广东省汕头市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤05执复20号
复议申请人刘楚林，男，汉族，1968年6月29日出生，住所地汕头市。
委托代理人陈灿镔，广东明捷律师事务所律师。
申请执行人李夏梅，女，汉族，1953年7月12日出生，住所地汕头市。
委托代理人易伟，广东合恒律师事务所律师。
被执行人张培明，男，汉族，1969年2月28日出生，住所地汕头市。
被执行人陈绍粧，女，汉族，1971年6月24日出生，住所地汕头市。
被执行人汕头市祥榕电器有限公司，住所地汕头市。
法定代表人陈绍粧。
复议申请人刘楚林不服汕头市金平区人民法院（下称金平区法院）（2017）粤0511执异20号民事裁定，向本院申请复议。本院受理后�依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
金平区法院查明：申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，金平区法院作出的（2014）汕金法民一初字第641号《民事判决书》已发生法律效力，因被执行人未履行判决确定的还款义务，申请执行人向金平区法院申请强制执行，金平区法院于2015年8月31日作出（2015）汕金法执字第501号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人汕头市祥榕电器有限公司（下称祥榕公司）名下位于汕头市澄海区莲花镇池樟公路北西浦水湖片的国有土地（面积12283.7㎡）使用权。
金平区法院另查明：2007年4月21日，被执行人祥榕公司与汕头市澄海农村信用合作联社（下称澄海信用联社）签订《最高额抵押担保合同》，约定将其名下的位于汕头市澄海区莲花镇池樟公路北西浦水湖片中的�北侧土地12283.7㎡土地作为抵押物进行贷款，抵押期自2007年4月21日至2011年4月20日，双方于同月27日办理抵押登记手续。2009年3月31日，被执行人祥榕公司将其上述土地中的西北侧土地3990.74㎡以900000元的价格提供给异议人刘楚林使用，使用期限自签订协议之日起至2065年9月10日。2010年1月20日，被执行人祥榕公司与澄海信用联社签订《最高额抵押担保合同》，约定将其名下的上述12283.7㎡土地作为抵押物进行贷款，抵押期自2010年1月20日至2014年1月19日，双方于同月21日办理抵押登记手续。2013年10月29日，被执行人祥榕公司与澄海信用联社签订《最高额抵押担保合同》，约定将其名下的上述土地作为抵押物进行贷款，抵押期自2013年10月29日至2017年10月28日，双方于同年11月11日办理抵押登记手续。
金平区法院认为：被执行人祥榕公司系汕头市�海区莲花镇池樟公路北西浦水湖片的国有土地（面积12283.7㎡）使用权人，金平区法院对该土地使用权采取拍卖措施，符合法律规定。现异议人刘楚林以其已与被执行人祥榕公司签订了《土地有偿使用协议书》，其为该上述土地中的3990.74㎡土地的合法租赁权人为由，对金平区法院拍卖程序的行为侵害其合法权益提出异议，但因对该租赁关系的合法性问题不属于执行异议审查的范围，故其对金平区法院的拍卖措施所提出的异议理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回异议人刘楚林的异议请求。
复议申请人刘楚林向本院申请复议称：一、2009年3月31日，复议申请人与祥榕公司签订《土地有偿使用协议书》，约定祥榕公司将其位于汕头市澄海区莲华镇池樟公路北西浦水湖片中的西北侧土地3990.74㎡以90万元的有偿使用费提供给复议申请人使用，使用期限至2065年9月10日。同日，复议申请人向祥榕公司支付了土地款（有偿使用费）90万元。该协议经汕头市澄海区东里法律服务所进行了见证，祥榕公司随后将上述土地交付给复议申请人使用。复议申请人租得该土地后，投入巨额资金（数倍于土地使用费）在该土地上基建了2层办公楼（约644㎡）、1层厂房（约766㎡）及其他附属设施，现作为复议申请人创办的汕头市澄海区正利服饰厂的经营场所。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条等之规定，复议申请人与祥榕公司上述签订的《土地有偿使用协议书》约定的租赁权应受法律保护，复议申请人依约、依�享有自2009年3月31日起对该土地的租赁使用权。汕头市中级人民法院于2016年9月12日在（2016）粤05民终624号终审判决中对复议申请人主张与祥榕公司之间签订的《土地有偿使用协议书》的性质为租赁协议予以尊重，由此，复议申请人基于《土地有偿使用协议书》所确认的租赁事实和所享有的土地租赁权依法应予以认定。二、根据澄海信用联社和祥榕公司2013年10月29日签订的《最高额抵押担保合同》对证号为“澄国用（变）第2007078号”的国有土地使用权设定抵押权以及澄海信用联社对该土地取得抵押权的登记情况看：澄海信用联社2007年4月27日第一次登记取得的抵押权已于2010年1月21日办理注销登记，而2010年1月21日第二次登记取得的抵押权已于2013年10月30日办理注销登记，即前两次抵押权已办理注销登记而消灭，其据以取得抵押权的第三次抵押登记时间是2013年11月11日，在此之前，复议申请人早已于2009年3月31日取得该土地中3990.74㎡的租赁权，并合法占有该土地和进行生产建设。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。故，复议申请人与祥榕公司的土地使用权租赁关系不受澄海信用联社第三次抵押登记所取得之抵押权的影响。如上所述，复议申请人与祥榕公司签订《土地有偿使用协议书》的时间是2009年3月31日并在同日支付了全部土地款（有偿使用费），祥榕公司将该土地交付给复议申请人使用，复议申请人合法、排他占有该土地和在承租土地上进行生产建设。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁�内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”因此，作为土地使用权承租人，复议申请人有权基于上述理由继续使用该土地，复议申请人在异议阶段以合法取得土地租赁使用权为由对原审法院的执行行为提起异议，原审法院依法应予支持。原审法院基于对租赁关系不属于执行异议审查的范围，认为复议申请人异议的理由不成立而做出驳回异议请求的裁定错误，依法应予撤销。故复议请求：裁定撤销（2017）粤0511执异20号《民事裁定书》并变更（2015）汕金法执字第501号《执行裁定书》对汕头市澄海区莲华镇池樟公路北西浦水湖片的国有土地使用权（国有土地使用证号：澄国用（变）第2007078号，面积12283.7㎡）的执行裁定，依法确认并裁定复议申请人对其中的3990.74㎡国有土地使用权具有租赁使用权，在执行拍卖过程中依法对该3990.74㎡国有土地使用权设定带租拍卖条件。
本院查明，金平区法院作出的（2017）粤0511执异20号执行裁定认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，申请执行人李夏梅与被执行人张培明、陈绍粧、祥榕公司民间借贷纠纷一案，金平区法院对被执行人祥榕公司名下位于汕头市澄海区莲花镇池樟公路北西浦水湖片的国有土地使用权采取拍卖措施，符合法律规定。鉴于案外人刘楚林提出其与祥榕公司签订了《土地有偿使用协议书》，已支付费用并实际占有使用上述土地的3990.74㎡，请求带租拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期�阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不支持”的规定，案外人刘楚林主张不动产租赁权异议，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查并作出裁定。金平区法院认为刘楚林系对金平区法院的拍卖措施提出异议，该租赁关系的合法性问题不属于执行异议审查范围，并适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条裁定予以驳回，属适用法律错误，程序不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销汕头市金平区人民法院（2017）粤0511执异20号民事裁定；
二、发回汕头市金平区人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈家彬
审判员 林炼从
审判员 庄志杰
二〇一七年十月十九日
书记员 吴秀银