广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终483号
上诉人（原审原告）：谭红芳，女，汉族，1959年10月20日出生，住云浮市。
委托代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。
委托代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：云浮市睿灏投资有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：刘钟荣。
委托代理人：何金兴，广东广鑫律师事务所律师。
委托代理人：李月平，广东广鑫律师事务所律师。
上诉人谭红芳因与上诉人云浮市睿灏投资有限公司（以下简称“睿灏公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谭红芳上诉请求：1、依法改判睿灏公司支付逾期回迁违约金的差额人民币420000元，并按每月人民币20000元的标准支付自2016年10月8日起至交付回迁房屋之日止的逾期回迁违约金；2、一、二审诉讼费用由睿灏公司承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。在睿灏公司未提出违约金过高的情况下，主动调整违约金，既违背中立审判原则，又违反法律规定。睿灏公司一直抗辩称自身不存在违约金，认为其无需支付违约金，睿灏公司亦未曾就违约金过高提出任何异议，或者请求法院予以适当减少。然而在睿灏公司未曾主张调整违约金的情况下，一审法院径行调整违约金，存在根本性的审判错误，有违审判中立性的原则，同时也严重违反了《合同法解释二》第二十九条规定的精神（法院调整违约金的前提是当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少）。
二、一审法院在毫无专业性证据的支持下，靠主观臆断推定谭红芳的损失，且在非常马虎的情况下确定谭红芳的损失为8530元，存在严重的认定事实错误，也违背法律程序。
1、一审法院确定谭红芳的损失是8530元，是没有任何证据和事实依据，完全仅凭一审法院的主观推测，显然极其不科学，不严谨。
2、根据云浮市中级人民法院同类型的（2015）云中法民二终字第277号案件，该案的一审法院云浮市云城区人民法院曾委托评估机构对涉案标的房屋租金进行了评估，结论为“云浮市云城区高峰高八村的房屋建筑物，2013、2014年每月每平方米租金均为人民币20元。”该案涉案房屋比本案涉案房屋离市区更远，两者相距大约4-5公里。暂且不论本案涉案房屋更接近市区以及2014年至2016年的物价、房租上升等因素，按照该评估的数据来计算，谭红芳的3套住房（按合同约定每套120平方米，共计360平方米），住房租金损失就高达7200元，与一审判决确定的4500元相差甚远。
3、按照一审法院确定的与专业机构评定的误差率，结合谭红芳可获得的回迁物业（还包括2间杂物房、2个地下车位、1间首层商铺）可以推算，谭红芳的实际经济损失与合同约定的违约金每月人民币20000元相差无几。
综上，谭红芳因睿灏公司的违约行为，导致一家几口居无定所，承受的经济损失显而易见，精神压力亦难以衡量，一审判决错误，请求二审法院依法予以纠正。
睿灏公司辩称：睿灏公司没有违反合同的约定，不构成违约责任，无需支付违约金给上诉人谭红芳。
睿灏公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回谭红芳的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由谭红芳承担。
事实和理由：一审法院对本案的主要事实没有查清。
1、一审法院认为睿灏公司在“云城街道区屋大围村旧村改造”工程过程中，部分拆迁户不将房屋交付给睿灏公司拆迁，不能导致睿灏公司逾期交付回迁房给谭红芳的认定是错误的。在一审中，睿灏公司已提交《关于尽快腾空房屋交付拆除的通知》及部分不交付房屋给睿灏公司拆除的拆迁户进行起诉维权的民事判决书作为证据，这些证据充分证明在拆迁过程中部分拆迁户不将房屋交付给睿灏公司拆除。睿灏公司只能通过合法的途径进行维权，在维权的过程中亦与拆迁户进行沟通，但是这些拆迁户均置之不理。甚至有部分拆迁户集体在睿灏公司的工地进行聚集，阻扰睿灏公司的施工机械进场施工，严重影响了工程的进度。从民事判决书可知，该案于2016年7月11日二审终结，在二审判决生效后，睿灏公司已申请云浮市云城区人民法院强制执行，睿灏公司的前期工作亦已准备就绪，现在工程已经按照正常的进度进行施工。从中可知，睿灏公司已经尽了最大的努力推进工程进度。
2、睿灏公司按照双方的约定自2011年12月起每月支付1500元的租金给谭红芳，并在2013年12月起自愿支付4000元的租金给谭红芳，截止2017年5月睿灏公司已支付204000元的租金给谭红芳。睿灏公司遵守合同约定，自觉履行合同。
综上，睿灏公司认为本案不是睿灏公司的原因导致不能交付回迁房给谭红芳，睿灏公司没有违反合同约定，不需要承担违约责任。请求二审法院驳回谭红芳的诉讼请求。
谭红芳辩称：1、睿灏公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不应支持。在房屋拆迁过程中，有拆迁户违约，不将房屋交付给睿灏公司，在进行房地产开发前，睿灏公司对该情况本应可以预料到，不属于法定的免责条款。2、在出现拆迁户违约的情况下，睿灏公司存在怠于行使权利的情况，那么其应当承担全部的违约责任，具体理由详见睿灏公司提供的证据五。2011年10月是正式拆迁的时间，出现拆迁户违约后，睿灏公司拖延到2014年6月才提起诉讼，显然长达三年的时间，睿灏公司没有通过正确的法律途径行使自己的权利，阻碍项目的发展，理应自身要承担相应的法律责任。3、关于睿灏公司每月支付给谭红芳的款项4000元，有1500元是租金，另外2500元是违约金，在一审中谭红芳已经一再明确该款项的性质，不再叙述。
谭红芳向一审法院起诉请求：1、睿灏公司支付逾期回迁违约金的差额420000元给谭红芳[从2014年10月8日至2016年10月8日，（20000元-2500元）×24个月=420000元]。2、睿灏公司按每月20000元的标准支付自2016年10月8日起直至交付回迁房屋之日止的逾期回迁违约金给谭红芳。3、本案受理费由睿灏公司承担。
一审法院认定事实：2010年12月8日，睿灏公司（乙方）与云浮市云城区云城街城西村民委员会（甲方）签订一份《合作协议》，该协议约定：“……甲方拟与乙方合作并承认乙方为唯一的合作伙伴。现将位于甲方区屋大围自然村，并所属‘三旧’改造范围的专项规划编号为B22地块，面积约2万平方米进行合作开发，该范围涉及到土地权利人约200人，共39户，具体实施细则及方案另行再议。本协议一式六份，甲乙双方各执一份，双方自代表签字或盖章之日起生效。”
2010年12月23日，云浮市三旧改造工作领导小组办公室发出一份《云城街道区屋大围村旧村庄改造公告》，公告如下：“一、改造项目名称：云城街区屋大围村旧村庄改造项目。……四、参与实施改造合作单位：云浮市睿灏投资有限公司。……六、改造形式：土地权利人与实施改造单位在街道办、村委及相关部门的指导下共同协商解决拆迁和补偿安置等工作。七、项目改造时间：2010年12月23日起至2011年12月22日止。……”2011年12月30日，广东省国土资源厅向云浮市人民政府发出一份《关于将云浮市云城区云城街道城西村委区屋大围村的旧村庄建设用地征为国有建设用地的批复》（粤地政[2011]24号），同意将位于云城区云城街道城西村委区屋大围村的1.436公顷旧村庄集体建设用地征为国有建设用地。
谭红芳是云城街道区屋大围村委会属下的自然村旧村庄改造项目项拆迁红线范围的框架结构、混合结构楼房的产权人。2011年10月8日，睿灏公司（甲方）与谭红芳（乙方）签订一份《补偿合同》，该合同约定：……二、本项目回迁期限：以双方签订合同之日起，至本项目竣工并经有关部门验收合格之日止，为期2年。任何情况下，甲方保证首先以村民回迁楼为第一期建设工程。三、乙方同意将其所有位于区屋大围村总建筑面积为108.8㎡交由甲方进行旧村改造，并在签订本合同之日将有关产权证明交付甲方处理。四、……甲方按每月1500元租金支付乙方，直至交付新楼为止。……八、不可抗力，不可抗力范围：指地震、水灾、旱灾、战争、瘟疫、重大火灾等等及其它不可预见，且对其发生及后果不能防止或避免的。1、因不可抗力导致的违约，违约方不承担违约责任，但当事违约方未及时采取补救措施导致违约行为所造成的经济损失加大的，当事违约方应当对加大的经济损失承担赔偿责任。……。九、违约条款。1、如甲方未能在约定的时间内将乙方应得补偿面积按时竣工并交付使用，如果属发展商行为不能交付使用，每逾期一个月，则甲方支付2万元违约金给乙方，如果逾期超过两年的，乙方有权收回原房屋所使用的土地。2、如有违约，违约方须承担补偿守约方一切经济损失。十、其它事宜。……7、其他处理方法：（1）补偿回迁房屋面积及地点：区屋大围村范围内，所有村民统一规划安置，住宅共3套房屋，每套建筑面积120平方米；杂物房二个，每个建筑面积15平方米；地下小车位2个。（2）补偿商铺位置：区屋大围村回迁小区路面宽度不少于20米街道边首层商铺，且位于区屋大围村回迁小区西边，建筑面积60平方米。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定。谭红芳与睿灏公司分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，谭红芳交付了合同约定的房屋给睿灏公司拆迁建设。
由于云城街道区屋大围村委会属下的自然村旧村庄改造项目有部分人员的房屋未交付给睿灏公司拆除，2013年7月29日，云浮市云城区人民政府办公室向各位业主发出《关于尽快腾空房屋交付拆除的通知》，载明：区屋大围村“三旧”改造项目房屋征收工作进展顺利，百分之九十以上的村民签订了房屋征收补偿安置协议，大部分房屋已交付拆除，目前尚有部分房屋未交付拆除，要求业主必须在2013年8月15日前腾空房屋并交付给睿灏公司拆除，逾期未腾空房屋的，视为同意将房内所有物品及房屋无条件交给开发商处理及拆除。
对于部分拆迁户未约定交付房屋给睿灏公司进行拆迁改造，睿灏公司向一审法院对两户提起诉讼，其中的一户拆迁户为区伟文、彭亚平，睿灏公司于2016年6月5日向一审法院提起诉讼[案号：（2014）云城法民二初字第285号]，请求区伟文、彭亚平交付房屋给睿灏公司拆迁并赔偿损失。该案判决后，区伟文、彭亚平不服上诉，云浮市中级人民法院作出（2015）云中法民二终字第226号民事裁定，裁定撤销一审法院（2014）云城法民二初字第285号民事判决，发回一审法院重审。2015年8月19日，一审法院重新组成合议庭进行审理，案号为（2015）云城法民一重字第2号，判决区伟文、彭亚平于判决发生法律效力之日起十五日内将房地产（包含空地）交付给睿灏公司进行拆迁改造。该案判决后，区伟文、彭亚平不服上诉，云浮市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）粤53民终319号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。为此，睿灏公司认为是部分村民没有交付房屋拆除，不配合睿灏公司的动工建设，不是睿灏公司的责任导致未能交付回迁房给谭红芳使用，不同意承担违约责任，另外，睿灏公司提出约定每月20000元的违约金过高。
睿灏公司至今未能按《补偿合同》的约定将回迁房交给谭红芳居住，睿灏公司称在2013年11月前，每月支付1500元给谭红芳，从2013年12月起每月支付4000元给谭红芳。对于4000元的支付，谭红芳称其中1500元租金，2500元是违约金，睿灏公司并没有足额支付每月违约金20000元；睿灏公司称并不是支付违约金给谭红芳，而是谭红芳找睿灏公司协商后，睿灏公司自愿每月支付4000元给谭红芳。合同签订后，睿灏公司共支付了以下款项给谭红芳：１、2011年11月19日支付18000元；2、2012年12月10日支付18000元；3、2014年4月14日支付36000元；4、2014年6月14日支付12000元；4、2014年12月13日支付48000元；5、2015年12月21日支付12000元；6、2016年3月1日支付12000元；7、2016年6月27日支付12000元；8、2016年9月20日支付12000元。上述合计，共款180000元。
一审法院认为：谭红芳与睿灏公司签订的《补偿合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，予以确认，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。对于睿灏公司认为是有部分拆迁户没有将房屋交付给睿灏公司动工建设，不是睿灏公司的责任导致未能交付回迁房给谭红芳使用的问题。睿灏公司在承接涉案工程进行建设时，就可以预见到必须理顺拆迁户房屋搬迁的问题，拆迁户不将房屋交付给睿灏公司拆迁，属于睿灏公司可预见到的风险，故不能作为睿灏公司抗辩不需要承担的违约责任的理由；况且，“三旧”改造工程涉及云城街道城西村委区屋大围村的1.436公顷旧村庄集体建设用地，没有证据证明“三旧”改造工程延误完全是因少部分拆迁户不搬迁房屋造成的，为此，睿灏公司的上述辩解理据不足，不予采信。
谭红芳交付了合同约定的房屋给睿灏公司拆迁建设，已履行合同约定的交付义务。2011年10月8日签订的《补偿合同》约定回迁期为以双方签订合同之日起，至本项目竣工并经有关部门验收合格之日止，为期2年，睿灏公司至今未能按《补偿合同》的约定将回迁房交给谭红芳居住，超过上述期间，已构成违约，应承担违约责任。
《补偿合同》约定每逾期一个月，则睿灏公司支付2万元违约金谭红芳，睿灏公司认为约定过分高于造成的损失，要求调整。对于约定的违约金是否过高，人民法院能否予以调整的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据前述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金，但过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。
确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额为确认的基础，“实际损失”应当全面、正确地理解。一方面，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，同时考虑到，我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方当事人均未提供证据证明睿灏公司逾期交楼给谭红芳造成的实际损失是多少，因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，可以结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。根据一审法院查明的事实，《补偿合同》约定睿灏公司需补偿回迁房屋3套（每套建筑面积120平方米）、杂物房2个（每个建筑面积15平方米）、地下小车位2个、建筑面积60平方米的首层商铺。可见，如合同履行后，谭红芳可以获得上述利益，现睿灏公司未按合同履行交付义务，导致谭红芳无法享受该利益。参照《补偿合同》约定在交付回迁房前，睿灏公司需支付每月租金1500元的标准，再根据本地实际，酌情确定上述回迁房屋3套的每月租金按4500元计，杂物房2个的每月租金按400元计，地下小车位2个的每月租金按400元计，首层商铺每月的租金按3500元计，作为酌定谭红芳的损失，计得损失为8530元。为此，谭红芳、睿灏公司约定每月2万元的违约金过高，过高部分不予支持。再考虑睿灏公司为涉案“三旧”改造项目投入的人力、物力、财力以及确有拆迁户不配合搬迁工作等因素，一审法院对违约金的数额予以调整，酌情由睿灏公司每月支付违约金10000元给谭红芳。
因《补偿合同》签订的时间为2011年10月8日，故应以2011年10月8日起为计算睿灏公司支付相关费用的起算点，睿灏公司共支付了180000元给谭红芳，根据睿灏公司的支付情况及其庭审中的陈述，可计得从2011年10月8日至2016年10月7日，每月支付租金1500元，共款90000元（1500元×60个月），另外，从2013年10月8日至2016年10月7日，每月再支付2500元，共款90000元（2500元×36个月）。为此，睿灏公司从2013年10月8日至2016年10月7日止每月再支付的2500元给谭红芳，并未达到一审法院确定的违约金的标准，谭红芳主张睿灏公司从2014年10月8日起支付违约金，合理合法，予以支持。故睿灏公司尚应支付的违约金为：从2014年10月8日至2016年10月7日的违约金为180000元[（10000元-2500元）×24个月]，从2016年10月8日起至交付回迁房屋给谭红芳之日止的违约金每月按10000元计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、云浮市睿灏投资有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交付回迁房屋的违约金（违约金分别为：从2014年10月8日至2016年10月7日尚应支付的违约金为180000元，从2016年10月8日起至交付回迁房屋给谭红芳之日止的违约金每月按10000元的标准计算）给谭红芳。二、驳回谭红芳的其他诉讼请求。如果睿灏公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7600元，适用简易程序审理，减半收取3800元（谭红芳已预交3800元），由谭红芳负担2170元，云浮市睿灏投资有限公司负担1630元。
二审期间，谭红芳为支持其上诉请求向本院提交以下证据：
（2015）云中法民二终字第277号民事判决书复印件，拟证明涉案房屋的租金水平并非法院主观认定的价值，按照一审判决认定的价值120平方米的房屋租金只有1500元，但如果按照评估报告的地段平均租金20元每平方米，120平方米的房屋租金应该是2400元。
睿灏公司质证认为：对判决书的关联性有异议，该判决书只是针对个案，与本案无关。标的物距离市区的远近不是衡量租金的唯一标准，因此，不能以单一的距离作为租金的价值定性。
睿灏公司为支持其上诉请求向本院提交以下证据：
转账凭证复印件三张，拟证明睿灏公司后续继续按每月4000元转账给谭红芳，支付至2017年8月份。
谭红芳质证认为：对转款的真实性无异议，确认收到款项，对于关联性不予认可，睿灏公司没有按照合同承担相应的违约责任。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
另查明：睿灏公司通过银行转账的方式分别于2016年11月29日转账12000元、2017年3月6日转账12000元、2017年6月7日转账12000元给谭红芳。睿灏公司支付给谭红芳的上述款项是2016年12月至2017年8月期间的款项。
睿灏公司在一审时提交了一份书面意见认为，即使法院认为睿灏公司违反合同约定，谭红芳与睿灏公司签订《区屋大围村拆迁安置补偿合同》约定20000元违约金亦过高，应予以减少。
二审期间，谭红芳向本院申请财产保全，请求对睿灏公司的银行账户内的存款在260000元限额内予以冻结，并向本院提供了中华联合财产保险股份有限公司出具的《保函》。经本院委托，云浮市云城区人民法院依法对睿灏公司在中国农业银行云浮分行星岩支行开设的银行账户内（账号：4466200104000XXXX）的存款在260000元限额范围内采取了冻结措施。
本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方当事人签订的《区屋大围村拆迁安置补偿合同》是双方真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、睿灏公司应否对其逾期交付回迁房的行为承担违约责任？2、一审调整违约金是否正确？
关于睿灏公司应否承担违约责任的问题。睿灏公司认为因少部分拆迁户拒绝搬迁房屋，阻碍了工程进度，才造成无法如期交付回迁房给谭红芳的情况，该情况属于免责事项。本院认为，根据双方签订的《区屋大围村拆迁安置补偿合同》第八条：“不可抗力。不可抗力范围：不可抗力指地震、水灾、旱灾、战争、瘟疫、重大火灾等等及其他不可预见的，且对其发生及后果不能防止或避免的。1、因不可抗力导致的违约，违约方不承担违约责任。但当事违约方未及时采取补救措施导致违约行为所造成的经济损失加大的，当事违约方应当对加大的经济损失承担赔偿责任……”的约定，双方合同对免责事由仅约定了因不可抗力导致的违约，违约方才无需承担违约责任的情形。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，而睿灏公司主张的事由，并不属于双方合同约定或法律规定的不可抗力的范畴，因此，睿灏公司认为其无需承担违约责任的主张，本院不予采纳，睿灏公司应按双方合同的约定承担违约责任。
关于一审调整违约金是否正确的问题。睿灏公司已经违约，应承担相应的违约责任，谭红芳有权要求睿灏公司按合同约定履行违约责任。现谭红芳主张睿灏公司依约支付违约金，而睿灏公司认为双方约定的违约金过高，要求调整。因睿灏公司并未提供证据证实谭红芳的实际损失情况，未能证实双方约定的违约金过分高于谭红芳的实际损失，故睿灏公司应承担举证不能的责任，本院对睿灏公司该主张不予采纳，睿灏公司应按照双方合同的约定，每逾期一个月，支付20000元违约金给谭红芳。谭红芳认为一审核算违约金的方式错误的主张，本院予以采纳。根据双方合同约定，睿灏公司应在双方签订合同的2年内交付回迁房屋给谭红芳，即2013年10月9日前。自2013年10月9日起，睿灏公司无法交付回迁房给谭红芳，睿灏公司即构成违约。现谭红芳起诉请求从2014年10月8日起计算逾期回迁违约金，本院予以支持，睿灏公司应自2014年10月8日起至睿灏公司按约定交付回迁房给谭红芳之日止，按双方约定的每月20000元违约金标准支付给谭红芳。违约金已对谭红芳因逾期交房的损失作出补偿，双方合同原约定应由睿灏公司支付给谭红芳的每月租金1500元应予减除。而睿灏公司自2013年12月起实际按每月4000元标准支付款项至2017年8月给谭红芳，该笔已支付的款项应在该20000元违约金中扣除，即从2014年10月8日至2017年8月8日，共计34个月，睿灏公司尚应支付款项差额544000元[（20000元-4000元）×34]给谭红芳。从2017年9月8日起至交付回迁房给谭红芳之日止，睿灏公司每月应支付违约金20000元（已包括租金1500元）给谭红芳。
综上所述，云浮市睿灏投资有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。谭红芳的上诉请求成立部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1616号民事判决。
二、云浮市睿灏投资有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交付回迁房屋的违约金给谭红芳[从2014年10月8日至2017年8月8日，睿灏公司尚应支付给谭红芳的违约金差额为544000元；从2017年9月8日起至交付回迁房屋给谭红芳之日止的违约金，每月按20000元的标准支付（已包括租金1500元）]。
三、驳回谭红芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费3800元，由谭红芳负担550元，云浮市睿灏投资有限公司负担3250元；二审案件受理费7600元，由谭红芳负担1100元，由云浮市睿灏投资有限公司负担6500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 冯梓叶