广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9774号
上诉人（原审被告）：吴丽萍，女，1956年7月27日出生，汉族，身份证住址广州市。
委托诉讼代理人：谭和平，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李桂英，女，1933年6月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：袁晓梅，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州南岭铁路房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山一路100号。
法定代表人：冼岩。
委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。
上诉人吴丽萍因与被上诉人李桂英、广州南岭铁路房地产开发有限公司（以下简称南岭铁路公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
吴丽萍上诉请求：撤销（2017）粤0104民初12341号民事判决，改判驳回李桂英的全部诉讼请求并由李桂英承担全部诉讼费用。事实与理由：原审判决错误地将吴丽萍向南岭铁路公司购买达道路广铁集团公司职工住宅综合楼3102房而签署的《广州铁路（集团）公司达道路职工住房内部认购协议书》（以下简称认购协议书）与李桂英向吴丽萍购买中山××房而签署的《广州铁路（集团）公司腾退旧房买卖协议》（以下简称《买卖协议》）完全割裂开来，说是不同的法律关系。而事实是，这两个协议都是广铁（集团）公司安排签署的关联协议，后一协议完全依赖于前一协议的实现。广铁（集团）公司为了使每个职工有一套按优惠政策购买的住房，2011年制定了《广铁（集团）公司职工住房分配销售办法》。2012年继续公布了《广铁（集团）公司广州达道路、南站住房销售办法》。该文第三条规定：“己享受购房优惠政策但住房面积未达标，并自愿按照本办法有关条款办理原住房腾退手续。”吴丽萍与李桂英都是属于住房未达标的职工。吴丽萍通过排队打分，与南岭铁路公司签署了认购协议。依照广铁（集团）公司的规定，吴丽萍与李桂英签署了买卖协议。故这两份协议是关联协议，只有吴丽萍可以使用达道路广铁（集团）公司职工住宅综合楼310房后，李桂英才能得到吴丽萍原住的中山××房。虽然买卖协议和认购协议书都有：在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内腾空旧房并交钥匙的约定。吴丽萍以为这个表述是不符合法律规定的，新房交付使用是有法律明确规定的。建筑法和房地产管理法都明确规定：建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者不合格不得交付使用。南岭铁路公司有义务依照法律规定交付经过政府备案验收合格的房屋，而达道路广铁职工住宅综合楼2017年10月30都未进行验收备案。南岭铁路公司2015年10月21日向吴丽萍交付钥匙是违法的。在交付钥匙后吴丽萍在现场交接时就发现多处裂纹漏洞，并在入住房屋交验单上有注明，交付方承诺2015年11月2日前处理。但事后南岭铁路公司一直未予处置，2015年12月天降大雨后，房屋出现积水，吴丽萍将房屋钥匙退到物业管理处，南岭铁路公司才派人维修，但越修越漏。应南岭铁路公司的要求，吴丽萍将3102房的钥匙退给了南岭铁路公司。后几经反复，2017年6月南岭铁路公司和施工单位向吴丽萍出具《保修承诺书》，但拒绝提供验收文件。吴丽萍不得已诉至越秀区建设局，建设局经过现场会议，2017年10月30日才确认处理完毕。吴丽萍依照广铁（集团）公司的规定，履行了交款退房过户的全部规定，并且完全没有拖延交付旧房的故意，只是因为南岭铁路公司不能依法向吴丽萍交付所购新房，而不能将旧房腾退交给李桂英。原审法院只认“交付钥匙”这种现象，而忽视“交付使用”的实质内容，而判决吴丽萍违约支付违约金是不公平的。李桂英住在原房改房内，并不是无处居住，而原审判决吴丽萍立即腾房，吴丽萍住到哪里去呢？中山一路41号2106房是吴丽萍一家老小目前在广州唯一住处。
李桂英辩称：不同意吴丽萍的全部上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律基本正确。吴丽萍的上诉主张也是一审的抗辩理由，从事实来说，一审时吴丽萍和第三人均已承认吴丽萍在2015年10月21日领取了新房钥匙，且一审法院在法律关系上对此也阐述得非常清楚，即本案双方之间约定的交付涉案房屋的条件是吴丽萍领取新房钥匙，至于吴丽萍接收钥匙的新房是否符合交付约定或新房是否存在质量问题属于另一法律关系，与本案无关。而且，吴丽萍已经通过另案诉讼从第三人处获得了赔偿。另，对于逾期交房违约金，在双方有明确约定、且一审时双方都没有对此提出异议和要求调整的情况下，一审法院忽略了守约方李桂英已经全部履行约定义务、且房屋早已过户至李桂英名下、而吴丽萍根本违约的事实，主动调低了一半违约金，这不但干涉了当事人的合同自由，还使判决结果有失公平，也使违约金失去了惩罚违约的意义，实属处理不当。吴丽萍今年84岁，她丈夫91岁高龄，多年坐轮椅，两位老人都身患多种疾病，有生之年能住进条件环境好的电梯房是他们如今最大的期盼；老人的晚辈也每天心系此事，希望老人晚年没有遗憾。另，李桂英现住房屋的下手买家即房屋产权人经常催促李桂英腾房，因其子女已适龄上学即将要在该地段上学。综上，恳请二审法院尽快对本案作出判决，以使我方尽早拿到房，以体现法律的公平。
南岭铁路公司述称：原审判决与上诉均与我方无关，我方不发表意见。
李桂英向一审法院起诉请求：1、吴丽萍向李桂英交付位于广州市越秀区中山一路41号2706的房屋；2、吴丽萍向李桂英支付自2016年3月22日起至实际交付房屋之日止的违约金（按同期同地段租金的两倍计算）。
一审法院认定事实：2013年3月22日，李桂英（为买方、乙方）与吴丽萍（为卖方、甲方）签订《广州铁路（集团）公司达道路、南站腾退旧房买卖协议》，其中约定：乙方同意购买甲方拥有的广州市越秀区中山一路41号27层06室房产住宅，建筑面积为98.80平方米（其中套内面积为78.63平方米）；该房实际交易价格为835120元；乙方在集团公司规定时间内，在签订本协议之日向甲方交付该房地产评估费的50%及首期房款，首期房款为本协议第二条规定的实际交易价格的30%即26万元，定金两万元在乙方向甲方交付30%首期房款后，由原收取定金单位退还乙方；甲方为申请新房，甲乙双方按以下第（1）款方式执行：）（1）甲方在新房工程主体封顶之后，新房交付使用（即甲方领取新房钥匙）之前，在集团公司规定时间内与乙方办理该房产登记过户手续（甲方在领取新房钥匙前，须先将乙方出具的该房产过户证明和房产证复印件交集团公司住房分配销售领导小组办公室）。乙方在办理过户手续（以双方到交易中心递件成功为准）的同时，交付甲方第二期购房款，为本协议第二条规定的实际交易价格的50%即42万元。3、甲方在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内，腾空搬离该房产并将钥匙交付乙方，同时，乙方交付第三期购房款，为本协议第二条规定的实际交易价格的10%即10万元。如甲方在领取新房钥匙后五个月内还未将旧房钥匙交给乙方的，甲方应按该房产所在地段市场租金价格双倍向乙方支付过期交付期间的租金，作为延迟交付的违约金。4、甲方在将户籍迁出该房产后五天之内，乙方交付第四期购房尾款，为本协议第二条规定的实际交易价格的10%即55120元。
合同签订后，李桂英共向吴丽萍支付了68万元房款。
2015年7月10日，南路铁路公司向达道路住宅综合楼、黄沙项目各认购户发出《关于办理达道路住宅综合楼、黄沙项目入驻手续的通知》，载明达道路住宅综合楼办理入住手续时间为2015年7月10、13、14日，领取钥匙时间为2015年7月10日至8月31日。
同日，吴丽萍签署《广州达道路、黄沙南站腾退旧房承诺书（腾退旧房为市场价折扣退房）》，内容为：本人郑重承诺如下：本人保证在集团公司规定的领取新分配住房钥匙时间后五个月内退出原住房的使用，将原住房完整地交付分配到旧房的职工，腾空搬离原住房并将钥匙交付分配到旧房的职工；本人不以任何理由拖延办理原住房的交房手续，如在集团公司规定的领取新分配住房钥匙时间后五个月还未将原住房钥匙交给分配到旧房的职工，根据本人与分配到旧房的职工签订的《广州铁路（集团）公司达道路、南站腾退旧房买卖协议》，本人同意按原住房所在地段市场租金价格双倍向分配到旧房的职工支付过期交付期间的租金，作为延迟交付的违约金。
2015年8月3日，广州市国土资源和房屋管理局核发出广州市越秀区中山××房登记在李桂英名下的房屋产权证，载明该屋建筑面积98.8平方米，用途为住宅。
吴丽萍为证明其主张，提交了：一、入住房屋交验单复印件，载明31层02房业主于2015年10月21日在建设单位、物业公司代表的陪同下进行入住验收，检查了所购住房的施工质量和设施情况，确认如下：1、主卧墙面有洞，主卧凉台等大便；2、主卧墙面有小裂缝，墙面、樑面不平整有洞；3、主卧补漏洞不平，主卧大门铁全生锈；4、附卧墙与樑之间有很长裂缝，窗台不平；5、大厅墙有小块裂缝，大厅铝合金门锁坏，北凉台玻璃有小裂缝；6、厨房地面有裂缝，大厅地面洞多，大厅门锁有问题。上述问题，由建设单位在2015年11月2日前予以处理。二、2017年6月30日吴丽萍出具的《关于达道路4号楼3102房漏水处理情况的说明》，其中内容为：“2015年10月21日依照广铁集团公司住房分配销售领导小组办公室的安排，我到羊铁物业管理公司领到达道路4号楼3102房钥匙，同年10月22日达道路2、4号物业管理处单师傅在3102房现场交楼，我在《入住房屋交验单》上注明了门窗墙需要整改好的问题。同年，12月5日，我发现房屋漏水，报告物业管理处，并将钥匙留给物业。”该说明下方手写内容为：证明人：单利群。3、达道路业主入住费用清算明细表打印件；4、钥匙收据复印件，内容为“收到钥匙一条10.3.廖薇薇（工程部）”；5、中铁二十五局集团有限公司广铁集团达道路职工住宅综合楼工程项目经理部出具的《达道路2号综合楼3102房外墙防水施工情况说明》复印件。6、报告复印件；7、中铁二十五局集团有限公司广铁集团达道路职工住宅综合楼工程项目经理部于2017年6月12日出具的《保修承诺书》，内容为：我们对达道路住宅楼3102房主卧室东面外墙渗漏进行了整治，保修5年，时间从2017年4月7日开始。8、《关于达道路综合楼3102房外墙渗水整治情况的复函》复印件；9、照片；（吴丽萍称照片的拍摄时间段为2015年12月5日至2017年9月21日期间，拍摄地点为涉案3102房）；10、会议录音光盘及书面整理资料；11、装修合同；12、购物发票清单；13、建设工程质量监督报告。李桂英质证称：证据1认可其真实性及合法性，但没有关联性，该证据也证明了吴丽萍在2015年10月21日已验收了房屋，并领取了钥匙的事实；至于在“质量问题或施工遗留问题”处记载的内容，即使属实，也是房屋验收时发现的房屋瑕疵问题及施工遗留问题，并不像吴丽萍所称“严重的质量问题”，而这些问题不会、也没有影响吴丽萍当时验收房屋及领取房屋钥匙，这些问题是允许、也完全可以在验收后通过施工方的整修去解决的，更何况是毛坯房交房标准，且吴丽萍领钥匙后有5个月的时间去装修和与第三人交涉处理这些问题，而并非其领取钥匙就即刻交付。另外，吴丽萍一直主张不交付房屋的原因是因为其新房漏水，但这份交验单上并没有漏水的记录。证据2是吴丽萍的单方说明，除2015年10月21日吴丽萍自认的新房钥匙签收时间外，其它事实均不认可。证据3只是打印表格，李桂英均不予认可。证据4没有原件，不予确认。对证据5，李桂英无法确认公章的真实性，不予确认。证据6没有原件，不予认可。对证据7，李桂英无法确认公章的真实性，不予确认。证据8没有原件，不予确认。证据9-13均是关于房屋装修及购置家具的材料，恰好证明吴丽萍已经接收了房屋的事实。会议记录的光盘李桂英不予质证，且与本案无关，照片与本案没有任何的关联性。第三人质证称：证据1没有原件，三性均不予确认，涉案房屋在2015年10月21日交付使用确实是由物业公司、施工单位及业主共同交付的，第三人没有参与，且该材料上没有任何签字盖章，无法确定交付时是否有多项问题，且单上记录的六项问题与吴丽萍此后主张的漏水问题是不一致的。证据2是吴丽萍自己打印并签名的，证明人应当是物业公司的人，但该证明人没有说明证明的内容，不清楚其是证明吴丽萍签名的真实性还是其是证明人，且该说明涉及物业管理公司及第三人的行为，单利群本身并非第三人的员工，无法清晰知道第三人与吴丽萍之间的关系，故我司认为该份说明不能证明吴丽萍所需陈述的证明内容。证据3-6没有原件，三性均不予认可。对证据7真实性无异议，确实是由第三人盖章，但该盖章是应吴丽萍的要求盖的，我司认为该证据只能证明房屋在交接后出现了质量问题的保修责任，该责任并不构成重新计算交付日期的证据，房屋交付后承担保修责任是法律规定及合同约定的责任，该证据无法证明吴丽萍自认的交付日期重新计算的证明内容。对证据8没有原件，三性均不予认可。对证据9-13，反映吴丽萍在收房后即开始委托装修公司签订合同并购置材料、设备设施，一直延续至2016年下半年，说明吴丽萍的装修行为是持续的行为，并没有因为吴丽萍称的外墙漏水导致了中止，该部分证据也无法证明交付时间应当延后的主张，恰恰能证明吴丽萍在2015年10月21日交付房屋并对房屋实施装修的事实。
另查明，吴丽萍于2017年7月向一审法院起诉第三人［案号：（2017）粤0104民初15447号］，要求第三人交付竣工验收备案文件、房屋质量保证书、房屋使用说明书、整治漏水验收文件以及要求其赔偿损失。
诉讼过程中，李桂英明确不申请涉案房屋所在地段市场租金价格进行评估，但坚持要求按每月5000元的两倍标准计算违约金。
一审法院认为：李桂英与吴丽萍签订的《广州铁路（集团）公司达道路、南站腾退旧房买卖协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同明确约定“吴丽萍在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内，腾空搬离该房产并将钥匙交付李桂英”，而根据吴丽萍在《关于达道路4号楼3102房漏水处理情况的说明》中确认的事实以及第三人在庭审中的陈述，吴丽萍于2015年10月21日已领取了新房钥匙，因此，吴丽萍应依约在2015年10月21日之日起五个月内将涉案房屋交付给李桂英，吴丽萍至今未交付涉案房屋已构成违约，李桂英现要求吴丽萍交付房屋及承担违约责任符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的标准，合同约定若吴丽萍迟延交付涉案房屋钥匙则应按该房产所在地段市场租金价格双倍支付违约金，因该违约金标准过高且李桂英未能举证证明其实际损失，基于公平合理原则，违约金标准应调整至参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价进行计算。至于吴丽萍在本案中抗辩称新房存在严重的质量问题无法使用意见，因李桂英、吴丽萍之间明确约定的交付涉案房屋的条件是领取新房钥匙，吴丽萍接收钥匙的新房是否符合吴丽萍与第三人之间关于交付房屋的约定以及新房是否存在严重质量问题应属另一法律关系，吴丽萍以此对抗李桂英的诉讼请求于理无据，一审法院不予接纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、吴丽萍应于一审判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区中山××房交付给李桂英；二、吴丽萍应于一审判决发生法律效力之日起十日内，向李桂英支付自2016年3月22日起至实际交付上址房屋之日止的违约金（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价确定）；三、驳回李桂英的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3300元，由李桂英负担50元，吴丽萍负担3250元。
二审期间，吴丽萍向本院提交以下证据：1、2017粤01民初15447号民事判决及执行协议，拟证明南岭铁路公司交付的房屋有质量问题导致交付延误。2、广铁房函（2012）321文件，拟证明吴丽萍购买新房才腾退旧房给李桂英是广铁集团的行为。3、现场照片及中铁25局集团有限公司达道路住宅综合楼项目部出具的公函，拟证明2018年3月29日房屋还有质量问题。
李桂英发表如下意见：1、从提供生效判决的内容可以看到另案认定吴丽萍在2015年10月21日已经拿到钥匙，即已经满足交付条件。基于生效判决有了执行协议，即使吴丽萍与南岭铁路公司的合同中南岭铁路公司有违约行为，但南岭铁路公司已经履行违约责任，吴丽萍的损失得到赔偿。2、其他证据与本案无关，我方不予质证。
本院认为，一审法院对吴丽萍和李桂英签订的《广州铁路（集团）公司达道路、南站腾退旧房买卖协议》效力的认定，合法有据，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。
吴丽萍以南岭铁路公司尚未交付合格的房产为由，认为其不应腾退案涉房产给李桂英，不应支付违约金的问题，经查，根据一审查明的事实，吴丽萍与李桂英签订的合同明确约定了吴丽萍在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内，腾空搬离该房产并将钥匙交付李桂英，该协议文字表达清晰明确并无歧义，双方理应遵守。李桂英于2015年10月21日已领取了新房钥匙，因此，吴丽萍应依约自2015年10月21日起五个月内将涉案房屋交付给李桂英，吴丽萍至今未交付涉案房屋已构成违约，一审判决令吴丽萍交付房屋及承担违约责任正确，本院予以认可。另，吴丽萍与南岭铁路公司买卖房屋合同纠纷，吴丽萍于2016年7月14日以南岭铁路公司迟延交付合格房产为由，起诉请求南岭铁路公司赔偿损失，广州市越秀区人民法院于2017年2月8日作出（2017）粤0104民初15447号民事判决，判决南岭铁路公司向吴丽萍赔偿从2015年10月21日至2017年4月7日的房屋使用费损失及水管线及地面平整工程损失33104.5元，双方均未上诉，现已生效。根据上述判决可知，2017年4月7日，南岭铁路公司已将交付给吴丽萍的房产维修完毕，同时，吴丽萍因南岭铁路公司违约所遭受损失已获得相应的赔偿，吴丽萍以其与南岭铁路公司的纠纷未解决为由拒绝腾退房产及承担违约责任不符合合同约定，亦有失公允，综上，对吴丽萍的上诉请求不予支持，予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人吴丽萍的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人吴丽萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年六月二十五日
书记员 王日平
冯镇辉