江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00133号
申请复议人（被执行人）盐城中体地产有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区机场路99号。
法定代表人陈顺，该公司总裁。
申请执行人北京嘉德融房地产顾问有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号通用国际中心A座1705室。
法定代表人曹晶晶，该公司董事长。
申请复议人盐城中体地产有限公司（以下简称中体地产公司）因申请执行人北京嘉德融房地产顾问有限公司（以下简称嘉德融顾问公司）与其商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）（2015）盐执异字第00029号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
本院经审查查明：原告嘉德融顾问公司与被告中体地产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，盐城中院于2013年11月13日作出（2013）盐民初字第0019号民事判决：中体地产公司于本判决生效后十五日内支付嘉德融顾问公司顾问费用、溢价分成费用合计3815890.45元（顾问费172079.23元＋溢价分成3737486元-返还款93674.78元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40841元，由嘉德融顾问公司负担4131元，中体地产公司负担36350元。
上述民事判决生效后，因中体地产公司未履行义务，嘉德融顾问公司向盐城中院申请执行。执行过程中，盐城中院于2015年4月23日依法委托建湖律信土地房地产评估咨询有限公司（以下简称律信评估公司）对中体地产公司名下的位于盐城市区奥林匹克花园菊洲区15幢102室住宅（房产证号：01××36；土地证号：20136001**），及车库1幢15-02（证号：0137956）的房地产市场价值进行评估。
2015年5月11日，律信评估公司向盐城中院出具了（建湖）律信（2015）房估司字第09号房地产估价报告，载明：估价对象为中体地产公司位于盐城市区奥林匹克花园菊洲区15幢102室住宅（地上三层，建筑面积225.61㎡）及其所属车库1幢15-02（地下一层，建筑面积172.84㎡），估价时点为2015年4月24日，评估结论为估价对象在估价时点假设无法定优先受偿权利下的房地产价值总额为354.80万元（建筑总面积398.45㎡）。价值类型为本次评估的价格内涵为估价对象在2015年4月24日委托房地产现状条件下（毛坯）的公开市场价值。估价方法为市场法。
另查明：根据2014年12月12日查询的《盐城房屋登记信息表》：类型为新建商品房转移，所有权人为中体地产公司，登记时间为2013年1月10日，产权证号为01××36，房屋坐落为市区奥林匹克花园菊洲区15幢102室，总层3层，建筑面积225.61㎡，用途住宅。他项权设定状况为：他项权人盐城市中小企业贷款担保有限公司，他项权证号0087219，权利值174万元，抵押期限2015年1月23日，登记时间2014年1月23日。
根据2015年4月9日查询的《盐城房屋登记信息表》：类型为新建商品房转移，所有权人为中体地产公司，登记时间为2013年1月10日，产权证号为0137956，房屋坐落为市区奥林匹克花园菊洲区地下车库1幢15-02室，总层1层，建筑面积172.84㎡，用途车库。他项权设定状况为：他项权人盐城市中小企业贷款担保有限公司，他项权证号0123402，权利值30万元，抵押期限2016年1月29日，登记时间2015年1月28日。
被执行人中体地产公司不服房地产估价报告，向淮安中院提出执行异议，并提供如下二组证据：1.中体地产公司与买受人签订的两份《商品房买卖合同》，具体为：（1）2015年4月20日，出卖人中体地产公司与买受人陈彪签订《商品房买卖合同》，约定：中体地产公司以出让方式取得位于南洋镇新洋村七、八组、编号为03-07-205115地块的土地使用权，该块土地面积为62760㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2005年10月8日至2075年10月8日。中体地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，现定名奥林匹克花园。陈彪购买的商品房为现房，位于第19幢105号房，建筑层数地上三层，地下一层。该商品房合同约定建筑面积450.90㎡，其中套内建筑面积394.46㎡。按套计算，该商品房总价款为574万元。首付款217万元于2015年4月24日付清，尾款357万元于2015年7月24日前通过银行按揭贷款方式付清。根据2015年6月25日《销售不动产统一发票发票联》：付款方陈彪，收款方中体地产公司，不动产项目名称奥林匹克花园菊洲区15、18、19、20、23、25、29、30、33、35号楼及对应地下车库，销售的不动产楼牌号19-105，建筑面积450.90㎡，单价12730元／㎡，金额217万元，款项性质预收购房。根据2015年7月23日《中国工商银行个人借款凭证》：陈彪向中国工商银行贷款357万元。（2）2015年4月21日，出卖人中体地产公司与买受人罗继红签订《商品房买卖合同》，约定：现定名奥林匹克花园，罗继红购买的商品房为现房，位于第15幢101号房，建筑层数地上三层，地下一层。该商品房合同约定建筑面积227.33㎡，其中套内建筑面积227.33㎡。该商品房菊洲区1号地下车库15-01面积172.84㎡，套内建筑面积124.30㎡，公共部位与房屋分摊建筑面积48.54㎡。按套计算，该商品房总价款为498万元。首付款150万元于2015年4月17日付清，尾款348万元于2015年7月17日前通过银行按揭贷款方式付清。根据2015年4月17日《中国银行国内支付业务收款回单》：罗继红向中体地产公司付款31万元、30万元、30万元、29万元。2.（1）2015年3月10日《盐城市人民政府专题会议纪要》第12号，会议主要精神为：高度重视大洋湾景区建设；坚持规范化推进；坚持公司化运作；坚持组织化推进。（2）2015年2月28日，市城投集团的《关于大洋湾公园建设运营有关设想和建议的情况汇报》。
律信评估公司提供了如下三份材料：1.附件1（奥林匹克花园菊洲区15幢102室）司法鉴定评估历史成交价格调查表：共计18套房屋，按地上建筑面积计算成交单价最高为14865元／㎡、最低为11336元／㎡；按总建筑面积计算平均单价最高为8322元／㎡、最低为5478元／㎡；2.附件2盐城大洋湾生态园内与奥林匹克花园相邻楼盘恒隆花园别墅区销售情况调查表：共计12套房屋，最高单价为10723元／㎡、最低单价为6805元／㎡；3.根据司法拍卖平台查询信息：奥林匹克花园17幢104室，地上建筑面积227.33㎡，地下建筑面积172.77㎡，2014年7月14日开始第一次挂牌总价为4213053元，2014年9月19日拍卖结束，未成交；一次下浮后价格为3370442元，二次下浮后价格为2696354元。
被执行人中体地产公司向盐城中院提交落款时间为2015年5月28日的《评估异议书》，称：2015年4月20日，罗继红与中体地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于盐城市区奥林匹克花园菊洲区15幢101室住宅及其所属车库1幢15-01室，该房屋建筑面积为400.17㎡，其中地上三层建筑面积为227.30㎡，地下一层建筑面积为172.84㎡，合同约定房屋总价款为498万元，目前已交付首付款200万元，余款正在中国银行亭湖支行办理按揭贷款审批中。15幢101室与评估对象15幢楼102室东西相邻，从位置、交通、区域繁华程度、公共设施条件各方面来看，总体基本一致。尽管以上事实情况和相关证据已提供给律信评估公司，但律信评估公司未采纳中体地产公司意见，故对本次评估结果提出异议。
申请执行人嘉德融顾问公司辩称：中体地产公司的盐城奥林匹克花园项目长期无人问津，销售处于停滞状态。中体地产公司提供的罗继红所购买房屋价格明显高于目前的市场价格且不具有普遍性，该套房屋的销售价值不应作为评估依据。请求驳回中体地产公司的异议，维持原评估结果。
律信评估公司于2015年6月8日对中体地产公司提出的上述异议向中体地产公司作出如下书面答复：一、中体地产公司提供的一份盐城市奥林匹克花园菊洲区15幢101室的《商品房买卖合同》，该合同于2015年4月21日签订，在房地产估价报告估价时点2015年4月24日中体地产公司没有交房，罗继红仅支付约30%的房款，买卖双方的买卖行为并未完成，故从形式上看该案例不属于已完成商品房交易的房地产价格评估交易案例。二、中体地产公司提供的一份《商品房买卖合同》的商品房价格，与该小区类似房屋以往成交并经登记部门记录的成交价格、周边类似小区的成交价格以及以往小区同类型房屋公开拍卖价格相比，明显畸高。故律信评估公司依据《房地产估价规范》在评估过程中没有将该案例选择为本次评估的比较案例。三、中体地产公司要求律信评估公司采纳其价格意见，明显违背了《房地产估价规范》规定的独立、客观、公正的估价原则。
中体地产公司针对律信评估公司的上述书面答复，于2015年7月1日又向盐城中院提出如下异议：一、中体地产公司与罗继红已正式签订买卖合同，罗继红已交付30%的房屋首付款，双方的买卖行为已经完成，但因银行按揭放款速度较慢而未完款，律信评估公司称该交易“不属于已完成商品房交易”不能成立。二、律信评估公司提供了奥林匹克花园17幢104室的网拍记录，该房屋与本案评估对象面积近似、品质相同、区位稍差，盐城中院于2014年上半年委托评估确定的价值为4213053元。根据政府对大洋湾最新大力度建设带来的市场前景变化，无论是目前市场行情还是实际成交状况，15幢102室的评估价格应该远高于17幢104室的价格。三、中体地产公司的价格意见是评估标的物同类标的物的实际出售价格，有评估前出售的同类标的物价格，也有评估过程中出售的同类标的物的价格，该价格完全符合评估规范独立、客观、公正的原则。四、盐城市政府对大洋湾风景区改造升级对中体地产公司项目所带来积极的市场变化显而易见，目前别墅市场的大气候良好，故中体地产公司提供的价格信息都是真实有效、符合实际的，是经得起市场推敲的。综上，请求盐城中院责成评估公司重新评估。
律信评估公司对中体地产公司的上述异议又向盐城中院提出如下意见：律信评估公司注册房地产估价师遵循估价原则，依据《房地产估价规范》的要求出具本评估报告。估价原则要求独立、客观、公正，要求房地产估价机构和估价人员不受外部干扰因素影响，凭借专业知识、经验进行估价。根据本次委托的估价目的，评估的价值内涵是房地产的正常市场价格，依据估价规范的要求选取的可比案例价格也应是一般正常市场价格。律信评估公司估价人员分别调查了该小区类似房屋已往成交并经登记部门记录的成交价格、与待估对象相邻周边小区的别墅销售价格、以往同型房屋公开拍卖记录并作出专业判断，同时根据《房地产估价规范》要求进行修正得出待估对象的评估价格。
盐城中院认为：被执行人中体地产公司主张对本案评估标的物价格进行重新评估的依据不足，该院不予支持。理由是：一、本案估价机构及其估价人员资质合法。本案中，该院委托的估价机构为律信评估公司，具有江苏省住房和城乡建设厅发放的房地产估价机构资质证书。估价人员仇海峰、唐洪林均具有我国住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书。律信评估公司及其估价人员均具有合法的房地产评估资质。二、本案估价程序合法。本案评估机构律信评估公司接受该院委托后，按照房地产估价规范和相关法律规定的要求，估价人员到估价对象现场进行了实地勘察，并搜集了估价对象盐城市区奥林匹克花园菊洲区的房地产历史成交价格资料以及估价对象紧邻楼盘恒隆花园别墅的市场销售价格情况等相关估价资料。三、本案估价原则和估价方法适当。本案估价人员综合考虑了估价对象房地产的坐落位置、权属状况、房屋实物及区位概况即估价对象的地理位置、交通状况、区域繁华程度、基础设施条件、公用设施条件、周围环境与景观、自然条件等因素，遵循独立、客观、公正的基本原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则等估价原则。估价人员经过深入细致的分析，并研究了委托人提供的及估价机构掌握的有关资料，在实地查看和调研的基础上确定采用市场法进行评估，上述估价原则和估价方法适当。四、中体地产公司为证明律信评估公司本次评估价格偏低，提供了以下证据材料：1.罗继红与中体地产公司签订的盐城市区奥林匹克花园菊洲区15幢101室住宅及其所属车库的《商品房买卖合同》，该房地产与估价对象面积相近（面积为400.17㎡），但总价款合同约定为498万元。经查，该房屋已登记在中体地产公司名下，上述房屋的买卖合同并未经房产管理部门正式备案。2.该院于2014年5月26日委托评估的盐城市区奥林匹克花园菊洲区17幢104室住宅及其所属车库，该房地产与估价对象面积相近（面积为400.10㎡），但评估价为4213053元。经查，该房屋经该院在淘宝网司法拍卖平台上经过三次拍卖，最终以保留价2696354元因无人报名而流拍。故上述证据材料均不能证明涉案房地产评估价偏低的事实。此外，法院强制执行资产时，评估价仅作为拍卖时的参考价格，最终处置的实际价格由市场来决定，即在拍卖时最高竞买的成交价确定。综上所述，被执行人中体地产公司向该院提出要求重新评估的异议没有事实和法律依据，该院不予支持，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回中体地产公司的异议。
中体地产公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：盐城中院于2014年5月26日委托评估盐城市区奥林匹克花园菊洲区17幢104室住宅及其所属车库的市场价值，该房地产与本案估价对象面积相近，评估价为4213053元。盐城中院以“该房屋经该院在淘宝网司法拍卖平台上经过三次拍卖，最终以保留价2696354元因无人报名而流拍”而证明估价对象评估价偏低错误，房地产价格并非以是否有人购买而决定。另外，奥林匹克花园17幢104室因被5个案件查封且被一位债权人强行占有使用，而导致无人报名流拍。现盐城市人民政府将估价对象所在地块列为重点风景区，评估对象价格将会大幅上扬，盐城中院以淘宝网拍卖无人报名而否定评估对象实际评估价值偏低的事实没有法律依据。综上，请求依据市场客观标准重新评估标的物价格。
本案的争议焦点是：中体地产公司关于评估价值过低、应重新评估的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：中体地产公司关于评估价值过低、应重新评估的主张没有事实和法律依据。中体地产公司主张评估价值过低、应重新委托评估，应当承担相应的举证责任。为此，中体地产公司提供了《商品房买卖合同》、《盐城市人民政府专题会议纪要》、市城投集团《关于大洋湾公园建设运营有关设想和建议的情况汇报》等相关证据。但中体地产公司提供两份《商品房买卖合同》所涉标的物与估价对象的区位、自然状况、价值时点均不相同，不能作为本案估价对象评估价值的参考。中体地产公司提供的会议纪要、情况汇报不能证明本案评估对象在估价时点的市场价值。中体地产公司复议主张根据盐城市区奥林匹克花园菊洲区17幢104室住宅及其所属车库的评估价值，本案评估价值过低亦不能成立。17幢104室按总建筑面积计算的单价为10530元／㎡，本案评估对象按总建筑面积计算的单价则为8905元／㎡，17幢104室经三次拍卖均流拍，17幢104室的评估价值不能证明本案评估价值过低。故中体地产公司提供的证据不足以证明本案评估价格明显低于市场价值。本案中，律信评估公司对估价对象进行了实地勘察，出庭接受质询，对中体地产公司的异议理由进行了详尽说明。律信评估公司根据勘察及市场调查结果，采用市场法进行评估，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人盐城中体地产有限公司的执行复议申请，维持江苏省盐城市中级人民法院（2015）盐执异字第00029号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 沈晓雯