湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第00259号
原告武汉市威凯高科技发展集团有限公司，住所地武汉市江汉区满春街汉正街W栋。
法定代表人彭春香，董事长。
委托代理人涂娴、陈亮，湖北典恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉江汉建设集团有限公司，住所地武汉市江汉区前进一路181号。
法定代表人涂前利，董事长。
委托代理人赵理刚，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人张鸿颉，湖北光年律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉安信地产有限公司，住所地武汉市江汉区汉正街东端E栋1501室。
法定代表人潘作茂，经理。
原告武汉市威凯高科技发展集团有限公司（以下简称威凯公司）与被告武汉江汉建设集团有限公司（以下简称江建公司）武汉安信地产有限公司（以下简称安信公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威凯公司的委托代理人涂娴、陈亮、被告江建公司的委托代理人赵理刚、张鸿颉、被告安信公司的法定代表人潘作茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威凯公司诉称，2010年8月，原告威凯公司与被告安信公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定被告安信公司将坐落于武汉市江汉区汉正街东端E栋威凯商邸第21、22层房屋（单层面积均为835平方米，合计1670平方米）出售给原告威凯公司。原告威凯公司依约向被告安信公司支付了房款，并将其中第21层部分房屋作为员工宿舍供公司员工长期居住。原告威凯公司已出资购买并实际占有、使用该房屋，应为房屋所有权人。武汉市江汉区人民法院受理了申请人江建公司与被申请人安信公司债务协议纠纷一案的强制执行。在执行程序中，武汉市江汉区人民法院根据被告江建公司的申请对上述房产第21层错误认定为被告安信公司名下的房产予以查封并在该房屋外张贴查封公告，且指定由被告江建公司保管。该房屋现已被被告江建公司私自改扩建并对外出租。原告威凯公司据此向武汉市江汉区人民法院提起执行异议。武汉市江汉区人民法院作出（2014）鄂江汉执异字第00028号执行裁定，驳回原告威凯公司的异议。现原告威凯公司诉请法院判令：1、确认原告威凯公司对武汉市江汉区汉正街东端E栋21层房屋的享有所有权并停止对上述房屋的强制执行；2、本案的诉讼费由被告江建公司、安信公司承担。
被告江建公司辩称，原告威凯公司与被告安信公司之间的《武汉市商品房买卖合同》，因被告安信公司未取得诉争房屋的销售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为无效。原告威凯公司不享有本案诉争房屋的所有权。原告威凯公司与被告安信公司签订的《协议书》第三条明确了被告安信公司违约的责任是退回房款及承担200万元的违约金，原告威凯公司没有权利主张诉争房屋的所有权。此外，人民法院对本案诉争房屋强制执行过程中的查封合理合法。综上，被告江建公司请求驳回原告威凯公司的诉讼请求。
被告安信公司辩称，诉争协议书是在原告威凯公司胁迫和乘人之危情况下，被告安信公司被迫完全违背自己的真实意思表示而签订的一个显失公平的协议，被告安信公司请求人民法院撤销该协议，并驳回原告威凯公司的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月18日，原告威凯公司（乙方）与被告安信公司（甲方）签订《协议书》一份，就甲方开发坐落于武汉市江汉区汉正街东端E栋与乙方合作的相关事宜进行了约定。该协议书第二条约定：甲方委托乙方帮助解决5-22层住房进出1层及5层门厅及电梯安装所涉及到的1-5层楼的产权户和经营户的拆除、腾退或协商补偿，甲方愿意向乙方支付补偿850万元委托乙方全权办理此事。由于甲方资金困难，甲方将拥有合法权属的21-22层复式顶楼整层房屋8套、面积约为1670平方米，作价人民币1300万元卖给乙方，甲方保证此房屋合法可售并保证于2010年12月31日前过户到乙方指定的公司或个人名下，过户费用由甲、乙双方按房地部门规定各自承担。在本协议签定之日甲方为乙方办理购房合同，甲方将应支付给乙方人民币850万元补偿款转为乙方给甲方的购房款并由甲方出具收款证明及房屋办证所需的相关收款收据和发票。甲方自本协议签定之日将上述房屋全部移交给乙方，并由乙方先行布局装修，正式移交以验收合格的时间为准，在上述房屋过户手续全部办理完毕后，乙方应于收到房地部门核发的上述房屋全部房屋产权证及国有土地使用权证后15日内将购房余款450万元一次性交给甲方。该协议书第三条约定：违约责任：如果甲方未按上述约定时间将房屋办到乙方指定户名下，甲方同意乙方直接向武汉市江汉区人民法院提出诉讼，申请执行甲方向乙方返还购房款850万元，并承担200万元的违约金，甲方保证无异议。同时乙方有权收回1-4楼处楼梯电梯的通道等地方，由此产生的所有后果均由甲方全部承担，甲方无异议。上述协议书签订当日，被告安信公司向原告威凯公司出具一份金额为850万元的收据，写明此款项为原告威凯公司垫付的承让补偿款，未进被告安信公司财务账户。
同时，原告威凯公司（××）与被告安信公司（××）签订《武汉市商品房买卖合同》两份，约定：被告安信公司将其开发建设的坐落于武汉市江汉区汉正街东端E栋威凯商邸第21层房屋（建筑面积为835平方米）、第22层房屋（建筑面积为835平方米）分别以650万元的价格（总价款1300万元）出售给原告威凯公司，原告威凯公司将上述款项于2010年8月13日一次性支付给被告安信公司。
另查明，涉案武汉市江汉区汉正街东端E栋房屋工程原由他人于1992年10月开发建设，后因故停工。2006年8月17日，被告安信公司作为建设单位取得该工程E栋5-20层（建筑面积为11836.1平方米）的建设工程规划许可证。被告安信公司还陆续取得了该工程的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证和武汉市商品房预售许可证。被告安信公司出售给威凯公司的涉案第21层、22层房屋未包括在上述许可证许可的范围内。上述涉案房屋至今未能办理房屋所有权证和国有土地使用权证。
还查明，2014年4月3日，被告江建公司因与被告安信公司债务协议纠纷一案向本院起诉，请求判令被告安信公司向被告江建公司支付欠款398万元。本院于2014年10月17日作出（2014）鄂江汉民二初字第00470号民事判决，判令被告安信公司于判决生效后十日内向被告江建公司支付欠款398万元。该判决生效后，经被告江建公司申请，本院于2014年9月26日立案执行。2014年12月5日，原告威凯公司向本院提出执行异议，请求中止对武汉市江汉区汉正街东端E栋第21层房屋的执行并解除查封。本院于2014年12月9日作出（2014）鄂江汉执异字第00028号执行裁定，驳回原告威凯公司的异议。故原告威凯公司向本院提起执行异议之诉。
上述事实，有原告威凯公司和被告江建公司、安信公司陈述、《协议书》、收据、《武汉市商品房买卖合同》、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证和武汉市商品房预售许可证、本院（2014）鄂江汉民二初字第00470号民事判决、（2014）鄂江汉执异字第00028号执行裁定等证据证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告威凯公司与被告安信公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但因被告安信公司作为××，在未取得涉案房屋的商品房预售许可证明情况下，与原告威凯公司签订了商品房买卖合同，且至今未取得该商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，该合同应认定为无效。
关于原告威凯公司要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，××在办理房屋过户登记后，才能取得该房屋所有权。因原告威凯公司与被告安信公司签订的关于涉案房屋的两份《武汉市商品房买卖合同》均无效，且涉案房屋并未取得商品房预售许可证明，未能办理产权登记及产权转移登记。故原告威凯公司要求确认其享有涉案房屋所有权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于原告威凯公司要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求。原告威凯公司作为案外人提起执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条的规定，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从原告威凯公司提交的证据来看，原告威凯公司与被告安信公司签订的关于涉案房屋的两份《武汉市商品房买卖合同》均属无效，且涉案房屋并未取得商品房预售许可证明，不能办理产权登记及过户登记。而双方签订的《协议书》有效，根据《协议书》第三条（违约责任）约定，被告安信公司如未按约定时间将涉案房屋办到原告威凯公司指定户名下，原告威凯公司有权起诉要求被告安信公司退还购房款850万元并承担200万元的违约金。原告威凯公司的上述请求权属债权请求权，不属物权请求权，该债权请求权并不优先于被告江建公司对被告安信公司的债权请求权。综上，原告威凯公司未能举证证明其对作为执行标的之涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：
驳回原告武汉市威凯高科技发展集团有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费38640元、其他诉讼费用80元，共计38720元由原告武汉市威凯高科技发展集团有限公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 傅若林
人民陪审员 梅香兰
人民陪审员 周春林
二〇一五年十月十一日
书 记 员 刘 唯