江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初1770号原告陈丐长，居民。委托代理人刘尚飞，江苏序阳律师事务所律师。被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧华希南岸丽景售楼部。法定代表人谭强，系该公司执行董事。委托代理人朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。原告陈丐长诉被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2016年3月18日公开开庭进行了审理，原告陈丐长及其委托代理人刘尚飞，被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司委托代理人朱显峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丐长诉称：2013年10月18日，原告购买被告开发的位于沭城镇上海南路西侧苏州西路北侧华西·南岸丽景公寓2203、2204、2205、2206、2209、2210号共六套单身公寓，总房款为1214706元，双方分别签订了房屋买卖合同，合同第三条约定了房号及用途，第四条约定：房屋每平方4184.6元，每套房屋总价格都为202451元，在合同第八条约定：被告应该在2014年12月31日将验收合格的房屋交付给原告，合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期90日交房的，买受人有权选择解除合同，并有权要求出卖人赔偿已付款30%的违约金，合同签订后，原告按照合同约定交付了所有款项，但是被告至今未向原告交付房屋，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间签订的关于华西·南岸丽景公寓2203、2204、2205、2206、2209、2210号商品房的买卖合同，责令被告退还所收取的购房款1214706元、维修基金5806元、抵押登记费2907元合计1223482元并赔偿违约金（违约金以1214706元为本金从2013年10月28日按照年利率24%计算至还款之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司辩称：不同意解除原、被告之间签订的关于华西·南岸丽景公寓2203、2204、2205、2206、2209、2210号商品房的买卖合同：1、本案涉及到六份商品房买卖合同，被告认为不应该立同一案号，应该分别立案；2、涉案房屋已经验收合格，原告未领取涉案房屋；3、合同约定的违约金过高，如判决退房，违约金应当按照同期银行贷款利息计算；4、原告实际支付的购房款，原告应该向法庭举证；5、被告希望在法庭组织下与原告达成调解协议。对于本案是合并审理还是分案审理，是法院根据案件的需要立案部门考虑的，而不是其他相关法律规定必须要分案处理的。经过庭审，原、被告双方就签订六套公寓的商品房买卖合同的事实没有异议，本院予以认定。本案的争议焦点：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同是否构成解除的事实和法律要件；2、原被告双方约定的违约金是否符合法律规定。原告为证明自己的主张，出示以下证据：证据1、原、被告双方签订的关于涉案六套公寓的合同六份，在合同第八条约定被告向原告交付房屋的时间，是2014年12月31日，在合同第九条第二款约定，被告逾期超过九十日未向原告交付房屋，原告有权解除合同并且要求被告承担已付款30%的违约金。在本案中由于双方约定违约金过高，原告自愿调整为年利率24%，被告的房屋至今未具备交付条件，时间远远超过原告约定解除合同时间，原告有权要求解除合同。同时在合同第四条，对于单身公寓单价以及总价款有明确约定为202451元，在合同第六条第三款约定了贷款按揭的方式，首付款是102451元，余款10万元是做按揭。证据2、2013年10月18日被告公司向原告出具的收据7张，其中6张是六套房屋的首付款每张是102451元，合计是614706元，还有一张是原告为购买房屋被被告收取的维修基金、抵押登记费，合计金额是8776元，此款项是原告购买房屋产生，款项由被告收取，因此被告应该将款项退还。证据3、原告与农商行个人借款合同六份以及农商行明细查询，分别是涉案六套公寓的贷款，每套10万元，总金额60万元，可以证实原告从2014年2月21日原告已经履行涉案房屋按揭贷款的还贷手续。被告质证认为：对以上三组证据的真实性均没有异议。对原告出示的证据1，需要说明的是，双方在合同中约定的交付条件为商品房经验收合格，而并非是取得商品住宅文件，涉案房屋已于2014年9月经验收合格，买卖合同中约定的违约金条款过高，如判决解除合同，调整为按已付款1%向原告支付违约金或按照同期银行贷款利率，其他没有异议；对于证据2没有异议；对于证据3不能证明贷款银行已经向原告发放了按揭贷款60万元。其他没有异议。被告未提供证据。本院认证意见：对证据1、2、3的三性予以确认。综上，经审理查明：2013年，原告从被告处购买其开发的位于沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧的华希·南岸丽景公寓6套，分别为公寓2203、2204、2205、2206、2209、2210。后双方分别签订《商品房买卖合同》六份，并于2013年11月18日将该六份合同备案，合同备案号分别为960cd118cb8ed976、8e53d8d7dda55f77、26833bc80b51a827、4fca0fcc83e3b95d、440f8ff503b7380e、9950b752dfcabdfe。合同第六条约定付款方式及期限，其中3、其他方式：按揭贷款方式：首付款壹拾万贰仟肆佰伍拾壹元整（102451），余款100000元做按揭。合同第八条约定交付期限为：被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起1天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。后原告通过按揭付款的方式向被告支付了六套公寓的购房款，共计1214706元，维修基金5806元，抵押登记费2970元。因涉案房屋迟迟未交付，原告诉至法院要求处理。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效。本院予以确认。原告要求解除与被告签订的合同备案号分别为960cd118cb8ed976、8e53d8d7dda55f77、26833bc80b51a827、4fca0fcc83e3b95d、440f8ff503b7380e、9950b752dfcabdfe的商品房买卖合同的诉讼请求，本院认为，原、被告双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告本应于2014年12月31日前将涉案房屋交于原告，但因其自身原因未将该涉案房屋交于原告已构成为违约，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。被告庭审中辩称涉案房屋已验收合格，是原告未领取涉案房屋，但因其未提供证据加以证明，本院对被告该辩解不予认可。原告同时要求被告退还其所收取的购房款1214706元并赔偿其违约金（以1214706元为本金从2013年10月28日按年利率24%计算至还款之日止）的诉讼请求，本院认为，依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2款，原告要求被告退还原告购房款1214706元并赔偿违约金的诉讼请求有事实和法律依据，0本院予以支持。但在违约金的具体金额上，原告要求被告以1214706元为本金从2013年10月28日按照年利率24%计算至还款之日止支付违约金，本院认为，按照原告对违约金的计算方法，原告主张的违约金过高。根据原、被告双方签订的合同以及原、被告在庭审中一致认可双方签订的违约金过高的庭审笔录，本院酌定，原、被告双方的违约金按涉案六套公寓的总房价1214706的25%计算，即303676.5元。原告同时要求被告退还维修基金5806元、抵押登记费2970元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈丐长与被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于2013年11月18日备案的六份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为960cd118cb8ed976、8e53d8d7dda55f77、26833bc80b51a827、4fca0fcc83e3b95d、440f8ff503b7380e、9950b752dfcabdfe）；二、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内退还原告购房款1214706元、维修基金5806元、抵押登记费2970元，赔偿原告违约金303676.5元，以上合计1527158.5元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7906元，由被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15812元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为4680，开户行为中国农业银行宿城支行）。审 判 员  徐 品二〇一六年四月二十二日法官助理  胡潇潇书 记 员  王 巧书 记 员  咸军成附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。