黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂下陆民重字第00003号
原告：张若华，黄石电厂职工。
委托诉讼代理人：刘敏，个体户，系特别授权。
被告：黄石市祥瑞新家园房地产开发有限公司，住所地：黄石大道157号。
法定代表人：胡火清，董事长。
委托诉讼代理人：段海峰，系湖北元初律师事务所律师，系特别授权。
第三人：唐远鹏，系在校大学生。
委托诉讼代理人：石钧中，系湖北群力律师事务所律师，系一般授权。
原告张若华诉被告黄石市祥瑞新家园房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司）、第三人唐远鹏建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2014年9月26日作出（2014）鄂下陆民初字第00080号民事判决书，原告张若华对该判决书不服，依法向黄石市中级人民法院提出上诉，黄石市中级人民法院于2014年12月21日作出（2014）鄂黄石中民二终字第00181号民事裁定书，撤销本院（2014）鄂下陆民初字第00080号民事判决书，将案件发回本院重审。本院依法重新组成由审判员冯俊担任审判长，人民陪审员陈学军、曾国民参加的合议庭，并依法追加唐远鹏作为本案的第三人参加本案诉讼，本院于2015年2月21日、2016年4月23日、2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告张若华的委托诉讼代理人刘敏、被告祥瑞公司的委托诉讼代理人段海峰，第三人唐远鹏的委托诉讼代理人石钧中到庭参加了诉讼，在2017年5月17日的开庭审理时，原告张若华的委托诉讼代理人刘敏和第三人唐远鹏的委托诉讼代理人石钧中均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张若华诉称，2012年6月7日，原告与被告祥瑞公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告祥瑞公司开发的位于团城山杭州西路71号怡安花园一号楼2303号复式楼一套，原告已于2008至2012年分四期在其与被告祥瑞公司签订《商品房买卖合同》前付清了全部房款。合同中对房屋面积多退少补的问题、办理房屋所有权证及土地使用证、违约责任、承担方式等均予以明确，但该合同签订后，被告祥瑞公司未及时与原告办理房屋所有权证及土地使用证，且至今仍拒绝为原告张若华提供办理上述证件的相关资料，也未退还原告多收房屋面积价款29282.40元，被告祥瑞公司的行为明显违约。同时，原告得知本案第三人2402的业主唐远鹏在其房屋的专有部分书房内私自将墙面打通设门�该门可直接通向2303的屋顶，2303的屋顶客观实际成了2402的专有属性大露台，为此原告曾向黄石消费者协会投诉，消费者协会认定被告祥瑞公司错开的“门”侵犯了具有公共所有权属性的2303屋面，且误导2402业主开发了2301及2303的屋面。根据法律规定屋顶属于建筑物的基本结构部分，属于该建筑物内共有部分，归该建筑物内全体业主所有，根据建筑物区分所有权的理论，被告的行为已构成侵权。并且原告购买的上述房屋所在的怡安花园1号楼存在设计缺陷，通往2303屋顶平台的防火应急安全疏散通道被封堵占用，必须穿越2402住户的二层用房才能到达2303屋顶，对2303住户的生命财产安全构成了现实威胁。基于上述事实，根据相关法律规定，为维护原告和某安花园1号楼全体业主的合法权益，故向本院提起诉讼，请求判令：1、被告依合同第17条第1款、第18条第2款之约定，迅速采取补救措施，继续履行合同；2、判令被告从2012年8月1日起至全部符合合同约定之日止，按己付房款日万分之五承担逾期交房的违约责任；3、判令被告按己付房款1%支付逾期办理二证违约金；4、判令被告返还多收的购房款[（228.61―220.31）平方×3528元／平方＝29282.40元]并承担利息损失；5、判令被告承担此案一切费用。
原告张若华为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：
证据一：《商品房买卖合同》复印件一份、购房款发票复印件一组。拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，房屋使用权归全体业主所有。
证据二：《怡安一号楼顶层平面图》复印件一份。拟证明2303屋顶只能通过2402房屋才能上去，被告改变了2303屋顶的公共属性。
证据三：《怡安二号楼顶层平面图》复印件一份。拟证明1号楼与2号楼设计差异，1号楼2303屋顶成了2402专有露台。
证据四：建筑工程施工图设计文件审查合格书一份。拟证明2303屋顶设计存在漏审问题。
证据五：建筑工程质量监督报告一份。拟证明被告违规，以合法形式掩盖非法目的。
证据六：《黄石市下陆区公安分局消防大队责令限期改正通知书》复印件一份。拟证明1号楼住户通往顶层疏散通道被封堵，存在安全隐患。
证据七：《关于落实怡安花园工程消防安全隐患的工作联系函》复印件一份。拟证明1号楼存在安全隐患，开发商应联系设计单位进行整改。
证据八：《关于怡安花园住户投诉处理的工作联系函》复印件一份。拟证明1号楼2303屋顶施工设计存在问�，相关部门失察，2303屋顶成了2402的专属露台。
证据九：《怡安怡康一房一价的定价说明》、《房源与申请户型一览表》、《怡安一号楼价格表》复印件各一份。拟证明被告交房前公示隐瞒了怡安1号楼2303屋顶、公共通道及外墙面的真实情况。
证据十：《黄石市消费者委员会投诉建议函》复印件一份。拟证明除2402外该楼其他业主的权益受到侵害，存在安全隐患，建设行政主管部门应责令开发商进行处理。
证据十一：《装饰装修违章整改通知书》复印件一份。拟证明被告将2303屋顶变成2402大露台，误导2402业主开发了2303屋顶，侵害了其他业主的利益，且埋下重大安全隐患。
证据十二：建鄂图审专家马莹录音一份。拟证明设计单位是根据开发商的委托进行设计的，变更�计开发商必须再委托。
证据十三：领取通知一份。拟证明直到2014年6月6日，被告才办妥相关的手续资料。被告多收原告购房款29000余元。
被告祥瑞公司辩称：一、被告祥瑞公司并非被诉侵权行为即开掘2303屋顶的行为实施人，不是本案的适格被告，法院应当驳回原告的起诉。二、本案被告不存在任何侵权事实，原告亦无证据证实侵权事实客观存在，法院应当驳回原告诉请中与侵权相关的第一、二、三、六项诉讼请求。三、原告购房前已经充分了解该房不通其楼上屋面的情况，在此情况下购房入住应视为对此情况的接受和认可。交房后原告无权要求被告变更现有设计，另行开门以使2303房屋直通其屋面。四、被告对于2402业主在楼顶私自搭建装修不存在过错，原告要求被告承担建筑物区分所有权侵权责任无事实和法律依据。综上，请求法院依法判决驳回原告对被告祥瑞公司的起诉或者驳回原告对被告祥瑞公司的全部诉讼请求。
被告祥瑞公司为支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据：
证据―：1、工程施工图设计文件审查合格书及相关证明文件一组；2、建筑工程质量监督报告一份。拟证明怡安花园建筑工程施工图设计文件经审查合格并依法备案，不存在任何违法设计施工情况。
证据二：1、《关于“怡安花园”住宅设计的几点说明》一份；2、《关于怡安花园住户投诉处理的工作联系函》一份。拟证明在收到刘敏投诉后，黄石市城乡建设委员会责成黄石市建筑工程质量监督管理站对投诉事实展开调查处理。该站组织专家实地查勘并进行图纸比对分析，认定刘敏投诉的问题不属于工程质量问题。并且怡安花园建筑设计单位上海东方建筑设计研究院有限公司对刘敏投诉的设计缺陷问题出具了书面说明，证明根据设计完全合法，不存在消防或通行缺陷。
证据三：1、下陆区消防大队《责令限期改正通知书》一份；2、关于对《责令限期改正通知书》的回复一份；3、装饰装修违章整改通知书一份；4、下陆区消防大队消防监督检查记录一份。拟证明：1、下陆区消防大队出具的《责令限期改正通知书》责令整改的消防违法行为是指怡安花园一号楼住户通往顶层疏散通道被封堵，而非原告所称楼层消防通道设计存在缺陷。2、祥瑞公司已经及时责成物业管理单位向在消防疏散通道擅自设立铁栅门的一号楼2402业主发出整改通知，要求其整改并恢复原貌，并已组织人员对违章设立的铁闸门予以拆除。3、2013年3月5日被告祥瑞公司已将整改结果通报下陆区公安消防�队申请验收，次日消防部门经过现场查勘验收了整改结果，检查记录证明：“一号楼隐患已整改完毕。”至此，被要求整改的消防隐患已不存在。
证据四：1、黄石市消费者委员会不予受理投诉回函一份；2、黄石市消费者委员会投诉建议函一份。拟证明原告提交的黄石市消费者委员会投诉建议函是在黄石市消费者委员会不予受理其投诉，未启动调查处理程序的基础上对其投诉转交黄石市城乡建设委员会处理的建议函，函件上仅引述原告的投诉内容，并未对投诉内容调查核实并予以认可。
证据五：行政复议决定书一份。拟证明黄石市人民政府受理本案相关行政复议，现场查实并审理后认定怡安花园1号楼项目施工设计未违反国家强制性规定。
证据六：（2016）鄂02行再2号行政判决书一份，拟证�黄石市中级人民法院经过再审作出终审判决，认定怡安花园1号楼项目从设计到施工建造未出现违反国家强制性技术规范的问题，即原告据以请求祥瑞公司承担侵权责任无事实依据。
第三人唐远鹏口头辩称：第三人对2402的房屋结构没有进行改动，故原告所述的侵权与第三人无关。另外被告祥瑞公司的房屋设计不存在问题，第三人所交付的房屋款项比其他业主的购房款要高，第三人有权合理使用公共部分的权利，请求法院依法驳回原告对第三人的诉讼请求。
第三人唐远鹏为支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据：
证据一：《商品房买卖合同》复印件一份。拟证明被告祥瑞公司出售给第三人的房屋价格比其他业主的房屋价格要高，第三人有权合理使用公共部分的权利。
经庭审质证，被告祥瑞公司对原告张若华提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议;被告祥瑞公司对原告张若华提交的证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一的真实性无异议，对上述证据的关联性和证明目的持有异议；被告祥瑞公司对原告张若华提交的证据十二、证据十三的真实性、合法性、关联性均持有异议。
第三人唐远鹏对原告张若华提交的证据的质证意见与被告祥瑞公司的质证意见一致。
原告张若华对被告祥瑞公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、合法性无异议，对上述证据的关联性持有异议，原告张若华对被告祥瑞公司提交的证据六未发表质证意见。
第三人唐远鹏对被告祥瑞公司提交的证据一�证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、合法性、关联性均无异议，第三人唐远鹏对被告祥瑞公司提交的证据六未发表质证意见。
原告张若华和被告祥瑞公司对第三人唐远鹏提交的证据一的真实性、合法性无异议，对上述证据的关联性持有异议。
对原、被告双方无异议的证据，本院依法予以采信。
对原、被告双方有异议的证据，本院认为：原告张若华提交的证据二、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十三和被告祥瑞公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六及第三人唐远鹏提交的证据一与本案的事实相关联，证据的内容真实，证据的形式、来源符合法律规定，符合证据的真实性、客观性、关联性，故对上述证据本院依法予以采信。原告张若华提交的证据三、证据十二的关联性与本案不相一致，故对上述证据材料本院依法不予采信。但第三人唐远鹏提交的证据一不能证明其主张。
经本院审理查明，2012年6月7日，原告张若华与被告祥瑞公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定被告祥瑞公司将怡安花园1号楼1单元2303号的房屋以人民币806536元的价格出售给原告张若华，原告张若华在与被告祥瑞公司签订购房合同前交付了全部的购房款。2012年11月5日，被告祥瑞公司与第三人唐远鹏签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定被告祥瑞公司将怡安花园1号楼1单元2402号房屋以人民币594001元的价格出售给第三人唐远鹏。原、被告及第三人在《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限在2012年8月1日前，按合同约定的1～5种交付条件视为交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价万分之五的违约金。涉案怡安花园1号楼系非外通廊式住宅，层高为24层，属于塔式住宅，剪刀梯设计两座楼梯，两个出口，公共疏散可达2301屋面（第一疏散口）、2402屋面（第二疏散口）。
2012年6月29日，被告祥瑞公司交付了上述房屋的钥匙及相关的资料，原告张若华收到房屋后认为被告祥瑞公司交付的房屋不符合合同约定的要求，被告祥瑞公司存在违约和侵权行为，故原告于2014年1月6日向本院提起诉讼，请求法院判令：1、确认被告开发的位于团城山西路71号怡安花园小区1号楼2303屋顶，归全体业主所有；2、被告限期将上述屋面排除妨碍，一切构建物予以拆除，恢复原状，整改进出2303屋面的“门”并赔偿损失。原告张若华随后于2014年4月14日增加诉讼请求，要求判令被告逾期拒不整改，按现时评估价格解除合同并赔偿损失。本院于2014年9月26日作出（2014）鄂下陆民初字第00080号民事判决书，判决结果为：1、2303屋顶归全体业主所有。2、驳回原告张若华的其他诉讼请求。原告张若华对该判决不服，依法向黄石市中级人民法院提出上诉，黄石市中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）鄂黄石中民二终字第00181号民事裁定书，裁定：撤销本院（2014）鄂下陆民初字第00080号民事判决书，将本案发回本院重审。本院于2014年12月31日立案重审。
诉讼过程�，因原告张若华的丈夫刘敏于2014年3月24日就同一案件事实向本院提起行政诉讼，起诉黄石市城乡建设委员会和黄石市祥瑞新家园房地产开发有限公司及唐远鹏，本院于2014年9月9日作出（2014）鄂下陆某甲字第00005号行政判决书，刘敏对该判决书不服，依法向黄石市中级人民法院提出上诉，黄石市中级人民法院于2014年11月21日做出（2014）鄂黄石中行终字第00094号民事裁定书，裁定行政诉讼发回本院重审。因刘敏提起的行政诉讼中的涉及请求法院确认被告祥瑞公司在怡安花园1号楼2303的屋顶设计中违反了《物权法》中的公共所有权的属性，请求法院判令：黄石市城乡建设委员会责令黄石市祥瑞新家园房地产开发有限公司进行整改并予以处罚。由于该案的审理结果与本案有关联，故本院于2015年5月30日作出（2015）鄂下陆民重字第00003-1号民事裁定书，裁定本案中止审理。
2015年8月27日，本院做出（2015）鄂下陆某乙字第00001号行政判决书，判决结果为：黄石市城乡建设委员会不履行法定职责行为违法，应对不履行法定职责行为采取补救措施。判决生效后，黄石市城乡建设委员会对该行政判决书不服，依法向黄石市中级人民法院申请再审，2016年5月10日黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02行再2号行政判决书，认定：涉案1号楼系非外通廊式住宅，层高为24层，属于塔式住宅，剪刀梯设计两座楼梯，两个出口，公共疏散可达2301屋面（第一疏散口）、2402屋面（第二疏散口）、小屋面（第三疏散口），具备工程建设强制性规范所要求的两座疏散楼梯及两个通向屋面的出口要求。设计图纸显示2303号屋面设计不是作为安全疏散用的屋面，实际建筑也无通道直达该屋面，虽2402住户书房门开向该公共屋面，但该屋面本身所具有的保温隔热排水、防雨雪、方便检修等工程建设强制性规范所要求的功能未受影响。该建筑从设计到实际建造均未出现违反强制性技术规范的问题。判决结果为：1、撤销本院（2015）鄂下陆某乙字第00001号行政判决书；2、驳回被申请人刘敏在原审中的诉讼请求。
本案诉讼过程中，原告张若华多次变更诉讼请求，原告张若华于2015年2月15日最后一次的变更诉讼请求为：1、确认被告因违背合同，将2303屋顶设计并竣工成2402专有属性大露台，构成建筑物区分所有权的侵害；2、判令被告限期对2303屋顶进行“整改”（关闭2402跃层书房通向2303屋顶的门、排除公共通道到达2303屋顶妨碍、恢复2303屋顶共有权属性；第三人唐远鹏应予以配合）；3、判令被告从2012年8月1日起至整改好2303屋顶之日止，按己付房款日万分之五承担损害赔偿责任：4、判令被告迅即配合原告办理二证，并从2012年8月1日至2014年6月6日止承担逾期损失；5、判令被告返还多收的购房款[（228.61―220.31）平方×3528元／平方＝29282.40元]并承担利息损失；6、判令被告承担此案一切费用。并且原告张若华明确本案的诉讼案由为建筑物区分所有权之诉。
在此期间，经本院做双方的调解工作，被告祥瑞公司已于2015年10月19日将多收的购房款人民币29282.40元退还给了原告张若华。庭审中，原、被告双方就被告祥瑞公司是否构成建筑物区分所有权的侵害的问题各执己见，达不成调解协议。
本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。本案中，双方当事人争议的主要问题是：1、被告祥瑞公司在怡安花园1号楼的屋顶设计中是否符合法规规定，是否将2303的屋顶设计成了2402住户的专有属性的大露台。2、第三人唐远鹏（2402住户的业�）在2303屋顶设置石桌、石椅、及遮物架的行为是否侵犯了怡安花园1号楼全体业主的利益。
关于被告祥瑞公司在怡安花园1号楼的屋顶设计中是否符合法规规定，是否将2303的屋顶设计成了2402住户的专有属性的大露台的问题，本院认为，原告张若华提起的该项诉讼请求涉及到相关的行政管理部门对怡安花园1号楼规划设计审查的问题，根据黄石市中级人民法院作出的（2016）鄂02行再2号行政判决书认定的事实，确认：2303号屋面设计不是作为安全疏散用的屋面，实际建筑也无通道直达该屋面，虽2402住户书房门开向该公共屋面，但该屋面本身所具有的保温隔热排水、防雨雪、方便检修等工程建设强制性规范所要求的功能未受影响。该建筑从设计到实际建造均未出现违反强制性技术规范的问题，故怡安花园1号楼屋顶的设计符合相关的法规规定，且第三人唐远鹏提交的《商品房买卖合同》中也没有被告祥瑞公司将2303的屋顶卖给第三人唐远鹏（2402住户的业主）的内容，对该建筑的规划、设计是否符合相关规定审查的问题不是人民法院民事案件审理的范围，故对原告张若华提出的要求法院确认被告祥瑞公司因违背合同，将2303的屋顶设计并竣工成2402的专有属性大露台，构成建筑物区分所有权的侵害的诉讼请求，本院依法不予支持。
对原告张若华提出的要求被告祥瑞公司更改2303屋顶的设计，关闭2402跃层书房通向2303屋顶的门、排除公共通道到达2303屋顶妨碍、恢复2303屋顶共有权属性；第三人唐远鹏应予以配合的诉讼请求，因该项请求属于《中华人民共和国物权法》第七十六条中的改建、重建建筑物及其附属设施改建建筑物的事项，该项请求涉及全体业主的共同利益，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由全体业主做出决定，报相关行政部门审批后才能修改，原告张若华以个人的名义提起该项诉讼请求，显然不符合上述法律的规定，故对原告张若华提出的此项诉讼请求，本院依法不予支持。
关于第三人唐远鹏（2402住户的业主）在2303的屋顶建造石桌、石椅、及遮物架的行为是否侵犯了怡安花园1号楼全体业主利益的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。本案的第三人唐远鹏（2402住户的业主）在2303屋顶建造石桌、石椅、及遮物架的行为，是无偿利用该屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，其行为未侵犯怡安花园1号楼全体业主的利益，至于其在2303屋顶建造的石桌、石椅、及遮物架是否属于违章建筑的问题，应由相关的行政管理部门来依法认定，该问题不属人民法院民事案件审理的范围，故对原告张若华提出的此项诉讼请求，本院依法不予支持。
对原告张若华提出的要求被告祥瑞公司限期从2012年8月1日起至整改好2303屋顶之日止，按己付房款日万分之五承担损害赔偿责任的诉讼请求，因被告祥瑞公司在交付房屋后未实施任何侵权行为，故对原告张若华提出此项诉讼请求，本院依法不予支持。
对原告张若华提出的要求被告祥瑞公司迅即配合原告张若华办理二证，并从2012年8月1日至2014年6月6日止承担逾期损失及要求被告祥瑞公司返还多收的购房款[（228.61―220.31）平方×3528元／平方＝29282.40元]并承担利息损失的诉讼请求，因原告张若华提出的上述请求均系《商品房买卖合同》中的违约之诉，而在本案诉讼期间，原告张若华已明确表示本案案由为建筑物区分所有权之诉，且追加第三人唐远鹏参与诉讼，原告张若华提出的上述请求不宜合并审理，故对原告张若华提出的上述请求，本院依法不予审理，由原告张若华另行诉讼予以解决。
对第三人唐远鹏提出的其与被告祥瑞公司签订《商品房买卖合同》时，被告祥瑞公司口头同意将2303的屋顶卖给第三人唐远鹏的辩解意见，因第三人唐远鹏未提交相关的证据材料证明其主张，故对第三人唐远鹏提出的此项辩解意见，本院依法不予支持�
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条之规定，判决如下：
驳回原告张若华的诉讼请求。
本案受理费人民币100元，由原告张若华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 冯 俊
人民陪审员 陈学军
人民陪审员 曾国民
二〇一七年六月二十六日
�记员彭雅彬