南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初77号
原告（反诉被告）广西南宁京诚信和物业服务有限公司，住所地南宁市。
法定代表人倪金萍，该公司董事长。
委托代理人陈自壮，男，汉族，住南宁市，该公司员工。
被告（反诉原告）陆叶妹，女，壮族，住南宁市青秀区。
委托代理人何丽红，广西尚盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）广西南宁京诚信和物业服务有限公司（以下简称京诚公司）与被告（反诉原告）陆叶妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜金泽独任审理，书记员刘燕担任记录。2016年2月27日，原告京诚公司向本院申请证人石某1、石某2、李某出庭作证，本院经审查，同意原告京诚公司的申请。在审理过程中，被告陆叶妹向本院提出反诉，本院经审查，于2016年3月25日受理其反诉，并决定与本诉合并审理。本院于2016年4月20日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）京诚公司的委托代理人陈自壮，被告（反诉原告）陆叶妹的委托代理人何丽红、证人李某到庭参加了诉讼。证人石某1、石某2经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）京诚公司诉称，2011年9月4日、2011年9月16日和2012年4月2日，原、被告双方经过友好协商，签订了房屋租赁协议。原告把位于南宁市大学东路106号靠广西大学正门旁的一栋总面积7020.38平方米7层半的主、副楼租给被告承包经营。租给被告主楼从2012年3月20日至2023年6月30日止，面积6320.38平方米。副楼从2012年3月20日至2023年6月30日止（副楼700平方米），主副楼合计7020.38平方米。租金前三年每月每平方米33元（人民币，下同），后租金每三年按10%递增一次。被告应支付承包金231673元／月、2780076元／年给原告。协议签订后，原告依约履行了合同义务，把整栋楼交付被告经营。被告在承包的过程中无视《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定及双方的合同约定，采取各种借口和理由不按时缴纳租金。而且在原告多次口头通知、发函照会的情况下，依然如故。从签订合同到2015年6月15日止，经原告会计和被告会计共同核算，截止到2015年6月20日止被告共欠原告租金1722229.52元，从2015年6月21日到2015年12月20日止被告连每月租金都交不起，经常2个月才交一个月租金。原告租给被告的楼房地理位置优越，位于西乡塘区大学路西大正门旁200米，人流量大住宿率高。每逢星期五、六、日近130间客房住满，被告还把该楼1至3层租给别人经营，效益不错。根据原告这几年常住东升精品酒店的观察，被告不存在交不起租金的现象，原告看了被告2014年至2015年的财务报表收支情况，每年都有近200多万元的纯利润，这两年被告投入200多万元在西乡塘客运站对面承包经营第二间酒楼，有70多间客房和餐厅名称也叫东升精品酒店，被告又投入巨资在平果县城开卡拉OK城，取名也叫东升酒店卡拉OK城，今年又花几十万元购买路虎高档车壹辆。综合上述情况，被告这3年把西大旁东升精品酒店的收入在不按时交完租金的情况下，转做其他方面的投资，根本不把双方签订的合同放在心上，给原告造成了巨大的伤害。根据原被告双方签订的2011年9月4日的房屋协议第二条及2012年4月2日签订的补充协议第五条明确规定：被告必须按时交纳租金，如超过1个月未交整栋楼租金，原告有权收回所租楼房，按《合同法》追究被告违约责任。到今年12月20日双方会计核准，目前被告已欠原告租金2303470.56元。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告把《合同法》当儿戏，不仅未依约按时交纳租金，反而采取各种手段逃避租金的交纳，给原告造成巨大的经济损失和精神伤害，被告应依法承担违约责任。遂诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方于2011年9月4日签订的《房屋租赁协议》、2011年9月4日签订的《房屋租赁补充协议》及2012年4月2日签订的《补充协议》；二、被告腾退房屋并交还原告，并保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除和变卖电梯和变压器等设备；三、被告向原告支付拖欠的租金2252170.56元及利息336540.59元（暂计至2015年12月20日，实际算至判决合同解除之日止）；四、被告向原告支付房屋占用费（房屋占用费参照租金标准，从判决合同解除之日的次日起算至被告实际腾退房屋之日止）；五、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）陆叶妹辩称，1、同意解除合同，但因原告违约导致合同解除，被告已经提供证据证明原告违约。2、原告主张的租金有部分已经超过诉讼时效，而且这部分租金并没有中断、终止的情形，对于这部分租金不应支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，只能支持原告从起诉之日往前推算一年的租金。3、原告交付的房屋没有达到被告的要求，房屋的楼顶、外墙没有做防水处理，外墙没有批灰，这期间原告应该不予收取租金。由于迁移高压线导致被告6个月不能经营，还应扣除6个月的租金。4、应当扣除原告使用被告1间房屋的租金，租金从2012年8月1日起算，直至解除合同后原告搬出为止。扣除使用房屋的水电费是1250.6元，开庭后实际产生的费用另行计算。还应扣除原告入住被告酒店的住宿费29452元，如果原告在本诉中不同意扣除住宿费，被告将在反诉中增加诉讼请求。还应扣除从2016年3月20日至4月19日止被告向原告支付租金208000元。5、原告在诉状中并未载明利息是依据何标准计算的，被告认为原告违约在先，不同意支付租金的利息。
被告（反诉原告）陆叶妹反诉称，反诉原告与反诉被告于2011年9月4日、2011年9月16日、2012年4月2日分别签订了《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《补充协议》，反诉原告承租反诉被告出租的南宁市大学路106号楼，该楼分主楼和副楼，主副楼均有七层半，总面积为7020.38平方米。合同履约金为300000元。租赁合同签订后，反诉被告虽然依约向反诉原告交付了房屋，但是由于反诉原告承租的房屋门前有三根高压线，反诉被告向反诉原告保证由反诉原告负责迁移三根高压线，发生的支出由其承担一半。反诉原告因迁移三根高压线花费了六个月时间，直到2012年7月才完工，并且支出费用545000元，在迁移高压线期间内，反诉原告根本无法对房屋进行装修和使用。此外，反诉被告的房屋在2012年9月14日才进行消防验收备案，致使反诉原告在2013年6月25日才获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。因此直至2013年6月25日以后，反诉原告的酒店才得以投入使用。2013年7月份，反诉原告发现承租的房屋主体结构出现裂痕，造成部分楼层漏水，为此反诉原告及其他租户多次向反诉被告要求进行维修，但是反诉被告均没有理会。房屋裂痕及漏水情况至今没有解决，对反诉原告的经营造成严重影响，根据我国《合同法》的规定，出租人应当承担房屋的修缮义务，现反诉被告没有履行其法定的修缮义务，存在违约责任，反诉原告有权依法提出解除合同的请求。综上，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告分别于2011年9月4日、2011年9月16日、2012年4月2日所签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》和《补充协议》；2、反诉被告向反诉原告退回合同履约金300000元；3、反诉被告向反诉原告支付移除高压线的费用272500元；4、反诉被告补偿反诉原告装修装饰价值500000元（实际价值以评估为准）；5、本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。庭审过程中，反诉原告增加一项诉讼请求，即请求判令反诉被告向反诉原告支付住宿费29452元。原告（反诉被告）京诚公司针对反诉辩称，1、由于反诉原告长期不按合同交纳租金，反诉原告做出承诺函后至今已有4天没有支付租金，按照合同约定反诉被告有权收回房屋并追究反诉原告的违约责任，履约保证金30万元已经抵扣租金，不应返还。2、反诉原告往前迁移三根高压线的费用愿意支付一半，但反诉原告所花费的54.5万元是反诉原告酒店内的变压器配电工程，按照合同的约定，这笔费用由反诉原告自己承担。3、反诉原告办理营业执照，反诉被告只负协助义务，并不应由反诉被告办理。消防备案手续已经交给反诉原告，反诉原告于2012年6月份已经开始营业。4、反诉被告不认可房屋结构出现漏水问题，也不懂房屋存在漏水问题，反诉被告对房屋进行了粗装修并将房屋交付给了反诉原告。5、反诉被告提供给反诉原告的房屋有长达九个月的免租期，双方合同约定供电、排水、消防等收尾工程费用由反诉原告负责，从约定的内容看，装修费用由反诉原告承担，反诉原告要求装修费用不合理。6、双方对账后若确实存在住宿费29452元，反诉被告愿意支付。
经审理查明，2011年9月4日、9月16日，原被告双方分别签订了《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》，约定：原告将位于南宁市西乡塘区大学东路106号一至七层半房屋主楼出租给被告，房屋主楼建筑面积为6320.38平方米；原告于2011年9月20日前向被告交付房屋主楼，租赁期限自2012年3月20日起至2023年6月30日止，原告给予被告主楼免租建设期6个月，即自2011年9月20日至2012年3月19日；租金为33元／平方米／每月，即208573元／月，每半年交付一次，被告应在每个半年度末20日前向原告支付下个半年度房屋租金；租金每三年按8%递增一次；签订合同当日，被告需向原告交付履约保证金30万元及第一笔半年中的租金70万元，签订合同后15日内再交50万元，第一笔半年的剩余租金在30日内交清；原告提供给被告的资料包括建设工程消防设计登记备案证等；原告协助被告办理宾馆经营所需的各职能部门手续，费用由被告负责；被告负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程，费用由被告自行解决；房屋内的水电、排污和消防设施故障和维修等费用由被告自理；合同终止时，被告应按时退还房屋给原告，退还房屋时，被告要保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除电梯和变压器等设备变卖。合同还对其他事项进行了约定。
2011年9月19日，原告收到被告支付的履约保证金30万元及部分房屋租金120万元。
2012年4月2日，原被告双方签订《补充协议》，约定：原告将位于南宁市西乡塘区大学东路106号房屋副楼出租给被告，建筑面积为700平方米，原告于2012年3月20日前向被告交付房屋副楼，租赁期限自2012年3月20日起至2023年6月30日止，原告给予被告副楼免租建设期3个月，即自2012年3月20日至2012年6月19日；租金为33元／平方米／每月，每季度交付一次，被告应于每个季度30日前向原告支付下个季度租金，租金每三年按8%递增一次，签订合同后三日内及时将副楼租金转账到原告指定账号上；其他条款按原被告双方于2011年9月4日签订的《房屋租赁协议》及2011年9月16日签订的《房租赁屋补充协议》执行；如被告超过一个月未交主楼和副楼的房租，原告有权收回所租房屋，履约保证金不再退还被告。
合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付被告使用。涉案房屋主楼第一个半年租金1251438元（208573元／月×6个月），被告应于2011年9月4日《房屋租赁合同》签订后30日内付清，但被告实际只支付了120万元，尚欠租金51438元。之后的租金，因被告未能按合同约定支付，原告多次通过《通知》、《照会》等方式向被告催收，虽然被告仍未能按照合同约定按时足额支付，但自2012年至2015年，基本上是每个月陆陆续续支付租金。截止2015年12月20日止，被告尚拖欠原告租金的总金额为2252170.56元。因被告拖欠租金，原告遂于2016年1月20日诉至法院，提出前述请求。
在审理过程中，2016年3月20日，被告出具一份《承诺函》，承诺自2016年3月20日起每天向原告支付租金8000元。
另查明，被告接收涉案房屋之后，购买设备对变压器配电工程进行施工。2012年4月2日，原告出具一份《保证》，载明：“为了使东升精品酒店尽早开业，酒店门前三根万伏高压线往前迁移费用我方负责一半支出。”。2012年8月30日，原告向被告发出《关于建议乙方在上缴房租中扣除甲方办公室费用的函》，其主要内容是原告使用涉案房屋的一间办公室，原告同意在被告上缴的房租中，从2012年8月1日起，每月扣除300元作为原告使用办公室的租金。另外，该房间所用的水电费也一并扣除。
在庭审过程中，原被告双方一致确认，自2016年3月20日至4月19日止，被告又向原告支付了租金208000元。原告使用一间办公室的租金及水电费可直接从被告拖欠的租金中扣除，其中办公室的租金按300元／月计算，从2012年8月1日至原告搬离之日止，水电费则一次性计算为1250.6元。截止目前，被告尚未搬离涉案房屋，原告亦未搬出所使用的一间办公室。
还查明，涉案房屋的土地属于南宁市西乡塘区上尧街道办事处上尧村民委员会第三村民小组（以下简称上尧村委第三组）的第三产业建设用地。2008年12月1日，上尧村委第三组与李创建签订《场地租赁合同》，由上尧村委第三组将涉案土地租给李创建建设房屋，并取得了相关规划许可。2011年9月15日、2012年3月15日，李创建与原告分别签订了《房屋租赁协议》及《补充协议》，由李创建将本案涉案房屋出租给原告，由原告自行安排房屋经营用途或转租。
以上事实，有房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、补充协议、收条、通知、照会、特快专递及回执、银行交易明细清单及业务回单、设备订购合同、发票、保证书、消防备案受理凭证、函件、照片、承诺函、证人李某的证言、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告京诚公司与被告陆叶妹签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》及《补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于双方是否违约问题。
合同签订后，原告依照约定将涉案房屋交付被告使用，庭审中，双方均认可交付时并未存在漏水问题。房屋交付之后，亦无证据表明被告因房屋漏水问题已向原告主张过权利，原告亦不予认可。根据《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“乙方（被告）负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程。”，房屋交付之后的收尾工程应由被告负责，即使存在漏水问题，不排除被告自身施工不当引起的漏水。同时根据《房屋租赁协议》第五条约定：“，房屋内的水电、排污和消防设施故障和维修等费用由乙方（被告）自理。”，据此，即使确实存在漏水问题，也应由被告自行维修并自行承担维修费用。故被告以原告交付的涉案房屋主体结构出现裂痕，造成部分楼层漏水，没有履行法定修缮义务为由，主张原告存在违约行为，本院不予采信。
《房屋租赁补充协议》第6条约定：“甲方（原告）提供给乙方（被告）的资料有、建设工程消防设计登记备案证。”，从原告提交的《建设工程消防设计备案受理凭证》内容来看，该凭证由南宁市公安消防支队出具，出具的时间为2010年3月18日，备案号为：450000WSJ100002579。由此可以看出，涉案房屋在原告交付给被告之前已经进行了消防设计备案，原告已经履行了提供该份材料的义务。同时根据《房屋租赁协议》第六条第2款约定：“甲方（原告）协助乙方（被告）办理宾馆经营所需的各职能部门手续（费用由乙方负责）。”，原告的义务仅仅是协助办理，在未能提供证据证实原告拒绝履行协助义务的情况下，不能将被告未能及时办理相关手续的责任归咎于原告。故被告主张原告没有按约定对涉案房屋进行消防验收备案，与查明的事实不符，本院不予采信。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，而承租人也应当按照约定的期限向出租人支付租金。根据《房屋租赁协议》第四条第2款约定，被告应在签订合同后30日内付清涉案房屋主楼第一笔半年租金1251438元，但被告仅仅按时支付了120万元，尚欠51438元。在之后的合同履行过程中，被告一直未能按合同约定支付租金，截止2015年12月20日，被告累计拖欠主楼和副楼租金2252170.56元，已严重损害了原告的合法权益，构成了违约。
关于合同解除及腾退房屋问题。
从查明的事实来看，涉案房屋主楼第一笔半年租金，被告未能按时足额支付，拖欠租金已超过1个月时间，且之后的主楼和副楼租金，被告均未按时足额支付，截止2015年12月20日，累计拖欠2252170.56元，直到2016年3月20日被告作出《承诺函》之后，才另外支付了208000元。根据《补充协议》第五条约定：“如乙方（被告）超过一个月未交主楼和副楼的房租，甲方（原告）有权收回所租房屋，。”，有权收回所租房屋，意味着赋予了原告解除合同的权利。另外，原告出租涉案房屋的目的是为了获取租金收益，而被告长期拖欠租金且数额巨大，严重侵犯了原告的合法权益，致使原告无法实现合同目的。故原告主张解除合同，既有合同约定，也有法律依据，且被告亦同意解除涉案合同，本院予以支持。原告于2016年1月20日向本院提起诉讼，本院于2016年3月18日向被告送达起诉状副本及应诉材料。在原被告双方无法就解除合同时间自行达成一致意见的情况下，本院确定涉案合同解除时间为起诉状副本及应诉材料送达被告的时间，即2016年3月18日。
根据《房屋租赁协议》第七条第9款约定：“合同终止时，乙方（被告）应按时退还房屋给甲方（原告），退还房屋时，乙方（被告）要保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除电梯和变压器等设备变卖，。”，合同解除后，原告主张被告腾退涉案房屋交还原告，并保持涉案房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除和变卖电梯和变压器等设备，符合双方约定，本院予以支持。
关于诉讼时效问题。
被告主张，2015年1月20日之前拖欠的租金已超过1年诉讼时效。首先，从原告提交的《通知书》、《照会》的内容来看，在合同履行过程中，因被告未能按照合同约定的期限和金额支付租金，自2012年至2015年，原告已多次通过信函方式向被告催收租金，证明原告已多次向被告主张权利；其次，从原告提交的银行交易明细清单内容来看，自2012年至2015年，被告基本上每个月都向原告支付租金，且被告还于2016年3月20日作出《承诺函》，承诺自2016年3月20日起，每日向原告支付租金8000元，直至结清所欠租金款，作出承诺之后，被告又支付了208000元。上述行为表明，对于拖欠的租金，被告不仅有同意履行义务的意思表示，而且还有实际履行义务的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，以及《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第二十二条的规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务之后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”，故被告主张2015年1月20日之前拖欠的租金已超过1年诉讼时效，本院不予支持。
关于拖欠的租金和房屋占用费问题。
截止2015年12月20日，被告累计拖欠主楼和副楼租金2252170.56元。从2015年12月21日至合同解除之日止，被告仍对涉案房屋主楼和副楼经营使用，故被告仍应支付该期间的租金。根据合同约定，涉案房屋主楼和副楼建设总面积为7020.38平方米，租金为33元／平方米／月，从2015年12月21日至合同解除之日（2016年3月18日）止，被告还应支付的租金为679572.78元（计算方法：7020.38平方米×33元×2个月＋7020.38平方米×33元÷30天×28天）。2016年3月20日之后被告又支付了租金208000元。原告使用涉案房屋的一间办公室，该间办公室的租金及水电费可直接从被告所拖欠的租金中扣除。其中，办公室的租金，按300元／月，自2012年8月1日起至合同解除之日（2016年3月18日）的租金为13080元（计算方法：300元×43个月＋300元÷30天×18天）；原告使用该间办公室所产生的水电费，由原告一次性向被告支付1250.6元。综上，被告仍拖欠原告的租金为2709412.74元（计算方法：2252170.56元＋679572.78元-208000元-13080元-1250.6元）
合同解除之后，被告应及时将涉案房屋交还原告，但被告目前仍在经营使用，故原告主张被告支付房屋占用费，本院予以支持。房屋占用费的基数应参照租金标准，但应扣除一间办公室的使用费，即每个月的占用费为231372.54元（7020.38×33元-300元）。同时，合同解除后，被告搬离涉案房屋也需要一定的时间，本院酌情确定给予被告10天时间。故被告应支付的房屋占用费的计算方法为：以231372.54元／月为基数，自2016年3月29日起至被告实际搬离之日止的。
关于履约保证金问题。
根据《补充协议》第五条约定：“如乙方（被告）超过一个月未交主楼和副楼的房租，甲方（原告）有权收回所租房屋，及按照合同法违约处理，履约保证金不再退还乙方（被告）。。”，如前所述，因被告拖欠租金已超过一个月，构成违约，并导致合同提前解除，故被告主张原告返还履约保证金30万，本院不予支持。
关于利息问题。
被告长期拖欠原告的租金构成违约，给原告造成的损失实际上是利息损失。本案中，被告已向原告支付30万元的履约保证金，而履约保证金作为合同之债的担保方式，因被告违约导致合同解除，原告收取的履约保证金30万元不再退还被告，该笔费用已足以弥补原告的利息损失，故原告另外再主张利息损失，本院不予支持。
关于移除高压线费用问题。
从原告于2012年4月2日出具的《保证》内容来看，原告承诺对酒店门前三根万伏承担一半费用的前提是高压线往前迁移。而从被告所举的证据内容来看，只是证明被告为变压器配电工程购买设备并进行施工的事实，未能证明被告往前迁移高压线并支出费用的事实，原告对被告的主张亦不予认可。根据《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“乙方（被告）负责安装电梯和变压器及剩下的供水、供电、排污、消防、门窗等收尾工程，费用由乙方（被告）自行解决。”，故被告为安装变压器支出的费用应由被告自行承担，被告主张原告承担一半的费用，没有事实依据，本院不予支持。
关于装修装饰损失问题。
被告主张原告补偿装修装饰价值50万元，但未提供任何证据证实。庭审中，经本院释明，被告明确表示不需要进行评估鉴定。故对被告该项诉请，本院不予支持。
关于住宿费问题。
庭审中，被告增加诉讼请求，要求原告支付住宿费29452元。原告对于在被告经营的宾馆住宿无异议，但认为具体数额应由双方对账后确认。庭后，双方未能进行对账，且被告未能提供证据证实原告住宿的具体数额，故对被告的该项诉请，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第二十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西南宁京诚信和物业服务有限公司与被告（反诉原告）陆叶妹分别于2011年9月4日签订的《房屋租赁协议》、于2011年9月4日签订的《房屋租赁补充协议》及于2012年4月2日签订的《补充协议》于2016年3月18日解除；
二、被告（反诉原告）陆叶妹腾退房屋并交还原告（反诉被告）广西南宁京诚信和物业服务有限公司，并保持租赁房屋内结构及水电、排污和设施完好，不得拆除和变卖电梯和变压器等设备；
三、被告（反诉原告）陆叶妹向原告（反诉被告）广西南宁京诚信和物业服务有限公司支付拖欠的租金2709412.74元；
四、被告（反诉原告）陆叶妹向原告（反诉被告）广西南宁京诚信和物业服务有限公司支付房屋占用费（以231372.54元／月为基数，自2016年3月29日起至实际搬离之日止）；
五、驳回原告（反诉被告）广西南宁京诚信和物业服务有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告陆叶妹的其他诉讼请求。
本诉案件受理费29910元，减半收取14955元（原告已预交），由被告陆叶妹承担；反诉案件受理费14718元，减半收取7359元（反诉原告已预交），由反诉原告陆叶妹承担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件本诉受理费29910元、反诉受理费14718元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜金泽
二〇一六年五月六日
书记员 刘 燕
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》
第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务之后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。