湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初7075号
原告：长沙金商源商业管理有限公司，住所地长沙市天心区南托街道芙蓉南路以西气象佳园二期综合楼佳园广场。
法定代表人：魏先龙，公司董事长。
委托诉讼代理人：黄伟，男，1975年11月25日出生，汉族，住长沙市开福区，公司副总经理。
委托诉讼代理人：高添涵，长沙县法理情法律服务所法律工作者。
被告：谭志明，男，1986年6月21日出生，汉族，住长沙市天心区。
原告长沙金商源商业管理有限公司（以下简称金商源公司）与被告谭志明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金商源公司请求判令：一、解除金商源公司和谭志明于2015年6月19日签订的《长沙佳园广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）和《佳园广场商业物业管理服务协议》（以下简称物业协议）；二、谭志明补交所欠租金5590.9元及违约金5870.4元、物业管理费5910.4元及违约金4792.2元，共22163.9元（均暂算至2016年11月30日），后续商铺占用费及物业费算至谭志明实际腾出商铺之日止；三、本案诉讼费由谭志明承担。
谭志明答辩要点：同意解除租赁合同和物业协议；其未交费用是因金商源公司之前存在违约行为，不同意补交租金等费用；金商源公司未按承诺对商场进行宣传，应当承担相应责任。
经审理查明：2015年6月19日，金商源公司（甲方）与谭志明（乙方）签订租赁合同，由金商源公司出租湖南省长沙市芙蓉南路佳园广场一层8007商铺（以下简称8007商铺）给谭志明用于经营。租赁期限为36个月，自2015年8月1日起至2018年7月31日止。租金标准：2015年8月1日起至2017年7月31日为35元/平米/月，即月租金798.7元。租金缴纳以3个月为一期，本合同生效之日乙方缴纳第一期的租金，每期结束前十日由乙方预付下一期租金。水、电、空调费、商业物业管理费等运营费用均由乙方自行承担。本合同签定之日，乙方应缴纳履约保证金4929.12元，合同终止，乙方缴清租金及水、电等相关费用后，甲方无息退还乙方保证金。第十一条违约责任第二款载明，乙方未按合同所约定的付款方式如期付足租金和其他费用，每逾期一天，乙方应向甲方支付所欠租金的千分之五的违约金；甲方可以要求乙方在合理期限内支付,在甲方通知期限内乙方仍不足额交付欠款，甲方有权采取合理合法的措施要求乙方支付，因此造成乙方的损失，甲方不承担法律责任，同时甲方有权解除合同，收回铺面，保证金不予返还。
同日，双方就8007商铺物业服务事宜签订物业协议，第四条收费标准载明，据本物业统一试营业时间，对全体用户确定统一交纳时间，从2015年8月1日开始计算；2015年8月1日起至2018年7月31日的商业物业服务费标准为37元/平米/月，即月服务费844.34元；商业物业管理费为每季度一付，每个季度或跨季度当月5日前交纳，如遇周末顺延；乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按1元/平米/天交纳违约金。第八条违约责任载明，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方可以采取停水、停电、锁门等相关措施催缴，并下发《催款通知单》，停止商业物业管理服务。超过两个月未缴纳的，甲方有权单方面解除租赁关系，要求乙方离场，并不承担任何责任。同时乙方向甲方交纳的三个月押金自动转为违约金。
谭志明签订租赁合同和物业协议后，即向金商源公司交纳履约保证金2396元、租金2396元，商业物业管理服务履约保证金2533元、商业物业管理服务费2533元。
庭审中，谭志明认为，金商源公司约于2015年10月交付商铺，当时口头约定免租金和物业费6个月；谭志明收受商铺后进行经营，因金商源公司宣传不到位，致客源少，其于2016年2月向公司马姓负责人申请退租，并在商铺前张贴公告，之后未再经营，但公司一直未进行处理；谭志明添置柜台等物品仍放置在商铺处，现不知搬至何处。金商源公司认为，双方于2015年6月19日签订租赁合同和物业协议，商铺于2015年8月1日前交付，免租金和物业费6个月，则谭志明应于2016年2月起支付租金和物业费，交付未办理书面手续；因马姓负责人已辞职，对谭志明所说申请退租情况和商铺经营情况不清楚；谭志明未交纳款项，其司于2016年11月向谭志明发放催缴通知，谭志明不予回复，金商源公司需要进行招商工作，故将谭志明柜台等物搬离经营场所后保管。
以上事实，有双方当事人提交的身份信息、租赁合同，物业协议、收款收据、通知等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：双方签订的租赁合同和物业协议系真实意思表示，合法有效。双方同意解除租赁合同和物业协议，本院予以认定。
一、租赁合同第八条第一款约定交付时间为2015年8月1日前，实际交付时双方未办理书面交接手续，谭志明未能提交证据证明实际交付时间，结合合同签订、保证金交纳时间，本院认定商铺于2015年8月1日前交付。双方共同认可同意免租金等6个月，则谭志明应从2016年2月起交纳租金和物业费。其次，谭志明未能提交证据证明其于2016年2月向马姓负责人书面申请退租，也不能证明系金商源公司原因导致其无法经营，本院对其辩称其已申请退租，不再支付租金的意见不予支持。双方未约定谭志明如提前解除合同需履行的手续，但约定了金商源公司在谭志明违约情况下可以解除合同、收回铺面。金商源公司认可谭志明于2016年7月起未实际经营，且已逾期交纳前期租金和物业费，此时，谭志明以自已的行为明确表示不履行主要义务，金商源公司应在合理期限内行使权利，避免损失的扩大。金商源公司至2016年11月才发出缴费通知，怠于行使权利。结合案情，本院酌情认定金商源公司应给予谭志明两个月（2016年7月、8月）期限，作为其司等待谭志明履约的合理期间，2016年8月后的损失由金商源公司自行承担。因谭志明已承担租金、物业费，金商源公司也未能提交证据证明其司产生其他损失，本院酌情认定谭志明应承担逾期交纳租金违约金400元、逾期交纳物业费违约金400元。8007商铺应返还给金商源公司。
二、谭志明应承担2016年2月1日起至2016年8月期间的租金5590.9元（798.7元/月×7月）、物业费5910.38元（844.34元/月×7月）、违约金800元，共计12301.28元。谭志明已交纳租金2396元、物业费2533元予以核减；租赁合同约定谭志明逾期交纳租金致合同解除，保证金不予返还，则租赁合同履约保证金2396元不予抵扣；物业协议约定谭志明逾期交纳物业费致合同解除，三个月押金即商业物业管理服务履约保证金2533元转为违约金，则物业管理服务履约保证金2533元，可以抵扣逾期交纳物业费违约金400元，超出款项2133元，为便于执行，金商源公司不再返还给谭志明，直接抵扣谭志明应付款。故谭志明还应向金商源公司支付4839.28元（12301.28元-2396元-2533元-400元-2133元）。因商铺非独立门面，系在商场内划定场地，且金商源公司已将该商铺腾空，则谭志明无须履行返还商铺行为。谭志明添置柜台等物品返还事宜，不属于本案诉讼请求范围，当事人可另谋途径解决。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告长沙金商源商业管理有限公司与被告谭志明于2015年6月19日签订的《长沙佳园广场商铺租赁合同》和《佳园广场商业物业管理服务协议》；
二、被告谭志明在本判决生效之日起十日内支付原告长沙金商源商业管理有限公司应付款4839.28元；
三、驳回原告长沙金商源商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费354元，减半收取177元，由被告谭志明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。
代理审判员 匡迪琪
二〇一七年三月一日
代理书记员 王 钰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。