安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00393号
上诉人（原审被告）：明光市名仕房地产开发有限公司。
法定代表人：吴国荣，该公司总经理。
委托代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆开全，男，1967年8月1日出生，汉族，教师。
委托代理人：叶志军，安徽俊和律师事务所律师。
上诉人明光市名仕房地产开发有限公司（以下简称名仕房地产公司）为与被上诉人陆开全商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2013年9月4日作出的（2013）明民一初字第00505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人名仕房地产公司的委托代理人冯天浪，被上诉人陆开全的委托代理人叶志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月8日，陆开全与名仕房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了名仕房地产公司开发的名仕花园第六幢2单元402室商品房一套。合同第四条约定：按套计算价款，该商品房总价款为274000元；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房款的1%支付违约金；该合同附件四：合同补充协议中第12条约定，出卖人免费统一代办各种手续，费用按揭贷款每户15000元，正常付款的每户暂缴13000元，多退少补。合同签订后，陆开全付清了全部房款，名仕房地产公司为此于2010年10月19日向陆开全出具了金额为274000元的销售不动产专用发票一张，并于2011年1月27日为陆开全办理了房地产权证。
2009年11月5日，购买名仕花园房产的业主汪莉向原审法院提起诉讼，要求判令名仕房地产公司支付违约金73.37元／日至实际交房日止、退还多收的8000元、支付层高违约金8315元、在合理期限内交房。名仕房地产公司于2009年11月17日提起反诉，要求判令终止合同、收回房屋，并判令汪莉支付其违约金3200元、房屋看管费15000元。在审理后，原审法院作出（2009）明民一初字第1627号民事判决书，在该判决中名仕房地产公司辩称“关于8000元应属房款，原告签订合同时交了8000元，其他所有买房人都交了8000元”的表述，汪莉也提供了名仕房地产公司收取8000元的收款收据。宣判后，汪莉与名仕房地产公司均不服该判决并提起上诉，滁州市中级人民法院以事实不清，证据不足为由发回重审，原审法院又作出（2011）明民一初字第00066号民事判决书，其中支持了汪莉要求名仕房地产公司退还多收房款8000元的诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示且不违反法律或社会公共利益，应为合法有效。名仕房地产公司在合同签订后，未按合同约定的期限办理产权证书，显属违约，应当按合同约定承担相应违约责任，故对陆开全主张名仕房地产公司支付不能在约定期限内取得房地产权证的违约金2740元的诉讼请求予以支持。
陆开全提供的证据只能证明其与名仕房地产公司存在商品房买卖合同关系，其实际付款与合同约定的价款一致，却不能证明存在名仕房地产公司除房款外又多收取了8000元的事实，故陆开全仅凭原审法院（2009）明民一初字第1627号民事判决书中名仕房地产公司在辩称中的相关陈述，主张名仕房地产公司另外收取8000元的证据不足。陆开全主张的名仕房地产公司多收取了相关办证费用，虽然在合同补充协议中有缴纳费用的规定，但同样因其未提供名仕房地产公司已实际收取了上述费用的依据而证据不足。陆开全根据合同第五条第二款的规定主张面积差价款，但该条已明确约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，故其该项主张不能成立。综上，对陆开全的请求判令名仕房地产公司退还多收取的费用8000元、退还多收取的办证费用4000元及返还面积不足差价款2662元的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：一、被告明光市名仕房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告陆开全逾期办证违约金2740元；二、驳回原告陆开全的其他诉讼请求。案件受理费235元，由陆开全负担198元，明光市名仕房地产开发有限公司负担37元。
名仕房地产公司上诉称：名仕房地产公司在合同约定的期限内提供了应当由出卖方提供的全部备案资料到产权登记机关备案，涉案房屋于2009年1月18日交付的，办证迟延不是名仕房地产公司造成的，因此，名仕房地产公司不应当承担逾期办证的违约责任，而原审判决其公司支付逾期办证违约金错误。请求撤销原判，依法改判驳回陆开全的一审诉讼请求。
陆开全在庭审中辩称：名仕房地产公司存在逾期办证的事实，根据相关规定，现房交付，依据合同及相关规定取得房产证时间为自合同签订之日起270天，而名仕房地产公司实际代办的房地产权证办证期限已超过270天，一审判决支持逾期办证违约金是正确的。请求驳回名仕房地产公司的上诉请求。
本院查明的事实除与原审查明的事实一致外，另根据原审法院（2011）明民一初字第00066号民事判决查明的事实，本院另查明，涉案商品房已于2009年1月通过验收。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：名仕房地产公司是否应当承担逾期办证的违约责任。
本案中，陆开全与名仕房地产公司签订商品房买卖合同，陆开全购买名仕房地产公司开发的商品房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。根据双方所签订的商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人（名仕房地产公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房款的1%支付违约金。同时在该合同附件四即合同补充协议中第1条又约定，相关办证手续由出卖人统一代办，即办理涉案房屋产权证由名仕房地产公司统一为购房户代办。本案中，双方在所签订的商品房买卖合同中关于交房时间未做约定，双方事后也未签订补充协议对此进行约定，双方也都未提供证据证明涉案房屋交付的具体时间，但涉案房屋系现房，由于名仕房地产公司应承担交付房屋的义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，故名仕房地产公司应对其何时交付房屋承担举证责任。根据上述合同约定的内容，名仕房地产公司应当在房屋交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。故自本案双方当事人所订的商品房买卖合同订立日2009年10月8日至陆开全实际取得产权证日2011年1月27日，已超出双方合同约定及上述法律规定的期限，逾期办证事实客观存在。名仕房地产公司上诉称其已在合同约定的期限内提供了应该由出卖方提供的全部资料到产权登记机关备案，已履行了备案义务，办证迟延不是其造成的辩解，对此抗辩应承担相应的举证责任，但名仕房地产公司至今亦未提供证据证明其何时交付房屋，亦未提供任何证据证明其已在合同约定的房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，更未提供证据证明办证迟延系因相关管理部门原因造成，由此应承担举证不能的法律后果。故名仕房地产公司因未能在合同约定的期限内提供产权登记资料，导致买受人未能及时取得房屋产权证明，对逾期办证，应当依法承担违约责任。一审据此判处名仕房地产公司承担陆开全逾期办证违约金2740元正确，本院依法予以维持。名仕房地产公司主张其已在合同约定的期限内履行了备案义务，不应当承担违约责任的上诉请求，证据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人明光市名仕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 王 玥
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。