重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终977号上诉人(原审原告)：陈爽，女，汉族，1989年8月27日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：明宇，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐宋，重庆唐颂律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈海兵，男，汉族，1971年6月22日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谈中兴，重庆弘全律师事务所律师。委托诉讼代理人：向中海，重庆弘全律师事务所律师。原审第三人：赵逗逗，男，汉族，1993年1月24日出生。上诉人陈爽因与被上诉人陈海兵、原审第三人赵逗逗房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初6888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈爽上诉请求：1、撤销重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初6888号民事判决；2、判令解除陈爽与陈海兵签订的关于开州区云枫滨湖西路(金科开州城)B6幢32-5号住宅房屋买卖合同，并向陈爽支付违约金105600元；3、二审诉讼费用由陈海兵承担。事实和理由：1、一审法院认定陈海兵履行了主要债务属认定事实错误。陈爽与陈海兵在合同中约定房产证办理下来后30日之内由陈海兵还清按揭的全部余款后，再办理房屋买卖公证手续，并支付给陈爽余款10000元。偿还300000元的房屋按揭余款对陈海兵而言是主要债务，陈海兵虽然在一审中表示愿意继续履行合同，但至现在，陈海兵没有还清房贷，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈爽请求解除合同的请求应当得到法院的支持；2、一审法院认定40000元的违约金明显过低，与合同中关于违约金的约定严重不符。一审法院已经查明陈海兵4次逾期偿还银行按揭余款的行为属于违约，同时合同中约定违约时违约方需向守约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金，因此，按照合同约定，陈海兵应当支付陈爽违约金105600元。陈海兵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、陈爽与陈海兵签订合同之后，陈海兵即支付了定金和购房款，已经履行主要债务，虽然陈海兵存在逾期支付房屋按揭款的情形，但并非不履行合同义务，赵逗逗仍每月以陈爽的名义在支付按揭余款，一直在履行合同，故陈爽主张解除合同的请求不成立；2、本案中迟延支付按揭余款并没有给陈爽造成不良影响和损失，但陈爽却要求陈海兵支付100000余元的违约金后才办理过户手续，因双方意见不一致才没有办理过户手续。赵逗逗几次迟延支付按揭款的行为，只产生利息损失，不存在根本违约，即使违约也应按照实际违约金额的20%计算违约金。赵逗逗未出庭进行答辩。陈爽向一审法院起诉请求：1、判决解除陈爽与陈海兵签订的房屋买卖合同；2、判决陈海兵向陈爽支付违约金105600元。一审法院认定事实：2015年4月24日，陈爽与陈海兵签订《房屋买卖合同》，双方约定陈海兵购买陈爽位于开州区云枫街道滨湖路（金科开州城）B6幢32-5号的按揭房屋，实际成交价为528000元，陈海兵于2015年4月21日支付定金20000元，于2015年4月24日前支付房款165438.92元。其中，该合同第三条第三款约定，该房屋余下的按揭款从签订合同之日起由陈海兵按照银行规定的还款金额必须每月按时支付给银行，若陈海兵有给陈爽按揭本套房屋造成不良记录或者黑名单一切后果由陈海兵承担；第四款约定，陈爽在领取房产证后30个工作日之内通知陈海兵将银行按揭余款全部还清后，再办理相关公证手续，陈海兵再支付购房余款10000元。第四条第四款约定，任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或者发生本条1、2、3和第三条付款约定1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。陈海兵于2015年4月20日支付定金20000元，于2015年4月24日支付166940元。陈爽已将偿还房屋按揭款的银行卡交付给陈海兵。2015年8月20日，陈海兵与赵逗逗签订《房屋买卖（转让）合同》，双方约定陈海兵将前述房屋转让给赵逗逗。陈海兵将偿还房屋按揭款的银行卡交付给赵逗逗。另查明，中国人民银行征信中心出具的陈爽个人信用报告显示，陈爽在中国农业银行的个人住房贷款业务从2014年11月至2016年10月逾期还款4次。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，陈爽与陈海兵签订《房屋买卖合同》，双方约定陈海兵购买陈爽的按揭房。陈海兵在合同签订后按照约定支付了定金和购房款，已经履行主要债务。虽然陈海兵存在逾期支付房屋按揭款的情形，但是并非不履行合同义务，陈海兵亦表示愿意继续履行合同。故不符合解除合同的情形。据此，不予支持陈爽主张解除合同的诉求。另外，《房屋买卖合同》第三条第三款明确约定，该房屋余下的按揭款从签订合同之日起，由陈海兵按照银行规定的还款金额每月按时支付给银行，陈海兵如果给陈爽按揭本套房屋造成不良记录或者黑名单一切后果由陈海兵承担。陈海兵在签订合同后逾期支付按揭款4次，属于未按照合同约定及时履行义务的违约行为，根据《房屋买卖合同》第四条第四款的约定，陈海兵应当承担违约责任。陈海兵辩称双方约定房屋实际成交价的20%作为违约金过高请求予以减少，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条之规定其抗辩理由成立，予以支持并酌情认定陈海兵支付违约金40000元为宜。综上所述，为了保护当事人的合法权益和维护正常的市场交易秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈海兵于本判决生效之日起三日内支付原告陈爽违约金40000元；二、驳回原告陈爽的其他诉讼请求。上列款项如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9080元，减半收取4540元，由被告陈海兵负担。二审中双方当事人均未提交新证据，经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点在于：1、陈爽解除《房屋买卖合同》的请求能否得到支持；2、陈爽主张按照合同约定支付违约金的请求能否得到支持。对以上两个焦点分析如下：1、陈爽与陈海兵签订《房屋买卖合同》后，陈海兵支付了定金和部分购房款，合同中约定陈爽在领取房产证后30个工作日之内通知陈海兵把房屋银行按揭余款全部还清，但陈爽未举证证明对于陈海兵未全部履行按揭余款义务曾对陈海兵进行过催告，并给予合理的履行期限，因此，陈爽解除《房屋买卖合同》的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定的法定解除的条件，对该请求不予支持；2、陈海兵在签订《房屋买卖合同》后，在每月支付按揭款时逾期支付4次，陈海兵的行为已经构成了违约，根据《房屋买卖合同》的约定，其应当承担违约责任。陈海兵逾期支付按揭款的行为，确实给陈爽的银行征信记录造成了不良影响，但该种损失用金钱难以衡量，且陈爽对于按时归还银行按揭款亦有合理的注意义务，因此，在陈爽要求陈海兵按照双方约定的房屋实际成交价的20%支付违约金105600元，陈海兵辩称违约金过高请求减少的情况下，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，酌情认定违约金为40000元并无不当。综上所述，陈爽的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2412元，由上诉人陈爽负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 超审 判 员  杨继伟代理审判员  毋向娟二〇一七年六月六日书 记 员  章立立