南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建民初字第5040号
原告南京五矿悦居物业管理有限公司（以下简称五矿悦居公司）。
法定代表人杨尚平，董事长。
委托代理人张红娟，公司经理。
委托代理人周士婷，公司职工。
被告赵春芳，女，1970年4月5日生。
被告马骁骏。
上述两被告的委托代理人张光华，江苏衡鼎律师事务所律师。
原告五矿悦居公司诉被告赵春芳、马骁骏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五矿悦居公司法定代表人杨尚平的委托代理人张红娟、周士婷，被告赵春芳并作为被告马骁骏的法定代理人及两被告的委托代理人张光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五矿悦居公司诉称，被告购买了位于本市梦都大街188号御江金城X栋106室房屋，于2011年12月18日与原告办理了房屋交接手续并入住，享受到了原告对小区的物业管理服务，而被告自2012年7月以来拖欠物业费，催缴无果，请求判令被告缴纳物业服务费用42557.55元；公摊水电费1879.86元，违约金452.33元，共计44889.74元。
被告赵春芳、马骁骏辩称，被告并未于2011年12月18日收房并入住，是2014年8月26日收到开发商交付的房屋，但未入住，房屋一直空置。根据规定2014年8月26日前的物业费应当由建设方承担，要求原告返还被告已支付的物业费，并请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年10月14日，二被告以及赵某某和五矿地产南京有限公司（以下简称五矿南京公司）签订御江金城商品房预售合同，约定五矿南京公司预售位于本市建邺区梦都大街188号御江金城室（含负1、1、2、3层）给原告以及赵某某，涉案房屋交付时间为2011年12月31日。五矿南京公司于2011年11月7日向原告及赵某某发出商品房交付使用通知书，2011年12月18日原告与被告赵春芳签订了御江金城前期物业服务协议，被告赵春芳并承诺遵守住户手册，签收了交楼验收表、收楼文件等一系列收房文件，办理了收房手续，被告赵春芳在交楼验收表上验收意见栏上注明门窗开关、墙上裂纹及雨水污渍等问题，在备注栏写明：不同意收房，没完工。于同日将入户门钥匙1条交御江金城物业服务中心托管。双方签订的前期物业服务协议约定了双方权利义务及物业管理服务内容、违约责任等事项，约定低层住宅按建筑面积每月每平方米3.50元计收，首次物业管理服务费一次性交纳不低于六个月，此后一个月为一个交费时段，逾期处以每日万分之五的滞纳金。被告并交纳了六个月的物业管理服务费。涉案房屋于2013年9月6日登记在两被告名下。原告于2014年12月11日以两被告不交纳物业费为由诉至法院，要求两被告支付2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费42557.55元；2012年1月1日至2014年6月31日公摊水电费1879.86元，违约金452.33元，共计44889.74元。两被告应诉后，表示被告是2014年8月26日收到开发商交付的房屋，但未入住，房屋空置，此前的物业费应当由建设方承担，要求原告返还已支付的物业费，并请法院驳回原告诉讼请求。
庭审中，两被告确认原告提供的收房签收系列文件及交纳物管费的收据真实性，对原告当庭提供的落款“赵春芳、2011年12月18日”的申请空置房协议书、物业服务满意度调查表以非新证据为由不予质证；原告对被告提供的手机短信、对话、视频及证人证言的真实性不予确认，表示被告对原告所述房屋地下室漏水、天井排水不通等情况并不知道，原告提供公司知道房屋漏水情况的第一段视频中女职工肯定非公司职工，第二段视频中人物只有背影，无法判断是否公司职工。被告并申请证人郭某到庭证明2014年8月23日上午陪被告赵春芳去看讼争房有无维修好，打电话联系后原告公司一男同志拿来钥匙，看房后去公司办了手续，不知被告赵春芳签了什么材料，应该是办房屋交付手续，原告对被告提供的证据不予确认，亦不认可证人身份及证人证言，并表示不知何时将托管的钥匙还给被告的。综上，因协议书、调查表系当庭提供，对原告提供的证据法庭予以确认，因原告后确认对话录音中刘性人员系其公司人员，法庭对被告提供的对话录音真实性予以确认，对话能够显示原告人员因有水从地下车库渗出后物业人员擅自进入被告房屋打扫的事实。第一则短信不能显示对话人身份，第二则短信内容未当庭出示手机显示内容，故二则短信及不能确定人物身份的视频真实性不予确认，证人证言无其他证据佐证，证人不能说清被告赵春芳后签署了什么材料，故证人证言法庭亦不予确认。双方因意见迥异，致无法调解。
另查明，本案两被告曾于2013年12月26日诉五矿南京公司商品房预售合同纠纷案，法院于2014年3月28日判决：五矿南京公司于判决生效之日起三十日内按照商品房预售合同及南京御江金城T区竣工图的要求对位于本市建邺区梦都大街188号御江金城室负一层西面开设窗户并安装玻璃；驳回本案被告的其他诉讼请求。
以上事实，有当事人陈述、前期物业服务协议等证据证实。
本院认为，二被告和五矿南京公司签订的《御江金城商品房预售合同》合法有效。按照法律规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，五矿南京公司将涉案房屋交付给被告后，被告办理了收房手续，虽然被告赵春芳在交楼验收表上因门窗开关、墙上裂纹及雨水污渍等问题写明不同意收房，但因被告并未有退房的意思表示，而法律规定房地产开发企业对交付的房屋负有瑕疵担保义务，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题应履行保修义务，故被告的房屋有质量问题应由五矿南京公司负责维修，被告在交楼验收表上罗列的房屋问题及其与五矿南京公司的商品房预售合同纠纷案中法院判决五矿南京公司在房屋负一层西面开设窗户并安装玻璃，上述房屋问题并非必然导致涉案的房屋不能使用。故2011年12月18日系被告收房日期。被告的因与开发商存在合同纠纷致被告拒绝受领房屋而欠交的物业费由开发企业承担的意见，本院不予采纳。被告收房后长期未使用空置物业，其已向原告书面备案，应按规定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，因考虑原告作为物业管理单位，擅自处理被告房屋漏水不妥，且不能说明被告交其保管的钥匙何时归还的时间，物业管理服务上有明显疏漏，故原告应收的物业费以按原告应收取被告物业费的五折计算为宜。被告否认原告公摊水电费数额无事实依据，本院不予采信，故对原告要求两被告支付2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费42557.55元、2012年1月1日至2014年6月31日公摊水电费1879.86元的诉讼请求合理部分，本院予以支持。又因被告并非恶意拖欠物业费，故对原告要求被告支付违约金452.33元的诉讼请求，本院不予支持。原告收取的物业费按五折计应为21278.77元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定精神，判决如下：
一、赵春芳、马骁骏于本判决生效之日起七日内给付南京五矿悦居物业管理有限公司2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费21278.77元、2012年1月1日至2014年6月31日公摊水电费1879.86元，共计23158.63元。
二、驳回南京五矿悦居物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费922元，由南京五矿悦居物业管理有限公司负担543元，赵春芳、马骁骏负担379元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 卞文军
人民陪审员 彭建平
人民陪审员 杭忙珍
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 钱彩晴