重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03645号
上诉人（原审被告）朱道渠。
被上诉人（原审原告）重庆市瑞马物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道金山街8号2-11号，组织机构代码76590808-8。
法定代表人张绍德，该公司总经理。
委托代理人王明奎，男，1972年12月6日出生，汉族。
上诉人朱道渠与被上诉人重庆市瑞马物业管理有限公司（以下简称瑞马物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年2月19日作出（2014）长法民初字第0368号民事判决。朱道渠不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月29日对本案进行了审理。朱道渠和瑞马物业公司的委托代理人王明奎参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：朱道渠是重庆市长寿区山水名邸小区2栋3单元2-3房屋业主。2008年4月3日，瑞马物业公司与山水名邸小区建设单位重庆瑞鸥房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由瑞马物业公司向山水名邸小区提供物业服务，该小区物业的实际使用人或管理人应于每月25日前按约定向瑞马物业公司缴纳物业费和能耗公摊费用，2010年6月至2013年12月物管费、公摊费收费标准为：物业服务费在2010年6月至2010年9月30日期间按每月每平方米0.3元收取，物业服务费在2010年10月至2013年12月期间按每月每平方米0.4元收取；公摊费按每月每户4元收取，逾期未缴纳物管费以每月欠缴金额为基数按日收取3‰的违约金，逾期未缴纳公摊费以每月欠缴金额为基数按每日5‰或按水气公司、供电局滞纳金的计算标准计算违约金，合同期限为2008年4月20日至2013年12月31日。合同签订后，瑞马物业公司向山水名邸小区提供了物业服务。朱道渠以瑞马物业公司提供的物业服务存在问题为由未缴纳从2010年6月至2013年10月期间的物业服务费1272元及公摊费164元，现朱道渠所居住小区路灯灯杆、公共座椅遭损坏后仍未进行维修。经瑞马物业公司书面催收，朱道渠仍未缴清上述费用。
瑞马物业公司在一审中诉称：2008年4月20日，我公司与重庆瑞鸥房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由我公司向山水名邸小区提供物业服务，合同期限从2008年4月20日起至2013年12月31日止。合同签订后，我公司依约向该小区提供了物业服务。朱道渠是该小区的业主，朱道渠未缴纳2010年6月起至2013年10月期间的物业服务费1272元及公摊费164元。合同约定的业主欠缴物业服务费而产生的违约金标准每日3%，应为每日3‰。我公司请求判决朱道渠支付物业服务费1272元及公摊费164元，并以欠缴物业服务费为基数按照每日3‰的标准、以欠缴公摊费为基数按每日5‰皆计算至付清时止）。
朱道渠在一审中辩称：我拖欠瑞马物业公司2010年6月至2013年10月间物业服务费1272元及公摊费164元属实，对于瑞马物业公司提交的前期物业服务合同的真实性无异议。我于2009年9月接房并于同年12月份入住。但是，我与瑞马物业公司没有签订物业服务合同，瑞马物业公司所提供的物业服务也存在很大的问题，如小区保洁卫生做得不够彻底，公共绿化及公共设施（具体指路灯、公共座椅、围墙等）损坏未及时维护，对其他业主侵占公共绿地、堵塞消防通道、私自拆除承重墙、小区违规停车等行为未予制止。如果瑞马物业公司按其提供的前期物业服务合同的约定履行义务，我愿意缴纳物业服务费及公摊费。我认可瑞马物业公司将欠缴物管费违约金计算标准调整为每日千分之三，但我不同意缴纳违约金。因瑞马物业公司所提供物业服务不到位，我请求法院追究其违约责任，并支付我精神抚慰金6万元。我收到了瑞马物业公司寄送给我的物管费及公摊费书面催收函。
一审法院认为，2008年4月3日，瑞马物业公司与朱道渠居住小区建设单位重庆瑞鸥房地产开发有限公司所签订《前期物业服务合同》符合法律的规定，该合同的效力也自动及于该小区全体业主或物业实际使用人，且朱道渠对该合同的真实性无异议，故瑞马物业公司、朱道渠间存在合法有效的物业服务合同关系，朱道渠以其与瑞马物业公司未签订物业服务合同为由拒缴物管费及公摊费的辩解理由不成立。瑞马物业公司、朱道渠双方均应按合同约定履行各自义务。朱道渠同时辩称瑞马物业公司未及时维修损坏的路灯灯杆、公共座椅等公共设施，已构成违约，其不应缴纳物管费及公摊费。法院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，上述公共设施的维修应属于动用住宅专项维修资金的范围，朱道渠小区业主通过法定程序动用专项维修资金后，瑞马物业公司应及时办理维修事宜。现朱道渠无证据证明瑞马物业公司在上述公共设施的维护过程中存在违约行为，法院对其辩解理由不予采纳。朱道渠还辩称瑞马物业公司在保洁、绿化以及对其他业主违规行为的管理等方面存在问题，瑞马物业公司不予认可，而朱道渠也仅提供了2013年8月28日、2013年9月3日所拍摄照片23张对上述问题予以证实。法院认为，上述照片仅能证明朱道渠辩称的其居住小区在照片拍摄时存在的部分问题如绿化、保洁不到位及部分业主违规侵占公共绿地、堵塞消防通道等，不能证明其所辩称的瑞马物业公司物业服务存在的全部问题，也无法证明照片所反映该部分问题一直存在，因而，朱道渠所举示证据无法证明瑞马物业公司在履行合同过程中存在违约行为，故法院对朱道渠的上述辩称意见不予采纳。现查明瑞马物业公司已依约向朱道渠履行了各项义务，即使瑞马物业公司所履行义务客观上可能存在瑕疵，朱道渠的辩解意见也不构成其拒交物管费及公摊费的合法理由，故朱道渠应按时足额缴纳物业服务费及公摊费。朱道渠对瑞马物业公司请求的各项费用金额均无无异议，且瑞马物业公司也进行了书面催收。故法院对瑞马物业公司要求朱道渠支付2010年6月至2013年10月的物管费1272元、公摊费用164元的诉讼请求予以支持。朱道渠逾期未缴纳物管费及公摊费用的行为已构成违约，按约定应违约责任。瑞马物业公司主张以欠缴物业服务费为基数按照每日3‰的标准、以欠缴公摊费为基数按每日5‰标准皆计算违约金至付清时止，朱道渠未要求对违约金标准进行调低，瑞马物业公司主张的标准未超过合同约定，符合法律规定，法院予以支持。
朱道渠在答辩意见中要求追究瑞马物业公司违约责任，并支付其精神抚慰金6万元，法院认为，朱道渠未在法定期限内提起反诉，法院对其该项请求不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告朱道渠于本判决生效之日起5日内支付原告重庆市瑞马物业管理有限公司2010年6月至2013年10月间物管费1272元、公摊费164元及违约金（欠缴物管费违约金以当月所欠物管费为基数，从逾期交费之日起按每日3‰计算至付清时为止；欠缴公摊费违约金以当月所欠公摊费为基数，从逾期交费之日起按每日5‰计算至付清时为止；每月缴费日为25日）。如果被告朱道渠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由朱道渠负担。
宣判后，朱道渠不服向法院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由瑞马物业公司承担。主要事实和理由：1、瑞马物业公司没有尽到合同约定的其物业服务职责范围内的管理、维修和养护义务，应当承担违约责任和赔偿责任；2、朱道渠并不是拒交物管费和公摊费，是瑞马物业公司违约在先只要瑞马物业公司履行了自己的义务，朱道渠即缴清全部费用；3、瑞马物业公司要求朱道渠缴纳其收到书面催收函两年前的物管费及公摊费已过诉讼时效。
瑞马物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：1、瑞马物业公司按照与开发商签订的前期物业服务合同所约定的标准履行了其物业服务义务，朱道渠也应当履行其缴纳物管费的义务；2、确有一位业主为了使用方便破坏了相关的绿化带，但瑞马物业公司已通过口头、书面的方式要求业主进行整改，但这也不是朱道渠不交物管费的理由；3、瑞马物业公司于2013年12月31日合同到期后已陆续撤离该小区。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，虽然朱道渠认为瑞马物业公司对小区没有尽到管理、维修和养护义务，但从其举示的照片等证据来看，也只能反映照相那一刻可能存在的问题以及瑞马物业公司在当时的物业服务中存在着一些瑕疵，而不能证明瑞马物业公司在为该小区提供物业服务期间长期存在上述问题。对朱道渠提到有业主将绿化带进行了破坏而瑞马物业公司没有尽到管理义务的事实，瑞马物业公司认可确有业主破坏绿化带的事实，但该公司已向业主发了整改通知书也口头进行了告知，是业主不予签字和同意整改。本院认为，瑞马物业公司在提供物业服务时确实存在管理方面的一些瑕疵问题，而朱道渠可以按照合同约定要求瑞马物业公司进行整改或承担违约责任。但因朱道渠在一审中并未对要求瑞马物业公司整改或承担违约责任提出反诉，二审也不能对此进行审理。因此，由于瑞马物业公司按照合同约定对朱道渠所住的长寿区山水名邸小区履行了物业服务义务，朱道渠也应按照合同约定履行缴纳物管费的义务，对瑞马物业公司在物业服务中存在的瑕疵问题，朱道渠不能以此为由拒缴物管费。至于朱道渠提出的诉讼时效问题，因其在一审时未提出该项抗辩，故对其在二审中的已过诉讼时效的抗辩不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由朱道渠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年五月十四日
书 记 员 谢 静