吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终52号
上诉人（原审被告）：汪清县华鑫小额贷款有限公司，住所地吉林省汪清县。
法定代表人：曲国臣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙长贵，该公司员工。
委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：管洪伟，男，1975年8月8日出生，汉族，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：汪清县众邦房地产开发有限公司，住所地吉林省汪清县。
法定代表人：赵连波，该公司经理。
上诉人汪清县华鑫小额贷款有限公司（以下简称华鑫公司）因与被上诉人管洪伟、汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）（2016）吉24民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
华鑫公司上诉请求：撤销一审法院民事判决。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。管洪伟与众邦公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记的时间并非2014年11月3日。如果该时间上述合同已经备案，法院不可能在查封时不了解情况而进行查封。2.即使上述合同进行了备案登记，亦不应产生对抗第三人的效力。3.一审法院适用法律错误，该合同备案登记与预告登记完全不同。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，驳回管洪伟的诉讼请求。
管洪伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
管洪伟向一审法院起诉请求：确认延边中院（2015）延中执异字第25号裁定书中涉及的8套房屋产权归其所有，并停止对上述房屋的执行。
一审法院认定事实：众邦公司因开发和龙市水岸新城项目过程中资金严重短缺，欲打包低价出售部分房屋。管洪伟经他人介绍得知此情况后，于2014年10月27日，与众邦公司签订了8份《商品房买卖合同》，并以转账方式支付100万元购买了位于和龙市水岸新城（秀和小区）H区11栋1单元703室（12-VII3长春路副5-1-18）、903室（12-IX3长春路副5-1-24）、1003室（12-X3长春路副5-1-27）、1103室（12-XI3长春路副5-1-30）、803室（12-VIII3长春路副5-1-21）、603室（12-VI3长春路副5-1-15）、403室（12-IV3长春路副5-1-9）、503室（12-V3长春路副5-1-12）等8套房屋。2014年11月3日，双方共同到和龙市房产交易中心申请办理了预售商品房备案登记，和龙市房产交易中心为管洪伟出具了商品房预售备案登记证明。华鑫公司诉众邦公司、赵连波、冯石东、马占有借款合同纠纷案件，延边中院于2014年9月28日做出（2014）延中民二初字第20号民事判决书，由于众邦公司未能按照该判决确定的期限履行义务，华鑫公司向延边中院执行局申请强制执行，延边中院于2014年11月20日做出（2012）延中执字第106-1号执行裁定书，查封了众邦公司的房屋，其中包括本案争议的8套房屋。管洪伟提出执行异议称自己从众邦公司购买了该8套房屋，请求法院中止执行，并解除对该8套房屋的查封。延边中院于2015年12月4日做出（2015）延中执异字第25号执行裁定书，裁定驳回管洪伟的异议。为此，管洪伟提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋尚未竣工交付。
一审法院认为：管洪伟之所以要求众邦公司将与其签订的《商品房买卖合同》向当地房产管理机关申请办理商品房预售备案登记，就是为了保障该商品房买卖合同的履行。而该种登记在延边地区具有普遍性，其与一般的行政登记存在着较大的差异，在物权法出台前此种登记行为已经作为对外公示其权利的方式存在并被社会普遍认可，且在延边地区不动产预告登记制度的实施尚处于参差不齐的状态，不能完全以是否预告登记为审查能否执行的唯一标准。况且从该登记行为所产生的后果来看，该房屋买卖合同一经备案登记后，未经商品房买受人的同意不得擅自更改买受人；其次，《商品房买卖合同》一经备案，其他房屋买受人不得对同一房屋再行备案；再次，《商品房买卖合同》一经备案，其他房屋买受人不得对同一房屋进行预告登记或设置他项权。因此，该登记行为并不仅仅属于单纯的行政管理登记，而是包含了买受人为了保全一项可期待利益而进行的不动产登记，具有对抗其他一般债权人的效力，故管洪伟要求停止对已备案登记的房屋执行于法有据，应予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”管洪伟与众邦公司签订《商品房买卖合同》，并支付相应房款，但未办理房屋产权登记，管洪伟依据房屋买卖合同主张对诉争房屋的物权没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，参照《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决如下：一、不得执行众邦公司位于和龙市秀和小区水岸新城H区11号楼（3-9-1.12）长春路副5号8套房屋（12-VII3长春路副5-1-18、12-IX3长春路副5-1-24、12-X3长春路副5-1-27、12-XI3长春路副5-1-30、12-VIII3长春路副5-1-21、12-VI3长春路副5-1-15、12-IV3长春路副5-1-9、12-V3长春路副5-1-12）;二、驳回管洪伟的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由华鑫公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华鑫公司提交的延边中院的两份送达回证，仅能证明法院依法送达了查封裁定，并不能证明送达该查封裁定时，管洪伟与众邦公司签订的8份《房屋买卖合同》并未备案登记。二审庭审中，管洪伟述称购房是为了炒房，众邦公司于2017年春节前通知其领取钥匙，但本人没有领取。楼盘实际不具交付条件，水电未通。
本院二审查明的其他事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，管洪伟与众邦公司就涉案房屋所签订的8份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”管洪伟与众邦公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但并未办理房屋产权登记，故管洪伟依据房屋买卖合同主张对诉争房屋的物权没有法律依据，本院不予支持。上述《商品房买卖合同》虽已在房产管理部门进行备案登记，但该合同备案登记与《中华人民共和国物权法》第二十条所规定的预告登记存在本质差别。合同备案登记的主体应为商品房预售人，且该备案登记行为为其法定义务，具有强制性。而预告登记是在双方合意下申请的，不具有强制性。合同备案登记本身是一种行政管理制度，便于房产部门对于预售房屋的了解和掌控，故不能将合同备案登记等同于预告登记。一审法院参照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，并依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条认定管洪伟要求停止对已备登记的房屋执行于法有据，属于适用法律错误，应予以纠正。
本案中，管洪伟自认购房是为了炒房，还自认众邦公司通知其领取房屋钥匙的时间为2017年春节前，即在法院查封涉案房屋之后，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，管洪伟未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，故其关于停止对涉案房屋执行的主张，本院不予支持。
综上所述，华鑫公司的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民初24号民事判决；
二、驳回管洪伟的诉讼请求。
一、二审案件受理费27600元，由被上诉人管洪伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 刘 阳
代理审判员 王 亮
二〇一七年五月五日
书 记 员 李 镇