广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第563号
原告深圳市盛孚物业管理有限公司，住所地深圳市南山区创业路海珠城二层东，组织机构代码19236984-8。
法定代表人董声俊，董事长。
委托代理人江记鸿，广东君强律师事务所律师。
委托代理人钟声扬，广东君强律师事务所律师。
被告奚楚华，女，汉族，1962年8月20日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人朱四林，系被告丈夫。
委托代理人袁子怀，广东硕法律师事务所律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钟声扬，被告的委托代理人朱四林、袁子怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告依法受深圳市福田区东恰大厦业主委员会的委托，对位于深圳市福田区东某大厦小区整体物业实行专业化、一体化的物业管理。双方依法于2001年4月18日签订《物业服务合同》，合同期限自2001年3月21日起至2007年3月21日止。双方于2007年5月28续签《物业服务合同》，合同期限自2007年3月21日起至2013年3月30日止。双方又于2014年1月1日续签了《物业服务合同》，约定合同期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。上述两份《物业服务合同》均约定原告对东某大厦小区进行如下事项的物业管理：房屋建筑本体公用部位、公用设备设施、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、本物业所属配套服务设施进行维修养护和管理；对公共环境（指公共场地、房屋建筑物公用部位）进行清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；配合和协助公安机关做好小区保安工作；组织开展社区文化娱乐、体育活动等工作。《物业服务合同》第七条：物业服务费用约定，该物业的管理服务费及物业专项维修资金按如下的标准向业主（住用户）收取，即住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.75元，物业专项维修资金按建筑面积每月每平方米0.25元；随物业管理服务费每月由原告直接向业主收取。物业管理服务期间的水费、污水处理费、垃圾处理费由原告代东某大厦小区的全体业主向供水公司等缴纳后，再由原告向业主（或实际使用人）收取。《物业服务合同》第七条：物业服务费用第3项约定如东某大厦小区的业主没有按期缴纳相关物业管理费用，则从逾期次月第一日起按逾期数额以日万分之五计收滞纳金。原告依国家、深圳市物业管理法律法规的规定及《物业服务合同》的约定，为包括被告在内的东某大厦小区全体业主或物业实际使用人提供全面的物业管理服务，被告系东某大厦小区5A房的业主，被告在享受原告提供的物业服务同时，依法依约负有向原告缴纳相关物业管理费用的义务。但被告长期违约，没有履行自己的缴费义务，被告从2001年3月1日起至2014年10月31日期间5A房产拖欠原告物业管理费用83579.97元(其中物业管理服务费44655.20元、水费9538.10元，本体维修基金4066.70元、排水费1700元，垃圾处理费1269元，滞纳金22350.97元，合计83579.97元）。在此期间，原告虽经多次催讨，但被告仍拖而不还，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付东某大厦5A房产自2001年03月1日起至2014年10月31日止所欠的物业管理服务费44655.20元、水费9538.10元、本体维修基金4066.70元、排水费1700元、垃圾处理费1269元，滞纳金22350.97元，合计83579.97元;2、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，一、被答辩人擅自改变东某大厦原有规划建设的住宅用途与功能，将一楼公共场地出租用于商业经营活动，破坏原建筑物设施的通风采光防排烟建构筑物，封堵原有的公共疏散通道、消防通道，严重损害业主的合法权益，答辩人（业主）有权拒付物业管理服务费。1、东某大厦所在B119-0026地块用途是住宅用地，答辩人提供的“房地产证”中的土地用途是住宅用地、他项权利：高层住宅，且一楼所有公共场地包括红线范围内的所有用地均不涉及商业用途或商铺、汽车洗车养护修理等用途。被答辩人未经国土规划、公安消防等主管部门批准擅自占用、改建一楼所有公共场地包括红线范围内的所有公用部位用地；擅自利用物业公用部位、公用设施进行出租商业经营；擅自改变建筑结构；危害安全，并造成环境污染。如：被答辩人将原规划建设的首层（一楼）自行车库及儿童游乐等公共场地，擅自占用、改建作为商铺和汽车养护修理厂出租；将首层东西南北方向的通风采光巷道封堵及缩小消防通道，破坏了东某大厦的居住环境，危害了安全。被答辩人未就其行为出示合法证据，出示建设规划公安消防等主管部门批准的建设图纸，出示其经政府部门备案的合法证据。违反《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定五十一条。2、被答辩人《东某大厦物业管理服务合同》第四条第4款称：“甲方（业主委员会）委托乙方（被答辩人）对大厦一楼经营性商业用房和红线范围内的地面停车场、洗车场用地出租及经营管理；其收入按双方协定比例给乙方用于补贴本物业管理费用和与乙方约定的专项维修费用”不合法。其一，被答辩人违规改变本案物业公共场地用途与建构筑物功能，擅自改变东某大厦原有规划建设的住宅用途与功能，将一楼公共场地出租用于商业经营活动，破坏原建筑物设施的通风采光防排烟建构筑物，封堵原有的公共疏散通道、消防通道违反《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定五十一条，并进行商业活动，侵害了业主和答辩人的权益，被答辩人将答辩人原来所具备的安全、健康的物业居住环境擅自改变破坏，拿答辩人的健康去搞商业获利，被答辩人擅自将一楼东南西北的通风采光，防排烟巷道封堵，相当于封住答辩人的呼吸系统，其商业活动产生的污染严重威胁着答辩人健康。由于不通风，大量热气涌入住房，且蚊子增多，（未封堵之前基本没有蚊子，房间空气流通凉快）其商业活动造成的污染，叫人无法安宁入睡，随着时间的推移及年龄的老年化，被答辩人的上述侵害行为，严重危害着答辩人的健康，尤其居住在第五层，受害严重明显。其二《东某大厦物业管理服务合同》第四条第4款做出的决定违反《民法通则》第八十三条、违反《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定五十一条、违反《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条：业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。二、被答辩人提交的《东某大厦物业管理服务合同》，未经小区业主大会审议通过，为无效的物业服务合同，又被答辩人提出的《东某大厦物业管理服务合同》第四条第4款不合法，存在扩大收费范围，提高收费标准，损害业主利益，虚构维护管理支出，答辩人（业主）有权拒付物业管理服务费。1、经答辩人査询，涉案小区的第一届业主委员会在2013年5月27日才成立并备案，之前没有业主委员会，根据《国务院物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》规定，2013年5月27日之前签署的《东恰大厦物业管理服务合同》的签约主体资格不合法，为无效的物业服务合同。2、即使2013年5月27日之后，东恰大厦成立的业主委员会，根据《国务院物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》及东抬大厦《业主大会和业主委员会议事规则》规定，物业服务企业的选聘和解聘由全体业主或业主大会决定，并应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，被答辩人没有任何证据证明其选聘为东某大厦的物业服务企业是经过了东某大厦全体业主或业主大会的审议通过。因此，被答辩人作为东某大厦的物业服务企业未经合法程序选聘，东某大厦业主委员会没有权限与被答辩人签署《东某大厦物业管理服务合同》。3、即使2013年5月27日之后，被答辩人的《东某大厦物业管理服务合同》没有依法备案，逃离政府主管部门监管，违反《深圳经济特区物业管理条例》第七十五、七十六条。4、即使2013年5月27日之后，被答辩人的《东某大厦物业管理服务合同》既不合法，又存在扩大收费范围、提高收费标准或重复收费及虚构维护管理支出。如《东恰大厦物业管理服务合同》第一条，将高层住宅归类为高层商住楼；如《东某大厦物业管理服务合同》第四条第4款违法侵权，又转化侵权所得收入。公开公平、诚信缺失，存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定，损害集体或者第三人利益；扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费、巧立名目虚构维护管理支出等行为.且收支不透明不合法。被答辩人没有证据证明其合法性、合理性及透明度、诚信度，以及法规规定的法律程序。违反《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定五十一条、《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条、《合同法》第五十二条。三、被答辩人没有履行物业服务企业应履行的义务,提供的物业服务不符合《物业服务通用规范》，答辩人（业主）有权拒付物业管理服务费。1、被答辩人未履行依国家、深圳市物业管理法律法规的规定及《物业服务合同》的约定提供物业管理服务；未按《物业服务通用规范》提供物业管理服务；物业管理服务存在严重安全隐患，尤其东某大厦的消防系统，被答辩人一直未实行有效地维护管理，一直没有专业专职人员维护管理，灭火和防排烟系统处于瘫痪状态，消防水管道长期保压不达标，联动控制失效，防排烟阀无法动作、擅自拆去消防水泵接合器、缩小消防通道，一旦发生火灾等应急事故，将造成重大人员伤亡及财产损失。被答辩人没有提供有效的证据证明，如专业人员配备及上岗许可、物业管理达标、消防达标、安全应急预案演练、设施运行管理情况等。2、一直以来被答辩人在利益驱动下选择违法、侵权、不注重诚信、实施有效的安全服务，不注重维护居住环境，是事实存在的，被答辩人擅自改变利用物业公共部位出租作为商业活动所产生的污染严重威胁答辩人的健ＸＸ活与居住、擅自封堵通风采光防排烟巷道，堵塞本大厦的通风采光，相当于堵住人的呼吸，已经造成废弃污染，破坏了本大厦的生态环境。这种不正常的居住环境，已严重威胁了答辩人的健康。被答辩人损坏本物业消防系统，擅自封堵防排烟通风、围堵消防通道和设施，危害了公共安全，一旦发生应急预案，造成的人身财产损失是不可估量的，这不是答辩人的臆想、是事实。安全隐患时时存在，加强防范没有实施，本物业管理存在的安全隐患现场实操细査起来，不仅仅是被答辩人的简单违约，有可能构成犯罪定性，请求人民法院慎重审理。四、被答辩人主张物业管理服务费的请求超过了诉讼时效。被答辩人于2015年1月7日起诉答辩人请求支付自2001年3月1日至2014年10月31日期间的物业管理服务费、水费等费用，但在起诉之前，被答辩人从未向答辩人催缴过或通过其他任何方式主张过权益，因此，2013年1月6日之前的费用，即使答辩人未支付也超过了诉讼时效。综上所述，被答辩人存在严重侵害业主合法权益的行为，其请求所依据的物业服务合同为无效合同，请求超过诉讼时效，答辩人请求人民法院驳回对方的诉讼请求，就被答辩人在侵权、危害答辩人的居住安全和居住健康的行为，答辩人保留追究被答辩人的侵权法律权利。
经审理查明，2000年1月26日，深圳市东某大厦业主管理委员会（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《东某大厦物业管理合同》，约定甲方委托乙方对东某大厦进行物业管理，委托管理事项包含房屋建筑本体共用部分、共用设施设备的维修、养护和管理、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、所属配套服务设施的维修、养护和管理、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运、交通、车辆行驶及停泊、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、社区文化娱乐活动、物业及物业管理档案、资料；合同期限为三年，自2000年至2003年；物业管理服务费按双方协商的标准向业主收取，即住宅每月每平方米建筑面积为2.75元，商业用房每月每平方米建筑面积4.25元；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，按市政府有关规定由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导无权过问标准（现执行标准为每月每平方米建筑面积0.25元）甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
2001年4月18日，双方签订《东某大厦物业管理补充协议》约定，因原物业管理的原因，致使甲乙双方签署的合同不能及时履行，因考虑至乙方进驻期间投入资金较大，所以双方一致同意将乙方服务管理期限做如下变更：管理期从2001年3月21日起至2007年3月21日止；双方同意在入驻管理交接完成后，由乙方垫资45万元分批分期完成修复各户与大厦门岗的有线对讲系统、大厦消防报警系统、大厦绿化及环境改造工程及儿童娱乐设施、地下室设备地面改造工程、修复被损坏的发电机组等工程；以上费用甲方同意乙方在大厦管理服务收入中逐月摊销。
2007年5月28日，双方再次签订《东某大厦住宅小区物业服务合同》及《补充协议》，约定合同期限为六年，自2007年3月21日起至2013年3月30日，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金。委托管理事项及收费标准与双方于2000年签订的合同的约定一致。补充协议约定由乙方垫资分期分批完成大厦的消防报警系统、给水系统改造工程、大厦外墙清洗工程；一楼洗车场和商业用房的租金为业主所有，鉴于乙方前期和今后维修费用较多，其租金的90%补贴给乙方，由乙方用于补充大厦物业管理费用和上述三项专项维修费用，租金的10%划归大厦本体维修基金。
2014年1月1日，双方再次签订《东某大厦物业服务管理合同》，合同期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日；逾期缴纳物业服务管理费、房屋专项维修资金、水电费，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金；一楼商铺收益80%补充管理费收入，用于小区日常物业服务管理，20%用于小区公共设备设施大中修及更新改造。委托管理事项及收费标准与双方之前签订的合同的约定一致。
原告为主张其已履行了合同约定的物业管理及服务义务，向本院提交了原告与深圳市三九电梯有限公司、深圳市盛德东方电梯有限公司签订的《电梯维修保养合同》、与深圳市盛德清洁服务有限公司签订的《清洁及绿化合同》及各公司向原告开具的收取相关服务费的发票、深圳市自来水（集团）有限公司向原告管理处开具的收取涉案小区的水费的发票、深圳市财政局开具的收取污水、垃圾处理费的运用收据予以佐证。
原告另行提交了自2002年12月25日至2014年10月29日期间盖章的《催款通知书》8份，通知书均注明了被告拖欠管理费、水费、本体维修基金、滞纳金的金额及计费期间，要求被告尽快交纳欠费。被告未在该通知书上签名，庭审时亦不认可收到了该通知。原告另行提交了被告自2001年3月后的欠费明细及在本院责令后提交了相应的各月费用的收费通知单，明细表及通知单均记载了被告各月的欠费明细（详见附表），其中通知单记载的打印时间均为2015年8月3日。
另查，涉案东某大厦业委会于2013年7月12日在深圳市福田区住房和建设局备案，业主大会和业主委员会议事规则约定物业管理企业的选聘和解聘为业主大会的议事范围。
被告为该小区5A的业主。庭审时，被告确认自原告入驻涉案小区提供物业服务以来，其从未缴纳过物业管理费、水费、本体维修基金、排污费等费用。
再查，原告于2015年1月22日向本院提交了立案材料，本院先行进行调解，调解未果后于2015年3月10日正式立案受理。
本院认为，原告自2000年起入驻东某大厦后与涉案小区东某大厦业主委员会先后签订了三份物业服务合同及二份补充协议，尽管无证据证实该小区于2000年成立了业委会，但双方于2014年1月1日签订物业服务合同时，业委会已于2013年7月12日备案。原告亦自2000年入驻涉案小区后实际为该小区提供物业服务、其他业主亦向原告缴纳了相关费用，本院认定原告与东某大厦业主委员会之间成立合法有效的物业服务合同关系。根据合同约定的委托管理事项内容，结合原告提交的其与第三方公司签订的相关服务合同及各单位开具的发票等情况，本院认定原告已履行了物业服务合同约定的物业管理及服务义务。被告作为涉案小区的业主，在接受原告提供的物业服务后，根据权利义务对等原则，应当向原告交纳物业管理费、水费、本体维修基金、排污费等费用。被告并未对原告主张的其每月欠费金额提出异议，仅抗辩其不应交，且提出时效抗辩，故本院对原告主张的被告每月的欠费金额予以采信。原告没有提供证据证明其在提起本案诉讼之前曾通过法律途径向被告催缴过相关费用，也没有证据证明曾向被告送达过催款通知书，且原告于庭后向本院提交的每月的收费通知书为2015年8月3日补打印，故本院对被告提出的时效抗辩予以采信。原告于2015年1月22日提起本案诉讼，法律规定的一般诉讼时效期间为两年，故原告依法可以主张相关费用最早期间应为2013年1月，原告请求被告支付2013年1月之后的相关费用，本院予以支持。对于2012年12月之前的相关费用，因超过了诉讼时效期间，本院不予支持。关于滞纳金。根据合同约定，逾期缴纳管理费、水费、本体维修基金等费用的，从次月第一日起计收日万分之五的滞纳金，原告请求被告支付有关费用的相应滞纳金，具有合同依据，本院予以支持。被告应向原告支付自2013年1月至2014年10月期间的相关费用及每月应付费用自次月1日起至实际清偿之日按日万分之五计收的滞纳金（具体金额详见附表）。被告作为业主，在接受了原告物业服务的同时，长期拒交物业管理费、本体维修基金、水费、排污费等费用，不仅违背了诚实信用、等价有偿的民事法律原则，也损害了小区其他业主的合法权益，应当予以谴责。被告有关抗辩事由缺乏充分的事实依据，本院不予采信。退一步讲，即便有关主张部分成立，也不能成为被告拒交相关费用的理由，被告应另循途径依法主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告奚楚华应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市盛孚物业管理有限公司支付2013年1月至2014年10月期间的物业管理费、水费、排污费、本体维修基金、垃圾处理费及滞纳金（按每月应缴费用，自逾期之日次月1日起按日万分之五计算至实际清偿之日，金额及起始时间详见附表）；
二、驳回原告深圳市盛孚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1889元（已由原告预交），由原告负担1200元，被告负担689元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 徐鲁峰
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年八月十四日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
附表
时间（年.月）
|
管理费（元）
|
水费（元）
|
排污费（元）
|
本体维修基金（元）
|
垃圾处理费（元）
|
合计
|
计算滞纳金的起始日期
---|---|---|---|---|---|---|---
2013.1
|
273.4
|
46
|
16.2
|
24.9
|
13.5
|
374
|
2013.2.1
2013.2
|
273.4
|
50.6
|
18
|
24.9
|
13.5
|
380.4
|
2013.3.1
2013.3
|
273.4
|
54.1
|
19
|
24.9
|
13.5
|
384.9
|
2013.4.1
2013.4
|
273.4
|
41.4
|
14.4
|
24.9
|
13.5
|
367.6
|
2013.5.1
2013.5
|
273.4
|
43.7
|
15.3
|
24.9
|
13.5
|
370.8
|
2013.6.1
2013.6
|
273.4
|
48.3
|
17.1
|
24.9
|
13.5
|
377.2
|
2013.7.1
2013.7
|
273.4
|
39.1
|
13.5
|
24.9
|
13.5
|
364.4
|
2013.8.1
2013.8
|
273.4
|
67.9
|
23
|
24.9
|
13.5
|
402.7
|
2013.9.1
2013.9
|
273.4
|
46
|
16.2
|
24.9
|
13.5
|
374
|
2013.10.1
2013.10
|
273.4
|
54.1
|
19
|
24.9
|
13.5
|
384.9
|
2013.11.1
2013.11
|
273.4
|
54.1
|
19
|
24.9
|
13.5
|
384.9
|
2013.12.1
2013.12
|
273.4
|
46
|
16.2
|
24.9
|
13.5
|
374
|
2014.1.1
2014.1
|
273.4
|
54.1
|
19
|
24.9
|
13.5
|
384.9
|
2014.2.1
2014.2
|
273.4
|
43.7
|
15.3
|
24.9
|
13.5
|
370.8
|
2014.3.1
2014.3
|
273.4
|
48.3
|
17.1
|
24.9
|
13.5
|
377.2
|
2014.4.1
2014.4
|
273.4
|
48.3
|
17.1
|
24.9
|
13.5
|
377.2
|
2014.5.1
2014.5
|
273.4
|
46
|
16.2
|
24.9
|
13.5
|
374
|
2014.6.1
2014.6
|
273.4
|
46
|
16.2
|
24.9
|
13.5
|
374
|
2014.7.1
2014.7
|
273.4
|
57.5
|
20
|
24.9
|
13.5
|
389.3
|
2014.8.1
2014.8
|
273.4
|
71.3
|
23
|
24.9
|
13.5
|
406.1
|
2014.9.1
2014.9
|
273.4
|
54.1
|
19
|
24.9
|
13.5
|
384.9
|
2014.10.1
2014.10
|
273.4
|
50.6
|
18
|
24.9
|
13.5
|
380.4
|
2014.11.1