广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第865号
上诉人（原审被告）：中山市大成房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈建丽，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：陈宗安，男，1975年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：周祥云，广东威格信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市村田房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：房智明。
上诉人中山市大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）因与被上诉人陈宗安、中山市村田房地产有限公司（以下简称村田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法坦民一初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2002年2月5日，大成公司与村田公司签订一份合作开发房地产项目协议书，约定：两公司合作开发名为“村田花园”的房地产项目，以大成公司的名义开发该项目。2002年11月5日，大成公司取得涉案村田花园第一期F1-F3幢的商品房预售许可证。2009年7月6日，大成公司取得上述楼盘的商品房产权权属证明书，可凭该证明书办理交易手续。根据原审法院已经发生法律效力的（2010）中一法坦民一初字第151号民事判决书查明的事实：2002年10月29日，陈宗安与村田公司签订商品房认购合同一份；同日，陈宗安与大成公司签订商品房买卖合同一份，购买大成公司与村田公司共同开发的碧涛花园（村田花园）F1幢6层602房，总价款为140092元。2006年12月7日，村田公司收取了陈宗安支付的购房款140092元，并向陈宗安开具了不动产销售发票。2003年8月29日，涉案房屋交付给陈宗安使用。陈宗安另向村田公司交纳房产证预收费3500元及入伙设施费1500元。陈宗安自收房后便进行装修，入住至今。大成公司于原审庭审中表示其知道陈宗安自2003年开始使用涉案房屋，但认为陈宗安只是借住涉案房屋，并要求其缴纳租金。涉案房屋产权现登记在刘卫忠名下，为此，陈宗安向法院提起诉讼，请求判令：1.大成公司、村田公司为陈宗安办理中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房的产权证书；2.大成公司、村田公司赔偿延期办证的损失20000元；3.大成公司、村田公司承担本案诉讼费用。
原审另查明，陈宗安得知其居住的涉案房屋产权登记在刘卫忠名下，遂于2010年4月27日向原审法院另案提起物权确认之诉。原审法院于2010年10月25日作出（2010）中一法坦民一初字第151号民事判决：1.基于大成公司与村田公司签订的合作开发房地产项目协议书，陈宗安有理由相信，大成公司与村田公司均有权销售涉案房地产，故认定陈宗安与大成公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.大成公司与刘卫忠在明知涉案房屋已销售予陈宗安，并由陈宗安占有使用的情况下，恶意串通，以低于市场合理价格转让讼争房产，损害了陈宗安的合法权益，因此，判决大成公司与刘卫忠签订的中山市商品房买卖合同无效，并驳回了陈宗安要求确认刘卫忠所持涉案房屋的产权证件无效及确认陈宗安是涉案房屋产权人的诉讼请求。大成公司及刘卫忠不服上述判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2012年4月18日作出（2011）中中法民一终字第279号民事判决，认定村田花园与碧涛花园为同一小区，涉案的“村田花园F1幢602房”与“碧涛花园F1幢602房”与产权登记地址为：中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房的房屋属于同一处房地产，判决驳回上诉，维持原判。刘卫忠及大成公司不服上述二审判决，申请再审，广东省高级人民法院于2013年2月4日作出（2013）粤高法民申字第98号民事裁定，驳回其再审申请。
原审又查明：原审法院依职权向中山市国土资源局咨询关于涉案房屋的产权登记问题，该局函复：涉案房屋已办理产权登记手续，在原权利人刘卫忠未办理注销登记的情况下，该局可以依据法院作出的生效法律文书注销登记协助执行通知书直接办理注销登记手续；若法院生效法律文书确定的房地产权利归属与上述房地产原有的登记情况不一致，该局可按照生效法律文书所确认的房地产权归属办理相应的登记手续。
原审法院认为：根据中山市中级人民法院作出的（2011）中中法民一终字第279号生效民事判决，涉案的“村田花园F1幢602房”与“碧涛花园F1幢602房”为同一处房地产，陈宗安与大成公司签订的商品房买卖合同合法有效。涉案房地产现登记地址为：中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房。本案的焦点在于陈宗安是否履行了合同付款义务，大成公司应否协助其办理涉案房屋的产权证书。涉案房屋所在的开发项目，由大成公司与村田公司共同开发。陈宗安与大成公司签订合同后，向村田公司支付了全部购房款140092元，并由村田公司开具了收据及发票。大成公司抗辩认为未收到陈宗安支付的购房款，对于村田公司收款的行为亦不予确认。但基于村田公司与大成公司之间的合作开发房地产项目协议书，陈宗安有理由相信村田公司有权销售涉案房屋并收取购房款，故陈宗安向村田公司支付的购房款应视为支付其与大成公司之间商品房买卖合同约定的购房款。至于村田公司与大成公司之间对于各自收取的购房款如何处理属于两者的内部关系，大成公司不得以此对抗买受人。故原审法院认定陈宗安已依约支付了全部的购房款。根据合同关于产权登记事项的约定，大成公司应在商品房交付使用后730日内协助陈宗安办理涉案房屋的权属证书。合同约定的房屋交付期限为2003年7月30日前，即大成公司协助办理权属证书的期限于2005年7月29日届满。大成公司于期限届满前未协助陈宗安办理权属证书，按合同约定，应向陈宗安支付相应的违约金（自2005年7月30日起，以140092元为本金，按中国人民银行同期活期利率计算），由于陈宗安主张延期办证损失20000元，那么违约金的计付以20000元为限，超出部分不予支持。此外，陈宗安主张村田公司协助办理涉案房屋的权属证书并赔偿延期办证的损失，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、大成公司于原审判决生效之日起三个月内协助陈宗安办理位于中山市坦洲镇秋鸿路4号1幢602房的权属证书登记至陈宗安名下；二、大成公司于原审判决生效之日起三个月内向陈宗安支付延期办证违约金（自2005年7月30日起至办妥涉案房屋权属证书之日止，以140092元为本金，按中国人民银行同期活期利率计算，违约金以20000元为限）；三、驳回陈宗安的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，由大成公司负担。
上诉人大成公司不服原审判决，上诉称：一、原审认定事实不清，证据不足，判决错误。陈宗安与大成公司签订的商品房买卖合同中明确约定陈宗安须以银行汇款汇到大成公司的账户，7天限期，但陈宗安没有履行合同付款义务。故陈宗安与大成公司没有买卖房屋关系，大成公司无需承担协助其办证的责任。另外，大成公司虽与村田公司是合作开发关系，但从未授权村田公司销售房产，因此村田公司销售房产不应由大成公司来承担责任。一审法院在大成公司未收取陈宗安房款的前提下要求大成公司协助陈宗安办理涉案房屋产权证并支付逾期办证违约金不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，并驳回陈宗安的诉讼请求。
被上诉人陈宗安答辩称：大成公司的上诉请求没有事实和法律依据，大成公司与村田公司内部纠纷不能影响陈宗安作为善意购房人的相关权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人村田公司在二审期间未作答辩。
二审期间，大成公司提交以下证据：1.土地使用权有偿转让合同；2.建设工程施工合同。拟证明涉案房屋所在的小区工程是由大成公司开发，与村田公司没有任何合作关系，因此陈宗安交易的主体对象应该是大成公司，与村田公司无关。
被上诉人陈宗安经质证认为：以上证据不属于新证据，不予质证。并请本院注意在建设工程施工合同中的代理人为房智明，其是村田公司的法定代表人。该事实与大成公司与村田公司合作开发合同的事实是相吻合的，印证了两公司的合作关系。该合同记载的地址是村田花园一期，陈宗安购买的房屋也是村田花园一期。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议的焦点是陈宗安是否已经履行合同约定的付款义务。大成公司于2002年2月5日与村田公司签订一份合同开发房地产项目协议书，双方合作开发村田花园。陈宗安于2002年10月29日与村田公司签订商品房认购合同后，当日即又与大成公司签订商品房买卖合同，后多次向村田公司支付购房款，直至2003年8月12日即已向村田公司支付了全部购房款共计140092元。陈宗安购买涉案房屋时，正值大成公司与村田公司合作开发村田花园期间。陈宗安作为善意买受人，没有义务知悉村田公司与大成公司之间就房屋销售职权所作的内部分工。陈宗安在签订认购合同后即向开发者之一的村田公司支付了合同约定的价款，村田公司亦向陈宗安开具了不动产销售发票。故原审法院认定陈宗安已经履行了合同约定的付款义务并无不当，本院对此予以维持。因陈宗安已经履行了合同约定的付款义务，大成公司应协助陈宗安办理涉案房屋的权属证书。因大成公司至今仍没有履行其办证义务，陈宗安要求大成公司自2005年7月30日起以140092元为本金按中国人民银行同期活期利率支付违约金（并以20000元为限）的诉求于法有据，应予支持。
综上，上诉人大成公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4350元，由上诉人中山市大成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴碧英
二〇一四年八月十八日
书 记 员 谭长琴