贵州省锦屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民初字第490号
原告（反诉被告）曾贤义，男，1984年2月12日出生，苗族。
委托代理人杨敏（特别授权），男，贵州清水江律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄丽华，女，1984年10月11日出生，侗族。
委托代理人李永鹏（特别授权），男，贵州清水江律师事务所律师。
原告（反诉被告）龙智，男，1979年9月15日出生，苗族。
原告（反诉被告）龙道勇，男，1980年12月26日出生，苗族。
委托代理人吴隆武，男，1984年6月26日出生，苗族。
被告（反诉原告）瑞丰房地产开发有限公司。
法定代表人李军，该公司经理。
委托代理人董微明（特别授权），男，贵州贵信律师事务所律师。
委托代理人杨朝相（特别授权），男，1955年5月20日出生，侗族
本院于2014年10月29日立案受理了原告曾贤义、黄丽华、龙智、龙道勇诉被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司（以下简称瑞丰公司）商品房销售合同纠纷一案，在审理过程中，被告瑞丰公司于2014年11月26日提起反诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾贤义的委托代理人杨敏、黄丽华及委托代理人李永鹏、龙智、龙道勇及委托代理人吴隆武，被告瑞丰公司（反诉原告）法定代表人李军及委托代理人董微明均到庭参加诉讼。原告（反诉被告）曾贤义未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，约在2013年3月，原告与被告工作人员签订了商品房买卖合同，购买锦瑞茗苑商住楼地下室（约448平方米）用于经营。之后，被告工作人员告知原告待合同加盖公章后，再交合同给原告，原告按约支付了84.9万元购房款，但被告迟迟未将加盖公章的合同交予原告。经打听，出售的地下室不能办理产权登记手续，地下室属于人防工程不能对外出售等因素，原告停止支付剩余房款，并与被告多次协商处理未果。因此特起诉请求：1、依法确认原告与被告签订商品房买卖合同无效；2、判令被告返还原告已支付的购房款84.9万元；3、判令被告支付原告截止2014年9月30日止的购房款84.9万元的利息503549元；4、判令被告赔偿原告损失399968.40元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）辩称，1、原告的请求没有法律依据，也与本案事实不符，本案原、被告2013年3月签订的合同没有违反法律规定也是当事人真实意思表示，合同合法有效，被告请求确认合同无效无事实理由和法律依据；2、支付退还购房84.9万元，实际只有74.9万元，另外的10万元是原告将配电房移到其他地方的费用，原告的请求数额不合，合同还在履行中，不能退还，应当驳回原告诉讼请求；3、支付购房的利息530549元，没有法律规定也无双方约定，计算方式不是依法计算得到的，不可能有50多万的利息，是不能得到法律的支持的，原告的第三项诉讼请求也应当驳回；4、关于原告损失问题，本案被告不存在违约，合同是合法有效的，造成的损失由原告赔偿被告不是被告赔偿原告，原告不能证明被告违约，不存在被告给予原告赔偿的问题，原告的第四项诉讼请求无事实依据和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（被告）诉称，反诉被告曾贤义、黄丽华、龙道勇、龙智之间系购买房屋的共有人，约定以反诉被告曾贤义、黄丽华的名义签订合同，但权利义务由反诉被告共同承担。2013年3月20日，反诉原告与反诉被告曾贤义、黄丽华签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告曾贤义、黄丽华购买反诉原告开发的锦瑞茗苑-2层地下室，该房按套内面积386.9平方米计价，3871.80元／平方米，总价款149.8万元。合同签订后，反诉被告龙道勇支付购房款10万元，反诉被告龙智支付购房款64.9万元，共支付50%首付款74.9万元，尚欠74.9万元欲以按揭贷款支付。2013年6月4日，反诉原告进行了房屋预售登记，然后联系银行为反诉被告办理按揭贷款，由于反诉被告曾贤义、黄丽华提供的贷款资料不符合银行要求，致按揭贷款未能审批。之后，反诉原告多次要求反诉被告曾贤义、黄丽华补充完善贷款资料，但其一直未能补充达到银行的要求，以致贷款支付购房款愿望落空，反诉被告曾贤义、黄丽华至今尚欠反诉原告购房款74.9万元未付。反诉原告认为双方的购房合同合法有效，反诉被告应当全面履行，反诉被告不能向银行贷款是其自身原因造成的，与反诉原告无关，不能由反诉原告承担反诉被告贷款不能的责任，反诉被告应当按合同约定支付尚欠的购房款。因此，反诉请求：1、判令反诉被告继续履行双方于2013年3月20日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告交付欠付购房款74.9万元，并承担违约金37450元以及逾期付款利息。
反诉被告（原告）辩称，1、反诉原告没有取得商品房预售许可证的商品房买卖合同应无效，从反诉原告提交的证据证明了其预售的面积不包括出售给反诉被告的范围，是不可以销售的；2、从反诉原告提交的证据来看只有32套房和8间非住宅用房在预售范围，并不包括地下室，反诉原告预售的地下室是没有登记的，违反了法律强制性规定，反诉原告请求继续履行合同无依据；3、无效合同就不存在继续履行合同的问题，应返还购房款。
审理查明，2012年5月2日，原告（反诉被告）曾贤义、龙智、黄丽华、龙道勇签订《房屋共有协议书》，约定以按份共有的形式合伙购买锦屏县锦瑞茗苑地下层房屋。
2012年8月23日，原告（反诉被告）龙道勇向被告（反诉原告）交付购房款10万元；2013年3月7日和17日，原告（反诉被告）龙智分二次向被告（反诉原告）交付购房款计64.9万元；2013年5月13日，原告（反诉被告）曾贤义向被告（反诉原告）交付购房款（外建配电房工程补助款）10万元；以上总计84.9万元。
2013年3月20日，原告（反诉被告）以曾贤义、黄丽华的名义与被告（反诉原告）签订合同编号：锦瑞茗苑37号《商品房买卖合同》，主要约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）建于锦屏县三江镇排洞社区老车站对面的锦瑞茗苑负二层地下室（房屋），建筑面积448.18平方米，套内建筑面积386.9平方米，价格按套内建筑面积计算每平方米3871.80元，合计价款149.8万元，交付首付款为74.9万元，余款74.9万元以按揭贷款支付，按揭贷款应在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，出卖人应在2014年3月10日前向买受人交付商品房，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同约定的违约责任；以及逾期付款买受人应支付违约金、出卖人可解除合同，逾期交房买受人有权请求出卖人支付违约金或请求退房等。2013年6月4日，该《商品房买卖合同》在锦屏县住建局进行了备案登记。锦瑞茗苑于2013年7月1日竣工，经竣工验收主体工程质量合格。
2012年8月13日，锦屏县住建局颁发给被告（反诉原告）《商品房屋预售许可证》，锦瑞茗苑商住楼项目批准预售面积（套内面积）5491.23平方米包含负二层（套内面积）386.9平方米。2012年9月6日，贵州筑城建筑设计有限公司认证，锦瑞茗苑地下室功能在规划部门同意修改的前提下，可改为观众厅、夜总会、地下商场等使用功能。2013年4月8日，锦屏县人民防空办公室向被告（反诉原告）下发《关于依法办理“人防工程易地建设许可”手续的通知》，限期办理人防工程易地建设手续。2014年9月12日，锦屏县人民检察院《检察建议书》建议锦屏县人民防空办公室催收锦瑞茗苑项目拖欠的人防易地建设费。
合同签订后，被告（反诉原告）于2013年7月22日向工行锦屏县支行上报原告（反诉被告）曾贤义的贷款资料，经工行锦屏县支行审查，因原告提供的资料不完整，又迟迟未能提供贷款所需的资料，不能发放按揭贷款，并于2013年11月15日将原告（反诉被告）贷款资料退回给了被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司，导致原告（反诉被告）曾贤义未能获得按揭贷款向被告（反诉原告）支付《商品房买卖合同》约定的购房余款74.9万元。2014年3月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《房屋催交通知书》要求在一周内交付房屋给原告（反诉被告）使用。2014年4月18日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达《关于要求解除购房合同的通知》要求在一周内将房屋整改合格后交付使用，否则逾期解除合同。2014年4月30日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达《关于解除购房合同的复函》，答复因原告（反诉被告）未能满足贷款条件，未能将房屋余款贷款付清，为此多次通知通过现款交清，但至今尚未交清余款，房屋已经验收合格，不存在整改内容，原告（反诉被告）在付款约定上已经违约，故房屋暂不能交付使用。
另查明，原告（反诉被告）因购买锦瑞茗苑负二层地下室向外发生借贷，以及订立消防工程合同、装修合同、订购音响器材等支付定金被违约处理等情况。
以上事实，有当事人的陈述、案件涉及的证据以及庭审笔录等为证，可以认定。
本院认为，关于合同效力问题，原告（反诉被告）曾贤义、龙智、黄丽华、龙道勇以曾贤义、黄丽华的名义与被告（反诉原告）签订锦瑞茗苑37号《商品房买卖合同》，约定以预售形式买卖商品房，属于商品房预售合同。被告（反诉原告）出售给原告（反诉被告）的锦瑞茗苑商住楼负二层地下室房屋（套内面积386.9平方米），已取得《商品房屋预售许可证》，被告（反诉原告）可以向外预售商品房。原告（反诉被告）提出锦瑞茗苑商住楼负二层地下室房屋（套内面积386.9平方米）不在锦屏县住建局颁发《商品房屋预售许可证》批准的预售面积范围的抗辩意见，与庭审查明事实不符，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人自愿达成设立商品房买卖权利义务的意思表示，不违反法律效力性规定，并进行了备案登记，合同自双方当事人签订时成立和生效，对双方当事人均具有约束力。
关于当事人责任问题，本案《商品房买卖合同》属于双务合同，对于当事人履行合同的先后义务，根据合同约定付款期限“余款74.9万元以按揭贷款支付，按揭贷款应在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”，和2013年7月22日向工行锦屏县支行上报原告（反诉被告）曾贤义的贷款资料办理按揭贷款，因曾贤义提供的贷款资料不完整，又未能补充贷款所需的资料，未能以贷款支付余款，以及合同约定“出卖人应在2014年3月10日前向买受人交付商品房”等情形来看，原告（反诉被告）负有先履行合同的义务，即原告（反诉被告）先付清购房款后，被告（反诉原告）才履行交付商品房义务。本案原告（反诉被告）未在约定期限内按揭贷款支付购房余款，也未以其他方式支付，违反合同约定应负有的先履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。在原告（反诉被告）未付清购房款情况下，被告（反诉原告）可要求原告（反诉被告）先履行合同义务，待原告（反诉被告）履行义务符合约定，成就后履行合同义务条件时，再履行应交付商品房等义务，否则被告（反诉原告）可行使先履行抗辩权。本案原告（反诉被告）未付清购房款，被告（反诉原告）拒绝交付商品房，被告（反诉原告）的行为属于行使先履行抗辩权，不存在违约。
关于继续履行合同及违约赔偿问题，原告（反诉被告）所支付的84.9万元，其中原告（反诉被告）于2013年5月13日交付的10万元，为原告（反诉被告）应负担的外建配电房工程款，不应包含在合同总价款范围内，原告（反诉被告）交付的购房首付款应确定为74.9万元。当事人订立合同后，应当按照合同约定信守承诺，全面履行合同义务。双方的《商品房买卖合同》，从本案事实来看，只要原告（反诉被告）交付购房余款即可实现购房目的，合同仍可现实履行，双方当事人应当继续履行。由于原告（反诉被告）存在违约，继续履行合同不影响守约方即被告（反诉原告）向原告（反诉被告）主张违约赔偿，原告（反诉被告）应当按合同约定承担支付违约金等责任，违约金应依约从2014年4月30日原告收到被告书面的《关于解除购房合同的复函》告知原告不能办理按揭贷款，只能以现款交清的通知30日后，即2014年5月30日起以74.9万元为基数，按每日万分之五的标准（即每天为749000元×0.0005=374.5元）计算至本判决确定的履行期限届满之日止，被告（反诉原告）主张赔偿违约金37450元，其违约金请求不超过应付金额，原告（反诉被告）应当赔偿。至于被告（反诉原告）的逾期付款利息请求，双方无合同约定，无法律依据，应不予支持。
综上所述，原告（反诉被告）主张商品房买卖合同无效、返还购房款及赔偿损失等请求，与事实不符，于法无据，不予支持；被告（反诉原告）主张继续履行合同及赔偿违约金的请求，应予支持；被告（反诉原告）主张支付逾期付款利息的请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）曾贤义、黄丽华、龙道勇、龙智的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）曾贤义、黄丽华、龙道勇、龙智继续履行与被告锦屏县瑞丰房地产开发有限公司（反诉原告）2013年3月20日签订的锦瑞茗苑37号《商品房买卖合同》；
三、原告（反诉被告）曾贤义、黄丽华、龙道勇、龙智于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）锦屏县瑞丰房地产开发有限公司购房余款七十四万九千元；
四、原告（反诉被告）曾贤义、黄丽华、龙道勇、龙智于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）锦屏县瑞丰房地产开发有限公司违约金三万七千四百五十元；
五，驳回被告（反诉原告）锦屏县瑞丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费二万零五百七十二元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费一万零二百八十六元，由原告（反诉被告）负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若义务人不履行本判决确定的义务，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，逾期申请，本院将不再执行。
审判长 吴 云
审判员 向克一
审判员 张玉锋
二〇一五年四月二十四日
书记员 杨博云