四川省泸定县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3322民初246号
原告：泸定县祥睿物业管理有限公司，住所地：泸定县泸桥镇某某C幢2楼1号。
法定代表人：任军，男，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡文志，男，四川支点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈余红，女，30岁，汉族，住四川省泸定县，系该公司员工。
被告：高子恒，男，20岁，汉族，住四川省成都市。
委托诉讼代理人：郝洁，女，四川金座标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董维忠，男，四川金座标律师事务所律师。
原告泸定县祥睿物业管理有限公司（以下简称祥睿物业公司）与被告高子恒物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥睿物业公司的委托诉讼代理人胡文志、沈余红，被告高子恒的委托诉讼代理人郝洁、董维忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥睿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的2011年8月29日至2017年5月30日物业服务管理费（以下简称物管费）本金230011元；2.判决被告向原告支付2011年8月29日至2017年5月30日的滞纳违约金248749元；3.被告向原告支付装饰装修管理费4993元；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭明确其第3项诉求是被告支付2011年8月29日至10月28日的装饰装修管理费4993元。事实和理由：原告依照物业管理相关法律法规与某某小区开发商签订《前期物业服务合同》，与被告签订《某某前期物业管理服务协议》（以下简称协议一），与小区业主委员会（以下简称业委会）签订《某某物业管理服务协议》（以下简称协议二），履行了小区公共区域的秩序维护、保洁、消防设施、电梯、上下供水排污主管道、小区绿化等的维护保养义务。支付了近20人的工资、支付了公共区域的公共设施设备所产生的电费、电梯维保费、年检费等，受到广大业主和业委会的好评。但某某小区商户*栋*层**号门面业主高子恒（现使用人高某与其系父子关系）即被告未按照合同约定履行按时交纳物管费的义务，尚欠物管费230011元，被告还应支付滞纳违约金，因按天收取（合同约定）数额较大，原告自愿按年计算为248749元。依照《四川省物价局装饰装修管理规定》，装饰装修管理费按照建筑面积每天每平方米0.03元，装修工期按60天计算，被告还应支付装饰装修管理费4993元。经原告电话催缴、张榜催缴、上门催缴、业委会发文催缴未果，故诉至法院，请求依法判决。
被告高子恒辩称，1、2012年4月16日为双方服务协议开始时间，并非原告诉请的2011年8月29日起。2、原告未依法、依约提供物业服务，已构成违约，并侵害了被告的合法权益，被告有权拒交、少交服务费。（1）原告提供的服务始终不符合双方协议一的约定：小区各入口及各单元的入户门基本处于损坏状态，原告未对外来人员实施管理登记，导致外部人员随意进出小区和各楼层，严重威胁到小区业主的人身及财产安全；小区内的监控基本不能正常使用；对小区内大量住改商的情况不闻不问，严重影响小区居住环境；未对小区绿化带定时进行维护，导致绿化带杂草丛生；未安排专业技术人员定期维护、保养排水、排污管道等公共设备，造成小区A栋厕所排污管道多次严重堵塞、污水溢出，被告向原告报修后原告仅安排人员看过一次便不再理睬，严重影响小区环境和被告门面（某某超市）及其他街面门市的经营，造成众多街面铺面停业长达半月之久，损失严重，业主只好自行疏通、安装排污管道，并垫付相关费用；对小区消防设施设备从不巡查，小区消防联动系统一直无法正常使用，给小区业主的人身及财产安全造成极大的安全隐患。（2）自2011年8月起，原告放任车辆在被告门面屋顶停放并收取停车费，而该区域系绿化、休闲及消防通道，在设计时未设计停放车辆的载重量。大量车辆长期停放导致屋顶断裂，至今漏水频发，严重影响房屋的使用和超市的正常经营，但原告置若罔闻。2014年10月10日，泸定县住建局与泸定县消防大队联合下发“泸住建联发[2014]0*号”通知，确认了以上事实。同时，泸定县安监局向原告下发“泸安监[2014]*号”通知，要求其在被告屋顶设置好交通安全警示标志并对该区域采取围护措施，但原告并未采取围护措施。被告自行安装阻断链、设置警示标志并垫付费用，小区业委会于2014年10月16日发出通知，明确将警示栏杆交由原告管理。2015年春节过后，阻断链被砸断，车辆又开始在被告屋顶上停放，原告未予制止，被告在无奈之下报警，2015年12月7日，在公安机关的帮助下，被告自行出资对阻断链进行修复。原告严重违反协议一的约定，被告有权拒缴、少缴物管费，并要求将被告先行垫付的排污管道疏通、安装费用及阻断链的安装、修复费用在服务费中予以抵扣。3、原告违约在先，被告拒缴物管费合法、合理，无需支付所谓的滞纳违约金。被告曾多次主动找原告及其法定代表人沟通解决屋顶修复、物管费缴纳等相关事宜，但原告均未予理会。4、2015年6月15日以前的物管费已超出诉讼时效，应当予以驳回。5、原告未与被告签订装饰装修管理服务协议，也未提供相关服务，且被告对门面进行装修时，原告尚未进驻小区，该项诉求也已超过两年的诉讼时效，被告无需支付。
本院经审理认定事实如下：泸定县某某小区建设单位四川省荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴公司）与原告祥睿物业公司签订《前期物业服务合同》，委托原告为被告所在小区提供物业服务，委托期限为2011年9月17日至2013年9月17日，约定物业管理服务内容为共用部位（包括楼盖等）、共用设施设备、公用绿地草木的维护、养护和管理，公用部位的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防事项的协助管理和服务（包括安全监控、巡视、门岗执勤）等；业主未能按时如数交纳物管费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。2012年4月16日，原、被告（被告父亲高某代签，被告认可）签订了协议一，服务期限至业委会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止，约定物业管理服务内容为对小区的共用部位、公用设施设备、公共绿化景观、公共环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理，不得占用该物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能，对外来人员实施登记管理，对进出小区车辆实施发证管理，引导车辆有序通行、停放等；业主逾期交纳物管费，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按应交费用总额的0.3%交纳违约金。2013年9月，某某小区业委会成立，2013年11月13日，业委会向原告出具《聘书》，继续聘用原告为该小区提供物业服务（聘期五年），并于当年的11月29日与原告签订了协议二，协议约定双方签字盖章之日起生效，即服务期限为2013年11月29日至2018年11月28日（五年），约定物业管理服务内容为房屋共用部位（包括屋顶等）的维护和管理，房屋共用设施设备的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯等）、环境卫生、保安服务、交通秩序和车辆停放等；业主逾期交纳物管费，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按应交费用总额的0.3%交纳违约金。原告接受了荣兴公司、被告和业委会不同时间的委托后，自2011年9月17日开始为该小区提供保安、保洁及公共设施设备维护等物业服务至今，但在服务过程存在一定的瑕疵：未对进入小区的外来人员实施管理登记；环境卫生差；小区内绿化维护差；未对小区内车辆进行有序管理，乱停乱放、阻挡消防应急通道的现象时有发生。
另查明：1、位于某某小区A栋1层18号门面为被告高子恒的父亲高某购买，产权属被告，该门面建筑面积为2773.91平方米，其门面自原告入驻小区（2011年9月17日）至今未交物管费。
2、原告与荣兴公司签订的《前期物业服务合同》，与被告签订的协议一，以及与业委会签订的协议二中均约定了门面的物管费为1.2元／平方米／月。
3、原、被告均认可：涉案门面被告于2011年7月收房后开始装修，并于当年的9月底装修完毕。
4、原告自2013年起至2017年不定期在涉案小区张贴缴费通知对未交费业主进行催告，并于2017年4月委托业委会向被告发送交费通知。
5、荣兴公司与泸定县住房和城乡规划设计局均认定：被告所有的**号商铺（即某某超市屋顶）的区域为绿化、休闲及消防通道，在设计时未设计停放车辆的载重量，区域内只允许车辆（含消防车）通行，不得乱停乱放。
以上事实，有如下经庭审质证的证据及本案庭审笔录在卷予以佐证：
《前期物业服务合同》、《某某前期物业管理服务协议》、关于某某小区成立业主委员会的函（泸桥函[2013]**号）、《某某物业管理服务协议》、《聘书》、情况说明及竣工验收备案书（建设单位提供）、缴费通知及照片（2013年至2017年）、照片（原告履行保安、保洁及水电公共设施在维护保养）、照片（原告服务中的瑕疵，被告提供1-5页，22-27页、30-31页、34-36页）、关于禁止停放车辆的函告（建设单位出具）、关于采取措施消除停车安全隐患的通知（泸住建联发[2014]0*号）、通知（泸安监[2014]*号）。
本院认为，合法有效的合同关系受法律保护。（一）关于被告是否应缴纳物管费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与荣兴公司签订的《前期物业服务合同》，与业委会签订的协议二，均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对某某小区全体业主具有约束力，被告（被告父亲高某代签，被告认可）与原告签订的协议一系双方的真实意思表示，被告也表示认可，故被告作为该小区业主，应当按照上述合同和两份协议履行义务。原告已依约从2011年9月17日起为涉案小区提供物业服务至今，被告也接受了该服务，应按照合同约定向原告支付物管费，故对原告要求被告支付拖欠物管费的诉请，本院依法予以支持。但案件事实同时也反映，原告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，管理服务不到位的现象时有发生，从而导致作为业主的被告未能按约定缴纳物管费。本案综合考量双方签订的协议约定、原告提供物业管理服务的现状、业主即被告对原告服务的评述，认为减轻被告20%的物管费给付义务符合案件实际。庭审中，原告提出“1、原告入驻该小区时，被告楼顶就为停车场；2、在相关部门发出通知后，原告积极按照要求不再允许车辆在此区域内停放，但仍有部分部分业主强行停车进去”的辩解意见，对其第1项意见，因其未提供相应证据证实，且荣兴公司与泸定县住房和城乡规划设计局均认可该区域为绿化、休闲及消防通道，不是停车场，故对其该项意见不予采纳；对其第2项意见，根据被告提供的照片可以看出在2015年初（民警到场处理）与2017年，还时有车辆在被告楼顶停放，原告作为小区的物业公司，应及时巡视发现、及时处理，不能以业主强行停车为由推卸责任，故对其该项意见依法不予采纳。被告提出“1、物管费的缴纳方式为每六个月缴纳一次，每六个月的服务费均形成独立的债权债务，原告于2017年6月份才提起诉讼，在2015年6月以前被告未收到催款通知，故2015年6月份以前的物管费已经超出了两年的诉讼时效；2、原告管理不善，使得大量车辆长时间在被告楼顶停放，造成被告门面屋顶断裂、渗漏，原告自行修复并在屋顶安装阻断链，对修复和安装费用应在物管费内予以扣除；3、因原告的服务不符合合同约定，被告不缴纳物管费是履行不安抗辩权”的异议，对其第1项异议，本院认为，物业服务合同属长期性、持续性的合同，物业服务期间内产生的物管费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，因此，同一物业合同中约定的定期给付物管费之债的请求权，诉讼时效期间可从最后一笔物管费履行期间届满之日起算。结合本案，签订时间最早的《前期物业服务合同》届满之日即2013年9月17日，故应从此时起算诉讼时效，但被告当庭认可，其在与原告沟通屋顶停车一事开始（2012年6月）及以后，原告向其催收过物管费，且根据原告提交的缴费通知照片也证实其自2013年起不定期对未交物管费的业主进行张榜催缴，故原告的诉求均未超过诉讼时效，对被告该项异议依法不予采信；对其第2项异议，虽然相关部门认定原告存在管理不善，车辆乱停乱放，占用消防通道和休闲场地，本院也予以认定，但泸定县住房和城乡规划建设局和泸定县公安消防大队系行政职能部门，并无对被告楼顶开裂、渗漏原因进行鉴定的资质，被告也未向本院提交该两个部门作出该结论所依据的专业机构的鉴定意见，故本院无法认定被告屋顶开裂、渗透的具体原因，对被告的该项异议依法不予采信。对其第3项异议，虽然原告的服务并不完全符合合同或协议的约定，但物业服务合同属特殊合同，被告应根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，依法维护自己的合法权益，而不应采取不缴纳物管费的做法，故对其该项异议依法不予采信。（二）关于本案的费用：1、物管费，《前期物业服务合同》的期限是2011年9月17日至2013年9月17日，虽然庭审中被告自认2011年7月便收房，但原告的物业服务按照合同约定应从2011年9月17日起算，协议一的委托期限为2012年4月16日至业委会与物业服务企业签订的合同生效时止，即到协议二生效时（2013年11月29日）止，原告与业委会签订的协议二服务期限至2018年11月28日，原告要求物管费计算至2017年5月30日符合协议约定，故物管费应从2011年9月17日支付至原告要求之日即2017年5月30日，共计五年零八个月即68个月。被告房屋面积为2773.91平方米，应支付物管费确定为181080.84元（2773.91平方米×1.2元／月／平方米×68个月×80%）。2、违约金，案件事实反映原告虽然自2011年至今一直在涉案小区从事物业管理服务，但其提供的服务存在一定的瑕疵，并不完全符合协议的约定，其也构成了一定的违约，被告未按约缴纳物管费也是基于原告服务不到位所致，故原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。3、装饰装修管理费，因被告系2011年7月开始装修，当年9月底装修完毕，原告自2011年9月17日开始为被告所在小区提供物业服务，双方未签订任何形式的装饰装修合同，原告也未向本院提交其向被告提供相应服务的证据，且被告在庭审中提出“原告未向被告提供任何装饰装修的任何服务，该项诉求已超过诉讼时效”的异议，虽原告陈述其口头催收过，但被告不认可，原告也未提交相关证据证实，应承担举证不力的法律后果，对被告的该项异议依法予以采信，对原告的该项诉求依法不予支持。被告在庭审中也承认原告在小区内提供了保安、保洁等物业管理服务，但以“业委会成立不合法，不认可其与原告签订的协议”为由提出异议，因被告并未提交相应的有效证据证实其异议，应承担举证不力的法律后果，对该异议依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告高子恒在本判决生效之日起十日内向原告泸定县祥睿物业管理有限公司支付物业管理费181080.84元。
二、驳回原告泸定县祥睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9456元，减半收取计4728元，由被告高子恒承担1749元，由原告泸定县祥睿物业管理有限公司负担2979元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。
审判员 刘东芳
二〇一七年八月四日
书记员 卢 芳