天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终2840号上诉人（原审第三人）：关红文，男，1964年3月11日出生,汉族，天津市华福房地产开发有限公司总工，住天津市宁河区。被上诉人（原审原告）：刘宝珍，女，1957年10月12日出生，汉族,无职业，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：甘勇军，天津市宁河区盛信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵振民，男，1980年11月20日出生，汉族，无职业，住天津市宁河区。被上诉人（原审被告）：陈巧娟，女，1981年6月1日出生，汉族，住天津市宁河区。上诉人关红文因与被上诉人刘宝珍、赵振民、陈巧娟租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人关红文，被上诉人刘宝珍的委托诉讼代理人甘勇军，被上诉人赵振民到庭参加了诉讼。被上诉人陈巧娟经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人关红文上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人刘宝珍在一审提出的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人刘宝珍承担。事实和理由：一、由陈巧娟代理关红文与刘宝珍签订的《房屋租赁合同》早已解除，本次再判决解除与事实不符；二、2017年10月15日，上诉人找到被上诉人刘宝珍，通知其解除《房屋租赁合同》，将诉争房屋交付给被上诉人刘宝珍，被上诉人刘宝珍已经表示接受，并于当天张贴房屋出租广告，广告中的联系电话系被上诉人刘宝珍，故本案租赁合同已于2017年10月15日解除，从这一天起上诉人就没有继续占有使用诉争房屋，故一审判决的第二、三项无事实依据；三、上述《房屋租赁合同》解除的原因是由于被上诉人赵振民没有履行约定，没有将烧烤经营许可手续交给上诉人关红文，导致上诉人关红文在诉争房内无法继续经营，造成该《房屋租赁合同》履行不能。此系被上诉人赵振民存在违约行为，而非上诉人关红文违约，上诉人关红文给付被上诉人刘宝珍的保证金10000元应予退回。所以不同意一审判决第四项要求上诉人承担违约金10000元的处理结果。另外，关于房屋的腾空问题，上诉人关红文认为已经在2017年10月15日把房子交付给了被上诉人刘宝珍。所以再判令上诉人腾房，与事实不符。综上，恳请二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人刘宝珍的全部诉讼请求。被上诉人刘宝珍辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人关红文的上诉请求，维持原判。就解除合同来讲，双方在诉讼之前，曾经有过协商，但是上诉人的条件是其物品要无条件地放在出租屋，待出售后再办理。到今天为止，该出租屋还在上诉人关红文处掌握，其物品全在里面摆放。并且，在2018年4月26日发现上诉人关红文的雇佣人员在出租屋内死亡。公安局经过尸检发现是由于心脏病猝死。2018年4月26日上诉人雇佣人员的死亡情况足以说明该房屋没有交付，故请求依法驳回其上诉请求。被上诉人赵振民辩称，一审判决公正，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈巧娟未出庭发表答辩意见。刘宝珍向一审法院起诉请求：1、要求解除原告刘宝珍与被告赵振民于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》；解除原告刘宝珍与被告陈巧娟于2017年8月22日签订的《房屋租赁合同》；解除原告刘宝珍与被告赵振民、陈巧娟于2017年8月22日签订的《店铺经营转让协议书》；2、要求二被告给付自2017年11月15日起至实际交还租赁房屋之日止的占用费用（截至2017年12月27日为9643.83元，按每日219.17元计算）；3、要求二被告给付占用租赁房屋期间的供暖费（截至2017年12月27日为4697.83元，按每日106.77元计算）；4、要求二被告承担违约责任，给付原告违约金24000元，具体计算方法为，依据《房屋租赁合同》第八条的约定，按照年租金80000元的标准计算，原告认为合同约定的违约金过高，主动调整违约金为年租金的30%；5、要求被告陈巧娟、第三人关红文立即搬离天津市宁河区房屋，并交还原告；6、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：坐落于天津市宁河区房屋登记所有权人为刘宝珍。2016年11月15日，刘宝珍与赵振民签订《房屋租赁合同》，刘宝珍将坐落于天津市宁河区房屋租赁给赵振民使用，租期三年，即自2016年11月15日至2019年11月14日，年租金80000元，合同同时约定了租金给付方式，违约责任等。2017年8月22日，陈巧娟代理关红文与刘宝珍签订《房屋租赁合同》，经赵振民同意刘宝珍将坐落于天津市宁河区房屋租赁给关红文使用，租期自2017年8月22日至2019年11月14日，年租金80000元，另收10000元保证金，如关红文违约，保证金作为违约金不再返还。合同同时约定，关红文应于每年10月15日前交纳下年租金，租赁期间的供暖费由关红文承担。合同第八条违约责任部分约定：“在租赁期间乙方如违约上述条款，乙方已交付的保证金和租金不予退还视为违约金。另违约方按照壹年总租金的百分之五十赔偿给对方。”合同签订后，关红文给付刘宝珍保证金10000元。2017年8月22日，陈巧娟代理关红文与刘宝珍、赵振民签订《店铺经营转让协议书》，约定刘宝珍同意赵振民将坐落于天津市宁河区房屋转租给关红文使用，关红文于2017年8月21日前一次性给付赵振民转让费85000元。协议签订后，关红文于2017年8月22日给付赵振民转让费85000元，该85000元包含自2017年8月22日至2017年11月14日期间的房屋租赁费。2017年10月17日，赵振民（甲方）与关红文（乙方）、刘宝珍（丙方）签订《经营转让协议》，约定：“1、甲方现经营胡记烧烤（经营许可手续）转让乙方，甲方同意乙方无偿使用到2019年11月15日。……5、甲方只提供本店工商营业执照，卫生许可证。”2017年10月15日，关红文找到刘宝珍，称其无法再继续租用诉争房屋，欲将租赁房屋钥匙交与刘宝珍，刘宝珍未接收。2017年11月20日刘宝珍分别向赵振民、陈巧娟发出《催收租赁费通知书》，通知赵振民、陈巧娟按照合同约定交纳2017年至2018年度租赁费80000元，接到通知书起七日内未交纳的，租赁合同解除。同日，刘宝珍向关红文发出《通知书》，通知关红文与赵振民、陈巧娟协商交纳2017年至2018年度租赁费80000元，逾期交纳的，租赁合同解除。赵振民、陈巧娟、关红文均收悉上述《通知书》。2017年12月8日，刘宝珍为诉争房屋交纳供暖费14222元。一审法院认为，陈巧娟作为关红文的代理人对外签订合同，关红文应对陈巧娟的代理行为承担民事责任，关红文亦予以认可，故陈巧娟在本案中不承担民事责任。2016年11月15日刘宝珍与赵振民签订的《房屋租赁合同》以及2017年8月22日陈巧娟代理关红文与刘宝珍签订的《房屋租赁合同》，是在各方平等自愿的基础上达成的，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。关于刘宝珍要求解除2016年11月15日刘宝珍与赵振民签订的关于诉争房屋《房屋租赁合同》的诉讼请求，赵振民同意解除，一审法院予以确认。关于刘宝珍要求解除2017年8月22日陈巧娟代理关红文与刘宝珍签订的关于诉争房屋《房屋租赁合同》的诉讼请求，虽关红文答辩意见不同意解除，但根据其当庭所作的要求解除合同、退还钥匙、不再缴纳租赁费的陈述，足以认定关红文在合同约定的缴纳租赁费的期限届满之前，以自己的行为明确表明不再履行合同义务，在刘宝珍向其发出如不按期缴纳租赁费将解除合同的《通知书》后，仍未履行合同义务，构成合同法规定的解除合同的条件，对刘宝珍的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于刘宝珍要求被告给付自2017年11月15日起至实际搬出租赁房屋之日止占用费用的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持，占用费参照每年80000元的标准计算，每日为219.17元，该占用费由关红文承担。关于刘宝珍要求被告给付自2017年11月15日至实际搬出租赁房屋之日止的供暖费的诉讼请求，按照合同约定供暖费应由承租方承担，故对刘宝珍的该项诉讼请求，一审法院予以支持，供暖费按照每日106.77元的标准计算，由关红文承担。关于刘宝珍要求被告承担违约责任，给付违约金24000元的诉讼请求，关红文未按照租赁合同约定交纳租赁费，显系违约，应按照合同约定承担违约责任。关红文与刘宝珍订立租赁合同时向刘宝珍交纳了保证金10000元，合同第八条对违约责任进行了约定，刘宝珍自认违约金约定过高，主动调整违约金，本着公平公正方便执行的原则，一审法院酌定关红文交纳的10000元保证金作为违约金归刘宝珍所有，不再退还，该违约责任由关红文承担。关于刘宝珍要求陈巧娟、关红文立即搬离诉争房屋的诉讼请求，刘宝珍与关红文之间的租赁合同一审法院已经判决解除，故关红文应在合理期限内搬离诉争房屋。关于刘宝珍要求解除2017年8月22日刘宝珍与赵振民、陈巧娟签订的《店铺经营转让协议书》的诉讼请求，本案系租赁合同纠纷，该项诉讼请求与本案非同一法律关系，本案中不予审理，刘宝珍可据证另行主张权利。关于刘宝珍要求赵振民在本案中承担民事责任的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于关红文提出的其与刘宝珍、赵振民之间存在经营转让合同，赵振民未按照合同约定履行义务，给关红文造成损失的主张，关红文可另案主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、解除刘宝珍与赵振民于2016年11月15日签订的关于坐落于天津市宁河区房屋的《房屋租赁合同》；解除陈巧娟代理关红文与刘宝珍于2017年8月22日签订的关于坐落于天津市宁河区房屋的《房屋租赁合同》；二、关红文自2017年11月15日起至实际返还上述房屋之日止，按每日219.17元的标准向刘宝珍支付使用费；（于本判决生效后十日内执行）三、关红文自2017年11月15日起至实际返还上述房屋之日止，按每日106.77元的标准向刘宝珍支付供暖费；（于本判决生效后十日内执行）四、关红文给付刘宝珍违约金10000元，以关红文给付刘宝珍的保证金10000元抵扣；（已理清）五、关红文于本判决生效后三十日内搬离坐落于天津市宁河区房屋；六、赵振民、陈巧娟在本案中不承担民事责任；七、驳回刘宝珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，已减半收取40元，由关红文负担。”本院二审期间，被上诉人刘宝珍提供诉争房屋拍摄的照片，证明诉争房屋内物品存放情况，进一步证明上诉人还在实际占有使用诉争房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人关红文的质证意见为：照片反映的屋内的橱柜、电饭锅、洗衣机、床、架子是看房人的物品。其余是《店铺经营转让协议书》兑顶转让的饭馆经营的物品，上诉人已经放弃不要，故与上诉人关红文无关。被上诉人赵振民的质证意见为：屋内的橱柜、电饭锅、洗衣机、床、架子不是被上诉人赵振民的，而是看门人的，其余物品是被上诉人赵振民转让给上诉人关红文的物品。本院认证意见，对被上诉人刘宝珍提供的照片的真实性予以确认，可以确认上诉人关红文与被上诉人刘宝珍均持有诉争房屋的钥匙，屋内目前仍存放了上诉人关红文从被上诉人赵振民处转让的物品及看房人的物品。同时，上述照片显示2017年11月15日，刘宝珍在诉争房屋的窗户上张贴了“出租、出兑”的广告并留有房主联系电话。本院经审理查明，被上诉人赵振民未按2017年10月17日签订的《经营转让协议书》的约定向上诉人关红文提供“胡记烧烤”经营许可手续。2017年11月15日，被上诉人刘宝珍在诉争房屋窗户上张贴了“出租、出兑”的广告。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2016年11月15日刘宝珍与赵振民签订的《房屋租赁合同》以及2017年8月22日陈巧娟代理关红文与刘宝珍签订的《房屋租赁合同》的合同效力，一审法院认定无误，本院不再赘述。本案查明的事实确认上诉人关红文曾因被上诉人赵振民未能向其提供“胡记烧烤”经营许可手续而向被上诉人刘宝珍作出不再租赁诉争房屋的意思表示，上述广告内容亦说明被上诉人刘宝珍认可解除陈巧娟代理关红文与刘宝珍签订的《房屋租赁合同》。而上诉人关红文之所以未在其提出解除合同后将其物品搬离诉争房屋，最主要的原因是对于《店铺经营转让协议书》的履行及所支付的转让费与被上诉人赵振民发生了争议。尽管被上诉人刘宝珍作为房东参与了《店铺经营转让协议书》的签订，但从该《店铺经营转让协议书》约定的内容看，被上诉人刘宝珍只是对于被上诉人赵振民将诉争房屋转租使用无异议及对租金支付标准进行了约定。被上诉人刘宝珍并未实际收取上诉人关红文因受让被上诉人赵振民店铺的现有装修、装饰、设备而支付的对价。因此，上诉人关红文将《店铺经营转让协议书》项下物品留置于诉争房屋内的情形，不能视为上诉人关红文已经将诉争房屋交还给被上诉人刘宝珍。基于此，一审法院判令上诉人关红文支付自2017年11月15日起至实际返还上述房屋之日止房屋使用费的处理结果妥当。上诉人关红文不同意支付此期间使用费的抗辩理由不足，本院不予采纳。关于供热费用的问题，上诉人在占用诉争房屋期间，理应支付供暖期内的供热费。一审法院作出一审判决时恰处于供暖期内，故一审法院考虑上诉人关红文在供暖期内占用诉争房屋期间的长短判令其按每日106.77元的标准向被上诉人刘宝珍支付供暖期内供暖费并无不妥。但鉴于上诉人关红文至今未将留置物品搬离诉争房屋，故上诉人关红文应承担2017年-2018年度全部的供暖费14222元。由于上诉人关红文自2017年11月15日起未向被上诉人刘宝珍支付租金，故一审法院按照合同约定以上诉人关红文交纳的10000元保证金作为违约金的处理结果并无不妥。上诉人关红文的不同意承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。对于《店铺经营转让协议书》、《经营转让协议》项下的纠纷，各方当事人可另行解决，一审法院对此所作处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人关红文的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果基本得当。本院仅对于上诉人关红文应支付的供热费数额予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初4389号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、变更天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初4389号民事判决第三项为：本判决生效之日起十日内，上诉人关红文支付被上诉人刘宝珍2017年-2018年度的供暖费14222元；三、驳回上诉人关红文的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40元，二审案件受理费409元，合计449元，均由上诉人关红文负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖审 判 员 王 珊代理审判员 郭 鑫二〇一八年六月二十九日书 记 员 李佳琳