上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第784号
原告上海名府置业有限公司。
法定代表人单景轩。
委托代理人王耀武。
委托代理人金龙妹。
被告王有福。
委托代理人兰方武，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人时吉杲，山东文鼎律师事务所律师。
第三人马安由布。
原告上海名府置业有限公司与被告王有福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，于2014年6月17日公开开庭进行了审理，于2014年7月22日追加马安由布作为第三人参加诉讼，又于2014年8月26日、2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告上海名府置业有限公司（以下简称名府公司）的委托代理人王耀武、金龙妹，第三人马安由布到庭参加诉讼。被告王有福的委托代理人兰方武、时吉杲于2014年6月17日、2014年8月26日到庭参加诉讼，但经本院合法传唤，于2014年9月22日拒不到庭。本案现已审理终结。
原告名府公司诉称，2013年4月8日，名府公司与王有福签订房屋租赁合同，约定，名府公司将宝山区长逸路XXX号XXX、XXX室房屋出租给王有福，租期从2013年4月12日起至2018年4月11日止，每月租金8，300元。合同签订后，王有福支付名府公司租金49，800元、押金8，300元。之后，王有福未经名府公司同意擅自将系争房屋转租给了马安由布，王有福、马安由布此后未支付租金及水电费、物业管理费。现名府公司要求解除租赁合同，王有福、马安由布搬离并返还系争房屋，王有福支付从2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金，及至2014年6月20日止的水电费14，147.16元、物业管理费7，331.20元，马安由布对上述水电费及物业管理费承担连带责任。王有福支付的押金8，300元可抵扣欠费。
被告王有福辩称，王有福已将系争房屋转租给了马安由布，该房屋由马安由布实际控制经营，名府公司对此是明知的，名府公司在6个月内未提出异议，再以王有福擅自转租为由解除合同缺乏依据。王有福与名府公司的租赁合同约定免租期为2个月，王有福已经支付了6个月租金，故租金已经付至2014年1月7日。此后该租赁合同中王有福的权利义务应当由马安由布承担，不同意名府公司的诉请。
第三人马安由布述称，马安由布经人介绍认识王有福，马安由布支付了王有福店铺转让费50万元，王有福答应将其与名府公司的租赁合同承租人变更为马安由布，但王有福带马安由布到名府公司处后，名府公司称不同意变更合同。之后，马安由布便找不到王有福了。王有福仅告诉马安由布每月租金为8，300元，没有说过水、电费单价和物业管理费，马安由布从未支付过租金、水电费及物业管理费。马安由布不同意搬离，除非王有福将转让费50万元退还给马安由布，名府公司赔偿马安由布装修费35万元。
经审理查明，2013年4月8日，名府公司（甲方）与王有福（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区长逸路XXX号XXX、XXX室房屋总计约79平方米出租给乙方，用途为牛肉面店；租赁期限为2013年4月12日起至2018年4月11日止；自2013年4月12日起至2016年4月11日，每月租金8，300元，自2016年4月12日起至2017年4月11日，每月租金8，715元，自2017年4月12日起至2018年4月11日，每月租金9，130元；租金按6或12个月为一期支付，免租期2个月，第一期租金乙方于2013年4月8日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍支付甲方逾期违约金，如乙方逾期超过20日，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，甲方有权收回房屋；乙方支付甲方租赁保证金8，300元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期限内水费、电费、煤气费、物业管理费等费用由乙方负担；乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方有权单方解除本合同；乙方未经甲方同意不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方解除本合同。合同签订后，王有福支付名府公司租金49，800元及租赁保证金8，300元。2013年4月28日，马安由布（乙方）与王有福、马克来木（甲方）达成协议书，约定，甲方将淞南路XXX号拉面店，长逸路XXX号XXX、XXX室饭店转让给乙方，自2013年4月28日以后由乙方负责；2013年4月28日之前的所有费用由马克来木负责，该日以后的一切费用由乙方负责；饭店转让费735，000元，首付135，000元，下欠的60万元5月5日付清。该协议签订后，马安由布在系争房屋内经营至今，但未支付过水、电、物业管理费及租金。系争房屋的水、电、物业管理费已由名府公司支付给了上海喧龙物业管理有限公司。
审理中，名府公司提供：1、名府公司（甲方）与上海喧龙物业管理有限公司（乙方）于2013年3月11日签订的《物业管理服务合同》，约定，甲方委托乙方对《逸隆商业广场》进行物业管理服务，合同期限从2013年3月13日至2015年3月12日；商业、办公每平方米5.8元物业管理费。2、业主临时公约，载明，商业、办公每平方米5.8元物业管理费。该公约的名府公司落款下方注明，水费每立方米5元，商铺电费1.98元／千瓦时，办公楼1.38元／千瓦时。名府公司表示，物业公司按照每立方米5.3元计收水费，每度1.38元计收电费，每平方米5.8元计收物业管理费，名府公司已经向物业公司垫付了系争房屋的上述费用。王有福表示，名府公司收取水、电、物业管理费主体不适格，应由物业公司收取；物业管理服务合同系名府公司与上海喧龙物业管理有限公司的内部约定，真实性无法认可；业主临时公约无王有福签字，王有福对此并不知情，该公约对王有福无约束力；王有福不清楚水、电费及物业管理费的标准，也未支付过上述费用。马安由布表示，马安由布没有见过上述两份证据，对其真实性不清楚；马安由布未支付过水、电、物业管理费，不清楚上述费用的标准，但名府公司曾更换过电表，水表未换过。名府公司还表示，名府公司确在2014年5月10日统一更换成插卡式电表。
审理过程中，本院于2014年8月27日至现场勘查，发现系争房屋的两个水表用水量分别为453.7立方米、50.2立方米，两个电表用量分别为1，793.03度、1，403.77度。
以上事实，由名府公司提供的房屋租赁合同、物业公司证明、物业管理服务合同、业主临时公约，王有福提供的协议书，及当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，名府公司与王有福就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。王有福主张名府公司同意王有福将系争房屋转租给马安由布，未提供确凿证据证明，本院不予采纳。即使名府公司同意王有福转租给马安由布，王有福仍应向名府公司承担房屋租赁合同中承租人的义务。房屋租赁合同约定，租赁期限从2013年4月12日起至2018年4月11日止，名府公司给予王有福免租期2个月。王有福已经支付了6个月租金，即其租金支付至2013年12月11日。房屋租赁合同约定，王有福逾期不支付租金累计超过2个月，名府公司有权单方解除合同。王有福未按约支付租金已经超过2个月，名府公司主张解除该合同，并要求王有福支付从2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，王有福应将该房屋返还给名府公司，名府公司将保证金返还给王有福。鉴于马安由布是系争房屋目前的实际使用人，其亦应配合搬离该房屋，将房屋返还给名府公司。至于马安由布的转让费及装修损失，可另行向王有福主张。名府公司主张物业管理费按每平方米5.8元计算，提供了物业管理服务合同，本院予以采信。名府公司主张水费按每吨5.3元计算，与业主临时公约不符，业主临时公约载明的水费每吨5元，该价格较为合理，本院确定水费按该标准计算。名府公司主张电费按每度1.38元计算，较为合理，本院予以采纳。名府公司主张的水、电费暂计至2014年6月20日，但名府公司与王有福、马安由布未就系争房屋至该日止的用水、电量进行确认，而此后用水、用电一直在发生，故本院对至该日止的用水、电量已经无法核实。本院在2014年8月27日核实了系争房屋的用水、电量，考虑到2014年6月21日至2014年8月27日期间水、电仍由马安由布使用，故本案中水、电费可计至该日。本院于2014年8月27日核实系争房屋用水量共计为503.9吨，电表用电量共计3，196.8度，即水费计2，519.5元、电费计4，411.58元。鉴于名府公司在2014年5月10日更换了电表，上述用量系新电表的用量，名府公司对系争房屋之前的用电量未提供确凿证据证明，本院酌情确定5月10日之前的电费为8，000元。合同约定，租赁期限内水费、电费、煤气费、物业管理费等费用由王有福负担。名府公司要求王有福支付上述水、电费，及2013年4月12日起至2014年6月20日期间的物业管理费6，552.26元，符合约定，本院予以准许。王有福在承租系争房屋后短时间内即将店铺转让给马安由布，此后一直由马安由布使用该房屋，本院酌情确定马安由布对上述水、电费中95%的部分，即水费2，393.52元、电费11，791元承担连带责任。马安由布从2013年4月29日实际使用系争房屋，名府公司要求马安由布对2013年4月29日起至2014年6月20日止的物业管理费6，296.55元承担连带责任，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海名府置业有限公司与被告王有福于2013年4月8日就上海市宝山区长逸路XXX号XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告王有福、第三人马安由布于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，并将该房屋返还给原告上海名府置业有限公司；
三、被告王有福于本判决生效之日起十日内，按照每月8，300元计算，支付原告上海名府置业有限公司自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费；
四、原告上海名府置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告王有福押金8，300元；
五、被告王有福于本判决生效之日起十日内，支付原告上海名府置业有限公司水费2，519.5元、电费12，411.58元、物业管理费6，552.26元；
六、第三人马安由布对被告王有福应付的上述水费中的2，393.52元、电费11，791元、物业管理费6，296.55元承担连带责任；
七、原告上海名府置业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1，202元，由原告上海名府置业有限公司负担10元，被告王有福负担1，192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一四年十月二十二日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。