湖南省岳阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第745号
原告岳阳县民政局，住所地岳阳县城关镇天鹅中路40号。
法定代表人陈亚兵，局长。
委托代理人付六三，湖南忠民律师事务所律师。
被告晏庆华，个体工商户，“巴塞罗那”业主。
委托代理人黄湘群，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。
原告岳阳县民政局与被告晏庆华房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳阳县民政局的委托代理人付六三、被告晏庆华的委托代理人黄湘群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月9日原、被告之间签订了一份宾馆、酒楼、原食堂租用合同，租用期限为六年，合同约定被告每半年交纳租金84000元。在合同约定的时间内被告从来没有及时交纳过租金，到2014年4月8日合同租赁期限届满仍拖欠租金255789元。在此期间，虽经原告多次催讨但被告以各种借口拖延支付。另外在2008年4月7日至2012年10月7日期间原告在被告处消费151746元，在原、被告结算时抵付了租金，但被告只移交了原始单据，并没有给付发票，导致原告至今无法做账。特别是今年4月8日，按合同约定租赁到期，因租赁物原告不再出租，用于中福在线办公用房和救灾仓库。在合同到期前，原告已通知被告到期不再出租，并要求被告办理相关结算手续，但被告拒绝交还租赁物，并强行占用至今。综上所述，被告的违约行为给原告造成了损失并严重影响了原告的工作安排，为此特具状起诉，请求依法判决：1、解除原、被告之间的租赁合同，由被告按合同约定返还原告所有的租赁物，并自2014年4月9日起按每天685元的价格支付租赁物占用期间的租金。2、由被告立即支付自2008年4月7日至2012年10月7日所欠租金3799元及自2012年10月8日至2014年4月9日所欠租金252000元，合计255789元。3、由被告交付原告发票151746元或同等税率的现金。4、由被告支付违约金40000元。5、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告放弃了第一项诉讼请求中“解除原、被告之间租赁合同”的诉讼请求。
被告晏庆华辩称，1、原告起诉被告要求支付房屋租赁费用，说被告在合同约定的时间内从未及时交纳过租金不是事实，事实上原告与被告前几年的合作相当愉快，主要是近年来原告没有按合同约定优先在被告经营的店铺消费而造成的。2、原告诉被告拖欠其房租费用违约，并要求被告支付其40000元违约金没有依据。事实上是被告与原告之间存在房屋维修费用以及原告方签单消费并未结账，只要双方结算清楚，被告马上会支付相关费用，并非是被告违约。3、原告诉被告拖欠其151746元消费发票，纯属原告与被告经营的店铺之间的往来，被告不清楚这件事，原告可与被告店铺的管理人结算，另该纠纷应属于消费合同纠纷，与本案不属同一法律关系，原告应另案起诉或向有权单位投诉予以行政解决。4、今年合同到期后，原告只在之前向被告下达了一次告知书，并未认真与被告协商返还物权事宜，致使合同依然在自动履行，原租赁合同应继续有效，租赁期应转为不定期。如合同确需解除，应在合同期限之前通知被告。现合同继续履行后，原告已无法定理由现在要求被告搬出所租赁房屋。5、原告起诉被告解除房屋租赁诉讼，应追加本案的次承租人作为第三人参加诉讼。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，提交了如下证据：
证据一、原告与被告于2008年4月9日签订的房屋租用合同一份，租赁范围图纸二张及交纳承包押金条据三张。证明双方所签租赁合同的期限为自2008年4月9日至2014年4月8日止，租赁合同届满被告应返还租赁物，如果一方违约应当承担违约责任；租赁房屋目前的具体方位、所涉门面范围以及被告曾交纳承包押金20000元的事实。
证据二、原告于2014年2月7日对被告的书面通知，证明被告违反合同约定没有按时交租金，并且经原告口头通知，在被告没有履行时才下达书面通知。
证据三、原告于2014年3月8日对被告的书面通知，证明原告在2014年3月8日合同期限届满前，已通知被告该租赁合同不再续签，请被告返还租赁物。
证据四、巴塞罗那上缴情况，证明被告拖欠租金的事实及金额。
被告对原告上述证据的质证意见如下：对证据一、证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为对证据一，原告没有履行租赁合同中每年支付被告3000元维修费用、优先在被告经营的宾馆消费及对合同进行公证的约定。对证据二，认为原、被告之间存在结算纠纷，应该结算清楚。对证据三的真实性有异议，被告没有收到通知，这是原告自己写的。对证据四，认为是原告单方出具的，没有证据属性。
被告晏庆华提交了一份其于2011年2月15日与赵细满签订的房屋租赁协议一份，证明其已将天鹅路巴塞罗那宾馆旁3个门面的经营权租赁给了次承租人赵细满，其与赵细满的合同到2016年10月14日届满，目前没有到期。
原告对被告所提交证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据证明了被告的违约事实，根据原、被告合同约定租赁物不得转租他人。
经过庭审举证质证，本院对上述原、被告所提供证据的认证意见如下：原告提交的证据一及证据二，被告对其真实性无异议，该证据内容合法，与本案相关联，本院予以采信，但证明目的应进行综合认定。证据三可结合其他证据进行认定。证据四属于当事人一方陈述，被告对租金数额如有异议，应由被告提出相反证据，故对该份证据，本院亦可作为举证责任相对方当事人的自认进行认定。被告提交的证据，因与本案无关，本院不予采信。
根据以上采信的证据，结合双方当事人的陈述及辩论意见，本院确认案件事实如下：
2008年4月9日，原告岳阳县民政局（甲方）与被告晏庆华（乙方）签订房屋租用合同一份，双方约定：“甲方将其所属的三月风宾馆、酒楼现有场所（不包括酒楼卫生间以东部分）及原机关食堂租赁给乙方经营，用途为：用于餐饮、住宿、休闲、娱乐项目；租赁期限为六年，从2008年4月9日至2014年4月8日止；租金和租金交纳方式：（1）每年租金为168000元整；（2）乙方每半年向甲方交纳一次租金，每次交纳租金为84000元。交纳时间为每半年的最后一个月的前十天内。第六条约定：租赁期满乙方应将租赁的财产移交给甲方，如有损坏，由乙方负责赔偿（自然损耗除外），乙方根据需要自行更新、添置的非固定资产，甲方验收后由乙方自行处理；乙方退场时不得破坏已装修部分，否则应予以赔偿。双方还对租赁物的改建和装修、租赁方的经营方式和法律责任、租赁期间租赁财产的维护及修缮、租赁期间的税费及相关费用的承担、违约责任等进行了约定。其中第十一条违约责任约定“为了保证本合同的顺利执行，乙方在签订本合同时向甲方交纳押金肆万元。合同期满押金如数退还，但有下列情形之一的押金不予退还：（1）乙方拖欠租金或水费超过一个月，甲方有权单方面解除合同，押金不予退还，且乙方必须如数支付拖欠甲方的租金或水费”。合同签订后，原告将合同约定的所有租赁物交付被告经营。因被告此次签订合同前与原告存在多年承租关系，2002年曾向原告交付押金20000元。此次签合同后，未另行交付押金。至2012年10月7日，抵减原告在被告处的消费款等款项后，被告所欠原告的租金为3789元。此后，被告未再交纳其自2012年10月8日以后的租金。2014年2月17日，原告通知被告3日内与原告对双方的往来账目进行结算并交清租金。同年3月8日，原告通知被告房屋租用合同到期后不再续签，要求被告与原告办理结算手续。2012年10月8日至2014年4月9日，被告欠付原告租金为252000元。合同到期后，双方未续签合同，被告未返还租赁房屋，原告遂向本院起诉，请求判如所求。
另查明，原、被告所签房屋租赁合同所涉及的租赁房屋位于岳阳县城关镇天鹅中路与民中路交叉口东南角（原告大门口左右两边），包括上下两层：一层现在为原告大门左边位于天鹅路的“宝中旅游”、“巴塞罗那宾馆”及“为民大药房”门面；原告大门右边位于天鹅路及民中路转角处的“巴塞罗那茶楼”所属范围；位于民中路的“港品优果店”及“欣欣网吧”门面；二层现在为“巴塞罗那”茶楼及宾馆所属范围。
本院认为，一、原告因与被告所签租赁合同届满，要求被告返还租赁物、支付合同期内的租金及逾期占用租赁物期间的租金、承担违约责任及本案诉讼费用的诉讼请求有理，本院予以支持。1、原告岳阳县民政局与被告晏庆华签订的租期六年的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容合法，系有效的定期租赁合同，双方均应按合同约定履行。原告按约将租赁物交付被告经营至租期届满，被告应按约如期交付租金且于租期届满时返还租赁物。现原告依约履行了义务，被告未按约交付租金，且在原告基于合同期满并明示被告不再续签的情况下继续占用租赁物，应对原告承担违约责任。被告应立即向原告返还所有租赁物，支付所拖欠租赁合同约定期内租金255789元，并支付逾期腾房占有使用期间的租金损失。占有使用期间的租金损失，可参照双方所签租赁合同的租金标准计算，自2014年4月9日起计算至被告将所有租赁物实际返还之日止。2、原告要求被告支付违约金40000元，由于被告未如期向原告支付合同期间的租金且合同期满拒不交还租赁物，属被告违约。原告有权按照合同约定，将被告所交押金作为违约金扣除。因被告仅交纳押金20000元，原告在合同签订后未及时向被告收取剩余押金，系原告对自己权利的放弃，故本院仅支持原告要求被告承担20000元违约金的诉讼请求。对超过20000元的部分，本院不予支持。3、本案纠纷系被告不按约履行所致，应由被告承担本案全部责任，故原告要求被告承担本案诉讼费用的诉讼请求有理，本院予以支持。二、原告要求被告交付发票或同等税率现金的诉讼请求，系另一法律关系，不属本案的审理范围，故本院不予支持。被告辩称原告未按约在其经营的店铺优先消费及消费未结账致延期交纳房屋租赁费不属违约的理由，因与事实不符，本院不予采纳。原告在六年的定期租赁合同即将届满前已向被告明示不再续约，且在合同到期后即起诉主张权利，故被告关于原租赁合同到期后，被告继续经营租赁物，租赁期转为不定期的租赁合同关系的辩称，与事实不符，理由不成立，本院不予采纳。被告辩称其已将部分门店转租他人经营，应追加本案的次承租人作为第三人参加诉讼，因本案系原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，法律并未规定必须通知次承租人参加诉讼，次承租人的利益如因此受损，可另行起诉承租人。故被告的该点辩称理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、限被告晏庆华于本判决生效后三十日内腾退其从原告岳阳县民政局处租赁的、位于岳阳县城关镇天鹅中路与民中路交叉口东南角包括上下两层的所有租赁房屋，即一层范围为：岳阳县民政局大门左边的“宝中旅游”、“巴塞罗那宾馆”及“为民大药房”门面；岳阳县民政局大门右边位于天鹅路及民中路交叉口的“巴塞罗那茶楼”；位于民中路的“港品优果店”及“欣欣网吧”门面；二层为：“巴塞罗那”茶楼及宾馆所属范围。
二、由被告晏庆华于本判决生效后十五日内向原告岳阳县民政局支付所欠租金255789元，并支付逾期腾房占有使用费（自2014年4月9日起参照原租赁合同的租金标准14000元/月计算至租赁物全部返还之日止）。
三、由被告晏庆华向原告岳阳县民政局支付违约金20000元，此款以被告晏庆华所交20000元押金直接抵付。
四、驳回原告岳阳县民政局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5737元，由被告晏庆华负担5437元，原告岳阳县民政局负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 夏敏芳
人民陪审员 卢中秋
人民陪审员 卢丽娟
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 胥方丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。