辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4546号
上诉人（原审原告）：姜跃明，男，1984年7月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
上诉人（原审原告）：姚思佳，女，1985年7月31日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：沈阳新湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北一东路31号。
法定代表人：邹丽华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李鹤，辽宁平安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。
上诉人姜跃明、姚思佳与被上诉人沈阳新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姜跃明、姚思佳上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人的初始登记批复比合同约定逾期507天，已构成违约，应支付上诉人违约金64,089元。双方《商品房买卖合同》第十五条内容与第三项条款内容前后矛盾，属于合同法第三十九条规定的格式条款，被上诉人应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金。
新湖房产公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二、上诉人与答辩人就上诉人购买的案涉房屋签订的《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）第十五条系独立的违约责任选择方式，属双方特殊约定。案涉合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.该商品房综合验收合格备案及初始登记批复下达后，办理房屋所有权证书”。《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由此可见，继续履行是独立的违约责任方式，与赔偿损失是或然选择关系，法律并未强制规定所有违约责任都应选择违约金方式，当事人依据意思自治原则可以选择其中一种或者多种违约责任。而案涉合同约定“该商品房综合验收合格备案及初始登记批复下达后，办理房屋所有权证书”，便是独立选择继续履行的违约责任承担方式。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，而案涉合同约定“该商品房综合验收合格备案及初始登记批复下达后，办理房屋所有权证书”则属于上诉人与答辩人的特殊约定，不适用违约金的规定。上诉人已经取得房屋所有权证书，答辩人已经履行完毕义务，上诉人要求答辩人支付违约金，不符合合同约定。
三、案涉合同不涉及格式条款，不适用法律关于格式条款的任何规定。（一）案涉合同第十五条不是格式条款。1.案涉合同系平等的民事主体签订，系双方真实的意思表示，上诉人在案涉合同中并非处于从属地位。2.案涉合同第十五条第1、2项分别载明了退房并赔偿损失以及不退房并支付违约金的处理意见，上诉人并未选择适用，属于自行处理自身权利。且选择“该商品房综合验收合格备案及初始登记批复下达后，办理房屋所有权证书”违约责任承担方式，也并没有免除答辩人义务，答辩人也实际履行了该项义务。（二）上诉人称案涉合同第十五条第三项（以下简称该条款）免除答辩人自身的违约责任，排除了上诉人主要权利应为无效条款与事实及法律规定不符。1.该条款也是违约责任的承担方式，不存在免除自身责任。2.合同法第五十三条关于合同免责条款的无效只用于两种情形，即“造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失”，并不符合本案情形。3.上诉人已经取得房屋所有权证书，该项权利才是上诉人的核心权利，所以该条款不存在排除上诉人主要权利的情形。
姜跃明、姚思佳向一审法院起诉请求：被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金64,089元，并由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原、被告于2012年3月3日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的坐落于沈阳市铁西区兴华北街9号1-14-1房屋，总价款469,612元。合同第15条为关于产权登记的约定，其中载明“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖出人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房综合验收合格备案及初始登记批复下达后，办理房屋所有权证书”。合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款，被告于2013年10月31日向原告交付涉案房屋。涉案房屋已于2016年3月18日取得了初始登记批复,原告已取得房屋所有权证书。
一审法院认为，依据相关法律规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方应依约履行。依据合同第十五条关于产权登记的约定，因出卖人的原因，买受人未在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项为“该商品房综合验收合格备案及初始登记批复下达后，办理房屋所有权证书”，因此，双方合同履行过程中，因新湖房产公司的原因导致房屋权属证书办理迟延，则，依据双方合同约定，被告新湖房产公司应承担为原告继续办理房屋所有权证书的合同义务。现原告已取得房屋所有权证书，原告另向被告主张支付违约金的请求，不符合合同约定，不予支持。关于原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款问题，因合同第十五条第1、2项分别载明了退房并赔偿损失以及不退房并支付违约金的处理意见，而依据合同，双方未选择适用上述处理意见，因此，本案不符合该条款的相关规定，原告的主张没有事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：驳回原告姜跃明、姚思佳的诉讼请求。案件受理费1402元，由原告姜跃明、姚思佳承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人姜跃明、姚思佳与被上诉人新湖房产公司新湖房产公司签订的商品房买卖合同，内容并未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为有效，对买卖双方当事人具有约束力，双方均应当按照合同约定履行。双方在合同第十五条关于产权登记的约定中载明,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，该商品房综合验收合格备案及初始登记批复下达后，办理房屋所有权证书。姜跃明、姚思佳既已在合同上签字，应当知道该条款的含义.又由于新湖房产公司的原因导致办理产权证迟延，双方均应按照此条款执行。关于上诉人提出的应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的观点，该条第二款的适用前提是在双方没有约定违约金条款情况下，而本案双方所签合同第十五条中明确载明了三项选项，前两项为买受人选择退房或不退房情形，这两项条款都载明违约金赔付内容，但双方明确选择第三项条款，这表明上诉人明确放弃了要求新湖房产公司赔偿违约金的权利，因此不属于司法解释所规定的双方没有对违约金作出约定的情形，也不属于格式条款,不能适用该司法解释及《合同法》关于格式条款的规定，而是应当严格按照约定处理，因此原审判决驳回上诉人要求新湖房产公司赔偿逾期办理房屋产权证违约金的请求，并无不当，本院予以确认。
综上所述，姜跃明、姚思佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1402元，由上诉人姜跃明、姚思佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一八年五月二十四日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。