四平市铁西区人民法院行 政 判 决 书（2017）吉0302行初12号原告肖印林(曾用名肖润林)，男，汉族，1954年9月12日出生，四平市运输公司退休职工，户籍地吉林省四平市铁东区北市场街腰栈委一组，现住吉林省四平市铁西区电业新村9817号。委托代理人刘永学，吉林辅民律师事务所律师。被告四平市住房和城乡建设局。法定代表人韩俊峰，局长。出庭负责人曲明威，副局长。委托代理人王丹波，吉林公捷律师事务所律师。被告四平市国土资源局。法定代表人史奎春，局长。出庭负责人杨国锋，副局长。委托代理人李洪涛，该局公职律师。委托代理人王桂玥，吉林公捷律师事务所律师。原告肖印林因认为被告四平市住房和城乡建设局、四平市国土资源局不履行房屋登记的法定职责，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告肖印林及其委托代理人刘永学，被告四平市住房和城乡建设局委托代理人王丹波，被告四平市国土资源局委托代理人李洪涛及王桂玥到庭参加诉讼，被告四平市住房和城乡建设局副局长曲明威、被告四平市国土资源局副局长杨国锋以行政机关负责人身份出庭应诉。本案现已审理终结。原告肖印林诉称，1999年9月27日，案外人王宏伟购买了四平市成达房地产开发有限公司开发的位于铁西区仁兴街电业村委电业新村小区9817#楼住宅房屋，并支付了房屋的全额价款80000元。2005年，原告肖印林与案外人王宏伟及四平市成达房地产开发有限公司协商，王宏伟将涉案房屋买卖合同项下的权利与义务全部转让给了原告肖印林，四平市成达房地产开发有限公司以原告肖印林为买受人重新签订了《商品房买卖合同》，并开具了正规的销售不动产发票。同时，原告为办理产权登记手续，依法交纳了契税等相关税费。原告入住后，于2007年在被告四平市住房和城乡建设局处办理产权登记手续时，被房产部门告知原告该房屋于2002年10月15日信达公司与中国银行四平分行办理了抵押登记。原告走上了长达十年的漫长诉讼之路，结果法院最终裁决认为：“信达公司（上诉人）与中国银行四平分行于2002年10月15日签订的《抵押房屋出售协议》及办理的抵押登记均晚于本案涉案房屋的购买时间，且肖润林已经支付了全部购房款。”也就是说，被告以该房屋办理了抵押登记为由拒绝为原告办理房屋产权登记是不成立的。为了维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判决二被告履行办理房屋登记的法定职责，为原告购买的坐落于四平市铁西区仁兴街电业新村小区9817#楼2单元4楼67.16平方米住宅房屋办理所有权登记手续，本案诉讼费用由二被告承担。原告为证实自己的主张提供证据如下：1、《商品房买卖合同》；2、销售不动产发票；3、契税完税证；4、2005年5月4日肖印林从王宏伟手中购买房屋的协议书；5、肖印林付75000元给王宏伟的收条，1-5份证据证明原告取得涉案房屋的过程，房屋买卖关系没有任何争议和纠纷；6、原告肖印林及王宏伟交纳水、电、暖等费用的票据（12张），证明原告肖印林一直实际占有使用涉案房屋；7、四平市中级人民法院（2016）吉03民终290号《民事裁定书》；8、四平市铁西区人民法院（2010）四西民二重字第2号《民事判决书》；9、四平市铁西区人民法院（2016）吉0302行初41号《行政判决书》，7-9份证据证明被告以该房屋办理了抵押登记为由拒绝为原告办理房屋产权登记是不成立的，生效的判决确认原告“肖润林不具有请求确认该抵押合同无效的主体资格”，原告已经不能就信达与中行的抵押行为及效力问题进行起诉，生效的行政判决书认定被告以信达与中行的抵押合同来拒绝办理已经合法出售房屋的所有权登记的理由不能成立。被告四平市住房和城乡建设局辩称，一、涉案房屋不具备办理房屋产权登记的条件。根据2002年10月15日四平市成达房地产开发有限公司和中国银行四平分行达成《抵押房屋出售协议》的约定，“当抵押的房屋出售时，房款必须全部存入中国银行四平市分行用于偿还贷款本息，凭四平市成达房地产开发有限公司和中国银行四平市分行联合出具的手续到四平市成达房地产产权管理处办理产权手续，否则，不予办理产权证”。而被答辩人在办理房屋产权转移登记时没有向答辩人出具上述相关手续，根据《房屋登记办法》第三十四条：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”，故答辩人不具备办理房屋产权登记的条件。二、答辩人四平市住房和城乡建设局不是本案适格被告。虽然（2016）吉03民终290号民事裁定书认定，“信达公司与中国银行四平分行于2002年10月15日签订的《抵押房屋出售协议》及办理的抵押登记均晚于本案涉案房屋的购买时间，且肖润林（肖印林）已经支付了全部购房款”，但是，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，答辩人已不再承担房屋所有权登记工作的职责，而是由不动产登记机构统一办理。因此，被答辩人将答辩人列为本案被告主体不适格。被告在举证期限内向本院提供的证据如下：四编办发[2015]16号《关于四平市不动产登记中心主要职责人员编制和领导职数规定》，证明房屋登记职责已由四平市住房和城乡建设局划转到四平市国土资源局，四平市住房和城乡建设局不是本案适格被告。被告四平市国土资源局辩称，一、原告选择救济途径错误，本案应通过民事执行途径予以解决，而非提起行政诉讼，应当依法予以驳回诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第一条：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定法释》（〔2010〕15号）第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案争议实质为房屋买卖合同民事纠纷，且原告已经依法向法院提起民事诉讼并已有相应民事裁判。因此，原告应当依法申请法院对其生效的法律文书确定的内容申请执行，被告可作为协助义务机关依法予以协助办理。而原告错误的提起行政诉讼，认为被告不履行法定职责，缺乏事实根据和法律依据，不符合上述司法解释的规定，应当依法驳回其诉讼请求。二、本案房屋存在权属争议，不符合法律、法规关于房屋转让及登记的规定。原告应当先行解决民事权属争议后，持相应法律文书申请法院予以执行。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第２９号）第三十八条：下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。依据《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）第二十二条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的；原告申请办理登记的房屋，系由四平市成达房地产开发有限公司开发建设的商品房。2002年10月，四平市成达房地产开发有限公司与中国银行四平分行签订了《抵押房屋出售协议》并送交四平市不动产登记中心（原四平市房地产产权管理处）。该协议约定：凭四平市成达房地产开发有限公司和中国银行四平分行联合出据的手续到四平市房地产产权管理处办理产权手续，否则，不予办理产权证。因此，该房屋存在除原告肖印林、四平市成达房地产开发有限公司外，还存在中国银行四平分行。除商品房买卖合同外，还存在抵押房屋出售协议。根据中华人民共和国最高人民法院（2015）行监字第353号《行政裁定书》：一、关于对“权属有争议”的理解。所谓“权属有争议的”，应当是指在登记机关审查、颁证过程中，客观上申请人申请办理转移登记的房屋存在权属争议的情形。无论是登记机关主动发现，还是利害关系人提出异议，只要客观上申请转移登记的房屋权属存在争议的情形，登记机关就应当停止变更登记程序，不得办理转让登记手续。待相关权属纠纷依法解决之后，登记机关才能继续变更登记程序，并依照权属争议处理结果，依法对变更登记申请作出处理。三、关于颁证期间涉案房屋客观上是否存在权属争议。本院认为，客观上存在争议，是指办理转移登记的房屋产权有可能不属于或者不完全属于转让一方所有，存在转让一方无权处分，办理转移登记可能侵犯他人合法权益的情形。因此，被告有理由认为该诉争房屋存在权属争议，不予直接径行办理转移登记符合上述法律、法规规定。因被告无处理民事权属争议的职能，原告应当根据上述民事权属争议解决完毕的相应民事诉讼裁判文书，依法申请法院对其生效的法律文书确定的内容申请执行，国土部门可作为协助义务机关依法予以协助办理。三、房屋转移登记需要经过房屋管理部门的备案，否则不能办理转移登记。依据国土资源部、住房城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）：二、加强房屋交易管理与不动产统一登记。（一）加强房屋交易管理。房屋交易管理是房地产市场监管的基础和核心。各级房产管理部门要强化房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，特别是要做好商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作，实现关联业务有序衔接。三、做好不动产统一登记与房屋交易管理有序衔接。（一）确保业务衔接顺畅。房产管理部门要对新建商品房、二手房以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。在完成房屋登记后，不动产登记机构也要实时将各类登记信息提供给房产管理部门，有效防范一房多卖、已抵押房屋违规出售等行为的发生，确保交易安全。依据上述规定，商品房买卖需要先由房屋管理部门办理房屋买卖合同网签备案，房屋管理部门实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构依据相关交易信息进行登记。并且依据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第三十八条第二款：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。因此，房屋管理部门经过备案的买卖合同是不动产转移登记的必要材料之一。综上，原告直接起诉国土部门履行房产登记法定职责理由不成立，原告应当根据生效的民事法律文书申请法院强制执行，并且经过房屋管理部门交易管理的备案程序后，再由国土部门依据法院协助执行通知办理转移登记。请求法院依法裁判，驳回原告诉讼请求。被告在举证期限内向本院提供的证据如下：1、《抵押房屋出售协议》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）第三十八条；3、《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号）第二十二条；4、中华人民共和国最高人民法院（2015）行监字第353号《行政裁定书》，1-4份证据证明涉案房屋存在权属争议；5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第一条；6、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定法释》（〔2010〕15号）第八条,5-6份证据证明原告应该通过民事途径进行解决；7、国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）；8、《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第三十八条第二款，7-8份证据证明转移登记需要房管部门备案。经庭审举证、质证，本院对证据作如下确认：1、对被告四平市住房和城乡建设局提供的四编办发[2015]16号《关于四平市不动产登记中心主要职责人员编制和领导职数规定》，因原告、被告四平市国土资源局对此证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2、对被告四平市国土资源局提供的《抵押房屋出售协议》，因原告、被告四平市住房和城乡建设局对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3、对被告四平市国土资源局提供的中华人民共和国最高人民法院（2015）行监字第353号《行政裁定书》，因该证据与本案没有关联性，故本院对该证据不作评判。4、对原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产发票、契税完税证、2005年5月4日肖印林从王宏伟手中购买房屋的协议书、肖印林付75000元给王宏伟的收条，原告肖印林及王宏伟交纳水、电、暖等费用的票据（12张），四平市铁西区人民法院（2016）吉0302行初41号《行政判决书》，四平市中级人民法院（2016）吉03民终290号《民事裁定书》，因二被告对上述证据真实性未提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。5、对原告提供的四平市铁西区人民法院（2010）四西民二重字第2号《民事判决书》，因该证据已被四平市中级人民法院（2016）吉03民终290号《民事裁定书》裁定撤销，故本院对该证据不予确认。经审理查明，1999年9月27日，案外人王宏伟购买了四平市成达房地产开发有限公司开发的位于铁西区仁兴街电业村委电业新村小区9817#楼住宅房屋。2005年，王宏伟将涉案房屋买卖合同项下的权利与义务全部转让给了原告肖印林，四平市成达房地产开发有限公司以原告肖印林为买受人重新签订了《商品房买卖合同》，并开具了销售不动产发票，原告交纳了契税等相关税费，并实际占有、使用该房屋至今。原告在办理产权登记手续时，被房产部门告知该房屋办理了抵押登记，拒绝为原告办理房屋产权登记。故原告向本院提起行政诉讼，请求依法判决二被告履行办理房屋登记的法定职责。本院认为，《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容”。本案中，虽然四平市成达房地产开发有限公司与中国银行四平分行签订了《抵押房屋出售协议》，但未有证据表明涉案房屋存在合法抵押权登记，故被告四平市住房和城乡建设局及被告四平市国土资源局不应以涉案房屋存在《抵押房屋出售协议》作为其不履行法定职责的理由。该案因此也不存在先行解决民事争议的问题。四平市机构编制委员会办公室于2015年12月14日印发四编办发[2015]16号《关于四平市不动产登记中心主要职责人员编制和领导职数规定》，规定将四平市房屋产权管理中心和四平市土地登记中心进行撤并整合，组建四平市不动产登记中心，为隶属于四平市国土资源局的公益一类事业单位。《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）中规定，房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构，房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担，房产管理部门要对新建商品房、二手房以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。故四平市住房和城乡建设局及四平市国土资源局均为本案的适格被告。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：责成被告四平市住房和城乡建设局、被告四平市国土资源局于本判决生效后十五日内按照各自的职权范围对原告肖印林履行房屋交易、登记的法定职责。案件受理费50.00元，由被告四平市住房和城乡建设局、被告四平市国土资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  张 程人民陪审员  李雅明人民陪审员  张军秋二〇一七年六月二十六日书 记 员  娄思伊