吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）通中民再字第9号
原审原告吉林银行股份有限公司通化分行（因债权转让变更为中国华融资产管理公司长春办事处,又通过拍卖方式变更为张万仁。）
张万仁，男，1963年5月18日生，汉族，无职业，住长春市二道区杨家店民航委**组。
委托代理人张天姣，北京尚公（长春）律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人李全有，吉林仁博律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原审被告申德秋，男，1967年8月29日生，汉族，私营企业业主，住吉林省通化市东昌区光明街星光委*组。
委托代理人王彩凤，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原审被告通化博威房地产开发有限公司。
法定代表人王惠忠，经理。
委托代理人陈维国，吉林省享和律师事务所律师。代理权限：代理办理起诉事宜、代理诉讼，承认、变更、放弃诉讼权利、和解、接收法律文书。
第三人戴井富,男,1963年11月13日生,汉族，住通化市东昌区团结街榆树委*组。
第三人于振祥，男，1963年9月10日生，汉族，通化市房屋产权处职员，住通化市东昌区龙泉街龙兴委*组。
第三人周斐，男，1964年6月18日生,汉族,无职业，住通化市东昌区新站街中胜委**组.
第三人杨宝国，男，1964年8月6日生，汉族，住通化市东昌区光明街文明委*组。
第三人王文生，男，1958年2月22日生，汉族，通化市东昌区建筑发展总公司经理，住胜利路二胡同。
王文生、于振祥、周斐、戴井富、杨宝国委托代理人程吉顺，男，1958年6月24日生，汉族，通化市东昌区民主法律服务所法律工作者，住通化市东昌区光明街前进委**组。代理权限：代为诉讼、承认、变更诉讼诉讼请求，代为和解、上诉，代收法律文书。
第三人赵文明，男，汉族，1978年11月5日生，汉族，住通化市东昌区团结街团结委*组。
委托代理人季进财，男，1973年5月24日生，汉族，个体工商户，住白山市八道江区新建街南六委*组。
第三人张建云，女，1963年8月3日生，汉族，住通化市东昌区东昌委*组。
第三人陈秀丽，女，1973年4月25日生，汉族，住通化市二道江区五道江镇商品粮委**组。
第三人钟脉伸，男，1953年5月24日生，汉族，住通化市二道江区东通化街交通委*组。
第三人姜伟，男，1973年11月13日生，汉族，住通化市二道江区五道江镇海源委**组。
陈秀丽、钟脉伸、姜伟委托代理人王立军，男，汉族，1964年2月16日生，个体工商户，住吉林省通化市东昌区东昌街春和委*组，代理权限为一般代理。
陈秀丽、钟脉伸、姜伟委托代理人胡俊华，男，汉族，1983年1月28日生，个体工商户，住吉林省通化市东昌区团结街平岗委*组，代理权限为一般代理。
第三人张建云等十人与张万仁、申德秋、通化博威房地产开发有限公司抵押担保借款合同纠纷一案，本院于2009年4月21日作出（2009）通中民三初字第16号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2010年12月31日作出（2010）通中民监字第11号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2011年8月10日、2011年8月29、2012年7月11日、2012年11月26日四次公开开庭审理了本案。四次开庭时，吉林银行通化分行委托代理人，中国华融资产管理公司长春办事处委托代理人，张万仁委托代理人分别到庭参加诉讼，申德秋及其委托代理人，通化博威房地产开发有限公司委托代理人，王文生、于振祥、周斐、戴井富、杨宝国五人及其委托代理人，陈秀丽、钟脉伸、姜伟三人及其委托代理人，赵文明的委托代理人季进财，张建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吉林银行股份有限公司通化分行（以下称吉林银行通化分行）一审时诉称：被告申德秋于2005年与我行（原二道江信用社）建立信贷关系，累计贷款7笔，借款金额600万元整。截止目前欠息150万元。借款时用商业用房抵押，房屋所有权人及抵押人均为通化博威房地产开发有限公司，抵押物共四户，房证号为G005125、G005126、G005127、G005128号，他项权证号为吉房通他字第G00347号。贷款到期后，借款人及抵押人均不履行还款义务，我行多次催要未果。为保护债权人的合法权益，特诉至法院。请求法院判令，1、借款人申德秋立即偿还贷款本金600万元整，支付利息1517719.53元（系计算至2009年2月20日额，以后发生的利息继续计算）；2、抵押人通化博威房地产开发有限公司承担抵押担保责任。借款人申德秋承担全部诉讼费用。
原审被告申德秋一审时辩称，原告吉林银行所说全部是事实，对其诉讼请求没意见。
原审被告通化博威房地产开发有限公司一审时未答辩。
本院原一审查明：2005年3月至2008年8月，贷款人通化市二道江城市信用合作社与借款人申德秋、抵押人通化博威房地产开发有限公司签订了四份抵押担保借款合同。其中2005年3月23日签订的编号为20050323号的抵押担保借款合同载明，“贷款金额90万元，借款期限自2005年3月23日至2007年3月22日，借款利率为月息7.2‰，按月给付利息。”2006年1月26日签订的编号为20060126号的抵押担保借款合同载明，“贷款种类短期，贷款金额60万元，借款期限自2006年1月26日至2007年1月25日，借款利率为月息6.975‰，按月给付利息。”2005年6月10日签订的编号为20050610号的抵押担保借款合同载明，“贷款种类中长期，贷款金额300万元，借款期限自2005年6月10日至2007年3月22日，借款利率为月息7.2‰，按月给付利息。”2006年8月15日签订的编号为20060815号的抵押担保借款合同载明，“贷款种类短期，贷款金额150万元，借款期限自2006年8月15日至2007年3月22日，借款利率为月息7.3125‰，按月给付利息。”上述四份抵押担保借款合同均载明：“如遇国家利率调整，或借款人未按期付息，按照中国人民银行有关规定处理。第十三条抵押担保范围，包括主债权、利息、违约金（包括罚息）、赔偿金、及贷款人实现债权及抵押权的费用（包括诉讼费、律师费）。第二十一条违约责任，借款人应按合同订立的期限归还贷款本息，逾期还款，贷款人将按人民银行有关利率规定计收利息。第二十二条贷款人、借款人、抵押人商定的其他事项，如借款到期借款人无力偿还贷款本息，贷款人有权扣收、拍卖该抵押人的抵押物偿还本息”。上述四份抵押担保借款合同均附有抵押物品清单及房地产抵押物清单。清单载明，物品名称，四栋房屋，处所位于五道江，房照号G005125-005128，总面积为7527.87平方米。当事人已到通化市房产管理局办理了抵押登记，贷款人通化市二道江城市信用合作社取得了吉房通他字第G00347号房屋他项权证。上述借款抵押合同签订以后，贷款人通化市二道江城市信用合作社于2005年7月19日分别发放贷款160万元、90万元，于同年7月27日发放贷款50万元，于同年8月9日发放贷款50万元，同年10月11日发放贷款40万元，于2006年1月26日发放贷款60万元，于2006年8月15日发放贷款150万元，共计发放贷款本金600万元。借款到期后，被告申德秋未偿还600万元借款本金，截止到2009年2月20日，拖欠利息1517719.53元。
2007年6月8日中国银行业监督管理委员会吉林监督局作出吉银监复（2007）131号《吉林银监局关于通化市城市信用社股份有限公司开业的批复》。该批复载明，通化市二道江城市信用合作社及其他相关信用社终止，其债权债务由通化市城市信用社股份有限公司继承。据此，原通化市二道江城市信用合作社变更为通化市城市信用社股份有限公司二道江分社。2008年11月25日，中国银行业监督管理委员会通化监管分局作出通银监发（2008）163号《关于原通化市城市信用社股份有限公司分支机构更名为吉林银行股份有限公司通化分行分支机构的批复》，该批复载明，同意原通化市城市信用社股份有限公司分支机构更名为吉林银行股份有限公司通化分行二道江支行。吉林银行股份有限公司通化分行二道江支行系原告吉林银行通化分行的分支机构。
本院原一审认为，被告通化博威房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，是对自己诉讼权利的消极处分，应承担相应的法律后果。本案三方当事人之间签订的4份抵押担保借款合同系各方当事人真实意思表示，符合国家法律规定，且已经依法办理了抵押物登记，故4份抵押担保合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务。原通化市二道江城市信用合作社作为贷款人已经按照合同约定履行了发放600万元贷款的义务。但被告申德秋作为借款人未按照合同约定的期限返还借款，并拖欠利息，已构成违约，应当依照合同约定返还借款本金、支付利息，并按照国家有关规定支付逾期利息。被告抵押人通化博威房地产开发有限公司作为抵押人应在其抵押担保的范围内承担抵押担保责任。原通化市二道江城市信用合作社经有关部门批准，现为原告吉林银行通化分行的分支机构，原告吉林银行通化分行具备本案诉讼主体资格，被告申德秋及被告通化博威房地产开发有限公司应向原告吉林银行通化分行履行返还借款及支付利息的义务。原告吉林银行通化分行对被告通化博威房地产开发有限公司提供的抵押物依法享有抵押权。依照本案三方当事人的合同约定，抵押担保范围包括“主债权、利息、违约金（包括罚息）、赔偿金、及贷款人实现债权及抵押权的费用（包括诉讼费、律师费），原告吉林银行通化分行明确本案诉讼费用由借款人申德秋负担，属于对其民事权利的处分，符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当依照约定的期限返还借款。”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”的规定，判决：一、被告申德秋于本判决生效后30日内返还原告吉林银行股份有限公司通化分行借款本金600万元，并支付利息1517719.53元（系计至2009年2月20日的数额，以后发生的逾期利息按照同期国家规定的金融机构逾期贷款利率标准计算至本判决生效后30日止）；二、被告通化博威房地产开发有限公司以其抵押房屋的价值为限（房屋位于通化市二道江区五道江镇，房照号为G005125、G005126、G005127、G005128，总面积7527.87平方米），对本判决主文第一项确定的借款本金及利息承担抵押担保责任。案件受理费64370.00元，保全费5000.00元，合计69370.00元，由被告申德秋负担。
本院再审过程中，第三人戴井富主张，其于2005年1月18日向通化博威房地产开发有限公司购买的五道江富源小区4号门市房合法有效，请求1、通化博威房地产开发有限公司将该房产一并为申德秋担保借款无效；2、该门市房归戴井富所有。
第三人于振祥主张，其于2004年11月30日向通化博威房地产开发有限公司购买的五道江富源小区5号门市房合法有效，请求1、通化博威房地产开发有限公司将该房产一并为申德秋担保借款无效；2、该门市房归于振祥所有。
第三人周斐主张，其于2004年11月3日向通化博威房地产开发有限公司购买的五道江富源小区6号门市房合法有效，请求1、通化博威房地产开发有限公司将该房产一并为申德秋担保借款无效；2、该门市房归周斐所有。
第三人杨宝国主张，其于2004年12月26日向通化博威房地产开发有限公司购买的五道江富源小区8号门市房合法有效，请求1、通化博威房地产开发有限公司将该房产一并为申德秋担保借款无效；2、该门市房归杨宝国所有。
第三人王文生主张，王文生管理的东昌区建筑发展总公司因承建通化博威房地产开发有限公司开发的五道江富源小区建设工程，通化博威房地产开发有限公司在工程竣工后于2004年9月12日将10、12、14、15号5户共计931.94平方米房产以每平方米1500元抵顶所欠部分工程款共计1397910元。东昌区建筑发展公司将该笔债权转让给王文生，由王文生以购买人身份与通化博威房地产开发有限公司签订了购房合同，该五户房产以抵顶工程款方式的买卖合同合法有效，请求1、通化博威房地产开发有限公司将该房产一并为申德秋担保借款无效；2、该门市房归王文生所有。
第三人赵文明主张，赵文明于2004年10月28日从五道江富源小区顶帐方式取得12号门市房（房产测量后变更为13号），赵文明与王文生承包塑钢窗工程，开发商以门市房抵工程款，赵文明于2004年11月5日将此房售于季进财，房款一次性付清，所得贰拾伍万元房款用于工人开支，由于开发商原因，只有原始购房合同及收款收据，没有办理房照，请求1、通化博威房地产开发公司五道江富源小区12号门市房（房产测量后变更为13号）面积162.6平方米，门市房在吉林银行抵押无效；2、通化市二道江区五道江镇富源小区12号门市房（房产测量后变更为13号）所有权归季进财所有；3、一切诉讼费用由开发商和银行承担。
第三人张建云主张，2004年12月20日购得通化市二道江区五道江镇富源小区9号门市房，建筑面积138.29平方米一套共两层。当时房款已全部交付并有原始发票和购房合同为证，是合法交易。在长达7年的时间里我与开发商多次交涉，要求开具不动产发票办理正式的房屋产权，但他都以各种理由一直拖到现在。2010年3月法院扣押了我的9号门市房并且要执行还贷，说开发商用我的9号门市房在吉林银行抵押贷了款，要用我的房子替开发商还贷款，这时我才知道了事情的真相并向法院提出异议，申请此案再审。我所买的9号门市房手续齐全，开发商也承认出售给我，我已经营和使用多年。开发商在我不知情的情况下用我的9号门市房进行抵押贷款，吉林银行贷方也没有来调查我就给贷了款，我购房在先贷款在后，开发商和吉林银行的这种行为侵犯了我的房屋所有权，请求1、通化市博威房地产开发公司用五道江镇富源小区9号门市房在吉林银行抵押贷款无效。2、通化市二道江区五道江镇富源小区9号门市房房屋所有权归张建云所有。
第三人陈秀丽、姜伟、钟脉伸主张，2003年7月29日，王立军与开发商通化博威房地产开发公司签订了回迁协议，2010年3月听说开发商将我们回迁的三户门市房抵押给吉林银行贷款了，并且执行我们的房屋所有权，这种行为严重侵害我的合法权益。请求1、通化市博威房地产开发公司用五道江镇富源小区回迁户11号（36.7平）、19号（79.37平）、20号（69.89平）门市房在吉林银行抵押无效；2、通化市二道江区五道江镇富源小区11号、19号、20号门市房所有权归陈秀丽、姜伟、钟脉伸所有。
张万仁再审时辩称，第三人没有取得房屋所有权，与通化博威房地产开发有限公司只是一般债权关系，不能对抗本案已依法设立的抵押权。
通化博威房地产开发有限公司再审时辩称，一、本案已经超过诉讼时效。二、通化博威房地产开发有限公司将四个房屋所有权证借给申德秋办理抵押贷款之前，诉争房产已经通过出售、回迁或抵顶工程款的方式给案外人，并于2005年2月前交付案外人，应属于案外人所有，这13户房产抵押担保无效。
申德秋再审时辩称，一、抵押担保合同未过诉讼时效；二、案外人不能取得房屋所有权，不能对抗抵押权的效力。
本院再审查明的事实与原一审查明的事实一致。另查明，二道江区五道江镇海源委富源小区经房产测量后房屋编号为4号、5号、6号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、19号、20号的门市房在通化博威房地产开发有限公司为申德秋向吉林银行通化分行借款提供担保之前，已经与本案第三人签订房屋买卖合同或回迁协议书，并交付上述房屋，但均未办理产权过户手续。
吉林银行通化分行在贷款到期后，于2007年11月21日、2008年12月24日、2009年2月17日对逾期贷款进行了催收，申德秋在逾期贷款催收通知单上签字。
2011年9月26日，吉林银行股份有限公司与中国华融资产管理公司长春办事处签订债权转让协议，将吉林银行通化分行拥有的对申德秋的债权转让给中国华融资产管理公司长春办事处，双方联合在吉林日报上发布债权转让通知公告，将债权转让事实通知债务人。
2012年8月22日，张万仁在拍卖人吉林省正力拍卖有限责任公司举办的拍卖会上，通过竞价竞得本案债权。2012年9月12日，中国华融资产管理公司长春办事处在吉林日报上发布债权转让通知暨催收公告。
上述事实有下列证据证实：房屋买卖合同、购房收据、回迁协议、逾期贷款催收通知单、债权转让协议书、拍卖成交确认书、债权转让通知暨催收公告。
本院再审认为，本案第三人通过签订房屋买卖合同、回迁协议书等方式与通化博威房地产开发有限公司签订协议后，第三人均按照约定履行了义务，但通化博威房地产开发有限公司未依约给第三人办理房屋产权过户登记手续，且将第三人所购房屋所有权证办理至通化博威房地产开发有限公司名下，又将该房屋为他人向银行借款提供担保，其行为已构成严重违约。我国法律虽规定了不动产的转移以登记为准，但是本案第三人均履行了协议中约定的义务，并实际占有使用该房多年，办理房屋产权过户登记的实质要件已经具备，通化博威房地产开发有限公司未将第三人所购买的房屋过户至第三人名下，只是形式要件未完备。从稳定房地产市场经济秩序的角度出发，通化博威房地产开发有限公司明知涉案房屋已经出售、回迁给第三人，但却隐瞒此真实情况，与银行签订抵押合同，以其已不享有处分权的房屋作为抵押物，该行为系无权处分，严重侵犯了第三人的合法权益，且没有得到第三人的追认，因此，通化博威房地产开发有限公司与银行设定的涉及第三人房屋部分的抵押无效。
关于本案原告起诉是否超过诉讼时效期间问题，因通化博威房地产开发有限公司一审时未出庭，亦未提出诉讼时效的抗辩，在本次再审中，没有提供新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形，而且在诉讼时效期间内，债权人吉林银行通化分行已经下发逾期贷款催收通知单主张权利，诉讼时效发生中断，因此，本院对通化博威房地产开发有限公司提出超过诉讼时效期间的主张，不予支持。
关于第三人要求确认房屋所有权的主张，经本庭依法告知其交纳诉讼费用，第三人均未交纳，因此对第三人提出确认房屋所有权的诉讼请求不予审理。
另，本案再审过程中，吉林银行通化分行与中国华融资产管理公司长春办事处签订债权转让协议，将吉林银行通化分行拥有的对申德秋的债权转让给中国华融资产管理公司长春办事处，双方联合在吉林日报上发布债权转让通知公告，将债权转让事实通知债务人。此后，中国华融资产管理公司长春办事处又将该笔债权通过拍卖方式转让给张万仁，因此，张万仁承继了吉林银行通化分行的该笔债权，具备本案诉讼主体资格，原审被告申德秋及通化博威房地产开发有限公司应向张万仁履行返还借款及支付利息，并承担相应的抵押担保责任的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当依照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决，裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定”的规定，经本院2012年第17次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持本院（2009）通中民三初字第16号民事判决第一项。即被告申德秋于本判决生效后30日内返还原告吉林银行股份有限公司通化分行借款本金600万元，并支付利息1517719.53元（系计至2009年2月20日的数额，以后发生的逾期利息按照同期国家规定的金融机构逾期贷款利率标准计算至本判决生效后30日止）。
二、撤销本院（2009）通中民三初字第16号民事判决第二项。即被告通化博威房地产开发有限公司以其抵押房屋的价值为（房屋位于通化市二道江区五道江镇，房照号为G005125、G005126、G005127、G005128，总面积7527.87平方米），对本判决主文第一项确定的借款本金及利息承担抵押担保责任。
三、吉林银行股份有限公司通化分行、申德秋与通化博威房地产开发有限公司签订的抵押担保借款合同中涉及房产测量后房屋编号为二道江区五道江镇海源委富源小区4号、5号、6号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、19号、20号门市房的部分抵押担保无效。
四、通化博威房地产开发有限公司以本判决第三项所列门市房以外的抵押房屋价值为限，对第一项确定的借款本金及利息承担抵押担保责任。
五、驳回第三人的其他诉讼请求。
原审案件受理费64370.00元，保全费5000.00元，合计69370.00元，由申德秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄智慧
代理审判员 张 娜
代理审判员 张丽晶
二〇一二年十二月二十一日
书 记 员 邹金伶