浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第364号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊彦。
委托代理人：卞国雄。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：厉根富。
委托代理人：王会。
委托代理人：潘以强。
上诉人张俊彦因与被上诉人厉根富房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市安吉县人民法院（2014）湖安递民初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年1月，张俊彦因筹措结婚用房，经房地产中介安吉绿邦房地产经纪有限公司中介，于2011年1月29日与厉根富签订《房地产买卖（居间）合同》，厉根富将坐落于递铺镇灵峰北路通宇物流中心2幢602室房屋（产权所有人为厉根富
--
共有人祝有香，建筑面积134.30平方米，用途住宅，房产证号安第（23633）号，土地证号安（2005）第（180**）号）自愿出售给张俊彦。合同约定：房屋买卖价款为70万元；于合同签订之日支付1.5万元定金，2011年2月12日前支付26.5万元首付款，尾款42万元于2011年5月31日前支付。如张俊彦用银行贷款支付尾款，则厉根富在张俊彦银行贷款申请通过且同意放贷后提取，张俊彦委托居间方办理银行贷款手续；双方委托居间方办理房屋产权过户与房款的转移等有关事项，房屋过户产生的税、费由张俊彦承担；双方约定于2011年2月12日前到县产权登记机关办理上述房屋产权过户登记手续，房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权同时转移给张俊彦。如未能按时办理过户手续，由责任方负责，并按总房款的0.01%按天向损失方支付违约金。如厉根富违约，按张俊彦所付定金双倍返还张俊彦。由于厉根富故意拖延或不能提供相关资料及违约不卖、厉根富未按合同约定期限将上述房产交付：除包括房地产交接及房屋权利转移给张俊彦外，应当向张俊彦支付违约金，违约金按张俊彦已付款的0.01%计算。签约后，张俊彦向厉根富支付了1.5万元定金、26.5万元首付款，并依约向居间方支付2万元的办理过户费。2011年3月1日双方办理了涉案房屋的房屋所有权证的过户手续。2011年6月20日双方签订补充协议，协议约定：安吉县递铺镇灵峰北路（通宇物流中心）2幢602室，因原卖家土地证（编号：安吉国用（2005）第18017号），地类（用途）为仓储用地，在办理完契证及产权证后，由于安吉县政府要统一本县《关于仓储等工业及其他类型用地进行整治》的要求，一直停止办理该土地证的过户手续，以致严重影响了买卖双方的个人利益，但该事件非买卖双方个人原因造成，故买卖双方不存在违约责任。但因买方张俊彦购买此房的目的为婚房，个人情况较为特殊，再与卖家厉根富友好及相互尊重的前提下，经协商，在原《房地产买卖（居间）合同》的基础上，确定本协议，内容如下：一、卖家厉根富在原土地证未转移及尾款未到账的情况下，为照顾买家用房，提前将递铺镇灵峰北路（通宇物流中心）2幢602室的房屋交给张俊彦使用。二、因在后期办理土地证当中，如需买家张俊彦帮助的，张俊彦应无条件给予全力配合，不得以任何理由及借口推脱，否则视张俊彦违约，违约责任以原买卖合同为准。三、该房屋尾款需通过银行贷款完成，当土地证办出并向所贷款银行递交贷款申请时，张俊彦应无条件给予全力配合，不得以任何理由及借口推脱，否则视张俊彦违约，违约责任以原买卖合同为准。另，买方需要在土地证过户日后三个月内办好贷款并付清房款，如逾期则从第四个月按购房未付款月息1.5分支付卖方。……买方取得钥匙后至8月15日期间不得进场装修，如8月15日后装修，则需提前通知卖方。2012年11月16日浙江求直律师事务所王会律师向张俊彦发律师函一份，要求其在收函后五日内办理土地证过户手续，并支付剩余购房款。张俊彦已收到该函。2013年1月3日，张俊彦于他人签订房屋装修合同，合同价款12万元，装修施工人称已收到装修款12万元。
原审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。该条例第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。依上述规定，对未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，行政主管部门予以纠正、警告、罚款、无偿收回土地、禁止转让，应为管理性规定而非效力性强制性规定。违反上述规定并不导致土地使用者（开发商）与国有土地所有权代表签订的《国有土地使用权出让合同》无效，举轻明重，违反上述规定也不会导致土地使用权转让合同无效。因此张俊彦辩称房屋转让违法及合同无效，于法无据，原审法院不予采纳。
厉根富、张俊彦签订合同时，厉根富持有房产证和土地使用权证，与张俊彦进行买卖，并无不法，合同及补充协议均合法有效。双方应按合同及补充协议履行。厉根富诉请张俊彦支付房款，符合合同约定，原审法院予以支持。仓储用地进行转让并无法律禁止，自可进行过户；补充协议约定：……买方需要在土地证过户日后三个月内办好贷款并付清房款，如逾期则从第四个月按购房未付款月息1.5分支付卖方。厉根富委任律师通知张俊彦办证，张俊彦拒不办理，张俊彦阻止付款条件成就，视为付款条件成就，厉根富诉请张俊彦支付自2013年2月22日起按照未付款月利率1.5%的违约金，原审法院亦予以支持。因本案合同有效，不发生返还首付款并赔偿损失问题。定金罚则则在合同有效且厉根富违约时适用，本案厉根富并未违约，故张俊彦反诉厉根富要求返还首付款赔偿损失等请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决：一、张俊彦应于本判决生效之日起十日内支付厉根富房款420000元并赔偿厉根富自2013年2月22日起至本判决确定的给付之日按月利率1.5%计算的违约金；二、驳回张俊彦的反诉请求。
一审案件本诉受理费7600元，反诉受理费3950元，合计诉讼费11550元，由张俊彦负担。
宣判后，张俊彦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、我国土地管理法律法规关于不得擅自改变土地用途、改变土地用途须经法定机关批准，未按土地使用权出让合同规定的期限、条件开发、利用土地的，土地使用权不得转让的规定，是效力性的强制性规定。涉案房屋的土地使用权证注明的土地用途是仓储用地，而房屋所有权证上的用途是住宅，系未经法定机关批准擅自改变土地用途，土地使用权不得转让，故其与厉根富签订的房地产买卖合同无效。二、双方当事人明确约定，涉案房屋买卖的420000元尾款是用涉案房屋到银行抵押贷款方式支付的。而按照我国银行现行的信贷政策，土地用途与房屋用途不一致的，银行不予抵押贷款，而造成土地用途与房屋用途不一致的原因显然在厉根富一方，该责任应当由厉根富承担。综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回厉根富的全部诉讼请求，判准张俊彦第一项、第二项反诉请求，并由厉根富承担本案一、二审诉讼费用。
厉根富答辩称：张俊彦的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未向本院提供新的证据。
根据在案证据及当事人的陈述，本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房地产买卖合同是否有效。二、张俊彦是否构成违约。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（三）依法收回土地使用权的；……”的规定，土地使用权被依法收回的，该房地产不得转让。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”的规定，土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予处罚，处罚分为警告、罚款、无偿收回土地使用权。本案中，没有证据证明因土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地，而被无偿收回土地使用权，故涉案房地产买卖合同并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，且厉根富与张俊彦签订合同时，持有涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，双方当事人亦未否认该房地产买卖合同系其真实意思表示，故应认定该房地产买卖合同合法有效。张俊彦上诉认为其与厉根富签订的房地产买卖合同因违反强制性法律规定而无效的主张，缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，因本案合同有效，双方应按约定履行合同。双方在房地产买卖合同补充协议中约定，买方需要在土地证过户日后三个月内办好贷款并付清房款，该协议虽为付清房款约定了土地使用证过户日后三个月条件，但在厉根富委任律师通知张俊彦办理土地使用证过户手续后，张俊彦拒不办理，阻止付款条件成就，视为付款条件成就。现张俊彦未按合同约定履行义务，显然构成违约，应承担相应的违约责任。
张俊彦上诉主张，双方当事人明确约定，涉案房屋买卖的420000元尾款是用涉案房屋到银行抵押贷款方式支付的。而按照我国银行现行的信贷政策，土地用途与房屋用途不一致的，银行不予抵押贷款，而造成土地用途与房屋用途不一致的原因显然在厉根富一方，该责任应当由厉根富承担。本院经审查，双方在房地产买卖合同补充协议中仅约定“买方需要在土地证过户日后三个月内办好贷款并付清房款”，并未约定该贷款用涉案房屋作抵押。故对张俊彦该上诉主张，本院不予支持。
综上所述，张俊彦的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11550元，由张俊彦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯杰民
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一四年九月一日
书 记 员 贾艳红