山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2530号
上诉人（原审被告）陈昌培，男，1971年12月26日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人司立双，山东宇瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张明勃，男，1982年9月24日出生，汉族，济南蔚蓝房地产营销策划有限公司职工，住济南市。
委托代理人孙宗，山东海蔚律师事务所律师。
委托代理人龙京，山东海蔚律师事务所律师。
原审被告济南百居安房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人熊良顶，总经理。
委托代理人黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
上诉人陈昌培因与被上诉人张明勃，原审被告济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2014年3月1日，张明勃（乙方）与陈昌培（甲方）及百居安公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定张明勃购买坐落于济南市XX区XX路XX号XX小区X区X号楼XX室的房屋（以下简称涉案房屋），房屋买卖合同约定：“2、甲方对售房的声明2.1甲方声明：房屋产权人林某某与本人属于夫妻关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，附表中描述事项符合实际情况，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方来承担。…5、付款方式5.1定金：乙方应在签订本合同时，支付购房定金人民币￥20000.00元。甲、乙双方同意定金由丙方暂管，如果定金由丙方暂管，乙方同意，在甲方提供房屋权属证明文件原件给丙方时，由丙方将定金转交给甲方。…”该合同中还约定了双方的其他权利义务，但合同中并未载明涉案房屋土地使用年限。陈昌培在该合同落款处甲方配偶一栏中书写“陈昌威”字样的签字。合同签订后，张明勃于合同签订同日依约向百居安公司支付购房定金2万元，随后百居安公司将该2万元购房定金转交给陈昌培。交付定金后，张明勃因涉案房屋实际所剩使用年限仅为30多年以及上述房屋买卖合同中卖方签名既非签字人本人姓名又非涉案房屋产权人为由要求陈昌培、百居安公司退还定金2万元，此后双方之间涉案房屋买卖合同未再继续履行。现涉案房屋已另行出售，且已于2014年8月6日办理完毕房屋产权过户登记手续。另查明，涉案房屋于2012年11月23日登记至案外人林某某名下，权属取得方式为商品房买卖，房产证号为济房权证天字第**号，土地使用权年限至2052年5月19日。案外人林某某与陈昌培系夫妻关系，双方于2003年10月10日登记结婚。经询问，案外人林某某对陈昌培出售涉案房屋事宜已知晓，并对此予以认可。再查明，原审法院于2014年4月23日受理了张明勃诉陈昌培的民事诉讼，要求：1、解除双方签订的房屋买卖合同，双倍返还张明勃支付的定金4万元；2、诉讼费用及律师费用由对方承担。该案于2014年5月30日公开开庭进行了审理，诉讼中，张明勃以需要补充证据为由自愿申请撤回起诉，原审法院已于2014年9月29日作出（2014）天民一初字第164号民事裁定书，“准予张明勃撤回起诉”。现张明勃再次诉至原审法院，请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令陈昌培、百居安公司返还张明勃支付的定金2万元；3、本案诉讼费由陈昌培、百居安公司承担。张明勃自愿放弃要求对方支付律师费4000元的诉讼请求。案件审理过程中，张明勃称，双方签订涉案房屋买卖合同时，陈昌培故意签字与本人不符，并且陈昌培并非涉案房屋的所有权人，签订合同时陈昌培也没有出具委托售房手续，另外陈昌培陈述涉案房屋产权使用年限为70年，但实际所剩使用年限仅为30多年，故张明勃主张双方房屋买卖合同已于2014年3月8日电视台采访之日解除，并要求陈昌培、百居安公司退还定金2万元。为证明其主张，张明勃提交房屋权属状况证明一份，证明涉案房屋没有登记共有人；通话录音一宗，证明百居安公司工作人员高某某曾陈述过涉案房屋产权使用年限为70年，且案外人林某某并没有给陈昌培提交授权卖房的手续，及截止至2014年3月18日陈昌培也没有将房产证、卖房手续原件交付百居安公司。陈昌培质证称对房屋权属状况证明的真实性无异议，对通话录音的有异议，该证据非原件不具有证据效力，对录音中是否为张明勃陈述当事人不清楚。百居安公司对上述证据的质证意见与陈昌培相同。陈昌培称，“陈昌威”系其曾用名，双方签订房屋买卖合同张明勃对此是明知的并予以认可，陈昌培与涉案房屋的产权人林某某系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，且出售涉案房屋系林某某委托陈昌培予以办理的，已出具授权委托书；关于涉案房屋使用年限问题，经济南市房管局确认的该房屋产权登记总体使用年限为50年，用途为住宅，并没有法律规定住宅的使用年限必须为70年，陈昌培在签订合同时并不存在隐瞒及欺诈行为，张明勃擅自解除房屋买卖合同已构成违约，陈昌培同意双方房屋买卖合同于（2014）天民一初字第164案件开庭时，即2014年5月30日解除，且购房定金不应当返还。为证明其答辩意见，陈昌培提交授权委托书一份，证明案外人林美线已经对陈昌培的出售房屋行为予以追认。张明勃质证称，对该证据的真实性无异议，但即使按照陈昌培陈述其委托时间为2014年3月18日，是在三方签订房屋买卖合同以后出具，在签订房屋买卖合同之时陈昌培既未出具夫妻关系证明也未提交授权委托书来证实有权限出售涉案房屋。百居安公司对该证据无异议。百居安公司称，百居安公司并未许诺过房屋为70年产权，该信息应由买卖双方依据相关证明资料自行确认，在房屋买卖合同中，各方对此均予以认可。关于双方房屋买卖合同的解除问题，百居安公司同意陈昌培意见，且认为买卖双方是否解除合同以及定金支付问题与百居安公司无关。经询问，案外人高某某对张明勃提交的载有其对话内容的录音证据真实性无异议，称：“因为涉案房屋的性质是住宅，住宅的土地使用权基本都是70年，但还是应与（以）房产证信息为准，签订合同时张明勃并没有询问土地使用权年限问题。”双方对该询问笔录的真实性及载明内容均无异议，张明勃称，高某某的笔录显示，百居安公司经理已认可土地使用年限是70年，即使在房主将房产证原件交到中介公司时，高某某仍然坚持房屋土地使用权年限为70年，这其中存在隐瞒房屋真实情况的事实，并且虽然房屋土地使用年限并未体现在购房条款之中，但作为专业的房屋中介，应当就该房屋与买卖相关的重要问题如实向张明勃陈述，因此百居安公司存在隐瞒房屋事实的情况；陈昌培称，在双方签订房屋买卖合同时，房产证的信息张明勃已经知晓，至于其为何没有在意房屋的产权年限而事后提及，其完全是为了恶意解除房屋买卖合同，而提出的不真实的理由；百居安公司称，签订合同时，张明勃未就房屋产权年限问题进行过特别咨询，即房屋产权年限并不是张明勃购买房屋的特殊条件，张明勃是在定金交付之后对房屋产权年限问题进行的询问，而此时房屋产权的年限已不构成买卖合同履行的法律障碍，且按照我国相关法律规定，房屋产权本身并无期限，所谓的70年是土地使用年限，这与房屋交易本身并不会产生必然的不利影响，该年限也不构成对张明勃利益的法律损害。
原审法院认为：双方之间的房屋买卖合同，系当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，虽合同落款处陈昌培书写“陈昌威”字样，但陈昌培对其与张明勃之间存在房屋买卖合同关系事宜予以认可，且案外人林某某对陈昌培出售涉案房屋事宜亦予以追认，故双方之间的房屋买卖合同合法有效，合同双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。虽涉案房屋的性质为住宅，但该房屋所在的土地使用权期限截止至2052年5月19日，双方于2014年3月1日签订房屋买卖合同，通过张明勃提交的相关证据来看，签订房屋买卖合同时陈昌培、百居安公司并未将涉案房屋土地使用权期限事宜予以明确告知，且房屋买卖合同中亦未对此明确注明，因涉案房屋现已另行出售，陈昌培、百居安公司亦同意解除房屋买卖合同，故对张明勃要求解除双方之间房屋买卖合同以及要求陈昌培返还定金2万元的主张，原审法院予以支持。关于房屋买卖合同的解除时间，张明勃主张于2014年3月8日解除，但未能提交充足的证据证明其已明确向陈昌培、百居安公司主张解除房屋买卖合同，因陈昌培、百居安公司同意双方房屋买卖合同于2014年5月30日（2014）天民一初字第164号案件开庭时解除，故原审法院认定双方基于涉案房屋签订的房屋买卖合同于2014年5月30日解除。关于张明勃要求百居安公司返还定金2万元的主张，因该定金已由百居安公司支付给了陈昌培，故张明勃要求百居安公司返还定金，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。张明勃自愿放弃要求陈昌培、百居安公司支付律师费4000元的诉讼请求，系对其自身诉讼权利的处分，原审法院予以准允。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告张明勃与被告陈昌培、被告济南百居安房地产咨询有限公司签订的位于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区3区2号楼1单元801室的《房屋买卖合同》于2014年5月30日解除。二、被告陈昌培于判决生效之日起10日内返还原告张明勃定金2万元。三、驳回原告张明勃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告陈昌培负担。
上诉人陈昌培不服原审判决上诉称：首先，原审认定事实错误。一、张明勃在合同签订时己知晓房屋所占土地的使用年限，其单方解除合同系违约行为。根据原审法院对百居安公司员工高某某的调查笔录，签订房屋买卖合同时上诉人向张明勃出示了房产证的照片，张明勃对房产证信息没有任何异议。《房屋买卖合同》签订后，张明勃未履行合同义务，单方主张解除合同，构成违约，应承担违约责任。二、张明勃的违约给上诉人造成重大损失。由于张明勃单方解除《房屋买卖合同》，上诉人只能另行出售房屋，另行出售的价格降低了近5万元。三、对土地使用年限，上诉人不负有特别告知义务。上诉人在合同签订及履行过程中无过错。我国现行法律规定的土地使用年限应为常识，张明勃在签订《房屋买卖合同》时未就土地使用年限进行特别要求和询问，上诉人不应承担特别告知的义务。四、原审适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同。原审认定张明勃单方解除合同，却未适用定金罚则属适用法律错误。综上，请求依法改判上诉人不承担定金返还责任，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张明勃答辩称：一、陈昌培并非涉案房屋的所有权人，涉案房屋系案外人林某某个人所有，陈昌培在出售该房屋时并没有得到房屋所有权人的授权，也没有提交房屋的所有权证书。至一审开庭陈昌培才向被上诉人出具了出售房屋的授权委托书。二、陈昌培在签订房屋买卖合同及收取房屋定金时均未用其本人真实姓名，在其没有提供授权委托及房产证的情况下，被上诉人购买该房屋存在巨大的风险。三、百居安公司员工承诺该房屋使用权限为70年，经被上诉人落实该房屋土地使用权限为50年，截止到被上诉人购买该房屋时仅剩30多年的土地使用权，土地使用权年限的期限直接影响被上诉人购买该房屋以后的权益，属于重大事项。被上诉人认为陈昌培及百居安公司故意隐瞒了房屋的真实情况，导致被上诉人交纳定金签订合同，并且百居安公司在被上诉人没有看到房产证原件的情况下擅自将房屋定金转交给陈昌培，属于违反合同的约定。本案中被上诉人要求的是解除合同，返还所交定金而非双倍返还定金，在涉案房屋已经实际被出售的情况下合同履行已经不能实现，所以被上诉人认为原审法院查明事实清楚，判决正确，请求法院依法维持。
原审被告百居安公司陈述意见：对原审判决不由原审被告承担法律责任认可，但对法院判决所依据的事实和理由有异议。一、原审被告认为陈昌培与张明勃之间的买卖合同是由张明勃单方解除合同导致的，而该单方解除合同既无法律的正当事由也无合同依据，系严重违约行为。二、在张明勃与陈昌培签订房屋买卖合同时，作为房屋中介机构的原审被告并无主动告知房屋或土地使用年限的义务。张明勃当时也并未提出这种特殊的要求，房屋或土地产权期限本身并不是买卖合同双方当事人缔约的基础，而且该年限从根本上也不会构成对张明勃利益的损害。同时，在双方缔约时百居安公司已经向张明勃出示了房屋产权信息，张明勃应对该信息自行确认，而且该确认还可以通过房屋登记信息查询的方式进行。原审被告在双方缔约时从未向张明勃承诺过70年的年限。三、原审适用法律存在错误，在确认了系张明勃单方恶意解除毁约的基础上，依照担保法的相关规范，仍适用定金罚则，而原审判决判令返还定金，法律适用错误。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：张明勃与陈昌培签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。陈昌培在合同上虽签署“陈昌威”，但确系其本人签字无疑，不妨碍其出售房屋的真实意思，对合同的效力不产生影响。在签订房屋买卖合同时，陈昌培已经向张明勃披露房屋的产权人系林某某，并明确记载于合同之上，陈昌培受林某某之委托处分涉案房屋，林某某认可该处分行为，故房屋买卖合同有效。双方当事人均应当按照约定履行合同义务，无约定或法定情形，不得单方解除合同。张明勃以房屋“实际使用年限”仅剩30多年为由，主张解除合同。本院认为，所有权具有绝对性及排他性，所有权权限没有期限的限制，因此不存在所谓的房屋产权期限或“实际使用年限”的问题。房屋所占用的土地为国家所有，土地使用权是附有期限的，按照我国现行法律规定，居住用地最长土地使用权出让期限为70年，但为保障房屋所有权人的权利，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因此，虽然住宅房屋所占土地使用权附有期限，但对于房屋所有权不会产生影响。另，双方在签订合同时，陈昌培已经向张明勃出示房产证的信息，其上记载有建设用地使用权期限，张明勃应当知悉，双方签订合同中亦未对房屋所占土地使用权期限问题作出约定。因此，张明勃以房屋“实际使用年限”问题主张解除合同，没有法律依据，不应予以支持。张明勃没有合法理由，拒不履行合同，构成违约。按照定金罚则，张明勃对其支付的定金，无权要求返还。原审判决陈昌培向张明勃返还定金不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第304号民事判决的第一项、第三项；
二、撤销济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第304号民事判决的第二项及诉讼费负担项；
三、驳回被上诉人张明勃要求上诉人陈昌培返还定金2万元的诉讼请求。
一审案件受理费400元，二审案件受理费400元，均由被上诉人张明勃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 孙培培