江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3115号
上诉人（原审第三人）石向东。
上诉人（原审第三人）高劭璿。
被上诉人（原审原告）江苏省国家安全干部培训中心，组织机构代码46600995－5，住所地南京市鼓楼区汉中门大街118号。
法定代表人韩国志，该培训中心总经理。
委托代理人赵艳，江苏石城律师事务所律师。
原审被告范正全。
上诉人石向东、高劭璿因与被上诉人江苏省国家安全干部培训中心（以下简称培训中心）及原审被告范正全房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行审理。上诉人石向东、高劭璿，被上诉人培训中心的委托代理人赵艳及原审被告范正全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
培训中心原审诉称，范正全于2009年2月20日与培训中心签订《租房协议》，约定培训中心将位于其所属宾馆东侧门面房（该门面房产权人为江苏省国家安全厅，由江苏省国家安全厅交付给培训中心使用、管理）出租给范正全，租期从2009年2月20日至2012年2月20日，年租金为24万元整。该租房协议到期后双方未再续约，范正全也未给付任何房屋使用费及水电费并继续使用该房屋。培训中心多次要求范正全结清所有费用并从租赁物业内搬出，范正全均置之不理。范正全的行为已严重损害了培训中心的合法权益。另外，培训中心在审理过程中得知范正全将本案所涉房屋中的两间门面房转租给石向东用于经营南京凤西汽车美容中心（以下简称凤西汽车美容），而凤西汽车美容的登记业主为高劭璿，因此追加石向东、高劭璿为本案的第三人。综上，请求法院依法判令：1、范正全及石向东、高劭璿立即返还租赁房屋，并腾空房屋；2、范正全及石向东、高劭璿结清水电费人民币347.4元；3、范正全及石向东、高劭璿立即支付培训中心2012年2月21日至2012年9月21日的房屋占有使用费人民币14万元及利息，2012年9月22日后的房屋占有使用费及利息继续计算；4、本案的诉讼费由范正全和石向东、高劭璿承担。
范正全原审辩称，房屋不是范正全占用的，培训中心的请求与范正全无关。范正全只负责自己承租的部分房屋，凤西汽车美容承租的部分由培训中心和凤西汽车美容自行解决。另外，范正全也不是转租，范正全是2004年开始承租培训中心的房屋，石向东、高劭璿是2006年开始经营的。2009年重新签订协议时，范正全要求培训中心与各承租户分别签订协议，但培训中心怕收租金和水电费麻烦，就没同意，还是由范正全和培训中心签合同，所以范正全不存在转租。综上，请求法院依法驳回培训中心对范正全的诉请。
石向东、高劭璿原审辩称，培训中心是明知其承租该房屋的，培训中心没有提前通知，给其造成很大的损失，其没有地方搬，因此不同意返还租赁房屋，也不同意支付房屋占有使用费及利息。若培训中心同意石向东、高劭璿继续经营，石向东、高劭璿愿意承担相应的费用。
原审法院经审理查明，范正全自2004年开始从培训中心处承租位于南京市鼓楼区汉中门大街118号房屋共四间。2006年，范正全将其中北侧两间转租给石向东用于经营汽车美容。2009年2月20日，范正全再次与培训中心签订租赁合同续租上述房屋，约定范正全承租培训中心300㎡的房屋，租赁期限暂定三年，从2009年2月20日至2012年2月20日。年租金24万元整，每半年支付一次租金，第一次自协议生效之日起交付12万元整，第二次为承租期第七个月前五天交付12万元整，同时交纳3000元保证金。
2009年3月13日，高劭璿与范正全签订房屋租赁协议续租上述两间房屋，与石向东共同经营凤西汽车美容。协议约定范正全向高劭璿出租汉中门大街118号门面房（计146㎡），租赁期限为2009年2月20日至2012年2月20日止。年租金为145000元，半年支付一次，每次72500元，先付后用。高劭璿的水电费用，根据“相关部门收取甲方（范正全）的单价X表上读数”，每月10-20日向甲方（范正全）交纳。
2011年11月份，培训中心因装修与范正全产生纠纷，该纠纷经汉中门派出所调解解决。范正全在庭审中提交负责调解该纠纷的陈某某、张某两位警官出具的说明一份，内容为“2011年11月份，范正全租用凤西宾馆（指培训中心）门面房，因凤西宾馆装修将范正全租用的门面房后门封堵，影响范正全租用门面房的经营，双方因此产生纠纷。后经派出所民警多次调解，双方达成协议，凤西宾馆赔偿范正全经营损失5万元，在租用房屋到期且范正全搬离后给付；范正全提出房屋到期只负责本身房屋搬离责任，对于凤西汽车美容租用的房屋由凤西宾馆自行解决，双方对此无异议”。培训中心、范正全签订的租赁协议于2012年2月20日到期后，范正全将其使用的两间房屋腾空并交付培训中心，培训中心于2012年3月15日通过中国工商银行向范正全汇款53000元，其中包括5万元赔偿款和3000元租房押金。
2012年3月20日，培训中心向高劭璿、石向东经营的凤西汽车美容发出通知，要求凤西汽车美容于2012年3月30日前安排搬迁，逾期未搬，培训中心将进行停水停电。同年3月30日，培训中心再次向高劭璿、石向东经营的凤西汽车美容发出通知，要求凤西汽车美容于2012年4月6日前无条件搬离，逾期未搬将采取停水停电等相关措施。同年5月10日向范正全发出律师函，要求范正全于2012年5月13日前搬出涉案房屋，范正全随后将该律师函告知高劭璿。
庭审中，高劭璿称培训中心于2012年3月31日停水停电6个半小时，于4月1日、4月3日分别停电半小时、一小时，正式的停水停电是在同年4月10日。培训中心称正式的停水停电是在2012年5月10日向范正全发出律师函后采取的，具体时间不记得了。截至正式停水停电前，共产生水费183.6元，电费163.8元。
原审法院认为，培训中心与范正全签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。关于范正全辩称其已履行了义务，培训中心的诉讼主张与其无关的辩解意见。原审法院认为，培训中心、范正全之间的租赁合同于2012年2月20日到期后，范正全已将其占有使用的两间房屋交还培训中心，培训中心亦将赔偿款5万元和全部租房押金3000元一并给付范正全。由此可见，汉中门派出所民警出具的说明是真实可信的，范正全交还房屋的义务已经履行完毕。故范正全该辩解意见，原审法院予以支持。培训中心要求范正全返还房屋、支付房屋占有使用费等各项主张依据不足，原审法院不予支持。
关于高劭璿、石向东提出培训中心未提前通知给其造成损失、无处可搬等理由而不同意返还房屋的辩解意见。原审法院认为，高劭璿与范正全之间租赁合同与培训中心、范正全之间的租赁合同均于2012年2月20日到期。根据法律规定，租赁期间届满，高劭璿、石向东应当返还租赁物，且培训中心在合同到期后通过张贴通知等方式明确要求凤西汽车美容搬离涉案房屋。故凤西汽车美容的经营者石向东、高劭璿应腾空并返还承租的房屋。高劭璿、石向东该辩解意见无法律依据，原审法院不予支持。培训中心要求高劭璿、石向东腾空并返还房屋的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。
关于培训中心要求高劭璿、石向东结清水电费合计347.4元的诉讼请求。原审法院认为，该费用为合同到期后高劭璿、石向东实际经营产生的费用，培训中心的该项请求符合法律规定，原审法院予以支持；关于培训中心主张自2012年2月21日起至房屋实际返还之日止按照每月2万元支付房屋占有使用费及利息的诉讼请求。原审法院认为，范正全从培训中心处承租的房屋为四间，租金为半年12万元即每月2万元，而高劭璿仅从范正全处承租其中的两间，培训中心按照每月2万元的标准要求高劭璿、石向东支付房屋占有使用费明显不妥，本案的房屋占有使用费应以高劭璿、石向东与范正全在原租赁合同中约定的租金数额即年租金145000元计算较为适宜。依据该标准，自2012年2月21日至2013年2月20日，高劭璿、石向东应支付的房屋占有使用费为145000元；自2013年2月21日起至高劭璿、石向东实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按照年租金145000元继续计算。培训中心主张的房屋占有使用费已足以弥补其损失，故其主张高劭璿、石向东支付房屋占有使用费利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、石向东、高劭璿于判决生效之日起十日内腾空汉中门大街118号门面房北侧两间并返还给江苏省国家安全干部培训中心。二、石向东、高劭璿于判决生效之日起十日内向江苏省国家安全干部培训中心支付水电费合计347.4元。三、石向东、高劭璿于判决生效之日起十日内向江苏省国家安全干部培训中心支付自2012年2月21日至2013年2月20日的房屋占有使用费145000元；自2013年2月21日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费按照年租金145000元继续计算。四、驳回江苏省国家安全干部培训中心的其他诉讼请求。如石向东、高劭璿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3220元，由培训中心负担2170元，石向东、高劭璿负担1050元（培训中心已预交，范正全于判决生效之日起十日内一并给付培训中心）。
石向东、高劭璿不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人未尽预先告知责任，即终止租赁合同，强行断水断电迫使上诉人关门停业，给上诉人造成很大损失，被上诉人应承担相应责任。上诉人没有经营，不存在房屋使用，故不同意支付房屋使用费。综上，请求二审法院查明事实，公正判决。
培训中心辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审范正全辩称，原审判决正确，请求维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审中，上诉人提交两份证据，1、照片一组，证明涉案房屋已经于2012年4月份被围墙并断水断电，其没有实际经营。2、本票复印件一组证明其将租金直接交付给被上诉人培训中心，与培训中心直接发生租赁关系。被上诉人培训中心质证称，证据1的真实性无异议，围挡系雨污分流工程所为。证据2的真实性无异议，但该本票系范正全交给我方的，不能证明双方直接发生租赁关系。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被上诉人培训中心与原审被告范正全签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原审被告范正全将其承租的部分房屋转租给上诉人石向东、高劭璿。在租赁期间被上诉人培训中心对范正全的转租行为未提出异议，且转租时间超过六个月，故转租合同也是合法有效的。现被上诉人培训中心与原审被告范正全的租赁合同及原审被告范正全与上诉人之间的转租合同均已到期，被上诉人培训中心要求原审被告范正全与上诉人高劭璿、石向东返还房屋，支付占用期间的房屋使用费，符合法律规定。上诉人未在合同届满后腾空交付涉案房屋，被上诉人采取断水断电等自助措施，要求被上诉人搬迁，符合法律规定。上诉人认为被上诉人未提前告知就终止合同，且断电断水，给其造成损失，不同意支付房屋使用费，并要求被上诉人培训中心赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3220元，由上诉人高劭璿、石向东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二０一三年十月二十九日
书 记 员 孙雪松