上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初49585号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人黄圣。委托诉讼代理人：胡双风，女。委托诉讼代理人：赵世骏，男。被告：王宇，男，1969年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海万科物业服务有限公司与被告王宇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月3日、8月29日、9月19日公开开庭进行了审理。原告上海万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡双风、赵世骏、被告王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2017年6月30日的物业服务费人民币13,860.50元；2.判令被告支付违约金3,742.34元(自2016年1月1日起至2017年3月31日止按每季度应缴物业服务费金额的每日千分之五计算)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2004年4月起为万科蓝山小城全体业主提供物业管理及服务。被告系万科蓝山小城业主，于2007年1月购买了万科蓝山小城304号房屋(下称系争房屋)，并一直接受原告提供的物业管理及服务。根据合同约定，被告应按时足额支付原告物业服务费用。现被告于2016年1月1日起至2017年6月30日拖欠物业服务费13,860.50元，经原告多次催讨仍然拒绝支付，特向法院提起诉讼。原告上海万科物业服务有限公司提供了1、物业服务合同1份，证明原告经上海市浦东新区万科蓝山小城业主大会(下称万科蓝山小城业主大会)委托对万科蓝山小城提供物业服务，合同对物业费收费标准、违约金等作了约定；2、上海市商品房出售合同、住户情况登记表、上海万科蓝山小城(一期二区)使用公约、万科物业客户信息核对表、房屋交接书(均为复印件)各1份，证明被告系系争房屋的所有权人、业主；3、关于蓝山小城绿化改造的情况说明、上海市浦东新区万科蓝山小城业主委员会出具的授权书各1份，证明原告对小区绿化的改造是得到了业委会的授权；4、EMS邮寄凭证2份，证明原告两次向被告催缴物业费；5、上海万科蓝山小城维修资金使用管理规约1份，证明紧急情况下应急抢修共用部位和相关场地的维修更新资金在100,000元以下的项目，业委会有自行决定的权利，不需业主进行表决，小区绿地出现大面积斑秃，属于应急抢修项目；6、上海万科物业服务有限公司蓝山小城服务中心绿化养护服务承包合同书、上海万科物业服务有限公司蓝山小城公共区域绿地改造外包费用调整及苗木保活补充协议各1份，证明小区绿化养护是外包给上海彩雨绿化景观工程有限公司(下称彩雨公司)，此次改造工程也委托彩雨公司实施，改造的草坪只占小区全部绿化面积的不到2.6%，改造所需的4万多元的工程款是由原告负担的；7、绿化日常养护记录表8页，证明2017年1月至8月原告对小区绿化进行了日常养护。被告王宇辩称，其2015年一年没有交物业费，是因为原告把小区绿化大面积改造并没有通过70%业主同意。原告于2015年起诉其支付1-9月的物业费，经法院调解，原告承诺可以恢复绿化。其去交物业费时，经原告要求，其全额缴纳了一年的物业费，结果原告没有任何作为。2016年底，原告再次起诉至法院，经法院调解，原告承诺到2017年5月进行整改，其要求只要看见初步的整改效果就同意交，但现在没有看到任何的整改，原告承诺的没有做到。原本小区的绿化结构是草皮、矮科灌木、高科灌木，非常漂亮，现在所有的绿化草皮全部变成很高的杂草。物业管理协议里写得很清楚，草皮长到8厘米要修剪的，现在长到了30多厘米。现对原告诉求的物业服务费中绿化部分的服务费用愿意按原告支出成本的50%交纳，其余部分物业服务费愿意交纳。被告提供了手机照片1张、录像资料1份，证明小区改造后草皮的现状和比例，原来前面是草皮，草皮后面是矮科灌木，现在已经看不到矮科灌木，都被草挡住了。经质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3不认可，认为这和物业管理条例是相违背的，小区大面积的物业改造要经过小区70%业主同意，业委会不能代表业主；对证据4认为没有收到过；对证据5的具体内容无异议，但认为草坪改造不属于应急项目；对证据6认为其主张的草皮改造面积达到了小区低矮草皮的60%-70%而不是小区总体绿化面积，并且合同中写明草长到几厘米就要修剪，而现在草长到了几十厘米；对证据7无异议。原告对被告提供的证据无异议。根据原、被告当庭的举证、质证及陈述意见，本院确认如下事实，2016年1月1日，原告(乙方)与万科蓝山小城业主大会(甲方)签订物业服务合同，由原告为坐落于上海市浦东新区金海路3333弄的万科蓝山小城提供物业管理服务，其中合同第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件三)；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”；第四条约定：“乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准(物业服务质量标准见附件四)”；合同附件四物业服务质量标准二、物业公共区域绿化养护服务中，对草坪的修剪、清杂草、灌、排水、施肥、病虫害防治等养护要求作了具体约定；合同第十一条约定联列住宅(别墅)的物业收费标准为4.2元/月/平方米；合同约定的期限为2016年1月1日至2017年12月31日。被告系万科蓝山小城304号(即本案系争房屋)业主，被告房屋建筑面积为183.34平方米。2016年12月14日，原告诉来本院，要求被告支付2016年度的物业服务费9,240元及滞纳金2,494.80元。2017年1月11日，本院对该案［案号(2017)沪0115民初208号］进行了公开开庭审理。庭审中，被告提出原告擅自将小区公共面积的草坪进行改造，而公共绿地的变更需三分之二以上业主的同意，原告表示“就公共绿地的问题，原告愿意回去后与业委会积极沟通，在春天之后，愿意尽量将小区公共绿化完善。希望在今年六月之前使绿地有积极地变化”，被告则表示“若原告在今年六月之前，原告有积极改善绿化的动作，若有变化的话，被告愿意支付相应的物业服务费”。因原、被告达成和解意见，故原告当庭申请撤回起诉，本院依法予以准许。2017年6月11日，原告再次诉来本院。另确认，原告提供的上海万科蓝山小城维修资金使用管理规约第五条(物业维修和更新的实施)规定：“一、业主大会授权业主委员会应急抢急修特种设备设施金额在100,000元以下，应急抢修共用部位和相关场地的维修更新的金额在100,000元以下。物业共有部分、公用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情况之一的，委托物业服务企业组织实施，费用按规定列支。(一)属规定的急修项目；(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；(三)经鉴定的危险房屋；(四)出现法律、法规、规章和有关强制性技术标准规定必须维修的情形。二、属日常维修、更新改造项目的部分，由物业服务企业与业主委员会共同讨论确定并编制维修、更新改造计划，提交年度业主大会会议审议表决。审议表决通过后委托物业服务企业组织实施。”审理中，原告陈述其在上述前次诉讼后，完善了绿化改造的手续，即由原告、万科蓝山小城业委会及彩雨公司共同出具了关于蓝山小城绿化改造的情况说明，并在小区进行了张贴、公示。其未对草坪进行整改，但对草坪进行了日常的养护。其还上门与被告就物业服务费及被告提出的问题进行过沟通，但被告不接受。被告认可原告上门沟通过，但认为原告没有按照承诺对绿化作任何整改，其当然不能接受。审理中，原告陈述4.20元/月/平方米物业服务费由共用部位、共用设施、设备日常运行、保养、维修费用1.229元/月/平方米、公共区域绿化养护费用0.115元/月/平方米、公共区域清洁卫生服务费用0.315元/月/平方米、公共区域秩序维护费用1.584元/月/平方米、综合管理服务费用0.957元/月/平方米组成。被告对此持有异议，认为该物业服务费分项服务收费的金额没有依据。本院认为，依照法律规定，蓝山小城业主大会与原告签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为万科蓝山小城的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定全面履行物业服务义务。根据物业服务合同的约定，原告负有对物业共用部位的维护、公共区域绿化养护、公共区域清洁卫生等物业管理服务义务。依据在案证据，原告在前次诉讼后并未按其承诺对草坪进行整改，而是由原告、万科蓝山小城业委会及彩雨公司共同出具了关于蓝山小城绿化改造的情况说明，审理中原告对此的理由是草坪改造属于小区维修资金使用管理规约规定的应急项目，是经业委会授权的，并且改造资金由原告负担，因此不需征得业主的同意。本院认为，如果原告认为其在前次诉讼中承诺对草坪在一定时限内进行改造的意见不当而不需履行，责任在于原告，原告就此应当向被告作相应的解释、沟通和协商，妥善解决双方的纠纷，但实际是原告在补办上述情况说明并认为其改造行为符合规约规定而无需履行其承诺的整改，在与被告沟通后又未得到被告认同的情况下，以再次诉讼的方式来解决双方的纠纷，对此本院并不赞同。况且从原告提供的上海万科蓝山小城维修资金使用管理规约第五条内容来看，原告将草坪的改造归类于应急项目，本院难以认同，加之原告举证的绿化日常养护记录表，亦不足以认定原告对草坪的日常养护达到了物业服务合同及附件约定的原告应当提供的服务要求或标准。据此，原告要求被告按照物业服务合同约定的标准全额支付拖欠的物业服务费，依据不足。本院根据权利义务相一致的原则，并结合物业管理服务合同的相关约定、当事人的陈述意见及本案的具体情况，对被告应当支付的物业服务费酌情予以调整。对原告要求被告支付滞纳金的请求，考虑被告拖欠物业服务费系不满原告的服务，非恶意拖欠，故原告的该项诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第一条、第三条的规定，判决如下：一、被告王宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司2016年1月1日至2017年6月30日的物业服务费13,167.48元；二、驳回原告上海万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取计120元(此款原告已预交)，由原告上海万科物业服务有限公司负担50元，被告王宇负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王金二〇一七年十月九日书记员  倪熠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。