浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第967号
原告温州市鹿城××物业管理有限公司，住所地：温州
市车站大道××龙大厦××楼。
法定代表人陈某某。
委托代理人（特别授权代理）李某某。
被告张某某。
原告温州市鹿城××物业管理有限公司（以下简称物业
××）与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5
月28日立案受理。依法由代理审判员傅爱芬适用简易程序公开
开庭进行了审理。原告物业××的委托代理人李某某到庭参加
诉讼，被告张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本
案现已审理终结。
原告物业××诉称：2003年5月15日，原告与温州市华昌
房地产开发有限公司瑞安分公司签订了前期物业管理委托合同
，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管理
服务。2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、
安某某、华昌大厦进行物业管理，收费标准为物业管某某小高
层每月每平方米1.1元、公摊电费为每月每平方米0.3元收取。
2007年6月1日，原告与瑞安东海商住广场业主委员会签订物业
管理委托合同，将物业管某某收费标准调整为小高层按建筑面
积每月每平方米0.7元、共用部位摊派电费为每月每平方米0.3元。此后，原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务。
2008年5月底，原告撤出瑞安东海商住广场前，与业主委员会
向各住户发出缴费通告，2010年3月份，原告又发律师函给被
告，限其7日内缴纳物业管某某，但被告张某某至今仍拖欠200
7年6月至2008年5月的物业管某某1480元，公摊费634元。违章
建筑向有关部门反映，但相关部门没有处理。起诉请求判令被
告张某某立即支付物业管某某2114元、公摊电费106元及滞纳
金（自2008年1月1日起按日千分之一计算至付清之日）；本案
诉讼费由被告承担。补充陈述称，诉讼请求中的2114元已包括
公摊电费。
被告张某某辩称：2008年4月份，家里被偷，损失一万多
元，向原告反映后，原告未积极处理，故其未尽到管理职责，
要求原告予以赔偿。屋顶系共同部位，违章搭建，多次要求原
告予以制止，原告根本未予制止。以上情况，导致我不交纳物
业管某某。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业
法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书各一份，以
证明原告主体资格；2、被告身份证复印件一份、户籍证明一
份，以证明被告身份情况；3、瑞安市房产管理局产权证明书
一份、所有权面积测算汇总表复印件一份，以证明被告系业主
及涉案面积为176.19平方米；4、业主临时公约一份，以证明2
006年5月22日，原告与被告、温州市华昌房地产开发有限公司
瑞安分公司签订物业管理合同的事实；5、瑞安市发展计划局
瑞计价（2005）43号批复，以证明诉争的小高层物业管某某收费标准为1.1元／月·平方米，公摊电费按实向业主另行分摊
；6、物业管理委托合同，以证明业主委员会系经业主授权与
原告签订合同，双方存在物业服务合同关系，委托管理期限为
2007年6月1日至2008年5月31日，小高层物业管理服务费为0.7
元／月·平方米，共用部位用电摊派电费0.3元／月·平方米
；7、发票一份，以证明被告向原告缴纳2006年6月至2007年5
月物业管某某的事实；8、通告、联合通告、重要通告各一份
，以证明原告及业主委员会于2008年5、6月间多次向被告发出
通知，要求其缴纳物业管某某的事实。当庭提供前期物业管理
委托合同一份，以证明原告与温州市华昌房地产开发有限公司
瑞安分公司签订前期物业管理合同的事实。
被告在本院指定的举证期限内未提供证据。
原告提供的证据，经庭审出示质证，被告没有到庭，视
为放弃质证的权利。本院审查认为，上述证据，来源合法，内
容真实，予以采信。
经审理查明：原告物业××具有核准经营小区物业服务
业务资质，被告张某某系瑞安东海商住广场小高层楼房业主，
其所有的房屋面积为176.19平方米。2007年6月1日，瑞安东海
商住广场业主委员会经业主代表大会授权与原告签订了一份物
业管理委托合同，约定由原告为瑞安东海商住广场提供物业服
务，委托管理期限为2007年6月1日至2008年5月31日，小高层
住宅物业管理服务费为0.7元／月·平方米，共用部位用电摊
派电费0.3元／月·平方米。此后，原告向瑞安东海商住广场
提供物业管理服务至合同期满。被告至今未支付2007年6月至2008年5月的物业服务费和公摊电费。
本院认为：瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大
会授权与原告签订物业管理委托合同，系双方的真实意思表示
，合法有效，对所有业主均有约束力。原告按约对被告提供物
业服务，被告张某某作为业主，理应承担合同约定的支付物业
服务费的义务。合同约定原告有对屋面违章搭建的构筑物协助
被侵权业主争取有关部门积极处理的义务，原告提出曾因违章
建筑向相关部门要求处理无果，但未提供证据证明有向有关部
门争取处理，未尽到物业管理委托合同约定的义务，应承担相
应的责任，可对物业服务费予以适当调整。被告提出原告对违
章建筑未尽到管理责任，理由充分，予以采信。被告的住宅物
业服务费按90%计算，为176.19平方米×12个月×0.7元／月·
平方米×90%=1332元，公摊电费为176.19平方米×12个月×0.
3元／月·平方米=634元，合计1966元。被告在原告通知其限
期缴纳物业服务费及公摊电费后仍拒不缴纳，应支付相应的违
约金，双方未约定逾期付款违约金，应当以实际损失为基础，
兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素
予以考虑，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，原告请求
以每日千分之一支付滞纳金即违约金，本院不予支持。原告请
求自2008年1月1日开始计算违约金，因原告提供的物业服务部
分发生在该日之后，且原告自认于2010年3月曾向被告发律师
函，要求被告7日内支付物业服务费，即为同意被告自收到函
后7日内支付物业服务费，故违约金应自此日后开始计算；双
方未明确3月的具体日期，可自2010年4月1日开始计算。被告提出房屋被偷要求原告赔偿损失，于法无据，不予支持，可由
被告向侵权人予以主张。据此，依照《中华人民共和国物权法
》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六
十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百零五条，最高人
民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百
三十条的规定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效后三日内支付原告温州市
鹿城××物业管理有限公司物业服务费和公摊电费1966元及违
约金（自2010年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至
本判决确定履行之日止）。
二、驳回原告温州市鹿城××物业管理有限公司的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告张某某负担（定于本判决生效
之日起十日内向本院缴纳；原告应当自本判决生效之日起十五
日内来本院退回预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温
州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案
件受理费50元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部
分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户：州市农行营业部，账号：319-
299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 傅爱芬
二〇一〇年八月三日
书 记 员 张 勉