广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8030号
上诉人（原审原告）：广州市南州房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：徐戬粮，该公司总经理。
委托代理人：吴瑞雪，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：蒋申彦，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈美玲，住广州市越秀区。
原审第三人：何慕贞，住广州市荔湾区。
陈美玲、何慕贞的共同委托代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。
陈美玲、何慕贞的共同委托代理人：纪耀雅，广东卓信律师事务所实习律师。
上诉人广州市南州房地产代理有限公司（以下简称南州公司）因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字2364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区麓景路黄田三巷4号702房于2011年1月14日登记在何慕贞名下。
2015年6月24日，南州公司（受托方）与案外人邱某红（委托人）签订了《委托书（买）》，约定：邱丽红同意向南州公司支付5000元作为购买越秀区麓景路黄田三巷4号702房的诚意金，如该物业所有权人同意以1595000元成交，则该诚意金南州公司有权代为转交给该物业所有权人作为定金，邱某红同意下述条件：面积91平方米，售价1595000元，交易日期2015年6月30日之前/待议，交吉日期为业主收齐楼款，付款方式按揭，税费由买方支付，同意向南州公司支付佣金22000元，等。在上述《委托书（买）》的其他事项中还记载“现已达成成交价1580000元，中介方已于2015年6月28日将该诚意金转给业主代理人作为定金。本人已知晓/邱某红2015.6.28”
2015年6月28日，陈美玲签署《业主（卖）》，记载：陈美玲是越秀区麓景路黄田三巷4号702房的物业产权代理人，现收取买方邱某红某购该单位定金5000元，本人现以1580000元出售该单位，并同意下述条件：面积91.13平方米，售价1580000元，交易日期待议，交吉日期业主收齐楼款，交吉状况为吉屋，付款方式按揭付款（公积金商贷组合），税费由买方支付，承诺产权人何慕贞须在2015年7月25日前从日本回来与买方签订买卖合同，逾期则当违约处理；（《业主(卖)》的第②点的约定）在收取定金时，本人保证已取得该物业所有权人何慕贞的委托权，能自主支配及处理该物业；如因上述授权不实或超越代理权限，该物业产权人不予追认本人代理行为，导致买卖无效或该交易最终无法进行的或收取定金后逾期或违反上述任一条件，则须按定金的双倍退还予买方并支付佣金22000元予广州市南州房地产代理有限公司。同日，陈美玲收到邱丽红购买越秀区麓景路黄田三巷4号702房的定金5000元（由南州公司转交）。
2015年10月19日，南州公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：陈美玲向南州公司支付佣金22000元及逾期支付上述佣金的利息（按照人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，从2015年7月25日起算至被告实际支付之日止）。
原审庭审中，南州公司、陈美玲和何慕贞共同表示：买卖双方没有签订正式的买卖合同。南州公司表示：确认何慕贞在2015年7月25日回来过，但因为陈美玲和何慕贞要求增加定金，故导致未签署正式的买卖合同。陈美玲及何慕贞共同表示：买卖双方是因为对首期款的支付未能协商一致，所以没有签订正式的买卖合同。何慕贞表示：陈美玲与其是婆媳关系，其有授权陈美玲出售涉案的房屋。
原审法院认为：从案件的证据及双方陈述的事实来看，买卖双方就涉案房屋的交易并未达成一致合意，仅是预约的意向。《业主（卖）》中约定的定金5000元也仅是订约定金，作为陈美玲为签订正式的买卖合同而积极履行磋商义务的一种保证。现何慕贞确认其授权陈美玲出售涉案房屋的事实，而南州公司也无证据证明买卖双方最终无法签订正式的买卖合同是因为陈美玲违反《业主（卖）》中约定或未履行磋商义务导致的，故南州公司要求陈美玲支付佣金22000元的条件未成就。因此南州公司要求陈美玲支付上述佣金及逾期的利息，原审法院不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年4月18日作出判决：驳回广州市南州房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费372元，由广州市南州房地产代理有限公司负担。
判后，上诉人南州公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、南州公司与买方签订《委托书(买)》、陈美玲出具《业主(卖)》时，买卖双方已就涉案房屋的交易达成一致。在《业主(卖)》中，陈美玲承诺“产权人何慕贞须在2015年7月25日前从日本回来与买方签订合同，逾期则当违约处理”，若买卖双方就涉案房屋的交易未达成一致，陈美玲因何作此承诺？二、《业主(卖)》中约定的5000元定金由业主接收并出具收据时，该5000元已属于购房首付款的一部分。如果该5000元系原审法院认定的“订约定金”，陈美玲为何要保证“负责清理有关该物业的产权纠纷、债务、税项及租赁，清还抵押、杂费……”，陈美玲的保证内容实属房屋买卖合同的内容。三、南州公司已促成(卖方)陈美玲与买方邱某红成立房屋买卖合同关系，南州公司完成了主要居间义务，陈美玲应当按约支付报酬。首先，《委托书(买)》、《业主(卖)》已包含了《中华人民共和国合同法》第十二条规定的全部合同要件；何慕贞在庭审时已确认其授权给陈美玲出售涉案房屋，而陈美玲在收到定金后也承诺了何慕贞会在2015年7月25日前回国与买方邱某红签订合同，南州公司已依约促成了买卖双方成立了房地产买卖合同。而在整个交易的过程当中，南州公司也付出了大量时间与精力去努力促成交易，最终双方没能签订正式买卖合同，是因为陈美玲不遵守契约精神，不履行合同导致。其次，南州公司与陈美玲之间存在合法有效的居间合同关系。南州公司促成买卖双方签订了合法、有效的《委托书(买)》与《业主(卖)》，并已充分履行居问义务。现因陈美玲不按合同约定履行义务，根据《业主(卖)》的第②点的约定，南州公司有权向陈美玲收取佣金。另外，原审法院的判决有可能助长下列情形的频繁发生：在房屋交易过程中，经过房屋中介的推荐、协商、为买卖双方确定房屋状态、房屋交易价格及房屋交付条件后，买卖双方以未签订正式的买卖合同为由拒绝支付佣金，然后私底下另行交易，为此省下一笔应该支付的服务费用。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、陈美玲支付佣金22000元及逾期利息916元（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，从2015年7月25日起算至陈美玲实际支付之日止，暂计至2015年10月13日）；3、诉讼费用由陈美玲承担。
被上诉人陈美玲答辩称：不同意南州公司的全部诉讼请求。
原审第三人何慕贞的答辩意见与陈美玲一致。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：买卖双方最后并未签订涉案房屋的买卖合同，对此南州公司也是确认的，至于各方在《委托书(买)》与《业主(卖)》中就涉案房屋的买卖所达成的关于面积、价格等的约定并不意味买卖双方已就涉案房屋达成了合意，从《业主(卖)》中约定产权人何慕贞须在2015年7月25日前从日本回来与买方签订买卖合同亦可得到印证，即买卖合同需何慕贞在2015年7月25日前与买方另行签订。因此原审法院认为《委托书(买)》与《业主(卖)》中的约定仅仅是各方预约的意向并无不当。《业主(卖)》的第②点约定“在收取定金时，本人保证已取得该物业所有权人何慕贞的委托权，能自主支配及处理该物业；如因上述授权不实或超越代理权限，该物业产权人不予追认本人代理行为，导致买卖无效或该交易最终无法进行的或收取定金后逾期或违反上述任一条件，则须按定金的双倍退还予买方并支付佣金22000元予广州市南州房地产代理有限公司”，现何慕贞确认对陈美玲的授权，没有证据显示陈美玲有违反上述约定，南州公司依据该约定要求向陈美玲收取22000元的佣金依据不足，本院不予支持。
综上所述，南州公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372元，由广州市南州房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年八月二十日
书 记 员 游瑞娜