广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第954号
原告：何楷，男，1973年7月19日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：杨新华、章鹏，广东中亿律师事务所律师。
被告：梁健，男，1974年1月7日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：李伟婵，女，1978年1月1日出生，汉族，住广东省中山市。
原告何楷诉被告梁健、李伟婵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何楷及其委托代理人杨新华、章鹏，被告梁健、李伟婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何楷诉称：2013年7月1日，被告梁健、李伟婵通过中山市家仁房地产经纪有限公司（以下简称家仁经纪公司）与原告签订《房地产买卖合同》。合同约定，被告将位于中山市石岐区东明花园东明路24号（14幢）＊＊＊房的一套面积98.42平方米（套内面积）的住房出售给原告何楷，房屋成交价为人民币490000元。合同签订当天，原告向被告支付了定金15000元。此后，原告按照合同约定分别于2013年7月5日、7月9日，向被告支付100000元及200000元，被告出具了总额为300000元的收据。9月11日，原被告双方签订补充协议，将上述房地产交付原告实际占有使用。但经多次催促，被告至今没有协助原告办理房产过户手续。为此，原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原告对中山市石岐区东明花园东明路24号（14幢）＊＊＊房拥有所有权；2.被告协助办理有关房产过户手续；3.被告承担案件诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.立即解除原告与被告于2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》；2.二被告立即共同向原告返还购房款300000元；3.二被告立即共同向原告支付以上第2项的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年7月9日起至生效判决确定的履行期限止）；4.二被告立即双倍返还定金30000元；5.二被告立即共同向原告赔偿中介服务费损失7000元；6.二被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据材料有：1.何楷身份证；2.梁健、李伟婵身份证；3.《房地产买卖合同》；4.房屋买卖双方补充协议；5.收据；6.银行转账凭条；7.房地产抵押证明表；8.房地产无查封证明表；9.中山市土地房地产产权档案馆档案资料证明表；10.（2013）中一法民一初字第1552号民事判决书；11.离婚证；12.《关于何楷175000元人民币二手住房按揭贷款的批复》；13.（2013）中一法民一初字第1660号民事判决书；14.家仁经纪公司收据；15.家仁经纪公司网上工商登记查询结果。
被告梁健辩称：一、被告并没有违约，理由如下：1.购房合同于2013年7月1日签订，而被告大概是在2013年8月中旬才知道有债务诉讼的，房屋是在2013年8月2日被查封的。另外被告也在签订合同第二天（即2013年7月2日）向原告及中介公司提供了房地产无查封表。以上事实说明被告也是签订房屋买卖合同一个半月才知道有债务诉讼和房屋被查封的，不存在向原告隐瞒债务诉讼之说。2.被告于2013年7月9日收到原告第二期购房款后，就立即向银行申请提前还贷，根据银行流程需要大概一个月时间才能办完手续，因此被告并没有有意拖延房屋过户。3.二被告当时早已感情破裂，已准备离婚多时，为顺利处理房产，商量签订购房合同后就办理离婚手续。在完成房屋签订合同和申请办理提前还贷后，于7月19日办理了离婚，在合同签订后办理离婚并没有对交易安全产生任何重大影响，离婚前也不知道有债务诉讼及房屋被查封。4.原告向广发银行申请二手房房屋贷款初审通过是在2013年7月26日，待被告8月中得知房屋被查封后，就立即告知银行暂停办理提前还贷，同时告知原告房屋被查封无法办理过户，希望一起商量解决，原告得知后表示想继续买该房屋，愿意以后再过户。原告经过考虑后提出先搬进去住，因此双方于2013年9月11日签订了房屋买卖补充协议，当日将房屋交付给原告居住，原告也一直居住和使用该房屋至今。以上事实说明原告是愿意继续履行合同的，对购房合同也签订了补充协议。5.被告在诉讼前后多次与债权人协商进行调解，希望对方可以接受分期还款并解封房屋查封，但对方一直不接受，因此被告是积极主动想办法去解决清偿债务诉讼的。二、以上被告和原告的行为均说明被告并没有违约，而房屋无法过户并不是被告主观造成的，也是被告无法抗拒的，因此不必承担违约责任。
被告梁健就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.应诉通知书两份；2.（2013）中一法民一初字第1552-1号民事裁定书。
被告李伟婵向本院提交答辩状称：由于2013年9月原告已入住涉案房屋的事实，被告本着友好的协商，请求原告提出的返还总款中减去其入住以来应交的租金、水电费等费用。1.原告在被告房屋居住至今，已超过15个月，与被告存在事实租赁关系，租金按市场价2000元／月计收，水电费等费用按实际产生费用收取。被告于2014年9月已将交电费的银行卡交给原告自行缴纳，水费至今仍是被告在为原告支付。2.如原告同意撤销诉求中的违约金和不收取部分利息（2013年7月9日至原告交回涉案房屋期间的利息），则以上提到的所有租金、水电费等费用被告同意免去。3.如原告不同意，请求法院计算最后返还总款时考虑减去，毕竟原告入住一年多是事实，并且大部分相关费用是被告交纳的。如法院在判决时未能实现被告的请求，则被告将针对租金、水电费等费用一事另行诉讼原告。
被告李伟婵就其辩称在法定期限内未提交证据。
经审理查明：2013年7月1日，被告梁健以其与被告李伟婵的名义（卖方）通过经纪方家仁经纪公司（经纪方）与原告何楷（买方）签署一份《房地产买卖合同》，约定将被告李伟婵名下的位于中山市石岐区东明花园东明路24号（14幢）＊＊＊房出售给原告；转让成交价为人民币肆拾玖万元整（小写￥490000），买方须按下述方式付款：1.第一部分楼款定金壹万伍仟元整（小写￥15000），买方在签署本合同时向卖方支付，卖方须将该物业的产权证或相关正式法律文书原件放于经纪方处以备过户之用；2.第二部分楼款首期款叁拾万元整（小写￥300000），买方须在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》当日交付；3.第三部分楼款尾期款壹拾柒万伍仟元整（小写￥175000），由买方向银行申请按揭贷款支付；转让所发生的有关税费及其他过户费用全部由买方支付；鉴于经纪方已提供之居间服务，买方须在签订合同当日向经纪方支付中介服务费壹万肆仟柒佰元整（小写￥14700）；如买方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以至合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2013年10月1日止尚不能前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的，另一方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任……。合同签订当日，原告向被告支付了定金15000元，被告梁健在上述《房地产买卖合同》上签署收据予以确认。
2013年7月4日，原告向家仁经纪公司支付了部分中介服务费7000元。2013年7月5日、9日，原告分两次向被告支付了第二期购房款共计300000元，被告梁健出具了相应收据。2013年7月24日，广发银行就原告的住房贷款申请作出《关于何楷175000元人民币二手住房按揭贷款的批复》，同意以涉案房产作抵押，贷款175000元给原告。
因被告梁健和他人存在债务纠纷并被提起诉讼，涉案房地产于2013年8月2日被法院另案查封，导致原、被告无法按照《房地产买卖合同》约定的日期办理过户手续。后原、被告经过协商于2013年9月11日签订一份《房屋买卖双方补充协议》，协议载明“本人何楷，于2013年7月1日和李伟婵（代理人梁健）签订关于买卖‘中山市石岐区东明花园东明路24号（14幢）＊＊＊房的买卖合同……但由于卖方原因，直至今天尚未办理，现决定按当初‘中介、买卖双方’口头约定交楼日期‘8月20日前’的约定，先进行交付‘产权及室内物品使用权’……”。后因涉案房产被查封无法办理过户手续，原告遂于2014年4月1日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：涉案房地产位于中山市石岐区东明花园东明路（14幢）＊＊＊房，登记的权利人为李伟婵，土地证号为国（2009）易2318＊＊、房产证号为C70979**，已于2009年4月20日抵押给中国银行股份有限公司中山黄圃支行，抵押金额238000元。
再查：被告梁健与李伟婵于2008年8月7日登记结婚，于2013年7月19日离婚。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告与家仁经纪公司三方于2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》，事实上包含了两个法律关系，分别为原、被告之间的房屋买卖合同关系和原、被告与家仁经纪公司之间的居间合同关系。本案处理的仅为原、被告之间的房屋买卖合同关系。案涉《房地产买卖合同》系双方当事人在平等自愿基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。
本案所涉房地产于2013年8月2日被法院查封，虽然原、被告双方协商继续履行合同，但至《房地产买卖合同》约定的2013年10月1日期限届满，被告仍无法协助原告办理房屋更名手续，被告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在被告违反合同约定不履行其上述义务的情况下，应承担双倍返还定金的责任，故对原告要求被告双倍返还定金的请求，本院予以支持。并且，因房屋被查封，原告通过房屋买卖合同取得涉案房地产物权的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告有权要求解除合同。同时根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，因涉案房地产被查封并非不可预见、无法避免且不能克服的不可抗力情形，故被告在合同解除后，除返还原告已付购房款外，还应赔偿原告的损失，故原告请求解除涉案《房地产买卖合同》，要求被告返还已付300000元购房款及其利息并承担中介服务费损失的诉请，理据充分，本院均予支持。《房地产买卖合同》的签订及原告的付款均发生在两被告夫妻关系存续期间，在无相反证据的情况下，前述债务应认定为夫妻共同债务，两被告应共同承担。
关于被告李伟婵抗辩的原告在合同签订后至今使用房屋租金及水电费的问题，因与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，原告亦不同意在本案中一并处理，故本案中对其主张不予审查。如双方协商不成，被告可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年7月1日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告梁健、李伟婵于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告何楷购房款300000元及其利息损失（按照中国人民银行同类贷款基准利率从2013年7月9日起计至本判决确定的履行期限止）；
三、被告梁健、李伟婵于本判决发生法律效力之日起三日内双倍返还原告何楷定金30000元；
四、被告梁健、李伟婵于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告何楷中介服务费损失7000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6715元（原告已预交），由被告梁健、李伟婵负担（二被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 梁泳诗
审判员 刘 宇
二〇一五年一月八日
书记员 梁 琳