江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1819号
原告（反诉被告）：喻秋妹，女，1962年9月10日出生，汉族，住深圳市龙岗区。
原告（反诉被告）：姚保林，男，1959年8月20日出生，汉族，住深圳市龙岗区。
共同委托代理人：彭建军，广东海埠律师事务所律师。执业证号：14403201010914476。
被告：江西省卫兴房地产开发有限公司。地址：江西省南昌市南昌县莲塘镇莲塘中大道***号附楼。
组织机构代码：705504073。
法定代表人：邓卫根，该公司总经理。
委托代理人：刘勇，江西华兴律师事务所律师。执业证号：13601199520379057。
第三人：陈小生，男，1963年6月3日出生，汉族，户籍地：江西省南昌县，现居住地：江西省南昌县。
原告（反诉被告）喻秋妹、姚保林诉被告（反诉原告）江西省卫兴房地产开发有限公司（以下简称卫兴公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，被告（反诉原告）卫兴公司于2016年4月18日向本院申请追加陈小生为本案第三人并得到本院的准许。本院依法组成合议庭，适用普通程序分别于2016年3月2日、2016年5月5日二次开庭进行了审理。原告（反诉被告）喻秋妹第一次开庭到庭参加诉讼、第三人陈小生第二次开庭到庭参加诉讼、原告（反诉被告）喻秋妹、姚保林的共同委托代理人彭建军、被告（反诉原告）卫兴公司委托代理人刘勇二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喻秋妹、姚保林诉称：2010年9月6日，原告与被告签订《旧房改造协议书》，协议约定：为响应省、市建设好花园城市的要求，配合县城总体规划设计，改变团结路东路125号旧房脏、乱、差的现场及火灾隐患，对现拆除的土地证0410旧房在原地建以花园城市为标准的新型住宅区。被告根据双方协议内容答应无偿安置原告在澄湖国际广场给予商品房282平米，（旧房原南昌县莲塘镇团结东路125号，现安置房为澄湖国际广场4单元16层D2号，4单元7层D3号，3单元6层C3号,3单元16层C1号）。协议第四条约定“甲方（被告）负责代办房产证、土地分割证，办证费用由乙方（原告）承担贰仟元，以后一切办证费用由甲方负责”。澄湖国际广场于2012年5月份竣工，被告已经向外出售房产且陆续都全部办理了房产证，原告的安置房也分配下来，且原告已经选好房号并缴纳了相关费用，但原告的安置房282平米至今没有拿到房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，被告应该向原告支付逾期办理房产证的违约责任。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告在1个月内给原告282平方米的安置房办理房产证及土地分割证，并承担一切办证费用（房产证办到原告或者原告指定的人员名下）；2、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金暂计人民币240000元（以200万房产价值为本金，暂从2013年5月起按照同期人民银行贷款利率计算，实际应计算至被告办理完毕涉案房产证之日止）。本案的诉讼费用由被告承担。
被告卫兴公司辩称：1、该房产因原告欠被告借款未还，于2015年7月30日抵给被告偿债，因此原告无权要求办理房产证；2、该房产证至今未办理的原因并不在被告，而是由于政府的有关土地补偿款未到位，导致所有拆迁房屋都没有办理房产手续，现在办不了以后在政府补偿款下来之前同样办不了。基于第一点的答辩意见，被告已向法院提起反诉，请求确认房屋归被告所有。
第三人陈小生辩称：我是卫兴公司澄湖国际项目的实际控制人，原告夫妇是我方的拆迁户，在2010年年底原告夫妇想让我帮忙借钱给他们，当时原告主动提出可以以拆迁的房屋做抵押，我在跟其他股东商量后借了500000元给原告夫妇。2011年1月21日又借了200000元给原告，到期原告一直没有还700000元的本金。在2012年5月份后原告付了360000元的利息，我方一直催原告返还本金一直没有还。在2015年后公司要清盘了，原告如果没有返还本金就视为将房屋归公司所有。我认为原告的诉请没有理由，因为现在房屋归卫兴公司所有了。
反诉原告卫兴公司诉称：反诉人自2010年后开始筹划对团结东路125号（消防队及其周边）旧房进行改造，建设新型住宅区，并得到政府批准开发建设澄湖国际广场。2010年9月6日反诉原告与反诉被告签订《旧房改造协议书》，反诉原告按照规划要求进行了设计、施工。反诉被告喻秋妹、姚保林先后于2011年1月1日、2011年1月21日向反诉原告借款700000元，以澄湖国际广场（消防队）拆迁房为抵押并约定了利息。之后，反诉被告未按期归还借款，2012年5月21日，反诉被告委托将位于澄湖国际广场3单元16层C1号房屋（面积90.89平方米）以单价4378元销售，房屋另行销售后反诉原告扣除被反诉人应付利息后剩余款项22910元转给了反诉被告喻秋妹。2015年6月25日，反诉原告向反诉被告发出告知函，要求其在2015年7月30日前归还借款，否则其四套拆迁房将归反诉原告，但反诉被告一直未偿还任何欠款，故请求法院确认涉诉房屋归反诉原告所有。本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告喻秋妹、姚保林辩称：1、请求法庭依法审查反诉是否是在法律期限提出；2、反诉是与本案的本诉具有不可分离的关联性才可以构成，但是被告反诉的是借贷关系，与本案房屋拆迁办证是不一样的法律关系。本诉中的被告是房地产开发公司，但是被告所谓的借贷关系却是个人之间的关系，基于主体不一样，法律关系也不一样。被告提出的理由不构成法律规定的反诉。被告可以通过另外的法律途径解决。被告所谓的借款，其实际借款人并非喻秋妹，而是孟庆煜、实际借款人陈小生直接通过银行转账方式转给孟庆煜，该孟庆煜本人因非法吸引公众存款，在2012深罗法刑一初字第1784号案件中被认定非法吸引公众存款罪罪名成立，所以陈小生的借款虽名为民间借贷，但实际是被他人以非法集资即非法吸引公众存款的事实，被法院依法予以认定，因此对反诉请求，恳请法院依法驳回。
第三人陈小生辩称：我对反诉原告卫兴公司的反诉请求无异议。
经审理查明：2010年9月6日，喻秋妹与卫兴公司签订《旧房改造协议书》一份，协议约定：1、甲方无偿安置乙方282平方米房屋。甲方以每平方面积壹仟元的价格补足给乙方四个平面面积，其余超出面积按市场价；2、甲方负责代办房产证、土地分割证，办证费用由乙方承担贰仟元，以后一切办证费用由甲方承担；3、交房时间为自破土地动工之日起壹年内交房。卫兴公司、陈小生在协议甲方栏上盖章、签字，喻秋妹在乙方栏上签字。2012年5月2日，姚惠与卫兴公司签订《澄湖·国际广场定金书》，选定四套安置房的房号分别为：澄湖国际广场4单元16层D2号（面积91.38㎡）、4单元7层D3号（面积76.86㎡）、3单元6层C3号（面积92.39㎡）、3单元16层C1号（面积90.89㎡）。2012年5月21日，姚惠委托澄湖国际广场售楼部代为出售澄湖国际广场3单元16层C1号房屋，该房屋销售所得金额为382910元，扣除支付的借款利息360000元，余款22910元以银行汇款方式支付给了喻秋妹。2013年7月4日，卫兴公司与喻秋妹就拆迁安置的三套房屋相关税费金额结算完毕。
同时查明，2011年1月1日，喻秋妹、姚保林向陈小生借款人民币500000元，二人在出具给陈小生的借条中约定：月息贰分半、借期三个月并以澄湖国际广场拆迁房为抵押。2011年1月21日，姚保林再次向陈小生借款人民币200000元，并出具借条一份，约定：“喻秋妹夫妇以消防队房产作抵押”、借期四个月、月息壹拾万为贰分半、壹拾万元为叁分。2015年6月5日，卫兴公司出具《告知函》一份，内容为：“澄湖国际广场拆迁户喻秋妹、姚保林夫妇于2011年1月在本公司借款人民币柒拾万元整（700000元）以归其所有的四套安置房作为抵押，借款时间已长达四年多，本金及利息尚未归还。现特告知借款人如在2015年7月30日前还不归还所有借款则将其四套拆迁房屋归公司所有”，2015年6月25日喻秋妹、陈小生均在告知函上签字、捺印。
另查明，喻秋妹、姚保林系夫妻关系，姚惠系二人之女。澄湖国际广场项目的实际控制人为陈小生、漆国清，二人与卫兴公司系挂靠关系。截至庭审之日止，澄湖国际广场4单元16层D2号、4单元7层D3号、3单元6层C3号房屋未签订商品房销售合同。
以上事实有喻秋妹、姚保林向法庭提供的《旧房改造协议书》、《澄湖·国际广场定金书》三份、《拆迁户结算清单（喻秋妹）》、户口本、结婚证、身份证，卫兴公司提供的借条二份、《告知函》、委托书、银行汇款凭证、《开发澄湖国际广场项目的合同》等证据予以证实。
本院认为：喻秋妹、姚保林提起的本诉是基于房屋拆迁安置补偿合同关系，卫兴公司所提起的反诉是基于民间借贷关系，虽然二者所依据的法律关系不同，但所产生的是目的对抗的不同的诉讼请求，故卫兴公司提出的反诉符合法律规定，为减少当事人诉累，本院依法将本诉、反诉合并审理。喻秋妹、姚保林因房屋拆迁安置取得澄湖国际广场4单元16层D2号（面积91.38㎡）、4单元7层D3号（面积76.86㎡）、3单元6层C3号（面积92.39㎡）、3单元16层C1号（面积90.89㎡）四套房屋的所有权，后因澄湖国际广场3单元16层C1号房屋已于2012年5月委托澄湖国际广场售楼部代为销售给他人，因此本案的涉诉房屋为以下三套房屋：澄湖国际广场4单元16层D2号（面积91.38㎡）、4单元7层D3号（面积76.86㎡）、3单元6层C3号（面积92.39㎡），本案争议的焦点即为认定上述涉诉房屋的权利归属。陈小生以个人名义于2011年1月二次借款给喻秋妹、姚保林，二人出具借条两张，并明确约定“以澄湖国际广场拆迁房为抵押”、“以消防队房产作抵押”，该“以房抵债”的约定属于流质条款，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。虽然抵押协议因设立法律禁止的流质条款而无效，但并不影响喻秋妹、姚保林与陈小生之间民间借贷关系的形成。陈小生作为债权人将其对喻秋妹、姚保林的债权转让给卫兴公司，2015年6月25日，喻秋妹、陈小生在卫兴公司的《告知函》上签字、捺印，故可视为陈小生、卫兴公司已将债权转让的通知送达给债务人。借款期限届满后，喻秋妹、姚保林一直未按约偿还借款及利息达数年之久，卫兴公司在《告知函》中明确告知“如在2015年7月30日前还不归还所有借款则将其四套拆迁房屋归公司所有”并得到喻秋妹的同意，该告知函内容实为双方关于债务清偿期届满后所达成的代物清偿协议，合法有效。2015年7月30日，喻秋妹、姚保林仍未归还分文，因拆迁房屋现仅有三套，故按照约定，上述三套拆迁房屋的所有权自2015年7月31日起应归卫兴公司所有。因涉诉房屋所有权已为卫兴公司所有，故喻秋妹、姚保林请求卫兴公司办理涉诉房屋房产证、土地分割证并承担一切办证费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对卫兴公司请求确认涉诉房屋为其所有的诉讼请求，与事实相符，符合法律规定，本院予以支持。喻秋妹、姚保林依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以卫兴公司逾期办理房产证为由主张自2013年5月起计算违约金，对此，本院认为，涉诉房屋为拆迁安置房，喻秋妹、姚保林与卫兴公司之间仅签订了《旧房改造协议书》，双方亦未对办理涉诉房屋房产证的时间及逾期办理的违约责任有所约定，故本院对喻秋妹、姚保林的上述主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、确认位于澄湖国际广场4单元16层D2号、4单元7层D3号、3单元6层C3号房屋为被告（反诉原告）江西省卫兴房地产开发有限公司所有；
二、驳回原告（反诉被告）喻秋妹、姚保林的诉讼请求；
案件受理费4900元、反诉费50元共计4950元由原告（反诉被告）喻秋妹、姚保林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 谢小青
人民陪审员 舒 丹
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 刘文莉