湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳中民再终字第12号
上诉人（原审原告）：童叟明，男，1941年5月5日出生，汉族，务农，
上诉人（原审原告）：张蒲香，女，1945年5月4日出生，汉族，务农，系童叟明之妻。
上诉人（原审原告）：童兴根，男，1970年3月9日出生，汉族，务农，系童叟明之子。
三上诉人的共同委托代理人：李律己、董威雄，�南湘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：童大根，男，1963年5月19日出生，汉族，务农，系童叟明之子。
被上诉人（原审被告）：吴光贵，男，1958年1月8日出生，汉族，个体户。
委托代理人：吴敏珍，女，1987年6月11日出生，汉族，系吴光贵之女。
上诉人童叟明、张蒲香、童兴根与被上诉人童大根、吴光贵房屋买卖合同纠纷一案，平江县人民法院于2009年10月14日作出（2007）湘平法民初字第01029号民事判决，已经发生法律效力。吴光贵不服该判决，向本院申请再审。本院于2011年12月19日作出（2011）岳中民申字第38号民事裁定，提审本案，并于2012年4月25日作出（2012）岳中民再终字第5号民事裁定，将本案发回平江县人民法院重审。该院于2013年3月5日作出（2012）湘平法民初字第879号民事判决，驳回童叟明、张蒲香、童兴根的诉讼请求。童叟明、张蒲香、童大根不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。童叟明及其与张蒲香、童兴根的共同委托代理人董威雄，童大根、吴光贵及其委托代理人吴敏珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年3月，童叟明、张蒲香、童兴根向平江县人民法院起诉称：童叟明于1990年2月5日与王总兴夫妇签订《出典契约》，王总兴夫妇将位于童市镇童市居委会铺里组的私有房屋一栋出典给童叟明父子，吴光贵作为见证人在场签字。出典期满后，王总兴夫妇未按期取典，并同意作出卖处理。该房屋所有权归童叟明夫妻、父子共有。2006年12月23日童叟明发现有人对该房屋进行装修，当即进行制止。吴光贵称童大根已将该栋房屋出售给自己。童叟明认为吴光贵明知该房屋的权属，未征得共有人的同意与童大根签订出卖协议，请求判决二人签订的《房屋出售契约》无效，吴光贵�即停止对童叟明父子共有房屋的侵权行为并将该房屋返还。
童大根辩称：该房屋系童叟明与童大根等家庭成员共同所有，其私自找关系，将该房屋土地使用权登记为童待庚，在农行抵押贷款。后因无力还款，其夫妇瞒着其他共有人与吴光贵签订《房屋出售契约》，当时还口头约定今后是要收回的。答辩人的行为侵害了房屋共有人的合法权益，希望吴光贵能遵守当初的约定，让答辩人收回该房屋。
吴光贵辩称：其与童大根于2004年12月18日签订的《房屋出售契约》是合法有效的，童叟明等人的起诉已超过诉讼时效。其与童大根签订房屋出售契约时，童大根提供了集体土地使用权证，其完全有理由相信该房屋是童大根所有，答辩人买房的行为完全符合善意取得的特征，应认定合法有效。
平江县人民法院（2012）湘平法民初字第879号民事判决查明：本案讼争的房屋座落�童市镇童市居委会铺里组，系砖混结构（两层，三个铺面），原属钟洞乡童市村铺里组村民王总兴夫妇所有，于1984年建成。1989年10月9日王总兴向国土部门申请补办土地使用权证，后王总兴迁入平江县城关镇居住。1990年2月5日，王总兴与童叟明父子签订《出典契约》，双方约定该房屋典价2万元，典期五年（1990年2月5日-1995年2月5日），典期届满若出典人不按期取典，视作出卖处理。吴光贵作为到场人签了名，该房屋后由童大根夫妻居住并将铺面出租收取租金。五年典期届满，王总兴未按期取典。1990年4月20日，童大根以“童待庚”的名义在原平江县国土管理局办理了集体土地建设用地使用证（系典期内），后以该证在中国农业银行平江县支行设定抵押贷款。之后因童大根无力还款，农行要拍卖童大根抵押贷款的房屋，经农行与童大根协商，童大根于2004年12月18日自愿�房屋以122800元的价格出售给吴光贵，两人并订立《房屋出售契约》（契约为二份，一份为出售价8万元，一份为出售价122800元，童大根出具的收条为122800元，吴光贵持有的两份契约在2008年6月12日由童市镇童市社区居民委员会及铺里组组长分别签字同意双方买卖房屋），其中8万元价款偿还了农行贷款。童大根从农行取回房屋集体土地使用权证交给吴光贵，并告知承租人房屋已出卖给吴光贵，其租金由吴光贵收取。房屋交吴光贵居住并管理，吴光贵对房屋进行了多次装修，但未办理登记手续。2006年12月吴光贵装修该房屋铺面时，童叟明进行制止，称不知童大根将家中房屋卖给了吴光贵。童叟明等人提起诉讼后，在本案审理过程中，童叟明向平江县国土资料局申请撤销童大根集体土地使用权登记。2008年8月10日平江县国土资源局以平集建（90）字第45010706号《集体土地建设用地使用证》属错误登记，下文予以撤销。2007年12月19日本案讼争的房屋原业主王总兴、童雄辉夫妇亦向本院起诉，要求童叟明、童大根、童兴根返回典当房屋，2008年11月21日王总兴、童雄辉又自动撤回诉讼。
另查明，吴光贵原系童市镇巴焦村村民，其户口于2002年8月9日迁入童市镇童市居委会，2011年5月31日其户口迁入童市镇童市居委会铺里组。
一审法院重审认为，本案讼争的房屋座落于平江县童市镇童市居委会铺里组，其房屋所占用的宅基地（土地）的所有权属该组集体所有，有权使用该宅基地的应当是该集体经济组织的成员。本案中童叟明等三人及童大根自始至终不属于该集体经济组的成员，无权使用讼争房屋所占有的宅基地；吴光贵虽然原不属该集体经济组织的成员，但其户口已于2002年8月9日迁入童市镇居委会，并于2011年5月31日迁入铺里组，得到该集体经济组织的接收，现已成为该集体经济组织的成员之一，有权使用讼争房屋所占用的宅基地，且该集体经济组织已同意吴光贵使用讼争房屋所占用的宅基地，两被告之间的房屋买卖行为虽然在法律上存在一定瑕疵，但从本案实际情况来看，吴光贵在购买讼争房屋时，已按当时的市场行情支付了房屋的等价，双方买卖房屋的意思表示真实，其房屋买卖行为并不损害国家、集体和第三人的利益，吴光贵占有使用讼争的房屋也已多年，并对房屋进行了多次维修，房屋买卖行为早已完成，事后也得到了童市镇居委会铺里组的追认。为维护正常的商品交易秩序，讼争房屋的所有权应归吴光贵所有。现三原告要求确认二被告之间房屋买卖契约无效，并由被告吴光贵返回讼争房屋，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，并经本院审判委�会讨论决定，判决如下：驳回原告童叟明、张蒲香、童兴根的诉讼请求。本案受理费3000元，由三原告负担。
童叟明、张蒲香、童兴根上诉提出，其与王总兴夫妇在乡、村、组邻居的见证下以传统的方式签订了《出典契约》，王总兴夫妇在约定的时间内未取典，视作出卖处理，故该房屋所有权归其家人共同所有，童大根擅自将该共有房屋出卖，严重损害了共有人的利益，吴光贵明知该房屋系童叟明及其家人共有，其在未取得童叟明等共有人的同意下与童大根签订房屋买卖协议，不符合善意取得的要件。故请求二审法院判决吴光贵、童大根所签订的房屋出卖协议无效，将房屋返还给上诉人。
吴光贵答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。童大根答辩称，其与吴光贵签订房屋出卖协议，是因银行催贷，违背房屋共有人的意志，擅自出让，但其口头与吴光贵有约定，门面抵利息，有钱了是要赎回的。
本院二审对平江县人民法院重审判决查明的事实予以确认。
二审另查明，童叟明父子与王总兴签订《出典契约》约定的典期届满后，王总兴夫妇未按期赎回房屋，但童叟明父子亦未办理相关产权证，以确认该房产系童叟明父子共同所有。
本院认为，本案中童叟明父子通过签订《出典契约》取得讼争房屋的使用权后，并未办理相关产权证以确认该房屋系童叟明父子共有。故童叟明、张蒲香、童兴根提出讼争房屋的所有权属其家人共同共有的意见不能成立，本院不予采纳。讼争房屋实际一直由童大根夫妻居住使用，并将铺面出租收取租金。在典当期内，童大根通过不正当手段，办理了该房屋的《集体土地建设用地使用证》，并以此证向银行贷款，后因无力偿还银行贷款，将该房屋出卖给邻居吴光贵。吴光贵�当时市场行情支付了房屋的对价，符合自愿、公平、等价有偿原则。童大根并告知承租人房屋已出卖给吴光贵，以后租金由吴光贵收取。吴光贵在购买讼争房屋后亦未及时办理产权手续，只能认定其取得了该房的使用权，吴光贵是否享有对讼争房屋的所有权，不是本案审理的范围。现童叟明、张蒲香、童兴根在不享有对讼争房屋产权的情况下，要求确认童大根与吴光贵之间房屋买卖契约无效，并由吴光贵返回讼争房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。童大根称其口头与吴光贵有约定，门面抵利息，有钱了是要赎回的辩解意见，亦无证据佐证，不予采信。原再审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持平江县人民法院（2012）湘平法民初字第879号民事判决。
二审案件受理费3000元，由上诉人童叟明、张蒲香、童兴根负担。
本判决为终审判决。
审判长 李强斌
审判员 李思球
审判员 许震鹏
二〇一三年十二月二十三日
书记员 肖芝乐
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判�
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。