福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初3618号原告（反诉被告）：谢艳梅，女，1982年10月10日出生，福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：郑新辉，福建华辉律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇乌龙江大道33号“三盛·托斯卡纳”57号楼。法定代表人：林荣滨，董事长。委托诉讼代理人：黄孔新，系公司员工。原告（反诉被告）谢艳梅与被告（反诉原告）福建三盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，被告（反诉原告）福建三盛房地产开发有限公司于2017年10月30日提起反诉，本院依法受理，并依法组成合议庭于2017年12月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）谢艳梅委托代理人郑新辉、被告（反诉原告）福建三盛房地产开发有限公司委托代理人黄孔新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢艳梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金1019676元（以成交价398万元为依据，以成交价每日万分之三计算违约金，暂计从2014年6月25日－2016年10月26日止，共计853天，计1019676元，以实际交房时间为准）；2、本案的诉讼费由被告承担（包括但不限于诉讼费用、鉴定费、公告费、财产保全费等费用）。事实与理由：2013年8月23日原告以人民币398万元价格购买了被告开发的福建省福州市南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖60号楼04单元房产，双方签订该房产的《商品房买卖合同》（合同号：20120450010），并于当日办理了该房产的预告登记备案手续，之后原告依合同约定向被告支付了购房款。2014年6月18日被告向原告寄送《房屋交付使用通知书》，通知原告于2014年6月25日前办理入住手续。2014年6月22日原告依据被告要求前往房产所在地办理交房手续，但原告在对房产进行验收时发现，原告所购买房产的门窗、下水管道、灯具、门锁等存在质量问题，故原告于当日拒绝交接，并要求被告整改后交接。之后原告经被告通知于2014年9月8日、2014年12月28日多次到达现场办理交接手续，但被告均未对房产相关质量问题进行整改。2016年8月19日被告再次通知原告，房产质量问题已整改完成，可以办理房产交接手续，原告于2016年9月5日依约前往交房，仍发现二楼阳台门推拉不畅，原告为避免被告再次无休止拖延，同意于2016年9月5日起交房，但被告要求原告支付从2014年7月至交房时即2016年9月的物业费，否则拒绝将房产移交给原告。经原告多次催促，被告仍拒绝将房产移交给原告。综上可知，原告已按合同约定，履行购房款支付义务，被告应依合同约定，将符合质量要求的房产移交给原告，但被告因房产质量问题延迟交房及以原告与第三人之间存在其他关系为由，拒绝履行交房义务，严重侵害原告合法财产权益。被告（反诉原告）福建三盛房地产开发有限公司辩称，1、答辩人已按《商品房买卖合同》（下称“购房合同”）约定将符合交付条件的诉争房屋交付给原告，但原告以诉争房屋存在细微的质量瑕疵为由拒绝交房，根据购房合同第十一条约定，因买受人原因导致房屋未能按期交付的，自出卖人交付房屋使用通知书规定的交付日期截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同买受人已验收合同并承担该房产的一切风险责任及相关义务。本案中，答辩人已于2014年6月18日向原告发出《房屋交付使用通知书》，通知原告于2014年6月25日前办理房屋交付手续，答辩人已履行通知及房屋交付义务，原告拒不交付应自行承担不利后果，本案诉争房屋已于2014年6月25日视同交付。2、根据答辩人提供的《质量保证书》相关规定，在房屋交付后，开发商对该房屋防水、管道、门窗、五金件损坏等均负有质量保修责任，买受人若存在以上质量问题均可以要求开发商修复，但不得以此作为拒绝交房的事由。本案原告以房屋门锁锁不紧、树顶枯萎、管道漏水等属于质保范围的细小的质量问题拒不交房。此后，答辩人数次发函要求原告前来办理交接手续，但原告以同样事由拒绝办理，答辩人不得不代原告保管该房屋，原告行为已严重违反合同约定。被告（反诉原告）福建三盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告按房款总价款（即3980000元）每日万分之二的标准向原告支付自2014年6月25日起至实际交房之日止的保管金（暂计至2017年10月30日，保管金金额暂计973508元）。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年8月23日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发的闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖第60#04联排住宅，购房款总价为3980000元；若由于被告原因未能按期交付房屋的，被告应按延期时间向原告支付房款总价日万分之二的保管金。合同签订后，原告于2014年6月18日发出《房屋交付使用通知书》，通知被告携带相关材料办理房屋交付手续，被告收到函件后以房屋存在细微的质量问题拒不办理交付手续。原告先后于2014年12月3日与2016年11月3日再次发函通知被告及时办理房屋交付手续，但被告至今仍未办理房屋交接手续，严重违反了合同约定。本诉原告（反诉被告）谢艳梅辩称，1、该关于“保管费”约定的条款属无效条款，依据《合同法》第39条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第9的规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。本案反诉原告作为格式合同的提供方，在与反诉被告签订《商品房买卖合同》时应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但反诉原告并没有履行该义务，且在提供格式条款中免除其自身责任、加重反诉被告的责任、排除反诉被告的主要权利的，反诉被告申请将双方签订的《商品房买卖合同》中第十一条第三款依法予以撤销。2、反诉原告不存在“保管”行为，其要求反诉被告支付保管费没有事实依据。3、反诉被告做为买受人其已支付了全部购房款，履行了合同全部义务，但从反诉原告与反诉被告提供的证据可知，反诉原告作为出卖方，未按合同约定向反诉被告提交合格产品，验收时房产存在质量问题及相关设施没有安装，可见反诉原告履行合同义务不符合约定，存在违约行为；4、经反诉原告整改后于2016年9月5日反诉被告要求反诉原告移交房产时，反诉原告要求反诉被告承担合同约定外费用，反诉被告依据《商品房买卖合同》第十一条的约定拒绝支付时，反诉原告拒绝将房产移交给反诉被告，不履行合同义务，可见反诉原告存在违约行为。为证明其主张，当事人向法庭提交如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对谢艳梅提供的商品房买卖合同、房屋交付使用通知书、催办房屋交接手续通知书、房屋交付验收表、通知书、发票等证据的真实性予以确认，对福建三盛房地产开发有限公司提供的商品房买卖合同及补充协议、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、备案表、建设工程竣工验收消防备案凭证、福建省新建商品住房使用说明书、福建省新建商品房住宅质量保证书、房屋交付使用通知书及邮寄凭证、房屋交付符合性验收表、2014年12月2日催办房屋交付使用通知书、2016年11月3日催办房屋交付使用通知书及邮寄凭证等证据的真实性予以确认。经审理查明，2013年8月23日，谢艳梅同福建三盛房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20120450010）。2014年6月18日，福建三盛房地产开发有限公司向谢艳梅发出房屋交付使用通知书。2014年12月3日，福建三盛房地产开发有限公司向谢艳梅发出催办房屋交接手续通知函。2016年10月15日，谢艳梅向福建三盛房地产开发有限公司发出通知书要求交房。讼争房屋总价款为398万元已于2014年付清。本院认为，谢艳梅未能提供房屋有质量问题并严重影响正常居住使用的证据，因此，谢艳梅无正当理由不能拒绝接受房屋，谢艳梅主张的一些质量问题并不能构成拒绝接受房屋的理由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。《商品房买卖合同》第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人按延期时间向出卖人支付房款总价日万分之二的保管金，从出卖人交付房屋使用通知书中规定的交付日期截止日起算。本案中，福建三盛房地产开发有限公司于2014年6月18日向谢艳梅发出房屋交付使用通知书，要求谢艳梅于2014年6月25日前办妥入住手续，谢艳梅拒绝接收房屋。2016年8月19日，福建三盛房地产开发有限公司再次通知谢艳梅要求其前往收房，谢艳梅于2016年9月5日依约前往交房，但由于物业费问题，谢艳梅未能收房成功。故本院认为福建三盛房地产开发有限公司应当从2016年9月5日起支付谢艳梅逾期交房的违约金，按照合同第九条的约定，福建三盛房地产开发有限公司应从2016年9月5日起按日支付谢艳梅已付款万分之三的违约金。同时谢艳梅也应向福建三盛房地产开发有限公司支付从2014年6月25日至2016年9月4日之间的保管费。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、福建三盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付谢艳梅逾期交房的违约金（以398万元为基数，按日万分之三计，从2016年9月5日起计至实际交付之日止）；二、谢艳梅应于本判决生效之日起十日内支付福建三盛房地产开发有限公司保管费（以398万元为基数，按日万分之二计，从2014年6月26日起计至2016年9月4日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14428元，由福建三盛房地产开发有限公司负担7603元，由谢艳梅负担6825元。反诉受理费6860元，由谢艳梅负担4543元，由福建三盛房地产开发有限公司负担2317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 妍人民陪审员  黄美珠人民陪审员  李 华二〇一七年十二月二十八日书 记 员  黄镔彬附：本案适用法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应但按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。