上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第43号
原告（反诉被告）顾红琴。
原告（反诉被告）陈善忠。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人吴国策，上海君鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾妍。
被告（反诉原告）张彩娟。
被告（反诉原告）潘秀勤。
委托代理人顾全军。
被告（反诉原告）顾全军。
被告（反诉原告）顾丽萍。
被告（反诉原告）袁映雯。
上列四被告（反诉原告）共同委托代理人顾妍，身份事项同上。
被告（反诉原告）顾佳怡。
法定代理人袁映雯。
原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠与被告（反诉原告）顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯、顾佳怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠及其共同委托代理人吴国策，被告（反诉原告）顾妍（暨潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯的共同委托代理人）、张彩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠诉称，2013年3月19日，顾红琴、陈善忠与顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾阿根签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，顾红琴、陈善忠向顾妍等购买上海市盛桥一村XXX号XXX室房屋（以下简称204室房屋），转让款人民币57.5万元，其中17.5万元以现金方式支付，余款40万元则以公积金贷款方式支付。顾红琴、陈善忠于签订合同当日支付定金1万元，嗣后分两次支付房款16.5万元，并于2013年3月29日支付了相关税费。2013年7月，顾阿根病故。众被告（反诉原告）以不正当理由拒绝协助办理公积金贷款与过户手续，多次交涉未果，故起诉要求：1、判令七被告（反诉原告）继续履行合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，协助原告（反诉被告）办理购房公积金贷款及房屋产权转让过户手续；2、判令七被告（反诉原告）支付违约金1万元及百分之二的中介费1.15万元，并按照原告（反诉被告）租赁房屋损失（月租金1，800元，从2013年11月1日开始起算至判决生效之日止）超出违约金部分赔偿原告（反诉被告）实际经济损失。
被告（反诉原告）顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯、顾佳怡反诉并辩称，双方签订买卖合同后，依照合同约定，原告（反诉被告）应在2013年4月15日前支付首付款16.5万元，然原告（反诉被告）延迟支付，构成违约。被告（反诉原告）在得知顾阿根病重的情形下，及时将该情况告知原告（反诉被告）并多次催促原告（反诉被告）去办理公积金贷款事宜。然原告（反诉被告）一直拖延未办，应自行承担后果。顾阿根病逝后，被告（反诉原告）方一直积极办理继承公证手续，以便配合原告（反诉被告）办理该房屋的过户手续。然原告（反诉被告）强行要求相关税费由被告（反诉原告）承担，而双方签订的房屋转让协议明确约定相关税费均由原告（反诉被告）承担，系原告（反诉被告）的无理要求致合同无法继续履行，其后果亦应由原告（反诉被告）自行承担。综上，不同意原告（反诉被告）诉请，同时基于原告（反诉被告）违约，故反诉请求：判令解除双方签订的房屋买卖合同并判令原告（反诉被告）支付的购房定金1万元作为违约金，不予退还。
原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠针对反诉辩称，首先，原告（反诉被告）在2013年4月23日向被告（反诉原告）付款时已约定余下5，000元在2013年5月20日支付，被告（反诉原告）收取后亦未提出异议，原告（反诉被告）不存在付款迟延。其次，顾阿根病重时被告（反诉原告）确实通知过原告（反诉被告）去办理公积金贷款，原告（反诉被告）一直在积极办理公积金贷款。办理好相关手续后，在2013年8月中旬左右通过中介通知被告（反诉原告）办理公积金贷款手续，中介告知原告（反诉被告），说被告（反诉原告）家里出了点事情，心情没有缓过来，就让手续暂时缓一下。一直到2013年10月份的时候，中介跟原告（反诉被告）说，被告（反诉原告）不想出售房屋。中介也进行了调解，被告（反诉原告）又说可以出售，并约好在2013年10月29日到中介处商谈后续交易事宜。商谈时原告（反诉被告）提出过户时间快到了，要续签合同，再确定过户时间，并提出给被告（反诉原告）3-4个月时间办理继承公证，办好公证后再过户。被告（反诉原告）则提出继承公证要办3-4个月，但是没有承诺具体的过户时间。同时原告（反诉被告）还提出要加上“如果被告（反诉原告）不交房则应当赔偿损失的条款”，但是被告（反诉原告）不肯加。当时商谈没有提到税费承担问题。关于税费的问题，是进入法院调解时，原告（反诉被告）提出因为继承可能会导致继承人之中有人因为有多套房子，这些继承人将房屋过户给原告（反诉被告），如需要增加税费，税费应当双方各承担一半。但是被告（反诉原告）不同意，调解未成。综上，原告（反诉被告）不存在违约行为，不同意被告（反诉原告）反诉请求。
经审理查明，张彩娟、顾妍、顾阿根、潘秀勤系204室房屋的权利人。2013年3月19日，张彩娟（甲方）与顾红琴、陈善忠（乙方）签订《房屋转让协议书》，主要约定，甲方将204室房屋转让给乙方，转让总价为57.5万元。付款方式：双方签订房屋转让协议后，乙方先付甲方房屋定金1万元整，公积金贷款40万元整。首付16.5万元于2013年4月15日之前支付。如公积金有额度差额，多退少补。全款到账交房，甲、乙双方一致同意乙方公积金连续六个月后做贷款。九、违约责任：双方签订转让协议后，不得违约，如有任何一方违约，应赔付对方违约金1万元整及2%的中介费。十、其他约定：甲、乙双方各自承担1%的中介费，乙方承担交易中的所有税费。甲方送乙方煤气初装、有线初装费以及房屋维修基金、一台挂壁空调、淋浴器。顾妍在甲方落款处签字。该协议下方手写注明：如受政策国五条影响，双方不作违约处理。
同日，顾红琴、陈善忠（乙方，买受人）与张彩娟、顾妍、顾阿根、潘秀勤（甲方，卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，经居间介绍，甲方将204室房屋出售给乙方，转让价款57.5万元，建筑面积63.9平方米。甲、乙双方确认，在2013年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三付款协议部分约定，2013年3月19日支付定金1万元。2013年4月15日之前支付16.5万元。公积金贷款40万元。
2013年3月21日，顾阿根、潘秀勤经公证出具委托书，全权委托顾妍办理出售204室房屋相关的一切事宜并对受托人在办理相关售房手续中所签署的一切有关文件，均予承认。
上述协议签订当日，顾妍出具收条确认收到定金1万元。2013年4月24日，顾红琴向张彩娟转账16万元。2013年5月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付5，000元。2013年5月31日，原告（反诉被告）经查询其名下公积金2012年8月至2012年11月漏缴，由其单位开具证明，为其补缴2012年9月至2012年11月住房公积金，并实际为顾红琴补缴了3个月的公积金。2013年6月20日，中介方收取原告（反诉被告）评估费300元。
审理中，关于公积金贷款办理情况及后续交易情况，顾红琴、陈善忠表示，2013年3月份签订合同，因为当时顾红琴公积金没有缴纳连续6个月，无法办理公积金贷款，2013年5月31日顾红琴到公司拉了证明，反映顾红琴没有连续缴纳6个月公积金，所以需要复议，当天要公司做一个证明，证明为何漏掉了2012年9月份后的3个月公积金。证明出具后，原告（反诉被告）交给公积金中心进行审核。10天左右审核通过后，原告（反诉被告）再于2013年6月20日缴纳评估费。同时，因为原告（反诉被告）是农民，所以2013年6月20日当天还要提供购房合同和公积金缴金情况进行农民复议，复议需要半个月。2013年7月份左右农民复议也通过了，复议结果为原告（反诉被告）两个人可以贷款35万元。审核结果出来以后，2013年8月中旬左右原告（反诉被告）就跟中介说了，让被告（反诉原告）配合办理贷款，被告（反诉原告）表示因为顾阿根去世了，要确定继承人等。而现在前面的贷款审批手续已失效的，要重新来过，连续六个月已经不成问题，但是农民复议要重新进行，贷款额度也要重新确定，同时还要被告（反诉原告）配合签字。被告（反诉原告）表示，2013年5月份，顾妍得知顾阿根身体不好，及时通知中介和原告（反诉被告）去办理公积金贷款和其他手续。一般来说，办理公积金贷款复议等手续，只需要两个星期，就可以去签订贷款合同。贷款合同一个星期审核下来，就可以去办理过户。原告（反诉被告）称2013年8月份通知中介复议结束了，但是被告（反诉原告）是不知情的。到了9、10月份中介告知被告（反诉原告）去办理手续，但是基于顾全明于2013年9月8日刚去世，考虑到被告（反诉原告）家庭成员身体状况、情绪及办理公证家人全部都要到场等情况，被告（反诉原告）无法办理相关手续。双方到2013年10月29日到中介协商，原告（反诉被告）提出三个月交房，如果三个月之内拒不交房，赔偿房款的20%等。但考虑到办理公证、变更产证的情况及原告（反诉被告）需要办理贷款手续付清40万元的尾款后交房，三个月的时间无法完成，被告（反诉原告）没有同意，双方协商未果。2013年10月29日被告（反诉原告）着手办理公证手续，各个继承人去单位开具证明。嗣后原告（反诉被告）起诉，法院调解时，约定被告（反诉原告）四个月去办理公证手续，原告（反诉被告）两个月办理贷款手续，双方去中介签订补充协议。而原告（反诉被告）又提出税费问题，但税收是原告（反诉被告）承担的，且协议书底部注明若受国家政策影响，双方不做违约处理，意思就是即使受到税收政策影响，双方解除合同，不追究违约责任。最终，双方又因税费承担等问题协商未成。现在被告（反诉原告）不愿意配合原告（反诉被告）办理贷款合同签字等手续，要求解除双方的合同。
另查明，顾阿根于2013年6月24日报死亡注销户口，顾阿根的父母早于顾阿根去世。潘秀勤系顾阿根配偶，顾阿根夫妇育有三子一女，分别是顾耀忠（2006年6月17日去世）、顾全明（2013年9月8日因病去世）、顾全军、顾丽萍。张彩娟系顾耀忠配偶，顾耀忠夫妇育有一女顾妍。袁映雯系顾全明配偶，二人育有一女顾佳怡。
审理中，原告（反诉被告）表示，如法院判决继续履行合同，则必须要以贷款方式支付余款。如法院判决解除合同，则要求被告（反诉原告）赔偿房屋上涨差价损失将近20万元，并要求被告（反诉原告）返还房款17.5万元及相应的银行利息，另要求被告（反诉原告）支付17.5万元作为解除合同的违约金。被告（反诉原告）则表示，如法院判决解除合同，则同意返还16.5万元，定金1万元不予返还。
审理中，关于204室房屋价格，原告（反诉被告）表示，该房屋目前挂牌价为每平方米1.2万元，成交价为每平方米1.1万元。被告（反诉原告）则表示，204室房屋目前房价为每平方米1万元左右。审理中，原告（反诉被告）另表示，不对204室房屋价格进行鉴定评估。
以上事实，有房地产权证、《房屋转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》、个人住房公积金查询单、证明、收条、户籍证明、户口本、死亡证明，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告（反诉被告）与张彩娟、顾妍、顾阿根、潘秀勤签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守全面履行。顾阿根去世后，其有关买卖合同的权利义务应由其继承人潘秀勤、顾妍、顾全明、顾全军、顾丽萍承继。而顾全明相继去世后，顾全明的合同权利义务则由袁映雯、顾佳怡、潘秀勤承继。因而，本案所涉卖方的合同权利义务最终由七被告（反诉原告）承担。
根据合同约定，原告（反诉被告）应于2013年4月15日之前支付首付16.5万元。实际履行中，原告（反诉被告）于2013年4月24日与2013年5月20日分两期支付上述款项，虽存在延期支付情形，然被告（反诉原告）在接受上述款项时并未提出异议，现以此诉请违约并要求支付违约金，本院难以支持。同时，鉴于双方在《房屋转让协议书》中明确约定“全款到账交房”，在原告（反诉被告）尚未付清全款的情况下，被告（反诉原告）未予交房有其合理抗辩理由，故原告（反诉被告）以逾期交房为由要求被告（反诉原告）承担租金损失，依据不足，本院亦不予支持。另外，依据合同约定，原告（反诉被告）以公积金贷款方式支付房屋余款，双方于2013年10月31日之前办理过户手续。对此，原告（反诉被告）应承担合同付款的主要义务，而被告（反诉原告）应予以配合。结合到本案中，虽然被告（反诉原告）对原告（反诉被告）迟延付款未提出异议，但是因原告（反诉被告）迟延付款，客观上造成原告（反诉被告）实际在2013年5月底才开始着手办理相关贷款手续，至2013年7月份才完成贷款资质、额度审核的相关手续。而在双方合同约定的过户时间前，被告（反诉原告）一方发生了顾阿根、顾全明相继去世等客观情况，难以认定被告（反诉原告）在该期间在配合办理公积金贷款方面存在明显过错。2013年10月31日后，由于双方并未存在其他合同履行障碍，在此情形下，根据合同严守原则，被告（反诉原告）方理应协助原告（反诉被告）办理公积金贷款手续以便合同继续履行。对此，被告（反诉原告）方明确表示不配合办理贷款手续，而原告（反诉被告）亦明确必须以贷款方式支付余款。被告（反诉原告）的不配合行为导致合同履行产生新的障碍并使合同目的无法实现，被告（反诉原告）的上述行为已构成违约。考虑到合同继续履行缺乏基础，为避免合同关系处于不确定的状态，对被告（反诉原告）主张解除合同，本院予以支持，然被告（反诉原告）仍应就其不配合办理贷款的行为承担违约责任。关于解除合同后的违约责任承担，考虑到双方并未在《上海市房地产买卖合同》中对违约责任承担作出约定，从原告（反诉被告）提供的证据来看，仅在《房屋转让协议书》第九条对违约责任承担有所约定，在此情况下，原告（反诉被告）要求支付17.5万元作为解除合同的违约金，缺乏合同依据，本院难以采信。对被告（反诉原告）应承担的违约责任可结合《房屋转让协议书》第九条及原告（反诉被告）的实际损失予以综合判断。关于实际损失，原告（反诉被告）未就房屋价格进行举证，故本院以被告（反诉原告）认可的房屋价格作为依据，并酌情考虑其他合理损失。综上，综合考虑合同履行的实际情况、房屋价格等因素，本院酌情确定被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）经济损失4万元以承担其违约责任。同时，合同解除后，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）房款17.5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠与被告（反诉原告）顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯、顾佳怡就上海市盛桥一村XXX号XXX室的房屋买卖合同关系；
二、被告（反诉原告）顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯、顾佳怡于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠房款17.5万元；
三、被告（反诉原告）顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯、顾佳怡于本判决生效之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠经济损失4万元；
四、原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠的诉讼请求及被告（反诉原告）顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯、顾佳怡的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取169元，由原告（反诉被告）顾红琴、陈善忠负担；反诉案件受理费减半收取2，000元，由被告（反诉原告）顾妍、张彩娟、潘秀勤、顾全军、顾丽萍、袁映雯、顾佳怡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年七月十日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。