四川省隆昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1028民初3099号原告：四川省恒信实业有限公司，住所地：隆昌县金鹅镇金华路二段6号。法定代表人：吕凤琼，董事长。委托诉讼代理人：罗炽永，系四川永炽律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李建明，男，汉族，1968年7月28日出生，资阳市人，住资阳市三贤文化小区，，系该公司总经理助理，一般代理。被告：王英，女，汉族，1967年12月22日出生，隆昌县人，住隆昌县金鹅镇胡家巷**号，身份证号码：5110281976********。原告四川省恒信实业有限公司（以下简称恒信公司）诉被告王英债权转让合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理，依法由审判员余彤适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告恒信公司代理人罗炽永、李建明及被告王英到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2016年11月24日裁定转为普通程序审理，由审判员余彤担任审判长，与审判员徐平、人民陪审员赖福林共同组成合议庭，共同负责案件的审理。在审理中，当事人申请延期开庭1个月。本院于2017年2月15日再次公开开庭进行了审理。原告恒信公司代理人罗炽永、被告王英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒信公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房屋租金146.6666万元，并按合同约定支付滞纳金，2、被告构成违约，应支付违约金30万元,3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告于2015年1月16日与隆昌苏沪亿佰家商贸有限公司（以下简称苏泸公司）签订《场地租赁合同》，约定被告租赁亿佰家公司苏沪购物广场五楼房屋建筑面积4009平方米及一楼房屋面积126平方米用于开设酒店；租赁期限自2015年1月16日至2030年7月31日止；年租金80万元（在庭审中，变更为160万元），自第三年起，在上年基础上每两年递增8%；租金支付方式：在签订合同后的2015年1月26日交纳第一季度租金20万元；2015年2月16日交纳第二季度租金20万元；水、电、气费在每个月末日前支付，未按时交纳则需按应交费的每日5%交付逾期滞纳金；被告向苏泸公司支付苏泸公司履约保证金30万元作为被告履约保证。租赁合同签订后，被告向苏泸公司支付了保证金30万元，苏泸公司将其所租赁的场地交付给被告使用。2015年10月3日，苏泸公司与原告协商，签订了苏沪购物广场《转让协议》，约定苏泸公司将苏沪购物广场所有财产及其与相应入驻商家所签协议由原告继续履行，就此，苏泸公司专门分别通知了各入驻商家，并进行了公告。原告依照与苏泸公司所签《转让协议》的约定，也分别与各商家就继续履行原合同达成新协议，而被告以其与苏泸公司诉讼为由拒绝与原告进行协商，也不支付租金。原告为减少损失，通知被告解除合同，收回场地进行自营。原告在对五楼场地进行装修过程中，被告多次出面阻止，并于2015年12月3日向原告发出《停工通知》，书面确认其是该场地合法经营权人。被告王英辩称：一、原告与苏泸公司签订的苏沪广场《转让协议》，既未通知被告参与协商，也未通知被告知晓，且该《转让协议》目前正在协议双方纠纷诉讼过程中，尚未审结，不能作为本案原告诉讼证据。该《转让协议》实与被告无关，被告不应受《转让协议》约束。我跟恒信公司没有签订租赁协议，不存在缴纳租金。二、原告诉讼请求的房屋租金与被告无关。被告与苏泸公司签订《场地租赁合同》合同后，因苏泸公司未按合同约定履行自身义务，导致合同无法履行并发生合同纠纷。经隆昌县人民法院审理，于2016年3月判决苏泸公司实质违约，支付被告直接投入和违约金共计约194万元，解除被告与苏泸公司签定的《场地租赁合同》；苏泸公司不服一审判决，向内江市中级人民法院提起上诉，经二审审理，于2016年8月判决苏泸公司实质违约，支付被告直接投入和违约金共计约180万元，解除被告与苏泸公司签订的《场地租赁合同》。事实上，苏泸公司未按《场地租赁合同》履行自身义务、实质违约的主要事项是：该处物业消防不合格，苏泸公司根本无法提供物业消防合格手续，进而导致被告无法进场装修、营业，给被告造成重大经济损害，被告是直接受害人，违约人是苏泸公司和原告，原告所主张的房屋租金应由违约方承担。三、被告张贴的《停工通知》是维护自身合法权益的正当行为。被告张贴并公告《停工通知》的时间是在与苏泸公司签订的《场地租赁合同》纠纷诉讼尚未审结和解除租赁合同期间，公告指向的对象是对被告承租物业非法强行占有、处置等侵权行为，公告的目的是为了维护被告合法经营权，是合理合法的维权行为。综上所述，被告认为，原告诉讼请求法院判令被告支付房屋租金是毫无法律和事实依据，请求隆昌县人民法院驳回原告所有诉讼请求。原告为支持其主张事实，向法庭提交以下证据：一、原告营业执照，证明原告主体资格。二、1、四川龙腾亿佰家商贸有限公司场地租赁合同一份、证明原告是当时恒信购物广场的产权人。原告与四川龙腾亿佰家公司签订租赁合同约定租赁期限、用途、租金，允许转租，同时约定龙腾亿佰家公司设立全资子公司负责经营。2、原告与隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司签订的财产转让协议，证明苏泸公司将苏泸购物广场转让给原告，约定转让时间是2015年10月1日，将整体物权及相应与其他商家签订的合同履行的全部权利义务转让给原告。3、2015年1月16日苏泸公司与王英签订的《场地租赁合同》及补充合同各一份，证明合同约定苏泸公司将苏泸广场5楼4009平方米及一楼126平方米租赁给王英使用，约定保证金30万元、年租金160万元及以后每年递增，约定了租金支付方式、水电气缴纳方式及滞纳金计算，约定乙方违约的情况下保证金不予退还。4、2015年12月3日王英向原告施工场地发出的停工通知书一份，证明王英系苏泸购物广场一楼正大门左侧大堂、五楼整层及屋顶约定面积三处物业经营权人，王英称没有使用5楼的说法没有依据。5、（2016）川10民终458号民事判决书一份，证明2016年8月15日内江中级法院作出的该份判决书，确认解除了苏泸公司与王英签订的租赁合同，由苏泸公司赔偿王英损失、退还缴纳的租金及保证金。该判决已经隆昌县人民法院全部执行完毕。被告对原告证据发表如下质证意见：1、原告不具备本案的主体资格。2、第二组第1、第2份证据真实性无法确认，被告当时不知晓恒信和龙腾亿佰家签订的租赁合同具体条款，被告在与苏泸公司签订合同时，苏泸公司告知被告在消防验收合格后才开始计算18个月的免租期，苏泸公司与恒信公司的补充合同尚未签订，签订后一并交给被告。苏泸公司与恒信公司的转让协议在原告未知情的情况下签订的，且转让协议是否有效正在诉讼中，没有得到法院的确认。3、第二组第3份证据的真实性无异议，年租金不是80万元，年租金是160万元，租赁合同是分割成了两份合同，一个租赁合同、一个补充合同，每份合同预缴纳租金20万元，被告共预交租金40万元，现在两份合同已解除，不存在缴纳租金及滞纳金。4、对第二组第4份证据的真实性无异议，法院在没有确认解除原告与苏泸公司的租赁合同之前，使用权属于被告。5、对第二组第5份证据无异议。被告为支持其主张事实，向法庭提交以下证据：一、（2015）隆昌民初2293号民事判决书、（2016）川10民终458号民事判决书两份，证明被告与恒信公司没有任何关联性，恒信公司不具备本案主体资格。二、被告与苏泸公司签订的《场地租赁合同》及补充合同，证明被告与苏泸公司签订租赁合同，与恒信公司无租赁合同关系。原告对被告证据发表如下质证意见：1、对被告提供的两份判决书的真实性、合法性无异议，但是不能达到被告的证明目的，这两份判决书与原告无关联性。2、对两份租赁合同的真实性、合法性、关联性无异议，请法庭予以采信，证明了场地租金应该是160万元每年。对原告、被告提交的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。经审理查明：2014年5月23日，四川恒信实业有限公司（甲方）与四川龙腾亿佰家商贸有限责任公司（乙方）签订了《物业租赁合同》。合同约定：四川恒信实业有限公司将属自己所有的“恒信购物中心“整栋大楼使用权出租给龙腾亿佰家公司用于开设大型综合超市，整栋大楼共五层，建筑面积33870平方米。甲方出租给乙方的物业在配套设施上应当满足：除另有约定外，因上述条款中所涉及的所有配套附属设施的建设施工与手续以及相关所有费用（包括但不限于建造、设置、安装、手续或证照办理等），均由甲方负责完成并承担费用。如因前述配套设施发生相邻关系纠纷，该有甲方负责处理并承担所有责任；若因此影响乙方大型超市的施工或正常营业，甲方须赔偿乙方因此遭受的实际损失。商业用房的交付标准1、甲方应按照本合同《租赁物业建筑工程条件》中对具体工程界面的约定，完成其责任范围内的工程施工，并办理完成所有关于建设与竣工验收的报批的验收手续，且在符合下列交付标准的前提下，将该租赁物业交付给乙方。（2）该租赁物业必须具备消防系统（甲方做到按租赁物业规划做到消防部门许可）、强电系统（甲方做到配箱接到租赁物业区内）、弱电系统（其中电话的总线由甲方排到建筑物内）、给排水管线（甲方做到接口接到租赁物业指定区域内，设立独立隔油池）。3、该租赁物业内的精装修部分的二次消防的安装送审与验收由乙方负责完成并承担费用。租金的起算日从乙方进场开始装修之日2014年8月1日开始，即算免租装修期，免租期为18个月。待免租期到期后，即算租金。租金的金额、结算方式从2016年2月1日起，每2年递增一次租金，递增幅度为上年度总租金的8%。龙腾亿佰家公司承担整栋建筑物的室内装修，在隆昌设立具有独立法人地位的全资子公司负责经营租赁物业所开设的大型超市，该子公司成立后，龙腾亿佰家公司与恒信公司所签物业租赁合同的权利义务，全部移交新设公司履行。恒信实业公司同意龙腾亿佰家公司以及其所设立的隆昌子公司在租赁期内将部分场地转租第三人经营。龙腾亿佰家公司在隆昌注册了隆昌苏沪亿佰家商贸有限公司，并由该公司承担了龙腾亿佰家公司与原告所签订的场地租赁合同的全部权利和义务。2015年1月16日，王英（乙方）与苏沪公司（甲方）签订了《场地租赁合同》以及《补充合同》，约定被告苏泸公司将位于隆昌苏泸购物广场五楼整层建筑面接约4009平方米和一楼建筑面积约126平方米，共约建筑面积4135平方米的场地出租给乙方用于开设商务酒店。租赁合同的租赁期间自2015年1月16日起至2030年7月31日止。房屋年租金160万元。自第三年起，在上年基础上每两年递增8%。免租期起止时间按照甲方与隆昌恒信实业公司(李自君)签订的租赁合同（含补充合同）相关免租条款执行。王英在2014年12月16日向苏沪公司支付了履约保证金300000元，2015年1月26支付第一个半年租金40万元，还预存电费6万元。王英共计支付苏沪公司76万元。王英与苏沪公司因合同履行发生纠纷，于2015年7月21日向隆昌县人民法院提起诉讼。本院在2016年3月25日作出一审判决。（2015）隆昌民初2293号民事判决确认：在房屋租赁合同中，苏沪公司要求王英应当在2015年2月10前完成一楼接待大厅的装修及酒店招牌，2015年6月30日前试营业。王英严格按照与被告的约定履行场地租赁合同，与相应的装修公司、设计公司、广告经营部签订并履行合同，目的是为能顺利进入所约定的租赁场地经营被告所确定的品牌。而苏沪公司在履行合同过程中，自始至终未向原告提供办理五楼宾馆消防设计审核所需的物业房产证明和物业基础消防验收合格通知等资料，也未将五楼宾馆涉及的场地移交给原告，致使王英不能进场装修，严重影响装修进度，最终导致原告不能如期开业，苏沪公司在庭审中对其违约亦无异议。苏沪公司的行为属根本性违约，导致王英无法实现合同目的，因此判决：一、解除原告王英与被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于2015年1月16日签订的《场地租赁合同》及《补充合同》；二、被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于本判决生效后七日内返还给原告王英履约保证金300000元、场地租赁费400000元、预存电费60000元；三、被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告王英为履行合同实际投入的费用870687.27元、支付违约金300000元，合计1170687.27元；四、驳回原告王英的其他诉讼请求。王英及苏沪公司不服，均提起上诉。王英上诉后，撤回了上诉。内江市中级法院于2016年8月15日作出（2016）川10民终458号民事判决。判决维持了（2015）隆昌民初2293号民事判决第一项、第二项、第四项。变更第三项“被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告王英为履行合同实际投入的费用870687.27元、支付违约金300000元，合计1170687.27元”为“被告隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告王英为履行合同实际投入的费用870687.27元、支付违约金150000元，合计1020687.27元。”2015年10月3日，苏沪公司与恒信公司签订《转让协议书》一份。甲方：隆昌苏沪亿佰家商贸有限公司乙方：四川省恒信事业有限公司甲乙双方经友好协商，就甲方关于苏沪购物广场移交的相关事宜达成如下协议，双方共同遵照执行。一、苏沪购物广场的转让移交采取如下步骤进行：1、对甲方前期投入的：a、空调、电梯、监控等设施设备和超市货架、冷链系统，木制及不锈钢道具及办公用品；b、装饰装修费用的材料费及人员工资；c、二次消防费用；共计约1500万元，具体金额由双方财务人员依据甲方提供的票据及合同并结合当时的市场价格审核确认为准，不计算折旧，按原值计算，双方派专人负责审核，在2015年10月30日前核准。二、其他约定对前期苏沪购物广场五层楼与王英因租赁产生的合同纠纷，其造成的经济损失由乙方负责支付，甲方已收取王英的保证金、租金及预存电费甲方退还给乙方。《转让协议书》签订后，恒信公司决定将五楼进行装修改造，收回自用。王英在2015年12月3日，向恒信公司发出《停工通知》。通知载明：苏泸购物广场一楼正大门左侧宾馆大堂，五楼整层及屋顶约定面积（约1200平方木）三处物业，系隆昌巴里岛酒店业主法人王英与隆昌苏泸亿佰家商贸有限公司合法租赁场地。截至目前，隆昌巴里岛酒店业主法人王英是唯一拥有该三处物业经营权人，其他任何单位和个人未经隆昌巴里岛酒店业主法人王英同意擅自使用、装修该三处物业均属侵权行为，侵权人必须无条件停止使用、装修等侵权行为，否则，后果自负；并且，隆昌巴里岛酒店业主法人王英将对侵权行为采取一切措施，以保护自身合法租赁权，由此造成的后果均有侵权人自负。隆昌县人民法院（2015）隆昌民初2293号民事判决书、内江市中级人民法院（2016）川10民终458号民事判决书生效后，因苏沪公司未履行义务，王英向本院申请执行，现已按生效判决执行完毕。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告四川恒信实业有限公司与四川龙腾亿佰家商贸有限责任公司签订的《物业租赁合同》、王英与苏泸公司签订的《场地租赁合同》以及《补充合同》、苏沪公司与恒信公司签订《转让协议书》，系合同双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，自双方当事人签字盖章即发生法律效力，双方当事人应当根据合同的约定履行合同义务、行使合同权利。原告与苏泸公司签订《转让协议书》，苏泸公司将租赁原告的房屋装修的苏泸购物广场整体转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，自2016年10月3日起，苏泸公司与被告王英签订的《场地租赁合同》以及《补充合同》的权利义务应由原告承接，原告与王英之间建立了租赁关系。因此，四川恒信实业有限公司为本案的适格原告。被告辩称“原告与苏沪亿佰家签订的苏沪广场《转让协议》，既未通知被告参与协商，也未通知被告知晓，该《转让协议》实与被告无关，被告不应受《转让协议》约束”的理由不成立，本院不予支持。被告王英与苏泸公司签订的《房屋租赁合同》中约定，苏泸公司将五楼4，009平方米和一楼126平方米的场地租赁给王英，苏泸公司要求被告王英应当在2015年2月10前完成一楼接待大厅的装修及酒店招牌，2015年6月30日前试营业。但在履行合同过程中，苏泸公司未能按照合同约定全面履行义务，仅交付了一楼大厅126平方米给原告，一直未将五楼涉及的场地移交给原告，导致王英无法整体装修，无法实现合同目的。恒信公司与苏沪公司于2015年10月3日签订《转让协议书》后，整体收回了租赁给苏沪公司全部物业场地，整体接收了苏沪公司所签订租赁合同的全部权利和义务后，明知王英与苏沪公司因房屋租赁合同发生纠纷，王英已于2016年7月向隆昌县人民法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失、违约金，恒信公司仍然未将五楼涉及的场地移交给原告。由于苏泸公司、恒信公司未按合同全部履行义务，仅交付底楼给王英，5楼一直并未交付，苏泸公司、恒信公司的违约行为导致王英无法对租赁物整体进行装修，且由于苏泸公司、恒信公司自始至终未按照合同约定向原告提供办理五楼宾馆消防设计审核所需的物业房产证明和物业基础消防验收合格通知等资料，致使原告不能进场装修，严重影响装修进度，最终导致原告不能如期开业，苏泸公司、恒信公司的行为属根本性违约，导致王英无法实现合同目的。王英于2015年12月3日向原告发出《停工通知》，该通知的时间是王英在与苏泸公司因场地租赁合同发生纠纷期间，一审诉讼尚未审结，该通知中王英表明自己租赁了苏泸公司场地，系场地租赁人和物业经营权人，王英的通知行为系对其合法租赁权的行使。这份通知的内容亦证明了该物业王英并未接收场地，当时是原告公司在使用、装修，且王英的通知行为亦不足以影响原告的使用、装修。原告认为王英的通知的行为就确认王英实际占用租赁物，应支付房屋租赁物的理由不成立。故原告请求被告王英支付2015年10月1日至2016年8月15日期间房屋租金1，466，666元及滞纳金的诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。王英与苏泸公司签订的《场地租赁合同》中约定“场地租赁合同签订后，双方必须遵照执行，不得违约，否则违约方须按守约方实际损失向守约方赔偿，如被告违约除赔偿和退还原告保证金外，还需按保证金金额支付违约金，如原告违约被告不予退还保证金。”，现生效判决已确定在合同履行中，是由于苏泸公司根本性违约，导致王英无法实现合同目的，被告王英在合同履行中不存在违约行为。苏泸公司与原告签订的转让协议中约定“甲方已收取王英的保证金、租金及预存电费甲方退还给乙方。”，已生效的一、二审的判决结果亦是苏泸公司构成根本性违约，苏泸公司返还了王英交纳的履约保证金300，000元，并赔偿了全部损失、支付违约金150，000元。本案原告系承接苏泸公司的权利义务，现请求由于被告王英违约，王英支付保证金300，000元的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，判决如下：驳回原告四川省恒信实业有限公司请求被告王英向原告支付2015年10月1日至2016年8月15日期间房屋租金1，466，666元及滞纳金、保证金300，000元的诉讼请求。本案诉讼费用21，000元，由原告四川省恒信实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  余 彤审 判 员  徐 平人民陪审员  赖福林二〇一七年三月二十三日书 记 员  兰云天