太原市小店区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）晋0105民初3638号
原告太原星河御廷房地产开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄西路120号6-3-501号，统一社会信用代码：。
法定代表人马龙江，总经理。
委托代理人陈长爽，女，该公司员工。
委托代理人王甫薇，女，该公司员工，住太原市。
被告侯志坤，男，1984年1月27日出生，汉族，无业，住山西省太原市。
委托代理人牛晓全，山西晋民律师事务所律师。
委托代理人崔杰，山西晋民律师事务所律师。
原告太原星河御廷房地产开发有限公司与被告侯志坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原星河御廷房地产开发有限公司的委托代理人陈长爽、王甫薇，被告侯志坤及其委托代理人牛晓全、崔杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太原星河御廷房地产开发有限公司诉称，原被告双方于2013年4月17日签订编号为20131931582的《商品房买卖合同》，被告侯志坤购买原告开发建设的太原星河御廷住宅项目3-2-2601号房屋，该房屋总金额为2608289元，首付款为788289元，余款1820000元由被告向银行申请按揭贷款方式支付。被告于2013年6月9日与中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部（以下简称农行）签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），农行于2013年6月9日放款，被告于2013年7月开始按月偿还按揭贷款。2016年1月起被告未能正常偿还按揭贷款，农行于2016年2月23日向原告发送《担保人履职催收通知书》、《担保人履行责任通知书》要求原告承担保证责任，原告于2016年3月31日代被告向农行偿还按揭款本息27870.29元。原告于2016年5月14日向被告寄送《催款通知》（以下简称该通知），要求被告按照《商品房买卖合同》补充协议第一条第四款第一项的约定，在接到该通知之日起10日内偿还原告代偿的27870.29元，并按日（即2016年3月31日至实际偿还之日）向原告支付代偿金额万分之一的违约金。若被告逾期偿还超过20日，原告将解除《商品房买卖合同》。被告于2016年5月14日签收该通知。截至目前，被告仍未向农行偿还按揭贷款，亦未向原告偿还代偿款项。原告于2014年11月9日将该房屋交付被告使用，被告一直使用至今。按照《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，被告应按月向原告支付总房款0.6%的房屋折旧费。被告表示无力偿还按揭贷款，为此原告向本院提起诉讼。诉讼请求1、请求人民法院判令解除原被告之间编号为20131931582的《商品房买卖合同》。2、判令被告向原告支付由原告代偿的按揭贷款本息、违约金，具体以实际发生为准（截止2016年8月11日实际已发生金额为64131.52元）。3、判令被告支付违约金260828.9元。4、判令被告赔偿房屋折旧费297344.9元。5、判令被告赔偿原告入住损失300000元。6判令被告承担本案诉讼费。
被告侯志坤辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，合同解除后原告应向被告返还已付房款788289元及利息；原告主张的诉请第三项违约金过高，请法院予以调整；原告请求的第五项无法律依据且数额过高；原告主张第四项所依据的合同条款为格式条款，明显加重被告的义务减轻原告责任，应为无效条款;被告不支付贷款是在行使抗辩权，原告未按约交房和办理产权手续；房价一直再涨，如解除合同原告没有损失；我们拿到银行的明细，原告只偿还到截止2016年3月28日的按揭款27870.29元。
经审理查明，原告太原星河御廷房地产开发有限公司（出卖人）与被告侯志坤（买受人）于2013年4月17日签订编号20131931582的《商品房买卖合同》，合同约定，项目建设依据；商品房销售依据；商品房基本情况，买受人购买本合同中约定的第三条第一款中约定的第3幢2单元2601号房，该房屋建筑面积为181.22平方米；计价方式与价款，该房屋总金额为2608289元；面积确认与面积差异处理；付款方式及期限，按揭贷款付款方式；买受人逾期付款的违约责任；交付期限2014年8月30日前；出卖人逾期交房的违约责任等条款。同日，原被告双方另签订了附件，其中附件四约定，付款方式为，买受人应于2013年3月19日付清首期房款788289元，余款1820000元由买受人向银行申请按揭贷款方式支付。买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起十日内将出卖人代付的按揭贷款余额及利息、滞纳金、违约金、实现债权的费用、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的全部款项支付给出卖人，并按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之一的违约金，若买受人逾期偿还该款项及违约金超过二十日的，出卖人有权解除合同并收回该商品房，出卖人解除合同的买受人应向出卖人支付合同总房款10%的违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失。出卖人可以在买受人已付房款中扣除上述费用及买受人应付而未付的其他款项，扣除后的余款无息退还买受人。如已付房款不足以支付上述费用，则买受人应予以补足等条款。
被告依约向原告支付788289元首付款。2013年6月9日，被告侯志坤（借款人）与中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部（贷款人）签订《个人购房借款担保合同》，合同约定，通用条款。特别条款，借款人侯志坤，保证人太原星河御廷房地产开发有限公司，抵押人被告侯志坤；借款金额为1820000元；借款用途为购买房产；借款期限360个月；还款方式为等额本息还款法；还款周期为一个月；阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人太原星河御廷房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保等条款。2014年11月9日，被告接收本案所涉房屋。2016年2月23日中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部向原告发出《担保人履职催收通知书》及《担保人履行责任通知书》，要求其履行担保责任，主要内容为”截止到2016年2月23日被告侯志坤欠本金29191.62元，利息27671.70元。”原告提供中国农业银行2016年3月31日业务凭证分别为还款总金额8990.63元、6745.78元、3191.36元、8942.52元。2016年4月5日，中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部出具《证明》一份，内容为”证明太原星河御廷房地产开发有限公司于2016年3月31日代替'香檀一号'按揭贷款客户侯志坤归还拖欠我行贷款本息27870.29元。”原告提供中国农业银行2016年7月26日业务凭证还款总额8982.87元、9077.53元、9029.42元、2016年7月27日业务凭证还款总额8942,52元。2016年5月13日原告发出《通知》一份，主要内容为”被告在接到本通知之日起10日内支付代偿按揭月供款27870.29元，并支付违约金，若自收到本函之日起超过二十日仍未履行还款义务，我公司将解除商品房合同，同时需向我公司支付该房屋总房款10%的违约金等内容。”2016年8月1日，中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部出具《证明》一份，内容为”证明太原星河御廷房地产开发有限公司于2016年7月26日代替'香檀一号'按揭贷款客户侯志坤归会还拖欠我行贷款本息27089.82元，于2016年7月27日代替'香檀一号'按揭贷款客户侯志坤归还拖欠我行贷款本息8942.52元，以上两次代替客户侯志坤归还我行贷款本息合计36032.34元”。
本院确认上述事实的证据有商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、担保人履职催收通知书、担保人履行责任通知书、业务凭证、通知、快递单、快递记录、房屋交接明细单、还款证明、拆除再装修造价汇总表等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告与中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人之间真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上述合同履行中，被告应当按照约定向中国农业银行股份有限公司山西省分行营业部及时偿还借款，但被告未依约履行还款义务，原告代偿了被告借款，被告已构成了违约。被告至今仍然未依约履行。综上，被告的违约行为已使双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。现原告依据合同的约定及法律规定请求解除与被告签订的商品房买卖合同，庭审中被告表示同意解除该合同。双方签订的合同应予解除。关于原告主张代偿部分违约金以及解除合同违约金，因原告在履行合同过程中亦具有迟延交付房屋之违约情形，故被告之违约责任应予相应减轻，本院酌定本案违约金以房款总金额2608289元的7%计算，为182580.23元。关于被告已交纳的房款以及原告已交付房屋的问题，根据合同解除后的处理原则，被告应当返还原告房屋，房屋首付款788289元原告应当退还被告。关于被告已支付的按揭款、原告代偿的按揭款，因上述款尚未与未付的按揭款、全部的按揭款和贷款行进行最终结算，故暂不处理，可待贷款结清后双方再作清算。关于折旧费，原被告双方虽在合同中约定折旧费以总房款按月0.6%计算，但是原告并未说明作出该约定的相关依据，且庭审中被告认为该系格式条款，明显加重被告义务减轻原告责任，现原告主张被告赔偿其解除合同后的房屋折旧费297344.9元，本院根据合同的签订、履行情况，结合房屋折旧的规定、市场交易现状等，酌情认定本案房屋折旧费为250000元，由被告赔偿原告。原告主张赔偿其入住损失费300000元，由于双方在合同中未作约定，且该费用亦非必然发生的费用，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:
一、解除原告太原星河御廷房地产开发有限公司与被告侯志坤于2013年4月17日签订的编号为20131931582的《商品房买卖合同》。
二、原告太原星河御廷房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告侯志坤首付款788289元。
三、被告侯志坤于本判决生效后十日内支付原告太原星河御廷房地产开发有限公司违约金182580.23元。
四、被告侯志坤于本判决生效后十日内支付原告房屋折旧费250000元。
五、被告侯志坤于本判决生效后十日内将太原星河御廷住宅项目3-2-2601号房屋返还原告太原星河御廷房地产开发有限公司。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12763元（原告已预交），由被告侯志坤负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判长赵景岳
人民陪审员李秀英
人民陪审员王计兰
二○一七年一月九日
书记员王晓锦