江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初4497号
原告:何炜,男,1976年7月31日出生,汉族,居民,住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：何生（何炜父亲），1949年3月7日出生，汉族，居民，住东台市。
被告:王小进,男,1963年3月1日出生，汉族,东台市阳光房地产开发有限公司执行董事兼总经理，住东台市。
第三人:李华,男，1961年3月9日出生，汉族,东台市水世界沐浴广场总经理，住东台市。
第三人：东台市东台镇思念甜品店，住所地在东台市广场路西侧、鼓楼南路北侧*幢***室。
经营者：薛美霞，女，1985年12月15日出生，汉�，居民，住如东县。
委托诉讼代理人：吕广苏（薛美霞丈夫），1986年1月17日出生，汉族，东台市公安局民警，住东台市。
原告何炜与被告王小进、第三人李华、东台市东台镇思念甜品店（以下简称思念甜品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案，先适用简易程序于2016年8月18日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序审理，分别于2016年12月16日、2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告何炜起诉时列王小进为被告、李华为第三人，后于2016年10月24日追加思念甜品店作为第三人参加诉讼。原告何炜的委托诉讼代理人何生、第三人李华、第三人思念甜品店的委托诉讼代理人吕广苏到庭参加诉讼。被告王小进经本院合法传唤未到庭，第三人李华在本院2016年12月16日、2017年5月8日庭审时经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。
何炜提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房地产租赁契约；2、王小进向何炜返还位于东台市广场路西侧、鼓楼路北侧1幢102房屋[该幢大楼由北向南从现中药美肤馆使用的房屋（以下简称美肤馆店面房）起第二间房屋即现由思念甜品店使用的房屋北侧部分]；3、被告王小进及第三人李华向原告连带支付逾期腾房占有使用费78300元（从2009年7月11日起至2017年5月11日，共计7年10个月）；4、李华依约协助王小进将上述房屋与邻房隔开；5、李华、思念甜品店退出诉争房屋。事实和理由：2004年何炜向东台市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）购买坐落于东台市广场路西侧、鼓楼南路北侧1幢102房屋。2004年7月10日，何炜将该房屋出租给王小进，双方约定租期5年。期间，王小进将该房屋转租给李华，并由何炜与李华约定期满后交房的具体事宜。租期内�王小进按约支付了租金。租期届满后，王小进及李华未按约交付房屋，且未支付租金。何炜认为，其对诉争房屋具有所有权，王小进拒绝退房及支付租金已侵害何炜的合法权益，故提起本案诉讼。起诉时，何炜曾要求王小进支付逾期租金70000元及违约金6387.5元。审理中，本院对其与王小进之间的租赁合同关系已终止进行了释明，何炜变更诉讼请求，要求被告王小进及第三人李华向原告连带支付逾期腾房占有使用费78300元（从2009年7月11日起至2017年5月11日，共计7年10个月）。
王小进未答辩、应诉。
李华述称，1、何炜购买的房屋为该大楼的由北向南从米娜店使用的房屋（以下简称米娜店面房）起第二间房屋即美肤馆店面房，并非第三间，李华享有第三间房屋的所有权。2、2002年8月28日，李华与阳光公司签订房屋买卖合同，2003年12月18日，阳光公司与�华约定由李华带资建房，阳光公司在此期间不得卖房。何炜与阳光公司的房屋买卖合同是于2004年7月28日签订，阳光公司没有权利卖房。何炜与阳光公司在法院调解，将诉争大楼由北向南第二间门面房所有权给何炜，侵害李华的利益。
思念甜品店述称，思念甜品店租赁房屋，对原、被告以及李华的事情并不知情。
何炜为证明其主张向本院提供以下证据：
1、房屋产权证，证明诉争房屋的权属及现状；
2、何炜与阳光公司签订的《商品房买卖合同》，证明房屋买卖合同关系；
3、何炜与王小进签订的《房地产租赁契约》，证明诉争房屋的租赁情况；
4、何炜与李华签订的《协议》，证明诉争房屋交付、租赁期限届满后的返还等事宜；
5、何炜制作的通知及快递单，证明租赁期限届满后何炜不再对外出租�争房屋；
6、李华与韩小燕的租赁协议，证明诉争房屋被李华租赁给他人的事实。
李华为证明其主张向本院提供以下证据：
1、李华与阳光公司签订的《商品房购销合同》，证明李华购买诉争大楼房屋的情况；
2、李华与阳光公司签订的《协议书》及《委托书》，证明李华带资建大楼等事宜；
3、住建局出具的涉案房屋平面图，证明涉案房屋的状况。
被告王小进、第三人思念甜品店未向本院提供证据。
李华对何炜提供的证据质证意见：对证据1不认可，房屋产权证是基于（2009）东民一初字第37**号民事调解书取得，而该调解书存在错误，侵害李华的利益；对证据2，合同是当时的合同，但李华在见证人处签字内容为“不同意”，并非“李华”；对证据3，房地产租赁契约系原、被告之间发生的；证据4�现在庭审时才看到；对证据5，没有意见。对证据6的真实性没有异议。
思念甜品店对何炜提供的证据质证意见：证据反映的事实均是其租赁房屋之前的事情，思念甜品店不清楚。
何炜对李华提供的证据质证意见：委托书的真假无法辨别。其余真实性无异议，关联性有异议。该证据与何炜无关系，何炜是与阳光公司签订的合同。
思念甜品店对李华提供的证据质证意见：这些证据思念甜品店没见过，与思念甜品店没有关系。
本院认为，何炜提供相应证据原件，且证据1-6与案件事实具有关联性，本院确认其真实性，可以作为本院认定事实的依据。李华提供的证据1-3，何炜对真实性无异议，可作为认定本案有关事实的证据。
为查明本案的事实，本院调取本院（2009）东民一初字3778号案开庭笔录，（2013）东民监字第004号案调查笔录，（2012）东民初字第997号案卷宗现场勘查笔录等材料，案涉大楼、北侧房屋登记信息及平面图，案涉大楼101房屋《商品房购销合同》、现场照片：
1、（2009）东民一初字3778号案开庭笔录中，王小进反映了案涉大楼的开发及诉争房屋的买卖、交付、租赁情况。王小进表示，案涉大楼竣工后，李华提出何炜购买的房屋与李华购买的房屋是连在一起，李华已将何炜及其房屋出租给他人，用于经营饭店。李华提出将何炜的房屋出租给他，但何炜不同意。后形成三方，两份租赁合同；
2、（2013）东民监字第004号案调查笔录中，王小进表示，何炜购买的房屋是按图纸由北向南第二间，签订《商品房销售合同》其一直参与，李华现在讲见证人处签字为不同意，王小进很吃惊，该合同是李华明确认可的。同时，何炜、李华均认可2004年7月10日何炜（甲方）�李华（乙方）签订协议系双方签订；
3、（2012）东民初字第997号现场勘查笔录等材料、现场照片反映诉争房屋情况。2013年5月31日，本院与王小进的谈话笔录中，王小进反映，出售给何炜的房屋为案涉大楼按图纸第二间，现状中由北向南所谓第一间门面房为设计图纸中的楼梯间（注并非图纸中第一间房屋）。2002年8月28日，东台市房地产开发总公司与李华签订的《商品房购销合同》，将案涉大楼部分房屋出售给李华，其中不包括出售给何炜的房屋。阳光公司与何炜签订的《商品房买卖合同》系真实的，签订合同时李华在场，李华在合同中作为见证人签字，李华签的是他自己名字。阳光公司未将诉争房屋出售给李华，不存在一房二卖的问题。诉争房屋的关系是，王小进向何炜租赁诉争房屋，再将该房屋转租给李华。诉争房屋在李华处使用，租赁期限届满后，李华强占诉争房屋并出租收益。
4、案涉大楼、北侧房屋登记信息及平面图，反映案涉大楼101房屋登记所有权人为黄晓莘、102房屋登记所有权人为何炜，该大楼幢编号为9091号；案涉大楼北侧房屋幢编号为9092号，米娜店在该幢房屋平面图中，编为01号。
5、黄小莘与阳光公司签订的《商品房购销合同》，反映黄小莘于2002年11月25日购买南门三组团3号案涉大楼由北向南第一间即案涉大楼101房屋。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月，李华与东台市房地产开发总公司签订《商品房购销合同》一份，约定李华向东台市房地产开发总公司购买东台市南门三组团3号综合楼一至三层部分商品房（一层为5-9轴4间门面房，不含5-6轴最西侧楼梯间；二、三层分别为5-12轴7间营业用房）；总房价为178.21万元。后东台市房地产开发总公司改制为阳光公司。2003年11月，李华与阳光公司签订《协议书》一份，约定因资金紧缺，阳光公司同意由李华组织资金建设3号综合楼；李华购买3号综合楼房产已缴纳80万余元，所欠尾款从李华投入中扣除；李华出资不足部分，在交房时一次性付足。李华出资超过部分，由李华从出售住宅和门面房房款中抵冲，最终达成双方收支平衡。阳光公司向李华出具《委托书》，载明委托李华作为该公司的委托代理人，全权代表：与有关施工单位签订案涉综合楼施工合同、负责该工程的施工管理、对尚未出售房屋的销售（委托之日起，该公司不得再对3号综合楼进行销售，由此引起的一切法律纠纷均由该公司负责）。
2003年7月，阳光公司收到何炜南门3号楼三层南向住宅一套房款30000元。后双方协商，将原购买的三层住宅一套，变更为购买一层店面一间。2004年7月25日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定何炜向阳光公司购买东台市南门三组团三号楼一层营业用房一间（由北向南第二间），建筑面积约54平方米，总价款12万元；出卖人应当在2004年8月31日前按约将商品房交买受人。李华亦在该合同尾部签字。
案涉房屋竣工后，李华将诉争房屋出租给他人，用于经营饭店。商品房买卖合同约定的交房期限届满后，为处理诉争房屋未能交付问题，王小进与何炜于2004年7月10日签订《房地产租赁契约》一份，约定何炜自愿将座落于自来水公司对面阳光公司3号楼的房屋出租给王小进；租赁期间2004年7月10日至2009年7月11日；第一年租金7500元，此后10000元/年，每年7月8日与次年2月8日各半给付；王小进在租赁期届满时将房地产交还何炜。为从2004年7月10日计算租赁期间起算时间，该契约落款时间倒签为2004年7月10日。当日，何炜与李华�订《协议》一份，该协议载明，经双方协商一致，现就何炜位于自来水公司对面阳光房地产开发公司3号楼由北向南第二间店面房与李华所有的店面房有关具体问题处理，达成协议如下：1、2009年7月11日何炜与王小进租赁合同期满后，何炜即在与李华所有的由北向南第三间店面房中间砌隔墙（注：该表述不准确，应为何炜即在李华所有的由北向南第三间店面房与何炜所有的第二间店面房中间砌隔墙）。施工时间由何炜自行确定，李华不得以任何理由阻拦。隔墙砌于双方店面房中心线各12公分范围内。砌墙费用由何炜承担；2、由于二层设有浴池，如有渗漏三年内由李华负责维修，费用由李华承担。三年后如有渗漏由何炜负责维修，李华提供必要的协助；3、在办理店面房产权手续时，何炜同意将所有的由北向南的第二间店面房与李华所有的由北向南的第一间店面房(即黄晓莘购买的101房屋)进行产权置换。置换后，何炜与王小进的租赁合同即行废止；4、本协议第3条如不能兑现，何炜如要出售其所有的由北向南第二间店面房，则必须出售给李华，出售金额为24万元。本协议一式三份，原、被告及李华各一份。本协议签字生效。后王小进将案涉房屋转租赁给李华，王小进已给付何炜租期内租金。
2009年3月，何炜通知李华、阳光公司及王小进，诉争房屋不再出租，租赁期满必须返还给何炜。2009年12月，李华又将包含诉争房屋在内的房屋租赁给韩小燕，用于经营东台市爱婴房孕婴童用品店戈公路店（以下简称爱婴房）。
2009年9月，何炜诉至法院，要求阳光公司交付诉争房屋权属证书。本院于2009年9月24日主持双方调解，双方达成一致调解意见，阳光公司为何炜办理座落于东台市东台镇鼓楼南路（东台市公安局三里桥派出�对面水世界沐浴广场一楼）由北向南第二间门面房的房屋所有权证、土地使用权证，并于2009年12月31日前将两证交何炜。本院出具（2009）东民一初字第3778号民事调解书。
2012年7月2日，何炜诉至本院，要求王小进将诉争房屋交还何炜；李华、爱婴房协助王小进退出诉争房屋；王小进支付房屋占用费28000元及违约金2500元。2013年5月28日，何炜撤回起诉，本院裁定准予其撤回起诉。
2015年12月23日，何炜办理东台市广场路西侧、鼓楼路北侧1幢102室房屋产权证。
另查明，2002年11月25日，黄晓莘与阳光公司签订《商品房购销合同》，购买案涉大楼101房屋（由北向南第一间），并于2016年4月办理房屋登记手续。
本院认为：本案案由为房屋租赁合同纠纷。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。租赁期间届满，承租人应当返�租赁物。
一、关于何炜主张迁让的房屋所有权的问题。
本院认为，何炜要求迁让的房屋为案涉大楼102房屋即思念甜品店使用的房屋北侧部分，何炜享有该房屋的所有权。理由如下：首先，2004年7月25日，阳光公司与何炜签订《商品房买卖合同》，将案涉大楼一层由北向南第二间即102房屋出售给何炜。后何炜与王小进签订《房地产租赁契约》，将诉争房屋出租给王小进，王小进交李华使用，应认定何炜已按合同约定接收诉争房屋。何炜根据买卖合同取得了诉争房屋所有权。其次，王小进向本院多次表示何炜购买的房屋为诉争房屋。王小进为阳光公司法定代表人，直接参与诉争房屋出售，其陈述出售思念甜品店北侧房屋给何炜，具有较高证明力，本院予以采信。第三，何炜与李华签订协议，就租赁期限届满后诉争房屋的返还事宜进行了约定，且该协议中载明：⑴、何炜位于自来水公司对面阳光房地产开发公司3号楼由北向南第二间店面房与李华所有的店面房有关具体问题处理。⑵、何炜同意将所有的由北向南的第二间店面房与李华所有的由北向南的第一间店面房进行产权置换。⑶、何炜如要出售其所有的由北向南第二间店面房则必须出售给李华。以上内容多处条款佐证案涉大楼由北向南第二间系何炜所有，李华应明知何炜享有该房屋所有权。第四，虽然李华与何炜约定将案涉房屋与该房屋北侧第一间房屋（案涉大楼101房屋）置换，但案涉大楼101房屋早已于2002年11月25日出售给黄晓莘，无法完成房屋置换，何炜与李华之间并未发生诉争房屋与案涉大楼101房屋产权互换的法律后果。第五，何炜已办理案涉大楼102房屋产权登记，该登记具有公示效力，李华对该登记有异议，但未能提供充分证据证明不动产登记的记载�真实权利状态不符，且其为该不动产物权的真实权利人，故本院对李华该异议不予采信。
关于李华辩称何炜购买的房屋为案涉大楼由北向南从米娜店面房起第二间房屋，为美肤馆店面房（案涉大楼101房屋），并非案涉大楼102房屋的意见。本院认为，黄晓莘与阳光公司签订的《商品房购销合同》以及黄晓莘的房屋登记资料证实黄晓莘购买的101房屋为案涉大楼由北向南第一间即美肤馆店面房。可见，阳光公司出售案涉大楼一层时由北向南第一间为美肤馆店面房（案涉大楼101房屋），并非案涉大楼米娜店面房。根据案涉大楼（幢编号为9091）房屋分层分户平面图显示，101房屋、102房屋分别为案涉大楼一层由北向南第一间、第二间，故阳光公司出售给何炜的第二间为现何炜主张的思念甜品店使用的房屋北侧部分，本院对李华的该辩称意见不予采信。
关于李华辩称其与阳光公司约定由李华带资建房，阳光公司在此期间不得卖房，阳光公司没有权利卖房的辩解意见。本院认为，阳光公司作为开发商向何炜出售房屋，并不违反法律规定，双方签订的购房合同合法有效。李华与阳光公司关于阳光公司不得对外售房的约定，系李华与阳光公司作为合同双方之间的约定，其一方违反此约定，另一方可依约要求对方承担相应责任，但与第三方何炜无关，故本院对李华的该辩解意见不予采信。
二、关于何炜主张解除诉争房屋租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案何炜在租期期限届满前即发出书面通知，不同意继续出租诉争房屋，且何炜于2012年诉讼要求返还诉争房屋，何炜对继�租赁诉争房屋早已提出异议，故何炜与王小进之间并未形成不定期租赁合同关系，双方的租赁合同关系因租赁期限届满而终止。现何炜要求解除其与王小进签订的房屋租赁合同，因该租赁合同期限早已届满，双方已不存在租赁合同关系，何炜再要求解除租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。
三、关于何炜要求返还诉争102房屋的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。何炜与王小进于2009年7月12日租赁合同终止后，王小进应当返还房产。何炜要求王小进返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。
四、关于何炜要求李华、思念甜品店退出诉争房屋的问题。
房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，�租人有权要求承租人返还租赁房屋。租赁房屋被转租赁的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。何炜与王小进的房屋租赁合同终止后，王小进应返还租赁房屋，王小进不再具有诉争房屋的使用权，且实际使用人李华与何炜亦在2004年签订协议，约定租赁期满后将案涉房屋交付返还何炜，故李华、思念甜品店缺乏占有、使用案涉房屋的合法依据，何炜要求李华、思念甜品店退出诉争房屋的请求，本院予以支持。
五、关于何炜要求被告王小进及第三人李华连带支付逾期腾房占有使用费78300元的问题。
1、李华是否应承担给付义务的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人�法院应予支持。何炜与王小进租赁合同终止后，次承租人李华应协助王小进返还租赁房屋，但李华仍占有、使用，何炜主张李华给付逾期腾房占有使用费，本院予以支持。何炜主张参照其与王小进签订的租赁合同租金标准10000元/年计算房屋占有使用费，本院认为案涉商铺紧靠东台市步行街，10000元/年的标准并不高于当地同类商铺租赁的市场价格，可参照该标准计算逾期腾房占有使用费。何炜主张从2009年7月11日起至2017年5月11日止的逾期腾房占有使用费78300元，略低于上述标准，不违反法律规定，本院予以支持。
2、王小进是否应承担给付义务的问题。租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。王小进作为承租人未能返还租赁房屋，对因房屋被占�失去的占有利益负有责任，对李华应承担的逾期腾房占有使用费承担连带赔偿责任。
六、关于何炜要求李华依约协助王小进将上述房屋与邻房隔开的问题。
本院认为，租赁期限届满，承租人应按原状或双方约定返还租赁物。诉争房屋租赁给王小进时即无南侧隔墙，何炜与王小进之间并无关于返还房屋时王小进需新建隔墙的约定；而何炜与李华签订的协议约定由何炜新建隔墙，对此李华不得阻拦。因此王小进返还房屋时，并无新建隔墙的义务。何炜与李华约定的自行新建隔墙，何炜可依相关规定进行处理，并非王小进应履行的租赁合同义务，故本院对何炜的该诉讼请求不予支持。
综上，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。何炜与王小进的房屋租赁合同关系终止，王小进应返还诉争房屋，实际使用人亦应退出诉争房屋，故何炜要求�小进返还房屋、第三人李华、思念甜品店退出诉争房屋以及支付逾期腾房使用费的诉讼请求，本院予以支持。何炜主张的其余诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。为此，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告王小进、第三人李华、东台市东台镇思念甜品店于本判决生效之日起30日内将位于东台市广场路西侧、鼓楼路北侧1幢102室房屋腾空并交原告何炜收产；
二、第三人李华于本判决生效之日起30日内给付原告何炜逾期腾房占有使用费78300元；
三、被告王小进�本判决第二项第三人李华的78300元给付义务承担连带责任；
四、驳回原告何炜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元，由被告王小进负担1950元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 吴海燕
代理审判员 宋倩倩
人民陪审员 姜凤玲
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 姜小健