上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民一（民）初字第20082号
原告上海城开商用物业发展有限公司。
法定代表人黄非。
委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
被告上海岚茜投资管理咨询有限责任公司。
法定代表人汪兰香。
原告上海城开商用物业发展有限公司（以下简称“城开物业”）与被告上海岚茜投资管理咨询有限责任公司（以下简称“岚茜公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理，先适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告城开物业的委托代理人张骥、被告岚茜公司的法定代表人汪兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城开物业诉称，原告受上海万源房地产开发有限公司（以下简称“万源公司”）的委托，对万源路XXX号商场进行物业管理，被告系该商场的租户。该商场物业服务费每月每平方米23元，租户逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之一加收滞纳金。现被告自2013年1月1日至2013年7月31日一直未向原告缴纳物业服务费，共计83，610.06元及应支付滞纳金8，848.74元。经原告多次催缴，被告仍未支付，故原告诉至法院，要求判令被告支付拖欠的物业服务费83，610.06元及滞纳金8，848.74元。
被告岚茜公司辩称，要求驳回原告的全部诉请。第一，原告的诉讼主体不适格，如诉状所述，原告是受万源公司的委托提供物业服务，原告与万源公司签订的物业服务合同，是委托管理和服务的关系，物业费权利的主体并没有交给原告。从租赁合同可以看出，出租方也并非本案原告，而是万源公司，故原告与本案被告之间不存在物业费权利义务关系。第二，物业费的金额、收取标准违反了上海市住宅物业管理规定，原告对被告实行的是每月每平方米23元的标准，对其他商户实施的是每月每平方米15元的标准，原告未能证明其为被告提供了与其他商户不同的服务内容，故原告应当统一标准，即向被告收取物业费也应当按照每月每平方米15元的标准。第三，滞纳金应当予以驳回，滞纳金在物业服务合同并未约定，原告没有诉请的权利，在租赁合同中，虽有关于滞纳金的体现，但属于格式条款，签约时没有与被告进行充分协商，也没有得到被告确认，属于霸王条款，对于被告不具有约束力。第四，本案原告未对物业收费标准进行公示，违反了上海市物业住宅管理规定，是本次诉讼的主要责任方。第五，被告已经支付了2013年1月的物业费以及2013年2月物业费中的5，000元，原告诉请的金额有误。第六，被告所租房屋的楼上进行装修，对被告的正常经营产生了影响，原告应当弥补被告产生的损失。第七，在签订租赁合同时，万源公司明确表示整个商场内所有商户的物业费标准是统一的，被告也曾按照23元的标准履行了支付物业费的义务，通过本次诉讼被告了解到其他商户支付的标准比被告低，被告感觉受到了欺诈。
针对被告答辩，原告确认被告已支付2013年1月的物业费及2013年2月的5，000元物业费，故将诉请调整为要求被告支付2013年2月至2013年7月止的物业费78，610.06元，原告并撤回第二项要求被告支付滞纳金的诉请，补充事实如下：原告系万源城的物业服务单位，有权收取相关物业服务费。在被告入场进行装修等期间已经缴纳过物业费，表明被告对收费标准是明知的，不存在没有公示和不知情的情形。原告对统一物业服务区域内的收费标准是统一的，即便由其他业主按照每月每平方米的15元标准缴纳，也是其他业主与租赁方达成的协议，原告是酬金式的物业费收取方式，在年度结算时，差额部分会由开发商对原告进行补贴。
原告为证明其主张提供下列证据材料：
1、物业服务合同，证明原告为万源城商业提供物业服务，合同第七条约定了商业用房收费标准为每月每平方米23元；
2、租赁合同及补充协议，证明被告系涉案房屋承租人，其中附件8明确了物业服务费的收费标准；
3、催款通知书、律师函及挂号凭证，证明原告曾经向被告催款的事实；
4、物业费发票复印件，证明被告在2012年5月及6月曾经按照每月每平方米23元的标准缴纳过物业服务费；
5、万源公司出具的情况说明，证明万源公司与部分租户签订租赁合同时，约定租金包含物业服务费，如租户物业服务费支付标准低于每月每平方米23元的，差额部分由该公司与物业公司在服务期满后按服务合同约定统一结算；
6、万源公司与一兆韦德、康骏公司签订的房屋租赁合同及补充协议，证明开发商与其他商户关于物业服务费的约定；
7、公函及补充协议，证明开发商与物业公司就物业服务标准差额部分的约定。
被告对原告提供的证据发表质证意见如下：1、物业合同真实性无异议，但是对关联性和证明目的有异议，这份物业合同仅能证明本案原告对业主具有受托管理的权限，没有自行直接收取物业费的权限，因为原告是受委托人，并非权利主体，至于物业费的标准应当以实际公示的标准和向同一区域提供同一服务的统一标准为准；2、租赁合同及补充协议，无异议，该份证据恰好证明原告不是物业费的权利人，因为出租方是万源公司；3、催款通知书、律师函及挂号凭证，真实性无异议，但是当时被告就对金额有异议；4、发票真实性无异议，以前被告并不知道原来有两个标准，所以按时缴纳了，后来知道以后就一直存在争议，所以没有缴纳；5、情况说明真实性无异议，但该情况说明中的23元标准的物业费为案外人即物业所有人万源房产公司与原告约定的标准，为万源公司与原告进行物业费结算的标准，并非租户承租相关物业应交的物业费标准，故该情况说明与本案缺乏关联性，对租户无效力；6、租赁合同及补充协议的真实性无异议，恰恰证明在同意物业管理区域内，万源房产公司与租户一兆韦德约定收取的物业费为每月每平方米15元的标准，与租户康骏公司的物业费为每月每平方米15.2元的标准；7、公函真实性无异议，恰恰证明了一兆韦德的物业费标准为每月每平方米15元的事实，补充协议也恰恰证明了原告在同一物业管理区域却向被告方收取了远高于其他租户物业费的事实，此外，补充协议中万源房产公司与原告关于约定标准的差额部分结算的内容与本案无关联性，对租户无效力。
被告为证明其主张提供照片一组，证明因楼上装修导致被告承租房屋漏水严重，影响被告的正常经营。
原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对照片真实性无异议，房屋质量原因引起的法律责任应当由出租方承担，与原告并无关联。
本院对原告及被告提供的证据真实性、关联性、合法性均予以认可。
综合上述证据及原、被告的陈述，本院审理查明以下事实：原告（乙方）与万源公司（甲方）签订物业服务合同，约定原告为万源商业城提供物业服务，物业类型为商用。委托管理事项包括房屋共用部位维护、物业公用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务等等。委托管理期限自2010年11月1日起至2013年10月31日止。物业服务费用为商业用房每月每平方米23元。物业服务费按月缴纳，业主应在每个月第一天或之前预先缴纳每月应缴纳之物业服务费。物业服务费用实行酬金制方式计算。合同另对双方的其他各项权利义务进行了约定。
2012年2月23日，万源公司（甲方）与被告的法定代表人汪兰香（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在XX，赁期限为2012年8月1日起至2017年7月31日。其中附表一中明确承租房屋系上海市古龙路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，古龙路XXX弄XXX号XXX室乙（产证门牌号），商场商铺号：X区XX-
XX-号，该房屋实测建筑面积605.87平方米。附表八中约定物业该房屋每月物业管理费13，935.01元（即每月每平方米23元）。合同另对其他事项做了约定。汪兰香在承租上述房屋后，以上海岚茜投资管理咨询有限责任公司的名义对外开展经营活动。被告承租后曾按照每月每平方米23元的标准缴纳过物业服务费，后因被告认为在同一物业管理区域内的其他租户（即一兆韦德、康骏公司）按照每月每平方米15元的标准缴纳物业费，对被告存在显示公平，故自2013年2月起（2月已缴纳5，000元）至2013年7月止未缴纳物业服务费，遂成讼。
另查明，在上海万源房地产有限公司与一兆韦德签订的租赁合同中附件六约定：2011年4月2日至2013年9月30日，租金及物业服务费为1.5元／天／平方米，即每月租金及物业服务费为93，495元……。后双方于2011年9月5日签订租赁合同补充协议，将租金变更为2010年4月2日至2013年9月30日，该房屋租金为1元／天／平方米，即每月租金为62，329.93元……。2011年10月10日，万源公司致函给原告，称原与一兆韦德签订的租赁合同约定条款中，租金包含物业服务费……现将物业服务费从租金里分拆出来，要求自2011年8月1日起由原告向一兆韦德收取以每天每平方米0.5元计算的物业服务费。2011年10月，万源公司与原告签订物业服务合同补充协议，约定物业服务合同中的商业物业服务费标准为每月每平方米23元，但一兆韦德现在按照每天每平方米0.5元的标准向原告支付物业费，其中存在的差额部分由双方按物业服务约定在物业服务合同期满后统一结算。康骏公司的租赁合同及补充协议与一兆韦德性质相同，故本案中不予赘述。
本院认为，本案争议焦点为原告于本案是否具有主体资格以及原告对被告的收费标准是否合理和符合法律规定。首先，对于原告在本案中是否具有主体资格，本院认为原告与万源公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》均合法有效，对包括被告在内的商业用房租户均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行应尽义务。现原告按照合同约定提供了物业服务，在被告未支付物业服务费的情况下，原告有权向被告主张权利，故原告于本案具有诉讼主体资格，本院对被告提出的应由万源公司作为诉讼主体的意见不予采纳。其次，本案的收费标准是否合理，本院认为，在《物业服务合同》中物业费的标准为每月每平方米23元，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，且在被告签订的《租赁合同》中，也已明确约定物业费的收费标准为每月每平方米23元，该收费标准与物业服务合同是一致的，故被告应当按照上述两合同约定的标准支付物业服务费。至于被告抗辩提到的一兆韦德等其他公司按照每月每平方米15元的标准缴纳物业服务费，存在同一物业管理区域内不同收费标准的现象，对被告存在显失公平的意见，本院认为万源城朗郡商业城作为商业性质的用房，开发商万源公司在前期招商过程中为了吸引各商户加盟，可能会存在给予部分商户在租金或物业服务费上的优惠及补贴，现万源公司已明确表示关于一兆韦德等其他公司物业服务费差额部分会在物业服务合同期满后由其与原告进行结算，表明物业服务费的收费标准依然是每月每平方米23元，只是差额部分会由开发商进行补贴。在被告与开发商签订的租赁合同中并未对物业服务费的金额进行任何形式的减免的情况下，被告仍应按照物业服务合同及租赁合同的约定支付物业服务费，被告现以其他商户与开发商之间形成的其他约定作为抗辩理由，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。此外，被告在签订租赁合同后，已按照每月每平方米23元的标准缴纳过两个月的物业服务费，说明被告对收费标准是明知的，并不存在原告未进行告知的情形，现被告未如约支付物业服务费之行为，实属不当，故对于原告要求被告支付物业服务费之诉讼请求，本院予以支持。被告另抗辩称楼上装修造成被告经营困难亦不属于拒付物业费的理由，本院不予采纳。原告自愿放弃滞纳金部分之诉讼请求，于法无悖，本院可予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
被告上海岚茜投资管理咨询有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开商用物业发展有限公司自2013年2月1日至2013年7月31日止的物业服务费78，610.06元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费945.12元，由被告上海岚茜投资管理咨询有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 乔财权
审 判 员 王建军
人民陪审员 陈 英
二〇一四年六月二十日
书 记 员 吴晓霞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。。