安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖0191执异4号
异议人（案外人）：丁言平，女，汉族，1987年4月13日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
申请执行人：徽商银行股份有限公司合肥经济开发区支行，住所地安徽省合肥市经济开发区。
被执行人：李涛，男，1982年4月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
本院在执行徽商银行合肥经开支行(以下简称徽商银行合肥经开支行)与李涛金融借款合同纠纷一案中，案外人丁言平向本院提出执行异议，请求停止对合肥市金寨南路西、翠微路北上海城市公寓XX幢2501室房屋（房产证号：合产110XXXX**）的强制执行，并解除查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
徽商银行合肥经开支行与李涛金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月7日作出（2016）皖0191民初3049号民事调解书载明：一、被告李涛同意于2016年9月10日清偿逾期贷款本息27275.45元，尚欠的未到期贷款本金141949.65元及利息原、被告双方同意仍按原《个人住房（商业用房）抵押借款合同》继续履行；被告李涛同意于2016年9月10日前赔偿原告徽商银行合肥经开支行律师费损失3400元；二、如被告李涛在本协议履行过程中出现未按合同约定期限足额还款或未按本协议第一项确定的期限足额赔偿损失的情形之一，原告徽商银行合肥经开支行就有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并可就剩余贷款本息及损失（已支付部分从中扣除）向人民法院申请强制执行，同时对被告李涛抵押的位于合经区金寨南路西，翠微路北上海城市公寓XX幢2510室（合产110XXXXX9）房产拍卖变卖后的价款享有优先受偿。
该调解书发生法律效力后，因被告李涛未履行义务,徽商银行合肥经开支行遂依法向本院申请执行，本院于2017年3月2日立案执行，案号为(2017)皖0191执360号。在该案执行过程中，本院依法发出(2017)皖0191执360号协助执行通知书,查封了上述房屋，并于2017年8月8日到房屋张贴查封公告及拍卖预告。
案外人丁言平针对本院拍卖提出异议称：该套房屋已出售于其，且已占有使用，请求解除查封，停止拍卖。2013年5月2日，其经中介机构介绍购买属于李涛的上述房屋，价款35万元。丁言平的男友秦志付向李涛的父亲李学敏支付定金1万元和首付款15万元，双方到税务部门缴纳了26980元契税。2013年6月，李涛将上述房屋交给丁言平居住，同年8月双方补签《存量房买卖合同》。由于该房屋存在抵押权，李涛及其家人承诺偿还贷款后办理过户手续，但李涛及其家人未偿还贷款且失去联系，导致其未能办理过户。后其起诉至本院，请求确认与李涛的《存量房买卖合同》有效，本院于2015年11月26日作出（2015）合高新民一初字第01040号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。其不服判决向安徽省合肥市中级人民法院提出上诉,该院于2017年7月20日作出（2017）皖01民终2010号民事判决，确认其与李涛所签订的《存量房买卖合同》合法有效。
申请执行人徽商银行合肥经开支行辩称：答辩人对被执行人李涛名下的上述房屋享有抵押权，有权请求人民法院拍卖、变卖该房屋并就拍卖、变卖价款优先受偿。
一、被执行人李涛已将涉案房屋抵押给答辩人，并办理了抵押登记。合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初3049号民事调解书确认了答辩人对涉案房屋享有抵押权，故其有权请求人民法院拍卖、变卖该房屋并就拍卖、变卖价款优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”可知，丁言平的执行异议不应被支持。
二、安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民终2010号民事判决仅是确认了丁言平与被执行人签订的《存量房买卖合同》合法有效，并未确认上述房屋属于丁言平所有。因上述房屋已抵押给答辩人，并办理了抵押登记，丁言平与被执行人李涛签订的《存量房买卖合同》在抵押登记之后，不具备房屋过户条件。丁言平应依据《存量房买卖合同》约定追究被执行人李涛的违约责任，无权要求停止答辩人申请对涉案房产的强制执行。
三、丁言平未支付全部购房款，不能排除答辩人申请对涉案房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可知，对于仅查封、不存在担保物权等优先受偿权的房屋执行，需均符合条款中规定的四个条件才可排除执行。而本案中答辩人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，且丁言平仅支付了部分房款，不符合上述全部四个条件，不能排除上述房屋的执行。
本院查明，徽商银行合肥经开支行与李涛于2010年4月28日签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》,并办理了抵押登记（他项权证号：房地产他证合产字第210XXXXX1号），约定每月15日还款，但李涛未按合同约定偿还本息，因此徽商银行合肥经开支行诉至本院。经本院调解，于2016年9月7日作出（2016）皖0191民初3049号民事调解书。后李涛仍未履行调解书义务，2017年3月2日徽商银行合肥经开支行申请强制执行拍卖该房屋。
2013年5月2日,丁言平经中介机构介绍，购买李涛位于合肥市××、××北××公寓××室房屋，价款35万元。丁言平的男朋友秦志付向李涛的父亲李学敏支付定金1万元；次日，秦志付向李涛支付了房款14万元，李涛于2013年5月3日出具了收条，注明收到首付房款15万元。丁言平于2013年7月2日缴纳了过户的各项契税26980元，因涉案房屋有银行抵押贷款无法办理过户手续。2013年8月3日，丁言平（乙方）与李涛（甲方）补签了《存量房买卖合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，建筑面积59.89平方米，价款35万元。后李涛将房屋交付丁言平入住。2014年7月7日，李学敏出具书面承诺，承诺所欠银行按揭贷款由李学敏于8月5日还款，8月15日过户。后李学敏未遵守承诺归还银行贷款并过户，全家人失去联系。
丁言平随后将李涛诉至本院，请求确认与李涛的《存量房买卖合同》有效，本院于2015年11月26日作出（2015）合高新民一初字第01040号民事判决书，驳回其诉讼请求。丁言平不服判决,遂向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉,该院于2017年7月20日作出（2017）皖01民终2010号民事判决，撤销本院一审判决，改判丁言平与李涛所签订的《存量房买卖合同》合法有效。
上述事实，有《存量房买卖合同》、定金收条、收条、契税发票、民事判决书等证据为证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案异议人（案外人）丁言平向被执行人李涛购买房屋，签订了合同，但至今未完成房屋所有权转移登记，虽然经人民法院判决确认买卖合同有效，但丁言平取得的是基于房屋买卖协议的合同履行请求权，并未取得该套房屋的所有权。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”本案申请执行人徽商银行合肥经开支行抵押权早在2010年就已形成，远早于丁言平签订《存量房买卖合同》时间，作为该套房屋抵押权人有权向法院申请强制执行并就该套房屋的拍卖、变卖价款优先受偿，故本院执行程序符合法律规定。
综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人丁言平异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 唐 峻
人民陪审员 薛 彦
人民陪审员 杨 丽
二〇一八年四月十九日
书 记 员 兰天蔚