湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2153号
原告谢商良，男，汉族，1969年12月28日出生。
委托代理人向志刚（特别授权），湖南新英律师事务所律师。
委托代理人周成华，湖南鹤洲律师事务所律师。
被告怀化好安居房地产开发有限公司。
法定代表人：龙宪忠。
委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
原告谢商良与被告怀化好安居房地产开发有限公司（简称好安居公司）商品房预售合同纠纷一案本院于2016年7月28日受理后，组成合议庭于2017年1月25日第一次进行了公开开庭审理，原告谢商良及委托代理人向志刚、周成华，被告好安居公司的委托代理人丁健到庭参加诉讼。2017年5月9日第二次公开开庭审理，原告诉讼委托代理人向志刚、被告�安居公司的委托代理人丁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢商良向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交付原告所购买的新天地城市广场第40栋第1层138、139、140、149号房屋；2、被告为原告所购买的新天地城市广场第40栋第1层138、139、140、149号房屋办理房地产权属证书（房产证及土地使用权证）；3、被告承担违约金1500元；4、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：被告截止至2014年7月尚欠原告谢商良借款787万元借款本金未能偿还，经原、被告协商一致，同意用被告开发的新天地城市广场的房产抵偿。2014年7月1日，原、被告签署《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的新天地城市广场第40栋第1层138、139、140、149号房屋作价5000000元出售给原告，付款方式以被告所欠原告的借款冲抵相应的购房款，同时约定被告需在2014年8月1日前向原告交付房屋，并在2014年12月30日办理好房屋权属证书。
另双方一致同意，被告尚欠原告2870000元借款冲抵王亚军购买的第40幢第9层924－7、925－7房屋的购房款；王爱华购买的第40幢第24层2407－7房屋的购房款；历玲购买的第40幢第24层2408－7、2409－7、2410－7、2411－7房屋的购房款；周蔓购买的第40幢第31层3101－6房屋的购房款；傅湘卫购买的第40幢第31层3104－5房屋的购房款；曾琪购买的第39幢第32层3206－4房屋的购房款；熊铁红购买的第40幢第9层922－7、923－7房屋的购房款。
合同签署后，原、被告共同到怀化市房产局就所售门面办理了《房屋预告登记证》，然而至今被告未向原告及王亚军、王爱华、历玲、周蔓、傅湘卫、曾琪、熊铁红交付房屋，更没有办理房屋权属证书。经原告多次催促，仍未履行其应尽的义务。
被告好安居公司辩称：一、被告的确曾向原告借款，借款的金额并非原告说的787万元，按现有财务凭证查询好安居公司只收到一笔2014年4月11日原告转账给好安居公司的500万元，但这笔500万元财务凭证中并没有借条；二、基于原被告双方在借款之后又有偿还借款的相应事实，最终双方的债权债务关系借款究竟是多少并没有进行结算，2014年双方签订商品房买卖合同只是依据原告单方面陈述的借款金额签订合同，现经好安居公司财务凭证的合计，好安居公司已经偿还原告借款本金及利息448万元，那么依据被告所统计的数据，实际欠付原告的借款金额至今尚未确定，因此双方签订商品房买卖合同，已经违背了双方债权债务关系的实际金额，是与事实相违背的，因此我们认为双方签订的合同没有事实依据，应该是无效的，因此原告要求被告方交房办证不能予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、原告谢商良与被告好安居公司之间的借贷关系。原告谢商良于2014年4月11日通过银行转帐方式将5000000元存入被告好安居公司在中国建设银行股份有限公司怀化鹤城支行43001501072052504148帐户内。谢商良向本院提供的好安居公司于同日向其出具的加盖有该公司公章的借据复印件记载，借款金额为5000000元，借款期限6个月，月利率为3%，按月付息。
2012年1月16日谢东海通过银行转帐将2870000元存入被告好安居公司在中国建设银行股份有限公司怀化鹤城支行43001501072052504148帐户内。谢商良向本院提供的好安居公司于同日向其出具的加盖有该公司公章的借据复印件记载，借款金额为2870000元，月利率为4%，按季付息。谢�良提供2010年4月21日，杨田爱给谢东海转款100万元转款凭证；2011年6月30日，原告自己给谢东海转款6万元的转账凭条；2011年6月30日，肖前兴给谢东海转款60万元的中国银行进账单；舒国芳为给谢东海存款25万元的个人业务取款凭证及谢东海存款25万元的存款凭证；翟逢连给谢东海存款40万元的凭证；熊铁红给好安居财务总监向红艳存款15万元的凭证，以上金额合计为2460000元。
2014年7月1日，被告好安居公司股东会决议，该决议记载其公司因建设经营新天地城市广场项目通过股东谢东海联系共向谢商良借款747万元。
上述证据相互印证，并能形成证据链,本院认定原告谢商良与被告借贷关系成立，至2014年7月1日好安居公司所欠借款金额为7470000元。
2、原告谢商良与被告好安居公司之间的房屋买卖关系。2014年7月15日，原告谢商良与被告好安居公司签订《商品房买卖合同》，当日好安居公司出具的收据，收据记载“收到谢商良购新天地40栋一层138、139、140、149号门面款5000000元”，并备注“公司借谢商良借款抵房款”。怀房预鹤城字第414006875号、第414007933号、第414006876号即、第414006872号《预告登记证明》记载谢商良所购房屋已办理预告登记。2014年7月1日，被告好安居公司股东会决议，该决议记载其公司共向原告谢商良借款747万元，并决定以本公司现有房产作价清偿。
上述证据相互印证，原告谢商良与被告好安居公司之间的房屋买卖关系成立，谢商良以好安居所欠其借款冲抵购房款。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
好安居公司于2003年1月27日成立，法定代表人为谢东，2014年8月19日变更为龙宪忠。
2012年1月16日，好安居公司向谢商良借款2870000元，�于当日出具借条。2014年4月11日好安居公司向谢商良借款5000000元，并于当日出具借条。2014年7月1日，好安居公司形成股东会决议，该决议确认其公司因建设经营新天地城市广场项目通过股东谢东海联系共向谢商良借款747万元。
谢商良于2014年7月15日与好安居公司签订商品房买卖合同，约定好安居公司将其开发的新天地城市广场第40栋第1层138、139、140、149号房屋出售给谢商良，房屋建筑面积269.56平方米，单价每平方米18548.75元，总价5000000元。好安居公司应在2014年8月1日前交房给谢商良，交房时房屋必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从约定的交房期限第二日起至实际交付之日止，出卖人向按日向买受人支�已交付房价款万分之三的违约金。付款方式以被告所欠原告的借款冲抵相应的购房款。同时约定好安居公司需在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2014年12月30日前取得房地产权属证书的，买卖受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。该合同未对办理房屋产权证交纳费用进行约定。合同签订当日好安居公司向谢商良出具以借款抵5000000元房款的收条。所购房屋已于合同签订前办理商品房预售登记。好安居公司未按合同约定向谢商良交付所购房屋，双方形成纠纷。
本院认为：被告好安居公司2012年1月16日、2014年4月11日向原告谢商良分别借款2870000元及5000000元借款均已转入好安居公司存款帐户内。2014年7月1日，好安居公司全体股东召开股东会议，会议形成《股东会决议》，该决议确认好安居公司尚欠谢商良7470000元。并同意以自有房产作价抵偿所欠谢商良7470000元借款。此后，好安居公司与谢商良签订《商品房买卖合同》，并达成合意以好安居公司所借谢商良7470000元借款中5000000元借款抵销购房款。上述行为系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规禁止性规定，《商品房买卖合同》合法有效。好安居公司应按约定向谢商良交付房屋，并办理房屋产权证书。好安居公司未按合同约定日期交房，并已延期90日以上，应从2014年8月2日起每日按购房款5000000元的万分之三计算违约金至交房之日止。现谢商良要求好安居公司支付1500元违约金远低于按合同约定所计算的违约金，故该诉讼请求本院予以支持。因《商品房买卖合同》未对办理房屋产权证交纳费用进行约定，故办理房屋产权证书的相关费用由谢商良、好安居�司按规定承担各自应承担部分。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条的规定，判决如下：
一、被告怀化好安居房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告谢商良交付新天地城市广场第40栋一单元138、139、140、149号房屋（预告登记证编号分别为怀房预鹤城字第414006875、414007933、414006876、414006872号）。
二、被告怀化好安居房地产开发有限公司于本判决生效后35日内为原告谢商良办理新天地城市广场第40栋一单元138、139、140、149号房屋的房屋产权书（即不动产登记证书）。
三、被告怀化好安居房地产开发有限公司本判决生效后5日内向原告谢商良支付逾期交房违约金1500元。
如果未按本判决指定的期�履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告怀化好安居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 曹 欣
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 朱达和
二〇一七年五月三十一日
代理书记员 杨 坤