杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第5862号
原告杭州高运混凝土有限公司。
法定代表人朱志水。
委托代理人邬雄伟。
被告林岚。
被告洪连法。
委托代理人何高峰。
原告杭州高运混凝土有限公司诉被告洪连法房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年12月24日公开开庭进行了审理。2014年1月10日，原、被告向本院申请自行庭外和解一个月，本院予以准许。原告杭州高运混凝土有限公司的委托代理人邬雄伟、林岚，被告洪连法的委托代理人何高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州高运混凝土有限公司诉称：2004年3月13日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告将其座落于萧山区新塘街道会郎曹村的高运综合楼20号房（建筑面积183.74㎡）转让给被告，房款总价304728元。合同第三条约定付款方式及期限为签约时支付149848元，余款154880元被告应自2004年3月30日至2013年12月30日，以三个月为一个付款周期，分40次，每次向原告支付3872元，每期末月的30日为付款日。合同第五条约定被告逾期付款的违约责任：付款不足当期应付款金额的，该期付款视为全部金额付款逾期；如付款逾期在30日内，被告应每日按逾期金额的万分之一支付违约金；如逾期超过30日，被告应每日按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，并将房屋所有权转移登记于被告，但被告付款多次逾期，房款只付至2005年12月30日，共计支付180824元，尚欠123904元。此后房款一直拖欠，原告多次催讨未果。原告认为，被告自2006年3月30日至今，累计欠到期房款123904元，已远远超过房款总价304728元的五分之一。根据《合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款，原告有权要求被告支付全部剩余房款。为此原告起诉来院，要求判令：一、被告支付剩余购房款123904元。二、被告支付逾期付款违约金50500.56元（按日万分之三的标准，自2006年3月31日起暂计至2013年10月31日），此后至判决确定履行之日止的逾期付款违约金（以123904元为基数，按日万分之三的标准计）。
被告洪连法辩称：一、原告以相同事实于2010年8月20日曾向萧山区人民法院提起诉讼后撤诉，事隔两年之后再行诉讼，已超过诉讼时效，其诉讼请求理应不予支持。二、被告取得讼争房产是基于2003年12月30日被告与原告所签订的《房地产转让合同》，与2004年3月13日所签订的《房屋买卖合同》无关。2003年12月30日，原、被告就讼争房屋签订《房地产转让合同》，并经房地产管理部门备案，被告依约缴付了全部购房款，已缴清了相应税款。原告向被告交付了房屋，并于2004年1月14日协助被告办理了房屋所有权证。原告现就讼争房屋拖欠房款一事向法院提起诉讼，显然没有事实依据。三、原、被告之间于2004年3月13日签订《房屋买卖合同》是事实，但该合同性质并非是基于房屋所有权的转让，而是基于房屋及土地变性和土地权证的划分而致。被告取得了房屋所有权，但该房地产的取得是有瑕疵的，受让房屋系工业用地性质上的综合用房，土地使用权证无法划分，使得被告虽取得所有权但仍存在巨大隐患。为办理土地变性、房屋性质变为商住及土地使用权能够划分，在原告承诺能办理上述事项的诱导下，2004年3月13日原、被告又签订了《房屋买卖合同》。但时至今日，原告也未有任何实质性的行动。现被告的合同目的未能实现，原告仍依据合同向被告索要所谓的“购房款”于法无据。为此请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋买卖合同》一份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方对权利义务、违约责任等进行约定的事实。2.杭房权证萧字第A1300**号房屋所有权证一份，欲证明原告系案涉房屋原所有权人的事实。3.杭房权证萧字第A1301**号房屋所有权证复印件及从杭州市萧山区房地产管理处调取的房屋所有权证存根各一份，欲证明原告已交付房屋，并为被告办理了案涉房屋的过户登记手续。4.收据11份，欲证明被告按照2004年3月签订合同的约定履行了部分付款义务的事实。
经质证，被告认为：对证据1的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议，因为本案讼争房屋的转让，双方的合同依据是2003年12月30日所签订的《房地产转让合同》，被告依据这份合同支付了相应房款，占有了房屋取得了房屋所有权，因此原告所提供的这份证据显然与本案缺乏关联。同时，房屋的所有权已经转移，原告不能用被告所有的房屋与被告进行相关的合同交易，事实上这份房屋买卖合同签订基础是原告办理房屋的转性和土地使用权的分割。对证据2的真实性没有异议，但需要说明的是房产大证取得后在2004年1月进行了房产小证的划分，大证依法应当收缴，所以原告提供该份大证取得的程序被告有异议的。其次，该份大证中显示该房屋曾经为原告抵押给工商银行，在2004年1月份办理了注销抵押手续，也与被告于2004年1月14日取得房屋所有权证相印证。对证据3真实性没有异议，这恰恰能印证本案讼争的房屋在2004年1月14日已经确认为被告所有。对证据4，是原告方单方制作的，也没有相应的单据。对于包括购房款147000元在内，被告共向原告支付180000多元是没有异议的。
经审查，本院认为：对原告提供的证据1的真实性，被告无异议，本院予以确认；至于关联性，应结合案情和其他证据加以认定。对证据2房产证，本院经审查，认为能够证明原告系原产权人的事实。对证据3，被告无异议，本院予以确认。对证据4，虽然收据是原告单方制作的，但在庭审中被告对款项的支付无异议，结合原告提供的证据1，《房屋买卖合同》与被告的付款金额、方式能够相互对应，故对其予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.（2010）杭萧民初字第3370号案件民事起诉状、民事裁定书各一份，欲证明原告就相同的案由、事实、证据向萧山法院提起诉讼，并且于2010年9月撤回起诉，距今已经超过两年。2.《房地产转让合同》复印件一份，欲证明2003年12月30日原、被告签订并且向相关部门备案的合同，在该份合同中显示房屋的转让价格是147000元。3.收款收据复印件一份，欲证明2003年12月31日原告已经收到了被告缴付的全部房款147000元，被告已经履行付款义务的事实。4.契税专用缴款书及契证复印件各一份，欲证明被告已经依法缴纳了相关房产税的事实。5.房屋所有权证复印件一份，欲证明被告于2004年1月14日取得讼争房产所有权证的事实。
经质证，原告认为：对被告提供的证据1没有异议，对证明目的有异议，原告有权利继续起诉，2004年3月13日签的房屋买卖合同的最后付款期为2013年12月30日，原告的起诉没有超过诉讼时效。对证据2的真实性没有异议，对证明对象有异议，2003年12月30日的《房地产转让合同》实际是为了避税而签订的，在实际的履行过程中被告首期支付了149848元，已经超过了2003年12月30日合同中载明的147000元购房款，而且事后被告也在分期支付剩余房款，双方实际履行的是2004年3月13日的房屋买卖合同。对证据3，质证意见与证据2的质证意见一致。对证据4的真实性没有异议，契税专用缴款书的计税价格是156000元，也不是147000元，说明双方实际履行的是2004年3月13日的房屋买卖合同。对证据5无异议。
经审查，本院认为：对被告提供的证据1的真实性本院予以确认，但不能证明原告的起诉已超过诉讼时效，《房屋买卖合同中》约定的最后一期付款时间为2013年12月30日，原告现于2013年11月6日起诉，未超过诉讼时效。对证据2、3、4的真实性本院予以确认，结合原告提供的证据，能够表明原、被告实际履行的是2004年3月13日签订的《房屋买卖合同》。对证据5，原告无异议，本院予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2004年3月13日，原、被告订立《房屋买卖合同》一份，约定原告将位于萧山区新塘街道会郎曹村杭州高运混凝土有限公司综合楼20号，建筑面积为183.74平方米的房屋出售给被告，总建筑层数3层。房屋总价款为304728元，原告以现状交房，合同签订当日，被告先支付149848元，余款154880元被告分40次支付给原告，每次支付的款项为3872元，付款期限自2004年3月30日起至2013年12月30日止，以3个月为一个付款周期，定于每期末月的30日为付款日。合同还约定，被告在付款日前向原告账户存入资金不足当期应付资金，该期应付款全部作逾期处理；逾期在30日之内，自合同规定的应付款之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，原告有权解除合同。原告解除合同后，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时载明该土地使用年限自2002年9月11日至2022年5月12日，被告对原告所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。合同签订后，被告支付首期购房款149848元，并已支付2004年3月30日至2005年12月30日止的购房款30976元，共计支付180824元。2006年起，被告未按约定的时间支付剩余购房款，至今尚欠123904元购房款未付。2004年1月14日，被告取得案涉房屋所有权证，案涉房屋已交付被告使用。
另查明：2003年12月30日，原、被告签订《房地产转让合同》一份，合同约定原告将位于萧山区新塘街道会郎曹村高运综合楼20号（建筑面积183.74平方米）转让给被告，房款总价147000元，此款在2003年12月30日前支付，原告应在被告付清房款时将房屋以及其它附属设施交付给被告使用。被告按该合同交纳了契税。该合同在房管部门进行了备案。2010年8月20日原告曾诉至本院，要求被告支付剩余房款123904元及逾期付款违约金31572元。后原告于同年9月19日向本院申请撤诉，本院以（2010）杭萧民初字第3370号民事裁定书裁定准予原告的撤诉。
再查明：按日利率万分之三计算，至2006年6月30日，被告应支付分期购房款3872元逾期支付92天，应付违约金106.87元；至2006年9月30日，被告应支付分期购房款7744元逾期支付92天，应付违约金213.73元；至2006年12月30日，被告应支付分期购房款11616元逾期支付91天，应付违约金317.12元；至2007年3月30日，被告应支付分期购房款15488元逾期支付90天，应付违约金418.18元；至2007年6月30日，被告应支付分期购房款19360元逾期支付92天，应付违约金534.34元；至2007年9月30日，被告应支付分期购房款23232元逾期支付92天，应付违约金641.20元；至2007年12月30日，被告应支付分期购房款27104元逾期支付91天，应付违约金739.94元；至2008年3月30日，被告应支付分期购房款30976元逾期支付90天，应付违约金836.35元；至2008年6月30日，被告应支付分期购房款34848元逾期支付92天，应付违约金961.81元；至2008年9月30日，被告应支付分期购房款38720元逾期支付92天，应付违约金1068.67元；至2008年12月30日，被告应支付分期购房款42592元逾期支付91天，应付违约金1162.76元；至2009年3月30日，被告应支付分期购房款46464元逾期支付90天，应付违约金1254.53元；至2009年6月30日，被告应支付分期购房款50336元逾期支付92天，应付违约金1389.27元；至2009年9月30日，被告应支付分期购房款54208元逾期支付92天，应付违约金1496.14元；至2009年12月30日，被告应支付分期购房款58080元逾期支付91天，应付违约金1585.58元；至2010年3月30日，被告应支付分期购房款61952元逾期支付90天，应付违约金1672.70元；至2010年6月30日，被告应支付分期购房款65824元逾期支付92天，应付违约金1816.74元；至2010年9月30日，被告应支付分期购房款69696元逾期支付92天，应付违约金1923.61元；至2010年12月30日，被告应支付分期购房款73568元逾期支付91天，应付违约金2008.41元；至2011年3月30日，被告应支付分期购房款77440元逾期支付90天，应付违约金2090.88元；至2011年6月30日，被告应支付分期购房款81312元逾期支付92天，应付违约金2244.21元；至2011年9月30日，被告应支付分期购房款85184元逾期支付92天，应付违约金2351.08元；至2011年12月30日，被告应支付分期购房款89056元逾期支付91天，应付违约金2431.23元；至2012年3月30日，被告应支付分期购房款92928元逾期支付90天，应付违约金2509.06元；至2012年6月30日，被告应支付分期购房款96800元逾期支付92天，应付违约金2671.68元；至2012年9月30日，被告应支付分期购房款100672元逾期支付92天，应付违约金2778.55元；至2012年12月30日，被告应支付分期购房款104554元逾期支付91天，应付违约金2854.05元；至2013年3月30日，被告应支付分期购房款108416元逾期支付90天，应付违约金2927.23元；至2013年6月30日，被告应支付分期购房款112288元逾期支付92天，应付违约金3099.15元。至2013年9月30日，被告应支付分期购房款116160元逾期支付92天，应付违约金3206.02元。
上述合计49311.09元。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》成立并合法有效，合同双方应当根据合同约定全面履行合同义务。原告已按约履行了房屋交付义务，被告未按期支付房屋价款应承担相应民事责任。现合同约定的分期付款的最后期限即2013年12月30日已届满，原告有权要求被告支付全部剩余房款123904元。原、被告约定，如逾期超过30日，被告每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，故原告要求被告按日利率万分之三支付2006年3月30日至2013年6月30日分期应付价款至2013年9月30日的违约金49311.09元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2013年9月30日至2013年12月30日止的剩余房款的违约金，虽原告起诉之日该房款尚未到期，但原告要求被告支付全部剩余房款的请求已于应诉材料送达之日即2013年11月20日告知被告，故被告应按日利率万分之三支付2013年9月30日应付购房款120032元从2013年10月1日起至同年11月20日的违约金1800.48元，2013年11月21日起至本判决确定履行日止的违约金应按购房款123904元及日利率万分之三计算。被告抗辩其系基于2003年12月30日《房地产转让合同》取得案涉房屋所有权，双方之所以签订2004年12月13日的《房屋买卖合同》系原告承诺对土地变性及对土地使用权进行划分，本院从被告的付款方式、金额分析，双方实际履行的是2004年12月13日的《房屋买卖合同》，本院对原告关于《房地产转让合同》系为避税所签订的陈述予以采信。根据案涉房屋的土地性质，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证，《房屋买卖合同》中载明了土地使用年限自2002年9月11日至2022年5月12日，且双方在合同中也未对土地性质变更及土地使用证划分进行约定，被告作为买受人在明知土地性质的情况下理应承担相应法律后果。关于时效，《房屋买卖合同》最后一期付款期限为2013年12月30日，故原告的诉讼请求不存在超过诉讼时效的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、洪连法在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司购房款123904元；
二、洪连法在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司逾期付款违约金51111.57元；自2013年11月21日起至本判决确定的履行日止的逾期付款违约金按123904元及日利率万分之三计算；
三、驳回杭州高运混凝土有限公司其余诉讼请求。
如洪连法未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3788元，减半收取1894元，由洪连法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审判员 崔白洁
二〇一四年二月二十五日
书记员 陈金良