天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终5167号
上诉人（原审被告）：吴鹏，男，1980年7月2日出生，汉族，天津市集义达物流有限公司职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：王颖，天津日昇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王旭，男，1973年7月24日出生，汉族，天津市第一中心医院医生，住天津市南开区。
原审第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦2210.2211.2212.2213室。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司职员。
上诉人吴鹏因与被上诉人王旭及原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴鹏上诉请求：1、请求依法撤销原判第3、4项。2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：因涉及房产交易合同约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失，原审判决对于上诉人提出的因为违约金过高主张调整的要求不予理睬，径直按照合同约定的违约金标准判令上诉人承担280000元的违约金属于适用法律错误，且严重违反了公平原则。本案上诉人与其他卖房人恶意违约情形不同，上诉人未能安全履行房产交易合同的约定确系因出现了超出其预期的其他因素导致，上诉人并非恶意违约，虽然造成了合同不能履行的结果，但是主观过错确实较小。涉及安全的房产交易合同只是预约性质的合同而并非正式的房屋买卖合同，被上诉人也仅支付了2万元订金而未实际支付任何购房款，而且双方自签约至上诉人通知被上诉人解约的时间不足一个月，因此在上诉人同意将订金退还给被上诉人乃至于同意双倍退还的情况下已足以弥补被上诉人的全部损失，但涉案房产交易合同第7条违约责任中除订金罚则外还另行约定了讼争房屋成交价10%即高达280000元的违约金，此金额明显超出了被上诉人实际损失130%的范畴，且与合同履行程度、上诉人的过错程度严重不符，违背了公平原则，因此在上诉人提出违约金过高请求予以适当减少的意见后，原审法院应以违约所造成的损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等多项因素，根本公平原则和诚实信用原则以实际损失为基础对违约金数额予以调整，原审判决在其判令的上诉人向被上诉人支付280000元违约金本身已远远超过被上诉人实际损失的情况下，同时还判令上诉人赔偿被上诉人居间服务费损失14000元属于适用法律错误。原审判决同时支持被上诉人的违约金请求及损失赔偿请求本身即属于适用法律错误。原审第三人作为中介方并未最终促成房产买卖合同的成立，依法其不得要求全额支付居间服务费，仅可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，而原审判决无视法律规定，在房屋买卖合同并未促成而被上诉人有权要求原审第三方退还相应部分居间服务费，即所谓的居间服务费损失并未最终确定的情况下即判令上诉人赔偿被上诉人居间服务费14000元是错误的。依据合同法第27条的规定原审第三人向被上诉人收取的居间服务费应当退还被上诉人，考虑到原审第三人在从事居间服务过程中付出的精力、人力、成本等必要费用，被上诉人仅需酌情适当向原审第三人支付部分费用以弥补原审第三人在居间服务过程中的实际付出即可。但原审法院依据房屋交易合同的约定径直判令上诉人全额赔偿被上诉人居间服务费14000元不当，应依法纠正。王旭辩称，当时签订购房协议时是几方真实意思表示，当时签订合同时房价是280万，现在房价是400多万了，我到现在也没买成房子，房价还在继续上涨，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在上诉状中陈述的事实和理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
天津房天下房地产经纪有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人认为房产交易合同是预约性质的合同，而非正式性的合同，我们认为上诉人对此理解错误。物权法规定当事人有关设立、变更、解除、转让不动产物权的合同除法律另有规定和当事人另有约定之外自合同成立之日起生效，未办理物权登记的不影响效力。上诉人认为原审第三人作为中介方并未促成房产买卖合同的成立，我们认为上诉人对合同法、居间合同存在严重的错误认识。当事人之间订立合同除法律规定外自签字时合同即成立，本案中上诉人与被上诉人、原审第三人之间订立的房产交易合同是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自签字即生效，对各方当事人均有约束力。上诉人认为根据合同法第27条是关于承诺的撤回，我们认为上诉人的上诉请求是基于对法律的错误理解，请求驳回上诉，维持原判。
王旭向一审法院起诉请求：1、判令原、被告解除房产交易合同；2判令被告赔偿原告违约金280000元；3、判令被告赔偿原告居间服务费14000元及评估费6600元；4、判令被告退还原告定金20000元；5、受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2016年2月21日签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的本市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑8-1-901号房屋一套，总房款2800000元；原告于签订合同当日向被告交纳定金20000元。合同又约定，原、被告须于2016年3月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；原告应在合同签订当日向第三人交纳居间服务费14000元、贷款服务费500元、贷款评估费500元。因原、被告双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，第三人仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则第三人不予退还。守约方支付居间服务费的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。合同第七条违约责任中约定，原告交付定金后未按照合同约定履行的，无权要求被告返还定金；被告收取定金后未按照合同约定履行的，必须将定金双倍返还原告。在合同履行期限届满之前，原、被告任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订当日，原告向被告交付了定金20000元，向第三人交纳了居间服务费14000元、贷款服务费500元、贷款评估费500元及综合保障服务费5600元。2016年3月23日，被告提出要求将售房价格上调，否则解除合同。因原、被告协商未果，故成讼。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告擅自提高房屋出售价格，拒绝按照合同约定的价格与原告继续履行合同，其行为构成违约。现原告要求解除合同，被告同意，第三人对此无异议，故一审法院准许。合同解除后，被告收取的定金应当返还原告并按照合同约定承担违约责任。原、被告签订的《房产交易合同》中既约定了违约金，又对定金进行了约定，守约方依法可以选择使用违约金或者定金条款，故原告要求被告按照违约金条款的约定给付原告280000元违约金的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。《房产交易合同》中约定居间服务费由守约方支付的，违约方应当向守约方赔偿该笔费用，故原告所交居间服务费14000元应由被告赔偿。原告主张被告赔偿其贷款服务费500元、贷款评估费500元及综合保障服务费5600元的主张，没有依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、准许原告王旭、被告吴鹏及第三人天津房天下房地产经纪有限公司解除关于本市南开区黄河道中段南侧虹畔馨苑8-1-901号房屋签订的《房产交易合同》；二、判决生效后十五日内，被告吴鹏返还原告王旭定金20000元；三、判决生效后十五日内，被告吴鹏给付原告王旭违约金280000元；四、判决生效后十五日内，被告吴鹏赔偿原告王旭居间服务费14000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6109元，减半收取，由原告负担49.5元、被告负担3005元。被告负担部分于判决生效后十五日内交付一审法院。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人吴鹏与被上诉人王旭及与原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》是各方当事人真实意思表示，内容合法，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同履行过程中，上诉人吴鹏擅自提高房屋出售价格，拒绝按照合同约定的价格与被上诉人王旭继续履行合同，其行为构成违约。现被上诉人王旭要求解除合同，应予准许。合同解除后，上诉人吴鹏收取的定金应当返还被上诉人王旭并按照合同约定承担违约责任。上诉人吴鹏、被上诉人王旭签订的《房产交易合同》中既约定了违约金，又对定金进行了约定，守约方依法可以选择使用违约金或者定金条款，故被上诉人王旭要求上诉人吴鹏按照违约金条款的约定给付280000元违约金的主张，符合法律规定，且结合当前房地产市场上涨情形，该违约金条款的约定不符合过分高于的情况，一审法院予以支持是正确的。至于居间服务费问题，《房产交易合同》中约定居间服务费由守约方支付的，违约方应当向守约方赔偿该笔费用，故被上诉人王旭所交居间服务费14000元应由上诉人吴鹏赔偿。综上所述，上诉人吴鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5710元，由上诉人吴鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 谢 宏
代理审判员 党国华
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；