沈阳市沈河区人民法�
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00935号
原告：沈阳金属材料有限责任公司，住所地沈阳市大东区工农路203号。
法定代表人：董伟钧，该公司总经理。
委托代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。
委托代理人：张雨诗，辽宁东拓律师事务所律师。
被告：孟丽，无职业。
原告沈阳金属材料有限责任公司与被告孟丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理后，依法由本院审判员高书林独任审判，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告沈阳金属材料有限责任公司的委托代理人张雨诗，被告孟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳金属材料有限责任公司诉称，原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2014年10月15日到期，到期后被告拒不腾出房屋，也未支付租金。原告于2014年11月27日与被告签订《协议书》，约定被告2015年1月7日前腾空房屋，支付原告租金14583元，若逾期腾房将按50元每平方米向原告支付房屋使用费，并且承担房租总额30%的违约金。协议到期后被告没有腾房，也未交付房屋使用费。原告分别于2015年7月20日、2015年8月5日给被告下达限期交纳房屋租金通知，但被告依然没有腾房亦未交纳租金。原告无奈于2015年8月14日与被告补签一份房屋租赁合同，合同约定租期为15个月，自2015年1月1日起至2016年3月31日止，租金计算方式为50元每平方米每月，被告于2015年8月31日前将房租一次性给付给原告，若被告未按期支付租金承担合同租金总额的30%违约责任。而后，被告一直未交纳租金也未腾房，原告多次找到被告协商，均无果，因此向贵院提起诉讼，请求法院保护原告的合法权益，判令被告腾出位于沈阳市沈河区�纬路58号门市房；判令被告支付所拖欠的房租款（暂计至2015年11月，共11个月，房租为人民币112200元）；判令被告支付违约金人民币50274.9元；被告承担诉讼费。
被告孟丽辩称，拖欠房租属实。但是没交房租有原因：1、房屋存在漏水问题，给我造成严重影响。2012年4、5月份左右，原告对房屋进行了维修，原因是漏雨，没修好，下雨天还会漏雨，后期就没有维修过。2、我对租金数额有异议，我和原告是2011年10月1日签的合同，一年一签，直到2014年12月31日房租是每年按照70000元收取。从2015年1月起原告要涨房租，按照每年122400元收取，涨了80%，我不同意。所以从2015年1月1日至今的房租我没有交。3、我和原告签订的房屋租赁合同约定违约金过高，按照相关法律规定，违约金不得超过20%，而原告起诉状中索要30%，不予认可。和原告签订的合同是被迫的情况下签订的，如果我不签合同，原告第二天就要收房屋，不得以才签订的合同。4、因原告房屋漏雨给我造成的损失，我要求对我的损失进行评估。5、合同无效，因为房主不配合我办理营业执照。
经审理查明，原告与被告签有《房屋租赁合同》合同一份，约定被告承租原告所有的坐落于沈阳市沈河区九纬路58号4门204平方米门市，租赁期限截止2014年10月15日。
合同到期后，原、被告双方于2014年11月27日签订《协议书》，约定被告不再续租，原告同意被告从2014年10月16日至2014年12月31日期间继续使用涉案房屋，以便被告寻找新的经营场所，被告在此期间内应交纳租金人民币14583元，于2014年12月20日前交付。被告于2015年1月7日前腾空房屋，交付原告，若被告逾期腾房将按每月每平方米50元向原告支付房屋使用费，并且承担房租总额30%的违约金。协议到期后被告没有腾房，也未交付房屋使用费。原告分别于2015年7月20日、2015年8月5日向被告下达限期交纳房屋租金通知，但被告亦未腾房及交纳租金。
2015年8月14日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租涉案房屋，租期为15个月，自2015年1月1日起至2016年3月31日止，年租金为人民币122400元，被告于2015年8月31日前将房租一次性给付给原告，若被告未按期支付租金，应承担按每月每平方米50元向原告支付房屋使用费；按本合同租金总额的30%支付违约金；终止合同并自行承担相应损失的违约责任。
现原告因被告一直未交纳租金也未腾房，多次协商无果，起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、发票、《协议书》、《关于限期交纳门市房房屋租金的通知》、《房屋租赁合同》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。依据该合同约定，被告应于2015年8月31日前支付房屋租金，截至原告起诉时，被告逾期三个多月未付，故被告存在违约行为，应承担违约责任。关于被告辩称房屋存在漏水问题且原告不配合其办理营业执照，现被告已实际使用涉案房屋五年多，如果漏水问题足以影响被告经营或因原告原因未能办理营业执照，第一份合同到期后被告应不再续签合同，现被告不但重新签订了新的租赁合同，而且在合同中未就上述两项问题做任何的表述，故被告的抗辩理由没有事实依据，本院不予采信。
关于原告主张被告腾出承租房屋的诉讼请求，即原告依据合同的相关约定行使合同解除权，有事实�法律依据。合同解除后，被告有向原告返还承租房屋的义务。故，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。而且，承租人有给付租金的义务，且因合同约定如被告发生未按合同第五条约定期限交付租金的违约行为，则租金标准调整为50元／月／平方米，故原告主张被告给付2015年1月1日起至2015年11月30日共计11个月房屋租金人民币112200元（50元／月／平方米×11个月×204平方米）的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金人民币50274.9元的诉讼请求，因被告提出违约金约定过高要求予以调整，且被告违约后的租金标准已提高，故对此项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告孟丽于本判决生效之日起60日内腾出坐落于沈阳市沈河区九纬路58号门市房，返还原告沈阳金属材料有限责任公司；
二、被告孟丽于本判决生效之日起15日内，一次性支付原告沈阳金属材料有限责任公司房屋租金人民币112200元（2015年1月1日起至2015年11月30日，共计11个月）；
三、驳回原告沈阳金属材料有限责任公司的其他诉讼请求。
如被告孟丽未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3550元，减半收取为人民币1775元，由被告孟丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 高书林
二〇一六年一月二十六日
书记员 刘 娇
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。