上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1741号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海森敦游艺设备有限公司
法定代表人＊＊，职务总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱宇飞，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海金复来文化传播有限公司
法定代表人＊＊，职务总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）田利，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马莉娜，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。
上诉人上海森敦游艺设备有限公司（以下简称森敦公司）、朱宇飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市肇嘉浜路＊＊号A大厦的权利人为上海A房地产开发有限公司（以下简称A公司），房地产权证“附记”载明，地下室建筑面积为1，043.31平方米。2011年1月5日，上海金复来文化传播有限公司（以下简称金复来公司）、田利、马莉娜（出租方、甲方）与森敦公司（承租方、乙方）签订《房屋转租协议》一份，约定，甲方将其承租的上海市徐汇区肇嘉浜路＊＊号A大厦地下室房屋（以下简称系争房屋）转租给乙方，该房屋建筑面积1，200平方米，该房屋平面图见合同附件（一）。乙方租赁该房屋的用途为“镭射对战主题酒吧”，乙方承诺按本合同所载明的用途使用该房屋。双方约定，甲方于2011年1月1日前向乙方交付该房屋，转租期为7年，自2011年1月1日起至2017年12月31日止。租金的支付方式为，2011年1月1日至2012年12月31日每月租金为人民币（以下币种相同）75，000元、2013年1月1日至2015年12月31日每月租金为80，000元、2016年1月1日至2017年12月31日每月租金为90，000元。首次交房租（付一押二）先付后用，即首次支付租金金额为325，000元（含押金150，000元及转让费100，000元），2011年7月以后房租的支付方式为每三个月支付一次，以此类推。乙方应于每月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。逾期超过三十日，甲方有权单方解除合同，并由乙方赔偿甲方的直接损失。
合同还明确，免租日期为2011年1月1日至2011年1月31日及2013年1月1日至2013年1月31日。甲方向乙方出示出租房屋的相关资料的原件及复印件（包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证），如果任何第三方对出租房屋主张权利或由于甲方原因使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方蒙受的一切损失。同日，双方另签署《补充条款》一份，明确，租金支付方式自2013年1月1日起改为付三押一，其中2013年1月1日至1月31日为免租期，原一个月押金可充抵为2013年2月的房屋租金。甲方同意在乙方租赁该房屋年满二年后，附件（三）中的空调设备及现有装修、附属设施归乙方所有，乙方有权自行处理。如未到两年双方解除合同，甲方发现设备有损坏乙方负责承担全部损失。该合同附件（一）为森敦公司承租部位的平面图，金复来公司、田利、马莉娜、森敦公司的法定代表人朱宇飞及A公司均在该图纸上签字盖章；该合同附件（二）为转让设备清单；附件（三）为美的空调设备。
2011年1月17日，A公司、金复来公司、田利、马莉娜、森敦公司签订《三方补充协议》一份，内容为，A公司同意金复来公司、田利、马莉娜将其所有的系争房屋转租给森敦公司，并且认可金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司双方2011年1月5日所签订的关于上述房屋的《房屋转租协议》的主要内容。转租协议中约定的押金由A公司和金复来公司、田利、马莉娜各收取一个月租金作为押金。免租期由2013年1月1日至2013年1月31日调整为2012年11月26日至2012年12月31日。2012年10月1日至2012年12月31日期间租金，其中一个月租金由押金冲抵，金复来公司、田利、马莉娜不再退还森敦公司一个月租金的押金，森敦公司只需向金复来公司、田利、马莉娜支付25天租金。从2013年1月1日开始，转租协议中金复来公司、田利、马莉娜的全部权利义务由A公司承继，租金由森敦公司支付给A公司，金复来公司、田利、马莉娜退出租赁关系。若金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司双方在2012年底之前解除转租协议，则金复来公司、田利、马莉娜和A公司需继续履行双方之间的原租赁合同；在2012年底以后，若金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司尚有因转租协议和本补充协议引起的未了债权债务纠纷，金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司双方仍然有权相互追索。
嗣后，金复来公司、田利、马莉娜按约将系争房屋交付森敦公司，至2011年2月底，森敦公司共计向金复来公司、田利、马莉娜支付租金等费用400，000元（含押金和转让费）。森敦公司于2011年4月1日对外试营业，之后，森敦公司开始延迟支付租金，金复来公司、田利、马莉娜多次催讨无果，森敦公司法定代表人朱宇飞曾于2011年7月31日出具书面承诺书，内容为，兹对金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司于2011年1月5日签订的转租协议；A公司、金复来公司、田利、马莉娜及森敦公司于2011年1月17日签订的三方补充协议中，森敦公司应对金复来公司、田利、马莉娜承担的所有义务（即2012年12月31日前的义务）承担连带责任。同年9月30日，朱宇飞再次出具《承诺书》，承诺将于2011年10月底支付租金100，000元、11月支付租金100，000元、12月付清所有欠租。因森敦公司、朱宇飞未按承诺支付欠租等相关费用，金复来公司、田利、马莉娜催款无果，遂诉至原审法院，请求判令：1、森敦公司向金复来公司、田利、马莉娜支付欠租481，643.84元；2、森敦公司向金复来公司、田利、马莉娜支付截至2013年4月14日止的逾期付款违约金233，141.39元（暂计），并要求森敦公司支付以123.29元／天、自2013年4月15日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；3、朱宇飞对森敦公司的上述付款义务承担连带清偿责任；4、森敦公司、朱宇飞承担案件受理费及诉讼保全费。原审审理中，金复来公司、田利、马莉娜调整诉讼请求为：1、要求森敦公司支付欠租264，643.84元；2、森敦公司向金复来公司、田利、马莉娜支付截至2013年4月14日止的逾期付款违约金188，017.25元，并要求森敦公司支付以123.29元／天、自2013年4月15日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；3、朱宇飞对森敦公司的上述付款义务承担连带清偿责任；4、森敦公司、朱宇飞承担案件受理费及诉讼保全费。森敦公司、朱宇飞提起反诉，要求金复来公司、田利、马莉娜返还森敦公司、朱宇飞已支付的房屋租金645，900元。审理中，森敦公司、朱宇飞变更反诉请求为：1、要求金复来公司、田利、马莉娜返还租金455，880元；2、金复来公司、田利、马莉娜赔偿森敦公司、朱宇飞两个半月租金损失187，520元（因消防验收未通过）。
原审另查明，2012年12月，森敦公司、朱宇飞与A公司就系争房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，该合同约定租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为60，000元，森敦公司、朱宇飞租赁物业建筑面积按双方确认房型图划线的范围。
原审又查明，2011年8月、2011年12月，因装修采用可燃材料等原因，上海市徐汇区公安消防支队两次向森敦公司、朱宇飞发出《装修工程消防验收不合格的意见》。
原审审理中，朱宇飞对转租协议附件（一）“地下层平面图”右下角“朱宇飞”签名字迹的真伪有异议，并申请司法鉴定。原审法院委托华东政法大学司法鉴定中心对朱宇飞的上述委托事项进行司法鉴定，鉴定结论为，检材与样本之间笔迹特征的符合点量多质高，其总和的价值充分反映了同一人的书写习惯。故检材“地下层平面图”右下角的“朱宇飞”签名字迹与样本材料上的“朱宇飞”签名字迹系同一人所写。经质证，金复来公司、田利、马莉娜对鉴定结果无异议，朱宇飞则坚持否认该签名为其所写。
原审认为，金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司签订的房屋转租协议及补充条款均系双方真实意思表示，业已经业主方确认，应认定合法有效，金复来公司、田利、马莉娜已将系争房屋交付森敦公司、朱宇飞，森敦公司实际使用系争房屋经营至今，森敦公司理应按约履行支付租金的合同义务，金复来公司、田利、马莉娜有权要求森敦公司支付其应承担的租金。森敦公司长期拖欠支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故金复来公司、田利、马莉娜要求森敦公司支付欠租及逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。
至于森敦公司、朱宇飞辩称面积不符一节，首先，虽然合同记载的系争房屋建筑面积与产证记载不符，但双方合同约定的租金支付标准并非按每平方米建筑面积计算，金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司双方签约后至金复来公司、田利、马莉娜提起诉讼前，森敦公司从未就系争房屋面积问题向金复来公司、田利、马莉娜提出异议；其次，森敦公司作为承租人承租房屋前首先应到实地查看，转租协议的附件（一）“地下层平面图”显示了森敦公司承租部位的四至范围、平面布局、功能区划、房间比例面积等，明确清晰、一目了然，并经业主及金复来公司、田利、马莉娜与森敦公司三方签字盖章，森敦公司的法定代表人朱宇飞亦已签名确认，故森敦公司对其所承租房屋的基本状况应当了解且无异议，其针对承租房屋面积问题提出的异议，不能成立，原审法院不予采信。朱宇飞对鉴定意见书不予认可，却未能提供相反证据予以推翻，故原审法院采纳鉴定意见书的鉴定结论，认定转租协议的附件（一）“地下层平面图”右下角“朱宇飞”的签名字样为朱宇飞本人所写。朱宇飞自愿承诺对森敦公司的合同义务承担连带责任，该承诺未违反法律的禁止性规定，金复来公司、田利、马莉娜据此要求朱宇飞对森敦公司的付款义务承担连带清偿责任，原审法院予以支持。
森敦公司、朱宇飞认为金复来公司、田利、马莉娜逾期付款违约金计算标准过高，考虑到金复来公司、田利、马莉娜并未提供其损失依据，故原审法院对金复来公司、田利、马莉娜违约金的诉请予以酌情调整。森敦公司、朱宇飞反诉要求金复来公司、田利、马莉娜返还租金的诉讼请求，不予支持，理由如上，不再赘述。森敦公司、朱宇飞以消防验收未予通过要求金复来公司、田利、马莉娜赔偿租金损失，然而森敦公司、朱宇飞并无证据证明未能通过消防验收的过错在于金复来公司、田利、马莉娜，故森敦公司、朱宇飞的该项反诉请求，原审法院亦不予支持。
原审法院审理后于二○一四年五月二十三日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，作出判决：一、上海森敦游艺设备有限公司于判决生效之日起十日内向上海金复来文化传播有限公司支付拖欠的至2012年12月31日止的房屋租金264，643.84元；二、上海森敦游艺设备有限公司于判决生效之日起十日内向上海金复来文化传播有限公司支付逾期支付租金的违约金：以225，000元为本金，分别自2011年10月9日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日起算至判决生效之日止，以39，643.84元为本金，自2012年10月1日起算至判决生效之日止，均按银行同期贷款利率计算；三、朱宇飞对上述第一、第二项判决主文承担连带清偿责任；四、驳回上海森敦游艺设备有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币10，948元、诉讼保全费人民币4，093.90元，合计人民币15，041.90元，均由上海森敦游艺设备有限公司负担；反诉案件受理费人民币5，129元，由上海森敦游艺设备有限公司负担；鉴定费人民币8，600元，由朱宇飞负担。
判决后森敦公司、朱宇飞不服，向本院提起上诉称，1、《房屋转租协议》明确写明租赁房屋面积为1，200平方米，可实际上交付的租赁房屋面积却减少了27％左右。上诉人曾多次向被上诉人提出交涉，故原审法院认定上诉人从未就系争房屋面积问题向被上诉人提出异议与事实不符。被上诉人提供的租赁房屋面积与约定不符，故应当在确定缺失面积的基础上，返还上诉人相应租金。2、2011年8月、2011年12月，徐汇区公安消防机关两次向上诉人发出《装修工程消防验收不合格的意见》，而该意见中提及的可燃材料是由被上诉人提供的，且是合同中明确规定不允许上诉人拆除的。在此情况下，消防不及时通过对上诉人的经营活动直接造成了影响，使上诉人蒙受了一定的经济损失。上诉人要求被上诉人赔偿两个月租金的损失合情合理。但原审法院对这一重要事实在最终判决时一字未提，属于明显遗漏。综上，上诉人认为原审法院审理本案事实认定错误，导致判决显失公平。为此，提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审的全部反诉请求。
被上诉人金复来公司、田利、马莉娜辩称，上诉人在签订转租合同前就已经明确知晓系争房屋的实际面积。此后双方签订补充协议、三方协议等上诉人均未提出面积问题。涉案房屋租金是以A大厦地下室整体出租计算租金，而不是以房屋面积单价计算，上诉人要求返还租金的请求没有任何依据。消防申请的义务人是上诉人，被上诉人仅是协助义务，消防意见书本身也不能证明可燃材料系被上诉人提供，故系争房屋消防验收未通过与被上诉人没有直接关系。上诉人提出的反诉请求没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，1、2012年12月，系争房屋的实际使用方、案外人上海市徐汇区镭战酒吧与A公司就系争房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，该合同约定租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为60，000元。朱宇飞作为上海市徐汇区镭战酒吧的法定代表人签署上述租赁合同及租赁物业房型图。
2、2011年8月、2011年12月，因装修采用可燃材料等原因，上海市徐汇区公安消防支队两次向上海市徐汇区镭战酒吧发出《装修消防验收不合格的意见》。
3、双方确认，至2011年2月底，上诉人方共计向被上诉人支付租金等费用250，000元（含押金和转让费）。
原审法院已查明的其余事实正确，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等的法律约束力。上诉人森敦公司与被上诉人签订的《房屋转租协议》及补充条款系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，合法有效。虽然系争房屋登记记载面积与《房屋转租协议》中记载之面积不同，但双方合同约定的租金支付标准并非按每平方米建筑面积计算，且转租协议的附件（一）“地下层平面图”上亦有上诉人朱宇飞签名确认，表明两上诉人对系争房屋的实际建筑面积和平面布局早已知晓，故双方合同中所约定的租金就是上诉人取得系争房屋在约定期限内的占有、使用、收益权的对价。符合公平、自愿、等价有偿原则。双方均应恪守诚信，按约履行。现被上诉人已按约履行了交付系争房屋之义务，上诉人森敦公司也实际接收了房屋，交由上诉人朱宇飞为法定代表人的上海市徐汇区镭战酒吧占有使用至今，故上诉人森敦公司应当履行支付相应租金的合同义务。审理中，上诉人虽称曾对系争房屋面积问题向被上诉人提出过异议，但上诉人并未提供相应的证据材料佐证，故上诉人的该项上诉理由本院不予采信。上诉人森敦公司理应依据租赁合同的约定如数向被上诉人支付欠付的租金，并承担相应的逾期付款违约责任。现原审法院依据本案的实际情况，酌情确定了逾期付款违约金的数额，并无不当，本院予以维持。上诉人认为由于被上诉人原有装修存在的可燃材料导致消防验收不合格，对其实际经营造成影响，要求被上诉人赔偿损失。但鉴于系争房屋的装修主要由上诉人进行，在不损坏房屋原有基本结构及附属设施的情形下，上诉人在装修过程中采用何种材料、对原装修的部分如何取舍等均由上诉人自行决定，被上诉人方并无对上诉人使用装修材料方面的无理限制权。原审及本案审理中，上诉人亦未提供相应的证据材料证明被上诉人禁止上诉人拆除原装修材料。故即使上诉人所称的可燃材料系原装修存在的，亦属于上诉人在装修中采用了不当材料所致，由此造成消防验收未通过的责任与被上诉人不存在直接关联，上诉人就此提出的上诉理由亦缺乏依据，本院不予采纳。综上，本院认为原审查明的基本事实属实，判决适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。但原审法院未对上诉人朱宇飞的原审反诉请求作出判定，本院依法予以增判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、驳回上诉人上海森敦游艺设备有限公司、朱宇飞的上诉，维持原判；
二、驳回朱宇飞的反诉诉讼请求。
上诉案件受理费人民币5，129元，由上诉人上海森敦游艺设备有限公司、朱宇飞各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……