广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民初字第168号
原告黄润招，居民。
委托代理人廖小云，居民。
原告管英，居民。
原告管华，居民。
原告管小玉，居民。
原告廖倩，居民。
原告管英、管华、管小玉、廖倩等四人共同委托代理人蒋林艳，广西桂强律师事务所律师。
被告夏娴，个体工商户。
委托代理人赵能晶，广西中纬律师事务所律师。
第三人管笠，居民。
委托代理人管华，居民。（系第三人管笠之弟弟）
原告黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩与被告夏娴、第三人管笠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法由审判员黄铭璋适用简易程序于2014年3月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂本案依法转普通程序审理。本院依法组成由审判员彭松担任审判长、审判员黄铭璋、人民陪审员黄仁权参加的合议庭，于2014年5月28日第二次公开开庭审理了本案。因案情复杂，于2014年7月16日经本院院长批准延长审理期限六个月。原告黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩及其委托代理人蒋林艳、被告夏娴及其委托代理人赵能晶，第三人管笠及其委托代理人管华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩诉称，五原告与第三人管笠共同继承管远志位于阳朔镇西街58号房产50%的产权，房屋产权证号为桂房证字第××号，国有土地使用证证号为朔国用（92）字第650号。管远志生前购有房屋一套即阳朔县西街58号房产，该房产为管远志与其妻子黄润招共同共有。管远志于2011年1月16日病故，生前没有留下遗嘱，因此所留遗产按法定继承进行继承。管远志与其妻子黄润招共育有二子三女，大儿子管笠，次女管英，三女管萍，四子管华，五女管小玉。三女管萍于1994年去世，遗留孤女廖倩（现户口跟随其舅父管华），按法律规定应代位继承。2013年4月12日，六继承人共同签定对管远志遗留的阳朔镇西街58号房产的50%产权进行继承的《遗产继承协议书》，协议商定由六继承人共同继承。
管远志生前于2007年1月17日与被告夏娴签定了房屋租赁合同及补充合同，现管远志已故，其权利义务应由继承人承担。管远志与被告签定的房屋租赁合同约定，从2010年1月1日起，阳朔镇西街58号房屋出租给被告使用，补充合同中约定，年租金为人民币115000元，先付后租，半年一付，任何一方如有违约需补偿另一方违约金人民币60000元。管远志生前共计收到被告预付租金370000元，黄润招共计收到109500元，共计收到被告支付房租479500元。现房屋租赁已满四年，被告应支付第五年上半年的房租57500元给五原告及第三人，四年半的总租金合计是517500元，扣除被告预先支付的479500元，被告尚欠五原告及第三人房租38000元未支付。五原告及第三人多次催促被告支付房租，被告拒绝支付。鉴于被告的行为已违反了合同的约定及合同法的相关规定，对五原告及第三人造成了重大的经济损失。五原告及第三人为维护自己的合法权益，无奈之下只有向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决解除管远志与被告夏娴2007年1月17日签定的房屋租赁合同及补充合同；被告夏娴应支付五原告及第三人违约金人民币60000元并承担本案诉讼费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩等五原告身份证、阳朔镇派出所及阳朔镇莲峰居委会出具的黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩等五原告的身份关系证明，拟证实黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩等五原告是适格原告。2、管远志户口注销证明，拟证实管远志已故的事实及留有遗产的事实。3、桂房证字第0324523房屋所有权证，拟证实该房产系管远志生前与其妻子黄润招共同购置的事实。4、朔国用（92）字第650号国有土地使用证，拟证实该房产系管远志生前与其妻子黄润招共同购置的事实。5、《遗产继承协议书》，拟证实五原告与第三人对管远志留下遗产按法定继承均无异议并进行了平均分割的事实。6、管远志生前与被告所签定的房屋租赁合同及补充合同，拟证实管远志生前同意将阳朔镇西街58号房屋出租给被告的事实，租金为每年115000元，半年一付，先付后租的约定，同时也证明被告存在违约的事实。7、关于黄润招、管华、管小玉等人提出解约的几点答复（2013年9月26日），拟证实被告夏娴存在违约事实及原告催交租金的事实。8、2014年1月8日黄润招催被告夏娴交租金的通知，拟证实被告夏娴存在违约事实及原告催交租金的事实。
被告夏娴辩称，第一、被告交付的租金是636399元，不存在欠租金的事实。第二、原被告所签合同没有约定解除合同的条件，即使被告欠租金也不是解除合同的条件。第三、原告黄润招虽然未在合同上签名，管远志作为其丈夫，又是一家之主，完全有权代理出租该房屋，此行为是合法的表见代理行为。第四、合同的租赁期限是从2013年3月开始的，管远志同意延长五年租赁期限，合同并未到期。被告方不同意解除合同，请求人民法院驳回五原告及第三人的诉讼请求，本案诉讼费由五原告及第三人承担。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、收条，拟证实管远志于2007年10月19日收到被告夏娴通过工商银行支付120000元租金的事实。2、借条，拟证实管远志于2007年10月26日向被告夏娴借款人民币50000元的事实。3、收条、拟证实管远志于2009年12月16日收到被告夏娴预付100000元租金的事实。4、收条，拟证实管远志于2009年2月10日收到被告夏娴预付100000元租金的事实。5、收条，拟证实原告黄润招于2013年5月14日收到被告夏娴支付租金109500元的事实。6、收条、银行对账单及医院收据，拟证实2011年3月10日第三人管笠收到被告夏娴为管远志代交医疗费54846元（收现金30000元，刷卡24846元），第三人管笠写下收条及收条上注明此款作为预收西街58号租金的事实。7、收条，拟证实2012年10月12日被告夏娴代管笠交贷款利息15417元，第三人管笠写下收条及收条上注明此款作为预收西街58号租金的事实。8、收条，拟证实2013年8月24日被告夏娴代管笠交贷款利息26000元，第三人管笠写下收条及收条上注明此款作为预收西街58号租金的事实。9、收条，拟证实2012年6月24日被告夏娴代管笠交贷款利息16273元，第三人管笠写下收条及收条上注明此款作为预收西街58号租金的事实。10、收条、拟证实2012年3月27日被告夏娴代管笠交贷款利息13920元，第三人管笠写下收条及收条上注明此款作为预收西街58号租金的事实。11、收条、拟证实2013年3月21日被告夏娴代管笠交贷款利息30443元，第三人管笠写下收条及收条上注明此款作为预收西街58号租金的事实。12、第三人管笠《关于我家与夏娴房屋租赁几个问题的说明》，拟证实：第一，《房屋租赁合同》上“管远志”三个字是管远志自己签的。第二，管远志自己年龄大了，指定长子第三人管笠负责处理合同问题。第三，租赁期限不是合同签定日期（2007年1月17日），交房时间是2010年3月7日。第四，“同意此合同延长五年，共十五年。”是管远志自己签的。第五，用阳朔县西街58号房产以第三人管笠名义贷款70万是管远志同意的。70万元中，第三人管笠用去37万，管华用去33万。
第三人管笠陈述称，第三人管笠认为其父管远志与被告夏娴所签合同没有经其母亲黄润招签名，事后也未经其母亲黄润招认可，在处分其房屋租赁权时，其父管远志只能处分其属于自己的部分，属于原告黄润招的部分管远志无权处分。所以，其父管远志与被告夏娴所签合同尽管已履行四年，但该合同是无效的。近年来，被告夏娴拖欠房租金，应当解除合同。第三人管笠欠被告夏娴的钱属另一个法律关系，与本案无关。
第三人管笠为其主张在举证期限内未提供证据予以证实。
经过开庭质证，被告夏娴对原告方提供的1、2、3、4、5、6号证据无异议。原告对被告夏娴提供的1、3、4、5号证据无异议。第三人对原告提供的证据无异议；对被告夏娴提供的1、3、4、5号证据无异议。本院对上述当事人均无异议的原告方提供的1、2、3、4、5、6号证据及被告方提供的1、3、4、5号证据予以认定。
被告对原告方提供的7、8号证据有异议，认为7、8号证据恰好证明被告夏娴不存在违约和已交多了房租给原告方的事实。
原告对被告夏娴提供的2号证据的真实性予以认可，但2号证据是管远志向被告夏娴借款的借条，被告夏娴未提供证实此借条抵作房租的相关证据，被告方将此借条抵作房租计算，原告方有异议。原告对被告夏娴提供的6、7、8、9、10、11、12号证据有异议，认为这6张收条，均由第三人管笠写给被告夏娴，而管远志于2011年1月16日病故，没有委托第三人管笠代收房屋租金，被告夏娴在提供此6张收条时，未提供管远志委托第三人管笠代收房屋租金的委托书；管远志的遗产所有继承人均无人出具委托第三人管笠代收房屋租金的委托书；第三人管笠所写的代收租金的收条均是管远志病故后所写，而管远志病故后在2013年5月14日已由管远志之妻黄润招收取了被告支付的（从2010年1月9日至2013年5月4日）的房屋租金109500元。原告方对被告夏娴提供的12号证据有异议，即对第三人管笠《关于我家与夏娴房屋租赁几个问题的说明》的真实性存疑。原告对6号证据有异议，认为被告提供的证据不能证明管远志住院的医疗费24846元是被告夏娴亲自交的，另30000元现金是被告夏娴提供的，第三人管笠写的收据，但无医院的收据证实。
第三人管笠对被告夏娴提供的2号证据的真实性予以认可，但2号证据是管远志向被告夏娴借款的借条，被告夏娴未提供证实此借条抵作房租的相关证据，被告方将此借条抵作房租计算，不予认可。对被告提供的6、7、8、9、10、11、12号证据不予认可。
本院认为，原告方提供的7、8号证据，对其真实性本院予以认可，对其拟证明的事实，本院不予采信。被告提供的2号证据，对其真实性本院予以认可，2号证据是管远志向被告夏娴借款的借条，被告夏娴虽未提供证实此借条抵作房租的相关证据，但被告借款给管远志是基于双方的租赁关系，管远志与被告间互负金钱债务，故对被告提供2号证据拟证明的事实，本院予以采信。被告提供的6、7、8、9、10、11号证据，均由第三人管笠写给被告夏娴，6张收条上均注明作为预收西街58号租金，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。对被告提供的12号证据即第三人管笠所写《关于我家与夏娴房屋租赁几个问题的说明》，因被告夏娴无其他相关证据证实是第三人管笠亲笔所写，本院对此份证据不予采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：管远志与原告黄润招系夫妻关系，与长子管笠，次女管英，三女管萍（1994年去世，其女儿名廖倩），四子管华，五女管小玉系父母子女关系，与原告廖倩系外祖父母与外孙女关系。位于阳朔镇西街58号房产是管远志与原告黄润招的夫妻共同财产（房屋产权证号为桂房证字第××号，国有土地使用证证号为朔国用（92）字第650号，所有权人均登记为管远志）。管远志于2011年1月16日病故。管远志生前于2007年1月17日与被告夏娴签定了阳朔镇西街58号房屋租赁合同及补充合同。签合同时原告黄润招不知道亦未参与，合同上无原告黄润招的签名。合同签定后，被告夏娴亦未要求原告黄润招进行追认，该合同系管远志生前个人所为。该合同约定：“租赁期限为十年，从2010年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金原定每年30000元，补充合同中重新约定为每年115000元。每半年交付一次，先付后租。任何一方需要变更或解除本合同，须商得对方同意。未经对方同意，本合同继续履行。任何一方如有违约需补偿另一方违约金人民币60000元。”管远志生前收到被告夏娴支付房租金320000元（三次），借被告夏娴50000元。管远志病故后，黄润招收到被告夏娴支付房屋租金109500元，管远志与原告黄润招共计收到被告夏娴支付房租429500元。2011年3月20日至2013年3月21日期间，第三人管笠分六次书写了六份收条给被告夏娴，收条上均注明“此款作为预收西街58号租金”的字样，六份收条收取款项金额共计156899元。综上，被告夏娴通过不同给付方式共付给原告方636399元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，阳朔镇西街58号房屋是管远志与原告黄润招的夫妻共同财产，其夫妻享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。2007年1月17日管远志以个人名义与被告夏娴签订出租阳朔镇西街58号房屋《租赁合同》及《补充合同》，该合同是双方当事人证实意思表示。虽然上述两份合同在双方签订时并未经原告黄润招同意及签字，但原告黄润招在管远志病故后未拒收房租，据此可视为其对行为人管远志以个人名义与被告夏娴签订出租阳朔镇西街58号房屋《租赁合同》及《补充合同》的认可。因此，该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，系有效合同，本院对其合同效力予以认定。关于被告夏娴辩称由管远志向其借款50000元应抵作西街58号房屋租金的意见，因被告夏娴借款给管远志是基于双方存在房屋租赁关系，按照交易习惯被告夏娴借款目的是抵扣西街58号房屋租金，对此意见，本院予以采信。关于被告夏娴辩称为管远志垫付在广西壮族自治区南溪山医院住院治疗费用应抵作58号房屋租金的意见，被告夏娴与管远志并无血缘关系，按常理该笔费用应由管远志及其家庭成员支付而非被告夏娴，被告夏娴基于双方存在房屋租赁关系为管远志支付医疗费使管远志及其继承人受益，因此该笔费用可与西街58号房屋租金抵消，对此意见，本院予以支持。关于被告夏娴辩称由第三人管笠书写的五张收取房屋租金收条上的款项应抵扣租金的意见，西街58号房屋作为遗产被原告及第三人所继承，第三人管笠系管远志的长子，其代收租金符合常理，且被告夏娴提供的收条上都注明写有“此款作为预收西街58号租金”字样，对此意见，本院予以支持。综上，被告夏娴辩称不存在拖欠租金的意见，符合本案客观实际，本院予以采纳。本案中因对被告支付租金方式及合同效力产生异议，原告认为被告的支付行为并不是支付租金与本院查明客观事实不符，故五原告及第三人要求依法判决解除管远志与被告夏娴于2007年1月17日签定的房屋租赁合同及补充合同并要求被告夏娴支付五原告及第三人违约金人民币60000元的请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩等五人及第三人管笠的诉讼请求。
本案诉讼费1350元，由原告黄润招、管英、管华、管小玉、廖倩共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1350元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 彭 松
审 判 员 黄铭璋
人民陪审员 黄仁权
二〇一四年九月九日
书 记 员 刘志忠