江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终457号
上诉人（原审原告）：江汛，男，1966年3月18日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：杨伟光，江苏时强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹阳，江苏时强律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：江宸瑜，女，1997年8月27日出生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：杨伟光，江苏时强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹阳，江苏时强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚波莎，女，1957年3月13日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所律师。
上诉人江汛、江宸瑜因与被上诉人龚波莎房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江汛、江宸瑜上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的《常州市房地产买卖居间合同》继续有效，被上诉人的解除行为无效；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定被上诉人只要支付违约金就享有任意解除合同的权利没有事实依据。《常州市房地产买卖居间合同》第八条约定的仅仅是违约责任而非解除条件。2、《常州市房地产买卖居间合同》第八条载明的是“悔约”所导致的违约责任，但是一审判决却将“悔约”理解并记载为“毁约”。3、《常州市房地产买卖居间合同》第八条对解除权做出了严格的限定，并且只有守约方可以解除合同，作为违约方的被上诉人无权任意解除合同。4、案涉合同为格式合同，且大量存在。一审判决赋予被上诉人任意解除权，将大量合同效力置于不确定状态，变相鼓励违约行为，将违约的不利后果交由守约人承担，与合同严守原则相背离。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定被上诉人解除合同是行使解除权，自通知到达之日起合同解除，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除权的行使是有条件的，即当事人必须符合约定解除或法定解除的条件。但本案被上诉人并不符合约定解除或法定解除的条件。
龚波莎辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
江汛、江宸瑜向一审法院起诉请求：1、确认龚波莎在2017年7月6日通过江苏鑫洋置业顾问有限公司（以下简称鑫洋公司）工作人员转告江汛、江宸瑜要求解除合同的口头通知无效；2、本案诉讼费及其他相关费用由龚波莎承担。一审审理中，江汛、江宸瑜明确其第一项诉讼请求为确认龚波莎在2017年7月6日通过鑫洋公司工作人员转告江汛、江宸瑜要求解除合同无效。
一审法院经审理查明：2017年2月10日，江汛、江宸瑜、龚波莎、鑫洋公司签订一份《常州市房地产买卖居间合同》，合同约定甲方（出售方）：龚波莎，乙方（购买方）：江汛、（共有人）：江宸瑜，丙方：鑫洋公司。甲方自愿将自己所有的坐落在新城逸境园10幢甲单元1803室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积以产权证面积为准，权证号00538533，土地证号常国用（2012）字第03429**号。房屋成交价1660000元。甲乙双方在签署协议之时，乙方同意支付给甲方定金30000元（定金可冲抵购房款）。甲乙双方约定的房款支付方式和期限如下：通过资金监管交换的房款（双方选择的资金监管或贷款银行是招商银行），双方办理资金监管手续时，乙方支付房款大写肆拾叁万元到资金监管专用帐户，乙方向招商银行申请贷款壹佰贰拾万元，贷款由银行按规定时间打到资金监管专用帐户。付款特别约定乙方需于2017年2月20日前追加定金贰万元给甲方（此款冲抵首付款）。甲乙双方约定于2017年4月30日之前办理资金监管或产权转让手续，双方同意待手续办妥、房款付清后，甲方于款清之日将上述房屋正式交付乙方。甲方若中途毁约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币伍万元整。乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金人民币伍万元整。本合同被解除的（包括合意解除和违约解除），甲方应当在解除之日起3日内协助乙方办理退还监管资金的手续，但乙方与甲方未结清违约金、定金、损失赔偿等款项的除外，如甲方逾期的，构成违约，应当按照监管资金每日千分之一的标准向乙方支付违约金。备注：甲方需办妥该房的不动产证（费用甲方自理），符合出售条件后再办理产权过户手续，过户给乙方所产生的增值税由甲方承担，其余税费均由乙方承担。乙方明确了解此房是法院裁定在甲方名下的房屋，甲方需自行办理好此房的不动产证。该合同还约定其他事项。合同签订后，江汛、江宸瑜支付定金50000元。由鑫洋公司代为收取，鑫洋公司向江汛、江宸瑜出具了两张收款收据，两张收款收据内容分别为：“今暂收到江汛、江宸瑜购买新城逸境园10幢甲单元1803室房屋定金贰万元整，暂存中介方。”和“今暂收到江汛、江宸瑜购买新城逸境园10幢甲单元1803室房屋定金叁万元整，暂存中介方。”江汛、江宸瑜、龚波莎均在两张收款收据签名。
一审另查明，2017年6月15日，常州市国土资源局颁发新城逸境园10幢甲单元1803室房屋的不动产权证，不动产权证载明龚波莎系新城逸境园10幢甲单元1803室房屋的权利人。
龚波莎向鑫洋公司口头告知不再出售常州市天宁区新城逸境园10幢甲单元1803室房屋。2017年7月6日，鑫洋公司将龚波莎不再出售常州市天宁区新城逸境园10幢甲单元1803室房屋的口头通知转告江汛、江宸瑜。2017年7月25日，鑫洋公司向龚波莎发出律师函，律师函中载明“……日前，你又通过鑫洋公司明确表示不再出售该房屋，已属违约.乙方和鑫洋公司多次跟你沟通，要求你及时、全面履行该合同……”
由于龚波莎未继续履行常州市房地产买卖居间合同，江汛、江宸瑜于2017年7月10日向一审法院提起诉讼，请求：1判决龚波莎履行房屋买卖合同义务，将常州市天宁区新城逸境园10幢甲单元1803室的房屋所有权过户给江汛、江宸瑜；2、判决龚波莎支付江汛、江宸瑜逾期办理房屋过户事宜的违约金每日1660元，暂定117860元；3、诉讼费及其他相关费用由龚波莎承担。在该案审理中，龚波莎认为常州市房地产买卖居间合同已解除。
2017年9月28日，江汛、江宸瑜向一审法院提起诉讼。
上述事实，有常州市房地产买卖居间合同、不动产权证、律师函、关于江汛、江宸瑜与龚波莎房产纠纷一案补充情况说明及一方当事人在庭审中的陈述证据予以证实。
一审法院认为：江汛、江宸瑜、龚波莎、鑫洋公司签订一份《常州市房地产买卖居间合同》中，包含买卖法律关系和居间法律关系，即江汛、江宸瑜、龚波莎之间存在买卖法律关系，江汛、江宸瑜、龚波莎与鑫洋公司之间存在居间法律关系。《常州市房地产买卖居间合同》约定甲方若中途毁约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币伍万元整；乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金人民币伍万元整的条款。以及本合同被解除的（包括合意解除和违约解除），甲方应当在解除之日起3日内协助乙方办理退还监管资金的手续，但乙方与甲方结清违约金、定金、损失赔偿等款项的除外，如甲方逾期的，构成违约，应当按照监管资金每日千分之一的标准向乙方支付违约金的条款，该条款属于合同约定甲乙双方各自享有合同约定解除权，以及各自行使合同解除权后，各自应承担的责任内容。上述条款中的中途悔约时间，应是不实际履行合同主要义务完毕之前的时间，而不是指2017年4月30日之前这段时间。龚波莎向鑫洋公司口头告知不再出售常州市天宁区新城逸境园10幢甲单元1803室房屋，以及鑫洋公司于2017年7月25日向龚波莎发出律师函时，仍然属于履行合同过程之中。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。合同解除权系形成权，自解除通知到达相对人，合同即行解除。龚波莎依据《常州市房地产买卖居间合同》中有关条款约定，行使合同约定解除权，并采用口头通知方式，通过鑫洋公司告知江汛、江宸瑜，龚波莎不再向江汛、江宸瑜出售常州市天宁区新城逸境园10幢甲单元1803室房屋，这实际系解除《常州市房地产买卖居间合同》中江汛、江宸瑜与龚波莎之间买卖法律关系，江汛、江宸瑜与龚波莎之间买卖法律关系，自龚波莎的口头通知到还江汛、江宸瑜时解除。
综上，龚波莎提出解除合同符合合同约定和法律规定，合同己解除的辩称有事实和法律依据，其辩称法院予以采纳。江汛、江宸瑜的诉讼请求无法律依据，法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，一审法院判决：江汛、江宸瑜、龚波莎签订的常州市房地产买卖居间合同中买卖法律关系自2017年7月6日起解除。案件受理费80元，由江汛、江宸瑜负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2017年2月10日，江汛、江宸瑜（乙方）与龚波莎（甲方）、鑫洋公司（丙方）签订的《常州市房地产买卖居间合同》第八条“违约责任”约定：
1、甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币伍万元整。
2、乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金人民币伍万元整。
有下列情形之一的，视为违约，违约方每天应向守约方支付相当于上述房地产成交价格万分之一的违约金：a)甲方不能按期办理资金监管手续的；b)甲方不能按期办理产权转移过户（或公证）手续的；c)甲方不能按期向乙方交付房屋的；d)乙方不能按期向甲方支付购房款的；e)乙方不能按期办理资金监管手续的；f)乙方不能按期办理贷款或产权转移登记（或公证）手续的。有上述情形之一违约方逾期超过30日且房屋产权未转移过户的，视为严重违约，守约方有权解除合同，违约方每日应向守约方支付相当于上述房地产成交价格千分之一的违约金并赔偿给守约方造成的全部经济损失。
3、乙方申请的贷款放至资金监管专用账户后，甲方不能按期办理产权转移过户手续的超过15日的，视为严重违约，乙方有权单方解除本合同……
4、本合同被解除的（包括合意解除和违约解除），甲方应当在解除之日起3日内协助乙方办理退还监管资金的手续，但乙方与甲方未结清违约金、定金、损失赔偿等款项的除外，如甲方逾期的，构成违约，应当按照监管资金每日千分之一的标准向乙方支付违约金。
5、甲方不能按期将户籍迁出……6、甲方双方必须严格履行本合同，若有毁约（包括因违约导致合同被对方解除），由毁约方承担丙方的中介代理费……
关于上述条款中违约解除的理解，上诉人认为应理解为因一方违约导致合同被守约方解除。
本案在二审中的争议焦点为：龚波莎于2017年7月6日通过鑫洋公司工作人员转告江汛、江宸瑜不再履行合同的行为是否具有解除合同的效力？
本院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条约定解除或者第九十四条法定解除规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。而本案中龚波莎并不享有法定解除权。本案的关键在于《常州市房地产买卖居间合同》第八条第1款“甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币伍万元整”及第4款“本合同被解除的（包括合意解除和违约解除），甲方应当在解除之日起3日内协助乙方办理退还监管资金的手续”等条款的理解，上述约定是否能够认定为龚波莎能以承担违约责任的方式解除合同。本院认为根据案涉合同的约定，龚波莎并不享有约定解除权。理由如下：第一，约定解除权应当是明确的，而非含混不清。案涉合同第八条第1款明确约定的为“中途悔约”这一违约行为的法律后果，并未明确“中途悔约”的违约方享有解除合同的权利；案涉合同第八条第4款“违约解除”相对于“合意解除”而言，可以理解为因一方违约导致合同被守约方解除，而非明确无误的规定违约方享有解除权。第二，从案涉合同第八条所明确表述的解除权来看，均为合同约定的严重违约情况下，守约方享有合同解除权。第三，从民法规定的诚实信用的原则来考量，关于违约方享有约定解除权的认定应当慎重，在没有明确约定和存在重大争议的情况下，不宜认定违约方享有合同解除权。
综上，上诉人江汛、江宸瑜的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定合同解除不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初5314号民事判决；
二、确认龚波莎2017年7月6日通过鑫洋公司工作人员通知江汛、江宸瑜不再履行合同的行为不具有解除合同的效力。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被上诉人龚波莎负担。一、二审案件受理费已由江汛、江宸瑜预交，龚波莎应于本判决生效之日起十日内向江汛、江宸瑜支付其应负担的诉讼费用160元。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一八年四月二十日
书记员 汪芫朗