北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4035号
上诉人（原审被告）：严青，女，1968年1月28日出生。
委托诉讼代理人：郭志刚，北京市名谦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹建宝，男，1982年8月16日出生。
委托诉讼代理人：郭淼（邹建宝之妻），住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王飞，北京市君本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区戴外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：郭先海，男，1968年5月13日出生。
上诉人严青因与被上诉人邹建宝、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）、郭先海房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初12434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严青之委托诉讼代理人郭志刚，被上诉人邹建宝及其委托诉讼代理人郭淼，北京链家房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人闫松松，被上诉人郭先海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严青上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹建宝的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：链家公司不是本案涉及合同的有效履行方，无权代表一方当事人通知另一方，其所作通知不具有法律上的有效性。邹建宝没有在合同履行期内通知我配合他办理相关手续，是严重违约，我也从未通知过他房屋不再出售。冯晓亮的证言不应被采信，其没有证据证明我有违约行为。一审法院没有批准我的鉴定申请是错误的。一审判决在合同继续履行的情况下，判决我承担违约金又判决承担居间代理费及保障服务费是明显不公平的。一审法院审判程序违法，在2016年10月已经组织双方进行最后陈述，但在当年的12月23日又开庭允许对方变更诉讼请求。
邹建宝辩称，链家公司作为合同居间人，有权催告双方依据合同履行，链家公司的通知和催告我是完全同意的，且在该公司之外我也多次要求对方履行合同。冯晓亮系中介公司的工作人员，与买卖双方均无利害关系，其证言应予被采信。严青在一审庭审过程中明确表示同意出售声明为其丈夫郭先海所签，郭先海本人也表示确实签署过一系列文件，故一审法院未准予严青鉴定申请是正确的。一审判决严青承担违约责任正确，应予维持。一审法院再次组织庭审，我方变更诉讼请求并无不当。
链家公司辩称，我公司同意一审判决，不同意严青的上诉请求。
郭先海辩称，一审判决认定事实错误，我同意严青的全部上诉意见。
邹建宝向一审法院起诉请求：要求判令1.严青继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《居间服务合同》及《补充协议》；2.严青立即协助我及链家公司办理北京市大兴区黄村镇501号房屋（以下简称501号房屋）的所有权转移登记，将该房屋的所有权变更登记至我名下，并自2016年8月14日起每日按房屋总价款的万分之五即1025元支付我违约金至实际办理之日；3.严青立即将501号房屋腾空交付给我，并自2016年8月18日起每日按房屋总价款的万分之五即1025元向支付我违约金至实际交付完毕之日止；4.严青支付我根本违约的违约金房屋总价款的20%即41万元,并自2016年7月11日起按中国人民银行公布的金融机构贷款利率向我支付该违约金的利息至实际付清之日止；6.严青赔偿我支付的居间服务代理费及房屋保障服务费共计53095元。
一审法院认定事实：经链家公司提供居间服务，邹建宝（买受人）与严青（出卖人）于2016年3月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定:出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区黄村镇501号，产权证明所载建筑面积共81.47平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋所有权证证号为：X京兴字第060844，该房屋性质为商品房，该房屋未设定抵押，出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价55万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于三个工作日内将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方还约定了其他事宜。
当日，邹建宝与严青签订了一份《房屋买卖定金协议书》，约定了双方的权利义务。同日，邹建宝（乙方）与严青（甲方）、链家公司（丙方、居间方）还签订了《补充协议》，约定乙方于2016年3月13日将第一笔定金2万元自行支付给甲方，乙方于过户前的三个工作日内将第一笔首付款82万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方，甲乙双方应于乙方资质通过后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方同意在乙方批贷后的三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方确认交易房屋所有权证满五年不是甲方家庭名下唯一住房，本次交易涉及的税费全部由乙方承担；但交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担；交易房屋的租赁期限至2016年12月1日止。《补充协议》中关于违约责任约定如下：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件的购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
邹建宝向严青支付了2万元定金，严青向邹建宝出具了定金收据。
2016年3月13日，邹建宝与严青共同委托链家公司作为二人的合法代理人协助二人办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。严青也承诺，其出售的501房屋已征得其配偶同意，并保证在签约后3个工作日内提交由其配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。与邹建宝签订上述一系列合同、补充协议时，严青的丈夫郭先海在场，郭先海认可其在一系列文件上签名。当日，邹建宝、严青与链家公司还签订了《居间服务合同》，约定了三方的权利义务。关于居间代理费，三方约定由邹建宝向链家公司交纳。2016年3月18日，邹建宝支付链家公司居间代理费42845元、保障服务费10250元。
在合同履行的过程中，链家公司工作人员于2016年6月25日通过微信告知严青“下周做初审我提前通知您”，严青回复“时间太长了，房子我不卖，让买方解除合同吧”、“我正式通知你，告诉买家，房子我不卖了”，链家公司工作人员回复“人家房子卖完了，现在都过完户了，已经无家可归”、“下周三或者周四我们可以做面签了，周五做初审，您可以安排一下时间”。但严青此后未配合邹建宝在贷款机构办理贷款。于是，链家公司于2016年7月4日向严青邮寄催告函，催告函载明：基于我公司工作人员通过电话、短信等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的法律文件办理与房屋交易相关的事宜。敬请您于2016年7月9日16时前，按照合同约定配合房屋购买人办理公积金贷款事宜。链家公司在该催告函中还提醒严青要遵守已签署的法律文件，并告知严青任何延迟履行、部分履行或拒绝履行的行为，均可能被要求承当相应的法律责任。
邹建宝与严青就501号房屋的买卖合同已办理了网上签约手续。一审庭审中，邹建宝主张其与妻子已经筹措到了购房尾款203万元，并同意一次性给付严青。严青在对“共有权人（配偶）同意出售证明”进行质证时，明确表示“这个同意出售证明，是我爱人签字，属实”。
一审法院认为：邹建宝与严青签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均具有相应的民事行为能力，应属合法有效。双方均应按照合同、补充协议及补充条款的约定全面履行各自的合同义务。在严青与邹建宝签订合同时，严青的丈夫郭先海不仅在现场，而且郭先海还签署了一系列材料。严青庭审中明确认可同意出售证明是其丈夫所签。根据补充协议，甲乙双方应于乙方资质通过后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。但此后严青未配合邹建宝申请贷款（面签）。不仅如此，严青还告知链家公司的工作人员，并明确表示“我正式通知你，告诉买家，房子我不卖了”，因此严青拒绝将房屋出售给邹建宝的意思明显。尽管《存量房屋买卖合同》及《补充协议》中未约定邹建宝给付购房款的明确期限，鉴于买卖合同已经网签，邹建宝明确表示愿意一次性支付严青购房款，《存量房屋买卖合同》及《补充协议》应予继续履行。即严青应将涉案房屋交付邹建宝，并协助邹建宝办理房屋所有权变更手续，严青的丈夫郭先海予以配合。并且，严青拒绝将房屋出售给邹建宝，已经构成根本违约，本应按照《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定向邹建宝支付违约金。根据《补充协议》中关于违约条款的约定，根本违约的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，链家公司作为丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。但由于双方约定的违约金数额过高，严青主张不应给付，因此法院对违约金予以酌减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、邹建宝给付严青剩余房款二百零三万元（于判决生效后十日内履行）；二、严青于收到邹建宝给付的第一项房款当日将位于北京市大兴区黄村镇501房屋腾空并交付邹建宝；三、严青于收到邹建宝给付的第一项房款当日协助原告邹建宝办理位于北京市大兴区黄村镇501房屋所有权转移登记手续，将上述房屋变更登记为邹建宝名下；四、严青给付邹建宝逾期履行违约金十二万元，赔偿邹建宝居间代理费、保障服务费五万三千零九十五元（于判决生效后十日内履行）；六、驳回邹建宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明2016年3月18日，邹建宝向链家公司交纳居间代理费42845元，向北京中融信担保有限公司交纳保障服务费10250元。一审法院对上述保障服务费的收费主体审查错误，本院予以纠正，对该院查明其他事实予以确认。
2017年5月18日，邹建宝将203万元预存于一审法院。
本院认为，链家公司为严青与邹建宝签订房屋买卖合同的居间人，在协助双方签订合同外，配合双方办理相关手续，代为沟通传达信息，是促进合同履行及买卖双方交流的行为。从现有证据看，涉案合同履行过程中也确实是链家公司在严青及邹建宝之间进行沟通，故该公司通知严青配合办理贷款手续及严青对中介人员就合同是否履行的表示，均有效。一审法院据此认定严青没有配合邹建宝办理贷款并表示拒绝出售房屋系根本违约，应承担违约责任是正确的。
关于严青所述鉴定问题：是否鉴定取决于案件相关事实能否查明，严青要求鉴定之事项即为郭先海的签字真伪，关于这一点，首先严青已经确认该签字为郭先海所为，其次郭先海本人亦表示曾签署过一系列文件，据此可以认定签字的真实性，故在通过当事人陈述和现有证据可以确认需鉴定事实的情况下，一审法院未准予严青申请的不必要之鉴定是正确的。
关于居间服务费及保障服务费的负担问题，《补充协议》约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的：......甲方出现上述根本违约情形之一的，......；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”该条款为邹建宝提出主张及一审法院判决之依据，本院认为，此条款中“丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”的适用，以甲方根本违约，乙方据此解除合同，且丙方需退还相关费用为前提下，一审法院在判决合同继续履行的情形下，另判决居间服务费和保障服务费由严青负担没有合同依据，且其中保障服务费本非合同丙方链家公司收取。
另，邹建宝在一审法院恢复法庭调查期间变更诉讼请求，而法院在听取各方当事人意见并再次让各方进行了法庭辩论及最后陈述，并在审理完毕后出具判决，不存在违反法定程序的情形。
综上所述，严青的上诉请求中关于居间服务费及保障服务费负担的部分成立，本院予以支持，其他部分均不成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初12434号民事判决第一、二、三项；
二、撤销北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初12434号民事判决第六项；
三、变更北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初12434号民事判决第四项为：严青给付邹建宝逾期履行违约金十二万元（于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回邹建宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费27028元，由严青负担25900（已交纳），由邹建宝负担1128元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 蒋春燕
审判员 李 淼
二〇一七年五月二十七日
书记员 徐方烁