宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民商初字第232号
原告宁夏宁房房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人方昕，该公司董事长。
委托代理人赖声洪、邢晓飞，宁夏合天律师事务所律师。
被告宁夏安家房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人邓卫军，系该公司董事长。
委托代理人张鹏，宁夏辅德律师事务所律师。
原告宁夏宁房房地产开发有限公司（以下简称宁夏宁房公司）与被告宁夏安家�地产开发有限公司（以下简称宁夏安家公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理。原告宁夏宁房公司委托代理人赖声洪、邢晓飞，被告宁夏安家公司委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏宁房公司诉称，2011年8月22日，原、被告签订《借款合同》约定由原告借给被告1800万元用于被告交纳土地出让金，借款期限为2011年9月5日至2011年12月5日，如被告逾期还款，每天应承担借款额5‰的违约金，如被告不能按时还款，应用其建设的“御景安家”小区15#、19#、43#楼共计77套房屋及对应地下室进行抵顶，被告应确保前述抵顶房屋已经竣工验收且配套齐全。合同签订后，原告于2011年9月5日如期借给被告1800万元，被告收款后向原告出具了收据。借款到期后因被告不能按期偿还借款，其于2013�1月25日又与原告签订《借款抵房协议》，明确了房屋抵顶事宜及被告为原告办理房屋抵顶手续之义务，但在此后原告要求被告实际履行房屋抵顶手续办理义务时，被告则屡加阻拦并强行额外收费，不能履行抵顶手续的办理，直至起诉前被告仅为原告办理了25套房屋手续，其后则明确拒绝办理，致使原告借款偿还已严重逾期的情况下抵顶房屋合同彻底落空。后经原告在房屋行政主管部门查询证实，被告用于抵顶的大部分房屋至今仍未按照规定办理竣工验收备案手续，实际上不具备合同约定的抵顶条件。综上，由于被告自身原因，其已严重违约，致使原告权益无法实现，原告诉至法院，请求判令：1、被告宁夏安家公司履行偿还借款义务，将约定用于抵顶借款的剩余房屋抵顶手续办理给原告（剩余未办理抵顶手续的房屋共计36套，房号及对应地下室详见起诉状所附清单）；若被告宁夏安家公司不能办理前述房屋抵顶手续，则判令其偿还原告剩余借款共计8100088.5元；2、判令被告宁夏安家公司向原告宁夏宁房公司支付合同约定的逾期还款违约金7290079.65元；以上三项共计金额为15403068.15元。三、判令被告退还其在抵顶房屋手续办理中违约向原告索取的额外费用共计12900元；四、本案诉讼费由被告负担。
原告宁夏宁房公司就其主张提交以下证据：
证据一、原、被告签订的《借款合同》（2011年8月22日签订），证明合同约定原告借给被告1800万元用于被告交纳土地出让金，借款期限为2011年9月5日至2011年12月5日，三个月共计92天；合同还约定：1、借款期限之内还清全部，不计利息。逾期不还款，应承担每天5‰的违约金；2、如宁夏安家公司到期不能偿还所借款项，宁夏安家公司将附表中在建房屋交给宁夏宁房公司（以“御景安家”77套房屋抵顶）；抵顶房屋应确保已经竣工验收，配套齐全；宁夏安家公司逾期不交房，按房款5‰每房计收违约金；3、宁夏安家公司应积极配合宁夏宁房公司完善所划分商品房销售变现的一切手续。另，合同附件中明确，抵顶房屋为宁夏安家公司开发“御景安家”15#、19#及43#楼清单列载房屋，共计77套房屋及对应的地下室。
被告宁夏安家公司对证据一真实性无异议，合同签订之时双方知晓用于抵顶的房屋属于“正在建设”的期房，合同第五条约定：“如宁夏安家公司不能按时还款，宁夏安家公司用正在建设的御景安家项目抵顶所借款项，后来双方签订抵顶协议，借款合同履行完毕”。
证据二、《收款收据》两份、《转账支票》一份，证明：原告于2011年9月5日将1800万元借款以银行转账支票的付款方式如期支付给被告，被告收款后出具了相�收据。
被告宁夏安家公司对证据二真实性、合法性、关联性无异议。
证据三、《借款抵房协议》（2013年1月25日）及《借款抵房补充协议》（2013年11月6日），证明因被告借款到期后分文未还，也没有按照合同约定在借款到期日将符合条件的约定房屋交付原告，而被告拖延直至2013年为履行借款协议以房抵债的承诺，方与原告签订抵房协议，具体约定详见协议。
被告宁夏安家公司对证据三真实性无异议，但对证明目的有异议，证据证明我方没有违约事实。根据借款合同看，合同签订的时候，用于抵顶的房屋正在建设中，该房屋在2013年尚未具备备案条件，在此种情况下，双方签订的抵顶协议，该协议第三条约定：抵顶房款金额为1800万元，也就是2013年抵顶协议签订，双方确认的金额还是1800万元，合同第五条约定宁夏宁房公司将此房转售他�，宁夏安家公司办理相关手续，该约定实际给宁夏安家公司办理手续提供了前提条件就是必须等宁夏宁房公司将房屋出售后，宁夏安家公司才可以办理手续，该抵顶协议签订表示双方对借款合同履行完毕，现在应当属于履行抵顶协议履行环节，借款抵顶补充合同证明了宁夏安家公司抵顶给原告的房子，原告用来对外销售，在此过程中，原告要求被告配合办理手续，该证据证明宁夏安家公司办理抵顶手续的快慢取决于宁夏宁房公司。现在部分房屋之所以没有办理手续，是因为宁夏宁房公司没有销售出去或者再次抵顶出去的房屋购买人没有到宁夏安家公司及时办理手续。
证据四、抵顶房屋中19#楼《工程竣工验收备案表》,证明：经在主管机关平罗县建设工程质量监督站查阅，用于抵债的房屋中，19号楼直至2013年8月29日方取得了竣工验收备案文件，其余用于抵顶的15号及43号楼至今没有获得竣工验收手续，不具备合同约定的抵顶条件，被告在违反借款偿还约定的情况下，又违反了抵顶房屋所需要条件和期限的合同约定。
被告宁夏安家公司认为原告陈述的如被告偿还期限届满不能还款，则应在借款到期日即2011年12月5日将约定的抵债房屋交付给原告，在合同中没有体现，竣工备案表仅仅是十九号楼的备案表，其不能证明15号楼、43号楼的竣工手续，事实上15、43号楼均具备本案条件，之前办理的房屋中就有15号楼，该证据证明了被告对借款抵顶协议签订时间的表述，因为抵顶房屋在2013年才具备抵顶条件，双方在2013年签订了协议，借款合同第五条第二项明确约定了乙方正在建设中的房屋进行抵顶，所以借款合同签订时候双方知晓用于抵顶的房屋正在建设，尚不具备备案手续。
证据五、《询问笔录》及其当庭《�言》，证明原告委托的负责抵顶房屋签约及备案手续办理的第三方公司经办人员在其实际办理中被告方一直不能顺畅的履行手续办理义务并额外收取费用，而后来则直截了当拒绝办理，彻底毁约堵死了抵顶房屋的约定。
证据六、房屋抵顶手续经办部门负责人就被告拒不履行抵顶手续办理义务的事实接收询问时所做的《询问笔录》及其当庭证人《证言》，证明：尽管被告未按合同要求履行抵顶房屋按期达到配套齐全、竣工验收等承诺，对此被告非但不能正视其违约事实，弥补其违约过错，反而在原告要求办理房屋抵顶手续中变本加厉，该证据证实1、被告在办理抵顶房屋手续中存在拖延、推诿事宜；2、截止目前被告仅为原告办理了25套抵顶房屋的商品房合同签订及备案手续，并在2015年8月原告要求办理抵顶房屋手续时明确拒绝；3、被告行为导致抵顶房屋无�办理合同约定的销售手续，使得第三方均要求退款并赔偿损失，给原告声誉及经济利益造成严重损失。
被告宁夏安家公司对证据五、证据六真实性不予认可，因为证人和原告有利害关系，叶柳所在的九度公司是原告的销售代理商，其和原告有经济利益关系，证人言辞明显有偏向且不真实。
证据七、原告到被告处协调房屋抵顶手续办理事宜的《会谈语音记录》，证明原告就被告拒不办理约定的抵顶手续的质问，被告毫无理由的予以强势答复不予办理，导致原告收回借款的合同目的无法实现。
被告宁夏安家公司认为，从声音上不能断定声音来源于邓卫军，内容上不能办理和能否备案或能否为原告办理备案手续不能等同。内容中不能办理并不代表是不给原告办理房屋备案手续。从法律角度视听资料必须和书面证据结合证明案件事实，资料不能单独用于证明案件事实。
证据八、抵顶房屋的购房户余金林《退房申请》一份、退款《收据》一份、原告给予补偿500元的《收条》一份，以及余金林购房时支付定金1万元、房款4万元的《收据》各一份，证明
由于被告不予办理购房手续，购房人与原告被迫退房，为此原告不仅退回了4万元已收款项，另外还支付了500元补偿费。
证据九、抵顶房屋的购房户杨永林《退房申请》一份、购房时支付76953元房款的《收据》一份，证明由于被告不予办理购房手续，原告被迫退还购房人房款76953元。
证据十、抵顶房屋的购房户罗亮《退房申请》一份，购房时支付37385元房款的《收据》一份，证明由于被告不予办理购房手续，原告被迫退还购房人37385元。
证据十一、抵顶房屋的购房户何忠《退房申请》一份，购房时支付500元定金《�据》一份，证明由于被告不予办理购房手续，原告被迫退还购房人支付的定金500元。
证据十二、抵顶房屋的购房户杨君鹏《退房申请》一份，退还《银行凭证》一份，证明由于被告不能办理购房手续，原告被迫退还购房人支付的房款85380元。
被告宁夏安家公司对证据八至证据十二一并发表了质证意见，对真实性不予认可，这是原告和第三人之间的手续，不能证明我方存在违约。
证据十三、平罗县公安局《现场治安调解协议书》及销售代理公司宁夏九度商业管理有限公司的《情况说明》，证明由于被告违反合同约定，导致购房户因不满退房在原告售楼部打砸，在公安机关介入后方协商解决，给原告造成及其恶劣的社会影响并带来经济损失。
被告宁夏安家公司对证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，该证据没有提到这件事和被告存在关系，情况说明系与原告有委托代理关系的九度公司出具的，两个公司有利益关系，该说明不具有真实性。
证据十四、被告违约额外收取原告备案手续费800元的《收款收据》，证明被告在办理抵顶房屋（涉案19-1-401、19-1-201）时，违规收取原告所谓“备案及按揭手续费”共计2100元。
证据十五、被告违规收取接头费3600元的《收款收据》，证明被告违规在合同之外利用办理房屋手续时机，强迫向原告额外收取费用共计16500元，实际上已经办理的25套房屋被告均收取了上述手续费及接头费，而不仅仅是以上举证部分的费用。
被告宁夏安家公司认为证据十四、证据十五和原告无关，上面交款人是周楠、马学忠，被告没有收取员工的费用。
证据十六、《关于御景安家工程质量差等问题诉求的解决》（2015年7月1日平罗县御景�家小区业主委员会出具材料），证明被告用于抵顶借款的御景安家房屋存在严重的基础配套和质量问题，业主意见十分突出并多次到政府反映，该房屋不符合借款合同第六条第1款就抵顶房屋约定配套齐全的要求，导致原告难以变现并回收所借款项，客观上不符合抵顶条件。另一方面也反映了被告在商业经营中缺乏良好的诚信形象。
被告宁夏安家公司认为该材料仅是业主委员会单方陈述，没有得到相关部门的确认，需要说明的是御景安家小区包括两部分：一部分是宁夏安家公司开发，另一部分是宁夏宁房公司开发，两部分没有界限，小区用的是一家物业公司，只有一个业主委员会，业主委员会的诉求内容包括宁夏宁房公司开发的范围。
被告宁夏安家公司辩称，2010年宁夏安家公司取得了平罗县新区33号地块的开发建设使用权，2011年宁夏宁房公司�从宁夏安家公司获得平罗县新区33号地块部分土地的开发建设使用权，与宁夏安家公司协商联合开发上述土地，为联合开发上述土地，宁夏宁房公司出借给宁夏安家公司1800万元用于宁夏安家公司缴纳上述联合开发土地部分土地出让金。2011年8月22日，双方签订《联合开发合同》，合同约定双方共同开发建设33号地块。合同第七条约定，本合同是双方合作的原则协议，其他有关双方的协议、合同和备忘录，必须符合本合同约定的条款，同时也是本合同不可分割的部分。同日，双方签订了《借款合同》，合同鉴于条款约定：宁夏宁房公司出借给宁夏安家公司1800万元用于宁夏安家公司缴纳33号地块部分土地的出让金，合同第六条第三项约定，宁夏安家公司同意将33号地块未开发土地划分给宁夏宁房公司开发；合同第八条约定，借款合同签订成立的基础是双方另行签订的33号�建设土地《协议书》，双方的土地出让协议书如不签订，此合同不成立。按照《联合开发合同》和《借款合同》的约定，双方同日又签订《协议书》，协议约定宁夏安家公司将33号地块未开发建设部分的开发权转给宁夏宁房公司。对于我方向被告借款1800万元，借款合同约定我方可以用于房屋抵顶借款，我方根据抵顶协议，用77套房屋抵顶借款，原告要求我方抵顶的房屋备案在其指定人员名下，在抵顶协议履行期间因宁夏宁房公司欠宁夏安家公司部分款项，宁夏宁房公司将其中17套房子又抵顶给宁夏安家公司，剩余60套宁夏宁房公司对外销售或抵顶给实际施工人。截止开庭前，被告根据原告指示将26套房屋办理到原告指定的第三人名下，剩余房屋没有办理手续是因为原告没有出售出去或原告抵顶给实际施工人后，实际施工人迟迟不来被告处办理本案手续。双方之间既是�款合同的借贷双方同时又是联合开发合同的合作双方，借款合同的签订和履行是联合开发合同履行内容的一部分，原告不能将借款合同与联合开发合同割裂开来单独请求宁夏安家公司承担借款本息。针对下剩房屋，我方愿意将抵顶手续办理到原告名下，对于第二项诉求我方违约，但是因原告原因才未能及时办理手续。我方并未向原告收取额外费用。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告宁夏安家公司就其辩称提交以下证据：
证据一、《借款顶房协议》一份，证明双方签订的借款合同约定，双方在2013年1月25日签订协议，该协议作为借款合同的补充合同，协议约定宁夏安家公司用自己开发的御景安家77套房屋抵顶借款，协议第三条约定抵顶房款金额为1800万元时，被告借原告款项还清。双方在签订抵顶协议时并未提及违约责任问题。合同第五条约定原告将此房转售他人，被告办理手续，因原告无法立即将房屋全部备案到原告名下，合同抵顶协议履行时间取决于宁夏宁房公司。
原告宁夏宁房公司对证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。被告也明确了借款协议的补充协议，补充的意思是并未废止借款协议，借款协议约定的条款被告当然到遵守，被告认为签订了抵顶协议后，就是履行了义务。按照此种逻辑原告是否就可以不支付借款了。相反，该协议在2013年1月双方就抵顶事项进一步细化要求，被告应严格执行。
证据二、《御景安家小区高压电碰头协议》，证明借款抵顶协议签订后，双方确认协议上约定的房屋所有权转移到宁夏宁房公司名下，原告用其中三套房屋抵顶宁夏安家公司，用于支付其所欠被告的费用。
证据三、《御景安家安置房成本分担协议》，证明�款抵顶协议签订后，双方确认协议上约定的房屋所有权转移到宁夏宁房公司名下，原告用其中十四套房屋抵顶给宁夏安家公司，用于支付其所欠被告的费用。
原告宁夏宁房公司对证据二、三真实性、合法性、关联性并无异议，但对证明目的有异议。被告认为是抵顶房屋，但原告需要说明的是我方诉讼请求中需要被告支付的剩余款项正是这两份协议所产生的开发费用的一个冲减，协议的费用从总借款中冲抵掉了。显然协议是一个借款和一个工程费，是货币和货币之间的冲抵。其本质并不存在被告证明的房屋抵顶。
证据四、顶账房屋交接单二十六份，证明宁夏安家公司按照宁夏宁房公司要求，将房屋办理到第三人名下，二十六套房屋时间分别从2013年至2015年开庭前，其中还有2015年8月办理的手续，以上手续证明宁夏安家公司严格按照抵顶协议履行义�。之所以抵顶手续至今没有完全办理是因为原告没有销售完毕，另外还有部分房屋原告抵顶给了实际施工人，实际施工人没有找到房屋购买人，也不到被告公司办理手续。2015年8月房屋交接单说明原告陈述的宁夏安家公司八月份不给办理手续不属实。
原告宁夏宁房公司对证据真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议。该证明可以证明原告要求被告履行办理抵顶签约备案手续的文件，而截至目前被告实际办理的仅为24套房屋，并非26套。
证据五、《联合开发合同》一份，证明原告在借款给被告时候就已经知晓被告开发建设的项目最早于2012年12月末建成，也就是说原告知道借款协议到期日被告开发建设的用于抵顶的房屋处于建设中，不可能竣工交付。同时证明2011年8月22日双方签订《联合开发合同》，该合同约定双方共同开发建设平罗新区33#地块，合同第七条约定：本合同是双方合作的原则协议，其他有关双方的协议、合同和备忘录，必须符合本合同所定的条款，同时也是本合同不可分割的部分。原告之所以借款给被告，就是因为双方联合开发33#地块，借款的目的是为了搞联合开发，被告借款也用于缴纳联合开发的出让金，按照合同第七条约定借款合同应当是联合开发合同不可分割的一部分，被告与员工既是借款合同的借贷双方同时又是联合开发合同的合作双方，借款合同的签订和履行是联合开发合同履行内容的一部分，原告不能单独主张借贷关系，将借款合同与《联合开发合同》割裂开来，不能独立请求被告承担借款本息。
原告宁夏宁房公司对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。《联合开发合同》和本案没有任何关系，《联合开发合同》和《借款合同》分�属于两个不同的合同，从法律上属于不同的法律关系，被告举证牵强而且违反了基本常识。
《借款合同》明确表示借款到期日前也就是2011年12月5日交付给原告房屋，交付的房屋应当是达到竣工验收配套齐全的房屋，被告必须就抵顶的房屋办理一切手续。
证据六、《会议纪要》一份，证明纪要第十条明确约定宁夏安家公司用房屋抵顶借款。也就是说在借款到期之前双方就已经达成了抵顶房屋的协议，借款应当用房屋进行抵顶，因房屋抵顶是双务行为，宁夏安家公司办理手续需要宁夏宁房公司的指示，因宁夏宁房公司出售房屋拖延的时间较长，甚至至今都没有将全部房屋销售完，导致宁夏安家公司无法将房屋手续办理完毕。
原告宁夏宁房公司对证据真实性、合法性、关联性有异议，该证据显然经过了编造，纪要第一页有复印订书针痕迹�该证据和本案没有关系，其反映的内容属于联合开发的事项。
证据七、《协议书》，证明双方签订借款合同时基于联合开发合同而签订的，借款合同第六条、第八条都明确借款合同时基于联合开发合同签订的，其中第八条明确双方应另行签订协议书，如果协议书不签订，则借款合同不成立。借款合同是联合开发合同的一部分，原告不应将借款合同与联合开发合同割裂开来单独起诉借款本息。
证据八、《顶账房明细表》，证明原告向被告出具26份顶账房屋交接单，要求被告将房屋办理到其指定的人员名下，根据高低压碰头协议和安置房成本分担协议，原告将被告抵顶给其的17套房屋，再反顶给宁夏安家公司，目前有34套房屋未办理抵顶手续，原因是宁夏宁房公司没有售出，未给被告出具顶房交接单。
原告宁夏宁房公司对证据真实性、合法性、关联性不予认可，对证明目的有以下异议：对被告所指已办理到指定人员的26套房屋，其中还有2套没有办理完毕抵顶手续（19-1-202,19-3-201）。被告所指17套房屋时碰头协议项下宁夏宁房公司欠宁夏安家公司款项4045296元，双方之间抵销4045296元，因此17套房屋无需宁夏安家公司再给宁夏宁房公司抵顶。另外宁夏宁房公司出售出去的其他房屋，但宁夏安家公司不给办手续，已全部由买受人退房。
经审理查明，2011年8月22日，原告宁夏宁房公司与被告宁夏安家公司签订《联合开发合同》，合同约定：“根据平罗新区33#土地开发建设的现实，为加快开发建设进程，经双方协商，就联合开发平罗县城御景安家房地产项目有关事宜达成共识，为明确双方责任，特签定本合同共同遵守”。合同第三项：“双方联合开发形式和内容：1、被告作为平罗县城新区33#地块的竞得�，欠缴政府土地出让金5035.58万元，S3地块（127.01亩）土地出让金由被告承担，土地证办理在被告名下；2、被告放弃未建设S1、S2、S4地块（114.4亩）的开发权，未建设地块的土地出让金由原告承担，土地证办理在原告名下，未建设地块（114.4亩）开发主体为原告；4、双方严格按照平罗县政府批准的规划总平面图进行开发建设，确保小区完整、统一；5、小区建成后，双方选择一家正规、信誉号的物业公司进驻小区进行物业服务”。合同第四条双方责任：“5、政府提供土地委建的12亩停车场由双方按照占地面积分摊建设费用。一方建设，另一方按应承担比例补齐建设费用。如政府委托其他方建设，结算以政府审计部门审计报告为准。8、室外配套：甲乙双方各自承担土地范围内室外配套费用。小区大门、道路、绿化，双方各自严格按照规划图进行建设。室外配套接口共同部门，由双方按建筑面积比例承担”。合同第七条：“本合同是双方合作的原则协议，其他有关双方的协议、合同和备忘录，必须符合本合同所定的条款，同时也是本合同不可分割的部分”。
2011年8月22日双方签订《协议书》，协议书约定：一、被告将唐徕大街以东、民族大街以西、纬二路以南、纬三路以北33#地块未建设76275平方米出让给原告；二、土地出让金单价375/m2,合计2860.3125万元。四、被告放弃本协议未建设土地（114.4亩）开发权，未建设土地由原告按照平罗县规委会批准的规划方案实施开发，土地出让金由原告承担，土地使用证办理在原告名下，开发权归原告所有”。
2011年8月22日原告、被告签订《借款合同》，合同约定：“根据平罗县新区33#土地开发建设的现实，为加快建设进程，经双方协商，达成共识，原告投资2860.3125万元购置33#地�未开发部分土地（114.4亩），并借给被告1800万元用于被告欠缴已开发建设土地部分土地出让金（127.01亩）。形成双方优势互补，双方共建小区的局面，为该项目的顺利建设提供条件”。合同第三条：借款期限自2011年9月5日至2011年12月5日，借款期限为三个月，计92天。第四条借款利率：借款期限之内还清全款，不计利息。第五条还款方式：1、被告在合同约定的期限内一次性偿还原告全部借款；2、如被告不能按时还款，被告应用在正在建设的平罗“御景安家”（一期）项目与借款额等价值的商品住宅抵顶所所借原告款项，房屋所顶原告楼层均价2100元/M2,地下室储物间450元/M2，地上住宅建筑面积8504.57M2（77套），地下室建筑面积1308.12M2（77套），总面积9812.69M2（最终面积以测量报告为准），双方按实际面积价值结算。楼层划分，楼号、单元号、房号见附表。第六条保证条�1、被告应保证划分给原告的商品住宅在借款未偿还之前不得销售，房屋的一切手续应齐全。被告借款未还清之前本合同附表中所划分给原告商品住宅产权应归原告所有。被告到期不能偿还所借原告款项，被告应在借款到期日将附表中房屋交给原告，被告应确保房屋已经竣工验收，配套齐全，可以使用，被告有权进行处置。被告应积极配合原告完善所划分商品房销售变现一切手续，房屋销售税费应由被告承担。第八条：“本合同签订成立的基础是双方另行签订的33#未建设土地（约114.4亩）《协议书》，双方的土地出让协议书如不签订，此合同不能成立”。第九条：“本合同未尽事宜，双方另行商议后再行签订补充合同”。
2012年9月25日，双方签订《“御景安家”小区高压电碰头协议》，协议约定：“一、内容及范围：被告的4#箱式变压器YBW-800KVA10KV/0.4KV一台归原告所有，设备现已安装就位；电缆分接箱DFW10-12（一进五出），其中二个回路归原告接出使用，高压线路已铺设，设备已安装正常运行。四、碰头费用：经双方协商协议价为681500元。五、付款方式：根据双方所签《借款抵房协议》，原告以被告抵顶平罗县御景安家小区43#二单元201（117.16m2）、301(117.16m2)、601（101.02m2)计335.34m2，地下室各方对应201（20.05m2）、301（14.64m2）、601（6.76m2）计41.45m2，总价（住宅均价2100元/m2，地下室450元/m2，计722566.5元），抵顶碰头费用。多出款项41366.5元，双方结算时抵扣，自合同签订之日起，以上三套住宅归被告所用”。
2013年1月25日，双方签订《借款抵房协议》,协议约定：根据双方2011年8月22日签订的《借款合同》，经双方协商，就被告用商品住房抵顶借款事宜，达成以下协议，双方共同遵照执行。本合同为借款合同的补充合同。合同第一条：原告同意用借款1800万元，以抵顶房屋的方式，抵顶被告开发的平罗“御景安家”住宅小区商品住房给原告。第四条：“被告负责给原告办理抵顶的房屋产权的一切手续，办理产权相关手续的费用由原告承担。其房产权为无任何权纠纷。否则导致原告不能实现债权的，被告应承担债权部分所涉及标的额5%的违约金”。第八条：“合同后附抵顶房屋明细表一份，作为合同附件”。
2013年9月30日，双方签订《“御景安家”安置房成本分担协议》，协议约定：根据双方联合开发合同条款约定，各自承担政府安置房成本的精神，经双方协商达成一致，就“御景安家”拆迁安置房补偿事宜。原告宁夏宁房公司用被告宁夏安家公司已经抵顶给其的平罗县御景安家小区43#楼14套房屋返还给被告宁夏安家公司，用于抵顶原告宁夏宁房公司因承担的安置成本费3363796元。
2013年11月6日双方签订《借款抵房补充合同》，合同约定：“根据双方2011年8月22日签订的《借款合同》及2013年1月25日签订《借款抵房协议》，经被告抵顶给原告商品房办理银行按揭贷款事宜，达成如下补充合同，双方共同遵照执行。第二条约定抵顶商品房共77套，具体房号见附表。合同第五条约定本合同是双方前期签订的《借款合同》、《借款抵房协议》的补充合同，具有同等法律效力”。
还查明，原告认可涉案抵顶房屋25套已由被告办理到原告指定的人员，房号分别为平罗县御景安家小区15-1-202、15-1-301、15-1-302、15-1-401、15-2-101、15-2-201、15-2-302、15-2-401、19-1-102、19-1-201、19-1-301、19-1-302、19-1-401、19-2-101、19-2-102、19-2-201、19-2-202、19-2-302、19-2-402、19-3-101、19-3-201、19-3-202、19-3-301、19-3-302、19-3-401。原告虽不认可平罗县御景安家小区19-1-202,19-3-201抵顶的事实，但原告确向被告开出了该两套房屋《顶账房屋交接单》。
原告将3套房屋抵顶了被告建设的高低压设备款项，具体为平罗县御景安家小区43#二单元201（117.16m2）、301(117.16m2)、601（101.02m2)计335.34m2。双方对联合开发中各自承担政府安置房成本也作出分担协议，原告用被告抵顶给其的14套房屋，再反抵顶给被告宁夏安家公司，用于承担其应承担的安置成本费3363796元
以上查明事实，结合双方提交的证据及原、被告的当庭相关陈述为证。
本院认为，被告宁夏安家公司竞拍所得平罗县城新区33#地块，因自身无力支付欠缴政府土地出让金5035.58万元，遂于原告宁夏宁房公司签订《联合开发合同》，由原告取得开发S1、S2、S4（114.4亩）的开发权，由被告宁夏安家公司取得S3地块开发权。《联合开发合同》第七条：“本合同是双方合作�原则协议，其他有关双方的协议、合同和备忘录，必须符合本合同所定的条款，同时也是本合同不可分割的部分”。原告宁夏宁房公司与被告宁夏安家公司在签订《联合开发合同》基础上，又签订了《借款合同》、《协议书》、《“御景安家”小区高压电碰头协议》、《借款抵房协议》、《借款抵房补充合同》、《“御景安家”安置房成本分担协议》等合同，后续签订的合同是《联合开发合同》不可分割的一部分。以上合同均是双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效。
《联合开发合同》第三条第4款：“双方严格按照平罗县政府批准的规划总平面图进行开发建设，确保小区完整、统一。《借款合同》约定：“……形成双方优势互补，双方共建小区的局面，为该项目的顺利建设提供条件”,表明双方在涉案33#地房地产开发项�上存在联合开发合作关系，均需按照平罗县规委会批准的规划方案实施开发。本案《借款合同》的签订和履行是《联合开发合同》履行内容一部分。涉案33#地块切分为S1、S2、S3、S4，原告宁夏宁房公司、被告宁夏安家公司开发的地块有分工，但双方联合开发需确保小区完整、统一，小区建设的质量之高低、房产建设的大环境都影响各方收益、风险情况。《借款合同》第五条约定的还款方式：“1、被告在合同约定的期限内一次性偿还原告全部借款；2、如被告不能按时还款，被告应用在正在建设的平罗御景安家（一期）项目与借款额等价值的商品住宅抵顶所所借原告款项”。在被告宁夏安家公司未按照《借款合同》还款时，原告宁夏宁房公司对被告用“正在建设”的期房抵顶债务是明知的。之后双方又签订了《借款抵房协议》、《借款抵房补充合同》，同时双方是《�合开发合同》的合作双方，不能将《借款合同》和《联合开发合同》割裂开来，故对原告主张的逾期付款违约金7290079.65元，本院不予支持。
双方鉴于税费考虑，并未选择由被告宁夏安家公司直接将所涉房屋直接办理在原告宁夏宁房公司名下，而是采取原告宁夏宁房公司先指定人员，再由被告宁夏安家公司将手续办理到原告指定的人员名下。庭审中，被告宁夏安家公司表示愿意配合原告办理下剩35套房屋手续。原告宁夏宁房公司的诉求第一项为：“1、被告宁夏安家公司履行偿还借款义务，将约定用于抵顶借款的剩余房屋（36套）抵顶手续办理给原告……”，经查明被告下剩35套尚未给原告办理手续，双方应继续履行合同，本院仅支持被告宁夏安家公司配合原告宁夏宁房公司将35套房屋（含地下室）手续办理到原告宁夏宁房公司名下（35套房屋明细见附表）。�被告宁夏安家公司无正当理由未按本判决确定的履行期间将涉案35套房屋（含地下室）手续办理到原告宁夏宁房公司名下，由被告宁夏安家公司向原告宁夏宁房公司支付抵顶房屋等价值款8100088.5（抵顶房屋每平方米单价2100元，地下室每平方米单价450元，共计8147468元，因原告只主张8100088.5元，故本院仅支持8100088.5元）。
对原告宁夏宁房公司主张的第三项诉讼请求“被告退还其在抵顶房屋手续办理中违约向原告索取的额外费共计12900元”，原告、被告《借款抵房协议》第四条：“……办理产权相关手续的费用由原告宁夏宁房公司承担”，协议约定的办理手续的费用由原告负担，故对第三项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告宁夏安家房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将涉案35套房屋（含地下室）手续办理到原告宁夏宁房房地产开发有限公司名下（35套房屋明细见附表）；若被告宁夏安家房地产开发有限公司无正当理由未按期履行涉案35套房屋（含地下室）手续办理，由被告宁夏安家房地产开发有限公司自本判决确定的房屋手续办理的最后期限起十五日内向原告宁夏宁房房地产开发有限公司支付抵顶房屋等价款项8100088.5元（抵顶房屋每平方米单价2100元，地下室每平方米单价450元）；
二、驳回原告宁夏宁房房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费111521元，由�告宁夏宁房房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 牛有成
审 判 员 倪新秀
代理审判员 解 杰
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王 兰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。