广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）象民初字第822号
原告黄小英，女。
委托代理人吴晓洪，广西嘉宸律师事务所律师。
被告莫润福，男。
委托代理人王崎，广西伏波律师事务所律师。
被告蒋国秀，女。
委托代理人王崎，广西伏波律师事务所律师。
被告姚亮成，男。
被告程秀英，女。
原告黄小英与被告莫润福、蒋国秀、姚亮成、程秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月7日立案受理后，依法由审判员李钦毅、人民陪审员郝总路、倪毓芳三人组成合议庭，于2012年8月8日上午公开开庭进行了审理，兼书记员蒙晓霞担任法庭记录。原告黄小英诉讼代理人吴晓洪、被告莫润福、蒋国秀及其诉讼代理人王崎到庭参加诉讼，被告姚亮成、程秀英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本庭缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄小英诉称，被告莫润福、蒋国秀系原告兄嫂。2008年初，原告向二人表示有意在桂林市购房，请二人帮打听和联系一处产权合法、证件齐全的房子。被告莫润福、蒋国秀当即答应，并要求原告将购房款汇给该二人。2008年3月25日，原告将47万元转账至被告蒋国秀的账户。2008年3月30日，在原告不知情的情况下，被告蒋国秀伪造原告的签名和手印，并把自己一同列为买方，与被告姚亮成、程秀英签订房屋买卖协议，购买被告姚亮成、程秀英共有的位于桂林市平山村委瓦窑西路三巷62号房屋。2008年7月，被告姚亮成、程秀英通过被告莫润福、蒋国秀将该房屋交付给原告。由于被告莫润福、蒋国秀始终阻挠原告与卖方见面，原告只得不断催促被告莫润福、蒋国秀为自己办理房屋过户手续，但该二人均以种种理由拖延。2011年8月3日，被告莫润福给原告立下字据，承诺到2011年11月30日如不能办好房屋的有关证件，全额退款给原告。2011年12月，原告获知所购房屋的真实情况：该房屋在签订买卖协议时已被抵押，2010年该房屋又被桂林市象山区人民法院查封，因此四被告拖延办理房屋过户的真正原因是该房屋由于抵押、查封等原因根本无法办理过户手续。另外，被告莫润福、蒋国秀已向被告姚亮成、程秀英支付了33.5万元购房款。鉴于所购房屋无法过户到原告名下，原告买房的目的无法实现，原告强烈要求四被告退还购房款，但四被告拒不退还。故原告向法院起诉，请求判令：1、被告莫润福、蒋国秀返还原告购房款47万元，被告姚亮成、程秀英对该债务中的33.5万元负连带清偿责任；2、本案诉讼费用由四被告承担。
原告黄小英对其陈述事实在举证期限内提供的证据归纳有：1、2008年3月30日《卖买房屋协议》；2、原告黄小英的中国农业银行存折；3、2011年8月3日收条；4、2008年3月31日收条、2008年5月15日收条、2011年7月15日收条、2011年8月6日收条；5、桂林市房权证象山区字第301931**号房屋权属证书；6、（2008）叠民初字第260号《民事判决书》及《民事裁定书》；7、（2010）象执备字第204-1号《民事裁定书》。
被告莫润福、蒋国秀共同辩称，1、莫润福夫妻为黄小英购买姚亮成所有的房屋，系获得黄小英授权的委托代理行为，双方之间成立委托代理关系。2008年初，原告黄小英在得知姚亮成欲以46万元的价格出让其位于平山村委瓦窑西路三巷62号房屋后，决定出资购买。黄小英为便于在购房过程中协调与周围村民的关系及办理房屋过户手续获得村委会减免收费，要求莫润福夫妻出面为其购买该房，莫润福夫妻同意代为办理。2008年3月25日，黄小英将用于购房及办理相关手续的款项47万元汇入蒋国秀账户，并向莫润福夫妻出具一份《协议书》，载明“莫润福帮黄小英购买房屋，房屋款为46万元整…”。2008年3月30日，经黄小英同意，蒋国秀与姚亮成夫妻签订了房屋买卖合同。按黄小英原来的要求，签订房屋买卖合同时以蒋国秀为购房人，在完成购房办理房屋过户手续时再将房屋直接过户到自己名下。约一周后，黄小英又要求在合同买方中增列了其名字。购房过程中具体事务都是由黄小英自己作出最终决定，合同原件亦由黄小英持有。黄小英在诉状中所称蒋国秀在其不知情的情况下，伪造其签名和手印并将自己一同列为买方签订合同的主张，与事实不符。黄小英向莫润福夫妻出具的《协议书》，实际上是委托莫润福夫妻代其购房的授权委托书，莫润福夫妻以其代理人身份为其办理购房事宜，且有关事项在事前亦征得黄小英本人同意。2、因无法办理房屋产权过户，黄小英主张解除合同，相应的返还房屋及购房款的义务应当由合同当事人承担，答辩人对此不承担责任。双方在签订房屋买卖协议时，姚亮成因向银行贷款已将房屋抵押，姚亮成承诺在获得第一笔购房款后立即办理抵押注销手续。2008年3月31日，莫润福夫妻向姚亮成交付第一笔购房款30万元后，姚亮成于2008年5月5日办理了抵押注销手续。同月，姚亮成将房屋及房产证移交给黄小英。房产证上对抵押及注销情况有记载，黄小英对上述情况是清楚的，对此并未提出异议。黄小英在诉状中称其到2011年12月才知道签订房屋买卖合同时房屋已被抵押，与事实不符。为规避国家政策对农村私有房屋转让的限制，需将黄小英的户口迁入平山村委，2011年11月黄小英才将户口迁入办理完毕。2011年12月，莫润福夫妻陪同姚亮成、黄小英共同到房产局办理过户手续时才得知房屋因姚亮成与他人的债务纠纷被查封，无法过户。莫润福夫妻对此并不知情，亦无过错。3、答辩人收取黄小英提供的47万元已全部用于购房及办理相关手续，答辩人对黄小英不需承担返还款项的义务。在购房过程中，莫润福夫妻实际支付给姚亮成45万元。剩余的2万元，黄小英取回了4000元。2009年8月27日，莫润福雇人为黄小英所购房屋砌挡土墙支付4100元，为办理黄小英户口迁入支付5000元，向平山村委支付占地青苗费9200元。综上所述，莫润福夫妻并非合同当事人，对合同不承担权利，也不需承担义务。请求法院驳回对莫润福夫妻的诉讼请求。
被告莫润福、蒋国秀对其陈述事实在举证期限内提供的证据归纳有：1、《协议书》；2、2012年4月10日《退房协议》；3、李金元书写的《证明》。
被告姚亮成、程秀英未答辩，也未在举证期限内提供证据。
经庭审质证，被告莫润福、蒋国秀对原告提供的证据1、2、4、5、6、7真实性均无异议，但对《卖买房屋协议》证明内容有异议，认为蒋国秀是受原告委托而签的协议，“黄小英”是蒋国秀签的，且认可收到了黄小英47万元；被告莫润福、蒋国秀对原告提供的证据3即2011年8月3日收条有异议，认为该收条并非莫润福亲笔签的字。原告对被告莫润福、蒋国秀提供的证据1认可是原告签的字，但认为并无时间，不能证明原被告系委托代理关系；对证据2《退房协议》认为真实性无法确认；对证据3李金元书写的《证明》不认可，认为证人未到庭。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告莫润福、蒋国秀系夫妻，被告姚亮成、程秀英系夫妻，被告莫润福系原告黄小英的兄长。2008年，原告黄小英欲在桂林市购房，委托被告莫润福、蒋国秀物色房源。在得知被告姚亮成欲出售其名下的位于桂林市象山区平山村委瓦窑西路三巷62号房屋后，2008年3月25日，原告黄小英将47万元转账至被告蒋国秀的账户，并出具了一份《协议书》交莫润福收执，该《协议书》上载明：莫润福帮黄小英购买房屋，房屋款为46万元整（肆拾柒万元整），房屋一切产权包括在内，不得有房屋产权纠纷。庭审时，被告莫润福称该《协议书》上括号内外房款之所以不一致，是因为最初房款预计为45万元。2008年3月30日，被告蒋国秀（乙方）与被告姚亮成、程秀英（甲方）签订《卖买房屋协议》，三被告均在该协议上签字按手印，蒋国秀在该协议上伪造了原告黄小英的签名和手印。该协议约定：甲方自愿将座落于桂林市象山区平山村委瓦窑西路三巷62号房地产建筑面积310.90平方土地，使用面积92.6平方米售给乙方；价格为人民币40万元，包括房地产、自来水、照明电、下水道化粪池、有限电视全部过户清楚；付款方式为乙方在签订协议后，首付给甲方30万元作为在6个月内办清房屋交易一切合法手续，余下10万元先付6万元，余下4万元在本年的阴历12月20日付清；上述房地产办理过户手续的一切费用由甲方负责承担，乙方承担迁入户口的平价费用；乙方在首付30万元后，甲方一个月内将整座房屋交付给乙方使用等。经查，该房屋于2007年6月27日在桂林市房产管理局办理了抵押登记。2008年3月31日，蒋国秀支付了姚亮成首付购房款30万元，姚亮成出具了收条。2008年4月25日，姚亮成到桂林市房产局办理了该房屋的抵押注销手续。2008年5月15日，蒋国秀支付姚亮成15000元，姚亮成出具了收条载明该款用于办理黄小英及小孩的户口及交纳房屋门前的土地青苗费。2008年7月，被告姚亮成、程秀英通过被告莫润福、蒋国秀将该房屋交付给原告，之后原告一直住在该房屋内。2011年7月15日，蒋国秀支付姚亮成15000元用于办手续，姚亮成出具了收条。同月，原告将户口迁入该房屋所在地。2011年8月3日，莫润福出具收条交黄小英收执，该收条载明收到黄小英现金47万元，用于购房，办理时间为年底（2011年11月30日），到期房屋办理不下来，全额退款。庭审时被告称该收条并非莫润福亲笔签的字，但并未提供其他有效证据予以证明。2011年8月6日，蒋国秀又支付了姚亮成5000元用于办理土地证，姚亮成出具收条。庭审时，被告莫润福还提供了一份李金元2009年8月27日书写的证明，该证明载明：在2009年8月23日莫润福介绍帮黄小英砌后面的挡土墙，包工包料价为4100元，由莫润福开给民工工钱。但原告黄小英对此证明不予认可。
另查明，2008年3月，黄少辉因民间借贷纠纷将姚亮成诉至桂林市叠彩区人民法院，桂林市叠彩区人民法院于2008年3月31日查封了姚亮成名下的桂林市象山区平山村委瓦窑西路三巷62号1-3层房屋一栋（房产证号：301931**）。2010年4月28日，桂林市象山区人民法院根据申请执行人陈天亮的申请，轮候查封了被执行人姚亮成名下的位于桂林市象山区平山村委瓦窑西路三巷62号1-3层房屋一栋（房产证号：301931**）。
2011年12月，原告黄小英与被告一同前往桂林市房产局办理房屋过户，黄小英与莫润福夫妻此时才发现该房屋已被查封，无法办理过户手续。2012年4月10日，姚亮成（甲方）与蒋国秀（乙方）签订《退房协议》，该《退房协议》载明：因各种原因到目前房屋没有过户到乙方名下，因此乙方自愿把该房屋退还甲方，但甲方应在两个月内把该房的购房款45万元退还给乙方，乙方应在收到甲方退房款后把该房的证件给甲方并在两天内将房屋退还甲方。《退房协议》签订后，姚亮成并未将购房款退还。开庭时，原告对该《退房协议》不予认可。之后，原告一直就退房款的问题与四被告进行协商，未果，原告故诉至本院，提出前向诉请。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。从原告黄小英出具给被告莫润福的《协议书》来看，原告黄小英是委托了其兄长即被告莫润福帮忙买房，并将用于购房的47万元转账至蒋国秀的账户。在之后的购房过程中，被告莫润福、蒋国秀虽然系以蒋国秀的名义与被告姚亮成、程秀英签订了《卖买房屋协议》，也是以蒋国秀的名义支付了第一笔300000元购房款给被告姚亮成，但之后的2008年5月15日，蒋国秀支付姚亮成15000元，姚亮成出具的收条载明了“用于办理黄小英及小孩的户口及交纳房屋门前的土地青苗费”，同年7月，被告姚亮成、程秀英通过被告莫润福、蒋国秀将该房屋交付给原告黄小英，之后原告黄小英一直住在该房屋内。由此可见，代理人被告莫润福、蒋国秀实际上一直是在代理权限内以被代理人黄小英的名义在办理购房的各项手续，黄小英应对代理人的代理行为，承担民事责任。根据庭审查明的事实，姚亮成名下的位于桂林市象山区平山村委瓦窑西路三巷62号1-3层房屋现因姚亮成未归还他人借款已被法院查封，无法办理过户手续，导致原告黄小英的购房目的最终无法实现，因此，黄小英现要求被告姚亮成、程秀英退还购房款的诉讼请求本院予以支持。根据2012年4月10日姚亮成与蒋国秀签订的《退房协议》中，姚亮成已认可其应退还的购房款为45万元，因此，该45万元应由被告姚亮成、程秀英退还给原告黄小英。庭审时原告虽然对该《退房协议》不予认可，但其并未提供相反证据予以推翻该协议，本院对原告的主张不予采纳。对于剩余的20000元，因被告莫润福、蒋国秀尚无有效证据证明该款项的合理用途，因此，该20000元应由被告莫润福、蒋国秀退还给原告黄小英。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告姚亮成、程秀英退还原告黄小英购房款450000元。
二、被告莫润福、蒋国秀退还原告黄小英购房款20000元。
本案案件受理费8350元（原告已预交），由被告姚亮成、程秀英承担。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8350元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李钦毅
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 倪毓芳
二〇一二年十一月七日
兼书 记员 蒙晓霞