陕西省三原县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三民初字第00540号
原告麻六九，男。
委托代理人麻珍珠，女，系原告之姐，代理权限为特别授权。
被告周侠，女。
委托代理人杨文信，男，系被告之夫，代理权限为特别授权。
委托代理人何建明，三原县司法局148法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
原告麻六九诉被告周侠确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告麻六九及其委托代理人麻珍珠、被告周侠及其委托代理人杨文信、何建明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告麻六九诉称，2011年8月，其与被告周侠协商，被告将其位于三原县城关镇南道村南道西巷自建的两间两层房屋出售给原告并签订房屋买卖协议。原告入住该房屋后发现房屋存在严重质量问题，经与被告多次交涉，房屋渗漏问题未予以解决，且在原被告签订的协议中约定一年内被告将房屋过户给原告并办理房产证，但因该房屋占用土地属于集体土地，过户手续及房产证被告至今未予以办理，原告无奈故诉至法院要求依法确认该房屋转让协议无效，买卖不成立；被告立即返还原告购房款210000元及利息（利息计算办法：本金为210000元，月利率为1.5%，时间从2011年8月15日算止返还之日），并赔偿原告修理费4340元，违约金10000元，精神损害赔偿金10000元；诉讼费由被告承担。
被告周侠辩称，根据原、被告签订的《售房协议书》约定的内容，该协议是原、被告真实意思表示不存在违反法律规定的内容，原告要求确认合同无效没有法律根据；原告入住房屋已经3年，被告并未给其造成任何精神损失，亦不存在违约行为且原告的诉讼已经超出2年的诉讼时效期间，不同意支付违约金及精神损害赔偿金；原告提出的房屋质量问题与事实不符；原告购买的房屋虽然未取得产权证书，但双方在协议中并未约定过户的具体时间，被告正在积极办理过户手续，故不同意原告的全部诉讼请求，要求依法驳回原告的全部诉讼请求。
原、被告争议的焦点为原、被告签订的房屋买卖合同是否有效；是否超出诉讼时效期间；被告是否应当返还原告购房款及赔偿原告的各项损失。
原告麻六九提交以下证据并经被告质证：
第一组证据：售房协议书一份；
欲证明原、被告签订了购房协议书但被告没有按照合同约定履行约定内容为原告办理房屋过户手续，该合同应当确认为无效合同。被告质证认为该合同是原、被告真实意思表示，合同应当为有效合同，因被告只有土地使用证无法为原告办理房屋产权证。
第二组证据：照片18张及碟片1张；
欲证明房屋存在裂缝、渗漏等质量问题及被告应在协议签订后1年内为原告办理好房产证的事实。被告质证认为被告将房屋出售给原告时并不存在质量问题，对原告提供的照片不予认可，该照片并不能确认房屋质量问题，对于碟片未经被告允许原告私自录音侵犯被告的隐私属于非法证据不予认可。
第三组证据：修理费票据7张。
欲证明原告修理房屋花费4340元。被告质证认为该票据不能证明修理的是争议房屋，不予认可。
被告周侠提交以下证据并经原告麻六九质证：
第一组证据：售房协议书一份；
欲证明原、被告签订的售房协议是其双方真实意思表示，应当确认有效。原告质证认为该协议是其签订的，对真实性无异议，但应当确认其无效。
第二组证据：集体土地使用证一份。
欲证明原、被告售房协议中涉及的房屋占用的土地是集体土地，原、被告约定办理的是集体土地使用证的过户手续，原告现在要求其办理房产证，其没有办法办理。原告质证认为被告不是南道村村民，无权拥有该土地使用证，被告出示的土地使用证与实际土地面积不相符，是假证，对于被告出示的任何证件其全部不予以认可。
经审理查明，原、被告签订的售房协议中涉及的位于三原县城关镇西关南道村南道西巷38号的土体所有者为集体所有，使用人为被告周侠。2011年8月15日原、被告经协商签订了售房协议书，约定被告将其位于三原县城关镇西关南道村南道西巷38号建筑面积为180平方米（长19.8米，宽7米）的房屋以219000元出售给原告，并约定了付款方式、付款期限、水、电及房产证的过户。原告分别于2011年7月24日向被告交纳定金10000元、7月30日交纳40000元，8月15日交纳160000元，共计向被告付款210000元。2011年8月15日原告搬入该房屋居住，后因该房屋存在裂缝、渗漏等问题与被告多次协商未果且被告至今未给原告办理房屋产权过户手续，原告故诉讼来院要求确认双方签订的合同无效，返还购房款并赔偿损失。
又查，原告麻六九与被告周侠及其双方家人均不具有三原县城关镇西关南道村集体成员资格。
本院认为，原告麻六九与被告周侠签订的售房协议书中约定转让的房屋占用的三原县城关镇西关南道村南道西巷38号的土体所有者为集体所有，被告周侠持有的集体土地使用证能够证明其房屋占用的土地属于农村宅基地，根据我国物权法规定，农村宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，原、被告双方签订的售房协议书虽系双方真实意思表示，但原告麻六九与被告周侠均不具有三原县城关镇西关南道村集体成员资格，其双方签订的售房协议书违反了我国土地管理法关于农民集体所有的土地的使用权不得出让的强制性规定，故该售房协议属于无效合同，原、被告因该售房协议取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告返还购房款210000元的主张予以支持。关于原告要求被告赔偿购房款利息损失一节，因原、被告均非三原县城关镇西关南道村村民，双方却签订内容涉及占用该村南道西巷38号土地房屋的售房协议，能够认定双方对于该协议的签订均有过错，应当各自承担相应的责任，故对其主张不予支持。原告提出因争议房屋存在渗漏、裂缝等质量问题致使其花费修理费4340元要求被告予以赔偿，原告当庭虽提供录音资料证明房屋存在渗漏、裂缝等质量问题，但关于房屋的修理原告仅提供七张收款收据用以证明花费修理费4340元，被告当庭不予认可房屋存在质量问题及原告对该房屋进行修理的事实，且原告未再提供其他相关证据证明其主张，其证据不足以证明修理房屋的花费，故对其主张不予认定。关于原告要求被告赔偿违约金及精神损害赔偿金之主张，因原、被告签订的售房协议属于无效合同，原告主张没有法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、原告麻六九与被告周侠签订的售房协议无效；
二、限被告周侠于判决书生效后三十日内返还原告麻六九购房款210000元；同时原告麻六九返还被告周侠位于三原县城关镇西关南道村南道西巷38号的房屋；
三、驳回原告麻六九其他诉讼请求。
诉讼费4800元，由原告麻六九负担498元，被告周侠负担4302元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 王 蕾
代理审判员 夏 芳
人民陪审员 王彩玲
二〇一三年七月十八日
书 记 员 张 维
附：法律适用条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。