福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3480号上诉人（原审被告）：王清华，女，1987年7月25日出生，汉族，住福建省晋江市。被上诉人（原审原告）：冯慧珍，女，1985年11月17日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：冯礼桉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金都，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：泉州易嘉房地产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路丰盛假日城堡E幢501。法定代表人：梁晓辉，该公司负责人。委托诉讼代理人：张志安，男，该公司业务部经理。上诉人王清华因与被上诉人冯慧珍、泉州易嘉房地产经纪有限公司（以下简称易嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，故经阅卷、调查和询问当事人后决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王清华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回冯慧珍对王清华的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案涉诉房屋为王清华与黄双碧的夫妻共同财产，因黄双碧未在诉争的《房产买卖经纪合同》上签字且事后也拒绝追认，而且合同有关价款的约定存在明显的避税违法行为，故该合同因违反法律禁止性规定，属于无效合同，因定金合同属于房屋买卖合同的从合同，也当然归于无效。本案中，冯慧珍委托中介机构后，应当知道没有共有权人签字同意无法完成买卖，故导致合同无效的过错方在于本人，应当自行承担责任。二、本案的定金系由易嘉公司收取的，王清华一方并未实际收受定金，根据《中介服务收费管理办法》第十八条的规定，中介机构无权代收定金，王清华和黄双碧均不认可由中介机构代收定金，因此易嘉公司收取定金应视为其替冯慧珍代为保管，并非代表王清华收到定金，况且冯慧珍并未能举证证明其有将该定金交付给易嘉公司，一审法院判决王清华双倍返还定金严重违反合同法规定的公平原则。三、冯慧珍未按照约定将定金交付给王清华，影响了王清华的支付能力，导致王清华无足够资金进行房产解押，因此冯慧珍自身存在违约行为在先，应当承担定金不予返还的法律责任。冯慧珍辩称，一、本案《房产买卖经纪合同》是三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，王清华主张因共有权人黄双碧未在上述合同上签字导致合同无效是不能成立的，该合同有效，定金条款也当然有效。二、冯慧珍在合同签订后，依约将定金交付给王清华，王清华亦出具了定金收执给冯慧珍，可见各方当事人均已按合同约定履行。王清华本应在2016年12月10日前注销房产抵押、领取房屋所有权证，在同年12月25日前办理房产过户手续，但其未在合同约定期限内履行合同义务，经冯慧珍两次发函催促后仍未履约，根据冯慧珍与王清华的微信聊天记录，王清华已明确表达了拒绝履行合同的意思，其行为已构成根本违约，应双倍返还定金，并承担冯慧珍因维权产生的律师代理费用。易嘉公司辩称，易嘉公司代理王清华与冯慧珍的房产交易，当时三方都清楚交易房产的房产证还未办理，但王清华与冯慧珍在各自征求其配偶意见后，都同意先签订合同，易嘉公司表示将配合买卖双方先把房产证办下来。后来是因为房屋涨价了，王清华一方表示不想卖，而且还指责易嘉公司串通对方骗取定金。按照中介经办流程，在房产证未办理的情况下，定金一般不会交给出售方，而是由出售方出具收据和委托书交由中介公司代管。因为导致买卖不成的责任在于王清华，其是违约方，冯慧珍交付的定金自然要退，易嘉公司对此没有意见，王清华主张《房屋买卖经纪合同》包括其中的定金条款无效是不能成立的。冯慧珍向一审法院起诉请求判决：1.解除冯慧珍、王清华及易嘉公司三方签订的《房屋买卖经纪合同》；2.王清华双倍返还冯慧珍购房定金10万元；3.王清华赔偿冯慧珍因此支付的律师费5000元。一审法院认定事实如下：冯慧珍与王清华及易嘉公司于2016年11月7日签订《房产买卖经纪合同》，约定由冯慧珍购买黄双碧、王清华共有的址于晋江市池店镇泉州大桥南片区A2地块中骏·蓝湾半岛8幢403号的房屋一套，房款总价95万元。该合同第二条约定：“该房产现抵押在建设银行泉州分行，甲方应于2016年12月10日前注销该房产抵押并领取房屋所有权证。”第六条约定：“签订本合同时，乙方支付定金人民币伍万元整给甲方，为确保交易安全，此定金在交易过程中交由机构监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执。待甲乙双方办理完交易手续时按约定的付款时间由机构将定金交给甲方。该定金在甲方双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款。”第七条约定：“甲乙双方应在2016年12月15日之前将办理公积金按揭贷款的资料准备齐全至机构，并于2016年12月25日之前办理该房产不动产登记手续，乙方应于办理上述房产过户备案手续之前将差额房款（含定金）一次性存入机构指定的账户监管，该款项于办理上述房产过户备案手续当日支付给甲方。”第十五条约定：“本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过伍日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金；若乙方违约的，则甲方应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方，乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还。同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。”合同签订后，冯慧珍依约支付购房定金5万元至易嘉公司，由王清华于签约当日出具定金收据一份交由冯慧珍收执。王清华并于当日出具《定金委托代收函》一份给易嘉公司，载明定金由易嘉公司保管，易嘉公司出具代收款收据一份交给王清华收执。合同签订后，王清华未办理涉案房屋的解押手续，双方亦未办理房产过户登记手续。冯慧珍于2017年1月18日、1月22日两次向王清华发函，催告其履行合同义务。冯慧珍因本案诉讼支出律师费5000元。一审法院认为，关于本案合同的效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同效力与物权变动效力应当予以区分，无权处分行为应区分为负担行为（债权行为）与处分行为（物权行为）。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案王清华签订房屋买卖合同出售夫妻共有房产，虽然合同中没有黄双碧签字，但真正效力待定的是处分行为，而该合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其效力应认定为有效。王清华主张合同无效的抗辩，不予采纳。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定时间办理涉案房屋的解押手续并协助办理房屋过户登记手续，是王清华作为出卖方所负的主要合同义务，但王清华未在合同约定期限内履行其合同义务，经冯慧珍两次发函敦促后仍未履约，从双方的微信对话记录来看，王清华亦明确表达了拒绝继续履行合同的意思表示，王清华的上述行为已严重违反诚实信用原则，构成根本违约。根据双方合同约定，冯慧珍行使合同解除权的条件已经成就，故冯慧珍要求解除合同，应予以支持。冯慧珍依据双方合同约定，要求王清华双倍返还定金及赔偿其支出的律师费用，合理合法，亦予以支持。审理中查明，定金5万元现仍存于易嘉公司处，故易嘉公司负有返还该款项的义务。根据合同第六条的约定，冯慧珍支付的定金应交由易嘉公司监管，易嘉公司开具定金代管收据给王清华，王清华出具收据给冯慧珍收执，据此应认定冯慧珍已交付了定金5万元给王清华，王清华关于其未收取定金的辩解不能成立，不予采纳。易嘉公司经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除冯慧珍与王清华、易嘉公司于2016年11月7日签订的《房产买卖经纪合同》；二、王清华应双倍返还冯慧珍定金10万元，其中5万元由王清华直接支付给冯慧珍，5万元由易嘉公司返还给冯慧珍，上述款项均应于本判决生效之日起十日内付清；三、王清华应于本判决生效之日起十日内赔偿冯慧珍因本案诉讼支出律师费的损失5000元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案《房产买卖经纪合同》是三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决对此认定为合法有效是正确的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，王清华主张因共有权人黄双碧未在上述合同上签字导致合同无效，理由不能成立，本院不予采纳。经查，冯慧珍在合同签订后交付的定金虽由易嘉公司保管，但王清华向冯慧珍出具了定金收据并由易嘉公司向其开具代收款收据，据此应认定王清华收取了冯慧珍交付的定金并交由易嘉公司代管，其以未实际收取定金为由主张其不应承担定金罚则，理由亦不能成立。鉴于王清华在收取定金后未在合同约定期限内履行合同义务，经冯慧珍两次发函催促后仍未履约，且在与冯慧珍的微信聊天中明确表达了拒绝履行合同的意思，其行为已构成根本违约，依法应承担双倍返还定金的法律责任，并应根据合同约定承担冯慧珍因维权产生的律师代理费用。综上所述，王清华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2400元，由王清华负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳波审判员  陈志杰审判员  郑玉蒜二〇一七年十月十九日书记员  朱尽忠附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。