海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)琼海民二初字第120号 原告（反诉被告）：琼海浙商印象酒店有限公司。住所地：琼海市。 法定代表人：吴圣本，总经理。 委托代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈典汉，男，1975年6月15日出生，汉族，住琼海市。 被告（反诉原告）：洪开旺，男，1989年6月25日出生，汉族，住琼海市。 二被告委托代理人：邱金福，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 第三人：潘义，男，1962年7月19日出生，汉族，现住琼海市。 委托代理人：莫达琼，男，1977年11月27日出生，住琼海市。 原告（反诉被告）琼海浙商印象酒店有限公司（以下简称琼海浙商印象公司）诉被告（反诉原告）陈典汉、洪开旺房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日追加潘义为第三人参加诉讼。二被告于2015年7月3日提起反诉，并申请对房屋装修进行评估。本院合并审理，委托评估机构对房屋装修进行评估鉴定。并于2016年1月13日、25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王兵，被告的委托代理人邱金福，第三人的委托代理人莫达琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年间，吴圣本与符巨文、潘义分别签订租赁协议，承租位于琼海市两栋房屋，计划装修后经营琼海浙商印象酒店。2013年7月吴圣本装修完毕后，公开向外招租酒店一楼左侧铺面，被告看到广告后与原告联系租赁事宜，同年7月12日双方签订《房屋租赁合同》约定原告将酒店一楼左侧铺面，现状毛坯房，面积430㎡的使用权和租赁权租赁给被告，期限5年从2013年8月22日至2018年8月22日，租金分二段计算按季度支付。第一段从2013年8月22日至2016年8月22日，月租金16340元。第二段从2016年8月22日至2018年8月23日止，月租金17970元。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，由被告装修后营业。被告仅支付2014年2-5月租金后一直未交租金。2014年5月符巨文、潘义要求解除租赁合同，收回房屋，吴圣本虽同意解除合同，但要求赔偿，三方为此产生纠纷一直没有解决，被告明知上述房屋解除合同事宜存在情况下仍占用租赁铺面继续经营，其行为侵犯了原告的合法权益，应依法按月租金16340元向原告支付从2014年6月至今（10个月）租赁房屋使用费共计163400元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、判令被告按租金16340元/月标准，向原告支付占用租赁房屋实际使用费16340×10个月=163400元（从2014年6月计至起诉时止）。2、诉讼费用由被告承担。 原告为支持其主张，提供下列证据材料：1、吴圣本与符巨文签订的《房屋租赁合同》，2、吴圣本与潘义签订的《房屋租赁合同》，证据1、2证明潘义将房屋出租给原告，说明原告可根据经营情况将房屋分租或转让，第三人潘义签名为伪造无法律依据。3、琼海浙商印象公司的营业执照，证明原告可以经营酒店。4、琼海浙商印象公司与陈典汉、洪开旺签订的《房屋租赁合同》，证明被告应向原告支付占用租赁一楼左侧房屋使用费共计163400元。5、解除合同通知书，证明原告主张占用费是到合同解除为止。 二被告共同答辩称：原告主张房屋占用费无法律依据，原告发布广告招租酒店一楼，被告经多次与原告协商后签订了《房屋租赁合同》，并支付押金50000元。为了经营该店面，被告投入20余万元对房屋进行装修，2014年4月18日吴圣本因欠租金及非法转租与房主发生纠纷，当晚酒店前台被砸，前后门被人把守，原告无法经营锁上大门，由于承租的房屋属于酒店的一部分，双方共用一台变压器，水电停用后无法经营，只好保持现状等待处理。2014年5月20日房主起诉到法院，吴圣本不顾被告的利益同意解除合同，后被法院一、二审均判决解除合同。被告不应支付房屋占用费理由为：1、原告不是房屋所有权人及合法使用人，无权主张房屋占用费。2、因原告的行为致使被告无法正常使用房屋，合同的目的无法实现，被告未处理房屋内的物品并占用房屋，是为了维护现状并非恶意侵占。3、在原告未合理赔偿的情况下，被告有权对房屋保持现状避免更大损失。原告明知无权转租房屋却以更改之前的合同欺骗被告签订合同，若原告对被告的装修及相关设备给予折价赔偿，被告也不会继续占用房屋，故责任应由原告来承担，应驳回原告的请求。 二被告没有证据提供。 第三人陈述称：原、被告签订的《房屋租赁合同》，未经第三人书面同意是无效的。另外第三人与吴圣本签订的主合同于2014年10月16日已经解除，吴圣本应从2014年5月8日起向第三人支付拖欠的租金55440元及违约金。这一事实已由（2015）海南一中民一终字第268号民事判决确认，原告主张被告支付租金符合法律规定，被告应将租金交付给第三人。至于被告反诉原告赔偿损失，与第三人无关，过错责任在原告。 第三人没有证据提供。 反诉原告反诉称：2013年7月原告发布招租酒店一楼广告，我方与原告协商后签订了《房屋租赁合同》，租赁酒店一楼左侧铺面，租期5年，并支付押金50000元。为此我方投入20余万元对房屋装修进行经营。2014年4月18日原告法人代表吴圣本因欠租金及非法转租与房主发生纠纷，事后被法院判决解除合同，原告明知无权转租房屋却以更改之前的合同欺骗我方签订合同，其违法行为已给我方遭受预期利益损失，原告应对装修及相关设备给予折价赔偿并退还押金。为此反诉请求：1、判令原告赔偿被告装修损失158323.9元；2、判令原告退还被告押金50000元；3、判令原告赔偿被告经济损失80000元；4、诉讼费、鉴定费由原告承担。 反诉原告为支持其主张，提供下列反诉证据材料：1、原被告签订的《房屋租赁合同》，证明该房屋由被告装修，租赁期限5年。2、押金收条，证明原告收取押金50000元。3、海南省一中院（2015）海南一中民一终字第268号民事判决，证明原告法定代表人吴圣本伪造合同，非法转租的事实。4、用户停电时间说明，证明原告停止缴纳变压器月租费用及与房主发生纠纷后合同被解除，房主申请停电导致被告无法正常经营；5、收据，证明被告为将装修保持现状等待鉴定向房主支付80000元；6、鉴定费发票，证明被告缴纳鉴定费5937元；7、鉴定报告，证明被告为装修房屋花去装修费197904.9元。 反诉被告答辩称：1、被告提出的装修损失，从鉴定报告看是整栋楼的鉴定，评估价值158239.9元过高，对鉴定报告有异议。2、被告要求赔偿80000元损失，仅仅是第三人开出的收据，真实性无法查证，与本案无关，要求鉴定费由我方承担无事实依据。 反诉被告没有提供反诉证据。 第三人陈述称：反诉原被告之间签订的合同与第三人无关。房屋转租没有经第三人书面同意，并且存在伪造第三人签名的事实，过错责任在反诉被告。 第三人没有提供反诉证据。 经质证，被告对原告证据1的真实性、合法性、关联性有异议，与本案没有关联。对证据2的真实性没有异议，对合法性有异议，因为合同是吴圣本自己伪造签名的合同。对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据4、5真实性、合法性、关联性有异议；第三人对原告证据1的真实性、合法性、关联性有异议，与本案没有关联。对证据2的真实性、合法性有异议，合同中的第三人签名是伪造的并不是潘义本人所签。对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据4的真实性没有异议，合法性有异议，原被告签订的合同没有经过第三人同意，存在不合法的因素。对证据5的真实性没有异议，另一份解除合同通知书与本案无关；反诉被告对反诉原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。涉案签订的合同是合法有效的。对证据4的真实性，合法性没有异议，关联性有异议，由房主向供电公司停电申请与本案无关。对证据5真实性、合法性、关联性有异议，事实无法查证。对证据6、7的真实性，合法性没有异议，关联性有异议。补充：现在反诉原告还在实际经营，其主张经济损失是不存在的；第三人对反诉原告提供的证据1、2的真实性，合法性、关联性有异议，无法确认该事实。对证据3-7的真实性，合法性、关联性没有异议。 本院综合认证如下：原告提供的证据1双方不是本案的当事人，并且与本案无关联，故对证据1不予采信。对证据2、4、5的真实性、合法性予以确认。证据2、4、5与本案有关联性，对其关联性予以确认。对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提供的反诉证据1、2的真实性、合法性予以确认。对证据3、4的真实性、合法性予以确认。证据3、4与本案有关联，对其关联性予以确认。对证据5的真实性予以确认。对证据6、7的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2012年2月12日，吴圣本与潘义签订《房屋租赁合同》（定房合同）约定租赁潘义的位于琼海市房屋一栋，地下室至七层，建筑面积3780平方米，使用面积3780平方米；租期15年即从2012年2月12日至2027年2月12日；租金交付为：2012年2月12日至2017年2月12日每年租金907200元，2017年2月12日至2022年2月12日每年租金为997920元，2022年2月12日至2027年2月12日每年租金为1097712元。乙方在2012年2月12日前交押金130000元，租金按季度支付，定于每年每季度的第一天支付；合同还约定违约责任、双方权利义务等其他事项。2014年4月15日，吴圣本与潘义又签订《房屋租赁合同》，约定租赁位于琼海市房屋一栋，地下室至七层，建筑面积3780平方米，使用面积3780平方米；租期15年即从2013年4月15日至2028年4月15日；押金130000元，乙方于2013年4月15日前交给甲方。租金交付期限为：2013年4月15日至2018年4月15日，共5年，每年租金907200元，共计4536000元。2018年4月15日至2023年4月15日，共5年，每年租金997920元，共计4989600元。2023年4月15日至2028年4月15日，共5年，每年租金1097712元，共计5488560元。租金乙方每年分四次按每季度的第一天向甲方交纳；承租期间，乙方如将房屋使用权进行分租或转让给第三人使用，必须征得甲方同意，取得使用权的第三人与甲方另签订合同，如整体转让租金与本合同一致。合同约定了合同期满或合同解除，装修物的处置和合同解除的条件；合同签订后，吴圣本交纳押金130000元给潘义，装修房屋后成立琼海浙商印象酒店有限公司（吴圣本为法定代表人）经营琼海浙商印象酒店到因欠租金与潘义发生纠纷后停业。 2013年7月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于琼海市琼海浙商印象酒店一楼左侧铺面，现状毛坯房，面积430㎡的使用权和租赁权租赁给被告；期限5年从2013年8月22日至2018年8月22日；租金分二段计算，第一段从2013年8月22日至2016年8月22日，月租金16340元。第二段从2016年8月22日至2018年8月22日止，月租金17970元；付款方式：乙方在合同生效之日起一天内向甲方支付押金50000元，押金在租期届满时甲方无计息退还给乙方。租金按季度结算，第一季度租金于合同签订之日起30日内支付，第二季度租金于第一季度末的第三个月25日之前支付；乙方在不影响酒店外观形象的情况下，征得甲方同意后根据需要装修或设置经营场所必需的设备和设施，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，乙方在该房屋中构建与添置的不可移动或不可拆除的设备和设施等，乙方必须持原状交还甲方；其它可移动或可拆除的设备和设施则由乙方自行处理妥当；合同还约定了违约责任及其他事项。合同签订后，被告向原告支付押金50000元，被告对房屋装修后经营家具。2014年5月7日，由于吴圣本欠潘义房租，且转租房屋未经潘义同意，潘义向吴圣本发出解除合同通知书，通知解除房屋租赁合同。之后以未经书面同意，擅自转租房屋给第三方无效为由，向本院提起诉讼解除房屋租赁合同，退还房屋及支付拖欠的租金。本院以（2014）琼海民二初字第168号民事判决书作出判决，吴圣本不服上诉一中院，二审以（2015）海南一中民一终字第268号判决：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、限吴圣本在判决生效之日起三十日内向潘义支付租金55440元及违约金；3、限吴圣本在判决生效之日起三十日内按每日2520元（每月30日计）向潘义支付自2014年5月8日起至返还房屋之日止的租金。判决生效后，2015年7月15日潘义收回租赁房屋。但没有收回原告转租给被告经营酒店一楼左侧铺面，被告经营过程中，已向原告交纳租金至2014年4月，从2014年5月起停止交租。由于被告欠原告2014年5月份后的租金未付，原告向本院提起诉讼，请求依法支持上述请求。因案件的处理结果与潘义有利害关系，本院依法于2015年5月12日追加潘义为第三人参加诉讼。审理中被告认为原告明知无权转租房屋，却欺骗享有房屋转租权将房屋转租给被告，而后又因欠第三人租金，被起诉法院判决解除合同。原告的行为已给被告遭受预期利益损失，应对被告的装修及相关设备给予折价赔偿并退还押金。为此提起反诉请求依法支持上述反诉请求。 另查明，2015年7月3日，被告申请对其转承租经营的一楼左侧铺面装修价值进行鉴定，本院委托海南一中院通过随机选定海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司对其房屋装修价值进行评估。该公司于2015年12月15日作出（2015）海南一中法鉴字第401-1号工程造价鉴定意见书，鉴定意见书确认工程总造价为197904.90元。被告自转租房屋装修后一直使用房屋经营家具至今，从未向有关部门报停经营。2015年9月17日第三人要求被告支付占用房屋使用费，被告于是将2015年7月至12月期间房屋占用费80000元交给第三人，第三人出具收据给被告。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，是原告在未经第三人同意的情况下，擅自转租房屋给被告，该《房屋租赁合同》应为无效合同。本案争议焦点为：一、被告应否按月租金16340元计算向原告支付占用房屋使用费163400元；二、原告应否退还被告押金50000元并赔偿被告房屋装修损失158323.9元及经济损失80000元。 一、被告应否按月租金16340元计算向原告支付占用房屋使用费163400元。本案中，原告法定代表人吴圣本与第三人租赁房屋，因拖欠第三人租金及未经第三人同意将一楼左侧铺面转租给被告经营，双方发生纠纷后起诉法院，被判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；限吴圣本在判决生效之日起三十日内按每日2520元（每月30日计）向潘义支付自2014年5月8日起至返还房屋之日止的租金等。该判决确定了吴圣本应向第三人支付至返还房屋之日止的租金，现原告已于2015年7月15日腾退房屋给第三人潘义。虽然原、被告的转租房屋属于无效行为，但被告已实际使用房屋一直经营至今。故原告主张按月租金16340元支付10个月（从2014年6月计至起诉之日2015年4月止）的房屋使用费163400元，是被告在转租期间使用房屋应承担的义务，其请求有理，本院予以支持。被告抗辩因原告的违约，房主申请停电，造成被告无法继续经营，理由不成立，不予采纳。 二、原告应否退还被告押金50000元、并赔偿被告房屋装修损失158323.9元及经济损失80000元。原告法定代表人吴圣本因与第三人房屋租赁纠纷被依法判决解除合同退还房屋，导致了原、被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，被告已向原告支付押金50000元，原告应当退还，被告反诉主张退还押金50000元，请求应予支持。至于被告反诉主张原告赔偿装修损失158323.9元，本院认为，虽因原告方原因第三人与原告签订的租赁合同被解除，原告退还房屋给第三人。但第三人并没有实际收回被告使用的一楼左侧铺面，且被告也一直使用该房屋和装修物经营家具，原告的行为并没有对被告的装修造成损失，其反诉请求赔偿装修损失158323.9元，不予支持。至于被告反诉主张原告赔偿80000元损失，经第三人证实被告支付的80000元，是被告支付继续占用第三人房屋2015年7月至12月期间的房屋占用费，其主张是原告造成损失要求赔偿，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告陈典汉、洪开旺（反诉原告）在本判决生效之日起十日内向原告琼海浙商印象酒店有限公司（反诉被告）支付房屋使用费163400元。 二、限原告琼海浙商印象酒店有限公司（反诉被告）在本判决生效之日起十日内退还被告陈典汉、洪开旺（反诉原告）押金50000元。 三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3568元，由被告陈典汉、洪开旺承担。反诉费2812.5元，由反诉原告陈典汉、洪开旺承担2325元，反诉被告承担488元。鉴定费5937元，由反诉原告与反诉被告各自承担2968.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一六年三月十八日 法官 助理  邹燕萍 书 记 员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。