南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第1977号原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区黑龙江路5-1号。法定代表人赵玉瀚，该公司总经理。委托代理人何朋，该公司职工。委托代理人孟庆旭，该公司职工。被告（反诉原告）陈佳佳，女，汉族，1984年3月12日生。原告（反诉被告）南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰经纪公司）诉被告（反诉原告）陈佳佳居间合同纠纷一案,本院于2015年3月23日立案受理后,依法由代理审判员孙燕适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）壹加贰经纪公司的委托代理人何朋、被告（反诉原告）陈佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告壹加贰经纪公司诉称：2015年1月27日，原、被告签订了《独家代理出售协议》，约定原告在2015年1月27日至同年6月30日期间，将被告所有的本市江宁东山镇市政天元城XX座3-203室房屋居间出售，原告作为独家代理机构依照合同约定应积极推广该房屋，被告在上述期间不得同时委托第三方从事与原告相同的代理活动或自行出售该房屋，否则将视为违约并按约定成交价格的2.4%支付违约金。协议签订后，原告积极按照约定推广该房屋，待原告业务员与被告约时间看房时，被告明确告知原告不再出售该房屋，后原告得知被告已任由第三方代为出售该房屋，故原告诉至本院，请求判决被告支付违约金40320元，并承担本案诉讼费用。本诉被告陈佳佳辩称：双方签订协议后，被告没有委托第三方出售案涉房屋，被告在协议约定时间停止出售房屋是有原因的，原告违约在先，一是原告没有按照约定推广案涉房屋；二是原告擅自更改房屋价格，将反诉原告的车位、储藏室包含其中；三是原告在未经反诉原告许可的情况下，偷拍案涉房屋的照片。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告陈佳佳诉称：双方签订协议后，反诉被告违约在先，反诉被告的行为违反诚信原则，故请求判决：1.反诉被告支付违约金40320元；2.反诉被告归还反诉原告国有土地使用权证；3.反诉被告删除案涉房屋相关照片；4.反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告壹加贰经纪公司辩称：反诉被告不同意反诉原告的第一项诉讼请求，反诉原告承认在独家代理出售期间终止案涉房屋的交易，反诉被告没有先行违约行为；反诉被告同意归还反诉原告的国有土地使用权证；关于反诉原告的第三项诉讼请求，反诉被告推广案涉房屋时肯定需要房屋内部结构照片，反诉被告未偷拍案涉房屋的照片，亦未泄露反诉原告的个人信息，照片中也无法看出该房屋具体门牌号，案件审结后，反诉被告同意将其发布的关于案涉房屋的照片删除；关于第四项诉讼请求，反诉被告不予认可。经审理查明，坐落于本市江宁区东山镇市政天元城XX座3幢203室房屋登记的所有权人原为陈佳佳，现已变更登记为案外人梁焕宝。2015年1月27日，陈佳佳（甲方）与壹加贰经纪公司（乙方）签订了《独家代理出售协议》，约定甲方委托乙方出售本市江宁区东山镇市政天元城XX座3幢203室房屋，出售价格不低于168万元；委托期限自2015年1月27日起至2015年6月30日，在此期间甲方可选择押证：甲方国有土地使用权证原件暂由乙方保管；甲方保证该房产无产权瑕疵并可合法出售，甲方对房屋有合法处置权利，同时向乙方提供身份证明资料及产权相关资料，甲方在委托期限内，每周提供不少于三次看房机会等（第四条）；乙方对于甲方的个人信息负有保密义务，如因乙方原因导致甲方个人信息泄露，给甲方造成损失，乙方应承担赔偿责任，乙方应积极优先推广甲方房源，在服务期内提供至少30次广告推广，乙方应尽速寻找购买人，及时向甲方报告业务处理情况等（第五条）；有下列情况之一，甲方均应承担约定成交价格的2.4%的违约责任：1、甲方未完成合同第四条甲方义务的，视为违约；2、在委托期限和委托期限结束三个月内，甲方私下和乙方曾介绍的客户签订合同；3、乙方为独家代理机构，但甲方同时委托第三方从事乙方相同的代理活动，或者甲方自行出售的；4、在委托期内，甲方因其他原因停止出售；有下列情况之一，乙方均应承担约定成交价格的2.4%的违约责任：1、乙方未完成合同第五条乙方义务的，视为违约；2、在服务期限内，乙方单方面提出解除合同的；3、在实际交易过程中，乙方隐瞒甲方，有吃差价行为的；4、利用甲方的相关证件，从事与房屋交易无关的非法活动，给甲方造成重大损失的；如房屋最终成交价格高于约定的最低成交价格，则甲方自愿支付溢价的50%作为乙方的特殊推广费用，此房无贷款为家庭唯一住房等等。当日，壹加贰经纪公司收取了陈佳佳所有的国有土地使用权证原件，证号为宁江国用（2014）第15489号。2015年3月10日，陈佳佳通知壹加贰经纪公司放弃交易，不再出售案涉房屋。同日，双方产生纠纷，根据南京市公安局江宁分局东山派出所的接处警工作登记表载明：“报警人陈佳佳反映数月前将房屋登记在新亭路1+2联合不动产进行交易时将土地证放在该中介了，现在放弃交易了，到中介取土地证时与工作人员袁昌品发生争执。派出所通知1+2联合不动产负责人到派出所调解，经调解，双方未达成协议。”壹加贰经纪公司认为陈佳佳违约，双方协商未果，遂诉至法院，请求判如所请。审理中，陈佳佳认为壹加贰经纪公司违约在先，遂提出反诉，并提供照片及录音资料证明，后因壹加贰经纪公司返还国有土地使用权证及案涉房屋已经出售的事实，向本院申请撤回第二、三项诉讼请求，本院予以准许。壹加贰经纪公司认为录音均为其起诉后形成，陈佳佳假装以顾客身份试探壹加贰经纪公司的员工，即使证据真实，也不能证明壹加贰经纪公司在履行合同中违约。壹加贰经纪公司陈述其在合同履行过程中，通过网站发布房产信息、带客户看房、在案涉房屋小区及各门店发传单宣传等，陈佳佳违约导致壹加贰经纪公司的实际损失无法计算，亦无法取得促成买卖合同后的报酬。陈佳佳陈述照片系壹加贰经纪公司未经许可拍摄，虽仅从照片无法辨认系陈佳佳所有的房屋，但可以打电话咨询。陈佳佳另陈述其于2015年3月已委托多家中介公司出售案涉房屋，庭审前已与买家签订了房屋买卖合同。上述事实，有双方当事人陈述、《独家代理出售协议》、国有土地使用权证、权证收取凭证、房屋所有权登记审批表、接处警工作登记表等证据为证，予以证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告签订的《独家代理出售协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈佳佳在委托期限内，向壹加贰经纪公司明确表示停止出售案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。陈佳佳提出壹加贰经纪公司违约在先的辩解意见并据此提起反诉，因壹加贰经纪公司推广的案涉房屋出售价格未低于合同约定的价格，亦未泄露陈佳佳的个人信息，并且陈佳佳提供的证据不足以证明壹加贰经纪公司违约在先的事实，故陈佳佳的辩解意见，本院不予采信，陈佳佳主张壹加贰经纪公司支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。陈佳佳提出违约金标准过高的意见，鉴于壹加贰经纪公司尚未促成陈佳佳与买方签订房屋买卖合同的事实，本院综合考虑双方合同履行情况及壹加贰经纪公司在居间服务过程中的实际工作量等因素，酌定陈佳佳向壹加贰经纪公司支付违约金1万元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈佳佳于本判决生效之日起十日内给付原告南京壹加贰联合不动产经纪有限公司违约金1万元。二、驳回反诉原告陈佳佳的反诉请求。如果陈佳佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费808元，减半收取404元，反诉案件受理费404元，合计808元，由南京壹加贰联合不动产经纪有限公司负担100元，陈佳佳负担708元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  孙燕二〇一五年六月十二日见习书记员  王进