北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第11280号
原告：北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人：何伟明，董事长。
委托代理人：赵显光，北京市融泰律师事务所律师。
委托代理人：郭莹，女，1986年4月28日出生。
被告：夏华君，女，1962年3月26日出生。
被告：夏华云（兼被告夏华君的委托代理人），女，1964年11月12日出生。
原告北京新世界物业管理有限公司诉被告夏华君、夏华云物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理。依法由审判员刘钧强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京新世界物业管理有限公司的委托代理人郭莹与被告夏华云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京新世界物业管理有限公司诉称：原告接受北京崇文新世界房地产发展有限公司的委托，对北京市东城区崇文门新怡家园提供物业管理服务。二被告为该小区×号楼×单元×号房屋（建筑面积为177.91平方米）的产权人。2007年11月13日，原告与二被告签订《新怡家园前期物业服务合同》。该合同约定，二被告所有的房屋的物业费为每月每平方米2.93元，每年物业服务费为6255.32元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务，但被告自2009年11月10日至2013年11月9日拖欠4年度的物业服务费25021.28元未交纳。被告的行为已构成违约，对此被告应承担违约责任。因合同中约定的每日千分之三的滞纳金约定标准过高，故原告在此主张按被告拖欠物业服务费数额的30%计算滞纳金。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求被告支付2009年11月10日至2013年11月9日的物业服务费25021.28元及违约金7506.38元，并承担本案诉讼费。
被告夏华君、夏华云辩称：从2009年以后被告没有交纳物业服务费，原因是被告的房屋在2009年底时两间卧室的热力管线出现漏水，导致木地板被泡，这属于暖气管的质量问题。当时，被告与原告、热力公司多次进行交涉，对方经过勘察认可是管线问题。热力公司在维修时表示其只负责地下管线部分，地面上的部分由物业和开发商负责。当时，原告承诺帮被告联系开发商解决后续问题，但至今没有音讯。作为业主，被告没有更好的办法，只好以不交物业服务费来督促原告解决问题。而且，当时被告与原告说好在没有解决问题之前不支付物业服务费。从2009年底至今，为保存现场，被告没有对房屋地面进行装修。由此，给被告的居住造成很大不便。另外，关于被告的房屋卫生间使用中水问题。入住该房屋时，被告为响应国家号召同时也听取原告意见在使用卫生间时尽量使用中水。但使用不到1年，被告发现中水中经常出现沙粒将马桶堵塞。为此，被告要求将中水改为自来水。原告派人看过后称改造的工程量很大、很繁琐。考虑刚刚入住不久，被告就放弃了这个想法。事后，被告雇请施工人员仅用了半天时间就将中水设施改造完成。由此可见，原告对于小区业主服务的责任心和态度均存在问题。原告的物业服务也存在问题。小区内卫生很差，常见到业主所养宠物留下的粪便没有清理。当初，原告曾承诺对小区公共位置的玻璃每年都进行清理，但实际上只有2008年北京举办奥运会的那一年进行过清理。本小区处于城市中心地带，停车费高昂，原告在提供业主的停车位外，应该提供业主亲友的临时停车服务。但是，无论业主的什么亲戚来小区，原告的保安都不让其将车辆开进去。但同时，被告却经常看到挂有外地号牌的豪华轿车在小区内出入。原告在起诉之前从未以任何形式向被告主张过物业服务费，故原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，对此法院不应支持。现被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：二被告系姐妹关系。位于北京市东城区新怡家园×号楼×层×单元×号房屋系二被告共有的产权房，建筑面积177.91平方米。2007年11月13日，原告与二被告签订《新怡家园前期物业服务合同》。该合同约定，原告对二被告的房屋所在小区提供前期物业管理服务；二被告需交纳每建筑平方米每月物业服务费2.93元，并按年向原告交纳物业服务费，即应在合同年度的第一个月的前10日交纳全年物业服务费；二被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求二被告补交并从逾期之日起按欠费额每日交纳3‰的违约金。该合同签订后，二被告向原告交纳了2009年11月10日前的物业服务费。2009年底，二被告房屋内的暖气片出现漏水，导致其房屋内的木地板被水浸泡。此后，由于赔偿问题未得到解决，二被告未向原告交纳物业服务费。
现原告诉至本院，要求二被告支付2009年11月10日至2013年11月9日的物业服务费及违约金。
庭审中，原告提供了2009年10月9日至2012年12月4日期间的8份提示通知书、2010年12月17日的律师催款函、2011年9月28日邮寄物业欠费催收函的国内特快专递邮件详情单、2009年8月6日至2012年8月30日期间的4份客户付款单，证明其一直向二被告主张物业服务费。对此，二被告称其没有见到国内特快专递邮件详情单和8份提示通知书，于2012年12月收到了律师函，客户付款单已收到。被告提供了说明书和照片10张，证明其就房屋木地板被水浸泡及物业服务其他问题多年来一直向原告反映问题，说明书已由原告工作人员签收。原告对被告提供的上述证据没有异议。
针对被告答辩所反映的物业服务问题，原告称被告的房屋暖气漏水情况属实，确实进行过维修，但应由开发商承担责任；小区卫生问题只是个别业主所为，不能说明原告的物业服务存在质量问题；小区车位是开发商的整体规划范围，原告没有权利对车位进行增补。
上述事实，有双方当事人的陈述，《新怡家园前期物业服务合同》，律师函，客户付款单，国内特快专递邮件详情单，房屋所有权证，照片，说明书等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，原告与二被告签订《新怡家园前期物业服务合同》，约定原告为二被告的房屋所在小区提供物业服务，二被告负有支付物业服务费的义务，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行了物业服务义务，因二被告未按约定交纳4个年度的物业服务费，原告要求二被告交纳拖欠的物业服务费，本院应予支持。二被告所称的房屋漏水问题，应与小区开发商另行解决。现从二被告反映的情况及提供的证据，显示原告在物业管理服务方面存在瑕疵，其应予以改进。但该瑕疵并不足以减少双方约定的物业服务费。现原告要求二被告支付所欠物业服务费，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效抗辩，因被告在庭审中已对原告于2009年8月6日至2012年8月30日期间发出的4份客户付款单予以认可，由此本院认定原告一直在向二被告主张权利，其诉讼请求并没有超过法律规定的诉讼时效期间，故对被告提出的该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，鉴于原告在物业服务方面的瑕疵是导致被告未按约定支付物业服务费的原因之一，故其要求的违约金应予黜免。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告夏华君、夏华云于本判决生效之日起十日内向原告北京新世界物业管理有限公司支付北京市东城区新怡家园×号楼×层×单元×号房屋二○○九年十一月十日至二○一三年十一月九日的物业服务费共计二万五千零二十一元二角八分；
二、驳回原告北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费307元，由原告负担25元，二被告负担282元（原告已交纳，二被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘钧强
二〇一三年十一月五日
书记员 田 甜