福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0111民初3160号
原告（反诉被告）：王智涵，男，1992年11月19日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：吴玉杰，福建航嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：福建五和建设发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人：林荣滨，董事长。
委托诉讼代理人：陈颖，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄丹丹，该公司员工。
原告王智涵与被告福建五和建设发展有限公司（以下简称五和建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理。诉讼中，被告五和建设公司向本院提出反诉，本院依法予以合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈昭森以及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人黄丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王智涵向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告逾期办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告的违约金26928.68元（自讼争屋交付使用后300天之日起至2016年1月8日止，每日按已付款项2137197元的0.02%计算）、逾期办理房产证的违约金111561.68元（自2016年1月9日起至2016年7月14日止，每日按已付款项2137197元的0.02%计算），合计138490.36元。
事实和理由：2013年5月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于福州市晋安区某单元商品房出售给原告，在该合同第十四条双方就办理房屋产权证约定：关于产权登记的约定，双方经协商同意选择【2】：因开发商无法按照【1】的约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后300日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签署后，原告依约支付了购房款，但被告却无法按期办理诉争房屋产权证书。原告遂诉至本院。
被告五和建设公司辩称，五和建设公司认为违约金起算时间及办证延误的时间都有误，应该是从交房之日，即2014年11月2日起计至2016年4月6日止；五和建设公司承担违约金的前提是被告原因所致，但本案五和建设公司并没有违约，不应承担违约责任。
反诉原告五和建设公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告按房屋总价款（即2137197元）每日0.02%的标准支付反诉原告自2014年10月30日起至2014年11月2日止的保管金1282.32元；2.反诉被告按贷款额（即500000元）每日0.5%的标准支付反诉原告自2016年6月5日起至反诉原告为反诉被告贷款提供的保证责任解除之日止的违约金（暂计至2016年8月22日，共违约78天，违约金为195000元）；3.反诉被告按契税总额（即42743.94元）每日0.5%的标准支付反诉原告自2016年4月13日起至缴清契税之日止的违约金（暂计至2016年8月22日，共违约131天，违约金为27997.28元）；4.反诉被告按物业专项维修资金总额（即23098.5元）每日0.5%的标准支付反诉原告自2016年4月13日起至缴清物业专项维修资金之日止的违约金（暂计至2016年8月22日，共违约131天，违约金为15129.52元）。上述累计违约金为239409.12元。
事实和理由：反诉原、被告于2013年5月4日签订一份《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的福州市晋安区某单元；房屋总价款为2137197元；若反诉被告原因未能按期交付房屋的，反诉被告应按延期时间向反诉原告支付房屋总价日万分之二的保管金；若反诉被告不能按约定缴纳物业专项维修资金及契税，则每逾期一日，应按应交物业专项维修资金总额及契税总额的千分之五向反诉原告支付违约金；若因反诉被告原因未能办妥本合同项下房屋权属证书、抵押房屋的他项权证及未配合贷款银行办理房屋抵押登记的其他手续，导致反诉原告为反诉被告贷款提供的保证责任未能解除的，则每逾期一日，反诉被告应按贷款额的千分之五向反诉原告支付违约金；《商品房买卖合同》及附件所约定的违约金可累计计算。
合同签订后，反诉原告于2014年10月27日发出《房屋交付使用通知书》，通知反诉被告携带相关材料办理房屋交付手续，反诉被告于2014年11月2日才办妥房屋交付手续。反诉原告于2016年4月6日发出《办理产权证通知函》，通知反诉被告在本通知函发出之日起七日内，按规定缴清物业专项维修资金及契税，并前往反诉原告营销中心领取办理产权证相关材料后，自行前往房屋权属登记机构办理产权证登记手续。但迄今为止反诉被告仍未前往反诉原告处领取办理产权证的相关材料，导致反诉原告为其贷款提供的保证责任未能解除。反诉原告遂诉至本院。
反诉被告王智涵辩称，一、五和建设公司要求王智涵按房屋总价款每日0.02%的标准支付保管金没有依据。
王智涵与五和建设公司签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了交付的条件及期限，第十一条也对房屋的交接做了约定。五和建设公司向王智涵发出《房屋交付使用通知书》当时并未达到合同约定及法律规定的交付条件，根据五和建设公司提供的本诉证据《工程竣工验收登记表》也可证实，五和建设公司是在2015年7月10日才向福建省住房和城乡建设厅申请工程竣工验收，也就是说在五和建设公司通知王智涵交房之时，还不具备交付房屋相关条件，工程项目还未竣工验收。即使当时具备了交付房屋的条件，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，保管金是从通知书规定的交付日期截止日起算，《房屋交付使用通知书》规定的交付日期截止日为2014年10月30日。因此，五和建设公司要求王智涵按房屋总价款每日0.02%的标准支付保管金没有依据。同时，鉴于五和建设公司在2015年7月10日才向福建省住房和城乡建设厅申请工程竣工验收，已违约逾期交房，王智涵保留向五和建设公司主张逾期交房违约责任的权利。
二、《合同补充协议》第二条2.3（包括：2.3.1、2.3.2、2.3.3）的约定是无效的，五和建设公司以《合同补充协议》的约定要求王智涵支付相关违约金没有依据。
王智涵与五和建设公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关合同属于格式合同，《合同补充协议》第二条2.3（包括：2.3.1、2.3.2、2.3.3，下同）属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，《商品房买卖合同》第二十二条也明确约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”因此，《合同补充协议》第二条2.3的相关条款的约定应认定为无效。五和建设公司以该约定要求王智涵支付相关违约金没有事实和法律依据。
综上所述，五和建设公司的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回五和建设公司的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：
原告王智涵与被告五和建设公司于2013年5月4日签订《商品房买卖合同》及附件1-6，约定被告将坐落于晋安区某单元商品房出售给原告，房屋总价款为2137197元，其中首付1637197元，余款500000元办理按揭贷款；
关于交房时间的约定，五和建设公司应于2014年10月30日前交付诉争房产；
关于产权登记的约定，双方经协商同意选择【2】：因开发商无法按照【1】的约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后300日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金；
关于房产交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人按延期时间向出卖人支付房款总价日万分之二的保管金，从出卖人交付房屋使用通知书中规定的交付日期截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同买受人已验收合格并承担房产的一切风险责任及相关义务；同时买受人应向物业管理公司缴纳上述交付日期截止日起的物业管理公司缴纳上述交付日起截止日起的物业管理费及违约金；
关于物业专项维修资金的约定，在具备办理产权证条件下，买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内，将物业专项维修资金全额存入福州市房地产管理所指定的专用账户或将物业专项维修资金全额交由出卖人代缴；若买受人不能按照上述规定缴纳物业专项维修资金，则每逾期一日，应按应交物业专项维修资金总额的千分之五向出卖人支付违约金；
关于契税的约定，在具备办理产权证条件下，买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内，交纳该套商品房应缴纳的契税或交由出卖人代价，若买受人不能按照上述规定缴纳契税，则每逾期一日，应按应交契税总额的千分之五向出卖人支付违约金；
关于保证责任的约定，在具备办理产权证条件下，在出卖人发出上述要求买受人办理产权证通知之日起六十日内，因买受人原因未能办妥本合同项下房屋权属证书、抵押房屋的他项权证及未配合贷款银行办理房屋抵押登记的其他手续，导致出卖人为买受人贷款提供的保证责任未解除的，每逾期一日，买受人应按贷款额的千分之五向出卖人支付违约金。
2014年10月27日，五和建设公司向王智涵发出《房屋交付使用通知书》，载明买受人应在2014年11月1日办理房屋交付手续，若未在通知书规定的交付日期截止日前办妥交付手续，则根据《商品房买卖合同》的约定，买受人须支付房款总价日万分之二的保管金，自交付截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同验收合格并承担该房产的一切风险责任及相关义务。
2014年11月2日，王智涵在《物品领用确认书》上签字确认收房。
2016年4月7日，五和建设公司向王智涵提供的联系地址发出《办理产权证通知函》，载明五和建设公司已经办理完成房产所有权初始预登记手续（完成产权总登记受理），在通知函发出七日内，按规定缴清物业专项维修资金及契税，并携带有关证件前往公司处办理产权证。王智涵至今尚未办理产权证。
2016年11月15日，王智涵提前还清讼争屋的按揭贷款。
双方当事人对以下事实存有争议，本院认定如下：
1.关于逾期办证违约金的计算时间。
本院认为，根据诉争《商品房买卖合同》关于交房时间的约定及关于产权登记的约定，五和建设公司应在2015年11月2日前通知王智涵办理房产权证，五和建设公司于2016年4月7日才发出通知，故计算逾期办证时间应从2015年11月2日起算至2016年4月7日止。
2.关于保管金的计算时间。
本院认为，根据诉争《商品房买卖合同》及《房屋交付使用通知书》的约定，五和建设公司通知王智涵应在2014年11月1日办理房屋交付手续，王智涵于2014年11月2日收房，故计算保管金时间为2014年11月2日。
3.关于保证责任的违约金的计算时间。
本院认为，根据诉争《商品房买卖合同》及《办理产权证通知函》的约定，在具备办理产权证条件下，在出卖人发出上述要求买受人办理产权证通知之日起六十日内，买受人应办理产权证或配合解除五和建设公司的保证责任，福建五和建设发展有限公司于2016年4月7日发出通知函，因王智涵已于2016年11月15日还清讼争屋的按揭贷款，故计算保证责任的违约金的时间从2016年6月7日起计至2016年11月15日止。
综上，本院认为，王智涵与福建五和建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。
关于福建五和建设发展有限公司是否应支付逾期办理所有权初始预登记、房产证的违约金。根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但福建五和建设发展有限公司迟至2016年4月6日方办妥产权初始登记，且在2016年4月7日才通知王智涵办理产权证，已构成违约，应依约承担违约责任。福建五和建设发展有限公司关于不是其自身原因导致违约的抗辩理由，与事实不符，不予采信。福建五和建设发展有限公司应向王智涵赔偿自2015年11月2日起至2016年4月7日止的逾期办证违约金67535.43元（2137197元×0.02%×158天）。因合同未约定逾期办理所有权初始预登记的违约金，且办理所有权初始预登记仅为办理房产证的前置手续，不应重复计算违约金，故王智涵要求福建五和建设发展有限公司赔偿其逾期办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告的违约金的诉请，本院不予支持。
关于王智涵是否应支付保管金。王智涵主张合同第十二条及补充协议第二条约定加重了买受人的责任，应属于约定无效。本院认为，王智涵未能按约收房，其迟延收房行为确有加大福建五和建设发展有限公司保管房产的风险。福建五和建设发展有限公司已在《房屋交付使用通知书》中明确指出王智涵应在2014年11月1日前办理房屋交接手续，王智涵于2014年11月2日收房，故王智涵应向福建五和建设发展有限公司支付2014年11月2日的保管金427.44元（2137197元×0.02%×1天）。
关于王智涵是否应支付保证责任违约金问题。王智涵以银行按揭贷款的形式支付了部分购房款，福建五和建设发展有限公司为其按揭贷款提供阶段性的连带担保责任，王智涵迟延办证确有加大福建五和建设发展有限公司承担担保责任的风险，由此可见，双方约定王智涵应及时收房和办证具有合理性，不属于加重责任的情形，故王智涵的抗辩理由，不予采信。因福建五和建设发展有限公司主张的保证责任违约金标准为每日千分之五，该约定存在违约金标准过高的情形，故该保证责任违约金标准调整为每日万分之三。王智涵应向福建五和建设发展有限公司支付逾期办证保证责任违约金24300元（以500000元为基数，按照每日万分之三的标准从2016年6月7日起计算至2016年11月15日止）。
关于王智涵是否应支付契税、物业专项维修资金的违约金。本院认为，合同的补充协议第二条关于契税、物业专项维修资金违约金的约定，明显加重了王智涵的负担，且与福建五和建设发展有限公司并无利害关系，属于约定无效。故福建五和建设发展有限公司该项请求，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：
1被告福建五和建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王智涵支付逾期办理房产证违约金67535.43元；
2反诉被告王智涵应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建五和建设发展有限公司支付保管金427.44元；
三、反诉被告王智涵应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建五和建设发展有限公司支付保证责任违约金24300元；
四、驳回原告王智涵的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3069元，减半收取计1534.5元，由原告王智涵负担786.5元，被告福建五和建设发展有限公司负担748元。反诉案件受理费2445元，由反诉原告福建五和建设发展有限公司负担2192元，反诉被告王智涵负担253元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 林楠
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 李琳
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。