山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市中民初字第1097号
原告：李文龙。
委托代理人：张望发，山东龙头律师事务所律师。
被告：周继军。
被告：华峰。
原告李文龙与被告周继军、华峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文龙的委托代理人张望发，被告周继军、被告华峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文龙诉称：2009年5月1日，被告周继军因经营需要与山东青青实业有限公司签订了租赁合同，合同约定：山东青青实业有限公司同意将坐落于枣庄市光明广场超市1号楼一、二层（以下简称“该房屋”）出租给被告使用，租期为10年（即2009年5月1日至2019年5月1日）。租金的支付方式为：租金前二年被告周继军一次性交清50万元全部租金给山东青青实业有限公司，二年后按年25万元为基数，每两年顺延上浮8%为后两年租金，租金到期前十天为缴纳租金期，租金每二年交一次，如一方违约，违约方应向另一方一次性支付违约金伍拾万元。2011年9月2日，原告通过购买的方式取得了被告周继军租赁房屋的所有权，被告周继军与原告协商，原、被告双方同意由被告周继军继续按原租赁合同承租该房屋。但被告周继军在继续承租的过程中，拒付租金。经原告多次催要后，被告周继军向原告支付了10万元租金，剩余租金被告周继军均已各种理由不予支付。被告周继军没有按双方的约定支付租金，构成违约。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法判如所请：1、依法判令解除山东青青实业有限公司与周继军于2009年5月1日签订的租赁合同；2、被告支付已欠房租64万元（暂计算到2014年5月1日）和2014年5月2日至实际履行之日止的租金（每月按2.25万元计算），并支付违约金18万元；3、被告返还租赁的房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告周继军辩称：1、被告周继军申请追加华峰为共同被告，因周继军已于2010年11月16日将山东青青实业有限公司坐落于枣庄市光明广场超市1号楼一、二层的画布餐厅整体转让给华峰经营，欠租金系华峰所欠，为查清本案事实，申请追加华峰为被告参加诉讼。2、2011年4月22日华峰将第二期的租金365500元交给原告李文龙了，因为原房东刘德胜欠我134500元，所以交房租的数额不是50万元，而是365500元。
被告华峰辩称：对原告要求解除租赁合同，返还房屋都没有异议，但对原告主张的房租数额有异议。我有交给原告房租及维修房屋所花费用的证据。
原告为支持其主张的事实，提交证据如下：
租赁合同复印件一份，证明2009年5月1日被告周继军因经营需要与山东青青实业有限公司签订租赁合同，证明租金的计算方式和租期的计算方式及其违约金的计算方式等。
2、房产证复印件一份，证明租赁房屋的所有权自2011年9月2日已经转移至原告李文龙所有。
二被告对原告提交的证据的质证意见：证据属实，无异议。
被告周继军为支持其答辩意见，提交证据如下：
酒店整体转让协议复印件一份，证明酒店的经营权和租赁权转让给华峰了，我退出租赁了，由华峰进行租赁使用。
原告对被告周继军提交证据的质证意见：酒店转让协议与原告没有关系，是二被告之间的约定，对原告没有约束力。
被告华峰对被告周继军提交证据的质证意见：对此证据无异议。
被告华峰为支持其答辩意见，提交证据如下：
收条一份，证明2011年4月22日交给原房东刘德胜的租金现金365500元，剩余款项是刘德胜欠周继军的费用134500元给抵销了，房屋租期从2011年6月18日计算。
2、收款收据一份，证明房屋坏了，发生的维修费用，我替交的维修费4862元。房屋维修是房主的事，不应该由我拿这个钱，可以用这个钱冲抵租金。
原告对被告华峰提交的证据的质证意见：对收条的真实性有异议，刘德胜没有按手印，且刘德胜没有出庭作证。被告周继军没有将房租交给原告。对收款收据真实性没有异议，但维修费用应由承租方承担。
被告周继军对被告华峰提交的证据的质证意见：无异议。
庭审后，原告认可2011年4月22日刘德胜收条注明的李文龙收到现金365500元属实。
对原、被告无异议的证据，本院予以确认；对有异议的证据，本院依法予以审查。
经审理查明：2009年5月1日，出租方山东青青实业有限公司（甲方）与承租方周继军（乙方）签订租赁合同一份，该合同约定：一、甲方同意将坐给抵销了。因经营需要与山东青青实业有限公司签订了落于枣庄市光明广场超市1号楼一、二层约500余平方米的房屋出租给乙方作为营业、办公、仓储等使用。甲方保证所出租的房屋处于良好、安全的适租状态。二、租期、租金及支付方式：租期10年即2009年5月1日至2019年5月1日，合同期内乙方享有所租房屋的转租权。合同期满在同等条件下，乙方享有优先承租权及优先购买权，租金前二年乙方一次性交清50万元全部租金给甲方。（须于2009年3月1日前付清20万元，5月1日前付清30万元，否则按每年35万元执行）。二年后按年25万元为基数，每两年顺延上浮8%为后两年租金，租金到期前十天为交纳租金期，租金每二年交一次。此合同签订时，乙方首付叁万元作为合同保证金，（此保证金在后期房屋租金中扣除）。甲方同意优惠乙方90天为装修无租金期。三、甲方保证租赁房屋建筑质量符合国家要求，如因该房屋自身的建筑质量问题，所产生的一切责任事故均由甲方负责；乙方租赁期间所发生的任何经营税费及人为责任和事故均由乙方自行承担。四、甲方同意在不影响房屋整体承建结构的前提下，乙方可自行对场地进行装修，装修费由乙方修理，租赁期满乙方对房屋所作的装修和改建全部属甲方所有，乙方不得擅自拆除。五、违约责任：按法律条款规定，如一方违约，违约方应向另一方一次性支付违约金50万元。六、补充说明：乙方需保证在该经营门市门头部分体现青青连锁字样，以宣传甲方企业标示。
2010年11月16日，出让人周继军（甲方）与受让人华峰（乙方）签订酒店整体转让协议一份，该酒店整体转让协议约定：经甲、乙双方友好协商，就甲方向乙方整体转让枣庄画布餐厅一事达成如下协议：一、枣庄画布餐厅位于枣庄市光明路广场花园1号楼1#，甲、乙双方同意按酒店现状进行转让及移交。二、甲、乙双方同意，甲方以总价105万元转让给乙方，具体付款方式如下：1、本合同签订当天，乙方向甲方支付40万元整（2010年11月份），2、第二年（即2011年）乙方向甲方支付移交时所有的材料款（有清单及价款，总款数：以清单为准），3、第三年乙方向甲方支付转让款的20万元（甲方在经营期间房东赊甲方的西餐物品，当时商定从下一年的房租中扣除，西餐物品总款数：以房东交租结标为准），由乙方负责扣除给甲方，4、第四年乙方向甲方支付20万元整，5、第五年余款25万元，甲乙双方约定由甲方在乙方经营期间到画布餐厅消费（消费不能低于余款80%），消费按画布餐厅前台账单8折计算，根据实际消费情况折扣后，把余款支付给甲方，6、甲方经营期间盖厨房时，征地押金5万元整（有收据）转乙方所有，7、自转让之日起，乙方享有本餐厅的所有经营权。枣庄画布餐厅房租交至2011年6月18日甲方承担。2011年6月19日至2019年6月18日房租由乙方承担。甲方在房租合同中的责权由乙方所有。
合同签订之日，甲方将酒店所有相关手续（营业执照、卫生许可证、烟草专卖证、房屋租赁合同、税务登记证、酒店公章、财务章、押金收据）一并转交乙方，并根据乙方要求甲方应协助办理过户手续。四、转让后乙方享有独立经营权、转租权，新产生的所有费用均与甲方不再有任何关系，全部由乙方承担。五、本协议签订之日起生效，如一方违约，向另一方赔付100万元人民币，本转让协议如发生争议，可提交枣庄画布餐厅所在地法院进行起诉。
另查明：2010年10月10日，李文龙与张洁登记结婚。2011年9月2日，李文龙通过购买方式取得坐落于枣庄市市中区光明路广场花园1号楼楼下北数第一间（1号门市）房屋的所有权（枣房权证枣字第××号），该房屋为上下两层，建筑面积501.37平方米，规划用途为商业。该房屋的共有权人为张洁（枣房权证枣字第××号）。山东青青实业有限公司与周继军签订的租赁合同中的房屋与该房屋一致。2011年4月22日，原房主刘德胜为华峰出具收条一份，认可收到周继军交来后两年租金50万元，下次租金从2013年6月18日开始起算，刘德胜将365500元交付给李文龙，剩余134500元为刘德胜与周继军的账务抵消，上述50万元交款人为华峰。2013年华峰交给李文龙房屋租金10万元。2012年9月1日，华峰支出租赁房屋的房顶防水维修费4862元。
本院认为：山东青青实业有限公司与周继军签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2011年9月2日，李文龙取得本案房屋的所有权后，原房主刘德胜及承租人周继军、次承租人华峰均认可李文龙为租赁合同的出租人，并向李文龙支付租金，故李文龙作为本案主体适格。租赁合同约定合同期内承租人享有所租房屋的转租权，且李文龙也收取次承租人支付的租金，故出租人以对承租人转租房屋是知情和同意的。原告主张承租人对租赁物系违约转租不成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。由于租赁合同中明确约定“租金每两年顺延上浮8%为后两年租金，租金到期前十天为交纳租金期，租金每二年交一次”，且李文龙在收条中认可2011年租金基数为50万元、下次租金自2013年6月18日起算，故2013年6月18承租人周继军应交付下两年（自2013年6月18日至2015年6月18日）租金数额为54万元，原告李文龙于2013年只收到10万元租金，未能收到全额租金，原告据此提出解除租赁合同，而次承租人也同意解除租赁合同，故本院对原告主张解除租赁合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。出租人李文龙与承租人周继军是租赁合同法律关系，承租人周继军与次承租人华峰是转租合同法律关系，二者是两种不同的法律关系。虽然转租是经原告同意的，但原告和被告华峰并不存在直接的租赁关系，因此，原告直接向被告华峰要求支付租金没有法律依据。由于转租是以承租人租赁关系存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系消失时，承租人的转租关系也已消失，出租人有权向次承租人收回房屋。故被告周继军应向原告支付租金并承担违约责任，被告华峰返还租赁的房屋。若承租人周继军因支付租金、次承租人华峰因返还房屋而产生其他纠纷，可另行处理。被告周继军每月支付原告的租金数额为2.25万元／月（50万元×108%÷24个月）。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，故次承租人支付的维修费4862元应从租金中予以扣除，共计扣除数额为104862元。原告主张的违约金过高，本院按照不超过被告实际欠付租金数额的30%，酌情予以支持81000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
解除山东青青实业有限公司与周继军于2009年5月1日签订的租赁合同；
被告周继军给付原告李文龙房屋租金【（自2013年6月18日起计算至本判决生效之日止，按每月租金2.25万元计算）扣除104862元】，于本判决生效后十日内付清；
被告周继军给付原告李文龙违约金人民币81000元，于本判决生效后十日内付清；
被告华峰于本判决生效后三十日内，将租赁的坐落于枣庄市市中区光明路广场花园1号楼楼下北数第一间（1号门市）房屋【（枣房权证枣字第××号），该房屋为上下两层，建筑面积501.37平方米】返还给原告李文龙。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12700元，由原告李文龙负担5765元，由被告周继军负担6935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 涛
审 判 员 赵言超
人民陪审员 田永勤
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 李双燕