广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初957号
原告梁星辰，男，1994年5月8日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。组织机构代码证号：59405270-4。
法定代表人姚永洪，总经理。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
原告梁星辰诉被告罗定天恒贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员孔凡森独任审判，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告梁星辰，被告罗定天恒贸易有限公司的委托代理人朱靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年1月4日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市XX路XX号的“XX花园”商住小区X座X梯XX号房，购买金额为人民币328301元，并已经按照合同第六条约定履行支付房款义务。根据合同第八条约定，被告应于2015年3月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。但是被告没有按照合同履行义务，至今没有交付房屋给原告使用，根据合同第九条的规定逾期60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，根据《合同法》第107条的规定。自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额”，第十七条规定逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定同地段同类房屋租金标准确定，合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后所获得的利益。直到起诉时，被告也没有向原告书面说明无法按期交房的原因，原告认为被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。违约事实明显，给原告带来金线和时间等多重损失，严重损害了原告的权益。为了维护原告的合法权益，根据相关的法律法规等，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告因逾期交房而向原告支付违约金40282元（暂计算至2016年5月10日止，计违约409天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、赔偿因被告违约而造成原告的损失：租房费、误工费、交通费5000元（暂计算至2016年5月10日止，如继续违约，逾期交付房屋仍应支付损失费用）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告就其主张提交的证据有：1、身份证，证明原告梁星辰的主体身份情况。2、商品房买卖合同、购房发票、收费统一票据、记账凭证、借款凭证、个人购房担保借款合同，证明原告梁星辰在被告处购房，并已将购房款付清给被告，因为被告违约，按照相关约定，被告应承担相应的赔偿责任。
被告对原告提交的证据提出的质证意见：对身份证无意见。对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均无意见，但是该证据的第八条第一款以及补充协议第七条所约定的交楼条件就是商品房经验收合格，而验收合格的标准是以设计监理、勘察建设、总包单位等验收通过，被告方的商品房在2015年的3月8日就具备了合同第八条以及补充协议第七条所约定的交付条件，也就是说涉案的商品房是在合同约定的交付期限前20天已经取得验收合格的条件，可以交付，而合同中对于交付时间双方是约定清楚，原告也清楚交付的期限。对购房发票无意见，原告的购房款已经全额支付完毕。对借款合同等其他材料均无意见。
被告辩称：原告诉称认为我公司逾期未能交付房屋已构成违约，应承担违约责任，对此，我公司认为原告之诉缺乏事实和法律根据，应予驳回，我公司不存在逾期交楼的违约行为。1、我公司已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件，不可能无法如期交楼。事实上，现涉案楼盘已经有300多户业主收楼装修或入住。2、合同第八条已经明确约定交楼时间是2015年3月28日前，原告清楚知道房屋交付时间，这个约定也可视为属于提前作出的书面通知。正常情况下即使我公司没再另行书面通知，原告也应按此约定时间前来收楼。如果原告在超过收楼期限一年多没有收到收楼通知但却不闻不问的话，则明显有悖常理。3、关于合同约定交付期限和交付主义务的认定问题。我公司与原告双方签订的商品房买卖合同，是广东省建设厅、广东省工商行政管理局印制的通用文本。合同第八条是关于交付期限的规定。在该条规定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同规定日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是房屋按期交付义务。商品房交付有法律上的交付条件。如果开发商不具备法律上的交付条件，在合同第八条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付的违约责任。涉案房屋已经于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合合同第八条约定的“该商品房经验收合格”以及补充协议第7条约定的交付条件。在此后其它业主收楼过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，证明我公司在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已具备合法交付房屋的条件，可以如期交楼。4、我公司没有向原告发出书面收楼通知，是否构成违约问题。首先，双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交付条款规定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从该条规定中，可以看出以下2点：（1）双方合同第十一条规定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的规定。所谓没有明确规定，是指既没有规定可以，也没有规定不可以。（2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知的违约责任，也未作明确规定，即未规定未履行书面通知而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，没有进行书面通知问题，是属于一个合同规定不清的问题。其次，根据合同法第61、62条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。从合同其它条款来看，在双方合同第八条中已明确规定了交房日期（本案为2015年3月28日）。因此，交房通知根据实际交房时间与合同第八条规定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。按期交房的书面通知所对应的交房日期，即使出卖人没有履行书面通知，买受人本身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益。换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有书面通知，但实际上并不影响购房人的正常收楼利益。因此，我公司通过其他形式的通知，或者有充分证据表明为众多买受人所知，没有书面通知形式也不构成合同违约。第三，合同第十一条规定中的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附辅性交付文件。前者主要包括《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；后者常见交楼通知书，交楼流程指南、注意事项、交楼时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于交楼指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，这个问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，收楼是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的收楼日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定房屋交付日之前，如果没有收到收楼通知，那么可以出于信赖，进行等待；这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋交付日截止时，如果仍没有收到收楼通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期交付的情况；既便的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。因此，我公司没有向原告发出书面收楼通知，不构成逾期交楼违约问题。综上所述，我公司认为，我公司已经在合同约定的交楼期限内具备房屋交付条件，完全可以交付房屋给原告，不存在逾期未能交付的违约行为。虽然我公司未向原告发出书面的交楼通知，但并不影响原告按约定时间行使收楼的权利。原告以没有收到书面通知而不收楼，与我公司是否具备交楼条件没有关联性，书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，且我公司没有书面通知是否需要承担什么后果，合同没有约定，法律也没有规定。我公司没有书面通知与原告能否如期收楼之间不存在因果关系，因此，原告认为我公司没有书面通知其收楼，从而认为我公司逾期交楼构成违约，明显缺乏理据。请法院：1、驳回原告的第2、3、4项诉讼请求；2、本案受理费由原告承担。
被告就其抗辩提交的证据有：1、营业执照，证明被告公司的主体资格。2、商品房预售许可证，证明被告的商品房是合格有效的。3、收楼须知，证明被告方在交楼到期之后发出了相关的收楼通知，本案原告的收楼通知书是以XX花园第2座1梯陈某林的收楼通知书作参考，本案的原告尚未接到收楼通知，只是作为参考，证明被告曾发出过收楼通知书。4、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋交接书、XX花园业主领取物品登记表，证明房屋交接书也是用来作参考的，被告在交付房屋的时候有相关的质量保证书，被告交楼的时候已经具备了相关资料。5、建筑工程竣工验收报告，证明涉案的房屋在2015年3月8日通过了竣工验收合格，已经具备交楼的条件。
原告对于被告提交的证据提出的质证意见：被告提交的资料我方在开庭前才收到，对于建筑工程竣工验收报告的真实性无意见，但是在开庭之前我方尚未见过。对于收楼通知书、房屋交接书、使用说明书、物品领取登记表我方是没有接收过，我方也没有见过，只是在开庭前才收到被告交来的，对于作为参照的证据我方不认同，而我们在XX花园也有朋友，而我的朋友也没有收到过收楼通知书，所以原告至今也没有收到收楼通知书。
上述证据已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案有关联的，本院确认证据的效力。
经审理查明：被告是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路XX号的XX花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第XX号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第2013XXX号《商品房预售许可证》后，被告开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年1月4日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市XX街道XX路XX号XX花园商住小区的X座X梯XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：88.73㎡（套内建筑面积74.53㎡）；四、总价款：328301元（4404.95元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款218301元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币110000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为80020000005XXXXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。被告于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：被告（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。被告至今没有通知原告进行涉案房屋交接，也没有向原告出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。
以上事实，有本院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：被告是否应当承担迟延交楼的违约责任。原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告虽然已于2015年3月8日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知原告收楼，也没有向原告出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，但是被告至今仍没有向原告发出书面的《收楼通知书》，通知原告到罗定天恒贸易有限公司进行房屋的交接。被告在诉讼中提交了XX花园第X座X梯陈某林的《收楼通知书》作参考，拟证明被告曾发出了《收楼通知书》，但确认本案的原告尚未接到《收楼通知书》。同时还提交了XX花园第X座X梯XX号房吴某华的《房屋交接书》和《XX花园业主领取物品登记表》作参考，证明被告已经具备交楼的条件。首先，上述证据被告只作为参考的并非是证明其已向原告发出了《收楼通知书》且符合交楼的条件；其次，被告确认原告没有收到《收楼通知书》；再次，原告对被告该证据均不予确认。故此，被告提出已向原告发出了《收楼通知书》且具备交楼条件，被告不构成违约的理据不足，本院不予采纳。被告已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，所以该合同原告与被告继续履行。对于违约金的计算问题，被告提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。根据原告合同约定的交楼时间计算(从2015年3月29日起计算至2016年5月10日止)，逾期的天数计算的违约金为40184.04元（328301元×0.0003×408天）。对于原告主张因被告违约而请求赔偿的租房费、误工费、交通费的请求，首先，《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，对于被告的违约行为已承担了支付违约金的责任，原告已获得了相应的赔偿；其次，原告没有证据证明其因被告逾期交楼而造成的损失，故此原告该主张的理据不足，本院不予支持。综上，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条的规定，判决如下：
一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2016年5月10日止的违约金40184.04元给原告梁星辰。
二、驳回原告梁星辰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费466元（原告已预交），由原告承担53元，由被告承担413元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 孔凡森
二〇一六年八月三日
本件与原本核对无异
书记员 韦 颖