江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0602民初1198号
原告：贵溪市广信小额贷款股份有限公司，住所地贵溪市建设大道与冶金大道交叉处阳光广场，统一社会信用代码：91360600690957183X。
法定代表人：夏明，总经理。
委托诉讼代理人：毕军，江西道都律师事务所。
委托诉讼代理人：郑志高，系该公司员工。
被告：鹰潭市中兆置业有限公司，住所地江西省鹰潭市信江南大道7号信江一号2栋一层、二层10号店面，统一社�信用代码：91360600327711357X。
委托诉讼代理人：官振华，江西赣鹰律师事务所。
委托诉讼代理人：易根明，江西赣鹰律师事务所。
第三人：朱学军，男，1968年6月21日出生，汉族，住鹰潭市月湖区，
第三人：朱学鹰，男，1973年10月11日出生，汉族，住鹰潭市月湖区，
原告贵溪市广信小额贷款股份有限公司（以下简称原告）诉被告鹰潭市中兆置业有限公司（以下简称被告）、第三人朱学军、朱学鹰债务纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人毕军、被告委托代理人易根明到庭参加诉讼，第三人朱学军、朱学鹰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年12月1日，陈苏江、吴国保、董高忠、陈辉四人与原告签订一份协议书�协议内容为：吴国保于2014年7月22日向原告借款350万元，陈苏江、董高忠、陈辉为该笔借款提供连带责任保证担保；董高忠于2014年7月22日向原告借款350万元，陈苏江、吴国保、陈辉为该笔借款提供连带责任保证担保；陈辉于2014年9月3日向原告借款200万元，陈苏江、吴国保、董高忠为该笔借款提供连带责任保证担保；截止到2016年11月30日，吴国保、董高忠、陈辉共计欠原告借款本金900万元，利息697680元；陈苏江、吴国保、董高忠、陈辉四人于2016年12月1日向原告偿还借款本金500万元，利息545116元，剩余款项4152564元，由上述四人指定绿城.梅园翠林的4套商品房抵偿原告2102507元借款本金及利息，指定被告开发的“中兆.星河汇”第10幢1单元602号201.37平方米的住宅抵偿原告1024571元借款本金及利息，指定被告开发的“中兆.星河汇”第9幢2单元601号201.55平方米的住宅抵偿原告1025486元借款本金及利息；对上述约定的抵偿房屋，由上述四人指定的开发商与原告签订商品房买卖合同。各方同意，自签订本协议之日起预留给原告150天的时间，由原告在预留期间内寻找合适买家，如预留期间内原告寻找到合适买家，由上述四人、开发商全力配合原告所寻买家，将抵偿房屋登记至原告所寻买家名下。原告找到买家朱学鹰，2017年2月13日，原告、被告及第三人朱学鹰达成协议，原告并以4018.85元每平方米的价格将“中兆.星河汇”第9幢2单元601号201.55平方米的住宅出卖第三人朱学鹰，房屋总价款为809999元，三方在协议中约定，由被告收到第三人朱学鹰的购房款10个工作日内将购房款支付给原告。2017年2月15日，第三人与被告签订了鹰潭市商品房买卖合同，并在房产部门办理了备案登记，2017年4月6日，第三人朱学鹰通过公积金贷款将809999元放款全部支付给了被告�原告找到买家朱学军，2017年2月14日，原告、被告及第三人朱学军达成协议，原告并以4100元每平方米的价格将“中兆.星河汇”第10幢1单元602号201.37平方米的住宅出卖给第三人朱学军，房屋总价款为825617元，三方在协议中约定，由被告收到第三人朱学军的购房款10个工作日内将购房款支付给原告。2017年2月18日，第三人与被告签订了鹰潭市商品房买卖合同，并在房产部门办理了备案登记，2017年4月6日，第三人朱学军通过公积金贷款将825617元放款全部支付给了被告。第三人朱学鹰、朱学军将房款支付给了被告后，被告应在十个工作日将上述房款给原告，原告多次要求被告支付，被告在2017年7月13日支付了100万元，后无论原告如何催收均未果。故原告诉至法院，请求法院依法判令被告归还原告出卖房屋款项635616元，支付利息16569元（利息自2017年4月19日起以1635616元为基数按银行同期贷款年利率4.35%暂计算至2017年7月13日，以后的利息以635616元为基数按银行同期同类贷款年利率4.35%计算至实际付清日止）并承担本案的诉讼费、保全费。
原告为支持其诉讼请求在法定期限内向本院提交了6组证据：1、营业执照，证明原告的经营范围及诉讼主体资格。2、协议书，证明被告用其开发的“中兆.星河汇”第10幢1单元602号201.37平方米的住宅抵偿原告1024571元的借款本金及利息，用其开发的“中兆.星河汇”第9幢2单元601号201.55平方米的住宅抵偿原告1025486元的借款本金及利息；由原告在150天时间内寻找合适买家，被告应配合原告及买家办理房屋登记。补充证明目的：协议中未约定的其他税费包括增值税、城建税、企业所得税等依照法律规定应该由被告承担3、原、被告及第三人朱学鹰、彭华签订的协议书、原、被告及第三人朱学军、余文签订的协议书，证明第三人朱学鹰、彭华与第三人朱学军、余文剑分别购买了被告开发的“中兆.星河汇”第9幢2单元601号201.55平方米的住宅、“中兆.星河汇”第10幢1单元602号201.37平方米的住宅，被告应该于收到第三人的购房款10个工作日内将购房款支付给原告；上述房屋系被告抵偿给原告的房屋；上述房屋销售签约价格低于抵偿价格，价差及价差产生的相应税费由原告自行承担，办理房屋产权证件的相应税费因没有约定，依据法律规定应由被告承担。4、第三人朱学鹰、彭华与被告签订的商品房买卖合同、第三人朱学军、余文与被告签订的商品房买卖合同，证明2017年2月15日，第三人朱学鹰、彭华与被告签订了房屋买卖合同，房屋总价809999元，办理了备案登记、2017年2月18日，第三人朱学军、余文剑与被告签订了房屋买卖合同，房屋总价825617元，办理了备案登记。5、原告、罗少勤、舒海峰及鹰潭市绿地房地产开发有限公司三方协议书，银行转账凭证，证明罗少勤、舒海峰购买了鹰潭市绿地房地产开发有限公司开发的“绿地.梅园翠林”房屋，约定被告收到购房款10个工作日内将购房款支付给原告，上述房屋系抵偿给原告的房屋，上述房屋销售签约价格低于抵偿价格，价差及价差产生的相应税费由原告自行承担，办理房屋产权证件的相应税费，依据法律规定应由被告承担，2017年3月14日，鹰潭市绿地房地产开发有限公司将购房款支付给了原告。6、“绿地.梅园翠林”3幢1单元301号、4幢1单元1202号、5幢1单元502号住宅的不动产权证及鹰潭市绿地房地产开发有限公司向原告出具增值税专用发票；2016年12月1日原告与陈苏江、吴国保、董高忠、陈辉签订的《协议书》。证明“绿地.梅园翠林”的4套房屋用于抵偿原告2102507元借款本金及利息，鹰潭�绿地房地产开发有限公司承担了上述房屋过户的相应税费。
被告辩称：1、被告将本案所涉房屋抵给原告，实际上是代原告的债务人以房抵债，被告并非原告的债务人，抵偿房屋出售后所得收益全部归原告所有，被告仅仅具有协助办理房屋买卖相关手续的义务，而不应承担抵偿房屋价值之外的税费等其他额外责任；2、本案的起因，是因为原告拒绝按协议书约定义务履行，原告不同意依约扣除其应当承担的税费及贷款保证金，导致双方至今不能结算，故责任在原告自己，被告不应承担本案任何责任。原告、被告及第三人三方签订的协议书第二条和第三条明确约定：与本案所涉房屋有关的相应税费由原告承担，公积金中心贷款购房应扣留的保证金（贷款总额的5%）在所购房屋办理不动产权证并办妥抵押手续后支付。因此，原告将抵偿房屋出售给第三人，应�承担该房屋交易过程中所涉及的法定增值税、教育费附加、城建税、企业所得税等税费，这些税费及贷款保证金，都应当在房屋买卖购房款中扣除。而原告始终不同意扣除，所以至今未结算，原告应承担由此造成的一切后果；3、被告收取购房款并非没有依据，且被告同意与原告按协议约定结算后，剩余款项支付给原告。本案案由不应当定为不当得利纠纷，原告要求被告支付利息，更缺乏事实及法律依据，依法不应当得到支持。
被告在法定期限内向本院提交了2组证据加以证明其辩驳意见:1、鹰潭市住房公积金期房抵押贷款合作协议，证明本案所涉房屋在公积金中心贷款购房，公积金中心需按贷款额的5%扣留保证金，该保证金必须在贷款所购房屋办理了不动产权证并办妥抵押登记手续后才会予以返还。而截止目前为止，本案所涉房屋尚未交付，相关返还�件并未成就，按照原告、被告及第三人三方签订的协议书约定，该保证金等值款项应当扣减，在约定条件具备时再予支付。2、一般纳税人增值税税率明细表、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理办法、关于统一地方教育附加政策有关问题的通知、城市维护建设税暂行条例、江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告、企业所得税法实施条例，证明作为开发企业的被告涉及房屋交易应承担的税费及税率情况，该部分计算的税费按照原告、被告及第三人三方签订的协议约定应当由原告承担，相应扣除。
经庭审质证，被告对原告提交的第1组证据无异议，本院予以确认。被告对原告提交的第2组证据的真实性、合法性无异议、关联性有异议，被告认为该证据证实了本案所涉房屋在办理产权登记时所产生的费用是由原告承担；同时证实了本案中的具体购房人及第三人是由原告负责联络的，房屋出售价格也是由原告与第三人商定，故所应交纳的税费须由原告自行承担；本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但协议中并未对增值税、土地增值税、教育费附加和城建税、企业所得税等进行约定，故对原告该项证明目的不予采信。被告对原告提交的第3组证据的真实性、合法性无异议、关联性有异议，认为协议书第二条约定的相应税费，应当按照合同条款进行整体解释为，包括开发商买卖房屋时缴纳的税费应当由原告承担。被告已经以房抵偿了原告的债务，被告仅具有协助办理房屋买卖手续的义务，除此之外，并不承担抵偿房屋价值之外的税费等额外责任；且该协议约定了办理不动产权证的相关税费由第三人承担，由此进一步明确第二条内容的真实意思是税费由原告承担。本院认为协议书第二条内容系双方对房屋销售价格低于抵偿价格时差价部分与房屋销售时的税费进行的约定，结合该协议中其他约定条款及本案其他证据，被告将房屋抵偿给原告用于替案外人归还本金与利息，受益方为原告，结合协议中约定的被告对房屋登记时办理产权证的相关税费及公积金保证金等费用均不承担，故房屋销售时的有关税费，按照协议约定应当由原告承担。被告对原告提交的第4组证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。被告对原告提交的第5组证据认为与本案无关，本院认为，该组证据系原告与案外人之间的协议，与本案无关，异议成立。被告对原告提交的第6组证据认为与本案无关，本院认为，该组证据系原告与案外人之间的协议，与本案无关，异议成立。
对于被告提交的第1组证据，原告对其关联性提出异议，认为第三人是否办理�抵押贷款，是否清偿了贷款都不清楚，条件未成就不成立，本院认为异议不成立，对该组证据的三性予以确认，原告主张条件已经成就，但未提交证据证实。对于被告提交的第2组证据，原告对其关联性提出异议，认为税收法律规定由开发商承担，本院认为，关于税费的承担双方有协议约定，故异议不成立。
据此，本院确认以下事实，2016年12月1日，陈苏江、吴国保、董高忠、陈辉四人与原告签订一份协议书，协议内容为：吴国保于2014年7月22日向原告借款350万元，陈苏江、董高忠、陈辉为该笔借款提供连带责任保证担保；董高忠于2014年7月22日向原告借款350万元，陈苏江、吴国保、陈辉为该笔借款提供连带责任保证担保；陈辉于2014年9月3日向原告借款200万元，陈苏江、吴国保、董高忠为该笔借款提供连带责任保证担保；截止到2016年11月30日，吴国保、董高忠、陈辉共计欠原告借款本金900万元，利息697680元；陈苏江、吴国保、董高忠、陈辉四人于2016年12月1日向原告偿还借款本金500万元，利息545116元，剩余款项4152564元，由上述四人指定鹰潭市绿地房地产开发有限公司开发的绿城.梅园翠林的4套商品房抵偿原告2102507元借款本金及利息，指定被告开发的“中兆.星河汇”第10幢1单元602号201.37平方米的住宅抵偿原告1024571元借款本金及利息，指定被告开发的“中兆.星河汇”第9幢2单元601号201.55平方米的住宅抵偿原告1025486元借款本金及利息；对上述约定的抵偿房屋，由上述四人指定的开发商与原告签订商品房买卖合同。各方同意，自签订本协议之日起预留给原告150天的时间，由原告在预留期间内寻找合适买家，如预留期间内原告寻找到合适买家，由上述四人、开发商全力配合原告所寻买家，将抵偿房屋登记至原告所寻买家名下。2017年2月13日，原告找到买家第三人朱学鹰，原告、被告及第三人朱学鹰达成协议，原告并以4018.85元每平方米的价格将“中兆.星河汇”第9幢2单元601号201.55平方米的住宅出卖第三人朱学鹰，房屋总价款为809999元，三方在协议中约定：由被告收到第三人朱学鹰的购房款10个工作日内将购房款支付给原告，房屋销售签约价格低于抵偿价格，价差及相应税费由原告自行承担，与被告无关；被告按公积金中心规定比例暂时扣留在保证金账号，待该房屋办理好完整产权及抵押手续后支付给原告；房屋办理不动产权证的相关税费均由第三人朱学鹰承担。第三人朱学鹰与被告签订了鹰潭市商品房买卖合同，并在房产部门办理了备案登记，2017年4月6日，第三人朱学鹰通过公积金贷款将809999元放款全部支付给了被告。2017年2月14日，原告找到买家第三人朱学军，原告、被告及第三人朱学军�成协议，原告并以4100元每平方米的价格将“中兆.星河汇”第10幢1单元602号201.37平方米的住宅出卖给第三人朱学军，房屋总价款为825617元，三方在协议中约定：由被告收到第三人朱学军的购房款10个工作日内将购房款支付给原告，房屋销售签约价格低于抵偿价格，价差及相应税费由原告自行承担，与被告无关；被告按公积金中心规定比例暂时扣留在保证金账号，待该房屋办理好完整产权及抵押手续后支付给原告；房屋办理不动产权证的相关税费均由第三人朱学军承担。第三人朱学军与被告签订了鹰潭市商品房买卖合同，并办理了备案登记，2017年4月6日，第三人朱学军通过公积金贷款将825617元放款全部支付给了被告。被告在2017年7月13日之前支付了100万元给原告，后双方因房屋销售时的税费及公积金中心保证金费用如何承担问题发生纠纷，原告诉至法院，请求判令所请。
另查明，开发商在销售商品房时所缴纳的税费包括增值税（销售不动产按11%税率征收）、城市维护建设税（按增值税额的7%税率征收）、地方教育附加（按增值税额的2%税率征收）、土地增值税（按销售额的0.7%税率征收）。
本院认为，原、被告及第三人之间签订的协议系三方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对原、被告及第三人均具有约束力。依据协议中的约定，被告将本案所涉房屋抵偿原告用于替案外人偿还债务，被告收到共计1635616元房屋款后10个工作日内应当将购房款支付给原告，至此原、被告之间形成了新的债权债务关系，原告要求被告支付房款的请求符合协议的约定，依法应予以支持，但因第三人购买房屋时，是通过公积金贷款按揭购买，公积金中心扣留了贷款总额的5%保证�，该部分保证金金额为81780.80元（1635616元×5%），应当在具备约定条件即办理不动产权证及抵押登记完成后支付，原告并未提交相应条件成就的证据证实其主张，视为举证不能，原告的该部分请求应在条件成就的情况下予以支付；同时，原告、被告及第三人三方所签协议约定的房屋差价款及相应的税费均由原告承担，故本案所涉房屋在原告出售后汇入被告账户的1635616元房款中，所应缴纳的税费207559.66元（其中：增值税179917.76=1635616元×11%；城市维护建设税12594.24=179917.76×7%；地方教育附加3598.35=179917.76×2%；土地增值税11449.312=1635616元×0.7%）应当由原告承担。因此原告请求被告支付的出卖房屋款应当扣除协议约定税费、贷款保证金及已支付的房屋款，即1635616-207559.66-81780.80-1000000=346275.54元。因原告不同意扣除款项，双方一直未能结算，被告不存在过错�所以原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告鹰潭市中兆置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告贵溪市广信小额贷款股份有限公司人民币346275.54元；
二、被告鹰潭市中兆置业有限公司于本案所涉房屋办理不动产权证及抵押登记手续后十日内，支付原告贵溪市广信小额贷款股份有限公司人民币81780.80元；
三、驳回原告贵溪市广信小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10322元、保全费3920元，合计人民币14242元（原告已经垫付），由原告贵溪市广信小额贷款股份有限公司负担4894元，被告鹰潭市中兆置业有限公司负担9348元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 陆卫华
人民陪审员 张晓玲
人民陪审员 万 玲
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 张韩月