天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第0455号
原告王丽。
委托代理人刘洪（原告之夫）。
被告天津德厚生投资有限公司，住所地天津市南开区黄河道格调中心二层。
法定代表人高冠英，总经理。
委托代理人张洋，该单位员工。
原告王丽与被告天津德厚生投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员郝家琨独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告王丽的委托代理人刘洪，被告天津德厚生投资有限公司的委托代理人张洋庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王丽诉称，2013年8月8日，原、被告就位于天津市南开区×××室签订了房屋买卖协议，总价款为1727935元。原告于当日支付给被告定金20000元。2013年8月28日，原、被告双方经协商签订补充协议一份，其中约定原告于当日支付房款400000元，余款在双方共同到房管局办理过户手续时一次性支付，原告如未能按照此协议付款，则按照房屋总价支付被告日息0.05%违约金；被告在此协议签订之日起70个工作日（2013年8月28日-2013年12月9日）内与原告到房管局共同办理上述房屋过户手续并保证成功过户，被告如未能在70个工作日内与原告办理房屋过户手续，此房屋未能成功过户则按照房屋总价支付给原告日息0.05%违约金，发生违约的计算日期为本协议的签订日期。原告于当日将400000元房款足额划拨到被告指定账户，被告开具收据一张。2013年12月10日，被告未能解除该房屋在银行的抵押因而造成不能过户，未能按照补充协议的约定与原告共同到房管局办理房屋过户手续。经原、被告多次交涉，被告同意2014年1月20日办理过户手续。原告于2014年1月16日转款358670.57元至被告指定账户，同年1月20日将余下房款足额划转到天津市房地产资金监管中心账户。房屋产权过户完成后，原告多次找被告协商违约赔偿事宜，但遭拒绝，故请求判令：一、被告承担违约责任，向原告支付违约金126139.26元；二、被告为原告开具全额正式购房发票；三、案件受理费由被告承担。
原告为支持自己的主张向本院提供如下证据：1、协议书一份；2、补充协议及委托书一份；3、天津市企业单位往来收据及天津市私有房屋交易监管资金收款凭证复印件二页；4、农业银行交易查询单一份；5、原告自行书写的违约金计算方法；6、天津市房地产权证。
被告天津德厚生投资有限公司辩称，原、被告签订房屋买卖协议和房款支付的情况属实。双方确实于2013年8月28日进行了协商，因为当时已具备了房屋过户条件，被告希望原告交纳房款，但原告提出资金紧张，被告为了尽量减少原告的损失答应在原告资金准备好后再进行房屋过户，且对房屋过户时间也没有约定明确的日期，所以双方签订了补充协议。2014年1月12日，原告提出具备过户条件，被告与银行也协商好提前偿还贷款，具备了还款和撤销他项权的条件，可以给原告办理过户。另外，房款支付是双方协商的结果，没有异议。被告出于考虑双方在签订补充协议后原告提出该房屋是带有租户，于是被告将10000多元租金作为房款支付给了原告。现原告已经取得到了该房屋的房产证，房屋也已交付给原告。综上，被告一直积极配合原告办理过户等相关手续，租金也作为补偿给付了原告，故不存在恶意拖延办理房屋过户的情况。此外，原告主张的违约金计算方式不公平，从时间的计算上有失公平，其要求的金额过高，超出被告的接受范围。当时被告考虑原告的心情及我公司积极的态度，双方才签订的该补充协议。同时涉诉房屋买卖是二手房交易，发票开具方应为房管局，且金额应根据房管局的买卖协议及房屋的估值额开具。现房管局已经开具了相关发票，原告要求被告开具发票无法做到，也没有这个能力。
被告为支持自己的主张向本院提供如下证据：1、天津市房产买卖协议；2、房地产评估报告书；3、收条及转账交易成功单据。
经审理查明，2013年8月8日，原告王丽、案外人孙永利与被告签订《协议书》，其中约定原告购买被告所有的坐落于天津市南开区×××室（以下简称涉诉房屋），案外人购买被告所有的该处××1室房屋；原告于2013年8月8日向被告交纳涉诉房屋定金20000元，在办理产权过户时作为房款，于2013年8月28日（暂定）交纳涉诉房屋的房款及手续费1707935元；原告在接到被告通知后7日内，配合被告携带相关证件办理产权交易手续。被告在原告交纳定金后……；原告如有特殊原因未能按本协议上述规定时间交纳房款，原告应提前书面告知被告。经双方协商，被告认可，予以延期，每延期一日，原告按应付房款的0.05%向被告交付违约金，逾期十五日以上不交房款，视为原告违约，此协议作废并扣除原告所交涉诉房屋定金视为违约金，被告有权处置涉诉房屋等。该协议签订后，原告于当日给付被告定金20000元。2013年8月28日，原、被告双方签订《补充协议》一份，其中约定原告于2013年8月28日一次性支付被告购房款400000元；被告承诺在2013年8月28日起于70个工作日内与原告到房管局共同办理涉诉房屋过户手续并保证成功过户；原告承诺在与被告共同到房管局办理过户手续时一次性支付涉诉房屋的其余房款；原告如未能按照此协议付款，则按照房屋总价支付被告日息0.05%违约金；被告如未能在70个工作日内与原告办理房屋过户手续，涉诉房屋未能成功过户则按照房屋总价支付给原告日息0.05%违约金。发生违约的计算日期为本协议签订日期。该补充协议签订后，原告于当日将400000元房款汇至被告指定账户，被告给原告出具往来收据一张，金额为房款400000元。后被告因没有结清涉诉房屋的银行贷款和涤除他项权，未能在补充协议约定的期限内与原告办理涉诉房屋的过户手续。2014年1月12日，被告偿清了涉诉房屋的银行贷款，并涤除了设立在涉诉房屋上的他项权。后双方经协商，约定于2014年1月20日到房管部门办理涉诉房屋的过户手续，同时双方商定原告应付被告的房款19264.43元以房租冲抵。2014年1月16日，原告将购房款358670.57元汇至被告指定的账户内，被告为原告出具了该款项的往来收据。同年1月20日，原、被告就涉诉房屋在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，成交价为930000元。同日，原告将上述购房款存入天津市房地产交易资金监管中心，房管部门开具了金额为930000元的票据。同年1月24日原告取得涉诉房屋的房地产权证，权利人为原告。后原告因被告未按约定时间办结涉诉房屋的过户手续，多次与被告协商违约赔偿事宜，但未果。遂成讼。
以上事实有当事人陈述、双方为支持自己的主张所提供的证据佐证在案。
本院认为，原、被告签订的《协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，被告由于自身原因未能在补充协议约定的期限内与原告办理涉诉房屋的所有权变更手续，而是于期限届满后才与原告办理相关手续，违反了补充协议的约定，故被告应承担违约责任。原告主张按照签订补充协议的时间开始计算违约金，符合补充协议的约定，本院予以支持。被告抗辩应自70个工作日次日起计算违约金，没有合同和法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金126139.26元一节，虽然被告于2014年1月20日与原告办理了过户手续，但其违反了补充协议的约定，仍应承担逾期办理相关手续的违约责任。按照相关法律规定，违约金数额应以实际损失为基础。从双方补充协议看，双方约定的违约金应为利息损失。庭审中，被告以违约金过高为由进行抗辩，请求适当减少。现考虑本案协议的履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告按日息0.02%为标准给付原告自2013年8月28日至2014年1月20日期间的违约金。另外，原告要求被告开具全额正式购房发票的请求，不属于人民法院受案范围，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告天津德厚生投资有限公司以总房款1727935元为基数并按照日息0.02%为标准给付原告王丽自2013年8月28日至2014年1月20日期间逾期办理过户手续的违约金50445.70元；
二、驳回原告王丽的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2823元，减半收取1411.50元，原告王丽负担411.50元，被告天津德厚生投资有限公司负担1000元。被告负担部分于本判决生效后十五日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 郝家琨
二〇一五年三月二十三日
书记员 王莉倩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。