安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0705民初3293号
原告：唐炜，男，1989年8月20日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区，
委托代理人：黄国华，安徽古圣律师事务所律师。
被告：吴锐，男，1982年9月9日出生，汉族，现住安徽省铜陵市铜官区，
原告唐炜与被告吴锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐炜及其委托代理人黄国华，被告吴锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年4月28日签订《房屋转租合同》，被告将坐落在义安北路凯旋宫一楼2号门面房约31.5平方米的房屋租赁给原告，供原告作商业用房，租赁期三年，自2015年4月8日起至2018年4月7日。合同签订后，原告依约于2015年4月28日向被告支付租金100000元，2017年4月4日，支付剩余租金24000元。随后，被告通知原告，房东要收回房屋，租赁合同被终止，现房屋已交还被告并退还给房东。合同终止后，原、被告曾就退还剩余租赁期的房租及利息、转让费等事宜多次协商，被告仅就应退还房租于2017年4月20日向原告出具欠条一份，欠原告房租38000元，5月1日，被告承诺支付每天100利息。因被告违约收回房屋，给原告造成了损失，依法应退还房租、转让费、并承担违约责任。现要求：一、被告支付应退还的房租38000元及利息2420元（900元+2017年5月16日起至起诉日2017年7月15日按每月2%计算）；2017年7月16日以后继续按上述标准计算至付款时止；二、被告支付应退还原告的房屋转让费3333元及利息（按月息5‰自2017年4月8日起计算至被告付清之日止）；三、判令被告支付违约金6334元；四、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：
1、原告身份证复印件、产权证，证明双方的主体和被告在铜陵居住情况；
2、双方签订的房屋转租合同，证明双方租赁事实和三年的租金124000元标准，约定双方违约责任，以及合同第七条约定乙方租赁房屋后可以装修，装修后不得拆除；
3、被告2015年4月28日、2017年4月4日收据两份，证明原告向被告支付房屋租金124000元的事实，说明原告按约履行的事实；
4、欠条二份，证明被告违约解除房屋租赁合同后，支付原告38000元，承诺归还第三年租金，付款期限为2017年4月27日，欠条下面约定了利息，说明原告诉请利息是双方的约定；
5、双方信息聊天记录以及被告与房东提前终止房屋租赁合同协议书，证明原告在向被告承租房屋时候一直向被告要求见房东，说明原告对被告向房东承诺不许对外租赁房屋情况不知情，被告存在欺诈的事实；我方收到了被告支付的5000元，该款作为我装修损失，事实上我装修损失不止5000元。
被告辩称，2015年4月份和原告签订房屋转租合同，约定时间为三年，原告承诺一次性付我三年租金，但我合计收到原告款项为124000元，其中10000元是房屋转租费，租金114000元，我和原房东签订的合同约定该房不能转租，我和原告签订合同也约定不能对外转让。因为房东收房不是我一个人导致的，是因原告在房屋内找人砸墙给原房东看到了，原房东就找我终止房屋租赁合同，期间，原告和其母亲在对外转租该房；原告提供的38000元欠条承担每天100元损失是我在派出所出具的，是因当时原告找我闹，没办法才出具的，原告起诉38000元我已经支付了一部份，剩下的钱的我会支付的，利息和转让费、违约金我不同意支付。原告母亲的装修5000元损失我已经给过了。请求依法判决。
被告未向本院提交证据。
被告对原告所举证据的真实性无异议。具体意见为：合同中约定了10000元是转让费，不是房租；合同第五条中约定了不得随意改变房屋结构，如需改变需经房东同意，但原告未经过我同意就在房屋砸墙；对两份欠条无异议；我给了原告装修费损失5000元和租金4600元；至于利息，虽然欠条上面利息是我写的，但是因为当时原告找到我，我是在没办法情况下出具的欠条，即使我承担利息也只能按银行的利息计算，该利息约定肯定是高了；我和原告签订合同时候原告知道该房是不许转让的，且我和原房东签订的合同也给原告看了，期间有人在电信世界看到原告母亲在对外出租该房，房东不知道原告在承租，我不存在欺诈。提前终止房屋租赁合同协议书是经过原告和其母亲同意情况下我和原房东签订的。
庭审中，原告对被告在质证意见中提出的已赔偿装修费损失5000元并退还房租4600元的事实予以认可。
经庭审质证，本院查明事实如下：
2015年4月28日,原、被告签订一份《房屋转租合同》，约定，被告将坐落在义安北路凯旋宫一楼2号门面房约31.5平方米的房屋转租给原告，供原告作商业用房；租赁期三年，自2015年4月8日起至2018年4月7日。每年租金为38000元，合计114000元，另加10000元转让费，共计124000元；原告一次性支付租金100000元，剩余24000元于2017年4月7日前支付；原告在转租期内，不准随意改变房屋结构；租赁期满，原告不得拆除承租后的土建、水电、装潢；租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使原告遭受损失的，被告应按月租金的双倍向原告支付违约金等。合同还约定了其他事项。
2015年4月28日，被告向原告出具一份收据，内容为：今收到唐炜房屋租金及转让费共计100000元。
2017年4月4日，被告向原告出具一份收据，内容为：今收到唐炜房租费24000元整，以此为据。
2017年4月18日，被告吴锐与原房东章良经友好协商，签订《提前终止房屋租赁合同协议书》，随后，被告通知原告，房东要收回房屋，租赁合同被终止。随后原告将房屋已交还被告并退还给房东。
合同终止后，2017年4月20日，被告向原告出具欠条一份，载明欠原告房租38000元，定于2017年4月27日归还。
2017年5月1日，被告在原欠条上附注以下内容：2017年4月27日至2017年5月15日欠款人愿意支付900元利息；如5月15日未按时还款，欠款人需每天支付100元利息。
期间，被告支付原告装修费损失5000元及退还房租4600元。
本案争议焦点为：1、原、被告在租赁合同终止中有无过错？2、房屋转让费应否按实际租赁期计算？3、被告应否向原告支付利息？按什么标准支付利息？4、被告应否向原告支付违约金？
关于原、被告在合同终止中的过错问题。本案中，原、被告之间的租赁合同因原租赁合同的终止，无法实现合同目的而解除。本案中双方租赁合同的解除，系由被告与原出租人友好协商提前终止房屋租赁合同所致，因此，被告在与原告的租赁合同解除中具有主要过错；原告在承租该房屋时，即已明知被告系转租，未认真审查原租赁合同的内容，对可能造成的风险未尽到审慎的注意义务，对合同的提前解除亦具有一定过错。
关于房屋转让费应否按实际租赁期计算的问题。房屋转让费一般指房屋的装修费，房屋内物品的价值，可以实际租赁的期限，房屋所在地段、店面的知名度、品牌等无形价值等。出租人愿意支付房屋转让费，都具有整个租赁期的可期待利益，无论租赁费的内容如何，一般都与实际租赁期密不可分，提前终止合同，必然造成订立合同的可期待利益难以实现，因此，房屋转让费应按实际租赁期计算。
关于被告应否支付利息以及按何标准支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方租赁合同终止后，被告即应履行返还退还租赁费的义务，被告未及时返还租赁费，显属违约，在原告催讨下，被告承诺支付利息，被告承诺支付的利息，具有对被告违约的惩罚和占用原告资金给原告造成损失的赔偿性质，该支付利息的承诺符合合同法的规定，因此，被告应依承诺向原告支付利息。但本案并非民间借贷纠纷，被告承诺支付的利息，其本质仍然属于逾期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，被告以其承诺的利息过高予以抗辩符合法律规定，本院对被告的该抗辩意见予以采纳，本院对利息调整为按6%/年予以计算。
关于被告应否向原告支付违约金的问题。本案中，因被告与房屋所有人经友好协商提前终止了原房屋租赁合同，是造成原、被告双方提前终止合同的主要原因，显属被告违约，应承担支付违约金的违约责任，但原告对双方租赁合同的提前终止亦具有过错，因此可适当减少被告的责任。
本院认为，在双方租赁合同履行期间，因被告与房屋所有人友好协商终止了原租赁合同，导致原、被告之间的租赁合同被解除，被告应将剩余租赁期的租金退还原告，被告未及时退还原告已缴纳的租金，应承担逾期付款的违约责任，现原告要求被告退还剩余租期的租金38000元，因被告已退还4600元，对此应作为退还租金予以冲抵，故本院对原告的该诉讼请求按38000-4600=33400元予以支持。
原告要求被告支付按承诺的利息及自2017年5月16日起至付清之日按每月2%计算的利息，因本案并非民间借贷合同纠纷，被告承诺支付的利息在本质上属于逾期付款违约金，对此本院按照合同法中对逾期付款违约金的规定予以支持，即将利率标准调整为按中国人民银行确定的逾期利率6%/年予以计算。
原告要求被告退还的房屋转让费3333元，因原告支付的房屋转让费，具有整个租赁期的可期待利益，现双方提前终止合同，必然造成原告订立合同的可期待利益难以实现，因此，房屋转让费应按实际租赁期计算，但原告对双方提前解除合同亦具有一定过错，本院酌情对原告的该诉讼请求按2333.1元予以支持；被告辩称的“房屋转让费系一次性支付不同意退还”的辩称意见没有法律依据，对此本院不予采纳。
原告要求被告支付房屋转让费按月息5‰（6%/年）自2017年4月8日起计算至被告付清之日止的利息的诉讼请求，符合有关规定，本院予以支持，但本金应按本院支持的2333.1元计算。
原告要求被告支付因合同被提前解除的违约金6334元，本院对原告的该诉讼请求，依据原告的过错程度，结合合同的履行情况，酌情支持4433.8元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告吴锐于本判决生效后十日内退还原告唐炜房租33400元及利息（按月息5‰自2017年5月1日起计算至付清之日止）；
二、被告吴锐于本判决生效后十日内退还原告唐炜房屋转让费2333.1元及利息（按月息5‰自2017年7月15日起计算至付清之日止）；
三、被告吴锐于本判决生效后十日内支付原告唐炜违约金4433.8元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1053元，减半收取人民币526.5元，由被告唐炜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 王新会
二〇一七年九月十二日
书记员 祝明钰
本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”