北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5104号
上诉人（原审被告，反诉原告）兼第三人王雨欣、董桂芬的委托代理人陈禧年，男，1959年1月11日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）王兰，女，1977年3月30日出生。
第三人王雨欣，女，1958年12月12日出生。
第三人董桂芬，女，1936年9月1日出生。
上诉人陈禧年因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员赵梦芸担任记录。本案现已审理终结。
王兰在原审法院诉称：201号房屋系我父亲王仲民的房屋，我受我父亲委托将该房屋进行出租并代收租赁费。2015年，经链家地产居间介绍，我与陈禧年原所在单位北京华谷减震器设备有限公司（简称华谷公司）订立了为期一年的房屋租赁合同，合同到期后，陈禧年以个人名义与我在2016年1月15日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2016年1月15日至2017年1月14日，陈禧年交纳了半年的租赁费18000元。2016年3月10日，有人在201号房屋内非法聚会被邻居举报，110出警处理，发现有很多人聚集，一个外国人在房屋内非法传教，相关部门已经认定为非法集会并上报有关机关。此外，陈禧年未经我同意将储物间改造为汗蒸室，影响了房屋的正常使用。根据合同约定，承租人不得在出租房屋内进行违法活动，否则出租人有权解除合同，陈禧年在合同期内违反合同约定，我要求陈禧年搬家，经我与居委会多次劝说，陈禧年不予理会仍不搬出，故我起诉至法院，请求法院判令：1、解除王兰与陈禧年于2016年1月15日签订的房屋租赁合同；2、陈禧年及共同居住人王雨欣、董桂芬腾退201号房屋；3、按照合同约定的月租金标准，支付我逾期腾退房屋的占有使用费；4、将改为汗蒸室的储物间恢复原状；5、按照双倍押金标准，支付王兰违约损失5000元。
陈禧年在原审法院答辩并反诉称：我认可曾经有外国人在201号房屋内传教，并被认定为非法聚会点，但是当天我并不在家，我不认为这是违约行为，不应当解除房屋租赁合同，也不同意王兰的诉讼请求。如果法院判决解除我与王兰之间的房屋租赁合同，我要求王兰返还我已经交纳而尚未实际居住期间的房屋租金，退还我房屋押金2500元，支付我装修汗蒸室的装修费用5万元。
王兰针对陈禧年的反诉在原审法院辩称：陈禧年至今没有腾退201号房屋，等到他实际腾退房屋就过了半年时间，用不着退房屋租金，房屋押金应当用于赔偿我的损失，陈禧年并没有跟我说要把储物间改造为汗蒸房，我也不同意，且其违约在先，在201号房屋内让外国人非法传教，居委会、派出所一直在找我，我只能让陈禧年赶紧搬家，我不同意陈禧年的反诉诉讼请求。
第三人王雨欣、董桂芬在原审法院述称：我们的意见与陈禧年一致。
原审法院经审理查明：201号房屋登记在王仲民名下，王仲民委托王兰将该房屋出租并代为处理与房屋出租的相关事宜。2015年王兰与陈禧年所在单位华谷公司订立房屋租赁合同，将201号房屋出租给华谷公司，实际居住人为陈禧年及其家人。2016年1月15日，王兰与华谷公司订立的房屋租赁合同租赁期限届满，王兰与陈禧年订立房屋租赁合同，约定：租赁期限自2016年1月15日至2017年1月14日，年租金36000元，押金2500元；租赁房屋用途为住宅，租赁合同第八条规定有下列情形之一，出租人有权解除本合同：......5、承租人在出租房屋进行违法活动；第十条约定，房屋租金已交半年，一万八千元整。租赁合同签订后，陈禧年继续在201号房屋居住，王兰提供了燃气灶、抽油烟机、热水器及不可移动的附属设施，未提供可移动的家具、家电。
2016年3月10日19:38时，北京市公安局门头沟分局永定派出所（简称永定派出所）接到居民报警称：201号房屋内有外国人说话，喊口号。民警出警后调查到有一位尼日利亚人在201号房屋内讲圣经，民警通告了国保部门、出入境管理部门、北京市门头沟区宗教侨务办公室（简称区宗教侨办），该地点被区宗教侨办认定为非法聚会点，当日参与的20余人被遣散。法院就该事件向永定派出所、区宗教侨办、北京市公安局门头沟分局进行核实，上述单位均向法院确认上述事件属实。王兰认为陈禧年在201号房屋内从事违法宗教活动，该行为已构成解除房屋租赁合同的条件，多次要求陈禧年搬离201号房屋，但均未得到陈禧年同意。
法院于2016年5月13日对201号房屋进行了现场勘查，经勘查：201号房屋现居住人为陈禧年、王雨欣、董桂芬；房屋东北角的储物间已被陈禧年改造为汗蒸室，无窗，地面铺有黑色瓷砖，墙壁上半部分贴有竹帘，下半部分贴有黑布，屋顶处以框架固定有汗蒸喷头，装有LED吸顶灯。
根据各方陈述，储物间原状为：室内地面为小鹅卵石铺装地面，四周墙壁贴有白色瓷砖直至屋顶，瓷砖材质与储物间和厨房交界处墙体上粘贴的白色瓷砖一致，屋顶为腻子抹白屋顶，装有LED吸顶灯，窗户在北侧墙壁上。陈禧年自述在改造汗蒸室时，以黑色瓷砖将原有的鹅卵石地面覆盖，以木板堵住窗户，在储物间四周墙壁内侧粘贴了保温隔热材料后，再分别以竹帘和黑布在墙面粘贴作为装饰，屋顶仅吊了框架将汗蒸喷头予以固定，未改动LED灯。
庭审中，双方对陈禧年将储物间改造为汗蒸室的装修支出金额及王兰是否应当承担装修费用的问题存在争议。陈禧年提出，自己将储物间改造为汗蒸房经过了王兰的同意，且为此支出了5.3万元，租赁合同如果正常履行至租赁期限届满，这部分装修支出自己不会向王兰主张，但如果解除合同，王兰应当承担自己因装修支出的费用，鉴于自己也使用了汗蒸房，因此要求王兰支付自己5万元。陈禧年提交其与北京天和健科技有限公司（简称天和健公司）在2016年3月12日签订的汗蒸房合同，天和健公司在2016年3月10日收据证明其装修支出。汗蒸房合同载明，甲方天和健公司负责安装、调试及汗蒸房的所需材料，乙方负责预付现金4万元整，安装调试完毕后乙方再付甲方1万3千元整。工期一周，工程完毕后，乙方验收合格后把余款结清。合同下方有陈禧年的签名，和施工人员的签名，无天和健公司的盖章；天和健公司出具的收据载明，陈禧年支付材料费、施工费5.3万元，并盖有天和健公司的财务专用章。陈禧年自述，在签订合同当日支付了4万元装修费，3月19日左右施工完毕后支付了余款，收据上的日期是错误的。
王兰对上述证据的真实性不予认可，认为合同签订时间不可能在交钱之前。王兰自述，陈禧年提过想装修，自己已告诉陈禧年不能大动，不能改变承重墙和房屋结构，但是陈禧年没有明确说要将储物间改为汗蒸室，也没有说过要王兰负担装修费用，王兰一直以为只是简单的装修，而且当时还不知道陈禧年组织人非法聚会的事情，因此不同意承担陈禧年的装修费。
经释明，陈禧年不申请对其改造汗蒸室的装修现值进行评估。
原审法院认定上述事实，有王兰、陈禧年的陈述，房屋租赁合同，现场勘查照片，永定派出所出警记录，工作记录等证据在案佐证。
原审法院判决认定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同第八条规定，承租人在出租房屋进行违法活动的，出租人有权解除合同。201号房屋在陈禧年租赁期间被认定为非法聚会点，陈禧年虽提出自己当日并不在场，但是其作为承租人，其本人及与其共同居住的人均有义务按照房屋租赁合同中的约定居住和使用房屋，不在201号房屋内从事违法活动，陈禧年允许外国人在201号房屋内非法传教，其应对此承担责任。故对王兰要求解除其与陈禧年签订的房屋租赁合同的主张，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同解除后，王兰与陈禧年之间的租赁关系不复存在，陈禧年、王雨欣、董桂芬均无权继续居住在201号房屋内，应当将201号房屋腾退并交付王兰。在租赁期限内，陈禧年将房屋东北角的储物间改造为汗蒸室，且改造行为发生在201号房屋被认定为非法集会地点之后，故对陈禧年要求王兰给付装修补偿的反诉诉讼请求法院不予支持，对于王兰要求陈禧年恢复储物间原状的诉讼请求，法院予以支持。
陈禧年已在签订房屋租赁合同时交纳了自2016年1月15日至2016年7月14日的房屋租金，如房屋租赁合同解除日期在2016年7月14日前，陈禧年所交纳的超过该日期的租金应由王兰予以返还。房屋租赁合同解除后，如陈禧年继续占有房屋，其应向王兰支付房屋占有使用费。故对陈禧年要求王兰返还其房屋租赁合同解除后，陈禧年未实际居住201号房屋期间租金的反诉诉讼请求，法院予以支持；对于王兰要求陈禧年支付房屋租赁合同解除后，陈禧年继续占有房屋至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费的主张，法院予以支持。
房屋租赁合同中未约定承租人交纳的押金在合同解除或租赁期限届满后的处理方式，因此该押金不能直接用于抵扣陈禧年应对王兰承担的金钱给付责任，对陈禧年要求王兰返还房屋押金的主张法院予以支持。房屋租赁合同中并未约定承租人违约时应当给付出租人违约金，鉴于陈禧年的违约行为导致房屋租赁合同解除，陈禧年腾退房屋时间的不确定性也会影响王兰处分201号房屋，给王兰造成损失、不便，法院对王兰要求陈禧年支付违约损失的主张予以支持，但王兰关于违约损失的计算方式不尽合理，法院将酌情判定陈禧年应对王兰承担的损失赔偿责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除王兰与陈禧年于二○一六年一月十五日签订的房屋租赁合同；二、陈禧年、王雨欣、董桂芬于本判决生效之日起七日内腾退201号房屋，并将其交付王兰，腾退时不得损坏房屋结构及其附属物、设备设施；三、陈禧年于本判决生效之日起七日内将201号房屋中东北角的汗蒸房恢复为原储物间的原状，拆除屋顶装有汗蒸喷头的框架，拆除四面墙壁的竹帘、黑布、保温隔热材料、拆除封住窗户的建筑材料、拆除覆盖原鹅卵石地面的瓷砖、水泥；如陈禧年未将汗蒸室恢复为储物间原状，王兰可自行恢复，所需费用由陈禧年负担；四、如陈禧年未在二○一六年七月十四日前腾退房屋，应于腾退房屋之日起七日内给付王兰房屋占有使用费（以每月三千元为标准，自二○一六年七月十五日起计算至陈禧年、王雨欣、董桂芬实际腾退房屋之日止）。五、王兰于本判决生效之日起七日内退还陈禧年房屋押金二千五百元。六、如陈禧年、王雨欣、董桂芬在二○一六年七月十四日前腾退房屋，王兰应于本判决生效之日起七日内退还陈禧年房屋租金（以每月三千元为标准，自本判决生效之日起计算至二○一六年七月十四日止）；如陈禧年、王雨欣、董桂芬未在二○一六年七月十四日前腾退房屋，王兰无需退还陈禧年房屋租金。七、陈禧年于本判决生效之日起七日内支付王兰损失赔偿款二千五百元。八、驳回王兰的其他诉讼请求。九、驳回陈禧年的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈禧年不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判被上诉人王兰赔偿上诉人装修损失5万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：由于合同未到期，其安装在原储物间的汗蒸室所花费用应当由王兰赔偿。
被上诉人王兰服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
第三人王雨欣、董桂芬同意上诉人意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为：违约方损失该如何处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于上诉人允许外国人在201号房屋内非法传教，该行为已被认定为违法活动。因该行为违反了合同约定，已经构成违约。被上诉人因上诉人的违约行为主张解除合同符合法律规定。现上诉人提出因合同解除，其为汗蒸房支付的费用应当由被上诉人承担。鉴于被上诉人不同意利用上诉人改造的汗蒸房，原审法院判令上诉人拆除汗蒸房，恢复原状符合法律规定，本院予以维持。上诉人作为违约方，要求守约方赔偿改造汗蒸房的损失缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由陈禧年负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费五百五十六元，由陈禧年负担五百三十一元（已交纳）；由王兰负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费一千一百一十二元，由陈禧年负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 刘国俊
审判员 刘 磊
二〇一六年八月十九日
书记员 赵梦芸