成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初6033号原告：福建伯恩物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：何祥文，董事长。委托诉讼代理人：陶敏，女，1986年5月5日出生，汉族，住四川省双流县，系原告工作人员。被告：杨万，男，1978年10月4日出生，彝族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：毛军、刘茜涛，四川昊通律师事务所律师。原告福建伯恩物业管理有限公司成都分公司（以下简称“伯恩物业”）与被告杨万物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伯恩物业的委托诉讼代理人陶敏，被告杨万的委托诉讼代理人刘茜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伯恩物业向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠物业管理费47342.4元、车位服务费2400元并支付违约金114367.41元；2、本案所产生全部诉讼费用及律师费由被告承担。事实和理由：原告接受成都中海投资置业有限公司委托对小区进行前期物业管理。《前期物业管理服务合同》约定三盛翡俪山小区物业管理费按建筑面积每平方米每月3.5元，车位以个数为单位为50元/月/个，该户有壹个车位。被告系原告管理的三盛翡俪山84栋3号房业主，该房屋建筑面积281.8平方米，自2013年7月1日开始，被告拖欠物业管理费至2017年6月30日（按协议第四条约定物业费缴费时间：每年1月、7月15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费），共计拖欠物业管理费47342.4元、车位服务费2400元并支付违约金114367.41元。违约金暂计算至2017年6月30日，上述金额并不影响违约金的继续产生。原告多次催收被告仍拒不交付。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，故原告提起诉讼。被告杨万辩称，被告由于与涉案小区开发商之间有借款合同及购房政策纠纷，该开发商至今未向被告交付案涉房屋，被告至今未入住该小区，也未接受过原告提供的物业服务。根据相关法律规定，已竣工但未交付房屋的用户的物业服务费由建设单位缴纳。所以杨万不该是该案的被告。请求驳回原告的诉讼请求。原告主张的违约金过高，如果成立，请求法院予以调整。经审理查明：原告分别于2009年、2014年与成都中海投资置业有限公司各签订了一份《前期物业服务合同》，由成都中海投资置业有限公司委托原告对其开发的“三盛·翡俪山”楼盘从事物业管理服务工作，物业管理期限为：2009年10月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2019年9月30日。2009年双流县房产管理局对《前期物业服务合同》进行备案。被告于2012年11月7日与成都中海投资置业有限公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买成都中海投资置业有限公司开发的位于双流县黄水镇桃荚村一组“三盛·翡俪山”84幢3号的商品房一套，测绘建筑面积为281.80平方米，同时约定：出卖人应当在2011年5月31日前向被告交付该商品房，若在约定的交房日期到期15天后，仍未进行验收交接，则视为出卖人已于期限届满第二日起将合同项下房屋交付买受人。同日，原、被告签订了《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》和《【三盛·翡俪山】临时管理规约》，约定原告为被告购买的上述房屋提供物业管理服务，物业管理服务费用标准为：住宅按3.5元/平方米/月、车位按50元/月/个收取；交纳时间为：每年1月、7月的1—15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾缴之日起按0.3%按日缴纳滞纳金。被告自2013年7月1日起至2017年6月30日止，共拖欠原告物业服务费47342.4元。原告经多次催收，被告仍拒交物业服务费，故原告提起诉讼。另查明，被告因购买案涉房屋向罗志纯借款，后被告未归还借款，罗志纯提起民事诉讼。2016年8月1日福建省福州市仓山区人民法院就双方的民间借贷纠纷作出（2015）仓民初字第4672号民事判决。上述事实，有原告的营业执照与资质证书、被告的身份信息、前期物业服务合同、备案表、中标通知书、商品房买卖合同及补充协议、前期物业服务协议及临时管理规约、催款通知书、快递单号查询单、（2015）仓民初字第4672号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告依法取得物业服务资质证书，有权从事物业管理服务活动。原、被告签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。原、被告均应受其约束，按约履行各自的义务。（一）关于原告主张物业服务费。被告提交了民事判决书，以证明其与开发商成都中海投资置业有限公司之间存在借款合同及购房政策纠纷，案涉房屋至今未交付被告，故被告不应支付物业服务费。本院认为，该民事判决书仅能证明其与罗志纯之间存在民间借贷纠纷，而非与开发商之间。按照被告与成都中海投资置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十条第一项“出卖人应当在2011年5月31日前向买受人交付该商品房”和《商品房买卖合同补充协议》第七条第二项“若买受人在出卖人《交房通知书》中确定的交房日期到期后，或在本合同约定的交房日期到期15日后仍未进行验收交接，则视为出卖人已于上述期限届满（以两者后到期日期为准）第二日起将合同项下房屋交付买受人。自交付之日起，房屋的一切风险责任及相关义务（包括但不限于物业服务费、水电费）转移给买受人，买受人全面承担因未按时收房造成的费用及损失”的约定，应视为该房屋已经交付被告，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定支付物业服务费。对于原告要求被告支付2013年7月1日起至2017年6月30日止物业服务费47342.4元的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于原告主张车位服务费。本院认为，原告提交的证据不能证明被告拥有一个车位，故对于原告的该项主张，本院不予支持。（三）关于原告主张违约金。被告认为违约金过高，要求予以调减。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故对违约金的调整应以原告的实际损失为基础。根据审理查明事实，被告未按时交2013年7月1日起至2017年6月30日止物业服务费的违约行为给原告造成了资金利息损失，结合协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，被告应承担的违约金截至2017年6月30日酌情调整为8145元。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨万于本判决生效之日起十日内向原告福建伯恩物业管理有限公司成都分公司支付2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业管理费47342.4元及违约金8145元；二、驳回原告福建伯恩物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1791元，由被告杨万负担1500元，原告福建伯恩物业管理有限公司成都分公司负担291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。审 判 员  王 璇二〇一七年九月六日法官助理  龚玉洁书 记 员  张 玲