江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1678号原告（反诉被告）：刘永忠，男，1969年2月16日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：熊良明，江西阳明阳律师事务所律师。执业证号：1360119961022295。委托代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。执业证号：13601201411142196。被告（反诉原告）：江西小蓝丰溢实业发展有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道****号。组织机构代码：69097054-8。法定代表人：胡清云，该公司总经理。委托代理人：聂斌，江西知常容律师事务所律师。执业证号：13601199410354210。委托代理人：周玉信，系该公司员工。原告（反诉被告）刘永忠诉被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司（以下简称小蓝丰溢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，本院依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。原告（反诉被告）刘永忠及其委托代理人熊良明、徐丽君，被告（反诉原告）小蓝丰溢公司委托代理人聂斌、周玉信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永忠诉称：2012年11月20日，原告与被告签订《工业厂房转让合同（团购版）》。根据合同约定：原告购买被告开发的南昌市××经济开发区××（××）××区××＃厂房，厂房面积为2061.26平方米，厂房结构为三层局部四层，合同签订后17个月内交房，在验收合格后12个月内办理好房屋产权证明。如被告未按本合同约定期办理产权证，逾期达12个月仍未办理手续的，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还定金，已收款项按银行同期贷款利率计收利息。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金704950.92元，另依合同约定陆续支付购房款714918.20元。自2014年1月被告通知原告说厂房已封顶，要求原告交纳封顶后的房款。原告至厂房所在地查看厂房情况发现，厂房由合同约定的三层局部四层变为三层局部五层，且一到三层面积显然少于合同约定的面积，五层为无任何使用价值的房屋。原告通过书面或口头形式多次告知被告：厂房没有达到封顶条件，原告付款条件不成就，并要求被告采取补救措施，按合同约定将厂房封顶。但被告却无理拒绝原告的合理要求，为此，原告至南昌市小蓝经济开发区规划建设局查询，未发现被告建设的南昌市小蓝经济开发区创业园（金沙二路）三期存在变更规划。原告多次与被告协商解决，但被告仍无视原告意见。致原告对被告的履约诚信及履约能力彻底丧失信心，故此，原告于2014年6月19日函告被告：要求解除《工业厂房转让合同（团购版）》，并双倍返还购房定金，返还其他购房款。被告一方面拒绝原告的合理要求，一方面又对被告说可以协商解决。至今，原告发现被告没有任何解决事情的诚意。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间的《工业厂房转让合同（团购版）》；2、被告向原告双倍返还定金1409901.84元，另返还购房款714189.20元，并以714189.20元为基数，按银行同期贷款利率支付利息至实际还款之日止（截至2015年10月31日止未96415.53元）。本案的诉讼费用由被告承担。被告小蓝丰溢公司辩称：一、原告的诉请没有法律依据，法院应予以驳回。1、该案不存在约定解除合同的情形。答辩人与原告签订的《工业厂房转让合同（团购版）》第十一条第四款约定了原告可以单方解除合同的情形，即，答辩人逾期12个月仍未办理产权证的，原告可以解除合同。答辩人已于2015年8月25日将厂房的产权证办在自己名下，属在合同规定的期限内办理。但由于原告拖欠应当支付给答辩人的购房款，拒绝接受所购厂房，导致厂房至今没有办理交接手续，也就无法将厂房产权过户给原告。所以，上述履行合同的事实不符合合同中所约定的原告可以单方解除合同的情形，原告不能据此解除合同；2、该案不存在法定解除合同的情形。合同法第九十四条规定了法定解除合同的五种情形，而原告向法院提供的证据不能证明符合合同法第九十四条规定的解除合同情形；3、原告的第二项诉讼请求是以第一项诉讼请求的成立为前提的，如上所述，原告的第一项诉讼请求不能成立，所以，原告的第二项诉讼请求也不能成立。二、原告在履行合同中存在违约行为，应当承担违约责任。反诉原告小蓝丰溢公司诉称：2012年11月20日，反诉人与被反诉人签订了《工业厂房转让合同（团购版）》，同时签订该合同的还有另外28名团购者，合同对厂房坐落、面积、户型、价格、付款方式及期限、交房期限及交付条件、入园及办理产权登记、违约责任等进行了约定。2012年12月11日开工前，陈小兵、曹国顺、秦辉华、徐铁根等人作为团购者的代表向反诉人提出，为解决厂房投产后员工停放电动车安全等问题，要求三楼屋顶用于停放员工电动车等交通工具，将电梯提升至三楼屋顶。设计单位根据代表的这一要求确定了设计方案，制作了施工图。该工程于2013年3月15日完成了基础分部并通过验收，2013年5月20日完成了主体结构分部并通过验收，2014年1月2日工程竣工并通过竣工验收，2014年8月29日，反诉人通知被反诉人办理交房手续，被反诉人以种种理由拖延接收房屋，至2015年11月16日被反诉人提起诉讼也未办理房屋交接手续。按照合同第四条的约定：“总购房款的15%70.495092万元作为定金（其中被反诉人在合同签订当日支付20万元[定金]，7日内付清总购房款的10%即46.996728万元[定金]，房屋正负零施工完毕一周内支付5%23.498364万元[定金]），二楼楼面浇筑完毕支付总购房款15%为70.495092万元，主体封顶支付总购房款10%为46.996728万元，厂房交付支付总购房款10%为46.996728万元，剩余50%的购房款234.98364万元按照三年分期付款方式，年利率为12%，从厂房交付的次月起，于每月前三天按月支付本息（遇假期时间顺延）被反诉人预留20万元作为办理房产证诚意金，在反诉人通知办理契税手续时付给反诉人……”，合同第十一条第2款约定：“乙方违反本合同约定逾期支付购房款项或不履行协助办理产权手续的，每逾期一天按合同总价款万分之一计算违约金……”。被反诉人从第二笔购房款开始延期支付购房款，按照合同约定，主体封顶应支付至总购房款的40%即1879869.12元，厂房交付支付至总购房款50%即2349836.4元，而被反诉人总共支付购房款1419869.12元，反诉人多次催促被反诉人支付逾期未缴纳的购房款，被反诉人一直拒不支付余款。被反诉人不办理接收房屋手续、延期支付购房款的行为，违反了合同约定，故反诉人诉至法院请求判令：1、继续履行反诉人与被反诉人于2012年11月20日签订的《工业厂房转让合同（团购版）》；2、被反诉人向反诉人支付购房款2170158.71元，利息446468.916元；3、被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金508507.54元（计算至2016年3月21日，应计算至被反诉人付清所欠购房款止）。反诉费由被反诉人承担。反诉被告刘永忠辩称：1、反诉原告反诉要求继续履约没有法律依据；2、假如本诉原告的诉请能够得到支持，那么反诉原告应退还购房款并双倍返还定金，自然而然反诉被告无需承担再行支付返还的义务也没有支付利息的义务；3、招商合同书约定的厂房至今反诉原告都没有完成竣工，故反诉被告不存在支付违约金的问题。经审理查明：2012年11月20日，刘永忠与小蓝丰溢公司签订了编号为2012-11-20-XLFY-S-TG-13号的《江西小蓝丰溢实业发展有限公司招商合同书》即《工业厂房转让合同（团购版）》一份，合同约定：1、乙方购买坐落在南昌市××经济开发区××（××）××区××＃厂房，厂房单价为2280元/平方米，厂房面积为2061.26平方米，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，以房屋所有权证登记面积为准，并结算差价，多退少补。房屋总成交金额为4699672.8元；2、合同第四条约定付款方式为：“双方约定总购房款的15%70.495092万元作为定金（其中乙方在合同签订当日支付20万元[定金]，7日内付清总购房款的10%即46.996728万元[定金]，房屋正负零施工完毕一周内再支付5%23.498364万元[定金]），二楼楼面浇筑完毕支付总购房款15%为70.495092万元，主体封顶支付总购房款10%为46.996728万元，厂房交付支付总购房款10%为46.996728万元，剩余50%的购房款234.98364万元按照三年分期付款方式，年利率为12%，从厂房交付的次月起，于每月前三天按月支付本息（遇假期时间顺延）乙方预留20万元作为办理房产证诚意金，在甲方通知办理契税手续时付给甲方”；3、合同第六条约定交房期限及交付条件：“单户面积2061.26㎡，为两户双拼、三层局部四层结构，一至三层区域用于生产，一至四层区域用于生产办公”，小蓝丰溢公司“在合同签订后17个月内，将厂房交付乙方。乙方在收到甲方的交房通知而不收房的，超过十天，视为已交付”。工程交付标准“通过国家相关部门竣工验收，毛坯交付”；4、合同第八条关于办理产权登记的约定：“乙方接到甲方办理房屋产权证的通知后，在3个月内，把办理土地证、房屋产权证的所有资料提交甲方”，“甲方承诺在乙方配合完成相关办理房产证的资料的前提下，自所建厂房投产并验收合格后的12个月内办理好房产证、土地证”；5、合同第十一条对违约责任的约定：“乙方违反本合同约定逾期支付购房款项或不履行协助办理产权手续的，每逾期一天按合同总价款万分之一计算违约金···”，“因甲方原因未按本合同约定期办理产权证，每逾期一天按合同总价款万分之一计算违约金，逾期12个月仍未办理该手续的，乙方有权解除本合同，并双方返还乙方所交纳的定金，已收款项由甲方按同期银行贷款利率返还乙方，乙方不再以损失为由向甲方主张其他违约责任”。刘永忠、小蓝丰溢公司分别在合同的乙方栏、甲方栏上签字、盖章。合同签订当日，刘永忠以现金方式向小蓝丰溢公司支付购厂房定金人民币200000元。此后，刘永忠又分别在2012年11月28日、2013年4月10日、2013年5月15日、2013年6月24日、2013年7月29日五次向小蓝丰溢公司支付269967.28元、234983.64元、350000元、314950.92元、49967.28元，总计1419869.12元（其中定金704950.92元）。2014年8月29日，小蓝丰溢公司向刘永忠发出《交房通知书》，通知刘永忠于2014年9月1日-2014年9月5日前来办理交付厂房相关手续。2015年6月26日，涉诉厂房取得竣工验收备案。2015年8月25日，小蓝丰溢公司取得涉诉厂房的房屋所有权证（编号为：南房权证莲塘镇字第××号），房屋总层数5层，总建筑面积为2058.13㎡（其中一至三层每层面积为561.875㎡、四层面积为246.875㎡、五层面积为125.625㎡）。2015年12月24日，小蓝丰溢公司取得涉诉厂房的土地使用权证[编号为：南国用（2015）第0235号]。同时查明，涉诉厂房分别于2014年8月22日、2015年1月4日、2015年4月15日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。另查明，2012年11月，江西省勘察设计研究院出具涉诉厂房施工图纸一份，2015年1月，江西省勘察设计研究院再次出具涉诉厂房竣工图一份。施工图、竣工图的总建筑面积均为4122.52㎡、建筑高度：15.85M、建筑层数均为地上三层（局部四层），且根据两份图纸显示，涉诉厂房一层楼层高度为4.8米、二、三层楼层高度为3.8米、四层楼层高度为3.3米、电梯设备间层高为4.8米。以上事实有刘永忠向法庭提供的《江西小蓝丰溢实业发展有限公司招商合同书》、收据六张、照片两张，小蓝丰溢公司提供的《江西小蓝丰溢实业发展有限公司招商合同书》、《南昌县建设工程竣工验收备案表》、《交房通知书》、收据六张、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、施工图纸一份、竣工图纸一份、土地使用权证等证据予以证实。本院认为：本案争议的焦点在于：涉诉厂房的建筑层数是三层局部四层还是三层局部五层？小蓝丰溢公司是否存在未经刘永忠同意变更厂房设计规划的情形？依照厂房转让合同的约定及设计单位出具的施工图纸、竣工图纸显示，涉诉厂房为两户双拼、三层局部四层结构、建筑面积为2061.26平方米，但根据涉诉厂房的房屋所有权证登记显示，房屋总层数5层，总建筑面积为2058.13㎡，庭审中，刘永忠向法庭提交涉诉厂房的外观照片两张用以证实厂房实际为三层局部五层、不符合合同要求，小蓝丰溢公司经质证对上述照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为厂房的现状符合合同约定的三层局部四层。对此，本院认为，依照《建筑设计防火规范GB50016-2014》附录A建筑高度和建筑层数的计算方法：“建筑高度的计算应符合下列规定：···5、局部突出屋顶的瞭望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设备、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等辅助用房占屋面面积不大于1/4者，可不计入建筑高度···”，“建筑层数应按建筑的自然层数计算，下列空间可不计入建筑层数：···3、建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等”，《民用建筑设计通则GB50352-2005》4.3建筑高度控制“···下列突出物不计入建筑高度内：1）局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1/4者；···”的规定，涉诉厂房电梯设备间因属于局部突出屋顶的辅助用房且面积未达屋面（第三层）面积的1/4，故可不计入建筑高度及建筑层数，因此，厂房施工图纸及竣工图纸对建筑层数表述为“地上三层（局部四层）”，厂房转让合同中的表述为“三层局部四层结构”，同时依照《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》中关于计算建筑面积的规定：“建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2.20M及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20M以下的，应计算1/2面积”，涉诉厂房电梯设备间的层高高于2.20M米，应计算全面积，故不论是施工图纸、竣工图纸还是房屋所有权证都将该部分面积计入建筑总面积中。综上所述，虽然施工图纸、竣工图纸、厂房转让合同以及房屋所有权证针对涉诉厂房建筑层数的表述并不相同，但它们从不同的角度所描述、指向的都是涉案厂房建筑结构的客观实际，两者之间并无矛盾之处。小蓝丰溢公司所建造的涉诉厂房符合双方的合同的约定，并不存在更改规划的情形，刘永忠以涉诉厂房不符合合同约定，而主张解除合同并由小蓝丰溢公司承担违约责任的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。刘永忠未依照合同约定按时足额履行支付购房款义务，小蓝丰溢公司请求其继续履行，于法有据，本院予以支持。根据涉诉厂房产权登记面积，涉诉厂房的总金额为4692536.4元（2058.13平方米×2280元/平方米），刘永忠已支付金额为1419869.12元，刘永忠还应支付3272667.28元，其中：主体封顶及厂房交付时支付926399.08元、剩余50%的购房款2346268.2元自厂房交付次月起按年利率12%、以三年分期付款方式于每月前三天支付本息。小蓝丰溢公司虽于2014年8月29日向刘永忠发出交房通知，但直至2015年6月26日，才取得涉诉厂房的竣工验收备案具备交付条件，故厂房交付之日应为2015年6月26日，小蓝丰溢公司诉请要求刘永忠支付截止至2016年3月3日止的分期付款本息，系当事人对自身权益的处分，且不违反法律规定，本院予以认可，故刘永忠应向小蓝丰溢公司支付的购房款总额为1512966.13元（主体封顶及厂房交付时926399.08元、自2015年7月起至2016年3月止期间的分期付款本金586567.05元），刘永忠应向小蓝丰溢公司支付的2015年7月起至2016年3月止期间分期付款利息为211164.14元（23462.682元/月×9个月）。刘永忠迟延履行支付购房款义务，小蓝丰溢公司主张应按合同总价款万分之一的标准计算逾期支付期间违约金，因双方当事人在合同中有约定，应从其约定。根据庭审查明的事实，刘永忠迟延支付的款项包括：1、2012年11月27日应支付定金269967.28元，实际支付日期为2012年11月28日，迟延支付一天；2、厂房主体封顶及厂房交付时应支付926399.08元，截止庭审之日仍未支付。小蓝丰溢公司主张房屋正负零施工完毕一周日期为2013年4月2日、二楼楼面浇筑完毕日期为2013年4月14日、主体封顶日期为2013年6月8日、厂房的交付日期为2014年8月15日，故迟延履行违约金应分别从上述日期起算，对此，本院认为，小蓝丰溢公司并未提供任何证据证明房屋正负零施工完毕时间、二楼楼面浇筑完毕时间及主体封顶时间，对于厂房交付时间虽提供了交房通知书予以证实，但涉诉厂房于2015年6月26日始取得竣工验收备案具备交付条件，故刘永忠迟延支付926399.08元的违约金应自2015年6月26日起计算至实际支付之日止，标准为469.97元/天（合同总价款4699672.8元×万分之一）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘永忠应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付购房款人民币1512966.13元；二、原告（反诉被告）刘永忠应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付分期付款利息人民币211164.14元；三、原告（反诉被告）刘永忠应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付迟延支付定金269967.28元的违约金人民币469.97元；四、原告（反诉被告）刘永忠应向被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司支付迟延支付购房款926399.08元的违约金（按照469.97元/天的标准，自2015年6月26日起计算至本判决确定支付之日止）；五、驳回原告（反诉被告）刘永忠的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江西小蓝丰溢实业发展有限公司其他过高的反诉请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费24564元、反诉费15134元、保全费5000元，共计44698元由原告（反诉被告）刘永忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  谢小青人民陪审员  熊一意二〇一六年五月三十一日书 记 员  刘文莉