广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1726号
上诉人（一审原告）唐亮，男，1984年1月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。
上诉人（一审原告）唐世馗，男，1956年12月3日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。
二上诉人共同委托代理人李振宁，广西象山律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）蒋东升，男，1965年9月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人石志勇，广西嘉合律师事务所律师。
上诉人唐亮、唐世馗与被上诉人蒋东升因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2015）灵民初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成由审判员王裕松担任审判长，审判员胡卫新与代理审判员王凯参加的合议庭，于2016年7月22日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人唐亮、唐世馗的委托代理人李振宁，被上诉人蒋东升的委托代理人石志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告唐世馗、唐亮系父子关系，原告唐世馗系盛达苑6-7幢1层2、3、4、5号房屋门面（总面积845.78平方米）所有人。2013年3月1日，原告唐亮与被告蒋东升签订《租赁合同》，约定将上述门面出租给被告用于汽车购销及租赁、二手车置换、汽车维修美容等，租赁期限十年，租金计算方式为26元／平方米×租赁物面积，从第三年开始每年租金在上一年租金的基础上递增10%；被告在合同签订之日向原告交纳履约保证金15万元，被告预交10万元，余下5万元两年内缴清，该保证金在合同履行期间不得抵作租金，合同期满被告交还租赁物且无违约行为时，原告应于被告交还租赁物后七个工作日内将保证金无条件全部退还被告，保证金不计利息。合同第五条第二项约定：有下列情形之一的，原告有权解除合同，被告必须将所欠费用（包括按季度计算拖欠的租金、水电燃气等费用）交完，如造成原告损失的，被告还应承担赔偿责任：1：逾期未交纳租金达1个月。合同签订后，原告将桂林市八里街车管所南侧322国道东侧盛达苑6-7幢1层2、3、4、5号门面交付给被告使用，被告缴纳保证金10万元后对该门面进行装修、经营，亦按合同约定不定期交纳租金。2015年6月1日，被告租赁四间门面的锁芯被人换掉，门被焊死，导致被告租赁的门面无法使用，被告亦从该日起未占有、使用至今。经双方核对，截止2015年5月31日，被告总共给付租金395825元，尚欠原告租金116548.53元。原告多次向被告催要未果，故诉至该院，请求判令：1、被告立即支付租金人民币172373.53元（计至被告交还门面之日止，现暂计至2015年5月）及支付逾期支付租金利息人民币14487.49元（计至款清之日止，以逾期支付租金为计算基数按同期银行贷款利率计算，现暂计至2015年5月30日）；2、解除原告与被告签订的《租赁合同》，被告立即将承担的桂林市八里街车管所南侧322国道东侧的2、3、4、5号门面房屋交还原告；3、诉讼费用由被告承担。一审法院审理认为：原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，依法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自义务。但在履行合同的过程中，被告拖欠原告租金共计116548.53元，根据原、被告签订的《租赁合同》第五条第二项约定：有下列情形之一的，原告有权解除合同，被告必须将所欠费用（包括按季度计算拖欠的租金、水电燃气等费用）交完，如造成原告损失的，被告还应承担赔偿责任：1：逾期未交纳租金达1个月。又因被告从2015年6月1日起不再占有、使用租赁物，致使原、被告签订的合同无法履行，不能实现合同目的，故原告诉请要求解除原、被告于2013年3月1日签订的《租赁合同》，事实清楚，证据充分，该院予以支持，被告应将承租的盛达苑6-7幢1层2、3、4、5号房屋门面交还给原告唐世馗。关于原告要求被告支付租金172373.53元及逾期利息（现暂计至2015年5月31日，租金计算至被告交还租赁物止）的诉请，经过原、被告核对，截止至2015年5月31日止，被告欠原告租金116548.53元，故被告应给付原告租金116548.53元；原告要求租金计算至被告交还租赁物时止，因被告从2015年6月1日开始就未实际占有、使用该租赁物，亦未从该租赁物中获得收益，故被告应给付租金至2015年5月31日止。在原、被告签订的《租赁合同》中，没有明确约定违约责任，原告要求被告支付逾期利息的请求，不予支持。关于被告交纳的保证金问题，该院认为，原、被告签订的《租赁合同》解除后，为了减少当事人的诉累，被告交纳的保证金10万元，可以抵扣欠原告的租金。综上，被告应给付原告租金16548.53。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告唐亮与被告蒋东升于2013年3月1日签订的《租赁合同》，被告蒋东升将承租的盛达苑6-7幢1层2、3、4、5号门面交还原告唐世馗；二、被告蒋东升给付原告唐世馗租金16548.53元；三、驳回原告唐世馗、唐亮的其他诉讼请求。案件受理费4037元，由原告唐世馗、唐亮负担1519元，被告蒋东升负担2518元。
上诉人唐亮、唐世馗不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实及适用法律错误。1、一审判决书认定“2015年6月1日，被告租赁四间门面的锁芯被人换掉，门被焊死，导致被告租赁的门面无法使用，被告亦从该日起未占有、使用至今。”系事实认定错误，本案中无任何证据证明存在该事实；2、一审判决书认定“被告从2015年6月1日起不再占有、使用租赁物，致使原、被告签订的合同无法履行，不能实现合同目的”系认定事实及适用法律错误；3、一审判决书认定“在原、被告签订的《租赁合同》中，没有明确约定违约责任”系事实认定错误。本案双方签订的《租赁协议》第五条等明确约定逾期未缴纳租金达一个月上诉人可解除合同，被上诉人应将所欠租金交完，如造成上诉人损失的，被上诉人还应当承担赔偿责任等内容；4、一审判决书认定“原告要求租金计算至被告交还租赁物时止，因被告从2015年6月1日开始就未实际占有、使用该租赁物，亦未从该租赁物中获得收益，故被告应给付租金至2015年5月31日止。在原、被告签订的《租赁合同》中，没有明确约定违约责任，原告要求被告支付逾期利息的请求，不予支持。”系认定事实及适用法律错误。承租人是否获得收益，不是承租人不给付租金的理由。根据法律规定，合同约定及常理，被上诉人逾期给付租金，理应支付逾期利息，租金应计算至交还租赁物时止；5、上诉人对判决书认定“被告交纳的保证金，可以抵扣欠原告的租金”有异议。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故上诉人请求二审法院判令：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人蒋东升口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认，双方当事人亦未向本院提交新证据。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人承担违约责任并交纳租金及相应逾期利息至返还租赁物时止并有无事实和法律依据；二、涉案保证金可否抵扣相应所欠租金。
本院认为，上诉人唐亮与被上诉人蒋东升签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，系合法有效合同，双方应按合同约定行使权利，履行义务。虽然合同约定按季度交纳租金，但在合同履行过程中，被上诉人实际一直是不定期交纳租金，但上诉人对此变更后的租金交纳方式并未提出异议。鉴于讼争双方争议无法弥合致使涉讼合同目的无法实现，且一审判决解除涉讼合同后被上诉人亦未提起上诉，应视为被上诉人亦同意解除涉讼租赁合同，故一审判决解除涉讼租赁合同并无不当，本院予以维持。对于涉讼门面被锁死系何方所为的问题，双方各执一词。本院认为，涉讼门面系被上诉人锁死致使无法使用收益应无可能，分析如下：首先，被上诉人在一审诉讼期间一直主张继续履行合同，要求继续租赁涉讼房屋，且被上诉人在正常租赁营业期间，其主动锁死门面既不符利益预期，亦有悖常理；其次，在涉讼门面被锁前夕（2015年5月30日）被上诉人还交纳了5万元租金，该行为应视为被上诉人愿继续租赁涉讼门面之举动，其在交纳租金第三天（2015年6月1日）就自行锁死门面亦不符合正常逻辑与常理。综上分析，一审判决认定被上诉人自2015年6月1日始就未实际占有、使用涉讼门面，亦未从该租赁物获得收益并无不当，且涉讼双方对导致合同不能履行均负有一定责任，因此，上诉人主张应由被上诉人支付2015年6月1日至交还门面之日期间的租金及逾期利息的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被上诉人交纳的10万元保证金可否抵扣租金的问题，本院认为，首先，纵观本案相关证据，没有充足证据证明被上诉人存在根本违约行为；其次，被上诉人所交纳的10万元保证金并非定金，涉讼合同虽约定在合同履行期间不得抵扣租金，但在双方均同意解除合同的情况下，一审法院结合本案实际，综合考虑双方过错，避免双方讼累，认定被上诉人交纳的10万元保证金可抵扣所欠租金并无不当，上诉人以被上诉人违约并据此要求判令被上诉人支付租金172373.53元及逾期利息14487.49元（暂计至2015年5月30日，2015年6月1日至实际交还门面之日期间的租金及逾期利息另计）的上诉请求，没有事实与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4037元，由上诉人唐亮、唐世馗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王裕松
审 判 员 胡卫新
代理审判员 王 凯
二〇一六年九月十二日
书 记 员 黄 璐