浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第986号
上诉人（原审原告）：倪玉花，女，1965年3月8日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
委托代理人：张建良、沈云，浙江圣文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆夏其，男，1974年5月31日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
被上诉人（原审被告）：钱雪东，男，1973年1月26日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
被上诉人（原审被告）：陈土其，男，1963年7月4日出生，汉族，住浙江省嘉善县,现羁押于浙江省南湖监狱。
上述三被上诉人共同委托代理人：何寅良，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
上诉人倪玉花因与被上诉人陆夏其、钱雪东、陈土其（以下简称陆夏其等三人）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，1993年4月，倪玉花及其父亲倪阿毛、母亲宋瑞英共同申请建造位于嘉善县社，地号为201-6-5、证号为201-1面积110㎡的农村宅基地房屋一幢。2006年7月11日，倪玉花（甲方）及涉案房屋共有人宋瑞英与陆夏其等三人（乙方）签订《房地产转让契约》一份，约定：一、甲方自愿将座落于车站村201-6-5-1的房地产（占地面积为110平方米，共三层，计建筑面积330平方米的房屋及其南侧原场地上的二间平房）转让给乙方，乙方愿意受让该房产。二、甲乙双方议定上述房地产转让价格为人民币（大写）：玖拾壹万元，上述转让价由甲方已收取的房屋转让后的租金145000元及其孳息65000元，和乙方向甲方支付700000元组成。三、双方同意于2006年7月10日由甲方正式将上述房地产交付给乙方，同时乙方将房款700000元一次性交付给甲方。房屋交付给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。房屋交付时，甲方应将此房产的有关权属证明文件的原件同时交给乙方。协议签订后，陆夏其等三人将700000元交付倪玉花，倪玉花及其母亲宋瑞英亦搬离涉案房屋并将涉案房屋交付给陆夏其等三人，之后涉案房屋一直由陆夏其等三人出租、出借使用至今。倪玉花及其母亲与陆夏其等三人签订《房地产转让契约》时，倪玉花父亲倪阿毛已经去世。
倪玉花于2015年6月12日向原审起诉，请求确认倪玉花与陆夏其等三人于2006年6月30日签订的《房地产转让契约》无效，并返还倪玉花所有的座落于嘉善县魏塘街道车站村谈公浜40号农村宅基地房及讼争房屋的农村集体土地使用权证；其自愿返还陆夏其等三人购房款人民币700000元；诉讼费用由陆夏其等三人负担。
原审法院认为，本案系一起农村房屋买卖纠纷，双方争议的焦点在于：一、《房地产转让契约》的效力问题；二、本案讼争房屋是否应当返还。针对焦点一，倪玉花主张《房地产转让契约》无效，其理由为：双方之间的买卖标的涉及农村集体土地，陆夏其等三人系非农户口，双方之间的房屋转让行为属法律明确禁止的行为。原审认为，首先，本案讼争房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次，陆夏其等三人未举证其为该村集体经济组织成员，至今也未取得该村集体经济组织成员资格，陆夏其等三人对讼争房屋的宅基地使用权因其非本村成员而未能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因陆夏其等三人的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格，故陆夏其等三人与倪玉花签订的《房地产转让契约》因违反法律强制性规定应当认定无效。关于争议焦点二，原审认为，取得宅基地使用权属于行政许可范畴，故宅基地使用权不能转让，只能抛弃。倪玉花作为出卖人为原宅基地的使用人，其售房行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示。根据农村房屋与宅基地使用权不可分的原则，倪玉花因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋的请求。本案《房地产转让契约》虽被确认为无效，在双方不能就房屋的返还问题达成一致意见时，倪玉花要求陆夏其等三人返还房屋及集体土地使用权证的请求应不予支持。综上所述，倪玉花要求确认《房地产转让契约》无效的诉讼请求成立，但要求陆夏其等三人返还涉案房屋及集体土地使用权证的请求缺乏依据，不予支持，故倪玉花要求基于涉案房屋返还前提下返还陆夏其等三人购房款700000元，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、倪玉花与陆夏其等三人于2006年7月11日签订的房地产转让契约无效；二、驳回倪玉花的其他诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元（倪玉花已预交），由倪玉花负担。
判决宣告后，倪玉花不服，向本院提起上诉称，一、《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定，民事行为被确认无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。原审既然认定双方签订的房地产转让协议无效，则应判决陆夏其陆夏其等三人向倪玉花返还房屋。原审认定合同无效又驳回倪玉花其他诉讼请求的判决前后矛盾，于法无据。二、陆夏其等三人系城镇居民，根据法律不能取得宅基地使用权及宅基地上的房屋所有权。原审判决使讼争房屋所有权处于不明状态，违反物权法的规定。三、陈土其在原审中申明其对讼争房屋的份额已转让给陆夏其，陆夏其也认可受让陈土其的份额，故二审中陈土其可不参与诉讼。综上，请求撤销原判第二项，改判陆夏其等三人返还倪玉花涉案宅基地房及相应的农村集体土地使用权证。
陆夏其等三人在二审中均未进行答辩。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本案二审审查重点主要在于案涉农村房屋买卖合同确认无效后的处理问题。
本院认为，我国《合同法》第五十八条规定了合同确认无效后的处理一般原则。由于农村房屋买卖合同的特殊性，在处理这类纠纷时一要尊重历史，照顾现实；二要注重法律和社会效果。既要规范当事人的交易行为，又要平衡当事人间利益关系，兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定。在司法实践中，对于无效房屋买卖合同已经履行，双方对合同确认无效后的处理无法达成协议，法院可确认买卖合同无效，但驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。理由在于，农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，就取决于买受人的态度。如果买受人不同意返还房屋，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求。当然，案涉房屋宅基地使用权并不因买受人购房行为而当然享有，但后续事项应由相关集体土地所有权人进行处置。本案中，倪玉花向陆夏其等三人出售附着在宅基地的房屋，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。随着房屋的交付，倪玉花的弃权行为发生了法律效力，因陆夏其等三人并未同意返还房屋，故倪玉花不得撤销其弃权行为。倪玉花在已经失去宅基地使用权的情况下要求返还房屋，缺乏依据。原审不予支持，并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决内容合理，二审予以维持。倪玉花的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人倪玉花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 章玉萍
代理审判员 ＸＸ芳
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 郑 茜