陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）旬民初字第00762号
原告杨秀锋，男，1979年10月17日出生，汉族，城镇居民，旬阳县教育局干部。
委托代理人张登产，陕西法力律师事务所律师。
被告冯聪，男，1973年12月17日出生，汉族，城镇居民。
委托代理人李江河，陕西智圣律师事务所律师。
被告刘洋，男，1986年2月28日出生，汉族，城镇居民。
被告刘通，男，1988年9月1日出生，汉族，城镇居民。
委托代理人刘景绪（刘洋、刘通之父），男，1961年7月5日出生，汉族，城镇居民。
原告杨秀锋与被告冯聪、刘洋、刘通房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秀锋及其委托代理人张登产，被告冯聪明的委托代理人李江河，被告刘洋、刘通的委托代理人刘景绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨秀锋诉称，2010年元月30日，冯聪与原告签订了房屋买卖合同，合同约定：原告购买被告冯聪开发建设位于旬阳县城关镇刘湾社区进站路牛圈沟左侧住宅八楼142平方米、房屋价格每平方1430元。合同签订当日付17万元，余额3.3万元在交房钥匙时付清，两次共计支付冯聪房款20.3万元。2011年4月，被告冯聪将房屋交给原告装修，遭到被告刘洋、刘通的阻挡，致使原告无法入住。2011年9月，刘洋、刘通起诉刘江和冯聪，原告才得知刘洋、刘通于2008年11月6日与冯聪签订有合伙建房协议，因原告与冯聪明签订的也是第八层房屋，未经主管部门批准，2012年3月31日，旬阳县人民法院以（2011）旬民初字第00836号民事判决，认定刘江与冯聪签订的购房协议无效。原告购买的房屋也类似情形，原告无法获得房屋所有权，冯聪应当返还原告购房款。此后，原告多次向冯聪要求退款和赔偿经济损失，冯聪以没有能力和合同无效是被告刘洋、刘通原因造成为由推拖。由于被告行为导致原告购买房屋不能正常入住，房价近三年来持续上涨，原告如果在同样地段购买房屋，需要多支付更高房屋价款，原告购置的房屋在同样的地段，相类似的房屋在2800元左右。综上所述，原告和被告冯聪签订的合同，因原告不能合法拥有，应依法认定无效合同，被告冯聪应当返还房款。被告刘洋、刘通与冯聪属于合伙建房，对冯聪的增加楼层施工行为应当明知，被告刘洋、刘通明知冯聪加层建房未获批准情况下放任冯聪建设行为，待冯聪房屋建起后，请求宣告无效，其行为对导致原告购房协议无效有明显过错，三被告应当共同向原告承担赔偿责任。请求判令被告冯聪返还原告购房款20.3万元；判令三被告共同赔偿原告购房可得利益损失19.454万元。
原告为支持自己的主张提供了下列证据：
1、房屋买卖合同复印件一份，证明原告与冯聪于2010年元月30日签订房屋买卖合同及原告购房的位置、楼层、面积、价款、付款方式、房屋交付时间和约定违约责任。
2、2008年11月6日冯聪与刘洋、刘通合伙建房协议复印件一份，证明由冯聪出资并负责施工建设，1、2、3层以下归土地使用权人刘洋、刘通所有，4、5、6、7、8层和其余房产产权归冯聪所有。
3、（2011）旬民初字第00836号民事判决一份，证明冯聪续建8、9层房屋未审批属违法建筑，且权属不明，确认刘江与冯聪于2010年3月10日签订房屋买卖合同无效。
4、购房收据二份，证明原告于2010年1月30日、2011年元月9日两次支付冯聪房款31.3万元。
5、旬阳县城郊派出所证明一份，证明原告装修房屋，刘洋、刘通之父刘景绪阻挡，出警后调解未果。
6、商品房买卖合同一份、（2012）安民终字第00335号民事判决书一份，证明冯聪办理的是农村居民宅基地审批手续，同地段房屋市场现价每平方米3140元，实际差价损失是1143元—1497元。
被告冯聪辩称，1、被告冯聪认为自己与原告杨秀锋签订的房屋买卖合同是合法有效的，且已实际履行，原告杨秀锋不能入住的真正原因是第三人侵权所造成的，与被告冯聪无关，原告杨秀锋应以侵权诉讼维护自己的权利。原告杨秀锋和被告冯聪签订房屋买卖合同以后，原告杨秀锋支付了房款，被告冯聪也在房屋建了以后及时向原告交付了合同约定的房屋，原告也接手了房屋，后刘通、刘洋的父亲刘景绪，认为被告冯聪建八、九楼的房屋，没有和其协商，更换了原告房屋的门锁，使原告不能入住。但是针对被告冯聪来说，已和原告杨秀锋完成了合同约定的权利义务，合同已履行完毕。到目前为止，原告杨秀锋没有以任何形式通知原告解除合同，也没有向相关国家机关或人民法院要求确认合同无效，因此而说明，我们有理由相信原告杨秀锋应当是认可双方合同，也认可我们已经交付了房屋，这从原告杨秀锋的诉状中也可以看出。那么因第三人的行为造成原告不能入住，是一个侵权诉讼，与被告冯聪没有关系。原告杨秀锋应当直接起诉侵权人维护自己的权利，而不能直接要求被告冯聪退款赔偿。2、就算原告杨秀锋与被告冯聪签订的房屋买卖合同涉及的房屋产权存在争议，也说明原告冯聪对房屋是享有权利的，在争议没有解决之前，那么该房屋买卖合同的效力也有待定的。原告杨秀锋应先确认合同的效力，而不能直接进行本诉讼。原告杨秀锋与被告冯聪签订的房屋买卖合同时，旬阳县城乡建设规划局当时已经对超建部分做出了行政处罚，确认了本案所涉房屋为合法建筑，但由于被告冯聪经济困难，无法支付巨额罚款，而暂时没有取得涉案房屋已属合法建筑的行政法律文书，但是这并不影响本案合同涉及的房屋成就的合法性，现本案的被告刘洋、刘通认为房屋有他们的份额，和被告冯聪发生了争议，也只能说明原告杨秀锋与被告冯聪签订的房屋买卖合同是效力待定的合同，而不是无效合同。如果被告通过协商或诉讼取得了房屋的产权，根据合同法相关规定，本案原告杨秀锋与被告冯聪的房屋买卖合同就是合法有效的合同。故在合同效力未得确认之前，原告杨秀锋是不能直接起诉要求被告冯聪退款赔偿的，就是要起诉也是一个确认房屋买卖合同效力的诉讼，如果法院确认合同无效，其才能起诉退款赔偿。否则在合同有效无效不能确定时，法院如何判决！而原告杨秀锋的诉讼请求没有要求确认双方的合同无效，根据“不告不理”的民事司法原则，法院是不能直接确认合同无效的。
综上所述，原告杨秀锋要起诉被告冯聪退款赔偿，必须要先和被告冯聪解除合同或是通过人民法院诉讼解除合同才能进行本诉讼，现原告直接起诉要求被告冯聪退款赔偿，没有事实和法律依据。故应依法驳回原告杨秀锋的诉讼请求。
被告冯聪未提交证据。
被告刘洋、刘通辩称，原告杨秀锋购买的房屋属于刘洋、刘通的，原告要求退款和赔偿损失与刘洋、刘通没有关系。房子在未建8、9层之前，冯聪找过合伙人肖文彦，但要其自己办手续，但冯聪没有给答辩人打招呼，房子从2007年5月3日动工，至今没有完工，听说冯聪把房卖了，答辩人找过冯聪，冯聪答复给原告退款。合伙建房协议答辩人是1-3层，冯聪是4-7层。所以，原告要求退款和赔偿损失与刘洋、刘通没有关系。
被告刘洋、刘通未提交证据。
原告提交上述证据，经当庭举证、质证，证据来源合法、内容真实，证据之间相互关联，且双方无异议，本院予以确认。
经审理查明，2008年11月6日，刘洋、刘通与冯聪签订合伙建房协议，协议约定由冯聪出资并负责施工建设，1-2层为框架结构，3层以上为砖混结构，层高3.1米，用途为住宅，总建面积约1400平方米。1、2、3层以下归土地使用权人刘洋、刘通所有，4、5、6、7、8层和其余房产产权归冯聪所有。合同签订后，冯聪投资建设房屋。2008年9月2日。旬阳县国土资源局对刘洋、刘通未办理建房用地审批即建房行为进行了行政处罚。2011年3月该房竣工，共建九层。2011年9月20日，旬阳县人民政府给刘洋、刘通换发了旬村宅字1760号农村居民宅基地审批件，批准建房六间，面积189.5平方米。
2010年元月30日，原告杨秀锋与被告冯聪签订两份房屋买卖合同，合同约定由原告杨秀锋购买被告冯聪开发建设位于旬阳县城关镇刘湾社区进站路牛圈沟左侧住宅八层142平方米、九层77平方米，价格每平方1430元，八层总价款20.3万元、九层总造价11万元，分期付款。交房期限为2011年3月31日前。如买受方逾期交付房款，应按每日支付交房款千分之五的违约金；如出卖方逾期交房，将按所交房款的千分之五承担违约金。合同签订当日，原告杨秀锋向被告冯聪支付28万元，于2011年元月9日支付冯聪3.3万元，两次共计支付冯聪房款31.3万元。冯聪将两套房屋交付杨秀锋后，经冯聪同意原告将九层77平方米转让佘晓红，佘晓红支付原告杨秀锋11万元，佘晓红重新与冯聪签订购房合同，冯聪与原告签订的九层77平方米购房合同作废。
2011年8月15日，原告杨秀锋装修房屋时，被告刘洋、刘通之父刘景绪阻挡，经旬阳县城郊派出所出警调解未果。
另查明，杨秀锋为城镇居民户口。2012年3月31日本院作出（2011）旬民初字第00836号民事判决，刘江与冯聪签订的房屋买卖合同无效，该判决已生效。
本院认为，刘洋、刘通与冯聪签订联合开发建房协议，由刘洋、刘通提供土地使用证，冯聪负责建房。刘洋、刘通办理的是农村居民宅基地审批手续，而杨秀锋为城镇居民户口。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅颁发土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅地基。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发（2004）234号）规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。冯聪与杨秀锋签订的房屋买卖合同，违反了上述法律法规的规定，应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原告杨秀锋与被告冯聪对于合同无效均有过错，但冯聪负有主要责任，故冯聪应当返还杨秀锋房款20.3万元，并赔偿自交付房款起至本判决生效之日止的资金占用利息损失，利息应按中国人民银行同期贷款利率的利息规定赔偿即可。原告要求赔偿购房可得利益损失19.454万元，证据不足，不予支持。本案中，刘洋、刘通未实际占有原告购房款，且在本案中无过错，不承担原告杨秀锋所受到的损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项，第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告冯聪与原告杨秀锋于2008年11月6日签订的房屋买卖合同无效；
二、被告冯聪于本判决生效之日返还原告杨秀锋购房款20.3万元并支付利息（利息从杨秀锋付房款之日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
三、驳回原告杨秀锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7263元，由原告杨秀锋承担2263元，被告冯聪承担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判长 黄星华
审判员 周成才
审判员 曹 燕
二〇一四年一月六日
书记员 李 欣
附：《中华人民共和国合同法》
第五十二条（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销，，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的的应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。