广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉区法民初字第2206号
原告（反诉被告）周付昌，男，1968年8月25日出生，汉族，住广东省深圳市。
原告（反诉被告）覃宪珍，女，1965年8月25日出生，汉族，住址同上。
被告（反诉原告）邓承朝，男，1965年8月21日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法由审判员覃文华适用简易程序，于2013年8月16日公开开庭审理了本案，书记员张安彬担任法庭记录。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其在玉林市外环南路某某某商住花园B幢x号和B幢x2号建有三层房屋两幢，占地面积210平方米，其中办理了Bx2栋的土地使用证和房屋所有权证，Bx栋未办理。1999年7月9日其以Bx2栋的房产作抵押向农行借款8万元，因未能及时偿还被诉至法院，上述房屋被查封。由于资金紧张其想转让房屋，被告称有办法办理房相关手续，为此其与被告于2005年12月2日签订了《房屋买卖合同》，约定由其将所有的上述的两幢房屋出售给被告，售价28万元；其欠农行的贷款及利息、诉讼费以及拖欠房地产开发商的土地转让款及利息由被告负责偿还，转让费用由被告负责；双方签订协议时付定金3万元，被告付清贷款取回证件，其签字转让Bx2栋时，被告再付12万，被告办理Bx栋土地证，其签字同意转让Bx栋时再付13万；在被告未付清全部购房款前，其拥有房屋的所有权……在双方配合情况下，被告一年内无法办理Bx2栋房屋的过户手续时，其所收定金不退。合同签订后，被告分两次共支付了15万元，其将房屋交给被告使用，但被告直到2011年10月14日才还清银行贷款并办理了Bx2栋的土地证过户手续，房产证未办理过户，Bx栋土地、房屋证至今未办理，也未支付剩余房款。其认为，双方签订合同时，Bx栋房屋未办理土地证和房产证，Bx2栋房屋被法院查封，均属于《城市房地产管理法》第三十七条禁止转让的情形，合同违反法律禁止性规定，应当认定无效；被告至今未履行《房屋买卖合同》，导致合同规定的债务被他人收购，被告应将两幢房屋返还给其；被告自2005年12月2日起一直占用其房屋，按同类地段每月每平方米8元租金计算，应当支付房屋占用费40万元，其主张支付20万元。现其起诉要求：一、确认原、被告2005年12月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告已办理的某某某商住花园B幢2号（已更名为玉林市某某街114-20号）土地证过户无效；三、判令被告支付房屋占用费20万元。
被告辩称，其与原告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效合同；其已依合同约定履行了义务，交付了购房款，还清了原告农行的贷款及利息，还清原告拖欠房地产开发商的土地转让款及利息。其与被告还曾经公证签署授权委托书，原告委托其办理还款、领证、办理房地产转让手续，说明原告同意其处分本案买卖的房地产。另外房地产不能及时过户的责任在于原告，按照合同，其仅需付清购房款28万元以及原告拖欠农行的贷款和欠通联房地产公司的购地款。但实际原告还拖欠玉柴公司的预付广告费等债务，致使双方交易的房地产被法院查封，无法过户。直至2013年5月，其又购买了玉柴的债权后，法院才解封，才把Bx2房屋的土地证办理过户。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，要求驳回原告对其诉请。
反诉原告邓承朝诉称，其已依约全面履行了合同义务，是反诉被告隐瞒事实，使交易标的物被法院查封（因欠玉柴的预付广告费），而无法过户，为此，其又购买了上述债权，使合同能够履行，至今只办理了B栋x2号的土地使用权的过户手续，其余证件都未办理。其反诉要求判令反诉被告继续履行反诉原、被告双方签订的买卖房屋合同，协助反诉原告办理B栋x号的房地产证及**号房产证过户手续。
反诉被告周付昌、覃宪珍辩称，邓承朝没有履行合同，没有付清购房款，只付了15万元距离约定的28万元还有13万元没有付清。合同的第二款约定土地转让款及利息由乙方负责偿还，该笔债务现由第三方朱寿清负责购买；合同第四款约定，未付清房款前，甲方拥有所有权，现被告占有房屋导致其不能使用。邓承朝说不知道其债务是不可能的。邓承朝明知房屋被查封，欺骗其说可以帮还请债务，解封房产，其才与邓承朝签订房屋买卖合同和办理了委托书。要求驳回邓承朝的反诉请求。
经审理查明，2005年12月2日，原告周付昌、覃宪珍作为甲方与乙方即被告邓承朝签订《买卖房屋合同》。约定：“甲方将自有的位于外环南路某某某商住花园B幢x号和B幢x2号共四间铺面及房屋卖给乙方，含土地及房屋，售价28万元；甲方原抵押房屋所借农行贷款及利息、诉讼费和甲方欠房地产开发商的土地转让款及利息由乙方负责偿还，甲方实收28万元，转让土地及房屋的所有一切费用由乙方负责承担；乙方在协议签订时付定金3万元，乙方付清农行贷款取回土地证、房产证，甲方签字转让Bx2栋的土地房屋时，乙方再付12万元，乙方办理B1栋土地证，甲方签字同意转让Bx栋办理土地证前，乙方再付13万元给甲方；乙方在未付清全部购房款前，甲方拥有房屋的所有权；乙方无法办理Bx栋的转让土地手续时，甲方已收乙方的15万元归甲方所有，Bx栋由甲方自行处理，Bx栋和Bx2栋两栋间墙由甲方负责，Bx2栋归乙方所有；在双方配合的情况下，乙方一年内无法办理Bx2栋的过户手续时，甲方已收的定金不退还”。同日，原告还通过公证授权给被告邓承朝办理其抵押房屋即某某某商住花园B幢x2号的银行还款、解除抵押、领取房地产证书、办理房地产的转让手续、代领转让款项等。委托权限至办结上述事务止。合同签订后，原告共收取了被告支付的房款合计15万元，被告邓承朝称已经支付18.5万元并提供了覃宪艺的银行账号，要证明其曾经通过该账号汇入3万元，原告对此不予承认。被告邓承朝则通过他人帮原告偿还了拖欠农行、玉柴、交通局房地产公司、公共汽车公司等债务（具体数额双方均未能确定）。2012年初，被告邓承朝将B幢x2号房屋转让给案外人李业忠，已办理了土地转让手续，在办理房产证过户手续时遭到原告阻止。原告认为其与被告签订合同时，Bx栋房屋未办理土地证和房产证，Bx2栋房屋被法院查封，均属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的禁止转让的情形，合同违反法律禁止性规定，应当认定是无效合同，为此起诉。
本院认为，原告周付昌、覃宪珍与被告邓承朝签订的《买卖房屋合同》为部分有效合同，合同标的物之一的外环南路某某某商住花园B幢1号房屋，直到本案判决前，仍未取得相应的土地使用证和房产证，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。因此B幢1号房屋的转让属于无效。外环南路某某某商住花园B幢x2号房屋（现在的玉林市某某街11x-xx号），虽然在签订合同时被抵押甚至查封，但到本案受理前，已不再存在上述禁止转让的情形，且房屋的土地使用权已经被邓承朝转让给案外人，为保护善意受让人的利益，该部份合同有效，应该继续履行。原告还要求被告支付房屋占用费20万元，该诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案涉及的被告已经支付房屋价款以及代原告偿还的债务等，因数额不能确定，本院在此不予处理，当事人可另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，判决如下：
一、确认本诉原告周付昌、覃宪珍与本诉被告邓承朝签订的《买卖房屋合同》中关于外环南路某某某商住花园B幢x号房屋部分无效；
二、确认本诉原告周付昌、覃宪珍与本诉被告邓承朝签订的《买卖房屋合同》中关于外环南路某某某商住花园B幢x2号房屋（现在的玉林市某某街11x-xx号）部分有效，本诉原告周付昌、覃宪珍应在本判决生效之日起一个月内协助本诉被告邓承朝办理该房屋的房产证过户手续；
三、驳回本诉原告周付昌、覃宪珍的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告邓承朝的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，减半收取2150元，反诉受理费2150元，合计4300元，由周付昌、覃宪珍负担2150元，邓承朝负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4300元（受理费户名：玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20—405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 覃文华
二０一四年八月八日
书记员 张安彬