广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1102民初179号原告：阮芳，女，1975年7月30日出生，汉族，住贺州市八步区。委托代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。被告：何水带(曾用名何水代)，男，1953年2月17日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：朱新花，女，1950年4月4日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：何启民，男，1972年3月10日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：何金先，男，1975年6月11日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：何金华，男，1975年6月11日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：何木德，男，1978年12月14日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：白月忠，男，1968年12月23日出生，汉族，住贺州市平桂区。被告：陈春秀，女，1969年1月2日出生，汉族，住贺州市八步区。原告阮芳与被告何水带、朱新花、何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理，依法由审判员蒙明双适用简易程序，于2017年3月1日公开开庭审理了本案。书记员黎媛担任法庭记录。原告阮芳及其委托代理人吴海波，被告何水带到庭参加诉讼。被告朱新花、何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月13日，以原告为乙方,被告何水带、朱新花为甲方，双方签订一份《地皮转让协议》，该协议约定：甲方将位于贺州市平桂管理区黄田镇安山村鸡笼山面积为160㎡的土地转让给乙方，单价为1500元／㎡，乙方应支付24万元给甲方，甲方需协助乙方办理产权过户手续，乙方付款给甲方后，乙方拥有该土地的使用权，如甲方反悔要三倍赔偿给乙方，同时约定三通（水、电、排污）免费包到门口。被告何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀作为保证人在该协议上签字。协议签订时，原告即付清转让款24万元给被告何水带。被告至今未能将约定的土地使用权交付给原告，更未能协助原告办妥土地使用权过户手续。原告经查得知，被告至今在贺州市国土资源局均无国有土地使用权登记，因此被告至今未取得《地皮转让协议》项下的土地使用权。为此请求法院判决：一、解除原告与被告于2012年11月13日签订的《地皮转让协议》，如该协议依法属无效协议，由法院判决；二、被告何水带、朱新花共同返还原告土地使用权转让款24万元并按照年利率24%支付资金占用期间的利息（从2012年11月13日起计算至被告付清款项之日止），被告何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀对上述债务承担连带清偿责任。原告对其主张及陈述的事实向法庭提供的证据有：1、户籍登记证明2份、户籍证明2份，证明八被告的身份情况及八被告均具有本案诉讼主体资格的事实。2、地皮转让协议（2012年11月13日）1份，证明被告何水带、朱新花将位于贺州市平桂区黄田镇安山村鸡笼山160㎡的国有土地使用权转让给原告，原、被告对双方的权利义务及违约责任进行约定，原告在协议签订时已付清土地使用权转让款24万元的事实。3、贺州市国土资源局综合档案室2016年2月18日、2016年2月22日出具的说明各1份，证明至2016年2月22日止，八被告在贺州市国土资源局均无国有土地使用权登记，被告对《地皮转让协议》项下的土地未取得土地使用权的事实。被告何水带辩称，因建设贺州市精神病医院，政府征收被告何水带的土地，按征收政策，被告何水带名下约有320㎡的回建地。被告何水带按1500元／㎡的单价将回建地转让给原告是事实。但现政府没有将回建地给被告何水带，导致被告何水带无法将土地使用权交付给原告。被告不同意原告的诉讼请求，政府什么时候将回建地给被告何水带，被告何水带就将土地使用权转让给原告。被告何水带为其辩解，在举证期限内向法庭提交的证据有：地皮转让协议1份，证明被告白月忠、陈春秀为见证人不是担保人的事实。被告何金先辩称，××医院，征收1亩土地给1分回建地，回建地是属于我们家庭共有。被告何金先作为担保人在协议上签字是为了证明卖地的事实，但被告何金先并没有收到合同价款，因此被告何金先不同意承担连带清偿责任。被告何金先为其辩解，在举证期限内未向法庭提交证据。被告朱新花、何启民、何金华、何木德、白月忠、陈春秀未进行答辩，在举证期限内亦未向法庭提供证据。本院对证据的分析和认证：经庭审质证，被告何水带对原告提交的证据1、3无异议，被告何金先对原告提交的证据1、2、3均无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱新花、何启民、何金华、何木德、白月忠、陈春秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。对上述当事人均无异议的证据1、3，本院予以认定。被告何水带对原告提交的证据2有异议，认为双方签订的协议上并无“担保”二字。原告对被告何水带提交的证据有异议，认为该协议并非一份完整的协议，不是最终双方确认的协议，对该协议不予认可。本院认为，原告提交的证据2，该协议来源合法，内容客观真实，被告何水带对其签名及收取转让款后签名并无异议，并有被告何金先的陈述相佐证，本院予以认定。被告何水带提交的证据中甲方签名人仅为何水带一人，见证人只有白月忠、陈春秀二人，与原告提交的证据2及被告何金先的陈述相矛盾，本院不予认定。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年11月13日，以被告何水带、朱新花为甲方，原告阮芳为乙方，双方签订一份《地皮转让协议》，该协议约定:甲方将位于贺州市平桂区黄田镇安山村鸡笼山160㎡的土地使用权转让给乙方。按1500元／㎡计算，乙方应付24万元给甲方。甲方需协助乙方办理产权过户手续。乙方付款给甲方后，乙方拥有该土地使用权，甲方无权干涉。如甲方反悔要三倍赔偿给乙方。甲方负责三通（水、电、排污）免费包到门口。被告何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀作为保证人在该协议上签字捺印。协议签订后，原告按约定付清了24万元合同转让价款给被告何水带，被告何水带则在上述《地皮转让协议》右下角签署了“付清。地皮现金人民币贰拾肆万元正。2012年11月13日，何水带”。被告何水带、朱新花至今未将土地使用权交付给原告。至2016年2月22日止，被告何水带、朱新花、何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀在贺州市国土资源局并无国有土地使用权属登记。原告认为被告并未取得本案争议合同项下的土地使用权，其处分行为系无权处分，故诉至本院。另查明：被告何水带、朱新花系夫妻关系，被告何启民、何金先、何金华、何木德系被告何水带、朱新花儿子。本院认为，原告与被告何水带、朱新花于2012年11月13日签订《地皮转让协议》至原告起诉时止，被告何水带、朱新花对转让的标的物即贺州市平桂区黄田镇安山村鸡笼山土地（160㎡）并不享有使用权亦未取得任何的权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，原告与被告何水带、朱新花的转让行为违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：“……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告于2012年11月13日签订的《地皮转让协议》为无效合同，本案不存在解除上述合同的前提条件，因此，本院确认上述《地皮转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双反都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告主张要求被告何水带、朱新花返还土地使用权转让价款24万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方签订《地皮转让协议》时，原告自身亦未尽到审慎的注意义务，其自身亦存在一定的过错，因此，根据本案的实际情况，本院仅支持按照年利率6%计算债务利息。被告何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀作为完全民事行为能力人，应当对自己在《地皮转让协议》以担保人身份签字捺印的行为所应承担的法律后果有明确的预见性，因此，被告何金先、何水带辩称上述六被告只是见证转让事实的辩驳主张不成立。由于《地皮转让协议》无效，因此，上述六被告签订的担保合同依法亦为无效合同，被告何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀对尚未依法登记领取权属证书的土地使用权转让进行担保，亦有过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，……担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”的规定，本院确认：被告何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀对上述债务承担被告何水带和朱新花不能清偿部分的三分之一。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告阮芳与被告何水带、朱新花于2012年11月13日签订的《地皮转让协议》无效；二、被告何水带、朱新花应共同返还原告阮芳土地使用权转让价款24万元及支付利息（利息计付：以24万元为基数，从2012年11月13日起按照年利率6%计付至清偿日止）；三、被告何启民、何金先、何金华、何木德、白月忠、陈春秀对上述债务承担被告何水带和朱新花不能清偿部分的三分之一；四、驳回原告阮芳的其他诉讼请求。本案受理费8356元，减半收取4178元（原告已预交4178元），由被告何水带、朱新花共同负担。上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  蒙明双二〇一七年三月十三日书记员  黎 媛