北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第08892号
原告龚治源，男，1934年1月22日出生。
委托代理人李坡，北京杰睿律师事务所律师。
被告张翠兰，女，1958年12月21日出生。
被告北京鑫联万家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期A区A-14号商业住宅楼1层109。
法定代表人董永财，总经理。
委托代理人刘振利，男，1982年12月18日出生。
原告龚治源与被告张翠兰、北京鑫联万家房地产经纪有限公司（以下简称鑫联万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，依法由代理审判员丁飞任审判长，陪审员李德成、周庆华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚治源及其委托代理人李坡、被告鑫联万家公司委托代理人刘振利到庭参加诉讼，被告张翠兰经本院合法公告传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚治源诉称：2012年7月29日，龚治源与张翠兰签订《房屋买卖合同》，合同约定龚治源购买张翠兰位于北京市昌平区沙河镇×××的房屋。《房屋买卖合同》第十五条约定：“被告一承诺于2012年8月30日将此房原始购房合同的名字改至乙方名下。”签订合同当天，原告交给被告一定金3万元。2012年7月29日，龚治源与被告一、被告二签订《房屋买卖居间合同》，合同第二条第2项约定居间服务费36000元由龚治源支付。同时，合同第三条第3项约定：“甲方应于签订合同之日应告知乙方房屋的真实情况，如甲方故意隐瞒和提供虚假信息导致合同无法履行或房屋产权无法转移，甲方应向乙方双倍返还定金，丙方的中介服务费由甲方全额支付。”签订该合同当天，原告交给被告二居间服务费36000元。至2012年8月30日，被告一并未按照合同约定将涉案房屋原始购房合同名字改至龚治源名下。原告认为，被告一行为构成违约。故诉至法院，请求判令：1、解除龚治源与被告一签订的《房屋买卖合同》及原告与被告二签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告一返还龚治源定金3万元；3、被告一返还龚治源采暖费、物业管理费、生活垃圾清运费、公共照明费共计人民币4051.35元；（其中采暖费2578.8元，物业管理费1392.55元，生活垃圾清运费30元，公共照明费50元）4、被告二返还居间服务费36000元；5、诉讼费由二被告承担。
被告张翠兰经本院合法公告传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。
被告鑫联万家公司辩称：2012年7月29日甲方张翠兰、乙方原告签订房屋买卖合同、房屋居间合同，并支付定金2万元，约定于2012年8月30日前将此房原始购房合同名字变更至乙方原告名下，中途原告支付过一部分房款，但是后期不再继续支付，导致合同最终无法正常履行，交易过程中，原告按合同约定签订本合同后于产权过户当日甲方将房屋交付乙方使用，但是中途乙方支付了一部分房款，要求先行搬进此房居住，后期不再继续支付剩余房款，导致房屋产权变更的期限无法正常进行，合同无法继续履行下去。乙方在签订房屋买卖合同之后，先行支付中介公司购房服务费2万元。于2012年10月9日支付购房服务费1.6万元，当初签订房屋买卖合同时，原告有要求，怕后期我们不跟踪服务，先行支付一部分佣金，后期乙方不再继续为甲方支付剩余房款，甲方中途催促我们几次，要求原告支付剩余房款，乙方拖延好几次不支付。所以甲方中途协商解除合同，甲方退还乙方定金及部分房款之后解除的合同，乙方认可我们的居间合同，并继续支付剩余佣金1.6万，终止了房屋买卖合同、居间合同。佣金一共是3.6万，分二次支付的。退房款及定金时解除的合同。原告起诉书写着签订合同当天其交给我们3.6万，这个时间是不成立的，我们这里有交付佣金二次的证明，一个是7月29日，一个是10月9日。
经审理查明：双方诉争的房屋位于昌平区×××。2011年6月15日，北京市昌平房地产开发总公司与被拆迁人王福签订《兆丰家园选房确认协议》，约定王福认购回迁楼房屋三套，王云峰代理在选房确认协议上签字。其中，×××房屋产权人确认为张翠兰。2012年7月29日，出卖人甲方张翠兰与买受人乙方龚治源签订《房屋买卖合同》，合同约定，出卖人将位于昌平区沙河镇×××房屋出售给买受人，房屋所在楼层为8层，建筑面积85.96平方米。合同第四条约定，房屋成交价格为120万元。买受人向出卖人支付定金3万元。合同第五条约定，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第十五条约定：1、甲方承诺于2012年8月30日将此房原始购房合同的名字改至乙方名下，乙方支付甲方120万元房款除中介费外为全部费用；2、乙方明知此房产权证正在办理当中并愿意在产权证下发前同甲方签订房屋买卖居间合同及房屋买卖合同。同日，张翠兰、龚治源、鑫联万家公司签订《房屋买卖居间合同》，约定居间服务费为36000元，居间服务费由龚治源支付。同日，龚治源与鑫联万家公司签订《佣金确认书》，约定佣金金额为36000元，龚治源承诺于2012年7月29日前付清鑫联万家公司上述所欠佣金。合同签订当日龚治源即支付定金3万元及中介服务费2万元。合同签订之后龚治源即入住诉争房屋。2012年10月9日，王云峰（甲方）与龚治源（乙方）签订《协议》。协议约定，甲方承诺乙方兆丰家园6号楼1单元804房屋性质为70年大产权；甲方承诺乙方兆丰家园6号楼1单元804房屋更名事宜真实合法。乙方应于2012年10月9日前向甲方支付购房首付款人民币57万元整，剩余购房尾款人民币60万元于乙方领取更名之后合同当日向甲方支付。龚治源称王云峰系张翠兰之子。签订协议当日，龚治源支付剩余中介费16000元。2012年10月29日，龚治源交纳了2012年11月15日至2013年3月15日的采暖费2578.8元；2012年7月27日至2013年7月26日物业管理费1392.55元、生活垃圾清运费30元、公共照明费50元。张翠兰称于2012年7月29日即支付首付款，鑫联万家公司称2012年10月9日签订协议后支付的首付款。后张翠兰将定金及首付款共计60万元退还龚治源，龚治源搬出涉案房屋。
上述事实，有房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、佣金确认书、收据、定金收条及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护，张翠兰与龚治源签订的《房屋买卖合同》及张翠兰、龚治源、鑫联万家公司签订《房屋买卖居间合同》及其附属合同，系当事人的真实意思表示，未损害第三人合法权益，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。房屋买卖合同履行过程中，张翠兰将定金及首付款退还龚治源，龚治源予以接收，房屋买卖合同已不再继续履行，应视为龚治源与张翠兰解除了《房屋买卖合同》。故龚治源要求解除双方签订的《房屋买卖合同》之诉讼请求，于法无据，本院不以支持。龚治源要求解除《房屋买卖居间合同》及鑫联万家公司退还中介服务费之诉讼请求，与诉争案由不属于同一法律关系，本院不予处理，龚治源可另行解决。双方虽在《房屋买卖合同》中约定将原始购房合同名字予以变更，但能否变更应由案外人昌平房地产开发总公司决定，因此本院无法认定张翠兰对于合同的解除存在过错。故龚治源要求张翠兰返还定金3万元之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。龚治源已使用诉争房屋，交纳了采暖费、物业管理费、生活垃圾清运费、公共照明费。对于龚治源要求返还上述费用之诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但应扣除龚治源使用诉争房屋期间产生的相关费用，具体数额由本院根据龚治源居住诉争房屋的时间予以确定。鑫联万家公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张翠兰于本判决生效之日起七日内支付原告龚治源采暖费二千五百七十八元八角、物业管理费一千零四十四元四角、生活垃圾清运费二十二元五角、公共照明费三十七元五角；
二、驳回原告龚治源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千五百五十二元，由原告龚治源负担一千四百七十二元（已交纳）；由被告张翠兰负担八十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
公告费二百六十元，由被告张翠兰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丁 飞
人民陪审员 李德成
人民陪审员 周庆华
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 王婷婷