北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3493号
上诉人（原审第三人）车秀清，女，1934年5月10日出生。
委托代理人吴宁，男，1984年8月19日出生。
被上诉人（原审原告）靳文涛，女，1965年6月27日出生。
委托代理人程小邦，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐佳丽，女，1960年12月19日出生，。
上诉人车秀清因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年1月，靳文涛起诉至原审法院称：我于2011年8月29日购买了北京市西城区×××胡同7号2幢房屋（以下简称2号房），并于2011年8月31日办理房屋所有权证。2011年9月，徐佳丽在靳文涛购买2号房后，与我达成口头协议，徐佳丽以每月800元的标准向我缴纳房费，我同意徐佳丽及其婆婆车秀清居住在该2号房屋北方西数第一、二间房屋内，同时我让其使用2号房屋西侧及西南角的自建房，但徐佳丽从2013年7月开始，不再缴纳房费，且不再联系我，我多次寻找徐佳丽不得。2014年，我已以车秀清为被告，要求法院判令其腾退房屋，车秀清辩称其为徐佳丽让其住进涉案房屋，不同意腾退，且诉讼中主张其孙子顾一鸣也居住在涉案房屋内。法院以涉案房屋实际为口头租赁合同，当事一方应当为徐佳丽为由，驳回我的诉讼请求。现我诉至法院请求判令：1、解除我与徐佳丽达成的口头租赁合同。2、徐佳丽、车秀清将北京市西城区×××胡同7号2幢北房西数第一、二间腾空交还我。3、请依法判令徐佳丽、第三人车秀清共同向我支付自2013年7月1日起至2015年12月31日止的房屋租金60000元（每月2000元标准计算），自2016年1月1日起至2016年8月25日按照每月3500元标准共同向我支付房屋租金28000元。4、徐佳丽、车秀清将北京市西城区×××胡同7号2幢房屋西侧及西南角自建房腾空拆除并将渣土自行清运干净。5、徐佳丽及车秀清承担本案诉讼费用。
原审法院认为：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，当事人可以随时解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利的法律后果。根据前诉已生效判决，靳文涛、徐佳丽存在事实租赁关系，但是未明确约定租赁期限。因徐佳丽未能依法参与法庭质证、调查、辩论，故靳文涛以徐佳丽未按时交纳租金为由要求解除合同，于法有据，法院予以支持。关于合同解除时间，法院确定为公告送达徐佳丽起诉材料，即2016年7月28日为租赁合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案徐佳丽下落不明，而根据《安置房屋买卖协议》、《暂住人口登记表》的内容，法院有理由相信车秀清亦具备在外居住的物质条件，故合同解除后，靳文涛作为房屋产权人要求徐佳丽及其共居人车秀清腾退涉案房屋，理由充分，法院予以支持。关于自建房的腾退问题，因靳文涛未提交证据证明该自建房来源的合法性，靳文涛要求徐佳丽及车秀清腾退该自建房，缺乏法律依据，法院不予支持，本次诉讼结束后，靳文涛可另行向相关部门主张权利。关于租金一节，根据合同相对性，徐佳丽应当向靳文涛支付合同解除前的租金。关于租金标准，靳文涛主张合同解除前的租金计算方式无合同依据，且未提交证据予以证明，法院认为该部分租金仍应按照原租赁合同的标准，即每月800元计算为宜。合同解除后，如靳文涛认为其继续存在租金损失，可另行向相关义务人主张房屋使用费，故法院对靳文涛该项诉讼请求中的合理期限内的合理部分予以支持。据此，原审法院于2016年9月判决：一、靳文涛与徐佳丽就北京市西城区×××胡同7号2幢1层房屋口头达成的房屋租赁合同解除。二、自判决生效之日起十日内徐佳丽、车秀清将北京市西城区×××胡同7号2幢北房西数第一、二间腾空交还靳文涛收回使用。三、自判决生效之日起十日内，徐佳丽向靳文涛给付二〇一三年七月一日至二〇一六年七月二十八日的房屋租金二万九千五百二十元。四、驳回靳文涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，车秀清不服，以徐佳丽与靳文涛不存在口头形式的房屋租赁合同为由提出上诉，要求本院依法改判驳回靳文涛原审诉讼请求。靳文涛同意原判。徐佳丽未提出上诉。
本院经审理查明：2011年5月27日，靳文涛与案外人郑光签订协议，郑光将北京市西城区×××胡同7号地上建筑房屋97.2平方米，全院土地实测为245.87平方米出让给靳文涛、靳丽娜，总价为410万元。北京市西城区×××胡同7号2幢1层（建筑面积54.4平方米,以下简称正式房）现登记在靳文涛名下，权属状况为单独所有，登记时间为2011年8月31日。
关于正式房以及正式房西侧和西南角的自建房（以下简称自建房）腾退问题，靳文涛于2014年以返还原物为案由起诉车秀清，请求法院判令：“1、判令车秀清腾退北京市西城区×××胡同7号2幢北房西数第一、二间交还靳文涛；2、判令车秀清支付2013年7月1日至2014年4月30日止房屋使用费2万元；3、判令车秀清自2014年5月1日起按每月2000元的标准向靳文涛交纳房屋使用费，至将房屋实际腾空交还靳文涛之日止；4、判令车秀清将西城区×××胡同7号2幢房屋西侧及西南角的自建房腾空并交给靳文涛；5、诉讼费由车秀清负担。”法院于2015年11月9日作出（2014）西民初字第11091号民事判决书，判决：“驳回靳文涛的全部诉讼请求”。该判决书经审理查明部分就涉案房屋及自建房的的状况有如下记载：“……2012年1月18日、2012年3月22日、2012年5月17日、2012年7月27日、2012年10月13日、2012年12月4日，案外人徐佳丽分六次通过现存、转汇等方式，每次向靳文涛北京银行账户内转入1600元。靳文涛并向法院出示其与徐佳丽的短信记录照片，证明车秀清之儿媳徐佳丽代替车秀清向靳文涛支付过房屋使用费。上述照片显示，2012年12月4日21时11分，靳文涛向徐佳丽（手机号135XXXX****）发送内容为“信息收到方便时我去查收非常感谢”的短信；2013年2月6日9时35分，徐佳丽向靳文涛发送内容为“您好！俩个月房费已汇去，请查收！顺同给您全家拜早年了！祝全家人春节幸福美满！事事如意！谢谢！”的短信。车秀清认可徐佳丽系其子顾恵良之妻，但是声称无法联系上徐佳丽。诉讼中，法院于2015年4月15日前往诉争房屋地点进行现场勘查，靳文涛、车秀清到达勘查现场。法院对诉争的正式房屋及自建房屋进行拍照、现场测量并绘制了平面图。双方均认可在正式房屋的西侧和西南角建有自建房，其中西侧自建房一间，面积7.68平方米；西南角自建房两间，西侧一间12.21平方米，东侧一间5.61平方米。关于诉争房屋现在的居住使用情况，靳文涛称2010年其购买诉争房屋之前，徐佳丽在诉争房屋内居住，购买诉争房屋后，靳文涛经原房主郑光联系，跟徐佳丽见面，徐佳丽与靳文涛商量要求将诉争房屋出租给她婆婆，即本案车秀清居住。现在靳文涛不清楚徐佳丽是否在诉争房屋内居住，没有见到过她，现在诉争房屋由车秀清居住。车秀清在2015年4月10日的庭审中向法庭陈述其并非居住在靳文涛所有的诉争房屋内，而是居住在其本人建造的自建房内，在2015年8月17日、2015年9月22日及2015年11月6日的庭审中向法庭陈述其于1987年前后入住诉争房屋，在诉争房屋中居住已经长达28年，诉争房屋的正式房屋和自建房屋现由被告车秀清及其孙子顾一鸣（顾恵良之子）居住。车秀清之儿媳徐佳丽（顾恵良之妻）曾在诉争房屋内居住，在2008年前后搬出去。车秀清声称现在无法提供顾一鸣的身份信息及联系方式。对于自建房屋的建造主体，靳文涛主张自建房屋系由原房主郑光建造，车秀清主张自建房屋约于上世纪八十年代末九十年代初由被告建造。……”该判决书的判决依据及理由如下：“……当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，靳文涛认可于2010年购买诉争房屋之后，车秀清之儿媳徐佳丽与其曾商量要求将诉争房屋出租给车秀清居住。从结果上来看，靳文涛允许车秀清在在诉争房屋内居住，并按照每两个月1600元的标准向车秀清之儿媳徐佳丽收取了租金。车秀清对此表示不清楚，并表示无法联系上徐佳丽本人。现未有证据证明徐佳丽接受车秀清之委托，代理车秀清与靳文涛订立房屋租赁合同，且租赁诉争房屋之合意系形成于靳文涛与车秀清之儿媳徐佳丽之间，实际向靳文涛支付租金，履行合同义务的也是车秀清之儿媳徐佳丽，故法院认定靳文涛与徐佳丽之间存在口头形式的房屋租赁合同。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。对于徐佳丽承租诉争房屋后，承租人之外的第三人，即本案车秀清在诉争房屋内居住是否构成无权占有，法院认为，因徐佳丽系车秀清之儿媳，双方之间存在亲属关系，车秀清基于该种亲属关系在徐佳丽承租的房屋内居住，并不违反我国相关法律的规定。且徐佳丽与靳文涛达成口头形式的房屋租赁合同之时，徐佳丽明示承租诉争房屋由车秀清居住，靳文涛并未对此表示反对。故车秀清占有诉争房屋建立在靳文涛与徐佳丽之房屋租赁合同关系、车秀清与徐佳丽的亲属关系之上，只要该两种法律关系合法、有效地存续，车秀清之占有即属有权占有。现徐佳丽与靳文涛之间的房屋租赁合同尚未解除，靳文涛直接主张要求车秀清腾退诉争房屋并交还靳文涛，缺乏依据，法院不予支持。关于靳文涛主张要求车秀清将西城区×××胡同7号2幢房屋西侧及西南角的自建房腾空并交由靳文涛一节，靳文涛认为根据房屋的现状，自建房系在靳文涛所有的本案诉争房屋的范围内，所以靳文涛认为自建房也是属于其所有。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但靳文涛并未就上述主张向法院提供证据证明其享有自建房屋的所有权或者其他排他占有之权利，且该自建房屋在建设时未经相关行政主管部门审批许可，自建房的归属问题不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故法院对靳文涛的上述主张不予支持。关于靳文涛主张要求车秀清支付2013年7月1日至2014年4月30日止房屋使用费2万元，以及自2014年5月1日起按照每月2000元的标准向靳文涛交纳房屋使用费，至实际腾空交还靳文涛之日止一节，因房屋租赁合同关系存在于靳文涛与案外人徐佳丽之间，且本案系返还原物纠纷，故靳文涛应当另案向承租人徐佳丽主张房屋租金或者租赁合同解除之后的房屋使用费，本案对此不予处理……”。现该判决书已经生效。
靳文涛为证明车秀清在居住正式房及自建房期间获得拆迁安置用房并将安置用房用于出租，故占用正式房及自建房系恶意的事实，申请法院调取车秀清拆迁档案材料以及人口登记信息。根据北京国土资源局丰台分局出具的编号为RA015、RA016的两份《安置房屋买卖协议》内容显示，车秀清因拆迁于2010年从北京世纪景房地产开发有限公司处购买安置房两套，分别位于北京市丰台区横一条甲18号院5号楼4层2单元401、402号（以下简称402号房）。该两套房屋于2011年6月登记在车秀清名下。根据该两套房屋所在地派出所出具的《暂住人口登记表》显示，自2013年12月12日其至2015年6月9日期间，402号房房主仍然为车秀清，且车秀清将402号房做出租使用。关于目前该两套安置房的权属状况，靳文涛主张车秀清已经变卖，未提交其他证据。
上述事实，有当事人陈述、民事判决书、《安置房屋买卖协议》、《暂住人口登记表》等证据材料在案佐证。
本院认为：车秀清上诉主张徐佳丽与靳文涛不存在口头形式的房屋租赁合同。但根据前诉已生效判决的相关认定，靳文涛、徐佳丽存在事实租赁关系，车秀清的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。经查，原审法院根据查明的事实及相关法律规定所作判决正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费按照票据数额确定，由徐佳丽负担（本判决生效后日内交纳）。
一审案件受理费650元，由徐佳丽负担220元（于本判决生效后7日内交纳），由靳文涛负担430元（已交纳）；二审案件受理费1300元，由车秀清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 何江恒
代理审判员 胡珊珊
二〇一七年四月十一日
书 记 员 张 雯