重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0118民初3432号原告（反诉被告）：重庆市金科上尊置业有限公司，住所地重庆市永川区和畅大道988号33幢，统一社会信用代码915001185520305669。法定代表人：李衍明，总经理。委托诉讼代理人：吴皓男、靳华，均为被告公司工作人员。被告（反诉原告）：高建，男，汉族，1960年9月9日生，住重庆市永川区。被告（反诉原告）：吴涛，女，汉族，1967年7月20日生，住重庆市永川区。被告（反诉原告）：陈俊哲，男，汉族，1997年1月5日生，住重庆市永川区。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蔡运明，重庆新源律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市金科上尊置业有限公司（以下简称金科公司）与被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案件复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金科公司的委托诉讼代理人吴皓男、靳华和被告（反诉原告）高建、吴涛以及被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲共同的委托诉讼代理人蔡运明到庭参加诉讼。本案曾因当事人申请扣除审限,现已审理终结。原告（反诉被告）金科公司向本院提出诉讼请求：1、判令高建、吴涛、陈俊哲向其公司支付购房款803221元；2、判令高建、吴涛、陈俊哲向其公司支付逾期支付购房款的违约金（第二期违约金从2015年2月16日开始以458984元为基数按照日万分之一计算至付清之日止；第三期违约金从2015年3月31日开始以344237元为基数按照日万分之一计算至付清之日止）。事实和理由：金科公司于2014年12月30日与高建、吴涛、陈俊哲签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议，根据双方约定，高建、吴涛、陈俊哲购得金科公司开发的金科·公园王府15幢1-4号商品房一套，房款共计1147459元，付款方式为分期付款。合同签订后，高建、吴涛、陈俊哲支付了第一期房款344238元和各种代收费42348.1元（包括大修基金7919.1元、契税34424元、产权证印花税5元）。之后，高建、吴涛、陈俊哲一直未支付第二期、第三期房款。经多次催收无果，遂起诉要求高建、吴涛、陈俊哲继续履行合同支付购房款和违约金。被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲辩称：在签订房屋买卖合同时其三人存在重大误解，房屋存在严重质量问题，且与样板房标准出入过大，其三人有权要求解除房屋买卖合同。被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲向本院提出反诉请求：1、判令撤销其三人与金科公司签订的商品房买卖合同；2、要求金科公司退还已付房款344238元；3、要求金科公司退还代收的42348.1元（包括大修基金7919.1元、契税34424元、产权证印花税5元）。原告（反诉被告）金科公司辩称：双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容经双方盖章和签字确认，不存在可撤销的重大误解，要求驳回高建、吴涛、陈俊哲的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月11日，金科公司取得金科·公园王府商品房预售（预租）许可证。2014年12月30日金科公司作为甲方与作为乙方的高建、吴涛、陈俊哲签订《重庆市商品房买卖合同》，约定高建、吴涛、陈俊哲购买金科公司开发的金科·公园王府15幢1-4号商品房一套，本商品房为清水房，总成交金额1147459元。双方约定付款方式为分期付款：第一期乙方于2014年12月30日支付首付房款人民币344238元；第二期乙方于2015年2月15日前支付二期房款人民币458984元；第三期乙方于2015年3月30日前支付剩余房款人民币344237元。双方对乙方逾期付款的违约责任约定如下：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方对规划、设计变更的约定如下：1、甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。双方对交房期限及交付条件约定如下：（一）本商品房交房期限。1、属现售商品房的，甲方应X前，将商品房交付乙方使用。2、属预售商品房的，甲方应当在2016年10月18日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2、本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。2014年12月30日，金科公司与高建、吴涛、陈俊哲签定《金科·公园王府（住宅）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》，在补充协议中，双方对口头承诺、宣传资料、样板房进行了特别约定：1、买卖双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才生效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意。2、本合同签订前甲方发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已作部分调整和改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准。甲方可以对乙方购买的商品房所在楼宇的外墙装饰包括色彩、材料（含块料面层）、局部装饰（含构架、配件、线条）、外挑檐、栏杆等做部分调整，乙方对此不提出异议，甲方不再另行通知。3、乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请乙方在签订本合同时慎重。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才生效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意。4、甲方设置的样板房（只有部分户型有样板房）、样板房的配置、样板房内的空间尺寸、样板房所在的楼宇及甲方所展示的楼盘模型等只作展示和参考用，不作为交房标准，即实际交付的商品房质量、设备及装修、配置等与样板房不一致，该房屋的交房标准最终以本合同附件的确定的配置标准为准。2015年10月9日，金科公司向高建、吴涛、陈俊哲分别寄送了《催款通知》，通知均载明如下内容：“经查，您于2014年12月30日与重庆市金科上尊置业有限公司（以下简称金科公司）签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件（以下简称买卖合同），由您购买金科公司开发的金科·公园王府15-1-4号房（以下简称购买物业）。根据双方签订买卖合同的约定您应于2015年2月15日前付清二期房款458984元（大写：肆拾伍万捌仟玖佰捌拾肆元整），2015年3月30日前付清三期房款344237元（大写：叁拾肆万肆仟贰佰叁拾柒元整），但您至今尚欠房款803221元（大写：捌拾万叁仟贰佰贰拾壹元整）。故金科公司再次通知您于收到本函3日内到金科公园王府营销中心交清所欠款项及逾期产生的违约金，否则金科公司将按照买卖合同及相关法律的规定追究您的相关责任，由此产生的责任及后果由贵方自行承担。”庭审中，金科公司和高建、吴涛、陈俊哲共同确认已付款金额为344238元，大修基金7919.1元、契税34424元、产权印花税5元。2016年9月13日，案涉房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，高建、吴涛、陈俊哲举示了负一层照片8张、商品房天井照片2张、相同户型负一层开窗情况2张，拟证明其三人在与金科公司签订合同时样板房的状况，8张照片中清楚的显示负一层可以作为起居室使用，并有两个大窗户；其三人所购房屋的天井高度与样板房不同，也与其他相同户型的房屋不同，因为样板房与其所购买的房屋不同，造成其三人对房屋的状况产生重在误解，要求撤销合同、返还财产。金科公司质证认为，对照片的真实性有异议，照片不能证明具体是哪间房屋，且在签订合同时高建、吴涛、陈俊哲就明知房屋跟样板房有不一致，该组证据不能证明存在重大误解。另高建、吴涛、陈俊哲向本院申请向重庆市永川区建设档案馆调取了案涉房屋的竣工图，双方质证对竣工图的真实性均无异议，均认可案涉房屋负一层没有开窗。庭审中，高建、吴涛、陈俊哲陈述因为商品房预售与现房销售的最大区别是房屋尚未建成，买受人无法了解房屋的状况，本案中其三人通告金科公司提供的样板房认知所购房屋的状况，金科公司应当保证房屋与样板房之间的差异在合理范围内，而其三人所购房屋与样板房结构状况悬殊太大，因此其三人存在重大误解。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金科公司与高建、吴涛、陈俊哲签订的《重庆市商品房买卖合同》和《金科·公园王府（住宅）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。高建、吴涛、陈俊哲提起反诉，以重大误解为由要求撤销其三人与金科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，主要理由是案涉房屋与样板房差异太大，金科公司应当保证房屋与样板房之间的差异在合理范围内，其三人存在重大误解。但根据双方签订的《金科·公园王府（住宅）〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》约定：买卖双方均同意以《重庆市商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才生效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力；本合同签订前甲方发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已作部分调整和改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准；乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请乙方在签订本合同时慎重。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才生效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意；甲方设置的样板房（只有部分户型有样板房）、样板房的配置、样板房内的空间尺寸、样板房所在的楼宇及甲方所展示的楼盘模型等只作展示和参考用，不作为交房标准，即实际交付的商品房质量、设备及装修、配置等与样板房不一致，该房屋的交房标准最终以本合同附件的确定的配置标准为准。高建、吴涛、陈俊哲在签定补充协议时已明确具体的知晓，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才生效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，且知晓甲方设置的样板房（只有部分户型有样板房）、样板房的配置、样板房内的空间尺寸、样板房所在的楼宇及甲方所展示的楼盘模型等只作展示和参考用，不作为交房标准，故其三人以房屋与样板房差异过大存在重大误解要求撤销合同的理由不能成立，本院对高建、吴涛、陈俊哲要求金科公司退还已付房款344238元、退还代收费42348.1元的诉讼请求不予支持。按照双方合同约定，高建、吴涛、陈俊哲应于2015年2月15日前支付二期房款人民币458984元；第三期乙方于2015年3月30日前支付剩余房款人民币344237元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高建、吴涛、陈俊哲并未举示证据证明其三人存在不应当支付房款的合法理由，现其三人逾期付款已经超过45日，按照双方合同约定，甲方不解除合同的，合同继续履行，故金科公司有权要求高建、吴涛、陈俊哲支付到期的第二期、第三期应付购房款803221元。关于金科公司主张的逾期支付购房款的违约金，按照双方合同约定，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。虽然双方约定逾期付款违约金应于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付，但高建、吴涛、陈俊哲没有合法理由拒不履行支付义务，不正当地阻止逾期付款违约金的支付条件成就，应当视为条件成就，故本院对金科公司主张的逾期支付购房款的违约金予以支持，按照双方合同约定，分别应当以458984元为基数从2015年2月16日开始按照日万分之一计算违约金至付清之日止和以344237元为基数从2015年3月31日按照日万分之一计算违约金至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、由被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）重庆市金科上尊置业有限公司购房款803221元；二、由被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）重庆市金科上尊置业有限公司逾期支付购房款的违约金（分别以458984元为基数从2015年2月16日开始按照日万分之一计算至付清之日止和以344237元为基数从2015年3月31日按照日万分之一计算至付清之日止）。三、驳回被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6227元，由被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲负担；反诉案件受理费6227元，由被告（反诉原告）高建、吴涛、陈俊哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  魏兴梅人民陪审员  蒋文长人民陪审员  彭维平二◯一七年十二月二十日书 记 员  姜 杰