湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芦法民一初字第1092号
原告罗抚群，女，1948年1月17日出生，汉族，湖南省株洲市人，退休职工。
委托代理人旷春荣，株洲市南天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被告丁敏，女，1962年10月7日出生，汉族，湖南省株洲县人，个体工商户。
委托代理人杜福初，株洲市石峰区石峰法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉，代签法律文书，代收赔偿款物等。
第三人湖南华升株洲雪松有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设中路733号。
法定代表人肖群峰，系该公司董事长。
委托代理人殷敏，女，1967年3月28日出生，汉族，湖南省株洲市人，湖南华升株洲雪松有限公司员工。代理权限为一般代理。
原告罗抚群诉被告丁敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法组成由审判员刘海源担任审判长、代理审判员宁险爱、人民陪审员易新能参加评议的合议庭。在本案审理中，被告丁敏于2013年11月7日提出反诉，本院于2013年12月2日进行了公开开庭合并审理。由于湖南华升株洲雪松有限公司与本案的处理结果有利害关系，本院于2013年12月3日依法通知湖南华升株洲雪松有限公司作为本案参加诉讼，又分别于2014年1月8日、3月25日公开开庭审理了本案（3月25日开庭时，因被告（反诉原告）丁敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法裁定本案反诉按撤诉处理）。原告罗抚群及其委托代理人旷春荣、第三人湖南华升株洲雪松有限公司的委托代理人殷敏均到庭参加诉讼；被告丁敏第一次开庭时到庭参加诉讼，被告丁敏的委托代理人杜福初第一、二次开庭时到庭参加诉讼；第三次开庭时被告丁敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告丁敏的委托代理人杜福初于2014年2月18日申请延期开庭经本院准许，延期一个月后，当本院再次通知开庭时，委托代理人杜福初又以其大腿骨折未愈为由，于2014年3月20日、3月25日申请延期2个月审理，本院不予准许后，又拒绝法庭提出到其家中开庭的建议不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗抚群诉称，2012年7月15日原告与被告签订了一份位于株洲市建设中路515号门面租赁合同，该合同约定，门面月租金为2400元。门面租期自2012年7月15日起至2013年7月15日止。涉案门面所有权人系湖南华升株洲雪松有限公司，2013年7月9日原告与该公司续签了租赁合同，该合同第七条违约责任第二款规定：承租人（原告）不得擅自将门面转租他人，依据合同的约定，原告于2013年8月16日书面通知被告在一个月时间内返还门面，被告以原告在门面租赁合同到期后仍旧收取了其一个月的租金，以及门面租赁期间已装修应该给予装修补偿金为由，拒不返还。2013年9月14日原告请求贺家土派出所进行民事调解，被告不同意接受。为了维护原告的合法权益，故请求：1、判令被告立即返还位于株洲市建设中路515号门面；2、判令被告支付门面租金7200元，开庭时变更为“从2013年8月15日起，按每月2400元的租金计算至返还门面止”；3、判令被告支付拖欠门面水电费663.8元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告罗抚群为支持其诉求，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证，拟证明原告的主体资格；
2、被告的户籍证明，拟证明被告的主体资格；
3、门面租赁合同，拟证明2012年7月15日原被告双方签订了门面租赁合同，合同约定：门面租期至2013年7月15日止；
4、租赁合同，拟证明（1）原告出租给被告的位于株洲市建设中路515号门面的所有权人系湖南华升株洲雪松有限公司；（2）该租赁合同第七条违约责任第二款规定原告租赁的该门面不得擅自转租他人；
5、通知，拟证明2013年8月16日原告已采用书面通知被告返还门面的事实；
6、调处纠纷登记表，拟证明2013年9月14日原被告因门面不能按时返还而发生纠纷，被告不愿意接受调解，原告只好诉至法院；
7、水电费收据，拟证明被告拖欠门面租赁期间水电费的事实；
8、通知，拟证明门面的所有人湖南华升株洲雪松有限公司不允许我方再转租；
9、收款收据（第3次开庭时补充提供的证据），拟证明原告方与第三人形成继续租赁的关系，第三人增加了门面租金。
被告丁敏辩称：1、调解不是原告要求的是被告方报警后调解的；2、原告收取了8月份的租金，要被告方继续租下去；3、双方合同约定装修补偿给丁敏，现解除合同后，什么补偿都没有。
被告向本院提交了以下证据：
1、2011年门面租赁合同；2、2012年7月15日门面租赁合同，拟证明租赁门面不是2012年开始，而是从以前延续下来的，约定拆迁装修归工商执照人所有，这个门面的延续性直到拆迁；
3、2009年5月5日周英同罗抚群签定的门面合同，拟证明门面是同周英同一时间租赁的；
4、2013年9月23日公安机关调处纠纷登记表，拟证明被告方和罗抚群签合同；
5、门面租金收据；6、门面电费收据，拟证明被告方从2009年5月开始租门面，水电费也有交纳，后纠纷出现，就没交了，双方合同是一年一签，已经成为一种交易习惯；
7、2008年12月24日罗抚群同麻纺厂签订的合同，拟证明原告与第三人签订合同是佳佳电游，2013年签订的合同也是佳佳电游，是不是原、被告诉争门面不清楚；
8、罗抚群对丁敏发出的收回门面通知，拟证明原告无理收回门面；
9、资产管理部（麻纺厂）对罗抚群的通知，拟证明原告与第三人不知道做什么，被告向第三人提交报告，第三人不予答复；
10、证人文武帅的证言，拟证明原告在发生争议后，对被告的门面进行撬锁的事实；证人徐敏的证言，拟证明2013年9月14日断了水电，不能经营，2013年9月23日被撬锁，2013年10月28日，门锁被胶水胶起来了；
11、5号衣柜（丁敏租用的门面）同其他四个门面的相关位置和门面停业情况的照片，拟证明门面停业的情况；
12、5号衣柜营业执照，拟证明被告方是依法经营，2012年5、6月份向工商年检盖章，第三人不肯盖章，所以没年检；
13、被搞坏门面锁的换锁发票，拟证明换锁的事实；
14、门面锁被502胶封死的照片，拟证明锁被封死的事实。
第三人湖南华升雪松有限公司述称：1、第三人与原告2013年7月9日所签合同合法有效，2、本案原被告的转租，第三人认为是无效的，3、原告的转租行为是利用第三人管理漏洞，第三人发现后已于2013年9月10日发出整改通知，罗抚群收回转租门面也是基于第三人的要求整改，第三人支持罗抚群收回门面自用。4、第三人今后如果发现再有次转租行为，当收回门面，向社会招租。5、被告提出原告与第三人工作人员串通贿赂，你方应提出证据证明。
第三人湖南华升雪松有限公司向本院提供了企业法人营业执照及组织机构代码证，拟证明第三人的诉讼主体资格。
本院出示照片二张，证明5号衣柜的电表读数为09948，水表读数为0037。
经交换证据和庭审质证，其质证意见综述如下：
（一）被告对原告的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为合同的有关条款规定装修费用归丁敏所有，双方的约定证明了合同要继续签下去；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为第三人早就知道这个门面已经租给被告方，第三人再次与原告签合同无意义，合同签订的地方为电游室，电游室已经改名，第三人以电游室签订的合同不是被告方与原告所签的合同；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为是非法的；对证据6真实性无异议，但认为不是被告方的原因造成；对证据7的真实性不予认可，认为这个票据是原告方所写的收据；对证据8的真实性无异议，认为该证据与被告方无关；对证据9未到庭质证。
（二）原告对被告的证据1的真实性无异议，对其关联性有异议，认为合同内容中租赁期不定，即原告方随时都能收回门面；对证据2真实性无异议，对其关联性有异议，认为合同第8条中的拆迁没发生，不存在过渡费和赔偿款；对证据3认为与本案无关；对证据4的关联性有异议，认为登记表中姓杜的与本案无关；对证据5、6的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据7的真实性无异议，对关联性有异议；对证据8、9、11、12的真实性无异议；对证据10不认可；对证据13、14的真实性、关联性、合法性均有异议。
（三）第三人对原告的证据1、2、4、6、8、9无异议；对证据3有异议，认为是无效的，第三人也不清楚；对证据5认为不清楚也不认可；对证据7认为不清楚，也不是第三人开出的票据。
（四）第三人对被告的证据7、9无异议；对证据1、2、3、4、5、6、8、10、11、12、13、14不予认可。
（五）原告及被告对第三人所举证据均无异议。
（六）对本院出示的照片，原告及第三人均无异议，被告未到庭质证。
经审查，原告所举证据1、2，被告及第三人均无异议，本院予以采信；原告所举证据3、4、5、6、8，被告对上述证据的真实性无异议，第三人亦均无异议，上述证据符合证据的关联性、合法性、真实性要求，本院予以采信。但上述证据所证明的事实本院将结合本案的其它证据予以综合认定；原告所举证据7，被告对其真实性不予认可，第三人也表示不清楚，且该证据系原告单方制作，该证据本院不予采信；原告所举证据9，被告未到庭质证，第三人无异议，经审查该证据符合证据的关联性、合法性、真实性要求，本院予以采信。被告所举证据1、2、5、6，原告对其真实性无异议，第三人不予认可，本院认为，虽然原告提出了一些异议，但所提异议是对上述证据拟证明事实的不同意见，实质是对上述证据证明力的异议，本院将综合原、被告所提证据认定案件事实，上述证据符合证据的关联性、合法性、真实性要求，本院予以采信；被告所举证据3、4，原告对其关联性提出了异议，第三人不予认可，本院认为，证据3是原告与他人所签订的合同，与本案不具有关联性，本院不予采用；证据4调处纠纷登记表中虽然没有被告丁敏的名字，但是公安机关接警处理本案涉诉门面纠纷时的记录，符合证据的三性要求，本院予以采信；被告所举证据7、8、9、11、12，原告对其真实性无异议，第三人不予认可，本院认为，上述证据符合证据的关联性、合法性、真实性要求，本院予以采信，但除证据11外，上述证据不能达到被告拟证明事实的目的，对上述证据证明的内容本院予以综合认定；被告所举证据10，其中，证人徐敏未出庭作证，原告亦不认可，本院不予采纳；证人文武帅的证言符合证据的“三性”要求，本院予以采信；被告所举证据13、14，虽然原告（反诉被告）对证据的“三性”均提出了异议，但该证据能与本案其它证据相印证，本院予以采信。第三人所举证据，原、被告均无异议，本院予以采信。本院出示的照片，符合证据的“三性”要求，予以采信。
根据双方当事人在庭审中的陈述及上述证据，本院查明如下事实：
原告罗抚群将从第三人湖南华升雪松有限公司租赁的株洲市建设中路麻纺二村门面（佳佳电游）分开为三个门面，分别转租，其中将分开后的一个门面（建设中路515号）于2009年5月租赁给被告丁敏。丁敏租赁该门面后，对门面进行了装修，用作经营服装，取名为“5号衣柜”。原、被告几次签订租赁合同，一直续租至2012年。
2012年7月15日，罗抚群与丁敏又签署了一份《门面租赁合同》，该《门面租赁合同》的内容为：“根据《合同法》自觉自愿的原则特定如下条款：一、本门面位于株洲市建设中路515号。二、门面月租金为贰仟肆佰元，提前一个月交一次2400元／次，不得拖欠，违者按5%滞纳金计算（先交租金后使用）。三、门面租金从2012年7月15日起至2013年7月15日。四、承租人不得私自转让门面，如有转让押金不退，同时收回门面。五、如厂方调价租赁人承担。六、遇拆迁，出租人不负责任何责任。七、原押金壹万元扣除两个月房租，现只剩下伍仟陆佰元为押金。八、拆迁门面赔偿室内装修归装修人所有，如有拆迁，过渡款费赔偿归丁敏所有。九、本合同双方各持一份，签字生效。出租人罗抚群（签名），承租人丁敏（签名），2012年7月15日”。2013年7月15日，罗抚群收取了丁敏2013年7月15日至2013年8月15日一个月的租金2400元。合同到期后，双方就续签合同事宜未能达成一致，2013年8月16日，罗抚群向丁敏发出了解除合同的《通知》，要求丁敏于2013年9月16日前搬迁，该《通知》的内容为：“五号衣柜租赁业主：您与出租方签订的门面合同已届满，出租方再次通知您在2013年9月16日前搬迁，否则，后果自负。出租方罗抚群，2013年8月16日”。后因被告丁敏未搬离门面而发生纠纷并引发本案。
另查明，2013年7月9日，第三人湖南华升雪松有限公司与原告罗抚群续签了《租赁合同》，合同编号为0003号，租赁物名称电游，数量及相关配套设施卷闸门3张，租赁期限1年，租赁物的用途经营，月租金为3660元。且双方约定了承租人不得擅自将门面转租他人，如特殊情况需要转租，必须承租6个月以上事先征得出租人同意，否则出租人有权解除合同，且押金不予退还。2013年12月31日，第三人提高了0003号合同的租金，并且收取了该门面自2014年1月16日至2015年1月15日一年的租金58560元。庭审中，原告及第三人一致确认，0003号合同的租赁物包括韩豆豆、时尚名店、5号衣柜3个门面，3个门面的面积一样。
再查明，2012年下半年，被告丁敏为与原告罗抚群租赁门面之事找过第三人湖南华升雪松有限公司的工作人员，第三人知晓原告转租门面。2013年9月14日，原、被告因门面搬离发生纠纷并报警。2013年9月15日至今，被告租赁的门面未营业，被告也未将门面返还给原告。纠纷发生后，原告采取过撬锁、堵死锁孔等方式损害门面的卷闸门锁具。
还查明，被告丁敏租赁门面的电费交至电表读数9440度（1.1元／度），水费无交费票据，经法庭现场查看，门面电表现在的读数为9948度，水表读数37吨。未交电费9948-9440＝508度，金额508×1.1＝558.8元；未交水费37吨，金额37×2.51＝92.87元，水、电费共计651.67元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为：1、原、被告的租赁合同是否有效，被告是否应返还门面；2、被告是否应支付原告租金、水、电费等费用，如应支付其数额是多少。针对上述争议焦点现分析如下：
一、关于原、被告的租赁合同是否有效，被告是否应返还门面的问题。本案中，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，形式合法，未违反国家法律、法规强制性规定，同时，虽然第三人表示不认可原、被告的转租行为，但第三人并未在知晓原告转租后的法定时间内主张原、被告的转租行为无效，因此该合同合法、有效。双方当事人应当按照合同约定，严格履行各自的义务。双方合同于2013年7月15日到期后，被告继续使用租赁门面，原告也未提出异议并收取被告租金，视为双方形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》二百三十二条之规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2013年8月16日向被告发出了门面合同已届满并要求被告在2013年9月16日前搬出的书面通知，被告亦认可当天即收到该通知，应视为原告主张解除合同，且在合理期限之前通知了被告。而被告所称原告承诺只要门面不搞改建被告就一直可以做下去的意见，因被告无有效证据证明原告向其做出过该承诺，应负举证责任。且即便原告做出过承诺，也不能必然认定原、被告具体的租赁协议就不能依法解除，故双方租赁关系已于2013年9月16日解除。由于双方租赁合同已解除，被告作为承租方负有向出租方返还租赁物、搬离租赁场地的义务，故本院对原告要求被告返还该门面的诉讼请求予以支持。
二、关于被告是否应支付原告租金、水、电费等费用以及如应支付其数额是多少的问题。原、被告双方租赁关系存续期间，被告未缴纳2013年8月16日至2013年9月15日的门面租金，根据最后一次收取的门面租金标准为2400元／月，因此被告欠缴原告门面租金2400元，该款项被告理应支付给原告。双方租赁关系解除后，被告继续占用该门面，故应支付至搬离之日止的门面被侵占的损失。但原告主张以合同约定的租金标准计算该损失，经查，原告主张解除合同后，原、被告便发生纠纷，原告亦采取了破坏门锁等行为，被告又未能在本案租赁门面中实际经营，因此，对原告诉请被告按租金标准支付占用费的意见，本院不予采纳。本院认为，原告的损失应以实际向第三人支付的租金数额认定为宜，故原告的损失是：2013年9月16日至2014年1月15日为3660元／月÷3个门面×4个月＝4880元，2014年1月16日后每月的损失为58560元／年÷12个月÷3个门面＝1627元。原告要求被告支付拖欠门面水电费663.8元的诉请，因诉请数额高于本院查明的数额，故本院予以部分支持。
另被告丁敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告丁敏于本判决生效后十日内向原告罗抚群返还位于株洲市建设中路515号的门面；
二、被告丁敏于本判决生效后十日内给付原告罗抚群租金人民币2400元以及自2013年9月16日起至返还门面日止的门面占用费（占用费的具体金额为：2013年9月16日至2014年1月15日共计人民币4880元，2014年1月16日后每月按人民币1627元标准计算，如实际损失高于该标准则据实计算）；
三、被告丁敏于本判决生效后十日内给付原告罗抚群水、电费共计人民币651.67元；
四、驳回原告罗抚群的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3850元，由原告罗抚群承担人民币350元，由被告丁敏承担人民币3500元（已由原告预交，被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘海源
代理审判员 宁险爱
人民陪审员 易新能
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 唐 琼
附：判决书引用的法律条文全文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。