福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0302民初692号
原告（反诉被告）：林晓航，女，1984年11月13日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：林俊平，男，1956年8月22日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
被告（反诉原告）：福建鑫焱集团建设发展有限公司（以下简称“鑫焱公司”），住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号。统一社会信用代码：91350304155500093R。
法定代表人：陈玉炎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。
原告林晓航诉被告鑫焱公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林晓航的委托诉讼代理人林俊平及被告鑫焱公司的委托诉讼代理人郑政煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林晓航向本院提出诉讼请求：1、依法判令鑫焱公司向其交付不动产权证书；2、依法判令鑫焱公司按合同约定支付自2015年5月1日起至实际取得房屋权属证书之日止按每日79.21元计算的逾期办证违约金；3、依法判令鑫焱公司退还多缴纳的房款税23762元；4、案件受理费由鑫焱公司负担。事实和理由：2013年3月9日，林晓航向鑫焱公司购买一套新世纪大厦1703住房，双方签订《商品房买卖合同》，套房面积为142.04平方米。2015年1月31日，林晓航付清购房款158.4172万元，并按合同约定预交3%房款税计47810元（实际只需交1.5%税款）。后鑫焱公司将商品房交付给林晓航使用，有房屋结算清单为证。2016年6月28日，鑫焱公司同意退还多缴纳的1.5%税款，但时至2017年1月24日，林晓航向鑫焱公司索要不动产权证书时，鑫焱公司仍未退还，而且还要求林晓航再支付1.02平方米公摊面积的房价款11376元，此遭到林晓航的拒绝。其认为，林晓航与鑫焱公司的房价款于交房时已结算过，现在房屋所有权证书上的套房面积未经规划变更和政府主管工程建设部门的认可，与工程验收时的套房面积不符，是鑫焱公司单方的行为不合法，有欺诈嫌疑，且结算是双方对履行合同进行全面的债权债务清算，鑫焱公司没有将延时交付不动产权证书须付的违约金列入结算数额，也违反合同约定。故望判如所请。
鑫焱公司辩称：一、“新世纪大厦”项目用地包括其莆国用（2010）第N2010315号地块、莆田市归国华侨联合会莆国用（2009）第N2009402号用地以及公共用地的调整，在政府给予重新确认宗地界限、面积及办理共有土地证之前，尚不具备办理房屋产权登记的法定条件。二、根据合同附件六补充协议第七条的约定，因房产、测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，造成延期办证的，其无需承担违约责任，故依法应驳回林晓航的诉讼请求。三、林晓航要求其交付不动产权证书的诉讼请求也不能成立。四、商品房的房契税、印花税等代收代缴费用由买受人承担，多还少补，若林晓航有多缴纳，其同意退还，但林晓航存在逾期付款以及拒不支付房屋差价款的情形。在林晓航未付清购房款之前，答辩人依法享有先履行抗辩权，有权拒绝向林晓航退还多缴纳的契税。
鑫焱公司向本院提出反诉请求：1、依法判令林晓航向其支付产权登记建筑面积与合同约定建筑面积差部分的购房款11376元；2、依法判令林晓航向鑫焱公司支付逾期付款违约金，暂计至反诉之日止违约金共计52622.8元（以18万元为基数自2014年1月22日起按日万分之五计至2014年2月21日止违约金2700元；以18万元为基数自2014年2月22日起按日万分之八计至2015年1月19日止违约金47808元；以11376元为基数自2016年7月22日起至2016年8月21日止按日万分之五计算的违约金176.33元；以11376元为基数自2016年8月22日起至实际支付之日止按日万分之八计算的违约金，暂计至反诉之日为1938.47元）；本案反诉费由林晓航承担。事实与理由：林晓航与鑫焱公司于2013年3月9日签订合同编号C201301644号《商品房买卖合同》，约定林晓航向鑫焱公司购买新世纪大厦（鑫焱世纪尚都）1703号商品房，合同约定商品房建筑面积为142.04平方米（套内建筑面积114.80平方米），房价款按建筑面积计算，每平方米11153元，总金额1584172元，约定付款方式为：签订合同之日支付首付款584172元，剩余购房款100万元在30日内以公积金贷款或银行贷款方式付清。若逾期付款，按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自应付款次日起按应付款金额的日万分之五计算违约金，超过30日，按应付款金额的日万分之八计算违约金。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：“合同约定面积产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房间款；……面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%”。上述合同签订后，林晓航依约向鑫焱公司支付首付款，剩余购房款100万元向银行申请办理按揭贷款，但贷款银行审批放款金额为32万元。根据合同附件六补充协议第三条第一款第七项的约定，双方变更合同约定的首付款金额，即剩余购房款68万元也转为首付款，由林晓航将未付清的剩余房款一次性支付给鑫焱公司。林晓航于2014年1月21日支付50万给鑫焱公司，但余款18万元拖延至2015年1月19日才支付。2015年1月31日，鑫焱公司按合同约定将商品房交付给交付给林晓航。2016年7月20日，上述商品房办理房屋初始登记，产权登记建筑面积为143.06平方米（套内建筑面积114.8平方米）。因产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积，且面积误差比=（143.06-142.04）/142.04×100%=0.72%＜3%。鑫焱公司根据合同约定通知林晓航补交商品房面积差价款11376元，但林晓航拒不补缴购房款，并备注“以购房合同为依据”。双方签订的合同合法有效，鑫焱公司已按合同约定交付商品房，并办理房屋初始登记，但林晓航拒不按合同约定补交商品房面积差价款已构成违约，且存在逾期支付购房款的情形。故望判如所请。
林晓航辩称：一、公积金贷款是由其提供相关材料后鑫焱公司为其办理，但鑫焱公司拖了很长时间未办理公积金贷款，导致其及家人共同申请的公积金减少。后双方协商，鑫焱公司同意先交50万元，剩余18万元待商品房交付时付清。若林晓航有欠鑫焱公司房价款则可按合同约定不交付商品房给林晓航使用；二、鑫焱公司要求其支付违约金已超过两年的诉讼时效，故也不应受到法律保护；三、鑫焱公司要求其缴纳增加的建筑面积的购房款已违反规划法的相关规定，鑫焱公司在设计方案未变更的情况下提供房产测绘虚假材料，应承担赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2013年3月9日，林晓航与鑫焱公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：C201301644），约定：林晓航向鑫焱公司购买由鑫焱公司开发的位于莆田市城厢区南侧莆国用（2010）第N2010315号国有土地权证项下的新世纪大厦（鑫焱世纪尚都）17层1703号房，该商品房建筑面积142.04平方米，其中套内建筑面积114.80平方米，公共部分共有分摊建筑面积27.24平方米，单价为每平方米11153元，总价款为1584172元;该《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……”；第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”；第十条约定：“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标……”；第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。、、、、、、”；附件六：《合同补充协议》第七条约定：“2、如因房产测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，或买受人原因（但不限于买受人未按出卖人通知时间配合出卖人到产权登记机关办理相关手续、提交所需资料、缴纳所需费用等原因），致使房屋所有权证办理时间超过主合同第十四条约定的时间，由买受人自行承担相应责任。…4、办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证所需的所有手续税费均由买受人承担》”。合同签订后，林晓航向鑫焱公司支付首付款584172元，并分别于2014年1月21日、2015年1月19日向鑫焱公司支付购房款50万、18万元，余额32万元办理按揭贷款。2015年1月27日，林晓航向鑫焱公司预交契税等费用47810元。2015年1月31日，鑫焱公司将上述房屋交付给林晓航使用。2016年6月28日，鑫焱公司出具收款收据，预收林晓航契税等费用24048元。2016年10月31日，鑫焱公司将坐落于城厢区凤凰山街道后巷街55号1梯1703室房产转移登记至林晓航名下。房屋登记簿上记载，该房屋的建筑面积为143.06平方米，其中套内建筑面积为114.8平方米，分摊共有面积为28.26平方米。
另查明：2010年8月4日，莆田市人民政府作出【2010】102号《关于研究城建有关问题会议纪要》，决定在容积率等规划指标不变的前提下，将新世纪大厦与市侨联大厦之间夹缝用地（约297.22平方米）等面积置换到临文献路位置上，作为城市公共用地。2015年，莆田市城厢区人民政府作出《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决新世纪大厦项目办理两证有关问题的请示》的文件（莆城政【2015】271号），请求莆田市人民政府协调解决办理新世纪大厦及市侨联大厦项目用地的房屋所有权证及国有土地使用权证的相关事宜。2015年12月31日，莆田市人民政府作出《关于研究城市建设有关问题的纪要》【2015】191号，该纪要中第五点载明原市侨联大厦与新世纪大厦项目办理国有土地使用证及房屋所有权证有关问题具体参照市政府专题会议纪要【2015】125号中“和成天下”项目“两证”办理做法执行。2015年8月12日，莆田市人民政府作出【2015】125号《关于研究“和成天下”项目国有土地使用证及房屋所有权证办理、福建中闽海上风电有限公司用地有关问题的纪要》，纪要如下：一、同意将PS-2000-（66-95）号和PS拍-2009-6号两幅地块作为混合宗进行宗地调整合并，按该两幅地块原签订国有土地使用权出让合同和已办理国有土地使用证确定的土地面积份额直接核算土地使用权人各自应分摊的土地面积后，予以办理国有土地使用证；土地用途、出让年限等按上述原签订出让合同及已办理国有土地使用证中载明的事项执行。同时，注销登记该两幅地块已办理的国有土地使用证。二、同意将市建工集团（原市建安公司）原各项工程审批、验收及测绘等资料直接作为办理PS-2000-（66-95）号和PS拍-2009-6号两幅地块房屋所有权证的依据，在上述国有土地使用证办理及注销登记后，按相关程序予以办理房屋所有权证。三、涉及“两证”办理过程中产生的相关税费等，按规定缴纳。
对有争议的证据和主要事实，本院予以分析认定如下：
一、关于如何计算逾期办理权属证书违约金的问题？
林晓航主张鑫焱公司将商品房实际交付给林晓航使用的时间为2015年1月31日，但目前仍未向其交付房屋权属证书。按照《商品房买卖合同》约定，林晓航不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，由鑫焱公司承担违约责任，因此鑫焱公司依约应向其支付自2015年5月1日起至实际取得房屋权属证书之日止按已付款的日0.005%计算的违约金。
鑫焱公司辩称“新世纪大厦”项目用地包括其莆国用（2010）第N2010315号地块、莆田市归国华侨联合会莆国用（2009）第N2009402号用地以及公共用地的调整，在政府给予重新确认宗地界限、面积及办理共有土地证之前，尚不具备办理房屋产权登记的法定条件；根据合同附件六补充协议第七条的约定，因房产、测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，造成延期办证的，其无需承担违约责任。
本院经审查认为，双方签订的附件六《合同补充协议》和《商品房买卖合同》具有同等效力，两者都是双方的真实意思表示，是合法有效的，故逾期办证的违约责任应按该变更后的约定执行。林晓航、鑫焱公司均认可双方于2015年1月31日办理讼争房交接手续。根据合同约定，鑫焱公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证。但涉案房地产项目因非鑫焱公司原因（涉案商品房所使用的土地由不同用途、不同使用权人的两部分地块组成，需莆田市人民政府协调解决）导致无法按时办理产权登记手续，直至2016年6月21日莆田市国土资源局城厢不动产中心给鑫焱公司重新颁发闽（2016）莆田市不动产权第CX08411号不动产权证书后才符合办理房屋所有权证的条件，故在2016年6月21日之前未能办证的违约责任不应由鑫焱公司承担。2016年6月21日后，涉案房产符合办证条件，鑫焱公司应及时予以办理，本院结合案件情况酌情扣除15天的办证宽限期，即鑫焱公司应在2016年7月7日前为林晓航办理相关产权证书，但鑫焱公司未能及时办理，已构成违约，故逾期办理权属证书违约金的起算时间应为2016年7月7日。
二、关于林晓航是否应向鑫焱公司支付产权登记建筑面积与合同约定建筑面积差部分的购房款11376元的问题？
鑫焱公司主张根据合同第五条约定：“合同约定面积产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房间款；……面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%”。2016年7月20日，上述商品房办理房屋初始登记，产权登记建筑面积为143.06平方米（套内建筑面积114.8平方米），因产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积，且面积误差比=（143.06-142.04）/142.04×100%=0.72%＜3%，故林晓航应补交商品房面积差价款11376元。
林晓航辩称根据《中华人民共和国城乡规划法》第七条关于“规划、设计方案未经法定程序不得修改”的相关规定，在规划、设计方案没有变更的条件下，鑫焱公司要求增收1.02平方米的分摊共有面积房价款已违背合同第三条的约定，故鑫焱公司要求其再缴纳购房款11376元不应予以支持。
本院经审查认为，根据《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%。”，现合同约定的商品房面积为142.04平方米，房屋登记簿上的建筑面积为143.06平方米，即面积误差比=（143.06-142.04）/142.04×100%≈0.72%＜3%，故林晓航应按照该合同约定补缴购房款1.02平方米×11153元/平方米≈11376元，鑫焱公司另要求林晓航支付以11376元为基数计算的逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。林晓航认为鑫焱公司的该主张违背合同第三条的约定，缺乏依据，本院不予采信。
三、关于林晓航是否应向鑫焱公司支付逾期付款违约金的问题？
鑫焱公司主张林晓航在支付首付款584172元后，剩余购房款100万元向银行申请办理按揭贷款，但贷款银行审批放款金额为32万元，而林晓航于2014年1月21日蔡支付50万给鑫焱公司，余款18万元也拖延至2015年1月19日才支付，故根据合同第七条的约定，林晓航应向其支付相应的逾期付款违约金。
林晓航辩称鑫焱公司要求其支付违约金已超过两年的诉讼时效，故不应受法律保护。
本院经审查认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，林晓航支付最后一笔购房款的日期为2015年1月19日，而鑫焱公司于2017年3月22日才向本院提起反诉，要求林晓航支付逾期付款违约金，此已超过两年的诉讼时效期间，故鑫焱公司的该要求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，林晓航、鑫焱公司双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，林晓航依约向鑫焱公司履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用，但鑫焱公司未能按约定为林晓航办理产权证书，其行为已构成违约，故林晓航要求鑫焱公司交付不动产权属证书并承担违约责任，于法有据，本院予以支持；现林晓航要求鑫焱公司支付按已付款的日0.005%计算自2015年5月1日起至其实际取得办理房屋所有权证之日止的违约金，因林晓航与鑫焱公司双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证条件作了变更，且在2016年6月21日之前未能按约定办证并非鑫焱公司自身原因导致，鑫焱公司不应承担责任；在具备办证条件后鑫焱公司未及时为林晓航办理，依法应承担相应的违约责任，即鑫焱公司依法应承担以林晓航已付购房款1584172元为基数自2016年7月7日起至产权办理至林晓航名下之日即2016年10月31日止按日0.005%计算的违约金即1584172元×0.005%×117天≈9267.41元。2015年1月27日，林晓航向鑫焱公司预交契税等费用47810元，但从2016年6月28日鑫焱公司出具给林晓航的收款收据上看，其实际仅支出办证的有关费用24048元，故鑫焱公司应将多收取的契税23762元返还给林晓航。因产权证书登记的面积比合同约定的面积多1.02平方米，故林晓航应再向鑫焱公司支付购房款11376元。鑫焱公司要求林晓航支付逾期付款违约金已超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：
一、福建鑫焱集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内向林晓航交付坐落于莆田市城厢区商品房的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权《不动产权证书》；
二、福建鑫焱集团建设发展有限公司应支付给林晓航逾期办证违约金人民币9267.41元；
三、福建鑫焱集团建设发展有限公司应返还给林晓航代收的契税等费用人民币23762元；
四、林晓航应向福建鑫焱集团建设发展有限公司支付购房款人民币11376元；
五、上述二、三、四项对抵后，福建鑫焱集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给林晓航人民币21653.41元；
六、驳回林晓航的其他诉讼请求；
七、驳回福建鑫焱集团建设发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1844元，由林晓航负担人民币1018.29元，福建鑫焱集团建设发展有限公司负担人民币825.71元。反诉案件受理费人民币699.99元（已减半收取），由林晓航负担人民币124.43元，由福建鑫焱集团建设发展有限公司负担人民币575.56元。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林龙飞
人民陪审员 ＸＸ建
人民陪审员 何国庆
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 ＸＸ锋
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。