上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2425号
原告吴骏杰。
原告陈萍。
原告吴某某。
上列三原告共同委托代理人张祺麟，上海金能律师事务所律师。
上列三原告共同委托代理人燕卫国，上海金能律师事务所律师。
被告史宇阳。
委托代理人高秀娟。
原告吴骏杰、陈萍、吴某某与被告史宇阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，原告提出财产保全的申请，本院遂于2013年10月9日作出冻结被告史宇阳银行存款人民币（以下币种均为人民币）138万元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益的民事裁定。本案依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告吴骏杰、三原告共同委托代理人张祺麟，被告史宇阳委托代理人高秀娟到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告吴骏杰、陈萍、吴某某诉称，2013年8月20日原告与被告史宇阳签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其所有的上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给原告，房屋总价款为人民币（以下币种均为人民币）350万元。2013年8月20日原告依约向被告支付房款63万元。之后由于被告其他债务致使系争房屋被上海市闸北区人民法院查封而无法继续进行房屋买卖，原告遂于2013年8月23日以书面形式告知被告无法按照买卖合同约定的付款时间支付房款。为继续履行买卖合同和保障双方权益，2013年8月26日原、被告签订一份《房屋买卖补充协议》。该协议约定，如该房屋再次被法院查封，则被告须在10日内解决；如无法解决，应视为被告违约，应向原告赔偿合同价款的20%即70万元并退回所有已收房款。该补充协议签订后，2013年9月2日系争房屋又被上海市闸北区人民法院查封，致使房屋买卖合同无法继续履行。为维护原告合法权利，故起诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2013年8月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还房款63万元；3、判令被告支付违约金70万元；4、判令由被告承担律师费5万元；5、案件受理费、保全费由被告承担。
被告史宇阳辩称，要求与原告协商解决本案。
经审理查明，原告吴骏杰与陈萍系夫妻，原告吴某某系两人之子。2013年8月20日，被告史宇阳（甲方）与三原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）一份，约定通过上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称“锐丰公司”）居间，被告史宇阳将自有的系争房屋以350万元的价格出售给三原告。合同第六条载明：甲、乙双方确定，在2013年10月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按如下方式处理：自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）载明，乙方承担并及时支付本交易所产生的税、费。甲方应自行出具或委托税务计算出具全额房价款发票给乙方。买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的原因方承担。因甲方提前偿还尚欠抵押权人的借款余额而产生的违约金或者赔偿金等（若有）由甲方承担。合同附件三，付款协议约定：1、待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后于2013年8月22日前，乙方应向甲方支付首期房价款100万元。2013年9月6日前，乙方应向甲方支付第二笔房价款200万元；2、待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款或由锐丰公司提取代为保管的首期房价款并陪同甲方，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方），从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交锐丰公司保管，并由锐丰公司代为办理抵押注销手续；3、2013年10月20日前，甲、乙双方亲自或委托锐丰公司赴上海市闸北区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），取得收件收据后当日内，乙方应自行支付或通过锐丰公司代为转付给甲方第三期房价款50万元；……。
2013年8月26日，被告史宇阳（甲方）与原告吴骏杰（乙方）签订《房屋买卖补充协议》一份，该协议全文如下：鉴于因为甲方的其他债务关系致使甲乙双方买卖合同的标的房屋被闸北法院查封，案件执行编号（2013）闸预执字第1338号。致使房屋买卖交易中断。乙方不能按照买卖合同约定付款时间支付房款，并且于2013年8月23日书面告知甲方，为了继续推进共和新路XXX弄XXX号XXX室买卖合同的执行和保证双方的权益，甲乙双方重新约定了付款流程以及其他权益事项。1、甲方承诺于2013年9月3日前撤销标的房屋的查封并且提供书面材料。如不能做到，甲方愿意承担房屋买卖合同的违约责任。赔偿乙方合同价款20%即人民币70万元整，并且退回所有已收房款。2、乙方于2013年9月1日支付甲方25万元，作为房款买卖首付款。在9月3日前并且在法院对该物业查封解除并且在闸北房地产交易中心确认无误之后一个工作日之内支付房款25万元。3、9月23日在乙方吴骏杰在获得购买共和新路XXX弄XXX号1501房屋资格后一个工作日内支付房款50万元，若有滞后，则协商解决。4、典当行之还款事项，在乙方获得购买共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋资格后一个工作日结清。5、甲方必须配合共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋银行预约还贷，在预约期限之内乙方将贷款还清。如若整个交易过程中再次有该房屋被法院查封，或其他债权人出面阻挠房屋买卖的情况出现，并且甲方在出现情况后10个工作日之内无法解决，应视为甲方违约，甲方需要承担全部违约责任赔偿乙方合同价款的20%即70万元，并且退回所有已收款项以及其他经济损失30万元。
载明交易日期为2013年8月26日的中国银行网上银行电子回单显示，付款人：吴骏杰；收款人：史宇阳；金额：25万元。2013年8月30日，原告吴骏杰通过中国银行向被告史宇阳转款25万元。2013年8月30日，被告史宇阳出具收据一张，载明：今收到买受方吴骏杰为购买本人史宇阳所有的房屋（坐落：上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室）而支付的部分房价款500000元。载明交易日期为2013年9月16日的中国银行网上银行电子回单显示，付款人：吴骏杰；收款人：史宇阳；金额：13万元。2013年9月16日，被告史宇阳又手书收条一张，载明：本人史宇阳今收到吴骏杰房款伍拾万元整现金，其余剩下放到房产过户后一次性支付。审理中，原告表示虽让被告史宇阳写过两张50万元的收条，但是同一笔款项。
2013年8月22日，原告吴骏杰向被告史宇阳发出《告知函》一份，该函件载明：你我双方于2013年8月20日在二十一世纪房产中介本着双方自愿的原则签订了房屋买卖协议。协议版本为房产交易中心标准版本。我方在协议签订后积极履行协议，着手办理各项手续及筹集资金。但是，8月21日得知共和新路XXX弄XXX号XXX室房产突然被闸北法院查封，我方立即告知中介及业主，希望了解情况及业主能及时妥善处理，使房屋买卖合同能顺利进行。8月22日为双方约定合同乙方应该支付甲方100万元首期，但是鉴于房屋还在法院查封状态，乙方认为目前房屋不具备交易和费用支付的条件，我方（乙方）提出交涉，要求甲方（业主史宇阳）最晚于8月28日前请求法院解除该房屋的查封，并书面告知乙方，使房屋买卖合同能够具备履行条件。如届时业主不能解除该房屋查封的，应视为业主无意履行房屋买卖合同，我方有权维护自身权益单方面取消买卖合同，并保留向甲方提出经济赔偿的权利。对于该份告知函，审理中原告陈述，2013年8月20日与被告签署完房屋买卖合同之后，因为贷款问题通过关系查到系争房屋上有上海市闸北区人民法院预查封；故没有按照合同约定在8月22日支付100万元的首付款，而是通知被告要求解决法院查封事宜后才能支付首付款，上述告知函就是在法院向被告送达的。同年9月初，被告解决了上述债务后，法院随后解除了预查封，但随后被告却因其他债权债务导致系争房屋又被法院查封，致使房屋买卖合同无法继续履行。
另查明，截止2013年9月24日，系争房屋上有两笔抵押债权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闸北区支行的债权数额为65万元，期限从2006年5月25日至2026年5月25日；抵押权人为上海新东苑典当有限公司的债权数额为160万元，期限从2013年4月10日至2013年10月9日。有关系争房屋的房地产权利限制状况信息显示，因（2013）闸民一（民）初字第4096号案件，系争房屋被上海市闸北区人民法院正式司法查封，期限从2013年9月2日开始。2013年9月13日，因（2013）闸民一（民）初字第4249号案件，系争房屋又被上海市闸北区人民法院司法轮候查封。随后，原告起诉至本院，做如上诉请。2013年11月6日被告史宇阳依法签收本院送达的诉状副本等相关法律文书。
对于已给付被告史宇阳的房款，原告称2013年8月20日给付被告史宇阳25万元，8月26日给付被告史宇阳25万元，9月16日通过中国银行支付13万元。审理中，被告史宇阳表示，已经确认原告支付给己的房款为63万元，同意继续向原告出售系争房屋。原告则不同意继续购买系争房屋，认为系争房屋上有多笔抵押及查封，继续履行买卖合同已无从进行。要求被告支付70万元的违约金是根据原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》的约定进行主张的；对于《房屋买卖补充协议》中约定的30万元的其他经济损失具体为因房屋买卖产生的律师费、诉讼费及保全费，考虑到本案的实际情况，原告不再坚持主张30万元的经济损失，但是坚持要求被告承担律师费5万元。另外，原告在系争房屋买卖的过程中其他的损失还包括，为购买系争房屋而转移自己名下房产产生的税费，房屋价格的上升，为支付购房款而支付的贷款利息等。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》、中国银行网上银行电子回单两张、新线存款历史交易明细清单、收条两张、《上海市房地产权证》、《告知书》、发票、《上海市房地产登记薄》以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《房屋买卖补充协议》中约定的相关内容对双方履行具有约束力，双方理应按约执行。因被告债务原因，涉案房屋被司法查封致无法完成交易，故因被告履行不能而导致根本违约，原告可以要求解除合同，被告应当退还相应的房款并按照合同及补充条款的约定支付违约金。现原告依据合同及补充条款的约定要求被告承担总房价的20%的违约金，显属过高，故本院根据被告的过错情况及资金占用、兼顾合同的履行程度、预期利益等综合情况，酌情予以调整。对于原告主张的5万元律师费，该费用基于原告自行选择产生，不属于原告因被告违约行为而蒙受损失的范畴，且应涵盖在双方约定的违约金范围内，故原告要求被告承担该费用欠缺事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告吴骏杰、陈萍、吴某某与被告史宇阳于2013年8月20日就上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告史宇阳应于本判决生效之日起十日内返还原告吴骏杰、陈萍、吴某某房款人民币630，000元；
三、被告史宇阳应于本判决生效之日起十日内支付原告吴骏杰、陈萍、吴某某违约金人民币300，000元；
四、原告吴骏杰、陈萍、吴某某其他诉讼请求不予支持。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17，320元（原告已预缴），减半收取为人民币8，660元，由原告吴骏杰、陈萍、吴某某负担人民币2，110元，被告史宇阳负担人民币6，550元。保全费人民币5，000元，由原告吴骏杰、陈萍、吴某某负担人民币1，218元，被告史宇阳负担人民币3，782元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。