重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第05050号
原告吴志伦，男，1966年2月3日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，住重庆市綦江区（原万盛区）。
委托代理人吴安芬，女，1989年6月1日出生，系原告之女，住址同原告。代理权限：一般代理。
委托代理人吴光银，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
被告令狐立群，女，1954年10月30日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
第三人王亮（曾用名：万洪学），男，1987年10月12日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区（原万盛区），住重庆市渝北区。
委托代理人窦娟，重庆成龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告吴志伦与被告令狐立群、第三人王亮确认合同有效纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由代理审判员李科适用简易程序独任审判。2014年7月21日，王亮以其系诉争房屋共有权人与本案有利害关系为由，要求作为第三人参加本案诉讼。本案于2014年8月5日公开开庭进行审理。2014年8月5日被告令狐立群申请对协议书“令狐立群”和收据上“胡立群”的签名进行笔迹鉴定。2014年10月10日，被告令狐立群撤回对收据签名的鉴定申请。2014年11月5日，鉴定程序完结。2014年11月24日，本案由代理审判员留微微再次公开开庭进行了审理。庭审中，第三人王亮要求鉴定人员出庭接受询问，又于2014年12月9日书面表示放弃该申请。原告吴志伦及其委托代理人吴安芬、吴光银与被告令狐立群、第三人王亮及其代理人窦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志伦诉称，被告令狐立群系原告妻子万小容的亲大嫂。1994年原告居住的农房因垮塌不能居住，为了照顾原告岳父万兴南，所以原告一家就一直在万盛区南桐镇石桥村租房居住。1996年，原告大舅哥万立正因病死亡，几个月后，被告令狐立群与他人同居生活，位于本区南桐镇石桥村跃进社35号的房屋就空置且垮塌。2001年10月11日，在双方亲戚的撮合下，原告与被告签订了房屋买卖协议书（该房屋户名为万立正），双方约定房屋售价500元人民币，还约定该协议双方签字生效。由于双方系直接亲属关系，所以在该协议中未约定过户事宜。但双方口头约定如遇房屋问题，被告方应积极配合。2001年11月15日，原告将购房款交付被告后，被告即将该房屋的产权证和房屋钥匙交付原告。原告一家重新对该房屋修建后，在当年12月份入住该房屋并居住至今。同时，被告一家的承包地也交付原告一家耕种至今。被告一家的户口也在出售房屋与原告前就农专非了。2013年1月，该房涉及采煤沉陷需拆迁，由于房屋未过户，相关部门要求被告配合签字。被告在利益驱使下不配合原告，还否认与原告之间的买卖协议。原告购买被告房屋是经过房屋所在地村民及村、社组织的同意的，且原告居住使用该房屋已经十多年了，被告的不诚信行为侵犯了原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求依法确认原、被告于2001年10月11日签订的“房屋买卖协议”有效，本案案件受理费由被告负担。
被告令狐立群辩称，原告诉称不是事实，我在2001年再婚后才搬离诉争房屋。原告给付的500元钱不是买房的钱，而是房屋租金。房屋买卖协议书不是我签的字，收条也不是。我儿子王亮也不同意卖房子，这是他父亲留下来的财产。
第三人王亮辩称，诉争房屋系其与被告令狐立群的共有财产，在王亮未放弃继承权的情况下，令狐立群无权擅自处理该房屋，因此房屋买卖协议是无效的。另原告方在明知诉争房屋有其他共有权人的情况下，以如此低价购买该房屋，不是善意第三人，且该房屋未过户，因此房屋买卖协议应属无效。
经审理查明，原告吴志伦的妻子万小容系被告令狐立群前夫万立正的妹妹，第三人王亮的姑姑。原告吴志伦一家户籍地为重庆市綦江区永城镇温泉村渔秋孔组。1994年，原告位于渔秋孔组的房屋因山体滑坡垮塌，就未在该村重新申请建房。其后，原告一家为照顾万小容的父亲万兴南一直在南桐镇石桥村租房居住。1996年4月30日，万立正因病死亡。2001年，被告令狐立群再婚。同年10月11日，被告令狐立群与原告吴志伦作为甲、乙双方订立房屋买卖协议书，内容为“甲方有一幢所有权属的住宅房屋两间，在南桐镇石桥村跃进社.门牌35#。经甲乙双方共同协商达成一致协议，将甲方房屋所有权卖给乙方所有，协议如下：1、甲方将房屋所有权、土地证使用权、房屋两间、猪圈西门地坝周围所有管理权卖给乙方所有。2、自留地、竹山、柴山树木由乙方管理使用，其他任何人不得侵权。3、甲方卖给乙方的所有权房屋价格：人民币伍佰元正（500元）。4、甲乙双方经签字生效。甲方：令狐立群乙方：吴志伦见证人：张大友2001年10月11日”。随后，被告令狐立群即将房屋钥匙和房产证交付给原告，原告一家即搬入诉争房屋居住至今。2001年11月15日，被告令狐立群收到原告吴志伦所交房款500元，并出具收据“今收到吴志伦买房款伍佰元正。此据收款人：胡立群”。2014年7月7日，重庆市綦江区南桐镇石桥村跃进农业生产合作社同意原告吴志伦一家购买同社万立正的房屋即诉至房屋，该合作社成员晋世贵、甘立富、万立生等27名社员作为家庭代表在同意书上签字。现原、被告双方及因诉争房屋权属发生争议，原告遂诉至本院，要求如请判决。
另查明，被告令狐立群与前夫万立正婚后生育一女万红梅与一子万洪学（即第三人王亮），万红梅于1997年死亡。万立正母亲霍仁芬先于万立正死亡，其父亲万兴南于2000年12月去世。
又查明，被告令狐立群于2001年再婚后将户口从诉争房屋所在地村社迁出，现户籍地为重庆市綦江区（原万盛区）万东镇塔山社区翠屏路14号5单元3-2。第三人王亮因升学也在2001年将户口从争议房屋所在地迁出，现户籍地同被告令狐立群。
审理中，2014年8月5日被告令狐立群申请对合同中“令狐立群”的落款进行笔迹鉴定。2014年10月24日，重庆法正司法鉴定所司法鉴定意见书：“…检材：落款日期为2001年10月11日的《房屋买卖协议书》原件一页。样本：1、令狐立群2001年8月6日在《更姓名申请》原件上签名一个；2、令狐立群2014年9月12日书写实验样本字迹原件一页。…检验过程及分析说明：…检材与样本中的“令”字存在明显差异，由于该字笔画少，依据现有样本条件，无法判断是否同一人所写。检材与样本中“狐立群”三个字之间的符合特征数量多，质量高，而且多为稳定、特殊本质性特征，符合特征综合反映出同一人的书写习惯。咨询意见：检材落款日期为2001年10月11日的《房屋买卖协议书》右下方“令狐立群”签名字迹中“令”字无法判断是否令狐立群所写，“狐立群”三个字是令狐立群所写。…”。2014年10月10日被告令狐立群申请对收条上的落款进行鉴定，2014年11月5日又撤回。
前述事实，有房屋买卖协议书、收条、乡村房屋所有权证、村镇房屋产权申请登记审批表、证明、同意书、证人证言、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。
本院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告辩称买卖合同不是其本人签字，不是其真实意思表示，买卖合同不成立，并申请对合同中“令狐立群”的落款进行笔迹鉴定。根据重庆法正司法鉴定所司法鉴定意见书可确认“狐立群”三个字是令狐立群所写。被告令狐立群申请对收条上的落款进行鉴定，其后又撤回，应视为其认可收条的真实性。因此，结合收条、被告令狐立群承认收到500元房款以及原告一家在诉争房屋居住的情况，可以认定房屋买卖协议的真实性。原、被告双方之间的房屋买卖合同关系自2001年10月11日起成立。被告令狐立群辩称500元系房屋租金，其既不能说明租赁的期限，也不能说明租金的计算方式。本院认为被告主张房屋系租赁的事实没有足够的证据，对此本院不予采信。第三人王亮辩称其系诉争房屋共有权人，原、被告擅自买卖该房屋侵犯了其合法权利，该房屋买卖协议应为无效协议。但原、被告买卖房屋时第三人王亮其尚未成年，其民事权利由其法定代理人行使，其成年后亦未主张过权利，应视为其对被告处分房屋的行为予以认可。其后，第三人王亮在庭审中又辩称因房屋系出租给原告一家，故其自成年后从未向原告一家主张过该诉争房屋的权利。这与本案查明的房屋系买卖的事实不符，本院对此不予确认。
另根据《中华人民共和国土地管理法》关于“宅基地属农民集体所有；农村村民只能拥有一处宅基地”之规定，对宅基地使用权作了身份属性限制，即只有集体经济组织成员才有获取宅基地的资格，非本集体经济组织成员无权取得宅基地使用权。本案原告虽然不属于本集体经济组织成员，但原告属于遭受地质灾害的农村居民，原地已无房居住，其在异地买房并不违反现有法律法规的规定。原告的买房行为经出卖人所在的集体经济组织同意，签订售房《协议书》，并随即按照约定完成了房款、权利凭证和房屋交付义务，协议已基本履行完毕，且原告已实际居住多年。为此应认定本案争议的房屋买卖合同有效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第五十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告吴志伦与被告令狐立群于2001年10月11日所签订的房屋买卖协议有效。
本案案件受理费40元，由被告令狐立群承担（原告已预交，被告在本判决生效后10日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
代理审判员 留微微
二〇一五年一月四日
书 记 员 任 薇