重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00122号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号第30、31、32层。
法定代表人：何谦，该公司董事长。
委托代理人：周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆家饰佳实业开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪惠工路196号。
法定代表人：陆刚，该公司董事长。
委托代理人：郑建国，重庆秉中律师事务所律师。
上诉人重庆百货大楼股份有限公司（以下简称重庆百货公司）与被上诉人重庆家饰佳实业开发有限公司（以下简称家饰佳公司）房屋租赁合�纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2014年11月25日作出（2014）渝五中法民初字第00157号民事判决，重庆百货公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理了本案，重庆百货公司的委托代理人周玉蓉，家饰佳公司的委托代理人郑建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：家饰佳公司南坪店工程位于重庆市南岸区惠工路，总建筑面积41000平方米，地上4层，地下1层，均为商场，建筑高度22.7米，属于多层公共建筑。已装修，装修面积41000平方米。2006年1月6日，重庆市公安局消防局针对该工程向家饰佳公司作出“关于家饰佳南坪店工程消防验收合格的意见”。
2007年10月26日，家饰佳公司（甲方）与重庆百货公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》。合同第一至第四条约定：甲方将其所有的位于重庆市南岸区南坪惠工路l3号的元旦购物广场负1层至第7层［其中负1层至第4层已建成，总计建筑面积22384平方米，第5至第6层（含第6层房屋内的夹层，暂定为第7层，每层约4000平方米）为拟建房屋］的商业用房出租给乙方经营重百尚熙百货商场；甲方提供的出租房屋（包括拟租房屋）必须经消防、环保、质检等部门各项综合验收合格的建筑物；甲方新加建的建筑第5、6层（含6夹层）的设施设备按甲方负1层交房时现状标准（含水、电、消防、空调）安装完毕后移交乙方；租赁期限12年，暂定从2007年10月26日起；租金除负1层在整个租期内均按同一标准即（每月每平方米38元计算）执行外，其余楼层则按每三年递增一次的标准执行。合同第八条（租赁场所的设施与装修施工管理）第5款约定：合同期满或提前解约，乙方交还租赁场地时，乙方须将甲方移交给乙方的设备设施负责恢复至能正常使用的状态并交还甲方。对有损坏的设施设备乙方不恢复或不能恢复至正常使用状态，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。乙方自投设备及装饰装修，应在20天内撤除完毕将房屋交还甲方。若超过20天房屋内仍有乙方物件，可视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。合同第九条（甲方保证及责任）第19款约定：甲方根据乙方自身经营需要，同意出资为乙方在租赁场地内的第2层至第7层之间增加10台自动扶梯：（1）甲方为乙方增设上述自动扶梯的固定出资金额为400万元，多不退少不补；（2）甲方的出资方式为甲方授权乙方在乙方每次按约支付当期租金时在当期租金中按当期租金的每月每平方米1元的标准分次予以先行扣除（负1层的当期租金不在扣除之列），多不退，少不补。安装后的所有自动扶梯在乙方租赁期内的使用权归乙方所有，上述所有自动扶梯的�权归甲方所有。合同第十条（乙方保证及责任）第7款约定：若乙方无故未能按时交纳租金及电费、水费、燃气等费用，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额的5‰的滞纳金。第十条第10款约定：甲方根据乙方实际经营需要的考虑，决定在第1层及负1层之间增设2部自动扶梯，由乙方租赁使用，租赁费以另向甲方支付租金的形式体现，即从计租日起乙方每半年另向甲方支付21.44万元的租赁费。在乙方向甲方支付本条款所述租赁费满6个半年的额度（即128.64万元）后，本条款执行终止，乙方不再支付。第十条第14款约定：甲方出资为乙方在租赁场地内的第2层至第7层之间增设10台自动扶梯的土建改造、设备购置、安装等的实施由乙方负责予以落实，租赁场所第1层至第7层的租金单价应在12年内每月每平方米减少1元。合同第十二条（违约责任）第2款约定�在本合同有效期内，甲方或乙方不得单方变更租赁范围、租金、租期以及无故解除合同，否则视为单方违约，由违约方向守约方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金，同时守约方有权解除本合同。此外，乙方违约则乙方保证金不予退还。
2009年6月4日，重庆市南岸区公安消防支队针对改建工程（该工程位于南岸区惠工路，原建筑面积41000平方米，地上4层，地下1层，均为商场，建筑高度22.7米，属于多层公共建筑；此次扩建2层，扩建总建筑面积16640平方米，为5、6层，扩建后建筑高度37.7米，第5层为商场，第6层为商场及电影院，主体建筑属一类高层综合楼），作出“元旦百货购物广场改建工程消防验收合格的意见”，并说明该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向重庆市南岸区公安消防支队申请建筑消防设计审核和验收。
《商业用房租赁合同》签订后不久，家饰佳公司即向重庆百货公司交付了负1至4层房屋。《负一楼移交清单》中载明有28樘防火卷帘门。2009年6月23日，家饰佳公司又向重庆百货公司交付了加建的第5、6层（含6夹层）房屋。交接时形成的《重百4F-6F设备设施正式移交清单》第12项载明消防系统已通过消防部门验收。
重庆百货公司在接收租赁房屋后，在房屋门内增设了防火卷帘门，还以自己的名义购置并安装了10台自动扶梯，目前该扶梯的登记使用权人是重庆百货公司。
2009年8月29日，重庆百货公司向家饰佳公司发出《关于加层部分急待处理的告知函》，主要内容：重庆百货公司认为5、6层及6夹层的扶梯的装饰、栏杆制作、扶梯下消防喷淋管以及观光电梯门套应由家饰佳公司完善，现重庆百货公司代为完成，相关费用约38万元应由家饰佳公司承担，同时重庆百货公司认为应由家饰佳公司完成的5、6层及6夹层的防火卷帘门费用约40万元，为此重庆百货公司在近期支付给家饰佳公司的房屋租金中扣除78万元。2010年2月11日，家饰佳公司向重庆百货公司发出《关于催收租金的告知函》，家饰佳公司认为重庆百货公司尚欠2010年2月23日至8月22日期间的租金78万元，重庆百货公司在收到本告知函7日内向家饰佳公司支付此款。2010年3月8日，重庆百货公司向家饰佳公司作出“关于《关于再次催缴租金的告知函》的复函”，认为重庆百货公司暂扣78万元租金系履行合同抗辩权，不属拖欠行为，并表示今后按多退少补的原则处理。
重庆百货公司自签约以来已支付负1层房屋租金（日租金为9120元）至2013年7月9日，支付第1至4层房屋租金（日租金为24741.73元）至2013年8月15日，支付第五至七层房屋租金（日租金为1.96万元）至2013年8月22日。对负1层至1层之间的扶梯租金，重庆百货公司还按约每半年支付一次21.44万元，已支付了6个半年共计128.64万元。但重庆百货公司在应付租金款中按约扣减了其购置、安装的第2层至第7层之间的10台电动扶梯所产生的款项1441753元（针对1至6层房屋租金每月每平方米减少1元的标准计算），同时还在2010年2月23日至8月22日期间的应付租金中扣减了防火卷帘门购置安装费等共计78万元。
另查明：2013年3月7日，重庆百货公司向家饰佳公司发出《关于终止﹤商业用房租赁合同﹥的函》，主要内容：鉴于南坪商圈市场格局变化及重庆百货公司网点布局和经营战略调整，结合尚熙百货自身经营情况，重庆百货公司决定于2013年3月20日正式关闭该商场，同时终止重庆百货公司与家饰佳公司之间的《商业用房租赁合同》。同年3月27日，重庆百货公司向家饰佳公司发出《关于终止﹤商业用房租赁合同﹥的协商方案》，内容为：1.双方合同于2013年3月20日终止；2.按合同约定重庆百货公司向家饰佳公司支付本年度6个月租金的违约金；3.重庆百货公司已预付的3月20日以后的租金用于抵扣重庆百货公司应承担的责任；4.家饰佳公司应将自动扶梯购买、安装余款2558247元以及防火卷帘门购买、安装余款680440.74元支付给重庆百货公司；5.家饰佳公司应向重庆百货公司退还负1层至1层扶梯的部分租金。
2013年7月25日，家饰佳公司（甲方）与重庆百货公司（乙方）达成《交接备忘录》，主要内容为：鉴于乙方单方面提前终止房屋租赁合同，乙方按约应将场地恢复至正常使用状态交还甲方并签署书面交接书。现乙方已基本完成恢复工作，为此双方签署交接备忘录如下：一、乙方于2013年7月25日将租赁场所正式交还甲方；二、对于现场的10台扶梯双方仍有争议，依2013年5月15日双方代表在上海达成的会议纪要精神，该争议不�响此次返还交接工作，留待今后协商或通过其他途径解决。
2013年7月30日，家饰佳公司向重庆百货公司发出《告知函》，主要内容：家饰佳公司认为10台电动扶梯属重庆百货公司所有，重庆百货公司应于2013年8月10日前将扶梯自行拆离，如届时未拆，家饰佳公司将请施工队进行拆除，并有权要求重庆百货公司承担相关拆除费用及其他损失费。2013年9月，重庆元旦百货有限公司受家饰佳公司的委托将前述10台扶梯的拆除工程发包给重庆中交运输公司实施，并为此支付13万元拆除费用。2013年11月21日，重庆元旦百货有限公司受家饰佳公司的委托将原重庆百货公司安装的防火卷帘门的拆除工程委托给上海象云拆房工程有限公司实施，并为此支付拆除费7.2万元。
家饰佳公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令重庆百货公司支付家饰佳公司违约金9622311.2元（相当于2013年度6个月的�金）；2.判令重庆百货公司向家饰佳公司支付拖欠的租金78万元及滞纳金70.2万元（从2013年8月1日起至2014年1月27日，按日千分之五的标准计算）；3.判令重庆百货公司以每月每平方米1元的标准向家饰佳公司补交2008年8月16日至2013年7月25日止第1层至第7层的部分租金1441753元；4.判令重庆百货公司搬离其遗留在租赁场所的十台自动扶梯并向家饰佳公司支付撤除、保管及封堵费用合计22.3万元；5.判令重庆百货公司搬离其遗留在租赁场所的防火卷帘门并向家饰佳公司支付撤除及保管费用7万元；6.判令重庆百货公司承担本案全部诉讼费用。
重庆百货公司提起反诉，请求：1.判令家饰佳公司立即向重庆百货公司退还多支付的房屋租金966798.06元；2.判令家饰佳公司立即向重庆百货公司支付重庆百货公司垫付的自动扶梯购买及安装费用2558247元；3.判令家饰佳公司立即向重庆百货公司支�重庆百货公司垫付的防火卷帘门购买及安装费用680440.74元；4.判令家饰佳公司立即向重庆百货公司退还重庆百货公司多支付的负1楼至1楼自动扶梯租金687866.41元；5.全部诉讼费用由家饰佳公司承担。
一审法院认为，家饰佳公司与重庆百货公司签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。但是，在合同履行过中，承租人重庆百货公司单方解除合同，已构成违约，按约应对守约方家饰佳公司承担相应的违约责任。对双方争议的主要问题评判如下：
一、关于家饰佳公司主张的9622311.2元违约金的问题。因重庆百货公司单方提前解除合同，已构成违约，故按约应承担支付违约金的责任。根据《商业用房租赁合同》第十二条第2款的约定，违约方重庆百货公司应向守约方家饰佳公司支付所在租赁年度6个月租金的违约金即9622311.2元。诉讼中重庆百货公司对其应支付违约金无异议，仅认为双方约定的违约金数额过高，但并未举证证明该数额已高于家饰佳公司实际损失的百分之三十，故对该抗辩理由不予采信。事实上，重庆百货公司在2013年3月向家饰佳公司发出的《关于终止﹤商业用房租赁合同﹥的协商方案》中亦认可双方约定的违约金计算方法。
二、关于10台自动扶梯的归属认定及相关费用的承担问题。根据双方在《商业用房租赁合同》第九条第19款中的约定“安装后的所有自动扶梯在乙方租赁期内的使用权归乙方所有，上述所有自动扶梯的产权归甲方所有”，扶梯的产权应归家饰佳公司所有，重庆百货公司按约已用租金自行抵扣的144万余元扶梯购置及安装款应由家饰佳公司承担，故家饰佳公司诉请由重�百货公司补交144万余元租金、由重庆百货公司搬离扶梯并支付该扶梯的拆除费等22万余元的诉讼请求显然不能得到支持。同时，虽然家饰佳公司同意出资400万元（多不退，少不补）为重庆百货公司增设10台自动扶梯，但是双方明确约定的出资方式为家饰佳公司授权重庆百货公司在“每次按约支付当期租金时在当期租金中按当期租金的每月每平方米1元的标准分次予以先行扣除”，并且约定应在12年内每月每平方米减少1元。可见，重庆百货公司完全取得家饰佳公司承诺的出资400万元扶梯款的利益是附条件的，即以12年合同期限得以完全履行为条件。但在租期尚未过半的情况下，重庆百货公司已单方提前解除了合同，即重庆百货公司已放弃继续履行合同，其当然不能再按约继续获得相应的后期利益。因此，重庆百货公司关于由家饰佳公司支付255余万元扶梯购买及安装款的�诉请求不能得到支持。
三、关于防火卷帘门的归属认定及相关费用承担问题。涉案租赁房屋均是在消防验收合格之后才由出租方家饰佳公司交与承租方重庆百货公司使用，而涉案防火卷帘门系由重庆百货公司在接房后根据其自身商场经营的需要在装修时安装（虽然5、6层及6夹层房屋在交付时未安装防火门，但属经消防验收合格的房屋，且重庆百货公司在接房时并未提出异议），故涉案防火卷帘门应归重庆百货公司所有，相应的购置和安装费用应由重庆百货公司自行承担。由于重庆百货公司在双方合同解除后未在约定的期限内拆除，视为重庆百货公司放弃所有权，家饰佳公司按约有权自行处理，现家饰佳公司主张重庆百货公司搬离卷帘门并承担拆除费显然缺乏事实依据，故不予支持。同时重庆百货公司主张由家饰佳公司支付防火卷帘门费用68万余元的反诉请求也不应得到支持。
四、关于家饰佳公司主张由重庆百货公司支付78万元租金及违约金问题。重庆百货公司在2010年2月23日至8月22日期间的应付租金中擅自抵扣了5、6层房屋中的部分装饰装修费38万元以及防火卷帘门费40万元，共计78万元，家饰佳公司对此一直未予同意并多次催收此费，故重庆百货公司最迟应在双方合同解除之日（2013年7月25日）付清此款，现家饰佳公司于2014年1月诉请重庆百货公司支付此款及滞纳金（即违约金）并未超过法定的诉讼时效期间，故重庆百货公司应将其拖欠的78万元租金支付给家饰佳公司，同时还应承担支付逾期付款违约金的责任。现家饰佳公司主张以78万元为基数按约定的每日千分之五的标准计付从2013年8月1日起至2014年1月27日期间的违约金70.2万元，重庆百货公司认为此违约金过高应予调减。根据本案实际情况酌情确定按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算重庆百货公司应付的违约金。
关于重庆百货公司主张由家饰佳公司退还租金966798.06元的问题。重庆百货公司自签约以来已支付第1至4层房屋租金（日租金为247417.3元）至2013年8月15日，截止2013年7月25日，多支付了租金544318.06元；已支付第5至7层房屋租金（日租金为1.96万元）至2013年8月22日，多支付了租金568499元；已支付负1层房屋租金（日租金为9120元）至2013年7月9日，尚欠租金145920元。品迭之后，截止双方合同解除之日重庆百货公司实际多支付租金966798.06元，此款应由家饰佳公司退还给重庆百货公司。
关于重庆百货公司主张家饰佳公司退还负1层至第1层的扶梯租金68余万元的问题。双方在《商业用房租赁合同》第十条第10款中约定：重庆百货公司每半年支付一次扶梯租金，支付满6个半年（即128.64万元）后，本条款即终止，重庆百货公司不再支�。重庆百货公司按此约定付清了该设备的租金，故家饰佳公司获得此扶梯租金128.64万元属其应享受的合同权利，后重庆百货公司单方提前解除合同属其自愿放弃对扶梯的后续无偿使用权，重庆百货公司不能以此为由请求家饰佳公司部分退还扶梯租金。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、重庆百货公司在本判决生效之日起10内支付家饰佳公司违约金9622311.2元；二、由重庆百货公司在本判决生效之日起10内支付家饰佳公司房屋租金78万元及2013年8月1日至2014年1月27日期间的逾期付款违约金（具体的违约金金额计算方法为：以78万元房屋租金为基数，每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算）；三、由家饰佳公司在本判决生效之日起10内退还重庆百货大楼股份有限公司房屋租金966798.06元；四、驳回家饰佳公司其他诉讼请求；五、驳回重庆百货公司的其他反诉请求。本诉案件受理费98839元，由家饰佳公司负担19700元，由重百公司负担79139元；反诉案件受理费49420元，由家饰佳公司负担9890元，由重百公司负担39530元。
重庆百货公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00157号民事判决第一项、第二项、第五项，改判驳回家饰佳公司全部诉讼请求，支持重庆百货公司全部反诉请求；2.家饰佳公司承担全部诉讼费用。主要事实和理由：1.重庆百货公司于2013年3月7日向家饰佳公司发函解除合同属于情事变更。且双方于2013年7月25日形成《交接备忘录》，协商一致终止租赁合同，因此重庆百货公司未违约。如果重庆百货公司被认定违约，则《商业用房租赁合同》第十二条约定的违约金过高，应予调整，并且家�佳公司应举证证明其实际损失。2.家饰佳公司向重庆百货公司移交的房屋5、6层（含6夹层）设施设备不符合双方约定的标准，故重庆百货公司在应付家饰佳公司2010年2月23日至8月22日的租金中扣减78万元系行使对家饰佳公司的先履行抗辩权。重庆百货公司向家饰佳公司发出了《关于加层部分急待处理事宜的告知函》，行使对该78万元租金的抵销权，该抵销行为自家饰佳公司收到《关于加层部分急待处理事宜的告知函》时生效。此外，重庆百货公司欠付的78万元为2010年2月23日至8月22日期间租金，截止家饰佳公司起诉时已超过一年的诉讼时效。3.根据合同约定，重庆百货公司购买的10台自动扶梯所有权归家饰佳公司，家饰佳公司偿还扶梯款的方式为重庆百货公司分期从应付租金中扣减。现因租赁合同终止，重庆百货公司无法通过扣减租金的方式全部收回电梯款，家饰佳公司�支付剩余电梯款2558247元。4.重庆百货公司已按约支付了负1层至1层扶梯的全部租金，但租赁合同终止后重庆百货公司不再使用该扶梯，家饰佳公司应向重庆百货公司返还多支付的租金。5.一审判决既判决重庆百货公司按照6个月租金标准承担违约责任，又判决家饰佳公司不支付重庆百货公司尚未通过扣减租金收回的10台自动扶梯款及家饰佳公司不退还重庆百货公司已支付而未使用负1层扶梯的租金，该判决使重庆百货公司重复承担违约责任，显失公平。
家饰佳公司答辩称，1.重庆百货公司于2013年3月7日单方向家饰佳公司发函解除合同不构成情势变更，家饰佳公司被迫接房并与重庆百货公司形成《交接备忘录》，家饰佳公司有权按《商业用房租赁合同》第十二条第2款约定，追究重庆百货公司单方解除合同的违约责任。合同解除后，家饰佳公司的损失包括后续未履行合同�租金、重新装修、招商等损失。2.认可一审判决对重庆百货公司欠付78万元租金的处理意见，且双方的租赁合同属于继续性合同，诉讼时效应从双方完成涉案房屋交接时起算。3.关于10台自动扶梯款及负1层至1层扶梯租金问题，认可一审判决驳回重庆百货公司该两项诉讼请求的理由，不支持重庆百货公司该两项请求并判决重庆百货公司按《商业用房租赁合同》约定承担违约责任，并不导致重庆百货公司重复承担违约责任。
本院二审审理查明：1.《商业用房租赁合同》第十三条第2项约定，双方在合同期内，不得单方面终止合同，否则视为违约。
2.《商业用房租赁合同》附件一《租赁场所（含拟租房屋）物业交接条件及标准》第六条将防火卷帘门记载于消防系统项下，但未记载数量。
3.《商业用房租赁合同》、《负一楼移交清单》记载的内容不包含扶梯装饰、扶梯栏杆制作、观光电梯门套、扶梯下消防喷淋管。
4.2009年6月23日，双方签署的《重百4F-6F设备设施正式移交清单》第12项记载，消防系统已通过消防部门验收，但未记载消防设施的具体名称和数量。
5.2009年6月26日《重百区域消防系统移交情况说明》记载“五楼南北分区隔断防火卷帘门未通电……”。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、重庆百货公司是否违约及应承担的违约金数额；二、重庆百货公司是否应向家饰佳公司支付欠缴2010年2月23日至8月22日期间租金78万元及违约金；三、家饰佳公司是否应支付重庆百货公司未通过扣减租金收回的10台自动扶梯购买安装费2558247元；四、家饰佳公司是否应向重庆百货公司退还负一层电梯租金687866.41元。
一、重庆百货公司是否违约及应承担的违约金数额。
重庆百货公司向家饰佳公司发出《关于终止﹤商业用房租赁合同﹥的函》，单方终止合同的行为构成违约。主要事实和理由：1.《商业用房租赁合同》合同第十三条第2项约定：“双方在合同期内，不得单方面终止合同，否则视为违约。”根据该约定，重庆百货公司无权单方解除合同。2.《交接备忘录》记载：“租赁合同系重庆百货公司单方面提前终止，双方对于现场的10台自动扶梯仍有争议。”根据该事实可知，双方未就解除合同协商一致。3.重庆百货公司提出情事变更的抗辩理由不成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人应请求人民法院变更或解�合同。重庆百货公司通过向家饰佳公司发出《关于终止﹤商业用房租赁合同﹥的函》解除合同，而未请求人民法院变更或解除合同，故系单方自行终止合同，不符合该条规定。
重庆百货公司单方终止合同的行为构成违约，应按《商业用房租赁合同》第十二条第2款的约定承担违约责任。关于违约金数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当考虑实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，主要事实和理由：1.家饰佳公司在与重庆百货公司完成涉案房屋交接后，双方就涉案租赁场地内相关设施归属争议及家饰佳公司自行委托第三人拆除相关设施耗时约4个月，家饰佳公司此间不能收到租金；2.从常理看，家饰佳公司还将为重新招商、布局装修而耗费时间并产生费用。虽然双方约定的租期届满后重庆百货公司不续租，上述费用仍会产生，但重庆百货公司单方终止合同，实际履行合同时间不足《商业用房租赁合同》约定租期的一半，致使此类费用的摊销周期缩短，已履行部分租金的利润摊薄，家饰佳公司亦无法从后续租金利益中获得弥补；3.重庆百货公司未举示相反证据证明双方约定6个月租金的违约金超过家饰佳公司实际损失的百分之三十。综上，对重庆百货公司提出《商业用房租赁合同》约定的违约金过高应予调整的请求，不予支持。
二、关于重庆百货公司是否应向家饰佳公司支付欠缴2010年2月23日至8月22日期间租金78万元的问题。
《商业用房租赁合同》约定：“5、6层（含6夹层）的设施设备按负一楼交房时现状标准。”根据现有证据不能认定家饰佳公司违反该约定，并应承担78万元的整改费用。重庆百货公司单方在2010年2月23日至8月22日的租金中扣减78万元（包含：扶梯装饰、扶梯栏杆制作、观光电梯门套、扶梯下消防喷淋管38万元和防火卷帘门40万元）没有合法依据，应向家饰佳公司补缴租金。主要事实和理由：
1.《商业用房租赁合同》未约定交房标准包含扶梯装饰、扶梯栏杆制作、观光电梯门套、扶梯下消防喷淋管，佐证负一楼交房标准的《租赁场所（含拟租房屋）物业交接条件及标准》、《负一楼移交清单》亦无相关记载。因此，不能认定双方约定家饰佳公司交付房屋须具备上述设施设备，重庆百货公司要求家饰佳公司承担该部分设施设备购买安装的费用38万元没有依据。
2.虽然双方签署的《重百4F-6F设备设施正式移交清单》只确认消防系统通过消防部门验收，而未如《负一楼移交清单》记载防火卷帘门及数量。但《租赁场所（含拟租房屋）物业交接条件及标准》将防火卷帘门纳入消防系统。双方签署的《重百区域消防系统移交情况说明》证明家饰佳公司移交的5、6楼消防系统中包含防火卷帘门。关于防火卷帘门数量问题。《商业用房租赁合同》约定，5、6层及6夹层的设施设备按负一层交房时现状标准（含水、电、消防、空调），并未约定与负一层设施设备数量一致。重庆百货公司《重百4F-6F设备设施正式移交清单》提出了多项意见而未对防火卷帘门数量提出异议，在《重百区域消防系统移交情况说明》中也未对防火卷帘门数量提出异议。因此，根据现有证据不能认定双方约定了移交防火卷帘门数量，家饰�公司交付房屋违反双方约定。
综上，重庆百货公司不享有对家饰佳公司的先履行抗辩权，亦不享有对家饰佳公司78万元的到期债权。重庆百货公司向家饰佳公司发函扣减78万元的行为不符合抵销的法定要件，重庆百货公司认为其发函抵销的行为已经生效的理由不成立。
重庆百货公司从租金中扣减78万元，家饰佳公司未予同意并催收。重庆百货公司作出“关于《关于再次催缴租金的告知函》的复函”亦表示“今后按多退少补的原则处理”，即重庆百货公司认可该问题留待今后解决。并且重庆百货公司一直在支付租赁合同的后续租金，双方收付租金及最终结算租金的权利义务一直延续至双方完成涉案场地交接的2013年7月25日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，家饰佳公司于2014年1月诉请重庆百货公司支付78万元租金及逾�付款违约金并未超过法定的诉讼时效期间。
三、关于家饰佳公司是否应支付重庆百货公司未通过扣减租金收回的10台自动扶购买安装费2558247元的问题。
虽然《商业用房租赁合同》第九条第19款约定：“家饰佳公司为重庆百货公司在租赁场地内增设10台自动扶梯出资400万元。10台自动扶梯安装后产权归家饰佳公司”，但是该合同并未将家饰佳公司向重百公司支付400万元对价作为其取得自动扶梯产权的条件。该合同第九条第19款第2项、第十条第14款还进一步为家饰佳公司的出资400万元设定如下条件：即“授权乙方在乙方每次按约支付当期租金时在当期租金中按当期租金的每月每平方米1元的标准分次予以先行扣除”，“应在12年内每月每平方米减少1元”。因此，家饰佳公司只承担重庆百货公司按约履行合同时少收租金的义务，而不承担因取得自动扶梯产权向重庆百货公�支付对价的义务。重庆百货公司完全取得家饰佳公司为其购买安装10台自动扶梯出资400万元的利益是以重庆百货公司按约履行12年租赁合同并缴纳租金为条件的。重庆百货公司违约，单方表示不再继续履行合同和支付租金，继续扣减租金的条件不能继续满足，当然不享有扣减后续租金以全部收回10台自动扶梯款的利益。该损失属于重庆百货公司违约的己方损失，其性质不是重庆百货公司向家饰佳公司承担的违约责任，因此，重庆百货公司认为其重复承担违约责任的理由不成立。重庆百货公司不能因为违约解除合同而将其按约履行合同才享有的少交租金的权利变更为获得家饰佳公司支付10部自动扶梯对价款的权利，该理由明显与双方合同约定的目的不符。
四、关于家饰佳公司是否应向重庆百货公司退还负一层电梯租金687866.41元问题。
就负一层电梯租金，《商业用房租赁合同》第十条第10款只约定了重庆百货公司支付6个半年的租金后不再支付，而未约定重庆百货公司通过6个半年缴纳的是12年的租金。该约定的实质是重庆百货公司通过缴纳6个半年的租金，享有负一层电梯12年的使用利益。重庆百货公司放弃继续履行合同，当然不能享有按约履行合同的利益。该因违约丧失的合同履行利益亦与重庆百货公司向家饰佳公司承担违约责任的性质不同，重庆百货公司不因此重复承担违约责任。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费103690元，由重庆百货大楼股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 周 倩
代理审判员 陈青青
二〇一五年五月二十日
书记�员张永川