黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑08民终847号
上诉人（原审第三人）：张建辉，女,1968年1月3日出生,汉族,住佳木斯市向阳区。
被上诉人（原审原告）：李婉怡，女,1991年10月29日出生,汉族,住佳木斯市前进区。
被上诉人（原审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人：于文波，该公司董事长。
上诉人张建辉因与被上诉人李婉怡、佳木斯万基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建辉，被上诉人李婉怡到庭参加诉讼，被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
张建辉上诉请求：一、撤销佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1073号民事判决书；二、确认位于佳木斯市××友谊小区××号，面积17.85平方米房屋（车库）归上诉人张建辉所有；三、驳回被上诉人李婉怡对上诉人张建辉所有诉讼请求；四、上诉费及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误，上诉人与佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）签订的是正式的商品房买卖合同，并已在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，同时已经完成付款和房屋交付，上诉人已对涉案房屋拥有物权，未取得产权证书的原因是万基公司拖欠政府税款所致，不存在上诉人不办理入住手续的问题。而李婉怡与万基公司之间签订的是《认购协议》，不是正式的《商品房买卖合同》，从2010年至今未进行登记，在2013年5月上诉人和万基公司签订买卖合同并设定不动产登记开始，李婉怡也未在法定除斥期间（一年内）对上诉人和万基公司的买卖合同申请撤销、进行诉讼，已经失去撤销权。同时李婉怡不具备行使撤销权的主体资格，人民法院不应支持其请求；2、原审适用法律错误。李婉怡与万基公司的《认购协议》只是双方对于买卖行为的一种意向协议，不具有商品房买卖合同性质，即使被强行认定为具有商品房买卖合同性质，因为没有进行登记并没有产生物权，无法对上诉人产生对抗效力。另外，合同自成立时生效，上诉人和万基公司所签订的《商品房买卖合同》及李婉怡和万基公司所签订的《认购协议》都是有效的，上诉人因登记而产生不动产物权的效力，李婉怡的协议因为没有登记，产生的只是债权，只可以要求万基公司承担违约责任。房屋使用证、物业发票、水电费、取暖费票据等证据不属于不动产登记范畴，在不动产争议中所谓“占有”是不能与有效的合同加登记产生的不动产物权产生对抗的效力。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
李婉怡辩称：1、被上诉人与万基公司签订的认购协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。2、被上诉人2010年2月10日从万基公司处认购了车库一处，并签订了认购协议，协议确认了所购房源情况、计价方式及房款、付款方式、期限等，被上诉人已经实际占有并使用，且各项款项已经结清。但三年后的2013年5月22日万基公司在被上诉人不知情的情况下又将该车库卖给上诉人，上诉人在购买该车库时未对房源情况进行核实，在与万基公司签订合同之后四年多的时间里，也从未对该车库进行查验，未向被上诉人主张过权利。其行为完全不是一个正常的购房行为。3、关于上诉人提出的撤销权一说，一审法院判决并未涉及此内容，合同撤销与否，与本案无关。综上请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
佳木斯市万基房地产开发有限公司未发表意见。
李婉怡向一审法院起诉请求：1、依法确认李婉怡与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年2月10日签订的认购协议书有效；2、位于佳木斯市××友谊小区××号，面积17.85平方米房屋归李婉怡所有；3、被告为原告办理房屋产权证；4、被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；5、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年2月10日，原告李婉怡与被告万基公司签订认购协议，协议约定了被告将友谊小区C楼，房源号为1-0527-048-000121、建筑面积为17.85平方米的房屋以69615元卖给原告，原告已于2010年2月10日付清房款。原告于2010年入户该房屋使用至今，并按期交纳物业费、供热费、卫生费等相关费用。2013年5月22日，被告与第三人张建辉签订商品房买卖合同，约定将上述房屋以10万元卖给第三人，该商品房买卖合同在产权部门备案，第三人在签订合同后未主张相关权利。一审法院认为，李婉怡于2010年2月10日与万基公司友谊小区工程指挥部签订认购协议一份，李婉怡购买万基友谊小区1-0527-048-000121号房屋，面积17.85平方米，价格69615元。该认购协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议自签订之日起成立并生效，双方均应按照协议约定全面履行自己的合同义务。原告李婉怡已交纳了全部房款，并已于2010年3月9日入户并使用该房屋，缴纳相关使用费至今。该商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然被告万基公司与第三人张建辉于2013年5月22日签订了商品房买卖合同，并在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，但原告李婉怡已经于2010年3月9日开始实际占有使用该争议房屋。李婉怡与万基公司的认购协议有效，其依据该合同享有万基友谊小区1-0527-048-000121号房屋的所有权。张建辉的房屋买卖合同形成于李婉怡与万基公司的认购协议之后，且其没有实际入住，购买房屋而不办理入户手续有悖常理，故张建辉与万基公司2013年5月22日签订的商品房买卖合同因侵害了他人利益而无效。综上所述，对李婉怡要求确认其与万基公司于2010年2月10日签订的认购协议有效的诉讼请求本院予以支持；对李婉怡要求确认位于佳木斯市××友谊小区××号、面积17.85平方米房屋归其所有的诉讼请求本院亦予以支持；对李婉怡要求确认张建辉与万基公司于2013年5月22日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。判决：一、李婉怡与佳木斯万基房地产开发有限公司于2010年2月10日签订的房屋认购协议书有效；二、位于佳木斯市××友谊小区1-0527-048-00
0121号、面积17.85平方米房屋归李婉怡所有；三、张建辉与佳木斯万基房地产开发有限公司于2013年5月22日签订的商品房买卖合同无效；四、驳回李婉怡的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，经审理对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题系争议房屋应归谁所有。关于上诉人主张其与被上诉人万基公司签订的是正式的商品房买卖合同，并已在佳木斯市不动产交易与管理中心登记备案，同时已经完成付款和房屋交付，因此已对涉案房屋拥有物权的问题。首先，上诉人在一、二审两次审理期间并未提交任何证据，因此其应承担举证不能的不利后果，即使被上诉人李婉怡一审提交的上诉人与万基公司签订的《商品房买卖合同》是真实的，由于商品房买卖合同备案登记属行政管理行为，不具有物权法关于不动产预告登记的法律效力，因此其不产生物权效力；其次，2010年3月9日，被上诉人万基公司收取购房款后将争议房屋交付给被上诉人李婉怡，被上诉人李婉怡交纳了相关费用使用至今，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，万基公司与李婉怡签订的《认购协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同；再次，在2013年上诉人将争议房屋备案于其名下时，该房屋已实际交付给被上诉人李婉怡，一直由被上诉人李婉怡占有使用至今，期间上诉人从未就该房屋向李婉怡主张过权利，因此上诉人对在其备案之前购买该房屋的被上诉人李婉怡不具有对抗力，本案争议房屋应归被上诉人李婉怡所有，对于上诉人的上诉请求不予支持。关于上诉人主张被上诉人李婉怡不具有撤销权的问题，由于本案并不适用该法律关系，是否具备撤销权与本案无关，因此关于该部分主张本院亦不予支持。
另，由于上诉人未提交与被上诉人万基公司签订的《商品房买卖合同》，而被上诉人提交的《商品房买卖合同》没有合同双方当事人的签字，因此对该份合同的事实不予认定，效力不予评价。原审法院认定上诉人与被上诉人万基公司于2013年5月22日签订的《商品房买卖合同》无效属认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。
综上所述，张建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
维持佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1073号民事判决第一、二、四项；
撤销佳木斯市郊区人民法院（2017）黑0811民初1073号民事判决第三项。
一审案件受理费1540元，由被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1540元，由上诉人张建辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晋文红
审 判 员 姜广武
审 判 员 王雪洁
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 何 璇
书 记 员 付丽丽