浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第63号
上诉人（原审被告）顾某某。
被上诉人（原审被告）郑某某。
上述两上诉人共同委托代理人沈某某。
被上诉人（原审原告）张某某。
原审被告蔡某某。
上诉人顾某某、郑某某与被上诉人张某某、原审被告蔡
某某所有权确认纠纷一案，南浔区人民法院于2009年11月11日
作出（2009）湖浔民初字第744号民事判决，上诉人顾某某、
郑某某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审
理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年9月21日，张某某与蔡某某签
订房屋转让协议，该协议约定，经共有人袁某某同意，蔡某某
自愿将其所有的位于湖州市二环××江南××区××号房屋50
%产权转让给张某某，张某某支付转让款30万元，并从2005年1
0月起该房屋的银行按揭贷款由张某某负责偿还。协议还约定
，张某某支付30万元转让款后，该房屋的50%产权转到张某某
方。同月23日，张某某将转让款30万元交付蔡某某，蔡某某当
即出具收条一份，共有人袁某某作为证明人在收条上签名，自
2005年9月起张某某与袁某某一起将该房屋出租给湖州东南汽
车工贸有限公司某车销售分公司。此后，张某某陆续偿还房屋贷款，现已还清。因蔡某某、丁某某欠顾某某、郑某某借款不
还，经顾某某、郑某某申请，湖州市南浔区人民法院查封了湖
州市二环××江南××区××号房屋50%产权，并予强制执行
。张某某以该房屋属于其所有向南浔区人民法院提出执行异议
。南浔区人民法院于2008年6月8日进行公开听证后作出（2006
）湖浔执字第1009、1010号民事裁定书，以对案外人异议的审
查仅限于形式和程序，而双方主张房产的所有权均系实体权利
争议，可以通过诉讼解决为由驳回张某某的异议，张某某遂向
原审法院提起诉讼。
原审法院审理认为：张某某与蔡某某签定房屋转让协议
是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，
应当确认有效。由于协议约定，张某某在支付房屋转让款30万
元之后，该协议即生效，张某某取得该房屋50%的所有权。因
此，2005年9月23日张某某支付房屋转让款30万元后，蔡某某
的50%房屋所有权即为张某某所有，张某某也获得了该房屋的
国有土地使用权证、房屋所有权证及房屋契证等有效证件。此
后，张某某支付了全部价款，与按份共有人共同将房屋出租，
收租，足以证明张某某已经与按份共有人共同享有对该房屋的
占有、使用、收益及处分等权利，而且张某某对未办理过户手
续没有过错责任，据此，原审法院认为张某某诉请符合法律规
定，应当予以支持。依照《中华某某共和国合同法》第八条、
第四十五条第一款、《中华某某共和国物权法》第十五条、《
中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条及最高人民法院《
关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定判决，一、确认张某某与蔡某某签定的房屋转让协
议有效；二、停止对蔡某某名下的湖州市二环西路658号江南
车城b区-
5房屋50％产权执行。一审案件受理费11800元，由顾某某、郑
某某、蔡某某负担。
上诉人顾某某、郑某某不服原审法院上述民事判决，向
本院提起上诉称：一、本案涉诉房屋50%的所有权登记在蔡某
某名下，其应为所有权人。原审法院确定涉诉房屋的50%所有
权为张某某所有，违背《中国人民共和国物权法》第六条关于
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登
记以及第九条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经
依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规
定的除外的规定。二、原审法院适用最高人民法院《关于人民
法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》缺乏事实依据
，且适用不当。1.该规定第十七条…第三人已经支付全部价款
并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有
过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上述规定与《中国人
民共和国物权法》第九条的规定相悖，应优先适用《中国人民
共和国物权法》的规定。2.在上诉人申请对涉诉房屋财产保全
时，被上诉人并未支付全部价款，而在人民法院已经采取保全
措施后，付清全部房屋转让款的，则不符合最高人民法院《关
于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七
条的规定。3.即使张某某已经支付全部转让款并实际占有，未
办理登记过户手续，其具有过错。所谓第三人未办理过户登记手续没有过错，一般是指登记部门的原因或者其他非第三人所
能控制的原因。张某某与蔡某某签定《房屋转让协议》后，张
某某次月起按月还贷，由此可见，张某某完全可以还清所有银
行贷款，即可办理所有权变更登记手续，故房屋所有权变更登
记手续尚未办理显属张某某之故。三、原审法院确认张某某与
蔡某某之间的房屋转让协议有效及判令停止对所涉房屋的执行
，显属错误。1.上诉人对《房屋转让协议》的效力并无异议，
张某某提出要求确认该协议效力并无必要，应予驳回。2.张某
某不享有物权请求权，蔡某某名下所涉房屋不应停止执行。蔡
某某名下的房屋已被人民法院查封，张某某与蔡某某之间的《
房屋转让协议》已经无法履行，应当予以解除，张某某享有债
权请求权，而不是物权请求权。故上诉人认为，原审判决认定
事实错误，适用法律不当。请求撤销原判，改判驳回被上诉人
张某某的诉讼请求。
被上诉人张某某辩称：2005年的时候，蔡某某没有能力
归还涉诉房屋银行贷款，就将该房屋转让给了被上诉人，被上
诉人一次性支付现金30万元，并承担了银行贷款的归还义务，
该款现已还清。签订协议的时候，蔡某某交付了钥匙、房产证
和土地使用权证，由于当时房屋贷款将近100万元，被上诉人
和另一所有权人袁某某没有能力一次性还清所有贷款，另外协
议签订不久，蔡某某负债外逃，被上诉人无法办理产权过户手
续。被上诉人支付了所有的房屋价款，并实际占有该房屋，房
屋应该是被上诉人的，故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告蔡某某未作答辩。根据原审期间的证据，结合当事人的陈述，本院二审查
明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：张某某与蔡某某签定房屋转让协议是双方当
事人真实意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，应当确认
为合法、有效。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封
、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的
需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分
或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手
续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部
价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此
没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条表面上看是
允许查封与否的规定，但实际上更是对查封后案外人异议的处
理规则。该条第二句规定第三人已经支付全部价款并实际占有
，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民
法院不得查封、扣押、冻结。对于该规定的理解，本院认为，
尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求
权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否时间占有、是否
有请求过户的行为而不同，占有的时间越长，付款越多、已经
请求过户，其权利应越接近于物权。而不动产物权的卖方，在
买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后，已经没有
什么剩余权利，唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过
户手续的实际困难，以及民间对事实物权的认可，此情形下认
可第三人已经取得相当于物权的权利。而且该规定并不与物权
法确定的物权登记主义直接冲突，只是认为，即使其此时尚未取得物权，但其合同履行状态使其权利已经很接近于物权，故
其利益受法律保护。原审法院认为被上诉人张某某基于合同约
定支付30万元转让款后，直接取得诉争房屋50%所有权，确与
物权法确定的物权登记主义的规定相悖。最高人民法院《关于
人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
的规定意在保护已经履行全部实质义务的买方，维护交易秩序
的稳定。但这里的第三人必须具备三个方面的保护要件：已经
支付全部价款、已实际占有、未办理过户登记无过错。本案中
，张某某与蔡某某于2005年9月21日签订房屋转让协议，张某
某于同月23日支付30万元转让款，并根据协议约定承担涉诉房
屋银行贷款归还义务，银行贷款也确由其还清，应当认为张某
某已经支付全部价款。张某某与另一按份共有人共同将涉诉房
屋出租并收租的行为，虽然是张某某通过出租人而间接占用，
但可以认定其已经实际占有。由于张某某与蔡某某签订房屋转
让协议时，尚有银行贷款没有还清，且涉案房屋原属蔡某某、
袁某某所有，袁某某在银行也有贷款未付，为此该房屋设置了
抵押，对房屋过户手续的办理造成了一定的障碍，当时存在着
张某某客观上无法办理房屋过户转让手续的情形，所以张某某
对未及时办理房屋过户手续没有过错。本案事实符合规定的三
个条件。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序
合法。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第
一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人顾某某、郑某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
审 判 员 周 勇
代理审判员 冯杰民
二〇一〇年三月十一日
书 记 员 贾艳红