上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第30059号
原告倪根喜。
委托代理人倪佳莹。
被告朱洪毅。
被告陶慧芳。
被告朱琴。
被告朱馨宜。
法定代理人朱洪毅。
以上被告共同委托代理人徐培国，上海普若律师事务所律师。
被告朱芹。
被告上海源东房地产开发有限公司。
法定代表人李从恺。
委托代理人黄雄刚。
原告倪根喜诉被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱馨宜、朱芹、上海源东房地产开发有限公司（以下简称源东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月15日受理后，依法适用简易程序，于2014年9月26日、2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告倪根喜及其委托代理人倪佳莹，被告朱洪毅、陶慧芳、朱芹及被告朱洪毅、朱馨宜、陶慧芳、朱琴的委托代理人徐培国，被告源东公司的委托代理人黄雄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪根喜诉称，2011年12月29日，原告和被告朱洪毅、陶慧芳签订一份《房地产居间合同》，约定被告朱洪毅、陶慧芳将上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室动迁房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，总价款人民币（以下币种同）155万元。原告支付110万元后入住该房屋，余款在双方办理过户手续时支付。现中介公司通知双方可以办理过户手续，但被告朱洪毅、陶慧芳不按约履行。故原告起诉至本院，请求判令被告源东公司协助被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜将系争房屋过户至原告名下。
被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜辩称，原、被告从未签订过正式的房屋买卖合同，原告仅与被告朱洪毅、陶慧芳签订过居间合同，属预购协议性质，没有买卖合同的效力。且一直催促原告签订正式买卖合同，但原告一直拒绝，视为其放弃买房，请求驳回原告的诉讼请求。
被告源东公司辩称，对原告的诉讼请求无异议，同意协助。
经审理查明，朱林才（已去世）、被告陶慧芳系被告朱洪毅、朱琴之父母，被告朱洪毅、朱芹为夫妻，被告朱馨宜为被告朱洪毅、朱芹之女。2008年3月26日，被告源东公司作为拆迁人、被告陶慧芳、朱林才（亡）作为被拆迁人（后经源东公司确认，在被拆迁人处先后添加了朱洪毅、朱琴、朱芹、朱馨宜），双方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告源东公司安置被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜包括系争房屋在内共计四套房屋。
2011年12月29日，在上海美馨房地产经纪有限公司居间介绍下，原告作为买受方（乙方）、被告朱洪毅、陶慧芳作为出售方（甲方），双方签订一份《房地产居间合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。另合同补充条款约定：该房净到手价155万元；甲方同意将该房内的水、电、煤气户头、有线电视、维修基金都包含在总房价内；交易过户的所有中介费、交易费等所有税费由乙方负担，如产生营业税则由甲方承担；甲方在收到110万元五个工作日交房给乙方；双方约定在2015年3月15日以前网签《上海市房地产买卖合同》；乙方于2011年12月18日支付定金5万元，2012年1月10日前支付20万元，2013年5月30日前支付85万元，余款45万元于交易当日支付。合同签订后，原告支付了房款110万元。2012年春节前后，被告朱洪毅、陶慧芳将系争房屋交付原告入住使用。2014年3月11日，被告源东公司取得系争房屋大产证。
2014年7、8月间，被告朱洪毅委托律师两次向原告发出律师函，限期原告前来协商签订有效、正规的房屋买卖合同，否则终止房屋买卖事宜。但因双方对签约事项发生分岐，故原告提起本案诉讼。
审理中，原告与被告朱洪毅、陶慧芳分别提交了涉案《房地产居间合同》，其中原告提交合同的补充条款有手写内容，包括：1%的个调税由乙方（原告）承担（此税种如多出的钱款按各自约定支付）……在此房产权办理期间，无论涨价跌价，谁都不能违约，谁违约谁赔偿对方150万元的违约金，并支付佣金1%的中介费。被告朱洪毅、陶慧芳提供合同的补充条款无手写内容。
原告表示补充条款手写内容是中介写的，同意按合同约定承担应由其承担的费用（包括1%的个调税）以及过户后支付剩余房款；另原告于庭后提交了系争房屋同号703、801室的房地产登记信息，证明系争房屋目前可以上市交易。被告朱洪毅、陶慧芳表示原告提供合同补充条款页面的手写内容是事后添加的，不予认可；若原告要过户，则应以市场价签订买卖合同，但可给予适当优惠。被告源东公司表示系争房屋为商品房性质，不受满三年上市交易的限制。
以上事实，有《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《房地产居间合同》、付款凭证、上海市房地产登记簿、律师函及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案《房地产居间合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面切实履行。涉案《房地产居间合同》明确约定了买卖合同双方当事人名称、标的物、转让价款、履行方式等，其实质内容已具备了买卖合同成立的必要条款，且原告已按约支付大部分房款，被告朱洪毅、陶慧芳也实际交付了房屋，买卖合同已经实际履行。被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜认为本案买卖合同仅具有预约效力的意见，本院不予采纳。本案纠纷实质是因房价大幅上涨，被告朱洪毅、陶慧芳欲通过签订买卖合同的形式提高房屋转让价款，其行为显然与原约定不符，也有违诚信。被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜认为因原告拒绝签订正式买卖合同，视为其放弃买房的意见，与事实不符。作为拆迁人之一的朱林才在拆迁时已去世，其拆迁中所享有的财产性权益依法由被告陶慧芳、朱洪毅、朱琴继承。另涉案《房地产居间合同》的出售方为被告朱洪毅、陶慧芳，但基于被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹之间特定的家庭身份关系、被告朱馨宜尚未成年以及原告实际长期入住的事实，被告朱琴、朱芹均应当知晓并认可房屋出售事实，涉案《房地产居间合同》的效力应及于其他被拆迁人。鉴于系争房屋当前可以上市交易，但被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜目前尚未办理小产证，故上述被告应于办出系争房屋小产证后协助原告过户，本院对原告的诉讼请求予以支持，过户同时，原告也应支付剩余房款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜于本判决生效之日起十五日内办理上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，被告上海源东房地产开发有限公司予以协助；
二、上述第一项履行完毕后十五日内，被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜协助原告倪根喜将上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下，过户同时，原告支付被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜房款45万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18，750元，减半收取9，375元，保全费5，000元，合计14，375元，由被告朱洪毅、陶慧芳、朱琴、朱芹、朱馨宜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一四年十二月二十三日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。