中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1110号
上诉人（原审被告）：司徒国敏，男，1953年11月23日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：侯慧敏，女，1956年3月20日出生，汉族。
两上诉人的共同委托代理人：江有声，广东太平洋联合律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人：陈震，广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄月婵，（ANNENYOTSEMLOO），女，1921年10月4日出生，加拿大籍，加拿大地址：212-475MainStreetVancouver，BCV6A2T7。
被上诉人（原审原告）：黄银意，（MAYNGANYEELOO），女，1926年5月13日出生，加拿大籍。
被上诉人（原审原告）：卢国辉（JAMESLOO），男，1962年8月22日出生，加拿大籍。
被上诉人（原审原告）：卢梓辉（DONALDDOOFUEYLOO），男，1947年11月6日出生，加拿大籍。
被上诉人（原审原告）：司徒英（YINGSETOLOO），女，1926年11月15日出生，美国籍。
被上诉人（原审原告）：卢栋辉（TONYTUNGFAILO），男，1949年3月26日出生，美国籍。
被上诉人（原审原告）：卢建辉（GEOFFREYLOO），男，1953年4月3日出生，美国籍。
被上诉人（原审原告）：卢安辉（YINGSETOLOO），男，1956年4月20日出生，美国籍。
被上诉人（原审原告）：卢惠慈（CHERIEWAICHITSE），女，1950年3月17日出生，美国籍。
被上诉人（原审原告）：卢惠玲（AILEENWAILINGTAM），女，1951年12月6日出生，美国籍。
上述被上诉人的共同委托代理人杜官新，广东绥爰律师事务所律师。
上述被上诉人共同委托代理人柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
上诉人司徒国敏、侯慧敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市荔湾区德星路126号房屋原是卢荣策、卢荣达、卢荣勋共有房产，各占1／3产权。2004年12月7日，黄月婵继承了卢荣勋在上述房屋的产权。
1994年12月1日起卢荣达出具委托书，委托司徒国敏对上述房屋和另三间房屋进行管理修缮并向房管局办理房产登记等。1998年6月5日，司徒国敏代办了上述房屋和另三间房屋发还手续，并继续管理房屋。
2003年12月15日，卢荣达、卢荣策出具委托书，委托被告司徒国敏对上述房屋和另三间房屋进行管理并有权出售房屋。2004年8月19日，黄月婵委托被告司徒国敏申请办理继承上述房屋产权的公证，并对上述房屋和另三间房屋进行管理和有权出售房屋。
司徒国敏与侯慧敏是夫妻关系。2005年4月7日，司徒国敏作为黄月婵、卢荣策、卢荣达的代理人（卖方）与侯慧敏（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定卖方将上述房屋出售给买方，交易价为180000元等等。2005年6月3日，广州市房地产交易所出具《广州市房地产价格审核书》，审核上述房屋全交吉市场价为580000元。同时，另三间房屋也出售给侯慧敏。此后，上述房屋和另三间房屋过户到侯慧敏。
2005年4月14日，司徒国敏去信在美国的卢荣达，信中无提及上述房屋和另三间房屋已出售给侯慧敏，只提到四间房屋的房款70多万元、40多万元税费、约20-30万元的房屋重建和维修费用，买方要支付140-150万元等。
2009年1月29日卢荣达去世，司徒英、卢栋辉、卢建辉、卢安辉、卢惠慈、卢惠玲是卢荣达的妻、儿。
2012年8月19日卢荣策去世，黄银意、卢国辉、卢梓辉是卢荣策的妻、儿。
2013年6月25日，黄月婵向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认司徒国敏、侯慧敏签订的关于广州市荔湾区德星路126号的买卖合同无效；2、司徒国敏、侯慧敏立即到广州市国土资源和房屋管理局将房屋恢复登记到原产权人名下的手续，若原产权人去世，登记到原产权人继承人名下；3、司徒国敏、侯慧敏承担本案全部诉讼费用。2013年8月19日，司徒英、卢栋辉、卢建辉、卢安辉、卢惠慈、卢惠玲、黄银意、卢国辉、卢梓辉同意黄月婵的诉讼请求，要求作为原告参加诉讼。
在庭审结束后，司徒国敏补交了一份《买卖房屋结算》，内容：“以我妻侯慧敏名义买下的四间房屋，作价152万元，减交易税费36万元、维修改建费用37万元、交易中介费用2万元、支付人民币60万元、美元2万元。收款人：卢荣达”。司徒国敏说该《买卖房屋结算》是其手写，约在2006年底-2007年中时，带去美国，与卢荣达结算，卢荣达签名确认。
黄月婵、黄银意、卢国辉、卢梓辉、司徒英、卢栋辉、卢建辉、卢安辉、卢惠慈、卢惠玲（以下简称黄月婵等人）对卢荣达在《买卖房屋结算》上的签名不予确认，表示不向法院申请作司法鉴定。但黄月婵等人提交了一份自行申请中国广州分析测试中心司法鉴定所作出的《鉴定意见书》，鉴定意见：送检的《买卖房屋结算》上收款人处的“卢荣达”签名与提供样本1至3上的“卢荣达”签名不是出自同一人的笔迹。但该《鉴定意见书》鉴定的《买卖房屋结算》与样本1至3均是复印件。
原审法院认为，代理人应尽力保障被代理人的权益，将委托事务的处理情况如实报告被代理人。在本案中，司徒国敏作为黄月婵、卢荣策、卢荣达的代理人将上述房屋转让给自己的妻子侯慧敏，是一种“自己代理”行为，有违代理的本质特征和诚实信用原则，是滥用代理权的行为。本案房屋交易价低于交税审核价格，严重损害了被代理人的权益；侯慧敏是司徒国敏的妻子，未支付合理对价就取得上述房屋的产权，不属善意取得。故司徒国敏以黄月婵、卢荣策、卢荣达的名义与侯慧敏签定的房屋的买卖合同无效。
司徒国敏提交的证据，只能证明其在交易完成后的2006年底-2007年中时，才告知卢荣达将代理的房屋转让给自己的妻子侯慧敏。司徒国敏明知代理的房屋有三个产权人，卢荣达也不是黄月婵、卢荣策的代理人，应将房屋转让给自己的妻子侯慧敏向所有产权人如实报告，但司徒国敏根本无向黄月婵、卢荣策报告。况且，司徒国敏在交易已完成后的2005年4月14日，去信给卢荣达也无提到已将上述房屋出售给侯慧敏。因此，司徒国敏辩称将代理房屋转让给自己的妻子侯慧敏已经产权人同意，无证据证实，不予支持。
房屋买卖合同无效，侯慧敏取得的上述房屋产权证失效，上述房屋的产权人自然恢复为原登记产权人。黄月婵等人要求将上述房屋的产权人登记到卢荣策、卢荣达的继承人名下，应通过继承程序办理，本案不作处理。
房屋买卖合同无效，根据合同法有关规定，双方应各自返还财产。由于黄月婵等人未要求收回房屋的使用权，黄月婵等人可另循法律途径解决使用权问题。至于司徒国敏、侯慧敏提出已付的房款问题，由于司徒国敏、侯慧敏没有反诉，且司徒国敏、侯慧敏认为是4间房屋一起结算，现有的证据不能确认每间房屋的转让款是多少，司徒国敏、侯慧敏可在本判决发生法律效力后，再另循法律途径解决。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、五十八第第一款第（四）项的规定，作出如下判决：司徒国敏作为黄月婵、卢荣策、卢荣达的代理人与侯慧敏签订关于广州市荔湾区德星路126号房屋的《广州市房地产买卖合同》无效。一审案件受理费200元，由司徒国敏、侯慧敏负担；诉讼保全费1970元由司徒国敏、侯慧敏负担。
判后，上诉人司徒国敏、侯慧敏不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院未查明确定案件性质的事实。司徒国敏与原产权人卢荣达之间是亲属关系，对于案涉房屋的实际管理人及支配人均是卢荣达，司徒国敏应卢荣达的委托无偿管理房屋18年之久，而共同委托出售房屋的代表人即卢荣达。司徒国敏与黄月婵、卢荣策之间并不认识，仅是卢荣达要出售房屋，为了办理过户需要，才要求黄月婵、卢荣策同时出具委托书，卢荣达为众多权利人的代表，司徒国敏根本无法与黄月婵和卢荣策联系，只能通过卢荣达转告，有关案涉房屋的所有出售程序均是与卢荣达磋商，售房款也是由其分配和转交，卢荣达属于卢荣策和黄月婵的表见代理人。一审法院对于案涉房屋的实际市场价值未查明，交易审核的价格不能代表市场的实际价格，且偏离市场的交易价格。一审法院对于司徒国敏、侯慧敏为了购买房产实际支付的费用未查明，司徒国敏、侯慧敏共为四套房屋支付了150万元人民币，有卢荣达亲笔签名的结算单据。二、原审法院适用法律错误。一审法院仅以“自己代理自己”为由认定合同无效错误，自己代理行为不存在恶意串通的情形，且司徒国敏、侯慧敏购买案涉房屋向产权人支付了合理的对价，并如实向产权人披露了交易价格和实际购买人，不存在违反诚实信用原则的情形。本案中的诉讼请求实质是主张合同的撤销权，应适用“除斥期间”。据此请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回黄月婵等人的诉讼请求；2、黄月婵等人承担本案的诉讼费用。
被上诉人黄月婵等人答辩称：司徒国敏与原产权人之间的亲属关系与本案实体处理无关；案涉合同的买方是侯慧敏，卖方代理人是司徒国敏，两人是夫妻关系，故实际上是同一主体，且房屋交易价格明显低于市场价，因此，本案应适用恶意串通的法律规定；本案的诉讼请求为确认合同无效，与撤销权的除斥期间无关。综上，同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1、案涉合同是否为当事人的真实意思表示。司徒国敏、侯慧敏表示：案涉合同仅是为了用于办证、过户及纳税所用，约束双方当事人权利义务的是卢荣达与司徒国敏之间的口头合同，故案涉合同并非双方当事人之间的真实意思表示；黄月婵等人则表示：司徒国敏、侯慧敏已承认涉案合同没有法律约束力，其所称的口头合同并没有书面证据予以证实，且黄月婵等人亦否认卢荣达与司徒国敏之间存在口头合同，因此，案涉合同对于双方当事人没有约束力。2、争议购房款是否实际支付。司徒国敏、侯慧敏表示：依据《买卖房屋结算》，在扣除相关费用后司徒国敏、侯慧敏以现金方式向卢荣达支付了60万元人民币和2万元美金，结算书中卢荣达只签名确认，其余内容均是我方书写，其中60万元人民币是在2006年期间以现金方式支付给卢荣达的子女，但无收款凭证，2万元美金是在2005年的下半年带到美国支付给卢荣达，结算书是卢荣达在2006年底至2007年初在美国向我方出具；黄月婵等人则表示：首先否认结算书中卢荣达签名的真实性，其次并无收到司徒国敏、侯慧敏支付的任何款项。3、合同约定的房价款是否为合理对价。司徒国敏、侯慧敏表示：依据一审中其提交的网上打印的2012年房价行情预测表，可以证明当时的房价很低，故合同约定的价格合理；黄月婵等人则表示：合同约定的价格明显低于市场价格，《广州市房地产价格审核书》是司徒国敏、侯慧敏在交易时委托房管部门进行的评估，用于计算契税所用，因此，该审核书中显示的价格才是房屋的实际市场价格。行情预测表不是由有资质的机构出具的文件，且没有具体的指向标的，故不能对抗房管局的评估报告。
二审中，双方当事人共同确认：同意原审法院对于黄月婵等人提出的诉讼请求第2项不予处理。
二审中，黄月婵等人表示：主张案涉合同无效的依据是司徒国敏与侯慧敏之间存在恶意串通的行为，且司徒国敏自己代理自己的行为损害黄月婵等人的利益。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉房屋买卖合同的效力。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，“恶意串通”的构成应当符合以下要件：一是当事人之间具有主观恶意；二是合同当事人为一方之私利而互相串通，其后果是损害国家、集体或第三人的利益。对于案涉合同是否符合上述无效情形，应综合以下几个方面作出认定：第一、案涉合同是否是双方当事人的真实交易行为。首先，二审中，司徒国敏与侯慧敏承认案涉合同的签订并非双方的真实意思表示，目的仅是用于过户及办证所用，而真实履行的是其与卢荣达之间的口头合同，对此，司徒国敏、侯慧敏无法提交真实履行的合同依据，黄月婵等人亦否认口头合同的存在，因此，在司徒国敏与侯慧敏之间存在夫妻关联关系的情况下，双方之间签订案涉合同的目的是为了转移黄月婵等人名下的案涉财产，而并非真实的房屋买卖意思表示。其次，司徒国敏、侯慧敏称是以现金方式向卢荣达支付了案涉房屋的购房款，但除提交存疑的《买卖房屋结算》之外，无法提供其他任何付款凭证以及资金来源的证据，因此，在无其他补强证据充分证明存在实际付款的事实情况下，可以认定司徒国敏与侯慧敏之间为了共同的目的，相互配合共同实施了虚假的交易行为。第二、司徒国敏与侯慧敏之间的交易行为是否善意。依据《广州市房地产价格审核书》中所显示的案涉房屋估价结果，案涉房屋产权交吉市场价值为580000元，显然，司徒国敏与侯慧敏在案涉房屋买卖合同中所约定的180000元的转让价格没有达到市场交易价的百分之五十，因此，双方之间的交易价格应视为明显不合理的低价，即无法证明双方之间的交易行为为善意。司徒国敏、侯慧敏关于已实际支付合理价款的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。第三、案涉合同是否损害了产权人的利益。根据案件查明事实，案涉房屋在转移登记至侯慧敏名下长达数年的时间，均无证明显示司徒国敏将交易行为以及所称的购房款告知产权人，因此，上述事实亦可以证明案涉合同的签订严重损害了产权人的合法权益。据此，司徒国敏作为代理人与侯慧敏于2005年4月7日签订的《广州市房地产买卖合同》属于恶意串通，损害黄月婵等人利益的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，应认定无效。一审判决对此认定正确，本院予以维持。司徒国敏、侯慧敏关于其不存在恶意串通的情形、一审适用法律错误的上诉理由，不能成立，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人司徒国敏、侯慧敏的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元由上诉人司徒国敏、侯慧敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 张艳
二〇一四年××月××日
书 记 员 张辉