福建省松溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民初字第528号
原告（反诉被告）蔡伟，男，1969年1月13出生，汉族，住福建省松溪县。
委托代理人揭红武，男，1970年8月6日出生，汉族，住福建省光泽县。
被告（反诉原告）程显舜，男，1973年9月16日出生，汉族，住福建省松溪县。
委托代理人吴晓英，女，1975年1月27日出生，汉族，住福建省松溪县。
委托代理人卢金长，福建求拓律师事务所律师，特别委托代理。
原告蔡伟（反诉被告）与被告（反诉原告）程显舜房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年6月9日立案受理后，依法由审判员艾广辉适用简易程序，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡伟的委托代理人揭红武，被告（反诉原告）程显舜委托代理人吴晓英、卢金长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蔡伟诉称，2004年1月19日被告与原告签订《房屋买卖合同》，原告将其位于松溪县大街金山小区商住楼5b.6a、b第六层的房屋所有权转让给原告，房屋总价款127799元。原告于2005年1月17日办理了房屋产权证（证号为松房权证松字第0200500**号）。之后被告以种种理由拒绝协助办理土地使用权证。多年来均协商无果。为此，请求法院依法判令被告履行合同义务，将松溪县大街金山小区商住楼5b.6a、b第六层房屋的土地使用权证办理给原告。
被告（反诉原告）程显舜辩称及反诉称1、被告同意协助原告办理土地使用权证。2、双方签订合同时约定仅办理房产证没有转让土地使用权，因此，被告才会以明显低于当时商品房均价的优惠价格即以每平方米680元价格将诉争的房产转让给原告。3、2014年6月5日，原告向法院提起诉讼，被告才知道根据有关法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权需要同时转让。被告对将房屋以每平方米680元转让给原告，同时需转让土地使用权一事存在重大误解，使反诉原告造成重大的损失。双方签订房屋买卖合同时存在重大误解。为此，提出反诉，请求法院依法变更反诉原告与反诉被告于2004年1月19日签订的《房屋买卖合同》第二条计价方式与价款中的房屋转让价格，每平方米单价由原合同约定的680元变更为960元，即反诉被告再支付反诉原告购买房屋差价款48207.6元及自2004年1月19日起至实际付款日止按银行同期贷款计算的利息。
针对程显舜的反诉，蔡伟辩称1、反诉原告的反诉请求超过诉讼时效。2、不知道有法律规定就认为是重大误解是不符合法律规定的。3、成本计算问题，是反诉原告的单方面计算。因此反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回，并支持原告诉讼请求。
原告（反诉被告）蔡伟为支持其主张向本院提交以下证据。
证据1、2004年1月19日原告与被告签订的《房屋买卖合同》一份。证实原告与被告之间的房屋买卖关系。证据2、蔡伟的松房权证松字第0200500**号《房屋所有权证》复印件一份，证实原告取得涉诉房屋产权的事实。证据3、吴松、程书利涉诉房产商住七层房屋买卖合同复印件一份，证实该楼层在2004年10月31日转让价格为每平方500元的事实。证据4、诉争房产商住七层艾启英、毛平琴房屋买卖合同复印件一份，证实该房屋在2005年12月11日转让价格为每平方米831元的事实。
对上述证据程显舜质证认为，对证据1、2、3、4的真实性没有异议。但证据1、也可证实双方签订合同时约定仅办理房产证没有转让土地使用权。证据3、4该合同价格也仅仅是建立在转让房屋所有权不包括转让土地使用权上的。
本院认为，程显舜对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。
被告（反诉原告）程显舜为支持其主张向本院提交以下证据。
证据1、蔡伟与程显舜签订的《房屋买卖合同》复印件一份证实1、诉争房屋买卖价格每平方米680元，和合同约定反诉原告仅为反诉被告办理房产证的事实，2，反诉原告对将房屋以每平方米680元转让给反诉被告同时需转让土地使用权一事存在重大误解。证据2、吴松与松溪县松城建筑工程有限公司签订的《商品房买卖合同》，证实反诉原告获取诉争房屋每平方米成本均价为936元，以680元价格转让诉争房屋同时转让房屋占用范围内土地将使反诉原告造成重大损失。证据3、松溪县建鑫房地产开发有限公司分别与张秀芳、刘英签订的《商品房买卖合同》，证明同时期同地段房屋买卖均价为每平米960元左右，680元的价格明显低于同时期同地段该房屋的市场价格。证据4，一层吴晓英、吴松、陈玉琴三人店面土地使用权证；二层陈玉琴、四层吴晓英、五层吴松、七层毛平琴的房屋所有权证，证实1、房屋买卖双方在签订合同时均约定仅仅办理房产证包括反诉原告自己的房屋。2、2004年没有法律严格要求房屋土地使用权要一并转让，这是导致重大误解的原因。证据5、证人陈书利的证言。证实当时只转让房屋所有权，没有转让土地使用权。
上述证据蔡伟质证认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，证据2、3、4的真实性由法院确认，但对证据的关联性有异议。证据1合同的第六条仅可以证实反诉原告只为反诉被告办理房产证及办证费用的承担，不能证实没有转让土地使用权，合同本身是无法体现存在重大误解。证据2合同本身不能证实均价936元，计算成本方式存在重大暇疵。证据3两份合同的出卖方均为房地产企业，建房的成本比个人建房的成本要高；两份合同签订于2005年2月和8月，2月份的合同第一期交款是在7月14日，案涉房屋签订合同的时间是2004年1月，实际上从2004年底开始房地产的价格一直在涨，时间上没有可比性；案涉房屋的土地使用权是50年与开发商的70年使用权也导致了价格差；房地产企业是分期付款，但是案涉房屋是现金交易，这个在支付方式上也没有可比性。证据4只能证实反诉原告没有去办理土地使用权证；房地一起转让的规定在2004年之前就有法律规定。证据5证人证言，证人与反诉原告有利害关系，证词是不可信的，且证人证言与本案无关。
本院认为，证据1合同第六条的规定可以证实当时未对土地使用权的处分作出明确约定。予以采信。证据2、3、4、5程显舜拟证明当时出售房屋时仅处分房产未处分土地使用权且当时的房屋均价为每平方米960元左右，但只是程显舜个人的计算结论，其未能提供当时国家的或者行业的计价标准。蔡伟的质证意见有理，予以采纳。该四份证据不能证明程显舜的证明目的，不予采信。
根据上述证据及双方当事人在法庭上的陈述，可以确认以下事实，2004年1月19日蔡伟与程显舜签订《房屋买卖合同》，程显舜将其位于松溪县大街金山小区商住楼5b.6a、b第六层房屋所有权转让给蔡伟。合同第二条规定计价方式与价款，该房屋按建筑面积187.94㎡，每平方米单价人民币680元，总金额（人民币）壹拾贰万柒仟柒佰玖拾玖元整。第六条产权登记约定，甲方（程显舜）仅为乙方（蔡伟）办理房屋产权所有证，办证费用由甲方负担。甲方应当按时将商品房及房产证交付乙方，如乙方不能在规定期限内取得商品房屋产权所有证，双方同意按下列意见处理……。蔡伟于2005年1月17日办理了房屋产权证（证号为松房权证松字第0200500**号），未办理土地使用权证。现今，蔡伟要求办理土地使用权证，程显舜拒绝协助办理，蔡伟遂诉至本院，请求法院依法判令程显舜履行合同义务，将松溪县大街金山小区商住楼5b.6a、b第六层房屋的土地使用权证办理给蔡伟。程显舜提起反诉，请求法院依法变更程显舜与蔡伟于2004年1月19日签订的《房屋买卖合同》第二条计价方式与价款中的房屋转让价格，每平方米单价由原合同约定的680元变更为960元，即蔡伟再支付程显舜购买房屋差价款48207.6元及自2004年1月19日起至实际付款日止按银行同期贷款计算的利息。案经本院主持调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，蔡伟与程显舜签订的《房屋买卖合同》系在平等自愿基础上达成的协议，意思表示真实，应受法律保护。合同签订后，蔡伟按照约定履行了自己的义务，程显舜亦将案涉房屋所有权转移登记在蔡伟的名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”土地使用权与地上房屋在权利主体的归属上应当始终保持一致。因此，尽管程显舜与蔡伟未在合同中对建设用地使用权的归属作出约定，但蔡伟仍有权要求案涉房屋占用范围内的土地使用权一并处分，蔡伟要求办理建设用地使用权证的主张，于法有据，应予以支持。程显舜反诉主张，签订合同时不知道法律有规定，房屋转让时其占用范围内的建设用地使用权一并处分，为此，对自己的行为性质存在重大误解。重大误解的合同，是指行为人对于合同的重要内容产生错误的认识，并且基于这种错误认识而订立的合同。法律是经公布实施的，不知道有法律规定不是构成重大误解的原因。即使不知道有法律规定是构成重大误解的原因，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。程显舜与蔡伟签订房屋买卖合同时间为2004年1月19日。1994年7月5日公布，自1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条明确规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”程显舜出售房屋其有义务了解相关法律规定，应当知道其行为的法律后果。诉讼时效应从程显舜与蔡伟签订房屋买卖合同时间的第二天即从2004年1月20日开始起算。据此，程显舜提起反诉已过诉讼时效，其诉求不予支持。反诉被告蔡伟辩称反诉原告提起反诉已过诉讼时效有理，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）程显舜应于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）蔡伟办理位于松溪县大街金山小区商住楼5b.6a、b第六层房屋（产权证号为松房权证松字第0200500**号）的土地使用权过户手续。
二、驳回被告（反诉原告）程显舜的诉讼请求。
本案诉讼费100元，减半收取50元；反诉费500元，减半收取250元，共计300元由被告（反诉原告）程显舜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 艾广辉
二〇一四年九月五日
书记员 潘 虹
本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。