四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终1106号
上诉人（原审被告）：袁佳，女，1989年6月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：肖问福，四川洪运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张秀红，女，1956年4月8日出生，汉族。
原审被告：徐金蓉，女，1968年1月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：�光清，男，1963年11月2日出生，汉族。
上诉人袁佳因与被上诉人张秀红、原审被告徐金蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁佳的委托诉讼代理人肖问福、被上诉人张秀红、原审被告徐金蓉的委托诉讼代理人袁光清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁佳上诉请求：1.判决撤销或者依法改判眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初2485号民事判决；2.由张秀红承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）政府批准办理出让权手续的土地使用者系袁佳，徐金蓉并非该土地的权利人，故徐金蓉与张秀红订立的房屋买卖合同无效。（二）一审法院认定�金蓉出售房屋的行为系徐金蓉与袁佳的共同出售行为，系事实认定错误。袁佳系独立民事主体，袁佳虽与徐金蓉有母女关系，在生活和其他方面有所交集，但在本案中有独立的分地、分房资格，讼争房屋并非袁佳与徐金蓉的共同财产。袁佳从未授权徐金蓉代表自己处分房产，也未向张秀红明示同意案涉房屋出售。（三）拆迁安置房系拆迁农民的生存保障，应严格控制上述交易行为，保障袁佳的居住权。
张秀红辩称，张秀红与徐金蓉于2008年7月签订了购房合同，当时袁佳等在场。张秀红分四次支付房款，其中5000元收据系袁佳出具。房屋已办理了水、电、天然气的开户手续，张秀红入住6年至今，袁佳从未向张秀红主张权利。本案起诉前经人民政府批准办理了土地使用权的出让手续，合同应当认定有效。袁佳有住房四套、门面两套，�金蓉有住房两套、门面一套，袁佳名下房产是家庭共同财产，徐金蓉是作为楼长与张秀红订立合同的。请求驳回上诉，维持原判。
徐金蓉述称，当年不懂法，叫中介卖的房子，中介很快就与张秀红签订售房合同，徐金蓉只是在合同上签字。合同签订后，张秀红明知徐金蓉没有那么多房子卖，还继续付款给徐金蓉，这是造成纠纷的主要原因。徐金蓉没有多余房产过户给张秀红，只有退款。
张秀红向一审法院起诉请求：判令徐金蓉、袁佳将位于眉山市东坡区东柒巷104号（号）附1号（附号）7栋1单元2楼1号住房的房产证和土地证过户办理给张秀红，办理房产证和土地证的税费由徐金蓉、袁佳承担。
一审法院认定事实：（一）徐金蓉系袁佳的生母，袁佳在3个月时被�金蓉的姐徐春蓉收养，徐金蓉、袁佳、徐春蓉均在眉山市东坡区东郊社区7组生活。2007年12月19日，眉山市国土资源局东坡区分局（以下简称东坡国土分局）发文通知，徐金蓉、袁佳、徐春蓉分别作为眉山市东坡区东坡湖片区拆迁安置户被安置在该片区安置五区修建安置房屋。在修建安置房的过程中，徐金蓉作为安置户将其中7幢2单元2楼楼梯左侧一套出售给张秀红，双方于2008年9月18日签订售购房合同书，合同约定：售房方（甲方，徐金蓉）自愿将修建的徐金蓉安置房第7幢2单元2楼楼梯左侧一套卖给乙方（张秀红），住房建筑面积为58平方米（含公摊面积），单价为1610元/㎡，合计93380元，最终决算以房产证面积为准；甲方负责安装水、电、天然气、电视、电话、宽带进入乙方套房内，费用由甲方负责；办理房产证和出让土地使用权的一切费用由甲方负责；签订合同时，乙方应付房款3万元，2009年2月10日前付款20000元，主体完工后付33880元，余款10000元在甲方交付房产证及土地使用证时一次性付清；房屋交付期限为2009年9月30日；双证交付时间为交房后一年内。合同签订后，张秀红按约定向徐金蓉支付了购房款83380元，其中一笔购房款5000元系袁佳代徐金蓉收款并出具收条。徐金蓉于2009年9月30日向张秀红交付了房屋，并办理了水、电、天然气的开户手续，张秀红已入住至今。张秀红入住后多次向徐金蓉催办产权证事宜未果。但该套房屋未办理房屋所有权证和土地使用权证。2015年6月17日，眉山市房地产管理局（以下简称眉山房管局）办理了农民安置房初始登记，所有权人袁佳，房屋坐落眉山市东坡区东柒巷104号（号）附1号（附号）7栋1单元2楼1号，面积62.14平方米。2015年6月19日，徐金蓉向眉山房管局申请办理该套住房登记时的询问笔录载明，其是代理袁佳办理的产权证，该房屋登记为袁佳所有。（二）眉山市东坡区东坡湖农安五区（一）7#徐金蓉等正反面户型分户表中显示，袁佳住房为四套、门面二套，徐金蓉住房为二套、门面一套。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，张秀红与徐金蓉签订的合同并不违反此规定，合同应为有效。徐金蓉向张秀红出售的房屋系徐金蓉安置楼中的房屋，张秀红在与徐金蓉签订合同时，并不知道该房屋具体安置户的权属，徐金蓉�为该安置楼楼主也未告知该房屋的权属情况。该房屋在张秀红入住以后，袁佳亦在该楼的另一单元居住，其应当清楚分户表中的房屋是徐金蓉出售了的，并且知道是张秀红在居住，期间袁佳也未向张秀红及徐金蓉主张过任何权利。袁佳曾为徐金蓉收取张秀红5000元的购房款，而且徐金蓉代理办理产权证。因此，可认定袁佳对徐金蓉出售其房屋是明知的，应当是共同出售的行为。案涉房屋于2009年9月30日已为张秀红占有至今。不动产所有权的转移采取登记主义，登记过户是合同成立后所有权转移的问题，合同效力不受所有权转移的影响。一方没有帮助办理对方登记过户手续是合同履行问题，是行使请求权的问题，对合同效力不应产生影响，不适用诉讼时效的规定。现袁佳于2015年6月取得了权属证书，根据双方的约定，徐金蓉与袁佳具备交付双证的条件已成就。产权证书�理为袁佳个人所有，理应由袁佳个人承担协助办理产权证书与承担相关税费，徐金蓉在本案中依法不承担责任。徐金蓉、袁佳的抗辩理由不充分，无法律依据，依法不予支持。据此判决：一、袁佳在判决生效之日起三十日内协助张秀红将坐落于眉山市东坡区东柒巷104号（号）附1号（附号）7栋1单元2楼1号住房（保管号：0200651）的房产证和土地使用证变更登记为张秀红所有，办理房产证和土地使用证涉及的费用由袁佳承担；二、驳回张秀红对徐金蓉的诉讼请求。受理费1067元，由袁佳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁佳提交眉山市东坡区苏祠街道东郊社区第七居民小组出具的证明一份，拟证明徐金蓉在袁佳不知情的情况下出售了袁佳的案涉安置房，袁佳现无房居�。张秀红质证：不认可袁佳不知情这一说法，袁佳有多套住房，无房住不真实。袁佳提交徐春蓉出具给徐金蓉的委托书复印件一份，拟证明徐春蓉委托徐金蓉办理的房屋登记手续是一种职务手续。张秀红质证：徐春蓉的委托书与本案无关。袁佳提交建设工程施工合同复印件一份，拟证明袁佳与徐金蓉是独立的主体。张秀珍质证：不认可该建设施工合同。徐金蓉对以上袁佳提交的证据无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：袁佳提交的证明，不能证明袁佳不知晓徐金蓉出售房屋的事实；袁佳提交的委托书，与本案不具关联性，对该证据不予采信；袁佳提交的建设工程施工合同复印件，能证明袁佳与徐金蓉是独立的主体。
经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实基本一致，本�予以确认。
另查明，东坡国土分局2007年12月19日眉东国土资发[2007]92号文件附件“徐金蓉等人安置用地平面图”上，只有徐金蓉的名字。
以上事实，有双方身份信息、售购房合同书、收据、水电气费发票、房屋信息摘要、眉山房管局询问笔录、东坡国土分局眉东国土资发〔2007〕92号文件、建设用地批准书、城镇建房用地呈报表、户型分户表、房产证复印件及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，（一）关于安置房是否可以交易的问题。徐金蓉作为出卖人于2008年9月12日与买受人张秀红签订案涉房屋买卖合同，所涉房屋虽系安置房，但法律并未禁止安置房交易。只是如果安置房最初土地使用权为划拨的，交易时需补缴土地使用权出让金。经一审法院查明，案涉房屋的土地已经办理了出让手续，故案涉安置房所涉土地使用权不存在交易的障碍。（二）关于案涉房屋买卖合同的效力问题。首先，徐金蓉与张秀红签订房屋买卖合同时该房正在修建中，东坡国土分局眉东国土资发[2007]92号文件附件图仅显示徐金蓉名字，张秀红签约时有理由相信徐金蓉对案涉房屋有处分权。其次，徐金蓉与袁佳系母女关系，袁佳也曾收到张秀红分期缴纳的案涉购房款5000元，该收款行为表明了袁佳对张秀红购买案涉房屋的认可。再次，张秀红自2009年即居住在案涉房屋，其间袁佳并未对此提出异议，其于多年后才提起诉讼，与其并不知晓案涉房屋已经卖予张秀红的主张不符。故，徐金蓉与张秀红签订的案涉房屋买卖合同应认定为经过了袁佳的认可，该合同有效。（三）关于袁佳应否履行权属变更义务的问题。袁佳于2015年6月�得案涉房屋的权属证书。基于以上对于袁佳认可案涉房屋买卖合同的分析，在袁佳已取得案涉房屋权属证书、有关土地已办理出让手续、张秀红按约履行付款义务的基础上，袁佳应按合同约定履行房屋权属变更义务。
综上所述，袁佳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1067元，由袁佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴洪斌
审判员 罗 洁
审判员 余林峰
二〇一六年十二月十六日
书记员 江 燕