浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终541号上诉人（原审原告、执行案外人）：江福章，男，1968年2月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：吴贵军，女，1972年6月6日出生，汉族，住嵊州市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杭州坤盛资产管理有限公司。住所地杭州市下城区白石巷***号*楼***室。法定代表人张陈，执行董事。委托诉讼代理人：丁浩，浙江秦国光律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：浙江瀚洋纺织机械科技有限公司，住所地浙江省嵊州市三界镇工业集聚区吉祥路。法定代表人吕树根。委托诉讼代理人：徐金玉，男，1965年6月23日出生，汉族，住绍兴市越城区。系该公司员工。上诉人江福章因与被上诉人杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称坤盛公司）、原审第三人浙江瀚洋纺织机械科技有限公司（以下简称瀚洋公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初9000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江福章上诉请求：撤销绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602执异66号执行裁定及（2017）浙0602民初9000号民事判决，判决瀚洋公司与江福章的租赁协议合法有效，江福章租用的厂房应依法予以保护，在租赁期限内不得对该涉案厂房进行拍卖；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不当。关于租赁协议的落款日期及所盖公章均在瀚洋公司取得工商登记执照之前的事由，瀚洋公司已做过解释，并当庭声明所签订的租赁协议是真实的。被上诉人出示的瀚洋公司及其法定代表人出具的声明，瀚洋公司持异议。2、债权转让时上诉人有优先权。被上诉人是通过债权的买卖而成为案件的申请执行人，上诉人是被执行房屋的承租人，上诉人有优先购买权。坤盛公司辩称：涉案房产已于2013年8月20日办理抵押，根据抵押人及其法定代表人出具的抵押声明，证实房产抵押前未予出租，上诉人提交的证据不足以推翻上述事实。且上诉人与瀚洋公司的租赁协议明显系伪造。上诉人提供的其他证据也不能证明其在抵押前已实际占有使用涉案房产，且按约支付租金的事实。上诉人的租赁合同不能对抗已登记的抵押权。本案系债权转让而非房产买卖，上诉人的租赁合同不具有真实性，其要求享有优先购买权，没有法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。瀚洋公司述称：上诉人的上诉理由是真实的，租赁确实是在抵押前，营业执照和公章是事后追认的。江福章向一审法院起诉请求：一、撤销绍兴市越城区人民法院作出的（2017）浙0602执异66号执行裁定书。二、判决浙江瀚洋纺织机械科技有限公司与江福章签订的《租赁协议》合法有效，江福章所租用的厂房应依法予以保护，在租赁期限内不得对该涉案厂房进行拍卖。三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告瀚洋公司名下登记有坐落嵊州市三界镇工业集聚区，权证号为浙嵊房权证嵊字第××号，建筑面积分别为6137.56平方米、969.57平方米的两幢工业用房及对应的国有土地使用权。根据浙绍嵊房他证嵊字第××号他项权证记载，瀚洋公司以其所有的浙嵊房权证嵊字第××号、第××号房产一并向华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称华夏银行）提供最高额抵押担保，担保最高债权数额为27084700元，并于2013年8月20日办理了抵押登记。因各债务人未按约归还借款，华夏银行向绍兴市越城区人民法院提起诉讼，该院于2015年6月17日立案受理，并于2015年7月29日诉讼保全轮候查封了瀚洋公司所有的浙嵊房权证嵊字第××号、第××号房产。2015年9月23日，该院作出（2015）绍越商初字第3005号民事判决书，对华夏银行就上述房产所享有的优先受偿权进行了确认。2016年1月19日，根据华夏银行申请，该院对上述民事判决书立案执行。执行中，该院于2016年5月6日作出（2016）浙0602执445号公告，通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年5月20日前向该院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，因无人申报权利，该院依法委托评估机构对瀚洋公司名下上述房产及对应国有土地使用权的市场价值进行了评估，并于2017年2月15日在上述房产处张贴了拍卖裁定及评估报告。因发现瀚洋公司厂区内仍在生产经营，该院又于2017年4月26日作出（2016）浙0602执445号公告，公告载明该院决定拍卖瀚洋公司名下的上述房产土地，为确保案件执行，该院将通知有关部门自公告之日起15天后停止对上述房产供电（停水），并责令瀚洋公司及相关人员在此之前自动腾退上述房产并做好人员安置工作，逾期该院将依法强制执行，由此产生的一切法律责任由被执行人及相关人员承担。该公告张贴后，原告遂向该院提出执行异议，请求法院依法保护原告对瀚洋公司厂房的租赁权，暂缓对原告承租部分厂房进行停水、停电、腾空的执行措施。2017年6月19日，该院作出（2017）浙0602执异66号执行裁定，驳回了江福章的执行异议请求。原告江福章不服，在法定期限内提起本诉。另查明：原告与瀚洋公司就本案争议厂房曾签订租赁协议1份，载明：甲方为瀚洋公司、乙方为江福章、落款日期为2013年3月5日，约定甲方将位于嵊州市三界镇工业园区（吉祥路）的厂房（小件车间）面积2000平方米租赁给乙方；租赁期为10年，从2013年3月5日至2023年3月4日，租赁费以房屋建筑面积共计2000平方米计算，年租赁费按每平方米150元计算，共计300万元。双方还约定了其他事项。瀚洋公司在抵押上述房产时于2013年8月5日出具抵押人声明1份，声明中对该公司名下权证号为浙嵊房权证嵊字第第0113010407号、第××号的房产及对应土地未出租事实予以确认，并愿意承担由此可能引起的一切法律及经济责任。2014年8月15日，瀚洋公司及该公司法定代表人吕树根联名出具抵押人声明1份，对上述房地产未出租事实再次予以确认。瀚洋公司工商登记显示成立于2013年5月27日，并自认在公司成立前无公章及财务章。又查明：该院（2015）绍越商初字第3005号民事判决书确定的债权，华夏银行于2015年12月17日转让给浙江省浙商资产管理有限公司，浙江省浙商资产管理有限公司于2017年4月28日转让给浙江瀚展资产管理有限公司，浙江瀚展资产管理有限公司于2017年7月4日转让给绍兴沙飞儿工艺品有限公司，绍兴沙飞儿工艺品有限公司于2017年9月22日转让给杭州坤盛资产管理有限公司，该院于2017年10月13日出具（2016）浙0602执445号之二执行裁定书，裁定变更杭州坤盛资产管理有限公司为该院（2016）浙0602执445号执行案件的申请执行人，原申请执行人的权利义务由杭州坤盛资产管理有限公司继受。一审法院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，按约支付租金，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，首先，原告提供的证据尚不足以证明其已在抵押之前已占有涉案房产并使用至今，且按约支付租金的事实，原告与第三人瀚洋公司签订租赁协议的落款日期，瀚洋公司甚至没有在该日期取得工商登记执照和雕刻公章，故原告理应承担举证不力之后果。且原告未在租赁的厂房内进行工商登记，未以自己名义缴纳水电等费用，又一次性支付10年租赁费300万元，明显不符合常理，该院不予采信。其次，根据被告提供的抵押人声明，瀚洋公司及该公司法定代表人吕树根均各出具抵押人声明1份，确认了本案争议房地产未出租的事实，该证据因系办理抵押时出具，可信度较高。故原告江福章的租赁合同对本案被告无约束力，不得对抗抵押权的行使，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。原告江福章未能实现租赁合同的目的，可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告江福章的诉讼请求。案件受理费21000元，由原告江福章承担，于本判决生效之日起七日内付清。二审中，各方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人江福章对于案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，上诉人主张其在涉案房屋抵押前即与瀚洋公司签订了租赁合同且租赁期未满，要求对涉案房屋进行带租拍卖，上诉人须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。首先，上诉人提交的租赁合同，落款时间为2013年3月5日，但从瀚洋公司的营业执照及瀚洋公司陈述分析，该公司成立于2013年5月27日，此前该公司并未雕刻并使用公司印章；其次，租赁合同虽然约定了租金（总租金300万元），但对租金支付方式及支付时间，均无约定。上诉人虽然提交了部分付款凭证，包括2013年2月26日支付了10万元；同年3月6日分两次支付了100万元；2013年9月16日支付了106900元；2013年11月23日支付97万元；2013年3月17日支付了59万元；2014年3月30日支付了40万元；2014年4月6日支付了180020元。前述款项总额达334.692万元，与约定的租金明显不符，相关凭证亦未载明款项用途，不能证明前述款项系用于租金支付。再者，被上诉人坤盛公司提交的瀚洋公司及该公司法定代表人吕树根出具的抵押人声明，进一步证明涉案房产在抵押前未出租的事实。据此，原审对租赁合同的真实性不予认可，并无不当。坤盛公司系通过债权转让的方式受让债权，并非买卖涉案房产，况且上诉人的租赁合同本身不具有真实性，其要求享有优先购买权，于法无据。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由上诉人江福章负担。本判决为终审判决。审判长  章建荣审判员  孙志萍审判员  王普庆二〇一八年二月二十四日书记员  范艳艳?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?