江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第150号
上诉人（原审被告）谢锦华。
委托代理人刘传标，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江西燕兴物业管理有限公司。住所地：赣州市章贡区章贡路**号。
法定代表人刘燕，该公司董事长。
委托代理人付少天，男，该公司法律顾问，江西明理律师事务所律师。
上诉人谢锦华与被上诉人江西燕兴物业管理有限公司（下称燕兴公司）因物业服务合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第2141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告燕兴公司一直负责赣州市章贡区滨江城市广场小区的物业管理，被告谢锦华系滨江城市广场二楼章贡区环球华都家居馆（原名称为“赣州市章贡区环球家具广场”）的个体私营业主，承租该小区二楼面积为10947㎡的经营场所。2008年10月24日，原告与被告所在的滨江城市广场小区业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定了双方的权利与义务、物业管理服务费的收费标准以及违约责任。该合同约定：在物业管理区域内，乙方（即原告）为甲方（即滨江城市广场小区业主委员会）提供的物业管理服务事项为：物业共用部分的日常维护、保养和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护管理，车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装饰装修管理，物业档案资料管理。同时约定，本物业管理区域内物业管理公共性服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：1、住宅及柴间：0.40元／㎡·月；2、店面、写字楼：0.8元／㎡·月，物业管理服务费按每季（三个月）预收一次。业主或物业使用人应在每三月的首月10日前履行交费义务。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期不改的，乙方应承担相应的违约责任；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人限期补交，并从逾期之日起按每天1‰的标准加收违约金。乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还超额部分……。合同签订后，原告提供了物业管理服务给被告等业主，同时，考虑到被告经营场所的特殊性，原告同意被告按0.2元／㎡·月交纳物业服务费，双方未就此单独签订书面合同，被告也一直按0.2元／㎡·月的标准向原告交纳物业服务费，直至2010年2月。2010年3月起，被告未交纳物业服务费，原告经多次催收，被告一直拖欠至今。为此，原告诉至原审法院，要求被告交纳2010年3月1日至2012年12月30日期间的物业管理费74426元，并按拖欠物业费的30%支付逾期滞纳金22327.80元，承担本案的诉讼费用。对于滨江城市广场二楼的“章贡区环球华都家居馆”一直是由被告谢锦华租赁经营，原告与被告就物业管理服务事宜曾经协商过。原告于2008年10月与滨江城市广场小区业主委员会签订《滨江城市广场小区物业管理服务合同》的事实，双方均无争议，但被告认为，该份《物业管理服务合同》的服务范围仅限于住宅部分，不包括被告使用的二楼商业部分，且认为，被告自使用滨江城市广场二楼以来，一直是自己出资管理维护，从未享受原告提供的物业管理服务，并提供了章贡区环球华都家居馆考勤表、工资表以及垃圾清运费收条来证明该情况。原告对该组证据有异议，因该组证据的真实性、合法性无法确认，且该管理维护行为均属其内部行为，不能证明被告未享受原告提供的物业服务。因此，原审法院对被告提供的该组证据不予确认。
原审法院认为：原告与被告所在的滨江城市广场小区业主委员会所签订的《物业管理服务合同》合法有效，对包括被告经营场所在内的滨江城市广场小区所有业主或物业使用人均具有约束力。被告作为滨江城市广场小区物业使用人，应当按照《物业管理服务合同》履行。因被告未按合同的约定履行缴纳物业管理服务费的义务，已构成违约，应当承担引起本案纠纷的全部责任。被告虽称聘请了保安、保洁、水电工等进行管理维护，但均限于其经营场所内部管理的范畴，其外部及小区公共设施设备的维护、公共场地的清洁等均为原告提供管理服务，因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费74426元及逾期滞纳金的诉讼请求，予以支持；但其要求的逾期滞纳金计算标准过高，不符合法律规定，原审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；被告的抗辩理由，不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百○七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，作出如下判决：一、限被告谢锦华于判决生效之日起五日内付清所欠原告江西燕兴物业管理有限公司物业管理服务费74426元。二、由被告谢锦华支付上述款项的逾期违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2013年1月1日起计算至付清上述款项之日止）。案件受理费2219元，由被告谢锦华承担。
上诉人谢锦华不服该判决提出上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人燕兴公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人燕兴公司承担。主要理由是：一、原审判决未查明滨江城市广场商场或写字楼物业管理特殊性的事实，被上诉人一直是另行单独与物业使用人签订物业管理服务合同，而没有适用小区总的物业管理服务合同。上诉人与被上诉人未签订合同。二、原审判决未查明被上诉人是否对滨江城市广场二楼商场履行基本的物业管理职责。三、上诉人使用的滨江城市广场二楼相关物业管理，自2010年4月以来是上诉人自己管理并承担相关费用，自付费用清运垃圾。
被上诉人燕兴公司答辩称：住宅小区的写字楼属于小区不可分割的整体，住宅或写字楼均应适用开发商与业主签订的物业管理合同或是与业主委员会签订的物业管理协议。开发商或业主委员会签订的物业管理协议对整个小区均有约束力。不管是环球华都家居馆，还是环球家居广场，均系谢锦华个人经营，不能因环球家居广场注销来规避其此前签订的物业管理协议，谢锦华按照约定缴费至2010年2月。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人谢锦华提交了其与邱树生、廖海兰的《补偿协议》各一份，用以证明被上诉人的物业管理不到位，对物业未尽必要的维护义务，造成商场下水道发生爆裂，雨水灌入商铺，上诉人对受损商铺进行了补偿。被上诉人燕兴公司质证认为，该证据不属于新的证据，不能说明被上诉人燕兴公司没有履行相应的义务，假如被上诉人燕兴公司存在服务瑕疵或导致业主损失，可单独起诉或反诉。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，不予采信。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：关于滨江城市广场临街二楼业主专有所有权的限制与负担问题。商品房小区内业主的建筑物区分所有权与一般意义上的所有权内容有所不同。《物权法》采取了三元论说的观点，即业主的建筑物区分所有权的性质为一种特殊的复合性不动产所有权，其是关于专有部分的专有权、共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权三者的结合。此三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成了不可分割的一个整体。共有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于整栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。因此，尽管专有所有权在理论上与传统物权法中的所有权并无本质区别，但由于建筑物的特殊属性，此种所有权负担更多的限制，专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则的限制，还应受到相邻关系与共有关系的限制。滨江城市广场临街二楼作为业主专有所有权的客体，虽然构造上和使用上其独立性比住宅更强，但这并不能否定该建筑物区分所有权所负担的义务。《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。滨江城市广场临街二楼业主在对其写字楼内的房屋拥有专有权的同时，也对共有部分享有共有权，这些共有部分包括建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，以及临街写字楼所在建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，这些共有部分是法定的，与专有部分所有权是捆绑在一起的，临街写字楼的业主不得以未享受到这些共有部分的权利为由放弃对共有部分的权利，同时放弃对这些共有部分所应负担的义务。《物权法》第七十二条第一款规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。因此，临街写字楼业主不得以远离小区，使用上具有很强的独立性为由，拒绝受物业服务合同的约束并拒交物业服务费用。本案中，从燕兴公司与滨江城市广场小区业主委员会所签订的物业服务合同内容来看，燕兴公司物业服务的范围不仅包括共用部位、共用设施设备的维护管理，公共场所卫生保洁，公共程序维护，绿化养护管理，还包括车辆出入停放管理，公共照明服务等综合性服务。谢锦华承租使用的二楼章贡区环球华都家居馆为临街写字楼，该临街写字楼所在建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，均属于共有部分。谢锦华对这些共有部分所负担的义务是其作为物业使用人所不能免除的。另外，谢锦华作为经营家具销售的个体经营者，经营上有其自身的特别要求，为此其自己雇请了保安、保洁员及水电岗位人员，但此行为并不能成为谢锦华可以不受物业服务合同约束的依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，谢锦华作为滨江城市广场小区的物业使用人，应当受业主委员会与燕兴公司所签订物业服务合同的约束。另外，谢锦华租赁使用的房屋是一个临街写字楼，与住宅有所区别，有一些自身的特点，因此，燕兴公司同意谢锦华按0.20元／㎡·月物业服务收费标准缴纳物业服务费。该收费标准低于业主委员会与燕兴公司物业服务合同中所约定的写字楼收费标准0.80元／㎡·月，且谢锦华也按该收费标准缴纳物业服务费至2010年2月，2010年3月1日以后的物业服务费至今未交。上诉人谢锦华称没有接受过燕兴公司提供的物业服务。对此，本院认为，燕兴公司的物业服务并不是简单地体现为卫生保洁，谢锦华自行聘请保洁员和保安员，并不能排斥其对公共部位所应尽的义务，且燕兴公司从事的物业服务并不须谢锦华进行签证证实。故谢锦华称其未接受物业服务没有事实依据。对于谢锦华要求燕兴公司承担物业管理不到位的赔偿问题。本院认为，根据合同法的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业如存在不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，以及其他损害全体业主利益的事实，权利人可另行向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但由此并不能免除业主或物业使用人应履行的合同义务。谢锦华陈述其商场下水道发生爆裂导致其对受损商铺进行了补偿。因现有证据不能证明其该损失的原因确为下水道爆裂，该下水道部分是否属于物业公司的维修责任等事实不明确，且谢锦华并未对此提起反诉。若此损失确系燕兴公司的责任所造成，谢锦华可另行主张。物业服务合同的目的系维护小区全体业主的共同利益，为实现集体利益而订立，上诉人谢锦华作为物业使用人应当履行合同义务缴纳物业服务费。上诉人谢锦华未按约定支付物业服务费用，依法也应承担相应的违约责任。综上，上诉人谢锦华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2219元，由上诉人谢锦华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一三年八月二十三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 曾 慧