大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0204民初2721号原告：于家喜，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：辛柏慧，住大连市甘井子区。被告：大连大世界房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：孙圣山，执行董事。委托诉讼代理人：王向华，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。原告于家喜与被告大连大世界房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人辛柏慧、被告的委托诉讼代理人王向华、王健勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，我与被告签订《商品房买卖合同》，我购买被告开发的第九频道某号房屋，购房款为1657217元。按照合同约定，被告应当于商品房交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因被告原因自房屋交付之日起365日仍无法办理房屋权属证书的自该期限届满之日起由被告支付已付房款日万分之一的违约金。我与被告于2014年7月2日办理了房屋交接手续，被告于2016年4月25日办理商品房初始登记，并于2016年4月27日通知我可以办理房屋权属证书，被告办理房屋权属登记已经超过合同约定的办理期限。故请求法院判令被告支付2015年7月2日至2016年4月27日逾期办理产权证违约金49875元。被告辩称，根据合同约定，只有在由于我方原因导致原告逾期办理产权证的，我方才承担违约金。案涉项目分为地上和地下两部分，地下部分与人防办建设的人防工程相连。由于大连市质量监督站要求整个工程必须一同进行备案，人防工程至今未办理备案手续，根据相关规定，案涉工程至今仍不符合办理产权条件。考虑到案涉房屋的特殊性，大连市不动产登记中心才同意办理给原告等业主产权手续。由于逾期办理产权手续并非我方原因，原告也未提供其实际损失的相关证据，故我方不应当承担违约责任。原告的诉讼请求不应得到法院支持或者法院应对违约金标准进行调整。我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的第九频道某号房屋，建筑面积为96.21平方米，总房款1657217元。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，因被告的原因至房屋交付之日起超过365日原告仍无法办理房屋权属证书的，自期限届满之次日起，由被告支付原告已付房款日万分之一的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款。双方于2014年7月2日办理了房屋交接手续。被告在房屋交付后180日内未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告未能在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书。被告于2016年4月1日向原告出具结算款发票，原告补交了部分房款，案涉房屋的房款最终数额为1658250元。2016年3月24日，被告取得大连市第二十一中学北侧改造地块（地上1-33层）工程竣工验收备案表，随后被告将应由其提供的相关资料报送产权登记机关。2016年4月25日，被告取得案涉房屋初始登记证明，案涉房屋具备办理房屋权属证书条件。2016年4月28日，被告通知原告案涉房屋可以办理产权手续。另查，案涉项目地下部分为被告建设的地下停车库，该地下停车库与人防工程相连。大连市人民防空办公室作为建设单位出具《工程竣工验收报告》，载明工程名称大连市二十一中学改造地块地下人防工程，竣工日期2013年1月20日。但人防工程部分在被告取得地上部分竣工验收备案表时未办理竣工验收备案手续，至2016年4月25日案涉房屋具备办理产权手续时亦未办理竣工验收备案手续。2011年5月30日，大连市规划局向被告出具建设工程规划许可证。许可证载明建设项目名称：大连市第二十一中学北侧改造地块；建设位置：沙区东北路东、长生街西、民权街南侧总建筑面积肆万伍仟零叁拾捌平方米。其中地上建筑面积叁万捌仟叁佰平方米：居住式公寓叁万肆仟叁佰玖拾捌平方米，公建叁仟玖佰零贰平方米（全部计入容积率）；居住式公寓配套（半）地下停车库伍仟玖佰叁拾捌平方米（不计入容积率），公建地下停车库捌佰平方米（全部计入容积率）。大连市建设工程质量监督站于2012年4月17日向被告出具建设工程质量监督受理书，内容为：“你单位已提供位于沙河口区东北路东长生街西民权街南，大连市第二十一中学北侧改造地块（地上1-33层）工程的相关文件和资料，现予以受理。”大连市建设工程质量监督站于2012年5月29日向被告及大连市人民防空办公室出具建设工程质量监督受理书，内容为：“你单位已提供位于沙河口区东北路东长生街西民权街南，大连市第二十一中学改造地下人防工程大连市第二十一中学北侧改造地块（地下1-3层）工程的相关文件和资料，现予以受理。”再查，大连市人民政府于2014年5月5日颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，于2014年6月10日开始施行。该办法第二十五条规定，为保证房屋建筑工程项目建设的完整性，进一步落实和保证本办法的有效实施，国土资源和房屋主管部门的产权管理部门在办理房屋所有权证时，除法律法规规定的内容外，还须满足下列条件：（一）规划部门对一个建设工程规划许可证批复的建设用地内的各项建设工程全面完成后进行了规划核实，并出具了规划核实证明；（二）一个建设工程规划许可证批复的房屋建筑工程项目中所有单位工程全部进行了竣工验收备案；（三）施工机具、临时工棚、建筑垃圾、剩余建材及构件等全部清除，经物业公司检查合格并出具了认可文件。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、专用收款收据、温馨提示、被告提供的建设工程规划许可证、建设工程质量监督受理书、竣工验收备案表、大连市房地产权证及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向被告交纳了全部购房款，被告向原告交付了案涉房屋，被告应当依照合同约定，在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，至房屋交付之日起超过365日原告仍无法办理房屋权属证书的，自期限届满的次日起，由被告支付已付房款日万分之一的违约金。故被告承担逾期办证违约责任的前提条件是“因被告原因”。现原告未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，被告存在违约行为，应当承担违约责任。但鉴于案涉工程的特殊性以及新政的影响，逾期办证违约责任全部由被告承担有悖于双方的约定，亦有失公平。理由如下：首先，案涉工程本身的特殊性是工程未能如期办理竣工验收备案手续的重要原因。因案涉项目地下工程与大连市二十一中学改造地下人防工程相连，大连市建设工程质量监督站于2012年5月29日即向被告及大连市人民防空办公室出具《建设工程质量监督受理书》，将上述两个单位分别报送的案涉项目地下工程和大连市第二十一中学改造地下工程列入同一份质量监督受理书一并受理，进而要求两个地下工程共同办理竣工备案手续。地下人防工程直到2016年4月25日仍未办理竣工备案手续客观上影响了被告案涉项目地下工程竣工验收备案手续的办理。因人防工程的竣工验收备案手续的办理非被告所能控制，且该人防工程早在2013年1月即已取得《工程竣工验收报告》，被告无法预见该工程在数年后仍未能办理竣工验收备案手续的情况，故因人防工程导致案涉工程地下部分竣工备案手续未能如期办理并非被告原因所致，不能由被告承担全部责任。其次，2014年5月5日颁布的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》（以下简称《备案管理办法》）对案涉项目的竣工备案手续有实质性影响。《备案管理办法》较之2010年11月实行的规定，对工程项目的整体竣工验收备案有更加明确的要求，即要求同一规划许可证批复的工程项目中所有单位工程全部通过竣工验收备案。而本案案涉工程项目的建设规划许可证包括地上和地下两部分，因此只有地上和地下工程全部竣工验收备案后，才能办理整体工程的竣工验收备案手续，进而办理案涉房屋的所有权证书。在被告办理竣工验收备案手续过程中，该《备案管理办法》开始实行，由于地下人防工程未办理竣工验收备案手续导致案涉项目地下部分无法竣工验收备案，进而直接影响同一规划许可证批复的整个案涉工程项目的竣工验收备案手续的办理。因受新的《备案管理办法》的影响，被告仍继续积极努力的与相关主管部门进行协调沟通，使案涉项目的地上部分于2016年4月25日取得了初始登记证明并使业主可以开始办理房屋所有权证。结合本案的具体情况，综合衡量合同约定以及双方对合同的履行情况等因素，本院酌定将该违约金标准由合同约定的日万分之一调整为日万分之零点五。关于违约金的起算时间，双方合同约定被告承担逾期办证违约责任的起算时间为房屋交付之日起超过365日，自该期限届满之次日，案涉房屋于2014年7月2日交付，故被告承担逾期办证的违约责任应自2015年7月3日起。被告应给付原告2015年7月3日起至2016年4月27日期间的违约金。由于2016年4月1日前，原告已向被告支付的购房款数额为1657217元，2016年4月1日原告补交了部分房款，案涉房屋购房款数额为1658250元，故自2015年7月3日至2016年3月31日期间，以原告已付购房款1657217元为基数，按日万分之零点五标准计算，被告应当向原告支付逾期办证违约金22620.78元；2016年4月1日至2016年4月27日期间，以原告已付购房款1658250元为基数，按日万分之零点五标准计算，被告应当向原告支付逾期办证违约金2238.57元。被告共计应当向原告支付逾期办理产权证违约金24859.35元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大连大世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告于家喜逾期办理产权证违约金24859.35元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1046元、财产保全费518元（原告均已预交），由原告负担798元、被告负担766元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  金建军审 判 员  胡旖旎代理审判员  南庆鑫二〇一七年六月二十三日书 记 员  蒋子淇附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。