北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初2208号原告（反诉被告）:北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回南路9号院32号楼－1层－101号。法定代表人:王玉峰，董事长。委托诉讼代理人:霍艺伟，男，北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人:孙翼，男，北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司职员，住北京市昌平区。被告（反诉原告）:北京信瑞创富投资有限公司，住所地北京市海淀区西杉创意园一区5号楼3层301号。法定代表人:吴会森，董事长。委托诉讼代理人:王洪秦，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人:李英宣，北京市国振律师事务所律师。原告北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司（反诉被告，以下简称誉鹰佰嘉公司)与被告北京信瑞创富投资有限公司（反诉原告，以下简称信瑞创富公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）誉鹰佰嘉公司委托诉讼代理人霍艺伟、孙翼与被告（反诉原告）信瑞创富公司委托诉讼代理人王洪秦、李英宣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。誉鹰佰嘉公司向本院提出诉讼请求：1、信瑞创富公司支付物业服务费726387.48元；2、信瑞创富公司给付滞纳金221790.31元；3、诉讼费由信瑞创富公司负担。诉讼过程中，誉鹰佰嘉公司变更第一项诉讼请求，要求信瑞创富公司支付2014年11月1日至2017年1月31日的物业费933926.71元。事实与理由：信瑞创富公司系由我公司提供物业服务的西杉创意园小区业主，该公司无故拖欠2014年12月1日至2017年1月31日的物业管理服务费，违反了《物业管理条例》的规定，妨害物业管理秩序，损坏业主的共同利益。信瑞创富公司辩称：一、誉鹰佰嘉公司与开发商签订的合同中约定，业主与物业公司可以商定物业服务费用。2013年11月1日，我公司与誉鹰佰嘉公司签订了《中间坊前期物业服务合同》，约定物业费12元/平方米/月。我公司按此标准交纳过2013年11月1日至2014年10月31日的物业费，此后誉鹰佰嘉公司也按此标准催缴，双方以事实行为终止了誉鹰佰嘉公司起诉所依据的物业合同，我公司也不认可物业费12.32元/平方米/月的标准。二、誉鹰佰嘉公司清洁外墙时因管理疏忽造成漏水，使电子器件进水报废，给我公司造成极大的经济损失，至今也未给出满意答复。另外，誉鹰佰嘉公司提供的多项物业服务未达到合同约定标准，我公司只同意支付服务达标部分的费用，并提出反诉要求解除双方签订的《中间坊前期物业服务协议》，反诉费由誉鹰佰嘉公司承担。针对信瑞创富公司的反诉请求，誉鹰佰嘉公司辩称：我公司履行了相应职责，提供的物业服务达到合同约定的标准，现信瑞创富公司要求解除双方签订的合同，我公司也同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。信瑞创富公司系位于北京市海淀区杏石口路50号中间坊F3区（房屋所有权证登记为北京市海淀区西杉创意园一区5号楼）房屋业主，涉案房屋建筑面积2807.62平方米。2012年7月16日，西杉创意园开发商北京西山产业投资有限公司（以下简称西山公司）与誉鹰佰嘉公司（原名称为北京佰嘉国仕物业管理有限公司）签订《物业管理服务委托合同》，约定：誉鹰佰嘉公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；商业用房的物业费用按每平方米每月12.32元向业主或物业使用人收取；本合同签署生效之日起至本园区接待业主正式入驻收房之日止，前期物业管理介入服务费用、筹备期开办费用由双方据实商定;业主应于入驻通知书所约定的房屋交付之日缴纳物业服务费用;业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，按所拖欠物业服务费用每日千分之一标准向未能按时足额缴纳物业服务费用的业主收取违约金。2013年11月，信瑞创富公司与负责西杉创意园物业管理的誉鹰佰嘉公司下属西山分公司签订了《中间坊前期物业服务协议》。其中约定：自业主入住之日起至业主大会成立后聘请新物业公司签订新《物业服务合同》生效时，本合同终止;物业服务收费标准为每建筑平米每月12元；缴费方式是业主在接受房屋时一次性缴纳一年的物业服务费用，以后每半年缴纳一次物业服务费用，缴费时间为每年1月15日前和7月15日前；若信瑞创富公司不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，誉鹰佰嘉西山分公司有权要求其补交并从逾期之日起以应付款为基数按每日千分之一交纳违约金。2013年11月1日，信瑞创富公司入住涉案房屋，誉鹰佰嘉公司提供了物业服务，信瑞创富公司按每月12元/平方米的标准交纳了2013年11月1日至2014年10月31日的物业费404297.28元。此后，信瑞创富公司未按时交纳自2014年11月1日起至2017年1月31日止的物业费。2014年6月，誉鹰佰嘉公司对涉案房屋进行外墙清洗。信瑞创富公司称清洗过程中漏水，造成该公司部分设备及电子器件遭受浸泡后受损和报废。此后，信瑞创富公司发函要求誉鹰佰嘉公司赔偿损失。誉鹰佰嘉公司回函称漏水系在信瑞创富公司对涉案房屋屋面进行改动后发生的，漏水的责任与其无关。2015年2月3日，信瑞创富公司、誉鹰佰嘉公司及开发商曾就漏水赔偿事宜召开协调会，但未能达成一致意见。庭审中，誉鹰佰嘉公司要求按《物业管理服务委托合同》的标准每月12.32元/平方米给付物业费，并提供2016年F1业主缴费单据和催缴函为证，信瑞创富公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。因上述证据与信瑞创富公司无关，故本院对此亦不予认定。信瑞创富公司要求按《中间坊前期物业服务协议》的标准每月12元/平方米计算物业费，并提供中间建筑业服务工作内容和《关于呈报中间建筑F3业主明细构成的函》，证明物业服务公司应提供的物业服务内容及费用标准。物业费明细构成函上写明，物业费测算结果为每月11.92元/平方米，并加盖了誉鹰佰嘉公司中间建筑项目部的公章。誉鹰佰嘉公司对物业费明细构成函的真实性不予认可，提出中间建筑项目部的公章不对外，但未能提供证据证明明细构成函上的公章非其加盖，故法院对上述证据的效力予以认定。另经询问，双方于2017年4月26日表示同意解除《中间坊前期物业服务协议》。信瑞创富公司称誉鹰佰嘉公司提供的服务未达到物业合同约定的标准，主要方面有：1电梯维保服务时产生异味，使该公司员工身体不适;2.电梯未通过年检，不能使用达1年之久;3.下雪后未进行清扫;4.2015年供暖季未达到供暖标准;5.未按约定清理外墙、玻璃幕墙、漏水管、大楼屋面;6.2016年4月，不让信瑞创富公司员工进入其对外经营的食堂吃饭;7.未按约定公示物业收支账目;8.将资料丢失导致电梯无法过户至信瑞创富公司名下。对此，誉鹰佰嘉公司均不予认可，信瑞创富公司提供1.给西山公司的函件;2.因保养电梯产生异味造成影响之告知函及检测报告;3.特种设备检验意见通知书，其中问题和意见有电梯紧急救援操作装置失效应修复，电梯轿厢装饰适量改变应当进行试验，不合格建议停止使用;4.说明、电梯资料移交清单、行政许可决定书、特种设备登记卡;5.电梯维护合同、6.电梯费发票。誉鹰佰嘉公司对1.给西山公司的函件、2.检测报告、5.电梯维护合同的真实性不予认可，对其他证据的真实性认可，但对证明目的不认可。誉鹰佰嘉公司提出系检测前信瑞创富公司对电梯轿厢进行地面大理石等装饰，导致电梯负重和张力都不符合要求，导致未能通过年检。信瑞创富公司认可2016年1月份该公司自行装饰电梯，但因誉鹰佰嘉公司未做好日常保养和检测导致电梯安全装置失灵，没有通过年检，就此其未能提供相关证据证明。誉鹰佰嘉公司提供保洁、维修等服务报告质量记录及照片、雨雪天气工作及设备保养管家等朋友圈发送截图、2015年-2017年电梯保养合同3份、锅炉维护保养合同及相关记录、防汛及扫雪预案、保洁合同及外墙清洗现场、季度和年度公示账目照片，证明该公司履行了合同义务，提供了符合规定的物业服务。信瑞创富公司对2015年保洁合同、防汛及扫雪预案的真实性不认可，对其他证据的证明目的不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，负责西杉创意园物业管理的誉鹰佰嘉公司下属西山分公司与信瑞创富公司签订了《中间坊前期物业服务协议》，该协议未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。誉鹰佰嘉公司已按上述协议约定标准，收取了信瑞创富公司2013年11月1日至2014年10月31日的物业费，现誉鹰佰嘉公司不认可上述协议，没有法律依据，双方均应依此协议内容履行。誉鹰佰嘉公司作为西杉创意园的物业管理服务企业，为该小区提供了物业服务，信瑞创富公司作为业主应依约按期向誉鹰佰嘉公司支付物业费。法院在衡量某个业主是否对其应交纳的物业费进行减、免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。庭审中，信瑞创富公司提供的证据不能充分证明誉鹰佰嘉公司在履行合同过程中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。故信瑞创富公司所述誉鹰佰嘉公司物业服务不达标，要求减收物业费的主张，本院不予采纳。信瑞创富公司应给付自2014年11月1日起至2017年1月31日止的物业管理费。但誉鹰佰嘉公司要求信瑞创富公司按每月12.32元/平方米的标准支付物业费的请求有误，本院予以调整，具体数额由本院核算。鉴于信瑞创富公司不支付物业管理费系因其对物业服务有异议等原因导致，并非恶意，故对于誉鹰佰嘉公司要求逾期支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，双方就解除《中间坊前期物业服务协议》达成合意，对此本院不持异议。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，对存在的问题及时予以改正，充分获取小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，并认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。综上所述，对于誉鹰佰嘉公司要求信瑞创富公司给付物业费的诉讼请求及信瑞创富公司要求解除《中间坊前期物业服务协议》的反诉请求，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京信瑞创富投资有限公司于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司二O一四年十一月一日起至二O一七年一月三十一日期间的物业管理费909668.88元;二、驳回原告（反诉被告）北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司其他诉讼请求;三、原告（反诉被告）北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司与被告（反诉原告）北京信瑞创富投资有限公司签订的《中间坊前期物业服务协议》于2017年4月26日解除。如被告（反诉原告）北京信瑞创富投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13139元，由原告（反诉被告）北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司负担243元，已交纳;由被告（反诉原告）北京信瑞创富投资有限公司负担12896元，本判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）北京信瑞创富投资有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蔡 玫人民陪审员  陆有才人民陪审员  宗亚萍二〇一七年八月三十一日书 记 员  刘 洋