辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）辽民终1210号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。
负责人：张仕才，该分行行长。
委托诉讼代理人：曹湛，辽宁法德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉婷，中国信达资产股份有限公司辽宁省分公司员工。
被上诉人（原审被告）：廖凤华，女，汉族，1946年9月1日出生，身份证住址：沈阳市皇姑区。现住址：沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告）：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南三经街20号。
法定代表人：郑弘，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈尔丁，该公司职员。
上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行（简称交通银行辽宁省分行）因与被上诉人廖凤华、辽宁三利房地产实业有限公司（简称三利公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月24日对本案进行了询问审理。上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行委托诉讼代理人曹湛，被上诉人廖凤华、被上诉人辽宁三利房地产实业有限公司委托诉讼代理人陈尔丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交通银行股份有限公司辽宁省分行上诉请求：1、撤销沈阳市中级人民法院作出的（2017）辽01民初359号民事判决书；2、将本案发回重审，或依法改判为对位于沈阳市和平区河北街53号12#楼3-10-1号房屋准许执行；3、本案一审、二审案件受理费由廖凤华、三利公司承担。
事实和理由：一、一审法院事实认定不清。（一）现有证据无法证明廖凤华已支付全部购房款。一审法院认为“本案审理期间廖凤华提供了其与三利公司签订的《商品房买卖合同》及三利公司为其开具的购房发票，……，故廖凤华享有的权利符合法律规定都可以排除执行的情形，……”。本案在审理中，交通银行辽宁省分行就指出廖凤华提供的《商品房买卖合同》第六条付款方式载明为工程抵账。三利公司和廖凤华也自认，廖凤华是通过工程抵账的形式，购买的诉争房屋。但无论是三利公司，还是廖凤华，均未能提供工程抵账的原始证据，也未能提供廖凤华支付房屋购买价款的相关凭证。本案与支付购房价款有关的证据仅有一个三利公司开具给廖凤华的购房凭证。但该证据无论从证据来源，还是证据内容中，都不具有证明廖凤华已支付购房全部价款的证明效力。本案诉争房产是在2003年12月29日办理的抵押登记，而廖凤华是在2004年4月1日与三利公司签订的《商品房买卖合同》。一审法院忽视了诉争房屋抵押在先的这一重要事实，导致其作出了错误的判决结果。二、一审法院法律适用错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条，认为“廖凤华享有的权利符合法律规定的可以排除执行的情形”。交通银行辽宁省分行认为，原审法院对该法律条文的理解和适用均存在错误。（一）、一审法院对《规定》第二十八条的理解错误。该条文规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行异议的，人民法院应予支持：……”从条文表述中可以看出，买受人的执行异议能够得到支持的前提，不仅包括条文所列举的四个要件，还应包括“且其权利能够排除执行异议的”。而《规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”以上两个条文，结合诉争房屋抵押给上诉人的事实，可以看出，廖凤华并不符合排除执行异议的条件，因此其执行异议当然不能得到支持。一审法院错误地理解了《规定》第二十八条，并且没有系统的理解《规定》上下各条文的规定以及其内在联系，导致适用法律错误。（二）、一审法院在实体审理中直接适用《规定》是错误的。《规定》的立法目的，是“为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益”。这一点，从《规定》引言中就可以看出来。也就是说，《规定》的立法目的，是为了规范执行异议和复议的审查程序，但并非是为了规范执行异议之诉的实体审理。因为根据民事诉讼法的规定，法院对于案外人的执行异议申请仅有15天的审查时限，因此，最高人民法院为了能够在执行异议审查程序中迅速的作出初步判断，客观上过滤掉一些明显成立或不成立的案外人异议，故制定本《规定》。这正是符合了《规定》的“形式审查为主，实体审查为辅”的原则。但是，对于案件事实相对复杂，权利义务需要深入调查的案件，则需要通过审判程序进行审理，因此，民事诉讼法规定了执行异议之诉的程序。执行异议之诉程序的设定是对执行异议形式审查原则的补充，给当事人一个能够展示各方证据，提出各方意见的机会，法院能够深层次的审查各方的权利义务关系，最终通过生效判决的形式确定对执行标的的处理。但本案一审法院确将原本用于执行异议程序中形式审查的《规定》，用来作为实体审理的审判标准，这属于明显的法律适用错误。（三）、一审法院的判决结果违背了物权优于债权的基本法律原则。交通银行辽宁省分行对诉争房屋享有抵押权，是担保物权，属于物权中的一种。而廖凤华是基于合同之债享有的债权请求权。况且，交通银行辽宁省分行的物权产生时间是先于廖凤华的债权产生时间的。根据物权优于债权的法律原则，交通银行辽宁省分行的抵押权明显优于廖凤华的债权请求权。但一审法院仍作出驳回交通银行辽宁省分行诉讼请求的结果，显然违背了最基本的法律原则。
廖凤华答辩称：1、驳回交通银行辽宁省分行的诉求；2、由交通银行辽宁省分行承担本案的诉讼费。
事实和理由：一、我有证据证明三利和平湾12号楼3-10-1房屋是我合理合法购买，是受法律保护的，不容交行辽宁分行的恶意指责和中伤。首先，我买“三利和平湾12号楼3-10-1房是自费购买，是付足了此商品房的全部价款，《辽宁省商品房销售（估算）统一发票发票号N0010044580》”为证。此房面积108.65平，金额是315,085元，同时取得了《商品房买卖合同》，足以说明了此房是依法购买。《中华人民共和国民法通则》第五章民事权力第七十一条、第七十五条都详实的做了规定，理应受法律保护。在一审法院审理时，韩彩霞法官曾当众问交通银行辽宁省分行对廖凤华提供的证据有无异议，其回答“买房也就这些证据，没有异议”，上诉状中出而反而，怀疑指责我的证据，是没有根据，是不老实的。其次，工程抵账从时间上，归属权的改变，不是抵押物，更不是诉争房屋。在中法庭审中上诉方根本没有要求我和三利公司拿出工程抵账房的相关证据，是在说谎，自欺欺人。在一审审理过程中，通过调查我才知道，工程抵账是三利公司以商品房作为抵账付给工程施工单位。工程抵账都有合同，而且合同是在2002年7月签署的，合同中明确指定了账款的金额和哪个房产归属于工程施工单位。抵账房明确规定了全部的抵账房都以70%的价款来抵账。我的理解是三利公司为了使工程抵账单位尽快将抵账房出手，才定了这个70%的价款。在调查时我问了几个买房的百姓，他们付款金额多数是买房者按照70%的价款付的房款，如果交通银行辽宁省分行能找到卖我的工程单位，我也可以以全部价款的70%付款，讨回我多付的30%。上诉方怀疑指责我没有付买房的全款，没有任何根据，和交通银行辽宁省分行毫无关系；就是我少付或者多付买房价款，也是卖方自愿为原则，是现今社会主义市场经济、价格浮动所允许的，三利公司将抵账房屋抵给工程施工单位，包括我购买的房屋，从时间上、从购买所属权上都不能作为抵押物被抵押，更不是交通银行辽宁省分行所讲的以工程抵债方式购买的“诉争房产”。二、我对房产购买、抵押、查封毫不知情，他们都是暗箱操作，现今交通银行辽宁省分行又将我屡屡告上法庭，这不是明争暗抢吗！交通银行辽宁省分行有什么资格谈“抵押在先”“优先受偿”。交通银行辽宁省分行在起诉状中认定我买的是商品房，理应“优先受偿”，而在上诉状中说我以工程抵账形式买的“诉争房屋”。“翻手为云、覆手为雨”为自己错误找借口。交通银行辽宁省分行放弃了担保物权，骗取我买了抵押房，整个抵押过程我全然不知，我被欺骗了13年，被侵权了14年。事实证明交通银行辽宁省分行放弃了“抵押物权”。因此在三利公司售楼处我和购房百姓没看到债权人任何保护抵押物的行为。包括：1、没有向老百姓购房者张贴通知和告示；2、没有口头说明；3、没有对抵押房屋贴封条进行保护；4、没有派专人到售楼现场监督清点所收入的房款，欺骗了我和购房的百姓。使国家财产遭受到重大损失。按照《中华人民共和国物权法》第177条“债权人放弃了担保物权，担保物权消灭”。所以，谈不上“抵押在先”，“优先受偿”之理由，从而挽回不了债务单位全部欠款。三、按照法律规定，私人房产不能作为抵押物进行抵押。《中华人民共和国物权法》第180条、184条明确规定，私人合法购买的房产不能作为抵押物；有争议的房产不得抵押。为此，我的房产不应是抵押物，更不存在“抵押在先”，“优先受偿”。抵押我的房屋是违法行为，应受到法律的惩戒。我的房产不应是交通银行辽宁省分行抵押之列。从时限上看都不受抵押在先、“优先受偿”所限制。我的房产是2004年4月1日开据的购房发票并取得了《商品房买卖合同》。交通银行辽宁省分行和三利公司签订的抵押合同时间是2003年12月29日—2004年11月11日，交通银行辽宁省分行抵押期限已过，包括沈阳市中级法院（2006）终执字第103号，查封时间是从2006年9月4日执行，而且没有给我送达执行文书，是暗箱操作，均和我的房产无关。因此，沈阳市中级法院辽01执异419号文件不支持和沈阳市（2017）辽01民初359号驳回交通银行辽宁分行的诉讼请求，都说明了我的房产不在抵押之列，是不受“抵押在先，优先受偿”的限制。四、《工程抵账》形式购买的房产不是向上诉方所说的“有争议的房屋”。随着时间和所有权的变更，和上诉方没有任何关系，不能作为你抵押的房产，“抵押在先，优先受偿”这种说法是没有法律根据的。要求交通银行辽宁分行承担所有的诉讼费，三利和平湾12号楼3-10-1房是我的私人房产，是受法律保护的，请求二审法院公正裁决，尽快归还我的房产，以尽快办理房产证件等手续。
辽宁三利房地产实业有限公司答辩称：我方与交通银行辽宁省分行的欠款是事实，在查封之前有些房子包括廖凤华所买的房子已经卖了。交通银行辽宁省分行查封案涉房屋可以，但是不能要求购买户搬出去，所以对于交通银行辽宁省分行的请求是不支持的。
本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，当事人争议的焦点为案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益。审查确定案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益，不仅要研究如何适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，而且还应研究是否符合该《规定》的其他相关条款所规定之情形，应当全面准确地理解适用该《规定》的各项相关规定。一审法院只是审理了廖凤华与三利公司在2004年4月1日签订《商品房买卖合同》，三利公司开具商品房销售（结算）统一发票，廖凤华提供证明其使用该商品房所交纳的部分物业费、电梯费收据的廖凤华依法购买案涉房屋的事实。对于交通银行辽宁省分行在一审诉讼中提出的三利公司在2003年10月31日与其签订《借款抵押合同》，并办理抵押登记，是否具有合法的抵押担保物权，是否具有优先受偿权的相关基本事实，未予审理，未做出判定。因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，交通银行辽宁省分行对案涉房产是否具有合法有效的抵押担保物权，系本案一个重要基本事实，一审法院却对此未予查明审清。而交通银行辽宁省分行在向本院上诉中，又明确提出一审法院忽视了这一重要事实。故此，一审判决存在部分基本事实未予查清的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初359号民事判决；
二、本案发回沈阳市中级人民法院重新审理。
上诉人交通银行股份有限公司辽宁省分行预交的二审案件受理费6026元，予以退回。
审 判 长 华 锋
审 判 员 郑 锦 弘
审 判 员 陈 建
二〇一八年四月二十七日
法官助理 王 军
书 记 员 李婷（代）