广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4428号上诉人（原审原告）:刘高峰，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）:贺赞，住广州市天河区。上述两上诉人共同委托代理人：成准强，广东合邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）:广州市城市建设开发有限公司,住广州市天河区。法定代表人：林昭远。委托诉讼代理人：吴兵山、陈泽彬，均系广东格林律师事务所律师。上诉人刘高峰、贺赞因与上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘高峰、贺赞上诉请求：撤销一审判决，支持刘高峰、贺赞一审诉讼请求，即：1、城建公司支付损害赔偿金人民币242433．3元；2、城建公司支付迟延交房违约金人民币254555．7元；以上两项合计人民币496989元。事实和理由：一审判决对部分事实认定不清，导致判决有失公正。1、关于交楼时间的认定，一审判决认定“涉案房屋于2014年7月11日已经交付给原告”，与事实不符。城建公司直到2015年12月16日才向刘高峰、贺赞交付合同第十五条约定的有关文件，那么就应相应承担合同约定的违约条件。刘高峰、贺赞将房屋逾期交楼违约金暂时定在2014年7月31日也在城建公司交付文件时间之内，故逾期交楼违约金的要求合理合法，理应得到支持。2、关于对缺少一个阳台损失的认定不符合事实，判定补偿有违事实和法律。首先，面积差异与设计变更没有关系，面积差异和缺少阳台也是两回事，因此一审判决错误认定“设计变更导致的面积差异已经达成一致补偿协议”与事实严重不符。刘高峰、贺赞认为城建公司实际上存在明显的欺诈行为，刘高峰、贺赞按照合同第十九条请求10％的违约金赔偿缺少阳台的损失实在合法合理。减少一个阳台，城建公司的建筑成本大大减少，而刘高峰、贺赞遭受实际损失巨大，缺少一个阳台导致房屋的整体利用价值、居住条件环境如通风、采光、空间等等完全被改变，折算实际损失远远大于10％的违约损失。一审判决仅作房屋总价3％的补偿远远不足以弥补刘高峰、贺赞的损失，就性质而言，刘高峰、贺赞请求的是因设计变更导致缺少一个阳台的所造成损失，请求的是违约责任，而非补偿。城建公司二审答辩称：1、刘高峰、贺赞在收楼时与城建公司就房屋缺少阳台的问题进行交涉，双方在交涉过程中以及一审开庭从来没有质疑过合同第15条的约定，而二审中又另行提出第十五条的文件问题，属于变更新的理由以及诉求，不应该予以接纳。另外，实际上涉案楼盘早已符合交楼条件，这在番禺法院的一审判决及其他案件中均得到确认。2、关于变更设计所造成的损失系面积误差，刘高峰、贺赞所认为其损失远远大于总房价款10％没有证据予以证实，因此，刘高峰、贺赞的上诉理由不成立。上诉人城建公司上诉请求：1、撤销一审判决书第一、二项判决；2、本案一、二审诉讼费由刘高峰、贺赞承担。事实和理由：一、针对一审判决书第一项判决，城建公司认为，一审法院的“在原告同意涉案房屋的设计变更并要求继续履行合同后。案涉房屋已经符合合同约定和法定的交付条件，被告应通知原告在合理时间收楼，而被告直到2014年7月7日才再通知原告于2014年7月11日收楼，被告应对其怠于通知收楼的行为承担违约责任”的判决理由不成立，具体理由如下：1、根据商品房买卖合同第十三条约定，2013年12月31日是案涉房屋的交付日期。而城建公司在2013年11月20日向刘高峰、贺赞发出《商品房交付使用通知书》，通知城建公司于2013年12月17日办理收楼手续，已经履行了通知义务。后双方在收楼过程中产生争议，为解决争议，城建公司于2014年1月23日发出《关于星汇文某9栋1404单元设计变更的通知》(见附件一)通知城建公司可以选择退房，而刘高峰、贺赞在2014年1月29日回复《关于关于星汇文某9栋1404单元设计变更的通知之答复》明确表示不退房，至此，影响收楼的法律障碍已经不存在，双方就继续履行商品房买卖合同已达成一致意见。故涉案房屋在2014年1月29日开始已经处于随时可以交付状态，刘高峰、贺赞可随时到现场办理收房手续，刘高峰、贺赞怠于行使收楼的权利从而导致涉诉房屋迟延交付的，所产生的逾期交楼责任不应由城建公司承担。2、城建公司认为，商品房买卖合同始终处于履行状态，城建公司已完全履行了通知义务，影响收楼的争议也于2014年1月29日消除，刘高峰、贺赞可随时行使收楼权利。一审法院完全割裂和否定商品房买卖合同的有效性，仅以2014年7月7日《交付使用催告通知书》作为判决依据是错误的，没有任何法律依据。二、针对一审判决书第二项判决，城建公司认为，一审法院在认定城建公司与刘高峰、贺赞双方就因设计变更导致面积差异已经达成一致意见的情况下，还判决城建公司向刘高峰、贺赞补偿损失金额76964元没有法律及合同依据，同时也显失公平的。在处理过程中，城建公司对超过面积误差3％部分已作了双倍赔偿，该等赔偿已具有惩罚性质，刘高峰、贺赞认可了该赔偿并收取了城建公司的赔偿款，至此，设计变更发生的争议及对应的赔偿在本案起诉前就已经解决。此外，一个房屋有几个阳台，并不能明显影响该房屋的实际价值，因为涉案房屋并不是完全没有阳台，不会对房屋实用功能产生影响。只不过可能对于刘高峰、贺赞而言，更喜欢在该处有一个阳台，但换了另外一个人，可能觉得没有阳台感觉更舒服。因此这种影响，只是一种心理反应。因此，一审法院不应该以刘高峰、贺赞心理预期产生差异而判决城建公司承担经济补偿责任。刘高峰、贺赞二审辩称：不同意城建公司的上诉请求及理由。刘高峰、贺赞向一审法院提出诉讼请求：1、城建公司支付损害赔偿金人民币242433.3元；2、城建公司支付迟延交房违约金人民币254555.7元；3、城建公司支付本案诉讼费。刘高峰、贺赞围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、广州市商品房买卖合同物系（预售）及附件原件，证明刘高峰、贺赞与城建公司上面由合同关系等基本事实；2、发票原件，证明刘高峰、贺赞依合同履行了义务；3、商品房交付使用通知书原件，证明城建公司2013年11月20日发出交房通知；4、交楼收楼验收表原件，证明刘高峰、贺赞当即反映与合同不符，少了一个阳台；5、关于星汇文某9栋1404单元设计变更的通知原件，证明城建公司承认设计变更；6、星汇文某9栋1404单元设计变更的通知之答复复印件，证明刘高峰、贺赞对城建公司通知涉及变更的回应；7、针对星汇文某9栋1404单元设计变更的情况说明复印件，证明刘高峰、贺赞在此致函城建公司指出其违约违法的地方；8、关于《针对星汇文某9栋1404单元设计变更后的情况说明》的复函原件，证明城建公司的答复，承认相关违约的事实；9、《交付使用催告通知书》原件，证明城建公司通知收楼，但不承担违约，也不提供交楼手续；10、针对《交付使用催告通知书》复印件，证明刘高峰、贺赞再次表明城建公司须承担违约责任的意见；11、退回面积差价通知书原件，证明城建公司代理人告知面积差价等事宜；12、针对《退回面积差价款通知书》之说明复印件，证明刘高峰、贺赞明确告知城建公司代理人城建公司违约；13、补充协议原件，证明就面积差价订立的补充协议；14、快递单原件，证明刘高峰、贺赞多次与城建公司交涉；15、房屋交付时的有关资料（城建公司盖章的复印件），证明城建公司直到2015年12月才向刘高峰、贺赞交付交房时应当交付的资料；16、房产证及房地产分户图原件，证明刘高峰、贺赞为权利人及缺少阳台的事实；17、标的物照片打印件，证明缺少阳台的事实。城建公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、关于星汇文某9栋1404单元设计变更的通知；2、星汇文某9栋1404单元设计变更的通知之答复；3、退回面积差价通知书；4、银行进账单原件，证明我方已经将面积差价补给了刘高峰、贺赞；5、商品房交付使用通知书；6、关于《针对星汇文某9栋1404单元设计变更后的情况说明》的复函。刘高峰、贺赞与城建公司对对方提供的证据真实性均无异议。庭后，城建公司向一审法院提供了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明案涉房屋工程已于2013年12月20日竣工验收。一审法院综合分析刘高峰、贺赞与城建公司提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：一、刘高峰、贺赞刘高峰、贺赞（乙方）与城建公司城建公司（甲方）于2013年1月18日签订商品房预售合同一份（合同编号为20130118635）以及补充协议，约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区小谷围街大学城中三路9号9（栋）1404房，该商品房的用途为住宅，层高3米，户型结构为三房两厅1厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个，约定建筑面积共133.5416平方米，其中套内建筑面积110.7589平方米，共用分摊面积约22.7827平方米，成交金额为2565482元。其中合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示城建公司城建公司出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房……（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。合同第十五条约定房屋交付时的有关资料，甲方应当向两乙方提供有关商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……上述文件中，一至五项应出示原件并向乙方提供加盖城建公司城建公司公章的复印件……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十九条规划、设计变更的约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利息损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。补充协议第二条，甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3、由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施视作达到使用条件，甲方不需承担任何责任。补充协议第二条，甲乙双方同意买卖合同第十九条修改为：2、签署买卖合同后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意；不同意变更的，乙方有权在通知到达之日起15日内做出退房的书面要求；乙方在通知到达之日起15日未书面答复的，视同接受规划、设计变更；本条所指的“规划、设计变更”的具体含义：（1）乙方购买的该商品房的平面设计、门窗、层高，（2）乙方购买的该商品房所共有的电梯、楼梯等，（3）大厦公共配套建筑物（包括：该商品房项目规划已有的停车场），但因政府行为及公用事业部门要求变更的除外。二、刘高峰、贺赞已付清合同约定的购房款。2013年11月20日，城建公司向刘高峰、贺赞《商品房交付使用通知书》，通知刘高峰、贺赞于2013年12月17日办理收楼手续。刘高峰、贺赞在收楼验收时，提出房屋实际少了1个非封闭式阳台，造成实际面积比合同面积少了约6平方米，认为城建公司交楼不符合合同约定而不同意收楼；刘高峰、贺赞亦于2013年12月31日向城建公司发出《收楼情况告知书》提出上述情况。之后，城建公司于2014年1月23日向刘高峰、贺赞发出《关于星汇文某9栋1404单元设计变更的通知》，表示该单元因设计变更，非封闭式阳台由3个变更为2个，如刘高峰、贺赞不同意变更的，请于本通知送达之日起15日内通知城建公司退房，否则，视为刘高峰、贺赞同意接受上述变更事宜。刘高峰、贺赞于2014年1月29日书面回复城建公司选择不退房。城建公司于2014年7月7日向刘高峰、贺赞发出《交付使用催告通知书》，通知刘高峰、贺赞于2014年7月11日前到售楼部办理收楼手续，但刘高峰、贺赞没有在城建公司通知的时间前往收楼，致使双方至今仍未办理收楼手续。2014年10月29日，双方就案涉房屋面积差异问题达成协议，确定案涉房屋实际套内面积比原合同面积少4.7083平方米，少于原合同面积的4.25%，城建公司向刘高峰、贺赞退回款项141149元。三、案涉房屋工程已于2013年12月20日竣工验收，城建公司于2013年12月23日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并取得了合同第十五条约定房屋交付时的有关资料。一审法院认为：刘高峰、贺赞刘高峰、贺赞与城建公司城建公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据合同的约定，城建公司应当在2013年12月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给刘高峰、贺赞使用，但刘高峰、贺赞依城建公司通知的收楼时间到现场收楼时，发现案涉房屋只有2个非封闭式阳台，实际比合同约定的“非封闭式阳台3个”少了1个，刘高峰、贺赞即向城建公司提出案涉房屋不符合合同约定的交房标准，城建公司向刘高峰、贺赞回复案涉房屋属于设计变更，表示刘高峰、贺赞可以选择退房，刘高峰、贺赞亦书面回复城建公司表示不退房，即刘高峰、贺赞愿意继续履行合同。一审法院认为，在刘高峰、贺赞同意案涉房屋的设计变更并要求继续履行合同后，案涉房屋已经符合合同约定和法定的交楼条件，城建公司应通知刘高峰、贺赞在合理时间收楼，而城建公司直到2014年7月7日才再通知刘高峰、贺赞于2014年7月11日收楼，城建公司应对其怠于通知收楼的行为承担违约责任。而刘高峰、贺赞没有按通知的时间到场办理收楼手续，并继续以设计变更、城建公司没有提交合同第十五条约定的文件为由拒绝收楼，没有法律依据，一审法院不予采纳。故一审法院认定案涉房屋于2014年7月11日已经交付给刘高峰、贺赞，城建公司延迟交楼192天，城建公司应每日按总房价款的0.05%的标准向刘高峰、贺赞支付违约金246286元（2565482×0.05%×192）。至于刘高峰、贺赞主张因设计变更缺少1个非封闭阳台要求赔偿损失问题。虽然刘高峰、贺赞选择继续履行合同，双方亦就案涉房屋设计变更导致的面积差异已经达成一致补偿协议，但住房是人们生活的必需品，随着人们物质生活水平的不断提高，消费者对房屋的户型选择直接影响其对房屋购买的决定，现案涉房屋比合同约定缺少1个非封闭式阳台，源于城建公司改变了房屋设计，致使刘高峰、贺赞对案涉房屋的期望值有所下降，并在一定程度上影响了案涉房屋的整体使用功能和价值，给刘高峰、贺赞造成一定程度的经济损失，城建公司理应就此作一定的补偿，鉴于刘高峰、贺赞与城建公司双方就因设计变更导致面积差异补偿已达成一致意见，一审法院认为城建公司应向刘高峰、贺赞补偿的损失金额为该案涉房屋总价款3%，即(2565482×3%=76964元)，对刘高峰、贺赞主张超出部分的损失，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，于2016年8月12日作出如下判决：一、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘高峰、贺赞支付逾期交楼违约金246286元；二、被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘高峰、贺赞补偿损失76964元；三、驳回原告刘高峰、贺赞的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4377元，由刘高峰、贺赞负担1303元、广州市城市建设开发有限公司承担3074元。本院二审期间，双方均无新证据提交本院。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、刘高峰、贺赞主张逾期交楼违约金能否成立？二、刘高峰、贺赞主张损害赔偿损失能得到支持？本院分析如下：关于焦点一，经本案查明的事实，刘高峰、贺赞按照城建公司通知的收楼时间到现场收楼时，发现涉案房屋只有2个非封闭式阳台，比合同约定的“非封闭式阳台3个”少了1个，因该事实属于影响涉案房屋的重大事项，故刘高峰、贺赞以此向城建公司提出涉案房屋不符合合同约定的交房标准而拒绝收楼，并无不当。之后，双方就此进行了协商，刘高峰、贺赞于2014年1月29日书面回复城建公司选择不退房，故一审认为系刘高峰、贺赞表示愿意继续履行合同，并无不当。在情况下，城建公司理应按照合同的约定向刘高峰、贺赞发出收楼通知，但城建公司直到2014年7月7日才通知刘高峰、贺赞于2014年7月11日收楼，城建公司应对此承担责任，故一审认定逾期交楼违约金应计付至2014年7月11日止，并无不当，本院予以维持。城建公司认为其不应当承担逾期交楼违约责任缺乏依据，本院不予采纳。至于刘高峰、贺赞提出城建公司未依照合同第十五条约定提交相关文件的问题，经本案查明，涉案房屋工程已于2013年12月20日取得工程竣工验收备案表，已取得合同第十五条约定的房屋交付时的有关资料。从本案争议发生后双方的函件看，刘高峰、贺赞从未提出收楼文件的问题。故刘高峰、贺赞该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点二，虽然双方于2014年10月29日就涉案房屋面积差异问题达成协议，城建公司已向刘高峰、贺赞退回款项141149元。但是，从该协议的内容看，系按照合同第十八条的规定对面积差异部分进行多退少补，并没有涉及到合同第十九条“甲方擅自改变规划、设计”如何处理的问题，协议中也没有刘高峰、贺赞就阳台问题明确放弃城建公司赔偿的意思表示。因此，城建公司上诉认为双方就阳台的争议已经解决，与事实不符，本院不予采纳。关于赔偿损失的问题，合同第十九条约定：“因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。”涉案房屋比合同约定缺少1个非封闭式阳台，源于城建公司改变了房屋设计，致使刘高峰、贺赞对涉案房屋的期望值有所下降，并在一定程度上影响了涉案房屋的整体使用功能和价值，给刘高峰、贺赞造成一定程度的经济损失，故刘高峰、贺赞主张城建公司作出赔偿，符合合同约定，应予支持。至于赔偿数额问题，刘高峰、贺赞主张按照总价款的10%进行赔偿，缺乏合同依据，且未能举证证明其实际损失，本院不予采纳。一审综合考量本案的实际情况，酌定赔偿数额为总房价款的3%，并无明显不妥，本院予以维持。综上所述，刘高峰、贺赞和城建公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10194元，由刘高峰、贺赞负担3775元，由广州市城市建设开发有限公司负担6419元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年五月十日书记员  罗 涛黄咏欣