中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3899号
上诉人（原审原告、反诉被告）：顾艳莉，女，1988年4月25日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：李恒源，北京市时代九和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑宏，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：LEECHEAHYEAN(中文名：李嘉渊)，男，1969年8月3日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：张兆鑫，北京市东易律师事务所律师。
原审第三人：北京同晷永硕信息咨询有限公司，住所地北京市顺义区空港街道三山新新家园四区2号楼1364室。
法定代表人：韩邦旭。
委托诉讼代理人：李文忠，男，北京同晷永硕信息咨询有限公司客户经理。
上诉人顾艳莉因与被上诉人李嘉渊、原审第三人北京同晷永硕信息咨询有限公司（以下简称同晷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾艳莉之委托诉讼代理人李恒源与郑宏、被上诉人李嘉渊之委托诉讼代理人张兆鑫、原审第三人同晷公司之委托诉讼代理人李文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾艳莉上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持顾艳莉要求继续履行《北京市房屋买卖合同》、并要求李嘉渊支付逾期交房违约金10000元的诉讼请求；3．判决李嘉渊承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于顾艳莉是否违约的认定，事实不清、证据不足。1．双方于2014年10月18日签订的《北京市房屋买卖合同》及于2015年1月23日签订的《提前交房协议》合法有效。2．顾艳莉依约支付部分房款并合法占有涉案房屋，房屋未过户系李嘉渊多次拖延导致，顾艳莉也未收到李嘉渊声称的催款告知书挂号信。顾艳莉系善意履约方，不存在违约行为，不应承担责任。截至2015年7月22日，顾艳莉依据合同约定累计向李嘉渊支付定金及部分房款共计1600000．23元，剩余房款约定在办理房屋产权登记变更后予以支付。李嘉渊于2016年4月15日将涉案房屋登记在其名下。顾艳莉提交的微信记录证据显示，顾艳莉多次表示已经将剩余房款准备完毕，要求李嘉渊配合办理房屋过户手续，但李嘉渊均以各种理由拖延，导致涉案房屋未按约定过户至顾艳莉名下。李嘉渊在一审中提交的向顾艳莉催款的告知书，挂号信收件人姓名为“顾艳丽”，顾艳莉未签收且对此并不知情。二、一审法院对于《北京市房屋买卖合同》能否继续履行认定错误。合同法的立法目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，顾艳莉在办理房屋实际变更过户时符合相关要求，没有违约及违反相关法律强制性规定的情形，合同具有继续履行的条件。
李嘉渊辩称：同意一审判决，不同意顾艳莉的上诉请求。第一，李嘉渊认可合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。第二，在双方交易过程中，顾艳莉迟迟未提交其购房资质的相关文件，直至一审法院判决时顾艳莉也未向法庭提交真实有效的购房资质文件，反而提交了虚假和伪造的结婚证。据此，直至一审法院判决时顾艳莉仍不具备购房资格，符合因客观情况不能继续履行合同的情形，根据合同约定，李嘉渊有权解除合同。第三，根据合同约定，双方应在房本下发之日起10个工作日内办理房屋过户及给付尾款，直至一审法院判决时顾艳莉仍不具备购房资格，导致合同约定的过户及支付尾款均已过期，系顾艳莉违约。根据合同约定，逾期超过30日未付房款的，李嘉渊有权单方解除合同，不退还定金。李嘉渊于2017年8月10日正式向顾艳莉发出解约通知，故合同在2017年8月10日已经解除。故顾艳莉在二审中提交的2018年3月14日登记的结婚证不影响本案一审判决结果。
同晷公司述称：对一审判决没有意见。
顾艳莉向一审法院起诉请求：1．李嘉渊继续履行《北京市房屋买卖合同》，将北京市顺义区空港工业区B区安宁大街北侧10#住宅楼×房屋过户至顾艳莉名下；2．李嘉渊支付逾期过户违约金10000元；3．李嘉渊承担本案全部诉讼费用。
李嘉渊向一审法院反诉请求：1．确认李嘉渊、顾艳莉及同晷公司签订的《北京市房屋买卖合同》于2017年8月10日解除；2．确认李嘉渊与顾艳莉签订的《提前交房协议》于2017年8月10日解除；3．顾艳莉向李嘉渊返还北京市顺义区空港工业区B区安宁大街北侧10#住宅楼×房屋；4．顾艳莉向李嘉渊支付的定金100000元不再返还；5．顾艳莉向李嘉渊支付占用房屋期间的使用费，自2015年1月23日起至顾艳莉实际返还诉争房屋之日止，按每月18000元标准；6．同晷公司返还李嘉渊居间服务费110000元；7．诉讼费由顾艳莉、同晷公司负担。
一审法院认定事实：2014年10月18日，甲方（出卖人）李嘉渊、乙方（买受人）顾艳莉、丙方（居间方）同晷公司签订编号为Y1296320（2）的《北京市房屋买卖合同》。三方约定：第一条房产成交：（二）房产位于北京市顺义区空港工业B区安宁大街北侧10#住宅楼×；房屋结构：钢混，房屋用途：住宅。第二条成交价格及付款方式：（一）成交价格：1．甲、乙双方经协商一致，同意上述房产成交价格为人民币3670000元；2．其他的一切税费均由乙方承担。（二）付款方式：甲乙双方经协商一致，甲方认可乙方采取以下第1中方式付款：1．现金支付：（1）乙方应在签订本合同同时，预先支付总房款的2．7%，即约人民币100000元，作为保证双方履行合同的定金，甲方应开具相应的收款凭证；（2）剩余款项的支付：1．签订本合同当日乙方支付定金拾万元整。2．在签订本合同30个工作日内，甲方联系好本房开发商，甲乙丙三方共同到房管局办理产权转移手续时，乙方当日再支付玖拾万元整。3．在本房产证下来10个工作日内，甲乙丙三方共同到房管局办理产权转移手续时，乙方当日再支付剩余尾款共计贰佰陆拾柒万元整。第十条乙方的违约责任：（一）因乙方提供的证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还；（二）乙方未按本合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，甲、乙双方同意按下列第1款内容处理。1．每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款部分的0．5%的违约金，合同继续履行。若超过30日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金，若乙方由此给甲方造成的实际经济损失超过定金的，差额部分应由乙方据实赔偿。
诉争房屋坐落为顺义区安泰大街6号院1号楼×，于2016年4月15日登记在李嘉渊名下。
2012年5月18日，出卖人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）与买受人李嘉渊就房屋坐落为顺义区空港工业区B区安宁大街北侧10#住宅楼×房屋签订合同编号为Y1296320的《北京市商品房预售合同》，双方约定李嘉渊以
2639436的价款购买该房屋，并约定了相关权利义务。
2014年10月18日，顾艳莉向李嘉渊给付定金100000元。含该定金，顾艳莉已给付李嘉渊购房款共计1600000．23元。
2015年1月23日，甲方李嘉渊与乙方顾艳莉签订《提前交房协议》，双方约定：“甲乙双方协商一致，甲方在未收到房屋全款的情况下，将房屋于2015年1月23日前交付给乙方使用，在使用过程中所产生的各项费用及装饰装修造成的各项事宜由乙方承担，甲方不再负责在房屋使用过程中所产生的任何责任。”顾艳莉于当日入住涉案房屋。
2016年6月3日，顾艳莉通过北京嘉玺房地产经纪有限公司进行购房资质核验，其中核验结果内容包括：申请核验人信息：姓名：张高峰，证件号码：×××（居民身份证），户籍所在地：北京，婚姻状况：已婚，家庭名下拥有住房：0套，家庭人口数：2人。家庭成员信息：姓名：顾艳莉，证件号码：×××，户籍所在地：黑龙江，与申请核验人关系：夫妻。核验结果：初步核验通过。2016年6月8日，顾艳莉通过北京嘉玺房地产经纪有限公司申报编号为C1287823的存量房屋买卖合同，即网签合同。李嘉渊表示其并不知晓该网签情况，也未授权北京嘉玺房地产经纪有限公司进行网签。
顾艳莉表示通过北京嘉玺房地产经纪有限公司进行资质核验和网签，是因为同晷公司并无进行相关核验的资质。同晷公司表示其具备相应资质，并提交《北京市房地产经纪机构备案证明》，其中备案业务类型包括商品房销售代理、存量房经纪转让、房屋租赁经纪、其他经纪服务等。
就购房资质，同晷公司表示顾艳莉于购房时并无购房资质，之后不知何情况，顾艳莉通过了购房资质核查。就诉争合同履行不畅，同晷公司表示系房本办下来后，2016年5月份约了一次三方碰面，本来定的是全款，顾艳莉需要贷款，跟李嘉渊协商，李嘉渊也同意，让顾艳莉补一部分房款给李嘉渊，顾艳莉也未补款，双方亦未再进行协商。
2016年5月3日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“顾小姐，我上个月15号通知了王飞房本下来的事，他转告你了没。”顾艳莉于当日微信答复：“转告过，说房本快下来了，咱们4月25日见面中介和我才看到你的房本。”2016年5月4日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“好的，你的在京购房资质证明能不能给我出示一下。包括五年完税证明，社保保险户口本，暂住证等也出示一下吧。”2016年5月5日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“请给我你签合同当时的购房资质证明，多谢”。2016年5月5日，顾艳莉向李嘉渊发送微信：“我不在北京啊李总，这些东西我不可能去哪都带在身上，回北京我就给你，该有的资质我一个也不少，否则我也不会一开始就给你打160万。”
2016年6月7日，顾艳莉向李嘉渊发送微信，内容为：“李先生，我们六月五日见了面之后你说孩子上学要用钱，让我给你四十万你才同意跟我做网签，现在三天时间又过去了，我和中介任何一方都没有收到你提供的配合做网签所需要的材料（房本，护照），你既然着急用钱为什么就不配合我过户呢？过了户你顺理成章就能拿到剩余的尾款，你再一次跟我提出有困难需要我在合同范围之外，没过户之前先行支付你四十万，我出于人道主义也答应了，你却莫名其妙又一次的消失了，按照合同规定你这是违约，每天千分之五一万多块的违约金，李先生请你考虑你的违约成本，你想好了给我们回复！”。
2016年8月10日，李嘉渊向顾艳莉发送微信：“顾小姐你好，根据合同的约定，鉴于你延迟付款的行为，我现在正式通知你解除我们签署的北京市房屋买卖合同（合同编号：Y1296320（2））我希望我们约定一个时间，讨论你何时搬离我的房屋和我退返你前期付款的事宜。”当日，顾艳莉向李嘉渊发送微信：“李嘉渊，你发给我的微信通知不产生解除合同的效果……告诉你诉讼过程中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果。”
庭审中，该院问询顾艳莉是否具备在京购房资质。顾艳莉答复其所在家庭具备在京购房资质，并提交编号为×××的结婚证，该证登记情况为顾艳莉与张高峰登记结婚。李嘉渊对顾艳莉具备在京购房资质不认可，并申请该院至北京市东城区民政局调查该结婚证的相关情况。后，该院至北京市东城区民政局调查，经查身份证号为×××的张高峰在该局并无婚姻登记记录，且编号为×××的结婚证的登记人也不是顾艳莉与张高峰。该院将查询情况向双方出示后，顾艳莉表示其在京购房资质为工作居住证，但就其主张，并未提交相关证据予以证明。
审理过程中，该院向顾艳莉释明其可以主张解除合同并主张解除合同后的相关法律后果。顾艳莉坚持其诉讼请求。后，经该院释明，顾艳莉表示如果该院判决解除诉争合同，其要求李嘉渊返还已付房款。
审理过程中，三方均同意适用中华人民共和国法律审理本案。
一审法院认为：顾艳莉与李嘉渊、同晷公司签订的《北京市房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。顾艳莉、李嘉渊均应依约履行合同义务。
该案的争议焦点之一为诉争合同是否应继续履行。该院认为，诉争合同能够履行的前提为顾艳莉具有在京购房资质。经审查，其于2016年6月3日通过资质审核所提交的信息不是真实情况。顾艳莉主张其具有在京工作居住证，但未提交证据证明其主张，应由其负担举证不能的不利后果。故审查现有证据，该院难以认定顾艳莉具有在京购房资质，诉争合同不应继续履行。就顾艳莉要求继续履行合同的诉讼请求，该院不予支持。
该案的争议焦点之二为顾艳莉与李嘉渊哪方违约。据微信记录，李嘉渊于2016年5月仍在促成交易的进行，并要求顾艳莉出具在京购房资质证明。结合同晷公司的陈述，该院确认直至2016年5月5日，顾艳莉仍未向李嘉渊及同晷公司出具其具有在京购房资质的相关证明。诉争合同约定于房本下发之日起十个工作日内办理房屋过户及给付尾款，即在2016年4月29日前完成上述交易。在顾艳莉未提交其购房资质并进行资质审核的前提下，诉争房屋无法进行过户登记。即在约定期间无法过户系顾艳莉行为导致。故该院认定顾艳莉为违约方，系其行为导致合同目的难以实现。李嘉渊于合同履行过程中并无不当，该院认定其不存在违约行为。因顾艳莉的违约行为，李嘉渊于2017年8月10日向其发出的解除通知于法有据，该院确认诉争合同于当日解除。顾艳莉与李嘉渊签订的《提前交房协议》为《北京市房屋买卖合同》的补充协议，因诉争房屋买卖合同于2017年8月10日解除，故《提前交房协议》亦于2017年8月10日解除。双方于合同中约定：“因乙方提供的证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还。”故该院确认顾艳莉已付李嘉渊的定金100000元，李嘉渊不应返还。顾艳莉应及时向李嘉渊返还诉争房屋，李嘉渊应将顾艳莉已付购房款中定金部分扣除后，返还顾艳莉。就李嘉渊主张的占有使用费，该院经综合审查，确认以该判决确定顾艳莉应腾退未腾退之日起开始计算，并酌情确定使用费标准。就李嘉渊要求同晷公司返还中介费的诉讼请求，与该案不基于同一法律关系调整，该院不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认顾艳莉与LEECHEAHYEAN、同晷公司二〇一四年十月十八日签订的《北京市房屋买卖合同》于二〇一七年八月十日解除；二、确认顾艳莉与LEECHEAHYEAN于二〇一五年一月二十三日签订的《提前交房协议》于二〇一七年八月十日解除；三、LEECHEAHYEAN于判决生效之日起七日内返还顾艳莉购房款一百五十万元二角三分；顾艳莉于判决生效之日起七日内将顺义区安泰大街6号院1号楼×腾退给LEECHEAHYEAN，如果顾艳莉逾期未腾退，按每日五百元的标准，给付LEECHEAHYEAN至顾艳莉实际腾退诉争房屋之日止的占有使用费；四、确认LEECHEAHYEAN不再返还顾艳莉已付定金十万元；五、驳回顾艳莉的诉讼请求。六、驳回LEECHEAHYEAN的其他反诉请求。如顾艳莉、LEECHEAHYEAN未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。顾艳莉向本院提交以下证据：证据1．顾艳莉与唐广雷的结婚证、唐广雷的身份证与户口本复印件。证明唐广雷是北京市房山区居民，可以以家庭为单位购买商品住房，顾艳莉具备本案诉争房屋的购买资质。证据2．李嘉渊与中介的微信记录截图。证明本案迟延履行的根本原因是李嘉渊的房产证办不下来。证据3．双方的微信记录截图，证明李嘉渊提交的微信记录是被删除过的，即使进行过公证，顾艳莉也不认可。证据4．2017年8月3日顾艳莉和李嘉渊的通话录音，证明李嘉渊经济状况不好并且有提高房屋价格的意思，且直到2017年8月3日双方仍有履行合同意愿。证据5．诉讼费收据四张，证明顾艳莉一直在催告李嘉渊履约，并通过合法程序维护顾艳莉的利益。证据6．2017年8月4日双方见面协商的录音，证明双方确认李嘉渊两次挂号信的催款通知并没有送达顾艳莉，没有进行过户登记是因为李嘉渊将交易价格提高到每平米5万元，且李嘉渊不配合提交房屋过户所需材料。协议签订后，一年半的时间无法联系到李嘉渊，无法实际履行合同。李嘉渊的护照每隔五年进行变更，且当时李嘉渊的护照也未向一审法院提交。双方均具有强烈的履约意愿和可能性，只是因为李嘉渊个人参照房价的涨幅情况，进行了大幅度的变更，没办法补充达成协议，故合同未实际履行的责任在于李嘉渊。李嘉渊发表质证意见如下：顾艳莉提交的所有证据都不属于新证据。对于证据1，结婚证的真实性、证明目的不认可。该结婚证是一审判决后取得，即便真实，也不影响判决结果，截至一审法院作出判决前，顾艳莉不具备购房资质，已经构成根本违约。据此李嘉渊有权解除合同。对户口本、身份证的真实性和证明目的均不认可。对于证据2，真实性、证明目的和关联性均不认可。没有提供原始载体，也未显示时间，且一审法院已经查明涉案房屋的房产证于2016年4月15日下发，李嘉渊通过同晷公司告知了顾艳莉。对于证据3，真实性、关联性和证明目的均不认可，未提供原始载体，无法验证身份，不符合有效证据的形式。李嘉渊一审提供的微信聊天记录是经过公证的，一审庭审时经过质证，顾艳莉对真实性予以认可，顾艳莉提出的删除的微信记录系广告信息，与本案无关。对于证据4，真实性认可，证明目的不认可，没有体现出李嘉渊要涨价。对于证据5，真实性认可，证明目的不认可，该证据能够证明顾艳莉在录音时已经起诉到法院，故录音不能作为定案的证据。对于证据6，真实性认可，合法性和证明目的不认可。系偷录，不是有效证据，也不属于二审新证据。双方见面进行协商时顾艳莉已经起诉，且顾艳莉当时已经构成违约，李嘉渊有权解除合同，协商未能达成一致不能否认顾艳莉已经违约的事实。同晷公司对顾艳莉提交的证据不发表质证意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩主张及案件查明的事实，本案二审期间的争议焦点为：第一，顾艳莉与李嘉渊之间的《北京市房屋买卖合同》能否继续履行；第二，《北京市房屋买卖合同》未能正常履行，应由谁承担违约责任。
关于争议焦点一，顾艳莉具备在京购房资质是涉案房屋买卖合同继续履行的前提，截至一审法院作出判决前，顾艳莉未能提供证据证明其具备在京购房资质，一审法院确认合同无法继续履行、应予解除并无不当。虽然顾艳莉在二审期间提交了相应证据证明其具备以家庭名义在京购房的资质，但该证据系在一审法院判决之后取得，且距离双方合同约定的过户时间已近两年，远远超出合同履行的合理期限，顾艳莉据此主张合同能够继续履行，缺乏事实律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，《北京市房屋买卖合同》约定在房产证下发10个工作日内，李嘉渊、顾艳莉、同晷公司共同到房管局办理房产转移手续，顾艳莉于当日再支付剩余尾款。顾艳莉上诉主张涉案房屋未能依约履行系因李嘉渊拖延所致，但顾艳莉提交的证据不能证明李嘉渊存在拖延或者拒绝办理过户的情形。而顾艳莉在知晓涉案房屋已经具备过户条件的情况下，迟迟未能取得在京购房资质，导致合同不能按约履行，顾艳莉构成违约并应承担相应的法律后果。李嘉渊基于合同解除权于2017年8月10日向顾艳莉发出解除通知，故一审法院确认《北京市房屋买卖合同》及《提前交房协议》于2017年8月10日解除，并无不当。合同解除后，李嘉渊应将顾艳莉已付购房款中定金部分扣除后返还给顾艳莉，顾艳莉应将房屋返还给李嘉渊。顾艳莉上诉主张涉案合同无法继续履行系因李嘉渊意图涨价超出合同约定数倍所致，但其提交的与李嘉渊之间的聊天记录、通话录音均系一审诉讼期间双方调解协商的内容，不具有相应的证明效力，且不影响对于诉讼前顾艳莉违约事实的认定，故对于顾艳莉的该项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，顾艳莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70620元，由顾艳莉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张 慧
二〇一八年三月二十日
法官助理 何 平
书 记 员 司 旭