广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初800号
原告：韶关市百年东街物业服务有限公司。住所地：韶关市浈江区百年东街*号。
法定代表人：蔡秉智，经理。
委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱少平，广东天行健律师事务所律师。
被告：伍国荣，男，汉族，1989年7月6日出生，住韶关市浈江区。
原告韶关市百年东街物业服务有限公司诉被告伍国荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韶关市百年东街物业服务有限公司（以下简称百年东街）的委托代理人刘丹丹到庭参加诉讼，被告伍国荣经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韶关市百年东街物业服务有限公司诉称：2015年2月12日，原告与被告签订《百年东街商铺租赁合同》，将韶关市浈江区东堤北路百年东街C幢C2座2层09、10、11、12、21、22、23、24、31号商铺出租给被告经营餐饮使用，经营店名为“越F”，租期自2015年2月12日起至2019年4月30日止，租金每月分三段计算，2017年12月31日前租金为每月16781元，2018年12月31日前租金为每月22278元。2019年4月30日前租金为每月25202元。同时，原告与被告签订了《补充协议》，约定被告享有三个月免租期，免租期分三年实施，租赁期间的前三年每年免租一个月。此外，原、被告还签订了《百年东街物业管理合同》，约定在租赁期内由原告提供物业服务，被告按照每月5207元的标准向原告支付管理费。合同签订后，原告依约提供服务，开业经营。但被告从2015年4月21日始拖欠租金，并从2015年3月6日始拖欠物业费、水电费，原告多次向被告催收，但被告未予缴纳。现在被告已经不再继续经营，但也拒绝与原告结清相关费用并交还商铺，鉴于租赁合同无法继续履行，自2016年3月16日开始双方解除《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》。根据《百年东街商铺租赁合同》第4.3.3条约定：“若乙方连续两个月未缴交租金（免租期除外），经甲方催缴后仍不缴交的，视为违约，甲方有权解除本合同，乙方承担合同提前终止的违约责任。”第13.1条约定：“如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水、电、燃气等费用），则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠缴金额1‰的违约金至付清应缴数额之日止”、第13.7条约定：“在履行合同期间，若乙方因欠交租金、违反本合同条款或违反《百年东街物业管理合同》条款而导致甲方解除本合同的，甲方有权不退回履约保证金，并有权追究乙方赔偿损失”以及《百年东街物业管理合同》第8.3条：“乙方违约导致业主单方终止商铺租赁合同及本合同解除，甲方没收乙方管理保证金，并追讨其余所欠的费用”的约定，为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令1、确认双方已解除《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》；2、被告支付租金161657元及违约金（暂计至2016年3月10日为28771.5元）；3、被告支付物业费63352元及违约金（暂计至2016年3月10日为12286.72元）；4、被告缴纳水电费19744.96元及违约金（暂计至2016年3月10日为3870元），以上各项共计289682.18元；5、由被告承担本案诉讼的全部费用
被告伍国荣未予答辩，也没有提交证据。
经审理查明：韶关市浈江区东堤北路百年东街C幢C2座2层9、10、11、12、21、22、23、24、31、32号商铺原承租人为关焯颖关xx，于2015年2月12日与被告签订《商铺转租承诺书》，将原承租商铺转给被告继续承租经营，同意将原履约保证金一并转给被告，被告成为涉案商铺新承租人，同时关焯颖关xx与原告签订终止协议书，终止双方租赁关系。2015年2月12日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《百年东街商铺租赁合同》，由原告将位于涉案商铺出租给被告经营餐饮使用，经营店名为“越F”，租期自2015年1月4日起至2019年4月30日止，租金每月三段计算，2015年1月4日至2017年12月31日租金为每月16781元；2018年1月1日至2018年12月31日租金为每月22278元；2019年1月1日至2019年4月30日租金为每月25202元；其中合同第四条4.3.3约定“若乙方连续两个月未缴交租金（免租期除外），经甲方催缴后仍不缴交的，视为违约，甲方有权解除本合同，乙方承担合同提前终止的违约责任”；第六条免租期6.2约定“甲方给予乙方共3个月的免租优惠期，免租期分3年实施，具体免租期以双方另行签署补充协议约定”；第七条7.1约定“乙方应在签订本合同之日向甲方一次性缴纳相当于租赁期首年二个月的租金合计33562元作为履约保证金”；第十三条违约责任13.1约定“本合同签订后，乙方应接受甲方提供的物业服务，并按《物业管理合同》缴纳相关费用。如乙方未能按合同约定足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水电等费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的违约金至付清应缴数额之日止；同时，甲方或物业管理人员有权对租赁标的暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。延迟超过60日或合同期内乙方累计逾期缴纳应缴款项三次或以上，甲方有权单方解除合同。甲方有权单方解除合同的，乙方除应补足应缴纳款项外，还应当按照上述约定支付逾期付款违约金”；同时，原、被告双方还签订了一份《补充协议》及一份《百年东街物业管理合同》，其中《补充协议》约定，在租赁期限内，原告给予被告共3个月的免租优惠期，免租期分3年实施，每年免租1个月，每年的12月为免租期。《百年东街物业管理合同》约定，在租赁期内由原告提供物业服务，被告每月向原告支付物业管理费5207元，签订合同时被告应交物业费履约保证金10414元。合同履行期间，被告自2015年4月21日始拖欠租金，2015年3月始拖欠物业费、2015年2月起拖欠水电费。原告认为被告上述行为已构成根本违约，于2016年3月16日通知被告，自2015年3月16日起双方解除《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》，并要求被告付清拖欠的租金、物业费等，但被告未予支付。为此，原告向本院提起诉讼，请求判令1、确认双方签订的《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》已解除；2、被告支付拖欠的租金161657元及违约金（暂计至2016年3月10日为28771.5元）；3、被告支付拖欠的物业费63352元及违约金（暂计至2016年3月10日为12286.72元）；4、被告缴清欠缴的水电费19744.96元及违约金（暂计至2016年3月10日为3870元）；5、被告承担本案诉讼的全部费用。
另查明，2014年11月14日，原告收取关焯颖关xx预缴租金16781元、管理费5207元，租铺押金33562元、管理费及推广费押金10414元、水电押金6943元；2015年1月8日原告与关焯颖关xx签订租户接收商铺确认书。庭审时，原告明确表示被告于2015年11月停止商铺的经营，但未将商铺交回原告。
上述事实有商铺租赁合同、物业管理合同、补充协议、接收商铺确认书、终止协议书、转租承诺书、律师函等证据及开庭笔录予以证实。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《百年东街商铺租赁合同》、《补充协议》及《百年东街物业管理合同》依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告租赁原告商铺后，没有按约定交纳租金及拖欠管理费用，依法应承担民事责任。根据《百年东街商铺租赁合同》第四条租金标准及支付4.3.3约定“若乙方连续两个月未缴交租金（免租期除外），经甲方催缴后仍不缴交的，视为违约，甲方有权解除本合同，乙方承担合同提前终止的违约责任”；第十三条违约责任中的13.1“本合同签订后，乙方应接受甲方提供的物业服务，并按《百年东街物业管理合同》缴纳相关费用。如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水、电、燃气等费用），则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠缴金额1‰的违约金至付清应缴数额之日止；同时，甲方或物业管理人员有权对租赁标的暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。延迟超过60日或合同期内乙方累计出现逾期缴纳应缴款项三次或以上，甲方有权单方解除合同。甲方解除合同的，乙方除应补足应缴纳款项外，还应当按照上述约定支付逾期付款违约金”的约定，原告有权解除与被告签订的租赁合同。原告主张解除合同时，被告应缴纳拖欠的款项并支付逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，原告应在合理时间主张解除合同，以防止损失的扩大。原告于2016年3月16日通知被告解除合同，故本院确认原、被告于2016年3月16日解除上述合同；租金应计算到解除合同之日为宜，原告主张租金计算至2016年3月10日，对被告有利，本院予以采纳。根据原、被告签订的《补充协议》约定，原告给予被告共3个月的免租优惠期，免租期分3年实施，每年12月为免租期，故被告拖欠的租金期间为2015年4月21日（按9天计5034元）至2015年11月，2016年1月至3月10日，合计金额为161657元，本院予以支持。对原告主张拖欠租金的利息，可自解除合同次日起按月利率2%计算。对原告请求被告支付拖欠的物业费，2015年6月6日至2016年3月10日物业费为63352元，本院予以支持；对原告主张拖欠物业费的利息，可自解除合同次日起按月利率2%计算。原告主张被告支付欠缴水电费，2015年3月6日至2015年12月6日，金额为19744.96元，本院予以支持；由于原承租人关焯颖关xx在转租承诺书中明确表示其所支付原告的履约保证金等转由被告享有，故原告于2014年11月14日收取关焯颖关xx预缴租金16781元、管理费5207元，租铺押金33562元、管理费及推广费押金10414元、水电押金6943元应折抵租金、管理费、水电费，被告实欠原告租金111314元、物业管理费47731元、水电费12801.96元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告韶关市百年东街物业服务有限公司与被告伍国荣于2015年2月12日签订的《百年东街商铺租赁合同》、《补充协议》及《百年东街物业管理合同》于2016年3月15日解除；
二、被告伍国荣于本判决生效之日起十日内支付租金111314元及利息（从2016年3月16日起按月利率2%支付利息至判决确定的履行之日止）给原告韶关市百年东街物业服务有限公司；
三、被告伍国荣于本判决生效之日起十日内支付物业管理费47731元及利息（从2016年3月16日起按月利率2%支付利息至判决确定的履行之日止）给原告韶关市百年东街物业服务有限公司；
四、被告伍国荣于本判决生效之日起十日内支付水电费12801.96元给原告韶关市百年东街物业服务有限公司；
五、驳回原告韶关市百年东街物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5645元，由原告负担2161元，被告伍国荣负担3484元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 马文英
人民陪审员 李春梅
人民陪审员 张 清
二〇一六年九月十二日
书 记 员 植朝红