黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0321民初2201号原告：于桂荣，女，1968年3月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县鸡东镇。委托诉讼代理人：徐国海，男，1966年12月26日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县鸡东镇。被告：鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站，住所地黑龙江省鸡东县。法定代表人：唐伟亮，站长。委托诉讼代理人：韩建梅，鸡东县兴农镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：夏春雨，男，1978年11月7日出生，汉族，该单位职工，住黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇。被告：鸡东县鑫盛达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县。法定代表人：刘桂艳，经理。委托诉讼代理人：李占和，男，1952年7月30日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县鸡东镇。原告于桂荣与被告鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站（以下简称鸡东灌区鸡林分站）、鸡东县鑫盛达房地产开发有限公司（以下简称鑫盛达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告于桂荣的委托诉讼代理人徐国海，被告鸡东灌区鸡林分站委托诉讼代理人韩建梅、夏春雨到庭参加诉讼。因被告鸡东灌区鸡林分站申请追加鑫盛达公司为本案被告，为查明案件事实，本院于2018年4月2日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于桂荣的委托诉讼代理人徐国海，被告鸡东灌区鸡林分站的委托诉讼代理人韩建梅、被告鑫盛达公司的委托诉讼代理人李占和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于桂荣向本院提出诉讼请求：1.确认于桂荣与鸡东灌区鸡林分站之间的房屋买卖合同关系无效；2.鸡东灌区鸡林分站返还于桂荣购房款248000元及利息82526.2元（从2011年8月5日至2017年8月5日按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2011年8月5日，在鸡东灌区鸡林分站欺骗宣传下，于桂荣购买了鸡东灌区鸡林分站出售的位于鸡林乡鸡林村11号门市房，并交付了全部购房款248000元。当时，鸡东灌区鸡林分站向于桂荣承诺属于正常的商品房销售，能办理房照。但于桂荣购房后，鸡东灌区鸡林分站至今也没有给办理房照。经多方询问，于桂荣才知道，在鸡东灌区鸡林分站出售的楼盘中，于桂荣所购买的单元部分属于集体用地，该商品房销售违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十四条强制性规定。因此，该买卖合同应属无效。为此，于桂荣多次找鸡东灌区鸡林分站解决，要求退购房款，均遭到拒绝。鸡东灌区鸡林分站辩称，于桂荣与鸡东灌区鸡林分站没有形成买卖合同，于桂荣起诉主体错误，于桂荣所购买的楼开发单位是鑫盛达公司，鸡东灌区鸡林分站只是基于购买方与开发商之间互相信任问题经手收取了购房款，只是经手人。鸡东灌区鸡林分站没有售楼，更没有虚假承诺，鸡东灌区鸡林分站也是被开发的单位，也从开发商处取得了所还面积房屋，这是主体错误。另外，于桂荣要求确认合同无效，属于间接的形成权，于桂荣主张权利已经过了除斥期间，于桂荣的主张不应得到支持。鑫盛达公司辩称，1.于桂荣真实意思是买房，虽然没有合同，只有一张发票，但买卖是真实的，应该确认合同是有效的。2.于桂荣是因房屋现在掉价，觉得买赔了，才主张合同无效。3.从发票开出到诉讼已过去六年之久，按法律规定，超过诉讼时效。4.鸡东灌区鸡林分站是受鑫盛达公司的委托，因当时鑫盛达公司不能提供正规发票，委托鸡东灌区鸡林分站代出发票，然后换取正规发票。5.证人刘占春与于桂荣有亲属关系，证人证言效力有待法庭裁定。6.鑫盛达公司委托鸡东灌区鸡林分站站长金光云，在出具发票时一定要和购房者说明此房是小产权房，是在集体土地上盖起来的房子，产权证只能在乡村建设管理处办理。经审理本院查明如下事实，2011年8月5日，鸡东灌区鸡林分站受鑫盛达公司委托，将位于鸡东县鸡林乡鸡林村村民综合楼2号楼11号门市房（面积90.36平方米）出售给于桂荣，鸡东灌区鸡林分站收取于桂荣的购房款248000元，并为于桂荣出具了收据，收据上加盖了鸡东灌区鸡林分站的财务专用章。当日，于桂荣交纳了物业费、卫生费及取暖费并占有使用房屋至今。事后，鸡东灌区鸡林分站将该房款交付给鑫盛达公司。2011年9月22日，鑫盛达公司为于桂荣出具销售不动产统一发票，购房款金额为253008元，但该发票至今未交给于桂荣。于桂荣购房后，多次要求鸡东灌区鸡林分站办理产权转移登记手续，鸡东灌区鸡林分站未予协助。另查明，鸡东县鸡林乡鸡林村村民住宅楼2号楼是鸡林乡鸡林村农民集资建的住宅楼，是在集体土地上所建，于桂荣不是鸡林村村民，不具备办理房屋产权条件，不能办理房屋产权登记。以上事实，有收据、发票、说明及双方当事人当庭陈述在卷证实，本院予以确认。本院认为，鑫盛达公司委托鸡东灌区鸡林分站出售其建设施工的鸡东县鸡林乡鸡林村村民综合楼2号楼，鸡东灌区鸡林分站为鑫盛达公司收取购房款并出具收据，鑫盛达公司与鸡东灌区鸡林分站间的委托合同关系成立。于桂荣在鸡东灌区鸡林分站购买了鸡林乡鸡林村村民综合楼2号楼11号门市房，并向鸡东灌区鸡林分站支付购房款，鸡东灌区鸡林分站也在其为于桂荣出具的收据上加盖了该单位财务专用章，虽然鸡东灌区鸡林分站将该购房款交付给了鑫盛达公司，但鑫盛达公司为于桂荣出具的不动产统一发票至今没有交给于桂荣，于桂荣有理由相信鸡东灌区鸡林分站是房屋买卖合同的相对方。也就是说，鸡东灌区鸡林分站在处理鑫盛达公司委托的事务时，没有向于桂荣披露受托人是鑫盛达公司的事实。根据《合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，于桂荣选择鸡东灌区鸡林分站作为合同相对人主张确认合同无效并返还房款及利息，符合法律规定，鸡东灌区鸡林分站主体适格。根据《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定“农村的住宅不得向城市居民出售。”2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”本案中，于桂荣所购买的11号门市房建在集体土地上，于桂荣不是鸡林村村民，依据法律和国家政策的规定，于桂荣与鸡东灌区鸡林分站间的房屋买卖，因违反法律的效力性强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，鸡东灌区鸡林分站应当返还给于桂荣购房款248000元。鸡东灌区鸡林分站违反法律规定向城镇居民于桂荣出售房屋，于桂荣作为城镇居民亦无权到农村购买房屋，在此次房屋买卖中，双方均有过错，应各自承担相应的过错责任。对于于桂荣因购买房屋所受到的利息损失82526.2元（从2011年8月5日至2017年8月5日按中国人民银行同期贷款利率计算），按照双方的过错程度，本院认为各自承担50%的责任较为适宜。因此，鸡东灌区鸡林分站应赔偿于桂荣利息损失41263.1元，对于于桂荣超出此部分的诉讼请求不予支持。确认合同无效属于形成权，但不适用除斥期间的规定，也不受诉讼时效的限制，鸡东灌区鸡林分站辩解于桂荣主张权利已过除斥期间、鑫盛达公司辩解于桂荣起诉超过诉讼时效的观点，没有法律依据，均不予采纳。关于鑫盛达公司提交的金光云书面证言内容，于桂荣提出异议，金光云亦未出庭，对证人证言内容不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站与于桂荣的房屋买卖合同无效；二、鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站于本判决发生法律效力后十五日内返还于桂荣购房款248000元，赔偿利息损失41263.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6258元，由鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站负担5477元，由于桂荣负担781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  吕仙华人民陪审员  顾秀梅人民陪审员  潘克丽二〇一八年四月十八日法官 助理  黄 晗书 记 员  徐梓涵