北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9864号
上诉人（原审原告）：徐×，男，1992年7月29日出生。
委托诉讼代理人：徐文超（徐×之父），1968年8月2日出生。
被上诉人（原审被告）：北京世纪鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区校尉营胡同42号。
法定代表人：高建国，董事长。
委托诉讼代理人：萧振宇，北京市人富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王旻昊，北京市人富律师事务所律师。
上诉人徐×因与被上诉人北京世纪鸿房地产开发有限责任公司（以下简称世纪鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第46734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐×之委托诉讼代理人徐文超，被上诉人世纪鸿公司之委托诉讼代理人萧振宇、王旻昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐×上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定世纪鸿公司违约的事实成立，一审法院认定违约金约定的标准过高，没有事实和法律依据。当时双方签订的合同都是世纪鸿公司提供的，徐×只是看了直接签字。世纪鸿公司在与徐×签订合同的时候就知道无法按期办理所有权初始登记和转移登记，但是依然签订合同，说明世纪鸿公司愿意按照合同约定支付违约金。徐×在主张违约金的时候已经在天数上做了相应的酌减。
世纪鸿公司辩称，同意一审判决。一审判决对涉案合同的履行及房屋产权初始登记和转移登记延迟的原因做了调查，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。原审法院根据案件查明的事实以及违约的事实，结合自由裁量权相应的支持了徐×的请求。我们对原审法院支持徐×所有权转移登记的违约金是有异议的，我方认为转移登记延迟是徐×自身的原因，但是考虑到世纪鸿公司作为一家房地产企业，法院工作量比较大以及双方距离很近等因素，未提出上诉。综上，请求二审法院依法驳回徐×的上诉请求，维持原判。
徐×向一审法院起诉请求：1.世纪鸿公司向我支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金1201189元（自2013年8月28日计算至2015年4月7日，共计588天，按购房款每日万分之二标准计算）；2.世纪鸿公司向我支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金651665元（自2014年8月16日计算至2015年6月30日，共计319天，按购房款每日万分之二的标准计算）。
一审法院认定事实：2012年7月24日，徐×与世纪鸿公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由徐×购买世纪鸿公司开发的位于北京市朝阳区东直门外西八间房1号大山子环岛西侧住宅及配套用地（银河湾嘉园二期）6号楼×号的房屋（以下简称涉诉房屋）；涉诉房屋预测建筑面积为188.44平方米，套内建筑面积160.84平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币61859.21元，总价款人民币9949435元；出卖人（即世纪鸿公司）应当在2012年12月31日前向买受人（即徐×）交付该商品房。《预售合同》第二十二条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。此后，世纪鸿公司提出房屋建筑面积有误，双方又签订《商品房面积误差结算协议》，将房屋建筑面积确认为实测建筑面积193.17平方米，其中套内建筑面积165.12平方米。房屋总价变更为10214193.00元。2012年7月27日，徐×向世纪鸿公司支付了购房款5009435.00元；2012年8月26日，徐×向世纪鸿公司支付了购房款5204758.00元。上述两笔款项合计人民币10214193.00元。2012年8月16日，世纪鸿公司将涉诉房屋交付给徐×。世纪鸿公司办理完毕涉案房屋所在楼栋的初始登记的时间为2015年3月27日，办理完毕涉案房屋的转移登记时间为2015年6月30日。
庭审中，徐×向法院提交了合同编号为Y1336669的《北京市商品房预售合同》1份、《商品房面积误差结算协议》、房款发票2张、物业公司收费明细、北京市住房和城市建设委员会对涉案房屋的公示信息、房屋产权证。世纪鸿公司对《北京市商品房预售合同》的真实性认可，但对证明目的不认可；对《商品房面积误差结算协议》、房款发票、物业公司收费明细的真实性未提出异议，但称上述证据与本案无关，并称涉诉房屋已经交付给徐×，且房屋的产权证已经办理完毕；对北京市住房和城市建设委员会对涉案房屋的公示信息的真实性不予认可，并称上述记载的日期与北京市建设委员会发放相关证书上显示的日期不一致，且系网络打印件；对房屋产权证的真实性予以认可，但称该证据与本案无关联性，反而证明世纪鸿公司不存在违约行为。
世纪鸿公司向法院提交了中标通知书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工测量成果报告书、北京市规划委员会建设工程档案预验收意见书、北京市规划委员会建设工程规划许可证及附件、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、《北京市规划委员会朝阳分局银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明、房屋权属登记书、房屋买卖契约、现场照片、徐×常住人口登记卡。
徐×对中标通知书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的真实性予以认可，但不认可其证明目的及与本案的关联性，并称取得了合法证件不等于在施工过程中是合法的；对商品房预售许可证、建设工程竣工测量成果报告书、北京市规划委员会建设工程档案预验收意见书、北京市规划委员会建设工程规划许可证及附件、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见的真实性认可，但不认可证明目的；对《北京市规划委员会朝阳分局银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明的真实性亦予以认可，但对其证明目的不予认可；对房屋权属登记书、房屋买卖契约、现场照片、徐×常住人口登记卡的真实性亦予以认可，但不认可其证明目的。
其中，《北京市规划委员会朝阳分局银河湾项目规划验收问题会议纪要》（以下简称《银河湾项目规划验收问题会议纪要》）载明：基本情况：北京世纪鸿房地产开发有限责任公司开发的银河湾嘉园二期项目位于酒仙桥万红西街9号院。2007年，该项目取得建设工程规划许可证，其中4、5、7号楼及地下目前已通过规划验收。因该项目存在东南侧建设用地红线范围内临时房屋未腾退、东北侧建设用地内售楼处及门楼未拆除等问题，导致6号楼未能通过规划验收。建设单位提出如下解决方案：1.项目东南侧建设用地红线范围内搭建临时房屋的居民原为招拍挂前仪器二厂职工，建设单位在项目建设过程中多次对违法搭建予以制止，均遭到居民的强烈抵制，为避免冲突升级，建议由酒仙桥办事处结合环境整治，制定拆除计划，负责拆除。2.鉴于门楼在招拍挂前已与大山子南里15号楼部分住户连为一体，相连通部分的房屋已划给居民使用多年，房管部门已将连通部分一并核发了房屋产权，属土储遗留问题，建设单位无法拆除。加之小区保安及收发接待用房实际使用需求，申请自行拆除售楼处，保留门楼部分。会议议定：原则同意北京世纪鸿房地产开发有限责任公司提出的解决方案。1.东南侧建设用地红线范围内居民搭建的临时房屋由酒仙桥办事处负责拆除，彻底拆除前由酒仙桥街道办事处对该处房屋的安全进行监督管理。2.同意保留东北侧建设用地内门楼，同时要求建设单位出具承诺，保留的门楼只作为物业配套用房使用，不得用于经营，政府城市建设需要时无条件拆除。3.门楼东南侧与大山子南里15号楼相连的房屋因属招拍挂前的历史遗留问题，且建设单位提供了房管部门出具的该部分房屋的产权证明，可一并保留。以上问题落实后，可办理该项目6号楼的规划验收手续。
上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《银河湾二期房款结算单》、发票、北京市住房和城市建设委员会对涉案房屋的公示信息、房屋产权证、中标通知书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工测量成果报告书、建设工程档案预验收意见书、建设工程规划许可证及附件、建设工程规划核验（验收）意见、《银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明、房屋权属登记书、房屋买卖契约、现场照片、徐×常住人口登记卡等证据材料在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，徐×与世纪鸿公司签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，徐×、世纪鸿公司均应依约履行各自的义务。双方在合同中对于世纪鸿公司取得徐×购买商品房所在楼栋权属证明以及办理转移登记的时间作出了明确约定。从实际履行情况来看，世纪鸿公司逾期事实成立，应当就此行为承担违约责任。
但在本案中，世纪鸿公司称逾期办理楼栋权属证书及导致转移登记逾期系规划验收存在客观原因导致，并非世纪鸿公司主观意愿，其并不存在违约的过错。就此，世纪鸿公司向法院提交了建设工程档案预验收意见书、建设工程规划许可证及附件、建设工程规划核验（验收）意见、《银河湾项目规划验收问题会议纪要》、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、6号楼权属证明、房屋权属登记书、房屋买卖契约等证据，就上述证据尤其是会议纪要载明的内容综合来看，6号楼的规划验收逾期确实存在客观因素，世纪鸿公司此抗辩事由法院予以采信。
在庭审中，世纪鸿公司辩称不存在违约行为且不同意徐×的诉讼请求，经法院释明，世纪鸿公司当庭表示如果法院认定其存在违约行为，世纪鸿公司要求综合考虑本案情况，酌减违约金。经审查，法院认为，徐×所购标的为房屋，房屋的主要价值体现在使用价值及交换价值，即物权的占有、使用、收益、处分。经查明，世纪鸿公司向徐×交付房屋，徐×实际使用房屋并无逾期；房屋初始登记及转移登记虽存在逾期，但从本案情况来看，对徐×的收益、处分等权利并无实质性的重大影响，且世纪鸿公司迟延办理转移登记的原因系在办理初始登记时存在一定的客观因素。因此，综合考虑延期的形成原因，以及徐×的损失情况，法院认为根据双方约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给徐×造成的实际损失之情形，此外，世纪鸿公司始终在积极处理和协调办理初始登记的事宜，并在初始登记办理完毕后及时地为徐×办理了涉案房屋的转移登记，故法院对违约金的数额予以调整，具体金额法院将根据涉诉房屋的合同履行情况、房屋的价款、延期天数、实际损失、过错程度等因素，并结合公平原则和诚实信用原则予以酌定。关于世纪鸿公司主张因徐×的户口问题导致未能及时办理涉案房屋转移登记的主张，因未提供充分的证据，故法院对世纪鸿公司该辩解不予采纳。关于诉讼费用，由于确实存在合同延期情形，故诉讼费用应由世纪鸿公司承担为宜。判决：一、北京世纪鸿房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内给付徐×逾期办理房屋初始登记违约金人民币十三万元；二、北京世纪鸿房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内给付徐×逾期办理房屋转移登记违约金人民币七万元；三、驳回徐×的其他诉讼请求。一审案件受理费21476元，由北京世纪鸿房地产开发有限责任公司负担（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:徐×与世纪鸿公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，世纪鸿公司未能按照合同约定之期限办理涉案房屋的初始登记与转移登记，构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的数额问题，世纪鸿公司于一审中请求酌减违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。据此，一审法院根据涉案房屋的合同履行情况、房屋的价款、延期天数、实际损失、过错程度等因素，并结合公平原则和诚实信用原则对违约金的数额予以调整，符合上述法律规定，本院予以维持。相应地，徐×要求支持其原审全部诉讼请求的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，徐×的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21476元，由徐×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 沈 放
审判员 贾 旭
二〇一六年九月七日
书记员 王 艳