江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0203民初138号原告：谢歌文，男，1951年2月12日出生，汉族，住江西省，被告：乳山市金鼎房产咨询有限公司，住所地：山东省威海市乳山市银滩爱琴海景20号3-106号。法定代表人：尹徽徽，职务：董事长。委托诉讼代理人：尚刚，该公司员工。原告谢歌文与被告乳山市金鼎房产咨询有限公司景德镇市分公司（以下简称乳山金鼎景市分公司）、乳山市金鼎房产咨询有限公司（以下简称乳山金鼎咨询公司）不当得利纠纷一案，本院于2016年2月29日立案后，于2016年7月12日依法中止诉讼。2017年5月12日恢复诉讼后，依法适用普通程序，于2017年11月17日公开开庭进行了审理，原告谢歌文、被告乳山金鼎咨询公司委托诉讼代理人尚刚到庭参加诉讼。被告乳山金鼎景市分公司在诉讼过程中注销。本案现已审理终结。原告谢歌文向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告25000元，并支付该款二年零五个月零十五天的利息共计13895.8元，并支付已退还原告24万元的一年零四个月利息共计73600元，总计112495.8元。2.本案诉讼费及有关费用由被告承担。事实和理由：2013年6月底前后，被告在景德镇市浙江路召开商品房招商大会，很多人参加，人声鼎沸。会中，该中心要求看房人者每人缴纳看房费100元，我如数加纳了，并且要求看房者出具身份证，由被告登记后，方可看房，我也给该中心身份证，由他们进行登记了。大约在7月初，我们被安排在一辆大客车内去看房。经过长达20小时的颠簸，我们到了威海市一个县的岛屿看房，再一次被要求集中提供身份证登记住宿。看房后，我因房太贵，又无法按揭（由于根据景德镇的银行政策规定，年龄60周岁，就无法以按揭买房了），所以就说我不买房。被告乳山金鼎景市分公司负责人是内蒙古人，叫杜卓的，立刻对我说：“这里政府的政策很优惠，不仅60周岁能按揭贷款，而且可以一直按揭贷款到70岁以前，即69岁，像你（杜卓是指着我们说的），你今年满60周岁，到了62岁，但可以按揭贷款到69岁，就是说可以按揭贷款7年。”（后来我才知道，原来实际上，全国银行的政策是统一的，该地的政策规定也是60周岁就不能按揭），我怕是圈套，就要求出具书面证明，杜卓立即出具了关于不能按揭就全款退款的承诺书。我这才签了认购书。回到景德镇后，杜又多次电话催我付款，我们60多岁的人，做事图稳，再次问：“是否真的是62岁可以按揭？是否会限购？”等等，他又再次做了保证，且进一步承诺说：“我们大企业，你已经看到我们实力那么雄厚，靠你几十万，对于我们这样的大企业来说，根本没有没有一点用处，万一有任何问题，我们会立即退款，以建立我们在全世界的声誉，可以大胆放心付款。”（其实付款后，他们基本是不理睬了）。我这才借款265000元，在景德镇付款给了被告乳山金鼎景市分公司，被告当时就出具了收款收据，公章是海景房的公章。付款时没有签订购房合同，他们说已经到工商局去办理登记了，只等发执照，登记后就可以签订购房合同。被告收到我的款后，立即就慢条斯理了，我多次催他们办理按揭和给我购房各项手续，他们只带我到各银行，但银行都说满60周岁无法按揭。我要求按原承诺退款，他们不予退款，占用我的款项达一年零四个月，到现在虽经我长达一年多的艰苦卓绝的交涉，已经归还我的240000元，但仍有25000元和资金利息没有归还。遂起诉，请求判如所请。被告乳山金鼎咨询公司辩称，原告把我们公司与开发商完全混为一体，原告自己没有弄清楚。一、山东智邦置业发展有限公司（以下简称山东智邦公司）与被告签订了委托代理协议，双方是委托代理关系。原告与山东智邦公司签订了认购书，双方是一个房屋买卖关系，原告所说的255000元（原告主张265000元）系购房定金，所有人是山东智邦公司。被告乳山金鼎咨询公司是山东智邦公司销售代理人。原告2014年11月8日发表声明，由于个人经济原因无法支付剩余房款，后与开发商协商退还房款，在房款中扣除违约金；根据法律规定，原告作出撤销行为不符合法律规定。二、原告主张利息没有法律依据，原告支付的款项是定金，解除合同是基于原告自己的个人原因，原告主张利息于法无据。原告于2014年11月8日发表声明同意解除买卖合同并同意支付25000元的违约金。三、原告计算利息的利率于法无据，原告似乎在放高利贷。2013年7月7日，原告与山东智邦公司签订了房屋认购书，2014年11月8日，双方协商一致解除买卖关系，原告自愿承担25000元违约金，因此山东智邦公司没有退还该款给原告。虽然原告通过尹刚账户支付购房公积金，后山东智邦公司也经过尹刚账户退款，此账户原告在与山东智邦公司买卖交易过程中都是认可的，是付款或退款的一种途径，原告对此也是没有异议的，其明确265000元已交付给山东智邦公司，对退款也是没有异议,双方一直是通过尹刚和山东智邦公司的法定代表人张义伟账户进行业务往来，山东智邦公司对此也是知道并认可的。被告乳山金鼎咨询公司与山东智邦公司签订的代理协议第7条第9款约定：“客户交付的定金，如客户违约，按约定应扣除作为违约金的，违约金归被告所有；如有特殊情况退款，山东智邦公司可按认购书约定定金不退，被告可按代理协议取得全部违约金。”原告与山东智邦公司协商后，原告自愿承担25000元违约金，被告考虑到与山东智邦公司一直存在良好关系，也是照顾原告，待山东智邦公司扣取25000元，被告将其余240000元全部退还给原告。因此，原告主张的265000元全部由山东智邦公司收取，原告主张的25000元也是由山东智邦公司扣取，被告并未取得不当得利，原告主张的25000元亦是山东智邦公司基于原告声明占有。故原告请求无事实和法律依据，应予驳回。原告谢歌文举证：1.原告身份证复印件；2.波西塔诺宣传册复印件；3.录音资料一份；4.海景房接待中心2013年7月12日收款收据复印件；5.许冬娥中国工商银行、中国建设银行汇款凭条复印件及海景房接待中心2013年7月16日收款收据复印件各一份；6.乳山市金鼎房产咨询有限公司出具《委任书》复印件、金鼎业务代表杜卓出具《承诺书》复印件各一份；7.通话记录一份。被告乳山金鼎咨询公司举证：1.谢歌文与山东智邦置业发展有限公司2013年7月7日签订《波西塔诺认购书》复印件一份；2.山东智邦置业发展有限公司与乳山市金鼎房产咨询有限公司《委托销售代理协议》复印件一份；3.活期转账汇款记录一组；4.谢歌文2014年11月8日签署的《声明》复印件一份；5.尹刚6210802230186555账户向谢歌文6228481568200492671账户汇款记录复印件两份。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经乳山金鼎公司景市分公司（已注销）工作人员接待，原告谢歌文2013年7月7日签订《波西塔诺认购书》，认购山东智邦置业发展有限公司开发的大乳山滨海旅游渡假区“波西塔诺”项目香缇水岸花园小区1#楼4层424室，总价535000元。认购书载明：认购人签订本《认购书》时，交纳定金275000元。收款单位：山东智邦置业发展有限公司，开户行：中国农业银行乳山市支行海阳所分理处，账号：57×××89。认购人所认购房产总价款的付款方式为按揭付款。签订本《认购协议》时已交定金275000元整，首付款275000元整含定金。贷款260000元整，由银行办理按揭，按揭贷款所需资料必须在2013年7月14日前交齐，以便顺利办理按揭贷款手续。认购说明：1.认购人必须先交清足额大定金（若通过银行缴纳定金，款到达出售方账户后，此认定书生效）；2.认购人须按约定足额交纳首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》；……出售方：山东智邦置业发展有限公司（加盖公章）销售代表：王德龙认购人：谢歌文日期2013年7月7日。2013年7月12日，谢歌文交付波西塔诺424室房款10000元，出具的收款收据盖章单位为海景房接待中心。同年7月16日，谢歌文通过许冬娥中国工商银行62×××88账户向被告乳山咨询公司尹刚6222021614006813320账户汇款100000元；通过许冬娥中国建设银行20×××65账户向尹刚43×××30账户转账155000元；同日，出具收款收据，盖章单位为海景房接待中心，该收据载明：收到谢歌文补房款首付255000元整。谢歌文交付上述首付款后，双方未能签订《商品房买卖合同》。2014年11月5日、14日，被告乳山咨询公司尹刚62××××55账户分别退还谢歌文账户100000元、140000元。2014年11月18日，谢歌文签署《声明》一份，该《声明》载明：本人谢歌文购买的香堤水岸花园小区1号楼424室，现已交房款265000元整。现由于本人经济原因，无法继续支付剩余房款，经与开发公司友好协商，双方同意解除商品房买卖合同，本人自愿支付给开发公司违约金25000元整，开发商可以从本人已交房款中扣除该违约金，剩余240000元由开发公司7日内退还。因退房事宜所产生的一切法律责任由本人承担，与开发公司无关。退房后本人与开发商再无其他纠葛。……同时，该声明下方手写注明：房款中壹拾万元整已由金鼎公司11月5日支付谢歌文账户。另查明，乳山市金鼎房产咨询有限公司景德镇市分公司由乳山市金鼎房产咨询有限公司于2014年3月25日登记设立，于2016年12月14日注销登记。以上事实由以下证据证明：1.《波西塔诺认购书》复印件；2.海景房接待中心收款收据二张、许冬娥中国工商银行汇款凭条复印件、中国建设银行汇款凭条复印件；3.乳山咨询公司尹刚62××××55账户交易信息复印件二张；4.谢歌文2014年11月18日签署《声明》复印件一份及录音；5.景德镇市市场和质量监督管理局出具的乳山市金鼎房产咨询有限公司景德镇市分公司《企业信息》表一份及准许注销登记通知书；6.原、被告陈述。本院认为，民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为具有法律约束力，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原告谢歌文系完全民事行为能力人，其自主签订房屋认购书，并依约向被告乳山市金鼎房产咨询有限公司支付购房首付款265000元；后双方未签订正式购房合同，协商退款过程中，原告又签署《声明》，表示放弃25000元购房款作为违约金，民事法律行为显然已经成立并具有法律约束力，非依法律规定或者取得被告方同意，原告无权主张退还该25000元购房款及其利息，故对原告该项诉请，本院不予支持。原告主张其签订房屋认购书系遭被告工作人员虚假承诺，后该承诺无法实现，导致合同目的无法实现。但本院经审查认为，原告所述该工作人员杜卓并非乳山市金鼎房产咨询有限公司景德镇市分公司法定代表人，其个人所作承诺并未加盖单位公章，不能认定系被告公司承诺，且庭审中，原告陈述购房当天和子女电话联系，子女表示不买该房，故导致原、被告双方合同目的未能实现的原因并不完全在被告一方，原告主张归还已退还购房款240000元的资金占用期间利息无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张，其受被告乳山金鼎咨询公司胁迫签署《声明》，放弃25000元购房款不是其真实意思表示，但其提交的录音资料不能证明原告受到胁迫，故原告该项主张本院不予认可。综上所述，对原告谢歌文的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢歌文的诉讼请求。案件受理费2550元，由原告谢歌文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  ＸＸ芳人民陪审员  向 莉二〇一七年十二月四日书 记 员  靳晓琳