上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2876号
原告（反诉被告）蒋立群。
委托代理人刘慧，上海国权律师事务所律师。
委托代理人季强，上海国权律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司。
法定代表人杨益。
委托代理人周有安，上海市德祐律师事务所律师。
本院受理原告（反诉被告）蒋立群诉被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司（以下简称翌盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，适用简易程序，依法由审判员龚立琼独任审理，被告翌盛公司于2014年11月4日提起反诉，本院受理后合并审理，分别于2014年11月14日、2014年12月9日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蒋立群诉称，蒋立群和翌盛公司于2014年2月27日就上海市杨浦区国济路XXX号2楼的17号商铺（以下简称系争商铺）签订场地租赁合同，月租金为人民币（以下币种均为人民币）12，000元，租赁期限截止为2015年7月31日。合同签订之后原告按照合同约定支付了5，000元的进场赞助费和50，000元经营保证金，随后对17号商铺进行装修和广告宣传，并投入经营使用。2014年6月，翌盛公司陆续开始与其他商铺承租商户解除合同。蒋立群要求翌盛公司对蒋立群的损失进行适当补偿，翌盛公司不同意补偿，并且从2014年8月开始拒绝接受蒋立群交纳的租金。2014年8月18日翌盛公司以蒋立群没有如期交纳租金为由发出催款通知，蒋立群多次希望和翌盛公司负责人沟通交纳租金，翌盛公司负责人一直拒而不见，且对蒋立群商铺停水停电，并与2014年9月20日单方面宣布解除合同。于2014年10月6日将原告放置在17号商铺中的碟子等物品扔掉，并将包括17号商铺在内的全部商铺重某租赁他人，目前已经在重某装修中。故蒋立群只能诉至法院要求判令：要求被告继续完全履行合同。蒋立群于2014年11月4日变更诉讼请求为要求判令：一、解除原、被告签订的《翌盛美食广场联营合同》；二、被告返还保证金50，000元和进场费5，000元；三、被告赔偿固定装修损失33，000元、广告费7，700元、餐具损失及其他损失18，000元、预期利益损失160，000元。
被告（反诉原告）翌盛公司答辩并反诉称，不同意蒋立群的全部诉讼请求。合同约定先付后用，蒋立群违反合同约定，迟延支付租金，从2014年8月起不支付租金，也不履行支付水电煤费用的义务。在蒋立群拒付租金的情况下，同年8月18日、9月3日，翌盛公司两次向蒋立群发出催款通知，要求蒋立群限期履行支付租金、水电费义务，但蒋立群置之不理，被告停水停电是行使合同的不安抗辩权。翌盛公司认为，蒋立群迟延履行支付租金义务，且催告后在合理期限内仍未履行，显属根本违约，翌盛公司有权解除合同。故反诉要求法院判令：一、确认翌盛公司和蒋立群之间的《翌盛美食广场联营合同》于2014年9月22日解除；二、蒋立群支付翌盛公司2014年8月1日至2014年9月22日的租金20，800元；三、蒋立群立即支付翌盛公司尚欠的水电煤费共计4，021.71元；四、蒋立群支付的5万元保证金归翌盛公司所有；五、蒋立群赔偿翌盛公司系争商铺2014年9月23日至2014年10月22日空关损失12，000元。
针对翌盛公司的反诉，蒋立群辩称，不同意翌盛公司的全部反诉请求。翌盛公司在2014年7月15日召开全体承租户大会，要求解除合同，构成预期违约，其无权主张解除合同。从2014年8月22日开始，蒋立群不能正常使用房屋，更不应支付房租。8月份的水电煤费是翌盛公司预估的，蒋立群不认可。蒋立群没有违约，不同意支付房屋空关损失，翌盛公司应返还蒋立群支付的保证金50，000元。
经审理查明，2014年2月27日，翌盛公司（签约甲方）与蒋立群（签约乙方）签订《翌盛美食广场联营合同》，合同约定合同期限暂定2014年2月27日起至2015年7月31日止。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付5，000元作为进场赞助费，50，000元为经营保证金。乙方月租金12，000元。乙方按月支付租金给甲方。乙方须提前15天支付下期租金，如到期仍无法支付，甲方有权解除合同，一切费用不予退还。乙方自行收款，乙方自用的水、电费、燃气费由乙方自行承担，收费标准按商场标准统一执行。甲方代乙方洗碗，乙方每月须支付洗碗费0元。未经甲方书面同意，乙方不得在营业场所自行安装任何设备、仪器和进行装修及改造。甲方根据店内的实际经营情况，有权对布局及位置、面积进行调整，但应提前十天通知乙方，乙方须无条件配合并做相应的调整。乙方有偿使用甲方统一制作的物价卡、制服、购物袋等，甲方根据物价成本规定收取相应的费用。履约期满或经双方协商同意合同提前解除时，属于乙方可移动物品，由乙方自行处理，固定装修不得拆除，否则乙方承担一切后果。同日，翌盛公司向蒋立群收据，载明收到蒋立群保证金50，000元。另，2014年1月8日，翌盛公司向蒋立群出具收据，载明收到蒋立群进场费5，000元。
2014年2月28日，蒋立群向翌盛公司支付3月份租金8，000元。
翌盛美食广场的消费方式为消费者可至翌盛公司购买消费卡后至蒋立群商铺消费。消费者的消费金额入翌盛公司总账，月底与蒋立群应付租金、水电煤气费用等结算之后多退少补。
2014年4月8日，翌盛公司短信通知蒋立群“3月营业额19，042.00。电读数339，481.38。水读数22，121.00。煤气读数359，1，468.31。4月房租12，000.00，返还金额3，971.31。”2014年4月29日，翌盛公司法定代表人杨益网银转账3，971.31元至管俊（即蒋立群合伙人）账户。
2014年5月8日，翌盛公司短信通知蒋立群“4月营业额14，634.00元。电读数238，337.96。水读数22，121.00。煤气读数312，1，276.08。欠款101.04。”蒋立群一方回复“多扣1千，合同里我们12，000元含洗碗费的”。翌盛公司再回复“哦，忘记了，晚点打给你”。2014年5月16日，翌盛公司法定代表人杨益账户网银转账给管俊898.96元
因翌盛公司于2014年6月调整了蒋立群的铺位位置，经双方协商后减少了2014年6月份的部分租金。
2014年6月底，翌盛公司和蒋立群未对7月份的租金进行结算。
2014年7月中旬，翌盛公司召开美食广场小业主开会，协商终止协议事宜。
2014年7月31日，翌盛公司出具收据，载明补收蒋立群7月份租金差额8，129.96元。
2014年8月18日，翌盛公司向蒋立群发出催款通知，要求蒋立群在2014年8月19日前缴齐八、九月的房租合计贰万贰元，若仍未缴齐，将按合同第三条：“乙方须提前15天交付下期房租，如到期仍无法支付，甲方有权解除合同，一切费用不予退还”处理。
2014年8月22日，翌盛公司对系争商铺停水停电。之后蒋立群未再实际经营。
2014年8月23日，蒋立群委托律师向翌盛公司发出律师函，要求翌盛公司退还蒋立群缴纳的保证金和进场赞助费55，000元，赔偿蒋立群所投入的装修、广告损失、搬迁损失等6万元，赔偿蒋立群合同的可期待利益22万元。
2014年9月3日，翌盛公司向蒋立群发出催款通知书，要求蒋立群在2014年9月9日前支付2014年8月、2014年9月的房租、2014年7月的水电费、洗碗费共计25，022元。如蒋立群逾期未支付，翌盛公司将行使合同解除权并要求原告赔偿被告的一起损失。
2014年9月20日，翌盛公司向蒋立群发出通知，解除与蒋立群签订的《翌盛美食广场联营合同》，并要求蒋立群在此通知发出3日内将其存放在国济路XXX号2楼的设备等物品立即搬走，否则将视为蒋立群自动放弃，翌盛公司将不负责看管。
2014年10月6日，上海市公安局杨浦分局五角场环岛治安派出所出具接报回执单，载明蒋立群来所报案称2014年10月6日下午16时许，蒋立群发现其在杨浦区国济路XXX号二楼开的老上海菜饭店内的东西不见了，丢失的物品：一台厨房冰箱、一台冰箱冷藏柜、两台煤气炉、三个不锈钢餐具架，一个不锈钢操作台，一台店铺LED展示灯箱，两百只砂锅和五百只碗，以及道具、勺子等厨房用具。
另查明，蒋立群未支付2014年8月1日之后的租金。2014年10月，翌盛公司将系争商铺另租他人并重某进行了装修。
庭审中，蒋立群申请证人顾某某出庭作证，顾某某陈述其经营店铺在国济路XXX号10号商铺，7月份翌盛公司召集我们开会，说做不下去了，要解除合同并且说没有赔偿。后经协商，证人于2014年9月1日搬离，翌盛公司免除证人2014年8月的水电费和租金，并返还租金保证金和进场费55，000元。
庭审中，蒋立群申请证人李某某出庭作证，李某某陈述其经营的店铺在国济路XXX号二楼19号商铺，今年七月份被告召集开会，翌盛公司员工刘海当时说，商场经营不下去了，要提前终止合同，并威胁说如果不同意，就让杨益去申请公司破产，让我们连押金都拿不回来。后证人在家人的劝说下，证人于2014年8月底搬离，翌盛公司免除了我2014年7月、8月的租金及水电费，退还押金20，000元。
庭审中，原、被告一致确认被告拖欠的水电费按2，600元计算。
以上事实，由蒋立群提供的收据、短信截图、记账本、催款通知、《翌盛美食广场联营合同》、律师函及邮寄凭证、送货单、接报回执单、询问笔录、合同终止协议、证人证言、上海翌盛餐饮管理有限公司提供的《翌盛美食广场联营合同》、对账单、收据、短信截图、催款通知及送达凭证、通知以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，蒋立群与翌盛公司签订的《翌盛美食广场联营合同》名为联营合同，实为房屋租赁合同。本案的争议焦点为导致合同无法履行的原因及有谁承担违约责任。蒋立群主张2014年6月起，翌盛公司即陆续与承租商户解除合同，并于2014年7月中旬召开全体承租户会议，要求终止合同，并拒收蒋立群支付的2014年8月起的租金。翌盛公司认为，其确实于2014年7月召开过承租户会议，与承租户协商解除合同，但也明确表示如无法协商一致的可以继续租赁，蒋立群未能与翌盛公司协商一致，经翌盛公司多次催讨仍不支付2014年8月、9月的租金及水电费，构成违约。本院认为，双方签订的合同虽约定蒋立群应提前15日支付次月租金，但根据双方实际履行的情况看，蒋立群商铺的营业额部分进入翌盛公司的总账内，由翌盛公司于每月月底至次月初结算次月应付租金及水电费，根据翌盛公司的短信通知，蒋立群多退少补相关费用，故双方实际履行方式已变更了合同约定的履行方式。2014年6月底至7月初，翌盛公司应当根据双方惯常结算租金的方式通知蒋立群多退少补次月租金，但诉讼中，翌盛公司并未举证证明其已向蒋立群履行了通知义务而蒋立群拒绝支付租金。至2014年7月中旬，翌盛公司即召集承租商户开会协商解除合同事宜，蒋立群于2014年7月31日补足了2014年7月的租金。自双方协商解除合同的情况下，蒋立群未按照惯例于2014年7月底、8月初提前支付2014年8月份的租金并不构成违约。翌盛公司以此为由于2014年8月22日即断水断电的行为欠妥，并直接导致蒋立群未支付2014年8月以后的租金。2014年10月，蒋立群商铺发生盗窃事件。蒋立群铺位位于翌盛公司负责治安管理的翌盛美食广场内，且翌盛公司当月即与案外人重某签订了租赁合同并进场装修。综上，本院认为，双方在协商解除合同的过程中，发生租金延期支付的情况，尚不构成解除合同的条件，但翌盛公司未能妥善处理协商不成的后续事宜，在催款通知中也未明确表明其愿意继续履行合同，而是将系争商铺断水断电后直接另租他人，导致双方的租赁合同无法继续履行，故导致租赁合同无法履行的过错在翌盛公司，鉴于双方签订的租赁合同已无履行的可能，合同解除，翌盛公司应当承担相应的违约责任。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2014年8月22日翌盛公司对系争商铺停水停电，系争商铺已经无法实际经营，故蒋立群应支付2014年8月1日起至2014年8月21日止的租金，翌盛公司主张判令蒋立群支付2014年8月22日至同年9月22日止的租金及补偿2014年9月23日止10月22日止空置费用，本院不予支持。翌盛公司应当返还蒋立群支付的保证金和进场费。诉讼中，双方一致确认拖欠的水电费按2，600元计算，本院予以准许。蒋立群主张的装修损，因系争商铺原有装修已被破坏，但翌盛公司认可蒋立群进场前进行了部分简单装修，综合蒋立群提供的单据，本院酌情确定蒋立群的装修损失。至于蒋立群主张的广告费损失、餐具损失、预期利益，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）蒋立群与被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司签订的《翌盛美食广场联营合同》；
二、被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蒋立群保证金人民币50，000元；
三、被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蒋立群进场费人民币5，000元；
四、原告（反诉被告）蒋立群应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司自2014年8月1日起至2014年8月21日止的房租人民币8，129元；
五、原告（反诉被告）朱明军应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司2014年7月1日至2014年8月22日的水费、电费、煤气费共计2，600元；
六、被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒋立群装修损失人民币18，000元；
七、驳回原告（反诉被告）蒋立群其余本诉诉讼请求；
八、驳回原告（反诉被告）蒋立群其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件本诉部分受理费人民币5，406元，减半收取计人民币2，703元，由原告（反诉被告）蒋立群负担2，015元，被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司负担688元。反诉部分受理费人民币968元，由被告（反诉原告）上海翌盛餐饮管理有限公司负担882元，由原告（反诉被告）蒋立群负担86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚 立 琼
二〇一四年十二月二十五日
书记员 吴剑行肖蔚瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。