云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1099号
原告昆明策骏贸易有限责任公司。组织机构代码69309334-1。
地址：昆明市北市区烟草二号路北段东侧宁康园小区18栋2----202号。
法定代表人张灵芝，公司执行董事。
委托代理人许达宇，上海段和段（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被告李泳锟，男，1977年12月7日生，汉族，河南省安阳市人，个体工商户，现住云南省昆明市。
委托代理人夏晴昱，云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明策骏贸易有限责任公司诉被告李泳锟租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2014年11月5日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明策骏贸易有限责任公司诉称：原告与他人合作生产经营，于2014年1月10日与被告达成协议，租赁其位于安宁市太平镇火龙村读书铺老石安公路28公里处的3、4号厂房，双方约定被告应于2014年2月15日交付租赁厂房，合同签订次日原告依约交付定金10万元。但合同约定的交付日期到来后，被告未按约交付，且向原告提出变更合同，只将3号厂房租赁给原告使用，原告为避免拖延时间，答应变更合同，同时要求被告尽快交付厂房，但被告仍未交付3号厂房，双方于同年4月30日签订谈判备忘录，约定被告须在同年5月6日交付厂房给原告进场施工，但被告置双方约定不顾，一直到2014年5月25日才邮寄告知书通知原告进场。被告的实质性违约导致原告的合同目的不能实现，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告：1、解除原、被告双方于2014年1月10日所签订的《厂房租赁合同》；2、由被告返还原告交付的定金100000元；3、由被告支付原告违约金270000元；4、由被告承担本案诉讼费。
被告李泳锟辩称：第一、原被告双方于2014年1月10日签订《厂房租赁合同》，约定由原告按前三年每年90万元的价格承租3、4号厂房，面积共计5000㎡，按照约定原告应在2014年2月15日前一次性支付第一年的租金90万元，但原告未支付；第二、合同约定2014年1月10日原告应向被告缴纳保证金5万元，原告也未履行；第三、原被告双方合同约定交付时间为2014年3月15日；第四、被告多次催促原告，原告仍拒绝缴纳租金，并提出3、4号厂房过大，资金周转不开，提出变更合同只承租3号厂房及周边空地，并要求被告对3号厂房周围近2800㎡的空地进行改造，在此期间双方就合同达成《谈判备忘录》，明确5月6日交付厂房给原告进场施工，空地交付时间为5月30日，5月6日之前被告依约通知原告办理交接手续，并通知厂房业主与原告讨论施工方案，由于原告的方案影响厂房的主体结构安全性，遭到业主拒绝，而可行方案将导致原告的施工成本上升，原告就不再回应交接3号厂房的问题，5月25日被告完成空地改造后书面致函原告缴纳租金并办理交接手续，遭到原告的拒绝，由于原告的违约行为导致3号厂房闲置至今，4号厂房损失数月租金，给被告造成巨大损失。综上，被告同意解除与原告签订的《厂房租赁合同》，但请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
综上原、被告双方诉辩主张，双方的争议焦点为：由何方承担违约责任及4号厂房的租赁合同是否于谈判时解除。
针对争议焦点，原告当庭提交如下证据：
1、《厂房租赁合同》原件一份，欲证实原被告为明确租金、交付日期、定金等租赁合同权利义务而签订合同的事实。
2、银行转账凭证原件一份、收条一份，欲证实原告依据约定于2014年1月11日向被告交付定金及被告收悉的事实。
3、《谈判备忘录》原件一份，欲证实被告多次要求变更合同，双方于2014年4月30日签订备忘录约定被告必须在同年5月6日将租赁的3号厂房验收交付原告的事实。
5、《告知书》原件一份，欲证实被告于2014年5月25日才通知原告交付的事实（该告知书实际收到日为5月28日）。
6、云南省昆明市真元公证处（2014）云昆真元证字第5359号公证书，欲证实被告（出租人）未按照租赁合同及谈判备忘录的约定完成交付义务及厂房现状不符合交付条件的事实。
以上证据经被告质证认可其真实性，但不认可原告的证明目的，认为合同中双方约定的交付时间为2014年3月15日，第一年租金的90万元的交付时间为2014年2月15日，保证金的交付时间为2014年1月10日，但原告均未按时交纳。原告只向被告交纳了10万元的定金，没有达到履行合同的条件，备忘录及告知书不能证实被告拒绝交付，公证书只能证明厂房的时间情况，不能证实被告拖延交付厂房。
针对争议焦点，被告当庭提交如下证据：
1、被告的身份证复印件，欲证实被告的基本情况。
2、转租授权书原件一份、《厂房租赁合同》原件一份，欲证实原告向被告承租3、4号厂房，约定前三年每年的租金90万元，2014年2月15日前原告一次性支付租金90万元给被告，合同签订之日2014年1月10日原告支付保证金5万元给被告，厂房交付时间为3月15日，因此被告并未违约。
3、空白厂房租赁合同一份、授权委托书原件及身份证复印件一份、谈判备忘录复印件一份、告知书复印件一份、快递单原件一份、回函原件一份，欲证实2014年3月15日因原告提出无法继续承租4号厂房，并要求被告改造3号厂房及周围空地，被告按照原告要求修改合同，但原告拒绝签订，为了继续履行合同，原被告双方达成补充协议，约定由被告协调厂房改造事宜，5月6日交付3号厂房，5月30日交付3号厂房周围空地，后被告通知原告交付3号厂房，经书面通知原告拒绝交接空地，也不交付租金。
4、调查笔录两份、相片六张，欲证实原告违约在先，提出无法承租4号厂房，原因是面积过大，后由于原告的改造方案影响厂房主体结构安全性被业主拒绝，导致改造成本上升，原告开始明示违约。
以上证据经原告质证认为，对第一、二组证据的真实性认可，但认为合同不能证实原告违约；对第三组证据中的空白合同不予认可，双方未某某签订，其余证据认可真实性，对于第四组证据的调查笔录不予认可，系被告的单方证据，对于照片真实性认可，不认可关联性。
5、证人田建华、司某某、云南通安路桥工程设备有限公司出庭作证，欲证实系原告提出变更合同，将3号厂房的交付时间予以变更，原告提出改造厂房遭到所有人云南通安路桥工程设备有限公司的拒绝，因此应由原告承担违约责任。
该组证据经原告质证认为，证人田建华与被告存在利害关系，不予认可。对证人司某某的证言不予认可，其证明的是空白合同的事，与本案无关。对云南通安路桥工程设备有限公司的证言只认可关于厂房搭建不能形成一致意见的陈述，其余证言不予认可。
本院认为，对于原告提交的证据，经被告质证认可其真实性，本院予以确认。对于被告提交的证据，经原告质证认为，对被告提交的第一、二组证据的真实性及第三组证据中授权委托书原件及身份证复印件一份、谈判备忘录复印件一份、告知书复印件一份、快递单原件一份、回函原件一份、第四组证据中的照片的真实性认可，本院予以确认。对第三组证据中的空白租赁合同一份不予认可，本院认为，该证据并不是双方认可签订，系原告的单方证据，本院不予采信。对于被告提交的第四组证据中的刘胜东的笔录，本院认为系证人证言，但因证人未某某到庭接受双方当事人的质证，本院不予采信。田建华的调查笔录本院将结合出庭作证的证人证言综合阐述。对于被告提交的第五组证据，本院认为，证人司某某的证言只是阐述了为被告草拟合同事宜，与本案双方当事人争议的焦点无实质关联性，本院不予采信。证人田建华、云南通安路桥工程设备有限公司证言，本院认为，该两份证人证言能够相互印证，且与双方认可的《谈判备忘录》能够形成证据链，而被告不予认可但未某某提交相关证据予以反驳，本院予以采信，该证据能够证实原被告双方在签订《厂房租赁合同》后就3号厂房的改造事宜发生分歧，最终双方就3号厂房形成《谈判备忘录》。
据此，本院确认如下法律事实：2014年1月10日原告昆明策骏贸易有限责任公司与被告李泳锟签订《厂房租赁合同》，由被告李泳锟作为甲方，原告昆明策骏贸易有限责任公司作为乙方，约定：乙方（原告）自愿承租甲方（被告）位于安宁市太平镇火龙村（安宁读书铺老石安公路28公里处）3号、4号厂房，面积约为5000㎡作为汽修厂、汽配、仓储使用。租赁期限为15年，自2014年3月15日起至2028年3月15日止，房屋交付时间为2014年2月15日前，后注顺延交房时间最晚到2014年3月15日，第一年度至第三年度即2014年2月15日至2017年2月15日，每一年度租金分别为人民币900000元┄┄，本合同签订当日，由乙方（原告）向甲方（被告）支付租金定金10万元，第一年租金乙方（原告）应在2014年2月15日前一次性支付给甲方，（所收定金10万元在首次缴纳租金时冲抵租金）┄┄。合同签订之日乙方（原告）向甲方交纳租房保证金5万元，在本合同期满或本合同期满或解除时，经甲方确认水、电费等其他费用结清后，双方办理房屋返还手续后，甲方在3个工作日内将保证金无息退还乙方。甲方（被告）交付给乙方（原告）的房屋，应保证水、电、道路三通，提供电话线路及宽带接口，房屋不能漏雨，排水通畅，并经乙方验收后签字确认，对于厂房内的行车，在交付厂房时一起交给乙方┄┄。本合同双方任何一方违反任意条款，均属违约，发生违约时经守约方催告后拒绝纠正违约的，守约方有权单方解除合同，违约方除须向守约方支付违约金（违约金为该年度租金总额的30%）外，还应承担由此引发的一切责任和损失。2014年1月11日被告向原告支付了10万元的定金，后双方未某某按照约定的日期交纳租金、保证金及交付厂房，2014年4月30日双方形成《谈判备忘录》约定：1、就厂房改造事宜，由甲方（被告）全力与产权人协商；2、2014年5月6日，甲方（被告）验收3号厂房后交付给乙方（原告）进场施工；3、2014年5月30日前，甲方（被告）做好厂房前空地地坪交付乙方（原告）；4、空地地坪及加盖建筑由甲方（被告）协调解决，尽量争取时间。2014年5月26日被告向原告发出《告知书》告知：“┄┄。被告现已提前将备忘录中所有事项完成，通知原告可进场使用，并请原告于接收到该告知书后5日内，履行《厂房租赁合同》相关权利义务，交付租金，并办理相关交付手续┄┄”。同年5月28日原告在收到被告的告知书后，于2014年5月29日回函被告，告知：“告知书于2014年5月28日收到，根据双方一系列材料显示，被告已多次违反约定，其违约行为现已导致合同无实质意义，因此造成的一切损失由被告方承担所有责任。原告方将启动司法程序维护合法权益。”另查明，3、4号厂房所属地块的使用权系案外人云南通安路桥工程设备有限公司所有，厂房系该公司建盖，本案被告经云南通安路桥工程设备有限公司同意转租给本案原告。现原告昆明策骏贸易有限责任公司以被告李泳锟违约为由诉至本院。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的原被告双方在自愿平等的基础上签订了《厂房租赁合同》，未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。双方当事人应按照双方的约定履行各自的权利义务。庭审中，双方当事人均表示同意解除2014年1月10日签订的《厂房租赁合同》，符合《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，本院予以确认。庭审中双方争议的焦点，本院认为，原被告双方在《厂房租赁合同》中约定租赁物为3号、4号厂房，并约定交付厂房最晚时间为2014年3月15日，合同签订之日由原告交纳10万元的定金及5万元的保证金，并于2014年2月15日前一次性交纳租金90万元，也就是说，此时原告负有合同先履行义务，原告未按时履行缴纳租金及保证金的义务构成违约。后双方于2014年4月30日形成的《谈判备忘录》实质是对《厂房租赁合同》中3号厂房及厂房前空地地坪交付时间的变更，因此3号厂房的交付时间变更为2014年5月6日，厂房前空地地坪交付时间变更为2014年5月30日前，2014年5月26日被告向原告发出告知原告收到告知书5日内，履行《厂房租赁合同》相关权利义务、交付租金，此时被告对3号厂房的交付逾期近20天，存在逾期履行，构成违约。对于庭审中原被告双方争议的4号厂房合同部分应由谁承担违约责任，本院认为，原被告双方提交的证据均不能证实双方对3、4号厂房的租金、4号厂房的交付时间等实质性内容作出变更，也无证据证实双方对4号厂房租赁达成一致的变更协议，因此本院认为4号厂房的租赁只能视为按照双方最初签订的《厂房租赁合同》履行，但从庭审查明情况证实，原告未某某按时交纳相应的租金且未某某提交证据证实被告不予交付租赁物。庭审中，原告诉称未某某交付租赁物的原因是被告未达到交付条件，本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》中记载“在签订合同前，乙方（原告）对该租赁物的现状、租金和相关管理制度等均有清楚的了解，且无任何异议，自愿承租租赁物。”且从合同约定第五条第2项约定证实双方约定的交付条件为：“甲方（原告）交付给乙方（被告）的房屋，应保证水、电、道路三通，提供电话线路和宽带接口，房屋不能漏雨，排水畅通，并经乙方（原告）验收后签字确认”。因此原告未某某举证证实存在上述情况，本院对此诉称不予采信。因此，原告对4号厂房的租赁部分构成违约。综上，本院认为，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此被告李泳锟应对迟延交付3号厂房承担违约责任，因此原告关于退还交纳的10万元定金的诉请，本院予以支持。关于原告诉请应按照年度租金90万元的30%计算违约金的诉请，本院认为，违约金是由双方约定，在一方违约时应向对方支付一定数额的金钱，违约金的功能主要是对当事人造成的实际损失的补救，具有补偿性，而不是惩罚性的，因此，违约金责任需根据违约过错程度及造成的损失确定，本案原告未某某举证证实因被告违约行为造成的损失，被告当庭表示原告的诉请过高，请求法院调整，综上，本院调整为以原告交纳的10万元定金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年5月31日计至本院确定的履行期届满时止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明策骏贸易有限公司与被告李泳锟于2014年份1月10日签订的《厂房租赁合同》；
二、由被告李泳锟于本判决生效后立即返还原告昆明策骏贸易有限公司定金100000元，并支付违约金（以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年5月31日计至本院确定的履行期届满时止）；
三、原告的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告承担2472元，被告承担953元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 张红梅
二〇一四年十二月三日
书记员 王 彬