辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9008号
上诉人（原审原告）：张楠，男，1962年4月27日生，汉族，住大连市金州区。
被上诉人（原审被告）：赵剑寒，男，1992年5月2日生，汉族，住大连市金州区。
上诉人张楠因与被上诉人赵剑寒租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初4344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张楠上诉请求：撤销一审判决，改判支持张楠一审诉请或发回重审。事实和理由：上诉人因被上诉人的根本违约而遭受的直接损失是显而易见的。生效判决已确认是被上诉人未能支付租金构成根本违约，导致案涉租赁合同解除。因此，自2014年10月14日双方签订合同时起至2015年12月4日大连市中级人民法院另案终审判决解除合同期间的租金损失，被上诉人应当赔偿。上诉人的租金损失是直接的，一审却以上诉人没有确切的证据予以证明损失情况为由，驳回上诉人的诉请，显属错误。
赵剑寒二审辩称：服从一审判决。
张楠向一审法院起诉请求：被告赔付双倍年租金48万元。
一审法院认定事实：2014年10月14日，原告与被告签订租房、转让合同（协议）书（以下简称租赁合同），协议约定，被告承租原告所有位于大连市金州区南棉路拥军小区#号楼一、二楼公建及#号楼1单元3楼房屋，租金为被告每年缴纳24万元，并将幼儿园及培训学校、书店的相关营业手续转让给被告。合同签订后，被告并未履行合同，原告诉至一审法院，大连市中级人民法院判令原告与被告解除租赁合同，被告赔偿原告暖气费1,346.63元。
一审法院认为：在本案中，被告未按照租赁合同约定履行租赁合同义务，构成违约，被告违约行为给原告造成损失的事实应当由原告予以证明，原告主张租赁场地原有设施等物品已由其变卖造成差价损失，应当提供相应的确切证据予以证明，本次庭审中，原告未能提供确切的证据予以证明其损失的情况，故将承担证明不能的不利后果。违约金的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，故原告仅依据双方合同约定的违约金数额要求被告赔偿的意见，应不予支持。
一审法院判决：驳回原告张楠的诉讼请求。案件受理费4250元(原告已预交)，由原告张楠负担。
本院对一审判决认定事实予以认定。
本院补充查明：上诉人在另案中起诉被上诉人，要求解除案涉租赁合同，被上诉人赔偿室内外教学设施、玩具等上诉人已经变卖的设施及取暖费15,116.90元、网费720元。一审法院作出（2015）金民初字第1106号民事判决，认定因被上诉人未缴纳租金构成根本违约，故双方签署的租赁合同应予以解除，并判令：解除双方于2014年10月14日签署的租赁合同，驳回上诉人其他诉请。上诉人不服该一审判决，上诉至本院，本院作出（2015）大民二终字第01502号民事判决（已生效），认定如下事实：上诉人是大连市金州区南棉路拥军小区#号楼一、二楼公建及#号楼1单元3楼房屋的所有人。上诉人在上述建筑内开设了金州区金华幼儿园、张楠外语培训学校及书店，并办理了相关营业执照。2014年10月14日，上诉人、被上诉人签订租赁合同，约定被上诉人承租上诉人上述房屋继续用于开设幼儿园，被上诉人每年交纳租金24万元，预交方式交款，上诉人将金华幼儿园名下的长安牌18座校车以16万元转让给被上诉人，并将幼儿园及培训学校、书店的相关营业手续转让给被上诉人。合同签订后，被上诉人交纳5000元定金，上诉人将房屋内外的设施变卖，但被上诉人至今未缴纳租金。上诉人自认”外语学校一直正常运行，书店经营至2015年3月份”。上诉人于2014年12月15日向被上诉人出具书面信函，通知被上诉人到上诉人处书面解除合同，被上诉人认可其于2014年12月接到上诉人通知要求解除合同赔偿损失，只是通知的具体时间记不清了，其同意解除合同。该生效判决认定：关于上诉人主张被上诉人赔偿教学设施、两处室外活动场玩具、食堂设备损失一节，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张上述设备已由其变卖，所得款项已由其收取，对于是否存在损失部分，上诉人未能对上述设备变卖价款与实际价格之间差额提供证据加以证明，其应承担不利后果。故其该项请求缺乏依据，不予支持。该生效判决最终判令：解除双方于2014年10月14日签署的租赁合同；被上诉人给付上诉人暖气费1,346.63元。
案涉租赁合同第一条、第二条约定，租期十年，从2014年11月1日起至2024年12月1日止，房屋年租金24万元且以预交方式付款；第四条约定，租赁10年期间，双方不得违约，如违约包赔对方一切损失，并双倍付给对方年租金48万元。
双方当事人在本案二审期间共同确认，案涉租赁合同约定的上诉人出租给被上诉人的房屋包含原经营项目幼儿园、书店、张楠电脑外语培训学校所占的实际使用面积为900平方米的房屋，在双方签订案涉租赁合同时，上诉人经营的幼儿园、书店、张楠电脑外语培训学校均已停止经营。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案查明事实，案涉租赁合同第四条约定的”双倍赔付年租金48万元”为双方约定的违约方应赔偿守约方的违约金。另案生效判决已认定系因被上诉人未支付租金构成根本违约导致案涉租赁合同解除，故被上诉人应向上诉人支付违约金。而约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。被上诉人亦在本案中主张其未实际接收房屋，上诉人无损失，被上诉人不应支付违约金。至于应如何确定调低违约金标准一节，本院认为，生效判决已认定上诉人未能证明实际存在其主张的其变卖的设施设备损失，故不应参照变卖设施设备损失确定违约金。又因上诉人主张案涉房屋闲置至今，被上诉人未能提交证据证明案涉房屋已另行出租他人或上诉人已在案涉房屋自行恢复经营及另行出租或恢复经营的时间，故应参照因被上诉人违约导致案涉房屋空置给上诉人造成的租金损失来确定调低违约金的数额。案涉租赁合同约定，被上诉人自2014年11月1日开始支付租金，但如上所述，因被上诉人未如约支付租金，导致上诉人于2014年12月15日向被上诉人发出解除合同通知。且自上诉人发出解除合同通知后还应给予上诉人合理的期限另行招租，该合理期限确定为两个月为宜。因此，应参照2014年11月1日至2015年2月14日期间的房屋空置租金损失69,699元（24万元÷365天×106天）调低违约金，本院将违约金调低至69,699元。至于另案生效判决虽然认定”上诉人自认外语学校一直正常运行，书店经营至2015年3月份”，但上诉人在本案二审期间主张案涉外语学校在签订案涉租赁合同时已停止运行，是连锁的其他外语学校一直正常运行，书店也在签订案涉租赁合同时就搬至其他房屋经营。且双方当事人在本案二审期间共同确认，在双方签订案涉租赁合同时，上诉人经营的幼儿园、书店、张楠电脑外语培训学校均已停止经营。故被上诉人赔偿上诉人房屋闲置期间的租金标准应按照整个出租房屋的年租金标准计算。据此，一审判决驳回上诉人全部诉请，显为不当，对上诉人诉请中合理的部分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初4344号民事判决；
二、赵剑寒于本判决生效之日起十日内向张楠支付违约金69,699元；
三、驳回张楠其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4250元，由张楠负担3630元，赵剑寒负担620元；二审案件受理费4250元，由张楠负担3630元，赵剑寒负担620元。
本判决为终审判决。
审判长张萍萍
审判员赵虹
审判员陈伟
二〇一七年十二月五日
书记员杜玉洁