延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1276号
上诉人（原审被告）：延边天信房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市健康路37-5号。
法定代表人：金信奎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵春平，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：于守盼，住吉林省安图县。
委托诉讼代理人：李红梅，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人延边天信房地产开发有限公司（以下简称天信公司）因与被上诉人于守盼房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天信公司上诉请求：撤销原审判决，应依据双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金条款支付违约金。事实与理由：双方签订的商品房买卖备案合同对购房者不存在不公平的情况，一审认定有误。
于守盼辩称，商品房预售合同第16条约定的违约条款属于格式条款，天信公司未采取合理方式提醒我方注意，并于以说明。另外如果按照合同内条款约定，无论天信公司何时为我方办理房屋所有权证书，其仅需承担2510元违约金，这违背了民法通则中的公平原则，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
于守盼向一审法院起诉请求：判令天信房地产公司支付因迟延办理房屋所有权证造成的损失暂计20000元（损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年10月31日起算至协助办理房屋所有权证为止），并承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年8月16日，于守盼与天信房地产公司签订商品房预售合同，合同约定于守盼购买天信房地产公司开发建设的天信小区第394幢3单元503号房屋，建筑面积为74.39平方米，房屋总价为252096元，且双方约定天信房地产公司在商品房交付使用后480日内，办理房地产权属证书。签订商品房预售合同后，天信房地产公司于2011年10月30日向于守盼交付了房屋，但至今没有为于守盼办理房地产权属证书。2014年10月20日，于守盼向本院提起诉讼。2015年1月12日，本院作出（2014）延民初字第4467号民事判决，只对2013年3月1日起至2014年10月30日止期间的利息计算并作出判决，但未对从2014年10月31日起至天信房地产公司协助办理房屋所有权证之日止部分作出判决。于守盼认为双方签订商品房预售合同后，天信房地产公司未在合同约定的期限内办理房屋所有权证，应属违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，由于双方约定的违约金过低，且损失数额难以确定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
一审法院认定事实：2011年8月16日，于守盼与天信房地产公司签订商品房预售合同，约定于守盼购买天信房地产公司开发建设的天信小区第394幢3单元503号、建筑面积为74.39平方米、总价为251066元的房屋，于守盼已最迟于2011年9月1日向天信房地产公司付清了所有购房款以及契税和住宅维修专项资金，且双方约定了天信房地产公司在向于守盼交付商品房使用后480日内为其办理房地产权属证书。但天信房地产公司于2011年10月30日向于守盼交付房屋后，至今没有为于守盼办理房地产权属证书。商品房预售合同第16条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2014年10月20日，于守盼起诉天信房地产公司主张2013年3月1日起至2014年10月30日迟延办理房屋所有权证的违约金。2015年1月12日，本院作出（2014）延民初字第4467号民事判决，确认天信房地产公司支付于守盼违约金25805元（251066元×6.15%÷365天×610天）。后天信房地产公司提起上诉，2015年5月20日，天信房地产公司以自愿履行为由申请撤回上诉。后经于守盼向本院申请强制执行，天信房地产公司履行（2014）延民初字第4467号民事判决付款义务。另查明，天信房地产公司因与相关政府部门协调超面积罚款缴纳问题而导致诉争房屋产权证至今未予办理，现于守盼以天信房地产公司尚未为其办理房屋产权证为由诉至本院，要求天信房地产公司支付从2014年10月31日起至协助办理房屋所有权证之日止的违约金。
一审法院认为：于守盼与天信房地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法、有效。于守盼已向天信房地产公司交付了全部购房款，天信房地产公司亦将房屋交付给了于守盼，故双方之间的房屋买卖合同已实际履行，天信房地产公司应按合同约定，及时为于守盼办理房屋权属证书。天信房地产公司因未及时办理房屋权属证书，构成违约，应向于守盼承担违约责任。天信房地产公司主张涉案房屋存在超面积建筑缴纳罚款问题，天信房地产公司因与相关政府部门存在协调债务互抵问题而导致至今未能及时办理房屋权属证书，其过错不在于天信房地产公司。对此本院认为，超面积建筑罚款系由天信房地产公司解决，其与政府部门之间的债务互抵问题与本案房屋权属证书的办理没有关联性，故对天信房地产公司的上述抗辩理由不予支持。天信房地产公司主张违约金应按照合同约定，按已付房款的1%计算，对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案商品房预售合同约定逾期办理房屋权属证书的违约金按已付房款1%计算，但该条款为格式条款，天信房地产公司未采取合理的方式提请于守盼注意该条款，且天信房地产公司至今尚未给于守盼办理房屋权属证书，如按1%计算违约金，则显失公平，故对天信房地产公司提出的按已付房款1%计算违约金的上述主张本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。天信房地产公司应按合同约定在交付房屋后的480日内为于守盼办理房屋权属证书，因至今未能办理房屋权属证书，故应从2013年3月1日起至办理房屋权属证书之日止，向于守盼支付违约金，违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以计算。因本院（2014）延民初字第4467号民事判决已支持了2013年3月1日至2014年10月30日共计610天的违约金，故对于从2014年10月31日起至办理房屋所有权证之日止,按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算的违约损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告延边天信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告于守盼违约金（从2014年10月31日起至办理房屋所有权证之日止，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算）。如果被告延边天信房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由延边天信房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：于守盼与天信公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。于守盼作为买受人已向天信公司支付了购房款，天信公司将房屋交付给于守盼后未按合同约定及时办理房屋权属证书，应承担逾期办证的违约责任。由于双方在合同中约定“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”过于低于实际损失，于守盼在一审中提出要求调整违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，一审判决考虑到天信公司逾期未能办证的时间较长，双方在违约事实发生之前通过合同条款确定的违约金数额不能完全弥补于守盼的实际损失，将违约金计算标准调整至按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息并无不当。天信公司主张一审判决调整违约金不当的上诉理由，缺乏相关事实和法律规定，本院不予支持。
综上所述，天信公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人延边天信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十月二十八日
书记员 段崇鹏