广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1249号
原告邓淑娟，女，1975年10月5日出生。
委托代理人骆明嫦，广东怀明律师事务所律师。
被告朱碧云，女，1976年9月5日出生，汉族，住址广东省惠州市惠城区。
被告朱湘云，女，1973年5月22日出生，汉族，住址广东省东莞市。
被告共同委托代理人许红，广东理正明律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。
法定代表人李耀智，职务董事长。
委托代理人周青林，系该公司职员。
原告邓淑娟与被告朱碧云、朱湘云及第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓淑娟及其委托代理人骆明嫦、被告朱湘云及两被告的委托代理人许红、第三人中原公司委托代理人周青林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓淑娟诉称，2015年3月23日，原告与被告朱湘云签订《二手房买卖合同》，将被告朱碧云所有的位于深圳市宝安区中心区N4区菁英趣庭1栋3座19K的房地产转让给买方(被告朱碧云于2014年11月7日公证委托被告朱湘云全权处理该房产的一切事物)，转让成交价为98万元。于签订合同当天，原告依约向被告支付定金4.9万元，后被告朱湘云表示不再履行该《二手房买卖合同》。通过多次协商沟通，原告与被告朱湘云于2015年5月27日达成和解意向，双方签订《协议》，确认因为被告朱湘云违约，被告应于2015年5月28日前赔偿原告违约金3万元，但被告再次不诚信，至今未履行。被告行为已单方根本违约，应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认解除双方《二手房买卖合同》；二、被告支付原告违约金19.6万元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告朱碧云、朱湘云共同答辩称，第一、朱湘云不是本案的适格被告，涉案房产是朱碧云的，朱湘云只是代理人，根据相关法律规定，承担责任的是朱碧云，而不是朱湘云，所以朱湘云不是本案的适格被告。第二、本案的买卖合同是无效的。原告是香港人，不具备在大陆购房的条件。根据2006年7月1日商务部联合出台的关于规范房屋市场的规定，在境内工作学习时间超过一年才可以购买，不得购买非自用、自住房，但是没有原告提供其在大陆居住满一年以及回乡证，而且涉案房间仅是一个单间，原告不可能自住，所以原告没有具备在大陆购房的资格和条件。特别是中原公司在声明书中有配合卖方不让别人知道此房已定的条款，违反了合同法第425条的规定，从这点来说也是无效的。且被告让陈小溪签订的声明书一再强调2015年4月6日房屋没有卖出去合同才成立。基于以上三点，涉案买卖合同是无效的。第三、本案是属于二手房预约合同纠纷，而不是买卖合同纠纷。第四、本案是附条件的房屋买卖合同，买卖合同所附条件未成就，所以双方的合同也没有成立。被告朱碧云因孩子身患孤独症，为给孩子筹措医疗费继续出售案涉房产，并与案外人签订了独家委托的速销协议，第三人中原公司明确知道存在独家委托协议，并约定独家委托期限到期后涉案房产未出售，则案涉买卖合同才成立，因此，案涉合同是附条件的，案涉合同未成立。第五、涉案的二手房买卖合同实际也没有履行。第六、中原公司故意隐瞒了订立合同的重大事项，违反了告知义务，其中的9,000元应退回给原告，若造成了损失也应由中原公司予以承担。第七、关于原告诉称的3万元违约金，因合同无效，就谈不上违约。综上所述，中原公司才是本案的最终被告，应驳回原告对被告的所有诉讼请求。
第三人中原公司答辩称，第一、卖方作为一个完全民事行为能力人，其与原告的买卖合同系真实意思表示，应依据合同条款予以履行。第二、被告在签订买卖合同时，对买卖合同的条款未表示任何异议，说明其对条款所有内容均予以认可，且条款内容是由买卖双方协商的结果。第三、在签订买卖合同时，双方均在场，且在卖方的签字处，代理人也已向中原公司出具了公证书和委托书。第四、中原公司放款收款均是依照买卖合同及资金托管协议的条款配合操作，在合同履行过程中，已充分尽到了协助通知等义务，不存在任何过错。第五、托管押金9,000元按照法院判决处理。第六、涉案合同不能履行的原因是因为卖方向中原公司通知说让客户不要再转第二笔定金，但是没有具体说原因。
经审理查明：2009年8月9日，深圳市国土资源和房产管理局向朱碧云颁发了深房地字第××号《房地产证》，载明朱碧云系深圳市宝安区中心区N4区菁英趣庭1栋3座19K号房地产的权利人，该房地产建筑面积32.97平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年1月7日，朱碧云向朱湘云出具了一份公证授权委托书，授权朱湘云代为出售上述房地产等。
2015年3月7日，朱湘云以朱碧云代理人身份与案外人深圳市家家顺房产交易有限公司签署了一份《速销协议》，约定独家委托深圳市家家顺房产交易有限公司出售上述房地产，委托期限自2015年3月7日至2015年4月6日。
2015年3月23日，原告作为买方与作为卖方的朱碧云的代理人朱湘云签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将上述房地产转让给原告，转让成交价为98万元，买方在合同生效当日向卖方支付定金4.9万元，合同生效后20日内再向卖方支付定金15.1万元，定金可交由被告中原公司托管；买方须于2015年4月24日之前将除定金之外的全部楼款78万元支付至买卖双方约定的银行监管账号中。涉案物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续之日起20日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对交易的其他相关事项进行了约定。
同日，原告、被告与第三人签订了《资金托管协议》，约定原告、被告同意将定金4.9万元、交楼押金9,000元交由第三人中原公司托管。
合同签订当日，原告向第三人中原公司支付了定金4.9万元。
2015年3月27日，原告支付购房公证费用港币3,900元。
2015年4月1日，被告朱碧云作为卖方、案外人李江作为买方与作为居间方的深圳市家家顺房产交易有限公司签署了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告朱碧云以98万元的价格将案涉房地产出售给李江。
2015年4月21日，被告朱碧云将定金4万元退还给原告。
2015年4月22日，原告向被告朱碧云发出《违约赔偿函》，称被告在签订合同后明确表示房屋已另高价另卖，因此不出售给原告，欲解除合同。后经经纪方协调，被告表示愿意退还定金并赔偿违约金4.9万元，在此前提下，原告同意解除合同，但被告却拒绝支付4.9万元违约金。现催促被告履行义务，否则将按合同约定追究被告违约责任。
2015年5月27日，原告和朱湘云签订了一份《协议》，载明由于朱湘云违约，需要解除合同，经协商，朱湘云愿意赔偿原告违约金3万元，并于2015年5月28日前一次性付清，付清违约金当天双方可以解除买卖合同。
2015年6月24日，原告支付律师服务费5,000元。
2015年6月26日，原告委托的鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具了一份《报告书》，载明涉案房产于2015年6月25日的市场价值为1,555,400元，原告支付了评估费2,000元。被告主张上述评估报告系原告单方委托，真实性不予认可，且评估时间节点为2015年6月25日，而原、被告双方的纠纷发生于2015年3月份。
被告朱碧云提交了一份《申明书》、通话记录、录音等，并依据上述证据主张第三人中原公司知晓被告朱碧云独家委托案外人出售房产的事实，而且明确约定案涉房产在4月6日之后未出售，则履行案涉买卖合同。《申明书》主要内容为案涉房产卖方和深圳市家家顺房产交易有限公司已签独家委托，于2015年4月6日到期，故“我们的合同所有事项均在2015年4月6日以后办理，为避免家家顺公司找业主收取费用，本人中原地产陈小溪确认配合卖方不然别人知道已定此房。2015年3月23日，陈小溪”。被告和第三人均不认可上述证据的真实性、合法性和关联性。
庭审中，原告称不清楚被告已独家委托他人出售案涉房产。被告称案涉房产已于2015年4月1日出售给案外人，于2015年6月份过户。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的二手房买卖合同、资金托管协议、房地产证、协议等证据，被告提供的速销协议、短信、声明书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，被告朱湘云接受朱碧云的委托出售案涉房地产，因此，被告朱湘云有权以朱碧云代理人身份与原告就买卖案涉房地产签署合同，因此，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。但合同卖方主体为被告朱碧云，朱湘云并非合同主体，其无须就案涉合同履行向原告承担合同责任。
关于合同解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，案涉买卖合同签订于2015年3月23日，被告朱碧云于案涉合同签订后不就即明确表示不履行案涉合同，并通知原告不再支付第二笔定金，后于2015年4月21日将已收取的定金4万元返还给原告。上述事实足以说明被告朱碧云明确表示不履行案涉合同，其已构成违约，依据合同约定，原告有权要求解除合同，并有权要求被告支付违约金。因案涉合同已解除，第三人中原公司托管定金9,000元已没有合同依据，其应当将收取的定金9,000元返还给原告。案涉房产已于2015年4月1日出售给案外人，且被告不履行合同的态度明确，并已实际退还了定金，足以案涉合同已无法继续履行。原告应当采取另行购买房产等措施减少损失的扩大，其并未提供证据证明其采取了相应减损措施，其无权要求被告朱碧云对扩大的损失承担责任。考虑到被告并未因一房二卖行为获取差价利益，且案涉纠纷的产生存在多重原因，本着公平和诚实信用原则，为制裁民事违法行为，补偿原告的实际损失，本院将违约金酌定为4.9万元。
关于第三人中原公司的责任。被告主张中原公司在居间服务过程中存在不当行为，致使被告遭受损失，此属于第三人中原公司与被告朱碧云之间的居间服务合同关系，不论第三人中原公司与朱碧云之间是否签订书面的居间服务合同，本案已审理查明的事实足以认定双方间存在居间服务合同关系，被告朱碧云如认为第三人中原公司的行为违反了居间人的一般注意义务，造成被告朱碧云损失或承担违约责任的，被告朱碧云可另寻法律途径解决，本院无法在审理买卖合同纠纷的本案中处理居间服务合同纠纷。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告邓淑娟和被告朱碧云于2015年3月23日签订的《二手房买卖合同》已解除；
二、被告朱碧云应于本判决生效之日起三日内支付原告邓淑娟违约金4.9万元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内将托管款项9,000元退还给原告邓淑娟；
四、驳回原告邓淑娟的其他诉讼请求。
本案本诉受理费4,220元，由原告负3,220元，被告朱碧云负担1,000元，受理费原告已预交。
如不服本判决，被告可在判决书送达之日起十五日内，原告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 陈远霞
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 罗乐瑜
书记 员代 盼 盼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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