江西省上栗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栗民赤初字第1178号
原告（反诉被告）巫某某，男，汉族，萍乡市人。
被告（反诉原告）江西天耀置业有限公司，住所地江西省萍乡市上栗县。
法定代表人赖某某，该公司总经理。
委托代理人罗振山，江西全意律师事务所律师。
原告（反诉被告）巫某某与被告（反诉原告）江西天耀置业有限公司（以下简称天耀置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员易建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）巫某某、被告（反诉原告）天耀置业公司的委托代理人罗振山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告巫某某诉称，原告于2014年11月16日参加了由“金御天下”售楼部举行的摇号团购会，在摇中后未看到《商品房买卖合同》的情形下，与被告天耀置业公司签订了《金御天下团购定房协议》，并交纳了20000元购房定金。后被告通知原告于2015年1月30日前去签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。当原告于2015年1月27日带着准备好的相关材料和首付款去“金御天下”售楼部准备签订正式购房合同时，却发现被告提供的《商品房买卖合同》（这次是第一次看到《商品房买卖合同》）里的部分内容显失公平，完全是朝着有利于开发商一方而设定的（在交付定金的时候，被告方对合同内容避之不谈，也没有出示或介绍给原告，更没有提及物业管理的收费问题，而只是一味的催促原告交款，称房源紧张，不马上交定金，购房优惠资格就没有了。因原告属初次购房，毫无经验，不懂相关的法律法规，就糊里糊涂交了定金）。当原告发现后马上向“金御天下”售楼部销售人员黄某提出异议，并要求对合同内容进行协商修改（尤其是合同附件六“前期物业管理”第4点：物业管理收费：高／多层1.5元／平方米）。但黄某说该合同是制式合同，不能修改，而且其他购房者都是这样签字的。最后，黄某说他做不了主，等下次跟他们老总说。经原告对现在萍乡市内大部分小区电梯房的物业管理收费进行了解后，发现105元／平方米明显偏高，与其合同中所能提供的物业服务的武汉合利物业管理有限公司的资质（二级资质）明显不符。“金御天下”一期计划兴建20余栋，目前已经封顶的只有16-18栋，而这3栋房屋的建设到投付使用的周期大概需要两年。“金御天下”目前只有3栋在继续建设，其他栋数的建设投付时间更是遥遥无期；以该小区目前的建设进度，可以预期未来5-7年间，原告购买的商品房都是处于周边环境为建筑工地的施工状态。而就在与“金御天下”相邻的碧桂园小区，有山有水，风景优美，而其中的电梯房都已经全部封顶，而它的物业公司资质为一级，如此高档、设施一流、配套完备、全国连锁的小区的物业管理费也只要1.6元／平方米。所以，原告就此多次向被告提出降低物业管理费的请求，但被告始终不同意协商让步。原告要求被告拿出物业管理费的收费审批手续，武汉合利物业管理有限公司驻“金御天下”的负责人徐某称目前没有取得收费审批手续，是他们自己制定的价格。原告就物业收费过高多次主动与黄某进行电话联系，要求就《商品房买卖合同》里的相关条款进行协商修改，且原告还与另外一位交了定金的购房者廖永涛一起多次到“金御天下”售楼部进行交涉，分别于2015年01月31日、2015年03月21日、2015年05月24日、2015年06月10日、2015年07月08日、2015年07月19日、2015年09月05日、2015年10月18日到“金御天下”售楼部与春多位老总（黄总、陶总等）进行沟通，明确表明原告的立场，但被告每次均以该《商品房买卖合同》是“制式合同”为由，拒绝原告就相关条款进行协商修改的正当要求。2015年10月26日，原告主动去电联系黄某，称双方应约定时间再次对购房合同进行协商修改，黄某在电话中答复：“金御天下”项目部负责人陶总称不会再就此事与原告进行协商，愿签就签，不签的话将会把原告已预定的房屋出售给他人，且不返还定金。该《商品房买卖合同》第1页的“商品房买卖合同说明”里的第5条明确提到：为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。每次当原告提到此内容时，被告都视而不见，置若罔闻，其行为明显触犯了《民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关条款，严重违反了契约精神，亦严重损害了原告的经济利益，显属霸王条款，原告根本没有与其商量的余地。而在交付定金的时候，被告完全没有尽到告知义务，反而只是一味催促原告交钱，故意隐瞒《商品房买卖合同》及其相关内容。原告在没有经验、且毫无知情权的情况下交付了定金，导致现在情况非常被动，面临房财两失的局面。被告的行为已属严重违约，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令被告天耀置业公司双倍返还定金20000元（共计40000元），本案诉讼费由被告承担。
被告天耀置业公司答辩并反诉称，一、反诉被告（以下称原告）诉称“被告通知原告于2015年1月30日前去签订《商品房买卖合同》”，原告已经自认其接到了反诉原告（以下称答辩人）依据双方签订的《金御天下团购定房协议》约定的签约通知及签约截止期限。双方没有签订《商品房买卖合同》是原告一方的原因，是因原告违约。本案合同纠纷争议、审理的对象是《金御天下团购定房协议》，该协议是双方签订的合同，具有法律效力。而《商品房买卖合同》双方并没有签订，合同没有成立，更别谈其法律效力。二、原告诉称，“原告于2015年1月27日带着之前准备好的购房材料（包括户口本、身份证、收入证明、银行卡交易流水、征信报告等）和首付款去金御天下准备签订正式购房合同”并不属实，原告根本没有在双方签订的《金御天下团购定房协议》约定接到答辩人通知的期限内（即2015年1月30日之前）来答辩处签订正式购房合同，而是在2015年3月份才来答辩人处准备签订正式购房合同。答辩人根据双方签订的《金御天下团购定房协议》告知原告，因其违约，已经取消其签约资格，定金没收，所定房屋另行出售。原告违约在先，却恶人先告状。原告诉称“因原告属初次购房，毫无经验，不懂相关法律法规，就糊里糊涂交了定金”，这不是事实，如果原告的确是初次购房，怎么可能如前述准备那么多的证明材料？原告起诉所称的两个事实，自相矛盾，是虚假陈述。能够一次性准备这么齐全购房材料的人，绝对不是初次购房的人，更不可能是毫无经验的人！况且，事实是，答辩人没有要求购房者在签订正式购房合同时必须带那么多材料，而且，所有在开发商购房的人，都不需要带那么多材料，只有带上身份证及《金御天下团购定房协议》即可。而那些收入证明、银行流水、征信报告是在正式签订购房合同之后，如需办理贷款按揭才要带来的，如一次性付清购房款项的，根本就不需要。原告诉称“金御天下提供的《商品房买卖合同》部分内容严重显失公平，是霸王条款，前期物业费明显偏高，侵害了原告经济利益，答辩人没有尽到告知义务，严重违约”，根据双方《金御天下团购定房协议》约定，原告已经违约，其购房资格都已经取消了，双方的法律关系已经结束，遑论后面的正式《商品房买卖合同》的合法性、公平性！双方签订《商品房买卖合同》的基础事实及关系都取消了，不存在了。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，法院应当予以支持。”根据上述法律规定，原告的起诉完全没有法律依据，本案查明的事实足以证明原告违约，答辩人依法应当没收其定金，取消其订立购房合同的资格，双方的法律关系终止。请求法院驳回原告的诉讼请求。四、答辩人依法提出反诉，请求判令解除双方的《金御天下团购定房协议》，并判令反诉原告没收反诉被告定金20000元，本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。
针对天耀置业公司的反诉，巫某某答辩称，同意解除《金御天下团购定房协议》，但不同意天耀置业公司关于定金不予返还的反诉请求。
原告（反诉被告）为支持自己的主张，向本院提交了下列证据，被告（反诉原告）进行了质证，本院对原告（反诉被告）提交的证据分析、认定如下：
1、《金御天下团购定房协议》、收据各一份，拟证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《金御天下团购定房协议》，原告（反诉被告）支付了20000元定金。被告（反诉原告）对该组证据无异议。本院对该组证据予以采信。
2、原告（反诉被告）为办理住房公积金贷款而准备的材料，拟证明原告（反诉被告）为了与被告（反诉原告）签订商品房买卖合同而准备了相关材料。被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，质证称不能达到原告（反诉被告）的证明目的。本院认为，该组证据证明了原告（反诉被告）为了与被告（反诉原告）签订商品房买卖合同而作了相应的准备，故对该组证据予以采信。
3、《萍乡市商品房买卖合同》，拟证明原告（反诉被告）拟购买的房屋物业费过高。被告（反诉原告）对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，质证称与本案无关，合同并没有最后签订。本院对该组证据真实性予以认定。
4、《商品房预售管理办法》网页打印件，拟证明被告（反诉原告）是在未取得预售许可证的情况下与原告（反诉被告）签订定房协议。被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，合法性有异议。本院认为，该管理办法系原建设部公开发布的部门规章，是众所周知的事实，故对该组证据予以采信。
被告（反诉原告）为支持自己的主张，向本院提交了《南昌县商品房买卖合同》网页打印件作为证据，拟全国商品房的交易习惯。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据不予质证，称与本案无关。本院认为，被告（反诉原告）提交的证据与本案事实无关，故不予采信。
综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）诉、辩意见、双方当事人在法庭的陈述及以上所分析、认定的证据，本院查明法律事实如下：
2014年11月16日，原告（反诉被告）巫某某与被告（反诉原告）天耀置业公司签订了一份《金御天下团购定房协议》，原告（反诉被告）定购被告（反诉原告）开发的位于萍乡市玉湖东路延伸段的16栋2单元2701号商品房一套，建筑面积（暂测）104.82平方米，销售单价3478元／平方米，销售总价364564元，团购单价3191.80元／平方米，团购总价334564元。该协议第二条定金条款约定：1、原告（反诉被告）在签定本定房协议时，向被告（反诉原告）交纳定金人民币20000元，作为取得该住宅单位的定购权。2、原告（反诉被告）接到被告（反诉原告）通知后，七天内前来被告（反诉原告）售楼部签定《商品房买卖合同》并办理相应购房手续，同时付清全款或办理银行按揭手续并交清首付款，即享受此协议规定的团购价格，原告（反诉被告）逾期7天未能签订《商品房买卖合同》履行上述办理手续并付款义务，不享受本协议约定的团购价格，原告（反诉被告）逾期15天未能签订《商品房买卖合同》履行办理上述手续并付款义务，被告（反诉原告）有权另行出售该住宅单位，定金不退。协议签订后，原告（反诉被告）支付了20000元定金给被告（反诉原告）。后被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）于2015年1月30日前前去签订《商品房买卖合同》，当原告（反诉被告）于2015年1月27日带着相关材料到被告（反诉原告）售楼处准备签订合同时，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）提供的合同存在显失公平条款、约定的物业管理费过高等问题，要求与被告（反诉原告）就合同相关条款进行协商，但双方最终因协商不成而未能签订《商品房买卖合同》。
本院认为，原告（反诉被告）巫某某与被告（反诉原告）天耀置业公司签订的《金御天下团购定房协议》实质是一份商品房预售合同。根据《商品房预售管理办法》，商品房预售实行许可制度，商品房开发企业未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据本案查明的事实，并无证据证明被告（反诉原告）天耀置业公司在截至本案起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故原告（反诉被告）巫某某与被告（反诉原告）天耀置业公司签订的《金御天下团购定房协议》依法应认定为无效，被告（反诉原告）天耀置业公司应将20000元定金返还给原告（反诉被告）巫某某。被告（反诉原告）天耀置业公司明知自己未取得商品房预售许可证明而与原告（反诉被告）巫某某签订商品房预售合同，其行为存在过错，应当赔偿原告（反诉被告）巫某某因此而受到的利息损失。被告（反诉原告）天耀置业公司的反诉请求依法无据，本院全部予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告江西天耀置业有限公司于本判决生效之日起七日内将20000元定金返还给原告巫某某并支付相应利息（以20000元为本金，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2015年10月26日起至全部履行完毕止）。
二、驳回原告巫某某的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告江西天耀置业有限公司的全部诉讼请求。
本案本诉受理费800元，由被告江西天耀置业有限公司负担500元，由原告巫某某负担300元；反诉受理费300元，由反诉原告江西天耀置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
审 判 员 易建军
二〇一六年五月三十一日
代书记员 柳 露
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。