内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内07民终223号
上诉人（原审被告）：鄂礼刚，男，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
委托诉讼代理人：潘智利，内蒙古纳文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：诗音，女，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
委托诉讼代理人：鄂淑英（系上诉人诗音的母亲），女，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
被上诉人（原审原告）：牛秀春，女，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
委托诉讼代理人：刘峰，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。
原审被告：鄂艳丽，女，住内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。
上诉人鄂礼刚、诗音因与被上诉人牛秀春、原审被告鄂艳丽房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院（2016）内0722民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人鄂礼刚及其委托诉讼代理人潘智利，上诉人诗音的委托诉讼代理人鄂淑英，被上诉人牛秀春的委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼。原审被告鄂艳丽经传票传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
诗音上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回牛秀春的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定诗音与鄂艳丽房屋买卖合同无效错误。诗音与鄂艳丽双方签订房屋买卖合同并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定，且牛秀春与鄂艳丽没有签订过房屋买卖合同。二、诗音善意取得了本案争议房屋的所有权。鄂礼刚将从鄂艳丽购买的房屋自愿转手抵债给诗音母亲鄂淑英的行为，并不违反法律规定，诗音属于善意取得，是本案争议房屋的所有权人。
鄂礼刚同意诗音的上诉请求。
鄂礼刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回牛秀春的诉讼请求。事实和理由：鄂礼刚与房屋所有权人杜某某（鄂艳丽的丈夫）达成房屋买卖协议后，才询问牛秀春是否购买本案争议房屋，在此之前牛秀春从未向鄂礼刚提出委托办理购房事宜，鄂礼刚与牛秀春之间不存在委托关系，一审判决认定鄂礼刚与牛秀春系委托关系无事实根据。鄂礼刚在牛秀春明确表示退房之后，将涉案房屋登记在诗音名下并无违法之处，应受法律保护。
诗音同意鄂礼刚的上诉请求。
牛秀春针对诗音和鄂礼刚的上诉请求答辩称，一、原审认定鄂礼刚与牛秀春系委托关系事实清楚。牛秀春全额支付50万元购房款的事实，能够证实本案的买房人是牛秀春，卖房人是鄂艳丽，与诗音没有任何关系，鄂礼刚是受牛秀春的委托办理买房事宜。牛秀春从未要求退房或说过无力承担变更产权的费用。二、鄂礼刚违背诚实信用原则，将争议房屋办理至诗音名下是没有任何根据，是一种侵权行为。
牛秀春向一审法院起诉请求：1.确认牛秀春与鄂艳丽之间的房屋买卖关系成立；2.确认本案争议的房屋归牛秀春所有；3.鄂艳丽、鄂礼刚、诗音将涉案房屋交付牛秀春，并协助办理产权过户手续；4.判令鄂礼刚赔偿牛秀春损失50000元；5.由鄂礼刚承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：鄂礼刚得知鄂艳丽欲将位于尼尔基镇某某楼一楼西厢北至南第一间房屋以50万元价格向外出售后，于2015年1月4日对牛秀春称，可以帮忙联系购买此房屋，价格为60万元，牛秀春表示愿意购买。鄂礼刚与鄂艳丽以50万元达成买卖协议，并于2015年1月5日与被告鄂艳丽签订了房屋买卖合同。2015年1月5日下午，鄂礼刚指示牛秀春向鄂艳丽的账户打款40万元。之后牛秀春又替鄂礼刚向某某售楼处支付了10万元房款。鄂艳丽在收到40万元购房款后，将房屋产权手续交给鄂礼刚，后鄂礼刚向鄂艳丽支付了剩余的10万元房款。鄂礼刚取得房屋产权手续后，没有向牛秀春交付，而是于2015年4月7日将房屋变更登记在了诗音的名下，为了办理房屋产权证，鄂礼刚让鄂艳丽与诗音补签了一份购房合同。之后又以诗音为借款人在某某信用联社办理了房屋抵押贷款。牛秀春得知以上事实后，以鄂礼刚诈骗为由，于2016年2月3日向莫力达瓦达斡尔族自治旗（以下简称莫旗）公安局报案，莫旗公安局对此进行了调查，在询问鄂礼刚时，鄂礼刚称因为牛秀春不能支付过户费用，就把涉案房子过到自己表妹诗音的名下。诗音在接受询问时称房子不是我的，是鄂礼刚用了我的身份证，将房子落到我名下的。2016年3月4日，牛秀春与鄂礼刚达成协议，约定鄂礼刚于20天内为牛秀春办理房屋过户手续，将房屋从诗音处变更到牛秀春名下，过户税费由鄂礼刚负担。协议签订后，鄂礼刚未履行该协议，牛秀春诉至莫旗人民法院。
一审法院认为，牛秀春主张委托鄂礼刚出面向鄂艳丽购买涉案房屋，双方之间是委托关系。鄂礼刚主张其从鄂艳丽购买涉案房屋后，又转卖给了牛秀春，与牛秀春之间系房屋买卖关系。结合鄂礼刚在公安机关所做询问笔录，牛秀春与鄂礼刚之间不存在买卖关系，双方建立的是委托关系。牛秀春将购房款直接打给了鄂艳丽，并没有打给鄂礼刚，从时间上看，打款时鄂礼刚还未取得涉案房屋，鄂礼刚在公安机关的陈述证实了其并非是房屋出卖人，如果鄂礼刚是以自己的名义向牛秀春卖房子的话，那么当牛秀春拿不出来过户费时，双方解除买卖关系即可，不存在再把房子还给鄂礼刚的可能。且鄂礼刚在公安询问笔录中称”王某一（牛秀春丈夫）筹钱筹了37万多元，后来车上的我和我朋友王某二、邱某某一起给他筹够了40万元现金”，鄂礼刚的此陈述，也进一步证明了牛秀春与被告鄂礼刚之间是委托购买关系，而非房屋买卖关系。虽然牛秀春向鄂艳丽支付了40万元购房款，但鄂礼刚是以自己为购买人与房主鄂艳丽签订的买卖合同，鄂礼刚没有向房主披露受牛秀春委托出面购买的事实，房主鄂艳丽并不知晓牛秀春的存在，且在诉讼中明确表示不认可牛秀春为房屋购买人，即使牛秀春向鄂艳丽支付了购房款，但因缺乏合同成立的要件，不能认定牛秀春与鄂艳丽之间存在买卖关系。牛秀春与鄂艳丽之间虽无房屋买卖关系，但因鄂礼刚是系受牛秀春委托而与被告鄂艳丽签订的房屋买卖合同，故鄂礼刚有义务将依据合同取得的财产转交给委托人牛秀春。本案系房屋买卖合同纠纷，争议的房屋登记在诗音名下，并未向牛秀春交付，故牛秀春请求确认争议房屋归其所有的请求不能成立。鄂礼刚完成委托事项后，应当将其出面购买取得的房屋交付给牛秀春。鄂礼刚抗辩称牛秀春因交不上余款和过户费用而提出退房，但其并未就此提供证据予以证实，在牛秀春不予认可的情况下，不足以认定双方变更合同关系，不能免除鄂礼刚向牛秀春交付房屋的义务。根据莫旗公安局询问笔录以及鄂礼刚、诗音在应诉后的答辩意见，可以确定在鄂艳丽与诗音之间未发生过真实的房屋买卖关系，因此争议房屋过户登记到诗音名下没有事实根据。诗音虽抗辩称鄂礼刚欠其母亲鄂淑英钱，将房屋进行了抵债，即使以上事实真实存在，也仅在鄂礼刚与鄂淑英之间产生以房抵债的法律关系，与诗音无关。此主张也证实了鄂艳丽与诗音之间不存在真实的房屋买卖关系。对于牛秀春提出的确认鄂艳丽与诗音签订的房屋买卖合同无效的请求应予支持，应由鄂礼刚和诗音向牛秀春交付房屋。因该房屋已经抵押给莫旗信用联社，房屋所有权之上已设定担保物权，此担保物权不因所有权的变更而变动，房屋所有权人变更后，原担保物权人继续对标的物享有担保物权。本案争议房屋的真实售价为50万元，鄂礼刚向牛秀春报价60万元，如鄂礼刚释明差价10万元为自己赚取的中介费，而牛秀春自愿接受，牛秀春有义务向鄂礼刚支持剩余的10万元，但鄂礼刚向牛秀春虚报房屋售价，其行为违背诚实信用原则，对其多报的10万元房款不予支持。牛秀春在已支付了50万元购房款后，无需再向鄂礼刚支付房款。鄂礼刚称牛秀春在支付第一笔40万元房款时，只拿出37万元，鄂礼刚与几个朋友为牛秀春凑了3万元，只认可牛秀春付款37万元。鄂礼刚所主张的替牛秀春凑购房款行为如真实存在的话，属于与牛秀春之间建立的借贷关系，鄂礼刚可另行主张权利，故对鄂礼刚提出的此抗辩不予支持。判决：一、鄂艳丽与诗音于2015年1月19日签订的房屋买卖合同无效；二、鄂礼刚、诗音于本判决生效后十日内向牛秀春交付本案争议的的位××旗西厢北至南第一间房屋；三、鄂礼刚、诗音于本判决生效后二十日内协助牛秀春办理房屋过户登记手续；四、驳回牛秀春的其它诉讼请求。
本院审理期间，诗音提交莫旗法院（2017）内0722民初1318号民事判决书，证明本案争议房屋已经被诗音购买并抵押贷款。经质证，鄂礼刚没有异议。牛秀春认为该判决书与牛秀春购买鄂艳丽的房屋没有关联性，鄂礼刚、诗音在公安机关的谈话笔录没有提到鄂礼刚与诗音母亲之间存在借贷关系。本院认为，莫旗法院（2017）内0722民初1318号民事判决书的内容，不能证明本案争议房屋已经被诗音购买的事实，不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。
本院认为，牛秀春曾于2015年1月5日，依照鄂礼刚的要求向鄂艳丽打款40万元，之后牛秀春又替鄂礼刚向佳合春天售楼处给付房款10万元，鄂礼刚又将10万元款项付给了鄂艳丽，事实上鄂艳丽收到的50万元全额售房款全部由牛秀春给付，涉案房屋的实际买房人为牛秀春，卖房人为鄂艳丽。鄂礼刚主张其从鄂艳丽购买涉案房屋后又转卖给了牛秀春，与鄂礼刚至始没有向鄂艳丽支付过购买本案争议房屋购房款的客观事实不符，鄂礼刚在本案中系促成牛秀春购买鄂艳丽房屋的联系人，一审法院关于其与牛秀春系委托关系的认定符合本案的客观事实。莫旗公安局询问笔录和鄂礼刚、诗音在本案审理过程中的答辩和陈述意见，以及诗音并未向鄂艳丽支付过购买本案争议房屋购房款的事实，可以确定鄂艳丽与诗音之间并不存在真实的房屋买卖关系。诗音虽抗辩称鄂礼刚与其母亲鄂淑英存在借贷关系，将本案争议房屋进行了抵债，但鄂礼刚与鄂淑英之间的借贷关系与诗音无关联。综上，一审法院关于鄂礼刚、诗音向牛秀春交付本案争议原属鄂艳丽位于××旗西厢北至南第一间房屋，并由鄂礼刚、诗音协助牛秀春办理房屋过户登记手续的判决认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
鄂礼刚在本案中并未向涉案房屋原所有人鄂艳丽支付购房款，并未取得涉案房屋，其称对牛秀春明确表示退房的抗辩主张未能提供相关证据佐证，故其认为涉案房屋登记在诗音名下合法的上诉理由，依法不能成立。
诗音并未向鄂艳丽支付过购买本案争议房屋的购房款，诗音与鄂艳丽之间虽签订过房屋买卖合同，但诗音与鄂艳丽之间并不存在真实的房屋买卖关系，故诗音认为其与鄂艳丽双方签订房屋买卖合同并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定，诗音善意取得了本案争议房屋所有权的上诉理由，与本案的客观事实相悖，依法不能成立。
综上，诗音、鄂礼刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由诗音负担1050元，鄂礼刚负担1050元。
本判决为终审判决。
审判长 马 然
审判员 傅玺发
审判员 王宝珍
二〇一八年四月十八日
书记员 范晨阳
附：本案判决所依据的相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。