四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川09民终112号
上诉人（原审原告）：蒋可，男，1960年3月3日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：王玉梅，女，1962年1月16日出生，汉族。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨国武，四川斗城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：遂宁市中天房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市育才东路35号，统一社会信用代码91510903206154857D。
法定代表人：税亚辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋小平，四川弘维律师事务所律师。
上诉人蒋可、王玉梅因与被上诉人遂宁市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋可、王玉梅的共同委托诉讼代理人杨国武、被上诉人中天房地产公司的委托诉讼代理人蒋小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋可、王玉梅上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持二上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。上诉理由：1.一审判决认定事实不清。一审中，被上诉人对双方就土地使用年限不足的问题进行多次协商的事实没有异议，但认为双方协商的结果是一致同意由被上诉人降低购房款200000元，由上诉人自行补缴土地出让金。而就该事实，上诉人主张的是双方协商后由上诉人出具200000元购房余款的欠条一张，并注明所欠房款于被上诉人将符合合同约定的土地使用权证办理完毕后付清。一审判决对双方争议的部分未作明确认定，仅确认“截止起诉，二原告未向被告缴纳房产尾款198652元”，上诉人认为一审判决系认定事实不清。同时，上诉人认为，被上诉人在一审中的说法不实，首先，如果双方一致同意折抵房款，那么按常理被上诉人就应当向上诉人开具相应金额的购房发票，而本案中并不存在该发票；其次，被上诉人的该说法与“如果法院认定被告应当补缴土地出让金，被告愿意将二原告未缴纳的房产尾款200000元与出让金相品迭”的意见自相矛盾。2.一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定上诉人的诉讼请求己过诉讼时效，本案的诉讼时效应从2010年1月5日起算。首先，在本案中双方对多次协商解决土地使用年限不足的问题的事实均予以认可，该问题一直未得到完全解决直至上诉人于2016年3月30日自行补缴土地出让金，该事实说明被上诉人一直并未否认愿意为上诉人补缴土地出让金，只是被上诉人一直处于违约的状态。其次，被上诉人甚至认为是被上诉人多次找上诉人补缴土地出让金，只是因为上诉人将房产两证拿去贷款而导致被上诉人无法为上诉人办理期限变更登记。被上诉人的抗辩理由正好推翻其“200000元欠款己抵土地出让金”的说法，同时就被上诉人的该抗辩理由原审法院依职权向贷款银行进行了调查，根本不存在此问题，被上诉人的这一抗辩理由再次证明双方都为补办国土证进行了相应工作，即争议始终处于友好协商解决状态。再次，上诉人实际发生损失是在2016年3月30日自行补缴土地出让金之后。上述事实足以说明本案未过诉讼时效期间。
中天房地产公司答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
蒋可、王玉梅向一审法院起诉请求：1.被告向原告赔偿补缴的土地出让金599842元；2.被告向二原告支付违约金99265.2元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：中天房地产公司对二原告主张的二原告与被告签订了《商品房销售合同》购买被告房屋，二原告向被告支付了房款792652元、尚欠200000元房款未支付，被告向二原告交付房屋时剩余土地使用权年限不足40年，二原告取得土地使用权证后将土地使用权证用于向银行抵押贷款至今土地使用权证未取回，二原告于2016年3月30日向国土部门缴纳了土地出让金690727元的事实均没有异议，但认为被告因土地使用权证上记载的土地使用年限不足40年，遂与二原告进行协商，双方一致同意由被告降低房款200000元，二原告自行缴纳土地使用金对土地使用权年限进行延期，按2010年的收费标准，二原告从2010年1月5日即已明知自己的权利遭到侵害，但未在两年内向被告主张权利，其起诉已超过诉讼时效；被告为二原告办理的土地使用权证记载的土地使用权年限虽不足40年，但二原告亦没有按照合同约定在被告为其办得土地使用权证及房屋所有权证后支付全部购房款，其行为亦构成违约；被告多次找二原告为二原告补缴土地出让金，但是因二原告将两证拿去农信社贷款，导致被告无法为其办理期限变更登记；在2010年，被告给原告补缴土地出让金应按照《遂宁市人民政府关于城市规划内协议出让国有土地使用权出让金标准的公告》遂府公[2009]5号来计算，即：793*444.97/40*20=176430.61元，并不是原告在2016年补缴的
690727元（含多补缴的5年），超出176430.61元的部分是二原告将两证拿去贷款导致的，不应由被告承担；二原告在2010年1月20日取得双证时就已知房产年限不足40年，且二原告在起诉之前的六年并没有证据证明向被告主张了权利，因此本案已过诉讼时效；如果法院认定被告应补缴土地出让金，被告愿意将二原告未缴纳的房产尾款200000元与出让金相品迭，且被告认为二原告主张的违约金过高，请求法院依法调低。
对双方没有争议的在2005年10月12日，原、被告签订《商品房销售合同》，本案所涉房产总价格为992652元，合同签订后，二原告向被告支付了购房款792652元，尚欠购房款200000元未支付的事实，予以认定。
对双方争议的原告补缴的土地出让金690727元应如何承担及原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题：2005年10月12日，原、被告签订《商品房销售合同》一份，载明：“……签订合同当日乙方预付房款人民币柒拾万元整，余款待甲方为乙方办完产权证、土地使用证后，由乙方一次性交清全部余款……甲方应在该房交付使用后3个月内为乙方办理好产权证和土地证……土地出让期限不得少于40年，土地出让金由甲方交纳，办理房产产权证所需税费，甲乙双方按规定各自交纳……违约方承担总金额10%的违约责任并赔偿损失……”。签订合同当日，被告向二原告交付该房产；2010年1月5日，二原告取得该房产的国有土地使用证和房产所有权证；2010年3月25日至2016年3月29日，该国有土地使用证和房产所有权证均由原告抵押在银行；2016年3月30日，二原告向遂宁市国土局补缴的土地价款690727元。截止起诉，二原告未向被告缴纳房产尾款198652元。
一审法院认为，原、被告在2005年10月12日签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，双方均应该按照合同约定履行各自义务。若一方不履行合同义务，另一方有权向人民法院起诉，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利受侵害之日起算。本案中原告取得土地使用权证的日期为2010年1月5日，土地使用权证上载明的土地使用权年限至2017年，年限不足四十年，原告当即已知其权利受到侵害，诉讼时效应从2010年1月5日起算。原告直至2016年4月19日方提出诉讼，且未提供证据证明诉讼发生中断、中止或延长，因此，诉讼时效期限已过，原告已丧失胜诉权。对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，判决：驳回原告蒋可、王玉梅的诉讼请求。本案诉讼费9700元，减半收取4850元，由蒋可、王玉梅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明，2005年10月13日，上诉人王玉梅向被上诉人中天房地产公司支付了房款700000元，后被上诉人中天房地产公司亦向二上诉人交付了案涉房产。2010年3月24日，上诉人蒋可向被上诉人中天房地产公司支付了房款94000元，二上诉人尚欠被上诉人198652元房款未支付。嗣后，二上诉人取得案涉房产的国有土地使用证和房产所有权证。
本院对一审查明的其他案件事实予以确认。
本院认为，结合本案当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：本案是否已超过法定诉讼时效。
经查，上诉人王玉梅为乙方与被上诉人中天房地产公司为甲方于2005年10月12日签订《商品房销售合同》一份，载明：“……签订合同当日乙方预付房款人民币柒拾万元整，余款待甲方为乙方办完产权证、土地使用证后，由乙方一次性交清全部余款……甲方应在该房交付使用后3个月内为乙方办理好产权证和土地证……土地出让期限不得少于40年……”。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，双方均应该按照合同约定履行各自义务。签订合同次日，上诉人王玉梅向被上诉人中天房地产公司支付了房款700000元，后被上诉人中天房地产公司亦向二上诉人交付了案涉房产。2010年3月24日，上诉人蒋可向被上诉人中天房地产公司支付了房款94000元，二上诉人尚欠被上诉人198652元房款未支付，二上诉人嗣后取得案涉房产的国有土地使用证和房产所有权证。因案涉房产的国有土地使用权未按合同约定的土地出让期限不得少于40年办理，二上诉人与被上诉人虽对此进行了协商，但未形成统一的协商意见，二上诉人应当知道其权利从此时起被侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”第一百三十九条“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案二上诉人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间应从2010年3月25日起计算，且二上诉人未提供证据证明诉讼发生中断、中止或延长等法定情形，故二上诉人于2016年4月19日向人民法院提出诉讼已超过法律规定的诉讼时效期间，一审法院对二上诉人的起诉以超过诉讼时效驳回其诉讼请求恰当，二上诉人主张其权利未超过法律规定的诉讼时效期间的上诉请求及理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，蒋可、王玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9700元，由上诉人蒋可、王玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜红梅
审 判 员 廖琼英
代理审判员 赖 力
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 姚 林