河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终4910号上诉人（原审被告）：河北明达房地产开发有限公司，住所地：盐山县城南环路，统一社会信用代码：91130925784059018N。法定代表人：张学明，该公司董事长。委托代理人：高金涛，河北兴盐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄强，男，1990年9月12日出生，汉族，现住盐山县。上诉人河北明达房地产开发有限公司（以下简称明达公司）因与被上诉人黄强房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2017）冀0925民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明达公司的委托代理人高金涛、被上诉人黄强，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明达公司上诉请求：改判上诉人减少支付被上诉人违约金6884.81元及自2016年11月1日起至实际交房之日按实际交付房款的日万分之一计算违约金；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误。被上诉人与上诉人的盛华苑小区项目部于2016年8月4日签订的合同补充协议无效。因上诉人未授权项目部与被上诉人等小区业主签订该协议。该项目部只负责监督协助施工，无权签订合同及协议，且项目部不具备法人资格，因此应按双方当事人签订的房屋买卖合同第九条第二款约定执行，即按已交房款164976元的日万分之一支付违约金。另上诉人在承建期间，国家及政府多次要求停工，期间亚太经合组织、APEC会议、抗战七十年纪念、2015国家治理雾霾政府要求停工等，造成工期延误的主要因素，应予考虑。一审法院超出了被上诉人14100元的诉讼请求，对此应予纠正。被上诉人辩称，补充协议应有效，一审认定的赔偿违约金计算标准正确。被上诉人向一审法院起诉请求：一、被告履行交付住宅楼房义务；二、被告支付自2015年7月31日至2016年10月31日的违约金14100元（按购房款日万分之一计算)；三、诉讼费用由被告负担。一审诉讼过程中，就违约金如何计算，被上诉人的诉求变更为：被告逾期交房的违约金，按购房总价日万分之一计算至2016年10月31日，2016年10月31日之后的违约金按合同补充协议约定的万分之二计算。一审查明，被告承认原告在本案中所主张的事实，但认为，被告延期交房系一工程事故及省内治理环境污染等原因所致，被告已将工程款如数拨付工程队，现楼房主体、内外设施已基本完工，水电表预计正月十五后安装完成，安装费业已到位，房屋预计将于2017年3月中旬交付业主使用。因业主交付的楼房款均已给付工程队，被告无力承担违约金，违约金可以通过减免业主物业费等方式解决。一审认为，被告明达房地产公司承认原告黄强所主张的事实，故对原告主张的事实本院予以确认。被告延期交房构成违约，现原告要求继续履行合同，被告应按约定履行交房义务，并按商品房买卖合同及合同补充协议书中约定的条款承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告河北明达房地产开发有限公司自房屋竣工验收合格后十日内将位于盐山县盛华苑小区2栋3单元701室楼房一套交与原告黄强；二、被告河北明达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄强2016年10月31日前的违约金14457元，2016年11月1日至实际交房之日的违约金按购房款314976元的日万分之二计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由被告负担。本院审理过程中，上诉人称晚交房系国家政策所致，提交了沧州三环监理公司出具的通知、盐山县住房和城乡建设局关于进一步做好2014年亚太经合组织会议期间施工现场扬尘管理等工作的通知复印件、盐山县住房和城乡建设局关于抗战胜利七十周年纪念活动期间工程项目暂停施工阶段加强质量管理的通知复印件、盐山县住房和城乡建设局关于2014年APEC会议期间停工的通知复印件。被上诉人对上述通知不予认可，认为与其无关，上诉人的违约理由不成立。上诉人另提交了有被上诉人签字的盛华苑小区业主入住通知书，协议书、说明。入住通知书用以说明免三年物业费，抵顶违约金。被上诉人称其签字时，并没有抵顶违约金的内容。协议书载明免除被上诉人自来水增容费、天然气开口费等内容。被上诉人认为该协议不合理，上诉状中也未提出该协议，法院应根据上诉请求审理。说明主要内容为：被上诉人提出撤诉申请，不追究上诉人违约责任。被上诉人认为该说明无效，因被上诉人不在说明中签字，上诉人就不交付房屋钥匙。经本院审理查明，一审时，上诉人对双方签订的商品房买卖合同、合同约定了楼房单价、房屋面积、总房款、门牌号、交房时间、合同签订日期及认可延期交房的事实均无异议，上诉人亦认可其违约，由一审开庭笔录为证。该商品房买卖合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过90天，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款日万分之一的违约金。由于上诉人未能按商品房买卖合同约定2015年7月30日交付房屋，2016年8月4日，上诉人的盛华苑小区项目部以上诉人（甲方）的名义与被上诉人所在的盛华苑小区全体业主（乙方）签订了合同补充协议(以下简称补充协议)。该协议盖由上诉人项目部印鉴及其代表人李泽胜签字，被上诉人业主代表亦签字。协议主要内容：甲方保证于2016年10月31日前完工、交房；如因甲方原因再次造成施工进度拖延，或其他原因造成双方约定日期仍未按期交房的，甲方应按购房合同约定的双倍违约金赔偿支付给乙方。违约金按照购房总房款费用的百分比计算，但贷款和全额购房的业主都按购房的总房款计算费用，而非首付额计算。本院认为，上诉人对其与被上诉人签订商品房买卖合同的事实、内容及其不能如期交房已构成违约,均无异议,本院予以认定。上诉人诉称其未如期交房的事由，并非属于不可抗力，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责事由，故上诉人依法应承担违约责任。关于补充协议的法律效力问题，本院认为，该协议有上诉人盛华苑小区项目部代表人李泽胜的签字并加盖了该项目部印鉴，对此，上诉不持异议。上诉人亦认可该项目部负责监督协助施工。结合本案事实，作为被上诉人的盛华苑小区业主，有理由相信李泽胜有权代理上诉人就迟延交房等事宜签订补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第49条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，故李泽胜的代理行为有效，补充协议对上诉人具有法律约束力。上诉人称该补充协议无效的理由不成立，本院不予采信。关于违约金的计算方式，按照商品房买卖合同第九条及补充协议的约定，一审认定无误，亦并未超出被上诉人的诉讼请求，由商品房买卖合同、补充协议、开庭笔录为证。关于上诉人提供的盛华苑小区业主入住通知书、协议书，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条:第二审人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……,结合上诉人的上诉请求,上诉人提供的入住通知书、协议书与其上诉请求没有关联性,故本院不予审理。上诉人提供的说明，由于涉及到被上诉人是否申请撤诉，应符合自愿原则，被上诉人的行为已做出了不予撤诉的意思表示，故本院对该说明不予采信。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  胡希荣审判员  刘晓莉审判员  郭景岭审判员  付 毅审判员  李 霞审判员  王兰英二〇一七年九月十三日书记员  李志敏