陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕03民终887号
上诉人（原审被告）朱亮
委托代理人朱红强，陕西永佳律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）张亚兰
委托代理人刘会平，陕西国文律师事务所律师，一般代理。
原审第三人宝鸡众鑫原味餐饮管理有限公司，住所地宝鸡市高新大道40号左岸旺角3幢1层8号，组织机构代码33865712-2。
法定代表人张建刚，任公司总经理。
张亚兰与朱亮、宝鸡众鑫原味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2016年1月27日作出(2015)渭滨民初字第03067号民事判决书，朱亮不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年9月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将其位于宝鸡市高新大道40号左岸旺角3幢1层8号及2层2号面积总计为857.6平方米的房屋租赁给被告使用。合同约定租赁期限3年，自2014年8月11日至2017年8月10日；租房押金50000元；租金标准为68元/平方米/月，每月租金为58316.80元；自2015年起租金每季度支付一次，先付租金后使用，被告须在上季度期限届满前10日内交纳下季度房租；本合同期内，被告未按时交纳房租，每逾期一日支付400元违约金；被告在合同期内未经原告同意，不得将房屋转租给其他单位和个人；在合同有效期内，被告不得违反本合同条款，否则，原告有权随时终止合同，并追究被告的违约责任。合同签订后，原告将房屋交付被告租赁经营餐饮。2015年被告开始重新装修租赁房屋，装修完成后由被告参股的众鑫公司进行经营，被告于2015年4月交纳了2015年6、7、8三个月的租金。2015年9月28日、9月29日，被告分两笔转账支付原告租金57000元；2015年10月27日、11月24日、12月14日，众鑫公司实际经营人杨宝国分别转账支付原告租金58316.80元、59633.60元、58316.80元。以上事实有房屋租赁合同、房产证、经营合同、转账记录及庭审笔录等在卷为凭，经庭审举证、质证，证据充分，为本院确认。
原审法院认为，本案原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按约履行，非经法定或约定不得任意解除。一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，或者约定的解除合同条件成就时，可以解除合同。双方在合同中约定，被告不得违反本合同条款，否则原告有权随时终止合同，该约定对解除合同的条件并未明确，故原告提出解除合同应行使法定解除权。原告将出租房屋交与被告租赁经营后，被告未经原告同意不得将房屋转租。本案被告作为第三人众鑫公司的股东，从原告处租赁房屋开办餐饮，并交由众鑫公司经营，其并未与众鑫公司另行建立租赁合同关系，众鑫公司实际经营人杨宝国交纳房租应属于第三人代为履行，不属于转租，故对原告提出被告擅自转租构成违约的主张，本院不予支持。关于租金的计算，对于免除两个月装修期租金，原告予以认可，其虽提出以按时交纳房租作为附加条件，但交纳房租数额与时间已在合同中载明，原告未提供证据证实当时专门约定有此附加条件，故对租金的计算应扣除两个月租金，以此计算2015年租金被告已交清。根据合同约定，被告须在上季度期限届满前10日内交纳下季度房租，每逾期一日支付400元违约金。据此，被告至迟应在2015年6月30日、9月30日前分别交清2015年3、4季度房租，但被告并未按时交纳，已构成违约，应按照合同约定承担违约金。原告主张违约金自2015年7月1日起至2015年11月9日按照每日400元计算为52400元（400元×131天），符合合同约定，本院予以支持。被告虽存在未按时交纳租金的情形，但该违约行为尚不构成根本违约，出租房屋收取租金的合同目的仍可实现；原告也并未提供证据表明其在起诉前已向被告催告要求其在合理期限内履行，否则将解除合同，因此对于原告提出解除合同，返还房屋的主张本院不予支持。如被告在本次判决之后仍不按时足额交纳租金，原告方可解除合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告朱亮于本判决生效之日起十日内支付原告张亚兰违约金52400元。二、驳回原告张亚兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5570元，减半收取2785元，原告张亚兰承担1000元，被告朱亮承担1785元。
宣判后，朱亮不服该民事判决，向本院提出上诉称，原审法院认定事实不清，本案租赁合同实际承租人应为第三人，原审判决由上诉人承担民事责任，明显不当等；故请求二审法院：1、撤销原审判决，并依法改判由第三人承担责任；2、原审认定违约金应当驳回或者予以调整。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同，当事人理应依约履行。上诉人朱亮虽称本案所涉《房屋租赁合同》实际承租人应为宝鸡众鑫原味餐饮管理有限公司，但依查明事实，上诉人朱亮作为承租人在合同上签字并接收了标的物，双方在合同履行过程中亦未出现转租、变更合同当事人的情形，至于目前由宝鸡众鑫原味餐饮管理有限公司实际使用的问题，系朱亮与宝鸡众鑫原味餐饮管理有限公司之间的约定，并不必然导致原租赁合同的变更，且宝鸡众鑫原味餐饮管理有限公司亦不认可其存在租赁行为，故原审判决由朱亮承担民事责任并无不妥，上诉人该上诉理由不能成立。
关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方明确约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且并未超过造成损失的百分之三十，故上诉人关于减少违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于被上诉人答辩所称原审未支持其两个月租金问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案被上诉人并未提出上诉请求，系其对民事权利和诉讼权利的处分，且原审判决并未违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故被上诉人答辩所称该问题，本院不予审理。
综上，原审法院程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5570元，由朱亮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 杨 敏