湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终690号
上诉人（原审原告）：李玉元。
上诉人（原审原告）：李春花。
上诉人（原审原告）：李菊花。
上诉人（原审原告）：李银花。
上诉人（原审原告）：李恒财。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：张能，黄石市希望法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：阳新县鼎成房地产开发有限公司，住所地湖北省阳新县兴国镇儒学路。
法定代表人刘晓军，董事长。
被上�人（原审被告）张斌。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：成诚，湖北富川律师事务所律师律师。
上诉人李玉元、李春花、李菊花、李银花、李恒财（以下简称李玉元等五人）因与被上诉人阳新县鼎成房地产开发有限公司（以下简称鼎成公司）、张斌合同纠纷一案，不服湖北省阳新县人民法院（2015）鄂阳新民二初字第00447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，在二审审理期间，××去世，需要等待继承人表明是否参加本案诉讼，故本案中止诉讼。后吕桃英的继承人李春花、李菊花、李银花、李恒财均表示参加本案诉讼，故本案恢复审理。因各方当事人均无新证据提供，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李玉元等五人上诉请求：依法撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：1、李玉元、吕桃英要求鼎成公司将荷塘月色小区1号楼毗邻大坝堤一楼的130㎡房屋及2号楼左边第一个100㎡车库进行移交遭拒，被迫在2015年3月5日与鼎成公司签订《房屋置换选房确认书》；2、因李玉元、吕桃英均是文盲，不会写委托书，《委托书》不是李玉元、吕桃英的真实意思表示。且李昌龙当时系未成年人，故李昌龙签订的《房屋置换选房确认书》无效；3、李玉元、吕桃英与鼎成公司、张斌签订的《旧住房重建转换协议书》是真实意思表示，属有效合同，鼎成公司、张斌应让李玉元、吕桃英充分行使选择权；4、鼎成公司在履行《房屋置换选房确认书》时交付的2号楼04车库面积仅为88㎡，还有40.19㎡没有履行，其余1号楼113.09㎡的四个车库亦没有交付；5、协议中约定交付的1号楼和2号楼车库的层高为3米，但车库层高只有2.6米，存在严重违法行为。
鼎成公司辩称，1、从签订《旧住房重建转换协议书》到《房屋置换选房确认书》等一系列中途更换房屋的行为，均是李玉元、吕桃英的真实意思表示；2、关于1号楼车库层高的问题不是事实，其已按李玉元、吕桃英的要求多次更换房屋或车库，并且已经履行完毕，将车库钥匙交给物业公司，因为李玉元、吕桃英没有交纳物业管理费，所以没有到物业公司领钥匙；3、2号楼04车库面积的问题其不清楚。综上，请求驳回李玉元等五人的上诉，维持原判。
张斌辩称，其为本案诉争项目工作人员，不是本案适格被告，故要求驳回李玉元等五人的上诉请求。
李玉元、吕桃英向原审法院起诉请求：1、确认《房屋置换选房确认书》无效；2、确认《旧住房重建转换协议书》有效；3、确认其对坐落在阳新县兴国镇莲花池大坝旁荷塘月色小区100㎡的车库和1号楼130㎡的房屋享有第一�优先）选择权；4、要求鼎成公司、张斌将荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的130㎡的房屋置换给其；5、撤销其授权鼎成公司、张斌办理国有土地使用权变更登记的行为。
原审法院认定：2012年3月30日，李玉元、吕桃英与鼎成公司的工作人员张斌签订《国有建筑用地使用权转让合同》和《旧住房重建转换协议》，约定李玉元、吕桃英将其所有的位于阳新县兴国镇莲花湖大坝堤的私有住宅一栋（土地使用面积128.4㎡，房屋建筑面积106.78㎡）转让给张斌，张斌以新建住宅楼130㎡房屋及非住房100㎡车库置换李玉元、吕桃英的房屋所有权及土地使用权，李玉元、吕桃英享有十六层（含）以下房屋及车库（车库层高3米）的第一优先选择权（除大坝堤以外的非住宅及车库侧面的非住房沿路靠近河100米外），房屋及车库均应由张斌办理产权证，�税及维修基金（共计5，000元）由李玉元、吕桃英负担，其余费用由张斌负担，工程施工期不得超过30个月，否则由张斌赔偿租房租金，双方不得撤销合同，否则赔偿对方违约金200000元，李玉元、吕桃英应在合同签订后移交相关产权及土地使用权证书，并于60日内办理土地使用权审批、变更登记手续。李玉元、吕桃英与张斌签订合同后，依约将相关产权及土地使用权证书移交张斌，并将房屋交给鼎成公司拆除，拟在该地建设荷塘月色小区。
2015年3月5日，荷塘月色小区竣工后，李玉元、吕桃英委托其孙子李昌龙（2000年7月15日出生）作为其代理人，与鼎成公司签订《房屋置换选房确认书》，约定：李玉元在对荷塘月色项目进行充分了解后，选择1号楼02车库（25.65㎡）、03号车库（34.97㎡）、23号车库（27.62㎡）、24号车库（25.65㎡）、2号楼04号车库（128.19㎡），面�合计242.08㎡，以上车库由李玉元拆迁协议进行置换，面积差额部分按2400元／㎡多退少补，于签订本协议之日付清；其中1号楼车库不办理产权证，2号楼车库由鼎成公司办理产权证，如未办理产权证则支付李玉元、吕桃英20000元违约金。此次置换面积242.08㎡比《旧住房重建转换协议》约定的230㎡多12.08㎡，面积差额部分应补差价28992元（12.08㎡×2400元／㎡=28992元），鼎成公司要求李玉元、吕桃英补25000元即可。同日，李玉元、吕桃英委托其儿媳梁师秧向张斌转款55000元（含李玉元、吕桃英在张斌处借款的30000元及补差价款25000元）。嗣后，鼎成公司向李玉元、吕桃英交付2号楼04号车库。2015年7月3日，李玉元、吕桃英向涉案小区的物业公司交纳车库物业管理费1200元（2015年7月-2016年7月）。
此后，李玉元、吕桃英不接受鼎成公司交付的其他车库，希望恢复履行《旧住房重建转换协议》中关于置换130㎡住房的约定，要求鼎成公司交付荷塘月色小区1号楼与大坝堤同一水平面的130㎡商铺，双方就此事协商未果。2015年11月25日，李玉元、吕桃英要求解除与张斌签订的转让土地使用权的授权委托书。
另认定，由鼎成公司开发的荷塘月色小区于2014年8月22日办理《建设用地规划许可证》，2014年9月22日办理《建设工程规划许可证》，2014年11月5日办理《建筑工程施工许可证》，2015年2月12日办理《土地使用权证》，2015年2月13日办理《湖北省商品房预售许可证》。
还认定，荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的房屋已作为商铺报阳新县物价局核准备案。
原审法院认为，李玉元、吕桃英与鼎成公司的工作人员张斌签订的《国有建筑用地使用权转让合同》、《旧住房重建转换协议》系各方当事人�真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法、有效，故对李玉元、吕桃英要求确认《旧住房重建转换协议》有效的诉请予以支持。而后，李玉元、吕桃英与鼎成公司协商变更《旧住房重建转换协议》中约定的房屋拆迁补偿方式，签订《房屋置换选房确认书》的行为，因当事人协商一致，可以变更合同，故本案的争议焦点在于李玉元、吕桃英委托未满十八周岁的孙子李昌龙与鼎成公司签订《房屋置换选房确认书》，做出变更《旧住房重建转换协议》的意思表示是否有效。未成年人代为签订合同，应属效力待定的合同，该意思表示能否得到委托人或其法定代理人的追认，是合同是否有效的关键。依照日常生活经验，拆迁补偿协议属于家庭事务的重大决定事项，李玉元、吕桃英年纪较大，与家中成年子女共同生活，其对补偿方式的选择不仅代表个人观点，更是家庭成�内部慎重考量、协商一致的结果，综合本案中合同的履行情况，即合同签订当日李玉元、吕桃英的儿媳即李昌龙的母亲汇款补偿面积差价以及李玉元、吕桃英按时交纳车库物业管理费等情况判断，李玉元、吕桃英及其家人均认可变更后的合同，故《房屋置换选房确认书》应属合法有效，李玉元、吕桃英在委托未成年人签订合同后履行部分内容，又以此为由要求确认合同无效，既无事实与法律依据，也不符合诚实信用原则，对此请求不予支持。关于李玉元、吕桃英要求确认其享有对坐落在阳新县兴国镇莲花池大坝旁荷塘月色小区100㎡的车库和1号楼130㎡的房屋第一（优先）选择权的诉请，李玉元、吕桃英已选择了242.08㎡的车库，其优先选择权已得到保障，而其要求确认、恢复履行《旧住房重建转换协议》中关于130㎡的房屋的约定，将荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝�房屋地平面与大坝齐平的130㎡的房屋置换给其的诉请，因双方已协商一致变更原合同，且李玉元、吕桃英要求交付的荷塘月色小区1号楼北临莲花湖大坝、房屋地平面与大坝齐平的房屋系商业价值远高于住房的商铺，故对李玉元、吕桃英的诉请不予支持。关于李玉元、吕桃英要求撤销授权鼎成公司、张斌办理国有土地使用权变更登记的诉请，因不符合双方在《国有建筑用地使用权转让合同》中的约定，亦不予支持。张斌作为鼎成公司的工作人员与李玉元、吕桃英签订协议的行为属职务行为，其权利义务均应归于鼎成公司，对于李玉元、吕桃英要求张斌承担责任的请求，因无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十七条第一款、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认《旧住房重建转换协议》有效；二、驳回李玉元、吕桃英的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人没有新证据提交。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为李玉元、吕桃英委托孙子李昌龙与鼎成公司签订的《房屋置换选房确认书》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况××，不必经法定代理人追认”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十一条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时�生效”的规定，本案中，李玉元、吕桃英委托不满十八周岁的孙子李昌龙与鼎成公司签订《房屋置换选房确认书》属效力待定的合同，因李玉元、吕桃英委托儿媳即李昌龙的法定代理人梁师秧于合同签订当日向鼎成公司支付了房屋面积差价，和接收2号楼04号车库以及按时交纳车库物业管理费一系列履行该合同的行为视为对《房屋置换选房确认书》效力的追认，故《房屋置换选房确认书》为有效合同。李玉元等五人提出李昌龙代为签订《房屋置换选房确认书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。李玉元等五人提出李玉元、吕桃英系被迫在2015年3月5日与鼎成公司签订《房屋置换选房确认书》，因其未提供证据予以证实，且李玉元、吕桃英已实际履行该份合同，故李玉元等五人提出《房屋置换选房确认书》无效的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。因张斌系鼎成公司的工作人员，其与李玉元、吕桃英签订《旧住房重建转换协议》系职务行为，故该份协议的权利义务应归属于鼎成公司。因李玉元、吕桃英与鼎成公司签订的《旧住房重建转换协议》和《房屋置换选房确认书》均系当事人的真实意思表示，均为有效合同。而《房屋置换选房确认书》系李玉元、吕桃英与鼎成公司协商一致，对《旧住房重建转换协议》进行的变更，故李玉元、吕桃英与鼎成公司均应按照《房屋置换选房确认书》的约定履行。李玉元等五人提出鼎成公司应当依据《旧住房重建转换协议》约定充分保障其优先选择权的上诉理由不能成立，本院不予支持。另，李玉元等五人提出车库层高和鼎成公司已交付的车库面积与合同约定不符的问题，因该问题均是建立在《房屋置换选房确认书》有效的基础上鼎成公司所存在的违约行为，李玉元等五人可另行主张�利，而李玉元等五人以此为由认为《房屋置换选房确认书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，李玉元等五人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李玉元、李春花、李菊花、李银花、李恒财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严云峰
审 判 员 曹晓燕
代理审判员 张 莉
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 方 圆