杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭萧民初字第4710号
原告杭州润宇物业管理有限公司。
法定代表人叶成栋。
委托代理人何丽凤，浙江易盟律师事务所律师。
被告陈建江。
被告杭州萧山交通房地产开发有限公司。
法定代表人李爱娟。
委托代理人丁志军，浙江丰原律师事务所律师。
委托代理人吴荣发，浙江丰原律师事务所律师。
原告杭州润宇物业管理有限公司（以下简称润宇物业公司）诉被告陈建江、杭州萧山交通房地产开发有限公司（以下简称交通房地产开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年8月9日立案受理后，依法由代理审判员崔白洁适用简易程序进行审理。同年8月28日，因被告陈建江下落不明，本案转入普通程序并依法组成合议庭。同年12月14日本案公开开庭进行了审理。润宇物业公司的委托代理人何丽凤，交通房地产开发公司的委托代理人丁志军到庭参加诉讼。被告陈建江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润宇物业公司诉称：润宇物业公司是一家经营物业管理的企业。自2007年12月31日起至今，润宇物业公司与萧山天汇园星云地带业主委员会签订《物业服务合同》。双方约定，“本物业管理服务费……非住宅（商场）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元向乙方交纳；业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任”。同时，按照惯例，小区内的水电费由润宇物业公司提供代扣代缴服务。交通房地产开发公司是星云地带金鸡路502号（1）及二楼北建筑面积共约943平方米房屋的业主（实际面积为1255平方米，交通房地产公司报给润宇物业公司的面积为943平方米）。自2009年6月28日起，交通房地产开发公司将该房屋出租给陈建江经营“萧山水之尚休闲浴场”。该浴场不但自2010年1月起没有向润宇物业公司支付过物业费，连润宇物业公司为其代扣代缴的的巨额水电费也时常拖欠不付。至2010年7月8日，该浴场拖欠代扣代缴水电费高达12万元，经催收，于2010年年底支付了2万元，剩余10万元未还。后在2011年1月又拖欠水电费32777.40元，2月又拖欠水电费38652.40元。故至2011年5月31日，该浴场拖欠物业服务费达39013.40元，拖欠水电费达171429.80元。润宇物业公司经多催收并与陈建江协商未果。为此润宇物业公司起诉来院要求判令：1.陈建江支付原告自2010年1月至2011年5月止的物业服务管理费39013.40元；2.陈建江支付代扣代缴水电费171429.80元；3.交通房地产开发公司对上述1、2项内容承担连带偿付责任。
陈建江未作答辩。
交通房地产开发公司辩称：一、关于物业费。1.润宇物业公司从未向交通房地产开发公司进行书面催讨，根据相关规定，润宇物业公司向交通房地产开发公司主张物业费不应得到支持；2.物业服务合同中未约定物业费的支付时间，根据合同法精神，提供一个月物业服务就应该支付一个月的物业费，2010年6月的物业费应在2010年6月底之前支付，润宇物宇在2012年7月才向法院起诉，故2010年1月至2010年6月期间的物业费已经超过两年诉讼时效；3.2011年4月开始润宇物业公司已经就涉案房屋向案外人“刘勇”实际收取了物业费，因此润宇物业公司在本案中再向陈建江主张是重复收取，故2011年4月、5月的物业费不应收取。4.物业费中的合理合法部分，即从2010年7月至2011年3月底的物业费，交通房地产开发公司愿意承担连带责任。二、关于水电费。1.陈建江是水电费的实际使用人，其应当支付水电费，但润宇物业公司并没有充分的证据证明陈建江拖欠171429.80元水电费的事实；2.润宇物业公司要求交通房地产开发公司对陈建江的水电费负连带责任，缺乏法律依据。根据法律规定，水电费是由供电部门向最终用户收取，交通房地产开发公司不是最终用户，故请法院驳回润宇物业公司对交通房地产开发公司的该项诉讼请求。
原告杭州润宇物业管理有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.《星云地带物业服务合同》、《杭州市物业管理服务合同书》、《杭州天汇园星云地带物业管理服务合同补充协议》各1份，欲证明2007年12月31日开始润宇物业公司为星云地带天汇园提供物业管理服务的事实。
2.房产所有权存根1份，欲证明交通房地产开发公司系萧山区金鸡路502号业主的事实。
3.《房屋租赁合同》2份（复印件），欲证明交通房开发公司自2009年6月28日起将萧山区金鸡路502号房屋租赁给陈建江，面积共计1255平方米的事实。
4.还款协议1份，欲证明2010年7月8日陈建江经营的杭州萧山水之尚休闲浴场尚欠水电费12万余元的事实。
5.星云地带使用水电费统计单2份，欲证明按度数抄表，陈建江拖欠2011年1月5日水电费32777.40元，拖欠2011年2月水电费38652.40元的事实。
6.催费通知单1份，欲证明2011年6月5日润宇物业公司已经向陈建江经营的杭州萧山水之尚休闲浴场催讨物业费、水电费的事实。
7.天汇园星云地带业主委员会出具的情况说明1份，欲证明陈建江经营的杭州萧山水之尚休闲浴场欠缴水电费、物业费及润宇物业公司进行催讨的事实。
8.会计凭证及水电缴费发票1组，欲证明开汇园星云地带的水电费是由润宇物业公司代扣代缴的。
经质证，交通房地产开发公司认为：对证据1、2没有异议。对证据3，两份房屋租赁合同因系复印件，不予质证，且认为与本案缺乏关联。对证据4，还款协议是谁写的，章是谁盖的均不清楚，真实性无法确认。而且从内容上看，2010年7月8日欠缴的仅是水电费，并没有拖欠物业费。房子是确实是交通房地产开发公司租赁给陈建江的，请法院根据实际情况认定。对证据5，水电费的统计单是润宇物业公司单方制作，对真实性、合法性无法确认。对证据6，催费通知单不能证明润宇物业公司已向陈建江催收，催收通知单中尾部虽有“倪仲林已收到通知单”的字样，但无法确认“倪仲林”与陈建江是什么关系。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，可以看出是先盖章，后在预留的空白纸张上打字、书写而形成的，即使章是真实的，业主委员会也无权对陈建江是否拖欠水电费作出确认。自从签订物业管理协议后，业主委员会实际已怠于行使其权利。对证据8，只能证明润宇物业公司向水电部门缴纳费用的事实，但与本案缺乏关联，不足以证明实际使用人陈建江拖欠润宇物业公司水电费。
陈建江、交通房地产开发公司未提供证据。
经审查，本院认为：证据1、2，因交通房地产开发公司无异议，本院对其证明效力予以确认。证据3虽系复印件，但庭审中交通房地产开发公司已认可其确实将房屋租赁给陈建江经营使用，故对该证据的证明效力予以确认。证据4、5结合证据8，能证明水电费实际由润宇物业公司代扣代缴的事实，故对上述证据的证明效力予以确认。证据6、7能证明陈建江经营的杭州萧山水之尚休闲浴场拖欠物业费、水电费，润宇物业公司对其进行催讨的事实，故对上述证据的证明效力予以确认。
经审理，本院查明：交通房地产开发公司系萧山区金鸡路502、504、506、508号（二层北）商贸房屋（建筑面积37312平方米）业主。陈建江系杭州萧山水之尚休闲浴场业主。2007年12月31日，润宇物业公司与天汇园星云地带业主委员会签订《星云地带物业服务合同》，合同约定，天汇园星云地带业主委员会委托润宇物业公司为座落于萧山区金城路与金鸡路交叉口星云地带办公（单身公寓）提供管理服务，委托管理期限3年，即自2007年12月31日8时至2010年12月31日8时止。非住宅（商场）由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.50元向润宇物业公司交纳（含共用设施设备能耗费）。业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送物业公司备案并负连带缴纳责任。2010年12月31日，润宇物业公司与天汇园星云地带业主委员会签订《杭州市物业管理服务合同书》，合同约定，天汇园星云地带业主委员会委托润宇物业公司为座落于萧山区金鸡路508号星云地带办公（单身公寓）提供管理服务，委托管理期限1.5年，即自2011年1月1日8时至2012年6月30日。物业管理费由润宇物业公司按建筑面积每月每平方米1.6元，住宅区域内的非居住用房管理服务费按居住用房收费标准的1.5倍收取。合同第三十七条还约定，双方若在合同履行中发生争议，协商不成同意提请杭州市仲裁委员会仲裁。同日，双方签订《杭州天汇园星云地带物业管理服务合同补充协议》一份，该协议对物业管理服务合同中的第三十七条约定仲裁条款进行了变更，变更为若双方在合同履行中发生争议，协商不成依法向人民法院起诉。2009年4月16日，交通房地产开发公司将位于萧山区金鸡路502号（1）及二楼北出租给陈建江用于经营杭州萧山水之尚休闲浴场，面积共计1255平方米。2010年7月8日，杭州萧山水之尚浴场向润宇物业公司出具还款计划一份，载明“水之尚欠星云物业从2010年2月至5月水电费共计12万余，经双方协商，决定到冬天旺季到来后，分期到年底付清”。2011年6月5日，润宇物业公司向杭州萧山水之尚浴场发送催费通知单，告知其尚欠水电费171429.80元、物业费39013.40元（2010年1月5日至2011年5月31日），要求其在通知发出三天内予以交纳，杭州萧山水之尚浴场工作人员对该通知予以签收。现被告陈建江经营的杭州萧山水之尚浴场尚拖欠物业费39013.40元，水电费171429.80元。其中2010年1月5日至2010年12月31日的物业费为28290元（943平方米×每平方米每月2.5元×12个月），装修期间减免物业费592.50元，实际2010年1月5日至2010年12月31日的物业费为27697.50元。2011年1月1日至2011年5月30日止的物业费为11316元（943平方米×每平方米每月2.4元×5个月）。
本院认为：天汇园星云地带业委会员会与润宇物业公司签订的物业服务合同合法有效，各业主及润宇物业公司均按照合同约定履行各自义务。关于物业费的支付，国务院《物业管理条例》对业主与实际使用人连带承担物业费有明确规定，故润宇物业公司要求陈建江与交通房地产开发公司连带承担物业费的诉讼请求于法有据。交通房地产开发公司认为润宇物业公司未向其进行书面催讨，无权要求其支付物业费，本院认为鉴于本案所涉房屋实际由交通房地产开发公司出租给陈建江经营使用，润宇物业公司已向陈建江经营的杭州萧山水之尚浴场进行书面催讨，故应视为润宇物业公司已完成了书面催讨义务。交通房地产开发公司认为2010年6月之前的物业费已超过诉讼时效，本院经审查认为，物业服务合同中并未对物业费的支付时间进行约定，物业费“一月一付”显然不符合物业服务管理的通常惯例，故交通房地产开发公司关于2010年1月至6月物业费已超过诉讼时效的抗辩本院不予采纳。关于2011年4月至5月的物业费润宇物业公司是否向案外人“刘勇”收取，交通房地产开发公司未提供相应依据，且润宇物业公司予以否认，故对该项抗辩本院不予采纳。根据交通房地产开发公司与陈建江签订的两份《房屋租赁合同》，载明杭州市萧山区金鸡路502#（1）及二楼北的建筑面积约为730平方米＋525平方米，现润宇物业公司仅以943平方米面积计算物业费，远低于按实际面积计算的物业费，本院予以支持。关于水电费的支付，国务院《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。《浙江省物业管理条例》第三十五条规定“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。住宅物业的最终用户，按照下列规定确认：（一）专有部分以单个业主作为最终用户；……”。本案中所涉物业系非住宅类用户，润宇物业公司与交通房地产开发公司从未对代扣代缴水电费签订过书面协议，且此前水电费均由杭州萧山水之尚休闲浴场向润宇物业公司交纳，润宇物业公司也一直在向催讨水电费，故最终用户应为杭州萧山水之尚休闲浴场。润宇物业公司要求交通房地产开发公司对水电费承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条第一款、《浙江省物业管理条例》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陈建江在本判决生效后十日内支付杭州润宇物业管理有限公司物业费39013.40元，杭州萧山交通房地产开发有限公司对上述款项负连带责任；
二、陈建江在本判决生效后十日内支付杭州润宇物业管理有限公司代扣代缴水电费171429.80元；
三、驳回杭州润宇物业管理有限公司其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4456元，由陈建江负担，杭州润宇物业管理有限公司对陈建江应承担受理费中的775元承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 崔白洁
人民陪审员 李培生
人民陪审员 郑林兔
二〇一三年二月二十六日
书 记 员 郑洪良