贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔05民终2510号
上诉人（原审被告）新威园技发展（贵州）有限公司，住所地：威宁县威宣路威宁驾校旁。组织机构代码：62220421-9。
法定代表人周平，系公司总经理。
被上诉人（原审原告）威宁县福星门业有限公司，住所地：威宁县威宣路威宁驾校旁。组织机构代码：73664751-X。
法定代表人李富祥，系公司经理。
原审原告威宁县福星门业有限公司（以下简称福星门业）诉原审被告新威园技发展（贵州）有限公司（以下简称新威公司）租赁合同纠纷一案，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2015年8月10日作出（2015）黔威民初字第1818号民事判决后，原告福星门业不服向本院提起上诉，本院经审理后以原审认定基本事实不清为由发回原审法院重审。原审法院重审后，作出（2016）黔0526民初212号民事判决，被告新威公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审原告福星门业诉称：2007年10月1日，我公司与被告新威公司签订书面租赁协议，被告新威公司将其新威薯片厂区房屋及土地出租给我公司使用，租期十年。2013年6月，因雨季大水导致厂区大门两侧围墙垮塌，损毁严重，我公司及时通知被告来厂共同协商处理，但被告置之不理，为了厂区安全，我公司垫资55000元将被洪水冲垮的围墙修复。2014年8月，又因暴雨洪水冲垮被告厂区围墙，我公司又垫资33000元帮被告将围墙修复。被告公司的厂房围墙是因为自然灾害而非租赁方人为因素造成，被告有义务对毁坏的围墙修复，该垫资修复费用应由被告承担。为此，为维护原告的合法权益，诉至法院请求依法判令被告支付原告为其垫付的围墙修复费88000元。
原审被告新威公司辩称：原告福星门业是向我公司租赁新威薯片厂的承租方。2013年5月，原告在没有取得我公司同意、没有向规划、城管等部门报批，擅自将厂区大门两侧围墙拆除，违法搭建门面，并强占绿化带用于堆放、销售搅拌机，所以根本不存在大雨导致围墙垮塌一事。且当时我公司就向原告发出《停工通知》和《整改要求》，要求原告修复未经我公司同意的厂房开门开窗拆墙等受损部分，规范厂区电力安全设施，但原告拒不履行。2014年8月所垮塌围墙段，是因为原告擅自将厂区绿化带改作停车场，停放大型、重型车辆，致使墙基挤压围墙受损，造成围墙整体强度降低，导致围墙垮塌，因此，原告应对此次围墙垮塌负全部责任。综上所述，请求法庭判令原告拆除违法建筑、修复强行拆毁的厂区大门围墙。
原审查明：2007年10月1日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定新威公司将新威薯片厂全部土地及厂房继续租给福星门业使用和管理（除已租与威宁驾校的场地面积外），租赁期限为10年，自2007年10月1日起至2017年10月1日止，租金为每年50000元。合同约定福星门业有义务对厂房改造或维修，以保证厂房完好无损，有权对厂区规划和对外合作招租筹建（产生的官方费用与新威公司无关），所招租筹建的建筑物、构筑物归筹建者所有，租赁期满时，由福星门业搬走或拆毁并恢复工厂原貌。协议签订后，原告对租赁物进行管理和使用。
2014年7月31日，新威薯片厂的右侧围墙被暴雨冲塌，原告发函告知原告围墙垮塌，被告未即时修复围墙，原告即将垮塌围墙修复，修复围墙长35米、高2.2米、厚35厘米，墙基30厘米，共计30.625立方米。
原审认为：根据原告的诉请，2013年6月因雨季大水导致厂区大门两侧围墙垮塌，并提供一张2013年5月28日出具的填方、围墙及地面硬化工程款的收据予以证明因此造成的维修费用，但从被告提供的责令停工通知、整改函告及现场照片等证据的时间及原告提交的收据载明的时间可见，2013年5月原告所产生的55000元的费用为原告擅自拆修、改建所产生的费用，而并非围墙被雨水冲垮产生的维修费用。且原告也未提供其他证据证明围墙被雨水冲垮的事实，故对原告的该诉求不予支持。关于原告诉请的2014年8月围墙被雨水冲垮造成33000元的修复费用，原告提供通知函及新威公司的回函、修复费用收据等证据证明围墙被雨水冲垮的事实及修复费用，新威公司也认可围墙被雨水冲垮的事实，但认为垮塌系原告擅自改变租赁物的使用性质和用途，用于停放大型、重型车辆，致使墙基受损围墙垮塌，且围墙修复费用过高，经原审法院向新威公司释明，并送达鉴定评估通知后，被告未在期限内提出鉴定评估申请，故对新威公司的抗辩理由不予采纳。根据《合同法》的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故，原告要求被告承担2014年8月围墙被雨水冲垮的修复费用符合法律规定，应予支持。但原告提交的收据33000元修复费用，被告提出费用过高，且没有其他证据相互佐证，不予认可。根据贵州省发布的《贵州省建筑工程预算定额及贵州地区基价》中砌毛石墙的基价为2355.1元每10立方米，原告维修的围墙修复费用计算为：2355.1÷10×30.625=7212.49元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，拟作如下判决：一、由被告新威园技发展（贵州）有限公司公司返还威宁县福星门业有限公司垫付的围墙修复费7212.49元，定于判决生效后十日内履行；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由原告威宁县福星门业有限公司负担1840元，被告新威园技发展（贵州）有限公司负担160元。
上诉人新威公司上诉请求本院撤销原审判决第一项“由被告返还原告垫付的围墙修复费7212.49元”，驳回福星门业的诉讼请求。事实和理由是：被上诉人未尽到合理使用租赁物的义务及安全管理、责任，对被上诉人的安全整改建议置之不理。被上诉人已向上诉人作出承诺：租赁期内，厂区出现的一切安全事项，与上诉人无关；并向保险公司投了人身和财产保险。符合“当事人另有约定”的法律精神。被上诉人擅自改变租赁物的使用性质和用途，是导致上述围墙垮塌的根本原因。所以，围墙修复费，应由被上诉人自行承担。
经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审当事人争议的焦点是：上诉人新威公司是否应支付被上诉人福星门业围墙修复费7212.49元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，除另有约定外，租赁物的维修义务在出租方。本案被上诉人福星门业修复的围墙确实是2014年7月31日暴雨将原围墙冲塌以后所修复，上诉人上诉称是因被上诉人未尽合理使用租赁物义务及未尽安全管理义务所致，该主张缺乏充分的证据支撑，本院不予采信；其称被上诉人已向其作出承诺，厂区出现的一切安全事项与上诉人无关，因无充分的证据证明，且该承诺不具体明确，本院不予采信；其称被上诉人已向保险公司投了人身和财产保险，因无证据证明，且被上诉人是否投保并不影响上诉人的责任承担。因此，上诉人拒付被上诉人围墙修复费的理由不充分，本院不予支持。原审判决由上诉人支付被上诉人围墙修复费7212.49元有充分的事实和法律依据，本院予以维持。上诉人的上诉缺乏充分的事实和法律依据，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人新威园技发展（贵州）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张 晶
审判员 唐 琳
二〇一六年十一月十六日
书记员 贾伟茜