浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江笕民初字第463号
原告刘昆。
委托代理人段红星，浙江根旺律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师（特别授权）。
被告杭州保利建霖房地产开发有限公司。
法定代表人陈冬桔，公司董事长。
委托代理人唐锋、沈莹，浙江浙元律师事务所律师（特别授权）。
原告刘昆与被告杭州保利建霖房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理。依法由审判员朱勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人段红星、朱魁贞、被告委托代理人唐锋、沈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘昆诉称：原告购买被告开发的杭州市江干区罗兰香谷公寓房屋，在签订《商品房买卖合同》时，被告向原告展示的沙盘、向原告发放的宣传彩报及被告工作人员的说辞，均能够证明被告所出售的商品房无论在交通条件、生活条件及学区方面有着无与伦比的优势。原告在被告虚假宣传的情况下，作出了交付定金和签订《商品房买卖合同》的决定，但事后被告的所有承诺均不能得到实现，属于子虚乌有的虚假宣传，故起诉请求判令撤销原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。
被告杭州保利建霖房地产开发有限公司辩称：1、双方之间是商品房预售合同关系而非商品房预约合同关系。双方已签订《商品房买卖合同》，具备了商品房买卖合同的全部内容，被告也取得了相应的商品房预售证。虽然被告向原告收取了50000元的预售定金，但根据之前双方签订的公寓认购书约定，签订商品房预售合同后，定金即转化为房价款，其性质已经发生变化。2、被告不存在虚假宣传的事实。保利罗兰香谷项目的四至范围明确，该楼盘有配套小学在建，地铁问题在广告中也明确为规划。据被告了解，市建委、市规划局对本项目方案设计批复中已根据控制性详细规划，提出地块南侧布局时需满足规划地铁站点布设的要求。另被告在广告中明确指出“本形象广告内容仅供参考，所有内容一律以买卖合同约定的版本为准，市政配套规划最终以政府规划审批为准”。3、案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应当依法保护。被告在宣传案涉楼盘时所作的广告，明示不特定相对人具体内容以买卖合同为准，系要约邀请。在双方签订的《合同补充协议》第九条中亦告知原告“广告及各类宣传资料均为要约邀请”。被告有理由相信原告作为完全民事行为能力人，在购置家庭重要财产前必然已经过详细的了解与考虑。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉请提交的证据有：1、销售不动产统一发票1份，证明双方实为购房意向合同关系的事实；2、浙江省商品房买卖合同（含合同补充协议、合同补充条款）1份，证明双方签订商品房买卖合同的事实；3、宣传彩页4页、网站截屏6份、行政处罚决定书、关于确定罗兰香谷公寓学区的申请的回函、浙江省发改委信件回复各1份、媒体曝光视频光盘1盘，证明被告具有严重的虚假宣传的事实；4、律师函、快递邮寄凭证、查询跟踪记录各1份，证明原告已经按照合同约定行使解除通知的事实。
被告为支持其辩称向本院提交的证据有：1、商品房预售证1份，证明被告合法出售房屋的事实；2、罗兰香谷公寓认购书1份，证明双方在签订商品房买卖合同之前的预约行为的事实；3、业主回复函、快递邮寄凭证各1份，证明被告不同意解除双方购房合同的事实；4、关于确定罗兰香谷公寓学区的申请的回函1份，证明案涉楼盘学区的相关事实；5、杭规简复（2013）246号答复1份，证明案涉楼盘系地铁三号线规划范围，不存在虚假宣传的事实。
本院对上述证据审查后认为，原告提交的证据1、2、4，具有真实性，本院予以确认。原告提交的证据3中的网站截屏，根据现有证据不能证明网络之内容为被告委托发布，不能证明待证事实，本院不予确认；宣传彩页、行政处罚决定书、杭州市江干区教育局回函、浙江省发改委信件回复及媒体曝光视频，具有真实性，能够证明本案相关事实，予以确认。
被告提交的证据1、2具有真实性，本院予以确认。证据3快递邮寄地址与原告代理人段红星工作单位相符，快递凭证上也有交邮邮戳，具有真实性，本院予以确认。证据4与原告提交的证据3中的回函内容相同，本院予以确认。证据5由杭州市江干区市场监督管理局档案室出具，具有真实性，本院予以确认。
根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实为：
杭州市江干区罗兰香谷公寓由被告开发建设，被告在2014年广告宣传彩页上称“在教育资源上，举步尽享从幼儿园、小学到中学的一站式教育资源，其中浙师大附小丁蕙小学已签约入驻，并将于今年9月开学，其余院校计划于2015、2016年建成”、“保利罗兰香谷就在地铁3号线旁（规划），同协路、秋石高架、水上巴士多重路网皆咫尺之距，武林门、钱江新城、西湖等主城核心转瞬即达，聚揽市中心配套资源，更享地铁盘未来价值利好”等。同时又注明“本形象广告内容仅供参考，所有内容一律以买卖合同约定的版本为准，市政配套规划最终以政府规划审批为准”。
2014年8月23日，原、被告签订罗兰香谷公寓认购书一份，约定原告向被告预订罗兰香谷公寓23幢3单元1002室房屋一套并于8月25日缴纳预售定金50000元，该认购书第三条约定：预售定金作为双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，支付的定金转为房价款。
2014年8月29日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（含合同补充协议、合同补充条款）一份，合同第九条约定了交付期限及条件，交房时间为2015年11月30日前。合同第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：约定非出卖人负责实施的项目用地红线外的市政大配套未建成或者未投入运营，不视为出卖人违约。合同第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形约定：凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该办法第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。双方签订的《合同补充协议》第九条约定：买卖双方之间的权利义务以商品房买卖合同及其附件为准，广告及各类宣传资料均为要约邀请。
另查明，2014年1月27日，因被告在取得商品房预售证前，通过互联网对自身开发建设的商品房进行宣传，及在广告中多次使用了数据，但未标明数据的出处，被杭州市工商行政管理局江干分局认定为违法发布广告行为，给予责令停止发布违法广告、公开更正、罚款10000元的行政处罚。
2015年4月14日，杭州市江干区教育局针对被告《关于确定罗兰香谷公寓学区的申请》回函称：该地块住宅项目周边有R22-08地块24班配套小学，目前该校正在建设中，预计2016年9月交付使用，拟命名杭州市丁蕙第二小学。
2013年12月30日，杭州市规划局针对杭州市工商行政管理局江干分局《关于查询杭州市地铁三号线规划的函》答复称：根据杭政函（2011）84号和杭政函（2011）92号文件，地铁三号线经过来文所述项目周边天都路，在天都路天丰路交叉口预留了地铁三号线站点用地。另据了解，地铁三号线未列入国家发改委批复的《杭州市快速轨道交通近期建设规划》，市地铁集团尚未上报地铁三号线的深化设计方案，该局未收到地铁三号线项目的规划审批申请材料，尚未开展三号线的规划审批。根据地铁设计规范线网规划阶段，仅明确地铁三号线总体走向，具体线、站位方案将在具体设计中逐步明确，故在地铁三号线项目实施前仍有局部调整的可能。2015年7月6日，在浙江政务服务网上针对群众有关杭州地铁三号线规划问题的答复，省发改委回复“三期的3号线还没有审批，其站点、线位还在深化研究之中”。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告已签订了正式的商品房买卖合同，被告取得了商品房预售证，双方之间应为商品房预售合同关系，原告主张适用商品房预约合同纠纷案由不当，本院调整案由为商品房预售合同纠纷。
合同法第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销”。首先，被告是否存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案中，市政配套设施并不在被告开发规划范围内，宣传彩页及原、被告签署的《浙江省商品房买卖合同》和《合同补充协议》均明确宣传资料为要约邀请，市政配套设施不属于合同内容，原告在签署合同时应当知晓上述内容及法律后果。其次，原告有无违背真实意思表示订立合同。小学教育和地铁交通为公共设施且相关信息具有公开性，学区规划和线路规划并非被告所能决定。从宣传彩页的内容看，关于学校和地铁的介绍不符合法律规定的要约两项条件即内容具体确定和表明经原告同意，被告即受该意思表示的约束。除宣传彩页外被告并没有辅助以明确的公建指标的说明。宣传彩页针对的是不特定的对象，仅凭宣传彩页不足以认定原告因此陷入错误的认识，而对商品房买卖合同的订立有重大影响。综上，原告主张受到被告欺诈，要求撤销商品房买卖合同，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第五十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回刘昆的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由刘昆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱 勤
二〇一五年九月二十四日
书记员 柳运武