广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第101号
上诉人（原审原告）：陈铁涛，男，1950年6月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：陈铁浩，男，1957年1月18日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：陈铁渭，男，1960年2月2日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：陈惠芳，女，1952年2月13日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：陈惠玲，女，1953年8月14日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：陈惠婵，女，1955年5月21日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：吴贵廉，女，1930年7月15日出生，汉族。
上述上诉人的共同委托代理人：李竞贤，广东翔信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：詹朝荣，该局工作人员。
上诉人陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵、吴贵廉因房屋登记管理一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法行初字第283号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，据广州市人民政府房地产管理局1951年核发的证字第3604号《广州市房地产所有证》载明，广州市东华西路元运新街9号，所有权人陈礼，地目为宅。1985年，邓敏卿、吴贵廉申请办理该屋的继承登记，广州市房地产管理局向邓敏卿、吴贵廉核发房证字第016085号《房屋所有权证》和共证字第004901号《房屋共有权证》，各占二分之一。
1990年3月5日，原告陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵、吴贵廉7人向被告申请办理上述房产的继承登记手续，对邓敏卿遗下产权份额由继子女陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵共同继承，申请书中还注明房屋使用性质为住宅。被告以统字115920号、土字106666号予以受理。经审核，被告于1992年4月23日核准登记，向陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈慧芳、陈慧玲、陈慧婵、吴贵廉7人核发了穗房证字第0127372号《房屋所有权证》、穗房共证字第0009959-0009964号《房屋共有权保持证》以及穗地证字第0086972号《国有土地使用证》，房屋由陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵各占1／12，吴贵廉占6／12；并载明用途为住宅。
2013年7月30日，原告陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵、吴贵廉7人向被告申请更正登记，要求将上址房屋用途由“住宅”更正为“商铺”，并提交了广州市房地产登记申请书、身份证复印件、委托书、房屋所有权（穗房证字第0127372号）、房屋共有权保持证（穗房共证字第0009959-0009964号）、国有土地使用证（穗地证字第0086972号）、房屋继承契纸、民产保证书、验契收据、断卖新契纸、工商登记资料、房屋近照等资料，被告以13登记01031723号受理。被告经过审核，于2013年8月21日向原告作出《不予登记决定书》，其中内容为：你申请办理越秀区东华西路元运新街9号房屋更正登记，要求更正该房屋的用途为“商业”，我局以13登记01031723号受理。经审核，解放初期房地产登记簿记载该房屋的用途为“住宅”，之后未经规划部门改变用途或未经经租、代管发生变化，现房地产登记簿记载该房屋的规划用途为“住宅”并无不当。因此，你要求将该首层用途更正为“商业”与房地产登记簿记载有冲突。根据《广州市城镇房地产权登记办法》第十九条第一款第（三）项的规定，本局决定不予更正登记。
原审法院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第十九条规定：“有下列情形之一的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定：（一）申请人不能提供合法、有效的房地产权属来源证明的；（二）申请登记的权利与房地产权属来源证明不一致的；（三）申请登记事项与房地产登记簿记载冲突的，但已确定房地产登记簿记载有误的更正登记除外；（四）土地使用权未经初始登记，申请与该土地相关的其他房地产权登记的；（五）房屋所有权未经初始登记，申请与该房屋相关的其他房地产权登记的，但依据本办法规定申请预告登记的情形除外；（六）房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的；（七）违法建设未经依法处理的；（八）申请标的物为临时建筑的；（九）房地产被依法没收或者被政府依法收回，原房地产权利人申请登记的；（十）房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的；（十一）法律、法规规定的其他应当不予登记的情形。房地产行政主管部门作出不予登记决定的，应当制作不予登记决定书并送达当事人，退还当事人提交的申请登记材料。不予登记决定书应当说明不予登记的理由。不予登记情形消除的，当事人可以重新申请房地产登记。”根据上述规定，相关房地产自房地产登记主管部门核准登记用途为住宅至今，登记内容未被依法撤销；结合原告等7人至迟自1990年申请办理继承等登记手续及发证的情况，原告等7人已经知道该房地产登记用途为住宅而多年未提出异议，现被告按照登记内容不予更正登记并无不当。原告要求撤销被告作出的不予登记决定书理由不能成立，应不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵、吴贵廉的诉讼请求。案件受理费50元由原告负担。
上诉人陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵、吴贵廉不服原审判决，上诉至本院称：一、原审判决认定事实错误，并遗漏对重要的案件事实的认定，导致判决结果与事实严重不相符，二审法院应依法纠正。案涉房屋广州市越秀区东华西路元运新街9号是陈国洪于清朝光绪二十年（1894年）以银四百五十五两的价格购买的“房铺”。陈国洪购买案涉房屋后，将房屋用作经营酒庄和粮油铺等。因政权更替，中华民国军政府广东财政司于民国元年六月二十日向陈国洪颁发加盖广东番禺县印章的《验契收据》，确认其产权人身份以及案涉房屋为商铺的使用性质。中华民国政府正式成立以后，中华民国广东财政司于民国三年四月二十日向陈国洪颁发的“司颁宿字捌拾叁號”《改换段卖新契纸》，再次确认陈国洪的产权人身份及案涉房屋的商铺使用性质。中华民国民产保证局于民国十三年六月二十八日发给的《民产保证》，载明陈国洪为产权人和案涉房屋的商铺性质以及陈国洪持有的“司颁宿字捌拾叁號契”。新中国成立以后，陈国洪的儿子陈礼向广州市人民政府申请继承案涉房屋。广州市人民政府于1952年向陈礼印发《继承契纸》，证实陈礼为案涉房屋的产权人，该房屋的不动产种类仍登记为“铺”。以上事实有存于被上诉人处的证据予以证实。截止此时，案涉房屋的登记种类和实际使用情况均为商铺。但自1951年12月14日房管部门向陈礼颁发《广州市房地产所有证》开始，案涉房屋登记的“地目”就毫无根据地被记载为“宅”。然而，在邓敏卿和吴贵廉继承陈礼的遗产时，广州市房地产管理局于1985年10月23日颁发的房证字第016085号《房屋所有权证》和共证字第零零肆玖零壹号《共有权证》均没有记载案涉房屋的使用性质。1990年2月14日，众上诉人因继承邓敏卿对案涉房屋的产权份额而向广州市房地产管理局申办房产证。广州市房地产管理局在1993年8月3日向陈铁涛颁发《广州市国有土地使用证》时，却又将案涉房屋的用途登记为“住宅”，而向其他共有权人颁发的产权证书并没有记载案涉房屋的使用性质。原审法院并没有对案涉房屋在清朝、民国和新中国成立初期有关部门向产权人颁发有关产权证明文件时一直将案涉房屋登记为商铺的事实予以查明和认定。上诉人认为，案涉房屋的历史使用性质是本案的重要案件事实，被上诉人在没有提供任何与前述证明案涉房屋商铺性质的官方文件相反的证据的情况下，只选择性地参照广州市房管部门于1951年向陈礼颁发《广州市房地产所有证》中对房屋性质的错误记载，而片面地否认案涉房屋的历史使用性质以及广州市人民政府所出具的法律文件。被上诉人的做法脱离基本事实，根据《房屋登记办法》第七十四条的规定，上诉人所申请的更正登记有充足的证据予以证实，足资认定。被上诉人作出的《不予登记决定书》对《广州市城镇房地产登记办法》第十九条适用错误，二审法院应当对被上诉人适用法规错误的事实予以认定，对原审判决予以纠正。二、原审判决适用法律错误，二审法院应依法对其予以撤销。1、上诉人己在向被上诉人提出更正登记以及本案一审过程中，提供上述事实的相应证据，证实自新中国成立以后，房管部门对案涉房屋所作登记的使用性质就存在错误。但被上诉人在1951年对案涉房屋使用性质认定的登记与清朝、民国和新中国的广州市政府的产权证明文件记载不相符的情况下，被上诉人既不能证明案涉房屋在1951年时使用性质由商铺变更为住宅的原因和提供相应证据，也未能说明其不认可前述有关案涉房屋的历史使用性质以及广州市人民政府所出具的产权证明文件的原因和依据。故被上诉人应当就其举证不能承担败诉的法律后果。2、房管部门于1985年和1993年所进行的产权登记是对1951年登记错误的重复行为，不能作为1993年错误登记行为的依据，否则物权法的更正登记制度形同虚设。3、自陈国洪购买案涉房屋后，案涉房屋就一直作为商铺使用至今，并于1992年获得工商部门颁发的工商营业执照。由于案涉房屋建成在新中国成立以前，故应当根据其历史使用情况认定房屋使用性质为商铺。被上诉人在1993年向众上诉人颁发的权属证书擅自更改使用性质为住宅，其行为违反了当时的《广州市城市规划管理办法》，当属无效。4、在房地产管理和登记过程中，登记错误是经常发生的，所以才有了物权法第十九条关于更正登记的规定。在本案中，房管部门不仅对案涉房屋的使用性质登记错误，而且还存在如下错误：被上诉人提供的《房地产登记簿查册表》中关于“房屋所有权性质”一栏中，被上诉人将陈礼的名字错登记为“陈社”。房管部门在1993年8月3日颁发给吴贵廉的房屋权属证书中登记的“房屋共有权情况”一栏中，共有人陈惠蝉的占有份额被错误地登记为“1／2”，而事实上陈惠蝉只占有1／12产权份额。三、众上诉人多年未对被上诉人登记错误提出更正是有一定历史原因的。1、在1985年邓敏卿和吴贵廉因继承陈礼的遗产取得房证字第016085号《房屋所有权证》和共证字第零零肆玖零壹号《共有权证》，但该两证件均没有记载案涉房屋的使用性质。鉴于案涉房屋一直作为商铺使用，故众上诉人对此并没有特别的注意。2、在1993年众上诉人再次因继承而申办房屋权属证书前，上诉人可凭借1985年的《房屋所有权证》和《共有权证》取得工商部门颁发的营业执照，由此更加强了众上诉人对案涉房屋使用性质是商铺的认定。
3、在1993年众上诉人正式取得各自的房屋权属证书后，只有陈铁涛持有的《国有土地使用证》中记载了房屋的用途为住宅，其他各人的权属证书均没有对房屋使用性质予以记载。而且作为一般百姓，取得房屋的权属证书后通常都会小心谨慎地收藏好，不轻易随便取出。况且在陈铁渭持自己的房屋权属证书办理工商登记续期时，也能顺利地办理，所以众上诉人均没有察觉这些权属证书中的问题。正因为上述历史原因，众上诉人一直没有发现被上诉人的错误登记，更没理由提出异议。直至近期案涉房屋面临征收拆迁，在动迁人员的协助下，众上诉人才发现其一直作为商铺使用的案涉房屋登记的使用性质是住宅。随后便马上向被上诉人提出更正登记的申请。所以，众上诉人在较长时间内没有对被上诉人的错误登记行为提出异议并不代表众上诉人认可其错误的登记。综上所述，上诉人在更正登记和一审行政诉讼阶段己提供了充足的证据证明案涉房屋的使用性质是商铺，被上诉人的登记存在错误等事实，故上诉人上诉请求：一、撤销原审判决；二、撤销被上诉人于2013年8月21日向上诉人作出的《不予登记决定书》；三、被上诉人对上诉人的申请重新作出具体行政行为，将广州市越秀区东华西路元运新街9号房屋的用途更正登记为“商铺”。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称坚持一审答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据涉案房地产的原始档案材料记载，房地产登记主管部门自1951年核准登记用途为住宅至今，且登记内容并未被依法撤销，故被上诉人按照上述档案记载登记内容作出不予更正登记决定并无不当。况且，根据上诉人在1990年申请办理继承登记手续以及发证的记载内容看，上诉人当时已经知道涉案房地产登记用途为住宅而非商铺但却多年未提出异议，直至涉案房地产涉及拆迁补偿之时才向被上诉人申请更正登记，实不符合常理。上诉人要求撤销被上诉人作出的不予登记决定书理由不能成立，应不予支持。原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈铁涛、陈铁浩、陈铁渭、陈惠芳、陈惠玲、陈惠婵、吴贵廉共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 余秋白
代理审判员 姚 伟
二〇一四年四月十五日
书 记 员 严顺财
周芷诺