广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 判 决 书
（2018）粤07民终496号
上诉人（原审被告）：林联盛，住广东省鹤山市。
委托诉讼代理人：余田仔，住广东省鹤山市。
委托诉讼代理人：林灿雄，住广东省鹤山市。
被上诉人（原审原告）：鹤山市址山镇禾南村掩洞经济合作社，住所地：广东省鹤山市。
负责人：余广龙。
委托诉讼代理人：孙逊，广东鹤明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈连强，广东鹤明律师事务所律师。
上诉人林联盛因与被上诉人鹤山市址山镇禾南村掩洞经济合作社（以下简称掩洞合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院(2017)粤0784民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林联盛上诉请求：一、请求撤销(2017)粤0784民初1497号民事判决，依法驳回一审掩洞合作社的诉讼请求；二、判令掩洞合作社承担本案一、二审案件的诉讼费。事实和理由：一、林联盛和掩洞合作社于2009年1月1日签订的《土地租赁合同》合法有效，因此对双方均有法律效力。双方应该按照该合同的约定履行自己的义务和行使权利。2009年林联盛支付租金后正常使用涉案的土地，但是在2010年林联盛支付租金后，涉案土地附近的村民以为江罗高速经过林联盛承包的土地，可以获得大笔补偿金，因此对林联盛承包的涉案土地上的建筑物和其他的财产进行大规模的破坏，林联盛先后三次于2010年7月18日、2010年7月19日、2010年10月31日报警，并于2010年8月9日信访要求对此事进行处理【详见林联盛提供的报警记录和群众来信（访）登记簿】。这证明掩洞合作社并未按照合同第四条的约定做好附近村民的思想工作和租金分配工作，导致2010年林联盛没有正常使用涉案的土地，并给林联盛造成了严重的经济损失，已经构成了严重的违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，在林联盛已经支付2010年租金的情况下，掩洞合作社却未能保证林联盛能够正常使用涉案土地的情况下，林联盛可以行使不安抗辩权，拒绝支付后期的租金，直到掩洞合作社可以保证林联盛正常使用涉案的土地为止。
二、因为掩洞合作社收取了2010年的租金，但是却没有保证林联盛正常使用涉案土地，并导致林联盛重大的经济损失，因此掩洞合作社无权收取2010年的租金，并应该依法赔偿林联盛因此遭受的重大经济损失。
三、2011年到2016年期间，因为掩洞合作社没有做好附近村民的工作，导致涉案林联盛一直没有使用涉案的土地，因此掩洞合作社无权收取该期间的租金。
四、退一步说，就算掩洞合作社有权收取2011年到2016年期间的租金，因在此之前掩洞合作社一直没有向林联盛主张和催收租金，因此根据民法通则第136条的规定，掩洞合作社请求支付租金的诉讼请求早已过了一年的诉讼时效，不应得到法院支持。
五、林联盛一直到2016年底才能正常使用涉案的土地，根据《中华人民共和国民法总则》第七条诚实信用原则，林联盛愿意支付2017年的租金，并愿意继续按照2009年1月1日签订的《土地租赁合同》继续履行。
六、林联盛2010年不能正常使用涉案土地，并因为掩洞合作社的违约行为导致严重经济损失，从2011年到2016年期间林联盛没有使用涉案土地，一审判决林联盛支付2011年到2017年租金21000元，完全不考虑涉案土地的实际使用情况和掩洞合作社违约给林联盛造成的经济损失，属于对案件事实认定错误基础上做出的错误判决，也显失公正，对林联盛明显不公。
七、林联盛在承包的涉案土地上出资建有房屋等不动产，一审判决简单判决解除合同必然引发新的纠纷，不符合涉案土地的最大限度利用原则，也达不到法律定纷止争的目的。应该考虑涉案土地的历史原因，使用的实际情况、双方的过错程度、掩洞合作社违约给林联盛造成的经济损失等情况，平衡双方利益判决双方继续履行合同才是合理和公正的判决。
掩洞合作社辩称，一审认定事实清楚，适用法律法规正确，应予以维持。林联盛没有按照土地租赁合同的约定向掩洞合作社如期缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，因此，原租赁合同约定的解除合同条件成立时，该约定即对双方当事人具有约束力。
掩洞合作社向一审法院起诉请求：1、请求解除双方之间的土地租赁合同；2、判令林联盛向掩洞合作社支付2011年至今的租金21000元；3、本案诉讼费由林联盛承担。
一审法院认定事实：掩洞合作社与林联盛于2009年1月1日签订《土地租赁合同》，合同中出租方为掩洞合作社（甲方），承租方为林联盛（乙方），合同概要：“一、租赁的位置、面积及用途。租赁的土地位于鹤山市址山镇禾南村委会掩洞村坑仔口（土名）（以掩洞村实际划分土地为准）。二、租赁期限。从2008年12月30日至2028年12月29日止，共20年。三、租金的计算及付款方式。1、从2008年12月30日至2018年12月29日，每年租金按人民币3000元计算；2018年12月30日至2028年12月29日，每年租金按人民币3450元计算。2018年12月30日期满后至2028年12月29日如租赁另签合同。2、乙方必须在每年的1月30日付清当年的租金给甲方，实行先付款后使用，如乙方逾期60天没有付清当年租金的，按乙方违约处理，甲方有权终止合同。四、违约责任。甲、乙双方应全面履行本合同，不得单方面终止或退出合同，如乙方违约，甲方有权解决合同，将原有房屋无损（包括门、窗）土地归回甲方。场内一切设施归乙方处理，期满后乙方可以把房屋搬走，整平土地，也可以不搬走房屋归回本村。如甲方违约，要赔偿乙方一切实际投资损失。五、本合同一式三份，甲、乙方及禾南村委会各执一份，本合同自双方签名（或盖章）之日起生效，土地永属本村”，该合同还约定了其他事项。合同签订后，掩洞合作社将涉案土地移交给林联盛使用。庭审中，掩洞合作社、林联盛确认，林联盛支付了2009年、2010年租金，2011年开始至今没有支付过租金。林联盛要求继续履行合同，但明确表示不同意缴纳2011年至今的租金。
另查明：2017年2月13日，鹤山市国土资源局址山国土资源管理所出具《证明》，内容：“兹有一地块位于址山镇禾南村委会掩洞村牌坊旁，界线经掩洞村村长及副村长确认，红线内面积约2666.61平方米。现经核实该红线范围内，权利人为鹤山市址山镇禾南村掩洞经济合作社，土地证号为鹤集有（2012）第017**号，详见附图”。
一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。掩洞合作社与林联盛之间的土地租赁合同关系合法有效，受法律保护。庭审中，掩洞合作社、林联盛确认，林联盛支付了2009年、2010年租金，2011年开始至今没有支付过租金。林联盛未依约支付租金是造成本案纠纷的原因，林联盛的行为已构成违约，应承担违约责任，故林联盛应向掩洞合作社支付2011年-2017年的租金21000元（3000元×7年）。关于掩洞合作社请求解除《土地租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，掩洞合作社与林联盛签订的《土地租赁合同》中明确约定“乙方必须在每年的1月30日付清当年的租金给甲方，实行先付款后使用，如乙方逾期60天没有付清当年租金的，按乙方违约处理，甲方有权终止合同”，林联盛未按合同约定及时足额缴纳租金，庭审中虽然林联盛要求继续履行合同，但明确表示不同意缴纳2011年至今的租金，林联盛认为2011年至今的租金不是其不愿意缴纳，是掩洞合作社及村民闹事，导致其无法正常租赁及使用涉案土地，并称有三次报警处理，但林联盛未能提供充分证据予以证实其抗辩意见，且派出所至今无处理结果，故一审法院不予采信。掩洞合作社请求解除与林联盛签订的《土地租赁合同》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、判决发生法律效力之日起解除掩洞合作社与林联盛签订的《土地租赁合同》。二、林联盛于判决发生法律效力之日起十日内向掩洞合作社支付2011年至2017年租金21000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元（掩洞合作社已预交），由林联盛负担。
本院二审期间，林联盛提交：1.照片两份，拟证明涉案土地地上建筑物情况。2.报警回执，拟证明涉案土地上破坏情况。
掩洞合作社没有提交新证据。
本院组织当事人进行了质证。掩洞合作社对林联盛的上述证据认为不属于新证据，不予质证。
经审查，本院对林联盛二审期间提交的证据真实性和合法性予以确认，但与本案争议欠缺关联性，本院不予采纳。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，林联盛与林某某所签订的租赁合同期限为2010年1月至2020年1月。2017年11月30日，林某某在一审笔录自述2010年期间因村民闹事已或补偿13万元，且于2015年因无法正常经营搬离涉案土地的事实。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对林联盛的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审理。本案二审期间的争议焦点是：一、关于林联盛以村民闹事拒交租金是否属于行使不安抗辩权的问题。二、关于本案是否超过法定诉讼时效问题。
一、关于林联盛以村民闹事拒交租金是否属于行使不安抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，行使不安抗辩权应符合以上法定情形；且举证责任在先履行合同义务的当事人，其应当有证据证明对方不能履行合同或者有不能履行合同的可能性。结合本案，租赁合同约定“乙方（林联盛）必须在每年的1月30日付清当年的租金给甲方，实行先付款后使用”，林联盛负有每年的1月30日提前缴交当年租金的义务，属先履行合同的当事人。林联盛主张行使不安抗辩权的理由是村民在涉案土地上闹事及破坏；然而，林联盛并未提交证据证实该破坏行为系掩洞合作社授意村民实施；林联盛虽然提交了林某某的报警记录，据此主张掩洞合作社实施破坏违约在先，但该报警人系涉案土地当时的转租人林某某，并非本案合同相对人林联盛；且根据林某某一审期间自述，基于该村民侵权事实林某某已获赔13万元，其也于2015年因无法经营搬离涉案土地。显示部分村民闹事与本案租赁合同的履行并无直接关联。故本案合同相对人掩洞合作社与部分村民并非同一主体，林联盛以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则，应不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使林联盛有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但本案并无证据证明林联盛已履行过通知义务。最后，出租人掩洞合作社一直依约履行着出租义务，并未发出解除合同通知，或以其行为作出解除合同的意思表示，租赁行为履行至今。林联盛期间曾先后将涉案土地转租，并收取相应租金，其基于租赁的涉案土地获取收益。因此，林联盛关于其行使不安抗辩权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
林联盛一审期间依据照片主张曾向村委会缴交租金而被拒绝。但该照片形成时间和人物并无法确定，且仅为其中一个年度，如真实合法，亦仅能证实林联盛履行其中一个年度的缴租义务，故一审对其意见不予采信并无不当；即使掩洞合作社存在怠于行使权利的事实，林联盛亦可依法提存，证明其已依约履行合同义务，该情形不作为免除林联盛缴交租金义务的依据，故本院对其该意见不予采纳。林联盛以部分村民闹事，导致林某某未继续缴纳2012年至2015年期间转租租金，其未获取利润为由，拒绝向掩洞合作社缴交租赁费，理据不足。
本案林联盛作为先履行合同的一方在没有充分依据情形下就中止履行合同，已构成违约，应当向合同相对方承担违约责任。掩洞合作社要求与林联盛解除租赁合同既符合原租赁合同的约定，亦符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，故该租赁合同依法应予解除，林联盛应将其所承租的土地返还给掩洞合作社。
二、关于本案是否超过法定诉讼时效问题。林联盛所述掩洞合作社于2011年至2016年期间一直没有向其主张租金，超过诉讼时效。本院认为，分期缴纳租金的租赁合同，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可连续计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。本案情形符合社会经济交往的习惯，不宜认定为权利人怠于行使权，本案掩洞合作社的起诉并未超过法定诉讼时效。
关于林联盛主张解除合同的补偿问题。因林联盛在本案一审程序中并未就此提起反诉，故本院在本案中不予处理，林联盛可另循法律途径解决。
综上所述，林联盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由林联盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 梅晓凌
代理审判员 赵 沂
二〇一八年三月二十七日
法官 助理 李永强
书 记 员 尹焕好