山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2756号
上诉人（原审被告）：荣成市南庭建材有限公司，住所地荣成市黎明南路。
法定代表人：吕晓峰，总经理。
委托诉讼代理人：连业明，山东剑琴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荣成市崖头街道办事处道南姜家村村民委员会，住所地荣成市崖头街道办事处道南姜家村。
负责人：姜文通，村委会主任。
委托诉讼代理人：毕志刚，荣成明天法律服务所法律工作者。
上诉人荣成市南庭建材有限公司因与被上诉人荣成市崖头街道办事处道南姜家村村民委员会（以下简称道南姜家村委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2015）荣崖民初299号民事判决，向本院提起上诉。本案于2016年12月22日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
荣成市南庭建材有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：1.一审法院在认定合同无效的情况下，支持上诉人向被上诉人支付土地及厂房占用费无事实和法律依据，既然合同被认定无效，那么被上诉人所依据的主要证据即为不存在的证据，被上诉人在签订该无效合同时为欺诈，就占用费的诉求应另案主张；2.一审程序违法。第一，一审时道南姜家村委会基于法院的释明后变更了诉讼请求，一审法院违反法定程序，第二，一审时荣成市南庭建材有限公司申请证人姜某出庭作证，但一审法院只对姜某做了调查笔录，姜某未接受当事人当庭质证。
道南姜家村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律证据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
道南姜家村委会向一审法院起诉请求：1.判令被告立即撤离租赁厂区；2.判令被告支付占用厂房期间的租金（自2014年8月1日至撤离之日）。事实和理由：原、被告于2012年7月1日签订厂房租赁合同，租赁期间为两年，自2012年8月1日至2014年7月30日止（详见合同书）。合同到期后，双方未签订合同，此后虽经多次交涉，被告既不续签合同也拒绝搬出，为此原告提起本案之诉。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。由此查明，2009年12月24日，原告与荣成市经济开发区管委（以下简称为开发区管委）签订投资协议书，其上载明用地位置于小项目区内的荣昌塑料有限公司北侧、富源金属有限公司东侧，占地面积为8.4亩。2010年12月22日，原告与荣成市新元建筑工程有限公司（以下简称为新元建筑）签订建筑工程施工合同，工程名称为经济开发区工业园道南姜家厂区、仓库、综合楼。合同约定开工日期为2010年12月25日，竣工日期为2011年8月25日。后原告与新元建筑又签订补充条款，条款中开工日期没有变，竣工日期变为2011年6月30日。2012年7月1日原告与被告签订厂房租赁合同，合同中约定原告将所属位于荣成经济开发区工业园内道南姜家厂房、车间、办公室租赁给被告使用。租赁期限为2年，自2012年8月1日至2014年7月30日止。根据租赁合同第四条的约定，被告在进行装修改造必须经过原告的同意，在不影响建筑整体结构安全及不影响市容的原则下方可改造，并不得对外墙改建。且约定合同期满后，合同装修的不动产无偿归原告。租赁金额为35万元，被告已将租金付清。租赁期满后，被告继续占用原告土地，未搬离。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、对原、被告签订的合同是否有效的问题，原告提供投资协议书一份，作为建设批准手续，原告称现在不能办理建设规划工程许可证，因此没有办理。被告认为双方签订的合同无效，原告所有的建筑物为违法建筑，不应当受到法律保护，租赁费也不应当受到法律保护，不属于法院的审理范围，应当驳回原告的诉讼请求。经审查，一审法院认为原告未取得建筑工程规划许可证，原、被告的租赁合同无效。经法庭释明后，原告变更第二项诉讼请求，要求被告按照合同约定的租金标准支付租赁期满后，被告因占有原告房屋期间的房屋占有使用费。
二、对房屋占用使用费的问题，原告称根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。被告认为庭审中合同认定为无效，且该建筑物为违法建筑，原告应当退还自该无效合同签订之日起的所有租金及被告装修建筑等费用。经审理，一审法院认为原告的主张有法律依据，予以认可。
三、对被告自建的建筑物及装修改造，原告认为红瓦平房是当时施工时，施工队留下的临时用房，与被告签订租赁合同时一并租给被告。被告在红瓦平房北面自建的一栋楼房，不在诉争土地范围内，与原告方无关。根据合同的约定被告即便对租赁物进行了装修改建，租赁期满后也应归原告所有。被告庭审中对增建部分以及装修部分有争议。一审法院认为该问题属于被告反诉内容，但经本院释明后，被告在规定的时间内并未提出反诉。故对被告的该主张不予处理。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，出租人就未取得建筑工程许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。原告在与被告签订租赁合同时并未取得建筑工程许可证，仅凭与开发区管委签订的投资协议书不能作为建筑许可的手续。故原、告的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。故庭审中原告变更诉讼请求要求被告支付租赁期满后的房屋占有使用费，于法有据，应予准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。故被告以合同无效为由要求原告返还已收租金之抗辩，不予支持。同理，租赁合同期满后被告未搬离厂区，至今仍继续占用原告土地，故房屋占有使用费应当从2014年8月1日开始计算至被告搬离之日。对被告主张的自建建筑及租赁房屋装修款等，因双方对此争议很大，且被告并未在规定时间内提起反诉，故本案中对被告的该主张不予处理，被告可另案诉讼。
综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、被告荣成市南庭建材有限公司于判决生效之日起30日内搬离租赁厂区；二、被告荣成市南庭建材有限公司于判决生效之日起十日内支付从2014年8月1日至2016年7月30日两年的房屋占有使用费35万元，及自2016年8月1日至被告实际搬离之日止按照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费（每天房屋占有使用费计算标准为350000元÷2年÷365天）。案件受理费3900元，由被告负担。
本院二审期间，上诉人提交证人出庭作证申请书，申请被上诉人原村支部书记姜某出庭作证，用以证明上诉人已经向姜某交付土地占用费50万元，且上诉人与被上诉人之间并非租赁关系，而是合作关系。被上诉人对该土地立项时，报批的就是上诉人的经营项目。被上诉人不同意证人出庭作证，认为该证人证言不属于证据规则中的新证据，即使证人出庭亦不能证实上诉人主张的待证事实。本院经审查认为，一审法院已于2016年8月4日对姜某做了询问笔录，且就该询问笔录经双方质证，荣成市南庭建材有限公司主张除了50万元土地占用费外，其他内容属实，而在该询问笔录中，姜某未提及50万元土地占用费，但承认上诉人与被上诉人之间系租赁合同关系。且上诉人未提供其他证据证明给付姜某50万元土地占用费，故本院对上诉人申请证人出庭作证的申请不予准许。
被上诉人提供了荣成市农村集体收款专用收据两份，从收据内容看上诉人向被上诉人支付租金35万元，用以证明双方之间系租赁关系。经质证，上诉人对真实性没有异议，但认为双方是合作关系。本院经审查认为，上诉人对该收据的真实性无异议，本院对两份证据的真实性予以确认，该两份收据中均载明款项系租金，被上诉人主张其与上诉人之间系租赁关系，证据充分，本院予以确认。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：一、被上诉人诉请上诉人向其支付土地及厂房占用使用费是否有事实和法律依据；二、一审程序是否违法。
针对焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建筑工程许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，道南姜家村委会未取得涉案土地的建设工程规划许可证，故其与上诉人签订的租赁合同无效，经一审法院释明后，道南姜家村委会变更了第二项诉讼请求，要求荣成市南庭建材有限公司支付占有房屋期间的房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。故一审庭审中道南姜家村委会变更诉讼请求要求被告支付租赁期满后的房屋占有使用费，于法有据，应予准许。上诉人主张一审法院在认定合同无效的情况下，支持被上诉人请求的土地及厂房占用费无事实和法律依据，与法相悖，不应支持。另外，对于上诉人自建的建筑物及装修改造费用，在一审法院释明后，荣成市南庭建材有限公司未在规定时间内提起反诉，故对该部分诉讼请求可另寻途径解决。
针对焦点二，关于程序部分，上诉人主张一审时道南姜家村委会基于法院的释明后变更了诉讼请求，一审法院违反法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。故一审法院向道南姜家村委会释明变更诉讼请求，与法有据，并无不当，本院予以支持。关于姜某未出庭作证的问题，一审法院于2016年8月4日对姜某做了询问笔录，并将询问笔录交由双方当事人质证，程序合法，并无不当。
综上所述，上诉人荣成市南庭建材有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人荣成市南庭建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小平
代理审判员 陈兆飞
代理审判员 李亚男
二〇一七年三月十五日
书 记 员 陈俣彤