江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04178号
上诉人（原审被告）黄从惠。
被上诉人（原审原告）苏州盛邦商业管理有限公司。
上诉人黄从惠因与被上诉人苏州盛邦商业管理有限公司（以下简称盛邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木民初字第421号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成合议庭继续进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月8日，盛邦公司（甲方、出租方）与黄从惠（乙方、承租方）签订租赁合同一份，该合同主要内容为：甲方将其合法拥有的坐落于吴中区长江路3号汽车用品城20幢102室、202室、119室房屋出租给乙方使用，上述房屋建筑面积共299.76平方米；房屋状况为粗装修房；房屋租期共二年，自2010年5月21日起至2012年11月20日止；租金及支付方式为，该房屋第一年租金人民币160111元，第二年租金不变，租金先付后用，三个月支付一次，第一次付款日期为2010年5月18日，第二次付款日期2011年2月20日，第三次付款日期2011年5月20日，第四次付款日期2011年8月20日，第五次付款日期2011年11月20日，第六次付款日期2012年2月20日，第七次付款日期2012年5月20日，第八次付款日期2012年8月20日，均应付款40028元；乙方交纳3000元给甲方作为押金；乙方入驻时的装修设施，退租时甲方不承担任何费用，合同还对其他条款进行了约定。该租赁合同，甲方加盖盛邦公司公章，乙方由黄从惠签名。合同签订后，黄从惠承租了上述房屋，并支付给盛邦公司押金3000元。
另查，苏州市吴中区木渎镇中山东路268号20幢102室房屋（建筑面积113.23平方米）、20幢202室房屋（建筑面积143.41平方米）、20幢119室房屋（建筑面积45.68平方米），均为非居住用房，登记所有权人均为苏州尼盛国际投资管理有限公司。2010年7月29日，苏州尼盛国际投资管理有限公司出具授权委托书一份，该委托书载明：苏州尼盛国际投资管理有限公司在吴中区木渎镇长江路3号开发建设的凯马汽车用品城所有房屋，现授权委托苏州盛邦商业管理有限公司负责招商、招租、市场整体运营、对外出租并收取租金等相关管理，并对外独立承担民事责任。
审理中，盛邦公司陈述，黄从惠于2010年5月21日开始向其租赁木渎镇中山东路268号（即长江路3号）20幢102室、202室、119室房屋，其给黄从惠半年装修期（免租金），故租期二年，自2010年5月21日至2012年11月20日。2011年7月8日双方签订的租赁合同，系双方补签。黄从惠承租其上述房屋后，共支付其一年租金160111元，租金付至2011年11月20日止，黄从惠于2012年10月31日未经其同意擅自搬离承租房屋，故黄从惠结欠其租金人民币151337.8元。
以上事实由盛邦公司提供的租赁合同、房产证、委托书等证据及庭审中盛邦公司的陈述予以佐证。
原审原告盛邦公司的诉讼请求为：请求判令黄从惠支付其租金人民币151337.8元及该款自2012年11月21日起至判决确定给付的最后一日止、按银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
原审法院认为，房屋的所有权人授权盛邦公司出租、管理本案租赁房屋，故双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。盛邦公司按约向黄从惠提供了租赁房屋，但黄从惠未能按约支付盛邦公司租金。根据盛邦公司提供的证据及盛邦公司的陈述，可证实黄从惠结欠盛邦公司租金人民币151337.8元的事实，该款黄从惠应及时支付给盛邦公司。因黄从惠承租房屋时，支付盛邦公司租房押金3000元，现黄从惠已不再承租房屋，故该租房押金3000元，盛邦公司应退还黄从惠，该款可在本案黄从惠结欠盛邦公司租金中扣除，故黄从惠尚应给付盛邦公司租金148337.8元。因黄从惠未能按约支付盛邦公司租金，盛邦公司要求黄从惠支付自2012年11月21日起按银行同期同类贷款基准利率计算的利息的请求应予支持，但应按黄从惠结欠金额人民币148337.8元为计算利息基数。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：黄从惠于判决生效之日起十日内给付苏州盛邦商业管理有限公司租金人民币148337.8元及该款自2012年11月21日起至判决确定给付的最后一日止、按银行同期同类贷款基准利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2114元，由黄从惠负担。
上诉人黄从惠不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审法院违法缺席审理并判决，程序违法。上诉人于2013年3月份起在山东省济南市市中区居住至今，并办理了居住证。被上诉人于2014年6月起诉，一审法院应将诉讼文书依法送达至上诉人经常居住地。一审法院未将诉讼文书送达给上诉人，导致上诉人对诉讼情况不知情，被剥夺了应诉的诉讼权利和实体权利。二、涉案租赁合同因不可抗力导致自动终止，被上诉人诉求租金无事实和法律依据。2012年3月起上诉人承租房屋所在路段因政府修路将有关道路封闭，导致上诉人承租的商铺不能经营，不再适于租用，根据租赁合同有关约定，自2012年3月起租赁合同因不可抗力自动终止，上诉人无需再缴纳被上诉人租赁费用。三、一审法院部分事实没有查清。上诉人在搬离租赁房屋前，已经得到被上诉人市场部经理的同意，双方达成了解除租赁合同的合意。在上诉人搬离诉争房屋时，还有部分被上诉人公司的保安帮助上诉人搬运物件。一审法院根据被上诉人的陈述认定上诉人擅自搬离不能成立。四、被上诉人诉请的租金已经超过法定诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉请。综上，请求二审法院依法改判终止租赁合同，上诉人无需支付租金。
被上诉人盛邦公司二审答辩称，上诉人主张被上诉人同意其搬离，没有证据证明，认可原审判决。
二审中，上诉人黄从惠提供了以下证据：一、黄从惠在济南市市中区小梁庄街277号的居住证，证明黄从惠自2013年3月1日起已实际居住于济南市市中区，至盛邦公司2014年6月起诉时已经超过一年，济南市市中区应当作为黄从惠的经常居住地，故一审法院应将诉讼文书送达至黄从惠的经常居住地即济南市市中区小梁庄街277号。二、苏州市公安局交通巡逻警察支队公交（2012）29号通告一份和现场照片12张，通告证明苏州市公安局交通巡逻警察支队决定自2012年4月6日至2014年12月31日对苏福路以及苏福高架采取临时交通管制措施，该路段正是黄从惠租赁商铺必经路段，照片证明因不可抗力导致双方租赁合同自行终止的事实依据。被上诉人盛邦公司质证认为，对黄从惠的居住证和通告的真实性没有异议，照片是现在拍摄的。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2011年7月8日盛邦公司与黄从惠签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定的租期为2010年5月21日至2012年11月20日，黄从惠仅支付租金至2011年11月20日，后于2012年10月31日搬离了租赁房屋。关于黄从惠主张因不可抗力导致租赁合同自行终止，本院认为，二审中黄从惠提供的苏州市公安局交通巡逻警察支队的通告，仅能证明租赁房屋所在路段采取临时交通管制措施，不能证明租赁房屋因不可抗力不适于使用或租用，故不能导致租赁合同自行终止。黄从惠还主张其搬离租赁房屋得到了盛邦公司的同意，对此黄从惠未能提供证据予以证明，盛邦公司也不予认可，故本院不予采信。在租赁合同履行期内，黄从惠拖欠租金并擅自搬离，已构成根本违约。盛邦公司要求黄从惠支付拖欠的租金及相应的逾期付款利息，应予支持。
关于黄从惠上诉提出的原审程序问题，经审查，原审法院向黄从惠的户籍地邮寄送达了应诉材料和开庭传票，邮件由黄付常签收，黄从惠认可黄付常系其父亲。原审法院将判决书也邮寄至黄从惠的户籍地，邮件由黄翠梅签收，黄从惠认可黄翠梅系其姐姐，黄从惠收到原审判决书后向本院提出了上诉。二审中黄从惠虽提供了居住证，证明其经常居住地为济南市市中区，但黄从惠并未将该情况告知原审法院，原审法院向黄从惠的户籍地邮寄应诉材料和开庭传票，程序上并无不当。且从邮寄至黄从惠户籍地的原审判决书，黄从惠知悉并提出上诉的事实，足以认定邮寄至黄从惠户籍地的应诉材料和开庭传票，黄从惠也应当知悉。黄从惠无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。
关于黄从惠二审中提出的诉讼时效问题，本院认为，依据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故对黄从惠二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4228元，由上诉人黄从惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王文君