江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭商初字第1362号
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行，住所地盐城市解放北路138号。
负责人蔡四勇，行长。
委托代理人王超，中国建设银行股份有限公司盐城分行职员。
被告彭书余，男，汉族。
被告孙芹（系彭书余之妻），女，汉族。
被告盐城市炎安房地产开发有限公司，住所地盐城市沿河中路南东河边1号。
负责人周鹏飞，该公司董事长。
委托代理人路琇，该公司法律顾问。
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（以下简称建行盐城分行）与被告彭书余、孙芹、盐城市炎安房地产开发有限公司（以下简称炎安房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月29日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于次年4月29日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托代理人王超，被告炎安房地产公司的委托代理人路琇到庭参加诉讼。被告彭书余、孙芹经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行盐城分行诉称，2009年1月5日，被告彭书余、孙芹因购房缺少资金与我行签订了一份《个人住房借款合同》，约定我行向其发放66.7万元、期限为10年的个人住房贷款。炎安房地产公司为该笔借款提供连带责任保证。被告彭书余、孙芹以贷款所购买的位于盐城市金色家园房屋向我行提供抵押担保，并办理了抵押预告登记手续。贷款发放后，被告未按时还款。请求法院判令：1、被告彭书余、孙芹归还原告贷款本金403154.60元、利息1435.56元及从2013年8月7日起至法院判决生效确定履行之日止的利息（利息按合同约定的方式和标准计算）。2、被告炎安房地产公司对上述债务承担连带责任。3、原告对被告彭书余、孙芹名下的抵押财产，即位于盐城市金色家园房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告彭书余、孙芹未答辩。
被告炎安房地产公司辩称：1、原告与我公司签订合作协议，原告向我公司开发的金色家园楼盘的购房人提供连带保证责任并且由购房人就所购房屋向原告提供抵押担保属实；被告彭书余、孙芹向原告申请贷款，虽我公司提供了连带责任保证，但被告有房屋抵押担保，故我公司只对抵押物清偿后不足部分承担还款责任；2、对于发放贷款金额是否符合合作协议书约定的额度，要根据购房合同的金额来确定，因原告未提供购房合同，被告需进一步核实。请求法院依法处理。
经审理查明：2009年1月4日，炎安房地产公司（甲方）与建行盐城分行（乙方）签订一份《商品房销售贷款合作协议书》，约定：1、乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于盐城市解放南路2号、经批准命名为金色家园的商品房发放个人住房贷款；2、乙方承诺对购买上述商品房的全部购房人提供抵押贷款，每一单笔住房贷款不得超过所购买住房全部价款的80%，最长贷款期限为20年。每一单笔商用房贷款不得超过所购买商用房全部价款的50%，最长贷款期限为10年；3、甲方将乙方发放给购房人的全部贷款用于上述商品房的建造，直至竣工验收交付使用；4、甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；5、乙方与购房人签订的《个人住房借款合同》生效之后，在没有特殊情况下，依据该合同约定划款方式和付款时间及时将购房人的款项划入甲方指定的在乙方开立的存款账户内；6、本协议的合作期限为3年，自本协议生效之日起算。次日，彭书余、孙芹（借款人、抵押人）与建行盐城分行（贷款人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、贷款金额：66.7万元，贷款期限：120个月，自2009年1月5日起至2019年1月5日止。2、贷款用途：购买炎安房地产公司开发的位于盐城市金色家园房屋，成交价为834040元。3、贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上下调30%。逾期贷款罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。4、贷款的发放：贷款人将款项一次划入借款人指定账户（账户名称：炎安房地产公司）。5、贷款的偿还：等额本息还款法，借款人采取委托扣款方式还款，借款人指定的委托扣款账户为：账户名称：彭书余。6、违约处理：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保物权，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。7、费用：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同月6日，彭书余、孙芹（抵押人）与建行盐城分行（抵押权人）在盐城市房产交易登记中心办理上述房屋的抵押预告登记手续。当日，该行按约将66.7万元贷款划至上述指定账户。被告彭书余、孙芹夫妇取得贷款后，未按约偿还贷款本息。至2013年8月6日，共欠贷款本金403154.60元、利息1435.56元。原告多次催要逾期本息未果，遂诉至本院。上述事实，有当事人陈述、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记证及欠款明细等证据证明。经庭审双方质证，本院予以确认。
本院认为：（一）关于借款合同关系。原告建行盐城分行与被告彭书余、孙芹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告炎安房地产公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》均不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将66.7万元出借给被告彭书余、孙芹，被告彭书余、孙芹应按期足额归还借款本息，其未能按期还款，应承担相应的民事责任，故原告建行盐城分行要求被告彭书余、孙芹偿还借款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。
（二）关于抵押合同关系。上述《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的抵押条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。被告彭书余、孙芹以在建的位于盐城市金色家园房屋为该笔贷款提供了抵押担保，并办理了抵押预告登记手续。预告登记是物权法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全一项登记请求权而为的一种登记。在建房屋抵押预告登记，是指为保全在建房屋抵押预告登记权利人获得将来建成房屋作为抵押物的请求权而进行的提前登记。它与建成房屋抵押登记是有区别的，它们产生的拘束力和法律后果也不一样：建成房屋抵押登记是抵押人为担保债务的履行而以建成房屋作为抵押标的物所进行的抵押登记，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房屋折价或以拍卖或变卖的价款优先受偿；而在建房屋抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权，其实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。在建房屋抵押预告登记作出后，并不立即导致房屋抵押权的实现，因此并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是使预告登记申请人取得一种请求将来发生房屋物权抵押的权利。本案中，在建房屋抵押预告登记仅产生使该抵押合同生效的法律后果，因当事人之间并未对涉案的房屋履行抵押登记手续，原告建行盐城分行并未取得现实的抵押权，故其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
（三）关于保证合同关系。上述《商品房销售贷款合作协议书》中约定的“甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）”合法有效，应受法律保护。本案中，建行盐城分行提供给彭书余、孙芹涉案住房的贷款为66.7万元，并未超过该房全部价款的80%，该笔贷款符合《商品房销售贷款合作协议书》中约定的贷款额度和期限，故原告建行盐城分行与被告炎安房地产公司形成保证法律关系，被告炎安房地产公司应对该笔借款承担连带责任。
（四）关于债权的实现方式。从表面上看，本案被担保的债权既有抵押又有保证，但因原告建行盐城分行并未有效取得现实的抵押权，换言之，抵押权尚未成立。实际上，本案担保方式只有保证一种途径，被告炎安房地产公司应对被告彭书余、孙芹尚欠原告的贷款本息承担连带责任。故原告要求被告炎安房地产公司对被告彭书余、孙芹尚欠原告借款本息承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告炎安房地产公司关于其“只对抵押物清偿后不足部分承担还款责任”的辩称意见，不符合法律规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告彭书余、孙芹应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盐城分行贷款本金403154.60元、利息1435.56元及自2013年8月7日起至法院判决生效确定履行之日止的利息（利息按合同约定的方式和标准计算）。
二、被告盐城市炎安房地产开发有限公司对被告彭书余、孙芹的上述债务承担连带责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7370元，由被告彭书余、孙芹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 伟
代理审判员 何海军
人民陪审员 朱艳华
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 孙宝健
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。