湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2634号上诉人（原审被告）：楚新华，男，1972年1月29日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：张家喜，湖北九畴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉东星实业发展总公司，住所地武汉市东西湖区吴家山吴南路4号，统一社会信用代码91420112178117396D。法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭吟颂，湖北千禧律师事务所律师。原审第三人：邹辉，男，1986年11月27日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师。上诉人楚新华因与被上诉人武汉东星实业发展总公司（以下简称东星公司）及原审第三人邹辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭于2018年4月9日公开开庭对本案进行了审理，上诉人楚新华及其委托代理人张家喜、被上诉人东星公司的委托代理人郭吟颂、原审第三人邹辉的委托诉讼代理人罗勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚新华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东星公司的诉讼请求，东星公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。1.东星公司不享有解除合同的权利，其诉求不应得到支持。案涉房屋由东西湖区机关事务管理局享有物权，无证据证明房屋所有权转移给了东星公司，东星公司只有签订租赁合同的授权，没有得到房屋所有人解除合同的特别授权。即便根据东星公司出示的2014年11月11日东西湖区机关事务管理局的备忘录，案涉房屋是否在整体性资产转移范围内不清楚，该备忘录并未授权东星公司解除合同。东星公司作为受委托的管理人，必须在委托授权范围内行使权利，特备是国有资产，解除租赁合同必须得到授权，故东星公司解除合同的诉求没有合法根据。2.吴家山派出所向上诉人发出的解除合同通知书是无效的，吴家山派出所并不是合同相对方，未得到任何授权，也不是房屋所有权人，还构成对上诉人合法权益的侵犯，一审以此作为证据判案属于认定事实错误。3.按国有资产处置相关规定，资产转移必须要有财政部门审计。本案没有任何证据证明涉案房屋经过批准转移给吴家山派出所。4.上诉人的优先承租权应受到保护，应尊重当事人意思自治，合同对此有约定。5.关于未缴纳租金问题，不是不缴纳租金，上诉人愿意继续承租的，是等待派出所与东星公司之间纠纷解决完毕之后再缴纳租金，东星公司经理曾表示可以先不缴纳租金，待与派出所解决完毕后再缴纳。6.上诉人有权不支付租金，自2015年8-9月份起，吴家山派出所就要求上诉人腾退，自称不动产物权变更，并多次派遣民警驱赶上诉人，上诉人进行上访，不得不中断经营，依据合同法第228条的规定，上诉人有权不支付租金。东星公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。对于诉权问题，备忘录显示东星公司是有诉权的，上诉人认可东星公司是合同主体，租金也是向东星公司缴纳，东星公司具备解除合同主体资格。对于解除通知问题，2015年12月底合同已经到期，后面是不定期租赁关系，东星实业一直主张合同到期后不再续约，合同已经解除。优先承租权的前提是东星公司收回房屋对外出租，现在东星公司并非对外出租，而是收回后听候政府安排，故不适用该条约定。案外人主张权利并未导致上诉人不能使用房屋，上诉人不支付租金没有道理。邹辉述称：2015年，吴家山派出所不断派人上门口头通知，并阻止承租人进场经营，承租人向相关部门反映派出所违法行为，吴家山派出所才向我们出具书面搬迁公告，因此我们才听从派出所安排，吴家山派出所阻碍我方使用案涉房屋，我方不应当支付租金。东星公司向一审法院起诉请求：1、判令东星公司、楚新华房屋租赁合同解除，楚新华腾退租赁房屋；2、判令楚新华向东星公司支付差欠的租金以及房屋占有使用费33,690元（暂计截止2016年12月31日），前述费用计至楚新华实际腾退之日止，逾期支付租金的违约金按上述差欠金额20%计算；3、判令楚新华承担诉讼费用。一审法院查明，东星公司成立于1999年4月12日，系武汉临空港投资集团有限公司（原企业名称为武汉临空港投资有限公司，以下简称临空港公司）的全资子公司。2014年11月11日，武汉市东西湖区机关事务管理局作为移交方、临空港公司作为接收方、武汉市东西湖区国有资产监督管理办公室作为见证方签订关于东西湖区机关事务管理局经营性资产整体移交工作备忘录，该备忘录主要内容为根据《东西湖区人民政府批转区国资办关于东西湖区国有资产整合工作方案的通知》（东政发[2014]12号）文件精神，区机关事务管理局将其管辖的经营性资产整体移交给临空港公司，移交内容为区机关事务管理局经营性资产资料清单、权属证照及相关施工图纸；2014年区机关事务管理局管理的经营性资产的所有对外租赁合同复印件、租金收取情况及合同执行最后期限；区机关事务管理局经营性资产合同纠纷清单资料和经营期间的遗留问题及相关资料。移交工作约定事项为区机关事务管理局完成2014年经营性资产的租金收取和相关管理工作；区机关事务管理局经营性资产对外租赁合同执行至2014年12月31日止，不得续签。从2015年1月1日开始的对外租赁合同一律以临空港公司为主体进行签订；区机关事务管理局在收取2014年第四季度租金时，临空港公司派专人协助，掌握相关经营性资产的分布及经营情况，便于接收后的管理。武汉市东西湖区机关事务服务中心出具的情况说明反映其单位改名前为武汉市东西湖区机关事务管理局，其根据《东西湖区人民政府批转区国资办关于东西湖区国有资产整合工作方案的通知》（东政发[2014]12号）文件移交给临空港公司的资产中包括武汉市东西湖区吴北路42号房屋，面积29.25平方米。此后，临空港公司委托东星公司代表其处理国有经营性资产对外租赁并收取租金等事宜。2014年12月12日，王辉代表东星公司（出租方、甲方）与楚新华（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：“第一条：租赁物状况1.1甲方提供乙方使用的经营性房屋位于：吴北路43号。建筑面积：56.15平方米……第三条：租赁期限3.1乙方承租该租赁物的合同期限为壹年，即自2015年1月1日起至2015年12月31日止。3.2租赁期限届满，本合同即终止，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应在到期日予以交还；甲方对乙方返还的租赁物内外各种维修、装修及增添设施、门面转让费等一切费用不予任何补偿。如乙方要求继续承租该租赁物，须提前1个月向甲方提出书面申请，在甲方同意与乙方续签租赁合同后，甲乙双方应当重新协商并另行签订合同……第五条、租金5.1租金为人民币50元/平方米/月，年租金总额为人民币33690元（大写元整），具体支付方式如下：5.1.1第一个季年度（2015年1月1日至）的租金8422.5元，于合同生效后二日内付清……第六条、相关税、费的承担6.1租赁期间所产生的一切相关费用由乙方承担，包括但不限于水费、电费、物业费、卫生费、有线收视费等；6.2履约保证金：乙方应在本合同签订后5个工作日内一次性付给甲方履约保证金（一个月房屋租金）人民币850元。在租赁期内，若乙方发生违约行为，需要承担相应的支付义务，甲方有权对该保证金进行相应的扣除，乙方应在保证金被扣除后30日内及时予以补足；不予补足，甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失由乙方自行承担。6.3租赁合同期满或租赁合同提前解除时，乙方按程序履行了全部退租手续并经甲乙双方对租赁物验收合格的，且甲方对保证金扣除乙方应缴而未缴的各项费用、罚款、违约金等后，就其余额甲方将予以无息退还，若该保证金不足以抵扣前述项目的，乙方应予补足……第十二条、违约责任12.1乙方有以下情形之一的，甲方可单方终止合同并收回租赁物，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；12.1.1未按规定期限向甲方付足或补足履约保证金；12.1.2擅自将租赁物转让、转借他人；12.1.3擅自装修改造或改变租赁用途；12.1.4在租赁物内进行违法活动；12.1.5损坏租赁物结构及附属设备并可能危及租赁物安全或不按本合同第8条的规定履行维修义务导致房屋严重受损的。12.2如果乙方超过本合同付款时间未支付相应租金、物业服务费等其他相关费用（甲方须提前5日下达书面催款通知书），每逾期一日（从本合同规定之付款日起算），按应付金额的万分之五向甲方支付违约金，甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方须在扣除保证金之日起五个工作日内补足保证金，同时甲方可以采取停水、停电，或采取相应强制措施暂停乙方对房屋的使用。造成乙方的损失由乙方自行承担；逾期超过30天，甲方有权终止本合同，乙方应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，并补足欠付的租金、物业服务费、水费、电费等费用。12.3乙方逾期支付本合同约定应由乙方负担的其他费用（物业管理费、水电费、卫生费等），则每逾期一日向甲方支付其应付其他费用万分之二的滞纳金；逾期支付超过30日，甲方有权单方面解除合同。12.4在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租或转租的，乙方应该按合同约定的该计租年度的年租金20%向甲方支付违约金；经甲方指出不予纠正，甲方并有权依据本合同的相关条款之约定解除合同……第十四条：争议的解决事项14.1合同争议的解决方式：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼。在同等条件下，乙方有该门面的优先承租权”，合同还约定了其他事项。在上述合同期内，双方均按约履行了各自的义务，被告向原告交付履约保证金850元。2015年5月12日，楚新华委托其妻子谢利平（出租方、甲方）与第三人邹辉（承租方、乙方）签订房屋出租合同，主要内容如下：一、甲方自愿将东西湖区吴北路老党校门面13-14号门面出租给乙方。二、房屋租金为5000元/月，租期为叁年，房租交付方式为三个月付一次，其中水、电、物业费等由乙方承担，首次付房租时，乙方须交房屋水电以及室内设施押金5000元，退房时乙方水电交清，房屋无损时，甲方则应全部退还押金。（注：乙方提前3天付下一次房租，若乙方逾期未付房租，甲方有权收回房屋另作安排）。三、乙方在承租期间内不得擅自改变房屋结构及设施，若有必要，须取得甲方同意才行。四、合同期内房屋使用权归乙方，甲方不得终止合同。乙方不得转租转让或提前退房，否则房屋租金、押金甲方可以不予退还，同时甲方有权收回房屋。五、乙方在承租期间不得有违法行为，同时甲方不承担任何责任，否则，甲方有权解除合同。六、乙方租期满须要续租，需提前30天与甲方办理续租协议，甲方有权根据市场价格调整房屋租金，若逾期未续租，甲方有权收回房屋。如遇国家政策拆迁，甲方不对乙方进行承担补偿，终止合同。七、乙方在租房时间内如出现人身伤害等情况时，甲方概不负责。八、乙方应交真实身份证复印件1份给甲方。九、租赁时间从2015年5月18日至2018年5月17日。十、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，签字生效。合同签订后，第三人邹辉在涉案房屋内经营。2016年4月8日，武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所向吴北路31-43号租户发出限期搬迁通知书，主要内容为：根据区委区政府统一部署，吴北路29号办公大楼（含一楼31-43号门面）将整体移交给武汉市公安局东西湖区分局使用，并将进行改造，东星公司已不与租户续签合同，租户应在2016年4月20日搬离该房屋，逾期未搬离，将断水断电，并申请法院采取强制搬离措施。第三人邹辉为法定代表人的武汉一五七贸易有限公司于2017年4月6日将东星公司、楚新华诉至武汉市东西湖区人民法院，请求判令：1、确认2015年5月12日签订的经东星公司认可的房屋出租合同合法有效；2、东星公司赔偿武汉一五七贸易有限公司10万元；3、楚新华返还押金5,000元。在上述案件庭审中，东星公司、楚新华均认为转租合同无效。后武汉一五七贸易有限公司撤回起诉，该院裁定予以准许。2015年12月31日合同期满后，楚新华及邹辉均未向东星公司支付任何费用。庭审中，邹辉陈述接到上述通知书后就已经自行搬迁，不在涉案房屋处经营，没有跟任何人做交接，对涉案房屋没有物权的主张，但保留对楚新华主张装修、经营损失的权利。楚新华陈述其向东星公司交付了2015年1月至9月的租金，2015年10月至12月的租金由邹辉直接向东星公司交付。一审法院认为，东星公司与楚新华于2014年12月12日签订的房屋租赁合同所涉标的物非违法建设的建筑物，该合同系双方真实意思表示，合法、有效。楚新华虽委托其妻子谢利平与邹辉于2015年5月12日签订房屋出租合同，但该转租行为和付租主体的变更系单方行为，并不影响原租赁合同的相对性，现邹辉已搬离涉案房屋，目前仍由楚新华占有、使用涉案房屋，且楚新华亦认可与东星公司仍在合同关系内，故房屋租赁合同的相对人仍为楚新华。2015年12月31日期满后，楚新华继续使用租赁物，东星公司对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成了不定期的房屋租赁合同。从临空港公司出具的证明及楚新华认可原告具有签订合同的身份，结合合同的相对性，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，东星公司有权随时解除与楚新华之间的不定期租赁合同。东星公司虽称其于原合同租期届满后通知过楚新华搬离房屋，但东星公司未提交有效证据证明楚新华收到东星公司的该意思表示，故对楚新华的在本案之前租赁合同并未解除的辩称意见予以支持。现东星公司起诉要求解除租赁合同，根据武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所出具的限期搬迁通知书，东星公司解除租赁合同的行为并不涉及楚新华的优先承租权，故应判决解除东星公司、楚新华之间的房屋租赁合同。2015年12月31日合同期满后，楚新华并未向东星公司支付任何租金，故楚新华应按93.58元/日（年租金33,690元÷360天）标准向东星公司支付从2016年1月1日起至判决解除租赁合同之日的租金及房屋租赁合同解除后，楚新华在腾退租赁的房屋前的占有房屋使用费，东星公司要求楚新华按93.58元/日（年租金33,690元÷360天）的标准支付自判决解除租赁合同次日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉请有事实和法律根据，予以支持。东星公司、楚新华均未就楚新华交纳的850元履约保证金主张权利，对此不予处理。对楚新华辩称其受到武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所干扰而有权拒付费用的辩称意见，没有证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除武汉东星实业发展总公司与楚新华于2014年12月12日签订的房屋租赁合同；二、楚新华于本判决书生效后十日内向武汉东星实业发展总公司腾退武汉市东西湖区吴北路43号房屋；三、楚新华于本判决书生效后十日内向武汉东星实业发展总公司支付租金（按93.58元/日的标准，自2016年1月1日起计算至判决解除租赁合同之日止）及占有房屋使用费（按93.58元/日的标准，自判决解除租赁合同次日起计算至实际腾退上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，由楚新华负担。二审中，楚新华提交安全监控视频一份，拟证明吴家山派出所曾将房屋断电。东星公司对此表示不清楚。因该视频与东星公司无关，故本院对其不予认定。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，东星公司认可楚新华于2018年5月将案涉租赁房屋钥匙交还。本院认为，东星公司经授权管理案涉房屋，签订租赁合同并收取租金，东星公司作为合同当事人依法享有合同权利，包括在合同解除条件成就时行使解除合同的权利，楚新华称东星公司在没有解除合同的特别授权的情况下无权解除合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。楚新华称自2015年8、9月份起，吴家山派出所就要求其腾退房屋，导致其不得不中断经营，但该行为并非东星公司所为，故楚新华称有权不向东星公司支付租金的上诉理由不能成立。现无证据证明东星公司收回案涉房屋后仍对外出租，不存在主张优先承租权的前提条件，故楚新华称应保护其优先承租权的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人楚新华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费722元，由楚新华负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊 青审 判 员  李斌成审 判 员  安林锋二〇一八年五月二十二日法官助理  杜 文书 记 员  舒 渲