河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0191民初12513号
原告（反诉被告）连振敏，男，1965年1月14日出生，汉族，住河南省禹州市。
委托代理人张晓静，河南世纪通律师事务所律师。
被告（反诉原告）尹杨杨，男，1985年8月20日出生，住河南省郑州市中原区。
被告（反诉原告）张佳黛，女，1985年5月26日出生，住河南省郑州市中原区。
二被告委托代理人周伟，河南良达律师事务所律师。
二被告委托代理人付春华，河南良达律师事务所律师。
第三人郑州广盈房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区冉屯北路13号32号楼1层附8号。
法定代表人史法启。
委托代理人梁中华，该公司员工。
原告（反诉被告）连振敏与被告（反诉原告）尹杨杨、张佳黛、第三人郑州广盈房地产�销策划有限公司（以下简称广盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。连振敏及其委托代理人张晓静、尹杨杨、张佳黛及其委托代理人周伟、广盈公司委托代理人梁中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连振敏诉称：2016年4月30日，连振敏与尹杨杨、张佳黛、第三人共同签订《房屋买卖合同》一份，连振敏以100万元的价格购买尹杨杨、张佳黛名下位于郑州××新区电厂路××单元××号房××套。该合同签订当天，连振敏向第三人支付了房产佣金及交易保证金3万元。2016年5月17日，连振敏向第三人交纳了办理按揭贷款所需费用，后于2016年5月24日、2016年6月16日两次向尹杨杨支付购房款28万元，尹杨杨、张佳黛将房屋交付连振敏，连振敏将该房屋简单装修后已经入住。现因房价上涨，尹杨杨、张佳黛明确表示不�意出售房屋，拒不履行协助办理过户义务。为维护连振敏合法权益，请求判令：1、尹杨杨、张佳黛协助连振敏办理位于郑州××新区电厂路××单元××房的过户手续；2、尹杨杨、张佳黛支付连振敏违约金73000元（自2016年8月1日起，按照总房价的日千分之一计算至2016年10月13日）。
尹杨杨、张佳黛答辩意见与反诉意见一致。
尹杨杨、张佳黛反诉称：2016年4月30日，连振敏与尹杨杨、张佳黛签订《房屋买卖合同》一份。2016年6月上旬，尹杨杨、张佳黛多次催促连振敏办理房屋买卖手续，连振敏以个人名下房产未卖出为由拒绝办理。2016年6月中旬，在第三人广盈公司工作人员兰山会在场的情况下，经双方协调，约定2016年7月初交首付款75万元、办理买卖手续，以保证2016年7月底之前完成首付款支付、房产过户、按揭款支付、物业交割等手续。2016年6月15日，�振敏向尹杨杨、张佳黛支付首付款180000元，提出对房屋进行打扫，2016年6月27日，尹杨杨、张佳黛将房屋钥匙交给连振敏，后连振敏未告知尹杨杨、张佳黛便将房屋锁芯及钥匙予以更换。2016年7月，尹杨杨、张佳黛多次催促连振敏办理过户手续，连振敏恶意拖延，导致2016年7月底已经无法办完房屋过户手续。连振敏单方违约且恶意占用房屋，请求判令：1、解除2016年4月30日签订的《房屋买卖合同》；2、连振敏支付尹杨杨、张佳黛房产交易保证金13500元；3、连振敏搬离房屋，并支付占用房屋期间的费用（自2016年6月27日起，按照每月2000元的标准计算至实际搬离房屋之日止）。
连振敏辩称：尹杨杨、张佳黛诉请与事实不符，连振敏支付房产佣金、交易保证金、28万元首付款后，尹杨杨、张佳黛将房屋钥匙、燃气卡主动交予连振敏。2016年7月，连振敏通过中介要求�杨杨、张佳黛办理过户手续，尹杨杨、张佳黛以各种理由推脱，不予配合。本案争议房屋在连振敏入住前一直无人居住，尹杨杨、张佳黛的反诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。
经审理查明：2016年4月30日，尹杨杨、张佳黛作为卖方、尹杨杨作为买方、广盈公司作为经纪方，共同签订《房产买卖合同》一份，约定：1、尹杨杨、张佳黛将其拥有位于高新技术产业开发区电厂路27号3幢1单元17层6××号房产（房屋所有权证书号为1401025****/2、建筑面积111.04平方米）出售给连振敏，房屋总价款100万元，此价格包括维修基金、整体厨房抽油烟机机、热水器灶具、整体卫生洁具、所有灯具窗帘、地下室一间（22.09平方米）。2、本合同签订时连振敏支付广盈公司30000元，其中中介佣金及代办费16500元，余下13500元为房产交易保证金。尹杨杨、张佳黛同意本合同签订时将房屋所有权证在立契（过户）前暂时由广盈公司代为保管。尹杨杨、张佳黛若无违反本合同所列条款的行为，办理完立契（过户）和物业交割手续后，剩余13500元退还尹杨杨、张佳黛。3、付款方式为按揭贷款，签订本合同后7个工作日共同到银行办理按揭手续，贷款审批下来后5个工作日办理过户手续，连振敏在拿到房产证归档后5个工作日办理抵押及相关手续。4、尹杨杨、张佳黛若违反本合同各项约定，视为单方解除合同，应双倍返还连振敏交付的房屋交易保证金和广盈公司房价2%佣金；若连振敏违反本合同的各项约定，则视为其单方解除合同，除其无权要求返还房产交易保证金外，还应当一倍赔偿房产交易保证金和广盈公司房价2%佣金；若尹杨杨、张佳黛和连振敏均违反本合同各项约定，在尹杨杨、张佳黛和连振敏各向广盈公司支付本合同约定总房款1%的佣金后，广盈公司应当将房屋产权证等相关证件退还尹杨杨、张佳黛，同时，将保管的房产交易保证金交于连振敏。当日，连振敏向广盈公司支付了30000元，其中13500元作为购房定金、16500元作为购房服务费。
2016年5月17日，连振敏向河南力度房地产营销策划有限公司支付评估费、抵押费、代办费等8922元。2016年5月20日左右，尹杨杨、张佳黛和连振敏一起申请银行按揭贷款，2016年5月24日，连振敏向尹杨杨支付了部分首付款10万元。2016年6月中旬，连振敏申请的银行贷款得到审批，贷款额度为250000元。2016年6月16日，连振敏又向尹杨杨支付了部分首付款180000元。之后，尹杨杨、张佳黛将本案争议房屋交付给连振敏，连振敏对该房屋进行了简单装修并入住，双方约定于2016年7月底之前将剩余房款付清并办理过户手续。2016年7月份，连振敏向尹杨杨、张佳黛表示�次性付清剩余房款，尹杨杨、张佳黛以连振敏无故拖延为由，不同意接收房款，并表示不再将房屋出售给连振敏。现双方因房屋买卖合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。
另查明：庭审中，连振敏明确表示愿意将剩余房款一次性支付给尹杨杨、张佳黛。
以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：连振敏提交的2016年4月30日《房屋买卖合同》一份、2016年5月24日和2016年6月16日收据各一份、广盈公司出具的收据二张、河南力度房地产营销策划有限公司出具的收据一张、录音资料一份。
尹杨杨、张佳黛提交的兰山会证人证言一份。
本院认为：2016年4月30日《房产买卖合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可�变更合同。”本案中，在《房产买卖合同》约定的交付房屋条件未成就的情况下，尹杨杨、张佳黛于2016年6月将本案争议房屋交付连振敏，双方以实际行为变更了房屋的交付时间和条件。2016年7月，尹杨杨、张佳黛与连振敏协商将《房产买卖合同》约定的按揭贷款变更为一次性付款，即2016年7月底之前，连振敏向尹杨杨、张佳黛支付剩余购房款，尹杨杨、张佳黛协助办理房产过户手续。因此，尹杨杨、张佳黛与连振敏应当按照变更后的约定诚实信用地履行合同义务。
连振敏请求尹杨杨、张佳黛协助办理过户手续、尹杨杨、张佳黛反诉请求解除2016年4月30日签订的《房产买卖合同》，本院认为，在房屋买卖合同关系中，除非存在合理理由，出卖人应当本着诚实信用的原则积极履行领受价款的义务，以促进合同目的的实现。本案中，2016年7月，连振敏向尹杨杨、�佳黛表示一次性付清购房款，而尹杨杨、张佳黛却以不信任连振敏为由予以拒绝，且提交的证据不足以证明连振敏存在违约行为，其拒绝受领房款的理由不成立。尹杨杨、张佳黛怠于履行约定的受领房款义务，其请求解除2016年4月30日签订的《房产买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持。本案庭审中，连振敏明确表示愿意将剩余房款支付给尹杨杨、张佳黛，本案《房产买卖合同》应当继续履行，因连振敏、尹杨杨、张佳黛对本案合同的继续履行互负义务，且连振敏的付款义务在先。因此，扣除连振敏已经支付给第三人的房产交易保证金13500元、支付给尹杨杨、张佳黛的首付款280000元，连振敏还应当支付尹杨杨、张佳黛剩余房款706500元（1000000元13500元280000元）。在连振敏支付购房款706500元后三十日内，尹杨杨、张佳黛协助连振敏办理位于郑州高新技术产业开发�电厂路××单元××房产的过户手续。
连振敏请求尹杨杨、张佳黛支付违约金73000元（自2016年8月1日起，按照总房价的日千分之一计算至2016年10月13日），本院认为，2016年6月，尹杨杨、张佳黛将本案争议房产交付连振敏，由连振敏进行简单装修并实际占有使用至今。虽然尹杨杨、张佳黛怠于履行受领房款义务，但该行为并未影响连振敏对本案争议房屋的占有使用，其主张违约金73000元，本院不予支持。
尹杨杨、张佳黛反诉请求连振敏支付房屋交易保证金13500元、并请求连振敏办理房屋，支付占用房屋期间的费用，本院认为，根据《房产买卖合同》约定，连振敏于2016年4月30日将房屋交易保证金13500元支付给广盈公司，办理立契（过户）手续和物业交割手续后，广盈公司将13500元退还尹杨杨、张佳黛。因本案争议《房产买卖合同》仍需继续履行，连振敏作为本案争议房屋的买受人，在双方变更房屋交付条件和时间后，连振敏有权占有使用本案争议房屋。尹杨杨、张佳黛的上述反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告连振敏向被告尹杨杨、张佳黛支付房款706500元后30日内，被告尹杨杨、张佳黛协助原告连振敏办理位于郑州高新技术产业开发区电厂路27号3幢1单元17层6××号房屋的过户手续（房产证号为郑房权证字第14010258531、140102585**）。
二、驳回原告连振敏的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告尹杨杨、张佳黛的诉讼请求。
案件受理费1725元、案件保全费5000元，共计6725元，由原告连振敏负担1625元，由被告尹杨杨、张佳黛负担5100元；案件反诉费139元，由反诉原告尹杨杨、张佳黛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王青
审 判 员 汪涛
人民陪审员 魏瑾
二〇一六年十二月九日
书 记 员 李静