辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00185号
上诉人（原审被告）：蔡金艳，女。
委托代理人：孙怀荪，男。
委托代理人：秦学慧，辽宁兴元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东光华酿造有限公司。
法定代表人：李文升，总经理。
委托代理人：蔡军峰，辽宁凡响律师事务所律师。
上诉人蔡金艳与被上诉人丹东光华酿造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2014年4月20日作出（2014）元民三初字第00037号民事判决。上诉人蔡金艳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人蔡金艳及其委托代理人孙怀荪、秦学慧，被上诉人丹东光华酿造有限公司的委托代理人蔡军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丹东光华酿造有限公司（原审原告）在一审诉称，2012年12月24日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于丹东市xx区xx街xx号房屋租赁给被告，租期为10年，自2012年12月24日起至2023年1月24日止。合同签订当日，原告将出租房屋交付被告使用。租期前四年的租金为每年16万元，租金按年交纳。第一年租金被告于协议签订之日交纳，第二年至第十年租金，被告于期前三个月交纳。被告逾期一个月交纳租金，经原告催告后仍不交纳，原告有权解除合同，收回出租房屋。被告逾期支付租金，除支付应交纳的租金外，每日按应交纳租金的1%向原告支付违约金。合同生效后，原告按约定将房屋交付给被告使用。被告未按约定在2013年9月24日之前交纳2014年租金，原告除多次口头催交外，还于2013年12月20日向被告书面下达催交通知。在被告仍未交纳租金的情况下，原告于2014年1月11日向被告下达解除房屋租赁合同的通知，并要求被告于2014年1月20日前交房。被告既不向原告交纳租金、支付违约金，也不将房屋交还原告，侵犯了原告的合法权益。故原告诉讼至法院，请求依法确认原、被告于2012年12月24日签订的房屋租赁合同已解除，被告将丹东市xx区xx街xx号房屋腾空后返还原告；被告向原告支付逾期交纳租金的违约金124800元，并自2014年1月20日起至实际交房止按每日876.7元的标准向原告支付逾期交房违约金。
蔡金艳（原审被告）在一审辩称，不同意解除合同。1、被告没有收到任何原告所诉的催交租金及解除合同的通知；2、原告违约在先，未能履行合同第五条规定的保证出租房屋使用安全的约定。合同约定房屋作为商业用房使用，出租房屋应当具备消防通道。截至目前，原告仍未将堵塞的出租房屋的消防通道打开，导致消防部门不能验收该房屋，原告不能办理营业执照。被告将涉案房屋装修完毕而不能正常营业是由原告造成的，故被告有合理的理由拒绝支付2014年的租金。综上，原告的起诉没有事实及法律依据，应予驳回。
一审法院经审理查明，2012年12月24日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定：甲方（原告）将位于丹东市xx区xx街xx号的房屋出租给乙方（被告）使用。租赁期为10年，自2012年12月24日起至2023年1月24日止。租赁房屋仅作为商业经营使用。租期前四年的租金为每年壹拾陆万元整，租金按年交纳。第一年租金乙方于本协议签订之日交纳，第二年至第十年租金乙方于期前三个月交纳。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。租赁期内，乙方逾期一个月交纳租金，经甲方催告后仍不交纳，甲方有权解除合同，收回出租房屋。
合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告使用，被告在签约当日将2013年房租交付给原告。至今被告未向原告交付2014年的房租。2013年12月20日、2014年1月11日，原告分别向被告发出催交2014年房租及解除房屋租赁合同的通知并粘贴在涉案房屋的门上。庭审中，原告认可给予被告30天装修期。
一审法院审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，涉案房屋的租赁期限自2012年12月24日起至2023年1月24日止。被告于期前三个月交纳租金。被告逾期一个月交纳租金，经原告催告后仍不交纳，原告有权解除合同。故2014年租金被告应在2013年10月24日前交纳。现被告逾期一个月未交纳房租，原告于2013年12月20日向其催交房租后仍不交纳，在此情况下，原告有权解除合同。原告确认原、被告于2012年12月24日签订的房屋租赁合同已解除，被告将涉案房屋腾空后返回原告的请求，符合合同约定，予以支持。因原告将催交租金及解除合同的通知粘贴在被告租赁房租的门上，故被告未收到任何通知的辩解，不符合常理，不予采信。被告辩称原告未将出租房屋的消防通道打开，导致消防部门不能验收该房屋，被告不能办理营业执照，但未提供证据加以证明，亦不予采信。合同约定被告逾期支付租金，每日按应交纳租金的1%向原告支付违约金。合同终止或解除，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日，按日租金的两倍向甲方支付违约金。故被告逾期交纳房租的违约金为124800元（160000元×1%×78天（自2013年10月24日至2014年1月11日原告要求解除合同）］，被告应自2014年1月20日起至判决确定的倒房之日止按日租金两倍的标准向原告支付逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告丹东光华酿造有限公司与被告蔡金艳于2012年12月24日签订的房屋租赁合同已解除，被告蔡金艳自判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空返还给原告丹东光华酿造有限公司。二、被告蔡金艳自判决生效之日起三十日内支付原告丹东光华酿造有限公司逾期交纳房租的违约金124800元及逾期交房违约金（违约金自2014年1月20日起至判决确定的倒房之日止按日租金两倍的标准计算）。如果被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2996元，由被告蔡金艳承担。
上诉人蔡金艳不服一审判决，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审。理由：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定被上诉人应保证涉案房屋的使用安全，但被上诉人未能保证出租房屋的使用安全，拒不履行开通出租房屋消防通道的义务，使涉案房屋不符合消防安全要求，导致上诉人无法营业，被上诉人的行为构成违约。原判认定事实错误，适用法律不当。
被上诉人丹东光华酿造有限公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人未按合同约定交纳2013年12月24日至2014年12月24日的房租，被上诉人多次口头催交，上诉人仍未交纳租金，后被上诉人下达书面解除房屋租赁的通知，要求上诉人于2014年1月20日前交房，上诉人至今未将房屋交还给被上诉人。上诉人应向被上诉人交纳逾期交纳租金的违约金及逾期交房的违约金。本案被上诉人不存在任何违约行为，涉案房屋符合商业经营使用条件，符合合同约定。
二审中，上诉人提供证据1、内外部装修产权人同意书，被上诉人于2012年12月24日出具的，证明上诉人与被上诉人间已经就涉案房屋的用途进行明确约定。
被上诉人质证意见是：对该证据的真实性不持异议。该证据明确写明因装饰装修需要的手续由上诉人负责办理，费用由上诉人负责，因采光、通行等与相邻住户沟通的事情由上诉人负责沟通。该同意书中涉及的相关事宜均由上诉人负责。
证据2、消防工程设计备案受理凭证。证明上诉人履行合同义务，办理租赁房屋的消防手续，由于被上诉人未履行协助义务，至今租赁房屋的消防手续没有得到批准，因此没有开业。
被上诉人质证意见是：该证据是复印件，不能作为认定事实的依据，该证据与本案没有关联性，不能证明被上诉人存在违约行为。
证据3、丹东酿造厂有限公司办公楼改造鉴定报告，证明涉案房屋应具有室外钢楼梯一部，即消防通道。在实际房屋租赁的时候，这一通道始终没有建造，双方所产生的争议就是这一通道，这应是被上诉人协助解决的义务，而其没有履行。因此其提供的租赁物不符合租赁目的。
被上诉人质证意见是：该证据是复印件，不能作为认定事实依据；该证据恰能证明被上诉人不存在违约行为。在2012年12月24日，双方签订房屋租赁协议后，约定的用途就是商业用途，被上诉人将符合商业用途的房屋交付给上诉人，上诉人提出要作为宾馆使用，被上诉人明确回复上诉人，涉及相关的问题协调义务均是由上诉人承担的，解决消防通道的义务不是被上诉人的。鉴定报告是2013年4月2日，被上诉人为了配合上诉人去解决消防通道的问题，以被上诉人名义向相关部门提出意见，完全是为了履行协助义务，被上诉人没有违约。
本院对以上证据的认证意见是：证据1“内外部装修产权人同意书”清楚载明：因装饰装修及使用上述房屋需办理的相关手续由承租人负责，费用自理；因采光、通风、通行等需与周围其他住户或用户解决的相关事宜由蔡金艳协调处理。故对该证据的真实性及证明效力予以采信。证据2是复印件对其真实性本院无法确认。即便该证据真实，与本案的处理没有关联性。该证据能够证明上诉人申请了消防设计备案，而被上诉人提供的租赁标的物是否符合合同约定需要以双方签订的合同为准。证据3也不能证明上诉人的主张。
被上诉人二审未有新证据提供。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的关键问题是通过消防验收是否是被上诉人的合同义务或法定义务。首先，双方的房屋租赁合同对消防设施、验收等并没有明确的约定，从该合同中也无法得知涉案房屋用于经营宾馆。而签订合同的当日，从被上诉人为上诉人出具的“内外部装修产权人同意书”可以看出，被上诉人知晓涉案房屋用于经营宾馆，但同时表明房屋需办理的相关手续由上诉人负责，费用自理；因采光、通风、通行等需与周围其他住户或用户解决的相关事宜也由上诉人协调处理。故该份证据仅能说明被上诉人知晓房屋的用途并且上诉人同意经营宾馆所需要解决的事项由其自负。其次，《消防法》第40条规定的开设、经营歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店等公众聚集的场所，在使用和开业前，应当向当地公安消防机构申报，并经消防安全机构检查合格后才能开业使用的要求，是针对上述公众聚集场所的开设、经营者提出的，而不是对开设、经营者之外的房屋出租人的要求。公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或经检查不合格，进行处罚的对象也是擅自使用或者开业的经营者而不是房屋的出租人。由于承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样。从本案现有证据看，上诉人主张被上诉人没有履行协助义务，也缺少充分的事实依据。综上，上诉人以租赁的涉案房屋无法经过消防验收合格作为其拒交房租的理由，不能成立。根据双方的合同约定，上诉人逾期交付租金，被上诉人有权解除合同，并可以主张违约金。上诉人的上诉请求及理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2996元，由上诉人蔡金艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王晓宇