青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第4413号
原告周永波。
委托代理人周健，山东海桥律师事务所律师。
被告邵松。
第三人青岛中联盈物业管理有限公司。
法定代表人尤少强。
原告周永波与被告邵松、第三人青岛中联盈物业管理有限公司（以下简称“中联盈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周永波委托代理人周健、被告邵松到庭参加了诉讼。第三人青岛中联盈物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周永波诉称，2012年10月10日，被告邵松与袁著双签订网点房租赁合同，约定袁著双将其所有位于城阳区中联大润发购物广场商业步行街10号商铺出租给被告经营。被告在经营过程中于2013年3月24日经袁著双同意将商铺转租给原告。原告支付被告转租费35000元及房租费30000元。在达成转租协议时，原告事先告知被告自己承租该商铺用于经营餐饮业，被告向原告声称自己与房东及物业沟通过，可以经营餐饮业。原告承租商铺后，准备对商铺进行装修营业时第三人中联盈公司制止，并告知中联大润发购物广场商业步行街商户委员会于2013年3月5日向其下发加强安全管理、降低火灾隐患的函，该函第七条明确规定“除因历史原因的9户餐饮商户外，商业街今后不再增加任何餐饮商户，从而降低安全隐患”。原告申辩：在转租时被告已向第三人中联盈公司问过，物业公司表示同意经营餐饮。第三人中联盈公司称并无此事，且其与3月初已将商户委员会的通知函内容，明确告知了商业街中的各个商户。原告多次与第三人中联盈公司沟通，物业公司均表示不允许原告经营餐饮业。原告无奈，与被告协商解决此事，被告不予理睬。原告认为被告在转租商铺时，明知该商铺不允许经营餐饮业，而谎称可以经营，仍将商铺转租给原告的行为，存在欺诈，原告因被告采取欺诈的手段违背了自己真实意思表示而订立了合同，该合同是可以撤销的。合同撤销后，被告应当将原告支付的转租费及房租费全部返还。故请求：1、撤销原被告之间的网点房转租合同；2、判令被告返还转租费及房租费共计65000元；3、诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告向本庭提交了以下证据：
1、被告与袁著双签订的的租赁合同及背面有袁著双同意转租的承诺，证明袁著双同意转租的承诺，双方签订合同的时间及内容。被告对该证据的真实性无异议，认为该合同证明了被告的转租合法有效的。
2、被告出具的收条一份，证明被告收到原告的房租费共计65000元。被告对该证据无异议，的确收到原告65000元。
3、中联大润发购物广场商业步行街商户委员会出具的加强安全管理、降低火灾隐患的函（复印件，第三人中联盈公司在复印件上盖章），证明该函明确规定于2013年3月5日不允许再增加餐饮商户。被告认为该函是中联大润发购物广场商业步行街商户委员会通知第三人中联盈公司的，不能代表是第三人通知商户的，是代表加强管理的函。
4、袁著双出具的证言，证明被告于3月24日已经明确知晓原告承租涉案房屋是用于经营餐饮，且被告告知原告涉案房屋经营餐饮一事经过第三人同意了。被告认为该证言与事实不符，原告也没有问过被告物业是否同意让干餐饮，被告也没有回答原告，也没有说过被告问过物业没有问题。
5、证人袁著双出庭作证，通过原、被告及法庭对证人的发问及回答，证人证实被告在签订合同时知道原告承租房屋是经营餐饮业；并提醒原被告经营餐饮需要经物业同意、让他们到物业打听明白后才能实施；原告的证据4是证人出具的、但其中“物业能否同意，邵松说已问过了，没问题”与事实不符，提醒原被告时，被告当时没有明确的回答。原告对该证言无异议，认为该证言证明被告知晓原告承租房屋是用于经营餐饮。被告对该证言无异议。
被告邵松辩称，不同意撤销合同，原告所诉与事实不符，被告签订的转租合同是经过房东同意才转租的，是合法有效的，且转租合同是在物业对商业街没有任何营业限制情况下签订的。
被告没有提交证据。
第三人中联盈公司未进行答辩也未提供证据。
经审理查明，一、被告邵松（乙方）与袁著双（甲方）于2010年10月10日签订网点房租赁合同，约定甲方将位于城阳大润发超市二楼步行街10号商铺（青房地权城字第023287号）出租给乙方合法经营，租赁期一年，租金肆万捌仟元整，于签订合同当日一次性付清，合同起止：2012年11月10日至2013年11月10日，合同期内，乙方如因经营不善，甲方允许乙方转租此网点房，乙方须通知甲方。被告当日向袁著双交付了租金48000元。
二、2013年3月24日被告经袁著双同意将该网点房转租给原告，用于经营“麻辣烫”。被告当日收取原告转租费加房租费65000元，并将涉案房屋交付给原告，原被告之间没有签订书面合同。袁著双在涉案网点房租赁合同背面出具了书面意见：本人同意将原承租人邵松与我签订的该租房合同，以该合同双方确认之条款转租给周永波女士使用；另外该合同到期后，从2013年11月11日至2018年11月10日由周永波继续租用，租金按左右邻铺价格双方协商定价；若要装修，应在不影响房屋结构前提下，保证水电等设施不受损坏，并需物业公司同意装修方案才能实施。
三、原告称被告交付涉案房屋后3、4天，为经营“麻辣烫”对涉案房屋进行装修时，第三人以“涉案房屋所在步行街不再增加任何餐饮商户”为由予以制止，导致原告未能进行装修。为此原告多次找第三人及被告协商但均未成功，导致原告一直未能使用涉案房屋。原告称在交付涉案房屋后十几天要求被告退还房租，被告不同意。被告称原告于2013年4月21日前要求其退还房租，被告不同意。2013年11月涉案房屋被袁著双收回。
以上事实，有网点房租赁合同、袁著双出具的书面意见及证人证言、被告出具的收条、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点问题之一是原被告之间口头转租协议是否可以撤销。被告与袁著双签订的网点房租赁合同是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该网点房租赁合同约定“合同期内，乙方如因经营不善，甲方允许乙方转租此网点房，乙方须通知甲方”，袁著双也已出具书面意见：同意转租给原告，故原被告达成的口头转租协议，合法有效。原告主张“被告明知涉案商铺不允许经营餐饮业，而谎称可以经营，仍转租给原告的行为，存在欺诈，合同是可以撤销的”，被告对此予以否认，且根据原告提交的证据并不能证明被告明知涉案商铺不允许经营餐饮业、存在欺诈，故原告以被告存在欺诈为由要求撤销原被告之间的口头转租协议，无事实依据，本院不予支持。但鉴于涉案转租协议已于2013年11月10日到期，之前原告一直没能实际使用涉案房屋，并于2013年10月8日提起本案的诉讼，故应确认涉案转租协议已于2013年10月8日解除。被告是否应返还原告转租费及房租费65000元是本案争议的第二个焦点问题。原告称被告交付涉案房屋后3、4天，第三人予以制止，致使不能使用涉案房屋经营麻辣烫。对此本院认为，该系原被告双方之外的原因造成原告的合同目的不能实现，因此涉案转租协议可以解除。原告虽主张自交付涉案房屋后十几天就要求被告退还房租，但被告不认可，称原告最晚于2013年4月21日才向其主张要求退还房租，且原告也没有证据证明其主张，根据证据举证规则，应承担对其不利的后果。被告认可最晚2013年4月21日原告向其主张要求退还房租，故2013年3月24日至2013年4月21日的房租应由原告承担，其数额为7879元（65000元÷231天×28天），余款57121元应视为原告的损失。原告在被告不同意退还房租的情况下，没有及时主张解除合同，直到2013年10月8日才提起本案的诉讼，且在袁著双注明“…若要装修，应在不影响房屋结构前提下，保证水电等设施不受损坏，并需物业公司同意装修方案才能实施”的情况下，没有到第三人处征求意见，对其损失的发生存在过错，应承担相应的责任。被告在得知第三人不允许原告经营餐饮业的，致使原告合同目的不能实现的情况下，仍不同意原告退还房租的要求，也没有采取合理的措施防止原告损失的扩大，对此被告也存在过错，应承担与原告同等的法律责任，被告应赔偿原告的损失28560.50元。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十四条第（五）项、第二百一十五条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告邵松于本判决生效后十日内赔偿原告周永波损失28560.50元；
二、驳回原告周永波撤销其与被告邵松于2013年3月24日达成的口头转租协议的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1425元，原告负担800元，被告负担625元。被告在履行上述付款义务时将应负担的诉讼费用一并给付原告。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 赵丕杰
代理审判员 景艳丽
二〇一四年四月三日
书 记 员 孙志双
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。