广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初2913号
原告宋宜蔓，女，汉族，住址广东省深圳市宝安区，1973年12月29日出生。
委托代理人宋杨文，广东芬华律师事务所律师。
被告潘立波，男，汉族，1982年5月8日出生，住址福建省福鼎市。
委托代理人叶琼彪，广东法广律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期9栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强。
委托代理人李常优，系该公司员工。
原告宋宜蔓诉被告潘立波及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋宜蔓及其委托代理人宋杨文，被告潘立波及其委托代理人叶琼彪，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人李常优均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋宜蔓诉称，原、被告于2015年12月12日签订《二手房买卖合同》，合同编号为1532026，双方约定，原告将位于深圳市宝安区松岗街道沙江路麒麟山地段集信名城1栋4单元10D房屋出售给被告，房屋转让成交价为人民币1625000元。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳水费。合同未约定承担方的税费，依照法律法规、政府规定确定具体承担方，合同签订后因法律法规、政府规定发生税费（税率或基数）增加或减少的，由起按款约定的承担方承担或减付。买卖双方不得以上述原因为由拒绝履行合同，否则视为根本违约。合同签订后，原告按约定履行了义务，到房管部门办理了过户手续，而被告自合同签订后一直拖延履行合同义务，在原告的多次催促下，才将房屋办理了过户，现被告以各种理由拖延到深圳市房地产权登记中心缴纳税费、领取房地产权证，经原告多次催促，被告仍不理会。原告为了全面履行合同，于2016年1月19日、1月20日、1月22日、1月28日分别五次向被告发《履约催告函》，催促其履行合同义务。2016年1月28日，原告向被告发函，要求其履行合同约定，于2016年1月29日前办理取证并缴纳税费，否则视为被告单方违约，但被告收函后至今未履行其义务。原告已将涉案房屋办理了过户手续，但被告至今未到房管部门缴纳税费、领取房产证，已构成违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币325000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告潘立波答辩称，被告认为合同应该继续履行，法庭应当驳回原告的诉讼请求，该合同已经履行至过户完毕，仅在缴税费的最后阶段，但税费的问题并非是被告过错，是因为被告在购买涉案房产时，第三人向被告出示的二手置业计划书中列出的交易费用并无营业税。后来多出营业税约4万元，费用较为巨大，被告没有钱支付，即与原告及第三人多次协商。现第三人同意被告免交中介佣金，则被告资金已经凑足，凑足后被告也多次要求原告继续履行合同，但是原告拒绝。上述交易从买房及按揭、过户等一系列过程中被告并不存在恶意或者故意不履行合同的情况，该合同不应该解除，原告的诉讼请求应予驳回。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司答辩称，第三人履行了全部的居间义务，应当按照佣金支付承诺书来收取相应佣金，此案是原、被告之间的纠纷，第三人不承担相应责任，第三人现未托管任何资金。
经审理查明，2015年12月12日，原告宋宜蔓（卖方）与被告潘立波（买方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1532026），相关约定如下：1、卖方将其名下的深圳市宝安区松岗街道沙江路麒麟山地段集信名城1栋4单元10D号房产转让予买方，建筑面积为47.52平方米，转让价格为人民币1625000元；2、交易定金共计150000元，买方在签署合同时向卖方支付定金人民币20000元，于签署合同之日起十日内再支付定金余额130000元。双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为买方收讫定金。双方直接收付的以实际交付方式为准；3、买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期款（以银行贷款承诺为准），并于前述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；4、该物业没有设定抵押及其他权利负担，卖方应于签署本合同之日起十五日内将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方；5、买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；6、双方约定交易税费由买方承担；7、如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行合同超过二十日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过二十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；8、买卖双方约定定金于2015年12月12日1时48分交付2万元定金，再于12月12日12时前交付3万元，剩下10万12月21日前交付。
合同签订后，被告向原告支付了定金人民币150000元。
2016年1月6日，原、被告办理了首期款资金监管手续，约定将被告购买涉案房产的资金人民币355000元委托招商银行深圳分行监管。
2016年1月14日，招商银行深圳分行向原告出具《贷款承诺书》，承诺向被告就购买涉案房产发放贷款人民币112万元。
2016年1月19日，原告向被告发出履约催告函，催促被告于2016年1月21日前按日足额支付违约金并办理过户手续。
2016年1月19日，被告向原告发出履约催告函，催促原告于2016年1月21日前办理过户手续。
2016年1月21日，被告向原告出具道歉书，因购买涉案房产办理过户手续造成的矛盾向原告道歉。
同日，深圳市不动产登记中心出具《业务受理通知书》（文号：9D-416042185），确认收到被告申请二手商品房转移登记事项的申请材料，办理时限为30个自然日（自受理之日起至2016年2月20日）。除另有通知，纳税、领证日期为自受理之日起的第五个工作日（工业楼宇转让的除外），申请人凭本受理通知书及身份证明领取办理结果。未在办理时限内提交缴税证明的，将按规定予以退文。被告于2016年1月28日领取该《业务受理通知书》。被告主张其在填写税费申报表的时候填写了上述受理通知书，但因发现税费超过预期就没有拿走，后被告两次去国土局缴费时均被要求出示该受理通知书，但该受理通知书一直由原告保管。被告主张其之所以在该受理通知书上签字，是应国土局要求，工作人员让其先签字，待缴税完毕之后再把受理通知书拿走。
2016年1月25日，深圳市不动产登记中心出具缴款通知书，载明就原告向被告转让涉案房产的交易，应缴税费合计人民币49565.11元。
2016年1月28日，原告向被告发出履约催告函，催促被告在2016年1月29日前办理取证并缴纳税费。
2016年3月22日，本案起诉状副本送达被告。
2016年3月26日，被告告知原告其已筹齐款项缴纳税费，要求原告配合其于3月28日领取房产证，但原告未同意。被告主张其于2016年3月28日到产权登记中心办理过户，但原告未予配合，并提交了照片予以证实。原告对照片的真实性予以认可，但认为被告在该日期前已构成根本违约。
原告主张被告未按合同约定缴纳税费、领取房产证，已构成根本违约，故提起本案诉讼，诉请判令解除其与被告签订的《二手房买卖合同》，被告向原告支付违约金人民币325000元。被告主张其是因第三人向其列明的各种交易税费中并无营业税，被告至缴税时发现多出36000元的额外税费，其资金安排出现困难，当被告凑足后要求原告继续履行合同时，原告予以拒绝。被告主张其不存在恶意违约情形，并提起反诉，请求判令继续履行涉案合同。针对反诉，原告认为被告已构成根本违约，且涉案房产已转回原告名下，合同已无法继续履行。
被告提交了一份《二手房置业计划表》，被告主张该份材料是第三人向其出示的，所列成交税费为14408.5元，并无营业税。原告对该份证据的真实性不予认可，认为关于营业税的部分有明显涂改，且合同已明确约定税费中包括营业税。第三人对该证据真实性无法确认，并认为即使其工作人员出示过相应的税费计划表，也是供买方参考，实际产生的税费应当以相应机关出具的税费申请表为准。
原告主张其出售涉案房产的目的是为了换房，由于被告的原因导致其无法履行换房的买卖合同，原告同时提交了其与案外人签订的《房屋转让合同书》以支持其上述主张。被告对该《房屋转让合同书》的真实性不予认可，认为无法确认与原告签署合同的案外人的身份及签名的真实性，且与本案无关。
另查，1、原、被告于庭审中确认，被告向原告支付了定金人民币15万元，银行监管的首期款人民币355000元及银行承诺发放的贷款人民币1120000元均未发放给原告。
2、原告主张，由于被告未在深圳市不动产登记中心的办证时限即2016年2月20日前缴纳税费，故不动产登记中心于2016年2月23日、2月24日通知被告退件，被告拒绝后原告从第三人处拿回受理通知单到不动产登记中心申请退文，并取回了房地产证原件。原告提交了两份不动产资料电脑查询结果表，查询日期分别为2016年2月23日及2016年4月18日，查询结果为涉案房产权利人仍为原告，产权状态为有效。
3、原告提交了其与被告之间的微信记录，内容显示被告于2016年1月27日领取房产证时发现还须缴纳营业税，故没有取证，被告在2月4日提出，如果中介付了营业税，其就会去取证，否则不会取证；后又于3月1日提出要求原告便宜一些出售涉案房产。被告对原告提交的微信记录予以认可，并主张微信内容可以看出被告得知额外多出营业税后，多次与原告及中介积极协商处理，并未置之不理。
上述事实，有经庭审举证、质证的房地产产权证、二手房买卖合同、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、履约催告函、邮政快递单、邮政快递查询结果、贷款承诺函、房屋转让合同书、道歉书、微信记录、深圳市不动产登记缴款通知书及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告宋宜蔓与被告潘立波签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。
关于合同的履行情况。上述合同签订后，被告已依约支付了购房定金，办理了首期款资金监管并取得了银行贷款承诺函，履行了其作为买方的主要合同义务；涉案房产亦已无权利负担，具备过户的条件。现原、被告双方已向产权登记机关申请办理递件过户手续，按照合同约定，买卖双方须在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内到产权登记中心领取房地产证并按约定缴纳税费，双方同时约定，交易税费由被告承担。经查，深圳市不动产权登记中心已于2016年1月21日受理被告的递件申请并出具了《业务受理通知书》，并载明纳税、领证日期为自受理之日起的第五个工作日，据此，被告至迟应在2016年1月28日前缴纳税费并领取房产证。截至原告提起本案诉讼时，被告仍未缴纳税费。被告辩称其在签署合同时不知道有营业税，其在申请递件过户后发现增加了巨大的额外税费支出，一直积极筹钱，筹到钱之后原告已拒绝履行，故至今未缴税。本院认为，被告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同时即应对可能产生的交易费用作全面了解，双方在合同中对税费内容及承担、缴纳时间等均作了明确约定，被告均应依约履行，其所主张的第三人未在签订合同时明确告知等事由，均不构成其迟延缴纳税款的正当理由，而其在获知应缴税费的具体金额之后，也应积极如约缴纳。现被告逾期缴纳税款、领取房产证超过二十日，已构成根本违约，原告有权选择解除合同并要求被告支付违约金。故原告诉请解除其与被告签订的《二手房买卖合同》符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，一方当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除，本院确认上述合同于本案起诉状副本送达被告之日即2016年3月22日起解除。合同解除后，原告应将其收取的定金人民币150000元返还被告。
关于违约金的数额。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，原告有权选择要求被告支付房屋转让成交价百分之二十的违约金。原告主张因被告违约致其未能及时履行换房合同而违反了与案外人的约定，损失了中介佣金及购房后可预期利益，但其提交的购房合同仅能证明其与案外人签署了相关合同，无法证明其具体损失数额。综合考虑本案案情，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币150,000元。对原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告宋宜蔓与被告潘立波签订的《二手房买卖合同》（编号：8198418）于2016年3月22日解除；
二、原告宋宜蔓应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告潘立波返还定金人民币150,000元；
三、被告潘立波应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宋宜蔓支付违约金人民币150,000元；
四、驳回原告宋宜蔓的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3088元，保全费人民币2145元，合计人民币5225元，由原告负担人民币2500元，被告负担人民币2725元，案件受理费及保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一六年五月十二日
书 记 员 席俊奇
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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