广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1444号
原告（反诉被告）：李国饶，身份证住址湖南省永兴县。
委托代理人彭金良，湖南华安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司，住所地广州市白云区。
负责人：彭启明。
委托代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。
原告（反诉被告）李国饶与被告（反诉原告）广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司（以下简称永泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李国饶及其委托代理人彭金良，被告（反诉原告）永泰公司的委托代理人董卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李国饶某甲称：2013年9月初，永泰公司在市场张贴公告，将市场内水果档铺向社会公开出租，凡有意向承租者报名时须向某综合市场交纳押金（实为定金）伍万元。我于2013年9月15日向某市场交押金伍万元，中标租赁水果档铺03号，这时永泰公司提出我已交伍万元押金转为建设费，并要求我再交陆万元建设费，如果不交陆万元，03号档铺另行出租，我已交伍万元押金不予退还。无奈之下我于同年9月27日再次向某公司缴纳陆万元，永泰公司收回伍万元押金收据，开了一张“今收到李国饶水果3一次性缴纳建设费壹拾壹万元”的收款收据给我。2013年9月30日，永泰公司拿着事先打印好的档铺位租赁协议叫我签名，并摁手印，该协议约定甲方（永泰市场）将位于市场内水果档铺03号出租给乙方（李国饶）经营，每月租金壹仟贰佰壹拾元。租赁期暂定3年，即从2013年10月1日至2016年9月30日止。乙方向甲方交纳水电财产保证金3000元。租赁协议签订后，我按期交缴租金和水电费，全面履行租赁协议条款，可是永泰公司却严重违约，不与我协商，于今年11月初单方面改变租赁水果档铺现状，用红砖砌墙将敞开式水果档铺改成封闭式水果档铺，严重影响我水果经营生意，给我造成经济损失。我与其他水果档铺承租者出面阻止永泰公司施工，后经永平街道办出面主持调解，我与永泰公司双方达到协议书，从2015年11月5日起至2015年11月20日止，甲方（即永泰公司）一次性补偿人民币壹万元给乙方作为经营损失费。综上所述，原、被告签订的是水果档铺租赁协议，涉案的建筑为非法建筑，永泰公司收取我建设费，即不合理也不合法，属于非法乱收费，应全额退还我缴纳建设费壹拾壹万元，并按年利息24%向我支付利息；由于永泰公司将市场现状改变3个月，按照双方签订的补充协议半个月1万元的损失标准，永泰公司应向我赔偿6万元损失；永泰公司应向我退还已收取的3000元保证金及26个月的租金合计31460元。故诉至法院，请求法院：一、判令租赁合同为无效合同；二、永泰公司返还建设费11万元并支付利息8万元；三、永泰公司赔偿我损失6万元；四、永泰公司退还我保证金3000元；五、永泰公司退还我所缴全部租金31460元；六、永泰公司承担本案诉讼费。
针对永泰公司的反诉，李国饶辩称：我方认为永泰公司的反诉请求及事实理由不成立，理由是：永泰公司反诉要求经营使用费标准为4265.55元／月根本就是没有事实依据和法律依据的，租赁协议并没有体现11万元，而且收款收据上也没有体现双方的签名，也就是说没有得到我的认可，不是我的真实意思表示，综上，永泰公司的反诉请求及事实理由缺乏事实根据和法律依据，根本不成立。
被告（反诉原告）永泰公司辩称：1.我方不同意李国饶要求返还建设费11万元及支付利息，我方认为李国饶所提及的11万元建设费实际上应该理解为原、被告双方关于涉案商铺在3年经营期间的使用费，类似于租金的约定，因为李国饶是通过公开招投标的方式并以最高价11万元竞得涉案商铺的经营权，李国饶对11万元虽然是以建设费的名义缴纳的，实际上李国饶非常清楚这是其取得涉案商铺3年经营权所支付的对价，这个对价应理解为双方当时对租金或者使用档铺费用的约定，因此我司认为即便本案双方所签订的租赁合同被法院认定为无效，李国饶还是应该依照双方或者是参照双方所约定的关于涉案档铺的使用费的标准向我司支付涉案档铺在经营使用期间所产生的使用费，因为李国饶实际上已经使用了接近28个月，故李国饶要求全额退款是没有事实和法律依据的。李国饶主张的8万元的利息是没有计算依据的，双方并没有利息约定。2.对于某饶要求我方赔偿损失6万元，李国饶所谓的损失根本不存在，李国饶也没有提交相应的证据证明其损失已经产生，数额是6万元，因此我方认为李国饶要求我方赔偿损失6万元没有事实和法律依据，李国饶提起本案诉讼的主要理由是认为缴纳的建设费过高，但其所交的11万元建设费是李国饶在公开招投标过程中依据自己的意愿所作的报价，并不是我司单方要求，永平街道办进行改造并不是其主要原因，李国饶提起所谓的损失事实上是不存在的。3.关于退回李国饶保证金，我司认为本案诉争的起因主要是李国饶认为其所交的建设费11万元过高，所以提起本案诉讼，也就是说本案的诉争起因并不是因为我司的原因导致涉案商铺无法经营或者实际不能经营，所以我司认为诉争的责任应归责于某饶，故李国饶要求退回保证金从事实上是没有依据的；如果本案双方所签订的租赁合同被法院认定为无效，我方认为关于保证金恳请法院本着公平的原则依法予以作出处理和判决。4.对李国饶主张退回全部租金是没有事实依据和法律依据的，无论双方签订租赁合同是否有效，李国饶都应该支付涉案档铺的租金或者是使用费，因为事实上李国饶已经使用涉案档铺，而且至今仍在使用中，所以我方认为其应该按照双方所约定的租金标准支付涉案档铺的租金或者使用费。5.关于诉讼费，由于诉争的起因并不是我司造成的，故诉讼费应由李国饶承担。
永泰公司提起反诉称：2013年9月2日，我司所在的广州市白云区永平街永泰经济联合社在永泰综合市场张贴《永泰综合市场招标公告》及相关资料，拟通过向社会公开招标的方式将永泰综合市场的207个档铺进行公开招标，并采用价高者得的方式确定中标人。通过上述公开招标方式，涉案的03号水果档铺由李国饶以11万元的竞标价格成功取得该档铺3年的经营使用权。2013年9月30日，双方根据招标公告张贴的合同版本格式，签订了《永泰综合市场档铺位租赁协议》，就有关档铺的租赁事宜达成了一致。虽然《永泰综合市场档铺位租赁协议》约定的租金标准为1210元／月，但从整个永泰综合市场档铺通过公开招标（采用价高者得）以及双方协议内容来看，很明显可以看出，李国饶成功竞得该档铺的11万元虽然是以建设费名义收取，但该11万元建设费及每月缴交的1210元租金，是李国饶取得涉案档铺3年档铺经营使用权所支付的总对价，应视为是双方约定该档铺三年租金总额为153560元，双方已就此总额达成一致。因此即便双方签订的《永泰综合市场档铺位租赁协议》因该市场报建手续有欠缺可能被法院认定为无效，李国饶仍应当参照双方实际约定的经营使用费标准（153560元÷36个月=4265.55元）向我司支付实际经营使用涉案档铺期间的使用费。故提起反诉，请求法院判令：一、李国饶参照双方实际约定的档铺经营使用费标准（4265.55元／月）向我司支付经营使用涉案档铺期间的使用费（计算至李国饶实际将档铺交还给我司管业之日止），从2013年10月1日暂计至2016年1月19日止为119435.4元；二、本案诉讼费由李国饶承担。
经审理查明：2013年9月2日，广州市白云区永平街永泰经济联合社发布公告，对永泰综合市场共有的207个档铺进行公开招标的方式招租，采用价高者得的方式收取市场建设费，档铺租用期限共3年，每月需交纳租金，招标公告中注明市场建设费收取后，在任何情况下均不退回。此后，李国饶以11万元的竞标价竞得涉案的03号水果档铺3年的经营使用权。2013年9月30日，广州市白云区永泰综合市场作为出租方（甲方），李国饶作为承租方（乙方），双方签订了《永泰综合市场档铺位租赁协议》，该协议约定：一、甲方将位于市场内水果档一铺03号出租给乙方经营，每月租金1210元正。二、租赁期暂定三年，即从2013年10月1日至2016年9月30日止。三、乙方在选中档位的同时与甲方签订协议，并向甲方交纳水电财产保证金3000元正。保证金不计利息，租赁期满后在租金、水电费交齐无损坏市场财产，保证金返还给乙方等等。本案审理过程中，永泰公司确认上述《永泰综合市场档铺位租赁协议》中的广州市白云区永泰综合市场即为永泰公司。
上述租赁协议签订后，永泰公司将涉案03号水果档铺交付李国饶使用。李国饶提交出具日期为2013年9月27日的《收款收据》两张，其中一张内容为“今收到李国饶水果03一次性缴纳建设费11万元，永不退还”。另一张内容为：“今收到李国饶水果押金人民币3000元正，合同期满退还，不计利息”，永泰公司确认收到上述建设费及押金。
2015年10月，广州市白云区人民政府永平街道办事处发布通知称：为贯彻落实市、区关于创文创卫及创建“干净、整洁、平安、有序”城区环境的工作部署要求，该街联合工商、城管等部门就辖区内主干道路路段周边范围存在的乱摆乱卖行为开展专项整治工作。在专项整治工作过程中，发现永泰综合市场存在严重的占道经营问题，特别是临近同泰路边的水果档铺超出范围摆放水果，导致途经该市场处的车辆经常发生拥堵，加上该处又设有人行横道，出入人群密集，存在严重的安全隐患。因此要求永泰经济联合社和永泰综合市场做好永泰综合市场的升级改造工作。
2015年11月5日，永泰公司作为甲方，李国饶作为乙方，双方签订《协议书》，约定：兹有乙方租用甲方位于永泰农贸市场自编第3号水果档。为配合广州市创文创卫工作，甲方按永平街道办的要求对该水果档进行升级改造。现甲、乙双方就有关事项达成如下协议：一、升级改造时间为15天，即从2015年11月5日起至2015年11月20日止。二、甲方一次性补偿人民币1万元给乙方作为停业期间的经营损失费。该补偿费自双方签字盖章之日起3天内由甲方支付给乙方。三、乙方必须无条件配合甲方施工。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效力。2015年11月6日，永泰公司向李国饶支付上述协议约定的10000元停业损失补偿。
另查，李国饶已按照每月1210元的标准向某公司支付2013年10月1日至2015年12月31日的租金。2016年1月21日，李国饶向某公司签订《移交确认书》，双方确认李国饶已于2016年1月20日将涉案水果档铺移交给永泰公司营业，自2016年1月20日起，该铺位与李国饶无关，由永泰公司自行处理、永泰公司确认，李国饶在移交该档铺的同时，已向某公司结清有关费用（即2015年12月租金及2016年1月份租金）。
再查，经本院发函广州市白云区国土资源和规划局，该局复函称涉案水果档铺所在的永泰综合市场未查询到用地行政许可、国土审批、规划报建审批记录。李国饶与永泰公司对该复函均无异议。
以上事实，有永泰综合市场招标公告、投标视频、永泰综合市场档铺位租赁协议、收款收据、通知、照片、协议书、支付证明单、移交确认书、复函及当事人陈述等证据证实。
本院认为：涉案水果档铺所在的永泰综合市场没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，李国饶与永泰公司签订的《永泰综合市场档铺位租赁协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。李国饶要求确认双方签订的《永泰综合市场档铺位租赁协议》无效，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，李国饶要求永泰公司返还因该合同取得的租赁押金3000元符合法律规定，本院予以支持。
依照无效合同的处理原则，作为承租人的李国饶某乙返还依无效合同取得的财产，包括占有和实际使用涉案水果档铺所获取的占用利益。占用利益为无形财产，承租人只能以折价补偿的方式予以返还。因此，李国饶与永泰公司的租赁合同虽然无效，但李国饶已经使用了涉案水果档铺，其应当参照租赁合同约定的租金标准向出租方永泰公司支付房屋占有使用费。对于租金标准，双方《永泰综合市场档铺位租赁协议》中虽约定涉案水果档铺每月租金为1210元，但涉案水果档铺系李国饶以11万元的竞标价自愿竞得，广州市白云区永平街永泰经济联合社在招标公告中已经注明“采用价高者得的方式收取市场建设费，档铺租用期限共3年，每月需交纳租金”，李国饶自愿出价11万元建设费竞得涉案档铺三年的经营权，双方已就建设费的支付达成合意。由于某饶与永泰公司系平等的民事主体，双方就建设费的支付达成的合意是双方真实意思的表示，李国饶主张支付11万元建设费并非其真实意思缺乏事实依据，本院不予确认。由于11万元亦属于某饶取得涉案档铺三年经营使用权的对价，因此在计算涉案水果档铺租金标准时，应当将11万元建设费分摊至三年的租赁期内，即涉案水果档铺每月实际租金标准应为4265.55元（11万元÷36个月＋1210元），在计算涉案水果档铺使用费是应当参照该租金标准进行计算，故永泰公司反诉要求李国饶按4265.55元的租金标准计算档铺使用费，本院予以支持。根据双方确定的《移交确认书》，李国饶应承担涉案档铺2013年10月1日至2016年1月19日的档铺使用费，经核算，该期间使用费合计117784.22元（4265.55元×27月＋4265.55元×19天÷31天）。李国饶2013年10月1日至2016年1月19日按月向某公司支付租金合计33411.61元（1210元×27月＋1210×19天÷31天），另一次性支付的11万元建设费，即李国饶合计支付143411.61元，扣除其应向某公司支付的档铺使用费117784.22元后，永泰公司应当向李国饶退还的金额为25627.39元。李国饶要求永泰公司全额退回建设费11万缺乏依据，本院不予支持。李国饶要求永泰公司退回其缴交的租金31460元亦缺乏依据，本院不予支持。李国饶另要求永泰公司按照24%的标准向其支付建设费的利息，由于涉案档铺所在的建筑的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，李国饶在与永泰公司签订租赁合同时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，其亦有过错，故对其主张的利息，本院不予支持。
李国饶要求永泰公司按照双方签订的补充协议半个月1万元的标准向其赔偿由于永泰公司改变市场现状3个月的损失合计6万元。对此本院认为，永泰公司已经根据《补充协议》的约定对于永泰公司在市场升级改造施工期的停业经营损失支付补偿款1万元。根据李国饶提交的涉案水果档铺现场的照片，永泰综合市场在完成升级改造后已正常营业，李国饶主张市场升级改造完成后其经营受到影响，但未能提供证据证实，故对其主张的6万元损失，因缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司与李国饶于2013年9月30日签订的《永泰综合市场档铺位租赁协议》无效；
二、在本判决生效之日起三日内，广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司向李国饶退还保证金3000元；
三、在本判决生效之日起三日内，广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司向李国饶退还25627.39元（李国饶已向广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司支付的租金和建设费合计143411.61元，扣除李国饶应向广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司支付的档铺使用费117784.22元后为25627.39元）；
四、驳回李国饶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2783元，由李国饶负担2525元，广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司负担258元（广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。反诉受理费1344元，由李国饶承担（上述受理费1344元已由广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司预交，广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司同意由李国饶在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给广州市永泰经济发展有限公司永泰综合市场经营管理分公司，本院不作退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 王丽美
二〇一六年一月二十五日
书记员 郑萍军