天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第40号
原告（反诉被告）天津正中农贸市场开发有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇京津公路西侧。
法定代表人邢玉海，董事长。
委托代理人李树林，天津津孚律师事务所律师。
被告（反诉原告）王华明。
委托代理人张媛媛，系被告之妻。
原告天津正中农贸市场开发有限公司（以下简称正中公司）与被告王华明租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正中公司委托代理人李树林、被告王华明及其委托代理人张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月15日原、被告签订租赁合同，原告将坐落于天津市武清区南蔡村镇正中农贸市场内的商位出租给被告。协议签订后，原告履行了交付商位义务，被告交纳了履行合同保证金和物业费。2014年9月3日合同到期前，原告向被告发出书面通知征求是否续签合同，如不续签在9月4日前将商位腾清退还原告，被告既不续签合同也不退还商位。要求判令被告按每平方米1.73元／天的5倍赔偿原告2014年9月3日至2014年11月21日的租金36103.20元，被告交纳的履行合同保证金10000元不再退还，保留追偿仓库保管费及保安费用的权利，诉讼费、律师代理费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年4月，原告对三楼商户进行劝退，两个电梯仅给使用一个，停用卫生间，减少营业时间，不让客户上三楼，租赁合同到期前把商场租给茶商，对商场进行拆改，造成被告无法经营。原告发给商户的通知被告没有见到，通知书上的签字不是被告所签。合同约定租赁到期原告应在到期前60日通知被告，原告没有通知被告，违约在先，不是被告单方违约。租赁合同未约定租金，不同意支付5倍租金。合同保证金为信誉保证金，合同第1条第6款约定若无产品质量退换及其他赔偿等问题，甲方全额无息退还乙方，原告主张保证金不退还理由不能成立。诉讼费、律师代理费不同意承担。
被告反诉称，租赁期间被告合法经营，无违约行为，未发生商品质量退换及其他赔偿问题，原告应退还信誉保证金10000元。原告2014年4月底在被告不知情的情况下将商位私自转租给茶商，造成部分商户退租，商场环境遭到破坏，电梯、卫生间等被关闭，影响了商场的客流量，给被告造成经营损失。双方发生纠纷后，原告承诺纠纷解决前货柜可以在商位内存放，原告私自清理货柜，侵害了被告的合法权益，要求原告赔偿经营损失19384元、货柜损失18000元，退还信誉保证金10000元，反诉费由原告承担。
原告答辩称，请求驳回被告的反诉请求。原告严格履行租赁合同，没有阻止干扰被告的任何经营。电梯、卫生间处于开启状态，未停用。各商户经营由精品街统一收银，2014年2月以后三楼商户均没有经营，被告在精品街也没有发生过收银情况，其主张经营损失没有任何理由和法律依据。合同到期后被告没有及时对货柜进行清理，视为放弃权利，原告有权处置，损失由被告自行承担。被告未按合同约定履行义务，保证金不予退还。
经审理查明，原告是从事房地产开发、农贸市场经营及管理服务等的企业。2012年9月15日，原告为甲方、被告为乙方签订租赁经营合同书，乙方租赁甲方位于天津市武清新城区翠亨路79号精品街三层编号为3-45，面积53.51平方米的商位，期限2012年9月28日至2014年9月3日。合同期满乙方要求续租须在期满前一个月书面申请，经甲方审核后签订合同。乙方向甲方交纳履行合同信誉保证金10000元，合同期满（或终止）2个营业周期后，若乙方无产品质量退换及其他赔偿等问题，甲方全额无息退还乙方。租期内未约定租金，约定每平方米月物业费11.5元，第一年交5个月物业费3077元，第二年交12个月物业费7384元。精品街统一收银。甲方权利：1、遇到下列情况之一，可调整乙方商位位置或增减营业面积：（1）为提高经济效益，甲方需调整经营结构或商品大类时；（2）楼层或区域经济效益评核后，甲方认为有必要调整时；（3）根据上级要求精品街经营品类需要调整时。2、遇有下列情形之一，甲方有权终止合同：（1）未经甲方允许，乙方改变专柜的使用性质；（2）乙方擅自转租、转让或利用专柜从事非法经营活动；（3）乙方发生不正当竞争行为，严重影响其他专柜正常营业；（4）乙方非法销售假冒伪劣、证件不全及国家明令淘汰产品的；（5）由于乙方责任对精品街设备、建筑及商品造成损失及火灾等，乙方负责赔偿，并追究法律责任。3、因合同到期或因乙方违约被清退时，甲方不负责补偿或赔偿乙方装修及其它费用。可移动的物品自行带走，不可移动的物品不得拆除。甲方义务：1、保证乙方在合同规定范围内正常合法的经营活动；2、提供良好的工作、服务环境；3、保持公共场所的卫生整洁及做好安全保卫工作。乙方权利：1、在合同确定的经营范围内所从事的合法经营并符合甲方经营管理规定，不受甲方干涉；2、在合同确定的经营范围内享有商品结构调整权；3、自聘营业员和聘用甲方人员依据甲方规定进行统一管理。乙方义务：1、按约交纳信誉保证金；2、按国家税务部门核定的税额依法纳税；3、依法维护消费者的合法权益，积极做好售前、售中、售后服务，妥善处理消费者投诉，接受消费者协会及其他行政部门和甲方的监督、检查和管理；4、出售的商品，出现产品质量问题造成不良后果或使甲方信誉受损时，乙方自行承担全部赔偿责任和法律责任；5、须提供具有真实性和有效性的经营许可文本复印件并加盖公章，供甲方备案。双方还约定：任何一方要求变更或解除合同，应提前60天以书面形式通知对方；一方接到另一方要求变更或解除合同的书面要求后，应在10日内作出书面答复，逾期不答复的即视为默认；在甲方正常经营期间，乙方要求变更或解除合同须一次性向甲方缴纳合同变更费1000元，所交物业费不退；合同期满或因故终止时，乙方在合同期满之日或接到通知后3日内按甲方规定撤离专柜，逾期视为自动放弃，甲方有权处理，逾期租金按原租金双倍计算，从当月销售货款中扣除。合同签订后，原告将商位交付被告，被告支付了物业费及履行合同信誉保证金10000元。
2014年7月20日，原告向包括被告的精品街三楼商户发出《精品街第二期租赁通知书》，通知书内容：专柜2014年9月3日到期，合同到期商场将整体调整位置，应部分商户要求，所有品类移至精品街二楼客梯东侧（如有商户不愿调至二楼，也可原地经营，租金1.7元／平米／天）。如续签合同可自接到通知后于2014年7月30日前报名登记，交纳定金并办理手续，逾期视为放弃第二期商铺租赁权，正中公司将收回商位另行安排，逾期未能签约，损失由商户自行承担。同时进行说明：1、精品街第二轮租期为1年，自2014年9月4日至2015年8月31日止；2、第二期租金实施上交租；3、租金标准：根据商位位置不同，重新确定租金，收取标准1.73元／平米／天（均价）；4、费用包括：商位租金、物业费、垃圾转运费、装修保证金、经营保证金、代收税金等各项费用（除水、电等单独交纳费用外）；5、经营保证金：按原上缴金额不变，合同到期无违纪违约行为，全额无息退还给商户；6、继续承租的商户携带本通知到精品街一楼招商办公室报名登记，交纳定金10000元并办理相关手续，交定金后在一周内签订租赁合同并交齐应交费用，逾期未交定金、签订租赁合同的商户视为自愿放弃承租权，市场另行安排其他新商户入驻；7、①本通知也作为第一租期到期通知，不续租的商户按第一合同期限约定做好撤柜准备，合同期满将商品及可移动物品撤离精品街（摊位展柜一并自行拆除）；②合同期满前请携带各项手续到精品街办公室办理撤柜手续；③在此期间请各商户对自己的商品及时妥善处理安排；④如合同期满未办理撤柜手续的以及商品未清场的商户，精品街有权处理该专柜商品，所产生的费用从该专柜合同保证金中扣除，出现的一切后果商户自负，由此形成的诉讼产生的律师代理费、诉讼费、交通费、鉴定费、货物搬倒费、仓储费等一切费用均由商户承担；⑤超出合同期限时间（2014年9月3日）租金按第二轮租金现执行标准的5倍进行收取（所产生的租金费用从已缴的合同保证金中扣除，不足部分由商户补足，若由此发生诉讼产生的费用由商户承担）；8、相关事宜：以第二租期合同为准，最终解释权归精品街办公室。原告主张上述通知书向被告妻子张媛媛进行送达，张媛媛以被告名义在通知书上签名捺印，被告认可张媛媛以其名义在通知书上签名捺印，主张其没有委托妻子进行签字，其妻也没有向其告知，对通知书内容不清楚。
2014年9月3日，双方签订的租赁合同到期，被告未续签合同，也没有将商品撤出。2014年11月21日，原告报警，在公安部门派员出警的情况下，原告将被告承租商位内物品进行清理保存，清理过程录像记载。
原告委托律师诉讼本案，支出律师代理费3000元，被告主张无违约行为，不同意支付。被告提交精品街三楼现场照片、谈话录音，主张2014年5月原告把三楼转租给茶商，大部分店面撤离，撤离后的商场被拆改，剩余商户无法经营，原告对照片、谈话录音不认可，主张合同到期前原告未与茶商签订合同，因经营不景气，2014年1月起部分商户自愿撤柜，并非原告动员撤柜，不存在原告单方违约事实。被告申请证人刘××到庭作证，证明被告就营业损失赔偿问题与原告发生纠纷时，原告承诺纠纷解决前可将货柜存放在商位内，刘××同时陈述证明，自己是精品街三楼承租户，在3-47号商位长期经营。原告对刘××证言不认可，主张证人与本案有利害关系，其证言不能采信。被告申请证人于××到庭作证，证明2015年5月1日前后其到精品街三楼闲逛，发现商场的电梯不好使，厕所也有停的。原告对于××证言不认可，主张电梯、卫生间处于开启状态，未停用。被告提交《商场装修合同书》主张装修商位支出18000元，原告没有通知撤柜擅自对被告货柜进行处置，应由原告赔偿货柜损失，原告对被告提交《商场装修合同书》真实性不认可，主张依据约定合同到期时被告未及时撤柜视为放弃权利，原告有权处置，损失由被告自行承担。原告提供商户返款审批表、结算单，主张2014年7月起精品街三楼没有商户收款记录，证明没有经营，被告对商户返款审批表、结算单不认可，主张三楼有100多个承租户，原告提交的审批表、结算单显示只有10多户上交银台，说明精品街收银台和商户均可收银，2014年3月原告撤走收银台，商户只能自己收款，原告否认收银台被撤走的事实。被告主张合同约定租赁到期原告应在到期前60日通知被告，原告没有通知被告，违约在先，原告不予认可，主张合同变更或解除需提前60日通知对方，本案不属合同变更或解除情形，无需提前通知被告。
上述事实，有原、被告陈述、租赁经营合同书、通知书等证据证明属实。
本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应按合同约定履行。原告2014年7月20日作出的第二期租赁通知书属告知性质不属合同，无论是否送达或告知被告，通知内容对被告无法律约束力。被告提供现场照片、谈话录音不能证明原告在2014年5月将精品街三楼转租给茶商，剩余商户无法经营。证人于××到庭作证电梯不好使、厕所也有停的，不能实现被告主张电梯、卫生间关闭，影响客流量造成经营损失的证明目的。证人刘××为精品街三楼租赁户，与本院审理原告起诉同类案件的当事人有利害关系，对其证言不予采信。被告在租赁合同届满前未与原告续签合同，合同期满应将商位退还原告，退还商位不是变更或解除合同情形，原告无需提前60日通知被告。租赁合同虽有按原租金双倍计算逾期租金的约定，但合同中未约定租金，考虑原告的商位属经营性质，被告超期占用确给原告造成租赁损失，损失计算参照天津市房屋管理局2014年非住宅房屋指导租金京津公路板块100元／平米／月，时间自2014年9月4日至2014年11月21日共计78天。租赁合同约定被告向原告交纳的10000元为履行合同信誉保证金，属对产品质量及其他赔偿问题的保证，租赁期间被告未出现约定的信誉问题，原告应将该款退还被告。原告向被告下达的通知书对被告无法律约束力，原告按通知书规定要求被告承担律师代理费不予支持。合同到期前部分承租商户从三楼撤出，商场客流减少经营不佳，对此情况原、被告在合同中没有赔偿方面的约定，被告未提供证据证明属原告责任，要求原告赔偿经营损失没有依据不予支持。租赁期间届满，被告未撤离货柜，依据合同约定原告有权处置，被告要求原告赔偿货柜损失不予支持。此案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告赔偿原告2014年9月4日至2014年11月21日商位租赁损失13912.60元（100元／平米／月×53.51平方米×78天÷30天）；
二、原告退还被告信誉保证金10000元；
一、二项折抵后，被告支付原告赔偿金3912.60元（13912.60元-10000元），此款于本判决生效后5日内付清；
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1028元、反诉费492元，共计1520元，由原告承担841元，由被告承担679元。
如不服本判决，可于接到本判决之日起15日内向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 李 平
审 判 员 刘景元
人民陪审员 陈桂英
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 王亚军
附：本裁判文书依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。