广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1041号
上诉人（原审原告）：梁妙容，女，1966年4月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：李任开，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：梁云玉，男，1972年9月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。系上诉人梁妙容的弟弟。
被上诉人（原审被告）：黄志远，男，1961年11月1日出生，汉族，住广东省中山市西区。
委托代理人：雍雪林、杜丽文，均系广东洋三律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：曹焱，女，1972年11月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：钟敏、陈婷娇，均系广东千里行律师事务所律师。
原审第三人：李隼，男，1971年10月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：钟敏、陈婷娇，均系广东千里行律师事务所律师。
原审第三人：中山市创二房地产服务有限公司。住所地：广东省中山市西区富华道***号长乐村综合楼首层二卡。
法定代表人：杨志军。
委托代理人：陈炳文、黄利辉，均系该公司员工。
上诉人梁妙容因与被上诉人黄志远、曹焱，原审第三人李隼、中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁妙容原有位于中山市火炬开发区××村××花园××号的房地产（原土地证号：1501**，土地面积746.2平方米；原房产证号：Ｃ0××80，建筑面积431.62平方米）一处。黄志远与梁妙容原系朋友关系。曹焱与李隼系夫妻关系。
2011年10月25日，经广东省中山市火炬公证处公证，梁妙容向黄志远出具委托书一份。委托书载明“位于广东省××火炬开发区××村××�园××号的房地产［持有：粤房地证字第××号《房地产权证》及中府国用（2002）字第15××0107号《国有土地使用证》］，该房地产登记在梁妙容名下，属于我梁妙容的个人财产。我梁妙容因不能亲自处理出售上述房地产的有关事宜，特委托黄志远为我的代理人，代表我从事如下活动：1.代表我与上述房地产的购买方签订房地产买卖合同，收取售房款、并办理出售该房地产的相关手续；2.代表我协助上述房地产的购买方到有关部门办理该房地产产权及相应的土地使用权过户登记的有关手续，签署相关的文件；3.代表我协助上述房地产的购买方办理上述房地产水、电、气、电视、电话等过户的相关手续；4.代表我交纳办理上述事项的有关税费。受托人在委托范围内从事的活动及签署的文件，我均予承认。受托人无转委托权。本委托书有效期自二〇一一年十月二十五日起至二〇一二年十月二十四日止。”2011年11月14日，黄志远代表梁妙容（卖方）与创二公司（经纪方）、李隼（买方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：梁妙容在创二公司提供中介服务的情况下将前述涉案房地产出售给李隼；房地产成交价205万元，于合同签订之日支付定金20万元，于国土部门办理过户手续当日支付105万元，于领取新证当日支付80万元。同日，李隼委托其妻子曹焱向黄志远的银行账户转账支付购房定金200000元。2011年11月21日，黄志远与李隼、曹焱至中山市国土资源局火炬开发区分局办理房地产过户手续，黄志远代表梁妙容与曹焱在该局签署《房地产买卖合同》（文本由中山市国土资源局免费提供），约定梁妙容以65万元的价格将前述房地产转让给曹焱。中山市国土资源局火炬开发区分局最终以涉案房地产的评估价989152元对该笔交易课税。同日，曹焱再次向黄志远转账支付购房款105万元。2011年11月28日，前述房地产经核准登记在曹焱名下。2011年12月5日，曹焱领取前述房地产的权属证书，并向黄志远转账支付购房余款80万元。2014年1月22日，梁妙容另案［（2014）中一法张民一初字第261号］以黄志远与曹焱之间房地产买卖合同无效为由，将黄志远、曹焱诉至原审法院。2014年4月2日，梁妙容与黄志远签订《和解协议书》，双方确认黄志远与曹焱于2011年11月21日签订房屋买卖合同合法有效，梁妙容确认已收取全部的卖房款。同日，梁妙容自愿向原审法院申请撤回（2014）中一法张民一初字第261号案对黄志远、曹焱的起诉。2014年11月27日，梁妙容再次诉至原审法院，请求判令：1.确认黄志远与曹焱签订的关于买卖中山市火炬开发区濠头村豪华花园豪华三巷22号房产的《广东省房地产买卖合同》无效；2.黄志远、曹焱将涉案房产变更登�至梁妙容名下，并承担全部过户费用；3.黄志远、曹焱共同承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，梁妙容先将第1项诉请无效的对象变更为黄志远与第三人李隼于2011年11月14日签订的《房地产买卖合同》，后又明确诉请无效的对象还包括黄志远与曹焱签订的《房地产买卖合同》，并将第二项诉请变更为黄志远、曹焱及第三人李隼共同将涉案房地产变更登记至梁妙容名下，并承担全部过户费用。
另查：2015年4月15日，经梁妙容的委托，中山市佳信土地房地产估价有限公司出具房地产估价初步意见一份，对涉案房地产在2011年10月30日的市场价值进行估值，初步意见为3503000元。
诉讼期间，梁妙容亲属梁云玉、梁永红、梁子华于2015年7月24日另案［（2015）中一法民一特字第32号］向原审法院申请梁妙容为限制民事行为能力，后于2015年10月26日自愿撤回申请。依�妙容的申请，原审法院依法查封了登记在曹焱名下的涉案房产。
原审法院认为：本案系确认合同无效纠纷。梁妙容以公证的方式出具委托书，授权黄志远代其出售房地产、收取购房款并办理过户手续，双方构成委托代理关系。黄志远以梁妙容的名义将涉案房地产出售给李隼、曹焱，收取购房款205万元，并协助将该房地产过户至曹焱名下，均在梁妙容的授权范围之内，依法产生委托代理的法律后果，即前述民事行为均视为梁妙容本人所为，相应的法律后果也由梁妙容承担。从内部看，梁妙容与黄志远之间构成委托代理关系。从外部看，梁妙容与李隼、曹焱之间构成房屋买卖合同关系。
梁妙容诉请涉案买卖合同无效，要求黄志远、曹焱、李隼协助将涉案房地产过户至其名下，故本案的争议焦点为梁妙容与李隼之间的《房地产买卖合同》，梁妙容与�焱之间的《房地产买卖合同》是否合法有效的问题。对此，原审法院认为：1.梁妙容与李隼之间的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。2.梁妙容与曹焱之间的《房地产买卖合同》，系梁妙容为协助履行其与李隼之间的《房地产买卖合同》，将涉案房地产过户至李隼指定的其妻子曹焱名下而续签的合同，该合同也是双方当事人的真实意思表示，只是转让的价格因与实际不符且违反了国家强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，该价格条款的无效，并不影响整个合同的合法有效。3.梁妙容主张黄志远与李隼、曹焱恶意串通，但未能提供双方有恶�串通的相关证据，且涉案房地产以205万元的价格转让并非明显偏离涉案房地产当时的价值，故恶意串通的主张，不成立。据此，梁妙容的诉请，没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。
至于代理人黄志远是否有将205万元售房款转交给委托人梁妙容的问题，因本案处理是梁妙容与李隼、曹焱之间的房屋买卖合同争议，黄志远收到205万元即视为买受人已履行了支付购房款的义务，至于梁妙容是否已实际收取到，买受人在所不问，也无权过问，故原审法院在本案中不作详细审查。如果梁妙容认为没有实际收到售房款并有证据证实，可另案提起委托合同之诉，要求黄志远返还售房款。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回梁妙容的诉讼请求。案件受理费10300元，诉讼保全费2520元，合计12820元（梁妙容已预付），由梁妙容负担。
上诉人梁妙容不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院没有准确理解上诉人的诉讼请求，是判决错误的根本所在。上诉人请求确认黄志远、曹焱、李隼签订的房地产买卖合同无效，指向的是黄志远、曹焱、李隼之间签订房地产买卖合同的行为无效，一审判决不从黄志远、曹焱、李隼签订合同的行为来审查，简单以上诉人出具授权委托书给黄志远，黄志远的行为属上诉人的真实意思表示，简单地从涉案的房地产买卖合同效力作出认定。二、一审判决认定事实错误及认定事实不清。1.一审判决仅凭授权委托书认定黄志远签订、履行房地产买卖合同的行为均在上诉人授权范围之内错误。上诉人公证的授权委托书授权范围没有将房屋售价授权给黄志远，黄志远、曹焱、李隼在诉讼中没有举证证明上诉人认可、同意房地产买卖合同中的65万元或205万元的售价，一审判决认定涉案房地产买卖合同是上诉人真实意思表示错误。2.一审判决没有查明黄志远收取的205万元款项的具体走向。在出具授权书两年内，上诉人一直在辽宁大悲古寺修行，黄志远声称售房款交给上诉人，但黄志远未提供任何证据。上诉人申请一审法院调查黄志远收取的205万元具体走向，一审法院只查证了款项走向了黄志绮、林权译，没有继续查明走向。上诉人作此调查申请，是认为款项不仅没有支付给上诉人，反而更大可能是返还给曹焱、李隼或与他们有关系的第三人。3.一审判决认定涉案房地产以205万元转让并非明显偏离当时价格错误。一审判决已查明涉案房地产在2011年10月30日的市场价值为3503000元，但成交价仅为205万元，该价格没有经上诉人授权或同意，低于了市场价格的70%，属明显不合理的低价转让财产。4.一审法院没有对黄志远是否将出售房屋的205万元支付给上诉人作出查明和认定错误。三、一审判决适用法律错误。一审判决没有引用实体法作出判决错误。上诉人没有将出售房屋的定价权授权给黄志远，黄志远擅自定价的行为属没有取得代理权或超越代理权的行为，本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，以及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定。四、一审判决没有依法行使释明权，本案应依法发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院�据案件事实作出的认定不一致的，……人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”上诉人是以黄志远、曹焱、李隼签订、履行房地产买卖合同的行为无效提起诉讼，一审判决认定为有效，依法应当行使释明权，告知上诉人可以变更诉讼请求，一审法院没有依规定作出处理，反而在判决中认为上诉人可另案提起返还售房款诉讼，实际增加了上诉人的诉累和上诉人的费用负担。综上，一审判决认定、适用法律和诉讼程序均有错误，请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄志远答辩称：一、黄志远依据梁妙容的授权签订了房地产买卖合同，合同形式合法，内容也是双方自愿，不存在《合同法》规定的合同无效情形。梁妙容没有证据证明黄志远与曹焱、李隼恶意串通。梁妙容诉求确认黄志远与曹焱、李隼签订房�产买卖合同的行为无效与确认合同无效并无区别。二、梁妙容出具的公证授权委托书已明确委托黄志远出售涉案房地产，房屋出售价为205万元已明确告知梁妙容，梁妙容已完全清楚，房屋也已实际交付给曹焱、李隼使用。黄志远已经和梁妙容结算完毕205万元房款，此有梁妙容确认收到205万元房款的收据为证。这也梁妙容在本案之前因同一事由向法院起诉后又撤诉的原因。三、涉案房地产的真实交易价格是205万元，当时梁妙容没有任何异议。房屋进行过户时不是双方真实的交易价格。梁妙容认为出售价明显与市场不符是梁妙容事后的反悔行为，梁妙容也未提供当时房屋的评估报告。四、黄志远出售房屋的行为都在梁妙容的授权范围之内，是按照梁妙容的指示从事相关活动，不存在越权或擅自定价的事实。梁妙容要求确认合同效力，涉案合同不存在法律规定确认无效的情形，自然是有效的。原审判决正是依据梁妙容的诉讼请求作出判决，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人曹焱、原审第三人李隼共同答辩称：一、黄志远与曹焱、李隼签订房地产买卖合同的行为均在梁妙容的授权范围之内，合法有效，梁妙容应对黄志远签订合同的行为承担相应的法律后果。原审判决认定涉案房地产买卖合同有效进而驳回梁妙容的诉讼请求，于法有据。二、梁妙容经过公证的授权委托书明确载明，黄志远的代理权限包括“代表梁妙容与上述房地产的购买方签订房地产买卖合同，收取售房款，并办理出售该房地产的相关手续”、“黄志远在委托范围内从事的活动及签署的文件，梁妙容均予承认。”黄志远将涉案房地产出售给李隼、曹焱并收取购房款205万元的行为应视为梁妙容本人的行为。至于梁妙容与黄志远之间对涉案房�产如何定价，与本案并没有任何关联性，曹焱、李隼无需举证证明梁妙容将房屋的定价权授予黄志远。如果梁妙容对房屋定价确有限制，则应在出售房屋时向购买方予以明确说明，但梁妙容对此并无作出说明。三、原审中，黄志远提供的《和解协议书》可证明，黄志远与梁妙容于2014年4月2日签订该协议，梁妙容与黄志远均确认黄志远与曹焱签订的房屋买卖合同合法有效，梁妙容确认已收取全部的售房款。可见，原审判决已查明梁妙容收到售房款的事实。本案系确认合同无效纠纷，法院只需查明涉案合同是否合法有效，并不需要查明黄志远收取205万元款项的具体走向。梁妙容否认收到售房款，要求法院查明205万元款项的具体走向，但此实际上属于另一个法律关系，即梁妙容与黄志远之间的委托代理关系，不在本案审理的法律关系范畴中。本案中，曹焱、李隼已充分举证证明向黄志远交付房款205万元，不管黄志远是否将售房款转交给梁妙容，梁妙容是否已实际收取售房款，均与曹焱、李隼无关。本案更不可能存在黄志远返还房款给曹焱、李隼或第三人的情形，梁妙容的猜测根本没有任何事实依据。四、原审判决只是查明梁妙容提供了一份估值为3503000元的房地产估价初步意见，但是并无认定涉案房地产的市场价值就是3503000元。梁妙容并无提供正式的房地产估价报告，因此梁妙容并没有证明涉案房地产的市场价值。实际上，中山市国土资源局火炬开发区分局最终以涉案房地产的评估价989152元对双方的交易进行课税，可见205万元的转让价并无偏离涉案房地产当时的市场价，反而高出国土部门的评估价。另外，转让价的高低并非合同无效的法定理由，梁妙容以低价转让为由主张黄志远与曹焱、李隼恶意串通从而主张双方签订的合同无�，明显缺乏事实和法律依据。五、原审判决不仅引用了程序法的规定，还引用了《中华人民共和国合同法》的相关规定，在适用法律上并无错误。黄志远的行为并非属于没有取得代理权或超越代理权的行为，梁妙容主张黄志远擅自定价缺乏事实依据，本案并不适用有关没有取得代理权或超越代理权的法律规定。六、原审法院已依法行使释明权，本案不应发回重审。原审法院已在庭审中多次向梁妙容释明相关法律关系的性质，并要求梁妙容明确其诉讼请求，梁妙容最后明确其诉讼请求为确认黄志远分别与曹焱、李隼签订的《房地产买卖合同》无效。原审判决认定合同有效，是因为梁妙容的诉讼请求缺乏事实和法律依据，而不是其他原因。从始至终，梁妙容都将其与黄志远之间的委托代理关系、其与曹焱和李隼的买卖合同关系混为一谈，主张在同一个案件中处理两个不同的法律关系。原审判决阐明“如果梁妙容认为没有实际收到售房款并有证据证实，可另案提起委托合同之诉，要求黄志远返还售房款”，恰恰是符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定。因此，梁妙容要求发回重审没有任何法律依据。请求依法驳回梁妙容的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人创二公司答辩称：对一审判决没有异议。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：梁妙容诉求确认黄志远与李隼、黄志远与曹焱关于涉案房地产的买卖合同无效，依梁妙容的诉求，本案为确认合同无效纠纷。本案争议的主要问题是黄志远与李隼、曹焱签订的房地产买卖合同是否合法有效。
梁妙容在本案中主张未授予黄志远出售房屋的定价权，但是，梁妙容授权黄志远出售涉案房地产的委托书中已明确，黄志远代表梁妙容与涉案房地产的购买方签订房地产买卖合同，收取售房款，并办理过户登记手续等。而房地产的价格是签订房地产买卖合同的一项不可或缺的核心重要内容，梁妙容授权黄志远代表其与购买方签订房地产买卖合同，此授权当然含括了黄志远与购买方达成的房地产出售价格条款内容，因此黄志远与李隼约定以205万元的价格转让涉案房地产并未超出代理权限，本院对梁妙容主张黄志远的行为超出代理权限从而认为房地产买卖合同无效的理由不予采纳。李隼是在创二公司的居间下与黄志远签订了房地产买卖合同，梁妙容认为黄志远出售房屋的价格低于其自行委托的房地产估值的70%，仅以此主张黄志远与李隼、曹焱存在恶意串通行为，证据不足，梁妙容的该主张不能达到民事诉讼认定事实的高度盖然性证明标准，本�对梁妙容的该主张不予支持。黄志远受梁妙容的委托与李隼签订的房地产买卖合同不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，依法有效。李隼与曹焱为夫妻关系，黄志远与曹焱签订房地产买卖合同是为履行黄志远代表梁妙容与李隼签订的房地产买卖合同过户手续而签订，此份合同中约定的转让价格实际是为了达到交易过户避税的目的，此约定损害了国家利益而无效，但合同部分无效，不影响该份合同的其他条款效力。原审法院认定黄志远与曹焱签订的房地产买卖合同的价格条款无效无不当。因梁妙容诉求确认合同无效，原审法院在审查认定本案的合同效力后认为梁妙容的主张不成立而驳回其诉求处理结果正确，本院予以维持。
另外，关于梁妙容上诉主张的205万房款问题。黄志远依梁妙容的委托收取了李隼、曹焱支付的205万元房款，至于黄志远是�有将205万元房屋出售款支付给梁妙容，此为梁妙容与黄志远委托合同关系处理范畴，与本案法律关系不同，原审法院对205万元房款在本案中不作审查处理无不当。
综上所述，上诉人梁妙容的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元（上诉人梁妙容已预交），由上诉人梁妙容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一六年六月十三日
书 记 员 林蔓娜
黄燕红
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