北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第10474号
原告王建新，男，1964年12月15日出生。
委托代理人俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。
被告北京正基房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区长陵镇政府街一号。
法定代表人周凤利，总经理。
委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。
原告王建新与被告北京正基房地产开发有限公司（以下简称正基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建新的委托代理人俞延彬，被告正基公司的委托代理人张春月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王建新诉称：2004年11月18日，我与正基公司签订编号为008008的《北京市内销商品房买卖契约》，由我购买正基公司安福苑5#楼1#底商的房屋，正基公司出售该房屋的同时亦将该房屋所占土地使用权同时转让给我。在买卖契约中约定，该房屋用途为商业，建筑面积为1590.74平方米，房屋售价为每建筑平方米7200元，价款合计为11453328元。同时，正基公司同意在2004年12月31日前将房屋交付给我，并办妥全部交接手续。在买卖契约第七条中约定：本契约生效后，除不可抗力外，正基公司不按期交付房屋的，我有权向正基公司追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二天起至实际交付日止，按照中国人民银行定期存款利率计算。买卖契约签订后，我已经依约履行付款义务。但正基公司却存在逾期交付房屋的违约情形，至今没有向我交付房屋。为此，诉至法院，诉讼请求为：1、请求判令正基公司履行《北京市内销商品房买卖契约》，将安福苑5#楼1#底商的房屋交付给我；2、正基公司向我支付逾期交付房屋违约金100000元；3、正基公司承担本案诉讼费用。本案审理过程中，王建新变更诉讼请求为：要求正基公司偿还银行贷款、办理解除按揭手续，退还首付款4583328元，赔偿信用损失100000元。
被告正基公司辩称：一、本案事实情况为：我公司的法人代表周凤利与王建新系十分要好的朋友关系，2003年正基公司开发建设昌平区安福苑小区5号楼，2004年10月安福苑5号楼建设完成。因为周凤利与王建新的朋友关系，所以应王建新的要求为其留了一套底商，双方签订了购房合同，并为其办理了银行贷款的全部手续。后王建新以经营出现困难为由，不再购买此房。因为在办理整个购房过程中，王建新分文未出，包括贷款、律师费、房屋评估费、购房款等等。故此双方终止房屋买卖关系后，所有贷款的手续、还贷信用卡等一切资料、发票等均在正基公司。几年来，我公司一直偿还银行贷款，有相关划款凭证予以证明。另外王建新的合同已收回销毁，其无原件向法庭提供。立案使用的合同系王建新从银行告我公司及王建新案件中所得。还有既然王建新主张房屋，应该向法庭提供购房合同、贷款合同、购房发票、还贷收据及凭证原件等与此案件有关的证据。否则，其诉求不能得到法院的支持。综上所述，双方虽然签订了购房合同，但是因王建新未履行，并提出终止合同，因此双方合同已经解除。只是向银行偿还贷款手续因无法变更，而一直由正基公司偿还。此为本案事实。二、王建新起诉已经超过法定诉讼时效。自2004年11月双方签订房屋买卖合同至今已经9年整，而约定的房屋交付期为2004年12月31日。如果开发商没有向其交付房屋，王建新应在法定的2年诉讼时效期间内主张权利。故此王建新现在起诉已经超过法定诉讼时效。三、双方签订的购房合同解除后，涉案房屋早已经被开发商售出，此房产的所有权已经归他人所有，也根本无法实现交付行为。四、对于近期由于特殊原因，我公司未能及时偿还银行贷款，而被银行起诉，给王建新带来的麻烦与不便，表示歉意。由于公司法人代表周凤利身体原因正在住院治疗，公司会想办法尽快解决。总之，正基公司恳请王建新正视本案的事实，办理本案的撤诉事宜，并再一次因自己的疏忽而被银行起诉向王建新表示歉意。对于王建新变更后的诉讼请求，不同意退还首付款，因为王建新没有支付过首付款。办理按揭是王建新办理，我公司是协助作用。鉴于王建新不诚信，没有交付首付款，却要求我公司偿还，我公司不同意偿还首付款。王建新要求的信用损失没有事实和法律依据。
经审理查明：2004年11月18日，正基公司（卖方、甲方）与王建新（买方、乙方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定：王建新购买正基公司的安福苑5#楼1#底商（以下简称涉案房屋）的房屋，正基公司出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给王建新；房屋用途为商业，建筑面积1590.74平方米；房屋售价为11453328元；正基公司同意在2004年12月31日前将房屋交付王建新。双方还约定了其他条款，买卖契约落款处盖有正基公司公章及王建新签字。
同日，正基公司（甲方）与王建新（乙方）另签订了《补充协议》，内容为：“1、付款方式：商业贷款。2、房号：5#楼1#底商，共3层，地下室，一层，二层。3、面积：1590.74平方米。4、总购房款：11453328元。5、已付金额：4583328元。6、贷款额：6870000元。7、第4、5、6条中各项款项不含公共设施维修基金和其他税费。8、如乙方与银行不能达成贷款关系，致使贷款部分的购房款不能交付甲方的，甲方有权不予交付房屋，由此产生的房屋延期交付，甲方不付赔偿责任。9、如本契约约定的交房日期30日后，贷款部分的购房款仍不能交付甲方的，甲方有权终止本契约。”落款处盖有正基公司公章及王建新签字。
之后，王建新与正基公司办理了律师见证、抵押登记、财产保险等手续，王建新在北京市昌平区城区农村信用合作社（现更名为北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行，以下简称农商银行）办理了信通卡。2004年12月2日，王建新（甲方、借款人、抵押人）与农商银行（乙方、贷款人、抵押权人）以及正基公司（丙方、保证人、开发商）签订了合同编号为（2004）年（城区按揭）字（2004046024）号的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定：由王建新向农商银行借款6870000元用于购买涉案房屋，所贷款项直接划入正基公司在农商银行开立的存款账户内，贷款担保为抵押加阶段性保证，即王建新以所购住房作为贷款抵押、在取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前由正基公司提供阶段性连带责任保证，贷款期限为十年，即从2004年12月2日起至2014年12月2日止，贷款月利率为5.1‰、以农商银行实际划款当日国家法定利率为准，合同一式肆份，甲、乙、丙三方各执一份，公证机关、房地产登记机关各存一份。其中合同第十三条提前还款内容还约定：“如发生致使甲方与丙方签订的‘购房合同’解除的情况，甲方和丙方一致同意乙方按本条第3款约定的提前清偿全部贷款方式处理。丙方应自‘购房合同’解除之日起10日内，一次性向乙方支付甲方尚未偿还的本合同项下的全部贷款本息及违约金。”
之后，农商银行将贷款直接划入正基公司在农商银行开立的存款账户。
办理完毕贷款手续当月，正基公司尚未向王建新交付房屋时，王建新（乙方）与正基公司（甲方）签订《退房协议书》一份，内容为：“甲乙双方经友好协商达成如下协议：一、双方即日解除编号008008号《北京市内销商品房买卖契约》。二、乙方将房屋‘安福苑5#楼1#底商’即日交还甲方。三、甲方即日将购房首付款4583328元退还乙方。四、甲方协助乙方办理解除按揭手续。五、乙方已付的月供由乙方自行承担，甲方不予退还。六、本协议一式四份。”落款处盖有正基公司印章及王建新签字，未注明签订日期。
之后，王建新与正基公司未到农商银行办理解除按揭手续，正基公司按月代王建新偿还贷款。
2006年10月至2012年11月期间，正基公司将涉案房屋分割为小面积的数套房屋出售他人。
2013年4月3日，农商银行向王建新出具《个人逾期贷款催收通知书》，主要内容为：向王建新催收逾期未还贷款本息合计3246860.44元，并告知未办理偿还将采取降低信用等级、列入信用不良名单及诉讼等措施。
之后，王建新诉至本院，请求同其诉称。王建新主张其与正基公司签订《退房协议书》后，正基公司并未协助办理解除按揭手续，亦未将购房首付款退还，并称购房首付款大部分支付的现金，无法提供支付首付款时的银行存取款、转账记录。正基公司称王建新并未实际交纳首付款，系正基公司先行垫付，王建新退房后，由正基公司一直留存的发票已注明作废。正基公司提交发票一张，显示正基公司收取王建新购房首付款4583328元，盖有正基公司财务专用章，另加盖有作废章。
另查，本院向北京市昌平区住房和城乡建设委员会调查，涉案房屋未有相关登记备案材料，涉案房屋至今仍未取得房屋所有权证。正基公司亦未向本院提交涉案房屋已取得商品房预售许可证或已竣工验收合格的证据材料。
上述事实，有《北京市内销商品房买卖契约》、《补充协议》、《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》、《退房协议书》、《个人逾期贷款催收通知书》、发票、收据等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
对于王建新与正基公司于2004年11月18日签订的《北京市内销商品房买卖契约》及《补充协议》合同效力的认定问题。首先，正基公司无法提交涉案房屋的商品房预售许可证或竣工验收合格的证明，故王建新与正基公司就涉案房屋签订的《北京市内销商品房买卖契约》及《补充协议》应为无效。其次，王建新与正基公司签订《退房协议书》后，并未向农商银行办理提前还款事宜，而是直接由正基公司代王建新按月偿还贷款，与一般的商品房买卖合同解除时履行的相关手续相悖；且涉案房屋所有的购房合同、票据、还贷手续材料均由正基公司保管，王建新作为涉案房屋的买受人却未能提供任何相关材料的原件，综合上述情形，王建新与正基公司之间欠缺房屋买卖真实合意，存在虚构房屋买卖事实之嫌，双方签订的《北京市内销商品房买卖契约》及《补充协议》据此亦应被认定为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因涉案房屋并未交付，故王建新无须再向正基公司履行返还义务。对于王建新要求正基公司退还购房首付款的诉讼请求，虽然《补充协议》记载已付金额为4583328元，但王建新并无其他任何证据佐证其已交付购房首付款，而已加盖作废章的购房首付款发票一直由正基公司保管，同时考虑到王建新于2004年双方签订《退房协议书》后，至本案起诉前，从未向正基公司交涉退还购房首付款的情形，本院对正基公司称王建新并未实际交纳首付款的主张予以采信，对王建新要求正基公司退还购房首付款的诉讼请求不予支持。
对于王建新要求正基公司赔偿信用损失的诉讼请求，未提交相应证据，本院无法支持。
对于王建新要求正基公司偿还银行贷款、办理解除按揭手续的诉讼请求，因涉及案外人农商银行的利益，现农商银行已就逾期还贷一事另案起诉，如王建新因逾期还贷一事产生其他还款损失，可另行起诉。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王建新与被告北京正基房地产开发有限公司于二○○四年十一月十八日签订的《北京市内销商品房买卖契约》及《补充协议》无效。
二、驳回原告王建新的其他诉讼请求。
案件受理费一千一百五十元，由原告王建新负担五百七十五元，已交纳；由被告北京正基房地产开发有限公司负担五百七十五元，于本判决生效之日起七日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张祎慧
代理审判员 邓徐娟
人民陪审员 韩玉林
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 玄红莲