广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终10354号上诉人（原审被告）：冯静静，女，1990年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：陈健卫，男，1969年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：于春花，广东鹏吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美进，广东鹏吉律师事务所实习律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：阮广杰。上诉人冯静静因与被上诉人陈健卫、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯静静，被上诉人陈健卫委托诉讼代理人于春花、周美进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯静静上诉请求：l.撤销一审判决第一项；2.改判冯静静向陈健卫支付违约金的数额为2万元；3.二审诉讼费用由陈健卫负担。事实与理由：（一）一审判决在陈健卫选择适用定金的情况下，继续支持陈健卫适用违约金的主张，属于认定事实和适用法律错误。冯静静与陈健卫于2017年3月29日签订《存量房买卖合同》，签订合同当天冯静静支付了2万元定金。2017年4月2日，冯静静积极备齐了购房所需的工作证明、户口本、银行流水等购房所需材料。2017年4月4日，由于冯静静父亲突然受伤的原因，导致冯静静资金紧张，无法继续履行合同。冯静静及时通知陈健卫欲解除买卖合同，并如实说明了情况。在此期间，冯静静一直都在与陈健卫积极沟通，愿意承担相应的责任。实际上在合同签订之后的六日之内，冯静静也一直都在积极履行合同约定的义务，由于不可预知的原因才导致冯静静无法继续履行合同。冯静静违约虽有过错，但并非故意为之。2017年6月29日，陈健卫给冯静静发的律师函中明确表示，冯静静违约，2万元定金不予返还，可见，陈健卫已经选择适用定金罚则。但是，一审判决却在认定事实时忽略此事，在陈健卫已经选择适用定金罚则的情况下，依然支持陈健卫违约金的主张，违背了合同法第一百一十六条的规定。（二）退一步讲，即使陈健卫选择适用违约金条款，一审法院在认定违约金数额时，违背事实和法律，损害了冯静静的合法权益。涉案房屋受广州地铁七号线的开通、番禺区南村镇旧村改造项目、华南理工大学国际校区入驻南村的影响，其房屋价值大幅上涨，房屋租赁市场亦极其兴旺，冯静静未能继续履行合同的情况不仅未给陈健卫带来任何经济损失，反倒使得陈健卫将来再继续出售该房屋时收益翻倍。冯静静依然本着善意的原则，愿意承担违约责任，陈健卫扣除的2万元定金也足以弥补其经济损失，况且陈健卫根本无损失可言。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金应依据诚实信用原则与公平原则，性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是，一审法院却无视事实，在对方并没有提供实际损失证据的情况下，判决冯静静向陈健卫支付10万元的违约金，明显过重，有悖公平原则。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持冯静静的上诉请求。陈健卫辩称，（一）冯静静构成根本违约，按照合同约定，应按该房地产成交价的10%向陈健卫支付违约金。（二）本案约定的违约金符合法律规定且合乎情理，不仅合同双方当事人可以合理预期，而且符合社会大众的一般认知和判断。依据法院查明的事实，冯静静违约已是确凿无疑。而根据法律规定，冯静静应按照合同约定承担违约责任。在目前房地产买卖纠纷高发的情况下，很多买卖合同都约定了20%的违约金，本案合同约定10%的违约金，双方在签订合同时均明知其含义，自愿签署，说明承担这一责任是违约当事人的合理预见，也是守约当事人的合理利益，而且远低于国家法律允许的合同金额30%的标准。按照合同成交价10%即为15万元违约金，一审法院已经综合考虑了冯静静的违约行为过错大小及陈健卫的损失情况等各方面的因素酌情将违约金降低到10万元，10万元的违约金明显在冯静静的承受能力内，而且冯静静年少力强，又属于高收入群体，也不会影响冯静静的生活，更不会影响冯静静孝敬老人。另外，陈健卫本意是想通过出售该房屋，再用售房款作首付置换新房子。而涉案房屋区位及环境一般，升值速率及空间明显不如新房子，再考虑到陈健卫买新房时可以用房款作首付，资金的利用上有杠杆效应，因陈健卫未能售出旧屋亦未能买到新房，损失已超过100万元。因此一审认定冯静静构成根本违约，判决冯静静向陈健卫支付违约金10万元合法有据，应予维持。（三）关于冯静静主张陈健卫选用定金条款的问题，陈健卫一审也明确不选用定金条款。陈健卫向冯静静发出的律师函中也明确了陈健卫选用的是违约金条款。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律适当。冯静静上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。满堂红广州分公司经本院传票传唤未到庭。陈健卫于2017年12月14日向一审法院起诉请求：1.冯静静支付陈健卫违约金13万元及利息（按银行贷款利率计算，自起诉之日起计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由冯静静承担。一审法院认定事实：1.涉案房屋坐落于广州市番禺区南村镇恒生苑X座X梯XXX（以下简称涉案房屋），权属人登记为陈健卫。2.2017年3月29日，陈健卫（作为卖方）、冯静静（作为买方）与第三人满堂红广州分公司签订存量房买卖合同，其中约定“房地产地址：广州市番禺区南村镇恒生苑X栋X梯XXX。该房地产存在抵押等他项权利情况，抵押权人为中国工商银行，相关借贷款尚欠本金不超过50万元。该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产按整套出售并计价，总金额人民币150万元。甲乙双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的；明确表示拒绝购买该房地产或单方要求变更房屋交易价格的。甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金；甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内扣除违约金后的购房款余款退还乙方”。存量房买卖合同另有附件，约定“定金20000元，乙方须在2017年4月29日支付给甲方。定金余款30000元，乙方须在2017年5月1日前支付给甲方。乙方出资赎契。甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续……甲方不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重根本违约。乙方在原抵押银行通知还贷扣款之日前将首期楼款存入甲方供款账户内。首期楼款（不含定金）40万元。乙方应于原贷款银行通知还贷之日起两天内将首期款付至甲方供款账号内。乙方按揭付款的，乙方应于2017年5月29日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”。冯静静于签订合同后向陈健卫支付了20000元定金。3.冯静静主张，因其签订存量房买卖合同后，其父亲因骨折需要资金用于治疗，故其于2017年4月4日通知陈健卫明确不再继续履行存量房买卖合同。为此，冯静静向一审法院提交了冯敏的治疗记录复印件予以证明。经庭审质证，陈健卫认为，根据冯静静提交的河南省浚县人民医院2017年3月30日出具的DR医学影像诊断报告，冯敏为“右胫骨骨折术后”，故陈健卫认为，冯敏的受伤日期在2017年3月30日之前，而冯静静在2017年3月29日签订存量房买卖合同，于2017年4月2日在微信上告知陈健卫已备齐购房所需证明材料，故陈健卫认为冯敏的受伤与冯静静不购买涉案房屋没有关联。冯静静在一审法院指定的举证期限内，没有向一审法院提交冯敏的治疗记录及医疗费用单据等证据。4.关于解除存量房买卖合同的经过，双方各自提交了微信聊天记录、律师函、通话记录等证据予以证明。根据双方均确认的微信聊天记录，冯静静、陈健卫、陈健卫妻子就协商购房事宜建立微信群，聊天记录截取如下“2017年4月2日，冯：我这边，工作证明，户口本，流水都准备齐了。4月13日，陈：我这边已申请提前还贷及查册确认。陈：（提前还款受理回执）。陈：这是还款金额。陈：冯静静女仕希望你能履行承诺去办理还贷手续。冯：陈老师，我家里出了事情，没办法继续完成交易，第一时间给你电话，你挂掉了，后来想通过陈生继续联系你们坐下来谈，还是被拒绝。陈：你是不是看到别处有更理想的楼盘啊？冯：家里出了意外，首付资金不够，没有能力买房了。陈妻：你违约要赔很多的，你准备怎样赔偿？陈妻：我们想你尽快决定该怎样？冯：所以我们还是找时间面谈吧，我也不想耽误你们卖房子。陈：不要在群里说那些，面谈解决。陈妻：好吧！陈妻：你什么时候有空？陈妻：1.我们不是有意推迟，你第一次约我们，我们确是已有约了，第二次约你，你就一直不回复，没主动跟我们谈。2.如果房子不可出卖，银行怎么回批提前还贷和查册，合同签了就没有法律效力，我们一样问过律师，没问题，你没能力负首期，如果你积极点与我们沟通的话，我们可以理解的，但你现在有点撒赖了吧！”。律师函为陈健卫委托广东鹏吉律师事务所于2017年6月29日向冯静静寄出，该邮件两次投递均因收件人拒收退回。律师函内容如下，因冯静静未按约定履行合同义务，已经构成违约，按照合同约定应按房地产成交价的10%向陈健卫支付违约金，因冯静静构成根本违约，故陈健卫依法解除合同并要求冯静静支付违约金，冯静静已交付的20000元定金不予返还。经庭审质证，冯静静认为，陈健卫在律师函中明确表明收取已交付的20000元定金，故陈健卫已表明适用合同定金罚则，故不应再支付违约金。通话记录为冯静静提交，显示冯静静于2017年4月4日后与陈健卫、房屋中介等人的通话记录。经庭审质证，陈健卫对该证据不予确认，其认为通话记录不能反映双方的通话内容。5.陈健卫主张其因冯静静的违约行为产生损失，陈健卫就其主张的实际损失没有向一审法院提交证据予以证明。以上事实，有陈健卫提供的房地产权证复印件（加盖中国工商银行股份有限公司广州华南支行个人信贷业务合同专用章）、存量房买卖合同、提前还款受理回执、居间代理服务合同、微信聊天记录、律师函、邮寄单存根；有冯静静提供的DR医学影像诊断报告复印件、诊断证明书复印件、住院患者日费用清单复印件、通话记录打印件、微信聊天记录等证据以及一审法院的庭审笔录予以证实。一审法院认为，坐落于广州市番禺区南村镇恒生苑9座1梯501的房屋在2017年3月29日时的权属人为陈健卫，陈健卫与冯静静双方签订的关于该房屋的存量房买卖合同及附件，系双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。冯静静合同签订后，向陈健卫明确表示不再履行合同。关于冯静静拒绝履行合同的原因，冯静静主张为其父亲因治疗骨折需要资金周转，冯静静就其主张向一审法院提交了其父亲冯敏的治疗记录复印件予以证明，但根据冯静静提交的治疗记录复印件，其父亲冯敏在2017年3月30日的治疗记录显示为“右胫骨骨折术后复查”，其在2017年12月住院3天的费用为4632.32元，故一审法院推定，冯敏应在2017年3月30日前受伤，一审法院要求冯静静提交冯敏在2017年3月30日前住院治疗的出院记录及费用清单等证据，但冯静静在一审法院指定的举证期限内未能提交上述证据，无法核实其所说的父亲突然受伤导致首付资金不足的情况，而冯静静于2017年3月29日与陈健卫签订存量房买卖合同，于2017年4月2日还在微信中向陈健卫表示已经备齐购房所需资料，故一审法院综合冯静静在签订存量房买卖合同前后的行为及冯静静的举证情况，对冯静静关于家人受伤的不可抗力造成合同情势变更的主张不予采信。冯静静无合法依据明确表示拒绝履行合同，导致合同无法继续履行，应承担违约责任。关于陈健卫要求冯静静向其支付违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案诉讼过程中陈健卫明确主张适用违约金条款，其认为因冯静静明确拒绝购买涉案房屋，已构成根本违约，根据合同约定应向陈健卫支付房产成交价150万元的10％的违约金。冯静静则主张陈健卫主张的违约金过高。一审法院认为，根据上述法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，陈健卫就其实际损失没有向一审法院提交证据予以证明，一审法院综合考虑本案冯静静的违约行为过错大小及考虑到陈健卫陈述的损失情况，对合同约定的违约金酌情予以调整，酌定冯静静应向陈健卫支付违约金10万元。因陈健卫选择适用违约金条款，故冯静静在签订合同时已支付的20000元应予以扣除，冯静静还应向陈健卫支付违约金8万元。关于陈健卫要求冯静静支付违约金的利息的诉讼请求，一审法院认为违约金已具有惩罚性质，陈健卫要求冯静静支付利息属于重复主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年2月28日判决：一、冯静静于判决发生法律效力之日起十日内向陈健卫支付违约金8万元；二、驳回陈健卫的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，由陈健卫负担558元，由冯静静负担892元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。冯静静对于一审法院认定其违约没有异议，故本院予以确认。根据冯静静的上诉及陈健卫的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：一审法院酌定冯静静支付陈健卫10万元违约金是否妥当。关于本案的争议焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，依法成立的合同受法律保护。冯静静不履行合同义务的原因是认为其父亲因治疗骨折需要资金周转，故无法继续履行合同，但根据其提交的证据来看，则不足以证明其所主张的事实。一审判决对此已分析论证，本院认同一审法院的观点。冯静静在明知违反合同约定将需按涉案房产成交价10%向陈健卫支付违约金的情况下，仍选择不继续履行，对此产生的不利后果应由其自行承担。根据合同约定，冯静静违约需支付陈健卫15万元违约金，一审法院根据冯静静的请求，将违约金调低为10万元，公平合理，并无不妥。冯静静对此提起上诉无理，本院不予支持。综上所述，冯静静上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人冯静静负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  蔡培娟审判员  黄春成二〇一八年六月二十二日书记员  甄雪皓房浩卓