江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6522号
上诉人（原审被告）：中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山新区玫瑰大道3号。
法定代表人：张桐。
委托诉讼代理人：李斌，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏巨易物业管理有限公司，住所地徐州市中山南路145号503室。
法定代表人：赵远，该公司经理。
委托诉讼代理人：任卓伦，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵立中，该公司员工。
上诉人中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住佳展公司）因与被上诉人江苏巨易物业管理有限公司（以下简称巨易公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人中住佳展公司的委托诉讼代理人李斌，被上诉人巨易公司的委托诉讼代理人任卓伦、赵立中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人中住佳展公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：1、被上诉人一审的代理人不具有代理权，其代理人任卓伦所提供的劳动合同期限于2015年已届满，不具有合法的代理权限。2、上诉人对被上诉人提交的《泉山森林海物业管理服务合同》的真实性有异议。3、为查明事实，一审法院应追加泉山森林海小区业主委员会为第三人参加庭审。4、按照合同约定，合同履行过程中发生争议，调解不成可向徐州市仲裁委员会仲裁，故人民法院不应受理。5、物业公司或业主委员会没有履行前期的告知义务，直接起诉是不符合《物业管理条例》第六十七条所规定的前置程序的，是不合法的。6、根据被上诉人提交的《泉山森林海物业管理服务合同》第五章第1条约定“自双方签字盖章之日起生效”，上诉人认为该合同必须经过双方盖章并签字后才能生效，故现在该合同并未实际生效。7、一审法院不能仅以被上诉人提交的房管处的产权资料为依据，这与事实不符。在上诉人公司存在房屋抵账和认购书形式的房屋买卖，房屋已移交给认购方，那么该物业费就应该由认购方或债权人承担。另被上诉人提交的房屋清单中有71套为车库，一审法院没有将房屋和车库分别计算，均按照房屋计算。另被上诉人提交的房屋清单中有很多业主已经上房，只是未到房管局办理登记手续，上诉人走访了大量的业主，很多房主都缴纳过物业费，上诉人要求被上诉人提供全部账簿，以查明业主缴纳物业费的情况。8、物业公司没有向业主委员会提供房管中心的备案材料，以及物价局收费批文等，没有合法手续的情况下，擅自入住小区，强行收费，显然不符合法律规定。9、一审诉讼费不应由上诉人承担，即便判决上诉人承担责任，也不应承担全部诉讼费2440元。因为一审原告开始提交的请求标的为238963元，缴纳诉讼费4880元，后法院判决123739元，根据法律规定诉讼费应按照比例分担。
被上诉人巨易公司辩称，1、关于上诉人主张的114套房屋中，存在抵账和以认购书的形式发生的买卖，被上诉人认为不动产应以产权部门确认的为主，在产权登记没有变更之前，该房产属于上诉人所有，即使如上诉人所述，也应当由上诉人举证，如上诉人能够提供有关证据，被上诉人可以向该产权人另行主张，同时在诉讼标的上予以调解。2、被上诉人与第一届业主委员会签订合同后，即按照合同约定，为该区提供了物业服务，并且已经服务两年以上。虽然第一届业主委员会已经因为种种原因解散，但不影响该合同的合法效力。3、该合同约定有仲裁条款，但被上诉人在向仲裁方要求仲裁时，被告知约定不明，所以基于能够解决纠纷的原则，依法向法院起诉，并不影响上诉人的权益，应当予以支持。4、对上诉人的其他主张的合法性、关联性、真实性均不认可。
巨易公司向一审法院起诉请求：1、判令中住佳展公司给付2015年5月20日至2016年10月19日的物业服务费123739元。2、中住佳展公司承担本案诉讼费。
一审法院审理查明，2015年5月20日，巨易公司与徐州市铜山区泉山森林海小区业主委员会签订《泉山森林海物业管理服务合同》，约定由巨易公司为泉山森林海小区提供物业服务，物业服务管理区域范围：规划内小区范围，建筑面积约21万平方米（以实际竣工建筑面积为准）。服务合同期限为3年，自双方签字盖章之日起生效，服务期限为自2015年5月20日至2018年5月19日。本合同期内物业服务费标准为：YF洋房0.8元/建筑平方米/月，DP叠拼1.1元/建筑平方米/月；LP联拼1.4元/建筑平方米/月；SP双拼1.8元/建筑平方米/月；车库按房屋标准一半收取。实际收费第一年按原标准的70%、第二年80%、第三年90%、第四年100%。
另查明，巨易公司于2015年12月11日在徐州工商行政管理局变更企业名称为江苏巨易物业管理有限公司。
还查明，中住佳展公司为泉山森林海小区的建设单位。
又查明，2016年11月7日，徐州市铜山区房产服务中心依据（2016）苏0312民初9041号调查令出具了中住佳展公司剩余的114套房产的状态，其中YF洋房6套共716.26平方米，DP叠拼108套共8530.73平方米。
一审法院认为，根据巨易公司提供的证据，能够证明截至2016年11月7日，泉山森林海小区内有114套房屋登记在中住佳展公司处，而中住佳展公司并未交纳2015年5月20日至2016年10月19日的物业服务费。根据法律规定，已竣工但尚未出售或者虽然出售尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位交纳物业服务费用的，人民法院应予支持。巨易公司与徐州市铜山区泉山森林海小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，在房屋尚未出售或尚未交付买受人时对建设单位同样具有约束力。巨易公司提供了物业服务，中住佳展公司负有按约支付物业服务费的义务。巨易公司主张中住佳展公司交纳2015年5月20日至2016年10月19日的物业服务费123739元，有事实和法律依据，法院予以支持。关于中住佳展公司提供两张照片辩称其中两套房屋已被法院拍卖，因其提供的照片为复印件不清晰，且其陈述拍卖时间为2016年10月，故在2016年10月之前的物业费仍需中住佳展公司交纳，故对该辩解，因无事实和法律依据，法院不予支持。关于中住佳展公司辩称部分业主已交纳了物业服务费以及部分房屋实际不存在，因未向法院提供证据证实其辩解，故对其辩解法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：中住佳展公司于本判决生效之日起十日内支付巨易公司2015年5月20日至2016年10月19日的物业服务费123739元。
二审期间，上诉人中住佳展公司向本院提交在徐州中院调取的（2014）徐执字第0259号执行卷宗中的材料、泉山森林海认购书、收据以及王世勤施工队抵房明细表。用于证明这些房屋已经抵偿或出售给第三人，且以上房屋也已经被入住。被上诉人巨易公司质证称，对上诉人提供的材料真实性无异议，对合法性、关联性暂时无法确定，其他观点同答辩意见。
二审查明，涉案114套房产中，其中YF洋房6套共716.26平方米，DP叠拼35套共6140.11平方米，LP联排1套共120.29平方米，车库72套共计2644.14平方米。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人巨易公司是否为涉案小区的物业服务单位。2、上诉人中住佳展公司是否拖欠物业管理费，数额如何认定。
一、关于被上诉人巨易公司是否为涉案小区的物业服务单位的问题。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人巨易公司系涉案小区业主委员会依法选聘的物业服务企业，并签订了物业管理服务合同，上诉人中住佳展公司作为涉案房屋在产权部门登记的所有权人，系涉案小区的业主，故涉案小区业主委员会与被上诉人巨易公司签订的《泉山森林海物业管理服务合同》依法对上诉人中住佳展公司具有约束力。上诉人中住佳展公司虽对该物业管理服务合同的真实性以及生效问题提出异议，但并未提供相反证据予以推翻，本院不予采信。至于上诉人中住佳展公司提出本案依照合同约定，应通过仲裁解决，法院不应受理的问题，属于管辖权异议，因其未在一审答辩期间提出，本院对此不予理涉。
二、关于上诉人中住佳展公司是否拖欠物业管理费，数额如何认定的问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人中住佳展公司虽诉称部分房屋已经以抵账和认购书的形式进行买卖，且其中大量的业主也已经缴纳过物业费，但一、二审期间，上诉人中住佳展公司均未就物业费的缴纳情况进行举证，故一审法院认定其拖欠物业管理费并无不当，本院予以确认。至于拖欠物业费的数额，涉案小区尚有114套房产登记在上诉人中住佳展公司处，根据二审查明的情况，其中YF洋房6套共716.26平方米，DP叠拼35套共6140.11平方米，LP联排1套共120.29平方米，车库72套共计2644.14平方米，根据物业合同约定的收费标准，YF洋房0.8元/建筑平方米/月，DP叠拼1.1元/建筑平方米/月，LP联拼1.4元/建筑平方米/月，车库按房屋标准一半收取，合同另约定第一年按原标准的70%、第二年80%收取物业管理费，故2015年5月20日至2016年10月19日共计17个月，应缴纳的物业费数额为110977.7元。一审未将车库面积加以区分，故对于应付物业费的数额认定有误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人中住佳展公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初2879号民事判决书第一项，即“被告中住佳展地产（徐州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏巨易物业管理有限公司2015年5月20日至2016年10月19日的物业服务费123739元”。
二、中住佳展地产（徐州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏巨易物业管理有限公司2015年5月20日至2016年10月19日的物业服务费110977.7元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4880元，减半收取2440元，由中住佳展地产（徐州）有限公司负担；二审案件受理费2775元，由中住佳展地产（徐州）有限公司负担2600元，由江苏巨易物业管理有限公司负担175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 胡元静
代理审判员 张 璟
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 杭恒宇