杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第174号
原告：杨满红。
委托代理人：吴律洪。
被告：蔡卫星。
原告杨满红（以下简称原告）诉被告蔡卫星（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月5日立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2010年2月2日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2010年5月18日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴律洪，被告蔡卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2006年2月16日，原告与被告签订了一份《商铺租赁协议》，约定原告将位于杭州市西湖区留下镇屏峰村工大对面营业房一间（面积27平方米），出租给被告使用；租期从2009年3月1日至2012年2月29日共3年；年租金3万元，每半年一付，每次租金需提前一个月支付，不得超过一周，否则原告有权终止协议。协议签订后，原告依约交付房屋，被告按约支付租金至2009年9月1日，但之后的租金至今未付，故起诉要求判令：1、解除原告与被告于2009年2月24日签订的《商铺租赁协议》；2、被告腾空房屋并交付给原告；3、被告支付拖欠原告的房租10250元（暂从2009年9月2日计算至2010年1月5日共计125天每天按82元计算，之后按每天82元计算至腾退交付之日止）；4、被告赔偿原告损失50000元；5、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：涉案房屋系中国建设银行股份有限公司浙江省分行所有，该行委托浙江建银服务有限公司出租，浙江建银服务有限公司将房屋出租给杭州市西湖区留下街道屏峰社区居民委员会（以下简称屏峰社区居委会）、屏峰社区居委会将房屋转租给郑书文，郑书文又将房屋转租给杨满红，杨满红再次将房屋转租给被告。在承租过程中，被告收到屏峰社区居委会的通知，得知原告对涉案房屋已无租赁权，被告即与屏峰社区居委会重新签订租赁协议，并将2009年9月1日至2010月1日31日的房租支付给了屏峰社区居委会，故要求驳回原告的诉讼请求。
原告为其主张，提供了以下证据：
1、商铺租赁协议，证明原、被告之间的租赁合同关系及各自的权利义务；
2、租房协议，证明原告出租给被告的房屋系从郑书文处转租过来，租赁期限至房屋拆迁时止；
3、收款收据，证明2007年1月18日，建行经营部收取水电费押金及自来水安装开户费用的事实，说明房屋所有权人同意郑书文将房屋转租给原告的事实。
被告为其主张，提供了以下证据：
1、房屋所有权证，证明涉案房屋属中国建设银行股份有限公司浙江省分行所有；
2、房屋租赁合同3份，证明涉案房屋由浙江建银服务有限公司出租给屏峰社区居委会；
3、房屋管理费用协议；
4、治安消防管理责任书；
证据3、4证明涉案房屋归屏峰社区居委会管理；
5、租赁协议，证明屏峰社区居委会将涉案房屋出租给郑书文的事实；
6、租赁协议、收款收据，证明被告向屏峰社区居委会租赁了涉案房屋，租赁期限为2009年8月1日至2010年8月1日，并支付了2009年9月1日至2010年1月31日的租金；
7、2009年6月9日的《通知》，证明2009年8月1日，屏峰社区居委会与郑书文已解除了租赁合同关系。
8、《证明》，证明郑书文与屏峰社区居委会签订书面的解除租赁合同协议；
9、商铺租赁协议、收条，证明至2009年9月1日前的租金被告已全部付清。
本院根据被告的申请，准许证人马某出庭作证。证人马某在庭审中陈述：其系屏峰社区居委会的工作人员。本案所涉房屋产权归中国建设银行股份有限公司浙江省分行所有，该行委托浙江建银服务有限公司出租，该公司将房屋出租给屏峰社区居委会，屏峰社区居委会将房屋其中的一个店面70－80平方米转租给郑书文，郑书文承租后将房屋自行分隔成三个店面转租给原告，原告将其中一间即涉案房屋，面积约为27平方米租给被告。后屏峰社区居委会与郑书文协议双方之间租赁合同自2009年7月30日解除。2009年6月9日，屏峰社区居委会发出通知，告知房屋承租人，经协商郑书文已同意于2009年7月30日解除双方租赁合同，房屋承租人如需续租，需与屏峰社区居委会联系。
原告提供的证据，被告质证后认为，对证据1无异议；对证据2的关联性有异议，此租房协议中不包括被告承租的房屋；证据3与本案无关。
被告提供的证据，原告质证后认为，证据1的真实性由法院审查，对关联性有异议；对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，屏峰社区居委会与本案有利害关系，不能证明该三份租赁合同中的房屋与涉案房屋有任何关联；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；证据8系证人证言，证人马某与本案有利害关系，该证据不能证明被告的证明对象；对证据9中商铺租赁协议无异议，对收条的真实性无异议，房租确实已收取，但按照合同约定，被告的行为已构成违约。
对证人马某的证言，原告质证后对真实性、关联性有异议，证人与本案有利害关系，且证人陈述的房屋与本案涉案房屋无关联性。被告对证人证言无异议。
本院对原、被告提供的证据认证如下：
对原告提供的证据1予以认定；对证据2、3的真实性予以认定。
对被告提供的1、9予以认定；对证据2、3、4、5的真实性予以认定，结合原告提供的证据2以及证人马某的证言，可以认定涉案房屋系浙江建银服务有限公司租赁给屏峰社区居委会，屏峰社区居委会转租给郑书文、李振华，郑书文再转租给原告的事实；对证据6的真实性予以认定；证据7、8与证人马某的证言相互印证，故本院对该证据予以认定。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：
2004年11月11日，浙江建银服务有限公司（出租方、甲方）与屏峰社区居委会（承租人、乙方）签订一份《房屋（场地）租赁合同》，约定乙方向甲方租用位于杭州市留下小和山（原浙江投资管理学校）10号楼房屋和原花房一排房屋及路北30余平方米房屋，另160平方米土地面积，出租给乙方；租期从2005年1月至2006年年底止（或2006年底前拆迁出让为止）。合同签订后，屏峰社区居委会承租接管了上述房屋。2007年12月28日、2008年12月28日，双方又分别签订《房屋（场地）租赁合同》，约定自2008年1月至2010年年底止，屏峰社区居委会继续承租上述房屋。屏峰社区居委会自2005年承租上述房屋后，即将部分房屋转租给郑书文。2008年3月2日，屏峰社区居委会主任郑学传（甲方）代表屏峰社区居委会与郑书文（乙方）签订了一份《房屋（场地）租赁合同》，约定由乙方向甲方承租位于杭州市留下小和山（原浙江投资管理学校教工宿舍楼）用于周边学校学生服务的餐馆经营，租期从2007年10月10日至2008年10月10日年底止（或年底前拆迁出让止）。
2005年8月1日，郑书文（甲方）与李振华、原告（乙方）签订了一份《租房协议》，约定甲方将小和山浙江工业大学正对面原艺校旧宿舍楼底楼3间及平台1间100平方米临时营业用房出租给乙方，租期自2005年8月1日起至房屋拆迁时止。2009年2月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺租赁协议》，约定甲方将位于留下镇屏峰村工大对面建设银行营业房建筑面积27平方米出租给乙方，租期自2009年3月1日至2012年2月29日止共3年；租金每年3万元，每半年支付一次，第一次支付日期为2009年2月27日，以后半年支付一次，乙方应提前一个月支付租金，不得超过一周，否则甲方有权终止协议，收回房屋。合同签订后，原告交付房屋给被告，被告支付了至2009年9月1日的房屋租金。
后屏峰社区居委会工作人员马某（甲方）代表屏峰社区居委会（甲方）与郑书文（乙方）签订了一份《证明》，其中载明小和山高教园区浙江工业大学对面从东到西的三间店面房，至2009年4月1日止乙方要求无条件退出，2009年4月1日起归还给甲方。证明人王国来在此《证明》上签字。后王国来证明双方协商将以上2009年4月1日改成2009年8月1日。2009年5月28日，马某（甲方）与郑书文（乙方）又签署了一份《证明》，其中载明小和山高教园区浙江工业大学对面从东到西的三间店面房，至2009年7月30日止乙方要求无条件退出，2009年8月1日起归还给甲方，之前乙方转让给其他经营户的一切纠纷由乙方负责。证明人王国来在此《证明》上签字。
2009年6月9日，屏峰社区居委会给各经营户发布通知，载明经与郑书文同意不再租赁房屋，自2009年8月1日起郑书文承租的房屋由屏峰社区居委会接管，各店主如需续租，与屏峰社区居委会提前联系。
被告因郑书文与屏峰社区解除了房屋租赁合同，故2009年即与屏峰社区居委会签署了一份《租赁协议》，约定涉案房屋自2009年8月1日起向屏峰社区居委会支付租金，合同租期至2010年8月1日止，年租金3万元。后被告将房租支付给屏峰社区居委会。
另查明，杭州市留下小和山浙江工业大学正对面原艺校旧宿舍楼底楼营业房与杭州市留下小和山（原浙江投资管理学校10号楼）1楼的房屋系同一处房屋。房屋产权人系中国建设银行股份有限公司浙江省分行，该行委托浙江建银服务有限公司对房屋管理。
本院认为，本案所涉房屋系中国建设银行股份有限公司浙江省分行所有，该行委托浙江建银服务有限公司对房屋管理，浙江建银服务有限公司将房屋出租给屏峰社区居委会，屏峰社区居委会将房屋转租给郑书文，郑书文转租给原告、李振华，原告再将房屋转租给被告。因房屋所有权人及屏峰社区居委会、郑书文均未对原告的转租行为提出异议，应视为其同意转租，故原、被告之间签订的《商铺租赁协议》应认定有效。根据法律规定，承租人经出租人同意将承租房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。因郑书文与屏峰社区居委会约定租期至2008年10月10日止（或年底前拆迁出让为止），后双方于2009年5月28日达成协议约定郑书文于2009年7月30日无条件退出涉案房屋，2009年8月1日郑书文将涉案房屋交还屏峰社区居委会管理，故双方之间的租赁合同自2009年7月30日解除。原告将涉案房屋从郑书文处转租而来，因郑书文与屏峰社区居委会的租赁期至2009年7月30日止，郑书文亦承诺其与转租户之间的纠纷由其自行处理，且屏峰社区居委会对原告超过2009年7月30日的租期亦不认可，故原、被告之间租期约定超过2009年7月30日的部分应认定无效。因自2009年8月1日起，原、被告之间的合同已属无效，故现原告要求解除该合同，本院不予支持。而原告自2009年8月1日起对涉案房屋已无承租权利，故原告现要求被告腾空、交付房屋，支付2009年9月2日后的房屋租金，以及赔偿损失的诉讼请求，均无法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杨满红的诉讼请求。
案件受理费1306元，由杨满红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 童政一
人民陪审员 王亚然
二〇一〇年五月十九日
书 记 员 黄娟芬