海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1147号
上诉人（原审被告）：三亚市吉阳区下洋田社区居民委员会，住所地：三亚市吉阳区下洋田社区。
法定代表人：董辉，居委会主任。
委托诉讼代理人：吕宗府，海南琼亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文，海南琼亚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：海南腾升实业有限公司。住所地：三亚市解放四路***号。
法定代表人：崔海军，总经理。
委托诉讼代理人：夏洪录，海南言必信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。
原审第三人：三亚河东下洋田开发建设有限公司。住所地：三亚市吉阳区下洋田一路通洋大厦***室。
法定代表人：董辉，董事长。
委托诉讼代理人：吕宗府，海南琼亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文，海南琼亚律师事务所实习律师。
三亚市吉阳区下洋田社区居民委员会（以下简称下洋田居委会）因与海南腾升实业有限公司（以下简称腾升公司）、原审第三人三亚河东下洋田开发建设有限公司（以下简称下洋田开发公司）合资、合作开发房地产纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人下洋田居委会的委托诉讼代理人吕宗府，被上诉人腾升公司的委托诉讼代理人夏洪录，原审第三人下洋田开发公司的委托诉讼代理人吕宗府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人下洋田居委会上诉请求：1、请求撤销（2017)琼0271民初708号《民事判决书》，改判驳回腾升公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由腾升公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，双方签订的《房地产开发合作协议》系双方真实意思表示，并未达到解除的条件，不应解除。2014年5月4日三亚市规划局出具《三规建函【2014】94号〈关于三亚市河东区下洋田社区居民委员会申请兴建腾升楼项目的规划设计条件的相关意见〉》也只是说暂缓报建而不是明确说明不给予报建，这是其一；另外该《意见》与国土局同意将该地块由划拔地转为出让地的相关批复相冲突，两者皆为三亚市人民政府职能部门，既然国土局收取了高额的土地出让金并同意了划拔转出让意味着涉案土地可进行开发建设，而规划局却又以用地面积过小暂缓报建（没有明文规定）明显违反《中华人民共和国行政法》等相关法律法规的规定，是完全可以通过沟通甚至行政诉讼等方式取得规划报建的，而一审判决认为此合同目的无法实现并据此判决同解除实属认定事实错误。二、一审判决认定腾升公司支付的40万元诉讼费用、1015842.80元土地出让金、200万元保证金、50万元清场费应给予返还属认定事实错误。40万元的诉讼费用系腾升公司得于与下洋田居委会合作的前提，即其帮助下洋田居委会解除涉案土地从三亚市海外经济贸易公司过户至下洋田居委会名下为双方合作的前提，应视为其出资方符合双方合作的真实意思表示；1015842.80元系腾升公司作为出资方向国土部门进行缴交的出让金，假设合作协议解除，该出让金腾升公司应向国土部门要求返还而不是向下洋田居委会主张，一审判决认为下洋田居委会为受益方实属认定事实错误。一审判决认定了涉案土地不能进行开发建设，下洋田居委会并无任何收益；涉案《房地产开发合作协议》未达到解除的条件，下洋田居委会完全可以配合腾升公司将涉案土地变更至公司名下，因此涉案的200万元保证金不存在退还腾升公司的情形；而50万元清场拆迀费用系腾升公司的出资款项。如前所述，一审判决认定了涉案土地不能进行开发建设，自然下洋田居委会不可能对该50万元清场拆迁费受益，更谈不上退还的情形，一审判决认定事实错误。三、腾升公司的诉求没有事实和法律依据，应当驳回。《房地产开发合作协议》的签署由腾升公司提起，其在项目合作开发之初应当预见投资合作开发的风险所在，下洋田居委会系基层自治组织，在整个合作开发过程中是被动式的配合，双方合作长达十年之久的原因是由于腾升公司资金、能力不足造成的，在其资金、能力不足之情形下造成规划报建暂缓，实际上巳经给下洋田居委会的土地闲置造成了损失。但一审判决无视这一事实，在引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条公平原则时，却不考虑下洋田居委会的损失，反倒让下洋田居委会承担了本应由腾升公司自行承担的投资风险明显适用法律不当，特别是在认定了土地无法开发建设的情形下仍认定下洋田居委会为受益方应退还腾升公司的投资款项更为违背公正原则。综上所述，腾升公司诉求没有事实和法律依据，一审判决在认定事实和适用法律上均有错误，下洋田居委会请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回腾升公司的一审诉讼请求。
被上诉人腾升公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回下洋田居委会的上诉请求，维持一审判决。具体原因如下：一、下洋田居委会认为是”沟通”不够导致不能报建，可以通过”沟通”完成开发利用的主张没有法律依据。为提升三亚市发展前景，三亚市政府完成撤乡并镇后审批后，进一步向国务院申请撤镇设区，需要编制新的城市总体规划报国务院审批，故不批准涉案568.27平方米小面积用地开发立项，需要将涉案的小块土地纳入周边土地进行整体开发，这是不可抗拒的政府决策调整，是合同各方都无法预见的重大情势变更，不是商业风险，正如现在的解放路武装部片区、金鸡岭片区、东岸片区、海坡片区、阳光海岸片区等，因政府决策变更将其纳入棚改项目，不仅不批准报建而且已经建好的楼房都要拆除，这是原单位、原住户均不能预见到的重大情势变更，无法以”沟通”方式而不纳入棚改项目。因为情势变更，双方的合同目的不能实现，答辩人诉求解除合同，符合法律的规定。下洋田居委会认为，可以用”沟通”方式解决规划报建问题，继续履行合同的理由是不能成立的。二、下洋田居委会对相关资金金额没有异议，但认为不应退还的其理由不成立。因涉案土地原权利人系三亚市海外经济贸易公司，从海外公司名下过户到下洋田居委会，依法需要交纳相应的税费及土地出让金，而下洋田居委会自身没有资金缴纳，对诉讼费用、税金、土地出让金、保证金、清偿费等每一笔资金的使用及其金额双方在协议中均予以了确认。正是由于腾升公司支付了这些资金，才能将涉案土地从海外公司名下过户到下洋田居委会，下洋田居委会成为涉案土地的权利人；正是由于腾升公司为居委会支付了这些资金交纳税费及土地出让金，才能将土地由划拨地转化为能够入市的出让地；正是由于腾升公司支付了清场资金，才能将原来居民随意摆摊的乱糟糟小市场清理干净。下洋田居委会因腾升公司的资金付出才获得了性质为出让地的土地，下洋田居委会成为真正的受益人。后因情势变更，双方合同目的不能实现，原审判决解除合同，下洋田居委会退回腾升公司预付的资金是完全正确的。三、原审判决适用法律正确。也正是因为导致合同目的不能实现的原因系双方无法预见的重大情势变更，双方均无过错，故原审判决只退还本金，不支持退还产生的利息，充分考虑到了公平原则，适用法律是正确的。
原审第三人下洋田开发公司述称，以下洋田居委会上诉意见为主。
腾升公司向一审法院起诉请求：一、解除腾升公司与下洋田居委会签订的《房地产开发合作协议书》以及四份《补充协议》；二、判令下洋田居委会偿还1415842.80元及利息损失41.5万元（利息按照银行同期一年期借款利率，自2009年8月6日起暂计至2016年12月31日止，余后利息计至款项付清之日止）；三、判令下洋田居委会偿还保证金200万元及利息损失38.1万元（利息按照银行同期一年期借款利率，自2010年11月3日起暂计至2016年12月31日止，余后利息计至款项付清之日止）；四、判令下洋田居委会偿还清场赞助费50万元及利息损失7.8万元（利息按照银行同期一年期借款利率，自2013年7月29日起暂计至2016年12月31日止，余后利息计至款项付清之日止）。
一审法院认定事实：2007年12月6日，腾升公司、下洋田居委会双方签订了《房地产开发合作协议书》，该协议约定双方合作开发建设房地产项目，出资方式是下洋田居委会以土地入股、腾升公司负责项目的全部资金，并且确定了双方的分成比例。协议第三条写明因为项目土地还存在诉讼等问题，为帮助下洋田居委会取得项目土地的土地证，由腾升公司先行垫付40万元给下洋田居委会。2009年11月16日腾升公司、下洋田居委会双方签订了第一份《补充协议书》，该协议确认了下洋田居委会已经在2009年8月5日办理了项目土地证暨06863号证，办证的费用1015842.8元是下洋田居委会向腾升公司借款进行支付的。协议中载明：为了项目的批准报建，将双方的合作开发方式改为下洋田居委会向腾升公司借款进行开发，并约定了借款无需利息以及还款方式、新的分成比例。2010年1月19日腾升公司、下洋田居委会双方签订了第二份《补充协议书》，该协议写明由于下洋田居委会没有房地产开发资质，项目无法规划立项，约定将下洋田居委会名下的06863号证过户到有资质的腾升公司名下，但是腾升公司应当向下洋田居委会支付200万元保证金。2010年11月3日，下洋田居委会出具了一份《收条》，内容为收到腾升公司交来的开发建设房屋保证金200万元。2010年10月22日腾升公司、下洋田居委会双方签订了第三份《补充协议书》，对土地过户到腾升公司名下后再抵押给下洋田居委会的事项等作了约定。2013年7月29日，腾升公司与第三人签订了《承诺协议书》，腾升公司赞助50万元给第三人搬迁临时菜市场。2013年11月23日腾升公司、下洋田居委会双方签订了第四份《补充协议》，调整了双方的分成比例。2014年5月4日三亚市规划局出具《意见》，《意见》认为因为腾升公司、下洋田居委会项目用地面积小于10亩，需要纳入周边用地统一开发，对该项目暂缓报建，并将报建档案退档处理。后腾升公司因06863号证未能变更到其名下，与下洋田居委会的合作项目也未能办理报建批准手续，遂成诉。上述事实，有《房地产开发协议书》，第一份《补充协议书》、第二份《补充协议书》、第三份《补充协议书》、第四份《补充协议》（以下简称四份《补充协议》）、200万保证金《收条》、《承诺协议书》以及契税完税证明和税收转账专用完税证等证据证明，足以认定。
一审法院认为，本案审理的焦点问题是：一、腾升公司是否有权解除与下洋田居委会签订的《房地产开发协议书》以及四份《补充协议》。二、腾升公司是否有权要求下洋田居委会返还诉求款项并支付利息。首先，关于腾升公司是否有权行使合同解除权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”规定，如果合同成立后产生了重大情势变更，导致合同目的无法实现时，当事人有权申请人民法院变更或者解除合同。根据本案查明的事实，腾升公司、下洋田居委会双方签订《房地产开发协议书》的目的是为了合作开发房地产项目，四份《补充协议》以及《承诺协议书》均为实现这一目的而后续签订。腾升公司、下洋田居委会从2007年合作至今时间巳达十年，在合作开发时出现了诸多问题，后续签订了四份《补充协议》及《承诺协议书》也未能全部解决。2014年5月4日三亚市规划局的《意见》更是直接明确了双方的合作项目不符合报建条件，即使是下洋田居委会可以将06863号证过户到腾升公司名下，腾升公司、下洋田居委会合同约定的合作目的也已经无法实现。因此，腾升公司主张解除与下洋田居委会签订的《房地产开发协议书》及四份《补充协议》于法有据，本院予以支持。其次，关于腾升公司是否有权要求下洋田居委会返还诉求款项的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；巳经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后当事人应当根据合同的性质承担不同的法律责任。从合同性质来看，本案是腾升公司出资、下洋田居委会出地的开发房地产合作合同，腾升公司借款给下洋田居委会进行土地诉讼、办理土地证、提供保证金以及搬迁市场，帮助下洋田居委会获得了06863号证并进行了该证项下土地上市场的搬迁。在这种情况下，腾升公司、下洋田居委会双方的合同巳经不可能恢复原状，下洋田居委会作为合同履行的受益方，在合同解除后应当采取补救措施，将从腾升公司处获得的各项资金予以返还。另外，致使合同目的无法实现的根本原因在于行政机关的规划，故腾升公司、下洋田居委会都不应当为合同的解除承担赔偿责任。因此腾升公司提出的第二、三、四项诉讼请求中由腾升公司垫付的1415842.80元、保证金200万元以及50万元清场赞助费，下洋田居委会应予返还。第三，关于腾升公司所主张的利息是否有法律依据的问题。腾升公司认为其第二、三、四项请求中腾升公司为下洋田居委会垫付的1415842.80元、保证金200万元以及50万元清场赞助费属于借款，因此请求本院判决下洋田居委会承担其诉请的利息。对此本院认为，腾升公司、下洋田居委会之间属于合作开发关系，腾升公司与下洋田居委会之间的金钱往来并非资金借贷行为，腾升公司应当为自身的投资行为承担相应的风险。因此，腾升公司基于房地产合作关系主张下洋田居委会支付利息，没有事实与法律依据，本院不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十六条之规定，判决：一、解除腾升公司与下洋田居委会签订的下列协议书：1、2007年12月6日的《房地产开发合作协议书》；2、2009年11月16日的《补充协议书》；3、2010年1月19日的《补充协议书》；4、2010年1月19日的《补充协议书》5、2013年11月23日的《补充协议》。二、下洋田居委会于本判决生效之日起十日内向腾升公司支付3915842.8元。三、驳回腾升公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45119元（腾升公司巳预交），由腾升公司承担8121元，下洋田居委会承担36998元。
本院二审期间，双方当事人没有提交证据，且对一审查明事实没有异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、双方签订的《房地产开发合作协议书》是否达到解除条件；二、腾升公司支付40万的诉讼费用、1015848.80元土地出让金、200万元的保证金以及50万元清场费用是否应由下洋田居委会返还。
一、关于双方签订的《房地产开发合作协议书》是否达到解除条件。双方于2007年12月6日签订《房地产开发合作协议书》至今已达十年时间，为了解决合作期间出现的问题，双方多次签订《补充协议书》及《承诺协议书》，但仍旧未能完全解决存在的问题，直至2014年5月4日三亚市规划局出具的《意见》直接明确了双方的合作项目不符合报建条件，因而不能进行房地产开发合作项目建设，双方签订的《房地产开发合作协议书》约定的合作合同目的已无法实现，一审判决解除双方签订的《房地产开发合作协议书》及四份《补充协议》，符合法律规定。本院予以维持。
二、关于腾升公司支付40万的诉讼费用、1015848.80元土地出让金、200万元的保证金以及50万元清场费用是否应由下洋田居委会返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后当事人应当根据合同的性质承担不同的法律责任。从本合同的履行情况，下洋田居委会对腾升公司为其项目垫付的3915842.80元（40万元诉讼费用，1015848.80元土地出让金、200万元的保证金、50万元清场费用）没有异议。由于腾升公司履行合同为合作项目垫付上述款项，下洋田居委会才能获得06863号土地证及该证项下土地上市场的搬迁。按三亚市规划局出具的《意见》，下洋田居委会的这块土地可以纳入周边片区统一开发，该土地价值发生明显变化。下洋田居委会作为合同履行的受益方，应对腾升公司为其支付的各项款项承担返还责任，一审法院判决正确，应以维持。上诉人下洋田居委会上诉请求不能成立。应予驳回。
综上，上诉人上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45119元，由三亚市吉阳区下洋田社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长陈德雄
审判员梁泽
审判员王晓艳
书记员杨少芬
附有关法律条文：
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