天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1492号
上诉人（原审被告）：唐学军，男，1973年6月19日出生，汉族，天津长芦汉沽盐场有限责任公司溴素厂职工，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：吕春喜，天津晟昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘海兵，男，1988年5月13日出生，汉族，天津深长城睿商物业服务有限公司职员，户籍地山西省大同市浑源县，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：郭瑞平，天津秦天律师事务所律师。
原审第三人：天津市千禧房地产中介服务公司，住所地：天津市滨海新区汉沽家园公寓底商102号。
法定代表人：李海英，总经理。
原审第三人：中国银行股份有限公司天津滨海分行，住所地：天津开发区第三大街51号金融街西区5号楼AB1-11、C1-2。
法定代表人：陈大川，行长。
上诉人唐学军因与被上诉人刘海兵、原审第三人天津市千禧房地产中介服务公司（以下简称千禧公司）、原审第三人中国银行股份有限公司天津滨海分行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初46491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐学军及其委托诉讼代理人吕春喜，被上诉人刘海兵及其委托诉讼代理人郭瑞平，原审第三人千禧公司的法定代表人李海英到庭参加诉讼。原审第三人中国银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐学军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人于2016年12月11日签订《房屋买卖（置换）合同》，上诉人在之前进行过三次贷款，其中两次贷款已经还清，目前存在三次贷款记录，现上诉人仅有本案诉争的一套房屋，别无他处居住。上诉人在签订上述合同时具备再次贷款购买房屋的资格，2017年4月1日天津市房地产限购政策出台，规定凡有两次以上贷款记录的人员，再次购买房屋必须全款支付购房款，不允许进行贷款购买。上述政策出台后，直接导致上诉人无法再次贷款购买房屋，上诉人也无力全款购买。故上述合同由于政策原因的改变，致使上诉人无法贷款购买房屋的情形属于不可抗力的原因致使合同无法继续履行，更无法实现合同目的，属于不可归责于上诉人的情形，双方的买卖合同不应该继续履行。二、上诉人与原审第三人中国银行之前签订的《贷款合同》是双方真实意思表示，该合同约定的贷款期限是20年。该合同目前不存在合同解除、终止和提前履行的情形，合同应当继续履行。按照合同相对性原则，只有上诉人与银行共同解除或终止合同及双方协商一致提前履行的条件下，该合同才可以提前终止。一审判决干涉合同双方当事人的意思自治，违反了合同的相对性原则。
被上诉人刘海兵辩称，上诉人明确表示不履行合同已经构成违约，被上诉人不存在任何过错；上诉人提出的由于限购政策不能贷款买房的原因不构成不可抗力；双方均具备履行合同的能力，故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人千禧公司述称，服从一审判决。
原审第三人中国银行未陈述意见。
刘海兵向一审法院起诉请求：1、依法确认刘海兵与唐学军2016年12月11日签订的《房屋买卖（置换）合同》有效（合同编号为：XXXXXXX）；2、判令唐学军协助刘海兵办理天津市滨海新区房屋过户手续，将房屋过户至刘海兵名下，刘海兵支付唐学军该房屋购房款差额款；3、判令唐学军赔偿刘海兵违约金22450元整，经济赔偿金100000元整，中介信息服务费3000元整，共计人民币125450元整；4、请求刘海兵代唐学军向原审第三人中国银行清偿天津市滨海新区房屋贷款；5、请求中国银行协助刘海兵办理上述房屋他项权证；6、本案产生的诉讼费用由唐学军负担。
一审法院认定事实：2016年12月11日，刘海兵与唐学军经原审第三人千禧房公司居间介绍，三方签订了《房屋买卖（置换）合同》（合同编号XXXXXXX）。合同约定：刘海兵购买唐学军所有的位于天津市滨海新区房屋；建筑面积为65.44平方米；房屋价款为449000元；唐学军留给刘海兵的房屋附属设施为：双人床一个、家具两套、餐桌一套、空调两个（柜机和壁挂机各一个）、电视一台、冰箱一台、热水器一台、净水器一台、灶具一套、窗帘三套、鞋柜一个、车棚一间、双气及原有装修不动；刘海兵于2016年12月11日交付给唐学军定金49000元，余下购房款刘海兵以办理公积金贷款的方式支付给唐学军；该房屋未过两年，过户所发生的营业税和个人所得税由刘海兵、唐学军各负担一半；刘海兵向原审第三人千禧公司支付居间服务费3000元，唐学军向原审第三人千禧公司支付居间服务费2000元；唐学军承诺于收到刘海兵全部房款后，该房屋及钥匙交于刘海兵，腾房前的物业管理费、供暖、水、电、天燃气、数字电视、宽带电话有线等一切费用由唐学军承担，腾房后由刘海兵承担；刘海兵或唐学军违反本合同的约定，如唐学军违约，则唐学军应向刘海兵支付双倍购房定金，如刘海兵违约，唐学军收取的定金不予退还，并由违约方承担守约方已支付给中介的信息服务费，此外，违约方还应向守约方支付房屋成交价5%的违约金。合同其他约定为：唐学军承诺2017年8月31日前开始办理该房屋清贷手续，由唐学军个人结清贷款，如因唐学军原因不能将房屋尾款结清，视为唐学军违约；刘海兵承诺在天津市内属于首房首贷，办理该房屋手续按唐学军将该房屋清完贷款的时间为准；刘海兵办理该房屋贷款手续按当时银行政策为准；双方约定如有违约按合同约定的违约条款执行；除以上约定赔偿之外，如任何一方违约，另支付对方赔偿金100000元。合同签订后，刘海兵依约于2016年12月12日向唐学军支付了购房定金49000元，但唐学军并未按合同约定于2017年8月31日前办理房屋清贷手续，而且又委托其他房屋中介公司出售该诉争房屋，明确表示不再履行合同义务。
另查，唐学军购买诉争房屋时，于2016年7月20日在原审第三人中国银行申请了个人住房贷款，贷款金额为285000元，贷款期限自2016年7月20日至2036年7月20日，共20年，并在房管局办理了以该房屋为抵押物的抵押权登记。截止2017年10月27日，唐学军未偿还的贷款本金余额为274362.26元。一审庭审中，刘海兵同意将贷款本金及利息一次性偿还给原审第三人中国银行，并提供了能够偿还贷款的资金证明。原审第三人中国银行对刘海兵代唐学军清偿贷款即利息的意见不持异议。
一审法院认为，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。当事人应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘海兵作为房屋的买受方依约履行了支付购房定金的义务，而唐学军作为房屋的出卖方未按合同约定清偿银行贷款，甚至与刘海兵签订房屋买卖合同后，又通过其他中介公司出售该诉争房屋，其行为构成违约。刘海兵要求继续履行合同，且能够一次性出资清偿唐学军在原审第三人中国银行处的贷款，清除继续履行合同的法律障碍，一审法院予以支持。抵押权登记注销后，唐学军应及时协助刘海兵办理诉争房屋产权转移登记手续，将诉争房屋过户到刘海兵名下。同时，刘海兵应将其代为唐学军清偿贷款后的剩余购房款给付唐学军。刘海兵关于由唐学军赔偿刘海兵违约金22450元整，经济赔偿金100000元整，中介信息服务费3000元整的诉请，鉴于一审法院已确认由唐学军承担继续履行合同的民事责任，并将诉争房屋所有权过户到刘海兵名下等民事责任，且双方在合同中约定的违约金及赔偿金等并非迟延履行违约金，一审法院既已支持刘海兵继续履行合同的主张，故对刘海兵的上述诉请，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告刘海兵于本判决生效之日起十五日内，代被告唐学军清偿第三人中国银行股份有限公司天津滨海分行贷款本金人民币274362.26元及利息（具体数额以银行核算为准）；第三人中国银行股份有限公司天津滨海分行自上述贷款本息清偿后三十日内，与被告唐学军办理天津市滨海新区房屋抵押权注销登记手续。二、被告唐学军自房屋抵押权注销登记办理完毕之日起十日内，协助原告刘海兵办理天津市滨海新区房屋产权转移变更登记手续，将该房屋过户到原告刘海兵名下；同时，原告刘海兵将剩余的购房款人民币400000元扣除清偿第三人中国银行股份有限公司天津滨海分行贷款本息后的差额部分给付被告唐学军。三、驳回原告刘海兵的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2460元，由被告唐学军负担，并在本判决生效之日起十日内直接交至本院。”
二审审理期间，上诉人唐学军提交《天津市个人住房公积金（组合）贷款保证借款合同》一份，证明上诉人已经具有两次以上的贷款记录，现在再购买房屋无法进行贷款。被上诉人刘海兵质证意见，上诉人之前的贷款与本次房屋买卖无关。原审第三人千禧公司质证意见，对真实性没有异议，对证明目的不予认可。原审第三人中国银行未发表质证意见。
被上诉人刘海兵提交被上诉人名下账户存折一份，证明至二审审理期间，被上诉人仍具备全款购房能力，也愿意将款项打到法院账户。上诉人唐学军质证意见，对该份证据无异议。原审第三人千禧公司质证意见，对该份证据没有意见。原审第三人中国银行未发表质证意见。
本院认证意见，对于上诉人唐学军提交的证据，与本案不具有关联性，本院对该份证据的关联性及证明目的均不予认可。对被上诉人刘海兵提交的证据的真实性、合法性、关联性，上诉人及原审第三人千禧公司均无异议，本院对该份证据予以采信。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方主张继续履行合同，另一方拒绝履行合同义务的，除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外，应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进行度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如果具备继续履行合同条件的，可以支持当事人继续履行合同的诉讼请求。本案中，在案《房屋买卖（置换）合同》系合同各方真实意思表示，合法有效。合同各方当事人均应依约履行己方义务。现被上诉人刘海兵已按照合同约定进度履行了己方相应的合同义务，上诉人唐学军未按合同约定履行清偿贷款的义务并拒绝继续履行合同，属于违约行为。根据法律规定，上诉人作为违约方，其拒绝继续履行合同的行为并不产生合同解除的法律后果。因被上诉人作为守约方提出继续履行合同，提供支付全部房款能力的相应证据，并同意将涉案房屋现有贷款本金及利息一次性偿还贷款银行即原审第三人中国银行，原审第三人中国银行对此亦未提出异议，故涉案合同目前不存在继续履行的法律障碍，被上诉人主张继续履行合同的诉讼主张，理据充分，应予支持。上诉人提出因政策原因导致其另行购买房屋无法贷款的诉讼意见，因并非涉案合同是否具备继续履行条件的考量因素，故基于诚实信用原则及维护交易稳定原则，上诉人的该项上诉意见，本院不予支持。对于上诉人提出其与原审第三人中国银行借款合同的履行问题，因上诉人清偿涉案房屋贷款系其履行涉案房屋买卖合同的义务之一，在上诉人怠于履行合同义务的情况下，被上诉人以继续履行房屋买卖合同为目的，同意代为清偿贷款，且原审第三人中国银行未提出异议，故一审判决被上诉人代为清偿银行贷款，并不侵害各方利益，应予维持。上诉人的该项上诉意见，理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2460元，由上诉人唐学军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年三月三十日
书 记 员 李佳琳