广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3979号
上诉人（原审原告、反诉被告）：于凤梅，女，1976年8月15日出生，满族，住广州市海珠区东沙街**号大院。
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯粤松，男，1975年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区东环路*号大院**号*楼。
两上诉人共同委托诉讼代理人：罗斌、胡成，广东百思威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟献清，男，1967年1月21日出生，汉族，住广州市白云区寮采新兴街一巷**号。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄梓铱（曾用名：黄仔），女，1987年1月20日出生，汉族，住广州市白云区寮采新兴街一巷**号。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓小文，广东中大圣律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼。
法定代表人：阮广杰。
上诉人于凤梅、冯粤松因与被上诉人钟献清、黄梓铱及原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
于凤梅、冯粤松上诉请求：一、撤销一审判决第四项；二、判令钟献清按照银行同期同类贷款利率标准支付从收到定金、购房款之日起到退还款项之日止的资金占用利息(20000元定金的资金占用利息从2017年3月27日起计，80000元定金的资金占用利息从2017年3月28日起计，500000元购房款的资金占用利息从2017年4月7日起计）；三、判令钟献清赔偿于凤梅、冯粤松为履行本次房屋买卖而支出的中介费、按揭代理服务费共22600元；四、判令钟献清向于凤梅、冯粤松支付违约金620000元；五、判令黄梓铱对诉讼请求二至诉讼请求四所列款项承担连带清偿责任；六、判令一、二审案件受理费、财产保全费全部由钟献清承担。事实和理由：一、一审判决对于本案关键事实认定错误。（一）钟献清未能在2017年4月30日取得符合要求的银行涂销证明资料，构成严重违约，一审判决对此未予查明，认定事实错误。钟献清虽取得银行于2017年4月26日出具的关于银行负责人马强的涂销证明材料，但银行负责人在2017年4月26日就已由马强变更为陈泽洪。也就是说，钟献清取得的是一份无效的涂销证明材料，不能用于办理涂销抵押手续。即便该原因是银行造成的，根据《中华人民共和国合同法》第三百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，钟献清未能在约定时间取得有效的银行涂销抵押材料，构成严重违约。（二）中介方共四次组织买卖双方前往房管局办理递件过户手续，均因钟献清原因未能成功。一审判决对此视而不见，反而认为钟献清在积极履行合同，认定事实错误。根据合同约定，钟献清需在2017年4月30日前拿到银行涂销抵押证明资料后5天内，根据中介方预约的递件过户时间协助于凤梅、冯粤松向房管局办理递件过户手续，此为钟献清的主要合同义务。但是，从四次递件经过可以看出，钟献清未能履行该合同义务，其已构成根本违约，于凤梅、冯粤松有权起诉解除合同并要求其承担违约责任。（三）一审判决未对于凤梅、冯粤松多次催促钟献清履行协助递件过户手续义务而钟献清明确拒绝的事实予以查明，反而认为钟献清在积极履行合同，认定事实错误。（四）一审判决认为双方在履约过程中，已经实际变更了办理涂销抵押手续和递件过户手续的履行期限，认定事实错误。二、一审判决在法律适用方面存在根本性错误。一审判决认为，于凤梅、冯粤松和钟献清双方就合同条款理解发生分歧，导致对是否应当先支付剩余房款产生争议，故钟献清不构成根本性违约。该观点属于适用法律错误，判断是否构成违约，不能以当事人双方是否对合同条款理解发生分歧，而应该以当事人是否迟延履行或者拒绝履行合同主要债务为判断标准。本案中，钟献清认为，不管是否完成递件过户，也不管未完成递件过户的原因如何，只要到了2017年6月6日，于凤梅、冯粤松就应付清全款，否则其有权不予协助办理递件过户手续。于凤梅、冯粤松认为，由于钟献清至今未协助办理递件过户手续，即便到2017年6月6日，付清全款的条件仍未成就。此为双方对合同条款的理解分歧。但是，按照《中华人民共和国》第一百二十五条的规定，在合同条款理解出现分歧的情况下，应遵循合同解释方式确定合同条款的真实意思，对各方观点辨明对错，并在辨明对错的情况下区分责任。而非像一审判决一样和稀泥，认为只要有分歧，就不存在对错，即便对于合同条款理解错误的一方未履约也不构成违约。本案中，一审判决已经认定在钟献清未协助办理递件过户手续的情况下，于凤梅、冯粤松支付剩余房款的条件尚未成就。也就是说，一审法院也认为钟献清不能以未收到全款为由拒绝协助办理递件过户手续。在于凤梅、冯粤松、中介方多次以律师函、微信等方式敦促钟献清履行办理递件过户手续后，钟献清明确予以拒绝，构成根本违约。于凤梅、冯粤松当然可以主张解除合同。三、一审判决结果使诚实守信方利益受损，使恶意违约方获益，使诚实信用、公平正义成为空话。于凤梅、冯粤松作为买方，支付了定金、房款合计60万元，支付了中介费用、按揭代理费用，并积极按照中介方的要求办理递件过户手续。甚至在于凤梅、冯粤松多次违约后，仍保持极大的善意和耐心，直至钟献清以未收到全部房款为由拒绝办理递件过户手续后，才不得不提起本案诉讼。而钟献清之所以拒绝配合办理过户手续，根本原因就在于签约后房价上涨，其认为案涉房屋卖便宜了。
钟献清、黄梓铱辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，合情合理。于凤梅、冯粤松的上诉请求及理由缺乏事实与法律依据。第一、钟献清在履行《房屋买卖合同》过程中并不存在拖延交易、消极配合办理相关手续等违法及违约行为，其在履行涉案合同过程中已经履行了应尽义务。第二、涉案《房屋买卖合同》合法性存在重大瑕疵，于凤梅、冯粤松在涉案交易中存在串通房产中介隐瞒事实真相骗购房产及骗取银行贷款的行为，根据相关政策、法规的规定，人民法院本应依法判令解除涉案房屋买卖合同，并将有关责任人员移交相关单位依法处理。第三、于凤梅、冯粤松在履行涉案《房屋买卖合同》过程中，自始至终都存在非常明显的违反政策、法规以及合同约定的不当行为。首先，于凤梅、冯粤松不具备购房资格，还公然冒着合同被解除及可能损害钟献清合法权益以及社会公序良俗的风险，与钟献清签订涉案《房屋买卖合同》，这种行为是非常不道德和不义的。于凤梅、冯粤松明知自己不具备购房资格的情况下，串通满堂红公司，故意隐瞒事实、伪造证据与钟献清签订涉案《房屋买卖合同》，其行为是违反诚实信用原则的根本性违约行为。其次，钟献清因为出现经济危机不得已才出售涉案房屋，在签证合同时，也一再向于凤梅、冯粤松及满堂红公司强调因为急用钱才出售涉案房屋。于凤梅、冯粤松及满堂红公司当时一再保证钱是没有任何问题。后来，在网签《广州市存量房买卖合同》当天，即2017年3月27日，钟献清在未收到首付款的情况下，被要求另行签订一份《房屋买卖合同》及出具空白的首付款收款收据，因心存疑虑，经多次追问及查证，满堂红公司才透露于凤梅、冯粤松在购房当时名下有两套房。因为于凤梅、冯粤松当时没有购房资格，钟献清担心交易无法完成，不能按时拿到房款解决经济困难，就坚决要求终止交易，后于凤梅、冯粤松及满堂红公司一再保证能够完成交易，于凤梅、冯粤松还向钟献清承诺，保证能于2017年6月3日前拿到全部购房款，并明确保证，如果银行在2017年6月3日前未能向钟献清付清全部房款，就由其本人先垫付全部房款，但需要一定的宽限期。后经双方协商，钟献清答应给予于凤梅、冯粤松3天的筹款宽限期，并要求在合同上明确注明于凤梅、冯粤松保证钟献清于2017年6月6日前拿到全部房款。有此保证，钟献清才同意在《广州市存量房买卖合同》上签字，继续进行交易。虽然于凤梅、冯粤松在《广州市存量房买卖合同》上明确做出上述承诺或保证，但其在履行合同过程中却一再否认该约定，总是以之前签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》这种格式合同所约定的付款方式拒绝履行义务，甚至隐瞒事实，恶意诋毁钟献清违反合同约定，还作出向钟献清发出《律师函》等不当行为。其行为不仅构成违约，也是导致涉案合同未能如期顺利履行的症结所在，是一种不仁不义的表现。另外，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，于凤梅、冯粤松支付货款的义务为先履行义务，那么在其履行相关的付款义务之前，钟献清有权拒绝履行付款的相关义务，这是行使先履行抗辩权保护自己合法权益的正确表现，不属于违约行为。二、于凤梅、冯粤松在诉讼过程中存在非常明显的恶意，串通满堂红公司、刻意隐瞒事情真相以及提供片面证据，企图混淆视听，扰乱法院正确判断，在诉讼请求未获支持，没有新的证据与事实的情况下，捏造出一审法院偏袒钟献清的理由来提起上诉。
满堂红公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。
于凤梅、冯粤松于2017年7月3日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除于凤梅、冯粤松与钟献清之间的房屋买卖合同关系；二、钟献清向于凤梅、冯粤松退还已收取的定金、购房款共600000元，并按照银行同期同类贷款利率标准向于凤梅、冯粤松支付从收到款项之日起到退还款项之日止的资金占用利息（其中，20000元定金的资金占用利息从2017年3月27日起计算，80000元定金的资金占用利息从2017年3月28日起计算，500000元的资金占用利息从2017年4月7日起计算）；三、钟献清赔偿于凤梅、冯粤松为履行本次房屋买卖而支出的中介费、按揭代理服务费共22600元；四、钟献清向于凤梅、冯粤松支付违约金620000元；五、黄梓铱对诉讼请求一至诉讼请求四所列款项承担连带清偿责任；六、案件受理费和财产保全费用全部由钟献清、黄梓铱承担。
钟献清、黄梓铱反诉请求判令：一、于凤梅、冯粤松向钟献清、黄梓铱支付违约金31万元；二、由于凤梅、冯粤松承担反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月26日，于凤梅、冯粤松（乙方、买方）与钟献清（甲方、卖方）签订一份《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，约定甲方将其自有物业出售乙方，地址广州市海珠区建基路79号606房，总金额3100000元；本次交易该房地产之流程、付款方式详见《存量房买卖合同附件》所载涂销抵押后付款（物业有抵押适用），甲乙双方按该附件所载方式办理产权转移登记等相关手续；甲乙双方同意甲方完成赎契手续后，于递件时一起办理涂销手续；甲乙双方同意该房地产交付时间为：若甲方在2017年6月3日前收齐购房款，则交付时间为甲方在2017年6月3日前交付给乙方，若甲方在2017年6月3日后收齐购房款，则交付时间为甲方收齐购房款当天；甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内扣除违约金后的购房款余款退还乙方；甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款，交付物业、迁出户口等），则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权根据本合同第六条第五款第2项解除合同并要求违约方承担违约责任；《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；等。同日，双方还签订了《存量房买卖合同附件》，约定涂销抵押后付款，定金20000元，乙方须在2017年3月26日支付给甲方，定金余款80000元，乙方须在2017年3月27日前支付给甲方；甲方应在签订本合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用，甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续：乙方在原抵押银行通知还贷扣款之日前将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款帐户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用；首期楼款500000元乙方应于2017年4月7日前将首期款付至甲方供款账号内，首期款不足以偿还原抵押银行之贷款的，差额部分由甲方补足以完成赎契手续；二期楼款950000元乙方须于递件成功当天直接支付甲方；楼价余款按揭付款，乙方应于2017年3月31日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料，乙方拟定贷款金额为1550000元；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内；甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该房地产转名之一切手续并提交交易所需之全部资料；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或银行等合同双方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止；出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；等。
2017年3月27日，于凤梅（乙方、买方）与钟献清（甲方、卖方）及满堂红公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字1703060921X号），约定丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当签订本合同当天向丙方支付中介服务费，乙方应向丙方支付中介服务费38000元；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方保证甲方在2017年6月6号前收齐购房款；甲方保证在2017年4月30日前可以拿到银行涂销资料并在5天内备齐交易所需资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记；等。
于凤梅、冯粤松分别于2017年3月26日、3月27日向钟献清支付定金20000元和80000元，于2017年4月6日支付首期楼款（不含定金）500000元给钟献清。于凤梅、冯粤松于2017年3月27日向满堂红公司支付中介服务费19000元，于2017年4月13日向广州亿达按揭服务有限公司支付按揭买方贷款费等3600元。
2017年5月5日，中国农业银行股份有限公司广州淘金支行向于凤梅出具购买涉案房屋的《个人住房贷款同意贷款意向书》。
根据查册表反映，于凤梅名下位于广州市花都区韵翠一街5号301房的房屋已于2017年4月11日转移登记至陈莹名下。据日期为2017年5月17日的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，于凤梅查无房地产情况记录，冯粤松名下有一位于白云区西槎路同嘉路岭南一街29号401房的房屋。
2017年6月13日，于凤梅委托广东百思威律师事务所罗斌律师向钟献清发送一份《关于促请依约履行合同的律师函》，要求钟献清于2017年6月20日前至房屋登记机关办理涂销抵押和交易过户递件手续。钟献清收到该函后，于2017年6月20日向于凤梅、冯粤松委托的罗斌律师发送了《关于<律师函>的复函》，要求于凤梅、冯粤松尽快按照合同约定支付房款。
另，于凤梅、冯粤松与钟献清、黄梓铱为证明双方交易过程，均提交了于凤梅、冯粤松与钟献清及满堂红公司的聊天记录予以证明。
本案庭审中，于凤梅、冯粤松与钟献清、黄梓铱均确认以下事实：《存量房买卖合同（链家满堂红版）》和《广州市存量房买卖合同》没有原则性不同，两份合同都是实际履行的合同；钟献清、黄梓铱是夫妻关系，涉案房屋为钟献清、黄梓铱的夫妻共同财产，由钟献清、黄梓铱共同收取房款。钟献清、黄梓铱表示同意于凤梅、冯粤松解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求。
一审法院认为，于凤梅、冯粤松与钟献清签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）、于凤梅与钟献清及满堂红公司签订的《广州市存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按约定全面履行自己的义务。
合同约定，买方应于递件成功当天向卖方支付房款950000元，剩余房款1550000元按照按揭方式付款；买方保证卖方在2017年6月6号前收齐购房款，卖方保证在2017年4月30号前可以拿到银行涂销资料并在5天内备齐交易所需资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记。根据当事人陈述及查明事实可知，合同签订后，于凤梅、冯粤松依约向钟献清支付了定金100000元及房款500000元，银行于2017年5月5日发放了同意贷款意向书；后于凤梅、冯粤松与钟献清及满堂红公司经协商约定几次到房管局办理递件过户手续均未成功，最后一次到房管局递件过户时间是2017年6月6日，因钟献清提交的涂销资料的经办银行信息发生变更，须重新办理涂销手续，导致该次递件过户手续仍未能成功办理。之后，钟献清仍然继续办理涂销抵押手续。可见，于凤梅、冯粤松与钟献清双方均在积极地履行合同，但因于凤梅、冯粤松与钟献清双方对合同相关约定的理解发生分歧，导致双方对是否应当先付剩余房款产生争议，于凤梅、冯粤松据此认为钟献清构成根本性违约依据不足，一审法院不予采纳。鉴于于凤梅、冯粤松起诉要求解除双方买卖合同关系，钟献清也同意该诉请，故一审法院对此予以支持。双方买卖关系解除后，钟献清应将定金100000元及房款500000元返还给于凤梅、冯粤松。钟献清、黄梓铱确认其为夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，由钟献清、黄梓铱共同收取的房款，故于凤梅、冯粤松要求黄梓铱对返还定金100000元和房款500000元承担连带清偿责任合法有理，一审法院予以支持。于凤梅、冯粤松要求钟献清支付资金占用利息、赔偿中介费、按揭代理费以及支付违约金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。
双方在履行合同过程中，已经实际变更了办理涂销抵押手续及递件过户手续的履行期限，在该手续均未成功办理的情况下，于凤梅、冯粤松支付剩余房款的条件尚未成就。另，钟献清在签订《广州市存量房买卖合同》时已经知道于凤梅、冯粤松名下有两套房屋，且于凤梅、冯粤松于2017年4月11日已经符合房屋购买政策，综合前述理由，钟献清、黄梓铱以于凤梅、冯粤松违约为由要求于凤梅、冯粤松支付违约金的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，一审法院于2017年11月17日作出判决：一、解除于凤梅、冯粤松与钟献清之间就广州市海珠区建基路79号606房的房屋买卖合同关系；二、钟献清在本判决生效之日起十日内，返还定金100000元和购房款500000元给于凤梅、冯粤松；三、黄梓铱对本判决主文第二项确定债务承担连带清偿责任；四、驳回于凤梅、冯粤松其他诉讼请求；五、驳回钟献清、黄梓铱的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15983元、财产保全费5000元，由于凤梅、冯粤松共同负担12718元，钟献清、黄梓铱共同负担8265元；反诉受理费2975元，由钟献清、黄梓铱共同负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，双方先后四次相约办理涂销抵押和递件手续，其中2017年5月31日由于钟献清未携带取得房屋产权依据的判决书原件而未能办理，2017年6月6日由于银行涂销抵押资料的法定代表人有误而未能办理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理以下问题：
关于违约责任。根据于凤梅、冯粤松与钟献清签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》及附件的约定，二期楼款950000元乙方须于递件成功当天直接支付甲方，乙方贷款金额为1550000元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内。该合同还约定，《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。双方于次日签订的《广州市存量房买卖合同》约定，买方保证卖方在2017年6月6号前收齐购房款，卖方保证在2017年4月30号前可以拿到银行涂销资料并在5天内备齐交易所需资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记。尽管双方先后多次前往办理涂销抵押和递件手续，均因钟献清未能履行上述约定义务导致未能成功办理。钟献清抗辩称于凤梅、冯粤松未按约定于2017年6月6日前支付全部房款，然而，双方签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》及附件已就于凤梅、冯粤松通过贷款方式支付剩余房款作出明确约定，并无证据显示双方已协商一致变更付款方式，《广州市存量房买卖合同》中“乙方保证甲方在2017年6月6号前收齐购房款”的前提显然是钟献清已按照约定履行其配合办理涂销抵押和递件的义务。因此，在于凤梅、冯粤松多次宽限并催告履行的情况下，钟献清本应恪守契约精神，积极配合办理涂销抵押和递件手续以促成交易，但其以于凤梅、冯粤松未支付全部房款为由拒绝配合办理交易手续，其行为缺乏正当性。因为钟献清的原因导致合同未能继续履行，钟献清已构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。
关于钟献清主张于凤梅、冯粤松违反限购政策构成欺诈。于凤梅、冯粤松已按照约定支付60万元房款用于钟献清提前还贷，而根据查册表反映，于凤梅名下位于广州市花都区韵翠一街5号301房的房屋已于2017年4月11日转移登记至案外人名下，并未影响双方房屋买卖合同按约履行。钟献清以此为由质疑合同效力以及主张合同应予解除，理据不足。
关于违约金。《存量房买卖合同（链家满堂红版）》约定，甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；同时又约定，出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。于凤梅、冯粤松根据后一约定主张总楼价20%的违约金，鉴于本案中钟献清的抗辩意见、合同的实际履行情况、守约方实际损失等因素，本院酌情判令钟献清向于凤梅、冯粤松支付成交价10%的违约金，亦即310000元。
关于利息、中介费、按揭代理服务费。钟献清应向于凤梅、冯粤松支付违约金310000元，足以涵盖于凤梅、冯粤松主张的利息、中介费、按揭代理服务费损失，故本院对此不予支持。
关于黄梓铱的连带责任。黄梓铱并非房屋买卖合同相对方，于凤梅、冯粤松主张其对违约金承担连带责任，理据不足，本院不予支持。
鉴于双方对于一审判决第一、二、三、五项均未提起上诉，本院予以维持。
综上所述，于凤梅、冯粤松的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5950号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5950号民事判决第四项；
三、钟献清于本判决发生法律效力之日起十日内，向于凤梅、冯粤松支付违约金310000元；
四、驳回于凤梅、冯粤松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费15983元、财产保全费5000元，由于凤梅、冯粤松负担11705元，由钟献清负担9278元；反诉受理费2975元，由钟献清、黄梓铱负担。二审案件受理费10302元，由于凤梅、冯粤松负担5390元，由钟献清负担4912元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年六月十二日
书记员 马婷婷
黄妙丽