吉林省吉林市丰满区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0211执异42号
案外人：张军，男，1972年5月27日生，汉族，住吉林省磐石。
委托代理人：马海峡，吉林洁廉律师事务所律师。
申请执行人：吉林市利盈小额贷款有限公司。住所地：吉林市丰满区吉林大街103-4号5楼。
法定代表人：尹国，该公司总经理。
委托代理人：冯长友，该公司职员。
被执行人：磐石市佳业房地产开发有限公司。住所地：吉林省磐石市经济开发区。
法定代表人：杨忠武，该公司经理。
委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。
被执行人:吉林市佳业信用担保有限公司。住所地：吉林市船营区翠江锦苑2号楼5号网点。
法定代表人:李妍,该公司经理。
被执行人:磐石市新丰车用空调有限公司。住所地：吉林省磐石市经济开发区。
法定代表人:杨忠武,该公司经理。
委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。
被执行人:杨忠武,住吉林省磐石市。
委托代理人：田杰，吉林辉发律师事务所律师。
被执行人：温卓，住磐石市。
在本院执行申请执行人吉林市利盈小额贷款有限公司（以下简称利盈公司）与被执行人磐石市佳业房地产开发有限公司（以下简称佳业房地产公司）、吉林市佳业信用担保有限公司、磐石市新丰车用空调有限公司（以下简称新丰空调公司）、杨忠武、温卓借款合同纠纷一案中，案外人张军对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张军称，2011年4月6日，张军以每平方米3800元的价格向佳业房地产公司购买磐石市开发区佳业翰林苑小区A栋103号商铺，A栋104号商铺、A栋105号商铺，交付了房款及入住费，于当年入住以上房屋，此后多次交纳供热费、电费等。案外人入住后多次要求佳业房地产公司办理房照，但其以种种借口拒不办理，为此，案外人及小区其他业主多次向磐石市住建局及磐石市政府上访，但一直没有结果。佳业房地产公司将已出售给案外人的房屋进行抵押是非法行为，利盈公司在未查清佳业公司对抵押物是否享有产权的情况下接受其抵押具有明显过错，是恶意串通侵害他人的行为，故请求撤销对案外人房屋的执行查封。
申请执行人利盈公司称：第一，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的相关规定》第二十九条规定，案外人购买的是车库，并非用于居住的商品房，不符合法律规定，所以应予执行。案外人与佳业房地产公司签订的是买卖合同并未办理预告登记，不能对抗善意第三人，所以利盈公司享有抵押权。案外人认为佳业房地产公司的行为是诈骗行为，应向房地产开发公司主张债权而不是物权，故查封是符合法律规定。第二，案涉车库至今尚未办理产权登记手续，利盈公司于2013年就办理了房屋抵押登记，具有公示效力，案外人主张权利所依据的法律规定并不适用本案。第三，利盈公司放款抵押担保行为是有明确的法律依据作支撑。2013年10月利盈公司向佳业房地产公司放款是到产权部门登记备案抵押担保后放款的，该担保抵押行为既是双方真实意思表示也完全符合有关民间借贷相关解释24条规定。利盈公司其他类似的执行异议案件都是驳回异议人的请求。第四、案外人的严重主观过错导致佳业房地产公司一房多卖一房多押的后果。案外人买房七年多，既不去催办产权，也不到产权部门去备案，显然主观过错有多严重。第五、利盈公司依据案外人异议有以下几种观点：一、只有一套住房，既使有严重过错，利盈公司暂时不积极主张；二、案外人购买的车库、商铺，利盈公司肩负起坚决依法维权；三、购买者没交钱的、交钱不足50%的、顶账的，利盈公司将坚决依法维权，尤其是2013年10月24日利盈公司已完成抵押登记备案后形成的买卖关系。
佳业房地产公司、新丰空调公司、杨忠武辩称：第一，温卓只是一百万元的借款被执行人，该批房屋与温卓无关，她不应是本案被申请人；第二，利盈公司执行的依据是（2015）丰民二初字第383、384号判决，在该两份判决中我方与利盈公司形成债务担保关系，担保由吉林市佳业作信用担保公司、新丰空调公司承担担保责任；第三，本案买卖合同有效，应该撤销对其房屋的执行；第四，我方欠利盈公司的钱有新丰空调公司和吉林市佳业信用担保有限公司作为担保，有足够偿还能力；第五，所有购买我方房屋的，有很多原因导致不能及时办理房照，我方正在协调相关部门逐步办理。
本院查明：2015年，申请执行人利盈公司与被执行人佳业房地产公司、新丰空调公司、吉林市佳业信用担保公司、杨忠武、温卓借款合同纠纷一案本院立案受理，案号分别为（2015）丰民二初字第383号及384号。本院经审理，于2016年11月11日作出民事判决书，其中（2015）丰民二初字第383号案件判决如下：一、被告磐石市佳业房地产开发有限公司、温卓于本判决生效后五日内一次性偿还原告吉林市利盈小额贷款有限公司借款本金923498元，并自2015年1月16日起至本金清偿之日止按年利率24%标准支付原告利息；二、被告磐石市新丰车用空调有限公司、吉林市佳业信用担保有限公司对上述借款本息承担连带保证责任，并在承担保责任后，有权向被告磐石市佳业房地产开发有限公司、温卓进行追偿。（2015）丰民二初字第384号案件判决如下：一、被告磐石市佳业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性偿还原告吉林市利盈小额贷款有限公司借款本金4441456元，并自2014年8月11日起至本金清偿之日止按年利率24%标准支付原告利息；二、被告磐石市新丰车用空调有限公司、吉林市佳业信用担保有限公司、杨忠武对上述借款本息承担连带保证责任，并在承担保责任后，有权向被告磐石市佳业房地产开发有限公司进行追偿。判决生效后，因被告未履行还款义务，利盈公司于2017年3月6日向本院申请执行，本院分别立案，案号为（2017）吉0211执273号（执行依据是383号民事判决书）、（2017）吉0211执275号（执行依据是384号民事判决书）。案件在执行过程中，本院于2017年10月31日作出（2017）吉0211执273、275号执行裁定书，裁定查封被执行人佳业房地产公司借款抵押网签在申请执行人利盈公司名下的位于磐石市佳业翰林苑小区的A栋3号、4号、5号商铺（即涉案房屋）。
另查明，2011年4月6日，张军与佳业房地产公司签订了三份预售楼合同书，合同书中约定张军以每平方米3500元的价格购买位于磐石市开发区佳业翰林苑小区A号楼103、104、105号商铺，房款总计为545946元，付款方式为顶账。同日佳业房地产公司为其出具了以上交款收据。后张军交纳了入住费并办理了入住手续。经查，佳业翰林苑A栋一层北面为车库，南面为商铺，车库原喷码是由东向西1号-18号，商铺没有喷码。该楼商铺在磐石市筑建局测绘登记为由东向西101号（即一层1号）-118号（即一层18号），车库登记为由东向西119号（即一层19号）-136号（即一层36号）。张军实际购买的商铺就是本院查封的A栋3、4、5号商铺。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：01lydyh01金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）非因买受人自身原因未办理过户登记。01lydyh01案外人张军的商铺虽然系顶账得来，但所有的购房手续是与佳业房地产开发公司办理的，其于2011年法院查封之前与被执行人佳业房地产开发公司签订了书面楼房预售合同，已全额交付了商铺款并办理了入住手续，商铺未办理产权登记不是案外人的过错，所以案外人的异议请求应予支持。申请执行人利盈公司提出的案外人未办理预告登记及产权登记，不能对抗善意第三人，利盈公司享有抵押权的主张，本院认为，房屋未办理预告登记或产权登记应是佳业房地产开发公司存在过错，与案外人无关。利盈公司在案件诉讼过程中并未向佳业房地产公司主张抵押权，所以在执行异议审查时无法认定该抵押权有效。申请执行人利盈公司执行的案件系金钱债权执行，对案外人的物权期待权的保护应优先于一般债权，所以对利盈公司的观点不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止（2017）吉0211执273号、（2017）吉2011执275号执行案件中对坐落于磐石市开发区佳业翰林苑A栋3号、4号、5号商铺的执行。
如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审 判 长 冷启超
审 判 员 于大民
人民陪审员 刘广山
二〇一八年五月三十日
书 记 员 郑凯文