河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1082民初1100号
原告（反诉被告）唐妤萌（曾用名唐娅），女，1982年9月26日出生，汉族，户籍登记地址成都市高新区，现住河北省三河市燕郊开发区。
委托代理人周杰，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人王岩，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）贾占群，女，1978年2月27日出生，回族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王欣毓，北京市大乾律师事务所律师。
原告唐妤萌与被告贾占群房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告贾占群与反诉被告唐妤萌房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2016年3月7日、2016年4月5日立案受理。依法由代理审判员马静波适用简易程序合并进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐妤萌的委托代理人周杰，被告（反诉原告）贾占群的委托代理人王欣毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐妤萌诉称，原、被告双方通过北京满意行房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场911176号（燕郊开发区东贸国际花园91176）商品房出售给原告。后原、被告与北京满意行房地产经纪有限公司协议解除了《房屋买卖居间合同》。2012年2月8日，原、被告签订《房屋买卖补充协议》，明确购房人及出资人为原告，并约定自被告购房满5年后将房屋过户给原告。协议签订后，原告依约向被告支付了购房余款中的2万元，并一直依约偿还被告银行贷款本息。被告购房满5年后，原告自2016年2月开始一直联系被告要求其办理过户登记，并同意按约定于办理过户手续时一次性付清剩余购房款，但被告均以种种理由拖延、拒绝，至今未为原告办理过户登记。被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益特向法院起诉，请求依法判令：1、被告继续履行合同，立即为原告办理位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场911176号房屋过户登记；2、被告赔偿原告因被告迟延办理房屋过户登记产生的偿还银行贷款利息损失，按每月3000元的标准计算自原告起诉之日起至房屋过户登记办理完毕之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告贾占群辩称，不同意原告的诉讼请求。不认可原告的第一项诉讼请求，根据最高人民法院婚姻法解释三第11条的规定，被告处理的房屋是夫妻共同财产，未经另一方同意，且本案原告未支付合理对价，不存在善意购买行为，没有办理房屋过户登记，不能善意取得该房。不同意支付原告第二项诉讼请求主张的利息损失，该房目前仍属于被告夫妻所有，原告未支付全部房屋对价，没有使用该房屋的权限，该房的贷款人为被告，还款义务人也为被告，损失也是被告的，所以与原告无关。原告的第三项诉讼请求应由法院裁判。
反诉原告贾占群反诉称，反诉被告明知本案涉诉房屋是反诉原告与其丈夫张鲁的婚后财产，在反诉原告没有取得张鲁卖房授权、事后也没有得到张鲁追认的情况下，仍与反诉原告签订《房屋买卖补充协议》，不构成善意，且至今反诉被告未支付全部房款，未办理过户手续，不符合善意取得的法律规定，恳请法院依法驳回反诉被告的诉讼请求，解除涉诉房屋买卖补充协议。本案涉诉房屋未登记至反诉被告名下，仍属反诉原告及其丈夫所有，房屋在2011年7月交给反诉被告使用至今，但反诉被告不享有涉诉房屋使用权，反诉原告作为该房的所有权人有权依照物权法的规定向反诉被告收取租金。反诉原告提起反诉，请求法院判令：1、双方签订的房屋买卖补充协议解除；2、反诉被告返还建设银行贷款合同原件、房产证原件、商品房买卖合同原件、贷款银行卡原件、契税发票原件、保险费原件；3、反诉被告返还涉诉房屋；4、反诉被告接受购房款472428.37元；5、反诉被告支付租金，每月按2000元计算，从2011年7月至反诉被告实际搬出之日；6、诉讼费用由反诉被告支付。
反诉被告唐妤萌辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。第一，反诉原告称其丈夫张鲁对卖房并不知情及反诉原告明知涉诉房屋是夫妻共同财产与事实不符。合同是反诉原告与反诉被告签订的，房产证也是反诉被告代为领取的，房产证上登记的是反诉原告个人的名字，反诉被告直至双方产生纠纷即2016年才知道房屋是夫妻共同财产的情况，房屋从双方签订合同之后一直由反诉被告实际居住，相关各种手续均是由反诉被告来办理的。反诉原告陈述其丈夫张鲁在长达5年的时间不知情不是客观事实，2016年反诉被告要求反诉原告过户时，反诉原告称其老公在国外陪孩子读书回不来，反诉原告就说能不能做一个委托来办理此事，反诉原告提交的证据也可以印证，所以张鲁对反诉原告卖房是知情的、同意的。第二，反诉原告的法律依据为北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014），是不能适用于本案的。第三，本案是合同纠纷，并不是物权纠纷，反诉原告无权处分的理由也没有法律依据。第四，本案纠纷的产生是由于反诉原告不予办理过户手续的违约行为造成的，反诉原告不享有合同解除权。第五，反诉被告在合同履行过程中没有任何违约行为，合同应当继续履行，反诉被告没有义务向反诉原告返还房屋，返还相关证件并支付房租。
经审理查明，2009年11月21日，被告与三河市莲荷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场911176号房屋（以下简称涉诉房屋）一套,付款方式为首付加银行按揭贷款。2011年7月，原告（以案外人汪军的名义）与被告通过北京满意行房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将涉诉房屋出售给原告，房屋总价款为88万元，首付款为44万元。原告以汪军的名义交付了购房款40万元。2012年2月8日，原告作为购买方，被告作为出卖方签订《房屋买卖补充协议》，约定：一、双方明确购房人及出资人为原告。二、首付款余款4万元由原告于2012年3月5日前交付被告。三、由于原告在购房当地不能办理银行按揭贷款，因此无力一次性支付余下购房款44万元，该笔款项由原告于2012年11月前交付2万元给被告。由于被告现有418900元银行按揭贷款未交付银行，为不影响被告利益，被告尚欠银行的418900元贷款自2012年3月份开始，该笔贷款本息由原告代被告向贷款银行交付（由被告提供详细银行卡号，由原告每月按时交付）。原告代被告交付的银行贷款本金（利息不计）在以后原告应付被告购房款418900元中抵扣，以实际交付本金数额为准计扣。四、由于原告购买的该房现已由原告实际居住，该房产权尚未过户给原告，双方约定该房屋产权证及相关手续原件由被告交付原告留存，原告出具收到上述证件收条给被告，该房屋产权待被告至购房时计满5年后再行过户给原告，原告在正式办理过户手续时一次性付清尚未付清的房款。……2012年3月13日，原、被告与北京满意行房地产经纪有限公司协议解除了三方签订的《房屋买卖居间合同》。房屋买卖补充协议签订后，被告于当日为原告出具收条一份，载明收到原告交付涉诉房屋购房款441000元；于2012年11月2日为原告出具收条一份，载明收到补充协议第三条中的房款2万元。原告按照补充协议的约定自2012年3月开始按月代替被告向中国建设银行廊坊燕郊开发区支行偿还贷款本息。涉诉房屋于2014年11月22日满足双方约定的过户时间条件。2015年，双方曾协商办理涉诉房屋过户事宜未果。2016年2月，原、被告双方再次就办理涉诉房屋过户事宜协商未果，原告诉至本院。涉诉房屋自2012年1月开始至今由原告居住，且因尚欠中国建设银行廊坊燕郊开发区支行购房贷款，以该行作为抵押权人办理了抵押登记。经本院询问，原告表示可以提供资金代为清偿银行贷款以消灭抵押权。
以上事实有原、被告当庭陈述及向本院提交的书证、视听资料等相关证据为证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，应依法审查双方签订的合同的效力及是否能够继续履行、是否应予解除。
本诉部分，原、被告于2012年2月8日签订的《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。依照该补充协议第四条“涉诉房屋产权待贾占群至购房时计满5年后再行过户给唐娅”的约定，涉诉房屋自2014年11月22日起满足双方约定的过户时间条件，原告在此时间之后均可依照协议约定请求被告履行协助办理房屋过户登记义务。现被告以涉诉房屋系夫妻共同财产、原告不属于善意第三人不能取得房屋所有权为由不同意原告的诉讼请求，不再履行合同，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。结合涉诉房屋已于2012年7月13日办理了房权证，原告在庭审中明确表示可以提供资金代为清偿中国建设银行廊坊燕郊开发区支行的贷款以消灭抵押权，并不损害抵押权人的利益等相关事实，可知原、被告双方继续履行合同已不存在事实及法律上的障碍，原告要求被告协助原告办理涉诉房屋过户登记的诉讼请求正当合理，本院依法予以维护。依照该买卖补充协议第三条“唐娅代贾占群交付的银行贷款本金（利息不计）在以后唐娅应付贾占群的购房款418900元中扣抵，以实际交付本金数额为准计扣”的约定，如果被告在双方约定的过户时间条件成就时协助原告办理房屋过户登记，则原告可以节省向银行按月支付的购房贷款利息。依据原告提交的证据电话录音，可以确认原告于2016年2月向被告主张协助办理涉诉房屋过户登记。被告口头答应却未履行协助义务，构成违约，故应从违约的次月（即2016年3月1日）起赔偿原告因迟延办理过户登记产生的偿还银行贷款利息损失。现原告主张从起诉之日起计算，相差部分，视为原告自动放弃。
反诉部分，反诉原告以反诉被告明知涉诉房屋系反诉原告与其丈夫张鲁的夫妻共同财产，反诉原告出售涉诉房产未取得张鲁书面授权为由主张解除双方的房屋买卖补充协议，由反诉被告返还相关证件原件，返还涉诉房屋，接受购房款，并要求反诉被告支付占用涉诉房屋期间的租金。对此，本院认为，反诉原告的丈夫张鲁虽未在房屋买卖补充协议上签字，亦未向反诉原告出具出售房屋的书面授权，但综合房屋买卖交易习惯中往往由夫妻之间一人出面签订合同，反诉被告自2012年1月起至今已达4年多时间一直居住于涉诉房屋中并一直按月代替反诉原告向银行交纳贷款本息等实际情况，反诉原告称其丈夫张鲁对其出卖涉诉房屋不知情，不符合常理。反诉原告提交的署名为“张鲁”的情况说明及署名为“高崇”的情况说明，因二人未出庭，本院无法核实该两份情况说明的真实性，故本院对该两份书证不予采信。本院依此确认反诉原告的丈夫张鲁对反诉原告向反诉被告出售涉诉房屋知情并同意。反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖补充协议》依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。双方签订的《房屋买卖补充协议》中未约定一方解除合同的条件，且协议履行过程中未出现法律规定的当事人可以解除合同的情形，故反诉原告主张解除双方的房屋买卖补充协议，无相关事实及法律依据，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告唐妤萌于本判决生效后十日内代被告贾占群偿还三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场911176号房屋在中国建设银行廊坊燕郊开发区支行的贷款（数额以银行出具的凭证为准），撤销抵押权。
二、被告贾占群于本判决生效后十五日内协助原告唐妤萌办理三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场911176号（房产证号：三河市房权证燕字第××号）房屋的过户登记。
三、原告唐妤萌以代替被告贾占群偿还贷款银行自2012年3月至撤销抵押权登记手续办理完毕当月的贷款本金及撤销抵押权产生的费用折抵应给付被告贾占群的购房余款（以419000元为限，多退少补）。
四、被告贾占群赔偿原告唐妤萌因迟延办理过户登记所产生的偿还银行贷款利息损失（从2016年3月8日起至涉诉房屋撤销抵押权登记手续办理完毕之日止，具体数额依据银行出具的凭证计算）。
五、驳回反诉原告贾占群的全部反诉请求。
以上三、四项内容于房屋过户登记办理完毕当日履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11010元，反诉案件受理费2580元，由被告（反诉原告）贾占群负担（于本判决生效后十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 张景胜
代理审判员 马静波
人民陪审员 王 宁
二〇一六年七月十五日
书 记 员 孙 宁