湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1241号
上诉人（原审被告）：通道鑫达房地产开发有限公司，住所地通道侗族自治县双江镇城东路。
法定代表人：罗向发，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨硕，男，侗族，1986年9月2日出生，湖南省通道侗族自治县人，住湖南省通道侗族自治县坪坦乡高升村*组。
委托诉讼代理人：石未波，湖南指南律师事务所律师。
上诉人通道鑫达房地产开发有限公司与被上诉人杨硕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
通道鑫达房地产开发有限公司上诉请求：1、查明事实，依法改判或发回重审；2、判决被上诉人承担本案的诉讼费。
事实与理由：一、一审法院对本案“两书交付”这个重要事实，作出错误判断；二、一审法院计算本案逾期违约金的时间节点错误。
杨硕辩称：一、一审判决事实清楚，适用法律正确；二、应驳回上诉，维持原判。
杨硕向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿逾期交房违约金10407.47元给原告；2、判令被告退回违规收取的水电开户费2000元并赔偿利息给原告。
一审法院认定事实：2012年10月18日，原告与被告签订了（2012）通房商交字第（646）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，原告购买被告嘉鑫苑10幢2单元7层703号房（建筑面积111.18平方米），每平米2004.48元，购房款共计222858.00元，原告已按约定交付了全部购房款。（2012）通房商交字第（646）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条载明，出卖人（被告）应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……（3）政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人（原告）有权解除合同，买受人（原告）解除合同的，出卖人（被告）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条载明，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件三：合同补充协议第4点载明，住房由出卖人代办土地使用证、房屋产权证（办证一切费用和税金由买受人承担）。每套房需交水、电开户费2000.00元，工本费另行收取。买受人在建行办理按揭所产生的费用由买受人承担。
另查明，2011年5月19日，被告通过竞拍获得原职业总校土地，定名为嘉鑫苑小区，土地面积约为47亩。由于政府拆迁不到位，造成该土地延期9个月直至2012年4月才全部交付给被告。原告购买的商品房已于2013年9月6日通过建筑工程项目竣工验收合格。
还查明，被告于2013年9月份电话通知原告进行交接房屋，原告与被告并未签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，直至2015年10月13日之后才将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告。原告已于2014年6月11日开始装修该套商品房。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于被告应否支付延期交房违约金。2012年10月18日，原告与被告签订（2012）通房商交字第（646）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约全面履行各自的义务，原告在合同签订后，已依约付清了全部房款，但被告未于合同中约定的时间（即2013年2月28日前）向原告交付房屋。
被告辩称政府拆迁原因导致建设土地受领延迟，从而致使施工延迟而不应承担责任的主张，属于原、被告签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》中“政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的”的免责事由，被告可据实予以延期交房，但原告与被告在签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，被告所开发的嘉鑫苑虽存在延期交房的事实，但是该宗土地延期交付却是在原告与被告签订合同之前所发生的，该宗土地已于2012年4月份全部交付使用，原告与被告签订合同的时间为2012年10月18日，被告对交房时间应当预见。因此被告该辩解，法院不予支持。被告未于合同约定的时间即2013年2月28日交付房屋，应当承担相应的违约责任，原告请求被告支付违约金，法院予以支持。
关于违约金的支付。2013年9月被告电话通知原告收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，是符合约定的经验收合格的商品房，但被告在向原告交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据原、被告约定，可以拒绝交接涉案房屋，另被告未提供相关证据证明原、被告之间具体交接房屋的时间。原告于2014年6月11日开始装修该套商品房，应视为对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用，故违约金应从2013年2月28日第2日起至2014年6月11日止（共计467天），被告按日向原告支付已交全部房款（即222858.00元）的万分之一计算，故被告通道鑫达房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约金222858.00×0.0001×467=10407.47元。
关于原告请求被告向其返还水、电开户费2000.00元以及相关利息的问题。原、被告在双方签订的（2012）通房商交字第（646）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》附件三，合同补充协议里对水、电开户费的交纳进行了约定，明确约定由原告承担水、电开户费2000.00元，该协议并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方当事人具有法律约束力。故法院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、被告通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨硕逾期交房违约金10407.47元；二、驳回原告杨硕的其他诉讼请求。本案案件受理费110.00元，由被告通道鑫达房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案上诉人于2013年9月电话通知被上诉人收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，符合约定的经验收合格的商品房，但上诉人在交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据双方约定，可以拒绝交接涉案房屋。上诉人未提供相关证据证明双方之间具体交接房屋的时间，但被上诉人于2014年6月11日开始装修该套商品房，应视为对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用。因此，一审判决上诉人应支付的违约金应从2013年2月28日第2日起至2014年6月11日止（共计467天），按日向被上诉人支付已交全部房款（即222858.00元）的万分之一计算并无不当。
综上所述，上诉人通道鑫达房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1171元，由上诉人通道鑫达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李东恒
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一七年一月四日
书 记 员 杨雪琼