北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第38918号
原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所，住所地北京市朝阳区建国门内大街**号恒基中心*座****室，代码证号56748241－8。
负责人朱健，主任。
委托代理人马睿，北京冠和权律师事务所律师。
原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号办一1407单元，注册号110105012414701。
法定代表人崔征，经理。
委托代理人马睿，北京冠和权律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路10号11层1103室，注册号110105004554869。
法定代表人任虹，女，北京赢嘉物业管理有限公司总经理。
委托代理人许楠，男，1984年4月6日出生，北京赢嘉物业管理有限公司财务负责人。
原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所（以下简称冠和权律师事务所）、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司（以下简称冠和权知识产权代理公司，一并出现称二原告）与被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司（以下简称赢嘉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。冠和权律师事务所、冠和权知识产权代理公司委托代理人马睿，赢嘉物业公司法定代表人任虹、委托代理人许楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
冠和权律师事务所、冠和权知识产权代理公司诉称：2012年9月27日，冠和权律师事务所与赢嘉物业公司签订《赢嘉中心租赁合同》（后变更为二原告共同承租赢嘉物业公司房屋）。合同签订后，二原告履行了合同义务，但是赢嘉物业公司存在诸多问题始终得不到解决。合同约定的租赁期限截止至2014年9月26日，冠和权律师事务所于2014年6月中旬致函赢嘉物业公司，提出解除合同，二原告于2014年8月30日搬出涉案房屋，31日进行拆除并与赢嘉物业公司进行交接钥匙等。赢嘉物业公司扣留我们的租赁保证金。为此，诉至法院要求：1、赢嘉物业公司退还二原告保证金28779.50元（原交纳相当于三个月费用金额的保证金117201.60元，自2014年6月27日起租金等费用没有支付，扣除二原告使用期间的租金和管理费后，该数额为2014年9月1日至9月26日未实际使用房屋期间的租金和物业管理费）；2、赔偿损失5500元（包括搬家费2000元、拆除房间公位费用3000元、因空调不好而购买25台电扇支出500元）。上述诉讼请求二原告一同主张，法院判决后我们自行分割处理。
赢嘉物业公司辩称：2012年9月27日，我公司与冠和权律师事务所签订《赢嘉中心租赁合同》。其为注册新公司，将部分面积转租，我们三方又签订了三方合同。2013年9月27日，我们将合同期限续延至2014年9月26日终止。
合同到期前，二原告曾经与我公司协商续签合同事宜。可见，二原告对我公司的服务是满意的。
2014年7月4日，冠和权律师事务所以我公司物业服务不到位等理由要求解除合同，我公司没有同意。8月31日，二原告突然将办公室搬空，要交钥匙，我公司不能不收取。因为其搬走之后将公位等拆除，线路暴露有安全隐患。我公司接收钥匙，并不代表同意解除租赁合同。二原告没有向我公司交纳2014年6月26日至9月27日期间的管理费和房屋租金，存在违约行为。我公司一直为二原告收取快件直至2014年10月14日。2014年10月1日，我公司将涉案房屋另行出租。
保证金是租约履行的保证，不能抵扣租金和物业管理费。二原告严重违约，根据约定我公司有权扣留保证金。因此我公司不同意退还保证金，更不能以保证金折抵相关费用。综上，我公司不同意二原告的诉讼请求，并反诉要求：1、二原告支付2014年6月26日至9月27日租金99621.36元、物业管理费17580.24元；2、以117201.60元为基数，二原告按照月百分之一点二给付自2014年6月27日至实际给付之日止的利息。
冠和权律师事务所、冠和权知识产权代理公司对赢嘉物业公司反诉答辩称：我们确实没有交纳2014年6月27日至2014年9月26日的租金和物业管理费。我们诉讼请求主张的数额也是用保证金折抵最后三个月租金、物业管理费之后剩余的部分。赢嘉物业公司基于错误理解要求扣除保证金并要求交纳租金，我们不同意赢嘉物业公司的反诉请求。如果法院判决我们给付，我们可以共同承担，之后再自行分担。
经审理查明：2012年9月，冠和权律师事务所（乙方）与赢嘉物业公司（甲方）签订《赢嘉中心租赁合同》。双方约定，乙方承租甲方出租的北京市朝阳区东三环中路10号赢嘉中心A座9层905房屋，建筑面积217.04平方米；租赁期限自2012年9月27日至2013年9月26日；其中免租装修期为2012年9月27日至2012年10月3日；月租金33207.12元、月物业管理费5860.08元；乙方不得迟于当月前7日支付该月租金及物业管理费，不得以任何理由扣减和抵消租金和物业管理费；乙方应当支付相当于三个月费用的保证金；如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失；保证金不足补偿的部分，由乙方补足；合同期满或协议解除时，若乙方完全履行合同义务，甲方应当在乙方归还租赁房屋十四个工作日内将保证金（不含利息）退还乙方；如乙方拖欠任何合同款项，甲方有权向乙方收取1.2%的欠款月息，自欠款到期日至结清欠款本金、利息和其他相关费用；此利息不影响甲方任何其他权利和相应的补救措施；合同期满后，乙方必须将租赁物恢复原状交甲方；如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无需返还乙方已付之保证金；乙方需向甲方支付未履行完毕租期的应交租金；若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任等。
2012年9月19日，冠和权律师事务所向赢嘉物业公司支付租金保证金117201.60元。
此后，原、被告签订《补充合同》，约定冠和权律师事务所将其承租部分面积转由冠和权知识产权代理公司承租，即冠和权律师事务所承担167.04平方米的租金及物业管理费等相关费用；冠和权知识产权代理公司承担50平方米的租金及物业管理费等相关费用；二原告任何一方违反《赢嘉中心租赁合同》的规定，则视为二原告共同违约，赢嘉物业公司有权履行相关违约条款等。
2013年9月27日，冠和权律师事务所与赢嘉物业公司签订《﹤赢嘉中心租赁合同﹥补充协议》。双方约定，将上述《租赁协议》期限续延一年，至2014年9月26日届满；《租赁协议》其他条款不变等。
2014年6月、7月和8月，因二原告未支付租金、物业管理费等款项，赢嘉物业公司向二原告送达《付款通知单》。
2014年7月4日，冠和权律师事务所向赢嘉物业公司发出《退租通知函》。原、被告均认可该通知函为二原告一致意思表示。二原告以赢嘉物业公司存在电梯经常故障、长期受装修影响、空调存在故障、租赁房屋产权证存在问题等理由，要求自通知发出后30日内解除租赁合同。
2014年7月7日，赢嘉物业公司回函表示上述函件所称提前退租的理由均不属实，并表示双方在2014年5月期间仍就续租一事进行洽商，未表示同意解除房屋租赁合同。
2014年8月31日，赢嘉物业公司收到冠和权律师事务所交付房屋钥匙6把。2014年9月1日，冠和权律师事务所结算上述租赁房屋电费。
审理中，二原告就其主张的提前解约的事由没有举证。赢嘉物业公司表示，不同意提前解除房屋租赁合同，因物业管理需要其不得不接收二原告移交的房屋钥匙，其为二原告提供接收信函服务至2014年10月；2014年10月1日，其将涉案房屋另行出租但因二原告没有将房屋恢复原状，故为其造成装修费及免租期租金等损失。就该主张，赢嘉物业公司没有举证。
上述事实，有《赢嘉中心租赁合同》、收据、收条、《补充合同》、《﹤赢嘉中心租赁合同﹥补充协议》、《付款通知单》、函件及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议的事实清楚，双方权利义务明确。二原告就其主张的、赢嘉物业公司存在物业服务瑕疵的事实没有举证，故可认定其系因自身原因要求提前解约。此外，二原告没有按照约定时间和金额支付房屋租金及物业管理费，故其违约事实存在。
因原、被告间所签《赢嘉中心租赁合同》约定的权利义务并不局限于房屋租赁事宜，也涉及到物业管理服务等相关内容，故2014年8月31日冠和权律师事务所虽然向赢嘉物业公司交付了涉案房屋钥匙，但双方并未就房屋租金、物业管理费进行结算，亦没有对房屋进行交接验收。仅此无法认定双方已经协商解除《赢嘉中心租赁合同》。故赢嘉物业公司反诉要求二原告支付2014年6月26日至9月26日期间租金、物业管理费的诉讼请求本院予以支持。就赢嘉物业公司主张的利息损失，本院依据双方约定予以判处。
就保证金的处理问题本院认为，二原告第一项诉讼请求实为要求赢嘉物业公司退还保证金，但同意从中扣减其2014年6月27日至8月31日所欠租金、物业管理费等款项。二原告自行以保证金扣抵欠交费用没有合同依据。但是，根据双方约定，保证金的用途系抵偿由二原告违约行为为赢嘉物业公司造成的损失；二原告提前终止合同，则赢嘉物业公司无需返还保证金。本案中，二原告虽然提出提前解除租赁合同，但赢嘉物业公司并未同意且将租金等费用主张至合同终止之日，故本案不属于提前终止合同情况。此外，二原告违约事实清楚，赢嘉物业公司扣留保证金有合同依据，但因赢嘉物业公司已经于2014年10月1日另行将涉诉房屋出租，就其主张的其他损失亦未举证，故在二原告清偿全部欠付款项后，赢嘉物业公司应当返还二原告保证金。
二原告提供的现有证据无法证明其主张的其他经济损失的现实性及与本案的关联性，故对此本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司租金九万九千六百二十一元三角六分、物业管理费一万七千五百八十元二角四分；
二、原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司以三万九千零六十七元二角为基数按照每月百分之一点二的标准计算支付被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司自二○一四年六月二十七日至实际给付之日的利息；以三万九千零六十七元二角为基数按照每月百分之一点二的标准计算支付被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司自二○一四年七月二十七日至实际给付之日的利息；以三万九千零六十七元二角为基数按照每月百分之一点二的标准计算支付被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司自二○一四年八月二十七日至实际给付之日的利息；
三、被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司保证金一十一万七千二百零一元六角；
四、驳回原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费386元，由原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费1361元，由原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司负担［被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司已交纳，原告（反诉被告）北京冠和权律师事务所、原告（反诉被告）冠和权（北京）知识产权代理有限公司于本判决书生效后七日内给付被告（反诉原告）北京赢嘉物业管理有限公司］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 悦
二〇一四年十一月十九日
书记员 郭天天