广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初12047号
原告（反诉被告）黄伟平，男，汉族，1974年6月20日出生，住址深圳市宝安区。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
原告（反诉被告）林锦玉，女，汉族，1982年3月13日出生，住址广东省兴宁市。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市雅森达贸易有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处将石社区将围新村三排l7号。
法定代表人张洁铃，职务总经理。
委托代理人周娟，广东广和律师事务所律师。
委托代理人王增华，广东广和律师事务所律师。
被告胡爱云，男，1976年9月30日出生，汉族，住址湖北省仙桃市。
委托代理人周娟，广东广和律师事务所律师。
委托代理人王增华，广东广和律师事务所律师。
原告黄伟平、林锦玉诉被告深圳市雅森达贸易有限公司、胡爱云合同纠纷一案，本院受理后，被告深圳市雅森达贸易有限公司提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告黄伟平、林锦玉及委托代理人钟胜荣，两被告委托代理人周娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄伟平、林锦玉诉称，被告深圳市雅森达贸易有限公司原系深圳市宝安区沙井街道鸿荣源禧园3栋一层l23房的所有权人。2014年6月14日，被告深圳市雅森达贸易有限公司与两原告签订了2090203号《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买该房产，用途为商业，转让成交价528万元(第一、二条)；定金为50万元(第三条)；剩余房款采取按揭抵押贷款方式支付，买方须支付首期款(含定金)253.88万元至银行监管账户(第四条第2款)；卖方的房地产产权现状为该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全处分权，卖方保证于签署本合同后将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方(第六条第l款)；买卖双方均清楚该房产所现有租约正在履行中(第七条第3款)；卖方应于收取除交房保证金(如委托担保公司赎楼，则不包含卖方与担保公司结算尾款部分)之外的全部款项后3日内将该房产按合同约定的条件交付给买方(第九条)；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过lO日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价10％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金(第十一条)；本合同第七条中租约为二年，年租金21.12万元，由胡爱云支付，第一年直接在总房款中扣除，第二年租金按季度支付，一次租金5.28万元。
上述合同签署后，两原告积极履行各项义务，于签署合同当日向被告深圳市雅森达贸易有限公司支付了50万元定金(加上原告购买的122房的定金50万元，共计100万元)，被告深圳市雅森达贸易有限公司出具了《收款收据》。2014年8月8日，原告、被告深圳市雅森达贸易有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行签订了《二手房交易资金代保管协议》，约定将该房产的首期款203.88万元(加上原告购买的122房的首期款190万元，共计393.88万元)交由该银行监管；同日，原告将该房产的首期款203.88万元(加上原告购买的122房的首期款190万元，共计393.88万元)支付至前述协议约定的银行监管账户。同年8月l9日，该银行出具了《二手房按揭贷款承诺书》，承诺就该房产的买卖提供贷款253万元(加上原告购买的122房的贷款240万元，共计493万元)。同年l0月l4日，经国土部门核准，该房产登记过户至两原告名下。同年10月23日，该银行将该房产的贷款253万元(加上原告购买的122房的贷款240万元，共计493万元)发放至被告深圳市雅森达贸易有限公司账户。至此，原告已向被告深圳市雅森达贸易有限公司付清了该房产的全部购房款(50万元定金+203.88万元首期款+253万元贷款+扣除的第一年租金21.12万元=成交价528万元)。目前，该房产仍处于返租期中，处于被告的实际控制之下。然而，被告除了在购房款中扣除的第一年租金外，至今仍未向原告支付第二年租金。同时，目前涉案房产的物业管理、水电、燃气等附属设施仍在被告深圳市雅森达贸易有限公司名下，且被告深圳市雅森达贸易有限公司自行缴纳了涉案房产2014年10月至2015年6月的物业管理费、水电费等杂费，表明其确认在2014年10月后至今一直在控制占有涉案房产，目前仍未移交给原告。根据国务院《物业管理条例》第41条、《深圳经济特区物业管理条例》第93条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定，业主与物业使用人对物业管理费等费用承担连带缴纳责任。
综上所述，被告当初为了说服原告购买该房产承诺返租两年，但在收到购房款后又出尔反尔、拒绝兑现承诺，其行为严重违反了诚实信用原则、损害了市场交易秩序，应予严厉制裁。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判令：一、两被告立即共同、连带向两原告支付租金21.12万元，并支付以该款为基数按银行同期贷款利率从20l5年6月15日起计至判决书确定付款之日止的利息(暂计至起诉日为9,000元)；二、两被告立即结清涉案房产2015年7月至2016年10月物业管理费、水电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金、燃气燃油加工费等费用及违约金11,790.23元，原告代被告结清前述费用的，两被告应偿还给原告；三、两被告承担本案受理费等一切诉讼费用。
被告深圳市雅森达贸易有限公司答辩称，原告与被告深圳市雅森达贸易有限公司并未就涉案房产签订租赁合同，原告也未将涉案房产交付被告深圳市雅森达贸易有限公司租赁使用，双方也并未履行任何租赁合同义务及权利，因此原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，被告深圳市雅森达贸易有限公司无需向原告支付租金、利息及承担涉案房产的管理费、水电等一切杂费。综上，恳请驳回原告对被告深圳市雅森达贸易有限公司的全部诉讼请求。
被告胡爱云辩称，被告胡爱云仅是作为被告深圳市雅森达贸易有限公司的代理人与原告签订二手房买卖合同，被告胡爱云与原告不存在涉案房产的买卖合同及租赁合同关系，因此原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，被告深圳市雅森达贸易有限公司无需向原告支付租金、利息及承担涉案房产的管理费、水电等一切杂费。综上，恳请驳回原告对被告胡爱云的全部诉讼请求。
被告深圳市雅森达贸易有限公司反诉称，被告深圳市雅森达贸易有限公司与两原告签订2090244号《二手房买卖合同》，将其所有的涉案的123房产以528万元价格转让给两原告，并于2014年8月20日完成过户登记、将该房产过户至两原告名下，合同约定由被告深圳市雅森达贸易有限公司承租该房产，每年租金21.12万元，第一年租金从购房款中扣除，第二年租金按季度支付，但是，双方至今未签订书面的租赁合同，两原告也没有将该房产交付给被告深圳市雅森达贸易有限公司使用，且两原告一直未将剩余的21.12万元购房款支付给被告深圳市雅森达贸易有限公司。综上所述，被告特提起反诉，请求判令：一、两原告向被告深圳市雅森达贸易有限公司支付购房款21.12万元及逾期支付利息24,204.99元，共计235,404.99元（自2014年8月20日暂计至提起反诉之日，实际计至还清之日）；二、本案本诉及反诉的一切诉讼费用由两原告承担。
原告黄伟平、林锦玉针对被告深圳市雅森达贸易有限公司的反诉答辩称，一、涉案合同的第14条备注明确载明了第一年的租金直接在购房款中扣除，事实上原告也确实于2014年10月份向被告深圳市雅森达贸易有限公司支付了扣除该租金之后的购房款，被告收到后一直没有表示异议，表明被告已经认可该租金是直接从购房款中抵扣。二、涉案合同的第7条载明所附租约正在履行中，双方同意按照继续履行的方式处理，同时合同第9条约定被告深圳市雅森达贸易有限公司应于收到购房款后将该房产交付给原告，但是被告至今仍然没有交付，表明被告深圳市雅森达贸易有限公司至今一直在控制、使用涉案房产。不管双方有无签订书面租赁合同，都已形成了事实上的返租合同关系，被告应支付第二年的返租租金。综上，恳请驳回被告深圳市雅森达贸易有限公司对原告的全部反诉请求。
经审理查明：被告深圳市雅森达贸易有限公司原系深圳市宝安区沙井街道鸿荣源禧园3栋一层l22、123房地产的权利人。
2014年6月14日，被告深圳市雅森达贸易有限公司(卖方，被告深圳市雅森达贸易有限公司的代理人为被告胡爱云)与两原告(买方)签订了编号为NO.2090244号《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买深圳市宝安区沙井街道鸿荣源禧园3栋一层l22房地产，用途为商业，转让成交价500万元，定金为50万元，剩余房款采取按揭抵押贷款方式支付，买方须支付首期款(含定金)240万元至银行监管账户。卖方的房地产产权现状为该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全处分权，卖方保证于签署本合同后将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。买卖双方均清楚该房产所现有租约正在履行中，卖方应于收取除交房保证金(如委托担保公司赎楼，则不包含卖方与担保公司结算尾款部分)之外的全部款项后3日内将该房产按合同约定的条件交付给买方，交付房产时应当履行下列手续：共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水电气表的读数，办理交接手续，同时交付该房产锁匙。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过lO日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价10％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。备注条款载明本合同第七条中租约为二年，年租金20万元，第一年由胡爱云直接在乙方购铺款中扣除，第二年租金按季度支付给买方，每季度5万元整，等买方付清全部购房款后由胡爱云与买方签订正式租赁合同。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2014年6月14日，被告深圳市雅森达贸易有限公司(卖方，被告深圳市雅森达贸易有限公司的代理人为被告胡爱云)与两原告(买方)签订了NO.2090203号《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买深圳市宝安区沙井街道鸿荣源禧园3栋一层l23房地产，用途为商业，转让成交价528万元，定金为50万元，剩余房款采取按揭抵押贷款方式支付，买方须支付首期款(含定金)253.88万元至银行监管账户。卖方的房地产产权现状为该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全处分权，卖方保证于签署本合同后10日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。买卖双方均清楚该房产所现有租约正在履行中；卖方应于收取除交房保证金(如委托担保公司赎楼，则不包含卖方与担保公司结算尾款部分)之外的全部款项后将该房产按合同约定的条件交付给买方，交付房产时应当履行下列手续：共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水电气表的读数，办理交接手续，同时交付该房产锁匙。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价10％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。备注条款载明本合同第七条中租约为卖方收到全部款项后二年，每年按21.12万元计租,由胡爱云支付,第一年直接从总房款中扣除，第二年每季度支付一次租金即5.28万元，具体的租赁合同在收到购房款后签订正式合同。合同亦对其他相关事项进行了约定。
上述合同签署后，两原告于签署合同当日向被告深圳市雅森达贸易有限公司支付了100万元定金，被告深圳市雅森达贸易有限公司出具了《收款收据》。
2014年8月8日，原告、被告深圳市雅森达贸易有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行签订了《二手房交易资金代保管协议》，约定将购买两套房产的首期款393.88万元交由该银行监管；同日，原告将首期款393.88万元支付至前述协议约定的银行监管账户。
2014年8月19日，上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行出具了《二手房按揭贷款承诺书》，承诺就案涉交易的两套房产提供贷款240万元、253万元，共计493万元。
2014年l0月14日，案涉两套房地产登记过户至两原告名下。
2014年10月23日，上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行将贷款240万元、253万元发放至被告深圳市雅森达贸易有限公司账户。
原告提交了案涉房地产《2015年7月份至2016年10月份费用》（该表由物业服务公司“深圳市鸿荣源物业管理有限公司禧园管理处”加盖公章）书证一份，该证据显示该房产在管理处登记的客户名称为被告深圳市雅森达贸易有限公司，被告深圳市雅森达贸易有限公司已缴清了2015年7月1日之前的费用，尚欠2015年7月至2016年10月期间的物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费、电费、燃气燃油加工费、违约金等合计11,790.23元。
原告提交了一份《收回房产通知》及邮寄凭证，该组证据显示，2016年10月25日，两原告按照被告深圳市雅森达贸易有限公司的工商登记地址和被告胡爱云的身份证住址分别向两被告发出通知，并称，两原告已于2014年10月23日付清全部购房款，返租期从2014年10月24日起计算至2016年10月23日届满。并通知于2016年10月24日正式收回两套房产，有权自行使用或另行出租，两被告应配合办理移交房产手续，如拒绝配合办理移交手续的，两原告强行收回前述房产，并要求两被告结清移交房产前所发生的物业管理费、水电费等杂费；拒不结清的，两原告将代为结清并有权向两被告追偿。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的《二手房买卖合同》、《收款收据》及《银联卡签购单》、《上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行二手房交易资金代保管协议》、《上海浦东发展银行业务凭证/回单》、《二手房按揭贷款承诺书》、《不动产资料电脑查询结果表》、《上海浦东发展银行个人贷款借款凭证（借据）》及《特种转账贷方传票》、《2015年7月份至2016年10月份费用》表、《收回房产通知》及邮寄凭证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案各方签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面、适当履行。根据案涉合同约定的内容可知，被告深圳市雅森达贸易有限公司将案涉房地产出售给原告，并由原告将案涉房地产出租给被告深圳市雅森达贸易有限公司，被告深圳市雅森达贸易有限公司应支付的第一年租金抵扣原告应支付的部分购房款。因此，原告与被告深圳市雅森达贸易有限公司之间基于《二手房买卖合同》存在房屋买卖合同与房屋租赁合同的混合合同关系。在此基础上，本院对案涉争议评判如下：
关于原告是否已向被告深圳市雅森达贸易有限公司付清涉案房产全部购房款，被告深圳市雅森达贸易有限公司的反诉诉讼请求是否有依据。被告深圳市雅森达贸易有限公司反诉称原告尚欠21.12万元未付清，并诉请判令原告支付该款及利息。本院认为，根据已查明事实可知，该21.12万元款项实为被告深圳市雅森达贸易有限公司应支付给原告的第一年租金，案涉合同明确约定上述租金21.12万元在原告应支付给被告深圳市雅森达贸易有限公司的购房款中抵扣，而原告已经付清除上述21.12万元之外的剩余购房款，足以说明原告已于2014年10月23日付清了全部购房款。被告深圳市雅森达贸易有限公司的反诉主张及反诉请求没有事实依据，本院不予支持。
案涉房屋租赁合同关系是否已成立。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，未签订书面房屋租赁合同，但当事人已经实际履行的，当事人间形成事实的房屋租赁合同关系。本案中，被告深圳市雅森达贸易有限公司已实际支付了第一年租金21.12万元。案涉房地产2015年7月份至2016年10月份费用表显示被告深圳市雅森达贸易有限公司已缴清了案涉房地产2015年7月1日之前的物业服务费等费用，案涉房地产尚欠2015年7月至2016年10月期间的物业管理费、水电费等费用及违约金等合计11,790.23元，足以说明原告已向被告深圳市雅森达贸易有限公司交付了案涉房地产，且案涉房地产由被告深圳市雅森达贸易有限公司实际占有使用。结合原告与被告深圳市雅森达贸易有限公司之间关于租赁标的物、租金标准、租赁期限等房屋租赁合同主要条款均存在明确约定的事实，足以认定原告与被告深圳市雅森达贸易有限公司之间存在事实的房屋租赁合同关系，被告深圳市雅森达贸易有限公司应当按照合同约定支付相应租金及逾期利息。
关于租金及逾期利息。本院认为，案涉合同约定年租金为21.12万元，第二年租金按季度支付。但被告深圳市雅森达贸易有限公司并未支付第二年的租金，其应当按照合同约定支付第二年租金21.12万元，并应支付逾期支付租金的违约金。原告诉请第二年租金21.12万元的逾期利息均从2015年6月15日起算，与合同约定不符，迟延支付租金的利息应按季度分别计算。原告已于2014年10月23日付清全部购房款，案涉房地产已于2014年10月24日交付给被告深圳市雅森达贸易有限公司占有使用，租赁期限应从2014年10月24日开始计算至2016年10月23日。第二年租金20万元应按季度每三个月支付一次，即被告深圳市雅森达贸易有限公司应于2015年10月24日、2016年1月24日、2016年4月24日、2016年7月24日分别支付租金5.28万元（21.12万元/4），被告深圳市雅森达贸易有限公司并按期支付租金，其应当支付迟延履行期间的租金利息，迟延支付租金的利息均应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准并以5.28万元为基数分别于2015年10月25日、2016年1月25日、2016年4月25日、2016年7月25日起计算至实际付清之日止。
关于物业管理费、水电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金、燃气燃油加工费等费用及违约金11,790.23元。本院认为，按照房屋租赁市场的交易习惯，被告深圳市雅森达贸易有限公司作为案涉房地产承租人，应承担返租期间该房产发生的物业管理费、水电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金、燃气燃油加工费等费用及违约金。事实上，被告深圳市雅森达贸易有限公司已缴清了该房产2015年7月1日之前的前述费用，表明其确认前述费用应由其自行承担。但是，原告并未提供证据证明其已代被告深圳市雅森达贸易有限公司结清了前述费用及违约金，其诉请被告深圳市雅森达贸易有限公司偿还前述费用及违约金，没有事实依据，本院不予支持。原告可在实际付清上述费用后向被告深圳市雅森达贸易有限公司主张偿还。
关于被告胡爱云的责任。本院认为，现有证据显示被告胡爱云系被告深圳市雅森达贸易有限公司的代理人，并非案涉合同主体，原告诉请被告胡爱云承担合同责任，没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市雅森达贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄伟平、林锦玉支付案涉房地产第二年租金21.12万元及利息（利息均以5.28万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准分别于2015年10月25日、2016年1月25日、2016年4月25日、2016年7月25日起计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告黄伟平、林锦玉的其他诉讼请求；
三、驳回被告深圳市雅森达贸易有限公司的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4,604元，由被告深圳市雅森达贸易有限公司负担，本诉受理费原告已预交。反诉受理费4,831元，由被告深圳市雅森达贸易有限公司负担，反诉受理费被告深圳市雅森达贸易有限公司已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年十一月十日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 买晓荣
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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