广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初11544号
原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路33号会所二层201室，注册号440602000056244。
法定代表人：杜红燕。
委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周钊凌，广东高木律师事务所律师。
被告：卢炎女，女，1949年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告卢炎女物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员麦燕红独任审判。在审理过程中，因被告卢炎女下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，由审判员麦燕红担任审判长，与人民陪审员李玉珠、陈桂好组成合议庭，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁士玲到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告的前身是佛山市韦柏物业管理有限公司。佛山市禅城区湖景路26号四十座1802房（以下简称涉案房屋）原为案外人江伟基等三人所有，并于2006年7月与佛山市韦柏物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定涉案房屋的管理责任与费用等。自2007年6月25日起，佛山市韦柏物业管理有限公司经工商部门核准更名为佛山市汇银物业管理有限公司。2011年9月9日被告与江伟基等三人签订一份《商品房买卖合同》并取得涉案房屋所有权。据前业主江伟基提供的2011年9月26日签订的转让证明显示，2011年10月1日之后涉案房屋的一切费用（包括物业管理费、公摊费用、水费、电费等）由被告承担交付。被告于2012年2月22日与原告签订《委托划扣物业管理费协议》，约定原告从被告指定的建设银行账号中，每月5-12日扣划被告所有的涉案物业的物业管理费等费用。涉案物业自2008年4月1日起，由原告进行物业管理服务并收取物业管理费至今。涉案物业管理费按建筑面积每月每平方米2元标准计收，涉案房屋实际面积为203.29平方米，每月物业管理费为406.58元。车位管理费按实际面积每月每平方米1.6元标准计收，被告的地下车库ADS417实际面积26.04平方米，地下车库ADS418、419实际面积52.09平方米，两个摩托车位实际面积7.88平方米，即每月137.6元。违约金从逾期之日起按0.1%缴纳。被告自2014年11月起就不再向原告支付上述费用，对原告的催收置之不理。截止至2016年10月，被告拖欠住宅管理费9757.92元及违约金3416.09元、车位管理费3302元及违约金1156.12元，拖欠2014年9月至2016年8月应付的公摊电费1046.06元，共计拖欠物业管理等费用18678.59元。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告支付自2014年11月至今拖欠的住宅管理费9757.92元及违约金3416.09元，共计13174.01元（暂计至2016年10月，日后所产生的本金违约金顺延计至被告完全清偿款项之日止）；2、被告支付自2014年11月至今拖欠的车位管理费3302.78元及违约金1156.12元，共计4458.52元（暂计至2016年10月，日后所产生的本金违约金顺延计至被告完全清偿款项之日止）；3、被告支付自2014年9月至今拖欠的公摊电费1046.06元（暂计至2016年8月，日后所产生的本金顺延计至被告完全清偿款项之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、企业机读档案变更登记资料，被告身份证。拟证明原、被告的诉讼主体资格，原告的前身是韦柏物业公司。
广东省商品房买卖合同，佛山市房产测绘所房屋测绘报告书，前期物业管理服务协议。拟证明江伟基、林纯瑜、江泽森购买涉案房屋，并与原告的前身佛山市韦柏物业管理有限公司签订物业管理服务协议，约定物业管理服务的对象、缴纳管理费时间、收费标准与违约责任等事项。
转让证明、佛山市国土资源局禅城分局土地登记事务所收件回执单、佛山市禅城区房地产交易所业务受理回执、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果，委托扣划物业管理费协议、被告银行账户。拟证明被告通过合法转让方式取得涉案房屋及地下室ADM245、ADM246、ADS417、ADS418车位（以下简称涉案车位）的所有权与使用权，被告与原告签署委托扣划物业管理费协议，同意接受原告继续提供物业管理并同意原告从银行账户扣划物业管理等费用。
汇银奥林匹克花园40座（玫瑰苑）1802房2014年11月至2016年10月止欠费明细总表（欠费明细表、住宅管理费欠费明细、车位管理费欠费明细、公摊电费欠费明细），中国建设股份有限公司佛山建新支行被告应收未收款的明细打印件，汇银奥林匹克花园40座（玫瑰苑）2016年7月1日至9月1日公摊明细表、电费发票、银行划扣记录，原告出具的收据。拟证明被告自2014年11月至2016年10月未交纳的住宅管理费、车位管理费、公摊电费的明细情况及公摊电费的计算依据。
佛山市汇银物业管理有限公司欠费催缴管理费明细单，催收管理费的公告栏照片。拟证明原告已通过张贴公告栏的方式告知被告欠费情况并加以催缴。
诉讼中，本院依职权调取被告的身份资料。
本院认证，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。虽然原告提供的被告身份证、广东省商品房买卖合同、佛山市房产测绘所房屋测绘报告书、佛山市国土资源局禅城分局土地登记事务所收件回执单、佛山市禅城区房地产交易所业务受理回执没有原件核对，但上述证据能与原告提供有原件核对的其他证据及本院调取的证据相互印证，且被告经本院合法传唤无正当理由未到庭提供反证予以反驳，故本院对原告提供的证据及本院调取的证据予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2006年7月18日，佛山市韦柏物业管理有限公司（甲方）与案外人江伟基、林纯瑜、江泽森（乙方）签订《汇银·奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定由甲方对乙方所有的佛山市禅城区湖景路26号40座1802房提供物业管理服务。协议第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通灯项目进行维修、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务。……4、依据本协议向甲方自觉交纳物业管理费用；……第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间：2007年12月31日起交付使用，从2008年3月1日起计收物业管理费；二、住宅按建筑面积每月每平方米2.00元，商铺按建筑面积每月每平方米3.00元；……四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；……七、每次交纳费用时间为每月5日前；八、本合同中物业管理费不含楼梯、电梯公共电费。……第十一条、违约责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关部门费用的，甲方有权要求乙方补交应从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。……
2006年12月30日，佛山市韦柏物业管理有限公司（甲方）与案外人江泽森（乙方）签订三份《汇银·奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定由甲方对乙方所有的佛山市禅城区湖景路26号地下室ADM245号、ADM246号、ADS417号、ADS418.ADS419号提供物业管理服务。协议第四条第一项约定：乙方交纳费用时间：2008年3月31日起交付使用，从2008年4月1日起计收物业管理费，车位管理费按建筑面积每月每平方米1.6元计费。三份协议的其他内容与上述2006年7月18日签订的《汇银·奥林匹克花园前期物业管理服务协议》一致。
被告分别于2011年9月15日、16日取得佛山市禅城区湖景路26号40座1802房（建筑面积203.29平方米）及地下室ADM245号（建筑面积3.94平方米）、ADM246号（建筑面积3.94平方米）、ADS417号（建筑面积26.04平方米）、ADS418号（建筑面积52.09平方米）的所有权。
2011年9月26日，案外人江伟基向原告出具《转让证明》：兹有奥林匹克花园40座1802房和ADM245号、ADM246号、ADS417号、ADS418.ADS419号车位业主将该房屋车位转售给新业主。在2011年9月30日之前的物业管理费由原业主承担，从2011年10月1日之后有关该房的一切费用（包括物业管理费、公摊费用、水费、电费等）由新业主承担交付。该证明经双方协商一致，同意按期执行，双方签字生效。案外人江伟基在旧业主处签名，原告的工作人员在管理处经办人处签名。新业主处空白。
2012年2月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《委托扣划物业管理费协议》，约定：第一条，甲方委托乙方从甲方的存款户中（开户名称：被告,开户银行：建行）扣划甲方位于汇银·奥林匹克花园物业的物业管理费。第二条。如甲方未按要求存足资金而造成拖欠乙方物业管理费的，则逾期部份乙方有权收取滞纳金，并实行终止物业管理服务，由此而产生的一切后果，由甲方负责。第三条，本协议自签订之日起开始执行，甲方不再另外单独出具授权委托书给乙方，本协议视为授权证明。第四条，扣划物业管理费时间为每月5-12日。签订该协议后被告向原告提供了其名下的于2011年9月23日签发的账号为31×××68的建行个人活期存折，建行提供的资料显示原告在2012年12月30日至2013年8月6日每月从该存折扣划物业管理费和公摊电费。2013年10月25日，被告向原告现金缴纳涉案房屋2013年7月2日至同年9月1日的公摊电费93.54元、2013年9-10月的涉案房屋物业管理费813.16元（406.58元×2个月）和涉案车位的物业管理费275.2元（137.6元×2个月）；2014年12月18日，被告向原告现金缴纳涉案房屋2013年9月2日至2014年9月2日的公摊电费555.54元、2013年11月至2014年10月的涉案房屋物业管理费4878.96元和涉案车位的物业管理费1651.2元。
另查明，2007年6月25日，佛山市韦柏物业管理有限公司经工商部门核准变更登记，变更企业名称为佛山市汇银物业管理有限公司，即本案原告。原告是贰级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理及代理服务（凭有效的资质证书经营），停车场服务。
诉讼中，原告陈述：第2项诉请的车位包括ADM245号、ADM246号（均为摩托车位）、ADS417号（单独汽车位）、ADS418号（属于子母汽车位，即物业管理费协议及《转让证明》所载明的ADS418.419两个车位）车位。涉案房屋及车位的违约金从逾期之日即每月的13号起按照千分之一计至实际支付之日止。公摊电费是按照涉案房屋的建筑面积乘以分摊系数计算，计费的金额是在电费发票显示的范围，其诉请的公摊电费计算至2016年8月。原告现仍对涉案小区进行物业管理。
原告提供的欠费明细表显示：涉案房屋欠缴2014年11月至2016年10月的物业管理费9757.92元（203.29平方米×2元×24个月）、2014年9月3日至2016年9月1日的公摊电费1046.06元；ADM245、ADM246、ADS417、ADS418号车位欠缴2014年11月至2016年10月的物业管理费共3302.78元[（3.94平方米+3.94平方米+26.04平方米+52.09平方米）×1.6元×24个月]。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与案外人江伟基、林纯瑜、江泽森即涉案房屋及车位的原业主，就涉案的房屋及车位签订的四份《汇银·奥林匹克花园前期物业管理服务协议》均是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。虽然被告在2011年9月取得涉案房屋及车位所有权后没有直接与原告签订物业管理服务协议，但原业主已向原告出具了《转让证明》，被告亦与原告签订了《委托扣划物业管理费协议》，明确委托原告从其名下的建行账号内扣划涉案房屋及车位的物业管理费，且被告亦按原业主与原告签订的《汇银·奥林匹克花园前期物业管理服务协议》所约定的标准向原告缴纳涉案房屋及车位的物业管理费至2014年10月及公摊电费至2014年8月。上述事实可以证明被告作为涉案房屋及车位的业主同意继续履行原业主与原告签订的《汇银·奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，因此，涉案的四份《汇银·奥林匹克花园前期物业管理服务协议》对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
根据涉案物业管理服务协议的约定以及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告作为涉案物业的业主，在物业管理活动中需要按时交纳物业服务费用。原告作为物业服务企业，其对小区的多个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、交通秩序、公共环境卫生等，故原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业。被告已实际接受了原告的服务，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，亦未举证证明公摊电费的计算结果存在不合理之处，故被告应向原告支付以下费用：①、涉案房屋40座1802房2014年11月至2016年10月的物业管理费9757.92元（203.29平方米×2元/月×24个月）、2014年9月3日至2016年9月1日的公摊电费1046.06元；②、涉案车位ADM245、ADM246、ADS417、ADS418号车位2014年11月至2016年10月的物业管理费共3302.78元[（3.94平方米+3.94平方米+26.04平方米+52.09平方米）×1.6元/月×24个月]。
关于逾期交费滞纳金。由于涉案《汇银·奥林匹克前期物业管理服务协议》第十一条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关部门费用的，甲方有权要求乙方补交应从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”，且被告亦未出庭对滞纳金的计收标准提出抗辩，故原告请求从逾期之日即每月的13号起按每日千分之一计算涉案房屋及车位物业管理费的滞纳金，有合同依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
被告卢炎女于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付佛山市禅城区湖景路26号40座1802房2014年11月至2016年10月的物业管理费9757.92元及滞纳金（滞纳金以每月406.58元为本金，自当月13日起按日千分之一分段累计至实际清偿之日止）、2014年9月3日至2016年9月1日的公摊电费1046.06元；
二、被告卢炎女于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付佛山市禅城区湖景路26号ADM245、ADM246、ADS417、ADS418号车位2014年11月至2016年10月的物业管理费共3302.78元及滞纳金（滞纳金以每月137.6元为本金，自当月13日起按日千分之一分段累计至实际清偿之日止）。
被告卢炎女如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费266元，由被告卢炎女负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 麦燕红
人民陪审员 李玉珠
人民陪审员 陈桂好
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 汪凯宁
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。