连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第03169号
原告连云港市混凝土构件厂。
诉讼代表人连云港市混凝土构件厂管理人。
负责人罗军勇，连云港市混凝土构件厂管理人组长。
委托代理人惠康斌，江苏新海连律师事务所律师。
被告连云港市利源混凝土有限公司，住所地连云港市海州区解放东路306号。
法定代表人江舜武，该公司总经理。
委托代理人李刚，江苏永信律师事务所律师。
委托代理人张群，该公司职员。
被告连云港市天豪基础工程有限公司，住所地连云港市海州区解放东路306号。
法定代表人李起典，该公司总经理。
委托代理人李刚，江苏永信律师事务所律师。
委托代理人江森利，该公司职员。
原告连云港市混凝土构件厂（以下简称构件厂）诉被告连云港市利源混凝土有限公司（以下简称利源公司）、被告连云港市天豪基础工程有限公司（以下简称天豪公司）租赁合同纠纷一案，原告构件厂于2015年4月3日向连云港市中级人民法院提起诉讼，连云港市中级人民法院受理后于同8月21日裁定移交本院管辖。本院于2015年12月22日受理后，依法由审判员孟善业独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告构件厂的委托代理人惠康斌、被告利源公司的委托代理人李刚及张群、被告天豪公司的委托代理人李刚及江森利到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告构件厂的委托代理人惠康斌、被告利源公司的委托代理人李刚及张群、被告天豪公司的委托代理人李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告构件厂诉称，2007年，构件厂为了有效管理企业资产，将厂区内场地租给第一被告使用，双方未签书面租赁合同，口头约定年租金为16万元，两被告虽为两独立法人，但在人员及资产上有一定的关联性，第一被告将租交至2008年后，又将上述场地交给第二被告使用，并由第二被告向连云港市混凝土构件厂缴纳租金，第二被告将租金补交至2013年9月18日至今未交。2013年10月18日，原连云港市混凝土构件厂因经营不善，被连云港市中级人民法院以（2013）连商破字第0001-1号民事裁定书裁定进入破产程序，并指定原告作为其管理人。2014年9月12日，原告书面通知第二被告，告知因连云港市混凝土构件厂破产清算，要求其在接通知后60日内搬离，但第二被告接到通知后，不但不搬，反而于2014年9月29日书面通知原告，向原告提出各种搬迁赔偿请求，现场地仍由两被告占用至今。为维护原告合法权益，请求：1、判令两被告立即将租用的场地腾空交付原告。2、判令两被告连带承担自2013年9月19日起至2015年1月18日止场地租金213332元，另承担自2015年1月18日起至将场地腾空交付原告止的场地使用费（按月租金13333元／月计算）；并承担诉讼费用。3、两被告承担连带责任。
原告构件厂向本院提交下列证据：
1、连云港市中级人民法院2013连商破字第0001-1号民事裁定书一份，证明连云港市中级人民法院于2013年10月18日受理构件厂破产清算申请。
2、连云港市中级人民法院（2013）连商破字第0001-1号民事决定书一份，证明连云港市中级人民法院于2013年10月18日受理构件厂破产清算申请后，指定构件厂清算组担任构件厂破产管理人。
3、土地使用证一份，证明本案涉案土地使用权为原告所有。
4、交款人为天豪公司的收据12张，证明被告天豪公司自2009年以来由天豪公司缴纳租金，其中在2012年租金的缴纳情况为：2012年1月19日交了4万元，2012年3月28日交了1万元，2012年4月16日交了2万元，2012年4月20日交了1万元，2012年6月6日交了2万元，2012年9月29日交了3万元，2012年10月18日交了2万元，2012年12月14日交了3万元，以上合计18万元，其中最后一笔注明为预收，即该租金为2013年度的租金。另2013年缴纳情况为：2013年2月5日交了3万元，2013年5月27日交了3万元，2013年7月12日交了2万元，2013年9月18日交了3万元，即2013年租金合计为11万元，其中在2013年5月27日交的3万元租金中，注明其中1万元是2012年租金，同时注明2012年租金交齐，也就是2012年租金为18-3＋1=16万元，已交齐，2013年租金为11＋3-1=13万元，尚欠3万元。
5、交款单位为利源公司的收据复印件，证明在2007年、2008年，租金都是由利源公司缴纳。
6、照片8张，证明目前涉案场地仍由天豪公司占据使用，其中部分房间虽已搬空，但被天豪公司贴上了封条，封条盖有天豪公司印章，落款时间为2014年12月31日，另有部分设备未搬。
7、原告发给天豪公司的通知书一份，证明2014年9月12日通知被告方腾空场地，交付原告。
8、被告天豪公司针对上述通知的回复，证明被告天豪公司在接到原告通知后，仍拒绝搬迁
被告利源公司、天豪公司辩称，1、被告利源公司在2006年之前投资管理主体是原告，2006年8月8日经连云港市建筑总公司会议纪要，确定将被告利源公司的投资主体变更为被告天豪公司，在此前此后双方之间约定的租赁费用是每年24000元，会议纪要中对主体投资管理主体变更后，有关租金问题要求天豪公司与原告按土地购买或者租赁方式另行协商解决，但双方之间一直没有确定实际的租金金额，因原告经营不善，一直以预收租金形式向被告利源公司、天豪公司借款，在原告的企业账册中，预收所有租金均是记载应付款连云港市方兴地基基础工程有限公司（以下简称方兴公司）记载其他应付款，也就是欠方兴公司钱，故原告诉称月租金13333元是没有依据的，怎么算也算不出来这个金额。2、两被告不欠原告一分钱租金，相反原告尚欠天豪公司226万余元（包含以预收租金的应付款）天豪公司已向原告的清算组进行债权申报。3、两被告接到本案原告通知后，除设备按用地之外其他场地办公用房已经腾空，但由于原告对被告投入的不可移动补偿，以及搬迁费用没有给付，导致目前生产设备没有移动，我们要求原告给付补偿费用和搬迁费用。本案应当是由审理破产案件中级人民法院进行审理，中级人民法院以指定形式指定给区院审理不妥。
被告利源公司、天豪公司向本院提交下列证据
1、房地产租赁契约一份，证明2004年7月14日原告与被告利源公司签订租赁协议，将836平方米的土地以年租金24000元出租给利源公司。
2、住所经营场所证明一份，证明原告将836平方米的房屋和土地提供给利源公司使用。
3、2006年8月8日连云港市建筑总公司会议纪要文件一份，证明根据该文件确定从2006年8月8日起将利源公司的投资管理主体由原告转为被告天豪公司，并对利源公司暂时暂用的原告土地采取购买或者租赁方式处理，要求在2006年10月1日前协商完成，但双方一直没有协商完成，造成租金往来问题。
4、被告天豪公司向清算组提起债权申报，以及清算组与被告天豪公司对账的会议资料，证明被告天豪公司申报债权是2267859.66元，在该资料中原告提交的账册明细显示，其他应付天豪明细租金起交是2007年一直到13年，被告利源公司和被告天豪公司共缴纳租金是118.06万元。在原告的会计账册中使用的是其他应付款，也就是说原告收到钱是暂借的钱。证明原告所称月租金13333元说法不成立。
经审理查明，2004年7月14日，甲方（出租方）为构件厂，乙方（承租方）为利源公司，双方签订房地产租赁契约。约定：一、甲方自愿将座落在新浦区解放东路306号房屋（土地使用面积836平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承担该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币2000元。租赁期限自2004年7月14日至2005年7月13日止。租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）交付给甲方。三、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理。并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承担上述房屋仅作为经营用房使用。四、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、乙方能够正常使用。2、负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。3、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前通知乙方。五、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时必须取得甲方同意。3、因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给付协助。5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前与甲方协商，双方另签订契约。六、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之向乙方加收违约金。七、如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。八、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁。也可向有管辖权的人民法院起诉。九、上诉房地产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。十一、本契约经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。十二、本契约一式4份，甲乙双方各执1份。十三、双方约定的其他事项。契约签订后，双方按约履行约定，契约期满后，双方未续签合同，利源公司继续使用构件厂房地产。
2006年8月8日，连云港市建筑总公司召开方兴公司、构件厂、利源公司三家企业领导人会议，专题研究利源公司的归属及相关工作，并形成会议决定纪要。内容为：一、鉴于方兴公司是利源公司的投资主体，按《公司法》规定从2006年8月8日起，将利源公司整体移交给方兴公司。由方兴公司对利源公司行使投资主体的管理权，并承担全部有限责任。二、完善机制。利源公司整体移交方兴公司后，方兴公司要严格按《企业法》和《公司法》要求，通过完善内部管理机制的方式，确保利源公司的平稳，健康发展。三、封存档案。利源公司历史形成的财务、人事档案，现有资产、债权债务等各种资料档案。移交时由建筑总公司财务部门暂行监督查封，相关账务的处理，待移交工作结束后，由总公司财务部门组织专人负责。四、土地处置。由于利源公司的生产、办公场地座落在构件厂的土地上。因而，对利源公司暂占用的构件厂所属土地采取购买或租赁的方式，待利源公司移交后，由方兴公司和构件厂按商谈后双方确认的方式解决。此项工作总公司要求两企业在2006年10月1日前协商完成。五、债务偿还。原方兴公司、利源公司所欠构件厂的款项，按审计事务所审定的结果，由方兴公司列出还款计划，按还款计划逐项归还。六、账目审计。利源公司整体移交方兴公司后，相关财务、账目的审计工作，由总公司财务科另行安排。七、现有职工整体移交。现利源公司已安排的原市构件厂职工从企业移交之日起全体一并划归方兴公司，从2006年8月份起，由利源公司代缴“六金”及各种费用。鉴于方兴公司目前在市劳动和社会保障局没单立账户的现实，对职工各项费用的交纳，由方兴公司按月交构件厂，由构件厂代交。八、构件厂所有在岗人员工资及各种费用由方兴公司按月代发，此款从方兴公司欠构件厂的债务中抵扣。九、人事安排。利源公司已安排的原构件厂职工劳动合同的签订。由双方尽快协商解决，总公司劳资部门协助办理相关手续。十、在利源公司现占用的构件厂土地没确定以何种方式处置期间内，双方要积极配合，确保利源公司的生产和经营正常进行。十一、为了确保人员移交工作的顺利进行，经研究，张义仁通知代表总公司具体负责协调利源公司移交期间及今后方兴公司和构件厂两企业间涉及的遗留问题。十二、总公司要求方兴公司和构件厂双方领导积极配合以改革和发展的大局为重，加强沟通，审慎、有序地做好企业移交和职工稳定工作。十三、其他未尽事宜，双方协商解决。此后，构件厂与利源公司未签订租赁合同。
2007年，方兴公司在工商部门变更登记为天豪公司，自2007年1月至2013年9月，共计81个月，构件厂通过收取租金或者暂借及预收方式从利源公司、天豪公司获取款项118.06万元，
2013年9月5日，构件厂向连云港市中级人民法院申请破产清算。2013年10月18日连云港市中级人民法院作出（2013）连商破字第0001-1号民事裁定书，裁定受理构件厂的破产清算申请。同日，作出（2013）连商破字第0001-1号决定书，指定构件厂清算组担任构件厂管理人，并指定罗军勇、程道春、骆公成、于明河、张启林、韩勇、刘涛、陈龙海、袁芝锦、毛作磊、俞向军、蒋彩霞、郑厚明、陆普贵、戚文忠、徐进、李桂林为清算组成员，罗军勇任清算组组长，程道春、骆公成任清算组副组长。2014年9月12日，构件厂管理人向天豪公司发出通知书，内容为：连云港市中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）连商破字第0001-1号决定书，指定构件厂清算组担任管理人。根据管理人掌握的材料，至今你公司仍在使用构件厂的场地进行生产经营，现通知你公司于收到本通知起60日内搬离。由此产生的债权债务，可以向管理人申报或清偿。2014年9月19日，天豪公司向构件厂管理人发送关于混凝土搅拌站搬迁前期工作建议，主要内容为：一、本着公平、公正、透明、阳光操作的精神，本次搅拌站搬迁补偿（赔偿）费用由当事双方共同委托本市具有相关资质的评估公司评估，由评估公司提出评估报告；二、根据评估公司的评估报告，当事各方根据实际情况进行协商，协商一致订立搬迁补偿（赔偿）协议，各方按协议进行搬迁工作等内容。2014年12月31日，天豪公司将部分腾空的办公用房张贴封条。后原告构件厂向连云港市中级人民法院提起诉讼，连云港市中级人民法院依法裁定将该案移交本院审理。
本院认为，本案系财产租赁合同关系。根据原告构件厂的诉讼请求，本院归纳如下争议焦点：1、被告利源公司、天豪公司是否应当将座落在连云港市海州区解放东路306号房屋（土地使用面积836平方米）腾空交付原告构件厂。2、被告利源公司、天豪公司是否应当连带承担自2013年9月19日起至2015年1月18日止场地租金213332元，以及承担自2015年1月18日起至场地腾空交付原告止的场地使用费（按月租金13333元／月计算）。
一、关于被告利源公司、天豪公司是否应当将座落在连云港市海州区解放东路306号房屋（土地使用面积836平方米）腾空交付原告构件厂的问题。本案中，2004年7月14日，构件厂与利源公司签订的房地产租赁契约到期后，双方并未续签协议而继续使用，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，法院受理破产申请后，法律赋予管理人对未履行完毕的合同解除或继续履行决定权，从法院受理破产申请之日起，最长不超过二个月作出决定。本案中，2013年10月18日连云港市中级人民法院依法裁定受理构件厂破产清算一案，并指定构件厂为管理人。管理人接管企业后，并未自构件厂破产申请受理之日起二个月内就构件厂破产申请受理前构件厂与利源公司之间的形成租赁合同关系决定解除或者继续履行，故应当视为原告构件厂与被告利源公司之间的租赁合同关系已经解除。被告天豪公司是被告利源公司的投资人，也是管理人，原告构件厂与被告利源公司之间的租赁合同关系解除后，被告利源公司、天豪公司应当将座落在连云港市海州区解放东路306号房屋（土地使用面积836平方米）腾空交付原告构件厂。
二、关于被告利源公司、天豪公司是否应当连带承担自2013年9月19日起至2015年1月18日止场地租金213332元，以及承担自2015年1月18日起至场地腾空交付原告止的场地使用费（按月租金13333元／月计算）问题。本案中，2004年7月14日，原告构件厂与被告利源公司签订的房地产租赁契约于2005年7月31日租赁期满后，双方未续签租赁合同，被告利源公司继续使用原告构件厂连云港市海州区解放东路306号房屋（土地使用面积836平方米）。2006年8月8日连云港市建筑总公司召开方兴公司、构件厂、利源公司三家企业领导人专题研究利源公司的归属及相关工作的会议，并形成会议纪要，将利源公司整体移交给方兴公司，由方兴公司对利源公司行使投资主体的管理权，并承担全部有限责任，对利源公司暂占用的构件厂所属土地采取购买或租赁的方式，待利源公司移交后，由方兴公司和构件厂按商谈后双方确认的方式解决等内容。原告构件厂与被告方兴公司采取租赁的方式使用构件厂的房屋，但未签订租赁协议。本案在审理过程中，原告构件厂对租赁期间租金的陈述为，在2006年至2008年期间，当时协商是每个月租金6000元，到2012年至2013年的期间，双方曾经协商过每年租金16万元，但双方都没有签订过书面协议；从被告天豪公司交纳租金收据可以推算出2012年是按照16万元每年来执行的，2012年之后包括2013年，被告天豪公司就没有按口头约定的标准进行交纳，最后一笔租金交纳3万是2013年9月18日，之后就没有再交。被告利源公司、天豪公司抗辩称，2009年双方口头约定每个月9000元租金，但没有签订书面协议；后来原告构件厂提出每个月租金10000元，我们认为原告构件厂场地中租赁房一共是两个单位，我方支付的租金应参照另一方承租人的厂房比例，因此，未达成协议。原告构件厂对被告利源公司、天豪公司的抗辩确认按照每个月9000元计算租金。据上述原告构件厂的陈述和被告利源公司、天豪公司的抗辩可以计算出2007年1月至2008年12月，被告利源公司、天豪公司应支付给原告构件厂租金14.4万元；2009年1月至2015年12月，被告利源公司、天豪公司应支付给原告构件厂租金75.6万元，合计90万元，而被告利源公司、天豪公司已经通过收取租金或者暂借及预收方式从利源公司、天豪公司获取款项118、06万元，超出了原告利源公司、天豪公司应交付的租金金额。故被告利源公司、天豪公司不应当连带承担自2013年9月19日起至2015年1月18日止场地租金，以及承担自2015年1月18日起至场地腾空交付原告止的场地使用费。
综上所述：在连云港市中级人民法院依法裁定受理构件厂破产清算一案后，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知利源公司，应认定原告构件厂与被告利源公司、天豪公司的租赁合同关系已解除，被告利源公司、天豪公司应将座落在连云港市海州区解放东路306号房屋（土地使用面积836平方米）腾空交付原告构件厂。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港市利源混凝土有限公司、连云港市天豪基础工程有限公司于本判决生效之日起三个月内将座落在连云港市海州区解放东路306号房屋（土地使用面积836平方米）腾空交付原告连云港市混凝土构件厂。
二、驳回原告连云港市混凝土构件厂其他诉讼请求。
案件受理费4500元，由原告负担4400元，二被告负担100元（原告已预交，二被告本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 孟善业
人民陪审员 汪素琴
人民审判员 刘 莹
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 武 蓓
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
（二）、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行