四川省荣县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）荣执异字第1号
案外人陈惠春，女，1971年1月17日出生，住四川省荣县。
申请执行人但积华，男，1971年10月30日出生，住四川省荣县。
委托代理人袁洪德，男，1953年1月6日出生，住四川省荣县。
被执行人林建华，女，1970年3月7日出生，住四川省成都市。
被执行人龚林刚，男，1973年7月7日出生，住四川省荣县。
本院在执行申请执行人但积华与被执行人林建华、龚林刚借款合同纠纷一案过程中，案外人陈惠春对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法由本院审判员余文勇担任审判长、审判员段培政、郝小军组成合议庭进行审查。2015年3月27日，本院对案外人异议举行了听证，现已审查终结。
案外人陈惠春称：2014年10月19日被执行人林建华、龚林刚与其签订了《房屋买卖合同》，案外人购买了被执行人林建华、龚林刚位于成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋（合同备案号1973778），房屋总价格198万元，剩余房屋的按揭款由案外人陈惠春承担并负责支付银行，由陈惠春每月向银行支付21706.04元。合同签订后，案外人陈惠春支付了被执行人林建华、龚林刚198万元购房款并承接了银行按揭款，完成了房屋相关证照、合同等的交付手续。案外人陈惠春在该商业房屋被人民法院查封前按合理房价购买并支付了房款（包含案外人承接的银行按揭款），已全部履行了合同义务，案外人陈惠春在房屋买卖中无过错，是善意购买人。为保障其合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院解除对上述商业房屋的查封并终止对该房屋的执行。
案外人陈惠春向本院提供了以下证据：1、身份证复印件，证明案外人的身份情况；2、《房屋买卖合同》，证明被执行人将涉案房产转让给案外人的事实；3、交接清单、《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议及附件，证明被执行人将该商业房屋买卖的相关权利证照已交付案外人的事实；4、银行转账凭证及回单，证明案外人陈惠春通过银行转账方式已向林建华支付了105万元以及案外人陈惠春按期向银行偿还了2014年11月至2015年3月的按揭款的事实；5、收条，证明2014年10月23日，林建华收到陈惠春购房款198万元，其中银行转账105万元、现金支付23万元以及抵偿债务70万元的事实；6、《公证书》，证明2014年2月13日，龚林刚、林建华向中国建设银行股份有限公司成都第九支行按揭贷款180万元的事实。
申请执行人但积华辩称：本院查封的坐落于成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋，系被执行人所有，人民法院对该房屋的查封是正确的；被执行人林建华、龚林刚转让给案外人陈惠春的房产价格明显低于市场价格且转让未经抵押权人同意，房屋转让是虚假合同，不属于善意取得，买卖应当认定无效，案外人陈惠春的异议理由不成立，请求法院依法驳回案外人陈惠春的异议请求，继续执行已查封的财产。
申请执行人但积华向本院提交了中国建设银行股份有限公司成都第九支行出具的《情况说明》，证明该房产有银行抵押贷款，银行撤销抵押物的前提是完清抵押贷款。
被执行人林建华称：自己与案外人陈惠春的买卖是真实的，且已将相关证照交付了陈惠春，所得房价款已用于偿还了部分债务，请求法院支持案外人陈惠春的异议请求。
被执行人林建华向本院提交了《房屋买卖合同》、房屋及财产交接清单、银行转款凭证、收条等证据，证明自己已按照合同约定，收到了购房款，已交付房屋买卖相关证件、合同手续等事实。
被执行人龚林刚称：自己与案外人陈惠春的买卖是真实的，请求法院支持案外人陈惠春的异议请求。
被执行人龚林刚未向本院提交证据。
本院查明：2013年12月16日，被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价款3786288元购买了成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋（建筑面积82.31平方米），被执行人林建华支付了1986288元房款，其余1800000元房款由被执行人林建华、龚林刚向中国建设银行股份有限公司成都第九支行按揭贷款。2014年1月16日该《商品房买卖合同》在成都市房管局办理了合同签约备案登记，合同签约备案号1973778，房屋贷款信息：贷款银行为中国建设银行股份有限公司成都第九支行，贷款年限10年。该房屋属期房，开发商尚未交付，合同约定，2015年6月30日前成都悦城实业有限公司向林建华交付该商品房屋，2017年7月30日前成都悦城实业有限公司取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，商品房交付之日起720日内办理房屋所有权转移登记。2014年2月10日，林建华、龚林刚与中国建设银行股份有限公司成都第九支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，共同向该银行借款180万元，借款期限10年，采取等额本息还款法，林建华、龚林刚委托银行将其借款直接转入成都悦城实业有限公司，并约定以成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号房屋预抵押，但未办理房屋抵押权登记或抵押权预告登记，同日银行向被执行人林建华、龚林刚发放了房屋贷款180万元。
2014年10月19日，案外人陈惠春与被执行人林建华、龚林刚签订了《房屋买卖合同》，林建华、龚林刚将该商业房屋以价格198万元，并由陈惠春承接该房屋剩余银行按揭贷款方式出卖给案外人陈惠春。2014年10月23日，陈惠春通过银行转账105万元、现金支付23万元以及抵销林建华、龚林刚原所欠其债务70万元的方式支付了林建华198万元。同日，林建华将该商业房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、公证书、购房款收据2张、公证费收据、中粮祥云悦云府临时管理公约等交付给了案外人陈惠春持有。案外人陈惠春从2014年11月至2015年3月每月按期向银行支付该房屋按揭贷款21706.04元。
2014年10月28日，但积华向本院提起诉讼，要求林建华、龚林刚归还其借款400万元，并申请对林建华、龚林刚的财产采取保全措施。本院于2014年10月30日立案受理，同日，本院以（2014）荣民保字第248号民事裁定书，裁定查封被告林建华、龚林刚所有的坐落于成都市武侯区太平园中四路218号商业房屋，2014年10月31日，本院向成都市房管局送达了该查封裁定和协助执行通知书。2014年12月9日，本院以（2014）荣民二初字第367号民事判决书，判决被告林建华、龚林刚共同归还原告但积华借款400万元。林建华、龚林刚不服判决，向自贡市中级人民法院提起上诉，2015年2月9日自贡市中级人民法院以（2015）自民二终审字第37号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年3月13日，但积华向本院申请强制执行。
本院认为，被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋，虽双方签订的《商品房买卖合同》在成都市房管局办理了合同签约备案，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，合同签约备案登记系行政管理行为，不属《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，合同签约备案制度不具有物权意义上登记的效力，并不产生物权效力；被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》购买了成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋后，该房屋并未交付使用和办理产权登记，故被执行人林建华并未实际取得该房屋的所有权，被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系合同之债。因被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》后，通过支付首付和向银行贷款方式履行了付款义务，成都悦城实业有限公司有向被执行人林建华交付房屋及转移所有权的义务，被执行人林建华对成都悦城实业有限公司只享有债权而不再负有财产性义务，故2014年10月19日被执行人林建华、龚林刚与案外人陈惠春签订的《房屋买卖合同》本质上属于债权转让协议。本院于2014年10月30日裁定查封被执行人林建华购买的成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋，由于被执行人林建华并未依法取得该房屋所有权，不享有该房屋的物权，故本院查封的并非是物权而是债权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了对被执行人已获得房屋所有权后出卖给第三人，案外人对执行标的提出异议的审查标准。本案被执行人林建华在未取得成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋所有权情况下，与案外人陈惠春签订了《房屋买卖合同》，因被执行人林建华未取得该商业房屋所有权，但享有与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中的特定债权，被执行人林建华、龚林刚与案外人陈惠春签订《房屋买卖合同》的性质系转让其与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中享有的特定债权，故审查案外人陈惠春对执行标的是否享有权益，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定予以审查和判断，应依据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定进行审查和判断。
在执行程序中，案外人对执行标的提出异议，人民法院应当审查和判断案外人对执行标的是否享有权益，审查和判断案外人对执行标的享有的权益是否足以排除强制执行；因此，本案异议应审查案外人陈惠春对本院查封的被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》中享有的债权是否享有权益，案外人陈惠春享有的权益是否足以排除强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”的规定，案外人陈惠春与被执行人林建华、龚林刚签订的《房屋买卖合同》属被执行人林建华将其与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中享有的债权转让给案外人陈惠春享有；同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案外人陈惠春与被执行人林建华、龚林刚签订的《房屋买卖合同》不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。被执行人林建华、龚林刚将《商品房买卖合同》中其享有的债权转让给案外人陈惠春后，是否通知成都悦城实业有限公司不是债权转让合同生效法定条件，未通知成都悦城实业有限公司的法律后果仅是对其不发生效力，但该债权转让协议在被执行人与案外人之间已产生法律效力，故案外人陈惠春与被执行人林建华、龚林刚之间签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，合法有效。案外人陈惠春按照合同约定已支付被执行人林建华、龚林刚198万元对价，并承接被执行人林建华、龚林刚在银行按揭贷款，已履行每月按时向银行支付按揭贷款义务，且被执行人林建华已将《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、公证书、购房款收据等权利凭证交付给了案外人陈惠春，故案外人陈惠春已依法取得了被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中被执行人林建华享有的债权。本院受理但积华起诉林建华、龚林刚借款合同纠纷案件之前，案外人陈惠春已依法取得了被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中其享有的债权，本院查封时被执行人林建华已丧失了与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中的财产性权益，故案外人陈惠春在本院采取保全措施之前已对该执行标的依法享有权益。
被执行人林建华、龚林刚与中国建设银行股份有限公司成都第九支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，共同向该银行借款180万元，约定以成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号房屋预抵押，因被执行人林建华购买的商业房屋所有权未转移登记到被执行人林建华名下，被执行人林建华并不依法享有该房屋所有权，也未办理不动产抵押登记或预告登记，不产生抵押权的物权效力。按照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，确立了不动产变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效，担保法司法解释明确承认了抵押财产转让合同效力的前提下，赋予了受让人可以行使代为清偿债务的涤除权，且在一审诉讼期间，中国建设银行股份有限公司成都第九支行已向我院出具《情况说明》，证明该房屋进行了预抵押登记，撤销抵押贷款的预抵押登记手续的前提为贷款客户结清该笔贷款，未明确反对抵押物的转让行为。虽合同签约备案登记记载的房屋贷款银行为中国建设银行股份有限公司成都第九支行，但该合同签约备案不属《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，并不发生抵押权效力；即使该房屋依法办理了房屋按揭贷款预告抵押登记，被执行人林建华转让与成都悦城实业有限公司《商品房买卖合同》中其享有的债权，银行是否同意并不影响被执行人林建华、龚林刚与案外人陈惠春债权转让效力。故申请执行人但积华认为未经抵押权人同意转让而无效的理由，本院不予采纳。被执行人林建华、龚林刚与案外人陈惠春签订的《房屋买卖合同》中约定由案外人陈惠春承接其在中国建设银行股份有限公司成都第九支行该房屋剩余按揭贷款，由案外人陈惠春按期归还按揭贷款，对于该债务转移是否承认属于中国建设银行股份有限公司成都第九支行的相关权利，与本案无关，不属于本案执行异议裁定内容，依法不予审查。申请执行人但积华认为价格明显低于市场价格，买卖无效的理由，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”的规定，申请执行人但积华未能提供双方交易时的交易价低于当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价百分之七十的的证据，故申请执行人但积华的理由，本院不予支持；申请执行人但积华认为属虚假合同，不属于善意取得，因案外人陈惠春支付被执行人林建华的对价大部分是通过银行转账方式履行，申请执行人但积华未能提供属虚假合同的有关证据，故申请执行人但积华的请求，本院不予支持。
综上，本院受理但积华与林建华、龚林刚借款合同纠纷案件和采取财产保全措施之前，被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》中享有的债权权益已依法转让给案外人陈惠春所有，案外人陈惠春依法获得的权益，应受法律保护，继续执行该标的将损害案外人陈惠春合法权益，案外人陈惠春对该执行标的享有的权益足以排除强制执行，故案外人陈惠春的异议成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止被执行人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》中享有的成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋（合同签约备案号1973778）权益的执行。
如不服本裁定，申请执行人可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 余文勇
审判员 段培政
审判员 郝小军
二〇一五年四月八日
书记员 何巧俐