江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7802号
上诉人（原审被告）南京奢克多鞋业有限公司，住所地江苏省南京市所叶路18号（5楼A、B座）。
法定代表人林美婷，该公司总经理。
委托代理人刘云，女，该公司员工，1975年9月18日生，汉族。
委托代理人林其伟，男，该公司员工，1970年7月15日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京欧赛德投资顾问有限公司，住所地江苏省南京市所叶路18号（4楼-D1）。
法定代表人项菊莉，该公司总经理。
委托代理人詹修文，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托代理人王军，男，该公司员工，1991年6月18日生，汉族。
上诉人南京奢克多鞋业有限公司（以下简称奢克多公司）因与被上诉人南京欧赛德投资顾问有限公司（以下简称欧赛德公司）房屋租赁纠纷一案，不服南京市建邺区法院（2015）建民初字第3461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人欧赛德公司原审诉称，双方当事人于2010年9月15日订有房屋租赁合同，约定欧赛德公司将本市所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋租赁给奢克多公司使用。奢克多公司在租赁期间多次迟延支付租金，且对于2015年3月15日至2015年10月14日期间的大部分租金52534.7元一直拖欠至今。鉴于奢克多公司的违约之举，欧赛德公司现诉请解除双方租赁合同，要求奢克多公司清空并交还租赁房屋，同时要求奢克多公司支付拖欠的租金52534.7元及2014年8月15日至2015年9月14日期间的物业费3482.05元和电梯使用费1582.75元，并要求奢克多公司承担违约金25663元。
上诉人奢克多公司原审辩称，奢克多公司欠欧赛德公司租金是事实，奢克多公司同意解除双方租赁合同并交还租赁房屋，但欧赛德公司应向奢克多公司补偿房屋装修损失100000元。奢克多公司在租赁期间并未完全按照合同约定支付租金，实际每次支付租金均少于合同约定的金额，但经奢克多公司与欧赛德公司协商，欧赛德公司对此已予以同意和认可，故不存在奢克多公司违约之说，不应由奢克多公司承担违约金。奢克多公司对2014年8月15日至2015年9月14日期间的物业费不能确定是否已经支付，而对于这一期间的电梯使用费已经支付，但电梯是房屋的配套设施，欧赛德公司不应再收取使用费，故欧赛德公司应向奢克多公司返还已收取的电梯使用费。此外，欧赛德公司抢走奢克多公司数十万元货物和财产，奢克多公司将在查清货物及财产具体损失后向欧赛德公司主张全额赔偿。
原审经审理查明，2010年9月15日，双方当事人签订租赁合同，合同载明：欧赛德公司将本市所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋（面积243.5平方米）租赁给奢克多公司使用，租期为7年，自2010年10月16日至2017年9月15日，前三年的年租金为97765.25元，第四、第五年年租金为102653.5元，第六、七年租金另行商定，参照市场价格给予适当优惠，物业费为1.1元／平方米／月，电梯使用费为0.5元／平方米／月，租金及物业费6个月一付，须提前十天支付，先付后用，如由于奢克多公司原因逾期二个月支付租金的，构成根本违约，违约方应向对方支付相当于三个月租金的违约金。本案诉讼中，欧赛德公司否认自己抢走了奢克多公司货物和财产，并在庭审后撤回了关于电梯使用费1582.75元的诉讼请求。此外，双方当事人一致确认奢克多公司向欧赛德公司缴纳过租赁押金10000元，且欧赛德公司表示愿意向奢克多公司返还此押金。
上述事实，有庭审笔录、租赁合同等证据证实。
原审法院认为，双方当事人就解除租赁合同并交还租赁房屋意见一致，原审法院予以确认。欧赛德公司自愿返还奢克多公司租赁押金10000元，并无不妥，原审法院亦予确认。根据租赁合同约定的租金支付方式，奢克多公司应于2015年4月6日前向欧赛德公司支付2015年4月16日至2015年10月15日期间的6个月租金，但奢克多公司至今未支付此租金，其逾期支付租金已达半年，奢克多公司此举依照合同约定已构成根本违约，欧赛德公司据此诉请奢克多公司依约承担违约金，理由正当。奢克多公司所称其未按合同约定支付租金已征得欧赛德公司同意和认可之说，无证据加以证实，不能得到采信。因租赁合同系因奢克多公司根本违约而致解除，奢克多公司关于欧赛德公司应补偿其房屋装修损失的意见，无合同依据和法律依据，不能得到采纳。电梯使用费的收缴在租赁合同中已有明确约定，此系双方的自愿合意，奢克多公司关于欧赛德公司应退还已收电梯使用费的意见，与合同不符，且法律依据不足，理由不充分，不能得到采纳。奢克多公司欠付租金52534.7元，其对此应承担给付之责。奢克多公司不能确定自己是否已支付2014年8月15日至2015年9月14日期间的物业费3482.05元，且未能举证证明自己已付清上述费用，故奢克多公司对此物业费应予承担。奢克多公司如有充分确凿证据证明欧赛德公司抢走其货物和财产，其可在确定货物和财产具体明细后另行向欧赛德公司提出权利主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审判决如下：一、南京欧赛德投资顾问有限公司与南京奢克多鞋业有限公司于2010年9月15日签订的本市所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋租赁合同自判决生效之日予以解除。二、南京奢克多鞋业有限公司于判决生效之日起十日内将其租赁的所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋清空并交还给南京欧赛德投资顾问有限公司。三、南京奢克多鞋业有限公司于判决生效之日起十日内向南京欧赛德投资顾问有限公司支付租金52534.7元、物业费3482.05元及违约金25663元。四、南京欧赛德投资顾问有限公司于判决生效之日起十日内向南京奢克多鞋业有限公司返还租赁押金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，减半收取900元，保全费820元，合计1720元，由南京奢克多鞋业有限公司负担。
上诉人奢克多公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判；2、被上诉人依合同第6条第2项约定承担上诉人的房屋装修损失费；3、返还已缴付的4年电梯使用费合计人民币5844元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：1、原审未能查明本案部分事实。在上诉人迟延支付租金时，上诉人已和被上诉人协商，且被上诉人同意上诉人延期支付租金；否则被上诉人理应依照合同约定和合同法规定的时间向上诉方发出催缴通知，而事实上被上诉人是在上诉人逾期四个月后方发出催缴通知书。上诉人起诉的真实原因是欲将涉案房屋高价租给别人。上诉人履行租赁合同前四年内，被上诉人从未就租金支付方式对上诉人提出异议，所以上诉人不按合同约定支付租金已形成商业惯例。2、被上诉人在一审诉讼期间强行拿走了上诉人公司大量财物，上诉人已向派出所报警。原审判决要求上诉人另行主张权利，但上诉人在一审中已向原审法院说明有建邺区南苑派出所监控录像为证，出警警官也可以作证，并申请反诉，但原审法院均未支持。据此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人欧赛德公司二审答辩称：1、上诉人多次迟延给付租金，被上诉人是本着为上诉人着想的态度才未追究，若非上诉人拖欠租金达半年，被上诉人也不会采取诉讼的方式解除合同。催交通知并非必须，且被上诉人起诉到法院也是行使催交的表现形式之一。2、租赁合同的解除是因为上诉人根本违约所致，故其无权主张装修补偿。3、被上诉人已经撤回该电梯使用费部分的诉讼请求，上诉人在一审也未提出反诉，故不应当在本案二审审理范围之内。上诉人的上诉请求并无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维持原判。
上诉人奢客多公司认为原审法院遗漏查明被上诉人拿走上诉人价值几十万的货物，并将上诉人公司上锁，予以接管。被上诉人欧赛德公司对原审法院查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实予以确认。
上诉人奢客多公司在二审中提交办公室家具发票、南京锦饰堂装修工程公司缴款单、窗帘发票、玻璃和安装配件安装发票、办公门发票、地板发票、大门门套发票、石材发票、灯具付款收据、装修费用付款收据、房屋租金合同书等证据，上述证据均为复印件。被上诉人欧赛德公司认为证据的真实性无法核实，且上述证据均为装修损失证据，与本案并无关联性。因上述证据均为复印件，本院对其真实性不予认定。
本院二审另查明：
上诉人奢克多公司在二审中提交反诉状一份，其诉请包括判令被反诉人欧赛德公司赔偿奢克多公司货物损失、业务收入和成本损失、办公设备损失、运费损失等内容。被上诉人欧赛德公司明确表示不愿意就奢克多公司反诉请求进行调解，奢克多公司应当另案起诉。
以上事实，有民事反诉状、当事人陈述等在案佐证。
本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。现上诉人未能按双方当事人之间的租赁合同约定缴纳租金，且逾期已超过两个月，依据房屋租赁合同之约定，其已构成根本违约；双方当事人亦均同意解除租赁合同并交还租赁房屋。原审据此确认租赁合同解除、奢克多公司返还涉案房屋、支付相应租金、物业费及违约金，并无不当。上诉人虽上诉称其不按合同约定支付租金，系与被上诉人协商之结果且已形成交易习惯，但其并未提供证据证实，本院不予支持。上诉人于一审、二审中均要求被上诉人赔偿装修损失及退还其已缴付的4年电梯使用费，并在二审中就其他损害赔偿主张提交反诉状；对此本院认为，上述主张均属于反诉请求，而上诉人于一审中并未提出反诉，被上诉人亦认为上述请求不在本案审理范围内，且明确不同意调解，故本院对其上述主张不予理涉。上诉人如认为其权益受到损害，可依法另行主张。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人南京奢克多鞋业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 朱亚芳