北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08788号
上诉人（原审被告）北京世安住房股份有限公司，住所地北京市西城区三里河区52号楼。
法定代表人刘安，董事长。
委托代理人陈东辉，北京市合川律师事务所律师。
委托代理人苏静，女，1982年5月22日出生。
被上诉人（原审原告）乔冬生，男，1966年12月26日出生。
上诉人北京世安住房股份有限公司（以下简称世安公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第13040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人世安公司的委托代理人陈东辉、苏静，被上诉人乔冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乔冬生在原审法院诉称：2007年9月16日，我与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由我购买被告开发的北京市朝阳区×1号房屋（以下简称涉诉房屋），总价款为1321616元，如因被告责任，我未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，我不退房的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按全部已付款万分之一的标准向我支付违约金。合同签订后，我按约定向被告支付了全部购房款。2009年9月5日，被告向我交付涉诉房屋，我按结算后的实际价款向被告补交了房款差价3605元。但直到2015年2月13日，我才取得涉诉房屋所有权证书。故为维护合法权益，我诉至法院，要求被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金167772.98元（以全部购房款1325221元为基数，按照日万分之一的标准，自2011年8月26日计算至2015年2月13日，共计1266日）。
世安公司在原审法院辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未能按期取得房屋所有权证书的直接原因系该房屋所在楼栋无法办理初始登记，而无法办理初始登记的原因是北京市朝阳区规划委员会以小区内的绿地、敬老院未按规划建成为由不批准我公司所报送的审批文件。但绿地部分，系由于在规划范围内有四户滞留户，我公司向城管部门申请了强制拆除，但城管部门始终未予认定和执行。关于敬老院，也是因为规划范围内有违章建筑，而我公司申请城管部门强制拆除后，城管部门始终不作为。因此，涉诉房屋所在楼栋未能取得初始登记的责任并不在我公司，系因不可抗力所致，我公司不应就此支付违约金。若法院认定我公司违约，则该违约金过高，请求予以酌减。
原审法院经审理查明：2007年9月16日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y530995），约定：原告购买被告开发的涉诉房屋，总价款为1321616元；商品房交付后，原告同意委托被告或被告指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不超过1000元；如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付。
合同签订后，原告于2007年9月17日向被告支付了购房款531616元，于2008年12月15日向被告支付了购房款790000元。2009年9月5日，原告办理了涉诉房屋的入住手续，并按房屋实测面积向被告支付了结算尾款3605元。
2014年12月26日，涉诉房屋所在楼栋办理完毕初始登记。2015年2月13日，原告取得涉诉房屋所有权证书，登记的房屋坐落为北京市朝阳区×地。
庭审中，被告提交了《委托拆除工程协议》、拆迁服务费发票、支票申领单及照片，证明其公司已经积极解决规划范围内的滞留户和违章建筑问题。原告对于上述证据与本案的关联性以及被告证明目的，均不予认可。
原审法院认定以上事实的证据有，当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、发票、入住通知单、商品房结算单、告知函、房屋所有权证、《委托拆除工程协议》、支票申领单等。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，乔冬生、世安公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应据此行使权利、履行义务。现涉诉房屋已于2009年9月5日交付乔冬生，根据合同中约定的720日期限，世安公司应在2011年8月26日前协助乔冬生取得涉诉房屋所有权证书。而乔冬生实际取得房屋所有权证书的时间为2015年2月13日，世安公司就此构成违约，故应按照合同的约定，以全部购房款1325221元为基数，按照日万分之一的标准向乔冬生支付自2011年8月27日起至2015年2月13日止的违约金。经计算，乔冬生现主张的违约金金额并未超过合理范围，本院予以支持。
对于世安公司的抗辩意见：首先，世安公司未能举证证明系因小区内绿地、敬老院未按照规划建成，从而导致房屋所在楼栋无法办理初始登记。其次，即便该陈述属实，世安公司作为专业的房地产开发公司，应当对开发过程中可能出现的情况作出充分预估和判断，其所称的规划范围内存在滞留户和违章建筑一事，并不属于不可抗力的范畴。最后，世安公司以违约金过高为由请求酌减，但本案商品房预售合同系双方在真实、自愿的基础上签订，且日万分之一的标准本身并未超过合理范围，故世安公司的抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。2015年5月27日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定判决：被告北京世安住房股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告乔冬生支付逾期办理房屋所有权证书的违约金十六万七千七百七十二元九角八分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
世安公司不服判决，上诉请求撤销原审判决，驳回乔冬生的诉讼请求。上诉理由为原审法院认定事实虽清楚，但乔冬生延迟取得房屋所有权证书系因北京市朝阳区规划委员会不批准世安公司报送的审批文件，属不可抗力所致。世安公司不存在违约行为，不应该承担赔偿责任，原审法院认为世安公司违约属适用法律错误。
乔冬生同意原审法院判决，不同意世安公司的上诉请求。
当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人双方订立的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应据此履行各自义务。2009年9月5日，世安公司交付涉案房屋后，在2011年8月26日前出卖人协助买受人取得涉诉房屋所有权证书，是世安公司的合同义务。而世安公司迟至2015年2月13日才履行完毕上述义务，其行为构成违约，理应按照合同的相应约定承担相应民事责任。原审法院判决其向对方支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，符合当事人双方的合同约定，上诉人主张原审法院适用法律错误无事实依据。发生此案纠纷的原因皆因世安公司怠于履行合同义务所致，不属不可抗力。现世安公司以自己无违约行为，不同意承担民事责任，无事实和法律依据。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1827元，由北京世安住房股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费3655元，由北京世安住房股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 付 辉
审判员 王 伟
二〇一五年七月二十日
书记员 王玮玮书记员张荣华