云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1663号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）张亚敏，女，汉族，1979年1月6日生，身份证登记地址：昆明市，
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：华夏阳光地产有限公司（原名称：云南华夏房地产有限公司），住所云南省昆明市滇池度假区滇池路1037号华夏曦岸2栋6楼。
法定代表人：王明坤，总经理。
委托诉讼代理人：杨华，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：周雨，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人张亚敏因与被上诉人华夏阳光地产有限公司（以下简称华夏地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院于20173月9日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经双方当事人申请庭外和解，扣除审限两个月。
宣判后，上诉人张亚敏不服一审判决，向本院提起上诉请求:1、撤销一审判决，改判由被上诉人华夏地产公司向上诉人支付逾期交房违约金251440元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：本案张亚敏是2014年8月7日才收到涉案房屋的钥匙，本案交房时间应以该日为准。被上诉人华夏地产公司存在明显的逾期交房行为，极大地损害了上诉人张亚敏的权益，本案应当按照双方合同约定，从2009年6月16日开始至2014年8月7日至，认定华夏地产公司逾期交房，并按照合同约定计算违约金。
被上诉人华夏地产公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉。
原告一审起诉称：2008年5月31日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同约定，原告向被告购买位于昆明市官渡区××乡普自村滇池星晨住宅小区3幢1单元1001号房屋一套，房价按套计价，该商品房总价款为446895元。被告于2009年6月15日之前，将验收合格的房屋交付给原告，若被告逾期超过10日后，被告按原告已付款的1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订之后，原告依约履行了合同的义务，然而合同约定的交房时间2009年6月15日未能将合同约定的房屋交付给原告，致使原告一家经常处于居无定所的状态，期间原告通过各种途径向被告及相关部门反映、申诉，此事都未得到解决，至2014年8月7日被告才将房屋交付给原告，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付自2009年6月16日起至2014年8月7日止的逾期交房违约金251440元；2、案件受理费由被告承担。
被告一审答辩称：1、依据双方签订《商品房购销合同》约定，因政策规定调整致使被告逾期交付商品房的，不承担违约责任。首先，本案涉诉的“滇池星晨”小区在2009年7月20日已经竣工并经建设单位组织验收合格。因政府政策规定的调整，市政道路“星耀路”未能按时修通，致使广福路的水、电、气等备类管网不能沿路修通至小区，基础配套设施未能完善，小区不具备正常的居住使用功能，无法交付业主使用。在“星耀路”道路工程修建尚未完成的情况下需要铺设的小区管线无法完成，“滇池星晨”小区项目竣工，交付给业主使用后，对业主带来诸多不便，所有双方约定道路未修建完成前，被告超过合同约定期限交付房屋，属于免责情形。被告提交的各证据相互印证，说明“滇池星晨”小区在2009年7月20日前已经竣工并经建设单位组织验收合格。其次，原、被告《商品房购销合同》约定原告未交清维修基金，被告不予办理交接手续且不承担逾期交房的违约责任。《业主手册》、维修基金及相应税费缴纳收据载明，原告于2014年8月7日才缴纳维修基金及相应税费，依据《合同补充协议》约定“房价外的配套费、维修基金（接房时按总价款的2%一次性交纳）以及国家规定应由购房人交纳的税费为前提，若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任”，被告应当不予办理交接手续且不承担逾期交房的违约责任。综上，依据客观事实和双方合同中的约定，被告超过合同期限交付属于免责情形，依法不应当承担违约责任。2、在“星耀路”道路工程修建完成后，被告于2012年12月20日以短信、电话、公告等形式通知“滇池星晨”小区业主接房。由于”滇池星晨”小区系被告为武警总队代建项目，而武警总队人员工作、居住变动较大，因转业、出国、工作调动等特殊原因，根据实际情况，被告在公告通知的基础上，采取了短信、电话等形式对滇池星晨小区全体业主进行逐户通知，确保业主能及时办理接房事宜。被告提供的《交房情况统计表》显示，小区绝大部分房屋在被告通知的交房期限内完成了向业主的交付。被告以短信、电话、公告等形式通知“滇池星晨”小区业主接房，而少部分业主接到通知后未来接房，不属于被告的过错，依法不应承担责任。3、原告逾期接房应承担违约责任，按合同总价款的5%向被告支付违约金。原告自2013年4月1日开始缴纳物管费用，其对于应于2013年3月31日前接房的事宜是明知并且认可的。从原告庭审中的陈述及证据中均可知悉原告签订合同后，一直与被告存在联系，双方沟通顺畅，必然原告对”滇池星晨”小区已公告交房的情况是知悉且了解的，然而经被告多次催告，原告拒不接房，无权向被告主张逾期交房的违约责任，应当按照《商品房购销合同》约定，按合同总价款的5%向被告支付违约金。综上所述，被告华夏地产公司，因政府政策变化未能按时完成市政道路的修建，导致被告不能按合同约定交房，且合同的约定该情形属于免责情况。应依法驳回原告全部诉求。原告恶意不接房，依据合同约定应承担违约责任。被告并据此提起反诉请求：1、原告向被告支付逾期接房违约金22935.45元；2、原告承担全部诉讼费用。
原告针对反诉辩称：据原告方了解，被告房屋未经竣工验收；被告未依照合同约定向原告履行书面通知义务，被告的反诉无事实和法律依据，是滥用诉权。请求依法驳回被告的反诉诉讼请求。
一审法院经审理确认事实如下：原、被告双方于2008年5月31日签订《商品房购销合同》，该合同约定，原告向被告购买位于矣六乡普自村滇池星晨第3幢第1单元第10层1001号房屋，房屋总价款446895元。合同对交房的约定为，被告应于2009年6月15日前，将建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告。对被告逾期交房的约定为，被告如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的10天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，被告按原告已付款的1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。如遇法律法规政策规定调整及不可抗力等因素致使不能按合同约定交房，被告在公告或书面通知原告后交房时间相应顺延，被告不承担逾期交房的违约责任。对逾期接房的约定，因原告原因，未能按期交接的，责任由原告承担。双方同意按以下方式处理：1、未付清房款的，按本合原告迟延付款的约定执行，被告有权拒绝交房且不承担任何违约责任；2、已付清房款的，原告应按照被告公告的交房日期10日内进行房屋验收交接，因原告原因逾期办理交接手续的，自被告在报纸公告的交房期限届满次日起视为交付，原告房屋损坏灭失的风险由其自己承担，房屋的保修及物业管理费自公告交房之日起开始计算，如原告逾期30日仍未办理交接手续的，应按合同总价款的5%向被告缴纳违约金，被告有权解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。原告于合同签订当日向被告支付购房首付款156895元。2008年6月11日，原告通过贷款向被告支付了剩余房款290000元。2009年7月20日，被告开发的滇池星晨住宅小区经勘察单位云南省建筑工程设计院、设计单位北京正东国际建筑工程设计有限公司、施工单位云南省世博工程总承包有限公司、监理单位云南青山建设监理咨询有限公司共同对该项目进行工程竣工验收。2009年7月3日，昆明市建设局向市政府提交根据省武警总队《关于解决武警总队住宅小区城市道路建设相关问题的请示》，经与城投公司对接，处理意见如下：一、省武警总队住宅小区至广福规划道路为星耀路西段，道路红线宽60米，全长约900米，总投资6000多万元，星耀路已列入2010年市级实施的道路建设项目，鉴于此情况，建议将星耀路北段道路建设情况提前实施，尽快启动，星耀路南段仍按2010年计划实施；二、经与市城投公司协商，该公司同意由市城投公司融资并建设，建议将该段道路建设业主交由市城投公司，充分利用当前贷款环境较好的情况，尽快融资建设该段道路；三、请省武警总队将已完成的施工图设计等相关资料移交市城投公司，由市城投公司按基本建设程序实施建设，武警总队给予积极配合和支持。昆明市政度办公厅批复：请规划局提出意见，落实原来项目审批时的要求，速办。2009年7月30日，昆明市规划局向市政府提交其关于解决武警总队住宅小区城市道路建设的意见：关于解决武警总队住宅小区城市道路建设相关问题，市规划局已书面告知省武警总队，其住宅小区至广福规划道路为星耀西段，规划红线宽60米。根据《昆明城市交通整治与建设规划》（2009-2011），星耀路已列为2010年计划实施的建议，市规划局意见是：因该道路为2010市级实施的道路建设项目（主13号路），为确保该道路断面、标高、管线等技术标准的统一，应由业主单位作出整体方案，统筹考虑该道路断面、排水、综合管线等设计，再由实施主体分段实施。市政府批复：按照在市建设局《关于对武警总队住宅小区城市道路建设问题的意见》上的批示“请规划局提出意见，落实原来项目审批时的要求”的批示精神，规划局经办人来详细了解情况。在原项目审批时，只要求武警总队代征半幅道路用地，对道路建设没有提出要求。拟同意由市城投公司融资并建设，并进行整体规划设计方案，统筹考虑该道路断面、排水、综合管线等设计，再由实施主体分段实施。星耀路北段道路建设提前实施，尽快启动，星耀路南段仍按2010年计划实施。2010年12月6日，云南华夏物业服务有限公司向武警云南省总队发函，云南华夏房地产有限公司为武警总队建设的“滇池星晨”小区已于2009年8月竣工，按照双方协商约定及昆明市政府《关于帮助解决武警总队住宅小区城市道路建设的请示（后营）[2009]8号》文件中的批示，由武警总队负责协助建设完成小区规划的道路，但由于此道路至今仍未施工，因此导致“滇池星晨”小区不能交付业主使用。为了确保业主满意，让业主拥有一个安全、优美的环境，区内的各项设施、设备正常运行，云南华夏房地产有限公司于2009年8月签署物业服务公司进驻“滇池星晨”小区提供全方位的前期物业服务工作，华夏房地产公司及华夏物业公司将全力配合武警总队早日解决市政道路修缮，确保“滇池星晨”物业顺利交至业主。2009年8月9日，被告向业主发出关于“滇池星晨”小区延期交房的通知。该通知载明：“滇池星晨”住宅小区建设，在开发公司和总队的共同努力下，在广大业主的大力支持下，小区建设已基本完工。根据购房合同约定，开发公司于2009年6月15日向业主交付商品房，现因总队协调广福路至小区的规划道路建设难度较大，未能按时修通，致使广福路的水、电、气等名类管网不能沿道路修通至小区，交房期限需相应顺延。为尽快修通该段道路，开发公司积极配合总队反复向昆明市政府及相关部门请示汇报，给予解决，经过共同努力，昆明市政府于2009年7月30日给予了明确答复，该条道路已列入昆明市2010年道路建设计划，提前至今年内实施。为此，开发公司将继续积极配合总队抓紧协调有关部门，争取早日修通该段道路及配套管网，达到使用要求，尽快验收交房，具体时间另行通知，各位业主给予理解支持。2011年8月29日，被告与官渡区国有资产投资经营有限公司签署土地移交书，该移交书载明：按照中共昆明市纪委（昆纪字[2011]61号）《关于对昆明市“十一五”续建项目“十二五”新开工项目进展情况进行监督检查的通知》，由官渡区政府负责实施官渡13号路（星耀路）道路工程。根据区委、区政府的安排部署，结合昆明滇池泛亚国际城市湿地生态社区土地一级开发项目，由官渡区国投公司作为官渡13号路（星耀路）的实施主体。官渡13号路（星耀路）道路工程用地范围内涉及云南华夏房地产有限公司退让规划道路土地18.51亩。为确保沿线道路按时限要求全线开工建设，云南华夏房地产有限公司于2011年8月29日，对上述18.51亩土地按程序移交给官渡区国有资产投资经营有限公司用于官渡13号路（星耀路）道路工程建设。2012年11月28日，被告与昆明策众广告有限公司签订《滇池星晨交房活动合同》，对滇池星晨交房活动进行了约定。2012年12月20日，被告向业主发出“滇池星晨小区”接房公告，载明：被告将于2012年12月27日就开始为业主办理接房手续，接房时间为2012年12月27日至2013年3月31日，接房地点为滇池星晨物业服务中心。接房所需材料：业主本人及共有人身份证原件、购房合同、发票或收据原件，业主及共有人身份证复印件各三份，接房所需费用：维修基金、契税及产权证工本费，小区物业管理费。被告将接房公告粘贴在小区公告栏。原告于2013年6月15日在生活新报刊登《催收通知》，该通知载明，原告向被告购买的位于官渡区××乡普自村滇池星晨小区商品房，被告至今未向两位业主履行正式交房义务，现原告要求被告自本通知登报之日及时向两业主交付所购房屋及延期交房违约金。2014年8月7日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，协议约定原告首次交纳物业管理费用时间为2013年4月1日，交纳一年，以后按半年（季度）进行交纳物业管理服务相关费用。签订协议时，原告向被告交纳所购房屋契税、印花税、工本费共计7066.88元，配套费9000元，维修基金11740.5元。原告从被告公司接收房屋。
一审法院认为，第一，原、被告双方商品房购销合同中对交房的约定为2009年6月15日之前将建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的该商品房交付给原告。同时《商品房购销合同》第九条关于被告交房的违约责任约定，如遇法律法规政策规定调整及不可抗力等因素致使不能按合同约定交房，被告公告或书面通知原告交房时间相应顺延，被告不承担逾期交房的违约责任。2009年7月20日，被告组织工程竣工验收。原告所购买“滇池星晨”小区至广福尚未规划，水、电、气等管网未能修通，致使被告未能按合同约定交付房屋。被告已按合同约定发出延期交房的通知，被告已向昆明市政府建设局、规划局以及云南省武警总队请示汇报，后经相关部门协调，该道路修通，被告对小区交房前并具备交房条件的相关事宜进行完善，于2012年12月20日在其房地产公告栏粘贴公告。广福路至原告购买房屋小区的规划道未能按约定交房时间前修通，涉及市政府规划局和建设局等相关单位，并不属于被告的责任，属于法律法规政策规定调整因素。一审法院认为从2009年6月16日至2012年12月20日期间，依照合同约定被告未按时交房属于法律法规政策规定调整因素，因此该期间被告不承担逾期交房的违约责任。原告作为业主，对所购买房屋的状况应及时予以关注。一审法院认为原告应在合理期间内知晓所购房屋能否交付，该合理期间为被告粘贴公告后半年内即至2013年6月20日为宜，被告逾期交房从2012年12月20日至2013年6月20日的期间应承担逾期交房违约金。第二，对于违约金计算的标准，合同约定被告按原告已付款的1%乘以逾期天数向原告支付违约金，被告提出逾期交房违约金约定过高，请求予以调整。被告逾期交房对被告未能按时使用该房屋造成损失，原告未提交证据证实其在被告逾期交房期间的实际损失或租房损失，一审法院认为按原告所付购房款446895元按中国人民银行同期贷款利率计算，违约金的计算期间自2012年12月20日起至2013年6月20日止共计12721.6元。第三，对于被告反诉原告逾期接房违约金的反诉诉请，因被告未提交证据证实其已公告或者书面形式通知过原告接房，且前述被告存在逾期交房的情形，对被告对该反诉诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）云南华夏房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）张亚敏逾期交房违约金12721.6元；二、驳回原告（反诉被告）张亚敏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）云南华夏房地产有限公司的全部反诉诉讼请求。
二审中，上诉人张亚敏向本院提交证据如下：1、涉案小区工程竣工验收证明书三份（复印件），欲证明涉案小区实际上是2009年11月27日才通过基本验收。经质证，被上诉人华夏地产公司对该证据真实性予以认可，但不认可证明目的。认为涉案小区工程有两家总包企业施工完成，涉案小区总体验收时间为2009年7月份。
2、规划局文件两份，证明涉案小区没有经过规划局验收。经质证，被上诉人对该证据真实性予以认可，但认为涉案小区容积率变更原因是由政府原因导致，涉案小区容积率是符合规划的。
3、国有土地出让使用公证书及土地登记信息。证明被上诉人一直补缴土地出让金。经质证，被上诉人对该证据真实性予以认可，但不认可证明目的，认为被上诉人已经交清相关费用。
4、综合管网测绘工程资料。证明2009年涉案小区各种管网已经铺设完成。经质证，被上诉人对该证据真实性予以认可，但认为该证据仅能反映小区内部管网工程，不能反映小区周围的管网工程建设问题。
被上诉人华夏地产公司向本院提交政府文件一份（复印件），欲证明被上诉人已经在办理后续土地及规划手续。
对于上述双方当事人举证，符合证据有效要件，本院予以确认。
二审经审理确认的法律事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：本案中，上诉人张亚敏与被上诉人华夏地产公司签订了《商品房购销合同》，对于双方各自权利义务进行了明确约定。该合同是双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，应当确认有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中张亚敏主张违约金的依据在于华夏地产公司的逾期交房行为。而根据本案确认事实，直至2012年12月20日华夏地产公司在小区公告栏粘贴涉案小区接房公告时止，华夏地产公司未能按照合同约定建设单位组织验收合格的房屋交付给张亚敏，原因在于涉案小区周围道路的规划及管网铺设需多家行政单位协调推进，并非华夏地产公司单方主观故意导致，该原因属于《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任的免责事由，故华夏地产公司对于2012年12月20日以前未交付房屋的行为无需承担违约责任。而从2012年12月20日开始，涉案小区已经具备交房条件，华夏地产公司对交房事宜已在涉案小区公告栏内予以公告，张亚敏作为业主亦应当对交房事宜予以积极关注，故一审法院据此认定在公告后半年内为张亚敏应当知晓交房事宜的合理期间，此期间之后则推定张亚敏已经知晓交房公告事宜，对于上述一审法院所作认定并无不当，一审法院进而判决由被上诉人承担公告期内（从2012年12月20日至2013年6月30日期间）的逾期交房违约金12721.6元亦无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5072元，由上诉人张亚敏承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 建
审判员 李 鸿
审判员 符圆圆
二〇一七年七月二十六日
书记员 杨江鹏