广西壮族自治区大新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第250号
原告沈学忠
委托代理人杜唐，广合律师事务所律师。
被告农汝峰
原告沈学忠诉被告农汝峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法组成由审判员黄秀担任审判长，代理审判员赵忠平和人民陪审员黄道平参加的合议庭，于2014年5月29日公开开庭审理了本案。书记员王洪平担任记录。原告沈学忠及委托代理人杜唐，被告农汝峰到庭参加诉讼。本案因公告送达依法扣除审理期限60日。本案现已审理终结。
原告农学忠诉称，2012年，被告有意将其所有的位于大新县德天大道19号的房屋出售给原告，双方于2012年4月28日签订《房屋转让协议书》，根据合同的约定，原告支付给被告房屋预付款18万元。后因被告未履行转让房屋义务，双方协商以被告返还原告交付的房屋预付款的方式终止了《房屋转让协议书》。被告在返还部分房屋预付款后，尚欠原告4.5万元，2013年4月13日被告向原告出具欠条。原告多次要求被告履行返还尚欠房屋预付款义务未果，为此诉至法院，请求法院判决被告返还尚欠房屋预付款4.5万元并负担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、被告户籍证明和原告身份证，证明原、被告的身份信息；
2、《房屋转让协议书》1份，证明原、被告就大新县德天大道19号房屋转让达成协议，而不是原告租用被告房屋的事实，亦证明原被告双方签订房屋转让协议后原告支付给被告18万元房屋预付款的事实；
3、《欠条》一张，证明被告签订房屋转让时收到原告18万元房屋预付款的事实，亦证明原被告双方终止房屋转让协议，经双方协商，被告返还部分预付款后，被告尚欠原告预付款4.5万元的事实。
被告辩称，法院应驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担，理由如下：1、被告从未与原告签订《房屋转让协议书》，也没有收到原告支付的18万元房屋预付款。大新县德天大道19号房屋土地权利人是被告父亲农恒利，被告无权处分，所以签订《房屋转让协议书》不符合事实。2012年4月28日前，被告张贴是房屋招租的广告，广告上有被告侄子电话号码和案外人冯成赞电话号码，2012年4月28日后，原告通过冯成赞联系被告要求购买被告的房屋，并将20万元给冯成赞，所以被告并没有收到原告的房屋预付款，且冯成赞已经将4.5万元还给了原告。2、本案的《欠条》是被告受到恐吓的情况下被迫所写，原告多次请社会闲杂人员找被告麻烦，并威胁被告写下欠条。3、应对扣原告租用被告房子租金。2012年6月原告决定不买被告的房屋后，转成租被告的房子，至2013年4月，原告共租用房屋10个月，按照当时的约定，年租金是4.5万元，每个月租金3750元，原告应给付37500元租金给被告，加上原告的原因让被告未能及时把房屋出租，造成被告经济损失，租金与经济损失的总和刚好对扣本案中的4.5万元，综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、大新县国土资源局对农恒利的一份告知材料，证明相关部门已经告知双方能够办理房屋转让相关手续，如果转让不成，双方房屋买卖关系变成租赁关系的事实；
2、农恒利土地使用证（新国用（2012）第0136号），证明大新县德天大道19号土地权人是被告父亲农恒利，而不是被告，但去办理及领取均是被告所为；
3、农恒利的身份证，证明农恒利身份情况。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1和证据3没有异议，故本院予以认定，对证据2有异议，认为该证据是复印件，当时被告不在场，没有在原件上签字，但复印件上的签名确实被告本人所签，协议书内容和原件一致。被告已向原告提供德天大道19号房屋的各种证件和发票给原告看了，原告明知房屋是被告父亲的房子，在被告及被告父亲均不在场的情况下，擅自主张与冯成赞达成购房协议，所以该协议无效。本院认为，对原告提供的上述证据证明力的有无及大小，由本院结合案件事实及其他证据综合认定。
原告对被告提供的证据2没有异议，证据3真实性没有异议但认为与本案无关。对证据1真实性、合法性有异议，认为是被告过后补充的材料，材料的落款日期为“2012年5月31日”，而农恒利的土地使用证发证时间是“2012年9月20日”，没办得证就有告知转让材料，不符合常理，被告也没有将该材料交给原告。本院认为，对被告提供的上述证据证明力的有无及大小，由本院结合案件事实及其他证据综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：冯成赞与被告农汝峰是老乡及好朋友关系。2012年4月，被告在诉争楼房门口张贴招租广告，广告标有冯成赞电话号码。原告获悉被告有意转让该楼房，便通过冯成赞联系被告，双方谈好楼房价钱后，被告委托冯成赞办理楼房转让事宜。2012年4月28日，冯成赞根据原、被告双方意见拟好《房屋转让协议书》传真给时在南宁的被告，被告对《房屋转让协议书》进行修改后签名，并传真给冯成赞，冯成赞把《房屋转让协议书》给原告看，原告同意并在该协议书上签字，冯成赞作为代办人也在该协议书上签字。协议主要约定：被告以118万元价格将位于大新县德天大道19号房屋转让给原告，原告先支付预付款18万元，余款待政府部门受理土地使用权转让登记手续之日起一个月内付清，如政府不受理，接到通知之日起五日内，被告退回房屋预付款给原告，原告有优先权租用该房屋，年租金4.5万元等内容。当日，原告将房屋预付款18万元支付给冯成赞。原告对房屋简单装修后，即进行使用。当年7月，冯成赞分两次共将5万元房屋预付款转给被告。后双方对房屋转让事宜协商未果，2012年8、9月原告陆续将其物品搬离该诉争楼房。原告多次要求被告退回房屋预付款。2013年2月2日，冯成赞将13万元预付款退给原告的妻子何仙梅。同年4月13日，冯成赞、原告妻子何仙梅及被告等人对预付款结算，因被告在南宁帮冯成赞支付小轿车在4S店修理费5000元，冯成赞当日替被告退还5000元现金给原告妻子何仙梅，被告尚欠原告4.5万元房屋预付款。被告因未能当日退还原告房屋预付款，则出具欠条给原告妻子何仙梅执存。欠条内容为：今欠沈学忠退房款4.5万元，待房屋出租（售）后三日内退还等。之后，原告经多次向被告追偿退还房屋预付款未果，遂于2014年3月28日诉至本院，请求判令被告退回原告购房预付款4.5万元，并承担本案的诉讼费。
另查明，大新县德天大道19号土地使用权人为农恒利（被告父亲），该房屋未办理房屋产权证。
本院认为，我国物权法规定，建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明除外。本案中，诉争的房屋的土地使用权人为被告父亲农恒利，被告亦承认诉争的房屋是其父所有，其无权处置，因此，原、被之间的房屋转让协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的有关规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任”。因原、被双方所签订《房屋转让协议书》无效，故被告应退还原告房屋预付款。被告已让冯成赞返还原告13.5元后，尚欠4.5万元，被告与原告就尚欠房屋预付款退还事宜已通过《欠条》作了明确的约定，双方形成了债权、债务的关系，被告应按约退还尚欠原告购房预付款。原告请求被告退还尚欠房屋预付款4.5万元，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。被告主张《欠条》是原告等人所逼而立写，但未能提供任何证据予以证实，反之，原告提供证人麻海仙证实，欠条是双方经结算后由被告所写，不存在威逼情形，被告主张欠条为逼迫所写，没有事实与法律依据，故本院不予采信。被告主张原告应给付其房屋租金及经济损失4.5万元，本案中，双方签订的房屋转让协议无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，故被告该主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告请求被告退还尚欠房屋预付款，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告农汝峰退还原告沈学忠房屋预付款人民币45000元。
案件受理费925元，由被告农汝峰负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费925元（收费单位：崇左市财政局，账号：20073101040013813，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 秀
代理审审员赵忠平
人民陪审员 黄道平
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 王洪平
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。