上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初27557号原告(反诉被告)：上海莘光实业公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘连高，董事长。委托诉讼代理人：沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金玲，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海铭阳大酒店有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘辉，董事长。委托诉讼代理人：吕小林，上海东凰律师事务所律师。原告上海莘光实业公司与被告上海铭阳大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理。先适用简易程序审理，于同年11月2日公开开庭进行了审理。原告上海莘光实业公司(以下简称莘光实业)的委托诉讼代理人沙佳伟、金玲，被告上海铭阳大酒店有限公司(以下简称铭阳大酒店)的委托诉讼代理人吕小林到庭参加了诉讼。期间，铭阳大酒店提起反诉，本院予以并案处理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2017年6月27日进行公开开庭审理。莘光实业的委托诉讼代理人沙佳伟、金玲，铭阳大酒店的委托诉讼代理人吕小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。莘光实业向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2008年4月15日签订的《厂房租赁合同》于2016年7月25日解除；2、判令被告迁出上海市龙茗路XXX-XXX号租赁房屋，并将上述地址内全部租赁房屋返还原告；3、判令被告向原告支付自2016年7月1日起拖欠至2016年7月25日的租金人民币(币种下同)17,361.55元；4、判令被告支付原告违约金1,394,000元(按四个月租金的标准计付)；5、判令被告支付原告自2016年7月26日起至实际搬离之日止的占有使用费人民币887,806.45元(按照月租金标准，暂计算至2016年10月31日)。事实和理由：2008年4月15日，原、被告签订的《厂房租赁合同》约定，由被告承租原告位于上海市闵行区龙茗路XXX-XXX号房屋，建筑面积8,400平方米。同时，双方还约定，若承租方欠缴租金超过三个月，出租方有权解除合同。签约后，原告履行向被告交付租赁房屋之义务，而被告却长期未按约支付租金，且经原告多次催讨仍拒绝支付，截止至2016年7月22日，被告已拖欠了2016年4月至7月的租金，故原告于同年7月22日向被告寄送《关于解除龙茗路XXX-XXX号租赁关系的函件》，被告于同年7月25日收到解除函。莘光实业认为，双方签订之合同成立后，签约双方均应诚信履行合同义务，而铭阳大酒店恶意拖欠租金之行为已构成根本违约，并侵害了其的合法权益。据此，向法院提起诉讼，请求依法判决。铭阳大酒店辩称，一、原告向被告发出解除租赁合同的通知，诉称租赁合同在通知到达时即刻解除，其主张没有法律依据和合同的依据，因此该解除行为不产生法律效力。被告支付租金的方式比较灵活，并与原告已经形成了常规行为，故原告没有解除权。即便被告有轻微拖延支付租金的行为，该违约行为也不构成根本违约，原告无解除权。二、由于被告租赁的房屋总面积仅仅6,000余平方米，因此，原告无权要求被告就合同范围外的房屋进行腾退。三、2016年7月份的租金，被告已经在2016年7月28日支付，不存在拖欠2016年7月租金的事实。四、原告诉称其适用合同11.2条，但该条单方行使合同解除权，需要有对方支付违约金的计算方法，原告的解除行为，明显得不出被告需要向原告支付违约金的结论。五、原、被告签订的租赁合同应该依约履行到租赁期限届满的2022年，并按照月租金标准计付租金即可，不存在支付占有使用费。综上，原告的全部诉请是基于错误的、不恰当的解除行为所提出的，恳请法院予以驳回。同时，铭阳大酒店以莘光实业无权解除合同由向本院提起反诉请求：1、确认《厂房租赁合同》履行至2022年12月31日；2、若《厂房租赁合同》解除，判令原告赔偿被告就产证部分房屋装修残值6,000,000元(按审价造价50%计算)，并赔偿加建的无产证部分损失28,790,979元(按审价造价计算)；3、若《厂房租赁合同》解除，判令原告赔偿被告经营利润损失2,755,500元。针对铭阳大酒店上述反诉请求，莘光实业辩称，一、铭阳大酒店违反《厂房租赁合同》关于支付租金的约定在先，莘光实业有权依约单方解除租赁合同。二、因承租人的违约行为导致合同解除的，出租人对铭阳大酒店主张的有证部分的装修残值及经营损失不应赔偿。三、关于无证部分，基于铭阳大酒店在租赁面积之内的无证部分投入，由法院依法处理。经审理查明，2008年4月15日，莘光实业(为签约甲方即出租方；下同)与铭阳大酒店(为签约乙方即承租方；下同)签订了一份《上海莘光实业公司厂房租赁合同》。双方约定：甲方同意将位于沪闵路XXX弄XXX号(现龙茗路XXX-XXX号)的闲置厂房租赁于乙方作为客房、酒店、商务楼经营有关项目使用，租赁物占地面积约12,767平方米，租赁物建筑面积约8,400平方米(甲方保留使用南大门路西南的车库；其中，房地产权证登记的面积为6,516.75平方米，无证面积为1,883.25平方米)，本租赁物系集体工业用地，有原厂房建筑所有批文，有土地使用证，未办房产证；本租赁物公用设施包括：配电500KVA、配水为4寸进水管、污水经微生物处理排入市政污水网管，公用设施必需的改造更新由甲方负责提供，如乙方须增加其他公用设施或扩大设施，费用由乙方负担；本租赁物的功能原为工业生产用房，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担，目前乙方因经营改建、改造甲方均已确认；乙方对甲方的租赁物现状和无产证的情况都确认了解清楚，对可能产生的困难已充分估计，自愿承担相关风险，如因此而可能产生的结果由乙方自行承担；租赁期限为9年，即从2008年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期限届满前六个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；租赁保证金为月租金即300,000元；租金在原上海衡山药业有限公司于乙方签订的厂房租赁合同书的基础上，即从2008年1月1日起在每日每平方米1.20元的基础上递增4%，即为每日每平方米1.248元，每三年在上年的基础上环比递增4%，每三年的1月1日作为租金调整日；租金每月支付一次，乙方应于每月初五个工作日内以支票形式向甲方支付月租金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%。同时，双方在合同第十条“租赁物的转租”条款中规定，经甲方书面同意后，乙方可将租赁物整体转租，部分转租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。合同第十一条“违约责任”规定，在租赁期限内，若遇乙方欠缴租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五个工作日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失(包括但不限于乙方及受转租户的损失)由乙方全部承担；若遇乙方欠缴租金超过三个月，甲方有权提前解除合同，并按本条款第二款的规定执行；在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人的财产)并在解除合同的书面通知发出之日起五个工作日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。甲乙双方不得单方面提前终止本合同。如确需提前解约，须提前二个月书面通知对方，如乙方需提前解约，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物；交清承担的租金和各项税费及其他所产生的债务；应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付年租金二倍的款项作为赔偿。如甲方确需提前解约，向乙方支付年租金二倍作为赔偿，同时赔偿装修损失。签约后，莘光实业交付了上述租赁物，铭阳大酒店则按约向莘光实业支付租金及保证金。签约前即2008年4月13日，铭阳大酒店向上海市闵行区莘庄镇人民政府、上海市闵行区卫生局提交《关于申请铭阳大酒店二期营业项目的报告》，该报告记载的主要内容为：为了完善铭阳大酒店服务功能，达到国家三星级旅游饭店标准，本酒店在成功接待2007年夏季特奥会的基础上，为了更好地服务于2010年上海世博会，在现有客房、大型饭店营业项目基础上，拟新增足浴按摩、棋牌、美容美发、卡拉OK、歌舞厅会务等营业项目。为早日见效，特申请二期营业项目，请镇、局领导予以支持为盼。莘光实业在上述《关于申请铭阳大酒店二期营业项目的报告》的左下方书写了“情况属实”等文字，并加盖了公章。同时，上海市闵行区莘庄镇人民政府也在该报告上书写了“情况属实请予以准许”的文字，并加盖公章。嗣后，铭阳大酒店在租赁场所搭建了8,676.78平方房屋(该部分房屋不用支付租金)。期间，铭阳大酒店将部分厂房及自行搭建的建筑转租给50多户次承租人。2009年12月21日，莘光实业与铭阳大酒店签订了一份《补充协议》。双方约定：在乙方向甲方付清2009年12月31日之前所有欠款的前提下，并保证以后年度租金按合同规定，按时支付给甲方；合同规定每日每平方米租金1.248元，现调整为1.0893元，从2009年10月1日起至2016年12月31日止，年租金为3,340,000元；如果乙方再有拖欠房租，不按时支付给甲方，仍执行原合同的所有条款；本补充协议经双方签字盖章并由乙方付清以前年度欠缴租金2,420,365元即生效。2010年11月15日，莘光实业给铭阳大酒店发《公函》，该《公函》的主要内容为：按双方签订的租赁合同约定，贵方建造的南大门路西南角车库在租赁期内由我司使用，请立即归还。车库归还后，我司同意将租赁期限延长6年即至2022年底。自2009年10月1日起至2022年12月31日止的年租金为3,340,000元，其余条款不变。之后，铭阳大酒店根据《公函》要求，归还了上述车库。2011年1月24日，莘光实业向铭阳大酒店出具《承诺书》，该《承诺书》记载的内容为：我公司收到贵方归还的龙茗路98—118号南侧(原沪闵路XXX弄XXX号)原衡山药业使用的车库，并承诺不作餐饮之用。2016年7月22日，莘光实业以铭阳大酒店未按约支付租金为由向其寄发《关于解除龙茗路XXX-XXX号租赁关系的函件》，该函件记载的主要内容为：截止至发函日，你司已拖欠我司2016年4月至7月的租金1,112,000元，我司曾多次要求你司履行支付义务，但你司至今仍拒不支付租金。鉴于你司欠付租金的行为已属严重违约，现我司根据《厂房租赁合同》的约定，书面通知与你司解除租赁合同。你司应在收到本函件之日起三日内自行清场并返还全部租赁物。你司应于收到本函件之日起三日内向我司支付拖欠的上述租金及逾期付款滞纳金。同时，我司还要求你司按年租赁的二倍偿付违约金。铭阳大酒店接到函件后回复称，虽然合同约定了支付租金的日期，但双方已以口头方式约定，按经营状况半年、年度或根据实际情况灵活支付，故我司并未造成实际拖欠租金。此外，按合同规定，公用设施的改造由甲方负责，贵司一直拖延解决排水造成的内涝，给我司造成严重的经济损失，我司保留向贵司进一步追究责任的权利。同时，铭阳大酒店先后于2016年7月27日、7月28日分别向莘光实业支付租金834,000元、278,000元，即将租金支付至2016年7月31日。同年8月8日，莘光实业向铭阳大酒店寄发《关于2016年7月27日的回复》，该回复记载的主要内容为：贵司2016年7月27日的《公函》收悉，现我司回复如下。因贵司拖欠我司2016年4月至7月的租金，故我司依约通知贵司解除合同；我司从未与贵司口头约定变更租金的支付方式，且对贵司欠租行为进行多次催讨；贵司虽于2016年7月27日、28日向我司(通过转账)支付834,000元及278,000元，但上述款项在扣除逾期付款滞纳金后，贵司仍拖欠租金71,168元。此外，贵司还应向我司支付违约金1,394,000元。至于贵司函中提及的内涝问题，经我司核实系贵司自行改造、改建所致。2016年9月27日，莘光实业以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼过程中，本院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司，对铭阳大酒店在承租场所投入的装饰装修(包括搭建的无证建筑、构筑物等)工程造价进行审价。嗣后，审价单位向本院出具了《上海市闵行区龙茗路XXX-XXX号场所内由被告搭的建筑物、构筑物及装饰装修工程项目工程造价司法审价鉴定意见书》(包括折旧计算说明)。该鉴定意见书记载的审价结论为：无产证部分的工程造为28,790,979.04元，有产证部分的工程造价为12,026,577.31元；按莘光实业主张以2007年1月为折旧起始日，则无产证部分残值为8,620,811.14元(未扣除配电设施改造工程)，扣除配电设施改造工程残值后，无证部分残值为8,581,811.14元，有证部分残值为601,328.87元。按铭阳大酒店主张除一号楼外以2007年4月为折旧起始日，一号楼以2013年12月为折旧起始日，即无产证部分残值为12,661,397.06元(未扣除配电设施改造工程)，扣除配电设施改造工程残值后，无证部分残值为12,622,397.06元，有证部分残值为4,237,928.87元。关于折旧年限的问题，考虑到双方签约时全部工程尚未开始，故本案以铭阳大酒店述称的实际施工日作为折旧的起始时间较为合理。此外，关于配电设施一块，审价单位在质证中该部分已分摊在总价之中,因该配电设施系莘光实业投入的,故该部分应予扣除。以上事实，由莘光实业与铭阳大酒店签订的《上海莘光实业公司厂房房产租赁合同》及《补充协议》，铭阳大酒店递交的《关于申请铭阳大酒店二期营业项目的报告》，双方往来函件及当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本院认为，莘光实业与铭阳大酒店签订的《上海莘光实业公司厂房房产租赁合同》(包括《补充协议》)系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，上述合同应属合法、有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行(合同中涉及无证部分房屋的内容自始无效)。合同履行过程中，铭阳大酒店未经出租方同意及房管、规划部门审批，擅自搭建了8,676.78平方米无证建筑(搭建的无证建筑面积已超出合同记载的有证房屋面积)，因铭阳大酒店在承租场所搭建的无证建筑不具有合法性(属于应予拆除的违章建筑)，且其搭建的违章建筑已部分与有证房屋形成混同(附和)，合同无效部分的处理也使得双方租赁关系无法继续履行。同时，铭阳大酒店又将该违章建筑出租给数十家客户，客观上造成出租方监管困难，故莘光实业可以此为由依法解除合同。同时，铭阳大酒店作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，其未按约向莘光实业支付租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，莘光实业亦可以行使合同解除权。综上，莘光实业要求确认与铭阳大酒店之间的租赁合同于2016年7月25日已经解除的诉讼请求成立，本院予以支持(涉及无证房屋部分内容自始无效)。关于莘光实业要求铭阳大酒店支付租金一节，本院注意到铭阳大酒店(在莘光实业发《关于解除龙茗路XXX-XXX号租赁关系的函件》后)将租金已支付至2016年7月31日。莘光实业之所以认为欠租，系因为在铭阳大酒店支付的租金中扣除了滞纳金。考虑到涉案合同中涉及无证房屋部分内容无效及本案的实际情况，本院对莘光实业要求铭阳大酒店支付2016年7月1日起至同年7月25日租金的诉讼请求不予支持。合同解除后，铭阳大酒店应参照合同约定的租金标准，向莘光实业支付自2016年8月1日起至实际撤离之日止的占有房屋使用费。关于铭阳大酒店先前支付的履约保证金，莘光实业应于其付清租金及占有房屋使用费等相关费用后按约予以返还。关于莘光实业诉请的违约金请求，根据铭阳大酒店的辩称意见(其认为无需支付违约金，可视为系违约金过高要求调整)，本院酌情将违约金调整为1,000,000元。关于合同解除后所涉及租赁房屋中已形成附合的装饰装修物处理问题，考虑到双方的租赁期限已合意延长至2022年底，且该部分已形成附合的装饰装修对出租方还有使用价值，本院基于公平原则，酌定由莘光实业给予铭阳大酒店30%的补偿即1,271,378.66元(4,237,928.87×30%)。关于铭阳大酒店对无证部分房屋投入的装饰装修物损失问题，本案中，根据铭阳大酒店递交的《关于申请铭阳大酒店二期营业项目的报告》，从内容看应该理解为其在承租场所需增加营业项目。铭阳大酒店在未经相关部门同意的情况下，在承租场所擅自搭建无证建筑达8,676.78平方米，对所造成的损失应自行承担其中的50%的损失即6,311,198.53元(12,622,397.06×50%)。同时，铭阳大酒店在承租场所进行大规模的施工建设，莘光实业作为出租方未尽监管之义务，有严重过错，在本案中也应承担50%的赔偿责任即6,311,198.53元。合同解除后，铭阳大酒店作为承租人应通知次承租人及时撤离租赁场所。至于次承租人因此遭受的损失问题，鉴于涉案的次承租人达数十家之多，且各次承租人的承租情况又各不相同，次承租人的问题不宜在本案中一并处理，由次承租人另行起诉或通过其他途径解决。铭阳大酒店辩称其支付租金方式比较灵活，并与莘光实业已经形成了常规行为，故莘光实业没有解除权的辩称理由不能成立，本院不予采信。关于铭阳大酒店的反诉请求，本院确认，双方的租赁期限已合意延长至2022年12月31日，由于铭阳大酒店在承租场所擅自搭建违章建筑及未按约支付租金，出租方有权依法或依约解除合同。据此，铭阳大酒店要求确认租赁合同履行至2022年12月31日的反诉请求不能成立，本院不予支持。关于铭阳大酒店要求莘光实业承担有证部分装饰装修损失之请求，铭阳大酒店要求获得赔偿的比例过高，且导致合同解除的主要责任在承租方，本院基于公平原则调整至30%，即由莘光实业补偿铭阳大酒店有证部分房屋装饰装修损失1,271,378.66元。同时，铭阳大酒店要求获得无产证部分房屋损失的赔偿请求成立，本院予以支持。但赔偿比例应根据双方过错责任分摊，即由双方各承担50%即6,311,198.53元。此外，铭阳大酒店要求莘光实业赔偿其经营利润损失没有法律依据，且本案导致合同(有证部分房屋)解除的主要责任又在于铭阳大酒店。莘光实业关于系铭阳大酒店违约在先，其有权依约解除租赁合同的辩称意见成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十四条第(五)项、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海莘光实业公司与被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司签订的《上海莘光实业公司厂房房产租赁合同》(包括《补充协议》)于2016年7月25日解除(涉及无证部分房屋的内容自始无效)；二、被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市龙茗路XXX-XXX号租赁房屋腾空后返还给原告(反诉被告)上海莘光实业公司；三、被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内参照每天9,150.68元的租金标准向原告(反诉被告)上海莘光实业公司支付自2016年8月1日起至其实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海莘光实业公司支付违约金1,000,000元；五、原告(反诉被告)上海莘光实业公司于被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司支付了上述应付款项后五日内退还其履约保证金300,000元；六、原告(反诉被告)上海莘光实业公司在被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司履行了上述义务后五日内，向其偿付7,582,577.19元(其中有证部分为1,271,378.66元，无证部分为6,311,198.53元)；七、驳回原告(反诉被告)上海莘光实业公司其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,596.67元，由莘光实业负担2,253.76元，铭阳大酒店负担10,342.91元；财产保全费5,000元，由铭阳大酒店负担；反诉案件受理费减半收取计55,124.08元，由铭阳大酒店负担26,769.68元，莘光实业赔负担28,769.68元；审价费552,000元(其中，莘光实业预交了547,000元，铭阳大酒店预交了5,000元),由莘光实业负担220,800元，铭阳大酒店负担331200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  马小弟人民陪审员  陈 玲二〇一七年十月三十一日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。