衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯民初字第296号
原告：浙江云鑫置业开发有限公司。
法定代表人：刘云祥。
委托代理人：郑利成。
被告：吴财良。
被告：吴云。
两被告共同委托代理人：金威。
原告浙江云鑫置业开发有限公司与被告吴财良、吴云腾退房屋纠纷一案，本院于2014年7月24日受理立案。依法适用简易程序，由审判员吴雯雯独任审判。于2014年9月10日公开开庭进行审理。原告委托代理人郑利成，被告吴财良及两被告共同委托代理人金威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江云鑫置业开发有限公司起诉称：两被告系父子关系。位于衢州市荷一路17幢2单元401室及17幢8号房屋系原告浙江云鑫置业开发有限公司单独所有。2007年，原告将上述房屋出售给案外人金某，但未办理房屋产权登记。之后，金某因欠原告借款未能归还，与原告达成还款协议，约定金某于2010年6月30日前归还欠款，逾期未还原告将收回上述房屋。2011年，原告通过诉讼程序与金某解除了买卖关系。诉讼中，原告了解到金某已将房屋出租给被告吴财良开办宾馆，出租时间到2014年6月30日止，经三方协商，原告同意被告继续使用该房屋至2014年6月30日。2014年5、6月间，原告通知被告吴财良上述房屋到期后将不再续租，要求被告做好腾退准备，被告吴财良以其子（即被告吴云）已重新与金某签订租赁合同，合同期限至2020年6月30日止为由拒绝腾退房屋，且原告也了解到现该房屋由被告吴云开办柯城喜悦商务宾馆作经营使用。原告认为，原告系涉案房屋的所有权人，金某与被告吴财良的租赁合同也已到期，现两被告占用该房屋无法律依据，故向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令两被告腾空荷花一路17幢2单元401室及对应8号架空层房屋；2、判令两被告按1500元标准赔偿原告自2014年7月1日至实际腾房期间的租金损失。
原告浙江云鑫置业开发有限公司为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、原告与金某的还款协议、（2011）衢柯商初字第210号民事调解书、（2011）执民字第1054号协助执行通知书复印件各一份，证明原告原先将本案涉诉房屋卖给案外人金某，后因双方之间的借款纠纷，通过法院执行将房屋收回，本案涉诉房屋的所有权人是原告的事实。
2、告知函一份，证明原告将本案涉诉房屋收回以后对被告进行了告知，且经过吴财良签字的事实。
3、2008年7月1日金某与吴财良签订的租赁合同复印件一份（该复印件由吴财良向原告提供），证明金某与被告吴财良签订租赁合同，将房屋出租给吴财良，租赁期限自2008年7月1日至2014年6月30日，且当时约定六年的房租一次性付清的事实。
4、房产证两份，证明位于衢州市荷一路17幢2单元401室及17幢8号房屋所有权属于原告的事实。
被告吴财良、吴云答辩称：位于衢州市荷一路17幢2单元401室及17幢8号房屋是原告出售给金某的，因为原告的违约迟迟没有办理房产证。被告吴财良与金某签订租赁合同后，因房屋开办的宾馆实际由被告吴云经营，故2010年6月30日，吴云与金某又重新签订了一份租赁合同，租赁期限至2020年6月30日止，且在租赁期间内的房租也均由金某收取。综上，两被告认为金某应当是涉案房屋的合法产权人，被告吴云与金某签订的房屋租赁合同是合法有效的，现租赁期限未届满，故不同意腾退房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告吴财良、吴云为证明自己的主张，向法庭提供下列证据：
1、营业执照、残疾人证各一份，证明被告吴云作为残疾人在涉诉房屋开办宾馆的事实。
2、商品房买卖合同、收款收据、汇款凭证各一份，证明涉诉房屋在2007年原告卖给金某的时候房价为346901元，2007年7月2日金某向原告付清了所有房款，双方约定交付房屋后60日内办理房屋产权证书，迟迟未办理房屋产权变更手续是原告严重违约的行为。
3、房屋租赁合同一份，证明金某与吴云签订了房屋租赁合同，租赁期限自2010年7月1日至2020年6月30日止的事实。
两被告为证明自己的主张，还申请证人金某出庭作证，证明金某于2007年到原告处购买了涉案房屋，应当是该房屋的合法产权人，金某与被告吴云签订的租赁合同的租赁期限是到2020年6月30日的事实。
原、被告提供的证据经当庭举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，两被告对证据的真实性没有异议，但主张调解书中的调解协议显失公平。本院认为调解协议系双方当事人在自愿平等的前提下签署，具有合法效力，故本院对原告的该组证据予以确认。对原告提供的证据2，被告吴财良认可告知书上的签名系其本人签署，但其不识字，故对告知书的内容不予认可。本院认为，该组证据已经被告吴财良签字确认，故本院对原告的该组证据也予以认定。对原告提供的证据3，被告吴财良对证据的真实性没有异议，也认可了该证据系当时由其向原告提供，但主张被告吴云于2010年又重新与金某签订了租赁合同，应当以新的租赁合同为准。本院认为，原告提供的该证据内容真实，来源合法，本院予以确认。对原告提供的证据4，两被告对证据的真实性没有异议，本院予以确认。对两被告提供的证据1，原告对真实性没有异议，本院予以确认。对两被告提供的证据2，原告对证据的真实性没有异议，但主张该证据与本案没有关联。本院认为，两被告提供的该组证据虽能证明金某曾到原告处购买了涉案房屋，但后因双方的纠纷，原告已通过诉讼和执行程序收回了上述房屋，故对两被告提供该证据欲达到的证明目的不予采纳。对两被告提供的证据3，原告对该证据的真实性提出异议，认为该证据与被告吴财良原先提供给原告的租赁合同内容不一致。本院认为，两被告提供的该份租赁合同系被告吴云与金某于2010年6月30日签订，当时金某已经因欠款与原告达成了还款协议，协议已涉及了该房屋的产权问题，且之前，被告吴财良向原告已经提交了其与金某签订的租赁合同，合同期限到2014年6月30日止，并约定了六年房租一次性付清，在租赁期限和租金均未到期的情况下，被告吴云又与金某签订租赁合同，该行为明显有悖常理。2012年，原告将已收回出租房屋产权的情况告知被告吴财良，被告吴财良也在告知书上签字确认，但至今都未向原告提及有新的租赁合同，也未对原告的告知提出异议，该份租赁合同存在明显的瑕疵，对于重大存疑的证据应予以排除。对证人金某的证人证言，原告不予认可。本院认为，证人金某与原告曾因涉案房屋的产权发生纠纷，且其的证言也与原先本院对房屋产权的处理相违背，故本院对其的证言予以采纳。
结合原、被告双方的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：
两被告系父子关系。位于衢州市荷一路17幢2单元401室及17幢8号房屋系原告浙江云鑫置业开发有限公司单独所有。2007年，原告将上述房屋出售给案外人金某，但未办理房屋产权登记。2008年7月1日，金某与被告吴财良签订了租赁合同，约定将上述房屋出租给吴财良，租赁期限至2014年6月30日止，年租金为7200元，并约定六年租金全部付清。该房屋由被告吴云作经营宾馆之用。合同签订后，被告吴财良向原告提交了该租赁合同复印件一份。之后，金某因欠原告借款未能归还，与原告达成还款协议，约定金某于2010年6月30日前归还欠款，逾期未还原告将收回上述房屋。2011年，原告通过诉讼程序和执行程序与金某解除了买卖合同关系，并收回该房屋。2012年3月30日，原告以告知函的形式将已收回出租房屋的情况告知给被告吴财良，并向其提供了民事调解书予以证实，被告吴财良也在告知函上签字予以确认。现被告吴财良与金某的租赁合同期限已届满，原告要求被告腾空该房屋，但被告吴财良以其子吴云已重新与金某签订了租赁合同且合同期限未届满为由拒绝腾退。原告为此向本院提起诉讼。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。金某从原告处购得本案所涉房屋后将该房屋出租给被告吴财良，吴财良承租后，该房屋又由其子被告吴云实际经营宾馆用。承租期间，金某因与原告发生纠纷，原告通过诉讼和执行程序收回了出租房屋的产权，该所有权变动不影响两被告的租赁使用。现租赁期限已届满，原告要求两被告腾退房屋并支付期限届满后至实际腾退之日的租金，符合法律规定，故本院对原告的诉讼请求予以支持。关于逾期腾房的实际使用租金，因原告并没有提供证据证明其与两被告之间有明确的新约定，也未提供证据证明市场上同类同地段房屋租赁的价格，故期限届满后的占有使用费应当参照原租赁合同约定的租金计算为宜。两被告以金某系该出租房屋的实际所有权人，且被告吴云与金某之间签订的另一份租赁合同期限未届满为由拒绝腾退房屋，本院认为该房屋的产权已由相应的法律文书及产权登记确定为原告所有，被告吴财良原向原告提供的其与金某签订的租赁合同已届满，在租赁期限届满前，被告吴云又与金某签订的租赁合同，其证据效力不足以证明其所主张的事实，故本院对两被告的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：
一、被告吴财良、吴云于本判决生效之日起十日内腾空原告浙江云鑫置业开发有限公司所有的位于衢州市荷一路17幢2单元401室及17幢8号房屋。
二、被告吴财良、吴云自2014年7月1日起按月租金600元向原告浙江云鑫置业开发有限公司支付逾期腾房的占有使用费直至实际腾空之日止。
三、驳回原告浙江云鑫置业开发有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，减半收取65元，由被告吴财良、吴云负担，于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 吴雯雯
二〇一四年九月十六日
书记员 徐星瑜