辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终887号
上诉人（原审原告）：王华林，男，1961年11月11日生，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：高金，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华洋建筑工程有限公司，住所地大连高新技术产业园区高能街22号。
法定代表人：宋跃林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晗，辽宁宏都律师事务所律师。
原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。
法定代表人：王威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人王华林与被上诉人大连华洋建筑工程有限公司（以下简称华洋公司）、原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连中院（2016）辽02民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张艳华及委托诉讼代理人高金、王云，被上诉人华洋公司的委托诉讼代理人赵辉、王晗，原审第三人凯城公司委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王华林的上诉请求：1、确认上诉人与凯城公司签订的商品房买卖合同真实有效；2、确认上诉人已向凯城公司支付全部购房款且已实际占有涉案房屋；3、撤销大连中院（2016）辽02民初28号民事判决，依法改判停止对上诉人商品房的执行并解除对该房产的查封；4、判决由被上诉人支付涉案纠纷的全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人于2015年2月16日签订《商品房买卖合同》，购买了凯城公司位于于洪区吉力湖8-1号C2栋2门，其中2015年2月13日支付房款25万元，2015年2月16日支付房款315，450元，凯城公司分别给上诉人开具收款收据。2016年2月16日凯城公司开具商品房准住通知、上诉人合法占有涉案房屋。上诉人曾经向凯城公司主张过办理权属登记事项。上诉人购买凯城公司的房屋和占有争议房屋，是在被告2015年8月查封的房屋前。二、未办理过户手续的过错责任在凯城公司。合同约定：从实际入住到凯城公司提交资料备案要720日后办理权属登记，上诉人没有过错。因为涉案房屋一直在抵押状态即涉案房屋一直是“在建工程抵押”，无法办理登记。三、一审判决适用法律错误。本案涉及的不动产属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，一审法院应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条，其适用第二十八条是错误的。四、一审法院“难以认定上诉人与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系”的判决剥夺了上诉人对凯城公司的实体权利。
华洋公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，王华林一审提交的证据有太多的瑕疵和漏洞，确实难以认定其与原审第三人之间存在真实的房屋买卖关系。1、执行异议阶段与起诉、开庭审理时主张事实理由不一致，商品房买卖关系真假难辨。王华林有2010年和2015年两份合同，事实前后矛盾。2、王华林本次主张的付款时间与其起诉状所述及其在（2015）大执异字第199号民事裁定书中的主张及法院已查明的事实相互矛盾，不足以采信。王华林提交的个人活期明细查询及零售客户交易清单显示，卡卡转账无对应卡号，不能确定系向凯城公司支付房款，3、王华林没有正规销售不动产统一发票，只有非营业性收款收据。二、一审法院认定涉案房屋未办理过户手续的过错责任在于上诉人正确。上诉人将责任推至原审凯城公司，没有事实依据及证据支持，不应采纳。华洋公司首封房屋时间是2015年8月31日、案涉房屋办理初始登记的时间是2014年9月1日，在查封时根据我们查询了解到情况，案涉小区绝大部分房屋已经出售且完成过户手续。在案涉房屋完全符合可办证的条件下，上诉人怠于行使办证权力，确属于其过错，依法应承担不利后果。三、一审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，是对法律的正确理解与适用，应依法予以维持。
凯城公司辩称：第三人已经将案涉房产实际出售给上诉人并收取全部房款，其中存在有的业主将房款交给我公司相关财务人员。房屋至今未能办理备案和过户手续，是因我公司对全部在建工程进行抵押。关于一审证据存在矛盾的问题，经过代理人进行核实，由于华洋公司查封了一百多套房产，因为行政人员的疏忽，有填写错误，导致与业主手中的合同存在不一致的问题。
王华林向一审法院起诉的诉讼请求：2015年2月16日签订商品房买卖合同，王华林交付了全部房款，当日办理完入住。请求依法停止对坐落于沈阳市于洪区吉力湖街8--
1号2门商品房的执行，并解除对该房产的查封。
一审法院经审理查明：2015年2月16日，王华林与凯城公司签订商品房买卖合同，载明：王华林购买凯城公司开发的沈阳市于洪区吉力湖街8--
1号C2幢2号商业房屋，建筑面积113.09平方米；商品房单价每平方米5000元，总金额伍拾陆万伍仟肆佰伍拾零元整（565450元），付款方式为一次性付款，未约定付款期限，但约定了逾期付款违约责任；交房时间为2010年12月31日前，还约定了逾期交房违约责任；供电容量10kw、24小时供水泵房二次加压、锅炉房供暖于2011年12月31日达到使用条件；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约责任约定为详见补充协议第5条，双方还约定了其他权利义务。王华林未提交与凯城公司签订的补充协议。
诉讼过程中，王华林提交中国建设银行个人活期明细查询表一份，载明：客户名称杨素梅，卡号为6227000731750013586，2015年2月14日现金存入120194.84元，2015年2月16日现金支出120000元；王华林提交交通银行零售客户交易清单一份，载明：客户名称王华林即原告，卡号为×××，2015年2月13日转入100000元，2015年2月13日定期转入100022.36元，2015年2月13日定期转入100035.97元，2015年2月13日卡卡转帐250000元，2015年2月15日存现49900元，2015年2月16日转入76600元，2015年2月16日存现20000元，2015年2月16日转出195450元。
凯城公司出具的收款收据载明，凯城公司于2015年2月13日收到王华林交纳的250000元房款、于2015年2月16日收到王华林交纳的315450元房款。
王华林提交的商品房准住通知显示，凯城公司于2015年2月16日通知王华林案涉房屋准予入住。王华林提交了由沈阳万维物业服务有限公司开具的物业费发票，费用起止日期为2015年2月16日至2016年2月15日，辽宁省电力有限公司沈阳供电公司交费收据，开据日期为2015年3月2日，电卡预付100元。
被告主张案涉小区初始登记时间为2014年末。凯城公司表示其开发的案涉小区A区房屋初始登记时间为2013年11月4日，B区、C区房屋初始登记时间为2014年9月1日。
因生效判决书判令案外人大连圣达科建集团有限公司给付被告工程欠款15,588,051.00元及利息，凯城公司对上述给付工程欠款及利息承担连带给付责任。2015年8月，一审法院作出民事裁定，预查封凯城公司所有的案涉房屋，查封期限三年。
2016年1月11日王华林向一审法院提起诉讼时提交的起诉状中诉称的内容为：王华林于2010年1月16日与凯城公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，并足额缴纳购房款，有凯城公司为王华林开具的专用收款收据为凭；随后，凯城公司向王华林交付了房屋，王华林依法实际占用使用了上述房屋至今；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上述房屋实际属于王华林所有，被告对王华林所有房屋申请强制执行缺乏事实与法律依据；王华林作为案外人对执行标的提出异议，一审法院于2015年12月16日作出（2015）大执异字第199号执行裁定书，驳回王华林的异议。
2016年5月16日，在本案第一次开庭审理时，王华林变更了其于2016年1月11日提交的起诉状的事实与理由，并主张其于2015年2月16日与凯城公司签订商品房买卖合同，且当日交付全部房款并办理入住。
王华林在执行案件过程中，以其购买了案涉房屋为由，向一审法院提出执行异议，一审法院于2015年12月20日作出（2015）大执异字第199号执行裁定（以下简称199号执行裁定），驳回了王华林的异议。王华林不服该裁定，向一审法院提出本案执行异议之诉。
在上述199号执行异议案件中载明王华林诉称的与本案相关的内容为：“2010年1月16日，我与凯城公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于沈阳市于洪区吉力湖街8
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1号2门商业网点；2011年11月15日，我与凯城公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于沈阳市与洪区吉力湖街10号6门商业网点，均足额交纳了房款。凯城公司向我出具了专用收款收据。随后，我依法实际占有使用上述房屋。”
上述199号执行裁定查明的与本案相关的事实为：“另查，2010年1月16日王华林与凯城公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于沈阳市于洪区2号商品房（建筑面积113.09平方米，总金额人民币565450元）。同日，凯城公司向王华林出具了足额缴纳上述房款的收款收据。2010年1月20日，凯城公司客户服务部向王华林下发案涉房屋的商品房准住通知。”
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律之所以作出上述规定，是对房屋买受人物权期待权的保护，但买受人与被执行人之间必须存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述四项情形方能排除执行。但综合本案查明事实，难以认定王华林与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：
首先，通常情况下，购房人自开发商处购买房屋会签订条款完备的商品房买卖合同。而王华林提交的商品房买卖合同未约定支付房款的期限，且虽然约定了“逾期办证违约责任详见补充协议第5条”、“由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条”，但王华林未提供其与凯城公司曾经签订了补充协议的相关证据。另，在本案诉讼过程中，从王华林提交的证据看，其于2015年2月16日与凯城公司签订了商品房买卖合同，而王华林在一审法院前述199号执行异议案件以及在一审法院提起本案诉讼时，其又主张其于2010年1月16日签订了商品房买卖合同，王华林在本案及相关的执行案件中陈述前后矛盾，其未提交相应证据予以证明其主张，亦未作出合理解释。
其次，王华林主张于2015年2月13日交纳250000元房款、于2015年2月16日交纳315450元房款，凯城公司认可其于同日收到王华林的房款并分别向王华林开具了收款收据。凯城公司未向王华林开具商品房购房发票。虽凯城公司称因其与被告的建设工程施工合同欠款纠纷案而导致案涉房屋无法开具发票，但一审法院本次审理的个人诉被告及凯城公司的案件中，已有部分个人已取得正规购房发票，且凯城公司就其主张未能提供充分的证据予以佐证，一审法院对其主张不予采信。被告主张从转帐内容看不能代表是向本案凯城公司进行的转账。王华林本次主张的付款时间与其起诉状所述及其在（2015）大执异字第199号民事裁定中的主张及一审法院已查明的事实相互矛盾。从王华林提交的个人活期明细查询及零售客户交易清单显示，卡卡转账无对应卡号，不能确定系向凯城公司支付房款，现金支取的部分，大都是在支取的前一、两天存入该账户，并于2015年2月16日转出，无法确定款项流向。
最后，王华林主张其于2015年2月16日支付购房款并购买了案涉房屋。庭审时，当王华林被问及对于凯城公司至今未协助办理产权证事宜是否主张过权利，王华林表示其曾多次找凯城公司协商，但王华林并未提交证据证明其曾就协助办证事宜向凯城公司主张过权利。王华林作为一名普通购房人，购买的案涉房屋为现房，却一直未能办理产权证，且在未获任何补偿的情况下，未向开发商主张过权利，显然与常理不符。由被告主张的案涉小区初始登记时间（2014年末）、凯城公司主张的案涉小区初始登记时间（A区为2013年11月4日，B区、C区为2014年9月1日）及案涉房屋被查封时间（2015年8月）来看，即使王华林真实的于2015年2月16日购买了案涉房屋，在其购买房屋时，案涉房屋已经可以办理过户登记，现王华林未能提供充分证据证明其未办理过户登记非其自身原因，应承担不利后果。据此，王华林要求对案涉房屋停止执行，并解除查封的诉请，无充分的事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回王华林的诉讼请求。案件受理费9454元（王华林预交），由王华林承担。
本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。
另查明，一审法院查明“王华林未提供与凯城公司签订的补充协议”。一审卷宗P51记载，有王华林与凯城公司签订的补充协议复印件第二页（共二页），与王华林提交的《商品房买卖合同》中补充协议的原件内容相同。
本院二审庭审中，王华林提交新证据：1、交通银行对账单，户名张旭，拟证明其于2015年2月13日向张旭账户卡卡转账25万元。2、中国光大银行对私活期账户对账单，客户姓名尹君伊，拟证明其于2015年2月16日向尹君伊账户转款195450元。凯城公司认可业主将购房款交给公司相关财务人员。
本院认为：本案争议焦点：1、王华林与凯城公司签订的房屋买卖合同是否合法有效。2、王华林未办理案涉房屋产权证是否有责任。3、本案是否适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。
一、关于王华林与凯城公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。
首先，王华林与凯城之间存在真实房屋买卖关系。本案存在2010年与2015年两份商品房买卖合同。二审庭审时，王华林提交了2015年商品房买卖合同原件和两张收款收据原件。华洋公司认为存在两个合同不合常理，对2015年合同未提出质疑。经查，王华林参加一审庭审时，提交了2015年合同。一审法官要求其明确证据，王华林将2010年合同收回。而2010年合同是在执行异议程序凯城公司委托的律师提交的。王华林对此解释为，知道案涉房屋被查封后，找到凯城公司，凯城公司答复，为王华林请律师维权，只需要其在委托书和起诉书上签字即可。王华林没有参加执行异议程序。凯城公司答辩认可，因行政人员疏忽，填写错误，导致与业主手中合同存在不一致。现没有证据证明王华林与凯城公司存在串通，王华林的解释不违背生活常理。一审法院以“王华林提交商品房买卖合同签订时间不同，未提交相应证据予以证明其主张，亦未作出合理解释，难以认定真实商品房买卖关系”不妥，本院予以纠正。
其次，王华林缴纳房款及收款收据情况。王华林于2015年2月13日在交通银行沈阳铁西支行自己账户上支取25万元，通过卡卡转账方式，打入张旭账户25万元。王华林于2015年2月16日在交通银行沈阳滑翔支行自己账户上转出195450元，打入尹君伊中国光大银行账户195450元。王华林妻子于2015年2月16日在中国建设银行有12万元现金支取凭证。凯城公司于2015年2月13日、16日分别出具25万元和315450元收款收据。一审庭审时，王华林出示编号1359、1360两个收款收据原件，华洋公司对该证据质证。张旭、尹君伊均为凯城公司财务人员。根据王华林提供的现金支取凭证、转出转入账户凭证，证明王华林已将全部房款565450元交给凯城公司工作人员。关于王华林未取得正规购房发票一事，一审庭审时凯城公司承认未给王华林开具正式发票，因为凯城公司当时没有发票，凯城公司认可王华林的两个收款收据。一审法院认定“卡卡转账无对应卡号，无法确定款项流向，王华林未取得正规购房发票，难以认定存在真实房屋买卖关系”不妥，本院予以纠正。
再次，王华林签订商品房买卖合同，同日收到商品房准住通知、入住前缴费确认联系单，王华林缴纳水费、电费、物业费，并实际占有案涉房屋。
最后，王华林与凯城公司签订的商品房买卖合同已实际履行。王华林签订商品房买卖合同，及实际占有案涉房屋均在一审法院查封之前。
二、关于王华林未办理案涉房屋产权证是否有责任。经查，王华林与凯城公司于2015年2月16日签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据华洋公司申请，一审法院于2015年8月裁定预查封。王华林于2015年2月16日占用使用房屋，到案涉房屋被预查封，未办理案涉房屋产权证不违反商品房买卖合同的约定，且第三人凯城公司有在建工程抵押的事实。一审法院认定“买房人购买现房时，案涉房屋已经可以办理过户登记，却一直未能办理产权证，且在未获任何补偿的情况下，未向开发商主张过权利，显然与常理不符。亦未能提供充分证据证明其未办理过户登记非其自身原因，应承担不利后果”不妥，本院应予纠正。
三、关于本案法律适用问题。王华林上诉主张本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，庭后委托律师的代理意见认为适用第二十八条，华洋公司认为一审法院适用二十八条正确。经查，王华林购买的是登记在被执行的房地产开发企业凯城公司名下的门市房，用于租赁经营，是一般买房人，不是消费型买房人，一审法院适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定正确。
综上，王华林就案涉房屋提出案外人执行异议之诉符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有实体权利，能够排除对案涉房屋的执行，其上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院(2016)辽02民初28号民事判决；
二、停止对沈阳市于洪区吉力湖街8-1号C2栋2号商业房屋的执行，解除对该房屋的查封。
一审案件受理费9454元，二审案件受理费9454元，合计18908元，由大连华洋建筑工程有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵英伟
审 判 员 赵碧涛
代理审判员 黄海洋
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 刘 禹