黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铁民初字第749号
原告朱某某，男，汉族，个体业主。
委托代理人查念华，黑龙江四方律师事务所律师。
原告王某（朱某某的妻子），女，汉族，个体业主。
委托人代理人查念华，黑龙江四方律师事务所律师。
被告初某，男，汉族，无职业。
被告潘某某（初某的妻子），女，汉族，无职业。
被告郝某某，男，汉族，无职业。
委托代理人吕品政，黑龙江九蕴律师事务所律师。
原告朱某某、王某与被告初某、潘某某、郝某某排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告朱某某及其委托代理人、原告王某委托代理人、被告郝某某委托代理人到庭参加诉讼，被告初某、潘某某经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
二原告诉称，齐齐哈尔市铁锋区龙华街道某锅炉房原为于某某、赵某某夫妻所有。因赵某某夫妻拖欠原告借款1500000.00元，原告诉至法院，经法院调解被告同意还款。在执行程序中，于某某、赵某某自愿用富利锅炉房抵偿欠款，双方签订了执行和解协议书。经原告多次催要，被告占有房屋拒绝迁出，原告认为被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求被告迁出齐齐哈尔市铁锋区龙华街道某锅炉房。
被告初某、潘某某口头辩称，二被告是郝某某雇的看房人，原告起诉二被告是错误的，应当找郝某某。
被告郝某某辩称，被告不同意迁出。被告初某、潘某某夫妇是被告郝某某雇的房屋管理人员，郝某某是房屋的合法所有权人。在原告与于某某达成执行和解协议书之前郝某某与于某某已经签订转让合同，双方约定于某某将锅炉房及地上所有设施以人民币1000000.00元的价格转让给郝某某，使用权为终身。被告已经给付了1000000.00元，于某某签订合同后将房屋交付郝某某，被告雇初某、潘某某夫妇管理房产已经一年多。被告为合法的善意购房人，对所购房产有占有、使用、收益和处分的权利，被告并没有侵害原告的合法权益，原告的行为恰恰损害了被告的合法权益，故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的观点，在举证期限内向法院提交以下证据：
证据一、（2013）铁民商初字第49号民事调解书，欲证实原告与房屋的真正所有人于某某和赵某某的债权债务关系成立，双方抵押关系成立。被告对证据的真实性无异议，但是对其证实的内容有异议，认为调解书无法证实抵押关系成立。抵押没有登记就没有对抗第三人的效力。
证据二、2013年1月22日执行和解协议书一份，欲证实房屋所有人于某某和赵某某将房屋的所有权和土地使用权作价1500000.00元抵偿给原告。被告对证据的真实性无异议，但认为此协议侵害了被告的合法权益，原告和于某某、赵某某签订协议时抵债的财产已经属于被告所有。
证据三、（2013）铁执字第60号执行裁定书一份，欲证实原告通过法院的合法程序向于某某、赵某某送达了执行裁定，双方的协议得到法院确认，具有法律效力。被告有异议，认为执行裁定书上虽然写明诉争房产和土地由原告所有，但此结论的前提是原告与于某某、赵某某向法院陈述原告已经收到房产，但事实并没有交付，是原告和于某某恶意串通，因此文书应当被撤销，不能作为证据使用。
证据四、协助执行通知书，欲证实原告与于某某达成和解协议以及法院做出的裁定书已经向土地使用人阳光热力公司送达了。被告对证据的真实性无异议，但是认为执行裁定书不能作为证据使用，所以协助执行通知书也不能作为证据使用。从内容上看也不符合常理和法律规定，阳光热力公司不是产权的管理部门，而是诉争房产在于某某之前的所有人，2009年阳光热力公司已经将房产转让给了于某某，因此协助执行通知书不具有客观性，并且违反了法律的规定。
证据五、土地使用证以及宗地图，欲证实因争议的土地使用权归阳光热力公司所有，所以向热力公司送达了裁定书，可证实抵押事实存在。被告对真实性无异议，认为土地使用证上的使用权人至今还是原土地使用人，无法更名的原因是由于市政基础公共设施不能更名，被告也因此无法更名。但如果更名应当更到被告名下，因为郝某某与于某某的协议已经履行了。因抵押未登记不具有法律效力。
证据六、房屋转让协议书一份，欲证实房屋形式上的所有人阳光热力公司与原告已经办理了转让手续，将土地使用权及房屋所有权转让给了王某。被告有异议，认为证明不了王某为所有人。因为签订协议时阳光热力公司已经不是房产及土地的所有人了，故此协议不具有法律意义。
证据七、通知书一份及照片复印件两张，欲证实初某及潘某某、郝某某非法占有房屋的事实。被告对真实性无异议，但是认为照片可证实权利人是被告郝某某。
被告为证实自己的观点，在举证期限内向法院提交如下证据：
证据一、转让合同书复印件一份及2012年6月20日于某某借据复印件一张，欲证实本案诉争的房产及土地使用权都已经转让给了郝某某，并且已经实际履行，合同约定的价款已经实际支付，所以借据原件返还于某某本人。原告对真实性及证实的问题均有异议，认为这份合同是于某某采取欺骗方式与对方签订的，并不是真实的意思表示，因为房屋所有权以及土地使用权当时已经抵押给了原告。合同并没有实际履行，而是被告强行占有的，如果实际交付应当有交付手续。
证据二、2013年1月23日朱某某写的收条复印件一张，欲证实执行裁定书的前提是原告朱某某出具的收条中虚假陈述收到房产和土地等院内财产，所以执行裁定书应当依法撤销。原告对真实性无异议，但是认为收条是收到相关证照，并不是交付房产的收条，原告并未虚假陈述。
证据三、2009年10月16日房屋转让协议复印件及同日阳光热力公司出具的收据复印件各一张，欲证实被告郝某某于2012年8月1日与于某某签订转让合同时，于某某有财产的处分权。被告有异议，认为于某某重复处理争议房产，当时房产已经抵押给原告。
经庭审质证，本院对双方提交的证据认证如下：因原告提交的证据一、证据二、证据三及证据四均为本院的法律文书，具有真实性、合法性和关联性，故本院依法予以采信。因原告提交的证据五的土地使用证及宗地图具有真实性、合法性和关联性，故本院依法予以采信。原告提交的证据六为原告与热力公司签订的转让手续，因热力公司并非房屋的实际所有人，且双方约定的转让价格与事实不符，因该证据不具有真实性，故本院不予采信。因被告对原告提交的证据七的真实性无异议，故本院予以采信。因被告提交的证据一中的转让合同有于某某与郝某某的本人签字及手印，与原告庭后提交的原件一致，故本院对其真实性予以采信。因借据复印件，不是收到房款的收条，且无原件核对其真实性，被告又未提交其它证据佐证其与本案的关联性，故本院不予采信。因原告对被告提交的收条真实性无异议，故对本院被告提交的证据二予以采信。因被告提交的证据三具有真实性，故本院予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：坐落于齐齐哈尔市铁锋区富利胡同的富利锅炉房使用权类型是划拨方式，地类为市政基础公共设施。2006年至今土地使用证上登记的土地使用权人为齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司。2009年10月16日于某某与齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司签订房屋转让协议，双方约定齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司将位于齐齐哈尔市铁锋区富丽胡同、地号1-（107）-10，房屋建筑面积159平方米占地面积449平方米的房屋转让给于某某，转让价格500000.00元。2009年10月16日齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司为于某某出具收到500000.00元的收据一张。于某某与赵某某系夫妻关系。2011年12月31日于某某和赵某某向原告朱某某借款人民币1500000.00元，双方约定借款期限为3个月，月息5%。于某某将其与齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司签订的转让协议和土地证交给原告作为抵押。2012年8月1日被告郝某某与于某某签订转让合同，合同约定于某某将位于齐齐哈尔市铁锋区富丽胡同房屋建筑面积159平方米，占地面积449平方米，原阳光热力集团新民锅炉房以及新民锅炉房房产及地上所有设施以人民币1000000.00元的价格转让给郝某某。被告郝某某实际占有并使用诉争房产，并由初某和潘某某看管房屋。2013年1月4日原告朱某某与被告赵某某、于某某在铁锋区法院进行调解，（2013）铁民初字第49号民事调解书协议内容为“被告于某某、赵某某于2013年1月10日前一次性给付原告朱某某借款人民币150万元”。2013年1月22日原告朱某某与于某某、赵某某在执行局签订执行和解协议书，其中第二项中约定“被执行人于某某、赵某某同意用其购买的齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司名下位于齐齐哈尔市铁锋区富丽胡同地号1-（107）-10，房屋建筑面积159平方米占地面积449平方米的房产抵偿所欠借款1526550.00元，申请人朱某某同意接收。”2013年1月23日朱某某向执行局交付收条一张。收条第一项为“今收到于某某购买的齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道某锅炉房院内的房产和土地使用证［地号1-（107）-10，国有土地使用证：齐土籍国用（2006）第0100196号，占地面积449平方米的房产，房屋建筑面积159平方米和该院落内的新建房屋及院墙等全部设施］以人民币1526550.00元的价格抵偿给我的房产和土地等院内的全部财产。”2013年1月23日铁锋区法院做出（2013）铁执字第60号执行裁定书，裁定被执行人于某某购买的齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司名下位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道某锅炉房院内的房产和土地使用证［地号1-（107）-10，国有土地使用证：齐土籍国用（2006）第0100196号，占地面积449平方米的房产，房屋建筑面积159平方米和该院落内的新建房屋及院墙等全部设施以人民币1526550.00元的价格抵偿给申请人朱某某，归申请人执行人朱某某所有。2013年1月23日本院做出（2013）铁执字第60号协助执行裁定书。要求齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司协助将诉争房产所有权人变更为朱某某。原告朱某某与原告王某系夫妻关系。2013年2月8日齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司与原告王某签订房屋转让协议。双方约定齐齐哈尔阳光热力集团万擎热力工程有限责任公司将位于齐齐哈尔市铁锋区富丽胡同、地号1-（107）-10，房屋建筑面积159平方米占地面积449平方米的房屋转让给王某，转让价格500000.00元。2013年7月二原告向房产管理人潘某某送达了限期搬出通知书，并将通知书贴到诉争房产门上。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和双方当事人的当庭陈述在案为凭。
本院认为，财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案二原告因与于某某、赵某某之间存在借款合同纠纷而诉至本院，双方在法院自愿达成调解协议。原告依据法院调解书申请执行，并且与于某某、赵某某在执行程序达成执行和解协议，本院依据和解协议做出了执行裁定书，确定了位于齐齐哈尔市铁锋区龙华街道某锅炉房院内的房产和土地使用证［地号1-（107）-10，国有土地使用证：齐土籍国用（2006）第0100196号，占地面积449平方米的房产，房屋建筑面积159平方米和该院落内的新建房屋及院墙等全部设施归原告所有的事实。现原告基于其享有诉争房产所有权的事实主张占有房产的被告迁出，于法有据应当予以支持。虽被告提出诉争房产在原告与于某某签订执行和解协议前已经由于某某转让给了被告，但其并未向法院提交其交付房款的充分证据，并且被告购房后并未取得于某某和阳光热力公司之间的转让合同及土地证原件，因被告的证据不足以证实其为房产的实际所有人，故本院对其主张的房产已经卖给被告的观点不予支持，对其主张的合法占有房产的观点不予支持。因二原告经法院执行和解取得了诉争房产的所有权，其作为所有权人享有占有、使用、收益和处分其财产的权利，被告的占有行为妨害了原告行使上述权利，故本院对原告的诉讼请求予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条之规定判决如下：
一、被告郝某某于本判决生效之日起十日内从齐齐哈尔市铁锋区龙华街道某锅炉房院内迁出。
二、驳回原告对潘某某、初某的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告郝某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判长 才振军
审判员 王丽凤
审判员 姜 兴
二〇一四年六月五日
书记员 王丽环