山东省宁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0921民初2716号
原告：赵利民，女，1966年3月2日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。
被告：王命忠，男，1942年4月21日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。
被告：闫桂春，女，1965年12月5日出生，汉族，城镇居民，住宁阳县。
委托诉讼代理人：王欣（系被告闫桂春之子），男，1987年11月13日出生，汉族，泰安保利商务服务有限公司职工,住泰安市。
原告赵利民与被告王命忠、闫桂春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。被告闫桂春于2017年2月16日以宁阳县房地产管理局、宁阳县国土资源局为被告，以赵利民、王命忠、颜廷运为第三人向本院提起行政诉讼，本案依法中止审理，泰安市中级人民法院于2017年4月10日作出（2017）鲁09行辖50号行政裁定书裁定该行政诉讼由肥城市人民法院审理，肥城市人民法院于2017年9月16日作出行政判决，后被告闫桂春依法提起上诉，泰安市中级人民法院于2018年4月2日依法作出终审判决。本案于2018年5月2日裁定由简易程序改为普通程序，于2018年5月15日开庭恢复审理。原告赵利民，被告王命忠，被告闫桂春的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵利民向本院提出诉讼请求：请求判令被告协助原告办理《土地使用权证》过户手续。事实和理由：2015年7月21日，原、被告双方达成并签订《房屋买卖协议》，买卖双方商定以该房屋40万元的价格，抵顶被告欠原告的部分欠款，付款情况以贵院（2015）宁民初字第2070号民事调解书的形式完成了房屋交易40万元的给付。同时，办理了《房屋使用权证》的过户手续。由于当时条件不具备，该笔房屋交易的《土地使用权证》过户手续没有办理。但被告承诺在原告需要时，不带任何附加条件的提供有关证件资料，配合办理《土地使用权证》过户手续。目前，我县划拨土地的有关不动产政策已出台并已付诸实施，《土地使用权证》过户手续的办理已具备条件。基于此，原告多次向被告要求，请其协助办理，但被告一直采取不积极的推诿、搪塞态度，不予配合。为此，特向贵院起诉，请判如所诉。
被告王命忠辩称，一、房屋买卖协议不反映当事人的真实意思表示。1、2015年7月10日因债权债务纠纷，原告向人民法院提起了诉讼，诉讼中原告提出要求与我签订房屋买卖协议的形式，以此向原告提供归还借款的保证，并言明签订的目的是为了督促上述债务的归还。在这个过程中，原告与我就签订房屋买卖协议的事宜，始终故意隐瞒了被告闫桂春，原告找来冒充闫桂春的人员，到房管局进行了拍照和签字，骗取了房管局的信任，给涉案房屋办理了房屋产权过户手续；2、我担心会发生变故，也为了对闫桂春长时间的封锁消息，与原告在2015年8月1日签订了期限为3年的房屋租赁协议，事后还是放心不下，便继续与原告协商，要求原告对房屋买卖协议的真实用意进行必要的书面明示，原告便于2015年11月4日在房屋租赁协议上，加注了“房屋租赁期限为四年，到期归还借款后房屋收回的说明”。这就进一步明确了房屋买卖协议的真实用意。二、房屋买卖协议无效，房屋产权应予返还。1、房屋买卖协议的签订是在原告授意下故意隐瞒被告闫桂春知情权的情况下形成的，是刻意串通损害被告闫桂春利益的行为，上述行为依法应认定无效；2、原告找人冒充被告闫桂春，骗取房管局办理的房屋产权过户手续不应具有法律效力，因此取得的财产权依法应予返还。综上，房屋买卖协议是原告与我串通，在故意隐瞒被告闫桂春知情权的情况下形成的，该协议不应具有法律效力，原告因此取得的财产权依法应予返还，请求人民法院认定房屋买卖协议无效，判令原告返还房屋财产权并驳回原告的诉讼请求。
被告闫桂春辩称，一、房屋买卖协议不具有法律效力。1、房屋买卖协议中所指房屋，是本案被告王命忠与闫桂春共同所有的财产，该房屋的处分是在闫桂春不知情的情况下，被告王命忠无权对涉案房产进行整体性处分；2、更为突出的是，在上述房屋办理过户到原告名下时，原告找人冒充闫桂春在房管局进行的拍照及签字，这是原告与被告王命忠恶意串通损害闫桂春利益的行为，依法应属于无效行为，无效行为应该是自始无效，原告因此取得的房屋所有权依法应予撤销，取得的财产权依法应予返还。二、原告要求闫桂春配合协助办理土地使用权过户手续，既没有合同依据也没有法律依据。1、原告与闫桂春之间没有房屋买卖合同关系，原告找人冒充闫桂春骗取房管局进行的拍照及签字，所办理的房屋产权证的过户手续，原告构成非善意取得，在房产权非善意取得的前提下，要求闫桂春协助办理土地使用权过户手续也没有法律依据；2、根据（2015）宁民初字第2070号民事调解书债权债务发生在原告与被告王命忠之间，并非两被告夫妻共同债务，要求夫妻共同承担没有法律依据，据此，原告对闫桂春提起的诉讼实属滥用诉权。综上，原告与被告王命忠恶意串通损害了闫桂春利益，其行为依法应属无效行为，请求人民法院依法认定房屋买卖协议无效，判令原告返还非善意取得的财产权并驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.房屋买卖协议书及房屋租赁协议书；2.“宁国用（2007）字第503296号”《国有土地使用证》以及“宁房权证宁字第××号”《房屋所有权证》；3.（2015）宁民初字第2070号民事判决书；4.（2017）鲁0983行初20号及（2018）鲁09行终10号行政判决书两份。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告王命忠与被告闫桂春系夫妻关系。2000年9月15日，宁阳县房地产管理局为被告王命忠颁发宁房权证宁字第××号房屋所有权，该证载明“所有权人王命忠，房屋坐落宁阳镇欣街西路，建筑面积102.99平方米，附属面积23.1平方米，产权份额按单位16%，个人84%确定”。2002年8月14日该房产进行第二次房改，王命忠产权份额为100%，宁阳县房地产管理局在该房产所有权证中加盖“此房已套改”，未核发新的房屋所有权证。2007年1月23日，宁阳县国土资源局为被告王命忠颁发该房屋的土地证，土地证号为宁国用（2007）5032**号。涉案房屋为两被告的夫妻共有财产。
原告赵利民于2015年7月10日诉至本院要求被告王命忠偿还借款79.3万元，在案件审理过程中，双方（原告赵利民为乙方，被告王命忠为甲方）于2015年7月21日签订房屋买卖协议一份，第一条约定甲方自愿将位于宁阳镇欣街西路房屋出售，建筑面积102.99平方米，附属面积：23.1平方米，双方商定该房屋价款为40万元；第二条约定乙方自愿购买甲方所出售房屋，甲方配合乙方办理房权过户等相关后续事宜；第四条约定甲方将该房屋土地使用权无偿转让乙方所有，并将土地使用权证无条件交给乙方所有，由于该房屋土地性质属于划拨，目前土地使用权证过户手续复杂，暂时不办理过户，甲方承诺在乙方需要时，不带任何附加条件的提供有关证件资料，配合土地使用权过户手续，该房屋手续变更所产生的一切费用，由乙方承担。原告赵利民与被告王命忠均认可房屋抵顶借款40万元，被告王命忠于2015年7月23日协助原告办理了涉案房屋的过户手续，宁阳县房地产管理局为原告赵利民颁发宁房权证宁字第××号房屋所有权证书，同时被告王命忠将土地证交付原告赵利民。后就剩余款项双方达成调解协议，本院于2015年11月4日作出（2015）宁民初字第2070号民事调解书。后双方因办理涉案房屋土地使用权过户手续产生争议，原告赵利民于2016年8月3日诉至本院，要求两被告协助办理土地过户手续。被告闫桂春主张民事调解书和房屋买卖协议与其没有关系，原告要求其协助办理土地过户手续无事实和法律依据，且对房产过户过程有异议，因被告闫桂春本人没有到场签字，因此，在本案审理过程中，被告闫桂春以宁阳县房地产管理局、宁阳县国土资源局为被告，以赵利民、王命忠、颜廷运为第三人另行提起行政诉讼，2017年9月16日肥城市人民法院作出（2017）鲁0983行初20号行政判决书，判决确认宁阳县房地产管理局于2015年7月23日为赵利民颁发宁房权证宁字第××号房屋所有权证的登记行为违法，不撤销登记行为，并驳回闫桂春的其他诉讼请求，在该判决书中还查明被告王命忠未提供证据证明原告赵利民对办理房产转移登记时的女性非其妻子闫桂春是明知的。后被告闫桂春依法提起上诉，泰安市中级人民法院于2018年4月2日作出（2018）鲁09行终10号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2015年8月1日，被告王命忠与原告赵利民签订房屋租赁协议一份，约定王命忠每月支付赵利民房租60元，租期三年。2015年11月4日，双方在该房屋租赁协议中添加以下内容：经双方进一步协商，另加一年的租赁期限，总计四年；四年内乙方（王命忠）以肆拾万元的价格购回该房，甲方（赵利民）无条件协助办理过户手续。2017年3月15日原告赵利民与案外人颜廷运签订楼房买卖合同，将该楼房以40万元的价格售于第三人颜廷运，购房款已全部支付。两被告主张原告与颜廷运签订的买卖合同与两被告没有关系，要求购回涉案房屋。
本院认为，原告赵利民与被告王命忠签订的房屋买卖协议签订后，原、被告均认可以房屋抵顶被告欠原告40万元欠款的形式完成了房款的交付，被告也协助原告办了涉案房屋所有权的过户手续。被告闫桂春主张涉案房屋系两被告夫妻共同财产，被告王命忠无权对涉案房屋进行整体性处分，该房屋买卖协议无效，并对房屋过户过程有异议同时提起行政诉讼，被告闫桂春提起的行政诉讼也经肥城市人民法院和泰安市中级人民法院两级人民法院审理后依法确认宁阳县房产管理局为原告颁发宁房权证宁字第××号房屋所有权证的登记行为违法，但不撤销登记行为，在行政判决书中还查明被告王命忠未提供证据证明原告赵利民对办理房产转移登记时的女性非其妻子闫桂春是明知的。因此，本院认为，房屋买卖协议虽系原告与被告王命忠签订，但被告已经协助原告办理了涉案房屋的过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，原告赵利民有理由相信被告王命忠出售涉案房屋为两被告夫妻共同意思表示，且涉案房屋已经完成房产过户，因此，原告赵利民与被告王命忠签订的房屋买卖协议系双方真实的意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，两被告应按照协议约定协助原告办理涉案房屋的土地使用权过户手续。两被告主张根据房屋租赁协议的约定要求购回涉案房屋，原告与被告王命忠签订的房屋租赁协议与本案不是同一法律关系，本院不予合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，判决如下：
被告王命忠、闫桂春于本判决生效后七日内协助原告赵利民办理位于宁阳县县财政贸易办公室宿舍楼1单元2层东户土地使用权的过户手续（土地使用证：宁国用（2007）字第503296号）。
案件受理费100元，由被告王命忠、闫桂春负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘晴晴
人民陪审员 宿正文
人民陪审员 王仕芳
二〇一八年六月五日
书 记 员 赵亚男