黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第125号
民＋事＋判＋决＋书
原告郝立强，男，1980年1月2日生，汉族，无业，住河北省承德市。
委托代理人马小龙，黑龙江新格律师事务所律师。
被告文继锋，男，1955年4月28日生，汉族，东北轻合金有限责任公司退休工人，住哈尔滨市平房区。
被告文博飞，男，1984年10月23日生，汉族，东北轻合金有限责任公司工人，住哈尔滨市平房区。
委托代理人肖玮，黑龙江森耀律师事务所律师。
委托代理人王丽丽，黑龙江森耀律师事务所实习律师。
原告郝立强与被告文继锋、文博飞房屋买卖合同纠纷一案，郝立强于2015年1月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月4日公开开庭审理。原告郝立强的委托代理人马小龙，被告文继锋，文博飞及其委托代理人肖玮、王丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郝立强诉称：郝立强在“赶集网”发现文继锋出售房屋信息，与其联系后，双方协商文继锋将其子文博飞所有的、位于哈尔滨市平房区友谊家园6栋5单元701室的房屋出售给郝立强，文继锋称其具有出售该房屋代理权。2014年3月3日，郝立强给付文继锋50＋000元购房定金，在签订正式合同之前，郝立强与妻子就购买该房屋发生矛盾，故不打算继续购买该房屋，并出具放弃索要定金的声明，但由于文继锋口头承诺该房屋交易超过5年，不由郝立强承担相关税费，故郝立强决定继续购买该房屋，并于2014年4月23日与文继锋签订正式购房合同，约定交易税费、中介费及过户费等由出售房屋方承担，在签订合同时文博飞未到场，亦未出示相关授权委托，由文继锋代文博飞签名并按手印。后郝立强于2014年5月1日查明该房产实际取得时间未超过5年，且沟通后文继锋表示不承担税费，且直至此时文继锋一直未出示授权手续。故郝立强认为购房合同的成立存在瑕疵，郝立强对文继锋的表述存在重大误解，文继锋表述存在欺诈。为此，郝立强诉至法院，请求撤销合同。案件审理过程中，查明该房屋不仅取得未到5年，且为经济适用住房，遂主张购房合同无效。但在庭审后调查此房系单位自建的经济适用住房。综上，二被告的行为构成多重欺诈，使郝立强购买该房需承担高额的未知成本。被告拒绝返还购房定金的行为显失公平。现郝立强诉请：1、确认郝立强撤销与文继锋签订的购房合同行为生效；2、判令二被告退还购房定金50＋000元；3、诉讼费由二被告承担。
被告文继锋辩称：郝立强所述与事实不符，不同意其诉讼请求。
被告文博飞辩称：郝立强与文博飞所签订的房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人都是具备相应民事行为能力的自然人，签订合同是出于双方当事人真实的意思表示，郝立强是因自身原因不能继续履行房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同过程中，郝立强因此其称不知此房未过五年的事实是不真实的，文博飞因不确定经济适用房是否可以在五年之内上市交易特地去询问了哈尔滨市房地产交易中心平房房产交易管理所的工作人员，工作人员的答复是可以上市交易，但五年之内交易税明显比五年之后较高，郝立强与文博飞在签订合同的过程中并没有提出异议，位于哈尔滨市平房区友谊家园6栋5单元701室的房屋是文博飞所在单位分给职工的福利住房，单位规定经济适用房交完契税后可转为商品房，文博飞已经交完全部契税，经济适用房已经转为商品房，我国法律规定商品房是可以自由买卖的；文博飞与文继锋的授权委托合法有效。2014年1月15日，因文博飞工作关系不能亲自与郝立强签订位于哈尔滨市平房区友谊家园6栋5单元701室的房屋买卖合同，委托其父亲文继锋办理。对于此事郝立强一直都是知道而且是默认的，并且签完合同后的相关办理手续都是由文博飞与郝立强共同办理的，也可以理解为文博飞对文继锋事后的一种追认行为。我国合同法规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。郝立强在2014年4月17日因不能履行房屋买卖合同，在郝立强住所自愿给文博飞出具了一份终止协议，协议内容为因郝立强个人原因终止买卖房屋合同，定金不予返还，并有郝立强亲笔签名。综上所述，文博飞与郝立强所签订的房屋买卖合同真实有效，因郝立强的个人原因导致合同不能继续履行，请求法院解除双方之间的买卖合同，定金不予返还。
在本院开庭审理过程中，原告郝立强为证明其主张的事实成立，举示了以下证据：
证据一、郝立强分别给文继锋、文博飞的书面撤销通知、顺丰速运单两份、交邮过程录像和网上查询单两份、2014年3月-5月中国移动通信客户详单。意在证明：郝立强关于撤销合同的事实理由及撤销合同的通知已送达二被告，二被告已收悉；详单能证明在2014年5月4日之前，郝立强从未与文博飞取得过联系。
经庭审质证，被告文继锋质证认为：对证据一的真实性无异议，对撤销通知书证明内容有异议，在撤销通知书发出之前，郝立强已经与文博飞协商终止买卖合同，同时同意不返还定金并签字按捺手印，而后郝立强突然反悔所发出的撤销通知书的内容不符合实际情况，不能证明也没有证据证明撤销通知书所述为事实。撤销行为无效。
经庭审质证，被告文博飞质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，2014年4月17日，郝立强在文博飞的住处签订一份终止协议，协议内容为：因郝立强个人原因终止买房合同，定金不予返还，特此声明。终止协议在先。2014年5月3日在顺丰快递的录像和2014年5月4日郝立强给文博飞发的短信在后，因此可以说明郝立强已经放弃了定金，之后所做的行为对文博飞是无效的，因此定金不予返还。
本院认证意见为：该证据来源真实，双方当事人均无异议，本院对该证据真实性予以确认。
证据二、收条、意在证明：文继锋于2014年3月3日给郝立强出具的收到5万元购房定金的收条，郝立强给付所谓5万元定金，名为定金实为替被告收回贷款抵押而支付的余款，且其数额明显超出了正常购房合同定金的数额，作为定金显失公平。
经庭审质证，被告文继锋、文博飞共同质证认为：对证据二无异议。由此定金收条可以证明，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的，所以郝立强才交付50＋000元定金，表示要继续履行合同。
本院认证意见为：文继锋出具收条中虽写作“订金”，但实际为双方订立合同的担保，并且约定了如有变动不予返还的罚则，故该款实为定金性质，定金数额未超过合同总价款的20%，不违法法律规定，即使文继锋、文博飞收取定金后用于偿还诉争房屋的贷款，也是为了房屋买卖合同的履行，不影响定金的效力。双方当事人对该证据真实性均无异议，故本院对该证据予以确认并采信。
证据三、购房合同。意在证明：郝立强与文继锋于签订的购房合同，当时是以土地房屋权证签订的；交付购房定金50＋000万元及税费承担的事实及文继锋代文博飞签字并在签字上按捺手印的事实，及签订购房合同的日期为2014年4月23日。
经庭审质证，被告文继锋、文博飞共同质证认为：对证据三购房合同内容有异议，最后一页填写日期有异议，日期是2014年3月3日晚6点左右，郝立强携带妻子及孩子在文继锋所在住处签订合同并交付定金。对证明的问题有异议，签订合同确实拿土地证签订，郝立强知道并且认可。购房合同上文博飞名字确为文继锋所签，指印也是文继锋盖的，但文博飞给文继锋授权买卖房屋并且后续手续处理中文博飞也参与，所以文博飞对卖房协议认可。
本院认证意见为：该证据来源合法，双方当事人对真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。
在开庭审理过程中，被告文继锋未举示证据。
在本院开庭审理过程中，被告文博飞为证明其主张的事实成立，举示了以下证据：
证据一、房屋产权证、土地使用权证（该组证据复印件与原件核对无异）。意在证明：位于哈尔滨市平房区新谊街7号5单元阁楼1门的房屋为文博飞所有。
经庭审质证，原告郝立强、被告文继锋对该证据均无异议。该证据来源合法、客观真实，能够证明待证事实，故本院对该证据予以确认并采信。
证据二、购房合同。意在证明：2014年3月3日，郝立强与文继锋签订的房屋买卖合同真实有效。
经庭审质证，原告郝立强质证认为：对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，无法证明该合同合法有效，无法证明二被告之间的代理关系，无法证明合同签订日期。
经庭审质证，被告文继锋对该证据无异议。
本院认证意见为：该证据来源合法，且双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。双方举示的购房合同其他内容相同，签订日期存在矛盾，郝立强举示的购房合同显示签订日期为2014年4月23日，文博飞举示的购房合同没有签订日期，且具有签订日期格式的合同最后一页未能举示。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”文博飞不能举示证据证明签订购房合同的日期为2014年3月3日，应承担对其不利的法律后果，本院认定购房合同签订的日期为2014年4月23日。
证据三、终止协议。意在证明：2014年4月17日，郝立强对文博飞所签订的不继续履行房屋买卖合同，放弃定金的协议。
经庭审质证，原告郝立强质证认为：对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据是单方声明，不是终止协议，无二被告签字确认，不是协议性质，声明的签订是在交付定金之后，签订正式购房合同之前，即2014年4月17日，双方用新的合议于2014年4月23日重新签订的购房合同，并在其中固定定金要求的性质，所以该份声明应为无效的。
经庭审质证，被告文继锋对该证据无异议。
本院认证意见为：该证据来源合法，且双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。
证据四、契税凭证（复印件与原件核对无异）。意在证明：文博飞已交完全部房屋契税，房屋现为商品房，可以买卖。
经庭审质证，原告郝立强质证认为：对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，由于该房屋交易未满五年仍需缴纳税费。
经庭审质证，被告文继锋对该证据无异议。
本院认证意见为：该证据来源合法，且双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。
证据五、手机短信。意在证明：郝立强与文继锋所签订合同真实有效，郝立强要求返还定金的意思表示，因郝立强在2014年4月17日已经给被告出具了一份终止协议，并且约定放弃返还定金。郝立强知道文继锋代文博飞签订合同收取定金事宜，并不存在无权代理，二被告为父子关系，法律无明文规定，此种代理必须是书面的。
经庭审质证，原告郝立强质证认为：短信是二被告收到快递撤销及短信撤销之后回复的，此时撤销权已行使已生效，且在文博飞回复短信时，没有欲证明内容。
经庭审质证，被告文继锋对该证据无异议。
本院认证意见为：该证据来源合法，且双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。
本庭依原告郝立强申请，依法调取被告文博飞关于诉争房屋的个人消费贷款借款合同（复印件）、房地产抵押合同（复印件）、哈尔滨市单位自建经济适用住房内销合同书。
经庭审质证，原告郝立强质证认为：对本院调取证据的真实性无异议，该组证据可以证明：1、郝立强交付的5万元定金是被告用来偿还银行部分贷款，不属于定金性质，作为定金显失公平；2、此房产为经济适用住房，且交易未满五年的事实；3、当时签订购房合同时，房产证未在二被告手里，郝立强未看到房产证，郝立强不知晓其未满五年是经济适用住房的事实。
经庭审质证，被告文继锋、文博飞共同质证认为：对三份证据的真实性无异议，郝立强将定金交给文博飞，文博飞有权利支配自己所有财物，至于用作什么用途不存在显失公平一说，对于郝立强所称不知道此房未满五年的事实有异议，因为在签订合同之前，文继锋已经将此房未满五年的事实告知郝立强，郝立强是同意的，因此才签订的房屋买卖合同，并且房屋之前所定的价款是45万元，因知晓房屋未满五年需要交一部分大税，因此商议将房屋价格降为42万元，2014年3月3日签订合同时，文继锋手里拿的是土地使用权证，当时房产证是在银行抵押，郝立强对于事实是知晓并承认，因此才签订的房屋买卖合同，并且在当日交付5万元定金。在签订合同当晚，郝立强及其妻子、孩子及郝立强同事到诉争房屋内交纳定金，一周之后二被告将房屋腾出，让郝立强一家居住。该三份证据无法证明原告交付5万元定金的事实及定金是否用来偿还贷款的事实，该房产虽未满五年存在大额税费，但在完税情况下是可以交易的，双方签订的合同已经合法生效，且房产也可以进行交付及办理过户手续，不存在任何不能履行合同的情况，作为文博飞已经减少3万元房款来弥补郝立强交纳过多税费的损失。
本院认证意见为：本院调取的证据来源合法，双方当事人对真实性均无异议，能够证明诉争房屋的情况，本院对该证据予以确认并采信。
经本院审理查明：2014年2月，郝立强通过“赶集网”得知坐落于哈尔滨市平房区新谊街7号5单元阁楼1门的房屋欲出售，按照联系电话联系到文继锋进行协商，2014年3月3日，郝立强与文继峰达成合意，由郝立强购买文博飞所有的哈尔滨市平房区新谊街7号5单元阁楼1门的房屋，同时郝立强向文继锋交付购买诉争房屋的定金50＋000元，文继锋向郝立强出具收条。2014年4月17日，郝立强因个人原因不想再继续购买该房屋，为文继锋出具了《终止协议》，称“定金不予返回”。后郝立强又决定继续购买该房屋，于2014年4月23日与文继锋（代理文博飞）签订了《购房合同》，约定郝立强以四十二万元的价格购买诉争房屋并承担交易税费，签订购房合同时，文继峰向郝立强出示土地使用证，该房所有权证因贷款在银行抵押。2014年5月文博飞将贷款清偿完毕，取回房屋所有权证。另查，该诉争房屋系东北轻合金有限责任公司自建经济适用住房，房屋所有权人系文博飞，文博飞于2009年12月2日缴纳房屋契税，缴纳契税后文博飞于2009年11月办理了诉争房屋所有权证，产权证号为哈房权证平字第09010825**，于2010年2月办理土地使用证。诉争房屋可以按照商品房正常办理更名过户手续，该房屋交易未满五年，在2014年买卖房屋时需额外缴纳营业税及个人所得税等税费。2014年5月文博飞赎回房屋所有权证后，郝立强与文博飞本人持诉争房屋所有权证到哈尔滨市平房区公积金贷款管理中心提交房屋价格评估申请，经公积金管理中心转交房产价格评估部门评估作价，评估价格后双方共同撤回评估申请。
当事人双方对于郝立强于2014年3月3日交付购房定金50＋000元，于2014年4月17日出具“终止协议”及诉争房屋交易未满五年的事实均无异议，本院予以确认。
根据双方的诉辩主张，本院总结本案的争议焦点为：一、郝立强与文继锋签订的购房合同是否可撤销；二、二被告是否应返还购房定金。
关于诉争的购房合同是否可撤销。郝立强主张行使撤销权的理由为：1、文继峰没有代理权出售文博飞所有的房屋在文博飞追认前郝立强可撤销合同；2、诉争的房屋交易不满五年存在高额税费系二被告恶意隐瞒，存在欺诈。本院认为：首先，郝立强与文继峰达成购房合意时便知道诉争房屋所有权人系文博飞，由文继峰在签订合同时出示文博飞名下的土地使用证，且郝立强与文博飞本人曾到公积金管理中心共同申请诉争房屋价格评估，文博飞以实际行动表示知道且同意由文继锋代理出售诉争房屋，虽没有书面授权委托手续，但不违反法律规定。且从郝立强举示的证据一，向文博飞发送撤销购房合同短信的行为可知，郝立强所述一直与文博飞联系不上与事实不符。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”故撤销合同只有无代理权时存在，本案中文继锋不属于没有代理权的几种情况，郝立强以此为由撤销购房合同没有法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“＋下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，本案诉争房屋为单位自建房，不属于普通经济适用住房，文博飞向缴纳契税后该房屋性质变为个人所有，可以买卖转让并更名过户，故在房屋形式上不存在欺诈；其次，郝立强与文继锋签订购房合同时文继峰出具土地使用证，房屋贷款撤销后，文博飞与郝立强持房屋所有权证申请房屋价格评估，从两证中均可以看出当时诉争交易未满五年，故不能视为文继锋、文博飞故意隐瞒房屋状况。房屋交易的税费并非专业问题，作为普通购房者通过正常渠道都应有所了解，郝立强在签订购房合同时没有注意税费问题应由其本人承担责任。同时，本院认为，法律规定的重大误解或欺诈行为应针对合同主要义务，税费承担本身并非合同的主要条款，总价值四十二万的房屋，在五年内交易还是五年后交易相差税费数额不能使购房合同达到显失公平的程度，故郝立强以存在欺诈为由要求撤销合同不符合法律规定，本院不予支持。
关于二被告是否应返还购房定金。在郝立强交付50＋000元购房定金，文继峰出具收条时，双方的定金合同便已经成立，双方在签订购房合同时进一步明确了郝立强不履行购房合同定金不予返还。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”郝立强通过“撤销合同的通知”明确表示不继续履行购房合同，故郝立强返还50＋000元定金的主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告郝立强的诉讼请求。
案件受理费1＋050元，由原告郝立强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审＋＋判＋＋长＋＋冀宇慧
代理审判员 王立立
人民陪审员 关 键
二〇一五年七月六日
书 记 员 李 丹