重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终8100号上诉人(原审被告）：重庆市渝高汽车销售服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金童路2号附2号，统一社会信用代码915000007365878601。法定代表人：万军，总经理。委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆博展物业管理有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金渝大道99号附3号，统一社会信用代码91500000762650798D。法定代表人：刘峰，董事长。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆市渝高汽车销售服务有限公司（以下简称渝高汽车公司）因与被上诉人重庆博展物业管理有限公司（以下简称博展公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初17506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人渝高汽车公司的委托诉讼代理人周鹏、余越，被上诉人博展公司的委托诉讼代理人杨梦婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝高汽车公司上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为重庆经开汽博实业有限公司与重庆博展物业管理有限公司签订的《汽博A区前期物业服务合同》效力及于上诉人是错误的。根据重庆经开汽博实业有限公司与被上诉人签订的《汽博A区前期物业服务合同》的约定，该合同只约束汽博A区即东至机场快速路、南至金渝大道、西至金童路、北至湖影街范围内的业主。上诉人所在物业并不在此范围内，不受前期物业服务合同的约束。一审法院采信被上诉人提供2016年保安保洁客服签到表证据错误，一审采信街道于2017年6月23日出具的情况说明错误。二、双方的物业服务关系实际已经于2017年2月24日解除。上诉人与被上诉人于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》实质为委托服务合同，上诉人可以随时解除。2017年2月24日上诉人向被上诉人送达《要求解除》的书面函件，双方的《物业管理服务合同》及物业服务关系已经在当日解除。上诉人从未与被上诉人建立前期物业关系。被上诉人举示的前期物业合同也并没有包含被上诉人，被上诉人对此从不知晓，不能受其约束。上诉人与被上诉人建立物业服务关系的唯一依据就是2016年1月1日签订的物业合同。三、一审法院以物业管理条例规定的双过半为依据不支持上诉人解除物业关系，但一审法院没有查明所谓的物业管理区域是否合法划定，是否属于同一区域及具体的范围、有多少业主等必备的要素，而是简单的得出没有双过半的结论于法无据，也不符合客观事实。四、本案上诉人与一般住宅小区的管理具有本质的区别。上诉人具有自己独立的土地红线和房屋专有产权，与其他人之间没有共同产权，都属于独立从事经营活动的单位。从发函之后至今，上诉人物业内外均自行管理，水电独立，被上诉人也没有提供任何的服务。五、上诉人发函解除合同的原因是被上诉人提供的服务严重不符合约定，不能实现上诉人合同的目的。一审法院从形式上支持解除2016年1月1日的合同，但没有任何理由强行将与上诉人没有任何关系的前期物业合同及于上诉人，并且反而每平米增加了1元物业费，加重上诉人的负担。博展公司辩称，一、上诉人所称的双方签订的汽博前期物业合同效力不及于上诉人于法无据，于事实也不相符。汽博A区前期物业合同的范围是包含了上诉人。鸳鸯街道办事处出具的情况说明也载明了汽博中心A区的范围，该范围覆盖了全部被上诉人的经营场所。该情况说明载明被上诉人作为前期服务单位为上诉人提供前期物业服务，双方建立前期物业服务关系。二、上诉人称双方物业服务关系于2017年1月24日解除，但上诉人从未针对其出具的要求解除物业管理委托服务合同的书面函件的依据具备了解除前期物业服务关系的法定条件予以举证，上诉人应对此承担举证不能的后果。三、被上诉人在一审中举示的保安保洁客服签到表真实有效，一审法院采信该组证据于法有据。2017年6月23日鸳鸯街道出具的情况说明真实有效。鸳鸯街道作为具有行政职能性质的机关，其出具的情况说明具有相应的证明力。四、一审法院为了查明汽博中心园区的物业服务区域的划定等要素，已前往两江新区不动产登记中心、房管局调查取证并出具了律师调查令，但因汽博中心园区规划建设时间跨度常及当时的划分要求，只能向鸳鸯街道办事处核实情况。被上诉人已经进行了有效举证，充分证明上诉人所占的建筑面积总额并未达到该物业服务区域内的二分之一。五、上诉人否认建立前期物业关系于法无据，鸳鸯街道办事处出具的情况说明也予以了确认。六、上诉人所称其具有独立的红线和房屋专有权，可以独自管理自己的物业不符合法律规定。依据《重庆市物业管理条例》关于物业管理区域的划定与上诉人所称没有关系。七、上诉人在整个庭审中并没有针对其有权解除双方之间的前期物业合同关系进行必要的举证，应当承担举证不能的不利后果。重庆博展物业管理有限公司向一审法院起诉请求：确认渝高汽车公司于2017年2月24日作出的解除双方之间物业服务关系的行为不产生解除效力。一审法院认定事实：2007年1月26日，以重庆经开汽博实业有限公司为甲方，博展公司为乙方，双方签订汽博A区前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对汽博A区市场实施前期物业管理服务。合同第一章物业管理区域概况载明，物业名称：汽博中心；物业类型：汽配市场、餐饮街、城市展厅；座落位置：北部新区；建筑面积：约4.9万平方米；四至：东：机场快速路，南：金渝大道，西：金童路，北：湖影街。合同期限自2007年7月1日起至新合同签订之日起有效。鉴于项目正在前期建设中，具体物业构成明细及配置的共用设备设施明细由双方另行约定。2015年12月15日，以渝高汽车公司为甲方，博展公司为乙方，双方签订《物业管理服务合同》，约定乙方为甲方的4S店提供物业管理服务。合同第三条约定，物业类型为商业，建筑面积3751.04平方米。物业座落位置：重庆北部新区金渝大道2-2号。合同有效期从2016年1月1日至新合同签订之日起本合同自动终止。该合同除对物业管理服务费进行约定外，还对其它服务内容如绿化养护费用、垃圾转运费、箱变维护费用、发电机维护费用进行了约定并单独收取费用。2017年2月24日，包括渝高汽车公司在内的二十二家单位（具体包括重庆星顺汽车有限公司、重庆中汽西南美凯汽车有限公司、重庆中汽西南凯旋汽车有限公司、重庆博众汽车销售服务有限公司、重庆中豪汽车有限公司、重庆中汽西南当代汽车有限公司、重庆中汽西南韩亚汽车有限公司、重庆中汽西南思达汽车销售服务有限公司、重庆中汽西南都灵汽车有限公司、重庆中汽西南本色汽车有限公司、重庆丰誉汽车有限公司、重庆西南富豪汽车有限公司、重庆博众辉锐汽车销售有限公司、重庆骊业汽车有限公司、重庆丰尚汽车销售有限公司、重庆中汽西南华通丰田汽车有限公司、重庆卓群汽车销售有限公司、重庆尚博汽车有限公司、重庆盛驰汽车有限公司、重庆市渝高汽车销售服务有限公司、重庆美宝汽车服务有限公司、重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司钣喷分公司）向博展公司发送《关于解除的函》，该函件载明，上述二十二家公司于2016年与博展公司签订了《物业管理委托服务合同》，因博展公司提供的服务不符合双方合同的约定，造成物业管理区域秩序混乱，严重妨碍上述二十二家公司对物业的正常使用和经营。经上述企业多次提出意见，博展公司仍未采取有效措施予以妥善解决，致使上述企业签订物业服务合同的目的无法实现。基于此，上述企业正式解除与博展公司签订的《物业管理委托服务合同》，自行对自有物业实施管理。庭审中，博展公司、渝高汽车公司双方均认可，向博展公司发送《关于解除的函》的22家公司中，重庆中汽西南华通丰田汽车有限公司、重庆博众辉锐汽车销售有限公司、重庆盛驰汽车有限公司、重庆美宝汽车服务有限公司、重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司钣喷分公司非物业所有权人，其余17家公司系物业所有权，其物业的建筑面积共计77512.04平方米。2017年6月23日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处出具关于汽博中心园区物业管理区域的情况说明。该说明载明，重庆汽博实业有限公司系汽博园区的建设单位，汽博中区的四至范围：东临机场路，南至叠彩城，西至金童路东段、保利花园，北至重庆阳平梦易有限公司、湖云街。根据建设规划许可证确定的红线图范围，上述物业区域内的物业设施、设备共有、共用，属于同一物业区域。自2007年起，重庆博展物业管理有限公司作为上述物业管理区域的前期服务企业，提供前期物业服务。2017年9月7日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处出具《鸳鸯街道办事处关于对重庆星顺汽车有限公司等22家公司的回复》，该回复载明：由于建设单位没有对物业管理区域进行划分和备案，我单位在《情况说明》中称“汽博中心属于同一物业区域”，并没有称“汽博中心属于同一物业管理区域”，而“物业区域”与“物业管理区域”是完全不同的两个概念，“物业区域”是一种物业存在的状态，“物业管理区域”是需经严格的法律程序划分和备案才能确定的。因此该《情况说明》并不是我单位对物业管理区域的界定和划分，我单位也没有启动过物业管理区域划分的程序。对于汽博中心这种已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，应当按照《重庆市物业管理条例》的相关规定实施。另查明，重庆经开汽博实业有限公司位于汽博中心园区的物业（就博展公司举示的证据证明部分）建筑面积为254107平方米（包括74份产权证载明的面积127579平方米以及规划许可证上载明的126528平方米，该规划许可证上载明的面积部分属于在建项目）。渝高汽车公司系位于重庆北部新区经开园金童路2号附2号的所有权人，房屋建筑面积3751.04平方米。庭审中，博展公司陈述，博展公司一直按照物业服务合同约定的内容，向渝高汽车公司提供质量合格的物业服务。渝高汽车公司陈述，博展公司提供的服务，无论是内容还是质量均不符合双方物业服务合同的约定，具体表现为：博展公司未按约提供保洁，安保、共用设施设备的维护，市政共用设施维护，园区秩序维护；同时博展公司擅自将公共区域私自划分切割为用于对外收费停车以及其他商业经营用途，并将所产生的全部收益侵吞；整个汽博园区私搭乱建现象十分严重，且存在大量违章建筑，均为博展公司指示或者同意。博展公司擅自更改园区通行道路，对渝高汽车公司的经营环境产生了不利的影响。另外，在2016年4月某日凌晨，博展公司指使社会人员将渝高汽车公司的主供水管人为割断，致使渝高汽车公司停水长达8天时间，给渝高汽车公司造成了严重经济损失。另外，渝高汽车公司陈述，在渝高汽车公司发送解除合同通知后，双方已就箱变及相关设施、水、电等进行移交，并将绿化养护委托第三方进行管理，从该日起至今，博展公司就未再实际为渝高汽车公司提供物业服务。博展公司陈述，箱变维护系增值服务，博展公司也仅就该箱变维护服务与渝高汽车公司协商一致，不再为渝高汽车公司提供服务，其至今仍对整个汽博中心园区包含渝高汽车公司提供整体的物业服务。就2017年2月24日向博展公司发出的《关于解除的函》，渝高汽车公司陈述，该函件的真实意思为要求解除双方之间物业服务关系。且渝高汽车公司认为，其在与博展公司签订《物业管理服务合同》后，该合同已取代前期物业服务合同，双方不再受前期物业服务合同的约束。就向博展公司发送函件的二十二家单位是否属于同一物业管理区域，渝高汽车公司陈述，根据渝高汽车公司举示的用地红线图及共用使用权面积为零等均可以证明，上述二十二家公司所有或使用的房屋系独立的，不属于同一物业管理区域；且物业管理区域的划分应当符合法定的程序及规定，现无证据证明案涉物业所在的物业管理区域范围，故渝高汽车公司要求解除双方的物业服务关系不需要满足《物业管理条例》中的相关规定。博展公司陈述，根据博展公司举示的相关平面图，可以证明汽博中心整体的消防管网、综合管网设施设备共有、共用，且根据街道出具的说明亦可以证明该区域内设施设备共有、共用，故即便汽博中心现未划定物业管理区域，但实质上其应当划定为同一物业管理区域。一审法院认为，博展公司与渝高汽车公司于2015年12月15日签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。上述合同虽名为“物业服务合同”，但并非《物业管理条例》所规范的物业服务合同。上述合同系双方基于物业服务关系，对相应权利义务进行增加、细化后签订的，该合同的履行不必然影响双方之间的物业服务关系的存在。因渝高汽车公司于2017年2月24日向博展公司发出的《关于解除原渝高汽车公司双方签订的的函》的真实意思是要求解除双方之间物业服务关系，现博展公司亦明确要求确认上述行为不产生解除效力，故对上述解除行为是否符合法律规定，一审法院评述如下：《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”从上述法律规定可以看出，解除物业服务关系须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，根据博展公司举示的汽博室外消防管网总平面图及鸳鸯街道办事处出具的情况说明，因汽博中心园区内的物业设施、设备共有、共用，故包括渝高汽车公司在内的二十二家公司所在物业属于同一物业管理区域，且该物业管理区域系由博展公司提供物业服务。该二十二家公司中，因重庆中汽西南华通丰田汽车有限公司、重庆博众辉锐汽车销售有限公司、重庆盛驰汽车有限公司、重庆美宝汽车服务有限公司、重庆中汽西南汽车服务连锁有限公司钣喷分公司非物业所有权人，其不享有解除物业服务关系的权利。剩余十七家公司其专有部分建筑物面积总计77512.04平方米，而博展公司举示的重庆经开汽博实业有限公司所有的房屋均位于该物业管理区域内，且该74间房屋对应的建筑物总面积为127579平方米。就面积而言，该十七家公司的物业专用部分建筑面积并未超过物业管理区域内建筑物总面积的一半，故包括渝高汽车公司在内二十二家公司向博展公司发函要求解除双方之间的物业服务关系的行为不符合法律规定，依法不产生解除效力。故博展公司要求确认渝高汽车公司于2017年2月24日作出的解除双方之间物业服务关系的行为不产生解除效力的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：重庆市渝高汽车销售服务有限公司于2017年2月24日作出的解除与重庆博展物业管理有限公司之间物业服务关系的行为不产生解除效力。案件受理费80元，已减半收取40元，由重庆市渝高汽车销售服务有限公司负担。二审中，博展公司于2017年12月15日向本院邮寄含渝高汽车公司在内的17家公司向博展公司支付物业服务费的转款凭证及发票记帐联，拟证明在2016年之前博展公司就在向上诉人提供物业服务，建立了物业服务关系。渝高汽车公司表示这些证据由法院依法核实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点是：关于渝高汽车公司于2017年2月24日作出的解除与博展公司之间物业服务关系的行为是否发生解除的效力的问题。本院认为，首先，渝高汽车公司应受《汽博A区前期物业服务合同》的约束。渝高汽车公司上诉认为重庆经开汽博实业有限公司与被上诉人签订的《汽博A区前期物业服务合同》只约束汽博A区即东至机场快速路、南至金渝大道、西至金童路、北至湖影街范围内的业主，渝高汽车公司所在物业并不在此范围内，不受前期物业服务合同的约束。博展公司认为《汽博A区前期物业服务合同》中“汽博A区”所指范围远大于渝高汽车公司所述范围。在重庆经开汽博实业有限公司与博展公司签订的《汽博A区前期物业服务合同》第一章第一条中对物业基本情况的“四至”与渝高汽车公司陈述一致，但第二条写明：鉴于项目正在前期建设中，具体物业构成明细及所配置的公共设备设施明细由双方另行约定。可见，因签订合同时物业项目并未建设完毕，具体物业构成明细也无法确定，《汽博A区前期物业服务合同》所约束的物业范围并不限于该合同第一章第一条所载明的“四至”范围，其所约束的范围应以物业管理区域为准。根据2017年9月7日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处出具《鸳鸯街道办事处关于对重庆星顺汽车有限公司等22家公司的回复》载明：对于汽博中心这种已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，应当按照《重庆市物业管理条例》的相关规定实施。即汽博中心截止至2017年9月7日，并未划定物业管理区域。根据《重庆市物业管理条例》第九条之规定，已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。根据2017年6月23日，重庆市渝北区人民政府鸳鸯街道办事处出具关于汽博中心园区物业管理区域的情况说明，该说明载明：重庆汽博实业有限公司系汽博园区的建设单位，汽博中心的四至范围：东临机场路，南至叠彩城，西至金童路东段、保利花园，北至重庆阳平梦易有限公司、湖云街。根据建设规划许可证确定的红线图范围，上述物业区域内的物业设施、设备共有、共用，属于同一物业区域。自2007年起，重庆博展物业管理有限公司作为上述物业管理区域的前期服务企业，提供前期物业服务。虽然汽博中心园区未按规定程序划定物业管理区域，但根据鸳鸯街道办事处出具的证明中所述的“四至”范围符合《重庆市物业管理条例》第七条对划定物业管理区域的规定。结合博展公司提交的渝高汽车公司在2015年10月向博展公司交纳物业管理费的转款凭证，可以认定，在渝高汽车公司与博展公司于2016年1月1日签订《物业管理服务合同》之前，渝高汽车公司与博展公司就已经形成了物业服务关系，并受前期物业合同的约束。其次，渝高汽车公司向博展公司发函要求解除双方之间的物业服务关系的行为并不发生解除的效力。渝高汽车公司与博展公司受《汽博A区前期物业服务合同》的约束，该合同第四十六条约定：“本合同期限自2007年7月1日至新合同签订之日起有效”。《中华人民共和国物权法》对物业服务合同的签订和终止有规定，《物业管理条例》对此有具体的规定。根据《物业管理条例》第二十六条之规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同或物业服务关系的解除或终止，有特别的规定和特殊的程序。根据后法优于前法，特别法优于一般法的原则，前期物业服务合同不应适用《中华人民共和国合同法》关于合同终止及解除的规定，应适用《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定。《物业管理条例》规定在前期物业服务合同期限未满的情况下，需业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故，渝高汽车公司向博展公司发函要求解除双方之间的物业服务关系的行为并不发生解除的效力和效果。综上，重庆市渝高汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆市渝高汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶旭东审判员  张欲晓审判员  李盛刚二〇一七年十二月二十六日书记员  李 莉