黑龙江省庆安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆民初字第244号
原告孙某某，男，1973年8月24日出生，汉族，农民，住址庆安县庆安镇。
委托代理人王某某，男，1960年12月5日出生，汉族，无职业，住址庆安县庆新街新成委。
委托代理人刘某某，系黑龙江光明律师事务所律师。
被告哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司。
法定代表人白锐，职务经理。
委托代理人李某某，女，1967年4月13日出生，汉族，系哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司法律顾问，住址哈尔滨市香坊区。
被告绥化市鑫达房地产开发有限公司。
法定代表人常喜忠，职务经理。
原告孙某某诉被告哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司（以下简称龙一盛世公司）、绥化市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）互易纠纷一案，本院依法组成合议庭，于2013年9月25日、2013年12月27日、2014年6月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘某某、王某某，被告龙一盛世公司委托代理人李某某到庭参加诉讼，被告鑫达公司经公告送达开庭传票期满未到庭。本案现已审理完结。
原告孙某某诉称，2011年6月绥化市鑫达房地产开发有限公司在庆安县中央大街东段拖修厂道南建溪树庭院商品楼，动迁我临街房屋240平方米。2011年6月13日我和鑫达公司溪树庭院项目部签订了两份动迁合同，按有照面积1：2、附属面积1：1的比例原址回迁350平方米临街商服，即原址临街楼西向东数1门、2门，约定2011年11月30日前交付，合同逾期后被告未交付。2013年8月我们得知该公司已撤出，变由龙一盛世公司接手建筑并已建成楼房，我向该公司主张权利，该公司不给交付，还将我的1号门顶帐给他人。为此起诉二被告，要求交付两个门的房屋并承担实际未交付期间租金损失，并承担缺失14平方米面积的损失9.8万元。
原告为证明其主张向法院提供了两份动迁协议原件，并向法院递交了申请调查被告龙一盛世公司与被告鑫达公司的基本情况及关系的申请。
被告龙一盛世公司未提出书面答辩意见，但在第二次庭审中辩称：不同意原告方的诉讼请求，理由一是被告主体不适格，被告与原告无合同关系，不是本案被告。二是原告起诉状没有证明被告与鑫达公司有任何关系，龙一盛世公司处理回迁应当是政府行为。三是原告要求保护的物权实际不存在。被告方第一次出庭人员向法院递交了鑫达公司与原告签订的两份合同复印件，并称合同中的赵某某签名不是赵某某本人签字，合同显失公平，称其只能承担合理部分。第三次开庭时当庭提出反诉，被确认不予受理后，无正当理由中途退庭。
被告绥化市鑫达房地产开发有限公司未答辩亦未出庭参加诉讼。
经审理查明，原告孙某某在被告绥化市鑫达房地产开发公司动迁的溪树庭院小区内，其位置在庆安县中央大街东段路南拖修厂对过，有临街房屋237.12平方米，其中有照面积65.12平方米，在该房西侧有2个车库64平方米，在两个临街房南侧相连有108平方米附属房屋，该事实有承包建房的王某某（甲）、给该房屋安电的胡某某和租用该房的刘某某都出庭证实。法院调查邻居张某某的笔录在卷证实。
原告孙某某与被告鑫达公司的庆安县溪树庭院项目部于2011年6月13日签订了两份回迁合同。回迁位置具体在北侧临街商服西向东数1号门200平方米、2号门150平方米，保证在2011年11月30日竣工交付给原告使用，不能按时交工承担原告的租房费用。甲方落款有鑫达公司印章，有负责人为赵某某的签字和经办人孙某某（甲）的签字。该事实有原告提交的两份合同原件和被告龙一盛世公司提交到庭的两份合同复印件证实。原告提交到庭的其他几份回迁合同上均有鑫达公司的印章、负责人处有赵某某的签字或孙某某（甲）的签字。
本院调取了黑龙江省绥化市工商行政管理局有关鑫达公司设立登记档案，查明该公司法定代表人为常喜忠，现下落不明，合伙人白某某，该公司在注册时提供的地址查无实处，现该公司下落不明。以上事实有绥化市工商局的档案材料，绥化市房产处和绥化市红卫派出所的证明，常喜忠的姐姐常某某的询问笔录在卷证实。
本案第一次庭审中，龙一盛世公司委派崔某和杨某参加诉讼，当庭称鑫达公司没有承建资质，溪树庭院项目是龙一盛世公司于2012年6、7月份，从鑫达公司接手来承建的。溪树庭院工程于2013年7月正式竣工，已单项验收，就差一个综合验收没进行，鑫达公司共计动迁69户，龙一盛世公司回迁了30多户，在未回迁的房屋中包括原告的2处商服楼。经查龙一盛世公司于2012年7月向庆安县政府有关部门报批承建了溪树庭院小区，同时承接了鑫达公司动迁的全部回迁合同。在庆安县规划局关于龙一盛世公司的存档材料中体现赵文东是龙一盛世公司的负责人。在2012年8月16日龙一盛世公司与庆安县社区管理委员会商品房买卖合同中赵文东是龙一盛世公司负责人，溪树庭院内北侧临街的商服售价每平方米为7000.00元。在本院2014庆商初字第22号案卷中，有赵文东同龙一盛世公司共同为发包人的证明材料。
经查在本院审理的（2013）庆商初字第157号案件中的第三人为鑫达公司，关于该案对鑫达公司所送达的一切法律文书都交给龙一盛世公司的溪树庭院售楼处，由龙一盛世公司代鑫达公司提供鑫达公司的印章等法律手续并派员出庭应诉，证明龙一盛世公司接收了鑫达公司动迁后产生的债权、债务。在该案中有赵某某和龙一盛世公司的法定代表人白锐为原告周某某出具被动迁造成的损失的证明，进一步证明了赵某某用龙一盛世公司管理鑫达公司事务的事实。有（2013）庆商初字第157号卷宗的证明材料和本院立案庭的送达证明在卷证实。本院调取庆安县公安局询问赵某某的两份笔录，证实赵某某是溪树庭院小区的实际开发人，他自认动迁时使用鑫达公司的手续。因鑫达公司资质不合格，承建时使用的是其在哈尔滨市新注册的龙一盛世公司的相关手续。
本院调取了庆安县房屋征收管理办公室相关负责人的证言材料，证实征收办在2013年下半年协助龙一盛世公司处理了21户回迁事宜，回迁人的回迁协议均是鑫达公司签订的，征收办在处理回迁中不是政府行为，只是协助工作，同时证实崔某是龙一盛世公司委派处理此事的人。
另查，在溪树庭院附近商服房屋的租金，孙某某（乙）60平方米租给刘某某年租金11000.00元，张某某的商服60平方米租给杨某某年租金11000.00元。
综上，赵某某使用鑫达公司的手续在庆安溪树庭院小区前期动迁中与原告孙某某等房屋所有人签订了69户房屋动迁协议。在鑫达公司没有承建资质的情况下，又使用龙一盛世公司的手续在庆安县政府有关部门报批承建了溪树庭院小区，同时龙一盛世公司承接了鑫达公司的全部动迁合同。赵某某以龙一盛世公司的名义占有原告孙某某等69户房屋所有人原有房屋所占用的土地，开发建成了溪树庭院小区，并对外销售该小区所建成的楼房。
本院认为，绥化市鑫达房地产开发有限公司在庆安县开发溪树庭院小区项目，赵某某为鑫达公司溪树庭院项目部负责人，该项目部与原告签订的两份房屋动迁合同是双方的真实意思表示，为有效合同。龙一盛世公司持有鑫达公司与被动迁人所签订的动迁合同，享用了鑫达公司通过该动迁合同取得的净地权利，根据权利与义务相一致的法定原则，龙一盛世公司必须承担鑫达公司在该动迁合同上所设定的义务，向被动迁人交付约定的回迁房屋。龙一盛世公司以鑫达公司在签订合同时给被动迁人回迁比例过高为由，单方变更合同于法无据，不予支持。其不履行合同行为是违约行为，应负违约责任。溪树庭院项目工程在动迁和报批承建过程中虽然使用了两个公司手续，但实际开发人均系赵某某，两个公司的行为都是开发人的行为，在该项工程上利益一致，是自然承接关系，被告龙一盛世公司称其与鑫达公司无任何关系与事实不符不予认定，称回迁是政府行为的理由不能成立。龙一盛世公司在第三次开庭时提交了反诉申请，但未在法定期限内提出，本院不予受理。鑫达公司未经原告等权利人同意将与被动迁户所签订的房屋动迁合同转移给龙一盛世公司，鑫达公司有过错，但其合同的权利、义务已由龙一盛世公司全部承接既成事实。鑫达公司对此应承担连带责任。综上，原告的诉讼请求有理，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司向原告交付溪树庭院小区北侧临街商服楼西向东数1门2门两个门房屋。房屋面积1门200平方米、2门150平方米。交付面积有误差按每平方米7000.00元找补价款。交付时出具办理产权登记的相关手续。
二、被告哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司承担逾期交付给原告房屋损失，比照租金每100平方米每年1.8万元计算，从2011年12月1日起至执行完毕时止。
三、被告绥化市鑫达房地产开发有限公司对以上一、二项承担连带责任。
上述款项于本判决生效后立即执行。
案件受理费4780.00元及诉讼保全费1000.00元由被告哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，经由本院上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
如果当事人在规定的期限未提出上诉，本判决即发生法律效力，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期间为二年，上述期间从本判决规定的履行期间的最后一日起计算。
审判长 李作亮
审判员 赵永辉
审判员 高术然
二〇一四年六月十日
书记员 王景军