江苏省洪泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泽商初字第00542号
原告陈继英，公务员。
被告洪泽县老子山温泉公寓物业管理有限公司，住所地江苏省洪泽县老子山镇温泉路。
法定代表人钱学钧，该公司总经理。
委托代理人朱海英，该公司会计。
原告陈继英诉被告洪泽县老子山温泉公寓物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由审判员刘林厚适用简易程序，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈继英、被告洪泽县老子山温泉公寓物业管理有限公司的法定代表人钱学钧及其委托代理人朱海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈继英诉称：原告与被告于2011年5月9日签订委托经营管理合同，被告违反合同的约定，根据合同的约定租金收益从2013年7月1日起每半年结算一次，如超过一个月未及时支付租金收益的，应按银行同期存款利率的两倍给予原告赔偿（按天计算）。被告保证后三年租金年收益不低于总房款的6%，即年租金19566.60元，差额部分被告负责承担补足。而原告至今为止实际收到被告三次分别汇出的租金各3000元，合计9000元。原告致函要求被告支付所欠房租，但被告仍未支付至2015年7月30日的租金39917元。被告还致函原告要求变更合同的相关内容，原告已致函被告不同意变更。被告已严重违反合同的多项约定，损害了原告的切身利益。特起诉请求依法判定被告支付至2015年10月27日所欠租金人民币39917元，逾期支付租金的赔偿金人民币4000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告洪泽县老子山温泉公寓物业管理有限公司辩称：对于原告提出的租金计算方式不予认可。按合同约定6%的回报率×2年，应该是39133.2元，加上3个月，总计44024.85元，已收取9000元的租金，按合同的约定20%的管理费，实际所欠金额为33224.85元，算到2015年10月27日。赔偿金不应该支付，合同约定的赔偿支付是超过1个月未及时支付第三方租金收益，而原告收到了三次第三方租金收益，全在合同约定的时间内，甚至提前半年一次性支付全年，不存在逾期。对于6%的补差款也不应承担责任，虽然有约定，但因政府及其他原因导致不可抗力的因素，使得合同客观不能履行，而非物业公司恶意违约行为。不可抗力的因素是洪泽县政府和老子山政府在老子山度假区规划不合理，致使外部环境达不到人气盛旺的要求。加之行政区划的不合理，导致该地区五家温泉企业全部严重亏损。而物业公司早于2013年7月已发函至各位业主，详述亏损原因及补救措施，该真实情况已获得绝大多数业主的认可。物业公司在没有效益的情况下履行合同总额已达400余万元，远远超过物业公司的实际履行能力。甚至连20%管理费都作为补差垫付。如果一定要全额履行6%的补足，只能导致物业公司破产。物业公司现在在没有效益的情况下坚持负责任的管理实属不易。目前老子山状况已逐渐好转，收益也会逐步提高。
经审理查明：2011年5月9日，原、被告签订《委托经营管理合同》，合同约定：原告将位于江苏省洪泽县老子山镇（老子山商业街·温泉公寓）A幢一层12室商铺（建筑面积58.38平方米，总房款326110元）委托给被告经营管理。被告经营管理的期限自2010年8月1日至2016年7月31日。原告委托被告经营管理形式如下：1、原告委托被告经营的房屋年租金为房款总价的6%，原告委托被告经营管理的年限为三年一个阶段，原、被告双方确定三年内的租金总额为58700元。2、租金支付方式：原告在交首付款时被告向原告支付租金总额的三分之一即19567元整。交付余款时被告一次性支付租金总额余下的三分之二即39133元整。原告一次性付清总房款时前三年的租金回报一次性返还给原告即58000元整。该房屋后三年租金收益二八分成（以第三方租赁合同为依据），被告按该房屋的月租金总额的80%支付给原告，剩余的20%作为被告管理费用，租金收益从2013年7月1日起每半年结算一次，如被告超过1个月未及时支付租金收益的，应按银行同期存款利率的2倍给予原告赔偿（按天计算）。被告保证后三年租金年收益不低于6%，差额部分被告负责承担补足。另还约定了其他事项。合同签订后，原告将其购买的房屋交给被告经营管理。但被告未能按照约定半年给付一次租金收益，被告仅于2013年7月15日给付3000元，于2014年7月11日给付租金收益3000元，2015年7月15日给付租金收益3000元。被告均未能按照约定的时间和数额向原告交付租金收益。被告曾向原告发出变更合同内容的函件，原告向被告发出函件不予同意。后原告多次索要租金收益无着诉来我院。
上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《委托经营管理合同》、房屋所有权证书、被告发给原告的函件、原告发给被告的函件、宣传广告单加以证实，能够证明案件事实，本院确认有效。被告提供的租赁协议、洪泽县老子山温泉公寓物业管理有限公司业主回报情况统计表与本案无关联性，本院不予确认。
本院认为，原、被告签订的《委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院确认有效。双方应按照合同的约定履行各自的义务。原告已将房屋交给被告管理。被告应按照合同的约定给付租金收益的义务。被告从2013年7月1日起应每半年支付一次租金收益，但被告未能按照约定的时间和数额给付，应承担给付责任。由于合同约定如被告超过1个月未及时支付租金收益的，应按银行同期存款利率的2倍给予原告赔偿，此约定符合法律规定，本院予以支持，但计算赔偿数额应分段计算。被告认为不应给付赔偿的辩解无事实和法律依据，本院不予支持。因原、被告双方约定被告保证后三年年租金收益不低于房款总价的6%，差额部分被告负责承担补足，此约定不违反法律规定，应予支持。被告提出应按和第三方的房屋租金计算年租金收益不符合双方的约定和法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告洪泽县老子山温泉公寓物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈继英2013年7月1日-2015年10月27日的租金收益39917元并赔偿损失（从2013年7月1日以本金9783.3元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2013年7月15日、从2013年7月16日以本金6783.3元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2013年12月31日、从2014年1月1日以本金16566.6元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2014年6月31日、从2014年7月1日以本金26349.9元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2014年7月10日、从2014年7月11日以本金23349.9元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2014年12月31日、从2015年1月1日以本金33133.2元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2015年6月31日、从2015年7月1日以本金42916.5元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2015年7月19日、从2015年7月20日以本金39917元按中国人民银行公布的同期银行存款利率的2倍计算利息损失至2015年10月27日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费898元，减半收取449元，由被告洪泽县老子山温泉公寓物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审判员 刘林厚
二〇一五年十一月十三日
书记员 陈 禹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。