上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2165号
上诉人（原审被告）上海月记实业有限公司。
法定代表人邵秀霞。
委托代理人江娟，上海国畅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海铁路物资有限公司。
法定代表人任伟良。
委托代理人杨伟民，上海市天目律师事务所律师。
委托代理人花春贵，上海市天目律师事务所律师。
上诉人上海月记实业有限公司（以下简称“月记公司”）因租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月31日，上海�路物资有限公司（以下简称“铁路物资公司”）（甲方）与月记公司（乙方）签订《铁路物资公司仓储服务合同》，主要约定，地址为逸仙路XXX号张华浜场-3，使用面积1，190平方米，用途为办公、仓储，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同期内费用为人民币（以下币种均为人民币）14万元，按季缴费，乙方应在上季结束前10个工作日向甲方支付下期仓储服务费。合同第六条约定，1、双方约定，乙方应向甲方交付履约保证金（最低不少于1个月仓储费），保证金金额为15，000元（已支付）；2、甲方收取保证金，应向乙方出具收款凭证，合约关系终止时，保证金如用以抵充合同约定的应由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分无息归还乙方，乙方须出具收款凭证。合同第十条约定，1、本合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得以任何理由将合同�动顺延或继续执行合同的权利和义务；2、合同终止后，乙方应在十日内搬出库房（场地）内仓储货物……；3、乙方对用于仓储服务的房屋（场地）及其附属设施设备所增加的财产或添增的设备设施，在合同终止后，除合同约定外，对可拆移的，由乙方在约定期限内拆除，对不可拆移的，则归甲方所有，甲方不承担任何费用。如拆除后影响建筑结构的，由乙方负责恢复原样。月记公司已向铁路物资公司付清2013年度的租金14万元。
2015年4月，铁路物资公司诉至原审法院称，合同期满后，铁路物资公司要求月记公司搬离场地，但月记公司至今仍未搬离，故起诉要求月记公司立即搬离系争场地并将场地返还给铁路物资公司；按年租金14万元的标准，向铁路物资公司支付自2014年1月1日起至实际搬离之日止的场地使用费。
在本案审理过程中，法院于2015年5月14日组织庭前证据交换。为证明己方主张，铁路物资公司提供了以下证据：1、《关于铁路逸仙路料库临时办公房不能继续使用的通知》及快递回执，证明合同到期后铁路物资公司通知月记公司搬离；2、《收据》一份，证明月记公司向铁路物资公司实际支付的保证金数额是2，000元。月记公司的质证意见为：1、真实性不予认可，月记公司没有收到该通知；2、铁路物资公司提供的是押金收据，月记公司记得支付过押金，具体金额记不清了。月记公司还按合同约定支付过1.5万元保证金。月记公司提供以下证据：《股权转让协议》，由张学记（甲方）与高某某（乙方）于2010年12月19日签订，证明已经将场地上的权利义务转让给高某某。对此，铁路物资公司表示真实性无法确定，即使属实，该协议也是月记公司和高某某之间的约定，铁路物资公司并不知晓。
在证据交换过程�，月记公司曾表示，月记公司从2006年就开始租用系争场地，也与铁路物资公司签订过合作协议，曾约定只要不发生大型铁路建设或者政府动迁，月记公司就可以一直使用系争场地，但该合作协议目前无法提供。月记公司承租系争场地后，投资200万元左右搭建了两幢楼房，建筑面积约2，000平方米，用于向月记公司的员工和其他外来人员提供住宿。铁路物资公司、月记公司关于系争场地的租赁合同是一年一签的，2013年的《铁路物资公司仓储服务合同》是铁路物资公司、月记公司最后一次签订合同，月记公司租金支付至2013年底，2014年开始月记公司要求向铁路物资公司支付租金，但铁路物资公司拒收。目前系争场地及房屋由月记公司使用，并未转租。事实上，月记公司已于2010年将租赁合同的所有权利义务转让给案外人高某某，转让费是150万元，铁路物资公司对此知晓并且同意。因此，应当由高某某决定是否搬离和支付租金。
在本案审理过程中，高某某于2015年4月10日向法院表示，2011年，高某某向月记公司买下系争场地的经营权，转让费为150万元。但没有直接和铁路物资公司签订过租赁合同，租金和水电费都是以月记公司的名义支付的。
原审法院经审理后认为，铁路物资公司、月记公司签订的《铁路物资公司仓储服务合同》，对系争场地的方位面积、租赁使用、费用支付、权利义务等均进行了明确约定，系双方真实意思表示，铁路物资公司、月记公司均应恪守。合同约定的租赁期限至2013年12月31日，此后，月记公司虽占用系争场地，但并未与铁路物资公司另行订立书面合同，铁路物资公司也未向月记公司收取租金，可以认定双方租赁关系于2013年12月31日届满。月记公司仍然占用租赁场地至今，缺乏法律及合同依据，�路物资公司要求月记公司搬离并返还场地，于法不悖，法院可予准许。月记公司辩称铁路物资公司允诺其长期使用系争场地，但并未提供证据加以证明，法院难以采信。月记公司已付清租赁期内的租金，但自2014年1月1日起至今仍未交还系争场地，应当向铁路物资公司支付使用费，使用费标准可参照合同约定的年租金14万元的标准。关于保证金，铁路物资公司主张月记公司实际支付金额为2，000元，并提供收据佐证，月记公司对此表示否定，认为月记公司已支付了15，000元保证金。鉴于合同第六条已明确写明保证金金额为15，000元（已支付），故法院认定月记公司已支付保证金15，000元，该保证金可用于抵扣月记公司应向铁路物资公司支付的使用费。至于月记公司主张另行支付过押金，但并未提供证据证明，合同中对押金也无相关约定，法院不予采纳。月记公司主张应当由案外人高某某承担合同义务，但根据庭审查明情况，可以认定系争合同的相对方和履行方均为月记公司，故月记公司的主张缺乏法律依据，法院不予采纳。
原审法院据此作出判决：一、上海月记实业有限公司于判决生效之日起十日内，从上海市宝山区逸仙路XXX号张华浜场-3场地上搬离，将上述场地返还给上海铁路物资有限公司；二、上海月记实业有限公司于判决生效之日起十日内，按每年14万元标准计算，向上海铁路物资有限公司支付自2014年1月1日起至实际搬离之日止的使用费（上海月记实业有限公司支付的15，000元保证金可抵扣使用费）。
原审判决后，上诉人月记公司不服，向本院提起上诉称：系争场地及房屋的权利人为上海铁路局，铁路物资公司并非适格的出租人，所签合同应属无效。双方早在2006年即有合作协议，2008年的合同中约定双方在没有异议的情况下，合同期满后双方继续合作。正因如此，月记公司在系争场地上投入了大量资金，搭建了两幢建筑物。如果合同解除，将会产生大量损失。原审法院违反法定程序，无视月记公司要求对方出示证据原件的要求。同意铁路物资公司在辩论终结后提交证据，却拒绝月记公司在辩论终结后提起反诉，显属不公。故请求本院撤销原判，发回重审或改判驳回铁路物资公司的原审诉请，由月记公司继续使用系争场地及房屋。
被上诉人铁路物资公司答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，一、月记公司提交2008年度《仓储服务合同》、《治安消防安全管理协议》、《告租户书》、《告知书》、《建筑工程承包合同》，以证明其投资建造了建筑物，双方合同应继续履行。但铁路物资公司违反约定，要求租户搬离，给月记公司造成损失。铁路物资公司表示，除《建筑工程承包合同》之外的材料真实性无异议，但不代表月记公司可以一直续租系争房屋及场地，合同也约定了是在双方没有异议的情况下可继续履行。二、铁路物资公司认可收到了月记公司于2015年6月4日通过银行转账支付的124，000元，但表示月记公司系擅自支付。三、法庭询问月记公司是否需要二审中阅看《收据》原件，月记公司表示不希望在二审中阅看，希望在重审中进行质证。
本院认为，2012年双方签订的《上海铁路物资有限公司仓储服务合同》第十条约定，本合同期满后，除非另行订立书面合同，甲乙双方不得以任何理由将合同自动顺延或继续执行合同的权利和义务。现租赁期限已届满，铁路物资公司要求月记公司搬离系争房屋及�地，符合法律及合同约定，应予支持。月记公司上诉要求继续与铁路物资公司履行合同，又认为铁路物资公司不是适格的出租方，意见明显相互矛盾。事实上，双方合同履行了多年，月记公司从未就此提出异议，故月记公司有关于此的上诉理由，本院不予采纳。月记公司另抗辩之前合同已作相关约定，如双方无异议的情况下，应继续履行。本院认为，暂且不论之前合同如何具体约定，在已有新合同的情况下，双方应按最新合同条款执行。有关月记公司提出的原审程序违法问题，由于原审法院并未依照《收据》记载的2，000元，而是按照合同记载认定月记公司支付了15，000元保证金，且月记公司二审表示放弃阅看原件，故一审程序虽有瑕疵，但并不影响案件审理结果。另外，月记公司提起反诉系在原审庭审辩论终结之后，已超过法律规定的期限，原审不予受理其反诉并无不当。月记公司如认为其有损失，且应由铁路物资公司承担，可另行提起诉讼主张权利。月记公司于一审审理过程中支付的124，000元，可与月记公司应支付的场地使用费抵扣。因铁路物资公司对此表示认可，双方可自行结算，故本院不再予以判明。综上所述，月记公司的上诉请求，法律及事实依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，800元，由上诉人上海月记实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中�人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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