湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0112民初57号
原告（反诉被告）佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司。
负责人罗伟强，系分公司经理。
委托代理人杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人汪慧，湖南湘博律师事务所（实习）律师。
被告（反诉原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司。
负责人彭新文，系公司行长。
委托代理人王霞林，长沙市望城区宏大法律事务所法律工作者。
原告（反诉被告）佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司（以下简称玫瑰园物业长沙公司）与被告（反诉原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司（以下简称望城农商行）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司的委托代理人杨玲玲、被告（反诉原告）望城农商行的委托代理人王霞林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司诉称，被告（反诉原告）为长沙市望城区玫瑰园小区A座10-12号楼195、196、197、198铺的业主，房屋总面积为547.32平方米。原告（反诉被告）与开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司于2007年3月28日签订了《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》,约定原告（反诉被告）为玫瑰园小区提供物业管理服务。《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》签订后，原告（反诉被告）积极履行合同约定的义务，依法依约对被告居住的小区实施规范物业管理，被告（反诉原告）自2012年12月开始停止交纳物业管理费。根据合同约定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司有权要求业主或物业使用人补交清所欠费用并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。经原告（反诉被告）多次催缴，被告（反诉原告）仍未交纳。截至2014年10月31日，共计欠缴物业管理费31124.3元，逾期交纳物业管理费违约金11305.4元，共计42429.7元。故请求法院判令1、被告（反诉原告）立即向原告（反诉被告）支付物业管理费31124.3元，逾期交纳物业管理费违约金11305.4元，合计人民币42429.7元。（物业管理费自2012年12月1日计至2014年10月31日止）；2、本案诉讼费及其他费用由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）望城农商行答辩称，原告（反诉被告）没有按照物业合同要求提供相应物业服务,故我公司不交纳物业管理费是行使抗辩权，不存在违约行为，我方有权拒绝支付物业管理服务费。
被告（反诉原告）望城农商行反诉称，2012年11月20日，被告（反诉原告）与望城华胜商业策划有限公司签订玫瑰园小区10-12#195、196、197、198号商铺及10-12#253、254、255、256号公寓房屋买卖合同后，将购房款全部支付给望城华胜商业策划有限公司，并办理了房屋交付及产权登记手续。2012年11月，以原告（反诉被告）为甲方、以被告（反诉原告）为乙方签订《前期物业管理服务协议书》，物业服务内容包括：房屋共用部分的维修和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护、管理和环境卫生等。甲方违反协议，管理服务质量未达约定目标的，乙方有权要求甲方改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应法律责任。协议签订后，被告（反诉原告）发现涉案房屋漏水，卷闸门无法开户等问题，并多次口头通知原告（反诉被告）维修房屋，但漏水等问题仍然得不到根本解决。由于原告（反诉被告）怠于履行合同义务致使房屋至今无法投入使用，故请求法院判令:1、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付未履行物业维修义务损失1091550元；2、原告（反诉被告）对玫瑰园小区10-12#195、196、197、198号商铺及10-12#253、254、255、256号公寓维修；3、原告（反诉被告）承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司答辩称，反诉原告（反诉被告）所称房屋质量问题应向房屋开发商主张维修及赔偿损失的责任，原告（反诉被告）已经按合同约定履行了相关义务，不应承担房屋质量问题导致的损失；被告（反诉原告）承认原告（反诉被告）已协助对房屋进行维修，只是未达到根本性处理；物业服务合同仅针对房屋共用部位，对房屋专有部位应为有偿服务。
为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司当庭举证如下：
证据一：房产证、商铺买卖协议书，拟证明业主的身份；
证据二：长沙玫瑰园前期物业管理服务合同，拟证明望城农商行与玫瑰园物业物业公司建立了物业服务委托关系；
证据三：价格登记证，拟证明原告（反诉被告）物业服务的收费标准；
证据四：欠费明细表原件，拟证明物业费欠费的具体时间及金额。
被告（反诉原告）望城农商行针对原告（反诉被告）提交的上述证据发表质证意见如下：
对于证据一没有异议；对于证据二、三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，证据二不能证明原告（反诉被告）已经履行了物业管理的义务；对于证据三原告（反诉被告）没有履行义务，应当承担违约责任；对于证据四的真实性、合法性、关联性有异议，价格表和所欠的费用是基于物业服务已到位，但原告（反诉被告）没有提供相应服务。
综合各方当事人的举证和质证意见，本院对以上证据认证如下：
原告（反诉被告）提交的上述证据具有真实性、合法性、关联性，具有证据效力，可以作为本案定案依据，本院予以认定。
为支持其反诉主张，被告（反诉原告）望城农商行当庭举证如下：
证据一：双方信息，拟证明本案双方诉讼主体资格；
证据二：买卖合同、产权证、付款凭证，拟证明被告（反诉原告）为房屋的所有权人；
证据三：物业服务协议，拟证明原告（反诉被告）为本案物业服务企业，且双方已约定物业服务的标准和范围；
证据四：函、照片，拟证明本案物业漏水后原告（反诉被告）未履行物业服务义务，故应承担赔偿责任。
原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司对原告（反诉被告）提交的上述证据发表质证意见如下：
对于证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议；对于证据三的真实性、合法性、关联性无异议，但证明目的有异议，原告（反诉被告）已经按合同约定履行了相关义务，不应承担赔偿责任；对于证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，从函及照片无法得出原告（反诉被告）未履行物业合同约定的义务的结论；即使该房屋质量问题确实存在，原告（反诉被告）也只对房屋共用部位进行维修和管理。
综合各方当事人的举证和质证意见，本院对以上证据认证如下：
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一、二没有异议，本院予以采纳。被告（反诉原告）提交的证据三、四具有真实性、合法性、关联性，具有证据效力，可以作为本案定案依据，本院予以认定。
根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院查明的案件事实如下：
2012年11月20日，望城农商行与望城华胜商业策划有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定望城农商行购买位于长沙市望城县星城镇玫瑰园10-12#195、196、197、198号商铺及10-12#253、254、255、256公寓，商铺面积共计547.32平方米。2012年11月，以原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司甲方，被告（反诉原告）望城农商行为乙方双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定玫瑰园房地产公司开发的位于长沙市望城县星城镇长沙玫瑰园小区的物业管理事宜由长沙玫瑰园房地产开发有限公司聘请的原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司行使物业服务公司的所有职权和职责。甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其他费用；商业使用房屋物业管理服务费用依据《湖南省物业服务收费管理实施办法》按每月每平方米2.5元收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求其补交清所欠费用并从逾期之日起按欠费总额的每天万分之五交纳违约滞纳金。被告（反诉原告）收房后从2012年12月起至2014年10月止一直未交纳物业管理服务费，截止2014年10月30日，拖欠10-12#195、197、198号商铺23个月物业管理服务费23446.78元,196号商铺22个月物业管理服务费7675.25元。2013年11月15日，望城农商行以10-12#195、196、197、198号商铺分别存在漏水、卷闸门无法开启为由，向望城华胜商业策划有限公司、玫瑰园物业长沙公司发出《关于维修房屋漏水及卷闸门的函》，并要求其15日内进行维修，原告（反诉被告）收到函后，即组织人员进行多次维修，但经被告（反诉原告）派人查看后，认为房屋渗水未根本解决。另查明，原告（反诉被告）自2014年11月起已终止对玫瑰园小区的物业服务。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）玫瑰园物业长沙公司具备从事物业服务工作的相关资质，玫瑰园物业长沙公司与望城农商行签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现原告（反诉被告）提供了一定物业服务，而被告（反诉原告）未按约定支付物业服务费，故对原告（反诉被告）要求被告支付所欠物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告（反诉原告）抗辩称对物业管理企业的管理方式、服务水平质量有异议，本院查明玫瑰园物业长沙公司在物业服务中确未全面达到合同约定的服务标准，具有一定瑕疵；因玫瑰园物业长沙公司未提供质价相符的物业服务，本院酌情确定望城农商行应按合同约定标准的85%向玫瑰园物业长沙公司支付物业管理服务费；截止2014年10月30日，望城农商行拖欠10-12#195、197、198号商铺23个月物业管理服务费23446.78元,196号商铺22个月物业管理服务费7675.25元，共拖欠物业管理服务费为31122.03元；所以，望城农商行应向玫瑰园物业长沙公司支付2012年12月1日至2014年10月31日的物业管理服务费共计26453.7（31122×85%）元。另因玫瑰园物业长沙公司提供物业服务过程中的确存在瑕疵，且未向望城农商行书面催交过物业管理服务费，故对玫瑰园物业长沙公司要求望城农商行支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于本案反诉，望城农商行所购买房屋渗水的事实，玫瑰园物业长沙公司予以认可，也采取了一系列维修措施，但望城农商行未提交相关证据证明造成的具体损失依据；另原告（反诉被告）已终止对玫瑰园小区的物业服务，本院也根据原告（反诉被告）的履约情况对物业管理服务费进行了调整。故对望城农商行以玫瑰园物业长沙公司未履行物业管理义务为由，提出的反诉请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1、限被告（反诉原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司于本判决书生效后十日内向原告（反诉被告）佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司支付物业管理服务费26453.7元；
二、驳回原告（反诉被告）佛山市玫瑰园物业发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费861元，由原告（反诉被告）佛山市玫瑰园物业发展有限公司负担356元，由被告（反诉原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司负担505元。反诉受理费7312元，由被告（反诉原告）湖南望城农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 周健成
人民陪审员 姚 肸
人民陪审员 李铁珍
二〇一六年五月三十日
代理书记员 虢江南
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。