河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民三终字第575号上诉人（原审原告）：李凤云。委托代理人：石淑霞。委托代理人：赵建忠。被上诉人（原审被告）：唐山市南方房地产开发经营有限责任公司，住所地唐山市路南区南新道路南区房管局院内。法定代表人：魏长利，该公司董事长。委托代理人：王利更，该公司办公室主任。委托代理人：曹春雨，该公司法律顾问。李凤云与唐山市南方房地产开发经营有限责任公司（以下简称南方公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，唐山路南区人民法院于2010年1月21日作出（2009）南民初字第1065号民事判决，李凤云不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年4月29日作出（2010）唐民三终字第233号民事裁定，撤销原判，发回唐山市路南区人民法院重审。2010年12月31日，唐山市路南区人民法院作出（2010）南民初（重）字第1107号民事判决。李凤云不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月7日作出（2011）唐民三终字第130号民事判决。该判决生效后，南方公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。2012年6月23日，河北省高级人民法院作出（2012）冀民申字第1226号民事裁定，指令本院再审。本院于2012年7月24日作出（2012）唐民再终字第145号民事裁定，发回唐山市路南区人民法院重审。唐山市路南区人民法院于2013年5月29日作出（2012）南民再字第42号民事判决，李凤云不服，向本院提起上诉。本院另行组成合议庭进行了审理，于2013年11月9日作出（2013）唐民三终字第375号民事裁定，再次发回唐山市路南区人民法院重审。2014年7月18日，唐山市路南区人民法院作出（2014）南民再（重）字第10号民事判决，李凤云不服，再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，李凤云委托代理人石淑霞、赵建忠，被上诉人南方公司委托代理人王利更、曹春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2005年南方公司进行路南区荷花坑区域三期平房改造项目建设，于2005年9月4日制定了《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》，经双方协商同意，就补偿原则、补偿办法、补偿标准、补偿安置方式、搬迁过渡方式等内容进行了约定。2005年10月25日，南方公司与李凤云签订了（2005）第127号《房屋拆迁补偿、安置协议书》，经双方协商同意，就房屋产权调换位置、建筑面积、购房总价款、搬迁过渡方式、过渡期限、临时安置补助费等内容进行了约定。2007年11月19日，南方公司与李凤云签订了（2007）第127号《房屋拆迁补偿、安置协议书》，就房屋拆迁调换位置、建筑面积、购房总价款、搬迁过渡方式、过渡期限、临时安置补助费等内容进行了约定，且约定结清房款后办理入住手续。协议签订后，双方按约定履行了各自的义务。李凤云诉至法院要求：1、判令南方公司补偿其少置换的楼房面积39.34平方米，返还多收的房款113778元；2、因南方公司违约迟延交付住房八个月应赔偿李凤云损失24000元；3、按照房款的总额以银行同期贷款利率的两倍为标准支付违约金至南方公司向李凤云交付房屋权属证书之日止。原审法院认为：李凤云与南方公司依据《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，且双方当事人已按协议约定的内容履行了各自的义务，该协议书合法有效。《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》确定：“两证齐全的房屋及其房屋所占土地面积（按房屋外墙勒角水平距离1.6米计算，但不超过土地证标记的范围）按房地产市场评估价格予以补偿。”房地产市场评估价格体现了房地产合一的价值，被拆迁房屋的房地产价值系地上建筑物（房屋）及其所座落的土地（含房屋外墙勒角水平距离1.6米面积）复合为一体的市场评估价值，不是对地上建筑物（房屋）及房屋所占土地分别作价补偿。房地产市场评估价格是以房屋的建筑面积为计算单位，故双方协议中执行的补偿标准及计算并无错误，李凤云主张南方公司少置换房屋面积、多收房款的事实，不能成立，故李凤云主张南方公司补偿其房屋面积差额楼房面积39.34平方米，返还多收的房款113778元的诉讼请求依法不予支持。李凤云主张其在签订2005年、2007年拆迁补偿、安置协议时受胁迫，但无证据证明，不予确认。李凤云主张过渡期超过二年，系违法行为，因迟延交付房屋八个月，致使其受到损失24000元，因双方签订的房屋拆迁补偿、安置协议书已实际履行，不存在违约违法事宜，就其损失亦未提交证据，故李凤云该项诉请，不予支持。李凤云主张按照房款的总额以银行同期贷款利率的两倍为标准支付违约金至南方公司向李凤云交付房屋权属证书之日止，因双方拆迁安置补偿协议未约定办理房屋两证的时限，南方公司未办理房屋两证不属于违约行为，故李凤云该项诉讼请求，不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原审原告李凤云的诉讼请求。案件受理费3056元，由原审原告李凤云负担。判后，李凤云不服，上诉称：1、房屋外墙勒角水平距离1.6米范围内土地问题，此部分不但没有在房屋及土地中给予补偿，而且还从院内剩余土地面积中扣除；按照补偿方案，主正房已按照规定给付相应补偿，但正房的土地却没有补偿，漏掉，而厢房就是按照房屋及土地分别给予的补偿，此项不公平，应予纠正，如果正房土地不是单独给予补偿，应当在补偿方案中明确写明。2、南方公司没有按照《唐山市城市房屋拆迁管理条例》第17七条规定，由被拆迁人选择评估机构，也未按该条例第18条规定进行分户评估、并公示7日听取被拆迁人的意见，更未按第18条规定出具分户评估报告，只是依照所谓的9户代表的整体评估报告给被拆迁人的房屋进行估价，拆迁人所依据的价格评估报告没有法律依据。3、按照《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》相关规定，过渡期不应超过2年，而南方公司实际交房为被拆迁后28个月，已经违反了法律规定，应当依照协议向上诉人赔偿相关违约金。4、未能及时办理两证的违约金问题，90天必须办理两证是法定期限，故南方公司应当按照银行贷款利率的两倍计算支付该项违约金至两证办理好之日。5、两次的拆迁安置补偿协议无效，被拆迁人两次签订协议都是被胁迫的。被上诉人南方公司答辩称：1、南方公司与上诉人订立的两份《房屋拆迁补偿、安置协议书》均是双方真实意思表示，且双方已经实际履行，对双方均有约束力。2005年10月协议主要确定了对上诉人房屋采取产权调换形式进行拆迁，并约定了房屋作价补偿费、附属物补偿费、土地使用权补偿费等；2007年11月协议确定了安置房屋的具体坐落、购房总价款等，约定了实际过渡期限的补偿标准及结清房款办理入住等相关事项。上述两份协议均未违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方按照协议约定权利和义务完成了房屋的拆迁、补偿、安置、入住等各项工作，不存在上诉人主张的格式合同问题和违反当事人真实意思问题，且该协议中记载的置换价格已得到了上诉人的认可。2、被拆迁房屋的房地产价值系地上建筑物（房屋）及其坐落的土地（含外墙勒角水平距离1.6米之内的土地面积）复合为一体的市场评估价值，不存在对地上建筑物（房屋）和土地分别作价补偿的问题。2005年9月4日南方公司公布的《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》规定，两证齐全的房屋及其房屋所占用的土地面积（按房屋外墙勒角水平距离1.6米计算，但不超过土地使用证标记的范围），以房地产的市场评估价予以补偿。故上诉人的被拆迁房屋及其土地面积是按照房地产复合一体的市场评估价格予以补偿的，所占用的土地面积既包括房屋本身所占用的土地面积，也包括外墙勒角水平距离1.6米之内的土地面积。即被拆迁房屋本身所占用的土地面积和外墙勒角水平距离1.6米之内的土地面积均已经计算在房地产评估价格以内。上诉人主张被上诉人少置换房屋面积，多收房款的事实不存在。3、上诉人主张过渡期超过2年，要求赔偿损失的请求不成立。2007年11月协议，已重新约定了过渡方式为自行过渡，过渡期限自2005年9月至2007年12月，合计28个月，上诉人已经取得了28个月的过渡费，不存在另行赔偿的问题，且上诉人也未能提供证据证明其损失情况。4、上诉人主张被上诉人承担逾期办证的违约责任，没有法律依据。南方公司与上诉人订立的两份协议均没有约定置换房屋的权属证书的办理时间，故不存在违约问题。且双方订立的是房屋拆迁安置补偿协议书而不是商品房买卖合同书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案。二审查明：《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》第二条补偿办法第1款规定：“1、两证（房屋所有权证、土地使用证）齐全的房屋及其房屋所占用的土地面积（按房屋外墙勒角水平距离1.6米计算，但不得超过土地使用证标记的范围），以房地产的市场评估价格予以补偿；院内没有所有权证的房屋按重置价格结合成新予以补偿；院内剩余土地按土地使用权取得方式予以补偿。”该方案第三条“补偿标准1、主正房砖木结构：2300
--2370元／平方米，砖混结构：2350--
2420元／平方米，主正房在房地产补偿款的基础上上调30%。2、厢房倒座砖木结构：840—900元／平方米，砖混结构880—940元／平方米，厢房倒座在作价补偿的基础上上调30%。3、土地补偿划拨土地地价按800元／平方米予以补偿，出让土地按900元／平方米予以补偿……”《唐山市城市房屋拆迁管理条例》第二十八条第一款规定“拆迁有院落的住宅房屋，按下列规定办理（一）有房屋所有权证的，被拆迁房屋及其所占用的土地面积（按房屋外墙勒角水平距离一点六米计算，但不超过土地使用证标记的范围）按房地产市场评估价格予以补偿”。2009年3月12日，唐山市住房保障和房产管理局向市人大法工委出具了《关于李殿平请求书面解释﹤唐山市城市房屋拆迁管理条例﹥第二十八条（一）款的求助函的答复意见》，该答复意见载明：“《条例》第二十八条（一）款原文所表述含义。第一层含义是具有房屋所有权证的房屋才能按房地产市场评估价格予以补偿；第二层含义是被拆迁房屋及其所占用的土地面积按房地产市场评估价格的补偿，所占用的土地面积既包含了房屋本身所占用的土地面积，也包含房屋外墙勒角水平距离一点六米之内的土地面积。即被拆迁房屋及所占用的土地面积及其房屋外墙勒角水平距离一点六米之内的土地面积，均在房地产市场评估价格之内。二、房屋外墙勒角水平距离一点六米的土地面积给予了补偿。具体表现应体现在房地产的市场评估价格内……三、房屋面积、土地使用面积不能分别评估作价予以补偿……”2005年8月15日，唐山市诚信房地产评估公司受南方公司委托，对被拆迁房屋作出评估报告，该评估报告是对被拆迁人娄凤丛等9户作出的整体评估报告，南方公司将该评估报告作为对李凤云拆迁补偿的依据之一。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经本院审判委员会讨论认为：首先，关于双方当事人分别于2005年、2007年签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》的法律效力问题。因2005年、2007年协议对有证房、无证房及剩余土地及其他附属物等的补偿数额约定非常明确，且并未违反法律、法律的强制性规定，亦无证据证明上述协议违反当事人真实意思表示，故该协议合法有效。上诉人认为在签订上述协议过程中受到被上诉人胁迫，因未提供相应证据，本院不予采信。其次，关于房屋外墙勒角水平距离1.6米土地是否计入有证房产中给予补偿、主正房占地是否应当另行补偿问题。唐山市住房保障和房产管理局向市人大法工委的答复意见对《唐山市城市房屋拆迁管理条例》第二十八条第（一）款的含义有明确的说明，结合《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》及两份《房屋拆迁补偿、安置协议书》来看，拆迁补偿中是将有证房补偿和厢房倒座区别对待的，有证房及主正房的补偿方法是严格按照《唐山市城市房屋拆迁管理条例》第二十八条规定确定的，其补偿标准明显高出无证房的价格，已将主正房占地及其外墙勒角水平距离1.6米土地使用权价格计算在内。因双方2005年协议签订时间在《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》之后，协议内容亦符合拆迁方案，系对拆迁方案的具体落实，而之后双方于2007年重新签订的协议对上述约定并未做变更，且协议双方已按约履行完毕。故本院认为上诉人主张南方公司未向其补偿主正房所占土地及外墙勒角水平距离1.6范围土地理据不足，不应支持。第三、上诉人诉请的过渡费损失应否支持的问题。因上诉人未就损失数额提交相应证据，且新房交付之前的过渡安置费已按约履行完毕，故本院对上诉人该项诉请不予支持。第四、被上诉人是否应对已经置换的楼房未能办理两证承担违约责任问题。因双方并非商品房买卖合同关系，且在拆迁安置补偿协议中未约定办理房屋两证的时限，故本院对上诉人该项诉请不予支持。第五、被上诉人未进行分户评估等相关评估程序问题。因涉案房屋已经拆迁，无法重新进行评估，且被上诉人出具9户代表的整体评估报告后，双方当事人依此评估报告签订了《房屋拆迁补偿、安置协议书》并履行完毕，并未违反相关法律规定，上诉人所诉理据不足，本院不予采信。综上，上诉人李凤云上诉据理不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3056元，由上诉人李凤云负担。本判决为终审判决。审判长刘玉秋审判员甄飞代理审判员李木子二〇一五年一月二十二日书记员刘杨