山东省泗水县人民法院行 政 判 决 书（2016）鲁0831行初1号原告耿炜，男，1963年3月6日出生，汉族，住泗水县。被告泗水县国土资源局,住所地泗水县中兴路007号。法定代表人王文学，局长。委托代理人（特别授权）乔元凤，泗水县国土资源局副科长。委托代理人（特别授权）孙建华，山东泗达律师事务所律师。原告耿炜认为被告泗水县国土资源局房地产征收评估事项违法，向本院提起行政诉讼。本院于2016年9月18日立案后，于2016年9月27日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭审理了本案。原告耿炜、被告泗水县国土资源局委托代理人乔元凤、孙建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泗水县人民政府于2015年8月22日开始实施对包括原告耿炜住房所属的考棚街集体土地进行征收，被告泗水县国土资源局于2015年9月2日在考棚街张贴关于选定房地产评估机构的公告，同月15日，包括原告耿炜在内的被拆迁人向被告寄送了选定山东博莱仕土地房地产评估有限公司的回复，被告国土资源局于2016年10月15日与山东博莱仕土地房地产评估有限公司签订评估委托合同，对征收区域房屋进行评估。山东博莱仕土地房地产评估有限公司于2015年10月27日在考棚街张贴《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》。原告耿炜诉称，被告泗水县国土资源局应当根据《国有土地上房屋征收评估办法》委托评估机构按照法定程序和国家标准《房地产评估规范》GB/T50291-1999进行评估，并交由被告向我转交形式、内容均合法的《分户评估报告》，而被告泗水县国土资源局公开的全部信息仅有一份《房屋征收评估委托合同》，对于我要求公开《分户评估报告》、《评估技术报告》的答复是被告不存在，这就违反了《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。另外，被告的工作人员散布谣言，将我称为无理取闹的钉子户，给我造成了不良影响，损害了我的信誉。请求人民法院判决确认被告涉及原告房地产评估事项的有关具体行政行为违法；判决确认被告将《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》施用于原告违法；判决确认被告于评估相关的具体行政行为侵害了原告获得公平补偿的权利，应当停止侵害；判决被告以书面形式公开消除影响，恢复原告名誉；本案诉讼费由被告承担。原告耿炜向本院提交证据如下：1.被告泗水县国土资源局于2015年9月2日在原告居住地张贴的选择评估机构公告；2.包括原告在内的十七名房屋被征收对象于2015年9月15日联合签名选定山东博莱仕土地房地产评估有限公司的回复；3.山东博莱仕土地房地产评估有限公司将其于2015年10月27日作出的《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》张贴于原告居住地照片二张；4.泗水县国土资源局于2016年6月28日向原告作出的政府信息公开告知书；5.《房屋征收评估委托合同》；6.被告泗水县国土资源局于2016年5月3日作出的《政府信息不予公开告知书》；7.视频、音频资料一宗，证实拆迁过程中对原告存在的名誉侵权事实。被告泗水县国土资源局辩称，第一，原告所提出的本案诉讼已经超过法定起诉期限，按照原告诉状所述，2015年10月27日，山东博莱仕土地房地产评估有限公司就在原告所在区域张贴了《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》，如果原告认为该评估事项违法或者有不应施用于原告等违法情形，侵害原告的合法权利，应在指导该估价结果之日起六个月内提出行政诉讼，而原告直至2016年9月18日才提起行政诉讼，明显超过了法定的诉讼时效，依法应当驳回其超期起诉；第二，我单位非原告所在区域的房屋委托进行咨询性估价，没有违反法律规定，并无不当，原告房屋所在区域土地性质均为集体土地，因在征地拆迁过程中法律法规对集体土地上房屋评估没有相关规定，为保障被拆迁人的合法权益，我单位仅是参照《国有土地上房屋征收评估办法》，委托具备资格的评估机构进行咨询性估价，该行为与法无悖，并无不当，但因原告土地性质为集体土地，并不能如原告所诉完全按照《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估；第三，我单位并未将《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》直接施用于原告，也未侵害原告获得公平补偿的权力，该评估报告仅为咨询性估价，估价结果作为参考价值，最终补偿金额可由拆迁人及被拆迁人协商确定；第四，我单位工作人员完全依照法定程序对原告土地及所附属房屋进行征收，没有发表过关于原告的不当言论，原告所述与事实不符，且恢复个人名誉为民事案件受理范围，不属于本案审理范围。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交证据如下：1.原告的房屋所有权证，证实原告被征收房屋所处土地性质为集体土地；2.集体土地使用证，证实原告被征收房屋所处土地性质为集体土地；3.山东博莱仕土地房地产评估有限公司将其于2015年10月27日作出的《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》，证实“估计结果为参考价值，因此最终补偿金额可由拆迁人及被拆迁人协商确定”，另证实原告知晓该估价报告是在2015年10月27日，原告应在知晓后六个月内提起行政诉讼，即2016年4月27日之前，原告9月份起诉超过起诉期限；4.包括原告在内的十七名房屋被征收对象于2015年9月15日联合签名向我单位作出的选定山东博莱仕土地房地产评估有限公司的回复；5.泗水县国土资源局于2015年10月15日与山东博莱仕土地房地产评估有限公司签订的《房屋征收评估委托合同》。经庭审质证，原告耿炜对被告提交的证据质证意见如下：对被告提交的证据本身的真实性没有异议，但是被告在依法对征收房屋进行评估时，应当有合法的评估程序和评估结果，也就是《分户评估报告》，否则被告的行政行为就是违法，企图用《咨询性估价》代替《分户评估报告》也是违法行为。根据中共中央办公厅、监察部办公厅2011年3月17日印发的中纪办发[2011]8号《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第二条提到“……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”被告与山东博莱仕土地房地产评估有限公司签订的《房屋征收评估委托合同》及山东博莱仕土地房地产评估有限公司作出的《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》及评估过程与《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》从形式到内容均无相同之处，存在严重违法。被告泗水县国土资源局对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据1-5没有异议；对于证据6需要解释一下，当时没有公开信息是因为山东博莱仕土地房地产评估有限公司认为《房屋征收评估委托合同》涉及商业秘密；对证据7有异议，县长讲话及宣传车的流动宣传并不会构成对原告名誉权的侵害。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-6具有内容上的真实性、形式上的合法性及与本案的关联性，本院予以认可；对于证据7，原告所提交的证据与本案没有关联性，不能证实被告所实施的行为对其名誉权存在侵害的事实，对于其主张，本院不予认可。被告提交的证据1-5具有内容上的真实性、形式上的合法性及与本案的关联性，本院予以认可。经审理查明，泗水县人民政府于2015年8月22日开始实施对包括原告耿炜所住房屋在内的考棚街集体土地进行征收，被告泗水县国土资源局于2015年9月2日在考棚街张贴关于选定房地产评估机构的公告，同月15日，包括原告耿炜在内的十七名被拆迁人向被告寄送了选定山东博莱仕土地房地产评估有限公司的回复，被告国土资源局于2016年10月15日与山东博莱仕土地房地产评估有限公司签订《房屋征收评估委托合同》，对征收区域房屋进行评估。山东博莱仕土地房地产评估有限公司于2015年10月27日在考棚街张贴《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》。原告不服，于2016年4月19日向被告泗水县国土资源局提出政府信息公开申请，要求公开《房屋征收评估委托合同》、《分户评估报告》及《评估技术报告》，2016年5月3日被告泗水县国土资源局向原告作出《政府信息不予公开告知书》，对原告要求予以驳回，原告耿炜不服，于2016年5月5日向曲阜市人民法院起诉，要求被告公开信息，曲阜市人民法院于2016年6月13日作出（2016）鲁0881行初字第57号行政判决书，责令被告泗水县国土资源局于本判决生效之日起三十日内向原告耿炜按照其申请内容和形式履行信息公开的法定职责，2016年6月28日，被告泗水县国土资源局作出《政府信息告知书》，向原告耿炜公开《房屋征收评估委托合同》，并告知原告所申请公开的《分户评估报告》、《评估技术报告》不存在。原告耿炜认为被告将所作的《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》施用于其被征收房屋违法，于2016年9月18日向本院提起行政诉讼。本院认为，本案争议的焦点和审查的重点为：1、原告耿炜提起行政诉讼是否超过法定起诉期限；2、被告泗水县国土资源局作出的房地产评估事项是否合法。关于第一个焦点问题，根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年。”本案中，被告委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司作出的《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》在张贴公布时，并未告知原告享有诉权，因此，原告认为该估价报告存在违法情形向本院提起行政诉讼的起诉期限从原告耿炜知道或者应当知道诉权或者起诉之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年，被告于2015年10月27日张贴《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》公告，原告耿炜于2016年9月18日提起行政诉讼在2年的期限内，并未超过法定起诉期限。关于第二个焦点问题，根据中共中央办公厅、监察部办公厅印发的《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第二条规定：“……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。”中华人民共和国住房和城乡建设部根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定了《国有土地上房屋征收评估办法》，该办法第六条规定：“房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。……房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）争议解决的方法；（十）其他需要载明的事项。”第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。……房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”第十六条规定：“……房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。……”第十七条规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”本案中，虽然原告耿炜所属房屋的土地性质为集体土地，目前我国法律并没有对集体土地上房屋征收出台相关的房屋价值评估办法，但是根据国家征地拆迁实施精神，可以参照《国有土地上房屋征收评估办法》对被征收土地上房屋进行评估。被告泗水县国土资源局委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司对原告所属房屋进行评估，并没有出具房屋征收评估委托书，仅仅是出具了房屋征收评估委托合同，且该合同内容相对欠缺，不符合委托合同应载明事项。对于评估结果，山东博莱仕土地房地产评估有限公司出具《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》作为征收房屋的参考价值，并未向被征收人出具《分户评估报告》，亦不符合房屋征收评估办法的规定。被告辩称集体土地上房屋征收评估尚未制定相关法律法规，因而不能以其违反《国有土地上房屋征收评估办法》的规定确认其行政行为违法，本院不予认可。综上，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条，参照《国有土地上房屋征收评估办法》第六条、第十二条、第十六条、第十七条规定，判决如下：一、确认被告泗水县国土资源局委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司于2015年10月27日所作《泗水县天下景城片区房屋拆迁咨询性估价》违法；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告耿炜负担25元，被告泗水县国土资源局负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王翠华审 判 员  林 雪人民陪审员  王成功二〇一六年十二月十日书 记 员  张海啸