广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺八民二初字第11号
原告：黄家清。
委托代理人：赵明堂，广西广合律师事务所律师。
被告：广西贺州康盛房地产开发有限公司，住所地：贺州市××东路。
法定代表人：罗伟超，公司董事长。
委托代理人：邱辉，广西众望律师事务所律师。
原告黄家清与被告广西贺州康盛房地产开发有限公司（以下简称康盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年10月24日立案受理，依法由审判员蒋又生担任审判长，与代理审判员赵澜岚、人民陪审员郭正雄组成的合议庭于2012年11月28日公开开庭审理。原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告委托代理人到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告诉称：2010年1月26日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《康盛花园认购协议书》，约定由乙方认购康盛花园第五单元第八层，房号5-0803，建筑面积约127.71平方米，单价1601.28元／平方米，总房款204499元，乙方向甲方支付2万元认购诚意金，并在开盘后即甲方领到预售许可证后7天内付清总房款的30%的首期购房款，同时签订《商品房买卖合同》。协议签订后原告向被告支付了2万元认购诚意金。2010年被告通过发函等方式要求提高价格或者解除合同，并与大部认购房解除了认购协议，但原告不同意解除认购协议，要求继续履行。被告于2010年11月18日起诉要求确认认购协议无效，2011年5月17日撤回起诉。2011年6月康盛公司取得商品房预售许可证后又发函要求提高价格或者解除认购协议，在原告仍拒绝后被告起诉要求解除与原告之间的认购协议书，且在前案一、二审程序期间期间，被告于2012年3月5日把原告认购的房屋另行出售给了第三人，致使双方签订的合同无法继续履行。被告的违约行为使原告损失可得利益137573元，而被告则通过违约非法获益137573元，且被告通过多次恶意诉讼让原告付出了大量时间和精力，浪费了巨额的诉讼费和律师费13500元，以上损失完全是由于被告的违约行为造成的，请求法院依法判令：1、被告支付所收取原告的20000元诚意金3年的同期贷款利息4200元；2、被告赔偿原告违约损失137573元；3、被告赔偿原告由于被告的多次诉讼造成的经济损失13500元。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、《康盛花园认购协议书》、定房款收据，证明原、被告之间存在合法有效的合同关系，并证明双方在协议中约定了认购的房屋、房价、面积及后期交付等具体内容，协议内容是经过原、被告磋商后订立的，没有争议，原告已按协议约定支付了被告2万元定房款，被告要求解除合同的行为是违约行为。
2、KS-Z-5-803《商品房买卖合同》，证明讼争的商品房已被被告另行出售给了第三人，证实房屋出售的时间、价格。
3、2010年9月20日桂律函（2010）046号《律师函》，证明被告要求变更协议或解除协议的行为及被告要求撕毁协议的要求和理由。
4、2010年10月8日《康盛花园购房户意见书》1份，证明原告一直不同意变更或者解除协议。
5、2011年6月16日《函》1份，证明被告再次要求提价或者解除协议的原因。
6、2011年6月24日《复函》1份，证明原告仍拒绝被告要求解约的要求，并提出继续履行协议的要求。
7、（2011）贺八民二初字第84号民事裁定书，证明被告存在恶意诉讼的事实。
8、（2011）贺八民二初字第359号民事判决书，证明本案事实已经过法院查明，被告再次利用司法手段毁约，而原告一直坚持要求继续履行协议。
9、（2011）贺民二终字第116号民事判决书，证明本案事实得到了二审法院的再次认定，被告利用司法资源毁约。
10、（2012）桂民申字第528号民事裁定书，证明原告一直拒绝被告解除协议的要求，也一直要求被告继续履行协议，高院的裁定书说明本案的事实清楚，也说明了高院对本案适用法律的认识。
11、律师费发票2张、受理费发票1张，证明因为被告的恶意诉讼而导致原告所支出的律师费、案件受理费合计13500元，这些经济损失是因为被告造成的。
12、《关于黄家清申诉一案终止审查理由答复函》、贺检民行终查（2012）9号《民事行政检察终止审查决定书》，证明本案中原告的诉讼请求不属于重复起诉，原告是本案的适格主体。
被告康盛公司辩称：一、被答辩人请求退还认购诚信金及赔偿损失，属对同一法律事实进行重复起诉，不符合民诉法规定的受理的规定。根据已生效的（2011）贺八民二初字第359号及（2011）贺民二终字第116号两级法院民事判决书，答辩人曾就与被答辩人签订的认购协议书的解除、退还诚信金进行诉讼，并对无法签订购房合同自愿给予被答辩人补偿。上述两级法院的判决书确认双方存在商品房预约合同关系，判令解除双方的商品房预约合同。对于损失的赔偿，法院认定双方不属于商品房买卖合同关系，解除认购协议书对被答辩人没有造成既得利益损失，且无法签订商品房买卖合同是答辩人与被答辩人无法对合同的主要条款达成一致意见所致，并非答辩人恶意磋商，因此对被答辩人的损失不予认可。在另案中，答辩人亦已将相关案款交到一审法院，实质上被答辩人是对同一商品房预约合同进行重复起诉，根据一事不再理原则，被答辩人的起诉不符合民诉法规定。二、认购协议书的性质为商品房预约合同，而不是商品房预售合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，虽然认购协议书约定了房屋的基本情况但没有“交付使用条件及日期”及“面积差异的处理方式”等必备条款，因此协议书在形式上不符合商品房买卖合同的必备内容和法律要件，且答辩人收取的是“诚意金”而不是购房款。根据上述规定，认购协议书是答辩人与被答辩人在签署商品房买卖合同前所订立的对交易房屋有关事宜的初步确认文书，不能取代商品房买卖合同。认购协议书与商品房买卖合同是预约合同和本约合同的关系，二者具有不同的性质和法律效力，预约合同的出卖人和买受人的义务是订立本合同，所以合同当事人只能请求对方订立合同而不能依预约的本合同内容请求对方履行。另案中已对本案认购协议书的性质为预约合同进行了确认。三、被答辩人请求答辩人赔偿违约损失及诉讼造成的经济损失无事实和法律依据。本案的认购协议书是预约合同，双方的合同义务是签订商品房预售或买卖合同，在双方多次协商未能订立合同的情况下，被答辩人没有作出实际投入，不存在合同签订的履行利益，也就不存在既得利益损失。信赖利益是基于合同无效或者可撤销产生的损害结果，而本案中的认购协议书不属于此范畴，答辩人也没有恶意磋商的行为，由于建造成本增加，答辩人在取得商品房预售许可证前后多次向被答辩人发出通知，要求协商及签订正式的商品房买卖合同，但均因无法达成一致意见而未果，因此无法签订合同的责任不在答辩人一方。被答辩人请求赔偿的损失依据是商品房买卖合同的违约责任而非依据认购协议书。且答辩人将被答辩人原认购书约定的房屋出卖给第三人也是在法院判决生效后才进行的，不存在擅自出售的行为。综上，被答辩人的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告康盛公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、（2011）贺八民二初字第359号民事判决书、（2011）贺民二终字第116号民事判决书，证明两级法院的判决确认双方法律关系、解除预约合同、退回诚意金及支付补偿。
2、《建设工程施工合同》，证明2007年4月29日签订的康盛花园建设施工合同造价为13052650元。
3、《建设工程施工补充合同》，证明2010年6月18日签订的建设施工补充合同造价为39000000元。
4、建筑业统一发票、中国银行进账单（回单），证明截止2012年11月1日止被告已支付工程款约31000000元。
5、合同编号：KS-Z-5-803《商品房买卖合同》1份，证明被告出售原认购书中约定的房屋时间是在2012年3月份，是在（2011）贺八民二初字第359号民事判决书、（2011）贺民二终字第116号民事判决书发生法律效力后。
6、《商品房买卖合同》3份，证明原签订了认购书的其他人经协商，已与康盛公司签订了商品房买卖合同。
7、桂律函（2010）046号《律师函》，证明被告通知原告解除认购协议书的事实。
经开庭质证，被告康盛公司对原告证据的质证意见为：对原告证据的真实性均无异议，但认为（2011）贺八民二初字第359号民事判决书、（2011）贺民二终字第116号民事判决书不能证明被告恶意诉讼，起诉是当事人的权利，两级法院的生效判决书确认了原、被告之间的认购协议书性质属于预约合同，也查明了不能签订商品房买卖合同的责任不在于被告及原告没有既得利益的事实。（2012）桂民申字第528号民事裁定书也认定原、被告双方签订的认购协议书性质为预约合同，维持了（2011）贺八民二初字第359号、（2011）贺民二终字第116号民事判决，且被告已履行了判决确定的返还诚意金及支付补偿金的义务，并将相应款项交到了法院。对于商品房价格问题，被告认为商品房的价格存在因时而异、因人而异等因素影响，不能作一概的认定。原告对被告证据的质证意见为：对被告的证据1的合法性没有异议，证据2、3、4与本案没有关联，工程造价成本增高原因是被告自己造成的，损失不应转嫁到原告的身上，也不能成为被告解除协议的理由。对证据5的真实性没有异议，对其来源合法性有异议，证据5只能证明被告将原告所认购房屋卖给第三人的事实。对证据6的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联，因为其他人同意被告提高房价的要求是其他人的权利，并不意味着被告有权利要求原告提高购房价格。对证据7的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，函的内容中部分陈述是客观真实的，即双方对签订房屋认购协议书的内容做了客观的陈述，也充分表示了被告要求磋商的内容就是单方提高房价，而不是就认购协议书中未约定的事项进行磋商，这也是被告进行屡次诉讼的根源。
本院对证据的分析认定：对证据真实性原、被告均无异议的如下证据：《认购协议书》、定房款收据、合同编号KS-Z-5-803《商品房买卖合同》、桂律函（2010）046号《律师函》、《康盛花园购房户意见书》、《函》、《复函》、（2011）贺八民二初字第359号民事判决书、（2011）贺民二终字第116号民事判决书、（2011）贺八民二初字第84号民事裁定书、律师费发票、受理费发票，上述证据来源合法、客观真实，本院予以认定。被告的证据2、3、4来源合法、客观真实，并能说明被告与原告解除认购协议书的原因，对此证据本院予以认定。被告的证据6是康盛公司与案外人之间的合同关系，与本案无关，本院不予认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年1月26日，原告乙方与被告作为甲方签订《康盛花园认购协议书》，由原告认购“康盛花园”商品房一套，协议约定：“认购房屋位于“康盛花园”第五单元第八层，房号5－0803……”。协议签订后原告向被告交付认购诚信金2万元。被告于2005年4月6日取得建设用地土地使用权证；2006年取得建设工程规划许可证，2010年11月10日换证补发；2007年10月9日取得建筑工程施工许可证，2010年11月12日变更换证；2011年6月取得商品房预售许可证。由于被告方原因，“康盛花园”未能按预定时间施工建设，直到2010年11月12日更换建筑工程施工许可证并更换公司股东及法定代表人后，“康盛花园”才开始施工。此时，康盛公司以其与认购户签订的认购协议没有法律效力为由，与大部分认购户协商解除了认购协议，但原告不同意解除认购协议，康盛公司即于2010年11月18日向本院提起诉讼，请求确认原、被告签订的《康盛花园认购协议书》无效，2011年5月17日撤回起诉。撤诉后原、被告再次进行协商，仍未达成一致意见。2011年6月27日康盛公司再次起诉要求解除《康盛花园认购协议书》。2011年10月11日贺州市八步区人民法院以（2011）贺八民二初字第359号民事判决书判决解除原、被告签订的《康盛花园认购协议书》，康盛公司返还黄家清认购诚信金20000元及支付补偿款20000元。黄家清不服提起上诉，2011年12月28日贺州市中级人民法院作出（2011）贺民二终字第116号民事判决，维持原判。后原告提起申诉，2012年8月16日广西壮族自治区高级人民法院作出（2012）桂民申字第528号民事裁定书，驳回黄家清的再审申请。
另查明，被告康盛公司于2012年3月21日将（2011）贺八民二初字第359号民事判决书中判决康盛公司返还的黄家清认购诚信金20000元及支付补偿款20000元共40000元交到八步区法院。
综合原、被告的诉辩及陈述的意见，归纳本案双方当事人争议的焦点为：1、原、被告签订的《康盛花园认购协议书》的合同定性及效力问题；2、《康盛花园认购协议书》被解除的过错归责问题；3、原告在本案中的诉讼请求是否属于重复起诉？4、原告请求赔偿的各项损失是否应予支持？
本院认为：一、关于本案中原、被告签订《康盛花园认购协议书》的定性及效力问题，经（2011）贺八民二初字第359号民事判决书、（2011）贺民二终字第116号民事判决书、（2012）桂民申字第528号民事裁定书上述生效裁判的确认，认购协议书定性为商品房买卖合同的预约合同，协议书是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的预约合同，预约一经生效，双方即负有在约定条件成就时订立特定的买卖合同的义务，预约当事人的权利是请求双方履行订立合同的义务。
二、关于《康盛花园认购协议书》被解除的过错归责问题，康盛公司未按约履行预约合同义务，并解除了双方签订的《康盛花园认购协议书》，在解除预约合同后又将争议的商品房另行出卖给其他人，导致认购协议中双方约定将来正式签订商品房买卖合同的合同目的无法实现，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，构成违约，应当承担预约合同违约责任。
三、对于本案中原告的诉讼请求是否属于重复起诉问题，在另案中，是基于被告康盛公司请求解除与原告之间的《康盛花园认购协议书》而产生的诉讼活动，经审理后另案中确认原、被告之间的协议书解除，虽然康盛公司在另案中主动退回了原告交纳的诚信金并进行了补偿，但根据（2011）贺民二终字第116号生效判决的确认，被告收取的诚信金20000元属于立约定金性质，其补偿原告20000元的依据是定金罚则，因此，被告除应承担定金双倍返还责任外，对原告的其他合理损失亦应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后……当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告黄家清作为合同的另一方当事人，其对合同解除后已方的损失仍享有主张的权利，因此本案中原告的诉讼请求不属于重复起诉。
四、关于原告请求赔偿的各项损失是否应予支持问题，本案中由于被告的违约，原告失去了基于预约合同产生请求被告履行签订正式商品房买卖合同的权利，无法再实现预约合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后……当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告有权请求被告违约造成的预约合同损失。对于原告请求被告赔偿违约损失137573元的主张，因本案《康盛花园认购协议书》性质为预约合同，合同目的是为保障当事人在条件成就时能签订本约即商品房买卖合同，被告收取原告诚信金20000元经生效判决确认为立约定金性质，双方签订的认购协议书不具备可认定为商品房买卖合同的条件，被告的违约解除认购协议书的行为只是造成双方当事人签订商品房买卖合同的目的不能实现。在原告未因此作出实际投入和双方协商无法订立商品房买卖合同的情况下，被告解除协议书并没有给上诉人造成实际可得利益的损失，故原告要求赔偿违约损失137573元的主张，本院不予支持。对于原告要求被告支付由于被告屡次诉讼而造成原告的诉讼费、律师费损失13500元的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……”、第一百二十三条“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利……”的规定，康盛公司的诉讼行为是对自己诉讼权利的行使，原告没有充分证据证明被告有恶意诉讼的行为，在诉讼过程中是否需要聘请律师代理参加诉讼活动是当事人对自己权利的自由处分，与他人无关；另案中产生由原告负担的诉讼费亦与本案无关，因此原告要求被告支付诉讼费、律师费损失共13500的主张本院不予支持。对于原告要求被告支付诚信金20000元的3年银行同期同类贷款利息4200元的主张。基于是被告违约解除协议书的行为导致本案所涉《康盛花园认购协议书》无法继续履行，以及另案中被告所补偿给原告的20000元属于定金性质的违约责任承担，未包括原告存在的其他损失。被告于2010年1月6日收取了原告20000元认购诚信金，直到另案中判决确认原、被告之间的《康盛花园认购协议书》解除时被告在2012年3月21日才履行了判决中确定的返还原告诚信金20000元及支付补偿款20000元的义务，在未返还诚信金期间被告实际占用着原告所交纳的20000元，因此，原告的利息损失客观真实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务……对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，被告应支付以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2010年1月6日起计至2012年3月21日止的利息给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告广西贺州康盛房地产开发有限公司支付原告黄家清以认购诚信金20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年1月6日起计至2012年3月21日止的利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费3405元，由原告负担1703元，被告广西贺州康盛房地产开发有限公司负担1702元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蒋又生
代理审判员 赵澜岚
人民陪审员 郭正雄
二〇一三年一月十五日
书 记 员 蒋 琳