大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初1815号
原告刘晓妍，女，汉族。
委托代理人苏阳，辽宁融都律师事务所律师。
被告大连千甲盛世房地产开发有限公司。
法定代表人郭炜，董事长。
委托代理人王建民，公司职员。
委托代理人赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。
原告刘晓妍与被告大连千甲盛世房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏阳、被告的委托代理人赵莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区建和巷×号房屋，房屋总价款1766747元。被告应当在2014年5月1日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告。被告如未按合同约定交付房屋，逾期超过90日的，将按照原告已付房款日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未能按期交房。故原告诉至法院，请求判令:1、被告按原告已付房款日万分之五的标准给付原告2014年5月2日起至2016年4月3日止期间的逾期交房违约金618361元。
被告辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，非因出卖方的原因造成逾期交房的，出卖人可以据实延期。本案中，我公司未能按期交房，系因政府调整了案涉项目规划，相关手续重新核发，进而导致相关建设及配套手续延迟，故逾期的原因不在我公司。因政府调整规划，案涉项目用地、规划、配套等相关手续均需重新办理，导致逾期交房，责任不在于我公司。我公司有权顺延交房期限且无须承担违约责任。根据大连市政府办公厅《关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》、大连市人民政府《关于夏季达沃斯年会期间实行道路限行措施控制机动车排放污染的通告》，自2013年8月24日起至9月15日期间停止施工。根据合同第八条的约定，我公司有权顺延相应的交房期限。此外，施工期间的法定节假日、冬季停工及因台风导致被告停工的天数应当扣除。退一步讲，假使是我公司的原因导致逾期交房，但原告未提供证据证明其损失情况，根据《合同法》及司法解释的相关规定，我公司有权申请法院调整违约金的标准。根据辽宁宏信智源房地产土地评估有限公司作出的房地产评估报告，案涉项目房屋市场租金标准为每平方米每月37元，原告主张的损失计算标准远高于租金损失。原告主张的标准也远高于银行同期贷款利率。因此，我公司申请降低违约金标准。故我公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沙河口区建和巷×号房屋，建筑面积为101.23平方米，总房款为1766747元。合同第六条约定，买受人于2014年2月26日前一次性足额付清总房款1766747元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、建立、施工、建设单位出具验收报告的房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟或间接延迟；其他非出卖方原因造成的延期。合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交房验收单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方还签订《商品房买卖合同》补充协议，约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除《合同》。买受人在接收房屋当日未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。《商品房买卖合同》及补充协议还约定了双方的其他权利、义务。
原告于2014年2月26日向被告支付了全部购房款1766747元。
另查，2013年1月21日，大连市规划局下发《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，载明“根据《中标确认书》，我局于2007年9月批复了五一路、白山路、连胜街地块修建性详细规划方案，计入容积率平衡的建筑面积62171平方米……根据大土储函发[2009]108号文件，未解决该宗地动迁成本增加问题，市土地储备中心来函商请增加建筑面积，我局于2010年10月核发了‘沙河口区五一路、白山路、连胜街改造地块’的规划条件，该规划条件计容总建筑面积95560平方米，比原中标的建筑面积增加了33389平方米。根据沙政发[2012]7号文件，沙区政府提出该地块实际发生的动迁费用增加，原规划指标无法平衡，商请增加建筑面积，考虑到该项目是政府为解决企业搬迁历史遗留问题而置换的地块，为妥善解决历史问题，经研究，本次新增加计容建筑面积39577平方米。”
2015年7月29日，大连市人民政府对被告的[2006]6056号国有建设用地使用权批复进行补充批复。2015年9月1日，大连市规划局为被告颁发《建设工程规划许可证》。2015年10月12日，被告陆续取得大连安泰建设有限公司出具的《工程竣工报告》、大连民用建筑设计研究院有限责任公司出具的《设计文件质量检查报告》、大连市工程建设监理有限公司出具的《工程质量评估报告》、被告出具的《工程竣工验收报告》、《地基与基础工程验收报告》。
2015年10月18日，被告向原告邮寄了《房屋交付通知书》，通知原告于2015年10月23日进行交房，宽限期至2015年10月末，原告于2015年10月19日收到该份通知。2016年5月30日，被告再向原告邮寄了《房屋交付通知书》，被告收到交房通知。原告至今未到被告处办理交房手续，被告至今未将案涉房屋交付给原告。
再查，2015年7月25日，大连市人民政府办公厅下发《关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》，要求2013年8月24日至9月12日期间全市所有施工工地停止施工。2013年9月4日，大连市政府发布《关于夏季达沃斯年会期间实行道路交通限行措施控制机动车排放污染的通告》，决定2013年9月9日至14日期间，禁止核定载质量5吨（含）以上载货汽车以及载运危险品和剧毒化学品机动车在主城区市政道路内通行。2014年7月26日，因麦德姆台风，案涉房屋所在项目停止施工1天。2015年9月3日，大连市人民政府发布《关于夏季达沃斯论坛期间实行道路交通限行措施控制机动车排放污染的通告》，决定2015年9月8日至9月12日期间，禁止核定载质量5吨（含）以上载货汽车以及载运危险品和剧毒化学品机动车在主城区市政道路内通行。
上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、被告提供的《商品房买卖合同》、大连市规划局《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》、大连市人民政府《关于大政地城字[2006]6056号国有建设用地使用权批复的补充批复》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、《地基与基础工程验收报告》、《房屋交付通知书》及邮寄回执、《大连市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会大连市环境质量保障方案的通知》、停工报告、《关于夏季达沃斯论坛期间实行道路交通限行措施控制机动车排放污染的通告》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在2014年5月1日前将案涉房屋交付给原告，但被告直至2015年10月才具备合同约定的交付房屋条件。关于被告迟延交付房屋是否应当承担违约责任的争议焦点，本院认为，办理案涉房屋项目的规划等各项审批手续，是被告作为项目开发单位应尽的义务，不属于合同约定的执行政府法令、政策、通道造成延期的情形。大连市规划局于2013年1月即下发案涉项目规划的补充说明，此后规划再未进行任何调整，被告理应积极办理各项后续手续。双方合同约定的交房时间为2014年5月1日，被告仍有充足的时间办理各项手续。如果被告已经预见到会出现迟延交房的情况，那么其应当将该情况及时如实告知原告以减轻原告损失。但被告并未将此情况告知原告。因此，被告逾期交房事实成立，应当承担逾期交房的违约责任。被告具备交房条件后，于2015年10月18日向原告发出《房屋交付通知书》，原告于2015年10月19日收到该通知，可见，被告在2015年10月18日履行了通知交房的义务。根据通知，原告应当在2015年10月23日，最迟应当在2015年10月31日到被告售楼处办理交房事宜。但原告并未在上述期间到售楼处办理交房事宜，责任并不在于被告。至本案开庭之日，被告仍表示同意交付房屋，因此，违约金计算至2015年10月31日为宜。需要说明的是，在原告到被告处办理交房手续时，若发生被告原因不能交付房屋的事宜，原告可另行主张相关权利。关于被告提出合同约定的违约金标准过高的问题，本院认为，违约金的重要作用在于弥补损失，结合原告的损失，本着公平的原则，本院酌定将违约金标准调整为日万分之三。关于被告请求扣除全运会、达沃斯年会造成的停工天数的意见，本院认为，因大连市政府明确通知全运会期间市内所有施工工地停工，该停工天数（20天）应从被告支付违约金的期间内扣除，而达沃斯年会期间，虽然大连市政府颁布通知禁止载重车辆运行，但车辆停运并不必然导致被告停工，故被告提出的扣除达沃斯年会期间停工天数的意见本院不予采纳。关于因台风停工一天，属于不可抗力，应当扣除。关于法定节假日和冬季停工造成工期延长的问题，因被告在制定施工计划时即应考虑到法定节假日和冬季施工的问题，故被告扣除法定节假日和冬季停工的意见本院不予采纳。综前所述，被告应按原告已付房款日万分之三的标准支付自2014年5月2日起至2015年10月31日止期间的逾期交房违约金。上述期间共计548天，扣除停工天数21天，共计527天，经计算违约金数额为279323元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十内给付原告刘晓妍逾期交付房屋违约金279323元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9984元（原告已预交），退回原告4992元，由原告负担2737元，由被告负担2255元，给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 南庆鑫
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 蒋子淇
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。