浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初1429号原告：徐忠萍，女，1987年3月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。原告：黄少林，男，1981年9月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。上述两原告的委托诉讼代理人：谢佳红，杭州市经纬法律服务所法律工作者。被告：何诚彬，男，1993年11月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被告：何如通，男，1964年4月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：邵云舟，浙江奇墨律师事务所律师。原告徐忠萍、黄少林与被告何诚彬、何如通合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐忠萍及两原告的共同委托诉讼代理人谢佳红，被告何如通、何诚彬的共同委托诉讼代理人邵云舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐忠萍、黄少林共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告何诚彬将坐落绍兴市柯桥区房屋产权过户到两原告名下；2.判令两被告连带返还两原告垫付的税费21000元、违约金100000元、律师费10000元和保费800元。事实和理由：2016年6月8日，两原告与被告何诚彬签订一份《协议书》，约定两原告将其名下绍兴市柯桥区房屋的所有权更名至被告何诚彬名下，被告何诚彬借房屋产权人名义办理落户手续，该次房屋过户所产生的税费均有被告何诚彬承担；两原告无论何时要求被告何诚彬将房屋产权进行变更，被告何诚彬须无条件协助办理相关手续，否则支付违约金30万元等。被告何如通向两原告提供连带责任担保并在上述协议中签名。嗣后，两原告与被告何诚彬签署一份房屋转让合同，并以此为依据将案涉房屋过户给被告何诚彬，嗣后被告何诚彬办妥落户。两原告于2018年1月致函要求两被告将案涉房屋更名到自己名下，但遭到拒绝。为维护自己权益，两原告向法院呈讼。被告何如通、何诚彬共同辩称，两原告请求返还案涉房屋，故本案的基础法律关系应为不动产返还纠纷。根据案涉房屋的不动产登记，该房屋的所有权人不是两原告，该物权登记不存在错误，故两原告诉请的事实依据不足。另两原告起诉的被告主体不符，被告何如通虽在《协议书》上签名，但其和两原告主张的法律关系无关，两原告要求两被告连带承担责任亦无事实与法律依据。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋为坐落绍兴市柯桥区房屋，系两原告于2011年4月26日向房产公司购置取得，其产权亦办理于两原告名下。原告徐忠萍与徐忠琴系姐妹。徐忠琴系被告何诚彬之妻。两被告系父子。2010年6月8日，两原告（甲方）与被告何诚彬（乙方）、担保人被告何如通签订一份《协议书》，约定甲乙双方就乙方借用甲方房屋落户事宜达成本协议；甲方同意将案涉房屋所有权变更至乙方名下作为乙方办理落户使用；更名后案涉房屋的所有权人仍为甲方，乙方对该房屋没有居住及使用权；因房屋过户产生的税费均由乙方负担，甲方同意在乙方无力支付的情况下先行垫付；如乙方及亲属侵害甲方利益，包括不限于侵占、破坏等，乙方除应当赔偿损失，还应支付违约金10万元；甲方无论何时有权要求乙方将房屋产权变更至本人或甲方指定的其他人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方必须在合理期限内无条件协助甲方办理相关手续，否则，乙方应当向甲方支付违约金30万元；担保人被告何如通自愿对乙方全部债务（包括但不限于房屋价款、违约金、实现债权的费用如诉讼费、代理律师费等）向甲方提供连带责任担保；双方于2016年6月16日在房产部门办理手续时所签订的《柯桥区房屋转让合同》并非双方真实的意思表示，确认为无效合同，乙方从未向甲方支付过任何购房款项等。2016年6月16日，两原告（甲方）与被告何诚彬（乙方）签订一份《柯桥区房屋转让合同》，约定甲方将案涉房屋作价27万元转让给乙方。2016年6月26日，两原告支付给被告何诚彬21000元。2016年9月19日，被告何诚彬办理案涉房屋契税手续。2016年9月28日，案涉房屋产权过户到被告何诚彬名下。被告何诚彬嗣后办妥落户。2018年1月，两原告致函两被告，称“根据《协议书》，两原告有权要求两被告将案涉房屋进行变更，现你方均不理会，限你方在收到本函件后3日内办理房屋变更手续。”两被告接函后未协助两原告办理产权过户手续，两原告遂诉至本院。两原告在本案诉讼中为聘请律师支出10000元、为财产保全支出保费800元。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本院围绕当事人的争议作以下评判分析。关于两原告与被告何诚彬间关于案涉房屋的买卖合同是否有效，及两原告是否将案涉房屋真实交易给被告何诚彬，从而后者依据有效的法律原因取得该房屋产权的问题。从庭审双方陈述和举证来看，案涉房屋的产权现目前登记于被告何诚彬名下，两原告主张其未实际与被告何诚彬交易，案涉房屋过户给何诚彬为后者借房落户所致。被告何诚彬则持相反观点，并主张其就购房款已向两原告出具欠条，其凭借买卖关系取得案涉房屋的产权。本院认为，一般房产交易应当符合以下条件：双方意思表示真实、对价合理、实际交付并占有使用。分析原、被告举示的证据，两原告与被告何诚彬签订的购房合同，从形式上虽符合房屋买卖的构成要件，但被告何诚彬未实际给付任何房款，其所主张的欠条事实亦缺乏证据支持，本院不予采信。嗣后被告何诚彬未实际占有使用房屋，也未持有不动产权属证书。两原告提供的协议书进一步证实双方签订购房合同的起因系被告何诚彬向两原告借房用以落户，双方明确约定为此签订的购房合同无效，案涉房屋在更名后产权仍归属两原告。上述事实表明，两原告与被告何诚彬之间的房产过户是为后者落户便利而虚假更名，买受双方并无买卖案涉房屋的真实意思表示，双方间就案涉房屋的买卖合同应为无效。关于两原告的诉求如何处理的问题。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述法条表明，不动产登记只是一种公示公信行为，不能将其理解为登记机关赋予不动产物权的行为，不动产权源于当事人的法律行为或者法律规定的非法律行为即原因行为。根据前述分析，案涉房屋过户到被告何诚彬名下的法律行为即买卖合同被认定无效，故被告实际未取得该房屋的物权，案涉房屋的真正权利人仍为两原告。据此，两原告要求被告何诚彬配合房屋产权过户，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。该次过户产生的税费，应由义务承担人即被告何诚彬负担。针对两原告要求两被告连带返还垫付款21000元、违约金100000元、律师费10000元和保费800元的诉求，本院认为，根据2016年6月8日协议书约定，被告何诚彬未在两原告要求的合理期限内协助办理相关过户手续的，其应当向两原告承担责任，担保人被告何如通自愿对包括违约金以及两原告实现债权的费用提供连带责任担保。事实表明，两原告已为被告何诚彬垫付21000元用于办理过户，其为实现案涉房屋产权的过户回转提起本案诉讼，已支出律师费10000元和保费800元，上述款项均依约由两被告承担连带清偿责任。另，虽然两原告主张违约金符合双方协议约定，其其主张的数额过高，本院综合考量原、被告的亲戚关系，原告因本案纠纷产生的实际损失以及其自述该项违约金可由法院酌情加以确定的意见，依据我国合同法第一百一十四条的规定，酌情将违约金降低至10000元。该违约金亦应由两被告承担连带清偿责任。综上所述，本院对两原告诉求中的合理部分依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告何诚彬应协助将坐落绍兴市柯桥区房屋过户到原告徐忠萍、黄少林名下，该过户产生的税费均由被告何诚彬负担。二、被告何诚彬应支付给原告徐忠萍、黄少林垫付款21000元、律师费10000元、保费800元、违约金10000元，合计41800元，款限于本判决生效后十日内付清。被告何如通对上述41800元承担连带责任。三、驳回原告徐忠萍、黄少林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2936元，减半收取计1468元，财产保全申请费2520元，合计3988元，由原告徐忠萍、黄少林负担1038元，被告何诚彬负担2950元，当事人应负担的费用均限于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  冯春盛二〇一八年三月十九日书记员  钱 芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。????1?