宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初2108号
原告：中国邮政集团公司中卫市分公司。住所地中卫市沙坡头区鼓楼西街。
负责人刘胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人史红权、刘金保，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告何雁冰，男，生于1980年1月27日，汉族，宁夏中卫市人，大学本科，个体工商户，住中卫市。
委托诉讼代理人王玉珠，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告中国邮政集团公司中卫市分公司与被告何雁冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，原告于2017年7月24日提出财产保全申请，请求冻结被告的银行存款170万元或者查封同等价值的财产。本院作出（2017）宁0502民初2108号民事裁定书，冻结、查封了被告的财产。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史红权、刘金保，被告委托诉讼代理人王玉珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国邮政集团公司中卫市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年8月6日签订的租赁合同，返还原告的租赁财产（详细见财产移交清单）；2.判令被告向原告支付房屋租赁费110万元（2015年8月7日-2017年8月6日，之后租赁费计算值实际返还租赁房屋之日），预期利息99000元（2015年8月7日-2017年8月7日，按年利率6%计算，之后利息至租赁费付清之日）、违约金35万元；3.判令被告交付的履约保证金20万元归原告所有；4.判令被告承担原告的律师代理费8万元；5.本案保全费、保全担保费及诉讼费被告承担。
事实与理由：2015年8月6日，原告与被告依据双方2012年6月7日签订的《租赁合同》又续签了《租赁合同》，约定：由被告承租原告的位于中卫市沙坡头区西大街岗楼东南侧酒店（原中卫市鸿翔大酒店）一楼大厅、3-5楼客房、6楼办公室、场地及楼顶仓库、院内东面一楼锅炉房和洗衣房及酒店内的相关设施，圆楼餐厅2-5楼、酒店院内的部分停车位。承租期为三年，自2015年8月7日-2018年8月6日；被告缴纳20万元作为承租经营保证金；租赁费每年55万元，合同签订之日一次性交清第一年租赁费55万元，第二年、第三年的租赁费在每年租赁期开始前一个月内交清；如被告有利用承租的标的物提供担保、抵押、质押、转让、转租的行为，一次性向原告支付30万元违约金，并承担给原告造成的实际损失。合同签订后，被告将2012年6月7日双方签订的租赁合同项下的保证金20万元延续作为该合同的履约保证金。被告继续以中卫市富迪大酒店的名义经营，但未按照约定支付租赁费。
2017年3月22日，原告委托宁夏君元律师事务所致函被告，要求被告限期付清租赁费，被告接到律师函后，主动与原告协商，于2017年4月10日形成会议纪要，被告同意于2017年4-6月分三期支付2016年-2017年的房租110万元，如到期不能支付，原告于2017年6月末终止合同。但被告至今仍未履行支付租赁费的义务。经查工商登记档案，2015年8月4日，被告将中卫市富迪大酒店转让给雍某某经营，其字号名称授权雍某某使用。2015年8月5日，被告经营的中卫市富迪大酒店注销。原告认为，原告与被告签订的《租赁合同》有效，双方应当履行合同。被告拖欠原告两年租赁费，且在未告知原告的情况下，擅自转让酒店经营权，其行为严重违约。被告应当承担违约责任。
被告辩称：1、2015年8月6日，原告与中卫市富迪大酒店签订了《租赁合同》，而不是与被告何雁冰个人签订的租赁合同，因此原告起诉被告主体不适格，原告应当起诉中卫市富迪大酒店，而不是何雁冰个人；2、该《租赁合同》第七条约定：”除以下情况外不得单方解除合同：（1）如乙方出现私自处理租赁物，利用承租标的提供担保、质押、转租等行为，甲方可以解除合同；（2）如乙方出现严重违反规定经营，并造成恶劣影响的情况甲方可以单方解除合同”。该条约定了单方解除合同的情形，但该两种情形并没有发生，因此2015年8月6日原告与中卫市富迪大酒店签订的《租赁合同》不应当解除；3、中卫市富迪大酒店承认拖欠原告2015年8月7日至2017年8月6日的租金110万元，但拖欠确实有客观原因的，而不是无故拖欠。第一，自2012年签约后，中卫市富迪大酒店投入大量资金对该酒店进行彻底装修，投入资金867.38万元。为了不影响正常履行合同，清欠原鸿翔酒店所欠水费79000元，同时还清欠了原鸿翔酒店所欠暖气费10000元，改造消防设施共计花费173400元。后又因环保局对市内小型锅炉统一拆除，又投入123510元对热水系统进行了改造，后由于原有供暖系统与贵公司连为一体，贵公司又让中卫市富迪大酒店出资将圆楼与后楼中的供暖系统与贵公司分离，花费39万多元。总计花费资金上千万元。第二，自2014年开始，由于中卫市人民政府先后在酒店营业旺季改造门前马路，重新铺设主街道路，致使2014年7-10月份门口路段封堵施工，造成对酒店经营收入严重影响。2015年又增加马路隔离带，变为单行线，2016年中卫市人民政府又实施亮化工程，强制改造中卫市富迪大酒店楼体及门头。由于以上政府因素直接导致酒店营业收入大幅下滑，严重影响了正常经营。第三，在承租开始期间原告将原承租标的物，电视机（60台），空调（60台），洗衣房及洗衣房设备，圆楼的厨房设备收回处置，酒店重新购置完善，再次增加了资金投入。而本应在承租标的范围内应属于酒店的圆楼楼顶部位置和圆楼电梯至今也未能交于酒店使用，致使圆楼不能正常发挥其应有的价值，处于半搁置的亏损状态。鉴于以上综合因素，致使酒店在经营过程中近年来处于亏损状态，装修及其它投入成本至今未收回。酒店多次找原告协商，依据情势变更原则减免部分租金或分期缓交，但原告置之不理；4、原告主张逾期付款利息，没有事实和法律依据。2015年8月6日，原告与中卫市富迪大酒店签订的《租赁合同》第八条第4款”乙方如有其他违约行为应承担甲方3万到5万元违约金。根据上述约定，违约金应当为3万元。违约金和实际损失不可以双重主张，因此原告主张逾期付款利息，没有事实和法律依据。另外，原告主张违约金35万元没有事实和法律依据，中卫市富迪大酒店和何雁冰均不予认可；5、原告主张律师代理费8万元由被告承担，没有事实和法律依据。2015年8月6日，原告与中卫市富迪大酒店签订的《租赁合同》没有约定实现债权的律师费由对方承担；6、2017年4月10日何雁冰列席协调会，但并没有做出任何承诺，而且向原告提交了书面意见，但原告一条都没有参考，仅仅走了个形式。中卫市富迪大酒店一直由何雁冰实际经营管理，雍某某作为何雁冰的雇工，仅仅为了方便管理挂名雍某某，雍某某不享有任何实际权利。
综上所述，被告认为，原告应当起诉中卫市富迪大酒店，直接起诉何雁冰违法民诉法相关规定，法庭依法应当驳回原告起诉。原告与中卫市富迪大酒店签订的租赁合同没有发生解除的事由，不应当解除，依据情势变更原则，应当减免部分租金，不应支付逾期付款利息和违约金。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据2是邮政企业合同会签审批表和2015年8月6日签订的《租赁合同》，该证据的内容是本案双方当事人争议的事实，与本案有关联性，具有证明效力；证据3、4均系书证原件，内容可以相互印证，具有证明效力；证据5是原告调取的工商部门的登记材料，来源合法，内容可以相互印证，具有证明效力；证据6是原告发出的《解除合同通知函》，但原告没有提交将该通知函送达被告的相关证据，对其证明效力不予认定；证据7中的缴纳律师代理费的票据和委托合同的内容可以相互印证，该证据的内容与本案有关联性，具有证明效力。证据7中的保险费的票据与本案没有关联性，对其证明效力不予认定。
被告证据1是被告经营中卫市富迪大酒店缴纳电费的票据和被告签发的支付各种费用的票据，该证据的内容与双方争议的事实有关联性，具有证明效力；证据2是被告单方制作的回复函，且内容与原告提交的会议纪要的内容可以相互印证，具有证明效力；证人雍某某出庭作的证言内容与被告证据1的内容可以相互印证，具有证明效力。
经本院审理认定事实如下：2012年6月7日，原告与被告签订《租赁合同》1份，原告将其位于中卫市沙坡头区西大街岗楼东南侧（原中卫市鸿翔大酒店）一楼大厅、3-5楼客房、6楼办公室、场地及楼顶仓库、院内东面一楼锅炉房和洗衣房及酒店内的相关设施，圆楼餐厅2-5楼、酒店院内的部分停车位租赁给被告经营,承租标的物的具体情况详见《财产交接清单》。承租期为三年，承租费为每年50万元。合同签订之日，被告向原告缴纳20万元保证金。合同签订后，被告利用承租原告的房屋经营中卫市富迪大酒店，双方当事人履行了合同。该合同到期后，2015年8月6日，原告与被告依据双方2012年6月7日签订的《租赁合同》又续签了《租赁合同》，约定的承租标的与上述合同内容相同。承租期为三年，自2015年8月7日-2018年8月6日；被告缴纳20万元作为承租经营保证金；租赁费每年55万元，合同签订之日一次性交清第一年租赁费55万元，第二年、第三年的租赁费在每年租赁期开始前一个月内交清；承租期满或者解除合同后，被告必须在5日内给原告退回承租标的，不能返回的以《财产交接清单》上标明的价格标准照价赔偿。合同第七条约定：”除以下情况外不得单方解除合同：（1）如乙方出现私自处理租赁物，利用承租的标的提供担保、质押、转租等行为，甲方可以解除合同；（2）如乙方出现严重违反规定经营，并造成恶劣影响的情况甲方可以单方解除合同；（3）乙方如擅自改变经营范围，须以书面形式征得甲方同意，否则甲方可以解除合同”。违约责任约定：被告如有利用承租标的提供担保、抵押、质押、转让、转租的行为，一次向原告支付30万元违约金；乙方如有其他违约行为应承担三万到五万元违约金，并承担给原告造成的实际损失。以上因乙方原因造成的违约金从保证金中扣除，不足抵扣的乙方现金缴纳。合同签订后，被告将2012年6月7日双方签订的租赁合同项下的保证金20万元延续作为该合同的履约保证金。被告继续以中卫市富迪大酒店的名义经营，但未按照约定支付第一年的租赁费。
2015年8月4日，被告与雍某某签订《转让协议》1份，将其经营的中卫市富迪大酒店转让给雍某某经营。但《转让协议》上并没有约定转让费用。同日，被告出具授权书，同意将中卫市富迪大酒店是字号名称授权给雍某某经营使用。2015年8月5日，被告申请注销了其经营的中卫市富迪大酒店。2015年8月14日，以雍某某为经营者的中卫市富迪大酒店核准成立。中卫市富迪大酒店在经营中的水电费仍有被告支付，该酒店经营中的相关财务支出、职工的工资发放凭证仍由被告审批。
2017年3月22日，原告委托宁夏君元律师事务所致函被告，要求被告在收到本律师函之日起10日内付清两年的租赁费110万元，如未在上述期限内付清租赁费，通过诉讼解除双方签订的《租赁合同》。被告于2017年3月27日收到该律师函后，于2017年4月5日给原告回复，请求暂缓缴纳租金，实行分期缴纳等。被告接到律师函后，主动与原告协商，2017年4月10日，经双方协商形成会议纪要，被告同意于2017年4-6月分三期支付2016年-2017年的房租110万元，如到期不能支付，原告于2017年6月末终止合同。会议纪要签订后，被告仍未履行支付租赁费的义务。原告诉至本院。
本院认为，原告中国邮政集团公司中卫市分公司与被告何雁冰2015年8月6日签订的《租赁合同》有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告没有按照合同约定履行支付租赁费的义务，已欠原告两年的租赁费110万元未付，经原告多次催收，被告承诺分期支付，但到期后仍然没有支付。虽然双方签订的合同中没有约定被告逾期支付租赁费，原告有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项”有下列情行之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告要求解除双方当事人2015年8月6日签订的《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
关于原告要求被告返还租赁财产的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告与被告签订的《租赁合同》解除后，被告应当将依据租赁合同使用的承租标的物返还给原告。双方当事人在履行租赁合同时，对租赁的财产制作了《财产交接清单》，原告要求被告按照《财产交接清单》返还承租财产的诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，应予支持。原告要求被告支付所欠租金110万元及要求按照《租赁合同》约定的租金标准将2017年8月7日以后的租赁费支付到实际返还财产之日的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。
关于原告要求被告承担违约金35万元的诉讼请求。双方当事人在合同中约定被告如有利用承租标的提供担保、抵押、质押、转让、转租的行为，一次向原告承担30万元的违约金。被告承租原告的房屋等财产后，虽然与雍某某签订《转让协议》，且将经营者变更为雍某某，但被告仍然是中卫市富迪大酒店的实际经营人，雍某某是登记的经营者，故被告并没有实际转让承租的财产。原告以被告转租为由，要求被告承担违约金30万元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。关于原告以被告违约为由，要求被告承担违约金5万元的诉讼请求。双方签订的租赁合同约定如被告有其他违约行为，应承担三万元到五万元的违约金。被告长期不履行支付租赁费的义务，构成违约，应当承担违约金。原告的上述诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。
关于原告要求被告承担原告律师代理费的诉讼请求。双方当事人签订的合同约定，被告如有其他违约行为，应承担三万元到五万元的违约金，并承担给原告造成的实际损失。因被告不履行支付租赁费的合同义务，经原告催要后，被告承诺分期支付，但到期后，被告仍然没有支付，引起原告进行诉讼。所以，原告委托律师进行本次诉讼，支出的律师代理费，是被告违约给原告造成的实际损失，被告应当承担该损失。故被告应当承担原告支出的代理费8万元。原告要求被告承担律师代理费104940元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。
关于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求。因双方当事人在租赁合同中约定，被告有违约行为，应承担违约金，且原告依经要求被告承担违约金，故原告的上述诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。
关于原告要求判令被告缴纳的履约保证金20万元归原告所有的诉讼请求。被告没有支付租赁费，构成严重违约，但合同并没有约定被告违约后，其缴纳的保证金归原告所有。原告的该项诉讼请求，没有事实依据，不予支持。被告缴纳的保证金可抵付应承担的违约金和租赁费。
被告提出2015年8月6日与原告签订《租赁合同》的承租人是中卫市富迪大酒店，并不是被告，原告起诉的主体不适格的抗辩理由。虽然2015年8月6日签订的《租赁合同》上加盖了中卫市富迪大酒店的印章，但合同上写的承租方是被告何雁冰，且该合同是2012年6月7日原告与被告签订的《租赁合同》的延续。而2012年6月7日原告与被告签订的《租赁合同》上承租方是被告。所以被告提出的抗辩理由因无事实依据，不能成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政集团公司中卫市分公司与被告何雁冰2015年8月6日签订的《租赁合同》；
二、被告何雁冰于本判决生效后10日内将承租的位于中卫市沙坡头区鼓楼西街岗楼东南侧（原中卫市鸿翔大酒店）一楼大厅、3-5楼客房、6楼办公室、场地及楼顶仓库、院内东面一楼锅炉房和洗衣房及酒店内的相关设施，圆楼餐厅2-5楼、酒店院内的部分停车位（具体按照《财产交接清单》登记的财产名称、数额确定）返还给原告中国邮政集团公司中卫市分公司；
三、被告何雁冰于本判决生效后10日内支付原告中国邮政集团公司中卫市分公司2017年8月6日前的租赁费110万元。2017年8月7日以后的租赁费按照双方合同约定的标准计算支付到实际返还财产之日；
四、被告何雁冰于本判决生效后10日内支付原告中国邮政集团公司中卫市分公司违约金5万元；
五、被告何雁冰于本判决生效后10日内支付原告中国邮政集团公司中卫市分公司的律师代理费8万元；
六、驳回原告中国邮政集团公司中卫市分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21361元，由原告中国邮政集团公司中卫市分公司负担5391元，被告何雁冰负担15970元;财产保全费5000元由被告何雁冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判长刘广胜
人民陪审员俞立华
人民陪审员高博
二〇一七年十一月六日
书记员卢瑾