安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6575号
上诉人（原审被告）：蔡大玉，男，1992年4月20日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：杜雪晴，女，六安市裕安区平桥乡法律服务所工作人员。
委托诉讼代理人：蔡金贺（系蔡大玉之兄），住安徽省六安市裕安区。
被上诉人（原审原告）：陈兰，女，1986年4月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托诉讼代理人：刘婷婷，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐权峰，安徽金亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程诚，男，1988年12月19日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托诉讼代理人：方玉，安徽皖建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽中墅房地产经纪有限公司，住所地合肥市政务区绿地蓝海国际大厦B-1301，统一社会信用代码91340100394318344M。
法定代表人：汪鸟，总经理。
委托诉讼代理人：叶红伟，男，该公司法务部经理。
上诉人蔡大玉因与被上诉人陈兰、程诚、安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡大玉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈兰对蔡大玉的诉讼请求，判处程诚承担定金罚则及赔偿责任或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由陈兰、程诚、中墅公司负担。
事实和理由：一、一审程序违法。蔡大玉在一审中申请追加新泽房地产营销策划有限责任公司（以下简称新泽公司）、甘霖作为当事人参加诉讼，一审无故未予准许，导致本案事实认定不清。
二、一审认定事实不清。其一，关于蔡大玉的身份问题。1、蔡大玉非买卖合同主体。根据陈兰在诉状中陈述的内容，陈兰已经于2016年1月3日与程诚达成买卖合意，即陈兰明知房主为程诚，且程诚愿意出售案涉房屋。蔡大玉既非房主，也无出售房屋的意思表示，其仅代替程诚对双方的买卖合意进行书面确认，蔡大玉签字的行为不能当然推定其受合同内容的约束，故蔡大玉并非案涉买卖合同的卖方，自然不应当承担合同义务。2、蔡大玉系新泽公司员工，代签合同非其个人行为。蔡大玉在新泽公司工作时间不长，更未与公司签订书面劳动合同，所以在陈兰起诉后，新泽公司为逃避责任，不仅不给蔡大玉出具任何书面证明，更阻却合同签订的在场相关人员到庭作证。蔡大玉穷尽各种方式，依法取得了录音资料等证据。新泽公司法定代表人牛文在通话录音中认可甘霖系公司经理，蔡大玉系员工；甘霖在通话录音中认可其电话通知蔡大玉前往中墅公司签订合同，蔡大玉收取定金后交与甘霖；中墅公司在庭审中认可蔡大玉系新泽公司的员工，陈兰也予以认可。3、蔡大玉持有房产证原件的事实以及房屋定金由中墅公司持有的事实更能印证蔡大玉的身份。程诚授权新泽公司对外销售房屋，并将房产证交与新泽公司，这也符合正常的中介卖房流程，蔡大玉实际上也是从新泽公司处领取的房产证原件。从正常的生活常理也可看出，中介公司员工从公司领取卖主的房产证出示给买房人以证实买卖标的的真实性，从而进一步促成买卖合同的订立，本案就是该种情况。事实上，陈兰在签订合同后也多次与程诚取得联系，敦促其及时履行合同。蔡大玉代为收取定金属实，但其及时交给了新泽公司经理甘霖。由于众所周知的房屋涨价因素，程诚不愿意再出卖房屋，遂与甘霖商议后交给中墅公司4万元，希望在自愿承担定金罚则后，陈兰不再追究其责任。中墅公司也承认4万元仍在其公司处，且系由甘霖、程诚给付，而非蔡大玉给付。程诚自愿给付4万元定金的行为也恰恰证实其对蔡大玉代为签订合同是知情并认可的。其二、程诚既然委托新泽公司卖房，理应承担新泽公司卖房所产生的法律后果。据陈兰及程诚委托代理人陈述，程诚在刚开始是同意卖房的，只不过因为程诚的父母反对而拒绝继续履行合同，由此可以看出，程诚对新泽公司将案涉房屋卖给陈兰是完全知情的。现程诚因房屋价格疯涨而不惜以不知情为由否定一切从而达到逃避责任的目的，明显有违诚实信用原则。事实上，案涉合同的卖方就是程诚，其理应承担违约责任。其三、从一审的开庭笔录可以看出，各方当事人对蔡大玉的身份及行为性质的陈述均是一致的，即蔡大玉是作为新泽公司员工代程诚签订合同，从而也更加凸显出新泽公司、甘霖参加诉讼的必要性，否则，整个的卖房过程根本无法查清。而本案的实际情况是：蔡大玉系新泽公司员工，在公司担任房屋买卖经纪人一职。2016年1月3日，该公司经理甘霖让公司员工候睫将程诚案涉房屋的房产证交给蔡大玉，让蔡大玉与陈兰签房屋买卖合同。蔡大玉遂与候睫一同前往中墅公司，并与陈兰签房屋买卖合同。蔡大玉收取2万元定金后也及时交付给甘霖。2016年1月15号蔡大玉辞职。后因房屋价格上涨，程诚不愿继续履行合同，遂与甘霖协商后支付中墅公司4万元，以期解除合同，免除责任。
三、一审适用法律错误。定金罚则的适用主体为合同当事人，蔡大玉虽为定金的收款人，但并非合同主体，不应受定金罚则的约束。另外，一审是将定金及房屋上涨损失共同作为酌定的范畴一并进行处理错误。蔡大玉并非案涉合同的主体，更不存在违约行为，一审判决其承担合同责任（承担定金罚则并支付房屋上涨损失），违背了合同相对性原则，缺乏事实及法律依据。
四、一审处理结果明显有失公允。定金罚则所涉及的4万元已经交付于中墅公司处，理应由中墅公司支付给陈兰。蔡大玉本系公司员工，仅受公司经理指派代为签订合同。纵观本案，陈兰及蔡大玉均是受害者，而受益者恰恰是程诚，定金罚则及房屋上涨损失理应由程诚负担，一审法院的判决结果根本无法对程诚违约的行为进行制裁。根据最基本的生活常理，如果没有新泽公司以及程诚的授权，恐怕不会有人敢在授权委托书上作出如此对己不利的承诺。即使按照一审法院认定程诚不知情为由免除其责任，仅凭一份由中墅公司提供的制式承诺将全部责任归咎于蔡大玉，那么，案涉合同理应因缺乏程诚的真实意思表示而未成立，其也只能主张缔约过失责任。一审既认定程诚无授权，又认定合同成立并生效，同时又判令合同外第三人蔡大玉承担合同责任错误。
陈兰辩称，1、本案的房屋买卖合同无论是否经过程诚的授意都是成立且有效的，不存在蔡大玉所述的信赖利益的缔约过失责任，而是明确的违约责任。2、陈兰在一审中多次提及是程诚授权卖房，这也是除程诚外的几方当事人都认可的事实。但一审法庭并未认定程诚的授权，蔡大玉在法院认定为无权代理的情况下，结合蔡大玉作为一个完全民事行为能力人，又加上其自认是专业房产中介机构的工作人员，应深知房屋买卖规则和所需承担的责任，在这种前提下，蔡大玉签署了承诺书并收取了陈兰的定金，于情理于法理都应当承担定金罚则及损失赔偿。3、蔡大玉一直强调的其实为代表新泽公司的职务行为，这是陈兰所不了解的事实，陈兰一直未与新泽公司产生任何联系，签订合同之时，蔡大玉也并未提及是新泽公司的员工，中墅公司介绍说拿着房产证原件的蔡大玉是程诚的朋友，陈兰也没有审慎义务能猜测到一个简单的房屋买卖合同能涉及到两个房产中介公司，至于蔡大玉是否是职务行为，还有赖于其提供证据给予法院认定。4、至于程诚事后给予中墅公司双倍定金4万元想解决此事，陈兰听中墅公司提及过，但也不确定事实如何。5、一审法院在认定程诚没有授权的前提下判决由蔡大玉返还双倍定金没有任何错误，陈兰将定金交由蔡大玉，蔡大玉出具收条，受法律约束，至于现在定金流转到哪是陈兰无法得知的，定金返还义务人应为蔡大玉，至于蔡大玉该找谁要流转之后的定金是蔡大玉与他人的法律关系与陈兰无关。6、陈兰作为守约方，在蔡大玉提供房产证、授权委托书及书面承诺完全有理由相信蔡大玉有权出售房屋，守约方的陈兰已经完成了审慎义务，不应当承担任何的损失。另一审中蔡大玉也没有提供相关证据证明新泽公司、甘霖是案件当事人，所以一审法院未予以追加不存在程序违法。
程诚辩称，一、程诚从未授权中墅公司作为中介卖房。程诚不认识蔡大玉，更未委托蔡大玉作为代理人卖房。程诚也不认识陈兰，更未曾与其达成买卖房屋的合意。程诚曾在2015年委托新泽公司作为中介卖房，但后因父母反对，程诚在本案合同签订之前便已通知新泽公司不再卖房，并要求退回房产证。只是新泽公司一再拖延未还。蔡大玉所称的程诚刚开始同意卖房，后因父母反对而拒绝继续履行合同之说是对程诚陈述的故意曲解。对于自己不知情、未同意更未承诺的所谓卖房合同，又何来拒绝继续履行合同之说。二、程诚从未收到过定金，也未曾返还或委托任何人返还过任何定金。三、程诚不是所谓的合同主体。程诚是曾经委托新泽公司卖房，但却从未委托中墅公司或蔡大玉卖房。由中墅公司作为中介、蔡大玉作为代理人签订的合同，应由他们自行承担相应的法律后果。实际上，程诚从未授意或同意，更不知道新泽公司又将案涉房屋交由其他中介公司来卖。蔡大玉的这种代理行为，未经程诚授权与追认，其是职务行为也好，个人行为也好，都与程诚无关，只能由其自行承担相应的法律后果。四、程诚是否是受益人不是本案判决的依据。
中墅公司辩称，本案中中墅公司一审时虽为被告，但是陈兰并没有要求中墅公司承担责任，仅仅是要求中墅公司承担相关诉讼费用。本案中蔡大玉应该是表见代理行为，根据合同法规定，陈兰有理由相信蔡大玉具有代理权。程诚的房产证是由蔡大玉交给中墅公司。如果程诚没有出卖房屋的意思表示，其不可能将房产证交由蔡大玉，再由蔡大玉交给中墅公司，最终促成交易的实现。房产证已在中介公司的情况下程诚也未提出过异议，应当认定程诚有出卖案涉房屋的意思表示。纵观本案事实来看，可以推定蔡大玉有代理权。
陈兰向一审法院起诉请求：1、解除程诚、蔡大玉、陈兰签订的《存量房买卖合同》；2、程诚、蔡大玉双倍返还陈兰定金40000元；3、程诚、蔡大玉连带赔偿陈兰房价上涨的损失300000元；4、本案诉讼费用由程诚、蔡大玉、中墅公司承担。
一审法院认定事实：2016年1月3日，蔡大玉代替程诚（甲方）与陈兰（乙方）签订存量房买卖合同，约定存量房坐落在合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和风阁6幢1503室，权属证号为合产8110143961，用途为住宅，结构钢混，建筑面积98.28平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为1180000元，乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款。甲乙双方同意，甲方于款清交房前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方于2016年1月3日向甲方支付存量房价款贰万元，该合同由陈兰签名，蔡大玉作为程诚代理人签名。陈兰与中墅公司签订房地产经纪合同，蔡大玉代程诚签订《售房承诺书》“本人蔡大玉承诺，合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和风阁6幢1503号，该房屋系程诚的房屋，现因程诚不能到现场与买方陈兰签订存量房合同所以由本人代签，本人确认产权人程诚已委托本人办理此事，并对本人签订的合同的内容已知晓并同意，如果程诚有异议，本人愿意承担一切相关法律责任”。2016年1月3日，蔡大玉代替程诚出具定金收据一份，内容为今收到陈兰购买本人位于合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和风阁小区6幢1503室房屋的购房定金人民币贰万元（小写20000元），该笔款项系现金方式支付。后程诚不同意将该房出卖给陈兰。根据陈兰申请，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出房地产估价报告，确定估价对象合肥市蜀山区潜山路100号琥珀五环城和风阁6幢1503室成套住宅在价格时点2016年4月29日估价结果为1356800元。
一审法院认为，蔡大玉代程诚与陈兰签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。蔡大玉持有程诚的房产证原件，在签订合同时书面承诺程诚已委托其本人办理代签手续，并承诺程诚如有异议,本人承担一切法律责任。行为后果应由其自行承担。但现无证据证明出售行为有程诚授权，事后亦未得到程诚追认，行为后果由蔡大玉承担。鉴于陈兰未审慎审查合同相对人的代理权限,亦应承担相应责任。陈兰要求程诚承担责任，不予支持。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，陈兰要求解除与蔡大玉签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持。陈兰支付定金20000元，陈兰在蔡大玉未出示程诚授权的情况下，与蔡大玉签订房屋买卖合同，亦应承担相应的责任。陈兰要求蔡大玉支付双倍返还定金及房屋上涨损失，参照解除时房屋的市场价值，同时根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，依照公平原则对陈兰的损失酌情予以确定，一审法院确定陈兰的损失为80000元，由陈兰自行承担20%，蔡大玉仍应支付陈兰的房屋上涨损失为64000元。陈兰未要求中墅公司承担具体责任，要求中墅公司承担诉讼费用不予支持。蔡大玉辩称其行为系职务行为，未提供充分证据证明，该院不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈兰与蔡大玉签订的《存量房买卖合同》；二、蔡大玉于判决生效之日起十日内向陈兰双倍返还定金40000元；三、蔡大玉于判决生效之日起十日内支付陈兰房屋上涨损失64000元；四、驳回陈兰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6400元，减半收取3200元，鉴定费2820元,由陈兰负担2190元，由蔡大玉承担3830元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，就本案现已查明的事实来看，2016年1月3日，蔡大玉代替程诚与陈兰签订存量房买卖合同时，蔡大玉持有程诚的房产证原件，在签订合同时向陈兰出具《售房承诺书》，该承诺书载明“程诚已委托其本人办理代签手续，并承诺程诚如有异议，本人承担一切法律责任”。但从本案的现有证据来看，无法证明在签订案涉合同时蔡大玉取得了房屋所有权人程诚的授权，事后亦未得到程诚追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。故根据以上法律规定，蔡大玉应承担相应的法律责任。蔡大玉认为其是新泽公司员工，代签合同非其个人行为，本案应追加新泽公司及甘霖（新泽公司员工）为本案当事人，但根据蔡大玉出示给陈兰的《售房承诺书》内容来看，其明确表示本人承担一切法律责任，在此情况下，一审法院未追加新泽公司及甘霖为本案当事人并无不妥。鉴于签订案涉房屋买卖合同后，蔡大玉代程诚收取了2万元定金，再结合案涉合同解除给陈兰造成的损失，一审法院根据公平原则认定蔡大玉双倍返还定金40000元及支付陈兰损失64000元并无不妥，本院予以维持。
综上所述，蔡大玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由上诉人蔡大玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。