呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终3878号
上诉人（原审被告、反诉原告)：李建泉，退休职工，住呼和浩特市。
上诉人（原审被告）：范华英，退休职工，住呼和浩特市。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：刘瑞君，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。
上诉人李建泉、范华英因与被上诉人刘瑞君房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李建泉、范华英，被上诉人刘瑞君及委托诉讼代理人郭旭芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李建泉、范华英上诉请求：撤销原审判决第一、三项，对本案予以发回重审或改判。事实与理由：根据刘瑞君提供的《卖房协议》记载，该协议签订于2002年7月28日，但是该时间李建泉不在本市，范华英没有权利擅自处分李建泉的房产，原审法院认定该处房产为夫妻共同财产，出售行为是夫妻共同意思表示实属事实不清；该卖房协议的主体不是李建泉本人，协议所涉房屋与李建泉所有的房屋不一致，刘瑞君也没有证据证明李建泉是合同的主体。该卖房协议乙方为刘瑞军，而原审中原告为刘瑞君，李建泉也不认识刘瑞君或刘瑞军。因此原审法院认定刘瑞君与李建泉、范华英之间存在的买卖关系，实属事实不清。本案所涉房屋目前由刘瑞君实际占有、使用，但供暖费由李建泉承担。2002年至2012年间该房屋供暖费由李建泉所在单位在李建泉工资中予以扣除，2016年开始由职工自己去供暖公司交，但刘瑞君一直无偿使用，目前该房欠2年供暖费，所以刘瑞君应承担2016年以后的供暖费，返还2002年至2012年间李建泉垫付的供暖费。
刘瑞君辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持。
刘瑞君向一审法院起诉请求：依法确认位于呼和浩特市××区西户50平方米房屋（含凉房一间）为刘瑞君所有，要求李建泉、范华英�其办理产权登记手续。
李建泉向一审法院反诉请求：1、依法判令刘瑞君返还所欠居住期间的取暖补助费8000元整。2、依法判令买卖协议书无效。
一审法院认定的事实，1、刘瑞君曾用名刘瑞军。2、李建泉与范华英于1982年6月29日登记结婚。3、对于李建泉提供的《住房部分产权证》，对其真实性、合法性、�联性予以认定。1994年12月27日，集宁铁路分局呼和浩特第二房建设房管所为李建泉就涉案房屋发放住房部分产权证。4、2002年7月28日，刘瑞君（乙方）与李建泉（甲方）签订《卖房协议书》，约定：刘瑞君购买李建泉位于××区西户房屋，售价38000元，李建泉取得产权后应及时交付刘瑞君，如刘瑞君愿办理过户手续，李建泉应全力配合，但过户手续所需费用，由刘瑞君承担，在未办理过户手续前，取暖费由刘瑞君按李建泉单位所扣的费用一次性付给李建泉。《卖房协议书》落款刘瑞军签名由案外人刘恩祥代为书写，落款李建全签名系李建泉妻子范华英代其书写。5、2002年7月28日，范华英为刘瑞君出具收条：收到卖房款38000元。6、刘瑞君购买涉案房屋后居住至今。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、关于《卖房协议书》效力的认定；2、刘瑞君主张确认所有权的诉请应否支持，刘瑞君主张李建泉、范华英协助办理房屋过户手续的诉请应否支持;3、对于李建泉主张的采暖费差价款应否得到支持。
针对第一个争议焦点：通过庭审查明的事实可知，1、范华英代理李建泉在买卖合同上签字；2、范华英收房款后为刘瑞君出具收条；3、范华英、李建泉将房屋交付刘瑞君使用；4、范华英、李建泉为夫妻关系；5、签订合同时范华英、李建泉都在场。夫妻代理权相对于普通公民的代理权，具有非常明显的特点，其代理关系的特殊性主要来自于夫妻关系的特殊性，范华英、李建泉系夫妻，且与刘瑞君签订房屋买卖合同的法律行为发生在夫妻关系存续期间，李建泉在场未提异议，根据夫妻之间相互信任的原则，夫妻代理不像公民代理那样凡事都需要明确的授权，这也反映了人们对夫妻之间存在相互信任基础的普遍观念，有利于社会的公序良俗。基于上述事实，该院认为出售房屋是李建泉、范华英夫妻双方共同意思表示。一审法院认为，李建泉、范华英与刘瑞君签订的《卖房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
针对第二个争议焦点：首先，根据《住房部分产权证》记载，涉案房屋登记的部分产权人为李建泉。在房屋所有权变更登记前，刘瑞君享有的是要求李建泉、范华英履行合同义务（协助办理房屋过户手续）的权利，而不对房屋享有所有权。故对于刘瑞君确认所有权的诉讼请求不予支持，对于刘瑞君主张李建泉、范华英协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求予以支持。
针对第三个争议焦点：对于李建�向刘瑞君主张的李建泉单位给予的取暖补助费，因双方在合同中就取暖费做了明确约定（取暖费由刘瑞君按李建泉单位所扣的费用付给李建泉），应当按照合同中约定的方式支付，故对于李建泉主张的取暖补助费无事实及法律依据，不予支持。
综上，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、李建泉、范华英于本判决生效之日起30日内协助刘瑞君办理房屋过户手续；二、驳回刘瑞君的其他诉讼请求；三、驳回李建泉的反诉请求。案件受理费已减半收取50元，由李建泉、范华英负担50元，反诉费已收取30元，由李建泉负担30元。
二审中，李建泉、范华英提交了”住院诊断书”拟证明一审庭审时正在住院，未能参加庭审；还申请两个证人出庭，拟证明李建泉在签订”卖房协议书”时不在本市，在外地参加培训。刘瑞君认为证人证言前后矛盾，对范华英的诊断书存有异议，认为日期有更改。除以上事实外，原判决查明事实与二审查明一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、李建泉、范华英与刘瑞君签订的卖房协议是否有效；2、刘瑞君、李建泉是否主体不适格；3、刘瑞君是否应返还李建泉的取暖费。
针对第一个争议焦点，范华英与李建泉于1982年6月29日登记结婚。在婚姻存续期间，范华英于2002年7月28日代李建泉在本案所涉房屋的”买卖协议书”上签字，并在当日收到卖房款后出具了收条，并将本案所涉房屋交付刘�君使用至今。刘瑞君主张签订协议时李建泉在场，李建泉主张其不在场的证人证言与李建泉又存在利害关系，故本院不予采信。范华英称2002年李建泉从外地回来得知房屋被卖就表示不同意，李建泉称其2014年得知房屋被卖。退一步讲，即使李建泉在范华英签订卖房协议时不在场，刘瑞君占有、使用房屋的十五年间李建泉均未提出异议。李建泉现以其2014年才得知房屋被卖主张”卖房协议书”无效有违常理。且双方签订的”卖房协议书”不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。基于以上事实，李建泉、范华英夫妻双方向刘瑞君出售本案所涉房屋并且签订的《卖房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李建泉认为范华英未经其授权私自转让其�人财产对于与刘瑞君签订的卖房协议书无效，应当予以撤销，但又未提供相应的证据予以证明本案所涉房屋不属于李建泉与范华英在其婚姻存续期间的共同财产，范华英无权转让的事实，应承担举证不能的不利后果。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。
针对第二个争议焦点，关于李建全、刘瑞军作为本案原告、被告主体是否适格的问题。李建泉认为涉案房屋的”卖房协议书”中载明的李建全、刘瑞军并非本案中的”李建泉、刘瑞君”，故将李建泉、刘瑞君列为本案的原告、被告主体不适格。对此，本院认为，根据”呼和浩特市回民区光明路办事处铁小区居民委员会”出具的证明可认定，兹有我辖区西铁小区1号楼28号居民刘瑞君与刘瑞军系同一人，在我辖区居住。故刘瑞军在本协议中不存在主体不适格的情形。
李建泉与范华英作为夫妻，其本案所涉房屋为夫妻共同财产。范华英于2002年7月28日代替李建泉在本案所涉房屋的”买卖协议书”上签字，所签”李建全”与”李建泉”为同一人，故李建泉在本案中存在直接利害关系，不存在主体不适格的情形。故一审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。
针对第三个争议焦点，李建泉主张因本案所涉房屋由刘瑞君实际占有、使用，但取暖费由李建全承担，对于李建泉单位给予的取暖费补贴，刘瑞君应当予以返还。根据李建全与刘瑞君签订的”卖房协议书”可认定，因双方在合同中就取暖费做了明确约定（取暖费由刘瑞君按李建泉单位所扣的费用付给李建泉），应当按照合同中约定的方式支付，且李建泉未提供证据证明李建泉所在单位扣除供暖费总计8000元的事实。故对于李建泉主张的取暖补助费无事实及法律依据，不予支持。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。
综上，李建泉、范华英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人李建泉、范华英负担。
本判决为终审判决。
审判长戴玉英
审判员苏毅
审判员鄂晓红
二〇一七年十一月七日
书记员蔡曦琛