云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第150号原告：叶彬彬，女，汉族，1977年4月12日生，住昆明市官渡区昌宏路高原明珠国际五金机电商城D2—1号，身份证号：3303231977********。委托代理人：周海鸣、胡昌林，云南友元律师事务所律师特别授权代理。被告：昆明高原明珠房地产开发有限公司。住所：昆明市永中路东聚大车配件市场旁综合服务楼*楼。法定代表人：黄春荣，董事长。委托代理人：彭怜玉，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。原告叶彬彬诉被告昆明高原明珠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理，原、被告双方的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月10日被告与原告签订了编号为100610—01的《经营权投资协议》，双方约定将位于昆明市昌宏路边（KC2008—17号地块）高原明珠国际五金机电商城D2—1号商铺出售给原告，总价款为人民币：2504067元，一次性取得商铺40年的五金机电经营权及房屋所有权。原告先后支付了房屋购房款2504067元整给被告。在《经营权投资协议》中双方约定“甲方交付商铺的时间为2010年10月份以内。如甲方未按期交付，超过两个月内甲方承担乙方已付款项同期银行贷款利息；超期两个月以上，乙方有权解除合同。超期两个月以上，如乙方选择继续履行合同，由甲方按实际超期时间承担乙方已付款项部分的同期银行贷款利息。”而实际上被告于2011年5月9日才交付商铺。在《经营权投资协议》双方约定“原告按规定时间交付房款，被告于2010年10月份以内交付商铺，在实际交付商铺后半年内被告为甲方办理房屋所有权证”，以及双方后面签订的《补充协议》中约定“乙方委托甲方办理产权登记手续，甲方房屋交付后在180个工作日内为乙方办妥产权登记（如甲方未能如期办理，逾期一天处以100元罚款）”2010年6月24日原告按合同约定向被告缴纳了配套费、契税、房屋维修基金及办证工本费，被告向原告交付商铺。但被告并未按照合同规定时间为原告办理房产证，原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，迟迟未给原告办理房产证。原告所在的高原明珠国际五金机电商城一共有近六百多户商户，整个商场都存在上述逾期交房和逾期办证的违约情形，给商场业主的权益造成了严重的侵害。为了利用法律武器保护自身的正当合法权益，在2013年6月份左右有三、四十户业主率先向人民法院起诉被告逾期交房和逾期办证的违约责任。上述案件在历经一年半的时间，最终经官渡区人民法院和昆明市中级人民法院两级法院审理，在2014年十一月十日昆明市中级人民法院作出了终审判决。在二审中，针对被告逾期办证的情况，二审法院再次向昆明市规划局发函询问高原明珠五金机电城项目规划核实工作的进展情况，昆明市规划局与2014年9月19日复函称：“一、昆明高原明珠房地产开发有限公司目前尚未向我局申请KC2008—17号地块（即高原明珠五金机电城）项目的规划核实工作。二、规划核实属我局服务事项，需建设单位向我局书面申请并提交竣工测量成果报告方可受理。”二审法院审理认为：“首先，根据昆明市规划局的复函内容可知，房屋产权无法办理的原因为机场净空限高导致工期延误以及项目绿地率不符合规划许可的要求。审理中查明，工期延误虽然有高原明珠五金机电城项目中商务酒店的开发只能在机场搬迁后进行，而机场搬迁时间推迟导致了该项目的开发推迟的因素存在，该原因确不能以昆明高原明珠房地产开发有限公司意志决定，但在巫家坝机场于2012年6月28日搬迁后，昆明高原明珠房地产开发有限公司此时即应当积极进行酒店的开发建设而不能以机场搬迁迟延为由仍拖延竣工，不履行合同义务。其次绿地率不符合规划要求导致房产证无法办理也是由于昆明高原明珠房地产开发有限公司的原因所致，至二审开庭审理期间昆明高原明珠房地产开发有限公司都未向规划部门申报规划核实手续，故房产证无法办理属于昆明高原明珠房地产开发有限公司不作为所致，其主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，本院不予支持。”故昆明市中级人民法院终审判决：“由被上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上诉人自2013年1月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止按100元∕天的标准计算的逾期办证违约金”。综上所述，被告逾期办证违约行为的事实既定和明确的，上述行为已经两级人民法院审理确认。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，我国司法审理程序为二审终审制，昆明市中级人民法院作出的上述案件的判决为终审判决。根据最高人民法院的司法解释，上一级人民法院已经发生法律效力的司法文书对下一级人民法院的审理具有指导作用，下一级人民法院应该参照执行。故原告认为被告的逾期办理产权证的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法按时正常营业和对房子进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。按照双方约定被告应向原告承担逾期办理产权证的违约责任，并支付相应的违约金，并立即办理房屋产权证。现依据《民事诉讼法》的相关规定起诉于人民法院请求判令：1、被告支付逾期办理所有权证自2013年1月1日起至起诉日的违约金73000元，并从起诉之日计至房屋所有权证办理完毕之日止的违约金（按每日100元的标准计算），立即为原告办理房屋所有权证；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称：针对原告的诉状，现作如下答辩：一、关于原告主张答辩人支付自2013年1月1日起至起诉之日止的逾期办证违约金的答辩。答辩人认为该主张无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”之规定，本案导致答辩人未能在合同约定时间内为原告办理房屋权属证书，存在客观原因，即答辩人房屋开发地块因受限于机场净空限高，需待机场搬迁后方能实施，而机场搬迁滞后导致工期延后，该原因确不能以答辩人意志决定，故答辩人不应承担违约责任。答辩人在机场搬迁后是否存在违约行为？答辩人认为应当按建设施工规范要求确定，答辩人开发房屋的施工工期是否在合理范围，为此，答辩人已向法庭提交鉴定施工工期的申请，以明确责任划分。答辩人认为原告的该项主张不符合法律规定，也无充分的事实根据，应当予以驳回。二、关于原告主张答辩人支付逾期办证违约金自起诉之日起至办证之日止的答辩。答辩人认为该主张无法律根据，应当依法予以驳回。答辩人与原告签订的《商品房购销合同》的补充协议第五、“关于产权登记的约定”第2“甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”，原告主张答辩人办理产权的义务，答辩人只是负有协助办证的义务，产权证的发放是由产权登记机关办理，答辩人承担的是向产权登记机关报送合格资料，是协助义务，故原告的该项主张没有法律根据。本案中，答辩人已于2014年12月9日前将商品房的合格资料报送到产权登记机关，即答辩人已按合同约定完全履行其义务，故原告主张答辩人支付逾期办证违约金直至办证之日止无事实和法律根据，该主张应当予以驳回。原告为证明其诉讼主张向法庭提交了下列证据：一、经营权投资协议、商品房购销合同、补充协议、商品房买卖合同登记备案表，证明原、被告签订房屋买卖合同，约定了双方的权利义务，并就办理房屋产权证违约的事项达成了一致；二、首期投资款发票1张，证明原告已向被告缴清房屋总价；三、住宅专项维修资金专用发票、代收产权证工本费、代收契税、代收见证费发票、配套费发票，证明原告已按合同约定向被告付清由其承担的配套费、契税、房屋维修基金及办证工本费，履行了合同义务，表明了房屋的实际交房日期为2011年4月25日；四、昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第9号《民事判决书》，证明被告逾期办证违约行为已经两级人民法院审理确认。昆明市中级人民法院终审判决：“由被上诉人昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上诉人自2013年1月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止按100元每天的标准计算的逾期办证违约金”。经质证，被告对原告提交的证据真实性、关联性无异议，但对原告的举证目的有异议，判决书只能进行参照。被告为证实自己的辩解主张，提交了下列证据：一、经营权投资协议1份、商品房购销合同1份、补充协议1份，证明原、被告之间具有商品房买卖合同法律关系，双方通过协议及补充协议对交房义务、商品房办证义务、违约责任等作了明确约定；二、商品房买卖合同备案表一份，证明被告出售的商品房证件齐全、合法有效，且被告已履行向房屋登记机关备案的义务；三、建设工程竣工验收备案表1份、《昆明日报》交房公告1份，证明被告在2010年11月25日已完成竣工验收，达到原、被告双方约定的交房条件，且被告已按约发布了交房公告；四、商户交房流程表1份及收房承诺书，证明原告已实际接收房屋；五、昆明机场净空限制区建筑物高度核准意见表1份、会议纪要及规划设计总图1份、国有土地使用证1份，证明被告提供给原告的商品房，所属地块上规划的商务酒店，其建设受限于机场的搬迁，因酒店的开发建设延后，致被告难以办理产权证，故被告不构成违约，原告的该项诉请不应予以支持；六、昆明市官渡区绿化竣工验收决定书1份、昆明市规划局建设工程规划核实意见书1份、昆明市官渡区住房和城乡建设局证明1份，证明被告开发的商品房已于2014年12月9日以前将商品房产权证办证资料移交办证机关，并具备办证条件，即被告已全面履行完商品房购销合同约定的义务。经质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，但不认可被告举证所要证明的证明内容。本院认为，原、被告提交的证据双方对真实性均无异议，本院依法予以确认；原告提交的生效判决书可以作为本案事实认定的依据。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2010年6月10日，原、被告双方签订《经营权投资协议》，约定被告将位于昆明市昌宏路边（KC2008-17号地块）高原明珠国际五金机电商城D2—1号商铺出售给原告，总价款为人民币：2504067元，一次性取得该商铺40年的五金机电经营权及房屋所有权，并约定被告交付商铺的时间为2010年10月份以内。交付商铺时，由被告在本地报纸以公告的方式通知。被告取得该商铺所在幢号的竣工验收备案表，即具备向原告交房的条件，未按期交付，超过两个月内被告承担原告已付款项同期银行贷款利息，超期两个月以上，如原告选择继续履行合同，由被告承担原告已付款项部分的同期银行贷款利息。经营场所（商铺）的房屋所有权证书由甲方（昆明高原明珠房地产开发有限公司）代为办理，乙方（叶彬彬）协助（提供相关证照），办证期限为实际交付商铺后半年内。办理商铺产权时，可能需要另行签订政府统一印制的《商品房购销合同》，但甲、乙双方权利义务关系以本协议为准等内容。2010年7月20日，原、被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定被告应于2010年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，且被告以报纸公告方式履行通知义务的，原告未在通知确定的期限内办理交接手续的，视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付；原告委托被告办理产权登记手续，被告房屋交付后在180个工作日内为原告办妥产权登记（逾期一天处以100元罚款）等内容。合同签订后，原告先后以现金及银行按揭贷款的方式，将房款2504067元支付给了被告。2010年12月23日，被告建设的房屋进行了竣工验收并报送备案，且被告在昆明日报上刊登交房公告，通知各业主在2010年12月31日前到项目现场招商中心办理接房手续。原告于2011年4月25日接房，并按合同约定向被告缴纳了配套费、契税、房屋维修基金及办证工本费。另：2009年昆明市城乡规划委员会会议纪要（四）会议原则同意《挂拍出让地块KC2007-17号（高原明珠机电交易中心）规划设计方案》，要求不涉及机场限高的功能区及其建筑，在2010年10月前建成，办理规划许可前，应满足国家和地方消防、交通等强制性规范和规定。在业主诉被告系列案中，本院向昆明市规划局发函核实有关昆明市昌宏路边高原明珠国际五金机电商城的规划是否影响房屋产权证的办理问题，昆明市规划局回函称：一、由昆明高原明珠房地产开发有限公司建设的高原明珠五金机电商城工程项目，于2010年2月取得《建设工程规划许可证》（编号：530101200900276），许可面积387708.40平方米（其中地上310625.40平方米，地下77083平方米），共39栋，地上5-16层，地下2层。二、经核实，建设单位至今未向我局申请该项目的规划核实工作。据了解，尚未申报规划核实的主要原因是机场净高限高导致工期延误，且该项目绿地率不符合规划许可要求，需整改满足或取得园林部门异地补绿意见后，才能按正常程序办理规划核实工作。三、按照工作程序，《建设工程规划核实意见书》是住建部门办理房屋产权登记的前置要件之一。目前，建设单位尚未取得该项目《建设工程规划核实意见书》，暂不具备办理产权登记的条件。但建设单位正在积极做好前期准备工作，预计今年11月份可按正常程序申请规划核实。本案诉讼中，昆明市官渡区住房和城乡建设局于2015年2月4日出具证明，证明昆明高原明珠房地产开发有限公司开发建设的位于昆明市昌宏路中段的高原明珠五金机电商城共33幢商品房竣工后取得《建设工程竣工验收备案表》，2014年12月1日取得《建设工程规划核实意见书》（昆规核实（2014）0127号）。经我局工作人员实地查看，该项目符合办理房屋产权证条件，我局于2014年12月9日开始办理高原明珠五金机电商城商品房产权证。原告认为被告未按照合同规定时间为原告办理房产证，因此诉至法院，提出前述主张。本院认为：本案双方争议的焦点是被告昆明高原明珠房地产开发有限公司是否应当向原告承担逾期办证的违约责任，违约金支付的截止时间。关于是否承担违约责任的问题。首先，根据昆明市规划局的复函的内容可知，房屋产权无法办理的原因为机场净空限高导致工期延误以及项目绿地率不符合规划许可的要求。审理中查明，工期延误虽然有高原明珠五金机电城项目中商务酒店的开发只能在机场搬迁后进行，而机场搬迁时间推迟导致了该项目的开发推迟的因素存在，该原因确不能以昆明高原明珠房地产开发有限公司意志决定，但在巫家坝机场于2012年6月28日搬迁后，昆明高原明珠房地产开发有限公司此时即应当积极进行酒店的开发建设而不能以机场搬迁迟延为由仍拖延竣工，不履行合同义务。其次，绿地率不符合规划要求导致房产证无法办理也是由于昆明高原明珠房地产开发有限公司的原因所致，其主张不承担逾期办证违约责任的理由不成立，本院不予支持，至于昆明高原明珠房地产开发有限公司申请对商务酒店施工工期进行鉴定，因属自身不积极履行合同义务，本院对其请求不予准许。关于违约金支付的截止时间，根据《补充协议》第五条的约定，昆明高原明珠房地产开发有限公司应当自房屋交付后180个工作日内为原告办妥产权登记，如逾期，则每天处以100元罚款，双方已明确约定由被告代为办理，被告支付违约金应计算房屋所有权证办理完毕之日止。现涉案房屋具备办理产权证的条件，被告应当为原告办理产权证。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告昆明高原明珠房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告办理高原明珠五金机电商城D2—1号商铺房屋的所有权证，并支付原告自2013年1月1日起至房屋所有权证办理完毕之日止按100元／天的标准计算的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  王 强人民陪审员  丁启洪人民陪审员  章雨春二〇一五年五月六日书 记 员  马梓喻