红河州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云25民终236号上诉人（原审原告）开远麒庭物业管理有限公司。地址：开远市落云路飞马苑小区8幢1单元101号。法定代表人陈艳梅，系该公司的负责人。委托代理人徐金伟，男，汉族，1970年3月16日生，中专文化，住建水县。系建水县珑洁佳物业服务有限公司负责人。上诉人（原审原告）建水县珑洁佳物业服务有限公司。地址：建水县临安镇沙拉河村157号。法定代表人徐金伟，系该公司经理。委托代理人赵爱莎，女，汉族，1977年1月11日生，高中文化，住建水县。系建水县珑洁佳物业服务有限公司物业经理。委托代理人杨皓，云南毛荣芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）建水县建迎房地产开发经营有限责任公司。地址：建水县恒璟佳苑A区。法定代表人武志兵，公司经理。委托代理人雷学俊，云南李凌律师事务所律师。上诉人开远麒庭物业管理有限公司、建水县珑洁佳物业服务有限公司因与被上诉人建水县建迎房地产开发经营有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服建水县人民法院（2015）建民初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭审理了本案，上诉人开远麒庭物业管理有限公司的委托代理人徐金伟、上诉人建水县珑洁佳物业服务有限公司的法定代理人徐金伟及其委托代理人赵爱莎、杨皓，被上诉人建水县建迎房地产开发经营有限责任公司的委托代理人雷学俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：建水县云伟物业管理有限公司系建水县恒璟佳苑A区前期管理物业。2015年4月22日，建水县恒璟佳苑A区业主委员会与原告开远麒庭物业管理有限公司及原告建水县珑洁佳物业服务有限公司签订了建水县恒璟佳苑A区物业管理服务合同，将该小区委托给原告开远麒庭物业管理有限公司及原告建水县珑洁佳物业服务有限公司进行物业管理，委托管理期限自2015年6月18日0时至2016年6月18日24时止。2015年4月28日，建水县云伟物业管理有限公司与原告建水县珑洁佳物业服务有限公司签订了转让协议书，约定：建水县恒璟佳苑A区34家业主（欠费业主名单附后）欠建水县云伟物业管理有限公司的物业费、水电费、垃圾处理费、二次加压费转让给原告建水县珑洁佳物业服务有限公司，由该公司向欠费业主追缴后用于支付建水县恒璟佳苑A区欠自来水公司的水费、多收的垃圾处理费。该转让协议未通知被告。原告建水县珑洁佳物业服务有限公司于2015年9月取得物业管理资质。原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。建水县云伟物业管理有限公司与原告建水县珑洁佳物业服务有限公司签订的转让协议因未通知被告，该转让对被告不发生效力。故对原告要求被告支付2012年6月18日至2015年4月22日物管费、二次加压费共计68695元的诉讼请求，不予支持。因建水县恒璟佳苑A区业主委员会与原告开远麒庭物业管理有限公司及原告建水县珑洁佳物业服务有限公司签订的建水县恒璟佳苑A区物业管理服务合同中约定的管理期限为2015年6月18日0时至2016年6月18日24时止，二原告要求被告支付合同约定前2015年4月22日至2015年6月17日物业费、二次加压费4342元，该期间系原告自愿对建水县恒璟佳苑A区进行管理的期间，而非合同约定的管理期间，故对该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告开远麒庭物业管理有限公司、建水县珑洁佳物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1630元，由原告开远麒庭物业管理有限公司、建水县珑洁佳物业服务有限公司负担。原审判决宣判后，开远麒庭物业管理有限公司、建水县珑洁佳物业服务有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人交纳所欠的物业服务费、二次加压费73037元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一审认定事实不清，对合同断章取义。经征求业主意见，由业主委员会于2015年4月21日下发通知给建水县云伟物业管理有限公司，要求建水县云伟物业管理有限公司从2015年4月22日起撤出A区的管理，并与上诉人签订了合同，上诉人已于2015年4月22日进入小区管理。上诉人对A区已形成事实上的管理合同，被上诉人应当交纳物业费等费用给上诉人。一审法院引用合同法第八十条规定不当，转让协议签订前后业主委员会已履行了通知义务。上诉人在与建水县云伟物业管理有限公司签订转让协议前，A区业主委员会、单元代表就通过打电话、贴通知、粘贴公告等形式通知被上诉人交纳所欠费用。2015年4月28日晚，珑洁佳公司与云伟物业管理有限公司在业主委员会的见证下签订了转让协议，后4月30日小区又召开单元代表会，让单元代表再次通知转让事项及小区的情况，业主委员会于5月8日又出通告告知业主转让事项，经通知及做工作，欠费的34家业主最后又交了24家，只有10户未交，起诉后经做工作又交了7户。债权转让不需要债务人同意，只要通知债务人就可以了，上诉人受让债权已尽到通知义务。被上诉人答辩称，原判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当予以维持。二审中，上诉人提交了四张收款收据复印件，欲证明债权转让已经公示过，有20多家业主都交了费。被上诉人质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为不是正规发票，且收据与被上诉人没有直接关系，不能证明上诉人的证明目的。本院经审查认为，被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性虽有异议，但未提交相应证据证实，且该小区20多家业主已交纳了费用是事实，故该证据能证实多数业主已知道债权转让事宜，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二审经审理，确认原判对相关证据的采信合法有效。二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。另查明：建水县恒璟佳苑A区业主委员会与二上诉人签订的物业服务合同管理期限为2015年6月18日0时至2016年6月18日24时止。若乙方于2015年6月18日前提前进入小区管理时，由乙方向未交纳物业费（2014年6月18日0时起至2015年6月17日24时止）的业主按产权面积每平方米0.6元每月收取从进入小区管理到2015年6月17日的物业费，同时代收管理期间的二次加压费、垃圾处理费，用于小区管理，其余费用由乙方自行承担，但乙方必须按照合同约定对小区进行管理。被上诉人在2012年6月18日至2015年4月22日产生物业服务费68695元。2015年4月22日至2015年6月18日物业费、二次加压费4342元。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人是否应当支付上诉人物业管理费、二次加压费73073元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，2015年4月28日，建水县云伟物业管理有限公司与上诉人建水县珑洁佳物业服务有限公司签订的转让协议内容为：“建水县恒璟佳苑A区34家业主欠建水县云伟物业管理有限公司的物业费、水电费、垃圾处理费、二次加压费转让给建水县珑洁佳物业服务有限公司”，该转让协议中其主要内容为债权转让，上诉人与建水县恒璟佳苑A区业主委员会签订物业合同前后，业主委员会以打电话，贴通知、出公告等方式向欠费业主催收所欠费用，被上诉人虽辩驳债权转让未经通知对其不发生效力，但与本案查明的事实不符，故对其辩解不予采纳，被上诉人应当承担交纳相关费用的义务。建水县云伟物业管理有限公司系建水县恒璟佳苑A区前期物业管理者，履行物业管理及代收水电费、二次加压费及垃圾处理费等服务。被上诉人在建水县云伟物业管理期间，即2012年6月18日至2015年4月22日产生物业服务费68695元。2015年4月22日至2015年6月18日物业费、二次加压费4342元。建水县恒璟佳苑A区业主委员会与上诉人开远麒庭物业管理有限公司及建水县珑洁佳物业服务有限公司签订了建水县恒璟佳苑A区物业管理服务合同，将该小区委托给上诉人进行物业管理，并约定业主欠建水县云伟物业管理有限公司的物业费、水电费、垃圾处理费、二次加压费转让给建水县珑洁佳物业服务有限公司追缴。上诉人已于2015年4月22日进入小区并进行了管理，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被上诉人作为业主，应向上诉人交纳物业管理服务费用。故对上诉人要求被上诉人支付2012年6月18日至2015年4月22日物管费、二次加压费共计68695元的诉讼请求，予以支持。上诉人要求被上诉人支付合同约定前2015年4月22日至2015年6月17日物业费、二次加压费4342元的诉讼请求，因上诉人已于2015年4月22日进入小区并进行了管理，被上诉人实际接受了上诉人提供的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，被上诉人应继续按照原物业服务合同约定的标准支付相关的物业管理服务费用，故对该项诉讼请求，也应当予以支持。原审判决认为该期间系上诉人自愿对建水县恒璟佳苑A区进行管理的期间，而非合同约定的管理期间，对该诉讼请求不予支持错误。故被上诉人应当向上诉人交纳物业费、二次加压费共计73037元（68695元+4342元）。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销建水县人民法院（2015）建民初字第1054号民事判决。二、由被上诉人建水县建迎房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人开远麒庭物业管理有限公司、建水县珑洁佳物业服务有限公司物业管理费、二次加压费73037元。一、二审案件受理费各1630元均由被上诉人建水县建迎房地产开发经营有限责任公司承担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自行履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审判长  李彦斌审判员  李 涌审判员  张 航二〇一六年三月二十三日书记员  蒋松琦