上海市崇明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0151民初10190号
原告：姚静萍，女，1969年8月4日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。
被告：张洪坤，男，1960年10月10日生，汉族，户籍地上海市崇明区，现住上海市崇明区。
原告姚静萍与被告张洪坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月20日、11月8日两次公开开庭进行了审理。原告姚静萍的委托诉讼代理人张白云，被告张洪坤到庭参加诉讼。2018年1月5日，本案依法组成合议庭。2018年3月14日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告姚静萍及其委托诉讼代理人张白云，被告张洪坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚静萍向本院提出诉讼请求，要求：1、解除原、被告于2015年12月16日签订的房屋转让协议书；2、被告双倍返还原告定金人民币460,000元(以下币种均为人民币)；3、本案诉讼费由被告负担。后原告变更诉请2为要求被告返还定金230,000元并承担违约金230,000元。事实和理由：2015年12月16日，经上海纪光房地产经纪服务部介绍，被告将其名下位于上海市崇明区城桥镇学宫路XXX弄XXX号房屋(登记面积176.5平方米，以下简称“系争房屋”)转让给原告，转让价为3,730,000元。当日，三方订立房屋转让协议书1份，约定，协议书签订之日原告支付定金230,000元，2016年3月30日前办理房地产权变更登记手续，同时，原告支付购房款2,300,000元，用于被告银行及个人抵押还款。办理产权过户之日，原告付清尾款。后原告按约支付了定金，被告出具了收条。2016年3月27日，原告对系争房屋作了查询，发现系争房屋除了有银行贷款外，还被上海市崇明区人民法院司法查封，但被告及中介均未告知原告。原告认为，被告的行为导致房屋转让协议书无法继续履行，故应向原告返还定金并承担相应的民事责任。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、上海市房地产权证复印件1份，证明被告系系争房屋的权利人；
2、房屋转让协议书复印件1份，证明原、被告就系争房屋签订了转让协议，协议书约定了房屋价款、付款时间及违约责任等；
3、收条复印件1份及农业银行交易明细复印件2份，证明原告按约支付定金230,000元；
4、上海市房地产登记薄土地状况信息、房屋产抵押状况信息、房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状况信息复印件1组，证明原告于2016年3月27日对系争房屋进行了查询，发现系争房屋除有银行抵押贷款外，还被上海市崇明区人民法院查封。
被告张洪坤辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对双方就系争房屋签订的房屋转让协议书无异议，被告确实收到原告支付的定金230,000元。系争房屋有银行贷款协议书上已经明确，原告理应知晓。系争房屋被司法查封的情况也口头告知原告及中介。协议书约定的2,300,000元购房款，原告将用于结清银行贷款并偿还司法保全的债务，以便房屋顺利过户。原告不存在违约，但被告未按协议书约定付款，已经违约。后被告又辩称，同意解除房屋转让协议，退还原告定金本金230,000元,并补偿原告不超过20,000元。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、现金结款单1份，证明被告于2017年10月9日归还农商银行抵押贷款20,000元；
2、借记卡账户历史明细清单(户名：张少华)1份，证明被告之子张少华于2016年11月16日偿还(2015)崇民一(民)初字第4094号一案涉案款项20,000元；
3、农业银行银行卡交易明细清单1份，证明被告于2015年12月2日偿还(2015)崇民一(民)初字第4094号一案涉案款项30,000元；
经审理查明，系争房屋坐落于上海市崇明区城桥镇学宫路XXX弄XXX号，权利人为被告；登记的建筑面积为176.5平方米，层数2层。原告及其亲属多次看房后，原、被告及上海纪光房地产经纪服务部于2015年12月16日订立房屋转让协议书1份。约定，被告将系争房屋以3,730,000元的价格转让给原告，协议书签订之日原告支付定金230,000元，2016年3月30日前办理房地产权变更登记手续，同时，原告支付购房款2,300,000元，用于被告银行及个人抵押还款。办理产权过户之日，原告付清尾款。协议书还约定了违约责任及附属房屋一并转让等。后原告按约支付了定金，被告出具了收条。2016年3月27日，原告对系争房屋作了查询，发现系争房屋除了有银行贷款外，还被上海市崇明区人民法院司法查封。原告认为，被告的行为导致房屋转让协议书无法继续履行，故未按协议书的约定继续支付购房款2,300,000元。
审理中，本院向中介人员王国兰、陆卫平作了询问，两人均称在系争房屋交易过程中，已经将系争房屋的查封情况告知原告。后陆卫平在当庭作证时又表示其根本不知道系争房屋的查封情况，也未听见王国兰向原告告知系争房屋查封情况。本院又向案外人蒋斌作了询问，蒋斌称，在系争房屋签订转让协议时，因原告担心被告收取2,300,000元购房款后不用于偿还银行贷款和被上海市崇明区人民法院查封案件涉及的欠款，被告要求其对上述款项的用途进行担保，因张洪坤系其亲戚，故其表示同意。
另在审理中，本院对系争房屋进行了现场勘查，发现该房屋屋顶前半部分已被改建成房屋，高度约为2.5米。经向上海市房地产交易中心询问得知，因系争房屋有改建部分，若该房屋进行买卖，房地产交易中心将不予登记。
系争房屋被本院查封情况如下：
1、(2015)崇民一(民)初字第4094号案，查封受理为2015年7月3日，限制起始时间为2015年7月3日，预计结束时间为2018年7月3日。该案系案外人邱庆飞起诉被告张洪坤，要求偿还借款。2015年8月11日，经本院调解后双方达成调解协议，被告张洪坤于2015年11月11日前偿还邱庆飞借款250,000元并支付10,000元利息，该案受理费及保全费共计4,420元，由张洪坤负担。
2、(2015)崇民一(民)初字第6204号案，查封受理为2015年10月21日，限制起始时间为2015年10月21日，预计结束时间为2018年10月21日。该案系案外人费东法起诉被告张少华、张洪坤、郭玉美(张洪坤、郭玉美系夫妻关系，张少华系两人之子)要求偿还借款。2015年12月15日，经本院调解后双方达成调解协议，被告张少华于2016年5月31日前一次性偿还费东法借款850,000元，张洪坤、郭玉美承担连带清偿责任。该案受理费及保全费共计10,920元，由张少华负担。
3、(2015)崇民一(民)初字第6203号案，查封受理为2015年10月21日，限制起始时间为2015年10月21日，预计结束时间为2018年10月21日。该案系案外人费东法起诉被告张洪坤要求偿还借款。2015年12月15日，经本院调解后双方达成调解协议，被告张洪坤于2016年5月31日前一次性偿还费东法借款450,000元并支付利息30,000元。该案受理费及保全费共计6,795元，由张洪坤负担。
4、(2015)崇民一(民)初字第6202号案，查封受理为2015年10月28日，限制起始时间为2015年10月28日，预计结束时间为2018年10月28日。该案系案外人王国兰起诉被告张洪坤、郭玉美要求偿还借款。2015年12月15日，经本院调解后双方达成调解协议，被告张洪坤、郭玉美于2016年5月31日前一次性偿还王国兰借款170,000元。该案受理费及保全费共计3,670元，由张洪坤、郭玉美负担。
另查，2017年8月4日，上海农村商业银行股份有限公司诉至本院，要求被告张洪坤、郭玉美归还借款及利息。本院于2017年8月30日作出(2017)沪0151民初8214号判决，判决张洪坤、郭玉美支付截止2017年8月2日的借款本金283,812.07元、利息17,925元、逾期利息15,369.33元等。
本院认为，原、被告签订的房屋转让协议书涉及转让的房屋包括有证房屋及辅房。协议书涉及有证部分系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效；辅房因无相应权证，应属无效。原告要求解除房屋转让协议书，被告表示同意，故上述协议中涉及有证部分房屋的买卖关系，本院予以解除。原告诉请要求被告返还定金230,000元，被告表示同意，故原告要求被告返还定金230,000元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金230,000元，本院认为，系争房屋的改建现状，原告应当知情。即使房屋转让协议书正常履行，也将面临过户障碍，对此双方均有过错。就房屋转让协议的约定而言，原告也未按期履行付款义务。鉴于在系争房屋转让过程中，双方均有过错，结合双方的过错程度，本院酌定由被告承担违约金70,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(四)项、第九十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，判决如下：
一、解除原告姚静萍与被告张洪坤于2015年12月16日就上海市崇明区城桥镇学宫路XXX弄XXX号房屋签订的房屋转让协议书，协议书中涉及的辅房转让部分无效；
二、被告张洪坤于本判决生效之日起十日内返还原告姚静萍定金人民币230,000元；
三、被告张洪坤于本判决生效之日起十日内支付原告姚静萍违约金人民币70,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8,200元，由原告姚静萍负担3,200元，被告张洪坤负担5,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 沙卫国
代理审判员 顾锦华
人民陪审员 高士生
二〇一八年四月八日
书 记 员 郭瑞梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（四）损害社会公共利益；
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。