广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第184号
上诉人（原审被告）：叶秋洪，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份证号码：×××0453。
委托代理人：王天智，北京律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢银婵，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份证号码：×××4527。
委托代理人：杭海，广东律师事务所律师。
上诉人叶秋洪与被上诉人卢银婵物权保护合同纠纷一案，叶秋洪不服珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香法湾民一初字第844号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：一审法院于2010年12月20日立案受理了卢银婵诉珠海经济特区新丰实业发展有限公司（以下简称新丰公司）、叶秋洪商品房销售合同纠纷一案，并于2011年1月31日作出（2011）香民一初字第560号民事判决，该判决认定：一审法院已发生法律效力的（2006）香民一初字第1884号民事判决书确认卢银婵与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》有效，因此卢银婵与新丰公司应严格按照该合同的约定履行各自的义务。该判决判定：一、确认新丰公司、叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）的约定无效；二、新丰公司于判决发生法律效力之日起五日内将珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产交付给卢银婵；三、新丰公司在具备办证条件时协助卢银婵办理珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产的产权过户手续；等。叶秋洪不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，珠海市中级人民法院于2012年5月28日作出（2011）珠中法民三终字第211号终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，卢银婵向一审法院申请强制执行，一审法院予以立案执行，案号为（2012）珠香法执字第2516号，后该房产一直未交付给卢银婵，也未为卢银婵办理产权过户手续。
2013年1月24日，广州仲裁委员会受理了申请人叶秋洪与被申请人新丰公司的仲裁申请，并于2013年4月8日作出（2013）穗仲中案字第147号仲裁裁决，裁决如下：1、确认叶秋洪与新丰公司签订的《商品房购销合同》（编号：GF0018120）合法有效；2、新丰公司应当在涉案房屋工程通过竣工验收合格后三十日内，将涉案房屋交付给叶秋洪使用；3、新丰公司应当在叶秋洪实际接收涉案房屋之日起，按照涉案房屋所在地房地产产权登记机关规定的期限，协助叶秋洪办理涉案房屋权属登记手续；4、本案仲裁费28020元，由新丰公司承担。后叶秋洪依该仲裁裁决向珠海市中级人民法院申请强制执行，珠海市中级人民法院于2013年5月10日予以立案执行，案号为（2013）珠中法执字第451号。执行中，叶秋洪于2013年6月4日向该院提交申请，请求撤回对上述仲裁裁决第2项和第3项的执行申请，并向该院提交《执行和解协议》一份，该协议载明：双方同意，在新丰公司协助叶秋洪办理完毕涉案房屋权属证书之日起30日内，由新丰公司一次性支付案件仲裁费28020元给叶秋洪；双方再次确认，新丰公司已经于2013年5月25日将涉案房屋交付给了申请执行人。该院作出（2013）珠中法执字第451号之二执行裁定书，裁定：准许叶秋洪撤回对广州仲裁委（2013）穗仲中案字第147号仲裁裁决书裁决第2项和第3项的执行申请；该院（2013）珠中法执字第451号执行案终结本次执行程序。另查明，涉案房屋尚未办理产权证，但于1999年7月12日办理了预购方为叶秋洪的预购登记，预购证号为B199800542。
卢银婵在一审中的诉讼请求为：一、判令叶秋洪协助卢银婵到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》；二、叶秋洪承担本案诉讼费用。
一审法院认为，依照已发生法律效力的（2011）珠香法民一初字第560号民事判决及（2011）珠中法民三终字第211号民事判决的认定，新丰公司、叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让案涉房屋的约定无效，卢银婵与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》合法有效。因此叶秋洪对案涉房屋享有的债权已经消灭，以叶秋洪为预购方的预购登记亦随之失效。由于卢银婵对案涉房屋享有债权，而叶秋洪为预购方的预购登记对卢银婵债权的实现形成妨碍，故卢银婵请求叶秋洪协助卢银婵更正案涉房屋房地产权登记簿所记载的预购登记，即到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
上述（2011）珠香法民一初字第560号民事判决及（2011）珠中法民三终字第211号民事判决已经判定新丰公司、叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让案涉房屋的约定无效，且新丰公司应于判决指定期限内将案涉房屋交付给卢银婵，在具备办证条件时协助卢银婵办理案涉房屋的产权过户手续。新丰公司与叶秋洪作为该案的当事人，均应清楚该判决内容，并且一审法院已于2012年6月21日立案受理了（2012）珠香法执字第2516号执行案件，上述生效判决已经入执行程序。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（2012年修订后的二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”叶秋洪如对案涉房屋主张实体权利的，可以向一审法院提出执行异议，若不服异议裁定，还可以提起案外人异议之诉，但叶秋洪却于2013年1月24日向广州仲裁委员会就案涉房屋另行申请仲裁，且未向该委陈述案涉房屋有关争议和诉讼的情况，导致广州仲裁委员会作出与生效判决内容不同的（2013）穗仲中案字第147号裁决书。继而叶秋洪根据该裁决书，于2013年5月10日向珠海市中级人民法院申请强制执行，并在该案执行过程中，与新丰公司办理案涉房屋的交接，于2013年6月4日向珠海市中级人民法院撤回执行申请，2013年6月12日与新丰公司签订和解协议。叶秋洪在（2012）珠香法执字第2516号执行过程中不按照法律及司法解释规定提出执行异议，而是就执行标的另行申请仲裁、申请强制执行、交接房产、撤回执行申请、执行和解等一系列意在阻止一审法院依法将案涉房屋交付给卢银婵的行为，一审法院不予认可。叶秋洪据此辩称其对案涉房屋的权限上具有优先性，其办理的预购登记合法有效，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十九条之规定，判决如下：叶秋洪于判决发生法律效力之日起五日内协助卢银婵到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》。本案案件受理费人民币100元，由叶秋洪负担（该费用已由卢银婵向一审法院预缴，叶秋洪应于判决发生法律效力之日起五日内直接支付该费用给卢银婵）。
叶秋洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审发回重审或直接改判驳回卢银婵的诉讼请求。事实与理由如下：一审认定事实错误。叶秋洪作为买方与出售方新丰公司于1998年4月14日签订了《协议书》及《商品房购销合同》两份合同，叶秋洪与新丰公司办理《商品房预购登记证书》的合同依据是《商品房购销合同》，而不是《协议书》，没有任何证据证明《商品房购销合同》是无效的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，受法律的保护”。依合法有效之合同设立的预购登记也是合法有效的，同样应该受到法律的保护。一审法院简单的认为“《协议书》中转让涉案房屋的约定无效，卢银婵与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》合法有效。因此叶秋洪对涉案房屋享有的债权已经消灭，以叶秋洪为预购方的预购登记亦随之失效。”没有事实依据。叶秋洪签订了《商品房购销合同》，支付了房款，办理了预购登记，对涉案房屋的债权没有消灭。叶秋洪与出售方新丰公司的《商品房购销合同》已经登记备案，并办理了预购登记，产生了公示及对抗第三人包括卢银婵的法律效力。而卢银婵有条件办理而不办理预购登记，本身就是对自己权利的放弃。新丰公司选择与叶秋洪而不与卢银婵履行商品房买卖合同法律并不禁止，也没有任何的法律文书确定涉案的商铺归卢银婵所有。一审法院没有法定理由就判决叶秋洪协助办理注销预购登记证书是一种不依法判案的行为。叶秋洪与卢银婵的权利是平等的，均应得到法律的保护。但不能以牺牲叶秋洪的权利来实现卢银婵的权利，其应向其合同的相对人新丰公司去主张权利，而不是与叶秋洪争夺利益。同时，一审适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十九条是对不动产异议登记的规定，“异议登记”是利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议，为保护其权利而制定的一种登记制度，其前提条件是已经取得物权的不动产登记。商品房预购登记法律上并不是物权登记，预购登记证书也不是物权凭证，依据《物权法》第十九条判决注销《商品房预购登记证书》是法律适用错误。另外，一审法院将判决说成裁定，将法定十五天的上诉期改为十天，严重侵犯了叶秋洪的诉讼权利。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审将该案发回重审或直接改判驳回卢银婵的诉讼请求。
卢银婵答辩称：1、根据本案所涉及的执行标的物，强制交付是由（2011）珠中法民三终211号民事判决书确定的，该交付的内容指向本案的标的物，因此叶秋洪在上述的事实与理由当中提及的协议书与商品房购销合同的区别是没有意义的，其主张可以作为（2011）珠中法民三终211号案件提起再审的理由而不是作为本案所诉争的物权保护问题，并且在（2011）珠香法民一初560号判决书第15页本院认为部分，香洲区法院已经明确地作出了新丰公司应该协助卢银婵办理商铺过户的相关手续，叶秋洪有义务注销抵押，新丰公司有义务在抵押注销后协助卢银婵办理过户手续，也就进一步确定了叶秋洪对于涉案商铺不再具有任何的物权，因此，叶秋洪的理由是不成立的；2、对于叶秋洪提及的适用法律错误问题，根据珠海市中级人民法院作出的（2011）珠中法民三终211号的生效判决书认定的事实，叶秋洪与新丰公司之间签订了商品房买卖合同以及协议书，所体现的法律关系是借款，而不是房屋买卖，因此珠海市中级人民法院在界定该行为性质的基础上，对不动产登记物权的权属问题作出了判定，不存在任何法律适用问题的错误，是正确的。恳请法院驳回叶秋洪的上诉请求。
双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人叶秋洪就涉案房产办理了预售登记，因此，本案的焦点为上诉人叶秋洪对涉案房产是否享有“准物权”及办理预售登记的行为是否具有对抗第三人的法律效力。为此，本院认为，已经发生法律效力的（2011）香民一初字第560号民事判决书及（2011）珠中法民三终字第211号民事判决书判定，上诉人叶秋洪与新丰公司之间名为房屋买卖关系，实为借款关系，上诉人叶秋洪与新丰公司1998年4月14日签订的《协议书》中转让案涉房屋的约定无效。基于此，本院认为，上诉人叶秋洪就涉案房产办理预售登记的行为实际上是对其债权采取的一种担保形式，在性质上并不同于《中华人民共和国物权法》第二十条所规定的预告登记制度，因此，上诉人叶秋洪虽然就涉案房产办理了预售登记，但对涉案房产并不享有“准物权”，该预售合同登记亦就不具有对抗第三人的法律效力。同时，已经发生法律效力的（2011）香民一初字第560号民事判决及（2011）珠中法民三终字第211号民事判决的判定，被上诉人卢银婵与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》合法有效，新丰公司应将涉案房产交付给被上诉人卢银婵。因此，被上诉人卢银婵请求上诉人叶秋洪办理注销预购登记的主张有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，上诉人叶秋洪的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由叶秋洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年四月八日
书 记 员 陈妙斯