陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）宝渭法民初字第1100号
原告宝鸡市建筑材料总公司，住所地本市新建路11号。法定代表人刘建军，总经理。
委托代理人：候涛，职员。
被告袁玉江，男，1957年10月18日生，汉族。
被告宝鸡市江河物资有限公司，住所地本市渭滨区文化路建材市场西区32号。
法定代表人袁玉江，经理。
原告宝鸡市建筑材料总公司诉被告袁玉江、宝鸡市江和物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月20日立案受理。依法由审判员白丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人候涛，被告袁玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：自2005年2月1日起，被告租赁我公司市场西区31号、32号房屋经营钢材，租赁合同明确规定：租金按季缴纳，在每季度前一次交清。被告缴纳过7905元房租，当时给其开具了收据，因其未将收据交回，故将租赁业发票没有交付被告。今年以来，我公司多次上门和发通知催要租金，被告均以各种理由为托辞，未按合同规定及时交清房租，至今已达半年之久。为防止国有资产流失，维护市场信誉及企业的合法权益，请求法院判令：1、被告清偿2009年1月30日至今拖欠的房屋租金和管理费，共计9307元。2、支付滞纳金。3、退还门面房。4、被告承担案件受理费。
被告袁玉江辩称：房屋是被告江和公司租赁的办公经营场所，我本人只是江和公司的法定代表人，应驳回原告对我的起诉。
被告江河公司辩称：我公司拖欠原告租金是由于诸多原因造成。原告合同约定的租金为每平方米17元，而原告在未同被告协商的情况下多次单方上调租金及水电费，给我公司增加了一定的费用负担。原告领导及个别工作人员在双方对上调租金协商未果的情况下，以催要租金为名，曾多次采取封门、锁门、上门吵闹等手段，造成我光盘内公司不能正常营业，并在市场内造成很坏的影响，从而导致双方不能正常合理的协商解决问题。我欠部分租金，给原告缴纳的现金原告还未出具租赁业发票，请求重新核对账目，同时市场经理在市场内公开向江和公司道歉并赔偿名誉损失。
经审理查明，自2004年9月20日起，被告江和公司租赁原告建筑公司下属部门宝鸡市建筑材料总公司建筑装饰材料市场位于本市渭滨区文化路建材市场西区的房屋，用于公司的办公经营场所，同时双方签订了租赁合同，并交押金3000元。2009年1月17日，原告建筑公司的下属部门宝鸡市建筑材料总公司建筑装饰材料市场（出租人）与被告袁玉江（承租人）签订了房屋租赁合同，合同载明：1、承租人租赁出租人市场西区31、32号房屋，使用面积为38.3平方米。2、期限从2009年2月起至2010年1月31日止。每平方米租金为27元，按季缴纳，在季前一次缴清。3、每月卫生费、管理费40元整，同房租同时缴纳。4、承租人缴纳押金3000元。5、承租人不交付或不按约定交付租金达1个月以上或所欠各项费用达1000元以上出租人有权解除合同。出租人迟延交付房屋1个月以上，承租人有权解除合同。6、出租人违反合同约定租期或承租方租期未免提前退房的，均向对方缴纳合同未执行期间房租总额5%的违约金。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日千分之三支付滞纳金。7同时双方还约定了其他权利和义务。在租赁期间，被告江河公司有时未能按时缴纳房租和管理费等费用。2009年9月7日，宝鸡市建筑材料总公司建筑装饰材料市场向被告袁玉江发催款通知，限其2009年9月7日17时付清房租。
另查，现由宝鸡市建筑材料总公司持有和给被告江和公司出具的陕西省宝鸡市租赁业发票载明：收取2008年8月1日至2009年1月30日西31号（使用面积为17.3平方米）房屋租金2802.2元；收取2008年6月20日至2009年3月19日西32号（使用面积为21平方米）房屋租金1701.1元，共计7905元。本院依据原告建筑公司财产保全申请采取了财产保全措施，同时原告建筑公司缴纳保全费110元。
以上事实有起诉状、房屋租赁合同、催款通知、陕西省宝鸡市租赁业发票和庭审笔录在卷为凭，经当庭举证、质证，证据充分，为本院确认。
本院认为，从原、被告提交的证据来看，宝鸡市建筑材料总公司建筑装饰材料市场是原告建筑公司的下属部门，建筑装饰材料市场无独立的法人资格，原告建材公司作为本案原告诉讼主体资格适格。本市渭滨区文化路建材市场西区31、32号房屋一直是被告江河公司的办公和经营场所，房屋的承租人是被告江河公司。被告袁玉江系该公司的法定代表人，2009年1月17日，其与原告建筑公司的下属部门宝鸡市建筑材料总公司建筑装饰材料市场签订租赁合同的行为属于职务行为，故其个人不应承担责任。
只要租赁合同是在双方平等的基础上签订的，且双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，应属合法有效，合同双方当事人应当严格履行。原告建材公司与被告江河公司之间签订的租赁合同未违反法律禁止性规定，属于有效合同，原告建筑公司与被告江和公司应按照合同约定全面履行各自义务。任何一方违反合同的约定不履行义务，均应承担违约责任。
关于租金和逾期违约金的认定
被告江河公司作为承租人有义务按照每平方米27元的标准如期缴纳租金。宝鸡市建筑材料总公司提交的陕西省宝鸡市租赁业发票证实被告江和公司所租赁的西31号房屋租金支付到2009年1月30日；西32号房屋租金支付到2009年3月19日，共计7905元。被告江河公司虽然对原告计算的租金数额和期限不予认可，但是其未提交收款收据、已交租金和尚欠租金等相关证据，故其辩解意见不予采信。原告要求被告从2009年1月1日起至同年10月20日起诉之日止的租金和管理费，本院认为，从原告提交的陕西省宝鸡市租赁业发票认为被告江和公司应从2009年2月1日起至同年10月30日止支付31号房屋租金27元×17.3平方米×9个月=4203元，管理费20元×10个月=180元；从2009年3月20日起至同年10月30日止支付32号房屋租金27元×21平方米×7个月=3969元，管理费20元×8个月=160元，租金共计8172元；管理费共计340元。任何一方违反合同的约定不履行义务，均应承担违约责任。被告江和公司逾期未支付房屋租金，按照合同约定应支付违约金和滞纳金。原告选择只要求被告支付逾期付款违约金，即滞纳金，不要求赔偿违约金是对自己所享有权力的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告应按合同约定支付逾期付款违约金，但是双方约定的逾期付款违约金明显过高，本院认为应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，借款人未按合同约定日期归还借款，罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。被告江和公司在以中国人民银行公布的2009年度一年期贷款利率5.31%的水平上加收50%。
关于解除合同的认定
被告违反合同的约定，长期拖欠租金，依据房屋租赁合同的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，原告宝鸡市建筑材料总公司与被告宝鸡市江和物资有限公司2009年1月17日签订的房屋租赁合同予以解除。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，第二百二十七条规定，原告建筑公司有权解除与被告江和公司于2009年1月17日签订的房屋租赁合同。被告江和公司交付的3000元押金可以抵作租金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项，第一百一十四条、第二百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告宝鸡市江和物资有限公司支付原告宝鸡市建筑材料总公司房屋租金8172元、管理费340元、共计8512元（扣除3000元押金，被告实际履行租金数额为5512元）。二、被告宝鸡市江和物资有限公司支付原告宝鸡市建筑材料总公司31号房屋4203元租金的逾期付款违约金自2009年2月1日起至本判决书生效之日止；32号房屋租金的逾期付款违约金自2009年3月20日起至本判决书生效之日止。（以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即中国人民银行公布的2009年度一年期贷款利率的水平上加收50%）。
三、解除原告宝鸡市建筑材料总公司与被告宝鸡市江和物资有限公司2009年1月17日签订的房屋租赁合同，被告宝鸡市江和物资有限公司返还租赁的位于本市渭滨区文化路建材市场西区的31、32号房屋。
四、驳回原告宝鸡市建筑材料公司总对被告袁玉江的诉讼请求。
上述义务被告宝鸡市江和物资有限公司于判决书生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、保全费110元由被告宝鸡市江和物资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，并预交上诉费50元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判员 白 丽
二〇〇九年十二月二十三日
书记员 文国庆