连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第02096号
原告连云港市无线电十厂。
法定代表人韩兵。
委托代理人孙栋。
委托代理人张善秋。
被告陆洲。
委托代理人韩新海。
原告连云港市无线电十厂（以下简称无线电十厂）诉被告陆洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法由代理审判员唐静娴适用简易程序独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告无线电十厂的委托代理人孙栋、张善秋、被告陆洲及其委托代理人韩新海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告无线电十厂诉称，原、被告双方于2013年12月16日签订房（地）租赁合同，约定租赁期限自2013年12月31日14时至2014年12月31日14时止，年租金5500元整。租赁期限届满，双方未续签合同，期满后被告未将房屋移交原告。现诉至法院，请求判令双方租赁合同于2014年12月31日14时起解除，被告立即腾空搬离并交付房屋，给付房屋占用使用费1726.4元（从2014年12月31日到起诉之日止，113天）、违约金8250元（按合同约定计算逾期6天），并由被告承担本案诉讼费用。
被告陆洲辩称，我方不同意解除合同，原告起诉无事实和法律依据，涉案房屋是被告所建，所有权归被告所有。被告于2001年开始和原告签订场地租赁协议，2002年被告在租赁的场地上建造了涉案房屋。因房屋属于违章建筑，已经过相关行政规划部门的处罚，被告按要求缴纳了罚款。之后每年被告都和原告签订场地租赁协议，并缴纳场地租金。2013年底，原告将出租土地改写为出租房屋，但原告明知房屋归被告所有。2014年底，原告要求大幅提高土地租金，被告没有同意，故双方没有续签租赁土地协议。此外，原告无权对土地进行对外租赁，租赁行为是非法的，不受法律保护，双方土地租赁协议都是无效的，过错在原告，给被告造成的损失应由原告承担。故要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2002年12月10日签订房地产租赁契约，约定原告将厂区第二排最西两间场地（第一排与第二排之间）土地使用面积45平方米出租给被告，租赁期限自2002年12月21日至2004年12月30日。被告租赁场地后，在该场地上建造了平房。2002年12月23日，原告向被告发出通知，载明：你与我厂2002年12月10日签订的场地租赁合同，未征得甲方的同意在场地上建筑房屋面积约89㎡所造成的一切经济法律责任由你承担。2003年1月2日，连云港市规划局给原告下发调查通知书，要求其于2003年1月3日到市规划监察大队陈述2002年12月违章建房情况。2003年2月12日，连云港市规划局向被告下发行政处罚告知书，责令被告对未办理建设工程规划许可证建设的平房限期补办临时建设工程规划许可证，并予以罚款。之后，连云港市规划局监察大队出具证明已处理完毕，同意办理临时许可证，但被告并未前去办理许可证。现涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证。
2004年11月15日，原、被告签订房地产租赁契约一份，约定：原告自愿将座落在厂区路西第二与第三排北两间房屋出租给被告，租赁期限自2005年元月1日2006年元月1日。同日，原、被告还签订补充协议一份，约定：甲方：连云港市无线电十厂乙方：陆洲经甲乙双方协商，乙方原于2002年12月10日与甲方签订的租赁合同现已到期，乙方在原场地上所建房屋四间房屋所有权归甲方。南边两间从2005年元月1日起由甲方处置；北边两间免费给乙方经营汽配，使用壹年。如市政规划，房屋由乙方负责拆迁，费用自理。
另查明，原、被告在租赁合同到期后均续签了房地产租赁契约，约定的租赁物都为北边两间房屋，均约定了租金等内容。最后一次续签合同在2013年12月16日，合同约定：甲方（出租方）：连云港市无线电十厂乙方（承租方）：陆洲一、甲方自愿将座落在厂区路西第二与第三排北两间房屋（房屋建筑面积约36平方米）出租给乙方。从事门窗修理用途，从业人数2人，乙方已对甲方所要出租的房（地）做了充分了解，愿意承租。二、甲乙双方议定的上述房年租金为人民币（大写）伍仟伍佰元整，￥5500.00。租赁期限自2013年12月31日14时至2014年12月31日14时止。双方合同还约定：租赁期满时应将房（地）按时交给甲方。如需继续承租上述房（地），应提前贰个月与甲方协商，双方另签订契约；未提前30日办理续租手续的，视为自动放弃。到期不续签又未将房（地）交给甲方，每逾期一日承担月租金三倍违约金，同时甲方有权停供水电。该合同还约定了其他事项。
2014年11月6日，原告向被告发出通知，载明：您与我厂2013年12月16日签订的房（地）租赁契约于2014年12月31日12时期满。按照租赁契约第四条第九款：“租赁期满时应将房（地）按时交给甲方。如需继续承租上述房（地），应提前贰个月与甲方协商，双方另签订契约；未提前30日办理续租手续的，视为自动放弃。到期不续签又未将房（地）交给甲方，每逾期一日承担月租金三倍违约金，同时甲方有权停供水电。”为此，请您在约定时间内来我厂洽谈租赁事宜。后双方未达成新的租赁合同，被告亦未将房屋交付给原告。
2014年12月31日，连云港市公安局海州分局接到报警并出警，地址为海连东路51号，民警到现场了解系报警人姜梅称陆洲租用郁州北路无线电十厂门面房，合同到期，陆洲拒不交房而发生纠纷。2015年2月4日，原告向被告发出律师函，要求被告交付租赁房屋，被告收到后双方亦未达成一致意见。
再查明，涉案房屋座落连云港市海州区海连东路51号，土地使用权人为江苏省东辛农场，土地上房屋的使用经营权属原告，原告在使用经营中独立承担责任。
被告庭审中提供2011年及2012年租金发票两张，载明场地租金，以证明租赁的是场地而非房屋。
上述事实，有租赁合同、补充协议、通知、调查通知书、行政处罚书、接处警登记表、证明、土地使用权证、律师函、快递单、发票等及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，被告于2002年租用原告场地后建房，2004年11月15日双方约定涉案房屋归原告所有，北边两间免费给被告使用一年，一年到期之后双方续签了合同，并约定了房屋租金。可以认定补充协议是双方真实意思表示，依据补充协议，涉案房屋虽由被告所建，但房屋使用权已转移归原告，由原告出租给被告使用，被告给付租金。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告交付涉案房屋，本院予以支持。双方最后一份合同约定租赁期限从2013年12月31日
14时至2014年12月31日14时止，该时间段的使用费被告已给付原告。被告从2014年12月31日14时起占用房屋至今，被告应给付原告房屋占用使用费1778元（从2014年12月31日至2015年4月28日，按照合同约定年租金5500元计算118天），原告主张被告给付房屋占用使用费1726.4元，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张违约金按照合同约定，每逾期一日承担月租金三倍的违约金，因双方租赁合同无效，本院对违约金的主张不予支持。被告抗辩称涉案房屋系其所建，租赁的不是房屋而是场地，但依据原告提供的补充协议，涉案房屋已转移归原告，被告提供的发票虽注明是场地租金，但依据双方租赁合同及补充协议，均可以认定实际租赁的是房屋而非场地。被告未提供证据证明补充协议是虚假的，故对被告的抗辩观点不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陆洲于本判决生效之日起十五日内交付连云港市海州区海连东路51号连云港市无线电十厂区路西第二与第三排北两间房屋给原告连云港市无线电十厂；
二、被告陆洲于本判决生效之日起十五日内给付原告连云港市无线电十厂房屋占有使用费1726.4元；
三、驳回原告连云港市无线电十厂的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告陆洲负担（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：440301040009094）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 唐静娴
二〇一五年六月十二日
书 记 员 蒋晓茜
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。
第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。