安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4558号上诉人（原审被告）：于士东，男，1976年10月26日出生，汉族，住安徽省阜南县。上诉人（原审被告）：谢妍锟，女，1982年3月16日出生，汉族，住安徽省阜南县。上述两上诉人共同委托的诉讼代理人：连佩庆，安徽承义律师事务所律师。上述两上诉人共同委托的诉讼代理人：郑朔，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙周阳，男，1990年2月26日出生，汉族，住安徽省宿松县。被上诉人（原审原告）：罗雅雯，女，1990年8月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。上述两被上诉人共同委托的诉讼代理人：刘刚，安徽安泰达律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托的诉讼代理人：张伟艺，安徽安泰达律师事务所实习律师。上诉人于士东、谢妍锟因与被上诉人孙周阳、罗雅雯房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于士东、谢妍锟上诉请求：1、依法撤销（2016）皖0111民初3720号民事判决第四项；2、改判一审判决第四项于士东、谢妍锟承担违约责任，支付违约金198000元；3、本案一审二审诉讼费用均由孙周阳、罗雅雯承担。事实和理由：1、一审法院违反程序超过法定期限对本案进行审理判决，超出举证期限，两次变更诉讼请求。2、违反合同当事人自治原则，当事人在合同中约定了违约责任罚则，就不能再要求对损失进行赔偿。双方在补充协议第十条约定了违约方需向守约方承担总房款的百分之二十的违约责任，双方在协议中对违约责任有着明确的约定，而这种约定是合同当事人的自行约定，并不违反法律强制性规定，因此，对合同双方是有效的。另，一审判决于士东、谢妍锟赔偿孙周阳、罗雅雯损失45万元也超出了于士东、谢妍锟对合同违约的预期。3、重复计算43万元的利息。孙周阳、罗雅雯辩称，原审过程中，因涉案房屋尚未取得产权证等原因导致存量房买卖合同客观上无法继续履行，孙周阳、罗雅雯在经原审法官征询意见后，变更诉讼请求，要求解除合同赔偿损失，完全符合法律规定；且案件无论是否存在超期审理，都不影响判决结果的客观公正，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条所规定严重违反法定程序依法应当改判或发回重审的情形。涉案房屋价格实际上涨888900元，原审判决于士东、谢妍锟仅赔偿损失45万元，远远低于孙周阳、罗雅雯的实际损失，于士东、谢妍锟主张原审判决违反当事人意思自治原则，明显没有事实根据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。根据安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司的评估报告，涉案房屋实际价格上涨高达888900元，如果合同继续履行，该价格的上涨带来的增值显然应当全部属于孙周阳、罗雅雯；同时，因于士东、谢妍锟拒不履行合同，导致合同解除，孙周阳、罗雅雯继续购买同类房产，也必然需要增加相应的购房成本，因而，888900元客观上属于孙周阳、罗雅雯因于士东、谢妍锟违约所造成的实际损失。同时，本案于士东、谢妍锟违约的原因就是因为合肥市房地产市场价格在涉案房屋交易过程中出现大幅上涨，其要求答辩人增加交易价格未果，才违约拒不履行合同，因而，其显然应当能够预见因其违约必然会给孙周阳、罗雅雯造成可得利益损失。原审判决不存在重复计息的问题。如前所述，涉案房屋价格上涨近90万元，原审仅判决赔偿45万元，尚不足以弥补因价格上涨造成的损失，又何谈重复计息的问题。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。请求二审法院依法查明事实，驳回于士东、谢妍锟的各项上诉请求，维持原判。孙周阳、罗雅雯向一审法院起诉请求：1、解除2016年1月27日双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2、请求依法判令于士东、谢妍锟双倍返还定金、返还孙周阳、罗雅雯已支付的43万元购房款及利息14912元、赔偿房屋增值损失888900元，共计人民币1533812元；3、请求依法判令于士东、谢妍锟承担本案的全部诉讼费、保全费、房屋评估费。一审法院认定事实：2016年1月27日，罗雅雯通过爱屋公司中介与于士东签订一份《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人（甲方）为于士东，买受人（乙方）为罗雅雯，于士东将其位于合肥市滨湖区西藏路滨湖名邸12幢501室（备案号1309010173）房屋出卖给罗雅雯，该房屋建筑面积100.72平方米，转让价款为99万元，双方确认款清交房；2016年3月31日，甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权监理处分中心对存量房转让价款实行托管；甲方购买存量房时，向工商银行申请55万元抵押贷款，本合同签订时贷款金额约为53万元，甲方应向工商银行申请提前还贷并提交相关材料。罗雅雯、于士东在《存量房买卖合同补充协议》中约定：乙方应于2016年1月27日，向甲方支付人民币壹拾万元，作为购房定金；首付款肆拾叁万元整，甲方应于2016年3月25日前将银行提前还贷预约好，预约好后柒日内，甲乙双方共同到银行办理还贷手续；乙方支付肆拾叁万元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房所欠的银行抵押贷款；剩余房款肆拾陆万元整，乙方以商贷方式支付并存入托管账户；支付完全部首付款当日，甲乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记；甲乙双方同意委托产权监理处分中心对存量房转让价款实行托管，双方应在2016年3月31日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》；本次存量房转让交易所有税费均由乙方承担并支付；甲方承诺，甲方有权出售此房产，若为共有房产，在签订本协议时已得到其他共有人书面同意；甲、乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十违约金责任。上述合同、补充协议签订当日，罗雅雯支付于士东购房定金10万元。2016年2月19日，孙周阳转给被告谢妍锟购房款43万元，谢妍锟收款后出具一份收条，内容为：今收到孙周阳交来购买位于合肥市滨湖区××与××路交口滨湖名邸12幢501房屋购房款人民币肆拾叁万元整，用于还清该房屋银行欠款。2016年2月24日，谢妍锟归还了该房屋银行抵押贷款。2016年3月2日，谢妍锟通过微信告知罗雅雯要求房屋加价6万元，罗雅雯不同意加价。此后，于士东、谢妍锟未按合同约定办理涉案房屋所有权转移登记手续。2016年3月31日，于士东、谢妍锟也未配合原告在房地产管理部门签订《存量房资金托管协议》。2016年4月5日，孙周阳、罗雅雯向一审法院提起诉讼，请求于士东、谢妍锟办理房屋产权过户变更登记手续。在本案审理过程中，孙周阳、罗雅雯申请一审法院就涉案房屋的价值进行评估。经该院摇号确定安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司作为鉴定机构。经鉴定，位于合肥市滨湖区××与××交口滨湖××室的房屋市场价值为1878900元，超出涉案合同价款888900元。孙周阳、罗雅雯为此预付鉴定费4510元。根据安徽财苑房地产土地评估咨询有限公司的鉴定结论，孙周阳、罗雅雯变更了诉讼请求，请求解除合同、于士东、谢妍锟双倍返还定金、返还购房款及利息等。一审另查明：于士东、谢妍锟是夫妻，二人于2010年3月25日登记结婚。2013年9月28日，谢妍锟、于士东与中铁四局集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于合肥市滨湖区××与××交口滨湖××室商品房，备案买受人为谢妍锟、于士东，备案合同号为1309010173号。谢妍锟于2016年1月27日验收该房屋，但尚未办理房地产权证书。一审法院认为：本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》中，虽然出卖人（甲方）仅有于士东、买受人（乙方）仅有罗雅雯签名，但罗雅雯自认涉案房屋是孙周阳与其共同购买，在合同履行中，孙周阳支付了43万元购房款，故该《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》的买受人应为孙周阳、罗雅雯。谢妍锟与于士东是夫妻，在《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》履行过程中，孙周阳向谢妍锟转账支付43万元购房款，谢妍锟接受了孙周阳的购房款，并于2016年2月24日归还了该房屋银行抵押贷款。同时，谢妍锟与罗雅雯就涉案房屋买卖事宜多次以微信方式商讨。因此，即便谢妍锟事前不知道于士东出卖涉案房屋，但谢妍锟在合同履行中的行为已经证明其知道并且追认了于士东签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》。综上，本案《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》的买受人为孙周阳、罗雅雯，出卖人为于士东、谢妍锟。谢妍锟关于不知道于士东出卖涉案房屋的辩解意见，不能成立。孙周阳、罗雅雯与于士东、谢妍锟订立的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，是有效合同。在合同签订后，孙周阳、罗雅雯按约支付了被告10万元定金，并支付购房首付款43万元，履行了买受人的主要义务。但于士东、谢妍锟在双方约定办理房屋过户手续期满前，违反合同约定，单方提出涨价。在孙周阳、罗雅雯拒绝增加房款后，于士东、谢妍锟未办理涉案房屋的房地产权证，以致双方无法办理涉案房屋的所有权转移登记手续，因此，于士东、谢妍锟已经构成根本违约。现孙周阳、罗雅雯请求解除双方之间的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，符合法律规定，该院予以支持。双方之间合同解除后，于士东、谢妍锟应当双倍返还孙周阳、罗雅雯定金20万元，并返还孙周阳、罗雅雯已付购房款43万元。于士东、谢妍锟的违约行为直接导致双方之间合同解除，其应当赔偿孙周阳、罗雅雯的实际损失。孙周阳、罗雅雯的实际损失主要体现为丧失了涉案房屋所有权，该赔偿数额应相当于涉案房屋的现市场价值与双方合同价格的差额，从而使孙周阳、罗雅雯得以购买同等条件的其他住房。涉案房屋现市场价值超出双方合同约定价格888900元，于士东、谢妍锟因违约而双倍支付孙周阳、罗雅雯的定金显然不足以弥补于士东、谢妍锟的实际损失。该院根据于士东、谢妍锟违约过错程度、于士东、谢妍锟已承担定金违约责任、孙周阳、罗雅雯履行合同情况以及孙周阳、罗雅雯取得房屋的成本支出等因素，酌定于士东、谢妍锟应赔偿孙周阳、罗雅雯房屋差价损失45万元。鉴于该院已判决于士东、谢妍锟赔偿房屋差价损失，该损失应包括孙周阳、罗雅雯已付购房款占用期间的利息损失，故孙周阳、罗雅雯关于已付房款利息损失的诉讼请求，属重复请求，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除孙周阳、罗雅雯与于士东、谢妍锟于2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》；二、于士东、谢妍锟于判决生效后十日内双倍返还孙周阳、罗雅雯购房定金20万元；三、于士东、谢妍锟于判决生效后十日内返还孙周阳、罗雅雯已付房款43万元；四、于士东、谢妍锟于判决生效后十日内赔偿孙周阳、罗雅雯房屋差价损失45万元；五、驳回孙周阳、罗雅雯的其他诉讼请求。一审案件受理费13700元，保全费5000元，合计18700元，由孙周阳、罗雅雯负担6100元，于士东、谢妍锟负担12600元；评估鉴定费4510元，由孙周阳、罗雅雯负担1560元，于士东、谢妍锟负担2950元。二审中双方当事人均未提供新的证据，对举证、质证意见均与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为一审判令于士东、谢妍锟赔偿孙周阳、罗雅雯房屋差价损失45万元有无事实和法律依据。本案由于于士东、谢妍锟根本违约，导致孙周阳、罗雅雯根据法律规定要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。由于孙周阳、罗雅雯与于士东、谢妍锟在签订房屋买卖合同后，房屋市场价格已明显上涨，房屋现价与双方约定的原价款之差额，应为孙周阳、罗雅雯享有的合同履行后可以获得的利益。现因于士东、谢妍锟的违约行为导致合同不能继续履行，其对孙周阳、罗雅雯可获得的利益应予赔偿。涉案房屋市场价值经评估，超出双方合同约定价格888900元，于士东、谢妍锟因违约而支付孙周阳、罗雅雯合同约定的违约金显然不足以弥补于士东、谢妍锟的实际损失。一审法院根据于士东、谢妍锟违约过错程度、于士东、谢妍锟已承担定金违约责任、孙周阳、罗雅雯履行合同情况以及孙周阳、罗雅雯取得房屋的成本支出等因素，酌定于士东、谢妍锟赔偿孙周阳、罗雅雯房屋差价损失45万元，并无不当。本院予以维持。至于于士东、谢妍锟上诉所称一审程序问题。关于审限问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条规定，民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内。本案依法进行了房屋市场价格评估程序，该评估期间不应计算在审限内。故一审不存在超过审理期间的问题。关于孙周阳、罗雅雯变更诉讼请求问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。故孙周阳、罗雅雯一审变更诉讼请求并不违反法律规定。于士东、谢妍锟的上诉理由均不能成立。综上，于士东、谢妍锟的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5080元，由于士东、谢妍锟负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  方玮韡审判员  余海兰二〇一七年十一月二十八日书记员  金琬莹附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；