安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终3226号上诉人（原审被告）：肥西县大地影院管理有限公司，住所地肥西县上派镇站前路与金寨南路交口名邦商业广场3F-328，统一社会信用代码91340123328034837R。法定代表人：台运书，执行董事。委托诉讼代理人：陆磊，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：合肥联泰房地产开发有限公司，住所地肥西县上派镇名邦西城国际商业广场10层，统一社会信用代码91340123694117747M。法定代表人：彭玉刚，总经理。委托诉讼代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，安徽禾森律师事务所律师。上诉人肥西县大地影院管理有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人合肥联泰房地产开发有限公司（以下简称联泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初4712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大地公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回联泰公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由联泰公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。双方签署的《房屋租赁合同》3.2条约定了两种房租记取方式，属于约定不明，且双方一直未对房租记取方式予以确认。大地公司一直采取按不固定时间、不固定金额方式进行预交处理，并非一审法院所述“保底＋提成”，又因双方对年票房的核对没有明确方式，联泰公司也未就年票房核对事宜与大地公司确认，所以导致合同约定的租金收取方式无法确定，并非大地公司违约导致。2、一审法院判令解除租赁合同不利于维护正常经济秩序，违反公平原则。双方于2015年签订房屋租赁合同，大地公司对于案涉影院前期投入巨大，解除合同将给大地公司造成无法挽回的巨大损失。联泰公司辩称，1、联泰公司与大地影院签订的《房屋租赁合同》第3.2条、3.3条对租金计算方式及支付方式均进行了约定，联系合同上下文，不难发现租金计算方式的实质是“保底+提成”，即以固定租赁费和票房分成中金额较高者为准，固定租赁费为保底收入，按月支付，每个月的10号前支付下个月的固定租赁费，以确保出租方基本利益得以实现；在基本利益得到保障的情况下，按计租年度比较固定租赁费与票房分成，如票房分成高于固定租赁费，则由承租方支付超出部分。也即固定租赁费应当按月支付，票房分成超出固定租赁费的部分按计租年度支付。一审法院根据合同条文作出上述体系性解释，方法正确，符合逻辑，认定的事实与双方签订合同时的意思表示一致。大地公司认为合同对租赁费用的计取方式约定不明，其未违约的理由不能成立。2、双方在2015年1月签订了《房屋租赁合同》，2015年5月底开业。为了帮扶大地公司并带动整个商场的人气，联泰公司免除了其2015年的全部租赁费用。2016年的租赁费用经联泰公司多次催缴，大地公司才交了6个月，其余的租赁费用大地公司以经营状况不佳为由要求联泰公司给其免除。2017年的租赁费用也是经过了联泰公司的催缴之后，大地公司才支付了15万元，后期的租赁费用一直拖欠至今。也就是说，大地公司几乎没有自觉支付过租赁费用，都是在联泰公司多次催缴并给予免除部分租赁费用的基础上才支付，可见大地公司并未将诚实信用原则放在合同的履行过程中。2017年，大地公司因管理不善经常停业，不论是对商场的人气和形象，还是对联泰公司的经济利益均造成了巨大的损失。联泰公司作为商场的产权管理方和出租方，提升人气并获取租金是联泰公司的主要签约目的，而大地公司总是拖欠租赁费用，损害了联泰公司的根本利益。联泰公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》，判令大地公司腾空并交还肥西县巢湖路与站前路交口西北角西城国际广场三楼328号的房屋；2、大地公司支付联泰公司租赁费483333.6元（暂计算至2017年11月31日，此后租赁费按66666.7元/月的标准计算至大地公司交还房屋为止）、电费69053.4元、违约金169350元（按每日3‰标准计算违约金至2017年10月31日，此后按每日3‰标准计算违约金直至租赁费清偿止）；3、本案的诉讼费用由大地公司承担。一审法院认定事实：2015年，甲方（出租方）联泰公司、乙方（承租方）大地公司签订《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》（以下简称《合同》），1.1影院：指位于合肥市肥西县巢湖路与站前路交口西北角西城国际广场3楼一侧的电影院，租赁面积约2053平方米。2.1合同期限：自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止。2.3计租期：自免租期满次日起计15年。3.2租赁费：含场地租金、公用设备使用租金、物业服务费、相关杂费及税费。计租期内，租赁费的收取按固定租赁费与年净票房分成二者相比较以金额较高者为准。3.2.1固定租赁费+递增计算方式：计租期前三年内，年固定租赁费为800000元。自第四年起，固定租赁费每三年递增7%。计租年度指从免租期满次日起计12个月的期间。3.3.1固定租赁费按月支付，乙方应于每个月的10号之前支付下个月的固定租赁费。3.3.2年净票房分成收益以计租年度为结算期间，每个计租年度期满之日起30个工作日内，双方完成该计租年度年净票房分成收益结算与支付。3.3.3乙方应将租赁费直接汇入甲方指定的银行账号。甲方收取各期租赁费前应向乙方提供相应的合法发票。4.8本合同终止后，乙方应于终止日起30天内将租赁场地按正常使用后的状态交给甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏。5.2.3乙方有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，除无权要求返还定金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。a.乙方迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息千分之三向甲方支付违约金;……。同日，双方签订《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》之补充协议一（以下简称《补充协议》），3.影院水电费的计算与支付：乙方应在收到甲方的书面支付通知之日起5个工作日内支付该次水电费。2016年4月18日，联泰公司向大地公司发送《缴费通知单》，载明：经我司对贵司提供开业至今的票房分成核算，并与固定租赁费二者相比较后得出：贵司须按合同以固定租赁费方式向我司支付租赁费，即贵司须向我司缴纳自2015年5月28日至2016年3月28日租赁费666666.7元。2017年6月20日，联泰公司向大地公司发送《缴费通知函》，载明：经我司对贵司提供的票房分成核算，并于固定租赁费二者相比较后得出：贵司须按合同以固定租赁费向我司支付租赁费。即贵司须向我司缴纳自2017年1月1日至2017年6月30日租赁费400000元，贵司于2017年3月9日缴纳150000元，剩余应缴租赁费为250000元。请贵司在收到本通知函七个工作日内交纳上述费用。如逾期未缴纳，我司暂停部分或全部能源供应或物业管理服务。同日，联泰公司向大地公司发送《商户交费通知单》，载明截至2017年6月20日，贵司仍未缴纳2017年3月份至5月份自用水电费……。2017年7月14日，联泰公司向大地公司发送《违约通知函》，载明：一、我司于2017年6月20日向你方发送《缴费通知函》，函中明确你方应缴租赁费及应缴时间，但截至2017年7月14日，你方仍未按合同缴纳相应费用。二、你方未向我司提出书面申请，于2017年7月7日擅自停业，造成严重负面影响。你方已构成严重违约，立即恢复正常营业，并在收到通知函五个工作日缴纳上述费用。后大地公司未缴纳租金等费用。一审法院认为，本案焦点问题系：一、租金的计算方式及交纳时间。二、大地公司是否构成根本违约，如构成根本违约，则产生何种法律后果。三、违约金的适用范围，违约金的计算标准是否应调整，及起算时间。关于焦点一，联泰公司认为按固定租赁费计算租金，大地公司认为租赁费的收取按固定租赁费与年净票房分成二者相比较以金额较高者为准。该院认为，从联泰公司分别于2016年4月18日、2017年6月20日发送《缴费通知单》可知，租金的计算方式是比较固定租赁费与年净票房分成，以金额较高者为准，并非如联泰公司所述按固定租赁费计算，而这种租金计算方式的实质是“保底＋提成”。租金交纳时间，是判断大地公司是否已按约定交纳租金，如未交纳租金是否构成根本违约的标准。对此，应对合同条文作体系性解释。合同3.2条对租金计算及交纳时间进行了约定，但该条又分为四款，分析这些条款，可得出如下结论：一是固定租赁费按月支付，承租方应于每个月的10号之前支付下个月的固定租赁费，以确保出租方基本利益得以实现；二是在基本利益得到保障的情况下，按计租年度比较固定租赁费与票房分成。如票房分成高于固定租赁费，则由承租方支付超出部分。也即固定租赁费应当按月支付，票房分成超出部分按计租年度支付。关于焦点二，固定租赁费应当按月支付，现大地公司未举证证实按月支付，且在联泰公司两次发函催告后仍未支付，其行为已构成根本违约，联泰公司据此享有合同解除权，故对联泰公司要求解除《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》的诉求，该院予以支持。合同解除的后果之一是恢复原状，结合合同4.8条的约定，大地公司应当在判决生效之日起三十日内腾空涉案房屋并交还给联泰公司。租金计算方式的实质是“保底＋提成”，联泰公司可放弃提成，仅选择以保底方式计算租赁费，系处分自身权利，且不损害大地公司利益，该院予以确认。按固定租赁费计算，月租金为66666.7元。截至2017年11月31日，大地公司尚欠租金483333.6元，大地公司应支付。自2017年12月1日起至判决生效之日的租金，大地公司亦应支付。同时，大地公司应支付判决生效之日至房屋返还之日止的房屋使用费。按《补充协议》第3条约定，电费由大地公司承担。现大地公司认可电费69053.4元，故应由大地公司支付。关于焦点三，合同解除后，合同的权利义务已终止，故判决生效后的房屋使用费不适用违约金，违约金仅适用于判决生效前的租赁费。庭审中，一审法院向大地公司释明，是否需要调减违约金计算标准。大地公司坚持本方无违约，无须支付违约金的观点。该院认为，大地公司的意见实际上已包含调减违约金的意思。按《合同》约定，大地公司迟延支付租赁费，应按迟延支付费用的日息千分之三向联泰公司支付违约金。本案中大地公司迟延支付租赁费，给联泰公司造成资金占用损失，而日息千分之三显然过高，故该院酌定按月利率2分计算违约金。关于违约金的起算时间，虽然联泰公司在两次催告中给予宽限期，但不能推定联泰公司放弃逾期违约金。按《合同》约定，固定租赁费按月支付，大地公司应于每个月的10号之前支付下个月的固定租赁费，也即2017年3月10日前应支付2017年4月份的固定租赁费，现2017年4月份的租赁费尚欠16666.7元，则该院支持自2017年3月10日按月利率2分计至款清之日止的违约金。此后各月至判决生效之日前一个月的违约金，均以每月10日为起算点，以66666.7元为基数计至款清之日止。判决生效之日当月违约金的起算点、计算标准不变，基数按实际租赁日期折算。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除合肥联泰房地产开发有限公司、肥西县大地影院管理有限公司签订的《合肥市肥西县西城国际电影院房屋租赁合同》及《之补充协议一》；二、肥西县大地影院管理有限公司于判决生效之日起三十日内将位于合肥市肥西县巢湖路与站前路交口西北角西城国际广场3楼一侧的电影院腾空并交还给合肥联泰房地产开发有限公司；三、肥西县大地影院管理有限公司于判决生效之日起五日内给付合肥联泰房地产开发有限公司租金483333.6元（2017年11月31日前租金）、2017年12月1日起至本判决生效之日的租金及违约金（按月利率2分分段计算如下：1、自2017年3月10日起以16666.7元计至款清之日止的违约金；2、此后各月至本判决生效之日前一个月的违约金，均以每月10日为起算点，以66666.7元为基数计至款清之日止；3、本判决生效之日当月违约金的起算点、计算标准不变，基数按实际租赁日期，以月租金66666.7元进行折算）；四、肥西县大地影院管理有限公司于判决生效之日起三十日内给付合肥联泰房地产开发有限公司自判决生效之日起按月租金66666.7元计至房屋返还之日止的使用费；五、肥西县大地影院管理有限公司于判决生效之日起五日内给付合肥联泰房地产开发有限公司电费69053.4元；六、驳回合肥联泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费10927元，减半收取5463.5元，由肥西县大地影院管理有限公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2015年大地公司与联泰公司签订的案涉房屋《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于租金的计算方式，双方合同约定租赁费的收取按固定租赁费与年净票房分成二者比较以金额较高者为准，大地公司应于每个月10号之前支付下个月的固定租赁费，一审法院结合合同条文认为双方约定的是固定租赁费按月支付，票房分成超出部分按计租年度支付并无不妥，本院予以支持。大地公司认为双方约定不明租金收取方式无法确定的主张，依据不足，不予采信。大地公司未按双方合同约定按月支付租赁费，在联泰公司两次发函后仍未支付，大地公司的行为构成违约，一审法院据此支持联泰公司解除双方合同的主张并无不妥，本院予以维持。综上所述，大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9324元，由上诉人肥西县大地影院管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年六月四日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。