北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12561号
上诉人（原审被告）北京盛国堂商业有限公司，住所地北京市通州区玉桥北里41号楼。
法定代表人孙国臣，经理。
委托代理窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。
委托代理人赵赫，男，1984年6月10日出生。
被上诉人（原审原告）崔建顺，男，1972年10月25日出生。
上诉人北京盛国堂商业有限公司（以下简称盛国堂公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第11075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
崔建顺在原审法院诉称：崔建顺与盛国堂公司签订《金悦商业中心经营场地租赁合同》，盛国堂公司将北京市通州区×号×商城二层150平米场地租赁给崔建顺经营餐饮之用。合同约定，租赁期限自2014年12月4日至2015年12月4日。年租金132000元，每季度支付一次。合同签订后，崔建顺依约支付了租金至2015年6月4日。2014年底，崔建顺对房屋进行了装修，花费装修费共计22万多元。2015年5月7日，盛国堂公司突然给崔建顺发通知，强行要求崔建顺撤离承租经营场地，清理场内货物。崔建顺不同意盛国堂公司要求，与盛国堂公司交涉，盛国堂公司态度强硬，盛国堂公司强行将崔建顺店内物品全部清场，并将崔建顺的装修全部拆除，造成崔建顺巨大损失。崔建顺报警，警方以民事纠纷为由不予立案处理。崔建顺只能起诉至法院，请求法院依法处理。崔建顺认为，双方签订的合同合法有效，盛国堂公司应当依约履行义务，在租期未满的情况下，盛国堂公司无合法理由直接解除了双方的租赁合同，盛国堂公司的行为侵犯了崔建顺的合法权益。故诉至法院，请求：1、依法判令盛国堂公司返还崔建顺租金11000元；2、依法判令盛国堂公司返还崔建顺保证金20000元；3、依法判令盛国堂公司赔偿装修损失200000元；4、本案诉讼费用由盛国堂公司承担。
盛国堂公司在原审法院辩称，第一项诉讼请求同意。第二项诉讼请求不同意全额返还，崔建顺没有按照合同履行缴纳管理费、水费、电费等合同义务，根据合同约定，应当在保证金内扣除。第三项诉讼请求不同意赔偿，2014年12月，崔建顺与我方建立场地租赁合同，在此之前，场地内装修工作已经完成，崔建顺装修损失不存在，在2014年8月，我们与案外人李×签订过租赁合同（就是这块场地），合同期限为五年，李×进场后对现场进行装修，装修工作是由李×完成的，后李×经营不善，单方解除合同，我们认为李×没有按合同履行，存在违约，根据我们与李×之间的合同第六条约定，乙方提前解除合同的，无权对场地内添附的附属物要求赔偿，所以，场地内的装修部分在李×擅自解除合同后，已经属于我们所有，因此崔建顺的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。
原审法院经审理后认为：合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现崔建顺、盛国堂公司签订的《经营场地租赁合同》已解除，盛国堂公司理应退还崔建顺保证金及未实际使用房屋期间的租金，且盛国堂公司亦予以认可，对此法院不持异议。关于租金给付时间，对“每个付款周期的前30天”的理解，崔建顺的解释符合文义和日常理解，盛国堂公司未到付款截止日便将崔建顺清出租赁场地，盛国堂公司的上述行为违反了合同约定，属违约行为。关于崔建顺要求盛国堂公司赔偿装修损失的诉讼请求，124平方米的部分，属案外人李×与盛国堂公司签订合同的租赁场地，案外人李×因效益不佳与盛国堂公司解约，合同解除的责任方在案外人李×，故崔建顺基于与案外人李×的合伙关系主张对于该部分装修要求赔偿损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；150平方米的部分，属崔建顺、盛国堂公司签订合同的租赁场地，虽然崔建顺在合同签订后未进行重新装修，但考虑到两个合同的延续性，崔建顺先期的装修投入应纳入崔建顺、盛国堂公司签订合同期内，且案外人李×、崔×同意由崔建顺主张装修损失，因盛国堂公司违反合同约定，擅自解除合同，故盛国堂公司应赔偿崔建顺该部分的装修损失，具体数额结合崔建顺实际使用时间由法院核定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京盛国堂商业有限公司返还崔建顺租金人民币一万一千元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、北京盛国堂商业有限公司返还崔建顺保证金人民币一万七千九百六十八元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京盛国堂商业有限公司赔偿崔建顺装修损失四万三千三百五十八元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回崔建顺的其他诉讼请求。
判决后，盛国堂公司不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第三项，发回重审或改判驳回崔建顺要求赔偿装修损失的请求。其理由为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同与上诉人、李×之间的租赁合同主体不同，权利义务不同，两份合同相互独立。上诉人、李×之间的租赁合同的承租人是李×个人，与被上诉人、崔×没有关系，崔建顺、崔×和李×是否合伙均不对上诉人产生法律效力。被上诉人称对于涉诉房屋进行装修未提供有效证据且一审的认定也模棱两可。此外，我方认为被上诉人存在违约行为。
崔建顺辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
经审理查明：崔建顺称与案外人李×、崔×合伙经营餐饮。2014年，案外人李×与盛国堂公司签订《经营场地租赁合同》，合同约定盛国堂公司将位于北京×商城二层的场地提供给李×用于经营小吃城，经营面积约274平方米，租赁期自2014年9月5日起至2019年9月4日止，自2014年8月5日至2014年9月4日为免租期，盛国堂公司应于2014年8月15日前将该场地交给李×进行装修布置，第一年租金为400040元，第三年租金以5%递增，前两年按季度缴纳房租，第三年起改为半年支付。合同签订后，盛国堂公司向李×交付了承租场地，李×向盛国堂公司支付了三个月租金100010元、保证金33500元、三个月商场管理费1562元。
崔建顺提交了2014年7月15日崔建顺与北京晨洲装饰工程设计有限公司（以下简称晨洲装饰）签订《北京×商城二层快餐档口装修合同》，其中约定由晨洲装饰承包李×承租场地的快餐档口装修工程，承包方式为包工包料，承包范围为铺设地砖、隔断、烟道、厨房等，工期自2014年7月20日至2014年9月13日，工程价款计算确定为人民币22万元，决算金额不得超过本金额，超支部分崔建顺不予支付。合同签订后，晨洲装饰依约进行装修，崔建顺提供票据以证明支付装修款198000元。
2014年8月21日，崔建顺与案外人李×、崔×出资设立的企业的名称经预先核准为北京百味苑餐饮有限公司，并取得《企业名称预先核准通知书》。
2014年9月底，李×承租场地内的小吃城开业，而后，因效益不佳，李×未向盛国堂公司继续交纳房屋租金，李×将124平方米的经营场地交回盛国堂公司。经协商一致，由崔建顺继续承租剩余的150平方米经营场地。
2014年12月，崔建顺与盛国堂公司签订《经营场地租赁合同》，合同约定盛国堂公司将位于北京×商城二层的场地提供给崔建顺用于经营餐饮，经营面积约150平方米，租赁期自2014年12月4日起至2015年12月4日止，盛国堂公司应于2014年12月5日前将该场地交给崔建顺进行装修布置，年租金为132000元，房租支付方式为季付，支付时间为每个付款周期的前30天，崔建顺应在合同签订之日起向盛国堂公司缴纳三个月租金33000元、保证金20000元、三个月商场管理费855元。在合同的第十一条违约责任中，对于盛国堂公司的违约责任载明“违约责任：退还多缴纳部分租金、管理保证金”；对于崔建顺的违约责任载明“违约责任：终止租赁合同，已缴纳租金、商品销售保证金不予退还，并按合同年租金的30%赔偿给甲方。”
合同签订后，盛国堂公司向崔建顺交付了承租场地，崔建顺向盛国堂公司支付了2014年12月4日至2015年6月3日期间的租金66000元及保证金20000元，崔建顺未对承租场地进行装修。
2015年5月7日，盛国堂公司以北京×商城有限公司的名义向崔建顺发出通知，通知载明因崔建顺违约，×商城限崔建顺于当日务必撤离承租经营场地，清理场内货物。双方协商未果，2015年5月8日，盛国堂公司将崔建顺经营场地内的物品搬走、清场，而后盛国堂公司将274平方米场地内的装修全部拆除。崔建顺、盛国堂公司签订的《经营场地租赁合同》事实上已解除。
庭审中，崔建顺同意从保证金中扣除水、电费等项目费用2032元，要求盛国堂公司返还保证金17968元，盛国堂公司表示愿意返还该款项。案外人李×、崔×主张装修款项系两人和崔建顺共同支付，基于三人的合伙关系，案外人李×、崔×不在本案中主张装修的相关权益，由崔建顺对外进行主张。
一审庭审中，双方对租金给付时间的理解存在分歧，崔建顺、盛国堂公司签订的《经营场地租赁合同》第二条约定“房租支付方式为季付，支付时间为每个付款周期的前30天”，下一个付款季为2015年6月4日至9月3日，崔建顺认为只要在6月4日前的任何一天交纳下一个付款季的租金即可；盛国堂公司认为应该在6月4日向前推30天，也就是5月4日之前交纳下一个付款季的租金，根据合同第十一条违约责任条款的约定，崔建顺未及时缴纳租金超过三天的，盛国堂公司有权解除合同，因此盛国堂公司于5月8日对崔建顺进行清场。
上述事实，有《经营场地租赁合同》、《北京×商城二层快餐档口装修合同》、通知、收据、《企业名称预先核准通知书》、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，各方均应恪守合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方对于合同约定的“房租支付方式为季付，支付时间为每个付款周期的前30天”的含义存在两种理解，然依据其中的任何一种理解，盛国堂公司于2015年5月7日发出解除通知并于5月8日将崔建顺的物品和装修清除都违反合同约定，当依法承担相应的违约责任。此外，依照双方的合同约定，崔建顺的租金已经交纳至2015年6月3日，在此前提下，盛国堂公司于2015年5月8日擅自清除崔建顺物品并于当天立即拆除装修的行为恶意明显，故除了返还相应的费用之外，亦当赔偿崔建顺的相关损失，以示公平。现双方均同意合同已解除，在此基础上，一审法院综合盛国堂公司违约程度、涉诉两个合同的关系，酌情确定盛国堂公司对于崔建顺予以一定程度的赔偿并无明显不当，本院依法予以维持。盛国堂公司的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2383元，由崔建顺负担1637元（已交纳），北京盛国堂商业有限公司负担746元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费442元，由北京盛国堂商业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 羽
代理审判员 史智军
二〇一五年十一月二日
书 记 员 陈 振