杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初7190号
原告：文昊，男，1986年1月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被告：陈若画，女，1974年12月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被告：何进红，男，1986年3月11日出生，汉族，住浙江省临海市。
原告文昊与被告陈若画、何进红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告和被告陈若画、何进红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈若画、何进红支付违约金3500元；2.被告陈若画、何进红因骚扰居住退还2016年7月8日至2016年8月6日期间的租金3266元；3.本案诉讼费用由被告陈若画、何进红负担。事实和理由：2015年5月25日，原告与被告陈若画、何进红签订了租赁期限为一年的《房屋租赁合同》，约定原告向被告陈若画、何进红承租位于杭州市西湖区的房屋（以下简称案涉房屋），租金为每月3500元，半年一付，押金为一个月租金。后原告于2016年5月25日与被告陈若画、何进红又签订续租合同，租金、押金及付款方式同《房屋租赁合同》。2016年7月8日，被告陈若画、何进红突然以电话和书面通知的方式告知原告案涉房屋已出售，要求原告于次日立即搬走，剩余租金在搬出后结清。此后，被告陈若画、何进红每天给原告打2个以上电话及短信骚扰，催促原告立即搬走。原告无奈之下忙着找房子，后于2016年8月6日搬走并退还钥匙和门禁卡。但被告陈若画、何进红仅退还租金17000元，对于违约金3500元拒不支付。故诉至法院，要求判如所请。
被告陈若画辩称，其自2011年9月8日起将案涉房屋出租给被告何进红至2013年9月8日，租金为每月3200元。租赁期限届满后，被告何进红仍继续使用案涉房屋至2016年8月6日。其对被告何进红将案涉房屋转租给原告一事并不知情，且未向被告何进红出具任何委托书。
被告何进红辩称，其向被告陈若画承租了案涉房屋，具体房屋租赁情况与被告陈若画陈述一致。后因案涉房屋无法满足现有的居住要求，其在未征得被告陈若画同意的情况下于2015年5月25日起将该房屋出租给原告，租金为每月3500元，委托书系中介公司出具的。其与原告约定的租赁期限至2017年5月24日，后被告陈若画告知案涉房屋已出售，故其于2016年7月8日通知原告准备腾房，原告于2016年8月6日搬出案涉房屋，双方对相关费用已结算。其向原告收取的费用包括2016年5月25日至2016年11月24日期间的租金21000元和押金3500元，合计24500元，扣除原告2016年5月25日至2016年8月6日期间的租金8467.7元和部分水电费、物业费、华数电视费500元，剩余租金15532.3元，加上违约金2500元，合计18032元其均已退还给原告。原告的诉讼请求缺乏依据，请求予以驳回。
原告和被告何进红围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈若画未提供证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据认证如下：1.原告提交的证据。对《房屋租赁合同》、《续签合同》、通知、委托书、收条的真实性予以认定。被告陈若画、何进红虽辩称委托书并非被告陈若画本人出具，但未能提供有效的证据予以推翻，故本院不予采信。短信，尚不能证明被告陈若画、何进红对原告存在骚扰的行为，对该部分证明力不予认定；2.对被告何进红提供的支付宝转账流水的真实性予以认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：
被告何进红以被告陈若画的名义作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方），在案外人杭州丰业房地产代理有限公司的见证下，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方居住，租期自2015年5月25日起至2016年5月24日止；月租为3500元，六个月一付，提前十五天付；押金为一个月租金；租赁期限内水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用由乙方自行向有关部门交纳；若甲方无正当理由提前收回房屋的，应向乙方支付一个月租金作为违约金。合同签订后，原告占有使用案涉房屋，并按约向被告何进红交纳押金3500元、支付租金。2016年5月22日，被告何进红以被告陈若画的名义再次与原告签订《续签合同》，明确续租期限为2016年5月25日至2017年5月24日，并载明“如卖掉，提早壹个月告示，违约金2500元正贰仟伍佰元正。剩余房款按天结清”。2016年7月8日，被告何进红向原告出具通知一份，载明“应（因）房子售卖已退回12000元租金，剩余租金必须在搬出当天结清。应（因）特殊原因可提早一天再结部分租金，剩余房租以合同为准”。2016年8月6日，原告搬离案涉房屋并与被告何进红办理交接手续。
另查明，1.被告何进红分别于2016年7月8日、2016年7月19日、2016年8月8日向原告支付12000元、5000元、1032元，合计18032元。原告确认该款项为其向被告何进红交纳的2016年5月25日至2016年11月24日期间的租金21000元、押金3500元，扣除2016年5月25日至2016年8月6日期间的租金8516元后的余款，对于被告何进红多付的2048元的性质表示不清楚。
2．被告何进红在与原告签订上述合同时向原告提供一份委托书，载明“本人陈若画委托何进红（身份证：）出租名下风（枫）华府第6幢1111室，收取房租、物业费等全部事宜，日期2013年9月4日至2018年9月。委托人：陈若画身份证：受托人：何进红331082119860311791X。”
审理中，被告何进红表示愿意支付原告500元。
本院认为，关于《房屋租赁合同》、《续签合同》所涉的出租方。被告何进红、陈若画虽辩称上述合同系在被告陈若画不知情的情况下由被告何进红以被告陈若画的名义签订的以及被告何进红在签订合同时向原告出具的委托书并非被告陈若画本人出具，但均未能提供有效的证据予以印证。而根据委托书关于“本人陈若画委托何进红（身份证：）出租名下风（枫）华府第6幢1111室，收取房租、物业费等全部事宜，日期2013年9月4日至2018年9月”的内容，原告有理由相信被告何进红有权代表被告陈若画办理案涉房屋出租相关事宜，原告已尽善意和无过失的注意义务。因此，本院认为上述合同所涉的出租方应为被告陈若画。从上述合同签订的形式、内容来看，《续签合同》系对《房屋租赁合同》中的租赁期限、案涉房屋出售后出租方的违约责任和剩余租金结算方法的修改、补充。关于违约金。合同履行过程中，被告陈若画因出售案涉房屋而提前收回，其行为存在违约，应承担违约责任。根据《续签合同》约定，如案涉房屋出售，被告陈若画应提前一个月通知原告及支付违约金2500元。故对于违约金2500元，被告陈若画理应支付。原告主张被告陈若画、何进红未提前一个月通知其搬离案涉房屋，故应支付按照《房屋租赁合同》约定支付违约金3500元，缺乏依据。且根据本案查明的事实，被告何进红已于2016年7月8日通知原告案涉房屋要出售，原告亦于2016年8月6日搬离案涉房屋，足见被告陈若画、何进红已尽通知义务，故对原告的上述主张不予支持。原告于合同履行过程中向被告何进红交纳的2016年5月25日至2016年11月24日期间的租金21000元和押金3500元，在扣除原告在搬离案涉房屋前即2016年5月25日至2016年8月6日期间的租金8516元后，余款15984元应退还原告。现被告何进红已向原告支付18032元，对于多付的2048元，被告何进红认为系违约金，在原告未能提供证据证明该款项性质的情况下，本院对被告何进红的上述意见予以采信。经计算，被告陈若画尚应支付的违约金为452元。审理中，被告何进红自愿支付给原告500元，未侵害他人权益，本院予以支持。关于2016年7月8日至2016年8月6日期间租金的退还问题。原告以被告陈若画、何进红骚扰其居住为由，要求退还上述租金。对此本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告主张被告陈若画、何进红骚扰其居住，与本案属于不同的法律关系，且原告亦未能提供有效的证据证明被告陈若画、何进红对其存在骚扰行为，故其要求被告陈若画、何进红退还2016年7月8日至2016年8月6日期间租金3266元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、何进红于本判决生效之日起十日内支付文昊违约金500元，陈若画对于其中的452元承担共同偿还责任；
二、驳回文昊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由陈若画负担。
文昊于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陈若画于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 潘若愚
二〇一七年十月二十七日
书记员 王好学