天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0106民初6119号原告：天津华业希望房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道200号519室。法定代表人：粘为信；职务：董事长。委托诉讼代理人：厉永刚，天津观典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李项喆，天津观典律师事务所律师。被告：天津中天晟泰商务服务有限公司，住所地天津市自贸区（空港经济区）保航路1号航空产业支持中心645AN100房间。法定代表人：刘弈；职务：执行董事。被告：刘弈，户籍地天津市南开区。原告天津华业希望房地产开发有限公司（以下简称华业公司）与被告天津中天晟泰商务服务有限公司（以下简称中天公司）、刘奕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华业公司的委托诉讼代理人厉永刚、李项喆到庭参加诉讼。被告中天公司、刘奕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告中天公司订立的《租赁合同》，将涉诉房屋恢复原状并腾交原告；2.请求判令被告中天公司按照《租赁合同》约定标准向原告支付截至《租赁合同》解除之日止欠付的房屋租金（暂计至2017年8月31日为人民币177354.15元）；3.请求判令被告中天公司向原告支付逾期支付租金产生的违约金（暂计算至2017年8月31日人民币38663.2元）；4.请求判令被告中天公司向原告支付因其违约造成《租赁合同》解除产生的违约金人民币214804.5元；5.请求判令被告中天公司按《租赁合同》约定的日租金的2倍向原告支付自合同解除之日起至腾交房屋之日止的房屋占有使用费；6.请求被告刘弈就上述付款义务承担连带责任；7.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告华业公司变更诉讼请求为：1.请求判令原告与被告中天公司订立的《租赁合同》已于2017年10月31日解除，将涉诉房屋恢复原状并腾交原告；2.请求判令被告中天公司按照《租赁合同》约定标准向原告支付截至2017年10月31日欠付的房屋租金295590.25元；3.请求判令被告中天公司向原告支付逾期支付租金产生的违约金（暂计算至2017年11月30日人民币117585.8元）；4.请求判令被告中天公司向原告支付因其违约造成《租赁合同》解除产生的违约金人民币214804.5元；5.请求判令被告中天公司按《租赁合同》约定的日租金的2倍向原告支付自合同解除之日起至腾交房屋之日止的房屋占有使用费；6.请求判令被告刘弈就上述付款义务承担连带责任；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，原告与被告中天公司就坐落天津市红桥区签订租赁合同，约定原告向被告出租房屋，房屋租金59118.05元每月，被告应于每月20日前向原告预付下月房屋租金。被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按应付未付租金的3%标准向原告支付违约金。逾期超过30日的，原告有权解除合同，因被告违约导致原告行使解除权的，被告应向原告支付相当于90天该房屋租金和3个月物业管理费数额的违约金。被告中天公司自2017年5月20日开始未依约向原告支付房屋租金，至今逾期已经超过三个月。原告多次催缴未果，2017年10月31日，原告将解除租赁合同的通知函送达被告中天公司处，双方租赁合同于2017年10月31日解除。另，被告刘弈设立中天公司后未实缴出资，其财产与中天公司财产亦混同。综上所述，被告中天公司怠于支付房屋租金的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告中天公司、刘奕未提交证据，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋座落于天津市红桥区，计租面积713.34平米，所有权人为华业公司。2016年12月1日，华业公司与中天公司就涉诉房屋签订了《租赁合同》，约定租赁期限为26个月（含装修期），自2016年12月12日起至2019年2月11日止。房屋租金按自然月计收，月租金标准为人民币59118.05元/月；中天公司应于每月20日前向华业公司预付下一个月租金；房屋物业管理费由中天公司承担，物业管理费标准为人民币17.5元/月/平米；租赁期届满或本合同因任何原因终止时，中天公司应于租赁期期满或者合同终止之日将该房屋恢复至华业公司交付给中天公司时的状况，在与华业公司共同验收、签署书面交接单后交还华业公司；中天公司逾期交还该房屋的，每逾期一日，应该按照合同日租金标准的2倍向华业公司支付房屋占有使用费，直至中天公司交还该房屋或华业公司自行收回该房屋；中天公司一年内拖欠租金累计达到两个月租金金额或任何一次拖欠超过30天的，华业公司有权解除合同；中天公司未按照合同约定向华业公司支付租金的，每逾期1天，应支付未付租金的3‰作为违约金，逾期超过30天的，华业公司有权解除本合同；因中天公司违约导致华业公司行使解除权的，华业公司应于合同解除之日起10日内支付相当于90天该房屋租金和3个月物业管理费数额的违约金；通知送达方式为专业递送、特快专递、天津市主要地方报纸媒介公告或在该大厦公告栏或中天公司租赁房屋门口或其他醒目位置张贴公告，以特快专递通知送达的特快专递发出后第三日视为通知送达日，在该大厦公告栏或中天公司租赁房屋门口或其他醒目位置张贴公告的，张贴日视为通知送达日；拒收等其他原因导致未能实际收到相关通知的，不利后果由其自行承担。原告华业公司将涉诉房屋实际交付中天公司后，中天公司缴纳房屋租金至2017年5月。原告陈述，2017年6月中天公司人员设备陆续从涉诉房屋撤出。2017年10月31日，原告将解除租赁合同的通知函送达被告中天公司处，双方租赁合同于2017年10月31日解除。另查，被告中天公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人刘奕，注册资本5000000元，股东刘奕，认缴出资5000000，出资方式为货币，认缴日期为2045年12月31日前。本院在审理过程中，对涉诉房屋进行了现场勘验，涉诉房屋内仍有归属于被告中天公司的桌椅等部分办公设施。上述事实有原告当庭陈述及原告提供的租赁合同、解除租赁合同的通知函、快递查询信息、视频资料等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，华业公司、中天公司双方就涉诉房屋所签租赁合同真实有效，被告中天公司应按照合同约定履行给付租金的义务，被告中天公司虽人员撤离涉诉房屋，但未明示解除合同，亦未按合同约定履行交还房屋义务，且留有部分办公设施，应认定中天公司仍在占有使用涉诉房屋。截止2017年10月31日，中天公司欠缴租金已达5个月，华业公司解除合同符合双方约定的“一年内拖欠租金累计达到两个月租金金额或任何一次拖欠超过30天的”解除条件，华业公司有权解除合同。2017年10月31日华业公司在中天公司租赁房屋处张贴解除租赁合同通知函，并向中天公司邮寄送达，符合双方合同约定的解除程序。华业公司请求确认与中天公司《租赁合同》已于2017年10月31日解除，并要求中天公司腾交房屋，本院予以支持。关于华业公司请求判令中天公司将涉诉房屋恢复原状一节，双方在合同附件2中对交付时的原状有明确约定，且约定在交还房屋时，应恢复原状，原告的诉讼请求有事实及法律依据，故本院予以支持。关于原告要求被告中天公司支付逾期给付租金的违约金一节，双方在《租赁合同》中对房屋租金的数额、给付时间及逾期缴纳的违约责任作出明确约定。原告的该项诉请符合双方合同约定，且不违反法律、法规强制性规定，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张合同解除后被告中天公司占用房屋的实际使用费系其实际损失与其主张的90天租金和3个月物业费金额的解除合同违约金相重复，只能择一主张。经本院释明后，原告选择主张合同解除后被告中天公司占用房屋的实际占用使用费，该主张符合法律规定，本院予以支持。但双方约定的“日租金标准的2倍”实际使用费标准，带有惩罚性的违约金性质，本院认为，实际占有使用费应不高于合同履行可以获得的利益，故本院将实际使用费酌定为双方原合同约定的日租金标准。关于原告主张被告刘弈就上述付款义务承担连带责任一节，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因被告刘奕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，放弃相应诉讼权利，应依法承担对其不利的法律后果，原告请求判令被告刘奕对本案付款义务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津华业希望房地产开发有限公司与被告天津中天晟泰商务服务有限公司于2016年12月1日订立的租赁合同于2017年10月31日解除。二、被告天津中天晟泰商务服务有限公司于本判决生效之日起十五日内，将座落天津市红桥区房屋腾空、恢复原状并返还原告天津华业希望房地产开发有限公司。逾期则由原告提供一处足以存放被告天津中天晟泰商务服务有限公司物品的房屋作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告天津中天晟泰商务服务有限公司负担。三、被告天津中天晟泰商务服务有限公司、刘奕于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告天津华业希望房地产开发有限公司房屋租金295590.25元（截至2017年10月31日）、逾期支付租金违约金117585.8元（截至2017年11月30日）。被告天津中天晟泰商务服务有限公司、刘奕向原告天津华业希望房地产开发有限公司支付自2017年11月1日至实际返还上述场地之日止按每月59118.05元标准计算的房屋占有使用费。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10079.8元，公告费560元，共计10639.8元，由原告天津华业希望房地产开发有限公司负担3447.8元，由被告天津中天晟泰商务服务有限公司、刘奕连带负担7192元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郑 东人民陪审员  王宪朝人民陪审员  焦树新二〇一八年五月三十日书 记 员  赵 爱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。