上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2167号
原告（反诉被告）周榕。
委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。
委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。
被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司。
法定代表人张辉热。
委托代理人吕毅，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人邹瑞扬，上海市君悦律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）周榕诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判。被告于2013年11月11日提起反诉，本院于同日受理。本案于2013年12月4日公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人窦世春、钱岚莉，被告的委托代理人吕毅、邹瑞扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周榕本诉诉称，2013年3月26日，原、被告签订泓鑫时尚广场商铺租赁合同，约定原告承租本市天山路XXX号泓鑫时尚广场F1-01、F3-02的租赁面积为4，200平方米的房屋。合同签订后，原告按约支付保证金和租金，后原告发现被告提供的租赁房屋面积图上所显示的面积与上述合同记载面积不一致，少了600多平方米，且租赁的F3-02中有327.35平方米的房屋是被告在使用，不应计算在原告租赁的房屋面积中，原告实际的租赁面积为2，967.28平方米。原告就此问题多次与被告交涉，但被告均不予理会。故原告起诉要求：1、判决被告返还多支付的租金人民币374，952.32元；2、判决被告返还多支付的履约保证金374，952.32元；3、判决被告支付原告的利息损失，以749，904.64元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年4月16日起算至本案判决生效之日止。
被告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司对本诉辩称并反诉诉称，在签订租赁合同前已经如实告知原告租赁物业的现状，被告没有使用原告的面积，双方在租赁合同中已经明确就面积数量达成一致且同意该面积不再就由于其他演算法出入而进行租金的调整；被告从上海泓鑫置业有限公司购得股权，且已支付大部分股权款，卷入本场诉讼情非得已。同时，原告已经延迟支付租金超过60天，构成严重违约，被告有权根据合同约定单方终止合同，没收履约保证金、承担违约责任，并要求原告承担律师费等。故要求驳回原告的本诉请求，并反诉要求：1、确认原、被告在2013年3月26日签订的租赁合同（包括附件、补充条款）于2013年9月26日解除；2、没收原告履约保证金1，277，500元；3、原告于判决生效之日返还租赁场地；4、原告将以租赁商铺为注册地址和经营地址的工商登记和税务登记申请注销或变更；5、原告支付商铺租金，自2013年9月10日起至实际返还之日止，按每两个月1，277，500元为标准计算；原告支付物业管理费，自2013年9月10日起至实际返还之日止，按每两个月56，210元为标准计算；原告支付自2013年9月6日至2013年9月25日止的水电费7，151.98元；6、原告支付逾期支付租金的滞纳金，自2013年9月10日起至实际支付日止，以未付款1，277，500元的每日千分之三计算；原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金，自2013年9月10日起至实际支付日止，按未付款56，210元的日千分之五计算；7、原告支付违约赔偿金3，832，500元即六个月租金；8、原告支付律师费271，784元。后被告撤回要求原告支付物业管理费以及物业管理费滞纳金的诉讼请求。
原告周榕对反诉辩称，其未违约，没有缴纳租金是由于被告交付房屋的面积有问题，原告多次发函被告要求解决，但均无果，被告诉请4是行政行为，不属于法院处理，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，本市长宁区天山路XXX号地下三层以及地上1-6层总建筑面积为43，412.53平方米的房屋于2008年11月24日由上海泓鑫置业有限公司（以下简称泓鑫置业）取得房地产权证。
2013年3月26日，原告与泓鑫置业签订商铺租赁合同，由泓鑫置业将本市天山路XXX号泓鑫时尚广场F3、F1层F1-01、F3-02室4，200平方米的房屋（以下简称涉案商铺）租赁给原告，租赁期限为6年，自2013年7月10日起至2019年7月9日，月租金为638，750元，房屋租金每两个月为一个支付期，先付后用，原告需在下个支付期来临之前的五个工作日内支付下一期的租金；履约保证金为1，277，500元；房屋交付日期为2013年4月10日前，泓鑫置业在原告正常履行租赁合同的情况下，提供90日免租金装修期，如因原告违约致合同提前终止的，泓鑫置业有权要求原告支付免租期间的租金；原告确认在签署该合同时已审核过鸿鑫置业提供的有关测绘资料及相关系数，并就面积数量达成一致，双方同意就该面积不再就由于其他演算方法出入而进行租金的调整；如原告未按合同约定按时向泓鑫置业支付租金，每逾期一日原告应按欠费总额的千分之三支付违约金，支付至原告付清全额款项及滞纳金之日为止，逾期超过15日的，属于严重违约，泓鑫置业有权单方面终止合同，原告应偿清所有截至合同终止日所欠的应付款项并马上搬离涉案商铺，泓鑫置业还有权没收原告履约保证金，并要求原告支付相当于6个月租金的赔偿金；如原告拖欠租金、物业管理费以及其他费用超过10日的，或合同解除或终止后，原告逾期搬离的，泓鑫置业有权通知其物业公司采取停水、停电的措施，且由此产生的任何损失均由原告承担；若因原告违约而致泓鑫置业提起诉讼，由此产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由原告承担；合同解除或终止之后，原告在45天内必须迁移或注销在该房屋内的包括但不限于工商、税务等营业登记，以保证新承租商户能正常进行营业登记，在该期间内，鸿鑫置业有权留置履约保证金。若原告违反约定，则除了不退还履约保证金外，还应承担其他违约责任。该合同含房屋平面图（原告在其上签名确认）两张。后被告将涉案商铺交付给原告。
2013年4月15日，原告支付给上海泓鑫商业经营管理有限公司（以下简称泓鑫商业公司）两个月租金的押金1，277，500元，次日支付给泓鑫商业公司8月及9月的租金1，277，500元。2013年4月18日，泓鑫置业出具发票，确认收到原告支付的2013年7月10日至2013年9月9日的租金1，277，500元以及押金1，277，500元。
2013年5月27日，泓鑫置业的股东西藏泓杉科技发展有限公司、大湖水殖股份有限公司与新世界百货投资（中国）集团有限公司（以下简称新世界集团）签订股权转让协议，将持有的泓鑫置业51.08%、48.92%的股份转让给新世界集团，新世界集团为此支付12.50亿元的股权转让对价。
2013年5月29日，泓鑫置业提交企业名称变更预先核准申请书，将名称变更为新世界百货集团上海汇妍百货有限公司。2013年6月5日，泓鑫置业提交外商投资的公司变更登记申请书，申请将公司名称、地址、经营范围、股权等事项进行变更登记。2013年7月1日，上海市商务委员会出具批复，同意泓鑫置业的股权转让以及公司名称变更为新世界百货集团上海汇妍百货有限公司，公司性质由内资企业转制为外商独资企业。2013年7月30日，被告取得营业执照。
2013年3月12日，原告与案外人宋安有申请成立上海天榕投资管理有限公司（以下简称天榕公司）。同年4月18日，天榕公司申请公司设立登记。4月22日，天榕公司取得企业法人营业执照，公司注册资本为1，000万元，实收资本为200万元，其中原告出资198万元，宋安有出资2万元。
2013年9月25日，被告致函原告称多次催促原告缴款，原告至今拒绝付款，故通知原告要求提前终止合同，没收保证金，收回商铺，并要求原告立即付清欠缴的租金、管理费、水电费、违约金等。9月28日天榕公司回函称已于9月26日收到被告寄送的函件，并称因交付房屋的面积与合同约定的面积减少，要求被告给予答复，并称如面积问题解决则立即付清所有欠缴租金及费用。
后因原告未付款，被告于2013年9月底对原告所承租的商铺停水停电。
2013年10月底，被告致函各租户，称自2013年10月12日起启用新的公司名称，要求各商户将租金、管理费等付至被告帐户。
庭审中，被告向长宁区房屋土地测绘中心调取涉案商铺的房屋土地权属调查报告书，该报告书显示101室的分摊系数为0.513596，302室的分摊系数为0.484855。
原告称其在2013年7月拿到图纸后，找到相关的专业人员测绘下来发现面积与合同记载的面积相差很多，遂多次与泓鑫置业和被告沟通，均无果，致诉。
另查，被告为本次诉讼聘请律师支付代理费271，784元。
上述事实，有房地产登记簿、租赁合同、股权转让协议书、租金结算单、批准证书、批复、申请书、企业法人营业执照、验资证明、银行征询函、物业服务合同、发票、委托协议等证据以及双方当事人的陈述为证，且经当庭质证，本院予以确认。
由于双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应恪守履行。合同签署后，被告及时将涉案商铺交付给原告使用，原告也按约支付了履约保证金以及2013年7月10日到2013年9月9日两个月的租金。但自2013年9月10日以后的租金及使用费，原告却至今分文未付，显属违约。被告反诉要求原告支付拖欠的租金及使用费，本院认为于法有据，予以准许。原告抗辩系因被告交付的商铺面积减少，但原告对此未有证据予以证明，诉讼中原告坚持要求对涉案商铺进行鉴定，鉴于原、被告在租赁合同中明确约定双方已就面积问题达成一致，且就该租赁面积双方不再就由于其他演算法出入而进行租金的调整，现原告要求变更合同单方对租金进行调整，没有依据，且原告确认的面积为自测的面积，根据测绘报告显示101和302尚有分摊系数，故原告以面积不足为由要求减少租金并拒付租金，本院认为没有事实和法律依据，原告基于此要求被告返还多付的租金、履约保证金以及上述钱款的利息损失，本院亦难以支持。
根据租赁合同的约定，如原告延迟支付租金超过15日，被告有权单方面终止合同，并向原告追偿原告应付款项、没收保证金、要求原告支付相当于六个月租金的违约金，并要求原告立即搬离涉案商铺。现被告依据合同约定行使合同解除权，该解除合同的通知函于2013年9月26日送达原告，本院确认双方之间的租赁合同于2013年9月26日解除；同时被告要求原告归还涉案商铺，支付2013年9月6日至2013年9月25日的水电费7，151.98元以及律师代理费271，784元，于法有据，本院予以支持；至于被告要求原告注销或迁移以涉案商铺为经营地或注册地的包括工商营业执照等在内的相关证照，因该要求不属于民事审判之范畴，当事人可另寻途径解决，本院在此不予处理。被告要求没收原告履约保证金、支付迟延支付租金的滞纳金以及相当于六个月租金的违约金，鉴于上述三项请求本质上均属于违约金性质，原告抗辩违约金过高，考虑到被告的实际损失，本院将违约金调整为没收履约保证金及支付相当于三个月租金的违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）周榕的全部本诉诉讼请求；
二、原告（反诉被告）周榕与被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司（原上海泓鑫置业有限公司）在2013年3月26日就本市天山路XXX号泓鑫时尚广场F3、F1层F1-01、F3-02室房屋签订的商铺租赁合同（包括附件以及补充条款）于2013年9月26日解除；原告（反诉被告）周榕应于本判决生效之日起十五日内将上述房屋返还给被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司；
三、原告（反诉被告）周榕应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付自2013年9月10日起的租金及使用费，按每两个月人民币1，277，500元计算，计算至原告（反诉被告）周榕实际返还上述第二项所涉房屋之日止；
四、原告（反诉被告）周榕应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付自2013年9月6日至2013年9月25日的水电费计人民币7，151.98元；
五、原告（反诉被告）周榕应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付律师代理费人民币271，784元；
六、原告（反诉被告）周榕已经支付给被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司的履约保证金人民币1，277，500元，由被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司没收；
七、原告（反诉被告）周榕应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付违约金人民币1，916，250元；
八、驳回被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币11，530.30元，由原告（反诉被告）周榕负担。
反诉案件受理费人民币29，356.65元，由原告（反诉被告）周榕负担人民币20，000元，被告（反诉原告）新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担人民币9，356.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 朱佳伟
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年七月二日
书 记 员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。