江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终462号
上诉人（原审被告）：徐贤益，男，1972年1月10日出生，汉族，居民，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：薛本肖，江苏求本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江苏苏，江苏求本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城天街商业管理有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道388号博联商业广场7栋第三层。
法定代表人：蒲建明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
上诉人徐贤益因与被上诉人盐城天街商业管理有限公司（以下简称盐城天街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐贤益上诉请求：1.撤销一审判决，驳回盐城天街公司的一审诉讼请求；2.盐城天街公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.盐城天街公司在与徐贤益签订租赁合同后一直未通知徐贤益办理房屋交付手续，期间盐城天街公司多次口头告知徐贤益案涉租赁房屋暂时无法通过消防验收，需等待完成相关手续。因徐贤益租赁案涉房屋用于经营大型超市，若擅自动工则风险较大，故只能等待通过消防验收方能装修。徐贤益于2016年1月23日书面催告盐城天街公司交付符合约定的房屋，但盐城天街公司至今未能交付。2.双方在租赁合同第九条约定了“甲方负责合同项下物业四周围墙（砖墙或者玻璃）、地面地砖、楼栋连接处一层屋面封闭，甲方提供乙方办证所需手续，尽力协助乙方办理各种证件，如两栋物业连接后消防部门强制安装强排风，由甲方负责”的内容。封闭工程需将露天过道围挡，改变了建设用途，无法通过消防验收，盐城天街公司错误预估了验收难度，导致无法交付符合约定的房屋。3.一审判决认为徐贤益在支付保证金后10个月未向盐城天街公司提出异议即代表完成房屋交付存在重大错误。按照此理由，盐城天街公司同样超过10个月未对徐贤益是否交齐租金提出异议，足以证明盐城天街公司存在延期交付房屋的事实。一审法院从未要求盐城天街公司出示通过消防验收的手续，也未勘察现场，仅依据盐城天街公司的陈述即认定案涉房屋已符合交付条件，缺乏事实依据。4.案涉租赁合同第八条第二款约定，盐城天街公司无正当理由迟延交付租赁摊位达三个月以上的，徐贤益有权解除合同。由于盐城天街公司至今未交付房屋，故徐贤益有权解除合同，并要求盐城天街公司返还已支付的保证金和预付租金。5.一审适用普通程序审理，但在庭审过程中却为独任审理，未见合议庭成员参与庭审活动，违反了法定程序，且一审判决就参与庭审的委托诉讼代理人的记载存在错误。
盐城天街公司辩称，1.徐贤益无权要求盐城天街公司退还已收取的10万元履约保证金和20万元租金，因为双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，盐城天街公司收取徐贤益履约保证金和租金是符合合同约定的，徐贤益未能按约在2015年5月1日前一次性支付租金33万元，也未能在2015年10月1日前完成所有的装修，故其行为已构成违约，徐贤益无权要求退还上述费用，一审判决并无不当。2.关于房屋交付问题，双方在签订租赁合同的同时签订了一份物业管理合同，该物业管理合同的期限也是从2015年2月8日开始计算，该合同可以印证案涉房屋在双方签订租赁合同时已符合交付条件，且已交付给徐贤益。再结合租赁合同中关于2015年10月1日应当装修完毕的约定内容，进一步证明房屋已于2015年2月8日交付。盐城天街公司在2015年5月至2016年3月期间曾三次通知徐贤益交纳租金，而徐贤益在三次催款过程中并未提出交房异议，也未对租赁房屋投入过任何装修费用，盐城天街公司遂发出解除合同的通知，故徐贤益主张租赁房屋未交付的理由不能成立。3.关于消防验收问题，双方合同中没有任何条款约定盐城天街公司负有消防验收合格的义务，徐贤益对合同条款约定的内容理解错误，合同第九条约定的事项并非盐城天街公司负责消防验收，而是如两栋物业连接后消防部门强制要求安装强排风的，则由盐城天街公司负责。且徐贤益所指的消防验收应该是二次装修后的消防验收，而徐贤益对租赁房屋未投入任何费用进行实际装修，故不存在消防验收的问题。4.一审判决对徐贤益超过10个月未对房屋交付提出异议的认定是正确的，双方既然在租赁合同中约定2015年10月1日前完成装修，如果盐城天街公司确实未交付房屋，那么按照常理，在2015年10月1日前徐贤益必然通过发函或者其他方式要求盐城天街公司交付房屋，但徐贤益并未提供要求盐城天街公司交付房屋的证据，故该理由不能成立。综上，请求二审法院驳回徐贤益的上诉请求，维持一审判决。
盐城天街公司向一审法院起诉请求：1.确认案涉租赁经营合同于2016年3月15日解除；2.判令徐贤益支付2015年2月8日至2016年2月7日止欠付的租赁费用、街区培育推广费70万元；3.判令徐贤益支付盐城天街公司2016年2月8日至2016年5月11日止的租赁费、街区培育推广费411427.25元；4.判令徐贤益支付盐城天街公司违约金27万元；5.本案诉讼费用由徐贤益承担。
一审法院认定事实：2015年2月8日，双方当事人签订了一份《租赁经营合同》，合同约定：“甲方：盐城天街公司，乙方：徐贤益。1.甲方受盐城天街各物业业主委托将位于盐城市亭湖区天街内的9栋104-107、117-120号及10栋101-176号房屋（4423.95平方米）出租给乙方徐贤益使用，用于经营超市。2.租赁期限10年，自2015年2月8日至2025年2月7日止。3.租赁费用及其他费用支付：第一阶段为2015年2月8日至2016年2月7日，租赁费、街区培育推广费等90万元。2016年2月8日至2019年10月7日期间的44个月为优惠期，如乙方在履行合同期间违反合同约定，乙方同意按1元/㎡/天向甲方支付优惠期的租赁费及街区培育推广费，乙方对此没有异议。第二阶段为2019年10月8日至2021年10月7日，租赁费、街区培育推广费等90万元。第三阶段为2021年10月8日至2025年10月7日，租赁费、街区培育推广费等98万元。4.租赁费、街区培育推广费的支付时间：（1）本合同签订后一次性支付30万元（不含履约保证金及装修保证金）。（2）2015年5月1日前一次性支付33万元。（3）2016年12月31日前一次性支付27万元……。5.若乙方未能按照合同约定向甲方交纳租赁费，乙方同意向甲方支付欠款当年的租赁费、街区培育费总额30%的违约金。6.为保证本合同的顺利履行乙方向甲方缴纳履约保证金10万元，乙方承诺如有违反合同约定，乙方自愿将保证金归甲方用于天街培育街区。7.乙方未按照约定缴纳租赁费、街区培育费，甲方有权单方面解除合同。8.甲方负责合同项下物业四周围墙（砖墙或者玻璃）、地面地砖、楼栋连接处一层屋面封闭，甲方提供乙方办证所需手续，尽力协助乙方办理各种证件，如两栋物业连接后消防部门强制安装强排风，由甲方负责。8.乙方承诺于2015年10月1日前完成所有装修。9.合同还对其他事项作了约定。”合同签订后，徐贤益于2015年2月9日向盐城天街公司交纳了20万元租金、10万元的履约保证金。
一审另查明，2016年1月15日，盐城天街公司向徐贤益发出一份催款函，要求徐贤益于2016年1月25日前交清所欠房屋租金，并将装修时间宽限至2016年2月8日前，徐贤益于2016年1月19日收到该催款函后，于同年1月21日向盐城天街公司发出催告函，要求徐贤益将通过消防验收的租赁房屋交付给盐城天街公司。2016年3月11日，徐贤益向盐城天街公司发出解除租赁合同的通知，同年3月15日，盐城天街公司亦向徐贤益发出解除租赁合同的通知。
本案一审审理过程中，盐城天街公司与徐贤益一致同意双方2015年2月8日签订的《租赁经营合同》于2016年3月12日解除。2015年2月8日，盐城天街公司与徐贤益签订了一份案涉租赁房屋的《物业服务合同》。2016年5月11日，盐城天街公司将案涉部分商铺租赁给他人经营。
一审法院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。（一）关于本案租赁合同的效力及解除。本案租赁合同系双方自愿签订，符合法律规定，系有效合同。现双方一致同意于2016年3月12日解除案涉租赁合同，一审法院予以确认。（二）关于盐城天街公司与徐贤益的违约责任及违约责任承担的问题。1.关于双方的违约责任的问题。双方签订《租赁经营合同》后，徐贤益就案涉租赁房屋与盐城天街公司签订了一份《物业服务合同》，且徐贤益在签订租赁合同并按照约定支付了20万元租金、10万元履约保证金后超过10个月未对盐城天街公司是否交付租赁房屋提出异议，应当认定盐城天街公司已经履行了交付租赁房屋的义务。徐贤益在签订租赁合同后未能按照约定于2015年5月1日前支付房租33万元，未能按照约定于2015年10月1日前完成租赁房屋装修，构成违约，应当承担相应的违约责任。2.关于盐城天街公司主张的应当支付的租金。双方约定2015年2月8日至2016年2月7日，租赁费、街区培育推广费为90万元。现徐贤益已经支付20万元，尚有70万元未支付，故盐城天街公司主张70万元的租金，一审法院予以支持。2016年2月8日至2019年10月7日期间的44个月为优惠期，如乙方在履行合同期间违反合同约定，乙方同意按1元/㎡/天向甲方支付优惠期的租赁费及街区培育推广费，现徐贤益违约，应当按照约定向盐城天街公司支付2016年2月8日至2016年5月11日期间的租赁费用411427.25元。3.关于盐城天街公司的违约责任。双方约定若徐贤益未能按照合同约定向甲方交纳租赁费，徐贤益同意向盐城天街公司支付欠款当年的租赁费、街区培育费总额30%作为违约金。2015年至2016年度的租赁费为90万元，现盐城天街公司向徐贤益主张27万元的违约金，符合双方之间的约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：徐贤益应当于判决生效后十日内向盐城天街公司支付租金1111427.25元、违约金27万元，合计1381427.25元。案件受理费17230元，由徐贤益负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉租赁经营合同系徐贤益与盐城天街公司的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。
关于案涉租赁房屋有无向徐贤益实际交付以及徐贤益应否承担租金费用等问题。首先，盐城天街公司主张房屋于合同签订时便已交付，徐贤益则主张盐城天街公司一直未交付符合合同约定且通过消防验收的房屋。经查，双方在案涉租赁经营合同中并没有就房屋交付时间进行约定，但是从合同条款内容分析，租金与租赁期限均自合同签订之日起算，8个月的装修期亦比较合理，且徐贤益在签订租赁合同的当日又签订了物业服务合同，加之案涉房屋结构本身的特殊性，故本院确认盐城天街公司已向徐贤益实际交付房屋。其次，虽然本院确认盐城天街公司已交付租赁房屋，但所交付的房屋是否符合合同约定，双方当事人在诉讼过程中存在争议。徐贤益主张楼栋连接处应由盐城天街公司全面封闭且需通过消防验收，而盐城天街公司则主张仅对楼栋连接处的一层屋面进行封闭，其也不负有通过消防验收的义务。对此，本院认为，双方产生争议的主要原因系对租赁经营合同第九条中就楼栋连接处封闭要求的不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案而言，案涉租赁标的并非处于同一物业中，从超市经营和管理的角度以及双方就消防部门强制安装强排风的相关约定内容来看，徐贤益关于楼栋连接处封闭的主张更具有合理性与可信度，也更符合双方签约进行超市经营的合同目的。然而，该条款约定的楼栋连接处封闭的内容因违反相关规定而事实上根本无法履行到位，对此，双方签约时均未尽到审慎注意义务，均具有过错。徐贤益对合同签订后一次性支付的费用未能足额支付，且在房屋交付后明知已无法满足经营条件时亦未能及时主动要求解除合同即未能尽到减损义务，加之房屋闲置必然会形成损失，故徐贤益应当承担相应责任。结合徐贤益并未实际占有使用案涉房屋，且没有街区品牌的培育推广事实，本院酌情徐贤益就2015年2月8日至2016年2月7日期间以及2016年2月8日至合同解除前的优惠期内的费用共给付630248.58元，现已支付20万元，其还应支付430248.58元。鉴于徐贤益已承担相关租赁费用，对盐城天街公司的损失作出弥补，故本院对盐城天街公司27万元违约金的主张不再支持。为更好地处理纠纷，徐贤益已交纳的10万元履约保证金直接在本案中予以扣减。因此，徐贤益应向盐城天街公司支付租赁费用330248.58元。
关于一审审理程序是否违法的问题。从一审庭审笔录的记载内容来看，一审法院审理程序并无不当，符合法律规定。虽然一审判决文书中存在委托诉讼代理人记载错误的问题，但已由一审法院作出补正。
综上所述，徐贤益的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初5763号民事判决；
二、盐城天街商业管理有限公司与徐贤益于2015年2月8日签订的租赁经营合同于2016年3月12日解除；
三、徐贤益应于本判决发生法律效力之日起15日内向盐城天街商业管理有限公司支付租赁费用330248.58元；
四、驳回盐城天街商业管理有限公司的其他一审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17230元，由徐贤益负担；二审案件受理费17230元，由徐贤益负担4307元，盐城天街商业管理有限公司负担12923元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年六月十九日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。