上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2043号
上诉人（原审被告）上海朝记商贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄朝栋，总经理。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海宝浩房屋销售有限公司，住所地上海市。
法定代表人杨晓华，董事长。
委托代理人陈志海，上海市诚建成律师事务所律师。
原审第三人上海多丰餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄朝栋，总经理。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
原审第三人上海潮记餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄朝栋，总经理。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
原审第三人上海海泰物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人杨泽鸿，董事长。
委托代理人陈志海，上海市诚建成律师事务所律师。
上诉人上海朝记商贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人上海朝记商贸有限公司（以下简称“朝记商贸公司”）、原审第三人上海多丰餐饮有限公司（以下简称“多丰餐饮公司”）、原审第三人上海潮记餐饮有限公司（以下简称“潮记餐饮公司”）的共同委托代理人徐华斌，被上海宝浩房屋销售有限公司（以下简称“宝浩公司”）、原审第三人上海海泰物业管理有限公司（以下简称“海泰物业公司”）的共同委托代理人陈志海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市四川北路XXX号中信广场7幢3层房屋、857号中信广场6幢3层房屋（以下简称“系争房屋”）系案外人上海信虹房地产有限公司（以下简称信虹公司）名下房产。2012年1月1日，信虹公司出具《关于上海宝浩房屋销售有限公司作为中信广场商铺物业的出租方的情况说明》，明确：包括系争房屋在内的中信广场商业用房产权人为信虹公司，信虹公司将该房屋出租给宝浩公司，租赁期限自2012年1月1日起至2025年12月31日止，在此期限内，宝浩公司有权将房屋部分或全部转租；宝浩公司有权以自有名义与第三方就该房屋出租之事宜签署包括但不限于招商代理委托协议、中介服务协议、房屋租赁合同等与该房屋出租的一切文件和协议。
2013年2月21日，宝浩公司（出租方，甲方）和朝记商贸公司（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：1、宝浩公司将系争房屋（建筑面积572.71平方米）出租给朝记商贸公司作商业餐饮使用，拟经营朝记时尚餐厅（暂定）品牌；2、甲方于2013年3月1日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止；3、签订本合同当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为相当于3个月租金（含物管费）即人民币（以下币种均为人民币）930，654元；4、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态……；5、该房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起30日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；6、本合同自双方签字、盖章之日生效……。本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分……。该合同补充条款约定：1、租金（含物管费）每年分4期缴纳，即押三付三，乙方应于每期的首日前向甲方支付当期租金（含物管费），每月物业管理费为31，499.05元，装修期内（2013年3月1日至2013年6月30日）物业管理费为零，物业管理费的发票由物业管理公司单独出具；2、甲方有权从租赁保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其他乙方依照本合同有义务支付的费用……，不足部分，甲方有权向乙方追讨；3、在交付当日，甲方按照本合同附件（二）、（三）的标准交房。租赁期限内，大厦结构及公共部位和房屋内甲方提供的本合同附件（二）、（三）所列的附属设施的维修、保养由物业管理公司负责，但本合同其他条款另有约定的除外。乙方同意负责本合同租赁期内对该房屋的内部以及虽由甲方提供但未列入本合同附件（二）、（三）的附属设施进行维护和保养，并使该房屋始终处于良好状态（正常的折旧磨损除外），乙方自行增加或改动的装修部分，由乙方自行负责维修、保养和清洁；4、若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于租金、租赁保证金、物业管理费、违约金、损害赔偿金、乙方应支付的甲方损失及本合同明确提到的其它费用等），甲方有权按日向乙方收取逾期金额0.3%的逾期违约金；5、本合同签署时，由海泰物业公司担任该大厦的物业管理公司；6、对于乙方要求的维修，物业管理公司将在接到乙方通知后及时处理，并在合理的时间内修复；7、甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供适合正常使用的房屋。合同并对其他事项作出约定。
2013年2月27日，朝记商贸公司支付了宝浩公司房屋租赁保证金408，057.15元（其中含物业管理费保证金94，497.15元）。2013年3月1日，宝浩公司向朝记商贸公司交付了系争房屋。
2013年6月至7月间，宝浩公司（出租人，甲方）和朝记商贸公司（承租人，乙方）签订《上海市房屋租赁合同备忘录》，明确：1、双方经协商一致，甲方同意代为支付系争房屋自2013年7月1日起至2013年12月31日止的物业管理费，自2014年1月1日起，物业管理费由乙方自行支付，相关支付事宜按照租赁合同约定条款执行；2、双方同意将甲方按照乙方营业额的8%收取租金（不含物业管理费）的时间段调整为自2013年7月1日起至2014年12月31日止；3、本备忘录所约定条款与租赁合同约定的条款有不一致之处，以本备忘录的约定为准；4、本备忘录未涉及事宜，以租赁合同约定的为准。
之后，因朝记商贸公司未按备忘录的约定支付物业管理费，宝浩公司下属中信广场物业管理中心先后于2014年3月6日、4月8日、5月20日、8月21日向朝记商贸公司发出《催款通知书》，要求朝记商贸公司支付物业管理费、水电费等费用。
2014年5月29日、5月30日，多丰餐饮公司、潮记餐饮公司经工商登记先后设立，注册地址均为系争房屋地址。
2014年7月28日，宝浩公司和多丰餐饮公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定宝浩公司将系争房屋中的855号7幢3层（建筑面积202.03平方米）出租给多丰餐饮公司作商业餐饮使用，拟经营江南食尚餐厅（暂定）品牌；租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止；每月物业管理费为11，111.65元。该合同除租金和物业管理费标准外，其余条款基本同宝浩公司和朝记商贸公司签订的租赁合同。
同日，宝浩公司又和潮记餐饮公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定宝浩公司将系争房屋中的857号6幢3层（建筑面积370.68平方米）出租给多丰餐饮公司作商业餐饮使用，拟经营桃园四季餐厅（暂定）品牌；租赁期自2013年3月1日起至2018年2月28日止；每月物业管理费为20，387.40元。该合同除租金和物业管理费标准外，其余条款基本同宝浩公司和朝记商贸公司签订的租赁合同。
多丰餐饮公司、潮记餐饮公司使用系争房屋，但未支付物业管理费。2014年9月4日，宝浩公司委托律师致函朝记商贸公司，要求朝记商贸公司接函后7日内支付2014年1月1日起至2014年9月30日止的物业管理费计283，491.45元。朝记商贸公司收到该函。
2014年9月26日，潮记餐饮公司委托律师致函宝浩公司称，租赁房屋多处存在漏水情况，经多次报修未得到解决，严重影响潮记餐饮公司的正常使用并带来安全隐患，要求宝浩公司维修、养护并与其协商减租或变更租金或赔偿损失事宜。宝浩公司收到该函。
2014年12月10日，多丰餐饮公司和潮记餐饮公司致函宝浩公司和海泰物业公司，以租赁房屋多处存在漏水和渗水问题，经保修未果，严重影响多丰餐饮公司和潮记餐饮公司的正常使用并带来安全隐患为由，要求减免2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费作为损失补偿；要求签署新协议将按营业额8%的标准收取租金的时间段调整至2015年12月31日；要求自2015年1月1日起减少支付物业管理费。
2014年12月30日，多丰餐饮公司和潮记餐饮公司再次致函宝浩公司和海泰物业公司称，因海泰物业公司就物业管理费减免未给予答复，多丰餐饮公司和潮记餐饮公司于2014年12月31日暂停营业，并通知解除双方签订的租赁合同，要求宝浩公司和海泰物业公司完成相应的房屋交接手续。之后，多丰餐饮公司和潮记餐饮公司暂停营业，至今未恢复营业。
庭审中，宝浩公司提供了多份报修单，证明海泰物业公司接到报修后即进行了维修。朝记商贸公司及多丰餐饮公司、潮记餐饮公司认为，该些报修单中只有一份有验收人签字，故不能证明海泰物业公司尽到了维修义务。海泰物业公司对报修单没有异议，认为其接单后即进行维修，至于验收人签字问题，经常会碰到店长不在，店员不肯签字的情况。
审理中，海泰物业公司出具《代收代付的说明》，认可由宝浩公司代收代付物业管理费，发票由海泰物业公司开具。
原审法院经审理后认为，宝浩公司和朝记商贸公司、多丰餐饮公司及潮记餐饮公司分别签订房屋租赁合同，获得产权人信虹公司的授权，该三份合同均系合同双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。宝浩公司主张在和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司签订租赁合同前，其履行的是和朝记商贸公司的租赁合同，在和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司签订租赁合同后，其履行的是和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司的租赁合同。朝记商贸公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司则主张，宝浩公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司签订租赁合同后，宝浩公司与朝记商贸公司之间的租赁合同即被取代。对此，原审法院认为，宝浩公司与朝记商贸公司、多丰餐饮公司、潮记餐饮公司就同一租赁房屋分别签订租赁合同，如对合同承租人主体进行变更，应作出明示。朝记商贸公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司认为系争房屋实际使用人是多丰餐饮公司和潮记餐饮公司，该两家公司从2014年1月起就开始向宝浩公司支付租金、向海泰物业公司支付水电费，然而该两家公司系于2014年5月才经工商登记设立，公司登记设立前就向宝浩公司支付租金、向海泰物业公司支付水电费，显然不符合事实。公司登记设立后，向宝浩公司支付租金、向海泰物业公司支付水电费的是多丰餐饮公司和潮记餐饮公司，也无相关证据可以证明，且宝浩公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司签订租赁合同后，朝记商贸公司的保证金并未转为多丰餐饮公司和潮记餐饮公司的保证金。鉴于宝浩公司和朝记商贸公司、多丰餐饮公司、潮记餐饮公司对各自就合同承租人主体变更的主张均未充分举证，故均不予采纳。宝浩公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司分别签订的两份租赁合同，其中租赁场地和物业管理费两项系将原租赁合同中的租赁场地和物业管理费进行了拆分，三份租赁合同的租赁期限一致，朝记商贸公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司系关联公司，鉴于此，在双方未能证明合同的承租方主体确实发生变更的情况下，应认定朝记商贸公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司均为相应租赁场地的承租人，应共同承担相应租赁场地的物业管理费。
宝浩公司经房屋产权人信虹公司授权转租系争房屋，所签订的三份租赁合同均约定宝浩公司有权收取物业管理费，宝浩公司收取物业管理费属代收代付性质，海泰物业公司对此不持异议，故宝浩公司主张物业管理费，主体适格。朝记商贸公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司主张系争房屋有渗水和鼠患，认为宝浩公司和海泰物业公司未尽到物业管理职责。但系争房屋系由承租方装修，朝记商贸公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司并未举证证明渗水确系宝浩公司和海泰物业公司管理不当造成，而非其自身装修存在瑕疵所致。多丰餐饮公司和潮记餐饮公司停业后，系争房屋处于空关、无人管理的状态，故不能完全排除鼠患的产生系多丰餐饮公司、潮记餐饮公司对系争房屋疏于管理所致的可能性。朝记商贸公司拒付物业管理费的理由不充分，故不予采纳。宝浩公司在本案中只要求朝记商贸公司支付物业管理费，与法不悖，予以支持。宝浩公司主张的违约金数额过高，酌情予以调整，以银行同期贷款利息计算违约金。宝浩公司收到物业管理费后，应全额支付给应收人海泰物业公司。朝记商贸公司和多丰餐饮公司、潮记餐饮公司之间如就物业管理费的承担有纠纷的，可另行解决。原审法院据此作出判决：一、上海朝记商贸有限公司应支付上海宝浩房屋销售有限公司2014年1月1日至2014年7月31日期间的物业管理费220，493.35元，抵扣上海朝记商贸有限公司支付的物业管理费保证金94，497.15元，上海朝记商贸有限公司实际应支付上海宝浩房屋销售有限公司物业管理费125，996.20元；二、上海朝记商贸有限公司应支付上海宝浩房屋销售有限公司逾期支付物业管理费的违约金1，880元；上述第一款、第二款所述款项，上海朝记商贸有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；三、驳回上海宝浩房屋销售有限公司的其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人朝记商贸公司不服，向本院提起上诉称：系争房屋是由多丰餐饮公司、潮记餐饮公司经营使用，故物业管理费应由多丰餐饮公司、潮记餐饮公司支付。请求撤销原审法院判决，改判驳回宝浩公司在原审中的诉讼请求。
被上诉人宝浩公司答辩称：朝记商贸公司与宝浩公司签署过备忘录，朝记商贸公司承诺自2014年1月1日起的物业管理费由朝记商贸公司支付。原审法院判决正确，请求二审予以维持。
原审第三人海泰物业公司述称：同意宝浩公司的答辩意见。
原审第三人多丰餐饮公司、潮记餐饮公司共同述称：系争房屋的实际使用人是多丰餐饮公司和潮记餐饮公司。同意上诉人朝记商贸公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，宝浩公司自愿放弃2014年7月28日至7月31日之间的物业管理费，并将诉讼请求自愿调整为要求朝记商贸公司支付物业管理费217，445.05元。
本院认为，2013年2月，宝浩公司与朝记商贸公司签订租赁合同，由朝记商贸公司承租系争房屋，故朝记商贸公司理应支付占用系争房屋期间的物业管理费。原审法院判决由朝记商贸公司支付物业管理费，符合法律规定，本院予以认同。朝记商贸公司上诉认为，系争房屋是由多丰餐饮公司和潮记餐饮公司占用使用，应由多丰餐饮公司和潮记餐饮公司支付物业管理费，无事实依据，本院不予采纳。二审中，宝浩公司自愿放弃2014年7月28日至7月31日之间的物业管理费，并将诉请金额降低为要求朝记商贸公司支付物业费217，445.05元，系其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2007号民事判决主文第二项、第三项；
二、撤销上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2007号民事判决主文第一项；
三、上海朝记商贸有限公司应支付上海宝浩房屋销售有限公司2014年1月1日至2014年7月28日期间的物业管理费人民币217，445.05元，抵扣上海朝记商贸有限公司支付的物业管理费保证金人民币94，497.15元，上海朝记商贸有限公司实际应支付上海宝浩房屋销售有限公司物业管理费人民币122，947.9元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币7，346.87元，由上海宝浩房屋销售有限公司负担人民币3，294.14元、上海朝记商贸有限公司负担人民币4，052.73元。二审案件受理费人民币2，857.52元，由上海朝记商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一六年三月十六日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。