重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第03493号
原告重庆天域强盛投资有限公司，住所地重庆市渝中区八一路9号3801，组织机构代码69121233-5。
法定代表人王天伦，董事长。
委托代理人谢孟芸，重庆天之合律师事务所律师。
委托代理人刘璐，重庆天之合律师事务所律师。
被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号，组织机构代码62190967-1。
法定代表人李凯，董事长。
委托代理人廖拥军，重庆渝冠律师事务所律师。
被告重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路77号，组织机构代码20298929-1。
法定代表人张新农，董事长。
被告张新农，男，汉族，1965年5月21日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人樊华（同时系重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司的委托代理人），男，汉族，1980年8月10日出生，住重庆市南岸区。
原告重庆天域强盛投资有限公司（以下简称“天域公司”）与被告重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称“渝亚公司”）、重庆市嘉瑞房地产开发（集团）有限公司（以下简称“嘉瑞公司”）、张新农房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭重波独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员余顺辉担任法庭记录。原告的委托代理人谢孟芸、被告渝亚公司的委托代理人廖拥军到庭参加诉讼，被告嘉瑞公司和张新农经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天域公司诉称，2011年1月12日，原告与被告嘉瑞公司签订《“帝都广场”项目写字楼、住宅独家承销合作协议》，由原告通过嘉瑞公司推荐客户或自购的方式协助嘉瑞公司实现“帝都广场”项目指定房屋的销售。2011年5月27日，原告与被告渝亚公司、嘉瑞公司、张新农签订了《帝都广场项目补充协议》，约定渝亚公司作为帝都广场房屋的所有权人，同意将《“帝都广场”项目写字楼、住宅独家承销合作协议》中所有住宅、写字楼、商场按总房款21000万元的价格销售给原告，并配合原告完成剩余43套房屋（其中包括重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号房屋）的产权转移登记手续。各项费用抵扣后，原告需支付给渝亚公司剩余房款52055595.39元。被告嘉瑞公司、张新农对渝亚公司履行合同义务提供连带责任担保。补充协议签订后，原告依约向渝亚公司支付了全部购房款，渝亚公司也将房屋交付原告使用，但渝亚公司至今未将重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号房屋过户至原告名下。原告认为，原告依法支付了全部购房款，应当享有本案标的房屋的所有权，被告渝亚公司的行为构成违约，应当承担相应责任，被告嘉瑞公司、张新农对此承担连带责任，故诉至法院要求判决：1、确认重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号房屋所有权归原告所有；2、判令被告渝亚公司立即为原告办理重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号房屋权属的转移登记手续，并由被告嘉瑞公司、张新农承担连带保证责任。
被告渝亚公司辩称，首先，原告按照合作协议、补充协议抵扣各项费用后，应当支付被告渝亚公司房款为123774683.39元，而非原告主张的52055595.39元，且被告渝亚公司至今未收到原告支付的52055595.39元房款，故被告渝亚公司没有为原告办理本案所争议房屋房地产权证的义务。被告渝亚公司也从未将讼争房屋交付原告使用，且包括本案讼争房屋在内的17套房屋均已抵押给恒丰银行股份有限公司重庆分行，并已办理相应的抵押手续。之后，该房屋又被人民法院查封或轮候查封，在此情况下，原告的各项诉讼请求客观上无法实现，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告嘉瑞公司未答辩。
被告张新农未答辩。
经审理查明，2011年1月12日，嘉瑞公司（甲方）与天域公司（乙方）签订《“帝都广场”项目写字楼、住宅独家承销合作协议》，约定：“独家承销：乙方通过向甲方推荐客户或自购的方式，协助甲方实现“帝都广场”项目指定房屋（包含重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号房屋）的销售，期满后乙方有义务将未售房屋的房款全部支付甲方，甲方累计收取房款以21000万元为限，由18000万元房款加3000万元定金构成，超出部分的应收房款或剩余房产归乙方所有；剩余部分的房屋产权由甲方无条件配合乙方将产权办理给乙方指定的客户；……，对本合同范围内房屋，甲方累计净收房款以21000万元为限（净收房款＝甲方到账房款－已付乙方溢价款部分），由18000万元房款加3000万元定金构成（但必须是甲方净收房款达到18000万元时，定金3000万元才能转化为房款组成21000万元），本合同范围内房屋的应收房款超出21000万元部分归乙方所有（即溢价部分归乙方所有），甲方需在收取房款当日向乙方等额转付房款；……在甲方累计净收房款达到21000万元之前，本合同范围内未销售的房屋产权仍为甲方所有，但在甲方累计净收房款超过21000万元之后，本合同范围内未销售的房屋产权归乙方所有；……写字楼公共部分的装修费用由甲方承担，公共部分包括：电梯前室、公共走道的天地墙、公用洗手间；……”等内容。合同签订后，天域公司分别于2011年1月12日、2011年3月1日、2011年3月15日向嘉瑞公司支付了定金1500万元、300万元、1200万元，被告嘉瑞公司均向天域公司出具收据。
2011年4月20日，嘉瑞公司（甲方）与天域公司（乙方）签订《“帝都广场”项目住宅回购协议》，约定：“……二、甲方购买乙方‘独家承销合作协议’附件范围内的房屋销售单价为10000元／㎡（建筑面积），销售总面积为1503.24平方米（建筑面积），销售总房款为1503.24万元；三、双方同意甲方购买上述房屋所需支付乙方的全部房款1503.24万元，用于冲抵‘独家承销合作协议’中约定的乙方应付房款；……”。
2011年5月6日，嘉瑞公司（甲方）与天域公司（乙方）签订《“帝都广场”项目裙楼八层夹层部分回购协议》，约定：“……甲方购买乙方‘独家承销合作协议’附件范围内裙楼八层的房屋销售单价为7931元／㎡（建筑面积），销售总面积为935.31平方米（建筑面积），销售总房款为7417943.61元。三、双方同意甲方购买上述房屋所需支付乙方的全部房款7417943.61元，用于冲抵‘独家承销合作协议’中约定的乙方应付房款……”。
2011年5月27日，渝亚公司（甲方）、天域公司（乙方）与嘉瑞公司、张新农（丙方）签订《帝都广场项目补充协议》，约定：“……1、渝亚公司作为帝都广场项目的实际开发企业，本合同所涉及房屋的产权所有人，嘉瑞公司及法定代表人（张新农）为渝亚公司的现任股东，作为本合同的担保方，保证本合同甲方义务的履行；2、甲方同意丙方与乙方于2011年1月12日签订的《“帝都广场”项目写字楼、住宅独家承销合作协议》中所有住宅、写字楼、商场按总房款21000万元的价格销售至乙方，并配合乙方完成剩余房屋（包含重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号）的产权转移登记手续；3、甲方同意以下几项所涉及的钱款，可视为乙方的购房款，用于冲抵乙方应付房款；3.1、乙方目前的销售情况如下：3.1-1、截止2011年5月27日，乙方累计销售总金额为104243637元，其中销售已到账房款32524549元，未到账房款（含按揭部分，乙方承诺于2012年4月19日前支付完毕）71719088元；3.2、乙方前期支付丙方《“帝都广场”项目写字楼、住宅独家承销合作协议》的合同保证金30000000元；3.3、乙方与丙方于2011年4月20日签订的‘帝都广场项目住宅回购协议’的房款金额15032400元；3.4、乙方与丙方于2011年5月6日签订的‘帝都广场项目裙楼八层部分回购协议’的房款金额7417943.61元；3.5、甲方与乙方于2011年5月19日确定的写字楼公共部分装修款1250424元；上述3.1-3.5各项累计金额为157944404.61元；3.6、特别约定：如2012年4月19日前，未到账部分71719088元中如未能全部到甲方账户，乙方全额补足；……4.2、乙方目前在以上述数据计算的基础上需支付甲方剩余房款计算公式：合同总房款（210000000元）－冲抵房款（157944404.61元）=剩余房款（52055595.39元）；……10、丙方自愿为甲方履行本合同提供连带责任保证担保，担保范围为甲方签订和履行本合同的全部责任和义务，保证期间为甲方向乙方交付符合合同约定的房屋且乙方取得本合同约定购买房屋的《房地产权证》之日为止；……”等内容。
2011年10月14日，天域公司向重庆双川商贸有限公司出具委托书，要求重庆双川商贸有限公司向重庆恒琪动物药业销售有限公司将8000万元借款支付给重庆恒琪动物药业销售有限公司。当日，重庆双川商贸有限公司向重庆恒琪动物药业销售有限公司支付了700万元，渝亚公司于同日向天域公司出具《关于帝都广场房款支付的确认函》载明：“根据贵司与我司签订的《‘帝都广场’项目写字楼、住宅独家承销合作协议》以及补充协议的约定，我司认同贵司委托重庆双川商贸有限公司代为支付帝都广场部分房款人民币700万元整（大写柒佰万元整），并委托重庆恒琪动物药业销售有限公司代为收取上述房款；……”同时，渝亚公司向天域公司出具金额为700万元、收款事由为房款的收据一张。2011年10月21日，重庆双川商贸有限公司向重庆恒琪动物药业销售有限公司支付了7300万元，渝亚公司于同日向天域公司出具《关于帝都广场房款支付的确认函》载明：“根据贵司与我司签订的《‘帝都广场’项目写字楼、住宅独家承销合作协议》以及补充协议的约定，我司认同贵司委托重庆双川商贸有限公司代为支付帝都广场部分房款人民币7300万元整（大写：柒仟叁佰万元整），并委托重庆恒琪动物药业销售有限公司代为收取上述房款；……”。同时渝亚公司向天域公司出具金额为45055595.39元和27944404.61元、收款事由均为房款的收据二张。
2011年11月18日，天域公司与重庆奥斯曼物业管理有限公司签订《帝都广场B栋住宅房间设备设施移交业主清单》，重庆奥斯曼物业管理有限公司将包括包含重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号在内的12套房屋及设备移交给天域公司。
2013年12月24日，渝亚公司（甲方）与天域公司（乙方）签订《帝都广场项目补充协议》（附件二），约定：“……1、《帝都广场项目补充协议》3.1-1条涉及的乙方已销售房屋的未到账房款71719088元由甲方自行向实际购房人收取，2012年4月19日前未到帐部分，乙方不负责补足，甲方不追究乙方的违约责任。……3、《帝都广场项目补充协议》4.1条涉及的43套房屋，目前还有17套仍在甲方名下，具体为××栋：……××层××号……甲方确认该17套房屋的产权属乙方所有，并同意协助乙方办理过户手续。”
另查明，现重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号房屋抵押登记在恒丰银行股份有限公司重庆分行名下，并被人民法院进行了查封或轮候查封。
上述事实，有《“帝都广场”项目写字楼、住宅独家承销合作协议》、《收据》、《“帝都广场”项目住宅回购协议》、《“帝都广场”项目裙楼八层夹层部分回购协议》、《帝都广场项目补充协议》、《委托书》、《关于帝都广场房款支付的确认函》、《进账单》、《帝都广场B栋住宅房屋设备设施移交业主清单》、电卡、气卡、《帝都广场项目补充协议》（附二）、《房屋权利登记信息查询结果》、（2014）渝五中法民初在第00246-1号民事裁定书和协助执行通知书等证据及当事人陈述在案为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告天域公司与被告嘉瑞公司签订的《“帝都广场”项目写字楼、住宅独家承销合作协议》、《“帝都广场”项目裙楼八层夹层部分回购协议》、《“帝都广场”项目住宅回购协议》，原告天域公司与被告渝亚公司、嘉瑞公司、张新农签订的《帝都广场项目补充协议》以及原告天域公司与被告渝亚公司签订的《帝都广场项目补充协议》（附件二）均是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。现针对本案原告的诉请及诉争的相关问题作如下评析：
一、关于原告要求确认涉案房屋所有权归原告所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告与被告渝亚公司签订的协议合法有效，原告按照协议约定履行了付款义务后，被告渝亚公司至今未为其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，目前涉案房屋所有权仍登记在被告渝亚公司名下，按照上述法律规定，涉案房屋的所有权尚未发生转移，原告天域公司还未能取得涉案房屋的所有权。因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。
二、关于原告天域公司要求被告渝亚公司立即为其办理重庆市渝中区八一路××号××栋××层××号房屋权属转移登记手续，并要求被告嘉瑞公司、张新农承担该房屋权属转移登记手续的连带保证责任的问题。按照原、被告签订的上述协议约定，即原告在扣除冲抵款项后应支付被告渝亚公司剩余购房款52055595.39元，原告已销售房屋的未到账房款71719088元由被告渝亚公司自行向实际购房人收取，原告不再负责补足，原告天域公司委托重庆双川商贸有限公司向被告渝亚公司指定的代收单位重庆恒琪动物药业销售有限公司支付了8000万元后，被告渝亚公司向原告天域公司出具收款事由为房款的收据，能够证明原告已按照协议约定履行了全部付款义务，故本院对被告渝亚公司提出抵扣各项费用后，原告天域公司还应当支付被告渝亚公司剩余房款123774683.39元的抗辩，不予采信。据此，被告渝亚公司本应按照协议约定为原告天域公司办理涉案房屋权属转移登记手续，但鉴于本案涉案房屋设置有抵押登记未注销，且已被人民法院查封，现原告要求办理涉案房屋的所有权转移登记手续，不具备办理条件，被告渝亚公司在事实上亦不能履行办理涉案房屋权属转移登记的手续，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，原告天域公司在本案中要求被告嘉瑞公司、张新农承担涉案房屋权属转移登记手续的连带保证责任亦不成立，故本院对原告天域公司的该项请求不予支持。原告可待前述障碍消除后，依法另行主张权利。
综上所述，原告天域公司的诉讼请求全部不能成立。被告嘉瑞公司、张新农经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告重庆天域强盛投资有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费160元，本院减半收取80元，由原告重庆天域强盛投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 彭重波
二〇一四年八月七日
书记员 余顺辉