罗山县人民法院民 事 判 决 书（2015）罗民初字第516号原告郑秀清，女，1965年3月出生，汉族。委托代理人潘琪，河南正晟律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郭民，男，1975年7月出生，汉族。委托代理人方海平，河南保城律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告郑秀清与被告郭民合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑秀清及其委托代理人潘琪到庭参加了诉讼，被告郭民的委托代理人方海平到庭参加了诉讼，本案现已审�终结。原告郑秀清诉称，2012年2月22日，原、被告双方签订一份附条件的房屋买卖协议，所附条件为：若被告成功解除与彭松的房屋买卖合同，被告承诺将房屋卖与原告，双方商定房屋的交易价格为200万元，同时协议的第四条还约定了所附条件的交易期限为2012年农历10月29日即2012年12月12日。但被告违背协议所作出的承诺，不但不成功解除与彭松签订的房屋买卖合同，反而于2012年12月6日又偷偷再次收取彭松的购房款5万元，故意造成原、被告双方的房屋买卖协议所附条件无法成就，且原告所交付的70万元购房款被告也长期占用。因双方协议第七条约定了被告若违反约定，故意造成交易不成，应向原告方承担20万元违约金，故要求被告承担违约金20万元并支付70万元购房款一个月的双倍利息8400元，合计208400元。被告郭民辩称，其与原告之间的协议是属�条件的协议，只有被告成功解除了与彭松之间的房屋买卖合同，原、被之间的协议才生效。其在与原告签订协议后即开始向彭松提出解除房屋买卖合同，但彭松一直不同意解除，且其在2012年12月10日向原告送达的公证通知中，明确告知了原告未能解除与彭松之间的房屋买卖合同的事实，并要求其接受70万元购房款，但原告拒不接受该款，其不存在故意造成交易不成，故被告不存在违约，要求驳回原告的诉讼请求。另，本案的诉争的房屋系被告与案外人余会华共同所有，原告遗漏了必要的诉讼参与人，应追加余会华作为当事人参加本案诉讼。经审理查明，2011年1月17日，中国工商银行股份有限公司信阳分行委托河南省拍卖行有限公司对其位于罗山县城关镇环城东路的两层门面房（房屋所有权证号为罗山县房权证城关镇字第007290、0072**号；土地权证为罗山国用�2005）第5087号）进行拍卖，2011年1月26日，被告郭民以50.7万元的价格拍得该房屋。该房屋在2007年至2010年11月1日期间一直由郑秀清租赁使用，在2010年11月1日租赁期限届满后，郑秀清与罗山工商银行未再续签租赁合同，但郑秀清也一直未搬离该房屋。郭民取得拍卖的房屋后，与郑秀清口头约定将该房屋卖与郑秀清，郑秀清于2011年5月4日向郭民支付定金5万元，于2011年5月11日向其支付购房款50万元。2011年6月29日被告郭民和余会华与原告彭松签订了一份《房屋买卖合同》，约定二人将上述房屋以200万元的价格卖与彭松。2011年11月21日，郭民以郑秀清和其丈夫吴长青为被告向本院起诉要求解除其与该二人关于房屋买卖的口头约定，要求二人向其交付房屋，其退还二人所交付的50万元购房款，对二人所交的定金5万元其不予退还，同时还要求该二人赔偿其经济损失5万元。本院（2011）罗民初字第1411号民事调解书确认：1、双方自愿解除房屋买卖的口头约定，2、郭民于2012年1月13日前退还郑秀清、吴长青所交的购房款及定金共计55万元，同时郭民补偿二人经济损失5万元。上述共计60万元。届期郭民没有给付郑秀清60万元，于2012年2月22日又与其又签订了一份《协议》，约定：一、如果甲方（郭民）成功解除与彭松签订的房屋买卖合同，甲方承诺将房屋卖与乙方（郑秀清），双方商定交易价格为200万元；二、乙方自愿在本协议签字生效当天借给甲方现金70万元，使用期限八个月，即使用至2012年农历10月29日。如果双方就该房产的交易签订合同，该借款即转化为购房款；三、甲方承诺如果双方交易不成，甲方保证乙方无偿使用该房至2012年农历年底，并授权乙方在本协议签字生效后将一楼门面房对外出租，2012年农历12月底以前的租金由乙方收取，归乙方所有；四、如果双方房屋交易不成，甲方应于2012年农历10月29日前还款柒拾万元整（700000.00元），逾期一个月向乙方支付银行同期贷款利息的两倍，逾期超一个月即视为违约，按违约条款承担责任……七、违约责任。甲方如违反上述约定，故意造成交易达不成，或遇房价上涨，故意违约，向乙方承担贰拾万元的违约金。该协议签订后，被告郭民即给原告出具了“借到郑秀清现金柒拾万元整（700000元）”的借条一份。2012年12月10日，被告郭民向第三人郑秀清公证送达了一份通知，该通知载明：一、我应于2012年农历10月29日前还给你的借款70万元，在你拒收后，已于2012年12月7日以“彭松”的户名存于信阳市农行罗山县支行南城所，属活期存款，只要你愿意接收，我随时将该70万元及存入后的利息一并转还给你，如果你仍拒收，一切法律后果由你自己承担；二、我明确告知你，因与彭松之间的房屋买卖合同没能解除，我确定与你之间《协议》约定的意向不能实现；三、按《协议》约定，你现使用的房屋只能使用到2012年农历年底，请你提前做好搬出准备。诉讼中，郭民提交了彭松出具的证明一份以证实其多次向彭松提出要求解除房屋买卖合同，且彭松于2013年4月份向法院提出诉讼要求郭民履行合同。本院确于2013年5月2日立案受理了彭松以郭民、余会华为被告、郑秀清为第三人的房屋买卖合同纠纷案件，并判决郭民、余会华履行合同约定的交房义务。诉讼中，郑秀清称，郭民给其发的公证通知上所称的“其已于2012年12月7日以‘彭松’的户名存于信阳市农行罗山县支行南城所的活期存款70万元”其没有收到，该70万元郭民至今没有支付给她。2015年5月8日郑秀清与丈夫吴长青向本院申请强制执行本院（2011）罗民初字第1411号民事调解书所确认的被告郭民应支付给其的60万元。本院所认定的上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同、协议、收条、（2011）罗民初字第1411号民事调解书、（2013）罗民初字第524号民事判决书、拍卖成交确认书等证据附卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以采信。本院认为，原、被告于2012年2月22日所签订的协议中关于房屋买卖的部分属附条件的协议，该房屋买卖所附的条件为被告郭民能解除其与彭松的房屋买卖合同，现因郭民没能解除与原告彭松的房屋买卖合同，故郑秀清与被告郭民之间关于房屋买卖的协议因条件未成就而未生效。但协议约定的若双方房屋买卖交易不成，郑秀清提供给郭民的共计70万元转化为借款的约定依然有效。根据该约定郭民应于2012年农历10月29日前还款柒拾万元整（700000.00元），逾期一个月向郑秀支付银行同期贷款利息的两倍，逾期超一个月即视为违约，按违约条款承担责任。虽然郭民通过公证向郑秀清送达通知称其已将70万元以“彭松”的名义存于信阳市农行罗山县支行南城所，但该款存的是他人名称，被告也未将该存款的取款凭证交与郑秀清，不能视为郭民向郑秀清履行了还款70万元的义务，且郑秀清已向本院申请强制执行（2011）罗民初字第1411号民事调解书所确定的郭民应履行的还款义务。郭民未按双方约定向郑秀清履行还款70万元的义务，属违约，其应按约定承担向郑秀清支付违约金20万元的责任。因为原、被告的协议约定逾期一个月原告向被告支付银行同期贷款利息的两倍，逾期超一个月即视为违约，按违约条款承担责任。原告适用选择性违约条款，故对其要求被告支付一个月内的双倍利息8400元的主张，本院不予支持。因原、被告之间的协议中关于房屋买卖的部分未能生效，该协议依约定即转化为原、被告之间的借款合同，该借款合同与余会华无关，故对被告辩称的应增加余会华为本案被告的主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郭民于本判决生效之日起10日支付原告郑秀清违约金200000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4426元，由被告郭民负担4248元，原告郑秀清负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  董晓明代理审判员  刘 波人民陪审员  桂小辉二〇一五年九月二十一日书 记 员  马 晓