江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终386号
上诉人（原审被告）：周智武。
被上诉人（原审原告）：新余市安居物业管理有限公司。住所地：新余市新钢公司桂花村4号。
法定代表人：徐和新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任国辉，江西辰盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小敏，江西辰盛律师事务所律师。
上诉人周智武因与被上诉人新余市安居物业管理有限公司（下称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周智武、被上诉人安居物业公司的委托诉讼代理人任国辉、李小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周智武向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决由安居物业公司承担本案全部诉讼费用并赔偿因此给业主造成的权益损失。事实和理由：一审判决认为周智武与安居物业公司签订的《物业管理服务协议》合法有效，并以此认为双方之间存在物业服务关系，属认定事实错误。1、业主委员会于2014年8月成立，安居物业公司从未与业主签订过有效合同，也未与业主商定物业费价格和物业服务标准。2、安居物业公司一直只收物业费，服务质量跟不上，电梯也没有进行相关维护，再次检验电梯张贴的是与之前相同的复印件，具有安全隐患，且系在业主强烈要求和抗议下才年检一次。因此业主委员会征集民意，有385户业主签字要求更换物业，经业主委员会审核超过半数以上，决定竞标选择物业，但安居物业公司百般阻拦，使竞标流产。3、在业主委员会成立后，安居物业公司未按《物业管理条例》的二十九条的规定移交大部分资料及设施。4、顶楼的逃生门被安居物业公司以为了安全为由强行锁起，且不给业主配制钥匙，如果发生火灾等事故，其后果不堪设想。楼顶楼体都属于业主，物业无权以任何理由锁门。5、依相关法律，物业进驻的广告费用收入应归业主所有，但安居物业公司对此未予公布。综上，安居物业公司与周智武之间不具有有效合同约定，同时安居物业公司缺乏服务资质，没有提供相应服务，请求二审依法判决。
被上诉人安居物业公司辩称：1、安居物业公司与周智武签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性效力性规定，合法有效。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、安居物业公司依法已向周智武履行催交物业费义务，但其拒不交费，侵害了安居物业公司及其他业主的合法权益，应当承担相应的违约责任。3、周智武认为安居物业公司未履行物业服务义务，无事实和法律依据。电梯维修需启用房屋维修基金，但由于业主委员会不配合而导致启动未果，安居物业公司无过错。请求依法驳回周智武的上诉请求，维持原判。
安居物业公司向一审法院起诉请求：要求判令周智武支付物业服务费1836元及违约金1377元（暂算至2015年10月31日止），合计3213元，及自2015年11月1日起至实际付款之日止的违约金（按每日千分之三计算）。
一审法院认定事实：周智武系新余市信达丽城小区业主。2013年9月16日，安居物业公司与周智武签订了一份《物业管理服务协议》，约定安居物业公司为包括周智武在内的信达丽城小区提供物业管理服务，并约定了合同期限、服务费用（每平米1.1元）、违约责任等事项，周智武房屋面积为123.67平方米。合同签订后，安居物业公司依约为信达丽城小区提供了物业管理服务。周智武仅交纳2013年9月16日至2014年9月15日期间的物业费，自2014年9月16日起未向安居物业公司支付物业服务费，截止2015年10月31日，已拖欠物业服务费1836元。后经安居物业公司催讨，周智武仍拒不支付，故安居物业公司诉至法院。
一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。安居物业公司与周智武签订的《物业管理服务协议》，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。协议签订后，安居物业公司按约定为包括周智武在内的小区业主提供管理和服务，周智武作为小区业主，拖欠安居物业公司的管理费不交，违反合同约定，故安居物业公司要求周智武支付拖欠物业费1836元的诉请，于法有据，应当予以支持。对于安居物业公司主张周智武承担滞纳金，一审法院认为，根据我国合同法的相关规定，该滞纳金约定属违约金性质，周智武拖欠安居物业公司物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任，安居物业公司主张按每日千分之三给付违约金，明显过高，应按银行同期贷款年利率的四倍收取违约金，分段以年收费计算，算至2016年7月15日（判决之日）止，计123.67x1.1x12x6%÷12x4x10=326元。故对安居物业公司的违约金诉请，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《国务院物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、周智武应于本判决生效之日起十日内支付安居物业公司物业管理费1836元及违约金326元，合计2162元；二、驳回安居物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由周智武承担。
本院二审期间，被上诉人安居物业公司未提交新的证据。上诉人周智武提交了以下证据：
1、宜春市信达房地产开发有限公司新余分公司（开发商）与安居物业公司签订的《前期物业服务合同》。旨在证明：该合同第三十五条规定，小区业主委员会成立后，该合同自动无效。因此安居物业公司不应向业主收取物业费。被上诉人安居物业公司质证认为，该合同系复印件，非原件，其真实性有异议，且与本案不具有关联性，安居物业公司起诉周智武依据的是双方直接签订的《物业服务合同》，并非《前期物业服务合同》。
2、2015年1月7日告知函一份、2014年9月28日及2014年10月9日的告函二份、2014年10月16日的公告一份、2014年10月10日的解聘函一份、2014年12月9日及2014年12月18日的公函二份、《关于申报更换钢丝绳费用报告》一份、《信达丽城小区存在的问题以及业主的意见要求》一份、U盘内照片一组。旨在证明：已多次通知安居物业公司小区成立了业主委员会，但其强行赖在小区，给业主们造成了损害，安居物业公司至今没有有效合同，物业费价格也是其私自制定，没有依据，并且没有履行物业管理服务义务。被上诉人安居物业公司质证认为，该组证据不能证明小区业主委员会与安居物业公司解除了物业服务合同、与业主之间不存在物业服务关系，恰恰相反，该组证据中的《关于申报更换钢丝绳费用报告》和《信达丽城小区存在的问题以及业主的意见要求》可以证明安居物业公司一直在为小区履行物业管理服务义务，一直在要求启动维修基金以对电梯进行维修。U盘内照片系当庭提交，未注明拍摄时间、地点，也无明显参照物，其三性均有异议。电梯因钢丝绳损坏不能使用，是业主不同意启动维修基金导致维修不能，与安居物业公司的物业管理服务无关。
3、385户业主管理意见征询表。旨在证明：超过半数的业主同意更换物业公司。被上诉人安居物业公司质证认为，该证据系当庭提交，非原件，对其三性均有异议，且这只是意见征询表，并不是业主大会的表决决定。
对于当事人二审争议的事实，本院认为，二审庭审中，上诉人周智武并不否认目前为新余市信达丽城小区提供物业服务的仍是安居物业公司，其提交的上述证据，只能证明新余市信达丽城小区业主委员会曾有解聘安居物业公司、重新选择物业公司的意向，不能证明周智武与安居物业公司之间已不存在物业管理服务关系。小区12栋1单元西面电梯钢丝绳损坏没有维修是事实，但周智武提交的《关于申报更换钢丝绳费用报告》，能够证明安居物业公司已就电梯维修问题提出过动用维修基金的请示，并与开发商、业主委员会等进行过协调、报告。U盘照片不足以证明安居物业公司未尽到物业管理服务义务。
对于一审法院认定的事实，本院予以认定。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：周智武与安居物业公司签订的《物业管理服务协议》是否合法有效；安居物业公司是否未尽物业管理服务义务；周智武拒交物业服务费的理由是否成立。分析如下：
安居物业公司系经工商登记注册的有限责任公司，其经营范围为物业管理、园艺绿化、保洁服务等。安居物业公司进驻新余市信达丽城小区为该小区业主提供物业管理服务，是依据其与宜春市信达房地产开发有限公司新余分公司于2011年12月25日签订的《前期物业服务合同》。周智武与安居物业公司于2013年9月16日签订《物业管理服务协议》，周智武虽主张该协议系其被强制而签字、非其真实意思表示，但并未能举证证明，应当认定《物业管理服务协议》合法有效。周智武一审中未到庭参加诉讼，其在二审中提交的证据只能证明信达丽城小区业主委员会曾有与安居物业公司解除合同、重新选聘物业公司的意向，不能证明周智武与安居物业公司之间已不存在物业管理服务关系，庭审中周智武对于安居物业公司至今仍在为新余市信达丽城小区提供物业管理服务的事实并不否认，故应当认定《物业管理服务协议》仍然有效，双方应当恪守合同约定，依约履行义务。根据该协议约定，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元计收物业费，交房之日起15日内先交纳本年度物业费，以后每半年的首月预交半年的物业费。周智武拖欠2014年9月16日后的物业费至今未交，已构成违约，应当承担相应的责任。周智武上诉主张安居物业公司服务质量差，未履行物业管理服务义务，未对电梯进行维修，并且以为了安全为由强行将楼顶逃生门上锁，对物业进驻的广告收入不予公布，因此其有权拒交物业费。对此本院认为，周智武提交的证据不足以证明安居物业公司未尽到物业管理服务义务，电梯因钢丝绳损坏导致停用虽是事实，但现有证据能够证明安居物业公司已就此问题提出过动用维修基金的请示，并与开发商、业主委员会等进行过协调和报告，故不能确定电梯未维修的责任和过错在于安居物业公司。关于楼顶安全门上锁及广告收入未公布问题，业主可通过业主委员会或社区、居委会等部门与物业公司进行沟通协调加以解决，而不能以此为由拒交物业费。因此，周智武关于安居物业公司缺乏服务资质、与业主之间没有合法有效合同、也没有提供相应服务因而业主有权拒绝交纳物业费的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。周智武应当按合同约定向安居物业公司支付物业管理服务费，并承担相应的违约责任。
上诉人周智武还要求判决安居物业公司向业主赔偿损失。本院认为，该请求不明确不具体，且本案系二审案件，周智武在一审中作为被告并未提起反诉，其这一请求不属本案审理范围，故本院对此不予审理。
综上，上诉人周智武的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周智武负担。
本判决为终审判决。
审判长 甘致易
审判员 赵素萍
审判员 熊 剑
二〇一六年十二月六日
书记员 杨 玲