辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12341号上诉人（原审被告）：沈阳荣盛中天房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区绮霞街8-41号3门。法定代表人：耿建明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周冠斌，男，1987年3月27日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：张莹，女，1989年7月17日出生，汉族，系公司员工。被上诉人（原审原告）：史长艳，女，1972年7月17日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：史长红，女，1966年11月5日出生，汉族，系史长艳的姐姐。上诉人沈阳荣盛中天房地产开发有限公司（以下简称“荣盛房产公司”）因与被上诉人史长艳房屋买卖合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初5759号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣盛房产公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回史长艳的上诉请求；2、诉讼费用由史长艳承担。理由：一审法院认定事实不清，认定史长艳购买的门市三楼的洞口在交房时没有封死，以此认定门市不能使用，属于事实认定错误；2、史长艳在一审中说房屋有种种问题，但时隔两年才主张权利，一审法院单凭没有正式办理入住的行为断定逾期交房的违约行为责任在我方，法律适用错误。被上诉人史长艳辩称：1、原审法院认定荣盛房产公司存在违约行为在先，事实清楚，证据充分；2、关于判决书中提到的史长艳于2016年6月23日收房，表明对荣盛房产公司在存在的洞口上安装了铁门是对房屋可以正常使用的认可，我方认为，荣盛房产公司为我方所建的房屋违反了国家强制性法律规定；3、关于上述做为消防之用的洞口的存在，我方认为，荣盛房产公司在设计时已经明知明显不适宜将联通的房屋分别出售给两个业主，但与两名业主签合同时故意隐瞒；4、关于收房时间的合理性解释，荣盛房产公司在一审判决书中已经自认洞口的设计是为了配合竣工后的消防验收，我方接到收房通知时，现场提出异议，荣盛房产公司不同意立即封闭，此洞口为了消防通道，故没有通过消防验收的房子不符合居住使用条件，我方拒收；5、一审开庭时，荣盛房产公司辩称一直通知史长艳收房，但没有向法庭提供证据，史长艳一审开庭时向法院提交录音光盘，证据充分。综上，一审判决程序合法、认定事实清楚、采信证据正确。请求维持原判。史长艳原审诉称：1、请求法院判令荣盛房产公司支付史长艳因所购买房屋无法使用而造成的损失，违约金以1,335,603元为基数，从2014年10月30日到判决下来之日，按日万分之一的标准计算；2、请求法院判令荣盛房产公司支付史长艳因购买的房屋无法使用已产生的采暖费损失。2014年至2016年度共计15,610元；3、请求法院判令荣盛房产公司支付史长艳购买的房屋无法使用已产生的物业费损失4,389元。总计101,070元。4、请求法院判令荣盛房产公司承担本案的诉讼费用。荣盛房产公司原审辩称：荣盛房产公司与合同约定时间通知并要求交付标的房屋，且通知之时标的房屋已符合合同约定及法律规定的交付标准。但史长艳单方拒不收房。依据双方签订的商品房买卖合同补充协议我司已履行告知义务以视为交付，并不存在房屋无法使用的行为，且史长艳所称的三楼长方形动口仍存在与事实不符。综上，我方认为，史长艳诉求不合理，请求法院驳回史长艳起诉。原审法院审理查明：史长艳、荣盛房产公司双方于2013年10月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定史长艳购买荣盛房产公司开发的位于东陵区浑南东路59-28号房屋一处，建筑面积209.08平方米，房屋总价款1,335,603元，合同约定房屋的交付时间为2014年10月30日前，交付条件为该商品房经验收合格，逾期交房的违约责任为合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。本案中，史长艳按约向荣盛房产公司交付全部购房款，案涉房屋于2014年10月20日竣工验收，荣盛房产公司按期通知史长艳办理入住手续，因史长艳发现案涉房屋存在三楼与隔壁房屋相邻的墙上有个一人多高洞口未封上再加之其他质量问题，拒绝办理入住手续。经史长艳与荣盛房产公司多次沟通，荣盛房产公司于2016年6月14日为三楼房间存在的洞口安装一扇门。史长艳于2016年6月23日办理房屋入住手续，缴纳2014年度至2016年度采暖费15,610元及2014年11月1日至2016年6月30日的物业费4,182元。现史长艳来院起诉，要求荣盛房产公司承担案涉房屋无法使用的违约金及采暖费、物业费损失。另查明：涉案房屋于2016年2月1日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。上述事实，商品房买卖合同、发票、维修基金收据各一份、物业费、取暖费、水费收款收据5份、银联商务签购单一份、建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份、房屋照片14张、光盘一份、房屋建筑工程竣工验收报告即五方验收一份、竣工验收备案书一份、在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。原审法院认为：史长艳、荣盛房产公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。现史长艳已按约支付全部购房款，荣盛房产公司应按约交付满足合同目的的房屋，虽然荣盛房产公司出售的房屋已于2014年10月20日竣工验收，但是案涉房屋三楼房间墙上未封闭的洞口系荣盛房产公司在设计时为了配合施工完毕后的消防验收而做的设计，在房屋建设时已经存在，而荣盛房产公司并未履行告知义务，违约在先，其提供的房屋因无法形成一个封闭独立的空间，实现不了合同的目的，故荣盛房产公司应对其未能按期交付合格房屋的行为应承担违约赔偿责任。荣盛房产公司于2016年6月14日将洞口以安装铁门的方式封上，使房屋可以独立使用，已达到房屋使用条件，史长艳于2016年6月23日接受房屋的行为，也是对房屋可以正常使用的认可，故史长艳未能正常使用房屋期间（2014年11月1日起至2016年6月23日）产生的损失，荣盛房产公司应予赔偿，本院认为，参照合同约定的逾期交房违约金标准赔偿较为合理适宜，从2014年11月1日起至2016年6月23日期间共计601天，按合同约定标准应赔偿1，335，603元×0.0001×601天=80,270元。关于史长艳要求荣盛房产公司赔偿其支付的采暖费、物业费的诉讼请求，因荣盛房产公司未能提供符合合同目的的房屋，违约在先，史长艳于2016年6月23日才办理入住手续，至此才实际占用使用案涉房屋，房屋实际使用前的物业费、采暖费不应由其承担，故史长艳的以上诉讼请求，本院予以支持。因物业费交付至2016年6月30日，而史长艳已于2016年6月23日接收房屋，故从2016年6月23日至2016年6月30日的物业费应由史长艳承担，综上，荣盛房产公司应支付的物业费金额为4,182元-56元=4,126元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、荣盛房产公司于本判决生效之日起三日内，向史长艳赔偿损失80,270元；二、荣盛房产公司于本判决生效之日起三日内，向史长艳赔偿采暖费损失15,610元；三、荣盛房产公司于本判决生效之日起三日内，向史长艳赔偿物业费损失4,126元。案件受理费2,321元，由荣盛房产公司承担。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因史长艳与荣盛房产公司签订的商品房买卖合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现案涉房屋在交付时存在未封闭的洞口，且荣盛房产公司并未提供充分证据其已在签订合同时告知史长艳，故原审法院认定荣盛房产公司提供的房屋因无法形成一个封闭独立的空间，不符合交付条件并存在违约行为正确。荣盛房产公司应对其未能按期交付合格房屋承担违约赔偿责任，原审法院所认定的逾期交房违约金计算方式、标准均无不当，本院对此予以维持。关于原审法院判决荣盛房产公司给付史长艳物业费、采暖费一节，因涉案房屋不具备使用条件，故荣盛房产公司理应赔付史长艳前述费用。综合以上几点，本院对上诉人荣盛房产公司提出要求撤销原判，驳回被上诉人诉求的上诉请求，均不予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,321元，由上诉人沈阳荣盛中天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一六年十一月二十五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。