宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第116号
原告朱家有，男，1962年5月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人张佳，宁夏辅德律师事务所律师。
被告张冰，男，1976年8月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告朱家有诉被告张冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月12日作出（2012）兴民初字第4614号民事判决书后，被告张冰提起上诉，银川市中级人民法院经审理于2013年11月14日作出（2013）银民终字第817号民事判决书，将该案发回本院重审。本院于2013年12月18日受理后，依法另行组成合议庭，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张佳到庭参加诉讼。被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭应诉。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。本次诉讼中，因被告张冰无正当理由未到庭应诉，对于被告张冰提出的反诉，依法按照自动撤诉处理。
原告朱家有诉称，原、被告于2007年12月28日开始签订房屋租赁合同，约定，原告将位于银川市兴庆区南薰东街的房屋出租给被告。此后，双方每年续签一次合同。合同约定：“房屋租赁期间发生的水、电、暖、税务等费用均由被告承担，任何一方违约需承担租金的20%的违约金”。合同签订后，原告依法履行了约定义务，截止2013年1月6日，被告共租赁原告房屋四年多，但从2009-2010年度开始至今，被告未按照合同约定履行交纳采暖费的义务，且对2012-2013年度租金22000元拒不支付。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告依照约定履行了合同约定的义务，但被告拒不支付租赁费及不交纳采暖费的行为违反了约定义务，故原告为维护自己的权益诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付2012-2013年房屋租赁费22000元；2010年度-2013年度采暖费12636元，并承担违约金77200元（2009年度、2010年度、2011年度、2012年度房屋年租金分别为68000元、84000元、84000元和150000元，被告未及时缴纳采暖费，按照约定应承担房屋年租金20%的违约金），以上共计111836元；二、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同四份、律师函一份，欲证明自2006年12月28日至2013年1月6日期间，双方一共签订四份书面租赁合同，一份口头协议，双方之间存在合法的租赁关系；双方约定2009年至2010年度的租金为68000元、2010年至2011年度租金84000元、2011年至2012年度租金84000元、2012年至2013年度租金为150000元。双方在合同中对于租赁期限、租金数额、违约责任等均进行了明确约定，任何一方违约须向对方交纳租金的20%作为违约金。
证据二、宁夏西部热电有限公司采暖费专用发票四张、企业信息以及变更信息一份，欲证明被告无故拖欠涉案房屋2009-2010年度、2010-2011年度、2011-2012年度、2012-2013年度四年的采暖费，已构成违约；原告代被告向宁夏西部热电有限公司缴纳拖欠的采暖费共12636元。
被告张冰未到庭应诉，亦未向本院提交相关证据。
经审理查明，2006年12月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，原告将位于银川市兴庆区南薰东街的房屋租赁给被告销售化妆品使用，租赁期限自2006年12月28日至2008年1月6日，房屋年租金55000元。合同第六条项下约定：“乙方承租后所产生的债务债权，由乙方自行承担，房屋租赁期间所发生的水、电、暖、税务税收、物业费以及其它因乙方经营所发生的费用由乙方承担”；“乙方装修房屋，不得损坏房屋结构，房屋装修方案应告知甲方，保证房屋的完整性，期满除能动产搬走，其地面、前面顶棚要保证完整，损坏要照价赔偿”。合同第七条约定：“租赁期间，双方必须信守合同。任何一方违反本合同任一约定须向对方交纳年租金的20%作为违约金。”自2006年12月28日至2013年1月6日，双方未间断租赁关系，2007年度以后房屋年租金分别为2008年度60000元、2009年度68000元、2010年度和2011年度被告共支付租金166000元。2012年度租赁合同至2013年1月6日终止。2012年度租赁期限届满，被告未续租。2012年度被告向原告支付房屋租金128000元。承租期间，双方因采暖费的交纳等问题发生纠纷，2012年10月29日，原告将房屋房门锁上，庭审中，原告称锁门时间仅为一周。2012年11月6日，被告委托宁夏辅德律师事务所律师王彩玲向原告发律师函一份，该律师函中载明：“朱家有：宁夏辅德律师事务所已接受当事人张冰委托，就你与张冰《房屋租赁合同》一案，致函如下：双方于2011年12月28日签订的《房屋租赁合同》，合同中明确约定由承租人张冰租用出租人位于银川市南薰东街营业房用于经营化妆品，租赁期限自2011年12月28日至2013年1月6日，承租人向出租人缴纳房屋租金150000元。现你将承租人承租的营业房门锁进行更换使得承租人不能正常营业。本律师通过认真审阅相关证据后认为，在合同期内承租人享有正常的经营权，而你私自更换门锁的行为不但违反合同约定构成违约而且造成承租人不能正常营业的损失。基于此，本律师向你（公司）郑重函告如下：你必须在收到此函后五日内将该营业房恢复正常营业，逾期本律师将代理张冰向享有管辖权的人民法院提起诉讼，要求你承担违约责任并承担损失，由此产生的诉讼费用及其它相关费用将由你（公司）承担。特函告！宁夏辅德律师事务所（加盖该所印章），王彩玲律师，二○一二年十一月六日”。2009年至2013年期间，因被告未交纳涉案房屋的采暖费，原告于2012年11月21日就涉案房屋向宁夏西部热电有限公司（原宁夏哈纳斯天然气热电有限公司）交纳了2009-2010年度、2010-2011年度、2011-2012年度、2012-2013年度的采暖费，每年采暖费均为3159元，共计12636元。现原告以被告未全部交纳2012年度房租及2009-2013年度采暖费已构成违约为由诉至本院，请求判如所请。
另查明，银川市冬季供暖期为当年11月至次年3月，共计五个月。涉案的位于银川市兴庆区南薰东街的房屋与银房权兴庆区字第18××35号房屋产权证上登记的位于银川市兴庆区南薰东街金色雅苑的房屋系同一房屋。
本院认定的上述事实，采信了原告提交的《房屋租赁合同》、律师函、宁夏西部热电有限公司采暖费专用发票、企业信息以及变更信息及原告的当庭相关陈述，以上证据经庭审质证核实，符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告未签订2012年书面租赁合同，现原告称2012年度租金的数额为150000元，被告委托律师向原告发出的律师函中亦自认该年度的房租为150000元，因该律师函确系被告委托代理律师向原告所发，且代理权限明确，因代理所产生的法律后果应由被代理人承担。故本院认定被告委托代理律师向原告发律师函，其已知悉该函之内容，因此，涉案房屋2012年度的租金应认定为150000元；被告已付128000元，尚欠22000元未付，但因原告于2012年10月29日将涉案房屋上锁一周时间，期间的房屋租金2877元（150000元÷365天×7天）应予扣除，故被告还应向原告支付房屋租金19123元。另外，因被告未提交证据证明其租赁期间涉案房屋存在停暖等事由，被告拒绝支付租赁期间采暖费应当承担法律责任。原告于2012年11月21日就涉案房屋向宁夏西部热电有限公司（原宁夏哈纳斯天然气热电有限公司）交纳了2009-2010年度、2010-2011年度、2011-2012年度、2012-2013年度的采暖费，每年采暖费均为3159元，共计12636元，被告应将该采暖费支付给原告。因银川市冬季采暖期为当年11月份至次年3月份，双方租赁关系已于2013年1月6日终止，故被告应支付的采暖费应为10867元（2009-2010年度采暖费3159元、2010-2011年度采暖费3159元、2011-2012年度采暖费3159元及2012-2013年度中2013年1月6日以前的采暖费1390元）。本案中双方约定被告承担租赁期间的水、电、暖等费用，被告未及时履行相应费用的交纳义务，应按合同约定承担违约金。因原、被告约定违约金过高，本院依法调低至年租金5%。2009年度涉案房屋的租金分别为68000元、2010年度和2011年度共计166000元。因原告向供热公司交纳采暖费时双方2012年度租赁关系尚未解除，且供暖期亦未结束，2012年年度不应认定为被告违约。故被告应向原告支付违约金11700元［（68000元＋166000元）×5%］。因被告张冰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告诉讼请求的答辩及提出反诉等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张冰于本判决生效之日起十日内支付原告朱家有房租19123元、采暖费10867元及违约金11700元，以上共计41690元。
案件受理费2537元，由原告朱家有负担1592元，由被告张冰负担945元（该费用原告朱家有已预交，被告张冰应随上述款项一并支付给原告朱家有）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
审 判 员 任 涛
代理审判员 汪 婷
二〇一四年七月九日
书 记 员 赵 杰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。