上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初11804号
原告(反诉被告)：陈钦林，男，1951年1月4日生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陈培祥，男，1972年2月7日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张倍利，上海市诚至信律师事务所律师。
原告陈钦林与被告陈培祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序于2017年8月16日公开开庭进行了审理。嗣后，被告提出反诉，本院予以受理后于2017年10月11日公开开庭就本、反诉进行了合并审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年12月4日、2018年1月3日再次公开开庭进行了审理。原告陈钦林及其委托诉讼代理人李祥美、刘廷祥，被告陈培祥及其委托诉讼代理人薛敏、张倍利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈钦林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同无效；2.判令被告返还位于上海市松江区银都西路XXX号房屋(面积为538.66平方米，以下简称“系争房屋”)；3.判令被告支付原告租金3,800元(2015年4月9日至2017年2月8日期间，每月少支付租金1,300元，合计28,600元，扣除被告已经支付的24,800元)；4.判令被告支付2017年2月9日至系争房屋实际返还之日止的租金及房屋占有使用费，按照每月10,000元计算；5.判令被告支付2017年8月17日至2017年9月15日期间的水费242元及电费1,295元。事实和理由：被告向原告承租系争房屋，双方约定的租期为六年，自2012年11月8日起至2018年11月8日止。前二年的租金标准为每年100,000元，后四年的租金标准为每年120,000元，卫生费每月200元。若被告拖欠租金10天以上，原告有权收回房屋。自2014年11月起，被告每年仅支付租金100,000元。2017年2月至4月期间，被告未向原告支付租金，原告多次催讨无果，故于2017年4月11日向被告发出通知，要求解除租赁合同及被告返还房屋。被告方支付租金24,800元，但被告至今拒不返还房屋，故原告诉至法院，望判如诉请。原告同意返还被告押金25,600元。本案审理中，经本院释明双方之间的租赁合同无效，故原告主张合同无效。
被告陈培祥辩称，第一，虽然原、被告双方约定从第三年开始租金标准为每年120,000元，但是在合同实际履行过程中，原告考虑到被告的实际经营情况，双方对租金标准进行了变更，仍按照每年100,000元进行支付，待被告经营状况好转之后再按照每年120,000元的租金标准进行支付。故被告此前按照每年100,000元的标准支付租金，并不存在违约；第二，2017年2月之后，被告未按时支付租金是因系争房屋即将被拆迁，双方就何时搬离房屋进行协商，且被告另有押金在原告处，故双方达成一致，被告暂缓支付租金，待实际搬离时一并进行结算。被告亦不存在违约；第三，被告实际于2017年6月16日向原告支付了租金17,400元，于2017年6月30日向原告支付了租金7,400元。第四，被告已于2017年10月11日将原告主张的水、电费合计1,537元支付给了原告指定的案外人；第五，系争房屋系违法建筑，影响被告实际使用，致使被告合同目的无法使用，故被告不应承担房屋占有使用费。
同时，被告陈培祥提出如下反诉请求：1.判令原告赔偿装修损失268,498元；2.判令原告赔偿动产损失88,772元；3.判令原告赔偿停产停业损失223,356元(350元/平方米×638.16平方米)；4.判令原告赔偿搬迁损失191,448元(300元/平方米×638.16平方米)；5.判令原告赔偿员工补偿损失150,000元(30,000元/人×5人)。事实和理由：原告在签订租赁合同时，向被告提供了上海市松江区新桥镇村镇建筑管理办公室于2012年3月27日出具的房屋产权证明，证明系争房屋可作为商业用房使用，故被告与原告签订了租赁合同。被告承租系争房屋之后，对系争房屋进行了装修用于经营饭店。现经法院释明，双方之间的租赁合同属于无效，原告应当承担合同无效的过错责任，就被告投入的损失进行赔偿。故被告提出反诉请求，望判如诉请。
原告陈钦林针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。原告将系争房屋出租给被告之前是自行经营饭店所用，故系争房屋已经进行过装修，具备经营饭店的条件。故系争房屋内的装饰装修大部分属于原告，与被告无关。被告主张的搬迁损失和停产停业损失亦与被告无关，这是拆迁单位补偿给系争房屋权利人即原告的。且因被告未能返还系争房屋，导致原告未实际获得相应的补偿款项。被告主张的员工补偿没有依据，虽然被告自2017年9月15日开始即不再系争房屋内进行经营了，但物品尚未搬离。被告明知系争房屋不具备产权证，但其在系争房屋内经营长达五年未提出异议。
经审理查明，2012年10月3日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区银都西路XXX号的太平洋水暖器材门店出租给被告使用。合同第三条第1款约定，租赁期限为6年，自2012年11月8日起至2018年11月8日止。合同第三条第2款约定，前二年每年租金100,000元，后四年每年租金120,000元。合同第六条第4款约定，租赁期间，因政府市政改造或因原告危房改造拆迁房屋，原、被告双方都应无条件执行，合同自行解除。原告应在一个月内及时通知被告做好搬迁的准备，并于被告搬迁后退还剩余的租金和押金。合同第七条第2款约定，租赁期间，有关水电费用等由被告负担。合同“特别约定”中手写载明“门店内的装修由被告自行决定，但不能破坏房屋结构、承重结构。改造、拆卸下来的玻璃交还原告。门店内现存所有物品作价4,000元转让给被告”。合同另对其他相关事项作了相应约定。合同签订后，被告向原告支付了押金25,600元，原告将系争房屋交付给被告使用。被告按照每月8,700元的标准向原告支付租金至2017年2月8日。
2017年6月16日、2017年6月30日，被告先后向原告支付租金17,400元及7,400元，合计24,800元。被告表示，其本欲另向原告支付现金10,000元，仍按照每月8,700元的标准支付房屋占有使用费，但原告并未前来收取现金10,000元。原告认为，租金标准应当自2015年4月9日起开始递增至每年120,000元，原告考虑到被告的实际经营状况，暂时按照每年100,000元的标准收取租金，并未放弃租金递增。
另查明，2017年2月15日，上海市松江区新桥镇人民政府动迁办公室委托案外人上海地维房地产估价有限公司对于位于上海市松江区新桥镇春申村银都西路XXX-
XXX号房屋出具《上海市集体所有土地上非居住房屋协议补偿估价分户报告单》，估价项目名称为“嘉闵高架(S32-莘松路)道路新建工程项目。在该报告中的“装潢及附属设施估价结果”中显示权利人为“银都饭店”，价值时点为2016年1月27日，装潢状况及价格为：简防盗门900元，吧台1,040元，铁外楼梯1,500元，卫生二件套5,000元，广告牌16平方米2,560元，广告牌4平方米1,040元，装饰板1,600元，工艺门10,200元，彩铝5,780元，地砖504平方米42,840元，矿棉板吊顶19,536元，三夹板隔断(单面)5,376元，无框玻璃门50平方米24,000元，瓷砖5,590元，PVC(长条)1,785平方米128,520元，铝合金玻璃隔断4,680元，搪瓷拖把斗360元，护墙板2,210元，墙纸1,606元，吊橱、壁橱4,160元。上述装潢补偿合计268,498元。
2017年6月8日，原告(被补偿人)与案外人上海市新桥经济联合总公司签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》，协议第三条约定，原告停产停业损失补偿计223,356元(350元/平方米×638.16平方米)。协议第四条约定，其他补偿：1、办公用品及零星库存等货物搬迁费30元/平方米×638.16平方米=19,145元。2、不安置商铺房补偿7,000元/平方米×638.16平方米=4,467,120元。3、一次性补偿(营业损失)2,000元/平方米×638.16平方米=1,276,320元。4、签协奖250元/平方米×638.16平方米=159,540元。协议第六条约定，原告应在2017年8月31日前搬离原址。协议另对其他相关事项作了相应约定。
再查明，双方确认系争房屋的建造并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批手续。
审理中，原、被告确认被告承租的房屋面积为538.66平方米。
审理中，被告认为《上海市集体所有土地上非居住房屋协议补偿估价分户报告单》中的“装潢及附属设施估价结果”中所列的项目中不属于被告的装修内容为：矿棉板吊顶、地砖504平方米(被告更换了其中30平方米)、无框玻璃门50平方米(其中40平方米不是被告装修)、PVC长条1,785平方米(被告更换了其中650平方米)，其余均是被告装修。原告则认为，除了吧台、2个广告牌、吊橱、壁橱是被告装修外，其余均是原告装修。
被告为证明其装修内容，申请证人余某某出庭作证。证人余某某陈述，其自2012年至2015年期间为被告装修系争房屋，主要是做了一楼的铝格栅吊顶，一、二楼的墙纸，一楼的护墙板，一楼卫生间的改造(损坏地砖的复原)，一楼的前台及吊柜，更换了部分电线，店面招牌。
被告提供清单一份，以证明其为系争房屋投入厨具、家具等动产费用共计399,476元。租赁期限为六年，但被告自2017年7月至2018年11月共计16个月无法使用系争房屋，故原告应赔偿其损失88,772元。原告对此不予认可。
被告提供员工遣散补偿申请书5份，证明其因房屋租赁合同无效，导致饭店停止经营，须支付5位员工遣散费共计250,000元，其仅主张150,000元。原告对此不予认可。
审理中，双方确认，被告已支付原告水、电费1,537元。
审理中，被告向本院提出司法鉴定申请，请求对被告在系争房屋一楼厨房、过道、杂物间内的装饰装修以及系争房屋内的动产价值进行鉴定。原告对此不予认可，认为厨房间系由原告进行装修。
审理中，被告认为自2015年年底开始，系争房屋门口道路进行局部修整。2016年中有八个月的时间，有关部门对系争房屋门口的道路进行封路。2017年6月中旬之后，系争房屋门口道路彻底无法通行。原告对此不予认可，认为被告在2017年2月之前是正常经营，自2017年8月开始无法正常经营。
本院于2017年12月8日至系争房屋现场进行勘查，被告已停止营业，系争房屋门口道路无法正常通行。
以上事实，有《租赁合同》、《上海市集体所有土地上非居住房屋协议补偿估价分户报告单》、《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本院结合本案实际情况，酌情确定原告作为出租人对于合同无效承担70%的过错责任，被告作为承租人对于合同无效承担30%的过错责任。
作为合同无效的后果，对于原告要求被告返还系争房屋之诉讼请求，本院予以支持。另，因被告在本案审理过程中，已将原告主张的水、电费支付完毕，故对于原告要求被告支付水、电费之诉讼请求，本院不再予以支持。
本案原、被告双方主要争议为：第一，2015年4月9日后，房屋占有使用费标准是否应递增至每年120,000元？第二，2017年2月9日之后直至被告实际返还系争房屋之前，系争房屋是否存在影响使用之情形，房屋占有使用费标准如何确定？第三，被告反诉主张的各项损失赔偿是否具有事实和法律依据？
第一，虽然双方之间的合同约定，租赁期限内后四年的房屋占有使用费标准递增至每年120,000元。但在实际履行过程中，被告一直按照每年100,000元的标准支付房屋占有使用费，原告予以接受，且原告并未提供证据证明其曾经明确表示要求被告应补足递增部分的房屋占有使用费，故应视为双方协商一致变更了合同约定，房屋占有使用费不予递增。故对于原告要求被告补足递增部分房屋占有使用费之诉讼请求，本院不予支持。
第二，合同虽无效，原告可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。截至目前，被告仍未将系争房屋返还给原告，故应向原告支付相应的房屋占有使用费。2017年2月9日之后，被告实际向原告支付24,800元，另被告欲再向原告支付10,000元，合计34,800元，按照每月8,700元的标准，正好为4个月的房屋占有使用费。此正说明，被告认可自2017年2月9日至2017年6月8日期间的房屋占有使用费仍按照8,700元的标准计算。故，被告还应向原告支付截至2017年6月8日止的房屋占有使用费10,000元。至于2017年6月9日之后的房屋占有使用费，考虑到本案诉讼正在进行中，且系争房屋自2017年2月即列入拆迁范围，系争房屋门口道路施工确实影响了房屋的实际使用，故本院酌情确定房屋占有使用费标准为每个月2,900元。被告应按照每月2,900元的标准支付原告自2017年6月9日至系争房屋实际返还给原告之日止的房屋占有使用费。被告已付的押金25,600元可予以抵扣，抵扣被告应付的截至2017年6月8日止的房屋占有使用费10,000元后还剩余15,600元，再在2017年6月9日之后的房屋占有使用费中抵扣。
第三，被告主张的各项损失赔偿，本院逐一进行分析。
1、关于装饰装修损失268,498元。因《上海市集体所有土地上非居住房屋协议补偿估价分户报告单》中对于系争房屋内的装饰装修价值已经进行评估，故本院即以评估结论268,498元作为系争房屋内装饰装修现值。现双方对于该装饰装修属于哪一方存在争议，虽然原告在将系争房屋交付给被告使用之前已经对系争房屋进行了装修，但是双方在合同中明确约定，被告可以另行进行装修，且被告也实际进行了部分装修。故应由原告就装修的权利归属承担举证责任。原告未能充分举证，本院采信被告的观点。扣除被告认可的非由其装修的矿棉板吊顶19,536元、地砖474平方米40,290元、无框玻璃门40平方米19,200元，PVC长条1,135平方米81,720元，合计160,746元。被告的装修现值即为268,498元减去160,746元等于107,752元。因拆迁人将系争房屋装修现值赔偿给原告，故原告应将被告的装修现值即107,752元赔偿给被告。
2、关于动产损失88,772元。因动产并非与系争房屋形成附合的添附物，被告可自行搬离，故被告主张该损失并无法律依据，本院对此不予支持。
3、关于停产停业损失223,356元。原告作为出租人，出租系争房屋亦是经营行为的一种，其应享有一定的停产停业损失补偿。被告作为承租人，系争房屋被列入拆迁范围时，约定的租赁期限尚未届满，系争房屋门口道路施工等确实会对被告的经营产生一定的不利影响，故被告也产生了相应的停产停业损失。本院酌情确定原告应赔偿被告停产停业损失94,265.5元(538.66平方米×175元/平方米)。
4、关于搬迁损失191,448元。同上所述，本院酌情确定原告应赔偿被告搬迁损失8,079.9元(538.66平方米×15元/平方米)。
5、关于员工补偿损失150,000元。被告主张该项损失赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于被告提交的司法鉴定申请，本院不予准许。理由如下：被告主张的装饰装修损失系针对《上海市集体所有土地上非居住房屋协议补偿估价分户报告单》中所列的装潢项目，并不涉及厨房间和过道。另，因原告将系争房屋交付给被告使用之前，系争房屋已作为食堂用途使用，厨房设备应全部具备，故被告对厨房再次进行装修可能性较小。被告亦未提供初步证据证明其对厨房间及过道进行了装饰装修，被告申请的证人出庭作证时亦未涉及厨房间及过道的装饰装修。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)陈钦林与被告(反诉原告)陈培祥于2012年10月3日签订的《租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)陈培祥于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区银都西路XXX号房屋(面积为538.66平方米)返还给原告(反诉被告)陈钦林；
三、被告(反诉原告)陈培祥于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈钦林自2017年6月9日至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每月2,900元的标准计算【被告(反诉原告)陈培祥已付押金15,600元可予以抵扣】；
四、原告(反诉被告)陈钦林于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陈培祥装修损失107,752元；
五、原告(反诉被告)陈钦林于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陈培祥停产停业损失94,265.5元；
六、原告(反诉被告)陈钦林于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陈培祥搬迁费损失8,079.9元；
七、驳回原告(反诉被告)陈钦林的其余诉讼请求；
八、驳回被告(反诉原告)陈培祥的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费965元，反诉案件受理费6,510元，合计诉讼费7,475元，由原告(反诉被告)陈钦林负担2,225元(已付965元，余款1,260元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)陈培祥负担5,250元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。