河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终4321号
上诉人（原审原告）祁永业，男，汉族，1983年1月6日生，住沧州市运河区。。
委托代理人李政，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李淑巍，男，汉族，1991年3月31日生，住沧州市开发区。。
上诉人祁永业因与被上诉人李淑巍买卖合同纠纷一案，不服沧州市新华区人民法院（2013）新民初字第1128号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托代理人到庭参加诉讼，被上诉人经公告送达仍然未到庭。本案现已审理终结。
祁永业上诉请求：一、原审判决认定事实不清，合同未继续履行系因被上诉人李淑巍的过错造成。我按照购房协议履行后，被上诉人始终未向我交付房屋且未配合办理过户手续。按照约定房屋后期银行贷款由我进行偿还，但被上诉人也没有协助我偿还后期银行贷款，未能偿还银行贷款的原因系被上诉人造成，而非我的过错。
二、原审法院适用法律错误。双方签订的房屋买卖合同合法有效。根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。所有已经设定银行抵押的不动产买卖合同自合同成立时生效，银行抵押只是在不动产变更登记时需先向银行偿还贷款解除抵押，而不是合同无效的法定条件。原审判决引用合同法第五十二条及物权法第一百九十一条第二款认定合同无效系对法律错误解释，应予以纠正。
综上，应撤销原判，改判由被上诉人向我交付涉案房屋并协助办理过户手续。
被上诉人李淑巍未到庭亦未答辩。
祁永业向一审法院起诉请求：2013年8月28日我与被告协商达成《房屋买卖协议》，约定被告将自购的沧州市开发区泰古香槟郡小区2号楼1单元2303室房屋卖与我，我向被告支付10万元。我按购房协议付款后，被告始终未向我交付房屋并不配合办理过户手续。故请求依法判令被告向我交付所购房屋及协助我办理过户手续，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告李淑巍未向本院递交答辩状。
一审法院经审理查明：2011年12月25日，被告李淑巍与沧州泰古房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，被告李淑巍购买泰古香槟郡2号楼1单元23层2303号房屋一套，其中合同第四条计价方式与价款第1条内容为：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2980元，总金额（大写）贰拾伍万伍仟柒佰柒拾叁元肆角整。”合同第六条付款方式及期限第3条内容为：“1、首付款105773.4元；2、剩余部分150000元于2011年12月30日前用按揭贷款支付。”
2013年8月28日，原告祁永业（乙方）与被告李淑巍（甲方）签订《卖房协议书》一份，协议第一条内容为：“1、所售房屋所有权证号为预售证号2011第049号。2、甲方所售房屋位于沧州市经济开发区泰古香槟××小区××楼××单元××室，为钢筋混凝土结构。3、甲方所售房屋建筑面积85.83平方米。”协议第二条内容为：“1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）1拾0万0仟0佰元整（含附属设施费用）。”第三条付款方式内容为：“乙方一次性付给甲方拾万元整。”协议签订后，原告称将10万元现金交付给被告，被告给原告出具收条一张，内容为：“今收到祁永业买房款100000元整。”收条上有被告李淑巍的签字。同时原告称在签订合同时双方约定房屋贷款自签订合同之日起由原告负责偿还。
另查明，被告李淑巍以沧州市开发区泰古香槟郡2号楼1单元23层2303号房屋作为抵押向交通银行股份有限公司沧州分行贷款15万元，贷款期间自2012年3月21日起至2042年3月21日止，至2015年10月10日其贷款本金已经偿付5529.83元，尚欠贷款余额144470.17元。
以上事实有原告当庭陈述、原告提交的《商品房买卖合同》一份、《卖房协议书》一份、李淑巍签字的收条一份、销售不动产统一发票两份、本院自交通银行股份有限公司沧州分行调取的证明一份等证据予以证实。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案所涉及的房产已经抵押给交通银行股份有限公司沧州分行，李淑巍将房屋卖给祁永业并未经交通银行股份有限公司沧州分行同意，且受让人祁永业也未向银行实际清偿李淑巍的债务，故原告祁永业与被告李淑巍之间的房屋买卖行为违反法律规定，其二人签订的《卖房协议书》无效，对原告的诉讼请求本院不予支持。
被告李淑巍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告祁永业的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告祁永业承担。
本院二审期间，上诉人祁永业提供证人张某出庭证明：我和上诉人祁永业与被上诉人李淑巍都是朋友关系，当初李淑巍把房子卖给了祁永业，卖房子的时候我在场，2013年的8月份，李淑巍和我说有房子想买，然后祁永业曾和我说过想买房子，我就给他们两个搭了个线，他们每次谈的时候我都在场，最后写买房协议的时候我也在场，李淑巍说房子卖10万元钱，3个月后交付，当时签好房屋购买协议后，核对完手续，祁永业给了李淑巍10万元的现金，李淑巍将购房合同、房屋信息、双方签订的协议都给了祁永业，具体给了什么我也不清楚，就是房屋该办理的那些手续，当时是按照协议上说的。之后如何履行的我不清楚了。回来李淑巍找不到了，祁永业找过我说，房子还没有办理过户手续。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，本案的主要争议焦点为：上诉人祁永业与被上诉人李淑巍于2013年8月22日签订的卖房协议书是否有效。
本案中，上诉人祁永业与被上诉人李淑巍签订卖房协议后，祁永业便交付李淑巍100000元，李淑巍为祁永业出具了收条。同时双方还约定涉案房产在银行抵押贷款的15万元剩余本息由祁永业负责偿还，李淑巍协助办理房屋过户及贷款变更手续。至今李淑巍未协助办理任何手续，导致本案诉讼。
关于本案诉争房屋在银行设定有抵押权是否影响房屋买卖协议的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。本案虽然抵押人李淑巍转让抵押物未通知亦未告知抵押权人银行，但上述法律规定的真正意义在于抵押人的转让行为并不产生物权变动的效力。即抵押物为房产等不动产的，抵押期间，登记机关不得办理不动产变更登记。抵押权人是否同意，并不影响转让合同的效力。
依据上述法律规定，受让人可以通过代替债务人清偿债务的方式消灭抵押权。所以该规定属于非效力性强制规范，并不影响合同的效力，只是对合同能否继续履行、是否能够办理房屋过户登记产生影响。
本案中，房屋买受人祁永业在偿还抵押所担保的债务即银行贷款后，抵押权消除，履行房屋买卖合同就不存在任何障碍。因此，抵押权的存在并不属于本案诉争的房屋买卖合同客观履行不能的情形，故本案双方签订的卖房协议书合法有效，应判令双方继续履行房屋买卖合同。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。上诉人上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沧州市新华区人民法院（2013）新民初字第1128号民事判决，即驳回原告祁永业的诉讼请求；
二、上诉人祁永业与被上诉人李淑巍继续履行2013年8月28日签订的《卖房协议书》；
三、李淑巍在交通银行股份有限公司沧州分行的剩余贷款本息均由祁永业负责偿还（自2013年8月28日双方签订合同之日起）；
四、被上诉人李淑巍向上诉人祁永业交付位于沧州市经济开发区泰古香槟郡小区2号楼1单元2303室；
五、被上诉人李淑巍协助上诉人祁永业办理房屋过户手续及其他相关手续。
上述履行内容于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，均由被上诉人李淑巍负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文甲
审判员 刘晓丽
审判员 关志萍
二〇一六年十一月十七日
书记员 米 兰