湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初第02553号
原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道709号。
负责人林顺辉，行长。
委托代理人项凌晞，中国建设银行股份有限公司湖北省分行职员。代理权限为特别授权。
委托代理人梁晓露，湖北民本律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告张志萍。
被告刘庭。
被告湖北福星惠誉学府置业有限公司，现住所地武汉市江汉区新华路186号四楼。
法定代表人谭少群，经理。
委托代理人段念，该公司职员。代理权限为特别授权。
委托代理人李爱民，该公司职员。代理权限为特别授权。
原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北省分行）与被告张志萍、刘庭、湖北福星惠誉学府置业有限公司（以下简称福星惠誉公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行湖北省分行的委托代理人项凌晞、梁晓露及被告福星惠誉公司委托代理人段念、李爱民到庭参加诉讼，被告张志萍、刘庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行湖北省分行诉称，2013年5月23日，原告建行湖北省分行与被告张志萍、刘庭、福星惠誉公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，被告张志萍向原告建行湖北省分行借款人民币397000元，贷款期限180个月，自2013年5月23日至2028年5月23日，贷款利率为基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。还款方法为按月等额本息。若借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款银行有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该合同还约定，被告张志萍、刘庭以其共有的位于武汉市洪山区福星惠誉·东澜岸3幢20层15号的房屋为上述贷款提供抵押担保，该抵押房屋在武汉市洪山区房产管理局办理了期房抵押证明；被告福星惠誉公司为上述贷款提供连带责任保证担保。之后，原告建行湖北省分行依约向被告张志萍指定的账户发放了397000元贷款。
现被告张志萍、刘庭未按合同约定全面履行还款义务，被告福星惠誉公司亦未履行保证责任。为此，原告建行湖北省分行诉至法院，请求判令：1、被告张志萍、刘庭立即偿还原告建行湖北省分行借款本金363465.66元及下欠利息、罚息（截至2015年9月7日下欠利息4455.7元，罚息49.59元，本息合计367970.95元，此后的利息、罚息按照借款合同约定计算至被告付清时止）；2、原告建行湖北省分行有权就上述债务以被告张志萍、刘庭提供的抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告福星惠誉公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告张志萍、刘庭承担。
被告张志萍、刘庭未到庭应诉，也未提交答辩意见。
被告福星惠誉公司辩称，根据本公司与中国建设银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称建行江岸支行）签订的合作协议上约定，本公司的保证期限截止到办理完毕期房抵押证明为止，所以被告福星惠誉公司不承担责任。
经审理查明，原告建行湖北省分行所诉事实属实，本院予以认定。
另查明，原、被告于2013年5月23日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告张志萍是借款人，与被告刘庭系夫妻关系，于2013年4月9日登记结婚，被告刘庭作为抵押人在上述合同上签字确认。被告福星惠誉公司为借款合同的保证人。合同第十二条约定：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证人在本合同项下的保证范围包括合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式）……，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。第三十六条约定：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
还查明，2011年4月19日，被告福星惠誉公司与建行江岸支行签订的《商品房销售贷款合作协议书》第四条第（四）项约定：被告福星惠誉公司同意在建行江岸支行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行江岸支行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及为实现债权而发生的有关费用……；保证期限从建行江岸支行与借款人签订的借款合同生效之日开始至借款人所购房屋办理完毕《武汉市期房抵押证明》之日止；第十一条约定：当本协议中关于保证责任期间的相关约定与建行江岸支行和购房人之间签订的《个人购房借款及担保合同》存在冲突或不一致时，应以本协议之约定为准。
2013年6月25日，原告向被告张志萍指定的账户发放了397000元贷款，同月27日，被告张志萍将其所有的武汉市洪山区福星惠誉·东澜岸3幢20层15号房屋在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理了《武汉市期房抵押证明》。合同期间，被告张志萍未能全面履行还款义务。截止2015年9月7日，被告张志萍共欠原告建行湖北省分行借款本金363465.66元，利息4455.7元、罚息49.59元。
上述事实，有原告建行湖北省分行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《武汉市期房抵押证明》、《个人贷款支付凭证》、《贷款账户基本信息》、《结婚证》、被告福星惠誉公司提交的《商品房销售贷款合作协议书》及当事人陈述等证据予以证实，且证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
本院认为，原告建行湖北省分行与被告张志萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告张志萍未按合同约定全面履行义务已构成违约，应承担违约责任。被告刘庭、张志萍系夫妻关系，该债务是夫妻关系存续期间所负债务，属夫妻共同债务应由夫妻共同偿还，且被告刘庭在合同上作为抵押人签字确认，故被告张志萍、刘庭应以其抵押房屋承担抵押担保责任。原告建行湖北省分行要求被告张志萍、刘庭偿还借款本息、对该债务提供担保的抵押物享有优先受偿权及要求被告福星惠誉公司承担连带保证责任的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告福星惠誉公司提交的《商品房销售贷款合作协议书》是与建行江岸支行签订，而非本案原告建行湖北省分行，且原、被告的《个人住房（商业用房）借款合同》签订时间后于该合作协议，原、被告间的权利义务应依照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，故对被告福星惠誉公司不承担连带责任保证的抗辩理由，本院不予支持。被告张志萍、刘庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
1、被告张志萍、刘庭向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还借款363465.66元；
2、被告张志萍、刘庭向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付利息、罚息（截止2015年9月7日利息为4455.7元、罚息为49.59元，共计4505.29元；此后的利息、罚息以实际所欠借款为基数，按合同约定的利息、罚息利率计算至债务全部偿清之日止）；
3、如被告张志萍、刘庭未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行对被告张志萍、刘庭所有的坐落于武汉市洪山区福星惠誉·东澜岸3幢20层15号的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；
4、被告湖北福星惠誉学府置业有限公司对上述第一、二项判决确定的还款义务承担连带清偿责任；被告湖北福星惠誉学府置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告张志萍、刘庭追偿。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6820元、其他诉讼费用80元，共计6900元，由被告张志萍、刘庭负担（此款原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行已预付本院，被告张志萍、刘庭随同上述判决款项一并给付原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 余文庆
人民陪审员 魏金宝
人民陪审员 张定林
二〇一六年五月九日
书 记 员 温光远