江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1491号
原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。
组织机构代码：75111543-1。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：邓文超，该公司职员。
被告：徐晓兰，女，1971年11月5日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
第三人：金碧物业有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街*号金源大厦*座*楼****室。
组织机构代码：69846603-9。
负责人：黎龙，该公司总经理。
委托代理人：徐晨，该公司员工。
原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告徐晓兰、第三人金碧物业有限公司南昌分公司（以下简称金碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人邓文超、第三人金碧公司委托代理人徐晨到庭参加诉讼。被告徐晓兰经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告翠林公司诉称：原、被告双方于2014年8月19日，签订《南昌县商品房买卖合同》及补充协议，合同编号为2014-015767，协议约定被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲六期某号房，总价款为962205元整，付款方式为银行按揭付款，贷款金额为670000元整。原告为被告的贷款提供连带保证责任并与被告、银行签订《个人房产抵押贷款合同》。同日，原、被告签署了关于息差奖励的《协议》，原告已按协议约定向被告如数支付了26800元息差奖励。被告在购房时参加了“老带新”活动，原告支付了价值19200元的购物卡。因被告连续3期未向银行按期偿还贷款本息，银行要求原告履行保证责任并依据《个人房产抵押贷款合同》于2015年7月31日直接扣划原告账户内685405.73元用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息、复利等。根据原被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第5款的约定，因被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除合同并收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。被告行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年8月19日签订的合同编号为2014-015767的《南昌县商品房买卖合同》及补充协议及编号为284号的关于息差奖励的《协议》；2、判令被告已支付的购房款人民币292205元归原告所有，被告向原告支付逾期违约金6650.53元；3、判令被告向原告返还26800元息差奖励及相应利息（自2015年1月10日计算至被告实际返还之日，利率按银行同期同类贷款利率计算）；4、判令被告向原告返还价值19200元的购物卡；5、判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用损失20352.83元。本案诉讼费用由被告承担。第三人金碧公司所述的事实与实际一致，对第三人的申请事项原告也予以认可。
被告徐晓兰未答辩。
第三人金碧公司辩称：2014年8月19日，我公司与被告签订《借款协议》（编号：445），约定由申请人向被告提供无息借款人民币230000元，用于被告向原告支付其认购的南昌恒大绿洲六期某号房的购房款，还款方式为2015年2月10日和2015年8月9日前分别归还115000元。此外，被告还向我公司及原告书面承诺：房屋的房产证办理起算日期为被告归还完《借款协议》约定的所借款项之次日；如被告未按期归还借款的，我公司有权以拍卖、出租等方式处置房屋。协议签订后，我公司如数支付了借款。但因被告拒绝履行商品房买卖合同，导致原告起诉至法院解除商品房买卖合同，同时被告也未能如期向我公司履行还款义务。我公司与被告订立的借款协议是基于原被告签订的商品房买卖合同，且借款合同明确约定借款目的系用于支付购房款。若商品房买卖合同被解除，则我公司借款的目的也不复存在，所借款项应当直接返还给我公司。此外，若商品房被原告收回，也会直接损害我公司的权益。为维护我方自身合法权益，特申请以第三人的身份参加诉讼，并请求判令：1、解除第三人与被告的借款协议（编号：445）；2、原告直接向第三人支付应由被告返还申请人全部借款230000元和暂计39330元违约金（暂时计算至2015年10月29日，要求计算至清偿之日）。
经审理查明：2014年8月19日，被告徐晓兰（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2014-015767号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲六期某号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年8月19日前支付首期房款292205元，余款670000元须在2014年8月19日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。同日，双方签订《协议》一份，约定：1、原告于2015年1月1日至10日发放2014年及2015年当年的息差奖励26800元，此后在2016年1月1日至10日、2017年1月1日至10日、2018年1月1日至10日各发放当年的息差奖励13400元；2、因被告原因导致《商品房买卖合同》解除的，本协议自动终止，被告应向原告返还已收取的息差部分及相应利息。2015年1月8日，原告依约支付了26800元息差奖励给被告徐晓兰。2014年8月21日，原告与被告徐晓兰及案外人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称交通银行）办理了670000元的25年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号15（2014）517的《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的670000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2014年9月16日发放。自2015年4月开始，被告徐晓兰未按约偿还银行贷款。2015年7月31日，交通银行直接扣划原告账户内685405.73元（其中本金665052.9元，利息、罚息、复利等共计20352.83元）用于结清被告徐晓兰所欠款项。
同时查明，2014年8月19日，被告徐晓兰与第三人金碧公司签订编号为445号的《借款协议》，协议约定：1、被告向第三人借款230000元用于购买南昌恒大绿洲六期某号；2、被告应于2015年2月10日、2015年8月9日分别向第三人偿还借款115000元；3、若被告未按期还款，则每逾期一天按每期未还款项总额的千分之一向第三人支付违约金。借款协议签订后，被告徐晓兰出具《付款委托书》一份给第三人金碧公司，第三人据此授权将人民币230000元支付至原告的指定账户。截止庭审之日止，被告未归还分文。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《协议》、息差支付凭证、入账证明、《关于承担阶段性保证责任的证明》、交通银行业务凭证五张、《南昌府前支行结清单》交通银行特种转账传票二张，第三人提供的《借款协议》、付款委托书、委托书、承诺书、记账凭证、中国工商银行进账单等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同。本案中，被告按本合同约定办理了购房款670000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了685405.73元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2014-015767号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据原被告双方签订的关于息差奖励的《协议》约定，因被告方原因致使双方签订的商品房买卖合同解除的，则息差奖励协议自动终止，被告还应向原告返还已收取的息差部分及相应利息，原告已向被告实际支付了26800元的息差奖励款，现因被告违约导致《南昌县商品房买卖合同》解除，依照双方协议约定，被告应承担返还26800元息差奖励并支付利息的责任。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币6650.53元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币665052.9元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为6650.53元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计20352.83元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币20352.83元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款292205元归原告所有，本院不予支持。关于原告主张被告向其返还价值19200元的购物卡的诉讼请求，并提供了《南昌公司南昌恒大绿洲项目业主介绍购房登记函》、《南昌公司南昌恒大绿洲项目业主介绍购房赠送确认函》及案外人胡凯旋出具的收条一张以证明自己的主张，但上述三份证据并不能证明被告徐晓兰收到了原告赠送的购物卡，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告以实际行动表明不履行还款义务，第三人据此主张解除编号为445号《借款协议》，本院予以支持。第三人主张原告应将230000元的购房首付款以及违约金（暂计39330元，要求计算至实际返还日）直接向第三人支付，本院认为，原被告之间的购房合同以及被告与第三人之间的借款合同已被解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求予以返还，因此一方面被告可要求原告返还购房首付款（即292205元），另一方面第三人可要求被告返还借款，本案中被告怠于行使债权，第三人据此可以自己名义代为行使被告的债权，故本院对第三人请求原告直接向其支付借款本金的诉讼请求予以支持。关于第三人主张按未归还借款总额的千分之一计算违约金的诉讼请求，本院认为，虽然双方对于违约金计算在借款协议中已有约定，但该违约金计算标准明显偏高，且该违约金实为借款利息，依照我国对民间借贷利率的限制性规定应当予以适当降低，宜以年息24%的标准计算，原告以应返还给被告的款项为限向第三人支付。被告徐晓兰经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告徐晓兰于2014年8月19日签订的编号为2014-015767号《南昌县商品房买卖合同》及补充协议；
二、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告徐晓兰于2014年8月19日签订的编号为284号关于息差奖励的《协议》；
三、被告徐晓兰应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款665052.9元的违约金人民币6650.53元；
四、被告徐晓兰应在本判决生效之日起十日内返还给原告江西省翠林山庄有限公司息差奖励人民币26800元及自2015年1月10日起至至本判决确定返还之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
五、被告徐晓兰应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计人民币20352.83元；
六、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日内支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司借款本金人民币230000元；
七、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款人民币115000元的违约金（自2015年2月10日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；
八、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款人民币115000元的违约金（自2015年8月9日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；
九、上述六至八项由原告江西省翠林山庄有限公司以人民币292205元为限向第三人金碧物业有限公司南昌分公司支付；
十、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他过高的诉讼请求。
十一、驳回第三人金碧物业有限公司南昌分公司的其他过高的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9448元、保全费2346元，由被告徐晓兰承担9124元，由第三人金碧物业有限公司南昌分公司承担2670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 熊莲娣
人民陪审员 李 佩
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘文莉