广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第2856号
原告：蓝志铁。
委托代理人：刘一琴，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人：陈立俸，广西欣源律师事务所律师。
被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地南宁市江南区菠萝岭中六街190-11号。
法定代表人：覃春凯，总经理。
原告蓝志铁与被告广西金悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行审理。原告蓝志铁之委托代理人刘一琴、陈立俸到庭参加诉讼。被告广西金悦房地产开发有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蓝志铁诉称：2014年7月21日，被告与原告签订一份由被告预先起草的格式合同《“金悦·阳光里”合作建房合同》，约定，原、被告在南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队集体所有的，位于南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面的三产用地上合作开发房地产。原告分四期向被告支付房款，以取得项目2号楼C单元17层03号房70年的使用权。此外，双方还对合作建房的土地基本情况、建房项目概况、房屋基本情况、付款方式、房屋的交付期限及条件、逾期交房的违约责任、房屋的装修标准等内容进行了约定。同日，原告依约支付了第一期房款91855元，被告开具了收据。然而，由于被告未办理登记手续，依据“不动产物权自登记时生效”的原则，被告未将前述房屋的所有权转移给原告。
原告认为，原、被告签订的格式合同《“金悦·阳光里”合作建房合同》名为合作建房合同，实为商品房买卖合同。被告在未办理相关土地变更手续的情况下，在农村集体土地上开发商品房并出售给具有城镇户口的原告，违反了我国《土地管理法》第六十三条、《城市房地产管理法》第三十七条等法律、法规的强制性规定，依法应为无效合同。按照我国《合同法》第五十二条关于无效合同之规定，在原告未取得所有权的情况下，被告应将购房款返还给原告。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》无效；2、被告向原告返还购房款91855元及利息（利息计算：以购房款91855元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2014年7月22日起计算至付清购房款本息之日，暂计至2015年9月8日的利息为6170.74元）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告广西金悦房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明：2014年7月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000278）。合同第一条“合作建房模式”约定：“1、南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（下称丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房……3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途、愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条“丙方提供合作建房的土地基本情况”约定：“合作建房的土地证号：南宁集用（2013）第70268**号；坐落：南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面；用途：其他商住用地；使用权类型：批准拨用企业用地；面积：12240.15平方米”。第三条“合作建房项目概况”约定：“项目地址：南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面，项目名：金悦·阳光里（暂定，最终以政府批准为准）。”第四条“乙方参与合作建房享有使用权房屋的基本情况”约定：“乙方参与合作建房之房屋位于项目2号楼C单元17层03号房。房屋建筑面积105.58平方米……”第五条约定，原告享有70年房屋使用权，自2015年7月1日至2085年7月1日，同时约定：“2、如该项目所占用之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，丙方同意将乙方至房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给乙方……”第六条约定，原告按建筑面积承担合作建房款，单价为2900元／平方米，总金额306182元。第七条约定，原告分期付款，第一期房款为总房款的30%即91855元，应于签署本合同时付清；第二、三、四期房款为总房款的各30%、20%、20%，分别于房屋建到第十层时、房屋楼体封顶时、房屋交付使用前五日付清。第八条约定房屋交付期限为2015年6月30日前。第九条约定，（1）逾期交房不超过90日的，自合同第八条约定的最后交付期限届满之日起至实际交房之日，被告向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自办完解约手续之日起90日内将合同款退还，并按原告付款时长为基准、按银行同期流动资金贷款利率的二倍向原告支付利息，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条第（1）项规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付款项万分之一的违约金。双方同时就其他事项在合同中进行了约定。
2014年7月20日，被告向原告出具一份《收据》（凭证号码No.1227726），载明收到原告支付的“金悦阳光里2号楼C单元1703号房房款”15000元。次日，被告向原告出具一份《收据》（凭证号码No.1227728），载明收到原告支付的“金悦阳光里2号楼C单元1703号房房款”76855元。
另查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非南宁市西乡塘区心圩街道明华村村民。截止法庭辩论终结，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证等相关证据。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西金悦房地产开发有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
原、被告于2014年7月21日签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000278），以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担风险，被告将南宁市西乡塘区心圩街道高新二路东面、振兴路北面金悦·阳光里2号楼C单元17层03号房分配给原告使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，原、被告之间形成的是房屋买卖合同关系。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000278）因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。
关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款91855元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为91855元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以购房款91855元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2014年7月22日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告蓝志铁与被告广西金悦房地产开发有限公司于2014年7月21日签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000278）无效；
二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告蓝志铁返还购房款91855元；
三、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告蓝志铁支付利息（利息计算方法：以购房款91855元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2014年7月22日计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日，计算得出利息总额后，被告广西金悦房地产开发有限公司负担其中的70%）。
本案受理费2251元，公告费350元，合计2601元（原告蓝志铁已预交），由原告蓝志铁负担43元，被告广西金悦房地产开发有限公司负担2558元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗 媛
人民陪审员 朱进德
人民陪审员 黎细石
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 陈壹仟
附一：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后，请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。