安徽省安庆市宜秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜秀民一初字第00039号
原告：安庆鸿源化工有限责任公司，住所地安徽省
安庆市。
法定代表人：王文俊，该公司经理。
委托代理人：汪进林，安徽中天人律师事务所律师。
被告：郑和友，男，1977年5月20日出生，汉族，住
安徽省安庆市大观区。
被告：安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市，住
所地安徽省庆市。
负责人：朱菊芬，该超市经理。
上述两被告共同委托代理人：杨敏，安徽长江人律师事
务所律师。
第三人：安庆市尚丰商贸有限公司，住所地安徽省安庆
市开发区。
法定代表人：杨善怀，该公司总经理。
委托代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。
第三人：安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店，住
地安庆开发区。
负责人：杨善怀，该酒店总经理。
委托代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。
第三人：安庆市经典商贸有限责任公司，住所地安徽省
安庆市大观区。
法定代表人：郑和平，该公司总经理。
委托代理人：杨敏，安徽长江人律师事务所律师。
原告安庆鸿源化工有限责任公司（以下简称鸿源公司）与被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市（以下简称大翔超市）、安庆市尚丰商贸有限公司（以下简称尚丰公司）、安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店（以下简称汉邦酒店）、安庆市经典商贸有限责任公司（以下简称经典公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，依法由审判员郑磊适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告鸿源公司的委托代理人汪进林、被告郑和友和大翔超市及第三人经典公司的委托代理人杨敏、第三人尚丰公司、汉邦酒店的委托代理人胡一权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿源公司诉称：2012年4月14日，原告与二被告签订《房屋租赁协议》，约定将原告所有的位于安庆市经济开发区迎宾路297号（鸿源公司厂区内）的办公楼及紧邻办公楼南面两幢小楼出租给二被告用于生产经营，租赁建筑面积为3992.69平方米。中间的绿化带及空场无偿供二被告使用，租期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止，月租金为48333.33元人民币（税后），年租金为58万元人民币（税后）。2013年6月1日支付第二年租金，2014年6月1日支付第三年租金，如此类推。同时约定，未经原告同意，被告不得转租。租赁期间，被告应当及时支付房租及其他相应费用，如拖欠租金一个月以上，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止该租赁协议。该合同由被告郑和友签字并加盖被告大翔超市公章。合同签订后，被告即开始对房屋进行装修、经营，并与2012年4月26日支付第一年的租金58万元，但被告没有按照约定缴纳租金，虽经原告多次催缴，但被告仍未缴纳，并发现其有转租行为，已严重违约。原告于2013年9月诉至法院，一审期间，被告于2013年10月31日支付第二年的租金58万元。2014年2月20日，安庆市宜秀区人民法院作出判决，解除双方的房屋租赁合同，被告搬出房屋并恢复原状。被告不服上诉后，双方在二审期间达成了和解协议，同意本案纠纷双方先自行协商，如协商不成，原告重新起诉。随后，原告向被告、第三人发出通知，明确表示原告不同意被告转租的行为等意见。由于被告严重违约，且拖欠租金不付，故原告诉至法院请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁协议》；2.依法确认被告与第三人之间的转租行为无效；3.被告立即支付自拖欠之日起至搬出承租房屋和场地之日止的租金及滞纳金，并相应的利息；4.被告立即搬出承租房屋的场地，并恢复原状；如被告不恢复，由原告自行处理，费用由被告承担；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告对第三项诉讼请求予以明确：自2014年6月1日开始支付租金及5%的滞纳金，利息予以放弃。第二年迟延缴纳租金的滞纳金为2.9万元，按租金的5%计算，即2013年6月1日到10月31日应当支付的滞纳金，是58万元5%=2.9万元。
被告郑和友、大翔超市、第三人经典公司共同辩称和述称：请求驳回原告诉讼请求，具体理由为：1.两被告主体资格不适格，实际承租人是安庆市大翔糖酒有限责任公司，被告郑和友是安庆市大翔糖酒有限责任公司的法定代表人，被告郑和友签订房屋租赁合同属于职务行为，被告大翔超市是安庆市大翔糖酒有限责任公司的分支机构，属于非法人单位，不能独立承担民事责任。2.原告诉称合同履行的情况不符合事实。2012年4月14日签订房屋租赁协议时，曾口头约定签订房屋租赁协议时原告立即交付承租房，租金起算日从2012年7月1日开始，给被告两个半月的装修期。原告实际是2012年8月31日才交付出租房，迟延交付房屋四个半月，租期以及支付租金应当顺延至2012年10月15日。3.被告并未将房屋转租。被告与第三人尚丰公司联合成立汉邦酒店，与第三人经典公司合署办公。原告明知上述行为，而未提出任何异议。4.被告已实际支付两年租金，每年58万，已经支付116万元。综上所述，原告的诉求无事实和法律依据，应当予以驳回。
针对原告当庭明确的第三项诉讼请求，被告认为第二年即2013年10月支付的租金，不是逾期支付，而是原告迟延交付房屋造成的。被告确实没有支付第三年租金，是因为案件已经通过人民法院处理，正在和解过程中，只不过双方没有形成一致意见，被告随时可以支付。
第三人尚丰公司和汉邦酒店共同述称：第三人尚丰公司与汉邦酒店与本案被告之间没有转租行为。如果法庭根据调查的事实认为合作经营存在问题，属于转租行为，则第三人认为原告应该知道并认可该转租行为，因为第三人汉邦酒店所处的位置也就是原告的办公场所，汉邦酒店从装潢到营业时间长达六七个月，如此大规模装修，原告不会不知道，特别是对房屋墙体的改造，原告一直没有提出反对意见，原告请求转租行为无效的诉求是不能成立的。
原告鸿源公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1.原告鸿源公司的营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明、身份证等，证明原告鸿源公司的主体资格；
2.原告鸿源公司的土地证、房产证等，证明原告鸿源公司对本案出租合同所涉房产具有完全的所有权；
3.房屋租赁协议一份，证明2012年4月14日双方签订房屋租赁合同的事实，年租金58万元，未经原告同意被告不得转租等事实；
4.私营企业基本注册信息查询单、朱菊芬的户籍证明各一份，证明朱菊芬系被告大翔超市负责人；
5.被告郑和友的户籍证明一份，证明被告郑和友与朱菊芬是叔嫂关系，被告郑和友与被告大翔超市是本案租赁协议的共同租赁人；
6.房屋租赁合同、调解协议附示意图、收条各一份，证明被告郑和友将涉案房产分割成三块，分别转租给金盾维修中心、第三人经典公司和汉邦酒店三家；
7.照片一组，分别为汉邦酒店、经典公司、金盾维修中心，证明被告郑和友对涉案房产分割转租的事实；
8.私营企业基本注册信息查询单，原告鸿源公司综合楼底层给排水平面图、二层平面图、三层平面图，照片一组，承诺函。证明第三人汉邦酒店的注册经营场所为安庆市开发区迎宾路297号；及汉邦酒店将原出租房中一至三层的中间楼梯已拆除，进行改造加建了建筑物的事实。
9.（2013）宜秀民一初字第00991号民事判决书一份，证明本案已经经过第一次审理；被告未按合同约定支付租金58万元违约的事实；被告对承租房屋转租的事实；被告违约破坏承租房屋主体结构的事实；
10.（2014）宜民一终字第00553号民事裁定书、和解协议各一份，证明本案已经安庆市中级人民法院审理，双方达成和解，原告保留诉权；
11.EMS快递邮寄凭证等，证明原告已于2014年8月20日向被告和第三人发出《告知函》。
被告郑和友、大翔超市和第三人经典公司为支持其主张，向本院提交以下证据：
1.被告大翔超市营业执照一份、2.安庆市大翔糖酒有限责任公司营业执照、机构代码证各一份、3.被告郑和友身份证复
印件一份，证明被告大翔超市系安庆市大翔糖酒有限责任公司分支机构，非独立法人单位，郑和友是安庆市大翔糖酒有限责任公司的法定代表人；
4.收款收据二份，证明原告鸿源公司于2012年4月26日和2013年10月31日分别收取被告大翔超市两年的房租，每年租金为58万元；
5.交接清单一份、王武松基本信息一份，证明2012年8月31日双方办理出租房屋交接手续的事实；
6.《房屋租赁协议》一份，证明双方租赁关系依法成立及2012年8月31日原告才交付房屋的事实；
7.投资合作经营协议一份，证明被告大翔超市与第三人尚丰公司合作成立“汉邦酒店”，系合作关系；
8.第三人经典公司营业执照、组织机构代码证一份。证明该公司法定代表人系郑和平；
9.郑和平身份证、派出所证明各一份。证明郑和平与本案被告郑和友系同胞兄弟，安庆市大翔糖酒有限责任公司与第三人经典公司合署办公。
第三人尚丰公司和汉邦酒店在举证期限内未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告和第三人对原告所提交证据1-10、原告对两被告所提交证据1-4、8、9的真实性无异议，予以认定。被告和第三人对原告所提交证据11的真实性有异议，认为没有收到该邮件，但未提交证据予以反驳，本院对原告所提交证据11的真实性予以认定。原告对被告所提交的证据5有异议，认为其交接清单书写不规范，因原告认可王武松系其原告行政部门员工，故对被告所提交的证据5予以认定；原告对被告所提交的证据6的真实性有异议，因该证据中承租方手写的“安庆市大翔糖酒有限公司（郑和友）”内容与公章不一致，对被告所提交的证据6不予认定。原告对被告所提交的证据7真实性有异议，认为与工商部门调取的信息不一致，因工商登记载明第三人汉邦酒店系第三人尚丰公司的分公司，注册资金为0元，该份证据载明的内容与工商登记不一致，对被告所提交的证据7不予采信。双方对彼此证据的证据目的有异议。
根据原、被告的陈述、提交的证据和本院认证，确认如下事实：
2012年4月14日，原告鸿源公司与被告大翔超市、郑和友签订《房屋租赁协议》一份，主要内容有：1.原告鸿源公司将其所有的座落在安庆经济开发区迎宾路297号（鸿源公司厂区内）的办公楼及紧邻办公楼南边两幢小楼（原车间）出租给被告用于生产经营，租赁建筑物面积为3992.69平方米；2.租期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止；3.年租金为58万元（税后），租金自合同生效之日起开始计算，每年均提前1个月支付全年的租金，即第一年租金于合同签订当日支付58万元，2013年6月1日支付第二年租金，如此类推；3.被告如将该厂房转租，需事先征得原告鸿源公司的书面同意，如果擅自中途转租、转让，则原告鸿源公司不再退还租金；4.被告如因经营需要需对该厂房进行装修或者增设附属设施、设备等所产生的全部支出费用等全部由被告自理，并应征得原告鸿源公司同意。
同年4月26日，两被告向原告鸿源公司支付第一年租金58万元。
2012年8月31日，原告的员工与被告办理了水电费交接手续。
2013年10月，原告鸿源公司认为两被告未按约定于2013年6月1日交纳第二年的租金且有转租的行为，诉至我院请求解除合同。两被告认为迟延缴纳租金的原因是原告迟延交房，且两被告并未转租讼争房屋，而是合作经营，被告郑和友与第三人经典公司（法定代表人郑和平系被告郑和友哥哥）合署办公，与第三人尚丰公司于2012年8月1日签订了《投资合作经营协议书》，约定共同出资成立汉邦酒店，合作期限自2013年1月1日至2022年6月30日止，第三人尚丰公司出资500万元，占80%股份，被告郑和友以租赁的经营场所即安庆市开发区迎宾路297号原告鸿源公司的办公大楼房屋2800平方米作为出资，占20%股份。
2013年10月31日，两被告向原告鸿源公司支付第二年租金58万元。2014年2月20日，我院作出（2013）宜秀民一初字第00991号民事判决，判决双方解除合同，两被告搬出讼争房屋。两被告不服上诉后，2014年6月11日，双方在二审期间达成了和解协议，约定两被告撤回上诉，原告撤回起诉，双方自行协商，协商不成原告重新起诉。当日，安庆市中级人民法院以（2014）宜民一终字第00553号民事裁定书作出裁定：撤销（2013）宜秀民一初字第00991号民事判决，准许两被告撤回上诉，准许原告撤回起诉。2014年8月，原告向两被告、第三人发出邮件。因双方协商未果，原告于2014年12月12日以诉称理由诉至我院。
另查明：被告大翔超市系系安庆市大翔糖酒有限责任公司的分公司。第三人尚丰公司注册资本为500万元，第三人汉邦酒店系其分公司，注册资本和实收资本均为0元。2013年1月14日，第三人汉邦酒店向开发区经济发展局出具承诺函，主要内容为：为提升酒店档次和配套服务，位于迎宾路297号的汉邦酒店在原建筑基础上加建了部分临时建筑，做到不影响整体房屋结构及消防安全，承租期满后自行拆除。
另，2012年12月5日，被告郑和友与案外人“安庆市金盾维修中心”、李友国签订《房屋租赁合同》，约定将被告郑和友将讼争房屋中的1100平方米房屋出租给案外人“安庆市金盾维修中心”和李友国，租赁期限自2012年12月10日至2022年6月30日止，租金为每年20万元。原、被告发生争议期间，案外人“安庆市金盾维修中心”、李友国退租。
诉讼中，本院召集双方多次进行调解，均未达成协议。
本院认为，原告鸿源公司与被告郑和友、大翔超市于2012年4月14日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：1.被告主体是否适格；2.原告鸿源公司是否有权解除合同，被告是否与第三人形成转租关系；3.原告是否构成迟延交房，是否有权获得滞纳金。
针对焦点1，被告大翔超市系安庆市大翔糖酒有限责任公司的分公司，依法设立并领取了营业执照，具有民事诉讼当事人资格。原告选择起诉被告大翔超市和被告郑和友，系自行处分其诉讼权利，不违反法律规定，两被告主体适格。
针对焦点2，根据原、被告签订的《房屋租赁协议》约定，两被告转租需事先征得原告鸿源公司的书面同意。本案中，两被告转租原告厂房，未事先征得原告的书面同意，擅自将讼争房屋分别租赁给第三人尚丰公司、汉邦酒店和经典公司以及案外人“安庆市金盾维修中心”、李友国，其行为违反了双方的约定，显属违约，原告有权解除合同，被告与第三人的转租行为无效。
对于被告提出与第三人尚丰公司合作经营汉邦酒店的抗辩主张，被告提交2012年8月1日的《投资合作经营协议》载明内容与2013年4月3日的工商登记不一致，该证据不予认定，被告亦未提交其他的证据证明存在合作经营行为，故对被告的该抗辩主张不予认定，被告与第三人尚丰公司、汉邦酒店形成转租关系。第三人提出其装修酒店的行为长达六七个月，原告应当知道被告转租的述称意见，因原、被告已经约定转租需征得原告的书面意见，且原告提出诉讼的行为已经明示其不同意被告对讼争房屋予以转租，故对第三人的述称意见不予支持。
针对焦点3，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定租金自合同生效之日即2012年7月1日开始计算，需提前一个月支付全年的租金。该合同中未约定厂房如何交接，根据被告提交的与原告交接水电费的证据，符合通常的交易习惯，2012年8月31日应视为原、被告交接房屋的日期。因此被告交付第二年的房租，不应超过2013年7月31日，而被告于2013年10月31日才缴纳第二年的房租，根据合同约定，原告有权增收5%的滞纳金。
两被告自认第三人尚丰公司、汉邦酒店、经典公司使用讼争房屋的事实，予以认定，原告请求解除合同并要求被告给付拖欠的租金和自第二年其支付滞纳金的主张，不违反法律规定，应当予以支持。关于原告主张被告及第三人的装修行为破坏了讼争房屋主体结构的请求，仅提交照片、平面图、承诺函等证据，未能充分证明其主体结构被破坏，但第三人汉邦酒店的承诺函已载明其对讼争房屋予以扩建，该扩建行为未得到原告的同意，因此原告请求解除合同时，有权要求被告向原告交付讼争房屋并恢复原状，第三人应当腾退出讼争房屋。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告安庆鸿源化工有限责任公司与被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市2012年4月14日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市与第三人安庆市尚丰商贸有限公司、安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店、安庆市经典商贸有限责任公司之间的转租行为无效；
三、被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市于本判决生效之日起三十日内支付给原告安庆鸿源化工有限责任公司房屋租金及滞纳金，房屋租金按年租金58万元（税后）自2014年7月31日起至实际腾房之日止，滞纳金按每年2.9万元（58万元乘以5%）自2013年7月31日起至实际腾房之日止；
四、被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市于本判决生效之日起三十日内将位于安庆经济开发区迎宾路297号（鸿源公司厂区内）的办公楼及紧邻办公楼南边两幢小楼（原车间）交付给原告安庆鸿源化工有限责任公司，并恢复原状；第三人安庆市尚丰商贸有限公司、安庆市尚丰商贸有限公司汉邦商务酒店、安庆市经典商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾退该房屋；
五、驳回原告安庆鸿源化工有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10480元，减半收取5240元，由被告郑和友、安庆市大翔糖酒有限责任公司大翔超市共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 郑磊
二〇一五年八月二十八日
书记员 潘岚
附：本案适用的法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。