北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03624号
上诉人（原审原告）李志荣，女，1979年11月24日出生。
委托代理人陈亮，北京中朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京维京宏强投资管理有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇新城工业园150号。
法定代表人马光平，总经理。
委托代理人王新安，北京市中凯律师事务所律师。
委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
上诉人李志荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第8543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李志荣及其委托代理人陈亮、北京维京宏强投资管理有限公司（以下简称维京宏强公司）之委托代理人王洁宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年，李志荣诉至原审法院称：2011年4月19日，我与维京宏强公司签订《房屋转让合同》，合同约定我购买维京宏强公司位于×××111号房屋（以下简称涉案房屋），总价款1127097元。合同还约定了维京宏强公司应为我办理房屋产权证书的相关内容。合同签订后，我缴纳了全部购房款，但维京宏强公司未按照合同约定为我办理房屋产权证书，维京宏强公司的行为构成违约。故起诉请求：1、判令维京宏强公司支付我自2012年4月15日起至2014年4月7日延迟办理房屋产权证书的违约金162978元；2、判令维京宏强公司支付我自2014年4月8日起至实际办理完毕房屋产权证书之日止的违约金（以已付款为基数，按日万分之二的标准计算）；3、本案诉讼费用由维京宏强公司承担。
维京宏强公司辩称：李志荣未向我公司提交任何办理房屋权属证明的资料，合同义务尚未发生。李志荣未提交任何办理产权登记的资料，我公司曾于2011年和2013年两次将办理涉案房屋产权证的资料及分割报告报送政府主管部门，由于政府部门的原因，我公司未能办理完毕相关手续，我公司依约不应承担违约责任。我公司承诺为李志荣办理房屋权属证明的期限是在房屋交付使用，且李志荣向我公司提交全部办理权属证明的相关资料后360个工作日内，而李志荣在起诉状中主张的违约金起算时间是在签订合同后的360个自然日，李志荣主张的违约金起算时间有误。
原审法院经审理认为：李志荣与维京宏强公司签订《房屋转让合同》，维京宏强公司将涉案房屋出售给李志荣，房屋的出售必然引起土地使用权的转让，因涉案房屋所在土地是维京宏强公司以协议出让方式取得，规划用途为工业用地，而工业国有建设用地使用权未经批准不得转让，故维京宏强公司出售工业项目房屋需经政府行政主管部门批准同意，尚未批准前，该房屋转让合同效力待定。现李志荣依据房屋转让合同约定要求维京宏强公司支付延迟办理房屋产权证的违约金，没有法律依据，不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：驳回李志荣的诉讼请求。
判决后，李志荣不服，以原审判决认定事实不清、适用法律错误等为由，仍持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或改判支持其原审诉讼请求。维京宏强公司同意原判。
经审理查明：2011年4月19日，李志荣（受让方）与维京宏强公司（转让方）签订《房屋转让合同》。其中第一条项目建设依据约定：转让方以出让方式取得座落于×××街区、编号为A9M1的地块的国有土地使用权；该地块国有土地使用证号为：开有限国有（2007）第41号；该土地使用面积为41706.2平方米，规划用途为工业用地；转让方经批准，在上述地块上建设创意产业园项目，暂定名×××；建设工程规划许可证号为2009规（开）建字0075，施工许可证为（2009）施［经］建字0101号。第二条基本情况约定：该房屋为第一条规定项目中的×××111号，该房屋用途为办公（创意工作室），房屋建筑面积暂定为89.63平方米（以最终测绘为准）。第四条计价方式与价款约定：该房屋转让方与受让方约定，按照建筑面积计算该房屋价款，该房屋总价款为1127097元。第五条付款方式及期限约定：一次性付款。第十条房屋交付日期及条件约定：转让方应当在受让方付清全部房款的情况下，于2011年4月19日前向受让方交付该房屋。第十八条产权登记约定：（一）受让方同意委托转让方向权属登记机关办理权属登记，代办手续费每单套600元；（二）转让方承诺在房屋交付使用、且受让方向转让方提交全部办理权属证明的相关资料后360工作日内，为受让方办理房屋权属证明；1、如因转让方的责任，受让方未能在房屋交付使用后360个工作日内取得房屋所有权证书，受让方有权退房，若受让方不退房，自约定受让方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，转让方按受让方已付款的日万分之二计算承担违约金，并于受让方实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；2、如因受让方的责任，受让方未能在房屋交付使用之日后360工作日内取得房屋所有权证书，由受让方承担责任。该合同还约定了其他内容。
合同签订后，李志荣向维京宏强公司支付了全部购房款、契税、产权代办费及公共维修基金。维京宏强公司向李志荣交付了涉案房屋。涉案房屋的所有权证书至今尚未取得。
另查：涉案房屋所在土地系维京宏强公司通过与北京经济技术开发区土地主管部门签订土地使用权出让合同所取得，规划用途为工业用地。该项目于2006年7月28日取得建设用地规划许可证，于2007年8月17日取得土地使用权证书，于2009年10月9日取得建设工程规划许可证，于2011年1月20日取得建筑工程施工许可证，于2011年3月28日取得建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）。维京宏强公司向李志荣转让房屋并未办理房屋销售许可。涉案房屋所在楼栋至今尚未取得房屋所有权证书。
2010年10月8日，北京市国土资源局发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》；2010年11月18日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》。两份文件均对已建成工业项目的转让和出售及已建成非住宅项目的分割登记做出了明确的限制规定，明确研发、工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让，并明确2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。
庭审中，维京宏强公司主张其已就涉案房屋分割销售问题向相关政府部门报送材料，现尚未获得政府部门批准。李志荣对此不予认可。维京宏强公司对此亦未提供直接证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋转让合同》、契税、产权代办费及公共维修基金收据、购房款票据、建设用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）等证据材料在案佐证。
本院认为：根据在案证据，可以认定涉案房屋所在土地的规划用途为工业用地，其使用权转让根据相关规定需经政府行政主管部门审批。目前，政府行政主管部门正在对本项目所涉事宜进行研究。在相关处理意见作出之前，对于本案所涉延迟办证违约金问题，人民法院暂时不宜支持。可待政府行政主管部门的处理意见作出后，再行一并处理为宜。原审判决理由存在值得商榷之处，但判决结果无误，本院应对该结果予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3560元，由李志荣负担1780元（已交纳），由北京维京宏强投资管理有限公司负担1780元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费3560元，由李志荣负担1780元（已交纳），由北京维京宏强投资管理有限公司负担1780元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 王艳芳
代理审判员 马 潇
代理审判员 杜传金
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张邵青