湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4109号
上诉人（原审原告）：张川，男，1988年2月19日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县，
委托诉讼代理人：刘娥梅，湖北佑应律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李静，女，1984年12月2日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉南区，
委托诉讼代理人：杜亮，国浩律师（武汉）事务所。
被上诉人（原审被告）：武汉好利佳房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区30R地块奥林花园10栋1层9室。
法定代表人：吴好男，该公司总经理。
上诉人张川、上诉人李静因与被上诉人武汉好利佳房产经纪有限公司（以下简称好利佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2017）鄂0113民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
张川上诉请求：改判李静赔偿张川经济损失130000元，好利佳公司承担连带赔偿责任，本案一、二审诉讼费用由李静承担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误，根据合同法第113条第一款的规定，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，而非以合同约定的违约责任承担为限。张川起诉即要求李静承担违约责任的方式为赔偿损失，一审法院委托司法评估但李静拒不配合，此时即应推定张川主张的损失成立。即使一审法院不适用证据推定规则，因本案房屋买卖居间合同中既有定金条款又有违约赔偿条款，根据合同法第113条的规定，定金与赔偿损失可以同时支持，只要两项总和不高于因违约造成的损失。一审法院无视合同定金条款，减轻了李静的违约责任，致使张川的损失无法填平。2.好利佳公司作为居间服务机构在合同订立时对案涉房产共有权人情况未审查通报，也未要求李静出示其前夫同意卖房的证明，违反了专业要求，对张川购房目的落空有一定责任，应对张川的损失承担连带赔偿责任，一审法院未一并处理，易致使重复诉讼产生。
李静针对张川的上诉辩称，第一，三方签订的房屋买卖居间合同不成立。第二，关于13万元，张川没有任何证据，关于司法评估，司法评估是在一审法院一审开庭后张川提出的，张川已经超过了期限，李静已经向一审法院提出了书面意见，一审法院予以采纳正确。第三，在居间买卖合同中对定金和赔偿没有约定，且合同没有成立，定金或损失赔偿都不能支持。第四，好利佳公司应该承担整个案件的大部分责任，因其不具备房地产资质，也未向双方提供专业服务，导致双方交易产生问题，合同不能继续履行是因为李静前夫在知道此事后反对卖房，李静没有过错，对张川的损失李静可以在适当范围内予以补偿。
李静上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回张川对李静的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由张川承担。事实与理由：1.本案《房屋买卖居间合同》签约主体错误，一方当事人没有履行签章手续，不能认定三方签订了房屋买卖合同，好利佳公司不应认定为合同丙方。2.一审法院对《房屋买卖合同》性质认定错误，该《房屋买卖合同》就是一份居间合同，不是买卖合同与居间合同的共同载体。3.本案《房屋买卖合同》系不成立的合同，不属于不生效的合同。三方当事人都不具备签约主体资格，属于合同当事人无完全民事权利能力情形，不具备缔约合同能力。4.一审判决关于张川的损失确定系基于合同有效的前提，按照违约责任进行损失认定，该认定既违背合同不成立的事实，又违背张川提出侵权损害诉讼的初衷。5.一审判决关于好利佳公司是否应当承担连带赔偿责任的认定有违张川的诉讼请求与法律规定。
张川针对李静的上诉辩称，第一，关于合同是否成立，一审法院认定事实正确，三方签订的居间买卖合同显示签章三方是李静、张川、好利佳公司，不存在合同不成立一说，根据合同法规定，本案合同三方都有签字或盖章，合同已经成立，李静的理由无事实和法律依据。第二，本案合同是否是居间合同或是居间合同与买卖合同的载体，房屋买卖合同是按照房管部门的要求签订的，但前提是各方达成买卖合意，没有规定只有存量房买卖合同是法定合同，三方签订的居间合同就是无效的，而且本案中正是因为李静不配合过户才导致合同无法履行，如果李静认为本案合同都没有成立，那李静为什么收取购房定金和购房款并用于房屋解押，故李静意见不符合基本事实。第三，无法律规定夫妻买房需要两人共同签订合同，张川妻子付款只能说明房款的资金来源，张川签订合同产生夫妻双方的法律后果，李静对一方当事人只是张川的上诉理由无法律依据。依据相关司法解释，即使李静不是本案房产完全产权人，签订的合同也是有效的，合同有效的前提是合同成立，因此李静的上诉理由与相关法律规定不符。房屋经纪人是否具有经纪资格是行政规范的范围，经纪人资质不是合同生效要件，即使好利佳公司不具备经纪资格，影响的也是三方居间关系是否成立、是否能够收取居间费用等问题，与张川、李静的买卖关系无关，李静的上诉理由没有法律依据。第四，李静称张川提出的是侵权损害赔偿的上诉理由，是对张川请求的误解，连带赔偿责任是连带违约责任的一种方式，并非仅限于侵权损害赔偿。
好利佳公司辩称：整个交易中好利佳公司不存在违约行为，签合同当天张川是知情的，因李静提出涨价未果致未过户，聊天记录都可以体现，好利佳公司在合同履行中亦不存在隐瞒或违规操作，好利佳公司是经过备案的，我们收取的居间费用在李静说不卖的当天我们都全额退还给了张川，好利佳公司不应承担任何责任。好利佳公司认可一审判决。
张川向一审法院起诉请求：一、李静赔偿张川损失130000元，好利佳公司承担连带赔偿责任；二、好利佳公司返还中介服务费13400元、定金5000元，共计18400元并以18400元为本金按银行同期贷款利率支付自2017年2月23日至实际付清之日的利息损失；三、本案案件受理费等费用由李静承担。
一审法院查明，2017年2月23日，张川作为乙方与李静作为甲方、好利佳公司作为丙方签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为109.76平方米，房屋总价为670000元整；在签订本合同当日，乙方需向甲方支付定金25000元，在支付定金同时，为了保证乙方拿到房屋后无任何物业、水、电等经济纠纷，甲方需向丙方交付保证金5000元，乙方支付中介服务费13400元；乙方支付定金，三方签订合同后，若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述房屋成交金额10%赔偿乙方等内容。
合同签订当天，张川向李静支付了25000元购房定金。2017年3月17日，张川妻子周明月向李静支付了购房款175000元，李静收到购房款175000元后，将涉案房屋抵押贷款结清。2017年3月20日，张川接到好利佳公司通知：约定双方于2017年3月31日办理过户手续。2017年3月30日李静与好利佳公司业务员通过微信联系要求与张川协商涨价事宜，并向好利佳公司业务员咨询其前夫需要配合办理的手续。由于张川不同意涨价，约定过户当天，李静拒绝配合办理过户。随后，李静退还张川定金20000元。2017年4月3日，李静又将购房款175000元退还给了张川，本案在审理过程中，好利佳公司退还了张川佣金13400元，另外代还了李静定金中5000元，合计退还18400元。
一审另查明：李静于2016年5月19日与翟航办理离婚登记，离婚协议中财产处理为：男方支付女方53480元，无其他财产纠纷，无债务纠纷。
好利佳公司营业执照上经营范围载明：房产经纪服务及房产信息咨询服务。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案所涉《房屋买卖居间合同》是否生效；二、张川损失如何确定；三、好利佳公司是否应当承担连带赔偿责任。
本案中的《房屋买卖居间合同》实际上是房屋买卖合同和房屋居间合同共同载体，合同当事人本应将两份合同分开签订，是两种不同法律关系的合同当事人为了简便，将本应分开签订的合同叠加在一起。其中，房屋买卖合同的当事人卖方为李静，买方为张川，房屋居间合同的当事人居间人为好利佳公司，委托人为李静、张川。两种不同民事法律关系的合同应当分别受两种不同的民事法律关系的调整。其调整的主体、内容等均有不同，不能在同一案件中同时进行审理。张川所提出的诉讼请求中既有买卖合同中违约赔偿，又有居间合同中的佣金返还。因此，张川的这两项诉讼请求，不能一并在本案中同时进行审理。本案在审理过程中，好利佳公司已经将佣金退还给了张川，这是居间合同当事人对其实体权利的处分，法院不予干预。本案实际上审理的是买卖合同，由于本案张川的诉讼请求系买卖合同违约赔偿，好利佳公司是促成买卖合同订立的居间人，为了查明本案事实等原因，在诉讼程序上将好利佳公司列为本案当事人并无不妥。
关于争议焦点一、本案所涉《房屋买卖居间合同》是否生效。李静提出本案合同三方均不具备签订合同的主体资格，合同不成立。李静提出上述抗辩理由实际上合同是否生效，而不是合同是否成立。首先、关于合同是否成立，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。事实上《房屋买卖居间合同》的签订地在好利佳公司，该合同当事人均在场并在合同上签字认可，当事人在合同上签字之时即为合同成立之时；其次、关于合同是否生效，就是判断合同是否依法成立。判断合同是否依法成立，要看签订合同的主体是否具备主体资格、合同内容是否为当事人的真实意思表示、是否违反了法律的强制性规定。李静提出签订房屋买卖合同和房屋居间合同的主体均不适格，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。作为买卖合同的双方当事人来说，均系具有完全民事权利能力和民事行为能力，对签订合同的行为以及对签订合同后所产生的后果具有完全的判断能力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……。对于李静来说，合同签订时，李静与翟航已离婚，其协议中财产处理约定：男方支付女方53480元，无其他财产纠纷，无债务纠纷。涉案房屋也登记在李静的名下，按照该离婚协议约定李静应当享有处分权，即使涉案房屋属于李静与翟航共有财产，并以此来抗辩合同不成立或无效不合法律规定；至于张川有无主体资格签订合同的问题，李静已认可房屋买卖都是张川妻子周明月在进行磋商及支付房款，张川签订合同，正好印证了张川、周明月夫妻俩购买涉案房屋的真实意思是一致的，即使夫妻一方签订合同，同样不违反上述法条规定，不存在有合同无效的情形；本案审理的是房屋买卖合同，而非居间合同，居间合同系另一法律关系，为了查清事实，本案中对好利佳公司能否具有主体资格也做了甄别，作为居间合同当事人，其营业执照上登记为有限责任公司，经营范围为房产经纪服务及房产信息咨询服务，好利佳公司应当具备签订合同主体资格。房屋买卖合同是房屋买卖合同当事人李静和张川就房屋买卖事项共同达成的协议，合同内容也是当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，当事人应受合同的约束。综上，李静的抗辩理由，既不符合法律规定，也不符合本案事实，不予支持。
关于争议焦点二、张川损失如何确定。在合同履行的过程中，李静一方面要求涨价，拒绝履行合同约定的房屋买卖成交价格，另一面也表示不同意过户，达到了法定解除的条件，李静也将购房款退还了张川，合同事实上也解除了。张川与李静签订的《房屋买卖居间合同》第九条第（一）款约定：乙方(张川)支付定金，三方签订合同后，若甲方（李静）违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方同意按上述房屋成交金额10%赔偿乙方，……。该合同条款本意为解约责任条款。因不履行合同义务造成解约的，解约一方应承担赔偿责任，在案证据证明，李静之所以拒绝履行合同，是因房屋的市场价格上涨趋势明显，无意出售房屋，是合同解除的根本原因。上述合同解约条款对违约损失赔偿的计算方式明确具体，既然有明确赔偿约定，应从其约定，涉案房屋成交金额为670000元，因此，损失赔偿额度应确定为67000元。
关于争议焦点三、关于好利佳公司是否应承担连带赔偿责任的问题。根据合同的相对性，买卖合同订立、变更、终止等行为的行使完全取决于房屋买卖合同当事人，也是合同当事人处分自己实体权利的体现，作为买卖合同外的第三人好利佳公司并不能参与其中，也无权处分买卖合同中所涉及的权利义务。至于好利佳公司是否存在居间合同的违约行为，属于另一法律关系，不是本案审理的范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条判决：一、自本判决生效之日起十日内，李静赔偿张川违约损失67000元；二、驳回张川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3268元减半收取计1634元，由李静承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，张川、李静及好利佳公司自愿签订的《房屋买卖居间合同》并不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应认定有效，该合同对各方当事人均具有法律约束力。李静称合同当事人都不具备签约主体资格，不具备缔约合同能力，合同未生效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。该合同内容既包含张川、李静就房屋买卖达成的合意，亦包含张川、李静与好利佳公司之间就居间服务达成的合意，李静称该合同仅是一份居间合同，不是买卖合同与居间合同的共同载体的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
在合同履行的过程中，因李静违约导致合同解除，张川有权依照合同约定请求李静赔偿损失。张川支付的购房款及中介费均已收回，其主要损失是房屋价格上涨的预期损失。张川虽请求李静赔偿房屋价格上涨的经济损失130000元，且申请了鉴定，但考虑双方合同履行的程度，张川并未支付全部的购房款，以及本案的具体情况，一审法院参照双方签订的《房屋买卖居间合同》第九条第（一）款约定的赔偿标准，酌情确定损失赔偿额度应确定为67000元是依法行使自由裁量权，并无不当，对张川坚持主张李静赔偿房屋价格上涨的损失130000元的上诉请求，本院不予支持。张川请求好利佳公司承担连带赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人张川、李静的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6536元，由张川、李静各负担3268元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一八年六月十一日
书记员 杜 文