江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2552号
原告昆山和融房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山开发区伟业路18号现代广场A座23楼，组织机构代码69453611-6。
法定代表人洪远富，该公司董事长。
委托代理人高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被告舒双喜。
被告舒洋（曾用名舒杨）。
法定代理人舒双喜。
委托代理人占亚威，湖北衡权律师事务所律师（代理舒双喜、舒洋）。
被告杨恒远。
被告朱粉娣。
委托代理人杨灵，江苏常弘律师事务所律师（代理杨恒远、朱粉娣）。
原告昆山和融房地产开发有限公司与被告舒双喜、杨恒远、朱粉娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，依法由审判员王加宏独任审判，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。本院于2014年9月12日依法追加舒洋为本案的共同被告参加诉讼，又于2014年10月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告昆山和融房地产开发有限公司的委托代理人高婷婷、被告杨恒远、朱粉娣的委托代理人杨灵到庭，被告舒双喜、舒洋（被告舒双喜及其委托代理人占亚威在第一次庭审中出庭、委托代理人占亚威第二次庭审也出庭）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山和融房地产开发有限公司诉称：2012年6月26日，原告与杨小燕就昆山市恒融广场第XX幢XXX号商品房买卖事宜签署的编号为2013016559的《商品房购销合同》一份，约定：杨小燕向原告购买位于昆山市黄山路西侧、中华园路北侧的恒融广场第XX幢XXX号商品房，该商品房总价为266660.91元，原告应在2013年12月31日前向杨小燕交付房屋。原告与杨小燕在附件四《合同补充协议》中还约定“如买受人在贷款期内未按银行规定还贷，连续三个月或累计六个月，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人追索房屋总价款的30%作为违约金。对于买受人已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向出卖人支付的违约金及其他费用后，如有余额，由出卖人据实返还；如不足应由买受人补足”。上述合同签订后，杨小燕向原告支付了全部购房款，其中包括向中国工商银行股份有限公司昆山支行（以下简称中国工商银行昆山支行）贷款130000元，该笔贷款由原告承担连带保证责任。但是杨小燕在取得上述贷款后连续三个月、累计四个月未能按照贷款合同约定连续还贷义务。2014年3月6日，工商银行昆山支行向昆山市人民法院提起诉讼，要求原告偿还杨小燕的贷款本息并承担诉讼费用。为此，原告代杨小燕向中国工商银行昆山支行偿还了贷款本息121068.17元、诉讼费用1344元，合计122412.17元。另查明，杨小燕现已死亡，被告舒双喜是杨小燕的丈夫，被告杨恒远为杨小燕的父亲，被告朱粉娣为杨小燕的母亲，上述三被告为杨小燕遗产的合法继承人。原告认为：杨小燕未按约定偿还银行借款，导致原告承担担保责任代为偿还贷款本息的，原告有权根据《商品房购销合同》附件四《合同补充协议》的约定解除合同并要求杨小燕承担违约责任。但鉴于杨小燕现已死亡，三被告作为继承人应在遗产继承范围内承担偿还责任。为此提起诉讼：1、解除原告与杨小燕于2012年6月26日就昆山市恒融广场第XX幢XXX号商品房买卖事宜签署的编号为2012016559的《商品房购销合同》；2、判令三被告在遗产继承范围内偿还原告代杨小燕偿还中国工商银行昆山支行贷款本息共计121068.17元、诉讼费用1344元；3、判令三被告在遗产继承范围内向原告支付违约金79998.27元；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告舒双喜辩称：原告的起诉违约在先，被告不知杨小燕买房还欠银行贷款，原告主张的违约金过高。昆山市商品房购销合同不应当解除，原告应当继续履行合同办理房屋登记的手续，根据原被告签订的协议约定，杨小燕已经支付了136661元，并且办理了银行贷款手续，并且有中国工商银行昆山支行向原告交付了全部的购房款，至此杨小燕已经取得恒荣广场商品房的所有权，原告未按合同办理房屋的相关产权手续，只是后来杨小燕生病至去世，因为杨小燕在治疗过程中被告给杨小燕治疗，对欠款并不知情，所以原告提出解除合同不符合合同法解除的情形，不应适用最高法院的司法解释，原被告双方应当诚实信用的履行签订合同时约定的双方责任，原告替杨小燕偿还中国工商银行昆山支行贷款本金与利息，继承人愿意承担，被告未违约不应承担违约金，原告在起诉状中请求的第三项要求三被告向原告支付违约金，购房人是因病治疗无效死亡，是意外事件，并且要求从购房人杨小燕已经交付的136661元中承担30%的违约金没有法律依据，因此根据法律规定，合同是有效不应撤销，也不构成违约。购房人杨小燕从购房到去世前1年零3个月，作为原告应当为杨小燕办理产权手续，但是原告没有办理，因此，原告替杨小燕支付给中国工商银行昆山支行的贷款实际是债权，对原告的违约金请求不应支持，仅仅27平方米建筑面积的房屋，作为原告应当为杨小燕继承人办理相关过户手续。综上，商品房购销合同双方应当诚信信用，不应当要求解除双方签订的购房合同，不应当要求被告承担巨大的违约金，请求法院判令原被告在合同范围内履行各自的义务，原告应当为杨小燕的四位继承人办理过户手续，作为继承人应当在继承杨小燕财产范围内承担原告代为支付的银行贷款及利息。
被告杨恒远、朱粉娣辩称：1.同意解除第一项购房合同；2.对原告第二项诉请，要求原告提供中国工商银行昆山支行为购房者还款的依据；3.杨小燕死亡是事实，但对杨小燕购买房屋情况不知情，所以不应承担违约金。退一步讲如果要承担违约金，补充协议中约定的违约金过高；按照双方签订的商品房购销合同及合同补充协议的约定第三十条第三、四小项，若合同解除违约金按照10%计算。对原告陈述的事实与理由部分，杨小燕死亡时留有口头遗嘱，被告杨恒远、朱粉娣是她的财产继承人。
被告舒洋未作答辩。
经审理查明：2012年6月26日，原告作为甲方、杨小燕作为乙方签订合同编号为2012016559《商品房购销合同》1份，约定杨小燕以成交总价为266661元购买原告所有的位于昆山市恒融广场第XX幢XXX号商品房（建筑面积为27.4000平方米、套内面积19.12平方米、每平方米为9732.1500元），该商品房的用途为办公楼，属钢混结构。在合同附件四《合同补充协议》中还约定：如买受人在贷款期内未按银行规定还贷，连续三个月或累计六个月，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人追索房屋总价款的30%作为违约金。对于买受人已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向出卖人支付的违约金及其他费用后，如有余额，由出卖人据实返还；如不足应由买受人补足。合同签订后杨小燕首付房款136661元，向中国工商银行昆山支行贷款130000元，贷款期限为10年，其中杨小燕只归还中国工商银行昆山支行本金共计为16568.4元，余款累计违约四期未能依约归还。2014年3月24日，中国工商银行昆山支行向本院提起诉讼，要求昆山和融房地产开发有限公司偿还借款本金117567.28元、利息1812.10元，2014年4月24日，昆山和融房地产开发有限公司偿付中国工商银行昆山支行贷款本金为113431.60元、利息7636.57元并负担案件受理费1344元，中国工商银行昆山支行于2014年5月6日向昆山法院提出撤诉申请，当日，昆山法院依法作出（2014）昆商初字第0695号民事裁定书：准许中国工商银行昆山支行撤回起诉。案件受理费2688元，减半收取1344元，由中国工商银行昆山支行负担。
另查明：被告舒双喜与杨小燕原系夫妻关系，被告舒洋是杨小燕女儿，被告杨恒远、朱粉娣与杨小燕是父、母女关系。杨小燕患有先天性心脏病，2013年7月24日发现病情医治，于2013年9月25日死亡，2013年10月22日，兴化市公安局西效派出所对杨小燕常住户口注销。
上述事实有商品房买卖合同、中国工商银行昆山支行《民事起诉状》、还款凭证、住房贷款还清证明、收条、户口注销证明、户口本、邮寄凭证及查询回单、销售不动产统一发票及原、被告在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原告与杨小燕之间签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应恪守。
关于合同是否能解除。原告在杨小燕不能按约还款的情况下，代替杨小燕向工商银行昆山支行支付了剩余购房贷款，现原告依据双方签订的商品房购销合同附件四的约定主张合同解除，收回涉案房屋。本院认为，因本案合同相对方杨小燕去世，各继承人对于是否解除合同意见不一，导致合同实际履行上存在障碍，致使合同目的无法实现，本院认可原告诉求，确认原告与杨小燕签订的商品房购销合同解除，原告返还杨小燕已经支付的首付款136661元及杨小燕向中国工商银行昆山支行归还的本金16568.4元。原告偿付的中国工商银行昆山支行的利息7636.57元及诉讼费1344元，应从返还款中予以扣除。故原告总计向四被告返还的金额共计为144248.83元。
关于违约金。杨小燕在合同签订后依约给付首付款，并向中国工商银行昆山支行申请了按揭贷款，按揭贷款后杨小燕也如约每月支付还款，后杨小燕发病直至死亡，客观上导致按揭还款不能，故违约责任客观上不能归咎于杨小燕。中国工商银行昆山支行起诉原告时，杨小燕已经死亡，原告在接到起诉状和履行还款义务时未及时联系杨小燕继承人，继承人对此也不知情，原告要求继承人承担违约责任，没有法律师依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：
一、原告昆山和融房地产开发有限公司与杨小燕签订的《商品房购销合同》解除。
二、原告昆山和融房地产开发有限公司返还被告舒双喜、舒洋、杨恒远、朱粉娣共计144248.83元。
三、驳回原告昆山和融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5300元，由原告昆山和融房地产开发有限公司负担1325元，被告舒双喜、舒洋、杨恒远、朱粉娣负担3975元。被告舒双喜、舒洋、杨恒远、朱粉娣负担部分于本判决生效后十日内支付给原告昆山和融房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，账号10×××99。
审 判 长 王加宏
人民陪审员 李培建
人民陪审员 孙邦贤
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 张 磊