湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00157号
上诉人（原审被告、反诉原告）：瑞阳汽车零部件（仙桃）有限公司，住所地湖北省仙桃市工业园瑞阳大道一号。
法定代表人：张泽伟，该公司董事长。
委托代理人：丁晴，湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人：张佳倩，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽君，女，1984年8月1日出生，汉族。
委托代理人：张松欣，系张丽之父。
委托代理人：陈明涛，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽，女，1987年9月18日出生，汉族。
委托代理人：张松欣，系张丽之父。
委托代理人：陈明涛，北京市兰台律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）：张松欣，男，1958年6月26日出生，汉族。
委托代理人：陈明涛，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人瑞阳汽车零部件（仙桃）有限公司（以下简称瑞阳公司）因与被上诉人张丽君、张丽、原审被告张松欣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第01799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，张松欣、张丽君、张丽诉至一审法院，请求判令：1、确认张松欣、张丽君、张丽与瑞阳公司解除合同关系；2、瑞阳公司交纳逾期租金134，204.25元，截止2014年4月22日应支付滞纳金30，066元（以实际支付日为准），应支付物业费15，518元；3、瑞阳公司承担一切诉讼费用。
瑞阳公司反诉请求为：1、继续履行与张松欣、张丽君、张丽签订的房屋租赁合同；2、张松欣、张丽君、张丽支付因租赁房屋地陷给瑞阳公司造成的直接损失共计670，246.10元；3、张松欣、张丽君、张丽无条件尽快维修江岸区后湖大道同鑫花园10号楼4号、5号门面；4、张松欣、张丽君、张丽承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理查明，武汉市江岸区同鑫花园10栋1层4室（建筑面积186.54平方米）房屋所有权人为张丽君，1层5室（建筑面积201.41平方米）房屋所有权人为张丽。2011年1月1日，张丽君、张丽就上述房屋的出租事宜向其父张松欣出具《委托授权书》，委托张松欣代办一切相关事项。2011年1月30日，出租方（甲方）张松欣与承租方（乙方）瑞阳公司签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于武汉市江岸区后湖大道同鑫花园10号，建筑面积387.95平方米，租赁用途为开办汽车百姓4S店；租赁期限为5年，从2011年3月16日起至2016年3月15日止；租金单价为每平方米每月40元计算，租金按年递增，每平方米月租金每年递增5元，月租金额以租金单价乘以房产证明面积的数额确定；承租方签订本合同，同时向出租方支付保证金30，000元；租金按季度支付，承租方在起租前7日内交纳第一个季度租金，之后顺延按时交纳，出租方开收据，每季度租金交纳最迟时间为该季度开始前的1日；自交钥匙起装修至租赁期内乙方承担的相关费用，出租方代管承租方承担，承租人负责支付承租房屋的水费、电费、煤气费、卫生费和物业管理费，按照相关部门规定出租方代收代交，乙方于每月的前7日内向甲方交纳；承租方已实地考察了该房屋，对房屋现状已充分了解，自愿按该房屋现状承担；出租方给承租方提供一个月装修期，从签约交房屋之日起；承租方按合同履行房屋维修及修缮义务；承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按贷款利率支付滞纳金；承租方若拖欠租金总额达二个月租金的，出租方有权解除本合同，按当时房屋状况收回房屋，并追讨承租方所拖欠租金。合同还对合同解除与终止、出租方义务、安全责任、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，出租人将房屋交付给瑞阳公司使用，瑞阳公司支付了保证金30000元。2011年12月10日，张松欣向瑞阳公司百姓4S后湖店发出《拖欠房屋租金的函》，载明：瑞阳公司应在2011年9月9日交纳租金46554元，出租方多次与百姓4S首席营运官张建方联系，2011年12月6日才收到租金，逾期两个月另27天，按照合同关于违约责任的约定，还应支付滞纳金1047元或解除本合同收回房屋。瑞阳公司员工张建方签收了该函。2013年11月12日，张松欣再次向瑞阳公司百姓4S后湖店发出《拖欠房屋租金的函》，载明：瑞阳公司应在2013年9月9日交纳租金58192.50元，出租方多次与百姓4S胡总联系，至今未收到租金，逾期两个月另3天，按照合同关于违约责任的约定，除应交租金58192.50元外，还应支付滞纳金4073元或解除本合同、收回房屋、追讨拖欠租金。瑞阳公司的员工张莹签收了该函。
合同履行过程中，瑞阳公司支付了2011年3月16日至2013年12月15日的部分租金，但并未按约定的时间支付，且2013年6月16日至2013年9月15日租金少交12000元。瑞阳公司支付租金具体情况如下：2011年3月18日付46554元、2011年8月11日付46554元、2011年12月6日付46554元、2011年12月23日付46554元、2012年3月23日付52373.25元、2012年7月3日付52373.25元、2012年10月8日付52373.25元、2013年1月7日付52373.25元、2013年3月29日付58192.50元、2013年7月19日付46192.50元、2013年11月22日付58192.50元。共计558286.50元。此后，瑞阳公司再未支付过租金。另外，瑞阳公司从未支付物业管理费。2014年5月28日，武汉市江岸区同鑫花园小区的物业服务公司武汉丽岛物业管理有限公司同鑫花园物业服务中心向同鑫花园十栋4号、5号门面业主发出《物业管理费催收函》，载明：同鑫花园十栋4号、5号门面租户百姓4S后湖店，自2011年2月1日至今未交物业管理费，物业管理中心工作人员多次上门催收，至今未收到物业管理费。按照物业管理规定，现向门面业主征收，已拖欠40个月物业管理费共计15518元。
2011年2月9日至2012年7月6日，中国人民银行贷款基准利率经过数次调整。历次调整的六个月（含六个月）贷款年利率分别为：2011年2月9日5.6%、2011年4月6日5.85%、2011年7月7日6.10%、2012年6月8日5.85%、2012年7月6日5.60%。
一审另查明，2013年9、10月份，相关媒体报道了武汉市江岸区后湖部分楼盘沉降问题。其后，相关部门责令开发商进行整改维修。2013年10月，同鑫花园小区开发商中鄂联房地产公司与同安社区开始对同鑫花园小区内商铺、车库沉降问题进行统一维修，同鑫花园物业对维修事宜进行通知和协调。武汉丽岛物业管理有限公司与同安社区工作人员多次与百姓4S店沟通维修时间及工期事宜，该店均以影响正常营业、设备转移麻烦为由不予配合，导致春节前未能施工维修，春节后仍然沟通未果。2014年2月24日，武汉丽岛物业管理有限公司下达书面维修施工通知，该店未予理睬。周边10号1层1室、2室、3室商铺均进行了沉降维修。至2014年6月12日百姓4S店仍正常营业，未予配合工程维修。期间，张松欣与瑞阳公司就维修事宜多次协商，但协商未果。因瑞阳公司未支付租金，故张松欣、张丽君、张丽诉至法院。
一审法院认为，张丽君、张丽作为涉案房屋的所有权人，其委托张松欣代为办理房屋租赁事宜，因此张松欣与瑞阳公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。张松欣作为代理人，其代理行为产生的法律后果由张丽君、张丽承担，出租方应为张丽君、张丽。张松欣作为代理人不享有合同权利，其诉讼请求不予支持。对于张丽君、张丽的各项诉讼请求及瑞阳公司的反诉请求，一审法院评判如下：
1、合同解除：张丽君、张丽认为合同关系已经解除，要求予以确认，但2013年11月12日之后，张松欣、张丽君、张丽未再向瑞阳公司发函要求解除合同，2013年11月22日瑞阳公司仍在支付租金，双方仍在履行合同，故双方之间的合同并未解除。张丽君、张丽将房屋租赁给瑞阳公司经营使用，瑞阳公司应依约支付租金，但瑞阳公司2013年12月16日至今的租金一直未支付。按照双方合同的约定，承租方若拖欠租金总额达二个月租金的，出租方有权解除合同，追讨拖欠租金。张丽君、张丽要求确认双方之间的合同解除，实质上是要求解除与瑞阳公司所签订《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》应予解除，瑞阳公司要求继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求不予支持。
2、租金：瑞阳公司辩称其不支付租金是因张松欣、张丽君、张丽不履行维修义务，其依法行使合同履行抗辩权。但沉降并不是张丽君、张丽所导致，且物业公司多次通知瑞阳公司维修，瑞阳公司不予配合，故对该抗辩观点不予采纳。瑞阳公司自2013年12月16日起未支付租金，故张丽君、张丽要求瑞阳公司支付逾期租金的诉讼请求予以支持。截止2014年6月15日，瑞阳公司差欠的租金为12000＋58192.50＋64011.75=134204.25元。瑞阳公司辩称2013年6月16日至2013年9月15日租金少交12000元系扣除维修费用，但沉降并非张丽君、张丽造成，故对该抗辩意见不予采纳。故截止2014年6月15日瑞阳公司应付租金为134204.25元。2014年6月16日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金按每月21337.25元（387.95平方米×55元）的标准计算。合同解除后，瑞阳公司应返还租赁房屋，若其未能及时返还，则应按21337.25元／月的标准支付从《房屋租赁合同》解除之日至实际返还之日的占有使用费。
3、滞纳金：双方合同约定承租人逾期支付租金，除应及时如数补交外，还应按贷款利率支付滞纳金，该滞纳金实际上是逾期付款违约金，约定合法有效。按照合同约定，每季度租金交纳最迟时间为该季度开始前的1日（即每季度开始的当月15日），瑞阳公司每次应付租金均未按照合同约定的时间支付，依约应承担违约责任。违约金=应付租金×逾期天数×中国人民银行同期贷款利率。（具体计算方式详见附表）已支付的数笔租金违约金为2779.22元，2013年12月15日以后尚未支付租金的违约金依此公式计算。
4、物业管理费：依据合同约定，自交钥匙起装修至租赁期内物业管理费由承租人负责支付，但瑞阳公司一直未支付，现物业公司向张丽君、张丽催收，因此对张丽君、张丽要求瑞阳公司支付物业管理费15518元的诉讼请求予以支持。
5、瑞阳公司的损失：瑞阳公司认为因租赁房屋沉降给其造成直接损失670246.10元，但瑞阳公司对此并未举证证明，故对该项反诉请求不予支持。
6、门面维修：沉降并非张丽君、张丽的原因导致，维修并非张丽君、张丽的义务，且物业公司多次与瑞阳公司联系维修，瑞阳公司均不配合，故对瑞阳公司的此项反诉请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百二十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除张丽君、张丽与瑞阳公司于2011年1月30日签订的《房屋租赁合同》；二、瑞阳公司于本判决生效之日起五日内向张丽君、张丽支付截止2014年6月15日的租金134204.25元，2014年6月16日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金及从《房屋租赁合同》解除之次日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费均按每月21337.25元的标准计算；三、瑞阳公司于本判决生效之日起五日内向张丽君、张丽支付已付租金的违约金2779.22元，未付租金的违约金分别以应付租金为本金，根据实际逾期天数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、瑞阳公司于本判决生效之日起五日内向张丽君、张丽支付物业管理费15，518元；五、驳回张丽君、张丽的其他诉讼请求；六、驳回张松欣的全部诉讼请求；七、驳回瑞阳公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费3895元、反诉受理费5251元、邮寄费80元，共计9226元由瑞阳公司负担。
判后，瑞阳公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项，改判房屋租赁合同继续履行，张丽君、张丽对涉案房屋有维修义务，张丽君、张丽承担瑞阳公司的维修和经营损失共计670246.10元。事实和理由：一、涉案房屋由于沉降造成的损坏应当由张丽君、张丽承担维修义务，瑞阳公司未按时缴纳租金是行使合同履行抗辩权。一审判决认定沉降并非张丽君、张丽的原因导致，维修并非张丽君、张丽的义务，没有事实和法律依据，否定了瑞阳公司的合同履行抗辩权。双方签订的房屋租赁合同约定，出租方有义务提供符合约定用途的房屋，并承担除瑞阳公司不正确使用外的房屋维修义务；承租方有义务依约支付房屋租金。双方互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。沉降造成的房屋损坏应由出租方承担维修义务，但维修方不履行维修义务，其提供的租赁物不符合约定用途，瑞阳公司有权依法行使合同履行抗辩权，拒付租金，并不承担违约责任。二、张丽君、张丽不履行维修义务构成违约，不享有合同解除权，合同应继续履行，一审判决忽略了张丽君、张丽的违约行为已导致其丧失了解除权，由于张丽君、张丽提供的房屋不符合约定的用途，应依法减少租金。三、张丽君、张丽拒绝履行维修义务导致房屋受损严重，应纠正违约行为并赔偿损失。房屋租赁合同约定，若承租方未正确使用房屋，导致房屋损毁的，应承担维修责任；合同另约定，承租方义务包含按合同履行房屋维修及修缮义务，即在瑞阳公司正确使用房屋的情况下，瑞阳公司没有维修和修缮的义务。因张丽君、张丽不履行维修义务，瑞阳公司对房屋自行维修，维修期间的相应损失（包括瑞阳公司垫付的维修费15200元、拆装费、租金29096.1元及经营损失）应从租金内予以扣除并赔偿相应损失。四、一审判决认定瑞阳公司未配合工程维修，违背相关事实，属认定事实不清。自2012年沉降事实发生之后，瑞阳公司多次要求张丽君、张丽妥善解决维修事宜，但其以沉降不是张丽君、张丽造成为由拒绝维修。后瑞阳公司积极与张丽君、张丽及物业公司进行协调，意在早日维修承租房屋至能够正常使用。三方确定维修方案后，因张丽君、张丽仍以沉降不是其造成为由否认其应承担的房屋维修义务，不愿承担设施设备的拆装费而未能达成一致意见，致使房屋至今未能维修。
张丽君、张丽辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞阳公司负有合同约定的维修义务，对其装修改造也负有法定的维修义务。瑞阳公司不享有合同履行抗辩权，房屋沉降问题不是张丽君、张丽造成的，合同也明确约定张丽君、张丽不具有维修义务。瑞阳公司一直以房屋沉降为由拒交租金，早就超过合同约定的二个月期限，在物业方多次要求维修的情况下，瑞阳公司拒绝维修，张丽君、张丽行使合同解除权，是合同约定的正当权利。瑞阳公司拒绝维修，应承担不利后果，无权要求减少租金，其主张损失和利润也不成立，更没有证据支持。
二审中，瑞阳公司提交如下证据：证据一、百姓4S店地陷状况照片，拟证明承租房屋的地陷事实及地陷给百姓4S店的经营造成严重影响；证据二、票据一组，拟证明瑞阳公司为维修房屋垫付的维修费和材料费；证据三、短信和通话记录，拟证明瑞阳公司积极协调各方处理地陷问题，但由于张丽君、张丽怠于履行义务，无故拖延维修进度，造成瑞阳公司承租的房屋始终得不到修缮，经营损失不断扩大。经质证，张丽君、张丽认为证据一不能达到其证明目的，该照片是房屋的局部照片且地坪是瑞阳公司改造的；证据二与本案没有关联性；证据三的真实性无法确认，同时一审后瑞阳公司要求维修与本案无关。本院认为，证据一能够证明地陷事实，但不能证明对经营造成了严重影响，证据二无法证明相关费用用于房屋维修，证据三的短信和通话记录发生在一审宣判后，不能达到其证明目的，故上述证据均不予采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，张松欣与瑞阳公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。张松欣作为张丽君、张丽的代理人，其代理行为产生的法律后果由张丽君、张丽承担，张松欣作为代理人并不享有合同权利。张丽君、张丽将房屋租赁给瑞阳公司经营使用，瑞阳公司应依约支付租金，但瑞阳公司一直未支付2013年12月16日至今的租金。按照双方合同的约定，承租方若拖欠租金总额达二个月租金的，出租方有权解除合同，追讨拖欠租金。张丽君、张丽要求确认双方之间的合同解除，实质上是要求解除与瑞阳公司签订的《房屋租赁合同》，一审判决解除《房屋租赁合同》及驳回瑞阳公司要求继续履行合同的反诉请求并无不当。
关于瑞阳公司称张丽君、张丽未履行维修义务，构成违约及瑞阳公司拒付租金是行使同时履行抗辩权的上诉理由。合同约定，承租人“按合同履行房屋维修及修缮义务”，而合同中的出租人义务项下并未包含前述义务。在租赁房屋的损坏不能归责于出租人的情况下，瑞阳公司应自行承担维修责任。本案中，物业公司已多次通知瑞阳公司维修，瑞阳公司不予配合并仍在租赁房屋内营业，一方面说明地面沉降对租赁房屋使用、收益的影响有限，并不导致租赁房屋无法使用，另一方面也说明瑞阳公司既不积极维修房屋，又不配合第三方的维修，导致租赁房屋仍处于损坏状态。瑞阳公司要求行使同时履行抗辩权，没有事实和法律依据，其拒付租金，构成违约。一审判决瑞阳公司支付租金、占有使用费及滞纳金正确。瑞阳公司未对其损失举证证明，门面维修亦非张丽君、张丽的义务，一审判决驳回瑞阳公司要求张丽君、张丽赔偿损失及进行维修的反诉请求正确。本院对瑞阳公司的相应上诉理由不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9146元，由瑞阳汽车零部件（仙桃）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 黄 浩
二〇一五年三月二日
书 记 员 申光伟