广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法张民一初字第469号原告：骆百英，女，汉族，1987年10月27日出生，住广东省吴川市。原告：刘文鲁，男，汉族，1979年11月20日出生，住广西省平南县。委托代理人：唐琳君、周德文，均系广东融聚律师事务所律师。被告：中山市南朗镇管理区经济发展公司，住所地中山市南朗镇南岐公路，组织机构代码282070962。法定代表人：陈帝光，系该公司经理。委托代理人：李凌男，系广东雅商律师事务所律师。原告骆百英、刘文鲁诉被告中山市南朗镇管理区经济发展公司（以下简称南朗公司）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员杨颖适用简易程序独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骆百英、刘文鲁及其委托代理人唐琳君、周德文，被告委托代理人李凌男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月8日，原告在被告售楼小姐的介绍和鼓吹下购买了位于中山市××村××小区××房，由于当时房屋属于预售，仍未建好，原告并不了解所购房屋周边的状况，被告也未向原告出示规划图纸。原告于当天与被告签订顺风华庭商品房认购书。3月19日，原被告双方签订正式的中山市商品房买卖合同。2013年年底，当原告再次去看房的时候发现所购房屋的对面一楼在建配电房，且与原告的房产相距不过四米。配电房所在的位置及今后产生的噪音、辐射，不仅严重影响房屋的景观及给业主造成噪音、辐射、心理等健康影响，还使房屋市场价值贬损。原告多次与被告协商未果，被告在未向原告告知配电房的情况下将对原告购房决定有重要影响甚至影响原告居住使用房屋的事宜隐瞒，严重侵害了原告的权利。据此，原告特提起诉讼，请求法院判令被告：1、赔偿及补偿原告各项损失71307元（其中房屋贬值部分按照购房款的10%计算，房屋另补偿300元/平方米）；2、承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：顺枫华庭商品房认购书1份；中山市商品房买卖合同1份；收据、银行存根各2份；个人房产抵押贷款合同1份；电话录音1份；现场照片1份；光盘1张；函件1份。被告辩称：被告施工建设的涉案房屋已经经过施工验收取得中山市国土局的登记备案资格，不存在任何质量问题及所谓的噪声污染、电磁污染问题，因此不存在原告所称的损失问题。被告与原告签订的认购书中约定因小区规划设计要求兴建的公共建筑或安装的公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋等）……认购方无权以此拒绝收楼或退房或索赔，可见原告无权要求被告赔偿损失。原告的诉讼请求所要求的赔付内容并没有合同约定，不是合同纠纷案件所涉及的赔偿范围，同时也不是侵权责任涉及的相关司法解释所规定的侵权赔偿内容。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，被告在本次商品房买卖中无过错，无需赔偿原告的损失，请法院驳回原告所有的诉讼请求。被告对其陈述事实在诉讼中没有证据提交。依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：2013年3月8日,骆百英、刘文鲁与南朗公司签订顺枫华庭商品房认购书1份。2013年3月19日，骆百英、刘文鲁与南朗公司签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1301016939）1份，约定骆百英、刘文鲁以396150元购买由南朗公司开发的位于中山市南朗镇南朗村顺枫华庭1幢201房，合同附件一房屋平面图显示201房对面建筑为物业管理用房（含业主委员会办公用房），合同附件六合同补充协议一第七条第八款主要载明“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔。”合同还约定其他条款。合同签订后，骆百英、刘文鲁依约向南朗公司支付相应购房款。2014年4月8日，骆百英、刘文鲁以南朗公司向其销售涉案商品房时隐瞒配电房位置对其造成损失为由，诉至本院，提起前述诉求。庭审中，骆百英、刘文鲁向本院提交涉案楼盘收楼部现场照片一套，照片中显示在证件公示栏中粘贴有房产证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、住宅质量保证书等文件，在售楼部另一侧可见涉案楼盘项目区域规划图及介绍说明一份，未见关于涉案楼盘的项目平面图、规划设计图。根据骆百英、刘文鲁与南朗公司提供的证据及庭审的陈述可知，涉案配电房位于涉案商品房（位于二层）对面楼层的一层，根据规划图显示的距离比例换算可得该配电房与涉案商品房相距5米左右。本院认为,骆百英、刘文鲁作为涉案房产买受人，有权知悉所购房产的实际情况及房产周边的环境、固定设施设备之规划，南朗公司作为涉案房产的出卖人，有义务向骆百英、刘文鲁诚实告知其选购商品房的上述情况。因此本案的争议焦点有：1.南朗公司向骆百英、刘文鲁出售涉案商品房时有无向其告知配电房的具体情况；2.若无告知，南朗公司应否对骆百英、刘文鲁的损失承担责任及该承担何种责任。针对上述争议焦点，本院作以下分析论证:关于争议焦点一。根据骆百英、刘文鲁向法院提交涉案楼盘售楼部的照片显示，南朗公司并未将涉案楼盘的规划设计图、平面图在售楼部展示。而涉案合同中南朗公司作为涉案商品房的销售方，拥有销售涉案商品房相关的宣传资料、楼盘沙盘等，其应更有利向本院提交有关涉案商品房销售时的宣传资料、楼盘沙盘等以供法院查明本案事实，但其未能向本院提供上述证据，其主张已在涉案楼盘售楼部展示规划设计图、平面图等图纸并已经在骆百英、刘文鲁购房时向其说明配电房的位置，其亦未能提交相关证据佐证，对南朗公司的上述主张，本院不予采信。本案中涉案楼盘的售楼部现场及中山市商品房买卖合同附件的平面图均未能反映南朗公司有将涉案配电房的规划位置做公示或已告知骆百英、刘文鲁关于涉案配电房的规划设置情况，骆百英、刘文鲁主张南朗公司在售楼时未向其告知有关配电房的情况，本院予以采信。南朗公司抗辩双方签订的中山市商品房买卖合同附件六合同补充协议一第七条第八款已载明“出卖人已对该商品房以及周边的所有设备、周边情况及可能产生的影响向买受人作了详细介绍，……买受人知悉因顺枫华庭规划设计要求，不排除在该商品房周边、花园内有公共建（构）筑物或安装公共设施设备（包括但不限于有给排水管、消防箱、沙井盖、柱、绿化、配电房、垃圾屋、装饰建筑、水塔等）……买受人同意无权以此为由拒绝收楼或退房索赔。”因此可认定骆百英、刘文鲁是知悉涉案配电房的规划位置，且无权因配电房的规划位置主张赔偿。本院认为该合同条款是南朗公司提供的合同范本之内容，没有特指性，且该条款内容对于骆百英、刘文鲁的权利进行排除，加重了其的责任，免除了南朗公司的责任，对于该条款的字体采用的为较合同正本偏小的字体，并未采取合理方式提请骆百英、刘文鲁的注意，因此，本院认定上述补充协议条款为无效条款。关于争议焦点二。由于楼盘配电房产生一定的噪声、电磁波、电磁磁场，购房者选购商品房时楼盘配电房的设计位置足以影响购房者的购房选择。本案中，涉案小区配电房位置的设置情况，南朗公司是明知的，骆百英、刘文鲁在南朗公司未尽告知义务的情况下所选购了偏近配电房的涉案商品房，南朗公司之行为违反了诚实信用原则,其未尽诚实告知义务，损害了骆百英、刘文鲁的知情权、选择权。对于涉案商品房的楼层位置与配电房的位置情况分析，配电房所产生的噪声、电磁波、电磁磁场确实会对涉案商品房的居住者产生一定的不良影响，因南朗公司未告知行为导致骆百英、刘文鲁无法对涉案商品房及配电房的情况作出综合考量，对此产生的影响，南朗公司应对骆百英、刘文鲁作出相应补偿。本院酌定南朗公司应按150元/㎡（105.64㎡×150元/㎡=15846元）向骆百英、刘文鲁进行补偿。骆百英、刘文鲁主张配电房入口的设置对于其购买的商品房造成贬值损失，但其未能提供证据证明其所购入涉案商品房时所支付之对价高于涉案商品房本身之价值，对该诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条、第七十五条之规定，判决如下：一、被告中山市南朗镇管理区经济发展公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付补偿款15846元给原告骆百英、刘文鲁；二、驳回原告骆百英、刘文鲁的其他诉讼请求。案件受理费1583元（原告已预交1583元），由原告骆百英、刘文鲁负担1250，由被告中山市南朗镇管理区经济发展公司负担333元。如果被告中山市南朗镇管理区经济发展公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  周光辉审 判 员  杨 颖人民陪审员  邬瑾瑾二〇一四年九月三十日书 记 员  陈体恒