河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民一初字第10号
原告永年县临洺关施庄社区居民委员会。
法定代表人马培禄，系居委会主任。
委托人代理人王海林，河北江正律师事务所律师。
被告永年县胜利服装厂。住所地，永年县临洺关镇南河街。
法定代表人杨培然，系该厂厂长。
委托代理人李玉东，系永年县胜利服装厂职员。
委托代理人石雪，河北三和时代律师事务所律师。
被告赵树文。
委托代理人温玉泉，紫微星律师事务所律师。
原告永年县临洺关镇施庄社区居民委员会（以下简称施庄居委会）与被告永年县胜利服装厂（以下简称服装厂）、赵树文撤销权纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告代理人王海林，被告服装厂代理人李志东、石雪，被告赵树文及其代理人温玉泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告施庄居委会诉称，1992年7月10日，原告与服装厂签订《征用土地协议书》，约定服装厂征用原告土地2.778亩。同日原告与服装厂另签订了《租赁土地协议书》，约定服装厂租赁原告另外东西宽9米，南边长622米，面积0.84亩的土地。租赁费每亩每年1200元，计为1000元。协议订立后，服装厂在上诉人的土地上建造房屋并一直使用该厂土地。原告2014年8月得知，服装厂与赵树文于2005年8月份订立《房屋出售协议》，将服装厂建在此处的房屋及土地上的树木出售给赵树文。后赵树文与服装厂因该房屋的出售合同发生争议，诉至永年县人民法院。在法院审理期间，双方隐瞒服装厂房屋所占土地除2亩是划拨外，还包括租赁原告0.8亩土地的事实，致使法院不知情，原告未能以第三人的身份参加诉讼。永年县人民法院作出了（2011）永民再字第8号民事判决，邯郸市中级人民法院作出（2013）邯市民一再字第81号民事判决，均认定服装厂与赵树文所订立的房屋出售协议有效。该判决将服装厂租赁原告的0.84亩土地转让给了赵树文，严重损害了申请人的合法权益。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，请求撤销永年县人民法院作出了（2011）永民再字第8号民事判决及邯郸市中级人民法院作出（2013）邯市民一再字第81号民事判决。
被告赵树文没有提交答辩状。
被告永年县胜利服装厂答辩：我厂2005年8月23日与赵树文订立了房屋买卖合同，但赵树文不履行付款义务，我厂已于2006年5月16日与其解除合同，双方引起纠纷并导致诉讼。我厂所使用的土地一部分是租赁施庄村土地，而主要部分是国有划拨土地。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条和《最高人民法院关于审理涉及国有划拨土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产是应报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应当由受理方办理土地使用权出让手续。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让土地使用权的，应当认定合同无效。且双方也未办理过户登记手续，合同标的物仍然是我厂的合法财产。我厂与邯郸大中计算机职业技能培训学校房屋租赁合同一案，永年县人民法院（2011）永民初字第1093号民事判决和邯郸市中级人民法院（2014）邯郸市民三终字第279号民事判决，认定事实不清，适用法律错误，也应当予以撤销。
经本院审理查明：赵树文开办了中大计算机职业技能培训学校。1999年该校租用胜利服装厂厂房及院内设施，并签有房屋租赁合同。2005年8月份，胜利服装厂的财务人员赵晓雷在向赵树文收取房租时提出该厂子要卖，经赵树文与赵晓雷协商，拟订了一份屋出售合同，合同约定：1、甲方(胜利服装厂)自愿将产权属于自己座落在永年县洛关南河街环城路以东约100米路南，西连科委楼，东连家属区，南至2层个人住宅，并拥有自主产权的独院土地一处全部出售给乙方赵树文，含地面建筑三层主楼一座，西配房10间，东配房5间变压器、机井、供水设备以及院内所有物品、设施、设备等。2、双方协商售价以及各种费用总计为100万元整。甲方负责为乙方办理全部过户手续，所有税费均由甲方负责支付。3、合同签订生效之日起，乙方向甲方首付现金15万元整，另外在甲方急需用款时，乙方可再向甲方支付45万元,剩余款项在甲方全部办理完各项过户手续后由乙方支付给甲方。4、过户手续办理完后产权归乙方所有。5、本协议一式四份，双方各执两份。6、本协议从签订之日起即产生法律效力。双方应保证合同的正常执行，违者应赔偿对方因此而造成的所有损失。2005年8月23日胜利服装厂法定代表人杨培然在该合同上签字并加盖了胜利服装厂的印章。同日赵树文出具了内容为今欠到施庄村赵晓雷款35万元整，还款时间在胜利服装厂房产过户手续办理完以后支付。”后赵晓雷将该欠条交给胜利服装厂。2005年8月24日赵晓雷收取赵树文房款1万元，同日赵晓雷向赵树文出具了“关于剩余款项支付说明”，该说明称“考虑到乙方情况，甲方同意剩余款项可在2006年付清即可”。2006年5月16日胜利服装厂向赵树文发出了解除合同通知书，该通知书内容为：赵树文先生，我厂与你于2005年8月3日签订的房屋出售合同第三条规定，自合同签订之日起，乙方向甲方首付现金15万元整，另在甲方急需用款时，乙方可再向甲方支付45万元，剩余款项在甲方全部办理完过户手续后，由乙方支付甲方，合同生效至今你未按前述规定履行义务，根据我国《合同法》第94条规定，我厂决定解除与你2005年8月23日签订的房屋出售合同。赵树文收到该通知后以当时未付款是经胜利服装厂同意的,根本不存在任何违约行为，于2006年5月29日向法院提起诉讼，要求确认2006年5月16日胜利服装厂向赵树文送达的解除合同通知无效，2006年10月27日该院作出判决，确认2006年5月16日胜利服装厂向赵树文送达的解除合同通知书无效。胜利服装厂不服，提起上诉。邯郸市中级人民法院于2007年5月24日发回该院重审。重审时，赵树文提交了一份永年县国土资源局于2008年8月28日出具的证明，内容是，永年县胜利服装厂于1991年征用施庄村土地2亩，该宗地位于原第二市场街(现南河街)南侧,用地类型为国有划拨土地。以划拨方式取得土地使用权的，转让是应依照规定办理土地转让手续，交纳土地使用权出让金。
永年县人民法院经审理认为：该案合同转让的标的物是房产产权，故本案属于房地产转让合同纠纷，争议的焦点是本案的房屋出售合同效力问题，及被告发送的解除合同通知书是否有效。合同法立法精神是鼓励交易，要谨慎正确地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷出卖人订立合同的目的在于取得出让标的物的所有权。双方在签订合同时是通过多次协商、在平等自愿的基础上达成的，是双方的意思自治体现。同时，该房屋买卖合同的内容也反映了双方是按照房屋买卖合同交易习惯,先签订合法有效的买卖合同，再去办理相关的批准登记过户手续，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者买合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案房屋买卖合同所涉房地产并非禁止买卖的，也不是不能办理相关批准登记手续，永年县国土资源局证明了诉争房产的土地是划拔方式取得的，转让时完全可以依照规定办理土地转让手续，补缴土地出让金。同时，按照双方的合同约定由甲方(服装公司)负责为乙方（赵树文）办理全部过户手续,所有的税费均由甲方负责支付，此办理批准、登记手续是被告的合同义务。综上所述，本案房屋买卖合同系当事人之间的真实意思表示，没有证据证明这种行为损害国家利益和社会公共利益，该债权关系合法有效。故被告辩称该合同应认定无效的意见，不予支持。同时,因为该房屋买卖合同属于有效合同，故《合同法》解释二第八条的规定，不合适于本案。原告以此要求判令由原告去办理相关手续，所需费用由被告承担的主张，可以在本案终结审理后，另行提起民事诉讼。
永年县人民法院据此判决：确认永年县胜利服装厂与赵树文2005年8月23日签订的房屋出售合同为有效合同，合同双方当事人应当继续履行，确认永年县胜利服装厂向赵树文送达的解除合同通知书无效。
一审宣判后，服装厂不服，上诉至邯郸市中级人民法院。邯郸市中级人民法院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。邯郸市中级人民法院据此于2013年12月13日判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年5月6日送达服装厂和赵树文。
另查明1992年7月10日永年县服装厂与施庄村订立租赁土地协议书，约定服装厂租赁施庄村的土地0.84亩，租赁费每年1000元。施庄社区居委会称，胜利服装厂以与赵树文因租赁合同有纠纷为由于1995年停止向施庄社区居委会支付租赁费。2014年8月向永年县人民法院起诉主张土地租赁费，诉讼中得知胜利服装厂将其厂房出卖给赵树文。
本院认为：服装厂与赵树文所签订的《房屋买卖合同》项下的土地，主要部分是国有划拨土地。还有0.8亩土地所有人是原告施庄社区居委会。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。服装厂与赵树文订立房屋买卖合同时及诉至法院前没有经有批准权的人民政府批准转让，所订《房屋买卖合同》涉及划拨国有土地部分的房屋，属于无效；该《房屋买卖合同》所涉0.84亩土地使用权人是原告施庄社区居委会，所以双方转让该土地上的房屋时也需要经施庄村委会同意。起诉时双方未征得施庄村委会意见，也不能认定为有效。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
撤销永年县人民法院（20110永民再字第8号民事判决和邯郸市中级人民法院（2013）邯市民再终字第81号民事判决。
案件受理费1000元由永年县胜利服装厂与赵树文各负担500元。
如不服本判决，自本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉人于河北省高级人民法院。
审 判 长 陈建英
审 判 员 杨海山
代理审判员 冯 雪
二〇一五年七月二十日
书 记 员 常新蕊
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