山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第341号
上诉人（原审被告）济南华邦商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人张建华，总经理。
委托代理人解天斐，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。
委托代理人魏洪斌，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山东鲁泰物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人李海周，董事长。
委托代理人于鹏，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人刘栋，山东众成仁和律师事务所律师。
上诉人济南华邦商贸有限公司（以下简称华邦商贸）因与被上诉人山东鲁泰物业管理有限公司（以下简称鲁泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人华邦商贸的委托代理人解天斐，被上诉人鲁泰物业的委托代理人于鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年4月9日，鲁泰物业（甲方）与华邦商贸（乙方）签订了《物业管理及服务合同》一份，约定由鲁泰物业对华邦商贸承租于案外人山东鲁能泰山发展有限公司位于济南市鲁能泰山广场397.33平方米商铺的公共区域进行物业管理服务，管理服务期限自2012年4月10日起至2018年4月9日止；物业服务费用收费标准为2元／平方米／天，每两年环比递增5%，合同签订后两个月为装修期（自2012年4月10日至2012年6月9日止），免物业管理费；交费时间为，按季度预交，乙方于每季度结束前5日向甲方交付次季度物管费；乙方商铺在合同期内空置期间，物业管理费应全额交纳；委托事项及内容包括：“1、公共设施设备的日常维修、保养、业户自有设备使用监督管理。包括：公共照明系统、以及换风系统、空调系统、消防系统。……5、向乙方收取物业管理服务费及其他有偿服务费用。按委托协议代收水、电费等”；在关于其他费用的约定中包括：“……（3）电费0.7729元／度；（4）水费5.4元／立方；水、电、热力等价格及期限按照政府定价及期限的变化相应调整”。华邦商贸自2013年7月1日至2013年12月31日期间共184天，未交纳物业服务费，金额共计146217.44元（397.33平方米×2元×184天=146217.44元）。
鲁泰物业主张华邦商贸欠交2013年8月22日至2013年9月22日期间的电费及水费，该费用已由鲁泰物业垫付代缴，华邦商贸电表起止码为1990度-2119度，倍率为60，用电量为7740度，用电公用分摊为1215度，欠交电费合计为8669.34元［（7740度＋1215度）×0.9681元=8669.34元］，当庭陈述供电单位将电费由0.7729元／度上调至0.9681元／度，庭后提交的电费分摊说明按0.9681元计算系根据山东省电力公司济南供电公司开具的增值税专用发票计算得出的数额；被告水表起止码为1226立方-1307立方，用水量为81立方，用水公用分摊12立方，欠交水费合计为502.20元［（81立方＋12立方）×5.4元=502.20元］，鲁泰物业提交了电费计量统计表、分摊电量统计表、用水计量表、水量分摊统计表、照片及水、电费发票予以证实。华邦商贸称，用水用电量统计表系由鲁泰物业单方制作形成，不能真实客观反映用水用电情况，因我方在搬离时并未交接，故对于电水、电量我方无法确定，我方会在合理的实际用水用电范围内承担付款责任。鲁泰物业对于供电单位将电费收费标准由0.7729元／度上调至0.9681元／度未提供证据予以证实。
鲁泰物业主张曾因华邦商贸欠交物业费、水费、电费向其发出过费用交纳通知单、交款通知单。华邦商贸称未收到任何通知，但认可通知单中签人员为其公司员工。
华邦商贸庭审中提交了照片十五张，以证实其承租的涉案房屋存在质量问题，导致墙体渗水、漏水、返潮，造成房屋装饰材料开裂，无法达到餐厅经营条件，鲁泰物业作为物业服务单位拒绝对此部分公共墙体进行修缮，存在过错。鲁泰物业对此不予认可，称照片反映的华邦商贸是撤离前正常经营期间，照片仅能反映出某个时间段或时间点存在这一情况，无法证实鲁泰物业在接到通知后不进行修缮，而且鲁泰物业在接到华邦商贸通知后已对照片上反映的问题进行了修缮处理，漏水问题的出现原因可能是多方面的，也有可能是华邦商贸在装修期间破坏了防水的原因，在华邦商贸承租涉案房屋前是土大力餐厅在此经营，华邦商贸曾多次去查看到涉案房屋后才签订的租赁合同，而且在土大力餐厅经营期间并没有再现漏水问题。
另查明，华邦商贸已于2013年9月25日搬离了涉案房屋，房屋钥匙现仍由华邦商贸掌握，华邦商贸在搬离后未与房屋出租人及鲁泰物业进行交接，涉案的《物业管理及服务合同》尚未解除。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然华邦商贸辩称物业费收费标准2元／平方米／天过高，超过合理市场价格之外的部分无效，但根据相关规定，商场、商埠、酒店等物业收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，鲁泰物业与华邦商贸签订的《物业管理及服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，故对华邦商贸的上述抗辩理由，原审法院不予以采纳。依法成立的合同，受国家法律的保护，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。鲁泰物业依据合同约定提供物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。在鲁泰物业按照合同约定为华邦商贸所承租的涉案房屋提供了物业管理服务的情况下，华邦商贸就应当按照有关标准向鲁泰物业交纳物业费。关于华邦商贸提出的涉案房屋存在质量问题鲁泰物业未予修缮的问题。原审法院认为，根据双方当事人签订的《物业管理及服务合同》的约定，鲁泰物业并无对涉案房屋存在的质量缺陷问题需进行修理修缮的义务，且无证据证明出现的质量问题系由鲁泰物业所导致，故对华邦商贸的此项抗辩理由，原审法院不予采纳。华邦商贸未按合同约定支付物业费已构成违约，鲁泰物业要求华邦商贸支付2013年7月1日至2013年12月31日的物业费146217.44元（397.33平方米×2元×184天=146217.44元），理由正当，合法有据，原审法院依法予以支持。
关于鲁泰物业主张的电费、水费问题。原审法院认为，根据鲁泰物业提交的相关水、电费代缴的证据材料显示，其已实施了代华邦商贸缴纳水、电费的义务，但鲁泰物业对于电费收费标准未按合同约定的0.7729元／度计算，而是按0.9681元／度的标准计算，既未提供供电单位上调电费收费价格的证据材料，且其陈述根据增值税专用发票计算得出应按0.9681元／度的标准计算也无相应的依据，故对鲁泰物业要求按照0.9681元／度的标准计算电费的主张，原审法院不予支持，华邦商贸应支付的电费为6921.32元［0.7729元／度×（7740度＋1215度）=6921.32元］，水费为502.20元［5.4元／立方×（81立方＋12立方）=502.20元］，对于原告主张的超出部分，原审法院依法不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、济南华邦商贸有限公司于本判决生效之日起10日内给付山东鲁泰物业管理有限公司2013年7月1日至2013年12月31日的物业服务费146217.44元；二、济南华邦商贸有限公司于本判决生效之日起10日内给付山东鲁泰物业管理有限公司2013年8月22日至2013年9月22日的电费6921.32元、水费502.20元；三、驳回山东鲁泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3410元，减半收取1705元，由被告济南华邦商贸有限公司负担。
上诉人华邦商贸不服原审判决上诉称，本案物业管理费标准明显大幅超出正常市场价格，而涉诉商铺租金又明显大幅低于正常市场价格，其目的是为了逃避国家税费，对明显超出合理市场价格的部分应为无效。请求二审法院，一、依法撤销一审判决的第一项；二、在查清事实的基础上依法改判，或将本案发回重审；三、一二审诉讼费用由被上诉人鲁泰物业承担。
被上诉人鲁泰物业答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案纠纷涉及商业地产物业管理收费，商业地产的物业管理因物业使用人的多样性和复杂性需求而具有其特殊性，物业费标准由物业服务企业和物业使用人双方商定，双方约定的价格即为市场价格。目前对商业地产物业收费标准尚无政府指导价或政府限价，也无其它禁止性规定。鲁泰物业与华邦商贸签订的《物业管理及服务合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方争议的物业费标准，应严格按照合同的约定来认定。因此，上诉人华邦商贸之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3410元，由济南华邦商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年九月十一日
书 记 员 朱 茜