安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6516号
上诉人（原审原告）：郑恒，男，1983年10月12日出生，汉族，住所地重庆市江北区。
委托诉讼代理人：戚仁兵，安徽品涵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王祖盘，男，1972年7月3日出生，汉族，住所地安徽省肥东县。
上诉人（原审被告）：蒋琳琳，女，1983年11月7日出生，汉族，住所地安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：王祖盘（系蒋琳琳配偶），住安徽省肥东县。
上诉人郑恒与上诉人王祖盘、蒋琳琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑恒上诉请求：请求依法改判支持郑恒一审时的第二、三项诉讼请求，即王祖盘、蒋琳琳共同向郑恒支付违约金20万元，交通费及食宿费等8220元。本案一、二审诉讼费用由王祖盘、蒋琳琳共同承担。事实和理由：1、王祖盘、蒋琳琳已经构成根本违约，郑恒要求王祖盘、蒋琳琳支付违约金有明显的事实依据。一审法院判决已认定王祖盘构成违约，因支付房款属于房屋买卖合同的主义务，由于王祖盘给付不能，影响到郑恒收取房屋价款这一合同目的的实现。郑恒已经将案涉房屋交付王祖盘、蒋琳琳使用，且对此给予王祖盘宽限期，但是王祖盘仍无力支付房屋后续价款，导致合同履行不能。2、郑恒要求支付违约金有明确的合同依据。签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，在《补充协议》第四条明确约定“甲乙双方协商一致，单方违约则违约方支付对方违约金20万元”。在合同履行过程中，因王祖盘无力支付房屋后续款项导致合同履行不能，无法实现合同目的，郑恒要求解除合同并依据合同要求对方支付约定的违约金也是民法中意思自治和诚实守信原则的体现。3、郑恒要求支付违约金有明确的法律依据。法律规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时向另一方支付一定数额的违约金。王祖盘已经根本违约，在此情况下郑恒为维护自身的合法权利，有权要求对方支付约定的违约金。4、一审法院没有支持郑恒违约金的诉请属于法律适用不当。一审法院混淆了合同无效和合同解除的法律后果，以郑恒提请损害赔偿为由不予支持违约金，显然属于对郑恒权利的剥夺。既然合同条款中有明确的违约金条款，郑恒当然有权选择违约金。另郑恒因本案从原籍重庆多次来合肥处理此事，不可避免地产生交通费、食宿费，一审法院未予支持错误。
王祖盘、蒋琳琳辩称，王祖盘、蒋琳琳没有违约，2016年8月份，中介公司给王祖盘打电话，让王祖盘回来办理过户，因王祖盘当时在外地，只有9月份才能回来，当时王祖盘就和中介说了9月份回来，中介公司说什么时间回来都行，因为郑恒已经授权中介公司办理过户事宜。在2016年9月份，王祖盘回来合肥时找中介公司，中介公司说在预约办理过户时间，时间下来再通知王祖盘。大概在10月份合肥市限购政策出台后，中介公司通知王祖盘要办理社保，否则无法过户，王祖盘在准备办理社保的过程中，中介公司告诉王祖盘郑恒已经取消了对其授权委托。故王祖盘没有违约，原先约定的违约金12.7万元也已转化到2016年5月14日合同的房屋价款之中。
王祖盘、蒋琳琳上诉请求：请求依法改判双方互为返还财产，并由郑恒承担违约责任。事实和理由：1、一审法院认定王祖盘构成违约与事实不符。本案实际为郑恒构成违约。双方签订存量房买卖合同前期，因为王祖盘是做工程的，有时候资金周转不过来，后郑恒按照约定要求王祖盘赔偿违约金，王祖盘也同意了。经中介公司计算违约金为127000元计算至房价中。双方重新变更了价款，重新签订了合同。合同签订后，王祖盘严格履行了合同，约定的按揭还款都是王祖盘每月将3074元直接打到郑恒的卡上，按揭实际上是王祖盘在偿还。2016年8月，王祖盘要求郑恒拿到房款后办理过户，按约定郑恒当时已经委托中介公司办理过户手续，预约后王祖盘转钱。但王祖盘要求还款时，中介公司说郑恒已经取消了委托所以无法办理。后由于合肥市的限购政策导致王祖盘不符合购房资格。故本案造成合同无法履行的责任是郑恒，郑恒应承担违约责任。同时，本案郑恒所依合同应当获得财产利益也全部获得，王祖盘每月向郑恒卡里打了3074元用于还贷，所以王祖盘没有违约。实际上是郑恒没有配合王祖盘办理过户的行为违约。另本案一审法院仅判决王祖盘将房屋返还郑恒，在合同解除的情况下，没有判决郑恒返还王祖盘所支付的购房款（包括郑恒所收取的由王祖盘支付的按揭款项）错误。
郑恒辩称，王祖盘、蒋琳琳在上诉状中也同意解除合同，双方对此没有异议。一审庭审中已查明，王祖盘已自认在第二份合同履行过程中，郑恒已于2016年8月2日预约银行还款期限，但王祖盘未能按约还款构成根本违约。另王祖盘的上诉相关请求在一审审理期间并未提起反诉，依法应驳回其上诉请求。王祖盘、蒋琳琳同意解除合同，但要求返回财产没有事实和法律依据。经查明的事实和其自认，王祖盘根本违约造成郑恒有重大的财产损失，无法达到合同目的，其理应支付违约金。
郑恒向一审法院起诉请求：1、解除郑恒与王祖盘于2016年5月14日签订的《存量房买卖合同》，并判令王祖盘、蒋琳琳腾退诉争房屋及支付房屋占有使用费52200元（暂计算至2016年10月28日，实际计算至退房之日止）；2、王祖盘、蒋琳琳共同承担违约金200000元；3、王祖盘、蒋琳琳共同承担郑恒的往返交通费、食宿费等费用预估8220元，实际金额以票据为准。
一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、起诉的合同依据及交易相对人；二、何方存在违约行为致使合同解除，合同何时解除；三、合同解除的法律效果，即合同解除后在没有特别约定的情况下能否同时适用违约金及损害赔偿。郑恒先后与蒋琳琳、王祖盘个人签订了两份房屋买卖合同，而前一合同的履行行为如交付房屋及放宽等已经被双方约定计入到后一合同。2014年5月26日合同约定的争议解决办法是仲裁，2016年5月14日合同约定的争议解决办法是诉讼，郑恒依约定来法院起诉，视为其选择的是第二个合同关系。蒋琳琳、王祖盘系夫妻关系，虽然分别以自己的名义签订了不同的两份合同，但两人的履行买卖合同行为已经实质性地混同，蒋琳琳、王祖盘作为房屋买卖合同的买受方是可以确定的。
王祖盘履行债务陷于迟延，经郑恒及中介多次催告，仍不能如期足额给付房款，已经构成违约。支付房款属于主义务，给付不能已经影响到出卖方收取房屋价金这一合同目的的实现。郑恒有权行使解除权解除合同。本案中，郑恒没有直接向蒋琳琳、王祖盘个人行使解除权，而是以向法院起诉的方式进行。解除权为形成权，采取的是通知程序，实现通知到达主义。蒋琳琳、王祖盘签收诉状等法律文书的日期为2017年2月20日，则合同自该日解除，该院予以确认。蒋琳琳、王祖盘应自法院确认合同解除之日起向郑恒返还原房屋，逾期返还的，应按一般房租标准支付腾房费，该院考虑讼累一并处理酌定为1800元/月。郑恒在解除合同的前提下要求蒋琳琳、王祖盘承担违约责任，缺乏法律依据，不予支持。郑恒并未提供交通费、食宿费等票据证实实际发生数额，不予支持。由于郑恒既未明确也未笼统地提出赔偿信赖损失的诉讼请求，且合肥房价上涨明显，该院从实际考虑不酌定该部分损失。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郑恒与王祖盘、蒋琳琳于2016年5月14日签订的房屋买卖合同及相应的附件于2017年2月20日解除；二、王祖盘、蒋琳琳于判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市瑶海区××与××路交叉口皇马花园二期B组团45幢503/503阁房屋返还郑恒；三、王祖盘、蒋琳琳如未按本判决确定的日期履行返还房屋的义务，应自逾期之日起应按1800元/月的标准向郑恒支付逾期腾房费至实际返还之日止；四、驳回郑恒的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5210元，由王祖盘、蒋琳琳承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实如下：王祖盘与蒋琳琳系夫妻，郑恒在合肥工作期间购买案涉房屋一套自住，后因工作调动原因调离合肥。2014年5月26日，郑恒与蒋琳琳签订《存量房买卖合同》和《补充协议》各一份，约定“郑恒将位合肥市瑶海区××与××路交叉口口皇马花园二期B组团45幢503/503阁（面积102.71平方米）精装修房屋，以总价78万元一次性全款卖给蒋琳琳，首付十万元房款在2014年6月8日前交付。（余款）第二次付款在2014年8月1日前支付，房屋按揭由乙方（即蒋琳琳）还”。合同签订后，蒋琳琳于6月8日支付房款100000元，郑恒依约于2014年6月13日将诉争房屋钥匙及门卡交付给王祖盘、蒋琳琳。
后王祖盘以资金困难为由未履行余款支付义务，经郑恒催促，2014年8月20日，郑恒与蒋琳琳在房产中介安徽中皖辉达房产代理销售有限公司又签订《房屋买卖补充协议》，协议约定“乙方在8月26日前将10万元房款交付给甲方，甲乙双方约定在9月30日前去办公证手续同时蒋琳琳把剩余房款交付郑恒，甲方的按揭贷款由乙方偿还，且乙方必须按时还贷。如不按时办理，蒋琳琳愿以总房价万分之三违约金赔付”。后蒋琳琳支付了10万元，但未支付房屋余款。
2016年5月14日，郑恒与王祖盘又重新签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》约定“甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让款为90.7万元。（一）乙方于2016年6月20日向甲方支付存量房价款54.7万元（其中20万元已付）；（二）乙方于2016年6月20日前（实际时间以银行还贷预约为准）向甲方支付存量房价款计36万元，此款用于还贷”。双方补充协议约定“单方违约则违约方支付对方违约金20万元”。后王祖盘支付了34.7万元。郑恒在2016年8月2日预约银行归还银行按揭款，但王祖盘在外地为由未在预约日协助郑恒办理房屋按揭还贷。
另查明，郑恒购买案涉房屋时办理了银行按揭贷款，自2014年5月至2017年2月之间的银行按揭贷款，均由王祖盘每月将相关款项打入郑恒账户进行还贷。
再查明，根据2016年10月2日合肥市出台的限购政策，因王祖盘非合肥市户籍也未在合肥办理相关社保，现其已不符合购买案涉房屋的条件。
一审庭审时，王祖盘陈述在郑恒与蒋琳琳签订的合同后，由于王祖盘做工程有时资金周转不过来，故没有按期支付房款，蒋琳琳要求按照约定赔偿王祖盘表示同意。后郑恒找王祖盘在中介公司的协调下双方计算违约金为12.7万元，该款项计算到2016年5月14日郑恒与王祖盘签订的《存量房买卖合同》房屋价款中，将原房屋价格由78万元变更为90.7万元。
本院认为，关于王祖盘、蒋琳琳是否应当支付郑恒违约金的问题。郑恒与王祖盘、蒋琳琳就案涉房屋先后签订了两份《存量房买卖合同》，在2014年5月26日郑恒与蒋琳琳签订第一份合同后，郑恒依约在2014年6月8日将案涉房屋交付给王祖盘、蒋琳琳使用。但王祖盘、蒋琳琳在履行合同过程中存在迟延支付房屋尾款的违约情形，在此情况下经协商，王祖盘、蒋琳琳同意支付12.7万元的违约金，并于2016年5月14日，郑恒与王祖盘重新签订了本案第二份《存量房买卖合同》，将12.7万元的违约金计算至第二份合同房屋价款中。2016年5月14日签订的《存量房买卖合同》中约定“乙方于2016年6月20日前（实际时间以银行还贷预约为准）向甲方支付存量房价款计36万元，此款用于还贷”。从本案现已查明的事实来看，在郑恒如约在2016年8月2日预约银行归还按揭款的情况下，王祖盘并未在预约日协助郑恒办理房屋按揭还贷存在违约，后因合肥市限购政策出台，王祖盘不符合购房条件导致合同无法履行，根据双方合同约定，王祖盘、蒋琳琳应承担违约责任。郑恒主张按双方《补充协议》第4条第3款“单方违约则违约方支付对方违约金20万元”约定要求王祖盘、蒋琳琳应承担违约责任，本院认为，案涉房屋买卖合同履行过程中王祖盘、蒋琳琳多次存在迟延付款的情形，结合双方在签订第二份存量房买卖合同前曾达成12.7万元违约金的事实，考虑合同履行过程中合肥市房价处于持续长涨的情况，本院酌定王祖盘、蒋琳琳赔偿郑恒违约金13万元。王祖盘、蒋琳琳认为其不存在违约不应支付违约金，依据不足，不予采信。另郑恒主张王祖盘、蒋琳琳支付相关交通费及食宿费，因王祖盘、蒋琳琳已承担相应违约责任，对其该项请求不予支持。
另王祖盘、蒋琳琳认为在合同解除的情况下，郑恒应返还其支付的房款及代为缴纳的银行按揭贷款，因该项请求在一审时王祖盘、蒋琳琳并未提起反诉，二审中郑恒也不同意就此进行调解，故根据法律规定，本案中不予处理，王祖盘、蒋琳琳可另案主张。
综上所述，郑恒的上诉请求部分成立，应予支持；王祖盘、蒋琳琳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8507号民事判决第一项、第二项、第三项，即“郑恒与王祖盘、蒋琳琳于2016年5月14日签订的房屋买卖合同及相应的附件于2017年2月20日解除”；“王祖盘、蒋琳琳于判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市瑶海区临泉东路与戚继光路交叉口皇马花园二期B组团45幢503/503阁房屋返还郑恒”；“王祖盘、蒋琳琳如未按判决确定的日期履行返还房屋的义务，应自逾期之日起应按1800元/月的标准向郑恒支付逾期腾房费至实际返还之日止”。
二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8507号民事判决第四项，即“驳回郑恒的其他诉讼请求”。
三、王祖盘、蒋琳琳于本判决生效之日起十日内支付郑恒违约金13万元。
四、驳回郑恒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5210元，由王祖盘、蒋琳琳负担。二审案件受理费9633元，由郑恒负担2000元，王祖盘、蒋琳琳负担7633元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十一月三十日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。