湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第02308号
原告（反诉被告）：湖北省教育考试院，住所地武汉市武昌区东湖路***号。
法定代表人：刘荣山，院长。
委托代理人：张发坤，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人：李航，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉九坤假日酒店管理有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡和平村林家棚。
法定代表人：吴剑锋，总经理。
委托代理人：汪冶蒙，湖北晨丰律师事务所律师。
委托代理人：刘晶，员工。
被告：九坤房地产集团有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡和平村林家棚。
法定代表人：许记坤，董事长。
委托代理人：汪冶蒙，湖北晨丰律师事务所律师。
湖北省教育考试院（以下简称省考试院）与武汉九坤假日酒店管理有限公司（以下简称九坤假日公司）、九坤房地产集团有限公司（以下简称九坤房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，九坤假日公司于2015年7月9日向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并，由审判员金勇独任审判，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。省考试院的委托代理人张发坤，九坤假日公司法定代表人吴剑锋及委托代理人汪冶蒙、刘晶，九坤房产公司的委托代理人汪冶蒙到庭参加诉讼。庭后，双方均同意调解，但经本院主持调解，双方各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。
省考试院诉称：2009年9月30日，省考试院与九坤房产公司签订了《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》，约定九坤房产公司租赁省考试院沙湖考试基地1号楼房屋一栋，建筑面积7156平方米，租赁期限为5年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止。租金标准为前3年租金每年165万元，以后每年在上一年租金基础上增加5万元。2009年11月24日，省考试院与九坤假日公司、九坤房产公司签订《补充合同》约定，在租赁合同内容保持不变的情况下，租赁合同承租人由九坤房产公司变为九坤假日公司，原承租人的全部权利义务由九坤假日公司承担且主体变更后，九坤房产公司对九坤假日公司的义务负连带责任。合同签订后，省考试院依约将房屋交付给九坤房产公司，但是九坤假日公司、九坤房产公司未按租赁合同约定履行义务，拖欠租金、不按合同约定进行装修和履行装修手续、擅自改变房屋结构、私自转租。九坤假日公司、九坤房产公司已差欠租金175万元，且在合同期满前，省考试院两次书面函告九坤房产公司不再续签租赁合同，要求按合同约定腾退房屋。但是九坤假日公司、九坤房产公司既不支付租金，又不按合同约定腾退房屋，严重违反合同约定，给省考试院的造成巨大的经济损失。故省考试院诉至法院，要求判令九坤假日公司立即支付拖欠省考试院租金及房屋占有使用费2181293.80元及利息（房屋占有使用费计算至2015年3月8日）；要求判令九坤假日公司立即腾退租赁省考试院的沙湖考试基地1号楼房屋并恢复原状；要求判令九坤房产公司对上诉两项请求承担连带责任；判令本案诉讼费由九坤假日公司及九坤房产公司承担。
九坤假日公司辩称：九坤假日公司支付最后一次租金是省考试院发函向该公司表明其不会继续履行合同，根据不安抗辩权，其有权中止履行合同；省考试院称九坤假日公司履行义务不符合合同约定，实际上其履行合同符合双方的交易习惯；省考试院要求腾退房屋没有依据。
九坤房产公司辩称：同意九坤假日公司的答辩意见，根据双方签订的合同及合同的相对性，合同的承租人是九坤假日公司，要求该公司承担连带责任没有依据。
九坤假日公司反诉称：2009年9月30日，省考试院与九坤房产公司签订《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》，对由九坤房产公司承租的沙湖考试基地1号楼的相关事项进行了约定。同年11月24日，九坤假日公司与九坤房产公司、省考试院三方签订《补充合同》，约定将《租赁合同》的承租方变更为九坤假日公司，其他内容不变。《租赁合同》中约定，九坤假日公司若完全履行合同，双方则续签下六年租赁合同，并对后续六年合同的房租进行了明确约定。在九坤假日公司与九坤房产公司承租沙湖考试基地1号楼期间，九坤假日公司均完全履行了《租赁合同》，但省考试院于2014年7月23日向九坤房产公司送达《湖北省教育考试院关于沙湖考试基地1号楼不再续签租赁合同的函》，表示因省考试院发展需要，不再与九坤房产公司续签合同。而《租赁合同》约定续签六年合同是各方真实意思的表示，双方已就后续六年租赁合同的全部内容进行了明确约定，只需在前五年的履约过程中承租人完全履行约定则应当续签六年租赁合同，九坤假日公司据此享有争诉房产的承租权。故请求法院判令确认九坤假日公司享有沙湖考试基地1号楼承租权至2021年2月28日；判令省考试院承担反诉诉讼费。
省考试院就反诉辩称：省考试院认为九坤假日公司的反诉请求不能成立，双方签订的租赁合同是否续签双方是有明确约定，在五年内完全满足合同义务的情况下续签。但事实是九坤假日公司基本违反了合同义务，擅自变更房屋结构，拖欠租金，不按合同约定用途使用房屋，擅自转租。省考试院在租期届满前正式通知了九坤假日公司，因此九坤假日公司要求续签合同没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
省考试院为证明其诉讼主张及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：
1、省考试院与九坤房产公司签订的《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》，证明省考试院与九坤房产公司之间的房屋租赁关系及租赁期限、租金、租金支付方式等约定，其中租赁期限已届满。
2、省考试院与九坤假日公司、九坤房产公司于2009年11月24日签订的《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》，证明九坤房产公司在合同中享有的权利义务全部转让给九坤假日公司，并对转让后九坤假日公司的全部义务承担连带责任。
3、国有土地使用权证及湖北省财政厅的复函，证明省考试院是租赁房屋的合法拥有者，有权出租租赁的房屋。
4、2014年7月23日、9月9日，省考试院两次给九坤房产公司的函及2014年8月1日、10月24日，九坤房产公司的两次复函；证明省考试院已明确通知九坤房产公司，因九坤假日公司没有按合同履行，合同到期后不予续签，并要求其提前做好退场准备。
5、照片和网上下载的公司简介，说明租赁房屋的使用情况，证明九坤假日公司擅自将房屋转租给江南足道，九坤假日公司在使用用途上不符合合同约定。江南足道并非九坤假日公司名下公司，其出租给江南足道即为转租。
九坤假日公司就答辩及反诉请求，向本院提交以下证据：
1、《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》、《补充合同》，证明九坤假日公司与省考试院之间的房屋租赁合同关系，以及对续签六年合同的约定和相关合同事项的约定。
2、转账支票存根2份、银行进账单、湖北省非税收入票据、汇兑支付往账凭证、湖北省行政事业单位资产收益票据，证明九坤假日公司已经根据双方合同约定履行了支付租金的义务。
3、《湖北省教育考试院关于沙湖考试基地1号楼不再续签租赁合同的函》，证明省考试院因自身原因拒绝与九坤假日公司续签第二阶段六年的租赁合同，构成违约。
4、《九坤房地产集团有限公司关于沙湖考试基地1号楼租赁合同终止后不予补偿的答复函的复函》，证明九坤假日公司在第一阶段租赁期满前书面提出要求续签合同。
5、《房屋租赁合同》2份，证明宾馆酒店业由于投资成本回收周期较长，业内房屋租赁合同一般要求租期十年以上。
6、《承包经营协议》，证明酒店是九坤假日公司在经营，并未转租。
九坤房产公司未向本院提交证据。
庭审质证中，九坤假日公司、九坤房产公司对省考试院提交的证据1真实性、合法性无异议，但认为不能证明租赁期已经届满；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为要求其承担连带责任违反法律规定；对证据3真实性无异议，但认为若省考试院不能提供房屋产权证则租赁合同是无效的，对复函认为是复印件，无法核实真实性，即使是真实的，也不能证明其合法出租权，房屋出租需要提交房屋产权证或建设部门的审批手续；对证据4的真实性合法性无异议，省考试院第一次函提出不再续签合同的原因是因为教育发展需要而不是起诉状中称的因违约不再续签；对证据5的照片真实性、合法性均认可，但对于网上下载的简介有异议，网上下载无从考证。
省考试院对九坤假日公司提交的证据1真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，认为该证据证明九坤假日公司违约，未按合同约定支付租金；对证据3、4的真实性、合法性无异议；对证据5认为与本案没有关联性，真实性也无法核实；对证据6的真实性有异议，认为即使该合同乙方是其员工，那也还是租赁合同关系，依然是一种转租。
综合双方当事人的质证意见，本院对省考试院提交的证据1至证据4的真实性、合法性予以认可，对证据5中照片的真实性予以认可，对网上下载简介不予认可；对九坤假日公司提供的证据1至证据5的真实性、合法性予以确认。
根据本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2009年9月30日，省考试院（甲方）与九坤房产公司（乙方）签订《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》，合同约定：甲方出租位于武昌友谊大道学院路12号整栋房屋，建筑面积7156平方米；租期共5年60个月，自2010年3月1日起至2015年2月28日止；在本合同租期内，乙方若完全履行合同，双方则续签下六年租赁合同；装修免租期为5个月（即2009年10月1日起至2010年2月28日止），不计算在5年总租期内；租金标准：前三年每年165万元，从第四年开始，以后每年在上一年租金基础上增加5万元，合同期满，若双方续签租赁合同，租金标准按本合同第五年租金基数每满一年增加5万元；租金支付时间及支付方式：第一年租金于合同签订后一周内支付一半，另一半租金满一年之前一周内付清，从第二年开始每半年到期前支付一次租金；租赁期满，乙方如不续租应如期交还该房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付当日租金2倍的滞纳金，并承担因逾期归还给甲方造成的损失等。
2009年11月24日，省考试院（甲方）与九坤房产公司（乙方）、九坤假日公司（丙方）签订《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》。合同约定：甲乙丙三方一致同意将《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》的承租方（乙方）变更为丙方；该租赁合同的内容保持不变；出租方为甲方，承租方为丙方，原承租方（乙方）基于该租赁合同享有的全部权利和承担的全部义务转让给丙方享有和承担；主体变更后，乙方就丙方对甲方应承担的义务负连带保证责任等。
上述合同履行中，九坤房产公司、九坤假日公司分别于2009年10月11日支付82.5万元、于2011年3月1日支付82.5万元，共计支付165万元（系付第一年的租金）；于2012年6月21日支付165万元（系付第二年的租金），于2013年10月18日支付1298706.20元（系付第三年的租金），省考试院于2013年10月31日出具的收据中载明：2012年3月1日至2013年2月28日应付租金165万元减房屋维修费351293.80元，只收1298706.20元。另外，九坤假日公司支付2013年3月1日至2014年2月28日即第四年的租金170万元。余下租金再未支付。
2014年5月15日，九坤假日公司与宋华签订《承包经营协议》，约定将九坤假日酒店友谊大道店保健部承包给宋华经营。
2014年7月23日，省考试院发送鄂考院函（2014）32号《湖北省教育考试院关于沙湖考试基地1号楼不再续签租赁合同的函》给九坤房产公司，主要内容为：“因教育考试事业发展需要，沙湖考试基地1号楼在租赁合同到期后将用于教育考试，我院将不与贵公司续签租赁合同，请贵公司提前做好退场准备，并按照合同约定时间将租赁房屋交还我院”。
2014年8月1日，九坤房产公司发送九坤字（2014）017号《九坤房地产集团有限公司关于沙湖考试基地1号楼租赁合同问题的复函》给省考试院，提出：若不续签合同，需要省考试院对前期投入进行适当补偿。
2014年9月9日，省考试院发送鄂考院（2014）35号《省教育考试院关于沙湖考试基地1号楼租赁合同终止后不予补偿的答复函》给九坤房产公司，答复意见：合同中提到的续签问题仅是双方对下一步可能开展合作的意向性意思表示，并非确定的合同义务；承租人未按约定履行义务，包括支付租金延迟、擅自改变房屋主体结构、擅自在临街外墙立面架设广告位；开办酒店是承租人的经营需要，装修的规模和投入是承租人的自行决策，并非租赁合同的约定内容，因此不予补偿。
2014年10月24日，九坤房产公司发送九坤字（2014）024号函《九坤房地产集团有限公司关于沙湖考试基地1号楼租赁合同终止后不予补偿的答复函的复函》给省考试院，不认可上述答复函的意见。
本院认为：省考试院与九坤房产公司签订《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》，省考试院与九坤房产公司、九坤假日公司签订的《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均成立并有效。诉争房屋的承租人由原九坤房产公司变更为九坤假日公司，故省考试院与九坤假日公司应按上述两份合同的约定，履行各自的义务。
合同履行中，九坤房产公司、九坤假日公司已全部支付前四年即至2014年2月28日前的房屋租金，但从支付的时间来看，除第一年租金外，第二、三、四年应支付的租金均未按合同约定的时间支付。庭审中，九坤假日公司表示其支付最后一次租金是省考试院发函向该公司表明租赁合同到期后，不再续签租赁合同时，根据不安抗辩权，其有权中止履行合同，故未支付第五年的租金，从省考试院与九坤房产公司、九坤假日公司签订的《湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同》及《关于﹤湖北省教育考试院沙湖考试基地1号楼租赁合同﹥的补充合同》约定来看，承租人如完全履行合同，双方则续签下六年租赁合同，省考试院作为出租人在九坤假日公司全部履行前五年的租赁合同前提下有续签的义务。但省考试院是否履行续签租赁合同的义务，不属于九坤假日公司行使不安抗辩权的法定事由，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，九坤房产公司、九坤假日公司所主张的行使不安抗辩权，中止履行合同的行为无法律依据，其应当承担不按合同约定支付租金的违约责任。
省考试院要求判令九坤假日公司支付拖欠租金及房屋占有使用费2181293.80元及利息（房屋占有使用费计算至2015年3月8日），因九坤假日公司已全部支付前四年的租金，其中第三年的租金，省考试院认可抵扣维修费351293.80元，故九坤假日公司实际只欠第五年租金175万元未支付，现合同期限已于2015年2月28日届满，九坤假日公司应将175万元租金支付给省考试院，同时还应比照第五年的租金标准，按合同约定的逾期归还房屋双倍支付租金的标准，支付至2015年3月8日的房屋占有使用费76712元（175万元÷365天×8天×2）。
省考试院要求判令九坤假日公司支付拖欠租金及房屋占有使用费利息的主张，其中所欠租金175万元的利息应从2014年8月24日起按银行同期贷款利率标准计算至2015年3月8日。而房屋占有使用费76712元已按租金标准双倍计算，足以弥补省考试院的实际损失，其再主张利息，不符合法律规定，本院不予支持。
根据省考试院与九坤房产公司签订的租赁合同及省考试院与九坤房产公司、九坤假日公司签订的补充合同，诉争房屋的租期5年共60个月，自2010年3月1日起至2015年2月28日止，九坤假日公司至今已不享有承租权。故对于省考试院要求九坤假日公司立即腾退租赁的沙湖考试基地1号楼房屋的诉讼请求，本院予以支持。对省考试院要求恢复原状的请求，因属物权请求权，本案中不一并处理。省考试院可另行主张权利。
省考试院与九坤房产公司、九坤假日公司签订的补充合同约定：九坤房产公司对九坤假日公司应承担的义务负连保证带责任，现省考试院要求九坤房产公司对九坤假日公司应承担的义务承担连带责任的主张，符合《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。
九坤假日公司在反诉中要求确认其对沙湖考试基地1号楼承租权至2021年2月28日，如前所述，省考试院仅有续签的义务，并不意味着六年续租的租赁合同已经成立，故九坤假日公司要求确认九坤假日公司享有沙湖考试基地1号楼承租权至2021年2月28日的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉九坤假日酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖北省教育考试院租金及房屋占有使用费共计1826712元及利息（以租金175万元为基数，从2014年8月24日起按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率标准，计算至2015年3月8日）。
二、被告（反诉原告）武汉九坤假日酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于武昌友谊大道学院路12号沙湖考试基地1号楼房屋返还给原告（反诉被告）湖北省教育考试院。
三、被告九坤房地产集团有限公司对本判决第一、二项债务承担连带责任。
四、驳回原告（反诉被告）湖北省教育考试院的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）武汉九坤假日酒店管理有限公司的反诉请求。
本案诉讼费24250元，减半收取12125元，由被告（反诉原告）武汉九坤假日酒店管理有限公司、被告武汉九坤房地产集团有限公司共同负担［此款原告（反诉被告）湖北省教育考试院已垫付，由被告（反诉原告）武汉九坤假日酒店管理有限公司、被告武汉九坤房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）湖北省教育考试院］。本案反诉案件受理费250元，由被告（反诉原告）武汉九坤假日酒店管理有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一五年十二月三十日
书记员 骆训力