内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿鲁民初字第4312号
原告（反诉被告）：赵蕾，女，汉族。
原告（反诉被告）：冯岩松，男，汉族。
二原告委托代理人：王国财，内蒙古大树律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周义，男，汉族。
委托代理人：周晓燕，内蒙古广诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵蕾、冯岩松与被告周义（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，2014年8月11日被告向本院提出反诉。2014年9月9日本院依法由审判员刘义适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告赵蕾及二原告的委托代理人王国财、被告周义及其委托代理人周晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告（反诉被告）诉称：2013年8月1日，被告在我处租赁房屋一处，并签订了房屋租赁合同，约定第一期租金为64000元，�后每年的租赁费随行就市，2014年涉案房屋周边邻居同样房屋的租金为65000元，我向被告索要房屋租赁费，但被告拒绝给付。故诉至法院，要求被告立即给付房屋租赁费65000元，并承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）辩称：原告要求给付租赁费65000元没有法律依据，按照双方签订的合同第二条约定，以后每年租赁费随行就市，按市场价格双方协商确定，我与被告就租赁费没有达成一致意见，所以65000元的租赁费不成立，我也从没有向原告许诺给付租赁费65000元，按照合同的约定，两个条件必须同时达到，第一个是租赁费随行就市，第二个就是双方共同协商确定，2014年的市场同样房屋租赁费没有达到65000元，双方也没有共同协商确定，因此应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）反诉称：我与二反诉被告于2013年8月1日签订了房屋租赁合同，约定二反诉被告将位于新区交通宾馆南二楼上下层大厅出租给我，2013年8月1日至2014年8月1日本期房屋租赁费64000元，以后每年租赁费随行就市，按市场价格双方协商确定，本期租赁时间到期后，我与二反诉被告协商第二期的租赁费用，因在协商过程中我与二反诉被告无法达成一致意见，不能确定第二期的租赁费用，导致双方的租赁合同无法正常履行，故诉至法院，请求法院判令解除我与二反诉被告于2013年8月1日签订的房屋租赁合同，并由二反诉被告承担本案的一切诉讼费用。
二反诉被告（本诉原告）辩称：反诉原告的请求及事实和理由没有依据，不能成立，请求解除房屋租赁合同不存在法定的解除条件，也不存在合同目的不能实现的情形，我们将房屋交付给反诉原告使用至今，没有任何违约行为，至于能否达到合同目的，可以从现实中了解到，反诉原告自租赁房屋之日起即2013年8月1日至今，在该房屋内开设旅店，且经营至今，至于反诉原告称与我们无法达成一致之意见，无法确定第二期的租赁费用，不是法律规定的解除合同条件，按双方合同的约定，随行就市即应参照涉案房屋邻居及相同地段、相似房屋的租赁费，也就是合同中约定随行就市即市场价格确认租赁费，如果不能确认价格，应该按照评估单位进行价格评估以确认市场价格，故反诉原告要求解除合同不能成立，我们也不同意解除，应按合同签订的年限即2013年8月1日至2016年8月1日的时间履行，故应驳回反诉原告的反诉请求。
二原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提举如下证据：
1、涉案房屋产权证复印件（加盖房产管理所档案公章），来源于阿鲁科尔沁旗房产管理所，证明二原告对本案出租的房屋具有所有权和出租权；
2、房屋租赁合同复印件，签订时间为2013年8月1日，双方当事人为本案原、被告，证明本案被告租赁二原告的房屋，租赁期限为三年，自2013年8月1日至2016年8月1日，第一期的租赁时间为2013年8月1日至2014年8月1日，租赁费64000元，以后每年的租赁费随行就市，即证明本合同租期三年，每期为一年，第一年双方已履行完毕，第二年被告依然使用二原告的房屋，但租赁费未交，该租赁费的价格应按市场价格确定，如果双方不能达成一致，二原告将申请进行评估；
3、2014年9月9日拍摄的照片一张，即涉案房屋的现状，证明某旅店现在依然由被告占有使用，旅店的牌匾依然在涉案房屋外悬挂，被告至今使用该房屋。如果被告对照片有异议，请求法院进行现场勘验；
4、房屋租赁合同及出租大厅合同各一份，其中房屋租赁合同形成时间为2014年8月12日，该房屋坐落位置与本案涉案房屋相邻，该租赁合同的当事人为丁世文与丁启祥，证明与本案涉案大厅相同地段、相同大厅2014年至2015年的租赁费为63000元和65000元。出租大厅合同形成时间为2014年6月1日，当事人为王健与李慧颖，证明与本案涉案大厅相同地段、相同大厅的租赁费为65000元。
被告（反诉原告）针对二原告提举的证据，提出如下质证意见：
1、对房产证复印件无异议；
2、对房屋租赁合同的真实性无异议，但对原告所要证明的问题有异议，原告称每年的租赁费随行就市，但遗漏一条，就是必须双方协商一致，这两个条件都具备，才能达成一致意见，所以原告的理解是片面的；
3、对照片的真实性无异议，但不能证明被告现在仍使用该房屋，照片中能够看出该旅店早已经关闭；
4、丁世文与丁启祥的租赁合同，是复印件，应出示原件，对复印件不予质证。对王健与李慧颖的出租大厅合同是否真实无法确定，也不能确定是其本人签字。
反诉原告（本诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提举如下证据：
1、原、被告签订的房屋租赁合同一份，合同第二条约定2013年8月1日至2014年8月1日的租赁费为64000元，以后每年的租赁费随行就市，按市场价格双方协商确定，证明关于租赁费价格的问题，第一个条件是随行就市，第二个条件必须是双方协商确定，不能以原告方的意志强加在被告身上，同时对租赁费的给付时间也没有约定，由此可见双方的合同无法继续履行；
2、原告赵蕾与被告妻子张丽艳的电话录音光盘及整理笔录，证明原、被告协商租赁费时原告要价66000元，被告同意给付63000元，因当时市场没有66000元的价格，导致双方对房屋租赁费没有谈成，不是被告不给付租赁费，而是原告要价过高；
3、2014年5月4日林树军与丁启祥签订的房屋租赁合同复印件一份，租赁期限为三年，即2014年5月4日至2017年5月4日，2014年5月4日至2015年5月4日的租赁费为60000元，证明与本案涉案房屋同类的房屋租赁费为60000元；
4、胡某某收取李某某房屋租赁费的收条一枚，证明与本案涉案房屋同类的房屋租赁费为60000元，均没有达到原告所称的65000元；
5、2014年8月3日原告赵蕾与被告的电话录音光盘，证明被告已于2014年8月3日声明将房屋交付给原告。
二原告（反诉被告）针对被告提举的证据，提出如下质证意见：
1、对房屋租赁合同真实性无异议，但对被告所要证明的问题有异议，被告欲证明该合同交付租赁费需具备两个条件，即随行就市和双方协商确定，合同中虽然写明的随行就市和双方协商确定的字样，但第一条明确了租赁时间为2013年8月1日至2016年8月1日，第二条只是说以后每年的租赁费随行就市，按市场价格双方共同协商确定，但没有说双方不能协商共同确定后便解除合同，而我国合同法明确规定价款不能确定的按照市场价格确定，故不能证明被告所称的合同无法履行，该合同履行的前提是原告将房屋交付给被告即可以履行，也就是合同的目的是被告占有和使用房屋，该目的不受租赁费的影响，收取租赁费只是原告方的目的，如欲解除合同，只有原告可以主张，被告不能主张；
2、对光盘及整理笔录真实性无异议，确实是原告赵蕾与被告妻子张丽艳的通话，但录音载体中的内容与整理笔录不一致，该整理笔录不能作为与载体内容相同的整理记录入卷作为证据使用，整理笔录的内容过少，另外，该录音也没有证明被告要求解除房屋租赁合同的事项，只�证明双方曾经谈论过租赁费的事宜，至于是否能协商一致，不是解除合同的根本要件，可以参照邻居的房屋租赁价格，如果还存在异议，应当对价格进行鉴定，且原告也认可双方多次谈论过租赁费价格，均没有达成一致意见，所以原告起诉主张租赁费，租赁费的数额可以鉴定部门的价格为准，同时，被告提交的该证据，可以说明一点，第一期的租赁费已经于2013年8月1日交付，可以确认每期的租赁费为上交租，即每期租赁时间开始时交付；
3、对林树军与丁启祥的租赁合同、胡某某出具的收条真实性无异议，但不能作为认定本案租赁费数额的依据，只能作为参考；
4、原告赵蕾与被告的电话录音没有原始载体，也没有书面整理笔录，我方不予质证。
本院结合双方当事人举证、质证意见，依据证据规则规定，对原、被告提举的证据材料，作出以下综合认证：
1、二原告提举的房屋产权证、房屋租赁合同和被告提举的房屋租赁合同，能够证明二原告对涉案房屋的所有权及原、被告双方租赁房屋的事实，故本院予以确认；
2、二原告提举的丁世文与丁启祥签订的房屋租赁合同、王健与李慧颖签订的出租大厅合同和被告提举的林树军与丁启祥签订的房屋租赁合同、胡某某收取李某某房屋租赁费的收条，能够证明涉案房屋相邻房屋及相同地段、相似房屋的租赁金额分别为63000元、65000元、60000元，故对上述证据的关联性本院予以确认；
3、二原告提举的照片，能够证明某旅店的牌匾在涉案房屋外悬挂，故本院予以确认；
4、被告提举的原告赵蕾与被告妻子张丽艳的电话录音光盘及整理笔录和2014年8月3日原告赵蕾与被告的电话录音光盘所证明的事实与本案并无关联，故对上述�据的关联性本院不予确认。
经审理查明：二原告系夫妻关系。二原告与被告于2013年8月1日签订房屋租赁合同，二原告将位于阿鲁科尔沁旗天山镇新区交通宾馆南二楼上下层大厅租赁给被告使用，合同约定租赁期限为三年，自2013年8月1日至2016年8月1日止，本期租赁时间为2013年8月1日至2014年8月1日，租赁费为64000元，以后每年的租赁费随行就市，按市场价格双方共同协商确定。
另：2013年8月1日至2014年8月1日的房屋租赁费被告已给付二原告。
本院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。二原告与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按照约定全面履行自己的义务。出租人即二原告已履行了将涉案房屋交付承租人的义务，承租人即被告应履行按照约定的期限支付租金的义务。被告已实际接收、使用该房屋，被告应按房屋租赁合同确定的租金标准给付实际使用房屋面积的租赁费用，故对二原告的诉讼请求，本院予以支持；二原告要求被告给付租赁费65000元，结合原、被告双方提举的证据，本院认为被告给付二原告租赁费63000元为宜。合同解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同有效或者溯及地消灭合同关系的行为。被告反诉称因原、被告双方就房屋租赁费不能协商一致请求解除上述合同，根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从上述法定解除合同的条件可以看出，只有因不可抗力或者根本违约，被告才能依法解除合同，（二）、（三）、（四）项的行使主体系本案二原告，并非本案被告，且被告在签订房屋租赁合同后已实际使用了租赁房屋，原、被告双方就房屋租赁费不能协商一致并非法定解除合同的条件，被告与二原告间亦没有约定解除合同的条款，故对被告的反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（二）款和第（四）款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事�讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周义于本判决生效后五日内给付原告赵蕾、冯岩松2014年8月1日至2015年8月1日房屋租赁费63000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回被告周义的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1425元，减半收取712.50元，由二原告承担32.90元，被告承担679.60元，反诉案件受理费713元，减半收取356.50元，由被告承担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。并预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交且未提缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘义
二〇一四年十月十五日
书记员 李林