上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3241号
原告（反诉被告）张翊。
委托代理人费崙，上海嘉路律师事务所律师。
委托代理人谢鑫，上海嘉路律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈奕华。
原告（反诉被告）张翊诉被告（反诉原告）陈奕华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014�11月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告均到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2013年8月1日签订租赁合同，约定被告将上海市徐汇区某路某弄某号房屋出租给原告。原告在装修期间，系争房屋的所有人发现被告转租给第三人，要求原告停止一切施工，并称原被告签订的租赁合同是无效的，被告无权转租。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告之间的租赁合同；2、被告返还租金32600元和押金16300元；3、被告赔偿装修损失16800元；4、被告支付违约金16300元。
被告辩称，同意解除双方租赁合同。不同意原告其余的诉请。原告仅支付了两个月的租金，其已经实际使用了房屋，不同意返还。双方合同约定原告装修房屋需获得被告书面同意，但原告装修该房屋，被告根本不�情，故不同意赔偿原告装修损失。被告与案外人的合同明确约定，被告有权转租，故被告没有违约，不同意支付违约金。被告认为，原告在租赁房屋期间擅自对房屋进行装修，还少付一个月的租金，存在违约，故被告提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告恢复原状费用4，970元；2、反诉被告支付违约金16，300元。
反诉被告辩称，不同意反诉诉请。反诉被告没有违约，反诉原告在另案仲裁中将反诉被告的装修赔偿及违约金都作为仲裁申请提出的，说明反诉原告是知晓并同意支付被告装修损失的。反诉原告也没有证据证明其承担了恢复原状的责任，房屋已经由所有人收回，不存在恢复原状。反诉被告支付了两个月房租，但反诉原告写了收条，之后也未催讨过，说明反诉原告对此是同意的。
经审理查明，2013年4月11日，被告陈奕华与案外人贾某签订《房地�租赁合同》，贾某将上海市徐汇区某路某弄某号底层朝南两间房屋（以下简称系争房屋）租赁给陈奕华，租赁自2013年4月20日至2016年4月19日。4月15日，陈奕华得到贾某书面同意在不破坏房屋承重结构的前提下进行装修。
2013年7月14日，原告张翊（乙方）与被告陈奕华（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方，乙方承诺租赁房屋作为工作室使用；租赁期限自2013年8月1日起至2016年4月31日止，租金每月16，300元，先付后用，租金按3个月为一期支付，乙方在签署合同之日，先向甲方支付三个月的首期租金48900元，之后在上一次付款日三个月之后的到期日之前支付下三个月的租金；乙方在支付本合同约定的首期租金外还须支付租赁保证金16300元，付三押一；乙方如需再装修，须征得甲方书面同意，并提供必要施工说明，施工前后需经甲方检验；�有下列情形的，甲方有权单方面解除租赁合同：……4）乙方逾期不支付或不全额支付租金或保证金累计超过15日的；5）乙方擅自装修，未经甲方书面同意的；租赁期间，非本合同约定或法律规定的情况下，甲乙双方擅自提前收回房屋、解除合同的，违约方应向另一方支付一个月租金的违约金。当日，原告向被告支付了两个月租金32600元及租赁押金16300元。8月21日，案外人贾某通过报警的方式将房屋收回。
2013年9月，被告陈奕华向上海仲裁委员会对贾某提出仲裁，要求1、解除与贾某签订的《房地产租赁合同》；2、贾某退还押金9，500元及六个月租金55，000元，并支付违约金9，500元；3、赔偿装修费用118，358元；4、贾某赔偿因转租系争房屋应得的可预见利润224400元；5、贾某赔偿因陈奕华无法履行与次承租人张翊之间合同所承担的违约金16，300元和装修费、人工费18，300�。上海仲裁委员会经审理后认为，陈奕华有权转租合同，贾某无权单方解除合同，贾某将次承租人所委托的施工人员赶出系争房屋，是造成双方合同解除的原因，贾某应对其违约行为产生的各项损失予以赔偿，因陈奕华无法证明其确已向次承租人支付了违约金及装修材料费、人工费等，故该项请求不予支持。仲裁委于2014年8月25日裁决：一、陈奕华与贾某签订的《房地产租赁合同》于2013年8月21日解除；二、贾某向陈奕华退还房屋租金16，366.67元；三、贾某向陈奕华退还押金9500元；四、贾某向陈奕华支付违约金9，500元；五、贾某向陈奕华赔偿装修费用118，358元；六、贾某向陈奕华支付可预见租金损失122，400元；七、对陈奕华其余仲裁请求不予支持。
2014年8月13日，被告向原告出具承诺书：本人同意待与贾某的房产租赁仲裁书拿到后七个工作日内与张翊解决退还租金�补偿装修费事宜。
以上事实，除当事人陈述一致外，另有房屋租赁协议、收据、上海仲裁委员会裁决书等证据证实，本院予以确认。审理中，原告向本院提供发票一张，证明其装修系争房屋花费16，800元。被告发表质证意见为真实性无异议，在其与贾某的仲裁案中原告没有出具该发票，导致被告该项请求没有得到支持。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，系原、被告双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。根据审理查明的事实，系争房屋于2013年8月21日由案外人贾某实际控制，且被告陈奕华与贾某之间的租赁合同也于该日解除，原被告之间的租赁合同已无法履行，被告也同意解除，故原告要求解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。但2013年8月1日至8月21日系原告占有使用房屋，原告应支付该期间租金11，410元，被告应将剩余房租21，190元及押金16，300元返还原告。系争房屋虽然是由案外人贾某收回，但在租赁期间，交付房屋系出租人的义务，故原被告之间的租赁合同解除的原因应归责于被告，但是根据双方合同约定，一方擅自提前收回房屋、解除合同的，违约方应向另一方支付一个月租金的违约金，现被告并未擅自提前收回房屋或解除合同，不满足合同约定承担违约责任的条件，故原告要求被告支付违约金16，300元的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。被告陈奕华抗辩称原告装修未经过其同意，是原告违约，故无需赔偿装修损失。但在陈奕华对贾某提出仲裁一案中，陈奕华将张翊的装修损失作为一项仲裁请求，因未实际支付，该请求未获支持。故至本案起诉前，陈奕华已经以其实际行为对张翊装修房屋的行为表示认可，因系被告违约导致双方合同不能履行，故被告应承担赔偿原告装修损失16，800�的违约责任。被告反诉要求原告承担恢复原状的费用，现系争房屋已经由案外人收回，被告也未实际承担恢复原状的费用，故该项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。被告称因原告逾期支付租金及未经原告同意擅自装修，构成违约，故提出反诉要求原告承担相当于一个月租金的违约金，根据合同约定，原告逾期不全额支付租金累计超过15天的，被告有权单方解除合同，但未对此约定合同解除的违约金，同时，被告也以实际行动认可原告装修行为，故被告该反诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张翊与被告（反诉原告）陈奕华之间的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）陈奕华于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉�告）张翊房租21，190元、押金16，300元，共计37，490元；
三、被告（反诉原告）陈奕华于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张翊16，800元；
四、驳回原告（反诉被告）张翊的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）陈奕华的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计965元，由原告负担184元，被告负担781元；反诉案件受理费减半收取计166元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一五年二月九日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。