广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第76号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄永成。
委托代理人：陈雄彬，广东粤正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组。
负责人：黄学东，该村民小组组长。
委托代理人：黄夏，广东君平律师事务所律师。
上诉人黄永成因与被上诉人湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组（以下简称“北乐坑村民小组”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2013）湛麻法民二初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、代理审判员王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人黄永成及其委托代理人陈雄彬，被上诉人北乐坑村民小组的委托代理人黄夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年1月1日，黄永成与北乐坑村民小组签订《村民集体用地租赁合同书》，北乐坑村民小组将位于湛江市麻章区赤岭小学对面的面积约2000平方米的本村村民集体用地出租给黄永成。合同约定：一、乙方（黄永成）租用该地用于建设生活住宿设施、厂房、办公等，不得作其他非法用途；二、使用期限由2010年1月1日至2032年1月1日，共22年，期满后双方视需要再协商是否续租，但同等条件下优先与乙方续约；三、租金按3500元／亩／年计算，每年租金共10500元，每年于（）月（）日支付租金。如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即北乐坑村民小组）有权收回出租土地使用权；四、乙方租用土地必须按照双方协商条约进行建设使用，建设使用（）年后不动产归甲方所有；五、建设房屋结构及外观由乙方独立设计建造（要求五层基础，三层框架结构设计，建设入水深度12米以上，建设门面要求美观大方实用，设计及建设要求达标本地区厂房办公标准，建设监工由本村委派）；六、报建及办理屋契由本村村委协助乙方办理，费用由乙方承担，甲、乙双方均没有权使用屋契进行银行贷款及其他抵押用途，证契由村委保管；乙方也可利用关系不报建进行建设使用；七、甲方要求乙方在二年内开始动工建设，在二年内动工建设到第三层框架时，甲方退回乙方订金50000元；如根据乙方使用需要先建设两层使用，待建好第三层后，甲方再退回乙方订金50000元；如乙方有能力在一年内开始动工建设，甲方则给乙方免本年租金，如乙方没有能力动工建设，甲方有权没收乙方订金50000元；八、楼房建设乙方要求正门开大路口需甲方协助办理，乙方建设楼房以村委名誉（义）建设报建。合同签订后，黄永成依约交付押金50000元及2010年度租金10500元给北乐坑村民小组。对于黄永成拖欠2011年的租金，黄永成通过公证送达的方式，仅公证向北乐坑村民小组送达了《缴交租金通知书》，并没有按照通知书中“我现将2011年度应交的总租金人民币壹万零伍佰元（￥10500元）按时交清给贵村，请贵村收下本通知的同时收下总租金。如拒收，一切责任均由贵村承担”的内容，将2011年度的租金同时公证交付给北乐坑村民小组。涉案租赁土地共3亩，黄永成、北乐坑村民小组双方实于2007年5月20日已签订了《土地承包合同书》，该合同涉及的土地为2亩。至2010年，他人与北乐坑村民小组租赁的相邻1亩土地已到期，双方于2010年1月1日重新签订了《村民集体用地租赁合同书》，将该3亩土地一并租赁给黄永成，且黄永成在签订合同前已实际使用涉案的租赁土地，每年租金共10500元。黄永成认为其已依约缴交押金50000元及2010年度租金10500元给北乐坑村民小组，但北乐坑村民小组却一再拖延不为其申请、办理报建手续，至2011年起拒绝接收其的租金，且其承租期间自建的厂棚因没有报建手续被政府拆除。同时北乐坑村民小组又以黄永成未按约定时间动工建房屋没收押金50000元及阻止黄永成继续承租经营，双方发生纠纷。黄永成遂于2013年3月29日诉诸原审法院，请求：1、确认黄永成、北乐坑村民小组双方签订的《村民集体用地租赁合同书》有效；2、判令北乐坑村民小组依双方签订的《村民集体用地租赁合同书》约定继续履行合同；3、案件的一切诉讼费用由北乐坑村民小组承担。北乐坑村民小组认为黄永成拖欠2011年度和2012年度两年的租金不交，也没有依约在两年时间内动工建设厂房等，且经多次催促，黄永成仍不履行约定的交租义务和建设义务，提出反诉诉请：1、解除黄永成与北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》；2、判令黄永成支付拖欠北乐坑村民小组2011年度和2012年度的租金21000元，并从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率计付逾期付款利息至付清之日止；3、案件诉讼费用由黄永成承担。
另查明：根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第三条“本规定所称农村集体经济组织，是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社和股份合作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等”、第六条“农村集体经济组织依法经营管理本组织集体所有的资产，任何公民、法人和其他组织不得侵犯”及《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，合作社与村民小组均是代表本村村民利益的组织，财产混同。
原审法院审理认为：本案属确认合同有效纠纷。湛江市麻章区麻章镇北乐坑村北乐坑经济合作社与湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组均是代表本村村民利益的组织，财产混同，故北乐坑村民小组作为诉讼主体适格。
黄永成与北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，黄永成主张确认该合同合法有效，应予以确认。
按照双方在《村民集体用地租赁合同书》中第三条“租金按3500元／亩／年计算，每年租金共（）元，每年于（）月（）日支付租金。如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即北乐坑村民小组）有权收回出租土地使用权”的约定，黄永成应当最迟于每年年底前支付当年度的租金给北乐坑村民小组。且双方约定的“如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即北乐坑村民小组）有权收回出租土地使用权”，实属约定了北乐坑村民小组享有合同解除权。黄永成至今已拖欠两年多的租金未付北乐坑村民小组，黄永成显然构成违约，北乐坑村民小组依约享有合同解除权。
另外，双方在合同中约定黄永成应当在两年内建设五层基础的三层框架结构的楼房，是合同的主要内容，亦是黄永成签订合同的主要目的之一，现黄永成不能依约履行，致合同的目的落空。当然，建设楼房应当按照相关行政规定办理相关报建等手续。在合同中，双方亦约定北乐坑村民小组有协助办理报建等手续的义务，且黄永成仅作为租赁人，由其办理相关报建手续，未免加重了黄永成的合同义务，故黄永成未能在两年内建设楼房，亦不能完全归责于黄永成。综合整个合同的内容和履行情况来看，继续履行合同将难于实现合同的主要目的，且黄永成存在拖欠租金的违约情形，北乐坑村民小组有权收回土地使用权的约定，亦是双方的真实意思表示，符合当事人意思自治的原则。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，北乐坑村民小组反诉请求解除合同，有事实和法律依据，应予以支持，驳回黄永成主张继续履行合同的诉请。
由于黄永成未能在两年内建设楼房，不能完全归责于黄永成，北乐坑村民小组亦负有一定的过错责任，故北乐坑村民小组反诉黄永成支付2011年度和2012年度的租金21000元，并从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率，计付逾期付款利息至付清之日止，显然不合理，有失公平，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，应当驳回北乐坑村民小组的该诉请。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄永成与湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》合法有效；二、解除黄永成与湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》，终止履行；三、驳回黄永成的其他诉讼请求；四、驳回湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组的其他诉讼请求。案件受理费100元，由黄永成负担；反诉费162.50元，由湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组负担。
黄永成不服原审判决，向本院上诉称：1、黄永成在一审中提交的广东省港城公证处（2011）湛港证内字第789号《公证书》及《公证处谈话笔录》证实了北乐坑村民小组自2011年起拒绝收取黄永成的租金，一审判决认定黄永成拖欠北乐坑村民小组两年多的租金，并以此认定黄永成构成违约，北乐坑村民小组依约享有合同解除权，作出解除双方2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》，终止履行的判决错误，应予撤销；2、黄永成在租赁期间曾投入资金3万多元在承租地上建造了钢结构房屋及平房，由于北乐坑村民小组不作为，致使黄永成所建造的房屋等建筑被政府作为违法建筑拆除。因北乐坑村民小组的不作为违约，拖延、损害黄永成的承租经营权益，并造成黄永成未能按约定时间动工建设房屋，北乐坑村民小组反诉黄永成违约，请求解除合同并支付拖欠租金的主张及诉讼请求无理，应予以驳回。综上所述，一审判决认定事实和判决错误，应予以撤销。请求二审法院判决撤销一审判决的第二项、第三项，改判北乐坑村民小组继续履行双方签订的《村民集体用地租赁合同书》，本案的一、二审诉讼费由北乐坑村民小组承担。
被上诉人北乐坑村民小组答辩称：黄永成拖欠北乐坑村民小组两年多的租金及未能在两年期限内建房的违约事实清楚，符合双方约定的合同解除的条件，不存在黄永成已建房和北乐坑村民小组不配合的不作为事实。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体判决正确。黄永成的上诉理由不成立，请求二审法院驳回黄永成的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：黄永成在原审中的诉讼请求为确认黄永成与北乐坑村民小组签订的《村民集体用地租赁合同书》有效，继续履行合同，故本案不属于单纯的确认合同有效纠纷，而应属于土地租赁合同纠纷。原审判决将本案案由定为确认合同有效纠纷不当，本院予以纠正。
根据黄永成与北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》的约定，租赁土地的期限为自2010年1月1日起至2032年1月1日止，共22年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的规定，虽然黄永成与北乐坑村民小组签订的《村民集体用地租赁合同书》，是双方的真实意思表示，但该合同租赁期限超过20年，违反上述法律的强制性规定。故本院确认该合同20年租赁期限内合法有效，即该合同自2010年1月1日至2030年1月1日止合法有效，超过20年的部分无效。原审判决认定黄永成与北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》全部有效不当，应予以纠正。
根据上诉人黄永成的上诉主张及被上诉人北乐坑村民小组的答辩意见，双方当事人二审争议的焦点问题是：关于双方是否存在违约及双方签订的合同是否应继续履行问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。本案中，根据黄永成与北乐坑村民小组签订的《村民集体用地租赁合同书》约定，黄永成于每年年底前向北乐坑村民小组支付当年度的租金及在两年内在租赁的土地上建设五层基础的三层框架结构的楼房是黄永成的义务；北乐坑村民小组于每年年底前收取黄永成缴交当年度的租金及协助黄永成办理建设楼房报建等手续是北乐坑村民小组的权利和义务。黄永成认为北乐坑村民小组拒收租金，通过公证通知的方式以证明其已履行缴交租金的义务，其虽在一审提交广东省港城公证处（2011）湛港证内字第789号《公证书》及《公证处谈话笔录》，但该证据仅证实其通过公证送达的方式向北乐坑村民小组送达了《缴交租金通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形”的规定，若北乐坑村民小组无正当理由拒绝受领黄永成缴交的租金，黄永成可通过将应缴交的租金提存来履行缴交租金的义务，但黄永成没有按该通知书中的内容将2011年度的租金提存给北乐坑村民小组，此后也一直没有向北乐坑村民小组缴交租金。原审判决据此认定黄永成已拖欠北乐坑村民小组两年多的租金未付，构成违约并无不当。北乐坑村民小组以黄永成没有履行合同约定缴交租金的义务进行抗辩，但根据上述《公证书》证明的事实，也可看出北乐坑村民小组怠于收取黄永成的租金。故北乐坑村民小组在租金收取问题上也存在违约行为；另一方面，根据双方在合同中的约定，黄永成应当在两年内在租赁的土地上建设五层基础的三层框架结构的楼房，北乐坑村民小组负责协助黄永成办理报建等手续。在两年内建设楼房既是黄永成签订土地租赁合同的目的，也是其义务；协助黄永成办理建设楼房报建等相关手续是北乐坑村民小组的义务。黄永成建设楼房必须按照相关规定办理报建等手续，其应在完善相关资料后再由北乐坑村民小组协助其办理建设楼房相关报建手续。黄永成未能举证证明其在完善相关资料后通知北乐坑村民小组协助其办理相关建设楼房报建手续，北乐坑村民小组也未能举证证明其已催促黄永成按约定建设楼房。综上，鉴于双方在履行合同过程中的不积极态度，原审判决认定黄永成未能在两年内建设楼房，不能完全归责于黄永成，北乐坑村民小组亦负有一定的过错责任亦并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此，黄永成及北乐坑村民小组应当各自承担相应的违约责任。
黄永成在签订合同两年内须建设五层基础三层框架结构的楼房是合同的主要内容，也是黄永成及北乐坑村民小组签订合同的主要目的之一。鉴于双方均存在违约行为，合同的主要内容尚未履行，且北乐坑村民小组也拒绝黄永成继续履行缴交租金的义务，请求解除合同，因此，可双方签订合同的目的实际已不可能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原审法院根据整个合同的内容和履行情况，认定双方继续履行合同将难于实现合同的主要目的，判决解除双方签订的合同，终止履行并无不当。因此，黄永成关于继续履行合同的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。黄永成的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（二）项、第（四）项，第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黄永成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 李尚文
代理审判员 王 瑾
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 邵 婕
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：
（一）债权人无正当理由拒绝受领；
（二）债权人下落不明；
（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；
（四）法律规定的其他情形。
标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。