广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21081号
上诉人（原审原告）：广州市凯福酒店有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：廖凤湘，职务总经理。
委托诉讼代理人：林宽，广东凯成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘瑞忠，男，汉族，住广东省化州市。
委托诉讼代理人：韩中原、廖晓虹，均为广东红棉律师事务所律师。
原审第三人：谢敏娟，女，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：褚玉，女，汉族，住广东省广州市天河区。
上诉人广州市凯福酒店有限公司（以下简称凯福公司）因与被上诉人刘瑞忠、原审第三人谢敏娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初12366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凯福公司的委托诉讼代理人林宽、被上诉人刘瑞忠的委托诉讼代理人韩中原、廖晓虹、原审第三人谢敏娟的委托诉讼代理人褚玉到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人凯福公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判：（1）刘瑞忠继续履行2013年8月27日凯福公司与广东中人企业（集团）有限公司签订的《天河楼物业租赁合同》；（2）刘瑞忠继续履行凯福公司与谢敏娟于2010年7月21日签订的转租《房产租赁合同》；（3）刘瑞忠向凯福公司返还其向谢敏娟收取2016年10月至2017年8月的租金（实际应返还租金以其向谢敏娟实际收到的全部租金为准）；3、刘瑞忠承担本案一二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。本案中针对涉案物业的租赁关系存在多份租赁合同，根据合同法精神，存在多份有效合同的情况下，应以后一份为准的原则，2013年8月27日中人公司与凯福公司签订的《天河楼物业租赁合同》签订的时间为后，应以该合同为准。虽然2010年8月25日及2013年5月20日的租赁合同经过备案且是（2009）穗中法执字第1219号案拍卖公告的租赁合同，但我国法律并未规定此两种情况具有优先适用权，一审法院以凯福公司未能提交证据证明涉案房产拍卖时已向刘瑞忠出示上述租赁合同或刘瑞忠知晓上述租赁合同而排除2013年8月27日租赁合同显然是适用法律不当。从已生效的（2012）穗天法民四初字第1395号判决书看，说明谢敏娟与凯福公司租赁合同的被承继者新中航公司、广州市广晟物业管理有限公司在判决生效前一直都是按2010年7月21日租赁合同履行合同权利义务，法院也认定了该合同是当事人真实的意思表示，是合法有效的，合同当事人均应依约履行，在涉案房产拍卖给刘瑞忠之前谢敏娟一直依据该合同向新中航公司或凯福公司支付该合同约定的租金，这些情况进一步说明刘瑞忠与谢敏娟一直按照上述租赁合同履行合同权利义务，从未按照2010年8月25日租赁合同履行合同。同理，凯福公司与中人公司也从未按照2013年5月20日租赁合同履行合同权利义务。这些情况反映出2010年8月25日及2013年5月20日的租赁合同是为了谢敏娟、凯福公司办理营业执照或其他合同目的而签订的合同更加符合本案的实际情况。退一步讲，就算原审法院以2010年8月25日租赁合同认定谢敏娟与中人公司的租赁期限于2015年8月4日到期，那么2013年8月27日租赁合同约定了涉案房产整体出租给凯福公司，也包括了本案中出租给谢敏娟的一、二楼，租赁期限为2013年7月1日至2020年6月30日的约定，虽然涉案房产权属发生了变更，也应不影响2013年8月27日租赁合同的法律效力。
被上诉人刘瑞忠辩称：一、刘瑞忠通过法院拍卖程序获得涉案房屋，法院拍卖公告明确注明拍卖标的的租赁期限、租金情况和租赁合同，刘瑞忠只有义务履行法院拍卖提供的经合法备案的两份租赁合同。凯福公司声称的另外三份租赁合同在本案诉讼之前从未向刘瑞忠出示并请求过相关权利。二、凯福公司诉请判令刘瑞忠继续履行2013年8月27日凯福酒店与中人公司签订的《天河楼物业租赁合同》无理无据，应予驳回。（一）该合同的租金、租期、租赁范围均与在先的两个备案合同有抵触，且侵犯了谢敏娟的合法权益，其签订日期在两份备案合同之后，故该合同无效。（二）凯福公司称《天河楼物业租赁合同》是新中航公司将凯福公司另一2010年8月25日租赁合同中的全部内容转让给凯福酒店，其陈述不能合法成立。l、2010年8月25日租赁合同因无合法主体追认其效力而无效。2、两合同签署主体完全不同，且无任何转让协议，两合同之间不存在转让关系或继承关系。三、凯福公司诉请判令刘瑞忠继续履行凯福公司与谢敏娟于2010年7月21日签订的转租《房产租赁合同》无理无据，其诉请应当驳回。（一）该合同是广州市广晟物业管理有限公司、新中航公司及谢敏娟于2010年7月21日签订，凯福公司既不是该合同的当事人，也未获得该合同当事人的合法授权委托，其无权依照该合同主张合同权利。（二）刘瑞忠通过拍卖获得案涉物业，取得中人公司对案涉物业的所有权利和义务，但2010年7月21合同的一方主体不包括中人企业，所以刘瑞忠无履行凯福公司转租合同的义务。（三）转租合同的出租人广州市广晟物业管理有限公司非该物业的所有权人，无权出租属于中人公司的物业。转租人新中航公司已被吊销营业执照，该合同应当在被吊销营业执照之日自行终止。四、凯福公司诉请判令刘瑞忠向凯福公司返还其向谢敏娟收取的租金无理无据，其诉讼请求应予驳回。首先，凯福公司非上述转租合同的当事人或代理人，无权依据该合同向谢敏娟收取租金。其次，拍卖公告己明确公示“拍卖标的现己出租，1、2楼租赁期限至2015年8月4日，每月租金12800元”。刘瑞忠告知谢敏娟其已通过法院拍卖程序获得涉案房屋的所有权，备案合同的租赁期限到2015年8月4日己到期，双方自愿签订租赁上述房屋1、2楼的租赁合同，内容合法。谢敏娟按照新的租赁合同交付租金，该租金是刘瑞忠对案涉房屋1、2楼的合法收益，与凯福公司无关，凯福公司无权要求刘瑞忠返还租金。
原审第三人谢敏娟述称其意见与刘瑞忠一致。
凯福公司向一审法院起诉请求判令：1、刘瑞忠继续履行2013年8月27日凯福公司与广东中人企业（集团）有限公司签订的《天河楼物业租赁合同》；2、刘瑞忠继续履行凯福公司与谢敏娟于2010年7月21日签订的转租《房产租赁合同》；3、刘瑞忠向凯福公司返还其向谢敏娟收取2016年10月至2017年8月的租金（实际应返还租金以其向谢敏娟实际收到的全部租金为准）；4、刘瑞忠承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市天河区体育西路天河街X号（以下简称“涉案房产”）原权属人为广东中人企业（集团）有限公司（以下简称“中人公司”）。
2015年9月18日，涉案房产由广州市中级人民法院委托拍卖【拍卖号为（2014）穗中法拍卖003X号】，刘瑞忠提交的涉案房产拍卖公告载明“拍卖标的为一栋8层的钢筋混凝土结构楼房，现已出租，1、2楼租赁期限至2015年8月4日，每月租金为12800元；3-8楼每月租金108333元”。
2015年10月9日，刘瑞忠签署《拍卖成交确认书》，竞价购得涉案房产。
2016年3月7日，广州市中级人民法院出具（2009）穗中法执字第1219号之一执行裁定书，裁定涉案房产及相应的其他权利归刘瑞忠所有。
刘瑞忠称其取得涉案房产所有权后，依据拍卖公告所公示的两份租赁合同（即凯福公司承租涉案房产3-8楼、谢敏娟承租涉案房产1-2楼）分别向凯福公司及谢敏娟收取租金，谢敏娟自2016年10月起向刘瑞忠支付涉案房产1-2楼的租金，凯福公司向刘瑞忠支付涉案房产3-8楼的租金，但凯福公司每月向刘瑞忠支付的租金均超过合同所约定的数额，刘瑞忠同意向凯福公司退还多收取的租金。为此，刘瑞忠提交如下证据：1、中人公司与凯福公司于2013年5月20日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同1”，约定凯福公司向中人公司承租涉案房产3-8楼，面积为1800平方米，租赁期限为2012年8月1日至2020年6月30日，租金为108333元每月等内容）；2、中人公司与谢敏娟于2010年8月25日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同2”，约定谢敏娟向中人公司承租涉案房产1-2楼，面积为300平方米，租赁期限为2010年8月5日至2015年8月4日，租金为12800元每月等内容）。经质证，凯福公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为凯福公司于2010年7月8日与中人公司签订了租赁合同，而租赁合同1在2013年才签订，显然与事实不符，该合同是为了办理营业执照才签订而并非双方真实意思表示，且凯福公司与中人公司是按照双方在2010年7月8日及2013年8月27日签订的租赁合同履行相关义务。谢敏娟对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。
一审法院根据刘瑞忠申请，向广州市天河区天河南街流动人员和出租屋管理服务中心调取相关备案合同，经调查，该服务中心备案留存的租赁合同与刘瑞忠提交的上述租赁合同1及租赁合同2一致。
凯福公司称其股东于2004年成立了广州市新中航酒店有限公司（以下简称“新中航公司”），中人公司于2010年7月8日与新中航公司签订租赁合同，将涉案房产整体出租，在凯福公司成立之前，涉案房产的租金由新中航公司的股东支付，凯福公司成立后，则由凯福公司向中人公司支付租金；2010年7月21日，凯福公司经中人公司同意与谢敏娟签订了转租合同，将涉案房产1-2楼转租给谢敏娟，谢敏娟一直按该转租合同向凯福公司支付涉案房产1-2楼的租金；2013年8月27日，凯福公司与中人公司重新签订租赁合同；2016年9月，刘瑞忠发函要求凯福公司支付租金，凯福公司才得知涉案房产的产权人已经变更，但不清楚涉案房产拍卖的事宜，故并未向法院提交其与中人公司签订的租赁合同及与谢敏娟签订的转租合同；2016年10月起，谢敏娟拒绝向凯福公司支付涉案房产1-2楼的租金。为此，凯福公司提交如下证据：1、广州市广晟物业管理有限公司与新中航公司于2010年7月8日签订的《天河楼物业租赁合同》（约定：新中航公司承租涉案房产，面积约2200平方米，租赁期限为2010年7月1日至2020年6月30日，每月租金为108333元，租金每三年递增一次，每次递增5%等内容）；2、广州市广晟物业管理有限公司与新中航公司及谢敏娟于2010年7月21日签订的《房产租赁合同》（约定：新中航公司同意将涉案房产面积458.28平方米转租给谢敏娟，2010年10月22日至2013年10月21日租金为68000元、2013年10月22日至2014年10月21日租金为70040元、2014年10月22日至2015年10月21日租金为72140元、2015年10月22日至2016年10月21日租金为74305元、2016年10月22日至2017年10月21日租金为76534元、2017年10月22日至2018年10月21日租金为78830元等内容）；3、中人公司与凯福公司于2013年8月27日签订的《天河楼物业租赁合同》（凯福公司承租涉案房产，面积约2200平方米，租赁期限为2013年7月1日至2020年6月30日，每月租金为113750元，租金三年递增一次，每次递增5%等内容）；4、凯福公司及新中航公司的工商登记资料，证明新中航酒店于2008年11月2日成立，现已吊销，该公司的股东与凯福公司的股东一致；5、华夏银行电汇凭证及《家乐缘租金银行账》，证明凯福公司按照租赁合同向中人公司支付租金及谢敏娟向凯福公司支付租金的情况。经质证，刘瑞忠及谢敏娟对证据1-3的真实性、合法性、关联性不予确认，认为上述合同并非凯福公司、刘瑞忠所签署；对证据4、5的真实性均不予确认。
谢敏娟称其自2016年10月起向刘瑞忠支付涉案房产1-2楼的租金，并提交了其与刘瑞忠于2016年9月25日签订的《房产使用权出租合同书》（约定谢敏娟向刘瑞忠承租涉案房产一二楼，面积约458平方米，租赁期限为2016年10月1日至2020年6月30日止等内容）。经质证，凯福公司对上述合同的真实性无异议，但对合法性不予认可，认为凯福公司与谢敏娟已经签订了转租合同，因此谢敏娟与刘瑞忠签订的合同无效。刘瑞忠对上述合同的真实性予以确认。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，不影响租赁合同的效力。涉案房产经（2009）穗中法执字第1219号之一执行裁定书裁定权属人变更为刘瑞忠，刘瑞忠应继续履行涉案房产租赁期内的租赁合同。凯福公司主张刘瑞忠应继续履行广州市广晟物业管理有限公司与新中航公司及谢敏娟于2010年7月21日签订的《房产租赁合同》及中人公司与凯福公司于2013年8月27日签订的《天河楼物业租赁合同》，但未能提交证据证明涉案房产拍卖时已向刘瑞忠出示上述合同或刘瑞忠已知晓上述合同，而根据涉案房产的拍卖公告显示，涉案房产拍卖时带有租约，并载明“1、2楼租赁期限至2015年8月4日，每月租金为12800元、3-8楼每月租金108333元”，与刘瑞忠提交的租赁合同1及租赁合同2的租赁期限及租金相符，同时根据一审法院向广州市天河区天河南街流动人员和出租屋管理服务中心调取的备案合同，亦与租赁合同1、租赁合同2一致。据此，凯福公司诉请要求刘瑞忠继续履行广州市广晟物业管理有限公司与新中航公司及谢敏娟于2010年7月21日签订的《房产租赁合同》及中人公司与凯福公司于2013年8月27日签订的《天河楼物业租赁合同》，并返还向谢敏娟收取2016年10月至2017年8月的租金，理据不足，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回凯福公司的全部诉讼请求。本案受理费17130元，由凯福公司负担。
本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：首先，关于凯福公司诉请刘瑞忠继续履行“凯福公司与谢敏娟于2010年7月21日签订的转租《房产租赁合同》”的问题。本院认为，2010年7月21日的《房产租赁合同》是由广州市广晟物业管理有限公司、新中航公司与谢敏娟三人签订，无证据证明凯福公司为该合同当事人或承接了该合同当事人的权利义务，现凯福公司主张该合同为其与谢敏娟签订的依据不足，故凯福公司要求刘瑞忠履行该合同理由不成立，本院不予采纳。
其次，关于凯福公司诉请刘瑞忠继续履行“2013年8月27日凯福公司与中人公司签订的《天河楼物业租赁合同》”的问题。本院认为，该合同虽为涉案房屋原权属人中人公司与凯福公司所签订，但该合同的租赁面积、租金标准等内容与该二人于2013年5月20日签订的经备案的《广州市房屋租赁合同》不一致，虽凯福公司此后实际按前者约定的租金标准向权属人交租，但其在（2009）穗中法执字第1219号案执行期间本院对涉案房屋进行拍卖时并未披露该合同。而刘瑞忠是基于载明2013年5月20日租赁合同内容的拍卖公告而竞得涉案房屋，凯福公司至今才提出的2013年8月27日租赁合同对刘瑞忠并无约束力，故凯福公司主张刘瑞忠履行该合同理由不充分，本院不予支持。
再次，关于凯福公司主张刘瑞忠向凯福公司返还其向谢敏娟收取的2016年10月至2017年8月的租金问题。本院认为，刘瑞忠与谢敏娟是基于二人之间于房屋拍卖后2016年9月25日重新签订的《房产使用权出租合同书》交收租金，并无不可，凯福公司现要求刘瑞忠向凯福公司返还其向谢敏娟收取的租金，缺乏合同与法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，凯福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17130元，由广州市凯福酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十二月十二日
书记员 邹凌青