湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终5164号上诉人（原审被告）:龙相华。委托诉讼代理人：代勇贤，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林国辉。委托诉讼代理人：陈龄，福建君立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚俊，福建君立律师事务所律师。上诉人龙相华因与被上诉人林国辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05730号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。龙相华上诉请求：撤销原判，改判驳回林国辉的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由林国辉承担。事实与理由：林国辉作为出租人，提供给龙相华的房屋不符合租赁用途，未尽到保持租赁物符合约定的用途的法定义务，龙相华作为承租人，除不应负违约责任外，可以主张先履行抗辩权，拒绝支付租金。如果林国辉履行了合同义务，龙相华应当支付租金。林国辉辩称：林国辉与龙相华签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，林国辉已将符合法律规定的租赁房屋交付龙相华使用，林国辉已完成合同约定的交付义务。龙相华系在实际接收租赁房屋后才签订租赁合同，龙相华在签订合同时已对租赁房屋的状况明确知晓，林国辉已履行作为出租人的法定义务。环境影响评价、餐饮许可证等证照的办理系龙相华的义务，未能办理系龙相华原因造成。龙相华自接收租赁房屋后已在租赁房屋进行实际经营，从未向林国辉提出异议，龙相华逾期支付租金构成根本性违约。林国辉向一审法院起诉请求：1、龙相华立即向林国辉支付租金402644元，支付违约金306717.53元，两项合计709361.53元，以后违约金按时间计算至租金付清之日；2、由龙相华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月16日，林国辉作为甲方与乙方夏文青、龙相华签订了《宁乡·闽湘茶城租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将位于宁乡县新康路闽湘茶城17、18栋2层203号商铺（建筑面积1120.89平方米）出租给乙方使用。二、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；乙方对所租赁房屋充分了解并认知，包括但不限于以下方面：租赁面积、房屋结构、设施、房屋其它建筑物、附送物及附属、配套设施设备、水电设施设备、房屋安全、房屋周边环境等相关一切情况。三、租赁期限。租赁期共60个月，自2015年1月8日交付使用，至2020年1年7日收回，租金自2015年1月17日起计算。四、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋后的经营范围与商品种类为：餐饮；乙方如须将承租的房屋用于其他用途，须经甲方及物业管理公司书面同意，且不得违反法律、法规对房屋用途的规定。五、租金及支付方式。2015年1月8日至2016年1月7日，该房屋租金标准为人民币30元/㎡/月（按建筑面积计算，下同），即第一年月租金为33627元，其中免租期三个月；2016年1月8日至2017年1月7日，该房屋租金标准为人民币30元/㎡/月，即第二年月租金为33627元，其中免租期三个月；2017年1月8日至2018年1月7日的租金在前一年租金基础上增加6%，该房屋租金标准为人民币31.8元/㎡/月，即第三年月租金为35644元；2018年1月8日至2019年1月7日的租金在前一年租金基础上增加8%，该房屋租金标准为人民币34.344元/㎡/月，即第四年月租金为38496元；2019年1月8日至2020年1月7日的租金在前一年租金基础上增加10%，该房屋租金标准为人民币37.78元/㎡/月，即第五年月租金为42345元。合同租金总额共计人民币2003106元。六、租金支付时间。租金支付按照先付后用的原则履行，每次预付三个月的租金，即三个月为一租金支付期。七、乙方于本合同签订后，向甲方交纳租赁押金人民币5万元整。本合同终止时，在乙方交清各项费用，退出承租的房屋，并经甲方对乙方承租的房屋及各项设施验收合格后，在扣除各项违约金、赔偿金（如有）后，租赁押金无息退还乙方。八、乙方违约责任。在租赁期内，如乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担或支付的费用（包括但不限于租金、物业管理费等），每逾期一天，则应按上述费用总额的5‰向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此产生的一切损失，等等。上述租赁合同签订后，林国辉依约将上述房屋交付给龙相华使用，同时给予龙相华房屋装修免租期3个月。夏文青依约于2015年1月17日向林国辉交纳房屋租赁押金5万元，并于同日交纳租金880元。夏文青、龙相华于租赁合同签订当日，向林国辉出具承诺书一份，载明：“因本人资金暂不能到位，特申请分期支付，现承诺将于2015年3月10日前将剩余款项计人民币拾万元整全部付清，如未付清本人自动解除租赁合同，甲方有权单方面解除租赁合同及不退还押金。”龙相华租赁上述场地后，开办了宁乡县八人土菜馆（又名楚一品酒楼），宁乡县工商行政管理局于2015年3月30日向该土菜馆核发了营业执照。该土菜馆在营业期间，因油烟排放问题，其相邻业主拒绝配合办理该土菜馆环境影响评价手续，并对该土菜馆所在小区的售楼部进行围堵，要求停止餐饮经营，同时还向相关行政管理部门提出了投诉。对此，龙相华向林国辉提出共同与相邻业主沟通解决该土菜馆排油烟通道搭建与油烟排放以及相邻业主配合办理环境影响评价手续事宜，至今未果。龙相华即以此为由未再支付后续租金至今，现仍在继续使用上述租赁房屋进行餐饮营业。一审法院另查明,宁乡县建设项目竣工联合验收备案办公室于2013年5月21日作出《关于“华都丽景二期工程”建设项目竣工联合验收会议纪要》（宁政验纪字[2013]14号），其中第二条“各部门的验收意见”中第4项明确“环保：商业用房不得做高噪声的娱乐场所，不得有喷漆等工艺的修车等项目，无油烟通道，门面不能有餐饮行业。同意通过联合验收”。一审法院再查明，因宁乡县八人土菜馆未依法进行环境影响评价，宁乡县环境保护局于2015年5月18日对该土菜馆作出《责令改正违法行为决定书》，责令其立即停止营业。2016年1月2日，宁乡县卫生和计划生育局下发《卫生监督意见书》，要求该土菜馆必须取得餐饮服务证后方可对外营业。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点是龙相华是否应当支付房屋租金和违约金的问题。本案中，双方当事人之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。林国辉在合同签订后依约将租赁房屋交付龙相华使用，龙相华在收到该租赁房屋后办理了餐饮经营的营业执照，且一直在经营使用该房屋，故龙相华应按照合同约定支付租金403524元（从2015年1月8日起至2016年4月7日止，其中含3个月的免租期），因龙相华已交纳租金880元，故龙相华实际应向林国辉支付上述时间段的租金为402644元。龙相华辩称其未支付租金是因为林国辉提供的房屋不符合租赁合同所约定的用途，经查，林国辉提供的房屋可以用作餐饮经营，且龙相华办理了餐饮经营的营业执照，并一直在经营使用该房屋，虽然该土菜馆在营业期间因油烟排放问题，其相邻业主拒绝配合办理该土菜馆环境影响评价手续，并导致该土菜馆被宁乡县环境保护局责令停止营业，但龙相华可以通过安装排油烟通道来解决这一问题，故原审法院对龙相华的这一答辩意见不予采纳。同时，双方均明知租赁房屋用于餐饮经营，应当要解决油烟排放问题，但未在租赁合同中就此作出明确约定，而该土菜馆因油烟排放问题，未能依法进行环境影响评价，而被宁乡县环境保护局责令停止营业，林国辉因此逾期支付房屋租金，原审法院认为可以酌情免除其违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、二百一十六条之规定，判决如下：一、龙相华于本判决生效之日起七日内向林国辉支付租金402644元（已计算至2016年4月7日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回林国辉的其他诉讼请求。本案受理费10894元，由林国辉负担4710元,由龙相华负担6184元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。龙相华向本院提交了如下证据：证据1、2016年6月29日宁乡县市场和质量监督管理局的监督意见书，拟证明不是我们不进行经营而是相关的主管部门没有通过；证据2、现场照片，拟证明2016年7月15日林国辉强行锁掉了经营的场地；证据3、宁乡县公安局玉潭派出所的证明，拟证明林国辉锁了我方的门，导致我方无法进出。林国辉发表如下质证意见：对证据1的真实性无法确认，从监督意见书中真正要履行办理食品经营许可证的处罚的主体是承租人龙相华的土菜馆，质量监督的意见书的主体是龙相华，所以其有义务去办理；对证据2的三性都有异议；证据3，根据新民诉法的司法解释，形式上行政机关的证明要签署出具人，出具人要出庭进行质询，证明内容中也说明了上锁是因为没有交纳房租。林国辉提交如下证据：证据1、2016年7月2日《解除租赁合同告知函》，证据2、2016年7月5日《同意解除合同的函》，证据3、2016年7月7日《回复函》及邮寄凭证；拟证明因龙相华自2015年1月8日起拖欠租金，构成根本性违约，租赁合同已正式解除，龙相华实际占有租赁房产并营业至2016年7月16日；龙相华已经在2016年7月5日同意解除合同的函中已经明确我方有权收回房屋，单方解除合同并收回房屋的情形中有逾期交纳租金及未在六个月内办理完毕相关证照。龙相华发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，对于证明的内容是本案所讨论的问题，我方是在被威胁的情况下发的函；对于证据2，因为执法部门来查我们的门面，没有油烟通道不能办证，相关主管部门要求我们关门，7月5日我们的函只能说明在对方胁迫的情况下我们同意解除合同；对于证据3，设施设备应当另案处理，与本案没有关联性。本院认为，本案审理的是林国辉主张的至2016年4月7日止的租金402644元，双方当事人向本院提交的上述证据均形成于2016年4月7日之后，与本案没有关联性，本院在本案中不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：龙相华（甲方）与林国辉（乙方）签订的《宁乡·闽湘茶城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《宁乡·闽湘茶城租赁合同》约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；乙方对所租赁房屋充分了解并认知，包括但不限于以下方面：租赁面积、房屋结构、设施、房屋其它建筑物、附送物及附属、配套设施设备、水电设施设备、房屋安全、房屋周边环境等相关一切情况；在本合同签订后，乙方在六个月之内必须办理依法经营的相关证照，并将所有证照复印件交由甲方存档，证照包括但不限于：消防许可证、卫生许可证、特种行业许可证、营业执照、税务登记证等，未按时办理视作违约；乙方向甲方承诺，租赁该房屋后的经营范围与商品种类为餐饮；乙方如须将承租的房屋用于其他用途，须经甲方及物业管理公司书面同意，且不得违反法律、法规对房屋用途的规定。在合同签订后，林国辉依约将租赁房屋交付龙相华使用，龙相华办理了名称为宁乡县八人土菜馆、经营者为龙相华、经营范围为中餐服务的营业执照，但因未依法进行环境影响评价，该土菜馆被宁乡县环境保护局责令停止营业，后宁乡县卫生和计划生育局下发《卫生监督意见书》，要求该土菜馆必须取得餐饮服务证后方可对外营业。根据上述合同约定，龙相华承诺租赁房屋的经营范围为餐饮，办理经营的相关证照的义务属于龙相华；龙相华在租赁房屋时已对房屋现状及周边环境等相关情况充分了解并认知，并已办理经营范围为中餐服务的营业执照，本案现有证据亦不足以证明林国辉提供的房屋不符合租赁合同所约定的用途；因此，龙相华上诉称林国辉提供给龙相华的房屋不符合租赁用途、龙相华有权拒绝支付租金的事实依据和法律依据不足，本院不予支持，原审判决龙相华向林国辉支付从2015年1月8日起至2016年4月7日止的租金402644元正确。综上所述，龙相华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10894元，由龙相华负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年十一月十七日书 记 员  范璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。