安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民一初字第01388号
原告：储国进，个体户。
委托代理人：彭德琨，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：王敏，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。
被告：岳西县瑞城房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇回龙社区（莲云快车道北侧）。
法定代表人：涂永林，该公司董事长。
委托代理人：王银春，该公司员工。
委托代理人：程锋，安徽中辉律师事务所律师。
本院于2015年8月12日受理的原告储国进与被告岳西县瑞城房地产开发有限公司（以下简称“瑞城公司”）商品房销售合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理，原告储国进及其委托代理人彭德琨，被告瑞城公司的委托代理人王银春、程锋到庭参加诉讼。审理过程中，本院经储国进申请，于2015年8月13日裁定对瑞城公司所有的瑞城家居广场金翠名园C区瑞城家居广场A区1002门面房进行了保全。本案审理过程中，瑞城公司申请追加江苏金蝶财富投资管理公司（以下简称金蝶公司）为本案共同被告，经审查，金蝶公司与本案没有关联，故瑞城公司申请追加被告的申请未予准许。本案现已审理终结。
储国进诉称：2015年6月10日，被告收取原告购房款5万元，2015年6月12日收取原告购房款43万元，约定将瑞城公司所有的瑞城家居广场金翠名园C区瑞城家居广场A区1002号门面房出售给储国进，后经储国进查询知悉瑞城公司该门面在在建时就已抵押他人，更未办理商品房预售许可证，在合同签订时，瑞城公司虚构预售许可证，存在欺骗行为，故起诉请求：1、依法确认储国进与瑞城公司间的房屋买卖合同无效；2、判令瑞城公司立即返还购房款48万元；3、判令瑞城公司加倍支付购房款48万元。4、诉讼费、保全费由瑞城公司承担。
瑞城公司辩称：对储国进与瑞城公司之间的购房事实无异议，具体付款多少不清楚，储国进将购房款汇入了金蝶公司账户，储国进购房是与金蝶公司工作人员接洽与办理的，瑞城公司并不清楚，即使房屋买卖过程出现违规情况，也是由于金蝶公司造成的，金蝶公司没有遵守其与瑞城公司之间约定的房产销售协议约定，本案损失应由金蝶公司承担；储国进的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。
储国进为证明自己的主张提交二组证据：1、身份证复印件，证明其身份。2、收据二份，证明其与瑞城公司门面房买卖事实。
储国进申请本院调取了岳西县房地产管理局《岳西县瑞城房地产商品房预售说明》、房地产抵押登记监证契约及岳西县瑞城房地产开发有限公司在建工程抵押物清单，证明瑞城公司出售给储国进的房屋未办理预售许可证及其出售给储国进的1002号门面房已经进行在建工程抵押的事实。
瑞城公司质证意见为：对储国进提交的身份证复印件及收据二份没有异议，但认为收据上虽然加盖了瑞城公司的印章，但储国进是通过刷卡的方式付款的，款打入了金蝶公司的账户。对原告申请法院调取的证据不持异议。
瑞城公司提交两组证据：1、商业地产营销代理协议书；2、报案材料。共同证明本案纠纷造成的原因是因为金蝶公司违约造成。
对瑞城公司提交的证据储国进对其真实性予以认可，其他请求法院审核。
本院认证如下：对储国进提交的及其申请本院调取的证据瑞城公司不持异议，其效力本院予以确认。对瑞城公司提交的两份证据，真实性储国进不持异议，本院予以确认。
经审理查明：瑞城公司为房屋开发企业，开发了位于岳西县天堂镇回龙社区的瑞城家居广场金翠名园社区。储国进为购买瑞城家居广场金翠名园C区瑞城家居广场A区1002号门面房，于2015年6月10日、2015年6月12日分别向瑞城公司支付购房款5万元和43万元并与瑞城公司签订合同。瑞城公司出具收款收据两份，该收款收据中收款项目载明为“A-1002房款”，上方有“岳西县瑞城房地产开发有限公司收款收据”字样，下方的收款单位处加盖有瑞城公司财务专用章。
另查明：瑞城公司与金蝶公司于2015年3月12日签订一份商业地产营销代理协议书，约定瑞城公司委托金蝶公司代为销售其开发的房屋，代理期限为2015年3月12日至2018年3月12日，售房地点为瑞城公司售房部。
另，瑞城公司为融资，已将上述1002号门面房进行在建工程抵押，并在房地产管理部门进行抵押登记。该1002号门面属于瑞城公司自持房产，未办理预售许可登记。
本院认为：储国进与瑞城公司签订合同，从瑞城公司预定商品房，已支付购房款48万元，瑞城公司向储国进出具了收据，并约定了储国进所购的房屋，故双方之间成立商品房买卖合同关系。虽然瑞城公司主张该房屋买卖事宜由金蝶公司办理，瑞城公司向本院提交的商业地产营销代理协议书证明瑞城公司与金蝶公司间系代理关系，瑞城公司委托金蝶公司代为销售房屋，金蝶公司销售该房屋是代理行为，瑞城公司未提供证据证明金蝶公司具有重大过错，故瑞城公司作为委托人应承担金蝶公司代理行为产生的后果。因瑞城公司出售该房屋却未办理商品房预售许可证明，且在此前已将储国进预定的房屋进行了在建工程抵押，导致合同已经实际履行不能，故应认定该合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人在订立合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明以及未告知买受人已将房屋抵押给第三人的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故瑞城公司应退还储国进已支付的购房款；储国进要求瑞城公司加倍支付其购房款的请求，不违反相关法律规定，本院酌定予以部分支持，本案中，瑞城公司隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，也隐瞒了已将房屋抵押给他人的事实，故酌定为赔偿已付购房款的50%的损失，即240000元。综上所述，案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告储国进与被告岳西县瑞城房地产开发有限公司之间签订的房屋买卖合同无效；
二、被告岳西县瑞城房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内返还原告储国进购房款480000元并赔偿储国进240000元，共计720000元；
三、驳回原告储国进的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13400元，保全费5000元，合计18400元，由被告岳西县瑞城房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 胡发宏
代理审判员 刘昭娟
人民陪审员 琚春才
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 吴 滔
附本案一审判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效；
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（二审审理中，本判决尚未生效）