广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第533号
上诉人（原审原告）：陈新毅，男，1972年10月16日出生，汉族。
委托代理人：覃百灵，广东以泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。地址：广州市豪贤路***号。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：周雪、余树林，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
原审第三人：龙绍文，男，1976年12月19日出生，汉族。
委托代理人：胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。
上诉人陈新毅因房屋登记管理一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法行初字第337号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月30日，原告陈新毅与第三人龙绍文签订了《商铺买卖合同》，购买广州市东风东路699号第一层96号铺。同年6月30日，原告公证委托何赛碧等人办理广州市东风东路699号196房（即上述商铺）购买过户、产权登记手续及测绘、评估、调档、查册、涂销及退案等一切相关手续；领取房屋交易缴费通知书、代缴房屋交易税费；领取《房地产权证》、《房地产共有（用）证》等房屋产权证明；调阅并复印产权档案有关资料。2011年9月5日，原告委托代理人何赛碧和第三人持粤房地权证穗字第××号房地产权证向被告广州市国土资源和房屋管理局申请办理上述商铺过户转移登记，并提交了房地产转移登记申请书、申请人身份证明材料、房地产权证书、《广州市存量房买卖合同》（该合同内有原告委托代理人何塞碧签名）、售房款凭证、契税完税证、登记费凭证等资料。被告经审查后于2011年11月1日核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证。该证记载房地产权属人为原告，房屋坐落越秀区东风东路699号196房等。
另查明，涉案商铺转移登记前已做小产权分割，被告于2011年5月31日向第三人核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证。
原审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案第三人和原告在向被告申请对涉案房屋进行转移登记时，提交了房地产转移登记申请书、申请人身份证明材料、房地产权证书、《广州市存量房买卖合同》、售房款凭证、契税完税证、登记费凭证等符合上述规定的材料，被告对上述材料审核后核发涉案房地产权证的具体行政行为并无不当。至于原告认为广州市存量房买卖合同并非其本人所签订等问题，因原告购买涉案商铺是其真实意思表示，也已公证委托何赛碧办理购买过户、产权登记等手续，而该公证书未经有权机关否认其效力，故被告对委托公证等材料予以审查，已尽到审慎审核义务。由于分割登记行为与转移登记行为属于两个不同的法律关系。本案诉讼标的是转移登记行为，且案涉商铺的分割登记行为在先，在分割登记行为仍合法有效的情况下，案涉转移登记行为不受分割登记行为的影响，因此原告以被告没有现场查勘、第三人恶意违约、房屋现状与合同中“查丈原图”及产权证分户图载明情况不符为由撤销涉案房地产权证的理由不充分，应不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告陈新毅诉讼请求。本案受理费50元由原告陈新毅负担。
上诉人陈新毅不服原审判决，上诉至本院称：一、原审认定事实错误。理由如下：1、上诉人在一审期间提交的《商铺买卖合同》和被上诉人在一审期间提交的粤房地产权证穗字第××号房地产权证证据均相互印证证明，《商铺买卖合同》于2011年4月30日签订，而原审第三人取得粤房地产权证穗字第××号房地产权证的时间是2011年5月31日，即原审第三人在还没有取得粤房地产权证穗字第××号房地产权证之前就己经出卖了粤房地产权证穗字第××号记载的房地产标的。原审第三人的这种商品房预售行为因其未“持有建设规划许可证”而违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（二）项的规定当属无效，同时也属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项所规定的不得转让的情形。2、上诉人在一审提交的粤房地产权证穗字第××号登记情况与《房屋面积测量成果报告书》均出自同一家测绘机构，而测绘结果却在结构形状、权属界址等方面都不相同，这又与《中华人民共和国物权法》第十二条（三）项“登记机构如实、及时登记有关事项”的规定相违反。3、上诉人在一审期间提交的《查丈原图》和被上诉人在一审期间提交的粤房地产权证穗字第××号房地产权证记载的《房地产分户图》均相互印证证明，上诉人与原审第三人约定买卖的商铺是长3.8米、宽2米，面积为7.6平方米的方正长方形，被上诉人明知如此却在核发的粤房地产权证穗字第××号房地产权证时视而不见，在没有实地丈量测绘就依葫芦画瓢地确定原审第三人出卖给上诉人的位于广州市东风东路699号第一层96号商铺的面积是7.6平方米，这又与《城市房地产转让管理规定》第七条第（四）项的规定相违背。4、上诉人在一审期间提交的《说明》、《关于拒收广东港澳中心首层96号商铺的函》、《关于复核房屋形状及面积的申请》、《房屋面积测量成果报告书》、《信访复查事项告知函》、照片等视听资料证据均充分证明，被上诉人明知其核发的粤房地产权证穗字第××号房地产权证确实存在涉案商铺登记的权属界址、面积与商铺实际权属界址、丈量面积不符后，却仍拒不纠正错误，反而变本加厉地掩盖其违法登记事实。5、依据《房屋登记办法》的规定，房屋所有权登记分为初始登记、转移登记、变更登记和注销登记。本案原审第三人将原购买的首层房屋分割为多间小单元后进行登记的种类依法属于变更登记，而非原审法院所自行定义的“分割登记行为”，而且该变更登记事实与本案转移登记事实之间有着密不可分的关联。上列相关的客观证据充分证明，原审第三人在涉案商铺办理变更登记伊始向被上诉人提供的“查丈原图”本身就是虚假的，而被上诉人却不知何故竟核准其登记。二、原审适用法律错误。上述事实充分证明，被上诉人未依法履行法定职责，在核准变更登记和转移登记的具体行政行为中确实存在主要证据不足、适用法律法规错误、滥用职权以及不作为的违法行为。针对其违法颁发的粤房地产权证01××64号房地产权证的这一行为，原审法院本应依法撤销，但原审法院却错误地适用《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，把被上诉人实质上的“违法行政行为”美化为已尽审查义务的“合法行政行为”。故上诉人上诉请求：1、撤销（2013）穗越法行初字第337号行政判决；2、撤销被上诉人核发的粤房地产权证穗字第××号房地产权证；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称：涉案商铺是转移登记，这才是上诉人主要的标的，上诉人提的都是民事合同方面或者变更登记的问题，这与本案无关联性，且上诉人在商铺的转移登记中，依法尽了审慎义务，程序正当，适用法律法规正确，上诉人提的无事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。
原审第三人龙绍文答辩称同意一审判决。
经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案原审第三人和上诉人在向被上诉人申请对涉案房屋进行转移登记时，提交了房地产转移登记申请书、申请人身份证明材料、房地产权证书、《广州市存量房买卖合同》、售房款凭证、契税完税证、登记费凭证等符合上述规定的材料，被上诉人对上述材料审核后核发涉案房地产权证的具体行政行为并无不当。上诉人主张原审第三人的商品房预售行为违法问题与被上诉人的发证行为无关，对其该项主张应不予采纳。上诉人主张由同一家测绘机构出具的粤房地产权证穗字第××号登记情况与《房屋面积测量成果报告书》的测绘结果不相同的问题，综观两份测绘报告，本院并未发现两测绘报告的结果不相同，故上诉人的该项主张亦不应予以支持。上诉人主张被上诉人明知核发的涉案房地产权证存在涉案商铺登记的权属界址、面积与商铺实际权属界址、丈量面积不符却拒不纠正错误的问题，因现并无证据证实涉案商铺存在登记与实际面积、界址不相符的情况，故上诉人的该项主张亦不应予以支持。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈新毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 余秋白
代理审判员 唐 勇
二〇一四年六月二十日
书 记 员 周芷诺