北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1041号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京伊可思特种纺织品有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇踩河新村513号。
法定代表人：何秋霞，董事长。
委托诉讼代理人：马双强，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王可，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大方贸易公司，住所地北京市昌平区沙河镇踩河新村。
法定代表人：王兴义，董事长。
委托诉讼代理人：郭宏，北京市亚东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所实习律师。
上诉人北京伊可思特种纺织品有限公司（以下简称伊可思公司）因与被上诉人北京大方贸易公司（以下简称大方公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。伊可思公司之委托诉讼代理人马双强、王可，大方公司之委托诉讼代理人郭宏、戚世雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伊可思公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回大方公司的全部诉讼请求，�持我方的全部反诉请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。大方公司不具有主体资格，双方虽然曾经签订过租赁合同，但2006年12月18日北京圣济骨髓炎医院（以下简称圣济医院）和踩河新村签订了《土地使用合同协议书》，约定了原来大方公司租赁的土地转到圣济医院，土地的使用权已经转移到圣济医院，之后伊可思公司的全部租金都交给了圣济医院，租赁合同主体就变更了，大方公司不再是合同的相对方，之后拆迁的档案和补偿协议中的拆迁主体都是圣济医院。伊可思公司提供的证据是可以证明伊可思公司和圣济医院存在租赁合同关系，通过履行也可以说明原来的出租人变成了圣济医院，伊可思公司从2010年开始就把租金交给了圣济医院，也证明了双方之间是存在租赁合同关系。2.一审法院对证据的认定有误，在一审双方都提交过证据后，证明才�交，所以不应当采信，不应作为定案的依据。圣济医院的法定代表人王伟是大方公司法定代表人的儿子，也是大方公司的股东，他们之间有利害关系，如果不应采信大方公司提交的证明。3.本案不应当适用简易程序进行审理。
大方公司辩称，同意一审判决，不同意伊可思公司的上诉请求。
大方公司向一审法院起诉请求：1.伊可思公司腾退位于踩河新村大方公司厂区内承租的所有房屋；2.伊可思公司支付房屋占有使用费164583元。
伊可思公司向一审法院反诉请求：1.大方公司按每平米872.55元的标准，向伊可思公司支付被腾退房屋补偿费（房屋重置成新补偿费）1115223.66元；2.大方公司按每平方米700元的标准，向伊可思公司支付停产停业补助费2376493元；3.大方公司按每平米25元的标准向伊可思公司支付搬迁补助费84874.75元；4.大方公司向伊可思公司支付苗木补偿费22470元；5.大方公司向伊可思公司支付大型设备搬迁费150万元；6.大方公司向伊可思公司支付电话、有限电视、空调移机费5万元；7.大方公司向伊可思公司支付附属设备、设施补助费20万元。
一审法院认定事实：2006年3月8日，大方公司（甲方）与伊可思公司（乙方）签订第一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市昌平区沙河镇踩河新村大方公司厂区北院占地面积约5.8亩，建筑面积1600㎡租赁给乙方，生产加工使用；自2006年3月8日至2016年2月28日止，共计10年；租金年付，每年75000元；乙方在租赁期内进行改造装修等施工，应经甲方同意后施工，所产生费用由乙方自负，甲方不承担任何费用，如租赁期满后，不动产可以留给甲方，并交接甲方验收，可动产由乙方自行处理；如果在租赁期前三年内由于人为造成拆迁行为，甲方须补偿给乙方年租金的50%；合同还约定了双方的其他权利义务。
2006年11月30日，大方公司（甲方）与伊可思（乙方）签订第二份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于踩河新村大方公司厂区中院内房屋租赁给乙方用于生产加工使用；租期自2006年12月1日至2015年11月30日止，共计9年；租金为年付，每年租金35000元；乙方在租赁期内如进行装修改造等施工，应经甲方同意后方可施工，所产生费用由乙方负责，乙方原则上不能对原有建筑进行拆除，如需对甲方原有房屋结构进行改造，须经甲方书面许可后方可进行，如擅自改对，则需按甲方要求恢复原貌或给予经济赔偿，租赁期满后，乙方不得对装修改动部位进行拆除，可动产由乙方自行处理；合同还约定了双方的权利义务。
上述两份合同签订后，大方公司按照合同约定向伊可思公司交付了涉案的土地和房屋�2015年12月10日，大方公司以双方签订的第二份《房屋租赁合同》到期为由，起诉至法院，要求伊可思公司腾退位于踩河新村大方公司厂区中院内房屋，并支付至实际腾退之日止的占有使用费。2016年8月7日，大方公司向法院提出撤诉的申请，法院作出（2016）京0114民初4574号民事裁定书，准许大方公司撤回起诉。同日，大方公司以两份租赁合同均已到期为由将伊可思公司起诉至法院，诉如所请。
庭审中，大方公司认可伊可思公司已经将两份《房屋租赁合同》期限内的租金全部交付，称有部分租金是自己收取，有部分租金自己委托圣济医院收取；伊可思公司称大方公司告知其地已经转租给圣济医院，让其将租金交付给圣济医院的。在伊可思公司提供的交付租金票据中，有部分收据盖有大方公司公章，有部分收据盖有北京昌平圣济骨伤医院（原圣济骨髓炎医院，�下亦简称圣济医院）的章。2015年11月23日，圣济医院收取伊可思公司第二份《房屋租赁合同》的租金，同年11月27日，将该租金退还伊可思公司，并于同年12月3日出具《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，内容为伊可思公司使用的第二个院子已经超期，请于2015年12月7日前搬出，第一个院子请于2016年2月28日前合同到期日将所租房屋及院子完整交还。
另查明：1996年8月1日，大方公司从踩河新村承租了踩河新村西面积为24亩土地建厂，租期为1996年8月1日至2046年8月1日止。2001年9月3日，北京市昌平区计划委员会作出《关于新建北京大方贸易公司厂房、职工宿舍及管理用房的立项批复》，就大方公司新建厂房职工宿舍及管理用房事宜，同意立项，具体批复为：选址在昌平区沙河镇，总投资900万元，所需资金全部自筹解决，建筑面积10900平方米（包括厂房2000平方米、职工宿舍7500平方米、管理用房1400平方米）等。立项后，大方公司在涉案土地上陆续进行了建设厂房等。2006年12月18日，圣济医院从踩河新村经济合作社承租踩河新村天农饲料厂西侧的24亩土地，原大方公司的土地租用合同转到圣济医院名下，租期为2006年8月1日至2046年8月1日止。
再查明：涉案土地的土地性质原为集体土地，现为国有土地。2006年8月1日，案外人王伟曾与踩河新村签订《土地使用合作协议书》，约定王伟承租踩河新村村西满白路南天龙饲料厂西侧土地面积28亩，租期自2006年8月1日至2046年8月1日止。骨髓炎医院于2009年8月7日变更名称为北京昌平圣济骨伤医院。2016年1月18日，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）、踩河新村村民委员会与踩河新村股份经济合作社（乙方）、王伟（丙方）、与北京昌房正信拆迁服务有限公司（丁方）签订《踩河新村�地一级开发项目及沙河镇满井西队线性工程非住宅房屋及地上物腾退货币补偿协议书》（以下简称《腾退货币补偿协议书），约定：丙方租用乙方土地上需腾退的非住宅房屋面积为17149.28平方米，需伐移的树木5390棵，腾退补偿费共计38580640元，此外还约定了各方的其他权利和义务。经询，大方公司称自己未获得上述拆迁补偿款。案外人王伟系圣济医院的法定代表人。
本案审理过程中，大方公司向法院提交一份由圣济医院出具的《证明》，表述其与大方公司存在债权债务关系，并于2006年11月与大方公司达成口头协议，大方公司将其位于踩河新村厂区内的全部厂房、地上物及土地使用权转让给圣济医院，但圣济医院还应支付大方公司款项，因资金不足，故约定由大方公司继续使用厂区内的原有住房及土地至2026年，以用来折抵应付的上述转让款，范围包括出租�伊可思公司的两处地块以及出租给张宁仲的地块，曾替大方公司收取过租赁费及税费，但与伊可思公司之间并不存在租赁关系或其他债权债务关系，同时认可在土地使用权未被国家或集体收回前，大方公司仍为上述土地及房屋、地上物的使用权人，有权对上述土地及地上物进行合法使用。伊可思公司认为该《证明》系虚假证明，大方公司和圣济医院不存在转让的情况，与本案所调取的《土地使用合作协议书》及货币补偿协议相矛盾。
一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、（2016）京0114民初4574号民事裁定书、《土地租赁协议》、《土地使用合作协议书》、收据、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》、照片、退条、《关于新建北京大方贸易公司厂房、职工宿舍及管理用房的立项批复》、北京市国土资源局昌平分局调取的相关材料、证明、《腾退货币补偿协议书》、现场勘验照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大方公司与伊可思公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。大方公司从踩河新村承租涉案土地后，于2006年将涉案土地上的厂房、地上物及土地使用权转让给圣济医院，且同年圣济医院与踩河新村股份经济合作社亦签订了《土地使用合作协议书》，圣济医院拥有涉案土地、厂房及地上物的合法使用权，因其与大方公司存在债权债务关系，允许大方公司继续使用涉案土地、厂房及地上物至2026年，以偿还欠付大方公司的转让款，并不违反任何法律规定，亦未损害伊可思公司及其他承租方的相关权益，法院对此不持异议。伊可思公司辩称大方公司已经将其享有的涉案土地、房屋及地上物转让给了圣济医院，大方公司不再享有涉案土地的相关权益，自己的租金也一直交付医院，出租方应当为圣济医院，因圣济医院、大方公司均认可圣济医院收取租金的行为系代大方公司所收取，且伊可思公司提供的2006年以后租金收据中有部分收据有大方公司加盖公章，故法院对伊可思的该项答辩意见，不予采信。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方签订的第一份《房屋租赁合同》已于2016年2月28日届满，第二份《房屋租赁合同》已于2015年11月30日届满，虽然伊可思公司于2015年11月23日交付了租金，但同年11月27日，大方公司便将上述租金退回，且2015年12月3日通过张贴不再续租通知书的方式，明确告知伊可思公司租赁期满后，将不再向其续租两块土地。故上述两份《房屋租赁合同》已于租赁期届满之时，分别解除。合同解除后，承租人应当将租赁物返还，故大方公司要求伊可思公司腾退位于踩河新村大方公司厂区内承租的所有房屋的诉讼请求，法院予以支持。
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《房屋租赁合同》解除后，伊可思公司仍占有使用租赁物，应当支付相应的占有使用费，故法院对大方公司要求伊可思公司按每年75000元支付第一份《房屋租赁合同》所涉土地、厂房及地上物自2016年3月1日至2017年8月1日占有使用费、按每年35000元支付第二份《房屋租赁合同》所涉土地、厂房及地上物自2015年1月1日至2017年8月1日占有使用费的请求，法院予以支持。
关于伊可思公司的反诉诉讼请求，因为涉案土地已经由案外人王伟与沙河镇政府、踩河新村村民委员会、踩河新村股份经济合作社等签订《腾�货币补偿协议书》，无论案外人王伟的行为系个人行为还是作为圣济医院法定代表人的履行职务行为，大方公司均未在拆迁腾退过程中获取任何拆迁利益，故对于伊可思公司要求大方公司支付被腾退房屋补偿费、停产停业补助费、搬迁补助费、苗木补偿费、大型设备搬迁费、移机费、附属设备设施补偿费的反诉诉讼请求，法院不予支持。伊可思公司如果要主张涉案土地上自己所享有的拆迁利益，可向案外人王伟或圣济医院主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京伊可思特种纺织品有限公司于本判决生效之日起三十日内将其从北京大方贸易公司承租的位于北京大方贸易公司厂区内房屋及场地予以腾空，并交还原告北京大方贸易公司；二、本诉被告北京伊可思特种纺织品有限公司于判决生效之日起七日内向本诉原告北京大方贸易公司支付房屋占有使用费共计164583元；三、驳回反诉原告北京伊可思特种纺织品有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案中，大方公司与伊可思公司签订的两份《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。大方公司从踩河新村承租土地，并将本案所涉土地上建造的厂房、地上物及土地使用权转给了圣济医院，且圣济医院与踩河新村签订了《土地使用合作协议书》后，圣济医院拥有了涉案土地、厂房及地上物的合法使用权。由于圣济医院在诉讼中认可大方公司享有出租的权利，使用权主体的变更并不必然改变租赁合同关系的主体，作为出租方的大方公司并未损害作为承租方的伊可思公司的相关权益。伊可思公司现称大方公司已将相关权益转给了圣济医院，本案出租方应为圣济医院的意见，因圣济医院认可大方公司享有出租的权利，并称其收取租金的行为系代大方公司收取，且伊可思公司提供的部分租金收据中有大方公司加盖的公章，故本院对伊可思公司的该项意见不予采信。鉴于本案所涉及房屋租赁期限已届满，作为承租人的伊可思公司应将其租赁物返还给出租方大方公司并应给付占用期间的使用费。现伊可思公司并无证据证明存在因伊可思公司使用土地和房屋或另行建设房屋的行为而导致大方公司在拆迁过程中获得补偿的情形�故对于伊可思公司反诉要求大方公司支付的房屋补偿费、停产停业补助费、搬迁补助费、苗木补偿费、大型设备搬迁费、移机费、附属设备、设施补助费等款项，一审法院未予支持正确，本院予以维持。
综上所述，伊可思公司上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24328元，由北京伊可思特种纺织品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年四月二日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆