杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富城民初字第192号
原告（反诉被告）：富阳市江南再生冶炼厂，组织机构代码：60925291-0，住所地：杭州市富阳区大源镇亭山村东升。
代表人：丁涛，厂长。
委托代理人：汪满富，杭州市公望法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：杭州霍曼门业有限公司，组织机构代码：58027551X，住所地：杭州市富阳区大源镇经纬路1号。
法定代表人：程小平，总经理。
委托代理人：黄念国、徐小军，浙江恩波律师事务所律师。
原告富阳市江南再生冶炼厂（以下简称江南冶炼厂）诉被告杭州霍曼门业有限公司（以下简称霍曼公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，由代理审判员章华海适用简易程序进行审理。同年12月14日，被告提起了反诉，本院依法受理。本院将本案转入普通程序，并依法组成合议庭，于2016年5月30日、7月13日两次公开开庭进行了审理。江南冶炼厂的委托代理人汪满富，霍曼公司的委托代理人徐小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江南冶炼厂起诉称：2011年2月江南冶炼厂与霍曼公司订立厂房租赁协议1份，约定江南冶炼厂将位于大源镇经纬路1号的标准厂房3800m?出租给霍曼公司使用，月租金每平方米10元，第三年后租金每年提高7%，租金每半年支付1次。协议还约定了其他权利义务。此后霍曼公司未支付2014年9月15日至2015年3月15日期间的租金，并未支付水费、电费。现案涉厂房已经搬迁完毕，霍曼公司获得巨额补偿金，但剩余半年租金及水电费迟未支付，损害了江南冶炼厂的利益。现江南冶炼厂诉请判令：一、霍曼公司支付租金243960元、水费3820元、电费2800元；二、本诉受理费由霍曼公司负担。
审理过程中，江南冶炼厂变更第一项诉讼请求为：霍曼公司支付租金240750元、水电费3310.2元。
霍曼公司未作书面答辩，其在庭审中口头答辩称：根据双方2012年1月9日订立的租房补充协议，第三年租金应为481500元。江南冶炼厂于2014年12月11日与政府订立补偿协议，相应土地、房屋已被征收，故双方之间租赁合同于该日终止。故霍曼公司仅需支付2014年9月16日至2014年12月11日期间的租金113434元。且在租赁期间江南冶炼厂多次停电停水，逼迫霍曼公司搬迁，影响霍曼公司正常生产，还将属霍曼公司的补偿款占为己有，已构成违约。水电费霍曼公司同意负担江南冶炼厂主张数额的二分之一，即3310.2元。
霍曼公司反诉称：2011年2月1日江南冶炼厂与霍曼公司订立厂房租赁协议1份，约定江南冶炼厂将位于大源镇经纬路1号地块的标准厂房出租给霍曼公司，面积3800m?，租期为2011年3月15日至2016年3月15日。租赁期间遇政府拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房屋外由霍曼公司所有。霍曼公司承租厂房后对厂房进行了装修装饰，并修建了办公楼、食堂、仓库等设施，开始正常生产。但江南冶炼厂向霍曼公司隐瞒厂房被政府拆迁的事实，于2014年12月11日与大源镇人民政府订立补偿协议1份，约定补偿金22202160元。之后江南冶炼厂采用断水断电等方式要求霍曼公司搬离，致霍曼公司不能正常经营。霍曼公司知晓拆迁补偿事宜后，多次要求江南冶炼厂按租赁协议履行义务，将属霍曼公司的补偿金给付霍曼公司，但江南冶炼厂予以拒绝。霍曼公司认为江南冶炼厂受领的构筑物及附属设施补偿1258054元、苗木补偿59460元、装修装饰补偿145832元、机器设备补偿2346132元、办公设备补偿82880元、停业损失补偿1260544元，合计5152902元，应属霍曼公司取得。故霍曼公司诉请判令：一、江南冶炼厂支付霍曼公司补偿款5152902元；二、反诉案件受理费由江南冶炼厂负担。
审理过程中，霍曼公司变更第一项请求为：江南冶炼厂将补偿款中停业损失补偿费625996.8元，房19、20、21及餐厅的补偿费62414元，提前签约奖13768.2元，提前拆迁奖13768.2元，合计715947.2元支付给霍曼公司。
江南冶炼厂针对霍曼公司反诉答辩称：江南冶炼厂与霍曼公司在拆迁补偿中产生纠纷，后经镇政府协调，双方均同意分别与政府订立拆迁补偿协议，并由评估机构各自对补偿项目进行了评估，各自取得了补偿金。霍曼公司获得补偿金1193000元。霍曼公司于本案主张争议的款项均应属江南冶炼厂所有，霍曼公司无偿分享。租赁协议第六条“租赁期间如遇政府要求拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房产以外归乙方所有”，不应解释为江南冶炼厂将本属于自己的补偿款给付霍曼公司的约定。故请求驳回霍曼公司反诉请求。
江南冶炼厂为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、租赁协议1份，用以证明2011年2月1日江南冶炼厂与霍曼公司订立租赁协议，约定江南冶炼厂将标准厂房出租予霍曼公司，及其他相关权利义务的事实。
2、土地使用权证1份，用以证明江南冶炼厂系土地使用权人事实。
3、收款收据及发票1份，用以证明水电费相关事实。
4、拆迁协议1份，用以证明江南冶炼厂由政府拆迁的事实。
霍曼公司为证明其主张的事实，在举证期限内本院提交了下列证据：
1、租赁协议1份，用以证明2011年2月1日江南冶炼厂与霍曼公司订立租赁协议，约定江南冶炼厂将标准厂房出租予霍曼公司，及其他相关权利义务的事实。
2、租房增补协议1份，用以证明双方变更房屋租金的事实。
3、收款收据、领付款凭证若干及证人钱某、陈某证人证言，用以证明拆迁协议中编号为S19、S20、S21房屋及S7房屋中餐厅的40m？属霍曼公司所有，江南冶炼厂取得的关于该些房屋的补偿款属霍曼公司的事实。
审理过程中，江南冶炼厂、霍曼公司申请法院向大源镇人民政府调取双方拆迁补偿协议及评估报告，本院予以准许，并进行了调取。江南冶炼厂以此证明江南冶炼厂、霍曼公司系分开进行拆迁补偿，各自取得属于自己的利益，未有取得他人利益的情形。霍曼公司欲以此证明依据双方租赁合同，江南冶炼厂部分赔偿款项应属霍曼公司。
对双方当事人提交及申请调取的证据，经庭审质证，本院认证如下：
江南冶炼厂举证1、2、4，霍曼公司无异议，本院予以确认。江南冶炼厂举证3，因关于水电费，双方已同意达成一致协议，故对该证据不予认证。
霍曼公司举证1、2，江南冶炼厂无异议，本院予以确认。
霍曼公司举证3，江南冶炼厂认为该些房屋本就存在，霍曼公司进行修缮使用，不能取得所有权。本院就该证据及调取的拆迁补偿协议、评估报告一并予以认证说明：对拆迁补偿协议及评估报告的真实性予以确认；霍曼公司主张其系S19、S20、S21房屋的建造人，并以使用相关建材的凭据及本公司员工的证言予以证明，江南冶炼厂则以该些厂房本就存在，霍曼公司未有建造行为，及大源镇政府在拆迁过程中已对双方各自所有的房屋进行了确认等理由为抗辩，本院认为建造系房屋自无至有的加工过程，霍曼公司举证不足证明其系该些房屋的建造人。霍曼公司又以前述证据主张在S7房屋旁搭建职工食堂，增加该屋面积40m?，江南冶炼厂则以房屋该面积本就存在，由霍曼公司修缮后作食堂使用，未增加房屋面积等理由为抗辩，本院认为霍曼公司举证不足证明其增加该屋面积40m?的事实。
经审理，本院查明的事实如下：
2011年2月1日江南冶炼厂将位于大源镇经纬路1号的厂房出租予霍曼公司，厂房面积经实际测量为4012.8m?，租赁期间为2011年3月15日起至2016年3月15日止，第三年租金为481500元。合同并于第六条约定：“租赁期间如遇到政府拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房产以外由乙方所有。”霍曼公司未支付2014年9月15日后租金。
2014年12月11日江南冶炼厂与大源镇人民政府订立《大源镇亭山安置区块企业拆除补偿协议书》1份，约定江南冶炼厂交付相关土地、房屋权利证明，予以注销，并于2015年2月11日前将房屋腾空交付大源镇人民政府；同时协议约定大源镇人民政府给付补偿金额22202160元。
2015年6月4日霍曼公司与大源镇人民政府另订立《大源镇亭山安置区块企业拆除补偿协议书》1份，约定霍曼公司搬迁承租的江南冶炼厂厂房，于2015年7月20日腾空交付大源镇人民政府；同时协议约定大源镇人民政府给付补偿金额1193667元。霍曼公司实际于2015年8月5日腾空房屋。
本院认为，本案争议首先在于霍曼公司应向江南冶炼厂支付至何时的租金。江南冶炼厂认为霍曼公司于2015年8月5日实际搬出厂房，双方合同应于斯时终止；霍曼公司则认为江南冶炼厂于2014年12月11日与大源镇人民政府订立拆迁合同，自该合同生效时起，霍曼公司与江南冶炼厂间的租赁合同即终止。本院认为，案涉租赁合同订有租赁期间，江南冶炼厂与霍曼公司并无协议终止租赁合同，而其单方又无终止租赁合同的权利。大源镇人民政府与江南冶炼厂订立拆迁合同，系为收回土地使用权，及取得土地上定着物所有权，合同目的系为公共利益，故其物权变动应适用《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，自拆迁合同生效时起即发生变动，而无须另办理登记。自2014年12月11日拆迁合同生效，大源镇人民政府即收回案涉土地使用权并取得出租厂房所有权。霍曼公司基于与原所有权人江南冶炼厂间的租赁合同而占有使用案涉厂房，在霍曼公司合法占用期间该厂房所有权发生变更，按《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，应不影响租赁合同效力，但自物权变动后租赁合同权利义务已由大源镇人民政府承受，江南冶炼厂自斯时起即不得再据租赁合同主张租金。故霍曼公司应支付江南冶炼厂自2014年9月15日至同年12月11日期间的租金，按年租金481500元计算，为116088元。经双方协议，霍曼公司尚应另支付江南冶炼厂水电费3310.2元。故依租赁合同霍曼公司尚应支付江南冶炼厂款项119398.2元。
本案争议其次在于江南冶炼厂有无取得属霍曼公司的补偿款项。江南冶炼厂与霍曼公司于租赁合同中约定“租赁期间如遇到政府拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房产以外由乙方所有”，其含义应解释为补偿款应根据系对何项权益的补偿而定其归属，而不得据“停业损失补偿费”、“提前签约奖”等权益丧失具体补偿项目名称而争执补偿款项归属。本案江南冶炼厂未取得属对霍曼公司房产所有权补偿的款项。就租赁厂房，霍曼公司有在租赁期间内为使用收益的权利。据本案大源镇人民政府与江南冶炼厂订立拆迁合同后，霍曼公司仍继续占有使用租赁厂房，及其后大源镇人民政府另单独与霍曼公司订立拆迁合同的实际情况，大源镇人民政府与江南冶炼厂订立拆迁合同并未致霍曼公司对租赁厂房使用收益的权利丧失，大源镇人民政府另与其订立拆迁合同后，霍曼公司该项权利始因协议而终止，大源镇人民政府给予的补偿即应为对该项权利丧失的补偿。故综上，本院认为霍曼公司就租赁厂房之权利已获得相应赔偿，其主张江南冶炼厂拆迁补偿款中有归属于己的款项，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、杭州霍曼门业有限公司支付富阳市江南再生冶炼厂款项119398.2元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、驳回富阳市江南再生冶炼厂本诉其他诉讼请求。
三、驳回杭州霍曼门业有限公司反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4961元（预收5059元），保全申请费1773元，合计6734元，由富阳市江南再生冶炼厂负担3440元，由杭州霍曼门业有限公司负担3294元。反诉案件受理费5480元（预收23935元），保全申请费5000元，合计10480元，由杭州霍曼门业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 杨平洪
代理审判员 章华海
人民陪审员 郭仁嘉
二〇一六年八月二日
代书 记员 陈佳男