山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开商初字第411号
原告兴业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称“兴业银行潍坊分行”），住所地潍坊高新区东方路2801号。
负责人吴永林，该公司行长。
委托代理人徐丹，潍坊潍城远大法律服务所法律工作者。
被告张聿亮。
被告管军，系被告张聿亮之妻。
被告潍坊鑫润置业有限公司（以下简称“鑫润置业公司”），住所地潍坊高新技术产业开发区北宫东街蓉花路交叉口东北角潍坊鑫润国际商务大厦。
法定代表人马红蕾，该公司董事长。‘
委托代理人李增福，山东广基律师事务所律师。
被告山东巨鑫投资担保有限公司（以下简称“巨鑫投资担保公司”），住所地潍坊市奎文区万达广场A座20层2006号。
法定代表人刘同兵，该公司总经理。
委托代理人韩琪，该公司职工。
原告兴业银行潍坊分行与被告张聿亮、管军、鑫润置业公司、巨鑫投资担保公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马海泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐丹、被告巨鑫投资担保公司的委托代理人韩琪、被告鑫润置业公司的委托代理人李增福到庭参加诉讼，被告张聿亮、管军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月，被告张聿亮、管军向原告借款325000万元，用于购买房屋，并签订了购房抵押（保证）借款合同。第三被告为上述借款提供阶段性担保、第四被告提供连带责任保证。原告依约向被告发放借款后，被告未依约还款，构成违约。请求判令第一、二被告偿还借款本金158103.03及利息（计算至2015年7月1日为163745.7元，之后按合同约定计算至被告偿还之日），第二、三被告对上述借款承担连带还款责任，确认原告对抵押房产享有优先受偿权，实现债权费用及诉讼费等由被告承担。
被告张聿亮、管军均未答辩。
被告鑫润置业公司辩称，对原告提供阶段性担保的期限是办理完抵押登记之日结束，该期间在主债务履行期间，违反担保期限不能低于主债务期限的法律规定，担保无效，被告免除担保责任。
被告巨鑫投资担保公司辩称，担保属实。
经审理查明，被告张聿亮、管军因购房向原告借款。2010年4月30日，被告张聿亮、管军、鑫润置业公司签订个人购房抵押（保证）借款合同，约定被告张聿亮为主债务人、抵押人，管军为共同债务人、抵押物共有人，鑫润置业公司为保证人，被告张聿亮、管军向原告借款325000元用于购买房屋，借款期限自2010年5月21日至2018年5月21日止；借款利率为中国人民银行同期同档次基准利率下浮15%计算，利率按月浮动，借款次月起每月的10日为还款日；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮30%；债务人未按约定偿还借款本息，原告有权提前收回借款；抵押人以所购的位于潍坊经济开发区玄武东街1101号花样年华11-2-1301房屋抵押；被告鑫润置业公司提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等；保证期间为阶段性担保、为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如债务人已办妥房屋所有权证和房屋抵押登记手续，保证人的保证责任解除。同日，原告与被告巨鑫投资担保公司签订了个人借款保证合同，约定被告为上述借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（含罚息）、实现债权的费用等；保证期间分期计算，每期的保证期间为每个还款日后两年；被告王金财上述贷款提供连带责任保证，担保范围为借款本金、利息、罚息等，保证期间为借款的履行期届满之日起两年。2010年5月20日，被告张聿亮为上述购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。2010年5月21日，原告向被告张聿亮发放了借款325000元。涉案房屋至今未办理抵押权登记。
贷款合同履行过程中，被告仅偿还借款本息至2014年底，之后未偿还。原告要求被告张聿亮、管军共同偿还尚欠的借款本金158103.03元、利息（截至2015年7月1日为5642.67元，之后自2015年7月2日起按合同约定的中国人民银行同期同档次基准利率下浮15%再上浮30%计算，计算至被告还款之日止）及实现债权费用9000元，被告鑫润置业公司、巨鑫投资担保公司承担连带还款责任，确认原告对抵押房屋享有优先受偿权。原告针对实现债权费用提供了合同协议、委托代理合同、委派通知书、转账凭证、胜蓝法律咨询公司发票、潍城远大法律服务所收据各一份，证明胜蓝法律咨询公司接受原告委托，委派潍城远大法律服务所的徐丹为本案诉讼代理人。被告鑫润置业公司对实现债权费用提出异议，认为胜蓝法律咨询公司无权收取代理费，且被告的担保的期限是办理完抵押登记之日结束，该期限低于主债务履行期限，担保无效，被告免除担保责任。
本院确认的上述事实，有原告提供的个人购房抵押（保证）借款合同、个人借款保证合同、预购商品房抵押权证、合同协议、委托代理合同、委派通知书、转账凭证、发票、收据及双方陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告与被告张聿亮、管军、鑫润置业公司签订的个人购房抵押（保证）借款合同及与被告巨鑫投资担保公司签订的个人借款保证合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法认定为有效合同，双方均应依约履行合同义务。借款合同履行过程中，借款人未按约定偿付借款本息，保证人未履行保证义务是形成纠纷的原因，对该纠纷的形成应承担全部责任。个人购房抵押（保证）借款合同中约定被告鑫润置业公司的保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如债务人办妥房屋抵押登记手续，保证人的保证责任解除，该条款前半部分明确约定了保证期间，而后半部分系关于提前免除保证人保证责任情形的约定，并非仅系约定保证期间至办理抵押登记止，故被告鑫润置业公司关于保证期限低于主债务履行期限，其免除担保责任的抗辩意见，本院不予采信。原告要求被告张聿亮、管军共同偿还借款本金158103.03元及利息（截至2015年7月1日为5642.67元，之后自2015年7月2日起按合同约定的中国人民银行同期同档次基准利率下浮15%再上浮30%计算，计算至被告还款之日止），被告鑫润置业公司、巨鑫投资担保公司承担连带还款责任的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告未提供向潍城远大法律服务所支付本案代理费的银行交易记录及发票，无法证明已实际了支付了代理费，故原告主张的该实现债权费用，本院不予支持。原告与被告张聿亮就涉案房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，并未进一步办理房屋抵押权登记，原告据此要求享有抵押权的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。被告张聿亮、管军未到庭应诉，视为放弃权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张聿亮、管军共同偿还原告兴业银行股份有限公司潍坊分行借款本金158103.03元及利息（截至2015年7月1日为5642.67元，自2015年7月2日起按中国人民银行同期同档次基准利率下浮15%再上浮30%计算至本判决确定的给付之日止），于本判决生效后十日内付清；
二、被告潍坊鑫润置业有限公司、山东巨鑫投资担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任，履行还款责任后有权向被告张聿亮、管军追偿；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3575元，由被告张聿亮、管军、潍坊鑫润置业有限公司、山东巨鑫投资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费3575元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 马海泉
二〇一五年十二月二十八日
书记员 李红蕾