河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终3420号
上诉人（原审被告）石家庄市企鹅特种水泥有限公司。
法定代表人石淑子，该公司总经理。
委托代理人王骁勇，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）苏海龙。
委托代理人杨华，北京市信利(石家庄)律师事务所律师。
上诉人石家庄市企鹅特种水泥有限公司(以下简称水泥公司)因与被上诉人苏海龙租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人的委托代理人王骁勇，被上诉人的委托代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
水泥公司的上诉请求：1、请求依法撤销原判第一项、第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费等费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不具备出租本案争议的场地及库房的权利，被上诉人举证本案争议的场地及库房的权利人系苗合香和李群燕，本案中被上诉人并不具有本案争议场地及库房的出租权，需要特别指出的是，从被上诉人出具的委托代为出租的证明来看，仅有李群燕委托被上诉人的证明，并没有另一个权利人苗合香的委托证明，因此，被上诉人系无权处分出租该场地及库房，不具备向上诉人主张权利的主体资格；2、原审法院认定上诉人违约系错误的，实际是被上诉人无法保障上诉人正常使用场地，属于被上诉人违约在先，在一审中，上诉人已经提交了证据证明本案争议库房的石棉瓦房顶年久失修，严重漏雨，导致上诉人根本无法正常使用，以及院内堆放大量的建筑垃圾，导致上诉人也无法使用院落，依据双方签订的《协议书》第四条的约定，被上诉人应当保障上诉人对于场地的正常使用，而目前的现状是被上诉人提供的场地根本无法使用，明显属于被上诉人违约在先，原审法院认定库房内还存有水泥为由认定上诉人仍在正常使用库房明显不能成立，库房内的水泥系房项严重漏雨后已经完全无法使用的水泥，系上诉人留作保存证据向实际的房屋出租权人主张损失用的，而原审法院却以此判决被上诉人不违约，明显是错误的；3、被上诉人主张的租金明显已经超过了诉讼时效。双方的《协议书》系2010年9月2日签订，第一次租金的支付也是2010年9月2日（即2010年9月2日到2013年9月1日的租金），明显第二次租金的支付时间应当是2013年的9月1日，而被上诉人主张权利的时间是在2016年，依据《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此，被上诉人的主张明显已经超过了1年的诉讼时效，正是由于被上诉人提供的库房及场地无法正常使用，被上诉人在明显知情的情况下，并不愿意出资为上诉人承租的库房维修房顶以及清理院落中大量的建筑垃圾，才会迟迟未向上诉人主张租金，也可以印证明显是被上诉人违约的事实存在。
苏海龙辩称：1、被上诉人具有出租该厂区的权利，根据李群燕出具的证明，是其委托被上诉人对该库房进行出租；2、上诉人已经按照合同约定向被上诉人支付了第一期前三年租金，并且正常使用多年，所以根据合同相对性原则，被上诉人作为出租方，被上诉人与出租标的的所有权人之间属于另外一层法律关系，与本案无关；3、上诉人从未就租赁物瑕疵问题向被上诉人主张过权利，根据相关法律规定，作为承租的上诉人完全可以自行修复维修相关设施，维修费由被上诉人承担，但上诉人在租赁该库房六年期间，从未向被上诉人提出过维修的请求，然而在被上诉人提起诉讼要求其支付租金时，上诉人却提出上述异议，显然意图逃避向被上诉人支付租金的法律义务，存在一定主观恶性；4、本案并未超过诉讼时效，上诉人延付租金行为是持续状态，另外在一审时被上诉人向法庭提交了索要租金的证据，证实了自2013年至今被上诉人始终在向上诉人索要租金，主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
苏海龙向一审法院起诉的诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《协议书》；2、被告向原告给付2013年9月1日至2016年8月31日期间欠缴的租金75000元并支付违约金50000元；3、被告限期将租赁库房存放的水泥清空并将库房交付给原告；4、诉讼费、保全费等费用由被告承担。
一审认定的事实：一、2010年9月2日原、被告双方签订《协议书》，约定：“一、甲乙双方根据《合同法》等有关规定就307复线土贤庄加油站南院及库房等的租用达成协议如下：一、租赁地：307复线土贤庄加油站南院及库房等。二、租赁期限：自2010年9月1日-2020年8月31日租赁期10年。三、租金缴纳：每三年缴纳一次租金。三年租金柒万伍仟元整，延续支付至2020年8月31日，年租金贰万伍仟元整。四、甲方按协议提供乙方库房场地并保证乙方正常使用。五、甲方有权按时收取租金，如乙方逾期一个月未交租金甲方有权停止乙方租用。乙方应按时缴纳租金……九、合同生效双方必须共同遵循。甲方如违约必须退还乙方全部租金并赔偿违约金伍万元整。乙方违约赔偿违约金伍万元整……”2010年9月2日原告为被告出具收条：“今收房屋租赁费柒万捌仟元整。”被告使用上述租赁场地至今。被告称被告在2010年9月2日交付共计78000元，多出的3000元是后续的房租，之后因为库房的问题一直未交付房租。原告不认可，称多收取的3000元是被告让安装热水器给原告的加油站员工使用的，后原告安装了热水器并已使用。被告不认可，原告未提供证据证实。二、原告对租赁场地是否有权管理使用及有权出租。原告提供2008年4月23日中国石油化工股份有限公司河北石家庄石油分公司与李群艳、石家庄市长安区人民政府长丰街道办事处土贤庄村委会签订的协议书，证实李群艳对加油站的出租和使用是有权利的；2016年12月1日李群艳出具的证明一份，证实李群艳原将上述租赁场地出租给严珍华（严振华），后来双方解除协议，之后李群艳委托原告以其名义对外出租给被告，并由原告以其名义签订协议、收取租金、代为转租等。被告不认可，称原告无权出租上述承租场地，上述协议中承租人还有苗香合的名字；被告于2009年从严振华那儿租赁该场地，后原告称其有权出租，所以被告就与原告签订协议，但后来加油站在院内堆放东西，被告与加油站沟通，加油站向被告出具2000年4月30日石家庄市郊区贤兴实业公司与河北石油集团石油储销有限公司签订的协议书复印件，证实本案涉及的租赁场地原告无权出租，加油站说原告无权出租该地，加油站有权向院里堆放东西；提供2009年11月1日严振华与被告签订的协议复印件，以上两份证据的原件均在加油站，被告不能提供；提供通知一份，证实2013年10月30日原告给王平的通知，要求有事和加油站联系，并在当天把库房锁了。原告否认给过被告通知，并称从未锁过被告的门。三、原、被告在履行协议中是否存在违约行为。原告称原告已按照协议约定将租赁场地交付给被告使用，被告的租金交至2013年8月31日，之后再没有交付租金，现原告主张解除与被告签订的《协议书》，并要求被告支付欠付的租金75000元并根据双方《协议书》第9条的约定支付违约金50000元。被告称原告交付的场地被告不能正常使用，院内被加油站堆放垃圾导致原告不能正常使用，库房的屋顶因为年久失修漏雨严重，故原告违反《协议书》第4条的约定；提供库房照片6张，证实库房的石棉瓦年久失修漏雨严重，库房中还存放有一些不能使用的水泥。原告不认可，称库房自2010年9月份交付被告时就是可以正常使用的，被告未通知或者告知原告库房不能正常使用，原告已保证被告使用不受任何第三方的侵扰。四、本案是否已过诉讼时效。原告称，自2013年8月31日至今原告多次向被告索要租金，在2016年8月31日要求被告支付租金，10月份原告再次主张租金，被告公司的王平认为合同未明确是先交付还是后交付租金，以被告不承担先交付租金的理由推诿，故本案未过诉讼时效；提供与王平的电话记录3段及谈话记录l段。被告称原告提供的录音是经过剪接处理的，王平记得当时要求原告修理房顶并提到被告的损失，但录音中未体现；原告应提供最原始的录音记录；原告主张权利已过法律规定的一年的诉讼时效。
一审法院认为：原、被告系租赁合同纠纷，原、被告签订《协议书》，由原告向被告出租307复线土贤庄加油站南院及库房，被告虽称原告不具备主体资格，原告已提供证据证实其系受他人委托代为出租、收取租金，协议履行过程中也由原告向被告交付租赁物，被告向原告交纳租金，故根据合同相对性原则，原告作为出租方具有本案的诉讼主体资格，原告与他人就租赁物属另一法律关系；被告虽称他人就租赁物曾向其主张过权利，但未提供确切证据证实，故对被告的说法，法院不予采信。原、被告就租金仅约定三年缴纳一次租金，但并未约定具体的缴纳时间，且原告提供证据证实一直向被告主张权利，故原告主张被告自2013年9月1日至2016年8月31日期间所欠租赁费用，并未超过诉讼时效，法院予以支持；因原告第一次收取租金时多收取了3000元，被告称系交纳的之后的租金，原告虽不认可，但因收条显示所收取的费用为租金，原告也未提供其他证据予以反驳，故对被告的说法，法院予以采信，该3000元应予以扣除，故被告应支付的租金为72000元。因被告已逾期一个月以上未交纳租金，已构成违约，原告主张根据双方《协议书》约定解除《协议书》，由被告支付违约金50000元并主张被告将租赁库房腾清并交付原告，理据充分，法院予以支持。被告虽称曾向原告提出库房的房顶维修，但原告不认可，被告未提供证据证实，且从被告提供的照片显示，被告仍在使用库房存放货物，故对被告的说法，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告苏海龙与被告石家庄市企鹅特种水泥有限公司于2010年9月2日签订的《协议书》。二、被告石家庄市企鹅特种水泥有限公司于本判决生效后五日内给付原告苏海龙2013年9月1日至2016年8月31日期间的租金72000元并支付违约金50000元。三、被告石家庄市企鹅特种水泥有限公司于本判决生效后五日内将所承租的位于石家庄市长安区307复线土贤庄加油站南院及库房腾清并交付给原告苏海龙。诉讼费2800元，减半收取1400元，由被告石家庄市企鹅特种水泥有限公司负担（诉讼费原告已预交）。
本案二审期间，当事人均未提交新证据。
本院认为：根据诉争双方于2010年9月2日签订《协议书》约定的内容，双方系租赁关系，被上诉人苏海龙应当按照约定将租赁物交付上诉人水泥公司，水泥公司应当按时向苏海龙交纳租赁费，上述《协议书》至诉讼时已履行达六年之久，水泥公司仅给付了前三年的租赁费，之后的租赁费至今未支付，水泥公司辩称“苏海龙系无权处分涉案场地及库房，不具备向水泥公司主张权利的主体资格”，缺乏事实依据，且违背了合同相对性的原则，依法不应支持。上诉人主张被上诉人无法保障其正常使用场地，属于被上诉人违约在先，但未能举证其曾向被上诉人要求修缮屋顶、清理院内垃圾，应由上诉人承担举证不能的法律后果，故对其上述主张亦不予支持。关于苏海龙起诉是否已过诉讼时效的问题，考虑上诉人欠付租金行为为持续状态，且苏海龙提交了索要租金的证据，原审认定本案起诉未过诉讼时效，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由上诉人石家庄市企鹅特种水泥有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚玉华
审判员 杨根山
审判员 李 伟
二〇一七年五月二十七日
书记员 李 站