天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0111民初6322号
原告：张学芝，女，1961年1月13日出生，汉族，住所天津市河东区津塘路福东北里**号楼5门***号。
公民身份号码:1201021961********。
委托诉讼代理人：郑晓云，天津鼎运律师事务所律师。
被告：龚平，男，1985年5月10日出生，汉族，住所天津市河北区吕纬路容和里大楼4门***号。
公民身份号码:1201051985********。
委托诉讼代理人：王建人，国浩律师（天津）事务所律师。
委托诉讼代理人：孙薇，国浩律师（天津）事务所律师。
第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406。
统一社会信用代码：91120103578314014M。
法定代表人：张彤，总经理。
委托诉讼代理人：王洋洋，男，1988年1月27日出生，汉族，该公司区域经理，住天津市津南区。
公民身份号码：。
原告张学芝与被告龚平、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司、第三人北京银行股份有限公司天津分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告撤回对第三人北京银行股份有限公司天津分行的起诉。原告张学芝及其委托诉讼代理人郑晓云，被告龚平及其委托诉讼代理人王建人、孙薇，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2016年4月22日，经第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告及第三人签订了《房屋买卖居间合同》约定：原告以按揭贷款方式购买被告位于天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑7-1-1302的房屋，房屋成交价为238万元人民币，原告应于2016年4月22日向被告支付购房定金5万元，并保证在2016年9月30日前筹齐首付款72万元人民币（含定金），剩余房款166万元以贷款方式支付给被告。由于被告上述房屋办理了抵押贷款，尚有90万元贷款未清偿，双方约定，被告于合同签订次工作日开始办理银行预约清贷手续，原告在购房资质审核后，负责清偿贷款，被告保证配合原告办理清贷及注销抵押登记手续。合同签订后，原告依约向被告支付了5万元定金，并已支付中介费，被告应依合同约定办理银行清贷手续，但被告一直推诿拖延，并要求解除房屋买卖合同。原告与被告多次协商未果。原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1.被告继续履行合同；2.被告支付原告违约金119000元；3.第三人北京银行股份有限公司天津分行配合办理贷款偿还及注销抵押登记手续；4.第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司履行协助办理房屋产权过户等合同义务；5.本案诉讼费、保全费、保全保险费及律师费由被告负担。审理中，被告表示不再履行原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，故原告变更诉讼请求，请求法院依法判令：1.解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》；2.被告返还原告购房定金5万元；3.被告赔偿原告中介损失费33320元（原告已经支付15000元）；4.被告按评估机构评估的房屋差额价款赔偿原告损失；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称,同意解除双方合同,请求法庭驳回原告的其他诉讼请求。本案系原告违约在先，被告是行使先履行抗辩权来维护自身合法权利。原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》第一条第二项已写明本案涉诉房屋在北京银行有90万元贷款未还清，原告对此完全知悉，合同第八条也写明涉诉房屋的90万元贷款由原告负责清偿，被告只是配合办理手续。由此可见，只有原告先清偿90万元贷款，将涉诉房屋在北京银行的抵押解除，该房屋才能够进行正常的买卖。被告多次向北京银行相关人员询问清贷流程，被告知只需将90万元准备好，到银行即可办理，被告将上述情况通知中介机构让其转告原告，但原告至今未能完成清贷。合同法第六十七条规定：当事人互负债务有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求。本案涉诉房屋如想正常交易，必须先清偿贷款，即原告先履行清贷义务，被告才能履行其他合同义务，原告违约在先，导致合同一直无法履行。从合同签订至今，已长达七个月，由于原告的违约行为已导致合同目的不能实现，依合同法第九十四条规定，《房屋买卖居间合同》应当解除。且原告应当按照《房屋买卖居间合同》第六条第一项之约定，向被告支付违约金并赔偿损失。
第三人述称，同意原告变更后的诉讼请求。
经审理查明：2016年4月22日，原、被告在第三人居间下签订《房屋买卖居间合同》内容为“甲方（卖方）：龚平，身份证号：。乙方（买方）：张学芝，身份证号：。丙方（居间方）：天津市金乐家房地产经纪有限公司。一、1.甲乙双方通过丙方提供的居间服务签订关于买卖位于天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑7-1-1302室的房屋，建筑面积为129.53平方米。产别：私产。房地产权属证明编号:111021400593，权利人为：龚平。2.该房屋已设立抵押，抵押权人为北京银行股份有限公司天津分行，贷款余额约为900000元；贷款余额处理方案：①甲方名下该房屋在上述银行有贷款未还清，甲方除在上述银行有贷款外，再无其他债权债务纠纷，该情况甲方已告知乙方，乙方已了解并充分认可；②甲方承诺于签署本合同次工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续，在乙方购房资质审核后，符合银行及房管局的要求的情况下，严格按照银行规定的时间办理还款领取押品手续后，到房管局办理该房屋的注销手续，甲乙双方认可。二、该房屋买卖的成交价为人民币贰佰叁拾捌万元整，乙方须按照下述方式付款：1.乙方于2016年4月22日支付给甲方购房定金人民币伍万元整，在交易过程中该笔款项自动转为房款，并于乙方交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构，履行资金监管程序。2.剩余房价款付款方式如下：乙方承诺于2016年9月30日之前筹齐首付款人民币柒拾贰万元整（包含已交付的购房定金），剩余房款人民币壹佰陆拾陆万元整通过贷款的形式支付甲方。三、居间方义务及费用收取：在签订本合同时，乙方应支付人民币叁万叁仟叁佰贰拾元整。六、违约责任：1.若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋成交价的5%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应就该损失承担赔偿责任。3.基于丙方已提供之服务，在本合同签订后，甲方或乙方未能履行合同，丙方不承担责任，已收取的服务费不予退还；若甲乙双方尚未支付该服务费的，丙方有权要求甲乙双方按照合同的约定支付。八、本合同产生争议，不能协商解决时：其他约定①甲方承诺该房屋无产权纠纷及前期欠费。②经甲乙双方友好协商该房屋有玖拾万银行贷款由乙方负责清贷，甲方全权配合手续，甲乙双方认可。甲乙双方在丙方的陪同下签署清贷补充协议。”
签订《房屋买卖居间合同》当日，原告交付给被告购房定金5万元，被告出具收取定金的收据。原告提交《收条》一张载明：“今收到张学芝交来购买天津市西青区大寺镇远洋万和城万和花苑7-1-1302室信息服务费壹万伍仟元整，收款人天津市金乐家房地产经纪有限公司”。被告否认该《收条》的真实性，认为该《收条》系手写且没有加盖第三人的公章。第三人对该《收条》予以认可，原告尚欠18320元中介费未交纳。
原告提交卡号为62×××71北京银行卡一张及北京银行股份有限公司天津梅江支行个人业务客户回单一份，主张原告于2016年6月11日在北京银行天津梅江支行开立了个人账户，为积极履行代为清偿贷款的义务。被告不予认可，但未举证证实。
原告提供清贷的《补充协议》（共6条）载明“甲方：龚平，乙方：张学芝。1、甲乙双方成交价格为人民币贰佰叁拾捌万元整。2、经甲乙双方友好协商于2016年6月17日之前，乙方再追加甲方定金柒拾万元整，共计定金柒拾伍万元整，除遇不可抗力或国家政策影响该房屋不能正常交易外，如甲方违约则赔偿双倍定金、如乙方违约，定金将不予退还。3、2016年6月17日前甲乙双方在丙方陪同下到北京银行进行甲方对该房屋的清贷手续。4、甲乙双方一起在天津银行开设房屋银行存折，以甲方的名义开设房屋银行存折，密码甲乙双方各设三位，并留存在乙方手中，作为该房屋后期过户手续使用。5、待乙方银行通知放款后，甲方将身份证原件留存给乙方。6、本协议属于之前签订的房屋居间买卖合同的一部分，具有同等法律效力。”该协议尾部第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司工作人员签字，原告张学芝、被告龚平均未签字。原告认为签订补充协议的前提是被告龚平将身份证原件留存给原告及龚平本人到北京银行天津分行配合办理清贷，因被告龚平不同意，原、被告双方最终未签署该补充协议。被告龚平称未签署该补充协议的原因系原告将首付款72万元及定金5万元转变为定金为75万元且要求被告将身份证原件留在原告处。第三人称该补充协议，系原告与被告父母于2016年6月10日左右在第三人处协商一致，并约定2016年6月17日到北京银行办理清贷手续，同时由被告本人签署该份补充协议。因被告本人未到场，故约定被告龚平于2016年6月17日到北京银行时签署，后被告本人因留存身份证原件的原因未同意去银行签署补充协议导致无法清贷。
原告提交《补充协议》（共3条）载明“甲方：龚平，乙方：张学芝。1、甲乙双方该房屋成交价格为人民币贰佰叁拾捌万元整。2、甲乙双方过户价格为人民币壹佰捌拾贰万元整，乙方提前支付甲方柒拾伍万元定金，其中伍拾陆万元作为乙方支付甲方的成交价与过户价的差价，另外拾玖万元用于甲方清还贷款使用，在过户后甲方收到房款后立即支付乙方人民币壹拾肆万元整，甲方将余下的伍万元在乙方支付过户首付款时，存入房屋过户的资金监管账户中用于乙方支付首付款的一部分，甲乙双方认可。3、本协议属于之前签订的房屋居间买卖合同的一部分，具有同等法律效力。”该协议尾部第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司工作人员签字，原告张学芝、被告龚平均未签字。原告主张该协议是原告与龚平的父母协商，且被告龚平也当时已同意，但需要被告龚平本人到北京银行天津分行配合办理清贷，后被告不同意，所以未签署。被告龚平认为该补充协议改变了《房屋买卖居间合同》中第八条其他约定第②条款即：原告支付75万元定金，其中的56万元作为支付被告房屋成交价与过户价的差价，剩余的19万元用于被告清还贷款使用。
原告提供《催告函》、快递信息主张，原告于2016年9月29日向被告发函催告被告履行合同及办理注销抵押的事实；原告提供《催告函》、快递信息，主张2016年10月3日催告被告在5日内联系中介，办理房屋买卖后续手续，如逾期未答复视为被告拒绝履行合同主要义务，视为违约。被告确认收到上述函件，称催告函中记载的内容并非是原、被告双方签订的房屋买卖居间合同中的条款，而是原、被告尚未签署的两份补充协议中的内容，被告无法按照催告函中的要求配合原告去房管局打协议，原告尚未履行清贷义务。原告催告函的内容是在原告单方改变原合同条款的情况下要求被告履行的内容，被告不予认可，也不予回复。原告提供第三人工作人员燕瑞壮与被告龚平父亲的录音证据及根据录音证据整理的文字材料，主张第三人于2016年9月30日要求被告履行合同，被告推诿，并提出“十一”以后协商，被告予以否认。原告提供银行卡、银行流水主张原告积极履行代为清偿贷款的义务且具有代被告清偿贷款的能力。被告不予认可，称原告在2016年9月12日从该账户中曾经支出了100万作为理财而未清贷，截止2016年9月21日至2016年10月1日之前，原告该账户余额仅为100.34元，至2016年10月14日原告的卡中才有90万元的余额，原告没有履行清贷的准备且未按《房屋买卖居间合同》约定在2016年9月30日之前准备72万元的首付款。第三人对原告提供的证据无异议。
被告主张涉诉房屋尚有90万元贷款未还清，原告完全知悉且应由原告负责清贷，被告全权配合。原告在2016年9月30日之前没有筹齐72万元首付款也未支付给被告，原告没有履行房屋买卖合同的能力。原告称首付款应打入资金监管账户而非交付到被告本人手中或由其保管，《房屋买卖居间合同》明确约定了甲乙双方在丙方的陪同下签署清贷补充协议，而被告拒绝配合，第三人曾多次联系被告，被告均未接听。被告提供通话记录主张被告多次与北京银行联系询问清贷程序并多次与第三人联系，通知第三人转告原告北京银行清代程序并转告原告尽快清贷，原告不予认可。第三人称已告知被告需与原告先签署清贷补充协议，原告购房资质审核后，符合银行、房管局要求的情况下，就能够进行清贷。
第三人提供通话记录详单主张与被告母亲朱丽、父亲龚智良联系，因被告龚平未将身份证或户口本留存到第三人处，询问如何清贷的问题及诉争房屋因被告家里有用，犹豫是否出卖；如被告继续出售可以和原告协商将诉争房屋解封继续交易，且原告已于2016年8月8日预约打协议以前将款凑齐，应该去房管局办理打协议过户手续。被告父亲龚智良表示原告已经到法院起诉并将被告的房屋查封，若想办理进件等国庆节以后再说。被告予以否认称，办理房屋打协议、过户等相关手续需先把房屋贷款还清，被告一再询问第三人清贷的补充协议的签订及方式，第三人不提清贷的问题，只通知被告带着身份证、未婚证明、户口本去办手续。第三人提供2016年8月8日星期一买卖协议—预约信息单（下联）一份，主张2016年6月中旬去房管局约号，约定于2016年8月8日去西青房管局打印协议并已通知原、被告，原、被告均无异议。
另查，天津市西青区大寺镇梨双公路与津港公路交口万和花苑7-1-1302号房屋权利人为被告龚平。
依据原告申请，本院依法委托天津岳华房地产土地评估有限公司对诉争房屋时间点为2016年9月30日的房屋价值进行了评估，价值为315万元。评估费10300元由原告支付。原告认为评估机构对涉案房屋进行价格评估时，未通知原告到场，申请鉴定人员出庭接受质询，评估费用应由被告承担。庭审后，原告表示对评估报告无异议，自愿撤回要求鉴定人出庭接受质询的申请。被告对评估报告无异议，认为评估费不应是往来收据，应出具正式的发票，且评估费应由原告承担。第三人对评估报告及评估费用无异议。
上述事实，有原、被告提供的书证、鉴定结论、视听资料及当事人当庭陈述等予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。当事人各方应严格按照合同的约定履行相关义务。现原告主张解除2016年4月22日签订的《房屋买卖居间合同》，被告龚平表示认可，本院予以准许。合同签订后未能继续履行，系原、被告双方未能就清偿贷款达成协议所致。原告提供2016年6月11日在北京银行天津梅江支行开立的个人账户，能够证实原告为积极履行代为清偿贷款的义务而做准备，原告及第三人提供的证据能够证实原告会同第三人积极与被告及其父母协商签署清贷补充协议的事实。根据合同约定，被告龚平承诺于签署本合同次工作日即2016年4月23日开始办理涉诉房屋的银行预约清贷手续，但被告提交的与北京银行股份有限公司天津分行工作人员的通话记录为2016年5月23日、5月24日、5月25日，且该通话记录仅能证实双方进行过通话，不能证明通话内容，且继上述通话后，被告龚平再未联系过北京银行股份有限公司天津分行。就被告与北京银行股份有限公司天津分行通话内容一节，原告不予认可，被告未提交足够的证据予以证实，故被告主张多次与北京银行联系询问清贷程序，并通知第三人转告原告尽快清贷的辩解意见，证据不足，本院不予采信。被告龚平在庭审中表述2016年6月12日至6月17日约定去北京银行清贷的时间内，屡次询问中介如何办理清贷的相关事宜，中介公司只是催其预约打协议，没有提清贷的事，并称《补充协议》改变了《房屋买卖居间合同》的内容，且要求被告将身份证原件留在原告处不安全的辩解意见，明显与常理不符。原告主张的出于对资金安全的考虑，代被告清偿90万元的贷款需在房屋交易后取回，而预留被告的户口本或身份证件的意见较为合理，故原告的意见，本院予以采信。被告龚平怠于配合原告进行清贷，最终导致合同未能履行系违约，应承担违约责任。合同签订后，原告如期交付给被告定金50000元，被告无异议，本院予以确认。原告提供证据证实向第三人交纳了诉争房屋的信息服务费15000元，尚欠18320元，第三人无异议。被告不予认可，但未提供相关证据予以证实，对原告向第三人交纳的信息服务费15000元，本院予以确认。原告尚欠第三人中介费18320元属于依据合同原告应当支付的费用，应由违约方承担。故原告主张被告返还原告购房定金5万元、被告赔偿原告中介损失费33320元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。评估费10300元亦应由违约方承担。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》的房屋成交价为238万元，经依法评估，诉争房屋于2016年9月30日的房屋价值为315万元。综合违约方在履行合同后可以获得的利益，诉争房屋所处区域房屋价值的实际情况，原告主张被告按评估机构评估的房屋差额价款赔偿原告损失，本院酌定为61.6万元（315万元-238万元）的80%。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告及第三人于2016年4月22日签订的《房屋买卖居间合同》；
二、被告龚平于本判决生效之日起十日内返还原告张学芝购房定金50000元；
三、被告龚平于本判决生效之日起十日内赔偿原告张学芝中介费33320元；
四、被告龚平于本判决生效之日起十日内赔偿原告张学芝房屋差价损失61.6万元；
五、被告龚平于本判决生效之日起十日内给付原告张学芝评估费10300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13396元，保全费5000元，全部由被告龚平承担，于本判决生效后十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 任 义
二〇一七年四月××日
书记员 张继云
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》：
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。