海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼97民终1563号上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市。法定代表人：傅志阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚淑勋，女，汉族。上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人尚淑勋商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初664号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广华公司上诉请求：撤销（2016）琼9007民初664号民事判决，改判驳回尚淑勋的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由尚淑勋负担。事实和理由：1、涉案房屋所在的**栋楼在2015年2月份已经竣工验收，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，且同一栋楼的用户也已经交房使用。因此，广华公司虽然逾期交房，但逾期交房的总天数并没有557天。2、只有确认逾期交房给当事人造成损失，才能公平合理的确认广华公司应支付的违约金，而损失的确定通过对涉案房屋所在同地段同类房屋租金标准进行鉴定对当事人双方是最公平合理的。一审法院不准许广华公司的鉴定申请，错误的将购房款等同于逾期交房造成的损失，割裂逾期交房时间长短与损失大小之间的关系，错误认为无论逾期交房时间长或者短都统一按照房款30%计算，一审判决已严重损害上诉人的合法权益。尚淑勋答辩称�一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。1、广华公司提供的《单位（子单位）工程竣工验收报告》不是商品房验收合格的《建筑工程验工验收备案证》，依法应不予认可。一审法院认定涉案房屋截止原审起诉时迟延交付天数为557天正确。2、广华公司主张按照同地段同类房屋租金标准确定尚淑勋损失，该主张与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提条件“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”不符，一审判决适用法律正确。尚淑勋向一审法院起诉请求：1、判令广华公司承担违约责任，赔偿尚淑勋迟延交付商品房违约损害赔偿金132112.40元；2、判令广华公司赔偿尚淑勋迟延办理房地产权属证书违约损害赔�金2359.15元。一审法院认定事实：广华公司、尚淑勋于2012年6月21日签订《商品房买卖合同》，双方约定广华公司应当在2014年5月30日前，将商品房验收合格，交付尚淑勋使用；还约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由广华公司提供的资料报产权登记机关备案；双方还对违约责任进行了约定。同日，尚淑勋也在“购房应缴费用明细表”上签名，确认在交房时将商品房产权办理的契税、印花税等政府有关部门收取的费用交给广华公司。2012年7月2日，广华公司给尚淑勋出具“承诺书”，承诺：逾期交房3个月不承担违约责任。超出三个月（2014年8月30日）按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款实行。合同签订后，广华公司直到2016年3月17日才将房屋交付尚淑勋使用，但是至本案起诉止，尚淑勋没有按“购房应缴费用明细表”的约定将办理房产权证的相关费用交给广华公司，广华公司也没有给尚淑勋办理房屋产权证书。尚淑勋购买的商品房系广华公司开发的位于东方市八所镇琼西路西侧“东方.碧海云天”**栋*层**号房，该房于2015年2月1日竣工验收；尚淑勋已于2012年6月21日向广华公司交纳了购房款235915元。一审法院认为：1、尚淑勋与广华公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定，但是广华公司没有依约按时交付房屋，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。首先，关于交房的时间问题，尚淑勋主张广华公司于2016年3月17日交房，且交房时尚淑勋有签字确认，交房的手续�广华公司处，广华公司对此也予以认可，关于房屋交付时的相关材料，广华公司负有举证责任，但是经向广华公司释明举证责任及责令广华公司限期提交交房手续的相关材料，广华公司未能提交，应承担举证不能的不利后果；另外，广华公司提交的《交房通知书》七张、《用户缴纳水电费回单》九张、《用户缴纳电费回单》一张，与本案没有关联性，广华公司欲以此证明其于2015年2月份就可交房，且同一栋楼的用户也已经交房使用，但是上述证据均不能证明广华公司将房屋交付给尚淑勋使用的时间，且广华公司具有交房能力并不能直接证明其已经交付房屋给尚淑勋使用，故广华公司关于2015年2月份就交房给尚淑勋使用的辩解意见，证据不足，理由不充分，不予采纳。广华公司未能反驳尚淑勋提出的交房时间，故应确认交房的时间为2016年3月17日，结合广华公司给尚淑勋出具的“承诺书”，广华公司逾期三个月交房不承担责任，则根据双方的约定，广华公司逾期交房共计557天。2、尚淑勋主张按照合同第九条第一款的规定，按照已交购房款每日万分之十的标准计付违约金，而广华公司主张双方对逾期交房的违约金约定过高，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，提出鉴定申请，一审法院认为本案不适用该解释第十七条的规定，故不准许广华公司的鉴定申请。双方关于逾期交房违约金的约定过高，应予以调整。根据该解释第十六条的规定，广华公司支付尚淑勋逾期交房的违约金应不超过购房款的30%，即235915×30%=70774.5元，尚淑勋主张过高的部分，不予支持。3、尚淑勋主张按照合同第十五条的约定，广华公司应承担逾期办证的违约责任。�于尚淑勋在签订购房合同的当天也在“购房应缴费用明细表”上签名确认，但其在交房时没有将商品房产权办理的契税、印花税等政府有关部门收取的费用交给广华公司，且根据合同第十五条的规定，广华公司应在交房之日起365日内为尚淑勋办理房屋产权证书，而广华公司交房的时间是2016年3月29日，并没有违反合同关于办理房屋产权证书的约定，目前没有办理房屋产权证书的责任并不在于广华公司，故广华公司不需向尚淑勋支付逾期办证的违约金2359.15元，尚淑勋关于迟延办理房地产权属证书违约损害赔偿金的请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于判决生效之日支付尚淑勋迟延交付房屋的违约金70774.5元；二、驳回尚淑勋的其他诉讼请求。二审审理期间，尚淑勋提交《交房通知书》一份，拟证明广华公司书面通知交房时间为2016年7月1日。广华公司认为该份《交房通知书》的公章为华安物业管理公司碧海云天物业管理处的公章，不是广华公司的公章，故对证据的证明力不予认可。本院认为，尚淑勋提交的《交房通知书》上所盖的公章与广华公司一审向法院提交的其他业主的《交房通知书》上的公章一致，且内容、形式符合交房通知的条件，能证明本案相关事实，故本院对该份证据的证明力予以确认。二审审理查明，广华公司书面通知尚淑勋的交房时间为2016年7月1日。其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是一、涉案房屋的交付时间；二、逾期交房违约金应如何计算。关于涉案房屋的交付时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条之规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。根据《交房通知书》，涉案房屋的书面通知交房时间为2016年7月1日。尚淑勋一审主张交房时间为2016年3月17日，本院予以照准。一审法院认定广华公司逾期交房天数为557天正确，本院予以维持。广华公司上诉称涉案房屋2015年2月份已经竣工验收符合交付条件并已电话通知尚淑勋交房，但广华公司未提交证据证明且电话通知也不符合合同约定，故本院对该上诉意见不予采纳。关于逾期�房违约金应如何计算的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。广华公司逾期交房影响了尚淑勋对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。本案涉案房产的房屋总价为235915元，虽然开发商逾期交房，但一审法院调整逾期交房违约金未以购房者�实际损失为基础，而直接按照购房款235915元的30%确定违约金70774.5元明显违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。根据上述法律规定，本院根据双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期�房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，即广华公司应承担的违约金为235915元×557日×0.00027＝35479.3元。综上，上诉人广华公司的上诉请求有理部分予以支持，其余部分缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初664号民事判决第二项；变更海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初664号民事判决第一项为：�方广华实业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付尚淑勋迟延交付房屋的违约金35479.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1494.7元，由尚淑勋负担702.7元，东方广华实业有限公司负担792元。二审案件受理费1569.36元，由尚淑勋负担769.36元，东方广华实业有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  龙蜀娟审判员  孔凡勇审判员  符嘉华二〇一六年十二月二十七日书记员  邓业荣附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。