山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第464号
上诉人（原审被告）：柳忠会，农民。
委托代理人：曲学松，山东西政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：栖霞市臧家庄镇东寨村民委员会。
法定代表人：刘志强，该村委会主任。
委托代理人：张志卫，山东德扬律师事务所律师。
上诉人柳忠会因与被上诉人栖霞市臧家庄镇东寨村民委员会（以下简称东寨村委）确认合同无效纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2012）栖民一初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柳忠会的委托代理人曲学松，被上诉人东寨村委的法定代表人刘志强及其委托代理人张志卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告东寨村委原审诉称，原、被告双方于2008年10月23日签订《买卖协议》，协议约定，原告将其所有的原东寨小学房产卖给被告，转让价款为人民币10万元。该房产在买卖时没有进行资产评估，违反了集体资产转让时必须进行资产评估的行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。请求法院确认双方间的房产买卖协议无效；由被告承担本案全部诉讼费用。
原审被告柳忠会辩称，2005年至2009年4月期间，原告东寨村委向被告柳忠会借款人民币10万元。至2008年10月份时，被告多次催要，原告无力偿还，当时，原告与被告达成口头协议，原告用本村小学正房18间及大院抵顶所欠被告的借款本金及利息，为了办理房屋更名过户手续，应房产部门要求，应以买卖形式办理更名过户手续，需要出具买卖协议，收款收据，双方为了办理房产证之需，以口头达成的以房抵债协议内容向房产部门出具了一份买卖合同（落款日期为2008年10月23日）及2009年7月31日出具了被告交付房款10万元的收款收据，而实际双方之间系以房抵债关系，因此，出具的收款收据也是为了办理房屋手续之用，并未实际交款，原告无法走账，故在2009年4月10日双方将之前口头达成的以房抵债协议内容落实到书面上，形成2009年4月10日的以房抵债协议，这样才能将村里借款的账和收到购房款的账平上。原告为被告办理房屋更名过户手续，2009年8月24日，房产部门为被告下发了房产证，被告合法取得该房产的所有权。原告也于2008年实际将涉案房屋交付给被告使用。综上，双方之间不存在买卖关系，更不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。被告作为普通的农民，依据以房抵债协议，善意的取得涉案房屋的所有权，系合法有效的。原告诉求确认房产买卖协议无效，无事实根据及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2008年10月23日，原告东寨村委与被告柳忠会签订一份买卖协议，内容为：买卖协议卖方：东寨村委买方：柳忠会经村委研究决定，将本村小学卖给柳忠会，房屋18间，建筑面积347.4平方米，占地面积3741.5平方米，房价款为拾万元，房款一次付清。将原有东寨小学房产证应改为柳忠会名下，双方同意后，过户一切费用由柳忠会自己负担。本协议一式两份，买卖双方各执一份，立约为证。同时约定房屋四至，卖方加盖东寨村委印章，并有刘建敏、刘吉尧、范维典签名字样，买方有柳忠会签名字样。该协议由原告提交给法院，被告认可该协议，但称该协议是为办理房产过户手续所用，实际履行的是其当庭提交的协议书。
原审庭审中被告提交下列几份证据：（一）协议书，内容为甲方：栖霞市臧家庄镇东寨村民委员会乙方：柳忠会（身份证号：××）甲方因资金困难，自2005年开始陆续向乙方借款，至本协议签订之日前累计向乙方借款共计十万元。为偿还借款，经双方协商，特签订协议如下：一、自2005年至2009年4月，乙方共借给甲方十万元，借款期间甲方自愿按同期银行贷款利率三倍付给乙方利息。二、甲方承诺在2009年7月30日前偿还乙方全部借款。三、如果甲方未能按照第二条约定的时间偿还乙方借款及利息，甲方自愿将本村小学正房18间及大院抵顶给乙方用于偿还甲方欠乙方全部借款及利息，并协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担。四、本协议签订后甲、乙双方应严格遵守，甲方应把房产证交付给乙方保管。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，由双方签字盖章后生效。甲方由刘吉尧、范维典签字并加盖东寨村委印章，乙方由柳忠会签字，该合同落款时间为2009年4月10日。（二）、涉案房屋现有的房产证号为栖房权证规建管房证字第××号，房屋所有权人为柳忠会，发证时间为2009年8月24日。（三）、2009年8月10日，契税完税证，按照100000元为计税金额，税率3%计税，交纳3000元，纳税人为柳忠会，栖霞市臧家庄农税所征收。（四）、2009年8月11日，栖霞市臧家庄镇村镇建设管理办公室证费、配套费9400元，交款人为柳忠会。（五）、工商服务业统一收款收据，缴款人为柳忠会项目为“交房款”，金额100000元，收款人为刘吉尧，加盖栖霞市臧家庄镇东寨村村委会印章。（六）、借条三张。内容为：（1）借条今借到柳忠会现金叁万元整东寨村委刘吉尧2005.10.28号（加盖东寨村委印章）（2）借条今借到柳忠会现金叁万伍仟元整东寨村委刘吉尧2006.12.26号（加盖东寨村委印章）（3）借条今借到柳忠会现金叁万伍仟元整东寨村委刘吉尧2008.3.23号（加盖东寨村委印章）。
原审庭审质证过程中原告对上述借款有异议，认为在村委的账目中没有记载，刘建敏的签名非本人签字。
原告签订合同时村委主任是刘吉尧，刘建敏是书记兼村委委员，村委委员还有范维典。
栖霞市臧家庄镇东寨村原村委主任刘吉尧在栖霞市公安局经济犯罪侦查大队供述称，在2008年春天，当时村里有事，他和别人到臧家庄镇政府盖印章，趁人不注意，偷偷盖了20多张村的空白信笺，2009年用在签抵押村学校大院给柳忠会的抵押合同上，这次用了两张，之所以把村学校抵押给柳忠会，是因为村委从2005年开始至2009年陆续从柳忠会处借款10万元，村委没有钱还他，所以把村学校抵押给他。
原审法院依据原、被告当庭陈述，原告提交的协议书、被告提交的协议书、房产证书、纳税证明、收费收据、借条等证据确认上述事实。
原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《国务院关于加强农村集体资产管理工作的通知（国发（1995）35号）》相关规定，农村集体资产的转让必须经过资产评估，防止集体资产流失。本案中被告依据与原告签订的协议，将涉案房屋过户到自己名下，期间未经评估拍卖等程序。且被告仅提供借条并不能证实借款行为的存在，原、被告之间的债权债务关系不成立，被告所辩称的以物抵债的理由不当，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原审法院于2014年10月16日判决：原告栖霞市臧家庄镇东寨村民委员会与被告柳忠会签订的房屋买卖协议属无效合同。案件受理费100元，由被告柳忠会承担。
宣判后，上诉人柳忠会不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定上诉人仅提供借条不能证实借款行为的存在，双方之间的债权债务关系不成立完全背离事实。上诉人陆续借给被上诉人10万元，时任村委会主任的刘吉尧是经手人，其他委员对此事是明知的，也都认可将涉案房产抵偿给上诉人。2008年上诉人就实际占有使用，并于2009年办理了过户手续，也按照相关规定缴纳了各项税费后取得了房产证。村委会换届后，由于新任村委会主任和前任之间存在分歧、矛盾，就对前任村委会主任在任期间的一切职务行为均予以否认，原审法院在长达两年多的时间内根本没有认真核实调查，就根据被上诉人的主张作出了错误的认定。2、原审法院适用法律有误。原审法院以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和国务院的一份通知作为判决依据，和本案的实际情况不符，也背离了国务院通知的本意。本院审理中上诉人补充上诉理由：原审审理中被上诉人承认双方以10万元买卖房屋的事实，按照民诉法解释第九十二条的规定，上诉人无需对此事实再举证。上诉人与被上诉人之间存在借款关系，后因被上诉人无力还款，经双方商定，以村小学抵顶10万元债务，从另一个角度看，上诉人是以此前已支付的10万元及利息购买了本村小学房产，并按照规定办理了过户手续。双方之间的交易行为是双方的真实意思表示，并不违反相关法律规定，应为合法有效。上诉人系普通农民，无论是借款给被上诉人，还是同意以房抵债，都是善意的。即使被上诉人的法定代表人和其他的村领导超越了权限，也不能影响双方之间的合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，即使被上诉人属于无权转让，也不能影响上诉人取得涉案房产的所有权的事实。原审法院裁判的依据是国务院《关于加强农村集体资产管理工作的通知》，该通知只是传达到国务院下属行政机关，系最高行政机关对政府部门管理工作中所提要求和措施，其效力适用于国务院下属的行政机关，不具备行政法规的法定名称，且未公开发布，不属于行政法规，充其量属于行政规范性文件。其中“集体资产转让须经评估”的规定更非效力性强制性规定，原审法院以此作为判案依据明显有误。请求查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人东寨村委答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人认为本案还存在上诉人与原村委主任刘吉尧恶意串通损害集体利益这一事实，构成了《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人申请本院到栖霞市臧家庄镇人民政府经管站查询被上诉人东寨村委2009年至2011年的账目。本院依职权到栖霞市臧家庄镇人民政府进行调查，东寨村委在臧家庄镇政府经管站保管的账目中没有原村委主任刘吉尧给上诉人柳忠会出具的三张借条及2009年7月31日出具的10万元买房款的收款收据的相应记载。上诉人柳忠会也认可刘吉尧给其出具的三张借条在东寨村委账目中没有相应记载。
本院审理查明的其他事实与原审判决查明事实一致。
本院认为，被上诉人东寨村委原村委主任刘吉尧任职期间向上诉人柳忠会出具三张借条，借款共计10万元。上诉人与东寨村委于2009年4月10日签订以本村小学抵顶10万元借款本息的协议，为了办理过户手续又于2008年10月23日签订了买卖协议。虽然上诉人持有原村委主任刘吉尧于2009年7月31日出具的收到交房款10万元的收款收据，但实际上上诉人并未支付任何款项，双方之间系以房抵债关系。
《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……”，经本院调查核实，东寨村委原村委主任刘吉尧给上诉人出具的三张借条以及10万元收款收据在东寨村委的账目中没有相应记载，虽然刘吉尧系东寨村委原村委主任，但其并未按照正常程序办理，且根据刘吉尧在公安部门对其进行讯问时的陈述，其与上诉人签订的以房抵债协议使用的是提前盖好村委会印章的空白信笺，故，本院认为，原村委主任刘吉尧的行为不能认定为履行职务行为。原审法院认定上诉人与东寨村委签订的买卖本村小学的协议无效，并无不当。上诉人柳忠会之上诉，证据不足，理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人柳忠会负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天松
审判员 刘海波
审判员 张莉莉
二〇一五年七月十六日
书记员 姜永鑫