福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初845号原告（反诉被告）吴国雄，男，1968年4月9日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，现住福建省厦门市思明区。被告（反诉原告）程淑明，女，1976年10月30日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托代理人胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所律师。第三人厦门市华天花园小区业主委员会，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路255号华天花园物业服务处，组织机构代码05836990-0。委托代理人何小明，福建炼海律师事务所律师。原告（反诉被告）吴国雄与被告（反诉原告）程淑明、第三人厦门市华天花园小区业主委员会（以下简称华天花园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴国雄、被告（反诉原告）程淑明的委托代理人胡文民、第三人华天花园业委会的委托代理人何小明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴国雄诉称，2014年6月8日，原、被告就被告向原告承租位于厦门市××区××花园××期小区西北侧大门南侧自用房2房屋（即合同约定的厦门市思明区嘉禾路255号101室）事宜经协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期三年即从2014年6月10日起至2017年6月9日止，租金每月3800元，租赁用途为商铺，等等。合同签订后，原告依约将房屋交由被告使用。2015年7月27日，经厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第1577号《民事判决书》，上述租赁房屋应返还给厦门市华天花园业主委员会作为物业管理用房。厦门市华天花园小区业主委员会据此已向厦门市思明区人民法院申请强制执行。因此，原被告之间签订的《房屋租赁合同》客观上无法继续履行。原告为此多次通知被告解除合同腾退房屋，但被告拒不予以配合。请求法院判决：1、被告立即向原告腾退所租赁房屋即位于厦门市××区××花园××期小区西北侧大门南侧自用房2房屋，并将其返还给业主委员会；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告当庭变更诉求为返还房屋给第三人，没有法律依据。被告与第三人没有合同关系，对第三人不负有任何义务。二、原告的起诉不合法。原告是基于案外人与第三人之间的执行案件而对答辩人提起的诉讼，属于在执行程序中引发的纠纷，应当按执行异议程序处理。本案不属于人民法院受理民事案件的范围，应当裁定驳回原告的起诉。三、原告的诉讼请求不成立。1、讼争的《房屋租赁合同书》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，不具有法定无效情形，对双方均具有法律约束力，不得擅自变更或解除。2、根据合同约定，解除合同必须经双方同意，由于答辩人从未同意解除合同，原告无权解除合同。3、应当由被告与第三人厦门市华天花园小区业主委员会继续履行讼争的《房屋租赁合同书》，而不是必然解除合同。4、原告及第三人于2015年11月9日开始对被告承租的房屋停电，原告及第三人的行为已构成违约。综上，原告的起诉不合法，且诉讼请求与事实及法律规定不符，请求法庭依法裁判。第三人华天花园业委会辩称，1、涉案房产初始、持续权属人为第三人，原、被告涉案行为系非法处分并非法获益；2、原、被告依法应返还原物并恢复原状；3、就本案而言，第三人同意原告的诉讼请求。反诉原告程淑明诉称，反诉原、被告及第三人因租赁合同纠纷一案（[2015]思民初字第18448号），因在租赁期间房屋的所有权经人民法院判决归第三人所有，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，第三人应继续与反诉原告履行原与反诉被告签订的房屋租赁合同。另外，反诉被告与第三人于2015年11月9日开始擅自对反诉原告承租的房屋停电，而且第三人也拒绝接收反诉原告支付的租金。请求法院判决：1、反诉被告、第三人继续履行房屋租赁合同，反诉被告、第三人立即恢复对出租房屋供电；2、反诉案件受理费由反诉被告负担。反诉被告吴国雄辩称，1、反诉原告所称反诉被告对讼争房屋停电，是因为其不交电费；2、期间也尽力帮反诉原告与第三人协商继续租赁，但是第三人坚决要求反诉原告腾房，第三人给了反诉原告一个月的搬离时间。第三人华天花园业委会辩称，1、涉案房产初始、持续权属人为第三人，反诉原、被告涉案行为系非法处分并非法获益；2、反诉原、被告依法应向第三人返还原物并恢复原状；3、涉案物权的权属从未发生变更，第三人拥有初始完全权利，故本案不存在买卖不破租赁问题；4、案发后，第三人从未与反诉原告达成任何合意，反诉原告单方的意思表示或行为对第三人没有约束力。经审理查明，2014年6月8日，原告（反诉被告）吴国雄与被告（反诉原告）程淑明签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称讼争合同），合同约定：吴国雄将座落于厦门市思明区嘉禾路华天花园255号101室的房屋（以下简称讼争房屋）出租给程淑明作为店面之用；每月租金3800元，月租金每年递增100元，租赁期限从2014年6月10日至2017年6月9日止，租金每季度支付一次，押金3500元；租赁期间拖欠租金达7天的，吴国雄可提前解除合同，收回房屋；租赁期间双方均不得借故解除合同，如一方有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方。合同签订后，吴国雄将讼争房屋交付给程淑明，程淑明将讼争房屋用作房产中介门面至今。程淑明向吴国雄支付租金至2015年9月，此后停止支付租金。因原、被告发生纠纷，吴国雄剪断电线，停止对讼争房屋供电。厦门市公证处出具的公证书显示，2016年3月11日讼争房屋处于停电状态，电表无法正常使用。另查明，讼争房屋所在的厦门市华天花园小区开发企业为厦门延铭房地产开发有限公司（以下简称延铭公司），吴国雄系延铭公司员工。讼争房屋规划用途为保安室和物业管理用房，未办理产权证书。2010年3月16日，延铭公司向吴国雄出具《通知》，声明同意吴国雄以个人名义对外经营管理或出租使用讼争房屋。吴国雄向程淑明出示上述《通知》后，双方签订了讼争合同。华天花园业委会于2014年11月21日向本院提起诉讼，要求延铭公司返还包含本案讼争房屋在内的房产，本院一审判决支持其诉讼请求，厦门市中级人民法院终审维持原判。2015年12月18日，程淑明向华天花园业委会发出《支付租金通知函》，要求向华天花园业委会支付讼争房屋租金，华天花园业委会未同意。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、（2015）厦民终字第1577号民事判决书、《通知》，被告提供的（2015）厦证内字第32423号公证书、（2016）厦证内字第6185号公证书，第三人提供的《关于厦门市华天花园小区业主委员会备案函》，以及原告、被告、第三人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，讼争房屋为保安室和物业管理用房，根据《物业管理条例》第三十八条的规定，所有权属于华天花园小区业主。由于讼争房屋所有权自始没有发生变动，故程淑明以所有权发生转移为由，主张由华天花园业委会作为出租方与其继续履行讼争合同、恢复供电的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。讼争合同不存在法定无效情形，应认定为有效。但延铭公司授权吴国雄经营管理讼争房屋、吴国雄出租讼争房屋给程淑明，均未经所有权人同意，属无权处分行为。由于出租讼争房屋缺乏权利基础，吴国雄无法保证程淑明按照合同约定对讼争房屋进行使用、收益，讼争合同在法律和事实上已无法继续履行。故对程淑明要求吴国雄继续履行讼争合同、恢复供电的反诉请求，本院不予支持。此外，讼争合同权利义务并未终止，不存在程淑明应向吴国雄返还讼争房屋的事由，且华天花园业委会并非讼争合同当事人，吴国雄要求程淑明腾退讼争房屋并返还华天花园业委会的诉讼请求没有合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一项，《物业管理条例》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告吴国雄的诉讼请求；二、驳回反诉原告程淑明的反诉请求。本诉案件受理费50元，由原告吴国雄负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告程淑明负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一六年三月二十五日书记 员（ 陈松 林）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十条第一项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《物业管理条例》第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。