四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川14民终514号
上诉人（原审原告）汪泽华,男，1964年6月23日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
上诉人（原审原告）李学文，女，1965年1月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
二上诉人共同委托诉讼代理人宋德全，眉山市彭山区城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）苏建军，男，1964年4月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托诉讼代理人李坤航，四川省眉山市东坡区正义法律服务所法律工作者。
原审第三人眉山市崇仁建筑工程有限公司，住所地眉山市东坡区,注册号511402000005968。
法定代表人汪保明，该公司总经理。
原审第三人汪保明，男，1960年3月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
二原审第三人共同委托诉讼代理人张红，四川维是律师事务所律师。
上诉人汪泽华、李学文因与被上诉人苏建军、原审第三人眉山市崇仁建筑工程有限公司（以下简称：崇仁公司）、汪保明案外人执行异议之诉一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汪泽华、李学文的共同委托诉讼代理人宋德全、被上诉人苏建军的委托诉讼代理人李坤航、原审第三人汪保明、崇仁公司的法定代表人汪保明及其共同委托诉讼代理人张红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汪泽华、李学文向本院上诉请求：1、确认位于眉山市东坡区儋州西路88号、90号商业用房归上诉人所有；2、停止对前述房产的强制执行。3、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、依照合同法的规定，合同既可以是书面的也可以是口头的或者其他形式的，一审认为2011年3月10日的《收条》性质仍为资金收款凭证，这是刻意回避资金收款性质为购房款和房屋买卖价款，违背了本案的客观事实。2、上诉人一审中提交的本案争议房屋的租赁协议、承租人田绍武的证词、上诉人对争议房屋过户的完税证明、汪保明很早以前记录的卖房信息以及上诉人出具的租金收条，这些证据能证明上诉人与汪保明对争议房屋达成了买卖的协议，并支付了房屋价款，收取了房屋租金。上诉人购房后，确实是因自身原因未及时办理过户登记，这是因为购房后资金困难，同时按照当时的政策规定农民安置房5年后过户，只交办证手续费，而且上诉人与汪保明是兄弟，推迟办证汪保明不会侵害上诉人权益。但2016年上诉人准备去办证时了解到商业用房享受不到惠民政策，所以就采取赠与的方式过户并缴纳税费。3、上诉人一审中请求确认争议房屋产权，但一审判决未作出回应，违反程序性规定，造成本案实体判决错误。
苏建军答辩称，上诉人提交的收条只是收款凭证，不能证明双方签订了合法有效的书面合同，房屋租赁协议和证人证言也不能证明上诉人合法占有了争议房产。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
汪保明、崇仁公司答辩称，1、一审判决认定事实错误，汪保明早在2008年就向汪泽华出售本案房屋是客观事实，他们之间的房屋买卖行为合法有效。2、第三人与上诉人之间的房屋买卖行为有明确的依据存在，而一审法院对客观事实没有进行评判，汪保明以自己的方式在原始记录本上记录了出售房屋相关人员的情况，汪泽华也是房屋购买人之一员，购房名单中有明确记载。3、第三人向汪泽华出具的收条，对上诉人与第三人之间的买卖行为再次进行了书面确认，因为上诉人汪泽华购买争议房屋是分期付款的方式，当汪泽华向汪保明支付清全部房款27万元后，汪保明向汪泽华出具了总共的收条，这个收条简单明确载明了房屋买卖，性质是购房款、姓名和性质等内容。该收条形式上是收条实质上是简单的购房完毕的归纳总结。4、汪泽华购买房屋之后第三人汪保明作为汪泽华的兄长也住在城区东坡区，受汪泽华的委托帮助汪泽华行使汪泽华房屋占有权的出租，出租给一审庭审中的证人田绍武，收到租金汪保明也交付给汪泽华。5、本案上诉人汪泽华与汪保明一方面是同胞兄弟关系，其二汪保明出售给汪泽华是汪保明与农民安置房屋的修建，安置房屋的规定5年后出售的税费很低，所以汪保明没有及时给汪泽华办理房屋房产证，在一审庭审中也举证证明购买该小区房屋的买受人也是陆陆续续在办理，他们在税收方面都得到了优惠。2016年本案第三人和上诉人在办理产权证的时候正巧被东坡区法院因为苏建军的申请被执行了，不是汪泽华的原因是汪保明方面的原因，买卖行为合法存在。一审判决认定事实错误，损害了汪泽华的合法权益，请二审法院查明事实，支持上诉人的主张。
汪泽华、李学文向一审法院起诉请求：1.停止对位于东坡区儋州西路88号、90号房屋的执行并解除查封；2.依法确认汪泽华、李学文与汪保明夫妻之间的房屋买卖行为合法有效，位于东坡区儋州西路88号、90号的房屋归汪泽华、李学文所有；3.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：汪泽华、李学文称，为减少税费负担，且因资金困难、法律意识淡薄和与房屋出售人汪保明的兄弟关系，未办理产权转移登记手续。汪保明夫妇同时出售的与诉争房屋同时、同原因取得的其他十余套房屋已办理所有权转移登记手续。
对双方当事人有争议的证据和事实：关于汪泽华、李学文是否就购买诉争房屋签订书面合同的事实争议，一审法院认为：《收条》虽然载明了当事人信息、标的物、面积、价款等内容，但其性质仍为资金收款凭证，形式上和内容上均与房屋买卖交易中常用的合同差别巨大，且未提交其他关于买卖诉争房屋的书面合同。故对汪泽华、李学文购买诉争房屋未签订书面合同的事实依法予以认定。
一审认为，汪泽华、李学文提交的证据不能证实在人民法院查封诉争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且非因买受人原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，汪泽华、李学文对苏建军申请执行登记在被执行人汪保明夫妻名下的诉争房屋不具有排除执行的权利。一审对汪泽华、李学文的诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回原告汪泽华、李学文的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告汪泽华、李学文负担。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
二审查明，苏建军因与汪保明债务纠纷，经眉山市东坡区人民法院调解达成协议，该院于2016年4月26日出具（2016）川1402民初1060号《民事调解书》且已生效。因汪保明未按调解书履行义务苏建军向眉山市东坡区人民法院申请执行，眉山市东坡区人民法院根据苏建军的申请，于2016年10月17日以（2016）川1402执1732号之五《执行裁定书》查封了汪保明夫妇名下位于眉山市东坡区儋州西路88号、90号的商业用房。汪泽华、李学文于2016年11月22日向眉山市东坡区人民法院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封，眉山市东坡区人民法院于2016年12月14日作出（2016）川1402执异138号《执行裁定书》裁定驳回汪泽华、李学文的异议。
汪泽华、李学文以汪保明早在2008年就将争议房屋转让给自己为由，提起案外人异议之诉。汪保明于2011年3月10日向汪泽华出具《收条》，载明：今收到汪泽华购门面2间（罗中林安置区门面2间，共计面积为104.85m2）共计付现金贰拾柒万元整。2016年10月17日，汪泽华、李学文向眉山市地税局申报缴纳争议房屋契税，税种名称为住房赠与和其他房屋赠与，税金为13187.61元、12290.94元。
另查明，汪泽华是汪保明兄弟。
本院认为，本案中双方争议的焦点有二：1、汪泽华、李学文是否享有眉山市东坡区儋州西路88号、90号商业用房的所有权。2、汪泽华、李学文对眉山市东坡区儋州西路88号、90号商业用房是否享有足以排除强制执行措施的民事权益。
关于汪泽华、李学文是否享有眉山市东坡区儋州西路88号、90号商业用房的所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，通常情况下登记人即为权利人。本案争议的房屋在房管部门登记所有人是汪保明夫妇，汪泽华、李学文提交汪保明向其出具的《收条》，认为双方之间成立房屋买卖合同关系，基于汪泽华和汪保明双方对收条的真实性无异议，因此可确认汪保明确实向汪泽华交付27万元的事实。但双方并未在房管部门进行备案登记，在《收条》出具后长达6年之久的时间里，双方未向房管部门申请该房的所有权转移登记或者预告登记。因此汪泽华、李学文虽向汪保明支付了27万元，但不能据此认定本案争议房屋所有权属汪泽华、李学文所有，汪泽华、李学文要求确认争议房屋属其所有的请求本院不予支持。
关于汪泽华、李学文对眉山市东坡区儋州西路88号、90号商业用房是否享有足以排除强制执行措施的民事权益的问题。本案争议房屋未办理所有权转移登记手续，不发生物权变动的效力，不能认定属于汪泽华、李学文的财产，汪泽华、李学文是否享有足以阻却执行行为的民事权益，是本案审查的重点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，首先，汪泽华、李学文认为汪保明出具的《收条》即是双方之间的房屋买卖合同，但收条中载明了汪保明收到汪泽华购房款27万元，却并未明确载明双方拟交易房屋的信息、价款、办证等，故不能认定双方签订了合法有效的书面买卖合同；其次，汪泽华、李学文提交证据证明其对争议房屋进行了占有和管理，并委托汪泽华对外出租并收取租金，根据双方提供的证据和一审出庭证人证言来看，汪泽华并未以其名义对外出租争议房屋并收取租金，长达6年的时间都委托汪泽华办理出租事宜，与常理不符；再次，由于双方未签订书面买卖合同，不能确认双方之间房屋交易的具体情况，由此也不能确认争议房屋是否交易是否交清购房款；最后，汪泽华称长时间未到房管部门办理过户，是为了避税，打算等5年之后再去办理过户，虽然汪泽华提交了2016年10月17日的完税凭证，但当天争议房屋已经被眉山市东坡区人民法院查封，已不能办理过户登记。如果双方房屋交易属实，交易房屋不办理过户就不具有法律上的物权转移效力，其法律风险是显而易见的，汪泽华、李学文应当知道由此可能会给自己带来的风险，可见，即使双方交易真实，争议房屋未办理过户登记汪泽华、李学文自身有过错。综上，虽然汪保明认可汪泽华已支付房屋总价款27万元，但双方之间形成的是债权债务关系，汪泽华、李学文对争议房屋不享有足以阻却强制执行措施的民事权益。
综上，汪泽华、李学文上诉理由不成立，其请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人汪泽华、李学文负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 敏
审判员 覃 棱
审判员 罗卫平
二〇一七年六月二十一日
书记员 颜 宁