河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第1278号
原告秦桂敬，市民。
委托代理人梁红梅，河北红梅律师事务所律师。
被告柴秀珍，市民。
委托代理人冷实凡，河北德圣律师事务所律师。
被告马二军，农民。
第三人王壮，男。
委托代理人杨占久，河北碣阳律师事务所律师。
原告秦桂敬与被告马二军、柴秀珍，第三人王壮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告秦桂敬及其委托代理人梁红梅，被告柴秀珍及其委托代理人冷实凡，被告马二军，第三人王壮及其委托代理人杨占久到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告秦桂敬诉称，被告柴秀珍名下自有房产一处，位于昌黎镇205国道南东外环路东，房产证号为“昌黎房权证昌黎镇字第××、10××97”，土地使用权证号“昌国用（2000）字第356号”。前期已转让给被告马二军，但尚未办理房产过户手续。
2013年7月，马二军将上述房产转让给原告，双方与原房主柴秀珍共同签署三方《房地产转让合同》，合同约定：房产、土地转让总价款人民币100万元（含附属设施），其中94万元以银行转账方式支付，6万元以现金形式支付；交易税费依照国家有关法律法规规定各自负担；二被告作为该合同甲方，承诺在原告指定期限内将房产、土地过户给原告指定的昌黎县坤泰五金产品销售有限公司。合同签订后，原告已如约履行房款交付义务，被告马二军也将上述房产实际交付原告，但经原告多次请求，被告柴秀珍迟延履行协助过户义务，经多次协商无效，无奈诉至贵院，恳请人民法院依法确认三方签署的《房地产转让合同》有效，判令被告柴秀珍按约定履行房产过户义务，维护公民合法权益。
被告柴秀珍辩称，1、原告所述房地产转让合同无效，被告确实有原告所称房产，在2013年1月份转让给了被告马二军，其在取得房产土地后如何处置是其自有的权利与我方无关，我方从未同原告签署过房地产转让合同，因此就原告所述主张三方签署的合同有效是不成立的。2、第二被告对秦桂敬无过户义务，本案原告与第二被告之间无房屋转让合同，无合同义务，被告的房产转让给马二军，马二军应作为过户的合同义务人。被告与马二军过户需要履行缴纳相关契税义务，如果马二军再次转让应该产生对国家缴纳税费的义务。被告曾去过房管部门，但拒绝过户。请法院依法驳回对第二被告的诉请。
被告马二军辩称，我是2013年1月份从柴秀珍处购买的东大市场房产，后来我从原告处借的钱，因还不起就将房卖给了原告。有一次我办理房产过户手续，我从原告处借来房产本、土地本，借来后我又把房本、土地本抵押给第三人。
第三人王壮陈述称，1、原告不具备诉讼主体资格，2013年1月被告柴秀珍将自己名下房产卖给马二军，且双方签订了房屋买卖协议，该协议应该是合法有效的，本案原告不是买卖协议的当事人，原告无权主张柴秀珍为其办理过户手续，没有诉讼主体资格。2、原告诉称三方签署的房产转让合同为无效合同。首先，二被告签署协议后未办理房屋变更手续，依据物权法相关规定房屋所有权的取得应以登记为准，但产权人仍然为柴秀珍，其次原告所说的房地产转让合同是以二被告为共同产权人签订的，该转让合同中注明的此房产转让给昌黎县坤泰五金产品销售有限公司，与转让合同中载明的买房不是同一人，一个是秦桂敬，属于自然人，坤泰五金属于法人，且本案被告柴秀珍未在协议的甲方处签字，如果一旦按此转让合同办理房屋过户手续，偷逃了国家税款，致使国家税款流失，损害国家利益，因此，该房产转让合同属于无效。3、该争议的房产，马二军于2013年4月5日卖给第三人王壮，并与王壮签订了房屋买卖合同，被告马二军将房屋所有权证，土地证移交给第三人王壮，该房屋买卖协议先于原告同被告签订的房产转让合同，就该2份房屋转让合同而言，王壮享有优先权，综上所述，原告诉请不应得到法院支持，要求驳回原告诉请。
原告秦桂敬为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、以柴秀珍为卖方、马二军为现房主、秦桂敬为买方三方签订的房地产转让合同一份，第2页有二被告签署的同意将房产过户给坤泰公司的变更内容，时间为2013年7月5日。
2、昌黎县城关派出所证明一份，证明现在争议房产由秦桂敬实际居住使用。
3、电费票据1张，证明其为房屋实际所有人。
4、房屋照片2张，证明现状。
5、2015年3月25日秦皇岛日报1份，证明第三人所持的房产证、土地证柴秀珍已经做了挂失手续，声明作废。
6、证人苏某出庭证言，证明二被告之间的房屋买卖合同是在昌黎大厦签订合同，马二军将该房产转让给原告时柴秀珍不在场。
被告柴秀珍、第三人王壮经对上述证据质证，发表如下质证意见：证据1从订立到履行均没有我方的参与，是马二军与原告双方的合同，证据2、3发票及证明不能证实房屋的权属，对证据4无异议，证据5我方不知情，对证据6无异议。
被告马二军对上述证据无异议。
被告柴秀珍为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
被告柴秀珍与被告马二军签订的房屋买合同及补充协议一份，合同订立时间为2013年1月16日、2013年1月23日（补充合同）。证明其仅与被告马二军签订房屋买卖合同。
原告、被告马二军、第三人经对上述证据质证，对该证据无异议。
第三人王壮为支持其陈述意见，向本院提交如下证据：
1、被告马二军与其签订的房屋买卖合同一份，合同订立时间为2013年1月23日。
2、收款收条一张。
3、房屋产权证二份、土地使用权证书一份。
原告秦桂敬经对上述证据质证，发表如下质证意见：
认为证据1不真实。根据马二军陈述，他只是将房产证照抵押给第三人，双方不存在买卖关系，是真借贷假买卖的关系。房屋买卖属大额交易，证据2应有银行转账凭证佐证。证据3已经挂失，不具法律效力。
被告马二军经对上述证据质证，认可证据1、2中签名系其本人所签。对证据3表示不清楚。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：
被告马二军、柴秀珍，第三人王壮对原告提交的证据4、6无异议，本院予以采纳。被告虽对马二军、柴秀珍证据1提出异议，但对各自签名未予否认，本院予以采纳。证据2、3相互印证，能够证明争议房屋由原告占用的事实，本院予以采纳。证据5证明被告曾登报声明对原房地产证声明挂失本院予以采纳。被告柴秀珍提交的证据各方当事人均无异议，本院予以采纳。第三人提交的证据1-3来源合法，内容真实，与本案有关联，且被告马二军承认签订合同的事实，原告虽对上述证据提出异议，但未提交相关证据予以反驳，本院予以采纳。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：
2013年1月16日被告柴秀珍与被告马二军签订房屋买卖合同一份，约定柴秀珍将坐落于昌黎县昌黎镇205国道南，东外环路东，房产证号为“昌黎房权证昌黎镇字第××、10××97”，土地使用权证号“昌国用（2000）字第356号”，面积为333.58平方米和75.36平方米的砖混结构房屋以190万元的价格出售给马二军。2013年1月23日双方签订补充合同约定产权过户时发生的费用由买方负担。2013年1月23日被告马二军与第三人王壮签订房屋买卖合同，约定被告马二军以210万元的价格将上述房屋出售给第三人马壮，合同签订后，被告马二军将从被告柴秀珍处所得的房屋产权证、土地使用权证交给第三人王壮。2013年7月5日以柴秀珍为卖方、马二军为现房主、秦桂敬为买方三方签订房地产转让合同一份，合同落款处有同意把此房产转让给昌黎县坤泰五金产品销售有限公司的内容，同意人：马二军、柴秀珍。2015年3月25日被告柴秀珍在秦皇岛日报对原房产证、土地证办理挂失公告，声明作废。现争议房屋由原告占有使用。
本院认为，以柴秀珍为卖方、马二军为现房主、秦桂敬为买方三方签订房地产转让合同，虽在被告柴秀珍与被告马二军就该房产交易后签订，但被告柴秀珍与被告马二军并未履行房屋所有权变更转移登记，故该房产所有权未发生变动，且原、被告三方所签的转让合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同合同，原告已按合同约定履行了义务，二被告应按合同约定履行办理房屋所有权变更登记的义务，故本院对原告的诉讼请求予以支持。第三人关于该合同无效的理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、原告秦桂敬与被告柴秀珍、马二军签订的《房地产转让合同》有效。
二、被告柴秀珍于本判决生效之日起十日内按合同约定协助原告办理房屋产权变更登记过户。
案件受理费80元，由二被告均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 蒋红梅
代理审判员 赵瑞利
代理审判员 陈 曦
二〇一五年九月十一日
书 记 员 李 琰