陕西省石泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第00166号
原告（反诉被告）石泉县房地产业管理局。
法定代表人：黄健，局长。
地址：陕西省石泉县城关镇北街二组。
特别授权委托代理人张小康，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人高兴安，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
被告王明（反诉原告），男1956年12月9日出生，汉族，陕西省石泉县人。
特别授权委托代理人曹晓梁，陕西睿思律师事务所律师。
原告石泉县房地产业管理局（以下简称：房管局）与被告王明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年3月3日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月12日，7月9日公开开庭进行了审理，
原告特别授权委托代理人张小康、被告王明及特别授权委托代理人曹晓梁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2002年2月28日，原被告双方在协商一致的情况下，签订了被告租住原告房屋的《房地产租赁合同》并已实际履行，双方无异议。2010年10月26日石泉县人民政府决定对被告租住区进行改造。被告租住房在改造范围之内，为配合县上整体拆迁工作需要，原告数次告知被告终止租赁合同、腾交房屋，另行租住无果。2013年12月4日，原告又在被告租住处张贴了公告并电话告知被告解除合同、腾交房屋。但被告声称其是被拆迁户，应就地安置并提出相当苛刻的置换条件，致双方协商无果，至今被告拒绝腾交房屋。现请求被告拆除租赁房屋添附物，腾交房屋。
被告（反诉原告）辩称，原被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限自2002年2月28日开始无截止日期，该合同是一份长期租赁合同，被告按期向原告缴纳租金没有任何违约行为，原告无权提前解除租赁合同。2010年7月9日，原告与石泉县城镇建设有限公司（以下简称：城建公司）签订了《石泉县中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目协议书》（以下简称：中学巷棚改协议），确定项目拆迁工作由城建公司实施，被告租赁的房屋在项目改造范围内，因此，提出腾交房屋、拆除房屋要求的应是城建公司，而不是原告房管局。被告在居住直管公房期间进行了多次修缮，在直管公房以外还修建了添附房屋（厨房、厕所、储藏间等50平面米以下简称自建房），被告对直管公房享有部分权力，同时更是自建房屋的产权人。在“石泉县中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目”中，原被告均为被拆迁人，都有获得拆迁补偿的权利。原告取代了拆迁人的位置，妄图通过“解除租赁合同、拆除房屋添附物”的诉讼方式将被告居住使用的房屋拆除，严重侵犯了答辩人的合法权益，原告“解除租赁合同、拆除房屋添附物”的请求无合同及法律依据应予驳回。另按照《房屋租赁合同》约定出租人负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。自被告租赁房屋使用至今，原告从未履行过自己的房屋修缮义务，期间曾发生过房屋部分墙体倾斜，屋瓦脱落、破损等均由被告出资修缮。同时反诉人还出资铺设了屋内水泥地面、排水沟和院坝、修建了大门一道，才使的房屋能安全使用至今。按照合同法规定，被告提起反诉要求原告承担被告居住房屋期间修缮费用21000元。
根据原告（反诉被告）及被告（反诉原被告）诉辩主张，本案存在以下争议焦点：
原告要求被告腾交房屋，拆除添附物的请求是否成立；
反诉原告要求反诉被告赔偿房屋修缮费的请求是否成立。
关于本案焦点，原告为证实其诉称事由的成立，向本院提供了以下证据：1、委托书、房地产租赁合同、收据一张；2、告知书、照片3张，以证实原、被告房屋租赁关系，原告已将租赁房屋交付给被告，被告在租赁期间仅缴纳了2010年房租，且违约修建添附建筑物并将所租房屋交由其弟王军使用，2013年12月原告向被告发出告知书要求解除租赁合同的事实。被告对原告关于本案焦点所提供证据的真实性无异议，但提出被告2010年以前已缴纳房租，2010年后因所租赁房屋需拆除原告不再收取房屋租赁费并非被告不缴纳，因原告在外请其弟王军看管房屋，并未将该房转租他人。
关于本案焦点，被告为证实其辩称及反诉主张的成立，向本院提供了以下证据：1、石泉县发展计划局关于对中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目备案确认的通知；2、石泉县中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目协议书；3、照片12张，以证实所租赁房屋已纳入石泉县中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目拆迁范围，实施项目拆迁人为城建公司而非原告，要求腾交房屋主体应为城建公司而不是原告，被告在使用租赁房屋期间因原告未履行修缮义务，被告自行修缮并添附修建了相应设施的事实。原告对被告关于本案焦点所提供的1、2号证据真实性无异议，但提出此案为租赁合同，被告1、2号证据与本案无关。对3号证据照片提出异议，认为照片无法与房屋以前状况进行对比，且不能反映被告（反诉原告）修缮项目。
庭审经双方当事人举证、质证，对原告提供的委托书、房地产租赁合同、收据一张、告知书、照片3张及被告提供的石泉县发展计划局关于对中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目备案确认的通知、石泉县中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目协议书的真实性，双方均无异议，本院予以确认。对被告提供的照片反映了现在房屋外部状况，其真实性本院应予确认。
经审理查明，2002年2月28日，被告王明（乙方）委托徐显明为其代理人与原告房管局（甲方）签订了（2002）房租合同字壹号《房地产租赁合同》，该合同载明，“一、甲方自愿将座落在石泉县北街居民住房的房屋（房屋建筑面积70平面米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本契约。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产月租金额按当年房改办通知标准执行。租赁期自二00二年二月二十八日至／年／月／日止。租金按月（季）（年）结算，由乙方在每月（季）的前日交付甲方。付款方式：现金。三、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为用房使用。四、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、负责对房屋及附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。2、如需要出卖或抵押上述房地产，甲方将提前60天内通知乙方。五、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。2、乙方对此房只有使用权，不得以任何理由转租。转借给第三方使用。如需要转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。如发现私自转让甲方有权收回所租房屋。3、因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助，发现隐患及时通知甲方。5、乙方将在租赁期届满时把房屋交换给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前60天与甲方协商，双方另签订契约。六、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之贰向乙方加收违约金。七、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向当地房地产仲裁委员会申请调解或仲裁。也可向有管辖权的人民法院起诉。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约一式贰份，甲乙双方各持一份，本契约副本份，送／房地产交易管理所（处）。十、双方约定的其它事项（无）。甲方石泉县房地产开发管理局（公章）法定代表人：张亮委托代理人：张涛（签名）乙方委托代理人：徐显明（签名）2002年2月28日”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2010年10月6月，石泉县发展计划局对石泉县中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目进行了备案确认。同年7月原告与城建公司签订了《石泉县中学巷道路及东侧棚户区综合改造建设项目协议书》。被告所租赁的房屋在该改造范围之内。2013年12月4日，原告向被告发出《告知书》要求与被告解除房屋租赁合同，并在30日内腾空房屋办理退房手续。另，被告租房期间未按照房屋租赁合同约定经原告书面同意，自行修建了辅助建筑物（厨房、卫生间、储藏间）。2014年3月3日，原告诉至本院要求解除与被告签订的房地产租赁合同；被告腾交房屋，2014年5月12日增加诉讼请求要求被告拆除租赁房屋添附物。2014年6月22日，被告王明反诉要求原告赔偿其租赁期限房屋修缮费（大门3000元、屋内水泥地面3500元、排水沟2000元、水泥院坝1500元、翻盖屋顶9000元、屋内更换山墙2000元）共计21000元。
本院认为，原、被告于2002年2月28日签订的《房地产租赁合同》合法有效，本院予以确认。该合同在租赁期限只有起始时间而无终止时间，为租赁期限约定不明，租赁期约定不明的租赁合同应视为不定期租赁合同。按照法律规定，不定期租赁合同出租方有权随时解除双方的租赁合同，原告2013年12月4日向被告发出了要求解除租赁合同的《告知书》并给了被告30天的腾交期限，现原告要求被告解除租赁合同并腾交房屋的请求，本院予以支持。双方签订的《房地产租赁合同》第五条约定“房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理”，被告王明在租赁期间并未征得原告房管局的书面同意对所租房屋进行改装修、增扩设备，其所花费用应由其自行承担。被告反诉要求原告房管局赔偿修缮费21000元的请求，本院不予支持。《中华人民共和国城乡规划法》六十四条及第六十六条规定违法建筑的认定及处理是“所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门”，因此原告要求法院拆除被告租赁房屋期间所修建的房屋不属本案审查范围。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条第二款、第二百三十二条、二百三十五条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、解除石泉县房地产业管理局与王明于2002年2月28日签订的《房地产业租赁合同》。
二、王明自本判决生效后十日内将租赁石泉县房地产业管理局位于石泉县城关镇北街社区居民住房返还给石泉县房地产业管理局。
三、驳回王明反诉诉讼请求。
四、驳回石泉县房地产业管理局要求拆除辅助建筑物（厨房、卫生间、储藏间）的起诉。
案件受理费100元，由王明负担。本院决定免收。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 罗金忠
代理审判员 张昌勇
人民陪审员 王 霞
二〇一四年七月十八日
书 记 员 欧莎莎