四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川11民终276号
上诉人（原审被告）：徐操（曾用名徐超），男，1964年5月12日出生，住广东省中山市西区。
上诉人（原审被告）：徐学林，女，1954年2月20日出生，住四川省乐山市市中区。
被上诉人（原审原告）：李学庆，男，1965年1月5日出生，住四川省井研县。
委托诉讼代理人：殷仲全，四川武阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋翠兰，女，1971年8月24日出生，住四川省井研县。
委托诉讼代理人：殷仲全，四川武阳律师事务所律师。
原审第三人：徐春芳，女，1961年2月28日出生，住四川省乐山市市中区。
上诉人徐操、徐学林因与被上诉人李学庆、宋翠兰、原审第三人徐春芳物权保护纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐操、徐学林，被上诉人李学庆的委托诉讼代理人殷仲全、被上诉人宋翠兰的委托诉讼代理人殷仲全，原审第三人徐春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐操、徐学林上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李学庆、宋翠兰的诉讼请求或者发回重审；2.李学庆、宋翠兰履行其拍卖承诺后对从X号分割出的X号部分房产与徐操进行分割确权和移交；3.李学庆、宋翠兰支付徐学林从2012年至今拖欠的工资；4.一、二审案件受理费由李学庆、宋翠兰负担。事实和理由：一、讼争X号房屋至今未分割、移交，在未分割前的所有权人应为李学庆、宋翠兰和徐操。二、徐学林不是讼争房屋的所有权人，只是看守人。从2003年开始，唐翠容请徐学林看守房屋，每年支付看守费1万元。2013年法院拍卖房屋时，徐学林提出看守费，法院的人答复等有人买了房屋就会支付看守费，但至今都没有。三、徐学林出租房屋系基于宋翠兰的委托，收取租金用于抵扣看守费。
李学庆、宋翠兰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
徐春芳辩称：徐春芳从2015年7月份承租讼争房屋，租金为5000元/年，两年共支付租金1万。如果判决徐春芳退房，则应支付徐春芳维修费。
李学庆、宋翠兰向一审法院起诉请求：1、徐操、徐学林停止侵占李学庆、宋翠兰位于X房屋，并将该房屋腾退给李学庆、宋翠兰；2、徐操、徐学林赔偿从2013年4月19日起占用房屋四年的损失费20000元（5000元×4年）。
一审法院认定事实：X商业用房的建筑面积为524.09平方米，土地使用权面积为869.7平方米。因徐操前妻唐翠容因欠债，乐山市中级人民法院公开拍卖该房屋，用于了清偿唐翠容差欠的债务，由李学庆、宋翠兰于2013年4月19日以142万元竞买取得，拍卖机构四川乐山万邦拍卖有限公司于当日向李学庆、宋翠兰出具了拍卖成交通知书。2013年8月16日，乐山市中级人民法院作出（2012）乐执字第11号执行裁定书，对拍卖成交进行了裁定。2014年5月27日，有关部门确定李学庆、宋翠兰竞买房屋的新编门牌号为X。审理中，李学庆、宋翠兰主张对竞买房屋取得了产权证，因房屋用了抵押，不能出示产权证原件，并提供了乐山市房权证市中区字第国X号房屋所有权证复印件、乐中国用（2014）第X号国有土地使用证复印件、房屋信息摘要2原件。徐操认为李学庆、宋翠兰未提供产权证原件，不能证明李学庆、宋翠兰取得了竞买房屋的产权手续。
竞买房屋后，李学庆、宋翠兰前往接收房屋，发现房屋被徐学林占用了，徐学林不交。2015年6月26日，徐学林以徐操的名义与徐春芳签订《租房协议》，将李学庆、宋翠兰竞买房屋出租给徐春芳使用四年，每年的租金为5000元，并已收取了两年租金。因李学庆、宋翠兰至今未能接收竞买房屋，遂发生本案纠纷。
一审法院另查明：徐学林与徐春芳于2015年6月26日签订的《租房协议》约定，由徐春芳负责修好天坝旁边的大门，出租方不给费用。
一审法院认为：李学庆、宋翠兰通过法院组织的拍卖程序，竞买取得了X房产。2013年8月16日，乐山市中级人民法院作出（2012）乐执字第11号执行裁定书，对公开拍卖成交进行了确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，李学庆、宋翠兰于2013年8月16日即已取得了X房产的所有权。乐山市中级人民法院（2012）乐执字第11号执行裁定书载明，拍卖的本案争议房屋的产权面积为512.81平方米，土地使用权869.7平方米。李学庆、宋翠兰取得的房屋产权证载明，争议房屋的建筑面积为524.09平方米，房屋为李学庆、宋翠兰共同共有，土地使用权面积为869.7平方米，可以证明乐山中院已将整个X房产拍卖给了李学庆、宋翠兰。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，徐操如果认为乐山市中级人民法院查封并拍卖给李学庆、宋翠兰的X房产，属于自己的财产或者部分属于自己的财产，可以通过对乐山市中级人民法院提出异议，通过对相应的裁定申请再审的方式，来维护自己的权益。因此，对于乐山市中级人民法院就本案涉及的X房产的查封和拍卖是否合法，不属于本案审理范围。李学庆、宋翠兰陈述自己是在2014年8月领到房屋产权手续后，才第一次前往接收房屋，该院予以确认，确定李学庆、宋翠兰所竞买房屋被占用的损失从2014年9月1日起计算。徐学林从李学庆、宋翠兰要求交付房屋时即应当知道继续占用房屋将侵犯李学庆、宋翠兰的房屋所有权，但仍然不将房屋交付给李学庆、宋翠兰，并且还在之后将房屋出租给徐春芳收取租金，应当赔偿李学庆、宋翠兰之后的损失。李学庆、宋翠兰要求按徐学林将房屋出租给徐春芳的租金标准每年5000元计算损失，该院予以支持。李学庆、宋翠兰没有举证证明徐操有共同占用并将房屋出租的事实，对其要求徐操共同承担房屋被占用期间的损失，该院不予支持。徐春芳应当协助将房屋腾退给李学庆、宋翠兰。对于徐春芳要求支付其修缮房屋大门的费用、返还剩余期间已交付租金的损失，因没有提出明确的诉讼，本案不予处理。
综上所述，李学庆、宋翠兰已取得X房屋的所有权，对其要求徐学林腾退该房屋的诉讼请求，该院予以支持，徐春芳作为房屋的承租人应当予以协助。对于李学庆、宋翠兰房屋被占用、出租期间的损失，从2014年9月1起按每年5000元的标准计算至房屋实际腾退给李学庆、宋翠兰为止。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，判决：一、徐学林在本判决生效后三十日内，将X建筑面积为524.09平方米、土地使用权面积为869.7平方米的房屋腾退给李学庆、宋翠兰；二、徐春芳对徐学林履行本判决条款第一条确定的义务予以协助；三、徐学林在本判决生效后十日内，以每年5000元的标准，支付李学庆、宋翠兰从2014年9月1日至实际将X房屋腾退给李学庆、宋翠兰期间的损失；四、驳回李学庆、宋翠兰的其他诉讼请求。案件受理费300元，由李学庆、宋翠兰负担100元，由徐学林负担200元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”徐操、徐学林提出的第2、3项上诉请求，由于未在一审中提出反诉，故其第2、3项上诉请求不作为本案二审审理范围。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：
一、关于李学庆、宋翠兰是否是X房屋合法所有权人的认定。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，李学庆、宋翠兰为证明其讼争房屋的合法所有权人出示了乐山市住房保障和房地产管理局2016年12月7日出具的《房屋信息摘要2》（原件）和《房屋所有权证》（复印件）、《国有土地使用证》（复印件）、拍卖成交确认书等证据。徐操以人民法院未办理讼争房屋确权移交手续为由，主张讼争房屋所有权未发生转移。虽然李学庆、宋翠兰未提供《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件，但结合乐山市住房保障和房地产管理局《房屋信息摘要2》，能够认定讼争房屋（建筑面积为524.09平方米）登记的权利人为李学庆、宋翠兰。根据前述法律规定，李学庆、宋翠兰自办理登记之日（2014年7月25日）取得了讼争房屋的所有权。徐操关于讼争房屋所有权未发生转移的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
二、关于徐学林是否应当承担侵权责任的认定。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，徐学林在李学庆、宋翠兰要求交付讼争房屋的情形下，仍然占有并出租，构成无权占有。根据前述法律规定，徐学林应当承担返还原物、赔偿损失的侵权责任。一审法院参照徐学林与徐春芳约定的租金，判决徐学林按每年5000元标准赔偿李学庆、宋翠兰2014年9月1日至实际腾退之日期间的损失，并无不当，本院予以确认。
综上所述，徐操、徐学林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由徐操、徐学林负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 全
审判员 刘一铭
审判员 周文勤
二〇一七年三月六日
书记员 张 瑞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。