上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第851号
原告张胜辉，男，1979年7月22日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
原告张笑晗，女，2006年11月2日出生，满族，户籍地上海市闸北区。
法定代理人张胜辉（父女关系）。
两原告共同委托代理人王涛，上海东座律师事务所律师。
两原告共同委托代理人吴心瑶，上海东座律师事务所律师。
被告侯俊，男，1981年5月2日出生，汉族，户籍地及居住地上海市闸北区。
委托代理人葛磊蕾（夫妻关系），女，1981年6月28日出生，汉族，户籍地及居住地上海市闸北区。
被告张美芳，女，1956年5月7日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
第三人李贇，男，1973年10月3日出生，汉族，户籍地及居住地上海市闸北区。
第三人沈亚，女，1980年5月27日出生，汉族，户籍地及居住地上海市闸北区。
原告张胜辉、张笑晗与被告侯俊、张美芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判。审理中，因原告申请财产保全，本院于2015年4月10日作出查封两被告名下的上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋）的民事裁定，并于同年5月18日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法追加李贇、沈亚作为第三人参加诉讼，并于同年6月11日再次公开开庭进行了审理。原告张胜辉及其委托代理人王涛（暨原告张笑晗的委托代理人）、被告张美芳、被告侯俊的委托代理人葛磊蕾两次庭审均到庭参加，原告张胜辉、张笑晗的委托代理人吴心瑶参加了第一次庭审，第三人李贇、沈亚参加了第二次庭审。审理中，各方合意延长了简易程序适用期限。本案现已审理终结。
原告张胜辉、张笑晗诉称，为购买系争房屋，原、被告于2015年2月18日签订定金合同，原告并于当天支付被告定金人民币10000元（以下币种均为人民币）。因当时系争房屋被上海市闸北区人民法院查封，故双方未能至房地产交易中心办理网签手续，而是于2015年3月4日书面签署了正式的《上海市房地产买卖合同》。该合同约定：房屋成交价格为XXXXXXX元，装修及家具补偿款XXXXXXX元，原、被告应于2015年3月10日前共同前往上海市闸北区人民法院办理解除查封事项。此外，双方还约定，被告应当在法院解除查封后7个工作日内将合同交至上海市闸北区房地产交易中心办理网签手续。上述合同签署后，原告依约履行，并于2015年3月9日支付了240000元。2015年3月18日，系争房屋被解除查封，但随后被告方却以种种借口拖延不办网签手续。2015年4月1日，双方再次约定至闸北区房地产交易中心办理网签手续，但被告又以合同成交金额过低及被告张美芳不同意为由拒绝办理，并声称已找到更高出价者，意欲另售他人。原告认为被告的行为已严重违反了合同约定、侵害了原告的合法利益，为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判令：1、被告继续履行与原告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向中国银行股份有限公司上海市浦东分行（以下简称为中国银行浦东分行）申请注销系争房屋上的抵押、偿还贷款并办理抵押权注销手续；3、被告配合原告办理系争房屋的过户手续，将该房屋产权变更登记至两原告名下共同共有；4、被告支付原告未及时办理过户的违约金12500元；5、被告支付原告未及时申请办理注销抵押的违约金（按300元／天的标准，自2015年4月1日起计算至两被告实际向中国银行浦东分行申请注销抵押登记之日止）；6、诉讼费由两被告承担。
被告侯俊、张美芳共同辩称，不同意原告的诉讼请求。在合同履行过程中，原告夫妇多次上门骚扰，还对被告进行电话录音，使得被告对原告的人品产生质疑。2015年4月1日，原告张胜辉夫妇与张美芳进行沟通的过程中双方发生争执，张美芳明确告知不同意将房屋出售给对方，原告当场表示可以但必须要两被告支付违约金，现两被告也同意按合同约定向原告支付单方解除合同应支付的12500元违约金及逾期办理注销抵押应支付的违约金。另外，现两被告已将系争房屋出售给第三人，与第三人签订了正式的网签合同，并收取了第三人部分购房款。
第三人李贇、沈亚共同述称，第三人对原、被告之间的合同签订情况从不知情，直至法院通知第三人参加诉讼时才了解到相关事实。第三人已与两被告就系争房屋买卖签订了正式的网签合同，并已依约支付了XXXXXXX元的房款及270000元的税费，仅因本案诉讼导致系争房屋被司法查封，使被告与第三人无法办理产权过户登记，现第三人也要求继续履行与被告签订的合同，故也不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋的产权人为两被告，被告侯俊曾因债务问题在本院涉讼，该案中应案外人的某某，本院于2014年4月9日对系争房屋进行了司法查封。
2015年2月18日，侯俊及妻葛磊蕾（甲方）与原告张胜辉（乙方）签订定金合同，约定乙方以总价XXXXXXX元（其中XXXXXXX元为装修家具补偿款）的价格购买系争房屋。2015年2月18日，甲方收到乙方买卖定金10000元。鉴于该房产已被上海市闸北区人民法院查封（债务约200000元），并在中国银行浦东分行有抵押贷款（约900000元），双方约定于2015年3月6日前签订正式买卖合同并前往法院办理解除查封手续，并在法院办结解除查封手续后10个工作日到闸北区房地产交易中心办理网签手续，并最迟于2015年5月10日前办理过户手续。具体付款方式和网签日期及过户日期以正式买卖合同签署约定为准。甲方承诺，该房产目前的债务仅限于（2014）闸民一（民）初字第1538号案件及中国银行浦东分行抵押贷款约900000元。如事实与上述不符，乙方有权单方面中止合同。如甲方违约，需于2015年3月6日前双倍返还定金，逾期一日按日支付100元。如乙方违约，甲方将不再返还定金。当日，张胜辉向被告方支付了10000元定金。
2015年3月4日，两被告（甲方）与两原告（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（非网签合同），约定：房屋成交价格为XXXXXXX元，甲方于2015年6月10日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。2015年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按约定期限交接房地产的，如系甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的10日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应向乙方返还已收款和利息外，还应按已收款的5%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同第十二条约定，本合同自甲、乙双方解除查封之日起生效。
关于房屋付款方式双方在合同附件三中约定：1、本合同签订后，甲乙双方于2015年3月10日前往上海市闸北区人民法院办理解除查封事宜，在录制口供后，乙方向该法院指定账户转入甲方所欠查封申请人的款项160000元。2、甲乙双方应在法院解除查封后7个工作日内将合同交闸北房地产交易中心办理网签手续。同时甲方应在法院解除查封后到中国银行浦东分行申请办理解除抵押申请，逾期未办理的，每逾期一日，甲方应按日向乙方支付300元。甲方应将银行批准还款解除抵押申请的信息及时告知乙方，并于银行批准之日起5个工作日内至中国银行浦东分行办理手续，乙方将900000元转入甲方所欠银行资金的指定账户。甲方承诺总额不超过XXXXXXX元。3、乙方以按揭贷款方式向银行申请贷款XXXXXXX元支付给甲方。4、甲方应在办理过户手续后30个工作日内办理该房产内所有户口的迁移工作。每逾期一日，甲方应按日向乙方支付300元。甲方完成户口迁移后在交房当日，乙方将剩余房款10000元支付给甲方。5、如截止2015年3月31日，甲方仍未成功办理解除查封事宜，乙方有权单方面中止本合同，甲方应退还乙方已支付与该房产相关的所有款项，退款每逾期一日，甲方应按日向乙方支付300元。6、如截止2015年4月15日，甲方仍未成功完成该房产在中国银行浦东分行的解除抵押事宜导致无法正常过户的，乙方有权单方面中止本合同，甲方应退还乙方已支付与该房产相关的所有款项，退款每逾期一日，甲方应按日向乙方支付300元。7、乙方已于2015年2月17日向甲方支付定金10000元。另外，双方在合同附件六中约定，就系争房屋房产的房型结构、豪华装修及家电家具配置情况，乙方同意除XXXXXXX元房款外另向甲方支付XXXXXXX元作为补偿款，同时约定了具体的支付方式。
2015年3月9日，原告方代被告侯俊向其债权人支付了相关案件的执行款177100元，债权人出具了已全额收到执行款的《情况说明》。当日，被告向原告出具《收条》，言明收到张胜辉购房订金240000元。后系争房屋上的司法查封被依法解除。
2015年4月3日，原告委托律师向被告发律师函称，系争房屋已于2015年3月18日解除查封，两原告一直催促被告办理系争房屋网签手续，但被告至今以种种借口拖延，更在4月1日以合同成交金额过低为由拒绝办理网签手续，并一直让中介带客户看房。现要求被告于4月7日上午9点至闸北区房地产交易中心办理网签手续，并支付违约金，否则原告将提起相关诉讼。因当日被告未能依约前往，并至今未能与原告正式签订网签合同，遂致讼。
另查明，2015年4月6日，两被告与第三人李贇、沈亚就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（网签合同）及补充协议，约定两被告以XXXXXXX元的价格出售系争房屋，其中合同价为XXXXXXX元、合同标的外的房屋补贴款为XXXXXXX元，并对付款的方式进行了约定。上述合同（协议）签订后，第三人向两被告支付了购房款共计XXXXXXX元（含购房定金50000元），并依约缴纳了购房的相关契税。
2015年4月27日，两被告就注销中国银行浦东分行抵押登记向上海市闸北区房地产交易中心递交了申请书，但系争房屋的相关银行抵押至今尚未注销，被告与第三人亦未能办理过户事宜。
审理中，经本院释明，原告仍坚持要求继续履行合同。
以上事实，由上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、定金合同、收条、情况说明、律师函、补充协议、电子银行回单、税收缴款书、签购单、发票等证据以及各方当事人的陈述予以证明。
本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原、被告就系争房屋签订的买卖合同是双方真实的意思表示，且于法无悖，双方理应恪守遵循。现被告明确拒绝继续履行与原告签订的合同，且已与第三人另行签订房屋买卖合同，被告存在明显过错，已构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故继续履行合同仅为被告承担违约责任的一种方式却非唯一方式。根据本案查明的事实，被告已与第三人网签了《上海市房地产买卖合同》，且第三人已支付了三分之一的房款，而原、被告之间尚未签订经备案的示范合同，原告已支付的房款金额亦较少，故在无证据证明被告与第三人之间存在恶意串通等致合同无效的情形下，第三人的合同利益应受到保护。况且，房屋买卖包括产权过户、房屋交付、户籍迁移等内容，历时较长、手续也较为繁琐，在被告明确表示不愿意将房屋出售给原告的情况下，如法院硬性判决合同继续履行，将会增大合同履行的风险及纠纷产生的机率。综上，本院认为，原、被告签订的合同不宜继续履行，故原告基于合同继续履行所主张的相关违约金，本院同样难以支持。对于原告因合同不能继续履行而产生的损失，可另案向被告主张违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告张胜辉、张笑晗的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取为66.25元（原告张胜辉、张笑晗已预缴），由被告侯俊、张美芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 李垚曜
二〇一五年七月十日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。