江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10457号上诉人（原审被告、反诉原告）：王栋臣，男，1987年8月3日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：潘婷婷，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禹，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝志芳,女,1965年3月9日生，汉族，住南京市。上诉人王栋臣因与被上诉人郝志芳房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王栋臣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、案涉双方当事人均要求解除合同，并非上诉人擅自终止合同。2017年5月19日（即上一期所缴租金期满前一个月），上诉人即因租赁房屋阳台房顶脱落影响居住安全向被上诉人表示，自2017年6月19日后将不再租赁案涉房屋。被上诉人于2017年5月24日通过短信方式主动联系上诉人表示希望双方友好解除租赁合同。后被上诉人于2017年6月6日向法院起诉要求上诉人搬出房屋。在上诉人缴纳的房租到期之前被上诉人即要求解除租赁合同，并持续报警影响上诉人居住。二、一审法院超出被上诉人的诉讼请求范围进行判决。被上诉人并未请求在上诉人擅自终止合同时不退还保证金，一审判令上诉人支付的保证金不予退还超出诉讼请求作出判决，没有法律依据。三、合同约定的违约金过高，应当予以调整。即使该案中上诉人的行为被认定为擅自解除合同，法院认定违约金亦过高，违约金的数额明显超出被上诉人实际发生的损失。物业费、水、电、燃气及物品损坏赔偿费合计2372.78元，应当已经包含在违约金5000元范围之中，不应当额外仍要求上诉人赔偿。郝志芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郝志芳向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿自2017年6月4日至2017年6月19日违约金按双倍房租计算为4650元，逾期违约金15天计2325元；3、被告赔偿原告重新出租租期损失至少一个月租金4650元及中介费2325元；4、被告赔偿原告误工费2500元；5、被告搬出时自行缴纳入住期内物业费、水、电、燃气或赔偿转交于原告约1692.55元；6、被告搬出时发生的损坏全部赔偿及缴纳合同注明的其他费用共计2999元。王栋臣向一审法院反诉请求：反诉被告向其退还保证金5000元。一审法院认定事实：原、被告双方就坐落建邺区云锦路58号万达东坊04栋2单元708室房屋于2016年12月14日签订《房屋租赁合同》，每月租金4650元，租期1年。合同签订后被告支付押金5000元，房租缴纳至2017年6月19日共计27900元，于2017年5月19日通过电话向原告表示其下半年将不再继续承租案涉房屋，后于2017年6月19日自案涉房屋中搬出。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.原告提供南京港华燃气有限公司通用机打发票、江苏增值税普通发票、支付宝缴纳水、电费打印件、水、电、燃气费查表读数照片，拟证明王栋臣应付水费321元、电费96.24元、燃气费245元，物业费1030.31元，被告无法核实上述证据的真实性，但是认可其应承担2017年6月19日之前的相关费用。鉴于上述证据能够相互印证，一审法院确认其真实性，但水、电、燃气费查表读数照片不显示拍摄时间，一审法院对其关联性不予认可。2.原告提供劳动合同一份，拟证明其因处理与被告的房屋租赁合同纠纷花费时间被告需承担其误工费。被告对该份证据真实性无法确认。鉴于该份证据加盖南京市社会保险管理中心企业养老保险档案证明专用章，故一审法院对该份证据真实性认可。3.被告（反诉原告）提供照片三张，拟证明案涉房屋内阳台房顶墙漆脱落，影响正常居住。原告（反诉被告）对该份证据证明目的不予认可，不认为该事实影响正常居住。因原告对认可该照片拍摄于其房屋内予以认可，故对该份证据真实性予以认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，对被告因阳台房顶墙漆脱落影响居住故提出解除合同的意见一审法院不予采纳，因阳台房顶墙漆脱落不影响房屋正常使用，且可以恢复，不必然导致合同目的不能实现，故被告提出解除合同不属于对法定解除权的行使，且未与原告就合同解除一事协商一致并对房屋进行交接，故被告属违约行为。依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2款，原告有权不予退还当期租金和保证金，故被告的反诉请求不能成立。关于被告是否有权在案涉房屋居住至2017年6月19日问题，被告已交纳自2016年12月20日至2017年6月19日的房租，在此期间内对案涉房屋享有使用权。对《房屋租赁合同》第四条乙方权利义务第1项的理解应为，若乙方要求继续租赁该房屋但逾期交纳租金的，甲方可主张违约金，且逾期交纳租金达到15天后有权行使合同解除权并要求乙方在已交纳租金的租期届满后搬出房屋。故对原告要求被告赔偿违约金及逾期违约金的主张一审法院不予采纳。关于原告主张的重新出租租期损失和误工费，鉴于被告已提前30日告知原告其将在2017年6月19日之后不继续承租房屋，为原告重新出租房屋预留了合理期间，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，其所主张的重新出租租金损失和误工费无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于物业费、水、电、燃气费用，结合被告已于2017年6月19日实际搬出案涉房屋，一审法院认可被告需交纳水费210元，电费64元，燃气费245元，物业费1053.78元，以上合计1572.78元。其他或有费用因原告未能举证应属被告承担且其已实际交纳，一审法院不予认可。关于原告主张的物品损坏赔偿及合同注明的其他费用，因原告不能证明损失系承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致而导致且未阐明合同注明的其他费用的明细内涵，故对原告本项主张不予认可。综上所述，一审法院对本诉原告及反诉原告诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七、第一百一十九、第二百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，一审判决：一、郝志芳与王栋臣于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》解除。二、王栋臣应于判决生效之日起三日内给付郝志芳物业费、水、电、燃气费用共计1572.78元。三、驳回郝志芳其他诉讼请求。四、驳回王栋臣的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费328元，反诉案件受理费25元，共计353元由王栋臣负担153元，郝志芳负担200元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人王栋臣与被上诉人郝志芳签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行自己的义务。在租赁期内，上诉人以涉案房屋阳台房顶墙漆脱落影响居住安全为由，要求提前解除合同。本院认为，阳台房顶墙漆脱落，不影响房屋正常使用，且可以修复，不必然导致合同目的不能实现，上诉人以此为由提出解除合同，于法无据。上诉人亦未提交证据证明双方就合同的解除事宜达成一致意见，故上诉人单方解除合同并搬出涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院以此为由驳回上诉人要求退还5000保证金的反诉请求，并无不当。上诉人主张双方均要求解除合同，其并非擅自终止合同，一审判令保证金不予返还，系超出一审诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予采信。上诉人主张，物业费、水、电、燃气及物品损坏赔偿费合计2372.78元，应当已经包含在违约金5000元范围之中，于法无据，本院不予支持。综上所述，王栋臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元，由上诉人王栋臣负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年二月二十四日书记员  朱亚芳