上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3331号
原告陈巧彬。
原告叶王静。
原告陈伟玲。
上述三原告共同委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。
上述三原告共同委托代理人刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。
被告陈为东。
第三人柯友元。
第三人马一奴斯。
第三人陈庆苗。
第三人黄小孟。
第三人王曙天。
第三人黄财明。
原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲与被告陈为东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，原告申请追加柯友元、马一奴斯、陈庆苗、黄小孟、王曙天、黄财明为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院于2014年11月27日对本案公开开庭进行了审理。三原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲的共同委托代理人刘晓雷、被告陈为东以及第三人王曙天、黄财明到庭参加诉讼。第三人柯友元、马一奴斯、陈庆苗、黄小孟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲诉称：三原告与被告就被告租用位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号、XXX号、XXX号商铺（以下简称“涉案商铺”）签订了《租房协议》，协议中明确约定了双方的权利义务。合同履行中，三原告均按约履行，被告却频频违约，至今仍未支付相应租金，经原告多次催讨后，被告仍拒绝支付。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除《租房协议》，被告立即返还租赁房屋，第三人承担连带责任；2、被告立即支付房租490，090元（暂算至《租房协议》解除之日，即2014年7月9日），第三人承担连带责任；3、被告立即支付房屋占有使用费280，910元（按租金标准，自2014年7月10日暂计至2014年12月14日，实际算至被告返还房屋之日），第三人承担连带责任；4、被告支付违约金150，000元；5、被告结清自2014年1月1日至2014年12月14日止的租赁使用房屋期间的物业费29，680元，第三人承担连带责任。
被告陈为东辩称：不同意解除合同，不同意返还房屋。本案涉案商铺的租房协议并非三原告与被告直接签订，而是由案外人朱某某出面代签，当时朱某某并未取得原告合法有效的授权委托书，经被告一再追要，至今也未能提供，而原告也未对朱某某代理签订租房协议的行为进行追认，造成租房协议从一开始就处于效力待定的不稳定法律关系，使被告方承担了极大的法律风险，同时也使被告应获得的涉案商铺的“出租权”在法律意义上不成立。由于原告的违约，被告在对外招商出租时，“出租权”通常得不到第三方客户的认同，最终放弃与被告合作，使本案商铺长时间和多次空关，被告直接经济损失达40余万元。不得以被告只能以降低租金的方式来维持和吸引客户。自2013年6月15日至2014年7月9日，被告的确没付租金，2011年10月底原、被告签订合同后，通过招商，被告准备将房屋整体转租给证人汪某某，因被告和案外人朱某某（代业主签字的一方）不能提供合法有效的委托书，所以汪某某选择了放弃，被告后来就陆续和朱某某沟通拿有效委托书，但朱某某一直没有提供，被告也是陆续给朱某某付租金，到2013年被告觉得这样不行，就没再支付租金，直到朱某某能提供合法有效的委托书后被告再支付。汪某某退出后，后来由被告出面和第三人签订的转租合同。被告和汪某某谈好每年75万的租金租给他，因为委托书的事情汪某某选择放弃，被告损失巨大，被告后来就选择分割招商，后陆续才招进来。案外人朱某某多次向次承租人说不利于被告的言论，导致被告租金收不上来。如果被告能从第三人处收取租金，被告愿意按照每年55万元的标准支付原告租金，由于之前有亏损，故被告接受每年55万元的租金。因为与汪某某的合同无法签订，被告要求原告赔偿损失40万，根据合同第6.4条，原告应该提供被告所需的证件包括房产证，但原告没有提供合法有效的委托书。原告违约在先，被告不同意搬走，也不同意按年租金标准支付使用费。对于违约金15万元，不同意支付，原告违约在先，且违约金过高。对于物业费，被告同意支付。
第三人王曙天述称：第三人不应承担连带责任，第三人王曙天的房租支付到了2014年9月份，之后的租金不是第三人不交，而是不知道交给谁。第三人是经过好几人的手才租赁到房屋的，不同意返还房屋，第三人支付了改良和装修费。
第三人黄财明的述称意见与王曙天一致。
第三人陈庆苗述称：当时接盘时自己支付了转让费，后期也支付了租金，不同意返还房屋，也不同意与被告承担连带责任。
第三人柯友元、马一奴斯、黄小孟未作答辩。
经审理查明：原告陈伟玲是松江区九亭镇九亭大街XXX号1_2层房屋的登记权利人；原告叶王静是松江区九亭镇九亭大街XXX号1_2层房屋的登记权利人；原告陈巧彬是松江区九亭镇九亭大街XXX号1_2层房屋的登记权利人。
2011年11月，三原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《租房协议》一份，约定乙方租用甲方位于九亭大街XXX号、XXX号、XXX号的商铺，租用期限8年，从2011年12月15日起至2019年12月14日止；租金费用：每年62万元，第一次递增从2013年12月15日开始以后每2年递增一次，每次按5%递增，不开发票只提供收据，甲方所得为税后净收入；付款方式：第一次付6个月，押一个月，以后每6个月一付，先付后用，下一次租金乙方须提前10天付清；乙方租赁期间，水、电、电话、宽带、卫生费、物业费用等使用期间的费用，均由乙方自行承担；甲方同意，乙方可以对商铺进行分割，拆除部分楼梯、墙面等进行改造，不得影响房屋建筑安全；甲方同意，在乙方经营过程中，乙方有权向第三方项目招商；甲方应负责提供乙方所需一切证件，其中包括房产证，甲方有义务协议乙方办理相关经营手续；本合同生效后，甲方未按合同约定向乙方交付商铺和设施的，属甲方违约，每延期一天，甲方应按日租金的两倍向乙方支付违约金，超过十天仍未交付的，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方双倍返还租赁押金，合同期间，在乙方无违约的情况下，甲方不得单方面解除合同，否则乙方有权要求甲方赔偿相应损失，并双倍返还租赁押金；乙方未按约定支付租金等费用的，属乙方违约，每延期一天，乙方应按日租金的两倍向甲方支付违约金，超过十天仍未支付的，甲方有权单方解除本合同，甲方所收取的租赁押金不予退还。租房协议还对其他相关事宜进行了约定，案外人朱某某代三原告在租房协议上签署了名字并签了自己的名字。
上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告支付了原告5万元押金，并将涉案商铺分割后对外转租，现由六位第三人在承租使用。涉案房屋均坐南朝北，从东往西的具体使用情况为：第三人柯友元租用了松江区九亭镇九亭大街XXX号商铺底层，所开店铺名称为“久为超市”；第三人黄小孟租用了松江区九亭镇九亭大街859-1、2号商铺，所开店铺名称为“雪马羊毛衫”；第三人马一奴斯租用了松江区九亭镇九亭大街XXX-
XXX号商铺，所开店铺名称为“精品牛肉拉面”；第三人陈庆苗租用了松江区九亭镇九亭大街XXX-
XXX号商铺，所开店铺名称为“麻辣烫”；第三人黄财明租用了松江区九亭镇九亭大街XXX-
XXX号商铺以及857、859、861号商铺第二层，所开店铺名称为“富顿旅馆”；第三人王曙天租用了松江区九亭镇九亭大街XXX-
XXX号商铺，所开店铺名称为“大眼包子”。
上述合同履行期间，因被告未能支付2013年6月15日之后的部分租金，原、被告经短信等方式协商未果后，原告于2014年7月8日向被告发出律师函一份，通知被告解除《租房协议》并承担相应的违约责任。被告于2014年7月9日收到该律师函。
2014年9月30日，上海复瑞物业管理有限公司向原告发出付款通知，要求缴纳涉案商铺2014年1月1日至2014年12月30日的物业管理费，857号房屋每月553.90元，859号房屋每月1，013.20元，861号房屋每月1，021.30元。
诉讼中，原告明确被告拖欠的房屋租金为2013年6月5日欠付12万元（租期为2013年6月15日至2013年12月14日），租金标准为每年62万元；2013年12月5日欠付32.55万元（租期为2013年12月15日至2014年6月14日），租金标准为每年65.10万元；2014年6月5日欠付32.55万元（租期为2014年6月15日至2014年12月14日），租金标准为每年65.10万元，暂计至2014年7月9日，金额为44，590元。以上合计为490，090元。自2013年12月15日起上涨5%，则自2013年12月15日起年租金为65.10万元。房屋占有使用费按照年租金65.10万元的标准计算。违约金为日租金的2倍，因被告拖欠3笔租金，分阶段计算，违约金达290余万元，原告只主张15万元。对于被告已交付的押金5万元，原告主张按照约定不予退还，被告则表示待合同履行完毕退还押金。对于涉案商铺内的装饰装修，原告表示不同意利用，被告及第三人应当原状返还。
庭审中，三原告提交了其委托案外人朱某某出租房屋的公证书三份，手写委托书两份，三原告表示一直认可朱某某代理签订的《租房协议》，包括合同期限，原、被告签订协议时原告向被告提供了委托书和房产证复印件，之后被告也没有向原告提出过要上述材料。被告则表示原告从未提交过委托书，也不认可手写的委托书，另外三份公证的委托书也已过期，被告通过口头及电话向原告索要过委托书，但原告没有提供，所以被告才拒付租金。
庭审中，被告申请了证人汪某某出庭作证，汪某某陈述当初朋友介绍与被告的朋友小张认识，当时小张说房屋出租，证人问了房屋面积，商谈了房屋租金，后面证人要求小张提供房东委托书去办证，但后来没下文了，就没再合作；有房产证可以办证，但小张说拿不出房产证，所以证人让小张提供委托书或其他任何可以让证人办证的材料，办证有房产证才可能，但小张无法拿到房产证，证人告诉小张，没有产证起码拿到房东的委托书也行；当时只是谈一下，没有要签合同，是小张跟证人接洽的，不是被告本人，证人问小张要房产证，小张说不在身边，证人就说有委托书也可以；小张说他这边有房子，证人没问具体是谁有房子。
庭审中，被告还提交了第三人柯友元的降租申请、被告与次承租人签订的租房协议以及租金和物业收入说明等，证明租金和物业费的收取情况，原告则认为降租申请与租房协议是被告与次承租人之间的事情，与原告无关，被告收取多少租金和物业费也与原告无关。
庭审中，鉴于原告主张合同解除，本院向被告释明如果合同解除，后果应一并处理，被告若有后果需要处理，可在限定期限内以反诉形式向法庭提出，逾期未提出，视为被告坚持履行合同，法庭将依法裁判。被告未在限定期限内提出需要处理的后果。
诉讼中，本院于2015年1月26日赴涉案商铺处进行了现场勘验，拍照固定了现场的情况。案外人朱某某表示其是三原告签约时的委托代理人，在本案中不主张权利，也不是合同的相对人。被告表示涉案商铺承租后，主要是各个第三人装修并使用的，由于三原告没有提供有效的委托材料和房屋材料，所以被告作假办理工商执照。第三人黄财明、王曙天、柯友元均表示营业执照已办出，陈庆苗表示自己转下来才半年，没有办理营业执照，现在也在正常经营。朱某某则表示黄小孟的营业执照也在店内挂着。本院告知被告与第三人，双方之间的租金、装饰装修损失等问题，应根据被告与第三人之间的合同另行解决。
以上事实，由上海市房地产权证、租房协议、律师函及邮寄凭证、查询单、付款通知、公证书、降租申请、短信记录、租赁协议、证人证言、勘验笔录、照片以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案外人朱某某代三原告与被告签订《租房协议》时，被告明知朱某某是三原告的委托代理人，且诉讼中，朱某某也表示其只是以三原告委托代理人的身份在合同上签字，自己并不是合同的相对人，故该《租房协议》直接约束三原告和被告。至于被告辩称的朱某某一直没有提供合法、有效的委托书问题，一则，原告对此予以否认，称签约时已向被告提供委托书及房产证复印件，二则，被告在未看到授权委托书的情况下即签订《租房协议》亦有悖常理，三则，庭审中，三原告对于朱某某代为签约的行为以及租赁时间等均亦予以认可，故对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。现涉案商铺均已转租给第三人正常经营，且即便被告未收到三原告出具给朱某某的委托书，其提供的证据也不足以证明租赁期间其曾向三原告或朱某某索要过，以及没有授权委托书对被告的转租行为产生了实质性的影响。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告未按约支付租金，符合双方约定的解除合同的条件，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。至于解除合同的时间，原告主张以2014年7月9日被告收到解除通知时为准，本院予以准许。此外，被告与第三人签订的转租合同是以原告与被告签订的租赁合同为基础，原、被告之间的租赁合同解除后，被告与第三人签订的租赁合同也应当予以解除，故被告应当将其承租的涉案商铺返还原告，第三人在其承租使用商铺的范围内，亦应承担相应的协助返还义务。再次，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告主张被告按照合同约定的标准支付合同解除之前拖欠的租金，符合双方约定，本院予以支持，但金额计算有误，本院予以调整。此外，原告主张的合同解除后，被告应按照年租金65.10万元的标准支付房屋占有使用费，于法不悖，本院亦予以支持。对于原告主张的物业费29，680元，被告同意支付，本院予以支持。对于原告主张的被告按照合同约定的日租金2倍的标准，支付拖欠租金的违约金15万元，且押金5万元不予退还，符合双方合同约定，均属合同解除后被告应承担的违约金，但被告在诉讼中亦表示违约金过高，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告支付原告违约金10万元，扣除被告已支付的租赁押金5万元，被告还需支付原告5万元。至于原告主张的第三人对于被告应付的房屋租金、占有使用费、物业费承担连带责任的请求，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。至于被告与第三人之间的租金、装饰装修损失等问题，应根据被告与第三人之间的合同另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲与被告陈为东于2011年11月签订的《租房协议》于2014年7月9日解除；
二、被告陈为东于本判决生效之日起十日内返还原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号1_2层、859号1_2层以及861号1_2层房屋，第三人柯友元对上述857号商铺底层房屋的返还承担连带责任，第三人黄小孟对上述859-1、2号商铺房屋的返还承担连带责任，第三人马一奴斯对上述859-3号商铺房屋的返还承担连带责任，第三人陈庆苗对上述861-1号商铺房屋的返还承担连带责任，第三人黄财明对上述861-2号商铺以及857、859、861号商铺第二层房屋的返还承担连带责任，第三人王曙天对上述861-3号商铺房屋的返还承担连带责任；
三、被告陈为东于本判决生效之日起十日内支付原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲截至2014年7月9日的房屋租金490，089元；
四、被告陈为东于本判决生效之日起十日内支付原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲自2014年7月10日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金651，000元的标准计算）；
五、被告陈为东于本判决生效之日起十日内支付原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲违约金50，000元；
六、被告陈为东于本判决生效之日起十日内支付原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲上述房屋自2014年1月1日起至2014年12月14日止的物业费29，680元；
七、驳回原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，678元，减半收取9，339元，由原告陈巧彬、叶王静、陈伟玲负担3，105.50元（已付），被告陈为东负担6，233.50元（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。