福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1675号
原告厦门市公房管理中心，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路83号，组织机构代码79805602-9。
法定代表人杨晓晖，主任。
委托代理人李琳琳、陈曾盛（实习），福建均融律师事务所律师。
被告刘宗泰，男，汉族，1975年10月7日出生，户籍地福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。
原告厦门市公房管理中心（以下简称“公房中心”）与被告刘宗泰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法由代理审判员旷洁玉适用简易程序于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告公房中心的委托代理人李琳琳、被告刘宗泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公房中心诉称，2009年3月20日，原、被告签订了一份《非住宅租赁协议》，约定由被告向原告承租址在厦门市思明区北门外16-18号的房屋，租赁期限自2009年4月1日至2011年12月31日止，租金为1115元／月。合同到期后，被告未腾退房屋但有继续支付部分租金，原告就被告继续使用房屋也无异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期。2013年5月，根据厦门土房局要求，继续租赁公房的承租人需于2013年5月20日前续签换发新合同，原告以多种形式通知被告，被告均置之不理，并于2013年6月1日开始拖欠房屋租金。2013年4月26日，厦国土房（2013）135号文将讼争房屋租金标准调整为3093元／月，租金标准使用期限自2013年6月1日起至2015年12月31日。故被告自2013年6月1日起应按每月3093元标准支付租金及占用使用费。为维护自身合法权益，原告诉请法院判令：1、确认原、被告之间的不定期房屋租赁合同于2014年1月7日解除；2、被告立即将址在厦门市思明区北门外16-18号房屋腾空�归还给原告管理；3、被告立即支付给原告自2013年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋占有使用费自合同解除之日起按每月3093元计算，房屋租金及房屋占有使用费暂计至2013年12月31日为18909元）并支付滞纳金（滞纳金每日按应交房屋租金及房屋占有使用费总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算，暂计至2013年11月30日为4507.56元）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘宗泰辩称，1、厦门市思明区北门外16-18号房屋仅有56.04平方米，而非原告提交的合同所体现的101.4平方米，原告将被告自行搭建的阁楼计算在承租面积中，并据此收取租金，不应认可；2、该《非住宅租赁协议》并非被告本人签署，不予认可；3、被告并非拖欠租金，而是因为家庭经济困难无法应对调价后的不合理租金，目前被告已到居委会开具相关证明，并多次�原告交涉租赁事宜，原告却处处回避且至今未给予书面答复。
经审理查明，厦门市思明区北门外16-18号房屋也即讼争房屋，系公房，2009年3月起由原告公房中心管理。2009年3月20日，被告刘宗泰的兄长刘国荣以代理刘宗泰的身份与原告签订了《非住宅租赁协议》（厦土房协议字第000053号），约定由被告刘宗泰向原告公房中心承租前述房屋，用户号为61636135，租赁期限自2009年4月1日至2011年12月31日止，协议体现总建筑面积为101.40平方米，租金为1115元／月，每月10日前缴交当月租金，若逾期交纳租金的，每日加收应交房租千分之三的滞纳金，逾期六个月未交付房租的，出租方有权解除租赁协议、收回房屋并追收所欠款项。被告刘宗泰一直占有使用讼争房屋并如期缴纳租金直至2013年6月1日，此后被告刘宗泰再未交付租金。2013年10月22日，原告公房中心曾发函通知被告刘宗泰�求其结清所欠的四个月租金及违约金，共计15141.2元。2013年10月25日，原告公房中心又一次发函通知被告刘宗泰逾期未签订新合同将承担不利法律后果。
以上事实有原告提供的厦门市国土资源与房产管理局出具的证明、《非住宅租赁协议》及附件、律师函二份及其快递详情单、发票与以及及本院的庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
根据当事人的诉辩主张以及庭审中的举证、质证情况，本院归纳本案的争议焦点，并分析如下：
一、本案中《非住宅租赁协议》的效力以及租赁关系应否解除？
原告称，讼争房屋的档案中既有被告关于原租赁合同遗失的书面申明，新《非住宅租赁协议》的签署又系被告兄长代理，且有被告的身份证及企业法人营业执照作为附件，足以证实在案协议系双方的真实意思表示，内容合法，应当认定有效。现双方协议早已到期，被告欠缴租�，原告有权解除事实租赁关系。
被告称，其从1999年2月便开始承租讼争房屋，原始《协议书》系其与厦门公园房管所工会委员会签订，期限自1999年2月1日至2009年2月1日止，租金为1200元／月。该协议到期后至今，其一直居住在讼争房屋内，租金已交到2013年5月，但其对兄长刘国荣代为签订协议一事毫不知情。事前未授权委托，事后也从未见过该协议，遂不知协议竟是以101.40平方米计租，所以原告还应按照实际租赁面积只有56.04平方米的计算标准返还此前多收的租金。
本院认为，原、被告双方对被告始终占有使用讼争房屋并无异议，被告虽抗辩其对在案《非住宅租赁协议》不知情，但该协议系其兄长刘国荣携带其身份证件及企业法人营业执照前往原告处签订，被告在讼争房屋内投资注册了“厦门国大贸易有限公司”并任法定代表人，《非住宅租赁协议》附件中均有其公司印章。与此同时，被告并不否认其在2009年至2013年6月1日前均以协议所定的1115元／月标准缴纳房租，此举可视为被告事后对协议的追认与履行。综上，本院认为《非住宅租赁协议》系原、被告的真实意思表示，在该租赁协议到期后，被告继续使用租赁物并向原告缴纳房租，原告未表示异议，应当认定双方的事实租赁关系已经建立，亦应继续秉持诚实信用原则履行合同义务，现因被告刘宗泰未如期交付房租，原告公房中心要求解除这一不定期的房屋租赁关系、并由被告刘宗泰将讼争房屋腾空归还，符合法律规定，应予支持。根据查明之事实，原告曾于2013年10月25日发律师函通知被告刘宗泰2013年11月5日前签订新的租赁合同，逾期未签订新合同将终止双方的租赁合同。被告并未与原告签订新的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁�出租人在合理期限前通知承租人的情况下可以随时解除合同。本案原告选择以起诉立案之日即2014年1月7日作为合同解除的时间，系其自愿处分自身权益，本院可予确认。另，被告刘宗泰若不认可原《非住宅租赁协议》的计租面积并主张原告公房中心返还部分租金，可通过另行起诉或其他合法方式维护自身权益。
二、讼争房屋的占有使用费该如何认定？
原告举示了一份厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合下发的《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房（2013）135号），其上体现了2013年6月1日后本市直管非住宅用房租金的调整，其中讼争房屋的月租金为3093元／月，评估用途为办公，建筑面积为101.40平方米。
被告质证认为该份文件完全违背事实，不应认可。
被告举示了一份其与厦门公园房管所工会委员会签订的承租讼�房屋的《协议书》，期限自1999年2月1日至2009年2月1日止，租赁面积为56.04平方米，租金为1200元／月。
原告质证认为该份协议无原件可供核对，不予认可。
本院认为，原、被告双方对讼争房屋“面积101.40平方米”系将夹层面积计算在内这一事实以及被告缴纳房屋租金至2013年5月这一事实均无异议，原告对于被告提出的夹层系其2002年自行搭建的说法未作抗辩，但认为被告在2009年4月之后即已按照承租面积101.40平方米、月租金1115元的约定在履行协议，可视为其认可了该协议的全部内容，即包括计租面积。从被告刘宗泰2013年6月1日前依约交纳租金的行为及其当庭的主要抗辩来看，其对101.40平方米每月收取1115元租金（相当于11元／平方米）并无异议，但对101.40平方米收取月租金3093元（相当于30.5元／平方米）持有异议。那么，本案的争议焦点实为2013年6月之后讼争房屋租金的认定。本院认为，原、被告在原租赁协议到期后虽未再续签书面合同，但双方仍在按原协议继续履行的事实表明，彼此仍在维系并希望实现与原协议相同的租赁目的，所以除了租赁期限改为不定期外，其余均应按原协议条款履行。另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”在合同约定的租赁期限内，出租方一般不能随意上调房租价格，如果确有上调的必要，也应同承租方协商。协商不成，一般应该按照原协议商定房租价格执行。具体到本案，原告经营管理着作为公共资源的直管公房，为困难人群提供安居之所乃其服务宗旨。在作为平等民事主体的租赁关系中，原告享有制定或调整租金的权利，�应符合公房管理之公益保障属性，并遵循合同法公平、诚信的基本要义。综上，在双方租赁关系解除前，被告可依原协议约定支付租金，即1115元／月，在租赁关系解除之日至被告实际归还讼争房屋之日，则应按3093元／月缴纳租金。对于2013年6月1日之后欠缴的租金被告应按原协议约定的千分之三比例缴纳滞纳金。另，关于被告刘宗泰针对厦国土房（2013）135号文件的合法性所作的抗辩与质疑，可通过其他法律手段、行政途径表达诉求或维护自身权益。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告厦门市公房管理中心与被告刘宗泰之间的房屋租赁关系于2014年1月7日解除；
二、被告刘宗泰应于判决生效之日起十日内腾空厦门市思明区北门外16-18号房屋并归还原告厦门市公房管理中心管理使用；
三、被告刘宗泰应支付原告厦门市公房管理中心自2013年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（其中2013年6月1日至2014年1月7日按1115元／月计算，2014年1月8日之后按3093元／月计算，判决生效之日前的款项于判决生效之日起十日内支付，其余的按月支付），并支付逾期付款违约金（2014年1月7日之前以1115元／月为基数从各期费用到期之日起算，2014年1月8日之后以3093元／月为基数从各期费用到期之日起算，按每日千分之三计算，以不超过租金总额的30％为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费192.7元，由被告刘宗泰负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 旷洁玉
二〇一四年三月七日
书 记 员 梁安然
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用�面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。