苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第04891号原告：文思倩，女，汉族，1995年8月31日生，户籍地四川省石棉县。委托诉讼代理人：孙心远，江苏水城律师事务所律师。被告：徐廉，女，汉族，1960年6月24日生，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐锦康，男，汉族，1933年10月15日生，住苏州市姑苏区。原告文思倩诉被告徐廉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法由代理审判员王贞适用简易程序，分别于2016年3月4日、2016年4月6日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，由代理审判员王贞与人民陪审员姚文英、王美娟组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行审理。第一次庭审原告文思倩的委托代理人孙心远、被告徐廉到庭参加诉讼，第二次庭审原告文思倩及其委托代理人孙心远、被告徐廉到庭参加诉讼，第三次庭审原告文思倩的委托代理孙心远、被告徐廉及其委托代理人徐锦康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文思倩提出诉讼请求为：1、被告归还原告房屋租赁保证金4400元及支付利息(按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年11月8日起计算至被告实际给付之日止)；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月8日，被告将其所有的位于苏州工业园区星海人家3幢702室房屋租赁给原告及其男友KerrStevenJohn居住，双方签订房屋租赁合同，并由苏州华美世居不动产经纪有限公司作为居间方见证。合同约定租期为2014年11月8日至2015年11月7日止，租房保证金为4400元，期满且原告付清全部租金及有关费用、搬出并经被告验收无损的，被告将保证金退还原告，对承租期间由被告代交的电费其同意于保证金中抵扣。现租赁合同已经到期，原告搬出房屋并履行合同义务而被告却拒绝退还保证金，为此原告起诉至法院。被告徐廉辩称：一、原告未依约如期支付第二期、第三期、第四期租金，应当支付滞纳金合计1540.8元。二、租赁期间原告对承租房屋造成了损坏，被告提交其拍摄的承租房屋的照片、收据等，其认为原告未经其许可曾经饲养一只猫，退租时造成房屋内窗帘、冰箱划痕严重且地板亦有划痕；晾衣架、玻璃、灯泡、鞋柜等均有不同程度损坏、冰箱制冷也受到影响；原告退租时未退还其钥匙和一张门禁卡，被告为修复设施设备、补办门禁卡等花费了相应的费用。三、原告欠交电费677元，由被告代为交纳。综上，被告没收原告已经交付的租房保证金4400元不予退还，原、被告协商未果，为此，原告向法院起诉。经审理查明，被告为苏州工业园区星海人家3幢702室房屋的所有权人。被告（出租人、甲方）与原告、案外人KerrStevenJohn（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方向乙方出租，乙方向甲方承租的具体房屋地址为：星海人家3幢702室……二、甲方向乙方出租之房屋属住宅用房，乙方向甲方承租上述房屋的用途为居住。租赁期限为1年，即2014年11月8日起至2015年11月7日止。……租赁期满，甲方有权收回其出租房屋，乙方应如期交还。……四、1、该房屋月租金为人民币4210.5元（含税费，实际为4000元）。2、租金支付方式为：3个月一付，先付后住；以后租金应在每期到期前15天支付，租金逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金。3、保证金为人民币4400元。租赁期满或合同解除后三天内，在乙方付清全部租金及有关费用、搬出该单元并经甲方验收无误的，甲方将保证金无息退还乙方。租赁期内的下列费用中，物业管理费由甲方承担，由乙方承担（1）水费、（2）电费（3）电话费（4）燃气费……六、2、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应当在接到乙方通知后的五日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。七、3、乙方应爱护并合理使用所租赁之房屋，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生故障的，乙方应负责修复，无法修复的，折价赔偿。十、备注：1、3个月房屋租金12000元在3个星期内支付完成……2、……氟利昂费用由乙方承担，以后因老化自然原因导致无法使用，则甲方负责维修（2个星期以内）人为事由乙方承担，以后任何问题先与中介方联系。同日，原、被告就上述承租房屋中的物品进行交接。原告就承租房屋租赁期间所涉及的第二、三、四笔租金的支付情况分别为：2015年3月10日支付1200元、2015年3月16日支付12000元；2015年5月25日支付1200元、2015年5月30日支付12000元；2015年8月19日支付12000元、2015年8月30日支付1200元。被告代付原告承租期间的电费248元、429元。另查明，2015年11月7日，原、被告就上述承租房屋进行退租交接，原告搬离承租房屋，并由中介方的员工张长勇进行见证。双方房屋租赁合同终止后，被告将承租房屋另行出租他人。本院向另一承租人KerrStevenJohn核实，其称原告与其系情侣关系，共同承租涉案房屋，相应的权利义务由原告主张并行使。针对原告退租时承租房屋的状况，原、被告各执一词，原告陈述为：退租交接时其未发现洗衣机、冰箱、喷头存在问题。承租期间其曾养了一个多星期的猫，但未发现猫对承租房屋有损坏。退租时窗帘虽有抽丝、划痕，但并不严重。因被告未退还其支付的保证金，故其未将钥匙退还被告。2015年11月3日、4日其从承租房屋中搬走。原告另申请张长勇到庭作证，证人称房屋交接当天，其与原、被告均在场，交接时发现窗帘皱掉，主卧的窗帘抽丝严重些；家具、家电仍能使用，冰箱中有一个冰块；锅虽然生锈但是原告未使用锅具，而是放在柜子里；晾衣杆锈掉并非人为损坏。原告有无拿承租房屋的门禁卡其不清楚，因被告未将保证金退给原告，原告也未将钥匙交还被告。以上事实，由双方当事人提交的《房屋租赁合同》及物品清单、银行流水明细、房屋产权证复印件、发票、证人证言等证据及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，上述合同对原、被告双方都具有约束力。租赁合同已经到期，原告已搬离承租房屋，且双方完成交接。针对原告要求被告返还租房保证金4400元的诉讼请求，被告辩称原告未依约支付第二、三、四期租金，应当支付滞纳金1540.8元，本院认为，原告迟延支付租金，依约应承担违约责任，但原、被告双方签订的租赁合同中约定的滞纳金过高，本院参照银行同期同类贷款的1.3倍酌定原告因迟延支付租金应当支付被告滞纳金共计215元。针对被告辩称原告退租时对承租房屋造成损坏，应当赔偿被告损失的意见，本院认为，当事人对其反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，被告未能举证证明原告对其造成的实际损失的金额，且双方交接时未以书面方式就房屋退租时的状况予以确认，涉案房屋业已另行出租他人，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。但原告对承租房中的设备设施确实造成一定程度损坏，综合本案实际情况，本院酌定原告承担租赁期间造成的被告损失1000元。被告提交的电费票据主张代付原告承租期间的电费合计677元，原告对上述电费由其承担并于被告应返还的租房保证金中抵扣予以认可。综上，上述款项与原告交纳的租赁保证金抵扣后，剩余款项应由被告返还原告，故被告应当将扣除上述金额的保证金2508（4400-215-1000-677）元退还原告。原告主张由被告支付以上述保证金为本金自2015年11月8日即租赁合同到期之次日起至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，因合同约定租赁期满后三天内扣除原告应付费用无息退还原告，故本院认定利息起算点为2015年11月11日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告徐廉于本判决生效之日起十日内退还原告文思倩租房保证金2508元及相应利息（利息计算方式为以2508元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年11月11日起计算至实际支付之日止）。二、驳回原告文思倩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告徐廉负担29元，原告文思倩负担21元。被告徐廉应负担的款项，已由原告文思倩预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  姚文英人民陪审员  王美娟二〇一六年九月八日书 记 员  许叶婷第6页共7页