广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第621号
上诉人（原审被告）：林秀媛。
委托代理人：林锦祺。
被上诉人（原审原告）：广州市新达城物业管理有限公司。
法定代表人：林瑞平，该公司副总经理。
委托代理人：华清、郑家雄，均系广东法道行律师事务所律师。
上诉人林秀媛因与被上诉人广州市新达城物业管理有限公司（以下简称“新达城公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民三初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年4月25日，新达城公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.林秀媛支付新达城公司2013年1月至2014年3月期间的物业管理费及滞纳金共计6064.9元；2.本案诉讼费由林秀媛承担。主要事实和理由是：林秀媛是10幢之二1101室的所有权人。2013年1月新达城公司经过招投标，中标成为小区的物业管理公司。2013年1月，小区业主委员会（以下简称“小区业委会”）与新达城公司签订了《小区物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》），双方约定由新达城公司为该小区提供物业管理服务，合同期限自2013年1月10日至2015年7月9日，物业服务费按如下标准计算：一期住宅（楼梯楼）0.9元／平方米／月；二期、三期住宅（电梯楼）1.3元／平方米／月；车位：0.9元／平方米／月；商铺：1.2元／平方米／月。公共使用的专项设备运行的能源消耗，合理分摊计收。业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。合同签订后，新达城公司即入驻该小区，并为该小区提供物业管理服务。林秀媛所有的房屋属于二期住宅，面积为140.8平方米，林秀媛所有的编号8号楼（-2层）的车位面积41.25平方米，林秀媛每月住宅物业费为183元，车位管理费37.1元，另加水电公摊费用。但林秀媛从2013年1月开始至今，从未支付过任何费用，从2013年1月至2014年3月期间，林秀媛共欠物业服务费、滞纳金等共计6064.9元，新达城公司多次通过电话、上门、公告等诸多方法向其催收，但林秀媛一直拒绝支付。新达城公司认为，小区业委会代表业主与新达城公司所签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后，新达城公司已依约履行了相关物业管理义务，林秀媛也享受了新达城公司提供的物业管理服务，其拒不支付物业管理服务费的行为已构成违约。
林秀媛答辩称：1、新达城公司起诉认为进驻小区是合法进驻的意见，存在罔顾事实的情况，其于投标之前已经签订的合同，既荒唐，亦无效；新达城公司认为经过招标方式，中标小区物业管理，是合法进驻的理由不成立；新达城公司签约时不具有投标条件，存在虚假投标行为。另外，新达城公司是一家没有资质的物业公司，按照有关规定，其亦无资格承揽物业服务，所以，其签订的物业服务合同无效，林秀媛无需交纳物业服务费。但是，对于涉案小区的公共分摊水电费，林秀媛没有意见，林秀媛有去交纳，但新达城公司不肯单独收取。2、林秀媛认为，新达城公司所受损失应该向业主委员会成员追讨，对于业主委员会因为非法招标串标行为给林秀媛带来的各种伤害，林秀媛保留追究的权利。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：因某甲物业公司于2012年9月份请求小区业委会调整物业管理费未果，经协商，该司最后决定于2013年1月10日撤场，据此，涉案小区业委会决定以公开竞标的方式选定新的物业公司。2013年1月9日，小区业委会与新达城公司签订《小区物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方（业主委员会）将小区委托乙方（新达城公司）实行物业管理服务，物业服务费收费标准为：一期住宅（步梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.9元，二、三期住宅（电梯）住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，车场停放服务费每月每平方米0.9元，公共使用的专项设备运行的能源消耗如公共使用的水电费，由业主合理分摊计收；业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2013年1月10日至2015年7月9日。签订上述物业服务合同后，新达城公司即进入涉案小区，提供各项物业管理服务，对拖欠物业费的业主，以及小区各项公共开支等信息资料，新达城公司均在涉案小区的公告栏进行了催收和公示。
开庭期间，新达城公司根据涉案小区公共分摊水电费清单，陈述公共分摊水电费先由新达城公司垫付。分摊办法是按照每月每幢楼宇实际产生的公共水电费按户分摊，并有在公告栏向业主公示。林秀媛亦在庭上确认，编号为8号楼（-2层）的小车位由林秀媛购买。林秀媛是10幢之二1101室的权属人，1101室房屋的建筑面积140.8平方米，编号为8号楼（-2层）的小车位的面积41.25平方米。从2013年1月至2014年3月份，林秀媛欠费时间是14个月又22天。新达城公司以其在管理小区期间，林秀媛拖欠物业服务费及公共分摊水电费，经催收未果，遂向原审法院起诉。
另查，2013年1月24日，涉案小区业委会向全体业主出具《业委会工作报告》，就业委会的成立、业委会选聘新物管公司、新旧物管公司交接等问题作出报告。其中提及到业委会选聘新达城公司为小区新物管公司时，认为已经得到过半数业主签票授权。同年1月30日，街社区居民委员会发出《关于暂停业主委员会进行招聘物管公司公投的通知》，要求业委会暂停公投活动，并按照规定要求制定选聘物业公司工作方案，向全体业主征求意见后按照工作方案重新组织招聘工作。期间，业委会中八名成员决定辞职。
再查，物价局网上公布的《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，该《通知》的附件《物业服务管理收费政府指导价》列表分无电梯住宅和有电梯住宅两类，有电梯住宅按照小区设置和服务质量，指导价又分三级，一级小区基准价为（住宅）每月每平方米2.0元，二级小区基准价为（住宅）每月每平方米1.60元，三级小区基准价为（住宅）每月每平方米1.25元。上述基准价可上下浮动20%。另外，业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费按每月每车位计收的，每月每车位不超过60元。该《通知》从2013年2月1日起执行，有效期5年。
新达城公司向原审法院提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》于2009年12月4日申请领取，资质等级为二级，有效期至2012年12月4日。至本案起诉之日，新达城公司未能向原审法院提交有效的物业服务企业资质证书。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的问题有：一、涉案小区业委会与新达城公司签订的《物业管理委托合同》是否有效。二、新达城公司请求林秀媛支付各项物业服务费用，应否支持。三、新达城公司请求的滞纳金应否支持。
一、对于林秀媛抗辩认为涉案业委会选聘新达城公司作为小区服务企业程序不合法的问题，原审法院认为，新达城公司提供的《业委会工作报告》显示，业委会已经于2012年11月23日就招聘新的物业公司事宜开始向各住户派签《表决表》，经回收统计为570户，业主授权率为58.76%。故从新达城公司提供表面证据显示，业委会在选聘物业公司前已经取得过半数业主的授权，且林秀媛也未能举证证明该《业委会工作报告》存在虚假的情况。所以，林秀媛认为涉案小区业委会选聘新达城公司作为物业管理公司的过程程序不合法的意见，证据不足，原审法院不予采纳。
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使自治管理的职责。本案中，涉案小区业委会已经成立，具有签订民事合同的主体资格。但是，根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国家对物业管理服务企业实行资质管理的制度，新达城公司虽然原具有二级物业管理资质，但其资质证书有效期至2012年12月4日止。在本案中，新达城公司在本案起诉前也未能提供确切的证据证明其物业管理资质仍处于有效期内，应视为其未取得相应的物业管理资质。结合我省审判实践的通常做法，新达城公司与涉案小区业委会在签订《物业管理委托合同》时，未取得物业管理资质，违反了法律的强制性规定，合同应归于无效。在签订上述《物业管理委托合同》时，新达城公司对自身的资质证书失效的情况是明知的，涉案小区业委会也未对新达城公司资质问题履行必要的审查义务，故导致合同无效，新达城公司与涉案小区业委会均负有过错，应当各自承担相应的责任。
关于新达城公司的辩解意见，根据我国的物业管理制度，对物业管理企业颁发的《资质证书》与企业的《营业执照》不同，《营业执照》记录的是企业的基本情况和经营范围等，实行年审和备案制度，而物业公司有效的《资质证书》记录的是物业公司经资格审查后的认证登记，国家对物业管理行业实行定期审查，合格发证的制度。若物业公司持有的《资质证书》过了载明的有效期限，说明该《资质证书》已失效，物业管理企业已失去从事物业管理的条件。新达城公司认为上述合同合法有效的意见，证据不足，原审法院不予支持。
二、关于林秀媛应否交纳各项物业服务费的问题。
第一，经查，新达城公司进驻涉案小区进行物业管理，向包括林秀媛在内的全体业主提供物业服务至今，林秀媛亦当庭承认新达城公司有对该小区实行安保巡逻、卫生各项服务及向各业主履行服务事项、财务收支等公示的责任。该小区共有住户900多户，绝大多数住户在接受新达城公司提供的物业管理服务后，亦能按时交纳各项物业服务费。林秀媛是10幢之二1101室的权属人，居住在该小区，林秀媛已享受了由新达城公司提供的小区各项物业管理服务，新达城公司与林秀媛已经形成了事实上的物业服务合同关系。根据公平及等价有偿原则，林秀媛在享受物业服务后，应当向新达城公司支付相应的物业服务费。
第二，物业服务费标准问题。根据有关规定及本省的审判实践，物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费，但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成的，可按合同约定支付物业费。因本案物业服务合同无效，是由新达城公司造成，故本案的物业服务费，应与本地政府部门制定的物业费指导价进行比对来确定。若物业服务合同约定的物业费低于政府制订的三级小区物业费的基准价，应按照物业合同的约定确定物业费，若物业服务合同约定的物业费高于政府的基准价，则应予调整。
根据物价局公布的《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，按照小区设置和服务质量，小区分三级，政府的指导价亦有三个级别，一级小区每月每平方米2.0元，二级小区每月每平方米1.6元，三级小区每月每平方米1.25元，上述基准价允许上下浮动20%，即三级小区物业服务费的定价可在每月每平方米1.5元以下，业主自有产权的车位的物业费每月在60元以下。经查明，新达城公司进驻涉案小区时，尚没有取得合法有效的物业管理资质，本案双方当事人亦无法举证证明涉案小区所属等级的有关资料，结合本案查明的涉案小区的各项设置、绿化率、业主满意度等情况，涉案小区物业服务费的收费标准，应以上述三级小区的收费标准为依据，来衡量本案物业服务合同约定的物业费，是否超出上述三级小区收费的基准价，比较公平和合理。经查明，涉案合同约定的电梯住宅物业费是每月每平方米1.3元；车位是每月每平方米0.9元，林秀媛车位实际每月的管理费是37.1元，涉案合同约定的两项收费标准，均没有超出上述三级小区物业费的政府指导价，按照本省的审判实践，应按照涉案物业服务合同原定的物业收费标准确定物业费。
林秀媛所有的1101室住宅的面积为140.8平方米，林秀媛住宅每月的物业费为183元（140.8平方米×1.3元）。林秀媛应支付14个月又22天的住宅物业管理费是2696.23元［（140.8平方米×1.3元÷30天×22天）＋（183元×14个月）］，林秀媛所有的编号8号楼（-2层）小车位应支付14个月又22天的物业服务费为546.6元［（41.25平方米×0.9元÷30天×22天）＋（37.1元×14个月）］，新达城公司请求林秀媛支付住宅物业费2686.6元，车位管理费544.9元，是新达城公司对其合法权利自由处分的行为，原审法院予以确认。另外，对该小区公共设施耗费的水电费用，新达城公司已按规定公示，林秀媛作为小区业主之一，理应承担分摊公共水电费用的责任，新达城公司已垫付该费用，故新达城公司请求林秀媛分担的公共分摊水电费351.5元，有事实依据。上述三项物业服务费合计3583元，应由林秀媛支付给新达城公司。林秀媛认为涉案合同无效，不应向新达城公司支付其所有的1101室各类物业费的意见，证据不足，原审法院不予采纳。
三、关于新达城公司请求的滞纳金问题。合同无效自始没有法律约束力，合同关于滞纳金（违约金）的条款也应当无效，故新达城公司无权按照合同的约定请求林秀媛支付违约金，对于新达城公司的该项诉求，原审法院不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项和第（六）项、第十五条、第三十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月21日作出如下判决：
一、林秀媛应于本判决发生法律效力之日起十日内向新达城公司支付物业服务费2686.6元、车位管理费544.9元及公共分摊水电费351.5元。
二、驳回新达城公司的其他诉讼请求。
如果林秀媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半收取50元，由林秀媛负担。
当事人二审的意见
林秀媛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由新达城公司承担。主要事实和理由是：一、一审法院审理认为新达城公司在涉案小区业委会选聘物业公司过程中，表面证据证明征求了58.76%的业主授权，因此不支持林秀媛对选聘程序不合法的意见。但事实是新达城公司隐瞒自己不具有物业管理资质这一重要和关键信息，纠合小区业委会，误导小区业主，做出有利于新达城公司的决定。根据《合同法》42条规定，因为隐瞒重要事实而取得的业主授权不具有法律效力。根据国务院的《物业管理条例》第十二条规定，一审法院对此重要关联和“过三分之二”的强制法律要求却做出不当忽略，从而影响其对新达城公司非法运作的认识，进而做出要求林秀媛按照公平及等价有偿原则进行缴交物业费的决定。此外，新达城公司也无法提供三分之二以上业主同意其服务的全部有效签名，其提供的小区业委会表决汇总表无时间、无审核人、无制表人，不应视为具有法律效力。根据《合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条规定，新达城公司与业主大会和业主没有履行签约手续，完全没有任何依据向业主追讨物业费。其应该根据《广东省物业管理条例》的规定，向签字业委会成员追缴损失。二、一审法院既已经认定新达城公司与小区业委会签订的物业合同无效，且是因为新达城公司明知自己不具有投标资格的情况下隐瞒事实所签订的，说明新达城公司应该也必须预见到由此带来的法律后果，理应承担由此带来的经济损失。一审法院引用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定判案亦属不当，该条规定是针对具有合法资质，依法履行物业合同，提供物业服务的企业。而新达城公司不具有中标和提供物业服务的合法依据，属典型的“合同诈骗”行为，其行为也严重扰乱了小区正常的物业招标和居民的正常生活。根据国家和《广东省物业管理条例》第六十五条规定，新达城公司即便追责也应该向签字小区业委会成员追究。三、一审法院认为，根据物价局公布的《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，结合法院审查，确定涉案小区为三级小区。根据规定，三级小区收费标准为每月每平方米1.25元，上下可以浮动20%。因此，认定新达城公司根据非法合同提出的每平方米1.3元在此范围内，是合理的，且林秀媛必须执行。但一审法院却忽略了此收费办法是为合法的具有物业服务资质的企业提供相应服务制定的，且其上下浮动20%的规定是保证适度竞争，确保优质为小区业主服务的公司提供上浮优价，劣质下浮。根据《物业管理条例》第二十六条规定，一审既己认定新达城公司不具有合法准入资质，且合同无效，则不应该引用物价部门的收费规定进行判案。此外，一审在判决中提到“根据公平及等价有偿的原则，被告在享受物业服务后，应当支付相应的物业管理费”。恰恰相反的是，一审判决忽略了“公平和等价有偿”的原则，新达城公司从隐瞒资质非法招标到不经过业主同意实际控制小区物管，没有一处体现公平二字。在第一次物业招标中，其他两家公司招标金额为每平方米每月1.2元和1.25元，且包含公共水电费用，新达城公司收费最贵为1.3元，且将公共水电费用另外计算分摊到每户，综合收费达1.5元以上。此外，新达城公司还漠视法律法规，没有根据《物业服务企业资质管理规定》第二十一条规定，进行资质申报备案，其按照国家要求应该具有的管理人员和专业人员资质、服务水平等均没有得到有关行政部门认可，服务水准堪忧，小区内长期自由出入，广告推销人员上门扰民，监控室经常处于无人状态，保安也没有在每隔三小时在重点部位巡逻，在非法入驻至今的一年多内没有按要求进行过每年的服务满意度调查，更没有体现三级小区要求的70%以上的住户满意率，难以体现“等价有偿”的原则。四、一审法院援引省内审批实践来断定林秀媛应该按照合同缴费也存在处置失当。在事实清楚，国家法律法规规定明确的情况下，应该根据《中华人民共和国物业管理条例》有关规定来进行判定。抛开对新达城公司主观恶意招标行为的法律惩罚，以及国家法规高于地方法规和法院指导意见的情况，即便按照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，对合同无效主要过错物业服务企业提供的服务项目和服务质量进行合理评估，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费，也应该根据物价局《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》规定做反向选择，而不是适用此标准。该规定是对拥有资质、依据有效物业合同进行物业管理的企业进行三级小区以上收费指导，其引申界定的含义是：没有资质的企业，不具有提供三级及以上小区服务的能力，服务质量也达不到要求，不能在l元以上的价格区间寻求法律支持。一审判决从根本上否决了法律关于物业管理必须取得资质的强制性准入制度。今后只要注册一家公司，然后利用虚假或无效的资质，联合业委会进行物业合同诈骗，从而进驻小区，即使业主发现，也可以通过业委会集体辞职的方式，造成小区无人监管，使物业公司事实控制小区来收费。一旦被起诉，则以提供了服务为理由，按照具有资质企业的收费范畴来收费。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护林秀媛的合法权益。
林秀媛在二审期间提供的证据：小区业委会与新达城公司代表商讨的录音光盘，以证明当时小区业委会林某与新达城公司沟通的电话录音，该录音中陈述面积可能不够，要求小区业委会内部想办法。
新达城公司答辩称：答辩意见与一审意见一致。另，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回林秀媛的上诉请求。
新达城公司在二审期间没有提供新的证据。
新达城公司针对林秀媛二审提供的光盘认为不符合新证据的要求，如林秀媛陈述，该证据是解散小区业委会与新达城公司的录音，形成时间在一审之前，不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性不予认可，无法证明其录音人员的真实性以及录音是否有后续加工。
经审查，林秀媛在二审期间提供的证据不属二审程序中的“新的证据”范畴，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。小区业委会与新达城公司于2013年1月9日签订《物业管理委托合同》，约定新达城公司在2013年1月10日至2015年7月9日期间为小区提供物业服务。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。新达城公司虽具有公司法人资格，但其原有的二级物业管理资质于2012年12月4日到期失效，即签订涉案合同时已不具备物业管理资质且至今仍未重新取得，故其与小区业委会之间签订的《物业管理委托合同》因违反上述行政法规的规定，应属无效合同。本案的二审争议焦点为：1、新达城公司是否有权向林秀媛收取物业服务费；2、若新达城公司有权收取物业服务费，则应按何种标准收取。
关于第一个争议焦点。涉案物业服务合同由小区业委会与新达城公司签订，且未有证据证明小区业委会曾对新达城公司不具备物业服务资质的情况提出异议并请求新达城公司退出物业服务区域，其事实上仍认可新达城公司进驻小区提供物业服务。该物业服务合同虽因违反行政法规的强制性规定而无效，但合同无效的法律效果是相互返还或折价补偿，由于业主已经接受的物业管理服务客观上不能向提供服务的物业服务公司返还而只能折价补偿。基于上述情况，新达城公司事实上已向业主提供了的物业服务，相应的物业服务费用仍应由包括林秀媛在内的小区各业主承担。原审对此认定正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。本案中，导致物业服务合同无效的原因在于新达城公司不具备物业服务资质，故其属主要过错方，相应的物业服务费标准应根据新达城公司提供的物业服务项目、质量，参照当地政府部门制定的指导价确定。根据物价局公布的《关于公布物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，物业服务政府指导价中，电梯房屋最低级别的最高价为1.5元，最低价为1元，自有车位管理费为每月60元以下。故原审结合涉案小区的设施、绿化率、业主满意度等情况，酌定按每月每平方米1.3元的标准计算电梯房屋的物业服务费、每月每平方米0.9元的标准计算车位管理费并无不当，本院予以维持。林秀媛对原审认定其所有的1101室的面积、欠付物业服务费期间均无异议，结合上述物业服务费标准，林秀媛应向新达城公司支付2686.6元，车位管理费544.9元。至于水电费分摊的问题，新达城公司已对公共水电费分摊的情况予以公示并提供相应的电费发票予以证明，林秀媛认为新达城公司可能将招商所用的水电费计入公摊水电费，相应的费用应予扣减，但一方面其对此未提供证据予以证明，另一方面新达城公司亦明确表示相应的招商收益归全体业主，故林秀媛以此为由对水电费分摊数额提出异议依据不充分，本院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由林秀媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一四年十一月十三日
书记员 区健敏