浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终4234号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄云富，男，1957年8月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢小丽，女，1965年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢世瑾，男，1968年5月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：胡小琳，绍兴市东方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴金友，男，1947年3月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：吴剑玮（系被上诉人之子），男，1979年8月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。上诉人黄云富、谢小丽、谢世瑾为与被上诉人吴金友房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初11149号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄云富、谢小丽、谢世瑾上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人一审的答辩意见及反诉诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》有效，上诉人与被上诉人之间系房屋买卖关系属认定事实错误。房屋买卖并非上诉人与被上诉人的真实意思表示，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》仅为上诉人谢世瑾与被上诉人的儿子吴剑玮的借款提供担保，上诉人只是在空白合同上签了字，上诉人与被上诉人之间没有任何联系。一审认定房屋已交付是错误的，上诉人仅将房屋的一些资料作为担保交给吴剑玮，并未交付房屋。被上诉人提供照片要证明上诉人交付了房屋钥匙，但上诉人对照片的真实性不予认可，仅认可上诉人出具了二十五万收条的事实。一审一方面认定房屋已交付，一方面又判令上诉人将涉案房屋于判决生效后三十日内交付给被上诉人是前后矛盾的。一审法院认定的涉案房屋为谢世瑾购买是错误的，该房屋系黄云富向绍兴经济开发区开发建设有限公司购买，并非谢世瑾向绍兴经济开发区开发建设有限公司购买。上诉人认为，一审提供的录音证据及被上诉人一审提供的《房地产买卖合同》原件与复印件的差异，能够证明上诉人在《房地产买卖合同》中签字只是为借款提供担保，没有买卖房屋的意思表示。二、一审适用法律错误。上诉人无房屋买卖的意思表示，被上诉人吴金友并非本案的适格主体，《房地产买卖合同》不成立。即使如一审认为上诉人与被上诉人存在买卖房屋的意思表示，该《房地产买卖合同》仍应当被撤销或认定无效。虽然上诉人在合同上签字，但诉争房屋建筑面积103平方并附带车棚24.9平方，转让价格仅为人民币35万元，该价格大大低于同期的房屋市场价格，明显显失公平，一审也认定该房价确实低于当时同期市场价值，故《房地产买卖合同》依法可以撤销。一审认为显失公平应符合两个基本条件，即一方获利或另一方受损超过法律所允许的限度，合同订立时存在一方利用优势的情形。上诉人也符合上述两个条件，上诉人的损失或被上诉人的获利已高达七、八十万，是一审认定房价的三、四倍，且被上诉人存在上诉人欲向被上诉人借款的优势而要求上诉人签订合同，故该合同可以被依法撤销。同时，本案诉争房屋至一审庭审结束为止尚不能办理产权登记，被上诉人也认可这一事实，且上诉人在一审中也请求法院对该事实予以核实。现一审法院以上诉人未提供证据证明涉案房屋无法办理权属登记而不予支持与事实不符。三、涉案房屋不是三上诉人共同共有的房屋。该房系黄云富根据绍兴市经济开发区相关政策规定，符合拆迁安置余房购买条件而购买的安置余房，该房至今未领取过房屋权属证书，之后黄云富将房屋转让给了谢世瑾，黄云富未领取过房屋权属证书，谢世瑾也未能将涉案房屋过户到其名下，故即使本案中谢世瑾与吴金友的房屋买卖关系属实，双方之间的《房地产买卖合同》也是无效的。一审未查明涉案房屋的权属，仅以《房地产买卖合同》判定三上诉人与被上诉人之间房屋买卖有效，并判决三上诉人交付房屋，显然违反法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴金友答辩称：一、上诉人认为签订房屋买卖合同不是真实意思表示以及认为系借款担保均不能成立。被上诉人提供的房地产买卖合同、安置房交接申明、领钥匙登记表、安置房购置书、居委会证明、收款收据、自来水用户变更登记表等证据能够认定房屋买卖关系依法成立并有效，且涉案房屋已实际交付，并经被上诉人装饰后居住至今，房屋燃气也过户至被上诉人名下，故双方于2016年4月30日签订的房地产买卖合同应依法确认有效。二、三上诉人的反诉证据不足，不能成立。双方签订房地产买卖合同后，三上诉人未行使撤销权，进一步说明签订房地产买卖合同系三上诉人的真实意思表示，如果系借款担保不需要支付购房定金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴金友向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告于2016年4月30日签订的房地产买卖合同有效；二、三被告协助原告办理房产过户登记；三、三被告将坐落于绍兴市越城区的房屋及车棚交付给原告；四、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，吴金友申请撤回第二项诉讼请求。黄云富、谢小丽、谢世瑾向一审法院反诉请求：确认反诉原告谢世瑾、黄云富、谢小丽于2016年4月30日签字的《房地产买卖合同》不成立或无效，或依法撤销该《房地产买卖合同》；二、本案诉讼费用及反诉费用均由反诉被告承担。诉讼中，黄云富、谢小丽、谢世瑾明确第一项诉讼请求为确认上述合同无效。一审法院认定事实：2016年4月30日，吴金友（乙方）与黄云富、谢小丽、谢世瑾（甲方）签订《房地产买卖合同》1份，约定甲方将位于绍兴市越城区房屋（建筑面积103平方米，车棚24.9平方米）出卖给乙方，房屋总价款为35万元，合同签订即日起，乙方向甲方支付定金35000元，双方在2016年5月30日前进行房屋交接，乙方支付甲方首付款65000元，余款到甲方过户给乙方与契税完毕后，乙方付清25万元。上述合同签订后，吴金友向谢世瑾转账10万元，谢世瑾于2016年5月18日出具收条1份，载明“今收到绍兴大众公寓25幢105室卖房款现金人民币贰拾伍万元正”。另查明，谢世瑾与绍兴经济开发区开发建设有限公司于2008年4月1日签订《绍兴经济开发区安置余房购置书》1份，购买案涉位于绍兴市越城区房屋（建筑面积125平方米，自行车棚××号，建筑面积24.78平方米）。2008年9月25日，黄云富在《绍兴经济开发区安置余房交接声明》及《签领钥匙登记表》上签字确认。2016年4月29日，绍兴市越城区稽山街道大众居民委员会出具证明1份，载明“兹由稽山街道大众公寓25幢105室住房100平方是谢世瑾的买房，特此证明”。案涉房屋现登记于绍兴高新技术产业开发区开发建设有限公司名下。一审法院认为，本案争议焦点为案涉《房地产买卖合同》的效力问题。被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾主张谢世瑾并无与原告（反诉被告）吴金友签订房屋买卖合同的意思表示，系为借款提供担保而在《房地产买卖合同》上签字。对此该院评判如下：一、根据原告（反诉被告）吴金友提供的证据，谢世瑾除与吴金友签订《房地产买卖合同》之外，另于2016年5月18日出具收条1份，明确载明“今收到绍兴大众公寓25幢105室卖房款现金人民币贰拾伍万元正”，可以证明谢世瑾收取购房款的事实，该行为与谢世瑾所关于签订合同系为借款提供的担保的陈述存在矛盾；二、案涉《房地产买卖合同》签订之后，谢世瑾已将案涉大众公寓25幢105室房屋钥匙交与吴金友，上述房屋由吴金友使用，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾并未提出异议，可以证明双方系房屋买卖关系而非借款担保；三、双方签订的《房地产买卖合同》中，完全没有关于借款担保的表述，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾提供的录音材料，既不是与吴金友本人的通话录音，也无法从录音内容确定其双方存在借款关系，除该证据以外，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾未能提供其他证据证明其关于借款担保的主张。综上该院认为，原告（反诉被告）吴金友与被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾签订的《房地产买卖合同》系基于房屋买卖的意思表示，对被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾关于系为借款提供担保的抗辩，该院不予采纳。对于被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾关于案涉房屋至今不能办理权属登记，不能作为房屋买卖合同标的转让，故案涉《房地产买卖合同》无效的主张，该院认为，被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾未提供任何证据证明案涉房屋不能作为房屋买卖合同标的，案涉的房屋也不存在无法办理权属登记的情形，故对上述主张，该院不予采纳。对于被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾关于案涉房屋转让价格低于房屋市场价格，属于可撤销合同的辩称，该院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》之规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。可知法律关于显失公平的认定应具备两个基本条件：一、一方获得的利益或另一方所受损失超过法律所允许的限度；二、合同订立时，存在一方利用其优势或者利用另一方没有经验的情形。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》关于案涉房屋的价格确实低于当时该房屋的市场价值，但房屋价值系公开信息，合同双方获知房屋市场价值的条件对等，不存在一方利用优势或利用对方没有经验的情形，而黄云富、谢小丽、谢世瑾作为具有完全民事行为能力的自然人，既完全具备了解房屋市场价值的能力，也应当知晓其签订《房地产买卖合同》的法律后果，故对其关于合同显失公平的主张，该院不予采纳。对其要求对案涉房屋市场价值进行评估的请求，该院亦不予准许。综上，该院认为原告（反诉被告）吴金友与被告（反诉原告）黄云富、谢小丽、谢世瑾签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。对原告吴金友要求确认该合同有效的诉讼请求，该院予以支持，对反诉原告黄云富、谢小丽、谢世瑾要求确认合同无效的诉讼请求，该院不予支持。同时，原告吴金友已按合同约定履行了付款义务，三被告应当向原告交付案涉房屋，对原告该项请求，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条之规定，判决：一、确认原告吴金友与被告黄云富、谢小丽、谢世瑾于2016年4月30日签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告黄云富、谢小丽、谢世瑾于判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区房屋（车棚××号）交付给原告吴金友；三、驳回反诉原告黄云富、谢小丽、谢世瑾的诉讼请求。本案案件受理费6550元，财产保全费2270元，合计8820元，由被告黄云富、谢小丽、谢世瑾负担。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告黄云富、谢小丽、谢世瑾负担，上述款项于判决生效之日起七日内向一审法院付清。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，三上诉人黄云富、谢小丽、谢世瑾上诉主张其与被上诉人吴金友签订《房地产买卖合同》实际系谢世瑾向被上诉人吴金友的儿子借款提供的担保，并无真实的买卖房屋的意思表示，但三上诉人在本案中未提供有效证据证明本案中存在借贷或担保的事实。本案中，三上诉人与被上诉人之间签订的合同名称为《房地产买卖合同》，合同内容也约定了讼争房屋的转让价格、付款方式、房屋交付时间、权属证书的办理和过户等事宜，且上诉人谢世瑾于2016年5月18日出具的收条中明确亦载明其收到款项的性质系“卖房款”，在《房地产买卖合同》签订后，上诉人又将讼争房屋的安置房交接申明、领钥匙登记表、安置房购置书、居委会证明、自来水用户变更登记表等证据有关资料交付给被上诉人，本院认为，上述事实已经能够反映三上诉人与被上诉人之间就讼争房屋形成的是房屋买卖关系。讼争房屋虽现尚未办理权属登记手续，但该事实并不能否定《房地产买卖合同》的效力。至于讼争房屋的转让价格，三上诉人认为合同约定的转让价格为35万元，显著低于市场价，《房地产买卖合同》应予撤销，对此，本院认为，讼争房屋现未办理权属登记手续，与一般商品房相比其价值较低，但三上诉人均为完全民事行为能力人，应当知晓其签订《房地产买卖合同》的法律后果，本案不存在利用己方优势或对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。同时，三上诉人也未举证证明其签订《房地产买卖合同》存在任何欺诈、胁迫等可撤销的行为，故本院对其上诉意见不予支持。综上，三上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费6630元，由上诉人黄云富、谢小丽、谢世瑾负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵启龙审 判 员 姚 瑶审 判 员 梅 云二〇一八年二月五日法官助理 丁敏佳书 记 员 孙心怡?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?