陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终1030号
上诉人（原审被告）：史宏恩，男，汉族，1987年1月12日出生，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：贾涛，陕西言锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司西安分公司。营业场所：西安市未央区北二环珠江新城B14栋10101室。
负责人：洪世宏，总经理。
委托诉讼代理人：雷驰朋，陕西赛达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董平，男，汉族，1960年1月22日出示，住咸阳市秦都区。
上诉人史宏恩与被上诉人广东康景物业服务有限公司西安分公司（以下简称广东康景物业公司西安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初7845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史宏恩及其委托诉讼代理人贾涛，被上诉人广东康景物业公司西安分公司的委托诉讼代理人雷驰朋、董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史宏恩上诉请求：1、依法撤销原判第一项，并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由广东康景物业公司西安分公司承担。事实和理由：1、该案双方当事人所签合同应为无效。该住宅并未经过竣工验收,但广东康景物业公司西安分公司与广东康景物业房地产恶意串通,在住宅建筑工程质量分户验收记录(户内部分)上签字盖章,使用欺诈的手段订立合同并损害了史宏恩利益和社会公共利益(涉案房屋系经济适用房),根据《合同法》第52条规定,该合同应为无效。2、物业费用应当由施工单位承担。我国《建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《西安市物业管理条例》第五十九条规定:“物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业费”。本案中该住宅未进行竣工验收即交付使用,违反相关法律法规规定,应当视为未交付,因此该小区的物业费用应当由建设单位承担而不是由业主承担。3、即使合同有效,广东康景物业公司西安分公司也不应当收取费用。广东康景物业公司西安分公司作为小区物业,在物业服务这一阶段并未尽到其合同义务,小区电线私拉乱扯,还有许多的野狗。广东康景物业公司西安分公司没有提供应有的服务,却向业主收取费用,既不合情也不合理。4、史宏恩于一审中曾申请追加西安珠江投资有限公司为第三人,并提交了追加第三人申请书。但一审法院并未对该申请作出书面回复,法庭审理阶段也未有口头回复,判决书对该申请也未提及。一审判决认定事实及适用法律存在错误,适用程序不当,损害了史宏恩的合法权益,请求依法改判。
广东康景物业公司西安分公司辩称，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。史宏恩在收到房屋钥匙时起，即与康景物业签订了《前期物业服务协议》，从收到钥匙时就接受了康景物业的物业管理服务，应当及时缴纳物业费。一审法院适用法律正确。
广东康景物业公司西安分公司向一审法院起诉请求：判令史宏恩支付2016年3月1日至2017年6月30日期间的物业费1730.1元，违约金4299.3元，以上共计6029.4元；本案诉讼费由史宏恩承担。
一审法院认定事实：史宏恩系珠江新城一期香槟小镇13号楼1单元1002号房屋业主，该房屋建筑面积为91.27平方米。2015年9月7日，原、史宏恩签订了《前期物业服务协议》，约定由广东康景物业公司西安分公司对史宏恩所在小区进行物业管理。根据协议约定，物业服务费缴纳标准为1.2元/平方米·月，业主收楼时预缴三个月的物业管理服务费，预缴三个月期满后每3个月为一个支付周期，缴纳日期为本支付周期前15日内；合同第十一条第（三）款约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，物业管理公司有权要求业主补交，并从逾期之日起，按日向物业管理公司支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；其它有偿服务项目的收费标准执行政府规定或由双方商定。同日，史宏恩办理了收楼手续，并缴纳了半年物业费657元、半年电梯费147.6元等费用。2016年3月1日至2017年6月30日期间，史宏恩未按约缴纳物业费。该小区至今未成立业主委员会。庭审中，史宏恩提交了照片、视听资料证明广东康景物业公司西安分公司未尽服务职责。广东康景物业公司西安分公司认为其已对小区状况进行了整改。庭审调解，因双方分歧较大致调解未果。一审法院认为，广东康景物业公司西安分公司与史宏恩签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。史宏恩在接受了广东康景物业公司西安分公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的管理费。现史宏恩拖欠不付，已侵害了广东康景物业公司西安分公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故广东康景物业公司西安分公司要求史宏恩支付自2016年3月1日至2017年6月30日期间拖欠的物业费1730.1元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于广东康景物业公司西安分公司主张的违约金，根据本案的具体情况，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告史宏恩于本判决生效后五日内支付原告广东康景物业服务有限公司西安分公司2016年3月1日至2017年6月30日期间的物业费1730.1元。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司西安分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，现由被告承担，被告于上述付款时一并给付原告。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查，广东康景物业公司西安分公司曾多次催缴物业费，史宏恩均以房屋质量问题及服务不到位拒绝交纳。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。广东康景物业公司西安分公司与史宏恩于2015年9月7日签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。史宏恩上诉认为涉案房屋存在质量问题，不具备交付条件，双方签订合同应属无效，因房屋质量等问题不属于双方物业服务法律关系调整的范围，其所述本院不予采纳，就此可另行主张权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，广东康景物业公司西安分公司与史宏恩办理了收房手续，史宏恩在其居住使用涉案房屋期间接受了广东康景物业公司西安分公司提供的物业服务，因史宏恩拖欠物业费用，经广东康景物业公司西安分公司多次催交未果，现广东康景物业公司西安分公司诉至法院，要求史宏恩支付2016年3月1日至2017年6月30日期间的物业费用1730.1元，于法有据，该请求予以支持。史宏恩以广东康景物业公司西安分公司物业服务不到位为由，拒交物业费用，于法无据。史宏恩上诉认为房屋存在质量问题应视为未交付，物业费用应由施工单位承担，理由不能成立，其所述本院不予采纳。关于史宏恩上诉认为一审程序违法，经审查，一审程序合法。
综上所述，史宏恩上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由史宏恩负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一八年四月十一日
书记员 张媛