江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第01438号原告丁帮国。原告徐萍。两原告共同委托代理人陈奇峰。被告南通恒基置业有限公司。法定代表人孙红红。委托代理人金志学。原告丁帮国、徐萍与被告南通恒基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由审判员蒋小云适用简易程序，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告丁帮国、徐萍（参加了第一次庭审）及两原告的委托代理人陈奇峰，被告南通恒基置业有限公司的委托代理人金志学（参加了第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁帮国、徐萍诉称，2011年11月15日，原告和被告签订商品房买卖合同一份，原告向被告购买位于如东县岔河镇通洋南路东侧（恒基生活广场）A幢第三层3033号商铺一间，面积为37.97平方米，商铺的总价为644920元。合同签订后，原告支付了购房款644920元，支付方式为，原告用被告应付南通岔河建筑安装工程有限公司的工程款进行了抵扣（原告丁帮国承包并具体负责南通岔河建筑安装工程有限公司对被告的工程项目，原告抵扣的商铺房款是南通岔河建筑安装工程有限公司应付原告的工程款）。后测绘时，发现A幢第三层303号商铺的面积较大，经原、被告协商，又重新选择了A幢第三层301-23号商铺一间，该商铺总价60万元，后被告退还原告44920元。按照合同约定，被告应于2012年5月1日交付商铺，但截至到目前，被告没有向原告交付商铺，致使合同目的无法实现，被告已构成违约，原告购买被告商铺的原因是基于被告在签订合同时，还以恒基生活广场物业管理有限公司的名义和原告签订了商铺委托经营合同，承诺2012年5月以后开业满3年原告可以要求被告按照商铺总价的150%收购商铺，满5年的，原告可以要求被告按照商铺总价格200%商铺，原告也可以选择向被告收取租金，第4年至第7年按商铺总价的8%收取租金，第8年至第10年按照商铺总价款的9%收取租金，原告支付购房款后，被告迟迟没有交付商铺，离商品房买卖合同约定的交付时间已过3年，被告的行为已严重违约，被告的违约行为已致使原告购买商铺的合同无法实现，原告要求和被告解除商品房买卖合同，被告应当向原告退还购买房款以及赔偿原告的利息损失。故原告起诉，请求判令：解除原、被告双方于2011年11月15日签订的商品房买卖合同；被告向原告退还购房款600000元，并支付违约金赔偿原告损失自2011年11月16日起至法院判决给付之日，按照银行同期借款年利率6%计算（暂自2011年11月16日至2014年2月15日2年3个月以原支付购房款644920元为本金计息87064元、自2014年2月16日至2015年6月15日1年4个月以修订后购房款600000元为本金计息48000元）利息为135064元，以上合计735064元。被告南通恒基置业有限公司辩称，2011年11月15日原、被告订立商品房买卖合同同时，原告已与南通恒基生活广场有限公司订立了商铺委托经营合同，且涉案房屋已经交付南通恒基生活广场有限公司；原告实际并没有向被告支付房款，而是2014年3月10日，被告与岔河建筑安装工程有限公司结账时，扣除了600000元工程款作为原告的房款。如果原告解除合同，退还房款亦不能成立，被告仍是结欠岔河建筑安装工程有限公司的工程款；工程款的抵扣发生于2014年3月，原告主张的利息没有依据。因此，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告丁帮国、徐萍系夫妻关系。被告南通恒基置业有限公司系房地产开发企业，其通过出让方式取得位于如东县路东侧、如东县岔河镇，编号为东国用（2010）第300022的地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为恒基生活广场。被告经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证。被告南通恒基置业有限公司将恒基生活广场工程发包给案外人南通岔河建筑安装工程有限公司承建，南通岔河建筑安装工程有限公司又将上述部分工程分包给原告丁帮国施工。2011年11月，经原告丁帮国与被告南通恒基置业有限公司及南通岔河建筑安装工程有限公司三方协商，原告丁帮国向被告购买一间商业用房，被告丁帮国应支付的房款，从被告南通恒基置业有限公司应支付给南通岔河建筑安装工程的工程款中予以扣除。同年11月15日，两原告以原告丁帮国的名义与被告南通恒基置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告丁帮国向被告购买恒基生活广场第A幢3单元3033号商业用房，建筑面积共37.97平方米，单价为每平方米16985元，总金额644920元；2、付款方式为2011年11月15日一次性付款644920元；3、被告应当在2012年5月1日前依照国家和地方人民政府的规定，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书及钥匙的商品房交付原告使用；4、若出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。当日，原告丁帮国（乙方）又与恒基生活广场物业管理有限公司（甲方）订立《商铺委托经营合同》，约定乙方将向被告购买的3033号商铺委托甲方经营，委托经营期限为10年，开业之日最迟不超过2012年5月。在南通恒基生活广场开业满三年，若原告丁帮国变更房产所有权，恒基生活广场物业管理有限公司有义务以本合同约定的商铺总价格的150%收购即人民币967380元，原告丁帮国必须出让该物业于恒基生活广场物业管理有限公司。2014年3月，因原告丁帮国购买的第A幢3单元3033号商业用房的实际测绘面积发生变化，经原告丁帮国与被告南通恒基置业有限公司协商，并口头约定将原告丁帮国购买的第A幢3单元3033号商业用房变更为第A幢第三层301-23号商业用房，购房款为600000元。2014年3月10日，被告南通恒基置业有限公司与南通岔河建筑安装工程有限公司对账并盖章确认的“南通恒基生活广场工程结算对账单”中明确记载，被告应向南通岔河建筑安装工程有限公司支付的工程款中应扣减丁帮国301-23号房款600000元。此后，因涉案商铺一直未能交付，故两原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，两原告明确表示因商品房买卖合同中约定的违约金过低，故按照银行借款年利率6%主张利息损失。另查明，恒基生活广场物业管理有限公司未办理工商登记。2015年7月8日，被告南通恒基置业有限公司因涉嫌非法吸收公众存款罪被如东县公安局立案侦查。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的结婚证、商品房买卖合同、商铺委托经营合同、南通恒基生活广场工程结算对账单、南通岔河建筑安装工程有限公司出具的证明，被告提供的南通恒基生活广场有限公司工商登记资料，本院依职权调取的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证据予以证实，并经庭审审核、质证，足可认定。本院认为，原告丁帮国与被告南通恒基置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。商品房买卖合同关系中双方主要的权利义务关系是付款交房，两原告作为买受人，已向被告支付购房款600000元，而被告至今未履行交房义务。从双方签订的《商品房买卖合同》交付期限的约定看，出卖人应当在2012年5月1日前依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格的商品房交付买受人。即使原、被告在2014年3月口头约定对房号、价格进行了变更，被告至今也没有履行交房义务，也未提供证据证明涉案房屋已符合法定及约定交房条件。两原告购买商品房的目的已不能实现，故两原告起诉被告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因《商品房买卖合同》解除，被告依据合同收取的购房款应予退还，并赔偿两原告相应的利息损失（以600000元为本金，按照年利率6%计算自2014年3月10日起计算至本判决确定的给付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告丁帮国与被告南通恒基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告南通恒基置业有限公司返还原告丁帮国、徐萍购房款人民币600000元，并赔偿原告丁帮国、徐萍利息损失（以600000元为本金，按照年利率6%计算自2014年3月10日起计算至本判决确定的给付之日止）。于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币11232元，由两原告负担1132元，被告南通恒基置业有限公司负担10100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11232元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：4782）。审 判 长  王小荣审 判 员  蒋小云人民陪审员  赵月峰二〇一六年一月七日书 记 员  王亚燕