广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2493号
上诉人（原审被告）：惠州市恒岳房地产开发有限公司（下称恒岳公司）。住所地：惠州市三环北路28号海伦堡花园C区。
法定代表人：严惠雄，总经理。
委托代理人：郑仕玉、戴锦辉。
被上诉人（原审原告）：陈超平，男，汉族，身份证号码：×××7815，住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：范为，广东金卓越律师事务所律师。
上诉人惠州市恒岳房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法水民初字第729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
陈超平向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告承担逾期交房产生的违约金合计人民币17553元。计算方法：违约金计算从合同约定的交付日期2014年12月21日按日万分之三的标准计算至2015年3月30日。2、被告向原告承担因层高不足导致的损失合计人民币19700元。计算方法：（约定层高3米-报建层高2.9米）÷约定层高3米×房屋总款，以上两项款项共计人民币37253元。3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。
主要事实和理由：2013年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告认购了被告开发的位于惠州市惠城区水口街道办事处同福路15号海伦湖溪花园3栋10层01号房产。原告按照合同约定及时支付房款及履行其他合同义务。可是原告在履行合同过程中发现被告开发建设的海伦湖溪花园项目并没有按照《建设工程规划许可证》的内容进行建设，经过实际测量发现己建成的商业、住宅及地下室的地台标高比原批准建设的方案高出1.55米，从而导致整个项目规划验收不合格，2015年2月28日，惠州市住房和城乡规划建设局作出关于江东JD83-0KJD87-01地块居住项目（海伦湖溪花园）整改方案公示公告，目前该项目正处于规划整改程序过程中。按照原、被告签订《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在上述房屋验收合格前提下于2014年12月20日交付房屋，因为上述原因导致被告未能在合同约定的期限内交付房屋，被告行为构成违约，按照《商品房买卖合同》第九条第一款的约定被告应当向原告承担逾期交楼的违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条第二款中明确约定交付房屋的层高为三米，当时原告向惠州市住房和城乡规划建设局了解时发现，项目整体报建时的层高为2.9米，经过原告测量后发现实际层高仅为2.75米，这与合同约定的层高严重不符，因此被告应当向原告赔偿因层高不足导致的损失。
恒岳公司辩称，一、我方认为关于逾期交楼的诉请是没有依据的，应当予以驳回，原告关于逾期违约责任的诉请应当符合合同法的相关规定之外还应当符合合同依据，应根据买卖双方签订的商品房买卖合同的相关条款的约定，被告应当于2014年12月20日前将具备竣工验收报告的商品房交付，若无法交付的应承担逾期交楼的违约责任，根据条款的约定被告仅在不具备竣工验收报告的情况下才应当承担违约责任，而原告超出合同约定的范围认为被告即便获得竣工验收报告也应当承担违约责任的观点是没有合同依据，此外，根据建筑法及建设工程质量管理条例等国家法律及行政法规的规定建设工程只需经过参建单位验收合格即可交付使用，因此我方认为应当依法驳回原告的诉请。二、关于层高的诉请我方认为其诉请的计算方式没有法律、合同依据，虽然被告在销售商品房过程中曾经因工作失误将层高2.9米填为3.0米，即使最终验收的商品房层高也达到了法定的层高标准，我方认为原告是没有遭到实际的损失，由于双方对于层高的误差导致的违约责任没有明确约定，双方只能根据法定的赔偿方式予以计算，而根据国家的相关法律、法规原告所能主张的损失应当以实际的损失为限，因此我方认为原告关于按层高误差比例乘于总造价的计算公式来计算赔偿、补偿金额是没有法律依据的，而根据被告参考建设工程实际造价的资料可以得出原告的实际损失仅在于建筑成本的损失，仅在于建设工程总造价或分摊到相关商品房的造价（该造价包括公共设施、部位分摊至各自的商品房）0.57%，原告的的计算公式及金额均有误，应该由原告自行或法庭予以更正。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2013年5月24日，原告为买受人，恒岳公司为出卖人，双方签订一份合同编号为惠州（2013）10013794的《商品房买卖合同》，该合同主要内容为：买受人以伍拾玖万壹仟零壹拾陆元整的价格，购买出卖人建设的位于惠州市惠城区水口街道办事处同福路15号海伦湖溪花园3栋10层01号的预售商品房，该商品房用途为住宅，层高为3.00米。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……4、该商品房经发出建筑工程工程竣工验收报告”。第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）……”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯在该商品房的交付日期达到正常使用条件；2、管道煤气设施在交楼时达到使用条件；3、上述条件是指达到买受人可向相关部门办理申请该服务的条件。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、详见附件《商品房买卖合同补充协议》第十一条；2、因有关部门验收延误，但已达到验收标准，视为符合交付条件”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。《商品房买卖合同》补充协议第二条约定：“买受人所购商品房层高的最小值，在符合国家有关规范的前提下，局部可能略有误差，买卖双方均不持任何异议……”；《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：“……（三）在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以电话或者特快专递通知买受人办理交付使用手续。经特快专递通知的，以买受人签收日为送达时间；买受人未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；以电话通知的，通知送达时间为买受人接到电话的时间。买受人未收到通知的，该商品房交付的时间为合同约定的交付期限届满之日。”《商品房买卖合同》补充协议第九条约定“《商品房买卖合同》第十一条“交接”的补充：出卖人、买受人双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以出卖人收楼通知书约定的时间为准。买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，如买受人认为房屋本身或环境设备存在不符合合同约定的情形，应于办妥交付手续后按照法规和合同约定处理，否则出卖人收楼通知中的售楼期限届满之日即本房地产交付的时间。”《商品房买卖合同》补充协议第十九条约定：“（四）买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。
被告恒岳公司开发的涉案房产项目海伦湖溪花园1-17栋、19-39栋、商铺、部分地下室因室内地台标高、商铺层高与《建设工程规划许可证》不符，涉嫌违建被相关主管部门立案调查处理，并责令提出整改方案。涉案房屋所在的住宅楼直至2015年3月27日才通过建设规划许可验收。
被告恒岳公司向本院提交了建筑工程竣工验收报告，《建筑工程竣工验收报告》记载的海伦湖溪花园项目竣工验收日期为2014年12月10日；提交了《收楼通知书》，拟证明恒岳公司于2014年12月16日书面通知原告前来收楼。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。两原告与恒岳公司签订的合同编号为惠州（2013）10013794的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据双方在该合同中的约定，恒岳公司应按合同约定的日期即2014年12月20日前将符合交付条件的房屋交付给原告。合同约定的交付条件是“经发出建筑工程工程竣工验收报告”，恒岳公司虽持有2014年12月10日竣工验收合格的《建筑工程竣工验收报告》，但商品房作为一种特殊商品，其交付条件不止包括合同约定的条件，还应包括法律规定的交付条件。根据《城乡规划法》第四十五条的规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”，涉案房屋所在住宅楼因未按照《建设工程规划许可证》的内容进行建设而被惠州市住房和城乡规划建设局等相关部门立案调查并责令整改，直至2015年3月27日经整改后，才取得建设工程规划验收合格证。恒岳公司不按照《建设工程规划许可证》的内容进行建设属于违法行为，其建设的相关房产在取得建设工程规划验收合格证前属于违法建设，对于房屋购买人来说，建设工程规划验收不合格也可能影响到房产证的办理及房屋的后续使用，因此，未取得建设工程规划验收合格证的住宅楼的房屋即使有《建筑工程竣工验收报告》，也不能认定是符合交付条件可以交付给购房者使用的。恒岳公司虽然在合同约定的交付日期前通知了原告收楼，但因涉案房屋实际直至2015年3月27日才达到收楼条件，故原告诉请恒岳公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持，违约金以总房款591016为本金，按合同约定的每日万分之三的标准，从2014年12月21日起计算至2015年3月26日为17021.26元，但按照原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十九条约定：“买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”，则恒岳公司应向原告赔偿的逾期交房违约金应以11820.32元（591016元×2%）为限。
被告恒岳公司与原告签订的《商品房买卖合同》是恒岳公司自行制作的商品房买卖格式合同，被告恒岳公司在合同内容中明确载明原告购买的房屋层高为3米，而涉案房屋报建层高为2.9米，报建层高与合同约定层高相差10cm，不属于涉案《商品房买卖合同》补充协议第二条约定的“局部略有误差”，应当认定为恒岳公司违约，理应承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋层高不足已无法补救，被告恒岳公司应向原告赔偿因层高不足导致的损失。被告恒岳公司与原告签订的《商品房买卖合同》并未对层高不足导致违约如何处理的情况进行约定，原告主张被告恒岳公司赔偿损失19700元，但其计算方式没有法律依据，且未综合考虑商品房价格的构成要素，本院根据涉案《商品房买卖合同》补充协议第十九条约定：“买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”，确定被告恒岳公司应向原告赔偿层高不足违约损失11820.32元（591016元×2%）。因考虑到商品房层高不足，客观上会对居住人居住空间及居住感受造成影响，因此恒岳公司主张仅考虑建筑成本计算违约金的意见，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州市恒岳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告陈超平支付逾期交房违约金11820.32元。
二、被告惠州市恒岳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告陈超平支付层高不足违约金11820.32元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费730元（原告已预交），由被告惠州市恒岳房地产开发有限公司承担391元，原告陈超平承担339元。
当事人二审意见
上诉人惠州市恒岳房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实错误。
1、上诉人将符合《商品房买卖合同》约定的时间和条件交付房屋给被上诉人。
2014年12月20日，由上诉人、监理、施工、勘察、设计等五家单位根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质（2013）171号）第五、六、七条的规定，对涉案项目进行竣工验收，并出具《建筑工程竣工验收报告》。符合《商品房买卖合同》第八条关于交付期限“出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经发出建筑工程工程竣工验收报告”的约定。
2、上诉人交付涉案房屋时，房屋基础设施、公共配套建筑正常运行，符合《商品房买卖合同》第十四条及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第六条第（一）项第4点的约定，满足房屋正常使用条件。
上诉人交付涉案房屋时，惠州水口思源自来水有限公司、广东省惠州市气象局、广东省惠州市公安消防局、广东省惠州市质量技术监督局、广东电网公司惠州惠城供电局分别出具了关于自来水、防雷装置、消防、电梯、电等方面的验收合格报告。惠州市城市燃气发展有限公司等单位也出具了涉案房屋所在的小区管道燃气工程《工程竣工验收报告》，验收结论为合格。涉案房屋具备使用条件。根据《广东省燃气管理条例》第九条第四款“在管道燃气已覆盖的区域内不得新建小区气化站、瓶组站”，惠州市城市燃气发展有限公司也出具《关于海伦湖溪花园市政燃气管道建设情况的函》，详细说明了涉案房屋所在小区连接市政燃气管道由于规划的原因，造成燃气市政管道项目无法开展。也就是说，涉案房屋所在小区管道燃气暂时仍无法覆盖，无法接通不属于被告原因造成，原告可暂时使用瓶装燃气。
上述证据充分证明，上诉人交付的房屋符合《商品房买卖合同》第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯在该商品房的交付日期达到正常使用条件；2、管道煤气设施在交楼时达到使用条件；”和《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第六条第（一）项“4、若因地区市政设施建设进度原因导致买受人暂未能享受相关公共服务的，出卖人不因此承担违约责任，买受人仍然依照合同约定的交楼日期收楼。”的约定，房屋基础设施、公共配套建筑正常运行，满足房屋正常使用条件。
3、一审判决认定“未取得建设工程规划验收合格证的住宅楼的房屋即使有《建设工程竣工验收报告》，也不能认定是符合交付条件可以交付给购房者使用的”是错误的。
建设工程规划验收是建设行政主管部门对建设单位是否按规划条件进行建设进行核实，不符合规划条件的，给予行政处罚，属于行政管理的范畴。而《建设工程竣工验收报告》是建设、监理、施工、勘察、设计等五家单位根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，对建设工程的质量等进行验收后出具的意见，主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容，是对建设工程质量的验收。验收合格的并符合《商品房买卖合同》约定的就可以交付使用。
综上，上诉人交付的房屋符合《商品房买卖合同》的约定，满足房屋正常使用条件，不存在上诉人逾期交付的事实。
二、一审判决依据《商品房买卖合同》补充协议第十九条的约定判决上诉人向被上诉人支付层高不足违约金缺乏事实和法律依据。
上诉人销售人员将《商品房买卖合同》第三条第二款中该商品房的层高2.9米录入为3.00米，属于重大误解的民事行为，依法可以变更，依法不应当承担民事赔偿责任；同时，该商品房在规划及报建时层高均为2.9米，而不是3.00米，不存在层高不足的问题。再者，《商品房买卖合同》并未对层高不足如何处理的情况进行约定。因此，被上诉人的计算方法及一审判决均缺乏依据，依法应予以驳回。
综上，请求二审法院依法判令：1、撤销一审判决，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求、支持上诉人的反诉请求。2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人陈超平答辩称，一审法院认定事实跟法律正确，请求依法维持，本案的层高不足的违约金及逾期的违约金问题，要承担交付不能的违约责任，逾期的违约责任是涉案小区没有在合同约定的时间完成规划验收，涉案的小区是在2015年3月25日才获得规划验收的，在此期间的逾期交楼的要承担违约责任。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据查明的事实及当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点主要为：一是上诉人是否存在逾期交房的违约行为；二是层高达不到合同约定的高度是否构成违约及违约金如何计算。
关于第一个问题。上诉人上诉认为其已于2014年12月10日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合《商品房买卖合同》约定的交楼条件，后于2014年12月20日前通知被上诉人收楼，故其不存在逾期交房事实。对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，将五单位出具的《建筑工程竣工验收报告》作为商品房的交付条件，该条是双方真实意思表示，也不违反我国法律法规的强制性规定，应认定有效。上诉人虽然于2014年12月10日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”之规定，只有符合规划条件的建设单位才可组织竣工验收，即经建设工程规划验收合格是建设单位组织竣工验收的前提条件。现上诉人在建设工程规划验收合格前取得《建筑工程竣工验收报告》并交付使用不符合法律规定。原审认定涉案楼房自2015年3月27日规划整改并取得建设工程规划验收合格方符合交楼条件，上诉人存在逾期交楼的违约行为并无不当，本院予以确认。
关于第二个问题。上诉人认为《商品房买卖合同》约定的层高与规划及报建的层高不符，系其销售人员的工作失误，属重大误解的民事行为，不应承担民事赔偿责任。对此，本院认为，重大误解，是指误解人做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，如对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失，以至于根本达不到缔约目的行为；而“错误认识”是指因知识局限、经验不足等自身原因对合同条款所表达的意思产生了错误理解。就本案而言，上诉人及其工作人员并没有对《商品房买卖合同》第三条约定的“层高3米”这一概念有错误理解，从而作出与真实意思表示相悖的行为，故上诉人仅仅以销售人员存在失误作为重大误解的理由不成立，本院不予采纳。对于违约金如何计算的问题，虽然《商品房买卖合同》未对层高不足应如何处理作出约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原审在综合考虑商品房价格的构成要素的基础上，参照《商品房买卖合同》补充协议第十九条的约定，判决上诉人按房价款总额的2%向被上诉人支付违约金并无不当，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费730元，由上诉人惠州市恒岳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓耀辉
审判员 曾 莹
审判员 赖锦荣
二〇一六年九月七日
书记员 黄美静
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；