山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民终字第361号
上诉人（原审原告）：姚小红。
委托代理人：张晋瑞。
上诉人（原审被告）：张天福。
被上诉人（原审被告）：郭宝年。
委托代理人：文浩，山西中正平律师事务所律师。
委托代理人：赵琴琴，山西中正平律师事务所律师。
上诉人姚小红、张天福因与被上诉人郭宝年确认合同无效纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院（2014）临尧民初字第2060号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姚小红及其委托代理人张晋瑞，上诉人张天福，被上诉人郭宝年的委托代理人文浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：姚小红与张天福系夫妻关系。姚小红为尧都区东关社区（原临汾市辛寺街东关村委会）居民，张天福为临钢工人。1984年10月21日姚小红向当时的东关村委会申请填写了居民建房用地审批表，确定位置在尧都区段店乡翟庄西门外，与临钢接壤，因该宅基地为大坑，投资大，姚小红经济困难，所以将该宅基地调整到了东关郝家园子1号，290.93平方米。至1989年9月19日姚小红和张天福共建有大小砖木结构房七间，并领取了集体建设用地土地使用权证和房屋所有权证。该证件登记的使用权和所有权人均为姚小红。2003年张天福想要将该房出售，便将售房信息登记在西街办事处社区服务中心。2003年12月9日郭宝年与西街办事处社区服务中心签订了委托协议书，委托该中心为其提供购买房屋的信息。2003年12月28日经该服务中心居间介绍，张天福以姚小红的名字与郭宝年签订了房地产买卖合约，即房屋买卖合同。将位于尧都区郝家园子路116＋52.54平方米建筑面积的房屋以56800元卖给郭宝年。郭宝年按照合同约定向张天福支付了房款，张天福向郭宝年交付了房屋及房屋的土地使用证、房屋所有权证。2004年11月1日双方在尧都区公证处对该房屋买卖合同进行了公证。郭宝年购得该房院后，对原有房屋予以拆旧建新，新建房屋为混合结构，房屋间数10间，建筑面积达到190余平方米，并于2004年12月17日对该房屋在临汾市房地产管理局进行了所有权登记。其中载明所有权人为郭宝年。2014年7月9日姚小红以自己对房屋买卖不知情，侵犯了其夫妻共同财产权利为由请求确认张天福和郭宝年之间的买卖房屋合同为无效合同。
原审人民法院认为，姚小红是尧都区辛寺街东关社区郝家园子1号原宅基地使用人和房屋所有权人，与张天福是夫妻关系，对该宅院拥有共同所有的权利。2003年12月28日张天福在没有取得共有权人姚小红同意和授权的情况下，将该宅院出售给郭宝年，作为张天福处分该财产时无权处分属于姚小红的那一部分，应当说张天福是权利受到限制的无处分权人。郭宝年在不知姚小红是否知情的情况下购买房屋，尽管该房屋使用的宅基地原为城中村东关村会集体所有的土地，但是郭宝年购买时，该宅基地上已建有房屋七间，并非就宅基地单位独进行转让。加之2000年撤市改区对城中村进行了改造，村委会变成居委会，其宅院并非典型意义上的农村宅基地。因而郭宝年购房时应认定是善意的。双方就房屋价值进行了约定，郭宝年支付了对价，并无证据显示，该价格与房屋时价有很大差异。况且2004年被告郭宝年对所得房屋进行了拆旧建新，并对新建房院进行了产权登记。所以从以上情形可见，本案郭宝年的购房行为构成善意取得，属于所以权取得的特别方式，应予保护，相反姚小红要求确认无效的主张不能成立。因张天福的行为造成的损失，应由张天福承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告姚小红的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
判后，上诉人姚小红不服，向本院提起上诉，上诉理由：一、被上诉人郭宝年提供的房产证是违法无效的，上诉人要求中止本案诉讼，提起行政诉讼，以对郭宝年违法取得的房产证进行撤销。二、张天福和郭宝年进行公证时上诉人并不知情，对违法的公证书应当认定无效。三、该房屋被上诉人郭宝年和张天福串通取得，并非善意取得。四、原审法院认定郭宝年对房屋进行拆旧建新与事实不符，事实是郭宝年并未拆除，只是在旧房上加盖了一层。五、本案宅院是东关集体经济组织的，非东关本集体经济组织的村民没有资格购买该宅基地。上诉人张天福亦不服原审判决向本院提起上诉，上诉理由：一、原审法院认定郭宝年购买姚小红房屋是善意取得是错误的，公证书是郭宝年和张天福一起去公证处办理的，姚小红既未去公证处办理公证也未委托张天福办理，所以公证书是违法的。二、请求法院对本案中止审理，准许姚小红提起行政诉讼。三、原审法院认定郭宝年对房屋进行拆旧建新与事实不符，事实是郭宝年并未拆除，只是在旧房上加盖了一层。四、本案宅院是东关集体经济组织的，非东关本集体经济组织的村民没有资格购买该宅基地。被上诉人郭宝年辩称：张天福作为姚小红的丈夫，被上诉人有理由相信姚小红对买卖房屋是知情的，且该房屋已经支付对价，并办理了过户手续，被上诉人取得该房屋是合法有效的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致，另查明：被上诉人郭宝年购得本案所涉房屋后，于2004年12月17日取得了临房权证辛字第260108316**号房屋所有权证，该房产证载明：房屋所有权人为郭宝年，房屋坐落郝家园子1号，房屋状况：房号1-4，混合结构，建筑面积116平方米；房号5，混合结构，建筑面积12.10平方米；房号6，混合结构，建筑面积12.42平方米；房号7-10，混合结构，建筑面积50.93平方米。
本院认为，本案争议的焦点是郭宝年是否能依法律规定的善意取得制度作为善意第三人取得本案争议房屋的所有权？根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，上诉人姚小红是本案所涉房屋原所有权人，上诉人张天福与上诉人姚小红系夫妻关系，被上诉人郭宝年通过西街办事处社区服务中心居间介绍与上诉人张天福与对本案所涉房屋进行买卖，被上诉人郭宝年有理由相信上诉人张天福出售该房屋其妻姚小红是知情的，上诉人姚小红没有提供相关证据证明双方存在恶意串通的情节，故应当认定被上诉人郭宝年是善意第三人。其次，上诉人张天福与被上诉人郭宝年就房屋价值进行了约定，郭宝年也依约支付了相应的对价，现上诉人姚小红、张天福不能提供证据证明双方协定的价格与当时房屋时价相比存在畸高或者畸低情形。第三，被上诉人郭宝年购得该房后已经取得了临房权证辛字第260108316**号房屋所有权证。综上，被上诉人郭宝年的购房行为符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得情形，属于所有权取得的特别方式，应予保护。本案所涉房屋从2003年签订买卖合同到上诉人姚小红请求确认合同无效已经经过了十余年，该房屋的现状与十年前相比已经发生了变化，法律规定善意取得制度的立法本意也是为了维护市场交易的稳定。本案所涉房屋买卖合同已经完全履行，签订合同十余年后，上诉人姚小红以不知情为由要求确认上诉人张天福与被上诉人郭宝年所签订的买卖合同无效的主张依法不能成立，本院不予支持。上诉人张天福上诉称其将本案所涉房屋出售其妻不知情应当认定合同无效的理由亦不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元由上诉人姚小红、张天福负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 蓉
审判员 郭芝荣
审判员 吴东红
二〇一五年五月十二日
书记员 张艳玲