瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初3610号
原告（反诉被告）：于淼，女。
被告（反诉原告）：张涛，男。
原告（反诉被告）于淼与被告（反诉原告）张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日受理后，由审判员李佩昕依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于淼、被告（反诉原告）张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）于淼向本院提出诉讼请求：判令被告返还2万元合同保证金。事实与理由：我于2016年4月3日至5月13日租甲方张涛位于瓦房店市文兰办事处五一路一段308-1号网点房，参与经营马某转租的房屋，试用期间交甲方张涛履约保证金2万元。因我个人身体原因，我无能力租此房做生意，经和甲方张涛协商同意，我找人转租给肖某，肖某和甲方张涛签订网点出租合同并交了履约保证金2万元。因此，我和甲方张涛签订的网点合同就此作废，而我交甲方的网点履约保证金2万元理应如数返还给我，可甲方张涛至今拒绝返还给我。张涛出租一处网点房竟然在同一时间内索取两个人的履约保证金，对此我们全家无比气愤，特向法院起诉被告张涛的不道德行为，望法院查明和给以公正判决，如数偿还我保证金2万元。
被告（反诉原告）张涛辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违约在先，我不返还的理由是：第一，原告未按照双方约定的日期交纳租金，原告手写于2016年5月1日以前一次性付清第一年房租19万元，我手中的合同原件上有原告手写的上述内容。第二，租赁合同中明确约定，乙方两年内中途不租，违约金2万元甲方不需返还。第三，我与原告签订网点出租合同后，原告无视合同约定，单方面不履行合同，造成我错失年后房屋租赁黄金期，错失寻求优质租户、获取更高租赁费用的机会，给我造成无法挽回的经济损失。第四，由于原告与第一出租合同承租人马某未经我同意私自违法转租，并同意原告进入经营收益，此违法做法损害了我对租赁物的所有权和处分权，同时造成多层次租赁物占有关系，增加了我要钱返还租赁物的困难，使租赁物毁损程度加重。第五，原告没有证据证明我应当返还履约金2万元。
反诉原告（被告）张涛向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告于淼赔偿损失30712元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年4月3日，我与反诉被告签订网点出租合同，约定租期二年，自2016年5月20日至2018年5月20日，年租金为19万元，交租方式为上纳租，二年租期内中途不租，履约金2万元不需返还。合同签订之日，反诉被告即进入反诉原告的出租网点内经营。关于租金的缴纳，双方约定2016年5月1日交清，并有反诉被告在合同中亲笔手写：“付19万元整”。首先是反诉被告违约在先，反诉被告并未按照双方的约定如期如数缴纳租金；其次，反诉被告在租期内因其个人原因而不租案涉网点，反诉被告找肖某承租案涉网点，签订另一份租赁合同时间是2016年6月1日，那么关于履约金的返还问题，我没有返还的义务，因为双方关于履约金的返还有明确的约定，就是反诉被告中途不租。关于租金问题，从2016年4月3日至2016年6月1日共计59天，案涉网点是在反诉被告的经营管理下，反诉被告应当如数给付我租金30712元（190000元/365天×59天）。反诉被告没有任何证据证明我应当返还履约金2万元。因此，反诉被告的诉讼请求应予驳回，反诉被告中途不租，并未交分文租金的行为，已给我造成了实际经济损失。反诉原告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告诉讼请求的同时，判决支持我的请求。
反诉被告（原告）于淼辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，我与反诉原告签订了网点出租合同，是生效合同，因为当时在合同中约定的期限是2016年5月20日至2018年5月20日，合同签订日期为2016年4月3日，该合同于2016年5月20日生效，所以反诉原告要求我承担租金的请求与约定不符，没有事实依据。我与反诉原告签订网点出租合同之后，我因为身体原因决定放弃对案涉网点的承租，并找到案外人肖伟承租该网点。2016年5月13日，我与肖某签订转让协议，反诉原告亦在该协议上签字，这表示反诉原告对我转让行为认可，符合我与反诉原告双方在网点出租合同中关于原告中途转租需经甲方同意的约定。我的上述转租行为发生在网点出租合同生效之前，我没有任何违约行为，亦未给反诉原告造成任何损失，所以反诉原告应如约将保证金2万元返还给我，同时应驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告称不知道马某和肖某的转租的事，但为什么我与肖某的转让协议和反诉原告与肖某的出租协议是同一天？这说明反诉原告对此是知情并同意的。
经审理查明：案涉房屋位于瓦房店市文兰办事处五一路一段308-1号，登记所有权人为被告张涛，建筑面积为100.17平方米，房屋所有权证编号为瓦房权证文私字第X号。2016年4月3日，被告张涛（甲方）与原告于淼（乙方）签订网点出租合同，双方约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方经营餐饮使用；租赁期限为二年，自2016年5月20日至2018年5月20日止；年租金为壹拾玖万元整；交租方式为上纳租，次年租金收取在上年租期期满前贰个月一次交清当年房租金；乙方确保二年租期期满，需向甲方交合同履约保证金贰万元整，若二年期满，乙方无违约责任，甲方需无息返还保证金贰万元整，乙方二年内中途不租，履约金贰万元甲方不需返还，乙方中途转租，需经甲方同意方可；本合同一式二份，甲乙双方各执一份；等等。原告于淼及被告张涛在该网点出租合同上签字。被告张涛所持上述合同中有原告手书：“2016年5月1日付19万元整”。合同签订时，案涉房屋已交付原告使用，原告未在2016年5月1日交纳19万元。2016年4月3日，原告于淼向被告张涛支付20000元合同保证金。
另查，2015年4月20日，被告张涛与案外人马某签订网点出租合同，被告将案涉房屋出租给马某经营餐饮，租赁期限为三年，自2015年5月20日至2018年5月20日，年租金为19万元。原告主张案外人马某将案涉房屋转租给其经营，租赁期限至2016年5月20日，同时马某将屋内饭店用品转让给原告。转让费用共计87000元，原告于2016年4月3日付80000元，由马某丈夫于某收款并出具收条，现余款已付清。庭审中，被告张涛确认于某系马某丈夫。
2016年5月13日，原告与案外人肖某签订转让协议，原告于淼将其在案涉房屋处经营的渤海湾酒店内物品以陆万元转让给肖某。原告于淼、被告张涛及案外人肖某在该转让协议上签字。同日，被告张涛与案外人肖某签订网点出租合同，被告将案涉房屋出租给肖某经营餐饮，租赁期限为五年，自2016年6月1日至2021年6月1日，年租金为19万元。合同签订时，原告将案涉房屋及屋内物品交付案外人肖某。现案涉房屋由案外人肖某占有使用。庭审中，被告张涛主张因原告不租其房子，所以其与原告的出租合同中止，在该合同中止后其与肖某于2016年5月13日签订租赁合同。
2016年6月3日，原告注销瓦房店市文兰街道腾达渤海湾海鲜自助城营业执照。
再查，原告于淼患病于2015年6月在沈阳军区总医院住院治疗，并于2016年4月27日在瓦房店市中心医院检查。
本院所确认的上述事实，有原告提供的网点出租合同（于淼）、收条、网点出租合同（马某）、房屋所有权证、转让协议、注销登记核准通知书、瓦房店市中心医院CT诊断报告单、沈阳军区总医院住院病案首页、欠据，被告张涛提供的网点出租合同（马某）、网点出租合同（于淼）、网点出租合同（肖某）及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告于2016年4月3日签订的网点出租合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同自双方签字时成立。原、被告双方约定的租赁期限自2016年5月20日起算，该合同系附期限合同，合同签订时尚未生效。2016年5月13日，被告与案外人肖某签订出租网点合同，将案涉房屋租赁给肖某经营使用，此时原、被告签订的出租网点合同已经过双方同意解除。因案涉租赁合同尚未生效，被告依据合同约定收取的履约保证金20000元应予返还。对于原告要求被告返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。被告以原告未按约定期限交纳租金已构成违约进行抗辩。原告主张已于2016年4月28日通知被告不继续承租，并张贴广告寻找下一个租户，被告亦在案涉房屋张贴广告。被告已经以行为表示同意原告解除合同的要求，同时案外人肖某与被告签订合同时，原告与被告约定的承租期限尚未起算，被告不存在实际损失，被告的抗辩理由无事实依据，本院不予采纳。
对于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）赔偿损失30712元一节。案涉房屋原承租人马某于2016年4月3日将案涉房屋转租给原告，并将房屋内物品一并转让，原告已支付相应的租金及购买费用。同日，原、被告双方签订出租网点合同。由此可知，被告张涛对马某转租案涉房屋的行为知晓并同意。原告主张马某转租的房屋租金支付至2016年5月19日，由此原、被告合同约定的租期自2016年5月20日起算。现原告已经支付了2016年4月3日至2016年5月19日期间的租金给马某，反诉原告张涛无权要求反诉被告支付该期间的租金。反诉原告于2016年5月13日与案外人肖某签订网点出租合同，此时反诉原告与反诉被告的租赁合同已解除，反诉被告已将屋内物品转让并交付给案外人肖某，该合同约定租赁期限自2016年6月1日起算是反诉原告与案外人肖某双方协商一致的结果。2016年5月13日至2016年6月1日期间，反诉被告并未实际占用案涉房屋，反诉原告主张该期间的租赁损失无法律及事实依据，本院不予支持。综上，对于反诉原告张涛要求反诉被告于淼支付2016年4月3日至2016年6月1日期间的损失30712元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十六条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款、第二百十二条的规定，判决如下：
一、被告张涛于本判决生效之日起五日内返还原告于淼履约保证金20000元；
二、驳回反诉原告张涛的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告张涛负担。反诉案件受理费284元，由反诉原告张涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 李佩昕
二〇一六年九月十九日
书记员 孙 旭