重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2014）沙法民初字第08434号
原告周灵萍，女，1981年12月31日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人邱晓渝（原告周灵萍之夫），男，住重庆市渝北区。
被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人张跃，女，重庆俊峰置业有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人周海浪，男，重庆俊峰置业有限公司员工，住重庆市南岸区。
原告周灵萍与被告重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告周灵萍的委托代理人邱晓渝，被告俊峰公司的委托代理人张跃、周海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周灵萍诉称，2010年10月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区某街＊号＊幢＊单元＊号房屋一套，总成交金额为979880元，被告应当在2011年12月30日前依照国家和地方的有关规定将已取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，被告逾期交房的，应当向原告按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，但被告未按约定交付房屋，于是原被告双方于2012年11月25日签订和解协议，约定：由被告在2013年9月28日前支付原告逾期交房违约金53305元，但被告至今未按和解协议支付违约金，现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告逾期交房违约金53305元；二、被告退还原告面积差购房款4070元。
被告俊峰公司辩称，造成逾期交房的过错不在被告，即使被告应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金，和解协议不具有法律效力，不同意原告依据和解协议主张逾期交房违约金，原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，应当调整。同意面积差购房款按照合同约定多退少补。
经审理查明，2010年10月19日，原告周灵萍（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区某街＊号＊幢＊单元＊号房屋，本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2010）预字第6＊＊号，本商品房建筑面积101.32平方米，套内建筑面积89.08平方米，建筑面积单价为9671.14元／平方米，套内建筑面积单价为11000元／平方米，总成交金额979880元，由乙方在2010年10月19日支付299880元，其余房款680000元向银行办理按揭贷款。甲方应当在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。合同约定房屋套内面积与产权登记建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，原告于2010年10月19日向被告支付购房款299880元，其余房款680000元原告于2010年12月7日以向银行按揭贷款的方式支付被告。
2012年10月，被告将涉案房屋交付给原告，原告现已取得房地产权证，房屋产权登记的建筑面积101.46平方米，套内建筑面积88.71平方米。
2012年11月25日，原告周灵萍（乙方）与被告俊峰公司（甲方）签订和解协议，约定：双方确认乙方所购房屋已达到交房条件，甲方已通知乙方于2012年9月28日接房；依据双方签订的商品房买卖合同及附件的约定，截止甲方通知乙方接房日，甲方应支付乙方逾期交房违约金为53305元。对此违约金，考虑到造成逾期交房的原因非甲方本身的原因造成，乙方同意甲方延期至2013年9月28日前付清；如果甲方违反本协议逾期付清上述违约金，乙方有权通知甲方解除本协议，恢复按商品房买卖合同及附件的约定追究甲方的违约责任；在甲方以上逾期交房违约金未足额向乙方支付期间，乙方接房后须向物业公司缴纳的物业管理费由甲方承担，并由甲方自行与物业公司协调处理，乙方不另行支付，本协议生效后，乙方不得以任何理由就此事再次向甲方、人民法院或政府相关部门提出任何超越本协议约定权利的主张。
上述事实，有原告举示的商品房买卖合同、发票、和解协议、档案查询结果证明以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的重庆市商品房买卖合同（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金，原被告双方在履行合同过程中就逾期交房违约责任达成的和解协议，亦是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。双方通过和解协议的约定对支付逾期交房违约金的条件进行了变更，被告应当按照和解协议支付原告逾期交房违约金，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金53305元的诉讼请求予以支持。
被告提出造成逾期交房的责任不在被告、原告主张的违约金过分高于原告的实际损失的抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。被告提出和解协议不具有法律效力的抗辩，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
合同约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。本案中，房屋产权登记套内面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内，被告应当退还原告面积差购房款4070元（（89.08平方米－88.71平方米）×11000元／平方米）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告周灵萍逾期交房违约金53305元。
二、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还原告周灵萍面积差购房款4070元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1132元，减半收取566元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担，此款限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付原告周灵萍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 谢凤鸣
二〇一四年十一月六日
书记员 任琴琴