江苏省徐州市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2014）徐民初字第0031号
原告蒋传涛，个体户。
原告单静静，无业。
以上二原告共同委托代理人李新，江苏鸿国律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人黄海光，北京市华海律师事务所律师。
被告袁庆丰。
委托代理人孙景波，江苏汉地律师事务所律师。
被告张素华。
委托代理人张保朝，江苏歌风律师事务所律师。
被告徐伟，无业。
被告苗红艳。
原告蒋传涛、单静静诉被告袁庆丰、张素华、徐伟、苗红艳案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭审理了本案。原告蒋传涛及委托代理人黄海光、李新，被告袁庆丰及委托代理人孙景波、被告张素华及委托代理人张保朝到庭参加诉讼，被告徐伟、苗红艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋传涛、单静静诉称：一、张素华、袁庆丰两案均有虚假诉讼嫌疑。张素华出借100万元没有转帐凭证，该借款事实无法认定。袁庆丰借款610万元有转帐凭证的仅260万元，徐伟已还款266.5万元，有银行转帐部分已经还清，其他借款没有证据证明。袁庆丰的调解书违法，其借款的利息分别为5分、7分和8分，系高利贷，不能以法院调解书予以保护。丰县法院出具保全裁定书程序违法，涉嫌与相关当事人恶意串通，违法保全，严重侵害了原告的合法权益。
二、本案争议房产被丰县人民法院及徐州市中级人民法院四个裁定书裁定查封。其一、丰县人民法院（2012）丰民初字第0439号民事裁定于2012年6月11日送达，查封丰县南苑新城1#楼1-2层101室，但该案袁庆丰与徐伟的610万元借款只有借条，没有银行汇款凭证，有恶意串通、虚假诉讼可能。其二、丰县人民法院（2012）丰民初字第0438-1号民事裁定于2012年6月11�送达，查封丰县南苑新城1#楼3-4层301室。该案张素华与徐伟100万元借款只有借条，没有银行汇款凭证，双方有恶意串通、虚假诉讼可能。6月11日查封当天，房产登记部门已告知涉案房屋在办理过户登记过程中不能办理查封，但丰县人民法院仍强制查封，以上两个不当查封措施阻止了房产交易的正常流程，侵犯了原告的合法权益。其三、徐州市中级人民法院（2012）徐民诉保字第0046号民事裁定于2012年7月16日送达，查封丰县南苑新城1#楼-1-301、101室，该裁定书查封的房屋不是本案争议房产，与本案无关。但徐州市中级人民法院（2013）徐执异字第0001号民事裁定书表述为：在听证过程中，经双方当事人确认，本院（2012）徐民诉保字第0046号案件查封的房产即为丰县南苑新城1#楼1-2层101，1#楼3、4、5、6层301室房产，法院查封房屋应以权属登记部门的文书为准，而不能当事人口�确认，因此，上述表述没有法律依据。其四、丰县人民法院（2012）丰执字第441号民事裁定于2012年7月19日送达，查封丰县南苑新城1#楼1-2层101、1#楼3、4、5、6层301室房产，该案周永与徐伟借款260万元只有借条，没有银行汇款凭证，双方有恶意串通的可能，对南苑新城1#楼1-2层101、1#楼3、4层301室房产的查封为轮候查封，尚未生效。丰县人民法院于2012年6月11日送达的（2012）丰民初字第0439号、第0438-1号两个查封裁定，均有虚假诉讼的嫌疑，两个不当查封措施阻止了诉争房产正常的交易流程，侵犯了原告的合法权益，应予撤销。
三、蒋传涛与徐伟之间的民间借贷合法有效，并通过签订合法的买卖协议，已完成全部变更登记手续，蒋传涛、单静静对争议房产享有所有权。其一、蒋传涛与徐伟的民间借贷真实、合法、有效。2011年4月到2012年5月，徐伟因经营需要，向蒋传涛借�，尚欠1530万元未还，其中2012年5月22日，徐伟向蒋传涛借款480万元用于偿还银行贷款，并承诺若到期不还，就将其房产抵偿借款。双方之间的借款有徐伟签字的借条、银行汇款凭条及还款明细等，双方借贷关系合法有效。其二、2012年6月6日双方签订的争议房产买卖协议及补充协议真实、合法有效。双方签订协议，将涉案房产抵偿1030万元，其余的500万元为欠款。补充协议约定，涉案房款已全部还清，房屋所有权转移到蒋传涛名下。其三、蒋传涛已支付了全部房款，并实际占有房产。双方在买卖合同签订后及时通知房屋出租代理人周永，双方对房产的租金做了相应处分，双方已完成合同法意义上的交付与物权法意义上的转移占有。其四、原告对涉案房产变更登记并无过错。在整个交易过程中，原告积极要求徐伟配合完成房屋权利人变更登记，时刻在督促徐伟办理变更登记手续，在整个过程中，原告未怠于行使其权利。请求法院确认蒋传涛、单静静对涉案房产享有所有权；请求判令停止对丰县南苑新城1#楼1-2层101、1#楼3、4、5、6层301室室房产的执行。
被告袁庆丰答辩称：一、涉案房屋所有权人是徐伟，房产登记部门登记簿记载的权利人仍是徐伟，而不是原告。房产登记部门受理原告的过户申请，也不可能为其办理登记，房产登记部门不可能为虚假材料进行过户登记。二、原告主张其与徐伟之间的1530万元借款，事实不清，证据不足。1530万元的借款不可能是现金往来，与其提供的银行转帐手续也与欠条不相符，不能印证欠条的真实性，其与徐伟存在虚假债权债务关系。三、原告和徐伟之间以房抵债协议不是徐伟真实意思，内容存在虚假，应为无效。从协议内容看，原告明知徐伟无力清偿仍要求其签字，明显带有胁迫性。买卖协议的�款、房屋状况（显示空房）、买卖主体（苗红艳身份）均与事实不符。原告在执行异议时，其主张合同签订后全额支付1030万元，但在听证中，其提供的却是以房抵债协议，而不是房屋买卖合同，也不存在支付1030万元的情形，对此原告不能作出合理解释。故其与徐伟之间的协议无效。四、丰县房产登记管理部门对涉案房屋仅仅是受理过户登记申请，并没有核准登记。房产管理部门没有任何书面材料显示该房屋已被核准登记。五、原告主张依据最高人民法院查封规定第17条，其符合解除查封的条件，与事实不符。其一、原告没有支付全部房屋价款。原告与徐伟只是在2012年6月6日协议约定用1030万元的借款冲抵房款，至今徐伟没有向原告出具收款手续，双方之间不存在支付房款问题，原告主张的支付实际系以房抵债，而不是支付全部价款。其二，原告至今没有实际占有涉案房屋。涉案房屋已对外出租，实际占有人是承租人而不是徐伟，原告无法直接占有，原告声称的占有仅是其与徐伟之间的租金分配方案，对外不产生法律效力，目前的实际占有人仍是承租人。当事人之间的租金分配并不产生物权公示效力。其三、对于过户原告存在过错。首先，买卖协议的主体是徐伟、苗红艳与原告，苗红艳与徐伟已于2012年5月12日办理离婚登记，不可能再有结婚证原件，苗红艳已不是房屋的共有人，故也不应是出卖人。其次，原告与徐伟于2012年6月10日签订房产买卖契约，而房屋过户登记申请表却是2012年6月8日，与正常的先交易后过户登记程序完全相悖，且买卖协议载明涉案房屋、房款于2012年6月10日交付，房屋状况为空房，与事实明显不符。在以房抵债的情形下，竞在星期天带领房产登记部门的工作人员到徐州让徐伟签字明显违背登记要求，原告�然与房产登记部门工作人员串通。最后，原告提供的评估资料要在极短的时间内即作出，评估内容不实，与事实不符。涉案房屋贷款时的评估价款远远高出双方以房抵债时的评估价款，显然系双方低价转让、逃避税收，损害国家利益。房产登记没有审核原告提供的材料。综上，原告没有取得涉案房屋所有权，其主张已经付清全部价款并实际占有与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张素华答辩称：一、原告对张素华与徐伟之间的债权债务有异议，而该债权债务已由生效判决所确认，原告对此有异议，依据民事诉讼法的规定，应按审判监督程序审理，而不应就本案提起诉讼。二、房产部门的资料显示，涉案房屋登记在徐伟名下，依据物权法的规定，房屋所有权人应为徐伟，丰县人民法院的查封并无不当之处。三、原告与徐伟之间的债务不能确认。首先，原告不能提供其出借款项的全部转帐手续，且徐伟出具的欠条仍在原告手中，这说明双方没有以物抵债。其与徐伟之间的债权债务不明确，有恶意诉讼之嫌。其次，原告与徐伟办理过户手续时的2012年6月10日系星期天，但原告并未提供该部门加班通知等证据，其与有关部门相互串通。丰县人民法院对涉案房屋查封并无不当。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告徐伟、苗红艳未到庭答辩也未提交书面答辩意见。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案争议焦点是：原告蒋传涛、单静静对涉案房屋享有的权利能否阻却对涉案房屋的执行，
经审理查明：张素华与徐伟民间借贷纠纷一案（以下简称张素华案），双方在庭审过程中达成调解协议，丰县人民法院于2012年9月20日作出（2012）丰民初字第0438号民事调解书，确认：一、徐伟于2012年9月23日前�还张素华借款100万元。二、第一项义务履行完毕后，双方别无其他争执。一方当事人不履行上述调解协议，另一方当事人可持本调解书向人民法院申请强制执行。
袁庆丰与徐伟民间借贷纠纷一案（以下简称袁庆丰案），双方在庭审过程中达成调解协议，丰县人民法院于2012年7月23日作出（2012）丰民初字第0439号民事调解书，确认：一、徐伟于2012年8月23日前偿还袁庆丰借款610万元。二、第一项义务履行完毕后，双方当事人别无其他争执。一方当事人不履行上述调解协议，另一方当事人可持本调解书向人民法院申请强制执行。
上述张素华案、袁庆丰案在诉讼中均向丰县人民法院提出财产保全申请。该院就张素华案于2012年6月11日作出（2012）丰民初字第0438-1号民事裁定书，查封丰县南苑新城1#楼3、4、5、6层301室（房产证号为丰房权证私字第××号）的第三、第四层及相应�土地使用权；该院就袁庆丰案于2012年6月11日作出（2012）丰民初字第0439号民事裁定书，查封丰县南苑新城1#楼1、2层101室（房产证号为丰房权证私字第××号）一套及相应的土地使用权。
丰县人民法院对上述张素华案、袁庆丰案送达民事调解书，徐伟未按照民事调解书履行义务，袁庆丰、张素华分别申请强制执行。
在上述两案执行过程中，案外人蒋传涛、单静静针对丰县人民法院关于南苑新城1#楼1、2层101室、南苑新城1#楼3、4、5、6层301室房产的查封提出执行异议。丰县人民法院于2013年9月4日作出（2013）丰执异字第0010号民事裁定书，裁定驳回蒋传涛、单静静的异议请求。蒋传涛、单静静遂提起本案诉讼。
涉案南苑新城1号楼先由周永与开发商江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司签订书面订购协议，并按照订购协议经手付款后，周永、徐伟、蒋传涛协商分割并�别办理房屋权属登记，其中1#楼1、2层101室（第20860号）和1#楼3、4、5、6层301室（第20859号）登记所有权人为徐伟，其他房屋分别登记到周永妻子赵秋丽、蒋传涛妻子单静静名下。
由于整个楼房公用部分面积大，三家名下房屋所有权证记载面积不均等，周永、徐伟和蒋传涛三人曾达成口头协议，三家名下的房屋全部由周永经手对外出租。周永在其他案件中陈述，当时徐伟并未付三分之一的购房款600万元，是其代为支付，徐伟后归还240万元，尚欠360万元。因徐伟无力偿还欠款，周永和徐伟口头约定，自2011年起由周永对徐伟所占南苑新城1号楼的房屋份额对外出租并收取租金，2012年3月1日周永与徐伟签订门面房租赁协议，约定以20年租金360万元抵偿徐伟欠周永的购房借款360万元。
蒋传涛主张，从2011年4月到2012年5月，徐伟因经营需要向其借款，尚欠1530万元未还，并提供徐伟签字的借条、银行汇款凭条等，以证实双方借款合法有效。
2012年6月6日，蒋传涛与徐伟签订协议一份，约定徐伟因欠蒋传涛款1530万元无力偿还，决定以其所有的位于丰县南苑新城1号楼1、2层101室和3、4、5、6层301室的房屋抵偿所欠蒋传涛部分欠款。经协商，双方共同认可上述房屋价值为1030万元，徐伟用上述房屋冲抵所欠蒋传涛款1030万元，徐伟所欠蒋传涛剩余欠款500万元应马上还清。但对上述借款，袁庆丰辩称借条与银行转账手续不符，蒋传涛与徐伟的债权债务虚假；张素华辩称如果存在以房抵债，则借条不应在原告蒋传涛手中，双方对蒋传涛与徐伟1530万元债权债务关系的真实性有异议。
同年6月6日，蒋传涛与徐伟又签订补充协议，约定南苑新城1#楼1、2层101室房屋租金已交至2013年5月，3、4、5、6层301室已交至2013年3月，已收取的房屋租金归徐伟所有，从2013年5月起南苑新城1#楼1、2层101室房屋租金由蒋传涛收取，从2013年3月起3、4、5、6层301室的房屋租金由蒋传涛收取。蒋传涛从即日起享有丰县南苑新城1#楼1、2层101室和3、4、5、6层301室的房屋的所有权利。
2012年6月8日，徐伟、苗红艳与蒋传涛、单静静签署了关于南苑新城1#楼1、2层101室房产权属登记申请书；2012年6月10日，徐伟、苗红艳与蒋传涛、单静静签署了关于南苑新城1#楼1、2层101室房产的房地产买卖契约，成交价格为300万元；2012年6月10日，徐伟、苗红艳与蒋传涛、单静静签署了关于南苑新城1#楼3、4、5、6层301室房产权属登记申请书、房地产买卖契约，成交价格为280万元。但袁庆丰对上述先有房产权属登记申请书，后才签订房地产买卖契约的程序有异议，认为与正常的先交易后过户的登记程序相悖。
2012年6月11日，丰县价格认证中心出具丰价证字（2012）第73、74号价格�证结论书，对南苑新城1#楼1、2层101室及南苑新城1#楼3、4、5、6层301室的房地产认定价格为345.71万元、355.59万元。
2012年6月11日，徐州市丰县地方税务局第一税务分局出具了南苑新城1#楼1、2层101室销售不动产统一发票（代开）、现金完税证，南苑新城1#楼3、4、5、6层301室销售不动产统一发票（代开）、现金完税证，丰县住房和城乡建设局出具了房屋所有权登记费收据。蒋传涛、单静静在丰县房地产交易中心办理南苑新城1#楼1、2层101室及1#楼3、4、5、6层301室的房地产过户过程中，丰县房产部门对涉案房屋办理房屋变更已初审，收回徐伟名下的房屋所有权证书加盖“注销”章，尚未经核准及发证程序，该中心也未向蒋传涛、单静静颁发房产证。
另查明，本院于2012年7月16日依李平的财产保全申请，查封了查封徐伟名下的位于丰县支农南路东、南苑路南-
南苑新城1#-1-301室、101室的房产。在本院（2013）徐执异字第0001号听证过程中，经双方当事人确认，本院（2012）徐民诉保字第46号案件查封的房产即为丰县南苑新城1#楼1、2层101室以及南苑新城1#楼3、4、5、6层301室的房产。
还查明，袁庆丰与徐伟民间借贷一案，丰县人民法院作出（2012）丰民初字第0439号民事调解书，该民事调解书发生法律效力后，经该院讨论，于2014年9月2日作出（2014）丰民监字第0003号民事裁定书，决定对该案进行再审，丰县人民法院于2014年11月11日作出（2014）丰民再初字第0006号民事判决书，该民事判决书认为，双方借款利息超过法律规定，多支付的利息应折抵本金，遂判决徐伟于判决十日内返还袁庆丰借款4472752元及利息。
以上事实，有丰县人民法院（2012）丰民初字第0439号民事调解书、民事裁定书及协助执行通知书复印件，丰县人民法院（2012）丰民初字第0438号民事调解书、第0438-1号民事裁定书及协助执行通知书复印件，丰县人民法院（2013）丰执异字第0010号民事裁定书复印件，丰县人民法院（2014）丰民再初字第0006号民事判决书，借条复印件，银行账户资金明细、协议、补充协议、门面房租赁协议复印件，国有土地使用证复印件，丰县房屋权属登记申请书复印件，房地产买卖契约复印件，价格鉴定结论书复印件，销售不动产统一发票复印件，现金完税证、房屋所有权证书（注销）复印件，房屋所有权登记费收据复印件，丰县房产交易中心业务查询单以及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，应否停止对涉案房产的执行取决于原告蒋传涛、单静静是否对涉案房产享有实体权利，其享有的权利能否排除法院的强制执行。
第一，从是否享有所有权的角度看。依据物权法的规定，不动产物权变动采取登记生效主义，房�所有权只有经过登记，房屋所有权才能得到法律确认。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”，据此，记载于不动产登记薄或颁发房屋所有证，才能产生公示效力。涉案房屋2011年3月登记所有权人为徐伟，因徐伟借蒋传涛钱款未还，蒋传涛与徐伟签订协议，约定以徐伟的涉案房屋抵债，原告蒋传涛、单静静遂与徐伟、苗红艳签订房地产买卖契约，约定转移房屋所有权，两原告和徐伟、苗红艳申请房屋所有权交易登记，两原告意欲成为涉案房屋新所有权人。虽然原告蒋传涛、单静静到丰县房地产交易中心已初步办理相关手续，该中心对徐伟为所有权人的涉案房屋所有权证加盖�注销”章，并收取房屋所有权登记费，该中心工作人员也签署初审意见。但《房屋登记办法》和《徐州市房屋登记条例》规定房屋登记依照下列程序进行：（一）申请、（二）受理、（三）审核、（四）记载于房屋登记薄、（五）发证。因此，从原告蒋传涛、单静静提交的证据看，其未提供证据证明涉案房屋已记载于不动产登记簿，也未提供证据证明已取得南苑新城1#楼1、2层101室和1#楼3、4、5、6层301室房地产的权属证书，也就是说，涉案房屋尚未完成审核并记载于不动产登记簿，也未为蒋传涛、单静静颁发房屋所有权证。原告蒋传涛、单静静与徐伟、苗红艳申请启动的房屋过户登记行政确认行为尚未完成，未完成的行政确认行为，当然不能产生物权变动的法律效果。因此，原告蒋传涛、单静静所举证据不足以证明其对涉案房产取得所有权。
第二，从对于未办理�户登记手续的房屋是否有阻却法院执行的权利看。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，据此，对于未办理过户登记手续的房屋要阻却法院执行要具备以下三个条件：买受人已经支付全部房屋价款；买受人已实际占有标的物；买受人对未办理过户登记没有过错。对此，买受人应承担举证责任。
首先，从蒋传涛、单静静是否已经支付全部房屋价款看。因蒋传涛与徐伟之间存在借贷关系，在徐伟无力偿还蒋传�借款的情形下，双方协议约定徐伟将其涉案房产“抵偿”其欠蒋传涛部分欠款（1030万元），也即“徐伟用涉案房屋冲抵所欠蒋传涛1030万元”，房款支付方式是用徐伟所欠款冲抵购房款，而非房地产买卖契约中载明的现金付款方式。本案从协议性质、付款方式方面与上述第十七条规定的情形不相符。
其次，从蒋传涛、单静静是否实际占有涉案房屋看。判断实际占有房屋的标准是出卖人已将房屋交付给买受人，且买受人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前，已经实际占有该房屋。2012年6月6日蒋传涛与徐伟签订的补充协议载明：从2013年5月起南苑新城1#楼1、2层101室房屋租金由蒋传涛收取，从2013年3月起南苑新城1#楼3、4、5、6层301室房屋租金由蒋传涛收取。也就是说，在丰县人民法院依法查封涉案房屋时，蒋传涛、单静静与徐伟之间没有实际交付涉案房屋直�占有的事实，其也没有实际取得租金收取权间接占有涉案房屋的事实，蒋传涛、单静静并未实际占有该涉案房产。
从前述司法解释条文文意理解，支付全部价款、实际占有和对未办理过户登记没有过错，三个条件全部符合，才能阻却法院执行，蒋传涛、单静静所举证据不足以证明其符合上述规定中阻却法院执行的构成要件，蒋传涛、单静静不享有基于上述规定所产生的阻却法院执行的权利。蒋传涛、单静静关于对涉案房产停止执行的诉讼请求，本院不予支持。
原告蒋传涛、单静静还主张，张素华、袁庆丰两案均系虚假诉讼，该项主张的实质是认为上述两案的原民事调解书错误，其应通过民事诉讼法规定的其他程序解决，本案不予理涉。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告蒋传涛、单静静的诉讼请求。
案件受理费83600元，由原告蒋传涛、单静静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市农业银行山西路支行；帐号：03×××75）
审 判 长 沈慧娟
代理审判员 王 超
代理审判员 赵淑霞
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 闫媛媛