江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11126号
上诉人（原审原告）：南京金百丰物业管理有限公司，住所地南京市浦口区桥林街道乌江园区87号。
法定代表人：戴荣刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁爱萍，江苏国成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京金德茂花园住宅小区业主委员会，住所地南京市江宁区秣陵街道佛城东路8号金德茂花园30幢架空层室1单元101室。
负责人：沈元，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱雨航，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
上诉人南京金百丰物业管理有限公司（以下简称金百丰物业公司）因与上诉人南京金德茂花园住宅小区业主委员会（以下简称金德茂业委会）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6559号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金百丰物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.金德茂业委会支付会所经营费用补贴132000元；3.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据上诉人与金德茂业委会签订的《金德茂花园物业服务合同》的约定，满意度调查是金德茂业委会的责任和义务，不能因为金德茂业委会怠于履行合同义务，导致上诉人的合法利益受损。二、上诉人主张金德茂业委会支付满意度调查的会所经营费用补贴合法有据。一审庭审结束后判决前，鉴于金德茂业委会怠于履行义务，上诉人按照合同约定，向金德茂小区已经缴纳物业费的业主做满意度调查，2016年度满意度调查率超过80%。因一审案件庭审已结束，故无法在一审提供满意的调查证据。三、上诉人有新证据证明金德茂业委会应当支付会所经营费用补贴。
金德茂业委会辩称：一、在2017年1月7日我方已对满意度调查的问题进行公示，因为金百丰物业公司不同意开箱，故没有公布满意度调查的结果。二、上诉人当庭提供的满意度调查结果无效，其中部分票数是作假造成的，根据双方的物业服务合同，我方支付补贴的前提是调查结果合法有效，在本小区内公示并经7个工作日再行支付经营补贴，而本案并不符合支付经营补贴的条件。综上，请求二审法院依法驳回金百丰物业公司的上诉请求。
金德茂业委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容,依法改判驳回金百丰物业公司一审诉讼请求或将本案发回重审；2.金百丰物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、金德茂业委会并非适格被告。金德茂业委会属于业主大会的执行机构，没有独立财产，不具有独立承担民事责任的主体资格。根据双方签订合同第七条约定，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳物业费，本案涉案物业属全体业主所有，小区业委会并非物业所有人，没有支付物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。二、金百丰物业公司未按约提供物业服务。根据《房屋租赁合同》第七条、第八条约定，会所出租给南京仁康医院有限公司后，南京仁康医院有限公司自行负责维修保养和门前三包等事宜，且会所是独立空间，进门无须通过小区物业，会所所有物业管理均是南京仁康医院有限公司自行完成，金百丰物业公司未提供服务，不应按标准全额收取物业费。涉案会所于2015年6月租给南京仁康医院有限公司，但因金百丰物业公司未对该会所提供物业服务，导致该会所存在屋顶开裂漏水、墙体渗水、停车场延期交付等问题，装修期长达11个月，即2015年6月1日至2016年4月30日，期间未投入经营使用，亦未产生任何收益，不应按经营性用房计算物业费。三、一审判决适用法律错误。物业管理条例第七条规定的是业主义务而非业委会义务，一审判决适用该条判决金德茂业委会支付物业费属适用法律错误。
金百丰物业公司答辩称：金德茂业委会的上诉理由不能成立，业主委员会是适格的诉讼主体。金德茂业委会就公共收益已经起诉金百丰物业公司，该案已作出判决。涉案会所在小区的范围之内，一审中，金百丰物业公司已经提供了相关的证据证明其已为小区提供了相应的物业服务和管理，因此金德茂业委会的上诉理由于法无据，请求二审法院依法驳回金德茂业委会的上诉请求。
金百丰物业公司向一审法院提出诉讼请求：金德茂业委会支付2014年7月1日至2017年3月31日期间的物业费230400元、公摊电费3300元、违约金75168元及费用补贴158400元。
一审法院认定事实：江宁区秣陵街道佛城东路8号金德茂花园小区31幢114室、201室、302室、303室，所有权人为南京金德茂花园住宅小区全体业主，产权取得方式为转移，产权登记时间为2014年9月25日，建筑面积共2515.95平方米，规划用途均为会所。金百丰物业公司系南京金德茂花园小区的物业服务企业，金德茂业委会未缴纳2014年9月25日至2017年3月31日期间的物业费及公摊水电费。
金百丰物业公司和金德茂业委会签订金德茂花园物业服务合同两份，约定的服务期限分别为2014年7月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2016年6月30日。两份物业服务合同均约定：物业费收费标准多层住宅为每月0.55元/平方米，经营性用房为每月2.4元/平方米；业主或物业使用人应在金百丰物业公司通知的时间30日内履行缴纳义务；业主或物业使用人未能按本合同约定缴纳物业服务费用的，按每日千分之一的标准向金百丰物业公司支付违约金。合同到期后，经双方协商一致，仍由金百丰物业公司为该小区继续提供物业服务。其中2015年6月30日签订的物业服务合同约定：金德茂业委会每年两次（即2015年12月30日前和2016年6月30日前）对小区缴纳物业费等相关费用的业主进行满意度调查，业主对服务满意度达到50%，则金德茂业委会须从小区会所经营费用中补贴8.8万元（4.4万元/次）给金百丰物业公司，满意度达到80%，则金德茂业委会须从小区会所经营费用中补贴15.84万元（7.92万元/次）给金百丰物业公司。现金百丰物业公司按2次满意度均达到80%，共计15.84万元主张权利，但双方均未就业主满意度提交调查结果。
2015年5月11日，金德茂业委会与南京仁康医院有限公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给南京仁康医院有限公司，租赁期限为2015年6月1日至2030年11月30日。其中2015年6月1日至2017年11月30日期间，第一个半年为免租期，之后每半年租金为44万。
关于金百丰物业公司主张曾向金德茂业委会催要过物业费用，金百丰物业公司仅提交张贴催缴物业费通知单的相关照片，该证据不能反映张贴的时间和地点，金德茂业委会对该证据有异议。关于金德茂业委会主张涉案房屋2014年9月25日至2015年5月22日期间处于空置状态，金德茂业委会未提交涉案房屋在上述期间水电费支出等证据。
一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。本案中，金德茂业委会对涉案房屋进行管理并与南京仁康医院有限公司签订房屋租赁合同将涉案房屋对外出租，因此，就涉案房屋因物业费用产生的纠纷，金百丰物业公司向金德茂业委会主张权利一审法院应予支持。
江宁区秣陵街道佛城东路8号金德茂花园小区31幢114室、201室、302室、303室，建筑面积共2515.95平方米，产权转移登记时间为2014年9月25日。依照金德茂花园物业服务合同约定，金德茂业委会应缴纳2014年9月25日至2017年3月31日期间的物业费。因双方之间签订的物业服务合同并未就会所的物业费收费标准进行约定。涉案房屋在2015年6月1日出租前并无证据证明用于经营，故收费标准应按照多层的收费标准每月0.55元/平方米进行计算，计11346.93元。2015年6月1日以后涉案房屋用于经营，应按经营性用房收费标准每月2.4元/平方米进行计算，计132842.16元，上述费用合计144189.09元。关于公摊水电费、违约金及会所经营费用补贴，因证据不足，一审法院对该部分诉讼请求均不予支持。
依照《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、金德茂业委会于判决发生法律效力之日起10日内向金百丰物业公司支付物业费144189.09元。二、驳回金百丰物业公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取4155元，由金百丰物业公司负担2564元，金德茂业委会负担1591元。
本院二审期间，金百丰物业公司提交了以下证据：1.金德茂花园业主清册，证明金德茂花园住宅小区业主311户。2.金德茂花园物业费台账，证明金德茂花园住宅小区业主311户，2016年1月到2017年6月期间拖欠物业费的业主有46户，2017年1月到2017年6月未缴纳物业费的业主有52户，共计拖欠物业费的业主有98户。3.工作联系函、满意度调查样表，证明因金德茂业委会怠于做满意度调查，委托我公司执行对物业服务期间的物业服务满意度调查，调查表由业主委员会提供。4.金百丰物业服务满意度调查表，证明参与满意度调查的业主156户，缴费业主为213户，达到已缴费业主的三分之二。2016年1月1日至2016年6月30日期间，满意的业主为94人，不满意的为60人，弃权2人，满意度达到60%。2016年7月1日至2016年12月31日期间，满意的业主为92人，不满意的为62人，弃权2人，满意度达到59%；2017年1月1日至2017年6月30日期间，满意的业主为92人，不满意的为61人，弃权3人，满意度达到59%。5.民事判决书两份，证明金德茂业委会具有诉讼主体资格，能承担诉讼义务，享有诉讼权利。金德茂业委会质证认为：1.对金德茂花园业主清册真实性没有异议，小区总户数为311户。2.对证据2的真实性不予认可，该证据是金百丰物业公司单方自行制作，未经相关业主签字确认不能证明物业费的实际缴纳情况。3.对工作联系函真实性认可，但所有的调查表及结果要在小区门口公示一周，并且明确如果发现某次调查表中有作假的，则业委会核实无误后此次调查结果视为满意度为零。4.该部分满意度调查表确实是业委会制作的，但是在该调查表第134户，姓名显示是朝阳，房号是31栋110室，该户是造假的，因为该户业主是王荣宽，其从未用过该调查表上载的电话，朝阳是前业主。部分业主投了不满意的票，但是金百丰没有计入，如22栋306室业主张艳红，电话里明确表示不满意且进行了投票，但没有记录。27栋的106室业主付晓丽、21栋101室业主夏绍发、103室业主黄娟，五栋106室业主均投了不满意票，但没有反映在金百丰物业公司提供的满意度调查表中。5.对两份判决书的真实性予以认可，但是在该案中金德茂业委会作为原告起诉要求支付经营利益是获得了超过半数的业主的授权，与本案的情况并不相同。
金德茂业委会提交以下证据：1.提交五份自行统计的投票情况表，证明五户业主回短信说投票不满意，但是未计入汇总中，另外2位弃权的业主，金百丰物业公司也未计入。2.工作联系函两份，其中一份和金百丰物业公司提供的一致，由金百丰物业公司相关人员签收；另一份是2017年8月7日，业委会发送给金百丰物业公司，并抄送给街道物管办的联系函，载明金德茂业委会发现有26份无效票以及四份作假的调查表等情况，并且通报此次调查的结果满意度为零。3.微信聊天记录两张，证明31栋110室的房业主叫王荣宽对应的是业主满意度调查表134号，朝阳是前房主不是目前房屋的房主。还有一个是业主付晓丽，他投了不满意票，金百丰物业公司未将该票计入统计。4.134号满意度调查表和135号满意度调查表，和金百丰提供的证据是一致的。134号调查表涉嫌造假，135号房屋已被法院查封，该选票也可能造假。
金百丰物业公司质证认为：1.对编号为201707号工作联系函真实性没有异议。金德茂业委会委托金百丰物业公司对满意度进行调查。2.对于编号为201709号的工作联系函的真实性、合法性、关联性均不予认可。3.对于微信聊天记录的真实性不予认可。朝阳仍然是该房屋的业主，金德茂业委会持有业主名册，却不向法庭提供，其完全是在回避这个问题。4.对其提供的几份调查表所显示的都是对物业服务是满意，并没有如金德茂业委会所陈述为不满意。金百丰物业公司是严格的按照金德茂业委会的委托进行满意度调查，并没有任何造假。金德茂业委会的这组证据并不能达到其证明目的。
根据双方举证、质证情况，本院认定事实如下：
2017年7月22日，金德茂业委会向金百丰物业公司发送了工作联系函，内容为：金百丰物业公司可以于收到此函十天内自行完成这三次满意度调查，调查表格由金德茂业委会提供；三次中每次的调查对象为已在此期间内全额缴清物业费的业主，调查人数不得少于所有符合调查条件业主总人数的三份之二；调查对象必须是房产合法拥有者，其他亲属代替调查的要有房产合法拥有者的委托书，每张调查表的联系电话必须是被调查者本人的实名电话，以备核查。调查结果出来后，所有调查表及结果要在小区门口公示一周，所有本小区业主有权利对每次调查的调查表进行核查，如果发现某次调查中有作假的调查表，业委会核实无误，则此次调查结果视为满意度为零，金百丰物业公司无权拿到此次调查满意度奖励。
后金百丰物业公司根据金德茂业委会提供的表格进行了调查，并向法院提交了156张调查表，其根据调查表统计结果为2016年1月1日至2016年6月30日期间，满意的业主为94人，不满意的为60人，弃权2人，满意度达到60%。2016年7月1日至2016年12月31日期间，满意的业主为92人，不满意的为62人，弃权2人，满意度达到59%；2017年1月1日至2017年6月30日期间，满意的业主为92人，不满意的为61人，弃权3人，满意度达到59%。金德茂业委会于2017年8月7日出具工作联系函载明：金百丰物业公司从2016年1月1日至2017年6月30日在我小区服务期间满意度调查，237户业主中收到159份回复，经业委会复核，159份回复中有效票129份，有5位业主的不满意票被刻意隐瞒，有26份无效票，即调查对象不是房产的合法拥有者，也无委托书的情况，也存在电话号码无法核实的情况，发现4份作假的调查票，根据7月22日8号工作联系函的约定，此次调查结果满意度为0%，金百丰物业无权拿到此次调查满意度奖励。金百丰物业公司称未收到该工作联系函。
双方对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金百丰物业公司与金德茂业委会之间签订了物业服务合同，双方均应按约履行。
关于金德茂业委会的诉讼主体资格问题，本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。金德茂业委会作为合同的相对方，可以作为被告参加诉讼。一审法院据此作出判决，并无不当。
关于金百丰公司上诉所称的补贴费用，本院认为，金百丰公司与金德茂业委会于2015年6月30日签订的物业服务合同约定，金德茂业委会每年两次（即2015年12月30日前和2016年6月30日前）对小区缴纳物业费等相关费用的业主进行满意度调查，业主对金百丰物业公司服务满意度达到50%，则金德茂业委会须从小区会所经营费用中补贴8.8万元（4.4万元/次）给乙方，对考核达不到50%的满意度，不予以支付该项费用。审理中，金德茂业委会委托金百丰物业公司自行进行调查，经统计，2016年1月1日至2016年6月30日期间，满意度达到60%，故金德茂业委会应支付该期间的补贴4.4万元。金德茂业委会认为调查表中有与实际不符的情形，对此，本院认为，首先，金德茂业委会未在2016年6月30日前进行满意度调查已属违约；其次，其通过提供业主微信记录等认为业主对物业服务不满意，但并不能证明这些业主在调查期间是否填写了相关调查表以及填写的内容；最后，即使计入金德茂业委会认为的微信显示的几份不满意调查表，满意度仍然能达到50%。对金德茂业委会所称的其他内容，其并未提供证据予以证明。综上，本院对金德茂业委会该上诉意见，不予支持。因金百丰物业公司就2016年6月30日之后的补贴事宜与金德茂业委会并未签订书面协议，其主张此后的补贴费用，没有合同依据，本院不予支持。
关于金德茂业委会上诉所称的31幢114、201、302、303室的物业收费问题，金德茂业委会认为涉案房屋在进行装修，并非是按照多层标准收费的理由，金百丰物业公司提供了物业服务，金德茂业委会应当支付相应的费用，如果其认为金百丰物业公司的行为对其造成了损失，其可另行提起诉讼。
综上，因二审出现新的证据，致本院认定事实与一审不同。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6559号民事判决第一项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初6559号民事判决第二项；
三、南京金德茂花园住宅小区业主委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向南京金百丰物业管理有限公司支付补贴44000元；
四、驳回南京金百丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4155元，由由南京金德茂花园住宅小区业主委员会负担2482元，由南京金百丰物业管理有限公司负担1673元；二审案件受理费2940元，由南京金德茂花园住宅小区业主委员会负担980元，由南京金百丰物业管理有限公司负担1960元。
本判决为终审判决。
审判长 付 双
审判员 马 帅
审判员 许云苏
二〇一八年六月五日
书记员 王 慧