湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02142号
上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，该公司总经理。
委托代理人周己中，系该公司职员。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南天恒商贸有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥大市场日化城1栋108号。
法定代表人李天龙，该公司董事长。
委托代理人刘超，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人丁冬生，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）长沙天恒大酒店，住所地湖南省长沙市雨花区高桥大市场家电百货城**栋。
负责人李天龙，该酒店经理。
委托代理人刘超，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人谭静，系该酒店经理。
上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）、湖南天恒商贸有限公司（以下简称天恒商贸公司）因与被上诉人长沙天恒大酒店（以下简称天恒大酒店）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03827号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中规定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证，规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。2012年5月21日，原审法院在审理天诚公司与孙芳物业管理服务纠纷一案中，作出（2011）雨民初字第1770号民事判决书，根据天诚公司提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。孙芳不服该判决，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2012年9月18日作出（2012）长中民三终字第2595号民事判决书，维持了原审法院上述判决。2012年11月13日，天诚公司在高桥市场日化城东头中国建设银行自助银行服务处外墙张贴公告，载明：决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并要求辖区各业主及物业使用人积极配合交纳所欠的物业管理费。当日，天诚公司高桥分公司的委托代理人周建军、周红东至被告天恒商贸公司处送达了催收通知单，其中催收通知单中载明要求天恒商贸公司交纳2011年1月25日至2012年10月24日的物业管理费。此后，经湖南省人民检察院提出抗诉，湖南省高级人民法院对该案进行立案再审，并于2014年7月11日作出（2014）湘高法民再终字第125号民事判决书，维持了长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第2595号民事判决。
另查明：一、高桥大市场家电城14栋101号门面产权面积为530.71平方米，登记房屋用途为商业用房；高桥大市场高桥大市场家电城14栋201、301、401、501、顶层01、顶层02号房屋产权面积分别为1524.74平方米、1524.74平方米、1524.74平方米、1524.74平方米、111.29平方米、39.97平方米，登记为办公用房，共计为6250.22平方米；上述房屋所有人均为天恒商贸公司，并实际被用于开办天恒大酒店。二、本案上述涉案房屋的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司，系李天龙于2004年10月28日购得，此后于2009年10月15日变更登记为天恒商贸公司所有。湖南高桥大市场发展有限公司原名长沙市雨花区机械化施工公司，其于2003年6月30日改制后变更登记为现名。三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。天诚公司于2014年9月2日诉至原审法院，请求判令天恒商贸公司和天恒大酒店支付2011年1月25日至2014年8月24日物业管理费用659553.35元及违约金329776.67元（违约金以每月15338.45元为基数按照每日0.3%的标准计算，从2011年1月25日计算至拖欠费用缴清为止）。
原审法院认为，一、关于本案物业管理服务合同的效力问题。根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案房屋系湖南高桥大市场发展有限公司开发建设，且其所属的家电百货城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。湖南高桥大市场经其他相关开发企业的的委托，通过公开招标方式选聘天诚公司为包括涉案房屋在内的高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城的物业服务企业，并与天诚公司签订的《物业管理服务合同（前期物业）》。该《物业管理服务合同（前期物业）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。包括天恒商贸公司在内的相关物业所有人均应受该物业管理服务合同约束，享受相关的物业服务，并履行按期交纳物业服务费的义务。此外，天诚公司下属的高桥分公司系天诚公司的分支机构，其实际提供物业管理服务并不构成对外委托，合法有效，应予确认。天恒商贸公司和天恒大酒店的相关辩称，原审法院不予采纳。天诚公司提出的鉴定申请不符合法律规定，原审法院不予支持。二、关于物业管理费标准及数额。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，天恒商贸公司作为业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按时交纳相应物业管理费。根据湖南省高级人民法院作出的（2014）湘高法民再终字第125号民事判决书，涉案房屋商业用房（门面）的物业管理费标准为4.5元／平方米／月，居住用房改变用途作为商业用房的物业管理费标准为1.4元／平方米／月。本案家电城14栋101号门面为商业门面，天诚公司可按4.5元／平方米／月收取物业管理费；高桥大市场家电城14栋201、301、401、501、顶层01、顶层02号房屋登记为办公用房，但实际为商业用房，天诚公司可按1.4元／平方米／月收取物业服务费。故天恒商贸公司每月应支付天诚公司物业管理费11138.51元（530.71平方米×4.5元／平方米＋6250.22平方米×1.4元／平方米）。天诚公司主张按11138.46元／月计算，不违反法律规定，原审法院予以确认。因此，天诚公司诉称的2011年1月25日至2014年8月24日期间的物业管理费共计为478953.78元（11138.46元／月×43月）。天恒商贸公司和天恒大酒店的相关辩称，原审法院不予采纳。此外，天恒大酒店虽系本案涉案房屋实际使用人，但并不能因此对天诚公司承担支付物业管理费的义务，故天诚公司要求天恒大酒店承担相关物业管理费的诉请原审法院不予支持。另外，天诚公司认为天恒商贸公司和天恒大酒店实际占用适用了停车位，应支付相应的停车费，但未提供充分的证据证明，故对天诚公司的该部分诉请，原审法院不予支持。三、关于天诚公司诉请是否超出了诉讼时效。除法律另有规定的除外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，天诚公司高桥分公司于2012年11月13日进行了催收，诉讼时效发生中断，天诚公司此后于2014年9月2日起诉至原审法院，诉讼时效再次发生中断。故天诚公司的诉讼请求未超出诉讼时效。四、关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。但该违约金的标准过高，原审法院调整为：天恒商贸公司以欠付物业管理费478953.78元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率自天诚公司起诉之日即2014年9月2日起计算至付清之日止。天诚公司诉请超过部分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决如下：一、湖南天恒商贸有限公司于本判决生效之日起3日内支付湖南天诚物业管理有限公司2011年1月25日至2014年8月24日期间的物业管理费478953.78元，并以478953.78元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准支付自2014年9月2日起至实际付清之日止的违约金；二、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13693元，由湖南天恒商贸有限公司负担。
上诉人天恒商贸公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案《前期物业管理服务合同》属于违法无效合同，原审判决认定该合同合法有效属于适用法律错误；二、湖南省高级人民法院再审判决认定涉案合同与补充协议的合法性违背了事实和法律。补充协议关于物业服务费的调价内容既未征得全体业主的同意，也未经物价部门评估核定，系天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司相互串通的结果；三、天诚公司既未与业主签订《物业管理服务合同》，也未履行物业管理服务职责，业主有权拒绝支付物业管理费。四、原审判决照搬湖南省高级人民法院的再审判决，没有合法证据证明，违背客观事实；五、原审判决要求天恒商贸公司支付物业费、违约金及诉讼费，属于错误判决。天诚公司诉求标的是989330.02元，诉讼费应是13693元，原审判决天恒商贸公司支付物业费478953.78元，该数额对应的诉讼费是8484元；六、本案天诚公司原审起诉状、上诉状、授权委托书均只加盖了天诚公司的公章，无法定代表人罗时辉签名，而罗时辉对此不知情，不能排除天诚公司的公章被盗用或冒用的可能性。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
针对天恒商贸公司的上诉，天诚公司辩称：一、天诚公司是经过公开招投标进场的，是合法有效的；二、湖南省高级人民法院的生效判决所确认的事实是合法有效；三、关于诉讼时效的问题，天诚公司通过上门催缴、公证送达等方式，没有超过诉讼时效；四、关于违约金的问题，天恒商贸公司拖欠物业费长达四年之久，根据物业服务合同和法律规定，天恒商贸公司应承担违约金。
上诉人天诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以天诚公司未提供充分证据证明，驳回天诚公司要求支付车位服务费的诉求是错误的；二、原审判决调整违约金计算标准并且将违约金的计算时间调整为自起诉之日开始违反了法律规定；三、原审判决天恒大酒店不承担共同支付物业费的责任是错误的。故请求依法改判天恒商贸公司和天恒大酒店支付占用车位停车费及自2011年1月25日起按合同约定标准支付违约金。
针对天诚公司的上诉，天恒商贸公司辩称：一、天诚公司提出天恒商贸公司和天恒大酒店占用市场公共停车场没有依据，应当驳回；二、天诚公司提出其损失高于违约金没有依据，天恒商贸公司在原审答辩时已经提出违约金过高的抗辩。
本院二审过程中，天恒商贸公司向本院提交以下证据：罗时辉与高桥街道办事处主任等人的谈话录音。拟证明天诚公司高桥分公司是挂靠天诚公司，罗时辉不直接参与高桥分公司的管理，根据法律规定借用资质是不合法的，物业合同是无效合同。天诚公司向本院提交以下证据：一、情况说明。拟证明天恒商贸公司和天恒大酒店自2012年至今长期占有14个停车位，没有交纳停车费；二、公证书。拟证明天诚公司向天恒商贸公司和天恒大酒店进行了物业费和停车费公证催收；三、（2015）长中民三终字第01364号民事判决书。拟证明长沙市中级人民法院对天诚公司同类案件逾期缴纳物业费的违约金是按日千分之一的标准进行判决的。
经质证，天诚公司对天恒商贸公司提交的证据发表如下质证意见：对其三性均有异议，录音应当经过当事人的同意，录音可能有裁剪，该录音不能证明天诚公司的公章是盗用或者私自加盖，上诉状没有罗时辉的签字不能代表罗时辉不清楚。天恒商贸公司和天恒大酒店对天诚公司提交的证据发表如下质证意见：证据一情况说明是天诚公司高桥分公司自己出具的，不具有法律效力，既然是公共停车位，没有合同约定要收停车费；对证据二的三性均有异议，证据三与本案没有关联性。
针对天恒商贸公司和天恒大酒店提交的证据，本院认为：根据天恒大酒店对该录音的书面记录，天诚公司的法定代表人罗时辉对天诚公司起诉到原审法院的系列案件，天诚公司在起诉状上加盖了其公司的公章是知情并认可的，因此，该证据不能达到其证明目的，故本院不予采信。
针对天诚公司提交的证据，本院认为：证据一是天诚公司高桥分公司自己出具的说明，虽加盖有其他公司的公章，但不能达到其证明目的，故本院不予采信；证据二具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；证据三是本院生效的法律文书，该判决确认的事实，本院予以采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、诉讼主体的问题；二、本案纠纷是否适用前期物业管理服务；三、天诚公司是否按照合同约定提供物业服务。四、违约金的计算标准。
一、关于诉讼主体的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，本案天诚公司向原审法院递交的起诉状和授权委托书及向本院递交的授权委托书均盖有天诚公司的公章，委托书授权明确，其代理人周己中、熊卫东均参加了本案诉讼，其代理行为合法。天恒商贸公司提出天诚公司的法定代表人未在其起诉状、上诉状、授权委托书上签名，天诚公司的公章可能被盗用或冒用，但是缺乏充分有效的证据证明，本院不予采信。
二、关于本案纠纷是否适用前期物业管理服务的问题。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条“物业管理区域房屋开始出售至业主委会员成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理”，住建部《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，湖南高桥大市场发展有限公司作为建设单位可以通过签订书面合同的形式选聘物业管理企业，承担前期物业管理。本案中，湖南高桥大市场发展有限公司将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，故原审法院对本案纠纷适用前期物业服务合同纠纷进行裁量，适用法律正确。天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）对天恒商贸公司具有约束力。天恒商贸公司主张天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》违法无效的上诉理由不能成立，不予采纳。
三、关于天诚公司是否按照合同约定提供物业服务的问题。天诚公司作为高桥大市场的物业服务企业，为高桥大市场提供了物业管理服务，包括安保、清洁、养护设施、消防等方面，其服务情况也得到了长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市雨花区高桥街道办事处、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会以及湖南高桥大市场发展有限公司的确认，故本院认为天恒商贸公司作为高桥大市场家电城14栋的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费。另，关于物业费标准的问题。天恒商贸公司上诉称开发商与天诚公司串通制定物业服务价格，本院认为，经湖南省高级人民法院的生效判决确定，天诚公司实行居住用房按照0.7元／平方米／月的标准，居住用房改变用途为商品用房的按照1.4元／平方米／月的标准，商业用房（门面）按照4.5元／平方米／月的标准收取物业费并无不当，故原审判决认定天恒商贸公司按照上述标准向天诚公司支付物业费并无不当，本院予以维持。
四、关于违约金计算标准的问题。
湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。原审法院认为该违约金标准过高，将其调整为以所欠物业费为基数按同期同类银行贷款基准利率自天诚公司起诉之日起计算。本院认为，原审法院将其调整为以所欠物业费为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准支付自起诉之日起至实际付清之日止的违约金明显低于由天恒商贸公司的违约行为所造成的天诚公司的实际损失，应予以纠正。如果按原审判决的标准及起算时间支付违约金，由于违约成本低，将不利于促使所有业主按时缴纳物业管理费。应当以天诚公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判决以三个月的物业管理费33415.38元（11138.46元／月×3月）为基数按每天0.1%的标准支付自应交物业费三个月之日起的违约金。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但部分判处不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03827号民事判决第一项、第二项；
二、湖南天恒商贸有限公司于本判决生效之日起三日内支付湖南天诚物业管理有限公司物业管理费478953.78元（从2011年1月25日起至2014年8月24日止）及违约金（从2011年4月25日起至2014年8月24日止以33415.38元为基数按每天0.1%的标准计算）。
三、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费13693元，二审受理费13693元，共计27386元，由湖南天恒商贸有限公司承担18000元，湖南天诚物业管理有限公司承担9386元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年七月十四日
书记员 黄 佳
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。