江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2014）熟虞民初字第01303号原告上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司，住所地常熟市珠江东路97号。负责人吴懿，该公司总经理。委托代理人王宇红，江苏少平律师事务所律师。委托代理人龚蕾蕾，江苏少平律师事务所律师。被告焦蓉。原告上海世茂南京物业服务有限公司常熟分�司（以下简称世茂物业公司）与被告焦蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理，后本案依法组成合议庭并于2015年5月22日公开开庭进行了审理，原告世茂物业公司的委托代理人王宇红到庭参加诉讼，被告焦蓉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂物业公司诉称：要求被告支付拖欠的2009年10月1日至2013年12月31日物业管理费20180.7元，本案诉讼费由被告承担。被告焦蓉未作答辩。经审理查明：焦蓉系常熟世茂·世纪中心-创梦世纪78-7802（泰山南路78号03）房屋的业主，该房屋系商业用房，建筑面积为158.30平方米，2008年5月24日，焦蓉对该商铺进行了收房交接并验收，同日，常熟世茂房地产开发有限公司为甲方（房地产开发经营企业）、上海世茂第一太平物业管理有限公司作为甲方选聘的物业管理公司、焦蓉作乙�（购房人），签订世茂·世纪中心-创梦世纪前期物业管理服务协议一份，三方约定在物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为商业用房：4.50元／月／平方米。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙。）物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，由此产生的对甲方选聘的物业公司的违约责任�由此所产生的全部费用由甲方承担。前期物业管理服务协议还对开发商、业主、管理者的权利义务、违约责任进行了约定，并明确了物业管理企业提供的物业管理服务事项及服务质量。之后，上海世茂第一太平物业服务有限公司常熟分公司依约为常熟世茂·世纪中心-创梦世纪小区提供前期物业管理服务。2009年2月1日，常熟世茂房地产开发有限公司作为委托方（房地产开发企业，以下简称甲方），上海世茂南京物业服务有限公司作为受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）签订了世茂创梦世纪前期物业管理委托合同。约定甲方将常熟世茂-创梦世纪全权委托乙方实行物业管理服务，合同期限2009年2月1日起至2011年1月31日，业主大会在合同期内成立，本合同自然终止。合同到期后，如业主大会尚未成立，本合同自然延续。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房为4.5元／月／平方米。此后，原告依约为常熟世茂·世纪中心-创梦世纪小区提供物业管理服务。2011年12月11日，常熟市世茂世纪中心创梦世纪业主委员会成立。该业主委员会作为甲方分别于2011年12月11日、2012年12月11日与上海世茂南京物业服务有限公司作为乙方签订了物业服务合同各一份，约定甲方将常熟世茂创梦世纪小区委托乙方实行物业服务，委托管理服务期限各为一年，分别为自2011年12月11日起至2012年12月10日止，以及自2012年12月11日起至2013年12月10日止。上述合同均约定：物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为2.5元／月／平方米，业主应当于每年的3月31日、9月30日前向乙方缴纳当年度上、下半年的物业服务费，对恶意拖欠物业服务费的业主，乙方应以书面方式催缴并提示每日加收万分之三滞纳金。业主办理入住手续后未入�或未使用的物业（业主向乙方书面告知的），乙方确认后，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。此后，原告世茂物业公司依约为常熟世茂·世纪中心-创梦世纪小区提供物业管理服务。另查明：2008年10月6日上海世茂第一太平物业管理有限公司变更名称为上海世茂第一太平物业服务有限公司，2009年10月19日，上海世茂第一太平物业服务有限公司变更名称为上海世茂物业服务有限公司，2010年6月22日，上海世茂物业服务有限公司变更名称为上海世茂南京物业服务有限公司。2010年8月27日，上海世茂第一太平物业服务有限公司常熟分公司变更名称为上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司。上海世茂南京物业服务有限公司明确，该公司接受常熟世茂房地产开发有限公司的委托，负责常熟世茂创梦世纪小区的物业管理工作，其授权上海世茂南京物业服务有限公司�熟分公司负责该小区的物业管理，权利义务由该公司承担，由其向该小区业主主张物业管理费等权利。原告于2005年入驻常熟世茂创梦世纪小区并提供物业服务，于2013年12月31日与该小区业主委员会结束物业合同关系，并撤离该小区。以上事实，有收房交接验收记录、业主资料交付签收单、常熟世茂·世纪中心-创梦世纪前期物业管理服务协议、世茂创梦世纪前期物业管理委托合同、物业服务合同、苏州市常熟工商行政管理局分公司准予变更登记通知书、企业名称变更预先核准通知书、欠费催缴通知单、整付零寄交寄清单、房屋权属登记证明、业主委员会备案表、（2014）苏中民终字第02102号民事判决书及本院的庭审笔录在卷予以佐证。本院认为：常熟世茂房地产开发有限公司、焦蓉及上海世茂第一太平物业服务有限公司签订的前期物业管理服务协议，以及常熟�茂房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订的前期物业管理委托合同，均合法有效，应受法律保护。上海世茂第一太平物业服务有限公司变更名称为上海世茂南京物业服务有限公司，其权利义务由上海世茂南京物业服务有限公司享有并承担。2011年12月11日，常熟市世茂世纪中心创梦世纪业主委员会成立，其代表业主与上海世茂南京物业服务有限公司签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为合法有效，该合同适用于常熟市世茂世纪中心创梦世纪小区的全体业主和物业使用人。双方均应按该合同之约定履行相关的义务。原告接受上海世茂南京物业服务有限公司委托于2005年入驻常熟市世茂世纪中心创梦世纪小区提供物业服务，于2013年12月31日与该小区业主委员会结束物业管理合同，并撤离，在此期间其已对常熟市世茂世纪中心创梦世纪小区提供了相应的物业管理服务，被告应按协议约定的标准支付物业管理费。物业管理费是针对整个小区进行的，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业管理企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。现被告拖欠物业费的行为有碍小区的正常管理与服务，亦损害了小区其他业主的合法权利。按照双方签订的物业服务合同，被告应根据其建筑面积158.30平方米按2.5元／月／平方米的标准缴纳物业费，现原告要求被告支付自2009年10月1日至2013年12月31日物业管理费20180.7元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。被告焦蓉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃当庭抗辩、质证的权利，由此可能造成的不利后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告焦蓉于本判决生效之日起十日内支付原告上海世茂南京物业服务有限公司常熟分公司2009年10月1日至2013年12月31日的物业管理费20180.7元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元、公告费650元，合计954元，由被告焦蓉负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。审 判 长  谢蓉蓉人民陪审员  朱慧红人民陪审员  潘慧玉二〇一五年六月九日书 记 员  汪须眉