北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1055号
上诉人（原审被告）北京古玩城亚运村市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定门外小关北里43号。
法定代表人张新艳，董事长。
委托代理人马懿，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市运输公司第四分公司，住所地北京市朝阳区小关北里43号。
代表人赵铁岭，经理。
委托代理人李政寰，北京市则度律师事务所律师。
上诉人北京古玩城亚运村市场有限责任公司（以下简称古玩城公司）因与被上诉人北京市运输公司第四分公司（以下简称运输第四分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第33604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人古玩城公司之委托代理人马懿，被上诉人运输第四分公司之委托代理人李政寰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月，运输第四分公司起诉至原审法院称：2007年11月，我公司与古玩城公司签订《房屋租赁合同》，约定由古玩城公司承租我公司位于朝阳区号平房（原狮子楼）的房产，租赁期限为三年零二个月，即自2007年11月1日起至2010年12月31日止，年租金为88万元。租赁期限届满后，我公司拟收回租赁房屋，多次要求古玩城公司腾退，并于2011年5月10日向古玩城公司送达了书面的《限期腾房通知》，要求古玩城公司于2011年5月20日前腾退完毕，但古玩城公司始终无理拒绝腾退，古玩城公司至今实际占有使用涉诉房产。故此诉至人民法院，请求判令古玩城公司立即腾退位于北京市朝阳区号院内的平房（建筑面积2800平方米），请求人民法院判令古玩城公司支付我公司房屋占用费（自2011年5月20日起至实际腾退之日止7.3万元每月）。
古玩城公司辩称：第一，运输第四分公司与我公司之间存在租赁关系，双方之间的租约没有到期。我公司自工商登记成立以来就承租位于北京市朝阳区号。2004年双方签订3年租赁合同，2007年又续签合同，2007年6月26日双方签订补充协议，该补充协议约定自2007年1月1日生效，双方约定古玩城公司在过渡性经营期间遇到国家政策对国有资产开发经营调整时，双方无条件终止合同，如没有发生，我公司继续使用。因此双方之间的合同没有到期，也没有出现补充协议约定的事项，所以运输第四分公司主张腾退没有事实依据。第二，在承租过程中，运输第四分公司将我公司作为整体租赁主体进行管理，经营中生产安全存在隐患时，运输第四分公司给我公司下发整改通知，运输第四分公司认可双方的租赁关系，我公司每年按照4800平方米缴纳供暖费，包括北庭2000平方米，南庭2800平方米，运输第四分公司主张租金的数额有误，运输第四分公司曾经起诉过古玩城公司，起诉后，运输第四分公司在管理上有问题，古玩城不景气，所以就将租金由5元每平方米下调到2元每平方米。租金是按照年交付的，我公司认可运输第四分公司陈述的租金交付到2011年5月10日。我公司为运输第四分公司向狮子楼支付了补偿款391万元，至少该补偿款应该抵销部分租金或退还古玩城公司。第三，运输第四分公司目前对房屋的权属状况无法确定，运输第四分公司必须出具依法取得所有权或者批准的法律手续，但是运输第四分公司没有出示，所以现在应该明确合同是否合法有效，运输第四分公司没有取得规划许可和批准建设的房屋按照法律应该是无效的。法院应该释明运输第四分公司变更诉讼请求，否则应该判决合同无效，驳回运输第四分公司的全部诉讼请求。市场内的租户是独立工商登记的，各自是经营主体，运输第四分公司起诉古玩城公司腾退，应该起诉整体商户，根据补充协议运输第四分公司应该全力协助古玩城公司做好全体商户的解约工作，由此造成逾期腾退不应追究我公司责任直至商户解约，所以本案仅列我公司作为被告是不合适的。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区号房屋登记于北京市运输公司第四汽车场名下。2009年10月9日，北京市第四汽车运输公司名称变更为北京市运输公司第四分公司。
运输第四分公司与古玩城公司签订《房屋租赁合同》，其内容为古玩城公司承租运输第四分公司位于北京市朝阳区号一处平房（原狮子楼），建筑面积2800平方米，使用面积2100平方米。双方商定古玩城公司租用房屋的期限为三年零二个月，从2007年11月1日起至2010年12月31日止；租赁金额及付款方式为年租金88万元，按月付款，每月交纳租金8万元，于每年1-11月缴纳，最后二个月分别交纳当月租金73333元；本合同执行期满，自行终止；如古玩城公司有意续租时，应提前30天向运输第四分公司提出书面申请，运输第四分公司应在30日内给予明确答复；如运输第四分公司在30日内未给古玩城公司正式书面答复，视为本合同自动延期一个月，月租金按本合同约定执行；如运输第四分公司不同意继续出租，并在规定时间内给予古玩城公司正式答复，古玩城公司应在合同期满三日内腾空房屋；如古玩城公司逾期未搬出，每延误一天，古玩城公司赔偿运输第四分公司3000元，赔偿金额按实际延误天数累计计算；遇有国家重点工程、市政道路征占土地、危改等，致使本合同无法继续履行时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。古玩城公司在接到运输第四分公司书面通知10天内应无条件搬出，届时运输第四分公司除退还古玩城公司预付的剩余租金，不承担其他任何赔偿责任，同拆迁等有关的各种补偿款与古玩城公司无关。如古玩城公司逾期未搬出，每延误一天，古玩城公司赔偿运输第四分公司3000元，赔偿金额按实际延误天数累计计算。因运输第四分公司整体规划、开发、经营调整，致使本合同无法履行时，双方应解除本合同；运输第四分公司除按本合同约定承担相应违约赔偿外，不再承担其他赔偿责任。运输第四分公司应提前10天书面通知古玩城公司，古玩城公司接到通知10天内应将所租房屋及设备等交还运输第四分公司，届时运输第四分公司应退还古玩城公司预付的租金。如古玩城公司逾期未搬出，每延误一天，古玩城公司赔偿运输第四分公司3000元，赔偿金额按实际延误天数累计计算。
北京市第四汽车运输公司向古玩城公司出具发票若干，其内容为
缴款单位
开票时间
金额（单位：万元）
古玩城公司
二〇〇七年十一月二十一日
古玩城公司
二〇〇七年十二月二十一日
古玩城公司
二〇〇八年一月二十一日
古玩城公司
二〇〇八年二月二十日
古玩城公司
二〇〇八年三月二十七日
古玩城公司
二〇〇八年四月二十二日
古玩城公司
二〇〇八年五月二十一日
古玩城公司
二〇〇八年六月二十三日
古玩城公司
二〇〇八年十月六日
古玩城公司
二〇〇八年十月二十九日
古玩城公司
二〇〇八年十一月二十一日
古玩城公司
二〇〇九年二月二十四日
古玩城公司
二〇〇九年三月二十日
古玩城公司
二〇〇九年三月二十四日
古玩城公司
二〇〇九年四月二十二日
古玩城公司
二〇〇九年五月二十六日
古玩城公司
二〇〇九年六月二十四日
古玩城公司
二〇〇九年七月二十三日
古玩城公司
二〇〇九年八月二十五日
古玩城公司
2009年
古玩城公司
2009年10月26日
古玩城公司
2009年11月25日
古玩城公司
2010年2月8日
古玩城公司
2010年2月25日
古玩城公司
2010年3月12日
古玩城公司
2010年4月23日
古玩城公司
2010年5月20日
古玩城公司
2010年6月17日
古玩城公司
2010年7月21日
古玩城公司
2010年8月23日
古玩城公司
2010年9月20日
古玩城公司
2010年10月25日
古玩城公司
2010年12月9日
古玩城公司
2011年2月21日
古玩城公司
2011年2月28日
古玩城公司
2011年4月12日
古玩城公司
2011年4月22日
经询，运输第四分公司与古玩城公司确认古玩城公司交纳租赁场地之租金至2011年5月10日。
原审庭审中，双方的主要争议问题：
1．房屋权属问题。运输第四分公司提供房屋所有权证、图纸两张，以此证明涉案房屋的规划、权属、位置（房屋所有权证中标注为67）问题。古玩城公司对房屋所有权证真实性予以认可，但是认为房屋所有权证中标注为67的位置的面积仅为600余平方米，不能达到本案的2800平方米，1999年的图纸仅注明三保车间，不能证明运输第四分公司的证明目的，2001年的图纸只是复印件。
原审诉讼中，2014年9月3日，法院对涉案房屋内部进行现场勘验。2015年5月8日，法院对涉案房屋的位置进行现场勘验。
2．合同问题。运输第四分公司提供2001年9月1日其与北京展通经贸有限责任公司（以下简称展通公司）签订的《房屋租赁合同书》（其内容为运输第四分公司将原狮子楼约2900平方米租赁给展通公司，租赁期限为2001年11月1日起至2007年10月31日止，年租金88万元，法定代表人徐明良）、2002年12月25日签订的《补充协议》，以此证明运输第四分公司与展通公司没有续签，展通公司与古玩城公司是同一套公司，同一个法定代表人徐明良，古玩城公司在涉案场地上成立。古玩城公司认可上述证据的真实性，展通公司与运输第四分公司签订了租赁合同，古玩城公司注册后，展通公司将业务、租赁关系移交给古玩城公司，展通公司、古玩城公司都是北京拓新商贸公司下面的公司。
古玩城公司提供2007年6月26日北京市第四汽车运输公司与北京拓新商贸公司（以下简称拓新公司）签订的《补充协议》{其内容为双方协商就拓新公司继续承租北京市第四汽车运输公司原花卉市场事项，达成如下协议：北京市第四汽车运输公司考虑与拓新公司友好合作关系，为体现对拓新公司照顾的原则，原合同（补充协议）约定的年租金49万元不变；原合同（补充协议）约定古玩城公司交纳租金的方式、时间和金额不变}，以此证明拓新公司是涉案场地的实际控制者，拓新公司、古玩城公司、展通公司是一套人马三个公司，运输第四分公司找到法定代表人，展通公司替运输第四分公司向租户支付了380万元的补偿，后注册了古玩城公司，所以用古玩城公司的名义承租，茶城、涉案场地是一体的。运输第四分公司认为上述证据与其无关，拓新公司、古玩城公司是两个公司分别承租不同的标的物。经询，古玩城公司称拓新公司与运输第四分公司之间的主合同只能在运输第四分公司手中。
3.补偿问题。古玩城公司提供记账凭证、支票存根、发票、收据、承诺书，以此证明因为运输第四分公司经济困难无法付清狮子楼的款项，所以古玩城公司支付了391万元。运输第四分公司认为上述属于古玩城公司与狮子楼之间补偿、转让、买断关系，与其无关。
4.通知问题。运输第四分公司提供2011年5月10日运输第四分公司出具的《通知》（其内容为展通公司、古玩城公司，双方于2001年9月1日签署的《房屋租赁合同书》及2002年12月25日签署的《补充协议》约定双方的租赁合同关系已终止，现运输第四分公司通知贵司，双方的租赁合同关系已经终止，请贵司于2011年5月20日前将所承租的房屋及场地腾空并交还运输第四分公司。并且支付欠付运输第四分公司租金；请贵司于腾退并交还房屋之日起5日内到运输第四分公司办理租金及其他费用的结算）。古玩城公司对上述证据真实性不予认可，其表示没有收到上述《通知》。
原审法院经审理认为：2010年12月31日后，运输第四分公司与古玩城公司未签订书面租赁合同，古玩城公司继续使用涉案房屋，运输第四分公司与古玩城公司是不定期租赁关系。因为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中运输第四分公司称其在租赁期届满后多次要求古玩城公司腾退，并于2011年5月10日给古玩城公司送达《通知》，同时古玩城公司自2011年5月10日起未缴纳相关租金，结合以上情况，法院认定运输第四分公司已经履行了通知的义务，运输第四分公司与古玩城公司的不定期租赁合同关系自2011年5月20日解除。古玩城公司以北京市第四汽车运输公司与拓新公司签订的《补充协议》进行抗辩，事实上，《补充协议》中约定的承租人与实际使用涉案场地的古玩城公司不是同一租赁合同关系主体，《补充协议》中约定的租赁场地与本案场地非同一标的物，《补充协议》中约定的租金与古玩城公司缴纳的租金标准不相符，故法院对古玩城公司该抗辩意见不予采纳。
运输第四分公司要求古玩城公司腾退位于北京市朝阳区号房屋内2800平方米的房屋的诉讼请求，鉴于双方的不定期租赁关系已经解除，所以运输第四分公司该项诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。关于租金一节，鉴于法院认定运输第四分公司与古玩城公司的不定期租赁合同关系自2011年5月20日解除，运输第四分公司要求租金实际为房屋使用费；关于标准一节，双方在2010年12月31日之前的书面租赁合同中明确约定了具体数额，鉴于运输第四分公司现主张的标准低于双方在书面租赁合同中约定的数额，故法院对此不持异议，所以法院对运输第四分公司的第二项诉讼请求也予以支持。关于古玩城公司主张之补偿款一节，古玩城公司之主张无合同和法律依据，法院对此不予支持。
据此，原审法院于2015年11月作出判决：一、古玩城公司于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区号内二千八百平方米的房屋腾空并交付给运输第四分公司。二、古玩城公司于判决生效后十日内按每月七万三千元之标准支付运输第四分公司自二〇一一年五月二十日起至古玩城公司实际腾退完毕位于北京市朝阳区号内二千八百平方米的房屋之日止的房屋使用费。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，古玩城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判驳回运输第四分公司原审的诉讼请求，诉讼费用由运输第四分公司承担。事实和理由主要为：双方之间租赁合同不属于不定期租赁，合同没有到期，不应解除和腾退；原审判决以租赁合同约定的租金标准计算使用费显失公平，且古玩城公司为运输第四分公司向狮子楼支付了补偿款391万元，该补偿款应该抵销部分租金或退还古玩城公司。运输第四分公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点为：一、古玩城公司与运输第四分公司之间租赁关系是否解除；二、古玩城公司应否支付占有使用费至腾退之日以及支付标准问题。
关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，古玩城公司与运输第四分公司就涉案房屋签订租赁期限为2007年11月1日起至2010年12月31日止的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。2010年12月31日，租赁期间届满，古玩城公司继续使用涉案房屋，运输第四分公司未提出异议，继续收取租金，双方原租赁合同继续有效，但转为不定期租赁，可以随时解除租赁关系。2011年5月10日，运输第四分公司提出解除合同，并在合理期限之前通知了古玩城公司。原审法院据此认定双方不定期租赁关系自2011年5月20日解除是正确的，本院予以确认。租赁关系解除后，古玩城公司应将涉案房屋腾空并交付给运输第四分公司。古玩城公司上诉主张双方非不定期租赁，合同未到期，不应解除和腾退，无事实及法律依据，本院不予采纳。
关于焦点二，古玩城公司认可租金支付至2011年5月10日，双方不定期租赁关系自2011年5月20日解除后，古玩城公司仍使用涉案房屋，故古玩城公司应向运输第四分公司支付占有使用费自2011年5月20日起至实际腾退之日；对于占有使用费标准，运输第四分公司的主张未超过《房屋租赁合同》约定，原审法院支持其此部分诉讼请求，并无不当。古玩城公司上诉主张支付标准显失公平，缺乏依据，本院不予采纳。关于古玩城公司所称其向狮子楼支付的补偿款应抵销租金或予以退还的上诉主张，因其未举证证明该补偿款与双方租赁关系具有关联性，亦无合同依据，故本院不予采纳。
综上，古玩城公司之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费34832元，由北京古玩城亚运村市场有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费34832元，由北京古玩城亚运村市场有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长薛妍代理审判员孙承松代理审判员周艳雯
二〇一六年二月二十九日
书记员杜超男