浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第22号
上诉人（原审被告）：金群飞。
委托代理人：金凤飞。
被上诉人（原审原告）：浙江省慈溪市副食品公司。
法定代表人：冯永友。
委托代理人：徐剑。
委托代理人：刘炯杰。
上诉人金群飞因与被上诉人浙江省慈溪市副食品公司（以下简称副食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2013年11月22日作出的（2013）甬慈浒民初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人金群飞的委托代理人金凤飞，被上诉人副食品公司的委托代理人徐剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：被告与原告建立房屋租赁关系租赁其房屋用于经营灯具生意。2012年7月15日，被告向原告交纳房屋租金300000元，同年10月23日，又向原告交纳85000元，同时收款收据载明“房租余款”。被告同时向原告租赁了房屋两处，即四海市场内部分区域和市场外围乐峰音箱开店区域。双方虽未签订房屋租赁合同，但一致认可交纳房租至2013年6月30日止，租期从2012年7月1日开始。2013年6月3日，原告以慈溪四海装饰市场的名义向市场内各经营户发送了《通知》一份，通知载明：于二O一三年七月一日开始对本市场进行立项改造，在此期间市场将停业清场。为给予经营户有一个充分的缓冲期，七月一日至八月三十一日不再收取房租……九月份改造施工工作正式开始后市场不再续租。2013年8月30日，原告向各市场内的经营户发送了新的通知一份，告知从9月1日起关门停业。2013年9月3日，原告向包括被告在内的各经营户发送了《律师函》，告知了限期腾房并结清水电费和租赁期限届满后的房屋使用费等情况，但被告未接收到该律师函。至今，被告未腾空房屋并交付给原告。
原审原告副食品公司于2013年9月11日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告即时腾空租赁房屋；二、原审被告即时支付从2013年7月1日起至判决确定的履行日止按原租金标准计算的逾期侵占房屋使用费；三、本案案件受理费由原审被告负担。庭审中，原审原告变更第二项诉讼请求为：原审被告即时支付从2013年7月1日起至判决确定的履行日止按原租金385000元标准计算的逾期侵占房屋使用费。
原审法院审理认为：租赁期限在六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告未采取书面形式订立租赁合同，应视为双方建立的是不定期租赁法律关系。被告已经支付租金至2013年6月30日，原告也提前向被告发送了相关不再租赁房屋的通知，被告应当返还租赁物，但被告使用租赁房屋至今，且未交纳房租使用费，故原告诉请被告腾空房屋，于法有据，予以支持。但原告在2013年6月3日发送给包括被告在内的各经营户的《通知》中载明，为了给经营户有一个充裕的缓冲期，七月一日至八月三十一日不再另行收取房租，系其对自己权益的处分，也符合公平原则，故现原告再要求被告支付该两月的房屋使用费，不予以支持。此后，被告占有使用涉案房屋，原告请求按照租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定，予以支持。原告主张的被告支付房屋使用费的期限至判决确定的履行日止，若被告实际腾房时间早于判决确定的履行日，应以计算至实际腾房为准。原、被告关于年租金的争议，被告主张年租金为300000元，而原告主张年租金为385000元，该院认为，原、被告于2011年11月20日签订的《租赁协议》载明年租金为359206元，被告又未在次年减少租赁房屋，年租金逐年提升符合交易惯例，且原告又提交了被告交纳房租余款的证明，故该院认定原、被告的年租金为385000元。至于被告提出其行业特殊性，搬迁需要时间的辩称，该院根据实际情况，可适当考虑延长时间。被告要求原告赔偿损失的主张，其未提起反诉，可另行主张。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告金群飞应于本判决生效之日起一个月内腾空租赁房屋并交付原告浙江省慈溪市副食品公司；二、被告金群飞应于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江省慈溪市副食品公司从2013年9月1日起至判决确定的履行日止（若被告实际腾房时间早于判决确定的履行日，以实际腾房时间为准）按照年租金385000元标准计算的房屋占有使用费；三、驳回原告浙江省慈溪市副食品公司其余诉讼请求。若未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1220元，减半收取计610元，由原告浙江省慈溪市副食品公司负担400元，被告金群飞负担210元。
宣判后，原审被告金群飞不服，上诉至本院，称：1.原审判决上诉人按照年租金385000元支付房屋占有使用费，系事实认定及法律适用错误。因为双方约定的房屋年租金为300000元，且被上诉人在上诉人逾期占用房屋期间，肆意破坏上诉人的经营秩序，导致摊位使用价值严重贬值，只能成为储存货物的“仓库”，同时，被上诉人于2013年7月1日后对市场进行改造，该房屋性质已由摊位变成建筑工地，因此该占用期间被上诉人的损失不应按正常摊位租金计算。2.原审法院没有认定房屋租赁合同中的相关条款无效，于法相悖。租赁协议第四条第4项关于原乙方装璜的投入约定应属无效。只有在承租期满后上诉人主动退租时，才可按该约定无偿放弃装璜。现上诉人要求续租被拒绝，因此该损失应由被上诉人承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人副食品公司答辩称：1.涉案《租赁协议》系上诉人与被上诉人自愿签订的，由于市场地段区域不同，故租金价格存在一定的差异，但该差异并不大。2.上诉人称市场已停业，故无需按租赁合同约定的价格支付租金，缺乏依据。3.上诉人要求被上诉人赔偿损失，亦于法无据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人金群飞向本院提供照片9张，证明市场现在已经不营业，我们最多支付仓库费。
被上诉人副食品公司经质证，认为：照片反映的地区是被上诉人的市场，但是对于上诉人要证明的关联性有异议，被上诉人在8月底的通知中已经明确表明市场9月份要停业的，且被上诉人要求上诉人腾房，并没有要求其继续营业，因此停业环境是否对上诉人造成影响与本案没有任何的关联性。
被上诉人副食品公司未向本院提供证据。
本院经审查认为，被上诉人对该照片的真实性无异议，本院可予确认，但上诉人对租赁房屋的使用方式与本案没有关联，故被上诉人对此异议成立，
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2011年11月20日签订的《租赁协议》到期后，上诉人继续使用原承租的房屋，被上诉人对此未提出异议，原审据此认定原租赁协议有效，但租赁期限为不定期，当事人有权随时解除合同，于法有据，并无不当。被上诉人于2013年6月3日向包括上诉人在内的各经营户发出的《通知》中表明不再续租，且已给予上诉人搬迁腾退的合理期限，上诉人未在该合理期限内搬迁腾退，原审法院据此判决上诉人按照原租金标准支付相应的房屋占有使用费，并无不当。鉴于被上诉人明确表示不再另行收取2013年7月1日至8月31日期间的租金，该行为系属对自身权利的处分。上诉人上诉称承租房屋因改造，其作为“仓库”使用，占有使用费不应参照原租金计算，对此，因该上诉人对涉案房屋使用方式的选择并不影响被上诉人对该房屋的使用损失，故上诉人该请求本院难以支持。至于上诉人要求被上诉人赔偿装璜损失，因上诉人未在原审中提出反诉，依法不属本案的审理范围。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2210元，由上诉人金群飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年二月七日
代书记员 陆 琼