河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终1343号
上诉人（一审原告）：宋金梅，女，1980年9月17日出生，汉族，住河南省睢县。
委托诉讼代理人：宋德立，男，1963年10月15日出生，汉族，住郑州市。
上诉人（一审被告）：河南宏光奥林匹克置业有限公司，住所地郑州市金水区优胜南路2号。
法定代表人：张献峰，该公司董事长。
委托诉讼代理�：孔政龙，河南成务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史凯贤，河南成务律师事务所（实习）律师。
上诉人宋金梅与上诉人河南宏光奥林匹克置业有限公司（以下简称宏光公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）作出（2011）郑民四初字第114号民事判决。双方不服，向本院提起上诉。本院作出（2013）豫法民二终字第218号民事裁定，发回重审。一审法院依法另行组成合议庭，作出（2014）郑民四初字第442号民事判决。双方仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋金梅的委托诉讼代理人宋德立，上诉人宏光公司的委托诉讼代理人孔政龙、史凯贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋金梅上诉请求：除维持一审已支持诉讼请求外，�判赔偿购房款利息（据实计算），房屋差价2824305.5元，租赁权益917188元，违约金796397元，其他损失500000元，合计5037890.5元+房款利息，连续计算至判决确定的付款日止，一二审诉讼费由宏光公司负担。事实和理由：一、原判未理顺各合同之间的法律关系，本案起诉的是商品房买卖合同，却合并处理了抵押贷款合同，判词前后矛盾，法律逻辑混乱。其与宏光公司订立了商品房买卖合同，其作为借款人即抵押人与作为贷款人即抵押权人的交通银行郑州分行及作为保证人的宏光公司订立了抵押贷款合同。二合同在法律上相互独立，本案应仅处理商品房买卖合同纠纷，抵押贷款合同纠纷应当另案解决。原判一方面称抵押贷款合同“另行解决”，另一方面却对抵押贷款合同作出了认定和处理，追究其违约责任，分享一半其应得全额的房屋差价。更费解的是，抵押贷款合同�只是处理一半，一方面认定了其未归还银行贷款即断供的违约责任；另一面又认定宏光公司代其偿还后取得的债权另行解决。原判处理抵押贷款合同的同时，多处涉及宏光公司与银行单独签订的按揭贷款协议书的履行情况，其实质上也处理了按揭贷款协议书，而其对该协议书不知情亦无约束力。退而言之，即使二合同合并处理，也不应认定其违约，因宏光公司长期拒绝交房，其有理由判断宏光公司商业信誉恶化和有毁约故意，其断供是行使先履行抗辩权和不安抗辩权。且其多次主动上门还款被拒，进一步证明宏光公司毁约意图，也证明其补救的诚意。一审抛开合同的相对性和法律的科学性而不顾，不论双方违约或守约，按所谓“合资买房”方式分配房价上涨的可得利益不当。二、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第八条不完善。该条是对一房多卖的惩罚性规定，本案显已具备了一房二卖的法律要件，故原判适用该条定性正确。该条规定的各项赔偿是一个完整的整体，一旦适用了本条，就应全面适用各项补偿性和惩罚性赔偿规定，但原判赔偿数额远远不能补偿其因对方违约所遭受的损失，更未判赔惩罚性赔偿，对该条适用定量错误，应增加赔偿以下损失：(一)购房款利息。该条明确规定了应当返还已付购房款利息，宏光公司以后行使担保追偿权时，将会支持利息，如果本案返还房款时不支持利息，将会产生不对等。利息计算应当自2005年7月30日起至判决确定的付款日止，适用五年以上长期贷款利率。(二)房屋差价全额。原判认定宏光公司分享其已被认定的房屋差价5649321元的一半没有事实与法律依据。该判决实际上是使守约方不能得到足额补偿，而违约方不仅未付出违约成本，还能够因违约获利即至少实现50%的违约目的。当仲裁被撤销后，最终证明宏光公司二次卖房错误，宏光公司无权处置涉案房屋。而且，实际上宏光公司已于2010年2月高价售出房屋超额收回全部房款，且用其购房款及应得权益无偿使用多年，早已获利十数倍，宏光公司理应增加赔偿房屋差价损失2824305.5元。(三)租赁权益。即房屋的使用价值，或使用费。在宏光公司如期交房情况下，其将房屋出租收取房租，或自住以节省租房支出，或自住以节省其他住房资源，均必然发生房屋收益，这是生活常理，毋须证据证明。其提交有租赁权益估价报告，却未被写入判决书，一审以“证据不力”驳回此项请求说理释法不明，应连续计算至判决确定的付款日止，并应按照当前市场行情计算，即917188元+连续计算。(四)一倍违约金。该条明确�定了应当赔偿已付购房款一倍以内的违约金。宏光公司恶意毁约的意图明显，虽说二卖时有仲裁文书，但应从根源上判断其主观恶意，故应当至少顶格适用一倍违约金即796397元。而且其认为，还应依据新的《消费者权益保护法》适用“退一赔三”。(五)其他损失。在其提交的计算清单中，包括1.资金使用费，计算方法为从2006年1月1日至2010年2月9日（二次售房日）按单倍利息，之后按四倍利息，均按月计算复利。2.其他损失，包括低价变卖房车及维权误工损失1262799元和融资利息及相关费用531724元。3.其他费用34840元，包括已还按揭本息9000元等，大部分已实际发生且有发票，应予支持；其他各项虽属间接损失，但也实际发生并与本案有因果关系，应当酌情支持。上诉酌情主张500000元。上述增加赔偿合计为：5037890.5元+利息+连续计算。三、原判下列事项应予维持。1.�定抵押贷款合同应当另案解决。2.认定宏光公司根本违约。3.适用商品房买卖合同司法解释第八条定性正确。4.以新楼盘重置价计算房价。因宏光公司违约已达十一年，涉案房屋在抵消价涨因素外依然大幅贬值，已成二手旧房，若以涉案房屋现值计算，对其不公，按重置新房计价更符合原商品房买卖合同“一手新房”之原貌，赔偿数额应当能够在同类区域购买到同类型、同年限、同质户型房屋；至于新楼盘的区域选择，应以CBD商务中心逐渐向同类型区域如“商务副中心”辐射，直到有可供参照的新楼盘为止，即使如此，被辐射到的新楼盘之区位优势已然与商务内环不可同日而语，郑东新区一手楼盘价格以商务内环为中心由近及远呈显著下降趋势，商务内环已无可复制。因此，其提交的估价报告已然不能完全反映商务内环的新房价格，不应再行刻意压低。四、原判下�认定或处置错误。1.认定其商品房买卖合同有过错显属错误。就商品房买卖合同，其已支付全部购房款，其他亦无任何过错；如果指欠缴宏光公司代收相关税费，虽客观上存在部分欠缴，但却系宏光公司拒收，其多次催缴未果，该费也非宏光公司应得权益，也不影响其其他权益的实现，不构成根本违约；补充协议系格式条款，无限扩大己方权利而排斥对方主要权利，几乎符合格式条款的所有特征；原判也并未明确认定其过错为欠缴税费，不知原判所指过错为何处。故原判认定其在商品房买卖合同中也有过错没有事实依据，依此判由宏光公司分享一半房屋差价更属不当。2.原判对双方举证内容和质证意见漏项。判决书依法应当载明判决认定的事实与理由，庭审中双方举证、质证很多，而原判缺失，属判决书瑕疵。综上，宏光公司主观上根本毁约，导致其不能取得房屋�宏光公司应按商品房买卖合同司法解释第八条及其诉求数额赔偿；本案应仅处理商品房买卖合同纠纷，抵押贷款合同应当另案解决，原判处理抵押贷款合同追究其断供责任不当。
宏光公司辩称，1.本案产生的前提是两份违法、应予撤销的裁定，人民法院依法不应审理本案。2.其与宋金梅订立的商品房买卖合同已经解除。3.其另行出售涉案房屋不属于一房二卖，不应适用商品房买卖合同司法解释第八条。4.本案全部过错在宋金梅一方，应由其承担全部后果。5.宋金梅仅支付了涉案房屋首付款，且有过错，一审判决以开庭时间作为计算节点，既无依据也造成双方权利义务失衡。
宏光公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋金梅诉讼请求，本案诉讼费由宋金梅负担。事实和理由：一、其拒绝向宋金梅交付涉案房屋是行使合同约定权利的合法行为，不存�违约行为。双方签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有购房款、相关费用和其他应当代收的税、费前，出卖人有权暂停交房，暂停交房期间的物业管理费用由买受人承担，由此产生的其他后果亦由买受人承担。《补充协议》第十二条约定：相关费用包括契税、维修基金、天然气、暖气及其他费用等，以上所列各项费用买受人应当在签订本合同后15日内一次付清，买受人逾期支付代收税费或相关费用的，按照逾期支付房款处理。上述约定是针对当买受人逾期付款构成违约时应当承担的违约责任，同时，也是对买受人违约后出卖人的权利救济。一审法院认定上述约定合法有效，且查明宋金梅拖延至2006年1月24日获得银行贷款付清购房款，直至其申请仲裁之日宋金梅都没有付清补充协议第十二条约定的各项费用，故宋金梅�当承担逾期付款的违约责任，其有权暂停交付房屋，一审法院认定其违约不当，应予纠正。二、一审判决其承担“一加一”赔偿责任没有法律依据。一审法院已经查明，因宋金梅恶意违约，拒绝偿还银行贷款，根据合同法第94条第四款的规定，其合同目的不能实现。为了维护自己的合法权益，其解除了与宋金梅的商品房买卖合同，郑州仲裁委员会支持其请求，裁决商品房买卖合同解除。宋金梅撤销仲裁裁决的请求和不予执行的申请被法院驳回，商品房买卖合同在房管局的备案登记经强制执行解除。至此，其对涉案房屋享有完整的产权，将房屋另行出售完全是依法行使自己权利的合法行为，应当受到法律保护。其销售房屋的行为根本不存在对宋金梅的违约，更不存在欺诈。一审法院依据商品房买卖合同司法解释第八条的规定判决其承担违约欺诈责任，不仅认定事实错�，而且适用法律错误，应当纠正。尽管生效的仲裁裁决被一审法院以再审裁定撤销，但该裁定的撤销并不能否定其在仲裁裁决生效并被强制执行后销售房屋行为的正当性。三、一审法院判决其退还全额购房款并赔偿损失2825015.5元属于适用法律错误。1.一审法院认定房屋差价损失金额为5649321元错误。首先，本案中，宋金梅所提供的房地产咨询报告是不具备司法鉴定资质的企业应宋金梅的请求而出具的，不具备法律规定的证据要件，依法该咨询报告不能作为裁决的依据。更何况郑东新区CBD范围内与涉案房屋同类型房屋的销售价格根本就没有达到近3万元的价格，一审法院依据宋金梅单方提交的咨询报告作出判决错误。其次，宋金梅为了证明其主张，举证期间内向法院申请对涉案房屋的价值进行评估，一审法院认为房屋的差价无法评估，因此驳回了其评估申请，没有委托鉴定。根据民事诉讼证据规则的规定，负有鉴定义务的当事人所提出的鉴定申请无法鉴定或不能鉴定的，其应当承担举证不能的后果，即宋金梅要求赔偿房屋差价的请求应当不予支持。一审法院以其没有提交其他证据证明涉案房屋当前价格为由，直接认定房屋差价损失违反了法律规定，应当纠正。2.一审法院认定宋金梅存在购房款损失违背事实。已经查明宋金梅仅支付了购房款166397元，剩余购房款全部为按揭贷款支付。贷款后，宋金梅仅偿还了9000元银行贷款，余款全部由其代为偿还。宋金梅支付的购房款及偿还的贷款在执行时已经交给法院，但宋金梅拒绝领取接受，因此根本不存在所谓的购房款损失，一审法院认定宋金梅还有购房款损失错误。四、一审法院允许宋德立作为代理人参与诉讼程序违法。宋德立作为宋金梅的委托代理人并提交了相关委托材料，但经其质�后认为宋德立的推荐材料不符合民事诉讼法的规定。宋金梅先后提供了多份推荐宋德立作为代理人参与诉讼的证据材料，但提供的材料各不相同，一会称宋金梅系宋德立公司员工，但却不能提交相关的劳动合同及交纳社会保险的任何证据；随后又称系社会团体委托，却不能提交相关的社团登记文件；随后又提供了所谓的社区推荐文件，但其户籍信息却与推荐的社区根本没有任何联系。尽管不能提供合法有效的推荐材料，但一审法院仍违反法律规定允许宋德立作为代理人参与诉讼，严重违反法律规定，应当纠正。
宋金梅辩称，一、宏光公司拒绝交房构成根本违约，一审认定宏光公司违约合乎事实和法律。1.补充协议违反合同法关于格式条款的规定，依法应撤销或认定无效。主要表现在：拟定条款显失公平，双方权利义务不对等，以代收第三方小额权益为契�，片面扩大己方暂停交房权利、免除交房主要义务，排除宋金梅收房的主要权利，加重未能缴纳税费的责任；未与对方协商，并多次重复使用，宋金梅在合同签字前后，根本未被准许阅读合同内容，直至数月后拿到合同；未采取合理方式提请对方注意。2.代收税费违反法律法规，侵犯国家和买受人利益，涉嫌非法融资。3.税费非开发商权益，系另一法律关系，未缴不构成根本违约。4.未缴税费是因宏光公司拒收，而非其拒缴。其已缴部分税费，有多次主动催缴记录，依常理应推定为已长期多次口头催缴，宏光公司无催收记录，应推定为无收征诚意，且未履行先行计算、告知义务，其不知应缴项目及数额，宏光公司主张其拒缴应提交反证。5.代收税费及暂停交房约定是宏光公司预设合同陷阱。二、仲裁撤销后，最终证明宏光公司二次卖房有错，应适用商品房买卖合同司法解释第八条的规定赔偿。从源头上，宏光公司有恶意毁约的故意，即使假定没有恶意，在宏光公司卖房依据的前法律文书撤销后、且执行回转不能也不愿的情况下，依法依理均应赔偿。三、一审判决宏光公司退还全部房款、赔偿房屋差价于事实和法律有据。1.一审认定房屋差价损失5649321元正确。首先，其提交的估价报告程序完备合法，委托的第三方评估机构资质完备，选择开庭前的价格时点，以违约确认时的价格为据计算房屋差价，合理合法，评估对象参照相对合理。其次，宏光公司称一审法院认为房屋的差价无法评估而驳回宋金梅的评估申请，此说无据。2.一审判决退还全部购房款本金合理合法。就商品房买卖合同而言，其支付的是全部购房款即796397元，宏光公司违约将房屋二次出售，应当全额退还，但一审未支持利息与商品房买卖合同司法解释第八条相悖。�于宏光公司代还款项，因涉及抵押贷款合同，应另案解决。宏光公司所称已将其首付款交付一审法院执行部门，并无证据证明，其也没有收到一审法院领款通知。四、诉讼代理人委托推荐手续完备。宋金梅所在社区为“睢县尚屯镇尚店村委左卜村”，即使笔误略去“尚店”，也不影响其合法性。
宋金梅向一审法院起诉请求：返还购房款本金796397元及利息，赔偿房屋差价5649321元及利息，赔偿房屋使用费917188元及利息，赔偿违约金796397元，赔偿其他损失1829363元，以上各项损失合计9988666元加各项利息，并请求连续计算至判决确定的付款之日止。
一审法院认定事实：2005年7月30日，宋金梅与宏光公司订立《商品房买卖合同》一份，合同条款主要约定：该商品房建筑面积216.06平方米，单价为每平方米3686元，总金额796397元；合同第六条约定：买受人在合同签订后5日内付清首付款166397元。合同签订后15日内买受人按银行要求提供全部银行按揭贷款资料，并办妥按揭贷款手续。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期存款利率向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.买受人不按本合同约定期限按照贷款银行的要求提供全部按揭贷款的资料并办妥按揭贷款手续，逾期超过30日，本买卖合同自动解除，出卖人有权将本买卖合同项下的房屋另行出售，买受人还须向出卖人支付已付款5%的违约金。合同约定的交房时间为2005年12月31日。同时在该合同的《补充协议》第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有购房款、相关费用和其他应当代收的税费前，出卖人有权暂停交房，暂停交房期间的物业管理费用由买受人承担。由此产生的其他后果亦由买受人承担。第十二条内容为：相关费用：1.契税随首付房款一次交清。2.维修基金在交房前一次付清。3.天然气和暖气费用另计。4.其他费用：（1）印花税；（2）产权登记费；（3）工本费；（4）测绘费；（5）如申请个人住房抵押贷款，另需要支付保险费、抵押登记费、中介费等。以上所列费用买受人在签订本合同后15日内一次付清。买受人逾期支付代收税费或相关费用的，按照逾期支付房款处理。2005年12月15日，宋金梅作为借款人即抵押人，交通银行郑州分行作为贷款人即抵押权人，宏光公司作为保证人三方签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定宋金梅贷款63万元，贷款期限20年，自2006年1月13日至2026年1月13日，还款方式为：等额本息还款法。合同约定以商品房买卖合同项下的房屋作为抵押，宏光公司为合同项下贷款提供连带责任保证。该合同第十九条规定：抵押权的行使19.1下列任一情况出现时，乙方（即交通银行郑州分行）有权处理抵押物：（1）甲方（即宋金梅）连续三个月或累计六个月未按时足额还款；（2）乙方依第十六条宣布贷款全部提前到期；（3）甲方的行为足以使抵押物的价值减少，且未按乙方请求恢复原状或另行提供担保的。19.2乙方有权依照法律规定的方式处理抵押物。2006年1月5日，宋金梅与交通银行郑州分行为了确保《个人住房抵押贷款合同》主合同的履行，又订立了《房地产抵押合同》，并于2006年1月17日在郑州市房地产管理局郑东新区直属分局办理了《抵押登记证明》。2006年1月24日，交通银行郑州分行将63万元贷款划转至宋金梅在该行开立的活期储蓄账户，2006年1月26日宏光公司向宋金梅出具了收到63万元的销售发票。
2006年3月30日，宋金梅向其在交通银行开立的活期储蓄账户中存款9000元用以归还按揭贷款。后由于宋金梅未能如期归还银行贷款，2006年6月30日交通银行郑州分行发出《通知》1份，从宏光公司在该行保证金账户扣划宋金梅逾期贷款12817.3元（第3-5期）以及2006年12月30日《通知》一份，从宏光公司在该行保证金账户扣划宋金梅逾期贷款26511.55元（第6-11期）。2007年5月10日，交通银行郑州分行向宏光公司发出了《宣布提前到期并履行连带保证责任通知书》。2007年5月10日，宏光公司向交通银行郑州分行发出《关于解除房产抵押报告》，同意对宋金梅截止2007年4月24日的剩余贷款本息承担连带保证责任。2007年5月30日，交通银行郑州分行向宏光公司发出3份《通知》，扣划宏光公司保证金账户金额共计629476.83元。
宏光公司代宋金梅归还贷款后产生的纠纷：2007年6月7日，宏光公司向宋金梅发出通知解除合同，宋金梅称并未收到该通知。2007年7月，宏光公司以宋金梅为被申请人向郑州市仲裁委申请仲裁，同年11月申请撤回仲裁申请，仲裁委同意。2007年11月6日�宋金梅向宏光公司发函，申请和解解决纠纷。2008年4月7日，宏光公司再次向郑州市仲裁委申请仲裁，请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.赔偿损失8330.21元。宋金梅反请求：宏光公司应当限期交付房屋钥匙，办理房屋所有权证。2009年4月28日，郑州市仲裁委以（2008）郑仲裁字第255号仲裁裁决书，裁决：1.解除《商品房买卖合同》；2.宏光公司返还宋金梅已付首付款166397元及贷款9000元；3.驳回双方其他请求。
裁决后，宋金梅向一审法院提起诉讼，请求撤销仲裁裁决，一审法院2009年7月30日以（2009）郑民三初字第636号民事裁定书，裁定驳回申请。2009年10月24日，一审法院以（2009）郑法执一字第412号执行裁定书，裁定驳回宋金梅不予执行申请。2009年12月1日，一审法院以（2009）郑法执一字第412-1号执行裁定书，裁定：解除宋金梅与宏光公司签订的《商品房买卖合同�。2010年1月27日，宋金梅以其被（2009）郑法执一字第412号执行裁定被驳回，向一审法院提出异议。2010年3月30日，一审法院以（2010）郑执异字第3号执行裁定书，裁定驳回异议。2010年3月18日，宏光公司将房屋出售给尹郑红。2010年11月2日，一审法院以（2010）郑民申字第127号《驳回申诉通知书》，通知驳回宋金梅的申诉。2011年7月29日，一审法院以（2011）郑民再字第116号民事裁定书，经该院审判委员会讨论，裁定：1.撤销该院（2009）郑民三初字第636号民事裁定书；2.撤销郑州仲裁委员会（2008）郑仲裁字第255号仲裁裁决书。2011年10月12日，河南省高级人民法院以（2010）豫法执复字第00017号执行裁定书，裁定：准许宋金梅撤回复议申请。一审法院撤销郑州市仲裁委裁决及该院裁定书后，宋金梅作为原告提起本案诉讼。庭审中宋金梅提供房地产咨询报告一份，用以证明郑东新�商务中心及副中心部分楼盘新房购置均价当前价格为：每平方米29833元，宏光公司对此不予认可。
一审法院认为，宋金梅、宏光公司之间订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方为确保房屋买卖合同目的实现，对于购房款约定由宋金梅以首付款外加银行按揭的方式进行，宏光公司为此提供担保。由于双方对于交房条件在《补充协议》中进行明确，属于双方意思表示，不违反法律的规定，应予认定。宏光公司未按照合同约定的2005年12月31日交房日期交房。且在宋金梅购房款于2006年1月26日全部缴纳完毕后，仍然拒绝向宋金梅交房，已经构成违约。2005年12月15日，宋金梅作为借款人即抵押人，交通银行郑州分行作为贷款人即抵押权人，宏光公司作为保证人三方签订了《个人住房抵押贷款合同》，该合同系三方真实意思表示，合法有效，三方均应按照合同约定履行。宋金梅在归还两期银行按揭贷款后未再归还银行贷款，致使宏光公司在银行要求下，于2007年5月30日承担担保责任归还第3-16期银行贷款，并偿还银行提前收回剩余按揭款；宏光公司依据《个人住房抵押贷款合同》取得对宋金梅的债权双方另行解决，宏光公司在仲裁裁决生效后将涉案房屋另行出售，造成双方之间的商品房买卖合同已经实际无法履行，酿成本案纠纷系宏光公司违约造成，故其应当返还已付购房款，并赔偿宋金梅的损失，宋金梅的损失包括宏光公司应当返还其缴纳的购房款796397元，因宋金梅在《商品房买卖合同》及《个人住房抵押贷款合同》的履行过程中也有过错，房屋差价损失5649321元（计算方法：29833元/m2＊216.06m2-796397元=5649321元，尽管宏光公司对宋金梅提供的评估价29833元不予认可，但宏光公司未提交其他证�证明当前价格，故该院对宋金梅举证予以采信），宋金梅与宏光公司各半承担。宋金梅的其他诉讼请求证据不力，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，商品房买卖合同司法解释第八条之规定，一审判决：一、宏光公司于判决生效之日起十日内返还宋金梅购房款796397元，并向宋金梅赔偿损失2825015.5元；二、驳回宋金梅其他诉讼请求。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56947元，由宋金梅负担46000元（该费用经该院批准免予缴纳），宏光公司负担10947元。
本院二审除对一审查明事实予以确认外，另查明：1.宋金梅2005年8月3日向宏光公司缴纳首付款166397元。2.2005年12月15日宋金梅、交通银行郑州分行、宏光公司签订的《个人住房抵押贷款合同》第八条8.5约定：宋金梅未按本合同约定足额偿还任一月还款额或其他费用时，宏光公司应按交通银行郑州分行的要求立即支付宋金梅的全部到期应付款项。3.宋金梅委托河南省恒达房地产评估有限公司对郑东新区商务中心及副中心部分代表性楼盘住宅用途的新房购置均价进行测算评估，价值时点为2015年10月18日，房地产咨询报告收录有评估机构的营业执照、房地产估价机构资质证书和两名估价人员的房地产估价师注册资格证。宋金梅还提交了该评估机构对涉案房屋出租权益价值评估的估价报告。4.宋金梅提交了授权宋德立代为诉讼的委托书和加盖有睢县尚屯镇左卜村民委员会公章的推荐函。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据宋金梅与宏光公司签订的商品房买卖合同，宋金梅通过缴纳首付款和按揭贷款方式履行付款义务，宏光公司按约定期限履行交付房屋的义务。该合同经双方签字确认，系双方真实意思表示，合法有效，各方均应履行。宋金梅缴纳了166397元首付款，宏光公司在2006年1月26日向宋金梅出具了收到63万元的发票，至此，宋金梅完成了涉案房屋总价款796397元的支付义务。宏光公司认可未按双方商品房买卖合同约定在2005年12月31日前将涉案房屋交付宋金梅，但其主张系因宋金梅未按该合同附件四补充协议第六条约定结清相关费用和其他应当代收的税费所致。对此，宋金梅主张补充协议违反合同法关于格式条款的规定，依法应撤销或认定无效。因该补充协议作为双方商品房买卖合同的附件，亦经双方签字确认，并不违反法律法规的效力性强制性规定，宋金梅该辩称理由不能成立，本院不予采信，但宏光公司有权暂停交房，并不等于宏光公司有权据此解除其与宋金梅的商品房买卖合同，即使在宏光公司依据其与宋金梅和交通银行郑州分行三方签订的个人住房抵押�款合同8.5条，代偿了全部到期应付款项后，因双方未就宏光公司代宋金梅偿还按揭款后能否行使商品房买卖合同解除权作出约定，宏光公司也只是基于其承担保证责任而对宋金梅取得了追偿权。就商品房买卖合同而言，在宋金梅完成房屋价款的支付义务后，宏光公司的合同目的就已实现，宏光公司以合同法第94条第四款主张行使法定解除权缺乏依据，本院亦不予采信。宏光公司主张其向宋金梅发出解除合同通知，宋金梅否认收到该通知，虽然宏光公司申请仲裁解除合同，但该仲裁裁决已被生效裁定所撤销，在此期间，双方未就协议解除商品房买卖合同达成一致。由于双方未就宏光公司代宋金梅偿还按揭款后行使商品房买卖合同解除权作出约定、事后亦未达成协议、宏光公司主张行使法定合同解除权的条件又缺乏依据，而宏光公司已将涉案房屋出售给案外人，造成双�合同实际无法履行，宏光公司应对不当行使合同解除权造成的后果承担相应责任。
关于已付购房款及利息的返还。宋金梅主张宏光公司应返还全部购房款796397元及利息。双方对于宋金梅2005年8月3日向宏光公司缴纳首付款166397元，以及2006年3月30日存入9000元用以归还按揭贷款无异议。虽然宋金梅通过按揭贷款的方式完成了向宏光公司支付其余63万元房款的义务，但根据宋金梅、宏光公司和交通银行郑州分行签订的抵押贷款担保合同，在宋金梅未按约偿还按揭贷款时，宏光公司实际代偿了应付款项，从而据此取得了对宋金梅的追偿权，现行法律并未规定追偿权的行使必须通过诉讼，根据合同法第99条第1款关于当事人互负同类到期债务可以抵消的规定，宏光公司返还宋金梅个人实际缴纳的款项即可，但应从交款日起按同期银行贷款利率计付利息。一审判决宏光�司返还全部购房款及未计付利息不当，本院予以纠正，即宏光公司应向宋金梅返还166397元及从2005年8月3日起的利息，返还9000元及从2006年3月30日的利息。
关于损失的赔偿。宋金梅主张的损失包括房屋差价损失、租赁权益损失和其他损失。合同法第113条规定，“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，宏光公司不当行使解除权，将涉案房屋出售给案外人，造成宋金梅无法取得涉案房屋，考虑房屋价格上涨的因素，宋金梅主张宏光公司赔偿损失应予支持。赔偿损失数额的确定，应综合考虑双方履约的情况、宏光公司违约时涉案房屋的市场价格、能预见�应当预见的因房屋升值而产生的差价等因素。宋金梅提交评估报告，主张以2015年为时点、与涉案房屋同区域的新房购置价评估结果扣除商品房买卖合同约定的房屋价款作为房屋差价损失，作出该评估的机构具有房地产估价机构资质证书，两名估价人员具有房地产估价师注册资格证，宏光公司不认可宋金梅单方举证的该评估价但未提交反证，一审法院参考该评估报告，酌定宏光公司与宋金梅各半承担差价损失并无不当，但计算数额有误，应为2824660.5元（5649321元÷2）。宋金梅提交评估报告主张涉案房屋按约交付后的租赁权益损失，因其已按新房购置价主张房屋差价损失，故一审法院未支持其租赁损失亦无不妥。宋金梅同时主张有其他损失，其中资金使用费，从商品房买卖合同约定交房时间到期后的2006年1月1日至宏光公司将涉案房屋出售给案外人的2010年2月9日，按单倍�息计算，之后按四倍利息计算。因宏光公司将涉案房屋出售给案外人是2010年3月18日而非2月9日，如前所述，已经认定应由宏光公司按宋金梅个人实际缴纳的首付款和归还的按揭款从交款日起按同期银行贷款利率计付利息；对于2010年3月18日之后的资金使用费，因宏光公司已经与案外人另行签订涉案房屋的买卖合同，宋金梅主张按四倍利息计算，本院予以支持，即宏光公司应向宋金梅返还175397元（166397元+9000元）及利息（其中166397元按中国人民银行同期贷款利率从2005年8月3日计算至2010年3月17日止，9000元按中国人民银行同期贷款利率从2006年3月30日计算至2010年3月17日止，175397元按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2010年3月18日计算至实际履行之日止）。宋金梅主张的其他损失，除资金使用费外，还有偿还的按揭本息9000元，对此已予支持，其余损失，其主张缺乏依据，本院不予支持。
关于已付购房款一倍的赔偿责任的承担。宋金梅主张宏光公司一房两卖，应适用商品房买卖合同司法解释第八条，宏光公司至少顶格承担已付房屋一倍的违约金。宏光公司主张宋金梅拒绝偿还银行贷款，经仲裁裁决解除双方商品房买卖合同，宋金梅撤销仲裁裁决和不予执行仲裁裁决的申请均被法院驳回，商品房买卖合同在房管局的备案登记经强制执行解除，其将房屋另行出售时对涉案房屋享有完整的产权，不属于一房两卖。根据商品房买卖合同司法解释第八条规定，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而未直接规定应当承担已付购房款一倍的赔偿责任，就是考虑了不同的商品房买卖合同履行中出卖人违约的主观恶意程度及原因情形的差异。一审法院认为宋金梅的该项请求证据不足，不予支持，�无不当。
关于宏光公司上诉主张宋德立作为代理人参与诉讼程序违法问题。宋金梅提交了授权宋德立代为诉讼的委托书和加盖有睢县尚屯镇左卜村民委员会公章的推荐函，手续完备，宏光公司该项主张缺乏依据，本院不予支持。
综上，宋金梅和宏光公司的部分上诉请求理由成立，本院予以支持；部分上诉请求缺乏依据，本院予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民四初字第442号民事判决。
二、河南宏光奥林匹克置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还宋金梅购房款175397元（166397元+9000元）及利息（其中166397元按中国人民银行同期贷款利率从2005年8月3日计算至2010年3月17日止，9000元按中国人民银行同期贷款利率从2006年3月30日计算至2010年3月17日止，175397元按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2010年3月18日计算至实际履行之日止），并向宋金梅赔偿损失2824660.5元。
三、驳回宋金梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费56947元，由宋金梅负担46000元（该费用经河南省郑州市中级人民法院批准免予缴纳），河南宏光奥林匹克置业有限公司负担10947元。二审案件受理费56947元，由宋金梅负担46000元（该费用经本院批准免予缴纳），河南宏光奥林匹克置业有限公司负担10947元。
本判决为终审判决。
审判长 史昶伟
审判员 田伍龙
代理审�员孔庆贺
二〇一七年十月十八日
书记员 柔 伊