江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1324民初8623号
原告：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇长江路1号，统一社会信用代码913213007812696423。
法定代表人：王昌林，该银行董事长。
委托诉讼代理人:王建国，男，1972年2月15日出生，汉族，该银行职工，住泗洪县。
委托诉讼代理人：石万先，男，1968年3月8日出生，汉族，该银行职工，住江苏省泗洪县。
被告:谈坤业，男，1989年8月18日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）与被告谈坤业金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建国、石万先到庭参加诉讼，被告谈坤业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泗洪农商行向本院提出诉讼请求：1.依法拍卖、变卖被告谈坤业位于泗洪县商业步行街二期一幢商业用房，用于优先偿还田慧香借款本金607000元及利息（从2014年12月29日起至2015年2月26日止，以700000元为基数，按年利率9.6%计算；从2015年2月27日起至2015年3月30日止，以700000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年3月31日起至2015年4月29日止，以682000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年4月30日起至2015年5月30日止，以667000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年5月31日起至2015年6月29日止，以652000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年6月30日起至2015年9月8日止，以637000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年9月9日起至2015年10月5日止，以622000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年10月6日起至实际给付之日止，以607000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算）。2.本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年2月27日，被告谈坤业与原告签订《最高额个人担保借款合同》，约定被告谈坤业以位于商业步行街二期1幢的商业用房产，为田慧香向原告借款700000元提供抵押担保。2014年2月28日，原告向借款人发放贷款700000元，约定到期日为2015年2月25日，年利率为9.6%，逾期加收50%罚息，每季末月20日结息。借款到期后，由于借款人田慧香死亡，原告多次向被告催收未果，故请求支持原告诉请。
被告谈坤业未答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了《最高额个人借款合同》、《最高额抵押合同》、房地产抵押物清单、借款借据、房产证、他项权证、结息明细等证据。经本院审查，原告所提交的证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明其所主张的待证事实，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年2月27日，原告与田慧香签订《最高额个人借款合同》，贷款人为泗洪农商行，借款人为田慧香。合同约定，借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，自2014年2月27日起至2016年2月20日止，借款人在贷款人处办理的借款最高本金余额不超过700000元；借款人每次借款的借款期限以借据的记载为准，但任何一笔借款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日；在此期间和最高本金余额内，借款人可以循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、结息方式、借款用途等以借款凭证为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。同时约定借款人应按时足额还本付息；借款人未按约定期限归还借款本金的，从逾期之日起，在借款利率的基础上加收50%罚息，至本息清偿为止。同时，原告与被告谈坤业签订《最高额抵押合同》，原告为抵押权人，被告谈坤业为抵押人。合同约定，抵押人自愿为上述《最高额个人借款合同》项下的债务提供抵押担保，抵押财产为泗洪县商业步行街二期一幢房屋；担保范围包括债务本金、利息、罚息、实现债权的费用等；任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2014年2月28日，原、被告就抵押财产办理了抵押权登记手续，房屋他项权证号为洪房他证泗洪县字第T0853**号，登记的债权数额为1178800元。
2014年2月28日，原告向田慧香交付700000元借款，借款借据记载的借款期限为2014年2月28日起至2015年2月26日止，结息方式为按季结息，结息日为21日，年利率为9.6%。合同履行过程中，借款人支付了2014年12月28日前的利息，此后于2015年3月31日偿还本金18000元、2015年4月30日偿还本金15000元、2015年5月31日偿还本金15000元、2015年6月30日偿还本金15000元、2015年9月9日偿还本金15000元、2015年10月6日偿还本金15000元。对于剩余本金607000元以及2014年12月28日之后的利息，原告催要未果，因而成讼。
本院认为，原告泗洪农商行与田慧香之间的借款合同，及与被告谈坤业之间的抵押合同均合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告依约向田慧香发放700000元借款后，田慧香应按照合同约定偿还借款本息。田慧香未按约归还借款本息，根据原、被告签订的《最高额抵押合同》约定，原告有权就被告谈坤业提供的抵押财产拍卖、变卖所得价款优先受偿。对于抵押权的行使范围，原告主张为借款本金607000元及利息，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。对于利息计算方式，原告主张的标准亦符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。因他项权证登记债权数额为1178800元，故原告在1178800元范围内享有优先受偿权。
综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
对田慧香未偿还原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司的借款本金607000元及利息（从2014年12月29日起至2015年2月26日止，以700000元为基数，按年利率9.6%计算；从2015年2月27日起至2015年3月30日止，以700000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年3月31日起至2015年4月29日止，以682000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年4月30日起至2015年5月30日止，以667000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年5月31日起至2015年6月29日止，以652000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年6月30日起至2015年9月8日止，以637000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年9月9日起至2015年10月5日止，以622000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算；从2015年10月6日起至实际给付之日止，以607000元为基数，按年利率9.6%加收50%罚息计算），原告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司有权就被告谈坤业所有的房屋他项权证号为洪房他证泗洪县字第T0853**号项下位于泗洪县商业步行街二期一幢房屋，拍卖、变卖所得价款，在1178800元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11433元，由被告谈坤业负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11433元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 陈孝峰
人民陪审员 王 云
人民陪审员 陈野林
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 王 茜
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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