南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鼓执异字第35号
异议人（案外人）江苏太平洋电子商城有限公司，住所地在本市珠江路655号。
法定代表人张赫，总经理。
委托代理人王小国，江苏苏延律师事务所律师。
委托代理人王建华，江苏太平洋电子商城有限公司办公室主任。
申请执行人江苏钟山典当有限责任公司，住所地在本市朝天宫西街98号一层。
法定代表人张兆杰，董事长。
委托代理人张晓蒙，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人陆胜伟，江苏钟山典当有限责任公司职工。
被执行人南京崇安科技实业有限公司，住所地在本市浦口区石桥工业开发区桥北路8号。
法定代表人杨小翔，董事长。
被执行人南京助业投资担保有限公司，住所地在本市鼓楼区中山北路30号名人城市广场40楼。
法定代表人蔡猛，董事长。
被执行人陶勇，男，汉族，1959年12月13日生。
被执行人柏建国，男，汉族，1976年9月19日生。
本院在执行申请执行人江苏钟山典当有限责任公司（以下简称钟山典当公司）与被执行人南京崇安科技实业有限公司（以下简称崇安科技公司）、南京助业投资担担保有限公司（以下简称助业公司）、陶勇、柏建国典当合同纠纷一案中，案外人江苏太平洋电子商城有限公司（以下简称太平洋公司）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日进行公开听证审查。异议人太平洋公司的委托代理人王小国、王建华，申请执行人钟山典当公司的委托代理人张晓蒙、陆胜伟到庭参加听证。现已审查终结。
异议人太平洋公司异议称，异议人与被执行人崇安科技公司分别于2000年4月15日、2008年12月20日签订了租赁合同，异议人对珠江路655号四楼办公用房享有合法的租赁权，租赁期限至2020年4月15日。租金也通过装修及设备余值抵充的形式进行了支付。崇安科技公司将房屋抵押给申请执行人钟山典当公司时房屋已经租赁，申请执行人无权要求异议人迁出。根据法律规定，抵押房屋存在租赁关系，不影响抵押权的实现。故请求法院撤销清空房屋的公告，并停止对该房屋采取强制清空的执行措施。
申请执行人崇安科技公司答辩称，异议人与被执行人崇安科技公司签订的前后两份租赁合同属于独立的合同。后一份租赁合同在申请执行人设立抵押权之后，不能对抗申请执行人行使抵押权。故请求法院驳回异议人的异议请求。
经审查，申请执行人钟山典当公司与被执行人崇安科技公司、助业公司、陶勇、柏建国典当合同纠纷一案，本院于2010年1月15日作出（2009）鼓民二初字第1133号民事判决书，判定，一、被告崇安公司于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告借款本金480万元，并支付综合费用、违约金（综合费用自2008年12月1日起至实际还款之日止，按每月2.1%的标准计算；违约金自2008年12月1日起至实际还款之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准支付）；二、被告崇安公司于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告律师费11万元；三、如被告崇安公司未履行上述（一）、（二）项债务，原告有权对被告崇安公司所有的南京市珠江路655号的自有房产（建筑面积805.97平方米、房屋所有权证：宁房权证玄变字第××号、丘号：155100-V-43；土地使用证号：宁玄国用2007第01875号、地号：020010070451）的房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；四、被告助业公司、陶勇、柏建国对原告在行使上述（三）项优先受偿权后仍未能受偿部分的债权承担连带责任。被告助业公司、陶勇、柏建国在向原告承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告崇安公司追偿，或者要求其他保证人清偿其应当承担的份额；五、驳回原告其他的诉讼请求。如被告崇安公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费45200元、保全费5000元，合计50200元，由被告崇安公司承担。（鉴于原告已预付，被告崇安公司按应承担数额于本判决生效后十日内直接支付给原告；被告助业公司、陶勇、柏建国对原告在行使优先受偿权后仍未能受偿时承担连带责任。）后上述被执行人未按规定期限履行给付义务，钟山典当公司向本院申请强制执行。
执行过程中，本院2015年3月13日作出（2012）鼓执字第745号公告，责令崇安公司及房屋内其他人员于2015年3月20日前迁出本市玄武区珠江路655号4楼房屋，并将室内个人物品全部清空。太平洋公司不服，遂提起本次执行异议。
听证中查明，太平洋公司（乙方）与崇安公司（甲方）于2000年就本市玄武区珠江路655号综合楼的全部房产达成租赁协议，租期十年，至2010年4月15日。租金的前五年每年租金160万元整，租期的后五年递增5%，每年租金168万元整。太平洋公司每年二月份支付一季度房租；五月份支付二季度房租；八月份支付三季度房租；十一月份支付四季度房租。房屋出租到期后，乙方保留对此房屋的优先承租权。如种种原因，双方不能续约，乙方在大楼的投资中包括装修、设备（空调、电梯等）的余值由甲方补偿乙方。甲方以延期租赁不收房租，或支付现金补偿乙方，直到双方认可补清为止。2000年4月15日，太平洋公司入住该房屋。2008年12月20日，太平洋公司（乙方）与崇安公司（甲方）签订补充协议，约定，甲乙双方一致同意将南京市玄武区珠江路655号综合楼四楼806平方米办公用房的租赁期限延长至2020年4月15日，以作为甲方对乙方在大楼投资的装修、设备（空调、电梯）余值的补偿。2020年4月15日租赁合同到期后，甲方对乙方在大楼投资的装修、设备（空调、电梯等）余值不再进行补偿。
另查明，2007年6月，钟山典当公司与崇安公司签订合同（合同号为苏钟房典字2007第118号）一份，约定，崇安公司将其合法所有的坐落于南京市珠江路655号，建筑面积805.97平方米的自有房产抵押给原告。2007年7月3日，该房屋办理了抵押登记手续，但当款未发放。2007年9月30日，崇安公司向钟山典当公司出具请求说明，请求将前述2007年第118号借款合同约定的借款时间从2007年9月30日开始，原2007第118号借款合同的一切权利义务不变，继续有效。上述典当期限届满后，双方又办理了9次续当直至2008年10月31日。2008年11月1日向钟山典当公司出具申请，申请重新办理抵押手续并建立新的典当借款合同，原当票上双方的权利义务不变。后钟山典当公司与崇安公司、助业公司、陶勇、柏建国以及蔡猛又签订了房地产典当借款合同（合同号为苏钟房典字2008第142号），约定了相关借款事宜。2008年12月16日，钟山典当公司的抵押权经过了房产部门登记，并取得了他项权证。
听证中，异议人提供南京盛安通讯实业有限公司情况说明一份，内容为盛安通讯实业有限公司性质为市属福利企业，太平洋公司接管该公司，负责发放该公司100多名各类××职工和××人职工的工资，法院的执行会导致该部分职工工资无法发放，造成社会矛盾。申请执行人认为该证据和本案缺乏关联性。太平洋公司的权利可向其租赁合同的相对人崇安科技公司主张。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。关于异议人太平洋公司的租赁权。异议人太平洋公司分别与崇安公司签订了《租赁协议》及《补充协议》。2000年签订的租赁协议，租赁期限十年，至2010年4月15日租赁期限结束。《补充协议》为2008年12月20日签订，租赁期限延长至2020年4月15日。2008年12月20日签订的协议名称为《补充协议》，但该协议就租赁期限从2010年4月15日延长至2020年4月15日，变更了租赁合同的主要合同条款，并就2010年4月15日至2020年4月15日的房租支付作出了约定，该《补充协议》应视为一份新的租赁协议。故异议人现享有租赁权的依据为《补充协议》。《补充协议》签订时，太平洋公司已实际占有房屋多年，租赁权的起算日期即《补充协议》签订时间。综上，太平洋公司享有本市玄武区珠江路655号4楼房屋的租赁权，租赁起算时间为2008年12月20日，租赁期限至2020年4月15日，租金已全部支付。本案中，申请执行人钟山典当公司享有的抵押权设立时间为2008年12月16日，早于太平洋公司租赁权设立的2008年12月20日。故异议人太平洋公司对本市玄武区珠江路655号4楼房屋享有的租赁权，不能对抗申请执行人钟山典当公司享有的抵押权。本院在拍卖本市玄武区珠江路655号4楼房屋过程中，要求异议人迁出该房屋，具有法律依据。异议人的异议请求不能成立。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人太平洋公司的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 贾亚东
人民审判员 杨 旭
人民陪审员 殷 蓉
二〇一五年六月二十三日
见习书记员 李昱慧