重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民初字第01408号
原告大连泽华房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号。
法定代表人夏修英，执行董事。
委托代理人马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号。
法定代表人李小伟，董事长。
被告邓正荣。
委托代理人曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
被告谯祖会。
委托代理人曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
原告大连泽华房地产开发有限公司（以下简称大连泽华公司）与被告重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁公司）、被告邓正荣、谯祖会执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连泽华公司的委托代理人马小莉、张爱，被告谯祖会及被告邓正荣、谯祖会的委托代理人曹正顺到庭参加了诉讼，被告沙磁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连泽华公司诉称：（2015）渝一中法执异字第478号《执行裁定书》所认定事实和法律依据是错误的。具体理由如下：首先，二被告之间签署的买卖合同、开具的收据、交付证明等均为对抗法院的执行所恶意补签或伪造，其内容没有相关履行凭证进行证明，不具有真实性。重庆一中院对前述证据的认定是错误的。从签署时间上看，不符合常理，系在法院采取查封措施之前的十几日左右。从房屋交付时间上看，现有证据似乎显示买受人还未付款、出卖人即迫不及待地将房屋交付与买受人。从履行上看，除了收款收据外，未提供其他任何能够证明其已经在该时间节点进行了实际支付的凭证。从程序上看，未完成网签公开登记的交易形式，不能对抗第三人。其次，原告先于被告邓正荣、谯祖会占有、使用涉案房屋。最后，本案案情复杂，争议较大，重庆市第一中级人民法院未进行听证，剥夺了原告的诉讼权利。诉讼请求：1、请求撤销（2015）渝一中法执异字第478号《执行裁定书》，请求继续执行查封的位于重庆市合川区南办处牌坊路521号门市房屋。2、本案诉讼费由被告承担。
被告邓正荣、谯祖会答辩称：首先，被告邓正荣、谯祖会是在查封之前签订了买卖合同，邓正荣、谯祖会交付了全款，在签订合同后依法占有至今，并有被告沙磁公司的接房通知。由于查封办不了产权证，其原因不在邓正荣、谯祖会。其次，原告并不是沙磁公司的案外人，而是沙磁公司的合伙人，即大连泽华公司与沙磁公司合伙在合川开发楼盘，原告是开发公司的股东，根据《公司法》的相关规定，在企业未破产清算之前，股东之间不得擅自进行财产清算。原告的行为侵犯了善意买受人的权利，被告邓正荣、谯祖会保留向原告追索查封造成损失的权利。虽然原告与沙磁公司签订了合同，但并未支付对价，是为了掩人耳目。最后，被告邓正荣、谯祖会的行为符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议若干问题的意见》的规定。原告不能确定被告的买卖合同的真实性，那就不能推翻被告的证据。被告请求维持（2015）渝一中法执异字第478号《执行裁定书》，请求立即解封。
被告沙磁公司未作答辩，也未提交证据。
审理过程中原告大连泽华公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、2004年5月21日，重庆洪燕物业发展有限公司出具大连鑫利房地产开发有限公司的《收据》及2004年5月18日《中国农业银行电汇凭证》各1份；
2、2004年7月24日，重庆洪燕物业发展有限公司出具大连鑫利房地产开发有限公司的《收据》及2004年7月21日《中国农业银行电汇凭证》各1份；
3、2005年4月2日，大连鑫利房地产开发有限公司与重庆洪燕物业发展有限公司签订的《项目合作开发协议书》1份，证明大连泽华公司与沙磁公司是合伙关系，并不是股东；
4、2005年5月24日，大连鑫利房地产开发有限公司与重庆洪燕物业发展有限公司签订的《协议书》1份；
5、2005年12月25日，大连鑫利房地产开发有限公司与重庆洪燕物业发展有限公司签订的《合川紫荆翰林苑项目补充协议》1份；
6、2006年5月13日，大连鑫利房地产开发有限公司与重庆洪燕物业发展有限公司签订的《协议》1份；
7、《紫荆翰林苑业主新旧门牌份，证明门牌号进行了变更，即被告邓正荣、谯祖会买受的房屋在大连泽华公司占有之后；
8、2006年6月25日，大连鑫利房地产开发有限公司与重庆洪燕物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；
9、2006年9月1日，转移手续费《重庆市综合统一发票》1张，证明大连泽华公司已交付转移手续费；
10、合川南办处希尔安大道6号C栋《合川市商品房买卖合同登记申请书》；
11、《租赁合同》，证明大连泽华公司合法占有了涉案房屋；
以上证据均系复印件，并附辽宁省大连市中山区公证处出具与原本相符的公证书；
12、渝国土房管2005预字第15248号预售许可证，证明涉案房屋是2005年9月22日取得预售许可，预售期限是经过1次延期，延期至2007年3月16日，原告签订商品房买卖合同时是在预售许可有效期内。；
13、2010年4月14日，重庆市合川区城乡建设委员会签发的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，证明该工程已取得竣工验收备案登记；
14、重庆市土地房屋权属登记审核表，表示2010年11月2日涉案房屋取得了产权登记；
15、《（紫荆翰林苑）门市门牌编码表》，登记的人是大连鑫利，大连鑫利就是大连泽华公司；
16、（2013）合法民执字第00036-3号和（2011）合法执快字第1364-7号执行裁定书，及相应的协助执行通知书，证明涉案房屋在被告与沙磁公司签订买卖合同时已经被查封。
17、合川区人民法院（2013）合法民初字第06805号，证明涉案的521号门市实际买受人是徐小兰、谢显贵，而非邓正荣、谯祖会。
被告邓正荣、谯祖会质证后认为，合作开发协议是真实的，但是不能支持原告的诉讼请求，根据项目开发协议书，原告和被告沙磁公司是合作开发，在法律上要么是股份制，要么是合伙制，但是销售房屋只能以被告沙磁公司的名义进行销售，开发资格也是被告沙磁公司，现在原告举示的证据，根据合作开发项目书约定，他们只能是共负盈亏，共担风险，这个项目没有最后清算和破产之前相互之间是不能处理开发财产的。由于乙方法定代表人瘫痪，甲方为了保障自己的利益，就签订了以上的所谓的房屋买卖协议，将小股东的房屋卖给了现在的大股东原告，但是没有实际交付，也没有任何付款依据，实际上是为了规避作为投资人的风险，被告认为这个协议不是普通意义上的商品房买卖协议。至于租出去也是为了减少整个开盘的损失，实际上本案的主体都只能是被告沙磁公司，应该是以项目的名义出租的，而不是原告代理人所说已经实际占有了。被告认为大连泽华公司和沙磁公司的买卖合同是以买卖为名，逃避开发债务为根本目的，不能对法院的执行裁定起任何作用。原告没有销售房屋和租赁房屋的资格，原告代理人也没有举示付款依据，除了商品房买卖合同，所有的东西都是公证书，上面也没有骑缝章，中间都是复印件，租赁合同也是一样的，因为原告没有出示原件，对真实性有异议。（2013）合法民初字第06805号判决书是起诉沙磁公司办证的，因为谢显贵、徐小兰与邓正荣、谯祖会当初是合伙购买的，由于办证困难，谢显贵、徐小兰把其份额转给谯祖会、邓正荣了。实际上是任明、徐小兰打了62万给合川区法院，后来由合川法院把钱退给任明、徐小兰后，杨雪松、谯祖会把钱直接交给沙磁公司的。对预售许可证本身的真实性无异议，当时登记的是洪燕公司，洪燕公司就是沙磁公司。重庆市建设工程竣工验收备案登记证和重庆市土地权属登记审核表都是以沙磁公司名义办理，这三组证据与本案无任何联系，这只是开发公司的情况。关于合川法院的协助执行通知和执行裁定，是因为开发公司欠其他人的钱被查封的，是另案的事，不是原告查封的，所以被告当初才交钱到合川法院，且已经解封了。被告对这五组证据的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。
审理过程中被告邓正荣、谯祖会为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、2013年1月14日谯祖会、邓正荣与沙磁公司签订的《商品房买卖合同》，证明在法院查封前已签订有效合同。
2、门市租赁合同，证明在法院查封前已签订有效租赁合同。
2、交房证明，证明房屋已交付并实际占有。
3、营业执照，证明房屋已交付并实际占有。
4、付款依据，证明已清结房款。
5、重庆市合川区人民法院于2015年9月17日作出的（2015）合法民初字第06148号民事判决。
原告大连泽华公司质证后认为，商品房买卖合同、交房通知的真实性不予认可。2013年1月14日的购房人不是被告。付款只有收据，没有支付凭证，而且时间肯定不是2013年1月14日。付款收据的真实性也不认可，一个是沙磁公司单方出具的，且没有相应的打款凭证。转一中院的转款依据真实性予以认可，但不是支付的购房款。收据和回单加起来的金额已经超出了合同约定的房款价。徐小兰的打款回单与本案无关联。中国建设银行的客户回单，这是交给重庆市第一中级人民法院的，这个真实性予以认可。租赁合同是被告与案外第三人签订的，真实性不予认可。对合川区法院判决书的真实性予以认可。
经审理查明，2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（现更名为重庆沙磁房地产开发有限公司）作为甲方与乙方原大连鑫利房地产开发有限公司（现更名为大连泽华房地产开发有限公司）签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》，2005年5月24日，双方签订《协议书》，2005年12月25日双方签署了《合川紫荆翰林苑项目补充协议》。2006年5月13日，重庆洪燕物业发展有限公司与大连鑫利房地产开发有限公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，大连鑫利房地产开发有限公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后大连泽华房地产开发有限公司就上述房屋委托对外销售，大连鑫利房地产开发有限公司与重庆洪燕物业发展有限公司于2006年6月25日签订了《商品房买卖合同》。2012年，大连泽华房地产开发有限公司认为其分得的房屋中有13套已由重庆沙磁房地产开发有限公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在重庆沙磁房地产开发有限公司的授意下，经由债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封，自己的权益受到侵害，遂向本院起诉。本院根据大连泽华房地产开发有限的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁公司的位于重庆市合川区南办处牌坊路521号房屋。在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。根据该调解书，重庆沙磁房地产开发有限公司于2014年9月21日前向大连泽华房地产开发有限公司支付11690000元等内容。2014年11月4日，大连泽华房地产开发有限公司向本院申请强制执行，本院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721
--1号和（2014）渝一中法民执字第00721--
2号执行裁定书，继续对沙磁公司所有的房屋采取了续行查封措施。执行中，因案外人谯祖会、邓正荣提出执行异议。本院于2015年10月25日作出（2015）渝一中法执异字第478号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南办处牌坊路521号房屋的执行。
另查明，2013年1月14日，被告谯祖会、邓正荣与沙磁公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定沙磁公司将其开发的重庆市合川区南办处牌坊路521号房屋出售给邓正荣、谯祖会；房屋建筑面积为31.38平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为276144元等条款。同日，邓正荣、谯祖会向沙磁公司支付购房首付款220915元，沙磁公司出具收据，载明收款方式为现金。2013年1月14日，沙磁公司向谯祖会、邓正荣出具交房通知，该通知载明，“兹有你购买的合川区南办处牌坊路521号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用”2015年10月19日，谯祖会将剩余房款55289元交至本院案款账户。
还查明，2015年9月17日，重庆市合川区人民法院作出（2015）合法民初字第06148号民事判决书，该判决书确认原告邓正荣、谯祖会要求沙磁公司协助办理涉案房屋的地产权证，法律上履行不能，故驳回其诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
以上事实，有原大连鑫利房地产开发有限公司与原重庆洪燕物业发展有限公司签订的《项目合作开发协议书》、《合川紫荆翰林苑项目补充协议》、《紫荆翰林苑业主新旧门牌对照表》、渝国土房管2005预字第15248号预售许可证、重庆市合川区城乡建设委员会签发的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、邓正荣、谯祖会与沙磁公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及交房证明、营业执照、付款凭证、重庆市合川区人民法院（2015）合法民初字第06148号民事判决书、本院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书、（2014）渝一中法民执字第00721-1、00721-2号执行裁定书、（2015）渝一中法执异字第478号执行裁定书、当事人陈述等证据在案为凭，经庭审质证和审查，予以认定。
本院认为，《最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定﹥》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告大连泽华公司是依据本院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向本院申请的金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南办处牌坊路521号门市房屋登记在被告沙磁公司名下，而被告邓正荣、谯祖会在本院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2013年1月14日已与沙磁公司签订书面买卖合同，沙磁公司亦在2013年1月15日即本院查封前已将房屋交付邓正荣、谯祖会使用，且邓正荣、谯祖会已支付全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。重庆市合川区人民法院（2015）合法民初字第06148号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据上述司法解释规定，邓正荣、谯祖会对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。而大连泽华公司举示的证据不能充分证明沙磁公司与邓正荣、谯祖会是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能达到案外人不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。故原告大连泽华公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。
综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十三条第一款（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告大连泽华房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告大连泽华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一六年五月十八日
书 记 员 夏 茜