河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫05民终529号
上诉人（原审被告）：史志红，男，1977年1月5日出生，汉族，住安阳市殷都区。
被上诉人（原审原告）：安阳市兴社商贸中心，住所地安阳市胜利路中段路东。组织机构代码：78918244-5。
法定代表人:刘保国，经理。
上诉人史志红因与被上诉人安阳市兴社商贸中心(以下简称兴社商贸中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服安阳市北关区人民法院（2016）豫0503民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
史志红上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：其没有到庭，一审缺席判决程序违法；其并未与第三方签订过没有原件的房屋租赁合同，兴社商贸中心涉嫌造假伪证，其提交的证据显示兴社商贸中心于本案协议结束前已跟第三方收费签约，证明被上诉人早已认可其履行了含搬离在内的所有条约规定，因此租房协议既已结束失效，兴社商贸中心也另行租出，不存在违约，原判让其搬离腾清没有依据。一审中其提交的均有原件，签章、手印齐全的证据未被采信。兴社商贸中心无本案房屋权属证书，不具备主体资格。
兴社商贸中心辩称：一审程序符合法律规定；上诉人史志红在租赁合同到期后，拖欠兴社商贸中心的租赁费，并且未经其同意，擅自将房屋租赁给第三人，严重侵害了其权利；其是房屋的所有人，有权进行出租；史志红应全额支付给其房屋租赁费。强烈要求史志红赔偿破坏房屋造成的30万元损失。
兴社商贸中心向一审法院的起诉请求：１、请求法院判令被告史志红立即腾清、迁出承租房屋；2、被告支付合同到期后拒不腾房，非法占有原告房屋的租金，每月7500元，从2015年8月1日开始，到2016年3月31日共计租赁费60000元；被告直至腾清原告房屋，迁出之日止，按每月7500元再次计算全额给原告应得房费；3、被告因装修给原告破坏房屋结构，给予按原样恢复；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年7月30日，原、被告双方签订协议书一份，协议约定，原告提供兴社商贸中心办公大楼一楼北段部分承包给被告使用，时间为两年，从2013年8月1日至2015年7月31日止，一次性全额付清承包费，2014年45000元，2014年7月20日前一次性付清2015年承包费45000元。合同到期后，被告必须无偿把不动产部分还给原告，如人为损坏，被告要包赔原告相同价格经济损失。如被告放弃经营，被告动产部分，必须在合同截止日期前处理，否则原告加倍收取被告租金。因施工造成并影响整体结构，被告要足额包赔损失和修理费用。2015年7月31日协议到期，被告至今未将房屋交还原告。
一审法院认为，原、被告双方所签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。协议中虽载明原告提供兴社商贸中心办公大楼北段部分承包给被告，但结合本案查明的事实，本案实际是原告将该房屋租赁给被告使用，被告支付租金的房屋租赁合同纠纷。2015年7月31日租赁合同期间届满，被告作为承租人拒不腾出租赁房屋的行为侵犯了原告的合法权益。原告请求被告腾房、支付逾期腾房的占有使用费的请求，于法有据，予以支持。协议约定，合同到期后，被告应将房屋返还原告，否则原告加倍收取租金。该约定是对被告不履行合同义务给原告造成损失的赔偿额的约定，该约定的性质应属于违约金，但加倍收取租金的约定过分高于造成的损失，以原告实际损失为基础，确定被告在支付原租金（3750元/月）的基础上增加20%的赔偿金额，即被告逾期腾房的占有使用费按每月4500元计算，从2015年8月1日起至被告滕清租赁房屋之日止。原告未提交被告改造房屋直接影响了房屋整体结构的证据，故原告主张被告应按原样恢复房屋的诉讼请求不予支持。原告提交的被告史志红所写的保证及2016年7月2日被告史志红与郑州静美杜康健康管理公司签订的房屋租赁合同、补充协议均证明被告在租赁期间届满后尚未腾出租赁房屋，故被告辩称合同效力已终止，其不存在违约的辩解意见本院不予采信。原告当庭提交安阳市计划经济委员会郊计经字（1991）第42号文件《关于扩建洹北商场的请示》及郊区供销社简报间接证明原告出租的房屋履行了相关建设审批手续,原告作为房屋租赁合同的出租人具有本案诉讼的主体资格，故被告辩称未见原告房屋权属证书，原告无诉讼主体资格的辩解意见不予采信。原告的上级主管部门安阳市龙安区供销社联合社于2016年1月19日作出龙供（2016）1号文件《关于刘保国等同志职务任免的通知》，该文件任命刘保国为原告单位经理，免去了骈天玉的经理职务。此任免通知证明原告法定代表人已变更。无论原告是否完成变更登记，变更后的法定代表人要求代表法人参加诉讼的，法院可以准许。故被告辩称刘保国无权代表原告参加诉讼的辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告史志红于本判决生效后十日内腾清租赁原告安阳市兴社商贸中心的房屋；二、被告史志红于本判决生效后十日内支付原告安阳市兴社商贸中心逾期腾房的占有使用费（按每月4500元计算，从2015年8月1日起至被告滕清租赁房屋之日止）；三、驳回原告安阳市兴社商贸中心的其他诉讼请求。案件受理费1400元，由被告史志红负担。
经审理查明，史志红二审提交企业查询两套，证明被上诉人兴社商贸中心和安阳桥供销社是并存的两个不同的独立法人主体，并非同一家单位，也证明刘保国不是兴社商贸中心法定代表人；两份与二楼租赁合同时间重叠的以及与晓田祥的搬迁协议与驱逐晓田祥通知各一份，证明兴社商贸中心违约成性；照片1套5张，证明兴社商贸中心换锁、焊门、砌墙和招商海报，其没有违约行为。被上诉人兴社商贸中心提交的土地使用证，证明其对涉案房屋享有权利，提交营业执照，证明刘保国是该单位的法定代表人，二审时兴社商贸中心认可涉案房屋已于2016年8月1日腾清。双方当事人对对方提交的证据予以否认。郑州静美社康健康管理有限公司提交证明，史志红于2016年7月份将以前开饭店用品全部拉走，与该公司签订租赁合同，收取其租金10万元。其他查明的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为：双方当事人签订的协议已于2015年7月31日租赁期满，且二审时兴社商贸中心提供了刘保国是兴社商贸中心的法定代表人、及兴社商贸中心对涉案房屋享有使用权，故史志红诉称兴社商贸中心不具有主体资格等理由不能成立；经查验涉案现场，及二审时兴社商贸中心认可涉案房屋已于2016年8月1日腾清，2016年7月2日史志红与郑州静美社康健康管理有限公司签订的房屋租赁合同、补充协议及收据、郑州静美社康健康管理有限公司提交的证明等，应认定房屋租赁期满后的1年时间内，史志红占有涉案房屋，构成侵权，其应赔偿这个时期的占有使用费。兴社商贸中心对涉案房屋损失扩大未及时制止，存在一定责任，应减轻史志红的赔偿责任，赔偿金额为45000元/年*70%=31500元。史志红诉称没有占用涉案房屋的理由不能成立。一审判决后，兴社商贸中心未提起上诉，视为认可一审认定事实和判决结果，对其在一审的其他请求及请求史志红赔偿破坏房屋造成的30万元损失不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持安阳市北关区人民法院（2016）豫0503民初711号民事判决第三项，即：驳回原告安阳市兴社商贸中心的其他诉讼请求；
二、撤销安阳市北关区人民法院（2016）豫0503民初711号民事判决一、二项，即：一、被告史志红于本判决生效后十日内腾清租赁原告安阳市兴社商贸中心的房屋；二、被告史志红于本判决生效后十日内支付原告安阳市兴社商贸中心逾期腾房的占有使用费（按每月4500元计算，从2015年8月1日起至被告滕清租赁房屋之日止）；
三、本判决生效后十日内史志红赔偿安阳市兴社商贸中心房屋占有使用费31500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1400元，由史志红负担600元，安阳市兴社商贸中心负担800元；二审案件受理费1400元，由史志红负担600元，安阳市兴社商贸中心负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔素萍
审 判 员 段合林
代理审判员 闫海英
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 胡金蕊