济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第2170号
原告：济南易发经贸有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：王发强，总经理。
委托诉讼代理人：张亚琪，山东国熙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。
被告：霍金柱，男，1952年2月9日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵阳，山东京鲁律师事务所律师。
原告济南易发经贸有限责任公司（以下简称易发公司）与被告霍金柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案后，原告易发公司提出财产保全申请，并提供担保，本院于2015年10月13日作出（2015）槐民初字第2170-1号民事裁定：查封原告易发公司为诉讼保全所提供的担保即担保人王发强所有的鲁ANZ3**号丰田牌小型普通客车一辆及担保人陈红所有的鲁AE67**号雷克萨斯牌小型轿车一辆；作出（2015）槐民初字第2170-2号民事裁定：冻结被告霍金柱银行存款56万元或查封其相应价值的财产。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易发公司法定代表人王发强及委托诉讼代理人张亚琪、邢林，被告霍金柱委托诉讼代理人赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易发公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.被告赔偿原告因解除房屋租赁合同造成的损失120万元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2012年4月16日，被告将案外人济南建铂房地产经纪有限公司的房屋转租给原告，现被告因存在违约，导致原告无法再继续租用涉案房屋。
在审理过程中，原告易发公司变更诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2016年1月1日起无效；2、被告向原告赔偿损失120万元；3.诉讼费、保全费等费用由被告负担。并诉称：因在诉讼中发现涉案合同存在部分无效情形，对本案原诉求造成影响。在庭审过程中，原告易发公司变更其第二项请求损失为1607399.23元，其中装修改造损失1367399.23元；转让费24万元，因转让费为60万元，合同期限为5年，已经履行了3年，剩余2年未履行，每年12万元，共计24万元。
被告霍金柱辩称，1.双方之间的租房租赁合同依法成立，合法有效，应当继续履行。双方于2012年4月16日签订租房租赁合同，2012年9月16日签订补充协议，租赁期限为2012年4月16日至2017年12月1日止，含五个月装修期。租房租赁合同、补充协议年租金56万元。双方之间的租房租赁合同仍在正常履行过程中，2015年11月26日原告向被告交纳水电费，原告租赁房屋全部正常营业，被告没有违约行为。合同解除权的行使需以解除权成就为前提。解除行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律效力。原告要求解除租房租赁合同没有法律依据和合同依据。2.双方之间的租房租赁合同、补充协议曾因原告逾期交纳房租及非法转租纠纷经过法院审理判决。（2014）槐民初字第1926号、（2015）济民四终字第307号民事判决书现已经生效，判决维持双方签订的租房租赁合同及补充协议，原告向被告支付租金及违约利息。原告已经向被告支付了房屋租金39.58万元，履行了部分判决书的判决内容。双方已经解决了最初的矛盾根源，理应珍惜当下经营环境，继续履行双方的合同。综上，双方签订的租房租赁合同、补充协议合法有据，并经法院判决履行合同，原告的诉讼请求没有法律依据和和合同依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
在审理过程中，被告霍金柱补充辩称，1.在（2016）鲁01民终2084号民事判决生效前，合同是有效的，并且同时也是在继续履行的，不存在无效的情形。（2016）鲁01民终2084号案件中建铂公司提交的证据被告并不知情，原告实际使用至2016年6月16日。我方认为租赁合同自始至（2016）鲁01民终2084号民事判决生效之日有效。2.基于合同法规定，租赁合同没有买卖的相关依据，如果承租需经出租人同意，原告提供的收款收据不具备证据要件，且法律上对转让费没有明确规定，其转让行为假如真是存在，也与被告无关，原告主张转让费不应支持。3.关于136万余元的装修款，鉴定报告中的鉴定价值分4部分：建筑及结构工程、地面装饰工程、顶及墙面装饰工程、门窗工程。因为经七路40号楼整体由被告承包，交付租赁时不可能再由承租方进行大规模改造，所以从客观事实出发，报告中的1、2、3部分与原告没有任何关联性，原告也没有证据证明上述改造系由原告完成。第4项中一楼卷帘门系原告所装之外，其他都是被告在做外墙时统一安装，与原告无关。被告与原告签订的合同系一楼的租赁合同，并没有同意原告加盖第二层钢结构，原告的加盖行为系违约行为，也是违法行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，鉴定的价值结果在本案中不应被采纳。另外，根据现场查勘照片中也可以看出，一楼的门头房都是经营者根据自己的需要装修，并且原告出租的一楼门头房的次承租人都已经与建铂公司签订了交房补偿协议，内部装修不可能再次得到重复赔偿，并且里面破烂不堪，已经没有残值可供参考。
经审理查明：2011年10月31日，被告霍金柱（乙方）与济南建铂房地产经纪有限公司（甲方，以下简称建铂公司）签订《租房租赁合同》，约定：第一条、甲方将坐落在经六路362号院内的40号楼出租给乙方做酒店、宾馆、商务等完全自主经营使用（包括本楼后院）。双方议定本楼年租金160万元。第二条、租赁期限、租金及交纳方式。（一）租赁期限。因客观原因无法一次性交付使用，前期本楼第一层自2011年11月1日起至2017年1月31日止（3个月为装修期）；本楼第二层清空之日起至2017年1月31日止（3个月为装修期）。（二）甲乙双方议定40号楼第一层的年租金95万元，租金为每3个月交付一次。乙方第一次交付租金的时间为11月1日，因乙方装修需要，甲方同意自11月1日起，给乙方3个月的装修期至2012年2月1日止。因此乙方第一次所支付房租实际是到2012年4月31日。以后每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日，分四次季付租金。（三）甲乙方双方议定40号楼第二层的年租金65万元，租金为每3个月交付一次。清空后本条款生效，租金缴付时间另行协商。乙方向甲方缴纳合同保证金25万元（此保证金待协议结束退房时，乙方没有违约，凭保证金收条，甲方将保证金无息全额退还乙方，乙方如有违约行为，甲方将扣除保证金不予退还）。乙方不得在租赁地点外放置物品和使用。如有使用，则根据使用协商并支付租赁费。合同并就租赁期间的房屋修缮和装饰、水电费用、违约责任等事项进行了约定。
2012年，济南中街商务管理有限公司（乙方，以下简称中街公司，被告霍金柱系其法定代表人）与建铂公司（甲方）签订《租房租赁合同》，载明：鉴于甲乙双方之前关于经六路362号院内的40号楼房屋租赁的有关事宜，所签订或达成的书面或口头协议，虽已基本执行，但合同的内容和条款有不尽明确的地方。为明确甲乙双方之间的权利和义务关系，在前期已经执行的合同的基础上，双方就租赁合同的有关事宜经协商一致，修订如下：……第二条租赁期限、租金及交纳方式。1.租赁期限：自2013年1月1日起至2017年1月31日止。2.租赁期满，未遇国家建设，甲乙双方合同继续生效，租金从2017年2月开始每年在前年租金基础上每年递增3%。3.甲乙双方议定年租金85万元。租金以先付后用为原则，每季度支付一次，即每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日各支付本季度的租金。合同还就租赁期间房屋修缮和装饰、水电费用、违约责任进行了约定。
2012年4月16日，原告易发公司（乙方）与被告霍金柱（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方将坐落经六路362号院内的40号楼第一层中间五跨出租给乙方做酒店、宾馆、商务等完全自主经营使用（包括本楼周边场地），甲乙双方议定年租金50万元。第二条租赁的期限及交纳方式。1.租赁期限：自2012年4月16日起至2017年12月1日止（5个月装修期）。2.甲乙双方议定40号楼第一层的中间五跨约960平方米年租金50万元，租金为每年一次性交付，乙方第一次交付租金的时间为2012年4月16日，因乙方装修需要，甲方同意2012年7月1日起，给乙方5个月装修期，房租自2012年12月1日起算，以后每年按此日交付租金。第三条乙方不得在租赁地点外放置物品和使用，如有使用，则根据使用协商并支付租赁费。第四条租赁期间的房屋修缮和装饰。1.……4.乙方在保证40号楼整体结构安全的情况下，应先征得甲方同意后才能进行施工，如有质量及结构安全问题一切后果均由乙方承担，与甲方无关。因乙方前期投入资金巨大，如终止租赁房屋的装修、装饰和改善增建的设施及它物，归乙方所有。如不需要，甲乙双方协商解决。在合同尾部，备注：除（本合同）外甲方所发生的任何与本合同签约的租赁协议都丧失全部效力并无效。合同并就租赁期满或合同解除、违约责任等事项进行了约定。
2012年9月16日，原告易发公司（乙方）与被告霍金柱（甲方）签订《补充协议》，约定：1.经双方协商并同意甲方自愿将坐落于经七路362院内40号楼东首第一层，原租赁五跨相连的东边同样一跨间，包括被租赁标的周围场地出租给乙方使用，乙方享有完全独立自主的使用各种权利，经双方商定每年租金为6万元，但按甲方要求乙方提前预付前三年的租金，共计18万元。特别约定：其它相关的合同条款双方全部必须都按照原始房屋租赁合同（主合同）执行和履约（特别约定），甲方有义务保证在本年度十月中旬清除全部影响双方正常开业和营业的障碍，并提供乙方正常的经营条件，乙方须积极配合甲方。签定之日起，乙方有权利可对该房屋进行建设改造及装修和正常经营使用。全部发生的补充协议应和原始合同具备同样效力。
2013年10月23日，中街公司（乙方）与建铂公司（甲方）签订《补充合同（一）》，约定：甲乙双方就原合同中未尽的有关事项补充规定如下：一、因乙方经营需要，需要甲方提供消防通道。甲方承诺在本协议签订后五天之内，为乙方提供相应的消防通道施工条件，在乙方施工方案报甲方书面同意后，即可施工。二、租赁期间，乙方必须信守合同，按期交纳租金，前后浮动5日内交纳，特殊情况须经甲方同意。三、因租赁合同的租赁面积发生调整，乙方同意在租赁合同原租金的基础上，自2013年7月1日日，每年增加租金20万元（即每年的房屋租金由原85万元增至105万元）。乙方承诺在本协议签订二十日之内，将增加的2013年下半年的房租10万元一次性支付给甲方，2014年1月1日起按调整后的租赁合同执行。
2014年8月，被告霍金柱作为原告，以易发公司、王发强、陈红作为被告提起诉讼，要求：1.解除租赁合同；2.易发公司支付租金56万元、滞纳金94.16万元；3.恢复原状。本院于2015年1月22日作出（2014）槐民初字第1926号民事判决，认为：霍金柱与易发公司于2012年4月16日签订的《房屋租赁合同》和2014年9月16日签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效且对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。本案中，霍金柱称易发公司在《补充协议》签订后未按照协议的约定提前缴纳房租，构成违约，且易发公司将涉案房屋转租给他人使用违反了合同禁止转租的规定，易发公司称其不拖欠《补充协议》约定的房租，《补充协议》约定提前支付房租，其已经将《补充协议》涉及的房屋交付了两年的房租12万元，并不存在拖欠，提前支付是指租赁期满提前支付，《房屋租赁合同》及《补充协议》中并没有规定禁止转租。经审查，双方对于《补充协议》确定的房租交付时间存在分歧且协议中亦约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，因《补充协议》涉及的东一跨房屋租赁期限为三年，故东一跨房屋的房租应当在每届满一年时支付，在霍金柱就本案提起诉讼时，东一跨房屋的房租易发公司已经先行支付了两年的尚未到支付租金的期限，易发公司就东一跨房屋不存在拖欠房租的情况。对于《房屋租赁合同》所涉及的房屋的房租问题，租金交付时间为每年的12月1日，而通过庭审以及双方提供的证据，可以看出双方在履行合同的过程中就是否拖欠租金及交纳滞纳金问题产生了争议，霍金柱称其向易发公司下达过解除合同的通知，易发公司提供的证据亦能证明其向霍金柱要求过交纳房租，故对于《房屋租赁合同》涉及的房屋的房租问题双方在2013年12月左右产生了争议，在此情况下，易发公司未交纳租金是由于双方的原因造成的，该未交租金的行为不能认定为构成违约。另根据霍金柱向建铂公司等出具的材料可以证明易发公司所称的霍金柱未清除全部影响双方正常开业和营业的障碍，并未为其提供正常的经营条件的辩称意见；霍金柱以涉案房屋被易发公司转租构成违约，易发公司不予认可，霍金柱的该主张依据不足，不予支持。综合以上各种情况，本院认为，霍金柱提供的证据不能证明易发公司存在恶意、无故拖欠涉案房租等足以导致合同解除的情形，霍金柱要求解除其与易发公司签订的房屋租赁合同依据不足，不予支持。鉴于在本案最后一次法庭辩论终结前，《房屋租赁合同》涉及的房屋自2013年12月1日至2014年11月30日的房租和《补充协议》涉及的房屋自2014年9月16日至2015年9月15日的房租均已到支付期限，故霍金柱要求易发公司支付涉案房屋的房租56万元合法有据，予以支持。霍金柱主张易发公司支付滞纳金94.16万元，经审查，本院认为，易发公司对《补充协议》涉及的房屋问题在霍金柱起诉时尚未到支付期限，对于《房屋租赁合同》涉及房屋的租金，易发公司之所以未交付是因为双方的原因导致的，故对于霍金柱要求易发公司支付滞纳金的请求不予支持。霍金柱要求易发公司的法定代表人王发强与易发公司就涉案房屋的房租等承担连带支付责任，王发强提出异议，经审查，霍金柱的该项主张依据不足，不予支持。霍金柱以案外人将涉案房屋的房租转入了陈红个人账户为由要求陈红在100万元的范围内与易发公司就涉案房屋的房租等承担连带支付责任，陈红提出异议，经审查，易发公司将涉案房屋转租后，转租人将涉案房屋的部分房租100万元汇入陈红的个人账户，陈红未提交证据证明将该100万元交付给易发公司，故霍金柱的该项主张合法有据，予以支持。遂判决：一、易发公司于判决生效之日起15日内向霍金柱支付房屋租金56万元；二、陈红在100万元的范围内对第一项判决的款项与易发公司承担连带支付责任；三、驳回霍金柱对王发强的诉讼请求及其他诉讼请求。
霍金柱不服该判决，提出上诉。2015年9月15日，济南市中级人民法院作出（2015）济民四终字第307号民事判决，认为：依据霍金柱与易发公司之间《房屋租赁合同》的约定，无故、恶意拖欠租金达三十天，霍金柱可以解除合同。但是从双方的往来函件来看，易发公司在无法直接联系霍金柱的情况下，通过邮寄函件、报纸公告等方式积极联系霍金柱收取房租，因此不能认定易发公司未在2013年12月1日前交纳房租系违约行为。霍金柱在2014年3月27日出具的函件告知了易发公司有关银行账号，要求易发公司三日内支付租金和滞纳金，通过其提交的2014年3月28日录制的光盘，可以证实其于2014年3月28日向易发公司送到了该函件，易发公司亦回函表示将要交纳租金。但是由于霍金柱与易发公司并未就是否应当支付滞纳金及滞纳金数额达成一致，且霍金柱在未过三天付款期限的情况下于2014年3月31日即向济南市市中区人民法院提起诉讼，并申请采取了相应的财产保全措施，故易发公司未按照2014年3月27日的函向霍金柱的银行账户支付租金亦不应认定为违约行为。关于补充协议的租金支付问题，原审判决作出的分析认定并无不当之处。综上，易发公司在租金支付问题上并不存在违约行为，霍金柱要求易发公司支付滞纳金理由不当，不予支持。但是考虑房屋租金产生的利息，可由易发公司向霍金柱支付《房屋租赁合同》约定的租金50万元的利息，自2013年12月2日起计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于转租的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案中，易发公司将其承租的涉案房屋转租给四家单位，因该四家单位系对外经营单位，霍金柱关于其不知道转租的主张不能成立。霍金柱以转租为由主张解除合同时已经超过了6个月的期限，不予支持。关于涉案房屋扩建和装修的问题，易发公司对涉案房屋的扩建和装修并非导致合同解除的约定和法定原因，故霍金柱以此为由主张解除合同不能成立，关于扩建部分和装修部分，可待双方合同解除或者合同期满时由双方依据合同约定和有关法律规定另行处理。关于陈红、王发强的责任问题，由于易发公司系有限责任公司，股东承担有限责任，易发公司与霍金柱之间的合同问题，不应由王发强与陈红承担责任。但是由于易发公司将涉案房屋转租后，转租人将涉案房屋的部分房租100万元汇入了陈红的个人账户，陈红未提交证据证明将该100万元交付给易发公司，故原审判决陈红对易发公司应承担的义务承担连带责任并无不当。遂判决：一、维持济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1926号民事判决。二、易发公司于本判决生效之日起10日内支付霍金柱租金利息，以50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年12月2日起计算至本判决生效之日止。三、陈红对本判决第二项规定的易发公司所应承担的责任承担连带责任。四、驳回霍金柱的其他诉讼请求。
2015年9月16日，建铂公司发出《解除合同通知书》，载明：致中街公司、霍金柱。根据《租房租赁合同》第七条约定，郑重通知：解除与您于2012年签订的编号为JB-15-11-011的《租房租赁合同》。
2015年11月，中街公司作为原告以建铂公司为被告诉至本院，要求确认建铂公司作出的《解除合同通知书》无效；继续履行《租房租赁合同》，建铂公司明确收取租金银行账户。本院于2016年3月4日作出（2015）槐民初字第2510号民事判决，认为：依本案查明事实，涉案房产取得了所有权登记，中街公司与建铂公司经协商后就涉案房产签订了《租房租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及其后双方另行签订的补充合同均为有效。另依本案查明事实，建铂公司就涉案房产租赁合同的解除向中街公司发出了打印时间为2015年9月18日的《解除合同通知书》，中街公司对该通知的效力持有异议，因此提起本次诉讼，要求确认该通知书无效。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，按照以上法律规定，如建铂公司欲解除涉案房产的租赁合同，其可向对方发出通知。但该解除合同的通知至少应符合两项条件：一是双方在合同中约定了解除合同的条件；二是解除合同的条件成就。具体到本案，《租房租赁合同》中约定了租赁范围、租赁期限、租金及交纳方式、租赁期间的房屋修缮和装饰、水电费用等。建铂公司发出的《解除合同通知书》所依据的解除合同条件并非《租房租赁合同》中约定的内容，建铂公司发出的打印日期为2015年9月28日的《解除合同通知书》不发生法律效力。中街公司要求判令双方继续履行合同并要求建铂公司明确收取租金的银行账号，因本院已经确认建铂公司作出的解除合同通知书无效，在双方签订的合法有效的原《租房租赁合同》未依法解除的情形下，双方自当严格履行，对中街公司的该项请求予以支持。至于其要求判令建铂公司明确收取租金银行账号，事实上双方在《租房租赁合同》签订后的履行中，中街公司有义务交纳租金，建铂公司亦应收取中街公司交纳的租金。建铂公司在审理中也提及2015年租金收取的情况，中街公司要求建铂公司明确收取租金的账号没有合同依据或法律根据，该项诉讼请求不予支持。建铂公司在本案中又多次提出申请或异议，先是主张霍金柱为涉案房产的承租方，应当参加诉讼；后又主张王秀梅、杨晓雷及王发强应作为本案第三人参加诉讼。对此，本院综合审理查明事实，可以确认中街公司为涉案房产的承租人，此事实不仅可从《租房租赁合同》的签订来证明，也可以从建铂公司自认2015年租金发票开给了中街公司来印证。另建铂公司发出的《解除合同通知书》也明确载明“致：中街公司”，即使霍金柱本人是涉案房产的承租人，也并不能以此否认中街公司的承租人身份，特别是《解除合同通知书》的发出方是建铂公司，中街公司为通知书的“对方”，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，依以上查明事实及法律规定，中街公司在本案中作为原告提起诉讼，其主体适格，建铂公司的该答辩意见不能成立。本院就建铂公司追加申请内容向霍金柱进行了调查，其既表示了承租方为中街公司，又表示了不参加诉讼。建铂公司要求追加霍金柱作为本案原告或是有独立请求权的第三人，在霍金柱明确表示拒绝参加诉讼的情形下，建铂公司的该项申请内容与法律规定内容相悖，不予准许。建铂公司另要求追加王秀梅、杨晓雷、王发强等作为第三人参加诉讼，本院认为，本案审理的事中街公司起诉建铂公司要求确认解除合同通知无效的案件，该案件的裁判依本案件、审理确认事实即能作出，并不存在不追加第三人即无法查明事实的情形，且王秀梅等已另案提起诉讼，正在审理之中。建铂公司的以上申请亦缺乏法律根据即事实依据，不予准许。遂判决：一、建铂公司作出的、打印时间为2015年9月18日的《解除合同通知书》无效；二、建铂公司与中街公司之间签订的《租房租赁合同》应当继续履行；三、驳回中街公司的其他诉讼请求。
建铂公司不服该判决，提出上诉。2016年8月29日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01民终2084号民事判决，认为：建铂公司主张原审遗漏当事人的上诉理由，本案为中街公司与建铂公司的房屋租赁合同纠纷，根据审理查明的事实，可以认定中街公司为涉案房产的承租人，其作为原审原告起诉，主体适格。建铂公司另要求追加王秀梅、杨晓雷、王发强作为第三人参加诉讼，但上述人员并非本案房屋租赁合同的相对方，亦不存在不追加即无法查明案件事实的情形，非本案必要共同诉讼参与人，故该项上诉理由不成立。关于建铂公司主张《解除合同通知书》有效的上诉理由，建铂公司发出《解除合同通知书》中载明的解除合同依据的条件，并非《租房租赁合同》中约定的内容，对此建铂公司承认是“笔误”，不存在该解除条件的约定，故该份《解除合同通知书》不产生解除《租房租赁合同》的法律效力，建铂公司的该项上诉理由不成立，不予支持。关于建铂公司在二审中提出其与中街公司的《租房租赁合同》已无法继续履行的抗辩理由，二审查明，就涉案房产，案外人济南市国有资产投资有限公司与建铂公司自2012年12月31日起形成不定期租赁关系，后双方协商于2015年12月31日终止合同并交还房屋，根据《合同法》第二百三十二条之规定，依法应认定建铂公司与案外人济南市国有资产投资有限公司的租赁合同于2015年12月31日解除。建铂公司将涉案房产转租给中街公司，租赁期限自2013年1月1日起至2017年1月31日止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过2015年12月31日的部分无效。另《合同法》第一百一十条规定，本案中，案外人济南市国有资产投资有限公司已解除了其与建铂公司的租赁合同并要求收回涉案房产，建铂公司客观上已无法继续履行其与中街公司签订的《租房租赁合同》，中街公司在二审中明确表示在《租房租赁合同》无法继续履行的情况下，其不变更诉讼请求，故中街公司要求建铂公司继续履行《租房租赁合同》的诉讼请求不予支持。根据现有证据及调查情况，足以认定上述事实，故中街公司的调查取证申请，本院不予准许。遂判决：一、维持济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第2510号民事判决第一项即案件受理费的负担部分；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第2510号民事判决第二项、第三项；三、驳回中街公司的其他诉讼请求。
在审理过程中，原告易发公司申请对涉案房屋进行改造、装饰装修现值进行鉴定。2016年8月9日，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司（以下简称舜华评估公司）出具《济南市经七路565-（8-14）号沿街车间楼房一层改造工程造价审定报告书》载明：工程总造价1365464.51元。原告易发公司与被告霍金柱均对该报告书提出异议。2016年9月28日，舜华评估公司出具《济南市经七路565-（8-14）号沿街车间楼房一层改造工程造价审定报告所提异议的答复》载明：1.根据委托方提供的鉴材和鉴定人的申请要求，对涉及的房屋车间改造、装饰装修现价值鉴定。由于该鉴定属于工程造价范畴，并非房屋的价格评估的现价值。从工程造价鉴定范畴中分为两种价值，一是在鉴定基准日（改造工程完成之日）的现行价值，可直接反映出当期的所用建设工程造价的费用，是工程造价的常用方法。二是重置成本价值（现行价值），通过现行的定额计算重置成本后折旧造价费用，通常使用在整体房屋价格评估。该鉴定委托，纯属单项建设工程造价费用，并非整体房屋的价格评估，所以采用基准日的现行价值方法。2.在第二次现场勘察时，申请鉴定人在查勘过程中出示了一部分新的补充鉴材，因该鉴材未通过法庭质证，不能直接提供使用该补充鉴材。后期在鉴定过程中也未收到补充鉴材。3.委托方提供的鉴材《经七路商铺改建工程交接书》中，在工程完成验收情况一栏里，没有外墙面及台阶大理石的工程验收情况，其次在交接书和竣工工程项目竣工移交清单中未有双方盖章签字。4.因在现场勘察过程中，由于种种原因未能进入565-14号房屋及北面足疗店室内进行查勘，所以该部分无法鉴定。2016年12月9日，舜华评估公司出具《济南市经七路565-（8-14）号沿街车间楼房一层改造工程造价审定报告（补充修改报告书）》载明：对济南市经七路565-（8-14）号沿街车间楼房一层改造工程造价原审定报告进行补充修改如下：1.将原审报告的鉴定基准日（改造工程完成之日2013年7月）工程总造价（新建价值）改为申请鉴定之日（2016年2月19日）的现值（现值=新建价值+折旧）。2.补充修改报告中的工程造价计算依据《山东省房屋修缮工程计价定额》（2008年）、《山东省房屋修缮工程价目表》及《济南市价目表》（2016年）。3.补充修改报告中的工程造价（新建价值）分为建筑、结构和装饰及门窗工程。4.补充修改报告中的折旧后工程总造价按照建筑、结构、装饰和门窗的使用年限分类进行折旧。5.补充修改工程造价（新建价值）（1）建筑、结构工程造价（新建价值）939579.75元；（2）地面装饰工程造价（新建价值）431434.58元（3）顶、墙面装饰工程造价（新建价值）75829.02元（4）门窗工程造价（新建价值）98553.70元。6.工程总造价（新建价值）1545397.05元。7.成新率按照国家相关规范要求以建筑物使用年限结合现场勘察的具体情况分别确定为：建筑结构为95%、装饰为80%、门窗为70%。8.工程总造价）（现值）：（1）建筑及结构工程现值892600.76元（2）地面装饰工程现值345147.66元（3）顶、墙面装饰工程现值60663.22元（4）门窗工程现值68987.59元（5）工程总造价合计1367399.23元。原告易发公司支付鉴定费28000元。
在审理过程中，原告易发公司与被告霍金柱均认可涉案房屋已经被拆除。
在审理过程中，原告易发公司提供视频资料光盘5张，原告易发公司欲以此证实2015年开始涉案房产受到停水、限电，租户被砸玻璃等行为，导致合同无法正常履行。被告霍金柱提出异议，认为被告霍金柱没有进行停水停电，对于打砸抢的问题，这也是被告霍金柱所遭受的问题，且被告霍金柱也恢复了相应的损失，努力继续履行合同，并提供（2016）鲁0104民初4447号民事判决书，该判决查明：霍金柱、宋红芝与济南蓝宇机械设备有限公司建立有租赁业务关系，霍金柱、宋红芝于2016年8月17日向济南蓝宇机械设备有限公司出具欠条，载明欠租赁费及油款344629元；遂判决：霍金柱、宋红芝自判决生效之日起十日内支付租赁费、油款344629元及利息。被告霍金柱欲证明涉案房屋在出租经营期间虽然遭到停水停电，但被告霍金柱租赁了发电机并在外购买水源，自行发电供水，保证了涉案房屋承租人的使用。原告易发公司提出异议，认为该判决书与本案无关，只能证明被告霍金柱承租了发电机发电，并不能证明所有的业户可以正常的用水用电。
在审理过程中，原告易发公司提供李楠书写收条2份，载明李楠收取王发强转让费60万元，原告易发公司欲以此证明其因租赁涉案房屋向李楠支付转让费60万元，合同约定租赁期限为五年，现合同仅履行三年，要求被告霍金柱赔偿其两年的转让费24万元。被告霍金柱提出异议，认为虽然涉案房屋承租人为李楠，但后来其与原告易发公司直接签订了租赁合同，原告易发公司与李楠之间的转让费与其无关。
在审理过程中，原告易发公司以他案的庭审笔录中提及被告霍金柱同意租赁户进行集体装修为由申请本院调取（2016）鲁0104民初31号案件的庭审笔录。经本院调取的该案卷宗材料显示：该案系以撤诉结案；该案件没有经过开庭审理，亦没有对于案件事实进行的调查笔录。上述材料中没有原告易发公司提出申请欲证明的事实的相关记载。
在审理过程中，原告易发公司提供本院2014年10月28日庭审笔录中其方陈述及济南市中级人民法院2015年4月14日调查笔录中霍金柱方陈述，欲以此证明被告霍金柱知晓装修的事实以及其因装修支付的费用。被告霍金柱提出异议，认为本院笔录中系原告易发公司自己陈述，且所陈述证据没有得到法院认定，济南市中级人民法院的笔录系被告霍金柱方的陈述，但该陈述只是阐述了原告易发公司未按时交纳房租的问题，与装修没有关系，与原告易发公司证明的内容没有关联。
在审理过程中，被告霍金柱提供摄制于2015年11月30日的照片7张及2015年11月30日《齐鲁晚报》报纸1张，被告霍金柱欲以此证明原告易发公司出租的房屋在2015年11月30日正常营业，供水供电正常。原告易发公司提出异议，认为上述证据不能证明出租的门店正常经营。
在审理过程中，被告霍金柱提供济南市槐荫区城市管理行政执法局于2013年9月2日作出的《责令限期改正通知书》1份，载明：中街公司，经查，你单位于2013年9月2日在经六路362号院南门东侧未经批准进行临时建设的行为，违反了《济南市城乡规划条例》第三十八条，现责令你单位立即停止违法行为，于2013年9月6日前补办手续或自行拆除。被告霍金柱欲以此证明原告易发公司的增建扩建为非法建筑，虽然该通知是给中街公司下发，但实际使用人和扩建方为原告易发公司。原告易发公司提出异议，认为该通知不是向其下发的，且所指的东侧也没有明确表示是其所租赁的房屋，与其没有关系。
在审理过程中，被告霍金柱提供济南槐荫福满佳干鲜果品店于2016年6月16日出具的《申请书》1份，载明：中街公司（霍金柱）；由于购电卡丢失，无法正常购电，因出租方易发公司（王发强）置之不理，特申请中街公司给予售卡购电。被告霍金柱欲以此证明原告易发公司的承租人向中街公司提出购电进行经营的申请，说明被告霍金柱仍然履行着供电的义务，并没有影响原告的出租。原告易发公司对对该申请书的真实性提出异议，并认为该申请只是指购买电费卡，原告易发公司没有够电卡，该申请与其无关。
在审理过程中，被告霍金柱提供原告易发公司与建铂公司于2016年6月16日签订的《移交协议》复印件1份，载明原告易发公司将租赁的位于经六路362号院内的40号楼内第一层自东向西数1-6跨（现门牌号：经七路565-8、565-10、565-12、565-14）房屋于协议签订之日起交至建铂公司；协议签订后，上述房屋由建铂公司看管、维护。被告霍金柱辩称该《移交协议》系张贴在店铺门口，其拍照后打印的，欲以此证明原告易发公司与建铂公司达成了协议，原告易发公司实际上已经得到了装修赔偿；且由于原告易发公司及其次承租人的交房行为，导致被告霍金柱无法收取相应租金，也迫使被告霍金柱无法继续履行与建铂公司的租赁合同，被告霍金柱无法继续控制出租房屋，导致其在（2016）鲁01民终2084号案件中败诉，造成被告霍金柱的重大损失。原告易发公司对于该《移交协议》的真实性提出异议，认为系复印件，应该提供证据的原件，且该协议中内容表达的很清楚，由建铂公司进行看管维护，看管维护并未体现出原告易发公司将房屋交给建铂公司。
在审理过程中，被告霍金柱提供邵某（喜乐滋水饺店）、赵某（足疗店）、谭某（湘里名厨酒店）签名的《声明》、《承诺书》复印件5份，分别载明于2015年12月21日、2016年1月4日、2016年1月7日搬离并将房屋交回建铂公司，并放弃此房屋的租赁权及此房屋的一切权利。被告霍金柱欲以此证明原告易发公司的承租人与建铂公司签署交房声明，将房屋交还，并得到赔偿。原告易发公司对《声明》、《承诺书》的真实性提出异议，认为被告霍金柱应提供原件，且上述行为属于业户的个人行为，与原告易发公司无关，且邵某《声明》中关于“债权由建铂公司代收付预交房租（此项预收房租行王发强收取）”内容不属实，原告易发公司与建铂公司没有关系。
在审理过程中，被告霍金柱提供其与济南七彩装饰工程有限责任公司于2012年3月10日签订的《装饰装修合同》及《中介酒店（外装饰施工图）》，约定对济南市经六路362号院40号楼整楼的改造工程，工程装修内容为整楼外墙、门面的设计、改造、装饰施工，被告霍金柱欲以此证明上述工程与原告易发公司申请鉴定的内容部分重合，原告易发公司除了非法加盖的第二层钢结构外，其他改造工程、装饰装修工程都是被告霍金柱完成，与原告易发公司无关。原告易发公司提出异议，认为其不是合同当事人，对于上述证据的真实性不清楚，合同是否履行不清楚，且根据该合同的施工图，与涉案房屋没有关系。
在审理过程中，原告易发公司诉称：在济南市天桥区人民法院审理的被告霍金柱与济南槐荫福满佳干鲜果品店的民事诉讼中，被告霍金柱给济南槐荫福满佳干鲜果品店出具通知称已经与易发公司就涉案房屋解除了租赁合同，将涉案房屋出租给济南槐荫福满佳干鲜果品店并收取40万元房租。被告霍金柱提出异议，认为天桥法院所审理的案件为民间借贷纠纷，并提供（2015）天民园初字第964号民事判决书，该案原告为刘铁，被告为霍金柱，该判决认为：关于刘铁与霍金柱的关系问题，首先根据2015年9月29日霍金柱向刘铁出具的还款协议内容，可以证明霍金柱在还款协议中认可刘铁支付的35万元款项为借款，并承诺于2015年10月8日前偿还；其次，霍金柱认为其与刘铁之间存在房屋租赁合同关系，但未提供双方签订的租赁合同予以证明；最后，霍金柱辩称该还款协议涉及租金交纳问题，但还款协议内容仅涉及借款事项，并未载明霍金柱所称的有关租金事项的内容，因此还款协议系双方就35万元借款达成的协议，霍金柱认可其受到银行转账的两笔款共计35万元，因此刘铁向霍金柱支付了借款35万元。遂判决：霍金柱于判决生效之日起十日内支付刘铁借款35万元及相应利息。
以上事实，有原告易发公司提供的建铂公司与霍金柱签订的《租房租赁合同》、易发公司与霍金柱签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、建铂公司于2016年9月16日出具的《解除合同通知书》、《济南市经七路商铺楼项目施工设计图及项目说明》、视频资料、（2014）槐民初字第1926号民事判决书、（2015）济民四终字第307号民事判决书、（2016）鲁01民终2084号民事判决书、案件卷宗材料、《济南市经七路565-（8-14）号沿街车间楼房一层改造工程造价审定报告》及《济南市经七路565-（8-14）号沿街车间楼房一层改造工程造价审定报告（补充修改报告书）》，被告霍金柱提供的建铂公司与霍金柱签订的《租房租赁合同》、建铂公司与中街公司签订的《租房租赁合同》及《补充合同（一）》、（2015）槐民初字第2510号民事判决书、2015）天民园初字第964号民事判决书、（2016）鲁0104民初4447号民事判决书、照片、报纸和本院勘验笔录、照片及双方当事人的陈述、答辩为凭。
本院认为，济南市国有资产投资有限公司将包括涉案房屋在内的房屋出租给建铂公司，建铂公司将包括涉案房屋在内的房租转租给被告霍金柱，被告霍金柱将其承租的房屋中的部分转租给原告易发公司，原告易发公司与被告霍金柱所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。由于双方所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2012年4月16日至2017年12月31日止，而经生效民事判决确定：建铂公司与济南市国有资产投资有限公司就包括涉案房屋在内的房屋所签订的租赁合同于2015年12月31日解除，就本案而言建铂公司将涉案房产转租给被告霍金柱，租赁期限自2013年1月1日起至2017年1月31日止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过2015年12月31日的部分无效，故被告霍金柱与原告易发公司就涉案房屋所签订的租赁合同中租赁期限超过2015年12月31日的部分无效。原告易发公司要求确认其与被告霍金柱所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2016年1月1日起无效的请求合法有据，予以支持。
原告易发公司要求被告霍金柱赔偿经济损失1607399.23元，其中包括装修损失1367399.23元、转让费损失24万元，被告霍金柱提出异议。关于原告易发公司主张的装修损失，经审查，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。就本案而言，根据原告易发公司与被告霍金柱所签订的合同中“因乙方前期投入资金巨大，如终止租赁房屋的装修、装饰和改善增建的设施及它物，归乙方所有。如不需要，甲乙双方协商解决”的约定，说明被告霍金柱同意原告易发公司进行装饰装修，在租赁合同履行过程中，因原告易发公司与被告霍金柱之间的租赁合同自2016年1月1日起无效，而该合同的无效并非原告易发公司的过错，对于原告易发公司对于涉案房屋的装修和改造，双方未提供证据证实已经协商解决，故根据该约定原告易发公司所进行的装修、装饰和改善增加的设施及它物，归原告易发公司所有，因该涉案房屋已经被拆除，给原告易发公司造成损失，但该过错不在原告易发公司，虽然被告霍金柱辩称拆除行为与其无关，但被告霍金柱系涉案房屋出租人，根据合同相对性原则，原告易发公司要求被告霍金柱承担责任合法有据，予以支持。由于鉴定结论书系对于原告易发公司改造工程进行评估所得出的结论，被告霍金柱辩称大部分工程系由其施工完成，根据其提供的其与济南七彩装饰工程有限责任公司所签订的《装饰装修合同》，合同约定：对40号楼整楼外墙、门面的设计、改造、装饰施工，根据本院的勘验笔录：各承租人从原告易发公司承租的房屋各自独立，且房屋有二层结构，根据鉴定机构的鉴定结论书亦对于改造项目进行了列明，上述项目与被告霍金柱提供的《装饰装修合同》项目并不相同，综上，被告霍金柱的辩称理由不能支持，故原告易发公司依据鉴定结论要求被告霍金柱赔偿涉案房屋1367399.23元合法有据，予以支持。关于原告易发公司要求被告霍金柱赔偿其从他人处受让该涉案房屋的转让费24万元，经审查，本院认为，原告易发公司作为承租人与被告霍金柱签订了租赁合同，因合同自2016年1月1日起无效，其现以其从他人处转租涉案房屋支付转让费为由被告霍金柱赔偿其该费用于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告济南易发经贸有限责任公司与被告霍金柱于2012年4月16日签订的《房屋租赁合同》、2012年9月16日签订的《补充协议》自2016年1月1日起无效。
二、被告霍金柱于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南易发经贸有限责任公司经济损失1367399.23元；
三、驳回原告济南易发经贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19266元，原告济南易发经贸有限责任公司负担2059元，被告霍金柱负担17207元；鉴定费28000元，由原告济南易发经贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 王国生
人民陪审员 渠 浩
二〇一七年三月十五日
书 记 员 裴立红