河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1224民初322号原告：卢氏县公共就业和人才交流服务中心。住所：卢氏县东关三街坊**号。法定代表人：楚双玲，主任。组织机构代码：41836452-2。委托代理人：姚德峰、王博，河南洛韵律师事务所律师。特别授权。被告：张跃民，男，1959年2月7日出生，汉族，住卢氏县。委托代理人：刘广斌，卢氏县法律援助中心律师。一般代理。第三人：卢氏县城关亚细雅照相馆。经营者：郭丹，女，1988年8月16日出生，汉族，住卢氏县。经营场所：卢氏县解放路劳动人才市场楼下。原告卢氏县公共就业和人才交流服务中心（以下简称人才交流中心）与被告张跃民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，经原告人才交流中心向本院申请，本院依法追加卢氏县城关亚细雅照相馆作为本案的第三人参加诉讼。本院依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告人才交流中心的委托代理人王博、被告张跃民及其委托代理人刘广斌，第三人卢氏县城关亚细雅照相馆的经营者郭丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人才交流中心向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付下欠原告的截止2016年12月31日的房租54000元。事实和理由：2016年元月之前，原告人才交流中心将其所有的四间门面房租赁给被告经营照相馆使用。2017年因政策要求，原告告知被告要将房屋收回另作他用，并多次以口头的形式告知被告，但被告一直不搬离房屋。后原告又以书面形式向被告下达解除房屋租赁通知书并送达被告，但被告仍未搬离房屋。被告在经营过程中，擅自将房屋经营权变更登记到他人名下，已属单方违约。自2016年1月起，被告未与原告签订房屋租赁合同，也未向原告支付租金，也不搬离房屋，故原告诉至本院。被告张跃民辩称：1、被告认为原告起诉的被告的身份不适格，现在卢氏县城关亚细雅照相馆的实际承租人和经营人是郭丹。2、原告所述不属实，2015年之前的房屋租赁合同是被告张跃民与原告签订的，房屋租赁合同中约定的是四间门面房，实际上被告张跃民只租赁了三间，另外一间由韩学文（王国富丈夫）承租，并由韩学文（王富群丈夫）自行向原告缴纳房租。原告诉状中称被告张跃民自2016年1月起，没有与原告签订房屋租赁合同，并且未向原告交纳房租不属实，2016年2月1日郭丹给原告交纳了8000元的房屋租金。3、被告张跃民认为法院依职权追加第三人违法，本案原告提起诉讼的被告的主体不适格，违背了《最高人民法院关于适用》第59条的规定，按照相关规定法院应该驳回原告的诉讼请求或者原告自行撤回起诉。追加的第三人应是案外人且与本案具有利害关系，并且原、被告的诉讼主体正确，才可以追加，本案被告主体错误，追加无依据。2016年原、被告或者第三人没有签订书面租赁协议，但是卢氏县城关亚细雅照相馆的经营人已经法定程序由张跃民变更为郭丹。郭丹与原告比照往年的协议继续占用该房屋，但实际占用的房屋是三间，不是四间。原告起诉郭丹或张跃民占用四间房屋无依据。原告计算的50000元房租不准确。以张跃民名义所签订的合同在2015年已经全部履行完毕，由此可见，以2016年拖欠房屋租金起诉张跃民，起诉不当。第三人卢氏县城关亚细雅照相馆的答辩意见同被告张跃民。原告人才交流中心向本院提交的证据材料有：1、2014年1月1日、2015年1月1日原告和卢氏县城关亚细亚照相馆（卢氏县城关亚细亚照相馆）经营者张跃民签订的房屋租赁合同复印件各1份。以证明原、被告之间的房屋租赁情况。2、解除房屋租赁合同通知书1张、接收人签字1张、照片1张。以证明原告于2016年8月18日向被告和卢氏县城关亚细雅照相馆的经营人郭丹送达了解除房屋租赁合同书，卢氏县城关亚细雅照相馆的经营人郭丹签字确认。被告张跃民向本院提交的证据材料为：1、卢氏县城关亚细雅照相馆营业执照1张（出示原件提交复印件）。以证明卢氏县城关亚细雅照相馆的实际经营人是郭丹，不是张跃民。2、原告的财会人员段慧军书写的被告2011年到2013年的租金交纳情况2张（复印件）。以证明被告每年向原告支付的是3间房屋的租金外加后院一间小房的租金2000元，被告共计每年交房屋租金45200元。3、2016年段慧军（原告的会计）书写的收据1张（复印件）。以证明原告与卢氏县城关亚细雅照相馆的经营人郭丹未签订房屋租赁合同，但是原告认可原告与卢氏县城关亚细雅照相馆的经营人郭丹之间的房屋租赁合同关系，原告收取张蒙升（郭丹丈夫）房屋租金8000元。4、2013年7月2日和2011年11月22日原告的财会人员段慧军直接收取王富群租赁原告的一间房屋的租金5000元收据各1张（复印件）。以证明10年来这间房屋均由王富群占有、使用并向原告交纳房租的事实。原告给被告按四间房屋计算租金是错误的。郭丹丈夫身份证上的名字是张孟升，小名是张孟，收条有时候写的张蒙升，是一个人。第三人卢氏县城关亚细雅照相馆未向本院提交证据。经庭审质证，被告张跃民对原告人才交流中心提交的证据1合同本身无异议，但是认为合同反映的是2015年之前的房屋租赁情况。这两份合同已经履行完毕，与本案无关。对证据2认为被告没有收到解除房屋租赁合同通知书。原告没有向被告送达。但是被告听郭丹说过这个事，并且已经按原告的要求腾出了一间房屋。第三人卢氏县城关亚细雅照相馆对原告人才交流中心提交的证据1合同本身无异议，但是认为合同反映的是2015年之前的房屋租赁情况。这两份合同已经履行完毕，与本案无关。对证据2认为原告确实去卢氏县城关亚细雅照相馆给第三人送过一份解除租赁合同通知书。原告对被告张跃民提交的证据1、2、3真实性均无异议。对证据4真实性无异议，但对证明目的不认可。第三人卢氏县城关亚细雅照相馆对被告张跃民提交的证据均无异议。经本院审查认为：原告人才交流中心提交的证据1、2，被告张跃民提交的证据1-4形式合法、内容真实且与本案有关联性,可以作为有效的证据使用，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和上述证据，可以认定以下事实：2015年1月1日被告张跃民与卢氏县劳动就业管理服务中心（现已更名为卢氏县公共就业和人才交流服务中心）签订房屋租赁合同，原告将劳动就业中心（即人才交流中心）一楼四间门面房和后院一间小房出租给张跃民，张跃民用来经营卢氏县城关亚细亚照相馆。双方在合同中约定租期1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，每间每月租金为1250元，总计60000元。后院小房一年租金2000元。房租到期后，原告和被告未继续签订房屋租赁合同。2015年年底之前的房租，原、被告之间已经结清。2015年年底被告张跃民将卢氏县城关亚细亚照相馆交给郭丹经营。2016年2月1日张孟升（张跃民之子、郭丹丈夫）向原告交纳房租8000元。2016年8月18日原告向被告张跃民下发解除房屋租赁合同通知书，通知被告5日内搬离，将房屋恢复原状，并结清房租欠款33000元。郭丹收到该通知并签字。后原告以被告不搬离房屋，不交纳房租为由，起诉来院。庭审中，原告明确诉讼请求为：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付下欠原告的房租54000元（房租计算至2016年年底）。审理中，原告人才交流中心认可原告和被告签订的租赁合同中的位于人才交流中心一楼的四间门面房中有一间是案外人王富群占用着经营军用品门市的，但是收房租是照着被告的，偶尔也由原告在王富群处的消费顶账或者王富群自行交纳。第三人卢氏县城关亚细雅照相馆称其租赁原告的三间门面房中的一间已经按照原告的要求拆除、腾空，并且告知原告，但是腾空的房屋不能独立出入，原告不予认可。另查明：1、人才交流中心一楼的三间门面房及后院的一间小房目前由第三人卢氏县城关亚细雅照相馆使用。2、2016年卢氏县劳动就业管理服务中心更名为卢氏县公共就业和人才交流服务中心。3、2002年7月24日，被告张跃民注册登记卢氏县城关亚细亚照相馆，2016年3月22日张跃民将卢氏县城关亚细亚照相馆注销，2016年3月22日郭丹注册登记卢氏县城关亚细雅照相馆。后卢氏县城关亚细雅照相馆继续使用被告张跃民租赁的位于人才交流中心一楼三间门面房和后院一间小房进行经营。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，原告人才交流中心与被告张跃民在2015年1月1日签订的房屋租赁合同到期后，双方未续签合同，但是张跃民继续使用租赁物，故原告人才交流中心与被告张跃民双方之间的租赁关系转变为不定期租赁关系，原告人才交流中心可以随时解除租赁合同，但应当通知承租方张跃民，合同自通知到达张跃民时解除。自2015年年底被告张跃民将卢氏县城关亚细亚照相馆交给郭丹经营，并且郭丹系张跃民的儿媳，故2016年8月18日原告将解除房屋租赁合同通知书交给郭丹，郭丹签字认可，即视为解除房屋租赁合同的通知到达被告张跃民，由于被告张跃民未提交证据证明其对该通知提出异议，故2016年8月18日原告与被告张跃民之间的房屋租赁合同解除。原告人才交流中心和被告张跃民之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且已实际履行，该合同合法有效，双方当事人应全面履行合同规定的义务。2015年12月31日后原告人才交流中心与被告张跃民双方之间的租赁关系转变为不定期租赁关系，自2015年年底被告张跃民将卢氏县城关亚细亚照相馆交给郭丹经营，2016年3月22日，被告张跃民将卢氏县城关亚细亚照相馆注销，郭丹注册登记卢氏县城关亚细雅照相馆，卢氏县城关亚细雅照相馆继续使用被告张跃民租赁的位于人才交流中心一楼的三间门面房和后院一间小房进行经营，应认定为被告张跃民于2016年3月22日将其租赁的房屋转租给第三人卢氏县城关亚细雅照相馆，但是被告张跃民与第三人卢氏县城关亚细雅照相馆之间的转租行为并不影响原、被告之间的租赁协议的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第九十七条的规定被告应按合同约定继续给付租赁费，故原告要求被告给付2016年12月31日之前的租金的诉讼请求，本院予以支持。由于张孟升向原告人才交流中心交纳8000元的房租的时间在被告张跃民经营卢氏县城关亚细亚照相馆期间，故该8000元应为张跃民交纳的2016年的房租。由于原告认可张跃民实际仅租用了原告人才交流中心楼下三间房屋和后院一间小房，2015年的房租，原、被告已经结清，故参照2015年1月1日原告和被告张跃民签订的房屋租赁合同，被告张跃民应支付原告人才交流中心房租39000元（1250元/间/月×3间×12个月-8000元+2000元=39000元）。被告张跃民主张租用原告人才交流中心楼下三间房屋中的一间已经腾空交付给原告人才交流中心，但是未提交相关证据证明其主张，人才交流中心对该主张也不予认可，并且被告张跃民认可腾空的房屋无法独立出入，即使腾空也不具备交付使用的条件，故对被告张跃民的已经将租赁的三间门面房中的一间腾空交付给原告的主张，本院不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款之规定判决如下：一、解除原告卢氏县公共就业和人才交流服务中心与被告张跃民之间的房屋租赁合同关系。二、限被告张跃民于本判决生效之日起十日内支付原告卢氏县公共就业和人才交流服务中心房租39000元。三、驳回原告卢氏县公共就业和人才交流服务中心其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告卢氏县公共就业和人才交流服务中心负担350元，被告张跃民负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  胡大庆人民陪审员  郭志东人民陪审员  徐平平二〇一七年七月十二日书 记 员  姚文静