云南省丽江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云07民终144号
上诉人（原审被告、反诉原告）：祖庆利，男，1982年6月5日生，汉族，中专文化，个体工商户，住江苏省徐州市铜山区，
委托代理人（特别授权）：刘传刚，江苏智临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王凯悦，女，1991年10月18日生，汉族，大专文化，个体工商户，住甘肃省谷县，
委托代理人（特别授权）：赵青蓝，云南李寿刚律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：和桂娟，云南李寿刚律师事务所律师。
上诉人祖庆利因与被上诉人王凯悦房屋租赁合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院本院（2017）云0702民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理，上诉人祖庆利及其委托代理人刘传刚、被上诉人王凯悦及其委托代理人赵青蓝、和桂娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人祖庆利上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王凯悦的证明请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决结果错误。一、一审法院关于上诉人与被上诉人双方于2017年9月18日协商解除客栈承包合同的认定是错误的，《彭城客栈承包合同》是因被上诉人违约，上诉人行使单方解除权而解除的。被上诉人在承包客栈期间拒不按合同约定交付第二年度的租金32万元，经上诉人多次催告后，被上诉人无正当理由仍拒付租金。鉴于被上诉人的严重违约行为，上诉人依据合同约定行使了单方对合同的解除权，即于2017年8月20日以被上诉人拒交租金为由通知被上诉人解除合同，并告知被上诉人应于2017年9月16日将客栈交还给上诉人。根据合同法第九十六条，《彭城客栈承包合同》已于2017年8月20日解除。被上诉人拖延至2017年9月18日才将客栈交还给上诉人是对上诉人单方解除合同行为的认可，只不过被上诉人是一种不情愿接受上诉人的单方解除合同的行为。
二、被上诉人拒付租金违约事实清楚，其己经构成严重违约，应按约承担96000元的违约金。依据双方合同约定，被上诉人应于2017年7月16日交纳第二年度的租金32万元。上诉人多次催告后，被上诉人仍然拒绝交纳。上述事实在双方的微信交流中以及上诉人的书面通知中能够得到充分印证。一审法院不顾客观事实的认定和判决应为枉法裁判的行为。
三、被上诉人延期占用房屋时间应计算为9天。一审己经查明被上诉人虽然于2017年9月18日将客栈交还给上诉人，但其将客栈的经营证照拖至2017年9月24日才交还给上诉人，依据合同约定客栈的证照是客栈交接的重要内容。在被上诉人未将证照交还前，不能视为客栈完成了交接。故应认定双方完成客栈交接的时间节点为2017年9月24日。因此被上诉人应按9天的期限向上诉人交付租金7893元，而一审法院判决被上诉人只承担两天的租金明显不公。
被上诉人王凯悦的代理人代理意见：一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、本案的一个关键点是上诉人与被上诉人合议解除合同的一个时间，结合本案的证据材料以及案件事实，请法庭注意本案的四个时间节点：(1）被上诉人需要支付下一年度房租的时间是2017年7月16日；(2）案外人赵洁支付房租预付款的时间是2017年6月1日、6月2日；(3)2016年到2017年一年租期届满的时间是2017年9月15日；(4)上诉人与案外人赵洁签订客栈承包合同的时间是2017年9月2日，结合以上四个时间节点，本案被上诉人需要支付下个年度房租的时间是2017年7月16日，而案外人早在2017年6月1日、6月2日就向上诉人支付了预付款，而不论这笔钱上诉人最终是否接受，至少说明，正如被上诉人在一审诉状中所言，2017年5月底，上诉人就已经与案外人赵洁开始商谈客栈的承包事宜，而既然都在与新的承租方商谈，就说明上诉人已经有要与被上诉人解除合同的意思表示，否则还在合同期内就与新的承租人商谈租房合同的相关事宜，上诉人就构成了违约，因为只有解除了原合同才有可能成立新的合同，虽然双方没有签订书面的关于解除合同的协议，但从上诉人的行为足以认定双方已经有解除合同的合议。而至于上诉人与案外人如何谈，谈的结果又是什么都改变不了双方已经认可被上诉人不再继续承包事宜的一个事实，不能因为与案外人之间是否就承包客栈的事宜达成一致来决定被上诉人是否违约。
二、退一步说，双方在2017年5月底没有被上诉人不再继续后两年承包事宜的一个合意，但根据本案证据材料可以确认的客观事实是双方已经确认被上诉人于2017年9月18日将客栈腾退给上诉人，上诉人亦确认在查看客栈内没有损坏的物品后就接收了客栈，故正如一审法院所认定的，本案诉争合同双方已于2017年9月18日协商解除。被上诉人并不存在违约的行为。
三、关于押金的问题，根据双方签订的《彭城客栈承租合同》，押金是否退还与被上诉人是否违约没有任何关系，双方之间的合同解除已经是一个既定事实，根据上诉人出具给被上诉人的证明，证实被上诉人于2017年9月18日就已经把客栈交还上诉人，而且上诉人已经确认交还的客栈没有任何损毁，已办理完交接，再根据《彭城客栈承租合同》第七条的约定：租期满，乙方结算清客栈经营相关费用，甲方退还乙方押金，故退还押金的条件就是结清客栈经营的相关费用，既然双方合同已经解除，被上诉人也已经结清其承租的一年期内的所有费用，押金理应退还。
王凯悦向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告押金10万元；2、本案诉讼费由被告承担。
祖庆利向一审法院反诉请求：1、依法判决原告承担违约责任，向被告支付违约金96000元；2、依法判决原告支付2017年9月16日起至2017年9月24日止共9天的承包金7890元；3、案件受理费由原告承担。
一审法院认定事实：2016年9月16日，原、被告签订了《彭城客栈承包合同》，约定被告祖庆利将位于云南省丽江市古城区七一街崇仁巷42号的房屋及院落发包给原告，合同期限共计三年，自2016年9月16日起至2019年9月15日止，被告于2016年9月16日前将客栈交付给原告，租金为每年320000元整，租金每年一付，提前两月支付。合同签订之日，原告需向被告支付客栈押金100000元整。租期满，原告结算清客栈经营相关费用，被告退还原告押金，除被告同意原告继续承包外，原告应在本合同期满后返还客栈。原、被告同时就合同履行期限届满后，双方的辅助及附随义务等进行了约定。签订合同当日，被告将客栈交付给原告，被告于2016年6月15日收到原告支付的房屋租金220000元及押金100000元，于2016年11月16日收到原告支付的租金100000元。2017年8月20日，被告向原告发出了一份《合同解除通知书》，以原告未按时支付租金为由，告知原告双方合同解除，并将于2017年9月16日收回房屋。原、被告双方确认，2017年9月18日，原告将客栈腾退给被告，2017年9月24日，原告将客栈相关证件交回被告。被告确认，被告在查看客栈内没有的损坏物品后就接收了客栈。现原告诉至本院要求被告退还押金100000元，被告则提出反诉要求原告支付违约金96000元及9天的承包金7890元。
一审法院认为，原、被告于2016年9月16日签订的《彭城客栈承包合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定全面履行各自所承担的义务，被告已将租赁物交付给原告，原告亦依约支付了第一年租金及押金，在该合同约定的第一年履行期限届满后，原、被告确认原告已于2017年9月18日将客栈腾退给被告，被告亦确认在查看客栈内没有损坏的物品后就接收了客栈，故认定本案诉争合同原、被告双方已于2017年9月18日协商解除，在双方协商解除合同后，被告应按约定将押金100000元退还原告，故对原告要求被告退还押金100000元的主张予以支持。
反诉原告主张其因处理双方纠纷多次往返丽江与江苏，产生较多差旅费，因反诉被告违约，反诉原告只好将客栈低价转包，造成了经济损失，并要求反诉被告承担违约金，现本院已查明，本案诉争的合同原、被告双方已于2017年9月18日协商解除，反诉原告亦未能提交证据证明反诉被告存在违约行为，故对反诉原告提出的以上主张不予采纳，对其诉请反诉被告支付违约金的主张不予支持。原、被告确认，反诉被告已依约支付了第一年租金，且反诉被告实际占用本案诉争房屋至2017年9月18日，对于2017年9月17日至2017年9月18日期间的房屋占用费，反诉被告应当支付，根据双方合同履行情况，一审法院参照原合同确定的320000元每年计算（即日租金为877元），反诉被告在2017年9月17日至2017年9月18日期间共占用房屋2天，应支付反诉原告房屋占用费1754元。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：本诉部分：被告祖庆利于判决生效之日起十日内退还原告王凯悦押金100000元。反诉部分：一、反诉被告王凯悦于判决生效之日起十日内支付反诉原告祖庆利房屋租金1754元；二、驳回反诉原告祖庆利其他诉讼请求；本诉案件受理费2300元，减半收取为1150元，由被告祖庆利承担；反诉案件受理费2377.80元，减半收取为1188.90元，由反诉原告祖庆利承担1168.90元，由反诉被告王凯悦承担20元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本院二审期间，上诉人祖庆利围绕上诉请求提交了六组证据并申请证人张某出庭作证。其中上诉人提交的六组证据为：1、《彭城客栈承包合同》，拟证明上诉人有权解除合同，被上诉人应承担96000元违约金；2、微信洽谈内容截屏，拟证明被上诉人拒绝支付下一年度租金且不同意解除客栈租赁合同情况下，上诉人依约通知被上诉人解除合同，同时拟证明一审判决认定双方通过自愿协商方式解除租赁合同是错误的；3、祖庆利与赵洁签订的《彭城客栈承包合同》，拟证明该合同的履行必须以被上诉人在2017年9月16日前交回客栈为前提，否则上诉人与赵洁之间的合同无法履行。新合同的签订与老合同是否已经解除没有必然的联系，更不能证明上诉人与被上诉人已经协商解除了老合同；4、祖庆利与赵洁微信商谈记录微信截屏，拟证明赵洁得知被上诉人不同意解除老合同，担心与上诉人的合同不能履行，因此要求上诉人退还已预付的客栈租金我70000元，上诉人同意并已退还赵洁70000元预付金；5、转款记录，拟证明上诉人已将预收赵洁的租金70000元退还赵洁，因被上诉人拒绝解除老合同而影响了上诉人对客栈下一年度的正常租赁；6、接出警登记表两份，拟证明被上诉人单方违约，不愿从客栈搬出，双方并非自愿协商解除合同，而是被上诉人违约，上诉人单方行使解除权而解除合同。
经质证，被上诉人王凯悦对上诉人祖庆利提交的六组证据的真实性无异议，但对其拟证明的证明内容不认可。因被上诉人王凯悦对上诉人祖庆利提交的证据的真实性无异议，本院对上诉人祖庆利提交的六组证据予以采信。
证人张某证实：2017年9月10多号，祖庆利跟自己讲他那里的承租人不交租金也不搬出去，让我去帮忙搬东西，在客栈里见到了王凯悦。当时我们去了要强行清理时，她自己搬走了，我不知道他们之间是否进行了房屋交接。
经质证，上诉人祖庆利对证人证言无异议。被上诉人王凯悦认为证人不是本案当事人也不是合同履行主体，证人是不清楚上诉人与被上诉人的纠纷，其证言不能成立。对证人张某的证言，本院予以采信。、
被上诉人王凯悦在二审中未提交新的证据。
经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2017年9月2日，上诉人与案外人赵洁签订《彭城客栈承包合同》，合同约定承包期限为三年（从2017年9月16日至2020年9月15日止），每年租金28万元。案外人赵洁已于2017年6月1日、6月2日共向上诉人预付了租金款70000元。后因被上诉人王凯悦未能在2017年9月16日将客栈交还上诉人，上诉人祖庆利未能按约向赵洁交房，双方所签订的合同未实际履行，赵洁已退回预交的70000元租金。
本院认为，上诉人祖庆利与被上诉人王凯悦于2016年9月16日签订的《彭城客栈承包合同》系合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，上诉人祖庆利已将租赁物交付给被上诉人王凯悦，被上诉人王凯悦亦依约支付了第一年租金32万元及押金10万元。在合同履行过程中，上诉人祖庆利与被上诉人王凯悦同案外人赵洁协商，涉案客栈第一年租期满后由赵洁承租。2017年9月2日，上诉人祖庆利与案外人赵洁签订《彭城客栈承包合同》，合同约定承包期限为三年（从2017年9月16日至2020年9月15日止），每年租金28万元。案外人赵洁已于2017年6月1日、6月2日共向上诉人预付了租金款70000元。在该合同约定的第一年履行期限届满后，被上诉人王凯悦于2017年9月18日将客栈腾退给了上诉人祖庆利，且上诉人祖庆利已确认客栈内没有损坏的物品后就接收了客栈，故一审法院对本案诉争合同上诉人与被上诉人双方已于2017年9月18日协商解除的认定，并无不当，本院予以确认。双方协商解除合同后，上诉祖庆利应按约定将押金10万元退还被上诉人王凯悦，故一审法院对被上诉人王凯悦要求上诉人祖庆利退还押金10万元的主张予以支持是正确的。
对上诉人祖庆利提出其因处理双方纠纷多次往返丽江与江苏，产生较多差旅费，及因被上诉人违约，自己只好将客栈低价转包，造成了经济损失，要求被上诉人承担违约金的主张，本院认为，本案诉争的合同经双方当事人协商后于2017年9月18日解除，故对上诉人祖庆利提出要求被上诉人王凯悦承担违约金的主张不能成立，本院不予支持。对上诉人祖庆利提出的经济损失，一审法院的认定有其事实和法律依据，本院依法予以确认。
综上所述，上诉人祖庆利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4677.80元，由上诉人祖庆利负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡强胜
审判员 马 昕
审判员 阮 兰
二〇一八年四月十九日
书记员 陈旭燕