河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终274号
上诉人（原审原告）：李国强，男，1986年11月10日出生，汉族，住香河县。
委托诉讼代理人：杨杰，河北辩达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张立洪，女，1963年10月6日出生，汉族，住香河县。
委托诉讼代理人：李大海，河北王文成律师事务所律师。
上诉人李国强因与被上诉人张立洪房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李国强及其委托代理人杨杰、被上诉人张立洪及其委托代理人李大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国强上诉请求：一、依法撤销河北省香河县人民法院(2017)冀1024民初3379号民事判决书；二、依法改判被上诉人继续履行《房屋买卖居间合同》，5日内补齐首付款，并支付给上诉人50000元违约金；三、如被上诉人不履行《房屋买卖居间合同》，依法判令被上诉人支付违约金296000元，并判令被上诉人赔偿上诉人房价变动造成的经济损失（以评估为）：四、依法判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，理由错误。上诉人与被上诉人于2017年3月18日签订《房屋买卖居间合同》，约定上诉人将涉案房屋出卖给被上诉人，房屋总价款为1480000元，当日被上诉人交定金15000元，在30日内支付首付款300000元。合同签订后，至上诉人起诉时止被上诉人一共向上诉人陆续支付110000元，尚欠190000元购房首付款。被上诉人已经严重违反了《房屋买卖居间合同》第十条第1项的规定，应当承担违约责任。被上诉人提起反诉要求解除合同，一审法院并且支持解除合同的理由因为2017年3月22日及2017年6月2日的房地产调控意见，一审法院的该理由是完全错误的，一审法院已经查明，被上诉人名下没有任何房产，即使根据房地产调控意见，把首套房首付款比例调高到30%，那么被上诉人既符合购房资格，又具有给付能力，在上诉人妻子与被上诉人的通话录音中已经充分证实了被上诉人同意按照30%首付给付并且具有给付能力。其次，根据《房屋买卖居间合同》第四条第5项的规定，“若银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方（即被上诉人）需在三日内补齐首付款”，该约定已经充分说明被上诉人有义务在首付款不足的情况补齐首付款，而被上诉人在上诉人起诉后却以房地产调控意见提高首付款为由要求解除合同的理由完全是不能成立的。再次，一审法院还查明，在被上诉人与上诉人签订《房屋买卖居间合同》前，于2017年3月4日与案外人李军签订了《房屋买卖居间合同》，购房总款为1250000元，约定的同样是缴纳20%的首付款。但就在上诉人起诉后，被上诉人却一次性向案外人李军支付970000元购房款，这足以说明被上诉人有充足能力继续履行与上诉人签订的《房屋买卖居间合同》，而一审法院却简单的以房地产调控意见规定的首付款与约定的首付款不一致为由解除《房屋买卖居间合同》是没有任何理由的，是认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决解除《房屋买卖居间合同》的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，该条规定“因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。一审法院以房地产调控意见规定的首付款与合同约定的首付款不一致，便认为导致被上诉人未能订立商品房担保贷款合同是属于不归责于双方当事人的事由，一审法院的这种认为是严重错误的。三、即使被上诉人不再继续履行合同，也应当依法依约承担违约责任。根据《房屋买卖居间合同》第十条第1项规定，“若连续逾期20日的，守约方有权解除本房屋买卖居间合同，违约方按总房款20%数额支付违约金，如守约方的实际损失超出总房款20%，违约方应按照实际损失赔付”。被上诉人在履行本合同中已经构成严重违约。在一审开庭审理之前，被上诉人从未表示过不再购买房屋，在开庭审理时表示解除合同，如果解除，被上诉人应当严格按照合同的约定向上诉人支付违约金，并且要赔偿因房价下跌给上诉人造成的损失。因为自2017年3月22日政府调控政策实施后，房价存在明显的下跌，被上诉人的违约行为和不诚信的行为导致上诉人失去了早期另行转让房屋的机会。因此，如果解除合同，被上诉人应当严格按照合同约定承担违约责任。
张立洪答辩称，因为政策变动致使合同无法履行。根据合同法解释二规定，合同成立后发生当事人无法预见的非不可抗力又不属于商业风险的重大变化的，继续履行合同对一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的，应解除合同。正是基于廊坊市政府出台的房屋限购限贷政策，致使合同无法履行，因此一审法院判决正确，且并非是被上诉人原因造成合同无法履行，请法院驳回上诉人的上诉请求。
李国强向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，5日内补齐首付款，并按合同约定向原告支付违约金50000元；2、如因被告违约导致合同无法继续履行，被告按合同价款的20%向原告支付违约金296000元，并赔偿原告因房地产市场价格下降所造成的损失400000元及利息损失；3、诉讼费用由被告负担。
张立洪向一审法院反诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖居间合同；2、判令原告返还被告购房款110000元（包含购房定金）；3、本诉及反诉诉讼费均由原告负担。
一审法院认定事实：2017年3月18日，原告李国强与被告张立洪签订《房屋买卖居间合同》，约定原告将其所有的，位于香河县阳光家园小区1号楼4单元301室楼房一套以1480000元的价格出售给被告，付款方式约定为：被告于签订合同时支付给原告购房定金15000元，于签订合同后30日内支付给原告首付款300000元，余款由被告以按揭贷款方式向原告支付。关于违约责任约定为：如被告未按约定履行付款义务，每逾期一日，向原告支付应付购房款千分之三的违约金，若连续逾期20日的，原告有权解除合同，被告按总房价的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告只向原告支付了购房定金及首付款共计110000元，尚欠首付款190000元未付，按揭贷款手续也没有办理。自被告未按合同约定期限交纳首付款至原告起诉前，原告妻子多次通过手机通话和微信方式多次催促被告交纳首付款，并及时办理按揭贷款，被告总是回复正在办理贷款，并未说明因限购政策原因致使贷款批不下来而放弃购房。因被告未按合同约定履行付款义务，故此交易房屋至今既未实际交付也未办理过户手续。另查明，被告在与原告签订《房屋买卖居间合同》前，于2017年3月4日与案外人李军签订《房屋买卖居间合同》，购买了案外人李军的位于香河县新开街南二小东原经贸局住宅2号楼1单元302室房屋一套，总价款1250000元，被告已付款970000元，尚欠280000元未付，房屋产权过户手续尚未办理。被告在与原告及案外人签订合同以前，在京津公路东安平商贸区原有商住楼房一套，该房屋建筑面积735.66平方米，分三层，所占土地为国有建设用地，并非住宅用地，使用权至2043年6月12日止。2017年3月22日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室又出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定香河县当地户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%；对购买第三套房及以上住房的，暂停办理商业性个人住房贷款；已经拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房；包括新建商品住房和二手房。
一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》经双方签字，意思表示真实，合同内容不违背法律，属合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，廊坊市人民政府出台限购政策后，原、被告合同中约定的首付款金额不符合限购政策规定，致使被告未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，故此本院对被告反诉请求解除合同，退还已付购房款的诉讼请求应予支持；对原告要求被告继续履行合同并支付违约金的诉讼请求不予支持。被告身为房屋买受人，应当关注当地购房政策变化对其购买房屋造成的影响，在当地限购政策出台后，如无能力按政策规定补齐首付款，应当及时通知原告解除合同，但被告在原告督促被告及时履行合同时，被告总是说正在办理贷款，从未提出因限购政策问题导致不能办理贷款而放弃购房，使原告信赖被告有能力消除限购政策对其购买房屋所造成的障碍，被告具备履行合同能力，直至原告起诉，被告才以政策规定首付款提高使其无力购买为由要求解除合同，其行为违背法律规定的诚实信用原则，随着当地房地产市场价格下降，客观上使原告遭受信赖利益损失，但因原告未提供证据证明原、被告合同价格与合同解除时市场价格的差额，即信赖利益损失数额，故此本院对原告要求被告赔偿解除合同损失400000元的诉讼请求不予支持。由于被告在庭审中表示如解除合同，要求原告只返还购房款50000元，其余放弃，该意思表示是当事人自愿处分其权益的性质，该处分行为不违背法律，本院应予照准。被告主张购买原告房屋属第三套房，按限购政策在暂停购买之列，由于位于京津公路东安平商贸区房屋不属于住房，土地性质是建设用地，而不是住宅用地，不属于限购政策调整范围，故此本院对被告该抗辩主张不予支持。判决：一、解除原告李国强与被告张立洪之间的《房屋买卖居间合同》。二、原告李国强于本判决生效后立即返还被告张立洪购房款（包含定金）50000元。三、驳回原告李国强的本诉诉讼请求。四、驳回被告张立洪反诉其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2670元，由原告负担；反诉案件受理费减半收取1300元，原、被告各负担650元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，从查清的事实来看，双方签订涉案房屋买卖合同的时间为2017年3月18日，后廊坊市人民政府先后于2017年3月22日、2017年6月2日出台限购政策，规定了香河县当地户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，因此致使双方已签订的合同中约定的首付款金额不符合限购政策的规定，进而导致被上诉人张立洪未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，因此一审法院对原审被告张立洪要求解除合同并退还已付购房款的反诉请求予以支持、对原审原告李国强要求继续履行合同并支付违约金的诉讼请求予以驳回符合法律规定。反诉原告张立洪在本案二审审理过程中，主动放弃返还其已付的全部购房款，该意思表示是当事人对其权益的自愿处分，该处分行为符合法律规定，本院予以照准，故双方解除涉案房屋买卖合同后，上诉人李国强无需将其已收取的110000元购房款返还给被上诉人张立洪。上诉人李国强上诉主张根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第四条第5项“若银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方（即被上诉人）需在三日内补齐首付款”的规定，被上诉人有义务在首付款不足的情况下补齐首付款，因此房屋买卖合同仍可履行。本院认为，即使被上诉人张立洪能够筹齐双方约定的300000元首付款，但该款项数额仍不能达到限购政策规定的首付款30%即（1480000*30%=444000元）的标准，因此被上诉人张立洪仍不具有申请商业性个人住房贷款资格，故涉案房屋买卖合同因该政策原因仍不能履行，因此本院对上诉人李国强的此项上诉理由难以支持。上诉人李国强主张即使涉案房屋买卖合同不再履行，被上诉人张立洪仍应依照合同约定向其支付总房款20%违约金及因房价下跌给其造成的损失的问题。本院认为，因涉案房屋买卖合同不能履行系因当地政府出台限购政策所致，依法属于不可归责于双方当事人的事由，故被上诉人张立洪无需承担违约责任。关于上诉人李国强主张被上诉人张立洪违背诚实信用原则，致使其客观上遭受信赖利益损失的问题。本院认为，因双方之间签订的房屋买卖合同已生效，该合同在后续履行过程中并不存在信赖利益损失问题，上诉人李国强主张的该损失，客观上系涉案房屋的价格因房屋限购政策原因变动所致，并不可归责于双方当事人，故本院对上诉人李国强的此项上诉主张亦难以支持。
综上所述，李国强的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审中被上诉人张立洪自愿放弃返还其已支付给上诉人李国强全部购房款的意思表示，本院予以照准，对一审判项内容相应予以调整。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3379号民事判决第一项、第三项、第四项，即“解除原告李国强与被告张立洪之间的《房屋买卖居间合同》”、“驳回原告李国强的本诉诉讼请求”、“驳回被告张立洪反诉其他诉讼请求”；
二、撤销河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3379号民事判决第二项，即“原告李国强于本判决生效后立即返还被告张立洪购房款（包含定金）50000元”；
三、驳回李国强的上诉请求。
一审本诉案件受理费2670元，由李国强负担；一审反诉案件受理费1300元，由李国强、张立洪各负担650元。二审案件受理费5,340.0元，由李国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊清维
审 判 员 柴秋芬
审 判 员 梁志斌
二〇一八年二月六日
法官助理 刘远鸥
书 记 员 徐世玄