湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初145号
原告（反诉被告）张正华。
委托代理人李兵，湖南天地人律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南省安居乐置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭岳北渔场。
法定代表人周海军，系该公司董事长。
委托代理人宁芳媚，湖南高新律师事务所律师。
委托代理人欧阳侨，湖南高新律师事务所律师。
原告张正华诉被告湖南省安居乐置业发展有限公司（以下简称“安居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用普通程序。在本案审理过程中，被告安居乐公司向原告张正华提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定将本诉与反诉合并审理。本院组成由审判员周赞担任审判长，由审判员肖必芳、人民陪审员朱彦琴参与的合议庭于2016年3月2日对本案进行了公开开庭审理。书记员邱萌担任法庭记录。原告（反诉被告）张正华及其委托代理人李兵，被告（反诉原告）安居乐公司的委托代理人宁芳媚、欧阳侨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张正华本诉诉称：2004年4月28日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（下称买房合同），原告以6450.5元／平方米建筑面积的单价购买被告建设的“安居乐家居购物商场”xxx\\\xxx等2个商铺，总建筑面积69.24平方米，总购房款446632元。按购房合同，原告应履行支付购房款、交齐办证相关资料及费用等义务。被告应按该合同第十二条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……在收齐买受人办理产权相关资料及费用后，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办妥房地产权属证书。”原告已完全履行购房合同约定，包括支付购房款、缴纳契税、物业维修基金、交齐办证相关资料及费用等全部法定、约定义务。按购房合同被告应在2004年9月28日交房，并在2005年9月28日前办妥房地产所有权证和分户土地使用权证。截止起诉日为止，被告2009年12月11日期间办妥、交付了房屋所有权证，至今未申请、办妥、交付原告所购房屋的分户土地使用权证。导致28户原告往返于土地管理部门、被告公司之间，并聘请律师督促办妥土地使用权证，造成原告聘请律师、调查、交通、误工费等实际的损失，和将来征地拆迁等暂无法估算的损失。众所周知，“房屋产权”、“房地产权属证书”不是严格意义上的法律概念，只能按人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权证”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权和房屋土地使用权这两方面的权利。若仅办妥房屋所有权证，而不予办妥该房�分户土地使用权证，28位原告除已经形成的督促办妥土地使用权证所支付的律师费、调查费、交通费、误工费等可以计算的损失外，还面临诸多难以确定具体损失数额的风险及危害：1、在拆迁补偿时会遭受损失：建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。2、难以知晓设定抵押权的情况，房屋有被连带拍卖的风险。房地产开发商由于资金不足，便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第182�规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证，就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款，银行将依法连带该土地上的建筑物一起拍卖该土地使用权，严重损害购房者合法权益。3、难以发现开发商违规用地的事实。开发商因超容积率又不愿补缴出土地出让金统一办理土地使用证，最终风险将转嫁给购房者，而购房者已支付的房款中早已包含了土地出让费用。4、无法进行二手房交易。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。尤其是实行“两证合一”后，无土地使用权证将无法办理“房地产权证”，原告的房屋将无法转让、抵押。为减少自身损失，并防止损失扩大，原告多次向被告主张合法权益，并多次走访有关部门希望被告能及时办妥所购商铺的土地使用权证，均未成功。2015年4月4日上午，原告再次到被告处主张权利时，被告提出派出几个代表进会议室讨论。本着妥善解决问题的想法，原告选出了4位业主及业主近亲属作为代表进入会议室，却遭到了被告十余人的威胁、暴力殴打，并强行夺过原告们的手机，删除了对现场的大部分拍照、摄像。事发后，为维护自身的合法权益，原告成立了临时维权联盟，推选出专人专职进行有偿维权行动（其报酬费用标准按最低工资标准、湖南省财政厅《湖南省省直机关差旅费管理办法（湘财行[2015]）15号》取较低标准计：第15条“伙食补助费按出差自然（日历）天数包干补助。省内出差，补助标准为每人每天100元。第18条“市内交通费按出差自然（日历）天数包干补助，补助标准为每人每天80元。”以防止损失扩大、尽量�少自身的损失。综上，根据《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规的规定，商品房从交付之日起30日内申请办理房屋土地使用权证等权属证书，2个月内权属登记机关予以核准登记并颁发权属证书，或按购房合同约定被告应于2005年9月28日前对原告交付房屋所有权证书及土地使用权证书。否则，即构成违约，应向买受人承担违约金、赔偿金。被告一直未办妥、交付原告所购商品房的分户土地使用权证，已构成严重违约，限于购房合同对该违约行为的赔偿方式没有明确的约定，原告请求人民法院依法判令被�按人民银行同期贷款利率向原告支付违约金，并承担原告为督促被告办妥分户土地使用权证所支付的律师费、调查费、交通费、误工费等，同时被告应当在合理的期限内为原告办妥、交付房屋的分户土地使用权证，本案诉讼费用理应由被告承担。综上，原告请求法院判令：（一）被告限期办妥交付原告所购安居乐商业广场l楼148、149号商铺的土地使用权证；（二）被告向原告支付逾期未办妥国土使用权证违约金24565元（以本金446632元按人民银行贷款利率5.5%从2014年1月1日至2015年12月31日共1年）；（三）被告向原告支付因采取减少损失的维权措施已发生工资、交通、误餐等维权费用5485.5元（153600元按28人平摊）；（四）本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）安居乐公司对本诉辩称：一、被告已经提出解除房屋买卖合同的反诉，根据被告的反诉请求是否支持直接决定安居乐公司是否需要为原告继续办理国有土地使用权证的问题。被告认为本诉与反诉不仅应当合并审理，而且本诉的处理结果应当建立在反诉的基础上。二、抛开被告的反诉因素，即使只有本诉，被告认为原告第（一）项诉讼请求基于客观因素不具可执行性，第（二）、（三）项诉讼请求缺乏法律和事实依据，不应当支持。首先，被告愿意办理包括原告在内所有买受人的国有土地使用权证，也一直积极努力在寻求解决办法，之所以原告等人的分户证至今未能办妥，是被告不能控制和预见的客观因素造成的，不能归责于被告。被告于2003年12月12日取得国有土地使用权总证，土地面积为11170.39平方米，权证号为长国用(2003)第020459号。2004年被告投入安居乐广场开发建设，工程竣工验收后长沙市政府提出征回部分土地用于人防工程建设，并最终在2005年6月13日�批准程序政府收回了1220.63平方米土地，由此导致面临换证。经被告的积极努力，于2005年7月20日长沙市政府重新向被告颁发了土地面积为9731.3平方米的国有土地使用权总证。随后于2005年10月27日办理房屋所有权总证，之后积极提交资料办理房屋所有权分户证。2006年11月20日，被告将办理国有土地使用权分户证的资料提交长沙市国有资源局办理分户证。但长沙市国土资源局先后以勘察测量面积误差、规划调整为由迟迟不予办理，更令人无法接受的是政府强行要求将周边规划的绿化、道路用地合计1438.85平方米计入被告国土面积，试图将被告的土地面积调回到11170平方米的数据，并由被告受让并支付1000余万的巨额土地出让金。被告项目开发早已完毕，无法接受政府的这一要求，由此国有土地使用权分户证从2006年11月20日起将近10年的时间未能办妥。被告也深感无奈和委屈。因此，不是被告怠于办理国有土地使用权证，而是因无法预见和控制的政府原因导致至今未能办妥，实属于政府遗留问题，不应归责给被告。如果政府不处理，即使法院判决，被告估计也难以办妥。其次，基于被告陈述的上述事实，被告认为原告的国有土地使用权证未能办理不属于被告的因素造成，被告不应承担相应的法律责任。根据合同条款，原告主张违约金没有合同依据，亦无法律依据，不应当得到支持。而且，被告出售给原告的商铺属于产权式商铺，出售的同时一并返租给被告委托的长沙市安居乐家居建材广场有限公司，原告如期收取租金，原告并未造成实际损失。至于原告所诉称的征收损失、连带拍卖的风险以及开发商违规用地等问题，都在客观上不存在，都是原告假设而已。同时，即使依法需承担违约金支付责任，被告也认为原告的该项诉求早己超过诉�时效。因此，被告认为原告的第（二）项诉讼请求不仅缺乏事实依据，也缺乏合同依据和法律依据，且超过诉讼时效，依法不能支持，应予驳回。最后，原告的第（三）项诉讼请求没有任何事实和法律依据，不应当得到支持。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以上答辩意见恳请法院予以采纳。
被告（反诉原告）安居乐公司反诉称：2004年4月28日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的“安居乐家居购物商场”1层axxx\\\xxx号2个商铺，总建筑面积69.24平方米，总购房款446632元。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人的损失。”现因各种因素导致反诉原告的国有土地使用权证未能办理，无法有效实现合同目的，故反诉原告根据合同第十五条的规定，特提起反诉，请求判决：解除反诉原告与被反诉被告于2004年4月28日签订的《商品房买卖合同》。
原告（反诉被告）张正华对反诉辩称：原告认可被告的未能办理分户土地使用权证的违约行为。按照合同第十五条的规定如解除合同，与公平原则不符。开发商承认不能办理权证，被告要求退房，但被告提出反诉退房违背法律和公平原则，理由如下：一、退房不符合业主预期房屋增值的目的。二、目前门面价值明显超过购房时的价格。三、没有任何法律支持违约方以违约方式达成抢钱的目的，第四、原告没有�出退房请求。合同中只有原告有权要求退房。五、不符合法律保护守约方的请求。请求法院依法驳回反诉原告请求。
为支持其主张，原告（反诉被告）就本诉和反诉向本院提交了如下证据：
证据一、原告身份证，拟证明原告主体资格适格。
证据二、所函和委托书，拟证明原告委托代理人资格。
证据三、被告工商登记资料，拟证明被告主体适格。
证据四、商品房买卖合同，拟证明：1、原、被告间商品房买卖的事实；2、房屋建筑面积单价、建筑面积、购房款金额；3、交房时间；4、被告有义务应在一定期限内办妥房地产权属证书；5、被告无法保证商品房没有产权纠纷和不能办理产权登记（含分户土地使用权证）的，由被告承担全部责任；6、被告未办妥房屋分户证、土地使用权证已构成违约；7、合同未明确约定违约�及计算方法，且依据合同约定损失数额难以确定。
证据五、房屋所有权证，拟证明原告义务已全部履行，包括：支付购房款、缴纳契税、物业维修基金、交齐办证相关资料及费用等全部约定或法定义务。
证据六、报警登记，拟证明原告不断对被告主张权益并被被告组织殴打的事实。
证据七、原告维权支出，拟证明原告为减少损失，维权支出的工资报酬、交通费、误餐费等损失。
证据八、诉讼统计表，拟证明业主购房个数、面积、单价、金额、交房时间、应办妥房屋土地使用权证时间等。
证据九、代表人推选书，拟证明代表人对28户原告业主的受委托资格。
为支持其主张，被告（反诉原告）向本院提交了如下证据：
证据一、国有土地使用权出让合同、第一次国有土地使用权证，拟证明安居乐公�2003年12月12日取得原始国有土地使用权栋证，面积为11170.39平方米的事实。
证据二、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证，拟证明安居乐家居建材广场的建设是符合法律规定的程序，其建筑面积也获得批准。
证据三、第二次国有土地使用权证，拟证明后因政府人防工程用地需要，要求从安居乐公司的土地中回收部分，并于2005年6月13日市政府批准回收了1220.63平方米，从而导致2005年7月20日不得不重新办理面积为9731.3平方米的国有土地使用权证的事实。
证据四、房屋所有权栋证，拟证明安居乐公司在新的国有土地使用权证办理后随即于2005年10月27日办理了房屋所有权栋证，一直在积极履行权证办理义务。
证据五、2006年、2010年、2014年度地籍调查表、关于申请调整容积率的报告、关于申请补交土地出让金的报告、规划依据图、关于调整多出面积的申请报告、长沙市城乡规划局来文办理反馈意见单，拟证明安居乐公司一直在积极处理国有土地使用权证分户证办理的问题，安居乐公司一再申请补交出让金以促进分户证的快速办理，但之所以至今未能办理，主要是因为政府勘察测量错误、规划调整、强行要求受让绿化用地等客观原因造成的。
证据六、商品房买卖合同，拟证明原告要求支付的违约金没有合同依据，依法不应当得到支持。
证据七、房屋产权证，拟证明被告已经为原告办理了产权证。
证据八、规划要点通知书，拟证明政府给被告发文的容积率是3.0，基于3.0的容积率，被告的建设工程的面积是35098平方米。
为支持其主张，被告（反诉原告）就反诉向本院提交了如下证据：
长沙市商品房买卖合同，拟证明：1、原、被告之间建立商品房买卖合同关系的事实；2、根据合同第十五条的约定，房屋权属证书不能如期办理的，双方选择的是解除合同退房的处理方式。
对原告（反诉被告）提交的证据，结合被告（反诉原告）的质证意见，本院作如下认定：对证据一、二、三，被告质证认为不属于证据，不予质证；本院对该三份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据四，被告质证对证据三性均无异议，对证明目的有异议，合同第十五条有违约的约定，不是没有约定；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据五、被告质证对证据三性均无异议，间接证明被告在积极履行权证办理义务；本院对该份证据予以采纳。对证据六、被告质证对真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告组织人员殴打的事实；本院对该份证据的真实性、合法性予�确认，该份证据可以证实2015年4月4日，业主前往安居乐公司商谈租金事宜，从而引发纠纷，双方发生肢体冲突。证据七、被告质证对五张银行付款凭证的证据形式的真实性合法性无异议，对证据内容真实性有异议、对证明目的和关联性有异议，对维权费用表、报酬支付表、维权讨论纪要、维权消费清单的真实性、合法性、关联性均有异议，没有事实和法律依据；本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，原告所花费的该部分维权费用是否应当由被告承担，本院在本院认为部分再行阐述。对证据八、被告质证对关联性有异议，不能证明原告的证明目的，诉讼统计表相反证明原告的第二项诉请已经超出诉讼时效；该份证据系原告自行统计打印，对于相关数据本院将参考原告提交的商品房买卖合同予以确认。对证据九、被告质证认为不具备证据的三性，不属于证据，�予质证；该系列案并非属于同一案件中有多个业主，而是每位业主有独立的诉讼主体地位，且每位业主均委托了代理人，故本案不要求有诉讼代表人参与诉讼，对该份证据本院不予采纳。
对被告（反诉原告）就本诉提交的证据，结合原告（反诉被告）的质证意见，本院作如下认定：证据一、二、三、四，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关；本院对证据一、二、三、四的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据五、原告质证对2007年5月18日关于申请容积率的报告，被告容积率小于3.0,2002年4月21日小于3.0,2003年11月3日小于2.0，因为没有原件，不能证明被告免责，可以证明两个容积率小于3.0和2.0，说明政府对被告容积率放低了，被告没有办理国土证的原因是因为容积率的问题，对于2010年3月20日和2013年9月10日的申请补交土地出让金的报告，报送单位是长沙市国土资源管理局，这两份证据的真实性有异议，两份证据的外表、行文格式、排版、盖章的方向是完全一致的，原告方认为是同一天制作的，不能证明被告拟证明的目的，只能证明被告容积率严重超标，关联性和被告的主张无关，和原告方主张有关，合法性存疑，对于2014年10月13日关于调规多出面积的申请报告，报送单位是长沙市规划局，真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告之所以没办下权证的原因是容积率的问题而不是政府原因，被告主张无效，该证据证明了被告没有办理国土证原因是违反政府关于容积率的规定，是被告的违法行为导致不能办证，导致违约，被告违约应该对原告支付违约金，长沙市城乡规划局来往办理文件，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告证明目的，2014年12月1日的落款说明在原告购房10�后才采取措施，从2004年购房到2014年被告没有积极主张权利和维护原告办理国土证的权益。2007年、2013年、2010年的申请报告，没有原件且格式一致，落款的时间是2010年3月20日，是星期六，不可能提交报告，真实性存疑，这三份申请书是莫须有的，被告没有积极作为；对于地籍调查表，本院对其真实性、合法性予以确认；对2007年5月18日《关于申请调整容积率的报告》，因被告没有提供该份证据的原件，本院对该份证据不予采纳。对2010年3月20日和2013年9月10日的《关于申请补交土地出让金的报告》，因被告并没有提供其他相关证据证实其向长沙市国土资源管理局提交了该两份报告，故本院对该两份报告不予采纳。对被告于2014年10月13日向长沙市规划局提交的《关于调规多出面积的申请报告》和长沙市城乡规划局于2014年12月1日向被告发送的反馈意见单，因两份证据可以相互佐证，本院对该两份证据予以采纳。对证据六、原告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，购房合同的第十五条为格式条款，根据法律规定，这种损害对方合法权利的格式条款是无效的；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对证据七、原告质证对证据的三性均无异议，被告理应将国土证也办下来，没有办下来就是被告违约；本院对该组证据予以采纳。对证据八、原告质证对真实性、合法性有异议，且证据的提交时间超过举证期，被告未提供该组证据的原件，本院对该组证据的真实性无法确定。
对被告（反诉原告）就反诉提交的证据，原告（反诉被告）质证认为对真实性、合法性均无异议，关联性有异议，该合同第十五条是格式条款，是显失公平的，选择是不合法的，违背了合同法的目的；本院对该份证据的真实�、合法性和关联性予以确认。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2004年4月28日，原告张正华作为买受人与被告安居乐公司签订了两份《商品房买卖合同》及其补充协议，原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区观沙岭安居乐家居购物商场axxx\\\xxx号两个商铺。两个商铺的单价为每平方米6450.5元，总建筑面积为69.24平方米，总购房款为446632元。合同约定的交付期限为2004年9月28日之前。合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同第十五条关于产权登记的约定有：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；3、在收齐买受人办理产权相关资料及费用后，出卖人应在商品房交付使用后365日内办妥房地产权属证书。”合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款。被告按照合同约定的时间向原告交付了房屋。从房屋交付之日起，原告即与长沙市安居乐园家居建材广场物业管理有限公司签订了租赁合同，将购买的商铺租赁给后者作为安居乐园家居建材广场经营使用。原告所购买的上述商铺于2009年12月11日办妥了房屋产权证。
另查明，2003年12月12日，被告办妥了原告所购商铺所在项目的国有土地使用权，该宗地于2005年6月15日经市政府批准收回部分土地，剩余出让土地的面积为9731.3平方米，长沙市人民政府于2005年7月20日向被告重新颁发了国有土地使用权证。后在项目建设过程中，因容积率超标，被告向长沙市国土资源管理局申请按已签订的《国有土地使用权出让合同》约定标准补交容积率超过部分的出让金，且要求重新调整或回收多出的部分国土面积。2014年12月1日，长沙市城乡规划局向被告回复：“同意按照竣工验收的实际建设量，以审批总图的有效用地剔除政府收回的用地面积后剩余的用地面积核算容量指标，按勘误程序办理相关手续。”但被告一直未能补交土地出让金，导致原告所购商铺的土地使用权证至今未能办妥，遂原告于2016年1月7日诉至本院。
另查明，2015年4月4日，部分业主前往安居乐家居建材市场商谈租金事宜，后引发纠纷，�方发生肢体冲突。2015年7月1日，包括原告在内的部分业主集中于长沙市政府老干部活动中心就被告拖延办证以及拒不返还商铺事项商讨维权对策，讨论决定建立临时维权联盟、推选维权代表以及决定维权代表的报酬，其中维权代表按每月1600元计付基本报酬，因维权产生的交通费、误餐费和其他费用按政府差旅标准计算，所有费用每半年结算一次。
本院认为，本案的争议焦点如下：
一、关于被告（反诉原告）是否应当为原告（反诉被告）办妥国有土地使用权证还是双方应当解除合同的问题。
原、被告所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张其未及时为原告办理国有土地使用权证，系政�的原因所导致，本院认为，现有证据不足以证实因政府的原因导致被告为原告办理国土证迟延，被告为原告迟延办理国有土地使用权证系被告未能妥善解决土地出让金的补交问题造成，故对被告的该主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告为原告办理国有土地使用权证既是双方约定的合同义务，也是双方订立商品房买卖合同关系的法定附随义务，现原告诉请被告在一定期限内办妥并交付原告所购商铺的国有土地使用权证，理由正当，本院予以支持。被告在反诉中提出要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，虽然双方在合同中约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人退房，但本院认为解除合同的行使权应当归守约方享有，在守约方履行了相关合同义务、对方违约的前提下，守约方具有选择解除合同或者是要求违约方继续履行合同的权利，故安居乐公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，理由不当，本院不予支持。
二、关于逾期办理国有土地使用权证的违约金如何计算的问题。本案中，对于逾期办理权属证书的，原、被告在商品房买卖合同中约定违约金不明确。原告主张按照人民银行贷款利率5.5%的标准计算从2014年1月1日至2015年12月31日的违约金24565元，对此，本院综合考虑被告的过错以及商铺返租的实际情况，从公平原则与诚实信用原则出发，酌定被告支付给原告的逾期办理国有土地使用权证的违约金为13398元。
三、关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付维权所发生的工资、交通、误餐等费用是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条的规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，一方面，对于原告的损失本院在支持原告的违约金请求时进行了适当考虑，另一方面，原告的上述损失主张特别是支付维权代�工资的费用并非原告的必然损失，原、被告发生纠纷后，如协商不成可以通过法律途径予以解决，故原告的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖南省安居乐置业发展有限公司在本判决生效之日起60日内办妥原告（反诉被告）张正华所购位于长沙市岳麓区观沙岭安居乐家居购物商场axxx\\\xxx号两个商铺的国有土地使用权证；
二、被告（反诉原告）湖南省安居乐置业发展有限公司在本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）张正华一次性支付逾期办理国有土地使用权证的违约金人民币13398元；
三、驳回原告（反诉被告）张正华的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南省安居乐置业发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费551元，由被告（反诉原告）湖南省安居乐置业发展有限公司负担；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）湖南省安居乐置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
审 判 员 肖必芳
人民陪审员 朱彦琴
二〇一六年七月十五日
书 记 员 邱 萌
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。