河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牟民初字第3378号
原告（反诉被告）田全胜，男，1969年2月12日生，汉族。
委托代理人张国亮、李双丽，河南英伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南盈金实业有限公司。
法定代表人沈广伟，该公司总经理。
本诉委托代理人刘辉、赵晓冬，河南国基律师事务所律师。
反诉委托代理人刘辉、陈大豪，河南国基律师事务所律师。
原告田全胜与被告河南盈金实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田全胜及其委托代理人张国亮、李双丽，被告委托代理人刘辉、陈大豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田全胜诉称：2013年9月1日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定原告承租被告位于郑州航空港区锦绣绿苑二期底层商铺，编号为50#的底商（小区南正门西侧）、编号为51#的底商（小区南正门东侧），租赁期限为三年，自2013年12月1日至2016年11月30日止，合同对付款方式、交付验收、水电费用、双方责任及合同终止等均做了约定。根据合同约定原告享有转租权，于是在2013年9月2日，原告与杜明英签订了《房屋租赁协议》两份，约定由杜明英租赁锦绣绿苑二期底层50#一楼五间、二楼整层的房屋。2013年9月10日、11月4日原告分别向被告法人沈广伟工商银行账户转入100万元、50万元。之后，由于被告的房屋迟迟达不到交付条件（租赁房屋前面的路因新路修筑、铺设，路一直未通），一直未能将租赁房屋实际交付给原告使用。2014年9月路开始铺设柏油，有可能在几个月内修好通车，于是双方在2014年9月5日又签订了补充协议，对年度租金重新做了约定，并重新约定了锦绣绿苑大门外东西两栋（50#、51#）一、二层门面租金的起始期限，二楼网吧自2014年10月1日计算租金，合同有效期自2014年10月1日-2017年9月30日，其他部分面积路修好后自2015年元月1日起计算租金，计算租金之日为合同履行日，自履行日起，有效期3年。
2014年10月8日起被告突然分别对原告的租赁户停水停电，致使租赁户不能正常进行营业，最后迫使租赁户与原告解除了租赁关系，给原告造成了重大损失。10月30日被告委托河南国基律师事务所的刘辉律师，向原告出具了律师函，要求自律师函到达之日确认解除与原告的租赁关系。至此，被告已完全违背诚信原则和合同约定，严重侵犯了原告的合法权益并给原告造成巨大损失。原告请求法院判决被告赔偿其单方解除合同给原告造成的损失230万元。
原告田全胜提供的证据有：
1.2013年9月1日原被告双方签订的《房屋租赁合同》1份，证明合同约定原告承租被告位于郑州航空港区锦绣绿苑二期底层商铺：编号为50#、51#的底商，租赁期限为3年，从2013年12月1日起至2016年11月30日止。并对付款方式、交付验收、水电费用、双发责任及合同终止等做了约定，合同明确被告逾期交付房屋或约定的有效证件，合同自动顺延。
2.2013年9月2日原告与杜明英签订了《房屋租赁协议》2份，证明原告在与被告签订租赁合同后，与杜明英签订了两份房屋租赁合同并实际履行，被告单方解除合同给原告造成了重大的损失。
3.2013年9月10日任启龙向被告法人沈广伟工商银行账户转账户100万元的《个人业务凭证》复印件1份、2013年11月4日原告分别向被告法人沈广伟工商银行账户转入50万元《个人业务凭证》1份，证明2013年9月10日、11月4日原告分别向被告法人沈广伟工商银行账户转账户转入100万元、50万元，原告向被告预付了150万元房屋租金。
4.2014年9月5日被告公司法人沈广伟与原告双方对房屋租赁协议达成的补充协议1份，证明被告提供的房屋一直达不到交付条件，双方在2014年9月5日签订了补充协议，对年度租金重新做了约定，第一年租金170万元，第二年租金250万元，第三年租金290万元，并重新约定了锦绣绿苑大门外东西两楼（50号、51号，）一二层门面租金的起始期限：二楼网吧自2014年10月1日计算租金，合同有限期自2014年1月1日起计算租金，计算租金之日为合同履行日，自履行日起，有效期三年。
5.中国邮政国内标准快递一份及解除合同《律师函》1份，证明被告委托河南国金律师事务所的刘辉律师于10月30日向原告出具律师函，要求自律师函到达之日确认解除与原告的租赁关系，证明被告系单方解除合同。
6.任启龙、张志琪、冉佳俊、何玉童的书面证人证言各1份，证明原被告签订的补充协议真实有效，应继续履行，被告提供的房屋不符合交付条件，导致租赁商户生意不好，被告单方解除租赁合同，并停水停电迫使原告与租赁户解除租赁关系，给原告造成了损失应进行赔偿。
7.证人张志琪的当庭证言，证明被告擅自停电，给原告的商铺造成损失，被告擅自单方解除合同，导致原告与商户解除合同并退还房租及保证金。
8.证人任启龙的当庭证言，证明原告委托任启龙向被告预付租金150万元，被告多次承诺路修好后计算租金，并且在2014年双方的补充协议里面确认该事项即：路修好后开始计算租金，并且南门也没有如约开通，被告擅自停水停电，单方解除合同。
9.证人和玉童的当庭证言，证明原告与杜明英所签租赁合同真实有效，租赁合同所租赁的房屋由和玉童代为管理，南门没开，道路未修，导致网吧没有什么生意，被告擅自于2014年10月9日将网吧停水停电，并且将网吧内的机器设备强行搬走，给网吧造成了很大的经济损失，被告擅自解除合同，被告与其他商户直接签合同，把原告甩开了。
被告河南盈金实业有限公司辩称：2013年9月1日原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告承租被告郑州航空港区锦绣绿苑二期商铺50号和51号底商商铺，面积共计5650.92平方米，租期为三年，房屋实际交付日为2013年9月1日，交付后，90天为装修期免收租金，租金为每年500万，被告依据合同确实将房屋在2013年9月1日实际交付给原告，且实际开始装修，并于2013年11月正常开始营业，且在承租房屋期间正常用电，电费向郑州航空港区海盛物业管理公司缴纳，并不存在原告诉称的被告房屋未交付问题；导致原被告双方解除的原因，是原告一致拖欠2013年9月1日至2014年11月30日的租金，才导致被告依据双方合同的约定提出解除，而依据双方约定，导致双方解除合同的原因，是原告拖欠租金，造成的任何损失，应该由原告自己承担，原告起诉要求因合同解除赔偿其230万元的损失没有事实和法律依据，相反原告应当向被告缴纳拖欠的租金。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告河南盈金实业有限公司提供的证据有：
《房屋租赁合同》、郑州航空港区海盛物业管理有限公司《证明》各1份，《绿苑商业电费明细表》共计10页，电费《收据》共计35份，以上证据证明2013年9月1日原被告双方签订《房屋租赁合同》，原告承租被告的位于郑州市新郑综合航空港去锦绣绿苑二期，编号为50#和51#的商铺，共计5650.92平方米。租赁期限为三年，房屋实际交付日为2013年9月1日，交付后90天为装修免收租金，租金为每年500万元。而被告也确实依据合同的约定将房屋交付给了原告，且也实际开始装修，并于2013年11月开始，且在使用承租房屋也一直正常用电，电费正常向郑州航空港去海盛物业管理公司缴纳。并不存在原告诉称，被告房屋一直未交付其使用问题。而导致原被告双方租赁合同解除的原因是原告一直拖欠2013年9月1日至2014年10月31日的租金，才导致被告依据双方合同约定提出解除。而依据双方约定及法律规定，导致双方合同解除的原因是原告拖欠租金问题，所造成的任何损失也应当由原告自己承担。所以原告诉求因合同解除造成230万元的损失，没有任何事实和法律依据。相反，原告即反诉被告应当依照合同约定及法律规定向河南盈金实业有限公司缴纳拖欠的租金。
被告河南盈金实业有限公司反诉称：原、被告于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将位于郑州航空港区锦绣绿苑二期底层商铺，编号为50#的底商（小区南正门西侧），面积为2825.46平方米，编号为51#的底商（小区南正门东侧），面积为2825.46平方米，合计面积为5650.92平方米的房屋租赁给原告，租赁期限为3年，从2013年12月1日至2016年11月30日止，房屋实际交付日为2013年9月1日，从实际交付之日起90天为装修期间，装修期间不计收租金，年租金为500万元。合同签订后，被告按照合同约定向原告于2013年9月1日实际交付了房屋，原告也实际开始使用该房屋，而原告截止2013年11月4日仅仅向被告支付了150万元租金后，就拒不支付剩余的225万元租金。
合同于2014年9月1日履行完毕1年，应原告的要求，被告于2014年9月5日同意原告将2014年9月1日之后的租金和租赁期限重新做了约定。其中从2014年9月1日开始的第一年的租金变更为170万元，但免除原告一个月的租金，租金从2014年10月1日开始计算，原告之后仍拒不向被告支付租金。无奈，被告通知原告解除合同，要求原告支付其应向被告支付的租金，原告于2014年10月30日收到被告的解除函，但至今拒不向被告支付拖欠的共计2391666.7元租金。被告请求法院判令被告支付拖欠的房屋租金2391666.7元。
被告河南盈金实业有限公司提供的反诉证据有：
1.2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》1份，证明：1.田全胜与河南盈金实业有限公司于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》，将郑州航空港区锦绣绿苑合计面积为5650.92平方米的商铺租赁给田全胜，租赁期限为3年，房屋实际交付日为2013年9月1日，从2013年9月1日至2013年11月30日共计90天为装修期间免收租金，租金为500万元／年；2.自2013年9月1日至2014年8月31日，田全胜应当支付共计9个月（12个月-3个月）的租金：500万元／年÷12月×9月=375万元。
2.2014年9月5日沈广伟关于锦绣绿苑房屋租金的《书面约定》1份，证明：1.沈广伟应田全胜的要求，河南盈金实业有限公司同意对2014年9月1日后的《房屋租赁合同》租金重新做了约定；2.2014年9月1日开始第一年的租金为170万元，2014年9月份1个月的租金免收，自2014年10月1日开始计算租金，即月租金为141666.7元／月。
3.河南国基律师事务所出具的《律师函》、编号为1025930592112的中国邮政EMS快递单各1份，证明田全胜一再拖欠河南盈金实业有限公司的租金共计2391666.7元，河南盈金实业有限公司书面通知田全胜解除租赁合同，租赁合同于2014年10月30日解除。
4.郑州航空港区海盛物业管理有限公司出具的《证明》1份、郑州航空港区海盛物业管理有限公司出具的《绿苑商业电费明细表》10张、郑州航空港区海盛物业管理有限公司出具的锦绣绿苑商业电费《收据》35张，证明：1.河南盈金实业有限公司于2013年9月1日将租赁房屋实际交付给田全胜，田全胜开始装修，并于2013年11月开始正式营业；2.2013年9月1日至2014年10月，田全胜占用租赁的房屋一直正常用电，并且2013年9月1日至2014年8月31日的电费已经缴纳给了郑州航空港区海盛物业管理有限公司，2014年9月至10月的电费至今拖欠郑州航空港区海盛物业管理有限公司；3.河南盈金实业有限公司按照合同约定将本案的租赁房屋交付给田全胜使用，田全胜一直使用到2014年10月31日，但田全胜仅仅支付了150万元的租金，拖欠共计2391666.7元的租金至今未付，田全胜应当按照约定立即支付所拖欠的租金。
原告田全胜辩称：原告请求驳回被告的反诉请求。原告未拖欠被告任何租金，反诉费用由被告自己承担，双方于2013年9月1日签订的房屋租赁合同，对房屋的交付条件进行了明确约定，因被告一直未能交付符合交付条件的房屋，依据合同约定，被告逾期交付房屋或合同约定的有效证件的合同期自动顺延，根据本案至今被告仍未交付符合交付条件的房屋，原告不应支付租金，被告应返还原告预付的房屋租金150万元。被告所诉的合同自2014年9月1日履行完毕一年，既无合同依据也与事实不符，合同明确约定自2013年12月1日起开始计算，其所述的2014年9月1日原告要求对租金和租期进行调整也与事实不符，本案因被告一直未能提供符合合同要求的房屋，致使租期一直没有开始计算，原告不存在拖延租金的问题。因被告未能在2013年10月1日前将小区正南门正式使用，小区前的路也至今未修好，双方才于2014年9月5日达成对原租赁协议达成补充协议，对租期何时开始计算，每年的租金进行了重新约定，应该严格依约履行。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，其反诉事实不能成立。反诉状中所诉的房屋面积为5000多平方米也与事实不符，实际应为2000多平方米。
经审理查明：2013年9月1日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告为乙方（承租方），被告为甲方（出租方），合同主要内容为：甲方提供房屋位于郑州航空港区锦绣绿苑二期底层商铺，编号为50#的底商（小区南正门西侧），面积为2825.46平方米，编号为51#的底商（小区南正门东侧），面积为2825.46平方米，合计面积为5650.92平方米，实际使用面积以附图为准；房屋位置、面积、结构以甲方提供的房屋产权证明及房屋所在市规划放线图作为甲方交付和乙方验收的唯一依据；租赁期限为3年，从2013年12月1日至2016年11月30日止，房屋实际交付日为2013年9月1日，从实际交付之日起90天为乙方装修期间，装修期间不计入租赁期间，不计收租金；合同期满后在同等条件下乙方有优先承租权；年租金为500万元人民币整，在租期内任何一方不得以任何理由随意调整租金、租期；付款方式为协商分次支付，房屋租赁发票双方协商解决；甲方应于2013年9月1日前将房屋交付乙方使用，甲方必须保证房屋水、电线路设施齐全，小区南正门在2013年10月1日前正式使用；在甲方交付房屋同时必须向乙方提交甲方土地使用证明、房屋产权证明、房屋租赁许可证、建筑消防审核意见书；甲方逾期交付房屋或上述各有效证件的，本合同期自动顺延；甲方没有合法理由擅自收回租赁房屋，乙方有权要求减少租金或解除合同，造成损失的，甲方负责赔偿；乙方故意拖欠租金，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；本合同不因出租方改变而变更或终止；本合同未尽事宜，双方另行协商签订协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
合同签订后，被告将合同约定的房屋交付给原告使用。2013年9月10日、11月4日原告两次向被告支付租金共计150万元。因租赁房屋前面修路，2014年9月5日原、被告协商达成补充协议，主要内容为：锦绣绿苑大门外东西两楼（50#、51#）一、二层门面租金第一年170万元，第二年250万元，第三年290万元，二楼网吧自2014年10月1日计算租金，合同有效期自2014年10月1日-2017年9月30日，其他部分面积路修好后或自2015年元月1日起计算租金，计算租金之日为合同履行日，自履行日起，有效期3年。后双方因租赁发生纠纷，2014年10月30日被告以原告拖欠房屋租金为由，委托律师向原告发出了律师函，要求自律师函到达之日确认解除与原告的租赁关系。原告以被告单方解除合同构成违约为由，诉至本院要求被告赔偿损失；被告以原告欠付租金为由，提起反诉要求被告支付下欠租金。
庭审中，原、被告均认可双方的房屋租赁合同已于2014年10月30日解除；原告明确其要求被告赔偿的损失230万元包括被告预付原告的租金150万元和可得利益损失80万元；被告明确其要求原告支付的租金2391666.7元包括原告拖欠的2014年9月1日之前的租金2250000元和之后1个月的租金141666.7元。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将约定的房屋交付原告使用，但未向原告提供土地使用证明、房屋产权证明等合同约定证件。双方在合同中约定被告逾期交付房屋或上述各有效证件的，本合同期自动顺延。双方之后达成的补充协议对房屋租赁合同中的租金数额和计算租金的期间进行了变更，合同履行期间顺延。原告已预付被告房屋租金150万元，被告以原告欠付租金为由解除合同，收回租赁房屋，构成违约。合同解除后，被告应当返还原告预付的租金150万元，并赔偿原告的损失。故此，原告要求被告返还原告150万元，并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自合同解除之日起至确定的给付之日止的利息损失，事实清楚，证据充分，依法应予支持；原告要求被告赔偿的其他可得利益损失，证据不足，依法不予支持。被告称原告拖欠其2014年9月1日之前的租金2250000元和之后的租金141666.7元，其提供的证据不足以证明，与双方补充约定的租金计算期间不符。故被告的反诉请求，证据不足，理由不当，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）河南盈金实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）田全胜租金一百五十万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告（反诉被告）田全胜该租金自2014年10月30日起至本判决确定的给付之日止的利息损失；
二、驳回原告（反诉被告）田全胜的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）河南盈金实业有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万五千二百元，反诉案件受理费一万二千九百六十七元，均由被告（反诉原告）河南盈金实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李印召
人民陪审员 李转变
人民陪审员 蔡 彬
二〇一五年八月十日
书 记 员 孙丹丹