平顶山市卫东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卫民初字第1289号
原告褚某某，女，2001年11月30日出生，汉族。
法定代理人褚艳飞，男，1976年6月15日出生，汉族，平顶山市金鹰建筑安装有限公司职工，住址同上。系原告褚某某之父。
委托代理人赵革彬，宝丰县法律援助中心法律工作者。
委托代理人崔铁柱，河南旭宏然律师事务所律师。
被告朱天章，男，1971年11月5日出生，汉族，平顶山市卫东区魏寨村村委会副主任，住平顶山市卫东区。
被告王长杰，男，1960年3月24日出生，汉族，农民，住平顶山市卫东区。
二被告共同委托代理人李建伟，河南剑澜律师事务所律师。
二被告共同委托代理人陈军校，河南前行律师事务所律师。
被告平顶山中山房地产开发有限公司，住所地平顶山市南环路程庄村程北佳园3号楼。组织机构代码：72703027-8。
法定代表人刘湘熠，经理。
委托代理人王建新，河南星烁律师事务所律师。
原告褚某诉被告朱天章、王长杰、平顶山中山房地产开发有限公司（以下简称“中山公司”）占有物返还纠纷一案，本院于2015年6月12日做出（2015）卫民初字第37号民事裁定，裁定驳回原告褚某的起诉，原告褚某不服该裁定，向平顶山市中级人民法院提出上诉，平顶山市中级人民法院于2015年8月13日做出（2015）平民三终字第598号民事裁定，裁定撤销本院（2015）卫民初字第37号民事裁定，指令本院进行审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚某的法定代理人褚艳飞及其委托代理人赵革彬、崔铁柱，被告朱天章、王长杰及其共同委托代理人李建伟、陈军校，被告中山公司的委托代理人王建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚某诉称，2009年9月24日，原告褚某与被告中山公司签订一份房产买卖合同，被告中山公司将位于平顶山市××新区××东景水岸小区2号楼东四单元一层东西户门面房售予原告，原告完全履行了合同约定的义务，被告中山公司将房屋于2009年10月20日前交付给原告。2013年1月19日上午，原告来到现场发现该两套房门已被被告朱天章、王长杰撬开，把房屋内的物品损坏，并占有该两套房屋。经原告询问，被告朱天章、王长杰拿出被告中山公司给其出具的该两套房屋的“购房手续”，原告向被告中山公司求证此事项，被告中山公司称二被告的手续系假手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，1、判令被告朱天章、王长杰将其侵占原告的位于本市高新区开发一路东景水岸小区2号楼东四单元一层东西户两套房屋返还给原告；2、请求被告朱天章、王长杰赔偿原告房屋内的物品损失40000元；3、请求被告朱天章、王长杰赔偿原告2013年元月19日至今房屋租金23000元。
被告朱天章、王长杰辩称，2008年2月16日，二被告与被告中山公司签订房屋买卖合同，并于当日交纳购房款每人300000元。2009年9月7日办理了房屋登记手续，并办理了房产证，该争议的两套房屋分别属于二被告，原告诉讼请求无理，应予驳回。
被告中山公司辩称，中山公司已将涉案房屋给予原告，并且已交付。我公司法定代表人在之前已明确向法院说明没有与被告朱天章、王长杰发生交易行为。原告与二被告的侵权纠纷与我公司没有关系，我公司不承担诉讼费。
经审理查明，2008年1月6日，原告褚某向被告中山公司交纳定金2000元用于购买被告中山公司开发的位于平顶山市××新区××东景水岸小区的房屋，被告中山公司向原告褚某出具“收据”，内容为：今收到褚某定金2000元整，系付东景水岸小区2号楼东四单元一层东西两户。2009年9月24日，原告褚某与被告中山公司签订房产买卖合同，约定原告褚某购买被告中山公司位于东景水岸小区2号楼东四单元一层东西两户门面房，面积158.76平方米，每平方米3000元，总价款476280.00元，房款不含水、电、气接通费用；合同签订之日付全额购房款；同时合同还约定了其他条款。合同签订后，双方均履行了合同约定的义务。2009年10月20日前，被告中山公司向原告褚某交付房屋，即本案争议的两套房屋。原告褚某接受该两套房屋后，由其家人放置建筑设备材料等物资。
2013年1月19日，被告朱天章、王长杰将争议的两套房屋入户房门撬开，并将房屋内的物品搬出，分别占有该两套房屋至今，并于期间对该两套房屋进行了装修。原告褚某的爷爷褚国峰为此向平顶山市公安局高新分局报警，平顶山市公安局高新分局处警。褚国峰要求公安机关立案，公安机关以没有犯罪事实发生为由不予立案。2013年3月4日，平顶山市公安局高新分局决定对孙彩花诈骗案立案侦查，2015年8月11日，该分局因在侦查过程中，发现不应对嫌疑人孙彩花追究刑事责任，决定撤销此案。现该争议二套房屋分别由被告朱天章、王长杰占有使用。
另查明，2008年2月16日，被告朱天章与被告中山公司签订房产买卖合同，约定被告朱天章购买本案争议的东景水岸小区2号楼东四单元一层西户的房屋一套，面积101平方米，总价款300000元。合同约定交付时间为2008年6月3日。房产买卖合同上被告中山公司委托代理人一栏签名显示为“冯某”，买受人一栏签名显示为“朱天章”。签订合同当天，中山公司出具“收据”，内容为：今收到朱天章房款人民币叁拾万元，收款人冯某。
被告王长杰与被告中山公司签订的房产买卖合同除买受人姓名及房屋位置为东景水岸小区2号楼东四单元一层东户外，其他条款及内容同被告朱天章与中山公司所签订房产买卖合同的条款及内容。
在原一审审理中，被告朱天章、王长杰对房产买卖合同签订以及购房款的交纳前后陈述不一致。第一次陈述为：经常均伟、高某介绍，并和常均伟和高某两人一起到孙彩花（中山公司原法定代表人）家，另外还有孙彩花的会计，签订了房产买卖合同，交纳了购房款。至于房产买卖合同和购房款收据上冯某的签名，二被告表示不知情。第二次陈述为：朱天章、王长杰在东方花园附近将购房款600000元，交给高某，高某和常均伟两人到孙彩花家签订了房产买卖合同，交纳了购房款，后高某和常均伟把手续交给了朱天章和王长杰。合同上二被告的名字不知道是谁代签的。高某和常均伟出庭作证陈述的事实与二被告第二次的陈述相一致。而且高某和常均伟证实在孙彩花家签订合同时只有孙彩花在家，因中山公司财务章不在孙彩花家，后孙彩花喊公司会计到其家中，在收据上加盖了中山公司财务章。
证人冯某出庭作证证实，冯某系房屋销售中介公司经理，曾和中山公司签订代理销售房屋合同，被告朱天章、王长杰与中山公司之间的房产买卖合同不是冯某公司销售的，房产买卖合同和收据上的签名不是其本人所签。对冯某的陈述，双方当事人无异议。
褚某法定代理人褚艳飞在庭审中陈述，中山公司开发的房屋由平顶山市金鹰建筑安装有限公司（以下简称“金鹰公司”）第五项目部承建，该公司法定代表人登记为孙玉波，公司性质为有限责任公司（自然人投资或控股）。由于中山公司资金给付不及时，为保证将来工程款不空，在施工过程中，于2008年1月6日以其女儿褚某的名义交纳了定金2000元。2009年9月24日以顶抵工程款的方式签订了购房合同，被告中山公司于2009年10月20日交付了房屋。金鹰公司向本院出具证明，该公司第五项目部负责人为褚国峰，东景水岸的工程系褚国峰个人出资，其债权、债务均由褚国峰个人承担。
中山公司原法定代表人孙彩花对一房两卖的多次陈述不一致。
截止本案法庭辩论终结前中山公司仍未取得商品房预售许可证。
庭审中，原告褚某称其诉请的“请求被告朱天章、王长杰赔偿原告房屋内的物品损失40000元”（提供清单明细），是“保管员清算的，价格是根据当时的市场价格计算的”；诉请的“请求被告朱天章、王长杰赔偿原告2013年元月19日至今房屋租金23000元”，是“根据周边房屋作参照计算金额的，自被告撬门当天计算至起诉之日”。
再查明，2006年7月18日，金鹰公司与被告中山公司签订一份“建筑安装工程承包合同”。双方约定，中山公司将其开发的位于平顶山市高新技术开发区尼龙六六盐场西大门对面“东景水岸”1号、2号住宅楼工程发包给金鹰公司第五项目部施工。在施工过程中，中山公司未能按合同约定支付工程款，双方产生纠纷。2011年6月7日，金鹰公司将中山公司诉至平顶山市湛河区人民法院。在平顶山市湛河区人民法院主持调解下双方自愿达成调解协议。调解协议第三条约定：中山公司欠金鹰公司工程款625885元，中山公司应于2011年7月15日前支付600000元，并愿以2号楼东1、2单元四套底商提供担保，下余25825元作为质保金，中山公司于2014年6月30日前支付。2011年6月22日，平顶山市湛河区人民法院作出（2011）湛民三初字第33号民事调解书，并送达双方当事人。后中山公司未依约付款，金鹰公司向平顶山市湛河区人民法院申请强制执行。执行过程中双方于2011年11月19日达成执行和解协议，该协议约定：中山公司自愿以其2号楼1、2单元四套底商以及东3单元东户底商共计五套底商房抵偿给金鹰公司，平顶山市湛河区人民法院（2011）湛民三初字第33号民事调解书第三项付款义务全面履行。依据该执行和解协议，平顶山市湛河区人民法院作出（2012）湛执字第26号执行裁定书，裁定终结（2011）湛民三初字第33号民事调解书第三项内容的执行。2012年5月24日，金鹰公司委托河南瑞祥拍卖有限公司将上述5套底商门面房公告拍卖，并在《平顶山晚报》上刊登拍卖公告。
杨国灿、曹灿宇、侯天贵、张罗定四人以（2011）湛民三初字第33号民事调解书侵犯四人财产权利为由向平顶山市湛河区人民法院提起撤销之诉，平顶山市湛河区人民法院以该调解书未侵害四人享有的合同债权等民事权益，做出（2013）湛民二初字第423号民事判决，驳回四人的诉讼请求。后四人提起上诉，平顶山市中级人民法院做出（2014）平民二终字第475号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。
2011年初，中山公司职工李浩汉以其与中山公司之间存在的债务纠纷为由，向平顶山仲裁委员会提出仲裁申请。仲裁过程中，李浩汉与中山公司达成调解协议，平顶山仲裁委员会做出平仲裁字（2011）第032号调解书。双方约定：一、解除申请人李浩汉与被申请人中山公司之间的《房屋抵账协议》；二、被申请人中山公司偿还申请人借款本息共计5890000元。后李浩汉依据平仲裁字（2011）第032号调解书申请执行。平顶山市湛河区人民法院于2011年7月26日作出（2011）湛执字第244号执行裁定书，裁定将中山公司开发的东景水岸2号楼面积为1122.5平方米的一层底商和东配楼面积686.6平方米的1-3层底商作价5890000元交付给李浩汉，抵偿平仲裁字（2011）第032号调解书确定的全部债务。后李浩汉办理了上述房屋产权登记手续。
2012年6月24日，中山公司原法定代表人孙彩花向曹灿宇等四人及其他人出具保证书，保证将曹灿宇等四人主张的房屋从李浩汉名下交付给曹灿宇等四人。
2012年8月3日，李浩汉作为甲方，中山公司作为乙方，杨国灿、曹灿宇、侯天贵、张罗定、朱天章、侯海宽、王长杰为丙方，三方签订一份协议书。协议约定，甲方同意于2012年8月3日前将东景水岸2号楼一层1、2、3、4、5单元的8套底商房分别为丙方7日办理过户手续，乙方于2012年8月31日前支付甲方房屋折价款2830000元。2012年8月19日，中山公司作为甲方，上述协议中的丙方为乙方，孙彩花本人作为丙方，三方又签订一份补充协议，协议约定的主要内容为上述协议中房屋过户费用和分担问题，孙彩花个人对中山公司承担的债务承担连带清偿责任。
2012年9月7日，平顶山市房产管理部门为杨国灿、曹灿宇、侯天贵、张罗定、朱天章、王长杰、侯海宽办理了房屋所有权登记。
2012年12月17日，金鹰公司以平仲裁字（2011）第032号调解书约定的双方当事人之间的债务不具有真实性为由向平顶山仲裁委员会提出申诉。平顶山仲裁委员会调查后，认定时任中山公司法定代表人孙彩花对借款有异议，且对仲裁中中山公司的委托代理人及委托事项不知情，李浩汉亦不能提供与借款相关的证据，后平顶山仲裁委员会于2012年12月31日作出平仲裁决字第（2012）第1号决定书，决定撤销平仲裁字（2011）第032号调解书。后平顶山市湛河区人民法院于2013年1月6日作出（2011）湛执字第244-1号执行裁定书，裁定撤销该院（2011）湛执字第244号执行裁定书。2013年1月30日，平顶山市房地产产权产籍监理所在《平顶山日报》上刊登公告，将本案诉争房屋涉及到李浩汉以及曹灿宇等人的房屋产权登记予以注销，房屋所有权证公告作废。
朱天章和王长杰后向本院提起行政诉讼，要求判决撤销平顶山市房产管理局于2013年1月28日做出的注销两人房产证的具体行政行为。本院审理后做出（2015）卫行初字第4号行政裁定，驳回朱天章和王长杰的起诉。朱天章和王长杰不服行政裁定，提出上诉，至本案法庭辩论终结前尚未审结。
原中山公司法定代表人孙彩花因涉嫌经济诈骗犯罪，平顶山市公安局高新分局于2013年3月4日决定立案侦查，后于2015年8月11日以“在侦查过程中，发现不应对嫌疑人孙彩花追究刑事责任”，决定撤销此案。
本院确认的上述事实，有原、被告提供的房产买卖合同、收据、（2013）湛民二初字第423号民事判决、（2014）平民二终字第475号民事判决、不予立案通知书、平顶山市湛河区人民法院庭审笔录、平顶山市中级人民法院庭审笔录、证人冯某当庭证词、证人高某和常均伟的当庭证词、当事人陈述、行政起诉书、行政上诉书、平顶山市公安局高新分局不予立案通知书、立案决定书、撤销案件决定书，以及庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审核，可以采信。
本院认为，非所有权人对物的占有是我国物权法规定的一种法律制度，是指占有人对不动产或动产实际控制的事实状态。占有人可以是依法占有不动产或者动产，如基于合同关系等产生的占有，也可能是无权占有他人的不动产或者动产。但无论是依法或者依照合同约定产生的占有即有权占有，抑或是无权占有，均受到我国物权法律的规范与约束。本案中，原告褚某与被告朱天章、王长杰争议的由被告中山公司开发的位于平顶山市高新区的东景水岸小区2号楼东四单元一层东西两户的房屋依法属于不动产。根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但截止本案法庭辩论终结前中山公司仍未取得商品房预售许可证，依法不能办理房屋所有权登记，故该二套房屋所有权未经依法登记，不发生效力。被告朱天章、王长杰虽曾经平顶山市房产管理部门办理过房屋产权登记，但后被注销登记。因此，至本案辩论终结前，该二套房屋所有权仍未依法登记，不发生效力。
本案中，原告褚某依据中山公司向金鹰公司（实为该公司第五项目部负责人褚国峰）顶抵工程款的方式与被告中山公司签订房产买卖合同，并支付了定金，于2009年10月20日接受被告中山公司交付的争议房屋两套。原告褚某与被告中山公司及金鹰公司关于争议房屋的处理方式不违反法律规定，符合民事权利处分自由的原则，因此，原告褚某对该二套房屋虽未办理房屋产权登记，但其对房屋的占有为合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”原告褚某于2009年10月20日对该二套房屋合法占有，后于2013年1月19日被被告朱天章、王长杰将入户房门撬开，并将房屋内的物品搬出，分别占有使用至今。被告朱天章、王长杰的行为违反了法律规定，构成对原告褚某对该二套房屋占有的侵占，原告褚某有权请求二被告返还房屋，造成损害的，有权请求赔偿损失。
被告朱天章、王长杰分别持有于2008年2月16日与被告中山公司签订的房产买卖合同等证据，被告朱天章、王长杰关于该二套房屋对被告中山公司可享有债权请求权，请求被告中山公司履行交付房屋的合同债务或承担合同不能履行的违约责任，但该项请求权而不得损害合法占有人褚某的合法利益，其强行侵占占有人合法占有的房屋，应承担返还原物的法律责任，如造成对占有物损害的，应承担损害赔偿责任。但原告请求的赔偿物品损失40000元系“保管员清算的，价格是根据当时的市场价格计算的”，未经评估鉴定，无法确定具体损失金额，不予支持，驳回其该项诉请；其诉请要求被告朱天章、王长杰赔偿原告2013年元月19日至今房屋租金，因被告朱天章、王长杰的侵占行为确实造成原告无法使用房屋，造成一定损害，二被告应予赔偿，赔偿金额自2013年1月19日起至法庭辩论终结前即2015年11月10日按照同一地段同一时期房屋租赁市场价格计算，原告诉请的23000元损失，不超过应赔偿的标准，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱天章、王长杰于本判决生效后三十日内向原告褚某返还位于平顶山市高新区开发一路东景水岸小区2号楼东四单元一层东、西户的门面房，并按照同一地段、同一时期房屋租赁市场价格支付自2013年1月19日起至2015年11月10日的损害赔偿金23000元。
二、驳回原告褚某的其他诉讼请求。
案件受理费1475元，由被告朱天章、王长杰负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 赵烈贞
审 判 员 张武杰
人民陪审员 李东峰
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 朱小炜
附法条：
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。