北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初6883号
原告（反诉被告）：刘峥，男，1981年11月15日出生，住北京市西城区。
委托代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘明驰，男，1984年10月9日出生，住北京市房山区。
委托代理人：王娜，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。
第三人：孙海莉，女，1982年9月15日出，住北京市房山区。
委托代理人：王娜，北京市易行律师事务所律师。
委托代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：刘丛，该公司法务，住同公司。
原告（反诉被告）刘峥与被告（反诉原告）刘明驰、第三人孙海莉、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘峥及其委托代理人孙冉、被告（反诉原告）刘明驰及其委托代理人王娜、第三人孙海莉及其委托代理人王娜、第三人链家公司之委托代理人刘丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘峥向本院提出诉讼请求：1.依法确认刘峥与刘明驰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》于2017年2月24日解除；2.判令刘明驰于判决生效之日起两日内协助刘峥办理撤销北京市西城区宣武门西大街xx号楼x层xxx房屋网签登记；3.诉讼费由刘明驰承担。事实及理由：2016年11月13日，刘峥与第三人孙海莉经第三人链家公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定，刘峥将名下位于北京市西城区宣武门西大街xx号楼x层xxx的房屋出售给第三人孙海莉，房屋成交价格为1,520,000元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3,530,000元；同日，刘峥与第三人孙海莉、链家公司签订《居间服务合同》和《补充协议》。《补充协议》第二条第四项约定“2016年12月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”，第二条第三项约定“乙方于办理产权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款人民币4,650,000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方”，第五条第三项约定“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”。2017年1月16日，刘峥与第三人孙海莉、链家公司签订《变更协议书》约定“经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备作价为：人民币4,380,000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人”，“甲乙双方同意，在2017年1月23日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”，“乙方于办理产权转移登记手续前5个工作日内，将第一笔购房款人民币（小写）5,500,000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方”。同日，刘峥与刘明驰、第三人孙海莉、链家公司签订《变更买受方协议书》（链家），该协议书约定，刘峥与第三人孙海莉签署的《北京市存量房屋买卖合同》、与第三人孙海莉、链家公司签署的《补充协议》和《居间服务合同》，上述合同项下孙海莉的权利义务全部转移于刘明驰，刘明驰同意受让上述合同项下的全部权利义务。刘明驰出具授权委托书，委托孙海莉代为办理买房事宜。依照合同约定，刘明驰应于2017年1月20日前向原告支付购房款5,500,000元，但刘明驰未依约履行合同约定的支付购房款义务。刘峥多次催促尽快支付购房款，刘明驰均不予理会。无奈下，2017年2月23日，刘峥通过快递向刘明驰及代理人孙海莉分别寄送《解除合同通知函》。2017年2月24日，通知函到达刘明驰、孙海莉，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《变更协议书》于2017年2月24日解除。刘峥认为，刘明驰的根本违约行为给原告造成了极大的损失，为维护合法权益，特向法院提起诉讼。
刘明驰辩称，不同意刘峥的诉讼请求，刘峥一直要求涨价，房价一直涨至590万元。刘峥一直不按约定配合过户，属根本违约。诉讼中刘明驰提出反诉请求：1.请求法院确认双方于2016年11月13日经北京链家房地产经纪有限公司居间签订的房屋买卖合同于2017年2月24日解除；2.判决刘峥向刘明驰返还已付定金30万元；3.判决刘峥向刘明驰支付违约金118万元；4.诉讼费由刘峥承担。事实理由：2016年11月13日，孙海莉与刘峥通过链家公司签订了编号为100000438777的房屋买卖合同。合同约定，刘峥将位于北京市西城区宣武门西大街xx号楼x层xxx的房屋出售给孙海莉，房屋成交价为152万元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价353万元；同日，双方又达成《补充协议》，《补充协议》中约定孙海莉于2016年11月16日前支付定金20万元作为首付款的一部分，在双方办理产权转移登记手续前5个工作日内将465万元首付款以理房通托管的方式支付给刘峥，《补充协议》第一条第4项明确约定了权属转移登记的时间为2016年12月30日。但是在此日期以前，虽经反诉第三人多次催促，刘峥始终没有答应具体的办理过户的时间。
2017年1月16日，刘峥提出涨价要求，将房屋的成交价格由原来的505万元，调整到590万元，反诉第三人为得到涉案房屋同意了刘峥的涨价要求，同日，双方签订了《变更协议书》，把房屋的成交价修改为590万元，首付款修改为550万元，房屋权属转移登记的时间修改为2017年1月23日以前，房屋交付的时间由原来的2017年1月27日以前改为2017年5月1日以前，其他条款保持不变。《补充协议》签署后，孙海莉经与刘峥及链家公司协商一致，将其全部权利义务转移给刘明驰，刘明驰委托孙海莉代为办理买房事宜。就房屋权属转移登记的时间，孙海莉多次与刘峥进行沟通，刘峥一直未对房屋权属转移登记的时间做出明确具体的承诺，在约定的房屋权属转移登记日之前双方与中介一起最后一次协商此事至凌晨一点，刘峥仍旧坚持不肯办理过户。在刘峥明确表示将不再履行合同义务的情况下，刘峥的行为已经构成预期违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，在合同履行期限届满之前，刘明驰就已经享有向刘峥主张违约责任的权利。现刘峥的违约行为给刘明驰造成了较大的经济损失，为维护合法权益，特向贵院提出反诉。
针对刘明驰的反诉请求，刘峥辩称，同意第一项诉讼请求；不同意返还定金，被告不履行约定债务，无权要求返还定金。不同意第三项诉讼请求，违约金计算方式均缺乏法律和合同依据，刘峥并未违约。
针对本诉、反诉，孙海莉述称，同意刘明驰意见。
针对本诉、反诉，链家公司述称，我公司在2017年2月24日未收到书面解除通知，但我公司同意解除合同。不同意确认解除。其他请求不发表意见。
为证明各自主张，双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，本院认定事实如下：
2016年11月13日，刘峥、孙海莉经链家公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称买卖合同）。该合同约定，孙海莉购买刘峥名下北京市西城区宣武门西大街xx号楼x层xxx的房屋（建筑面积63.2平方米），房屋成交价格为152万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价353万元。
同日，刘峥、孙海莉、链家公司签订补充协议，该协议确认房屋成交价款及家具、家电、装饰装修及配套设施作价款总计505万元。第二条约定：乙方（孙海莉，下同）分别于2016年11月13日、14日将第一、二笔定金2万元、8万元自行支付甲方（刘峥，下同），于2016年11月16日前将第三笔定金20万元以理房通托管方式支付甲方。乙方于办理产权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款465万元以理房通托管的方式支付甲方。双方同意在2016年12月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应按房屋登记机构的要求到场办理。双方一致同意乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为物业交割保证金。第五条违约责任约定：甲方若出现下列情形之一的构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；乙方若出现下列情形之一的构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。甲、乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向对方支付违约金。
2017年1月16日，刘峥、孙海莉、链家公司（丙方，下同）签订变更协议书约定：买卖合同第四条第（二）项变更为：经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备作价为：人民币438万元；补充协议第一条成交价格变更为：甲乙双方同意，交易房屋成交价款及家具、家电、装饰装修及配套设施作价总计590万元；补充协议第二条第3项第（1）款变更为：乙方于办理产权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款550万元以理房通托管的方式支付甲方；补充协议第二条第4项变更为：双方同意在2017年1月23日前（以建委实际约到缴税过户号为准），甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应按房屋登记机构的要求到场办理。
同日，刘峥、孙海莉、链家公司、刘明驰（丁方，下同）签订变更买受方协议书，约定甲乙所签买卖合同、甲乙丙所签补充协议中乙方权利义务全部转移于丁方。甲、乙、丙、丁一致认可2017年1月16日变更协议书的内容，按变更后的合同继续履行。继续履行过程中孙海莉系刘明驰代理人。
刘峥、刘明驰办理了网签。
刘明驰未向理房通托管账户打款。
刘峥强调，刘明驰未按约定在房屋所有权转移登记前5个工作日内将550万元通过理房通托管的方式支付甲方，且已逾期超15日，故2017年2月23日其通过快递方式向刘明驰、孙海莉送达了解除通知。为此，刘峥提交了顺丰速运单、快递结果查询、解除合同通知函。其中，解除合同通知函显示，刘峥主张刘明驰存在上述根本违约情形，其依法要求解除买卖合同、补充协议、变更协议。顺丰速运单、快递结果查询显示上述解除通知函于2017年2月24日由刘明驰、孙海莉签收。对此，刘明驰、孙海莉表示，认可收到刘峥发送的上述解除通知函，但不认可解除通知函的内容。链家公司强调其并未收到上述解除通知函。
刘明驰则强调，沟通过程中刘峥表示其一直在找买家，一直要求涨价，会给补偿，并要求协助撤销网签。我方曾要求打钱、办过户，但被拒绝。我方23日前虽未付款，但仍有15天的履行期间，而刘峥不同意过户，故刘峥构成根本违约，应支付房款的20%作为违约金。为此，刘明驰提交了录音。2017年2月5日录音显示，刘峥与孙海莉就撤销网签沟通的过程，双方未达成一致。录音中刘峥表示找过买家，但在双方问题未解决完毕前，未与他人确定。该部分录音中未见刘峥要求涨价的内容。2017年2月15日录音显示，孙海莉与链家公司相关工作人员沟通的过程。其中有孙海莉表示曾约过户，刘峥不予配合的意见，并表示对方不同意过户情况下，其不愿意将相应款项存进去。该段录音中还有如下内容：孙海莉：你这两天又跟他联系了么？郑伟：没有，过完年没给他打过电话。对此，刘峥表示，对录音的真实性、合法性、关联性均不认可。合同义务有先后履行顺序，刘明驰应先交钱。刘明驰逾期付款且未付违约金情况下，其无权要求继续履行合同。
诉讼中，刘明驰申请链家公司工作人员郑伟出庭作证，郑伟出庭表示，1月23日前刘明驰表示其没有时间来办资金监管故未能付款。由于未做资金监管，故未能按约正常过户。1月23日后双方就继续进行资金监管、过户无法达成一致。春节过后，再组织双方协商未果，协商过程中双方谈及解约，亦未达成一致。
双方均认可刘峥已收取定金30万元。
孙海莉表示本案争议房屋买卖履行过程中其在京无购房资格。
本院认为，刘峥、刘明驰、孙海莉、链家公司各方当事人分别签订的买卖合同、补充协议、变更协议、变更买受方协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应依合同约定行使权利、履行义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于刘明驰是否构成根本违约的问题。刘峥主张刘明驰根本违约的意见成立。理由如下：审查买卖合同、补充协议、变更协议、变更买受方协议内容可知，当事人通过该几份协议达成最终一致意思表示如下：1.双方同意在2017年1月23日前共同办理房屋所有权转移登记手续。2.刘明驰于办理产权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款550万元以理房通托管的方式支付刘峥。3.刘明驰违反上述第1、2项约定逾期超过15日的构成根本违约。根据该部分约定可知，刘明驰应于2017年1月16日至20日期间以理房通托管的方式向刘峥支付第一笔首付款550万元，否则刘明驰构成逾期履行合同义务。根据上述查明的事实，刘明驰未按约定履行上述付款义务，且至2017年2月7日刘明驰已逾期超15日，构成合同约定根本违约情形。
关于刘峥是否构成根本违约的问题。刘明驰主张刘峥根本违约的意见不成立。理由如下：1.刘明驰主张刘峥另找买家符合补充协议约定的根本违约情形，但其未就刘峥已将诉争房屋另售他人导致无法向其继续履行合同提供证据。刘明驰提供的录音中显示，在刘明驰严重逾期付款情况下，刘峥也仅表示有找其他买家的意向，但需要先解决完双方的问题，双方处于协商过程中，该情况不足以认定刘峥符合补充协议约定拒绝出售房屋的根本违约情形。亦不符合法定拒绝履行的条件。2.刘明驰主张刘峥擅自涨价符合补充协议约定的根本违约情形，但其提供录音证据中未见刘峥要求涨价的内容。且刘明驰主张刘峥将房价从505万元涨至590万元属擅自涨价，但根据上述查明的各方当事人签订协议的过程可知，590万元价格系当事人书面协商一致的结果，该情况与刘明驰主张对方擅自涨价亦不符。3.刘明驰主张其多次提出过户情况下刘峥均不予配合构成根本违约，但其未就该项主张向本院充分举证。孙海莉在2017年1月16日前作为合同相对方的买房人，其并无在京购房资格，刘明驰概括接受孙海莉相关合同权利义务后再强调2017年1月16日前刘峥拒绝配合过户，依据不足。不仅如此，根据上述协议约定，刘明驰支付首付款的义务相较刘峥协助办理过户义务系先义务与后义务的关系，刘明驰未履行先义务情况下，强调刘峥未配合履行后义务，缺乏合同基础和法律依据。所以，刘明驰主张刘峥构成根本违约，并据此要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。自身违约情况下，刘明驰要求对方返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。刘峥拒绝退还定金的抗辩意见，本院予以采纳。
关于相关协议解除的问题。如上所述，2017年2月7日刘明驰已构成根本违约，刘峥依约具有合同解除权。刘峥2017年2月24日书面送达解除通知发生解除合同的法律效力，刘峥要求解除相关协议的诉讼请求，本院予以支持。刘明驰要求确认相关协议解除的诉讼请求，本院亦予以支持。链家公司虽主张其未收到相关解除通知，但其在诉讼中同意解除相关协议，本院对此意见予以采纳且一并处理。合同解除情况下，刘明驰应及时协助刘峥办理诉争房屋网签撤销手续。对刘峥的相应诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘峥、被告（反诉原告）刘明驰、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》于二零一七年二月二十四日解除。
二、本判决生效后二日内，被告（反诉原告）刘明驰协助原告（反诉被告）刘峥办理北京市西城区宣武门西大街xx号楼x层xxx房屋网签撤销登记。
三、驳回被告（反诉原告）刘明驰的其他反诉请求。
如当事人未按本判决确定的内容履行给付金钱义务或其他义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件本诉受理费二万六千五百五十元，由被告（反诉原告）刘明驰负担（本判决生效后五日内交纳），反诉受理费二万六千五百五十元，由被告（反诉原告）刘明驰负担（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 杨成龙
二〇一七年十二月二十五日
书记员 陈光华
书记员 肖彦青
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