江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第1449号
原告宿迁市华阳物业有限公司,住所地宿迁市宿城区苏源阳光花园物业用房。
法定代表人闵恩松，该公司总经理。
委托代理人郭烨,江苏正四方律师事务所律师。
被告孙逊。
原告宿迁市华阳物业有限公司（以下称华阳物业）诉被告孙逊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月21日公开开庭进行审理。原告华阳物业的委托代理人郭烨、被告孙逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华阳物业诉称：2009年2月10日，原告与被告签订《物业管理服务委托协议》，约定由原告向被告所居住的苏源阳光花园小区提供物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告自2008年12月入住该小区便享受原告提供的物业服务，在自2010年12月1日起至今，一直没有向原告缴纳物业服务费用、公共耗能费，经原告多次催缴，被告置之不理，不予缴纳。故诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业管理费3572.9元、公共能耗费600元，并支付逾期违约金938.9元（计算至2015年5月1日），合计5111.8元；二、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告孙逊辩称：原告提供的物业服务合同是伪造的，我从未签过任何合同。至于原告华阳物业公司是否是阳光花园小区的物业，被告并不清楚，即便该公司系阳光花园小区的物业公司，但是该公司从来没有为我或我所居住的6号楼的其他业主提供绿化、视频监控、道路的维护和管理。阳光花园小区的道路被划成停车位没有依据，对我的日常出入造成影响。我所居住的门前和邻居的绿化都是我们自己整理的，并没有任何物业公司提供过服务。2014年11月我所居住单元楼门口有人停车时车胎被人扎了，车主报警后，警察到场发现我们那栋楼所有监控已经是长时间不能用了，无任何录像记录。即使应当缴纳物业费，对于2011年、2012年、2013年的物业费已经超过诉讼时效，被告不应再缴纳。
经审理查明：原告华阳物业为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。庭审中，原告华阳物业提供一份2009年2月10日和被告孙逊（甲方）签订的《苏源阳光花园小区前期物业管理服务委托协议》，其中约定甲方委托乙方对苏源阳光花园小区实行物业管理，被告孙逊所居住的6栋1单元102室，建筑面积为165.41㎡、车库面积20.75㎡，合同未约定服务期限。合同第四条约定“物业管理服务费用1、物业管理服务费用从开发商发出公告（通知）房屋交付之日起计收。2、住宅物业管理服务费暂按业主所购房屋产权建筑面积0.55元/㎡收取（只包括物业公共服务费用中的几项费用）……”。合同第五条约定“甲方在办理房款结算交付住房时，一次性交清下列费用：1、预交一年物业管理服务费，住宅建筑面积165.41㎡，按0.55元/㎡收取……5、公用水、电费用及水、电设施设备的维护维修费用，每户每月按10元收取，每户一次性预交交纳全年费用96元整。……”。合同第九条约定“违约责任一、乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任并予以赔偿。二、甲方违反本协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任并予以赔偿。三、乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退违规收取的费用，并按当日中国人民银行公布的活期存款利率退还利息。四、甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳滞纳金，直至通过法律手段进行追缴。”
因原告华阳物业的资质等级系三级，宿迁市物价局于2008年10月13日出具一份《关于对阳光小区物业管理公共服务收费的批复》，其中载明了“一、物业管理前期公共服务费收费标准。根据《宿迁市物业服务收费管理实施办法》和市价格认证中心《关于对阳光小区物业管理公共服务等级标准认证报告》（宿价证[2008]11号）的认证情况及结果，现核定该小区住宅前期物业管理公共服务费指导价标准为：每月每平方米（建筑面积不含地下车库）0.36元，电梯运行费用（含电梯运行电费、维护费）实行按实每月单独建账公开分摊到各业主。3、公共水电等费用公开合理分摊到各业主。你司在我局核定的上述指导价范围内，应在前期物业管理协议和买卖（租赁）合同中与物业买受人预先约定具体收费标准。公共水电等费用由你公司单独列账，与业主协商，公开合理分摊。非住宅公共服务费和其他特约服务收费由你公司根据实际价格水平与业主或服务对象协商确定。二、你公司应按《宿迁市物业服务收费管理实施办法》的规定及前期物业服务协议认真履行职能，切实做好小区公用设施、配套设备的日常维护及保洁、保安、绿化等工作，实行对小区车辆的有效管理，自觉接受业主监督，不断提高服务质量和水平，为广大业主创造良好的生活环境。”
另查明：原告华阳物业于2013年12月1日在苏源阳光花园小区公告栏公示欠缴物业费的相关住户，其中包含住在6栋1单元102室的被告孙逊。后因被告孙逊仍未按期交纳，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实有物业管理服务委托协议、原告营业执照、原告资质证书、宿迁市市区物业服务收费管理实施办法、催缴公示牌及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。
本院认为：物业公司和小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应当按照其与业主签订的物业管理服务委托协议的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。
本案中，被告孙逊自认其自2006年起一直居住在阳光花园小区，其虽对于原告华阳物业出示的物业服务合同中“孙逊”签名的真实性提出异议，但未能提供证据证明，对此本院认为即便合同中“孙逊”的名字并非被告本人所签，但被告自2006年起一直居住在该小区，原告华阳物业公司事实上也为该小区提供了物业服务，原被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告应按照合同约定对苏源阳光花园小区履行物业管理服务义务，被告作为苏源阳光花园小区6栋1单元102室房屋的实际使用人，应当按照合同约定及时支付物业服务费用、公共耗能费等其他费用。对于物业服务费用的标准，因合同约定的标准高于原告所主张的标准，原告自愿按照物价部门核定的价格将物业服务费用降低至0.36元/㎡/月，属于行使自己的处分权利，该行为符合法律规定也不违反宿迁市物价局的相关规定，故对于原告主张物业费按照0.36元/㎡/月标准计算和公共耗能费按照10元/月标准计算，本院予以支持。本案中，根据原告的自认并结合阳光花园小区其他业主的反映，原告在履行物业合同义务过程中，未能按照合同约定的物业管理分项标准要求严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位，收支账目公布不合规范等违约行为，故应当减轻业主的缴费义务。本院根据原告华阳物业提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，平衡原被告双方的利益，根据公平原则，酌情确定，对原告在本案中主张的物业服务费及公共耗能费，被告按照80%支付。待原告改善物业服务后，再按原约定标准支付。因此，被告自2010年12月1日至2015年12月1日欠付的物业服务费及公共耗能费应为3338.3元【（165.41㎡×0.36元/㎡/月×60个月+10元/月×60个月）×80%】。对于原告主张的违约金，因双方在物业服务委托协议中对于违约金约定过高，原告自行调整为按照年利息9%自2010年12月1日计算至2015年5月1日止违约金共计938.9元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告孙逊于本判决生效之日起五日内给付原告宿迁市华阳物业有限公司物业管理服务费及公共耗能费3338.3元、违约金938.9元，合计4277.2元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取25元，由被告孙逊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审判员 丁爱华
二〇一五年八月二十七日
书记员 范皓月
法 官 寄语：
物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务合同包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生、公共绿地的维修、养护、管理和安全防范、车辆管理等诸多服务事项。确定物业公司是否违约，不能以一事一时为标准，而应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故对于整个小区的物业管理，业主与物业企业应加强沟通，互相包容、互相理解、互相支持，共同促进小区居住环境的改善和小区品质的提高。物业企业也应当在今后的工作中充分注意倾听个别业主的反映，并且及时给予相应的回复、解释以利于更好地做好物业服务工作，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有物业公司与业主互相协调配合，才能把小区建设得更美好。
对于业主提出较多的因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，业主可以根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
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