广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第371号
上诉人（原审原告）广州市东山国有资产经营有限公司。
法定代表人冼伟民，经理。
委托代理人孙云波，广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邓畅荣，男，1962年10月6日出生，汉族。
委托代理人张文婕、郝志国，均为广东环球经纬律师事务所律师。
原审第三人吴美玲，女，1956年11月18日出生，汉族。
原审第三人张俏桦，女，1967年12月10日出生，汉族。
原审第三人叶穗娥，女，1970年2月10日出生，汉族。
原审第三人李华翎，女，1961年5月2日出生，汉族。
原审第三人彭艳琳，女，1969年9月3日出生，汉族。
上列原审第三人的共同委托代理人孙春风，广东启兴律师事务所律师。
原审第三人魏锦光，男，1960年1月19日出生，汉族。
原审第三人莘超波，男，1980年8月1日出生，汉族。
原审第三人林锦钊，男，1953年10月14日出生，香港特别行政区居民。
原审第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行。
负责人邓裕斌，行长。
委托代理人胡新范，广东德法理律师事务所律师。
上诉人广州市东山国有资产经营有限公司（下简称国资公司）、邓畅荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第3154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市越秀区八旗二马路11号2-4楼的产权人是广州市东山区人民政府。广州市东山区人民政府于2000年6月2日将广州市越秀区八旗二马路11号3-4楼交由国资公司进行管理。
2008年7月15日，国资公司与邓畅荣签订《广州市房屋租赁合同》，约定：第一条合同当事人出租人（甲方）：广州市东山国有资产经营有限公司承租人（乙方）：邓畅荣……；第二条甲方同意将坐落在越秀区八旗二马路11号四楼房号的房地产出租给乙方作写字楼用途使用，建筑（或使用）面积220.24平方米；第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2008年7月15日至2008年8月31日装修免租期；2008年9月1日至2010年8月31日￥8810；2010年9月1日至2011年8月31日￥9339；2011年9月1日至2012年8月31日￥9900；2012年9月1日至2013年8月31日￥10494；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金、支票或转帐付款方式缴付租金给甲方；第四条乙方向甲方交纳人民币￥21000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。……第六条甲方的权利和义务：……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。……。上述合同于2008年8月20日在房管部门登记备案。合同签订后，国资公司依约将涉案场地交给邓畅荣。
2009年12月18日，国资公司向邓畅荣发出《关于限期拆除安装在我司物业内排水管的通知》，载明：你方与我司于2008年7月签订承租越秀区八旗二马路11号220.24平方米的租赁合同。经我司管理人员检查发现，你未经我司同意，擅自在我司物业上方的混凝土层开洞安装多条排水管，有的甚至穿过横樑，对我司物业造成损坏和造成严重的安全隐患，也违法双方所签订合同的规定条款。因此，我司责令你方在2010年1月20日前拆除在我司物业内的全部排水管，在修复被损坏建筑物前，将修复方案报知我司管理工作人员。在此期间，你方须确保物业安全。我司将保留通过合法手段追究你方责任的权利。特此通知。邓畅荣于2009年12月22日收到上述通知。2010年1月28日，邓畅荣函复国资公司《确认书》，载明：收到贵司2009年12月28日《关于限期完成拆除安装在我司物业内排水管的通知》，贵司所述情况属实，我方将尽快与五楼原业主（排水管安装方）、现业主及使用人协商制定恢复原状方案，并承诺于2010年2月28日前完成恢复原状。2010年2月9日，邓畅荣发函国资公司，载明：我于2010年1月28日收到贵司关于限期拆除安装在我司物业内排水管的通知，经我与另一产权人瞿春燕等协商一致，未能找到较为完善解决方法，现我方建议用我方拍卖所得东山区政府位于八旗二马路11号二层物业与东山国有资产公司的四楼进行调换。（因二层及四层均为同一产权人，即：东山区政府），二楼产权我方于2008年4月30日拍得至今未办过户手续，恳请贵司协调处理为盼。（附拍卖确认书一份）申请人：邓畅荣瞿春燕。2010年9月3日，国资公司向邓畅荣发出《通知》，载明：你方承租我司八旗二马路11号4楼物业，据我司财务查核，你方已欠交4个月租金（合计35240元）。根据双方签订的合同规定，你方已构成违约。现正式通知你方，在收到本通知后三日内，到我司全额缴纳所欠的租金和滞纳金。我司将视情况而定，研究终止合同或提起诉讼，追偿我司全部损失。特此通知。2010年9月9日，邓畅荣复函国资公司，载明：我方收到你公司的通知书一份，关于我欠缴纳你公司的4个月租金（合计35240）我很抱歉。我希望能一次性缴纳租金并且能够终止合同，愿贵公司同意。我方愿意赔偿给贵公司带来的损失。另外，现在的物业公司也愿意承接我们的合同。希望贵公司能够同意。或者，你公司提出一个解决终止合同的方案。双方再沟通。后双方协商无果，国资公司、邓畅荣产生纠纷。
另查明，邓畅荣与瞿春燕于2008年4月30日在广东省拍卖拍卖行有限公司举行的拍卖会拍得广州市八旗二马路11号首层（部分）、二层及5-7层、11-15层房产。2008年9月19日，房管部门核发了广州市八旗二马路11号5-7层房地产权证给邓畅荣和瞿春燕，产权证载明：房屋用途为非居住用途，房屋所有权性质为私有房产等。
邓畅荣、瞿春燕于2008年10月20日向广州市规划局出具《申请书》，载明：本人瞿春燕、邓畅荣是八旗二马路11号1-2、5-7、11-15楼的业主，因楼龄较旧，现经过3、4、8、9、10楼业主的同意，对八旗二马路11号进行加固维修，向贵局申请办理相关手续。请给予为盼。2008年11月14日，广州市城市规划局向邓畅荣、瞿春燕核发了穗规建证（2008）4016号《建设工程规划许可证》，同意其对八旗二马路11号整幢大楼进行办公楼加固工程。国资公司于2008年11月24日向广州市越秀区规划局出具《证明》，载明：我单位是广州市越秀区八旗二马路11号三、四层的业主，现同意该大楼第1-2层、5-7层、11-15层的业主瞿春燕、邓畅荣对该大楼的第三、四层进行室内加固装修工程。2008年11月27日，邓畅荣与瞿春燕向广州市城市规则局出具《情况说明》，载明：本人邓畅荣、瞿春燕在2008年7月向贵局申请八旗二马路11号的外立面改造工程，在2008年8月14日领取了建设工程规划许可证并进行施工。在施工过程中，发现了该大楼因楼龄较长，内部结构需进行加固维修，所以我方在2008年10月向贵局申请了办公楼加固工程，在2008年11月14日领到规划许可证。我方在进行外立面工程施工的同时，也对室内需加固的地方进行了部分加固施工，领到规划许可证后全面开工。在2008年11月26日，施工完毕，现向贵局申请验收报告，请给予同意为盼！2008年11月28日，广州市城市规划局以穗规函（2008）10184号《关于同意办公楼加固工程规划验收的复函》函复邓畅荣、瞿春燕，载明：你户申请对经我局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2008）4016号）批准的八旗二马路11号15层（部分3、17层）办公楼加固维修工程办理规划验收的函收悉。经现场查勘和审核，同意该办公楼加固维修工程5-7层、11-15层面积2418.3240平方米验收使用。
2008年12月9日，邓畅荣、瞿春燕向房管部门申请对广州市八旗二马路11号5-7层、11-15层产权分割。上述房屋经房管部门审核同意后被分割为每层8套共64套房屋，并于2008年12月25日向邓畅荣、瞿春燕核发了64套房屋的产权证，房屋用途为非居住使用房。
后邓畅荣、瞿春燕对外刊登广告对广州市八旗二马路11号5-7层、11-15层的64套房屋进行出售。现广州市八旗二马路11号501房产权人为吴美玲、502房产权人为魏锦光、503房产权人为张俏桦、504房产权人为叶穗娥、505房产权人为李华翎、刘世骏、506号产权人为林锦钊、507房产权人为莘超波、508房产权人为彭艳琳。中国银行股份有限公司广州珠江支行为广州市八旗二马路11号507房的抵押权人。
国资公司于2010年11月4日提起本案诉讼，请求：1、解除国资公司、邓畅荣签订的《房屋租赁合同》，由国资公司收回租赁场地；2、邓畅荣立即拆除擅自安装在八旗二马路11号4楼场地的所有排水管，恢复房屋的原状；3、邓畅荣赔偿恢复八旗二马路11号4楼场地的原状期间国资公司的损失（计算标准为：每月的损失按国资公司、邓畅荣签订的《房屋租赁合同》的月租金标准计算，自《房屋租赁合同》解除之日起计至实际恢复原状之日止，暂计为2个月，合计人民币18678元）；4、邓畅荣支付从2010年5月至2010年10月拖欠的租金合计53918元，违约金4695.63元，合计58613.63元；5、邓畅荣承担本案的全部诉讼费用。
原审诉讼中，原审法院经现场勘察，广州市八旗二马路11号五楼至十五楼的住户均使用涉案场地顶部新加装的下水管道。涉案房屋由于上层楼房的改造，新加装的下水管道直接从四楼房屋的顶部向下穿孔走管，使得涉案房屋天花表面多处可见下水管道，而且为了隐藏下水管道还新建了许多包管的柱子和间墙。
国资公司向原审法院申请邓畅荣造成广州市八旗二马路11号4楼场地的损失进行评估。原审法院委托广东高迪评估咨询有限公司（下简称高迪公司）对广州市八旗二马路11号4楼房屋的价值；如不能恢复原状，该房屋价值；上述两者的差价进行价格评估。高迪公司于2011年5月20日出具《价格评估结论书》（高迪评估（2011）005号），价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的1、原状价值为人民币叁佰壹拾贰万陆仟捌佰玖拾元整（￥3，126，890.00）；2、在不能恢复原状时，标的房屋价值为人民币贰佰叁拾柒万叁仟陆佰柒拾元整（￥2，373，670.00）；3、上述两者之间的差价为人民币柒拾伍万叁仟贰佰贰拾元整（￥753，220.00）。
原审法院认为，国资公司与邓畅荣在平等自愿的基础上签订的《广州市房屋租赁合同》出自双方的真实意思表示，合同内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉依约履行。国资公司、邓畅荣同意解除双方签订的租赁合同和交还涉案场地，原审法院予以照准。邓畅荣无依约按期交纳涉案房屋的租金，其应承担违约责任。合同约定按每日按每月租金额的0.3%的标准支付逾期交纳租金的违约金的约定并无违反法律的规定，国资公司要求邓畅荣按上述标准计付违约金的请求合理，原审法院予以支持。邓畅荣称逾期支付租金的违约金应按中国人民银行同期贷款利率的标准计算于法无据，原审法院不予采纳。邓畅荣违反合同约定擅自改变房屋结构致使涉案房屋受损，双方未能就涉案场地受损问题达成一致意见的情况下，邓畅荣要求国资公司收回场地和解除合同，国资公司有权拒绝邓畅荣的上述请求，邓畅荣称要求国资公司收回场地和解除合同后的租金应由国资公司自行承担的意见，原审法院不予接纳。邓畅荣要求国资公司退回保证金21000元的问题，根据合同约定国资公司应解除合同之日退还交纳保证金21000元给邓畅荣，故国资公司应在解除合同时退还保证金21000元给邓畅荣。国资公司要求邓畅荣恢复涉案场地原状的问题，广州市八旗二马路五楼以上的业主均使用涉案场地顶部新加装的下水管道，如拆除涉案场地加装的下水管道、恢复场地原状，必然造成五楼以上业主房屋无法使用，其利益受到损害。虽然涉案场地因邓畅荣的违约行为遭受损失，但与五楼以上业主遭受的损失相比较，国资公司遭受的损失较小。权衡两者之间的利益，涉案场地不适宜恢复原状，国资公司可就涉案场地遭受的损失向邓畅荣另行主张权利。造成本案纠纷的责任在邓畅荣，其应承担本案诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院判决：一、广州市东山国有资产经营有限公司与邓畅荣于2009年12月18日签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除。二、邓畅荣于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市八旗二马路11号四楼交还广州市东山国有资产经营有限公司。三、邓畅荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2010年5月1日起至实际交还场地之日止的租金（2010年5月1日至2010年8月31日止的租金按每月8810元计；2010年9月1日至2011年8月31日的租金按每月9339元计；2011年9月1日至2012年8月31日的租金按每月9900元计；2012年9月1日至2013年8月13日的租金按每月10494元计）给广州市东山国有资产经营有限公司。四、邓畅荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2010年5月1日起至清付欠缴租金之日止的违约金（逾期支付，每逾期一日，按当月租金金额的0.3%计付）给广州市东山国有资产经营有限公司。五、广州市东山国有资产经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金21000元给邓畅荣。六、驳回广州市东山国有资产经营有限公司其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1732元、保全费2520元、评估费20000元、公告费1500元，由邓畅荣负担。
判决后，国资公司、邓畅荣均不服原审判决，向本院提起上诉。
国资公司上诉称：一审判决存在认定事实不清、依据不足的问题，导致错误判决。邓畅荣擅自在租赁场地安装排水管，改变房屋用途，违反合同约定，对国资公司造成不可估量的损失，理应将租赁房屋恢复原状，并赔偿损失。理由如下：1、一审法院在判决书中驳回国资公司关于恢复房屋原状的请求是错误的。邓畅荣从2008年7月承租涉案场地后，一直未用作写字楼，而事实上是用于安装五楼排水排污管道的施工，堆放施工材料。其打着承租房屋用于办公的名义，蓄意欺骗国资公司，造成既成事实难以复原的现状，毁坏国有资产。其非但没有履行承诺，而是继续变本加厉地把安装在上述房屋的排水排污管道以砖墙掩藏起来，为了掩藏管道，更是凿开多条承重横梁，严重损害房屋安全结构，进一步毁坏国有资产。其行为性质恶劣，后果严重。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而一审法院认为因邓畅荣行为造成国资公司房屋损害结果与五楼以上业主居住房屋拆除水管后的利益损失相提并论是错误的，首先邓畅荣擅自改变涉案场地结构，安装水管的行为已违反合同约定，邓畅荣理应承担违约责任。其次拆除五楼以上业主居住房屋使用水管的利益损失不应以让国资公司蒙受损失为代价，而是应由邓畅荣来承担责任。业主们的权益及损失应另案向邓畅荣主张权利，而国资公司维护自身的合法权益理应得到法律公正的维护。2、在恢复涉案场地原状期间，势必对国资公司造成经济损失，国资公司依约依法提出经济赔偿的请求应该得到法院支持，而不是判决国资公司就涉案场地遭受的损失向邓畅荣另行主张权利。另补充：一、原审法院：“虽然涉案场地因邓畅荣的违约遭受损失，但与五楼以上业主遭受的损失相比较，国资公司遭受的损失较小。权衡两者之间的利益，涉案场地不宜恢复原状，国资公司可就涉案场地遭受的损失向邓畅荣另行主张权利”的认定，违反相相关法律规定及，错误适用法律原则，进而作出了错误的判决。1、我国民诉法第七条明确规定“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”这一最重要的审判原则。在本案中，原审法院认定了国资公司与邓畅荣签订的《广州市房屋租赁合同》为有效合同，那么国资公司与邓畅荣间的房屋租赁合同关系就受民法、合同法及双方签订的《租赁合同》的保护及约束，与邓畅荣都应按此履行自己的权利和义务，若有侵害对方权利的行为，应履行相应的法律义务并承担违约责任。原审法院既然在查明事实及认定中均已明确了“国资公司的涉案房屋因邓畅荣违反合同约定擅自改变房屋结构致使受损”这一违约事实，那么，原审法院就应当以查明的上述事实为基础，以法律规定及合同约定的相关条款为依据，判决邓畅荣履行恢复原状及承担违约责任的义务。但是，原审法院在“事实清楚，权利义务明确”的情况下，却驳回了国资公司“履行恢复原状及承担违约责任”的诉讼请求，显属违法裁判。2、原审法院以“两害相权取其轻”的法律原则为依据，作出驳回国资公司诉讼请求的判决明显是错误的。首先，依据我国法律规定和法理运用规则，在案件中直接适用法律原则作为裁判标准，必须满足三个条件：1、“穷尽法律规则，方得使用法律原则”；2、“除非为了实现个案正义，否则不得舍弃法律规则直接适用法律原则”；3、“没有更强理由，不得径行适用法律原则”。而在本案中，根本不能满足上述三个条件。（1）在本案中，国资公司“恢复原状及承担违约责任”的依据既有民法、合同法等法律明文规定又有合同条款的明确约定，亦即是有法律规则可寻，那么，其不符合“穷尽法律规则，方得使用法律原则”这一条件；（2）在本案中，国资公司的合法权益受到了邓畅荣侵害，那么，在本案中的个案正义就是国资公司合法权益的保护，原审法院适用法律原则时，无视国资公司的合法权益，何谈实现个案正义（若第三人因此会受到损害，第三人亦可以通过诉讼等方式去维护其权益，但这是另案处理的问题），因此，其不符合“除非为了实现个案正义，否则不得舍弃法律规则直接适用法律原则”这一条件；（3）在法理学的理论中，“没有更强理由，不得径行适用法律原则”这一条件是建立在前两个条件之上的，若前两条件均不符合，那么，“没有更强理由”这个条件肯定就不符合。其次，原审法院适用比例原则作为裁判标准存在适用原则错误。在我国民法中，基本原则包括“平等原则、自愿原则、公平原则、诚信原则、公序良俗原则及禁止权利滥用原则”在这些原则中，并不包括比例原则，而比例原则是在我国行政法中确定的原则，原审法院适用行政法的原则裁判民事案件，显属错判。综上，国资公司认为原审法院在本案中排除法律规则，适用法律原则作为裁判标准不符合适用条件，且适用错误。二、原审法院在查明事实中对一些相关事实并没有核查清楚，进而片面的认为五楼以上的下水管道只能通过四楼楼层空间进行排水设施的安置，作出了错误的判决。1、从涉案的八旗二马路11号的楼层设计来看，其系作为办公楼来设计的，每层楼都有一个下水管道（用作排水、排污），这也就是《物权法》中所确定的“排水便利及自然流向”，邓畅荣拍得涉案楼层后，对此进行改造，并加装了七个下水管道，这些加装的下水管道都是通过四楼楼层空间以后走外墙再接地的，对于这些通过四楼楼层空间加装下水管道，其不符合“排水便利和自然流向的条件，国资公司没有提供便利的法定义务，故在国资公司不同意的情况下，五楼以上的排水不能损害国资公司的合法权益。2、邓畅荣拍得涉案楼层后，其为分割出售而加装下水管道，除了通过四楼楼层外，还有其他方式可选择。邓畅荣完全可以通过抬高五楼地面的方式，将排水管道埋在地下然后出五楼的外墙向下排水，这样的话，就不需要通过四楼楼层空间达到其工程效果，只是，这样势必会影响其之后出售时的利润，所以，邓畅荣选择了侵害国资公司合法权益的方式。3、从原审查明的“2008年4月30日，邓畅荣拍得涉案楼层；2008年7月15日，国资公司与邓畅荣签订租赁合同；2008年10月20日邓畅荣向广州市规划局出具申请；2008年12月9日，邓畅荣向房管部门申请产权分割”这几个时间点及邓畅荣向国资公司承租涉案四楼后的使用情况，很明显邓畅荣向国资公司承租涉案四楼并非为了实际使用，而是有计划的恶意加装下水管道后出售牟利。4、邓畅荣的拍得涉案楼层后，仅向规划部门申请了“对整幢大楼加固工程的规划”，但是，邓畅荣施工的范围不仅仅是加固工程，而是包括了间隔和加装排水系统的工程，且在规划局的复函中明确：“调整房屋内部间隔涉及有关消防安全、物业管理、房屋管理等问题，应取得相关专业管理部门意见，并按其有关要求办理”，但邓畅荣在没有办理上述手续情况下向房管部门申请产权分割，房管部门在没核实清楚的情况下，向邓畅荣核发了分割后的产权证。5、第三人的房产在购买后均没有自己使用，而是由邓畅荣联系租给广州拜高酒店管理有限公司作为公寓使用，而且从第三人与广州拜高酒店管理有限公司签订的租赁合同来看，无论面积如何，月租金都为1000元，这其中存在何种不为人知操作，不得而知。综上，国资公司认为，邓畅荣在这整个过程中明显是有计划的欺骗政府部门及国资公司，以恶意侵害国资公司合法权益为基础进行的牟利行为，原审法院却在没有查清案件事实的情况下，错误驳回国资公司的诉讼请求。请求：1、维持一审判决第一、二、三、四项判决；2、撤销一审判决第五、六项判决；3、判决邓畅荣立即拆除擅自安装在涉案场地的所有排水管，恢复房屋的原状；4、邓畅荣赔偿恢复八旗二马路11号4楼场地的原状期间国资公司的损失；5、一、二审诉讼费用由邓畅荣承担。
邓畅荣上诉称：第一、一审法院遗漏关键的事实没有查明和认定：邓畅荣已多次明确表示愿意交还讼争场地和缴纳租金，而场地已于2011年6月27日进行围蔽，自此产生的租金和违约金等扩大损失，邓畅荣无需再行承担。首先，邓畅荣早在2009年10月8日就双方就如何解决排污管道的问题有多次的函件往来，表示同意按现状交还场地和交纳租金。其中，在2009年10月8日，邓畅荣致函国资公司，表示希望提前终止合同，交还其司处理。2010年9月9日邓畅荣又致函国资公司表示能一次性缴纳租金并能终止合同。进入诉讼程序后，邓畅荣于2010年12月24日再次致函国资公司，表示“同意将前述《房屋租赁合同》并按现状交换场地，请贵司在收到本函件后一周内与我方联系办理交接手续。逾期不办理场地交接手续等，对于扩大的损失，你方应予承担”。国资公司收取上述函件后一直未予回应。以上该函件已作为一审证据提交，然而原审法院并没有对以上事实进行综合考虑和采信。邓畅荣认为，既然原审法院判决要求邓畅荣按现状交还场地，则充分说明了邓畅荣在诉前和开庭前提出的按现状交换场地和支付租金的要求是合理合法的，也说明邓畅荣确有解决问题的诚意和态度。故一审法院判决邓畅荣继续支付租金显然不当!其次，邓畅荣自2010年12月发函后没有再进入和使用讼争场地。而从2011年3月1日，原审法院作出（2011）越法民三初字第3154号民事裁定书，裁定对讼争现场状况进行证据保全。同年6月27日，应国资公司的要求，邓畅荣对该场地进行围蔽和加锁，双方在法院的主持下办理了交接手续。邓畅荣认为，以上证据充分说明邓畅荣最迟在2010年6月28开始就无法再进入和使用讼争场地，故从公平合理的原则来看，邓畅荣从该日期起开始无需再支付场地租金。关于国资公司主张的损失赔偿问题。若其司认为邓畅荣存在过错，则完全可循合理的救济手段另案起诉主张赔偿（具体认定应以人民法院的另案判决为准），但拒绝接收楼层并非合理和相对应的抗辩手段。一审判决邓畅荣继续支付2010年6月后的租金，无疑就是纵容国资公司可拒绝接收楼层和获取不当利益。综上，邓畅荣认为最迟从2011年6月28日开始无需再支付任何的租金，而对于此后扩大部分的损失（包括租金和相应的违约金），理应由国资公司自行承担。第二、讼争租赁合同约定的违约金标准过高，且原审判决没有对违约金的限额进行明确，严重损害了邓畅荣的合法权益，依法应予调整。如前述，邓畅荣认为扩大部分的租金和违约金损失应由国资公司自行承担。退一步说，即便贵院判决邓畅荣需要支付部分月份的租金，则违约金的标准和限额仍应调整，理由在于：讼争合同第七条约定逾期交租的，每逾期一日，按当月租金的0.3％标准支付违约金。换言之，按照其日息千分之三的标准计算，其年息已高达109.5％，远远高于银行同期贷款利率的四倍（约为26.24％），更加远远高于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条所规定“迟延履行期间的债务利息”（即银行同期贷款最高利率的两倍，约为14.1％）。从常理而言，即便邓畅荣迟延支付租金，国资公司所蒙受的损失也不应当高于法律所允许的最高利息范围。而在本案中，该违约金标准已然达到了其最高利息损失（即民间借贷最高利息）的四倍有余。根据《合同法》第113条规定，违约金的标准是以不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。又参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。另外，参照司法实践和两级法院对于房地产案件的指导意见，违约金的标准以不超过万分之五为合理范围，超过部分应予调整。综上，邓畅荣认为，讼争合同约定的租金数额明显高于法定标准和司法实践，但一审法院没有调低和设定上限，此举导致邓畅荣的合法权益遭受损害，而国资公司却变相因此获取高额利润，此举既不符合合同本意，也违背法律原则。据此，邓畅荣请二审法院予以调整并设定违约金的总额不超过本金为限。第三、原审法院未能依照实际案情和各方胜诉情况合理分担诉讼费、保全费、评估费和公告费，判令邓畅荣全部承担诉讼费用有失公允。本案中，国资公司起诉要求恢复原状，但在一审法院行使了释明权后，其司仍然坚持该项请求，最终被原审法院判决驳回该项请求。邓畅荣认为，既然其司的请求已被驳回，则应承担相应的法律风险和诉讼费用、保全费和公告费，而国资公司主张的定损和赔偿问题，与本案并无关系；其次，国资公司单方提出评估致使产生高额的评估费用，但最后原审判决并无对此进行处理和支持赔偿损失。简言之，国资公司在没有完全胜诉的情况下，原审法院判决一审全部费用概由邓畅荣承担显失公允，请二审法院予以调整。故请求：1、请求撤销原审判决第三项，改为判决邓畅荣支付自2010年5月至2011年6月时止的租金。2、撤销原审判决第四项的判决内容。3、调整原审判决对案件受理费、保全费用以及评估费用的负担比例，改为判决本案该费用由上诉人承担。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，1、国资公司与邓畅荣所签订的《广州市房屋租赁合同》第八条第4点约定：邓畅荣的装修方案必须经过国资公司和管理处同意后方能施工等。2、原审中，国资公司以诉讼期间邓畅荣对涉案场地有进一步的损害行为为由向原审法院申请证据保全，原审法院于2011年3月1日发出（2010）越法民三初字第3154号民事裁定书，裁定对涉案场地现场状况进行证据保全，不得损毁、变更。2011年6月20日，国资公司以涉案场地在原审法院进行证据保全后仍有被人改情况为由，向原审法院在涉案场地加装铁门，邓畅荣表示同意，并对现场进行施工，后于2011年6月27日将铁门锁匙将由国资公司保管。国资公司表示将锁匙放在信封内，双方一起封好，若有事需要双方起打开。邓畅荣表示同意。
二审中，1、国资公司表示从2013年9月1日到涉案房屋恢复原状并实际交还之日止，邓畅荣每月应按10494元支付房屋租金；2、国资公司提交了：（1）、广州市规划局依申请公开政府信息决定书等；（2）、广州市规划局越秀分局于2012年5月19日出具的《关于信访问题的复函》，载明根据《广州市城乡规划程序规定》第三十六条的规定，由于房屋内部间隔（房屋内部分割），属于不涉及增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，可以免于申领建设工程规划许可证等；（3）、矍春燕、邓畅荣与吴美玲就八旗二马路11号5楼01房所签订的《房地产买卖合同》，载明矍春燕、邓畅荣于2009年5月5日将上述501房出售给吴美玲；（4）、上述501房的《房地产登记簿查册表》，载明上述501房的交易日期为2009年6月5；（5）、广州拜高酒店管理有限公司（下简称拜高酒店）工商资料；（6）、拜高酒店与原审第三人所签订的《广州市房屋租赁合同》、江湾国际公寓名片及发票；（7）、由何文杰出具《对八旗二马路11号5楼以上用户排水可行性分析报告》及由广州市人事局核发的资格证。该报告载明何文杰认为邓畅荣在重新加装下水管时除了通过四楼楼层外，还有其他方式可选择，其同样可以在五楼地面按一定的坡度安装排水管出五楼的外墙后安装水立管向下排水，这样的话，就不需要通过四楼楼层，同时达到其工程效果。上述资格证则载明何文杰于1997年11月经广州市建筑工程技术工程师资格第一评审委员会评审通过具备技术管理工程师资格等；（8）广州市越秀区安全生产监督管理局于2014年1月20日发给国资公司的《责令限期整改指令书》，该指令书载明涉案房屋西边的安全出口被加装的管道阻挡，导致安全门无法正常启用，存在安全隐患等。邓畅荣表示前7项上述证据超过法定的举证期限，在一审可以获取的，但国资公司没有提交，不是新证据，二审法院不应采纳。这些证据与本案无关，根据原审判决经审理查明部分已经就证据相应的内容进行记载。证据3、4、5与邓畅荣无关，是原审第三人与拜高酒店之间的合同，我方没有参与，真实性无法确认，与本案无关，本案涉及的是四楼加装水管，其他楼层的装修与本案无关，可行性分析报告是由国资公司自己盖章提交，只代表国资公司的意见，何文杰没有出庭作证，不属于证言，其专业资格不予确认，在原审法院经过摇珠程序委托高迪公司就加装水管及恢复问题进行评估，在评估报告第三页中，高迪公司明确表示拆除水管会损害楼上小业主利益，国资公司在二审中提交何文杰的文件，没有任何效力，应以一审法院委托的评估公司的评估报告为准；证据1、2，从复函中可以看出邓畅荣不存在违章建筑的问题，调整内部间隔不需要规划部门审批手续，我方施工合法有效；关于证据8，如果水管在四楼会堵塞消防通道，改到五楼同样会堵塞消防通道。将水管改到五楼只能解决六到十五楼的排水，五楼的排水怎么办。如果垫高五楼，电梯门就无法打开。
本院认为，国资公司与邓畅荣所签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审作有效认定正确，双方均应自觉依约履行，现国资公司要求解除该合同，邓畅荣亦表示同意，故原审判决解除该合同正确，本院予以维持。
本案的争议焦点为邓畅荣在涉案场地所安装的下水管道是否应当拆除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租恢复原状或者赔偿损失。本案中，上述合同已明确邓畅荣的装修方案必须经过国资公司的同意，但邓畅荣未经国资公司同意，擅自加装了水管、间墙、柱子，主观恶意明显，根据高迪公司所出具的评估结论书可确认邓畅荣的该行为导致涉案房屋的价值严重受损，故邓畅荣理应拆除涉案场地所安装的下水管道。但鉴于是否拆除上述下水管道不仅仅牵涉到国资公司与邓畅荣，还影响到该楼宇5楼至15楼的用户，因上述用户现必须通过该下水管道排水，如拆除该下水管道会导致该几十户无法正常使用房屋，且即使国资公司现所提出抬高五楼地面的排水方式可行，亦未能证实该方案优于现在的排水方式，与其五楼现产权人以“抬高五楼地面的排水方式”排水后向邓畅荣主张损失，不如由国资公司直接向邓畅荣主张损失更为合理，故原审认为涉案场地的下水管道不宜拆除的理由充分合理，本院予以确认，其判决下水管道不宜拆除并无不妥，本院予以维持。国资公司因下水管道不拆除所遭受的损失可另行向邓畅荣追索。
关于保证金的问题。虽合同约定国资公司应于解除合同之日退还保证金21000元给邓畅荣，但该保证金是邓畅荣为保证其履行上述租赁合同而缴纳给国资公司，如前所述，邓畅荣恶意安装下水管道，可认定其并未全面履行该合同，故邓畅荣要求返还该保证金理由显然不成立，原审判决国资公司返还该保证金有误，本院予以纠正。
关于邓畅荣应支付租金至何时的问题。在原审诉讼中，虽国资公司申请封闭涉案场地，但邓畅荣对此并无异议，可认定是经双方协商一致对涉案场地进行封闭的，国资公司无法正常使用涉案场地，且本案的诉讼完全是因为邓畅荣的过错是引发的，故邓畅荣应支付租金至将涉案场地交还之日止，邓畅荣主张其无需支付2011年6月27日后的租金理由不成立，本院不予支持。
关于邓畅荣所欠租金违约金的问题。因国资公司在原审时关于违约金的诉讼请求为：“邓畅荣支付从2010年5月至2010年10月拖欠的租金合计53918元，违约金4695.63元”，故原审判决第四项判决邓畅荣支付自2010年5月1日至清付欠缴租金之日止的违约金有误，本院予以调整，鉴于合同约定邓畅荣每逾期一日，按月租金额0.3%支付违约金，上述53918元租金计算至今的违约金已远远超过了国资公司所主张的4695.63元，故邓畅荣应按国资公司的主张支付违约金4695.63元为宜。
关于一审受理费、保全费等诉讼费用的问题。如前所述，本案纠纷是由邓畅荣的过错所引发的，故原审判决一审受理费、保全费等诉讼费用由邓畅荣负担正确，本院予以维持。
综上所述，国资公司、邓畅荣的上诉理由均部分成立，其上诉请求亦部分予以支持，原审处理部分不当本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第3154号民事判决的第一、二、六项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第3154号民事判决的第五项；
三、变更广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第3154号民事判决的第三项：邓畅荣于本判决送达之日起三十日内支付自2010年5月1日起至实际交还场地之日止的租金（2010年5月1日至2010年8月31日止的租金按每月8810元计；2010年9月1日至2011年8月31日的租金按每月9339元计；2011年9月1日至2012年8月31日的租金按每月9900元计；2012年9月1日之后的租金按每月10494元计）给广州市东山国有资产经营有限公司；
四、变更广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第3154号民事判决的第四项：邓畅荣于本判决送达起三十日内支付从2010年5月至2010年10月拖欠的租金的违约金4695.63元给广州市东山国有资产经营有限公司。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费1732元、保全费2520元、评估费20000元、公告费1500元，由邓畅荣负担。二审受理费3464元由广州市东山国有资产经营有限公司负担100元，由邓畅负担3364元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年××月××日
书 记 员 李 焕