江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第00420号
上诉人（原审被告）吴巍，男，1975年7月9日生，汉族，镇江市人。
委托代理人谢觉臣，镇江市京口区正东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）耿昌慧，男，1954年1月29日生，汉族，镇江市人。
被上诉人（原审原告）耿亮，男，1982年4月18日生，汉族，镇江市人。
两被上诉人委托代理人金国强、周婷，江苏甘露律师事务所律师。
上诉人吴巍因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第2890号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月23日耿昌慧与吴巍签订“租房协议书”，约定耿昌慧将位于镇江市京口区千秋桥北55号门面单位（包括水电及其他设施）租赁给吴巍使用，租期按季度算，一个季度为一个租期，租金为一个租期4500元，采用先付后租的方式，一个租期期满前一个月双方重新签订租房协议，并由吴巍付清下一租期的租金，等等。另外，耿昌慧与吴巍分别于2011年6月23日、2011年9月23日签订了与2011年3月23日“租房协议书”中租赁标的、租金、租期等内容基本一致的“租房协议书”。除上述三份书面的租赁合同之外，双方未再签订过书面的租赁合同，被告一直使用该房屋，并缴纳房屋租金至2013年9月23日。
案涉镇江市京口区千秋桥北55号一层沿街房为三间相连房屋，其中最西边一间建筑面积16.89平方米的房屋为耿亮所有，另两间建筑面积共45.47平方米的房屋为耿昌慧所有。2011年3月至2012年2月，吴巍承租了镇江市京口区千秋桥北55号房屋中耿亮所有的房屋一间以及与该房屋相连的耿昌慧所有的房屋一间，用于开店做生意，租金为1500元每月。2012年3月起，吴巍又增租了镇江市京口区千秋桥北55号一层房屋中属于耿昌慧的另一间房屋，双方约定，三间房屋的租金为每月2300元。审理中，耿亮认可耿昌慧与吴巍于2011年3月23日、2011年6月23日、2011年9月23日签订的“租房协议书”中涉及其所有房屋的部分，并同意吴巍承租其所有的镇江市京口区千秋桥北55号建筑面积16.89平方米的房屋一间的事实。
2013年10月期间，耿昌慧向吴巍催缴房租，吴巍也向耿昌慧要求缴纳房屋，但双方并未就此达成一致。2013年10月20日，耿昌慧、耿亮发函给吴巍，以吴巍未在约定期限内缴纳房屋租金为由要求解除租赁合同，并限期吴巍搬离房屋。但吴巍至今未搬离案涉房屋，亦未缴纳房屋使用费。
2013年11月5日，耿昌慧、耿亮诉至原审法院，要求解除与吴巍之间的租赁合同，要求吴巍从所租房屋中搬出，并给付所欠租金6900元，以及按照每月2300元给付2014年1月至搬出之日止的租金。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，耿昌慧与吴巍签订的最后一份书面租赁合同的租赁期限届满后，吴巍继续使用租赁物，耿昌慧未提出异议，并按照原约定收取相应的租金，双方的租赁关系应认定为不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。2012年3月起，吴巍增租了镇江市京口区千秋桥北55号耿昌慧所有的另一间房屋，双方未签订书面的租赁协议。因此，耿昌慧与吴巍之间就增租房屋形成的租赁关系亦为不定期租赁。根据法律规定，在不定期租赁中，除非双方当事人另有约定，当事人任何一方享有对合同的任意解除权。本案中，尽管吴巍存在缴纳房租和继续承租房租的意愿，但耿昌慧、耿亮仍可以行使解除权，解除其与吴巍之间的不定期租赁关系。2013年10月耿昌慧、耿亮作为出租方以函件的形式通知吴巍要求解除租赁合同，是其行使解除权的表现，该方式符合法律规定，应予认可。
双方当事人均认可吴巍的房屋租金缴纳至2013年9月23日，而自2013年10月耿昌慧、耿亮发出解除租赁合同的函件之前，双方的租赁关系合法有效，吴巍应按照每月2300元的标准支付租金。吴巍收到解除函件之后，既未缴纳相应的房屋使用费，亦未搬出案涉房屋，耿昌慧、耿亮无法使用该房屋，产生经济损失。耿昌慧、耿亮要求吴巍参照房屋租赁合同期间双方达成一致的租金标准，即2300元每月赔偿合同解除后至吴巍搬出之日止的损失，较为合理，应予支持。
吴巍辩称的其在承租房屋上自建的部分建筑物，涉嫌违法建筑，相应的建房款和拆迁利益，不予理涉。
原审法院判决：解除耿昌慧、耿亮与吴巍之间的租赁关系；吴巍于判决生效之日起十日内搬出镇江市京口区千秋桥北55号的三间房屋；吴巍于判决生效之日起十日内给付耿昌慧、耿亮房屋租金及损失赔偿金（计算方式为，以2300元每月为基数，自2013年9月24日起计算至本判决生效之日起十日内搬出之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1298元，减半收取649元，由吴巍承担。
上诉人吴巍提起上诉称，双方口头约定，上诉人为被上诉人缴纳水电费，抵充部分房租，到2013年9月，被上诉人尚欠上诉人水电费6000多元；上诉人在外地工作，使用承租房开店的上诉人的妻子在2013年7月因交通事故受伤，导致小店停业；提前收取租金或者延迟缴纳租金是双方之间的惯例；上诉人曾经出资在承租房旁边搭建了简易房，双方约定在拆迁时，按比例受偿，被上诉人拒收租金，要求解除合同，是想独占拆迁补偿利益；一审判决后，被上诉人私自进入出租房，窃取上诉人的物品，将出租房另行出租给其他人。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判被上诉人给付上诉人建房款3万元，赔偿上诉人损失1000元，案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称，双方曾约定，被上诉人的水电费由上诉人负担；上诉人所称的搭建的房屋是被上诉人出资搭建的，与上诉人无关；被上诉人并未占有出租房屋，没有窃取上诉人的财物，出租房屋至今仍被上诉人占有。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审期间，上诉人提交了下列证据：1、水电费票据各12张，拟证明承租房屋的水电费全部是由上诉人缴纳，双方约定过由上诉人代垫上诉人的水电费，双方另行结算，冲抵房租；2、镇江市公安局京口分局大市口派出所出具的接处警详细信息表和情况说明各一份。接处警详细信息表的内容是：2014年1月25日13时29分，该所接电话报警，简要警情和处理结果是：李静，女，报警人发现自己租的千秋桥北54号门面房被人锁了，她和房东有纠纷，已上诉法院。情况说明的内容是：2014年1月28日10时15分，该派出所接李静报警，称千秋桥北54号店内东西被盗，民警到场后，李静称在此租房开饭店，半个月未到店，当天到店内发现里面的煤气、桌子等物品没有了，门被人锁。登记备案。3、照片10张，照片上记载了诉争房屋外观、内景，拟证明上诉人所称的搭建房屋以及房屋被侵占的事实。4、道路交通事故认定书，拟证明2013年7月上诉人妻子李静发生交通事故的事实。
被上诉人对上诉人提交的证据的真实性无异议，被上诉人认为，上述证据不能证实上诉人诉称的事实，证据记载的事实与本案没有关联性。
本院认为：根据法律规定，当事人可以随时解除不定期的租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审认定被上诉人2013年10月20日向上诉人发送函件，是行使解除权的行为，该解除行为符合法律规定，并无不当。双方当事人之间是否曾经约定由上诉人代缴水电费、上诉人是否在承租房屋旁搭建了其他建筑物、上诉人停业的原因是否是其妻受伤、被上诉人是否曾拒绝收取上诉人缴纳的房租，均不影响被上诉人行使解除不定期租赁合同的权利。
《中华人民共和国合同法》第二十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故一审判决要求上诉人按照双方原书面合同约定的标准支付合同解除前的租金，在合同解除后，上诉人实际迁让出承租房屋前，参照原合同约定的租金标准赔偿继续占用房屋给被上诉人造成的损失，并无不当。
因上诉人诉称的其出资搭建的建筑物涉嫌违章建设，且上诉人主张的要求被上诉人赔偿建房款的权利，与本案被上诉人主张的权利不属于同一法律关系，一审对该建筑物未理涉，并无不当。
上诉人称，一审判决后，被上诉人私自进入出租房，窃取上诉人的物品，将出租房另行出租给其他人，要求被上诉人赔偿1000元，该请求与被上诉人原审诉讼请求无关，本案不予理涉，上诉人可以另行主张权利。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1873元，由上诉人吴巍负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年四月十四日
书 记 员 刘 静