杭某市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第690号
原告：余某某。
委托代理人：张某某。
被告：钱某某。
委托代理人：许某。
原告余某某诉被告钱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院
于2010年4月19日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任
审判，于2010年6月7日公开开庭进行了审理。后又转为适用普
通程序，组成合议庭，于2010年9月27日公开开庭进行了审理
。原告余某某的委托代理人张某某、被告钱某某及其委托代理
人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某某诉称：2010年1月29日，被告钱某某与原告签
订《房地产买卖居间协议》。约定被告将位于仓基新村××单
××室的房屋转让给原告，总房价人民币55万元，于2010年3
月15日之前将该房屋交予原告。双方任何一方违约，则违约方
须赔偿守约方总房价的20%。协议签订后，被告并未履行协议
约定的义务，且明确表示拒绝履行协议。期间，原告曾多次与
被告协商继续履行协议，但被告坚决表示不予履行。原告为维
护自己的合法利益，故起诉至法院，请求：1.判令被告承担违
约责任，向原告支付违约金11万元；2.本案诉讼费由被告承担
。被告钱某某辩称：协议是无效的，当时签订协议的时候
，房产三证还没有拿出来，根据相关法律规定，没有拿到三证
是不能卖的。被告认为中介有主要责任，被告只是附带责任。
被告儿子是被告的同室居住人员，如果房某卖了，被告儿子就
没有房某居住了，因此要卖的话也要经过被告儿子的同意。在
签订协议的时候，三份协议都在中介这里，被告没有拿到过协
议。意向金也始终在中介这里，被告没有看到过。20%的违约
金条款是在被告不知情的情况下添加上去的，而且定金条款和
违约金条款也是矛盾的。
原告余某某为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提
交下列证据：
1.房地产买卖居间协议1份，欲证明房屋买卖合同成立生
效的事实；
2.住房中奖证明1份，欲证明钱某某中奖所得房产的事实
；
3.购买合同及收款收据各1份，欲证明原房产为工商银行
杭某市分行所有的事实；
4.离婚登记申请书及离婚协议各1份，欲证明被告与许某
某于2000年4月29日离婚的事实，并已经约定房屋为被告所有
的事实；
5.房屋所有权证存根1份，欲证明被告已将房屋所有权变
更至他人名下。
上述证据经庭审质证：被告对证据1，认为该协议是无效
的，房产证做出来都是4月份了，在这之前签订的卖房协议是无效的，意向金也始终在中介那里，被告没有看到。对证据2-
5，无异议。本院认为：证据1，该协议系双方自愿签订，未违
反法律、行政法规的强制性规定，故予以确认。证据2－5，被
告无异议，本院予以确认。
被告钱某某为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，
向本院提交下列证据：
财产约定书、房产证、房产交易产权登记申请受理单各1
份，欲证明这套房某是中奖得来的，都是被告儿子在那里住的
，但是被告在卖之前没有与前夫许某某说过，协议中房某是归
许某某的，被告和许某某的后妻都签字过的，没有权利处分这
套房某的。
上述证据经庭审质证：原告认为，产权证无异议，所有
的东西都是在签合同后，被告在离婚后是约定财产归属，不能
证明所要证明的对象，原告有证据证明这套房某在签订合同时
是约定归钱某某所有的。本院认为，被告认可房屋所有权登记
在许某某名下的事实，故予以确认，但该证据不能证明被告的
证明目的。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述
案件事实：钱某某与许某某系夫妻。杭某市拱墅区仓基新村×
×单××室房屋原系中国工商银行杭某市分行从杭某拱墅区房
屋建设开发公司受让而来，1991年11月，钱某某参加中国工商
银行杭某市分行储蓄部举办的住房有奖储蓄，中奖获得了该套
房屋，并居住使用至今，但一直未办理所有权变更登记手续。
2000年4月，钱某某与许某某协议离婚，离婚协议书约定共有住房二套，位于杭某仓基新村的归女方所有，位于余杭××楼
一底归男方所有。
2010年1月29日，余某某、钱某某和居间人杭某鸿丰房地
产代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定钱某某将
位于仓基新村××单××室、建筑面积40.98平方米的房屋转
让给原告，总房款55万元，出卖方出售房屋的交易税费、咨询
服务费均由买受方承担，房款具体支付方式为：签订杭某市房
屋转让合同且银行审批通过支付房屋首付款23万元整，余款做
商业按揭（余款待产证、契证办理完毕支付，首付款在签订房
屋转让合同2个工作日内打进中介银行保证金账号）。余某某
为表示对居间人提供的房地产购买诚意，于签订协议当日向居
间人交付意向金1万元。若余某某所提之要求钱某某全部接受
，则余某某同意将该意向金转为定金。钱某某同意于2010年3
月15日之前交房给余某某。余某某或钱某某任何一方违约，则
违约方须赔偿守约方总房价的20%，且全额赔偿杭某鸿丰房地
产代理有限公司的居间代理服务费。签订协议时，钱某某向余
某某出示了中国工商银行杭某市分行的《购房某某》和《住房
中奖证明》，并说这个房屋钱某某可以做主。
2010年2月24日，钱某某与许某某、卜某某（系许某某现
妻）签订《财产约定书》，称钱某某与许某某在婚姻××期间
××单××室房屋，经三人约定，该房屋产权归许某某一人所
有，钱某某、卜某某均放弃该房屋产权，三人均无异议。后该
房屋所有权变更登记至许某某一人名下。
本院认为：余某某与钱某某及居间人签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实的意思表示。钱某某认为，签订协议
时房屋还未办出所有权证，现房屋所有权登记在许某某名下，
因此，其无权处分该房屋，协议是无效的。余某某认为，签订
协议时钱某某称其已离婚、房屋归其一人所有，房屋所有权登
记到许某某名下的行为，发生在签订协议之后，因此协议是有
效的。本院认为，签订协议时，钱某某虽未取得案涉房屋所有
权证，但案涉房屋系其中奖取得，并已交付使用多年，离婚时
也约定该房屋归钱某某所有。故应当认定签订协议时，钱某某
有处分权。此后，钱某某放弃该房屋所有权，同意将房屋所有
权登记至许某某名下，并不影响此前签订协议的效力。因此，
该协议属合法有效。钱某某称违约金条款系在其不知情的情况
下添加的，未能提供证据证明，故不予采信。钱某某在明知自
己已与余某某签订协议，拟将案涉房屋转让给余某某，却又与
许某某、卜某某签订协议，自愿放弃该房屋所有权，同意将房
屋所有权登记至许某某名下，是以自己的行为表明不履行合同
义务，应认定系其违约，应承担相应的违约责任。协议既约定
了定金，又约定了违约金，余某某作为守约方可以选择适用。
但是，双方签订的合同属预约合同，合同虽然约定了房屋买卖
的部分内容，尚需双方对其他具体内容再行协商并签订《杭某
市房屋转让合同》。余某某除交付1万元意向金外，也未支付
购房款，其因付款而产生的损失较小。因此，合同约定的违约
金过分高于造成的损失，本院酌情予以减少，确定由钱某某支
付总房款的10%即55000元违约金，其余部分不予支持。综上，
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、被告钱某某于本判决生效之日起十日内支付原告余
某某违约金55000元；
二、驳回原告余某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，由原告余某某和被告钱某某各负担1
250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭某市中级人民法
院，并向浙江省杭某市中级人民法院预交上诉案件受理费2500
元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的
上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回
上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭
某市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 石 敏
代理审判员 周菁晖
人民陪审员 陈学清
二〇一〇年十月十五日
书 记 员 陈 伟