河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）管民二初字第487号
原告（反诉被告）陈方方，女，1983年5月20日出生，汉族。
被告（反诉原告）吴秋南，男，1988年3月13日出生，汉族。
委托代理人冯锦珂，河南荟智源策律师事务所律师。
委托代理人吉娟，河南荟智源策律师事务所律师。
被告董运甫，男，1982年7月9日出生，汉族。
被告郑州市正天房地产经纪有限公司。
法定代表人陈伟民，总经理。
委托代理人蔡自洋，男，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）陈方方诉被告（反诉原告）吴秋南，被告董运甫、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈方方，被告吴秋南及其委托代理人吉娟，被告董运甫到庭参加诉讼，被告正天房地产公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月27日，在被告正天房地产公司的协调下，被告吴秋南与董运甫签订《房屋买卖合同》一份，董运甫将原告所有的位于郑州市管城回族区城东路东弓庄南街北A-5幢1单元31层3112室的房屋卖给了吴秋南。上述房屋系原告单独所有，在原告不知情，也没有委托的情况下，被告吴秋南与董运甫私自签订合同，损害原告的权利。故原告诉至法院，请求判令：1、确认董运甫与吴秋南通过正天房地产公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案诉讼费用。
被告吴秋南辩称：1、《房屋买卖合同》有效，合同应继续履行，原告要求确认该合同无效没有事实和法律依据；2、被告吴秋南有理由相信被告董运甫有权代理原告出卖涉案房产，且被告吴秋南已将房屋首付款直接交付原告；3、被告董运甫代理原告出售房屋原告是知情且同意的，《房屋买卖合同》应确认有效。
被告董运甫辩称：1、其与被告吴秋南签订《房屋买卖合同》时，原告确不知情，《房屋买卖合同》上原告的签名系董运甫代签，但涉案房产系董运甫与陈方方夫妻共同财产，董运甫有权处理；2、原告知道房屋出售后表示不同意，董运甫与被告吴秋南协商退款退房，但吴秋南不同意；3、根据《房屋买卖合同》约定，被告吴秋南应在合同签订后5日内支付首付款，但被告吴秋南未在5日内付款，董运甫告知吴秋南如果逾期付款，合同无效，并要求吴秋南不需要再支付首付款，但吴秋南执意向其支付首付款，因此，《房屋买卖合同》无效。
被告正天房地产公司缺席，无答辩意见。
被告吴秋南反诉称，2013年5月27日，被告吴秋南与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其位于郑州市管城回族区城东路东弓庄南街北A-5幢1单元31层3112室的房屋出售给吴秋南，房屋总价款为640000元。合同签订后，被告吴秋南于当日交付了定金10000元，并于2013年6月4日向原告交付房屋的首付款255000元。但原告至今未协助被告吴秋南办理房屋过户手续。故被告吴秋南提起反诉，请求判令：1、原告协助被告吴秋南办理位于郑州市管城回族区城东路东弓庄南街北A-5幢1单元31层3112室的房屋过户手续；2、原告支付被告吴秋南违约金64000元；3、本案诉讼费由原告承担。
针对被告吴秋南的反诉，原告辩称：1、合同签订时其不在场，不是其与被告吴秋南签订的合同；2、被告董运甫曾电话告知其要卖房，但是其没有同意，待其从外地回来后才得知被告董运甫已经和吴秋南签订了合同。
经审理查明，2008年12月26日，陈方方与董运甫登记结婚。2010年9月23日，陈方方（买受人）与河南正商置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定陈方方购买位于郑州市管城回族区城东路东、弓庄南街北A-5幢1单元31层3112号的房屋，房屋总价款为460992元，2010年9月23日以现金方式交纳184992元，余款276000元以商业贷款的方式支付。2014年7月2日，陈方方取得该房屋的房屋所有权证书，共有情况为单独所有。
2013年5月27日，董运甫作为经手人，代陈方方（甲方、出卖方）与吴秋南（乙方、买受方）、正天房地产公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方自愿将郑州市管城回族区城东路东、弓庄南街北A-5幢1单元31层3112号的房屋出售给乙方，房屋的成交价为640000元；2、乙方于2013年5月27日向丙方交付购房定金10000元，剩余首付款260000元于过户前交于甲方，余款370000由乙方向银行贷款后交房管局资金监管帐户；4、甲、乙双方在签署后7日内将办理该房屋过户／贷款的全部手续及材料全部交于丙方，甲、乙双方约定于产权证下发45个工作日前办理该房屋的过户／贷款手续，双方应积极配合，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金；5、该房屋处于抵押状态，由乙方出250000元替甲方解押，该解押款直接冲抵房款，该款项在合同签订后5天之内付清。该合同签订时，陈方方未到场，由董运甫代陈方方在合同上签名，董运甫称其与陈方方系夫妻关系，有权出售该房屋，并出示了《商品房买卖合同》原件，其与陈方方的身份证复印件和房屋钥匙。合同签订前，吴秋南于2015年5月26日向正天房地产公司交纳购房诚意金5000元。合同签订当日，吴秋南向董运甫交纳购房定金10000元。同日，董运甫向吴秋南出具《收条》一张，内容为“今收到吴秋南购房款贰拾伍万伍仟元整（￥255000），房屋地址：城东路弓庄南街北A-5幢1单元31层3112号房，该款项以中国银行帐户：中国银行股份有限公司郑州金水支行，陈方方，6013823400337399673，实际到款时间为收条生效时间。”2013年6月4日，吴秋南向陈方方在中国银行的帐户（卡号6013823400337399673）汇款255000元，用于支付房款。陈方方收到该笔款项后，由董运甫用于办理上述房屋的银行解押手续。
以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，被告董运甫与吴秋南签订《房屋买卖合同》时，被告董运甫出示了涉案房屋的《商品房买卖合同》原件，其与原告的身份证复印件和房屋钥匙，并告知被告吴秋南，其与原告系夫妻关系，有权出售涉案房屋，同时还提供了陈方方的银行帐户作为收款帐户。因此，被告吴秋南有理由相信董运甫的有权代理陈方方出售房屋，并与其签订《房屋买卖合同》，被告董运甫的行为已经构成表见代理，其行为的后果应由原告承担，其代理原告与被告吴秋南于2013年5月27日签订的《房屋买卖合同》有效。原告称其对被告董运甫签订《房屋买卖合同》并出售涉案房屋不知情，并且不同意出售涉案房屋，但其在收到被告吴秋南支付的房屋首付款255000元后，将款项用于办理涉案房屋的银行解押手续，该行为已经表明其对被告董运甫出售涉案房屋行为的认可。因此，原告应承担被告董运甫出售涉案房屋的后果。被告董运甫辩称被告吴秋南逾期付款，因此《房屋买卖合同》无效。本院认为，逾期付款属于违反合同的约定，不是法定的合同无效的情形，并且被告董运甫没有提交证据证明其曾告知被告吴秋南逾期付款则合同无效，故其该项辩称，本院不予采信。关于被告吴秋南反诉要求原告协助办理涉案房屋的过户手续，本院认为，办理房屋的过户登记手续，应由房地产行政部门管理，不属于人民法院审理民事案件的受案范围，其该项反诉请求，本院不予支持。关于被告吴秋南反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，《房屋买卖合同》约定，原告与被告吴秋南“于产权证下发45个工作日前办理该房屋的过户／贷款手续，双方应积极配合”，根据该约定，原告与被告吴秋南互负债务，且没有先后履行顺序，双方应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，现被告吴秋南没有履行贷款或支付剩余购房款的义务，其无权以原告未履行办理过户手续义务，要求原告支付违约金，故被告吴秋南的该项反诉请求，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：
一、驳回原告陈方方的诉讼请求。
二、驳回被告吴秋南的反诉请求。
案件受理费100元，反诉费750元，由原告陈方方负担100元，被告吴秋南负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 宋文梅
人民陪审员 乔爱梅
人民陪审员 刘庆录
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 赵书丹