宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬东民初字第371号
原告：宁波××物业服务有限公司。住所地宁波市鄞州
区××街道××村（鄞县大道西段2号）。
法定代表人：王某某。
委托代理人：李某。
被告：陈某某。
原告宁波××物业服务有限公司与被告陈某某物业服务
合同纠纷一案，本院于2010年2月23日立案受理，依法由代理
审判员 曾庆适用简易程序公开开庭进行了审理。2010年3月26
日，原、被告向法院提出庭外和解的申请。2010年7月30日，
原告以双方未达成一致意见为由要求法院依法判决。原告宁波
××物业服务有限公司的委托代理人李某、被告陈某某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波××物业服务有限公司诉称：被告于2002年6月
11日入住宁波市××路××室，该房屋属于多层住宅，建筑面
积为132.93平方米。2003年7月25日，被告所在小区的宁波市
江东区东海花某某主住用人管委会与原告签订东海花某物业管
理委托合同一份，约定由原告为被告等业主提供物业服务，合
同期限为四年，期限为2003年7月25日0时至2007年7月24日12
时止。同时约定多层住宅房屋的物业综合服务费为0.45元／平
方米／月，多层住宅房屋的共有部分、共用设施设备日常维修某某为1.5元／平方米／年，两者均按业主拥有的房屋的建筑
面积计算。业主和住用人逾期交纳物业管理费的，应就拖欠的
物业管理费按每日万分之五的标准向原告交纳滞纳金。2005年
7月1日，原告与宁波市江东区东海花某某主住用人管委会重新
签订东海花某物业管理委托合同一份，合同期限及其他条款与
2003年7月25日签订的合同一致，但将多层住宅房屋的物业综
合服务费提高为0.5元／平方米／月。2007年7月24日，原告与
宁波市江东区东海花某某主住用人管委会又签订东海花某物业
管理委托合同一份，合同期限为2007年7月25日0时至2011年7
月24日12时止。收费标准及其余条款基本保持不变。合同期间
，原告按照合同约定提供了相应的物业服务，但被告一直未按
约定履行交纳物业费的义务，经原告多次催讨，被告至今仍拖
欠2005年7月1日至2009年6月30日的综合服务费3190.40元、公
共维修费797.60元，合计3988元。请求法院判令被告向原告支
付2005年7月1日至2009年6月30日的综合服务费3190.40元、公
共维修费797.60元，合计3988元；支付原告因拖欠物业服务费
所产生的逾期付款违约金（从2008年7月1日开始计算至实际支
付之日止）。
被告陈某某辩称：被告已支付2002年至2005年的物业费
。2003年，被告房屋开裂严重，遂要求物业进行维修，并保证
日后不再开裂。但半年后，房屋又开始开裂，被告又要求物业
维修，但物业公司既未来查看，也未来维修，遂被告在2005年
后未支付相关物业费。被告认为，原告作为物业服务单位，其
应对被告房屋进行维修和保护，被告要求原告对房屋予以维修，并要求原告赔偿相关精神损失费。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证
，本院认定如下：
1、原告提供原告企业（企业集团）名称变更核准通知书
一份，拟证明原告的主体资格。经质证，被告称其对上述证据
不清楚。本院认为，原告提供的上述证据可以证明原告的诉讼
主体资格，故本院对该证据的证明力予以认定。
2、原告提供住户登记表一份、房屋移交通知书一份，拟
证明被告为小区业主以及被告入住小区的时间、被告房屋的位
置面积以及被告房屋为多层住宅等事实。经质证，被告对上述
证据以及原告拟证明的事实没有异议。本院认为，因被告对上
述证据以及原告拟证明的事实没有异议，故本院予以认定。
3、原告提供2003年7月25日《东海花某物业管理委托合
同》一份、2005年7月1日《东海花某物业管理服务合同》一份
、2007年7月24日《东海花某物业服务委托合同》一份，拟证
明物业服务合同的内容、收费标准、付费时间、逾期付款违约
金等情况，其中综合服务费在2002年7月1日至2005年6月30日
期间按0.45元／平方米／月计算，2005年7月1日开始以0.50元
／平方米／月计算。经质证，被告对上述证据无异议，认为虽
然签订合同时被告并未参与，但所有的业主均按原告所陈述的
标准支付物业费。本院认为，被告对上述证据无异议，且合同
上均盖有宁波市江东区东海花某某主住用人管委会的章，业主
委员会对外代表了全体业主，故本院对原告提供的上述证据予
以认定，又因被告认可综合服务费在2002年7月1日至2005年6月30日期间按0.45元／平方米／月计算，2005年7月1日开始以
0.50元／平方米／月计算，故本院予以认定。
4、原告提供物业费催缴通知单四份，拟证明被告拖欠物
业服务费及原告已经催讨的事实。经质证，被告认可其未缴纳
2005年7月1日至2009年6月30日的物业相关费用，但认为其未
收到过催缴通知单，并认为之前原告曾以电话方式催讨，且通
电话时被告亦提出房屋修补事宜，但这两年原告未曾打过电话
。本院认为，因原告的证据亦不足以证明被告收到过上述通知
单，因此在被告否认的情况下，本院对该事实不予认定，因被
告认可其未缴纳2005年7月1日至2009年6月30日的物业相关费
用，故本院予以认定。
综上，本院认定：被告是宁波市××路××室房屋（东
海花某）的业主，该房屋系多层住宅，建筑面积为132.93平方
米。2003年7月25日，宁波建国物业管理有限公司和宁波市江
东区东海花某某主住用人管委会签订《东海花某物业管理委托
合同》一份，约定宁波市江东区东海花某某主住用人将东海花
某住宅小区委托宁波建国物业管理有限公司实行物业管理，小
区座落在宁波市江东区民安路625弄，委托管理期限为四年，
自2003年7月25日0时起到2007年7月24日12时止；宁波建国物
业管理有限公司负责向业主和住用人收取物业管理综合服务费
、房屋共有部位、共用设施日常维修费、建筑垃圾清运费、停
车管理费、特约服务费；物业的综合服务费，多层住宅房屋由
原告按建筑面积每平方米0.45元／月向业主或住用人收取，小
高层住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.20元／月收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.90元／月向业主或住用
人收取，收费标准按物价部门文件调整；业主和住用人逾期交
纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五
交纳滞纳金；房屋共有部位、共用设施、日常维修费，收费标
准为多层住宅每平方米1.50元／年，小高层住宅及非住宅每平
方米2元／年，今后调整以物价部门文件为准等。2005年7月1
日，宁波建国物业管理有限公司和宁波市江东区东海花某某主
住用人管委会签订《东海花某物业管理服务合同》一份，约定
宁波建国物业管理有限公司负责向业主和住用人收取物业管理
综合服务费、房屋共有部位、共用设施日常维修费、建筑垃圾
清运费、停车管理费、特约服务费；物业的综合服务费，多层
住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.50元／月向业主或住用
人收取，小高层住宅房屋由原告按建筑面积每平方米1.10元／
月收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.90元／月向
业主或住用人收取，收费标准按物价部门文件调整；业主和住
用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费
的万分之五交纳滞纳金；房屋共有部位、共用设施、日常维修
费，收费标准为多层住宅每平方米1.50元／年，小高层住宅及
非住宅每平方米2元／年，今后调整以物价部门文件为准等。
合同其他内容基本上同2003年7月25日双方所签订《东海花某
物业管理委托合同》一致。2007年7月24日，宁波建国物业管
理有限公司和宁波市江东区东海花某某主住用人管委会续订《
东海花某物业服务委托合同》一份，约定宁波市江东区东海花
某某主住用人管委会将东海花某小区委托宁波建国物业管理有限公司实行管理，委托服务期限为四年，自2007年7月25日0时
起至2011年7月24日12时止，合同其他内容基本上同2005年7月
1日双方所签订《东海花某物业管理服务合同》一致。2003年
签订《东海花某物业管理委托合同》后，宁波建国物业管理有
限公司对东海花某小区进行物业管理，被告房屋的综合服务费
在2002年7月1日至2005年6月30日期间按0.45元／平方米／月
计算，2005年7月1日开始以0.50元／平方米／月计算。2008年
11月7日，经宁波市工商行政管理局核准，宁波建国物业管理
有限公司变更企业名称为原告宁波××物业服务有限公司。被
告尚未支付2005年7月1日至2009年6月30日的物业相关费用。
本院认为，《东海花某物业管理委托合同》、《东海花
某物业管理服务合同》及《东海花某物业服务委托合同》是代
表东海花某全体业主的宁波市江东区东海花某某主住用人管委
会与原告宁波××物业服务有限公司签订的，代表双方真实意
思表示，应是合法有效的，双方均应按约履行。合同签订后，
原告就对东海花某小区实行了物业管理服务，被告作为该小区
的业主，应及时向原告支付物业服务费，由于被告未支付过原
告2005年7月1日至2009年6月30日期间的综合服务费以及公共
维修费，因此原告有权要求被告支付。因物业服务委托合同中
并未约定交纳物业服务费的具体时间，故原告要求被告支付违
约金缺乏依据，本院不予支持。由于被告未在法定期限内提起
反诉，故被告要求原告对房屋予以维修，并要求原告赔偿相关
精神损失费等请求本院不予处理，被告可另行解决。依照最高
人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《物业
管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判
决如下：
一、被告陈某某支付原告宁波××物业服务有限公司200
5年7月1日至2009年6月30日的综合服务费3190.32元。
二、被告陈某某支付原告宁波××物业服务有限公司200
5年7月1日至2009年6月30日的公共维修费797.58元。
上述第一、二项，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告宁波××物业服务有限公司的其他诉讼请
求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务
，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法
院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东
区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外
资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波
市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。
汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员曾庆
二〇一〇年八月十六日
代书记员徐贤聪