温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初12501号原告（执行案外人）：温州市诚创印刷包装有限公司，住所地：温州市瓯海泽雅工业区戈恬路3号（第2幢第1层）。法定代表人：陈吉诚，总经理。委托诉讼代理人：孙克丰，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地:杭州市下城区延安路528号11、12号。主要负责人：胡德，总经理。委托诉讼代理人：李小于、金还，浙江泽商律师事务所律师。被告（被执行人）：温州市杰浩鞋业有限公司，住所地:温州市瓯海区泽雅工业区戈恬路3号。法定代表人：黄忠杰，董事长。被告（被执行人）：温州市法拉利服饰有限公司。住所地：温州市瓯海区仙岩工业区。法定代表人：林锦光，董事长。被告（被执行人）：黄建设，男，1962年11月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（被执行人）：黄春薇，女，1968年2月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（被执行人）：黄忠杰，男，1970年6月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（被执行人）：叶春晓，女，1971年11月18日出生，汉族，住永嘉县。原告温州市诚创印刷包装有限公司（以下简称诚创公司）诉被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、温州市杰浩鞋业有限公司（以下简称杰浩公司）、温州市法拉利服饰有限公司（以下简称法拉利公司）、黄建设、黄春薇、黄忠杰、叶晓春案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告诚创公司的委托代理人孙克丰，被告信达公司的委托代理人李小于到庭参加诉讼。被告杰浩公司、法拉利公司、黄建设、黄春薇、黄忠杰、叶晓春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚创公司向本院提出诉讼请求：1、依法保护原告合法的承租权（截止2022年4月11日止，尚余租金325万元），判决停止要求原告腾空被告杰浩公司名下的坐落于温州市瓯海区泽雅工业区戈恬路6号厂房；2、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2016年6月21日，温州市鹿城区人民法院根据（2016）浙0302执4970、4971号作出《关于司法处置杰浩公司名下坐落于温州市泽雅工业区戈恬路6号的房产告知书》，要求原告限期腾空涉案厂房。原告系涉案厂房的合法承租人，并已支付相应租金，法院的强制执行行为侵犯了原告的合法租赁权。理由如下：2012年4月11日，原告与被告杰浩公司订立《厂房租赁协议》一份，约定由原告向被告杰浩公司租赁坐落于瓯海区泽雅工业区戈恬路6号厂房12426.7平方米；2012年5月31日前，原告须支付定金50万元；租赁期限为18年，自2012年4月11日起至2030年7月10日止；原告在合同期限内可转租；租金为每月每平方米4元，年租金为60万元，原告应于2年内先支付10年租金共计600万元，后8年租金原告应在2022年7月10日前付清；双方于2012年2月25日签订的租赁面积为610平方米的房屋租赁合同仅为办理工商部门备案登记所用，实际的租赁面积、期限、租金支付及其他约定若与本合同不一致的，以本合同为准；合同还对其他内容进行了约定。合同订立后，被告杰浩公司于2012年4月11日交付涉案厂房给原告使用，原告依约向被告杰浩公司支付了租金600万元。为此，原告取得了涉案厂房的租赁权和转租权。综上，原告系涉案厂房合法承租人，法院责令原告在限期内腾空涉案厂房的行为，明显侵犯了原告的合法租赁权。为此，原告特提起诉讼。被告信达公司答辩称：原告与被告杰浩公司不存在合法有效的租赁关系。2012年4月11日签订的厂房租赁合同是原告与被告杰浩公司恶意串通损害被告信达公司利益的合同，属于无效合同。原告和被告杰浩公司已经于2012年2月25日签订房屋租赁合同，并且该合同已经备案。原告提供的2012年2月25日房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，不能对抗、排除法院对涉案厂房采取的执行措施。从2012年4月11日厂房租赁合同来看，该合同也没有实际履行。另外。租赁期限长达18年之久，年租为60万元，一次性支付10年租金600万元不符合常理。2012年2月25日的房屋租赁合同也是约定一年一付的。再则，签订这么长期限的合同未经备案登记与公证，也不符合常理。原告又没有证据证明已经支付租金，也没有按照厂房租赁合同约定的租金金额提供纳税凭证及支付租金的财务账册。同时，原告也没有证据证明厂房租赁合同签订于涉案厂房抵押之前。综上，原告与被告杰浩公司不存在合法有效的租赁房屋关系，厂房租赁合同应认定为无效，原告不能对抗、排除法院对涉案厂房采取的执行措施。被告杰浩公司、法拉利公司、黄建设、黄春薇、黄忠杰、叶晓春未作答辩。经审理，本院认定的事实如下：原告诚创公司作为报批材料存放在工商登记部门档案中的落款为2012年2月25日的《房屋租赁合同》载明：被告杰浩公司自愿将坐落温州市瓯海泽雅工业区戈恬路3号厂房（第2幢第1层），出租给原告诚创公司（筹）作为经营场地使用，建筑面积610平方米；租赁期限自2012年2月25日起至2015年2月24日止为期3年；年租金29280元，一年一付。原告诚创公司于2012年3月19日成立并办理工商注册登记，登记住所地为温州市瓯海泽雅工业区戈恬路3号厂房（第2幢第1层）。坐落温州市瓯海泽雅工业区戈恬路6号厂房（建筑面积:12426.73平方米）产权人于2012年3月31日登记在被告杰浩公司名下。原告诚创公司工商注册登记住所地与涉案房屋产权登记坐落地为同一地址。落款为2012年4月11日的《厂房租赁合同》载明:被告杰浩公司自愿将坐落温州市瓯海泽雅工业区戈恬路6号厂房出租给原告诚创公司使用，建筑面积12426.7平方米；原告诚创公司须于2012年5月31日前支付定金50万元；租赁期限自2012年4月11日起至2030年7月10日止为期18年；年租金60万元，原告诚创公司应于合同签订后2年内先支付10年租金600万元（包括定金），应于2022年7月10日前付清后8年租金480万元；被告杰浩公司应于租期开始日将租赁物完整交付原告诚创公司使用，被告杰浩公司同意原告诚创公司在本合同期限内可转租；被告杰浩公司同意将自2012年4月11日起至2012年7月10日止的期限作为原告诚创公司的装修免租期，原告诚创公司在该期限内无论是否完成装修，该期限届满后均开始计算租金；面积为610平方米的租赁合同仅为办理工商备案登记所用，实际的租赁面积、期限、租金支付及其他约定若与本合同不一致的，以本合同为准；原告诚创公司与被告杰浩公司分别在该合同上盖章。温州市瓯海区人力资源和社会保障局养老保险信息载明：被告杰浩公司自2004年2月起为员工叶晓春缴纳养老保险金至2014年12月；被告杰浩公司自2010年6月起为员工洪小洁缴纳养老保险金至2014年12月。《厂房租赁合同》签订后，被告杰浩公司将涉案厂房交付原告诚创公司使用。自2012年4月1日起至2014年4月1日止，原告诚创公司及其法人代表陈吉诚分别通过银行转账汇给被告杰浩公司及其员工洪小洁、叶晓春计人民币14165561元；同时，被告杰浩公司及其员工洪小洁、叶晓春分别通过银行转账汇给原告诚创公司及其法人代表陈吉诚计人民币10741910元。另，原告诚创公司自述分别于2013年7月18日、2013年8月22日、2013年11月2日、2014年4月4日现金支付给被告杰浩公司计17.05万元，收款后，被告杰浩公司分别出具租金收条交原告诚创公司持有。税务机关分别于2012年、2013年、2014年、2015年出具的相关税收完税载明：纳税人名称为原告诚创公司。原告诚创公司分别于2014年11月10日、2015年1月1日、2016年5月1日将涉案部分厂房出租给温州蓝凯工贸有限公司（租赁面积为3660平方米）、温州瓯海泽雅加龙五金加工场（租赁面积为4144平方米）、温州宏福模具制造有限公司（租赁面积为3215平方米）使用。另查明，2012年4月9日，被告杰浩公司与华夏银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称华夏银行鹿城支行）签订编号为W04（高抵）20120006号《最高额抵押合同》，约定：被告杰浩公司以其所有的坐落于温州市瓯海泽雅工业区戈恬路6号厂房及土地使用权为被告杰浩公司与华夏银行鹿城支行自2012年4月9日起至2015年4月9日期间内连续签订的多个《流动资金借款合同》等项下发生的债务在最高本金金额为2600万元的范围内提供抵押担保。双方于2012年4月13日办理了上述厂房及其土地使用权的抵押登记。尔后，被告杰浩公司、法拉利公司、黄建设、黄春薇、黄忠杰、叶晓春因拖欠华夏银行鹿城支行的贷款未能按期偿还，华夏银行鹿城支行向本院提起诉讼。本院于2015年10月19日分别作出（2015）温鹿商初字第1699号、第1700号民事判决书。2015年5月15日，被告信达公司通过债权转让受让了华夏银行鹿城支行对被告杰浩公司的债权。（2015）温鹿商初字第1699号、第1700号两份民事判决书发生法律效力后，被告信达公司向本院申请执行。2016年6月20日，本院作出（2016）浙0302执4970号、4971号执行裁定书与协助执行通知书，对涉案厂房予以查封。次日，本院公告责令被告杰浩公司腾空涉案厂房。为此，原告诚创公司向本院提出执行异议。本院于2016年9月2日作出（2016）浙0302执异152-153号执行裁定书，驳回原告诚创公司的执行异议。原告诚创公司不服，故向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实由原告诚创公司提供的营业执照、房屋租赁合同、厂房租赁合同、银行转账凭证、（2016）浙0302执异152-153号执行裁定书、企业信用公示信息、纳税证明、叶晓春社保信息、洪小洁社保信息、银行卡信息、租金收条、电费通知联、电费收条、原告诚创公司与温州市瓯海泽雅加龙五金加工场房屋租赁合同（附企业信用报告、租金支付凭证、电费发票、电费支付凭证）、原告诚创公司与温州宏福模具制造有限公司房屋租赁合同（附企业信用报告、租金支付凭证、电费发票、电费支付凭证）、原告诚创公司与温州蓝凯工贸有限公司房屋租赁合同（附企业信用报告、租金支付凭证）以及被告信达公司提供的（2015）温鹿商初字第1699号、第1700号民事判决书、房屋所有权证、房屋他项权证、土地他项权证及本院调查收集的涉案厂房门牌变更证明、三组银行交易明细等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。案外人对执行标的提出异议的，应就其享有的足以排除强制执行的民事权益，提出具体的事实和理由。本案的争议焦点在于原告诚创公司是否在涉案厂房抵押前获得该厂房的租赁权。一、涉案《厂房租赁合同》订立并生效时间为2012年4月11日，而涉案厂房抵押登记时间为2012年4月13日，故在涉案厂房设立抵押之前，原告诚创公司已取得该厂房的租赁权。二、原告诚创公司与被告杰浩公司于2012年4月11日签订的《厂房租赁合同》系双方买卖意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该《厂房租赁合同》合法有效。双方的房屋租赁关系应受法律保护。三、原告诚创公司提供的企业信用公示信息、纳税证明、电费通知联、电费收条及与温州市瓯海泽雅加龙五金加工场、温州蓝凯工贸有限公司、温州宏福模具制造有限公司的房屋租赁合同能相互印证，原告诚创公司自《厂房租赁合同》签订后，已占有、使用涉案厂房至今。四、原告诚创公司提供的银行转账凭证、收条、叶晓春社保信息、洪小洁社保信息、银行卡信息及本院调查收集的三组银行交易明细能相互印证，自2012年4月1日起至2014年4月1日止，原告诚创公司及其法人代表陈吉诚分别通过银行转账汇给被告杰浩公司及其员工洪小洁、叶晓春计人民币14165561元；同时，被告杰浩公司及其员工洪小洁、叶晓春分别通过银行转账汇给原告诚创公司及其法人代表陈吉诚计人民币10741910元。在原告诚创公司没有提供其他证据予以佐证的情况下，虽无法确认原告诚创公司已按照约定支付了租金600万元，但现有证据不足以证明原告诚创公司与被告杰浩公司存在恶意串通，伪造交付租金证据的事实。且原告诚创公司与被告杰浩公司已签订合法有效的《厂房租赁合同》，并已实际占有使用涉案厂房，故应视为原告诚创公司已取得涉案厂房的租赁权。五、原告诚创公司与被告杰浩公司虽签订落款时间为2012年2月25日的《房屋租赁合同》，但原告诚创公司与被告杰浩公司于2012年4月11日签订的《厂房租赁合同》明确约定：面积为610平方米的租赁合同仅为办理工商备案登记所用，实际的租赁面积、期限、租金支付及其他约定若与本合同不一致的，以本合同为准。且原告诚创公司成立并办理工商注册登记时间为2012年3月19日。可见，该份《房屋租赁合同》系原告诚创公司为办理工商注册登记备案所用明确。综上，原告诚创公司在涉案厂房抵押前已取得该厂房的租赁权，事实清楚，证据充分。原告诚创公司要求停止腾空涉案厂房符合法律规定，本院予以支持。被告杰浩公司、法拉利公司、黄建设、黄春薇、黄忠杰、叶晓春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：处置坐落于温州市瓯海区泽雅工业区戈恬路6号厂房时，不得要求原告温州市诚创印刷包装有限公司在租赁期内（租赁期至2030年7月10日止）从上述厂房中迁出。本案诉讼费32800元，由被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2016）浙0302执异152-153号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杜玉明人民陪审员  李月燕人民陪审员  郑黎萍二〇一七年七月二十四日书 记 员  陈 婵