长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第1189号原告（反诉被告）：吉林省先锋投资有限公司，住所长春市朝阳区电台街56号301室。法定代表人：沈帅，董事长。委托代理人：狄宝君，吉林新锐律师事务所律师。被告（反诉原告）：王德林，住长春市朝阳区。委托代理人：孟伟一，吉林吉大律师事务所律师。第三人：李英杰，长春市朝阳区红旗街东二胡同3-2号。委托代理人：由龙运，吉林泾明律师事务所律师。第三人：长春市百兴综合商场有限公司，住所长春市南关区平泉路11号。法定代表人：郝辉，经理。委托代理人：曹庆国。原告吉林省先锋投资有限公司与被告王德林、第三人李英杰、长春市百兴综合商场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林省先锋投资有限公司的委托代理人狄宝君，被告王德林及其委托代理人孟伟一，第三人李英杰的委托代理人由龙运，第三人长春市百兴综合商场有限公司的委托代理人曹庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉林省先锋投资有限公司诉称：原告与第三人李英杰于2011年12月26日签署了《租房协议书》，租期自2012年2月1日至2014年2月1日。2012年10月30日，原、被告签署了《房屋出租协议》，原告将长春市南关区解放大路与民康路交汇解放大路721号解民1-3栋一楼门市房出租给乙方。双方约定租期为2012年11月14日至2015年3月1日，每年租金10万元。被告在缴纳5万元租金后，拒绝向原告支付剩余租金，已构成根本违约。故原告诉至法院，请求判决解除原、被告双方于2012年10月30日签署的《房屋出租协议书》；判令被告立即从租赁房屋解民小区1-3栋一楼门市房迁出；判令被告向原告支付2012年11月14日至2014年7月14日期间的租金11.67万元；判令被告向原告支付2014年7月14日至被告迁出之日的租金（按照每年10万元租金计算）；案件受理费由被告承担。被告王德林辩称：我要求原告出示出租的产权证明；原告存在违约情况，原告没按约定出示产权证明，致使被告无法办理营业执照；原告在签订合同时存在欺诈行为，合同无效。第三人李英杰陈述称：1、原告法定代表人沈帅与第三人李英杰签订的租赁合同截止到2014年2月1日，原告法定代表人沈帅应当于合同租赁期满日将原告争议的房屋返还给第三人，现在由被告占用，所以无论原、被告谁占用，都应将房屋返还给第三人。2、关于沈帅将房屋出租给被告的行为，出租时第三人并不知情，在沈帅与被告已实际履行租赁关系后，第三人得知出租情况后，并明确告知沈帅，既然已经出租了，那么在第三人与沈帅房屋租赁合同到期时，必须返还房屋。3、原告与第三人在租期内，尚欠10万租金，原告应当给付第三人，租期届满之后房屋依然没返还给第三人，所以原告与被告应当连带承担给付第三人租金的责任。被告王德林反诉称：反诉原告与反诉被告于2012年10月30日签订房屋出租协议，反诉被告将案外人长春百兴综合商场有限公司位于长春市南关区解放大路小区与民康路交汇解民1-3栋一楼门市房（解放大路721号）租给反诉原告，出租期间2012年11月14日至2015年3月1日止，租期三年，年租金10万元，分两期给付。合同签订后反诉原告向反诉被告支付租金5万元。对租赁房屋进行装潢，装潢费用18万元，准备开业经营，但反诉被告不能提供房屋产权证明，导致反诉原告不能办理工商登记，不能开业经营，经过反诉原告多次要求反诉被告提供证明，却于2014年7月10日起诉反诉原告给付租金、解除合同，庭审中反诉原告发现反诉被告并不是该房屋产权人，是租赁第三人李英杰的房屋，而李英杰是租赁案外人的房屋，以此确认反诉被告出租房屋是违法无效行为，应当承担违法出租的过错责任，返还房屋租金，承担给反诉原告造成的经济损失。为此依法提起反诉，请求法院确认反诉原告与反诉被告的房屋出租协议无效，要求反诉被告返还租金5万元，承担经济损失装修费18万元，承担本案反诉诉讼费。原告吉林省先锋投资有限公司反诉答辩称：原、被告签署的房屋出租协议有效；被告未能办理个体工商户营业执照是其自身没有申请办理，与原告无关；被告王德林拒绝向原告支付房屋租金没有法律依据；被告请求原告赔偿经济损失装修费18万元没有法律依据；退一万步讲，及时合同无效，被告亦应支付与租金相应数额的占用费；被告提交反诉状已经超过法定期限，人民法院不应受理。第三人李英杰反诉陈述称：反诉请求没有针对第三人提出诉求，第三人认为反诉原告与反诉被告之间的租赁协议无论有效还是无效，都应将房屋返还给第三人，并支付租赁期间和占用期间的费用。第三人同意原告向被告要求租赁期间租金（包括超出第三人与原告租期以外占用费）的主张，第三人保留向原告追索的权利。第三人长春市百兴综合商场有限公司陈述称：涉案房屋产权是吉林省电力集团有限公司的，我公司代管该房产出租给第三人李英杰，李英杰转租没有按合同约定到我公司申请和备案，我公司对转租行为不认可。经审理查明：2011年12月26日，原告吉林省先锋投资有限公司的法定代表人沈帅与第三人李英杰签订《租房协议书》一份，约定李英杰将位于长春市南关区解放大路与民康路交汇解民1-3栋一楼门市房(解放大路721号)租给沈帅，租期自2012年2月1日至2014年2月1日。2012年10月30日，原、被告签订《房屋出租协议》一份，约定原告将上述房屋出租给被告王德林，租期为2012年11月14日至2015年3月1日，年租金10万元，分两次收取。当日，原告收取被告上半年租金5万元。另查明：上述房屋系第三人李英杰从长春市百兴综合商场有限公司承租而来。双方于2013年12月15日续签房屋租赁合同，约定房屋租期为一年，自2013年12月15日至2014年12月15日。现第三人李英杰对原告将上述房屋超租期转租给被告王德林的行为表示认可。本院认为：原、被告签订的房屋出租协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，原告将房屋转租给被告的行为应在得到第三人李英杰的认可后方为有效，而李英杰将房屋转租给原告的行为同样应在得到出租人长春市百兴综合商场有限公司的认可后方为有效。现第三人李英杰对原告将房屋转租给被告的行为（含超期转租部分）予以认可，第三人长春市百兴综合商场有限公司对李英杰转租房屋行为不认可，但其不能提供自知道或者应当知道李英杰转租的合理期限内提出异议的相关证据。根据《最高人民法院》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，结合本案具体情况，考虑到维护房屋租赁市场交易秩序，故应认定原、被告于2012年10月30日签署的房屋出租协议有效。原、被告双方均应按约履行各自义务。现被告逾期拒不交纳租金，已构成根本违约，原告要求解除双方租赁协议、要求被告从涉案房屋迁出并支付欠付租金符合法律规定，应予支持。但欠付的租金计算应为自2013年5月14日至2014年7月14日租金为人民币11.67万元，剩余计算应为自2014年7月14日至判决生效之日止按年租金人民币10万元计算。关于被告张德林反诉主张的原告违法出租、合同无效及要求返还租金一节，因转租行为得到第三人李英杰认可，故该主张不成立。关于被告反诉主张因原告没有按照约定出示产权证明，致使被告无法办理营业执照，要求赔偿装修损失一节，因被告没有提供相关证据证明向原告索要过房屋使用证明，且按照被告主张向原告索要房屋使用证明未果，但在长达一年多的时间里，被告本身亦不作为，未向原告明示解除或者终止该租赁合同，而是放任并继续占有使用该房屋，其主张缺少证据支持，故被告的反诉主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吉林省先锋投资有限公司与被告王德林于2012年10月30日签署的房屋出租协议；二、被告王德林于本判决生效后立即从位于长春市南关区解放大路与民康路交汇解民1-3栋一楼门市房(解放大路721号)迁出；三、被告王德林于本判决生效后立即向原告吉林省先锋投资有限公司支付自2013年5月14日至2014年7月14日期间的房屋租金人民币11.67万；四、被告王德林于本判决生效后立即向原告吉林省先锋投资有限公司支付自2014年7月14日至判决生效之日止的房屋租金（按年租金人民币10万元计算）；五、驳回原告吉林省先锋投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王德林的诉讼请求。案件受理费4551元（原告已垫付）、反诉费2375元，由被告王德林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王 复代理审判员  李德保人民陪审员  孙晓晶二〇一五年一月六日书 记 员  章鹏飞