杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1562号
原告杭州江滨欧亚达家居有限公司。
法定代表人徐良高。
委托代理人（特别授权）俞瑛、桑晓伟。
被告李林林。
原告杭州江滨欧亚达家居有限公司（以下简称江滨欧亚达公司）诉被告李林林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，因被告李林林下落不明，本院依法公告，并依法组成合议庭进行审理，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告江滨欧亚达公司委托代理人桑晓伟到庭参加诉讼，被告李林林经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
江滨欧亚达公司诉称，2011年6月4日至2013年5月31日，江滨欧亚达公司与李林林连续两年签订《卖场租赁合同》，江滨欧亚达公司将位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商场6幢的杭州市滨江店内三楼B区编号为B3-268号和C区编号为C3-118／128号铺位租赁给李林林用于经营品牌为“英格玛”的家具。其中第一年合同约定每月租金为41635元，每月物业服务费为34053元；第二年合同约定每月租金为36823元，每月物业服务费为24549元，两份租赁合同都约定租金和物业服务费均实行先付费后使用原则，首期租金和物业服务费于签订合同当日支付，以后每期租金于当期即每月起始日的5日前将当期租金一次性付清。如果李林林逾期向江滨欧亚达公司支付租金、物业服务费超过20日或者出现2次逾期支付前述款项的，江滨欧亚达公司有权提前解除合同，则李林林已缴纳的各项款项不予退还，并且赔偿江滨欧亚达公司不低于一个月租金的违约金。但李林林自承租以来仅支付部分租金及用货款抵充部分物业服务费，两项总计487650元，至今仍拖欠江滨欧亚达公司租金和物业服务费1279541元。现江滨欧亚达公司特向法院提起诉讼，要求：1、判令李林林支付拖欠的租金1015142元，物业服务费264399元；2、判令李林林支付违约金61372元；3、判令江滨欧亚达公司与李林林签订的《卖场租赁合同》自2013年8月1日起解除；4、本案诉讼费由李林林承担。
原告江滨欧亚达公司为支持其诉讼请求，提供以下证据：
1、《卖场租赁合同》二份，欲证明双方当事人连续两年签订卖场租赁合同以及合同对双方的权利义务进行约定的事实；
2、（2012）杭滨民初字第828号民事判决书，欲证明江滨欧亚达公司商场于2011年6月4日正式开业的事实；
被告李林林未进行答辩，亦未提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。
本院对江滨欧亚达公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：
2011年6月4日，江滨欧亚达公司（甲方）与李林林（乙方）签订《卖场租赁合同》一份，约定江滨欧亚达公司位于杭州市滨江区江南大道1090号中南国际商城6幢的杭州滨江店内三楼B区编号为B3-268号和C区编号为C3-118／128号铺位租赁给李林林用于经营品牌为“英格玛”的家具，租赁面积为613.72平方米，租期为2011年6月4日至2012年6月3日，享受二个月的免租期，于2012年1月、2012年5月兑现。李林林以每一个月为一个周期按计租面积支付租金，月租金为41635元，物业服务费为34053元／月，租金和物业服务费实行先付费后使用的原则。《卖场租赁合同》第七章第八条第2款约定：甲、乙双方同意本商场实行统一收银、分时结算。……在规定时间内乙方未交纳相关费用时，甲方有权从乙方返款中直接扣除。第九章第十条约定：除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金），甲方有权不予退还，给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追索；同时乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付相当于一个月租金的违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失时，甲方有权暂扣乙方商品并对其暂扣商品进行处理，处理款额超出甲方损失部分，甲方应无偿退还给乙方。第十章第七条约定：任何情况下如非因甲方单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定甲方原给予乙方的所有免租期优惠政策，甲方有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内甲方仍有权向乙方按约定标准收取租金及物业服务费等。该合同对双方当事人的其他权利义务一并作出了约定。合同签订后，双方依约履行。2012年5月31日，双方续签《卖场租赁合同》一份，租期从2012年6月4日至2013年5月31日止，租金调整为36823元／月，物业费调整为24549元／月。该份合同中约定李林林享有三个月的免租期，分别于2012年6月、2012年7月、2013年2月兑现，免租期间收取10元／平方米的物业管理费。其他合同内容未出现变化。该份合同期限届满后，李林林实际仍使用涉案商铺。2013年7月16日，江滨欧亚达公司因经营问题，向卖场内的商户发函要求商户撤场，该卖场于2013年7月底关闭。现江滨欧亚达公司以李林林欠付租金及物业服务费，存在违约行为为由诉至本院，要求判如所请，案经调解未果。
本院认为，江滨欧亚达公司与李林林签订的《卖场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应按约履行。关于江滨欧亚达公司所主张的租金及物业服务费，因李林林无正当理由未到庭应诉，故对江滨欧亚达公司的该相关主张，本院予以支持。关于租金及物业费的计算，《卖场租赁合同》系履行期限届满而终止，该情形并不符合《卖场租赁合同》第十章第七条关于江滨欧亚达公司有权收回免租期优惠政策的约定内容，故江滨欧亚达公司按照约定的租金及物业费标准计算《卖场租赁合同》中约定的免租期的租金及物业费，缺乏合同依据，本院不予支持。其中2012年6、7月份及2013年2月三个月免租期应仅收取10元／平方米的物业管理费合计18412.5元。关于租金及物业服务费计算的截止时间，江滨欧亚达公司主张计算至2013年8月1日，但根据审理查明，江滨欧亚达公司因自身经营问题于2013年7月16日向卖场内所有商户发函要求其撤场，证明自该时间起双方之间的租赁关系已经无法继续履行，故该通知时间应作为租金及物业服务费的计算截止时间。同理，关于双方当事人之间租赁关系的终止时间应认定为2013年7月16日。关于江滨欧亚达公司自认的李林林货款487650元抵扣租金及物业服务费的问题，符合《卖场租赁合同》的约定，因李林林对该抵扣数额未提出抗辩，故本院对江滨欧亚达公司自认的抵扣数额，予以确认。综合上述分析，李林林承租期间欠付的租金及物业服务费合计932048.5元。关于江滨欧亚达公司主张的违约金61372元，在《卖场租赁合同》期限届满即2013年5月31日之后在双方未续签合同的情况下江滨欧亚达公司允许李林林继续使用承租商铺，双方当事人之间建立的应属不定期租赁关系，不定期租赁期间的权利义务应参照适用双方之前签订的《卖场租赁合同》。根据前述分析，虽然李林林在承租期间存在拖欠租金及物业费的情形，但江滨欧亚达公司在合同期内并未因李林林的拖欠行为提前解除或者终止合同，同时在不定期租赁期间江滨欧亚达公司系因自身经营问题关闭卖场，亦并非因李林林的拖欠行为而要求其撤场，故江滨欧亚达公司的该项诉讼请求并不符合《卖场租赁合同》第九章第十条关于因乙方原因导致合同提前解除或者终止、乙方需承担相当于一个月租金违约责任的约定情形，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杭州江滨欧亚达家居有限公司与李林林于2012年5月31日签订的《卖场租赁合同》于2013年7月16日终止；
二、李林林于本判决生效之日起十五日内支付杭州江滨欧亚达家居有限公司租金及物业服务费合计932048.5元；
若当事人未在本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回杭州江滨欧亚达家居有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币16868元，公告费650元，合计17518元，由原告杭州江滨欧亚达家居有限公司负担5255元，由李林林负担12263元。杭州江滨欧亚达家居有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费；李林林于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78702011307282）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
审 判 长 徐 丹
代理审判员 倪晓花
人民陪审员 张怡珀
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 陈欧飞