昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第6758号
原告殷绍莲，女，1978年12月23日生，汉族。
委托代理人刘涛，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明大润房地产开发有限公司。
组织机构代码：79723210-7。
住所：昆明市滇池路西贡码头第**幢A型*号附*号。
法定代表人李慎。
委托代理人蔡曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告殷绍莲诉被告昆明大润房地产开发有限公司（以下简称大润地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告殷绍莲的委托代理人刘涛，被告大润地产的委托代理人蔡曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告殷绍莲诉称：原、被告于2013年2月19日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买被告开发的荷香莲怡苑住宅小区商品房一套，双方对房屋价款、交房时间、交房条件以及违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告向被告一次性全部支付了购房款，但时至今日，诉争房屋产生了种种问题且仍不具备交付条件，原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2013年10月1日起至实际交付商品房之日止的逾期交房违约金；二、被告承担本案诉讼费。
被告大润地产辩称：一、双方签订的《商品房购销合同》真实存在，且真实履行，在合同约定的条件具备时，被告已通知原告接房，原告因自身原因不接房被告不应承担违约责任。二、被告因政府不可抗力原因导致无法取得竣工验收备案表，无法完成竣工验收。三、双方合同约定违约金过高，请法庭酌情减少。
原告殷绍莲为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》。欲证明双方商品房合同签订情况。
二、收据。欲证明原告已全额支付房款。
三、逾期交房公告。欲证明被告存在逾期交付标的房屋的行为，截止原告起诉之日，被告也未能向原告交付标的房屋，被告也未根据合同约定向原告赔偿损失。
经质证，被告大润地产对证据一无异议。对证据二无异议。对证据三不予认可，认为无原件核对。
被告大润地产为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《商品房购销合同》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表。欲证明:1、原、被告双方签署商品房买卖合同及补充协议，被告如约办理商品房买卖合同登记备案；2、被告出售房屋基本情况。
二、五方工程验收记录、逾期交房公告（复印件）。欲证明：1、2013年12月16日，按照合同约定，被告及勘察、设计、监理、施工五方共同对涉案小区建设工程进行了验收；2、涉案房屋具备交付条件后，被告已通知原告接房。
三、1．昆明市规划局昆规函2010年1月19日（2010）33号发文（复印件）。2.昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局2010年3月23日发文（复印件）。3.昆明市土地储备中心2010年3月26日发文（复印件）。4.昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局2010年8月12日发文（复印件）。5.昆明滇池国家旅游度假区管理委员会文件昆度管复（2011）46号（复印件）。6.云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书（复印件）。7.昆明市土地矿产储备中心昆明滇池国家旅游度假区分中心2013年11月12日函、12月5日情况说明、2015年4月16日情况说明。欲证明：1、昆明滇池旅游度假区海埂片区存在地块零碎情况，规划部门规划给被告开发小区的用地范围中，存在部分土地已由第三人取得国有土地使用权的情况，需要土地储备中心及第三人协商收购；2、被告已经按照政府文件要求，以土地预申请方式缴纳了保证金；3、原、被告双方签约后，因为2013年10月度假区279号道路规划建设等实际情况存在，昆明市土地储备中心度假区分中心暂不对涉案小区中零星用地收储。因政府部门规划给被告的用地范围中存在零星土地整合情况，以及规划与土地实际使用不一致、零星用地暂不收储等不可抗力因素，导致被告无法完成竣工验收备案。在此过程中，被告不存在任何违约行为，不应当承担赔偿责任。
经质证，原告殷绍莲对证据一无异议。对证据二中五方工程验收记录真实性无异议，对证明内容不予认可。对证据二中逾期交房公告不予认可，认为无原件核对。对证据三真实性无异议，对证明内容不予认可，认为文件中记载事项出现于原、被告签订购房合同之前，不属于不可抗力。
本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。原告所举证据一（即被告所举证据一），经双方质证对证据无异议，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对上述证据，本院予以采信。证据二，经被告质证对证据无异议，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。证据三系复印件，且原告未提交其他证据佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。被告所举证据二中的五方工程验收记录、证据三，经原告质证对证据的真实性无异议，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对上述证据，本院予以采信。证据二中的逾期交房公告系复印件，且被告未提交其他证据佐证，故对该证据，本院在本案中不予确认。至于双方对上述证据证明内容的争议，本院将在判决说理部分予以阐述。
综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：
一、2013年2月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于荷香莲怡苑住宅小区第15幢第1单元7层702号房屋，价款为924582.55元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，约定：“《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格’是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的，即视为具备交付条件。”2013年2月19日，原告向被告全额支付购房款924582.55元。
2013年12月16日，西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、云南省设计院集团、云南元聚工程监理咨询有限公司、云南工程建设总承包公司、被告对荷香莲怡苑住宅小区1-17栋主体结构工程进行验收，验收意见为：1、砼强度符合（GB／T50107-2010）检验评定标准规定和设计要求。2、现场观察，各分项工程质量符合建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2011）及混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）检验评定标准规定。同意进行下道工序施工。
二、被告大润地产提交的证据显示，诉争“荷香莲怡苑住宅小区”所涉土地存在成三角形状的零星地块，需要进行整合后统一规划建设。就此问题，自2010年1月19日起，政府多个有关部门就该问题多次发文发函进行处理。2011年8月22日，昆明滇池国家旅游度假区管理委员会作出昆度管复（2011）46号“关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块用地的复函”，对于零星地块的处理意见为将零星地块收购为政府储备用地，由规划部门报批零星土地整合方案，再由土地储备中心向规划部门申请该地块的规划条件，最后按程序招拍挂，被告大润地产参与竞买。被告大润地产于2013年3月支付竞买保证金。2013年11月14日、12月5日、2015年4月16日，昆明土地矿产储备中心昆明滇池国家旅游度假区分中心分别作出函件及情况说明，确认相关后续手续仍在办理当中。
三、庭审中，被告大润地产陈述，自2013年10月1日至2014年1月20日公司存在逾期交房行为，2014年1月20日后，被告已通过电话方式通知原告接房，但原告并未接房。
本院认为：一、关于被告是否逾期交房构成违约？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的时间将符合约定的房屋交付给原告，被告抗辩因为政府部门规划给被告的用地范围中存在零星土地整合情况，政府的不可抗力导致被告无法完成竣工验收，被告不应当承担责任。从被告提交的证据来看，涉案小区周边确存在零星用地，被告需要对其进行整合开发利用的情况在2010年时就已经存在，而原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议的时间是2013年2月19日，上述情况在双方签订合同时就已经存在，不是在合同履行过程中出现的新情况，并不属于被告在合同履行过程中不能预见的情况。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约责任的免责事由只有不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述情况并不属于不可抗力，故被告的抗辩意见本院不予采纳，其行为已经构成违约。
二、关于被告逾期交房违约时间的认定？
庭审中，被告大润地产自认2013年10月1日起至2014年1月20日存在逾期交房行为，1月20日后其已通过电话方式通知原告交房，因此不构成违约。对此本院认为，首先，从合同补充协议的约定来看，房屋具备交付条件是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。而被告提交的五方工程验收记录是针对荷香莲怡苑小区1-17栋的主体结构的验收，并不是单体建筑，同时在该验收记录中明确记载“同意进行下道工序施工”，表示工程尚未完工，故被告并没有提交有效的证据证实涉案房屋已经具备交付条件。其次，被告大润地产就其所作陈述也未提交证据加以证明，即便其陈述属实，电话通知方式也并不符合双方合同的约定，故本院认定，被告大润地产至今未向被告交付符合双方合同约定的房屋，逾期交房时间应当自2013年10月1日起计算至本案审结之日即2015年1月6日止。
三、违约金约定是否过高？
根据双方合同约定的支付标准，被告大润地产应向原告支付的违约金为355784.1元（2013年10月1日起至11月29日止，每天20元；自2013年11月30日起至2015年1月6日止，每天462.3元）。被告大润地产主张双方约定的违约金过高，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方约定的违约金在法律允许的年息24%以内，没有过分高于造成的损失，故对被告要求调减违约金的抗辩主张本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告昆明大润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告殷绍莲自2013年10月1日起至2015年1月6日止逾期交房违约金人民币355784.1元。
二、驳回原告殷绍莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费5881元（原告已预交），由被告昆明大润房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告殷绍莲）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 葛吟秋
审 判 员 李红朴
人民陪审员 汤池琼
二〇一六年一月六日
书 记 员 杨 乐