浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1746号
原告：浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东路58号。
法定代表人：李德尧，董事长。
委托代理人：陈建国、徐洁，浙江长虹律师事务所律师。
被告：广东大地影院建设有限公司，住所地深圳市福田区车公庙天安创新科技广场b412-16号，联系地址北京经济技术开发区地盛西路1号数码庄园b座。
法定代表人：岑建勋，董事长。
委托代理人：张凡强。
原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房开公司）为与被告广东大地影院建设有限公司（以下简称大地影院公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月25日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定适用简易程序由审判员吴霞林独任审判，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告新兴房开公司的委托代理人徐洁，被告大地影院公司的委托代理人张凡强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新兴房开公司起诉称，2011年11月18日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定：原告将坐落于东阳市＊＊路＊＊＊号晨光名都3楼的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限为合同约定的免租期满次日起（即2012年11月20日起）计15年，前三年租金为65084元／月，此后每三年递增9%，被告应于每个季度的最后一个月的10号之前将下个季度的租赁费直接汇入原告指定的银行账户（即付租金的时间为每年的2月10日、5月10日、8月10日、11月10日）。合同签订后，被告总是不按时支付租金，要原告再三催促才支付。按照协议约定，第七期租金195252元应于2014年5月10日前支付，但被告时至今日仍未支付。虽经原告多次催讨，被告均拒绝支付。请求：判决解除原、被告于2011年11月18日签订的《东阳市晨光名都电影院房屋租赁合同》；判令被告立即腾退房屋并支付租金130168元（已计算至2014年7月10日，以后租金计算至实际腾退之日止）；判令被告支付违约金35145.36元（按日利率3‰从2014年5月11日起计算至2014年7月10日，以后仍按此利率计算至实际履行完毕之日止）。
被告大地影院公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、按照合同约定，先由原告开具发票，再由被告支付租金。截止目前为止，原告开具发票所涉租金被告均已支付。二、房屋租赁合同签订后，被告虽然无法取得放映证，但被告一直与原告协商解除租赁合同和影院的转让，但由于原告出价太低，被告在找到另外两家转让价格较高者后，原告才提起诉讼。被告未构成违约，原告的诉请不能成立。
本院经审理，认定事实如下：2011年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《东阳市晨光名都电影院房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋（建筑面积为1585㎡）出租给乙方使用，乙方租赁房屋用于经营电影院、小卖产品及电影衍生产品，…合同期限：自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止，免租期：自双方交接场地之日起8个月，计租期：自免租期满次日起计15年。…租赁费：…租期前三年，租赁费按1.35元／日／平方米标准计算，月租赁费为65084元。此后，租赁费每三年递增9%，如计租期第四-
第六年内的月租费=前三年的月租赁费×109%，以后以此类推；支付时间与方式：租赁费按季度支付，乙方应于每个季度的最后一个月的10号之前将下个季度的租赁费直接汇入甲方指定的如下银行账号。开户行：中国建设银行股份有限公司东阳双岘路支行，户名：浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司，账号：33×××93。甲方收取各期租赁费前应向乙方提供相应的合法发票。…违约责任：…5.3.3乙方有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。a.乙方迟延支付租赁费，每迟延一天，应按当期租金的日息3‰向甲方支付违约金，如逾期超过60天，乙方未付清租赁费及违约金的；…合同还约定了其他内容。2012年3月19日，双方完成涉案房屋交接。之后，被告对涉案房屋进行了装修。因被告一直未能取得与放映相关的行政许可，电影院至今未能开张。被告已支付原告2012年11月19日至2014年5月18日止的租金。
以上事实，由原告新兴房开公司提供的房屋租赁合同、交接确认单及庭审笔录予以证实。
本案争议的主要事实是：原告有否向被告催讨2014年5月19日至2014年8月18日止的租金并开具相关发票？原告提供原告代理人出具的律师函、ems邮寄单回执复印件（与原件核对一致）、发票各1份，以证明原告向被告催讨租金并开具发票给被告的事实。被告对回执复印件有异议，认为不是原件，不能证明被告已收到，即便收到也不能证明原告寄了什么物品，律师函和发票均没有收到。经审核，本院认为，回执虽系复印件，但加盖了东阳市邮政局ems查验专用章，表明该复印件与原件一致，该回执上收件人地址一栏是被告准确的住所地，收件人吕银玲系被告员工，其在收件人处签名表示签收，故本院确认被告已收到原告于2012年6月17日寄出的快递。被告主张快递中没有律师函和发票，却未能提供证据证明原告邮寄的具体文件资料，故其质证意见不能成立，本院对原告提供的上述证据予以采纳，确认其具有证明原告于2014年6月17日向被告催讨租金并已开具发票的事实的证明力。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应依约履行。按照合同约定，被告应于2014年5月10日前支付原告2014年5月19日至2014年8月18日的租金195252元。虽然合同约定原告在收取各期租金前应向被告提供发票，但支付租金是被告作为承租人的主要义务，无论原告是否开具发票均不能成为被告拒付租金的理由。至原告起诉时被告已逾期支付租金超过60天，被告已构成违约，且经原告催讨后被告仍未在合理期限内支付租金，原告有权解除合同并要求被告腾退房屋及支付腾退房屋前的租金和相应的违约金，其中计算至2014年12月18日止的租金为455588元。双方约定的违约金计算标准过分高于原告实际造成的损失，本院酌情确定违约金按月利率3%计算，其中一笔租金195252元的违约金从2014年5月11日起、另一笔租金195252元的违约金从2014年8月11日起、65084元的违约金从2014年11月11日起，均按月利率3%计算至2014年12月10日合计为66385.68元，此后仍按上述标准计算至实际履行之日止。
综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司与被告广东大地影院建设有限公司于2011年11月18日签订的《东阳市晨光名都电影院房屋租赁合同》。
二、被告广东大地影院建设有限公司应于本判决生效后十日内将坐落于东阳市人民路＊＊号＊＊＊的房屋（建筑面积为1585㎡）腾退交还给原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司。
三、被告广东大地影院建设有限公司应支付原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司房屋租金455588元（已计算至2014年12月18日，此后仍按65084元／月标准计算至实际腾退之日止）和违约金66385.68元（已计算至2014年12月10日，此后以455588元为基数按月利率3%计算至实际履行之日止），限于本判决生效后十日内付清。（款项汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行）。
四、驳回原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9898元，减半收取4949元，由原告浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司负担713元，由被告广东大地影院建设有限公司负担4236元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196＊＊＊003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 吴霞林
二〇一四年十二月八日
代书记员 郭 倩