四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2013）仁寿民初字第228号原告何某甲，男，生于1966年12月7日，汉族，城镇居民。原告何某乙，男，生于1968年8月22日，汉族，城镇居民。原告何某丙，男，生于1970年10月27日，汉族，城镇居民。原告何某丁，女，生于1973年9月17日，汉族，城镇居民。委托代理人陈德安（系原告何某丁丈夫），男，生于1970年2月18日，汉族。四被告委托代理人胡开祥，四川陵州律师事务所律师（一般授权代理）。被告彭某，男，生于1975年11月21日，汉族，城镇居民。被告邓某某，男，生于1971年10月5日，汉族，农村居民。二被告委托代理人余子才，仁寿县**法律服务所法律工作者（一般授权代理）。二被告委托代理人周炜，仁寿县**法律服务所法律工作者（一般授权代理）。原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁与被告彭某、邓某某其他合同纠纷一案，本院于2012年12月18日受理后，依法由审判员杨志强适用简易程序独任审判，于2013年1月21日公开开庭进行了审理，原告何某丁的委托代理人陈德安及四原告的委托代理人胡开祥，被告彭某、邓某某及其委托代理人余子才、周炜到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2013年3月14日转为普通程序后，依法由审判员胡家喜、杨志强，人民陪审员唐代亮组成合议庭公开开庭进行了审理，原告何某甲及其委托代理人胡开祥，被告邓某某及其委托代理人余子才、周炜到庭参加诉讼。诉讼中，因本案四原告对所涉《房屋置换协议》的性质认定与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法律行使释明权后，原告变更诉讼请求。本案于2013年12月25日再次开庭审理。原、被告的代理人均出庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称，原、被告于2011年6月15日签订《房屋置换协议》，约定由被告将四原告位于仁寿县**镇东街的私有房屋拆除后重建，原告从旧房搬出之日起12个月内，被告必须交付新房给四原告，若到期不交新房，则被告每月给付原告5万元违约金。合同签订后，四原告依约于2011年8月31日从旧房搬出并交给被告，被告即开始施工。被告依约应在2012年8月31日将新房交付四原告，但被告至今未交房，经原告多次催促，被告不理不睬，为维护原告的合法权益，诉请人民法院，请求判令被告及时按约交付房屋给四原告，并支付四原告违约金10万元。诉讼中，经本院释明，四原告变更诉讼请求，要求被告赔偿直接经济损失32666元二被告辩称，原、被告双方于2011年6月15日签订的《房屋置换协议》的第二条（1）款中已作出了约定：“三个月内，乙方无法完成各类相关手续，此协议自动作废”。但协议签订后，在三个月内，乙方确实无法完成各类相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。为此，该协议对双方无约束力，被告也就不存在违约。原告的旧房拆除后，被告方向**镇政府请示，**镇政府于2011年9月29日向仁寿县国土资源局请示，但因原告方的协助义务未尽，致使相关手续无法办理。被告方于2011年10月28日将设计图制作出来，2011年11月中旬施工，工程于2012年7月竣工，原告于2012年8月投入装饰装修，故原告实际占有、使用、装饰被告所建新房的时间在2012年8月。况且2011年下半年至2012年上半年期间的雨水过剩是客观事实，对从事高空作业的建筑施工带来了不可抗拒的灾难，理应推迟交付。既然双方签订的《房屋置换协议》无效，且原告对此也有过错，按照法律规定，不应当赔偿损失，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，四原告与二被告于2011年6月15日签订《房屋置换协议》，由被告将四原告位于仁寿县**镇东街的私有房屋及本户使用的鸡舍、兔舍、猪舍、柴屋等宅基地共计450余平方米，以集资的形式交给二被告统一修建，原拆原建为砖混现浇结构新楼房后再置换给四原告。《协议》第二条关于置换房屋的约定第（1）条：“甲乙双方在本合同签订后，甲方将原旧房的产权证复印件，户口本和身份证复印件一起交给乙方。甲方配合办理原拆原建手续，费用由乙方负责各种费用。甲方概不负责手续齐备后，甲方搬出腾空旧房。三个月内，乙方无法完成各类相关手续，此协议自动作废。”第（6）条：“甲方原老宅基房屋所用的原水、电户头安装在置换后新建门市里，住房每套安装独立的水、电、天燃气户头，并且安装到每户。一切费用全由乙方负责。”第三条关于搬迁约定第（1）条：“甲方自行负责搬出，甲方从旧房搬出之日起12个月内，乙方必须交付新房给甲方使用，但发生不可抗拒的自然灾害除外，如乙方到期不交付新房给甲方，按违约责任赔偿甲方违约金20万元。”第五条违约责任第（1）条：“乙方到期不交付新房给甲方，乙方每月给甲方5万元违约金。”2011年12月4日，原告何某甲与二被告签订《补充协议》，约定将原有的门市现统一改为每个宽3.45米，前大壁到后大壁为10.5米，剩余宽度作为共用通道。四原告依约于2011年8月31日从旧房搬出并交给二被告，旧房于2011年9月3—4号被二被告拆除，二被告与彭少华、陈林于2011年11月8日签订《建筑施工承包合同》，约定从基础开工日起六个月完成。原告何某丁的新房自2012年8月21日购买磁砖开始装修，但二被告因各种原因未交付门市。经原告多次催促未果，于2012年12月8日诉来本院，并提出如上所请。另查明，二被告向仁寿县**镇人民政府请示，并缴纳土地费、配套费共计40万元，**镇政府于2011年9月29日向仁寿县国土资源局请示，申请对洪湖东路张国禄等户共计620平方米的土地办理用地手续。诉讼中，二被告于2013年3月将本案所讼争的门市交付给四原告；经本院释明，四原告将要求支付违约金10万元的诉讼请求变更为要求二被告赔偿直接经济损失32666元。以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提供的《房屋置换协议》、《证明》、《收条》、照片四张、房租直接损失及《门市租房协议》；被告提供的《房屋置换协议》、《建筑施工承包合同》、《补充协议》及设计图、《售货记录》、《销售清单》、《现场拍照片》、向**镇政府的请示、施工单位的考勤表、《证明》、《收据》等证据予以证实。本院认为，四原告与二被告签订的《房屋置换协议》，约定由四原告将自己的土地以集资的形式交由二被告统一修建，但由于四原告所有的土地中有部分系宅基地，且未办理相关的土地审批手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，故双方所签订的《房屋置换协议》为无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：因无效合同取得的财产应当予以返还和折价补偿，但由于本案四原告的土地已修成房屋，返还不能，双方可参照约定进行处理。被告与原告约定了门面的交付时间，四原告迟延接受交付，给四原告造成了损失，应当予以赔偿。被告辩解因天气原因，致使工程延期，导致延期交付门面，属不可抗力，且双方所签订的《房屋置换协议》无效，按照法律规定不应赔偿的理由，因无充分证据予以证明且无法律依据，故本院不予采纳。二被告定于2012年8月31日交付门市，于2013年3月才交付，给四原告造成了门市租金损失，结合**镇同路段相同门面的价格和税费，两个门市按每年3.5万元计算比较适宜，二被告应当赔偿四原告的门面损失17500元（35000元／年÷12月×6月）。根据《中华人民共和国合同法》第第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、被告彭某、邓某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁损失17500元；二、驳回原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，由被告彭某、邓某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  胡家喜审 判 员  杨志强人民陪审员  唐代亮二〇一三年十二月二十五日书 记 员  李 松