广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终1348号
上诉人（原审原告）:广西百色斯迈物业管理有限公司，住所地百色市右江区城东路18号百通广场。
法定代表人：余美能，该公司总经理。
委托诉讼代理人:凌广权，广西中名律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚鸿广，男，1980年3月7日出生，汉族，百色市财校教师，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：韩明，广西桂百律师事务所律师。
上诉人广西百色斯迈物业管理有限公司（以下简称：斯迈物业公司）因与被上诉人姚鸿广物业服务合同纠纷一案，斯迈物业公司不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初1828号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭，上诉人斯迈物业公司的委托诉讼代理人凌广权、被上诉人姚鸿广及其委托诉讼代理人韩明到庭进行法庭调查。本案现已审理终结。
上诉人斯迈物业公司上诉请求：1、撤销右江区人民法院（2016）桂1002民初1828号民事判决，改判被上诉人应支付上诉人物业费967.5元，电梯维修费360元，垫付的生活垃圾费96元，水费287.6元，公摊水电费108.2元，并支付违约金566元（从2015年6月份计至2016年5月份），六项合计2385.2元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定双方签订的物业服务合同于2015年5月31日终止，属认定事实错误。虽然双方对收费标准产生争议，但一直还在履行物业服务合同的权利义务。即使《物业前期管理服务合同》终止，但业主委员会还是代表业主表示与上诉人履行物业合同，双方依然存在物业服务合同关系，且上诉人也实际在小区开展了物业服务，故姚鸿广应当支付从2015年6月1日起至2016年10月9日的各项费用。另外，业主委员会选聘新的物业公司违反法定程序，上诉人依约履行合同相关职责，不能擅自撤离。2、一审法院认为约定违约金过高，仅支持30%的违约金是适用法律错误。双方签订的《前期物业管理服务合同》是当事人真实意思表示，对于违约金的约定，依法受法律保护。约定违约金目的是约束和要求合同相对人更好的履行合同，并非是为了收取违约金。上诉人作为物业服务企业，资金投入大，管理成本高，利润比较低，要求业主按约定支付违约金是非常必要的，一审法院认为违约金过高依据不足。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人姚鸿广针对斯迈物业公司上诉请求、事实和理由答辩称，依照合同法规定，《物业前期管理服务合同》于2015年5月31日终止，尽管斯迈物业公司终止日之后未办理交接手续，不影响合同终止的事实；一审调整违约金符合法律的规定。
斯迈物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判决被告姚鸿广支付2015年6月1日至2016年5月31日拖欠原告物业服务费967.5元、电梯维护费360元、垫付生活垃圾费96元，水费287.6元、公摊水电费108.2元、违约金566元（以欠费总额为基数，按日0.3%从2015年6月1日计付至2016年5月31日）共计1339.5元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告广西百色斯迈物业管理有限公司是依法成立，具有从事物业管理服务资质的企业。2010年12月，原告与百色市中城丽景花园小区开发商广西正大房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告进驻百色市开展物业服务管理，该合同自2010年11月8日起至小区一、二期业主大会成立，业主大会重新聘请物业服务管理企业并签订《物业服务管理合同》生效时终止。2010年，被告姚鸿广向广西正大房地产开发有限公司购买百色市右江区中城丽景花园小区17栋903号房，并于2012年10月28日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告姚鸿广以其所购买的房屋的法定产权面积计付物业服务费给原告。被告姚鸿广于收楼之日起缴纳物业服务费、公摊费用和代收费用。物业服务费如被告已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有面积；未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。物业服务收费面积变更以被告提供的合法证明文件如商品房销售合同、房产权证为准，按每平方米每月0.70元计付，电梯维护费每户每月25元，公摊水电费按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊。每半年（即六个月）为一个缴费周期，被告须于每周期首月的5日前交纳当期物业服务费。如有逾期，原告则按被告欠交金额按日千分之三向被告收取违约金。协议有效期从合同签订之日起至百色市正式成立“业主委员会”并签订小区《物业管理服务委托合同》之日止。2012年10月25日，经百色市房地产综合信息测绘技术服务中心测绘，确定百色市东笋路5号中城•丽景花园17栋903号房的房屋面积为100.78平方米。原告就以该房屋面积100.78平方米向被告收取物业服务费。被告亦已按协议交清2015年5月31日前的各种物业服务管理费，并于2016年6月11日交清2015年6月至2016年4月水费、公摊水费，2015年6月至2016年6月的生活垃圾费、电梯维护费。2015年1月19日，百色市业主大会业主委员会成立，并于2015年5月19日聘请广西银湾物业服务公司百色分公司作为百色市的物业服务管理公司。2015年5月8日，原告在小区发出公告通知业主，原告从2015年6月1日起退出百色市。2015年5月20日百色市业主委员会通知原告与新的物业服务公司广西银湾物业服务公司百色分公司进行物业交接，但原告质疑百色市业主大会业主委员会成立程序不合法，拒不交接物业服务管理权给新的物业公司，亦不退出小区。现原告认为被告姚鸿广拖欠2015年6月1日至2016年5月31日各种物业服务管理费及违约金共计2385.2元。故诉至法院。
一审法院认为，原告广西百色斯迈物业管理有限公司是依法成立，并具有从事物业管理服务资质的企业，其与百色市中城丽景花园小区开发商广西正大房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，取得百色市前期物业管理服务权，其行为并不违法，予以确认。原告与被告姚鸿广签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，并在合同有效期内对双方当事人具有约束力。被告姚鸿广作为百色市东笋路5号中城•丽景花园17栋903号房的业主，接受原告为其所在小区提供的物业服务，已成事实，依法应在合同有效期间内向原告缴纳物业服务管理费。至于原告计算被告支付物业服务管理费期间的问题，因百色市业主委员会于2015年1月9日已成立并聘请广西银湾物业服务公司百色分公司作为百色市的物业服务公司，且原告已于2015年5月8日在小区内公告从2015年6月1日起退出百色市。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定和《物业管理条例》第二十六条、《前期物业管理服务协议》约定的终止条件，认定原、被告签订的《前期物业管理服务协议》于2015年5月31日终止，不再对合同双方当事人具有法律拘束力。故被告姚鸿广不应支付2015年6月1日后的物业服务管理费及违约金给原告。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告广西百色斯迈物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告广西百色斯迈物业管理有限公司负担50元。
本院二审期间，上诉人斯迈物业公司和被上诉人姚鸿广未提交新证据。
上诉人斯迈物业公司对一审认定的事实提出异议：2015年6月1日之后斯迈物业公司与业主委员会协商，由业主委员会出示收费公告的事实，斯迈物业公司已提交相关的证据，但一审法院遗漏认定该事实。被上诉人姚鸿广对一审认定的事实提出异议，即认定斯迈物业公司有资质单位是错误的。另外涉案商品房由谁交付没有作正确认定。
对于双方争议的事实，本院评判认证如下：经核实，斯迈物业公司经营期间，确实办理有工商营业执照及资质证书，登记营业时间为2007年4月8日至2017年4月18日，斯迈物业公司依法设立的客观事实存在，至于斯迈物业公司是否存在违规的行为，应由行政主管部门作出相应的处罚，属于行政管理的范畴。另外，斯迈物业公司与正大公司是否同一法人，正大公司或者斯迈物业公司交付涉案商品房，不影响本案实际交房以及设立物业服务关系的事实。涉案商品房是否存在质量问题，与本案物业服务关系不属于同种法律关系。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，应予确认。另查明，斯迈物业公司于2015年5月8日向业主委会员发出的《关于终止“中城丽景花园”一、二期小区物业服务并退出的通知》，该通知送达业主委员会后，斯迈物业公司对业主委会员成立有质疑而拒绝办理交接手续，斯迈物业公司提出其按照物业管理服务协议履行服务义务至2016年10月9日止。
本院认为，上诉人斯迈物业公司与被上诉人姚鸿广签订《前期物业管理服务协议》，系双方当事人确立物业管理服务的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。该合同不存在无效合同的法定情形，在合同履行期间，当事人也未提出合同变更、撤销的异议。涉案商品房已交付的事实客观存在，斯迈物业公司也实际履行物业管理服务，姚鸿广作为小区的业主应当履行支付物业管理相关费用的义务。姚鸿广以斯迈物业公司无资质经营以及涉案商品房非法交付为由，要求二审确认《前期物业管理服务协议》无效不能成立。至于正大公司与斯迈物业公司是否同一法人，涉案商品房交付程序、质量问题能否冲抵物业费用等争议，与本案不同属于一种法律关系，根据合同相对性的原则，斯迈物业公司有权利要求业主履行给付物业管理相关费用，姚鸿广提出本案一审遗漏正大公司作为当事人参加诉讼的理由不成立。
关于斯迈物业公司上诉要求支付2015年6月1日起至2016年10月9日的各项物业管理费的问题。经查，斯迈物业公司于2015年5月8日向业主委员会发出的《关于终止“中城丽景花园”一、二期小区物业服务并退出的通知》，明确合同终止的事由，斯迈物业公司决定于2015年6月1日退出小区物业服务，小区业主对2015年5月31日终止《前期物业管理服务协议》无异议，合同终止的原因已形成，斯迈物业公司应当履行合同终止义务，至于斯迈物业公司对业主委会员成立有质疑而拒绝办理交接手续，主张其实际仍履行合同义务至2016年10月9日止，由于业主对斯迈物业公司继续履行合同的行为不予认可，故斯迈物业公司上诉要求支付2015年6月1日起至2016年10月9日的各项物业管理费用，本院不予采纳。一审法院认定双方当事人于2015年5月31日终止《前期物业管理服务协议》有事实与法律依据。被上诉人姚鸿广按合同约定完全支付2015年6月1日之前物业服务管理相关费用，故斯迈物业公司上诉要求姚鸿广支付2015年6月1日之后的物业服务管理费及违约金共计2385.2元，本院不予支持。
综上所述，上诉人广西百色斯迈物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西百色斯迈物业管理有限公司负担50元（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 黄奇智
审判员 张 莉
二〇一七年十一月七日
书记员 周丽昌