湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨法民一初字第794号
原告刘碧华，女，1962年5月8日出生，汉族，湖南省常德市人。
委托代理人王辉、曾明，湖南和讯律师事务所律师。
被告傅健，男，1966年5月13日出生，汉族，湘潭市人。
委托代理人汪晋喜，湖南湘晋律师事务所律师。
被告常德市凌云城建综合开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城北办事处柏子园社区洞庭大道390号。
法定代表人罗德勤，该公司董事长。
原告刘碧华与被告傅健、常德市凌云城建综合开发有限公司（以下简称常德凌云公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告刘碧华于2014年12月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员周清溪担任审判长，审判员吴金平、人民陪审员王红参加的合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。代理书记员陈含担任记录。原告刘碧华及其委托代理人王辉、曾明、被告傅健的委托代理人汪晋喜到庭参加了诉讼。被告常德凌云公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘碧华诉称：2006年6月30日，原告与常德凌云公司签订《商品房买卖合同》，原告购买常德凌云公司开发的坐落于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区6幢107号商业门面（建筑面积100.66㎡），支付了购房款30万元，同时还交纳了该房产的水电立户费。常德凌云公司早已将该房产交付原告。原告对该处房产己实际占有、使用、收益多年。但因故未办理商品房登记。2011年11月30日，雨湖区人民法院依据（2011）雨法姜民初字第117-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了该处房产，其后又进行了续查封。原告作为案外人提出了执行异议。2014年11月20日，雨湖区法院作出（2014）雨法执异字第25号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，原告对该执行标的物享有足以阻止执行标的物交付或转让的权利，雨湖区人民法院的执行行为严重侵犯了原告的合法权益，应立即停止。请求法院判决不得对坐落于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区6幢107号房产不得执行，同时由被告承担本案的诉讼费用。
原告刘碧华为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、湘潭市雨湖区人民法院（2014）雨法执异字第25号执行裁定书；
2、中国邮政EMS快递单。证据1、2拟证明原告提起案外人执行异议之诉，程序合法；
3、《商品房买卖合同》，拟证明涉案房屋在2006年6月30日由原告刘碧华与常德凌云公司签订了商品房买卖合同，雨湖区人民法院执行裁定书对该合同予以了认定；
4、常德市销售不动产转让无形资产统一发票，拟证明原告依据合同约定，履行了交付购房款30万元的义务，在法院执行裁定书中对该事实也予以认定；
5、水电立户费收据2张，拟证明原告已为本案所涉房屋支付了水电立户费；
6、门面出租合同3份，拟证明原告购买本案涉案房屋后，已将房屋出租给他人，原告对该房屋享有占有、收益、使用多年；
7、电能销售专用收据2张，拟证明原告缴纳电费的事实；
8、水表抄表单及发票，拟证明原告缴纳水费的事实；
9、中国平安人寿保险解约批单，拟证明原告解除投保，退还了部分保费，其目的是清偿他人债务；
证据3-9综合举证目的，拟证明原告对本案所涉房屋享有足以排除法院强制执行的权利。
被告傅健质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，与证据6《门面租赁合同》自相矛盾，原告在未取得房屋时就将房屋对外出租，说明购房合同是虚构的；对证据4的三性均有异议，该发票不是税务部门销售房屋的正式发票，且收据上没有收款时间，收据上的金额与原告的陈述自相矛盾，其发票是虚假的；对证据5的三性均有异议，不予认可。原告方出具的是复印件，且其中一张水电立户费票据显示是208号，是原告为自己的住房所交纳的水电立户费，不是本案的门面，与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，第一份出租合同时间是2006年3月5日，时间5年，而原告向法庭提交的《商品房买卖合同》签订时间为2006年6月30日，存在原告尚未与开发商签订买卖合同就与他人签订门面出租合同，且其出租方是朱茂林，并非本案原告。第二份门面出租合同时间是2007年3月5日，时间为2年，与前一份合同自相矛盾，存在一个门面同时租给了2个人。第三份合同是2011年3月16日，门面出租应当进行租赁备案，同时要缴纳租赁税，原告应该向法庭提供缴纳租赁税的相关票据，但原告均未提交，故三份租赁合同均是虚构的；对证据7，票据时间是2014年，不能达到原告的举证目的；对证据8，时间是2014年8月，同样不能达到原告的举证目的；对证据9不是原件，不予质证。
被告常德凌云公司未到庭质证。
被告傅健辩称：一、根据《物权法》第九条以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条之规定，涉案房屋登记在常德凌云公司名下，属常德凌云公司所有，法院对该处房产实施查封、拍卖没有错误；二、原告刘碧华称己交付购房款不真实。具体表现在：①所提交的收款收据未加盖凌云公司财务专用章，系无效票据；②未提供交付现金的来源及提取现金的证据，不能证明用现金交付了购房款；③收款收据上无收款日期，不能证明己按合同支付了购房款；三、原告刘碧华诉称房屋己交付不真实。具体表现在：①合同上没有约定交房时间；②原告未提供房屋交接的“交接单”；四、原告刘碧华对未办理产权证明有重大过错。第一，按照原告提供的合同，常德凌云公司应在合同生效30日内到房地产管理局办理备案登记，应在门面交接后360日内办好产权登记手续。但事实上，该房产既未办理备案登记，亦未办理产权登记手续，原告怠于行使其权利，主观上存在过错，应承担由此产生的相应后果。第二，本案不存在原告刘碧华所称的凌云公司拖欠税款及土地出让金而不能办证的情形；五、原告刘碧华与常德凌云公司的购房行为是债权债务关系，不能对抗第三人的物权。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告傅健未提交证据。
被告常德凌云公司未答辩，未提交证据。
以上证据均经开庭举证、质证，本院对以上证据作如下认定：
对原告提交的证据1、2，被告傅健无异议，本院予以采信；对证据3《商品房买卖合同》、证据4“常德市销售不动产转让无形资产统一发票”、证据6“门面出租合同”，被告傅健虽对其真实性、合法性、关联性提出了异议，但未提交相应证据予以反驳，本院对原告证据3、4、6的真实性予以采信；对证据5水电立户费收据，本院对其中2007年2月9日由被告常德凌云公司开出的收款收据予以认可，对2011年8月23日开出的收据，与本案无关联性，本院不予采信；对证据7“电能销售专用收据”、证据8水表抄表单及发票，本院对其真实性予以采信；对证据9原告未提供原件，且与本案无关联性，对该证据本院不予采信。
根据认定的证据及当事人、委托代理人在开庭审理过程中的陈述，结合本院（2014）雨法执字第424号案卷材料，本院综合认定如下事实：
2006年6月30日，原告刘碧华与被告常德凌云公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告常德凌云公司开发的坐落于常德市丹阳路与柳叶路交汇处“军安小区”6幢107号商业门面（建筑面积100.66㎡），购房价为30万元。合同同时约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内由出卖人向市房地产管理局申请登记备案。原告刘碧华按照合同的约定向被告常德凌云公司支付门面购房款30万元，被告常德凌云公司向原告出具了金额为30万元的“常德市销售不动产转让无形资产统一发票”。常德凌云公司已将门面交付原告使用。原告交纳了该门面的水电立户费并将该门面对外出租。原告对该门面己实际占有、使用、收益多年，但至今未办理商品房登记，该门面现仍未办理产权变更登记，登记在开发商常德凌云公司名下。
另查明：（一）2011年11月，本院受理傅健诉常德市凌云城建综合开发有限公司民间借贷纠纷一案。2011年11月24日，根据傅健的申请，本院作出（2011）雨法姜民初字第117-1号民事裁定书，并于2011年11月30日通过常德市房产管理局查封了常德凌云公司名下位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区101号、102-1号、102-2号、107号房产。2013年11月22日，本院对上述房产进行了续查封。2014年10月21日，再次依据本院（2014）雨法执字第424-1号执行裁定书对上述房产进行了查封。傅健依据湖南省高级人民法院2014年8月5日作出的（2014）湘高法民再终字第84号民事判决书于2014年9月23日向本院申请执行。因被执行人常德凌云公司未履行生效法律文书确定的义务，本院拟对上述查封的财产予以评估、拍卖处置。在执行过程中，案外人刘碧华以本院所查封的七里桥军安小区107号门面房产归其所有为由，于2014年11月6日向本院提出书面执行异议。2014年11月20日，本院作出（2014）雨法执异字第25号执行裁定书，驳回案外人刘碧华的异议。案外人刘碧华对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼，请求判决不得对坐落于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区6幢107号房产的执行，同时由被告承担本案的诉讼费用。
（二）本案原告刘碧华与被告常德凌云公司签订的《商品房买卖合同》中约定的常德市丹阳路与柳叶路交汇处“军安小区”6幢107号商业门面，常德市房产管理局登记备案已变更为常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区1幢107号。
本院认为：原告刘碧华与被告常德凌云公司于2006年6月30日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。虽然该门面因被告常德凌云公司的原因未及时办理产权登记手续，但原告在法院查封该门面前早已付清了购房款，并己实际占有、使用该房屋，且无证据证明原告存在过错。故原告刘碧华要求对坐落于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区1幢107号房产不得执行的请求，符合事实及相关法律规定，其请求本院予以支持。被告傅健提出的“涉案房屋登记在常德凌云公司名下，属常德凌云公司所有，根据《物权法》第九条以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第五条之规定，法院对该处房产实施查封、拍卖没有错误”的辩解，本院认为，虽然《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。但《物权法》第十五条同时规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，涉案房屋产权虽然登记在常德凌云公司名下，但该房屋在法院查封前，被告常德凌云公司早已出卖给原告，原告早已付清了购房款，且己实际占有、使用该房屋，原告对该房屋享有足以排除强制执行的权利，故对被告傅健的该辩解本院不予支持；对被告傅健提出的“原告己付购房款不真实、房屋己交付不真实”等反驳意见，庭审中被告傅健未提交相应证据予以反驳，且与庭审查明的事实不符，其答辩意见本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
不得对坐落在常德市柳叶湖旅游开发区七里桥军安小区1幢107号门面的执行。
本案受理费5800元，由被告傅健、被告常德市凌云城建综合开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 周清溪
审 判 员 吴金平
人民陪审员 王 红
二〇一五年六月八日
代理书记员 陈 含
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。