长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0193民初59号原告：华煤集团有限公司。住所：长春市高新开发区创誉街***号。法定代表人:ANGANG，董事长。委托代理人：孙福祥，吉林吉人卓识律师事务所。被告：卢学贵，男，满族，1958年9月6日生，住所：长春市朝阳区。委托代理人：郭森，北京东易（长春）律师事务所律师。第三人（被执行人）：长春达崴房地产开发有限公司。住：长春市高新技术产业开发区软件三路***号***室。法定代表人:陈玉红，董事长。委托代理人：于明凯，该单位副总经理。原告华煤集团有限公司与被告卢学贵及第三人长春达崴房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后组成合议庭，依法公开开庭进行了审理，原告华煤集团有限公司的委托代理人孙福祥，被告卢学贵及其委托代理人郭森，第三人长春达崴房地产开发有限公司的委托代理人于明凯到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告华煤集团有限公司诉称：2015年12月28日，原告依法签收贵院送达的（2015）长高开执异字第106号《执行裁定书》。原告认为贵院作出的驳回原告执行异议裁定，没有根据已查明事实确认涉案被查封房屋的所有人。具体事实和理由如下：一、原告与第三人已成立事实上的预售商品房买卖合同，即被告申请执行的该套房屋为原告所有。2009年4月1日，原告与第三人签订了合作协议，约定第三人以4.15公顷国有土地使用权出资，原告为人民币5700万元出资合作建房，利润第三人与原告按6:4比列分成。2009年4月30日，双方签订补充协议，原告实际投入资金3000万元，2009年7月双方终止合作。2010年6月，双方协商同意第三人以21套房屋（其中三套已网签）抵偿原告投资剩余欠款及利息9627855.00元，并一致同意将该21套抵账房屋落至郭文晓名下。2010年4月27日，第三人与郭文晓签订了《澳洲城认购书》，2010年6月10日，第三人给郭文晓出具上述房屋交款收据。对于前述原告与第三人之间的以房抵债法律事实，已被贵院（2015）长高开执异字第106号《执行裁定书》查明事实予以认定。虽然原告没有像其他普通商品房买受人那样与第三人签订形式上的预售商品房买卖合同，但是从双方在履行以房抵债协议过程中形成的合作协议、补充协议、第三人与郭文晓签订了《澳洲城认购书》、第三人给郭文晓出具的交款收据，以及第三人对以房抵债法律事实的认可，足以印证双方因以房抵债系列行为成立的特殊预售商品房买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，即原告与第三人已成立事实上的预售商品房买卖合同，被告申请执行的该套房屋为原告所有，而非第三人所有。二、该套被查封房屋未到相关房地产、土地管理部门办理权属登记手续的过错不在原告。如前所述，原告与第三人因以房抵债系列行为所形成的事实上的预售商品房买卖合同，是真实、合法、有效的。虽然双方达成商品房买卖合同后依法到相关房地产、土地管理部门办理权属登记手续，但是由于第三人拖欠施工单位工程款、拖欠设计单位设计款，以及拖欠消防等单位的必要费用等原因，导致包括原告该套被查封房屋在内的所有“澳洲城”小区房屋无法办理权属登记手续，故该套被查封房屋未到相关房地产、土地管理部门办理权属登记手续的过错不在原告，而在第三人。况且，除原告以外的大多数案外人被查封房屋均已解除查封，并将被查封房屋所有权确认为案外人。综上所述，贵院执行裁定书以原告未与第三人签订预售商品房买卖合同，以及未到相关房地产、土地管理部门办理权属登记手续为由，否认原告对该套查封房屋所有权，显然与原告和第三人成立的预售商品房买卖合同法律事实相左。为此，原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第307条之规定，请求：一、确认坐落于长春市高新区盘古路以北长春“澳洲城”3栋1901号房屋归原告所有，停止（2014）长高开仲保字第2号民事裁定书对该房屋的查封；二、案件受理费由被告承担。被告卢学贵辩称：一、原告的主张没有物权依据，也没有房地产合同权利依据；二、原告主张法院生效文书已经查明的事实与事实不符：1.原告享有的权利是9627855.00元的债权，是投资权利转化的债权，投资本应承担对方的损失；2、1901号房屋的买卖合同是第三人长春达崴房地产开发有限公司与案外人郭玟晓签订的；3、郭玟晓签订的买卖合同被确认无效；4、原告未能与第三人签订正式的商品房销售合同；5、原告从未取得过住所登记的权利，包括房屋产权登记和土地使用登记。6、原告没有实际占有该房产。三、原告适用的法律属移花接木、张冠李戴。把郭玟晓的合同曲解成原告人的合同，把投资权利曲解成物权和房地产合同权利。第三人长春达崴房地产开发有限公司述称：原告的请求是符合事实是合法的、有效的1.第三人与原告的债务关系是事实存在的，由于第三人没有资金返还原告的投资，以房抵账的事实是符合法律规定的，应受法律保护；2.已经最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释第2条，出卖人在起诉前取得预售许可证，可以认定合同是有效的，充分证明第三人抵账给原告的房屋认购书是合法有效的应受法律保护；3.根据最高院关于民事执行中查封扣押解冻财产的规定第17条，原告的房屋属于第三人抵账给已在被告查封前抵账给原告的房屋，抵账在前，查封在后，所以该房屋权属应属于原告，第三人和被告的债务关系与原告无关，原告没有义务替第三人还债，综上原告的诉请是合法的，应以事实为依据，按有关法律规定，给予保护和支持。经审理查明：2009年4月1日第三人长春达崴房地产开发有限公司与原告华煤集团有限公司签订合作协议。2009年4月30日双方签订补充协议，第三人长春达崴公司用土地4.15公顷，原告华煤集团有限公司出资5700万元，利润按6:4比例分成，2009年4月30日双方签订补充协议，实际华煤集团有限公司投入资金3000万元，2009年7月双方终止合作。2010年6月华煤集团有限公司与第三人长春达崴房地产开发有限公司协商同意以返还投资剩余欠款及利息9627855.00元抵21套房屋（其中三套已网签，一套案外人主张解封）落至案外人华煤集团有限公司员工郭文晓个人名下，2010年4月27日第三人长春达崴房地产开发有限公司与案外人华煤集团有限公司员工郭文晓签订了上述房屋的《认购书》，2010年6月10日被执行人长春达崴房地产开发有限公司将上述房屋为案外人华煤集团有限公司员工郭文晓出具交款收据，郭文晓为华煤集团有限公司财务总监。本院在执行申请执行人卢学贵与被执行人长春达崴房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2014年4月4日以（2014）长高开仲保字第2号民事裁定书及（2014）长高开仲保字第2号协助执行通知书查封了被执行人长春达崴房地产开发有限公司开发的坐落于长春市高新区磐谷路以北长春“澳洲城”3栋1901号房。2015年4月16日原告华煤集团有限公司员工郭文晓以本院查封房屋归其所有为由向本院提出执行异议，要求解除查封3栋1901房屋，本院以（2015）长高开执异字第64号执行裁定书驳回了郭文晓的异议主张。后原告华煤集团有限公司以本院查封错误为由要求对3栋1901房屋予以解除查封。本院于2015年12月25日作出（2015）长高开执异字第106号驳回了原告华煤集团有限公司的主张。另查明,原告现持有2014年12月18日在吉林银行长春湖滨支行开户的水费缴费专用存折以及2016年3月1日由长春瑞航物业服务有限公司出具的争议房屋物业费收据。本院认为：一、关于原告对争议房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：不动产物权变动经登记方发生法律效力，本案中争议房屋虽在原告与第三人之间形成以房抵债协议并签订认购书，但房屋产权仍属于第三人长春达崴房地产开发有限公司，而并未将产权登记办理至原告名下，故此原告对该房屋享有的仍是债权而非物权。房屋权属的认定与买受人是否支付价款、占有房屋无关。故此原告主张对争议房屋享有所有权无事实和法律依据。二、关于原告是否有权主张停止对争议房屋采取的执行措施的问题。最高人民法院《关于查封、扣押、冻结规定》第17条：买受人在符合已经支付全款、实际占有财产、对未办理产权过户不存在过错三个构成要件的情况下，人民法院对争议房屋不得查封，已经查封的应予解封，但原告举证证明自己已合法占有争议房屋的水费缴费存折及物业收据具形成于人民法院对争议房屋采取查封措施后，据此可以认定原告应属明知法院一查封争议房屋，仍然对该争议房屋占有行为，不符合上述规定，故此原告主张停止对该争议房屋的查封无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告华煤集团有限公司的诉讼请求。案件受理费8050元由原告华煤集团有限公司负担。审 判 长  杨 鹤代理审判员  唐虹梅人民陪审员  朱 琳二〇一六年六月二十日书 记 员  李盈盈