广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第308号
上诉人（一审原告）：曹家珍。
委托代理人：符锦芳，广西金湾律师事务所律师（同为陈洪玉、曹静、黄娟、曹温柔的代理人）。
上诉人（一审原告）：陈洪玉。
上诉人（一审原告）：曹静。
上诉人（一审原告）：黄娟。
上诉人（一审原告）：曹温柔。
被上诉人（一审被告）：施荣。
委托代理人：唐程，广西唐程律师事务所律师。
委托代理人：谭彩燕，广西唐程律师事务所律师。
一审被告：李玲。
上诉人曹家珍、陈洪玉、曹静、黄娟、曹温柔因与被上诉人施荣、一审被告李玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人黄娟及委托代理人符锦芳，被上诉人施荣及其委托代理人谭彩燕到庭参加诉讼，一审被告李玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年12月22日，一审原告与曹传红于签订了《房屋转让协议》，约定：曹传红将广西北海市云南路（大益花园对面）一处北海工行职工集资建房的房屋权益转让给一审原告，一审原告一次性支付给曹传红8000元转让费；一审原告另�给曹传红原已交给北海工行的集资款30000元，以上款项合计38000元于签订协议后一次性付清，曹传红同时将集资建房首期缴款3万元收据交给原告保管，若找不到收据因此影响办理其他手续，由曹传红负责。余下的集资款由一审原告支付；曹传红有义务协助一审原告办理余下的一切手续（包括缴款、办证、转户等），费用由一审原告支付，直至将房屋产权转让到一审原告名下。同日，曹传红出具收据，载明收到一审原告支付38000元。2003年11月7日，一审原告支付3000元追加转让款给曹传红。2003年9月7日，曹传红出具委托书，委托一审原告参加银龙花园集资建房抽签选房事宜。2003年11月7日，曹传红与北海寓安房地产开发有限责任公司、南宁市寓安房地产开发有限责任公司北海分公司签订《商品房买卖合同》，约定，曹传红买受位于北海市云南南路与西南大道交叉处东北角�龙花园第2-2幢6单元601号房，总价款141435元，房屋交付期限为2004年1月31日前，交付使用后l80日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2003年11月12日，一审原告以曹传红的名义向中国工商银行北海分行工会工作委员会汇入现金111435元，并注明款项来源为银龙花园2—2栋601房款，中国银行北海分行工会工作委员会同日出具收据，收到曹传红交来购房余款111435元。2010年5月16日，一审原告在景海豪庭2栋2单元601房的房屋验收交割单、区域防火责任协议书、前期物业管理服务协议业主签名一栏签署“施荣代”字样，并开始在上述房屋居住。另外，一审原告持有景海豪庭2幢2单元0601号房的房地产交易契税完（减免）税证明书、及燃气管道开户费、水电预存及2010年5至10月物业服务费收据。
另查明，被告曹家珍、陈洪玉系曹传红父母，李玲系曹传红妻子，�人于2005年8月30日离婚。2008年2月14日曹传红与被告黄娟结婚。曹传红育有两个女儿，即被告曹静、曹温柔。2011年12月23日曹传红去世。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。综合各方的诉辩主张，本案的争议焦点为一审原告与曹传红签订的《房屋转让协议》是否有效。
关于一审原告与曹传红签订的《房屋转让协议》是否有效的问题，该院认为，一审原告与被告曹传红签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。协议签订后，原告依约付给曹传红8000元转让费及曹传红垫付的集资建房款3万元，并向工行北海分行支付剩余的购房款111435元。2010年，原告接收了房屋，并支付物业服务费等相关费用，可见案涉《房屋转让协议》已经实际履行，因此对一审原告请求确认《房屋转让协议》有效的请求，应予支持。被告抗辩案涉房屋是集资房，银行规定不能转让，房屋转让也未取得李玲同意，但被告未提交证据证实房屋不能转让；另外，李玲虽然未在协议上签名，但转让集资房指标属于重大家庭事项，李玲对此应当知情，而自2002年协议签订直至本案原告起诉后，李玲一直未对曹传红转让集资房指标的行为提出异议，应视为其对一审原告与曹传红签订《房屋转让协议》的认可，故被告的抗辩理由无事实和法律依据，不予支持。虽然一审原告与曹传红签订《房屋转让协议》合法有效，一审原告也已经在案涉房屋居住，但案涉房屋未具备办证条件，因此一审原告请求被告协助将案涉房屋过户至原告名下，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告与曹传红于2002年12月22日签订的《房屋转让协议》有效；二�驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收2150元，由原告负担。
曹家珍、陈洪玉、曹静、黄娟、曹温柔不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院判决曹传红与被上诉人于2002年12月22日签订的《房屋转让协议》有效是没有事实和法律依据的。一、该《房屋转让协议》并没有取得李玲的同意，所以房屋转让无效。该《房屋转让协议》在曹传红与李玲婚姻期间签订，没有李玲的同意，事后也没有追认，根据法律的规定，该协议无效。一审法院主观地认为李玲应当知情且没有提出异议就认定李玲同意是没有事实和法律依据的，李玲由始至终都不知道该协议，何来提出异议，且李玲不提出异议，不做表示，就符合法律相关规定，视为李玲对协议拒绝追认，因此协议无效。二、该《房屋转让协议》并没有取得曹传红所在单位工商银行北海分行的同意，而根据该银�的规定，该房屋是集资房，只有部分员工能购买且不能转让，曹传红曾于2003年9月26日向银行提出将该房屋转让给被上诉人，但银行不同意。三、该《房屋转让协议》违反法律强制性规定，属于无效合同。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定：未依法登记领取权属证书的，该房产是不得转让的。曹传红与被上诉人签订协议时该房屋并没有取得权属证书，所以违反法律强制性规定，该协议属于无效合同。四、该《房屋转让协议》签订时标的不明确，并不符合法律合同当中“要约”的规定，所以协议是无效的。当时签订协议时该房屋不但没有房屋产权证书，连具体是哪一栋哪一套房子都不明确所以该协议的标的是不清楚、不明确的。法律规定合同的“要约”首先要求内容具体确定的，显然该协议的内容是不明确、不清楚的，且后来与开发商签订的具体的�商品房买卖合同》是曹传红而不是被上诉人。
综上，请求二审法院依法撤销北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第503号民事判决，依法改判曹传红与被上诉人于2002年12月22日签订的《房屋转让协议》无效。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：《房屋转让协议》有效，请维持一审判决。
一审被告李玲书面答辩称：其与曹传红2002年7月分居，之后曹传红的事情其都不知，曹传红签订房屋转让协议时是在其与曹传红分居期间，其不知道，但曹传红转让房屋指标是曹传红个人财产，曹传红可以自行作主，其与曹传红已经离婚，离婚协议约定各自债务各自负担，互不关联，所以案件与其无关，拒绝成为案件纠纷的被告，同时拒绝一切对其个人不公的主观代言，不愿意接受原告提出的任何要求。
二审审理期间各方当事人没有提交新的证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：曹传红与被上诉人于2002年12月22日签订的《房屋转让协议》是否合法有效。
本院认为，曹传红与被上诉人签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。合同签订时曹传红虽未取得房屋的权属证书，不符合《城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的行政管理性规定，但该法律规定并非属于认定民事合同效力的强制性规范，而房屋转让合同在通常情况下一经签订即告生效，能否过户，属合同履行的问题，不影响合同本身的效力，故上诉人主张协议违反法律强制性规定，属于无效合同的理由不成立。在二审期间李玲已经书面表示对涉案房屋认为是曹传红�个人财产，有独立处分权，表明处分房产没有损害到李玲的权益，故上诉人主张协议没有取得李玲的同意，房屋转让无效的理由不成立。涉案房屋虽然是工商银行北海分行的单位集资房，但却是通过商业运作方式开发，是以房地产开发公司建房，开发商和购房者签订合同，是符合商品房买卖的相关条件。上诉人没有证据证明工商银行北海分行不同意转让集资房的事实，也没有提供因为工商银行北海分行不同意转让导致合同无效的法律依据，故其主张没有取得曹传红所在单位工商银行北海分行的同意，房屋转让无效的理由不成立。协议签订后，被上诉人依约付给曹传红8000元转让费及曹传红已垫付的集资建房款3万元，亦向工行北海分行支付剩余的购房款111435元，并于2010年接收了房屋，支付了物业服务费等相关费用，因此《房屋转让协议》已经实际履行，协议指向的�屋确定。故上诉人主张《房屋转让协议》签订时标的不明确，并不符合法律合同当中“要约”的规定，协议是无效的上诉理由不成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体判决恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4300元，由上诉人曹家珍、陈洪玉、曹静、黄娟、曹温柔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 李雪燕
代理审判员 黄辉远
二〇一四年一月十日
书 记 员 陈永辉
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者无法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。