山西省安泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第314号
原告（反诉被告）宋明臣，男，1955年11月2日出生，汉族。
原告（反诉被告）安泽县府城泽渊汽车修理厂。
法定代表人宋明臣，系该汽车修理厂负责人。
委托代理人宋超，男，1986年2月20日出生，汉族。
委托代理人杨长俊，山西诚敏律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋建国，男，1970年1月13日出生，汉族。
被告（反诉原告）安泽县德润汽车修护中心。
法定代表人宋建国，系该汽车修护中心负责人。
委托代理人刘红政，山西尧之天律师事务所律师。
原告宋明臣、安泽县府城泽渊汽车修理厂诉被告宋建国、安泽县德润汽车修护中心排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋明臣及其委托代理人宋超、杨长俊，被告宋建国及其委托代理人刘红政到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年，原告准备开办安泽县府城泽渊汽车修理厂时，经和当地政府、村委协商，占用二里半荒河滩4825平方米的土地投资办厂，并且办理了土地、房产手续。因为自有资金不足，在垫土、平地后，吸收被告宋建国的部分资金，建成房屋，具备了经营条件。建成后，经宋建国多次请求，原告同意宋建国占用房屋、土地来折抵吸收的资金，占用时间确定为自2006年1月1日起至2012年12月31日止。此后如需使用，将随行就市支付租金。宋建国由此占用原告的房屋、土地经营。2012年12月31日期满后，二被告继续占用，但不支付租金。二被告无理侵占原告的房屋、土地，损害了原告占有、使用、收益、处分的权利，造成原告重大经济损失，请求判令被告立即退出侵占原告享有所有权的房屋、使用权的土地；被告赔偿原告房屋、土地2013年以来的可得利益损失32.23万元；被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，本案诉争的房屋全部系宋建国本人出资修建，其享有房屋的所有权，安泽县德润汽车修护中心是其亲手办理，不存在侵权；原告所诉可得利益不成立，应当驳回。
反诉原告诉称，安泽县保险公司原经理武XX于2005年与宋建国商议，在府城村二里半的荒滩建设一个废旧车辆拆解厂及保险车辆定点修理厂，由保险公司出面联系土地并办理相关手续但不出资，由宋建国投资修建厂房，购买机器设备，招募工作人员，进行管理，保险公司将事故车辆及需要拆解的车辆交由反诉原告修理、拆解，保险公司从收入中抽取3%的分红。随后，宋建国着手筹集资金，联系工人，先后多次施工，购买机器设备，共投资二百余万元，建成现在的德润汽车修护中心。期间，保险公司送部分事故车辆进行修理或拆解，并按约定提取了分红。但保险公司始终没有将土地相关手续交付宋建国。按照谁投资谁享有产权的原则，宋建国自行建造了德润汽车修护中心，属于原始取得房屋的所有权。请求确认宋建国自行建造的府城村二里半德润汽车修护中心院墙范围内所有建筑物、构筑物的所有权归宋建国、安泽县德润汽车修护中心所有；本案诉讼费由宋明臣、安泽县府城泽渊汽修厂承担。
反诉被告辩称，反诉原告所述不符合事实，其诉求没有合法的法律依据，不符合法律规定，应当予以驳回。
经本院审理查明：原告宋明臣任职中国人民财产保险股份有限公司安泽县支公司员工期间，向公司提出开办修理厂的想法，之后，宋明臣选址安泽县府城镇府城村二里半荒滩。2004年3月6日，府城村委作为卖方，安泽县府城泽渊汽修厂作为买方，双方签订了契约，府城村委将坐落在北门口加油站外面荒滩上的废弃猪场地以180000元的价款卖给安泽县府城泽渊汽修厂，其中：砖房七间、猪圈30间，地块四至为：东至河滩边，西至公路边，总长为80米，南至引沁水渠边（南面东西长70米），北至水厂路边（北面东西长60米），总面积为4825平方米。2004年4月5日，安泽县国土资源局及安泽县政府予以审批核准变更土地使用权。同年5月6日，安泽县国土资源局予以签发同意发证，5月8日，安泽县人民政府作出准发的批准意见。2005年5月15日安泽县府城泽渊汽车修理厂（宋明臣）取得该地块的集体土地使用证。2005年12月26日，府城村委会作为甲方，安泽县泽渊修理厂作为乙方，双方签订了《府城村租赁荒河滩空闲地合同》，甲方将坐落在二里半荒河滩南至河沟坝、北至水厂路地、东至河边，1260平米的空闲地租赁给乙方，租赁期间从2005年12月31日至2055年12月31日，租期50年，租赁费每年200元，合计10000元。合同签订后，原告取得该地块的土地使用权。
原告对上述土地进行初步填平修整后，被告宋建国通过时任中国人民财产保险股份有限公司安泽县支公司经理武XX，提出承包该修理厂。宋明臣与宋建国就相关事宜进行了协商，双方就由宋建国投资建房，实际投资抵顶租赁费等事宜进行了商谈，但因租金问题未能达成一致意见，没有形成任何书面协议。后宋建国着手建房，自2005年开始修建了石坝、院墙、东楼上下两层共24间、后院平房十间、大门口洗车房两间、伙房两间并大门一处，后又分别于2011年、2012年、2014年进行扩建彩钢房，装修粉刷等，形成安泽县德润汽车修护中心现状。2011年7月5日，原告取得该地块上1200平方米砖混结构办公房屋的所有权证书。宋建国主张其投资总额为1822153.7元，并提供合同书、协议、收条、施工合同、结算表、图纸。宋明臣对宋建国投资情况持有异议，主张土地前期垫平工作是己方实施，2005年至2006年宋建国是根据其意见进行修建的，之后进行的修建是宋建国自作主张，其并不清楚，也不予认可。经本院委托鉴定，2016年1月6日，山西省襄汾司法鉴定中心作出晋襄司鉴【2016】价鉴字第2号司法鉴定意见书，鉴定意见为安泽县德润汽车修护中心院内建筑物（包括地上房屋、石坝、硬化地面、院墙）的价值为人民币1080124.5元。宋建国支付鉴定费25000元。该价值鉴定中不包括最初宋明臣实施的河滩垫土部分。原告对该鉴定意见提出异议，认为鉴定结果关于第一期工程的计算价格偏高，实际修建时并没有工人保险、设计费等前期费用，且当时当地的用工费用较低，同时提出宋建国后期修建设施未经原告同意，私自修建，设计、建筑均不合理且费用偏高，存在安全隐患。被告表示对鉴定意见基本认可，同时提出该鉴定意见没有计算房屋内的采暖设施。本院认为该司法鉴定意见书鉴定资质合法、鉴定意见表述明确，依据合法有效，应予以采信。
原告主张双方约定租期为2006年1月1日起至2012年12月31日止，租金为每年92000元。证人武XX当庭证明宋明臣按照租金每年92000元起草了合同，宋建国当时没有在合同上签字。被告主张因宋明臣提出的租金数额过高，没有达成协议，同意按照每年30000元的数额支付租金。双方对租金数额均不能提供证据，证人武XX的证言也证明了原、被告双方对租金数额存在不同意见而导致被告未在合同上签字，因此本院对原、被告主张的租金数额均不予采纳。
本案审理期间，经原、被告双方申请，本院依法向安泽县房地产管理局、安泽县国土资源局、安泽县晋阳电力有限责任公司调取了安泽县府城泽渊汽车修理厂、安泽县德润汽车修护中心的土地使用权、房产登记材料、以及由安泽县晋阳电力有限责任公司承租的安泽县德润汽车修护中心院内部分房屋的情况，双方对本院调取的证据材料均予以认可，不持异议。根据该部分证据材料，本院查明原告方的土地、房产手续均合法登记，被告用于经营在工商管理部门登记的房产没有在房地产管理部门依法登记。安泽县晋阳电力有限责任公司承租安泽县德润汽车修护中心后院场地，向被告宋建国支付自2015年3月1日至2016年2月29日的租金26500元。
因案情需要，本院开庭后对被告宋建国进行了相关事实的调查。经宋建国本人确认，自2006年开始，安泽县德润汽车修护中心对部分厂房及院内场地对外出租，其中约1亩的地块自2006年出租给废品收购站杨XX，年租金2006年为2000元，三年后租金涨至3000元，又两年后租金涨至5000元，该数额持续至今，被告已收取租金至2017年5月31日；三间房屋及0.3亩土地自2007年出租给钢筋售卖方尉XX，年租金自2007年至2013年为5000元，2014年起租金涨至8000元，被告收取租金至2017年5月31日；十间房屋自2012年至2015年出租给酒品售卖方，年租金为20000元，自2016年起该房屋不再租赁；安泽县晋阳电力有限责任公司现仍租赁德润汽车修护中心后院，租金付至2016年2月29日，口头约定租期至2017年2月底。承租方杨XX、尉XX对以上事实没有异议。
本院认为，原告对其名下享有使用权的土地有处分和收益的权利，经协商被告占用原告的土地，双方形成事实上的租赁合同关系。因双方对租赁期限等事项约定不明，视为双方形成不定期租赁合同。原告要求被告立即退出原告享有权属的土地、房屋的诉求依法应予以支持，被告应按照其实际占用期限向原告支付相应的租金。被告在原告方享有土地使用权范围内建造房屋，是基于双方的合意而为，且原告对被告修建的部分房屋已合法取得房屋所有权。原告应按照地上建筑物的价值款额支付被告，根据鉴定意见结论该价值为1080124.5元，由原告按照该确定数额支付给被告。对原告提出的被告后期修建未经其同意，不予认可的意见，因双方对修建房屋等事宜没有形成确定统一的意见，且被告修建时原告也未出面阻止，因此本院对原告该答辩意见不予采纳。本案中，双方均对租金数额提出了主张，但均未能提供相应证据予以证明。本院结合土地面积、经营实际、市场因素，并充分考虑宋建国对外出租收益的情况，酌情认定租金应按照逐年递增的方式自2006年1月1日计算，其中2006年1月1日至2008年12月31日为每年30000元，2009年1月1日至2011年12月31日为每年45000元，2012年1月1日至2014年12月31日为每年65000元，2015年1月1日后为每年85000元，综上自2016年1月1日计算至2016年7月30日共计554583.3元。被告宋建国不得再向安泽县晋阳电力有限责任公司收取2016年7月30日之后的租金，其已向租赁户杨XX、尉XX收取的租金共计10833.3元应转交至原告所有。对于原告主张的要求被告赔偿其房屋、土地2013年以来的可得利益损失32.23万元，原告没有相关证据予以证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、二被告退出其占用的位于安泽县府城镇府城村二里半原告享有权属范围内的土地及房屋，将晋襄司鉴【2016】价鉴字第2号司法鉴定意见书中所涉及的价值1080124.5元的建筑物交付原告，其中现由被告占用的部分于本判决生效后15日内交付原告；被告宋建国对外出租的安泽县德润汽车修护中心院内场地、房屋，待租期届满，由宋建国负责将场地、房屋收回并交付原告。
二、二原告支付二被告建筑物价值款1080124.5元；二被告支付原告租金554583.3元，并支付其向租赁户已收取的自2016年8月1日至2017年5月31日的租金10833.3元。以上款项折抵，二原告于本判决生效后15日内支付二被告514707.9元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
四、驳回被告反诉请求。
案件受理费6134元，由原告宋明臣承担2000元、被告宋建国承担4134元；反诉费50元，由被告宋建国承担；鉴定费25000元，原、被告各承担12500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省临汾市中级人民法院。
审 判 长 尚晓琴
代理审判员 郑书慧
人民陪审员 李金明
二〇一六年七月四日
书 记 员 许 慧