广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3220号
上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司），住所地。
法定代表人欧阳依丹，该公司董事长。
委托代理人毛和文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人陈雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）尹伦辉，男，1969年7月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）曾丽娴，女，1973年10月18日出生，汉族。
两被上诉人的共同委托代理人温绍东、杜宁，广东永航律师事务所律师。
上诉人颐明公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：尹伦辉、曾丽娴与颐明公司于2008年7月8日签订《商品房买卖合同》，约定尹伦辉、曾丽娴向颐明公司购买广州市海珠区合生颐景华苑第A6幢16层1606号房，总金额1114586元；首期款：（1）第一期：尹伦辉、曾丽娴须于2008年7月12日前，支付全部房价款的20%，计人民币222918元，（2）第二期：尹伦辉、曾丽娴须于2008年7月18日前，支付全部房价款的10%，计人民币111668元，按揭款：除首期款外，所剩余全部房价款的70%，计人民币780000元，尹伦辉、曾丽娴须于2008年7月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；颐明公司应当在2009年3月31日前，将取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》的房屋交付给尹伦辉、曾丽娴使用；房屋交付的标志是办理收楼手续；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为尹伦辉、曾丽娴办妥产权登记，并将以尹伦辉、曾丽娴为产权人的房地产权证交付尹伦辉、曾丽娴；在此场合，尹伦辉、曾丽娴应当及时提供产权登记机关要求的需尹伦辉、曾丽娴提供的证件资料；颐明公司应如实告知尹伦辉、曾丽娴为办理产权登记需要由尹伦辉、曾丽娴提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使尹伦辉、曾丽娴未能及时提供证件资料的，尹伦辉、曾丽娴不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向尹伦辉、曾丽娴支付违约金；合同附件五补充协议第6条：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；合同附件五补充协议第9条约定，尹伦辉、曾丽娴已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；尹伦辉、曾丽娴应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准；如尹伦辉、曾丽娴迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。该合同办理了预售登记手续。
上述合同签订后，尹伦辉、曾丽娴向颐明公司支付了相应购房款。据颐明公司出具的发票记载，颐明公司于2008年7月13日向尹伦辉、曾丽娴出具金额为111668元的发票，颐明公司于2009年4月3日向尹伦辉、曾丽娴出具金额为780000元的发票（备注记载为“换”），颐明公司于2011年11月30日向尹伦辉、曾丽娴出具金额为216365元的发票（附注：退面积差）。上述发票总额为1108033元。
据房管部门核发的《房地产权证》记载，涉案房屋于2013年5月2日登记于尹伦辉、曾丽娴名下。
原审另查明，颐明公司于2011年11月28日向尹伦辉、曾丽娴寄出《提交办理产权资料的再通知》、《颐景华苑颐韵轩ABC栋退补面积差通知》，要求尹伦辉、曾丽娴在收到通知后15日内备齐相关办房产证的资料提交至颐景华苑销售中心，并办理房屋面积差事宜。尹伦辉、曾丽娴表示其没有收到该通知，该函件中没有颐明公司署名的公章，不清楚该函件是否代表颐明公司的真实意思，并认为颐明公司在函件中所要求提交的资料，尹伦辉、曾丽娴在签订买卖合同时已经全部交给了颐明公司，无需尹伦辉、曾丽娴再次提交，但在2011年12月左右，颐明公司又电话通知再次提交上述资料，尹伦辉、曾丽娴于2011年12月左右再一次向颐明公司提交了上述资料。
尹伦辉、曾丽娴于2013年5月31日向原审法院提起本案诉讼称：颐明公司直至2013年5月18日才将房产证交付给尹伦辉、曾丽娴，已经构成违约，故请求法院：1、判决颐明公司向尹伦辉、曾丽娴支付逾期办理产权证的违约金29258元（1114586元×1%×2.625年=29258元）；2、本案诉讼费由颐明公司承担。
原审诉讼中，双方均确认：1、尹伦辉、曾丽娴于2009年3月31日收楼；2、在没有顺延情形的情况下，按合同约定颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给尹伦辉、曾丽娴；3、合同约定的购房款与发票记载的购房款金额不一致，是房屋面积差问题导致的。合同签订后，尹伦辉、曾丽娴向颐明公司付清了合同约定的购房款，但在办理房地产之前颐明公司通知尹伦辉、曾丽娴，合同约定的面积大于房屋实际面积，所以需要向尹伦辉、曾丽娴退还面积差，在颐明公司向尹伦辉、曾丽娴退还面积差额款后，颐明公司按发票中记载的金额向尹伦辉、曾丽娴出具了发票。
尹伦辉、曾丽娴在原审诉讼中表示：1、尹伦辉、曾丽娴在合同约定的时间内付清了购房款。合同约定尹伦辉、曾丽娴应于2008年7月12日之前向银行申请按揭，但双方未约定银行必须于何时把贷款780000元支付给颐明公司，至于银行实际上何时把贷款支付给颐明公司，尹伦辉、曾丽娴不清楚；2、颐明公司于2013年5月18日才把涉案房屋的房地产权证交付给尹伦辉、曾丽娴，尹伦辉、曾丽娴要求违约金从2010年10月3日起计至2013年5月18日止；3、因房地产办妥后出现面积差的情况，故本案按结算面积差后的购房款1108033元作为计算违约金的本金。
颐明公司在原审诉讼中表示：1、尹伦辉、曾丽娴前两笔购房款按期付清，但第三笔房款（即按揭款）没有按时支付，按照合同约定，该笔购房款780000元，尹伦辉、曾丽娴应当以按揭方式由银行付款，银行应当在2008年7月12日之前把该780000元按揭款支付给颐明公司，但银行于2009年4月3日才支付给颐明公司，当天颐明公司向尹伦辉、曾丽娴出具发票，因此尹伦辉、曾丽娴构成逾期付款；2、如果颐明公司构成违约，同意按发票记载的价格作为计算违约金的本金；3、如果不涉及诉讼时效问题，同意从2010年10月3日开始计算违约金，但尹伦辉、曾丽娴的起诉超过了诉讼时效，故不同意从2010年10月3日开始计算违约金；4、尹伦辉、曾丽娴于2011年12月左右才向颐明公司提交办证所需的资料。
原审法院认为，尹伦辉、曾丽娴与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为尹伦辉、曾丽娴办妥产权登记，并将以尹伦辉、曾丽娴为产权人的房地产权证交付尹伦辉、曾丽娴。双方均确认颐明公司于2009年3月31日交付房屋给尹伦辉、曾丽娴，且均表示在没有顺延情形的情况下，颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给尹伦辉、曾丽娴，原审法院对此予以确认。尹伦辉、曾丽娴表示颐明公司于2013年5月18日才把房产证交付给尹伦辉、曾丽娴，颐明公司虽然予以否认，但其未提出相反的证据予以反驳，故采纳尹伦辉、曾丽娴的主张。
关于颐明公司认为尹伦辉、曾丽娴迟延提交办证资料，虽然合同附件对尹伦辉、曾丽娴需提交办证资料作出了相应约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知尹伦辉、曾丽娴的义务。颐明公司表示其多次通知尹伦辉、曾丽娴提交办证资料，但其对此亦未能举证予以证明，即使颐明公司提交其于2011年11月28日寄给尹伦辉、曾丽娴的函件，但其向尹伦辉、曾丽娴发出该函件的时间，已经明显超过应当交付房产证的最后期限，且本案中也无证据证实尹伦辉、曾丽娴未按颐明公司通知的时间提交办证资料，故颐明公司认为应顺延办证期限，理由不充分，不予支持。
关于尹伦辉、曾丽娴是否迟延交纳购房款的问题。颐明公司在原审诉讼中表示尹伦辉、曾丽娴按时交纳了前两笔购房款，第三笔房款（即按揭款）780000元应于2008年7月12日付清，但颐明公司于2009年4月3日才收到，故尹伦辉、曾丽娴没有按时支付该笔房款，构成违约。对此，双方明确约定尹伦辉、曾丽娴须于2008年7月12日前申请办理银行按揭手续，并以按揭方式付款，颐明公司认为尹伦辉、曾丽娴须于2008年7月12日前付清房款，不符合合同的约定，不予采纳。双方约定该笔房款由按揭银行支付给颐明公司，至于按揭银行何时向颐明公司付款，双方并未约定，从实际情况看，颐明公司于2009年4月3日向尹伦辉、曾丽娴开具了该笔房款的发票，颐明公司认为尹伦辉、曾丽娴逾期付款，理据不足，不予采纳。
关于尹伦辉、曾丽娴的起诉是否超过诉讼时效的问题。如前所述，颐明公司须于2010年10月2日前办妥房地产权证并交付给尹伦辉、曾丽娴，若颐明公司构成违约，则从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向尹伦辉、曾丽娴支付违约金。据此计算，颐明公司应于2011年10月3日支付第一次期满一年（2010年10月3日至2011年10月2日）的违约金，即该期间违约金的主张期限应不迟于2013年10月2日，现尹伦辉、曾丽娴于2013年5月31日提起本案诉讼，没有超过诉讼时效。鉴于颐明公司表示若不涉及诉讼时效问题，同意从2010年10月3日开始计算违约金，故本案违约金从2010年10月3日开始计算。
关于计算违约金的截止时间，据合同约定，颐明公司不仅应在交楼后550日内为尹伦辉、曾丽娴办妥产权登记，还应在该期限内将房产证交付尹伦辉、曾丽娴，否则将承担违约责任。颐明公司认为违约金应计至房屋产权登记至尹伦辉、曾丽娴名下之日止，不符合合同的约定，对其抗辩意见不予采纳。尹伦辉、曾丽娴请求违约金计至其收到房产证之日止（即2013年5月18日），予以支持。
关于违约金的计算标准。据合同约定，违约金从逾期之日起开始计算，每满一年按已付购房款的1%支付，颐明公司提出未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，不予采纳。
综上所述，颐明公司应向尹伦辉、曾丽娴支付从2010年10月3日起至2013年5月18日止的迟延办证违约金。其中从2010年10月3日至2011年10月2日、从2011年10月3日至2012年10月2日的违约金，均按已付房款的1%计算（即1108033元×1%×2=22160.66元），从2012年10月3日至2013年5月18日（共228天）的违约金，每日按尹伦辉、曾丽娴已付房价款1108033元×1％÷365天的标准计算（即1108033元×1％÷365天×228天=6921.41元），据此计算，违约金总额为22160.66元＋6921.41元=29082.07元。
综上，原审法院遂依照中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告尹伦辉、曾丽娴支付迟延办证违约金29082.07元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费531元，由原告负担4元，被告负担527元。
判决后，颐明公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人曾多次催促被上诉人尹伦辉、曾丽娴提交办理房产证所需资料，但两被上诉人一直怠于履行该义务，依《商品房买卖合同》附件五第9条约定，上诉人顺延办理房产证时间，且该条款也明确表示了两被上诉人知悉办理房产证资料，上诉人无需另行通知；2、根据《商品房买卖合同》第十九条的明确约定，即使上诉人逾期办理房产证，违约金也应只按二年计算，对于不满一年部分，合同并没有约定，应不计算违约金。综上，原判认定事实不清，请求撤销原判，依法改判，一审、二审案件受理费用由两被上诉人承担。
被上诉人尹伦辉、曾丽娴共同答辩称其答辩意见与其原审中的起诉理由一致。
上诉人颐明公司及被上诉人尹伦辉、曾丽娴在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人颐明公司与被上诉人尹伦辉、曾丽娴签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。
虽然合同附件对被上诉人尹伦辉、曾丽娴需提交办证资料作出了相应约定，但是没有具体列明所需的是何资料，鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料上诉人颐明公司负有通知被上诉人尹伦辉、曾丽娴的义务。上诉人颐明公司表示其多次通知被上诉人尹伦辉、曾丽娴提交办证资料，但被上诉人尹伦辉、曾丽娴对此予以否认，上诉人颐明公司对此亦未能举证予以证明，本案中也无证据证明被上诉人尹伦辉、曾丽娴曾拒绝提交办证资料，故上诉人颐明公司关于应顺延办证期限的上诉理由不充分，本院不予支持。
对于迟延办证违约金的计算，虽然涉案《商品房买卖合同》约定上诉人颐明公司逾期交付房地产证给被上诉人尹伦辉、曾丽娴的，从逾期之日起，每满一年上诉人颐明公司按已付购房款的1%向被上诉人尹伦辉、曾丽娴支付违约金，但由于该合同由作为开发商的上诉人颐明公司提供，现无证据证明上诉人颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知被上诉人尹伦辉、曾丽娴，且被上诉人尹伦辉、曾丽娴对此不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判认为上诉人颐明公司提出未满一年的部分不应计算违约金的意见不符合公平原则而不予采纳正确，上诉人颐明公司上诉再次提出该抗辩的理据不足，本院不予支持。
综上，审查原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费531元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷