北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初54913号
原告（反诉被告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司，住所北京市朝阳区慧忠里103楼2006室。
法定代表人向玲，总经理。
委托代理人陈梦伶，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人郭浩，北京市天元律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）咸宁市城市建设投资开发有限公司，住所咸宁大道45号。
法定代表人ＸＸＸ，董事长。
委托代理人柯建平，湖北佳成律师事务所律师。
委托代理人周舟，男，汉族，1987年7月21日出生，咸宁市城市建设投资开发有限公司职员，住址武汉市武昌区。
第三人北京国泰恒生投资（集团）有限公司，住所北京市海淀区。
法定代表人丁伟，董事长。
委托代理人陈梦伶，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人郭浩，北京市天元律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）北京国泰洛克珠宝商城有限公司（以下简称北京国泰公司）与被告（反诉原告）咸宁市城市建设投资开发有限公司（以下简称咸宁城建公司）、第三人北京国泰恒生投资（集团）有限公司（以下简称国泰恒生公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京国泰公司与国泰恒生公司共同委托代理人陈梦伶、郭浩，咸宁城建公司委托代理人柯建平、周舟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京国泰公司向本院提出诉讼请求：要求确认咸宁城建公司于2017年6月1日的解约行为无效。事实与理由：北京国泰公司与咸宁城建公司、保证人国泰恒生公司于2012年5月17日签订《房屋租赁合同》，约定由北京国泰公司自2012年6月1日至2025年5月30日承租咸宁城建公司位于北京市朝阳区慧忠里x号楼“洛克时代中心”x座、x座x层、建筑面积合计6223.94平方米的部分房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，北京国泰公司一直依约履行租金支付义务。2017年6月1日，咸宁城建公司突然致函北京国泰公司，以咸宁市相关部门整改意见为由，要求单方解除租赁合同。咸宁城建公司单方解除合同没有任何事实与法律依据，该行为系无效行为。因北京国泰公司需向社会各界澄清事实，以免因房屋使用权问题引发纠纷，故请求人民法院依法确认咸宁城建公司解约行为无效。
咸宁城建公司辩称：2010年11月10日，咸宁城建公司未经招投标和评估程序即与北京洛克时代商业经营管理公司（以下简称洛克商业公司）签订《房屋租赁合同》，约定由咸宁城建公司将涉案房屋出租给洛克商业公司。2012年5月17日，咸宁城建公司与洛克商业公司、北京国泰公司、国泰恒生公司签订《租赁房屋移交确认书》，洛克商业公司将其承租的涉案房屋全部移交给北京国泰公司，由北京国泰公司承接洛克商业公司的权利与义务。当日，咸宁城建公司与北京国泰公司、保证人国泰恒生公司重新签订《房屋租赁合同》，约定由北京国泰公司承租涉案房屋，租赁期限从2012年6月1日至2025年5月30日，租金按照每天每平方米2.65元计算，每三年递增4%。2015年12月31日，湖北省审计厅出具的《审计报告》明确指出，咸宁城建公司未经招投标和评估程序，于2010年11月与洛克商业公司签订《房屋租赁合同》，租赁价格与市场价格相比偏低，不符合国务院国资委《企业国有资产评估管理暂行办法》及《湖北省行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》等相关法律、法规的规定。湖北省审计厅要求对上述违反法律、法规出租房屋的行为必须及时进行整改。2017年6月6日，咸宁城建公司委托北京中必达资产评估有限责任公司对位于朝阳区慧忠里x号楼洛克时代中心的房屋租金进行评估，评估结论是涉案房屋在2010年6月的市场单价是每天每平方米2.5元（不含物业管理费，毛坯房价格），2017年5月的市场租赁单价是每天每平方米5.5元（不含物业管理费）。咸宁城建公司与北京国泰公司约定的租金标准为每天每平方米2.65元，低于每天每平方米5.5元的评估数额，咸宁城建公司因此造成巨大的租金损失。咸宁城建公司与北京国泰公司签订的《房屋租赁合同》，属于法律规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应当认定为无效合同。另外，咸宁城建公司根据有关部门整改意见，于2017年6月1日致函北京国泰公司，要求其派员与咸宁城建公司协议解除《房屋租赁合同》相关事宜和手续，但双方至今未就解除事宜进行协商，北京国泰公司并未因此造成任何损失。
咸宁城建公司向本院提出反诉请求：请求确认咸宁城建公司与北京国泰公司、国泰恒生公司签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：国务院国资委《企业国有资产评估管理暂行办法》规定，企业整体资产或者部分资产租赁给非国有单位，应当对相关资产进行评估。《湖北省行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》规定，行政事业单位利用国有资产出租、出借的，应当遵循“公开、公平、公正”的原则进行。以资产评估机构出具的出租、出借评估报告中的价格或公允价格为底价，由财政部门或由其授权主管部门进行招投标，行政事业单位必须将正式签订的合同报主管部门和同级财政部门备案。合同期限一般不超过3年，合同期满后应重新组织招投标。咸宁城建公司出租涉案房屋时，未进行评估及招投标程序，租赁期限也违反了不得超过3年的规定。同时，涉案房屋在2017年5月的市场单价为每天每平方米5.5元，而双方约定的同期租赁单价仅为每天每平方米2.65元，按照租赁面积6223.97平方米计算，咸宁城建公司每天损失租金17738.31元。因此，双方属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”签订的合同，应当认定为无效合同。
北京国泰公司对咸宁城建公司反诉辩称：根据咸宁城建公司提交的评估报告可以看出，双方于2010年10月签署《房屋租赁合同》时约定的租赁价格与评估价格基本相符，并不存在价格偏低的情形。目前，房屋租赁市场价格虽然高于合同签约价格，但属于正常的商业风险，不能据此认为双方所签《房屋租赁合同》无效。北京国泰公司并未与咸宁城建公司串通损害国家利益，且咸宁城建公司依据的《企业国有资产评估管理暂行办法》及《湖北省行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》，并非国家行政法规，不能成为认定合同无效的法律依据。
国泰恒生公司述称意见与北京国泰公司意见相同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，北京国泰公司提交了其与咸宁城建公司、洛克商业公司于2012年5月17日签署的《租赁房屋移交确认书》，北京国泰公司与咸宁城建公司于2012年5月17日签订的《房屋租赁合同》，咸宁城建公司于2017年6月1日向北京国泰公司发送的函件以及北京国泰公司统计的《租金支付明细表》。证明北京国泰公司依约履行义务，咸宁城建公司提前要求解约的事实。咸宁城建公司提交了其与洛克商业公司于2010年11月10日签订的《房屋租赁合同》、北京国泰公司与咸宁城建公司、洛克商业公司于2012年5月17日签署的《租赁房屋移交确认书》，北京国泰公司与咸宁城建公司于2012年5月17日签订的《房屋租赁合同》，湖北省审计厅于2015年12月31日出具的《审计报告》，北京中必达资产评估有限责任公司于2017年6月6日出具的评估报告。证明咸宁城建公司未经评估及招投标程序，将涉案房屋低价出租给北京国泰公司，造成咸宁城建公司重大损失。经庭审质证，咸宁城建公司对北京国泰公司提交的证据，除对租金支付情况表示需要核实外，对其余证据的真实性均没有异议。北京国泰公司对咸宁城建公司提交的证据均没有异议，但指出双方于2012年5月签约时的租赁价格每天每平方米2.65元与评估价格每天每平方米2.5元相比是合理的，并不存在低价出租的情形。国泰恒生公司质证意见与北京国泰公司质证意见相同。
本院经审查，对北京国泰公司与咸宁城建公司提交的证据均予以确认，并据此认定事实如下：2010年11月10日，咸宁城建公司与洛克商业公司、保证方国泰恒生公司签订《房屋租赁合同》，约定咸宁城建公司同意将建筑面积为6223.97平方米的涉案房屋租给洛克商业公司作为商业经营及办公用途；租赁期限15年，租金以人民币每天每平方米2.65元为基数，每三年递增一次。2012年5月17日，咸宁城建公司与洛克商业公司、北京国泰公司、国泰恒生公司签订《租赁房屋移交确认书》，约定由洛克商业公司将《房屋租赁合同》的权利义务转移给北京国泰公司，各方应确保涉案房屋顺利移交。当日，咸宁城建公司与北京国泰公司、国泰恒生公司签订《房屋租赁合同》，约定咸宁城建公司同意将建筑面积为6223.97平方米的涉案房屋租给北京国泰公司作为商业经营及办公用途。租赁期限自2012年6月1日至2025年5月30日。房屋租赁单价以每天每平方米2.65元为基数，第一年租金6020134.98元，自2013年6月1日开始在年租金基数基础上递增4%，今后每三年递增一次，递增幅度为4%。在北京国泰公司无违约行为的情况下，咸宁城建公司不得干预北京国泰公司的正常经营管理活动。北京国泰公司应合法使用涉案房屋，经营前须依法注册，办理营业执照及相关经营许可证，应以合法身份依法经营、依法纳税，独立承担民事责任，并自觉遵守国家法律、法规、政策，按时足额支付租金、押金及合同规定的费用。任何一方需变更或终止合同，应提前30天书面通知对方，经双方协商一致，达成书面协议后，本合同方可变更或终止。北京国泰公司利用涉案房屋从事违法经营活动、损害公共利益、拖欠租金或欠缴物业费等费用达30日、保管不当或不合理使用导致设备设施损坏并拒不赔偿、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构危及房屋安全以及营业执照被吊销，丧失经营主体资格等情形，咸宁城建公司有权单方面终止和解除合同。
合同签订后，北京国泰公司依约向咸宁城建公司支付租金，未出现双方在合同中约定的导致咸宁城建公司单方解除合同的情形。
2015年12月31日，湖北省审计厅作出鄂审经责报[2015]x号审计报告。该报告指出，咸宁城建公司未经评估程序和招投标程序，将涉案房屋的15年租权整体出租给洛克商业公司，租赁价格偏低。上述问题，不符合国务院国资委《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位”，以及《湖北省行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》第二十四条“行政事业单位利用国有资产出租、出借的，应当遵循‘公开、公平、公正’的原则进行，以资产评估机构出具的出租、出借评估报告中的价格或公允价格为底价，由财政部门或由其授权主管部门进行招投标”的规定，市政府应进一步强化对国有资产的监督和管理。2017年6月6日，北京中必达资产评估有限责任公司受咸宁城建公司委托，就涉案房屋租金标准出具评估报告，评估结论是评估基准日2010年6月涉案房屋租金单价为每天每平方米2.5元（不含物业管理费，毛坯房租金价格），评估基准日2017年5月涉案房屋租金单价为每天每平方米5.5元（不含物业管理费租金价格）。
2017年6月1日，咸宁城建公司致函北京国泰公司，指出“按照咸宁市有关部门整改意见，现致函贵公司，要求解除2012年5月17日贵我双方签订的《房屋租赁合同》（编号x咸城投综字2012年x号）。请贵公司在收到函件15日内派员来我公司协商办理解除合同相关事宜和手续。”
本院认为：本案双方争议在于合同效力问题。北京国泰公司认为双方所签合同合法有效，咸宁城建公司单方解除合同没有任何事实与法律依据。咸宁城建公司认为，双方所签合同未经评估程序和招投标程序，违反了国家法律、法规的规定；而且，双方约定的租金标准低于市场标准，属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”行为，合同应属无效。本院经审理认为，首先、关于咸宁城建公司主张双方所签合同违反了国务院国资委《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位”的规定，以及《湖北省行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》第二十四条“行政事业单位利用国有资产出租、出借的，应当遵循‘公开、公平、公正’的原则进行，以资产评估机构出具的出租、出借评估报告中的价格或公允价格为底价，由财政部门或由其授权主管部门进行招投标”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定签订的合同，属于无效合同。上述《企业国有资产评估管理暂行办法》与《湖北省行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》，系国务院部门法规和地方管理性行政法规，而非国家法律、行政法规。其次、关于咸宁公司以双方“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”主张合同无效的问题。本院认为，根据咸宁城建公司委托评估机构评估结论来看，评估基准日2010年6月涉案房屋租金单价为每天每平方米2.5元，而双方在2010年11月10日签订合同时约定的每天每平方米2.65元的租金标准略高于上述评估日租金单价标准，基本符合当时的市场行情。近几年来，房地产市场价格虽然出现过高的增长幅度，但房地产市场价格的增速，对于签约双方来讲，无法事先预估和判断，不应以目前的房地产市场价格作为评断合同价格公允的标准。综上，本院认为，咸宁城建公司与北京国泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。北京国泰公司并未出现合同约定的解约情形，本院确认北京国泰公司主张成立，咸宁城建公司反诉主张不能成立。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、确认咸宁市城市建设投资开发有限公司于2017年6月1日致函北京国泰洛克珠宝商城有限公司的解约行为无效。
二、驳回咸宁市城市建设投资开发有限公司反诉请求。
案件受理费五十元，由咸宁市城市建设投资开发有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费五十元，由咸宁市城市建设投资开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许承斌
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 史文军
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 许少华