重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初1948号原告：冯星梅，女，汉族，1962年11月7日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：初红漫，重庆智豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艺菲，重庆智豪律师事务所律师。被告：何鸿海，男，汉族，1973年10月20日出生，住重庆市渝北区。被告：徐莹，女，汉族，1977年10月17日出生，住重庆市渝北区。原告冯星梅诉被告何鸿海、徐莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法由审判员姚利平担任审判长，与代理审判员李超、人民陪审员何柳组成合议庭，适用普通程序，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告冯星梅及其诉讼委托代理人郭艺菲到庭参加了诉讼，被告何鸿海、徐莹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯星梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告何鸿海、徐莹签订的房屋买卖协议；2.依法判令两被告连带向原告返还购房款本金200万元，并支付违约金40万元及资金占用损失暂计45.6万元（资金占用损失以购房款本金200万元为基数，自2013年5月25日起至还清之日止，按年利率6%计算，现暂计算至2017年1月12日），共计285.6万元。本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月21日，原被告自愿达成房屋买卖协议，约定被告将其自购的地址位于重庆市北部新区××街道××大道××号××栋××单元的房屋出售给原告，并约定出售价格为200万元。当日，原告通过原告侄儿王某银行转款98万元至被告提供的万波中信银行账户上。后二被告为让原告支付剩余购房款，向原告出具了《购房预付款收条》，证明被告已收到原告支付的200万元购房款，并于2011年12月27日补签房屋买卖书面协议，约定：被告应于购房协议签订之日起180日内向原告履行交房义务。据此，原告分别于2011年12月31日、2012年1月19日通过原告女儿赵某某银行转款25万元和30万元至被告提供的万波建设银行账户上。因之后被告一直未按约交付房产，原告未再支付剩余购房款。直到2012年9月6日，被告为能继续让原告支付剩余购房款，与原告在双方之前签订的《房屋买卖协议》上达成补充协议，约定：因被告原因，经协商达成顺延交房时间一年，届时被告无条件将原告向被告购买的房屋完整交给原告，否则被告将承担约定的违约责任。补充协议达成后，原告又于当日分两次将45万元现金打入被告指定的万波的建行账户上，另有2万元，原告于同日以现金交付的方式支付给了被告徐莹。原告向被告支付了全部房款200万元后，被告直至今日都未向原告交付房屋。原告认为原被告双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议，系双方真实意思表示，依法成立并生效，且原告已实际履行全部支付房款的义务，被告拒不按约过户房屋的行为已经构成违约，导致合同目的无法实现，被告应当向原告返还全部购房款，并支付资金占用损失及违约金。综上，原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告何鸿海、徐莹未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。经审理查明：二被告系夫妻关系，双方于2010年10月9日登记结婚。2011年12月21日，二被告（甲方）与冯星梅（乙方）签订了《房屋买卖协议》，主要约定：一、甲方将自购房一套出售给乙方，地址位于重庆市北部新区××街道××大道××号××栋××单元，建筑面积326.82㎡，套内面积294.92㎡，房产证号：2008字第022**号。二、甲方与乙方协商达成该房产以人民币2000000元的价格出售给乙方。……四、……经甲、乙双方友好协商达成先由乙方支付人民币2000000元作为购房款。……五、乙方支付购房预付款的时间为签订本购房协议当天支付人民币2000000元的购房款给甲方，甲方出据收到此预付款的收款凭条或收据，乙方不再出据收条给甲方。甲、乙双方约定在（陆个月）180天内甲方将履行以下三项义务：1、将该房屋贷款余款全部归还给现按揭银行；2、将房屋完整的交付给乙方；3、无条件配合乙方办理房产过户及银行按揭相关事宜。六、本房产买卖协议经甲、乙双方签字，乙方并支付购房预付款后立即生效。七、如甲方违约，乙方有权追回购房款2000000元，甲方并承担房款总金额20%的违约金。如乙方违约，则甲方不退还购房预付款。……协议尾部甲方落款处有何鸿海、徐莹的签字，以及“重庆壹佰度汽车美容服务有限公司”的盖章。冯星梅陈述其书写的落款时间“2011年12月27日”系笔误，实际合同签订时间为2011年12月21日。2011年12月21日，何鸿海出具了《购房预付款收条》，载明：“今收到冯星梅支付给何鸿海（身份证：51021319731020××××）、徐莹（身份证：51021119771017××××）购买重庆市北部新区××街道××大道××号××栋××单元房款2000000元。”该收条上另有手写内容“请将此款汇入中信银行622690120305××××万波帐户上，或汇入建设银行万波帐户上，账号434061376820××××。或将此款汇入“万波”招行622609023053××××帐户上。”庭审中，冯星梅举示了《客户明细》和《卡账户交易明细》，载明2011年12月21日，王某通过中信银行向万波账户（账号为742131019200713××××）转账980000元。冯星梅举示了《个人活期明细结果》，载明在2011年12月31日和2012年1月19日，赵某某通过中国建设银行账户分别向万波（账号为434061376820××××）转账250000元和300000元。冯星梅还举示了《存款凭条》两张及其申请法院调取的万波账户流水明细，载明2012年9月6日，万波中国建设银行账户（账号为434061376820××××）分别现金存入200000元和250000元。庭审中，冯星梅申请了证人王某、赵某某出庭作证。证人王某陈述冯星梅系其二姨妈，认可冯星梅几年前曾将一笔买房的钱转给其，再由其转给万波。证人赵某某陈述冯星梅系其母亲，冯星梅曾用其卡给万波划去一笔钱，是为了买房子。冯星梅陈述2012年9月6日万波的上述两笔现金存款系其存入的，另同日其还以现金方式向被告徐莹支付了20000元。2012年9月6日，原被告于《房屋买卖协议》第二页下方手写了《补充协议》，主要内容为：因甲方原因，现经甲乙双方协商达成顺延交房时间壹年，届时甲方无条件将乙方向甲方购买的房屋完整交给乙方，否则甲方将承担约定的违约责任。协议尾部甲方落款处有何鸿海的签字及“重庆壹佰度汽车美容服务有限公司”的盖章。万波分别于2012年9月5日、2012年9月21日，通过中国建设银行向赵某某转账了35500元、50000元，冯星梅陈述，以上款项共计85500元系在其支付了100万元之后，被告违约提出要延期一年交房，双方协商后给原告作出的补偿。另查明，2008年4月8日，徐莹取得案涉房屋所有权并登记。2015年6月15日，徐莹（甲方）与案外人余明（乙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，载明徐莹将案涉房屋出卖给了余明。另在（2014）渝北法民初字第13247号案中，冯星梅作为原告起诉了何鸿海、徐莹以及重庆壹佰度汽车美容服务有限公司，要求：1.被告履行向原告交付其位于重庆市北部新区××街道××大道××号××栋××单元的房屋及完成转移过户手续的义务；2.被告向原告支付逾期交房违约金40万元。该案庭审中原告陈述于2011年12月21日向被告现金支付了155万元，并于2012年9月6日将余款45万元汇入了被告指定的万波的账户。被告认可《购房预付款收条》下方的手写内容是何鸿海书写的。冯星梅在审理过程中确认：其认为其损失就是其诉讼请求的资金占用损失，违约金不足以弥补该部分损失，如果资金占用损失与违约金不能同时主张，其主张资金占用损失。上述事实，有原告的陈述、证人证言、询问笔录、房屋买卖协议及补充协议、购房预付款收条、客户明细、卡账户交易明细、个人活期明细结果、存款凭条、房屋产权证、重庆市房屋买卖合同、（2014）渝北法民初字第13247号案庭审笔录及询问笔录随案为证。本院认为：何鸿海、徐莹作为合同的甲方与冯星梅签订了房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，对当事人双方均有约束力。重庆壹佰度汽车美容服务有限公司虽然在《房屋买卖协议》及其补充协议的甲方处盖章，但从整个合同的内容分析房屋买卖与其并无关系，不能仅凭盖章认定系房屋买卖协议的卖方。《房屋买卖协议》第六条载明“本房产买卖协议经甲、乙双方签字，乙方并支付购房预付款后立即生效”，故该协议的性质为附生效条件的合同，自条件成就时生效。何鸿海在《购房预付款收条》上书写要求冯星梅将房款2000000元汇入万波的账户，冯星梅通过他人账户于2011年12月21日转账980000元，何鸿海当日向冯星梅出具预付款收条的行为，应视为其认可冯星梅已付购房预付款，房屋买卖协议即时生效。后冯星梅又通过他人账户于2011年12月31日转账250000元，于2012年1月转账300000元。2012年9月6日万波建设银行账户现金存入的200000元和250000元，因为存款的凭条在冯星梅处，且何鸿海与冯星梅又于当日签订了补充协议，载明“因甲方原因”协商顺延交房时间一年，又由于二被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，放弃了抗辩的权利，本院综上认定以上存款均系冯星梅支付的房款。冯星梅陈述当日还有2万元系现金支付给徐莹，但未举示相应证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果，对冯星梅陈述现金支付2万元的事实，本院不予采信。关于协议的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2012年9月6日冯星梅已向二被告支付了绝大部分房款，何鸿海亦与其签订了补充协议，明确表明系因甲方原因导致房屋未交付，按照《房屋买卖协议》第五条及双方补充协议的约定，冯星梅同意甲方时间顺延一年，但二被告至今未向冯星梅交付房屋，且徐莹已于2015年6月15日与案外人余明签订了《重庆市房屋买卖合同》，将房屋出卖给案外人余明，导致原被告《房屋买卖协议》合同目的不能实现，二被告的行为构成了根本违约，冯星梅有权解除该协议，冯星梅要求解除双方的房屋买卖协议，本院予以支持。冯星梅支付房款后，二被告一直占用该笔资金至今。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，冯星梅主张返还已付的购房款1980000元并以其为基数自2013年5月25日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算资金占用损失，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。冯星梅要求返还的其他房款及资金占用损失，本院不予支持。冯星梅明确其认为的违约金不足以弥补的损失就是其诉讼请求的资金占用损失，其主张的损失已经得到支持，其重复主张违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告冯星梅与被告何鸿海、被告徐莹签订的《房屋买卖协议》；二、被告何鸿海、被告徐莹于本判决生效之日起10日内向原告冯星梅退还购房款1980000元及资金占用损失（从2013年5月25日起以1980000元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率进行计算，直至付清为止）；三、驳回原告冯星梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费29650元，由被告何鸿海、徐莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  姚利平代理审判员  李 超人民陪审员  何 柳二〇一七年八月三日书 记 员  詹 蔚