南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第158号
原告（反诉被告）巫尚峰，男，1983年4月18日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。
委托代理人杨干生，广西民族律师事务所律师。
委托代理人张鹏飞，广西民族律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）洪世明，男，1961年8月11日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人崔洪亮，广西欧汇律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ政，广西欧汇律师事务所律师。
被告南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地广西南宁市，组织机构代码：79683661-1。
法定代表人赵恒，该公司总经理。
委托代理人雷碧杰，男，1988年10月8日出生，壮族，住广西南宁市江南区，该公司员工。
委托代理人刘茜，广西桂盟律师事务所律师。
原告巫尚峰与被告洪世明、南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，适用简易程序进行审理。被告洪世明在法定期限内向本院提起反诉。经审查，本院于2015年5月22日立案受理，并决定与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2015年5月26日将本案转为普通程序，由审判员邓立新担任审判长，与代理审判员廖俊芳、刘东海组成合议庭进行审理，书记员刘燕担任法庭记录。本案于2015年6月17日第一次公开开庭审理，原告巫尚峰的委托代理人杨干生、张鹏飞，被告洪世明的委托代理人崔洪亮，被告恒创公司的委托代理人雷碧杰到庭参加诉讼。本案于2015年8月6日第二次公开开庭审理，原告巫尚峰的委托代理人杨干生、张鹏飞，被告洪世明的委托代理人崔洪亮，被告恒创公司的委托代理人刘茜到庭参加诉讼。本案于2016年3月8日第三次公开开庭审理，原告巫尚峰的委托代理人杨干生、张鹏飞，被告洪世明的委托代理人ＸＸ政，被告恒创公司的委托代理人刘茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巫尚峰诉称，2014年8月初，原告通过被告恒创公司知道位于南宁市青秀区中越路7号金旺角﹒CASA国际公馆B栋5号商铺出租信息，该商铺业主是被告洪世明。原告有意看铺，被告恒创公司带原告到实地查看，包括打开商铺门锁查看内部结构。原告对实地查看的商铺很满意，经与被告洪世明充分协商，2014年8月16日在被告恒创公司的居间协调下三方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁标的物为前述5号商铺，合同期限五年，月租金8500元（人民币，下同）。合同签订后，被告洪世明将原告实地查看的商铺门锁钥匙交给原告，原告按合同约定支付被告洪世明商铺租赁费51000元、押金17000元，并支付被告恒创公司中介服务费4250元。之后原告委托装饰公司对该商铺进行设计装修，共耗资176867.17元，2014年11月初完成装修并投入商业经营。2015年1月8日原告到物业公司交纳物业费时经物业公司核实其正在使用的商铺不是被告洪世明名下的5号商铺，而是案外人所有的3号商铺。原告将此情况告知被告洪世明，被告洪世明仍坚称原告所使用的商铺就是其所有的5号商铺。原告与案外人协商3号商铺租赁事宜，案外人不同意出租。综上所述，二被告将案外人所有的3号商铺出租给原告，没有得到案外人同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，该合同应属无效。被告应返还原告支付的房屋租赁费、押金，并对原告因此造成的经济损失承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告巫尚峰与被告洪世明、恒创公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告洪世明向原告巫尚峰返还已交付的商铺租赁费51000元，返还商铺租赁押金17000元，支付利息803.33元（以68000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息计算标准，自2014年12月24日计算至被告实际还清之日止，现暂计至2015年3月10日）；3、被告洪世明赔偿原告巫尚峰因错租商铺损失装修费176867.17元，因误租商铺造成经济损失21000元；4、本案的诉讼费由被告承担。2015年4月15日，原告向本院提交关于变更诉讼当事人地位及增加诉讼请求的申请，请求将恒创公司由本案第三人变更为本案被告，并请求判令：1、被告恒创公司向原告巫尚峰返还中介服务费4250元；2、被告洪世明、恒创公司连带赔偿原告因错租商铺损失装修费176867.17元，因误租商铺造成经济损失21000元。2016年3月8日，原告当庭变更诉讼请求，将“确认原告巫尚峰与被告洪世明、恒创公司签订的《房屋租赁合同》无效”变更为“解除原告巫尚峰与被告洪世明、恒创公司签订的《房屋租赁合同》”。被告洪世明辩称，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、被告洪世明已按照合同约定履行交付房屋义务，原告实际控制房屋并按照合同约定支付了租金；3、被告洪世明已将商铺委托给被告恒创公司，恒创公司违反居间人如实报告义务，存在过错；4、原告及其装修公司人员在装修开始时就已知道装修错误，仍不予更改，对此被告洪世明不存在过错；5、原告因错租商铺造成装修费损失不属于房屋租赁合同的内容，法院对此应当予以驳回。
被告恒创公司辩称：1、被告恒创公司促成原告巫尚峰和被告洪世明签订《房屋租赁合同》，合同合法有效，依法可获得约定的报酬；2、导致原告巫尚峰错误装修商铺，被告恒创公司无过错，不应当承担原告巫尚峰的装修损失及经济损失；3、被告洪世明的代理人洪妙丽在委托恒创公司代为出租商铺前，亲自带恒创公司的业务人员前往商铺查看商铺的基本状况，查看完商铺基本情况后，洪妙丽将商铺钥匙交由恒创公司托管。而且，从商铺的位置上看，该商铺确实位于第4个位置，前3个商铺之间彼此独立，并不相连，恒创公司带原告巫尚峰查看商铺时所用的钥匙只能开启3号商铺的大门，恒创公司也亲自与洪妙丽核实过商铺位置。综上，导致原告巫尚峰错误装修的原因是洪妙丽不清楚商铺的位置、情况，在上一方退租时未实地验房并做好房屋的交接，导致错拿了3号商铺的钥匙。被告恒创公司已尽到应尽的注意义务，故导致该纠纷出现的全部责任在被告洪世明一方，被告恒创公司无过错，不应当承担任何责任。
被告（反诉原告）洪世明反诉称，2014年8月初，被告洪世明委托被告恒创公司代为处理南宁市中越路7号金旺角.CASA国际公馆B栋5号商铺出租事宜，并将5号商铺钥匙交由恒创公司保管。原告巫尚峰与恒创公司联系，并由恒创公司带至5号商铺现场考察后，被告洪世明、原告巫尚峰与恒创公司于2014年8月16日共同就5号商铺签订一份5年期房屋租赁合同，租期从2014年8月17日起计，租金每月8500元，按季度支付。被告洪世明和原告巫尚峰分别向恒创公司支付了4250元的中介服务费。租赁合同签订后，被告洪世明的代理人洪妙丽与原告巫尚峰等共同将该铺的房屋租赁合同拿到金旺角.CASA国际公馆服务中心备案，并办理了物业费、水电费等交割手续，恒创公司将5号商铺钥匙移交给原告巫尚峰。2015年3月10日，原告巫尚峰以装修错误起诉至法院，要求被告洪世明返还已付租金51000元，押金17000元，并承担装修损失等19万余元。被告洪世明认为，被告洪世明已按照房屋租赁合同约定，完成了房屋交付义务，三方签订的房屋租赁合同至今未被解除，依然有效，原告巫尚峰仍应依约支付租金。综上，原告巫尚峰未依房屋租赁合同的约定履行支付租金义务，违反了相关法律的规定，构成违约。故被告洪世明请求法院判令：1、自原告巫尚峰收到反诉状之日，被告洪世明与原告巫尚峰之间的房屋租赁合同解除；2、原告巫尚峰向被告洪世明支付租金25500元，算至2015年5月16日止；3、原告巫尚峰向被告洪世明支付违约金17000元；4、原告巫尚峰承担本案诉讼费用。2015年6月17日，被告（反诉原告）洪世明当庭增加诉讼请求，请求判令被告恒创公司返还中介服务费4250元。原告（反诉被告）巫尚峰针对反诉辩称，1、被告洪世明与原告签订《房屋租赁合同》时被告洪世明有缔约过失责任，其对铺面的错误指示，导致原告对店铺的错误装修，双方达成的共同意思表示是原告装修的3号铺面而不是约定的5号铺面；2、被告洪世明无权向原告收取租金，而被告洪世明所收取原告的租金、押金应当予以返还。
被告恒创公司针对反诉辩称，三方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告恒创公司促成合同的订立，已尽到居间义务，应当收取中介服务费。
经审理查明，南宁市青秀区中越路7号金旺角.CASA国际公馆B栋的3号商铺和5号商铺原为连通的一间商铺。在上手承租人不租后，将3号商铺和5号商铺用墙隔开，并分别上了两把锁。上手承租人将3号商铺和5号商铺的钥匙放在金旺角CASA国际公馆的物业服务中心。被告洪世明委托被告恒创公司将自有的位于南宁市青秀区中越路7号金旺角CASA国际公馆B栋5号房出租。被告洪世明的委托代理人洪妙丽带领被告恒创公司的业务人员到5号商铺的隔壁3号商铺查看房屋的基本状况，并将3号商铺的钥匙交给被告恒创公司的业务人员。2014年8月初，原告通过被告恒创公司知道南宁市青秀区中越路7号金旺角CASA国际公馆B栋的5号商铺出租的信息，之后被告恒创公司带原告到3号商铺查看商铺状况。2014年8月16日，被告洪世明委托洪妙丽与原告巫尚峰、案外人姚瑶、被告恒创公司签订一份三方《房屋租赁合同》，约定：1、被告洪世明将南宁市青秀区中越路7号金旺角.CASA国际公馆B栋5号房出租给原告巫尚峰、案外人姚瑶使用；2、租期自2014年8月17日至2019年8月16日，每月租金8500元，押金17000元；3、若乙方（原告巫尚峰、案外人姚瑶）违反本合同的约定造成甲方（被告洪世明）没有出租或中途收回该房屋，或者乙方中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金17000元；4、基于经纪方（被告恒创公司）已促成甲乙双方签订了本合同，甲乙双方均同意于本合同签订之日向经纪方支付4250元作为咨询及中介服务费。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，被告恒创公司将3号商铺的钥匙交给原告。2014年8月24日，原告巫尚峰和被告洪世明分别向被告恒创公司交纳中介服务费4250元；同日，原告向被告洪世明交纳押金17000元；2014年12月24日，原告向被告洪世明交纳租金51000元。
另查明，原告对3号商铺进行装修，根据广西合生工程造价咨询有限公司出具的竣工结算书显示，原告对3号商铺的装修价值为133071.95元。
之后，原告从金旺角.CASA国际公馆的物业服务中心处得知原告装修的商铺并不是被告洪世明的5号商铺，而是案外人所有的3号商铺。
再查明，2014年10月17日，原告巫尚峰（甲方）与案外人姚瑶（乙方）签订一份《自愿退股协议书》，双方达成以下协议：“甲乙双方于2014年9月9日签署合伙创业协议，租赁物位于南宁市青秀区中越路7号金旺角.CASA国际公馆B栋5号商铺。乙方因自身原因提出退股请求，经双方友好协商，同意退股。自协议签字按手印后，乙方对创业项目不再承担法律责任，乙方退股后，创业项目的盈亏与乙方不再有任何关系。”
还查明，原告巫尚峰于2015年5月28日收到本院向其送达的被告洪世明的反诉状。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋产权证》、《收据》、《竣工结算书》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告巫尚峰与被告洪世明、恒创公司于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对各方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告巫尚峰和被告洪世明在庭审中达成一致意见，同意双方签订的《房屋租赁合同》于原告巫尚峰收到被告洪世明的反诉状之日解除。原告巫尚峰于2015年5月28日收到该反诉状，因此，本院依法确认双方于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月28日解除。现原告巫尚峰与被告洪世明协商一致解除合同，故原告要求被告洪世明返还商铺押金17000元，本院予以支持。
关于租金的问题。根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。被告洪世明的委托代理人洪妙丽带领被告恒创公司的业务人员到5号商铺的隔壁3号商铺查看房屋并将3号商铺的钥匙交给业务人员，导致被告恒创公司的业务人员带领原告查看的是3号商铺以及交付的是3号商铺的钥匙。被告洪世明未按合同约定将租赁物5号商铺交付给原告，原告未得使用租赁物，《房屋租赁合同》解除后，原告要求被告洪世明返还租金51000元，本院予以支持。被告洪世明要求原告支付租金25500元，本院不予支持。原告在合同履行的过程中并无违约行为，故被告洪世明要求原告支付违约金，本院不予支持。关于装修损失的问题。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告洪世明未依约向原告交付正确的5号商铺，导致原告错误装修3号商铺，造成装修损失。该损失因原告履行租赁合同而产生，被告对该损失付主要责任。原告未经审慎义务，核实被告所交付的商铺是否为合同约定的同一商铺，对装修损失负有次要责任。被告恒创公司作为《房屋租赁合同》的居间人，不属于租赁合同关系的主体，对原告的装修损失不应承担责任。原告对3号商铺的装修价值为133071.95元，本院酌情认定被告洪世明对该装修损失承担80%的责任，即被告洪世明应向原告赔偿商铺装修损失106457.56元。关于原告诉请的利息损失的问题。因原告未尽审慎义务核实被告所交付的商铺是否为合同约定的同一商铺，对其不得使用租赁房屋负有一定过错，因此，原告请求被告洪世明支付租金、押金的利息损失，本院不予支持。原告诉请的误租商铺损失21000元，无相关证据予以佐证，本院亦不予支持。
关于中介服务费的问题。被告恒创公司作为本案《房屋租赁合同》的居间人，应尽审慎义务核实被告洪世明交付的商铺是否为合同约定的商铺，被告恒创公司并未完成合同所约定的咨询及中介服务义务，因此，原告巫尚峰、被告洪世明分别要求被告恒创公司退还中介服务费4250元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）巫尚峰和被告洪世明（反诉原告）于2014年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月28日解除；
二、被告（反诉原告）洪世明返还原告（反诉被告）巫尚峰商铺租金51000元、商铺押金17000元；
三、被告（反诉原告）洪世明赔偿原告（反诉被告）巫尚峰装修损失106457.56元；
四、被告南宁恒创房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）巫尚峰退还中介服务费4250元；
五、被告南宁恒创房地产经纪有限公司向被告（反诉原告）洪世明退还中介服务费4250元；
六、驳回原告（反诉被告）巫尚峰其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）洪世明其余反诉请求。
本案本诉受理费5364元，鉴定费3000元，合计8364元（原告已预交），由原告（反诉被告）巫尚峰负担2847元，被告（反诉原告）洪世明负担5386元，被告南宁恒创房地产经纪有限公司负担131元；反诉受理费484元，被告（反诉原告）洪世明已预交863元，由被告（反诉原告）洪世明负担440元，被告南宁恒创房地产经纪有限公司负担44元，余款379元退还被告（反诉原告）洪世明。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉受理费5364元、反诉受理费968元）（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓立新
代理审判员 廖俊芳
代理审判员 刘东海
二〇一六年三月十四日
书 记 员 刘 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。