南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄民初字第1473号
原告南京维元酒店有限公司。
法定代表人干贤君，该公司总经理。
委托代理人陈爱东，江苏容川律师事务所律师。
委托代理人董洪晓，江苏容川律师事务所律师。
被告钟德余，女，1972年8月28日生，汉族。
委托代理人周大鹏，江苏友为律师事务所律师。
委托代理人李凯，江苏友为律师事务所实习律师。
第三人中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局。
法定代表人蔡建武，该分局局长。
委托代理人方忠宏，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人张露露，江苏致邦律师事务所实习律师。
原告南京维元酒店有限公司与被告钟德余、第三人中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈爱东及董红晓、被告委托代理人周大鹏、第三人的委托代理人方忠宏及张露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京维元酒店有限公司诉称：2013年4月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告一楼咖啡厅约400平方米用于开设“蓝湾咖啡”，租赁期限为九年，租金按半年度交纳，若延迟15天未支付租金，原告有权解除合同。自2013年9月开始，被告开始拖欠水电费、电信网络费和代开发票费，并自2014年2月开始拖欠租金。截至2014年7月31日，被告已拖欠租金及费用共计294612元。现被告未经原告同意将承租的房屋关门停业并紧锁大门，因该栋大楼的消防、通讯设施均在被告租赁范围内，其行为已经影响到整栋楼安全，在多次催交租金无果情况下，原告无奈诉至法院，请求法院判令：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2014年8月26日解除；2.被告支付拖欠原告至2014年7月31日前的租金及水电费、电信网络费和代开发票费等费用共计294612元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付欠付租金的利息；3.被告支付原告违约金72100元；4.被告腾空迁出租赁房屋，并支付自2014年8月1日至实际迁出之日止的房屋使用费。诉讼中，原告放弃向被告主张欠付租金的利息。
被告钟德余辩称：被告租赁原告房屋用于经营是事实，但被告拖欠房租的事实是有前提的，双方发生纠纷的真正原因是被告租赁原告房屋的期限本为九年，但原告在被告承租几个月之后就要收回房屋，被告没有同意，在这种情况下原告通过停水停电或间歇性不提供空调的方式逼迫被告退出。原告违约在先，原告无权解除合同，被告对此已另案起诉要求原告继续履行合同。希望法院公正判决。
第三人中国人民解放军南京军区第二房地产管理分局述称：涉案房屋转租给被告的事实，第三人知情并同意。原、被告租赁合同纠纷不仅影响到第三人收益，也影响到大行宫大厦的整体形象。从原告提交证据看，被告承认自2014年2月起欠付租金，原告享有合同约定的解除权，虽然原告的律师函没有明确解除合同，但已经在本案诉讼中请求法院确认解除，考虑到被告已经自行歇业多月，故请求法院尽快判令解除原、被告双方签订的租赁合同，对于原告其他诉讼请求，请法院依法处理。
经审理查明：2013年3月2日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订军队房地产租赁协议书一份，约定：由原告承租大行宫大厦一楼大厅及16楼至21楼房屋用于酒店餐饮，总面积为3944平方米，一层附属用房面积为75平方米，大厅总面积174平方米；租赁期限为2012年5月25日起至2022年5月25日止；第一年租金为212万元，租期第二年起每年租金在上一年租金基础上增加3%，租金按半年计算，先付后用，原告于每年1月份和7月份的前十日内交付给第三人。2013年4月3日，原告和第三人签订租赁补充协议一份，约定由原告承租大行宫大厦一楼大厅及写字楼四楼，总面积为1123平方米，其中一楼大厅面积为346平方米（扣除已承租的原大厅174平方米及附属用房面积75平方米，未含后通道、卫生间、电梯井、自搭扩建部分）；一楼大厅的租赁期限自2012年10月25日起至2022年8月25日止，大厦四楼的租赁期限自2012年10月15日起至2022年8月24日止。
2013年4月9日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，主要约定：由被告向原告承租大行宫大厦一楼大厅用于经营“蓝湾咖啡”，租赁面积为400平方米，租赁期限自2013年5月1日起至2022年4月30日止；租期第一年（2013年5月1日至2014年4月30日）租金为350000元，租期第二年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为360500元……租赁期内租金总额为3555687元；租金按半年度交纳，交租日期为每到期日提前一个月，如延迟15天未支付，原告有权解除合同；被告在签订合同时，一次性交纳履约保证金50000元，被告存在违约情形时原告所收履约保证金不再退还；违约的一方应赔偿另一方当年年租金的20%。合同签订后，原告将房屋交付给被告用于经营“蓝湾咖啡”。2013年9月起，被告开始停付水电费、电信网络费、代开发票费等费用，2014年2月开始停付租金。计至2014年7月31日，被告共欠付租金177625元，水电费、电信网络费、代开发票费等费用116987元，共计294612元。
2014年8月4日，原告委托江苏容川律师事务所律师致函被告，告知被告截至2014年7月31日，已拖欠租金及各项费用共计294612元，被告的行为已严重违反了房屋租赁合同的约定，请被告接到律师函后向原告支付拖欠的租金及费用。因被告收到律师函后仍未支付租金，故原告于2014年8月21日诉至本院，本院于2014年8月26日向被告送达了本案起诉状副本。
另查明：大行宫大厦一楼大厅的卫生间为公共卫生间，在被告的承租范围之外。
被告为证明原告违约，举证如下证据：
证据1.被告经营期间员工记载的顾客意见本，用以证明原告出租给被告的房屋卫生条件较差，被告承租房屋期间，原告经常断水，阻挠到被告经营的咖啡厅消费的顾客停车，中央空调效果差，导致经常遭到投诉。
证据2.南京市玄武区卫生局于2014年7月25日做出卫生监督意见书，监督意见为：“一楼洗手间自来水保持通畅，环境卫生保持整洁，立即整改”，用以证明一楼大厅卫生间不能正常使用。
证据3.原告法定代表人干贤君和被告丈夫卢志华的谈话录音，证明被告未按期缴纳租金是得到原告同意的，原告希望整体经营，向被告提出收回房屋并同意免收租金，且给予一定的经济补偿。
原告质证认为：对证据1的真实性不予认可，顾客意见本是被告的员工自行记载的。大行宫大厦建筑年限较长，且一楼卫生间为公共卫生间，并不在被告的租赁范围内，即使偶尔有停水停电现象，也很正常；大行宫大厦的空地较少，整栋大楼停车都较困难，没有车位可停，而不是不让被告的顾客停车；被告出于经营需要将租赁房屋隔成了多个包间，封堵了中央空调出风口，导致空调效果差；对证据2的真实性认可，但对关联性不认可。被告在经营过程中就多次造成厨房水外漏，停水的原因有可能是被告自身造成的。原告不可能停公共卫生间的水，监督意见书上的监督意见是保持环境卫生整洁，并没有讲自来水停水。对证据3录音谈话中当事人的真实性予以认可，但对谈话内容不认可。录音当天卢志华闯入原告法定代表人办公室偷偷进行的录音，并以要挟、强迫的口气要求原告给予高额补偿，是有预谋的自我陈述。该段录音不是双方真实意思表达，与本案没有关联性。
第三人质证认为：对证据1的真实性无法确认，第三人不存在停水停电的事实，如果有停水停电，第三人会出具通知提前预告。对证据2的真实性认可，但是一次的执法不能证明存在多次停水停电的事实，且被告和原告在签约之初就应当清楚整栋大厦的公共卫生设施情况，被告应当预见对其经营可能造成影响的后果。对证据3的真实性无法确认，且录音中只有被告方的陈述，不足以证明停业的原因究竟是被告自身因素还是原告方租赁条件不到位造成的；关于原告给予被告补偿的问题，录音中被告丈夫卢志华强调的是原告补偿被告多少钱，不存在原告同意补偿被告的问题，从录音中可以看出双方存在协商，但未达成一致意见。
上述事实有军队房地产租赁合同、租赁协议书、补充协议、房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、卫生监督意见书、谈话笔录及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告经过第三人同意，将承租的大行宫大厦一楼大厅约400平方米的面积转租给被告，并与被告签订了房屋租赁合同，该转租合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方应按照约定履行义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告认为原告出租给被告的房屋卫生条件较差，经营期间多次阻挠被告的顾客停车以及原告提供的中央空调效果较差，已构成违约，被告为此举证了被告经营期间其员工记载的顾客意见本，但该顾客意见本系被告的员工自行记载，证明力较低，本院不予采信。因被告无证据证明原告为提前收回房屋故意以停水停电、阻挠停车等方式逼迫其退租的违约事实存在，故被告以此为由拒付全部租金的抗辩理由不成立。
大行宫大厦一楼大厅的卫生间虽不在被告的租赁范围内，但其系为包括被告在内的大行宫大厦的使用人及承租人提供的公用配套设施，原告作为出租人负有维护义务，应当保持公共卫生间供水通畅及卫生整洁。被告举证的南京市玄武区卫生间出具的监督意见书证明，原告对一楼大厅的卫生间未尽到维护义务，其在管理上存在瑕疵，被告应享有拒付相应租金的抗辩权。根据权利义务相一致的原则，本院酌情扣减原告应收取租金的5%。计至2014年7月31日，被告欠付2014年7月31日前的租金177625元及水电费、电信网络费、代开发票费等费用116987元，共计294612元，扣减欠付租金的5%之后，被告应支付原告房屋租金168743.8元及其他费用116987元，合计285730.8元。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据原、被告双方租赁合同的约定：“租金半年度交纳，交租日期为每到期日提前一个月，如延迟15天未支付，原告有权解除合同”，因原告自2014年2月即停付房屋租金，至2014年8月原告已逾期六个月未支付租金，双方约定的合同解除的条件已经成就，原告可以解除合同，自解除合同的通知到达被告时解除。故原告请求法院确认原、被告双方的租赁合同于2014年8月26日被告收到起诉状副本之日解除的主张于法有据，本院予以支持。
因原、被告双方的租赁合同已于2014年8月26日解除，被告应将承租房屋返还给原告，但被告至今仍未将房屋交还给原告，原告要求被告腾空房屋并参照租金标准支付自2014年8月27日起至房屋腾空交付之日止的房屋占有使用费的主张应予以支持。
根据原、被告双方租赁合同的约定：违约的一方应赔偿另一方当年年租金的20%。因被告未按期交纳租金，已构成违约，故原告要求被告按照2014年5月1日至2015年4月30日期间租金360500元的20%支付违约金72100元的主张，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告南京维元酒店有限公司与被告钟德余签订的房屋租赁合同于2014年8月26日解除。
二、被告钟德余于本判决生效之日起十日内给付原告南京维元酒店有限公司房屋租金168743.8元及水电费、电信网络费、代开发票费等费用116987元，共计285730.8元。
三、被告钟德余于本判决生效之日起十日内将其承租的南京市玄武区中山东路147号大行宫大厦一楼大厅腾空返还给原告南京维元酒店有限公司，并参照2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金标准支付自2014年8月27日起至被告实际搬离租赁房屋之日止的房屋使用费。
四、被告钟德余于本判决生效之日起十日内给付原告南京维元酒店有限公司违约金72100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6800元，由被告钟德余负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 依
人民陪审员 奚幼坚
人民陪审员 吕旦华
二〇一五年四月二十九日
见习书记员 刘 洋