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广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1505号
原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所广东省广州市增城区（即永宁街新新公路金地荔湖城）。
负责人：张明。
委托代理人：柴森、余玉芬，原告员工。
被告：陈土华，住广东省吴川市。
原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）诉被告陈土华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地公司广州分公司的委托代理人柴森、余玉芬，被告陈土华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金地公司广州分公司诉称：2008年6月1日，金地公司广州分公司与陈土华签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地公司广州分公司对陈土华房屋提供物业管理服务，物业管理费为每月每平方米3.6元、花园管理费为每月每平方米人民币0.8元，在每月的10日交纳，即陈土华每月应向金地公司广州分公司交纳物业管理费970.88元、花园管理费229.21元，逾期交纳的金地公司广州分公司自逾期之日起有权按日向陈土华加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但陈土华自2013年11月份起至今拒不交纳，期间，虽经金地公司广州分公司多次催收，陈土华却拒绝支付。金地公司广州分公司认为，陈土华的欠费行为不但严重影响了金地公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，陈土华的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、陈土华立即向金地公司广州分公司支付拖欠的物业管理费21359.36元、花园管理费5042.62元（物业管理费及花园管理费的计算时间是从2013年11月计至2015年8月，物业管理费每月970.88元、花园管理费229.21元，共22个月）及滞纳金(从拖欠物业费的次月一日起算，每日按物业费本金万分之五计至付清之日)；三、本案诉讼费用由陈土华承担。
被告陈土华辩称：陈土华对金地公司广州分公司主张的物业管理费及花园管理费的金额以及未缴纳费用的期间均无异议，但陈土华认为金地公司广州分公司管理不善，其从未管理过涉案花园的树木，房屋四周都漏水，每月都有两三次水管爆裂导致停水的问题，且100户的住户居住的范围也只有一两名保安巡逻。
经审理查明：2008年2月1日，东某公司与金地公司广州分公司签署《[金地•荔湖城]前期物业管理服务合同》，约定金地公司广州分公司受广州市东凌房地产开发有限公司委托，对于增城市新塘镇新新公路金地·荔湖城提供前期物业管理服务，合同期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
2008年12月23日，陈土华（买受人）与广州市东凌房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定陈土华向广州市东凌房地产开发有限公司购买荔湖城一百坊第四街38号房屋。
金地公司广州分公司（甲方）与陈土华（乙方）就涉案物业签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》。该协议约定，“……第二条双方的权利义务。一、甲方的权利义务，1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12、依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……。二、乙方的权利义务。……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第五条物业管理服务费一、物业管理服务费的收取标准……100坊物业管理费标准为3.60元/平方米·月×建筑面积+0.80元×花园面积……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可以向人民法院起诉……”。
2009年3月15日，广州市东凌房地产开发有限公司向陈土华发出入伙通知书，通知陈土华于2009年4月15日办理入伙手续。
2009年4月15日，陈土华办理了涉案房屋的交接手续。
2011年3月2日，原增城市国土资源和房屋管理局填发了涉案房屋的房地产权证，房地产权证载明房地产权属人为陈土华，建筑面积为269.69平方米。
2013年，金地公司广州分公司以陈土华未付物业管理费、花园管理费及滞纳金为由，诉至本院[案号为（2014）穗增法民三初字第122号]。
2014年2月25日，本院作出（2014）穗增法民三初字第122号民事判决书，该判决书认定，一、《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应恪守履行合同义务。二、根据《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》的约定，陈土华应于2009年4月15日起向金地公司广州分公司支付相应物业管理费及花园管理费。三、陈土华未支付2009年5月、6月和从2012年3月至2013年10月的物业管理费及花园管理费，已违反了双方的约定。因此，金地公司广州分公司主张陈土华支付上述费用，应予以支持。经核算，2009年5月、6月的物业管理费为1941.76元（970.88元×2个月），2012年3月至2013年10月物业管理费为19417.6元（970.88元×20个月），共计物业管理费21359.36元。四、陈土华2012年3月至2013年10月花园管理费为4584.2元（229.21元×20个月）。金地公司广州分公司未主张陈土华支付2009年5月、6月的花园管理费，本案不作处理。金地公司广州分公司请求陈土华支付的花园管理费少于实际计算的4584.2元，应予以支持。五、关于滞纳金的问题，陈土华一直就房屋的维修问题与金地公司广州分公司及广州市东凌房地产开发有限公司交涉，陈土华并不存在违约的恶意，故金地公司广州分公司主张要求陈土华支付滞纳金，缺乏依据，不予支持。该判决书作出如下判决，一、陈土华于本判决发生法律效力之日起十五日内向金地公司广州分公司支付2009年5月至6月、2012年3月至2013年10月的物业管理费21359.36元,2012年3月至2013年10月的花园管理费4584.17元；二、驳回金地公司广州分公司的其他诉讼请求。该案判决书已经发生法律效力。
在本案的审理过程中，陈土华确认其未向金地公司广州分公司支付2013年11月1日至2015年8月31日的物业管理费及花园管理费，但其不同意支付，原因是金地公司广州分公司并未尽到物业服务的义务，房屋根本无法居住使用；陈土华还主张，其有就涉案房屋的质量问题与开发商广州市东凌房地产开发有限公司反映。
本院认为：金地公司广州分公司与陈土华签订的《[金地·荔湖城]前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
金地公司广州分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故陈土华应按上述协议的约定交纳物业管理费和花园管理费。2009年4月15日，陈土华办理了涉案房屋的交接手续。且金地公司广州分公司已提供了物业服务，金地公司广州分公司主张要求陈土华支付拖欠2013年11月至2015年8月的物业管理费及花园管理费，符合合同约定，本院予以支持。经核算，陈土华应支付上述期间的物业管理费为21359.36元（970.88元×22个月）以及花园管理费为5042.62元（229.21元×22个月）。
至于滞纳金的问题，在（2014）穗增法民三初字第122号案以及本案中，陈土华均抗辩涉案房屋存在质量问题，且其也曾与开发商广州市东凌房地产开发有限公司就此问题进行协商，陈土华并不存在恶意违约拖欠物业管理费及花园管理费的故意，故金地公司广州分公司主张的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，判决如下：
一、被告陈土华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2013年11月起至2015年8月的物业管理费21359.36元及花园管理费5042.62元；
二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费570元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担80元，被告陈土华负担490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖雯丽
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 詹玉琴
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 彭美英
李靖
附本判决相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。