广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1833号
上诉人（原审被告）冯惠忠，男，1958年7月16日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）陈育珍，女，1969年9月9日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）冯智君，男，1989年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区。
上列上诉人共同委托代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。
上列上诉人共同委托代理人：钟云剑，广东格林律师事务所
被上诉人（原审原告）广州海月置业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人方锭川，职务：总经理。
委托代理人郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人冯惠忠、陈育珍、冯智君因与被上诉人广州海月置业有限公司物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市越秀区珠光路荣利新街53号904房（建筑面积39.36平方米、套内建筑面积34.87平方米）是广州海月置业有限公司于2013年3月向案外人庄义英购买的房屋。广州市国土资源和房屋管理局于同年3月22日将该房屋的所有权登记在广州海月置业有限公司名下。据广州海月置业有限公司持有的《企业法人营业执照》记载其公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。
1994年3月14日，冯惠忠（为乙方）与广协公司（为甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，其中约定：“甲方经批准拆除珠光路荣利新街45号三楼的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积10.6平方米，有正式户口的实际居住人口3人（其中独生子女1人）。三、回迁办法：1、甲方应于1996年11月1日前，在珠光路祖庙小区C4区新楼北幢划出居住面积21平方米的套间供乙方回迁居住。十、其他事项：2、如乙方原承租房屋属国内一般私房的，则回迁继续与原业主保持租赁关系，楼层、方位跟业主，回迁居住面积21平方米。如乙方原承租房屋属侨房的，则由甲方在C4区新楼、北幢、第九层南向划出居住面积23平方米（该面积包含高层递增幅度10%在内）的套间给乙方回迁居住，乙方应与甲方签订立租赁合约等。”。
2002年10月9日，广协公司向冯惠忠发出《回迁通知书》，通知其回迁至涉讼房屋。冯惠中、陈育珍、冯智君从未与他人就涉讼房屋建立租赁关系，亦未曾缴纳租金。
广州海月置业有限公司以物权保护为由，向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、冯惠中、陈育珍、冯智君户立即搬空腾退广州市越秀区珠光路荣利新街53号904房交还给广州海月置业有限公司。2、冯惠中、陈育珍、冯智君立即向广州海月置业有限公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街53号904房的房屋使用金（自2013年3月25日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度私房租金参考价标准计算至实际搬空腾退上述房屋给广州海月置业有限公司之日为止）。
原审诉讼过程中，冯惠中、陈育珍、冯智君提供了1、《广州市房屋住用凭证》（复印件），其中内容为：“住用人或单位：冯荣安；房产地址：荣利新街45号；管理所：广州市房产公司东山区房屋管理站；填发日期：1970年3月6日。”2、以冯荣安名义交纳租金的票据4张。冯惠中、陈育珍、冯智君陈述：冯荣安是冯惠忠的父亲，荣利新街45号是公房，冯荣安死亡后，荣利新街45号就以冯惠忠的名义承租。广州海月置业有限公司对上述证据的真实性不予确认，认为与本案没有关联性。
现涉讼房屋由冯惠中、陈育珍、冯智君三人居住，并有冯惠中、陈育珍、冯智君三人的户籍。冯惠中、陈育珍、冯智君陈述：冯惠忠与陈育珍是夫妻，冯智君是冯惠忠与陈育珍所生育的儿子。广州海月置业有限公司称购买涉讼房屋时知道有人居住，至今未与冯惠中、陈育珍、冯智君签订租赁合同，亦未收取租金。冯惠中、陈育珍、冯智君目前没有其他房屋可供搬迁。
原审法院认为，广州海月置业有限公司通过购买的方式取得了涉讼房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。冯惠中、陈育珍、冯智君在原住房屋被拆迁后回迁入住涉讼房屋，虽未与征用拆迁企业建立租赁关系，但由于冯惠中、陈育珍、冯智君是基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉讼房屋的，冯惠中、陈育珍、冯智君在涉讼房屋的居住权理应受到法律保护。而且，广州海月置业有限公司在购买涉讼房屋时亦清楚知道该房屋为不交吉。因此，广州海月置业有限公司要求冯惠中、陈育珍、冯智君立即腾退涉讼房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。考虑到广州海月置业有限公司的公司类型为“有限责任公司（自然人投资或控股）”，非国有企业，根据等价有偿的法律原则，冯惠中、陈育珍、冯智君应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向广州海月置业有限公司计付房屋使用金。
关于冯惠中、陈育珍、冯智君认为广州海月置业有限公司侵害其对涉案房屋的优先购买权的问题，因本案为物权保护纠纷，冯惠中、陈育珍、冯智君所提出的请求为另一法律关系，本案不作调处，冯惠中、陈育珍、冯智君可另寻法律途径解决。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，做出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，冯惠忠、陈育珍、冯智君暂住广州市越秀区珠光路荣利新街53号904房两年，暂住期间，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价逐月向广州海月置业有限公司计付房屋使用金。二、冯惠忠、陈育珍、冯智君应在本判决发生法律效力之日起15日内参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向广州海月置业有限公司支付自2013年3月25日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金。三、驳回广州海月置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由广州海月置业有限公司负担25元，冯惠忠、陈育珍、冯智君共同负担25元。
上诉人冯惠忠、陈育珍、冯智君不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销（2014）穗越法民三初字第51号民事判决书第一项和第二项，并改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、原审判决上诉人暂住广州市越秀区珠光路荣利新街53号904房（以下简称“涉讼房产”）两年，无法律依据。上诉人原先属于公房租户，后因拆迁，才回到由拆迁单位广协房地产开发公司（以下简称“广协公司”）提供的涉讼房屋继续居住使用。其和广协公司是一种拆迁安置的合同关系，涉讼房产属于是永迁安置房，而根据目前的法律和政策，对于永迁安置用房，并没有使用年限的限制。而且被上诉人由始至终也没提供任何法律依据和事实根据证明上诉人已经不具备继续使用该永迁安置房的资格。因此，原审判令上诉人只是暂住两年，明显缺乏法律依据。二、原审判决查明认定“被告从未与他人就涉讼房屋建立租赁关系，亦未曾缴纳租金”是错误的，与事实不符。1、在上诉人与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议书》第十条明确约定“由甲方在c4区新楼、北幢、第九层南向划出居住面积23平方米（即涉讼房产）…．．给乙方（即上诉人）回迁居住，乙方应与甲方签订租赁合约”。这说明，在上诉人回迁涉讼房屋后，其和广协之间存在的就是一种租赁关系，否则没有必要约定双方要“签订租赁合约”。尽管最终广协公司和上诉人之间没有签订书面租赁合约，但是双方之间实际上已经形成了一种事实租赁关系，而原审法院偷换概念，将租赁合同和租赁关系混为一谈，认为没有签订租赁协议，就不存在租赁关系，这显然是错误的。另外，是否交付租金，也不能成为判断租赁关系是否成立的标准，即使没有支付租金，那最多也只能说是承租人违约，出租人可以追究其违约责任，但是并不能因此就认为双方之间并不存在租赁关系。2、上诉人没有向广协公司及之后的几个业主缴纳租金，本身并无过错。首先，广协公司存在迟延回迁的行为，为免承担违约责任，才放弃租金。根据上诉人和广协公司所签订的《拆迁安置协议》，广协公司应于1996年11月1日前安排上诉人回迁并支付临迁费，事实上直至到2002年10月9日，广协公司才通知上诉人回迁，而且长期没有支付临迁费，迟延回迁达6年之久。根据1993年9月3日颁布实施的《广东省城市房屋拆迁管理规定》第22条规定：“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的……对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应付给50％的临时安置补助费。”此外，广协公司还应承担支付违约金的责任。但实际上广协公司从未应该支付过逾期安置补助费或违约金。当时上诉人（包括该项目的其他所有拆迁户）已就此事多次和广协公司进行交涉，也正是因为这个原因，广协公司才没有收取上诉人等人的租金，这实际上是双方达成的一个折中办法，就是以该逾期回迁补助费以及违约责任抵扣租金。可见，因此，未缴纳租金的过错责任不在上诉人处，而在于拆迁单位广协公司严重违约在先。其次，根据广州市花都区人民法院在所出具的《民事调解书》（（2012）穗花法民二初字第266号）可知，广协公司在上诉人回迁后次月即2002年的11月就将包括涉讼房产在内的一共35套房产以每平方米2900元的价格转让给了案外人广东省轻工业供销公司（以下简称轻工业供销公司），既然上述房产已经转让，广协公司也就没资格再向上诉人要求支付租金。而轻工业供销公司随后又将上述房产整体转让给了广州市花都区好泰鑫投资咨询服务中心（以下简称好泰鑫服务中心），后来好泰鑫公司的投资人庄义英才将上述物业转售给了本案被上诉人。而在一系列的转让中，每一次交易都是在没有通知上诉人等回迁户的情况下进行的，上诉人一直都蒙在鼓里，也从未有任何一个买受人向上诉人催缴过房租，直至本次诉讼上诉人等众回迁户才知道回迁房屋已经几经转手。由此可见，上诉人之所以没有缴纳租金，一方面是因为广协公司自身违约迟延回迁，为免承担违约责任而折抵租金，另一方面是因为涉讼房产的多次交易都是在私底下暗箱操作的，除本案原告外，之前几次买受人都从未向上诉人要求过支付租金，上诉人几次的交易行为毫不知情，向新业主交租也就更无从谈起了。可见，上诉人之所以没有交租，完全是因为广协公司和之后的几个买受人私底下暗箱交易造成的，上诉人不但没有过错，而且被剥夺了优先购买权，他们才是真正的受害者。而原审法院根本就不查明这些事实和原因，就简单认定上诉人从未和他人建立租赁关系，是严重错误的。三、原审法院仅判决参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价租计付房屋使用金，未明确以公房租金来计付租金，忽略了上诉人原先属于公房租户身份的事实。在拆迁前，上诉人一方一直是按公房租金标准承租房屋的，而无论根据《拆迁安置协议》以及当时的拆迁政策，在回迁后，该租赁关系仍然予以保持。换言之，拆迁前和回迁后，上诉人都享有按照公房租金标准承租房屋的权利。而根据“买卖不破租赁”的法律原则，即使涉讼房屋多次转让交易，但并不能剥夺上诉人按公房租金标准交租的权利。而原审法院仅仅只是“考虑原告的公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股）”，却对上诉人作为公房回迁户的事实视而不见，显然是错误的。上诉人认为，鉴于其原先的公房租户的身份，理应判令上诉人可以按公房标准缴纳租金。被上诉人通过非法手段获得涉讼房屋，原审判决遗漏查明被上诉人购得涉讼房屋的事实情况，事实不清。如前所述，上诉人作为涉讼房屋的居住使用人，同等条件下依法享有优先购买权。但实际上在上诉人居住使用期间，涉讼房屋实际上经过了多次转让，相关责任人包括本案被上诉人，故意隐瞒上诉人正在居住使用涉讼房屋的情况，变相剥夺了上诉人的优先购买权，侵害了上诉人的合法权益，我们认为，该事实情况应当在法院判决书上予以查明。即，被上诉人通过非法手段获得涉讼房屋，违反了法律规定，其不应就其违反法律规定的行为获得收益，但原审判决完全无视法律的强制性规定，仍认定被上诉人拥有全部、完整的合法权益，明显有误。综上，原审法院在未查清基本事实而草率的作出裁判，导致判决结果存在错误，故请求二审法院依法撤销或予以改判原审判决，支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人广州海月置业有限公司答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。1、涉案房屋被上诉人是依法取得产权证，享有合法权，依法享有占有、使用收益的权利。2、被上诉人是私营公司，因此原审判决按照同地段同期的参考租金标准收取租金是合理合法的，上诉人要求按照公租房标准没有依据。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，广州海月置业有限公司通过购买的方式取得了涉讼房屋的所有权，并已办理涉案房屋的产权登记，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人上诉提出使用涉案房屋是基于事实租赁关系，但未能充分举证证实租赁双方对公房租金及永久使用的约定。至于优先购买权的保护可另循法律途径解决。其上诉理由不能完全对抗被上诉人所有权主张，原审法院根据本案实际情况及权益平衡，依法判决并无不当，应予维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冯惠忠、陈育珍、冯智君负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十三日
书记员 阮志雄
黄浪