浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第292号
上诉人（原审原告）：叶桂林。
上诉人（原审原告）：叶金山。
上诉人（原审原告）：叶金土。
上诉人（原审原告）：叶玉英。
上诉人（原审原告）：叶建国。
上诉人（原审原告）：叶建明。
上诉人（原审原告）：叶霄英。
上述七上诉人共同委托代理人：朱信列。
上述七上诉人共同委托代理人：谢国平。
上诉人（原审原告）：徐爱玉。
上诉人（原审原告）：叶土仙。
上诉人（原审原告）：叶大强。
上诉人（原审原告）：叶国祥。
上诉人（原审原告）：叶云强。
上诉人（原审被告）：汪迎香。
被上诉人（原审第三人）：衢州市区旧城改造指挥部办公室。
诉讼代表人：江峰。
委托代理人：卢礼成。
委托代理人：罗静利。
原审原告：叶国英。
上诉人叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶建明、叶霄英、徐爱玉、叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强与上诉人汪迎香、被上诉人衢州市区旧城改造指挥部办公室、原审原告叶国英物权确认纠纷一案，各上诉人均不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2012）衢柯民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定：叶松楠、王金妹系夫妻关系，叶松楠于1973年去世，王金妹于1962年去世。叶松楠、王金妹共生育6个儿子，包括叶桂林、叶金山、叶金土、叶春芝、叶金泉及叶金标。叶金标于1955年去世，叶金标未婚、无子女，叶金泉于2005年去世，叶春芝于2011年去世。郑云香系叶春芝之妻，叶玉英、叶建国、叶国英、叶建明、叶霄英均为叶春芝之子女。徐爱玉系叶金泉之妻，叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强均为叶金泉之子女。位于市区南街18号（现市区南街24号）的房产系叶松楠于1955年所购。叶松楠去世后，1988年6月经公证处公证，该18号房产由叶松楠之子叶春芝、叶金泉、叶金山、叶金土、叶桂林共同继承。1988年11月20日，叶金泉作为共有权人代表与汪迎香签订《房屋买卖协议》一份，约定将坐落于南街18号房产出售给汪迎香，房价20000元。后汪迎香向建设部门、房管部门缴纳产权变更手续费等费用，以房价38000元向税务部门缴纳2280元契税。后汪迎香向房管部门提出房屋所有权产权变更申请，房管部门已同意其产权变更申请。2010年底，衢州市南街改造工程启动，该18号房产在拆迁范围内。2012年各原告发函给第三人，要求签订《拆迁补偿协议》，但衢州市区旧城改造指挥部办公室在答复中称，该房产已在1988年11月由叶金泉转让给汪迎香。原告以汪迎香与叶金泉签订的《房屋买卖协议》，未经其他共有人签字，侵犯了其他共有人的权益，属无效协议为由诉至法院。另查明，自《房屋买卖协议》签订后至本案起诉时，该诉争房产一直由汪迎香姐姐汪苹经营、管理。郑云香于2012年11月12日去世。
原审法院认为：本案主要有以下三个争议焦点：1、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2、叶金泉与汪迎香签订的《房屋买卖协议》是否有效；3、诉争房产的产权问题。对第一个焦点，原告认为：第一，本案涉及物权确认之诉，因物权属对世权，具有永久性，故不适用诉讼时效的规定，第二，因叶金泉卖房未征得其他共有人同意，故原告对买卖房屋一事主观上不知情，直到2012年拆迁时，原告才从衢州市区旧城改造指挥部办公室处答复得知房屋登记在汪迎香名下。当原告收到衢州市区旧城改造指挥部办公室答复时，才是知道和应当知道财产权利被侵害的时间，诉讼时效应从此时开始起算，而原告在收到答复函后的三个月时间向法院提起了诉讼，远未超过两年的诉讼时效。汪迎香认为原告起诉已超过我国法律规定最长20年的诉讼时效。法院认为，原告要求确认合同无效的诉讼请求不适用诉讼时效的规定，故原告要求确认合同无效并未超过诉讼时效。对第二个焦点，原告认为根据民法通则及民法通则解释规定，叶金泉未经其他共有人同意将共同财产进行处分，其签订主体明显不符合法律规定，另汪迎香不是衢州市常住人口，当年是江苏工学院医院护士，至今户口都在江苏省，不存在工作调动的事实，不符合浙江省城市私房管理办法关于自住、自用的购房目的，故叶金泉与汪迎香签订的《房屋买卖协议》无效。汪迎香认为其他共有人知道叶金泉卖房子的事实，即使其他共有人不知道，其他共有人也应找叶金泉主张权利，双方签订的《房屋买卖协议》有效。法院认为，衢州市城镇房屋所有权登记申请书能证明叶金泉、叶金山、叶金土、叶桂林委托叶春芝办理房产证的事实，该申请书中盖有叶春芝、叶金泉、叶金山、叶金土、叶桂林五人的私章；浙江省衢州市房屋产权变更申请审批表系汪迎香向房管部门申请产权变更的审批表，该审批表首页盖有叶春芝、叶金泉、叶金山、叶金土、叶桂林作为原产权人的私章，该五枚私章与衢州市城镇房屋所有权登记申请书中的五枚私章完全一致，故从证据分析，叶春芝、叶金泉、叶金山、叶金土、叶桂林五人在房屋产权变更申请审批表中盖章，可见五人同意将诉争房产产权变更为汪迎香，该行为应视为叶春芝、叶金山、叶金土、叶桂林对叶金泉与汪迎香签订《房屋买卖协议》事实的追认。退一步讲，即使1988年其他共有人不知道叶金泉卖房子的事实，但自该房产交付汪迎香后，一直由汪迎香姐姐汪苹经营、管理至本案起诉时，作为同处衢州市范围的其他叶家四兄弟为何二十余年对诉争房产的归属、收益等情况不闻不问，显与情理不符。综上，法院对原告所陈述的叶金泉未经其他共有人同意签订《房屋买卖协议》，故协议无效的意见，不予采纳。法院认为，叶金泉作为共有权人代表与被告汪迎香签订的《房屋买卖协议》有效。对第三个焦点，法院认为，叶桂林、叶金山、叶金土、叶金泉委托叶春芝办理的衢州市城镇房屋所有权登记申请书已注销，汪迎香向房管部门提出的房屋产权变更申请已经过相关部门审批，故原告现要求确认诉争房产归其所有的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。原告要求衢州市区旧城改造指挥部办公室与其签订拆迁补偿协议的诉讼请求，因衢州市区旧城改造指挥部办公室系临时机构，无独立法人资格，故法院对该项诉讼请求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶国英、叶建明、叶霄英、徐爱玉、叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强的诉讼请求。案件受理费240元，由叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶国英、叶建明、叶霄英、徐爱玉、叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强负担，于判决生效之日缴纳。
判决后，叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶建明、叶霄英、徐爱玉、叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强与汪迎香均不服，向本院提起上诉。
叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶建明、叶霄英（以下称叶桂林等）上诉称：一、原审法院对存疑的证据进行确认，对事实认定不准确。1、汪迎香向房管部门申请房屋产权变更申请审批表首页盖有叶春芝、叶金泉、叶金山、叶金土、叶桂林的私章不能认定是所有盖章者的真实意思，因为私章不具备唯一性、可验证性和人身依赖性，上诉人认为是叶金泉出于私心，未经其他四产权共有人的书面授权委托，私自在产权变更申请审批表盖上四人的私章。2、原审法院认定产权变更申请审批表首页盖有五原产权人的私章是对叶金泉与汪迎香签订房屋买卖协议的追认，上诉人认为审批表的时间是在1988年10月10日前，而房屋买卖协议是在1988年11月20日，从前追认到后是逻辑错误。3、1988年开始，诉争房产就一直是叶金泉居住使用，其他四兄弟因各种原因出于兄弟情面从不过问也是正常的。二、原审法院适用法律错误。汪迎香举证存在重大问题，不能证明叶金泉得到其他共有人的授权，也不能证明得到其他共有人追认，应认定房屋买卖协议无效，房屋应由叶家继承人继承。补充：房屋买卖协议签订前，叶家五兄弟已就房产作了分割，属于按份共有关系，叶金泉在未经其他人授权只能对自己名下的份额进行处分，且要经其他共有人同意放弃优先购买权。请求：撤销原判，改判叶金泉与汪迎香签订的房屋买卖协议中对属于叶春芝、叶金山、叶金土、叶桂林名下份额的部分无效，确认位于衢州市区南街18号（现门牌24号）房产所有权为各上诉人按份共有。
徐爱玉、叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强（以下称徐爱玉等）上诉称：原审事实认定有误。1988年11月20日的房屋买卖协议从笔迹上反映，所有文字包括签名、时间均为一人笔迹，不符合常理；产权变更申请审批表反映原产权人是叶春芝，与协议中共有人代表叶金泉不符。叶家五产权人均未与汪迎香见过面，汪迎香也未在任何协议或表格上签字，因汪苹是原衢州市建设局干部，其前夫华春亮时任下街房管所所长，华春亮利用职务之便，一手操作了买卖登记事项。汪迎香至今未取得房屋所有权证书，产权变更前出卖方仍为所有权人。补充：一、1988年9月，叶家五兄弟与吴林根达成一致，同意以40000元将诉争房屋出售给吴林根，但华春亮以吴林根无购房资格为由拒绝办理审批，后吴林根以其妻名义购房，华春亮再次拒绝审批，后华春亮与汪苹多次到诉争房屋，表示该房屋只能卖于其二人，叶金泉迫于压力收下华春亮给付的20000元，搬出诉争房屋，叶金泉没有与汪迎香、华春亮或汪苹签过任何协议，也未办理任何房屋产权过户手续。二、办理房产变更登记在前，双方签订所谓房屋买卖协议在后，不符合法律规定，下街房管所盖章日期为1988年10月23日，是星期日，产权变更审批表中，财税部门认为房产契税已交清，盖章确认时间为1988年11月21日，但汪迎香于1990年2月17日缴纳房屋印花税，1991年9月23日才缴纳房屋契税，存在诸多疑点。请求：撤销原判，支持原审原告的原审诉讼请求。
汪迎香上诉称：一、原审案由有误。上诉人叶桂林等和徐爱玉等以房屋买卖协议未经其他共有人签字侵犯共有人权益为由起诉，应为侵权之诉，原审将案由定为确权不当。二、原审诉讼主体错乱。原审不应当追加叶金泉子女为原告，衢州市区旧城改造指挥部办公室应为侵权之诉的被告，不应列为第三人参加诉讼。三、并案审理无据。将房屋买卖合同纠纷与拆迁事项并案审理违反民诉法规定。四、部分事实不清。郑云香住诉争房屋，郑云香与其子女应知道房屋转让给汪迎香的事实，为何2012年才请求签订拆迁补偿协议。衢州市区旧城改造指挥部办公室把汪迎香房屋拆迁档案给对方当事人，侵犯汪迎香隐私。对方与衢州市区旧城改造指挥部办公室串通恶意诉讼迹象明显。五、原审说理不明。原判以无法人资格为由不支持叶桂林等和徐爱玉等与第三人签订拆迁协议，留有隐患。请求：查明原审违反程序情况，依法发回重审或改判，查明被上诉人侵权事实并判令其承担民事和行政责任。
二审审理期间，叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶建明、叶霄英认为汪迎香一直在江苏省居住和工作，不具备在衢州购房资格，申请本院调查汪迎香的档案与户籍信息。并认为房屋买卖协议和房屋产权变更申请审批表均系汪苹前夫华春亮所写，其中可能存在以权谋私弄虚作假的情况，申请本院对笔迹进行鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于一审举证期限届满前七日；当事人申请鉴定，应当在一审举证期限内提出。叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶建明、叶霄英在二审审理期间请求本院调查取证及鉴定笔迹，已超出法律规定的期限，本院不予准许。
二审审理期间，徐爱玉、叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强向本院提供吴林根的衢州市房屋产权变更申请审批表一份，以证明叶家五原产权共有人同意以40000元将诉争房产出卖给吴林根，到下街房管所变更时被华春亮阻止。并提供汪苹前夫华春亮出具的书面证明三份，内容是：一、签订房屋买卖协议时未按原公证书内容与原产权继承人协商达成协议，房屋买卖协议有悖原产权人财产分割原意；二、房屋买卖协议所有条款及签名均由华春亮书写；三、汪迎香在整个买卖过程中均未参与，也未出具授权委托书，原产权人未参与房屋买卖的全过程，房屋产权变更申请审批表均是华春亮操作，原产权人未签名盖章。欲证明房屋买卖协议、汪迎香的房屋产权变更申请审批表都是华春亮伪造。本院认为吴林根的衢州市房屋产权变更申请审批表只能证明诉争房屋五原产权共有人与吴林根曾就诉争房屋买卖达成过合意但未经审批，与本案纠纷不具有关联性；华春亮未出庭作证，仅出具三份书面证明，不符合证人证言的法定形式，且三份书面证明内容不足以证明房屋买卖协议和汪迎香的房屋产权变更申请审批表系华春亮伪造。
经审查，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：郑云香在原审诉讼过程中去世，本院不将其列为本案当事人，郑云香的继承人均已参加本案诉讼，无其他应追加的当事人。
本案二审的争议焦点有二：一是叶金泉作为共有人代表与汪迎香签订的房屋买卖协议是否应确认无效；二是诉争房屋产权是否应确认为上诉人叶桂林等和徐爱玉等所共有。
关于争议焦点一，叶金泉作为共有人代表与汪迎香签订的房屋买卖协议是否应确认无效。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条的规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形为：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律及司法解释的规定，上诉人叶桂林等和徐爱玉等请求确认房屋买卖协议无效不应得到支持：其一，从笔迹上看，叶金泉作为共有人代表与汪迎香签订的房屋买卖协议内容及签名确为同一人书写，但该协议盖有汪迎香及叶金泉的私章，编号为588的衢州市房屋产权变更申请审批表上盖有汪迎香及五原产权共有人的私章。考虑到1988年当时的情况，私章如确为公民持有、使用，在无证据证明有私章被盗用、未经本人同意私章被他人盖印或法律规定的例外情形，盖私章可产生与签名同样的法律效果。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案上诉人叶桂林等和徐爱玉等并未否认私章的真实性，且从外观看，房屋买卖协议上叶金泉的私章、编号为588的汪迎香衢州市房屋产权变更申请审批表上五原产权共有人的私章与上诉人叶桂林等和徐爱玉等认可的原产权共有人委托叶春芝办理房产登记的委托书、衢市（88）房证字第2969号衢州市城镇房屋所有权登记申请书上盖的私章并无二致。如确为叶桂林等所称私章集中在叶金泉手中，依当时之情形，该行为可视为其他四原产权共有人授权叶金泉作为代表与汪迎香签订房屋买卖协议。且上诉人叶桂林等和徐爱玉等住所地均为衢州，诉争房屋从1988年出卖给汪迎香后一直由汪苹使用经营，到原审起诉前二十多年时间五原产权共有人及继承人均未主张诉争房屋权利。综合上述情况，可以认定五原产权共有人当时知晓并同意将房屋出卖给汪迎香，故叶桂林等认为房屋买卖协议非叶金泉外四原产权共有人的真实意思，与事实和常理不符，不应支持。其二，上诉人叶桂林等和徐爱玉等无证据证明汪迎香购房时不符合衢州市购房资格，即使汪迎香在1988年根据国家、浙江省的政策不符合购房资格，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条、第四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，当时不符合政策规定的购房资格不能使本案房屋买卖协议归于无效。其三，徐爱玉等二审提供的证据不足以证明华春亮有强买房屋的行为，即使该主张成立，也不符合合同无效的情形。其四，编号588的衢州市房屋产权变更申请审批表中一些单位盖章在房屋买卖协议前，但不能排除各方口头达成协议在前，到一些单位盖章形成书面协议在后的可能，该情形并不能导致本案房屋买卖协议无效。其五，诉争房屋出卖于汪迎香后，一直由汪迎香姐姐汪苹使用、经营，五原产权共有人及继承人住所地均在衢州，历经长达二十多年的时间，均未主张房屋的权利，现诉争房屋价值大幅上涨又面临拆迁，上诉人叶桂林等和徐爱玉等才请求确认1988年的房屋买卖协议无效并请求确权，有违诚实信用之原则。综上，原审判决未支持上诉人叶桂林等和徐爱玉等请求确认房屋买卖协议无效的诉请，并无不当。
关于争议焦点二，诉争房屋产权是否应确认为上诉人叶桂林等和徐爱玉等所共有。
本院认为，上诉人叶桂林等和徐爱玉等请求确认房屋买卖协议无效不应得到支持，已如前述。从本案的证据看，诉争房屋五原产权共有人的衢州市城镇房屋所有权登记申请书已被注销，汪迎香的房屋产权变更申请审批表已被相关部门批准，衢州市房产登记发证办公室房屋调查表中诉争房屋的产权人显示为汪迎香，衢州市建设局房屋拆迁许可告知书（2010）第3号中的拆迁范围描述“登记在汪迎香名下的南街24号房屋也在上述范围内”。上诉人叶桂林等和徐爱玉等请求确认诉争房屋产权归他们所共有，无事实与法律依据，本院不予支持。
关于汪迎香的上诉主张，本院认为，上诉人叶桂林等和徐爱玉等请求确认诉争房屋归他们共有，原审法院将案由定为物权确认纠纷并无不当，叶金泉作为诉争房屋原产权共有人之一，其继承人应作为原告参加本案诉讼。汪迎香要求上诉人叶桂林等、徐爱玉等及衢州市区旧城改造指挥部办公室承担民事和行政责任，与本案纠纷并非同一法律关系，且汪迎香在一审中未提起反诉，在本案中不作处理。故对汪迎香的上诉主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人叶桂林、叶金山、叶金土、叶玉英、叶建国、叶建明、叶霄英上诉部分80元，上诉人徐爱玉、叶土仙、叶大强、叶国祥、叶云强上诉部分80元，上诉人汪迎香上诉部分80元，均由各上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理审判员 吕秋红
代理审判员 郑一珺
二〇一三年七月十六日
书 记 员 姚月红