广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初3538号原告：陈晨义，男，汉族，1979年9月11日出生，现住址：惠州市，委托代理人：赵玮，广东法村律师事务所律师。被告：惠州市浩华房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北东江二路二号富力丽港中心酒店16层05号之一。法定代表人：陈专，董事长。委托代理人：姚纪宁，广东伟伦（广州）律师事务所律师。原告陈晨义与被告惠州市浩华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵玮、被告的委托代理人姚纪宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2014年9月27日，由被告公司打造的方直星耀国际开盘销售，被告通过今日惠州网、惠州房地产网等知名媒体新闻宣传，涉案楼盘地处金山湖黄金地段而且有优质教育配套，惠州第十一小学已经确定入驻该项目，学校的签约仪式将于该年10月份进行。之后，原告去楼盘现场看盘，也被销售人员明确告知惠州十一小已经确定入驻涉案楼盘，而且在售楼部大门口、沙盘展示以及展厅都有醒目且明确的十一小入驻大型宣传牌和宣传图片。在销售现场，原告看到众多为了孩子上学的准业主排队疯抢，考虑为了将来让孩子方便入学，虽然该楼盘均价高达7200元每平方米，原告依然决定在该盘购买房子。2015年4月10日，原告与被告正式签定《商品房买卖合同》，约定原告购买位于惠州市惠城区三环南路25号方直星耀国际花园3号楼4层02房，总价款为532071元，首期支付232071元，其余房款通过银行按揭贷款支付。该合同签订后，原告如约定支付了首付款并办理了按揭手续支付余款。2015年12月底，被告通知交房，原告却发现惠州十一小并没有在涉案楼盘落户，其他业主及业主代表通过向教育局咨询得知，市区小学的学校规划是考虑全盘规划和实际需要的，不是开发商说建就建！被告当初承诺的小区小学“第十一小”已经落户根本不符合事实，至今教育局还未有此规划，被告完全是欺骗包括原告在内的广大业主。至此，原告与其他业主多次组织与被告交涉协商，要求就十一小落户入驻问题何时解决给予明确答复，被告却找各种理由推委，为推卸责任，被告目前已经将楼盘现场关于十小落户宣传展示全部撤下。原告逼不得已，只能向法院提起诉讼。原告及代理人认为，当事人订立合同，应当遵守诚实信用原则，尊重社会公德。商品房买卖属于生活中的重大交易事项，与商品房有关的重要信息应当予以披露，教育配套等相关信息对原告是否愿意与被告交易以及以何种条件、价格进行交易有重大影响。在本案中，被告对没有任何政策依据支持的学校落户项目在广告、沙盘、媒体大肆宣传、明确允诺，实属欺诈，原告愿意高价购买涉案楼盘，主观是认为被告已经明确十一小入户该盘。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告时至今日仍未落实十一小的落户问题，已经构成违约，原告要求被告按照总房价的10%支付违约金，恳请法院依法查明事实，依法判令被告向原告承担违约责任，违约金按照总房价款的10%计算，约为人民币53207元，并由被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，一、答辩人与被答辩人陈晨义签订《商品房买卖合同》并依约履行。答辩人与陈晨义在2015年4月10日签订《商品房买卖合同》，陈晨义向答辩人购买惠州市惠城区三环南路25号方直星耀国际花园3号楼4层01号房，房屋建筑面积94平方米，售价532071元。合同约定交房期限为2015年12月31日，交楼标准为“该商品房经勘查、设计、施工、监理、建设单位共同组织验收合格”。其中补充协议第十三条规定:“出卖人提供或展示的小区效果图、模型及其它图纸以政府部门最终审批为准”。合同签订后，答辩人按照合同规定于2015年12月31日向陈晨义交付了符合约定商品房，依约履行。二、答辩人从未向陈晨义承诺在楼盘范围内有十一小确定落户入驻，政府部门对此已作出的调查结论。在与陈晨义签订的合同以及签订合同过程中，答辩人从未向陈晨义承诺过在楼盘范围内有十一小确定落户入驻。陈晨义仅凭“百度”等不知出处的材料不能证明答辩人有作相关宣传或承诺，陈晨义举证的“百度”上的相关材料不是答辩人制作或授意他人制作的，与答辩人无关。从陈晨义举证的有关“网络问政综合信息平台”可以看到，关于本案涉及纠纷，业主向市委信访，有关部门责成仲恺工商分局核查，结论是:“在现场没有发现您的称的第十一小学落户的相关宣传图片，沙盘等信息。三、陈晨义所称十一小的落户地非答辩人建设红线范围内，并非“商品房开发规划范围内”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》第三条规定所列明应视为要约的是：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。而本案陈晨义所称十一小落户地非答辩人建设红线范围内，不属于“商品房开发规划范围内”。四、答辩人捐建“惠州市小学方直分校”属实，现未批准建设属政府行为，答辩人未作虚假宣传。答辩人已与十一小和惠城区教育局协商一致，拟在jSH-A01-06地块成立“惠州市小学方直分校”，并报惠城区人民政府，政府是否批准属政府行政行为，答辩人并无过错，并且不存在虚假宣传。五、本案涉及十一小落户地仍为政府规划小学用地，不能视为“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。小学教育为国家义务教育，近年来国家对小学教育强调均质化，城市内各小学师资和教学施备设施并无很大差距，只是一些家长的个人感觉。本案涉及十一小落户地jSH-A01-06地块仍为政府规划建设小学校用地，将来如果十一小不能落户，政府也将建设其他小学。不能视为“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。此外，陈晨义2015年4月10日购房的价款为每平方米5660元，而同期惠城区房屋销售均价为每平方5802元，同期惠城区河南岸片区房屋销售均价为每平方米6856.58元，陈晨义并未因所谓“十一小入驻”而承担更多的购房成本。六、陈晨义无证据证明其损失，按总房价10%要求违约金，无合同和法律依据。本案除了不能证明答辩人有违约事实外，原告陈晨义对其损失无证据证实，其要求按总房价10%支付违约金既无合同依据，也无法律依据。综合以上，本案答辩人并未向陈晨义承诺有关十一小确定落户入驻，被答辩人不能证明答辩人有虚假宣传的事实，被答辩人诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应予驳回。本院查明的案件事实经审理查明，原告通过新闻媒体了解到惠州市小学将入驻被告旗下的方直星耀国际楼盘后，到被告的楼盘现场查看涉案楼盘的沙盘展示、向被告公司的工作人员了解楼盘销售的具体情况。原告于2015年4月10日与被告惠州市浩华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告陈晨义以人民币532071元的对价向被告购买方直星耀国际3号楼4层01号房。原告收楼时发现惠州市小学方直分校并没有在涉案楼盘落户遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告称涉案楼盘适龄儿童，根据教育主管部门的规定，已入读就近的公立小学湖山小学。另查一，原告提供了部分照片证据，以证明涉案楼盘现场宣传广告牌照片展示内容中及被告惠州市浩华房地产开发有限公司在仲恺工商分局的调查询问中承认，在关于“十一小是否入驻方直星耀国际”的宣传中曾经使用“规划入驻”一词；在原告提供的沙盘展示照片中，“十一小”在沙盘展示范围。而被告则认为，小学规划用地并不在被告的用地红线范围内，其提供的证据并不能证实被告存在虚假宣传。另查二，惠州市人民政府在对惠州市住房和城乡规划建设局的《关于同意调整金山湖JSH-A01、JSH-A02、JSH-A03地块控制性详细规划的批复》中同意将JSH-A01-06地块规划用地性质调整为R22（学校用地）。另查三，2014年9月23日，惠城区教育局向惠城区人民政府报送《关于审议“惠州市小学方直分校捐建协议”的请示》中显示：惠城区教育局与广东方直集团有限公司协商，由广东方直集团有限公司在JSH-101-06地块捐建“惠州市小学方直分校”。根据被告的申请，本院向惠州市惠城区教育局发出《关于证明“惠州市小学方直分校捐建协议”项目的函》，惠州市惠城区教育于2016年6月29日，惠城区教育局就本案向本院作出《关于的复函》：1、我局在2013-2014年期间经与广东方直集团有限公司多次协商，就广东方直集团有限公司捐建“惠州市小学方直分校（暂定名）”及办学事宜达成了初步的“捐建协议”送审稿；2、由于《惠州市第十一小学方直分校捐建协议》的审议稿至今仍未通过区政府审议，故该“捐建协议”只是送审的初稿，双方并没有正式签订生效。3、《惠州市第十一小学方直分校捐建协议》是经征求了区发改局、区建设局、区国土局等相关部门意见并修改完善后于2014年9月25日上报了区政府，但当时由于协议中涉及的个别原因，导致区政府暂缓了审议。4、由于该项目并没有通过区政府审议批准建设，所以在“河南岸JSH-A01-06地块”建设“惠州市小学方直分校”项目实际上并不成立。另查三，2016年8月23日，广东方直集团有限公司与惠州市惠城区教育局签订《惠州市小学方直分校捐建协议》，约定惠州市小学方直分校选址于惠州市惠城区河南岸JSH-A01-06地块，学校由广东方直集团负责全部出资捐建，整体验收合格后无偿移交给惠州市惠城区教育局。学校办学性质为公立，房地产权属及其所有设备设施均归惠州市惠城区教育局所有。捐建协议还约定，小学的建成时间为2017年8月30日前建成使用。以上事实有当事人身份证、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、涉案楼盘现场宣传广告牌及沙盘展示图、《公证书》、惠州市人民政府惠府涵【2012】103号文件、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、规范图纸、惠州市惠城区教育局文件、房价交易数据、交易分析以及《惠州市小学方直分校捐建协议》及庭审笔录为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，除符合上述条件的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺外，其他商品房销售广告和宣传资料均应认定为要约邀请。被告在销售涉案商品房的过程中宣传的“规划进驻”并不在该商品房开发规划红线范围内，被告在商品房销售过程中所作的说明和允诺不构成要约。根据惠城区教育主管部门的复函，被告在发布广告时，已经就第十一小学方直分校落户规划地块进行了前期的筹备，且已向有关行政主管部门进行申请，第十一小学方直分校未能及时落户涉案地块，并非被告可以决定和实现。被告以“规划进驻”作为宣传语，虽表述不够清晰，但亦不构成虚假广告。当然，原告作为业主在买房时考虑优质教育资源，虽不足以完全影响原告与被告达成房屋买卖的决定性合意，但亦是人之常情。目前涉案楼盘适龄儿童的入学问题已在教育主管部门的协调下就近入读河南岸湖山小学，入学问题初步得到解决。2016年8月23日，广东方直集团有限公司与惠州市惠城区教育局签订《惠州市小学方直分校捐建协议》，约定广东方直集团有限公司在涉案地块捐建第十一小学方直分校，并约定于2017年8月30日前建成使用。第十一小学方直分校落户已成为事实。原告认为，被告以第十一小学方直分校落户为由作出虚假宣传，且对房价有重大影响，但现有证据不能证明被告因第十一小学方直分校的宣传抬高房价，致使原告以高于相同地段的房价购买被告开发的房屋，故双方约定的房屋价格不存在显失公平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈晨义的全部诉讼请求。案件受理费1130元（原告已预交565元），由原告陈晨义负担565元，被告惠州市浩华房地产开发有限公司负担565元。被告应于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培代理审判员  钟志明代理审判员  肖石平二〇一六年十月十四日书 记 员  吴燕珊