广西壮族自治区永福县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第677号
原告张进军，居民。
被告广西南宁泽福房地产开发有限公司，住所地广西南宁市嘉湖巷6号佳和大夏1305号房。
法定代表人陈洲，总经理。
委托代理人蒋海波，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
原告张进军与被告广西南宁泽福房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法组成由审判员李海燕担任审判长，人民陪审员时诒语、刘启惠参加的合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。代理书记员秦峰担任记录。原告张进军、被告广西南宁泽福房地产开发有限公司的委托代理人蒋海波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张进军诉称，2010年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，原告已按合同约定于2010年11月22日前将房款369481元交付给。而被告没有按合同约定在2010年8月30日前将房屋交付原告，延迟至2012年10月27日才交房实际延迟787天，按合同约定，被告应按日支付已交房款万分之二的违约金，据此计算，被告应支付违约金369481元×0.2%×787=58156.31元。被告违反了产权登记的约定，使原告不能再商品房交付后730日取得房地产权属证书，也是违约的。另外，因被告未能如期提供商品房销售发票，致原告不能按期办理契税纳税业务而被加收滞纳金2128.21元，被告应予赔偿。原、被告自2012年10月27日以来一直协商未果，特诉至法院，请求判决被告支付原告违约金人民币58156.31元、赔偿原告因延期缴纳契税而被加收的滞纳金损失2128.21元并负担本案诉讼费。
原告张进军向本院提供的证据有：
1．商品房买卖合同，拟证明原告向被告买房及原告与被告之间的合同关系。
2.房屋交接书，拟证明被告是2012年10月27日交房给原告的。
3.房屋验收表，拟证明被告于10月27日交房给原告的事实。
4.税票及收款收据，拟证明原告交付购房款给被告的时间、金额。
5.契税税收缴款书，拟证明原告因被告延迟开具发票，而被罚滞纳金。
被告广西南宁泽福房地产开发有限公司辩称，被告未能按期交房有天气原因、政策的原因。原告2014年9月23日才起诉，已经超过了诉讼时效。原告诉请赔偿滞纳金损失，与本案不属同一法律关系，不能在本案中审理。请驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解向本院提供的证据有：
1.广西气象服务中心出具的永福县晴雨天气实况。
2.永福电网碧水湾停电统计表。
3.情况说明、节假日明细表。
上述证据1、证据2、证据3，拟证明被告可以延期交房。
4.12栋2单元401房业主应付相关费用统计表。
5.12栋2单元401违约金结算明细。
6.物业管理协议。
经质证，被告广西南宁泽福房地产开发有限公司对原告张进军提供证据的质证意见为：对证据1无异议，证据2、证据3、证据5的真实性、合法性均无异议，对其证明内容有异议。
原告张进军对被告广西南宁泽福房地产开发有限公司提供的证据的质证意见为：证据1、证据2、证据3有异议，对证据4、证据5也有异议，被告交房时间应为2012年10月27日，因原告一个人办不了按揭贷款交房款，被告同意一年内给付完毕，原告没有违约；证据6小区的物业不管事。
综合各方当事人的举证、质证，认证如下：
原告提供的证据1，被告无异议，应予确认；证据2系书证（复印件），被告虽对其证明内容有异议，但其载明内容包括原、被告双方约定的买房时间、交房时间及违约责任等内容，因此，对原告主张证明的该部分内容应予采信，另，仅该单一证据，并能证明原告的诉讼请求是否过诉讼时效，对原告主张该证据证明原告请求未过诉讼时效，不予采信；证据3系书证（复印件），被告虽对其证明内容有异议，但其载明内容表明，被告出具通知原告入伙时，已超过原、被告双方约定的交房时间，该证据符合证据规则，应予采信；证据4系书证（复印件），其载明的原告交付购房款的数额与本案的其他证据相相符，符合证据规则，予以采信；证据5系书证，其证明内容表明被告出具该发票给原告的时间、原告付款的数额与证据4载明的数额相符，说明这是依据证据4收款收据补开给原告的正式发票，其本身并不能能证明其请求是否过诉讼时效，原告以此证明其请求未过诉讼时效，被告亦有异议，本院不采信，但该证据确与本案有一定关联性，可作定案参考依据。
被告提供的证据1、证据2、证据3均系书证，符合证据规则，应予采信。证据4、证据5系被告自行制作的表格，被告对此未主张其证明内容，不予采信；证据6与本案无关，不符合证据规则，不予采信。
综合原、被告的陈述意见、全案证据及庭审笔录，本院可确认以下法律事实：
原告张进军与被告广西南宁泽福房地产开发有限公司于2010年3月5日签订一份《商品房买卖合同》，原告张进军购买被告广西南宁泽福房地产开发有限公司在永福县永福镇湾里村北（碧水湾公馆）第12栋2单元901号商品房一套，建筑面积196，41㎡，约定房屋总价款为369481元整；付款方式及期限为：原告在签订合同时付清首期购房款111481元整；余款258000元应于2010年4月5日前以银行按揭方式支付。被告应交付房屋期限为：2010年8月30日前，被告应于2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经过勘查、设计、建设、施工、监理单位五方验收合格的商品房交付给原告。被告可以据实延期交房的事由：遭遇台风、暴雨、内涝、山洪、地震、泥石流、塌方等自然灾害或其他社会因素，如传染性疾病、战争、内乱、社会暴动、游行等不可抗力；政府有关活动（节日、庆典等其他强制性禁令）要求停工而造成的工期延误，凭有关证明据实予以延期；有关供水、供电单位通知停水、停电（被告因欠费被停除外）。逾期交房的违约责任其中包括：被告逾期超过181天后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记的约定：被告出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料包产权登记机关备案，如因被告的责任，不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案的，致使原告不能在商品房交付使用后730日以后取得房地产权属权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此外该合同对房屋的面积确认及面积误差处理，原告逾期付款的违约责任，房屋交接，保修责任以及其他相关事项进行了约定。合同签订后原告按约定在签订合同时付清了首期购房款111481元，被告出具了销售不动产统一发票（发票号码00235878）给原告。因原告办不了按揭贷款，被告同意原告在一年内付清余下购房款258000。原告于同年5月17日交付购房款100000元，8月4日交付了购房款111000元，11月22日交付了购房款47000元。至此原告付清了全部购房款给被告。直至2012年10月27日，被告才与原告签订《房屋交接书》将房屋交付给原告。被告未举证证实其在将房屋交付原告后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料包产权登记机关备案。原告至今未能取得所购商品房的房地产权证。原告认为被告违约，遂于2014年9月24日诉诸本院。
另查明，从2010年3月5日至2010年8月30日，被告可延期交房的情形的时间包括：法定节日为3天、永福县下暴雨（含大暴雨）8天、停电2天，共13天。即原、被告约定的交房时间可顺延至2010年9月12日。
原告张进军交首付后交纳的三次购房款，被告只开具了收款收据（号码0029345）或收据（号码№0801940及№1700251）给原告，而未出具正式发票给原告。原告张进军于2014年5月19日到永福县地方税务局缴纳个人房屋买卖契税缴纳契税11084.43元，被加收滞纳金2128.21元。
本案的争议焦点是：
1.原、被告签订《商品房买卖合同》是否合法有效？
2.被告是否逾期交房、延期办证？是否违约？
3.原告的请求是否超过诉讼时效？被告是否承担违约责任？
4.原告诉请被告赔偿因其延期缴纳契税而被收取的滞纳金损失请求是否符合法律规定？
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格按照约定履行。原告按合同约定交清了首付购房款，此后，因原告未能办理按揭贷款，被告同意原告在一年内分期付清余下购房款，应视为原、被告双方对原合同约定付款方式及期限的变更。原告按期履行了合同约定的付款义务，被告按合同约定应于2010年8月30日前将商品房交付原告，扣除因合同约定事由可延期交房的13天，被告应于2010年9月12日前将商品房交付原告，但被告直到2012年10月27日才将商品房交付原告，明显逾期交房，属违约行为，被告依约应支付原告违约金；此外，被告未按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能取得房地产权属权证书，也是违约的，被告依约也应支付原告逾期办证的违约金。但被告在诉讼中以原告的违约金请求权已超过法律规定的诉讼时效为由提出了抗辩，因此，被告是否应支付原告违约金，应视原告的违约金请求权是否超过法定的诉讼时效而定，若未超过诉讼时效则依法应予支持，反之，则不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、第一百三十七条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。鉴于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告将商品房交付原告的时间为2010年8月30日前，且该合同逾期交房的违约责任条款约定“出卖人逾期超过181天后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，买受人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。”该条款约定是以日为单位累计计算违约金数额的，此时的违约金是一种继续性债权，它是按日计算并支付的，违约一日就有一日的违约金，因此，每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。从本院审查立案之日起向既往倒推二年，这二年内发生的违约金债权没有超过诉讼时效。原告向本院起诉之日为2014年9月23日，从此日倒推二年为2012年9月23日，发生该二年内的延期交房违约金诉讼时效期间未届满，受法律保护。该二年之前产生逾期交房的违约金二年诉讼时效期间已届满，不受法律保护。从合同约定的被告应将商品房交付原告的时间2010年8月30日的次日至被告实际交房给原告的时间2012年10月27日止，共789天，扣除因合同约定事由可延期交房的13天（即原、被告约定的交房时间可顺延至2010年9月12日），被告共延期交房777天，其违约金为777天×369481元×0.2‰／天=57417.35元。其中，从被告实际交房日2012年10月27日倒推至2012年9月23日，共35天，该时段内的违约金按合同约定的计算方法计算为：35天×369481元×0.2‰／天=2558.37元，被告该时段内的违约行为发生在二年的诉讼时效期间内，被告应支付给原告；从2012年9月23日倒推至2010年9月12日，共742天，违约金为：742天×369481元×0.2‰／天=54830.98元，该段时间的违约金，已超过两年的诉讼时效期间，原告诉请的该段时间内的违约金，不予支持。
关于原告诉请被告给付延期办理产权证的违约金的问题。因被告未能在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告尚未取得房地产权属权证书，也是违约的，原告对提出被告延期办证的违约金请求权也未超过两年的诉讼时效，被告应支付给原告逾期办证违约金的数额依合同的约定按原告已付房价款的1%计算为：368481元×1%=3694.81元。
关于原告诉请被告赔偿其缴纳契税而被加收滞纳金的问题。由于原告向本院提供的《契税税收缴款书》，其载明内容只能证明缴纳契税的时间、金额、滞纳天数及被加收滞纳金的金额，并不能证明其被加收契税滞纳金系被告不开具正式发票的过错造成的。因此，对原告诉请赔偿滞纳金损失的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七之规定，判决如下：
一、被告广西南宁泽福房地产开发有限公司支付原告张进军违约金人民币6281.18元。
二、驳回原告张进军的其他诉讼请求。
本案受理费1307元，由被告广西南宁泽福房地产开发有限公司负担136元，原告张进军负担1171元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1307元［户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李海燕
人民陪审员 时诒语
人民陪审员 刘启惠
二〇一四年十二月十二日
代理书记员 秦 峰