河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫16民终1343号
上诉人（原审被告）：邓学，男，1966年11月15日出生，汉族，住项城市。
上诉人（原审被告）：邓全良，男，1965年9月28日出生，汉族，住项城市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张恩泽，河南豫龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：吴伶，女，1960年6月22日出生，汉族，住项城市。
委托诉讼代理人：苏海龙，男，汉族，1957年4月26日生，住河南省项城市。与吴伶系亲属关系。代理权限：一般代理。
上诉人邓学、邓全良因与被上诉人吴伶物权保护纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2018）豫1681民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邓学、邓全良及其委托诉讼代理人张恩泽，被上诉人吴伶及其委托诉讼代理人苏海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邓学、邓全良上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求改判判决书第三页倒数第二行邓全富和邓全良在售房时并非委托关系；3、请求判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。邓全富是××人，2010年11月19日和被上诉人吴伶办理结婚登记手续，双方无共同子女。共同生活不久吴伶就外出务工，2015年就去深圳给其女儿照顾孩子，201年7月邓全富查出肝癌，患病期间全部由邓全良照顾，医疗费也由邓全良支付，经过邓全富多次电话催促，第二次住院时吴伶护理12天又去深圳帮其女儿照看孩子。××危，经过多次催促，吴伶才回来，回来不久邓全富就病故了。邓全富在病重期间，吴伶分文医疗费不出，××，且邓全富在外债务较多。经过和家族成员协议，并经过村委会同意，邓全富于2016年10月29日把自己的房子以5万元的价格转让邓学。邓全良于2016年11月21日下午邓全富交代邓全良给吴伶房屋转让费3000元，在给钱时邓全良给吴伶说明了款项的来源，足以说明吴伶知道房屋转让的事实。综上所述，邓全富将房产转让给邓学，并没有委托邓全良，邓全良只是合同的见证人，一审认定邓全富委托邓全良与邓学签订协议，属于认定事实错误。其次，邓学支付了合理的对价，并经过村委会同意、邓全富家族成员签字见证。由于该房产土地性质系集体土地，无法办理过户手续，所以没有办理产权登记手续。邓学与邓全富之间的协议书应当认定为合法有效的合同，请求驳回被上诉人的诉讼请求。补充1、争议宅基地是80年代村委会分配给邓全富的宅基地，本案被上诉人与邓全富2010年结婚，该宅基地是邓全富婚前个人财产，与被上诉人无关。邓全富有处置权。2、农村宅基地允许转让，根据物权法第153条规定，农村宅基地可以转让，邓全富将宅基地转让给邓学的行为具有法律依据。3、邓学取得该宅基地属于善意取得，××重期间，生前欠有大量债务，后事需要处理，经过邓长生从中说和，邓学之子邓小领与邓全富达成协议，并且经过了邓氏家族的同意，并且当时就报请了村委会，村委会也同意邓全富转让该房屋。当时被上诉人在广东经数次电话催告拒不回来，邓全富也电话中告知了被上诉人自己将出售房屋用于偿还生前债务和后事处理，被上诉人在电话中并未提出反对意见，4、邓全富的口头遗嘱将房屋出售的价款给被上诉人3000元用于其生活，邓全良将该3000元也交付给被上诉人，被上诉人在接受该3000元时并未提出反对意见，说明被上诉人知道邓全富生前转让房屋的事实。5、邓全富病故前，被上诉人和邓全富并未在该争议房屋内进行居住，病故后，邓学对该房屋进行了改善，被上诉人也未提出反对意见。而是在改善好以后，突然提出了要回房屋的要求。综上所述，被上诉人违反了最基本的诚实信用原则。
被上诉人吴伶辩称，上诉人邓全良没有上诉资格，理由是一审判决书原告要求被告邓全良退还已卖掉的原告2间房屋的诉讼请求不予以支持。上诉人邓学与邓全富所签订的转让协议属无效协议，理由是：2016年10月29日邓全富已病危状况，与邓学富签订的协议书不是邓学本人所签，是其邓学的儿子邓小领所代签，协议书没有真实性，一审庭审笔录中邓学讲不知道协议书在什么地方所签订的。吴伶与邓全富2010年11月19日办理结婚登记手续属合法夫妻关系，2015年12月周口市拨付给2人低保、××、特困户、危房改建资金18000元，所建造的房屋两间属二人共同居住所有，答辩人是第一继承人，应有居住和继承权。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原审判决。针对上诉人补充的第一点，请上诉人提交相关宅基地使用证证明。这两间房屋是政府拨付给××人、特困户适用，这两间房屋买卖不合法，应当退还给被上诉人。
吴伶向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还已卖掉原告的房屋2间价值5万元；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年，家住项城市秣××镇××村村民邓全富向该镇政府申请危房改造，因该农户为低保××户，属于特殊困难户，无能力自建房屋，镇政府遂拨付危改资金18000元，于2015年10月在邓全富××处（北××、××、东临邓福文、西邻邓建昌）新建房屋两间。2016年10月29日，原告丈夫邓全富在原告不知情的情况下，委托其弟被告邓全良与被告邓学签订了一份宅基地转让协议，邓全富将自己所有的宅院及地上附属物转让给被告邓学使用，被告邓学将50000元转让费交给了被告邓全良。2016年11月23日，邓全富因病死亡，后事由被告邓全良处理。后原告吴伶被告知此房已转让给被告邓学，原告多次找被告邓学要求返还原告的房屋2间时，遭到拒绝，为此，原告诉至法院。另查明，原告吴玲与邓全富于2010年11月19日登记结婚，结婚证字号：J411681-2010-003918。二人婚后未生育子女。
一审法院认为，夫妻之间应当互相忠实，互相尊重。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。从该条可知，第三人善意购买，即有充分理由相信出卖方是代表其夫妻二人的共同意见卖房，否则被认定为买卖无效。本案中，原告吴伶与邓全富在婚姻关系存续期间所取得的两间扶贫房，应属夫妻共同财产。原告吴伶作为邓全富的合法妻子，邓全富在处理夫妻共有财产即唯一的一处房宅时，应当考虑到原告以后的住处并尊重原告的意愿，其在原告不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，违背了夫妻应当互相忠实、互相尊重的原则。作为被告邓学，明知原告与邓全富只有一处房宅，卖掉房宅原告将无处居住，且在原告不在场和不知情的情况下，仍与邓全富签订宅基地转让协议，事后又没有经过原告吴伶追认，且被告邓学又没有证据证明其取得房屋属于善意取得，因此，被告邓学与邓全富签订的宅基地转让协议应属无效，协议被确认无效后，被告邓学应将取得的两间扶贫房屋返还给原告吴伶。被告邓学返还房屋后，其支出的购房款可另行主张。因此，原告吴伶要求被告邓学退还已卖掉的原告2间房屋的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告邓全良退还已卖掉的原告2间房屋的诉讼请求，因原告提供不出证据系被告邓全良所为，因此，不予以支持；
依照《中华人民共和国民法通则》第八十条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第一项、第二项、第四项，《中华人民共和国土地管理法》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邓学应于本判决生效之日起十日内将位于项城市秣××镇××村邓全富宅基地上的两间房屋返还给原告吴伶。二、驳回原告吴伶的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告邓学承担。
本院二审期间，上诉人邓学、邓全良提供了证人邓某（系邓全富之母）、邓小领出庭作证，证人彭某证言，用以证明卖房后，将剩余3000余交给吴伶，吴伶并没有反对。对此吴伶不认可。经庭审举证质证，本院认定如下，上诉人提供的证据不属于新证据，不予认定。另查明，邓全富并未委托邓全良签订转让协议。二审查明事实除另查明的事实其他与一审查明事实一致。
本院认为，本案中，争议的焦点是转让协议是否合法、有效。吴伶与邓全富在婚姻关系存续期间所取得的两间扶贫房属于夫妻共同财产。邓全富在原告不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，邓学没有证据证明其取得房屋属于善意取得，且事后没有经过吴伶追认，邓学与邓全富签订的协议无效。协议无效后，邓学已支付的转让费，吴伶应当予以返还。邓全良在转让协议见证人签名，属于见证人，没有证据证明邓全富委托邓全良签订转让协议。
综上所述，上诉人邓学、邓全良的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持项城市人民法院（2018）豫1681民初134号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、变更项城市人民法院（2018）豫1681民初134号民事判决第一项：邓学应于本判决生效之日起十日内将位于项城市秣陵镇三里店村邓全富宅基地上的两间房屋返还给吴伶；吴伶应于本判决生效之日起十日内将转让费5万元返还给邓学。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由上诉人邓学承担。二审案件受理费100元，由上诉人邓学负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡江涛
审判员 曹纪峰
审判员 田亚美
二〇一八年三月三十日
书记员 卢小玉