重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初12626号原告（反诉被告）：张艳华，女，1981年11月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：严国高，重庆龙淳律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌勇，男，1986年4月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张崇云，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张艳华与被告（反诉原告）凌勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，被告（反诉原告）凌勇依法提起反诉。本院依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张艳华及其委托诉讼代理人严国高、被告（反诉原告）凌勇及其委托诉讼代理人张崇云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张艳华向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《门市联营租赁合同》；2.被告返还原告2017年5月26日至2017年7月25日的租金9600元、履约保证金14400元；3.被告支付原告违约金2880元；4.被告赔偿原告损失8093元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月25日，原被告双方签订《门市联营租赁合同》，约定被告向原告出租位于重庆市渝北区XX路X号XX小区临街一层附XX号#门市。原告向被告支付了一季度租金14400元、履约保证金14400元，同时原告向被告出具欠付桌椅等器具费用的欠条。后原告得知案涉门市属于重庆临空物流开发建设有限公司（以下简称“临空物流公司”）所有，其表示不同意转租。故为维护原告的合法权益，起诉来院。凌勇答辩称：1.原告实际使用了案涉门市，应支付租金；2.原告违约给被告造成了损失，保证金应扣除损失；3.案涉门市至今未归还，应继续支付租金。综上，驳回原告的诉讼请求。凌勇向本院提起反诉请求：1.反诉被告继续履行租赁合同，支付2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元；2.反诉被告支付违约金2880元；3.反诉被告赔偿损失8093元；4.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告主动要求加盟案涉门市的经营，但合同签订后发现是反诉被告一人经营。反诉原告就叫反诉被告出具了欠款10491.78元设备款的欠条，故为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。张艳华答辩称：合同无法继续履行的原因在于反诉原告，故应驳回其全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括门市联营租赁合同、收据、重庆市工商局渝北区分局预警告知书、重庆龙淳律师事务所律师函、临空物流公司回函、门市租赁合同、欠条、物品清单、短信记录，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，本院分析如下：原告举示的临空物流公司关于碧湖园小区门市招租事宜的请示（复印件）、收据、销货清单、送货单、重庆市增值税电子普通发票证据材料，拟证明被告未经同意擅自转租案涉门面，原告为经营案涉门面购买物品所产生的损失。被告对上述证据的真实性均不予认可。被告举示的联营协议（复印件）、证人证言、照片，拟证明原告未交租金，至今仍占用案涉门面。原告对联营协议、证人证言的真实性不予认可，对照片的真实性予以认可，但陈述案涉门面处于关闭状态，恰好能证明其未使用案涉门面。经本院审查，原告举示的上述证据或系复印件，真实性无法核实，或与本案审理无关。被告举示的联营协议系复印件，真实性无法核实，证人陈述的事实与本案审理无关，照片不能完整反映案涉门面经营情况。故对原、被告举示的上述证据材料均不予采纳。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月7日，临空物流公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《门市租赁合同》，合同第1.1条约定：租赁门市位于重庆市渝北区XX路X号XX小区临街一层附XX#；第3条约定：租期从2016年8月10日至2018年8月9日；第10.1条约定在租赁期间，乙方不得转租房屋，包括但不限于联营、全部或部分转租、更换名义或实际承租者等。2017年4月25日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《门市联营租赁合同》，合同第1.1条约定：甲方出租给乙方的门市位于重庆市渝北区XX路X号XX小区临街一层附XX#；第3条约定：房屋交付日期为2017年4月25日，租期从2017年4月25日至2018年8月9日，租赁期届满本合同自动终止，乙方应按本合同约定向甲方交还租赁房屋及设施设备；第4.1条约定：租金4800元/月，按季支付，先交后用，每季度租金再前一季度期满前10日内支付；第4.2条约定：乙方应向甲方支付履约保证金14400元，合同解除后，甲方除应抵扣乙方应承担的费用，租金，剩余部分应在合同解除且乙方交返租赁房屋及设施设备后15日内返还乙方；第10.1.1条约定：乙方未按约定期限交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同，提前收回租赁门市，且对收回的门市不给予任何补偿，保证金不予退还；第10.2.2条约定：乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，因前述唯一原因致使乙方无法正常营业超过10天的，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方已交付未使用的款项；第11.1条约定：符合本合同第十条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。合同签订后，原告支付了保证金14400元，第一季度租金14400元，被告亦于2017年4月22日将案涉门市交付原告。2017年5月30日，重庆市工商局渝北区分局向原告丈夫ＸＸ送达预警告知书，称其在案涉门市从事餐饮服务涉嫌无证经营，要求其立即停止经营活动，提供场地租赁合同等。2017年6月2日，原告委托重庆龙淳律师事务所向临空物流公司发送告知函，请临空物流公司核实案涉门市产权人为谁？如系临空物流公司，是否同意被告将案涉门市转租于原告？2017年6月5日，临空物流公司回复称，案涉门市系其所有，其将案涉门市出租于被告，因租赁合同中约定不得转租，故其不同意被告将案涉门市转租给原告。另查明，原告于2017年4月25日向被告出具欠条，称欠付10491.78元，承诺在一个月内付清。审理中，双方均认可该欠条所指的乃是转让桌椅、油烟机等物品的费用，不涉及案涉门市的转让。被告于2017年7月26日至7月31日通知原告缴纳费用。还查明，审理中双方均认可原告将租金交付与被告，被告再将租金交付给临空物流公司，违约金乃是依据合同第11.1条提出。原告称接手门面后未换过门锁，钥匙其与被告各有一把，因为工商局不让营业，故其于2017年5月20日将案涉门面关闭，并通知被告前往交接门面，但被告未前往交接。被告称其没有案涉门面的钥匙，原告亦未通知交接门面，只是在2017年5月25日ＸＸ（原告丈夫）称母亲受伤不能经营，想出租门面。本院认为：原、被告签订的《门市联营租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，案涉门面系临空物流公司出租于被告，被告将其出租于原告，现临空物流公司明确表示不同意被告的转租行为，故原、被告之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，故本院对原告请求判令解除《门市联营租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于租金返还，审理中，原告称其已于2017年5月20日将案涉门面关闭，并通知被告前往交接门面，但未举示证据予以证明，被告亦予以否认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告未举示证据证明2017年5月20日后其未再使用案涉门面，并将案涉门面交还被告，双方未再履行租赁合同，故其无权要求被告返还租金，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。合同约定，履约保证金在合同解除后，扣除原告应承担的费用，租金后在原告交返租赁房屋及设施设备后15日内返还。现无证据证明原告已交还案涉门面，不符合履约保证金约定退还条件，故对原告此项诉讼请求不予支持。被告反诉要求原告支付2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元，根据法律规定，合同解除前，双方理应依照合同约定履行义务，对原告而言其应向被告支付租金，如上所述，原告无证据证明其已归还案涉门面，故本院对被告反诉要求原告支付2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元（4800元/月×3个月）的诉讼请求予以支持。对于违约金2880元，审理中双方均陈述乃是依据合同第11.1条之约定提出。合同第11.1条约定给付违约金的条件在于符合合同第10.1、2条约定的情形下，非违约方解除合同后有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金。由于临空物流公司不同意被告的转租行为，与被告就案涉房屋的转租事宜产生分歧，符合合同第10.2.2条约定的情形，故原告有权要求被告支付违约金，本院对原告请求判令被告支付违约金2880元的诉讼请求予以支持。同时，因本案中被告并未要求解除合同，不符合合同第11.1条的支付违约金的约定，故被告均无权以此要求对方支付违约金。故本院对被告要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。对于损失8093元，因原被告双方均未举示证据证明各自的损失及损失的具体数额，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，以及被告要求原告赔偿损失的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张艳华与被告（反诉原告）凌勇签订的《门市联营租赁合同》；二、被告（反诉原告）凌勇于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）张艳华违约金2880元；三、原告（反诉被告）张艳华于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）凌勇2017年7月25日至2017年10月25日的租金14400元；四、驳回原告（反诉被告）张艳华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）凌勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1190元，减半收取计595元，由被告（反诉原告）凌勇负担；反诉案件受理费336元，由原告（反诉被告）张艳华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十月三十日书 记 员  罗 难