甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终2868号
上诉人（原审原告）：兰州市安宁区孔家崖街道办事处，住所地：兰州市安宁区。
法定代表人：李小军，该办事处主任。
委托诉讼代理人：吴某，男，1966年4月20日出生，汉族，办事处副主任，住兰州市安宁区。
委托诉讼代理人：魏娟，甘肃恒亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兰州市安宁建筑构件预制厂，住所地：兰州市安宁区。
法定代表人：廖有香，该厂厂长。
委托诉讼代理人：廖某某，女，1966年4月23日出生，汉族，该厂职员，住兰州市安宁区。
委托诉讼代理人：黄荣昌，北京泽丰联合律师事务所律师。
上诉人兰州市安宁区孔家崖街道办事处（以下简称：孔家崖街道）因与被上诉人兰州市安宁建筑构件预制厂（以下简称：安宁预制厂）土地租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2015）安民二初字第300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔家崖街道的委托诉讼代理人吴某、魏娟，被上诉人安宁预制厂的法定代表人廖有香，委托诉讼代理人廖某某、黄荣昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孔家崖街道上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一审判令上诉人承担案件受理费、评估鉴定费不公，请求二审依法改判；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案不存在补偿问题。1、上诉人与被上诉人之间是单纯的土地租赁关系，双方也未对土地租赁合同解除后附着物的归属作出约定，根据法律规定，上诉人没有义务向被上诉人补偿任何费用。2、被上诉人所谓的构、建筑物都是未经上诉人及有关部门同意，没有合法手续的构、建筑物，本身不受法律保护，更不应由被上诉人承担补偿款。3、原审判决认为以上附着物尚有利用价值，故应予补偿的理由完全对上诉人不公。首先，被上诉人的地上附着物没有手续，对上诉人而言没有任何价值，一审法院未征求上诉人意见的情况下判令上诉人给付巨额补偿款没有依据。以上附着物对于上诉人没有任何价值，上诉人不愿意也没有必要支付被上诉人补偿款。其次，没有法律规定上诉人必须向被上诉人支付附着物补偿款。第三，被上诉人在2006年就已经停产，并将土地转租。被上诉人将企业名称继续保持是为了等待机会获取补偿。4、被上诉人在企业改制后，实际上已经不再履行合同内内容。被上诉人未经上诉人同意，将土地转租他人开办驾校，而不是用于集体企业生产经营。上诉人不仅不应向被上诉人支付补偿款，反而有权要求被上诉人赔偿损失、恢复原状。5、自1981年开始，被上诉人每年向上诉人缴纳租金1.4万元，30年共向上诉人交纳租金不足49万元，现一审判决却判令上诉人向被上诉人支付近329万元补偿款，对上诉人是极大的不公。二、一审判决判令上诉人承担案件受理费、评估鉴定费错误。1、被上诉人在2007年改制后将土地转租他人，破坏了原有土地性质及用途，严重违约。上诉人要求被上诉人返还土地时，被上诉人拒绝返还，导致本诉，应由被上诉人承担上述费用。2、由于租金过分低于市场水平，双方遂同意解除合同，但被上诉人借占有土地的优势，向上诉人提出诸多要求，致使上诉人无法收回土地。正是由于被上诉人的贪心和无理要求引发本次诉讼，评估鉴定费应由被上诉人承担。
安宁预制厂辩称：1、我们认为一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决公正；2、上诉人与被上诉人之间不仅是单纯的土地租赁关系，而是领导与被领导的关系，当时虽然签订了租赁使用土地的合同，实际上是带有划拨性质的，而且考虑到通货膨胀的因素，当时约定的租金是不低的。3、虽然这些附着物没有相关手续，但是在计划经济时期，所有的工作都要请示汇报的，现在要收回土地，应当得到赔偿。4、被上诉人索要补偿款的是为了安置职工。5、作为集体企业，当时上交了足额的利润和管理费，以前每年要上交十七八万。6、一审由上诉人承担受理费和评估费不存在错误。请求二审：驳回上诉，维持原判。
孔家崖街道一审诉讼请求：1、依法确认原告依据关于租用土地协议书于2012年11月9日向被告发出解除合同通知书的民事法律行为有效；2、依法判令被告返还、腾交租赁原告的集体土地40.8亩（兰州市安宁区万新路189号）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：1981年11月19日，兰州市安宁区安宁人民公社孔家崖大队管理委员会（甲方）与兰州市安宁工业公司混凝土预制厂（乙方）签订了关于租用土地的协议书。该协议约定，1、乙方租用甲方安宁食品厂外马路西侧以西，ＸＸ机电厂家属宿舍（平方）外墙根以北的土地40.8市亩（东西长南边185米，北边136米，南北长东边145米，西边长194米，共计27204.75平方米）做为乙方的厂址（详见附地形图），其土地所有权仍归甲方，使用权归乙方，乙方在使用土地过程中若与四邻发生的土地纠纷由甲方负责解决；2、租费标准及付款方法，双方协商同意，乙方租用的土地，每年每亩按343.14元计算，每年应付租金费用共计14000元，乙方从当年费用中支出，款项分别于每年的8月底和12月底两次各付款7000元，不应拖延；3、租用时间，乙方从1981年11月10日开始施工筹建，租用费用从1982年1月1日起开始计算，如乙方向甲方提出不租时，由乙方负责清理现场，平整土地，以能播种农作物为原则，退回土地使用权，停止交付租用费，乙方在生产过程中未向甲方提出退还土地，但甲方由于种种原因要求收回土地者，厂区内的一切设施及搬迁费用，均由甲方承担。4、甲方给乙方的租用的土地，国家若占用时由甲方和占用土地的单位协商办理占用手续，乙方所需要的搬迁费由甲方负责拨给。兰州市安宁区安宁人民公社管理委员会作为签证单位在该协议上盖章。1984年兰州市安宁区安宁人民公社孔家崖大队管理委员会被撤销，成立兰州市安宁区孔家崖乡人民政府。2004年兰州市安宁区孔家崖乡人民政府撤销，设立兰州市安宁区孔家崖街道办事处。1985年兰州市安宁工业公司混凝土预制厂名称变更为兰州市安宁建筑构件预制厂。2007年5月31日，兰州市安宁区孔家崖街道办事处针对兰州市安宁建筑构件预制厂改制向兰州市安宁区六乡联营企事业董事会下发了关于对兴安公司集体资产改制方案的意见，该意见载明：1、同意安宁预制构件厂改制工作完成后，移交给孔家崖街道进行管理，为街道租赁企业；……3、孔家崖街道与安宁预制构件厂只是土地租赁关系，在土地租赁到期后，由孔家崖街道与原企业重新商定租赁事宜。租赁期间若遇国家征用土地，地面附着物补偿归企业所有，其余所有补偿均归街道集体所有。（自即日起企业不得再在租赁土地上营造建筑物或构筑物）。同年8月15日，兰州市安宁建筑构件预制厂向兰州兴安企业总公司提交兰州市安宁建筑构件预制厂企业改制方案，该方案载明：以表决的方式决定由企业法人代表廖有香和全体职工共同出资购买企业产权。同年10月29日，兰州市安宁区乡镇企业管理局以关于兴安公司下属企业改制的批复安乡企发（2007）13号文件，同意兰州市安宁建筑构件预制厂改制。同年11月9日，兰州兴安企业总公司作为出让方与廖有香签订企业产权出让协议，企业法人代表廖有香和全体职工取得该企业的财产所有权，企业名称未变更。2010年，为修建511#、578#道路，兰州市安宁区西路街道办事处与兰州市安宁建筑构件预制厂签订了511#道路拆迁补偿协议，该协议对拆迁的厂房及附着物的重置进行约定。2012年11月5日，兰州市安宁区孔家崖街道办事处向兰州市安宁建筑构件预制厂发出解除租赁合同通知书，该通知书认为：1、双方签订的租赁合同没有约定租赁期限，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同；依据合同法的规定土地租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过部分无效，所有出租人可以随时要求承租人返还租赁的土地；2、承租人未按照约定使用该土地，而且在未经出租人同意的情况下将该土地转租第三人使用，所有出租人有权解除合同，并由承租人承担违约责任。兰州市安宁区孔家崖街道办事处的解除租赁合同通知书送达兰州市安宁建筑构件预制厂后，兰州市安宁建筑构件预制厂仍然依照合同约定交纳土地租金，兰州市安宁区孔家崖街道办事处亦按照合同约定收取租金。
另查明，在审理过程中，当事人申请，兰州市中级人民法院委托甘肃格致房地产评估商务有限责任公司对厂内的房屋及构建物进行了评估。甘肃格致房地产评估商务有限责任公司于2014年5月6日作出了甘格致评字第（2014）1038号房地产估价报告，该报告载明，房屋评估价为2035011元（含6%的管理费率、2.96%的投资利息率、20%的开发利润率）、构筑物评估价为1885362元。
原审法院认为，合同系平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。1981年11月19日，兰州市安宁区安宁人民公社孔家崖大队管理委员会与兰州市安宁工业公司混凝土预制厂签订的关于租用土地的协议书，是双方当事人的真实意思表示，且符合当时的实际情况，应受法律保护。2007年兰州市安宁工业公司混凝土预制厂改制后，原、被告应依照关于对兴安公司集体资产改制方案的意见重新签订土地租赁协议，而双方未能签订，仍然依照1981年11月19日签订的协议履行。原告诉讼请求为：1、依法确认原告依据关于租用土地协议书于2012年11月9日向被告发出解除合同通知书的民事法律行为有效，并出示2012年11月5日的解除租赁合同通知书拟予以证明；被告辩称，自1981年至今，原、被告一直依照1981年11月19日签订的协议履行，双方均未提出异议，2007年依照安宁区人民政府对兴安企业总公司所属的集体企业改制方案进行改制，原告也是同意的。原告向被告发出的通知书中载明的理由为：1、双方签订的租赁合同没有约定租赁期限，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同；依据合同法的规定土地租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过部分无效，所有出租人可以随时要求承租人返还租赁的土地；2、承租人未按照约定使用该土地，而且在未经出租人同意的情况下将该土地转租第三人使用所有，出租人有权解除合同，并由承租人承担违约责任。本案所涉及的土地租赁合同签订于1981年，当时的法律并未对合同期限作出明确的规定，1999年3月15日《中华人民共和国合同法》颁布，双方也未依照合同法的规定对上述合同进行修改完善，直至2007年企业改制，双方仍然未按照有关文件的要求对土地租赁合同重新签订，仍依照1981年签订的合同履行，致使该合同的履行过程中存在与现行法律规定不相一致的情况。原告以土地租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过部分无效为由,主张解除租赁合同；因2007年企业改制后，被告为新的企业法人，其只是原合同权利义务的承受者，而非原合同的当事人，故原告的主张解除合同的理由不能成立，其主张本院不予采信。原告解除上述合同的另一个理由是，承租人未经出租人同意的情况下将该土地转租第三人使用所有，出租人有权解除合同，并由承租人承担违约责任；因原告的解除合同的理由依法有据，本院予以支持。在庭审过程中，被告表示同意解除1981年签订的合同，并要求对地上附着物进行评估鉴定，经甘肃格致房地产评估商务有限责任公司估价鉴定，于2014年5月6日作出了甘格致评字第（2014）1038号房地产估价报告，该报告载明，房屋评估价为2035011元（含6%的管理费率、2.96%的投资利息率、20%的开发利润率）、构筑物评估价为1885362元。原告主张该房地产估价报告中部分建筑物为2009年以后建设的房屋不予认可；被告辩称上述房屋为511#道路和578#道路拆迁后还建的；因上述二道路拆迁时间为2010年，故被告于2009年建设的房屋及构筑物不应计算在内，并应扣除6%的管理费率、2.96%的投资利息率、20%的开发利润率的数额为地上附着物的价值，即为房屋价为1496361元、构筑物价为1789570元，本院予以确认。原告诉请，被告返还、腾交租赁原告的集体土地40.8亩（兰州市安宁区万新路189号）；因合同解除后，被告占有租赁物已没有法律依据，故应予以返还，但因该租赁土地在租赁期间部分(18.0615亩)已被征用，故被告只需返还实际占有部分22.7385亩。对于地上附着物因其是在原告准许的情况下建设的，且尚存有使用价值，故在返还租赁土地时应由原告给予补偿。
综上所述，原告诉请确认其2012年11月9日向被告发出的解除合同通知书的行为有效，并要求返还租赁土地，因其诉讼请求依法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决：一、原告兰州市安宁区孔家崖街道办事处于2012年11月9日向被告发出的解除合同通知书的行为有效，解除原安宁人民公社孔家崖大队管理委员会与原兰州市安宁工业公社混凝土预制厂在1981年11月19日签订的关于租用土地的协议。二、被告兰州市安宁建筑构件预制厂于本判决生效之日起三十日内将依据1981年11月19日签订的关于租用土地的协议承租的土地22.7385亩（租赁面积应扣除已被征用部分）返还给原告兰州市安宁区孔家崖街道办事处。三、原告兰州市安宁区孔家崖街道办事处于本判决生效之日起三十日内给付被告兰州市安宁建筑构件预制厂地上附着物补偿款3285886元。案件审理费38163元，评估鉴定费20000元，由原告兰州市安宁区孔家崖街道办事处负担29081.5元，被告兰州市安宁建筑构件预制厂负担29081.5元。
二审中，安宁预制厂向本院提交了《兰州市安宁区孔家崖街道办事处安全生产工作目标责任书》、《孔家崖街道乡镇企业总产值指导计划》、格致评估公司《补充告知函》、《职工花名册》各一份、《578号道路拆迁补偿协议》两份，意欲证明该厂与孔家崖街道是上下级关系；评估报告中未对搬迁费、歇业费、地面地下（水电管网）、生产设施等未做评估；待安置职工的数量进行证明。孔家崖街道质证认为：安宁预制厂所提交证据已经超过举证期限，且部分证据由其自己制作不能证明安宁预制厂意欲证明的事实。
二审查明，因修建511、578号道路，兰州市安宁区安宁西路街道办事处对安宁预制厂被拆除的部分构、建筑物进行了货币补偿。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同当事人经协商一致，可以解除合同。在本案中，兰州市安宁区安宁人民公社孔家崖大队管理委员会与兰州市安宁工业公司混凝土预制厂签订于1981年11月19日的土地租用协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该协议履行至2012年，双方均未对合同条款进行变更，在本案审理过程中双方一致同意解除该协议，法庭应予准许。
关于协议解除后安宁预制厂应得补偿的问题，安宁预制厂修建的部分地上附着物得到孔家崖街道同意，且尚有使用价值，对于该部分附着物孔家崖街道应予补偿。孔家崖街道于2007年5月31日向安宁区六乡联营企事业董事会发文中明确要求安宁预制厂在该日期后不得在租赁土地上修建任何构、建筑物，且部分构、建筑物修建于2012年孔家崖街道要求解除租赁协议之后，对于该部分构、建筑物安宁预制厂修建时未经孔家崖街道同意，而且没有办理相应的批准建设手续，故对于该部分构、建筑物不予赔偿。甘肃格致房地产评估商务有限责任公司的甘格致评字第（2014）1038号房地产估价报告中涉及到修建于2007年之后的建筑物共计15项，价值1047890元，剩余部分为2035011-1047890=987121元，再扣除6%的管理费率、2.96%的投资利息率、20%的开发利润率，则安宁预制厂应得补偿数额为987121-（1-28.96%）=701251元；修建于2007年之后的构筑物共计13项，合计1380139元，则安宁预制厂应得构筑物补偿为1885362-1380139=505223元；以上合计1206474元为安宁预制厂应得补偿数额。原审判决计算补偿数额不当，本院予以纠正。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，唯补偿计算方式及数额不当，应予纠正。孔家崖街道部分上诉理由成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持兰州市安宁区人民法院（2015）安民二初字第300号民事判决第一、二项；
二、变更兰州市安宁区人民法院（2015）安民二初字第300号民事判决第三项为：兰州市安宁区孔家崖街道办事处于本判决生效之日起三十日内给付兰州市安宁建筑构件预制厂地上附着物补偿款1206474元。
一、二审案件受理费76326元，评估鉴定费20000元，合计96326元，由安宁区孔家崖街道办事处负担30530元，兰州市安宁区建筑构件预制厂负担65796元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志勇
代理审判员 王 博
代理审判员 张煜枫
二〇一七年三月三十日
书 记 员 刘艺涵