安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖10民终66号上诉人（原审原告）：祁门县公安局。法定代表人：汪华峰，系公安局局长。委托诉讼代理人：朱水银，安徽九邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王兆旺。上诉人祁门县公安局与上诉人王兆旺因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省祁门县人民法院于2017年11月20日作出的(2016)皖1024民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人祁门县公安局的委托诉讼代理人朱水银，上诉人王兆旺到庭参加诉讼。案件现已审理终结。祁门县公安局上诉请求：一、撤销祁门县人民法院（2016）皖1024民初589号民事判决，发回重审；二、本案一、二审案件受理费由王兆旺负担。事实及理由：1.一审法院程序违法，违反了民事诉讼中的“不告不理”原则；2.一审判决认定事实不清，证据不足。王兆旺对涉案房屋的装潢、添附附属物等部分损失并不是祁门县公安局造成，而是其自己造成，故不承担赔偿责任；王兆旺拟建储物间地基造成的损失祁门县公安局不承担责任。王兆旺辩称，1.祁门县公安局认为“不告不理”，但实际上双方对赔偿事宜曾多次协商，因差距较大未达成一致意见；2.租赁协议是无效的，祁门县公安局不能作为证据使用。该房屋是我建造，自1998年居住至今。期间，我对简易房内部进行了装修，修建了道路、洗澡间等设施，祁门县公安局是知情的，现要求我搬离没有事实根据和法律依据。王兆旺上诉请求：一、撤销祁门县人民法院（2016）皖1024民初589号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由祁门县公安局负担。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审将本人建造房屋判给祁门县公安局于法无据，协议是无效合同，应赔偿我的全部损失；2.一审判决违反法定程序，超期审理，因程序违法导致实体判决不公。祁门县公安局辩称，同意王兆旺就本案发回重审的上诉请求，但理由不同。祁门县公安局向一审法院起诉请求：1.判令立即终止祁门县公安局与王兆旺1999年1月10日所签订的《租赁协议》；2.判令王兆旺立即从租赁的房屋内搬出；3.判令王兆旺承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：1999年1月10日，祁门县公安局下属单位祁门县看守所作为甲方与王兆旺作为乙方签订了一份《租赁协议》，《租赁协议》约定：甲方同意在看守所外山凹里（水泵房后）负责建造面积为50㎡的简易房租赁给乙方作为豆腐作坊使用；乙方按年交给甲方租赁费500元，于1月13日前一次性交清；甲方同意乙方在甲方处引线管安装水、电，所需费用乙方自理，且水、电费每年底一次性交付给甲方；乙方使用过程中要注意环境卫生，排水要合理；如果甲方需要，乙方必须按甲方意愿拆除、搬迁，归乙方所有。协议签订后，王兆旺用简易房作为豆腐作坊使用了约三年。之后，王兆旺一直将该简易房用作生活住房使用至今。至2012年止，王兆旺每年向祁门县公安局缴纳租金500元。期间，王兆旺对简易房内部进行了装修，修建了道路、护坝、洗澡间等设施。2016年7月，王兆旺因扩建一个储物间（地基已完工），祁门县公安局予以制止，并于2016年7月27日，书面通知王兆旺，要求其一个月内搬离，但是王兆旺拒绝签收通知并搬迁，祁门县公安局将书面通知留置送达。但王兆旺至今仍未搬离。故祁门县公安局诉至法院。一审法院另查明，案涉简易房至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。经黄山市华民房地产评估测绘有限公司估价，最终确定估价对象的现状价值为人民币86483元。其中砖木结构房屋1（建筑面积57.48㎡）重置价格评估价为42086元，砖混结构房屋2（建筑面积4.78㎡）重置价格评估价为3308元，装潢附属物价值合计41089元（其中被告拟建储物间地基27.30㎡，价值测算5460元）。一审法院认为,位于祁门县看守所外山凹里（水泵房后）的简易房屋至今未取得建设工程规划许可证，属未经批准的临时建筑，故祁门县公安局与王兆旺于1999年1月10日签订的《租赁协议》，在内容上违反法律、行政法规的规定，应认定为无效合同，祁门县公安局诉请终止双方于1999年1月10日所签订的《租赁协议》，于法无据，不予支持。法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案诉争简易房为王兆旺依据与祁门县公安局之间的租赁协议占有、使用的财产，王兆旺应予以腾空房屋迁出后返还。王兆旺辩称该诉争简易房是由其本人建造，一审法院认为，双方签订的协议第一条明确约定，祁门县看守所同意在看守所外山凹里（水泵房后）负责建造面积为50㎡的简易房租赁给乙方作为豆腐作坊使用，且至2012年止，王兆旺每年缴纳租金500元，而王兆旺提供的证据不足以证明该简易房系由其建造这一事实，故对其辩解，不予支持。王兆旺将简易房作为豆腐作坊仅使用三年后，便改变了租赁用途，将简易房作为生活用房并居住使用至今，考虑到其在长期的使用过程中，为了方便生活、改善居住环境，对该简易房投入了一定的人力、财力、物力，并于2012年对房屋进行了修缮，且考虑其搬离现有住处需另行安置等因素，综合黄山市华民房地产评估测绘有限公司估价结果酌情确定由祁门县公安局赔偿王兆旺15000元。王兆旺在租赁期间对简易房内部进行了装修，修建了砖混结构房屋2（建筑面积4.78㎡）、道路、护坝等附属设施，虽然祁门县公安局方没有书面同意，但考虑该诉争简易房所在位置为祁门县公安局下属单位祁门县看守所单位必经之路，对王兆旺的行为应当明知，且在王兆旺长期使用过程中一直未提出异议，一直收取租金，应视为其同意了王兆旺改变租赁用途及装潢添附行为。另因祁门县看守所在该简易房没有取得合法建造手续的情况下，便与王兆旺签订了《租赁协议》，将涉案简易房出租，对合同的无效应承担主要过错责任，王兆旺作为承租人，应当知道涉案简易房系未经批准的临时建筑，对此也应承担相应的过错责任。装潢、添附附属物等部分损失系因合同无效所造成，亦应由双方按照过错分担现值损失，故酌情确定由祁门县公安局赔偿王兆旺房屋2估价价值3308元及装潢附属物估价价值35629元（不含王兆旺拟建储物间地基价值5460元）计38937元中的70%即27256元。王兆旺拟建储物间未征得祁门县公安局的同意，且属违法建造行为，应承担主要过错责任，对拟建储物间地基价值造成的损失5460元，由王兆旺承担其中的80%，由祁门县公安局赔偿其中的20%即1092元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王兆旺应当从祁门县看守所外山凹里（水泵房后）的简易房搬出，将该房屋返还给祁门县公安局；二、祁门县公安局一次性折价赔偿王兆旺估价范围内的标的物人民币43348元；上述第一、二项，均自本判决生效之日起60日内履行完毕。三、驳回祁门县公安局其他诉讼请求。案件受理费80元，由祁门县公安局负担50元，由王兆旺负担30元。二审庭审过程中，王兆旺通过手机播放其与王永强的电话录音作为新证据提交，证明案涉简易房当年系其出资建造。祁门县公安局的质证意见为，电话录音听不清楚，无法发表质证意见。本院认证意见为，该份证据的真实性无法确定，本院不予采信。双方当事人所举其他证据及质证意见均同于一审。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，案涉租赁物即简易房屋未办理房地产权证，且至今也未取得建设工程规划许可证，一审法院依法认定双方当事人于1999年1月10日签订的《租赁协议》属无效合同正确。但案件的审理应当围绕当事人提出的事实、理由和诉讼请求进行。祁门县公安局并未变更诉讼请求，王兆旺作为一审被告亦未提出要求祁门县公局赔偿损失的反诉请求，一审法院适用合同无效的法律条款对案件作出裁判，显已超出祁门县公安局的诉讼请求范围，违反了民事诉讼中的“不告不理”原则，系适用法律错误。因案涉《租赁协议》无效，故对祁门县公安局基于合同有效的事实及理由而提出的诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销安徽省祁门县人民法院（2016）皖1024民初589号民事判决；二、驳回祁门县公安局的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由祁门县公安局负担；二审案件受理费160元，由祁门县公安局、王兆旺各负担80元。本判决为终审判决。审判长 戴 勇审判员 余淑媛审判员 戴英杰二〇一八年一月三十一日书记员 汪卫东附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。