江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民初字第1377号
原告中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层，组织机构代码证号××。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人唐建辉、田娟，江苏高的律师事务所律师。
被告胥祥林。
原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）与被告胥祥林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由代理审判员何璐适用简易程序于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告建银公司的委托代理人田娟到庭参加诉讼，被告胥祥林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建银公司诉称：2008年，中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）受他公司委托与胥祥林签订《房屋租赁合同书》，约定由胥祥林承租位于无锡宜兴市宜城镇人民南路103号的房屋，租期六年，自2008年7月1日起至2014年6月30日止，第一、二年的租金为每年40000元，第三、四年的租金为每年44000元，第五、六年的租金为每年48400元，租金支付方式为一年一付、预付，并约定了承租人不得转租、不得欠付租金及违约责任等。胥祥林在租赁期间严重违反合同约定，不仅未经出租人同意将房屋转租给第三方经营，且第五、六年的租金经催要至今未付。现他公司诉至法院，要求胥祥林支付2012年7月1日至2014年6月30日的房屋租金、房屋使用费共计96800元、计算至2015年6月10日的滞纳金14563元（以第五年租金48400元自2013年7月1日起至2015年6月10日止、以第六年租金48400元自2014年7月1日起至2015年6月10日止按照日利率万分之五计算，再革除滞纳金10000元）及以本金96800元自2015年6月11日起至实际给付之日止按照日利率万分之五计算的滞纳金，胥祥林承担本案诉讼费用。
被告胥祥林未作答辩。
经审理查明：建行无锡分行与胥祥林签订房屋租赁合同书1份，合同书载明：出租人建行无锡分行，承租人胥祥林，经双方（受中国建银投资有限公司的委托，代理出租人代为出租位于无锡宜兴市宜城镇人民南路103号的房屋，经代理出租人和承租人）协商达成房屋租赁协议，并签订如下合同，共同遵守。合同约定：出租人将无锡宜兴市宜城镇人民南路103号出租给承租人，租赁面积350平方米，承租人只能按经营用途使用，不得转租，分租或移作它用或变更用途；租期6年，自2008年7月1日起至2014年6月30日止；租金价格为：第一、二年的年租金为人民币40000元，以后每两年上浮10%，即第三、四年的年租金为44000元，第五、六年的年租金为48400元；履约保证金为人民币10000元（签订合同时由承租人一次性支付给出租人，租赁期满，如承租人无违约行为，则出租人退还保证金给承租人）；租金每年支付一次，于签订合同后一月内支付；承租人不按时交纳租金超过一天的，出租人将按欠缴租金的万分之五按日收取滞纳金，欠缴租金超过十天的，无论数额大小，出租人可以从承租人已经交付的履约保证金中扣除租金，并且出租人有权解除合同，收回承租人的承租权。庭审中建银公司表示合同书中的中国建银投资有限公司其实就是他公司，合同书上少了“责任”二字可能是笔误。
另查明：2009年4月7日，建银公司作出关于宜兴市宜城镇人民南路103号房产租赁情况的说明1份，载明：“根据《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》（银监复（2014）144号文），我司承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，其中包括中国建设银行在宜兴市宜城镇人民南路103号房产上的权利。根据国家工商行政管理总局核定的我司经营范围，我司有权从事资产管理范围内本外币财产租赁、重组。我司现将上述房产租赁给胥祥林使用。”
审理中，建银公司为证明《房屋租赁合同》已于2014年6月19日解除，且胥祥林在2012年6月30日后未付过租金，向本院提交了北京众赢凯律师事务所于2014年6月19日向胥祥林作出的《关于解除﹤房屋租赁合同书﹥并尽快补缴拖欠房屋租金的律师函》1份及胥祥林作出的复函1份，同时陈述律师函已于2014年6月19日当面送达给胥祥林，但当时并未特意让胥祥林签收，故无签收凭证。律师函表示：原由建行无锡分行代管的建银公司固定资产
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0000003502人民南路营业用房交由南京建银劳动服务中心管理，因胥祥林拖欠2012至2014年两年房屋租金，同时在租赁期内将房屋擅自转租他人并签订了截止日至2015年6月30日超期限租赁合同，已构成违约，南京建银劳动服务中心有权解除合同，该律师函寄出之日，即《房屋租赁合同》解除之日，胥祥林需在律师函送达之日起7日内搬离承租房屋，同时在上述期限内尽快支付拖欠租金及相应滞纳金。胥祥林的复函称：律师函已收悉，但他并未违约，2008年建行无锡分行与他签订《房屋租赁合同书》时自述受建银公司委托，但未向他提供授权委托书；2009年4月7日建银公司发给他的《关于宜兴市宜城镇人民南路103号房产租赁情况的说明》中并未确定租赁期限及转租事宜，所以他有权继续租赁并转租该房产；他已支付自2008年7月1日至2012年6月30日期间的房屋租金，但出租人未向他交付租金发票，认为出租人已构成违约并违反了税法规定，他不需要承担违约责任。
审理中，胥祥林于2015年9月10日至承办人处述称：他对建银公司提供的证据真实性均无异议；他确实租用了涉案房屋，且实际租至2014年6月30日，目前租金还有两年未付，双方约定的租金支付方式为一年一付、预付；签合同的时候他知道实际出租人是原告建银公司；建银公司提供的律师函他收到了，但是具体收到的时间他记不清了；另外他对建银公司是否拥有出租房屋所有权存在疑问。
上述事实，由房屋租赁合同书复印件、说明复印件、律师函、复函及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，房屋租赁合同书虽由建行无锡分行与胥祥林签订，但在合同中已明确载明建行无锡分行系受中国建银投资有限公司委托，代理出租涉案房屋，胥祥林也确认其在签订合同时已知道实际出租人是原告建银公司，故该合同直接约束建银公司和胥祥林。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胥祥林虽提出对建银公司是否拥有出租房屋的所有权存在疑问，但并未提供相应证据证明存在其他权利人或已有其他主体就涉案房屋租赁一事向其主张过权利，故根据建银公司提供的房屋租赁合同书复印件及双方陈述，可以确认建银公司与胥祥林之间成立了合法有效的租赁关系，应受法律保护，建银公司按照合同约定向胥祥林提供了出租房屋后，胥祥林却未能按约付清租金，应负引起本案纠纷的全部责任。审理中，建银公司虽主张房屋租赁合同书已于2014年6月19日解除，但根据建银公司提供的律师函、复函及双方意见，仅能证明胥祥林于2014年7月1日前收到了该份律师函，此时合同已经到期，而双方也一致确认胥祥林实际租用房屋至2014年6月30日，故不论律师函是否于2014年6月19日送达给胥祥林，胥祥林均应向建银公司支付租金至2014年6月30日。审理中，建银公司主张将胥祥林支付的履约保证金10000元用以革除滞纳金，但根据房屋租赁合同书中的约定，该履约保证金应当优先扣减租金，故就建银公司主张的2012年7月1日至2014年6月30日的租金96800元，胥祥林尚应支付2012年7月1日至2013年6月30日的租金38400元及2013年7月1日至2014年6月30日的租金48400元，合计86800元；同时关于建银公司主张的滞纳金，本院仅支持以第五年租金38400元为基数自2013年7月1日起、以第六年租金48400元为基数自2014年7月1日起至实际给付之日止按照日利率万分之五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、胥祥林于本判决发生法律效力之日起十日内支付建银公司房屋租金86800元及以38400元为基数自2013年7月1日起、以48400元为基数自2014年7月1日起至实际给付之日止按照日利率万分之五计算的滞纳金。
二、驳回建银公司的其他诉讼请求。
如果胥祥林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1264元已由建银公司垫付，该款由建银公司负担131元，胥祥林负担1133元。胥祥林应负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给建银公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时应向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。
代理审判员 何璐
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 任脂