四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终1942号
上诉人（原审原告）：张树聪，女，1957年11月出生，汉族，住四川省珙县。
委托诉讼代理人：刘宗模，四川戎星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：戴燕萍，女，1983年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：朱迅，四川义言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭鸿，四川义言律师事务所律师。
上诉人张树聪因与被上诉人戴燕萍房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省屏山县人民法院(2016)川1529民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张树聪及诉讼代理人刘宗模、被上诉人戴燕萍及诉讼代理人朱迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张树聪上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除双方于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》，并判决被上诉人交还房屋；3、判决被上诉人对房屋主体结构进行修复、恢复原状；4、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《房屋租赁合同》的约定被上诉人支付2016年至2017年租金的时间应为2016年3月23日前，但被上诉人实际支付时间为2016年4月23日、2016年5月8日，被上诉人违反《房屋租赁合同》第十三条第一项的约定，上诉人有权解除合同。一审判决一方面认为被上诉人构成违约符合解除条件，另一方面又不支持上诉人解除合同，适用法律错误；2、被上诉人未经原设计单位或具有相应资质的设计单位出具设计图纸，擅自装修楼梯，打穿二楼橡胶层板，破坏了房屋主体结构，被上诉人违反《房屋租赁合同》第十三条第三项的约定，上诉人有权解除合同；3、根据《合同法》的规定，被上诉人擅自改变房屋主体结构，依法应当进行修复，恢复原状，一审判决未予支持，认定事实不清，适用法律错误；4、按照《房屋租赁合同》第十五条第一项的约定被上诉人严重违约应当按照10年总租金的20%即318000元向上诉人支付违约金；5、上诉人解除合同的通知于2015年7月8日已送达被上诉人，按合同法规定，双方的租赁合同自此解除，上诉人起诉到法院确认解除合同的效力，一审法院没有对此确认，一审认定事实不清。
戴燕萍辩称，1、虽然被上诉人有迟延履行租金的不当行为，但后来被上诉人将租金120000元全部支付给了上诉人张树聪，上诉人已接受，不符合《房屋租赁合同》的解除条件；2、修建通往楼顶的应急消防通道其目的是为了“书童轩幼儿园”学生的安全考虑，并经宜宾市建业工程质量检测有限公司现场检测：能够保障房屋主体结构安全性使用，不存在合同约定的“故意损坏房屋主体结构”情形；3、因上诉人张树聪用诉争房屋在屏山县邮政储蓄银行贷款150万元且未按时支付银行贷款利息，银行派员到幼儿园说要起诉拍卖出租房屋且上诉人张树聪叫买主来看房造成被上诉人恐慌故被上诉人未及时支付房租，且被上诉人只迟延45天支付房租，违约显著轻微，一审法院判除被上诉人支付4500元违约金能足以弥补上诉人张树聪的损失。
张树聪向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》并将房屋交还原告；2、对房屋主体结构进行修复，恢复原状；3、戴燕萍向张树聪支付违约金318000元并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：张树聪将其所有位于新县城丁石路荣新时代广场4幢2层2号的营业房出租给戴燕萍。双方于2015年3月23日签订《房屋租赁合同》主要约定为：“出租方张树聪（甲方），承租方戴燕萍（乙方）。1.甲方将自己享有所有权、使用权的位于荣新时代广场面积为945.82平方米，框架结构住房（或商业用房）出租给乙方；2.甲方出租给乙方开办幼儿园及建设幼儿园附属设施；3.租赁期限为壹拾年，出租时间从2015年4月23日起到2025年4月23日止；4.租金从2015年4月23日至2017年4月23日，每年租金为壹拾贰万元，从2017年4月23日至2020年4月23日年租金为壹拾伍万，从2020年4月23日至2025年4月23日每年租金为壹拾捌万元；5.租金支付方式，按年计算一次性支付年租金，乙方于本合同签订之日向甲方交付第一年房屋租金120000元，以后于每对应年提前一个月付第二年租金。8.乙方可对二楼进行装修，但不得影响房屋主体结构和安全。甲方提供乙方使用此楼层顶楼，但使用应符合相关法律、法规及该小区物业管理的相关要求；10.转让或转租，租赁期间，乙方可以转让或转租该房屋，但必须征得甲方同意，受让人或转租人应履行本合同约定；13.因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可解除本合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，①拖欠租金达一个月。②利用承租房屋进行违法活动的。③故意损坏房屋主体结构的；15.违约责任，租赁期间双方信守合同，任何一方违反本合同约定，违约方应按本合同标的总租金10年租金的20%计算赔偿守约方违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金；18.本合同一式二份，甲乙双方签字后生效，并各执一份备查。”2015年6月28日戴燕萍与查相贵（又名查欣）签订幼儿园合伙协议书，租赁位于宜宾市屏山县荣新时代广场4号楼2楼1号2号全框架结构，面积940平方米进行装修开办幼儿园，幼儿园命名为“宜宾市屏山县书童轩幼儿园”。中华人民共和国民办学校办学许可证教民151152960000111号证书载明:名称屏山镇书童轩幼儿园，地址屏山镇荣新时代广场2号楼，校长戴燕萍，举办者查相贵。2016年4月13日，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局出具屏住管函【2016】68号的函、屏住管责改【2016】第015号责令（限期）改正通知书等载明屏山县书童轩幼儿园未经相关部门审批和开具手续，也未经原设计单位或具有相应资质的设计单位出具设计图纸，擅自装修楼梯，打穿二楼橡胶层板等违反了《建设工程质量管理条例》第十五条的规定擅自变动房屋建筑主体结构，属违规装修，责令其在2016年4月18日前完成整改。2016年4月15日，宜宾市建业工程质量检测有限责任公司屏山县书童轩幼儿园应急消防楼梯结构安全性鉴定报告鉴定意见为：“根据以上分析，屏山县书童轩幼儿园应急消防楼梯满足结构安全性使用要求，能够保证房屋主体结构安全性使用。”张树聪于2016年4月24日、同年5月8日共计收到屏山县书童轩幼儿园法定代表人查相贵通过银行转账案涉房屋租金120000元。一审法院认为，张树聪认为戴燕萍逾期45天才交付租金、将案涉房屋转租第三人“查新”、擅自改变案涉房屋主体结构均违反合同约定应当解除合同。对张树聪主张戴燕萍将案涉房屋转租第三人“查新”，而根据戴燕萍提供证据证明查相贵（又名查欣）系与戴燕萍共同开办屏山书童轩幼儿园的合伙人，故对张树聪主张的转租房屋事实不予认定；对于戴燕萍修建通往楼顶的应急消防通道问题，其目的是为了书童轩幼儿园中学生的安全性考虑，并经宜宾市建业工程质量检测有限责任公司检测“能够保证房屋主体结构安全性使用”，并未存在合同约定的“故意损坏房屋主体结构”的情形；本案承租人戴燕萍在租赁期间存在迟延履行或部分履行的行为，后来又都全部给付租金，出租人张树聪也已接受，虽然戴燕萍的行为已构成违约，符合约定的解除条件，但戴燕萍仍然在积极履行合同，实现合同目的，且违约时间仅45天，违约行为轻微，张树聪的损失可以根据合同约定的违约金责任得以弥补，故张树聪据此理由提出解除合同的请求不予支持。综前所述，原告主张解除合同的三种理由，均不予采纳，其解除合同的诉讼请求不予支持，但戴燕萍确实逾期45天才向原告支付完毕2016年租金，存在违约行为，应按合同第十五条第二项约定承担违约责任，即戴燕萍向张树聪支付滞纳金4500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条、第二百六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告戴燕萍自本判决生效之日起10日内向原告张树聪给付违约金4500元；二、驳回原告张树聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035元，由原告张树聪负3010元，被告戴燕萍负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年4月20日屏山县教育体育和文化广电局向屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局出具了《关于书童轩幼儿园违规装修整改建议函的回函》(屏教体文广函[2016]22号)记载“……该园提供的装修设计是由宜宾鼎豪建筑装饰工程有限公司承担设计的（网址：www.dingaozs.com、设计师刘凯），书童轩幼儿园按此装修施工图进行了装修。2016年3月28日，我局接到业主张树聪（房东）关于“书童轩幼儿园在装修过程中擅自在商铺至楼顶在主体结构上更改楼梯存在安全隐患”的报告，我局当即对书童轩幼儿园法人查相贵进行了约谈。4月5日又组织成教办、安全股等工作人员到书童轩幼儿园进行了检查，要求书童轩幼儿园对存在的安全隐患进行彻底检查整改，整改后请具备资质专业单位对幼儿园的应急消防楼梯结构进行安全鉴定。4月15日，书童轩幼儿园委托宜宾市建业工程质量检测有限责任公司对幼儿园应急消防楼梯进行了安全鉴定，并出据了《屏山书童轩幼儿园应急消防楼梯结构安全性鉴定报告》（川建质鉴字第037）。鉴定结论是：屏山县书童轩幼儿园应急消防楼梯满足结构安全性使用要求，能够保证房屋主体结构安全使用。我局已要求书童轩幼儿园按照你局的整改要求将整改情况向你局汇报，并将资料呈送你局，请你局审查。”再查明，2015年2月16日上诉人张树聪与中国邮政储蓄银行股份有限公司屏山县支行签订《个人额度借款合同》约定向中国邮政储蓄银行股份有限公司屏山县支行借款150万元，同日上诉人张树聪与中国邮政储蓄银行股份有限公司屏山县支行签订《个人最高额抵押合同》约定上诉人张树聪将位于屏山县时代广场4－2－2的房屋为上述借款提供抵押担保。
本院认为，针对上诉人张树聪认为被上诉人戴燕萍延期支付租金而主张解除合同的上诉理由。上诉人张树聪与被上诉人戴燕萍签订《房屋租赁合同》前已将租赁房屋抵押给银行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，上诉人张树聪与被上诉人戴燕萍的租赁关系不能对抗中国邮政储蓄银行股份有限公司屏山县支行的抵押权，若中国邮政储蓄银行股份有限公司屏山县支行行使抵押权，上诉人张树聪可能丧失履行《房屋租赁合同》义务的能力，且在签订《房屋租赁合同》前上诉人张树聪未将租赁房屋已抵押的事实告知被上诉人戴燕萍，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，被上诉人戴燕萍未按期向上诉人张树聪支付租金而要求上诉人张树聪、银行与其签订补充协议保证银行实现抵押权时其租赁合同可继续履行系行使不安抗辩权，并非违约行为，且被上诉人戴燕萍现已将2016年全年租金交付上诉人张树聪，上诉人张树聪已接受，故上诉人张树聪以此为由要求解除合同的上诉理由，本院不予支持。
针对上诉人张树聪认为被上诉人戴燕萍破坏房屋主体结构主张违约解除合同的上诉理由。屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局要求被上诉人于2016年4月8日前整改，并函告屏山县教育体育和文化广电局进行督促，2016年4月20日屏山县教育体育和文化广电局回函屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局，经被上诉人委托的鉴定机构鉴定屏山书童幼儿园的应急消防楼梯能够保证房屋主体结构安全性使用，并请屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局对书童轩幼儿园呈送的相关资料及汇报的情况进行审查。后屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局未对诉争书童轩幼儿园装修楼梯一事进一步处理，上诉人张树聪也未提供充足证据证明现被上诉人戴燕萍存在损坏房屋主体结构的行为。且根据屏山县教育体育和文化广电局的回函诉争屏山县书童幼儿园的装修已经过宜宾市鼎豪建筑装饰工程有限公司设计而非上诉人张树聪所称未经原设计单位或具有相应资质的设计单位设计。故对上诉人张树聪的此点上诉理由，本院不予支持。
根据《房屋租赁合同》第八条规定上诉人张树聪允许被上诉人戴燕萍对二楼进行装修，且被上诉人戴燕萍修建的通往楼顶的应急消防楼梯现无证据证明存在损害房屋主体结构的情形，故一审法院对上诉人张树聪主张被上诉人戴燕萍恢复房屋原状的诉讼请求不予支持，并无不当。
因上诉人张树聪未提供充足的证据证明被上诉人戴燕萍存在违约行为，故对上诉人张树聪要求被上诉人戴燕萍承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。一审法院判决被上诉人戴燕萍向上诉人张树聪支付违约金4500元，因上诉人戴燕萍对此无异议，本院予以确认。
综上所述，上诉人张树聪的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6070.00元，由上诉人张树聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
代理审判员 龙 雨
代理审判员 罗 润
二〇一六年十月二十日
书 记 员 王付兵