辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民再终字第00072号
上诉人（原审原告）：赵雨楠，女，1986年7月19日出生，汉族。
委托代理人：宫琳琳，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人（原审被告）：倪晓明，女，1988年7月18日出生，汉族。
委托代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。
委托代理人：乔媛园，辽宁铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：乔荷，女，1970年6月20日出生，汉族。
赵雨楠与倪晓明、乔荷房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2013年5月8日作出（2013）沈铁西民二初字1374号民事判决，后于2013年5月15日作出（2013）沈铁西民二初字1374号民事裁定（补正裁定）。宣判后，赵雨楠不服，上诉至本院，本院于2013年9月11日作出（2013）沈中民二终字第1306号民事判决。该判决发生效力后，赵雨楠不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，省法院于2014年5月19日作出（2014）辽审一民申字第113号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后于2014年11月11日作出（2014）沈中审民终再字第111号民事裁定，撤销原判，发回沈阳市铁西区人民法院重审。该院重审后于2015年7月27日作出（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决。宣判后，赵雨楠、倪晓明均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员孟雷担任审判长并主审，审判员孙菁蔓、徐亮参加的合议庭，公开开庭审理了本案。赵雨楠及其委托代理人宫琳琳，倪晓明的委托代理人赵星奇、乔媛园到庭参加诉讼，乔荷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。
赵雨楠一审诉称，2012年3月2日，赵雨楠与倪晓明签订房屋租赁协议，约定倪晓明将其所有的涉案房屋三、四层租赁给赵雨楠使用，房屋租金每年15万元，租赁期限十年，自2012年6月1日开始，赵雨楠给付倪晓明房租15万元。2012年5月28日，赵雨楠与倪晓明又签订了该楼的一、二层房屋租赁协议，约定倪晓明将其所有的涉案房屋一、二层租赁给赵雨楠使用，租金每年10万元，租期十年，自2012年6月1日开始，赵雨楠给付倪晓明两年房租20万元。协议签订后，赵雨楠投资对该楼进行装修，共支出装修款95万元。2012年11月22日，第三人乔荷以涉案房屋一、二层归其所有为由，强行将该楼的一层、二层收回，致使赵雨楠无法继续经营。三、四层房屋因楼道封堵，上不去楼并且房屋没有供暖无法使用。故诉至法院，请求判令1、解除赵雨楠、倪晓明签订的一至四层房屋租赁合同，并退还房屋35万元；2、倪晓明赔偿装修损失95万元、停业损失30万元；3、诉讼费用由倪晓明承担。
倪晓明一审期间辩称，一、倪晓明与赵雨楠签订涉案一层、二层房屋租赁合同合法有效，该合同对第三人乔荷具有法律效力。倪晓明对于其父亲倪利刚的债务纠纷无任何过错。二、赵雨楠主张损失系由第三人乔荷侵权行为所致，第三人乔荷对其损失承担全部赔偿责任。乔荷违法收回涉案一层、二层房屋，私自封堵通往涉案房屋三层、四层的房屋通道。切断通往三、四层房屋的供暖及水电，其应对赵雨楠造成的损失承担赔偿责任，与倪晓明无关。三、第三人乔荷取得涉案一层、二层房屋所有权违法。四、赵雨楠培训学校无法开办的真实原因是其投资风险所致，我方出租的房屋具备完整的供暖设备，供暖公司也提供了供暖，停止供暖是赵雨楠没有缴纳取暖费造成的，赵雨楠欲利用房屋所有权问题将此风险转嫁给倪晓明，其要求赔偿退学损失没有法律依据。五、我方与赵雨楠于2012年3月2日及2012年4月2日分别签订的房屋租赁合同和补充协议，是为了不同的合同目的所进行的两个不同的租赁行为，原审判决对两个租赁行为分别认定合同效力是正确的。六、赵雨楠赔偿损失的诉讼请求没有合法有效的证据支持，应承担举证不能的法律后果；且房屋装修应按合同约定经我方书面同意，赵雨楠装修没有通知我方，装修损失由其自行承担。七、赵雨楠在原二审上诉请求中没有对涉案房屋三、四层的判决提出上诉请求，且表示同意继续履行三、四层的租赁合同，省高院也仅就涉案房屋一、二层租赁行为无效的后果指令中院再审，故赵雨楠在再审中关于涉案房屋三、四层的诉讼请求不属于再审的审理范围，应当驳回。
乔荷一审期间述称，一层、二层的房屋权属归我方所有，该房屋系2008年10月13日，经沈阳铁路法院裁定和执行，已经实际交付我方占有和使用，2009年5月20日我方与马继兴签订协议书，将该房屋租给马继兴用于经营浴池，我方已收取房租至2012年6月25日。2011年4月我方发现有人拆毁浴池楼板前往查看发现被陌生人占据，赵雨楠母亲称其从房主倪晓明处租赁取得并出示了倪晓明房产证复印件。后经了解，马继兴未经我方允许，擅自将房屋出兑给倪晓明母亲朱桂杰，随后朱桂杰、倪利刚又以赠与的名义，将属于我方的房屋办理到倪晓明名下。我方已申请撤销了倪晓明取得房屋的公证书和房产证。2012年11月1日房产局重新给我颁发了涉案房屋一层、二层的房屋产权证。我方取得房产证后，前去收房，占房人已经搬离了该房屋，该房屋内部的装修及设备已经全部拆毁，房屋无人值守，我方收到的只是一间被拆毁的房屋。我方与倪晓明没授权及追认关系。
一审法院审理查明，2012年3月2日，赵雨楠与倪晓明签订了《房屋租赁合同》，约定倪晓明将涉案房屋三、四层租赁给赵雨楠，租赁期限十年，自2012年5月1日至2000年4月30日。2012年5月1日至2015年4月30房屋租金每年15万元。2015年5月1日至2018年4月30日年租金为每年24万元。2012年4月2日，赵雨楠、倪晓明签订了《补充协议》，约定倪晓明将涉案房屋一层、二层（吉民浴池）租赁给赵雨楠使用，租赁期限十年，自2012年5月1日至2022年4月30日。2012年5月1日至2013年4月30日房租租金每年10万元，2013年5月1日至2016年4月30日年租金为12万元，2016年5月1日至2018年4月30日年租金为每年14万元。2012年5月28日，赵雨楠与倪晓明又签订了一份《补充协议》，该补充协议备注对2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》租赁期限起始日期更改为2012年6月1日。并将2012年4月2日签订的《补充协议》租赁期限更改为2012年6月1日至2022年5月30日。租金从2012年6月1日至2018年5月30日年租金10万元。2018年6月1日至2022年5月30日年租金12万元。协议签订后，赵雨楠给付倪晓明涉案房屋一层、二层两年房租20万元，三、四层一年（2012年6月1日至2013年5月31日）房租15万元。倪晓明知道赵雨楠对涉案房屋进行装修。
一审法院另查明，乔荷系沈阳市铁西区沈辽东路14号（3门）即涉案房屋一层、二层的房屋所有权人，倪晓明系沈阳市铁西区沈辽东路14号，即涉案房屋三、四层房屋所有权人。赵雨楠于2012年11月不再实际占有涉案房屋一层、二层。从2013年1月下旬至2013年7、8月份通往三、四层的室内楼梯出现多次封堵、楼道不通的情况。
一审法院再查明，2013年2月5日，赵雨楠在案号为（2013）沈铁西民二初字第1374号案件中提出解除其与倪晓明签订的房屋租赁合同的诉讼请求，该案的诉讼文书于2013年3月8日送达倪晓明。
上述事实，有赵雨楠、倪晓明、乔荷的陈述、房屋租赁合同、补充协议、收条、报警记录、照片、房屋所有权证书等证据，已经庭审质证，一审法院予以确认。
一审法院认为，赵雨楠、倪晓明就涉案房屋一二层及三四层分别建立了房屋租赁合同关系。关于涉案房屋一、二层补充协议的效力问题，由于倪晓明不是涉案房屋的房屋所有权人，其对涉案房屋一、二层没有处分权。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋一二层的实际所有权人乔荷不认可赵雨楠、倪晓明签订的补充协议，倪晓明也没有取得一层、二层的处分权。因此，赵雨楠与倪晓明就涉案房屋一层、二层签订的补充协议无效。倪晓明因该协议取得的财产，应当予以返还。赵雨楠已经支付了涉案房屋一层、二层两年的租金20万元，故倪晓明应返还赵雨楠该租金20万元。同时，根据合同法第四十二条及第五十八条之规定，合同订立过程中，有过错方应当赔偿对方所受到的损失，即应当承担缔约过失责任。本案中，赵雨楠在承租涉案房屋一、二层时审核了倪晓明提供的一层、二层房屋的房证复印件及契证复印件，其对该房屋的权属尽到了承租人审慎的审查义务。而倪晓明父母倪利刚、朱桂杰隐瞒事实将并无所有权涉案房屋一、二层赠与倪晓明并办理了赠与合同公证和房屋过户手续，后该公证书和所有权登记均被撤销，倪晓明于5月28日签订补充协议时应当知道其通过不正当手段获得的虚假所有权已被撤销，但仍与赵雨楠签订该补充协议，主观上存在隐瞒重要事实的故意，致使与赵雨楠签订的关于一层、二层补充协议无效，其应当承担缔约过失责任，赔偿赵雨楠因合同无效所受的损失。
关于涉案房屋三、四层房屋租赁合同是否解除的问题，赵雨楠原系基于其相信倪晓明是一、二层及三、四层房屋所有权人才与倪晓明分别承租涉案房屋，倪晓明作为出租方有义务保证承租人对承租房屋的正常使用。但是，因倪晓明对一、二层的房屋租赁合同无效存在过错，无权将房屋出租给赵云楠，在赵雨楠对一、二层不再实际占有使用情况下，导致发生一、二楼通往三、四楼梯封堵，三、四层无法正常使用，赵雨楠承租三、四层的合同目的也无法实现，故赵雨楠、倪晓明之间签订的三、四层房屋租赁合同具备解除条件，赵雨楠要求解除三、四层房屋租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持，解除时间为一审法院将赵雨楠关于解除合同的诉讼相关法律文书向倪晓明送达时，即2013年3月8日。赵雨楠已交付涉案房屋三、四层一年租金15万元至2013年5月31日，合同解除后，未履行部分的租金应当予以返还，即3个月房租37500元。同时从2013年1月下旬发生楼梯封堵至合同解除前因赵雨楠无法正常使用涉案三、四层房屋，该期间的租金亦应当予以返还，即1个月房租12500元。
关于装修损失问题，本案中虽倪晓明并未明示同意装修，但根据多份证据显示，其在知道赵雨楠对涉案房屋1-4层进行装修后并未表示反对，其行为已经默示表明其同意赵雨楠对房屋进行装修。一、二层租赁合同无效及三、四层租赁合同解除时，对已经形成符合的装饰装修应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及第十一条规定对一层、二层及三层、四层的装修价值、残值损失进行处理。但本案因涉案房屋1-4层装修已不存在，同时赵雨楠提交关于装修的照片及票据，倪晓明及乔荷均不予认可，具体的装修鉴定范围无法确定，无法鉴定。故本案因赵雨楠提供的证据不足以证明其装修实际损失，对其要求装修损失赔偿不予支持。
关于赵雨楠要求倪晓明赔偿停业损失30万元的问题，赵雨楠对该主张没有提供充分的证据证明学生退费是由于倪晓明的原因造成的，故该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条之规定，一审法院判决如下：一、确认赵雨楠与倪晓明于2012年4月2日签订的《补充协议》无效；二、2012年3月2日赵雨楠与倪晓明签订的《租赁合同》于2013年3月8日解除；三、倪晓明于本判决发生法律效力后10日内返还赵雨楠房屋租金25万元；四、驳回赵雨楠的其他诉讼请求。案件受理费19200元，倪晓明承担5050元，赵雨楠承担14150元。
宣判后，赵雨楠、倪晓明均不服，赵雨楠向本院提出上诉，请求：1、依法撤销（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决；2、支持赵雨楠全部诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费由倪晓明承担。事实及理由：一、一审中赵雨楠对“装修损失”申请鉴定，并提供现场装修前后照片、人工费收据及材料费收据等对装修情况进行说明，但原审判决以“案涉房屋1-4层原装修已不存在”、“倪晓明不予认可、鉴定范围无法确定”为由未启动鉴定，系严重违反法律程序。能否进行鉴定，应当由鉴定机构确定，本案应先启动鉴定程序，由鉴定机构确定是否具备鉴定条件，一审法院未选取任何鉴定机构，而自行认定“无法鉴定”，严重违反法律程序。其次，“鉴定范围”可结合案件情况确定，不能将鉴定范围无法确定的原因归结为“倪晓明、乔荷不予认可”，应结合事实、证据情况进行综合判断。即使不鉴定，赵雨楠的装修损失也应当予以支持。根据原审提交的证据可以确定损失数额，赵雨楠对案涉房屋不具备占有条件，装修被拆除的责任不在于赵雨楠，一审在赵雨楠提供大量证据照片及票据的情况下，仍以“装修已不存在”，“提供的证据不足以证明装修实际损失”为由驳回诉请，明显不当。二、案涉房屋一至四层的租赁合同是一个整体，其效力应当共同认定，赵雨楠租赁案涉房屋第一、二层的初衷是为了解决三、四楼的通行问题，故，倪晓明应当返还三、四楼的全部租金。案涉房屋三、四层不具备基本的供暖条件，在一审庭审中，倪晓明也承认三、四层是在2014年10月后才铺设的供暖管线，办理开拴，结合法院前往采暖公司了解的情况可知，案涉房屋第三、四层在赵雨楠租赁期间根本就无法供暖，而上述问题的解决方法是将供暖从一、二楼接到三楼，因一二层另有所有权人，其供暖问题无法得到解决，应根据供暖问题划分责任。
倪晓明辩称，1、赵雨楠上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。关于装修损失的问题，通过几次审理法院已经做出了认定，所以赵雨楠继续提出这个问题，显然没有法律依据。2、赵雨楠提出3、4层所有的房租应予以返还，同样没有依据。3、4房屋与1、2层房屋是两个不同的房屋产权，签订了两个不同的租赁合同，合同的目的也不相同。1、2层房屋在产权确定之后是赵雨楠不同意继续租用才导致合同解除，对此，1、2层的产权人乔荷已经另案起诉倪晓明，要求给付1、2层的房屋租金。3、4层房屋是因为赵雨楠经营不善，主动放弃使用房屋，且不按约定缴纳房屋租金，对此，倪晓明已另案起诉赵雨楠，要求给付拖欠的租金，所以请求驳回赵雨楠的上诉请求。
倪晓明上诉称，请求撤销再审一审判决，驳回赵雨楠的再审请求，由赵雨楠承担本案的诉讼费。事实及理由，一、赵雨楠提出的撤销房屋租赁合同的上诉请求不符合《合同法》第五十四条规定的撤销合同的法定情形，且赵雨楠一直在使用该房屋，赵雨楠的请求没有法律依据。二、1、2层和3、4层两个租赁合同，该两份合同是为了不同合同目的所进行的租赁行为，这两个法律行为互不干扰、互不关联，一个法律行为的无效，不必然引起另一个法律行为的无效。对两个租赁合同效力应分别进行认定。三、赵雨楠已经在原审二审上诉程序中明确表示放弃解除三、四层房屋租赁合同的诉讼请求，属于增加、变更诉讼请求的行为，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，其提出的解除三、四层房屋租赁合同的诉情不属于再审程序的范围。综上，应驳回赵雨楠的上诉请求，原审法院判决解除涉案三、四层房屋的租赁合同于法无据。
赵雨楠辩称，1、倪晓明明知其不具备处分一、二层房屋的权利，仍与赵雨楠签订租赁合同，过错明显。2、三、四层的租赁合同不具备履行条件，应当确认解除。一审庭审中，倪晓明承认三、四层是在2014年10月后才铺设的供暖管线，办理的开拴，同时，三、四层亦不具备基本的通行条件，在这种情况下，三、四层房屋的租赁合同实际上无法履行，所以，租金应当全部予以返还。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本案因倪晓明原因导致的合同解除，应当由其承担全部的装修损失。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，关于涉案房屋三、四层房屋租赁合同是否解除的问题。涉案房屋在一、二层不被倪晓明实际占有使用情况下，导致一、二楼通往三、四楼梯封堵，倪晓明于庭审中承认三、四层房屋在赵雨楠承租时能供暖，但没有与一、二层分户，三、四层的供暖关系于2014年10月房屋出租给案外人，应案外人要求安装管线并开栓的，导致三、四层无法独立使用，赵雨楠承租三、四层房屋的租赁目的无法实现，其承租三、四层房屋租赁合同具备解除条件，原审判决解除三、四层房屋租赁合同并无不当，倪晓明要求继续履行三、四层租赁合同的上诉请求不予支持。
关于是否应返还三、四层房屋租赁金的问题，本院认为，原审法院确定解除时间为原审法院将赵雨楠关于解除合同的诉讼相关法律文书向倪晓明送达时，即2013年3月8日并无不当。赵雨楠已交付涉案房屋三、四层一年租金15万元至2013年5月31日，合同解除后，未履行部分的租金应当予以返还，即3个月房租37500元。同时从2013年1月下旬发生楼梯封堵至合同解除前因赵雨楠无法正常使用涉案三、四层房屋，该期间的租金亦应当予以返还，即1个月房租12500元。即共计50000元，原审法院判决并无不当，倪晓明要求赵雨楠支付三、四层租金的上诉请求不予支持，赵雨楠要求倪晓明返还三、四层全部租金的上诉请求不予支持。
关于装修损失问题，本院认为，倪晓明将乔荷所有的争议房屋一、二层租赁给赵雨楠，导致发生纠纷，进而致使赵雨楠租赁房屋的目的无法实现，倪晓明对此应当承担相应的违约责任。倪晓明与赵雨楠在房屋租赁合同中约定所租房屋作为经营用，其范围以乙方（赵雨楠）营业执照为准，出租人倪晓明同意将其房屋出租给赵雨楠经营用，即应当认为倪晓明同意赵雨楠对其租赁的房屋按照有利于经营的目的进行装修。虽在租赁合同中约定，赵雨楠如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得倪晓明书面同意，但根据多份证据显示，倪晓明在知道赵雨楠对涉案房屋1-4层进行装修后并未表示反对，其行为已经默示表明其同意赵雨楠对房屋进行装修。一、二层租赁合同无效及三、四层租赁合同解除时，对已经形成符合的装饰装修应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。从赵雨楠于一审提供的33张照片中可以看出，赵雨楠确对其租赁的1-4层房屋进行了装修，对赵雨楠的装修损失应当支持。因本案争议房屋一至四层部分现已出租他人，且已重新装修，鉴定已无实际现场。且倪晓明、乔荷对33张照片中所拍摄到的装修部分是否是原来装修部分存在争议，鉴定的范围亦无法确定。乔荷所有的一、二层房屋面积为284.83平方米，倪晓明所有的三、四层房屋面积为804平方米，另外，参照赵雨楠向法院提供的33张装修照片、装修明细及相应的非正规票据，本院经综合考量酌定赵雨楠剩余租赁期内的装修残值为20万元。
关于赵雨楠要求倪晓明赔偿停业损失30万元的问题，赵雨楠对该主张没有提供充分的证据证明学生退费是由于倪晓明的原因造成的，故原审未予支持并无不当，本院对赵雨楠的该项上诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决第一、二、三项；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第0220号民事判决第四项；
三、倪晓明于本判决发生法律效力后10日内赔偿赵雨楠1-4层房屋装修损失200000万元；
四、驳回赵雨楠、倪晓明其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19200元，倪晓明承担5050元，赵雨楠承担14150元。二审案件受理费38400元，倪晓明承担25600元，赵雨楠承担12800元。
本判决为终审判决。
审判长 孟 雷
审判员 孙菁蔓
审判员 徐 亮
二〇一六年四月二十一日
书记员 冷立皎
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。