广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初9908号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司。法定代表人：冼锡强，董事长。委托诉讼代理人：刘阔雅，女。被告：永歌（厦门）资产管理有限公司。法定代表人：陈达胜。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告永歌（厦门）资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为适用普通程序，由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员陈桂好、朱军组成合议庭于同年11月1日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘阔雅到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳的租赁保证金359410元归原告所有；2.被告立即向原告支付拖欠的租金234648元（从2017年1月1日起计至2017年2月28日）；3.被告立即向原告支付违约金29135.93元（按年利率24%计算，分段暂计至2017年7月31日，请求计算至实际清偿之日止）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月2日，原、被告就佛山市禅城区季华六路11号1座20层01-11房物业管理事宜分别签订《恒福中心写字楼租赁合同》。合同约定，租赁物业计租面积（建筑面积）共2029.32平方米，租赁期限自2015年12月10日起至2021年11月30日止，被告须按租赁合同第四条约定支付租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三向原告支付违约金，若逾期缴纳达30天，原告有权单方面解除合同，被告所交付的保证金归原告所有并追究乙方因违约造成甲方损失的责任。2015年12月8日，原告已将符合合同约定标准的物业交付给被告使用，被告于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。但自2017年1月起，被告未能依约向原告支付租金，截至2017年4月1日，被告欠付租金234648元，另产生违约金暂计至2017年7月31日为29135.93元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原、被告双方已确认租赁合同于2017年3月1日解除，被告缴纳的保证金因提前解除合同归原告所有。被告故意拖欠租金的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，现特向法院起诉，请求法院判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区季华六路11号一座2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011房，均系案外人佛山恒裕房地产开发有限公司单独所有。2013年11月30日，案外人佛山恒裕房地产开发有限公司出具《证明》，确认其将佛山市禅城区季华六路11号1座5-21楼物业出租予案外人佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，案外人佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司有权对上述物业出租转租，有效期为2013年12月1日至2021年11月30日止。2015年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订《恒福中心写字楼租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2015-A0083），承租物业为佛山市禅城区季华六路11号1座20层01、10、11房，计租面积643.27平方米，约定：……第二条：租赁期限自2015年12月10日起至2021年11月30日止；第三条：免租期分三期：1）2015年12月10日至2016年6月9日止；2）2018年2月1日至2018年2月28日止；……免租期间甲方免收租金；第四条：1.自2016年6月10日至2017年11月30日止，乙方应缴纳租金为69.79元/月/平方米，即每月租金为44894元；……乙方应于每月五日前缴交当月租金；3.签订本合同之日起五日内，乙方应向甲方支付租赁保证金113370元；第五条：甲方应在2015年12月10日前将本物业按附件二的标准交付乙方使用；第十一条：6.乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方因违约造成甲方损失的责任。2015年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订《恒福中心写字楼租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2015-A0081），承租物业为佛山市禅城区季华六路11号1座20层02、03、04、05房，计租面积788.78平方米，约定：……第二条：租赁期限自2015年12月10日起至2021年11月30日止；第三条：免租期分三期：1）2015年12月10日至2016年6月9日止；2）2018年2月1日至2018年2月28日止；……免租期间甲方免收租金；第四条：1.自2016年6月10日至2017年11月30日止，乙方应缴纳租金为69.79元/月/平方米，即每月租金为55049元；……乙方应于每月五日前缴交当月租金；3.签订本合同之日起五日内，乙方应向甲方支付租赁保证金139014元；第五条：甲方应在2015年12月10日前将本物业按附件二的标准交付乙方使用；第十一条：6.乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方因违约造成甲方损失的责任。2015年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订《恒福中心写字楼租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2015-A0082），承租物业为佛山市禅城区季华六路11号1座20层06房，计租面积278.14平方米，约定：……第二条：租赁期限自2015年12月10日起至2021年11月30日止；第三条：免租期分三期：1）2015年12月10日至2016年6月9日止；2）2018年2月1日至2018年2月28日止；……免租期间甲方免收租金；第四条：1.自2016年6月10日至2017年11月30日止，乙方应缴纳租金为69.79元/月/平方米，即每月租金为19411元；……乙方应于每月五日前缴交当月租金；3.签订本合同之日起五日内，乙方应向甲方支付租赁保证金49020元；第五条：甲方应在2015年12月10日前将本物业按附件二的标准交付乙方使用；第十一条：6.乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方因违约造成甲方损失的责任。2015年2月2日，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订《恒福中心写字楼租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2015-A0084），承租物业为佛山市禅城区季华六路11号1座20层07、08、09房，计租面积329.13平方米，约定：……第二条：租赁期限自2015年12月10日起至2021年11月30日止；第三条：免租期分三期：1）2015年12月10日至2016年6月9日止；2）2018年2月1日至2018年2月28日止；……免租期间甲方免收租金；第四条：1.自2016年6月10日至2017年11月30日止，乙方应缴纳租金为69.79元/月/平方米，即每月租金为22970元；……乙方应于每月五日前缴交当月租金；3.签订本合同之日起五日内，乙方应向甲方支付租赁保证金58006元；第五条：甲方应在2015年12月10日前将本物业按附件二的标准交付乙方使用；第十一条：6.乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方因违约造成甲方损失的责任。2015年12月8日，被告签订《租户收楼确认书》，确认于当天接收涉案物业。2017年2月27日，被告向原告提出《申请》，主要内容：本公司于2015年12月2日签订关于位于佛山市季华六路11号1座20层物业的《恒福中心写字楼租赁合同》和《物业管理协议》，但因政策受限，严重影响公司经营，故此向贵司申请于2017年2月28日起提前解除租赁合同及物业管理协议，本公司将愿承担因提前解除合同的相应违约责任。2017年4月21日，被告向原告作出《声明》，主要内容：……（1）贵方寄发的《解除合同通知书》我司已于2017年4月9日收悉，我同意并确认双方签订的租赁合同及物业协议于2017年3月1日正式解除，双方的租赁关系终止，贵方有权将租赁物业另行出租；（2）我司同意于2017年4月30日前自行变卖处理租赁物业内的物品，所得款项5万元全部用于抵扣等额租金及物管欠费，由受让方以现金方式支付给贵方后，搬离租赁物业内的物品并向贵方腾退租赁物业。2017年5月22日，原告及案外人佛山市恒福物业管理有限公司共同向被告发出《复函》，内容：1.双方的租赁关系、物业管理服务协议于2017年3月1日终止。贵司应于2017年5月15日前撤场并将租赁物业按现状交还给我方；2.因贵司违约导致合同解除，贵司所缴纳的租赁、物业管理、水电费保证金共计494005元按照合同约定归我方所有，我方不予退还。请贵司于2017年7月31日前缴清拖欠的费用共计395902.70元（未含违约金），其中2017年1月租金142324元、2017年2月租金142324元；2017年1月管理费46904元、2017年2月管理费46904元；2016年11月2日至2017年3月1日电费17446.70元，逾期支付的，按日千分之三支付违约金；3.我司同意贵司于2017年5月31日前自行变卖处理租赁物业内的物品，所得款项全部用于抵扣等额租金及物业管理费、电费等欠费，由买方付清款项后搬离物品。庭审中，原告陈述该《复函》所涉变卖处理租赁物业内的物品所得款项50000元已用于抵扣1月份的部分租金，未抵扣物业管理费、电费。2017年3月10日、4月11日，原告分别以EMS快递形式向被告发出《律师函》及《解除合同通知书》，但均被退回妥投。庭审中，原告陈述：诉讼请求第二项的违约金计算如下：以2017年1月拖欠的租金142324元为本金，自2017年1月6日起按照年利率24%暂计至2017年7月31日止；以2017年2月拖欠的租金142324元为本金，自2017年2月6日起按照年利率24%暂计至2017年7月31日止。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《恒福中心写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请租赁保证金归原告所有。根据《恒福中心写字楼租赁合同》第十一条约定，被告未按约定交纳租金，逾期超过30日的，原告有权单方面解除本合同，被告所交付的保证金归原告所有。因被告拖欠租金而提前终止合同，原、被告双方已协议于2017年3月1日解除涉案租赁合同。故原告主张被告交纳的租赁保证金359410元（113370元+139014元+49020元+58006元）归原告所有的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请被告支付拖欠的租金及违约金。依据涉案《恒福中心写字楼租赁合同》的约定，被告负有依约按期支付租金的合同义务。原告于诉讼中主张被告拖欠2017年1月至2月的租金，被告未到庭抗辩或提交有效证据予以反驳，故本院对被告的欠费行为予以确认，其行为已构成违约。因双方于《声明》、《复函》中明确由被告自行变卖租赁物业内的物品，所得款项50000元用于抵扣等额租金及物管欠费，原告主张该50000元已抵扣2017年1月的租金，故原告主张被告尚欠2017年1月至2月的租金为234648元（142324元-50000元+142324元），合法有据，本院依法予以支持。至于违约金，基于原告已向被告主张没收保证金，本院对该请求予以支持，没收保证金是被告承担违约责任的一种方式，且没收保证金已足以弥补原告因被告违约造成的损失，故原告再主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认《恒福中心写字楼租赁合同》（编号：HFGJ-01Q-JY-2015-A0081、HFGJ-01Q-JY-2015-A0082、HFGJ-01Q-JY-2015-A0083、HFGJ-01Q-JY-2015-A0084）项下的租金保证金合计359410元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；二、被告永歌（厦门）资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2017年1月至2月的租金合计234648元；三、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10032元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担469元，被告永歌（厦门）资产管理有限公司负担9563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  陈桂好人民陪审员  朱 军二〇一七年十一月九日书 记 员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。