山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第2705号
原告：申作信，居民。
委托代理人：郭建伟，山东海祺律师事务所律师。
被告：申作会，日照锦盛建筑有限公司员工。
委托代理人：韩丽，山东振鲁律师事务所律师。
被告：申作友，成年，居民。
被告：申作芹，成年，居民。
被告：申作荣，成年，居民。
第三人：日照市东港区日照街道张郭村村民委员会，住所地日照市东港区日照街道张郭村。
法定代表人：王立华，主任。
委托代理人：张继合，日照市东港区日照街道张郭村村民委员会法律顾问。
原告申作信诉被告申作会、申作友，第三人日照市东港区日照街道张郭村村民委员会（以下至判决主文前简称“张郭村村委”）所有权纠纷一案，本院受理后，原告申请追加申作芹、申作荣为被告，本院口头裁定予以准许，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告申作信的委托代理人郭建伟，被告申作会及其委托代理人韩丽，被告申作友、申作芹、申作荣，第三人张郭村村委的委托代理人张继合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告申作信诉称：原告父亲申永锡、被告父亲申永玉系兄弟关系，1994年5月申永锡、申永玉在张郭村原房场基地翻建新房，并签订《建房住房协议书》，约定申永玉对所居住的西两间房屋只享有居住权没有继承权，申永玉过世后该两间房屋由原告父亲申永锡或其代理人收回。2012年5月、2013年3月申永玉、申永锡先后去世，依据约定该房屋现应归原告所有。但被告至今未履行协议约定，本案判决结果与第三人有利害关系，故列其为本案当事人，为维护原告之合法权益，故请求依法确认原、被告双方父母在张郭村所建房屋两间所有权归原告所有，撤销被告与张郭村村委的《拆迁安置协议》，本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为要求由原告取得被告与第三人签订的房屋拆迁安置协议内容、利益。
被告申作会辩称：1、申永锡与申永玉签订的建房住房协议书无效。如依据建房协议让申永锡取得房屋所有权，就等于实际上享有该宅基地使用权，建房协议既违反土地管理法强制性规定，在实践中也无法履行。建房协议中提及的拆除旧房属申永玉、王锡桂夫妻共同财产，申永玉单方予以处分未经王锡桂同意，协议也无王锡桂签名，虽有代理人申作会、申作友签名，但二人并未得到王锡桂授权。2、我国法律规定房地一体原则，但由于我国对宅基地使用权主体的规定，只能以地定房，本案中争议房屋应归土地使用权人申永玉所有，因申永锡不是张郭村村民，不享有宅基地使用权，也就不能在张郭村投资建房，其投资建房的行为是违法的，不能因此取得房屋所有权。3、被告父亲申永玉是张郭村村民，其本身对所建房屋拥有宅基地使用权，并取得集体土地使用证、房屋所有权证书，争议的两间房屋事实上也是申永玉投资建造，不动产物权的设立以依法登记为准，故申永玉拥有该房屋的所有权。4、申永玉生前与被告达成分家养老协议，申作会、申作友对涉案两间房屋有继承权。5、被告与第三人签订房屋拆迁协议系在四被告授权下由申作会之子申科签订，合法有效，被告依据该协议享受拆迁补偿利益。6、原、被告双方父亲签订的建房住房协议即使有效，也不能直接确认物权，原告在没有确认房屋所有权的前提下，未与第三人签订房屋拆迁补偿协议，直接要求享有被告与第三人所签协议的利益无任何依据。7、原、被告双方父亲签订的建房协议虽非房屋买卖合同，但涉及宅基地使用权转让，应认定无效。涉案两间房屋也非原告父亲投资建造，故原告不享有该房屋的任何权益，应驳回原告诉讼请求。
被告申作友辩称：同申作会答辩意见。
被告申作芹辩称：同申作会答辩意见。对建房协议不承认，其没有签字。
被告申作荣辩称：同申作会的答辩意见。建房协议其与其姐姐、母亲均没有同意，也没有签字，是无效的。
第三人张郭村村委述称：1、原告诉讼请求无事实和法律依据，原告不是本案适格主体，也不是第三人组织成员，也没有房产证和土地使用证，原告无权享受请求权，第三人是严格按照物权法规定和有关法律规定进行补偿，赔偿利益应依法由适格权利人享受。2、退一步讲，该涉案房屋由法院确认属原告父亲所有，但他不是第三人的赔偿主体，拆迁的残值补偿、其他福利性质补偿也应由适格权利人享受。原告所诉无事实和法律依据。
经审理查明：原告父亲申永锡生前系山东省青岛市市北区居民，被告父亲申永玉生前系山东省日照市东港区日照街道张郭村村民，二人系兄弟关系。1994年5月1日，原告父亲申永锡（甲方）与被告父母申永玉、王锡桂（乙方）签订建房住房协议书一份，该协议书载明：一、甲乙双方共同投资在原房场基地为基础翻建房屋五间，建成后产权归甲方所有。二、建房投资比例，甲方投五分之三，乙方投五分之二。三、房屋建成后，甲方住东叁间，乙方住西两间。四、乙方所住的两间房及院子只有居住权，没有继承权。乙方过世后，两间房屋由甲方及代理人收回，同时甲方及代理人将乙方所投资建房的款退回。不计利息，不计房租。五、乙方所住的范围内如另搞建设所用的款，等归还甲方时，甲方不付一切费用，也不能拆掉。六、本协议从签字之日生效，同时拆除旧房。七、本协议一式六份，村委存档一份及甲乙双方、甲乙双方代理人各执一份。甲方：申永锡（捺印），甲方代理人：申作信（捺印），乙方：申永玉（捺印），乙方代理人：申作会（捺印）、申作友（捺印）。以上协议书加盖有第三人公章。
原告主张上述协议签订后，由申永锡全部出资并由申永玉出工在张郭村申永锡、申永玉父母老房基础上翻建房屋五间，并于建造完毕后由申永锡、申永玉按协议约定居住，后申永锡于1997年7月将其居住的东三间卖与张念江。对原告上述主张，被告申作会辩称涉案房屋系在其父母老房上翻建，由申永玉出资大部分；被告申作友辩称诉争房屋是在申永玉及其房场上翻建，原因是在其爷爷去世后，其已在其爷爷老房上翻建了房屋，申永锡对此知情并同意，并辩称房屋建造所需材料全部由其提供，申永锡仅提供部分旧门窗，人工费是申永锡、申永玉分别承担，原告所述房屋建设完成后的居住情况属实。对被告申作友所述其在其爷爷房场房屋上翻建房屋的意见，被告申作会、申作芹、申作荣均无异议。原告对被告上述辩称不予认可，提出诉争房屋系在申永锡分家所得房屋上翻建。第三人同时述称，上述建房协议无效，原告以该协议主张权利已超诉讼时效。
针对诉争房屋，申永玉于2000年3月28日取得东集用（2000）字第1188274号集体土地使用权证，于2002年12月23日取得日房字第××号产权证书。根据（2000）字第1188274号集体土地使用权证中所附宗地图，诉争房屋东临张念江、西临乔祥臻，南、北均临巷。本案审理过程中，法庭组织原、被告双方及第三人进行了现场勘查，诉争房屋现已被拆除，对原告指认的涉案房屋原址，被告申作会、申作友及第三人均称已找不到原址，诉争房屋何时、由谁拆除均不知情。
2013年8月6日，被告申作会之子申科与第三人张郭村村委签订房屋产权调换安置补偿协议一份，该协议载明拆迁人为张郭村村委（甲方），被拆迁人为申永玉（乙方）。该协议第一条载明：房屋情况，被拆迁房屋为分户2间及附属设施。乙方保证对该房所有权合法，如有纠纷、债务等情况由乙方自行解决。第二条载明：拆迁安置补偿情况，1、应安置楼房面积68平方米；2、搬、回迁费共计800元；3、临时过渡费15600元（四间及以上正房每月每处1300元，三间及以下正房每月每间260元，30个月）；4、房屋残值补助费1000元（正房每间补助500元）；5、安置楼房装修补13600元（每平方米补助200元，按应安置面积计算）；6、超出4间基准部分（建房补贴）补偿费20000元。第三条载明：拆迁有关奖励费用，签订协议奖励5600元。第四条载明：扣除购房款，选择优惠购房4m2，按优惠价2200元／m2，应交购房款8800元。选择市场价购房4m2，按市场价4000元／m2，应交购房款16000元。第五条载明：结算，以上合计应付给乙方各种费用及协议奖励56600元，扣除购楼房款24800元，实付给乙方31800元。第六条载明：拆迁安置楼房情况，安置楼房为高层框架结构，质量安全符合国家标准，本次安置楼房您选择的是76平方米，共1套。甲方赠送储藏室一个。楼房交付时按3万元／个车位购买一个。签订协议后30个月内交房，逾期交房的，拆迁人自逾期之日起双倍支付临时过渡安置费。在本协议签订时，乙方将房产证、土地证交给甲方，以便办理注销登记和安置楼房的确权登记手续，办证费用由拆迁人承担、不提供土地证和产权证的，办理新证时费用自理。第七条载明：安置楼房的选择，乙方按签订拆迁协议号和房屋腾空验收号之和，最小者优先选择安置楼房。两号相同者，由甲方组织抽签确定先后。第八条载明：费用支付方式，本协议签订后，甲方一次性结清补偿费用及签协议奖励费，待乙方将房屋搬迁腾空，经验收小组验收合格后，由甲方根据乙方的实际搬迁腾空时间结清腾空奖励费。第九条载明：双方约定的其他事项，本协议于2013年8月6日签订，协议号1号。乙方应在2013年8月20日前完成腾空搬迁房屋，交付甲方验收。第十条载明：法律责任，本协议签订后，甲方应当履行协议按期交付安置房屋、支付相关奖励补偿费，乙方应当在协议规定期限内完成房屋腾空并交付验收，逾期不腾空搬迁的，甲方可以向人民法院提起诉讼并依法予以拆除。本协议一式三份，双方各执一份，街道办事处备案一份。甲方（盖章）日照市东港区日照街道张郭村村民委员会，乙方（签字）：申科，联系电话136××××9090，2013年8月6日。对上述协议，四被告提出系被告申作会之子申科受四被告委托与第三人签订，第三人对四被告上述主张予以认可。上述协议签订后，第三人已按协议将各项费用共计31800元发放给被告并由申科持有，安置楼房现尚未开工建设。
同时查明：申永锡于2012年5月8日去世，其配偶为石宝玲，其子女为申作信、申作宏、申作风、申作智。2014年1月22日，石宝玲、申作宏、申作风、申作智到山东省青岛市市中公证处声明放弃涉案房屋所有权益并交由原告处理房屋相关事宜，山东省青岛市市中公证处对上述声明进行了公证并制发（2014）青市中证民字第001491号公证书。申永玉于2012年2月19日去世，其配偶王锡桂已先于申永玉去世，其子女为本案四被告。
上述事实有当事人陈述、建房住房协议书、公证书、死亡注销证明、房屋产权调换安置补偿协议、房屋所有权证书、集体土地使用权证书等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为：原、被告双方均认可在涉案建房协议书签订后，申永锡、申永玉对建房协议所载明的房屋进行了建设并根据建房协议约定实际进行了居住使用，对该事实本院予以认定。关于第三人提出原告起诉已超诉讼时效的述称意见，因本案系所有权纠纷，不适用诉讼时效的规定，对第三人该项述称意见本院不予采纳。根据原、被告双方诉辩内容，本案争议焦点为涉案建房住房协议书的效力问题及原告是否有权取得涉案《房屋产权调换安置补偿协议》所载利益的问题。对此，本院结合被告辩解意见予以分析认定如下：
1、本案审理过程中，本院针对诉争房屋翻建情况进行了调查并进行了现场勘验，已查明诉争房屋现已拆除，对于诉争房屋所在房场，原告主张诉争房屋系在申永锡分家所得房屋房场上翻建，被告主张诉争房屋系因申作友在祖父（申永锡、申永玉之父）房场翻建房屋后在申永玉及申作友房场上翻建，第三人对此未直接明确进行述称，而原、被告对上述各自的主张均未提供证据予以证实。本院认为，申永锡、申永玉父母去世后，在无证据证明二人父母生前留有遗嘱对其房屋已进行处理的情况下，申永锡、申永玉均有权对其父母在张郭村所留房屋进行继承进而取得宅基地使用权。即便诉争房屋确系因申作友在其祖父房屋房场上翻建房屋后在申永玉或申作友的房场上所翻建，亦应属于宅基地使用权的互换，且申永玉与申永锡签订建房协议书并约定对翻建后的诉争房屋只享有居住权，应系对自己权利的处分，不违反法律规定，不属于违反被告所主张的“房地一体”原则的情形。同时，在申永锡、申永玉签订建房协议书时，第三人亦进行了见证并加盖公章，应视为第三人对申永锡在其父母去世后在该村享有宅基地使用权的认可。故申永锡、申永玉所签建房协议书进行房屋建造的行为，并未违反法律规定。建房协议书虽无申永玉配偶王锡桂签字，但在房屋建成后双方按照建房协议约定实际居住，应推定王锡桂对建房协议知情并认可，且申永玉作为乙方之一、被告申作会及申作友作为乙方代理人均已在建房协议书上签字，而家庭男性成员代表家庭成员对外处理事务在现阶段尚为一种风俗习惯，不能因建房协议无王锡桂及被告申作芹、申作荣签字即认定协议无效。故对被告关于申永锡并非张郭村村民、无权取得宅基地使用权、不能在张郭村投资建房、建房协议涉及宅基地使用权转让、且诉争房屋系拆除申永玉、王锡桂旧房后翻建未经王锡桂同意、建房协议无王锡桂签名、虽有代理人签名但未经王锡桂授权委托、建房协议为无效协议的辩解意见，本院不予采纳。
2、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该条规定了不动产登记公信效力，即不动产登记具有权利推定的效力，但这种效力只是法律上的推定。《中华人民共和国物权法》第十九条第一款同时规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，因此，如权利人有足以证明不动产真正的权利状况与登记簿记载不一致的证据，应采纳相关证据并确认权利人权利，也即在有相反证据时，可以推翻不动产登记簿的权利推定，维护真正权利人利益。申永玉虽已取得诉争房屋土地使用权证及房屋所有权证，但原告已对诉争房屋主张权利，并提交了建房协议书，本案即审查原告是否对诉争房屋享有权利，尚不能仅根据诉争房屋权属证书即认定申永玉对诉争房屋具有所有权，故对被告关于申永玉已取得诉争房屋土地使用权证及房屋所有权证、根据“房地一体”原则诉争房屋应归土地使用权人申永玉所有的辩解意见，本院不予采纳。
3、基于前述第1、2点的分析，虽被告父亲申永玉分别于2000年3月28日取得诉争房屋土地使用权证、于2002年12月23日取得诉争房屋产权证书，但原告父亲申永锡与被告父亲申永玉签订的建房住房协议系双方的真实意思表示，双方在该协议书中明确约定诉争房屋在建成后产权归申永锡所有，被告父母只有居住权，并在被告父母过世后，其所居住的两间房屋由甲方及代理人收回，双方上述约定并未违反法律规定，均应切实履行该项约定，建房协议所载房屋在建成后，原告父母申永锡、石宝玲即取得诉争房屋所有权。在申永锡去世后，诉争房屋应依法由其继承人继承，现除原告外申永锡其他继承人包括其配偶石宝玲均放弃诉争房屋所有权益而由原告处理诉争房屋相关事宜，故原告作为申永锡的继承人应取得诉争房屋有权。因诉争房屋现已灭失，确认所有权已无事实依据，但原告有权取得诉争房屋因灭失所产生的替代利益。针对诉争房屋，被告申作会之子申科已与第三人签订房屋产权调换安置补偿协议，而根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，现原告对上述房屋产权调换安置补偿协议予以认可并要求按该协议取得利益，故对原告关于由其取得被告与第三人签订的《房屋产权调换安置补偿协议》所载利益的诉讼请求，应予支持，其中该补偿协议第二条第4项载明房屋残值补偿为1000元，根据涉案建房协议书第二条，涉案房屋由申永锡与申永玉、王锡桂按3：2比例出资建设，原、被告双方虽对申永锡与申永玉、王锡桂具体出资数额存在争议，但均认可涉案房屋申永锡与申永玉、王锡桂双方均有出资，故该房屋残值补偿宜归被告所有，被告因与第三人签订《房屋产权调换安置补偿协议》自第三人处取得的各项费用31800元在扣除该1000元后应归原告所有。故对被告关于原告要求享有协议利益无依据的辩解意见以及被告根据拆迁协议应享受拆迁补偿利益的辩解意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告申作会、申作友、申作芹、申作荣于本判决生效后十日内将因被告申作会之子申科与第三人日照市东港区日照街道张郭村村民委员会签订《房屋产权调换安置补偿协议》而自第三人日照市东港区日照街道张郭村村民委员会处取得的30800元交付原告申作信。
二、上述《房屋产权调换安置补偿协议》所载房屋（包括储藏室），在交付条件成就时由第三人日照市东港区日照街道张郭村村民委员会直接交付原告申作信。
三、上述《房屋产权调换安置补偿协议》所载其他权利由原告申作信一并取得。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告申作会、申作友、申作芹、申作荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 张玉晓
人民陪审员 郑祥安
人民陪审员 张守富
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 匡姗姗