北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第23361号
原告黄爱南，男，1970年10月24日生。
委托代理人郭稳波，天津君悦律师事务所律师。
被告北京金源锦业建材商贸有限公司，住所地北京市朝阳区×乡（北京交运投资发展有限责任公司）1号平房。
法定代表人王礼春，经理。
委托代理人王少明，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人刘小梅，女，1973年3月7日生。
原告黄爱南与被告北京金源锦业建材商贸有限公司（以下简称金源锦业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员孙琪独任审判，依法公开开庭进行了审理。黄爱南及委托代理人郭稳波，金源锦业公司委托代理人王少明、刘小梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
黄爱南诉称：2013年12月5日，我与金源锦业公司协商就北京市×区×家具建材城×-001号摊位租赁事宜达成初步约定，即按照金源锦业公司的要求先交纳半年租金、水电费、物业费等以及质保金，先入驻摊位装修并经营，待办理入住手续后再签订三年的正式书面合同。基于对金源锦业公司的信任，我于当日办理了入驻手续，缴纳了相关费用，同时金源锦业公司给我出具了相关费用的收据。在我入驻之后，金源锦业公司一直以各种理由拒绝与我签订正式租赁合同，并于2014年5月9日强行将我租赁的摊位上锁，致使我无法正常经营，严重损害了我的合法权益。我已经交纳了相关入驻费用，办理了入驻手续，因此双方租赁合同已经成立。我基于对金源锦业公司的信任为履行合同做出了应有的努力和准备。但金源锦业公司将我的摊位强行上锁的行为明确表示拒绝履行租赁合同，由此造成的损失应予赔偿。故诉至法院：1、要求金源锦业公司返还租金25440元及保证金5000元。2、要求金源锦业公司赔偿装修及经营损失10万元。
金源锦业公司辩称：不同意黄爱南的诉讼请求。我方有权出租涉案摊位，双方租赁合同合法有效，黄爱南承租摊位租期自2013年8月18日到2014年2月17日止，其交纳的费用包括租金24090元及物业管理费、灭火器、电表等费用。事实上，黄爱南于2013年7月初找到我方承租涉案摊位，于2013年7月26日交纳定金5000元，我方给予其装修免租期。我方曾以《通知》形式于2013年7月告知建材城各商户开业时间系2013年8月18日，如果于2013年8月18日前交纳租金，则自2013年10月1日起租；如果于2013年8月18日之后交纳租金，则自2013年8月18日起租。黄爱南于2013年10月15日才将租金支付。截止至2014年2月18日，我方与黄爱南租赁合同已经到期，且由于其自身原因，造成摊位长期处于关闭状态。经我方多次通知，黄爱南既不对外营业，亦不办理续租手续，却将办公用品放置于租赁摊位内。由于黄爱南自身原因及过错，其提出赔偿装修及经营损失于法无据，不应支持。
经审理查明：金源锦业公司系北京市×区×家具建材城的管理单位。黄爱南自金源锦业公司处承租涉租摊位，双方并未签署书面租赁合同。
关于租赁情况，黄爱南表示2013年7月26日经朋友带领看了涉租摊位，金源锦业公司介绍摊位面积110平方米，每平米1.2元。黄爱南决定承租摊位用于办公经营。金源锦业公司只说交纳定金5000元，没说交纳租金的事情，说什么时候签署合同什么时候交纳租金。黄爱南交纳定金后便进场装修，于2013年8月17日、18日入驻涉租场地用于办公。2013年10月，金源锦业公司打电话通知交纳房租，黄爱南没有同意，要求签署租赁合同。后金源锦业再次通知交租金，黄爱南于2013年10月25日交纳25440元。当时约定是6个月的租金，但什么时候签署合同什么时候起算租金。2014年2月，金源锦业公司打电话询问黄爱南是否还承租，说有人想承租涉租场地，黄爱南没有同意。2014年4月，金源锦业公司要求将摊位开门增加人气，黄爱南安排员工每天开门。2014年5月8日、9日，金源锦业公司将涉租摊位上锁，黄爱南回京协商时，金源锦业公司表示房租已经到期，可以续租，但租金涨到每平方米3.5元。黄爱南于2014年5月12日报警，警察建议诉讼解决。就此，黄爱南提交如下证据：
1、质保金收据，显示交纳涉租摊位质保金5000元，开具日期2013年12月5日。
2、租金等费用收据，显示交纳涉租摊位面积110㎡，单价1.2元，半年租金24090元、电费600元、物业费600、灭火器150元，开具日期2013年12月5日。
3、×派出所110接警单，显示2014年5月12日黄爱南报在涉租摊位，因摊位续租发生纠纷。
4、申请证人徐×出庭作证。徐×表示己方原承租北京市×区×建材城161、162号摊位。承租时，金源锦业公司承诺十辆班车、三年不涨房租。后金源锦业公司于2013年年底通知交纳房租，说是交租金做广告，什么时候签署合同什么时候交租金。徐×按每平米1.2元交纳了半年的租金，亦因金源锦业公司表示欠付房租，已经离场搬走货物。
关于租赁情况，金源锦业公司表示黄爱南是2013年7月初到现场了解后要求承租涉租场地，并于2013年7月26日交纳定金5000元，双方约定租金每平方米1.2元，给予黄爱南一定免租期。交纳定金之时，金源锦业公司通知商户优惠政策，在2013年8月18日正式开业前交纳租金则起租期自2013年10月15日起算，如正式开业后交纳租金则自2013年8月18日起算租金，此亦以《通知》形式进行了张贴和发放。后金源锦业公司多次催促黄爱南交纳租金，黄爱南于2013年10月15日转账支付25440元，租期截止至2014年2月17日，从未表述过什么时候签署合同什么时候起租。黄爱南承租摊位地理位置很好，但一直锁门，金源锦业公司多次电话联系其办理续租事宜，签署租赁合同，黄爱南不予回应。2014年5月11日，金源锦业公司到涉租场地内拍照，发现里面还有电脑和办公桌。金源锦业于2014年5月12日对涉租场地加锁，黄爱南报警。就此，金源锦业公司提交如下证据：
1、2013年7月22日通知，内容为敬告×家具城商户，市场定于2013年8月18日举行开业庆典，请与配合。没有交纳租金商户于2013年8月18日将租金交至市场财务部，起租日定于2013年10月1日。未按时交纳的商户无论任何时间缴纳起租日均定于2013年8月18日。
2、照片，金源锦业表示系正式开业时拍摄的照片。
3、定金缴纳通知单，显示2013年7月26日明确黄爱南就涉租场地（面积110平方米，单价1.2元）应交定金5000元。金源锦业公司经办人由翟丽签字，商户由黄爱南签字。
4、现金缴纳通知单，显示2013年10月15日明确黄爱南就涉租场地（面积110平方米，单价1.2元）应交定金5000元、租金24090元、质保金5000元、电表600元、物业管理费600元、灭火器150元，金额合计30440元，实收金额25440元。金源锦业公司经办人由刘小敏签字，商户由黄爱南签字。
5、刘小敏帐户流水明细查询单，帐户显示于2013年10月15日转入款项25440元。
6、2014年4月18日通知，内容表述租金已经到期，再给予五天时间尽快办理续租手续，如未按规定交租金，按市场规定摊位自动作废。商户处标注黄爱南，摊位处标注涉租摊位编号。金源锦业公司表示将上述通知送达于涉租场地内。
7、照片，显示拍摄日期2014年5月11日，金源公司表示系勘验涉租场地现场，进行拍照。
8、电话5293****的通话详单，显示于2014年3月19日、2014年4月8日、2014年4月18日、2014年5月13日分均与号码系136XXXX****的电话进行通话。金源锦业公司表示多次与黄爱南电话联系，督促其办理续租手续。
9、申请证人郭×出庭作证。郭×表示系×建材城管理人员，与黄爱南交涉租赁事宜，之前沟通很好，就租金交纳优惠情况明确进行过说明，当时表示几个月或半年会将租金价格调整平衡。大部分商户都签署了租赁合同，多次通知黄爱南，其不签署租赁合同。
关于涉租场地装修情况，黄爱南表示将涉租场地围了石膏板、吊顶并作了玻璃隔断，装修花费111247.6元，主张赔付10万元，就此提交北京慧信网络科技有限公司（以下简称慧信公司）与北京兴国腾达装饰工程有限公司签署的《北京市装饰装修工程施工合同》及报价单，显示承包范围系包全部材料，报价111247.6元，工期自2013年7月19日至2013年8月17日；提交慧信公司出具装修款发票两张，金额分别系51247.6元和6万元，开票时间系2014年6月19日；提交北京飞跃装饰材料（建筑）销售中心送货单及收据，显示订购项目包括石膏板、铝格栅吊顶等物品；提交北京市昌平区达昌玻璃公司订货加工单，显示订购玻璃隔断；提交销售合同，显示订购地砖和踢脚线。另提交自行统计的装修工资表，注明给付工人的工资记录。经查，黄爱南提交的购买分项装修材料单据显示的单价、数量及总金额与慧信公司报价单中注明的该装修材料的单价、数量及总金额并不一致。
关于涉租场地装修情况，金源锦业公司认可黄爱南承租涉租场地后围建石膏板，作了玻璃隔断，但不认可黄爱南所述的装修价值，亦不同意赔付。
诉讼阶段，本院前往涉租场地进行现场勘验，涉租场地由石膏板围建，以玻璃门作为门面，室内以玻璃隔断出四间房屋，地面铺有瓷砖，格栅用作吊顶。经本院询问，黄爱南表示就涉租场地装饰装修市值不申请鉴定。
以上事实，有当事人当庭陈述、交费收据、证人证言、通知单、照片等在案为证。
本院认为，黄爱南与金源锦业公司就涉租摊位虽未签署书面租赁合同，但形成事实租赁关系，除双方特别约定外，金源锦业公司将涉租摊位交付黄爱南使用收益的同时，黄爱南应支付相应对价。结合双方所述及在案意见可知，黄爱南于2013年7月26日交纳涉租摊位定金并接收场地装修投入使用，涉租摊位于2014年5月被金源锦业公司上锁前均由黄爱南占有使用。黄爱南辩称金源锦业公司承诺签署合同后再收取租金，仅依据存在同样争议的商户徐×的证人证言，在没有其他证据相佐证之情况下，无法认定上述事实。结合黄爱南已经支付了半年租金及相关费用的实际情况，金源锦业公司所述更符合在案证据指向，亦与情理相符。黄爱南已付租金对应承租期限届满，黄爱南主张返还房屋租金依据不足，本院不予支持。黄爱南要求返还房屋押金有事实及法律依据，本院予以支持。
依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。黄爱南与金源锦业公司就涉租摊位确立的租赁关系应视为不定期租赁，黄爱南拖延支付后续租金，以致双方租赁关系解除，其主张赔偿装修损失于法无据。考虑到黄爱南与金源锦业公司未明确约定租赁期限，黄爱南投入装修装修成本以及部分装修价值可由金源锦业公司享有利用之情况，本院酌情判处金源锦业公司给付黄爱南装饰装修补偿款的数额。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告北京金源锦业建材商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黄爱南押金五千元。
二、被告北京金源锦业建材商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告黄爱南装修补偿款二万元。
三、驳回原告黄爱南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千四百五十四元，由原告黄爱南负担一千二百元（已交纳），由被告北京金源锦业建材商贸有限公司负担二百五十四元（原告黄爱南已交纳，被告北京金源锦业建材商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告黄爱南）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙 琪
二〇一四年八月十八日
书 记 员 袁书亮