重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第02491号
原告重庆市桓威物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区壁城街道红宇大道16号，组织机构代码66643990-9。
法定代表人刘金茂，总经理。
委托代理人黄玲玲，女，1990年5月2日生，汉族，原告公司职工，住重庆市永川区。
被告张术涛，男，1982年2月22日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
原告重庆市桓威物业管理有限公司（以下简称桓威物业公司）与被告张术涛物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年5月7日、19日公开开庭进行了审理。原告桓威物业公司的委托代理人黄玲玲，被告张术涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桓威物业公司诉称，被告系位于重庆市永川区红河大道1号泰晤士清晨小区×××××××号房屋的业主，原告为被告所住小区提供物业管理服务。被告拖欠了原告2011年10月20日至2014年3月31日的物业服务费3294.80元（0.80元／月／平方米×114.14平米×2个月零10天＋1元／月／平方米×114.14平米×27个月）、水电公摊费290元（10元／月×29个月）、池清费20元（10元／年×2年）、电梯费250元、二次供水费623元，原告多次催收未果，故起诉要求被告支付从2011年10月20日起至2014年3月31日止的物业服务费3294.80元、水电公摊费290元、池清费20元、电梯费250元、二次供水费623元、违约金11687.058元（4477.80×3‰×29个月×30天），合计16164.86元。
被告张术涛辩称，原告诉称其欠交物业服务费属实，从2011年10月20日起其未再交纳物业服务费的原因是2012年3月22日其家中被盗，原告至今未予解决；前期物业服务合同期满到物业服务合同生效前有半年的空档期，原告并未与其签订合同，无权收取该半年的物业服务费；原告未完善相关设施，物业服务费应下浮收取；其并未违约，是原告违约在先，若法院认定其违约，其认为原告主张的违约金过高，要求法院调整。
经审理查明，被告系位于重庆市永川区红河大道1号泰晤士清晨小区×××××××号房屋（高层住宅，建筑面积114.14平方米）的业主。原告系从事该小区前期物业服务的企业。2009年6月28日，原告（乙方）与重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1、由乙方负责该小区物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，该约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任等工作；2、物业服务收费标准按房屋建筑面积计算，其中多层住宅按0.80元／月·平方米，高层住宅按1.00元／月·平方米，商业（非住宅）按1.50元／月·平方米计算。公共区域照明用电、用水（公摊）按10元／户·月的方式收取。化粪池清理费按10元／户·年的方式收取；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月前10日履行缴纳义务；3、合同期限从2009年6月26日起至2012年6月25日止；4、业主未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。
2009年8月17日，重庆市永川区发展和改革委员会（以下简称永川发改委）作出《关于核定桓大·泰晤士清晨小区物业服务收费标准的批复》（永发改价（2009）24号文件，以下简称《批复》），核定了前述物业服务合同约定的物业服务费收费标准，并核定高层住宅电梯房可按每人每月10元计收。该委同时认为：1、被告所住小区的游泳池、儿童娱乐区、业主活动用房和公共卫生间等目前尚未完善，要求物业收费标准应下浮30%，被下浮的费用由建设单位承担；2、售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺标准执行；3、该小区成立业主委员会后，物业收费标准可以通过签订合同协商议定。
2012年12月22日，原告与永川区泰晤士清晨业主委员会（以下简称泰晤士业委会）签订《桓大·泰晤士清晨物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），主要约定：1、原告继续为桓大·泰晤士清晨小区提供物业服务，原告提供的物业服务主要内容包括公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；2根据物业管理区域的实际情况和市场需求，该小区的物业服务收费采取政府指导价与双方商议价相结合的原则确定（可按管理服务需求和市场需求不定期调整），物业服务收费标准按房屋建筑面积计算，其中多层住宅按0.80元／月·平方米，高层住宅按1.00元／月·平方米，商业（非住宅）按1.50元／月·平方米计算；高层住宅电梯房按10元／人·月的方式收取；公共能源分摊按10元／户·月的方式收取；化粪池清理费按10元／户·年的方式收取；3、物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月5日前履行缴纳义务；4、业主应于售房部通知接房之日起，按本合同约定的收费标准缴纳服务费用；5、本合同期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止；6、原告违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求原告清退；业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日百分之二的标准向原告支付违约金。
《前期物业服务合同》签订后，原告进场为被告所在小区提供物业服务。该合同期满至原告与泰晤士业委会签订《物业服务合同》前，原告亦在该小区提供物业服务。被告从2011年5月1日起向原告交纳物业服务费至2011年10月19日，从2011年10月20日起，被告未再向原告交纳物业服务费等费用。按照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》约定的标准，截止2014年3月31日，被告共计拖欠原告物业服务费3351.91元（114.14㎡×1元／㎡／月×29个月零11天）、水电公摊费293.67元（10元／户·月×29个月零11天）、池清费24.47元（10元／户·年×29个月零11天）、电梯费150元（10元／人·月×15个月）。
同时查明，2012年3月23日，被告向重庆市永川区公安局中山路派出所报案称：2012年3月22日21时许，被告位于重庆市永川区红河大道泰晤士清晨×××××××的家中被盗，被盗财产包括现金、钻戒、项链、耳环、第四套收藏版人民币等共计8800余元。但公安机关尚未侦破此案。
另查明，泰晤士业委会以该委原主任、副主任签订物业服务合同前未召开业主大会为由，于2013年11月4日向本院提起确认《物业服务合同》无效的诉讼。本院审理后认为，讼争物业服务合同签订前虽未召开业主大会，但合同签订后该小区多数业主自愿按合同约定标准缴纳了物业服务费，应视为对泰晤士业委会签订讼争合同的追认，且相关法律并未明确规定未经召开业主大会必然导致所签合同无效，本院故于2014年4月9日作出（2013）永法民初字第06601号民事判决书，判决驳回泰晤士业委会的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
上述事实，有原、被告的陈述、《前期物业服务合同》、《桓大·泰晤士清晨物业服务合同》、（2013）永法民初字第06601号民事判决书、案（事）件接报回执等证据材料在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆市桓大建设集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与泰晤士业委会签订的《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对被告均具有约束力。原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告即应按照合同约定的收费标准向原告交纳物业服务费等费用。《前期物业服务合同》期满至原告与泰晤士业委会签订《物业服务合同》前，原告继续为该小区提供了物业服务，原告与被告之间即形成了事实上的物业服务合同关系，被告亦应依约履行支付物业服务费的义务。经庭审核实，截止2014年3月31日，被告共计拖欠原告物业服务费3351.91元、水电公摊费293.67元、池清费24.47元，原告在诉请中相应仅主张3294.80元、290元、20元，系对自身权利的自由处分，本院予以确认。故对原告要求被告支付物业服务费3294.80元、水电公摊费290元、池清费20元的诉讼请求，本院予以支持。
永川发改委虽然于2009年8月17日作出《批复》，对泰晤士清晨小区的物业服务费的收费标准、下浮比例、电梯费、停车费等进行了规定，但该文件系依照《中华人民共和国价格法》以及重庆市关于物业服务相关规定对普通居民物业服务费这种重要公益性服务价格进行调控的行政行为，其目的是为规范价格行为，发挥价格合理配置资源的作用，属于行政管理的范畴，物业服务企业是否严格履行批复内容，相关行政部门可依情况作出是否对其进行行政处罚的决定，但不能以此作为认定合同标准的必然依据。本案中，原、被告之间的物业服务合同关系仍应受《前期物业服务合同》和《物业服务合同》来调整。《物业服务合同》约定了电梯费的标准，但《前期物业服务合同》并未约定电梯费，原告要求被告交纳2011年10月20日至2012年12月31日的电梯费不符合合同约定，本院不予支持，原告要求被告支付2013年1月至2014年3月的电梯费150元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告未完善相关设施应下浮收取物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》均未约定二次供水费，原告要求被告支付二次供水费的诉讼请求没有合同及法律依据，本院不予支持。
被告未及时向原告支付物业服务费，按照合同约定已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人们法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告提出原告主张的违约金过高，要求人民法院进行调整，考虑到被告拖延交纳物业服务费必然会给原告带来资金占用利息损失，并结合被告欠费的数额、期限、理由等案件的实际情况，根据公平原则及诚实信用原则，本院对原告主张的违约金酌情主张200元。故对原告要求被告支付违约金11687.058元的诉讼请求，本院仅在200元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。
被告举示的案（事）件接报回执仅能证明被告报案的事实，且公安机关亦未侦破此案，无法充分证明其家中存在被盗的事实。即使其家中被盗属实，按照合同约定，原告也仅负责安全事项的协助义务。被告在庭审中并未举示证据证明原告未尽到安全事项的协助义务或存在失职失当的情形，应由其承担举证不能的法律后果，其以此作为拒交物业服务费的抗辩理由无事实基础和法律依据，本院不予采纳。若被告有充分证据证明其家中被盗且造成相应经济损失系原告未尽到安保职责所致，可另案向原告主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告张术涛于本判决生效之日起3日内支付原告重庆市桓威物业管理有限公司2011年10月20日至2014年3月31日的物业服务费3294.80元、水电公摊费290元、池清费20元、电梯费150元、违约金200元，共计3954.80元；
二、驳回原告重庆市桓威物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元，减半收取70元，由被告张术涛负担（此款原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈传飞
二〇一四年十月十七日
书 记 员 隆杭航