山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民三初字第360号
原告：中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，住所地滨州市黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼一号102室，组织机构代码866915287。
负责人：亓林林，该支行行长。
委托诉讼代理人：张兴华，山东齐英律师事务所律师。
被告：刘洪斌，男，1967年12月15日出生，汉族，居民，住滨州市。
被告：何振环（与被告刘洪斌系夫妻关系），女，1968年10月22日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。
被告：淄博信通担保投资有限公司滨州分公司，住所地滨州市黄河一路393号，组织机构代码681707342。
负责人：秦勇，该公司总经理。
被告：滨州市中博房地产有限公司，住所地滨州市经济开发区现代物流中心园区，统一社会信用代码913716007710195196。
法定代表人：谢硕文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘盼盼，该公司职工。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行与被告刘洪斌、何振环、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张兴华、被告滨州市中博房地产有限公司委托诉讼代理人刘盼盼到庭参加诉讼，被告刘洪斌、何振环、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案审理过程中，经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2.被告刘洪斌、何振环偿还原告本金37641.28元及利息434.1元（截至2015年2月21日），共计38075.38元，并支付利息至履行完毕之日止；3.原告对被告刘洪斌、何振环抵押的房产在折价、拍卖或者变卖的价款内享有优先受偿权；4.被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司对上述款项承担连带清偿责任；5.诉讼费与实际支出费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确表示放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2010年6月17日，工商银行滨州大观园支行与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：被告刘洪斌、何振环为向大观园支行借款74000元；借款期限为96个月，贷款利率浮动利率，按月还本付息；借款的担保方式为抵押、保证，其他被告提供连带责任保证，保证的范围包括，本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付的其他费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起2年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起2年。合同签订后，大观园支行按约履行了向被告发放74000元贷款的义务，但在以后合同履行过程中，被告刘洪斌、何振环未按合同约定向大观园支行履行按月还本付息的义务，其行为已构成违约。大观园支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效，应受到法律的保护，各方当事人应依约履行自己的义务。被告刘洪斌、何振环未按合同约定履行向大观园支行还本付息的义务，应承担相应的民事责任；被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。因大观园支行并更为渤海支行，其权利和义务由渤海支行享有和承担。
被告刘洪斌、何振环、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司均未作答辩。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，该借款有债务人即被告刘洪斌以自己的房产作为抵押的担保，又有被告的保证作为担保，根据我国法律规定，同一债权即有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中原告尚未就物的担保实现债权以前，被告对该债权不承担连带保证责任；原告应当举证证明被告还款的具体明细，以确定被告已还款的具体数额；原告应当明确利息的计算方法和依据；原告应当证实大观园支行并入渤海支行的事实。
被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司未提出答辩。
原告围绕诉讼请求提交了《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房地产抵押契约和房屋预告登记证明、被告身份证、结婚证和户口簿复印件、《自营历史明细表》、核保书、抵押核实书、担保承诺函、更名文件，经合议庭评议，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘洪斌与被告何振环系夫妻关系。2010年6月17日，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行（贷款人）于与被告刘洪斌（借款人、抵押人）、被告何振环（共同借款人、抵押物共有人）、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司（保证人）、滨州市中博房地产有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向被告刘洪斌发放贷款74000元，被告何振环为共同借款人；贷款用途为购买商房，贷款期限为96个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率基础上上浮10%后计算；如借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权解除合同并按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；借款人授权贷款人将贷款一次划入本合同约定的账户（户名为滨州市中博房地产有限公司，账号为16×××53，开户行为工行），贷款利息自实际发放日起计算；借款人采用按月等额还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户为还款账户（户名为刘洪斌，账号为62×××14，开户行为工行）；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日支付利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行约定的利率基础上加收30%确定；被告刘洪斌、何振环以其所有的位于滨州市渤海二十四路XXX号XX商贸城X号楼XXX房产提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证范围为全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
被告刘洪斌、何振环以其所有的位于滨州市渤海二十四路XXX号XX商贸城X号楼XXX房产提供抵押担保，并于2010年6月18日在滨州市房地产管理局办理了抵押预告登记，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行取得编号为房预滨字第XXX号房屋预告登记证明。被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司自愿向中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
2010年6月19日，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行按照约定向被告刘洪斌发放了借款74000元，并出具《借款凭证》，注明借款期限为96个月，借款发放日为2010年6月19日，到期日为2018年6月19日。被告刘洪斌在该凭证上签字并捺手印进行确认。根据原告提交的还款账户历史明细列表显示，截至2016年8月21日，被告刘洪斌共偿还借款本金36358.72元，尚欠中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行借款本金37641.28元、利息及逾期利息4455.18元。
另查明，2009年3月10日，中国工商银行股份有限公司滨州分行与淄博信通公司签订《合作协议》，约定淄博信通公司授权其分支机构即被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司签订担保合同，并由其承担担保责任。中国银行业监督管理委员会滨州监管局于2011年9月15日作出银监滨准（2011）81号批复，同意中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行迁至滨州市黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼1号楼102室，并更名为中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行。
本院认为，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行与各被告自愿签订《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行已向被告刘洪斌、何振环实际发放了所借款项，该两被告应按照合同的约定履行还本付息的义务。被告刘洪斌、何振环未能按时还本付息，已构成违约，依据合同约定，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行有权提前收回借款并按罚息利率按日计收利息。被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司经淄博信通担保投资有限公司授权自愿为上述借款本息提供保证担保，其应按照合同约定对被告刘洪斌、何振环的上述债务承担连带清偿责任。被告滨州市中博房地产有限公司自愿为上述借款本息提供保证担保，其应按照合同约定对被告刘洪斌、何振环的上述债务承担连带清偿责任。被告刘洪斌、何振环以拟购买的房屋对上述借款本息提供抵押担保，并与中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行签订了《房地产抵押契约》，办理了抵押预告登记，双方抵押合同依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋至今未办理房屋抵押权设立登记，故本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。因合同约定贷款人有权选择就物的担保以及保证担保实现的顺序，未办理正式抵押登记并不影响保证人保证责任的承担，对被告滨州市中博房地产有限公司辩称的应先就债务人的抵押物优先受偿的答辩意见不予采纳。中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行于2011年9月15日变更名称为中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，其与各被告签订的《个人购房借款/担保合同》的权利义务应由原告享有和承担。被告刘洪斌、何振环、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩权和质证权的放弃，本院依法可缺席判决。
综上，原告的部分诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告刘洪斌、何振环于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行借款本金37641.28元并支付利息及逾期利息（利息及逾期利息计算方式：截至2016年8月21日应付利息及逾期利息为4455.18元，自2016年8月22日起至借款偿清之日止，按原被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利息计收方式计算）；
二、被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司对以上借款本息向原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费752元，由被告刘洪斌、何振环、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 崔晓鹏
人民陪审员 宣良训
人民陪审员 冯锁印
二〇一六年九月十三日
书 记 员 王宁宁