陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终12194号
上诉人（原审被告）：安建国，男，1963年3月7日出生，回族，个体户，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：刘扬，陕西格嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛若晨，陕西格嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陕西好日子物业管理有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区电子正街26号精典四季花园12号楼。
法定代表人：刘浩平，该公司执行董事。（未出庭）
委托诉讼代理人：郭蓉，陕西宣齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范年年，陕西宣齐律师事务所实习律师。
上诉人安建国因与被上诉人陕西好日子物业管理有限责任公司（以下简称好日子物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初5601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安建国及其委托诉讼代理人刘扬、薛若晨，被上诉人好日子物业公司委托诉讼代理人郭蓉、范年年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安建国上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由好日子物业公司负担。事实与理由：一审法院未按照法律规定的送达方式向其送达开庭传票即缺席判决，程序违法。涉案房屋存在供暖系统管道老化，导致供暖效果差，门口因街边整治导致就餐顾客无法停车等一系列问题，在结算租金时应予以扣减。2017年5月，好日子物业公司对涉案房屋进行封锁，导致其无法使用房屋，给其造成较大损失，好日子物业公司要求其支付房屋占用费，于法有悖，于理不合。
好日子物业公司辩称，一审法院向安建国邮寄送达了开庭传票，程序并无不当。安建国自2016年6月15日开始拖欠租金，自2017年5月开始拖欠物业费。2017年5月25日，经其委托律师向安建国邮寄律师函后，双方所签《房屋租赁合同》于2017年5月29日解除。之后，安建国一直未腾房，依法应当承担房屋占用期间其租金损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
好日子物业公司向一审法院起诉请求：1.解除好日子物业公司与安建国于2015年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令安建国支付好日子物业公司自2016年6月16日起至合同解除之日止的房屋租金及违约金（暂计算至2017年6月15日租金为386268元，违约金为112197元，共计498465元）；3.判令安建国支付好日子物业公司自2017年5月1日起至腾房之日止的物业管理费（暂计算至2017年6�15日为1295元）；4.判令安建国支付好日子物业公司2016年、2017年采暖费21596元；5.判令安建国腾房并支付自合同解除之日起至腾房之日止的房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准计算）；6.本案诉讼由安建国负担。
一审法院认定事实：2013年4月20日，西安市公安局警务保障处房产科出具《房屋管理授权书》，授权西安市公安局景苑新区物业管理办公室（以下简称景苑新区物管办），对属于西安市公安局位于西安市沣惠南路西侧特警支队院内临街建筑物进行改造，由景苑新区物管办出资新建门面房1742㎡，并进行经营管理,期限自2013年4月20日至2019年4月19日。同日，景苑新区物管办向好日子物业公司出具了《房屋经营管理授权书》，授权好日子物业公司出租经营管理西安市沣惠南路特警支队院内的临街门面房，期限自2013年4月20日至2019年4月19日。2014年8月20日，�方景苑新区物管办与乙方好日子物业公司签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将西安市沣惠南路建筑面积1742㎡两层房屋租赁乙方，期限自2014年4月20日至2018年4月19日止，月租金40.67元/㎡，年租金850165元，一次性预交二年，自第三年起租金按年度交纳；乙方支出的水电暖气、煤气、电话、卫生等费用由乙方自担；甲方允许乙方转租。合同还约定了其他事项。2015年7月17日，好日子物业公司（甲方）与安建国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将西安市沣惠南路特警支队商业用房出租乙方，建筑面积359.92㎡，一层面积70.48㎡，二层面积289.44㎡；租赁期限3年，自2015年6月15日至2018年6月14日止；一层租金140元/㎡，二层租金75元/㎡，半年租金为189450元，合同签订之日起每半年交纳一次，每个使用期前十天交纳下一期租金，自合同签订每年房租按5%递增，相关税费由乙方承担；乙方交纳1万元保证金，保证合同正常履行；乙方如需装修，应征得甲方书面同意，并办理装修手续，合同期满或中途终止，装修的不可移动部分无偿留给甲方；合同履行期，乙方拖欠租金超过十天，甲方有权解除合同，停水、停电收回房屋并不退还保证金；乙方逾期支付房租，每逾期一日，甲方按年租金千分之三加收违约金，逾期十日，视为不履行合同，甲方有权解除合同，追究乙方赔偿责任。合同还约定了其他事项。同日，双方签订《物业管理服务协议》，约定，物业管理费为2.4元/月﹒㎡、水费为4.9元/月﹒吨、电费为1.6元/月﹒度、暖气费为7.5元/月﹒㎡。合同签订后，安建国经营餐饮使用。2015年7月31日，安建国支付2015年6月15日至2015年12月14日房租189450元；2016年9月9日,安建国支付2016年1月15日至2016年6月14日房租189450元，之后开始拖欠租金。安建国按照�定每月支付物业费863.8元至2017年4月30日，之后，安建国开始拖欠物业费。合同签订后，安建国支付保证金1万元。按照合同约定，房租自合同签订每年按5%递增，故2015年7月17日至2016年7月16日，月租金为31575元；自2016年7月17日至2017年7月16日，月租金为33154元；2017年7月17日至2018年6月14日，月租金为34812元。2017年5月25日，受好日子物业公司委托陕西宣齐律师事务所以特快专递方式向安建国邮寄《陕西宣齐律师事务所律师函》，要求安建国在三日清偿租金或作出明确答复，否则解除合同、收回房屋、并要求安建国承担赔偿损失和违约金的义务。2017年5月26日，安建国本人签收该函件。本案中，好日子物业公司主张自2016年6月起至合同解除之日违约金是以欠付租金的日千分之一计算；物业费按合同约定2.4元/月﹒㎡，自2017年5月1日起算至腾房日；采暖费按合同约定7.5元/月﹒㎡计算8个月（2015年11月15日至2016年3月15日、2016年11月15日至2017年3月15日），共计21596元；房屋占有使用费是按照合同约定的租金标准计算，自合同解除之日起至腾房之日止。
一审法院认为，景苑新区物管办授权委托好日子物业公司经营管理涉案房产，并与好日子物业公司签订《房屋租赁合同》，故好日子物业公司为涉案房产有效管理人。好日子物业公司与安建国在自愿、平等基础上签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。安建国应按约定支付租金及各项费用，现安建国拖欠租金构成违约，好日子物业公司按照合同约定主张解除合同、腾交房屋，依法应予支持。2017年5月25日，好日子物业公司委托陕西宣齐律师事务所向安建国邮寄律师函，要求安建国在收到函件后三日清偿租金或作出明确答复，否则解除合同、收回房屋�2017年5月26日，安建国本人签收该函件，故双方合同于2017年5月29日解除为宜。安建国应向好日子物业公司支付租金计算为：自2016年6月17日至2016年7月16日租金为31575元；自2016年7月17日至2017年5月29日，租金为345906.7元（月租金按33154元计算313天），合计377481.7元。好日子物业公司自愿从租金中扣减安建国支付的保证金1万元，予以支持。故安建国下欠租金为367481.7元。安建国占用承租房产，应按照合同约定租金向好日子物业公司支付合同解除后至腾房日房产使用费，因双方合同解除，使用费按合同解除当月租金固定计算即33154元/月。好日子物业公司主张物业费、采暖费符合合同约定，计算无误，予以支持。因双方合同约定违约金过高，好日子物业公司自愿以拖欠租金为基数，按日千分之一计算，依法予以支持。违约金分段计算为：以31575元为基数，自2016年6月5日至2017年5�29日（359天），违约金为11335元；以165770元为基数,自2016年6月5日至2017年5月29日（359天），违约金为59511元；以180136.7元为基数，自2016年12月5日至2017年5月29日（174天），违约金为31344元，合计违约金为102190元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、2015年7月17日原告陕西好日子物业管理有限责任公司与被告安建国签订的《房屋租赁合同》于2017年5月29日解除；二、被告安建国于本判决生效后10日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司自2016年6月15日至2017年5月29日租金，共计367481.7元；三、被告安建国于本判决生效后10日支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司违约金102190元；四、被告安建国于本判决生效后10日内按每月863.8元向原告陕西好日子物业管理有限责任公司支付物业费（自2017年5月1日起至实际腾房日）；五、被告安建国于本判决生效后10日内支付原告陕西好日子物业管理有限责任公司暖气费21596元；六、被告安建国于本判决生效后10日内按月租金33154元向原告陕西好日子物业管理有限责任公司支付自2017年5月30日至实际腾房日房产使用费；七、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9014元，保全费3137元，由安建国负担（陕西好日子物业管理有限责任公司已预付，安建国在本判决生效后支付陕西好日子物业管理有限责任公司）。
一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，自2017年5月17日开始，安建国已不在承租房屋中经营；好日子物业公司于2017年5月25日委托陕西宣齐律师事务所向安建国邮寄律师函后，在租赁房屋门上加锁。二审期间，安建国已于2017年12月2日将涉案房屋腾交好日子物业公司。
本院认为，好日子物业公司经授权经营管理涉案房产，且允许好日子物业公司转租。因此，一审认定好日子物业公司与安建国签订的《房屋租赁合同》有效，双方均应按合同约定履行各自义务，符合相关合同约定与法律规定，本院予以确认。合同签订后，好日子物业公司按约定将房屋交付安建国使用。安建国自2016年6月起开始拖欠房屋租金，违反双方合同约定，依法应承担相应的责任。本案中，好日子物业公司于2017年5月25日向安建国发函要求解除合同、收回房屋等，而安建国于2017年5月26日签收该函件，故一审确认双方《房屋租赁合同》于2017年5月29日解除，与法不悖，本院亦予�确认。经核，安建国拖欠好日子物业公司自2016年6月17日至2016年7月16日租金31575元，自2016年7月17日至2017年5月29日租金345906.7元（月租金按33154元计算313天），合计377481.7元。因好日子物业公司自愿从上述租金中扣减安建国已支付的保证金1万元，故安建国应支付好日子物业公司租金总额为367481.7元。好日子物业公司要求安建国按照合同约定的租金标准计算支付自合同解除之日起至腾房之日止的房屋占有使用费，因二审查明好日子物业公司于2017年5月25日委托陕西宣齐律师事务所向安建国邮寄律师函后，在租赁房屋门上加锁，且二审期间安建国已于2017年12月2日将涉案房屋腾交好日子物业公司，故本院酌定以月租金33154元的50%即16577元计算判决安建国支付好日子物业公司自2017年5月30至2017年12月2日止的房屋占有使用费（16577元÷30×186天）102777.4元。关于好日子物业公司要求安建国支付其自2017年5月1日起至腾房之日止的物业费的诉讼请求，同样基于上述事实，2017年5月1日至2017年5月29日的物业费，安建国应按每月863.8元计算支付好日子物业公司（863.8元÷30×29天）835元，自2017年5月30日至2017年12月2日的物业费，安建国按每月863.8元的50%计431.9元计算支付好日子物业公司（431.9元÷30×186天）2677.78元。好日子物业公司主张安建国支付2016年、2017年采暖费21596元，因该费用发生在双方合同履行期限内，故应予以支持。关于违约金问题，好日子物业公司与安建国所签《房屋租赁合同》约定的日千分之三的标准，明显过高，虽然好日子物业公司已自愿降低违约金标准，主张安建国以拖欠租金为基数，按日千分之一计算自2016年6月起至合同解除之日违约金，但如按此标准计算违约金为年36%，仍然偏高，本院酌情调整为按年10%计算为宜。违约金分段计算为：以31575元为基数，自2016年6月5日至2017年5月29日（359天），违约金为（10%÷360×31575元×359天）3148.73元；以165770元为基数,自2016年6月5日至2017年5月29日（359天），违约金为（10%÷360×165770元×359天）16531元；以180136.7元为基数，自2016年12月5日至2017年5月29日（174天），违约金为（10%÷360×180136.7元×174天）8706.61元，合计违约金为28386.34元。
综上所述，安建国的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初5601号民事判决第一项、第二项、第五项、第七项；
二、变更西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初5601号民事判决第三项为，本判决生效之日起10日内，安建国支付陕西好日子物业管理有限责任公司违约金28386.34元；
三、变更�安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初5601号民事判决第四项为，本判决生效之日起10日内，安建国按每月863.8元计算支付陕西好日子物业管理有限责任公司自2017年5月1日至2017年5月29日的物业费835元，按照每月431.9元计算支付陕西好日子物业管理有限责任公司自2017年5月30日至2017年12月2日的物业费2677.78元；
四、变更西安市莲湖区人民法院(2017)陕0104民初5601号民事判决第六项为，本判决生效之日起10日内，安建国按月租金33154元标准计算支付陕西好日子物业管理有限责任公司自2017年5月30日至2017年12月2日房屋占有使用费102777.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费按一审判决执行；二审案件受理费8669元，由�建国负担5000元，由陕西好日子物业管理有限责任公司负担3669元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十二月六日
书 记 员 张欢欢