河南省漯河市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2013）漯民四终字第354号
上诉人（原审被告）：郭保亭，又名郭宝亭，男，汉族，1965年8月15日出生。
上诉人（原审被告）：张秋宇，又名张秋雨，女，汉族，1964年9月15日出生。
以上二上诉人共同委托代理人：孟志亚，河南华表律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡秀英，女，汉族，1946年8月5日出生。
委托代理人：庞俊丽，女，汉族，1974年9月10日出生。
委托代理人：郭浩，河南依伦律师事务所律师。
原审第三人：郭建国，男，汉族，1975年7月13日出生。
原审第三人：代志敏，女，汉族，1980年5月20日出生。
委托代理人：郭建国，基本情况同上。
上诉人郭保亭、张秋宇因与被上诉人蔡秀英、原审第三人郭建国、代志敏确认合同无效纠纷一案，舞阳县人民法院于2012年11月11日作出（2012）舞民初字第739号民事判决。蔡秀英不服，向�院提起上诉。本院于2013年4月22日作出（2013）漯民四终字第85号民事裁定，发回重审。舞阳县人民法院于2013年10月10日作出（2014）舞民初字第556号民事判决，郭保亭、张秋宇不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人郭保亭、张秋宇的共同委托代理人孟志亚、被上诉人蔡秀英的委托代理人庞俊丽、郭浩、原审第三人郭建国及其作为原审第三人代志敏的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年8月22日，被告郭宝亭、张秋宇与原告蔡秀英协商后签订协议一份。甲方为蔡秀英，乙方为郭宝亭。合同内容为：“甲方蔡秀英同意把自己的宅基地（包括房屋和树木）转让给乙方郭保亭办幼儿园使用，由乙方一次性付给甲方壹万壹仟元整。在乙方办园期间，若甲方有特殊情况乙方允许甲方使用几天�屋。若干年后，若乙方不办幼儿园或不使用此地，须经双方共同协商卖房事宜，价格以当时市场价为准。若甲方需要，由甲方按当时的市场价付给乙方，若甲方不再需要，乙方可自主处理。附：买卖房屋包括宅基地。”。合同签订后，被告支付原告11000元（其中1000元是该院落的树木折合款）；原告将院落交付给被告使用，该院落的集体土地建设用地使用证由原告持有。被告接管原告的院落后，对原告的房屋等进行添附、改造后使用。有关添附、改造的费用，被告主张花费33570元，原告不予认可该数额。原告当庭陈述：听邻居讲被告花费有18000元。2004年9月1日，被告郭保亭和原告所在村委签订协议一份：2004年8月，由刘集村村民郭保亭在我村村民宅基上建造幼儿园，在原宅基的东边外伸1.8米（交纳罚金400元）。为此达成协议如下：“在不使用时，拆除外伸地面上的建筑物，多余部分不得转让他人，原主人仍然接管原宅基地面积。”自2004年8月22日起至本纠纷发生之日至，原告的宅基地上一直开办着幼儿园，办园负责人为张秋宇，但办班（园）许可证所写的地址为孟寨乡刘集村，而不是本案诉争的孟寨镇潘楼村；实际经营中也不是被告张秋宇，而是由第三人代志敏、郭建国负责，第三人代志敏为园长。本纠纷产生后，原告向法院起诉，后原告撤回起诉；原告第二次提起诉讼法院作出一审判决后上诉发回重审。庭审笔录中，有关原告的宅基地（房屋）是由二被告使用、或是二被告转让给第三人使用，被告与第三人陈述不一。原告只有本案争议的宅基地一处，现随其女儿在舞阳县县城居住，原告主张与被告所签订的协议无效，并要求第三人搬出房屋以便自己回家居住养老。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地的使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定：“已经转让的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”原告所持有的舞集建（91）字第02374号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者为庞干一（已故），原告作为庞干一的妻子，在庞干一取得宅基地使用证时，为同一家庭成员，原告对该宗宅基地应享有合法有效的土地使用权。原、被告于2004年8月22日所签订的协议内容，存在表述不清事项，是房屋的买卖（附宅基地的使用）或房屋的租赁（附宅基地的使用），原、被告亦陈述不一。原告现持有该宗宅基地的使用证，按照物权公示的原则，原告的宅基地交付给被告使用后，并没有去土地管理部门办理宅基地变更登记手续，从而说明原告的宅基地不具备法律意义上的转让，即�卖。从被告所提供的2004年9月1日与原告所在村委签订协约看，该协议明确约定在被告不使用时（宅基地），拆除外伸地面上的建筑物，多余部分不得转让他人，原主人仍然接管原宅基地面积。由此也可看出，被告是明知该宗宅基地的使用权是没有转让给自己的，即卖给自己，且被告在答辩中没有明确与原告所签订协议的真实意思，现被告又主张该宅基地为买卖，原告请求确认该买卖协议无效，由于买卖不成立，原告请求确认买卖协议无效，符合法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……”由于原告年老且无其他住处，基于此，被告应妥善处理房屋等设备后将原告的房屋返还原告居住。根据原告房屋的现使用状况考虑，该房屋应于2014年7月15日前予以返还。由于被告自2004年8月起在接管原告的房屋后，对原告的房屋进行了添附、改造，该添附、改造，势必产生一定费用，但原被告对该添附、改造的费用是多少陈述不一，根据成物不可毁、及物的利用后获取价值等因素考虑，被告在返还原告房屋时，应整体返还，但原告应给予被告合理的补偿。根据被告对物的利用年限（将近10年）及被告陈述投入资金的数额、原被告曾达成的调解协议内容等综合考虑后，法院酌定原告补偿被告10000元为宜。原告所有的房屋现正以被告张秋宇的名义经办幼儿园使用，但实际经营人为第三人代志敏、郭建国，在被告返还原告房屋时，第三人代志敏、郭建国不得阻拦，且应协助被告将宅基地上的附属设施及房屋内的物品一并搬出。如第三人代志敏、郭建国对原告的房屋存在争议，应与被告张秋宇、郭保亭协商解决，与原告无关。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条之规定，本案经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告郭保亭、张秋宇与原告蔡秀英于2004年8月22日所签订的协议无效。二、被告郭保亭、张秋宇于2014年7月15日前返还原告蔡秀英所有的宅基地、房屋、院落一处；在返还宅基地、房屋、院落时，原告蔡秀英补偿被告郭保亭、张秋宇现金10000元。三、在被告郭保亭、张秋宇返还原告蔡秀英宅基地、房屋、院落时，第三人代志敏、郭建国不得阻拦，且应协助被告郭保亭、张秋宇将宅基地上的附属设施及房屋内的物品一并搬出。案件受理费300元，由被告郭保亭、张秋宇负担（判决生效后十日内缴纳）。
郭保亭、张秋宇上诉称：原审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的是附条件房屋买卖协议，宅基地是附属使用，协议明确约定上诉人不开�幼儿园或不使用此地时退回宅基地，房子再行处理。双方的协议并不违反法律的强制性规定，原审认定上诉人与被上诉人的协议无效错误。如认定协议无效，原审判决被上诉人补偿上诉人10000元过低。请求二审撤销原判，依法改判。
蔡秀英二审辩称：2004年8月22日，上诉人与被上诉人所签订的协议为买卖宅基地和房屋协议，而买卖宅基地违反法律规定，故双方所签协议无效。协议无效，根据上诉人及第三人对争议的宅基地和房屋近10年的使用所获取的价值利益，以及上诉人对房屋的维修、加固的事实，原审判令被上诉人补偿上诉人10000元符合情理。上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人代志敏、郭建国共同答辩称：幼儿园是上诉人所办，实际园长是张秋雨，管理是郭建国和代志敏。为了管理方便，任命代志敏为代理园长，便于开展工作。其他同上诉人意见一致。
二审经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明：原审（2012）舞民初字第739号卷宗第44页2012年8月28日的庭审笔录中，上诉人与被上诉人均认可涉案协议中约定的11000元，除了蔡秀英院落中的树木折合款1000元外，另外10000元是租赁费或使用费，而非宅基地和房屋的买卖款。
根据双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、本案房屋协议是否为有效协议；2、原审判决蔡秀英补偿郭保亭、张秋雨10000元是否妥当？
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款明确规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地的使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第一百五十五条规定：“已经转让的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《中华人民共和国物权法》第六十条规定：“属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人与被上诉人于2004年8月22日所签订的协议，是买卖还是租赁（使用）存在表述不清事项，既约定有买卖宅基地、房屋事项，又约定有使用宅基地、房屋事项。对于约定的买卖宅基地和房屋的协议内容。本案中，协议包括转让宅基地使用权和房屋，而宅基地使用权是由村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被上诉人虽是宅基地使用权人，但只享有占有和使用的权利，无权对宅基地使用权进行处分。上诉人并非舞阳县孟寨镇潘楼村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今没有进行变更登记至上诉人名下。上诉人与被上诉人的买卖行为违反了国家的法律法规，也侵害了村集体经济组织的权利。因此，原审法院认定协议无效正确。上诉人关于协议有效的上诉请求，本院不予支持。协议无效，因该协议取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于被上诉人年老且无其他住处，其要求返还私有房屋的主张事关到其生存权利，且《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……”基于此，上诉人应妥善处理房屋等设备后将房屋返还给被上诉人居住。由于上诉人自2004年8月起在接管被上诉人的房屋后，对被上诉人的房屋进行了添附、改造，发生添附、改造的相关费用，原审根据成物不可毁、对物的利用年限（将近10年）、上诉人陈述投入资金的数额及物利用后获取价值等因素综合考虑，酌定被上诉人补偿上诉人10000元并无不当，本院予以支持。综上，上诉人郭保亭、张秋宇的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郭保亭、张秋宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔喜庆
审判员 赵庆祥
审判员 张素丽
二〇一四年五月四日
书记员 胡琨鹏