云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民一终字第363号
上诉人（原审原告，反诉被告）马俊修，男，1963年7月29日出生，汉族，初中文化，个体工商户。
上诉人（原审原告，反诉被告）马爱玲，女，1963年8月13日出生，汉族，初中文化，个体工商户。
委托代理人马兴，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审被告，反诉原告）李绍师，男，1960年1月1日出生，汉族，小学文化，农民。
委托代理人冯应权、罗云花，云南滇楚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）云南京枫房地产开发有限公。
法定代表人：苏明，该公司董事长。
上诉人马俊修、马爱玲、李绍师因与被上诉人云南京枫房地产开发有限公司（以下简称：京枫公司）物权保护纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2015）楚民初字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马俊修、马爱玲及委托代理人马兴和上诉人李绍师及委托代理人冯应权、罗云花到庭参加诉讼。被上诉人京枫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的主要事实是：2009年7月28日，云南省投融资担保有限公司与奕标公司签订房产转让合同，将以物抵债方式取得的位于楚雄市西门小区信义花园、凤鸣花园共99套商品住房、商铺、车库转让给奕标公司。2009年12月1日，奕标公司出具一份授权委托书给其下属单位第三人京枫公司，委托京枫公司全权代表奕标公司办理99套房源的资产变现：1、全权代表公司与销售单位或个人签订房产买卖合同；2、全权代表公司到相关银行办理上述房产按揭的一切手续；3、全权代表公司到房地产管理部门办理上述房产产权登记及抵押登记的一切手续；4、代为缴纳与上述房产相关事项的一切费用，授权期限至委托事项办结时止。2010年7月16日，奕标公司取得上述房产产权证。2013年3月11日，京枫公司与李绍师签订了两份房屋买卖合同，将位于楚雄市鹿城镇凤鸣街凤鸣花园小区2幢2-1号、2-2号商铺出售给李绍师，2-1号商铺每平方米8600元，总售价714574元，收取预付款314574元；2-2号商铺每平方米8300元，总售价689647元，收取定金10万元，并于2013年9月将商铺交付给李绍师使用。2010年8月2日、10月22日，奕标公司职工张晓丽取得2-2商铺的房屋所有权证、国有土地使用证。2013年10月17日，张晓丽向李绍师发了一份告知函，告知李绍师于2013年10月25日前签订购房合同，购房款打入合同指定账户，并按程序过户，若不购房，请迅速搬离。2013年10月22日，李绍师与张晓丽签订房屋买卖合同，以705000元的价格购买了2-1号商铺，取得了该商铺的房屋所有权证。2014年8月7日，马俊修、马爱玲向张晓丽购买2-2号商铺，于同年8月18日办理了房屋过户手续，取得该房屋产权证和国有土地使用证。
原审认为，马俊修、马爱玲与张晓丽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，且马俊修、马爱玲与张晓丽办理了房屋过户手续，取得该房屋产权证和国有土地使国用证，受法律保护，李绍师虽然与第三人京枫公司签订了房屋买卖合同，但2-2商铺的所有权登记在张晓丽名下，因第三人京枫公司至今未取得2-2商铺的所有权或处分权致使商铺的所有权不能转移，李绍师与第三人京枫公司签订的房屋买卖合同属于事实上不能履行，未取得该2-2商铺所有权，理应将2-2商铺归还所有人，故对李绍师反诉要求确认2014年8月7日马俊修、马爱玲与张晓丽之间签订的房屋买卖合同无效和确认其与第三人签订的房屋买卖合同有效，并继续履行的诉请不能成立，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，李绍师与第三人京枫公司签订的房屋买卖合同事实上不能履行，可要求京枫公司承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。同时，马俊修、马爱玲要求赔偿经济损失的请求，属于房屋买卖合同履行过程中产生的经济损失，应当向出卖人追偿。第三人京枫公司经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为其自行放弃法律所赋予的权利，应承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条第一款、第十四条、第十五条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李绍师于判决生效之日起五日内搬离楚雄市鹿城镇凤鸣街2幢1层2-2号商铺；二、驳回原告（反诉被告）马俊修、马爱玲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）李绍师反诉诉讼请求。本诉案件受理费381元，由被告（反诉原告）李绍师承担200元，由原告（反诉被告）马俊修、马爱玲承担181元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）李绍师承担。
原审宣判后，马俊修、马爱玲、李绍师不服，均向本院提出上诉。马俊修、马爱玲的上诉请求是：请求二审撤销原判第二项，改判李绍师赔偿马俊修、马爱玲2014年8月18日起至2015年3月17日期间的经济损失人民币38500元和自2015年3月18日起至交付房屋之日止每月人民币5500元的经济损失。其主要理由是，马俊修、马爱玲于2014年8月7日向原房东张晓丽购买坐落于楚雄市鹿城镇凤呜街2幢1层2-2号商铺，8月18日办理了房产过户手续，取得房屋产权，李绍师无合法手续占用该房屋，经多次催要，李绍师拒绝交还，致使马俊修、马爱玲至今未能占有、使用该房屋，造成经济损失，原审判决对马俊修、马爱玲的经济损失未予以判决。
李绍师的上诉请求是：请求二审撤销原判第一项、第三项，改判支持其一审的诉讼请求；二、本案诉讼费由马俊修、马爱玲和京枫公司承担。其主要理由是，原判认定事实不清，未对2-2商铺挂名在张晓丽名下，张晓丽是否享有所有权和京枫公司是否享有销售权，以及张晓丽是否系索取好处费乘机将挂名房产证卖给他人，马俊修、马爱玲是否属通过同行竞争，恶意串通损害第三人利益的方式取得房产证的事实进行审查，致使其合法财产遭受损失。其代理人提出，本案包括2-2商铺在内的99套商品房系奕标公司向云南省投融资担保公司打包购买所得，所有权属奕标公司，张晓丽仅是挂名房主，未实际出资购买过商铺，无权处分2-2商铺，马俊修、马爱玲与张晓丽签订的房屋买卖合同属恶意串通损害第三人利益的合同，为无效合同，二人虽持有2-2商铺的房产证，但因取得方式不合法，不享有2-2商铺的所有权。京枫公司受奕标公司委托全权负责销售、处置该99套商品房，有权处分2-2商铺，李绍师与京枫公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，其占有2-2商铺的行为合法，马俊修、马爱玲无权要求其返还2-2商铺及支付租金。
二审中，上诉人李绍师为支持其主张，申请本院调取马俊修取得2-2商铺的购房合同及该房产的原始登记材料，并向本院提交京枫公司向楚雄市汇通小额贷款有限责任公司支付贷款利息的进账单和还款凭证、律师意见书。本院依申请调取了马俊修、马爱玲与张晓丽签订的《房屋买卖契约》及房屋登记表、房屋登记实地查看记录表。
经质证，马俊修、马爱玲对本院调取的证据无异议，对李绍师提交的证据不予认可；李绍师对本院调取的证据无异议，但认为马俊修、马爱玲取得房屋的价格低于其购买的价格，二人与张晓丽签订合同存在恶意。
本院认为，本院依申请调取的《房屋买卖契约》、房屋登记表、房屋登记实地查看记录表与马俊修一审提交的房权证、税收缴款书能形成证据锁链，证实马俊修、马爱玲通过与张晓丽签订《房屋买卖契约》，以58万元向张晓丽购买凤鸣花园小区2幢1层2-2商铺，并办理产权转移登记的事实。双方当事人对证据均无异议，本院予以采信。李绍师提交的进账单和还款凭证经质证，马俊修、马爱玲不认可，因进账单和还款凭证均为复印件，内容不完整，无法核实真实性，本院不予采信；律师函系律师事务所为京枫公司出具的决策意见，不属证据，本院不予采信。
经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，马俊修、马爱玲对一审判决认定的事实无异议，李绍师对一审判决认定的“2010年8月2日、10月22日，奕标公司职工张晓丽取得2-2商铺的房屋所有权证、国有土地使用证。”的事实有异议，认为2-2商铺仅挂名在张晓丽名下，张晓丽并非实际取得所有权。同时，李绍师还提出一审判决遗漏了三点事实：1、2013年7月8日，张晓丽通过电话短信向李绍师索要每间商铺7.5万元的好处费未果，于10月17日向李绍师发出搬离通知书；2、李绍师于2013年10月30日制作房屋售卖完毕公示牌挂在商铺门上，对外公示房屋已经卖给自己；3、2014年4月18日，李绍师以房屋买卖合同纠纷向楚雄市人民法院起诉京枫公司、奕标公司、张晓丽，要求过户商铺，撤诉后，张晓丽把商铺卖给马俊修。对一审判决认定的其余事实，李绍师无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
对李绍师有异议的“2010年8月2日、10月22日，奕标公司职工张晓丽取得2-2商铺的房屋所有权证、国有土地使用证。”的事实部分，本院认为，原审法院认定该事实有房权证和土地证佐证，并无不当，李绍师的异议不成立。对李绍师提出一审遗漏的事实部分，本院认为，张晓丽是否向李绍师索要好处费不属本案的审查范围；李绍师提出其于2013年10月30日制作房屋售卖完毕公示牌挂在商铺门上，对外公示房屋已经卖给自己的事实，因无公告时间，不能认定公告时间系2013年10月30日，且该公告方式不具有法律效力；李绍师提出其2014年4月18日起诉京枫公司、奕标公司、张晓丽，要求过户商铺，撤诉后，张晓丽把商铺卖给马俊修的事实，因李绍师已撤诉，该事实不影响本案的处理，故对李绍师提出遗漏的事实部分，本院不予认定。
归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：上诉人马俊修、马爱玲对2-2商铺是否享有物权，能否要求李绍师搬离商铺和赔偿经济损失。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，上诉人马俊修、马爱玲持有房管部门和土地管理部门对2-2商铺颁发的房权证和土地证，权属证书所登记的权利人均系马俊修、马爱玲，故可证明马俊修、马爱玲对2-2商铺享有物权，李绍师对2-2商铺不享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，马俊修、马爱玲有权对该商铺享有占有、使用、受益和处分的权利，李绍师在马俊修、马爱玲取得产权证后除非有合法依据便无权继续占用该商铺，根据在案证据，李绍师并未提交占用该商铺的合法依据，故马俊修、马爱玲有权要求李绍师搬离商铺。
关于马俊修、马爱玲能否要求李绍师赔偿经济损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，马俊修、马爱玲于2014年8月18日取得2-2商铺的物权，李绍师无合法依据占用该商铺的行为已侵犯了马俊修、马爱玲对该商铺享有的物权，马俊修、马爱玲除有权要求李绍师搬离商铺外，还有权要求李绍师赔偿不能使用商铺的经济损失。对于损失数额的确定，因马俊修、马爱玲提交的同一地段他人的两份房屋租赁合同的区位、面积与本案的2-2商铺不完全一致，所约定的租金标准不能作为本案计算经济损失的标准，本院结合本案实际，参照马俊修、马爱玲提交的律师函中张晓丽向李绍师主张的2013年1月至2014年7月每月1500元的房屋使用费标准，酌情支持马俊修、马爱玲的经济损失每月房屋占用费2000元，从2014年8月18日起计算至2015年3月17日止，计7个月，合计人民币14000元。
综上所述，原审法院认定上诉人马俊修、马爱玲对2-2商铺享有物权，上诉人李绍师未取得2-2商铺的物权，无权继续占用该商铺，判决李绍师搬离2-2商铺正确，但判决李绍师不承担赔偿责任错误，本院予以改判。上诉人马俊修、马爱玲的上诉理由成立，部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持，上诉人李绍师的上诉理由不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定、第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持楚雄市人民法院（2015）楚民初字第771号民事判决的第一项；
二、撤销楚雄市人民法院（2015）楚民初字第771号民事判决的第二项；
三、由上诉人李绍师于本判决生效之日起五日内向上诉人马俊修、马爱玲赔偿经济损失人民币14000元。
一审本诉诉讼费381元，由李绍师承担；二审马俊修、马爱玲缴纳的诉讼费900元，由马俊修、马爱玲承担600元，由李绍师承担300元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在原审判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向楚雄市人民法院或与楚雄市人民法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判长 刘文亮
审判员 速 力
审判员 李发连
二〇一五年十一月二十三日
书记员 ＸＸ江