广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1739号
上诉人（原审原告）：黄毅，男，1973年10月16日出生，汉族，住陕西省城固县。
上诉人（原审原告）：张利勤，女，1971年11月21日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄毅，男，1973年10月16日出生，汉族，住陕西省城固县。系张利勤丈夫。
被上诉人（原审被告)：中山市厚兴房地产开发�限公司。住所地：广东省中山市石岐区莲兴路**号2卡铺位。
法定代表人：陈计成，该公司董事长。
委托代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。
委托代理人:李碧玉,广东中元（中山）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告)：中山市星港湾物业管理有限公司。住所地：广东省中山市港口镇兴港南路17号239卡，统一社会信用代码91442000754521056M。
法定代表人：黄玉莲，该公司董事长。
上诉人黄毅、张利勤因与被上诉人中山市厚兴房地产开发有限公司（以下简称厚兴公司）、中山市星港湾物业管理有限公司（以下简称星港湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结�
原审法院查明：2012年6月18日，黄毅（买受人）、张利勤（买受人）与厚兴公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同。合同约定：由黄毅、张丽勤购买厚兴公司开发的石岐区城市花园莲兴阁1幢1801房，建筑面积103.72平方米；第四条：房价款655510元。第八条：交付期限。出卖人应当在2013年4月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人未付清房款或其他应付款项。3、设计施工中遇到特殊或重大困难或技术问题或因政府需要更改建筑图纸而导致工程延误。5、市政配套的批准或安装的延误。6、因恶劣天气、雨天、以及停水、咸潮、停电、封路或出现重大技术困难等造成事故单位无法正常施工的、�然灾害导致工程延误。第九条：出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期交付的，买受人同意放弃解除合同权利，合同继续履行，由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过买受人已付房价款的1%。除违约金外，出卖人毋需负责因此引致的一切损失及费用，亦不须向买受人作其他赔偿；第十五条：保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件四：住宅质量保证书中列明：屋面防水的保修期为5年，保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏、发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。合同及附件还约定了其他内容。黄毅、张利勤在合同及附件上签名，厚兴公司在合同上盖章。合同签订后，黄毅、张利勤依约向厚兴公司支付房价款655510元。2013年3月26日，厚兴公司向黄毅、张利勤发出入伙通知书，2013年4月27日，经黄毅、张利勤验房，发现须整项目14项，黄毅、张利勤遂拒绝收楼，要求厚兴公司整改。2013年6月5日、7月2日双方又组织验房收楼，黄毅、张利勤均以发现须整改项目或整改项目未处理为由拒绝收楼。经厚兴公司对黄毅、张利勤所提项目进行整改，2013年12月9日，黄毅、张利勤签字收楼。后黄毅、张利勤与厚兴公司就违�金数额及利息的支付问题未能协商一致，黄毅、张利勤遂提起本案诉讼，请求判令：1.厚兴公司、星港湾公司向黄毅、张利勤支付逾期交房违约金6555.1元；2.厚兴公司、星港湾公司向黄毅、张利勤增加支付逾期交房违约金10869.86元；3.厚兴公司、星港湾公司向黄毅、张利勤支付以上述17426.96元为基数自2013年10月31日至清偿之日至按中国人民银行逾期贷款利率计算的违约金3136元；4.厚兴公司、星港湾公司向黄毅、张利勤出示中山市有关部门的房屋验收合格报告书；5.厚兴公司、星港湾公司对黄毅、张利勤屋顶龟裂表面重新处理修复；6.本案诉讼费用由厚兴公司、星港湾公司承担。
原审庭审中，双方均确认交楼时间是2013年12月6日。厚兴公司亦确认存在逾期交房的情况，愿意承担违约责任，按合同约定支付违约金6555.1元。黄毅认为，双方在合同中约定的逾期交房违�金过低，要求法院调高违约金，并提出应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第17条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，按照2013年11月15日中山市住建局房屋租赁管理所在中山日报发布的城区房屋租金参考价，石岐区城市花园莲兴阁的租金为24元/㎡/月，故由于厚兴公司迟延交付致其存在租金损失，且租金损失显著高于违约金金额，故要求增加违约金10869.86元。厚兴公司认为本案不应适用《解释》第17条，理由为第17条的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但本案中双方签订的合同已明确约定了违约金，故不应再以当地租金标准作为违约金计算标准。此外，�审庭审中黄毅亦明确诉求3是因厚兴公司在逾期交房后未及时向其支付违约金的利息。同时，黄毅亦确认案涉房屋已办理产权证。另：原审庭审中厚兴公司明确屋顶龟裂部位属于保修范围和保修期间，愿意按照合同约定负责修理。
原审诉讼中，黄毅向原审法院提交调查取证申请书，申请法院向中国电信中山公司调查收集133××××3308及189××××8075两个电话的机主登记资料及部分短信内容，以证明双方当事人一直就违约赔偿进行协商的事实，因厚兴公司在原审庭审中确认存在逾期交房的事实以及与原告就违约赔偿进行协商的事实，故无需就此事实到电信公司进行调查。另，原审诉讼中厚兴公司向黄毅、张利勤出示了城市花园莲兴阁的建设工程竣工验收备案登记证。
原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，双方当事人签订的中山市商品房买卖合同及补充协议均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。首先，关于厚兴公司是否违约问题。厚兴公司在原审诉讼中确认其存在逾期交房的情形，故应按合同承担逾期交房的违约责任。按照合同第九条的约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过买受人已付房价款的1%，合同约定2013年4月1日交付，但厚兴公司的实际交楼日期是2013年12月6日，故按照合同约定厚兴公司应向黄毅、张利勤支付逾期交房违约金6555.1元，黄毅、张利勤的此项诉求有理，原审法院予以支持。其次，关于违约金是否需要调整问题。黄毅、张利勤在庭审中要求调高违约金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民�院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，黄毅、张利勤在原审诉讼中并没有提供充足证据证明其存在实际损失且损失明显大于违约金，故原审法院对黄毅、张利勤要求调高违约金的诉求不予支持。第三，关于本案是否适用《解释》第17条，因该条司法解释已明确其适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案中双方签订的商品房买卖合同第九条已明确约定了逾期交房的违约金数额，故本案不适用该条司法解释，厚兴公司的此项辩解理由成立，原审法院对黄毅、张利勤所提按租金标准计算损失的主张不予支持。第四，关于违约金的逾期利息问题。黄毅、张利勤主张厚兴公司逾期支付违约金利息，该项诉求没有事实和法律依据，原审法院对此不予�持。最后，因星港湾公司不是商品房买卖合同的当事人，不负有向买受人交付房屋和对房屋的保修责任，故黄毅、张利勤要求星港湾公司承担违约金和保修责任的主张不予支持。
综上，黄毅、张利勤的诉求合理部分，原审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、厚兴公司于原审判决生效之日起七日内向黄毅、张利勤支付违约金6555.1元；二、厚兴公司于原审判决生效之日起七日内按合同附件住宅质量保证书的规定对黄毅、张利勤的屋顶龟裂部位进行修复；三、驳回黄毅、张利勤的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元,减半收取157元，（黄毅、张利勤已预交），由黄毅、张利勤负担107元，厚兴公司负担50元（厚兴公司于原审判决生效之日起七日内迳付黄毅、张利勤）。
宣判后，上诉人黄毅、张利勤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为黄毅、张利勤没有提供充足的证据证明其存在实际损失明显大于违约金，并对黄毅、张利勤要求调高违约金的诉求不予支持，认定事实与适用法律有误。涉案《商品房预售合同》第七条约定买受人逾期付款时需向出卖人支付20%的违约金或按每日万分之六计算的违约金，该计算标准与第九条出卖人逾期交房违约金时仅按每日万分之一的标准计算且计算总额不超过已付购房款的1%相比，该约定显失公平，出卖人需支付的逾期交房违约金约定过低。二、涉案合同第八条约定交房时间为2013年4月1日前，且交付的房屋应具备单体验收合格条件。厚兴公司于2013年3月26日向黄毅、张利勤发出的《入伙通知书》载明涉案房屋“已经市有关部门验收合格，准予入伙”，该《入伙通知书》也系涉案合同组成部分。根据该《入伙通知书》，厚兴公司有义务向黄毅、张利勤出示相关部门的验收合格证明。三、厚兴公司在一审期间提交的中建验字2014年第044号《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的登记时间为2014年1月27日，因此厚兴公司于2013年3月26日向黄毅、张利勤出示《入伙通知书》时，涉案房屋尚未经市有关部门验收合格。因此厚兴公司逾期交房期间应从2013年4月1日起计算至2014年1月27日止。四、厚兴公司在一审期间提交的中建验字2014年第044号《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并未显示房屋验收结果是否合格，并非双方约定的“市有关部门验收合格报告”。五、厚兴公司�交的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》关系逾期交房时间的计算及交付房屋是否达到约定条件的认定，属于新证据，原审法院未对该证据当庭质证，侵害黄毅、张利勤的实体权利。六、涉案合同系厚兴公司提供的格式合同，该合同第九条的约定免除了厚兴公司的责任，加重黄毅、张利勤的责任，排除黄毅、张利勤要求赔偿的权利，依法应认定为无效。七、厚兴公司逾期交房给黄毅、张利勤造成的损失客观存在，黄毅、张利勤已提供充分证据予以证明。八、黄毅、张利勤直到2015年12月26日收到原审法院转交的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》方知晓涉案房屋竣工验收备案登记时间为2014年1月27日，因此黄毅、张利勤对于厚兴公司逾期交房时间计算有误，即主张的被侵害的权益计算少了，实际损失应为25058.75元，申请变更增加的违约金为18503.65元（25058.75元�定违约金6555.1元）。九、原审法院未适用《解释》第17条的规定属于适用法律有误。十、厚兴公司提交的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仅对工程竣工验收备案登记，并未对商品房质量作出合格与否的判定，原审法院据此驳回黄毅、张利勤关于请求厚兴公司向其出示中山市有关部门的房屋验收合格报告书的诉讼请求不当。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法，请求二审法院判令：一、撤销原审判决，依法改判支持黄毅、张利勤的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由厚兴公司、星港湾公司承担。
针对黄毅、张利勤的上诉请求，被上诉人厚兴公司答辩称：黄毅、张利勤的上诉请求没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄毅、张利勤主张涉案合同第七条、第九条关于逾�付款违约金计算及逾期交房违约金的计算标准显失公平，其应在合同订立之日起一年内撤销该条款，否则该条款对双方当事人具有约束力。二、关于商品房验收合格证的问题。黄毅、张利勤在提起本案诉讼前，厚兴公司已向其交付涉案房屋的房产证。故黄毅、张利勤现在请求查看涉案房屋的验收合格证已无意义。根据双方合同第八条第四款的约定，涉案房屋的交付标准为单体验收合格。而涉案房屋于2012年6月12日即单体验收合格。黄毅、张利勤请求查看合格证应在接收涉案房屋之前而非之后，因此其诉讼请求不合理。三、黄毅、张利勤主张的损失应以实际发生为依据，但其仅提供了中山市公布的城区房屋租赁租金参考价，并未提供房屋租赁合同及租赁发票证明其损失，因此其主张的租金损失没有事实依据。四、黄毅、张利勤主张本案适用《解释》第十七条的规定，�于对该条款的理解错误。综上，双方当事人关于商品房买卖过程中产生的纠纷，均应按照双方签订的买卖合同的约定进行处理，属于厚兴公司的责任，厚兴公司愿意承担。
星港湾公司既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。
二审期间，厚兴公司、星港湾公司均未向本院提交新的证据。黄毅、张利勤向本院提交了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。
经庭审质证，厚兴公司对黄毅、张利勤提交的上述证据的真实性、合法性均确认，但不确认其关联性。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据黄毅、张利勤提出的上诉请求及所依据的事实理由，本案二审的争议焦点主要有二，一是黄毅、张利勤与厚兴公司约定的逾期交房违约金计�标准是否应予调高的问题；二是厚兴公司向黄毅、张利勤出示的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是否符合双方合同的约定。
关于争议焦点一，即黄毅、张利勤与厚兴公司约定的逾期交房违约金计算标准是否应予调高的问题。黄毅、张利勤与厚兴公司签订的涉案合同已对厚兴公司逾期交房所应支付的违约金标准进行了约定，即按买受人已付房款每日万分之一的标准计算，总额不超过买受人已付房款的1%。黄毅、张利勤虽然认为双方约定的上述条款显失公平，应予以撤销。但黄毅、张利勤并未行使撤销权，且其行使撤销权的时间亦经过了一年的除斥期间，故双方的上述约定在未被撤销前应认定为有效的条款。黄毅、张利勤虽然主张双方约定的逾期交房违约金的计算标准过低，应予以调高。但根据民事领域中损失填补的原则，违约金主要具有填补损失的作用。黄毅、张利勤并未提供相应的证据证明其因厚兴公司逾期交付房屋所遭受的实际损失，因此无法证明其按双方约定标准计算的逾期交房违约金不足以弥补其遭受的损失。此外，虽然涉案合同约定逾期付款违约金计算标准高于逾期交房违约金，但因本案并未发生逾期付款的情况，厚兴公司亦未向黄毅、张利勤主张逾期付款违约金，故双方约定的逾期付款违约金的计算标准不影响本院对于双方约定的逾期交房违约金计算标准是否合法合理的认定。因此，原审法院认定双方约定的逾期交房违约金计算标准合法有效，并根据该计算标准支持黄毅、张利勤主张的部分逾期交房违约金，并无不妥。关于厚兴公司交付房屋时间的问题。原审庭审时，黄毅、张利勤与厚兴公司均已确认涉案房屋交付时间为2013年12月6日，且黄毅、张利勤在接收该房屋时并未对房屋是否符合双方交付标准提出异议。同时，双方签订的涉案合同已清楚载明涉案房屋的交付标准为经建设单位等五方验收合格，并非办理建设工程竣工备案登记。因此，即使厚兴公司提交的竣工备案登记证载明的时间为2014年1月27日，亦不能反推厚兴公司于2014年1月27日方才交付符合双方约定的房屋。故本院对于黄毅、张利勤主张的逾期交房违约金应计算至2014年1月27日的上诉请求不予支持。
关于争议焦点二，即厚兴公司向黄毅、张利勤出示的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是否符合双方合同约定的问题。黄毅、张利勤与厚兴公司签订的涉案合同已清楚载明涉案房屋的交付标准为经建设单位等五方验收合格。厚兴公司向黄毅、张利勤发出的《入伙通知书》虽然载明涉案房屋“已经市有关部门验收合格”，但该内容仅为厚兴公司单方所述，并不能由此认定双方已对合同约定的房屋交付标准进行了变更。而厚兴公司在一审期间向黄毅、张利勤出示的中建验字2014年第044号《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为建设工程五方验收后，政府相关部门就建设工程已竣工验收合格所出具的证明材料。因此厚兴公司向黄毅、张利勤出示的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》符合双方合同的约定，黄毅、张利勤关于厚兴公司向其出示涉案房屋竣工验收合格资料的诉讼请求厚兴公司已实际履行，原审法院对黄毅、张利勤的该诉讼请求不予支持并无不妥。同时，厚兴公司向黄毅、张利勤出示《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为厚兴公司履行黄毅、张利勤主张的诉讼请求的行为，该登记证厚兴公司并未作为证据提交，故原审法院对该登记证未进行质证并未违反法定的程序。
关于原审法院法律适用的问题。黄毅、张利勤主�本案应适用《解释》）第17条的规定，但根据该规定的内容可知，该规定仅在双方签订的商品房买卖合同对于违约金数额或损失赔偿额计算方法没有进行约定时方可适用。因本案双方当事人在涉案合同中已对违约金计算标准进行了明确的约定，故原审法院未适用上述法律规定并无不妥，本院对黄毅、张利勤的该上诉主张亦不予支持。
综上，黄毅、张利勤的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费314元（上诉人黄毅、张利勤已预交314元），由上诉人黄毅、张利勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 龙战江