浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁民初字第667号
原告（反诉被告）：俞有利。
原告（反诉被告）：潘水芹。
委托代理人：朱羿。
被告（反诉原告）：杨建标。
委托代理人：陈国江。
原告俞有利、潘水芹为与被告杨建标农村房屋买卖合同纠纷
一案，于2013年4月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适
用简易程序进行审理。4月24日，被告杨建标提出反诉申请，本院
依法予以受理。6月21日，本院公开开庭进行了审理。7月15日，
因案情复杂，双方争议较大，本案转为普通程序审理并依法组成
合议庭。2013年10月9日，本院公开开庭进行了审理。原告俞有利
及两原告委托代理人朱奕，被告杨建标及其委托代理人陈国江到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞有利、潘水芹（反诉被告）起诉称，两原告与被告杨
建标于2001年2月12日就座落于宁海县桃源街道下金村两间集体性
质的平房签订《卖契》，约定两原告将上述房屋以价格23000元出
让给被告杨建标，签订合同时，被告杨建标付款10000元，在大约
三年时间内，被告杨建标陆续付款8000元后，两原告才将房屋钥
匙交付给被告杨建标并实际入住房屋。此前一段时间内，房屋由
两原告出租他人并由两原告负责日常管理。房屋的集体土地证于2
002年办出来后，两原告将该证交付给了被告杨建标。2006年，被
告未经两原告同意将原平房升建为现在的两间两层楼房。现因村委会组织进行旧村改造，需要收回房屋，故配合村委会起诉要求
确认两原告与被告杨建标于2001年2月12日签订的《卖契》无效，
被告杨建标立即腾出座落于宁海县桃源街道下金村两间两层楼房
。
为证明上述事实，两原告举证如下：
1.《卖契》复印件一份，拟证明两原告与被告杨建标于2001
年2月12日就座落于宁海县桃源街道下金村两间集体性质的平房达
成交易，载明的交易价格为23000元的事实。
2.2013年5月6日宁海县××街道阳光社区下金经济合作社管
理委员会出具的证明一份，拟证明被告于2006年将原平房升建为
现在的楼房及搭设平台没有报批，属违章建筑的事实。
3.宁波市豪斯估价有限公司出具的评估报告复印件一份，拟
证明在（2012）甬宁民初字第2013号民事案件审理中，法院委托
评估的与两原告同村类似地段的房地产市场价格，明显低于本案
的评估价的事实。
被告杨建标（反诉原告）答辩并反诉称，双方就座落于宁海
县桃源街道阳光社区下金村两间平房于2001年2月12日签订《卖契
》属实，被告杨建标于签订合同之日付款13000元，后付款10000
元，共付了23000元。被告杨建标于2006年将原平房升建为现在的
两间两层楼房是经过两原告同意的。现被告杨建标认为合同效力
在两原告提起诉讼之前是有效的，起诉后的合同效力由法院判决
并反诉要求两原告赔偿被告杨建标两间两层楼房的经济损失15040
00元。
为证明上述事实，被告杨建标举证如下：
1.《卖契》一份，拟证明两原告与被告杨建标于2001年2月12日就座落于宁海县桃源街道下金村两间集体性质的平房达成交易
，载明的交易价格为23000元的事实。
2.房屋现状照片一组，拟证明原两间平房升建为现在的两间
两层楼房的事实。
3.诉争宅基地土地使用证一份，拟证明被告杨建标付款完毕
后，两原告将土地使用权证交付给被告杨建标的事实。
4.被告杨建标于2001年2月23日出具的欠条及原告潘水芹于20
01年3月14日出具的收条各一份，拟证明被告杨建标已经全部付清
23000元购房款的事实。
5.宁波恒正房地产估价有限公司出具的估价报告一份，拟证
明诉争房地产市场价格为1504000元的事实。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、两原告提供的证据1，被告杨建标提供的证据1、2，双方
无异议，本院予以认定。被告杨建标提供的证据3，两原告对真实
性无异议，本院对该证据真实性予以认定。
二、两原告提供的证据2，被告杨建标认为2006年升建房屋是
以两原告名义去办过手续的，该证据出具的时间是2013年，显然
是为应付诉讼而准备，是无效的。本院认为，被告杨建标提出升
建房屋办理过相关手续的异议，缺乏依据，本院难以采纳。升建
房屋发生在2006年，房屋升建后，两原告并未立即提出异议，且
该升建后的房屋在客观上具有相应财产价值，故本院对该证据真
实性予以认定。
三、两原告提供的证据3，被告杨建标有异议并提供反驳证据
5，认为应以本案诉讼中法院委托宁波恒正房地产估价有限公司出
具的估价报告载明的市场价格1504000元为准。本院认为，被告杨建标异议成立，故原告提供的证据3与本案缺乏关联，本院不予认
定，对被告提供的证据5的真实性、合法性予以认定。
四、被告杨建标提供的证据4，两原告对收条真实性无异议，
但认为被告杨建标仅支付了购房款18000元。本院认为，虽然《卖
契》中载明成交价为23000元，被告杨建标亦表示签订《卖契》时
仅付了13000元，余款10000元出具欠条待土地证办出并交付给被
告杨建标后才付清。据此，可认为双方实际付款方式并非双方约
定的当场付清房款。根据对合同是否履行发生争议的，由负有履
行义务的当事人承担举证责任的原则，被告杨建标并未提供已付2
3000元购房款的依据，因此，本院对两原告认可的签订《卖契》
付款10000元，后陆续付8000元购房款，合计18000元的事实予以
认定。
经审理，本院认定事实如下：
两原告与被告杨建标于2001年2月12日就座落于宁海县××街
道下金村两间集体性质的平房签订《卖契》，约定两原告将上述
房屋以价格23000元出让给被告杨建标，被告杨建标先付款10000
元，后陆续付款8000元，合计18000元。两原告于2003年办出土地
使用证后交付给被告杨建标。2006年，被告杨建标将原两间平房
升建为现在的两间两层楼房，两原告当时并未提出异议。该两间
两层楼房在审理过程中，经评估，价值为1504000元。现两原告起
诉要求确认《卖契》无效，被告杨建标立即腾出房屋，被告杨建
标反诉要求两原告赔偿损失1504000元。
本院认为，两原告与被告杨建标签订的《卖契》因违反法律
强制性规定应为无效。合同无效的含义指的是合同自始没有法律
约束力即自始自终无效的意思。故被告杨建标提出的合同成立后到两原告起诉前合同有效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予
采纳。合同无效的法律后果是，因该合同取得的财产，应当予以
返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的
一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各
自承担相应的责任。综上，被告杨建标应腾空房屋并返还给两原
告。本案中双方的无效合同得到实际履行10多年，在近年来房价
飙升的社会背景下，结合被告杨建标自身的情况，可以认定被告
杨建标实际履行合同导致其购房能力的丧失，存在较大损失。该
损失的确定应根据公平合理的原则确定。本案主要争议在于损失
范围如何确定即是否应包含集体土地使用权的价值和升建后房屋
的价值。对于集体土地使用权价值的问题，本院认为农村住宅的
市场行情和市场价值是客观存在的，不能因存在非法交易而否定
实际交易价值的存在。对于房屋升建后的价值问题，本院认为，
农村房屋纠纷处理时应尊重历史考虑现实，被告杨建标升建房屋
，未提供办理相关审批手续的证据，但两原告及房屋所在村集体
在长时间内对升建房屋并未提出实质异议，且建筑物客观上仍具
有财产性价值，故升建后房屋的价值不应否定。被告杨建标的损
失问题，根据双方履行无效合同的程度及过错，本院确定两原告
赔偿被告损失的80%即1203200元（1504000元×80%）。依照《中
华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项
、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人
民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼
法》第六十四条，《最高人民法院关于民事证据若干问题的规定
》第五条第二款、第二十七条之规定，判决如下：
一、原告俞有利、潘水芹与被告杨建标于2001年2月13日签订的《卖契》无效；
二、被告杨建标应于本判决生效后三十日内腾出座落于宁海
县桃源街道下金村的两间两层楼房并将房屋返还给原告俞有利、
潘水芹；
三、反诉被告俞有利、潘水芹应于本判决生效后九十日内赔
偿反诉原告杨建标损失1203200元。
四、驳回反诉原告杨建标其他诉讼请求。
如果反诉被告俞有利、潘水芹未按本判决指定的期间履行给
付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五
十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1300元，由被告杨建标负担。反诉受理费183
00元，反诉原告杨建标负担2671元，反诉被告俞有利、潘水芹负
担15629元。鉴定费5100元，由反诉原告杨建标负担1020元，由反
诉被告俞有利、潘水芹负担4080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波
市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳
通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大
厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市
财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市
中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立
案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处
理。
审 判 长 游仲华
审 判 员 胡本堂
人民陪审员 魏章潮
二〇一四年一月二十日
代书 记员 项凌燕