北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03069号
上诉人（原审原告）汤×1，女，1940年6月20日出生。
上诉人（原审原告）汤×2，女，1951年2月20日出生。
被上诉人（原审被告）北京宣房投资管理公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。
法定代表人任伟，董事长。
委托代理人王毓华，女，1956年11月18日出生。
委托代理人赵雪芬，女，1956年3月20日出生。
被上诉人（原审被告）汤×3，女，1956年2月14日出生。
原审第三人汤×4，男，1942年12月9日出生。
委托代理人汤×6（汤×4之女），1971年3月27日出生。
原审第三人汤×5，女，1958年8月19日出生。
上诉人汤×1、上诉人汤×2因确认合同无效纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第21166号民事判决，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年9月，汤×1、汤×2共同诉至原审法院称：我们二人与汤×3、汤×5、汤×4系父亲汤×6（已死亡）、母亲姜×（已死亡）的全部子女。汤×6所在单位分配其位于北京市西城区30号的房屋一间（简称涉案房屋）。1992年4月，汤×6去世后，涉案房屋由姜×继续承租。姜×于2006年11月去世，该房屋至拆迁时未变更承租人。2012年7月，涉案房屋拆迁，具体事务由汤×3办理，但是该房屋拆迁完毕后，汤×3既不告知我们具体拆迁情况也不分配拆迁补偿款和安置房。无奈之下，我们于2013年3月起诉至北京市西城区人民法院，后经法院查明，汤×3、北京宣房投资管理公司（简称宣房公司）于2012年7月签订了关于涉案房屋的《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》，同日汤×3又与北京中信房地产有限公司签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》的规定，拆迁时有资格购买公房的必须是承租人，汤×3不符合成为承租人的资格，也没有购买涉案房屋的资格。宣房公司作为公房管理单位，无视法律法规的规定，而汤×3明知自己不是承租人也不符合承租的条件，隐瞒自己已有住房的事实，双方签署的协议书明显存在恶意串通的情形。承租人在未购买公房的情况下，获得补偿的依据是其承租房屋的权利或居住使用公房的权利，姜×虽已死亡，但拆迁人仍给予此种权利相应的拆迁款和安置房等经济利益，该经济利益应在原承租人的法定继承人之间进行分配。因此，宣房公司与汤×3签订的协议应属无效。现我们起诉请求判令宣房公司、汤×3签订的关于30号的《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》无效，本案诉讼费用由宣房公司、汤×3承担。
宣房公司辩称：涉案房屋是直管公房，原承租人姜×去世后，该房屋内只有汤×3一家的户口，我公司根据相关规定将被拆迁人列为汤×3，汤×3作为房屋代表领走拆迁款。2007年8月31日拆迁开始，拆迁期间没有人对拆迁行为及拆迁人提出异议。姜×已经死亡，无法成为被拆迁人。公房没有继承权，承租人本人也无权对其处分。我公司没有义务就拆迁问题征求姜×其他子女的意见。该房屋在没有被拆迁的情况下，基于户口原因，也应当由汤×3继续承租，其他人没有资格。如按照汤×1、汤×2所说的标准核实被拆迁人，则该货币补偿款各方均无权取得。我公司不同意汤×1、汤×2的诉讼请求。
汤×3辩称：涉案房屋是我一家的住房。涉案房屋原是我们父亲离休后单位补给的住房，后我父亲要求我将户口迁至该房屋，我于1988年6月21日将户口迁入涉案房屋。2000年，我代表母亲与房管局重新签订了合同，并一直居住在涉案房屋，居住时间长达25年之久。根据法律和相关规定，我与宣房公司签订的合同有效。
汤×5述称：涉案房屋是我父亲离休后单位补给的面积差。我父亲生前就房产的归属没有任何意思表示。1999年国家房改，我母亲有资格购买该公租房。我也进行过咨询，管理人员告知，该房屋破旧无法出售，马上要拆迁。既然我父母是承租人，货币补偿金我们也有权利继承，但是我不要求分割，愿意放弃权利，希望双方能进行调解，协商解决纠纷。
汤×4在一审中未到庭参加诉讼。
原审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋属于公房，承租人的继承人并无继承权，且汤×1、汤×3既不在涉案房屋居住，其户籍也未登记在涉案房屋，根据租赁合同约定，其不具备承租、购买涉案房屋的资格。拆迁时，仅有汤×3及其家人的户籍登记在涉案房屋，并且，汤×2虽不认可汤×3在涉案房屋居住，但是其认可涉案房屋由汤×3管理，因此汤×3作为其家人代表与宣房公司签订的《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》并未损害汤×1、汤×2的利益，亦不存在违反上述法律规定的情形，应属合法有效，故汤×1、汤×2的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。本案审理过程中，汤×4经传票传唤，未到庭参加诉讼，法院予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2013年12月判决：驳回汤×1、汤×2的诉讼请求。
原审法院判决后，汤×1、汤×2均不服，共同向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求，或发回重审。汤×1、汤×2的主要上诉理由为：原审法院认定事实不清，未认定拆迁时涉案房屋承租人为姜×，未认定汤×3于2002年购买了北京市朝阳区306室住房一处的事实，亦未对涉案房屋的实际居住情况予以查明；原审法院适用法律存在错误，2001年北京市印发的《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼房管理办法》第二条规定“市区县人民政府所有并指定有关单位管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按本办法向职工出售，房屋承租人购买住房后作为被拆迁人”，同时根据原北京市房屋土地管理局《关于启用新的＜北京市公有住宅租赁合同＞的通知》（京房地子（1997）第946号），按照新的《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，“租赁期内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员有无异议的，可以办理更名手续”，故汤×3不符合变更承租人的条件，也没有购买涉案房屋的权利，宣房公司与汤×3签订的购房协议违反了上述法律法规的强制性规定，且二者明显存在恶意串通的情况，损害了汤×1、汤×2的利益，故协议应属无效等等。宣房公司、汤×3均同意原审判决，汤×5、汤×4均对原审判决不发表意见。
经审理查明：汤×1、汤×2、汤×3、汤×4、汤×5系兄弟姐妹，其父汤×6、其母姜×分别于1992年4月、2006年11月死亡。
北京市西城区30号东房一间原系汤×6生前所在单位于1987年6月分配的住房，后该房屋的承租人变更为姜×。2000年4月1日，姜×（乙方）与原北京市宣武区陶然亭房管所（甲方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定了涉案房屋承租事宜，其中第七条约定，“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续”。自1988年至2003年，汤×3（户主）、陈×1（汤×3之夫）、陈×2（汤×3之女）、陈×3（汤×3之女，未成年）的户籍陆续登记在涉案房屋处。
2012年7月30日，汤×3向西城房管局提出申请，内容为：“本人汤×3是30号住户，我母亲姜×是该房的承租人，她于2008年去世。该住房有一个户口本，户主汤×3、之夫陈×1、之女陈×2、之女陈×3、之母姜×（已故）。现该地区拆迁，经以上家庭成员协商，由我作为此处住房的购房人办理购房手续。如因购房所产生的一切家庭纠纷，由本人汤×3负法律责任及经济赔偿责任，与产权单位无关。”陈×1、陈×2签字同意由汤×3作为涉案房屋的购房人办理购房手续。
2012年7月30日，汤×3（乙方、购房人）与宣房公司（甲方、售房单位）签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》，内容为：“根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第87号令）、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》及其《补充协议》（京国土房管字（2001）1281号和1286号文件）和有关文件精神，签订本协议。一、甲方经宣武区房改办批准出售宣武区30号平房，乙方自愿购买上述住房；二、根据上述文件的规定，甲乙双方共同认可上述房屋建筑面积为17.55平方米；三、经计算，房价款为5168元；四、乙方同意从其所购房屋的拆迁补偿款中扣除上述房价款；五、甲方从本协议签订次月起，停止收取乙方房租。”
后，涉案房屋被拆迁，汤×3实得房屋补偿款131970元，并自称将因拆迁所获的二手房指标出卖，得款1930000元。
诉讼中，汤×1、汤×2、汤×5自述其拆迁前均不在涉案房屋内居住，户口亦未登记在涉案房屋。汤×3主张其自1998年一直居住在涉案房屋。汤×1、汤×2认可涉案房屋由汤×3管理，房屋租金及水、电费由汤×3代缴，但不认可汤×3在此居住。
诉讼中，宣房公司称姜×死亡后，涉案房屋承租人未进行变更，如变更承租人需要审核变更承租人的条件，公房承租不存在继承的问题；对于如何确定公房购买人，宣房公司称需要承租人的家人提出申请，由宣房公司进行审核，购房人需在公房处有户口。汤×1、汤×2称涉案房屋拆迁时其同意由汤×3办理相关手续、代签相关协议，但是需要家庭成员签字时汤×1、汤×2应亲自到场。汤×3认为其系涉案房屋权利人，无需和汤×1、汤×2商议拆迁事宜，也并未代汤×1、汤×2签署相关手续。
上述事实，有《宣武区城建房管局准住证》、《北京市公有住宅租赁合同》、户口簿、《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》、北京市西城区人民法院（2013）西民初字第8546号民事判决书、申请书以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案中，涉案房屋原系公房，原承租人姜×享有的公房承租权并不属于法律规定的公民可继承财产的范围，姜×死亡后，其继承人对涉案房屋并不享有继承权。另，汤×1、汤×2既不在涉案房屋居住，户籍也未登记在涉案房屋处，根据公有住宅租赁合同的相关约定，汤×1、汤×2亦不具备被选定为涉案房屋承租人、购买人的资格。拆迁时，宣房公司选择与汤×3签订《购买公有住宅平房（简易楼、筒子楼）协议书》的行为，并未损害到汤×1、汤×2的利益，亦无违反法律及行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。汤×1、汤×2上诉主张宣房公司与汤×3恶意串通损害汤×1、汤×2之合法利益，缺乏事实依据，本院不予采信。原审判决并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元、二审案件受理费70元，均由汤×1、汤×2负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 张 洁
代理审判员 李俊晔
二〇一四年四月十八日
书 记 员 张 璐