广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复266号
复议申请人（申请执行人）：姚东财，男，汉族，1960年12月19日出生，住广东省广州市花都区。。
异议人（利害关系人）：广东清远农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省清远市广清大道113号。
法定代表人：刘辛元，该公司董事长。
被执行人：清远荣航房地产发展有限公司。住所地：广东省清远市清城区源潭镇银英公路边。
法定代表人：邝志国。
复议申请人姚东财不服清远市中级人民法院（2017）粤18执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
清远市中级人民法院（以下简称清远中院）在执行姚东财与清远荣航房地产发展有限公司（以下简称荣航地产公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案过程中，在（2017）粤18执保3号案件中对被执行人清远市荣航房地产发展有限公司的492套房产进行了查封，广东清远农村商业银行股份有限公司对此不服，向清远中院提出书面异议，请求：解除对已办理抵押登记财产的查封。
异议人广东清远农村商业银行股份有限公司称：一、姚东财要求荣航地产公司支付其工程款为1.13亿元，清远中院却查封了荣航地产公司开发的时代美居项目的大部分在建工程及其他财产，查封财产的价值按现有市场价评估已超过6亿元，严重超标的查封。其直接不利后果是严重影响了时代美居项目楼房的销售，影响其偿债能力和异议人的贷款回收，同时导致其不能按合同约定向己购房的业主交楼，将会导致业主集中上访，对社会产生极大的负面影响，不利于社会的稳定。二、2011年11月2日，荣航地产公司将开发的“时代美居”项目以在建工程抵押形式向广东清远农村商业银行申请贷款，广东清远农村商业银行根据项目的进展情况向荣航地产公司合共放款1.8亿元，广东清远农村商业银行股份有限公司己取得时代美居项目在建工程的抵押权。现清远中院将时代美居项目的大部分在建工程查封(其中包括己抵押给我行的部分)，影响时代美居项目房产的销售，严重阻碍了广东清远农村商业银行股份有限公司贷款收回。三、从姚东财申请仲裁的证据来看，其与荣航地产公司签订的《建设工程承包施工合同》因姚东财不具备相应建筑资质而无效。根据2014年1月17日广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见(粤高法发【2014】2号）第七点“在建设工程承包合同无效的情形下，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持”。根据上述规定，姚东财请求支付工程款的仲裁请求即使能得到支持，仍不能享有优先受偿权。这就意味着其申请查封的财产进入实质处理阶段后，处理价款必须优先归还银行己办理抵押登记的贷款。因此，法院查封己抵押登记至我行名下我行享有抵押权的资产对姚东财无实际价值。综上所述，法院查封荣航地产公司492套房产存在严重超标的查封的问题，其超标查封影响到债务人正常运作，也影响其偿债能力，侵害了异议人广东清远农村商业银行股份有限公司的合法权益，特向法院申请解除对已办理抵押登记财产的查封，请求法院支持异议人的请求。
清远中院经审查查明，执行法院依据已生效的（2017）粤18财保1号民事裁定书及申请执行人姚东财的申请，在（2017）粤18执保3号案件中对被执行人清远市荣航房地产发展有限公司的492套房产进行了查封。太平财产保险有限公司清远中心支公司以保函的方式为姚东财提供信用担保，财产保全保险金额为6000万元。在执行法院查封的被执行人荣航地产公司名下的492套房产当中，清远市农村商业银行认可至少其中380套已抵押该行（按其提供的《最高额抵押物解封清单》）。清远市农村商业银行提供了广州市亿信房地产土地评估有限公司的《房地产咨询估价报告》，显示内容为“清远市东城海逸路15号时代美居负一、二层地下车位、1－4号楼商业、住宅共87474.7平方米房地产市场价值”为“504144900元”的评估金额。
清远中院认为,一方面，申请执行人姚东财向执行法院申请的为诉前财产保全，因民事保全措施的目的是防止将来作出的仲裁裁决难以执行、防止造成当事人、利害关系人其他损害，而在异议××××市农村商业银行提出异议时，清远仲裁委员会仍未作出相应的仲裁裁决结果，申请执行人姚东财合法权益的保障范围暂时难以预判；且涉案的财产保全不能超过必要、合理的范围限度，更不能损害其他主体的合法权益。法院对“查封”、“保全”的涉案房地产在建工程项目应以不妨碍和限制续建、竣工为前提，使执行标的物实现市场价值、社会价值的最大化。另一方面，更重要的是，按异议××××市农村商业银行提供的广州市亿信房地产土地评估有限公司的《房地产咨询估价报告》，显示有“清远市东城海逸路15号时代美居负一、二层地下车位、1－4号楼商业、住宅共87474.7平方米房地产市场价值”为“504144900元”评估金额的内容，已经远远超过太平财产保险有限公司清远中心支公司为申请执行人姚东财提供的6000万元信用担保的保险金额。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条有“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结……”的规定内容，因此，在（2017）粤18执保3号财产保全案件中对被执行人清远市荣航房地产发展有限公司的492套房产全部予以查封措施明显不当，执行法院应予纠正。异议人广东清远农村商业银行股份有限公司认为在（2017）粤18执保3号财产保全案件中存在超标查封情形的理由充分，执行法院予以支持
2017年4月25日，清远中院作出（2017）粤18执异5号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，裁定变更执行法院在（2017）粤18执保3号财产保全案件中对被执行人清远市荣航房地产发展有限公司492套房产全部予以查封的执行行为，冻结被执行人清远市荣航房地产发展有限公司113000000元的存款或查封、扣押等值财产为限。
经审查，本院对清远中院查明的事实予以确认。本院另查明：荣航地产公司对本案保全查封行为不服，亦向执行法院提出执行异议，以查封财产价值远远超过查封标的1.13亿元为由，请求解除对超过部分的查封措施。执行法院审查后，于2017年3月10日作出（2017）粤18执异2号执行裁定书认为，执行法院的财产保全措施不存在超标的查封的情形，遂裁定驳回荣航地产公司的执行异议申请。异议人荣航地产公司对此不服申请复议，本院立案审查，并于2017年8月17日作出（2017）粤执复232号执行裁定书。该裁定查明如下事实：
1.执行法院在保全查封荣航地产公司的492套房产中，于2017年2月9日制作了（2017）粤18执保3号《查封、冻结财产清单》，从1-492作为序号，载明492套房产的不动产单元号、房屋编码及座落地址。查封的房产包括荣航地产公司开发的两个房地产项目，一是序号1-451位于清远市清城区海逸路15号时代美居项目，二是序号452-492位于清远市清城区源潭镇银项公路边H15小区陶瓷配套中心项目。查封的时代美居项目中，序号1、2为车库，另有一号楼、二号楼、三号楼、四号楼的住宅和商铺：序号3-22为一号楼的商铺；序号23-144为四号楼的住宅，序号145-157为四号楼的商铺；序号158-252号为三号楼房产，其中序号180、203、226、249-252为商铺，158-179、181-202、204-225、227-248为住宅；序号253-451为二号楼房产，其中序号282、312、342、372、402、432-451为商铺，其余为住宅。上述清单，执行法院送清远市不动产登记中心通知协助执行。
2.荣航地产公司在异议时向执行法院提供了三份证据材料，以证明查封财产双方认可的单价：一是荣航地产公司与姚东财双方于2012年10月29日签订的《施工补充协议》，双方约定荣航地产公司如未按约付清工程进度款，上述时代美居的商铺以每平方米22000元价格抵偿给姚东财。二是同日双方和案外人共三方签订的《房屋认购协议书》，其中约定时代美居一号楼2层至32层，建筑面积共18947.368平方米，购买单价为每平方米3800元。三是同日前述三方签订的《以物抵债协议书》，其中约定时代美居一至四号楼建筑总面积共约9万平方米，如荣航地产公司不能按约支付工程款，时代美居项目的全部停车位445个以每个车位13万元抵偿工程款，三号楼房产以每平方米4200元抵偿工程款。上述证据，已经本院质证可予确认。
3.荣航地产公司在该案复议时向本院提交了广州市亿信房地产土地评估有限公司2017年4月20日作出的《房地产咨询估价报告》，其评估的前述时代美居项目中，一号楼商铺689.28平方米估价1033.87万元；二号楼商铺1009.15平方米估价1539.97万元，二号楼住宅17620.69平方米估价10620.34万元；三号楼商铺426.75平方米估价688.51万元，三号楼住宅9164.1平方米估价5352.67万元；四号楼商铺1034.04平方米估价1677.71万元，四号楼住宅21534.25平方米12749.23万元；负一层车位估价2669.1万元，负二层车位估价2632.2元。上述房地产估价合计49380.62万元。评估报告另载明，时代美居一号楼住宅18822.89平方估价11450.89万元，但是该部分房地产未列入执行法院查封清单。
4.在该案听证中经听证双方确认，本案查封的房产均已办理抵押登记，系为金融机构借款提供抵押；查封房产无其他优先债权，荣航地产公司的主要债权人为抵押权人及姚东财。保全申请人一方自述上述抵押借款本息计至本案2017年7月该案复议听证时约为1.8亿，保全被申请人一方则自述约为1.7亿，且已有债务重组方案，实际债务更低。
该裁定审查认为，本案查封的492项财产包括了两个项目的房地产，其中时代美居项目房地产项目，按估价报告价值为4.938亿元，另还有在清远市清城区源潭镇的房地产41套未评估。因查封财产上存在已登记的抵押债权，故在估值查封财产时应当扣减相应的抵押债权金额。以抵押债权金额1.8亿计，执行法院查封财产的净值仅时代美居项目即为4.938亿－1.8亿=3.138亿余元，超过保全金额1.13亿元约2亿元。因此，复议申请人荣航地产公司关于本案明显超标的额查封的主张成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。因此，本案应对超过标的额约2亿元的财产予以解除查封。本案查封的财产中，时代美居项目四号楼住宅估值约1.27亿余元，时代美居项目三号楼住宅估值约5352万余元，合共约1.8亿余元，基本接近超标的额2亿元。根据复议申请人申请解封的顺序，可以对上述三、四号楼住宅部分，即执行法院制作的财产查封清单中序号为23-144、158-179、181-202、204-225、227-248的财产，依法解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定：一、撤销清远市中级人民法院(2017)粤18执异2号执行裁定；二、解除清远市中级人民法院2017年2月9日（2017）粤18执保3号《查封、冻结财产清单》中下列序号财产的查封：23-144，158-179，181-202，204-225，227-248。
本院认为，复议申请人姚东财主张认为执行法院不存在超标的查封，故本案的主要焦点问题为执行法院保全查封的房地产是否明显超过查封保全标的1.13亿元？本院（2017）粤执复232号执行裁定已经发生法律效力，该裁定已经认定本案中执行法院保全查封的房地产明显超过查封保全标的1.13亿元，并根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，裁定对时代美居项目三、四号楼住宅部分，即执行法院制作的财产查封清单中序号为23-144、158-179、181-202、204-225、227-248的财产，依法解除查封。姚东财主张本案查封未明显超标的额，缺乏事实依据，理由不能成立，本院应予驳回。清远中院（2017）粤18执异5号执行裁定虽认定执行法院超标的查封事实成立，并裁定变更查封行为，但又未裁定解除超标的查封的具体房产，该裁定所作处理不当，故本院对该裁定予以撤销。鉴于本院生效的（2017）粤执复232号执行裁定已对超标的查封财产作出处理，本案不再予以重复处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）、（二）项的规定，裁定如下：
一、驳回姚东财的复议申请；
二、撤销清远市中级人民法院(2017)粤18执异5号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨明哲
审判员 蒋先华
审判员 李焱辉
二〇一七年十一月十五日
书记员 袁伟现