浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬海民初字第45号
原告：宁波××屋物业管理经营有限公司，住所地：宁
波市××路××号。
法定代表人：屠某某。
委托代理人：何某某。
被告：宁波××汽车服务有限公司，住所地：宁波市保
税区商务大厦××号。
法定代表人：柳某某。
委托代理人：刘某某。
委托代理人：邵某。
原告宁波××屋物业管理经营有限公司诉被告宁波××
汽车服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月
28日受理后，依法组成合议庭进行审理。2010年1月26日至201
0年3月25日原、被告申请庭外和解。本院于2010年5月18日对
本案公开开庭进行了审理。原告宁波××屋物业管理经营有限
公司的委托代理人何某某，被告宁波××汽车服务有限公司的
委托代理人刘某某、邵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波××屋物业管理经营有限公司诉称：2006年3月
30日被告取得宁某市海曙区顺达路98弄9号309室（宇达商务综
合楼）房产的所有权，作为被告的办公用房，该房建筑面积62
.76平方米。2007年1月起原告进入宇达商务楼，为该楼提供物业服务。根据约定，物业管甲合服务费为3.5元／平方米／月
，按年交纳，付费时间在每年的12月前。被告从2008年1月起
至今拒不支付物业管甲合服务费。现诉至法院，请求判令被告
支付2008年1月至2009年12月止的物业管甲合服务费3953.88元
（62.76平方米×3.5元／平方米／月×18个月），公共部位维
修金251.04元（62.76平方米×2元／平方米／年×2年），共
计款4204.92元。庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2
008年至2009年3月的物业管甲合服务费和公共部位维修金共计
2471.21元（2009年按全年的1／4计算）。
被告宁波××汽车服务有限公司辩称：1、对原告提出的
公共部位维修金251.04元无异议；2、原告于2007年初作为物
业管理公司管理宇达商务楼，向该楼的业主收取物业管甲合服
务费有二个收费某某，即办公用房为3.5元／平方米／月，而
住宅用房为1.8元／平方米／月；3、被告所有的宇达商务楼30
9室一直用于居住，该事实由被告提交法庭的前期物业管理服
务协议以及2006年6月2日、2007年8月14日的收据已能证明，
被告一直按1.8元／平方米／月交纳物业管甲合服务费；现原
告要求以3.5元／平方米／月的标准向被告收费，没有事实依
据。根据谁主张谁举证的原则，原告应举证证实被告所使用的
房屋实际系用于办公经营的事实；4、原告进入宇达商务楼后
一直未与被告签订合约，且管理混乱，在未解决签约问题前，
请求法院驳回原告的诉请。
原告为证明其主张向本院提交了下列证据：
证1、业主情况登记表、楼宇交接书、通知（复印件）各1份，以证明被告系本市海曙区顺达路98弄9号309室业主的事
实；
证2、前期物业服务合同、前期物业管理服务合同备案表
及补充协议各1份，以证明原告系被告所在本市××××楼的
物业管理者及小区收费某某等事项，说明该物业管理合同经物
业办备案，收取的物业费符合规定的事实；
证3、宁某市普通住宅小区房屋共有部位和公共设施日常
某某收费办法（复印件）1份，以证明被告应付的公共部位维
修金为2元／平方米／年的事实；
证4、律师函（复印件）1份，以证明原告向被告催讨拖
欠的物业管乙的事实。
被告为证明其主张向本院提交了下列证据：
证5、房产证及契税证各1份，以证明2009年4月之前该房
屋产权属于被告，之后转让给柳某某个人的事实；
证6、前期物管理服务协议1份及收费收据发票2份，以证
明被告原来向宁某银亿物业管理有限公司以1.8元／平方米／
月计付某某费，2007年8月也是以1.8元／平方米／月向原告计
付某某管乙的事实；
证7、证明2份、照片及发票各1张，以证明被告的法定代
表人的电瓶车在小区内被盗，另有住户电瓶被偷，说明原告管
理混乱的事实；
证8、图片7张，以证明被告法定代表人停放的车被刮擦
，小区内消防报警系统损坏、可视门铃长期不能使用，由此导
致被告向原告反映物业管理情况及引起本次纠纷的发生；证9、证明1份，以证明物业管乙没有调整过的事实。
原、被告提交的证据，双方质证及本院认证情况如下：
被告对原告提交的证1无异议，本院对证1予以认定。被
告对原告提交的证2的真实性无异议，但认为原、被告之间没
有签约，且证2与本案无关联。本院对证2的真实性予以认定。
被告对原告提交的证3的真实性无异议，本院对证3的真实性予
以认定。被告对原告提交的证4有异议，认为该律师函的收件
人，与被告姓名不符，被告收到后即退回。经查，该律师函的
收件人确与被告不符，故本院对证4不予认定。
原告对被告提交的证5无异议，本院对证5予以认定。原
告对被告提交的证6的真实性无异议，但认为，证6中的协议系
被告与宁某银亿物业管理有限公司签订，对原告没有约束力；
2007年8月原告向被告以1.8元／平方米／月收取2007年度的物
业费系计算错误；至于另一张发票是宁某银亿物业管理有限公
司开具的，与本案无关联。本院认为，证6具有真实性、合法
性及与本案具有关联性，故本院对证6予以认定。原告对被告
提交的证7有异议，认为证人未当庭作证，不能作为定案的依
据；原告作为物业管理者，对小区治安负责巡逻，发生偷盗现
象，也只能配合派出所处理。本院认为，证7与本案无关联，
故对证7不予认定。原告对被告提交的证8有异议，认为照片的
真实性无法确定，即使是真实的，也与本案无关联。本院认为
，证8与本案无关联，故对证8不予认定。原告对被告提交的证
9有异议，认为小区业主委员会讨论的是2010年之后的物业管
乙，而原告起诉的是2008年至2009年物业管乙。本院认为，证9与本案无关联，故对证9不予认定。
综合上述证据、本院认证情况及原、被告的陈述，本院
确认以下事实：
2006年4月被告取得宁某市海曙区顺达路98弄9号309室（
宇达商务综合楼）房产的所有权，该房建筑面积为62.76平方
米。购买后，被告一直用于居住。2006年，被告与当时的物业
管理者宁某银亿物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议
，约定，按公寓1.8元／平方米／月计付某某管甲合服务费。2
007年1月起原告进入宇达商务楼，为该楼提供物业服务。2007
年8月14日原告按1.8元／平方米／月向被告收取2007年度的物
业管甲合服务费及按2元／平方米／年收取2007年度的公共设
施维某某。2009年4月原告委托律师向被告发律师函，要求被
告支付2008年度的物业管乙，其中物业管甲合服务费1976.9元
（按3.5元／平方米／月计算）、公共维修费125.5元。
2009年4月被告将该房屋转让给柳某某个人。
2009年12月28日，原告诉至法院，请求判令被告支付200
8年1月至2009年12月止的物业管甲合服务费3953.88元（62.76
平方米×3.5元／平方米／月×18个月），公共部位维修金251
.04元（62.76平方米×2元／平方米／年×2年），共计款4204
.92元。
另查明，宇达商务综合楼楼宇性质为商住二用，物业管
甲合服务费收费按办公用房和公寓用房分别收费，办公用房为
3.5元／平方米／月、公寓用房为1.8元／平方米／月，公共部
位维修金均按2元／平方米／年计付，且物业管甲合服务费一年按九个月收费。庭审中，原告表示，原告按业主的实际用途
收取物业管甲合服务费。
本院认为：原告作为宇达商务综合楼物业管理者，依约
履行了物业管理义务，被告作为业主有按时交纳物业服务费用
的义务。已查明，宇达商务综合楼系商住二用，物业综合服务
费按办公用房3.5元／平方米／月、公寓用房1.8元／平方米／
月，公共部位维修金均按2元／平方米／年计付。原告在庭审
中已明确，收费某某按业主的实际使用情况认定。且原告作为
物业管理者已于2007年8月按公寓物业收费某某向被告收取费
用，该事实应视为就被告所有的房屋用途原告在收费前已予以
核实。原告在庭审中认为该次收费为计算错误的辩解意见，无
事实依据。故本院认定被告所有的宁某市海曙区顺达路98弄9
号309室（宇达商务综合楼）房产的用途为公寓，原告应按公
寓用房标准向被告收取物业管甲合服务费和公共部位维修金。
故本院支持原告诉请的要求被告支付2008年1月至2009年3月期
间的物业管甲合服务费1270.89元（62.76平方米×1.8元／平
方米／月×（9＋9／4）个月）及公共部位维修金156.9元（62
.76平方米×2元／平方米／12个月×15个月）。依照《最高人
民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解
释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一
款之规定，判决如下：
一、被告宁波××汽车服务有限公司于本判决生效后七
日向原告宁波××屋物业管理经营有限公司支付2008年1月至2
009年3月物业管甲合服务费、公共部位维修金共计1427.79元；
二、驳回原告宁波××屋物业管理经营有限公司的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告负担20元，被告负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁某市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收
款人为宁某市财政局预算外资金，帐号为81×××01
，开户银行为中国银行宁某市分行，如邮政汇款，收款人为宁
某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不
交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 长 袁永达
审 判 员 朱淑君
人员陪审员章大芬
二〇一〇年六月十日
代书记员 王 璐