文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初6201号原告：苏州鸿德物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇人民南路148号2-208，统一社会信用代码9132058569446823X8。法定代表人：张艳红，公司董事长。委托诉讼代理人：严丹婷，江苏金太律师事务所律师。被告：胡林翰，男，1992年12月26日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：蔡峰，江苏广浩律师事务所律师。原告苏州鸿德物业管理有限公司（以下简称鸿德公司）与被告胡林翰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿德公司的委托诉讼代理人严丹婷、被告胡林翰的委托诉讼代理人蔡峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿德公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年10月1日至2017年6月30日期间的物业管理费185906.70元；2、判令被告支付逾期付款利息损失（其中2015年度物业费26558.10元的逾期付款利息损失自2016年1月1日起，2016年度物业费106232.40元的逾期付款利息损失自2017年1月1日起，2017年1月1日至2017年6月30日的物业费53116.20元的逾期付款利息自2017年7月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年6月30日，太仓市城市建设投资集团有限公司与原告签订《太仓市前期物业管理委托合同》，约定由原告对太仓市城市建设投资集团有限公司开发的新天地广场提供物业管理服务，物业管理服务期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止，合同期满后，原告继续管理的，视为合同自动延续。被告系太仓市新天地广场101室房屋的所有权人，面积3541.07平方米，原告为被告提供物业服务，被告应当每月支付8852.70元，但被告自2015年10月至2017年6月30日的物业费185906.70元一直拖欠未付。原告多次催要无果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告胡林翰辩称：原、被告之间未签订过物业服务合同，被告未提供任何物业服务。被告也未享受过原告物业服务。公共部分电灯修缮、自行车停放管理、卫生清理工作等物业服务被告均没有提供，电梯无法启动，一直处于闲置状态，因此被告不应支付任何费用给原告，请求驳回原告所有诉讼请求。经审理查明：2015年8月1日，太仓市城市建设投资集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《太仓市物业管理服务合同》一份，约定由甲方委托原告提供新天地广场的物业服务，委托服务期限为壹年，自2015年8月1日起至2016年7月31日止。合同第八条约定：“乙方按照地下商场2.50元每月每平方米（含代收代缴），按建筑面积向业主收取物业服务费”。合同第十条约定：“物业服务费按月计算。业主按二个月收缴方式向乙方交纳物业服务费”。合同第三十条第二款约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限”。2017年9月6日，鸿德公司委托江苏金太律师事务所向被告胡林翰发律师函，律师函内容为要求被告胡林翰在收函后7个工作日内向鸿德公司支付2015年10月至2017年6月的物业管理服务费，逾期不付，将提起诉讼，追究胡林翰支付物业管理费、滞纳金、诉讼费等法律责任。被告胡林翰于2017年9月7日收到该律师函。鸿德公司曾于2017年11月1日向本院提起诉讼，要求太仓市粮食购销有限公司支付其位于新天地广场内坐落为太仓市城厢镇人民南路148号1-02室房屋自2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费45246.66元及逾期利息损失。本院于2018年1月29日作出（2017）苏0585民初5976号民事判决，判令太仓市粮食购销有限公司给付鸿德公司物业管理费45246.66元及逾期利息损失。另查明，坐落于太仓市××人民××路××室房屋系被告胡林翰所有，该房屋建筑面积为3541.07平方米，系新天地广场范围的地下商场。原、被告争议的电梯系位于被告所有权范围内，且承租人租赁被告房屋用于超市经营，该电梯在超市非营业时间时处于关闭状态，他人无法使用。太仓市城市建设投资集团有限公司系新天地广场的建设单位。以上事实，有原告鸿德公司提交的太仓市前期物业管理委托合同复印件、房产证复印件、（2016）苏0585民初7509号民事判决书复印件、收费备案表复印件、律师函复印件、邮寄凭证复印件、保证金收据复印件、物业费收据、（2017）苏0585民初5976号民事判决书复印件，被告胡林翰提交的光盘，本院调取的太仓市物业管理服务合同，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，故对被告提出未与原告签订过物业服务合同的抗辩意见不予采纳。原告接受太仓市城市建设投资集团有限公司的委托，对新天地广场进行物业管理，其有权向该小区的业主收取相应的物业费。根据物业服务合同、原告提供的物业费收据及（2017）苏0585民初5976号民事判决书，原告在2015年10月1日至2017年6月30日期间内为新天地广场提供物业管理服务。原告作为新天地广场的物业服务提供者，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担支付物业费的义务。原告主张的物业费标准有相应的物业管理服务合同予以印证，被告对该物业费标准无异议，结合被告的房屋建筑面积及物业管理服务合同，本院据此确定被告胡林翰应支付原告2015年10月1日至2017年6月30日期间的物业费为185906.18元（2.5元每月每平方米×3541.07平方米×21个月）。就被告胡林翰辩称原告未提供物业管理服务，公共部分电灯修缮、自行车停放管理、卫生清理工作等物业服务均没有提供，电梯无法启动，一直处于闲置状态的意见。本院认为，原、被告争议的电梯系位于被告所有权范围内，且承租人租赁被告房屋用于超市经营，该电梯在超市非营业时间时处于关闭状态，他人无法使用，故该电梯应当由被告或承租人自行维护。根据物业服务合同、原告提供的物业费收据及（2017）苏0585民初5976号民事判决书，原告在2015年10月1日至2017年6月30日期间内为新天地广场提供物业管理服务。虽然被告认为原告未提供物业管理服务，但被告未提供充足证据证明其主张。且物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。原告在物业管理服务中可能存在物业管理瑕疵，但被告可以通过提出整改意见行使正当权利，而不应当采取不支付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。当然，鸿德公司对被告提出的意见也应及时与业主进行沟通，尽力提高物业服务质量和业主满意率，以保障业主的合法权益。故本院对被告的抗辩意见不予采纳。对原告要求被告支付逾期付款利息损失（其中2015年度物业费26558.10元的逾期付款利息损失自2016年1月1日起，2016年度物业费106232.40元的逾期付款利息损失自2017年1月1日起，2017年1月1日至2017年6月30日的物业费53116.20元的逾期付款利息自2017年7月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）的请求。本院认为，因涉案房屋的物业费约定计算方式为按月计算，支付方式为由业主按二个月收缴方式向鸿德公司交纳，原告主张的逾期利息计算方式符合双方之间的约定，但2015年10月1日至2015年12月31日的物业费为26558.03元、2016年1月1日至2016年12月31日的物业费为106232.10元、2017年1月1日至2017年6月30日的物业费为53116.05元，故本院确认被告应向原告支付逾期付款利息损失（其中26558.03元自2016年1月1日起，106232.10元自2017年1月1日起，53116.05元自2017年7月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告胡林翰于本判决生效之日起10日内支付原告苏州鸿德物业管理有限公司2015年10月1日至2017年6月30日期间的物业管理费185906.18元及逾期付款利息损失（其中26558.03元自2016年1月1日起，106232.10元自2017年1月1日起，53116.05元自2017年7月1日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4018元，由被告胡林翰负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告胡林翰在本判决生效后10日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  卢东昕代理审判员  冯 胜人民陪审员  高 峰二〇一八年四月十九日书记员汤琳