广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终1816号
上诉人（一审原告）：王莉，女，1987年6月4日出生，汉族，住山东省平度市。
委托诉讼代理人：李明顺，山东诚功（崂山）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：杨文江，男，1972年5月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：黄珺，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏晓丹，广东信良兆诚律师事务所律师。
原审第三人：青岛金世纪房地产有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。
法定代表人：李金堂，该公司总经理。
上诉人王莉因与被上诉人杨文江、原审第三人青岛金世纪房地产有限公司（以下简称为金世纪公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称为广州中院）（2016）粤01民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王莉上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人王莉的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人杨文江承担。事实和理由如下：
一、本案双方争议事实是广州中院执行庭查封过程存在瑕疵，一审法院对此未加查明。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封等执行规定》）第九条：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结己登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”由此可知最高人民法院司法解释的本义是要求对不动产的查封必须张贴封条或公告，作为对外公示的一种必要方式，而不是只通知登记机关办理登记了事，办理查封登记只是对抗其他办理查封登记的方式而不是对外公示的方式。又根据《查封等执行规定》第二十六条第三款：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，由于广州中院执行局在查封过程中并没有在被查封房产张贴封条或公告，王莉作为善意第三人，在不知该房被查封的情况下接收房屋是合法的，不受该查封的约束，应当视同在法院查封前已实际占有房屋。对此事实，一审法院未加查明。
二、在庭审中金世纪公司所谓告诉王莉房产被查封一事，既未向法庭提交任何证据，法庭也没有详细询问是什么时间告诉的王莉，即认定王莉知道房产被查封的事实，严重违反相关法律的规定。事实是金世纪公司是在2016年6月份才告诉了王莉房产被查封的事实。
三、一审适用法律错误，且任意扩大对司法解释的理解，应予纠正。
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条是关于可以解除查封的原则性规定，第二十九条是关于对二十八条一个特例的补充规定，上述两条均应适用于本案，王莉的情况符合第二十八条的规定，即可解除查封，如果不符合第二十八条，但符合第二十九条的规定也可以解除查封。广州中院执行局处理王莉的执行异议过程中就是依据该原则处理的。但一审法院却排除对第二十八条的适用，属于适用法律错误。
2、一审法院对《执行异议和复议规定》第二十九条第二款关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”扩大解释为“应指买受人及其配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋，不能仅限于案外人本人”。但王莉了解到最高人民法院及广东省高级人民法院均无该扩大解释，一审法院该解释没有法律依据。
四、王莉已付清房款。支付购房款并非是现金，现实中以工程款等债权顶账的情况多有发生，王莉购买房即属此类。本案一审庭审时，王莉向法庭递交了相关公司走账的发票、收据等证据，证明王莉已向金世纪公司履行了付款义务，但一审法院对此却未加审查，即使金世纪公司认可以工程款顶账的情况下，仍坚持认为王莉未付款，实属荒谬。
杨文江辩称，原判决适用法律正确，王莉所主张适用的法规属适用不当。首先，《执行异议和复议规定》公布在后，根据新法优于旧法的原理，裁定适用《执行异议和复议规定》并无不当。
其次，王莉对《查封等执行规定》第九、十条理解错误、适用不当。首先，不动产查封公示方式以到登记机关登记为第一优先顺序；其次，法律规定的是没进行“公示”效力不得对抗善意第三人，而非公告。而《查封等执行规定》第十条仅针对对未进行权属登记的建筑物进行查封的情况，并不适用本案情况。
综上，王莉不享有足以排除强制执行的民事权益。原执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院依法判决驳回上诉人王莉的全部上诉请求。
王莉向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对位于青岛市黄岛区温州路198号XX房产（该房值817053.25元）的强制执行，并解除对该房产的查封；2、本案诉讼费用由杨文江承担。
一审法院认定事实：金世纪公司（甲方）与王莉、孙某（乙方）签订的编号为201500209698的《青岛市商品房出售合同》载有如下内容：一、甲方依法取得胶南市8410000300001001地块土地使用权，投资建造的《世纪花园》商品房已竣工并办理了房屋初始登记。乙方向甲方购买胶南市温州路198号《世纪花园》XX房产，胶南市房产管理中心认定的测绘机构测量该房屋建筑面积为94.25平方米，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币8669元，总房价款为817053.25元，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户/监管账户（金融机构/监管机构：／、账户名称：／、账号：／），乙方的付款时间和付款方式由甲、乙双方在附件一中约定明确。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过15天，甲方有权单方面解除本合同。甲方定于乙方全款付清之日起10日内将该房屋交付给乙方，甲方向乙方保证在交付该房屋时：（一）该房屋没有产权纠纷和财务纠纷；（二）甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权；（三）已缴纳了甲方应缴纳的房屋维修基金。如交付房屋后发生与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担违约责任。除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方不退房，甲方按本合同第十三条约定的违约金计算方法支付乙方违约金（违约金总额以乙方已付房款的1%为上限）。甲、乙双方商定，2016年12月31日前取得房地产权证，由甲方向胶南市房产管理中心办理价格申报及过户申请手续，申领该房地产权证。因甲方原因，乙方无法在2016年12月31日前取得房地产权证，甲方承担违约责任，违约金为总房价款的1%;2016年12月31日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同。二、附件一付款方式和付款期限：付款方式：一次性付款，乙方于2015年11月4日与甲方签约，并付首付房款人民币10000元；乙方于2015年11月4日前应支付房款人民币807053.25元。备注：1．乙方保证其支付给甲方的所有购房款为其合法所有，来源合法，不会被法院、公安或任何有权机关追溯。如因乙方已付购房款被有关机关追溯、冻结或导致甲方丧失占有，甲方有权立即解除本合同及本补充协议，收回该房屋另行处置。由此造成的后果全部由乙方承担，且乙方应赔偿甲方损失。三、附件四记载他项信息：房地产权抵押、债权金额13000000元、他项权利人中信信托有限责任公司。该合同尾部有双方签章，签约日期显示为2015年11月4日。
关于该合同的履行情况，王莉称其出具的《情况说明》和《更名申请》复印件载明：客户王宝善欲购买涉案房产，同意用王宝善的工程款顶账，无需缴纳房款。王宝善因急需用钱，将涉案房产转卖，申请将房屋更名至王莉名下。王莉另称其买房时并不知道涉案土地存在抵押。金世纪公司称其并未要求王莉付款至监管账户，也不清楚收款账户是否是监控账户，并称其已通过会议的方式告知王莉等购房人涉案房产被查封的事实，王莉对此不予认可。另金世纪公司称其与王莉等购房人之间目前并无诉讼。
一审法院认为，王莉以其已购买涉案房产为由，诉请判决立即停止对涉案房产的执行程序。对此，一审法院分析如下。
其一，执行异议之诉案件仅限于审查案外人对执行标的所主张的实体权利是否存在以及该实体权利是否足以阻止强制执行，故第三人金世纪公司提出一审法院超标的查封的问题应由其通过执行复议程序解决，本案对此不予审查。
其二，关于法律适用的问题。王莉称一审法院执行程序有瑕疵，故不应适用《执行异议和复议规定》，如前所述，王莉对一审法院执行行为的异议应通过执行复议程序解决，其以此为由主张《执行异议和复议规定》不适用于本案的审查，缺乏理据，一审法院不予采信。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述司法解释的规定，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定来审查王莉提出的执行异议是否成立。
其三，关于王莉是否符合上述第二十九条的可排除执行的条件的问题。第一、《执行异议和复议规定》第二十九条中“关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”应是指在人民法院查封之前，提起执行异议之诉的案外人本人、案外人的配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋，不能理解为仅限于案外人本人，现王莉未能提供证据证明其本人、配偶及其未成年子女名下在青岛市均无其他用于居住的房屋。第二、关于王莉是否已达到付款条件的问题。经审查王莉提交的证据，其与金世纪公司签订的房屋买卖合同约定房屋总价款为817053.25元，金世纪公司认可王莉应付的房款以内蒙工程款顶账，王莉并未提供其向金世纪公司付款的其余依据，因此不符合上述第二十九条中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。第三、综合本案查封的情况，金世纪公司称其已告知王莉涉案房产被查封的事实，且一审法院查封已登记备案，王莉是在一审法院查封后接收涉案房产的，该行为不属于合法有效接收涉案房产。
综上，王莉主张其对涉案房产享有权益并据此对抗杨文江对涉案房产的强制执行申请依据不充分。一审法院依据该院作出的已发生法律效力的（2014）穗中法金民初字第155号民事判决，于2016年1月27日作出（2015）穗中法执字第3793-1号执行裁定查封了涉案房产并无不当，于2016年11月23日作出的（2016）粤01执异212号执行裁定驳回王莉的异议请求也无不当，王莉以其对涉案房产享有权益为由诉请一审法院停止对房屋的强制执行缺乏充分的事实根据与法律依据，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回王莉的诉讼请求；案件受理费11971元，由王莉负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实均予以确认。
本院认为：作为案外人执行异议之诉，案外人王莉在本诉中的具体请求是要求法院停止对其主张的房屋强制执行、解除该房屋的查封，属程序事项上的请求，并不涉及对执行房屋提出确权类的实体请求。由此可知，王莉在本案的诉讼目的只是请求人民法院排除对涉案房屋的执行行为，因此人民法院在执行过程中只需对王莉所提排除执行的理由在程序上予以审查。由于《执行异议和复议规定》在立法上正是为解决人民法院在执行中所遇到的执行程序性事项，诸如查封、扣押、冻结等执行措施等具体问题，应作为审查的规范依据，故一审法院适用《执行异议和复议规定》来处理本案正确，本院予以维持。
本案表现为王莉作为一个消费者购买金世纪公司所开发的商品房，双方之间实际为一手房屋的买卖关系，对该类商品房买卖的关系所提出的异议，应属于《执行异议和复议规定》第二十九条审查的范围。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定可知，在一手房屋的买卖关系中，买房人即消费者所提出的异议要取得人民法院排除执行上的支持，必须同时具备该条所列三种情形。本案中，王莉作为异议人，在诉讼中仅《执行异议和复议规定》第（二）项情形就负有向人民法院举证的责任，在王莉有可能完成但却未提供相关证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的情况下，一审法院对其异议不予支持并不存在适用法律上的错误。同理，本院对王莉的上诉请求也不予支持。由于本案是依王莉的诉讼请求而只对王莉的异议进行执行程序上的处理，有关涉案房产的权属等问题，王莉可另行途径予以解决。
综上所述，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11971元，由王莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁海湖
审判员 刘涵平
审判员 王 庆
二〇一七年十一月十七日
书记员 赵 恩