辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民初740号原告（执行案外人）：谢春光，男，1959年3月6日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区白。委托诉讼代理人：刘冰，北京市华泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国建筑第八工程局有限公司东北分公司，住所地辽宁省大连市沙河口区高尔基路237号。责任人：李献运。委托诉讼代理人：孙璐，辽宁法大律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连开发区泰乐房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区翠南小区2号楼1-6-1。法定代表人：武金祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹殿卫，辽宁君广泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，辽宁君广泽律师事务所律师。原告谢春光与被告中国建筑第八工程局有限公司东北分公司（以下简称中建八局东北分公司）、第三人大连开发区泰乐房地产开发有限公司（以下简称泰乐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢春光的委托诉讼代理人刘冰、被告中建八局东北分公司的委托诉讼代理人孙璐、第三人泰乐公司的委托诉讼代理人高源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢春光向本院提出诉讼请求：1.请求判令不得执行位于大连开发区白石湾15幢7楼8号的房屋，并解除对上述房屋的查封；2.请求确认谢春光与泰乐公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.请求判令泰乐公司协助谢春光办理房屋产权登记手续。事实和理由：2007年10月15日，谢春光购买泰乐公司开发的位于大连开发区白石湾15幢7楼8号的房屋，双方签订《商品房合同买卖合同》。2007年10月18日，谢春光付清全部房款667,724元。2007年10月30日，办理了入住手续。2015年12月8日，大连市中级人民法院查封案涉房屋。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，谢春光已经支付全部价款并实际占有，对于未办理过户登记手续没有过错，故人民法院不得查封。又因谢春光与泰乐公司签订的合同未违反效力性强制性规定，应确认有效。另外，因案涉房屋登记在泰乐公司名下，才导致房屋被查封，故只有完成过户登记手续才能保障谢春光利益。中建八局东北分公司辩称，不同意原告谢春光的诉讼请求。案涉房屋经由中建八局东北分公司申请查封在先，而谢春光与泰乐公司的买卖合同签订在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，谢春光与泰乐公司的买卖房屋的行为不得对抗中建八局东北分公司。谢春光庭审中主张合同签订时，案涉房屋的查封已经失效，但其未提交房屋登记机关出具的解除查封的相关法律文书。本案为案外人执行异议之诉，故谢春光的第二、三项诉讼请求不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定的可以在本案中一并解决的事项，不应纳入本案的审理范围。泰乐公司述称，同意原告谢春光的第一项诉讼请求。其他的诉讼请求待之后泰乐公司与中建八局东北分公司之间债权债务解决完毕后即可配合原告办理房屋登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：在中国建筑第八工程局大连公司（以下简称中建八局大连公司）诉泰乐公司建设工程施工合同纠纷的另案中，本院于2012年2月4日作出（2005）大民房初重字第94号民事判决，判决：一、解除中建八局大连公司与泰乐公司签订的建设工程施工合同及其他补充协议；二、泰乐公司于判决生效之日起10日内给付中建八局大连公司工程款18,179,769.66元等；三、中建八局大连公司对上列工程款享有优先受偿权；四、驳回双方其他诉讼请求等。中建八局大连公司及泰乐公司均不服该判决，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2013年11月25日作出（2012）辽民一终字第00151号民事判决，维持大连市中级人民法院（2005）大民房初重字第94号民事判决第一、三项；撤销第四项；变更第二项为泰乐公司于判决生效之日起10日内给付中建八局大连公司工程款25,132,387.64元。该判决书发生法律效力后，因泰乐公司未履行义务，中建八局大连公司向本院申请强制执行。在该案诉讼过程中，本院于2006年9月13日查封泰乐公司所有的位于大连经济技术开发区白石湾的包含案涉房屋（即白石湾15-7-8号）在内的多套房屋，案涉房屋续封至今。2015年1月26日，本院作出（2015）大执审字第38号执行裁定，变更中国建筑第八工程局有限公司大连分公司为本案的申请执行人。2017年6月26日，大连市沙河口区市场监督管理局出具变更登记核准通知书，载明中国建筑第八工程局有限公司大连分公司变更名称为中建八局东北分公司。在本院执行申请执行人中建八局东北分公司与被执行人泰乐公司建设工程施工合同纠纷一案中，谢春光作为案外人对执行标的即案涉房屋提出书面异议，本院经审理于2017年10月20日作出（2017）辽02执异433号执行裁定，裁定驳回谢春光的异议请求。谢春光提交显示签订日期为2007年10月15日的《商品房买卖合同》，约定：谢春光购买泰乐公司开发的位于白石湾15幢7层8号房屋，商品房用途为住宅，建筑面积为140.87平方米，总金额为667,724元，房屋交付时间为2007年10月30日。谢春光提交加盖泰乐公司财务专用章的发票一张，载明发票开具时间为2007年10月18日，购房人为谢春光，购房地点为白石湾小区15-7-8号，购房面积为140.87平方米，结算金额为667,724元。谢春光提供了案涉房屋的2008、2010、2011、2012年度的部分物业费票据，2012-2016年度的部分水电费票据，2008、2009、2011、2012、2015、2016年度有线电视交费凭证，2012、2013、2015、2016、2017年度的部分燃气费收据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案诉争而言，谢春光应当举证证明其与泰乐公司之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。但综合已查明的事实，谢春光提供的现有证据不足以排除中建八局东北分公司的强制执行。本案中，本院依照中建八局大连公司的申请，查封案涉房屋的时间系2006年9月13日，而谢春光提供的其与泰乐公司之间的商品房买卖合同的签订时间系2007年10月15日，该时间晚于案涉房屋的查封时间，即其在法院查封案涉房屋之后才签订的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件，不能排除对案涉房屋的强制执行。谢春光虽举证证明其实际入住案涉房屋，但不能否认其购买房屋时房屋已被查封的事实。泰乐公司就已查封的案涉房屋另行出卖给谢春光，以转移财产的行为，不能对抗申请执行人中建八局东北分公司。关于谢春光主张其与泰乐公司签订的商品房买卖合同有效一节，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：”下列房地产，不得转让：......（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；......”以及《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》关于”北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同......”的规定，泰乐公司擅自将已被法院查封的案涉房屋转让给谢春光，在法庭辩论终结前查封未被解除，且中建八局东北分公司不同意该房屋买卖行为，故泰乐公司与谢春光签订的商品房买卖合同系无效合同。本院对于谢春光请求确认合同有效的诉讼请求，不予支持。因案涉商品房买卖合同无效，故本院对于谢春光主张按照商品房买卖合同约定协助办理房屋产权登记的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告谢春光的诉讼请求。案件受理费10,477.24元（原告谢春光已预交），由原告谢春光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 陈 伟审判员 赵 虹审判员 张萍萍二〇一八年一月十八日书记员 杜玉洁相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。