浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终6211号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，系公司员工，住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：陈海挺，男，1979年7月15日出生，汉族，住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：陈美英，女，1976年9月11日出生，汉族，住磐安县。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业公司）因与被上诉人陈海挺、陈美英物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初8390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒定物业公司上诉称：因其针对涉案房屋的物业费于2016年12月20日已经起诉过原户主钱旭芳且已立案，故其起诉时间不是2017年5月31日，而是2016年12月20日。其已具三级收费资格，无需再考核测评，按政府文件规定，2010年8月1日起，多层从原0.3元/平方米/月提到0.5元/平方米/月（高层从0.45元提到0.75元），一审全部错判为多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）；上诉人每年约十次左右上门催讨，物业费是持续服务收费，诉讼时效未过；且一审按日判决物业费有误。请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。陈海挺、陈美英未答辩。恒定物业公司一审诉讼请求为：1.陈海挺、陈美英立即支付欠交的物业服务费1548.60元（2013年11月6日至2015年6月30日）以及逾期利息损失（从2015年7月1日支付至实际支付之日）；2.陈海挺、陈美英承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司；2016年1月27日辛迪物业更名为金华市恒定物业管理有限公司）进驻位于金华市婺城区的柳湖花园小区从事前期物业服务。陈海挺、陈美英系该小区50幢5单元401室业主，该房户型为多层住宅，建筑面积为154.86平方米。陈海挺、陈美英因对辛迪物业提供的物业服务不满，其自2013年11月6日后起未缴纳物业服务费。2010年6月25日，金华市柳湖花园小区业主委员会成立（以下简称业委会），业委会未与辛迪物业公司签订物业服务合同，但小区的物业服务仍由辛迪物业公司提供。2015年6月23日，业委会以辛迪物业公司拒绝与业委会沟通、拒绝落实业委会提出的物业管理整改方案等为由向辛迪物业公司下达《关于要求辛迪物业限期撤离柳湖花园小区的通知》，要求于2015年6月30日前撤离。2015年7月1日，辛迪物业公司撤离该小区。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定辛迪物业公司在柳湖花园小区的收费等级为三级，并明确自2005年1月1日起的金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准，其中多层住宅的三级收费为0.30元/平方米·月。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，明确规定通知自2010年8月1日起执行；确定了等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核与评价相结合，考核由考评组具体实施，新建住宅小区的初评以考核为主，复评考核按百分制计分，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，超过20%不到30%的限期整改后重新测评；确定了金华市区普通住宅小区前期物业服务收费标准，其中多层三级为0.50元/平方米·月。此后，辛迪物业公司在对柳湖花园小区提供物业服务期间未进行业主满意度测评。庭审中，恒定物业公司称其诉请的物业服务费的收费均系按照上述金价管［2005］83号文件、金价价管［2010］65号通知的收费标准，按陈海挺、陈美英住房建筑面积154.86平方米收取。另查明，陈海挺、陈美英向法院提交书面答辩状，对本案的诉讼时效、收费标准等，以及恒定物业公司的主体资格和恒定物业公司提供的物业服务质量提出了抗辩。一审法院认为:辛迪物业公司与陈海挺、陈美英之间存在物业服务合同关系以及自2013年11月6日起陈海挺、陈美英未支付物业服务费的事实清楚，依法予以认定。辛迪物业公司已依法更名为恒定物业公司，故恒定物业公司的诉讼主体资格适格，其有权向陈海挺、陈美英主张权利。双方争议的主要焦点为如下二个方面：一是诉讼时效。陈海挺、陈美英辩称未收到恒定物业公司催缴通知；恒定物业公司也未提供向陈海挺、陈美英催要物业服务费的证据，对此，恒定物业公司应承担举证不能的法律后果。依据现已查明的事实，依法认定恒定物业公司向法院邮寄起诉状的时间2017年5月31日系其主张权利的时间，故物业服务费应从2015年6月1日起算。二是收费标准。辛迪物业公司提供物业服务的柳湖花园小区的业委会已于2010年6月25日成立，但双方并未签订物业服务合同；金价价管［2010］65号通知虽已于2010年8月1日起执行，但辛迪物业公司并未依照该通知的精神执行相关程序，也未与业委会协商确定收费标准由原先的0.30元/平方米·月提高至0.50元/平方米·月，故其要求自2010年8月1日起改按0.50元/平方米·月收取物业服务费的请求不妥，宜按照其原收费标准0.30元/平方米·月收费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款之规定，判决：一、陈海挺、陈美英于判决生效之日起5日内，支付金华市恒定物业管理有限公司2015年6月1日至2015年6月30日期间的物业服务费46.46元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年5月31日开始计算至实际履行之日止）。二、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，（已减半收取，原告已预交），由陈海挺、陈美英负担。本院二审期间，双方均未向本院提供新证据。本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，针对案涉房屋物业服务合同纠纷，恒定物业公司曾于2016年12月20日诉钱旭芳至原审法院。本院认为,二审争议在收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业公司签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）计。上诉人主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。被上诉人在一审答辩中明确提出恒定物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，并辩称没有收到上诉人发送的催收物业管理费的短信、书面通知、电话通知等，而上诉人所提供的证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。上诉人所称应以服务结束时起算诉讼时效亦缺乏法律依据。针对案涉房屋物业合同纠纷，虽上诉人曾于2016年12月20日向原审法院提起诉讼，但该案所诉被告是钱旭芳，并非本案被上诉人陈海挺、陈美英。故原审法院认定诉讼时效部分并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 楼淑馨审 判 员 徐肖闻审 判 员 张燕燕二〇一八年一月三十一日代书记员 谢燕云