浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭建民初字第1094号
原告聂美君（反诉被告）。
委托代理人（特别授权）潘小山。
委托代理人（特别授权）张弘，浙江宪梓律师事务所律师。
被告吴文（反诉被告）。
被告徐小林（反诉原告）。
委托代理人（特别授权）范若飞，建德市新安江法律服务所法律工作者。
原告聂美君（反诉被告，以下简称原告聂美君）与被告吴文（反诉被告，以下简称被告吴文）房屋租赁合同纠纷一案，原告聂美君于2014年11月3日提起诉讼，本院于当日受理后，依法由审判员方志宇独任审判，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。审理中，原告聂美君申请追加徐小林（反诉原告，以下简称被告徐小林）为被告参加诉讼，本院予以准许，并于2014年12月29日公开开庭进行审理。审理中，被告徐小林提起反诉，并申请对房屋装修价值进行鉴定，本院予以准许。本院委托杭州利图投资咨询有限公司进行鉴定，针对鉴定报告，被告徐小林提出申请，要求补充鉴定，本院予以准许。2015年4月28日，本案第三次公开开庭进行审理。原告的委托代理人潘小山、张弘，被告吴文三次均到庭参加诉讼，被告徐小林及其委托代理人范若飞到庭参加第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告聂美君诉称：2011年2月23日，我与被告吴文签订“房屋租赁合同”，合同约定我将位于建德市新安江街道严州大道巴萨名门1241号房屋（商铺）出租给被告吴文，租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日，第一年房屋租金为人民币32000元，之后每年租金按5%递增，一年支付一次，先付后用，水电费及物业管理费由被告吴文负担，租赁期满后，房屋的装修及设施，无偿归我所有。合同签订后，我将房屋移交给被告吴文使用，吴文按约交付房屋租金。然而，至2014年2月28日合同期满止，被告吴文既未与我续签房租租赁合同，也未腾退房屋。期间，经我多次催讨，被告吴文以每月3750元的标准逐月支付房租，付至2014年9月30日。此后，被告吴文不再支付房租，但也不退还房屋。现提起诉讼，要求被告吴文立即腾退位于建德市新安江街道严州大道巴萨名门1241号的房屋，赔偿2014年10月1日至房屋移交时止按每月3750元计算的房屋租金损失，并承担该款按日万分之二点一计算的逾期付款损失。
审理中，原告聂美娟增加诉讼请求，以被告徐小林系被告吴文的合作经营者为由，要求被告徐小林与被告吴文共同承担本案民事责任。
审理中，因房屋于2015年4月28日由被告徐小林移交给原告聂美君，原告聂美君撤回要求移交房屋的诉讼请求，并表示不再要求两被告承担逾期付款损失。
被告吴文辩称，我从原告聂美君处租赁房屋属实，但该房屋在2012年5月我就转租给徐小林，我转租的情况房东是知情的，转租后的房租都由徐小林直接交付。徐小林接手经营后，对房屋进行过装修，花费了相应费用，他想得到相应补偿，但房屋一直未能转让出去。原房屋租赁合同已于2014年2月28日到期，现房屋租赁事宜与我没有关系。我与徐小林没有合作经营，请求法院判决驳回原告聂美君对我的诉讼请求。
被告徐小林辩称，2011年2月23日，原告聂美君与被告吴文签订房屋租赁合同属实，该合同约定使用期满后房屋的装修和设施归承租方所有，原告聂美君提供的合同中“房屋装修和设施归甲方（出租方）所有”的内容系经过涂改的。我在2012年5、6月份从被告吴文处转租该房屋，当时原告聂美君丈夫即代理人潘小山对转租情况是知情并同意的。房屋租赁期限届满前，我多次与潘小山协商续租事宜，但潘小山要求大幅度提高租金，且要求合同一年一签，还要求约定所有装修设施全部归原告聂美君所有，我无法接受这样的条件，所以没有续签。2014年9月，我找到新店面，就将原租赁房屋腾空，但因原店面没有转租出去，且潘小山不同意先行补偿我装修损失，所以我没有将房屋钥匙交还潘小山。现要求法院判决驳回原告聂美君对我的诉讼请求。
被告徐小林反诉称，我转得店面后，对房屋进行了装修。
现原告要求收回房屋，我提起反诉，要求原告聂美君支付房屋装修费用人民币50000元。
审理中，被告徐小林以被告吴文在转租时具有过错，提供了“装修及设施无偿归乙方（承租方）所有”的合同为由，要求被告吴文共同承担装修费的赔偿责任。
审理中，被告徐小林以鉴定结论为依据，将诉讼请求变更为人民币36657元，并要求原告聂美君与被告吴文负担鉴定费人民币2800元。
针对被告徐小林的反诉请求，原告聂美君辩称，房屋租赁合同是我和被告吴文签订的，原合同中“装修及设施无偿归乙方（承租方）所有”的内容系笔误，我与被告吴文已经对该内容进行修改，修改为“无偿归甲方所有”，我所持合同文本修改部分由被告吴文摁过手印。另一份在被告吴文处的合同应由被告吴文负责修改，其未修改责任不在我。我不认可被告吴文与被告徐小林的转租行为，被告吴文及被告徐小林原来告知我他们系合作经营。2012年3月前，被告吴文已经交纳了当年的租金。2013年3月开始由被告徐小林支付租金，支付至2014年2月28日。合同到期后，被告徐小林按月支付租金至2014年9月底，每月支付3750元。原租赁合同到期前，我丈夫潘小山找过被告徐小林协商续租事宜，我们提出房租要涨到每年45000元，被告徐小林说要和周边租金一样。因为价格原因，双方未达成一致.后被告徐小林另外找到店面，将原店面内的部分东西搬出去了，但未将房屋返还给我。被告徐小林要求我赔偿的主张不能成立，要求法院判决驳回其对我的反诉请求。
原告聂美君向本院提供以下证据：
1、房屋产权证明复印件1份（与原件核对一致），用以证明案涉房屋属原告聂美君所有。
2、房屋租赁合同1份，用以证明原告聂美君与被告吴文建立了房屋租赁合同关系。
3、信用卡交易明细1份，用以证明房屋租赁合同到期后，原告收取的房屋租金数额为每月3750元。
4、银行卡客户交易查询单、水费收据各1份，用以证明原告聂美君代缴电费14.24元、代交水费21.70元。
5、物业费收款收据1份，用以证明原告聂美君支付2014年10月至2015年4月物业费人民币496元。
被告吴文未向本院提供证据。
被告徐小林向本院提供房屋租赁合同1份，用以证明原告聂美君与被告吴文签订房屋租赁合同时约定，租赁期满后房屋的装修设施归承租方所有。
经被告徐小林申请，本院委托杭州利图投资咨询有限公司对案涉房屋装修价值进行鉴定，该公司出具鉴定报告，鉴定意见为：案涉房屋装修价值为人民币28330.17元（造价为全新装修费用，未计算折旧率）。后该公司出具补充鉴定意见：案涉房屋装修价值为人民币31477.13元（增加电器设备价值）。
当事人提供的证据及鉴定机构出具的鉴定报告，经各方当事人质证，本院作如下分析认证：
一、原告聂美君提供的证据，被告吴文均无异议。
二、原告聂美君提供的证据1、3，被告徐小林无异议，本院经审查认为，上述证据符合证据要件，予以确认。
三、原告聂美君提供的证据2，被告徐小林提出异议，认为该合同第七条有涂改，与被告徐小林所持有的合同文本不一致。本院经审查认为，该证据系与原件，修改处有合同相对方捺印，对此被告吴文予以认可，故该证据符合证据要件，予以确认。
四、原告聂美君提供的证据4、5，被告徐小林对真实性、合法性无异议，但提出被告徐小林在2014年9月底后就没有使用房屋，因总闸没有关掉会产生损耗，该费用不是使用的费用。被告吴文对真实性无异议，但提出与自己没有关系。本院认为，该组证据系原件，反映的内容为被告徐小林将房屋钥匙交还给原告聂美君之前产生的水电费用、物业费，与本案有关联，该组证据符合证据要件，予以确认。
五、被告徐小林提供的证据，原告聂美君对真实性无异议，对关联性提出异议，认为被告吴文擅自转租，即使该份合同真实，次承租人也不能承继原合同权利义务。被告吴文认可该份合同系真实的，但提出：原告聂美君发现合同有错误时，应将两份合同同时进行修改，而不是只修改自己所持有的合同，该份合同未修改责任在原告聂美君。本院认为，该份合同系原件，符合证据要件，予以确认。
六、杭州利图投资咨询有限公司出具的鉴定报告及补充意见，原告聂美君无异议，但提出鉴定价值未考虑折旧，在结算时应再考虑。被告吴文对该鉴定报告无异议。被告徐小林对鉴定报告无异议，但认为不能考虑折旧率问题，因为如果由其继续租赁，装修仍可继续使用。本院认为，该鉴定报告符合证据要件，予以确认。审理中，各方当事人认可案涉房屋地钢砖于2011年3月安装，其他部分于2012年7月装修完工。各方当事人就未鉴定部分价值达成以下协议：案涉房屋地钢砖面积为51.5平方米，按单价每平方米90元计算，计价值人民4635元；供水设施价值人民币500元。结合鉴定部分的价值人民币31477.13元，合计装修价值为人民币36612.13元。上述内容，本院予以确认。关于装修价值是否要折旧的问题，本院将在说理部分分析说明。
综上，本院认定以下事实：2011年2月23日，原告聂美君与被告吴文签订“房屋租赁合同”，合同约定原告聂美君将位于建德市新安江街道严州大道巴萨名门1241号房屋（商铺）出租给被告吴文，租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日，第一年房屋租金为人民币32000元，之后每年租金按5%递增，一年支付一次，先付后用，水电费及物业管理费由被告吴文负担，租赁期满后，房屋的装修及设施，无偿归乙方（承租方）所有。后双方对原告聂美君所持合同进行修改，将“乙方（承租方）对房屋的装修及设施，无偿归乙方所有，不得损坏”修改为“乙方对房屋的装修及设施，无偿归甲方所有，不得损坏”，修改处由被告吴文捺印，但被告吴文所持合同并未修改。合同签订后，原告聂美君将房屋移交给被告吴文使用，被告吴文对房屋进行了装修。合同履行过程中，被告吴文交付了2011年3月至2013年2月的房屋租金。2012年5月前后，被告吴文将房屋转租给被告徐小林，被告徐小林对房屋进行了补充装修。2013年3月后的房租由被告徐小林支付。2014年2月28日合同期满，被告徐小林与原告聂美君未签订房屋租赁合同，被告徐小林继续使用房屋，每月支付原告聂美君房租人民币3750元。2014年9月底，被告徐小林搬离案涉房屋，并从次月起停止支付房屋租金，但未将房屋钥匙交还给原告聂美君。
另查明，原告聂美君支付了2015年4月前电费14.24元、水费21.70元，物业费496元。
审理中，经本院主持调解，被告徐小林于2015年4月28日将案涉房屋钥匙交付给原告聂美君，完成房屋移交。
审理中，原告聂美君表示，在能获赔房租损失的情况下，愿意补偿徐小林人民币10000元。
本院认为，原告聂美君与被告吴文于2011年2月23日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。后双方对合同进行修改，修改的内容不违反法律强制性规定，合法有效。被告吴文于2012年5月前后将房屋转租给被告徐小林，被告吴文与被告徐小林未提供能证明原告聂美君明示同意转租的证据，对其提出转租时原告聂美君即已表示同意的主张本院不予认定。但从原告聂美君知晓被告徐小林实际使用房屋，且从2013年3月起接收被告徐小林支付房租的事实分析，原告聂美君对房屋被转租的情况是知晓且未提出反对意见，原告聂美君收取被告徐小林房租的行为，可视为对转租行为的追认，故被告吴文与被告徐小林的转租关系也已成立。原租赁合同期满后，被告吴文未再参与房屋租赁事宜，其承租人身份不再延续，至此，原房屋租赁合同履行完毕。原告聂美君与被告徐小林未签订书面的房屋租赁合同，但被告徐小林继续使用房屋，原告聂美君未提出反对意见，并约定按每月3750元收取租金，双方形成不定期房屋租赁关系。不定期租赁合同双方当事人可随时提出解除合同。自2014年10月1日起，被告徐小林不再支付房租，且已搬离该房屋，不再续租房屋的意思表示明确，双方的不定期租赁关系终止。原租赁合同履行期限届满后，原告聂美君可根据其与被告吴文所签订的合同无偿获得房屋装修价值。不定期租赁关系终止后，承租人应及时将房屋返还出租人，被告徐小林未及时将房屋返还给原告聂美君，因此造成的损失，应由被告徐小林承担。损失数额可参照已履行部分的租金标准计算，综合原协议约定的租金标准及不定期租赁关系期间的租金标准，本院确定赔偿标准按2014年3月1日前后租金标准的平均数即每月3345元计算。至2015年4月28日房屋移交，造成原告聂美君损失合计人民币23080元。另，期间原告聂美君支付的水电费及物业费人民币531.94元也属其损失，应一并计入原告聂美君的总损失。被告吴文在与原告聂美君合同变更内容时，未对自己所持有的合同进行修改，并将未进行修改的房屋租赁合同提供给被告徐小林，该合同成为其与被告徐小林房屋租赁合同（转租合同）的组成部分。其中约定“乙方（承租方）对房屋的装修及设施，无偿归乙方所有……”的内容对被告吴文具有拘束力。现因原告聂美君收回房屋，被告吴文无法履行房屋装修费及设施无偿归被告徐小林的约定，因而造成被告徐小林的损失，应由被告吴文赔偿。对照合同内容前后文，可以看出“无偿归乙方所有，不得损坏”中的“无偿”、“不得损坏”实际难以操作，特别是针对固定装修部分，一旦拆除，即已损坏，且失去原有价值；若折抵给出租人或进行转租，则涉及其他人员利益，与“无偿”相背离。被告徐小林作为商事主体，应对自己的承租事项尽到谨慎注意义务，但被告徐小林未作谨慎审查，也应负一定责任。况且，房屋转租应经出租人同意，被告徐小林在转租房屋时，未及时征求原告聂美君意见，丧失核对两份内容矛盾合同的机会，导致纠纷的发生，对此被告徐小林也具有过错。综合全案，本院确定由被告吴文对被告徐小林的装修损失承担80%赔偿责任。因房屋装修价值客观上存在折旧，故现有价值应适当扣减。综合考虑房屋装修的时间（2011年2月与2012年5月）及房屋用途（商用），本院酌情扣减30%，确定终止合同时（2014年9月）的装修价值为人民币25628.49元。为确定装修价值花费的鉴定费人民币2800元，被告吴文也应负担相应比例。原告聂美君要求被告吴文与被告徐小林共同承担赔偿责任，因原告聂美君与被告吴文的房屋租赁合同期满后，被告吴文未再参与房屋租赁关系，其承租人身份已经终止，故原告聂美君的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告吴文以房屋已转租为由，认为本案纠纷与其无关，但因其与被告徐小林之间的房屋租赁合同约定装修及设施归徐小林所有，其未能履行该约定内容，应承担相应责任，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告徐小林以租赁关系截止到2014年9月底止为由，认为之后的房租损失不应由其承担，但因被告徐小林未及时将房屋归还原告聂美君，违反了承租人应及时归还租赁物的法定义务，应负相应责任，故被告徐小林的该项抗辩没有法律依据，本院不予采纳。原告聂美君愿意补偿被告徐小林人民币10000元，该主张不违反法律规定，本院予以准许，该款可在被告徐小林应支付的房租损失中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐小林于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）聂美君损失款人民币13611.94元。
二、被告（反诉被告）吴文于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）徐小林损失款人民币22742.79元。
三、驳回原告（反诉被告）聂美君其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）徐小林其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币456元，由被告（反诉原告）徐小林负担。反诉案件受理费人民币319元，由被告（反诉被告）吴文负担255元，由被告徐小林（反诉原告）负担64元。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行【人民法院户名（建德市人民法院），帐号07×××38，开户行（农业银行建德市支行）】。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
原告应在本判决确定的履行期限届满后二年之内向本院申请执行，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 方志宇
二〇一五年六月十八日
书记员 刘爱萍