中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终10724号
上诉人（原审被告）：冯震威（曾用名冯韵），男，1961年6月28日出生，
委托代理人：廖智慧，广东三民律师事务所律师。
委托代理人：黎明，广东三民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：诸葛渌，男，1970年6月20日出生，汉族，住北京市宣武区。
委托代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。
委托代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。
上诉人冯震威因与被上诉人诸葛渌租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初第1499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯震威上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诸葛渌的全部诉讼请求。事实理由如下：一、诸葛渌重大违约在先，严重侵害了冯震威作为承租人的合法权利。双方2011年8月10日签订《房地产租赁合同》之后，冯震威依约交付押金，正常使用合同约定的房产并按时支付租金。2014年2月16日，诸葛渌在未通知冯震威的情况下与案外人李娜签订了《存量房买卖合同》，将其租赁给冯震威并在租赁期内的案涉房屋出售给案外人李娜，违反了《房地产租赁合同》第五条第3款：“租赁期间转让该房产时，需提前一个月书面通知承租方”之约定。诸葛渌构成重大违约，且造成冯震威无法以同等条件优先购买案涉房屋的严重后果。冯震威为此已多次提起诉讼(案号分别为(2015)穗天法民四初字第60号、(2016)粤0106民初7102号)，一审法院未查明前述事实，将全部违约责任推到冯震威身上，明显与事实不符，且有违公平原则。二、双方不仅在短信来往中已就续租达成一致，且已通过实际支付租金的形式履行了该实际的、事实的续租约定，一审法院单凭双方未签订书面续租协议，就认定双方没有就续租达成一致，明显违背法律关于电子证据有效及双方真实意思表示。冯震威至今仍是合法使用案涉房屋，冯震威后期未交租系因为产生了二个业主，一个旧业主、一个新业主，不知交予谁合适。另外，因冯震威与诸葛渌产生了优先购买权纠纷，正在法院处理，并经诸葛渌同意才暂缓交租，冯震威并不存在任何违约行为。三、一审法院在认定逾期交还房屋采取多种处罚措施即没收保证金、又罚违约金时采纳《房地产租赁合同》之约定，在认定房屋占有使用费时又不采纳《房地产租赁合同》约定的租金，采用双重标准，违背了基本的公平原则。另外，一审判决第三项显示：参照有资质的评估机构评估的同期同地段月租金标准计算房屋占有使用费，该租金标准仍是不确定的，无法确定房屋占有使用费的具体金额。四、一审法院在认定管理费问题时，采纳的是《房地产租赁合同》的约定，但双方租赁合同明确约定租金已包含了管理费。因此，冯震威每月向诸葛渌支付的租金已包括管理费，其额外支付的管理费系代诸葛渌垫付的，依法应在租金中予以扣除。五、冯震威在一审期间已提供部分收款收据证明冯震威支付维修费的事实，一审判决认定冯震威未举证证明存在错误。双方《房地产租赁合同》第二条第3款约定：“……在出租期间如是300元以下的维修费用由承租方自行承担，如超过300元维修则由出租方与承租方协商解决，承租方自己的家私电器维修费用由承租方自行承担。”冯震威在一审期间提供了2013年3月16日的维修费收款收据、2013年8月1日的维修费收款收据、2013年8月5日和2013年8月8日的换篷布收款收据、LG修理服务报告单、2014年4月1日的维修费收款收据予以证明超过300元的维修费应在租金扣减的事实。综上，冯震威上诉请求撤销一审判决，改判驳回诸葛渌一审全部诉请。
被上诉人诸葛渌二审答辩称：一、冯震威在双方租赁合同期限届满后拒不搬出案涉房屋，长期违法侵占诸葛渌的房屋，严重损害了诸葛渌的合法权益。二、诸葛渌没有侵犯冯震威的优先购买权，且冯震威所谓的优先购买权亦不能成为侵占他人房屋的借口。三、一审法院依照双方《房地产租赁合同》的约定判令冯震威承担的违约责任，合法合理。四、诸葛渌已经支付了2011年2015年全部的管理费用，并提供了相应的转账凭证，而冯震威利用所谓承租人的身份窃取了案涉房屋的管理费发票，并不能证明其实际支付管理费的事实。五、冯震威提供的维修单据没有证明力，且与本案无关。冯震威在以往交付租金的时候，经常以“家私电器维修费”为由，未经诸葛渌同意私自扣减租金共6700元，一审法院已经查明冯震威实际拖欠该部分租金，但认为超过诉讼时效未支持（诸葛渌认为实际并未超过诉讼时效）。诸葛渌为尽快收回房屋未提起上诉，也未要求冯震威补交。冯震威仍以没有证明力的维修单要求在使用费中扣减维修费，于理不合。综上，诸葛渌请求依法驳回冯震威的上诉请求。
诸葛渌于2015年9月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、冯震威立即从广州市天河区华利路3号北塔30C房内搬走，将房屋返还给诸葛渌；2、冯震威向诸葛渌支付自2014年8月10日起至搬出房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2016年10月为502724元；3、冯震威向诸葛渌支付违约金100544.8元（502724元×20%）；4、冯震威向诸葛渌支付拖欠的租金6700元；5、冯震威向诸葛渌返还有线电视费1060元（自2011年9月至2014年12月共计40个月，每月26.5元）；6、冯震威向诸葛渌支付逾期缴纳租金的违约金10300元（自2013年8月10日至2014年8月9日止，逾期支付违约金共计103天，违约金按每天100元的标准计算）；7、诸葛渌没收冯震威缴纳的保证金22000元；8、冯震威赔偿诸葛渌因本次纠纷而支付的仲裁费4021.5元；9、冯震威赔偿诸葛渌因本案而支付的律师费8000元。
一审法院经审理查明：广州市天河区华利路3号30C房（以下简称案涉房屋）的产权人为诸葛渌及案外人王红军，建筑面积为230.41平方米。
2011年8月10日，诸葛渌（出租方）与冯震威（承租方）及案外人广州泛盈酒店公寓管理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：经过经纪方的促成，出租方将案涉房屋出租给承租方作为住宅使用，建筑面积为230平方米（以房地产权证面积为准），租期自2011年8月10日至2014年8月9日止，保证金为22000元；（第二条第3款）租金为每月11000元包管理费，房屋产生的水电煤气费、电视等杂费都由承租方自行承担，在出租期间如是300元以下的维修费用由承租方自行承担，如超过300元维修则由出租方与承租方协商解决，承租方自己的家私电器维修费用由承租方自行承担；（第二条第4款）租金结算方式为按月结算，在每月的第10日前按现金或银行转账的付款方式缴付，出租方应出具《收据》，出租方开户银行为招商银行花城支行，户名为诸葛渌，银行账号为62×××05；（第三条）签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退还给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；（第六条第1款）在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费，如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，逾期缴纳租金的，每逾期一日，罚一百元违约金，如逾期缴纳租金达20日视为承租方违约，出租方有权解除合同、收回该房产并没收保证金；（第六条第10款）租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方，如需继续承租该房产，应提前1个月与出租方协商，双方另订合同；（第七条第2款）租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%（小于100%）收取违约金；（第八条）租赁合同期满或解除，承租方必须在合同期满或解除之日办理完迁出手续并将其个人之家具杂物全部搬走；等内容。
签订《租赁合同》之前，冯震威向诸葛渌缴纳了保证金22000元及首月租金11000元。
2011年8月28日，诸葛渌将案涉房屋交付冯震威使用。
2014年11月20日，诸葛渌向冯震威邮寄《书面通知》（快递单号：305127940534）要求冯震威于2014年12月10日交还案涉房屋，否则除限期冯震威迁出和补交房屋占用费外，诸葛渌有权按占用期内租金总额20%（小于100%）的标准向冯震威收取违约金。
2015年9月7日，诸葛渌提起本案诉讼。
本案中，诸葛渌提交《证明》、《报警回执》拟证明冯震威在租赁期届满后拒不返还案涉房屋的事实，以此要求冯震威支付案涉房屋占有使用费（其中2014年8月10日至2014年12月9日期间按照11000元/月的标准，2014年12月10日至实际搬出之日止参照《广州市房屋租金参考价》规定的标准）。此外，诸葛渌提交的《账户历史交易明细表》（户名为诸葛渌，账号为62×××05）显示租赁期届满后的2014年8月19日、2014年9月29日诸葛渌账户分别进账11000元、9700元。冯震威确认租赁期满后其一直使用案涉房屋至今且向诸葛渌账户转账了上述两笔款项，但主张是因其与诸葛渌达成了续租的一致意见，其使用案涉房屋是履行续租的约定，为此提交了《短信》（已委托公证）拟证明其与诸葛渌妻子王红军于2014年6月19日达成续租一致意见的事实。上述《短信》显示，王红军询问冯震威是否有意续租，冯震威表示同意，后王红军于2014年6月19日向冯震威表示同意继续租给其3年，按照原来条件不变，双方再写一个续约协议即可，并要求冯震威对此予以回复。诸葛渌认为《短信》要求双方签订续租协议，但事实上双方并未签订续租协议，故续租协议未成立；同时表示其于2014年11月20日向冯震威邮寄的《书面通知》已通知冯震威于2014年12月10日交还案涉房屋，故双方之间的租赁关系仅存续至2014年12月9日。冯震威主张其向诸葛渌支付最后一笔租金的时间为2014年12月10日，但未举证证明，同时确认其自此之后就未再向诸葛渌支付过租金。本案中，冯震威未能举证证明在租赁期限届满后与诸葛渌就案涉房屋签订了续租协议。
诸葛渌提交《账户历史交易明细表》《户口历史交易明细表》及自制的《每月拖欠租金的计算方式》《逾期天数的计算方式》拟证明冯震威未足额缴纳租金及逾期缴纳租金的事实，要求冯震威补足2012年1月至2014年7月期间拖欠的租金6700元，并按照每日100元的标准支付违约金10300元，同时没收保证金22000元。另，诸葛渌认为租赁合同约定的每月第10日前缴租即缴租的最后一天为每月9日，故《逾期天数的计算方式》列明冯震威在2013年8月至2014年7月期间逾期交租情况为：2013年8月21日交租，逾期12天；2013年9月18日交租，逾期9天；2013年10月17日交租，逾期8天；2013年11月22日交租，逾期13天；2013年12月14日交租，逾期5天；2014年1月16日交租，逾期7天；2014年2月22日交租，逾期13天；2014年3月12日交租，逾期3天；2014年4月14日交租，逾期5天；2014年5月17日交租，逾期8天；2014年6月20日交租，逾期11天；2014年7月18日交租，逾期9天；逾期天数合计103天。《每月拖欠租金的计算方式》列明冯震威在2012年1月至2014年7月期间拖欠租金合计6700元。经质证，冯震威对《账户历史交易明细表》《户口历史交易明细表》予以确认，但认为诸葛渌本案中主张的部分诉讼请求已超过诉讼时效。经核对，《账户历史交易明细表》《户口历史交易明细表》载明冯震威缴纳租金的时间及金额与《每月拖欠租金的计算方式》《逾期天数的计算方式》列明的时间及金额一致。
诸葛渌主张冯震威未经其允许致电给有线电视部门开通已停止使用的有线电视，并从诸葛渌的银行账户每月扣款，以此要求冯震威返还有线电视费1060元，为此提交了《中国银行广州白云支行历史交易明细清单》（户名为诸葛渌，账号为73×××04）及自制的《有线电视费的计算方式》予以证明。冯震威对此不予确认。经查，《BANCS存款历史交易明细清单》未显示诸葛渌缴纳的费用即案涉房屋的有线电视费。
诸葛渌要求冯震威赔偿因本次纠纷而支付的仲裁费4021.5元，为此提交了《仲裁申请书》、（2014）穗仲案字第5651号《受理仲裁申请通知书》《决定书》《仲裁费票据》《仲裁管辖异议书》《上诉状》、（2015）穗天法民四初字第1499号《管辖权异议申请书》等证据证明。冯震威对此不予认可。
诸葛渌还提交（2014）穗鑫律民字第185号《民事委托代理合同》及广东鑫霆律师事务所于2014年12月19日开具的《律师费发票》（发票代码：144001401134，缴款人为诸葛渌及王红军，金额为8000元）拟证明其为本次诉讼支付了律师费8000元，要求冯震威支付。冯震威对此不予确认。
本案中，冯震威主张其代诸葛渌垫付了管理费，为此提交了《管理费发票》及自制的《租客代交费用明细》予以证明。《管理费发票》显示广州天绰物业管理有限公司分公司（以下简称天绰物管公司）收到案涉房屋2011年7月至2011年12月期间的管理费4533.71元（付款方为案涉房屋）、2012年1月至2012年8月期间的管理费6451.2元（付款方为案涉房屋）、2013年1月至2013年9月期间的管理费7257.6元（付款方为案涉房屋）、2013年10月至2013年12月期间的管理费2419.2元（付款方为案涉房屋）、2015年1月至2015年12月期间的管理费9677.28元（付款方为案涉房屋）、2016年1月至2016年3月期间的管理费2419.32元（付款方为冯震威）、2016年4月至2016年5月及2016年7月的管理费2419.32元（付款方为冯震威）、2016年6月管理费806.44元（付款方为冯震威）、2016年8月管理费806.44元（付款方为冯震威）、2016年9月管理费806.44元（付款方为冯震威）、2016年10月管理费806.44元（付款方为冯震威），上述管理费共计38403.39元。诸葛渌对此不予确认，认为除了2016年的《管理费发票》，其余《管理费发票》均显示付款方为案涉房屋而非冯震威，并主张是其缴纳了2013年1月至2013年12月、2015年1月至2015年12月期间的管理费，为此提交了两份《招商银行户口历史交易明细表》予以证明。上述《招商银行户口历史交易明细表》显示诸葛渌分别于2013年11月3日、2013年12月19日、2016年3月21日向天绰物管公司支付7391.32元、2458.55元、9677.28元。冯震威对此不予确认，认为物业管理公司有重复扣款之嫌，然而未举证证明。另，冯震威还提交《垃圾费发票》《公摊水费发票》拟证明其代诸葛渌垫付了案涉房屋公摊水费、垃圾费。对此，诸葛渌认为公摊水费和垃圾费依合同约定应由冯震威缴纳。冯震威还主张代诸葛渌垫付过维修费，但未举证证明。
一审法院认为：诸葛渌、冯震威签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应切实履行。
关于续租的问题。虽然冯震威主张其与诸葛渌于2014年6月19日达成了续租三年的一致意见，但根据《租赁合同》的约定及其提交的《短信》可知，双方续租需再签订续租协议，但冯震威未能举证证明其与诸葛渌就案涉房屋签订了续租协议，故其关于续租三年的主张没有事实和法律依据，一审法院对此不予采纳。
关于租赁关系解除的问题。现查明，冯震威分别于2014年8月19日、2014年9月29日向诸葛渌转账11000元、9700元，而诸葛渌亦未将上述款项退回冯震威，且诸葛渌在本案中确认其于2014年11月20日向冯震威邮寄的《书面通知》同意将案涉房屋出租给冯震威至2014年12月9日，故诸葛渌、冯震威上述行为可视为双方已将《租赁合同》约定的租赁期限延期至2014年12月9日。在此之后，冯震威未再向诸葛渌支付任何租金，诸葛渌也通过仲裁、诉讼等方式要求冯震威搬离案涉房屋，因此一审法院认为双方之间的租赁关系实际已于2014年12月10日解除。
关于返还案涉房屋的问题。冯震威在双方租赁关系解除之后仍占有案涉房屋的行为明显侵犯了诸葛渌的合法权益，现诸葛渌要求冯震威迁出案涉房屋，合理有据，一审法院予以支持。
关于房屋占有使用费和逾期交还房屋违约金的问题。冯震威自2014年12月10日起占用案涉房屋至今，现诸葛渌要求冯震威支付占有使用费，并无不妥，一审法院予以支持。综合案情，一审法院酌情认定冯震威应自2014年12月10日起按照有资质的评估机构评估的同期同地段月租金标准向诸葛渌支付占有使用费至实际交还案涉房屋之日止。至于诸葛渌要求冯震威支付2014年8月10日至2014年12月9日期间的费用，由于该期间双方仍存在租赁关系，故冯震威应按11000元/月的标准向诸葛渌支付租金47193.55元（11000元×4个月+11000元÷31天×9天），扣减冯震威已支付的2014年8月、9月租金20700元（11000元+9700元），冯震威还应支付租金26493.55元。至于逾期交还房屋违约金的问题，由于《租赁合同》已明确约定冯震威逾期不交还案涉房屋的，诸葛渌有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。冯震威拒不交还房屋的行为已构成违约，现诸葛渌要求冯震威支付违约金，符合上述合同约定，一审法院予以支持。据此，一审法院确认冯震威应按照2014年12月10日至其实际交还案涉房屋之日止的占有使用费总额的20%向诸葛渌支付违约金。
关于保证金的问题。依据《租赁合同》约定，冯震威逾期缴纳租金达20日则视为其违约，诸葛渌有权没收保证金。现已查明冯震威存在拖欠租金超过20日的事实，故诸葛渌要求没收保证金22000元，符合合同约定，一审法院予以支持。
关于逾期交租违约金的问题。依据《租赁合同》的约定，冯震威应于每月10日前向诸葛渌支付租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日罚100元违约金。根据现有证据显示，冯震威在2013年8月10日至2014年8月9日期间确实存在逾期交租的行为，具体为2013年8月逾期12天，2013年9月逾期9天，2013年10月逾期8天，2013年11月逾期13天，2013年12月逾期5天，2014年1月逾期7天，2014年2月逾期13天，2014年3月逾期3天，2014年4月逾期5天，2014年5月逾期8天，2014年6月逾期11天，2014年7月逾期9天，逾期天数合计103天。逾期交租违约金的诉讼时效为2年，诸葛渌于2015年9月7日提起诉讼，故自2013年9月7日起的逾期交租违约金才受到保护，因此冯震威关于诸葛渌部分诉讼请求过时效的抗辩理由成立，应予支持。综上，一审法院确认冯震威应向诸葛渌支付逾期交纳2013年9月至2014年7月期间租金的违约金9100元[（103天-12天）×100元/天]。
关于补交租金的问题。租金的诉讼时效为1年，诸葛渌于2015年9月7日提起诉讼，即自2014年9月7日起的租金才受保护。现诸葛渌要求冯震威补交2012年1月至2014年7月期间拖欠的租金，冯震威抗辩上述期间租金超过诉讼时效，理由成立，应予支持。故对诸葛渌要求冯震威补交租金6700元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于有线电视费的问题。现有证据无法证明案涉房屋有线电视的开通及实际缴费人等问题，故对诸葛渌要求冯震威支付有线电视费1060元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于仲裁费及律师费的问题。《租赁合同》并未对双方发生纠纷时产生的仲裁费、律师费进行约定，且该费用属于诸葛渌的诉讼成本，故对诸葛渌要求冯震威支付仲裁费4021.5元和律师费8000元的诉讼请求，一审法院均不予支持。
至于管理费、垃圾费、水费公摊、维修费的问题。依据《租赁合同》约定，冯震威在承租案涉房屋期间应负担管理费、水电煤气费、电视等各项杂费，因此冯震威主张该些费用应在租金中予以扣减，不符合上述合同约定，一审法院不予支持。冯震威还主张垫付过维修费，但未举证证明，一审法院亦不予支持。至于冯震威占用案涉房屋期间是否有代诸葛渌垫付管理费的问题，由于诸葛渌、冯震威提交的证据自相矛盾，故一审法院对该期间的管理费问题不作处理，双方可待收集充分证据后另行主张。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年3月3日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告冯震威从广州市天河区华利路3号30C房搬出并将该房返还给原告诸葛渌；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威向原告诸葛渌支付2014年8月10日至2014年12月9日期间拖欠的租金26493.55元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威向原告诸葛渌支付房屋占有使用费（参照有资质的评估机构评估的同期同地段月租金标准，自2014年12月10日起计至实际交还广州市天河区华利路3号30C房之日止）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威按照上述房屋占有使用费总额20%的标准向原告诸葛渌支付违约金；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯震威向原告诸葛渌支付逾期交纳2013年9月至2014年7月期间租金的违约金9100元；六、被告冯震威缴纳的保证金22000元由原告诸葛渌没收；七、驳回原告诸葛渌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10450元，由原告诸葛渌负担600元，被告冯震威负担9850元。
二审期间，被上诉人诸葛渌当庭向法院提交以下证据：1、天绰物管公司出具的说明（载明天绰物管公司全部管理费均由诸葛渌、王红军、王晓红缴纳）；2、招商银行户口历史交易明细表载明诸葛渌于2011年12月7日、2012年8月24日分别向天绰物管公司转账4569.72元、6535.05元，拟证明诸葛渌已经支付2011-2015年的全部物业管理费用（2013-2015年的转账记录在一审时已经提交），并且冯震威实际使用案涉房屋产生的物业管理费也应有冯震威承担，诸葛渌保留追究的权利。上诉人冯震威对此质证称：对上述证据的真实性、合法性无法佐证，不能作为其已经支付管理费的凭据，冯震威一审已经提交相关凭据和发票，证明冯震威交纳了2013年至2015年、2016年1-6月期间的管理费；双方租赁合同约定管理费由业主支付，而不是承租方支付，如果承租方支付了管理费，按照约定要从承租方应支付的租金中扣除。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，冯震威二审陈述称：其于2014年10月知道诸葛渌将案涉房屋出售给案外人，并于12月提起另案诉讼，冯震威自2014年9月29日之后除了管理费没有再缴纳房屋租金和使用费。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，诸葛渌对一审未支持其仲裁费、律师费等诉请提出异议，但因其未提起上诉，二审不作审查。本案针对冯震威的上诉主张进行审查，并认定如下：
一、冯震威主张双方续租后的租赁期限为三年，其对案涉房屋至今仍享有合法承租权的问题。诸葛渌、冯震威于2011年8月10日签订《租赁合同》明确约定租赁期限自2011年8月10日至2014年8月9日止。冯震威提供了双方的短信往来可以证实合同期限届满前冯震威与诸葛渌就按原租赁合同条件继续由冯震威承租三年的事实达到基本一致意见，但诸葛渌一方亦短信明确要签订续租协议，而冯震威未作回应，且双方亦未签订书面续租协议。为此，参照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，冯震威与诸葛渌在前述租赁期限届满后双方形成了不定期的租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，冯震威未按照双方租赁合同约定的付租期限履行其支付租金的义务，诸葛渌于2014年11月20日已向冯震威邮寄《书面通知》明确要求冯震威交还案涉房屋否则除限期冯震威迁出和补交房屋占用费之外，有权按占用期间内的租金20%的标准计付违约金。也即该书面通知实际为诸葛渌发出解除双方租赁合同由冯震威交还房屋的真实意思。因此，一审法院认为双方之间的租赁关系实际于2014年12月10日解除，并无不妥。冯震威的该项上诉主张，于法无据，本院不予采纳。
二、冯震威应支付的租金及占用费标准的问题。因如前文所述，双方租赁合同关系于2014年12月10日业已解除，而冯震威欠付2014年8月10日至2014年12月9日期间的租金理应依约定标准予以清偿。一审认定冯震威还应支付租金26493.55元，冯震威并未提出异议，本院予以确认。至于2014年12月10日之日起的房屋占用费问题，因诸葛渌明确要求冯震威应于2014年12月10日将案涉房屋交还给诸葛渌，双方合同实际解除，但冯震威未完成房屋交付，故冯震威此后仍占用案涉房屋缺乏合同依据。一审支持诸葛渌主张参照有资质的评估机构评估的同期同地段月租金标准的诉请，合法有据，不存在不确定性。冯震威上诉主张按租赁合同约定的租金标准计付使用费，于法不符，本院不予采纳。
三、冯震威上诉主张诸葛渌既要求其支付违约金又没收保证金等缺乏合同依据，且重复适用违约金与定金罚则的问题。双方《租赁合同》明确约定“如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，逾期缴纳租金的，每逾期一日，罚一百元违约金，如逾期缴纳租金达20日视为承租方违约，出租方有权解除合同、收回该房产并没收保证金……租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的20%（小于100%）收取违约金”。因冯震威存在逾期付租的事实，诸葛渌依约有权要求冯震威按每日百分之一的标准计付逾期付租的违约金；同时，冯震威拖欠租金已超过20日，诸葛渌有权主张解除合同并没收保证金22000元。也即冯震威存在拖欠租金的违约行为，诸葛渌有权要求其支付欠付租金的违约金，并在合同解除条件成就的情形下单方解除合同、没收冯震威交付的保证金。双方前述约定的逾期付租计付违约金及合同解除没收保证金为两种违约后果的承担方式，并不冲突，亦不属于冯震威所主张的定金与违约金双重适用的问题。另外，双方租赁期限届满后，未续定期租赁合同，在诸葛渌提前发函要求冯震威交还房屋的情况下，冯震威拒不交还房屋的行为亦应依约承担违约责任，即应按照合同约定向诸葛渌支付占用期间租金总额20%的违约金。因双方未对该占用费标准作出约定，一审认定实际按该期间的占用费标准计付，亦合法有据。
四、管理费、垃圾费、水费公摊、维修费的问题。因双方《租赁合同》明确约定“租金为每月11000元包管理费，房屋产生的水电煤气费、电视等杂费都由承租方自行承担”。据此，冯震威向诸葛渌支付的租金已包括了案涉房屋在租赁期间的管理费。诸葛渌提供的转账凭证及天绰物管公司出具的说明可以佐证其实际向物业公司支付了2011至2015年12月期间的管理费。虽冯震威提供了案涉案房屋2013至2015年、2016年1至6月的物业管理费发票，但除2016年1至6月的发票载有缴费人是冯震威，其他的发票仅载明缴费人是案涉房号；并且，双方租赁合同已明确约定租金包括管理费，冯震威未经诸葛渌要求或同意，去垫付管理费并不符合常理。因双方租赁合同关系存续期间即2011年8月10日至2014年12月9日期间的管理费均由诸葛渌所缴付，不存在返还问题。即使冯震威交付了2016年1至6月的管理费，亦属冯震威在双方租赁合同关系解除后的自行行为，且其在丧失占用案涉房屋合法理据的情况下，一直占用案涉房屋，其所交付的管理费理应由其自行负担，其要求从使用费中扣减没有依据。另因依照租赁合同的约定，冯震威应自行负担水电煤气费、电视等杂费，故冯震威主张该费用应从租金中予以扣减，亦于约不符。另外，关于冯震威主张代为垫付维修费用的问题，因双方租赁合同约定“在出租期间如是300元以下的维修费用由承租方自行承担，如超过300元维修则由出租方与承租方协商解决，承租方自己的家私电器维修费用由承租方自行承担……”，冯震威所举证据并足以证明其代为维修相关设备经诸葛渌同意并且诸葛渌愿意负担相关费用，且上述单据显示维修时间均发生租赁期限内，冯震威在擅自少交租金的行为已抗辩称扣除维修费用，其现又主张从租金或使用费扣除，亦依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人冯震威的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9850元，由上诉人冯震威负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 焕
二〇一七年六月二十八日
书记员 璩方慧