江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0256号
上诉人（原审被告）绿地集团（太仓）置业有限公司，住所地太仓市城厢镇南郊新城区。
法定代表人费军，总经理。
委托代理人宋伟伟，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人王妍。
被上诉人（原审原告）范玲芳。
被上诉人（原审原告）龚飚。
委托代理人秦祝平，江苏新中远律师事务所律师，同时代理上述二被上诉人。
委托代理人王昊，江苏新中远律师事务所律师，同时代理上述二被上诉人。
上诉人绿地集团（太仓）置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人范玲芳、龚飚商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太民初字第0606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月11日，原审原告范玲芳、龚飚与原审被告绿地公司签订商品房买卖合同一份，约定由原审被告将其开发的位于太仓市人民新路、新浏河南岸的绿地城商品房项目别墅第20幢101号房预售给原审原告。合同第三条关于商品房的基本情况约定：该商品房用途为别墅、高档住宅，属钢筋混凝土结构；层高为1层3米，2层3.3米，3层3.7米；建筑层数为地上3层、地下1层；建筑面积共349.36平方米。第四条关于计价方式及价款约定：该商品房单价为每平方米9846.57元，总价款为344万元。第五条关于面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付之后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按如下方式处理：1、当产权登记面积与合同约定面积的误差不超过±3%（包括±3%）时，双方按实结算；2、当产权登记面积与合同约定面积的误差超过＋3%时，出卖人就超过＋3%部分不向买受人收取超过部分的房价款，就不超过＋3%面积部分，双方按实结算；3、当产权登记面积与合同约定面积的误差超过-3%时，买受人同意继续履行合同，出卖人就超过-3%的面积部分按本合同单价向买受人退还该部分的房价款，不超过-3%的部分，双方按实结算。第八条关于房屋交付期限约定：出卖人应当在2012年4月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用备案文件的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应当向买受人支付违约金。逾期不超过90日，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第八条约定的最后交付期限之日第二天起算至实际交付之日止。如逾期超过90日，买受人同意不解除合同，自本合同规定交付期限之第二日起，至实际交付之日止，如未超过90日（包括第90日）的，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算；如超过90日的，自第91日起，违约金按买受人已支付的房价款日万分之二计算。
上述合同签订后，原审原告履行了付款义务。因原审被告未按期交房，原审原告于2012年9月21日诉至原审法院，要求解除合同，并要求原审被告返还房款、赔偿损失。2013年3月18日，双方协商确定逾期交房违约金为111456元，层高问题另行解决。当日，原审原告撤回该案起诉。撤诉后，因原审被告并未向原审原告支付逾期交房违约金，双方也未就房屋层高问题达成一致意见，原审原告于2013年7月15日再次诉至原审法院。
审理中，原审法院根据原审原告的申请，委托苏州星宇测绘有限公司（以下简称星宇公司）对涉案房屋的层高进行测绘。2013年9月12日，星宇公司出具测绘报告，经现场测量一层客厅层高3.29米、餐厅层高3米，二层层高3.04米，三层层高3.33米。其中，由于三层为坡（斜）屋顶，层高计算引用《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第2.0.14条：层高指建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。
对房屋层高差价，原审原告主张的计算方式为：根据实际面积及实际层高，计算出一层体积为227.1立方米，二层体积为209.3648平方米，三层体积为173.2266平方米，总体积为609.6914立方米，而按照合同约定层高计算所得总体积为646.845立方米，体积误差比为5.74%，据此计算同比例的房屋差价为195556.29元。
上述事实，有庭审笔录，原审原告提供的商品房买卖合同、调查笔录，星宇公司出具的测绘报告等证据予以佐证。
原审原告范玲芳、龚飚诉称：太仓市城厢镇绿地城别墅系原审被告开发的房地产项目。2010年10月11日，两原审原告与原审被告签订了商品房买卖合同。后原审原告按照合同约定履行了全部义务，但原审被告却未能按约在2012年4月18日前履行交房义务，并一再拖延交房。为此，原审原告曾诉至法院，要求与原审被告解除购房合同并要求原审被告退还购房款。鉴于原审被告在该案诉讼过程中同意支付违约金及层高不足的损失，原审原告暂时撤回了起诉。但原审原告撤诉后，原审被告一直未能支付违约金、履行赔偿责任，原审原告要求原审被告履行承诺，原审被告一直未予理睬。现请求法院判令：1、原审被告向原审原告返还因房屋层高不符合合同约定而产生的差价161680元（审理中，原审原告将该项诉讼请求变更为要求原审被告返还房屋面积差价14770元、层高差价195556.29元，合计210326.29元）；2、原审被告向原审原告支付逾期交房违约金111456元。
原审法院认为，原审原告范玲芳、龚飚与原审被告绿地公司签订书面合同，由原审被告将其开发的房屋预售给原审原告，原审原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应按照约定履行各自的义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对原审原告主张的房屋面积差价14770元、逾期交房违约金111456元，鉴于原审被告予以认可，且不违反法律规定，原审法院予以支持。
对原审原告主张的房屋层高差价，合同约定层高为1层3米、2层3.3米、3层3.7米，而根据星宇公司出具的测绘报告，实际层高为1层客厅3.29米、餐厅3米，2层3.04米，3层3.33米。虽然实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不符。层高降低对房屋的使用功能及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，原审被告应当承担相应的违约责任。对原审被告关于房屋实际层高与设计层高一致，合同中关于层高的约定系原审被告工作人员填写错误的意见，因合同中关于商品房基本情况的条款由出卖人填写，原审原告作为买受人对房屋具体设计情况并不知悉，合同签订后该条款即属于合同组成部分，对双方具有约束力，即使房屋实际层高与设计层高一致，原审被告仍构成违约。原审被告认为正常的别墅层高结构一般不会出现二层、三层比一层高的情况，但在合同中已经对房屋层高作出明确约定，且该约定不违反法律规定的情况下，原审被告应当按照合同约定履行义务。原审被告认为原审原告在购买房屋时已经知晓底层部分区域挑高、顶层为斜坡的房型结构，但未提供相应证据予以证明。综上，原审被告的相应答辩意见于法无据，原审法院不予采纳。
对层高差价的计算方式，原审原告要求按照房屋体积的误差比例，参照法律规定及合同约定中关于房屋面积误差的处理方式进行计算，并无相关法律依据。同时，原审原告的计算方式并未考虑到房屋空间另包含地下室部分，也未考虑到一层客厅层高高于餐厅、三层坡顶未计入层高等因素。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值；同时，在符合建筑规范要求的前提下，层高变化对房屋使用功能的影响不大，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系。故按照房屋体积误差比例计算层高差价本身也不具有合理性。鉴于双方对层高差的处理方式未作约定，法律、法规也无相应具体规定，结合层高差值及其对房屋使用功能的影响程度，本着公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定按房屋实际价值的2%计算层高差价，由原审被告向原审原告返还68504.6元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：原审被告绿地集团（太仓）置业有限公司于判决生效后10日内向原审原告范玲芳、龚飚返款房屋面积差价14770元、层高差价68504.6元并支付逾期交房违约金111456元，合计194730.6元。案件受理费6909元，测绘费3000元，合计9909元，由原审原告负担2698元，原审被告负担7211元。
上诉人绿地公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
本案房屋层高设计为1层3m（部分挑高3.3m），二层3m、三层（坡顶最高点3.7m），上诉人交付的房屋与设计层高基本一致。合同约定层高不一致，并非因施工失误或设计变更等，而是系上诉人的工作人员笔误所致。特别是第三层，屋面本身为斜顶结构，被上诉人在购买房屋时已知晓房屋的结构；况且，正常情况下也不可能出现层高3.7m。因此，上诉人不存在违约行为，不应就层高事宜给予差价。
即使层高存在误差，原审法院已认可层高变化对房屋使用功能影响不大，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系。并且，层高误差事实上也不会对被上诉人造成直接损失。因此，原审法院以房屋总价的2%认定层高差价过高。
综上，原审法院认定事实不清，对房屋层高差价认定错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人范玲芳、龚飚辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。绿地公司与范玲芳、龚飚签订的商品房买卖合同符合公平自愿原则，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。涉案房屋实际层高与合同约定层高差异超出合理范围，与范玲芳、龚飚预期对房屋的使用存在较大区别。绿地公司应当向范玲芳、龚飚承担违约责任。鉴于双方对此并无约定违约金计算方式，原审法院结合层高差值及其对房屋使用功能的影响程度，本着公平、诚实信用原则，酌定按房屋实际价值的2%计算合理。
综上，上诉人绿地公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6909元，由上诉人绿地公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年四月四日
书 记 员 黄 婷