广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初1511号
原告韦小妹，女，壮族，1973年4月6日出生，个体户，住桂林市象山区。
委托代理人张法仁，广西中远律师事务所律师
被告桂林市红太阳家居有限公司，住所地：桂林市相人山路2号。
法定代表人谭小勇，该公司总经理
委托代理人詹黎波，广西古方律师事务所律师。
委托代理人左明超，广西古方律师事务所实习律师。
原告韦小妹与被告桂林市红太阳家居有限公司（以下简称红太阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法由审判员苏敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告韦小妹及其委托代理人张法仁，被告红太阳公司的委托代理人詹黎波、左明超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦小妹诉称，2003年始，原告开始租赁被告位于桂林市相人山路红太阳家居城外区一楼1号门面，经营饮食。经过十多年的苦心经营，原告在所租门面内开办的老牌担子米粉店已小有名气，生意蒸蒸日上，收入也较稳定。2015年6月14日，原告与被告再次签订《租赁合同》，约定原告继续租赁被告位于桂林市相人山路2号家居城外区一楼1号门面开办米粉店，租期从2015年6月15日起至2016年6月14日止，《租赁合同》还对租金额、租金支付方式、双方的其他权利义务等作了约定。2016年1月9日，被告准备拆除原告所租门面，同意从红太阳商场内另外分出30平方米连同原红太阳家居广场二楼市场办公室一并租给原告，并收取原告定金20000元整。2016年3月21日，被告的门面改造工作进入实施阶段，为配合被告的工作，原告忍痛停止营业，主动搬出。经友好协商，被告作出承诺：2016年4月20日前另行安排30平方米租给原告，如不能安排的，按15000元／月赔偿原告的经济损失。至2016年6月27日（已超过约定的保证将红太阳商场场地全部转租给韦小妹的最后时间为2016年6月14日），被告仍未能安排门面租给原告。经多次交涉，被告拒不履行义务，现原告特向贵院提出诉讼，请求判令被告应返还给原告定金40000元整，并赔偿原告经济损失41000元，本案诉讼费由被告承担。原告韦小妹为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交的证据有：一、身份证，证明原告的主体资格；二、桂林市红太阳家居有限公司工商查询信息，证明被告的主体资格；三、租赁合同，证明双方之间的租赁关系；四、现金收入凭单，证明被告收到原告门面定金20000元；五、承诺书，证明被告认可原告的损失为15000元／月；六、试听资料（电话录音），证明被告不按时交付门面。
被告红太阳公司对上述证据的质证意见为：对于证据一、二、三、四的真实性无异议，但证据三是无效合同，对证据五的证据内容不认可，同为无效承诺。对证据六并不清楚，但录音中的声音系被告红太阳公司的法定代表人谭小勇，而且谭经理也表明可以履行合同，但需要晚几天。
被告红太阳公司辩称，原告所租赁的房屋系临时搭建的违章建筑，没有相关的建筑审批手续，因此租赁合同属无效合同，定金约定以及违约金约定同样无效。即便合同有效，双方约定的违约金明显过高，当事人有权申请调整，原告亦未提供证据证实其所产生的实际损失。另外，对于之后被告给出的承诺，被告亦并未根本性违约，只是迟延交房，合同可以继续履行，被告亦通知原告办理租赁手续，但原告迟迟不来处理，违约方应为原告。而且，本案中违约金与定金罚则竞合，原告只能择其一提出主张。同时，定金总额为20000元，因双方拟定的新合同确定的租赁房屋面积为30平方米，单价84元／㎡不变，每月租金为2520元，总合同标的额为30240元，已交付的定金超过了主合同标的额的20%，超出部分法院不应予以支持。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。
被告红太阳公司为证明其上述主张，在举证期限内提供的证据有：试听资料（电话录音），证明被告在2016年7月1日通知原告可来办理门面租赁手续。
原告韦小妹对上述证据的真实性无异议。
经审理查明，综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2003年以来，原告一直租赁被告位于红太阳家居城外区一楼1号门面经营米粉店，2015年6月14日，双方再次续约至2016年6月14日，租金单价为84.70元／平方米·月，原告依约交齐了整年的租金。履约过程中，因桂阳公路改造，被告红太阳公司准备从韦小妹租赁的门面开大门，经协商，原告同意搬迁，被告则另行租赁二楼办公室及外面门面各30平方米给原告，为此，原告于2016年1月9日向被告交纳了20000元新门面定金。2016年3月21日，被告正式向原告出具书面《承诺书》，其承诺于2016年4月20日前从原红太阳商场右侧分割30平方米，并连同原红太阳家居广场二楼市场办公室一并租赁给原告，租金单价不变，因原告已交租至2016年6月14日，未使用的租金可冲抵新门面的租金；同时，被告承诺，如不能保证原告租赁上述门面，被告自愿按15000元／月赔偿原告损失至2016年6月14日，如红太阳商场不配合转租，被告保证原告可从2013年6月15日起租赁整个红太阳商场场地。鉴此，原告于2016年3月23日搬离铺面，现铺面已被拆除。期满后，原告多次要求被告交付租赁铺面，但被告一直无法兑现承诺，直至2016年7月1日才通知原告办理门面租赁手续，但原告已于2016年6月28日在别处租赁了门面经营米粉店，故拒绝接收铺面，双方因此产生争议。本案中，原告主张的双倍定金与违约损失产生竞合，经本院释明，原告要求被告双倍返还定金。
本院认为，关于合同的效力问题，被告主张原告原租赁的红太阳家居城外区一楼1号门面属违章建筑，双方的《租赁合同》无效。本案中，原告之前租赁的铺面已被拆除，双方经友好协商已就该合同的解除达成一致意见，且原告并未基于原租赁关系提出诉讼请求，为维护市场交易的稳定，本院对该合同的效力不作认定。对于被告关于另行租赁铺面给原告的承诺及其收取的定金，被告辩称，其承诺安排的铺面及办公室亦属违章建筑，故被告的承诺无效，其收取的定金不能适用定金罚则。本院认为，双方并未就新铺面签订正式的租赁协议，铺面的具体坐落尚未确定，其权属情况无法查实，且按一般的交易习惯，被告作为出租人应保证拟租房屋的合法性及安全性，且其并未提供有效证据证实拟租房屋系违章建筑，被告以此为由主张其承诺及定金罚则无效，本院不予采纳。对于原告已付的20000元定金，被告抗辩，原告交纳的定金超过主合同总标的额的20%，超出部分不适用定金罚则。本院认为，被告在定金收据中确定租赁面积为二楼办公室与外面门面各30平方米，共计60平方米，其在承诺书确定租金单价不变，仍为84.70元／平方米·月，但均未确定租赁期限，故合同总标的额无法确认，被告的诉讼主张无证据支持，且原告自2003年起便开始租赁被告场地经营米粉店，双方合作已逾十数年，原告更换门面后亦需要重新投入资金装修改造，20000元定金应系双方对投资回本周期、租金、租期、违约成本等因素综合考量后得出的一致结果，系双方的真实意思表示，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告不能如期交付租赁门面，其行为构成违约，原告要求被告双倍返还定金40000元于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告桂林市红太阳家居有限公司应退还原告韦小妹双倍定金40000元。
二、驳回原告韦小妹的其他诉讼请求。
本案案件受理费1826元，本案适用简易程序减半收取913元（原告已预交），该款由被告承担。
上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1826元（户名：桂林市中级人民法院，账号：304216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 苏 敏
二〇一六年八月二十六日
（代）书记员 文若诗