中华人民共和国
天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2115号
上诉人（原审被告）：刘云美，女，1943年10月19日出生，住加拿大。
委托诉讼代理人：沈克辛，男，1952年12月10日出生，汉族，住天津市河西区。
被上诉人（原审原告）：秦捷，男，1982年6月30日出生，汉族，天津鞍钢天铁冷轧薄板有限公司职工，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：刘喆，天津欧诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄廷全，男，1958年3月2日出生，汉族，天津铁厂职工，住天津市河东区。
一审被告：戚务本，男，1938年7月21日出生，汉族，住天津市河东区。
上诉人刘云美因与被上诉人秦捷、黄廷全、一审被告戚务本房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2015）东民初字第6195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘云美的委托诉讼代理人沈克辛，被上诉人秦捷及委托诉讼代理人刘喆，到庭参加诉讼。被上诉人黄廷全、一审被告戚务本，经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
刘云美上诉请求：撤销一审判决，改判驳回秦捷一审诉请。事实和理由：涉案房屋是由天津铁厂仪表计量站分配给刘云美的退休住房，是刘云美在国内的唯一可居住的养老房屋。按照天津铁厂的文件规定，同是退休职工的邱某（秦捷之母），也同样分配得到一套在津的退休住房，而且秦捷也不在涉案房屋内居住。黄廷全与邱某明知天津铁厂的规定却私下恶意串通签订无效协议，严重侵害了刘云美的合法权益。一审法院审理本案存在严重违反法定程序之处。
秦捷辩称，驳回上诉，维持原判。事实和理由：刘云美早已明知其夫戚务本将涉案房屋出售给秦捷，且当时刘云美完全同意出售房屋，所以在长达十六年的时间里刘云美从未主张过权利，从刘云美向一审法院所作“郑重声明”内容也可知其明知涉案房屋买卖的事实。涉案房屋之所以没有办理过户是因为天津铁厂的政策原因，在政策允许办理过户以后，秦捷多次找到黄廷全要求配合办理过户，黄廷全表示可以联系到戚务本和刘云美，后因为刘云美向秦捷索要钱款，并想将户口留在涉案房屋，故而变更承租人手续一直没有办理。戚务本与刘云美至今仍为夫妻关系，戚务本迫于压力不敢出庭应诉，但其在一审法院所作笔录系其真实意思表示，即黄廷全出卖涉案房屋系受其委托，且其已经取得售房款。涉案房屋位于东丽区××××交界处且为企业产，属于四级地段房屋，根据津房改（2000）4号文件的规定，秦捷在2000年购买房屋时已经支付了合理对价。秦捷在一审法院释明后变更诉讼请求符合法律规定，并无不当。
黄廷全、戚务本未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
秦捷向一审法院起诉请求：要求确认涉案购房协议无效等。庭审中，在被告黄廷全提供被告戚务本出具的证明后，原告变更诉讼请求，要求三被告继续履行购房协议，配合原告办理涉诉房屋的承租权变更手续，将涉诉房屋承租权变更至原告名下。
一审法院认定事实：被告刘云美与被告戚务本系夫妻关系。天津铁厂于2000年9月19日分配给被告刘云美天津市万新村昆仑小区铁成公寓2号楼5门402号房屋。
2000年10月28日，原告与被告黄廷全签订《买房证明协议书》内容为：“退休同志刘云美于2000年25号文件规定<铁厂文件>在天津××新村××小区铁××公寓生活区二号楼××房间，房屋建筑面积75㎡，退休分房。因家住上海不住此房，委托黄廷全同志卖房一事，因我也是铁厂职工，经常出车住在天津，经中间人双方协议房价102000元。拾万零贰仟元整。以此为准。协议书一式两份”。被告黄廷全在甲方委托代办人处签字，原告在乙方买房人处签字。原告随即入住涉诉房屋。
2000年10月28日，原告给付被告黄廷全购房款共计102000元。被告黄廷全向原告出具收据一份，内容为：“现收到购房人秦捷身份证号120114198206300058购买天津市万新村昆仑小区铁成公寓二××楼××402室，建筑面积75.37平方米，总房款102000元整（壹拾万贰仟元整）。”黄廷全在收款人处签字。
另查，2012年政策调整，天津铁厂发布文件允许自有企业产房屋使用权转让。
一审法院至天津铁厂调取了离退休住房协议一份、退休房收款凭证、退休分房单，载明天津铁厂于2000年9月19日为刘云美办理了分房手续，天津铁厂房管处驻津房管站与刘云美签订了《天津铁厂2000年市内离、退休住房协议书》，分配涉诉房屋。当日，天津铁厂财务共收取公房出售费21048元、维修基金210元、增面积费15670元，共计36928元。庭审后，经向原告委托诉讼代理人核实，称刘云美答复住房协议真实有效，刘云美办理了交款手续，单据显示按照房号办理入住。
一审法院认为，诉争之房系被告戚务本与被告刘云美在婚姻关系存续期间所得，并在该期间缴纳了相应购房款项，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，该房屋应为夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉诉房屋系被告戚务本与被告刘云美的夫妻共同共有财产。根据我国相关法律规定，处分共同共有的财产，必须经全体共有人同意。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。综合本案情况，被告戚务本认可其在2000年曾委托黄廷全办理涉诉房屋取得及出售事宜，同时其所述的交款情况与天津铁厂的收据基本相符。鉴于当时原告的父母、被告黄廷全、被告戚务本、被告刘云美均为天津铁厂退休职工，以及被告刘云美与被告戚务本的婚姻关系，被告刘云美亦称所有房屋取得的手续均由被告戚务本一手操办，在该背景下被告黄廷全及原告均有理由相信被告戚务本对涉诉房屋有处分的权利，故原告应为善意取得。同时原告购买时支付了相应对价102000元，其价格相较于2000年企业产房屋的交易相对合理，且原告于2000年天津铁厂交房后即取得涉诉房屋钥匙并入住涉诉房屋至今已十六年。综合上述情况，虽委托手续存在瑕疵，但庭审中被告戚务本已予以追认，故不影响原告善意取得该涉诉房屋，对于善意第三人的信赖利益应当得到保护。且至今被告刘云美与被告戚务本依然处于婚姻关系存续期间，被告刘云美称当时夫妻感情不和，因此对于被告戚务本缴纳房款、取得房屋并出售涉诉房屋完全不知情，但此后又在情况说明中称系其本人与天津铁厂签订协议并办理了缴纳房款的手续，不符合常理亦存在前后矛盾。庭审中，被告黄廷全及原告均表示在天津铁厂发出房屋可以过户的文件后多次联系被告刘云美要求办理变更承租权的手续，被告刘云美均予以拒绝。但被告刘云美自2000年至今未曾向原告或被告戚务本、被告黄廷全主张过权利，故对被告刘云美的抗辩理由不予采信。现原告已实际履行了该购房协议的全部合同义务并已长期入住涉诉房屋，在被告戚务本已追认的情况下，该房屋买卖行为合法有效。故被告戚务本、被告刘云美应当配合原告办理涉诉房屋的承租权变更手续。对于被告刘云美的损失可另行向擅自处分共有财产的被告戚务本主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：本判决生效之日起十日内，被告刘云美、被告戚务本协助原告秦捷至天津铁厂相关房管部门办理坐落天津市东丽区铁成公寓2号楼5门402号房屋的承租权变更手续，将涉诉房屋承租权变更至原告秦捷名下，所需费用由原告秦捷负担。案件受理费12820元，公告费300元，由被告黄廷全负担6000元，被告戚务本负担6000元，被告刘云美负担1120元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：秦捷在二审中提交的证据不属于我国法律规定的二审程序中的新的证据，且与本案不具有关联性，故不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，人民法院以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。本案中，刘云美主张系黄廷全与秦捷之母恶意串通买卖涉案房屋。然，刘云美自认其委托戚务本办理涉案房屋的相关事宜，再结合戚务本、黄廷全在一审法院所作询问笔录内容以及戚务本之书面证明等在案证据，可以认定系戚务本委托黄廷全出卖涉案房屋，戚务本早已收取全部购房款，现自愿配合办理变更承租人的手续。根据本案实情以及《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国物权法》的相关法律规定，一审法院判决支持秦捷的一审诉请并无不当，二审应予维持。另，经查，一审法院审理本案不存在严重违反法定程序之处。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12820元，由上诉人刘云美负担12820元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 李 敏
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 李珊珊