辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1635号
上诉人（原审原告）：周雷，女，1964年2月5日出生，汉族，沈阳市第四中学教师，住址沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳威尼克商务酒店有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街84号。
法定代表人：顾华巍，该公司总经理。
委托代理人：徐嘉阳，辽宁明辰律师事务所律师。
上诉人周雷因与被上诉人沈阳威尼克商务酒店有限公司（以下简称“威尼克公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月22日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年8月4日公开开庭审理了本案，上诉人周雷、被上诉人威尼克公司的委托代理人徐嘉阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周雷诉称，周雷、威尼克公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定：周雷将位于沈阳市太原北街84号的协和广场一期84-2座的18层15号房屋租给威尼克公司，租金标准为6020元／季，租赁期限为2008年12月31日至2018年12月30日。租金标准在租赁期限内保持不变。租金支付时间：自租金起算日起，每年的1月10日前支付第一季度租金，每年4月10日前支付第二季度租金，每年的7月10日支付第三季度的租金，每年的10月10日前支付第四季度的租金。自2009年1月起至2013年12月31日，威尼克公司应支付给周雷租金120，400元租金。合同履行中威尼克公司已向周雷支付64，074.13元，尚欠56，325.87元。按合同约定，逾期支付租金超过6个月的，威尼克公司应按尚欠租金的10%向周雷支付违约金13，309.00元。现由于周雷多次催款，威尼克公司仍迟迟不予支付租金及违约金，故诉至法院。诉讼请求：1、请求依法判令威尼克公司向周雷支付所欠租金56，325.87元（从2009年1月1日至2013年12月31日）；2、请求依法判令威尼克公司向周雷支付违约金13，309.00元；3、请求依法判令威尼克公司承担诉讼费用。
威尼克公司辩称，周雷的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回，1、周雷的诉讼请求已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求，从周雷提供的民事诉状及证据材料当中可以看到，周雷对威尼克公司每季度支付租金的时间及数额情况非常清楚，而这么多年的时间里周雷对此均未主张权利，没有提出异议，依据《民法通则》第一百三十六条之规定，周雷的诉讼请求已过一年的诉讼时效，因此依法应当驳回其诉讼请求；2、关于周雷主张拖欠租金的问题，本案周雷主张拖欠租金的数额与事实不符，在2010年第四季度的时候，由于周雷的房屋变更了房屋面积，因此周雷、威尼克公司之间对于房屋租金的条款作了相应的变更。在2013年第一季度开始周雷、威尼克公司之间变更了房屋租赁合同关于租金数额以及租金支付方式的相应条款，变更之后为为2013年一季度威尼克公司向周雷支付房租1个月的租金，2013年二季度威尼克公司向周雷支付房租2个月的租金，2013年三季度、四季度威尼克公司向周雷支付房租3个月的租金，剩余3个月的租金由周雷在威尼克公司酒店消费抵顶。在2009年1月1日至今威尼克公司为周雷代扣代缴税费之后，因此在周雷、威尼克公司变更合同之后以及威尼克公司为周雷代扣代缴税费之后，威尼克公司不存在拖欠周雷租金的事情；3、关于违约金，因为威尼克公司在为周雷代扣代缴税费以及双方变更合同之后，威尼克公司并未拖欠周雷租金，因此威尼克公司并不应该承担相应的违约金。
原审法院审理查明：周雷、威尼克公司签订房屋租赁合同一份，约定周雷即甲方将位于沈阳市太原北街84号协和广场一期第84-2座18层15号房屋出租给威尼克公司即乙方使用，该房屋建筑面积36.35平方米。租期自2008年12月31日至2018年12月30日，共计10年。租金标准为6020元／季，按季支付，每年的1月10日前支付第一季度租金，每年的4月10日前支付第二季度租金，每年7月10日前支付第三季度租金，每年10月10日前支付第四季度租金。合同还约定，乙方如无正当理由逾期支付甲方租金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。合同签订后，周雷按照合同约定履行了交付房屋的义务，该房屋现仍由威尼克公司占有、使用，威尼克公司应给付周雷自2009年1月1日至2013年12月31日期间的租金共计120，400元，威尼克公司给付了部分租金计64，074.22元，尚欠56，325.78元（税前）。
原审法院认为，周雷、威尼克公司签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，周雷、威尼克公司均应恪守履行。周雷已经按照约定将房屋交付威尼克公司使用，威尼克公司亦应按照约定履行给付周雷租金的义务。威尼克公司拖欠周雷2009年1月1日至2013年12月31日的租金56，325.78元（税前），系违约行为，应承担相应的违约责任，故对周雷要求威尼克公司给付2009年1月1日至2013年12月31日所欠租金的诉讼请求，原审法院予以支持；关于周雷诉请的违约金，因威尼克公司迟延支付周雷租金有合理事由，不构成主观恶意，故周雷该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司给付原告周雷自2009年1月1日至2013年12月31日期间的租金56，325.78元（税前）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1541元（原告已预交），减半收取771元，由被告沈阳威尼克商务酒店有限公司负担。
宣判后，上诉人周雷不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决第二项判决结果；支持上诉人一审的第二项诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付违约金13，309元（违约金计算截止日计算到被上诉人偿还欠款之日止）；判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。上诉理由：1、被上诉人并无合理事由，是主观故意造成的，应按合同第十五条第（二）款的约定支付违约金13，309元（暂时计算到2013年12月31日）。2、本案诉讼费用应由被上诉人承担。
被上诉人威尼克公司辩称：同意原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：二审中，周雷表示同意按未付租金的10%标准主张违约金。
上述事实，有租赁合同、银行对账单、房屋产权证书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为威尼克公司是否应按合同约定给付周雷违约金；如果威尼克公司应给付违约金，其标准如何确定。
关于威尼克公司是否应按合同约定给付周雷违约金的问题，本院认为，威尼克公司应按照合同约定给付周雷违约金。理由为：一、周雷与威尼克公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。周雷作为出租人已经按照合同约定将房屋交付给承租人，威尼克公司未按照合同约定完全履行给付租金的义务，构成违约，应承担继续给付租金及支付违约金的义务。关于威尼克公司提出的逾期给付租金是由于太原街进行人防工程建设，导致酒店外部环境发生变化，致使酒店经营不善符合合同法关于情势变更情形，不应给付违约金的主张，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该情势变更条款系当事人对变更或解除合同的规定，而本案是周雷作为原告要求威尼克公司给付房屋租金及违约金的诉讼，并不是威尼克公司主张变更或解除合同的诉讼，因此威尼克公司以该项抗辩理由不同意支付违约金的主张不予支持。
关于违约金给付的标准，周雷与威尼克公司签订的房屋租赁合同第十五条约定，“乙方（即威尼克公司）如无正当理由逾期支付甲方（即周雷）租金，每逾期一日，乙方应按照银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。前述违约金不相互累加。”按照双方约定，威尼克公司应按未付租金的10%向周雷支付违约金，即5632.58元（56，325.78元×10%）。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00233号民事判决第一项，即：本判决生效之日起十日内，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司给付原告周雷自2009年1月1日至2013年12月31日期间的租金56，325.78元（税前）；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00233号民事判决第二项，即驳回原告的其他诉讼请求；
三、沈阳威尼克商务酒店有限公司于本判决生效之日起10日内给付周雷自2009年1月1日至2013年12月31日期间的逾期支付租金的违约金5632.58元；
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如果沈阳威尼克商务酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1541元，由沈阳威尼克商务酒店有限公司负担1371元，由周雷负担170元；二审案件受理费133元，由沈阳威尼克商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
审 判 员 李妍
代理审判员 相蒙
二〇一四年八月四日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。