江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0572号
上诉人扬州三星物业管理有限公司，（东方名城小区内）。
法定代表人陆月红，该公司经理。
委托代理人李庆，该公司法务部工作人员。
上诉人徐双林，男，1957年3月2日出生，汉族。
上诉人扬州三星物业管理有限公司（以下简称三星物业公司）、徐双林因物业服务合同纠纷一案，均不服扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗民初字第1834号民事判决，于2014年3月28日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并于2014年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人三星物业公司的委托代理人李庆，上诉人徐双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：
2003年4月26日，扬州市庆松物业管理有限公司（以下简称庆松物业公司）（甲方）与被告徐双林（乙方）就被告购买的位于扬州市金凤苑小区（原凤凰山庄）5幢303室、建筑面积为110.26平方米的房屋前期物业管理服务签订前期物业管理服务协议，约定甲方为乙方提供前期物业服务，并对物业管理服务内容和物业管理服务质量进行了约定。关于物业管理费服务费用，金凤苑采取协商制定价格的方法，经双方商定，按以下方法结算：乙方交纳费用起始时间为房屋交付使用，住宅按建筑面积0.35元／月／平方米、别墅1.00元（暂定）缴纳物业费，业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整，每次交纳费用时间为12个月。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。
庆松物业公司于签订协议之日即为被告提供物业服务，2003年8月25日，庆松物业公司变更为三星物业公司，即本案原告，原告继续为被告提供物业服务。
原告向扬州市物价局提出《关于提高金凤苑物业服务收费标准的报告》，扬州市物价局于2011年12月29日受理，2012年1月10日出具扬价服备字（2011）61号《扬州市物价局备案回复表》，同意金凤苑小区普通住宅物业服务费按四级服务标准，即0.55元／月／平方米收取。
原告于2013年4月26日向被告邮寄《催付物业管理费的函》国内挂号信函，“兰晶”签收。扬州市金凤苑小区未成立业主委员会。
2013年7月2日，三星物业公司诉至原审法院，请求判令被告支付拖欠的物业费1456元，并支付逾期付款违约金162元，共计1618元。
原审法院认为：
原告（原庆松物业公司）与被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，合法有效，应当作为处理双方权利义务的依据。原、被告应依约履行各自的义务。
业主接受了物业服务企业提供的物业服务，应按约支付物业管理费用。关于物业管理服务收费标准，虽然前期物业管理服务协议约定物业费标准为0.35元／月／平方米，但2012年1月10日，扬州市物价局同意了原告申请将金凤苑小区物业服务收费标准提高至0.55元／月／平方米的报告，并作出了回复，该回复合法有效，因此，原告主张被告按照0.55元／月／平方米的标准缴纳物业费，本院予以支持。
关于缴纳物业管理服务费用的时间，前期物业管理服务协议第四条约定被告交纳费用起始时间为房屋交付使用，每次交付费用时间为12个月，因此，被告应自房屋交付使用时缴纳当年度12个月的物业管理服务费，即先交费后服务，因此，被告应补交2012年4月26日至2014年4月25日止的物业管理服务费。
关于物业管理服务费的数额，物业服务企业应当按照合同的约定提供相应的服务，本案中，结合被告的抗辩和证据，以及原告服务的整体实际情况来看，扬州市金凤苑小区内存在铁栏杆生锈、破损、树木枯萎等现象，以及小区内对讲防盗门不能正常使用等情形，原告的服务确实存在瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以此拒绝交纳物业服务管理费。故对原告要求被告支付全额物业费的诉讼请求，本院酌定应按80%支付为宜，被告应缴纳2012年4月26日至2014年4月25日的物业管理服务费用1164.35元（0.55元／月／平方米×110.26平方米×24月×80%）。同时，原告应当在今后的服务中继续加以改进，积极采取补救措施，提高并完善服务管理质量。
被告接受原告提供的自2012年4月26日起的物业管理服务，未缴纳物业管理服务费，已构成违约，应当支付违约金，前期物业管理服务协议约定业主未按时交纳物业服务费应从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金，现原告主张按日万分之五加收违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告应支付2012年4月26日起至2013年6月6日止的违约金为582.17元×（365天＋40天）×0.0005=117.89元，2013年4月26日起至2013年6月6日止的违约金为582.17元×40天×0.0005=11.64元，违约金共计129.53元。被告徐双林在第二次庭审时经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐双林于本判决生效后十日内给付原告扬州三星物业管理有限公司2012年4月26日至2014年4月25日的物业管理服务费1164.35元及违约金129.53元；二、驳回原告扬州三星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告三星物业负担5元，由被告徐双林负担45元。
宣判后，三星物业公司不服上诉称：
1、原审判决认定事实错误。
原审判决认定“小区内存在铁栏杆生锈、破损，树木枯萎及小区内对讲防盗门不能正常使用等现象”，并无任何证据。即使存在上述现象，也不能完全归责于三星物业公司。首先，铁栏杆生锈、破损是指小区内的健身器材，该器材是体育局在小区内设立的公共设施，发生生锈、破损也属正常，对此我司已将情况告之体育局，并自行出资对该器材进行了油漆。其次，树木枯萎的原因离不开人为和自然的原因，小区内个别业主的不良行为是造成绿化、树木受损的人为原因之一，进入秋冬季节部分树木枯萎也属自然现象。最后，小区内对讲防盗门不能正常使用也有多方面的原因。其一、对讲防盗门不能正常使用是个别现象而非全部不能使用。业主不能以他人的对讲防盗门不能正常使用为由，拒绝缴纳物业费用。其二、就小区内不能正常使用的对讲防盗门，经业主报修，我司分别于2010年9月和11月申请住宅专项维修资金，对小区内破损的铁艺护栏及26个单元的对讲防盗门进行了维修、更换。
2、原审法院审理程序违法。
原审法院在徐双林未能提供证据，且未能到庭进行缺席审理的情况下，认定我司在物业服务上存在瑕疵，有违民事诉讼的相关规定，其审理程序违法。
3、原审判决实体处理不当。
原审判决采用扣减物业费的方式平衡双方当事人的利益纷争，由此会引发小区内业主均要求按80%交付物业费，无疑会使我司入不敷出，造成小区内的物业管理难以维持。同时，该判决也缺乏法律依据。
综上，请求二审查明案件事实，撤销原审判决，并改判徐双林全额向我司给付物业管理费。二审期间，我司放弃要求徐双林承担滞纳金的诉讼请求。
其二审期间提供的证据有：2014年2月12日，扬州市物业管理中心出具的《关于金凤苑小区铁艺栏杆、单元门维修资金使用的情况说明》1份。以此证明三星物业公司对小区的设施已经尽到及时维修和更换的合同义务。经质证，徐双林认为，根据出具说明的时间，该证据与本案没有关联性。
徐双林答辩称：
根据本人与三星物业公司之间的合同约定，本人应按每月每平方米0.35元的标准交付物业管理费。三星物业公司要求按每月每平方米0.55元的标准收取物业管理费，不符双方合同约定，也没有法律依据。原审法院第二次开庭，本人没有收到开庭传票，故本人也认为原审法院缺席审理系程序违法。
徐双林亦不服上诉称：
1、原审判决认定事实不清。
三星物业公司要求按每月每平方米0.55元的标准收取物业管理费，缺乏事实和法律依据。不能以扬州市物价局的回复认定本人同意三星物业公司提高物业管理费。同时，三星物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，且未能及时采取补救措施，对此本人在原审期间提供了相关照片予以证明。
2、原审法院审理程序违法。
原审法院第二次开庭，本人没有收到开庭传票，故本人认为原审法院缺席审理系程序违法。
3、原审判决结果计算有误。
由于本人不同意三星物业公司提高物业管理费的收取标准，故双方发生争议，以致本人没有交付双方合同约定的物业管理费，对此本人没有过错，也就是说本人不应当承担该尚欠物业管理费的滞纳金，且原审判决滞纳金的计算也存在错误。
综上，请求二审查明案件事实，撤销原审判决，改判本人按双方合同约定交付物业管理费，并驳回三星物业公司的其他诉讼请求。
其二审期间提供的证据为：2014年1月4日，由扬州市物价局、扬州市物业管理中心、扬州市瘦西湖风景区管委会、三星物业公司相关人员与金凤苑部分业主，对物业管理费问题进行调解的录音光盘及整理该光盘的《录音记录》1份。经质证，三星物业公司认为，该录音仅仅反映了相关部门进行调解的过程，与本案的处理没有关联性。
针对徐双林的上诉，三星物业公司答辩称：
1、我司提供的收取物管费手续合法有效。
我司要求提高收取物业管理费的标准，事先进行了公告，并经过扬州市物价局以《回复》的形式核准，因此我司收取物管费的手续合法有效。
2、徐双林拒绝交付物管费的理由不成立。
徐双林未能按约向我司交付物业管理费系违约行为，我司向其主张权利，依法应予支持。即使我司在提供物业服务过程中存在瑕疵，徐双林也不能因此拒绝交付物业管理费。同时，原审判决徐双林支付80%的物业管理费亦没有法律依据。
综上，徐双林的上诉请求不能成立，请求二审驳回其上诉。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
另查，三星物业公司于扬州市物价局有关提高金凤苑物业服务收费标准的《回复》前后，在金凤苑小区公示栏内张贴了关于提高金凤苑物业服务收费标准的《公告》，告之金凤苑小区业主，三星物业公司拟定于2012年1月1日起，将小区物业服务收费标准从原来每月每平方米0.35元调整至每月每平方米0.55元。
又查，2014年1月14日，扬州市物价局、扬州市物业管理中心、扬州市瘦西湖风景区管委会相关人员召集三星物业公司相关人员与金凤苑的部分业主，对金凤苑小区的物业管理费问题进行了调解。金凤苑小区的部分业主对调解的过程进行了录音并刻录光盘1张，经整理该光盘制作《录音记录》1份。该《录音记录》中扬州市物管处的相关领导提出三点意见：一、要求三星物业公司公示物业收支账目，每年不少于两次；二、物业服务不是无偿的，花什么样的钱买什么样的服务；三、请社区牵头成立金凤苑小区业主委员会，由业主委员会监督物业公司的工作，或者选择物业公司等。2014年2月12日，扬州市物业管理中心出具《关于金凤苑小区铁艺栏杆、单元门维修资金使用的情况说明》1份。该说明载明：经查，三星物业公司按照住建部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的相关规定，分别于2010年9月和11月申请住宅专项维修资金，对金凤苑小区公共区域破损的铁艺护栏及26个单元损坏的单元门进行了维修、更换。
本案双方争议的焦点为：1、三星物业公司有无擅自提高收费标准？2、原审法院审理程序是否违法？
本院认为：
1、三星物业公司并未擅自提高收费标准。
原庆松物业公司与徐双林所签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的相关规定，依法应确认合法有效，双方均应按协议约定履行其义务。原庆松物业公司变更为三星物业公司后，该协议项下的权利和义务依法应由三星物业公司享有和承担。双方在协议中约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.35元、别墅1.00元（暂定）缴纳物业费，业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整等。由于该协议约定的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.35元系暂定，随着物价的上涨，三星物业公司仍按此标准收费难以维持正常的物业服务，而金凤苑小区一直未能成立业主委员会。在此情况下，三星物业公司经征询部分业主的意见，在小区内张贴《公示》拟提高物业收费标准，并报告经扬州市物价局《回复》同意后，将金凤苑小区物业服务收费标准提高至每月每平方米0.55元。根据双方协议约定和物业管理的相关规定，三星物业公司的上述行为并不是擅自提高物业收费标准的行为。
在三星物业公司为金凤苑小区业主提供物业服务的过程中，小区内确实存在铁栏杆生锈、破损，树木枯萎及小区内对讲防盗门不能正常使用等现象，造成该现象的原因系多方面的，有三星物业公司管理服务不到位，也有个别业主行为不当及自然条件变化等原因所致。二审期间，三星物业公司提供的《关于金凤苑小区铁艺栏杆、单元门维修资金使用的情况说明》证明，三星物业公司对小区内已损坏的设施已经尽到维修和更换的义务。根据双方协议约定和物业管理的相关规定，徐双林不能因此拒绝交付物业管理服务费，原审法院酌定徐双林支付80%的物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院应予纠正。同时，三星物业公司在提供物业管理服务的过程中，对业主提出的物业管理服务不到位的情况应及时妥善处理，并按照相关规定规范物业管理服务，提高物业管理服务的水平。
2、原审法院审理程序符合法律规定。
原审法院依据第一次开庭时，徐双林所提供的证据进行分析认定，其审理程序符合法律规定。此外，原审法院以徐双林所确认的当事人送达地址，用法院专递的形式向徐双林邮寄送达第二开庭传票，在徐双林未能到庭的情况下缺席审理，其审理程序亦符合法律规定。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，审理程序符合法律规定，但酌定徐双林支付80%的物业管理服务费，缺乏事实和法律依据，本院应予纠正；三星物业公司关于徐双林应全额支付物业管理服务费的上诉请求及理由成立，本院予以支持，其二审期间放弃要求徐双林承担滞纳金的诉讼请求系对权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许；徐双林的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗民初字第1834号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；
二、变更扬州市邗江区人民法院（2013）扬邗民初字第1834号民事判决主文第一项为：徐双林于本判决生效后十日内给付扬州三星物业管理有限公司2012年4月26日至2014年4月25日期间的物业管理服务费1456元；
三、驳回徐双林的上诉请求。
二审案件受理费50元，由扬州三星物业管理有限公司负担5元，由徐双林负担45元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 蒋金生
代理审判员 李春艳
二〇一四年五月五日
书 记 员 王有展
附本判决所依照的法律条款：
国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；