吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）东江西民初字第967号原告：沈秀锋，男，1983年8月20日出生，现住通化市东昌区。被告：通化东方物业服务有限公司。住所地：通化市东昌区江南高丽御景首府小区。委托代理人：王先龙，通化市东方物业服务有限公司法务专员。委托代理人：王淼，通化市东方物业服务有限公司客服主管。原告沈秀峰与通化东方物业服务有限公司（以下简称东方物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理，于2015年11月13日、2016年5月24日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈秀峰，被告东方物业委托代理人王先龙、王淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈秀峰诉称：沈秀峰于2010年购买房地产开发公司房产一栋，御景首府X室，面积104.55平方米。该房屋于2015年7月25日、9月5日先后两次因下水管道堵塞，从二楼卫生间地漏返水，将二楼浸泡，大量下水将一楼客厅、廊厅、餐厅、厨房、卧室棚顶浸泡漏水，每次漏水时间长达半个月，导致屋内吊棚造型、电视背景墙、灯具、地板均被损毁，因楼板被污水浸泡导致一楼电路故障，自2015年9月7日起，一楼一切用电全部瘫痪，严重影响正常生活。由于漏水为卫生间下水，屋内气味刺鼻难闻，造成室内空气严重污染，同时在2013年和2014年期间多次发现一楼卫生间外墙地面出现水痕，卫生间内常散发异味，在此次处理中，发现正是二楼至十七楼下水主管道破损泄露，由于泄露时间常，一楼卫生间地下全部为粪便浸泡过的泥土。调查发现下水道堵塞的原因为下水主管道中存在建筑用的PVC管两段。沈秀峰认为，物业公司因履行维修、养护、管理、维护等义务，应当承担相应的赔偿责任，要求东方物业赔偿财物损失36800.00元，并要求物业给予沈秀峰及家人精神补偿。东方物业辩称：东方物业认为沈秀峰起诉的部分理由与事实不符，沈秀峰的损失是2至17楼业主不文明使用生活用水导致下水管道堵塞，以及2楼业主长期不在房屋内居住未及时发现室内卫生间反水导致1楼受到损害，与东方物业物业服务行为没有关系，沈秀峰应该追加2楼业主及2楼以上业主为被告。沈秀峰所述堵塞的pvc管是建房时遗留在下水主管道的垃圾与事实不符，东方物业认为堵塞的pvc管是业主装修时遗留下来的，从事后的现场来看堵塞物还有毛巾，秀峰诉讼的损失36800.00元与事实也不符。沈秀峰诉讼给排水管道在保修期内与物业公司无关，属通化东方置业开发有限公司，而且从沈秀峰入住时间2013年7月26号已经超过两年，业主至今还拖欠物业费1631.00元。沈秀峰主张，东方物业未尽到服务义务，应当赔偿损失36800.00元及精神补偿。东方物业主张：沈秀峰起诉的部分理由与事实不符，系2至17楼业主不文明使用生活用水导致下水管道堵塞，以及2楼业主长期不在房屋内居住未及时发现室内卫生间反水导致1楼受到损害，与东方物业服务行为没有关系，不同意赔偿。经审理查明：沈秀峰为御景首府X室业主，东方物业为沈秀峰所在物业的物业服务公司，双方存有物业服务合同。该物业2012年底竣工验收，交付使用，沈秀峰于2013年7月26日入住。2015年7月末，就下水主管道堵塞问题，沈秀峰向东方物业报修，东方物业予以了维修。2015年9月5日，因该物业的下水主管道再次发生堵塞，致使下水上返至二楼溢出并对一楼棚顶浸泡，导致沈秀峰部分物品损坏，其中沈秀峰提交票据可以证明的物品两个水晶灯，其中一个3200.00元、一个800.00元，海藻泥价格4950.00元。沈秀峰对物品损失提出了鉴定申请，后申请放弃鉴定。认定上述事实的证据有：照片、光盘、证人证言、自制损失明细、收据、租赁合同、双方陈述等。根据沈秀峰诉讼请求及东方物业的答辩意见，归纳本案的争议：沈秀峰与东方物业之间是否存有物业服务合同关系？造成沈秀峰物品损失的原因是什么？合理损失为多少？应当由谁承担赔偿责任？本院认为，双方争议的系物业服务合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，沈秀峰主张，东方物业未尽到服务义务，应当赔偿其损失36800.00元及精神补偿。东方物业抗辩主张，系2至17楼业主不文明使用生活用水导致下水管道堵塞，以及2楼业主长期不在房屋内居住未及时发现室内卫生间反水导致1楼受到损害，与东方物业服务行为没有关系，不同意赔偿。沈秀峰提交了相关证据，证明了其财产受到损害的原因系下水主管道堵塞导致，东方物业对该事实无异议。根据双方提交的证据及陈述，下水主管道的堵塞系因主管道内存有PVC管及其他杂物导致，该PVC管的存在非2-17楼业主日常生活用水所能造成的，该抗辩理由不能成立。2楼业主是否长期居住，非东方物业未及时维修，以消除危害，致危害持续发生而不承担责任的理由。东方物业在沈秀峰第一次报修后未能将堵塞物清理，导致再次发生堵塞，造成沈秀峰财产损失，系东方物业未能履行其维修义务所致，故东方物业应当承担赔偿责任。沈秀峰主张，其财产损失为36800.00元，其提交的证据只能证明其物品损失8950.00元及因房屋不能居住而租赁相应条件房屋一年的租金14400.00元，根据实际情况该租赁期限合理。其他费用沈秀峰未能提交证据加以证明，其申请对物品损失进行司法鉴定后又放弃鉴定，致其他物品损失无法计算价值，其应当承担举证不能的后果，其合理的损失为23350.00元。沈秀峰主张，要求东方物业给予其及家人精神补偿。双方的权利、义务系基于物业服务合同产生，沈秀峰依合同主张精神抚慰金无法律依据，不能支持。综上，依照上述法律的规定，判决如下：一、通化东方物业服务有限公司于本判决生效后立即赔偿原告沈秀峰财产损失23350.00元。二、驳回原告沈秀峰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费720.00元由东方物业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及委托代理人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  韩春雷审 判 员  张晓云人民陪审员  张立斌二〇一六年六月六日书 记 员  刘一博