浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2318号
上诉人（原审被告）：吴明观，男，1949年1月7日出生，汉族，住海盐县。
委托诉讼代理人：王海伟，浙江海威特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾瑞英，女，1951年6月22日出生，汉族，住海盐县。
被上诉人（原审原告）：姚海红，女，1972年5月28日出生，汉族，住海盐县。
被上诉人（原审原告）：姚海军，男，1974年12月26日出生，汉族，住海盐县。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：林永华，浙江海赛律师事务所律师。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：李雪玲，浙江海赛律师事务所律师。
上诉人吴明观因与被上诉人贾瑞英、姚海红、姚海军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2017）浙0424民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴明观上诉请求：撤销原判，改判驳回贾瑞英、姚海红、姚海军一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审遗漏了当事人，程序违法。涉案房屋的建房用地审批表记载的审批人员为吴明观、吴明观的妻子、儿子和女儿。吴明观的妻子已经去世，吴明观的儿子、女儿对涉案房屋享有产权，而且享有对其母亲去世后的遗产继承权。本案是确权之诉，其权利的确认影响到吴明观子女的财产权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条的规定，吴明观的子女应为本案件的共同诉讼人。一审法院剥夺了吴明观子女的诉讼权利，按照法律规定，本案在二审不能调解的，应当发回重审。二、一审认定双方存在有效的房屋买卖协议，无事实和法律依据。首先，双方不存在房屋买卖协议，贾瑞英、姚海红、姚海军陈述与吴明观签订有房屋买卖协议，但贾瑞英、姚海红、姚海军不能提供该房屋买卖协议。贾瑞英、姚海红、姚海军虽然持有房屋的农村宅基地使用证、宅基地使用费收据，但不能证明证据的合法来源。一审出庭的证人与贾瑞英、姚海红、姚海军存在利害关系，不能排除证人与贾瑞英、姚海红、姚海军相互串通作伪证的可能。理论上看，双方可能存在房屋租赁还债关系、房屋占有还债关系和买卖合同关系，即使持有宅基地使用证，但也可能是以占有还债。如果是买卖关系，贾瑞英、姚海红、姚海军应及时办理房屋变更登记。退一步讲，即使双方存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同也是无效合同。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分不动产应当经全体共有人同意。本案中，贾瑞英、姚海红、姚海军在明知吴明观的子女对房产享有权利，但未征得其他共有人的同意，故该协议是无效的协议。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。贾瑞英、姚海红、姚海军现存有两块宅基地，面积显然超过了法定标准，故房屋买卖协议无效。
贾瑞英、姚海红、姚海军答辩认为：一、一审未遗漏必须参加诉讼的当事人。本案系合同效力确认之诉，买卖合同一方当事人为姚全法，另外一方为吴明观，本案未遗漏必须参加诉讼的当事人。吴明观援引的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”的规定，显然是对侵权纠纷案件所作的规定，而本案的诉讼标的是买卖合同关系而非侵权法律关系，吴明观以该条司法解释主张本案遗漏当事人属适用法律错误。二、吴明观与姚全法签订了房屋买卖协议，且吴明观将协议项下的房屋交付姚全法。吴明观女儿在一审法院组织现场勘查过程中自认吴明观已将涉案房屋出卖与贾瑞英、姚海红、姚海军家庭，且四位证人的证言能够证实房屋买卖关系的事实。再结合姚全法向村集体组织交纳宅基地使用费，姚全法家庭占有、使用、管理涉案房屋27年之久，吴明观从未向姚全法家庭或村委会提出异议的事实，可以认定涉案房屋已经出卖给姚全法的事实。三、房屋买卖协议有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人以出卖人在缔约时没有处分权为由主张合同无效，显然不能成立。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条是1998年8月29日制定，而且该条款也非禁止性规定，吴明观以此规定主张合同无效不应支持。
贾瑞英、姚海红、姚海军一审诉讼请求：1、确认姚全法与吴明观就坐落于原海盐县建筑面积124.2平方米的住房签订的买卖协议有效；2、吴明观承担本案诉讼费用。
一审法院经审理认定：贾瑞英、姚海红、姚海军分别系姚全法的妻子、女儿和儿子，姚全法于2004年亡故，姚全法的父母已先于其死亡。姚全法系原海盐县村民，吴明观系原海盐县村民，二户住房原为左右前后相邻。
1983年6月18日，吴明观以户主经审批合法建造了坐落于原海盐县建筑面积115平方米（系拆、扩建90平方米、25平方米，用地0.172亩）的农民住房，审批时家庭人口为4人。房屋建成后，因吴明观妻子亡故，吴明观自己亦在外工作，故于1990年下半年，吴明观将其所有的上述农村住房以10000元的价格出卖于姚全法。在扣除吴明观向姚全法的借款4000元后，姚全法向吴明观付清了其余的购房款，吴明观将其拥有的海盐县农村宅基地使用证交付给了姚全法，并将房屋移交给姚全法占有、使用。姚全法于1990年9月26日向所在地村集体经济组织交纳了该房屋的集体土地（宅基地）使用费。此后至今，姚全法及其家人一直占有、管理、控制着该涉案房屋，至贾瑞英、姚海红、姚海军提起诉讼，吴明观也从未提出过任何异议。
一审另查明，1989年8月17日，姚全法经审批合法建造了坐落原海盐县组建筑面积100平方米（其中住房85平方米，附属房15平方米）的农村住房，审批时家庭人口为4人。
以上事实，由贾瑞英、姚海红、姚海军提供的海盐县农村宅基地使用证一份、海盐县集体土地（宅基地）使用费收据一份、村委会证明一份、海盐县农民建房用地申请表一份、海盐县农（居）民建房用地呈报表一份和贾瑞英、姚海红、姚海军申请的四位证姚某根（男，1964年9月2日出生，汉族，海盐县）、张雪根（男，1967年3月14日出生，汉族，海盐县）、姚仁良（男，1955年10月17日出生，汉族，海盐县村前进桥83号）、姚其根（男，1963年7月5日出生，汉族，海盐县村板桥头30号）到庭提供的证言等及一审去涉案房屋现场进行勘查后拍摄的照片十三张，吴明观提供的海盐县农民建房用地申请表一份以及双方当事人的当庭陈述为证，予以采信。吴明观提供的村委会证明一份，与本案没有关联性，故不予认定。
一审法院经审理认为，本案双方争议的问题主要是二个：第一，双方之间是否存在农村房屋买卖合同关系，是否合法有效？是否存在基于吴明观与姚全法之间因民间借贷所形成的农村房屋不定期租赁关系。第二，贾瑞英、姚海红、姚海军的起诉是否超过了诉讼时效。
关于第一个争议问题，贾瑞英、姚海红、姚海军没有提供书面的房屋买卖协议，吴明观认为双方不存在房屋买卖关系。从庭审的情况来看，贾瑞英、姚海红、姚海军提供了海盐县农村宅基地使用证和海盐县集体土地（宅基地）使用费收据，并申请了四位证人到庭提供证言，四位证人虽与贾瑞英、姚海红、姚海军有一定的利害关系，但四位证人能够清晰表述姚全法与吴明观之间的农村房屋买卖关系且房屋已交付姚全法占有、管理的事实。上述证据，结合“姚全法于1990年9月26日向村集体经济组织交付集体土地（宅基地）使用费后，与家人一直占有、管理、控制着该涉案房屋至今，吴明观也从未提出过任何异议”的事实，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，可以认定姚全法与吴明观就坐落组的农村住房（批准建筑面积115平方米）达成了买卖协议，转让价格为10000元，并已付清房款、交付房屋的事实。
关于上述房屋买卖协议的效力问题，吴明观作为户主与姚全法订立的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，订立时双方均具有完全民事行为能力，均系同一集体经济组织成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未侵犯该村村集体的相关利益，也未违反法律的禁止性规定，无法定无效或可撤销事项，故该房屋买卖协议应属合法、有效。姚全法在拥有一处住宅后，再受让吴明观的农村房屋，并非必然导致这一民事行为的无效，且姚全法的这一行为是否违法属另一法律关系调整范围，依法应由土地管理部门作出相应处罚。法律并未禁止村民拥有超过一处宅基地，姚全法拥有另一处宅基地并不影响房屋买卖协议的效力。吴明观提出其与姚全法的农村私有房屋交易要受到四个条件限制，与事实不符，故不予支持。吴明观提出的其与姚全法之间存在因民间借贷所形成的农村房屋不定期租赁关系的主张，亦未提供证据加以证明，不予采信。
对于第二个争议问题，即吴明观主张的诉讼时效问题，一审经审查后认为，本案系农村房屋买卖协议效力确认之诉，不受诉讼时效限制，吴明观亦未提供证据证明贾瑞英、姚海红、姚海军的请求权已过诉讼时效期间，故对吴明观的上述有关主张，不予支持。
综上，上述农村房屋买卖协议已经履行，至今已有二十余年，现吴明观否认双方存在房屋买卖关系，显然与事实不符，也有违诚实信用原则。贾瑞英、姚海红、姚海军作为姚全法的法定继承人，涉案房屋相应的权利依法应归贾瑞英、姚海红、姚海军所有。因此，贾瑞英、姚海红、姚海军要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、贾瑞英、姚海红、姚海军的近亲属姚全法与吴明观之间于1990年下半年就坐落原海盐县组的住房（经批准建筑面积为115平方米）订立的农村房屋买卖协议有效；二、驳回贾瑞英、姚海红、姚海军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取599元，由吴明观负担。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，关于双方是否存在房屋买卖合同关系的争议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。贾瑞英、姚海红、姚海军在一审申请了四位证人到庭作证，四位证人虽与贾瑞英、姚海红、姚海军有一定的利害关系，但一审并非仅依据四位证人的陈述对本案事实进行认定。贾瑞英、姚海红、姚海军提供的海盐县农村宅基地使用证和海盐县集体土地（宅基地）使用费收据，可以证明吴明观将房屋权属证书交付姚全法的事实，结合姚全法于1990年9月26日向村集体经济组织交付集体土地（宅基地）使用费后，与家人一直占有、管理、控制着该涉案房屋至今，吴明观从未提出过任何异议的事实，一审采纳证人证言，并认定姚全法与吴明观就坐落组的农村住房达成了买卖协议，转让价格为10000元，并已付清房款、交付房屋的事实正确。吴明观认为存在其他法律关系而向姚全法交付房屋的可能性，应由其提供能够证明此种法律关系存在的证据，但其并不能提交相应的证据，故其陈述不应予以采信。
关于协议的效力。吴明观认为处分不动产时未经得其他共有人同意，但根据其交付给姚全法的土地使用权登记证书，登记机关载明的权利主体为吴明观一人。事实上房屋已经交付姚全法家庭使用达27年。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人以出卖人在缔约时没有处分权为由主张合同无效的，不应予以支持，因此，吴明观以无处分权为由主张合同无效，缺乏法律依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，该规定为行政管理规范，非效力性规范，吴明观援引此法律规定主张房屋买卖协议无效，亦缺乏依据。
关于是否遗漏当事人的问题，根据该房屋的土地使用权登记证书，权利主体为吴明观一人，姚全法与吴明观达成房屋买卖协议，姚全法的继承人贾瑞英、姚海红、姚海军起诉吴明观要求确认房屋买卖协议有效，不存在遗漏当事人的情形。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1198元，由吴明观负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭灿
审判员 倪勤
审判员 陈远
二〇一八年一月十六日
书记员 周妙