福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终1727号
上诉人（原审原告）：李恩钦，男，1971年3月26日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：林馨怡，女，1995年1月3日出生，汉族，住福建省平潭县。
被上诉人（原审被告）：林香梅，女，1974年11月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：王元，上海融力律师事务所执业律师。
原审第三人：福建中庚置业有限公司，住所地：福建省福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。
法定代表人：梁衍锋，董事长
委托诉讼代理人：薛小妹，福建东岸律师事务所执业律师。
上诉人李恩钦与被上诉人林馨怡、林香梅、原审第三人福建中庚置业有限公司（以下简称“中庚置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李恩钦上诉请求：1.撤销一审判决,依法发回重审或改判确认《租房合同》有效，李恩钦依法享有对中庚红鼎天下2号楼102单元房产的优先购买权；2.诉讼费用由林馨怡、林香梅、中庚置业公司承担。事实与理由：2013年3月31日，中庚置业公司与林馨怡签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定林馨怡向中庚置业公司购买位于福州市仓山区东侧中庚红鼎天下2号楼102单元共432.89平方米的房产。该合同约定每平方米价款为19635.47元人民币，即总价为850万元整。合同签订后，林馨怡与交通银行股份有限公司福建省分行签订了个人房屋抵押贷款合同，依法办理了贷款业务并还清了中庚置业公司的购房款。中庚置业公司对上述房产进行了合法登记备案，并于2014年将合同标的实际交付给林馨怡，林馨怡已经对房产进行装修入住，并按期缴纳物业管理费用、报备装修手续。2015年3月24日，林馨怡出具委托书，并经福建省福州市闽江公证处公证，委托第三人林香梅代办上述房产的日常管理，出租的相关事宜，包括签订租赁合同，代收租金，解除租约等事务。第三人林香梅接受委托后，于2015年7月30日代表林馨怡与李恩钦签订《租房合同》一份，合同约定林香梅代理林馨怡将上述房产租给李恩钦使用，租期为二十年，租金为15万元/年。租赁合同签订后，原告李恩钦按约将300万元租金分数次支付给第三人林香梅，并投资大笔资金对该房屋进行装修作为私人招待使用。2016年6月，李恩钦接到一份通知书，通知书上声称该房屋的产权人是中庚置业公司，依据是福州市仓山区人民法院所做的（2016）闽0104民初80号《民事调解书》，要强行将李恩钦驱离。该调解书是林馨怡、中庚置业公司及交通银行福州二环支行于2016年3月2日在法院共同达成的协议，协议约定解除中庚置业公司与林馨怡于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。李恩钦认为：1.一审法院认定事实错误。林馨怡与李恩钦之间的《租赁合同》合法、有效。一审法院在审理中认为李恩钦与林香梅签订的《租房合同》属于效力待定的合同，该房屋租赁合同效力，取决于林馨怡是否取得所有权。林馨怡最终未被确认为房屋所有权人，其出租房屋的行为就失去了物权基础，属于无权处分行为，林馨怡与李恩钦之间的合同失去了法律效力，为无效合同。这是对案件的错误定性。《租房合同》是否生效取决于林馨怡对该房屋是否具有处分权，出租权，而非所有权，换言之，本案的关键在于林馨怡的处分行为是否真实、合法、有效，而非林馨怡无权处分签订的租房合同效力待定。林馨怡签订房屋购买合同，全额支付购房款，并已收到中庚置业公司开具的购房款发票，作为买受人，在房屋交付后，有权出租房屋，开发商无权干涉。通过一审庭审可以看出，林馨怡与中庚置业公司签订的《商品房买卖合同》已经向有关行政机关登记备案，林馨怡也已将上述房产办理抵押登记贷款手续，并实际占有房屋，对房屋进行简单装修，按期缴纳物业费等。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，林馨怡已经属于法律规定的业主，其享有对所述房屋的出租权，那么其委托林香梅代办房产的日常管理（包含出租）行为也是有效的，且在委托书中明确表示“受托人在办理上述房产中一切相关活动，依法签署的相关文件，我均予以承认，所产生的法律责任也由我承担”，也即林香梅与李恩钦签订的《租房合同》是合法有效的。另外，中庚置业公司在涉诉房屋进行银行抵押贷款时已经明确承认林馨怡对房屋拥有合法的包括抵押、出租等相关的房屋处分权利。林馨怡与交通银行福州二环支行签订的《个人房产抵押贷款合同》第八条8.4也明确注明“甲方（林馨怡）保证对抵押物拥有合法的、充分的、无争议的处分权……”，且在合同最后处再次明确“甲方（林馨怡）、丙方（中庚置业）已阅读上述条款；乙方（银行）已应甲方、丙方的要求做了相应说明，甲方（林馨怡）、丙方（中庚置业）对合同所有内容无异议”，作为合同担保方丙方中庚置业公司在上述有效的法律文件上签字盖章，即从法律上也对林馨怡对本案涉诉房产拥有合法有效处分权予以确认，这个处分权当然包括对房屋合法出租的权利。一审法院在这些关键方面，掩盖真实情况，转移案件焦点，适用法律错误，严重侵害了李恩钦的合法承租权。2.林馨怡与中庚置业公司达成的调解协议严重侵害了李恩钦的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释》第二十一条、第二十二条规定了承租人在同等条件下的优先购买权。本案中，林香梅与李恩钦之间的《租房合同》签订于2015年7月30日，合同真实有效，李恩钦承租房屋后对房屋投入大量资金装修，林馨怡作为出租人，知晓该事实。在李恩钦承租该房屋并使用将近一年的情况下，林馨怡又与中庚置业公司恶意串通，私下解除2013年签订的《房屋买卖合同》及补充协议，并在于2015年3月24日将涉诉房屋全部原始材料已全部移交受托人林香梅保管的情况下，以丢失房产原始资料公告的恶意方式注销房屋登记备案及预告登记的手续，并在办完注销房产登记手续后失踪至今致一审缺席判决。一审法院在不调查房屋真实使用情况以及未对房屋司法评估，也不通知李恩钦的基础上，直接以调解书形式将上述房屋直接归于中庚置业公司所有，严重侵害了李恩钦合法的权益，给李恩钦造成巨大损失，这是典型的虚假诉讼，不仅严重影响案外人的合法权益，破坏社会诚信，也扰乱了正常的经济秩序，损害司法权威和司法公信力。《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》已明确指出在以物抵债领域，加大证据审查力度，追究各方责任。（李恩钦已向人民法院提交撤销之诉，将依法追究林馨怡及中庚置业公司恶意串通虚假诉讼的法律责任）。3.一审法院在审理本案过程中仅主审法官一人出庭参与审理，其合议庭另外两个组成人员均未到庭参与庭审，严重违反《中华人们共和国民事诉讼法》第三十条、第一百七十条九（四）规定，属程序上严重违法。4.李恩钦在一审诉讼中将交通银行股份有限公司福州市二环支行列为第三人，但在一审庭审过程中、庭审笔录及判决书中都只字未提，此第三人凭空消失。一审法院在庭审及判决书中故意遗漏重要第三人交通银行股份有限公司福州市二环支行，程序上严重违法。5.从林馨怡、中庚置业公司，交通银行股份有限公司福建省分行三方共同签订《个人房产抵押贷款合同》第五条、第八条、第二十二条及合同尾页中合同签订方通读合同条款、对合同内容无异议的说明可以确定，林馨怡已经取得了诉争房屋的登记所有权和对外抵押登记权及处分权，将名下房屋抵押给交通银行股份有限公司福建分行，中庚置业公司依据该合同，收到了林馨怡从交通银行贷款金额595万元整，加上前期首付款255万元，总计850万元整，并向林馨怡出具正式的全额购房发票，至此，中庚置业公司的保证责任已经全部解除，该房产与中庚置业公司再没有任何关系。2015年7月30日，林馨怡又委托林香梅将此房屋出租，属于合法合规的正常处分行为。6.关于一审判决确认“租赁合同”无效的表述，属于偷换时间概念，判决书引用《合同法》五十一条属于已废止的法律条款，欺骗李恩钦。一审判决书认为：“被告林馨怡虽然与第三人福建中置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并进行了合同登记备案，但并未办理产权过户手续，尚未取得涉诉房屋的所有权。被告林馨怡委托被告林香梅与原告李恩钦签订的《租房合同》，该房屋租赁合同效力待定，取决于被告林馨怡最后是否取得房屋所有权。然而，被告林馨怡又与第三人在另案商品房预售合同纠纷中达成调解，第三人依据生效调解书解除商品房买卖合同并办理合同登记备案的注销手续。被告林馨怡最终未被确认为房屋所有权人，其出租房屋的行为就失去了物权基础，属于无权处分行为。而第三人并不追认被告林馨怡的出租行为，所以被告林馨怡与原告李恩钦之间的租赁合同便失去了法律效力。”《合同法》第五十一条：（已废止）无处分权的处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”最高法院《买卖合同的解释》第三条“当事人一方以出卖方在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《不动产登记暂行条例实施细则》第24条规定，“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、法规另有规定的除外。也即如果某一不动产尚未进行初始登记，则其尚未建立登记薄，技术上根本无法进行其他登记；如果某一不动产权利尚未进行设立登记，则自然无法针对该权利进行后续的变更登记、转移登记、注销登记。”按照相关法律及条例规定，以房屋抵押的，应当提交证明权利人享有房屋所有权和建设用地使用权的不动产权证书。《物权法》第一百八十七条规定，抵押权建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。我国对不动产抵押权，采取的是登记生效要件主义。依据国土资源部颁布的《不动产登记薄证样式（试行）》，抵押权首次登记时，应当将抵押权登记信息记载于不动产登记薄的“抵押权登记信息”页。由此可见，林馨怡已经办理了房屋的抵押贷款手续，房屋买卖合同已经登记备案，且作为房屋的有权占有人，有权对房屋进行使用、收益、处分的权利，其委托林香梅与李恩钦签订的租赁合同合法有效。林馨怡与中庚置业有限公司怀着不可告人的目的，采取虚假诉讼，恶意串通，以合法形式掩盖其非法目的，直接擢取该房产因价格上涨而带来的溢价1000多万元财富。中庚置业有限公司自林馨怡抵押房产给交通银行贷款后，该房产与中庚置业公司之间已没有任何关系，中庚置业的担保责任已经依照《个人贷款抵押合同》已解除。林馨怡如若逾期还贷，应由交通银行出面解决，而不是中庚置业公司。中庚置业公司急于主动代林馨怡偿还交通银行17万元逾期贷款，主要是看中该房产三年多来巨额的溢价1000多万元。而林馨怡的恶意配合是为了逃避其他巨额债务，林馨怡与其母江纯静共借林香梅1390万元至今未还。林馨怡与中庚置业公司早已知道该房屋出租给李恩钦并被装修入住使用，双方却恶意串通采取虚假诉讼、虚假调解，另案未对房产进行评估而出具非法调解书，严重损害李恩钦的合法权益。
林馨怡未作答辩。
林香梅答辩称其完全同意李恩钦的上诉及事实理由。
中庚置业公司述称：1.林馨怡出租讼争房产时并未取得产权证，其与中庚置业公司签订的《商品房买卖合同》仅是办理了预告登记，预先登记属于债权，而中庚置业公司和林馨怡已通过解除合同方式将房产收回，林馨怡对该房产享有的请求中庚置业公司配合办理房屋所有权登记的债权消灭，中庚置业公司作为产权人不予追认林馨怡与李恩钦签订的《租赁合同》，该合同无效。根据《物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中林馨怡作为买受人，尚未办理房屋产权证，中庚置业公司解除合同后，此预告登记失效。林馨怡自始未取得房屋所有权，其与李恩钦签订的《租赁合同》自签订时起即属于效力待定合同，因此在中庚置业公司对该合同未予追认的情况下，合同无效。根据最高院主编的关于城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用中明确指出“当房屋权属有争议时，意味着出租人有可能不是房屋的真正所有权人，如果出租人最后被确认不是房屋的所有权人，则因其无权处分该房屋，导致房屋租赁合同无效。”《城市房地产管理法》第五条规定“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”和《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款规定“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。”林馨怡自始未取得产权证，未经中庚置业公司同意的情况下擅自出租，租赁合同无效。李恩钦称租赁合同是否生效取决于林馨怡对房屋是否有处分权而非所有权，属于典型法理不清，逻辑混乱。处分权仅为所有权权能之一，且林馨怡已丧失讼争房屋的所有权，何谈处分权和出租权。2.林馨怡不是讼争房屋的所有权人，其无权将房屋进行出租，李恩钦不存在适用优先购买权的基础和前提。首先，李恩钦混淆了合同登记备案与产权登记、预告抵押登记与抵押登记的概念，本案涉案房屋仅办理了预告登记，所有权登记未办理至林馨怡名下，物权尚未设立。而中庚置业公司与林馨怡的合同已被法院生效裁决确认解除，中庚置业公司代林馨怡一次性清偿了银行剩余贷款本息，且目前讼争房屋的合同登记备案及预告登记手续均已注销，林馨怡不是讼争房屋的所有权人。其次，李恩钦引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，该司法解释适用的前提仅限于建筑物区分所有权案件，而本案是租赁合同效力问题，该条款与本案无关。但该条款第一款明确确定业主的概念即必须依法办理所有权登记的人才能称之为业主，而林馨怡已不可能成为业主。再次，李恩钦与林馨怡的租赁合同第7条明确约定，因林馨怡自身原因无法使用房屋，林馨怡必须赔偿李恩钦全部损失，并双倍返还已支付的全部租金及相应利息。李恩钦完全可以依据租赁合同追究林馨怡的违约责任。3.中庚置业公司系与林馨怡协商一致同意解除合同，且中庚置业公司收回房屋时是善意的，并不知道该房产存在租赁，即使知道此情形，也不影响中庚置业公司行使合同解除收回房产的权利，李恩钦主张中庚置业公司与林馨怡恶意串通解除合同没有任何证据支持。4.李恩钦仅凭受林馨怡委托的林香梅持有经过公证的委托书即与林馨怡签订最长期限的《租赁合同》，而该委托书并未对委托人林馨怡、林香梅是否有处分权及该房产的产权情况作出任何认定及确认，说明李恩钦明知承租房屋属于没有产权证的房屋仍然恶意承租，属于恶意侵权行为，严重损害中庚置业公司的合同利益。李恩钦于一审庭审笔录中明确表明其与林香梅系关系甚好的朋友关系。因林馨怡父母欠林香梅上千万巨额债务，因此林馨怡父母才将该房屋交由林香梅出租收取租金以偿还部分债务，而李恩钦在签署租赁合同时即已明知讼争房产尚未办理产权证，直接与林香梅签订最长期限的20年租赁合同，并将全部租金直接支付给林香梅，显而易见，李恩钦明知直接支付给林香梅租金系用于抵偿林馨怡父母的部分债务，明知林馨怡父母负有巨额债务的情况下，年仅20岁的林馨怡根本无法负担高额的月供，明知房屋可能发生断供而被中庚置业公司解约的情况下恶意签订20年租赁合同，明显属于出租人与承租人恶意串通，侵占讼争房产，损害中庚置业公司的情形。综上，林馨怡从未取得讼争房屋的所有权，其与李恩钦签订的租赁合同未经中庚置业公司追认，合同无效。涉案房屋已登记在中庚置业公司名下，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李恩钦向原审法院起诉请求：1.确认李恩钦与林馨怡签订的《租房合同》合法有效；2.确认李恩钦对所租赁的福州市仓山区临江街道六一路东侧中庚红鼎天下2号楼102单元的房屋享有优先购买权。
一审法院认定事实：2013年3月31日，中庚置业公司与林馨怡签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定林馨怡向中庚置业公司购买位于福州市仓山区东侧中庚.红鼎天下2#楼102单元房产。2015年3月24日，林馨怡出具委托书并进行公证，委托林香梅代办前述房产的日常管理、出租等相关事宜，包括签订租赁合同、代收租金、解除租约以及房产其他事务。公证书提示未对委托人是否具有处分权做出证明，委托书所涉房产的产权状况请到当地房地产管理部门查询等。2015年7月30日，林香梅以林馨怡受托人的名义与李恩钦签订《租房合同》，约定将位于前述房屋出租给李恩钦使用，年租金为150000元，李恩钦在合同签订之日起15日内分批付清全部租金。租赁期限自2015年7月30日至2035年7月30日止共二十年，在此期间，林馨怡无权要求终止合同，无权转让或者抵押该房屋，租赁期内在取得李恩钦单方面书面同意，林馨怡方可转让该房屋，在同等条件下，李恩钦有优先购买权。合同签订后，李恩钦按照合同约定向林香梅支付了租金，并占有使用房屋至今。2016年3月2日，一审法院作出(2016)闽0104民初80号民事调解，中庚置业公司、林馨怡同意于本协议签订之日起解除双方于2013年3月31日签订的前述房产的《商品房买卖合同》及补充协议，林馨怡愿配合中庚置业公司到福州市房地产交易中心申请办理讼争《商品房买卖合同》签约备案及预告登记的注销手续。2016年5月6日，福州市房屋登记中心通知中庚置业公司，根据卖卖双方签订的解除合同协议，予以注销中庚•红鼎天下2#楼102单元商品房买卖合同的登记备案。2016年6月22日，李恩钦收到中庚置业公司发出的通知书，通知书称中庚•红鼎天下2#楼102单元房屋产权人系中庚置业公司，根据(2016)闽0104民初80号民事调解书，中庚置业公司与林馨怡的《商品房买卖合同》已解除，已经办理该房屋的合同登记备案的注销手续，要求李恩钦腾退归还房屋等。
一审法院认为，林馨怡虽然与中庚置业公司签订了《商品房买卖合同》并进行合同登记备案，但并未办理产权过户手续，尚未取得涉讼房屋的所有权。林馨怡委托林香梅与李恩钦签订的《租房合同》，该房屋租赁合同效力待定，取决于林馨怡最后是否取得房屋所有权。然而，林馨怡又与中庚置业公司在另案商品房预售合同纠纷诉讼中达成调解，中庚置业公司依据生效调解书解除商品房买卖合同并办理合同登记备案的注销手续。林馨怡最终未被确认为房屋所有权人，其出租房屋的行为就失去了物权基础，属于无权处分行为。而中庚置业公司并不追认林馨怡的出租行为，所以林馨怡与李恩钦之间的租赁合同便失去了法律效力，为无效合同。林香梅提出“买卖不破租赁”等房产转移不影响租赁情形的抗辩，但“买卖不破租赁”的规定是基于所有权人将所有物出租后再出售的情形，而林馨怡并非房屋所有权人，不适用房产转移不影响租赁的情形，该节抗辩理由，一审法院不予采纳。李恩钦诉请确认其对涉讼房屋享有优先购买权，房屋承租人优先购买权是指承租人依照法律规定在出卖人出卖房屋时享有的在同等条件优先于他人购买的权利，但林馨怡始终未取得涉讼房屋产权，其没有处分房屋的权利，不存在出卖的行为，其与李恩钦之间关于优先购买权的约定没有法律效力，故李恩钦主张的优先购买权没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李恩钦及林香梅均声称，林馨怡擅自将租赁房屋折价给中庚置业公司，恶意串通、虚假诉讼，该节并无证据证实，亦不在本案审理范围，一审法院不予支持。林馨怡经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回李恩钦的诉讼请求。案件受理费29600元，由李恩钦负担。公告费（凭公告费收据），由李恩钦负担。
二审诉讼中，李恩钦向本院提交如下材料：
第一组：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.《个人房产抵押贷款合同》；3.销售不动产统一发票8张，金额共计750万元；4.中国建设银行账单，中庚置业有限公司出具的物业管理费发票，金额84.65元；5.房屋交接单；6.装修申请审批表；7.业主基本情况登记表；8.室内装修许可证；9.讼争房屋装修照片。拟证明，2013年3月31日，中庚置业公司与林馨怡签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，林馨怡依法办理了贷款业务并还清了中庚置业公司的购房款。中庚置业公司对上述房产进行了合法登记备案，并于2014年将合同标的实际交付给林馨怡，林馨怡已经对房产进行装修入住，并按期缴纳物业管理费用、报备装修手续，即林馨怡已经实际占有该房屋，是法律上规定的业主，并对该房屋有处分权利（含出租权）。林香梅对本组材料真实性均无异议。中庚置业公司对本组材料真实性无异议，证明对象有异议。本案的讼争房屋没有进行产权登记，林馨怡无权出租。现买卖合同及贷款合同已经解除，中庚置业公司是所有权人。本院经审查认为：本组证据中的材料1-3一审已提供，不属于二审新证据，证据4-9与本案无直接关联性，故对本组证据，本院不予采纳。
第二组：1.林馨怡出具的《委托书》；2.福建省福州市闽江公证处出具的《公证书》；3.林香梅与李恩钦签订的《租房合同》；4.中国工商银行转账汇款凭证9张，金额共计300万元。拟证明林香梅接受林馨怡的委托代办房产日常管理、出租等事宜后，于2015年7月30日与李恩钦签订《租房合同》一份，李恩钦已经支付完300万元租金的事实，租房合同系双方真实意思表示，合同真实、合法、有效。林香梅对本组材料真实性均无异议。中庚置业公司对本组材料的真实性无异议，证明对象有异议，公证书未对讼争房屋有处分权作出确认，收取租金的是林香梅，中庚置业公司与林馨怡的商品房预售合同解除后，林馨怡不可能取得房屋的所有权，房屋出租未经中庚置业公司追认，租赁合同是无效的。本院经审查认为：本组材料均已在一审中提供，不属于二审新证据，本院不予采纳。
第三组：1.福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初80号民事调解书；2.2016年5月6日林馨怡与中庚置业有限公司签订的《解除<商品房买卖合同>协议》；3.林馨怡于2015年12月24日出具的委托书及2015年福建省平潭县公证处出具的公证书，林馨怡委托林风办理该房产相关事宜；4.福州市房屋登记中心出具的注销合同登记备案通知；5.中庚置业公司销售人员向林馨怡委托人林香梅丈夫段某索要林馨怡新的地址及联系方法的短信截图。拟证明，中庚置业公司、林馨怡和交通银行股份有限公司福州市二环路支行三方在明知房屋已经租给李恩钦长期使用的情况下，私下协商虚假诉讼，解除2013年签订的购房协议，侵犯了李恩钦的合法承租权与优先购买权。林香梅对本组材料真实性均无异议。中庚置业公司对本组材料证据1-5真实性均无异议，对证据6真实性有异议，对证明对象均有异议，本案讼争房屋的合同登记备案及预告登记均已经注销，租赁合同无法继续履行。本院经审查认为：证据1、4一审已提供，不属于新证据，证据3与本案不具有关联性，材料5真实性无法确认，且与本案无关联性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，本组材料不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
第四组：控告书。拟证明李恩钦向最高人民法院、最高人民检察院等部门实名控告福州市仓山区人民法院法官郭谋、陈曜辉与福建中庚置业有限公司恶意串通，采取虚假诉讼方式，将涉案房屋划入中庚置业公司名下，严重侵害李恩钦合法权益。本院经审查认为：本组材料系李恩钦向相关部门的控告材料，不属于本案审理范围，本院不予采纳。
第五组：《2016年国家司法考试》必读法律法规汇编关于51条规定。拟证明《合同法》第51条已废止。本院经审查认为：法条是否现行有效不属于当事人的举证范围，对本组材料，本院不予采纳。
第六组：涉案房屋区域价格表两份。拟证明2016年8月1日起中庚红鼎天下房屋每平方米均价涨至45000元：2017年3月，每平方米价格为50000元；涉案房屋已增值1000多万元之巨。本院经审查认为：本组材料与本案无关联性，本院不予采纳。
根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点有二，一是案涉租赁合同效力问题；二是李恩钦的优先购买权能否得到支持问题。
关于焦点一，对于出租未取得产权证的房屋租赁合同效力问题，不应以出租房屋未取得产权证直接认定房屋租赁合同无效。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第4条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，故认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅只有所有权人，还包括合法占有人。本案林馨怡与中庚置业公司签订了《商品房买卖合同》并进行合同登记备案，虽未办理产权过户手续，但林馨怡委托林香梅与李恩钦签订《租房合同》时，林馨怡系讼争房屋的合法占有人，该《租房合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。原审法院此节认定有误，属适用法律错误，本院依法予以纠正。
关于焦点二，承租人的优先购买权实质是当出租人出卖承租人租赁的租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他买受人而购买租赁物的权利。而本案情形是，林馨怡向中庚置业公司购买案涉房产后向交通银行股份有限公司福州市二环路支行申请个人房屋抵押贷款，并以所购房屋提供抵押担保，中庚置业公司为林馨怡提供阶段性担保。合同签订后，林馨怡逾期未偿还银行欠款，经协商，中庚置业公司与林馨怡解除买卖合同，中庚置业公司、林馨怡及交通银行股份有限公司福州市二环路支行三方是在福州市仓山区人民法院的主持下，达成解除合同的调解意见，故本案不属于林馨怡出卖房屋情形，对李恩钦关于优先购买权的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3098号民事判决；
二、确认林馨怡与李恩钦签订的《租房合同》合法有效；
三、驳回李恩钦的其他诉讼请求及上诉请求。
本案二审案件受理费29600元，由上诉人李恩钦负担14800元，被上诉人林馨怡负担14800元。一审案件受理费29600元，由李恩钦负担14800元，林馨怡负担14800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 陈雁兰
审 判 员 李文颖
二〇一七年六月二十七日
法官助理 张力群
书 记 员 吴 超