河北省固安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀1022民初1970号
原告：徐涛，男，1982年10月14日出生，汉族，河南省新蔡县人，现住新蔡县。
委托诉讼代理人：周辰，河北博典律师事务所律师。
被告：张桂荣，女，1981年3月7日出生，汉族，河南省遂平县人，现住遂平县。
委托诉讼代理人：张逊，北京誉洲律师事务所律师。
第三人：固安京御幸福房地产开发有限公司，住所地固安县工业园区，统一社会信用代码91131022699230546W。
法定代表人：孟惊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卜殿东，该公司法务总监。
第三人：中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行，住所地廊坊市广阳区爱民道18号，统一社会信用代码91131003809260587Y。
负责人：宋书彦，该支行行长。
原告徐涛与被告张桂荣及第三人固安京御幸福房地产开发有限公司（以下简称京御幸福公司）和中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行（以下简称农行安次支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐涛及委托诉讼代理人周辰、被告张桂荣委托诉讼代理人张逊、第三人京御幸福公司委托诉讼代理人卜殿东到庭参加诉讼，第三人农行安次支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告张桂荣继续履行房屋买卖合同及补充协议；2、判令被告将位于固安县孔雀城剑桥郡利兹堡小区第6－3#幢1单元1601室房屋交付给原告；3、判令被告配合原告办理前述房屋的物业更名；判令被告将前述房屋门卡、水卡、电卡、钥匙等交付给原告；4、判令第三人京御幸福公司协助被告履行前述义务；5、判令第三人农行安次支行协助原告代被告偿还所欠全部按揭贷款本息；6、判令被告以413126元为基数按日万分之二向原告支付至履行义务完毕之日止的违约金；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月18日，原被告通过中介方固安县起点房地产经纪有限公司（以下简称起点公司）签订一份房屋买卖合同和补充协议。房屋买卖合同及补充协议签订后，原告依约履行了义务。房屋买卖合同及补充协议约定，被告应于2017年5月30日前将位于固安县孔雀城剑桥郡××小区××＃××单元××室房屋交付给原告。另外，被告应在交房7个工作日内配合原告办理物业更名手续，并将门卡、水卡、电卡、钥匙等交付给原告。但到期后，被告没有履行约定的义务，虽经原告多次催促，被告始终未予履约。被告的行为严重违反了房屋买卖合同及补充协议约定，给原告造成了较大经济损失。故诉至法院。
被告张桂荣辩称：原被告间的房屋买卖合同及补充协议因固安县本地限购政策原因已经不能履行。因原被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未取得产权证，原被告之间无法办理网签手续。根据廊坊市人民政府2017第61号文件第二条，廊坊市固安县、三河市、永清县、香河县、大厂县等县市，自文件发布之日（即2017年6月2日）起，非本地户籍居民家庭须提供当地三年社会保险或者纳税证明方可在本地购买一套住房。原告购买房屋属于限购政策内，其不能提供当地三年社会保险或者纳税证明，导致不能办理相关手续，房屋买卖合同实际已经不能履行。被告不存在违约，不应承担违约责任。因原被告买卖的是期房，签订合同时也未收房。被告与京御幸福公司签订的原购房合同约定的收房时间为2017年5月31日，故原被告签订的房屋买卖合同中也同样约定交房时间为2017年5月31日，被告娘家在湖北省，结婚后才迁到河南省的现住地，结婚后，被告夫妻又到外地打工。京御幸福公司的收房通知是在2017年6月2日才发出的，邮寄到河南省老家时，已经超过了合同约定的交房日期，当被告得知这一消息时已经是6月中旬，逾期交房并非被告原因造成。涉案房屋系被告夫妻共同出资购置，在签订房屋买卖合同时，被告丈夫崔军里并不知情，被告在签订房屋买卖合同时，也未告知其出售此房屋，原告及居间方也未与被告丈夫进行确认。现被告丈夫不同意出售此房屋。本案房屋买卖合同由于地方限购政策原因已经不能履行，并非双方责任，被告同意退还原告所支付的购房款。请法院驳回原告诉讼请求。
第三人京御幸福公司述称：京御幸福公司对原被告间的房屋买卖合同并不知情。根据京御幸福公司与被告签订的房屋买卖合同约定，交房日期为2017年5月30日，京御幸福公司也在交房期限届满时，向被告送达了交房通知，但被告至今也没有来收房，公共维修基金和契税被告也未缴纳，京御幸福公司目前暂无法为其代办产权证。法院受理本案后，第三人农行安次支行向京御幸福公司发出了担保告知函。因原被告之间的诉讼已经导致银行对被告的按揭还款能力发生质疑，按照京御幸福公司与农行安次支行的按揭合作协议，京御幸福公司需向农行安次支行承担连带保证责任，京御幸福公司需代被告向银行提前偿还贷款271942.87元，因本案已导致京御幸福公司产生连带保证责任，在被告向农行安次支行还清贷款前，根据京御幸福公司与被告的商品房买卖合同约定，京御幸福公司有权不向被告交付房屋，并有权要求被告承担违约责任，京御幸福公司对原被告争议的房屋有直接利害关系，请求法院将京御幸福公司作为有独立请求权的第三人。
第三人农行安次支行未陈述意见。
本院经审理认定事实如下：2015年3月21日，被告张桂荣与第三人京御幸福公司签订商品房买卖合同，约定：京御幸福公司以每平方米6221.78元的价格将位于固安县孔雀城剑桥郡××小区××＃××单元××室的在建期房（建筑面积66.40平方米）出售给张桂荣，张桂荣以按揭贷款方式给付房价款（首付房价款133126元，贷款280000元）；交房时间为2017年5月30日前；合同还约定了面积误差处理、交房标准、违约责任等相关条款。在此之前，京御幸福公司曾与被告签订了一份补充协议约定：张桂荣未按期归还按揭贷款致使按揭银行要求京御幸福公司承担保证责任或垫付相应款项，或按揭银行宣布贷款提前到期，或按揭银行要求解除与张桂荣签订的借款合同，发生前述任何一种情形，京御幸福公司均有权单方解除与张桂荣间的商品房买卖合同，京御公司解除合同的，张桂荣应向京御幸福公司支付该商品房总价款的20%作为违约金，且因此而发生的全部税费由张桂荣承担；双方在签订商品房买卖合同及补充协议时应预留明确详细的联系方式，联系方式如有变更，应在变更后3日内书面通知对方，否则，一方根据对方最后预留的联系方式而就有关事宜通知对方时，则挂号信件寄出后7日、邮政特快专递发出后3日、电子邮件发送当日即视为对方当然收到；以按揭贷款方式支付房款的买受人应委托出卖人或出卖人指定的代理机构办理商品房抵押登记及产权登记手续，以按揭贷款支付房款的买受人应在收到入住通知书之房屋交付前向出卖人提交代办产权证所需资料（如授权委托书）及代办费用，并依据国家税收法律法规缴付契税、专项维修基金等税费，否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期办理产权证的违约责任；在出卖人提交项目初始登记所需材料后，非以按揭贷款方式支付房款的买受人，应自行办理商品房产权登记，无论买受人以何种付款方式支付房款，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋产权证书的，出卖人按已收房款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金，但违约金最高数额不超过买受人已付房款的0.1%；补充协议还约定了房屋交接、质量争议解决等相关条款。之后，被告与农行安次支行签订按揭贷款合同，从农行安次支行处取得了按揭贷款280000元。2015年12月18日，经起点公司居间介绍，被告与原告签订一份房屋买卖合同，约定：张桂荣为出卖人，徐涛为买受人，起点公司为居间人。出卖人将其位于固安县孔雀城剑桥郡××小区××＃××单元××室的在建期房（建筑面积66.40平方米）出售给买受人。出卖人在得到领取房屋产权证通知后3日内通知买受人和起点公司，买受人在得到通知后15个工作日内，买卖双方共同到房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。出卖人在2017年5月30日前将房屋交付买受人，出卖人将房屋全部资料交给买受人保管，包括但不限于购房合同、抵押贷款合同（如有）、购房发票、契税发票、专项维修基金收据，以及该房屋的钥匙、水、电、燃气卡等。合同签订后，双方应按照合同约定履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，并于实际履行义务之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，守约方有权解除合同，违约方应自解除合同通知送达之日起3日内按照合同成交价50%向守约方支付违约金。合同签订后，任何一方违约造成合同无法继续履行，守约方可按本合同约定成交价50%向违约方索赔。如守约方是向居间人支付服务费的一方，居间服务费应由守约方向违约方追偿。房屋交易过程中的税费均由买受人承担。合同还约定了其他相关条款。当日，原被告还签订了一份补充协议，约定：房屋买卖合同签订当日，买受人向出卖人支付定金13000元，买受人在2015年12月25日前替出卖人还京御幸福公司垫资80000元，买受人在每月10日前给出卖人汇转银行贷款月供（以实际还月供为准）。出卖人在交房7个工作日内配合买受人做物业更名，并将房屋门卡、水卡、电卡、钥匙等交给买受人。出卖人在房产证下来7个工作日内配合买受人过户，过户人由买受人指定，买受人在过户当日向出卖人支付购房款10000元。买受人不按时支付以上款项，每逾期一天，应向出卖人支付实际成交价格万分之二作为赔偿；如出卖人不按时协助买受人过户，每逾期一天，应向买受人支付实际成交价格万分之二作为赔偿。当日，原告向被告支付定金10000元；2015年12月26日，原告又向被告支付购房款80000元；同时，原告还免除了被告欠其的部分金钱债务，被告也将其偿还农行安次支行按揭贷款的银行卡交付原告。自2016年1月开始，原告一直按月偿还被告所欠农行安次支行的按揭贷款。2017年6月2日廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定：在包括固安县在内的部分区域实行住房限购，即非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。2017年6月初，京御幸福公司向被告发出收房通知。因原被告就收房事宜发生纠纷，故此，原告诉至本院。本院受理案件后，依原告申请，依法查封了涉案房屋，并向农行安次支行发出参加诉讼通知书等相关法律文书，农行安次支行因知悉被告已将按揭贷款购买的房屋出卖，便要求担保人京御幸福公司向其承担保证责任，一次性偿还被告所欠的全部按揭贷款本息。在诉讼中，原告称愿意一次性代被告清偿所欠农行安次支行的全部按揭贷款本息。
上述事实，有原被告签订的房屋买卖合同及补充协议，被告给原告出具的收款证明，原告偿还按揭贷款记录，被告与第三人京御幸福公司签订的商品房买卖合同，第三人京御幸福公司给被告出具的收款收据，及当事人的陈述等证据证实。
本院认为：原被告签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，房屋买卖合同及补充协议具有法律效力。该房屋买卖合同及补充协议签订于廊坊市人民政府出台限购政策前，且原被告均已部分履行，故原被告应继续履行约定的义务。被告是以其个名义与京御幸福公司签订商品房买卖合同及补充协议，后又以其个人名义与原告签订房屋买卖合同及补充协议，原告有理由相信其具备处分涉案房屋的资格。被告夫妻始终共同生活，被告却称其丈夫对出售房屋不知情，明显违背日常生活经验。即使被告丈夫真不知情，被告向原告出售房屋的行为也构成表见代理，倘若被告出售房屋的行为使被告丈夫遭受损失，被告丈夫也应向被告另行主张权利。故本院对被告要求解除房屋买卖合同及补充协议的主张，不予支持。由于涉案房屋现由京御幸福公司掌控，房屋也具备交付条件，故京御幸福公司应将涉案房屋及相关钥匙和水电门卡等直接交付给原告，并应协助将涉案房屋相关物业手续直接变更至原告名下。但为了避免国家相关税费免受损失，京御幸福公司不应将涉案房屋产权直接登记于原告名下，而是应将涉案房屋产权优先登记于被告名下后再过户给原告。原告愿意一次性代被告清偿所欠农行安次支行全部按揭贷款本息的主张不违反法律规定，本院予以支持，但农行安次支行应予以协助。因原告未提供证据证明，被告在收到京御幸福公司发出的收房通知后迟延履行向原告交房的义务，且在原告起诉后，本院依原告申请查封了涉案房屋，使被告也无法继续履行收房再向原告转交的义务，故本院对原告要求被告给付迟延交房违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、第三人固安京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于固安县孔雀城剑桥郡利兹堡小区的第6－3#幢1单元1601室房屋及所附属的水电门卡等交付给原告徐涛，并协助将前述房屋的物业手续直接更名至原告名下。
二、第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行于本判决生效后十日内协助原告徐涛代被告张桂荣将所欠第三人中国农业银行股份有限公司廊坊安次区支行的全部按揭贷款本息还清。
三、被告张桂荣在固安县孔雀城剑桥郡利兹堡小区的第6－3#幢1单元1601室房屋具备办理产权证条件之日起二十日内将前述房屋的产权证首先办理至被告张桂荣名下，第三人固安京御幸福房地产开发有限公司予以协助；相关全部税费（包含契税、公共维修基金、工本费等）由原告徐涛负担。
四、被告张桂荣在固安县孔雀城剑桥郡利兹堡小区的第6－3#幢1单元1601室房屋产权登记于其名下后十日内协助原告徐涛办理前述房屋的过户登记手续；相关全部税费由原告徐涛负担。
五、驳回原告徐涛其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7496元，减半收取3748元，财产保全费2586元，合计6334元，由被告张桂荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方可在判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向法院申请执行。
审判员 胡庆忠
二〇一七年八月十五日
书记员 邸熠琳