苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初693号
原告：苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社,住苏州市吴中区甪直镇澄湖村。
负责人：陆雷刚，书记。
委托诉讼代理人：李洪英、曾飞，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
被告：赵多全，男，1965年3月14日生,汉族,住苏州市吴中区。
原告苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社（下称澄湖村经济合作社）诉被告赵多全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理。依法由代理审判员詹立平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告澄湖村经济合作社的委托诉讼代理人曾飞，被告赵多全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告澄湖村经济合作社诉称，被告系澄湖村村民，常年承租其位于苏州市吴中区甪直镇澄湖村秸秆气站的仓库房屋，面积307平方米，双方约定年租金6444元。2008年，上述租赁房屋部分被大雪压塌，同年7月18日，其与被告签订合同书，约定由被告出资修复并在原基础上扩建房屋，扩建面积420.7平方米，扩建的房屋归原告所有，由被告继续租赁，垫付的扩建资金折抵2008年8月1日至2014年7月31日期间的租金。上述租赁期满后，被告未按约返还房屋，也未支付租金，经其多次催讨未果。故请求判令被告返还房屋；被告支付2008年1月1日至2017年8月11日期间的租金115962元及上述期间内按照银行贷款利率4.9%计算的逾期利息24839元；被告支付自2017年8月12日起按照40元/平方米/年、房屋面积581.80平方米计算至实际返还土地之日止的占有使用费（截至2017年12月20日暂计为6513元）；本案的诉讼费用由被告承担。后原告放弃逾期利息部分的诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为要求被告支付拖欠的租金54661元（自2014年8月1日起按31元/平方米/年、房屋面积581.91平方米计算至2017年8月11日）。
被告赵多全辩称，2008年，大雪压垮了其自澄湖村租赁的简易棚，由其出资进行按原样修复，其认为，相应房屋由其使用，无需支付租金。对房屋所有权，双方未进行约定，2010年，原告原来的书记告知其可以放心使用，等村里要恢复原状时再协商所有权及租金问题。后双方于2011年就村里另一处的厂房签订了租赁协议，未涉及其自建部分的房屋。同意支付上述厂房的租金，但村里未向其主张过租金，故不同意支付利息；不同意支付自建房屋的租金。对原告主张的租金标准不认可。
经审理查明，位于苏州市吴中区甪直镇××新村西侧（原西庄秸气站），东至上密浜，南至机耕路，西至窦道生蔬菜大棚，北至窦道生蔬菜大棚区域的土地属于苏州市吴中区甪直镇澄湖村集体所有，被告自原告处承租上述土地范围内的房屋。2008年1月16日，原告内部结算凭证载明收赵多泉2007年租金5000元。2008年1月31日，澄湖村记账凭证载明收租赁费5000元，会计科目为经营收入/租赁收入/厂房出租收入/赵多全。
另查明，2017年6月23日，原告向被告出具催款通知书两份，载明被告承租澄湖村位于西庄秸气站的房屋，并于2008年7月与其签订合同，由被告自行出资在上述房屋基础上扩建房屋，扩建房屋归澄湖村所有，被告至今拖欠租金共计98864元。通知要求被告于收到通知之日起七日内付清租金，逾期澄湖村有权采取相应措施，直至解除合同。被告在催款通知书回执上签字，确认于2017年6月26日收到两份通知。2017年8月11日，原告向被告邮寄律师函两份，要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告于收到律师函之日起10日内支付租金及逾期利息，并自行清空物品、迁出房屋。被告于次日收到上述律师函。
审理中，原告向本庭提交宗地图一张，载明绘图日期为2015年11月21日，权利人为原告，承租人为被告，原告主张该图系由国土部门绘制。根据宗地图，被告承租的房屋由北向南共计4排房屋，最南边的一排房屋分隔为东西两间，建筑面积共计581.12平方米，宗地面积580.60平方米。被告对上述宗地图无异议，认可宗地图所示房屋面积与其现在承租房屋的状况一致。原、被告一致确认被告承租房屋的总面积按照581.12平方米计算。
关于被告承租房屋的情况，原告称，被告于2007年前开始租赁位于西庄的房屋，即宗地图所示最北面的一间仓库及由北向南第三间的农机房，面积共计307平方米。具体租赁时间无法核实，原始租赁合同找不到了。上述房屋均由澄湖村自行搭建，未经批复，未取得产权证。因仓库较为破旧、农机房存放有村里的农机设备，故2008年以前，双方约定计算租金时，房屋面积减半计算，年租金共计5000元。2008年，雪灾导致仓库部分倒塌，双方于2008年7月18日签订合同，约定由被告对仓库进行修复，并在仓库与农机房的间隙以及农机房南面各新建房屋一间，修复的仓库及新建房屋面积共计420.7平方米。合同约定修复及新建的房屋归其所有，被告垫付的修复及建房资金抵扣2008年8月1日至2014年7月31日期间的租金。被告新搭建的房屋亦未经批复，没有产权证。原告据此提交《合同书》复印件，合同载明原告为甲方，被告为乙方，具体内容如下：1、乙方利用在雪灾倒塌的原甲方集体所有的原秸秆气站砻糠仓库修复及空地建造。乙方自行修复和搭建的建筑物（由乙方自行筹资金垫资建造）。2、建造房屋420.7平方米。全部建筑物资产属村集体所有，乙方享有租赁使用权。3、经双方协商该房屋，乙方所垫付的造房资金抵算6年的租金。4、自2008年8月1日开始，6年后，2014年7月31日到期日，乙方要自行撤离把全部房屋及占用场地归还甲方。乙方如需另行续租的，必须与甲方另行签订合同。
被告称，其自2005年起向原告租赁房屋，一开始租赁的只有最北边的仓库，不包括农机房。当时签订有租赁合同，计算房屋面积为150多平方米，年租金为3000元。其中仓库及农机房中间约90平方米的房屋是其在2005年搭建的。对于2008年1月缴纳的租金5000元，被告一开始认可缴纳的是2007年一年的租金，后又改口称缴纳的是2005年至2007年期间所有欠付的租金，称其此前只缴纳过一次租金6000元还是8000元，2008年补交5000元后，2005年至2007年期间的租金已全部付清。被告另称，对于2008年7月18日合同书上其的签名无异议，但签订合同时，村里说该合同是一份临时合同，当时村里没有在合同上盖章，其签字后村里也未给其合同。2010年，其问当时的书记孙xx，孙xx称该份合同已经作废，因为搭建的房屋是违章建筑，为了防止其他村民跟风搭建，所以才签的合同。2010年12月，其与原告就农机房签订了租赁合同，当时其又向村里提出自建部分的房屋2008年的合同到期后如何结算，村里的回复是2008年的合同原件找不到了，不要把那份合同当真。合同是由原告出具的，其不清楚合同中420.70平方米的建造房屋具体指哪几间，其认为，仅有最南面的房屋是其2008年搭建的，故合同所载的由其进行仓库修复、空地建造的房屋，仅涉及最南面的房屋，420.70平方米的面积应是记载错误。合同中用于抵扣租金的造房资金是指其修复仓库的费用，该部分费用抵扣仓库的租金，合同到期后，仓库的租金如何计算，原告未与其进行协商，认可之前的租金计算方式；至于其自建的房屋，其与原告口头约定无需支付租金，双方在合同中未对该部分房屋的使用及其垫付的资金如何处理进行约定。另，原告主张仓库的面积为156.09平方米，被告无异议，主张其最初租赁仓库的租金标准按照3000元/年÷156.09平方米计算。
关于农机房的租金，被告主张双方约定面积为161平方米，年租金3000元，据此提交《租赁合同》照片，合同照片显示合同签订日期为2010年12月21日，租赁房屋位于吴中区××××西庄，面积161平方米，租期自2011年1月1日起至2014年12月31日止，年租金3000元，在合同签订日交付一年的租金，在每年的12月份交付下一年度租金。合同下方有原告公章及被告签名。原告对租赁合同照片的真实性不认可，称2008年雪灾时，农机房没有受损，故2008年的合同未对农机房的租金作出约定，后续双方也未专门针对农机房约定租金计算方式，其主张仍然按照31元/平方米/年计算。认可农机房的面积按照161平方米计算。被告确认2014年以后，没有支付过农机房的租金。
以上事实，有原告提供的合同书、记账凭证、结算凭证、催款通知书及回执、律师函及邮寄凭证、宗地图、证明，被告提供的合同照片及当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案中，原告出租给被告的房屋系未经相关部门批准的自建房屋，原、被告之间就该房屋签订的租房协议无效，原告要求被告返还租赁房屋并参照合同约定的标准要求被告支付占有使用费的，本院予以支持。现原告主张被告承租房屋包括由澄湖村建造的农机房、2008年经被告出资修复的仓库及被告自行搭建的房屋，其中，双方就仓库及被告搭建房屋于2008年7月18日签订了合同，确认上述房屋归原告所有，并明确了被告垫付资金的抵扣租金至2014年7月31日，故被告应自2014年8月1日起向其支付上述所有房屋的租金。被告确认2008年的租赁合同经其签字确认，但主张签订合同时原告告知其合同是临时的，并在事后告知其该合同不用当真，合同中未对其搭建房屋的使用及租金支付进行约定，其与原告口头约定自建的房屋无需支付租金。
关于2008年7月18日的合同，被告未能提供证据证明该合同并非双方的真实意思表示，同时认可其在合同上签字，故本院对该合同的真实性予以确认。上述合同载明由被告自筹资金对仓库进行修复及空地建造，建造面积为420.70平方米，建筑物属村集体所有。原告主张420.70平方米的建筑物是指除农机房外的仓库及被告搭建房屋，被告主张仓库及农机房之间约90平方米的房屋是其2005年搭建的，2008年仅搭建农机房南面的房屋，故合同中420.7平方米的建造房屋仅指其2008年搭建的房屋，面积记载错误。原、被告一致确认合同与农机房无关，现根据宗地图及原、被告的陈述，合同载明的建造房屋面积420.70平方米与仓库及被告搭建房屋的总面积基本相符，被告称其搭建房屋中有约90平方米的房屋于2005年建造，未能提供证据，主张上述420.70平方米的房屋仅涉及其2008年搭建的最南面房屋，与合同明显不符，故本院采信原告主张，认定被告搭建的房屋均归原告所有。另，根据合同上下文可以确认，双方约定被告垫付的修复及造房资金抵扣2008年8月1日至2014年7月31日期间的租金，故原告要求被告支付仓库及被告搭建房屋自2014年8月1日起的租金并无不当，本院予以支持。被告主张合同中仅约定修复仓库的资金用于抵扣仓库租金，双方另口头约定其搭建房屋无需支付租金，与合同内容不符，被告对此未能提供证据；被告另又陈述其于2010年向村里询问其自建房屋在合同到期后如何结算，与合同内容相互印证，故本院对被告的该意见不予采信。关于农机房，被告确认其2014年以后没有支付过租金，原告要求被告支付该部分房屋自2014年8月1日起的租金，本院予以支持。
关于租金标准，原告主张2007年以前，被告向其租赁仓库及农机房，面积共计307平方米，按照一半面积计算年租金为5000元，故要求按照31元/平方米/年的标准计算租金。被告对此不认可，称其于2005年向原告租赁仓库，年租金3000元，认可当时的租金标准按照3000元/年÷156.09平方米计算，后又于2010年就农机房与被告签订租赁合同，约定面积为161平方米，年租金3000元，并据此提交租赁合同照片。原告主张双方最初订立租赁合同时，计算的房屋面积为307平方米的一半，未能提供证据，本院不予采信。被告自认当时的房屋面积按照仓库面积156.09平方米计算，原告对仓库面积无异议，故本院确认双方建立租赁关系时计算的房屋面积为仓库的156.09平方米。原告主张2008年前的年租金为5000元，并据此提供了结算凭证等证据予以证实，被告主张年租金为3000元，未能提供证据，被告又称2005年-2007年期间，其曾缴纳过一次6000或8000元的租金，2008年缴纳的5000元是补缴的上述期间内欠付的租金，该陈述与其主张的年租金金额存在明显矛盾，故本院对被告的该意见不予采信。被告在庭审中认可5000元是缴纳的一年租金，本院认定2008年前的年租金为5000元。经核算，原告主张租金标准按照31元/平方米/年计算，未超过按照上述年租金及面积计算的租金单价，本院予以确认。根据双方陈述及现有证据，原、被告未就被告搭建房屋的租金标准进行过协商，原告要求参照适用上述标准计算被告搭建房屋的租金，并无不当，本院予以支持。至于农机房的租金标准，原告对被告提供的租赁合同照片不予确认，被告未能提供证据证明该合同的真实性或双方已实际履行该合同，故本院对该租赁合同的真实性不予确认。原告要求按照其他承租房屋的租金标准计算农机房的租金，本院予以支持。
如上所述，被告现承租的仓库、农机房及自建房屋均应按照31元/平方米/年的标准支付占有使用费，原、被告一致确认上述房屋的总面积581.12平方米计算，本院予以确认。经核算，被告应支付原告自2014年8月1日起至2017年12月20日止的占有使用费61036.18元及自2017年12月21日起，按照18014.72元/年的标准计算至实际返还房屋之日止占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵多全于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区甪直镇澄湖村的房屋，将该房屋归还原告苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社。
二、被告赵多全于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社截至2017年12月20日的房屋占有使用费人民币61036.18元及自2017年12月21日起至房屋交还之日止按18014.72元/年计算的占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币1642元，由被告赵多全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 詹立平
二〇一八年四月十一日
书 记 员 王 宇