长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初2201号原告:崔建设，住吉林省白山市浑江区。委托代理人：于本连，吉林刘国华律师事务所律师。被告：刘江龙，住吉林省长春市二道区。第三人：孙彬，住吉林省白山市红旗街。原告崔建设与被告刘江龙、第三人孙彬案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔建设及委托代理人于本连、被告刘江龙到庭参加诉讼。第三人孙彬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。崔建设向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认白山市红旗街团结小区6号楼1单元501室房屋归原告所有；2.请求法院解除对该房屋的查封并终止对该房屋的执行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月，原告到白山市春天房产经纪有限公司联系购买房屋，经该房产经纪公司介绍，与欲出售案涉白山市红旗街团结小区6号楼1单元501室房屋的原房屋所有权人孙彬相识。经协商达成一致，原告于2016年7月18日，在上述房产经纪公司工作人员现场见证下，与第三人孙彬的代理人（孙彬儿子）孙鹏飞签订了《房屋买卖协议》，向孙彬交付定金2000元。2016年7月25日，在上述房产经纪公司工作人员现场见证下，原告与第三人签订了正式的《房屋买卖协议》，并当场交付购房款10万元，第三人当场将房屋钥匙交付给原告。同日，原告、第三人及房产经纪公司工作人员一起到白山经济开发区税务局缴纳了房屋过户的契税等相关费用。原告等人回到房产经纪公司后，原告又向第三人交付现金30000元。因急于装修，2016年7月25日下午，原告到白山市房达物业有限责任公司交纳了案涉房屋2016年7-12月物业费117元整。当日晚上，原告找到瓦工李风瑞看房，2016年7月26日正式开始装修（其中木工为郑爱军）。2016年8月4日，由于案涉房屋被长春市二道区人民法院查封，导致原告更名过户受阻。本案中，关于原告在案涉房屋被法院查封前已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，原告未办理过户登记的原因是法院查封了该房屋的事实，已被（2017）吉0105执异23号民事裁定书认定。至于原告于人民法院查封前已合法占有案涉房屋，有原告2016年7月25日交付第一笔购房款时接收房屋钥匙并当日到税务机关缴纳房屋过户契税等相关税款的证据；有2016年7月26日开始购买装修材料并雇请瓦工、木工进行装修的证据；有2016年7月25日缴纳2016年7-12月物业费等证据足以证明。关于原告已实际交付大部分购房款的真实性，第三人及房产经纪公司现场见证人已经出具正式材料予以证明。至于剩余购房款26000元，原告同意按法院指令或裁决，交付执行法院以供执行。原告认为，对案涉白山市红旗街团结小区6号楼1单元501室房屋，原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列全部情形，原告对房屋有所有权，希望法院依法支持原告诉讼请求。刘江龙辩称，1.原告起诉主体不对，应该起诉孙彬或原告诉状中提到的中介公司；2.我在2015年1月23日就通过长春市二道区人民法院依法执行孙彬的财产，和执行法官多次去白山找孙彬，孙彬避而不见，现孙彬出售房屋已构成恶意转移财产，拒不执行法院的判决已构成犯罪，因此他的房屋买卖协议无效。第三人孙彬未到庭参加诉讼，亦未答辩，放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告崔建设为了支持自己的主张，向本院提交了以下证据材料：证据1.案涉房屋房照1份。证明案涉房屋原所有权人为孙彬,该房屋面积为64.90平方米。被告刘江龙对此份证据真实性和证明问题均无异议。证据2.2016年7月18日原告与孙彬代理人（儿子）孙鹏飞签订的《房屋买卖协议》1份。证明原告与欲出售白山市红旗街团结小区6号楼1单元501室房屋的原所有权人孙彬达成房屋买卖意向，孙彬委托其儿子代理签约。该协议约定原告先交付购房定金2000元，第三人约定原告于2017年7月25日付余款156000元。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，其辩称在审理执行异议的时候没有提供此份证据，而是提供的另一份房屋买卖协议。证据3.2016年7月18日孙鹏飞代孙彬出具的定金收条1份。证明原告按上述房屋买卖协议约定，向第三人交付定金2000元，并开始准备剩余购房款项。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，没有款项来源和交付的相应凭证，证明不了孙彬和孙鹏飞是什么关系。证据4.2016年7月25日原告与第三人孙彬签订《房屋买卖协议》1份。证明2016年7月25日原告与第三人孙彬在白山市春天房产经纪有限公司（经纬房产汇）工作人员见证下，正式签订了房屋买卖协议。该协议约定原告先给付第三人房款10万元，其余款项需第三人配合原告办理完房屋过户手续后一次性付清；协议签订后第三人将房屋涉及的一切费用（水、电、物业等费用）结清，以票据为准。说明该协议既是交付大部分房款协议，又是房屋交付协议，因为该协议签订后的上述水、电、物业等费用将由原告承担。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，认为房子是孙彬和其妻子共有房屋，签字时应一起签字，此份协议中没有体现中介公司的责任和义务。证据5.2016年7月25日第三人孙彬出具的房款收条1份。证明原告在签订2016年7月25日《房屋买卖协议》的同时将10万元购房款交付给第三人，第三人将房屋钥匙交付给原告。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，因为收条无法证实孙彬确实收到这10万元。证据6.原告与妻子聂玉杰结婚证1份及聂玉杰邮政储蓄银行卡流水1份（3页）。证明原告与聂玉杰系夫妻关系。原告妻子按上述协议约定，自2016年7月23日至2016年7月25日，陆续从自己银行卡提取现金5万元，于2016年7月25日在中介公司人员见证下交付给第三人，同日还通过银行汇款方式支付给第三人5万元，8月17日提款3万元交付给了第三人。被告刘江龙对此份证据真实性无异议，但无法证明原告给了孙彬5万元现金。证据7.缴纳日期为2016年7月25日的完税票据3张。证明聂玉杰2016年7月25日缴纳住房买卖契税1550元。被告刘江龙对此份证据真实性无异议，但认为该房屋应市值至少3500元/平，该房屋在白山市的中心地段。证据8.物业费票据2张及白山市房达物业有限公司证明1份。证明原告接收案涉房屋后，因装修需要物业公司配合，即于2016年7月25日向案涉房屋所在小区物业公司-白山市房达物业有限公司缴纳了2016年7-12月的物业费117元。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，票据仍为孙彬的名字，无法证实是原告交的物业费，物业出具的证明无法证实物业费是由谁交的。证据9.白山市八道江区祥源水暖建材商店证明1份及祥源水暖销货清单6张。证明原告的装修材料系从白山市八道江区祥源水暖建材商店根据装修进度陆续采购的。该商店证明原告最早从其商店拿（购买）装修材料的时间是2016年7月30日。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，原告没有提供发票，且不足以证明这些材料一定用在该房屋的装修上。证据10.白山市水务局出具的《用水清单》1份。证明2016年7月，白山市水务局就已经将案涉房屋用户的姓名变更为原告崔建设，崔建设当月交纳水费2.10元。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，认为在产权证没有办理更名过户之前，水务集团不能办理更名过户。证据11.白山市春天房产经纪有限公司门脸照片1张及白山市春天房产经纪有限公司证明。证明白山市春天房产经纪有限公司与经纬房产汇系同一个房产中介单位，徐若冰系该单位置业顾问（员工）。被告刘江龙对此份证据真实性有异议，认为无法证明这两个公司为同一个房产中介单位。证据12.《缴交国有土地使用权出让金登记单》1份及第三人儿子孙鹏飞2016年8月17日出具的收条1份。证明原告于2016年8月17日又向第三人支付购房款3万元，原告与第三人经协商各出资一半资金向国土部门缴纳了国有土地使用权出让金2684.12元。截止到目前，尚欠购房款2.4万元。被告刘江龙对此份证据真实性无异议，但认为收款日期写的是2016年8月17日，原告在2016年7月25日发现房子被查封，在8月17日还继续交易，说明原告无视法律。证据13.原告装修费用记录3页。证明2016年8月3日前，装修人员在案涉房屋拆棚、安装塑钢窗等，8月3日开始运木料和水泥等。该等装修工作均开始和实施于人民法院对案涉房屋查封之前。被告刘江龙对此份证据真实性及证明问题均有异议。证据14.长春市二道区人民法院（2017）吉0105执异23号《执行裁定书》1份。证明该裁决已经认定，在案涉房屋被法院查封前，原告已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，且原告未办理过户登记的原因是人民法院的查封，同时证明因法院查封，原告合法权益收到了实质性侵害。被告刘江龙对此份证据真实性及证明问题均无异议。证据15.证人徐若冰证言。证明孙鹏飞找我要卖他父亲孙彬的房子就是涉案房屋，我在网站发布的卖房信息，买家联系我要看房子，经看房后两人达成一致，签订2016年7月25日房屋买卖协议。2016年7月18日我在场交付定金2000元，买家是聂玉杰和崔建设两口子，给的孙鹏飞2000元定金，签订买卖合同时我也在场，是孙彬签的字，我们部门主任程丽也在场，我是经办人所以我没签字。2016年7月25日到房产局过户，第一步是到房产局档案室调档，经查询房屋没有查封和抵押然后交的税，交完税以后卖家房屋是土地划拨的，需要补交土地出让金才能过户，这个期间去国土局，国土局需要捋顺手续，大概是一个月以后去房产局过户，发现房屋被查封了，交钥匙是原告给完10万元后才给原告的。原告崔建设对证人证言无异议。被告刘江龙对证人证言有异议，认为证人陈述支支吾吾，一直在思考。证据16.证人李风瑞证言。证明团结小区6号楼1单元501室水暖改造、瓦工是2016年7月26日我干的。原告崔建设、被告刘江龙对证人证言无异议。证据17.证人郑爱军证言。证明白山市团结小区6号楼1单元501室，我干的是木工，时间是2016年8月3日至8月25日止。原告崔建设、被告刘江龙对证人证言无异议。被告刘江龙就其答辩意见，向本院提交了证据材料如下：（2014）二民二初字第188号《民事判决书》及（2015）二执字第5号《立案通知书》。证明刘江龙诉张波、孙彬担保追偿权纠纷一案，经法院审理完毕后，被告向法院申请强制执行该判决书确定的判决内容。2015年1月23日该执行一案立案受理，早于原告与孙彬签订房屋买卖合同，该房产为孙彬的被执行财产。原告崔建设对此份证据真实性无异议，但该证据不能证明孙彬的案涉房产在转让前已被法院查封，孙彬作为债务人法律也没有规定其不得向善意第三人转让没有被采取司法措施的财产。结合原、被告的上述质证意见，本院对上述证据认证如下：“对原告提交的证据1真实性予以确认，可以证实坐落于白山市红旗街、丘地号241-1、白山房权证白BQ字第0155**号、建筑面积64.9平方米住宅房屋所有权人为孙彬；对证据2、3真实性不予确认，该证据无法证实孙彬委托孙鹏飞代理房屋买卖事宜，也无法证实孙彬收到购房定金2000元；对证据4、5真实性予以确认，可以证实孙彬以158000元价格将白山市团结小区6号楼1单元501室出售给崔建设，孙彬于同日收到崔建设按约支付的购房款100000元，并约定“剩余款项需甲方配合乙方办理完房屋过户手续后一次性付清”，但无法证实房屋实际交付给崔建设；对证据6、7真实性予以确认，结合证据4、5可以证实孙彬收到崔建设购房款100000元的事实，崔建设配偶聂玉杰于2016年7月25日缴纳涉案房屋契税1550元，但无法证实2016年8月17日卡取现金30000元是用于给付购房款；对证据8的真实性不予确认，因物业管理专用票据姓名载明孙彬，无法证实物业费是崔建设所交，物业公司出具的证明与其收取物业费出具收据记载的内容自相矛盾，本院不予确认；对证据9真实性不予确认，因原告未提供正规发票，无法证实其供货是用于涉案房屋装修；对证据10真实性予以确认，但与本案无关联性，无法证实涉案房屋已交付崔建设；对证据11真实性不予确认，因未提供证据证实白山市春天房产经纪有限公司的法人自然情况，也未证实与经纬房产汇的关系；对证据12中《缴交国有土地使用权出让金登记单》的真实性予以确认，对收条的真实性不予确认，因无法证实孙彬收到剩余房款30000元，且崔建设在双方办理完房屋过户手续前支付剩余房款显然违反房屋买卖合同约定；对证据13真实性不予确认，因无法证实证据来源，本院不予采信；对证据14的真实性本院予以确认，因崔建设不服（2017）吉0105执异23号《执行裁定书》故向本院提起案外人执行异议之诉；对证人徐若冰证言真实性不予确认，因本案房屋买卖合同是崔建设与孙彬之间达成合意签订的，原告提供的其他证据中未证实崔建设与孙彬之间房屋买卖事宜有中介公司参与；对证人李风瑞、郑爱军的证言真实性予以确认，原、被告均未提出异议，但无法证实涉案房屋所有权属情况，也无法证实崔建设于法院查封前已经合法占有涉案房屋。对被告提供的证据真实性予以确认，但不能证明孙彬的涉案房屋在出售前已被法院查封”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，崔建设与孙彬于2016年7月25日签订了《房屋买卖协议》，该协议是双方自愿、平等协商签订的，不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同；《房屋买卖合同》中对房屋交付使用未做任何约定，且原告在庭审中提供的证据也无法证实其对涉案房屋已经有事实上的合法管理和支配，无法证实其在查封前已合法占有该不动产；第三人孙彬未进行答辩，无法确认该房屋是否实际交付。故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，对原告主张其在法院查封前已合法占有该不动产，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案房屋买卖虽然有债权意思表示上的合意，但并未办理不动产物权变更登记，故原告确认涉案房屋归其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回崔建设全部诉讼请求。案件受理费3460元，由崔建设负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  赵 爽代理审判员  宋东昇人民陪审员  曹静波二〇一七年十月二十四日书 记 员  张东浩