广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第357号
原告（反诉被告）杨少亮，男。
委托代理人曾志刚，系广东巨能律师事务所律师。
被告（反诉原告）江旺喜，男。
被告（反诉原告）刘金桃，女。
上列两被告的共同委托代理人韦登，系广东誉理律师事务所律师。
原告杨少亮诉被告江旺喜、刘金桃租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日受理后,两被告在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理。本案由审判员周桂颜独任审判，于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告杨少亮及其委托代理人曾志刚、被告江旺喜及两被告的共同委托代理人韦登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为了开办企业，于2013年3月26日与两被告夫妇签订了一份《厂房租赁合同》，约定由被告将其建于佛山市南海区狮山镇的厂房出租给原告作为工业性质使用。合同约定了厂房合同保证金为人民币150000元，以及厂房租赁面积、每月租金等事宜。双方还约定了甲方（被告）须协助乙方（原告）办理开厂的有关手续。合同签订后，原告先后于2013年3月26日、4月6日依约支付了150000元合同保证金予被告。此外，为了便于使用，征得被告的同意，原告委托被告加建租赁厂房的围墙（被告的租赁厂房还处于在建期间），并向被告的施工人陈华生支付了围墙加建费用约20000元。由于被告的租赁厂房并无完全竣工，故至今为止被告并未将租赁厂房交付给原告。合同签订后，原告持该《厂房租赁合同》在筹办企业及申办相关证照过程中，发现该租赁厂房没有办理报建手续，且土地用途为教育用地，根本不能用于工业性质，无法办理工商营业执照。为此，原告要求两被告退还合同保证金及赔偿围墙加建费用，但遭到两被告的拒绝。原告认为，由于租赁厂房没有办理报建手续，且土地规划用途与合同约定用途不符，因此双方签订的《厂房租赁合同》依法无效，原告承租厂房的合同目的不能实现，两被告依法应返还合同保证金及加建造价费用。为此，请求判令：1、确认原、被告于2013年3月16日签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令两被告共同返还合同保证金（租厂房定金）150000元予原告，并以150000元为本金自起诉之日起至返还定金之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告；3、判令两被告共同赔偿原告加建租赁厂房围墙的造价费用20000元；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告江旺喜、刘金桃共同辩称，一、原告请求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效没有事实和法律依据。理由是：1、签约主体适格合法；2、协议内容并无违反国家法律及行政法规的强制性规定；3、协议条款并无恶意串通和欺诈，是协议双方的真实意思表示。原告在诉状中陈述，合同签订后，原告持该《厂房租赁合同》在筹办企业及其申办相关证照过程中，发现该租赁厂房没有办理报建手续，且土地用途为教育用地，根本不能用于工业性质，无法办理工商营业执照的说辞不符合事实。理由是：1、原告签订合同前，已经明知该地块的用途是教育用地，也明知该地块是被告从2003年以来从事工业性质办厂所用。该事实有中介机构人士陈子奎的证词可以证实；2、原告持《厂房租赁协议》等场地证明并非无法办理工商营业执照，原因是该地块一直以来为被告作工业办厂用，并办理有合法有效的营业执照，且还在有效经营期限内，土地所有人狮岭村委会已经根据该地块的历史使用状况出具《场地使用证明》协助原告去办理工商营业执照，但原告并没有到工商部门去申办执照。原告毁约的真实原因是原告的合伙人另租了其他场地导致原告租赁被告的场地合伙办厂意愿不能实现，而并非无法办理营业执照。该事实有狮岭村委会的证明材料可以证实。二、原告请求返还合同保证金150000元及相应利息没有法律依据。首先，双方签订的《厂房租赁合同》是合法有效的协议，对合同双方均有约束力。原告没有举证证实被告有违反本约定的行为，不能就合同保证金提出返还请求，更不能就并无约定的利息提出赔偿请求。其次，《厂房租赁合同》第三条明确约定，承租人拖欠租金及费用满十日的，属于违约行为，出租人有权终止合同并收回厂房，且合同保证金不予退回。很显然，双方约定的是先缴租后使用的原则。原告身为承租人，依照本协议的约定，应当在2013年4月30日前缴纳5月份的月租50000元。但事实是原告不但没有依约依时向被告缴租，违反了按时足额交纳下月租金的约定，显然已经构成违约，如果原告未能在5月10日前足额缴租，被告作为出租方有权提出终止合同并收回厂房。三、原告请求赔偿其加建租赁厂房围墙的造价费20000元无理。首先，原告在租赁厂房范围内向被告提出加建围墙是征得被告同意的，其费用应由其自行承担。被告并无违约及其他过错情形，其请求赔偿应由其自行承担的加建费没有法定事实和理由。其次，原告违约请求解除合同，给被告造成了一个月厂房被占用没有租金50000元可收取，开支租赁中介费25000元而合同不能继续履行，以及被告为协助原告加建围墙开支的材料费和拆除费34200元，合计109200元为被告蒙受的实际经济损害，被告保留追究的权利。
被告江旺喜、刘金桃反诉称，两被告与原告于2013年3月16日签订了《厂房租赁合同》，约定将承租土地后自建自用的厂房、办公设施出租给原告开办工业企业。租期6年，月租50000元。约定先缴租后使用原则。为方便原告承租该厂房，两被告在合同中同意免租一个半月，从2013年4月30日起计收月租。合同签定后，原告即入场占用租赁场地加建围墙，还约定委托加建围墙的材料费由两被告垫付。未等两被告向其收取约定的月租金，两被告于2013年4月27日收到原告提起租赁合同纠纷诉状副本，方知原告已经毁约要求解除合同。因原告没有履约的诚意和基础，两被告亦请求解除原签订的租赁合同，将出租的厂房如数收回。因与原告签订该协议，造成两被告的实际损失有：已支付的租赁中介费25000元；出租场地被占用一个月，损失租金50000元；垫资加建围墙材料费14200及恢复原状拆除费20000元，合计109200元。这些损失均是因为原告的违约行为所致。为此，请求判令：1、解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、原告赔偿两被告从2013年3月16日至2013年4月27日厂房租赁金50000元、租赁中介费25000元、加建围墙材料费14200元、拆除费20000元，合计109200元；3、本、反诉诉讼费由原告承担。
原告针对两被告的反诉辩称，1、该合同无效，不存在解除条件。自签订合同至今两被告并没有交付厂房给原告。2、两被告的损失没有法律依据。由于合同无效且两被告没有交付厂房，故原告无需支付租金或使用费50000元。租赁中介费与原告无关，合同无效是由于两被告过错造成，租赁中介费是两被告与中介的约定。加建围墙的材料费及拆除费不应由原告承担，是两被告同意原告委托被告的工人加建围墙，该加建行为得到两被告同意的，原告没有实际使用这些围墙，该围墙可由两被告继续使用，而且没有证据显示围墙是否已经拆除，故无需支付加建围墙材料费及拆除费。3、原告已经支付加建围墙的工人费用，围墙材料费水泥及砖墙的费用约8000元，该费用是由两被告垫付了，但加建围墙的材料费也不应由原告承担，合同无效是两被告造成的，该围墙可由两被告继续使用，故原告无需支付围墙材料费。
诉讼中，原告提供下列证据：
1、原告杨少亮身份证（1份，原件），用以证明原告主体资格。
2、被告江旺喜身份证（1份，复印件）、被告刘金桃人口信息查询表（1份，原件），用以证明两被告主体资格。
3、厂房租赁合同（1份，原件），用以证明原、被告于2013年3月16日签订厂房租赁合同，合同约定合同保证金150000元，原告向两被告租赁位于佛山市南海区狮山镇小塘狮岭村开发区高速路口的厂房作为工业性质使用。
4、2013年3月16日、4月6日收款收据（各1份，原件）。
5、中国建设银行转账汇款凭条（1份，原件）。
证据4-5用以证明原告已向两被告支付厂房押金150000元。
6、NO：0118928、0118931、0118932、0118930、0066182送货单（5份，原件），用以证明原告委托两被告加建围墙的事实，围墙材料费由两被告垫付。
7、中国农业银行电子银行实时转账交易回单（2份，原件），用以证明原告已向两被告支付加建围墙施工人陈华生款项合共14144元，该费用包括拉电线、水管费用及砌墙批荡费用，但涉讼租赁物尚未交付原告使用。
8、照片1-6号（6张，原件），用以证明涉讼租赁物仍在建造期间，未符合交付使用的条件，涉讼租赁物尚未交付原告使用。
9、照片7-11号（5张，原件），用以证明两被告自用的部分厂房也在进行加建，涉讼租赁物并无交付原告使用。
经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-2无异议；对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，双方签订合同当日两被告已经交付租赁物予原告使用；对证据4-5无异议；对证据6真实性无异议，加建围墙材料费由两被告垫付；对证据7真实性无异议，关联性有异议，与两被告无关，陈华生是原告雇请加建围墙的包工头；对证据8真实性无异议，对关联性、证明内容有异议，这些照片证明两被告已交付涉讼租赁物给原告，故原告才能进场加建围墙，原告加建的围墙是间隔开两被告厂房，故不适合两被告继续使用；对证据9真实性有异议，照片没有合法来源及拍摄时间，照片中没有门牌号码或其它参照物，无法证明与涉讼租赁物是同一建筑物。
诉讼中，两被告提供下列证据：
1、土地租赁协议书（1份，原件），用以证明涉讼租赁物所在土地是被告江旺喜向土地所有人南海小塘狮岭村民委员会承租的，租期为三十年，涉讼租赁物向原告出租是经过村委会同意。
2、集体土地建设用地使用证（1份，复印件加盖村委会公章），用以证明两被告承租土地来源合法。
3、个人独资企业营业执照（1份，复印件加盖公章），用以证明两被告在租赁土地上经营可以依法办理营业执照。
4、狮山镇狮岭村民委员会出具证明材料（1份，原件）。
5、《关于南集建（93）字第006160号教育用地实际已经改为工业用地并由多家企业正常租赁使用近十年的情况说明》（1份，原件）。
证据4-5用以证明村委会作为土地所有人有权将涉讼租赁物所在土地出租给两被告，但未办理相关报建验收手续。
6、陈子奎出具证明材料（1份，原件）、陈子奎身份证（1份，复印件）。
7、2013年3月26日收据（1份，原件）。
证据6-7用以证明原、被告双方签订厂房租赁合同的实际情况，原告在签订合同前已经知悉租赁物所在土地性质是教育用地，两被告已支付中介费25000元。
8、2013年3月25日、4月5日收款收据（各1份，原件）、2013年4月25日收据、购水泥收据（各1份，原件）、陈华生身份证（1份，复印件），用以证明陈华生是原告雇请的加建围墙包工头，陈华生从两被告处收到材料费14200元。
9、2013年5月3日收据（1份，原件），用以证明两被告支出拆除围墙费20000元。
经庭审质证、辩证，原告对两被告提供的证据1的真实性、关联性无异议；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，原告与两被告签订合同时，两被告没有出示该证据，该土地的使用者是狮岭中学，并非狮岭村委会，故狮岭村委会是无权出租该教育用地；对证据3真实性有异议，由于不是原件，营业执照没有通过年检；对证据4-5真实性、合法性、关联性均有异议，狮岭村委会与本案有利害关系，其出具的证明内容不客观且与事实不符，证人证言应该有证人出庭作证，故该证据不符合证据规则，该份证据均证明涉讼租赁物没有通过报建消防验收等；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，证据形式不合法，证人证言需要有证人出庭作证，证明内容与事实不符；对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，按照陈子奎的证人证言，中介费是由创平置业公司收取，但由陈子奎个人出具收据收取中介费，且也没有中介费银行转账凭证；对证据8真实性无异议，加建围墙材料费原告不否认，但对于垫付的金额不予确认：围墙用沙其中部分由被告自用；白石灰是被告自用；购水泥收据无异议，该款由两被告垫付；水泥砖数量30000块无异议，但单价应是0.24元；对证明内容有异议，陈华生不是原告雇请的包工头，而是两被告雇请的；对证据9真实性有异议，无法证明围墙已被拆除，同时该证据能说明陈华生是由两被告雇请及管理的，如果围墙是原告雇请陈华生加建的，拆除围墙也应该经原告同意，陈华生才能拆除围墙，但现在陈华生未经原告同意已经收取两被告支付拆除费，能说明两被告根本没有交付涉讼租赁物给原告。
经本院审查，原告提供的证据1-8及两被告提供的证据1、2、8，相对方对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据9为照片，单从照片本身无法反映照片拍摄来源和拍摄时间，两被告对其不确认，本院对其证明效力不予确认。两被告提供的证据3并非原件，且未能得到原告认可，本院对其证明效力不予确认。两被告提供的证据4、5所陈述涉讼土地投资情况本院以证据反映内容为准。两被告提供的证据6为证人证言，证人未能出庭作证，本院对其证明效力不予确认。两被告提供的证据证据7为非正式发票，未能得到原告认可，被告亦不能提供居间合同等其他证据佐证，本院对其证明效力不予确认。两被告提供的证据9非正式发票，未能得到原告认可，亦不能提供其他证据佐证，本院对其证明效力不予确认。
经审理查明，2003年10月1日，佛山市南海区小塘狮岭村民委员会（甲方，出租人）与被告江旺喜（乙方，承租人）签订一份《土地租赁协议书》，约定乙方向甲方承租狮岭红旗涌边近狮岭水泥公路江天成木厂后则的工业用地的土地使用权，以出租形式租给乙方开办企业使用，乙方使用该土地的期限为三十年，即从二○○三年十月一日至二○三三年十月一日止。双方同时约定甲乙双方的权利义务、违约责任。
2013年3月16日，被告江旺喜、刘金桃（甲方）与原告杨少亮（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方同意把建于佛山市南海区狮山镇小塘狮岭村开发区高速路口的厂房租给乙方作为工业性质使用。厂房占地面积为4000平方米，2013年4月1日至2016年3月30日每月租金为50000元，2016年4月1日至2019年3月30日每月租金为55000元。先交租后使用，每月交租期为30号前交下月租金。2013年4月1日至2013年4月30日为免租期，2013年5月1日开始计收租金。合同签订后，乙方应付甲方合同保证金150000元（合同保证金不能抵扣租金或其他用途）租期满后，合同保证金不计利息归还。逾期不交者，甲方按当月应收取费用总金额的5%来计算收取每天逾期滞纳金，如拖欠租金及费用满十日，均属违约行为，甲方有权终止合同并收回厂房，且合同保证金不予退回。
2013年3月16日，原告向两被告支付合同保证金10000元。2013年4月6日，原告再向两被告支付合同保证金140000元。
2013年4月16日，原告向案外人陈华生支付拉电线及水管费用2644元及砌墙批荡费用11500元。
另查明，涉讼厂房未办理报建、规划、竣工验收及备案手续，亦未取得行政部门核发的房产权属证书。
2013年4月23日，原告向本院提起诉讼。同年5月20日，两被告向本院提出反诉。
诉讼中，双方确认：原告承租涉讼租赁物后，由陈华生加建围墙及对厂房进行拉电线铺水管。对于原告与陈华生之间的关系，原告认为是原告委托两被告由两被告的施工人员陈华生对涉讼租赁物进行加建，两被告则认为是原告雇请陈华生进行加建。根据原告的质证意见，原告承认两被告代垫水泥款2450元及水泥砖款7200元（0.24元×30000元）。两被告自认已于2013年4月27日收回涉讼租赁物自用，其后已拆除原告加建的围墙。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，两被告未能提供租赁标的权属证书或建筑报建、规划、竣工验收、备案资料，故原、被告签订的《厂房租赁合同》依法无效。原告请求确认合同无效合法有据，本院予以支持。无效的合同自始不具约束力，两被告请求解除双方签订的《厂房租赁合同》缺乏法律依据，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告请求退还保证金150000元合法有据，本院予以支持。虽原告否认被告已将涉讼租赁物交付原告，但原告承认委托陈华生进行加建围墙及对厂房进行拉电线铺水管的行为已构成对厂房的实际占有使用，根据公平等价有偿原则，应参照双方合同约定的租金标准向原告计付相应使用费。合同约定2013年4月1日至2013年4月30日为免租期，而两被告自认已于2013年4月27日收回涉讼租赁物自用，原告使用租赁物的期限并未超过免租期，参照合同约定，原告无须向两被告支付使用费，两被告请求支付一个月租金（使用费）50000元没有依据，本院不予支持。对于中介费问题，两被告未提供充分有效证据证明其已支出该部分费用，故本院对两被告请求原告返还中介费25000元的诉请不予支持。
对于双方因履行合同支出费用的分担问题，本院认为，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，两被告在明知涉讼租赁物没有报建等情况下，仍出租予原告；而原告没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与两被告订立租赁合同关系，致合同无效双方均存在过错，相应的损失应当各自承担责任，故本院对原告请求赔偿围墙造价20000元及保证金利息损失、两被告请求赔偿材料费及拆除费34200元的诉请均不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告杨少亮与被告江旺喜、刘金桃于2013年3月16日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告江旺喜、刘金桃应于本判决发生法律效力之日起十日内退还合同保证金150000元予以原告杨少亮。
三、驳回原告杨少亮的其他诉讼请求。
四、驳回被告江旺喜、刘金桃的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取1850元（原告已预交），由原告负担217.65元，由两被告负担1632.35元。反诉受理费减半收取1242元（两被告已预交），由两被告负担。两被告负担的份额应于本判决发生法律效力后十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一三年七月十二日
书记员 蓝斯艺