天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终3557号上诉人（原审被告）：天津陶润置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区北财源道14号1门101室。法定代表人：朱艳春，总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程振伟，男，1981年1月22日出生，汉族，无职业，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。上诉人天津陶润置业投资有限公司因与被上诉人程振伟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初13363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津陶润置业投资有限公司上诉请求：撤销天津市武清区人民法院（2017）津0114民初13363号民事判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的是预约合同，而非商品房买卖合同。被上诉人负有先履行义务而未履行，没有依约向上诉人支付首付款，已构成违约，双方签订的协议已经解除，上诉人有权将涉案房产另行处置。上诉人双倍返还被上诉人定金足以弥补上诉人的损失。程振伟辩称，双方签订的认购协议符合法律规定，具备合同的主要要件，应认定为有效合同。因上诉人的违约行为导致订购的房屋被查封，给被上诉人造成巨大经济损失，上诉人对此应进行赔偿请求。驳回上诉，维持原判。程振伟向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告双倍返还购房定金20000元；2、依法判令被告赔偿天津市武清区天鹅苑20号楼1门501号房屋差价损失511899元的80%，计409519元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月28日，原、被告签订了,《认购协议》。该协议约定：被告天津陶润置业投资有限公司（甲方）将其开发的武清区开发区广源道南侧天鹅苑20号楼1门501室房屋（建筑面积136.47平方米）出售给原告程振伟（乙方），价格为900702元，付款方式为按揭，定金10000元；乙方在充分了解认购物业和认同甲方提供的《天津市商品房买卖合同》样本及补充合同的前提下自愿认购该物业并承诺不再换房，乙方对《天津市商品房买卖合同》及补充合同的内容没有异议，并承诺认购协议之姓名与签署《天津市商品房买卖合同》之姓名必须一致，不得更名；乙方应于本协议签署7日内（即2016年6月4日前）交齐房款或首付款并与甲方签订《天津市商品房买卖合同》；乙方应严格遵守本协议约定的时限，如违反本认购协议的约定，未能于上述期限内签署《天津市商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则甲方有权单方面解除本认购协议，并将认购物业另行处置，所收定金不予退还。同时双方还约定了其他权利义务。签订协议当日，原告给付被告购房定金10000元。2016年7月22日，被告向原告发出解除协议的函，内容为“……因您所预定物业于2016年5月30日被法院查封，该查封的物业现已不符合对外销售的条件，因此，无法按照《天津市商品房预订协议》的约定在2016年6月4日前签订《天津市商品房买卖合同》。根据《天津市商品房预订协议》第四条的约定，出卖人未按照协议约定日期签定《天津市商品房买卖合同》的，出卖人应当向预订人双倍返还定金。鉴于上述客观情况，我司现按照《天津市商品房预订协议》的约定向您双倍返还定金，并解除《天津市商品房预订协议》……”。2017年5月29日，被告与案外人签订《天津市商品房买卖合同》，将涉案房屋以1412601元的价格出售给案外人。该房屋现已登记至案外人名下。一审法院认为，原、被告对于双方于2016年5月28日签订的《天鹅湖1号认购协议》的真实性、合法性并无异议，该认购协议签订后对双方均发生法律效力。被告认为该认购协议已于2016年7月22日解除，原告认为己方并未同意解除认购协议，被告将房屋另售他人系违反协议约定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同可在当事人有约定或出现法定解除条件时解除，被告以房屋被查封为由解除合同，该解除理由既不是双方约定的解除条件，也不符合法律规定的法定解除条件，且原告不同意解除合同，故被告关于合同已经解除的主张，不予支持。被告当庭主张原告有未支付首期款的违约行为，但其2016年7月22日向被告出具的函中明确合同解除的原因是因涉案房屋被法院查封而不符合对外销售的条件，故提出解除认购协议，被告作为收款方，其提出房屋不能销售，在此情况下如要求原告强行交款不符合客观情况，故其主张因原告有违约行为而导致被告解除认购协议没有依据，故不予支持。上述函件中被告陈述因查封该物业无法按照约定在2016年6月4日前签订《天津市商品房买卖合同》，首先，被告没有证据证明涉案房屋被查封，其次，即使该物业被查封，并不属于不能实现合同目的的情况，双方仍可通过进一步协商促成认购协议的履行，被告在原告未同意解除认购协议的情况下又将涉案房屋另行出售，违反了认购协议及合同法的相关规定，故认定双方未履行《认购协议》的原因在于被告的违约行为，被告应当承担违约责任。被告违反合同约定，收取的定金应当双倍返还。被告将房屋以1412601元的价格出售给案外人，其因违约行为收到的售房款比守约后应当收到的售房款多511899元，如双方均遵守约定，被告取得房屋所有权后可以获得该部分房屋增值的利益，原告主张的损失409519元系涉案房屋在被告出售房屋时的价格与原告认购价格的差价511899元的80%，原告认为考虑到被告出售房屋的支出等客观因素，自愿主张该损失，原告的主张不违反法律规定，予以支持。判决：一、被告天津陶润置业投资有限公司返还原告程振伟定金20000元；二、被告天津陶润置业投资有限公司赔偿原告程振伟损失409519元。以上合计，被告天津陶润置业投资有限公司应给付原告程振伟429519元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3872元，由被告负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，上诉人与被上诉人于2016年5月28日签订的涉案房屋认购协议，约定了价格、面积、位置（房号）、付款方式以及支付定金等内容，该协议对双方具有约束力。在上诉人发给被上诉人的函件中确认了涉案房屋于2016年5月30日被司法查封的事实，故被上诉人在协议约定的交付首付款最后日期，即2016年6月4日之前基于不安抗辩，不能办理首付款的缴纳，导致合同不能继续履行，上诉人应承担违约责任。其次，上诉人在没有与被上诉人就涉案合同的继续履行进行磋商的前提下，于2016年7月22日向被上诉人出具解除协议函，上诉人在该函件中并未指出系由于被上诉人未在合同签订后七日内交付首付款而导致合同解除，上诉人于2017年5月29日将涉案房屋另行出售给案外人并进行了转移登记。对此，被上诉人主张按照协议的价格和上诉人另行转售涉案房屋的价格之间的差价的80%作为损失，该主张兼顾了合同的履行情况，上诉人的过错程度以及被上诉人的预期利益，一审法院予以认定并无不妥，本院对此予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7743元，由上诉人天津陶润置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘应红审 判 员  王 路代理审判员  姚 琦二〇一八年七月六日法官 助理  刘 锟书 记 员  王 哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……