福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第3344号
原告郑峰，男，1970年11月4日出生，汉族，住南平市延平区。
委托代理人颜木海，福建九越律师事务所律师。
委托代理人黄鸿海，福建九越律师事务所律师。
被告张孟年，男，1962年9月20日出生，汉族，住南平市延平区。
被告李木珠，女，1963年4月20日出生，汉族，住南平市延平区。
被告共同委托代理人纪运勇，福建联政律师事务所律师。
被告南平市XX房地产开发有限公司，住所地南平市滨江路延寿楼三层。
法定代表人程某，董事长。
委托代理人鄢桂荣，南平市XX房地产开发有限公司职员。
原告郑峰与被告张孟年、李木珠、南平市XX房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由审判员吴彦瑾适用简易程序于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告郑峰及其委托代理人黄鸿海，被告张孟年、李木珠的委托代理人纪运勇，被告南平市XX房地产开发有限公司的委托代理人鄢桂荣均到庭参加诉讼。庭审过程中，原告郑峰、被告张孟年、李木珠、南平市XX房地产开发有限公司向本院申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告郑峰诉称，原告与程某、福建省南平市聚成资信担保有限公司、被告南平市XX房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院已于2014年3月24日立案受理，案号为（2014）××民初字第××号。该案在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2014年4月2日作出（2014）××民初字第××号民事裁定，查封了被告南平市XX房地产开发有限公司坐落于南平市延平区剑津路2号“香樟名苑”1幢20层2003室房屋。2014年5月7日，被告张孟年、李木珠向本院提出了异议申请，以其在法院查封该房屋之前，已经支付了全部价款并实际占有该房屋，且未办理过户登记手续不是其过程造成的为由，请求人民法院解除对该房屋的查封。2014年6月25日，本院作出（2014）××民初字第××号民事裁定：“解除本院在（2014）××民初字第××号民事裁定书中对被告南平市XX房地产开发有限公司所有的位于南平市延平区剑津路2号‘香樟名苑’1幢20层2003室房屋的查封。”原告认为该裁定缺乏事实和法律依据，亦违背了物权法定原则。为此，特请求法院依法判令对执行标的即被告南平市XX房地产开发有限公司坐落于南平市延平区剑津路2号“香樟名苑”1幢20层2003室房屋许可执行。
被告张孟年、李木珠辩称，二被告认为本院作出的（2014）××民初字第××号民事裁定书撤销对被告所购买房屋的保全措施是正确的，原裁定事实清楚证据充分，适用法律得当，该裁定应予以维持，要求驳回原告的诉讼请求。
被告南平市XX房地产开发有限公司辩称，被告张孟年购买的房子是2012年12月27日正式签订的商品房买卖合同，也开出了正式的发票，发票是税务局联网的销售不动产发票，并于当日完成交房手续，购房款是在2011年至2012年12月27日这段期间陆续给付完成250万元的购房款，在开出正式发票后，财务这边也有相应的凭证以及帐页，所以这套房子在2012年12月27日已经完成了销售。
原告郑峰向本院提交如下证据：
证据1、案外人对财产保全异议申请书一份，以此证明本案被告张孟年、李木珠提出案外人财产保全异议的申请。
证据2、（2014）××民初字第××号民事裁定书一份，以此证明本院已作出解除财产保全的裁定。
证据3、南平市房地产交易中心出具的所有权查询结果一份，以此证明该房屋的所有权还是属于南平市XX房地产开发有限公司。
经庭审质证，被告张孟年、李木珠对原告提供的证据共同发表质证意见如下：对原告方举证的三份证据真实性均无异议，但是证据1、2证实的是本院应被告张孟年、李木珠的请求依法做出的裁定，这不能证明该裁定书是事实不清、证据不足的，这二份证据恰好证明了法院应被告张孟年、李木珠的申请做出的判决。对证据3，房屋没有过户前登记在开发商的名下也是很正常的，这并不代表被告南平市XX房地产开发有限公司还具有处置权。
被告南平市XX房地产开发有限公司对原告提供的证据发表质证意见如下：同意被告张孟年、李木珠的质证意见。
本院认为，因三被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告的3份证据的真实性予以采信。
被告张孟年、李木珠向本院提交如下证据：
证据1、2012年12月27日被告张孟年、李木珠签订的商品房买卖合同一份，以此证明被告张孟年、李木珠签订合同的时间是在原告查封之前，这套房屋是被告张孟年、李木珠所购买的，并且证实双方在合同中约定房屋过户是委托给被告南平市XX房地产开发有限公司办理的。
证据2、销售不动产统一发票2张，以此证明被告张孟年、李木珠在2012年12月27日以及付清全部购房款。
证据3、农业银行交易回单、建设银行个人网上转账凭证各一份，以此证明被告张孟年的购房款是在2012年12月27日之前陆续支付给被告南平市XX房地产开发有限公司的法人程某，汇款金额是250万元，除了购买房子外，还包括购买两个车位及委托被告南平市XX房地产开发有限公司代办过户手续所需的费用。
证据4、钥匙照片一张，以此证明在2012年12月27日购买房屋后，被告南平市XX房地产开发有限公司已经将房子交付给被告张孟年、李木珠。
证据5、购买车位的合同及车位所有权证各一份（复印件），以此证明车位和房屋是一起申请过户的，车位过户成功。
证据6、销售不动产统一发票二张（发票号码：00075834、00075837）（复印件），以此证明证据2是真实的，是在2012年12月27日开具的。
经庭审质证，原告郑峰对被告张孟年、李木珠提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，因为根据商品房买卖合同应当具有防伪条形码及备案登记码；对证据2发票的形式上的真实性无异议，但是实质上的真实性有异议，发票出具时间须根据发票的前后页来证实该发票是否是2012年12月27日出具的，否则发票可能是后续补开的，并非当天出具的；对证据3认为根据福建省商品房预售管理办法里的规定，销售房屋款项必须转入XX公司专用账户，被告张孟年与程某有经济往来，这并不能证明是购房款。被告张孟年、李木珠支付的250万元与该房屋的诉讼标的也并不符合，该房屋价值180万元，与250万元打款不相符，且被告张孟年第一笔转款时间是2011年3月10日，与购房合同签订时间2012年12月27日相距甚大，与生活常理不符；对证据4所证明的对象有异议，是否是诉争房屋的钥匙且是否真实占有使用均有异议；对证据5无异议，但对证明对象有异议，房屋是180万元，车位48万元，总金额是228万元，与被告所支付的250万元差距近30万元，所以这个转款凭证于购房是不存在关联性的，综上认为证据1商品房买卖合同不是真实的；对证据6无异议。
被告南平市XX房地产开发有限公司对被告张孟年、李木珠提交的证据均无异议。
本院认为，被告张孟年、李木珠提交的证据1系被告张孟年、李木珠与被告南平市XX房地产开发有限公司签订的商品房购房合同，二者均对该份合同无异议，故本院对该份合同的真实性予以确认；证据2、6均系销售不动产统一发票，这些发票均系加盖有税务局公章的正式发票，且发票的发票号码与开票时间均能相互吻合，故本院对证据2、6予以采信；证据3加盖有银行公章，本院对证据3的真实性予以确认；对于证据4原告认为该证据不能证明是否是诉争房屋的钥匙且是否真实占有使用，本院认为，庭审中三被告均认可房屋已实际交付使用，原告主张未房屋未交付使用，但未提交相应证据予以证实，故本院对该证据的真实性予以采信；对证据5，原、被告均对该证据的真实性无异议，本院对证据5的真实性予以采信。
被告南平市XX房地产开发有限公司向本院提交财务做账的收入凭证一份，以此证明该房屋在2012年12月27日已经完成销售，卖给了被告张孟年。
经庭审质证，原告郑峰对该份证据的真实性有异议，认为当时的财务账册只是公司内部的做账并没有纳税机关或者审计机构备案的账册，对该凭证的完整性有异议，该证据不能证明程某有将购房款转到被告南平市XX房地产开发有限公司的专用账户上，且财务凭证上没有回单体现被告张孟年、李木珠有缴纳购房款。被告张孟年、李木珠对该份证据无异议，这是正规的企业财务做账，这份证据可以证明被告南平市XX房地产开发有限公司已经完成了销售。本院认为，被告南平市XX房地产开发有限公司提交的该份证据与原告提交的转款凭证上的数额、发票的开票时间相对应，故本院对该份证据的真实性予以确认。
综合原、被告方所举证据及庭审中查明的事实，本院将本案事实归纳如下：
被告张孟年、李木珠系夫妻关系。2012年12月27日，被告张孟年、李木珠与被告南平市XX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告南平市XX房地产开发有限公司将坐落于南平市延平区剑津路2号“香樟名苑”1幢20层2003室房屋以每平方米8954.11元、总价1815357元的价格出售给被告张孟年、李木珠。被告南平市XX房地产开发有限公司向被告张孟年、李木珠开具销售不动产统一发票两张，金额共计1815357元。被告南平市XX房地产开发有限公司于2012年12月27日将该房屋钥匙交付给被告张孟年、李木珠。同日，被告张孟年、李木珠委托被告南平市XX房地产开发有限公司代为向房屋权属登记机构办理登记手续及领取房屋权属证书，但一直未接到被告南平市XX房地产开发有限公司可以办理或办好产权证的通知。
2012年12月31日，被告张孟年、李木珠与被告南平市XX房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，双方约定：被告张孟年、李木珠以每个车位248000元共计496000元的价格向被告南平市XX房地产开发有限公司购买位于南平市延平区剑津路2号“香樟名苑”地下室-1层7号、11号两个车位。2014年5月13日，三被告办理了产权登记手续。
同时查明，被告张孟年分别于2011年3月10日向程某（即被告南平市XX房地产开发有限公司法定代表人）的账户转账110万元，于2011年9月8日向程某的账户100万元，于2011年12月13日向程某的账户转账40万元。上述款项共计250万元，用于支付被告张孟年、李木珠购买房屋、车位及委托被告南平市XX房地产开发有限公司办理产权登记手续的费用。
另查明，2014年4月2日，原告郑峰向本院申请财产保全，要求查封被告南平市XX房地产开发有限公司所有的位于南平市延平区剑津路2号“香樟名苑”1幢20层2003室房屋，本院依法作出（2014）××民初字第××号民事裁定书，并于2014年4月2日查封了该房屋。2014年5月13日，被告张孟年、李木珠向南平市房地产交易登记服务中心申请办理产权证时，被告知该房屋已被本院查封。被告张孟年、李木珠遂向本院提出执行异议。本院审查后于2014年6月25日作出（2014）××民初字第××号民事裁定书，解除本院在（2014）××民初字第××号民事裁定书中对被告南平市XX房地产开发有限公司所有的位于南平市延平区剑津路2号“香樟名苑”1幢20层2003室房屋的查封。原告郑峰遂以该裁定缺乏事实和法律的依据，亦违背物权法定原则为由，向本院提起许可执行之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，被告张孟年、李木珠在本院作出查封诉争房屋裁定前，即已与被告南平市XX房地产开发有限公司达成购房协议并全部支付了购房款。其次，被告张孟年、李木珠已取得房屋钥匙，实际占有诉争房屋。第三，被告张孟年、李木珠虽然未能在查封之前办理产权登记手续，但被告张孟年、李木珠已在达成购房合同时委托被告南平市XX房地产开发有限公司办理产权登记手续，未能在查封之前办理产权登记手续系由于被告南平市XX房地产开发有限公司未及时进行办理和交接的原因导致的。被告南平市XX房地产开发有限公司对此说法亦予以认可，故被告张孟年、李木珠对没有及时办理过户登记手续无过错。综上，本院认为，被告张孟年、李木珠的抗辩意见符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定情形，应当予以支持。原告郑峰主张（2014）××民初字第××号民事裁定书中解除查封的行为违背了物权法定原则，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条只是规范执行法院查封、扣押、冻结行为的司法解释，本院依法作出（2014）××民初字第××号民事裁定书并未涉及财产权属的认定，二者并不冲突。原告郑峰主张三被告的购房事实不清，存在虚假买卖的情况，但未提交足以否定三被告证据的反证，故本院认为，原告的主张，缺乏事实与法律的依据，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告郑峰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告郑峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 吴彦瑾
二〇一四年十月二十三日
书记员 何新平
本案所依据的主要条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。