山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民再96号
原告：吕跃军，男，1966年3月11日出生，汉族，无业，住济南市。
被告：山东金岩科技开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张志军，董事长。
被告：济南金都科技信息服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张志军，董事长。
以上两被告共同委托诉讼代理人：刘军，北京市康达律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：张良，北京市�达律师事务所律师。
被告：张志军，女，1960年10月17日出生，汉族，山东金岩科技开发有限公司法定代表人，住济南市。
被告：王清，女，1984年12月3日出生，汉族，住济南市。
以上两被告共同委托诉讼代理人：王茂军，男，1957年2月8日出生，汉族，山东金銮精密机器有限公司法定代表人，住济南市。
以上两被告共同委托诉讼代理人：穆存杰，男，1974年7月27日出生，汉族，山东金箭精密机器有限公司销售经理，住济南市。
被告：王茂军，男，1957年2月8日出生，汉族，山东金鉴精密机器有限公司董事长，住济南市。
原告吕跃军与被告山东金岩科技开发有限公司（以下简称金岩公司）、济南金都科技信息服务有限公司（以下简称金都公司）、张志军、王清、王茂军房屋买卖合同纠纷一案，前由吕跃军于2011年2月28日以金岩公司、金都公司、张志军、王清、王茂军为被告起诉至本院，本院于2013年7月6日作出（2011）济民一初字第3号民事判决，吕跃军、金岩公司、金都公司不服上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2014年5月5日作出（2013）鲁民一终字第407号民事判决，已发生法律效力。金岩公司、金都公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年11月15日作出（2014）民申字第1913号民事裁定，指令山东省高级人民法院再审本案。山东省高级人民法院于2016年6月29日作出（2016）鲁民再51号民事裁定，撤销山东省高级人民法院（2013）鲁民一终字第407号和本院（2011）济民一初字第3号民事判决，发回本院重审。本院于2016年12月7日立案后，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原告吕跃军，被告金岩公司、金都公司共同委托诉讼代理人刘军、张良，被告王�、张志军共同委托诉讼代理人王茂军、穆存杰，被告王茂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕跃军向本院提出诉讼请求：1.判令被告金岩公司将综合楼（济房高字第011745号）办理不动产转让登记，过户给吕跃军并承担费用；2.判令被告金岩公司将济南高新国用（2005）第0100039号土地及其上所有建筑物和附属物交付吕跃军，并办理不动产过户登记；3.判令被告金岩公司在吕跃军独立使用范围边界处建安院墙，楼西侧与车间分开，保障窗户采光通风、避免噪音；吕跃军已自行完成水电独立分户被告承担费用；4.判令被告金岩公司支付违约金225万元；5.判令被告金都公司、张志军、王清、王茂军承担连带责任。事实和理由：2009年1月12日，吕跃军与金岩公司签订了《房地产买卖协议》，双方约定，吕跃军购买金岩公司所有的坐落在济南市的房地产（土地证号：济南高新国用（2005）第01000**号，房产证号：济房产证高字第0117**号，面积2845.32平方米）以及附属物。2009年1月19日双方又签订《房地产买卖协议补充协议》，双方约定：“如果金岩公司三个月内不能完成合同约定的综合楼房产证、土地证的过户，金岩公司的院落土地及其上建筑物归吕跃军所有，金岩公司将院落土地及其上建筑物附属物交付吕跃军；院落土地和2幢楼房在银行的抵押贷款1200万元，吕跃军支付1200万元给贷款银行用于偿还金岩公司的银行贷款，吕跃军不再付款给金岩公司。”该补充协议同时约定，“任何一方违约，违约方承担对方的全部损失，并支付违约金。违约金为合同总额的25%”。张志军、王清、王茂军作为保证人，在上述协议上签字。上述两协议签订后，吕跃军按约履行了合同，金岩公司至今未依约为吕跃军办理房屋及土地的过户登记。《�权法》第二条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。”涉案房地产的转让属于物权的范畴，依法应受《物权法》规范。此外，金岩公司通过公司分立方式将购买的房屋过户到金都公司名下，证明合同能够履行。金岩公司恶意违约的行为有违诚实信用原则，给吕跃军造成了重大损失，故诉至法院。
被告金岩公司、金都公司辩称：一、本案案由是房地产买卖协议，是债权行为，吕跃军主张本案应适用物权法，明显与本案法律关系相悖。根据相关法律法规以及济南市国土资源局和济南市规划局的复函意见，能够证明涉案综合楼及其所占用范围内土地是基于法律规范等行为不能履行变更手续，非基于当事人原因无法履行。吕跃军主张本案应优先适用物权法是没有法律依据的。二、房地产买卖协议补充协议第九条约定如果本综合楼及土地无贷款抵押，本补充协议自动失效。金岩公司于2010年5月5日和同年5月10日偿还银行贷款，解除了房地产抵押，补充协议已失效，吕跃军要求履行补充协议无合同依据及法律依据。三、买卖协议第六条对水电独立分户、清理林木花草、铺设地面花砖的约定均已履行完毕。四、金岩公司与吕跃军协商采取公司分立的方式，新成立金都公司并将房产过户至金都公司名下，再通过将金都公司股权全部变更登记到吕跃军名下的方式实现房地产过户登记的目的。因有关部门答复称涉案土地无法规划分割而对土地过户不予批准。因此不能办理房产及土地过户登记的原因不在金岩公司，金岩公司不应承担违约责任，且违约金的约定亦过高，应当依法驳回。五、吕跃军在约定的合同履行期限届满之后六个月内没有向张志军、王清、王茂军主张权利，按照担保�相关规定，担保人的保证责任应予免除。
被告张志军、王清、王茂军辩称，同意被告金岩公司、金都公司答辩意见。
当事人围绕诉辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的事实，本院认定如下：
2009年1月12日，双方签订房地产买卖协议，约定：一、金岩公司将坐落在济南市房地产（土地证号：高新国用（2005）第01000**号，房权证号：济房产证高字第0117**号，面积2845.32平方米）以及附属物出售给吕跃军，并将与此相关的土地使用权同时转让给吕跃军。二、上述房地产（含附属物）的总价款为玖百万元整。三、本协议生效后，金岩公司将全部房屋完好交付吕跃军，同时吕跃军付款陆百万元，金岩公司将房产土地证办理到吕跃军名下后，付清余款。四、金岩公司保证上述房地产完好合法、权属清楚。�、在将房地产权证更名为吕跃军之前，吕跃军充分享有该房地产的权利，金岩公司应积极配合吕跃军行使该权利。六、双方责任义务：金岩公司责任：解除金岩公司原借款抵押、办理房地产到吕跃军名下；建安院墙，东侧开门，清理林木花草、铺设地面花砖，方便停车；西侧与车间分开，保障窗户采光、避免噪音；水电独立分户、保障吕跃军水电供应。该楼南侧空地，金岩公司在建楼前，双方共同设计审核、金岩公司出资完成绿化；上述内容履行期限：首次付款后三个月内。吕跃军责任为按合同约定付款，即具备付款条件后一个月内。任一方违约，违约方承担对方的全部损失，并支付违约金，违约金为合同额的25%。张志军、王清、王茂军在金岩公司的担保人处签字。
2009年1月19日，双方又签订房地产买卖协议补充协议，内容为：一、概述：金岩公司与吕跃军2009年1月12日签订了《房地产买卖协议》，约定了综合楼（济房产证高字第0117**号）的买卖事项（经双方协商，该综合楼南侧到大门的地方由双方设计审核，乙方同意后甲方投资绿化，双方共同使用，不影响甲方将来开发使用）。二、经双方协商，补充如下：1、原合同第三条更改为：金岩公司将全部房屋及装修和附属物完好交付吕跃军，同时吕跃军付款肆佰万元，金岩公司去解除其贷款抵押时，再付贰佰万元；将房产证土地证办理到吕跃军名下后，付清余款。2、如果金岩公司三个月内不能履行其责任，不能完成原合同中的综合楼房产证土地证的过户，金岩公司的院落土地及其上建筑物归吕跃军所有，金岩公司将院落土地及其上建筑物附属物交付吕跃军；院落土地和2幢楼房在银行的抵押贷款1200万元，吕跃军支付1200万元给贷款银行用于偿还金岩公司在该银行的�款，吕跃军不再付款给金岩公司。三、金岩公司未按本合同交接上述全部房地产的，吕跃军有权派人接管上述土地院落和房屋，金岩公司未搬出的物品，视为金岩公司抛弃，吕跃军有权对上述物品处理，并无须给予金岩公司任何补偿。四、金岩公司保证上述房产地完好合法、权属清楚。双方签约后，若发生与金岩公司有关的产权纠纷或债权债务，概由金岩公司负责清理并承担责任，由此给吕跃军造成的损失，金岩公司负责赔偿。五、在将房地产权证更名为吕跃军之前，吕跃军充分享有该房地产的权利，金岩公司应积极配合吕跃军行使该权利。如遇到拆迁，所有补偿归吕跃军所有，由吕跃军全权办理相关手续和协议。六、任一方违约，违约方承担对方的全部损失，并支付违约金。违约金为合同总额的25%。九、如果本综合楼及土地无贷款抵押，本补充协议自动失效。张志军、王清、王茂军在金岩公司的担保人处签字。当日，吕跃军向金岩公司支付预付款400万元，金岩公司将综合楼土地使用权证及房屋产权证书交付吕跃军并按合同约定时间将涉案房屋交付吕跃军使用。2010年4月26日，吕跃军向金岩公司支付房款200万元。涉案综合楼、院落土地之贷款抵押均由金岩公司分别于2010年5月5日、2010年5月10日解除。
合同履行中，金岩公司就综合楼及附属土地使用权转让问题于2011年3月24日向济南市规划局咨询，内容为：我公司于2005年7月1日取得位于济南高新区开拓路2005号12668平方米土地使用权，土地证号：01000**号，土地性质为工业用地，使用权类型为出让。为生产所需在院内建车间两座，面积分别为1126.8平方米和1860平方米，综合办公楼一幢，建筑面积为2845.32平方米。因为生产资金紧张，公司将此综合办公楼协议出让，出让占�面积为1002.53平方米。在办理土地过户过程中，土地管理部门要求若按协议分割出售必须经规划部门审定批复规划意见，否则不予办理相关手续。鉴于此，特向规划部门咨询，此种情况能否进行土地分割相关规划手续。2011年3月31日，济南市规划局复函：该地块用地性质为工业，按照有关法律法规，综合办公楼属于工业项目配套的厂前区，且用地面积不得超过项目规划建设用地面积的7%，因此综合办公楼用地无法与车间用地进行分割。
2011年11月2日，金岩公司就涉案事项向济南市国土资源局高新技术产业开发区分局咨询，主要内容：申请贵局给予办理综合办公楼占用范围内土地使用权的分割过户手续，按相关法律法规能否办理。2011年11月5日，济南市国土资源局高新技术产业开发区分局复函，你公司申请的土地分割过户手续未经规划部门批准无法办理。
另查明，涉案房地产买卖协议约定的房屋座落于济南市高新区东区天辰大街以北、开拓路以西，结构为钢混，建筑面积2845.32平方米，地上层数为6层。原房产证号为济房产证高字第0117**号，现房产证号为济房权证高字第0337**号。地号为010202018，地类为工业，使用权类型为出让，使用权面积为12668平方米，土地使用权证号为高新国用（2005）第0100039号。2002年7月6日，出让方山东省济南市高新技术产业开发区管委会与受让方金岩公司签订国有土地使用权出让合同。合同第五条第二款约定，在出让期内如需改变本合同规定的土地用途和使用条件，应当取得出让方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。第十三条约定，金岩公司领取国有土地使用证，如约开发利用土地，且投资达到合同确定总投资的25%后，有权将受让的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。
2009年1月19日，金岩公司与吕跃军签订开拓路房地产交接备忘录，将坐落在济南市的房地产和济南高新国用[2005]第0100039号土地使用权证及济房产证高字第0117**号房屋所有权证交付吕跃军，吕跃军至今占有使用。
2009年2月23日，金岩公司召开股东会，将金岩公司分立为金岩公司和金都公司。办公楼一幢，建筑面积2845.32平方米，无形资产土地使用权1927.67平方米，由金都公司所有。2010年6月3日，金岩公司将涉案综合楼房屋所有权转移至金都公司名下，金都公司办理了房屋所有权登记。
上述事实有当事人提交的房地产买卖协议、房地产买卖协议补充协议、开拓路房地产交接备忘录、收款收据一宗、房屋所有权初始登记申请表、土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣�验收备案单、金岩公司与金都公司分立协议、金岩公司向济南市规划局递交的《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割规划的咨询申请》、济南市规划局复函、金岩公司向济南市国土资源局高新技术产业开发区分局递交的《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割过户的咨询申请》、济南市国土资源局高新技术产业开发区分局答复及庭审笔录在案为据。
本院在审理期间，就涉案综合楼分割、所有权转让问题分别向济南市规划局和济南市国土资源局咨询。
济南市规划局济规法函[2017]9号复函：涉案综合楼是该工业项目的配套设施，根据国家标准《工业企业总平面设计规范》（GB50187-2012）5.7.1规定，其用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。该配套综合楼是工业项目用地不可分割的一部分，其用地属工业用地，不独立划分用地类别，不符合独立分割办理用地性质变更的法定条件。
济南市国土资源局济国土资函[2017]5号复函：在我市2015年12月30日开展不动产统一登记之前，土地和房屋登记工作分属于市国土局和市房管局，且对于出让类型工业用地上的房产办理转移在当时并没有禁止性规定。因此，2010年市房管局根据金岩公司申请将所属综合楼以公司分立原因转移至金都公司名下。2010年9月，山东省住建厅《关于整体建设项目配套房屋处置问题的批复》（该文于2011年印发至济南市房管局）文中明确，工业用地上配建的办公楼、宿舍等凡处置后涉及规划和土地用途变更的，均应按《土地管理办法》第26条、56条的规定，首先取得建设项目规划变更手续后，方可办理转移或抵押登记。济南市人民政府办公厅于2013年6月出台了《关于工业建设项目节约集约利用土地的实施意见（试行）》（济政�发【2013】12号），2016年8月出台了《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》（济政发【2016】23号），进一步明确了工业用地在满足一定条件下可以整体转让，不得进行分割转让。
本院审理过程中就本案法律关系及合同无法履行情况向吕跃军释明，询问其是否变更诉讼请求，吕跃军明确表示不变更诉讼请求。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。吕跃军与金岩公司于2009年1月12日签订的房地产买卖协议及2009年1月19日签订的房地产买卖协议补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。
本案焦点问题为：吕跃军诉请金岩公司协助办理综合楼所有权及其相应土地使用权过户能否履行。《中华人民共和国合同法》�一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十条还规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但规定了除外情形，法律上或者事实上不能履行是除外情形之一。吕跃军与金岩公司于2009年1月12日签订房地产买卖协议约定吕跃军购买金岩公司的综合楼以及附属物，总价款为900万元，吕跃军支付购房款600万元，并约定金岩公司将房产证、土地证办理到吕跃军名下后，付清余款。金岩公司于2009年1月19日将涉案房地产及权属证书交付给了吕跃军。关于该协议约定的建筑物买卖能否办理过户涉及工业用地的分割过户问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”该法第三十二条还规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。金岩公司于2011年3月24日、2011年11月2日分别就涉案土地变更用途、分割过户事项向济南市规划局、济南市国土资源局高新技术产业开发区分局咨询，两行政主管单位均回复金岩公司申请的土地分割过户手续未经规划部门批准无法办理，综合办公楼用地无法与车间用地进行分割转让，其地上建筑物亦无法完成过户手续。基于上述原因，吕跃军与金岩公司签订的房地产买卖协议无法继续履行，故，吕跃军要求金岩公司将综合楼房产及附属的土地使用权过户至其名下�请求，本院不予支持。审理过程中，本院就本案法律关系及合同无法履行情况向吕跃军进行了释明，询问其是否变更诉讼请求，吕跃军明确表示不变更诉讼请求。因此，因金岩公司无法继续履行合同产生的损失、违约金以及因企业分立产生的责任承担和担保责任承担等问题本案不予处理，当事人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回吕跃军的诉讼请求。
案件受理费89300元，由吕跃军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 �林洁华
审判员 吴 隆 新
审判员 赵 玉 兰
二〇一七年六月十三日
书记员 武 广 娟