广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初3165号
原告：广州宏华房地产代理有限公司，住广州市南沙区。
法定代表人：邓飘，职务总经理。
委托代理人:邓国廷，广东品泰律师事务所律师。
委托代理人：黎宝怡，女，1992年2月14日出生，汉族，系公司职工。
被告：孙晓凤，女，1974年12月16日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：常峰，广东增泰律师事务所律师。
委托代理人：湛少桥，广东增泰律师事务所律师。
原告广州宏华房地产代理有限公司诉被告孙晓凤居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏华公司的委托代理人邓国廷、黎宝怡，被告孙晓凤及其委托代理人湛少桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州宏华房地产代理有限公司诉称：2016年7月14日，被告在原告的居间下，与买方黄国民就广州市南沙区海庭*街*号**房（以下统称涉案房屋）签订编号为NO.0000206的《房屋买卖合同》。双方确认经原告介绍，得以920000元成交上述房屋。合同签订前，被告向原告出具编号为NO.0000107的《卖方承诺书》，确认向原告支付咨询及中介服务费20000元。合同签订后，被告只支付了咨询及中介服务费2000元，就拒绝向原告支付剩余的咨询及中介服务费18000元，原告多次电话催收均无果。原告于2016年10月30日及11月6日分别向被告发出催缴函，要求被告履行支付义务，但被告均未履行。被告无正当理由拒绝支付中介服务费，侵犯了原告的合法权利，为此原告起诉请求：一、被告向原告支付咨询及中介服务费18000元及违约金（违约金以18000元为本金，按每日0.3%的标准，从2016年7月15日开始计算至被告实际支付之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。
被告孙晓凤辩称：首先，除了原告已经确认的2000元中介服务费外，买方黄国民曾于2016年7月11日委托原告向被告转交10000元诚意金，但原告未将该款项支付给被告，而是直接扣留抵作中介服务费；其次，原告员工刘冉曾口头承诺，由原告承担涉案房屋过户所产生的税费，但实际由被告自行支付了7900元税费，之后被告同意该部分被告自付的税费抵扣剩余的8000元中介服务费；综上所述，被告已经实际付清了20000元中介服务费。另外，根据计价格（1995）971号《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》以及粤价函（2008）56号《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》的规定，中介服务费最高不超过房屋成交价的3%，而根据《合同法》第426条的规定，中介服务费应当由合同当事人平均负担，故原告收取被告的中介服务费不应超过13800元。此外，由于被告独家委托原告提供中介服务，被告在涉案房屋交易过程中无法联系买方，而原告作为居间方没有履行好通知与催告义务，致使房屋买卖合同延期履行，原告未能提供符合合同约定的中介服务，应当扣减中介服务费。关于违约金，被告支付中介服务费依据的是《卖方承诺书》，而该份承诺书没有约定违约金，而《房屋买卖合同》第十条约定的中介服务费和违约金的履行主体为买方，因此该违约金条款不应适用于被告。另外，被告认为合同约定的违约金标准过高，应当不高于每日万分之一。
经审理查明：2016年7月12日，原、被告双方签订《卖方承诺书》，约定：被告委托原告以920000元或以下的价格出售涉案房屋，并全权委托原告收取买方承购涉案物业的定金。被告同意向原告支付中介代理费及咨询费20000元，其中被告在买方出具同意贷款书当天支付10000元，剩余10000元中介服务费在被告收齐楼款当天支付。被告承诺在签署承诺书后逾期履行或违反承诺书任何一条款约定的，向原告支付上述中介代理费及咨询费作为违约金。被告完全知悉并不反对原告或会同时向涉案房屋的购买人收取中介代理费及咨询费。之后，被告于2016年8月26日向原告支付中介服务费2000元。
2016年7月14日，被告及其配偶容流明（卖方）与黄国民（买方）、原告（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方均同意涉案房屋成交价为920000元。本次交易所产生税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）以[按房地产交易所规定以买卖双方各付各税]方式交付。经纪方代卖方所收之临时定金由卖方书面签收后视为正式收取。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付元（或详见《佣金确认书》）作为咨询及中介服务费；买方于本合同签订之日向经纪方支付13800元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方在签署本合约后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。该合同附件约定:买卖双方一致同意买方以按揭付款方式支付楼款并办理交易手续。签订本合同支付20000元作为定金。首期楼价款（含定金）100000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清。银行同意贷款申请后3天内，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2016年8月30日前完成（以付清双方税费为准）。余款820000元由买方申请以银行按揭方式支付。买方应在签订本合同后15天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与买方申请贷款之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2016年9月15日前完成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延。2016年8月8日，被告（卖方）与黄国民、阳梦（买方）通过广州市存量房网上交易系统办理网上交易手续，双方签订了网签合同。2016年8月18日，中国建设银行股份有限公司广州羊城支行出具《银行同意贷款通知书》，同意向阳梦、黄国房款810000元用于购买涉案房屋。被告确认已于2016年9月30日收齐全部购房款，涉案房屋交易已经完成。
2016年10月31日，原告向被告发出《催缴函》，要求被告支付剩余中介服务费18000元。被告拒收了该函件。
为证明原告扣留10000元诚意金抵作中介服务费的事实，被告申请买方黄国民作为证人出庭，但黄国民未出庭作证。根据原告提供的编号为NO.0001024《收款收据》的记载，黄国民于2016年7月11日向原告支付10000元，该款作为购买涉案房屋的定金转给被告。原告称已于当天以现金方式支付给被告，被告直接向买方黄国民开具了收据，由原告将收据转交给了黄国民。被告陈述未收到上述10000元。被告在2016年7月12日以及7月14日向黄国民出具两张收据，分别记载被告收到黄国民支付的购房定金10000元，即合计收取定金20000元。被告另提供其与黄国民的通话录音，黄国民在通话录音中确认已支付20000元定金。另外，被告在通话录音中陈述，黄国民向其支付了10000元定金，被告将该笔款全部给了原告员工，自己没有拿钱走。
被告在庭审中陈述，原告曾口头承诺由其承担涉案房屋交易产生的7900元税费，而上述税费实际由被告缴交，之后原告同意被告据此抵扣剩余的8000元中介服务费。为证明上述事实，被告提供其与原告员工刘冉的通话录音，原告对通话录音的真实性没有异议，但认为刘冉并没有在通话录音中确认同意在中介服务费中扣除被告已支付的税费。
本院认为:原、被告签订的《卖方承诺书》以及《房屋买卖合同》中关于居间服务的约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告促成被告与案外人签订了《房屋买卖合同》，且被告已收齐购房款，涉案房屋交易已完成，原告要求被告按照《卖方承诺书》的约定支付中介服务费，符合约定和法律规定。原告在居间过程中不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害被告利益的行为，被告以房屋买卖合同延迟履行为由，要求减少居间服务费，依据不足，本院不予采纳。计价格（1995）971号《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定已废止，被告据此主张中介服务费不应超过13800元，于法无据。关于被告是否已另外支付10000元中介服务费的问题。被告在庭审中陈述，原告扣留了10000元诚意金作为中介服务费；而被告在与黄国民的通话录音中又陈述，其将从黄国民处收取的10000元定金交给了原告作为中介服务费。被告的上述陈述互相矛盾，且均未提供相应的证据予以证实。关于被告缴交的7900元税费能否抵扣剩余中介服务费的问题。原告员工刘冉并未在通话录音中对该事实予以确认，且《房屋买卖合同》亦约定涉案房屋交易所产生税费按规定由买卖双方各付各税。据此，本院对被告提出的无需再支付中介服务费的答辩意见，均不予采纳。
关于被告是否应当支付违约金的问题。被告依据《卖方承诺书》向原告支付中介服务费，《卖方承诺书》没有就逾期支付中介服务费的违约责任进行约定。《房屋买卖合同》未约定由被告支付中介服务费，故相应的违约责任条款不应适用于被告。原告要求被告承担逾期支付中介服务费的违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告孙晓凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州宏华房地产代理有限公司支付中介服务费18000元；
二、驳回原告广州宏华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费361.9元，由原告广州宏华房地产代理有限公司负担185.9元，由被告孙晓凤负176元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 李慧娟
二〇一七年九月十三日
书 记 员 张大会
黄丹娜