广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0503民初20号
原告：蒋利平，女，1976年1月7日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许凯丽，广西汉远律师事务所实习人员。
被告：北海东鑫房地产开发有限公司，住所地北海市新世纪大道3号东辉翰林鑫苑临街商铺204号二楼。
法定代表人：罗木林，董事长。
委托诉讼代理人：许讼，男，1963年2月10日出生，汉族，北海东鑫房地产开发有限公司员工。
第三人：北海东辉房地产开发有限公司，住所地北海市新世纪大道北海艺术设计职业学院内办公楼二楼（原学院办公室）。
法定代表人：罗木林，董事长。
委托诉讼代理人：许讼，男，1963年2月10日出生，汉族，北海东辉房地产开发有限公司员工。
原告蒋利平与被告北海东鑫房地产开发有限公司（以下简称“东鑫公司”）、第三人北海东辉房地产开发有限公司（以下简称“东辉公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月22日、5月16日公开开庭进行了审理，原告蒋利平及其委托诉讼代理人陈远胜、许凯丽，被告北海东鑫房地产开发有限公司、第三人北海东辉房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人许松到庭参加诉讼。由于当事人申请调解，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月29日，原告与东辉公司签订《房屋买卖合同》，购买东辉公司位于北海市××世纪大道××、××、××号商铺。由于东辉公司未能按合同约定向原告交付商铺，便向原告出具承诺书，承诺于2015年元月十五日前一次性退还原告全部已付房款450万元，并支付利息与拖欠房款的违约赔偿金。2015年1月20日，由于东辉公司未能退还约定款项，被告东鑫公司便与原告签订《抵押借款合同》，由被告东鑫公司偿还东辉公司拖欠原告的450万债务及拖欠借款的违约赔偿金50万元。约定借款期限为6个月，借款利率为月利率18.5‰，到期不偿还借款的，逾期借款按日万分之九点五收取违约金，并以被告名下位于北海市西南大道与××“××商业广场”××楼商业住宅楼的第三层为该笔借款作了抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息和实现债权的所有费用，双方办理了抵押登记。原被告约定的还款期限早已过去，被告仍未偿还借款，原告多次催促，被告却以各种理由推脱。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，原告有权对拍卖、变卖被告名下位于北海市西南大道与上海路交汇处西北角“太平洋商业广场”1幢第三层的抵押物的价款享有优先受偿权。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告偿还原告本金500万元，借款期限内利息555000元（以500万为基数，按月利率18.5‰，从2015年1月20日计至2015年7月19日）及逾期借款的违约金人民币2465250元（以500万为基数，按日利率万分之九点五，从2015年7月20日暂计至2016年12月20日，以后另计，直至全部款项付清为止），合计8020250元；2、被告赔偿原告律师费112905元；3、原告有权对拍卖、变卖被告名下位于北海市西南大道与上海路交汇处西北角“太平洋商业广场”1幢第三层的抵押物的价款优先受偿。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
一、《居民身份证》，拟证实原告的身份信息；
二、《电脑咨询单》、《组织机构代码证》，拟证实被告的身份信息；
三、《国家企业信用信息公示系统查询结果》、《居民身份证》，拟证实被告办理法定代表人变更的情况；
四、《抵押借款合同》、《北海市房地产抵押权登记证明书》，拟证实原、被告之间存在抵押借款合同关系，由被告东鑫公司代第三人东辉公司向原告支付所欠房款与违约金；
五、《房屋买卖合同》、《收据》五张、《中国建设银行汇款凭证》，拟证实原告向第三人东辉公司支付购房款450万元的事实；
六、《承诺书》，拟证实第三人东辉公司因未能按约定交付商铺而承诺向原告退还购房款以及支付利息、违约金的事实；
七、《委托代理合同》，拟证实原告为催讨欠款支付律师费的事实；
八、《律师费发票》、《欠条》，拟证实原告为催讨欠款造成的律师费损失。
被告东鑫公司辩称：针对原告的第1项诉讼请求，被告东鑫公司已返还52万元，被告同意归还原告的借款本金是398万，利息应调整为以450万元为基数，按月利率18.5‰，从2015年1月20日计至2015年7月19日；原告主张违约金按日利率万分之九点五计算过高，请求法院依据法律法规适当予以调整。律师费目前没有发票体现出来，只认可现有的发票。对第3项诉讼请求没有异议，同意原告主张的优先受偿权。
被告东鑫公司为其辩解在举证期限内提供的证据有:
1、《兴业银行网上转帐受理单》、《中国工商银行电子银行回单》、《广西农村信用社网上银行电子回单》，拟证实被告已归还原告52万元。
第三人东辉公司的陈述意见与被告东鑫公司的答辩意见一致。
第三人东辉公司在举证期限内未提交任何证据。
经过开庭质证，被告及第三人对原告提交的证据一至四的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据五、六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为《房屋买卖合同》及承诺书已经没有法律效力；对证据七、八的真实性、合法性、关联性无异议，但对律师代理费数额有异议，以律师费发票为准。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为，被告及第三人对原告提交的证据一至四、七、八以及原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采纳；原告提交的证据五、六具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以采纳。
综合全案证据，本院确认以下事实：
2014年9月29日，原告与第三人东辉公司签订《房屋买卖合同》，约定：原告以买受的方式取得位于北海市××世纪大道××东××翰林××、××、××号商铺；原告以每平方米14000元买得上述7幢103号商铺（约220㎡，以房产证面积为准），以每平方米15000元买得上述7幢104、105号商铺（约160㎡，以房产证面积为准），合计总房价暂预计款为5700000元；双方协商7幢103号商铺为按揭向银行贷款的方式支付房价款，7幢104、105号商铺一次性付款；房款于合同签订之日预付金4500000元，在确定房产证面积的总房款之后，多退少补；第三人东辉公司在本合同签订后于2014年10月16日将该商铺按照正常交房标准交付给原告。同年9月29日、10月9日，原告总共向第三人东辉公司支付购房款4500000元。2014年12月9日，第三人东辉公司作为承诺人、被告东鑫公司作为保证人向原告出具《承诺书》，写明：第三人东辉公司于2014年9月29日与原告订立《房屋买卖合同》，出售位于北海市××世纪大道××、××、××号商铺，并于2014年10月8日之前收到原告支付的购房款450万元整；鉴于第三人东辉公司未能按合同约定向原告交付该合同项下房屋，经原告与第三人自愿协商一致，第三人东辉公司做出如下郑重承诺：一、于2015年1月15日之前一次性退还原告全部已付购房款450万元；二、愿意赔偿因违约给原告造成的损失，损失约定由下列两部分构成：1、于2014年12月23日之前一次性向原告支付20万元；2、按下列方式计算利息：本金450万元，按月息3%计算，起算日为2014年9月29日，直至付清全部款额为止；三、若第三人东辉公司违背上述承诺，未按约定时间还款导致原告通过诉讼渠道解决，则第三人应当承担原告全部诉讼费用，包括因聘请律师所支付的全部费用及法院案件受理费等一切费用，并对还款日期到而未还的拖欠违约赔偿金50万元整；四、被告东鑫公司愿意担任第三人东辉公司的保证人，按照连带责任保证承担保证责任。2015年1月20日，原告与被告东鑫公司签订《抵押借款合同》，约定：被告东鑫公司因房地产经营资金需要向原告申请借款，原告同意出借，双方达成如下协议：一、借款金额：500万元；二、借款用途：“太平洋商业广场”开发资金；三、借款期限：六个月，自2015年1月20日起至2015年7月19日止；四、借款利率和借款本息归还方式：借款利率为月利率18.5‰，利息按月支付，到期本息结清；担保方式：该笔借款担保方式为抵押，抵押物为东鑫公司名下位于北海市西南大道与××“××商业广场”××楼商业住宅楼的第三层，总建筑面积6487.82平方米；违约责任：被告东鑫公司到期不偿还借款的，原告对逾期借款按日万分之九点五收取违约金。2015年2月9日，被告东鑫公司将位于北海市西南大道与上海路交汇西北角“太平洋商业广场”1幢第三层在建工程抵押给原告，并办理《北海市房地产抵押权登记证明书》[北房地交押字（2015）第02889号]，债权数额500万元。2015年5月18日、2016年1月6日、2016年12月2日，被告东鑫公司分三次向原告分别转账支付50万元、1万元、1万元。
另查明，原告与第三人东辉公司、被告东鑫公司一致认可原告依据《房屋买卖合同》向第三人东辉公司支付的上述购房款450万元已经转化为原告与被告东鑫公司签订的《抵押借款合同》中的借款本金。
本院认为，原、被告之间签订的《抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三人东辉公司因未能按《房屋买卖合同》约定向原告交付房屋，故承诺于2015年1月15日前退还原告已付购房款450万元，并同意若到期不履行则支付违约赔偿金50万元。原告主张其与第三人东辉公司、被告东鑫公司经口头协商后一致同意将上述450万元购房款和违约赔偿金50万元转化为原告与被告东鑫公司之间的借款本金500万元，并签订《抵押借款合同》。被告东鑫公司及第三人东辉公司虽认可三方曾达成过上述口头协议，但因最终没有签订正式书面协议，故现被告东鑫公司及第三人东辉公司只认可450万元购房款转化为借款本金的事实，但不认可违约赔偿金50万元转化为借款本金，故被告东鑫公司认为借款本金是450万元而不是《抵押借款合同》上约定的500万元。本院认为，被告对其抗辩意见并没有提供证据予以证实，且《抵押借款合同》上明确写明借款本金为500万元，故本院对被告东鑫公司的上述抗辩意见不予采纳。原告要求被告东鑫公司返还借款本金500万元，同时要求支付借款期限内利息55.5万元，被告东鑫公司抗辩称借款本金应当扣除已返还的52万元，但原告主张被告东鑫公司返还的52万元是借款利息不是本金。本院认为，因被告东鑫公司于2015年5月18日向原告返还500000元时，该借款已产生的利息为366916.67元，扣除利息后余下133083.33元应当抵作借款本金，故至2015年5月18日被告尚欠原告借款本金4866916.67元。被告东鑫公司于2016年1月6日、12月2日分两次向原告返还10000元时，该借款产生利息已经超过10000元，故原告主张上述20000元是利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告东鑫公司应当向原告返还借款本金4866916.67元及利息166078.45元，原告请求超出部分，本院不予支持。原告依据双方签订的《抵押借款合同》约定，要求被告东鑫公司以借款500万元为本金按照每日万分之九点五支付违约金，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，因原告主张的逾期利率每日万分之九点五超过年利率24%，且借款本金应为4866916.67元，故原告主张超过部分，本院不予支持。原告主张律师费112905元，被告抗辩称原告只提供了12905元的律师代理费发票，应以已开具发票的数额为准。本院认为，被告的抗辩理由成立，本院予以采纳，故原告主张超过部分，本院不予支持。原告要求对位于北海市西南大道与上海路交汇西北角“太平洋商业广场”1幢第三层抵押物在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第一款、第三十条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告北海东鑫房地产开发有限公司向原告蒋利平返还借款4866916.67元及支付借款利息166078.45元；
二、被告北海东鑫房地产开发有限公司向原告蒋利平支付违约金（违约金计算方式如下：以借款4866916.67元为本金，从2015年7月20日起按照年利率24%计算，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日止）；
三、原告蒋利平对被告北海东鑫房地产开发有限公司名下位于北海市西南大道与上海路交汇西北角“太平洋商业广场”1幢第三层在建工程在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告蒋利平的其他诉讼请求。
本案受理费33970元，由原告蒋利平负担9970元，由被告北海东鑫房地产开发有限公司负担24000元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费67940元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 彭 丫
二〇一七年五月二十六日
书记员 杨彩英
附本判决书参照法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。