重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第00559号
原告重庆豪居物业管理有限公司，住所地重庆市永川区胜利路239号附122号，组织机构代码79071161-5。
法定代表人吴洋，总经理。
委托代理人游生田，女，1989年12月20日生，汉族，原告公司职员，住重庆市永川区。
被告龙方洁，女，1970年8月8日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
原告重庆豪居物业管理有限公司（以下简称豪居物业公司）与被告龙方洁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告豪居物业公司的委托代理人游生田，被告龙方洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆豪居物业管理有限公司诉称，被告系永川区胜利路239号百年华庭小区××××××××号物业业主，该物业建筑面积为96.48平方米。2006年10月8日，原告与被告所在小区开发建设单位签订了《前期物业管理合同》。2012年11月3日，原告与被告所在小区业主委员会签订了《物业管理合同》。上述合同签订后，原告积极履行了合同义务，但被告从2011年1月起就拒绝缴纳物业服务费，截止2013年12月，被告共计拖欠物业服务费1548元（96.48平方米×0.45元／平方米／月×36个月），违约金1000元。原告多次催收未果，故起诉要求被告支付物业服务费1548元，违约金1000元，共计2548元。
被告龙方洁辩称：原告诉称被告欠缴物业服务费的数额和期限属实，其从2011年1月起拒交物业费的原因是原告未依约履行物业服务合同义务，提供的物业服务不到位，具体表现在：1.楼下用户装修房屋时认为被告房屋内的卫生间漏水，原告也认为是被告的原因，但被告修理后发现是主水管漏水，并非被告的责任。被告修理卫生间产生了相应的经济损失，原告应将被告卫生间恢复原状并赔付被告修理卫生间产生的维修费用846元；2.楼上用户装修房屋时渗水，导致其房屋内财产受损，严重影响其日常正常生活，原告一直未进行处理；3.原告一直未将小区承建方支付给被告的1200元支付给被告；原告违约在先，其并未违约，不同意支付违约金。
经审理查明，被告系永川区胜利路239号百年华庭小区×××××××××房屋的业主，该房屋建筑面积为96.48平方米。2006年10月8日，重庆美宅物业管理有限公司（以下简称美宅物业公司）与该小区建设开发单位重庆百年光彩物业发展有限公司签订了《永川市百年华庭商住小区前期物业服务合同》，约定由美宅物业公司为该小区提供物业管理服务。2008年1月2日，美宅物业公司（甲方）与被告（乙方）签订了《永川百年·华庭商住小区物业管理协议、公约》，约定由甲方为该小区提供物业服务；物业管理服务的内容包括房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理，其中共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、消防设施等；甲方应对共用部位，共用设施设备加强日常管理维护，确保其完好正常，按计划定期全面检查，发现问题及时维修处理；物业管理服务费用按永川区物价部门永发改价（2007）21号文件核定的价格，多层住宅按0.45元／平方米／月（其中公共设施设备日常维修养护费0.12／平方米）的标准收取，每月交费时间为1日至10日；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济、法律责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并加收逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；该合同自签字之日起生效，至与业主委员会签订新协议为止等。合同签订后，美宅物业公司依约为该小区提供了相应的物业服务。
2012年7月30日，重庆市工商行政管理局永川区分局作出（渝永）登记内变字（2012）第2863号准予变更登记通知书，准许美宅物业公司名称变更为重庆豪居物业管理有限公司，即本案原告。同年11月2日，原告与重庆市永川区百年华庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为被告所住小区提供物业服务；物业服务费按月收取，多层房（商品户）按0.45元／平方米／月计算；合同期限为五年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止等。合同签订后，原告亦履行了相应义务，但被告从2011年1月起未向原告交纳物业服务费。经庭审核实，截止2013年12月，被告共计拖欠物业服务费1562.98元（96.48平方米×0.45元／平方米／月×36个月）。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。
上述事实，有原、被告的陈述、《永川百年·华庭商住小区物业管理协议、公约》、《物业服务合同》、准予变更登记通知书等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告之间形成的物业服务合同关系不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现原告依约定为被告所住小区提供了物业服务，被告即应按照合同约定支付相应的物业服务费。经庭审核实，从2011年1月至2013年12月，被告共计拖欠原告物业服务费1562.98元。原告在诉请中仅主张1548元，是对其自身权利的自由处分，本院予以尊重。故对原告要求被告物业服务费1548元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系对自身权利的自由处分，本院亦予以尊重。
违约责任是违反合同义务而产生的责任，是当事人不履行或不适当履行合同义务所应承担的法律后果。本案中，被告辩解理由中反映的修理卫生间及承建方支付的1200元的问题，并不属于诉争物业服务合同约定的原告应承担的合同义务的范畴，被告亦未举示证据证明楼上渗水是由于原告未依约履行物业服务合同所致。被告以上述理由来证明原告违约，并进而以此作为其对抗交纳物业服务费这一合同基本义务的理由于法无据，本院不予采纳。如被告有充分证据证明其因修理卫生间所产生的损失是由原告所造成及原告收取了承建方应支付给被告的1200元而未支付给被告的事实，可依相关法律规定另案向原告主张权利。如被告有充分证据证明楼上渗水并进而造成其相应经济损失是由于原告未及时履行合同义务所致，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定及合同约定另行提起违约之诉，要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
由被告龙方洁于本判决生效后5日内支付原告重庆豪居物业管理有限公司2011年1月至2013年12月的物业服务费1548元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙方洁负担（此款原告已预缴，由被告在支付上述款项时直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈传飞
二〇一四年四月二日
书 记 员 刘 婧