广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1168号
上诉人（一审原告）朱湘华，男，现住全州县。
委托代理人朱润秋，男，1968年9月10日，系朱湘华之子。
被上诉人（一审被告）蒋黎明，男，现住全州县。
被上诉人（一审被告）蒋廷辉，男，现住全州县。
被上诉人（一审被告）谢崇磊，男，现住全州县。
三被上诉人委托代理人刘飞，广西安信律师事务所律师。
上诉人朱湘华因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2015）全民初字第981号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成由审判员吴胜担任审判长，审判员邹高林、代理审判员杨寒玲参加的合议庭，于2016年5月25日公开开庭审理了本案。书记员黄艳华担任记录。上诉人朱湘华的委托代理人朱润秋，被上诉人蒋黎明及三被上诉人共同的委托代理人刘飞到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审理期限三个月，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年8月3日，原告朱湘华与被告蒋黎明签订协议书。双方约定：原告将位于全州镇建设街64号，土地面积112.51平方米，建筑面积98.7平方米的房产出让给被告蒋黎明进行房地产开发，被告蒋黎明在原地开发建设好的可售商品房中，无偿给予原告一套建筑面积为98.7平方米的商品房等。自协议签订生效日起，被告蒋黎明每月支付原告租房过渡金300元至交付商品房之日三个月后为止，并且一次性预付一年的租房过渡金。商品房交付后由被告蒋黎明帮原告办理房产证和土地使用证及办理水、电等其他设施入户，并承担所需的所有费用及支付原告20000元简易装修费等。该协议同时约定：如果被告蒋黎明违约，造成原告的损失，须双倍赔偿给原告，另需支付违约金50000元，如果被告蒋黎明在合同生效后两年内未交房，另需赔偿损失300000元。此协议经双方签字盖章，被告蒋黎明需交15000元押金给原告后生效。被告蒋黎明办理好原告商品房产权证和土地使用证后，原告退还押金。签订协议后，被告蒋黎明向原告支付了押金15000元及租房费用，原告搬离原住所。另查明，全州镇建设街64号地块原属于政府公地，2012年9月26日，经政府处置，原告朱湘华与被告蒋黎明以319177元获得该宗地国有建设用地使用权，被告蒋黎明单独支付了该宗地全部土地出让金。2012年11月12日，原告朱湘华、被告蒋黎明获得该宗地建设用地批准书。2013年11月7日，原告朱湘华、被告蒋黎明获得该宗地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2013年11月后，被告蒋黎明多次动工建设房屋，遭案外人唐戈冰以界限未划清为由阻止施工。全州县建设路旧城改造建设办公室多次主持调解无果。自2015年6月份起，被告蒋黎明未再向原告支付租房费用。后经双方联系，被告拒绝按协议赔偿给原告，原告为此提起诉讼，请求法院判决被告赔偿原告损失费300000元；支付违约金50000元；支付房屋装修费20000元，办房产证及其他各种费用20000元；在付清所有以上款项之前，按照现城市租房过渡金补偿标准10元／平方米，继续支付原告租房过渡金每月1000元；诉讼费用和其他各种所需要费用由被告承担。
一审法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护。原告朱湘华与被告蒋黎明签订2011年8月3日协议书时，原告朱湘华所拥有房屋的土地属公地，原告未享有该宗地的国有建设用地使用权，该协议虽是原告与被告蒋黎明的真实意思表示，但其对交付房屋等约定部分未发生法律效力。原告与被告蒋黎明签订协议的目的是建设商品住宅，但要实施工程建设必须经过严格的审批程序，至2013年11月7日，原告、被告蒋黎明才获得该宗地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。此时，原告与被告蒋黎明对交付房屋等约定才发生法律效力。被告蒋黎明在办理相关证件后，也多次组织施工，因案外人唐戈冰的行为导致施工无法进行。而旧城改造项目建设是系统复杂的工程，被告蒋黎明与案外人唐戈冰涉及的纠纷为旧城改造项目中突出的矛盾纠纷，被告蒋黎明也多次请求全州县建设路旧城改造建设办公室与案外人唐戈冰协调处理未果，不能建房的原由不可归责于被告蒋黎明。故原告请求赔偿损失费300000元、支付违约金50000元、房屋装修费20000元、办房产证及其他各种费用20000元的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。被告蒋黎明每月支付租房费用给原告，属双方约定，未违反法律规定，该条款合法有效。但现至签订协议已经四年多，随社会经济发展，物价上涨，原告请求2015年6月份起按每月1000元给付租房费，理由正当，该院予以支持。该案中，原告与被告蒋黎明存在合同关系，原告要求被告蒋廷辉、谢崇磊承担合同义务，未提供证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、由被告蒋黎明从2015年6月起按每月1000元给付原告朱湘华租房费至交付商品房之日后三个月止。二、驳回原告朱湘华的其他诉讼请求。该案收案件受理费7150元，由原告朱湘华负担4150元，被告蒋黎明负担3000元。
上诉人朱湘华不服一审判决，向本院提起上诉称：1、依据《民事案件案由规定》，本案案由应是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审判决认定本案案由为建设用地使用权转让合同纠纷属于定性错误。甲方开发商（蒋黎明）于2011年8月3日与乙方上诉人朱湘华签订《协议书》约定：乙方出让其全州县建设路64号房产及土地使用权给甲方进行房地产开发，甲方在原地开发建设好的可售商品房中，无偿给予一套建筑面积为98.7平方米的商品房；自协议签订生效日起，甲方每月支付乙方租房过度金300元，直至交付商品房之日三个月后为止；甲方需给乙方办好商品房产权证和土地使用证，甲方置换给乙方的商品房所需缴纳的房屋契税、公共维修基金、办理商品房产权证和土地使用证所需的费用，乙方之前累计所欠缴的土地使用费等等各种费用，一律由甲方支付；乙方有第一选取和获得甲方开发的商品房中任何一套住房权利；甲方向乙方交付商品房之日，需向乙方支付贰万元的简单装修费；以上协议如果甲方违约，造成乙方的损失，甲方必须双倍赔偿给乙方，另需向乙方支付违约金伍万元，如果甲方在合同协议生效后两年内未交房给乙方，甲方需另赔偿乙方损失费叁拾万元。现因甲方违约不履行上述协议义务，乙方根据合同起诉要求甲方支付拆迁安置补偿的各项费用，故此，本案是因房屋拆迁安置补偿合同纠纷引发的诉讼。2、一审判决以“签订2011年8月3日协议书时，原告朱湘华所拥有的土地属公地，原告未享有该宗地的国有建设用地使用权，该协议虽是原告与被告蒋黎明的真实意思表示，但其对交付房屋等约定部分未发主法律效力。原告与被告蒋黎明签订协议的目的是建设商品住宅，但是实施工程建设必须经过严格的审批程序，至2013年11月7日，原告、被告蒋黎明才获得该宗地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。此时，原告与被告蒋黎明对交付房屋等约定才发生法律效力。被告蒋黎明在办理相关证件后，也多次组织施工，因案外人唐戈冰的行为导致施工无法进行。而旧城改造项目建设是系统复杂的工程，被告蒋黎明与案外人唐戈冰涉及的纠纷为旧城改造项目中突出的矛盾纠纷，被告蒋黎明也多次请求全州县建设路旧城改造建设办公室与案外人唐戈冰协调处理未果，不能建房的理由不可归责于被告蒋黎明。”判决驳回上诉人相应的诉讼请求是认定事实和适用法律错误。（1）被上诉人对上诉人房屋拆迁安置补偿，与“原告未享有该宗地的国有建设用地使用权”、“被告蒋黎明签订协议的目的是建设商品住宅，但是实施工程建设必须经过严格的审批程序”、“至2013年11月7日，原告、被告蒋黎明才获得该宗地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证”无法律关系和合同义务关系，依据双方《协议书》的第八条及《合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第四十五条、第六十条，《协议书》是双方真实意思表示，经双方签字盖章，被上诉人向上诉人交付壹万伍仟元押金时已生效并受法律保护，现签订协议已四年半，被上诉人仍未动工，早已超过两年的交房期限，明显已违约。（2）《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被上诉人办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后即对该宗地拥有了合法的建房权，在多次组织施工受案外人唐戈冰阻碍并经主管机关调处无果后，被上诉人完全能够通过司法救治途径排除案外人唐戈冰阻碍（侵权），因此，案外人唐戈冰阻碍行为不是不能避免并不能克服的不可抗力。作为开发商，对与四周邻里因利益而产生的矛盾是应该有所预见的，并且要承担由此引发的后果，这是市场经济条件下的必然规律，即收益和风险均应享受和承担，而不能只讲收益而不承担风险。一旦出现纠纷，开发商只要善之以理，相互谅解，相互退让，完全可以避免。若协商解决不了，完全可以通过法律途径解决，是能够克服的。而被上诉人自2013年11月开始出现纠纷，至今两年多来一直未有起诉对方，明显是不作为引起的后果，怎么能说没有责任。因此，被上诉人与案外人的纠纷是完全可以预见，完全可以避免的，完全可以克服的。根据《合同法》第一百二十一条的规定，被上诉人一方即使因第三人唐戈冰阻碍的原因造成违约的，也应当向上诉人承担违约责任。（3）上诉人提供的证据4证实，被上诉人一方不能在拆迁的地上建房的原因是其无能力开发可售商品房，应归责于被上诉人自己。（4）上诉人请求赔偿损失费30万、违约金5万、房屋装修费2万及办房产证等其它费用2万，一审不给予支持。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同，履行合同不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审为何做出不给予支持的判决。三、一审判决认定蒋廷辉、谢崇磊与上诉人不存在合同关系并判定蒋廷辉、谢崇磊不承担合同义务，是认定事实错误。上诉人提供的证据3、4足以证实，被上诉人蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊是合伙关系，实际上是《协议书》的甲方，由蒋黎明代表出面与上诉人签订合同。甲方违约不履行合同义务，被上诉人蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊依法向上诉人承担连带违约责任。而一审在未对被上诉人蒋廷辉、谢崇磊当面质问、查询，并要对其是否真实签字负责的情况下，一概给予否定。上诉人递交的有关蒋黎明的录音证据，一审认为蒋黎明是为了应付上诉人，不知道“应付”二字在此作何解释，难道是瞎说的、骗人的，难道他们次次在通话中都是在骗人，是一伙骗子吗？为什么一审不尽自己的职权，给予查实。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，漠视老百姓的合法权益，放纵不讲诚信的违约方，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则，极大地损害了上诉人的合同权益，现被上诉人拆了上诉人的房屋，既无房子交付又不补偿损失费。故此，请求二审法院依法保护上诉人的合法权益，判决撤销一审判决第二项，判决被上诉人连带赔偿上诉人损失费30万元、连带支付上诉人违约金5万元以及房屋装修费2万元、办理房产证及其它各种费用2万元。被上诉人蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊口头辩称：一、蒋廷辉、谢崇磊与上诉人既没有合同关系，也不是本案的开发商，不是本案的适格被告。二、被上诉人与上诉人于2011年签订的协议书，造成房屋没有开发建设，原因是上诉人与隔壁界限不能达成一致协议，导致房屋不能开发，不是被上诉人的责任，属于不可抗力，应当全部免责，一审法院对两个证人的调查笔录也可以证实不能建设房屋是上诉人本人因与隔壁界限不明确导致，责任应当由上诉人承担。
上诉人朱湘华和被上诉人蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊均对一审查明事实没有异议。
上诉人朱湘华在二审中提交了：一、一份录音光盘，记录了上诉人委托代理人朱润秋2015年6月28日与谢崇磊、2015年1月26日与蒋黎明，2015年9月13日与蒋廷辉的电话记录，证实三被上诉人是合伙关系。二、蒋黎明廉租房的证明。
被上诉人蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊对上诉人朱湘华提交的证据的质证意见：对于电话录音的真实性、关联性、合法性不予认可；廉租房与本案没有关系。
综合各方质证意见，本院对当事人提供的证据的分析和认定：一、本案一审期间为2015年7月14日至12月29日，而录音形成的时间为2015年1月至9月间。上诉人在一审中已经提交了与被上诉人通话的录音光盘，这说明上诉人有能力以及机会提交所有的录音资料，但其在一审中却没有全部提交。电话录音是当事人为了解决纠纷进行的前期协商和谈论，加之被上诉人对电话录音不认可，证明力较弱，故本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第六十五条不予采纳。二、关于廉租房证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、六十五条，该份证据为复印件，形式上有瑕疵；同时，上诉人没有提供其它证实被上诉人蒋黎明资金薄弱、无力建房的证据予以辅证，因此该份证据的证明力较弱，本院无法仅凭廉租房证明支持上诉人的主张。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：一、一审定案案由是否恰当。二、被上诉人蒋廷辉、谢崇磊是否应当承担连带责任。三、被上诉人蒋黎明是否应该向上诉人朱湘华支付违约金、损失费、房屋装修费、办证费用、租房过渡金等各项费用。
根据本案查明的事实，本院认为：
关于本案案由。《城市房屋拆迁管理条例》中规定拆迁人是指取得拆迁许可证的建设单位，个人不得成为拆迁人。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》开始施行后，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条，房屋征收与补偿工作由房屋征收部门组织实施或由房屋征收部门委托的房屋征收实施单位承担，但本案中签订《协议书》的主体为蒋黎明与朱湘华个人；从本案案情看，2011年8月3日，蒋黎明与朱湘华签订了《协议书》，彼时朱湘华房屋所在的涉案地块为政府公地，但《协议书》第一条却约定了“乙方出让房产及土地使用权。”，2012年9月26日蒋黎明、朱湘华共同受让了涉案地块，并由蒋黎明单独支付了土地出让金。可见，双方在2011年8月就已达成了朱湘华在双方受让了涉案土地后将其享有的土地使用权出让给蒋黎明建房的合意，签订协议的目的不在于对朱湘华房屋的拆迁，而是朱湘华提供其身为涉案地块上房屋所有权人的资格便利，以同意蒋黎明在涉案地块上建房来获得相应商品房的对价。故本案从形式和内容上均不符合房屋拆迁安置补偿合同纠纷的特征。
关于被上诉人蒋廷辉、谢崇磊是否应该承担连带责任的问题。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的当事人之间，合同一方当事人只对与其有合同关系的另一方当事人承担合同上的义务和责任。现仅依据录音资料无法充分地证实蒋黎明、蒋廷辉、谢崇磊三人是否真实存在合伙关系，也无法得知合伙人数、合伙形式、合伙内容等情况，因此本院无法综合判断是否存在突破合同相对性原则的法定情形，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，本院对上诉人朱湘华要求被上诉人蒋廷辉、谢崇磊连带承担合同义务的主张不予支持。
关于蒋黎明是否应该向朱湘华支付违约金、损失费、房屋装修费、办证费用、租房过渡金等各项费用的问题。2012年8月3日双方签订协议书时，朱湘华房屋所在的涉案地块属于政府公地，彼时案外人唐戈冰房屋所在的地块也为政府公地，2013年蒋黎明和朱湘华受让了涉案地块后，案外人唐戈冰才购买了自家房屋所在的公地，后因唐戈冰认为测绘公司测量面积与实际面积不符才去阻止施工。故双方签订《协议书》时并不存在会因界线划定问题引发纠纷的可能性，蒋黎明在签订协议书时亦无法预测会有案外人的阻碍。本案中，唐戈冰表面上是不允许蒋黎明施工，但本质上是不认可政府经测绘后对涉案地块划分的界线。而该片地块属于旧城改造项目的一部分，旧城改造是全面、系统、复杂的工程，牵涉各方各面，单一解决存在难度。从法院依职权对案外人钱陆三、廖廷珂、彭庆玖的询问笔录可知，蒋黎明亦采取过报警、通过改造办与唐戈冰多次协商等方式试图化解矛盾。且朱湘华目前也是涉案地块的权利人之一，该综地的价值远超过朱湘华在该宗地上被拆除的旧房屋的价值，故上诉人朱湘华请求被上诉人蒋黎明支付损失费30万元、违约金5万元、房屋装修费2万元和办房产证及其它各种费用2万元的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。但被上诉人蒋黎明在二审庭审中自认除案外人唐戈冰阻拦外不存在其它阻碍开发的情形，目前涉案地块已经重新规划且已与案外人唐戈冰相互协商互不占对方的地。故综上分析，被上诉人蒋黎明应自二审庭审之日即2016年5月25日起两年内向上诉人朱湘华交付符合《协议书》中约定的商品房，同时应从2015年6月起按每月1000元给付朱湘华租房费至交付商品房之日后三个月止。如被上诉人蒋黎明不能如期交房，则视为根本违约，上诉人朱湘华可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区全州县人民法院（2015）全民初字第981号民事判决第二项；
二、变更广西壮族自治区全州县人民法院（2015）全民初字第981号民事判决第一项为：由蒋黎明从2015年6月起按每月1000元给付朱湘华租房费至交付商品房之日（交房期限为自2016年5月25日起至2018年5月24日的两年内）后三个月止。
二审案件受理费7150元（上诉人朱湘华已预交），由上诉人朱湘华负担3575元，被上诉人蒋黎明负担3575元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 胜
审 判 员 邹高林
代理审判员 杨寒玲
二〇一六年九月二十日
书 记 员 黄艳华