湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1915号上诉人（原审被告）：秭归县北山商贸有限责任公司，住所地秭归县茅坪镇归州一街52号。统一社会信用代码：914205277570320040。法定代表人：闵江，系该公司总经理，1012委托诉讼代理人：张彬涛，男，1989年5月16日出生，土家族，系秭归县北山商贸有限责任公司员工，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：陈钊，男，1976年7月5日出生，汉族，系秭归县北山商贸有限责任公司员工，住宜昌市伍家岗区，被上诉人（原审原告）：程天锋，男，1974年10月17日出生，汉族，居民，户籍所在地福建省福清市，现住秭归县，委托诉讼代理人：梅兴安，湖北林华安律师事务所律师，特别授权代理。上诉人秭归县北山商贸有限责任公司（以下简称北山公司）因与被上诉人程天锋租赁合同纠纷一案，不服秭归县人民法院（2017）鄂0527民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北山公司的上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回程天锋诉讼请求。其主要上诉理由为：1、一审认定事实不清，证据不足。程天锋提供的证据不能证明北山公司根本违约，不能证明程天锋有合同解除权。2、程天锋一房两租，不诚信的恰恰是本案的出租方。程天锋向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令北山公司支付2017年度的剩余房屋租金27万元，若法院判解除合同，租金据实计算；3、判令北山公司承担违约金54万元；4、判令北山公司赔偿经济损失10万元；5、由北山公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月20日，程天锋与北山公司签订《房屋租赁合同》，约定程天锋将位于秭归县茅坪镇屈原路16号第一层1000㎡的商业用房出租给北山公司从事超市经营，租期5年，即自2015年12月28日起至2020年12月27日止，租金为36万元/年，每年12月1日前交清下一年度租金。同时，合同约定北山公司拖欠房租累计10天以上的，程天锋有权解除合同，且北山公司应按照合同租金总额支付北山公司违约金，若支付的违约金不足以弥补程天锋损失的，北山公司还应负责赔偿至达到弥补全部损失为止。合同签订后，程天锋依约交付了房屋，北山公司交纳了2016年度的房屋租金。但到北山公司应交付2017年度租金时，其以超市经营困难为由，仅于2017年1月25日支付了截止2017年3月27日的租金9万元，其余租金至今没有支付。另外，北山公司于2016年12月16日以《房屋租赁合同》约定的租金、违约金等畸高显示公平为由，向法院提起诉讼，请求撤销《房屋租赁合同》、程天锋返还其不当得利16万元，后北山公司于2017年4月份撤回了起诉。同时查明，程天锋当庭提交的《房屋租赁合同》原件上有双方的签字盖章及北山公司法定代表人闵江的签字，而北山公司提交的《房屋租赁合同》复印件上有程天锋的签字和北山公司的股东“湖北宜化超市有限责任公司”盖章及闵江的签字，两份合同除签章不同之外，其他内容均相同。一审法院认为：关于北山公司的诉讼地位问题。程天锋提交的《房屋租赁合同》原件上有北山公司法定代表人闵江的签名及公司的签章，虽然北山公司提交了《房屋租赁合同》复印件否认其为合同当事人，但其对程天锋提交合同上其签章的真实性并不申请鉴定，故从对外效力上分析，可以认定北山公司为《房屋租赁合同》的当事人，是本案适格的诉讼主体。争议双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，程天锋依约交付了租赁房屋，北山公司就应当依约按时全额交付租金，北山公司没有按照约定按时全额交纳租金的行为违反了诚实信用原则，构成根本违约，现程天锋起诉要求解除合同的请求，应当予以支持。关于北山公司辩称分期缴纳租金的行为得到了程天锋认可的意见，因其没有提供证据证明，不予采纳。至于北山公司辩称其未构成根本违约及愿意继续履行合同的问题，因交纳租金为北山公司的主要义务，根据合同约定北山公司本应于2016年12月1日前交付2017年度的租金，但北山公司仅于2017年1月25日支付了截止2017年3月27日的租金9万元，该行为已经构成了违约，但考虑到北山公司经营困难，且当时已经缴纳了使用租期内的租金，该行为姑且可以理解。但本案于2017年4月13日开庭时，租期内的租金就已经逾期，虽然北山公司以合同约定的解除条款显示公平、北山公司没有构成根本违约且北山公司有履行能力等为由要求继续履行合同，但北山公司从开庭至今仍没有交纳租金的实际行动，可见北山公司并无继续履行合同的诚意。而且北山公司曾起诉程天锋要求撤销合同，说明北山公司对合同最终终止的后果并非没有预见或不可承受。综上，对北山公司要求继续履行合同的意见不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，2017年度的房屋租金为36万元，合同解除之后，北山公司应当按照986.30元/天（360000元/年÷365天）支付从2017年3月28日至房屋返还之日止的租金。关于违约金和经济损失，程天锋在起诉时，既要求北山公司支付违约金54万元，又要求北山公司赔偿经济损失10万元，因北山公司对10万元的经济损失没有提供确实可行的计算依据和相关证据，而且支付违约金和赔偿经济损失均具有对程天锋损失的弥补作用，约定的违约金数额足以弥补程天锋的损失，故本案中两者不能同时得到支持。同时考虑到违约金具有对不守约、不诚信当事人的惩罚作用，故本案优先适用关于违约金的约定。但程天锋要求北山公司支付违约金54万元过分高于造成的损失，应当予以适当减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，根据公平原则和诚实信用原则，同时考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及当事人的负担能力等，以年租金36万元为基础，酌情认定北山公司方支付程天锋违约金60000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除程天锋与秭归县北山商贸有限责任公司于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》，秭归县北山商贸有限责任公司于本判决生效后15日内将承租的秭归县茅坪镇屈原路16号第一层房屋返还给程天锋；二、秭归县北山商贸有限责任公司于本判决生效后15日按日租金986.30元（360000元/年÷365天）向程天锋支付从2017年3月28日起至房屋返还之日止的租金，并支付违约金60000元；三、驳回程天锋的其他诉讼请求。北山公司在二审诉讼过程中提交一组新的证据，即2017年5月28日秭归北山超市重新装修开业照片一组，拟证明秭归北山超市正常经营，可以支付租金，可以保障合同正常履行。程天锋在二审诉讼过程中提交一组新的证据，即卖场租赁合同两份及往来对账函两份，拟证明北山公司未经出租人同意，擅自将房屋转租给他人。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为：1、北山公司未按合同约定支付租金，此为双方当事人不争之事实。因承租人支付租金是房屋租赁合同的主合同义务，北山公司逾期数月未按照合同约定支付租金即构成根本违约。2、双方合同约定北山公司如逾期10天未支付租金则程天锋享有合同解除权。现北山公司逾期数月未按照合同约定付清2017年度租金，且北山公司又提起诉讼要求解除合同，其以实际行为表明其不愿继续履行租赁合同，则程天锋行使合同解除权符合双方约定，也符合法律规定，一审判决合同解除并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元（秭归县北山商贸有限责任公司已预交），由秭归县北山商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  李建敏审判员  胡建华二〇一七年八月二十九日书记员  张鹏炜