内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第1722号
上诉人（原审被告）李凤兰，女，1965年6月3日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。
委托代理人李蕾，内蒙古百柳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）葛丽莉，女，1988年5月24日出生，蒙古族，教师。
被上诉人（原审原告）马文龙，男，1988年11月27日出生，蒙古族，无职业。
二被上诉人的委托代理人张祥，内蒙古法林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司。法定代表人曲文敏，总经理。
委托代理人赵化宏，男，1956年12月1日出生，汉族，系公司职员，现住赤峰市。
上诉人李凤兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2014）松民初字第6635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审查明的事实，案外人丛艳军承建赤峰市红山区工业园区奥火锅炉厂职工楼工程中在李凤兰处购买木材，尾欠李凤兰木材款，经李凤兰催要，案外人丛艳军未予支付。2012年2月10日李凤兰向松山区法院提起诉讼，要求案外人丛艳军支付货款及利息，该院于2012年3月19日作出（2012）松民初字第584号民事判决书，判决丛艳军支付李凤兰材料款57330元，支付违约金20000元，合计人民币77330元。案外人丛艳军未及时履行给付义务。李凤兰申请该院强制执行，并称案外人丛艳军用其位于赤峰市红山区工业园区奥火锅炉厂的职工楼一处抵顶材料款。2012年11月29日葛丽莉、马文龙向李凤兰支付位于赤峰市奥火锅炉厂职工楼4单元2楼东户房款5000元。2012年12月26日李凤兰为葛丽莉、马文龙出据收据1枚，金额为237273元。2013年1月15日葛丽莉、马文龙与奥火公司签订了职工公寓楼有偿使用协议书，约定涉案房屋的用途为职工公寓楼，葛丽莉、马文龙购买了第4单元2层东室，建筑面积为90.39平方米，每平方米基础价2600元。奥火公司认可李凤兰用材料款抵顶房款78200元，李凤兰分三次向奥火公司交款合计64000元。另查明，2013年2月奥火公司取得了位于赤峰市红山区红庙子镇西水地村6616.35平方米的土地使用权，土地性质为工业用地，取得方式为出让。建筑项目有宿舍楼、综合楼及库房。2015年2月6日被告奥火公司取得了位于赤峰市红山区红山经济开发区6号房屋的房屋所有权证，规划用途为宿舍。
原审认为，工业用地，是指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场地，包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地。葛丽莉、马文龙与奥火公司签订了职工公寓楼有偿使用协议书，该协议书是双方当事人的真实意思表示，双方约定了涉案房屋的面积、位置、单价，但未约定使用期限，奥火公司对外发放了广告宣传单，可以使一般公众产生合理信赖，且奥火公司收取葛丽莉、马文龙的大修基金款2260元，该协议虽名为使用协议，但实属买卖协议。奥火公司是涉案土地的使用权人，土地性质为工业用地，涉案房屋是奥火公司建造的，奥火公司是涉案公寓楼的所有权人，其建造职工公寓楼是满足本公司职工的住宿问题，葛丽莉、马文龙并非是奥火公司的职工，奥火公司无权对外出售涉案房屋。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。葛丽莉、马文龙与奥火公司签订的公寓楼使用协议书因违反法律的强制性规定，应属无效。葛丽莉、马文龙将房款237273元全部交付给李凤兰，奥火公司只认可李凤兰用材料款抵顶房款78200元，又分三次向奥火公司交款合计64000元，对于李凤兰称给丛艳军的项目经理贺某某95000元，奥火公司不予认可，李凤兰亦未提交其他证据证明给付此款经奥火公司同意，故奥火公司对142200元负有返还义务，李凤兰对95000元负有返还义务。奥火公司已收取葛丽莉、马文龙交付的大修基金2260元、太阳能款1800元，现葛丽莉、马文龙要求返还上述费用符合法律规定，由于葛丽莉、马文龙已经使用了太阳能二年，对其主张的返还太阳能款，该院将酌情判决返还1300元。葛丽莉、马文龙称其装修时支付费用20000元，但未提供证据予以证明，故不予支持。故依法判决：一、赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司于本判决生效后十日内返还葛丽莉、马文龙购房款142200元、大修基金2260元、太阳能款1300元，合计145760元；葛丽莉、马文龙在收到上述款项后三日内将赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司建造的职工公寓楼4单元2楼东户的房屋腾出交付给赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司；二、李凤兰于本判决生效后十日内返还葛丽莉、马文龙购房款95000元；三、驳回葛丽莉、马文龙的其他诉讼请求。
宣判后，李凤兰不服，上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司已经收取了本案争议房屋的全款，（其中李凤兰直接交纳的现金两笔，一笔是6.4万元，一笔是9.5万元，还有78200元抵账款，共计：237200元）。一审开庭时赤峰奥火恒温锅炉制造有限公司没有承认9.5万元是其公司让李凤兰直接将该款交给建筑队的事实，但是事实上奥火公司已经收到了该9.5万元的房款，（有建筑队与奥火公司的结账手续），并且本案中奥火公司在与葛丽莉、马文龙签订“公寓楼使用协议”书中，明确注明葛丽莉、马文龙已经缴纳该房屋的全款，这个保证书足以证明奥火公司已经收到了该争议房屋的全款，奥火公司认可了李凤兰缴纳给建筑队的这9.5万元，否则奥火公司不认可该笔缴款，奥火公司也不会在合同中注明葛丽莉、马文龙已经交齐全款，更不会将该房屋交付给葛丽莉、马文龙入住使用。其次，李凤兰在转卖该房屋过程中并无任何过错，更不存在多收取9.5万元房款的行为。李凤兰先将该争议房屋的全额交清后，后转让该房屋，并协助葛丽莉、马文龙与奥火公司签订了购房协议，并且奥火公司在认可李凤兰的转卖房屋及已经交齐该房屋的全款的前提下才与二人签订购房协议，并再次收取了葛丽莉、马文龙的大修基金等款项后，同意葛丽莉、马文龙二人入住的事实。最后，9.5万元的房款应由奥火公司负责偿还。奥火公司已经收取了该房屋的全款，奥火公司应该有义务返还房屋款，李凤兰已经将9.5万元转账给奥火公司，李凤兰没有返还义务。请求二审法院对此案重新作出公正裁决。被上诉人葛丽莉、马文龙辩称，只要有人给退钱就可以，所以服从原判。被上诉人奥火公司辩称，原判正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，李凤兰为证据其主张，提供如下证据：
证据一、奥火公司给贺某某出具的房屋转让清单16页复印件，证实奥火雇佣贺某某来负责管理所盖建房屋，贺某某和奥火公司之间的房屋清单明细证实上述诸多房屋的买卖情况及涉案房屋已经注明钱款多少，由建筑队或者施工队来抵账。所有这些房子已经由建筑队卖给他人使用，只有涉案的房屋起了争议。
证据二、证人贺某某出庭证实葛丽莉购买4单元2楼东侧的房子钱全部交清，奥火锅炉厂已经把协议书和收据给葛丽莉和马文龙。李凤兰将9.5万元交给贺某某了，贺某某代表奥火公司给李凤兰出具收据，该笔钱经奥火公司的实际控制人张宝才的许可，已经用于给基建队工人发工资了。
针对上述证据，被上诉人葛丽莉、马文龙质证认为，证据一，与自己无关。证据二，恰恰证明了李凤兰将9.5万元交给贺某某了，但贺某某不是奥火公司的职工，也提供不了张宝才给他的委托，更提供不了给建筑队工人开支的证据，因此这个证言与本案无关联。被上诉人奥火公司质证认为，对于证据一，奥火公司不知情。证据二，奥火公司盖家属楼实际整体承包给丛艳军，贺某某不是奥火公司雇佣的，根本代表不了奥火公司；奥火委托他开工资与事实不符，给工人开支与奥火公司无关。
上述证据结合本案案情综合予以认证。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，各当事人对原审关于葛丽莉、马文龙与奥火公司签订的职工公寓楼有偿使用协议书无效的认定不持有异议，本院予以确认。本案关键的问题是涉案中的9.5万元由谁负返还责任。经二审审查，因案外人丛艳军拖欠李凤兰材料款，丛艳军未及时履行给付义务，经李凤兰申请强制执行，在执行过程中，李凤兰称丛艳军用其位于赤峰市红山区工业园区奥火锅炉厂的职工楼一处抵顶材料款。而奥火公司于2012年6月20日为李凤兰出具收据一枚，并注明转基建队，同时李凤兰在转售过程中与奥火公司协商调换房屋（奥火公司抵给丛艳军3单元1楼西户调换成4单元2楼东户），并最终由奥火公司与葛丽莉、马文龙签订协议书，奥火公司一系列行为均表明奥火公司对于李凤兰与丛艳军之间房屋抵顶欠款的事实知晓并予以确认。故按照正常交易习惯，李凤兰除扣除丛艳军欠其材料款外，剩余房款部分应向丛艳军交付，同时调换后的房屋超出原有房屋价款部分应交于奥火公司。因而李凤兰在分三次将9.5万元钱款交付给丛艳军项目经理贺某某，向奥火公司交付了6.4万元，加之抵顶丛艳军所欠的材料款，至此李凤兰的付款义务已经全部履行完毕。现奥火公司辩称，最初与丛艳军达成了以房屋抵顶工程款的意向，但在李凤兰与奥火公司协商调换房屋时，抵给丛艳军的房屋已被奥火公司收回，而在与丛艳军结算工程款时没有对该房屋结算，且李凤兰交给贺某某的9.5万元，奥火公司不知情，也没有计算在丛艳军的结算账目中，故奥火公司对于该9.5万元不承担返还责任。但本院认为，李凤兰在与丛艳军抵顶房屋及转售房屋过程中，通过奥火公司的行为，完全有理由相信奥火公司已将房屋抵顶给丛艳军。而奥火公司与丛艳军之间用房屋抵顶工程款，及双方如何结算，系奥火公司与丛艳军之间的权利义务关系，与李凤兰无关。关于奥火公司称抵给丛艳军的房屋已经收回，在结算中未予结算的辩解，其并未提供证据予以证明，且奥火公司与丛艳军之间的权利义务关系不能强加给李凤兰。故李凤兰已履行完给付房屋款义务，而合同无效后，房屋已返还给奥火公司，因而作为房屋的所有权人对于葛丽莉、马文龙交付的购房款应负返还义务，原审判令李凤兰承担，明显不当，本院予以纠正。而对于奥火公司与丛艳军之间的权利义务关系，不属于本案审查范围，综上，李凤兰的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销赤峰松山区人民法院（2014）松民初第6635号判决；
二、赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司于本判决生效后十日内日返还葛丽莉、马文龙购房款237200元，大修基金2260元、太阳能款1300元，合计240760元；葛丽莉、马文龙在收到上述款项后三日内将赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司建造的职工公寓楼4单元2楼东户的房屋腾出交付给赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司。
三、驳回葛丽莉、马文龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5331元，由葛丽莉、马文龙承担333元，赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司承担4998元；二审案件受理费5331元，由葛丽莉、马文龙承担333元，赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司承担4998元，邮寄费80元，由葛丽莉、马文龙、赤峰奥火恒温锅炉制造有限责任公司、李凤兰各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 孟凡林
审判员 李国辉
审判员 崔明明
二〇一五年十一月九日
书记员 吴保佳