上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初28618号
原告：曹钢，男，1977年3月25日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：曹康林，住上海市闵行区。
被告：陶青峰，男，1966年6月21日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：俞皓，上海市天地律师事务所律师。
原告曹钢与被告陶青峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告曹钢及其委托诉讼代理人曹康林，被告陶青峰的委托诉讼代理人俞皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告曹钢向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告陶青峰签订的《门面转租协议》无效；2、判令被告陶青峰返还原告租金93,000元(人民币，币种下同)。
事实和理由：2015年8月6日，原、被告签订《门面转租协议》一份，约定被告将位于本市闵行区纪翟路纪王村西街仓库9号的白铁加工门面房(以下简称系争房屋)转租给原告，租期五年，租金每年6万元。前两年一次性付清12万元，第三年开始每年支付6万元。门面房安装玻璃、卷帘门5,000元由被告出资承担。协议签订后，原告于2015年8月6日、8月7日、8月29日分三次共支付租金115,000元。2016年初，因被告与华漕镇纪王村所属的上海申兴实业公司(以下简称申兴公司)就上述系争房屋签订的租赁协议为1年，于2015年12月30日期满终止。在租赁协议中，申兴公司明确规定未经其同意不得转租，否则申兴公司有权单方面终止协议。2016年1月1日起，申兴公司不再与被告续约，而与原告父亲直接建立租赁合同关系,并于同年5月正式签订《房屋使用协议书》。被告与原告签订的门面转租协议，未经纪王村申兴公司同意，属于无效协议。原告共支付115,000元租金，扣除实际使用的四个多月的使用费，剩余租金应当返还原告。原告多次要求被告退还已收取的款项，但被告不同意，故请求法院判如所请。
被告陶青峰辩称，不同意原告的诉讼请求。被告只收到原告1.5万元的房屋租金，未收到11.5万元租金。原告诉称的2015年8月7日向被告支付10万元房租，系虚构。系争房屋地理位置优越，原告多次向被告表示想要承租，被告表示月租5,000元，另约定有店铺转让费10万元，双方就此达成一致。后因系争房屋被纳入违法建筑拆除范围，原告以此为由一直拖欠2015年12月的房租，且没有付10万元的转让费。双方之所以签订转租协议，是因为村里及申兴公司不允许转让门面，故原、被告于2015年11月补签了一份转租协议，将原来约定的10万元店面转让费写成了租金。因原告承诺其会支付转让费，故于2015年12月底合同期满后，被告未跟村里和申兴公司续签租赁协议，而交由原告父亲去和纪王村及申兴公司自行签约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月17日，案外人申兴公司(作为出租方、甲方)与被告陶青峰(作为承租方、乙方)签订《租赁协议书》一份，约定就乙方向甲方租赁门面房事宜达成协议如下：租赁物具体地址为西街仓库9号，甲方提供的厂房为无权属证书房屋，乙方在知情的前提下签订此合同，并以此影响双方合同的效力。甲方提供现有门面房面积25平方米。租赁期限为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。年租赁费为13,200元/年。乙方在租赁期间未经甲方同意不得转租。租赁期满，若乙方不再续租，甲方收回门面使用。
2015年8月6日，原告曹钢与被告陶青峰签订《门面转让协议》一份，约定陶青峰愿意将白铁加工门面转租给曹钢作为电气买卖商店，双方达成协议如下：转租租金为每年6万元，第一年、第二年一次性付12万元，以后第三年开始每年付6万元。门面要装玻璃门和敲卷帘门，由陶青峰出资5,000元给曹钢制作施工。租金每年6万元整，不能有外人知道，如有泄露陶青峰有权收回。转租时间2015年8月18日至2020年8月17日。上述《门面转租协议》签订后，原告于2015年8月6日支付被告5,000元，于2015年8月7日向被告妻子赵爱琴的银行账户存入100,151.48元，于同年8月29日支付被告1万元。
庭审中，原告述称其于2015年8月7日至上海农商银行纪王分理处将其定期存款账户中钱款取出并另加部分现金存入赵爱琴的账户中，共计100,151.48元，并取得以赵爱琴为账户名的客户回单。后原告向银行表示只需存10万元，由银行工作人员从赵爱琴账户中另取出151.48元现金给原告。被告辩称，该笔100,151.48元存款并非原告存入，而是被告自己存入，由陶青峰分别于2015年6月16日、7月15日、7月16日从银行账户中取出，共取出10.4万余元，上述款项扣除一些日常开销还剩9万多，再加上妻子赵爱琴和父母从小额定期存单中取出一些钱，共凑到100,151.48元存入赵爱琴账户作为理财之用。因双方对上述100,151.48元存款凭证的款项来源产生明显争议，原告提供该笔款项的上海农商银行纪王分理处的《业务交易单》作为补强证据，该《业务交易单》载明的存款人签名系由原告所签。经质证，被告仍表示难以确认，需向赵爱琴本人核实。对于双方有争议的上述事实，本院结合《业务交易单》等在案证据及当事人陈述，对原告于2015年8月7日已支付被告10万元租金的事实予以确认。
另查明：2016年5月23日，申兴公司(作为权利人、甲方)与原告父亲曹康林(作为使用方、乙方)签订《房屋使用协议书》一份，就曹康林使用申兴公司房屋达成协议：房屋具体地址为纪翟路XXX号-13临，乙方清楚地知道甲方所有的房屋为无法定权属证书的房屋，并自愿要求使用该房屋，且承诺将诚信履行本协议，不得以该房屋无产权证为由拒绝履行协议义务。使用期限为1年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止。每年的使用费为42,360元。庭审中，双方当事人确认上述《房屋使用协议书》所涉纪翟路XXX号-13临的房屋、前述申兴公司与陶青峰所签《租赁协议书》所涉西街仓库9号房屋，与本案系争房屋为同一房屋。2016年1月1日起，申兴公司就系争房屋不再与被告续约，而直接与原告父亲建立了租赁合同关系，原告父亲将租金直接支付给华漕镇纪王村委会。
以上事实，有申兴公司与陶青峰于2014年12月17日所签的《租赁协议书》，原、被告所签《门面转租协议》，申兴公司与原告父亲曹康林于2016年5月23日所签的《房屋使用协议书》及房租收据，收条及银行存取款凭证一组等证据材料及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。本案中，原、被告之间签订《门面转租协议》所涉租赁物系位于本市闵行区纪翟路XXX号-13临(西街仓库9号)的房屋，该租赁物在申兴公司与陶青峰于2014年12月17日签订的《租赁协议书》以及申兴公司与原告之父曹康林签订的《房屋使用协议书》中均予确认为“无法定权属证书房屋”。诉讼中，各方当事人对系争房屋无权属登记和未取得规划许可均不持异议。因此，原、被告就系争房屋所订立的《门面转租协议》，当属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。就本案而言，被告基于无效合同已收取原告租金115,000元；2015年8月18日至2015年12月31日原告实际使用系争房屋期间产生的占用使用费，可参照合同约定的租金标准计算，本院确定为22,302元。就上述已收取的租金与实际发生的占用使用费之间的差额92,698元，被告应予返还原告。被告辩称仅收取原告1.5万元房租，与本案查明的事实严重不符，本院不予采信。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告曹钢与被告陶青峰于2015年8月6日签订的《门面转租协议》无效；
二、被告陶青峰应于本判决生效之日起十日内向原告曹钢支付92,698元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,062.50元，由被告陶青峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘新慧
二〇一七年三月三十一日
书记员 吴国超
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。