北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15489号
上诉人（原审被告）高立芬，女，1957年5月1日出生。
委托代理人曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人胡古，北京市中银律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）李丛，女，1985年9月29日出生。
委托代理人蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。
上诉人高立芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年5月，李丛诉至原审法院称：我与高立芬于2013年11月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约�我向高立芬购买位于北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋），总价款124万元，装修及配套设施设备作价73万元，合计197万元。合同约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付总房价款5%的违约金，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2014年1月14日，涉案房屋所有权过户至我名下，我按约支付了全部房款。但截至2014年4月24日，合同约定的90日期限已到，高立芬迟迟未能将房屋原有户口迁出。故我诉至法院，要求高立芬给付自2014年4月15日起至4月24日止的逾期迁出户口违约金98500元，并给付自2014年4月25日至实际迁出之日止的逾期迁出户口违约金（违约金以197万为基数，按日万分之五计算）。
高立芬辩称：关于户口的情况，涉案房屋是我于2011年6月23日从案外人刘英伟处购买的。2013年11月，我又把房屋卖给了李丛。涉案房屋有刘英伟的哥哥刘英民的户口一直没迁出，因为我没有把户口迁过来，所以没问过涉案房屋户口情况，所以我向刘英伟购房时以及之后都不知道刘英民的户口在这。我与李丛签订买卖合同时也不知道涉案房屋有刘英民的户口。我知道此事后，就与刘英民多次联系，刘英民答应把户口迁走，但至今也没有迁出。我自己没有权利迁出刘英民的户口，我也向公安机关询问过，公安机关说必须本人去办理才能迁出，故我自己无法迁出刘英民的户口。根据合同约定，因我自身原因导致户口没有迁出的才需要承担违约责任，但本案不是因为我的原因导致户口没有迁出。故我不同意承担违约责任。
原审法院经审理查明�2013年11月17日，李丛与高立芬签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定买受人（即李丛）向出卖人（即高立芬）购买涉案房屋，房屋成交价格为124万元，装饰装修及配套设施设备等作价73万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，李丛向高立芬交纳了包括装饰装修及配套设施设备作价在内的全部购房款，高立芬向李丛交付了房屋，双方于2014年1月14日办理了房屋所有权过户手续。
另查，涉案房屋系高立芬于2011年8月22日向案外人刘英伟购买所得。刘英伟之兄刘英民（身份证�×××）的户籍一直在涉案房屋，至今尚未迁出。
现李丛诉至法院，以高立芬逾期未迁出涉案户籍构成违约为由，要求高立芬给付违约金。高立芬不认可其有违约行为，并提出李丛主张的违约金计算标准过高。李丛认可在刘英民户籍未迁出的情况下其户籍可以迁入，但称因有刘英民户籍其另行出售涉案房屋，房屋价值会有影响。
原审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李丛与高立芬就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定履行。该合同约定，高立芬应于房屋所有权过户后90日内将户籍从涉案房屋中迁出，但涉案房屋至今仍有案外人刘英民户籍未迁出。高立芬辩称其购买涉案房屋时出卖人刘英伟未迁出该户籍，故非因其个人原因导致户籍未能迁出，但高立芬作为向李丛出卖涉案房屋的出卖人，在合同有约定的情况下应当承担户籍迁出义务，并应在户籍未能迁出时向李丛承担违约责任。至于其是否系因案外人原因导致其对李丛承担违约责任，其可向案外人另行主张其相关权益，但不影响其根据合同相对性原则向李丛承担违约责任，故高立芬该辩解法院不予采信。现李丛要求高立芬承担违约责任，请求合法有据，法院予以支持，但对于违约金的计算标准，双方约定过高，且李丛认可涉案房屋已有户籍未予迁出尚未对其造成经济损失，故法院酌情对违约金的计算标准予以调整。
据此，于2014年8月作出判决：一、高立芬于判决生效后七日内给付李丛违约金九万八千五百元；二、高立芬于判决生效后七日内给付李丛自二〇一四年四月二十五日起至刘英民户籍（身份证号为×××）从北京市朝阳区×号房屋迁出之日止的违约金（违约金以一百九十七万元为基数，按日万分之一的标准计算）；三、驳回李丛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审判决后，高立芬不服，持原审意见上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判驳回李丛的全部诉讼请求。李丛同意原审判决。
本院经审理查明：高立芬二审期间提供查询时间为2014年11月20日的户口查询记录显示，李丛的户口已迁入涉案房屋，系户主。李丛认可其户口已迁入。
本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、户籍登记信息、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》等证据在案佐证。
本院认为：李丛与高立芬所签订的合同系出于自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约享有权利、履行义务。涉案合同约定，高立芬应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因高立芬自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，高立芬应当按日计算向李丛支付全部已付款万分之五的违约金。虽然高立芬的户籍不在涉案房屋，但案外人刘英民的户籍在涉案房屋至今未迁出，而高立芬作为出卖人将涉案的原有户口迁出是其对合同相对人李丛的约定义务，该原有户口并未特指系高立芬的户口，所以高立芬不能以案外人刘英民的户口未迁出作为对抗李丛的理由，高立芬应按照合同约定承担违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现高立芬认为违约金过高，在李丛并未举证证明涉案房屋已有户籍未予迁出尚未对其造成了经济损失，且李丛户口已迁入涉案房屋的情况下，原审法院已将违约金的计算标准由日万分之五调整为日万分之一并无不当。对于高立芬本案承担的违约责是否系因案外人原因导致，案外人应否承担责任，如何承担责任，高立芬可向案外人另行主张其相关权益�
综上，高立芬的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1174元，由高立芬负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2263元，由高立芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 吴可加