上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初5390号
原告高玮钦，男，1980年12月1日出生，汉族，住上海市。
委托代理人曹正平，上海市君成律师事务所律师。
被告何凤贤，女，1927年11月21日出生，汉族，住上海市。
委托代理人张元平，男，1953年10月30日出生，汉族，住上海市。
被告羊敏，女，1959年1月19日出生，汉族，住上海市。
原告高玮钦与被告何凤贤、羊敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告高玮钦的委托代理人曹正平、被告何凤贤的委托代理人张元平到庭参加诉讼，被告羊敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高玮钦诉称，被告何凤贤系原告外婆，亦是原告之舅张元茂的母亲，被告羊敏系张元茂的再婚妻子。张元茂为上海市延长西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)原产权人。2013年8月4日，张元茂因病死亡，其生前无子女，其父亲张道斌于1994年11月1日死亡，两被告为张元茂的法定继承人。2013年7月25日，张元茂与被告羊敏签订《协议书》，主要内容为：“现有张元茂、羊敏夫妻双方就双方共同拥有的现有居住房屋上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号XXX室形成如下协议：因丈夫张元茂患病治疗需要费用，双方经协商同意将现有居住房屋共同出售，将出售钱款的一半用于羊敏重新购置住房，另一半钱款用于丈夫张元茂今后治病所需费用。此协议一式两份，双方各执一份。所售得款项一半入羊敏帐户，一半入张元茂帐户。发生治疗费用需双方同意方可支付”。当日，双方各自亲属，包括案外人张元挺及张元林、羊黎及羊锋作为证明人，出具《证明》，主要内容为：“2013年7月25日在上海市同仁医院我们共同见证了张元茂、羊敏夫妻双方就双方共同拥有居住的房屋所进行的协商及协议，情况属实，特此证明”。2013年8月1日，张元茂经上海市徐汇公证处公证，就系争房屋出售事宜出具《委托书》，委托张元挺全权办理包括代为签订房地产买卖合同、代为收取房款、代为办理房地产产权转移登记事宜、代为办理抵押注销手续等共计12项权利，同时约定凡由受托人在上述委托权限内代理委托人就上述泛地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托的期限自委托人签署委托书之日起至2014年7月31日止。当日，张元挺作为张元茂的委托代理人，以张元茂为卖售人(甲方)，原告为买受人(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为人民币220万元(以下币种均为人民币)，双方于2013年10月31日前办理产权转让过户手续，同时腾出房屋交付乙方。合同第四条约定，甲方至迟应于2013年10月31日前腾出系争房屋，合同第十条约定未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应按已付款0.5%的标准支付违约金，合同继续履行。合同履行过程中，原告按约支付了全部购房款220万元，但由于办理系争房屋产权过户手续未成，故原告曾向上海市普陀区人民法院提起诉讼。2015年5月12日，上海市普陀区人民法院审理后作出(2013)普民四(民)初字第2915号民事判决书，判决原、被告应继续履行关于系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，并判令被告羊敏应于系争房屋转移登记为原告名下之日起十日内迁出系争房屋，两被告将系争房屋交付原告。原、被告均未对上述判决提出上诉，该判决书遂发生法律效力。根据判决书，原告向法院申请强制执行，系争房屋产权人于2014年12月29日变更登记为原告，房产证号为沪房地普字(2014)第0260**号。然而，被告羊敏至今拒绝从系争房屋内迁出，始终未将房屋交付给原告。原告认为，根据生效判决认定，原告与张元茂签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对原告及张元茂的继承人即两被告均有约束力。其次，被告未按合同约定将系争房屋交付原告，属于违约行为，应当承担违约责任。最后，由于合同约定的违约金比例过高，原告根据系争房屋同期相关实际租金水平，自愿要求按照已付款万分之五标准计算违约金。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告支付原告自2014年12月30日起至实际将系争房屋交付原告之日止，以220万元为本金，按每日万分之五标准计算的违约金；2、本案诉讼费由被告负担。
被告何凤贤辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求，但系争房屋实际由被告羊敏使用，本被告并不居住在内，应由被告羊敏承担逾期交房违约金的责任。如果法院认定两被告违约，请求法院对违约金标准酌情予以降低。
被告羊敏未作答辩。
经审理查明，被告何凤贤系原告外婆，亦系原告之舅张元茂母亲。被告羊敏系张元茂再婚妻子。张元茂原为系争房屋产权人。2013年8月4日，张元茂因病死亡，其生前无子女，其父亲张道斌于1994年11月1日死亡，故两被告为张元茂法定继承人。
2013年7月25日，张元茂与被告羊敏签订《协议书》，主要内容为：“现有张元茂、羊敏夫妻双方就双方共同拥有的现有居住房屋上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号XXX室形成如下协议：因丈夫张元茂患病治疗需要费用，双方经协商同意将现有居住房屋共同出售，将出售钱款的一半用于羊敏重新购置住房，另一半钱款用于丈夫张元茂今后治病所需费用。此协议一式两份，双方各执一份。所售得款项一半入羊敏帐户，一半入张元茂帐户。发生治疗费用需双方同意方可支付”。当日，双方各自亲属，包括案外人张元挺、张元林、羊黎及羊锋作为证明人，出具《证明》，主要内容为：“2013年7月25日在上海市同仁医院我们共同见证了张元茂、羊敏夫妻双方就双方共同拥有居住的房屋所进行的协商及协议，情况属实，特此证明”。
2013年8月1日，张元茂经徐汇公证处公证，就系争房屋出售事宜出具《委托书》，委托案外人张元挺全权办理包括代为签订房地产买卖合同、代为收取房款、代为办理房地产产权转移登记事宜、代为办理抵押注销手续等共计12项权利，同时约定凡由受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。委托的期限自委托人签署委托书之日起至2014年7月31日止。
当日，张元挺作为张元茂的委托代理人，以张元茂为卖售人(甲方)、原告为买受人(乙方)，签订《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为220万元，双方于2013年10月31日前办理产权转让过户手续，同时腾出房屋交付乙方。甲方未按约定交房的，应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。合同补充条款约定：1、甲乙双方签订买卖合同当日，即2013年8月1日乙方支付甲方房款50万元整；2、乙方于2013年8月3日支付170万元；3、甲乙双方各自承担税、费。2013年8月2日，该合同经徐汇公证处公证。
2013年8月4日、8月11日、8月20日、9月2日原告分别向张元挺支付房款65万元、60万元、50万元、45万元，共计220万元。
2013年8月7日、8月12日、8月25日、9月5日张元挺分别将上述款项转账给被告何凤贤。
嗣后，因办理系争房屋产权过户手续未成，原告将两被告诉至本院，要求两被告继续履行买卖合同，注销抵押登记、办理产权过户手续、向原告交付系争房屋。2014年5月12日，本院经审理后作出(2013)普民四(民)初字第2915号民事判决书，认定《上海市房地产买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，判决合同继续履行，两被告于判决生效之日起十日内注销抵押登记、于抵押登记注销后十日内办理产权过户手续、被告羊敏于产权登记为原告之日起十日内迁出房屋、两被告将房屋交付原告。判决后，双方均未上诉，但两被告也未自动履行。
2014年6月，原告向本院递交《申请执行书》，要求两被告履行判决内容。经本院强制执行，2014年12月29日，系争房屋产权人登记为原告。
系争房屋目前由被告羊敏一人居住使用，被告何凤贤并不居住在内。
现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。本院根据原告提供的被告羊敏地址即系争房屋向其送达传票、诉状副本、证据副本等材料，由被告羊敏本人签收。
庭审中，原告表示因被告未交付房屋，原告目前在外租房居住，也无法对外出售。至于为何要求两被告共同承担逾期交付的违约金，原告表示其支付的220万元房款在被告何凤贤处，目前被告羊敏并未向被告何凤贤主张房款，两被告共同承担违约金责任后，实际承担者可以向另一方追偿。
本院认为，生效的民事判决已经确认了《上海市房地产买卖合同》的合法有效性，本案中不再赘述，原、被告应当按照判决确认的内容全面履行。根据判决，被告羊敏应于系争房屋产权登记为原告之日起十日内迁出系争房屋，两被告将房屋交付原告。根据庭审查明的事实，被告羊敏至今居住在系争房屋内，两被告未向原告交付房屋，尽管被告何凤贤实际不居住在内，但因判决认定两被告共同对原告承担交付房屋的义务，故原告有权要求两被告共同承担逾期交房违约金。关于违约金的起止日期，根据判决确定的交付日期，两被告应于原告实际取得系争房屋产权之日即2014年12月29日起十日内交付房屋，故原告有权要求两被告支付自2015年1月9日起至实际交房之日止的违约金；关于违约金的标准，根据合同约定甲方未按约定交房的，因向乙方支付已收款0.5%的违约金。原告自愿降低该标准，要求按照万分之五标准计算，对此被告何凤贤请求法院予以降低。本院认为合同约定的标准以及原告主张的标准均过高，考虑到本次房屋买卖属于亲属之间的交易，为了妥善解决纠纷，又能够督促两被告自愿履行，本院对该违约金标准酌情予以确定。被告羊敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的依法审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告何凤贤、羊敏应于本判决生效之日起十日内支付原告高玮钦逾期交房违约金(以人民币220万元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2015年1月9日起计至实际交付房屋之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6662元，减半收取计人民币3331元，由原告承担人民币31元，两被告承担人民币3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈文丽
二〇一六年六月二十九日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。