广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802民初1140号原告:湛江市西粤京基城物业服务有限公司。法定代表人:李云常，总经理。委托诉讼代理人:王廷砚，广东国邦律师事务所律师。被告：郑秀华。委托诉讼代理人：岑学敏，广东智捷律师事务所律师。第三人：湛江市京基房地产开发有限公司。法定代表人：陈辉。原告湛江市西粤京基城物业服务有限公司与被告郑秀华、第三人湛江市京基房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湛江市西粤京基城物业服务有限公司的委托诉讼代理人王廷砚，被告郑秀华的委托诉讼代理人岑学敏到庭参加诉讼。第三人湛江市京基房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。湛江市西粤京基城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2012年5月至2017年4月物业服务费（含公摊水电费）22369.6元；2、被告向原告支付滞纳金41948.42元；3、被告负担本案诉讼费。事实和理由：被告是西粤京基城（首期）9幢1501房的业主。2012年1月21日，原告与被告签订《西粤京基城前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，住宅物业服务费为每月每平方米1.75元（按建筑面积计算，1501房建筑面积为188.31平方米），公用能耗水电费（含电梯用电）根据每月实际用量另行向业主或物业使用人按建筑面积分摊；缴费时间为每月10日前全额缴纳，逾期不缴纳费用的，从欠费当月首日起，每迟延一天，按拖欠额的千分之三支付延期履行违约金。合同生效后，原告为被告提供完善的物业管理服务，按时在每月5日前向被告送达《收费通知单》，自2012年5月至2017年4月，被告共欠物业管理费（含公摊水电费）22369.6元、滞纳金41948.42元，原告多次催收无果。被告拒不履行协议的行为，严重侵犯原告的合法权益，应当依法承担违约责任。被告郑秀华辩称：一、关于原告请求支付物业管理费（含公摊水电费）22369.6元的问题。被告于2011年2月25日与湛江市京基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买西粤京基城首期9幢1501房。2012年1月收房时，经被告与原告的员工确认，该房存在7项质量问题需要进行维修，原告的员工作了详细记录。之后，原告陆续维修了6项，对第7项“主人房卫生间的水管裸露高出地面”的严重质量问题拒绝维修，被告因此而拒交物业管理费。2012年10月2日，经被告与原告交涉，原告通知维修人员到场察看，维修人员认为维修工程量大，且维修存在水管流水的风险，而拒绝维修。之后，被告多次要求原告维修，但原告置之不理。直至2017年7月，经双方严重交涉，原告才于2017年8月进行维修。由于原告未完全履行义务，导致其未能完全按合同约定交付房屋标准交付给被告使用，直到2017年8月15日原告及第三人才对房屋修复完成，此时，才符合交房标准。为此，原告的请求2017年8月15日前的费用属于不合理的请求，依法应予以驳回。二、关于原告请求支付滞纳金41948.42元的问题。双方签订的物业协议并没有约定滞纳金的支付标准，因此，原告该请求没有事实及法律依据，法院应驳回该请求。三、关于双方签订的协议约定的违约责任问题。1、按协议约定，原告要收取物业费必须要于每月的5日前向被告提供《收费通知单》，但从本案的实际情况来看，由于原告及第三人在2017年8月15日前还未履行其修复相关的义务，因此，其不可能通知被告交物业费。从本案到目前止原告提供的证据材料来看，原告没有证据证明其已每月将《收费通知单》投入被告信箱。因此，原告请求被告支付2017年8月15日前的物业管理费及分摊电费是不合理的。关于延期履行违约金问题，由于原告没有证据证明其已通知被告缴纳2017年8月15日前的物业服务费及分摊电费，因此，不存在被告要承担违约责任的问题。关于违约金的最高标准不能超过标的金额30%的规定。按照法律规定，如果原告有证据证明被告违约并应支付违约金，那么，原告应当就其损失提供合理合法的证据，如果其请求的违约大于其合理损失金额30%的则属于请求过高，请法院依法予以调整为低于30%。关于诉讼时效问题。如果被告需要向原告支付每月的物业管理费及分摊电费和违约金。由于每月的物业管理费及分摊电费和违约金均属于独立的到期债务，那么，原告起诉日期是2017年6月13日，在此日期前倒推两年，即2015年6月12日前的物业费、分摊电费、违约金均已超过了诉讼时效，恳请法院驳回其该部分的请求。第三人湛江市京基房地产开发有限公司书面述称：一、被告主张第三人履行维修责任已超过诉讼时效。根据《民法总则》第188条对诉讼时效的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。”本案中被告在2017年9月19日提出追加本公司为第三人。涉案房产于2012年1月21日交付给被告至今已有五年多的时间，即使如被告所称第三人没有履行维修责任，被告对其主张的权利也应当于2015年1月21日前提出，被告未在法定诉讼时效期间主张，故该主张现已超过法定的诉讼时效。被告也未举证证明其主张的诉求在此三年期间中断过，故该诉求已超诉讼时效。二、即使被告对水管外露的质量问题有异议，该质量问题也并不影响被告装修入住，被告实为以对质量异议为由行拒交物业管理费之实。被告于2012年1月21日对该涉案房屋于进行入伙验收，被告对房屋整体质量认可，并完成交付交接手续。该涉案房屋为毛坯房现状交付，交付后被告需对房屋进行整体装修后方能入住，被告提出的主卧卫生间水管外露问题，事实上，毛坯交房的卫生间设计为下沉式，其在装修时是必须进行填充的，即使“维修”，也仅需填充少量水泥即可，这并非质量问题，即使被告对该质量的异议成立也并不影响被告对涉案房屋进行装修入住，被告没有证据证明不对涉案房屋进行装修入住是因为水管外露导致。另外，涉案房屋交付后，被告在此后的五年多时间里，从未向第三人主张维修责任，被告在本案中才提出因涉案房屋主人房卫生间水管外露的质量问题没有维修造成被告无法装修入住，该诉求没有事实和法律依据。被告拒不交物业管理费的真实原因为被告长居深圳，对涉案房屋没有居住需求，故意空置涉案房屋多年，并以此为借口拒交原告物业管理费。综上，请求法院维护第三人的合法权利，依法做出公正的裁决，维护第三人的合法权利。经审理查明：2011年2月25日，被告与第三人湛江市京基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买西粤京基城首期9幢1501房，建筑面积188.31平方米。2012年1月21日，原告与被告签订《西粤京基城前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，住宅物业服务费为每月每平方米1.75元（按建筑面积计算，1501房建筑面积为188.31平方米），公用能耗水电费（含电梯用电）根据每月实际用量另行向业主或物业使用人按建筑面积分摊；缴费时间为每月10日前全额缴纳，逾期不缴纳费用的，从欠费当月首日起，每迟延一天，按拖欠额的千分之三支付延期履行违约金。同日，原告与被告签署《房屋验收记录表》办理涉案房屋交接手续。被告在《房屋验收记录表》上填写了涉案房屋存在的质量问题，并将一枚钥匙交由给原告进行整改修缮。另查明，被告于2012年1月21日收房至今没有对房屋进行装修入住。被告自2012年5月开始没有向原告支付相关物业管理费、公摊电费。双方经协商无果，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告于2012年1月21日签订的《西粤京基城前期物业服务协议》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。被告没有依约支付物业管理服务费显属违约，应承担相关的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”和《广东省高级人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”的规定，原告请求被告支付2012年5月至2017年4月的物业管理服务费及滞纳金合法有理，本院予以支持。被告以房屋质量问题为由拒绝向物业管理公司支付物业管理费缺乏法律依据，本院不予支持。至于房屋质量问题导致的损失，被告可另行通过法律途径主张权利。关于被告抗辩原告部分费用请求已超出诉讼时效的问题。原告从2012起至今仍为被告提供物业管理服务，在该期间所产生的物业管理费具有连续性，应视为一个整体，被告按月支付物业管理费，应视为被告分期支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，原告的起诉没有超过法律规定的诉讼时效期间。被告该抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。本案中，涉案房屋建筑面积共188.31平方米，按建筑面积每月1.75元/平方米计算，每月物业管理服务费为329.54元，故2012年5月至2017年4月的物业管理服务费应为19772.4元（329.54元／月×60个月）。关于原告请求被告支付滞纳金41948.42元是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告请求的滞纳金41948.42元已超过被告拖欠的物业管理服务费19772.4元，明显过高，应予调整。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按照被告拖欠的物业管理服务费19772.4元的30%，调整被告应支付的逾期交款滞纳金为5931.72元（19772.4元×30%）。关于原告请求的公摊电费。原告仅提供其自行制作的“欠费明细”证明该费用，但被告不予认可。而原告亦没有提供其他相关的证据予以佐证被告拖欠公摊电费实际金额，故本院对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郑秀华须在本判决生效之日起十日内支付2012年5月至2017年4月的物业管理服务费19772.4元及滞纳金5931.72元给原告湛江市西粤京基城物业服务有限公司。二、驳回原告湛江市西粤京基城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1407.94元。由原告负担845.94元，被告负担562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  谭 茜人民陪审员  程 兵二〇一七年十二月二十六日书 记 员  张 骞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当按违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。