山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第22号
上诉人（原审原告）徐某，男，1972年7月23日生，汉族。
上诉人（原审被告）临淄房屋建设公司。
法定代表人孙德顺，董事长。
委托代理人孙敬仁，男，1957年9月15日生，汉族，该公司职工。
委托代理人刘延伦，山东正腾律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）寿光市发展和改革局。
法定代表人王全国，局长。
委托代理人刘宜娟，山东互诚律师事务所律师。
原审被告临淄房屋建设公司寿光蓝湾分公司。
负责人孙德顺，经理。
上诉人徐某、临淄房屋建设公司（以下称临淄房屋建设公司）因与被上诉人寿光市发展和改革局（以下称寿光发改局）、原审被告临淄房屋建设公司寿光蓝湾分公司（以下称临淄房屋建设公司寿光分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2013）寿民初字第2008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐某，上诉人临淄房屋建设公司的委托代理人孙敬仁、刘延伦，被上诉人寿光发改局的委托代理人刘宜娟到庭参加诉讼。原审被告临淄房屋建设公司寿光分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。
原审判决认定，2010年10月15日，徐某向临淄房屋建设公司寿光分公司预交购房款195061元。同年10月29日，徐某与临淄房屋建设公司寿光分公司签订商品房买卖合同二份，约定：徐某购买临淄房屋建设公司寿光分公司开发的蓝湾康城21号楼1单元102号商品住房一套及21号楼33号主房一个，价款274690.91元；购买21号楼33号车库房一个，价款50421.15元；主房购房款按照贷款方式支付。出卖人应当在2011年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人，出卖人逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同签订后，徐某通过住房公积金贷款支付给临淄房屋建设公司寿光分公司210000元。2012年10月12日，寿光市蓝湾康城21号楼通过竣工验收，临淄房屋建设公司寿光分公司通知徐某于同年11月21日接收房屋，徐某因临淄房屋建设公司寿光分公司不能提供具备交房条件的基本材料而拒绝接收，双方形成纠纷。
另查明，2009年10月12日，临淄房屋建设公司与寿光发改局签订商品房认购协议书一份，约定了购房面积、价款，同时约定合同签订7天内付房款总额的60%，主体封顶后付30%，办理房产登记时付清全部余款。该商品房认购协议书中包括徐某购买的房屋。徐某住房公积金贷款210000元扣除应交房款97540元，余款112460元已由寿光发改局予以退还。
还查明，临淄房屋建设公司寿光分公司于2008年12月16日因未按规定年检而被寿光市工商行政管理局吊销营业执照。
以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、认购协议书、退贷款明细表、当事人陈述及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，徐某与临淄房屋建设公司寿光分公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。临淄房屋建设公司寿光分公司应按合同约定的期限履行交付经有关部门验收合格后的房屋，其未按期交付徐某所购房屋，应承担违约责任。临淄房屋建设公司寿光分公司辩称其已经交付房屋，虽提供了建设工程质量监督报告，但该报告不能证明系依据国家和地方政府有关规定达到交付条件的验收合格的房屋，故徐某要求临淄房屋建设公司交付所购房屋的主张有事实依据，予以支持。临淄房屋建设公司主张徐某尚欠交购房款37827.05元，因其未提起反诉，不予审理，其以徐某欠款为由拒不交付房屋不当，不予支持。徐某所购房屋系寿光发改局认购的商品房之一，其住房公积金贷款在扣除应交款97540元后，余款112460元已由寿光发改局退还，故徐某要求临淄房屋建设公司退还多支付的预付房款79948.94元及按同期银行存款利率计算的利息与事实不符，不予支持。临淄房屋建设公司提供的徐某预交房款收款收据能够证明徐某的交款数额，徐某对2011年1月4日金额为97540元的收款单据有异议，但该数额与寿光发改局提供的退贷款明细表中的应交数额一致，故对徐某已交房款为292601元的事实予以确认。徐某要求临淄房屋建设公司支付自2011年11月1日至2013年4月30日逾期交房违约金理由正当，应予支持，违约金数额确认为32010.55元（292601元×547日×万分之二）。临淄房屋建设公司抗辩称不应全部支付徐某主张的违约金，因徐某系与临淄房屋建设公司寿光分公司签订的买卖合同，根据合同相对性原则，临淄房屋建设公司与寿光发改局之间的责任可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、临淄房屋建设公司将其开发的寿光市蓝湾康城小区21号楼1单元102号商品住房一套及21号楼33号车库房交付给徐某；二、临淄房屋建设公司支付徐某逾期交房违约金32010.55元；三、驳回徐某的其他诉讼请求。以上一、二项均于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2885元，由徐某负担399元，由临淄房屋建设公司负担2486元。
宣判后，徐某不服原审判决，上诉称：一、原审将被上诉人与寿光发改局之间的履约问题混入本案审理，人为使案情复杂化。1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，根据合同相对性原则，该合同的履行与寿光发改局无任何牵涉；2、上诉人交给被上诉人的两次书面告知函及上诉人与被上诉人的通话录音资料等证据均可证实本案与寿光发改局没有任何关系；3、上诉人在原审开庭前对被上诉人与寿光发改局签订的商品房认购协议书一无所知，该协议书对上诉人没有约束力，不应在本案中一并审理。二、原审对上诉人向被上诉人实际交款数额及违约金数额的认定错误。1、上诉人根据被上诉人的要求于2010年10月15日预交现金195061元是事实，并根据双方签订的商品房买卖合同约定的付款方式于2010年12月将住房公积金贷款210000元全额打入被上诉人指定账户，上诉人共计向被上诉人预交购房款405061元，并非原审认定的292601元，以上款项均由上诉人与被上诉人实际具体操作，与寿光发改局无关；2、本案违约金数额应按上诉人实际交纳的购房款405061元作为基数计算，而不应按原审认定的292601元作为基数计算。三、原审对寿光发改局退还给上诉人的款项认定错误。1、上诉人自始至终没有授权或委托被上诉人及寿光发改局代为办理上诉人的住房公积金贷款退还事宜，在此情况下，寿光发改局无权擅作主张，在上诉人不知情的情况下退还公积金贷款；2、上诉人根据寿光发改局的拟购房要求，为取得拟选购房资格于2009年向寿光发改局交纳190000余元的拟选购房款，并取得了寿光发改局出具的收款收据，因后期操作未成功，上诉人家属于2010年10月接到寿光发改局通知，到其处领回了110000余元的部分预交选购房款，余款另行通知退还，寿光发改局同时将收款收据收回，寿光发改局提供的退贷款明细表中上诉人家属领取的即是上述款项。另，上诉人在原审开庭时得知，前述余款寿光发改局已支付给被上诉人，该款项应由被上诉人退还上诉人；3、寿光发改局提供的退贷款明细表没有时间标注，不能证明退款的具体时间及上诉人对所列内容知情，上诉人在原审时即对此提出异议；4、上诉人的公积金贷款是2010年12月8日办下来的，上诉人家属于2010年10月到寿光发改局领取的款项不是所谓的公积金退还款项。综上，被上诉人存在明显违约情形，损害了上诉人的合法权益，请求二审查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
临淄房屋建设公司亦不服原审判决，上诉称：一、在被上诉人徐某尚欠购房款的情况下，原审即判决上诉人交付住宅及车库显然不合理。上诉人与被上诉人徐某签订的两份商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被上诉人徐某应在合同签订后以贷款方式和一次性方式付款，至今被上诉人徐某欠上诉人购房款37827.05元，在此情况下，原审判决上诉人交付住宅及车库违背合同法的公平原则。二、原审判决上诉人承担547天的逾期交房违约金并判决寿光发改局不承担违约责任系认定事实错误。2012年10月21日，寿光质监部门对涉案21号楼进行了验收，并出具了验收合格报告，在涉案房屋已达到合同约定的交付条件后，上诉人于2012年10月29日和2012年11月7日分别给寿光发改局送达了房屋接收通知书，要求购房户接房。寿光发改局的单位购房户接到通知后，已大部分签字入住，故房屋验收合格后上诉人即不应再承担违约责任。上诉人只承担合同约定的交房时间（2011年10月31日）至质监部门验收合格之日的违约责任，质监部门验收合格后被上诉人徐某未能入住的责任应由其自身承担。房屋交付后，上诉人就如何因逾期交付房屋对购房户造成的损失进行赔偿事宜与寿光发改局进行了交涉，最终上诉人与寿光发改局商定，因延期交房系双方原因造成，双方按3：2的比例赔偿住户违约金，上诉人及寿光发改局在庭审中对该事实予以认可，原审在已追加寿光发改局作为第三人参加诉讼的情况下的，没有认定寿光发改局承担相应责任是错误的。三、原审判决确定的诉讼费分担比例错误。依据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。由此可见，诉讼费应由当事人双方按责任大小比例分担，原审对被上诉人徐某124261.41元的诉讼请求只支持了32010.55元，却让上诉人承担90%的诉讼费是错误的。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
针对徐某的上诉，临淄房屋建设公司答辩的意见同其上诉意见。
针对临淄房屋建设公司的上诉，徐某答辩的意见同其上诉意见。
针对徐某、临淄房屋建设公司的上诉，寿光发改局答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告临淄房屋建设公司寿光分公司未到庭亦未提交书面陈述意见。
二审经审理查明，上诉人徐某对寿光发改局与临淄房屋建设公司签订的商品房认购协议书中涉及的楼房包含了其与临淄房屋建设公司寿光分公司签订的商品房买卖合同所载明楼房的事实没有异议，对寿光发改局退还其112460元购房款的事实亦没有异议。其他审理查明的事实与原审一致。
以上事实，有庭审笔录在案为证，足以认定。
本院认为，寿光发改局与临淄房屋建设公司签订的商品房认购协议书及徐某与临淄房屋建设公司寿光分公司签订的商品房买卖合同均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。上述认购协议书中涉及的楼房包含了上述商品房买卖合同所载明的楼房，考虑到徐某系寿光发改局职工，案情涉及到单位集体购房等事实，原审追加寿光发改局参加诉讼有利于查明案件事实，并不违反法律规定，本院予以确认。原审虽追加寿光发改局参加本案诉讼，但并未违反合同相对性原则，即按照商品房买卖合同的约定确定了徐某与临淄房屋建设公司之间的权利义务，对临淄房屋建设公司与寿光发改局之间因商品房认购协议书产生的权利义务未予审理，原审严格按照合同相对性原则确定当事人各方的权利义务符合法律规定，本院予以支持。徐某关于原审将临淄房屋建设公司与寿光发改局之间的履约问题混入本案审理、人为使案情复杂化的主张不能成立，本院不予支持。徐某与寿光发改局之间并不存在合同关系，徐某亦未要求寿光发改局承担违约责任，故临淄房屋建设公司关于寿光发改局应对徐某承担违约责任的主张亦不能成立，本院亦不予支持。本案中，临淄房屋建设公司并未提供证据证明其完全按合同约定向徐某交付了房屋，存在违约行为，应承担违约责任。从合同约定看，购房人是否足额交纳购房款并非出卖人是否承担逾期交房违约责任的前提，故临淄房屋建设公司以徐某尚欠购房款为由主张其不应承担逾期交房违约责任不能成立，本院不予支持。临淄房屋建设公司未提供充分证据证明其在本案诉讼前按合同约定向徐某交付了房屋，故徐某要求临淄房屋建设公司承担自2011年11月1日（合同约定的交房日期之次日）至2013年4月30日（起诉前）按日万分之二计算的违约金有事实依据，本院予以支持。临淄房屋建设公司关于逾期天数应计算至质监部门验收合格之日的主张不能成立，本院不予支持。关于违约金的计算基数问题，根据查明的事实，徐某共计向临淄房屋建设公司寿光分公司交纳购房款405061元，后寿光发改局退还徐某112460元，该退还的款项与购买涉案房屋有关联，原审认定徐某因购买涉案房屋实际交纳购房款292601元、违约金应以292601元作为计算基数并无不当，本院予以支持。徐某关于本案违约金应以405061元作为计算基数的主张不能成立，本院不予支持。至于诉讼费问题，经审查，原审关于诉讼费的分担并不违反《诉讼费交纳办法》的相关规定，是合理的，本院予以认定。原审被告临淄房屋建设公司寿光分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，并不影响本案实体审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3265元，由上诉人徐某负担2885元，由上诉人临淄房屋建设公司负担380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 贾元胜
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 张瑞丰