河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终679号
上诉人（原审原告）：秦长有，男，1955年2月26日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
委托诉讼代�人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生，住河南省汝州市，系常高雅姐夫。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，男，汉族，1956年2月1日出生，住河南省平顶山市卫东区，系该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人秦长有因与被上诉人常高雅、原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园公司）、牛学民案外人�行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫04民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人秦长有的委托诉讼代理人于燿铭，被上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，原审第三人华丰园公司的委托诉讼代理人韦向东到庭参加了诉讼，原审第三人牛学民经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
秦长有上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止对秦长有所有的位于郏县郏城郏宝路口西北角华丰国际A座2单元7层04（东北户）房屋的强制执行，一、二审诉讼费由常高雅承担。事实与理由：在人民法院查封涉案房屋之前，秦长有已经与华丰园公司签订了合法有效的书面认购协议，并按约定缴纳了全部房款。由于郏县房管局和华丰园公司的原因，虽然一直没有签订《商品房买卖合同》也未办理产权登记，秦长有在整个交易过程中并无过错，属于善意第三人。秦长有与华丰园公司之间属于物权关系，而常高雅与华丰园公司、牛学民之间属于一般债权债务关系，所以秦长有对涉案房屋依法享有优先权，足以排除执行。涉案房屋是否为秦长有名下的唯一住房不能作为定案的关键依据。
常高雅辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，秦长有没有提供无房证明，其对登记在华丰园公司名下的商品房提出的异议不应得到支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园公司述称，同意秦长有的上诉意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园公�的答辩意见，请人民法院依法裁定判决。
秦长有向一审法院起诉请求：1、立即停止对秦长有所有的位于郏县郏城郏宝路口西北角华丰国际A座2单元7层04（东北户）房屋的强制执行；2、诉讼费用由常高雅承担。
一审法院认定事实：常高雅与华丰园公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：“一、华丰园公司于本判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。”该判决书生效后，常高雅向一审法院提出执行申请�一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园公司位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）的房屋（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封；对华丰园公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房屋A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼；华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼�31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。
被查封房屋含秦长有异议申请中的A座2单元7层04（东北户）房屋，秦长有以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回秦长有等56人的异议。秦长有提起本案诉讼。
一审期间秦长有向一审法院提交《华丰园国际广场认购协议书》一份，签订时间为2014年6月25日，协议双方甲方：平顶山市华丰园房地产开发有限公司，乙方：秦长有。协议内容：1、秦长有认购华丰国际广场A座2单元7层04号（东北户）房屋一套。该套住房价格为378572元。认购金158572元。2、乙方为取得上述房屋的优先购买权，自愿向甲方�付上述认购金；3、本协议自签订之日起，乙方不得以任何理由提出退房，否则视为违约，认购金不予退还；4、乙方在签订本认购协议时付清首期房款或全额房款，因乙方原因或在甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》十日内，乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃，此房屋甲方有权重新对外销售，所产生的后果由乙方自行承担；双方还约定了其他事宜。2014年6月25日和2015年3月21日，华丰园公司向秦长有出具收据，收据显示收到秦长有交来涉案房屋的购房款共计218572元。一审诉讼中秦长有称涉案房屋系其唯一房产，但在一审限定的时间内未提供房产管理部门出具的相关证明，也未提供涉案房屋装修入住的证据。
一审法院另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司于2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是秦长有就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，秦长有要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求是否成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。秦长有对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，秦长有具备本案的诉�主体资格。常高雅辩称秦长有不具备本案主体资格，一审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。第十条第二款规定：国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。秦长有与华丰园公司签订的《华丰国际广场认购协议书》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，秦长有虽然已交纳的房款超过合同约定总价款的百分之五十，但所购房屋并非其唯一房产，故秦长有对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院<关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故对秦长有的诉讼请求，一审法院予以驳回。但秦长有与华丰园公司签订的《华丰园国际广场认购协议书》有效，对该诉争房屋已交部分款项，对其合法利益在执行时应优先保护。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一�二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：驳回秦长有的诉讼请求。一审案件受理费100元，由秦长有负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：二审期间华丰园公司、秦长有均称涉案房屋没有交付钥匙；秦长有表示不再支付剩余房款，并要求退还其已经支付的购房款。
本院认为，本案二审争议焦点是秦长有是否就执行标的物享有足以阻却强制执行措施的权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然秦长有与华丰园公司签订认购协议并支付了全部价款，但是涉案房屋仍然登记在华丰园公司名下，秦长有不享有涉案房屋的物权。秦长有关于其对涉案房屋享有物权的�诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条款规定了房屋消费者物权期待权的保护条件。在常高雅与华丰园公司、牛学民的金钱债权执行中，买受人秦长有对登记在华丰园公司名下的商品房提出异议，秦长有未证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，不符合房屋消费者物权期待权的保护条件，秦长有的权利不能够排除执行。秦长有关于其没有无房证明亦可以排除执行的上诉理由不成立，本院不予支持。
如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记在该房地产开发企业名下的商品房，同时符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所称的“登记在被执行人名下的不动产”与第二十九条所称的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合。一审法院没有审查本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护条件，本院予以补充。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十�条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款规定了无过错不动产买受人物权期待权。在常高雅与华丰园公司、牛学民的金钱债权执行中，买受人秦长有对登记在华丰园公司名下的商品房提出异议，因秦长有未在人民法院查封之前合法占有该不动产，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，且秦长有表示不再支付剩余房款并要求退还其已经支付的购房款，秦长有的权利不能够排除执行。
�上所述，秦长有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由秦长有负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 磊
审 判 员 梁培栋
代理审判员 江 辉
二〇一七年八月九日
书 记 员 谢步步