湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00998号
上诉人（原审第三人）：武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路32号钻石大厦。
法定代表人：胡秀英，该公司董事长。
委托代理人：刘静，该公司职员。
委托代理人：李林，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋安清，男，1956年3月14日出生，汉族。
原审被告：武汉太平洋购物广场有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路20号。
法定代表人：喻佑洪，该公司总经理。
原审被告：现代城市地产（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路250号。
法定代表人：王建生，该公司董事长。
上诉人武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司）因与被上诉人宋安清，原审被告现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）、原审被告武汉太平洋购物广场有限公司（以下简称太平洋购物公司）侵权纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2012）鄂江岸民商初字第01230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2012年3月，宋安清诉至一审法院，请求判令：1、太平洋购物公司支付租金（按月租金5，783元计算，自2006年8月19日起算至清偿完毕之日止）及违约金（按应付租金的日万分之三计算）；2、现代地产公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，一审法院追加了嘉年瑞雪公司作为第三人参加诉讼，宋安清遂变更诉讼请求为，判令嘉年瑞雪公司支付商铺使用费341，197元（商铺使用费按每月5，783元计算，自2006年9月1日起算至2011年7月31日止，共计59个月），并承担本案诉讼费用。
嘉年瑞雪公司提出独立诉讼请求，请求确认嘉年瑞雪公司是钻石大厦1-3层房屋及地下室的房屋所有权人。
一审法院查明，1996年7月26日，经武汉市工商行政管理局东湖分局核准，武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）登记成立，方忠任公司法定代表人，核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。
位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的钻石大厦原名“联江大厦”，原由武汉联江房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日，武汉联江房地产实业开发公司在完成“联江大厦”主体框剪结构封顶后，将该房地产项目整体转让给原太平洋置业公司。2000年9月21日，武汉市土地管理局（现为武汉市国土资源和规划局）以武土籍字（2000）061号文件同意武汉联江房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原太平洋置业公司。随后，原太平洋置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，开始进行房地产项目开发、建设，项目名称为钻石大厦，项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地下一层为车库，地面1-5层为整体商场。为经营、管理钻石大厦1-5层整体商场，原太平洋置业公司拟定商场名称为“世界之窗”，并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司，武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许太平洋购物公司登记成立，核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。
自原太平洋置业公司于2003年开始建设钻石大厦后，原太平洋置业公司持续在报纸上发布“钻石大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%，统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资，投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及太平洋集团联合担保”等宣传广告，并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将钻石大厦1-5层分割成大小不等的产权式商铺，以太平洋购物公司为包租方，采取“售后包租”形式面向社会公开销售钻石大厦商铺。
2003年10月9日，宋安清与原太平洋置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：宋安清购买钻石大厦3层319号商铺，建筑面积27.33平方米，单价25，391.15元／平方米，总价693，940元；付款方式为2003年10月9日付清全款693，940元。合同还对交房期限及条件、违约责任、产权登记等具体事项进行了详细约定。同日，宋安清与原太平洋置业公司、太平洋购物公司签订《租赁合同》、《担保合同》，约定宋安清将其所购商铺出租给太平洋购物公司经营，租赁期限为10年（自2003年10月9日至2013年10月8日止），租金总额为693，940元，支付方式为按月支付租金，每月租金为5，783元，太平洋购物公司应于2003年11月18日开始支付月租金，以后每月18日支付月租金；原太平洋置业公司对太平洋购物公司履行《租赁合同》提供连带责任保证。上述合同签订后，宋安清依约支付了全部购房款，并于2004年4月9日、4月27日取得所购商铺的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。太平洋购物公司按约按月向宋安清支付每月租金5，783元至2006年8月18日止，此后未继续履行合同。
在合同履行过程中，原太平洋置业公司于2004年2月23日变更企业名称为现代地产公司，但现代地产公司的股东方忠、方维峰等人又于2004年7月31日向武汉市工商行政管理局申请以原太平洋置业公司名称成立新公司，经武汉市工商行政管理局审核，于2004年8月10日核准新太平洋置业公司登记成立，新太平洋置业公司的企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同，方忠任公司法定代表人（后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪）。
2006年7月，现代地产公司将钻石大厦一至三楼及地下室作价73，800，000元再次卖给嘉年瑞雪公司，并使用原企业名称（即原太平洋置业公司）与嘉年瑞雪公司签订《钻石大厦商业用房买卖合同》，约定：嘉年瑞雪公司所购房屋为钻石大厦一至三楼，一楼建筑面积1150平方米，单价50，000元／平方米，一楼总金额为57，500，000元；二、三楼建筑面积2400平方米，单价6，000元／平方米，总金额14，400，000元；地下室面积约380平方米，单价5，000元／平方米，物业转让价款为1，900，000元，该物业为永久使用权；合同总价款73，800，000元；需办证房屋的具体面积届时以房地局产权证面积为准，地下室面积以现场实测为准，金额多退少补；付款方式为签约当日支付首付款5，000，000元，签约后30日内支付20，000，000元，50%部分的余款在2007年1月20日前支付，余下的50%余款部分在四年内每次支付50%的十分之一，签约期满第五年时一次性付完余款。合同还对办理产权证时间、违约责任、物业现状等事项进行了详细约定。合同签订后，嘉年瑞雪公司于2006年9月进驻钻石大厦开始招租经营，至今仍占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室。但是，嘉年瑞雪公司仅支付购房款10，030，000元，余款因现代地产公司下落不明至今未支付。
在嘉年瑞雪公司经营钻石大厦商铺期间，部分钻石大厦商铺买受人（包括宋安清在内）多次与嘉年瑞雪公司交涉商铺权益，为维护钻石大厦的正常经营，嘉年瑞雪公司与部分钻石大厦商铺买受人签订协议书，由嘉年瑞雪公司向钻石大厦商铺买受人支付商铺使用费。2011年8月1日，宋安清与嘉年瑞雪公司签订《协议书》，约定：宋安清同意将其持有房屋所有权证的钻石大厦3层319A、319B号商铺由嘉年瑞雪公司使用，使用期限自2011年8月1日起至该房屋纠纷得到全部解决完毕之日止，使用费按每月60元／平方米计算，嘉年瑞雪公司每月应向宋安清支付1，644元。协议还约定了其他事项。协议签订后，嘉年瑞雪公司按约按月向宋安清支付房屋使用费至今。但是，宋安清没有取得2006年9月1日至2011年7月31日期间的商铺收益，太平洋购物公司没有按合同约定向宋安清支付该期间的租金，嘉年瑞雪公司也未向宋安清支付商铺使用费。审理中，宋安清以嘉年瑞雪公司实际占有商铺为由，选择侵权之诉，要求嘉年瑞雪公司赔偿2006年9月1日至2011年7月31日期间占用商铺的商铺使用费。
一审法院认为：1、宋安清与原太平洋置业公司（即现代地产公司）签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宋安清作为买受人，严格按照《武汉市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，现代地产公司（即原太平洋置业公司）亦按约履行了商品房权属初始登记义务，并向宋安清拟制交付商铺，宋安清再将商铺出租给太平洋购物公司经营，双方均已实际履行合同，宋安清依照合同约定和法律规定已取得所购商铺（钻石大厦3层319A、319B号商铺）的房屋所有权，且宋安清已办理了房屋所有权证、国有土地使用证，故宋安清系该商铺的房屋所有权人。2、嘉年瑞雪公司于2006年7月签订《钻石大厦商业用房买卖合同》，从合同签订时间来看，是新太平洋置业公司成立之后、存续期间，原太平洋置业公司此时已经更名为现代地产公司，对外应当以现代地产公司名义从事民事、经营活动，而不应使用原企业名称、公章。但是，钻石大厦的开发商是原太平洋置业公司，房地产开发项目所需证照均是以原太平洋置业公司名义办理，原太平洋置业公司与新太平洋置业公司的公章一致，嘉年瑞雪公司作为善意购买人，无法区分原太平洋置业公司与新太平洋置业公司，故不能仅依证据表现形式即合同签订时间、合同签章来认定是与新太平洋置业公司签订合同，也不能以主体不适格为由否定该合同效力；从合同履行情况来看，嘉年瑞雪公司支付了部分购房款，实际占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室，表明嘉年瑞雪公司的购房行为已经得到开发商现代地产公司（即原太平洋置业公司）的追认，故认定嘉年瑞雪公司于2006年7月签订的《钻石大厦商业用房买卖合同》的出卖方主体是现代地产公司（即原太平洋置业公司），该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。3、虽然嘉年瑞雪公司占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室，但嘉年瑞雪公司仅支付了部分购房款，合同约定义务并未履行完毕，且购房在宋安清之后；宋安清购房在前，已支付全部购房款，并已取得了涉讼商铺的房屋权属两证，故嘉年瑞雪公司不能依据《钻石大厦商业用房买卖合同》取得钻石大厦3层319A、319B号商铺的房屋所有权；《钻石大厦商业用房买卖合同》中对于嘉年瑞雪公司购买的地下室约定的是使用权，而非所有权，因此，嘉年瑞雪公司要求确认其系钻石大厦1-3层房屋及地下室的房屋所有权人的诉讼请求不能成立，不予支持。嘉年瑞雪公司对于其不能取得商铺物权的相关损失有权依据《钻石大厦商业用房买卖合同》主张权利。4、宋安清将自己所有的商铺出租给太平洋购物公司经营，并与太平洋购物公司签订《租赁合同》，按约每月收取租金。太平洋购物公司在履行《租赁合同》过程中，于2006年9月单方终止履行合同，太平洋购物公司理应承担相应违约责任，宋安清此时有权收回商铺。但是，开发商现代地产公司将包含宋安清所购商铺在内的钻石大厦1-3房屋及地下室于2006年7月整体出售给嘉年瑞雪公司，嘉年瑞雪公司依据与现代地产公司签订的《钻石大厦商业用房买卖合同》而占有、使用、收益钻石大厦1-3层房屋及地下室，虽然在主观上没有侵占宋安清及其他购房人商铺的故意，但客观上是嘉年瑞雪公司占有了宋安清的商铺，导致宋安清不能享有商铺收益权。此时，宋安清有权依据《租赁合同》向太平洋购物公司主张违约责任，也可以依据嘉年瑞雪公司实际占有商铺的事实向嘉年瑞雪公司主张侵权责任，现宋安清选择向嘉年瑞雪公司主张赔偿商铺使用费，符合法律规定。宋安清依据与太平洋购物公司签订的《租赁合同》每月可获得5，783元的收益，但自嘉年瑞雪公司占有商铺后，未能享有该收益，属于宋安清的直接经济损失，故酌定嘉年瑞雪公司参照《租赁合同》中约定的标准向宋安清赔偿商铺使用费。宋安清已于2011年8月1日与嘉年瑞雪公司签订协议书，自愿将其所购商铺交给嘉年瑞雪公司使用，嘉年瑞雪公司自2011年8月1日以后占有宋安清的商铺不构成侵权，对于2011年8月1日以后的商铺使用费由双方依照合同约定处理，不属本案处理范围，不予评判。因此，嘉年瑞雪公司应参照《租赁合同》中约定的每月5，783元标准，向宋安清赔偿自2006年9月1日起算至2011年7月31日期间的房屋使用费，宋安清的诉讼请求成立，予以支持。太平洋购物公司、现代地产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向宋安清赔偿占用商铺使用费341，197元（参照《租赁合同》约定的月租金5，783元标准计算，从2006年9月1日起算至2011年7月31日止，即5，783元／月×59个月＝341，197元）。二、驳回武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6，418元，由武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司负担。武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司预交的案件受理费11，410元，由武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司自行负担。
一审宣判后，嘉年瑞雪公司不服，向本院提起上诉。
嘉年瑞雪公司上诉请求改判其不承担责任。理由：1、一审判决嘉年瑞雪公司支付商铺使用费，没有法律依据。嘉年瑞雪公司占有商铺有购房合同为依据。宋安清等个人购房者并未正式收房，嘉年瑞雪公司与部分购房者签订协议书并支付商铺使用费是双方多次协商，同意搁置房屋所有权争议，暂由嘉年瑞雪公司支付使用费直到权属纠纷最终解决。宋安清签订协议书并领取使用费后又主张之前的使用费，属反悔行为。2、宋安清购房实为投资行为，不是真实的房屋买卖，合同应认定为无效。太平洋购物广场原给付宋安清的收益金是一种投资回报，不是真实的房屋租金。嘉年瑞雪公司即使要向宋安清支付商铺使用费也应当参照与宋安清达成的《协议书》约定的标准。
被上诉人宋安清答辩要求驳回上诉，维持原判。
原审被告现代地产公司、太平洋广场公司未到庭发表意见。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本案争议的问题有：1、宋安清与原太平洋置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是否有效；2、嘉年瑞雪公司是否构成侵权、是否承担赔偿责任；3、关于损失的计算问题。
本院认为，一、关于宋安清与原太平洋置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是否有效的问题。宋安清与原太平洋置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，虽有分割销售、售后包租的情形，但所购商铺位置明确，并已经办理两证，且交由太平洋购物公司经营可视为商铺已经交付宋安清，该买卖合同已经履行完毕，一审认定该合同有效是正确的。嘉年瑞雪公司称该买卖合同实为投资，不是真实的房屋买卖、合同应当认定无效的上诉理由不能成立。
二、关于嘉年瑞雪公司是否构成侵权、是否承担赔偿责任的问题。嘉年瑞雪公司虽与太平洋置业公司签署《钻石大厦商业用房买卖合同》，但系在宋安清购买之后，太平洋置业公司无权处分房屋，嘉年瑞雪公司并未支付合理对价，而宋安清支付了全部购房款并取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，故嘉年瑞雪公司不能依据该买卖合同取得案涉商铺的所有权。嘉年瑞雪公司在没有依法取得所有权的情况下占有了宋安清的商铺，导致宋安清不能享有商铺收益权，故构成对宋安清的侵权，应当向宋安清赔偿相应的损失。嘉年瑞雪公司称系合法占有、不存在侵权的上诉理由不能成立。
三、关于损失计算的问题。宋安清于2011年8月1日与嘉年瑞雪公司签订协议书，自愿将其所购商铺交给嘉年瑞雪公司使用，该协议明确约定使用费标准，嘉年瑞雪公司已按协议书约定的标准向宋安清支付商铺使用费，这是双方的合意行为。2011年8月1日以后嘉年瑞雪公司使用商铺不构成侵权，该期间的使用费问题属合同纠纷，一审判决不予处理并无不当。嘉年瑞雪公司称2011年8月1日以前的使用费也应参照协议书约定的标准支付的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人嘉年瑞雪公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6418元，由武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年九月十六日
书记员 胡丹丹