陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0402民初560号
原告刘玉栈，女，1952年9月1日生，汉族，初中文化，陕西省咸阳市人，系咸阳市秦都区渭滨街道办事处东南坊村村民，住本村11组南二街付33号。身份证号6104021952********。
被告孙小智，男，1984年6月8日生，汉族，陕西省咸阳市人，系咸阳市秦都区渭滨街道办事处留印村村民，住本村7组。身份证号：6104021984********。
原告刘玉栈诉被告孙小智房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉栈、被告孙小智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月1日原被告签定了租房合同，该合同约定：被告承租原告位于渭滨街道办什字从北向南第4-9间（约230平方米）门面房，年租金60000元。合同签订后被告付清了第一年房租，但第二年只给了1.6万元，至今未将剩余房屋占用费支付，故诉至法院请求：1、支付原告2014年1月1日至2016年1月1日）的租赁费11.3万元；2、承担本案受理费。
被告辩称：签订合同属实，但被告只经营了一年，房屋占用费已付清；2014年的付了1.6万元，现是陆渭盟在使用房屋，陆渭盟与刘宣会签的合同，与被告无关，剩余房费都付给原告儿子刘海峰了，故请驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：
1、租赁合同一份，证明原告将房屋租赁给被告，被告至今拖欠房费的事实。
2、欠条一份，证明被告欠原告房费4.4万元。
3、户口本、证明及离婚证各一份，证明①原告跟女儿是一户，与其他人无关。②原告与刘宣会1995年3月13日已离婚，并于儿子刘海峰分家另过。
4、证明一份，证明刘玉栈与刘玉簪是同一人。
针对原告所举证据1、2、3、4，被告质证真实性无异议。
被告未向法庭提交证据。
经综合评议，原告所举证据1、2、3、4，被告认可真实性，仅对真实性予以认可。
经审理查明：1999年3月东南坊村村民张水水将其家庭承包的2.8亩地出租给刘玉栈，约定：“十组张水水愿将生产队所分2.8亩地租给刘玉簪养牛，租期为这轮承包期满，每亩租金为1000元，每年10月1日前交清第二年租金，如生产队中途出现征地，合同终止。”此后，原告按期交纳租金，收款人为张水水或其丈夫张建强。2005年起，因“六路一河”工程施工，渭滨镇政府租用了该2.8亩地中的1.6亩土地，每年付给刘玉栈租赁费1920元。2011年1月16日因租价上涨，张建强与刘玉栈签订《租地合同》，约定：“刘玉栈租用张建强家承包地，从99年10月开始，由于物价上涨，现涨至伍仟元整，一直延续交费，交费时间不超过当年阴历年前，租费随行就市”。后原告刘玉栈在该土地上盖了门面房，2012年12月4日，原告与被告边彬华签订《租房合同》，约定：原告刘玉栈将渭滨街道办事处十字南、路东从北向南第10间（约70平方米）门面房租给被告边彬华，年租金为12000元。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用。被告支付租金至2014年12月4日。对2014年12月5日以后的房租拖欠至今。
另查，本案争议建筑物所在地系农用地，未办理农用地转用审批手续。
又查，刘玉栈之子刘海峰以渭滨街道办事处十字南100米路东门面房为其所建为由，将刘玉栈起诉至本院，请求确认该门面房归其所有。刘玉栈提出反诉，要求确认上述房屋归刘玉栈所有，并由刘海峰返还侵占的门面房。本院经过审理认为，该房屋的建造者未经审批在农用地上建造房屋，所建房屋为违法建筑，不能取得所有权，判决驳回了刘海峰和刘玉栈的诉讼请求。刘玉栈对此不服，向咸阳市中级人民法院提起上诉。中院审理后判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：原告刘玉栈于本组村民签订土地承包合同，由于该地为农业用途，要转为建设用地，依法应办理农用地转批手续。原告在未办理农用地转用审批手续的情况下，擅自在该宗土地上建设门面房的行为违法，其所建房屋系违法建筑物，故其与被告签订的《租房合同》因违法法律、行政法规的强制性规定而无效。但原、被告签订的《租房合同》虽无效，由于被告实际使用了该房屋，应支付原告相应的房屋使用费。关于被告辩称自己只使用了1年，后房屋由陆渭盟使用，与自己无关，由于是被告与原告签订的合同，如不再使用房屋，应通知原告并将钥匙交回，而本案被告并未通知原告不再租用房屋；庭审中被告亦表示其与陆渭盟是合伙关系，被告第一次签订合同时明知出租人为原告，而将部分使用费交给刘海峰，其客观上不构成善意，其同刘海峰与支付使用费的行为不能作为拒绝向原告支付使用费的理由，其应继续向原告支付，至于其与刘海峰之间的纠纷，应通过协商或另案处理，故原告请求支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，已支付的1.4万元应予扣除。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《农村土地承包法》第三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告孙小智自本判决生效之日起七日内支付原告刘玉栈2014年1月1日至2016年1月1日房屋使用费12万元（支付时扣除已支付的1.4万元）。
案件受理费2560元，由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 冉小冰
人民陪审员 杨志红
人民陪审员 魏明利
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 陈雪峰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。