河南省商城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民初字第541号
原告陈功义（曾用名陈恭义），男，1971年4月3日出生，汉族，住商城县。
委托代理人张祥魁，男，河南法正律师事务所律师。
委托代理人陈功连，男，1973年2月28日出生，汉族，住商城县。
被告鲍祥菊，女，1958年11月12日出生，汉族，住广西省北海市海城区。
被告王明岩，男，1953年3月5日出生，汉族，住址同被告鲍祥菊。
二被告共同委托代理人陈秀平，女，河南天宾律师事务所律师。
二被告共同委托代理人李丽，女，河南天宾律师事务所律师。
原告陈功义与被告鲍祥菊、王明岩房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年5月16日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定。受理后本院依法适用普通程序，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告陈功义及其委托代理人张祥魁、陈功连，二被告的共同委托代理人陈秀平、李丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈功义诉称，我在2005年3月16日与被告鲍祥菊签订了购房协议，协议约定被告将其位于商城县上石桥镇的街面房四间和四间房屋的后院卖给原告，协商价为139800元，原告付清房款后即把房屋产权证和山墙共用证明条交给原告，协议签字后生效等条款约定。协议生效后第二天原告就将139800元购房款交给被告，被告给原告出具了收到139800元购房款收条，第三天被告就将“共用山墙证明条”给了原告，同时，被告也将其四间房屋和后院及房产证交给了原告，原告将房屋使用至今。原告在使用过程中多次要求被告办理房屋过户手续，可是被告都以种种理由推脱，时至今日仍没有办好，为了维护原告的合法财产权利，原告特依法起诉，要求1、判决二被告在五日内将位于商城县上石桥镇兴农路的四间房屋（房屋所有权证号为“私房字第0001**号”）过户到原告名下；2、诉讼费由二被告承担。
原告为证明自己的主张，提交了下列证据：
一、房屋买卖协议（复印件）一份，拟证明原告与被告鲍祥菊于2005年3月16日签订的房屋买卖合同条款约定清楚，是双方真实意思表示；
二、被告鲍祥菊于2005年3月17日出具的收到购房款收条（复印件）一份，拟证明原告已将全部购房款139800元交与被告鲍祥菊，原告已经履行了全部义务；
三、王明岗出具的证明（复印件）一份，拟证明王明岗于2005年3月18日出具证明关于原告购买的房屋，两个山墙与别人共用，其中西山墙与王明岗共山；
四、私房字第0001**号房屋所有权证（复印件）一份，拟证明原告交款之后，被告鲍祥菊将房产证交付原告，只是过户手续没有办理；
五、票据（复印件）一张，拟证明原告交齐购房款后，被告王明岩将其在上石桥镇村镇建设发展中心缴纳的土地登记费及逾期登记费计3000元的票据交与原告。
二被告的委托代理人庭审前提交书面答辩状辩称，答辩人与被答辩人的房屋买卖合同系无效合同，房屋买卖关系不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第52条第5款的规定双方当事人签订合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国房地产管理法》第32条规定了“房地一体”原则，而在宅基地上建造房屋后，宅基地使用权便与房屋所有权紧密结合而不可分离，这种自然属性导致转让房屋时必然转让宅基地使用权，因此农村宅基地及地上房屋同样适用“房地一体”原则。《中华人民共和国土地管理法》的相关规定禁止村民向本集体成员以外的人转让宅基地使用权，本案答辩人与被答辩人之间的房屋转让行为因违反法律禁止性规定而归于无效。第二，涉案房屋系王明岗所有，答辩人鲍祥菊擅自出卖房屋的行为属于无权处分，该行为并未经房屋实际所有人追认，合同归于无效。答辩人王明岩的哥哥王明岗，于1990年在商城县上石桥镇买地建房，王明岩没有出资，房屋建好后，因答辩人夫妇居住困难，王明岗便将其所建房屋借给答辩人夫妇居住。而涉案房屋所有权人王明岗已经向商城县人民法院提起行政诉讼，要求撤销私房字第0001**号房产证。《中华人民共和国合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”依据合同法的规定无处分权人鲍祥菊擅自出卖房屋并未得到王明岗的追认，该买买合同归于无效。根据法律规定，无效合同至始无效。对原告举交证据的质证意见：对原告举交的购房合同及收条，房子是王明岗的，鲍祥菊无权处分。《中华人民共和国土地管理法》明确规定有一户一宅的原则。陈功义在李湖村有一处宅基地，还与鲍祥菊签订合同，违反法律规定，这个购房合同是无效的。陈功义明知法律不可为而为之，不是善意取得。王明岩没有在买卖合同上签字，并且不知情，在鲍祥菊卖房子的时候，王明岩一直在平顶山上班，家里的事情是鲍祥菊在操持。王明岩知道后，一直在与陈功义进行交涉，要求其返还房屋。所以买卖协议是无效的。王明岗出具共山证明条是因为王明岗在建车库时，与共山墙的人产生过纠纷，赔了3000元钱，写的证明条是考虑到王明岩住在那里有人找他麻烦，不证明当时王明岩将房子卖给陈功义。对原告举交的房产证，该房产证不是王明岩办的，也不是王明岩给原告的。宅基地使用证是王明岗的，对房产证的合法性有异议，该房产证是不是2004年5月11日办理的，我们也不知道。对原告举交的票据，票据上的名字是王明炎，而非本案被告王明岩。
二被告为支持其答辩理由，向本院举交如下证据材料：
一、二被告的身份证复印件各一份，拟证明二被告的身份情况；
二、1990年7月18日商城县上石桥镇建设管理所颁发给王明岗的商城县村镇建设工程规划许可证（复印件）一份，拟证明包括争议房屋在内的八间地皮都是王明岩的哥哥王明岗的；
三、证明（复印件）一份，拟证明2004年4月5日余广琴出具证明因王明岗建房超出生产队路面，补付款3000元。
经审理查明：被告王明岩与被告鲍祥菊系夫妻关系，二被告在商城县上石桥镇兴农路有一处建筑面积为126.81平方米的四间混合结构的平房。被告王明岩于2004年5月11为该房办理了房产证（私房字第0001**号），房产证上所有权人为被告王明岩。2005年3月16日，原告与被告鲍祥菊签订了房屋买卖合同书，约定：被告鲍祥菊将其所有的位于上石桥镇的街面房四间（包括相对应宽度的后院）一块卖给原告，原告将房款如数交给被告鲍祥菊后，被告鲍祥菊即把房屋产权证及该房南、北两头与邻居的公共山墙证明条一块交给原告。2005年3月17日原告将139800元购房款交给被告鲍祥菊。2005年3月18日，被告鲍祥菊将被告王明岩的哥哥王明岗出具的一份山墙共用证明及房产证交给原告。原告购买该房屋后一直居住至今，但二被告未协助原告办理房屋产权过户手续。
在案件审理中，原告向本院提出财产保全申请，我院作出（2014）商民初字第541-1号民事裁定书，对争议房屋采取了财产保全措施。2014年6月23日，案外人王明岗以对本案争议房屋有所有权为由向本院提起行政诉讼，经信阳市中级人民法院指定新县人民法院管辖，新县人民法院于2014年9月9日作出（2014）新行初字第23号行政判决书驳回了王明岗的诉讼请求。
本院认为，合同依法成立后即受法律保护，双方当事人均应履行合同约定的义务，否则将承担相应的法律责任。二被告辩称争议房屋系被告王明岩的哥哥王明岗借给其居住使用，被告鲍祥菊擅自处分该房产且未得到王明岗的追认，双方签订的合同系无效合同。本院认为，原告举交的房产证上房屋所有权人系被告王明岩，且原告举交的一张河南省行政事业性收费基金专用票据也显示被告王明岩在上石桥镇村镇建设发展中心缴纳了该房屋的土地登记费及逾期登记费共计3000元。而二被告未能举交任何有效证据证明私房字第0001**号房屋的实际所有人系案外人王明岗所有。原告支付了购房款139800元并取得了房产证且于2005年3月即搬进该房屋内居住至今，二被告均没有向原告主张过任何使用费用，二被告系夫妻关系，被告王明岩称自己不知情不符合常理。故本院对二被告的该答辩理由不予采纳。综上，原告与被告鲍祥菊之间达成的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原告已经按照协议履行合同，被告鲍祥菊亦将房屋交付原告占有、使用、收益至今，协议中当事人的主要义务均已履行，因此应当继续履行合同。故对原告要求二被告办理产权过户手续的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告鲍祥菊、王明岩于本判决生效之日起十日内协助原告陈功义办理房屋产权过户手续。
案件受理费3096元，由二被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 杨青松
代审 判员 张 艳
人民陪审员 徐 伟
二〇一四年十月十六日
书 记 员 向依林