福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1868号
原告陈金智，男，1952年5月8日出生，汉族，住福建省南安市。
原告陈清华，女，1951年11月3日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人陈金智，男，1952年5月8日出生，汉族，住福建省南安市，系陈清华丈夫。
被告吴端正，男，1981年4月17日出生，汉族，住福建省南安市。
原告陈金智、陈清华与被告吴端正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后。依法由代理审判员曾海根适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈金智到庭参加诉讼，被告吴端正经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告陈金智、陈清华诉称，原告陈金智与陈清华系夫妻关系，共同拥有址在南安市霞美镇霞郊十字路口邮政支局旁霞郊商住小区安置楼一处房产，共一至五层，集体土地建设用地使用证号为“南政集建（93）字第07932222号”，2013年6月28日，两原告与被告吴端正达成房屋租赁协议，由被告承租两原告上述房屋的第四层房屋，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：两原告将位于南安市霞美镇霞郊十字路口邮政支局旁霞郊商住小区安置楼四楼层出租给被告吴端正居住；租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止；年租金为人民币15600元（即月租金为人民币1300）、押金为人民币1300元，租金应于每月5日前按月支付；在租赁期间，若承租方有超期未付清租金等情形，甲方有权终止合同、乙方应承担违约责任（包括支付违约金10000元等）。后被告即入驻该房屋居住，仅支付2013年7月、8月、9月份的租金，自2013年10月1日起，被告开始拒付租金，至2014年3月份止，被告已经拖欠6个月的租金即人民币7800元。被告拖欠租金的行为已经违反租赁合同，构成违约，应当支付给两原告违约金人民币10000元。两原告多次联系被告协商处理，被告至今仍然置之不理。现两原告要求立即终止双方租赁合同，并由被告偿付拖欠的租金等费用。请求判决：确认原告陈金智、陈清华与被告吴端正于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》终止；被告吴端正立即支付给原告陈金智、陈清华租金人民币7800元及违约金人民币10000元，共计人民币17800元；本案诉讼费由被告承担。
被告吴端正未作答辩，也未提供证据。
经审理查明，原告陈金智与原告陈清华于1976年1月12日办理结婚登记手续结婚，婚后，原告陈金智、陈清华在南安市霞美镇霞美村共同建置房屋一幢。2013年6月28日，原告陈金智（合同甲方）与被告吴端正（合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方就租赁事宜作了具体约定，其中合同约定：“甲乙双方经友好协商，甲方同意向乙方出租自家在南安市霞美镇霞郊商住小区安置楼四楼层作为乙方居住场所。为了明确甲乙双方的权利、义务，现经双方同意订立本合同，以便共同遵守。一、租赁期限：自2013年7月1日至2014年6月30日。二、楼层租金及支付方式：A、年租金为人民币壹万伍千陆佰元（15600）。B、每年分期分付，第一期自合同签订当日支付1300元，押金1300元，合计贰千陆百元。以后每月按此时间数额交付租金。（每月五号前付款）三、租赁期内所产生的税费、水、电、卫生等杂费均由乙方自行负责。四、租赁期间，楼层的装修与保养由乙方负责并承担其费用，合同期满，租赁财产交接时，乙方必须恢复原状交付甲方。五、租用期内，乙方如有下列情况之一，甲方可以终止合同，收回楼层使用权，乙方应承担全部责任，须赔偿甲方损失并没收押金。（1）乙方擅自将楼层转租，转让或转借；（2）乙方利用承租楼层经营有违反国家法律法规，损害公共利益行为事实证明；（3）超期未付清租金。六、租赁期间乙方未经甲方同意，改变楼层结构用途，造成承租楼层主体结构和设施毁损，乙方应负责恢复原状或赔偿经济损失。七、租赁期内甲乙双方中其中一方自行变更合同期限和违反上述约定违约，违约方应在解除合同的同时向对方交付违约金壹万元。八、租赁期满后，乙方如需继续租用，应提前一个月提出，甲方可根据当时临近楼层租金浮动标准提出新的租金价格供双方协商决定，在同等条件下应给予乙方优先租用，并继续签订租赁合同。”签订合同后，原告将该房屋交付被告使用，被告支付押金人民币1300元，并支付至2013年9月份止的租金。另查明，2014年5月5日，南安市霞美镇霞美村委会出具证明一份，内容为：“兹证明我村村民陈清华1984年所申建房屋房产居住在（南民房建字029514）号登记的建设地点（霞美霞郊车站边）；土地使用证（南政集建（93）字第07932222）登记地址与现在霞美霞郊商住小区系同一地点。”以上事实，有原告提供身份证、《结婚申请书》、证明、南政集建（93）字第07932222号《集体土地建设用地使用证》、南民房建字NO：029514号《南安县村镇民用房产居住证》、《房屋租赁合同》、南安市霞美镇霞美村委会出具的《证明》及原告的陈述为证，可以认定。
本院认为，原告陈金智与原告陈清华系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，原告陈金智、陈清华共同将房屋出租给被告吴端正，并实际交付了房屋给被告吴端正使用，原、被告双方之间签订的租赁合同主体资格合法，双方意思表示真实，主要内容不违反法律、法规强制性规定，该租赁合同合法有效，应受国家法律保护。两原告主张被告应支付自2013年10月1日起至2014年3月份止的租金人民币7800元，被告未提出异议，鉴于双方签订的《房屋租赁合同》约定应按月支付租金，月租金为人民币1300元，自2013年10月1日起至2014年3月31日止，被告应支付的租金为人民币7800元（6×1300元），根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，对两原告主张被告应支付租金人民币7800元的请求，本院予以支持。因原、被告双方签订的合同中明确约定如被告超期未付清租金，原告有权终止租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，两原告主张解除该《房屋租赁合同》的请求合法有据，本院予以支持。关于两原告主张被告应依约支付违约金人民币10000元的请求，鉴于被告尚欠租金为人民币7800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告主张被告应支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持，但该违约金的金额应调整为2340元（7800元×30%）。庭审中，原告主张被告已支付的押金人民币1300元应用于赔偿该房屋内财物的损失，鉴于原告未提供相关证据来证明存在财物的损失，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告吴端正已支付的押金人民币1300元应抵扣被告吴端正尚欠的租金。综上，被告应支付两原告尚欠的租金人民币6500元及违约金人民币2340元。被告吴端正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告陈金智、陈清华与被告吴端正于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告吴端正应于本判决生效后十日内支付给原告陈金智、陈清华租金人民币6500元及违约金人民币2340元；
三、驳回原告陈金智、陈清华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币245元，减半收取人民币123元，由原告陈金智、陈清华负担人民币61元，被告吴端正负担人民币62元；被告吴端正应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 曾海根
二〇一四年五月八日
书 记 员 杜 琛
一、本案适用的法律条文、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。