广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第254号原告：广西诚愉和物业服务有限公司，住所地：南宁市东葛路。法定代表人：陈仁巨，该公司总经理。委托代理人：黄利颖，广西桂三力律师事务所律师。委托代理人：刘切标，广西桂三力律师事务所实习律师。被告：韦海思。第三人：李锦琦。原告广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“诚愉和物业公司”）与被告韦海思第三人李锦琦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，由审判员农慧兰依法适用简易程序，于2015年3月31日公开开庭进行了审理，后本院应被告韦海思的申请，依法追加李锦琦作为第三人，并转为普通程序，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员何贞和曾丽华参加的合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。书记员何铃担任记录。原告诚愉和物业公司的委托代理人黄利颖、刘切标，被告韦海思到庭参加诉讼。第三人李锦琦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诚愉和物业公司诉称：原告自2009年6月9日开始负责南宁市兴宁区兴东路厢竹小区（以下简称厢竹小区）的物业管理服务。被告是厢竹小区的业主。自被告入住该小区以来，一直接受原告为其提供物业管理服务，被告将房屋出租给了第三人。但自从2012年12月至2013年6月，被告已累计拖欠各项费用，包括水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、物业管理费、生活垃圾处理费、公共维修基金、停车服务费等共计2202.46元。就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付2012年12月至2013年6月水费147.3元、水费公摊22.1元、电梯电费公摊79.5元、路灯照明电费公摊58元、水泵二次加压电费27.5元；2013年1月至2013年6月物业管理费712.8元、生活垃圾处理费48元；2013年1月至2013年6月停车服务费600元；被告按照欠费金额的30%连带向原告支付违约金508.26元。2、本案的诉讼费由被告承担。被告韦海思辩称：一、原告诉称“被告无正当理由拒绝支付相关费用”理由不成立。在原告负责物业管理服务期间，被告将所涉房屋出租给第三人李锦琦租住，原告的收费汇总表中对此进行了注明，并记载了被告和第三人的联系方式。被告与第三人签订的租赁合同中约定物业费等由第三人缴纳，如未按时缴纳，视为第三人违约，被告可不退回已交租金和押金。租赁合同到期后，因原告未及时告知被告拖欠费用的情况，导致被告向第三人退还了押金，不能用押金清偿各项费用。另外，原告于2013年6月已被业主委员会终止了物业服务合同，厢竹小区由其他物业公司接替管理，在交接时未提及欠费的情况，而原告却在一年半后才起诉，这也造成原告对租赁合同等证据疏于保存。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第六十七条的规定，书面催缴是物业服务企业向法院提起诉讼的前置程序，原告在起诉前并未通过以书面方式向被告催缴，故应驳回原告的诉讼请求。三、由于被告已将房屋出租给第三人，应由第三人单独承担支付物业费等费用的责任。第三人李锦琦陈述称：第三人李锦琦于2012年至2014年3月期间，在本案所涉房屋中租住，租住期间按时缴纳各项物业费，2014年3月退房时，第三人与被告到现任的物业处进行清算，无任何拖欠物业费的行为。经审理查明：2009年6月9日，原告诚愉和物业公司（甲方）与被告韦海思（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理、本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、本物业区域内公共环境卫生管理、本物业区域内的安全防范、本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理、本物业内房屋装饰管理、社区服务；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及各项服务费；乙方须在每月5日前交纳当月费用；住宅按建筑面积0.60元／㎡·月交纳物业管理服务费，电梯使用费按每月每户30元收取（从地面起一层半价）；乙方出租房屋的，应根据本协议约定缴纳物业服务费用。业主与承租人约定由承租人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；公用水、电费按实际发生额由乙方按户数从业主入伙之日起分摊；甲方对乙方房屋自用部位、自用设备、毗连部分的维修养护提供有偿服务，服务费用按比方商定收取；甲方向地面停车位的使用人收取车位停放费，用于弥补物业管理服务费的不足，其中小汽车的月票为120元／辆（室外），以上收费标准最终以物价局审核为准；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；本物业设立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金），乙方在房屋交付之日起一年后（以入伙通知书规定时间为准）开始向物业服务中心交纳房屋共用部位和设施设备专项维修资金，每月每平方米0.10元；房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金为代收的专项维修资金，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、单独设立账户专款专用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金；本协议《销售合同》中签字的入伙之日起生效。此外，该协议还就双方的其他权利、义务进行了约定。该合同后附诚愉和物业公司的盖章确认，韦海思在乙方处签字确认其为高峰林场职工住宅小区的业主，在《业主（住户入伙入住登记表）》中确认其于2009年6月9日入伙，并于2012年至2014年3月期间将该房出租给第三人李锦琦。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务至2013年6月30日。在原告提供物业服务期间，高峰林场职工住宅小区尚未成立业主委员会。在此期间，原告为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费。南宁市环境卫生管理处出具的发票显示：2010年6月至2013年6月期间的生活垃圾处理费单价为8元／月·户。经房产测绘部门测绘，本案所涉房屋的建筑面积为131.97平方米。原告提交的欠费清单及收费汇总表显示：被告于2012年12月至2013年6月期间欠交水费146.3元、水费公摊22.1元、电梯电费公摊79.5元、路灯照明电费公摊58元、水泵二次加压电费27.5元，于2013年1月至2013年6月期间欠交物业管理服务费712.8元、生活垃圾处理费48元。原告遂向本院起诉，诉请如前。庭审时，被告表示对原告主张的除停车服务费之外的各项费用计算期间、计算标准均无异议。本院应被告的申请追加李锦琦作为本案第三人后，原告当庭表示要求被告及第三人连带承担本案责任，庭审后，原告在本院向第三人送达变更诉讼请求的诉讼材料之前，撤回要求第三人承担连带责任的诉讼请求。另查明，诚愉和物业公司于2003年6月23日成立，其经营范围为物业管理服务贰级；水电维修，房屋维修，家庭服务。南宁市物价局于2011年4月13日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.90元／㎡。2011年5月起，诚愉和物业公司依据备案核准的三级资质标准向小区业主收取物业管理服务费。高峰林场职工住宅小区系广西壮族自治区国营高峰林场（以下简称“高峰林场”）开发建设的商住楼。2009年5月3日，原告（乙方）与高峰林场（甲方）针对原告为高峰林场职工住宅小区提供物业服务的相关事项签订了一份《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》，约定：服务管理期限为自双方签订之日起至小区业主大会依法选聘的物业管理公司进驻之日止；住宅小区的管理服务包括住户入住、装修监理、房管事务、设施设备管理、协管事务、交通秩序、保洁、绿化、社区文化活动、费用收缴、物业资料管理、实行有偿性特约服务，其中费用收缴包括向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收物业专项维修基金、代收水电费（含公摊部分）、收取车位停放费、收取电梯电费和电梯维护费；管理服务质量标准按《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准；本物业的管理服务费，由乙方实行包干制，物业管理服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，住宅房屋由乙方按建筑面积，按0.60元／㎡·月收取，商铺按1.50元／㎡·月收取，最终按物价部门核批的标准执行，如南宁市物价部门有明文规定要调整的则按相关规定执行；乙方向住宅物业业主或使用人按7.50元／月／户收取城市生活垃圾清运费用（此费用为乙方代政府部门收取，并按南宁市相关部门的标准进行调整）；乙方代全体业主向业主使用人收取的自用水电费用和公用水电费和损耗的分摊，小区发生的水电费（包括自用、公用及损耗部分）属代收费用，由乙方负责专款专用，并作详细记录，接受甲方和业主监督；空置房屋的物业管理服务费及专项维修基金、公共水电费分摊的收取，不管业主是否办理房屋入住手续或不装修或未入住的房屋，费用由产权人支付，其物业管理服务费按合同标准100%计收，专项维修基金按100%计收，水电公摊按应分摊数100%计收；专项维修基金的管理和使用，在政府未出台相关政策和本小区业主委员会成立前按甲方拟定的标准代收，管理方面由乙方代收，甲乙方双控管理，在使用方面，由乙方书面请示甲方维修的部位、维修的费用，经甲方同意后实施。该合同还就其他事项进行了约定。高峰林场于2009年5月8日在该合同上加盖了公章。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》、《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》、营业执照、组织机构代码证、业主（住户）入伙入住登记表、收费汇总表、电费发票、水费发票、垃圾处理费发票、欠费清单及当事人陈述等予以证实。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人李锦琦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。关于原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的效力。该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。关于原告主张的水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、生活垃圾处理费问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定了公用水、电费按实际发生额由被告按户数从业主入伙之日起分摊，并约定原告提供水费、电费、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目。被告在接收房屋之后，应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费，现原告要求被告交纳2012年12月至2013年6月期间的水费146.3元、水费公摊22.1元、电梯电费公摊79.5元、路灯照明电费公摊58元、水泵二次加压电费27.5元，2013年1月至2013年6月期间的生活垃圾处理费48元（8元／月·户×6个月），符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请的物业管理服务费问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，负有对高峰林场职工住宅小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。至于物业管理服务费应以何标准计算的问题。本案中，原告于2011年4月13日将物业管理服务费从0.60元／平方米·月调整至0.90元／平方米·月，得到了南宁市物价部门的核批，而被告亦按0.90元／平方米·月的标准向原告交纳物业管理服务费，由此可知，被告已经以实际履行合同的方式同意按新标准交纳物业管理服务费，庭审时，被告亦表示对原告主张的物业管理服务费的计算期间、计算标准均无异议，故原告主张被告支付2013年1月至2013年6月期间的物业管理服务费712.6元（0.90元／平方米·月×131.97平方米×6个月），符合法律规定，本院予以支持。至于被告抗辩原告未书面催交的问题，根据《物业管理条例》第四十二条以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告负有按时缴纳物业服务费的义务，虽然房屋承租人即本案第三人陈述称其在承租房屋期间已按时缴纳各项物业服务费，但未能提交相应证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，本院对第三人的主张不予采信。原告通过诉讼方式向被告主张拖欠未付的各项物业服务费，也是一种权利主张的方式，目的是为了催告被告限期交纳应付的费用，但被告在诉讼过程中仍明确表示拒交费用，此时原告作为物业服务企业有权提出主张，本院对被告的此项抗辩不予支持。至于被告抗辩主张应由第三人单独承担物业费支付义务的问题，由于被告作为业主是《前期物业管理服务协议》的合同当事人，根据合同相对性原则，原告有权向被告主张各项欠付费用，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条以及《前期物业管理服务协议》的约定，业主与承租人约定由承租人交纳物业费，物业服务企业有权请求业主承担连带责任，由此可知，原告有权选择要求业主、承租人单独或连带承担支付义务，现原告在诉讼过程中明确表示选择由业主承担支付义务，符合法律规定，本院对被告的该项抗辩亦不予支持。关于停车服务费的问题。原告主张被告或第三人在小区内停放了车辆，被告对此不予认可，而原告所提交的证据并不足以证实其主张的事实存在，故由原告承担举证不能的责任，本院对原告的该项主张不予支持。关于原告主张的违约金问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。该协议履行过程中，被告未依约履行业主按期交纳物业管理各项费用的义务，违反了该协议的约定，应承担支付滞纳金的责任。滞纳金具有损失弥补的补救性质，原告以违约金的形式主张滞纳金损失，符合法律规定，本院予以支持。现原告主张按欠费总额的30%计算违约金，被告则抗辩该违约金过高。由于被告欠交费用，对于原告来说，其损失实为利息，本院结合本案合同的履行情况、被告的违约期间、参照银行同期贷款利率，对该违约金予以调整，酌情认定被告支付原告违约金100元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告韦海思支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2012年12月至2013年6月期间的水费146.3元、水费公摊22.1元、电梯电费公摊79.5元、路灯照明电费公摊58元、水泵二次加压电费27.5元，共计333.4元；二、被告韦海思支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2013年1月至2013年6月期间的生活垃圾处理费48元；三、被告韦海思支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2013年1月至2013年6月期间的物业管理服务费712.8元；四、被告韦海思支付原告广西诚愉和物业服务有限公司违约金100元；五、驳回原告广西诚愉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广西诚愉和物业服务有限公司负担23元，被告韦海思负担27元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长农慧兰人民陪审员何贞人民陪审员曾丽华二〇一五年七月八日书记员何铃附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第七条