广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初1689号原告：广州市福源服务有限公司，住所地广州市南沙区天后宫88号（大角山天后宫景区内），统一社会信用代码914401152313022920。法定代表人：朱华宇。委托代理人：谭国杰，广东岭南律师事务所律师。委托代理人：邓柏涛，广东岭南律师事务所律师。被告：刘新元，女，1968年1月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区，委托代理人：吴家谋，广东正大方略（海口）律师事务所律师。第三人：广州市裕昇经济发展有限公司，住所地广州市南沙区进港路明珠花园首层29号之二铺，统一社会信用代码9144011567184364XX。法定代表人：朱华宇。委托代理人：邓柏涛，广东岭南律师事务所律师。原告广州市福源服务有限公司（下称“福源公司”）与被告刘新元、第三人广州市裕昇经济发展有限公司（下称“裕昇公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福源公司的法定代理人朱华宇及委托代理人谭国杰、原告福源公司及第三人裕昇公司的委托代理人邓柏涛、被告刘新元的委托代理人吴家谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福源公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告福源公司与被告刘新元于2008年10月25日签订的《南沙天后宫商铺承包合同》无效；2.被告刘新元立即将承包经营场地交还给原告福源公司；3.被告刘新元支付2008年11月至实际交还经营场地之日止的房屋占有使用费（暂计至2017年2月，房屋占有使用费总额为6000000元）；4.原告刘新元支付欠付的水电费共1581.51元；5.本案诉讼费用由被告刘新元承担。事实和理由：2008年10月25日，福源公司与刘新元签订《南沙天后宫商铺承包合同》（下称“案涉合同”），由福源公司将位于南沙天后宫广场右侧商铺及碑亭两边商铺（下称“案涉商铺”）出租给刘新元作为经营场地，承包金为60000元／月，合同期限为2008年11月1日至2010年10月31日。合同约定，刘新元应于每月的1至3号向福源公司缴纳当月的承包金，以及上月的水电费，每逾期一日，将补交50%的滞纳金。合同签订后，福源公司依约向被告交付了案涉商铺，但刘新元由始至终没有向福源公司支付过承包金，并一直使用案涉商铺至今。由于案涉商铺未取得建设工程规划许可证，根据有关法律规定，应确认案涉合同无效，刘新元应向福源公司支付房屋占有使用费及拖欠的水电费及交还案涉商铺。刘新元辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：福源公司提起本案诉讼为恶意诉讼，案涉商铺自1998年开始就已经由刘新元承租经营至今。双方于2008年签订案涉合同后，在合同履行期间，福源公司将包括案涉商铺在内的整个天后宫景区的管理权全部无条件委托给裕昇公司经营管理。在案涉合同到期后，刘新元与裕昇公司签订了一份《南沙天后宫商铺承包抵偿合同》（下称“抵偿合同”），合同期限为10年（2010年11月1日开始），该合同是根据刘新元与裕昇公司于2008年5月6日签订的商铺灵牌位销售合同，以及福源公司与裕昇公司的内部会议纪要而形成的。自2010年11月1日起，刘新元履行的是其与裕昇公司签订的抵偿合同，根据该合同的约定刘新元在承租期内的租金抵偿裕昇公司应当赔偿给刘新元购买商铺灵牌位的365万元投资款及违约金，故刘新元不存在拖欠案涉商铺租金的事实。刘新元在承租期间所产生的水电费也一直有向裕昇公司交纳，亦不存在拖欠的情形。因此，福源公司起诉要求刘新元支付案涉商铺的租金、占用费及水电费没有事实及法律依据。另根据裕昇公司及刘新元在另案诉讼中的证据资料可知，案涉商铺并非如福源公司所述未经建设规划，而是有建设用地规划许可证，该许可证的出具日期是1998年9月24日。综上，鉴于福源公司明知刘新元一直在履行与裕昇公司所签订的抵偿合同，而福源公司与裕昇公司实际上系同一套人马，对案件的相关事实十分清楚，对其故意制造本案诉讼的行为，希望法院在查明事实的基础上依法驳回其全部诉请及依法对其恶意诉讼进行制裁。此外，2008年11月1日至2010年10月31日的租金，刘新元在履行案涉租赁合同期间已经按月将应缴租金足额交给福源公司。退一步而言，即使该租金刘新元未有缴纳，但福源公司在本案起诉之前，从未向刘新元催收过租金，故其该诉讼请求也已经超过了法定的诉讼时效。裕昇公司述称：其与福源公司的诉讼意见一致。另外，在裕昇公司的档案中没有刘新元所提出的关于商铺灵牌位销售合同、抵偿合同及会议纪要等与本案有关联的档案材料；在公司的财务账册中除了水电费外，均没有关于刘新元的相关缴款记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2008年10月25日，福源公司与刘新元签订了案涉合同，约定：福源公司将案涉商铺给刘新元作为经营活动场地，合同期限为两年，从2008年11月1日起至2010年10月31日止；刘新元在合同签订时缴纳180000元作为押金，在每月1至3号缴纳当月管理费，管理费为60000元/月。郭某某作为福源公司的代表在合同中签名。合同到期后，双方未再重新签订协议。刘新元在案涉合同到期后继续使用案涉商铺至今，刘新元在继续使用案涉商铺期间未有缴纳租金。福源公司已经就案涉商铺取得了《建设用地规划许可证》（编号04484号）但未取得产权证。本院就案涉商铺是否办理了《建设工程规划许可证》去函征询广州市南沙区国土资源和规划局，该局于2017年8月24日复函本院：经查询档案资料，《建设用地规划许可证》（编号04484号）用地范围内未查到相关《建设工程规划许可证》。当事人对以下内容存在争议：一、关于刘新元支付案涉合同约定的管理费问题。刘新元提交了6张收据（有原件），拟证明其已经支付了租金。收据记载李国清（刘新元的丈夫）缴纳了2008年11-12月及2009年3-7月的租金，收据均加盖了福源公司的发票专用章。福源公司虽不予确认收据的真实性，但不能提出相反证据，且经本院行使释明权后表示不对上述收据的发票专用章申请司法鉴定，故本院予以采信上述收据的真实性。二、关于刘新元如何取得案涉商铺自2010年11月1日开始的使用权的问题。刘新元主张其是通过与裕昇公司签订抵偿合同而取得，并向本院提交了如下证据：1、《关于功德堂一号铺违约补偿损失研究会议纪要》（下称“会议纪要”）（复印件），内容为：“我司于2008年5月6日与刘新元签订的功德堂一号铺合同，每个灵牌位售价人民币5000元整，共款收入365万元。售后我司由于受到区民族宗教局的干扰，致使刘新元与我司购进的一号铺灵牌位从2008年5月至2010年9月都无法销售。故此，于2010年9月15日刘新元委托其律师事务所向我司发出违约赔偿损失的函件，为此我司针对此事于2010年9月23日，由郭某某主持召开了班子会议，参加会议的人员有：郭某某、蒋某某、黎某某、朱某某、罗某某、我司法律顾问黎某某律师。会议过程就有关功德堂购销合同咨询了法律顾问黎某某律师，依据合同法有关条文规定及合同条款进行了深入研究探讨，后认为确认我司有违约动向，故应按合同法及合同条款规定给予刘新元补充损失费每日千分之三。对此情况，经班子会议再研究决定，以福源服务有限公司租给刘新元的天后宫商铺延长租期作抵偿，时间为10年，自2010年11月1日起。此后刘新元交付我司的365万元及其违约补偿款在此延长经营商铺租金扣除，每月为人民币陆万元整。”落款时间为2010年9月23日。会议纪要上加盖了福源公司、裕昇公司公章，并由上述参会人员签名。福源公司和裕昇公司对会议纪要不予确认。2、抵偿合同（原件），合同双方为裕昇公司（甲方）与刘新元（乙方），合同签订时间为2010年11月1日。合同约定：甲方为解决功德堂购销合同受限补偿问题，现将南沙天后宫广场右侧商铺及碑亭两边商铺和正殿旁的商铺继续给乙方作为经营场地，租金价格为原福源服务有限公司与乙方签订的合同价，每月60000元正；经营期限自2010年11月1日至2020年10月31日止，共十年；合同签订后，原功德堂牌位的购销合同即时失效，同时不负有任何法律效力，乙方不得以任何理由向甲方提出要求或索赔，缴纳给甲方功德堂灵牌位的购销款365万元人民币及赔偿损失费，在此合同的经营年限中冲扣。该合同盖有裕昇公司的公章，并有郭锡志代表公司在该合同上签名。福源公司和裕昇公司对该证据不予确认，但裕昇公司对该合同上所加盖的公司公章真实性予以确认。3、《企业经营委托管理合同》（复印件），合同双方为福源公司（委托人）与裕昇公司（受托人），合同签订时间为2009年4月20日，合同约定：委托人将其经营管理的景区（包括目前在管的天后宫、滨海公园、蒲州花园和横档岛，及其未来被授权管理的景区），包括全部资产及企业员工，不可撤回的全权委托给乙方经营管理；委托经营管理日期从2009年5月1日起至2019年4月30止；受托方享有因对景区经营管理而产生的收益权，承担因本合同委托经营管理所发生的费用，受托方对其经营管理行为自负盈亏，并享有对托管资产除出售、转让、抵押之外的管理权利。福源公司签约代表为何某某，裕昇公司签约代表为郭某某。福源公司和裕昇公司均确认该合同的真实性。对于上述证据，本院作如下认定：首先，刘新元提交的抵偿合同为原件，而会议纪要虽为复印件，但作为福源公司和裕昇公司的内部文件，刘新元不能提供原件属于情理之中；其次，抵偿合同的内容与会议纪要的内容可以相互印证，彼此之间不存在矛盾，具有相应的证明力；再次，刘新元自案涉合同到期后一直使用案涉商铺至今一直无支付过相关租赁费用，而福源公司和裕昇公司在本案起诉前亦未有向刘新元提出异议或主张权利，这一情形显然与常理不符，而这一不符常理的表现却能够佐证上述证据的真实性。综上，在福源公司未能提供相反证据予以反驳的情况下，本院对上述证据的真实性予以采信，并确认其所证明的事实。庭审中，福源公司以刘新元已经支付了欠付的水电费而向本院申请撤回第4项诉讼请求，即要求刘新元支付欠付的水电费共1581.51元。本院认为：福源公司确认刘新元已经支付了相关的水电费，并就此申请撤回要求刘新元支付欠付水电费共1581.51元的诉讼请求，本院予以准许。关于案涉合同的效力问题。福源公司和刘新元订立的案涉合同虽名为“承包合同”，但在实质上属于租赁合同关系，管理费即为租金性质。由于案涉商铺未取得产权证，也没有取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，案涉合同应认定为无效，而合同无效是自始无效，故本院对福源公司关于确认案涉合同无效的诉讼请求予以支持。关于案涉合同期限内的占有使用费问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间除法律另有规定外一般为两年，且诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，福源公司与刘新元签订了案涉合同，约定合同期限自2008年11月30日起至2010年10月31日止，并在每月3日前缴纳当月的管理费。因此，刘新元虽然只提供了部分缴费收据，但福源公司至其起诉时早已经超过了法律规定的诉讼时效，刘新元的相关抗辩意见成立，本院对福源公司的该项诉求不予支持。关于案涉合同期限外的占有使用费及案涉商铺交还问题。福源公司与裕昇公司签订《企业经营委托管理合同》，委托裕昇公司在2009年5月1日起至2019年4月30期间对包括案涉商铺在内的资产进行经营管理，并自负盈亏。在案涉合同到期后，裕昇公司与刘新元另行订立抵偿合同，约定将案涉商铺继续给刘新元作为经营场地使用10年，用以冲抵相关购销款及损失赔偿费。因此，刘新元自2008年11月1日起至今取得案涉商铺使用权系基于其与裕昇公司所订立的抵偿合同，而非其与福源公司所订立的案涉合同。本院认为，合同关系具有相对性，合同效力也只及于合同当事人，在裕昇公司与刘新元订立的抵偿合同的效力未作出认定的情况下，福源公司在本案中要求刘新元交还案涉商铺以及支付自2008年11月1日起的占有使用费于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告广州市福源服务有限公司与被告刘新元于2008年10月25日签订的《南沙天后宫商铺承包合同》无效；二、驳回原告广州市福源服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费53811元，由原告广州市福源服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  王莉莉人民陪审员  郭顺潮二〇一七年九月二十七日书 记 员  梁凤茵