河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终6125号
上诉人（原审第三人）：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼。
负责人：宋兴华，总经理。
委托代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
委托代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宇，女，1972年12月30日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
委托代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张美玉，女，1980年2月1日出生，朝鲜族，户籍所在地黑龙江省大庆市萨尔图区，现住三河市燕郊开发区。
被上诉人（原审被告）：车文姬，女，1980年1月20日出生，朝鲜族，户籍所在地黑龙江省大庆市萨尔图区，现住三河市燕郊开发区。
上诉人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司（以下简称链家燕郊分公司）因与被上诉人王宇、车文姬、张美玉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
链家燕郊分公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审。事实和理由：一、车文姬以张美玉名义与王宇签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的行为构成表见代理；二、王宇不享有确认合同无效的权利；三、一审法院认定的损失与实际损失不符；四、一审法院认定的责任比例有误。
王宇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。理由如下：1、车文姬和张美玉之间不构成表见代理，一审庭审中张美玉及车文姬均明确表示没有委托，张美玉对车文姬的代理行为也不予追认，王宇相信车文姬具有代理权，主要原因是相信上诉人作为专门的中介机构已经尽到了合理审查义务，相信委托书确系张美玉本人所签。2、车文姬未经张美玉授权伪造委托书和王宇签订合同，收取房款。事后未经张美玉追认，该合同应当属于无效合同。3、一审中进行两次笔迹鉴定，王宇收到第二次笔迹鉴定书的时间是2017年5月23日，在此时才能够确定张美玉并没有委托车文姬出售房屋，委托书为车文姬伪造，在此时才能够确定合同无效。因此，评估基准日应当在2017年5月23日，一审庭审中法庭也询问了上诉人该时间点的房屋价格，上诉人的答复与评估的结果相符合。4、上诉人作为专门的居间方未进合理审查义务，隐瞒了与定立合同有关的重要事实，其过错十分明显。
王宇向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，将位于三河市燕郊开发区的房屋出卖给原告，并协助原告办理该房屋的权属登记手续；2.判令被告支付原告违约金288000元；3.判令被告赔偿原告居间服务等费用42720元；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年6月6日，经河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司居间，被告车文姬以被告张美玉（甲方、出卖人）的名义与原告王宇（乙方、买受人）签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，《存量房屋买卖合同》约定出卖人所售房屋坐落为：三河市燕郊开发区，建筑面积76.62平方米，涉案房屋已经设定抵押。房屋成交价为1440000元，买受人向出卖人支付定金50000元。剩余房款的付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷金额为1100000元。《补充协议》第一条第1款约定就甲方（被告张美玉）暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方（居间方）已据实告知乙方（原告王宇），且乙方已知晓该事实。第二条第1款约定乙方于2016年6月6日向甲方支付定金人民币伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。第二条第5款约定乙方于银行面签当日将第一笔首付款人民币叁拾肆万元整（包含前期支付全部定金伍万元整）支付甲方。第二条第6款约定甲乙双方应于丙方通知后五个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。《居间服务合同》约定张美玉与王宇共同委托河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司作为交易居间人，居间代理费28800元由王宇承担，于本合同签订当日向居间人支付。《过户、按揭代理合同》约定丙方（第三人）代为办理贷款的贷款服务费3000元、代为办理过户手续的过户服务费3000元，申请贷款的评估费720元，由乙方（原告）承担。上述《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》中张美玉的签字均为车文姬代签，同时车文姬以张美玉代理人身份在合同上签字，车文姬系张美玉的嫂子。第三人陈述车文姬在签订合同当日告知其公司工作人员，张美玉在韩国，联系不上，所以工作人员没有给张美玉打电话联系。上述合同签订后，原告支付了购房定金50000元，车文姬作为收款人收取了该款项并于2016年6月6日为原告出具了收据。2016年6月13日，原告向第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司支付了居间代理费28800元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费720元、保障服务费7200元。此后，原、被告就房屋买卖事宜产生争议，原告诉至法院。
原告提交一份2016年6月6日的授权委托书复印件，主张该委托书原件在第三人处存放，证明张美玉委托车文姬出卖涉案房屋。被告张美玉主张授权委托书上的签字及捺印均不是张美玉所为，申请进行鉴定。被告车文姬主张授权委托书是第三人向其提供后，由其代签的张美玉的名字。第三人向本院提交了该委托书的原件，但其不清楚委托书上委托人处张美玉的签字是否是张美玉本人所签。据此，被告张美玉要求对第三人提交的授权委托书中委托人的签名是否为张美玉本人书写及手印是否为张美玉本人所摁进行鉴定。本院依法对外委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构分别出具了鉴定意见书，鉴定意见为授权委托书中的署名为“张美玉”的检材字迹与张美玉书写的样本字迹是同一人所写；授权委托书中的“张美玉”签名处的检材指印是张美玉右手食指所捺印。张美玉因此次鉴定支付鉴定费4000元。原告对上述鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均无异议。被告张美玉对上述鉴定意见书的合法性不予认可，认为2016年6月6日张美玉本人不在中国境内，不具有条件向车文姬出具授权委托书。根据笔迹鉴定规范的规定，检材中张美玉的签字并非张美玉本人所签，鉴定意见是不正确的；而在指纹鉴定中，检材的8个特征点与样本中的8个特征点是完全不相关的，根本不具有对应性，所以检材中的指纹并非张美玉本人所捺印，鉴定意见也是不正确的，因此提出重新鉴定申请。被告车文姬同意张美玉的意见，并指出委托书上张美玉的签字是其所签，不认可鉴定意见书的意见。第三人对鉴定书意见书没有意见。此后，被告张美玉提交一份北京市公安局朝阳分局出入境管理大队于2017年1月20日出具的张美玉的出入境记录查询结果。根据该出入境记录记载张美玉在2016年6月6日并不在国内。因被告车文姬及第三人均陈述涉案的授权委托书样本是在签订合同当日（2016年6月6日）由第三人交付给车文姬，车文姬再将签字后的授权委托书出示给原告及第三人。因此被告张美玉提交的证据足以反驳上述鉴定意见书，故对被告张美玉提出的重新鉴定申请，本院予以准予。本院依法另行对外委托天津市中慧物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构分别出具了鉴定意见书，鉴定意见为授权委托书中落款委托人处“张美玉”签名字迹与样本中张美玉签名字迹不是同一人所书写；授权委托书中落款处“张美玉”签名字迹上的指印不是张美玉所捺印。张美玉因此次鉴定支付鉴定费10000元。原、被告及第三人对上述鉴定意见书均无异议，故本院对天津市中慧物证司法鉴定所出具的上述鉴定意见书予以认定。据此，原告于2017年5月23日变更诉讼请求，并要求被告车文姬和第三人连带赔偿原告房屋差价损失1500000元，因被告车文姬和第三人对原告主张的房屋差价不予认可，故原告申请对诉争的位于三河市燕郊开发区首尔园·甜城一期C2区B27-2-705室的房屋在2017年5月23日的市场价格进行评估。本院依法对外委托河北岳诚资产评估有限公司进行评估鉴定，该鉴定机构出具了资产评估报告书，评估意见为在2017年5月23日参评涉案房屋资产评估值241.18万元。原告因此次鉴定支付鉴定费35120元。原告对该评估报告书予以认可，并变更请求要求被告车文姬及第三人赔偿房屋差价损失971800元，鉴定费由被告车文姬及第三人承担。被告张美玉对该评估报告书不发表意见。被告车文姬不认可该评估报告书，认为鉴定价格非常高，要求重新委托北京的鉴定机构进行鉴定，并申请鉴定人员出庭接受质询。第三人认为鉴定机构鉴定的价格偏高。河北岳诚资产评估有限公司指派鉴定人员冯立宏出庭接受质询。虽然被告车文姬要求重新鉴定，但其未提供证据证明存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的情形，故对其重新鉴定申请，本院不予准予。本院依法对河北岳诚资产评估有限公司出具的资产评估报告书予以认定。
另查明，被告张美玉对其因鉴定向天津市天鼎物证司法鉴定所支付的4000元鉴定费，要求在本案中不予处理，由其另行向鉴定机构索要。
原审法院认为，行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，根据庭审查明的事实，车文姬明知其无权代理张美玉出售张美玉所有的位于三河市燕郊开发区，其仍擅自以张美玉的名义出售该房屋，并与王宇签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，故车文姬的行为应认定为无权代理。在无权代理的情形下，车文姬始终没有取得张美玉的代理授权，张美玉亦未对上述合同进行追认，故本案所涉的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此被告车文姬作为收款人应当返还原告支付的购房定金50000元，且被告车文姬亦同意返还原告定金50000元，故原告要求被告车文姬返还定金50000元，原审法院予以支持。
车文姬作为代理人出售本案所涉房屋，但未取得房屋所有权人授权，违反先合同义务，合同无效后，车文姬应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，损害赔偿的内容为信赖利益，即补偿王宇因合同无效而遭受的损失，从而使得其利益恢复至合同签订之前的状态，本案中，因房屋价格大幅上涨，王宇因此丧失了与他人按原价格另行缔约的机会，故对于房屋差价损失，车文姬应予赔偿。第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据第三人的陈述，车文姬在签订合同当日已经告知第三人的工作人员，张美玉在韩国，且第三人在签订合同当日向车文姬提供了授权委托书文本，车文姬在在签订合同当日将有“张美玉”签字的授权委托书提交给第三人。第三人应知晓车文姬向其提供的授权委托书上“张美玉”的签字并非张美玉本人所签，但其作为居间人并未向张美玉本人核实确认，第三人作为专业的房地产中介机构，其违反了作为居间人的如实报告义务，应向原告承担损害赔偿责任。对于合同无效给原告造成的损失数额，原告主张为根据鉴定确定的房屋差价损失971800元，被告车文姬及第三人虽然对河北岳诚资产评估有限公司评估确定涉案房屋的价值为241.18万元认为过高，但均未提交相反证据予以证明，且庭审中第三人作为房产中介机构陈述在评估基准日涉案房屋的单价大概在29000元至33000元之间，而河北岳诚资产评估有限公司在鉴定中确定涉案房屋的单价为31477.42元/平方米，并未超出第三人陈述的单价范围，故对原告主张的房屋差价损失971800元，原审法院予以认定。根据被告车文姬及第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司的过错程度，原审法院酌定由被告车文姬和第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司各承担一半的赔偿的责任。
如前所述，第三人作为专业的房地产中介机构，其违反了作为居间人的如实报告义务，故原告要求第三人返还原告已支付的居间费28800元和保障服务费7200元，原审法院予以支持。对于原告要求第三人返还的评估费720元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元，因第三人没有异议，故对原告的该项请求，原审法院予以支持。
对于被告张美玉对其因鉴定向天津市天鼎物证司法鉴定所支付的4000元鉴定费，其要求在本案中不予处理，不违反法律规定，原审法院照准。对于被告张美玉申请重新鉴定向天津市中慧物证司法鉴定所支付的鉴定费10000元，根据查明的事实，原审法院酌定由原告王宇承担4000元，被告车文姬承担3000元，第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司承担3000元。对于原告王宇因鉴定向河北岳诚资产评估有限公司支付的鉴定费35120元，根据查明的事实，原审法院酌定由被告车文姬承担17560元，第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司承担17560元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告车文姬于本判决生效后七日内返还原告王宇购房定金50000元；二、第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司于本判决生效后七日内返还原告王宇居间费28800元、评估费720元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、保障服务费7200元；
三、被告车文姬于本判决生效后七日内赔偿原告王宇房屋差价损失485900元；四、第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司本判决生效后七日内赔偿原告王宇房屋差价损失485900元；五、驳回原告王宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14380元，由被告车文姬负担7239元，第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司负担7141元（本判决生效后三日内交纳）；张美玉申请鉴定支付的鉴定费10000元，由原告王宇负担4000元，由被告车文姬负担3000元，由第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司负担3000元（均于本判决生效后三日内向被告张美玉交付）；原告王宇申请鉴定支付的鉴定费35120元，由被告车文姬负担17560元，第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司负担17560元（均于本判决生效后三日内向原告王宇交付）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。
本院认为，一、构成表见代理的要件之一是相对人为善意且无过失。本案中，链家燕郊分公司作为专业的房地产中介机构，其在为涉案房屋买卖双方提供服务时未对车文姬出具的授权委托书的真实性与房屋所有权人张美玉进行核实，存在明显过失，故不能构成表见代理；二、涉案房屋买成合同未经房屋产权人张美玉追认，故该合同应当属于无效合同；三、关于王宇所受损失和责任比例的分担，本院认为，因王宇未提供证据证实其已另行向他人购买房屋，故王宇所主张的差价损失尚未实际发生，一法院完全按照所评估的差价损失支持王宇的诉请不妥。在责任比例的分担上，原审法院对车文姬和链家燕郊分公司按照同等责任承担损失不妥。从权利义务对等的角度说，链家燕郊分公司所收取的是4万余元的中介服务等费用，而要其承担近50万元的损失，权利义务不对等。从过错性质的角度说，车文姬在本案房屋交易的过程中具有主观恶意，对于合同的无效应承担绝大部分责任。链家燕郊分公司在主观上则是因为轻信，其主观过错较小，应承担较轻的的责任。综观本案，根据王宇所受损失的程度、车文姬及链家燕郊分公司的过错程度及过错性质，本院酌定车文姬赔偿王宇损失485900元，链家燕郊分公司除退还所收王宇中介服务等费用42720元外，另赔偿王宇损失48590元。综上所述，链家燕郊分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4598号民事判决第一、第二、第三、第五项；
二、变更河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4598号民事判决第四项为：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司本判决生效后七日内赔偿原告王宇房屋差价损失48590元。
一审案件受理费14380元，由车文姬负担12942元，河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司负担1438元（本判决生效后三日内交纳）；张美玉申请鉴定支付的鉴定费10000元，由原告王宇负担4000元，由被告车文姬负担5400元，由第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司负担600元（均于本判决生效后三日内向被告张美玉交付）；原告王宇申请鉴定支付的鉴定费35120元，由被告车文姬负担31608元，第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司负担3512元（均于本判决生效后三日内向原告王宇交付）；二审案件受理费9086元，由车文姬负担8177.4元，由河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司负担908.6元。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 崔玉水
审判员 罗丕军
二〇一七年十二月二十七日
书记员 王 强