河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）焦民一终字第329号
上诉人（原审被告）焦作市众成置业有限责任公司，住所地焦作市丰收路。
法定代表人张小秋，董事长。
委托代理人王安和，男，汉族，1957年11月26日出生，住焦作市解放区。
委托代理人廉军魁，河南隆成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘力，男，汉族，1977年1月11日出生，住焦作市。
委托代理人杨仲琦，河南诤研律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘玉光，男，汉族，1968年6月8日出生，住焦作市山阳区。
委托代理人张当智，河南河阳律师事务所律师。
刘力与刘玉光、焦作市众成置业有限责任公司确认合同无效纠纷一案，刘力于2012年5月24日向解放区法院提起诉讼，请求判令：1、两被告间的房屋买卖行为无效；2、本案诉讼费由被告承担。解放区法院于2013年7月22日作出解民初字第817号民事判决，焦作市众成置业有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年9月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。焦作市众成置业有限责任公司的委托代理人王安和、廉军魁，刘力及其委托代理人杨仲琦，刘玉光及其委托代理人张当智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告刘玉光在2008年1月通过法院拍卖以709100元的价格购买了位于解放区丰收路南侧焦房权证字第0220100011—**号（共计1736.77平米）房屋。因为刘玉光资金不够，便同原告刘力商量以刘玉光名义共同购买，由原告刘力再出资50万元。购得该房屋后，房产证办理在被告刘玉光名下。原告刘力与被告刘玉光在2008年10月21日补签了协议，约定双方各出资50万元共同购买该房屋，以刘玉光名义办理产权证，对外出租经营，对于该房屋重大变更事项及决策，应该由双方协商同意做出，任何单方行为均视为无效。2009年年底，原告刘力因为经济利益纠纷，同他人产生冲突矛盾，一直没有过问房屋事宜。2010年3月30日刘力带人将他人打伤，之后负案在逃，2010年4月7日原告刘力归案，经博爱县人民法院判处有期徒刑七个月，羁押至2010年11月6日释放。期间，被告刘玉光因为自己生意经营拖欠外债。在没有告知刘力的情况下，便与被告焦作市众成置业有限责任公司协商卖掉属于刘力和刘玉光共有的本案诉争房屋，在2010年3月15日二被告签订了房屋拆除协议，内容是1、刘玉光同意焦作市众成置业有限责任公司将自己所有的房屋拆除，并在原址盖住宅楼；2、焦作市众成置业有限责任公司赔偿给刘玉光此位置住宅房10套，每套不少于90平米，总面积1000平米，多余或少余部分按2000元每平米补差等内容。协议签订后，二被告又在2010年7月31日又签订了补充协议，内容为如果房屋拆除后，因为第三方原因不能在此建房，焦作市众成置业有限责任公司在其他位置安排住房。二被告为了履行该协议，协商将该房屋过户到焦作市众成置业有限责任公司名下，并以房屋买卖的形式在房管部门办理过户手续。在2010年12月30日为了交易该房屋，双方签订了房地产买卖契约，约定交易价格为491724元，焦作市众成置业有限责任公司于2010年7月31日前将该款一次性支付。但是实际并没有支付房款。之后通过房管部门将产权变更为焦作市众成置业有限责任公司，产权证号为焦房权证解放字第201100451
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4**。2010年8月9日，焦作市众成置业有限责任公司给付刘玉光借款50万元，2011年1月13日、2011年9月29日刘玉光又向焦作市众成置业有限责任公司借款3万元、4万元。该三笔借款均为无息，至今焦作市众成置业有限责任公司未向刘玉光主张归还该款或折抵购房款。刘力出狱后，在2011年得知刘玉光将共有房产变卖，就同二被告协商要回房屋，协商无果后，原告向本院起诉要求确认二被告之间的关于买卖房屋的协议无效，形成本案纠纷。诉讼中，被告焦作市众成置业有限责任公司对原被告之间在2008年10月21日签订的协议真实性、时间段申请鉴定，经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心以不具备鉴定条件为由两次退回鉴定。
原审法院认为：原告刘力与被告刘玉光在2008年共同购买位于解放区丰收路南侧的（原焦房权证字第0220100011—**号共计1736.77平米）房屋。该事实由原被告之间的陈述，双方之间签订的协议，以及本院民事调解书可以证实。而被告焦作市众成置业有限责任公司没有举出任何证据推翻该事实。因此本院确认原告刘力为位于解放区丰收路南侧的（原焦房权证字第0220100011—**号共计1736.77平米）房屋共有人，具备诉讼主体资格。刘玉光在自己外债资金困难时，在没有同原告协商达成一致意见的情况下，即与被告焦作市众成置业有限责任公司协商买卖共有房产，通过买卖该房产得到57万无息借款（该款至今尚未归还）的额外利益。该事实从原告、二被告各自陈述，以及博爱县法院对刘力刑事判决羁押时间可以证实，原告刘力对该房屋的整个买卖过程不知情。而根据物权法的相关规定，该不动产属于刘力与刘玉光共同共有，刘玉光无权单独处分该不动产。二被告之间签订的房屋拆迁协议、补充协议，从协议内容上可以看出，焦作市众成置业有限责任公司在没有获得该地段土地使用权的情况下即与刘玉光达成拆迁协议，刘玉光允许焦作市众成置业有限责任公司在该地段开发房产，该协议内容明显违背国家法律规定。二被告在之后签订的房产买卖契约对所约定的交易价格491724元，被告焦作市众成置业有限责任公司至今分文未付，其行为不符合民事活动应遵循的诚实信用原则，不构成物权法规定的关于不动产善意取得的主客观要件。从案件事实可以看出，二被告所签订的房产买卖协议是被告刘玉光为得到额外利益，对共有产权私自处分，明显侵犯原告刘力的共有权。因此原告刘力要求确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。被告焦作市众成置业有限责任公司辩称原告刘力不具备物权所有人的主体资格，以及自己是真实、公平交易的辩解理由与案件事实不符合，本院不予采信。
原审法院判决：被告刘玉光与被告焦作市众成置业有限责任公司之间签订的（位于解放区丰收路南侧，原焦房权证字第0220100011—**号共计1736.77平米）房屋买卖协议无效。本案受理费100元、保全费5000元由被告刘玉光承担。
焦作市众成置业有限责任公司不服，上诉称：一审判决缺乏事实根据和法律依据。上诉人购买刘玉光的房屋，符合物权法第106条第1款关于不动产善意取得的规定，依法应当受到法律保护。一、上诉人购买房屋时，是善意的。被上诉人刘玉光原所有的房屋位于上诉人开发的众成家园的北侧。2009年初上诉人项目开工，租用刘玉光的房屋作临时办公用房。在项目建设过程中，刘玉光多次提出要上诉人把他的地方也开发了。刘玉光提交的七本房产证上记载所有权人为刘玉光，没有共有人。上诉人与刘玉光就房屋拆迁赔偿依法签订了房屋拆除协议和买卖协议。上诉人并查阅了刘玉光的房屋产权登记档案显示，该七座房屋系刘玉光于2008年1月通过竞拍方式从焦作市解放区农村信用合作联社购买的房屋，价款709100元。竞拍资料、房屋买卖协议、收款收据、房屋登记资料等均显示，该房屋系刘玉光个人出资购买。且上诉人与刘玉光在办理转移登记手续时，双方接受询问后均在“是否为共有房屋”栏目中填写了“否”。上述事实说明，在整个房屋交易过程以及产权登记过程中，上诉人作为买受人，基于刘玉光房屋产权合法登记产生的公信力，以一般人正常的思维判断，对刘玉光作为房屋权利人独有的权利状态，不可能产生丝毫的怀疑。同时对被上诉人刘力来说，他一直处于“隐身”的状态。上诉人无论在客观上还是主观上，对所谓共有人只能是处于一种不知、不应知、无从知的法律状态。其次，一审判决认定上诉人曾借给刘玉光57万元款项而不要利息，系刘玉光背着刘力通过买卖该房产得到的额外利益，一审判决牵强附会。实际情况是，2009年初上诉人租用刘玉光的房屋，上诉人于2009年1月16日一次性向其支付租金25000元。2010年8月9日刘玉光提出向我公司借款50万元，并提出以后房屋不再要租金了，借款也不给利息了。当时双方已经签署《房屋拆除协议》，为更好履行协议，上诉人就借给他了。之后又陆续借给他3万元和4万元，合计57万元。上诉人与刘玉光存在租房、借款、房屋拆除开发赔偿三个法律关系，根本不存利益输送。总之，上诉人在购买房屋时，客观上和主观上均处于善意的状态，依法构成善意。二、转让价格合理。根据2010年3月15日签订的《房屋拆除协议》和2010年7月31日的《补充协议》，两项合计刘玉光可得价款480万元。刘玉光于2008年1月以价款709100元取得该房产，两年时间即可取得6倍多的收益，不仅合理，而且是超额收益。经评估机构评估，刘玉光七座房总价值为781900元。在评估报告出具当日即2010年12月30日，双方在市房管局按照市房管局提供的格式合同，对照评估报告显示的房产证号依序签订了七份《房地产买卖契约》，约定成交价格合计为2021024元，是评估价格的近三倍。双方明确约定，交易价格执行《房屋拆除协议》及《补充协议》，因此不存在价格不合理的情形。即使是《房地产买卖契约》约定的价格，也是其原始购买价格的近三倍，也没有不合理之嫌。三、转让的房屋依照法律规定已经登记，且上诉人已经实际占有。刘玉光转让给上诉人的房屋，经依法登记，上诉人已取得房屋所有权证。而且上述房屋自2009年租赁开始，经2011年1月买卖取得房屋产权，上诉人一直在占有、使用该房屋。四、一审判决认定上诉人与刘玉光签订的《房屋拆除协议》及《补充协议》，内容明显违反国家法律规定，没有任何法律依据。刘玉光将老房子交给上诉人拆除后进行房地产开发，以此换取开发后价值更高的新房子，这种行为在法律上应属于互换性质。这种交易行为合法有效，应受法律保护。上诉人取得了该房屋的所有权，随之相应取得了该房屋范围内的土地使用权。该地块的原所有人为河南宏毅化工有限公司。但因历史原因，土地使用证一直未办理。虽然如此，宏毅公司拥有该地块的土地使用权。因欠解放区农信社贷款未还，经解放区人民法院执行，公开拍卖处置宏毅公司的房产，刘玉光竞拍取得该房产，之后刘玉光又转让给上诉人。因此，一审判决认定上诉人没有获得该地段土地使用权，与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》》相冲突。但上诉人取得了土地使用权，要对该土地进行房地产开发，尚需依法进一步办理土地出让手续和规划手续。在手续未办理之前不得动工开发。目前上诉人正在办理相关手续，相关协议尚处于履行过程中。这种事实状态，根本得不出一审判决所谓“该协议内容明显违背国家法律规定”的结论。综上，上诉人购买房屋的行为，依法构成善意取得；上诉人与刘玉光所签定的《房屋拆除协议》及《补充协议》、《房地产买卖契约》合法有效。请求：依法撤销焦作市解放区人民法院（2012）解民初字第817号民事判决书，改判驳回被上诉人刘力的诉讼请求。
刘力答辩称：一、依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条的规定，答辩人刘力作为该争议房屋的共同共有人，对共同财产享有共同的权利。当然包括处置权和受益权。本案中刘玉光与上诉人就该房屋所签订的相关协议及由此产生的一系列擅自处分行为，答辩人事先均不知情，这严重侵犯答辩人的物权权利。二、依据《中华人民共和国物权法》第106条第一款的规定，上诉人取得争议房屋不构成善意取得。一审己查明上诉人在刘玉光明确告知该房屋有共有人的情况下，为了达到自己的目的，先后分三次借给刘玉光57万元（不要利息，至今未还），通过这些好处，与刘玉光串通并签订看似有效的相关协议并以虚假的交易价格到房管部门办理了过户手续。这充分说明其不是善意取得。且上诉人至今分文未付，这也充分证实了上诉人与刘玉光双方的行为损害了答辩人的合法权益。三、依据《中华人民共和国合同法》第52条的第二、三、五项的规定，本案所签订的房屋买卖协议同样应认定为无效协议。综上，请二审法院维持（2012）解民初字第817号判决，驳回上诉人的上诉请求。
刘玉光答辩称，一、上诉人购买房屋并非善意取得，房屋买卖不是双方的真实意思表示。答辩人与刘力共同购买本案讼争房屋后，应上诉人的要求在2009年将房屋承租给上诉人。之后上诉人为便于拿地开发，与答辩人协商，对答辩人的房屋进行拆迁安置，上诉人在答辩人房屋南侧已经开发的楼盘给答辩人安置10套住宅，不低于1000平方米；另以每平方米2200元固定价格卖给答辩人10套住宅，不低于1000平方米，并已确定了楼层房号，条件是答辩人将房屋过户到上诉人名下，便于上诉人拆迁和拿地、办理相关开发手续。双方的真实意思是置换安置，而不是买卖。答辩人与上诉人办理这一切置换安置协议、过户房产等行为，房屋的共有人刘力并不知道，答辩人没有告诉刘力。相反上诉人知道房屋是答辩人和刘力共同购买的，为了过户方便，上诉人借给答辩人钱不收利息，作为回报，答辩人不收上诉人房租。二、上诉人没有支付对价，而且也无意支付对价。本案讼争房屋过户前，上诉人口头答应将正在开发建设的房屋安置给答辩人10套，卖给答辩人10套，分别不低于1000平方米，并已确定了位置房号，在此前提下，答辩人才将房屋过户给上诉人。可是等房屋过户之后，上诉人并未给答辩人房屋，至今答辩人未得到来自于上诉人的任何房屋的“对价”，相反，上诉人在未履行任何“对价”、安置的情况下，将房屋过户到了自己名下，对安置之事，一拖再拖，直到将答辩人拒之门外。上诉人所说的“价格合理”成了镜中花、水中月。三、房屋以合法的买卖形式，掩盖了上诉人欺诈答辩人以达到侵害答辩人利益的目的。上诉人为了达到占有答辩人房屋，进而取得土地使用权，进行开发建设的目的，以给答辩人由上诉人开发的即将竣工的10套住宅、再以团购价卖给答辩人10套住宅为诱饵，诱使答辩人将房屋以买卖的形式过户给上诉人，房屋过户后，上诉人以为自己掌握了主动权，翻脸不认账、拒绝安置、欺诈上诉人的行为得到充分暴露。安置房屋不给，房屋已经过户，上诉人的行为使答辩人的合法权益处于一种极不稳定状态，随时有被全部侵占的危险，上诉人以合法形式掩盖了自己的非法目的。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人是否善意取得涉案房屋。
对该争议焦点，焦作市众成置业有限责任公司的主张是：根据法律规定上诉人在购买房屋时，是基于具有公信力的房产证，才产生的交易行为。上诉人在购买房屋时，对于所谓的共有人不知、不应知，也无从知。转让价格合理，且已经实际占有并登记。在协商过程中并不存在欺诈或者以合法形式掩盖非法目的的情形，所以应当构成善意取得。刘玉光认为其没有取得房地产买卖契约中所约定的利益，是因为合同约定刘玉光取得利益是附条件，附期限的（详见房屋拆迁协议和补充协议），现因条件尚未成就，所以没有及时取得，但不是欺诈行为，不能引起合同的无效。其他理由同上诉状。约定补偿的10套房屋至今还在给被上诉人留有现房，但因为其他原因，被上诉人不要。
对该争议焦点，刘力的主张是：我们认为取得方式不是善意的，具体理由同答辩状。刘力是诉争房屋的共有人，这有生效调解书可以证明。在上诉人和刘玉光交易期间，刘力由于客观原因不能行使权利。上诉人和刘玉光签订买卖协议时约定的是现金支付，实际上分文未付，不但属于欺骗房管部门，也不能构成善意取得。
对该争议焦点，刘玉光的主张是：上诉人不属于善意取得，上诉人是用欺诈的方式让刘玉光将房产过户到上诉人名下，上诉人未支付对价，详细意见同答辩状。上诉人明知诉争房屋有共有人，上诉人实际上并未支付对价。现在上诉人也不愿意支付对价，因此不属于善意取得。合同约定是20套房屋，但上诉人只给10套。另外上诉人实际上只愿意给7套，是顶楼，大面积，被上诉人之间无法分配。
二审中，焦作市众成置业有限责任公司提供证据两份：1、收据一份，证明上诉人承租诉争房屋，双方之间是租赁关系。2、房地产买卖契约及评估报告（共7份），证明房屋交易时评估价格，交易价格明显高于评估值。刘力质证后认为，证据1不属于新证据，该证据一直由上诉人保管，有条件提供但没有提供，不属于新证据，不予质证。证据2在一审已经质证过了，不再发表质证意见。刘玉光质证后认为，对证据1同刘力质证意见，证据1与本案无关。证据2虽然有房屋买卖契约，但上诉人根本就没有履行，不是真实的买卖关系。本院审查后认为，因被上诉人对上述证据的真实性均不持异议，本院予以认定。
除原审查明的事实外，本院另查明：1、涉案房屋过户给上诉人时的评估价格为781900元，刘玉光与上诉人签订的七份《房地产买卖契约》约定成交价格合计为2021024元。原判认定双方约定交易价格为491724元，系认定事实错误。2、上述七份《房地产买卖契约》约定的价格不是刘玉光与上诉人真实的交易价格，真实的交易价格系刘玉光与上诉人签订的《房屋拆除协议》及《补充协议》约定的对价。3、上诉人尚未支付对价，原因是按照《房屋拆除协议》及《补充协议》的约定，上诉人支付对价的条件和期限尚不成就，本案在案证据不能证明上诉人无意支付对价，而且本案系合同效力确认之诉，与当事人是否已经履行对价支付义务没有关系。
本院认为：上诉人通过与刘玉光签订的《房地产买卖契约》、《房屋拆除协议》及《补充协议》，取得协议约定的房屋并拆除赔偿，是否构成善意取得，系本案争议焦点。针对该争议本院认为：一、涉案房屋登记在刘玉光一人名下，上诉人有充分理由相信房屋为刘玉光所有，刘玉光有处分权；刘玉光称对房屋共有状况给上诉人说过，但在案证据不能证明此点；刘玉光与刘力约定重大事项由双方协商作出决策，单方行为无效的内容属于共有人内部约定，对外无约束力；关于无息借款57万元，刘玉光也认可无息的对价是不收房租，因此不能视为是其与上诉人在交易中获取的好处。上诉人受让房屋时不存在非善意。二、按照刘玉光与上诉人签订的房屋拆除协议和补充协议，上诉人应赔偿刘玉光此位置十套总面积不少于1000平方米的房屋，另按团购价格（每平方米2200元）给刘玉光十套总面积不少于1000平方米的房屋，按照市价估算，从上述合同中可取得的利益远高于刘玉光竞购该房屋时所支出的709100元以及房屋过户时的评估价格781900元，转让价格合理。另双方约定的“此位置”系指拆迁房屋所在位置，刘玉光答辩称上诉人口头答应用正在开发即将竣工的房屋进行赔偿而迟迟不予兑现，因双方没有形成书面协议，在案证据无法认定。三、诉争房屋已经过户给上诉人，经登记上诉人已经取得房屋所有权证。综上，上诉人在取得诉争房屋的过程中，主客观方面均符合法律关于善意取得的相关规定，故原审原告刘力的诉讼请求依法不能支持。原判认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销焦作市解放区人民法院（2012）解民初字第817号民事判决；
二、驳回刘力的诉讼请求。
一审案件受理费100元，保全费5000元，由刘力承担；二审案件受理费100元，由刘力承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 凯
代审判员 原小波
代审判员 田 亮
二〇一四年八月七日
书 记 员 王永乐