天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初4012号原告：张国辰，男，1989年3月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：张丙瑞，天津王玉鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉鹏，天津王玉鹏律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：刘亚楠，女，该公司职员。原告张国辰与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国辰的委托诉讼代理人张丙瑞与被告的委托诉讼代理人刘亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国辰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告自2015年4月24日至2018年4月23日的逾期交房利息314335元、违约金186150元，共计500485元；2、请求判令由被告承担诉讼费用；2、判令诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2009年6月2日在被告处购买了其开发的坐落于津南区，双方并签订了《天津市商品房买卖合同》，约定被告应在2010年10月30日前交付给原告房屋。合同签订后，原告交付了全部房款，但被告至今未履行交房义务。原告认为被告应按照双方签订的商品房买卖合同承担违约责任向原告支付逾期交房已付款利息及违约金。为维护自己的合法权益，现原告呈讼人民法院，请求判如所述。天津星耀投资有限公司辩称，诉争房屋被告已经履行了通知交房的义务，在2017年8月30日向原告邮寄书面交房通知书。认可原告主张逾期期间部分超过时效，认可的逾期期间为2015年10月2日至2017年9月14日。已付款利息应按照银行同期贷款利率计算，原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。双方的争议焦点为:1.原告诉请的逾期期间是否部分超过了诉讼时效;2.利息及违约金是否过高需要调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月2日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区，房屋价款为1703717元，双方约定房屋于2010年10月30日前交付。”同时，合同第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同签订后，原告依约交纳了全部房款。诉争房屋于2012年3月20日取得天津市竣工验收备案书，于2017年9月6日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。被告于2017年8月30日按照原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》上原告预留的地址及联系电话向原告邮寄通知函：通知原告于2017年9月8日至2017年9月14日收房，该邮件于2017年8月31日因查无此人未妥投，于2017年9月1日显示他人签收。另查明，原告张国辰曾诉至本院，本院出具（2013）南民二初字第1120号民事判决书：判决被告支付原告2011年8月8日至2013年8月7日的已付款利息及违约金共计200000元，现该判决书已经生效。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。原告主张逾期交房已付款利息及违约金的期间为2015年4月24日至2018年4月23日，被告抗辩原告主张的逾期期间部分超过诉讼时效，认可逾期交房的事实，认可原告主张已付款利息及违约金的逾期期间为2015年10月2日至2017年9月14日。关于诉讼时效问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应在二年内主张权利，由于逾期交房的违约金按日计算，故本院对原告起诉之日前两年内的违约金（含已付款利息）予以保护，原告未能提供证明其有诉讼时效中止、中断的情形，两年之外的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效为三年的规定，故本院对2015年10月2日起至交房之日的违约责任的追索权利予以保护。双方签订的补充合同第20条的规定：“关于通知，合同增加如下条款：甲方（住：被告）书面通知的送达方式为挂号信或特快专递或天津市主要地方报纸媒介公告。若甲方以挂号信或特快专递的方式向乙方（住：原告）发出通知，应按本合同所列明的地址（没有写明通讯地址的，按照乙方身份证上的地址）邮递，自通知发出之日起七日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不准确或乙方更改地址但未及时通知甲方或者乙方拒绝签收邮件等非甲方原因而造成邮局退件，责任由乙方自负，并且自通知发出起7日内视为有效送达。”本案中，被告于2017年8月30日按照原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》上原告预留的地址及联系电话向原告邮寄书面入住通知，应视为2017年9月6日被告已向原告送达了书面入住通知书，被告现认可原告主张已付款利息及违约金的逾期期间为2015年10月2日至2017年9月14日，故本院予以支持2015年10月2日至2017年9月14日的逾期期间的已付款利息及违约金。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息147042.61元，原告主张314335元超过以上数额，本院予以支持147042.61元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金44112.78元。综上，被告应支付原告自2015年10月2日至2017年9月14日的已付款利息147042.61元和违约金44112.78元，共计191155.39元。原告主张的数额过高，本院不予全部支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，第十四条，第十六条规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告张国辰自2015年10月2日至2017年9月14日的已付款利息147042.61元和违约金44112.78元，共计191155.39元。二、驳回原告张国辰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8805元，减半收取计4402.5元，由原告张国辰负担2721元，由被告天津星耀投资有限公司负担1681.5。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  汪国平二〇一八年五月十五日书 记 员  杨国晴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。