江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0121民初2091号
原告（反诉被告）：卢阳华，男，1989年7月7日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。
委托代理人：祝国俊，江西平常心律师事务所律师。执业证号：13601201610830339。
委托代理人：刘德福，江西平常心律师事务所律师。执业证号：13601199020825396。
被告：王同海，男，1982年6月6日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
被告（反诉原告）：胡龙龙，男，1986年10月20日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：万贤贤，江西皆诚律师事务所律师。执业证号：13601201310998165。
原告卢阳华（反诉被告）诉被告王同海、胡龙龙（反诉原告）房屋与买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢阳华及其委托代理人祝国俊、刘德福，被告王同海、被告胡龙龙的委托代理人万贤贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢阳华诉称：原告与江西中新置业有限公司于2015年5月6日签订购房合同，购买位于南昌县幸福时光住宅区××单元××室，建筑面积87.56平方米，套内面积64.4平方米，公用面积23.18平方米，单价5158.5元/平方米，总金额451678元，后原告对房屋进行了装修，准备入住。原告当时手头缺钱，于2015年12月10日向被告胡龙龙约定借款100000元，利息为5分，被告胡龙龙提前扣除利息后，实际到账86400元，并为保全其贷款利益提出原告授权其处理房产。原告当时没有别的选择，听信胡龙龙的安排到南昌公证处签字办理了公证委托书，并将房产证一起交给了胡龙龙。由于手头紧，到期后原告未及时归还借款，胡龙龙将银行的贷款还清后直接将房屋过户给王同海，事后未给原告一分。原告与被告多次协商均未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、撤销被告胡龙龙代理原告与被告王同海所签订的房屋买卖合同；2、二被告连带赔偿给原告造成的损失650000元。本案诉讼费用由被告承担。
被告王同海辩称：原告的诉请与我无关，房屋是在中介购买的。在买房屋的时候我只见过胡龙龙。现在房产证已经办在我名下了。
被告胡龙龙辩称：一、答辩人已经与卢阳华签订房屋买卖合同，支付了购房款，并且卢阳华也实际交付了房屋给答辩人。2015年10月9日，卢阳华再三考虑后确定以400000元净付的方式将房屋出售给答辩人，并于当天双方签订房屋买卖合同，同时答辩人支付了5000元定金给卢阳华。嗣后，答辩人为资金安全与卢阳华协商，决定通过中介公司办理公证委托手续，公证手续办理完结后，答辩人根据合同约定，扣除卢阳华应当支付的中介费用，于2015年12月10日再次向卢阳华支付86400元，同时卢阳华向答辩人出具了100000元的购房款收据，之后答辩人还请本案中涉案房产的贷款。答辩人已经按照合同约定支付了购房款，并且卢阳华也将房屋钥匙交付给了答辩人，答辩人已经实际取得了房屋所有权；二、卢阳华已经通过南昌公证处公证答辩人全权处理其房产，是其真实意思表示。卢阳华与答辩人签订了房屋买卖合同，已经确定能够获得了售房款，在自愿的情形下办理了公证委托，该公证书是其真实意思表示。答辩人代理卢阳华签订的房屋买卖合同是卢阳华的真实意思表示，答辩人具有代理权限，代理行为具备法定效力，不应当予以撤销。综上所述，卢阳华诉请没有事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告全部诉请。
反诉原告胡龙龙诉称：2015年12月9日，卢阳华通过朋友找到反诉人，希望将其位于南昌昌南新城诚义路248号中新幸福时光住宅区48栋1单元902室出售给反诉人。卢阳华因该房产存在按揭贷款，通过中介出售存在一定困难，后经朋友找到反诉人，经双方协商确定以总价400000元出售给反诉人，并且于当天签订了房屋买卖合同，反诉人当场向卢阳华支付了100000元，卢阳华当即出具了100000元收据，并和反诉人前往南昌公证处办理手续。此后，反诉人通过鸿基中介将所购房屋出售给王同海。以上所有手续均是双方自愿，并且符合法律规定，现卢阳华嫉妒反诉人从中赚了差价，却不考虑房市上涨的客观条件，提起恶意诉讼，致反诉人为应诉聘请律师支付律师费用，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。故请求法院判令反诉被告卢阳华承担其恶意诉讼造成反诉原告律师费用10000元。本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告卢阳华辩称：卢阳华与胡龙龙之间不存在房屋买卖合同关系，卢阳华只是委托胡龙龙有权代理房屋进行买卖。2015年12月9日卢阳华向胡龙龙借款100000元，约定的利息是五分，胡龙龙提前扣除了利息实际上支付给原告86400元，并不是如胡龙龙所述作为房屋买卖的支付款。
经审理查明：2012年5月6日，卢阳华与案外人江西中新置业有限公司（以下简称为中新公司）签订编号为2012-008636号的《南昌商品房买卖合同》，约定：1、卢阳华购买中新公司开发的位于南昌县南隔堤外、××西中新·幸福时光三期第48栋1单元9层1-902号房屋，建筑面积87.59平方米，房屋总价款为451833元；2、付款方式及期限：卢阳华应于2012年5月6日首付房款人民币135833元，余款316000元三日内办理完商业贷款。合同签订后，卢阳华按约支付了首付款并在中国建设银行办理了按揭贷款手续。2014年10月30日，卢阳华取得涉诉房屋的所有权证（编号：南房权证莲塘镇字第××号），卢阳华为房屋的所有权人。
2015年12月9日，卢阳华与胡龙龙签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：1、卢阳华以人民币400000元的价格将涉诉房屋转让给胡龙龙，并随房同时赠送电视机一台、冰箱一台、抽油烟机一台、电热水器一台；2、由于该房屋已在银行设定抵押，双方同意自签订合同起由胡龙龙出资还清银行贷款，待银行撤销抵押后，双方携相关材料在三十个工作日内共同到南昌市房地产交易中心办理产权过户手续；3、房屋交易过户的费用由卢阳华承担，合同签订时，胡龙龙向卢阳华支付定金100000元；4、卢阳华同意办理房屋委托公证手续给胡龙龙。合同签订后，卢阳华出具收据一份，载明收到胡龙龙购房款100000元。同日，卢阳华、胡龙龙二人至江西省××县公证处办理了编号为（2015）赣洪南证内字第6417号公证书，对卢阳华所出具的《委托书》进行公证，根据该份委托书，卢阳华委托胡龙龙代为办理其个人所有的坐落在南昌县××新城诚××路××中新××时光住宅区××单元××室（即本案涉诉房屋）房屋土地证、产权证、买卖、过户、领证、协助购房方办理银行按揭、还贷、领取他项权证、注销抵押登记、缴纳税款、收取房款等相关手续。2015年12月10日，胡龙龙向卢阳华招商银行的账户中转入人民币86400元。2016年2月23日，胡龙龙以卢阳华的名义向银行支付283941.47元，银行出具《结清证明》一份，证明卢阳华总额为316000元的个人贷款已于2016年2月23日结清。
2016年3月3日，胡龙龙以卢阳华代理人身份与王同海、案外人江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称为鸿基公司）签订编号为1512000号的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，三方约定：1、卢阳华将涉诉房屋以640000元的价格出卖给王同海；2、王同海应在过户当日办理银行按揭，并于当日支付首付款220000元（其中定金20000元应于合同签订当天支付，并由鸿基公司保管），余款420000元则通过银行商业贷款方式支付给卢阳华；3、卢阳华应在办理完产权过户手续的当日支付给鸿基公司佣金16000元；4、房屋维修基金、产权过户代办费5000元、按揭贷款代办费4200元、交易所产生的的营业税、个人所得税、土地增值税、印花税由卢阳华承担；5、合同第十七条其他约定事项：王同海净付640000元，卢阳华净得614000元。合同签订当日，王同海、胡龙龙在南昌房产管理局填写《南昌房屋所有权转移登记申请表》，申请内容为涉诉房屋因买卖而申请所有权转移登记，胡龙龙、王同海分别在出让方（卖方）委托代理人栏、受让方（买方）栏上签字、捺印。同日，卢阳华支付了购房款220000元（分别是定金10000元、龚玉玲向胡龙龙招商银行62×××61的账户转账110000元、王同海向胡龙龙6227002022040537362的账户转账79000元、王同海向舒忠春6227002020500122287的账户转账21000元），胡龙龙出具收条一张，载明收到王同海194000元购房款。2016年3月15日，南昌地方税务局出具金额为4568.8元的《税收完税证明》及金额为456880元的购房款发票各一张。2016年3月22日，王同海、龚玉玲与案外人中国银行股份有限公司南昌市南湖支行（以下简称为中国银行）签订了编号为2016年赣中银房贷南字1751号的《个人二手住房贷款合同》，王同海以涉诉房屋为抵押向中国银行贷款420000元，借期20年，并约定该笔贷款支付至胡龙龙账号为20×××20的中国银行账户中。此后，王同海取得涉诉房屋的不动产权证（编号：赣20**南昌不动产权第0001596号）。
2016年9月26日，胡龙龙与江西皆诚律师事务所律师万贤贤签订《委托代理合同》并支付律师费10000元。
另查明，龚玉玲与王同海系夫妻关系，舒忠春系鸿基公司工作人员。至庭审当日，王同海在涉诉房屋中居住。
以上事实有卢阳华提供的身份证、卢阳华的房产证、购房发票、完税证明、《南昌商品房买卖合同》、建设银行还款明细表、招商银行交易明细表、授权委托书、公证书、王同海的房产证，王同海提供的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、税收完税证明、购房发票、农业银行转账业务客户回执、收条一张、建设银行转账凭条两张、卢阳华的房产证、王同海的房产证、《个人二手住房贷款合同》，胡龙龙提供的《房屋买卖合同》、收据一张、建设银行出具的结清证明、建设银行个人贷款还款凭证、公证书、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、《委托代理合同》、律师代理费发票一张等证据予以证实。
本院认为：胡龙龙因涉诉房屋原所有权人卢阳华的授权委托取得买卖涉诉房屋、协助购房方办理银行按揭、还贷的代理权限，且该委托已经公证书公证，合法有效。胡龙龙以卢阳华的名义将涉诉房屋出售给王同海，系依照被代理人的委托行使代理权的行为，该行为未超越代理权，且不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，该代理行为有效，故卢阳华请求撤销胡龙龙代理卢阳华与王同海所签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。卢阳华以房屋买卖成交价款为640000元，而胡龙龙未将代理成果交付造成其误工损失、律师费、卢阳华住房内的家具、家电和日常用品没有撤离的损失计10000元为由，诉请主张王同海、胡龙龙连带赔偿给其造成的损失650000元，针对卢阳华的该项诉讼请求，本院认为，根据庭审查明的事实，虽然胡龙龙代理卢阳华与王同海所签订的涉诉房屋买卖合同的成交价格为640000元，但该价格为包含中介佣金、产权过户费等在内的总价款，房屋净价实为614000元，该款王同海已通过银行转账194000元及银行按揭支付420000元的方式向胡龙龙进行了支付，胡龙龙作为卢阳华的代理人，应在收到出卖房屋所得款项之后扣除代为偿还的银行按揭贷款后将余款向卢阳华交付，而截至庭审之日止，胡龙龙仍未支付分文，故对卢阳华主张胡龙龙支付代理出让房屋所得款项的诉讼请求，本院予以支持。根据公证委托书的约定，胡龙龙享有代理卢阳华收取房款的权限，即王同海已按合同约定履行了支付购房款的义务，故对卢阳华主张王同海承担连带支付责任的诉讼请求，本院不予支持。卢阳华主张误工损失、律师费等共计10000元损失，因未提供任何证据予以证明，本院不予采信。胡龙龙以其已通过2015年12月9日与卢阳华签订《房屋买卖合同》而取得涉诉房屋的所有权，故其与王同海的房屋买卖行为，系自身行使处分权，无需向卢阳华支付出卖房屋所得款项进行抗辩，并提供了《房屋买卖合同》、收据一张、建设银行出具的结清证明、建设银行个人贷款还款凭证以证实自己的主张，对胡龙龙的上述证据，经庭审质证，卢阳华以超过举证时限为由不予质证，同时声称其只在空白的纸上签过名字和身份证号码，并没有签署过《房屋买卖合同》，且仅收到胡龙龙支付的91400元（其中银行转账86400元、现金5000元），双方之间实质是借贷关系，并不存在房屋买卖合同关系。本院认为，卢阳华主张与胡龙龙系借贷关系却未在本案审理过程中提供任何证据予以证明，且针对卢阳华的该说法胡龙龙亦不认可，经法庭询问，卢阳华承认《房屋买卖合同》第一、二页上的签名、身份证号码及日期皆是其所书写，收条亦是其自愿签署的，故本院对卢阳华、胡龙龙签订房屋买卖合同的事实予以确认。虽然上述合同系卢阳华、胡龙龙二人签订，且未有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，但因双方未办理产权变更登记手续，并不发生物权变动的法律效果，涉诉房屋的所有权人仍为卢阳华，胡龙龙处分房屋的行为系基于所有权人卢阳华的委托授权，故对胡龙龙的抗辩理由，本院不予采纳。关于胡龙龙主张卢阳华系恶意提起诉讼而主张应承担胡龙龙应诉所产生的律师费用10000元的反诉请求，因未有证据证明卢阳华的起诉系存在恶意，故本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）胡龙龙应在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）卢阳华房款330058.53元（614000元-283941.47元）；
二、驳回原告（反诉被告）卢阳华的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）胡龙龙的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费8103元、保全费4020元，共计12123元，由原告（反诉被告）卢阳华承担6049元，被告（反诉原告）胡龙龙承担6074元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 黄 玥
人民陪审员 裴柏平
二〇一六年十二月五日
书 记 员 刘文莉