江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9808号
上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山花桥苏沪物业管理有限公司
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委托诉讼代理人:王微微，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张姝姝，江苏六典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:马道德
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委托诉讼代理人:李荣武，陕西理衡律师事务所律师。
原审被告：江苏鑫大宁云商网络科技有限公司。
委托代理人:王微微，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张姝姝，江苏六典律师事务所律师。
上诉人昆山花桥苏沪物业管理有限公司（以下简称苏沪物业公司）因与被上诉人马道德、原审被告江苏鑫大宁云商网络科技有限公司（原昆山鑫大宁购物广场有限公司，以下简称鑫大宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆花民初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
苏沪物业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，判决苏沪物业公司无需支付马道德安置费33750元；马道德承担一二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院既已认定苏沪物业公司与马道德签订的租赁合同无效，据此合同而作出的《苏沪淘宝城关闭安置方案》亦应无效。该方案是苏沪物业公司单方提出的方案，并没有与马道德达成一致，并未生效，对马道德不发生约束效力。安置方案是对所有承租人提出的，如果该方案有效，且马道德要求苏沪物业公司按照该方案执行，那么就代表其认可安置方案的内容，而不应再要求安置方案之外的损失，如装修损失等。一审判决同时支持了装修损失及安置补偿费，重复并加重了苏沪物业公司的赔偿义务，对苏沪物业公司是不公平的。
马道德辩称：房屋被消防大队查封后因为涉及100多户承租经营者，属于群体性事件，政府及相关部门出面协商协调并依法处理纠纷。马道德的实际直接经济损失远远大于一审判决支持的结果。苏沪物业公司早在2014年就被消防大队查处，却故意隐瞒被责令停止使用的行政处罚的事实，依然招商出租，主观恶意明显。
鑫大宁公司述称：同意苏沪物业公司的意见。
马道德向一审法院起诉请求：1.判令马道德与鑫大宁公司、苏沪物业公司之间的租赁关系解除，鑫大宁公司、苏沪物业公司向马道德退还房屋押金20212.50元；2.判令鑫大宁公司、苏沪物业公司赔偿马道德装修费用损失154758.33元（后将金额变更为128681.21元）；3、判决鑫大宁公司、苏沪物业公司赔偿马道德因房屋不符合约定用途受到的损失80000元，或将相应租赁期间的租金收取按50%的标准计算；4、鑫大宁公司、苏沪物业公司向马道德支付违约金45000元[后变更为：判令鑫大宁公司、苏沪物业公司按《苏沪淘宝城关闭安置方案》承诺内容第4项履行，即向马道德支付合计4个月租金45000元（4个月*11250元/月）]；5、诉讼费由鑫大宁公司、苏沪物业公司负担。
苏沪物业公司反诉请求：1、确认苏沪物业公司与马道德的租赁合同已于2014年5月31日解除（后撤回该请求）；2、判令马道德支付苏沪物业公司房屋租赁费160200元（后变更为要求马道德支付房屋使用费103950元（2014年11月至2015年4月期间6个月*11250元/月+2015年5月至2015年7月期间3个月*12150元/月），经营管理费5833.24元[后变更为1249.90元[6249.90元（2014年5月至2015年7月期间15个月*416.66元/月）-马道德已付5000元经营管理费]。
一审法院认定事实：2014年3月13日，苏沪物业公司与案外人倪多群签订《大宁租赁合同》一份，约定由苏沪物业公司将大宁购物中心广场负一层（位于昆山市花桥××楼××室）苏沪淘宝城167铺位（面积481㎡）出租给倪多群用于经营溜冰场，租期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；租金为11250元/月；经营管理费为416.66元/月。合同签订后，倪多群向苏沪物业公司支付租房押金20000元、电费押金212.50元，向鑫大宁公司支付了2014年5月至2014年10月期间的租金67500元（11250元/月*6个月）、管理费5000元。之后，倪多群又将167铺位转由马道德继续承租。故马道德于2014年5月31日重新签订了《大宁租赁合同》（第一年租金为11250元/月，第二年为12150元/月，第三年为13122元/月），该合同与之前的合同除了租金标准有调整外，其余约定均相同。由于承租人变更，苏沪物业公司还收取了马道德1000元更名费。
另查明：2015年8月1日，昆山市公安消防大队向苏沪物业公司发出公告，该公告载明，2014年6月5日，公安消防大队消防监督员在核查举报时发现，昆山花桥苏沪物业管理有限公司管理的花桥镇花溪路168号下沉式商场二次装修未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，决定给予昆山花桥苏沪物业管理有限公司责令停止使用下沉式商场，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2015年8月5日，苏沪物业公司与鑫大宁公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，其上载明苏沪物业公司根据昆山市公安局消防大队公告决定关闭苏沪淘宝城，对因此产生的商户经济损失，提出如下安置方案：1、对于已经按照合同约定及时足额交纳房屋租金的商户，退还自2015年8月1日至合同期限届满之日已经交纳的房屋租金和管理费。2、对于商户交纳的房屋租赁押金，全部予以退还。3、预付费电卡，按商户实际使用后的剩余金额予以退还。4、向每家商户赔偿过渡安置费和违约金，过渡安置费的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算3个月；违约金的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算1个月。5、对于确有存放库存物品需要，且无法自行解决的商户，苏沪公司免费提供场地供商户存放物品，存放期限为3个月，自2015年8月8日开始计算，若提前存放的以提前存放日期为起始日期。6.对未经事宜，双方另行协商解决。
2015年8月5日，鑫大宁公司还出具担保声明一份，其上载明：就位于苏沪淘宝城存在消防安全隐患，为消除隐患，苏沪物业公司根据昆山市公安消防大队公告，苏沪物业公司决定关闭苏沪淘宝城。对因此产生的商户经济损失，苏沪物业公司已提出了安置方案，涉及了安置项目、标准等内内容，现鑫大宁公司自愿对苏沪物业公司作出的安置方案提供限额担保，限额为人民币200万元。
又查明：马道德向一审法院申请对涉案承租房屋的装修造价进行鉴定，2016年5月12日，苏州中海工程项目管理有限公司出具中海价鉴（2016）05号工程造价鉴定意见书，涉案承租房屋的装修总造价为220596.37元。马道德、鑫大宁公司、苏沪物业公司对该鉴定意见书没有异议。
再查明：一审法院调取了包含涉案承租房屋在内的鑫大宁公司（甲方）与苏沪物业公司（乙方）签订的租赁合同，该合同载明甲方出租给乙方的房屋位于昆山市花桥××楼××室，出租房屋面积共约1000平方米，租赁期自2011年9月1日至2016年8月31日，租赁合同签订日期为2011年5月11日。
本案在审理中，马道德为证明其主张的第3项请求（鑫大宁公司、苏沪物业公司赔偿马道德因房屋不符合约定用途受到的损失80000元，或将相应租赁期间的租金收取按50%的标准计算），向法庭提供了照片、短信、来证明苏沪物业公司出租的房屋屋顶漏水、不符合约定要求，并为此多次与鑫大宁公司、苏沪物业公司联系均未果，为此造成维修损失80000元（并提供票面金额为30000元的更换木地板收据1张，说明仅更换木地板就支付30000元）。经质证，鑫大宁公司、苏沪物业公司对照片无法确认，且认为与本案无关；对短信的真实性不认可；对收据真实性也不认可，并认为无法证明马道德所说的维修的目的，另外即便是真实的，也已经进入装修鉴定的造价金额中。
上述事实有大宁租赁合同，水电费押金收据、租房押金收据、租金收据、管理费收据、更名费收据、公告、苏沪淘宝城关闭安置方案、担保声明、工程造价鉴定意见书、2011年5月11日鑫大宁公司、苏沪物业公司间签订的租赁合同等及一审法院庭审笔录予以证实。
一审法院认为：本案的基本情况为，鑫大宁公司将位于昆山市花桥××楼××室(面积1000平方米，含涉案承租房屋)出租给苏沪物业公司，苏沪物业公司再将涉案承租房屋转租给马道德，现昆山市花桥镇花溪路168号下沉式商场（即花溪路168号1号楼74室）因二次装修未经消防安全检查擅自投入使用被昆山市公安消防大队责令停止使用，可知花溪路168号下沉式商场并不符合消防要求，不能作为商铺出租，因此苏沪物业公司将未经消防安全检查的房屋出租给马道德，违反了法律法规的强制性规定，因此马道德与苏沪物业公司签订的大宁租赁合同无效。现马道德无法使用涉案承租房屋，因产生装修损失和押金损失而诉至一审法院。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
关于马道德要求鑫大宁公司、苏沪物业公司返还押金20212.50元、赔偿马道德装修费用损失128681.21元的请求，苏沪物业公司对此没有异议，一审法院予以确认。马道德针对第3项请求（判决鑫大宁公司、苏沪物业公司赔偿马道德因房屋不符合约定用途受到的损失80000元，或将相应租赁期间的租金收取按50%的标准计算）虽提供了照片、短信、更换木地板收据等证据，但该组证据并不能证明其主张的损失金额，故一审法院对马道德的该项请求不予以支持。
关于马道德主张的第4项请求[判令鑫大宁公司、苏沪物业公司按《苏沪淘宝城关闭安置方案》承诺内容第4项履行，即向马道德支付合计4个月租金45000元[4个月（3个月安置费+1个月违约金）*11250元/月）]，鑫大宁公司、苏沪物业公司不予认可，认为与马道德间并未达成安置协议。一审法院认为，该安置方案是对所有承租人发出，其对苏沪物业公司有约束力。一审法院对于安置方案中的赔偿3个月租金标准的安置费33750（3个月*11250元/月）部分予以支持。因涉案合同无效，且马道德主张的损失也已超过1个月租金，故一审法院对于剩余1个月违约金部分不予支持。
鑫大宁公司作为出租人应对花溪路168号1号楼74室的使用安全承担保证责任，同时也应对花溪路168号1号楼74室的承租用途进行掌控，现花溪路168号1号楼74室因苏沪物业公司作为下沉式商场未经消防安全检查而擅自投入使用，被消防主管部门责令停止使用，导致马道德与苏沪物业公司签订的租赁合同无效，鑫大宁公司应当对此承担责任；加之鑫大宁公司与苏沪物业公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，并且还就安置方案出具担保声明，故鑫大宁公司应对苏沪物业公司的前述付款义务承担连带赔偿责任。
苏沪物业公司要求马道德支付房屋使用费103950元、经营管理费1249.90元的反诉请求成立，一审法院也予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、昆山花桥苏沪物业管理有限公司返还马道德押金20212.50元。二、昆山花桥苏沪物业管理有限公司赔偿马道德装修费损失128681.21元。三、昆山花桥苏沪物业管理有限公司按《苏沪淘宝城关闭安置方案》承诺内容第4项赔偿马道德安置费33750元。四、马道德支付昆山花桥苏沪物业管理有限公司103950元、经营管理费1249.90元，两项合计105199.90元。五、上述第一、二、三项合计昆山花桥苏沪物业管理有限公司应支付马道德182643.71无，该款与上述第四项相抵，昆山花桥苏沪物业管理有限公司还应支付马道德77443.81元，于判决生效之日起十日内履行完毕。六、江苏鑫大宁云商网络科技有限公司对昆山花桥苏沪物业管理有限公司的上述五项付款义务承担连带责任。七、驳回马道德的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，公告费300元，鉴定费3000元，共计9100元（已由马道德交纳），由马道德负担2081元，江苏鑫大宁云商网络科技有限公司、昆山花桥苏沪物业管理有限公司负担7019元。反诉案件受理费1202元（已由昆山花桥苏沪物业管理有限公司交纳），由马道德负担。两相折抵，鑫大宁公司、苏沪物业公司还应支付马道德5817元，于判决生效之日起十日内直接支付给马道德。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为：苏沪物业公司将未经过消防安全检查的负一层房屋出租给马道德在内的众多商户对外经营，存在重大火灾隐患，损害社会公共利益，因此苏沪物业公司与马道德之间的大宁租赁合同应认定为无效。《苏沪淘宝城关闭安置方案》系为处理苏沪淘宝城关闭事宜而发出的，内容明确具体，且不违反法律行政法规强制性规定，应认定为要约。该安置方案中除有向商户退还租金、押金、管理费、赔偿安置费和违约金等内容外，另在最后一条约定“对未经事宜，双方另行协商解决”。由此可见，安置方案并未限制各商户在已公布的安置条件外另行提出其他的赔偿请求。因此马道德起诉按安置方案的内容主张过渡安置费构成承诺，苏沪物业公司及鑫大宁公司均应受此约束，同时马道德所作的承诺不排除其另行主张装修损失的权利。一审法院判决同时支持安置费及装修损失有事实依据，并无不当，应予维持。
综上，苏沪物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费644元，由上诉人昆山花桥苏沪物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年二月十三日
书记员 陆晓婷