山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终570号上诉人（原审原告）：杜元芹。委托诉讼代理人：夏洪政，山东首辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬晓轩，山东首辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽。被上诉人（原审被告）：任恒佚。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵炜，青岛黄岛红石崖法律服务所法律工作者。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵珅，青岛黄岛红石崖法律服务所法律工作者。原审第三人：青岛春意阳光房产经纪有限公司。法定代表人：薛展业，总经理。委托诉讼代理人：丁言芬。上诉人杜元芹因与被上诉人张丽、任恒佚、原审第三人青岛春意阳光房产经纪有限公司（以下简称阳光经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初9870号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杜元芹及其委托诉讼代理人夏洪政、姬晓轩，被上诉人张丽、任恒佚的共同委托诉讼代理人赵珅，原审第三人阳光经纪公司的委托诉讼代理人丁言芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜元芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判张丽、任恒佚返还杜元芹购房定金5万元；一、二审诉讼费由张丽、任恒佚负担。事实和理由：一、一审忽视、遗漏本案关键证据，在认定事实上存在重大错误，导致判决错误。理由如下：1、阳光经纪公司是中介公司，其全程参与了双方当事人之间从洽谈到签订合同、履行合同的全过程，其陈述的事实具有中立性和客观性，这也是追加中介公司参加本案诉讼的重要原因。阳光经纪公司的陈述客观反映了本案事实，应成为认定本案事实的关键证据。一审对阳光经纪公司陈述的事实未予认定，导致认定事实错误。2、根据阳光经纪公司的陈述，在签约过程中，杜元芹和阳光经纪公司已向张丽、任恒佚告知杜元芹的首付款是利用将杜元芹自有房产卖给案外人孙立健后得到的房款来支付的，即前一合同是履行后一合同（即本案合同）的前提条件，因此，该两份合同的支付数额都是一致的且有明显的先后履行顺序。在楼房限购限贷政策出台后，张丽、任恒佚主动打电话给阳光经纪公司询问案外人孙立健与杜元芹之间的房屋买卖合同是否受政策的影响、是否会影响到其与杜元芹合同的履行。阳光经纪公司对此明确告知其受影响，因孙立健是外地户口正在积极办理户口迁入手续，首付款支付时间会因前一合同的拖后履行而相应的延迟，张丽、任恒佚对此明确表示同意。之后，杜元芹与张丽、任恒佚的谈话当中又都问到孙立健的贷款何时能批一事（一审中已提交录音证实），由此相互印证，杜元芹与阳光经纪公司所述事实属实。另外，阳光经纪公司在2017年5月15日到来之前曾约张丽、任恒佚先行办理贷款手续，为节省办理时间，能先办的可以先行办理，但张丽、任恒佚称因张丽生孩子无时间办理，已在故意拖延时间。直到2017年5月17日，张丽、任恒佚突然表示不卖房，要追究杜元芹的违约责任。杜元芹认为，限购限贷政策是突然出现的，不能预先知晓，在签订合同时都是无法预见的，此种情况出现，张丽、任恒佚无视突发情况的存在和事先讲好的前提条件，违反约定推翻之前的约定条件，又断章取义以杜元芹未支付首付款为由不予退还定金，与事实、约定不符，且有悖诚信原则，显失公平。3、张丽、任恒佚在杜元芹面临限购的突发政策时违反合同约定单方提高房屋价格，涨价三万元。因此，本案实质是张丽、任恒佚因房价上涨而以限购限贷政策为借口解除与杜元芹的合同，另卖高价。二、一审判决适用法律错误。合同法解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，杜元芹与孙立健签订房屋买卖合同后，才与张丽、任恒佚签订房屋买卖合同，前一份合同是后一份合同的解除和前提条件，但在两份合同正常履行期间，恰巧限购限贷政策出台，这属于当事人在订立合同时无法预见的情况，且杜元芹也是用孙立健支付的购房款来支付张丽、任恒佚的首付款。在此情况下，杜元芹无财力支付张丽、任恒佚的首付款是客观原因造成，且张丽、任恒佚对此是明知和双方有约定条件的，一审不支持杜元芹要求张丽、任恒佚返还5万元购房定金的诉讼请求无事实和法律依据，对杜元芹显失公平。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决不当，请求改判支持杜元芹的诉讼请求。张丽、任恒佚辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。阳光经纪公司述称，同意杜元芹的上诉请求及理由。杜元芹向一审法院起诉请求：1、依法解除杜元芹、张丽、任恒佚、阳光经纪公司于2017年3月15日所签的“房产认购合同”，由张丽、任恒佚返还杜元芹购房定金5万元；2、诉讼费由张丽、任恒佚承担。一审法院认定事实：1、2017年3月10日，薛立孟、杜元芹夫妇与买方案外人孙立健签订房产认购合同，约定薛立孟、杜元芹夫妇将其共有的位于黄岛区富春江路x号楼x单元xxx户卖给孙立健，总房款156万元，当日交定金5万元，3月25日前付首付60万元，剩余96万元贷款支付。孙立健的户口于2017年4月24日自山东省莒县迁入青岛市黄岛区。2、2017年3月15日，杜元芹与张丽、任恒佚夫妇、阳光经纪公司（中介）签订《房产认购合同》，约定杜元芹购买张丽、任恒佚夫妇名下位于黄岛区北江路x号楼x单元xxx室，总房价95万元，5月15日之前支付首付款65万元，剩余30万元以银行贷款方式支付。第七条约定，此合同签订后，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。第八条约定，甲乙双方承诺2017年5月20日签订到相应房产部门办理房产所有权转移手续。第九条约定，如由于各种外力不可抗原因导致交易失败，甲方退还定金给乙方，此合同自然解除。同日，杜元芹支付张丽、任恒佚购房定金5万元。3、杜元芹主张，在签约过程中，张丽、任恒佚知晓并同意杜元芹使用其出卖房产的款项支付购买张丽、任恒佚房产的首付款，在青岛市限购政策出台后同意给杜元芹延期。阳光经纪公司于2017年5月7日及5月15日通知任恒佚协助办理银行贷款手续，张丽、任恒佚未予配合。张丽、任恒佚对杜元芹的陈述予以否认，杜元芹未提交证据证明其陈述真实，故杜元芹的该项主张，证据不足，一审法院不予认定。4、2017年5月17日，任恒佚使用手机短信通知杜元芹，称根据2017年3月15日签订的房产认购合同，杜元芹应于2017年5月15日前支付首付款65万元，但未按约定支付，依据合同第七条通知杜元芹解除合同，没收定金。5、杜元芹提交2017年5月25日的谈话录音和2017年6月11日的通话录音显示，杜元芹与任恒佚曾交涉房产认购合同的履行及定金问题，双方未达成一致意见。6、一审庭审中，杜元芹称，因张丽、任恒佚要求解除合同，其同意解除，要求张丽、任恒佚返还定金。张丽、任恒佚称，要求继续履行合同。7、2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。2017年4月7日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于落实有关事项的通知》，第五条规定，2017年3月16日至30日（含当日）已经形成交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发〔2017〕4号）（简称3.15《通知》）要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。一审法院认为，本案的争议焦点有：青岛市出台房产限购政策是否构成《房产认购合同》第九条约定的外力不可抗原因，杜元芹是否有权据此解除合同？综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作如下分析判定：杜元芹、张丽、任恒佚于2017年3月15日签订的《房产认购合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，杜元芹、张丽、任恒佚均应按照合同履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《房产认购合同》第九条约定使用的字眼是“各种外力不可抗原因”，但未对各种原因予以说明或解释，故应按照字面意义解释为不可抗力。本案中，青岛市政府出台房产限购政策是依据国家政策结合青岛市的具体情况出台的，不属于合同法上所称的不可抗力，因此，杜元芹无权援引《房产认购合同》第九条的约定解除合同，要求张丽、任恒佚返还定金。根据前述查明的事实，杜元芹虽称张丽、任恒佚同意杜元芹使用杜元芹出卖房屋所得房款支付购买张丽、任恒佚房屋的首付款，但未在合同中写明，杜元芹亦未提交充分证据证明其主张，故杜元芹未按《房产认购合同》的约定于2017年5月15日向张丽、任恒佚支付首付款65万元，构成违约，依法应承担违约责任，张丽、任恒佚有权依据《房产认购合同》第七条的约定没收定金。杜元芹请求张丽、任恒佚返还定金5万元，依据不足，一审法院不予支持。本案中，张丽、任恒佚于2017年5月17日做出了解除《房产认购合同》意思表示，现杜元芹亦要求解除该合同，故一审法院依法予以解除该合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，一审判决：一、解除杜元芹与张丽、任恒佚、青岛春意阳光房产经纪有限公司于2017年3月15日签订的《房产认购合同》；二、驳回杜元芹的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由杜元芹负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：杜元芹主张返还5万元购房定金的理由是否成立。根据业已查明的事实，杜元芹夫妇先与案外人孙立健签订房屋买卖合同，将自有房屋出售给案外人孙立健，后杜元芹又与张丽、任恒佚签订房屋买卖合同，由杜元芹购买张丽、任恒佚的房屋。杜元芹在与孙立健履行房屋买卖合同过程中适逢当地政府出台房地产限购限贷政策，对上市交易房屋年限及购房人资格等进行了规定，而作为非青岛本地户籍的孙立健在与杜元芹履行房屋买卖合同时发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，由此导致杜元芹无足够资金在合同约定时间内向张丽、任恒佚支付首付款。从杜元芹提交的与张丽、任恒佚的谈话录音看，在双方约定的2017年5月15日支付首付款最后期限届满之后，双方就涉案房屋买卖合同履行问题交涉时，张丽、任恒佚对杜元芹支付涉案房屋购房款的来源是明知的，也知晓杜元芹出售自有房屋的买房人正在办理按揭贷款，再结合第三人阳光经纪公司的陈述，可以认定张丽、任恒佚知晓杜元芹支付涉案房屋的首付款来源于案外人孙立健购买杜元芹房屋支付的房款。综合以上分析，杜元芹未按合同约定支付张丽、任恒佚首付款，构成违约，但确有一定客观原因，本案各方当事人就杜元芹延迟支付涉案房屋首付款存在沟通不畅问题。综合考虑本案实际案情，基于公平、诚信原则，在双方无法继续履行房屋买卖合同的情况下，本院酌情认定张丽、任恒佚返还杜元芹购房款25000元为宜，以平衡双方当事人的利益。综上所述，杜元芹的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初9870号民事判决第一项；二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初9870号民事判决第二项；三、张丽、任恒佚于本判决生效之日起十日内返还杜元芹25000元；四、驳回杜元芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，由上诉人杜元芹负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一八年四月三日书记员 阚玉龙书记员 郭丹丹