广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23996号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭x意,住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）：庞x,住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈华平，广东鸿开律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟x锋,住辽宁省沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：刘志才，广东君厚律师事务所律师。上诉人谭x意、庞x因与被上诉人孟x锋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4409号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。谭x意、庞x代理人陈华平，孟x锋代理人刘志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭x意、庞x共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判孟x锋向谭x意、庞x支付2017年4月4日至2017年5月3日的联营收益（按每月75000元计算）；3.改判谭x意、庞x无需退还孟x锋保证金150000元；4.改判孟x锋立即腾空、迁出并将广州市荔湾区xx路xx号商铺交还给谭x意、庞x；5.改判孟x锋按照联营收益每月75000元标准向谭x意、庞x支付自2017年5月4日至实际交付联营商铺之日止期间的商铺占用费；6.改判驳回孟x锋所有反诉请求；7.判令本案全部受理费、一审保全费由孟x锋承担。事实和理由：一、谭x意、庞x要求孟x锋立即腾空、迁出并交还涉案商铺有充分的合同、法律及事实依据。（一）谭x意、庞x与孟x锋签订《商铺联营协议书》（以下简称《联营协议》）是合法有效的，对谭x意、庞x和孟x锋都有法律约束力。（二）《联营协议》对涉案商铺的交付与交还进行了具体明确的约定，谭x意、庞x和孟x锋应依约履行。（三）根据《民法通则》第三章第四节联营之规定，《联营协议》实质上是庞x、谭x意与孟x锋之间的合同联营。（四）即使按照一审判决对《联营协议》所认定的法律关系为租赁关系，根据合同法第十三章租赁合同之规定，向谭x意、庞x返还作为租赁物涉案商铺也是孟x锋的主要法定义务和合同义务。1.即使《联营协议》被认定为转租法律关系，谭x意、庞x与孟x锋均是转租合同法律关系的合同相对方；2.作为转租法律关系的合同相对方，作为次承租人的孟x锋应向作为承租人的谭x意、庞x履行返还涉案商铺的法定义务和合同义务。（五）作为联营租赁物的涉案商铺，到谭x意、庞x上诉之日止，孟x锋还未向谭x意、庞x返还，一直由孟x锋占有。（六）一审以“庞x与兴x蔬菜公司在租赁期限届满时没有重新订立租赁关系”为由而判决孟x锋无须腾退房屋属于认定事实错误、使用法律错误、严重违反法律程序，应依法纠正。主要表现在：1.一审判决对涉案商铺的交付、返还的主要事实没有调查认定，属于认定事实错误；2.一审判决谭x意、庞x与孟x锋以及广州市兴x蔬菜联合总公司(以下简称兴x蔬菜公司)在租赁关系、转租关系中整体法律地位的事实认定不清；3.涉案商铺的返还时间是孟x锋返还商铺的义务时间节点，也是判定孟x锋是否违约的依据，但一审判决却将之错判为谭x意、庞x是否有权接收商铺交付的判定依据，属于事实认定错误，使用法律错误；4.一审法院超范围审理了孟x锋与兴x蔬菜公司签署的相关租赁协议，审理了谭x意、庞x与孟x锋之间签订的租赁协议，并作为判定“孟x锋无须腾退房屋”的依据，严重违反法定程序。二、孟x锋未按《联营协议》的约定时间支付联营收益，构成违约，应承担违约责任，并应继续履行支付联营收益的义务。三、因孟x锋违反《联营协议》第三条及第八条的约定义务，无权要求谭x意、庞x退还任何保证金。谭x意、庞x有权不退还孟x锋缴纳的全部保证金，应依法驳回孟x锋的全部反诉请求。1.一审判决认为孟x锋主观恶意较小，属于认定事实错误和适用法律错误；2.一审判决第三项超出了孟x锋反诉请求的范围，违反了“不告不理”民事诉讼原则。四、谭x意、庞x要求孟x锋支付《联营协议》期满后涉案商铺的占有费有充分的合同、事实和法律依据。孟x锋的违约存在三个情况，没有按合同约定支付联营费用即租金；合同到期后没有按合同约定返还涉案商铺，没有履行法定和合同约定的附随义务；根据谭x意、庞x庭后补充的两个判例，谭x意、庞x作为承租人也面临着出租人主张腾退交还商铺的约定义务和法定义务，因此根据法律和合同的约定，在孟x锋未向谭x意、庞x返还腾退商铺的情况下，应当支付相当于合同约定的联营费或租金标准的占用费。谭x意、庞x与兴x蔬菜公司案件是如何处理或兴x蔬菜公司是否主张该权利，并不能豁免孟x锋的法定义务和约定义务，孟x锋与兴x蔬菜公司另外签订的租赁合同有效性及如何履行属于另外的法律关系，相互之间是独立的，因此希望法庭支持谭x意、庞x的上诉诉请请求。孟x锋二审答辩称：1、孟x锋没有违约，最后一个月的租金已经由押金中折抵，谭x意、庞x称孟x锋最后一个月没有交纳租金，但在谭x意、庞x代理人马某中的微信记录中有记载（该证据已经在一审中提交过），现孟x锋仍坚持马某同意以租赁保证金抵扣最后一个月的租金。2、没有返还商铺的违约责任是因为孟x锋已经和兴x蔬菜公司签订了新的租赁合同，该合同是在2017年5月1日开始履行的，因为庞x与兴x蔬菜公司签订的租赁合同在2017年4月30日到期，而谭x意与孟x锋签订的合同是在5月3日解除，按照相关的司法解释5月1日至5月3日是无效的，因此孟x锋为了保证自己可以继续经营就跟兴x蔬菜公司签订了租赁合同，该合同是合法有效的，而且孟x锋在该期间也一直向兴x蔬菜公司支付租金。由于孟x锋没有违反交纳租金的义务，所以谭x意、庞x应当依法按合同约定退还剩余的押金。关于没有腾退房屋的违约责任，孟x锋并不存在没有腾退房屋的违约责任，因为孟x锋已通过新的租赁合同取得了涉案商铺的使用权。谭x意、庞x共同向一审法院起诉请求：1.孟x锋立即腾空、迁出并将广州市荔湾区xx路xx号商铺交还给谭x意、庞x；2.孟x锋向谭x意、庞x支付2017年4月4日至5月3日的联营收益75000元；3.孟x锋按照联营收益每月75000元标准向谭x意、庞x支付自2017年5月4日至实际交付联营商铺之日止期间占用商铺占用费；4.孟x锋无权向谭x意、庞x要求退还保证金150000元；5.孟x锋承担本案诉讼费。孟x锋反诉请求：谭x意返还合同保证金80000元(扣除一个月租金)，并承担诉讼费用。一审法院查明事实：广州市荔湾区xx路xx号商铺（涉案商铺）原由广州市兴x蔬菜联合总公司出租给庞x，出租期限为2012年5月1日至2017年4月30日，租金为每月33000元。2016年5月9日，谭x意（甲方）与孟x锋（乙方）就涉案商铺签订了《商铺联营协议书》，约定：甲方提供涉案商铺，乙方提供商品及销售，甲方不参与乙方的正常销售和管理，但乙方应保证甲方每月的联营收益；联营期限为2016年6月4日至2017年5月3日，签订联营协议时乙方向甲方支付保证金150000元，并于每月5日前向甲方交75000元的联营收益；如果乙方逾期超过十日未将联营收益支付甲方的话，甲方有权终止协议，保证金不予退还；甲方负责场地租金、管理费、税费、工商费，乙方负责联营期内商铺、水电费、卫生费、电话费、宽带费等费用；本协议到期时，如果甲方、乙方未签订后续合约的情况下，乙方须在到期日将商铺完好无损的交还给甲方；合约到期后并在已归还商铺的情况下，乙方须将双方签订的联营协议书原件和保证金收据交还甲方后，甲方退还保证金。协议签订后，孟x锋履行了支付保证金150000元的义务，并由谭x意出具收据确认。履行协议过程中，孟x锋向案外人马某支付涉案商铺至2017年3月份的联营收益，其中从2016年12月起至2017年3月每月支付收益70000元。对此，谭x意、庞x互相确认谭x意与庞x共同承租涉案商铺及与孟x锋联营，并确认委托马某代为向孟x锋收取联营收益和从2016年12月起每月收益变更为70000元的事实。孟x锋为证明其主张，主要提供了以下证据拟以证实：1.兴x蔬菜公司在2017年3月25日向中山八路89号首层自编4-10号商铺经营者发出的《通知书》，主要内容为兴x蔬菜公司已依法解除与上述商铺承租人的租赁合同，决定于2017年4月30日前收回商铺，请各经营者做好准备。2.兴x蔬菜公司与孟x锋在2017年4月26日签订的《合同》及收条，拟证明兴x蔬菜公司与孟x锋就涉案商铺签订租赁合同，合同期限由2017年5月1日至2018年4月30日，孟x锋已支付租金及押金18万元。3.孟x锋与马某（微信号：×××）在2017年4月8日的微信聊天记录，拟证明谭x意、庞x同意孟x锋以保证金抵扣2017年4月份收益。针对上述证据及证明内容，谭x意、庞x认为：1.谭x意、庞x从没有收到兴x蔬菜公司发出的《通知书》，对真实性及合法性不予确认，且其与兴x蔬菜公司的租赁关系并没有依法解除。2.兴x蔬菜公司与孟x锋签订租赁合同侵害了谭x意、庞x的优先承租权利益，已另案主张权利救济。3.不确认微信聊天记录的对象及真实性，也无法证明谭x意、庞x同意孟x锋以保证金抵扣2017年4月份收益。谭x意、庞x另确认向兴x蔬菜公司支付租金至2017年4月底。诉讼中，谭x意、庞x主张已另案[案号：（2017）粤0103民初5970号]起诉兴x蔬菜公司和孟x锋，诉请确认优先承租权及宣告兴x蔬菜公司和孟x锋签订的《合同》无效，因此认为本案必须以该案审理结果为依据，并申请本案中止诉讼。一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，谭x意与孟x锋签订的《联营协议书》约定双方主要权利义务是由谭x意提供涉案商铺而不参与孟x锋的正常销售和管理，孟x锋提供商品及销售，并按月向谭x意支付固定收益费用，该权利义务内容实质上没有超越上述法律对租赁合同内涵规定的范围，双方之间实际成立的是针对涉案商铺的租赁关系，因此本案案由应认定为租赁合同纠纷。庞x向兴x蔬菜公司承租涉案商铺期间交由谭x意转租给孟x锋，并授权马某代为收租。对于当中各方关系，虽然谭x意、庞x均确认共同承租及对外联营，但因其对共同承租关系无法证实，因此对共同转租关系一审法院不予确认。依照现有证据，一审法院仅认定谭x意代庞x将涉案商铺转租予孟x锋的事实。庞x与兴x蔬菜公司的租期至2017年4月30日届满，其也确认向兴x蔬菜公司支付租金至期限届满之月截止。2017年4月26日，兴x蔬菜公司与孟x锋就涉案商铺另行签订租赁合同，合同期限由2017年5月1日至2018年4月30日。从以上事实可以看出，庞x与兴x蔬菜公司在租赁期限届满时没有重新订立租赁关系，兴x蔬菜公司也没有继续收取庞x租金，且已将涉案商铺另行出租他人，由此可认定庞x与兴x蔬菜公司之间的租赁关系已届满终止，届满之日起，庞x已不享有对涉案商铺合法使用和收益的权利。在此情况下，谭x意、庞x起诉要求孟x锋腾退并交还涉案商铺以及支付2017年5月4日至腾退并交还该商铺时的占用费没有依据，一审法院不予支持。至于庞x主张孟x锋支付从2017年4月4日至5月3日的租金75000元及没收保证金的请求，虽然孟x锋辩称是基于与马某协商以保证金抵扣租金的原因而没有继续履行缴租义务，但其提交的相关证据不能证实该协商内容已获谭x意、庞x同意，且即使孟x锋另行与他人签订合同租赁场地，也是在原合同期限届满之后履行，原合同约定的按期交租义务不因此而免除。因此，庞x要求孟x锋支付拖欠的租金及承担违约责任符合合同约定，一审法院予以支持。对于欠租请求，庞x与兴x蔬菜公司的租赁关系至2017年4月30日届满终止，故庞x仅能要求孟x锋支付至届满之日的租金，且租金额应按双方协商变更后的数额即每月70000元计算。对于没收保证金请求，考虑到孟x锋欠租行为仅发生在租赁期限届满前一个月，且其本意是基于以充足的保证金抵扣租金而非恶意拖欠，另结合谭x意、庞x实际损失程度，一审法院认为全额没收孟x锋保证金有失公平，故而酌情认定庞x可没收孟x锋保证金为50000元。至于谭x意与庞x共同主张权利以及孟x锋反诉要求谭x意承担责任的问题，虽然孟x锋庭后另表示要求庞x共同承担责任，但此时辩论已终结，且谭x意、庞x不予同意，因此一审法院对此不予认可。但根据法律对委托合同关系中第三人主张权利相关规定，第三人基于受托人直接代理行为而选择向受托人主张权利的，可由受托人直接向第三人承担责任。因此，孟x锋反诉要求谭x意承担退还相应保证金的责任没有违反法律规定，一审法院予以支持。另鉴于谭x意以自己名义与孟x锋签订合同及收取相关款项，且一审法院也认定其须对孟x锋承担责任，因此从权利义务对等的原则考虑，一审法院对其与庞x共同主张权利的行为予以确认。孟x锋向谭x意、庞x承担保证金责任后，谭x意应将剩余款项退还孟x锋。关于谭x意、庞x申请本案中止诉讼问题。因本案是基于庞x与兴x蔬菜公司在租期届满之后没有续约的事实作出相应的认定和处理，该处理并非必须以谭x意、庞x主张的另案审理结果为依据，因此谭x意、庞x申请中止诉讼依据不充分，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第四百零三条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告孟x锋向原告谭x意、庞x支付2017年4月4日至2017年4月30日的租金（按每月70000元计算）。二、原告谭x意、庞x没收被告孟x锋保证金50000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告谭x意、庞x向被告孟x锋返还保证金100000元。四、驳回原告谭x意、庞x其他诉讼请求。五、驳回被告孟x锋其他反诉请求。本案本诉受理费3088元，由两原告共同负担1729元，被告负担1359元；反诉受理费900元，由两原告共同负担400元，被告负担500元；财产保全费1770元，由两原告共同负担991元，被告负担779元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：庞x于一审诉讼中起诉广州市兴x蔬菜联合总公司，案号为（2017）粤0103民初5970号，请求判令：1、依法确认2017年3月22日作出的《解除合同通知书》无效。2、依法确认原告对广州市中山八路89号首层自编第七间商铺按照被告兴x蔬菜公司与被告孟x锋于2017年4月26日签订的《合同》约定的租金标准享有优先承租权。一审法院于2017年11月29日作出一审判决认定“……对于原告是否享有涉案商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的问题。双方在合同中约定租赁期满，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。据此可知，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋和同等条件两个前提。在本案提起诉讼时，《合同》的履行期限已经届满。原告提供的证据不能证实具备上述两条件，故原告对广州市中山八路89号首层自编第七间商铺按照被告兴x蔬菜公司与被告孟x锋于2017年4月26日签订的《合同》约定的租金标准享有优先承租权，没有合同与法律依据，本院不予支持。”该案判决：一、被告广州市兴x蔬菜联合总公司于2017年3月22日对原告庞x作出的《解除合同通知书》无效。二、驳回原告庞x其它诉讼请求。二审期间，谭x意、庞x向本院提交：证据一、广州市荔湾区（2017）粤0103民初5970号民事判决，证明：作为出租人的兴x蔬菜公司解除合同通知书无效，双方签订的租赁合同是有效的，谭x意、庞x与兴x蔬菜公司之间的附随义务及优先承租权的约定是有效的。证据二、（2017）粤0103民初4040号民事判决，证明：谭x意、庞x存在类似8号商铺，要将涉案商铺腾空退还给兴x蔬菜公司的义务，作为合同相对方的孟x锋，其在联营合同中的法定义务和合同义务也需要将商铺腾空退还给谭x意、庞x，谭x意、庞x再依据合同再将商铺腾退给兴x蔬菜公司，否则谭x意、庞x将面临合同所约定的未腾空房屋的违约责任。孟x锋质证意见为：1、对于谭x意、庞x提交的5970号判决书，该判决明确驳回了庞x对涉案商铺有优先承租权的诉讼请求。2、4040号判决书是兴x蔬菜公司要求8号商铺承租人将商铺腾空退还，但不代表兴x蔬菜公司需要谭x意、庞x腾退涉案商铺，因为兴x蔬菜公司已经和孟x锋签订了新的租赁合同，将涉案商铺交给了孟x锋使用，以8号商铺来类推涉案商铺是没有任何事实依据的，并且8号商铺的诉讼已经有很长的时间，兴x蔬菜公司也没有提起任何诉讼要求谭x意、庞x腾退涉案商铺，这因为兴x蔬菜公司已经实际收回了出租权，将涉案商铺出租给孟x锋。另外，兴x蔬菜公司也已经在2017年10月中旬与孟x锋解除了合同，而孟x锋已经将涉案商铺交还给了兴x蔬菜公司。兴x蔬菜公司与孟x锋履行合同期间，谭x意、庞x不断骚扰孟x锋在涉案商铺的经营，孟x锋已有报警记录，在一审中提交证据证明。谭x意、庞x以孟x锋与兴x蔬菜公司解除合同的结果来推测兴x蔬菜公司与孟x锋恶意串通，排除其优先承租权没有任何事实和法律依据。孟x锋以前述5970号判决书证明：谭x意、庞x的优先承租权已经被法院驳回。谭x意、庞x质证意见：5970号未生效，其对该判决已上诉。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对谭x意、庞x的上诉请求与孟x锋的答辩意见，分析如下：一审认定本案双方实际成立的是针对涉案商铺的租赁关系，本案案由应认定为租赁合同纠纷及依照现有证据，仅认定谭x意代庞x将涉案商铺转租予孟x锋的事实正确，本院不赘述。从庞x与兴x蔬菜公司签订租赁合同所约定的租期来看，租期至2017年4月30日已届满，庞x确认向兴x蔬菜公司支付租金至期限届满之月截止，此后，兴x蔬菜公司没有继续收取庞x租金，故双方未成立不定期租赁关系。2017年4月26日，兴x蔬菜公司与孟x锋就涉案商铺另行签订租赁合同，该租赁合同自2017年5月1日至2018年4月30日止，由此可见，兴x蔬菜公司未与庞x重新订立租赁关系，而是将涉案商铺另出租他人，应视为兴x蔬菜公司已收回涉案商铺，不需向谭x意、庞x主张返还租赁物。另案一审法院已驳回庞x就涉案商铺享有优先承租权的诉请。为此，一审认定庞x与兴x蔬菜公司之间租赁关系已届满终止，届满之日起，庞x已不享有对涉案商铺合法使用和收益的权利并无不妥。在此情况下，本案谭x意、庞x起诉再要求孟x锋腾退交还涉案商铺及支付2017年5月4日至腾退并交还该商铺时的占用费无事实与法律依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。至于庞x主张孟x锋支付2017年4月4日至5月3日的租金75000元。本案孟x锋提交的证据不足以证明双方协商以保证金抵扣最后一个月租金，故孟x锋未按期交租构成违约。因一审证据可证明双方协商变更租金金额为70000元，且庞x与兴x蔬菜公司租期至2017年4月30日届满，故，一审法院判处孟x锋向谭x意、庞x支付2017年4月4日至2017年4月30日的租金（按每月70000计算）于法有据，本院予以维持。至于谭x意、庞x要求不需退还孟x锋保证金150000元及认为一审超出孟x锋诉请问题。本案孟x锋提交的证据虽不足以证明双方协商以保证金抵扣最后一个月租金，但孟x锋欠租金行为仅发生在租赁期限届满前一个月，且其本意是基于充足的保证金抵扣租金而非恶意拖欠，一审法院另结合谭x意、庞x的损失程度，认为全额没收孟x锋的保证金有失公平而酌情认定庞x可没收孟x锋保证金为50000元是一审法院充分行使自由裁量权的体现。一审据此判处谭x意、庞x向孟x锋返还保证金100000元于法无悖，亦不违反不告不理原则，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。谭x意、庞x上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由谭x意、庞x负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年一月二十四日书记员  王心怡黄妙丽