北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初9401号
原告(反诉被告):刘宁，女，1975年11月17日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：张忠（刘宁丈夫），男，1973年6月23日出生，中国电子科技集团公司第十研究所职工，�北京市朝阳区。
被告（反诉原告）：王继华，女，1964年5月28日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：刘立君，北京市法大律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，本公司法律顾问，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）刘宁与被告（反诉原告）王继华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘宁及其委托诉讼代理人张忠、被告（反诉原告）王继华的委托诉讼代理人刘立君到庭参加了诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤未到庭�加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘宁向本院提起诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并配合原告办理房屋产权过户所需全部手续；2、判令被告支付原告截止到2017年4月22日的违约金14.7万元及自2017年4月23日起至实际配合办理房屋产权过户所需手续之日止，按照房屋总价款日万分之五计算的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月18日，被告与张忠(原告之夫)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于昌平区北七家镇温泉花园×房屋出售给张忠，房屋成交价格为150万元人民币，家具、家电、装修及配套设施设备等作价为240万元人民币，共计390万元，合同还对成交方式等进行了约定。双方同时还签订了《补充协议》，对房屋交易等具体事宜以及违约责任等进行了约定。2016年10月19日，原告向被告�付了10万元人民币定金。2016年12月26日，被告与张忠、链家公司签订《变更协议书》，将出售房屋的坐落信息以及房屋所有权证信息等进行完善和变更等。同日，为便于原告公积金贷款，被告同意将房屋买受人由张忠变更为原告刘宁，并与原告、张忠以及链家公司签署《变更买受方协议书（链家）》，各方同意由原告受让张忠在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》中的全部权利义务。原告依约履行合同义务，同被告于2017年2月4日办理了网签手续，并约定2月10日共同前往贷款机构办理贷款面签手续，但2月10日被告并未前往。经原告多次督促，被告均拒绝配合办理贷款面签手续，已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。
被告王继华辩称：我没有违约，合同是因原告违约已经解除了。2017年4月10日我们已经发了解除通知，所以不�意原告的诉讼请求。
第三人链家公司针对本诉述称：无论合同继续履行还是解除，听从法院认定。
反诉原告王继华向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金78万元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金，以总房价款390万元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年2月10日起算至付清之日止；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉被告存在根本违约行为，依照《存量房买卖合同》第八条、《补充协议》第四条第3款之约定，反诉被告应承担其违约责任，反诉被告应支付房价款20%的违约金（计78万元）。依照《补充协议》第四条第1款之约定，反诉被告应承担其违约责任，向反诉原告支付违约金（以总房款390万元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年2月10日起算至付清之日止）。
反诉被告刘宁辩�：我们签订合同没有问题，我们也没有违约行为，也没有收到反诉原告向我发送的解除通知。故要求继续履行房屋买卖合同，不同意反诉原告的反诉请求。
第三人链家公司未到庭参加诉讼，针对反诉原告的反诉请求亦未提交书面意见。
经审理查明：刘宁与张忠系夫妻关系。昌平区北七家镇温泉花园×房屋登记的所有权人是王继华。2016年10月18日，王继华与链家公司签订《房屋出售委托协议》，约定王继华委托链家公司出售上述房屋，委托出售价格为总价款不低于390万元，并委托链家公司代为办理房屋核验服务等内容。
2016年10月18日，张忠（买受人）与王继华（出卖人）
签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张忠购买王继华所有的位于昌平区北七家镇温泉花园×房屋，经协商一致，房屋成交价为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价240万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元，支付方式为直接支付出卖人。关于贷款的约定为：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款120万元，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。出卖人收到全部购房款后5个工作日内交付给买卖人。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，王继华（甲方）与张忠（乙方）、第三人链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价390万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2016年10月18日支付定金10万元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款257万元以理�通托管的方式支付甲方。申请购房贷款：甲乙双方应于评估公司出具评估报告后的3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方应当在甲方收到全部房款后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。权属转移登记：甲方双方同意，在乙方取得批贷函且将全部首付支付后的10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。物业交割：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币3万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。税费的承担：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；…甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同…其他约定：2、首付款共计257万元整，如果在交易过程中甲方提前需要，则乙方配合甲方提前自行支付。当日，张忠、王继华还签订了《网上签约授权委托书》，共同授权委托第三人链家公司作为合法代理人协助其办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续；委托期限自本授权委托书签署之日起委托事项办理完结之日止；委托网上签约内容有王继华和张忠两人的姓名、身份证号码、联系电话、住址及交易房屋信息：交易房屋地址为昌平区北七家镇温泉花园×，成交价为人民币150万元整。
2016年10月18日，张忠、王继华与第三人链家公司还签订了《居间服务合同》，约定三方各自的权利义务。同日，王继华、张忠与案外人北京中融信担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，约定由北京中融信担保有限公司协助办理房屋评估手续、抵押登记手续、个人资信状况预审查、协助办理贷款等服务，张忠支付相应的服务费等权利义务内容。
2016年12月26日，王继华（甲方）、张忠（乙方）、链家公司（丙方）签订《变更协议书》，约定甲乙双方在丙方居间下，就甲方出售房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《居间服务合同》，现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议：一、合同条款的变更约定：1、原《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》中的房屋坐落均由昌平区北七家镇温泉花园×变更为：“昌平区北七家镇温泉花园×”；2、房屋所有权证变更为：“京（2016）昌平区不动产权第××号”；二、其他约定：1、甲、乙、丙三方一致认可上述协议的变更；其他事宜，均按照原协议约定继续履行。同日，王继华（甲方）、张忠（乙方）、链家公司（丙方）与刘宁（丁方）签订《变更买受方协议书（链家）》，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于昌平区北七家镇温泉花园×房屋�成交易，并于2016年10月18日签署了《交易合同合订本》（编号：100XXXXXXXX4）、《补充协议》（编号：100XXXXXXXX4）。现甲乙丙丁四方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：1、甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让签署合同项下的全部权利义务。2、甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3、甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就上述房屋交易所签署的《补充协议》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权�义务。4、甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。本协议一式四份，四方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。2016年10月18日，王继华与张忠还签订了《承诺不自行办理缴税、过户的声明》，载明双方签订了涉案房屋的买卖合同、居间服务合同及补充协议；双方向居间方出具《网签授权委托书》，委托居间方完成该房屋的网上签约手续的办理，共同声明涉案交易房屋的缴税、过户手续必须由链家公司及中融信公司协助办理等内容。
签订上述房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同及变更协议书、变更买受方协议书（链家）后，张忠按照合同约定交付王继华购房定金10万元，并向链家公司支付了相应的居间服务费。2017年2月4日，链家公司根据2016年10月18日交易双方签订的《网上签约授权委托书》协助办理了涉案房屋�网签手续，网签合同中的房屋成交价即按照《网上签约授权委托书》中买卖双方协商一致的150万元。涉案交易房屋办理网签后不久，王继华提出变更网签合同中的房屋成交价，以网签价格与实际成交价不符为由，不再配合刘宁办理银行面签手续。2017年3月，后王继华委托案外人鲍志鹏就此问题与刘宁丈夫张忠进行协商未果。2017年4月10日，鲍志鹏给张忠发送短信一条，载明“张忠先生，刘宁女士：我授王继华委托转告您，因您二位一直无法按390万元成交价完成温泉花园房屋网签，只好抱歉解约。特此告知。”居间方就此问题亦协调买卖双方，未能达成一致意见，致使房屋买卖合同未能继续往下履行。
诉讼中，刘宁申请财产保全，要求查封王继华所属的涉案房屋，在刘宁提供相应的担保后，本院依法作出了民事裁定书，我院执行部门依法查封了涉案房屋。刘宁预交保全费0.5万元。现刘宁起诉至法院，要求继续履行房屋买卖合同，愿意一次性支付王继华剩余购房款，要求王继华配合办理房屋转移登记手续。经法院释明后，刘宁为证明其具备继续履行付款能力，向法院提交了其丈夫张忠的银行存款查询明细，载明其存款余额超过应付购房款金额。王继华提起反诉，认为涉案的房屋买卖合同已于2017年4月解除，要求刘宁承担根本违约责任。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《网上签约授权委托书》、《承诺不自行办理缴税、过户的声明》、《变更协议书》、《变更买受方协议书（链家）》、《房屋出售委托协议》、网签合同、不动产权证、通话录音、短信记录及三方的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为�张忠与被告王继华于2016年10月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及张忠、王继华、第三人链家公司（居间方）签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。同时，王继华与张忠、链家公司于2016年12月26日签订的《变更协议书》及王继华（出售方）与张忠（原买受方）、链家公司（居间方）、刘宁（新买受方）签订的《变更买受方协议书（链家）》均系各方当事人的真实意思表示，协议内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。根据上述变更买受方协议书约定，涉案房屋的买受方由张忠变更为其妻子刘宁，原张忠在存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议中的权利义务全部转移变更于刘宁，刘宁亦同意受让上述合同项下的全部权利义务，四方一致认可上述合同�变更，并同意按照变更后的合同继续履行，故刘宁取得了涉案房屋买受方的全部权利义务。
王继华、刘宁均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋买卖交易中网签、贷款等手续均需买卖双方互相配合，均属合同义务。2016年10月18日，张忠与王继华签订了《网上签约授权委托书》，双方共同委托链家公司办理网签手续，同时双方协商一致均同意按照150万元的价格办理网签。即使国家税收相关部门最终认定该条款规避税收监管，该价格条款无效，但该条款无效也不影响买卖合同其他部分的效力。现王继华在链家公司协助下办理了涉案交易房屋的网签手续后，借故网签合同房价款与房屋成交价不符为由，坚持要求变更网签合同，并不再配合刘宁办理银行贷�面签等后续合同义务，致使买卖双方未能在合同约定的履行期限前办理产权转移登记手续，王继华不配合办理贷款手续，违反了双方合同约定的义务，构成违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼中，经释明，原告愿意支付被告剩余购房款，且原告有能力一次性付清剩余购房款，诉争房屋买卖合同具备继续履行的条件，不存在现实困难，故原告要求继续履行涉案房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告应支付被告剩余购房款，被告配合原告办理涉案房屋的权属转移登记手续，并交付涉案房屋。
关于原告要求被告支付截止到2017年4月22日的违约金14.7万元及自2017年4月23日起至实际配合办理房屋过户所需手续之日止（按照总房价款日万分之五的标准）的违约金，因原、被告约定自2016年10月18日签订房屋买卖合同起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，最迟应于2017年2月15日前办理权属转移登记手续，现因被告不按合同约定履行合同的违约行为，致使双方未能在约定期限内完成过户手续，且原告于2017年4月24日向法院提起诉讼主张权利，故被告应承担2017年2月16日至2017年4月23日期间的逾期违约金，以总房价款390万元，每日万分之五计算违约金数额为12.87万元，故原告主张逾期违约金，于法有据，合理部分，本院予以支持。
关于被告辩称涉案买卖合同已于2017年4月10日通知解除，并提起反诉要求刘宁支付其解约违约金和逾期履行违约金。对此，本院认为，被告作为违约方，不享有合同解除权，且合同尚未完全履行的原因，并非不可抗力或情势变更等原因，被告委托鲍志鹏发送�张忠的短信内容不具有解除合同的效力，故被告辩称合同已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因2017年2月10日网签后被告不再配合履行银行面签的后续手续，其用自身行为表明不再配合原告履行合同，双方已产生纠纷，且根据补充协议约定，原告系在过户前3个工作日内支付第一笔首付款257万元，故原告未支付首付款的行为不构成违约，故被告反诉要求原告支付解约违约金和逾期履行违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
第三人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和辩论的权利，不影响本院依据查明的事实依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王继华继续履行与张忠于二〇一六年十月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和张忠与被告王继华、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及二〇一六年十二月二十六日被告王继华与张忠、原告刘宁、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《变更买受方协议书（链家）》；原告刘宁于本判决生效后十日内支付被告王继华剩余购房款人民币三百八十万元，被告王继华于本判决生效后十日内协助原告刘宁将北京市昌平区北七家镇温泉花园×房屋所有权转移登记至原告刘宁名下，并将该房屋交付给原告刘宁。
二、被告王继华于本判决生效后十日内支付原告刘宁逾期违约金人民币十二万八千七百元。
三、驳回原告刘宁的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告王继华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万九千五百八十八元，由原告刘宁负担三千九百一十八元（已交纳）；由被告王继华负担一万五千六百七十元，于本判决生效后十日内交纳。
反诉案件受理费一万九千元，由反诉原告王继华负担（已交纳）。
保全费五千元，由被告王继华负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李炜鑫
二〇一七年十二月五日
书记员 程建民