湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初2817号
原告尹伟军，男，1971年6月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人胡江，湖南华韶律师事务所律师。
委托代理人曾宪皆，湖南华韶律师事务所律师。
被告吴友明，男，1960年1月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人陈刚，长沙市岳麓区方正法律服务所法律工作者。
委托代理人陈萧龙，长沙市岳麓区方正法律服务所法律工作者。
原告尹伟军诉被告吴友明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员郭庆栋担任审判长，与审判员杨玮、人民陪审员刘润雅组成合议庭于2016年8月24日公开开庭进行了审理,书记员段腾腾担任庭审记录。原告尹伟军及其委托代理人胡江、曾宪皆，被告吴友明及其委托代理人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹伟军诉称：原、被告双方本系原长沙锌厂同事。1998年原、被告双方口头约定，被告将其所有的位于长沙市岳麓区三汊矶长锌宿舍14××506房一套两室一厅的房屋（建筑面积67.20平方米，产权证号为：长房权证岳麓字第××，即现在的银盆北路677号14栋506房）定价人民币30000元转让给原告。原告按照双方的约定将房屋价款30000元分批次支付给了被告，并于2000年9月10日补签了《房屋买卖协议》。原告付清房款后，被告亦将房屋及房产证原件交付给了原告，原告入住后于2002年将户籍迁至该房屋所在地。随后由于被告的原因，该房屋一直没有办理过户手续。目前由于长沙市经济发展的需要，即将对该房屋所在的片区进行拆迁，拆迁指挥部找到原告要求原告落实所有权，以配合房屋早日拆迁。为此，原告多次找到被告要求其配合完善相关手续，但均被被告以种种借口予以拒绝，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》有效；二、确认长沙市岳麓区三汊矶长锌宿舍14××506房归原告所有；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告吴友明辩称：1、原、被告双方签订的买卖协议无效，该房屋实际所有人是吴海林，该房屋系夫妻共同财产，且被告前妻胡美春已经死亡，该房屋部分属于遗产，通过岳麓区法院调解，该房屋的合法所有人为吴海林；2、该买卖协议从未经过胡美春签字及认可，应属于无效。综上应依法驳回原告诉请，本案应以合同纠纷由原告另行主张损失，而不应该确权。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，被告身份信息，拟证明原、被告的主体资格；
证据二、（2000）岳民初字第182号民事调解书，夫妻共同财产分割协议，拟证明被告对该房屋有所有权；
证据三、房屋买卖协议，拟证明原、被告于2000年9月10日签订了书面的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示；
证据四、收据，拟证明原告已经付清了房款；
证据五、三汊矶长锌宿舍14栋506房房产证，拟证明被告已经将房产证交付给了原告；
证据六、尹伟军常驻人口登记卡、给长沙锌业有限责任公司留守处的报告、水电费扣缴证明，拟证明原告已经在使用银盆北路677号14栋506房；
证据七、证人证言，拟证明在交易时系证人介绍，证人也是吴友明与胡美春财产分割协议的见证人，证明涉案房屋经夫妻协商，归吴友明所有。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
证据一、岳麓区人民法院民事调解书，拟证明涉案房屋已经经岳麓区法院确定了权属，本案不应该另行对房屋的权属进行确定；
证据二、胡美春的工资情况，拟证明原告提交的胡美春的夫妻财产分割协议属伪造。
被告吴友明对原告提交的证据质证认为：对证据一，三性无异议；证据二，该份调解书于2000年5月18日生效，而调解书上无任何关于房屋分割的协议与约定；对夫妻共同财产分割协议，对该协议的三性不予认可，吴友明和胡美春从未在该夫妻协议上签过字，该协议形成时间是2000年5月10日，即离调解协议生效还有八天，不管该协议真实与否，都不具有法律效力，以调解协议为准；该协议明显属于伪造，因为该协议已经离签订买卖协议两年的时间，两年之前，胡美春是房屋共有人之一，原告没有要求胡美春签字；对证据三，对真实性无异议，是被告个人与原告签订的，合法性及关联性有异议，一般协议被告没有对房屋的处置权，原告有义务对房屋进行审视；该协议明显系补签，且补签时间远远超过离婚财产分割的时间点，该份证据想要表明的是在离婚分割之后没有经过胡美春的同意；对证据四，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该份证据仅能代表被告无法处置吴海林财产，而非法收取了原告的费用，应承担返还责任，且该证据从未体现胡美春的签字，该合同系无效的；对证据五，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该份证据是被告一方和原告达成协议后，私自未经前妻及小孩的同意，将房产证交给原告，而被告在其儿子即吴海林的催告下，将房产证挂失，其房产证属于无效证据；对证据六，真实性无异议，合法性及关联性有异议，并不能证明原告取得房屋的所有权，只能证明原告使用了该房屋；对证据七，原告未在开庭前三天申请证人出庭作证，法庭应不予允许，从证人证言可以明确看出，夫妻财产分割协议是用来配合房产买卖协议而签订，且2000年5月被告夫妻早已分居，根本就不在争议房屋内，庭上明确表明，原告方于1998年就已经搬入，那么吴友明夫妻二人在该房屋签订协议的可能性就没有了，综上，对证人证言，被告认为有虚假成分，恰恰证明了夫妻分割协议是为了配合买卖，且被告认为该协议是虚假协议，根本不存在胡美春的任何签字。
原告尹伟军对被告提交的证据质证认为：对证据一，真实性无异议，对合法性有异议，刚才被告的代理人称一事不再理，调解书表明的该案的立案时间为2016年7月1日，而本案的立案是2016年5月10日，原告起诉在先，所以被告与其子吴海林实质涉嫌虚假诉讼，岳麓区人民法院做出的调解书遗漏了必要当事人，该份调解书应当无效，原告已经向岳麓区人民法院提起撤销该份民事调解书；对证据二，三性均有异议，且其在内容里明确看出，夫妻双方已经对财产进行了分割，吴友明处分银盆北路677号14栋506房是合法的，其与原告签订协议是真实有效的，双方已经实际履行了协议的相关内容，房屋的所有权已经转至原告了；同时，胡美春从字体看，确实存在差异，但从笔迹形成的轨迹规律来看，还是可以体现出是其本人书写的，且没有经过笔迹鉴定，被告单凭一个签字就否认夫妻财产分割协议的效力是不存在的，应不予采信。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院做如下认定：证据一，被告质证三性无异议，本院对该份证据予以确认；证据二，系本院出具的生效法律文书，本院对该份证据予以确认；证据三，被告对其真实性无异议，本院对该份证据的认定将结合其他证据在本院认为部分加以阐述；对证据四，被告对其真实性无异议，且认可其收到原告交付的30000元购房款，本院对该证据予以确认；对证据五，该证据系房屋产权部门出具的涉案房屋的产权证书，本院对该份证据予以确认；证据六，该证据能证明原告目前居住在涉案房屋内，本院对该份证据予以确认；证据七，本院对该证据的认定将结合其他证据在本院认为部分加以阐述。
对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院做如下认定：证据一，本院对该份证据的认定将结合其他证据在本院认为部分加以阐述；证据二，原告质证对三性有异议，本院认为，该份证据并不能达到被告的证明目的，本院不予确认。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告尹伟军与被告吴友明系同事关系。被告吴友明与胡美春（已故）原系夫妻关系，双方于2000年5月18日经本院调解解除婚姻关系。案外人吴海林系被告吴友明与胡美春的婚生子。
涉案房屋位于长沙市岳麓区三汊矶长锌宿舍14幢506号房。该房屋登记在被告吴友明名下。1998年，原告与被告口头协商，被告将涉案房屋出售给原告，价款为30000元。1998年7月3日，被告作为收款人，向原告出具了收据一张，该收据载明：“今从尹伟军处收到现金8000元（捌仟元整）。另其余22000元（贰万贰仟元整）等房产证到尹伟军手中付款，过户费500元以内由尹伟军负责，500元以上由吴友明付款。其他费用由吴友明负责。”1998年12月5日，被告作为收款人又向原告出具收据一张，该收据载明：“今从尹伟军处收到现金10000元（壹万元整）。另房产证到手，再付剩余的壹万贰仟元整。”上述两张收据，原、被告均签字确认。之后，原、被告双方又签有收据两张，分别载明：“今从尹伟军收款贰仟元整，另壹万元到99年年底付清。”，“今收到尹伟军人民币陆仟元整，剩余4000（肆仟元）到签字后再另算或付。”后原告将剩余4000元支付给被告。被告即将涉案房屋及涉案房屋所有权证书原件交付给原告，原告使用居住涉案房屋至今。
2000年5月10日，被告吴友明与胡美春因离婚签订夫妻共同财产分割协议，该协议约定：一、家里所有家电、空调、彩电、冰箱及所有家具归胡美春所有；二、房屋所有权归吴友明所有，由吴友明一次性补偿贰万元人民币给胡美春。案外人熊伟其作为证明人在上述协议上签字。2000年5月18日，被告吴友明与胡美春通过本院调解解除婚姻关系，该调解协议第三条约定，共同财产分割无争议。2000年9月10日，原告尹伟军作为乙方，被告吴友明作为甲方就1998年购买涉案房屋的事宜补充签订《房屋买卖协议》。此后双方均未前往房产登记部门办理涉案房屋的过户手续，涉案房屋一直登记在被告名下。现涉案房屋面临拆迁，原告遂要求被告配合其明确涉案房屋的产权情况，被告不予配合，故原告诉至法院。
另查明，2016年7月1日，被告吴友明之子吴海林作为原告，以本案被告吴友明为被告，以遗产继承纠纷诉至本院，要求判决涉案房屋由吴海林继承。本院于2016年8月9日做出（2016）湘0104民初4493号民事调解书，该调解书确认涉案房屋归原告吴海林一人所有。后经本院院长发现上述调解书存在错误并提交审判委员会讨论，本院于2017年3月3日做出（2016）湘0104民申1号民事裁定书，裁定对（2016）湘0104民初4493号案件再审。本院于2017年4月11日做出（2017）湘0104民再2号民事判决书，判决撤销了本院（2016）湘0104民初4493号民事调解书。
本院认为，1998年原、被告口头协商被告将涉案房屋以30000元的价款出卖给原告，原告分次支付给被告购房款后，被告将涉案房屋及涉案房屋的房屋产权证原件交付给原告，原告在涉案房屋中居住至今。据此，本院认为，原、被告双方买卖涉案房屋意思表示真实，双方各自以其实际行为履行了买卖涉案房屋的主要义务，原、被告双方买卖涉案房屋合同关系成立并生效。双方于2000年9月10日就上述涉案房屋买卖事宜补充签订书面《房屋买卖协议》，该协议亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，经双方签字确认后，该协议依法成立并生效。现原告诉请要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》有效，本院予以支持。原告依据双方买卖涉案房屋的合意，向被告支付了对应的房屋价款，履行了主要义务，故涉案房屋的所有权应归属于原告。
被告吴友明抗辩称被告无权处分涉案房屋，其处分涉案房屋的行为无效，《房屋买卖协议》亦属于无效合同。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告吴友明处分涉案房屋行为实际发生在1998年，该年份处于被告吴友明与胡美春婚姻关系存续期间，涉案房屋虽登记在被告吴友明名下，但仍属于夫妻共同财产。虽未经胡美春的同意或授权，被告吴友明无权处分涉案房屋，但并不影响原、被告之间于1998年口头达成的买卖涉案房屋协议的债权行为效力；另依据2000年5月10日被告吴友明与胡美春签订的《夫妻共同财产分割协议》，该协议明确约定房屋所有权归被告吴友明，而在2000年9月10日原、被告补签《房屋买卖协议》时，被告吴友明实际已取得了涉案房屋所有权，故被告的上述抗辩主张不能成立，本院不予支持。另被告抗辩称在被告与胡美春离婚时，已口头约定涉案房屋等吴海林长大后归吴海林所有，原告提供的夫妻共同财产分割协议系原告伪造，但被告并未提供证据证明其上述主张，故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告尹伟军与被告吴友明于2000年9月10日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、确认位于长沙市岳麓区三汊矶长锌宿舍14栋506号房屋归原告尹伟军所有。
本案案件受理费550元，财产保全费320元，合计870元，由被告吴友明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
审 判 员 杨 玮
人民陪审员 刘润雅
二〇一七年四月十七日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。