上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4580号
上诉人(一审原告、反诉被告)：上海周正冶金机械制造有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：周正马，总经理。
委托诉讼代理人：方为守，北京长安(上海)律师事务所律师。
上诉人(一审被告、反诉原告)：上海拓博五金有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：张勇强，总经理。
委托诉讼代理人：张稼良。
上诉人上海周正冶金机械制造有限公司(以下简称周正公司)、上海拓博五金有限公司(以下简称拓博公司)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初12760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周正公司上诉请求：撤销一审法院(2016)沪0113民初12760号民事判决第三、四项，改判参照合同标准计算使用费，驳回拓博公司的反诉主张。事实与理由：合同签订之时，拓博公司实地考察了厂房状况，了解厂房状况。在不改变厂房主体结构的前提下，可以进行适当修缮。但拓博公司未经周正公司允许，擅自进行结构性改建，违反合同约定。并且，审价报告确定的造价与实际不符，远远高于拓博公司主张的价格。合同履行期间，拓博公司自2016年3月起停止支付租金，即使合同无效，拓博也应当根据合同标准支付占用费。
拓博公司上诉请求：撤销一审法院(2016)沪0113民初12760号民事判决第三项、第六项，改判拓博公司不支付2016年10月6日起至今的使用费，周正公司返还2015年3月至2016年4月16日租金，判令周正公司赔偿因侵权行为导致拓博公司的经济损失，根据合同第八条赔偿租金损失8,000元。事实与理由：周正公司作为出租人，应当提供合法的、能正常使用的房屋予拓博公司，但周正公司未能提供涉案房屋合法性文件，也未经养护、检修义务。2016年4月16日，双方商定由拓博公司代为修理涉案厂房，修理费用由周正公司负担。厂房修理完毕后，周正公司却反悔，不认可修理费用。由于涉案房屋为违法、违章建筑，相应合同为无效，周正公司应承担全部责任。一审审理期间，周正公司突然切断拓博公司生产电源，导致拓博公司停产，引发巨大损失。并且，因周正公司断电，拓博公司在无电源的情况下无法搬家。
周正公司向一审法院起诉请求：解除周正公司与拓博公司之间的《厂房租赁合同》，拓博公司支付2016年3月20日至实际搬离厂房之日止的租金，及周正公司为拓博公司垫付的水、电费800元。拓博公司则提起反诉，请求确认租赁合同无效，周正公司支付房屋修缮费用85,533元，赔偿停工停产损失2.4万元，及停水停电损失75,598.30元，返还2015年3月20日至2016年3月19日的房租3.2万元。
一审法院认定事实：2015年，周正公司(甲方)与拓博公司(乙方)签订了《厂房租赁合同》，约定，甲方出租给乙方厂房座落于集贤路XXX号内，租赁面积为225平方米，厂房类型为楼房后面的披房结构；厂房装修日期从2015年2月10日至2015年3月20日，装修期间免收租费；租期从2015年3月20日起至2018年3月20日止；该厂房年租金为32,000元，双方签订合同后，乙方向甲方支付一年租金，每期租金在合同到期15日前支付；租赁期间，该厂房所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担，并在收到收据或发票后一星期内付款；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行维修、装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费由乙方负担。合同签订后，拓博公司支付了周正公司2015年3月20日至2016年3月19日期间的租金。2016年7月20日，拓博公司向周正公司发出催促履行合同告知书，主要内容为，合同约定，周正公司应该保证该厂房及附属设施处于正常可用和安全状态，并同意出示厂房合法有效的批文手续，但至今未出具有关证件，拓博公司要求周正公司出示厂房合法有效证件并履行合同义务。
一审审理过程中，周正公司未提供系争房屋建造的相关行政审批手续。经拓博公司申请，一审法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对拓博公司在系争房屋内的添附进行审价。审价报告载明，房屋装修工程造价为85,533元。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司工作人员张勇强表示，上述造价包括了装饰装修和修缮两部分。周正公司表示，拓博公司在审理中提出的维修费只有28,000元，而审价得出的费用远高于该金额，因此审价的费用过高。拓博公司表示，拓博公司考虑到诉讼费用，审理中只提出28,000元，具体金额由审价确定。
一审法院认为，周正公司与拓博公司签订的《厂房租赁合同》所涉租赁房屋无建造的相关行政审批手续，故该合同应为无效。拓博公司应当搬离系争房屋，将该房屋返还给周正公司。周正公司明知该厂房无建造的行政审批手续出租该房屋，应对合同无效的后果承担主要责任。拓博公司在没有见到相关手续即承租该房屋，对合同无效的后果承担次要责任。合同约定，拓博公司可根据自己的经营特点进行维修、装修。拓博公司提供的照片也显示系争房屋内存在渗水情况，拓博公司确有维修房屋的需要。拓博公司对房屋进行装修、维修所付出的费用系其损失，拓博公司要求周正公司赔偿该损失，符合法律规定。该损失经审价确定为85,533元，考虑到拓博公司已经使用一段时间，以及双方之间的过错责任等，本院酌情确定周正公司赔偿拓博公司6万元。拓博公司在2015年3月20日至2016年3月19日期间正常经营，未提供因房屋质量问题造成其损失的确凿证据，应当支付该期间的租房费用。拓博公司要求退还上述租金，法院不予准许。周正公司认可从2016年10月6日起断水断电，对拓博公司的经营必然造成影响，法院酌情确定拓博公司按每年9,600元计算，支付此后的使用费。2016年3月20日至2016年10月5日期间的使用费，仍按原租金标准支付，该款为17,333元。拓博公司主张的因周正公司断水断电造成的停工停产损失2.4万元，及停水停电损失75,598.30元，证据不充分，法院不予准许。周正公司主张的水、电费未提供相应证据证明，法院不予准许。据此判决：一、周正公司与拓博公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、拓博公司于判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区集贤路XXX号内的厂房，并将该房屋返还给周正公司；三、拓博公司于判决生效之日起十日内，支付周正公司2016年3月20日至2016年10月5日期间的使用费17,333元，并按每年9,600元计算，支付周正公司从2016年10月6日起至实际返还上述房屋之日止的使用费；四、周正公司于判决生效之日起十日内，赔偿拓博公司损失6万元；五、周正公司的其他诉讼请求，不予支持；六、拓博公司的其他反诉请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取为310元，反诉案件受理费减半收取2,287.50元，审价费2,600元，共计5,197.50元，由周正公司负担2,550元，拓博公司负担2,647.50元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理期间，因拓博公司主张无电源导致不能及时搬迁，本院征询双方当事人关于接通电源办理交接手续的意见，周正公司表示可以接通电源办理交接手续，拓博公司表示不同意。
本院认为：涉案租赁物因无建造许可手续，相应租赁合同应认定无效。周正公司作为出租人应承担主要过错责任，拓博公司作为承租人未尽审慎义务，应承担次要责任。以此为责任划分的基本原则，一审根据鉴定报告，结合拓博公司实际使用的事实，酌定周正公司承担相应的修缮费用，本院予以认同。由于在纠纷发生之前，拓博公司在正常经营，拓博公司主张返还相应租金，缺乏事实依据。涉案合同确认无效后，应恢复原状，在双方未办理交接手续，且拓博公司不能生产的情况下，一审法院酌定使用费标准，并无不当。关于拓博公司主张的因断水断电造成引发的停工停产损失，既存在证据不充分的问题，也超出租赁合同当事人所能预见的范围，一审法院予以驳回，本院认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,529元，由上诉人上海周正冶金机械制造有限公司负担983元，上海拓博五金有限公司负担2,546元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一七年七月十日
书记员 贾妍彦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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