宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第1184号
原告：秦惠娟。
原告：秦如娟。
原告：秦雪娟。
以上三原告共同委托代理人：施周，浙江波宁律师事务所律师。
被告：秦海江。
被告：宁波市镇海区征地拆迁管理所。
法定代表人：王建英。
委托代理人：杨杰，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：金宝祥，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告秦惠娟、秦如娟、秦雪娟与被告秦海江、宁波市镇海区征地拆迁管理所（以下简称镇海拆迁所）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理。依法由审判员吴军适用简易程序独任审判，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告秦惠娟、秦如娟、秦雪娟及三原告的委托代理人施周，被告秦海江，被告宁波市镇海区征地拆迁管理所的委托代理人杨杰、金宝祥到庭参加诉讼。本案经当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告秦惠娟、秦如娟、秦雪娟起诉称：秦云维与沈玉英为夫妻，生有五个子女，分别为长子秦惠康、次子秦如明�长女即原告秦惠娟、次女即原告秦如娟、幼女即原告秦雪娟。上世纪八十年代初，秦云维死亡，2003年2月6日，沈玉英死亡。长子秦惠康娶俞和芬为妻，育有独子为被告秦海江，俞和芬于2009年11月9日死亡，秦惠康于2014年3月4日死亡。秦云维与沈玉英生前在宁波市镇海区骆驼街道尚志村有木结构两层楼房1间，占地面积54.9平方米，秦云维与沈玉英生前未办理该房屋的土地证、房产证。2002年，长子秦惠康拆除了木结构房旁的三间平房，经审批建造了两层砖混楼房。2006年，秦惠康向国土部门提出要为该两层砖混楼房办理土地证时，同时要求将秦云维与沈玉英的木结构楼房土地证做到自己名下，但国土部门认为其属于“祖传房屋”、“资料不全”，而未予办理，地籍档案资料中载明“祖传的房子（无证）后面一间资料不全”、“保留的祖传房屋54.9㎡，待后办理”。此后，该占地面积54.9平方米的木结构楼房一直未曾办理过任何土地证、房产证。2013年6月，涉案地块整体拆迁，拆迁部门评估时，将该木结构楼房列入秦惠康儿子秦海江名下，《被拆房屋平面示意图》将该房屋编号为5#木楼房及6#砖混楼房，建筑面积分别为72.18平方米及15.54平方米，合计87.72平方米。2013年6月27日，被告镇海拆迁所将该木结构楼房与秦海江、秦惠康所有的房屋并在一起，与秦海江、秦惠康签订《集体所有土地住宅用房拆迁安置补偿协议》。对此，原告认为木结构楼房本属秦云维与沈玉英生前所有的房屋，地籍调查资料中所谓秦惠康“祖传房”之说也能反映该房屋原属秦云维与沈玉英生前所有。秦云维与沈玉英去世之后，该木结构楼房应由其五个子女共同继承，形成共同共有关系，被告镇海拆迁所与秦惠康、秦海江就该木结构楼房签订拆迁安置补偿协议，属于无�处分行为，侵犯了包括三原告在内的其他继承人的合法权益，该拆迁安置补偿协议违反了法律的强制性规定，应属无效。故三原告向法院起诉，请求确认两被告于2013年6月27日签订的《集体所有土地住宅用房拆迁安置补偿协议》无效。
被告秦海江答辩称：原告方陈述的家庭身份关系都是事实。目前我父母已经去世，我是父母唯一的儿子。原告方陈述的拆迁协议把我方自有房屋和祖宅打包一起签订在我们名下是事实，拆迁协议是其父秦惠康签订的，签协议时的情况我不是很清楚。祖宅在我懂事时就在了，一直是我爷爷奶奶居住的，后来我爸在祖宅后面又造了楼房。现在原告方要求确认整个协议无效，我认为涉及祖宅部分的协议可能无效，但是涉及我们自己房子的部分是有效的，我认为把事情搞清楚了可以重新签订拆迁协议。
被告镇海拆迁所答辩称：被告镇海拆迁所�根据房屋权属证明确认拆迁和补偿面积，没有损害其他人权益，故拆迁协议有效。原告方陈述的祖屋情况不清楚，也没有产权证明，如果祖屋没有产权证，那么属于违法建筑、非法占地，应该拆除，也不应作为拆迁的补偿对象。原告方不能证明该木结构楼房是祖宅，应属于无主房，原告方无权主张。请求法庭驳回原告方的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交了如下证据：
1.户籍证明、骆驼派出所分别于2014年11月10日和2014年11月11日出具的《证明》各一份，欲证明原、被告间身份关系的事实。经质证，被告方对该组证据均无异议，本院予以认定。
2.证人秦某、胡某出具的书面证明各一份，欲证明涉案两层楼房属于秦伟云和沈玉英所有的事实。经质证，被告秦海江认为：证人的身份属实，是否证人签字不清楚，但证明的内容是属实的。被告镇海拆迁所对证据三性均有异议，认为：证明人身份不能确定；两份证明格式一样，内容也几乎一致，是否是证人亲笔签名不能确定；证人应该出庭作证，证明中关于房屋情况坐落位置都不明确。本院认为，被告镇海拆迁所的异议成立，本院对该组证据不予认定。
3.宁波市国土资源局镇海分局调取的证明复印件、镇海区农村私人建房用地呈报表复印件各一份，欲证明54.9平方米的祖宅系秦维云和沈玉英所有的事实。经质证，被告秦海江对该证据的真实性无异议。被告镇海拆迁所对该证据的真实性无异议，但认为该证明不能证明54.9平方米房屋系祖宅。本院对该证据的真实性予以认定。
4.被拆房屋平面示意图复印件、拆迁安置补偿协议复印件各一份，欲证明被告镇海拆迁所将涉案的祖传房屋并入秦惠康、秦海江户下签订拆迁协议的事实。经质证，被告秦海江对该组证据无异议。被告镇海拆迁所对该组证据的真实性无异议，但认为被拆房屋平面示意图中标注的5#、6#房屋是有证房屋，而原告主张的祖宅是无证房屋。本院对该组证据的真实性予以认定。
5.照片打印件九张，欲证明涉案房屋为木结构的老房屋，归秦云维与沈玉英所有的事实。经质证，被告秦海江对该证据无异议。被告镇海拆迁所对该证据的真实性无异议，认为该照片是现场拍摄的。从照片看，房子已经是没有人住了，处于拆迁的状态。但是房子从外面看不是木结构，应该是砖木结构，就算房子是木结构的也不能证明是属于秦云维与沈玉英所有的，故这个房子房源不明，并不能证明是祖屋。本院对该证据的真实性予以认定。
6.经原告申请，本院准许证人秦某、庄某出庭作证，秦某当庭陈述：其是原告方的堂兄，是被告秦海江的堂伯，和被告镇海拆迁所没有关系。涉案的房屋（祖宅）占地估计�50多平方米，是上一代传下来的，其小的时候，这个房子就已经在了，一直是其叔秦云维居住的，是谁建造的不清楚。房子是木结构的，是好几户人家连在一起的。20多年前有维修过。庄某当庭陈述：其与原告方是表兄妹关系，双方的母亲是亲姊妹，被告秦海江是其表侄，与被告镇海拆迁所没有关系。涉案的房屋（祖宅）其是知道的，一直是原告方的父母居住的，其小的时候经常去玩的，房子是谁造的不清楚，房子是木结构的，有四、五间连在一起的，是好几户人家合起来的。房子本来没有砖头的，后来维修过的。经质证，原告方及被告秦海江对以上证人证言均无异议。被告镇海拆迁所对以上证人证言均有异议，认为证人证言不能证明涉案房屋是原告父亲传下来的。其中证人秦某陈述该房屋在其小的时候已经存在，而秦某是1942年出生的，也就是说房子在解放前就已经造成了，那时候的木结构房子能不能保存到现在值得怀疑。证人说房子是几户连在一起的，但现在看不出任何木头交叉或伸出来的样子。农村房子在90年代是可以办证的，而涉案房屋并没有去办证。本院认为，原告及被告秦海江对以上证言予以认可，被告虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，故本院对该组证据予以认定。
被告秦海江未向本院提交证据。
被告镇海拆迁所向本院提交如下证据：
土地使用权证复印件、镇海区农村私人建房用地呈报表各一份，欲证明拆迁补偿协议占地面积120平米，即土地使用权证中的45平米和建房用地呈报表中的75平米，与评估公司的被拆房屋平面图中1#、4#、5#、6#房屋相对应。45平方米的对应的是1#房，75平方米对应的是4#、5#、6#房。经质证，原告对土地使用权证复印件无异议，但对2008年的镇海区农村私人建房用地呈报表真实性有异议，认为秦惠康签字不是其本人签的，和拆迁安置补偿协议笔迹不一样；且该镇海区农村私人建房用地呈报表中75平方米的房子根本没有建过，也不存在，目前4#、5#、6#房还在，但不是2008年的镇海区农村私人建房用地呈报表对应的房子。土地使用权证上房子确实建过，应该由被告秦海江来确认。被告秦海江对土地使用权证复印件真实性无异议，但表示对镇海区农村私人建房用地呈报表不清楚，认为是其父亲经手的，但签字跟其父亲的不像。本院对土地使用权证的真实性予以认定，对镇海区农村私人建房用地呈报表不予认定。
经原告申请，本院实地勘察，制作了房屋平面示意图一份，经质证，原、被告对此均无异议，本院予以认定。
经审理，本院查明事实如下：原告秦惠娟、秦如娟、秦雪娟与被告秦海江的父亲秦惠康及案外人秦如明系兄弟姐妹关系。其父亲秦云维早故，其母亲沈玉英于2003年2月6日去世。被告秦海江的父亲秦惠康于2014年3月4日去世，其母亲俞和芬于2009年11月9日去世，被告秦海江是其父母唯一的子女。2013年6月27日，被告镇海拆迁所（甲方）与被告秦海江及其父亲秦惠康（乙方）签订《集体所有土地住宅用房拆迁安置补偿协议》一份，约定乙方被拆房屋系私房，楼房四间，房屋结构为砖混、砖木、木，位于尚志村秦胡自然村N7-3地块。乙方被拆房屋建筑面积为250.06平方米（被拆房屋平面示意图中1#砖混楼房、4#砖木楼房、5#木楼房、6#砖混楼房）。被告秦海江与其父秦惠康合户。秦惠康以其夫妇、儿子三人名义于2002年6月28日申请建房用地约45平方米，于2002年9月18日获批建房（即1#砖混楼房），后以被告秦海江名义于2007年4月28日取得镇集用（2007）第0002680号土地使用权证，该房屋实测面积为112.7平方米。2006年5月26�，宁波市镇海区骆驼街道尚志村向原宁波市镇海去国土资源局骆驼国土资源管理所出具《证明》，载明：村民秦惠康本人要求办理土地使用证，因2002年9月批准件资料中，祖传的房子（无证）后面一间资料不全，为此先办理批准的二间楼房，该屋是2002年9月申报批准，拆除三间无证平屋原地建造楼屋二间，占地45平方米。保留的祖传房屋54.9平方米，待后办理。以上情况事实，特此证明。按被拆房屋平面示意图中的标示，经本院于2015年4月15日现场勘查，1#砖混楼房、4#砖木楼房、5#木楼房、6#砖混楼房未拆除，其余无证房屋均被拆除。
本案的争议焦点是5#木楼房、6#砖混楼房归谁所有。本院根据已认定的证据，结合当事人的陈述，认定5#木楼房、6#砖混楼房原系秦云维和沈玉英所有，理由如下：1.原告方和被告秦海江均认为该房屋是秦云维和沈玉英所有；2.证人秦某、庄某也认为该房一直是秦云维和沈玉英居住的；3.秦惠康于2002年以其夫妇、儿子三人名义申请建房用地45平方米并获批，当时秦惠康母亲健在，而申请建房用地时并未将其母亲沈玉英名额计算在内；4.从房屋构造看，涉案5#木楼房不似秦惠康或秦海江所处年代所建；5.宁波市镇海区骆驼街道尚志村于2006年5月26日的《证明》中也提及54.9平方米祖传房屋的事实；6.被告镇海拆迁所认为该房屋是无主房，但又在拆迁协议中将该房屋计入被告秦海江及其父亲秦惠康名下，自相矛盾。
本院认为：处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共同共有人同意。部分共有人擅自处分共有财产订立的合同无效。本案讼争的位于镇海区骆驼街道尚志村秦胡自然村秦家的5#、6#房屋原系秦云维和沈玉英共同所有。因秦云维和沈玉英均已死亡，两被告未举证证明该房产由�告秦海江的父亲秦惠康一人继承，故该房产作为遗产应由其所有继承人共同继承，在遗产分割之前，故该房屋应归全体继承人共同所有。被告秦海江及其父亲秦惠康与被告镇海区拆迁所于2013年6月27日签订了《集体所有土地住宅用房拆迁安置补偿协议》，而两被告未举证证明秦惠康及秦海江有权单独处分该5#、6#房屋，现其他继承人提出异议，故该协议依法应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
确认被告秦海江（及其父亲秦惠康）与被告宁波市镇海区征地拆迁管理所2013年6月27日签订的《集体所有土地住宅用房拆迁安置补偿协议》无效。
案件受理费人民币80元，由被告秦海江与被告宁波市镇海区征地拆迁管理所各负担40元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 吴 军
人民陪审员 傅国君
人民陪审员 刁刚美
二〇一五年六月一日
代书 记员 吴哲梅