杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初10946号原告：何云秀，女，1973年4月25日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告：方正祥，男，1971年5月5日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告：何秀丽，女，1975年10月9日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告：李必赏，男，1976年3月7日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告：何若晶，女，1978年5月16日出生，汉族，住杭州市富阳区。原告：章碧海，男，1979年2月12日出生，汉族，住杭州市富阳区。六原告共同委托诉讼代理人：石小开，浙江德名律师事务所律师。被告：吕林，女，1979年12月30日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：杨彬，杭州市公望法律服务所法律工作者。被告：李建儿，男，1980年5月23日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：姜望远，杭州市公望法律服务所法律工作者。被告：杭州富阳宝贝酒吧有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道苋浦西路139号,统一社会信用代码：913301830773352713。法定代表人：项中贤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋雪灵，公司员工。委托诉讼代理人：杨彬，杭州市公望法律服务所法律工作者。原告何云秀、方正祥、何秀丽、李必赏、何若晶、章碧海与吕林、李建儿，第三人杭州富阳宝贝酒吧有限公司（以下简称宝贝酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，2017年1月20日，原告何云秀、方正祥、何秀丽、李必赏、何若晶、章碧海撤回对第三人宝贝酒吧的起诉，申请追加宝贝酒吧为被告，本院经审查，于2017年1月20日追加宝贝酒吧为被告，依法适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准，延长审理期限三个月，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告何云秀、方正祥、何秀丽、李必赏、何若晶、章碧海的委托诉讼代理人石小开、被告吕林的委托诉讼代理人杨彬、被告李建儿的委托诉讼代理人姜望远、被告宝贝酒吧的委托诉讼代理人蒋雪灵、杨彬均到庭参加诉讼；原告李必赏、被告吕林到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。何云秀、方正祥、何秀丽、李必赏、何若晶、章碧海向本院提出诉讼请求：1.确认自2016年8月18日起原告与被告吕林、李建儿签订的《营业房租赁合同》解除；2.判令被告吕林、李建儿支付原告剩余房屋租金105479元，并支付以上述房屋租金为基数按年利率24%计算的自2015年12月7日起至付清之日止的滞纳金，暂计算至2016年12月6日计25315元；3、判令三被告腾退房屋，并支付自2016年8月18日至实际腾退之日止按年租金650000元（500000×130%）标准计算的占用使用费，暂计算至2016年10月17日止为108333元（取整数）；4、判令被告吕林、李建儿支付律师费17000元及欠缴的电费70000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第5项诉讼请求为：本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2015年12月7日，被告吕林、李建儿就杭州市富阳区富春街道苋浦西路139号营业房与原告达成租赁合意，并由被告吕林与原告签订租赁合同。合同约定租赁期为2年，自2015年10月29日至2017年10月28日止，其中第一年、第二年租金各为500000元，同时合同对租金的支付方式、逾期支付租金的滞纳金、占有使用费、合同的解除等作了明确约定。此后，双方对租金以及支付方式等作了补充调整。2015年10月29日后，各被告在承租营业房开展经营活动，但第一年租金被告仅支付200000元，尚欠租金205000元。后经原告多次催讨，被告未予理睬，致纠纷产生。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。吕林辩称，一、吕林不是本案适格被告。原告根据合同起诉被告吕林，要求被告吕林支付房屋租金和违约金，显然没有道理。该营业房的实际用途为开设酒吧（宝贝酒吧），当时因为酒吧营业执照尚未核准，公章未刻制，就由被告吕林签订租赁合同。被告吕林只是酒吧员工，并不应承担原告起诉的费用。二、关于原告的诉讼请求。如法院认为吕林是本案适格被告，被告吕林对解除租赁合同没有异议，但应付租金应为45479元，因为被告吕林实际交付款项为260000元，60000元是押金。押金具有代替性，一般是在一方已为另一方交付实质性的标的物，为保证已交付的标的物能返还，要求另一方交付相当金额的保证金，在合同不能履行时，以没收押金作为解决合同的方式，体现保护非交付押金一方的利益，且在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的担保，故应该是押金抵扣租金，实际应付租金是45479元。如法院不认可该抵扣，认为是被告违约而没收押金，被告吕林认为原告诉请中有滞纳金，在合同约定押金没收的情况下，违约金过高，请法院酌情考虑。关于原告的第3项诉讼请求，被告吕林认为不是被告方的过错。因为被告方同意腾退房屋，是原告为了维护自身利益，把营业房大门锁上，导致被告吕林不能及时搬离。订立、解除合同应当是在自愿、公平原则下进行，原告为了保证自身利益，不惜损害被告吕林利益，违反公平原则，故被告吕林认为该项诉请不合理。关于电费，被告吕林已全部结清，并没有拖欠，原告在诉讼过程中，没有提供任何证据显示被告吕林拖欠电费；原告主张的律师费过高，应按实际情况收取。原告申请保全产生的保险费用应由原告自行承担，原告无论采取何种方式为保全提供担保都是为了保护其自身合法权益的行为，由此而产生的费用理应由原告自身承担。综上，被告吕林请求法院查明事实，依法驳回原告不合理的诉讼请求。李建儿辩称，李建儿不是本案适格被告，与原告之间没有任何合同关系，不应该承担任何责任。被告李建儿支付款项是因为与宝贝酒吧的“刘明”是朋友关系，帮助宝贝酒吧而出借款项。要求驳回原告对被告李建儿的诉讼请求。宝贝酒吧辩称，答辩意见基本与被告吕林一致；原告主张的诉讼请求的合理部分应当由被告宝贝酒吧承担，不应当由被告吕林承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；对当事人无异议的证据即原告提交的工商登记信息及照片，通知、照片、微信记录，委托代理合同、律师费发票，保险单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：有争议的证据：原告提供的证据1、《营业房租赁合同》，以证明原告与被告吕林签订租赁合同并达成相关约定的事实。三被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明原告与被告吕林签订合同，当时原告知晓（租赁房屋）是开设酒吧，承租人应当是被告宝贝酒吧。本院认为，三被告虽对证据证明目的提出异议，认为承租人是被告宝贝酒吧，但三被告并未提供足以证明该异议成立的证据，且《营业房租赁合同》足以证明待证事实，具有证明效力。证据2、房屋所有权证，以证明被告吕林、李建儿承租的房屋为各原告按份共有的事实。三被告对证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为证据只能证明房屋系各原告按份共有，不能证明房屋系被告吕林、李建儿承租的事实。本院认为，原告提供该证据仅可以证明租赁房屋为各原告按份共有的事实。证据3、银行业务凭证及交易明细，以证明被告吕林、李建儿支付房租、押金以及被告李建儿系实际承租人之一的事实。被告吕林、宝贝酒吧对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为只能证明被告吕林、李建儿支付了租金，不能证明被告吕林、李建儿系实际承租人的事实；被告李建儿对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为只能证明被告李建儿帮助被告吕林、被告宝贝酒吧支付租金，不能证明被告李建儿是承租人的事实。本院认为，该证据仅证明2015年12月8日被告吕林转账100000元给原告以及2016年1月8日被告李建儿转存160000元到原告李必赏银行卡的事实，没有其他证明效力。被告吕林提供的证据1、微信记录，以证明被告方同意尽快处理纠纷及腾退房屋的事实；证据2、通知及短信，以证明原告不让被告腾退房屋及酒吧门是原告锁住的事实。原告对证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告方没有锁住酒吧大门，也没有不让被告腾退房屋的意思表示，原告只是希望被告能按照约定支付房租、腾退房屋；被告李建儿、被告宝贝酒吧无异议。本院对证据的真实性予以认定。2.根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实：座落于杭州市富阳区富春街道苋浦西路139号商业用房为原告李必赏、何云秀、章碧海、何若晶、方正祥、何秀丽按份共有。2015年12月7日，原告李必赏、方正祥、章碧海（出租房、甲方）与被告吕林（承租方、乙方）签订《营业房租赁合同》，约定：甲方出租本合同项下的营业房归乙方使用，乙方自筹资金且独立经营、自负盈亏。包括但不限于房屋租赁管理费、门前三包费、物业管理费、有线电视费、国税、地税、工商管理及房租赁税等一切费用均由乙方承担；本合同项下的租金金额为甲方净得数，除上一款约定的费用外，由于开具正规租金发票而产生的相应税费也应由乙方负担，与甲方无涉；租赁期二年，自2015年10月29日至2017年10月28日止，到期甲方有权收回；核定租金及解缴方式：1、第一年租金为500000元，第二年租金为500000元；乙方必须在签订本合同时一次性交清第一年租金，次年的租金在上一年度租期结束前一个月一次性交清，以此类推，如逾期缴纳租金的，甲方有权以当年租金总额3%的金额按日加收滞纳金，如逾期交纳租金超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，并没收租金押金，合同解除的，乙方应在接到解除通知之日起十日内腾退营业房，仍占用营业房的，除按日收取滞纳金外，甲方还有权以当年租金额的三倍计收占用期间的使用费；若乙方在合同期内要求解除合同的，则应征得甲方书面同意，甲方同意的合同终止，但剩余部分的租金不予退还；乙方在合同期内对营业房进行装饰、装修的，须事先征得甲方书面同意，且不得损坏房屋墙体和结构，此外，在合同结束后应由乙方自行拆除。否则，甲方有权作废物处理。相关费用亦由乙方负担。为保证甲方财产不受损失，乙方应向甲方交纳押金60000元，租赁期满经甲方查看营业用房及设施完整无损，交清水、电、物业管理费等费用并注销工商营业执照后，凭押金单退还（不计息）。如甲方财产遭受损失程度超过押金的，乙方须如实补足损失额，否则甲方有权追诉；该租赁合同关系终止的，自终止之日起一个月内，乙方应完成工商营业执照注销等相关事宜，否则，乙方有权没收房租押金；本合同未尽事宜双方可另协商解决，协商不成的，向富阳区人民法院诉讼，由违约方承担包括但不限于诉讼费、律师费等为实现债权、维护权益的相关费用。原告李必赏、方正祥、章碧海以及被告吕林在《营业房租赁合同》上签字、盖章。合同落款下方其他约定：第一年租金405000元，物业管理费按2015年12月1日起算；第二年租金共计500000元，前半年房租提前一个月付60%，共计300000元，后半年房租提前一个月付40%，共计200000元；第三年租金：如需续租，年租金500000元，提前一个月一次性付清。合同签订后，2015年12月8日，被告吕林通过转账方式支付租金100000元，2016年1月8日，被告李建儿通过银行卡转存160000元至原告李必赏卡内。租赁房屋交付后，开设被告宝贝酒吧，至2016年6月7、8日停业。被告吕林未按合同约定支付剩余租金。2016年8月18日，原告李必赏将通知张贴在被告宝贝酒吧门上，通知载明：（杭州市富阳区）富春街道苋浦西路139-1二楼承租户，截止2016年8月18日，你方已严重拖欠房租、物业管理费、电费等，已严重违约。现出租方根据合同约定自2016年8月18日起解除双方关于（杭州市富阳区）富春街道苋浦西路139-1号二楼营业房的租赁合同，并要求你方在2016年8月22日前付清上述费用。在未付清上述费用前，你方不得处置营业房内的设施设备。后蒋雪灵以宝贝酒吧的名义通过微信回复原告李必赏称：该通告具有法律效力，我方接到通告至今也没有再对该场所发生过经营行为。所以我方应承担所欠房租应到通告日期止。如贵方有不解之处，请咨询律师。现我方正式通告贵方，因公司经营不善，正式宣布解体公司，所遗留问题望贵方尽快与我们了结，我方近期尽快拆除属于我方的设备设施。经本院询问，原告方正祥陈述房屋是出租给被告李建儿，其与被告李建儿谈好房租后，被告李建儿打电话给被告吕林，被告吕林告知其与被告李建儿是合伙关系，并在合同上签字，签字时原告方正祥告知被告吕林在合同上签字要承担法律责任。原告李必赏陈述是原告方正祥与被告吕林、李建儿谈房屋租赁事宜，被告吕林没有向原告李必赏讲过宝贝酒吧股份等；吕林是代表自己签订合同，租赁房屋用于开设宝贝酒吧，所以合同签订后原告向被告吕林和被告宝贝酒吧催讨租金。被告吕林陈述其曾在被告宝贝酒吧兼职财务，但被告宝贝酒吧开业前就不做了。关于租赁房屋的情况都不清楚，是被告宝贝酒吧的蒋雪林通知被告吕林去合同上签字，支付的100000元租金也是被告宝贝酒吧的，原告方从来都没有向被告吕林催讨过租金。被告李建儿陈述其与原告方正祥认识多年，在房屋租赁过程中仅仅是起介绍作用，在租金金额上帮双方谈一下，至于被告吕林为什么会参与进来，被告李建儿也不清楚；对于160000元租金，是帮助被告宝贝酒吧并按照蒋雪灵提供的账号打款；2016年7月，原告方正祥曾经因租金问题打电话给被告李建儿，被告李建儿告诉原告方正祥租金与其无关，让原告方正祥去找蒋雪灵。2016年12月28日，原告因本案提起诉讼。2017年2月23日，蒋雪灵发信息给原告方正祥：方老板，酒吧的钥匙在你那里吧。我要用下，我到哪儿来拿钥匙？原告方正祥回复：我在外面，明天下午回来联系。杭州市富阳区富春街道苋浦西路139号二楼营业房由被告宝贝酒吧占用至今。因申请保全，原告支出保险费1600元。本院认为：被告吕林具有完全民事行为能力，其在签订《营业房租赁合同》时未向对方披露其代表被告宝贝酒吧，因此其主张签订合同的行为系代表被告宝贝酒吧的职务行为，无事实依据，本院不予采信。原告方正祥主张被告李建儿是营业房承租人，是被告李建儿要求被告吕林在《营业房租赁合同》上签字，未提供有效证据证明，被告李建儿未予以认可，故对原告方正祥主张的该节事实，本院不予采信。被告宝贝酒吧主张被告吕林是作为被告宝贝酒吧聘用的员工，代表被告宝贝酒吧与原告方正祥等签订《营业房租赁合同》，未提供有效证据证明，原告方正祥等也未予认可，本院不予采信。原告李必赏主张被告吕林是承租人，符合本案事实，本院予以认定。故本院认定被告吕林作为《营业房租赁合同》的签约一方，是营业房的承租人。该《营业房租赁合同》系签约各方真实意思表示，不违反法律规定，对签约各方当事人即原告方正祥、李必赏、章碧海、被告吕林具有约束力；同时，原告何云秀、何秀丽、何若晶虽未在《营业房租赁合同》上签字确认，但其诉讼行为已明确表明对《营业房租赁合同》的效力追认，因此《营业房租赁合同》对原告何云秀、何秀丽、何若晶也具有约束力。被告吕林作为营业房承租人，应当按照合同约定全面履行合同义务。现被告吕林欠付原告租金，其行为构成违约，应承担合同约定的违约责任；被告李建儿不是营业房承租人，不应当承担合同约定的违约责任；被告宝贝酒吧虽然是营业房实际使用人，但其与原告之间并无租赁合同关系，与被告吕林之间也无转租合同关系，因此，原告向被告宝贝酒吧主张权利，无法律依据。原告2016年8月18日通过在营业房大门上张贴通知的形式通知营业房承租人解除《营业房租赁合同》，被告吕林也予以确认，《营业房租赁合同》于2016年8月18日解除。故原告要求确认《营业房租赁合同》于2016年8月18日解除，理由正当，本院予以支持。被告吕林应当在合同解除后及时腾退营业房，其在《营业房租赁合同》解除后仍继续占用营业房至今，应支付相应的占用使用费。对于占用使用费的计算标准，《营业房租赁合同》进行了约定，原告自行下调至租金的130%，是其自行处分民事权益的行为，符合法律规定，本院予以确认。原告在解除合同的通知中明确表示“在未付清上述费用前，你方不得处置营业房内的设施设备”，该行为应当认定为原告在自身财产权益受到侵害后所采取的自助行为，但该自助行为一方面无法律依据，另一方面客观上限制了被告吕林腾退营业房。综合考虑被告的违约行为和原告上述自助行为等因素，本院酌情确认由被告吕林向原告支付合同解除后继续占用租赁房屋期间的占用使用费的70%，即相当于同期租金的91%。对于原告主张的滞纳金，合同约定逾期交纳租金，原告有权以当年租金总额的3%按日加收滞纳金，现原告自动调整为按未付部分租金的月2%计付滞纳金，尚属合理，本院予以确认。经核算，至2016年8月17日，被告吕林欠付原告租金105479元。故原告要求被告吕林支付租金105479元，并支付以105479元为基数按年利率24%自2015年12月7日计算至付清之日止的滞纳金，理由正当，本院予以支持；要求被告吕林腾退房屋，理由正当，本院予以支持；要求被告吕林支付自2016年8月18日起至实际腾退之日止按年租金650000元标准计算的占用使用费，其合理部分即按年455000元自2016年8月18日起计算至实际腾退之日止的占用使用费，理由正当，本院予以支持。《营业房租赁合同》明确约定由违约方承担包括但不限于诉讼费、律师费等为实现债权、维护权益的相关费用，因此，原告主张的律师费、保全保险费，理由正当；被告吕林虽抗辩原告主张的律师费过高，但并未提供相应依据，本院不予采信；认为保全保险费是原告为自身利益而支出的费用，不应由被告承担，与合同约定不符，本院也不予采信。故原告要求被告吕林支付律师费17000元、保全保险费1600元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付欠缴电费70000元，未提供相应证据，本院不予支持。对于合同约定的60000元押金，原告未诉请要求没收押金，被告也未提起反诉要求返还押金或请求与欠付租金、占用使用费进行抵扣，本院在本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认方正祥、李必赏、章碧海与吕林2015年12月7日签订的《营业房租赁合同》于2016年8月18日解除；二、吕林于本判决生效之日起三十日内支付方正祥、李必赏、章碧海、何云秀、何秀丽、何若晶租金105479元，并支付按本金105479元按照年利率24%自2015年12月7日起计算至判决确定的履行之日止的滞纳金；三、吕林自本判决生效之日起三十日内腾退方正祥、李必赏、章碧海、何云秀、何秀丽、何若晶所有的位于杭州市富阳区富春街道苋浦西路139号二楼营业房，并于本判决生效之日起三十日内向方正祥、李必赏、章碧海、何云秀、何秀丽、何若晶支付按年455000元自2016年8月18日起计算至实际腾退之日止的占用使用费；四、吕林于本判决生效之日起三十日内支付方正祥、李必赏、章碧海、何云秀、何秀丽、何若晶律师费17000元、保全保险费1600元；五、驳回方正祥、李必赏、章碧海、何云秀、何秀丽、何若晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6912元，减半收取3456元，保全费2120元，合计5576元，由方正祥、李必赏、章碧海、何云秀、何秀丽、何若晶负担1740元，由吕林负担3836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  戚利尧二〇一七年六月一日书记员  李 明??