湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂12民终174号
上诉人（原审原告）：罗洪治，男，1977年6月19日出生，汉族，住湖北省咸宁市。
委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：咸宁宏大城市广场开发有限公司，住所地咸宁市长安大道145号。
法定代表人：陈国华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵娥，该公司工作人员。
上诉人罗洪治因与被上诉人咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称咸宁宏大公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
罗洪治上诉请求：撤销一审判决第二项，改判咸宁宏大公司立即交付房屋（第A区2层2054号房）和办理房地产权属证书，并自2015年4月29日起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之三的违约金；由咸宁宏大公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审认定上诉人主张权利已过诉讼时效错误。1.《商品房买卖合同》约定逾期交房超过150日后（约定交房时间为2015年4月28日），买受人有权解除合同，亦可要求继续履行合同，即自2015年9月29日后，买受人有权解除合同或继续履行合同，按二年的诉讼时效，上诉人于2017年9月29日前仍可要求继续履行合同；2.因咸宁宏大公司逾期交付房屋，广大业主多次要求交房，并多次到咸宁市信访局、市政府要求咸宁宏大公司交付房屋事宜，诉讼时效多次中断；3.2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为3年；4.咸宁宏大公司逾期交房的事实仍在延续。二、《商品房买卖合同》系双方意思自治的体现，咸宁宏大公司逾期交房应按约定支付应依约自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之三的违约金。三、案涉房屋已竣工验收，符合交付条件，一审法院仅判决继续履行合同，没有判决立即交付房屋（第A区2层2054号房）和办理房地产权属证书。
咸宁宏大公司辩称，1.罗洪治要求给付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效;2.罗洪治购买的房屋（A区）已于2015年9月24日竣工验收，已具备合同约定的交付条件，依据罗洪治与湖北宏大资产管理公司签订的《委托经营管理协议》约定，对商铺办理了交接确认手续，现商铺已具备办理不动产权证书的条件；3.湖北宏大资产管理公司已支付商铺的三年租金，罗洪治没有实际损失，故请求法院依法判决。
罗洪治向一审法院起诉请求：判令咸宁宏大公司继续履行《商品房买卖合同》，按合同约定承担逾期交房违约金，即按已付购房款日万分之三的标准支付违约金并承担本案诉讼费。理实和理由：罗洪治于2014年1月12日与咸宁宏大公司签订《商品房买卖合同》，房屋价款349412元，其已按约支付，咸宁宏大公司没有按约于2015年4月28日交付房屋。根据合同第九条终结一款第（2）项的约定，应自2015年4月29日起到实际交房日止，按日向其支付已付购房款的万分之三的违约金。
一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年4月28日前交付房屋，且要具备“该商品房经验收合格”和“商场已开业即视为实际交房”条件。按合同约定的时间和条件，咸宁宏大公司无证据证明其在约定时间内具备两交房条件。因此，咸宁宏大公司构成逾期交房。逾期交房理应承担违约责任，但是，咸宁宏大公司于2015年4月29日起已开始逾期交房，罗洪治主张逾期交房违约金应当在二年内提起，而罗洪治直至2017年8月14日才提起诉讼，已超过诉讼时效，罗洪治请求咸宁宏大公司承担违约金的诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》地一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、罗洪治与咸宁宏大城市广场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、驳回罗洪治的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告罗洪治负担。
二审期间，罗洪治为了证实其一直在向咸宁宏大公司主张权利，向本院提交《致业主函》、《关于宏大广场给业主的回复函》及《关于告知书回函》。本院组织当事人进行了质证，对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：罗洪治与咸宁宏大公司签订的《商品房买卖合同》约定，罗洪治购买的“宏大城市广场”A区2层2054号商铺，建筑面积23.98平方米，套内建筑面积15.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.02平方米，按建筑面积计算，该房单价为每平方米14570.98元,总价款349412元。咸宁宏大公司应当在2015年4月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……5.买受人房款全部付清，商场已开业即视为实际交房；咸宁宏大公司如未按本合同约定的期限将商品房交付给罗洪治，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。至罗宏治提起诉讼时，咸宁宏大开发公司未能向其交付房屋及办理房地产权证，于2017年8月取得“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证”（以下简称备案证）。由于咸宁宏大公司没有按约交付房屋，罗宏治及广大业主多次与开发商交涉并多次到咸宁市信访局信访，要求解决逾期交房事宜，宏大公司也多次向广大业主至函并向广大业主解释和商讨交房事宜。目前咸宁宏大城市广场有部分商铺已开业经营。罗宏治购买的商铺已具备双方约定的交房条件。
同时查明，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第9条约定：“为了统一培育商业市场，打造“宏大城市广场”品牌，保障商铺持续稳定升值，买受人（除自购自营外）自愿承诺将购买的商铺（面积以房产部门最终核定面积为准）委托给甲方（或甲方委托的经营管理公司）经营管理，期限自2015年4月28日起至2025年4月27日止，乙方应另行签订并遵守委托经营管理协议”，据此2014年9月25日罗洪治与湖北宏大资产管理有限公司签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，该协议第五条第1、2款约定，由于商场处于培育期，在此期间广告宣传、招商和经营管理费用较大，罗洪治同意放弃该商铺前三年的任何经营收益，即为免租期。商铺由湖北宏大资产管理有限公司根据商场培育情况决定免租、减租，盈亏不涉及罗洪治；自第四年起至第十年，按该商铺租金收入的90%支付给罗洪治，10%作为湖北宏大资产管理有限公司管理费用。
另查明，2012年12月6日咸宁宏大公司分别取得坐落于咸宁市温泉黄畈工业园（城际铁路南站旁）使用权面积14414.50㎡、14999.90㎡的咸土资城国用(2012)第7313号、第7312号国有土地使用权证，2013年10月26日取得使用权面积553.13㎡的咸土资城国用(2013)第3843号国有土地使用权证。2015年9月24日建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对咸宁宏大城市广场5号楼出具了竣工验收合格的工程质量竣工验收记录。2015年9月25日咸宁市环境保护局出具《关于咸宁宏大城市广场开发有限公司咸宁宏大城市广场（地块一）建设项目竣工环境保护验收意见》为“工程竣工环境保护验收基本合格”。目前，有超市、酒吧等进驻咸宁宏大城市广场。
本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，咸宁宏大公司应当在2015年4月28日前向罗宏治交付房屋，咸宁宏大公司对逾期交付房屋的事实亦没有提出异议，罗宏治及广大业主因咸宁宏大公司逾期交付房屋多次进行协商并向咸宁市信访部门反映要求解决，一直在主张权利，同时，罗宏治于2017年8月14日向一审法院提起诉讼，一审法院于同月29日立案受理，并未超过诉讼时效，一审以罗宏治主张权利超过二年的诉讼时效没有事实和法律依据，本院予以纠正。罗宏治上诉提出其主张权利没有超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。
咸宁宏大公司逾期交付房屋的事实成立，构成了违约，应承担相应的违约责备，但其提出对支付违约金应结合本案实际情况予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，即违约金是承担违约责任的基本方式之一，它具有补偿及惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的基本标准。罗宏治将违约金作为损失要求咸宁宏大公司赔偿的前提是该损失客观存在、确实充分，且损失的造成与迟延交房之间存在必然的因果关系，但根据罗宏治与咸宁宏大公司、宏大管理公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第9条以及《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》第五条第1、2款的约定，罗宏治自愿将购买的商铺委托湖北宏大资产管理有限公司经营管理，期限自2015年4月28日起至2025年4月27日止，前三年为免租期，且罗宏治在一、二审审理过程中亦均未提出在免租期内其实际损失的具体金额及依据，本院在咸宁宏大公司主张调整违约金的情况下，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，确认违约金为已付购房款的10%进行调整。故罗宏治请求按已支付房款的日万分之三计算违约金的上诉请求不成立，本院不予以持。
综上，罗宏治的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3637号民事判决第一项；
二、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初3637号民事判决第二项；
三、咸宁宏大城市广场开发有限公司于判决生效后十五日内向罗宏治交付咸宁宏大城市广场商业铺面A区2层2054号商铺，并在交付后十日内将相关资料提交至职能部门为罗宏治办理不动产产权证；
四、咸宁宏大城市广场开发有限公司于判决生效后十五日内支付罗宏治违约金34941.2元；
五、驳回罗宏治其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由咸宁宏大城市广场开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由罗宏治负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 庆
审判员 胡应文
审判员 孙 兰
二〇一八年五月二十八日
书记员 肖 潇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；