广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤民终957号上诉人（原审原告）：深圳市鹏城建筑集团有限公司。住所地：深圳市福田区。法定代表人：黄海，董事长。委托诉讼代理人：张炳锋，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨淑芬，女，汉族，身份证住址：山西省太原市迎泽区，现住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：杜庆华、陈雁，广东东舟律师事务所律师。原审第三人：光耀集团有限公司。住所地：惠州市惠城区。法定代表人：郭耀明。上诉人深圳市鹏城建筑集团有限公司（下称深圳鹏城公司）与被上诉人杨淑芬、第三人光耀集团有限公司（下称光耀集团公司）案外人执行异议之诉一案，不服惠州市中级人民法院（下称惠州中院）（2016）粤13民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，举行听证会对案件进行了审理。上诉人深圳鹏城公司委托诉讼代理人张炳锋、被上诉人杨淑芬委托诉讼代理人杜庆华、陈雁到庭参加诉讼。深圳鹏城公司上诉请求：1、确认光耀集团公司对登记在其名下的位于惠州市××城区××水乡花园××楼××房拥有所有权。2、请求撤销（2016）粤13执异77号执行裁定书及（2016）粤13民初252号民事判决书，判决准许执行光耀集团公司名下位于惠州市××城区××水乡花园××楼××房的执行。3、本案诉讼费及上诉费由被告承担。事实与理由如下：上诉人与第三人之间的建设工程纠纷己由深圳市仲裁委员会作出的(2014)深仲裁字第963号《仲裁裁决书》明确第三人共拖欠原告5亿多元工程款。上述《仲裁裁决书》已经发生法律效力，上诉人亦于2014年10月10日申请强制执行上述《仲裁裁决书》，惠州市中级人民法院以(2014)惠中法执字第586号案号对上述执行案立案执行。目前，(2014)惠中法执字第586号执行案件仍在执行过程中。上诉人对第三人提起仲裁前，于2014年5月9日向惠州市惠城区人民法院申请诉前财产保全，并提供了相关担保。惠州市惠城区人民法院经审查后对第三人的系列财产进行了查封保全，位于惠州市××城区××水乡花园××楼××房的房产（以下简称涉案房产）由惠州市惠城区人民法院于2014年5月12日作出的(2014)惠城法立保字第295-1号《民事裁定书》裁定查封。后被上诉人向惠州中院就(2014)惠中法执字第586号执行案件提出执行异议，认为其对涉案房产拥有所有权，要求中止对涉案房产的执行。后惠州中院作出(2016)粤13执异77号执行裁定书裁定中止对涉案房产的执行。上诉人不服，提起执行异议之诉，惠州中院作出(2016)粤13民初252号民事判决书判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人不服该判决，故上诉。上诉人认为，(2016)粤13执异77号执行裁定书及(2016)粤13民初252号民事判决书认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。首先，一审法院在本院认为部分引用了第二十八条、第二十九条的规定，在适用法律方面存在混乱。本案涉案房屋尚登记在第三人名下，第三人属于被执行的房地产开发企业，故本案纠纷应适用的法条为《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但被上诉人提供的证据无法证实其符合排除执行权利的情况。在认定事实方面，首先，上述裁定书及判决书将《认购书》认定为商品房买卖合同属于认定事实错误，(2016)粤13执异77号执行裁定书第4页己查明“因该公司暂不能与其签订《商品房买卖合同》网签手续，所以该公司决定先将该房租赁给杨淑芬，租金自其己于2012年5月25日支付的240万元中一次性抵扣20年租金”，该描述符合客观事实，可以明确上诉人并没有与第三人就涉案房屋签订房屋买卖合同。即被上诉人在人民法院查封涉案房屋前没有签订合法有效的书面买卖合同。其次，从上述裁定书及判决书查明的事实可以显示被告杨淑芬所谓支付涉案房屋价款的资金是通过多种途径且涉及多方当事人的权利义务关系，从被上诉人提供的原始证据也可以显示，大部分资金转账用途备注为“往来款”，并非购房款，上述裁定书及判决书仅凭相关当事人事后出具的证明就认定相关款项为购房款，明显没有查明案件真实情况，且相关当事人出具的证明相当于证人证言，在证人没有出庭作证的情况下，也根本不能作为单独认定事实的证据。故被上诉人提供的证据无法证明其为涉案房屋支付的价款超过了合同约定总价的百分之五十。再次，上述裁定书及判决书也没有查明被告是否有用于居住的房屋，裁定书仅以“没有证据证明其有其他可居住房屋”为由就认定被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定明显是适用法律错误，判决书仅查明被上诉人口头陈述其没有用于居住的房屋，但被上诉人并没有提供任何证据证实，且被上诉人配偶名下是否有房屋亦没有进行查实，一审法院对该问题进行了回避，在本院认为部分并没有对该问题进行释明，相当于减轻了被上诉人的举证责任，实质上是将被上诉人名下有无其他可居住房屋的举证责任分配给上诉人，但该举证责任分配是错误的。根据《民诉法司法解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，被上诉人应举证证实其名下没有可用于居住的房屋，如举证不能，应承担不利的举证责任。综上，被上诉人在执行阶段提起的执行异议是排除上诉人强制执行的民事权益，显然被上诉人提供的证据并不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故根据《民诉法司法解释》第三百一十三条第一款“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”的规定，上诉人对涉案的房屋的执行权利没有任何法律和事实障碍。听证过程中，上诉人还称：从被上诉人提供的证据及向惠州中院提出的执行异议申请书中可得知，被上诉人的住房款为前期向第三人的借款，且该借款是通过9个当事人进行债务整合后，拼凑而成。上诉人认为，最高人民法院关于审理商品房合同纠纷的司法解释是保护商品房买卖合同中买受人的权利，被上诉人与第三人之间并无购房的真实意思表示，从被上诉人提供的证据可以得知该认购书是被上诉人和第三人之间为清偿债务，采用以房抵债方式作出的安排，以及被上诉人和第三人之间的商品房买卖并非是被上诉人基于真实购房意愿而签订的，而是光耀集团公司为了偿还债务而签订，上诉人认为该债务清偿行为严重损害了上诉人的建筑工程款优先受偿权。被上诉人辩称，1、上诉人在庭审中清晰表示被上诉人与第三人已经签订了商品房买卖合同，只是上诉人作为签订合同双方之外的第三人单方面去否认签订商品房买卖合同，该合同是双方签订合同的真实意思表示，但上诉人却并未有相应证据证明被上诉人和光耀集团公司是在欺诈胁迫或双方不真实意思表示的情况下签订合同。2、上诉人提到的被上诉人与光耀集团公司是因为债权债务关系而产生的以房抵债行为，该陈述是完全违背事实和法律的，首先原审法院已经清晰查明本案被上诉人所购房屋是通过银行转账手续转至光耀集团公司名下的账户内，且光耀集团公司已在庭审中承认已收到被上诉人全部购房款的事实，上述转账单据及银行流水等证据均已由原审法院查明并予以认定，本案上诉人在一审法院庭审中并未否认被上诉人购房款通过转账方式转入光耀集团公司账户内的事实。一审中，被上诉人提供的银行转账流水中，已清晰显示资金用途是杨淑芬购房款，收款人是光耀集团公司，已明确说明被上诉人是向光耀集团公司购买涉案房屋。退一万步说，如是被上诉人和光耀集团公司属于以物抵债方式而发生商品房买卖关系的，被上诉人没有理由在已经是光耀集团公司债权人的基础上再次支付购房款的方式去购买涉案房屋。3、在一审庭审及一审判决认定中，光耀集团公司曾参加过庭审并当庭对被上诉人提交给法院的购房款的收据真实性、合法性和关联性均予以确认，故上诉人认为一审法院认定事实不清是错误的，且自相矛盾。同时，涉案房屋是交付使用在前，上诉人申请查封在后。据此，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。深圳鹏城公司向一审法院起诉请求：原告与第三人之间的建设工程纠纷已由深圳市仲裁委员会做出的(2014)深仲裁字第963号《仲裁裁决书》明确第三人共拖欠原告5亿多元工程款。上述《仲裁裁决书》已经发生法律效力，原告亦于2014年10月10日申请强制执行上述《仲裁裁决书》，贵院以(2014)惠中法执字第586号对上述执行案立案执行。目前，该执行案件仍在执行过程中。原告对第三人提起仲裁前，于2014年5月9日向惠州市惠城区人民法院申请诉前财产保全并提供了相关担保。该院经审查后对第三人的系列财产进行了查封保全，位于惠州市××城区××水乡花园××楼××房的房产（以下简称涉案房产）由该院于2014年5月12日作出的(2014)惠城法立保字第295-1号《民事裁定书》裁定查封。后被告向贵院就(2014)惠中法执字第586号执行案件提出执行异议，认为其对涉案房产拥有所有权，要求中止对涉案房产的执行。后贵院作出(2016)粤13执异77号执行裁定书裁定中止对涉案房产的执行。原告认为，(2016)粤13执异77号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，从该裁定书查明的事实可以显示被告所谓支付涉案房屋价款的资金是通过多种途径且涉及多方当事人的权利义务关系，从被告提供的原始证据也可以显示，大部分资金转账用途备注为“往来款”，并非购房款，该裁定书仅凭相关当事人事后出具的证明就认定相关款项为购房款，明显没有查明案件真实情况，且相关当事人出具的证明相当于证人证言，在证人没有出庭作证的情况下，也根本不能作为单独认定事实的证据。另(2016)粤13执异77号执行裁定书将《认购书》认定为商品房买卖合同亦属于认定事实错误，该裁定书第4页己查明“因该公司暂不能与其签订《商品房买卖合同》网签手续，所以该公司决定先将该房租赁给杨淑芬，租金自其已于2012年5月25日支付的240万元中一次性抵扣20年租金”，该事实可以明确被告并没有与第三人就涉案房屋签订房屋买卖合同。且该裁定书也没有查明被告是否有用于居住的房屋，仅以“没有证据证明其有其他可居住房屋”为由就认定被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定明显是适用法律错误，该论述相当于将被告名下有无其他可居住房屋的举证责任分配给原告，但该举证责任分配是错误的。根据《民诉法司法解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，被告应举证证实其名下没有可用于居住的房屋，如举证不能，应承担不利的举证责任。综上，被告在提起执行异议时，其证据根本不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以排除原告的执行权利。请求：1、确认光耀集团有限公司对登记在其名下的位于惠州市××城区××水乡花园××楼××房拥有所有权。2、撤销(2016)粤13执异77号执行裁定书，恢复对光耀集团有限公司名下的位于惠州市××城区××水乡花园××楼××房的执行。3、诉讼费由被告承担。惠州中院经审理查明：2012年6月1日，光耀集团公司（甲方）与杨淑芬（乙方）签订《楼宇认购书》，约定：一、认购单元情况。乙方认购××水乡花园××楼××房，建筑面积248.74平方米，套内面积240.25平方米，公摊面积8.59平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。乙方确认本项目《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《监时管理规约》的全部内容均已在甲方售楼部现场公示，并已收到《认购须知》和《按揭须知》，乙方在签署本《楼宇认购书》后不得再以不同意上述资料为由拒签《商品房买卖合同》，否则视为违约。二、单元价格为总价款310万元，乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价为310万元，乙方于2002年6月7日前交付310万元（上述房价未包含乙方所须承担的税费）。三、乙方须承担的综合费用（以楼收费清单楼盘为准，按现行政策办理）。四、付款计划，于2012年6月7日付清。五、于2012年6月7日签订《商品房买卖合同》。六、所认购房产有关图例、面积、使用年限，以最终经政府部门文件确认为准，如发生面积增减等情况的，需要退少差价，在甲方发出通知之日起一周内办理。七、该物业在乙方履行本认购书，签署《商品房买卖合同》的前提下，于2013年12月30日交付乙方使用等等。该《认购书》甲方由其销售经理签名并盖公章，收款人签名，乙方签名。此前的2012年2月16日，光耀集团公司（甲方）与江苏华建建设股份有限公司惠州分公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方拟将荷兰水乡八期项目的相关在售现房抵偿乙方工程款等。杨淑芬通过向江苏华建建设股份有限公司惠州分公司荷兰水乡项目负责人庄某祥支付涉案房产购房款，由庄某祥再行将款项通过其他方式支付给光耀集团有限公司。2012年3月12日、3月15日和4月25日，杨淑芬分别向庄某祥转帐支付50万元、50万元和100万元，合共200万元。庄某祥再行分别通过惠城区亨利达建筑材料贸易经营部、林某亮银行帐户于2012年3月20日、6月1日向光耀集团公司支付100万元、60万元，合共160万用于支付杨淑芬购买涉案房屋的购房款。2015年9月30日庄某祥、惠城区亨利达建筑材料贸易经营部、林某亮共同向杨淑芬出具《确认书》，确认上述款项是代杨淑芬支付上述购房款。2012年6月1日，杨淑芬通过其女儿侯某雅以刷银行卡方式向光耀集团公司支付10万元，2015年9月30日侯某雅向杨淑芬出具《确认书》，确认上述款项是代杨淑芬支付上述购房款。2012年5月25日，杨淑芬通过惠州建筑基础工程总公司帐户向光耀集团公司支付购房款140万元，2015年9月30日惠州建筑基础工程总公司出具《证明》，证实上述款项是代杨淑芬支付上述购房款。2012年5月25日，光耀集团公司出具“今收到杨淑芬交来××水乡花园××楼××房款240万元（汇款140万元、换单100万元）”的《光耀集团有限公司专用收据》一张，2012年6月1日光耀集团公司分别出具“今收到杨淑芬交来××水乡花园××楼××房款60万元（汇款）和10万元（刷卡）”的《光耀集团有限公司专用收据》二张给杨淑芬收执，以上三张《收据》共款310万元，并均加盖了光耀集团公司财务专用章。2013年3月1日，光耀集团公司向杨淑芬出具《确认书》称：你认购我司开发的××水乡花园××楼××房，因特殊原因，暂不能与你办理《商品房买卖合同》网签手续，为保障你一定能使用该套房，我司特此确认与你签订该套房的《房屋租赁合同》，租赁期间，如能办理该套房的《商品房买卖合同》网签手续，我司将会第一时间通知你，届时你与我司签订的《房屋租赁合同》自行终止。特此确认。同年6月5日，光耀集团公司向杨淑芬《致函》称：你与我司于2012年6月1日签订《楼宇认购书》，约定你认购我司开发的位于惠州市东平××水乡××楼××房，并于当日已付清该套房总价款310万元，认购书约定你应于2012年6月8日前与其网签《商品房买卖合同》，现因出现特殊情况，暂时不能办理《商品房买卖合同》网签手续等。2013年5月30日，惠州光耀物业服务服务有限公司与杨淑芬签订了《前期物业服务协议》、《（临时）管理规约》，交付房屋《质量保证书／使用说明书》给杨淑芬。同日，惠州光耀物业服务服务有限公司翡丽港物业服务中心向杨淑芬出具了《赠送物业管理费确认单》称：接光耀集团公司通知，光耀集团公司就你所购买该套物业赠送物业管理费24个月，赠送期限从2013年6月1日起至2015年5月31日止，该物业费已由光耀集团公司与我中心结清，特此与你确认。该中心还出具了《钥匙托管声明》给杨淑芬。杨淑芬收楼后即对涉案房屋进行了装修并居住，报装了电话，缴交了电话费、水电费等居住至今，但至今未签订正式的《商品房买卖合同》和备案登记，也未办理产权至被告名下的手续。另查：2014年5月9日，深圳鹏城公司因与光耀集团公司建设工程施工合同纠纷向深圳市仲裁委员会申请仲裁，同年9月12日该会作出[2014]深仲裁字第963号《裁决书》，裁决光耀集团公司支付所欠工程款505889629.77元给深圳鹏城公司。在仲裁期间，惠州市惠城区人民法院依据深圳鹏城公司的财产保全申请，于2014年5月12日作出(2014)惠城法立保字第295-1号民事裁定书，查封了光耀集团公司名下的相关财产，其中包括杨淑芬购买的涉案房产即光耀集团公司名下位于惠州市××城区××水乡××楼××房（商品房预售许可证号：[2012]108号）。上述《仲裁裁决书》生效后，深圳鹏城公司向惠州中院申请强制执行，2014年10月22日惠州中院发出(2014)惠中法执字第586号《受理执行案件通知书》立案执行，2016年5月11日惠州中院作出(2014)惠中法执字第586之六《执行裁定书》，继续查封了上述房产。在执行过程中，杨淑芬向惠州中院提出执行异议，请求：一、暂停对涉案房产的执行；二、确认涉案房产归杨淑芬所有。2016年6月17日惠州中院举行了执行听证会，在听证会上，光耀集团公司表示已全额收到杨淑芬支付的上述购房款，并认为涉案房屋已交付业主，查封是不合法的。2016年7月26日惠州中院作出(2016)粤13执异77号《执行裁定书》，裁定：中止对涉案房产的执行。再查，2016年10月31日，惠州市不动产档案馆出具《房屋产权信息查询》结果为：截止至2016年10月31日止杨淑芬没有房屋信息。在开庭中，杨淑芬称在老家山西的住房已卖掉了，打算在惠州定居，爱人及女儿均在惠州生活。原、被告均承认涉案房屋还未办理竣工验收备案手续，但别墅区确实存在有交付使用的情况。深圳鹏城公司称涉案小区是其施工的，据其所知涉案工程是没有经备案的竣工验收报告。惠州中院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：被告对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。经查，涉案工程项目领取了《商品房预售许可证》，2012年6月1日被告与第三人签订《楼宇认购书》后，被告按约支付清全部购房款给第三人，并于2013年5月30日收楼并对涉案房产进行了装修居住，已对涉案房产占有使用，被告在惠州市也无其他可居住房产，以上事实有银行转帐凭证及第三人出具的《收据》、《前期物业服务协议》、《（临时）管理规约》、《质量保证书／使用说明书》、《房屋产权信息查询》、缴交水电费、电话费及装修并居住的涉案房产照片、各方当事人在开庭中的陈述的开庭笔录等事实为证，足资认定。被告与第三人未能网签《商品房买卖合同》和备案及办理登记过户手续，是因为被告的原因所致，责任在于第三人，对此这有第三人出具的《确认书》、《致函》等事实为证，惠州中院予以采信。涉案房屋在交付被告使用后，于2014年5月12日被查封，即签订认购书、交清房款及交付使用后才被法院查封的。根据2005年1月1日施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及2015年5月5日施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，涉案楼房取得了商品预售许可证，被告与第三人于2012年6月1日签订的《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法应认定为有效的合同。该《楼宇认购书》的条款已明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、面积差异处理方式、违约责任等条款，已基本具备了商品房买卖合同的主要内容，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，被告与第三人之间的商品房买卖关系成立有效。综上事实和法律规定，被告主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，具有事实和法律依据，该院予以采纳。原告主张被告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏事实和法律依据，故其起诉请求该院不予支持。综上，惠州中院依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项的规定判决驳回深圳鹏城公司的诉讼请求。二审过程中，各方当事人均未提交新证据。本院对惠州中院一审认定事实予以确认。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，争议焦点为执行案外人杨淑芬就涉案房产所主张的实体权利能否排除法院对该房产的强制执行。一、关于法律适用问题。本案上诉人依照生效的（2014）深仲裁字第963号仲裁裁决对第三人光耀集团公司享有工程款债权5亿余元，根据《最高人民法院关于建设工程款优先受偿问题的批复》第1条规定，工程款优先受偿权优于抵押权和其他债权，即本案上诉人对光耀集团公司工程款债权可优先于一般债权受偿。同时，上述批复第2条又规定了已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的原则。因此，本案中应考量杨淑芬主张的对涉案房产的物权期待权是否应当更优先于上诉人深圳鹏城公司工程款优先受偿权予以保护。另外，本案异议及诉讼指向的标的物为房地产经营者所开发的商品房，且杨淑芬主张的与第三人之间的房屋买卖为一手房交易。综上，本案应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条进行审理。一审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不当，本院在此予以指出。二、关于杨淑芬主张对涉案房屋的实体权利能否排除法院强制执行的问题。首先，关于杨淑芬房款缴交的问题。经一审法院查明，杨淑芬通过转账等方式已经向第三人光耀集团公司付清了全部购房款310万元，光耀集团公司也向杨淑芬出具了相关收款证明，据此可以认定杨淑芬已经付清了全部购房款。上诉人主张光耀集团公司与杨淑芬的购房付款实际是以房抵债，并非真实房屋买卖意思表示的意见，并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。其次，杨淑芬与第三人光耀集团公司所签订的《楼宇认购书》的性质及效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据一审法院查明，2012年6月1日，光耀集团公司与杨淑芬签订《楼宇认购书》约定，由杨淑芬认购××水乡花园××楼××房，并对房屋面积、价格、付款方式、交房日期等作了约定，该《楼宇认购书》具备了一般商品房买卖合同的基本要件，为当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，而且光耀集团公司已按照《楼宇认购书》约定收取了杨淑芬支付的购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《楼宇认购书》应认定为商品房买卖合同，且合法有效。至于上诉人主张根据（2016）粤13执异77号执行裁定书查明的“因该公司暂不能与其签订《商品房买卖合同》网签手续”说明被上诉人没有与第三人签订房屋买卖合同的上诉意见，从一审法院查明事实看，第三人向杨淑芬出具的《致函》表明，因特殊原因，暂不能办理《商品房买卖合同》网签手续。该网签手续并非买卖合同成立与生效的前提条件，只是办理物权登记的前置程序，并不影响此前《楼宇认购书》作为房屋买卖合同的效力。上诉人该主张缺乏依据，本院不予采纳。第三，关于杨淑芬购房用途的问题，根据一审查实自杨淑芬收楼后与物业公司签订了物业管理协议，对房屋进行了装修，缴纳了水电费并居住至今，说明杨淑芬购买该房产用于自住，杨淑芬属于商品房买卖中的消费者。同时，一审法院向惠州市不动产档案馆查询了杨淑芬的房产状况，经查明截至2016年10月31日，杨淑芬在惠州没有房屋登记信息，则可以证明在同一居住地，杨淑芬名下并无其他用于居住的房屋。上诉人认为，被上诉人没有提供任何证据证明其名下没有房产，一审法院也没有对该问题进行释明，减轻了被上诉人的举证责任的主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人深圳鹏城公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。惠州中院（2016）粤13民初252号民事判决，适用法律不当，本院予以纠正；但该判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由深圳市鹏城建筑集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈小虎审判员  陈可舒二〇一七年八月十八日书记员  李翠微