浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终670号
上诉人（原审原告,反诉被告）：刘补兴，男，1975年7月15日出生，汉族，住台州市路桥区。
上诉人（原审原告,反诉被告）：张微微，女，1982年3月1日出生，汉族，住台州市路桥区。
两上诉人的委托诉讼代理人：傅宏文，浙江海豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：台州市中盛房产开发有限公司，住所地台州市路桥区商海南街85-1号。
法定代表人：毛国政，董事长。
委托诉讼代理人：王超，浙江新平律师事务所律师。
上诉人刘补兴、张微微因与被上诉人台州市中盛房产开发有限公司（以下简称中盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2016）浙1004民初9831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘补兴、张微微上诉请求：一、一审认定事实错误。《商品房买卖合同》第十五条所称的“绿化”是指代征的沿河绿地。一审判决认为沿河绿地不属于被上诉人受让的建设用地范围，被上诉人不具有拆除沿河绿化景观建筑物的义务是错误的。本案规划图显示山水泾河岸至上诉人套房所在的东南边前沿线距离为18米，待征绿地为15米，现状为从山水泾河岸至上诉人套房所在的东南边前沿线距离为30米，这部分现全是垃圾，这反映出除了代征绿地外，属于小区范围内的15米绿化也没有完成。一审在小区消防车道、游泳池及球场等事实认定上也存在错误。二、一审判决存在程序错误。被上诉人未经法定程序将小区内的多幢房屋整体往北移12米左右，上诉人在一审时对此向一审法院提出现场勘察申请，但一审法院并未进行现场勘察就直接判决，程序违法。
中盛公司辩称：一、上诉人主张的《商品房买卖合同》第十五条所称的“绿化”是指小区内的绿化与沿河绿化无关。小区项目规划设计图的正确解读方式是山水泾河的河道退让线而不是河岸线到上诉人套房所在的东南边前沿线距离为15米，故沿河绿地不属于小区绿化。二、针对中盛豪廷消防通道的宽度，被上诉人使用了台州市建设规划局允许使用的隐形消防通道，并且该消防通道通过了消防工程验收。游泳池也具备游泳功能，篮球场和网球场在中盛豪廷的锦园。
刘补兴、张微微向一审法院起诉请求：请求判令被告台州市中盛房产开发有限公司自2015年12月30日起按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金至中盛豪廷小区道路、绿化等设施具备商品房正常使用的基本条件之日为止。
一审法院认定事实：原告刘补兴与原告张微微系夫妻关系。2013年2月24日，两原告向被告台州市中盛房产开发有限公司支付中盛豪廷购房款100000元，被告向两原告出具收款收据。2013年3月2日，两原告与被告台州市中盛房产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定两原告向被告购买坐落于台州市路桥区××中××室房屋一套（实测面积137.50平方米）及御园地下室A833号地下车位一个（实测面积32.45平方米），总价款1415430元；缴纳新建物业专项维修基金标准为住宅每平方米70元，车（位）库每平方米50元，该款项由被告统一代交，在物业交付时向原告收取；被告应当在2015年12月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。买受人逾期付款的违约责任：逾期付款超过30日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的质检部门进行质量检测；检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；由于买受人的原因未能按期交付的，出卖人不承担逾期交付的责任，由于买受人未按合同约定的付款期限付款而造成不能按期交付，出卖人不承担逾期交付的责任，出卖人书面通知十日内，买受人还未办理交房手续的，出卖人可将房屋管理权转移至物业公司管理，视同出卖人已完全履行交付义务，物业毁损、灭失风险由买受人承担，并按入住通知规定的领房之日起，由买受人承担物业管理费用等相关费用。2013年3月3日，两原告向被告支付中盛豪廷购房款415430元，被告向两原告出具收款收据。2013年10月15日，两原告向被告支付中盛豪廷购房款800000元，被告向两原告出具销售不动产统一发票。2013年10月22日，两原告向被告支付中盛豪廷购房款100000元，被告向两原告出具销售不动产统一发票。2015年11月19日，台州市公安消防支队路桥大队作出路公消验字[2015]第0016号建设工程消防验收意见书即关于中盛豪廷A1—A23、A地下室、B1—B11、B地下室建设工程消防验收合格的意见，综合评定该工程消防验收合格。2015年12月3日，台州市路桥区建筑工程质量监督站出具中盛豪廷A标工程质量监督报告，认为工程于2015年10月29日经建设单位组织竣工验收，基本上达到了设计要求，预验收及竣工验收时发现的相关质量问题及工程技术资料已全部整改到位，监督组认为竣工验收条件具备，验收程序合法，采用的验收标准为国家标准，符合要求，验收情况属实，具备备案条件。同日，台州市住房和城乡建设局路桥分局出具房屋建筑工程竣工验收备案表，同意对被告建设的中盛豪廷工程予以备案。2015年12月6日、12月16日，被告分别向原告寄送中盛豪廷交房通知书，通知原告收房并支付物业维修基金11247.50元、物业管理费4230元、垃圾点清运费600元，原告分别于2015年12月11日、12月22日签收该交房通知书后，至今未办理收房手续，未缴纳物业维修基金等相关费用。2016年3月25日，被告向台州市住房和城乡建设局路桥分局支付中盛豪廷·御园住宅小区物业维修基金14077580元，台州市住房和城乡建设局路桥分局向被告出具结算票据。另查明，2016年2月23日，应案外人牟算田、茅金梅、戴伟杰申请，浙江省台州市正立公证处作出（2016）浙台正证字第587号公证书，对中盛豪廷台州路桥楼盘台州房地产台州易居网的中盛豪廷宣传视频进行了公证。2016年4月28日，台州市椒江区人民法院立案受理案外人徐亚萍、罗利富诉台州市规划局及第三人台州市中盛房产开发有限公司行政许可一案，案外人徐亚萍、罗利富请求判决撤销台州市规划局对中盛豪廷工程作出的建字第331001201240012号建设工程规划许可证，2016年8月20日，台州市椒江区人民法院作出（2016）浙1002行初26号行政判决，驳回案外人罗利富的诉讼请求、驳回案外人徐亚萍的起诉。案外人徐亚萍、罗利富不服，上诉于浙江省台州市中级人民法院，台州市中级人民法院于2016年11月23日作出（2016）浙10行终174号行政判决，驳回上诉，维持原判。2016年4月28日，台州市椒江区人民法院立案受理案外人徐亚萍、阮建君诉台州市规划局及第三人台州市中盛房产开发有限公司其他行政行为一案，案外人徐亚萍、阮建君请求判决撤销台州市规划局对中盛豪廷工程作出的浙规核字第2015（路）071号建设工程规划核实确认书，2016年8月30日，台州市椒江区人民法院作出（2016）浙1002行初27号行政判决，驳回案外人徐亚萍、阮建君的诉讼请求。案外人徐亚萍、阮建君不服，上诉于浙江省台州市中级人民法院，台州市中级人民法院于2016年11月23日作出（2016）浙10行终175号行政判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月28日，浙江省温岭市人民法院立案受理案外人胡莹、叶海棠诉台州市住房和城乡建设局路桥分局及第三人台州市中盛房产开发有限公司其他行政行为一案，案外人胡莹、叶海棠请求判决撤销台州市住房和城乡建设局路桥分局在中盛豪廷工程竣工验收备案表上予以备案的行为，2016年10月8日，浙江省温岭市人民法院作出（2016）浙1081行初54号行政判决，驳回案外人胡莹、叶海棠的诉讼请求。案外人胡莹、叶海棠不服，上诉于浙江省台州市中级人民法院，台州市中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）浙10行终204号行政判决，驳回上诉，维持原判。2016年7月7日，该院受理案外人应荷玲、张文福诉诉台州市路桥区市场监督管理局及第三人台州市中盛房产开发有限公司其他行政行为一案，案外人应荷玲、张文福请求判决撤销台州市路桥区市场监督管理局向第三人台州市中盛房产开发有限公司作出的路市监回复字（2016）1号关于对台州市中盛房产开发有限公司涉嫌发布虚假广告一案的处理结果的回复，并责令台州市路桥区市场监督管理局重新回复，2016年10月24日，该院作出（2016）浙1004行初43号行政判决，驳回案外人应荷玲、张文福的诉讼请求。案外人应荷玲、张文福不服，上诉于浙江省台州市中级人民法院，2017年1月19日，浙江省台州市中级人民法院作出（2016）浙10行终234号行政判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告刘补兴、张微微与被告台州市中盛房产开发有限公司自愿签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。在本案中，原告刘补兴、张微微要求被告台州市中盛房产开发有限公司向其支付违约金，系认为中盛豪廷商品房不具备正常使用的基本条件，主要有四点：第一，中盛豪廷小区沿河绿化景观老房子未拆除，与已完成绿化的广告不符；第二，中盛豪廷小区地下室存在大面积渗水的质量问题；第三，中盛豪廷小区消防通道仅为三米不符合规定；第四，中盛豪廷小区无游泳池，与广告承诺不符。针对原告的上述主张，该院认为，根据台州市椒江区人民法院（2016）浙1002行初27号行政判决书及台州市中级人民法院（2016）浙10行终175号行政判决书载明的事实，原告所指沿河绿地不属于被告受让的建设用地范围，原告所指应拆而未拆的老房子并不在被告建设用地范围，故被告不具有拆除沿河绿化景观建筑物的义务，原告要求被告拆除涉案代征绿地上的建筑物及构筑物缺乏法律依据，故原告以此来主张中盛豪廷商品房不具备正常使用的基本条件而要求被告支付违约金该院不予支持；原告认为中盛豪廷小区地下室存在大面积渗水的质量问题，但未提交证据为凭，该院对原告该主张不予采信；原告认为中盛豪廷小区消防通道仅为三米不符合规定，该院认为，现台州市公安消防支队路桥大队已作出路公消验字[2015]第0016号建设工程消防验收意见书综合评定该工程消防验收合格，故该院对原告该项主张不予采信；原告认为中盛豪廷小区无游泳池与广告宣传承诺不符，该院认为，依照《游泳池给水排水工程技术规程》规定，游泳池为竞赛游泳池、公共游泳池、专用游泳池、私人游泳池及休闲游乐池（戏水池）的总称，经查，中盛豪廷小区有泳池，被告将规划设计图纸中的戏水池使用泳池进行宣传，但其用途等未与实际情况不符，经台州市路桥区市场监督管理局调查且经台州市地理信息测绘中心测量，其星空湖景泳池（戏水池）的面积超过850平方米，故该院对原告该项主张不予采信。综上，该院对原告请求判令被告台州市中盛房产开发有限公司自2015年12月30日起按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金至中盛豪廷小区道路、绿化等设施具备商品房正常使用的基本条件之日为止的诉讼请求不予支持。针对反诉原告台州市中盛房产开发有限公司要求反诉被告刘补兴、张微微支付物业专项维修基金11247.50元及自2015年12月31日起计算至实际履行之日止以11247.50元为基数按日万分之八计算的违约金的诉讼请求，该院认为，本案所涉中盛豪廷工程已经竣工验收合格，并经台州市住房和城乡建设局路桥分局出具房屋建筑工程竣工验收备案表予以备案，取得消防等认可文件等，具备原、被告双方约定的交付条件，根据反诉原、被告签订的商品房买卖合同约定，出卖人书面通知十日内，买受人还未办理交房手续的，出卖人可将房屋管理权转移至物业公司管理，视同出卖人已完全履行交付义务，物业毁损、灭失风险由买受人承担，并按入住通知规定的领房之日起，由买受人承担物业管理费用等相关费用，现反诉被告于2015年12月11日签收反诉原告寄送的交房通知书后，十日内未办理收房手续，视为反诉原告已完全履行交付义务，反诉被告刘补兴、张微微应按合同约定向反诉原告支付物业专项维修基金11247.50元；鉴于原、被告签订的商品房买卖合同关于买受人逾期付款的违约责任的条款即第八条中已对该条中所指的逾期应付款界定为本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，故第八条适用的对象应仅针对购房款的支付，并不涵盖物业专项维修基金，因此，由于原、被告对逾期支付物业专项维修基金的违约责任并未在合同中予以约定，故该院对反诉原告要求反诉被告支付自2015年12月31日起计算至实际履行之日止以11247.50元为基数按日万分之八计算的违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告刘补兴、张微微的诉讼请求。二、反诉被告刘补兴、张微微于判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告台州市中盛房产开发有限公司物业专项维修基金人民币11247.50元。本诉案件受理费6910元，减半收取计3455元，由原告刘补兴、张微微负担；反诉案件受理费90元，由反诉被告刘补兴、张微微负担。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人刘补兴、张微微以中盛豪廷商品房不具备合同约定的交付条件要求被上诉人中盛公司向其支付逾期交房的违约金。本案争议的焦点有三项，一、代征的沿河绿地是否属于中盛豪庭小区的绿化范围。两上诉人所指的沿河绿地不属于被上诉人受让的建设用地范围及被上诉人不具有拆除沿河绿化景观建筑物的义务已被台州市椒江区人民法院（2016）浙1002行初27号行政判决书及台州市中级人民法院（2016）浙10行终175号行政判决书认定。故一审法院不支持两上诉人以未完成代征的沿河绿地部分的绿化为由要求被上诉人承担逾期交房的违约责任并无不当。二、中盛豪廷小区消防通道是否符合规定及小区内游泳池和篮球场等是否与广告宣传承诺不符。台州市公安消防支队路桥区大队作出的路公消验字[2015]第0016号建设工程消防验收意见书综合评定中盛豪廷小区消防验收合格，一审法院对两上诉人的该主张应不予支持于法有据。两上诉人认为中盛豪廷小区内的游泳池的水深不具备正常人游泳的功能，只能称作戏水池，但依照《游泳池给水排水工程技术规程》规定，游泳池是人工建造的供人们在水中进行游泳、健身、戏水、休闲等各种活动的不同形状、不同水深的水池，是竞赛游泳池、公共游泳池、私人游泳池及休闲游乐池的总称，故一审法院对两上诉人该项主张不予采信于法有据。中盛豪廷的规划设计图上篮球场和网球场就建在小区内的锦园，现中盛豪廷的锦园内有篮球场和网球场，两上诉人以中盛豪廷的御园内没有篮球场和网球场与广告宣传不符要求被上诉人承担违约责任，本院不予支持。三、一审程序是否违法。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十四条的规定认为本案没有必要进行现场勘验在程序上并无不当。综上所述，上诉人刘补兴、张微微的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6910元，由上诉人刘补兴、张微微负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
审 判 员 张 燕
二〇一七年六月二十六日
代书记员 严 凌