福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3094号
上诉人（原审原告）福州益欣隆物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福新路茶会小区43座702单元。
法定代表人林俊喜，该公司总经理。
委托代理人杨建华，福建智君律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈健民，男，1970年3月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被上诉人（原审被告）叶桂英，女，1971年8月31日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
上诉人福州益欣隆物业管理有限公司（以下简称“益欣隆物业公司”）、上诉人陈健民因与被上诉人叶桂英物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1607号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月23日，福州盛世名门业主委员会续聘原告对福州盛世名门小区提供物业服务，并签订《物业服务合同》，合同期限为2009年8月1日至2014年7月31日止。合同第五条约定，原告按建筑面积高层住宅每月每平方米1.1元向业主收取物业服务费；第九条约定，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务；第十一条约定，代收代付业主水费和温泉费、公摊水电费，应以有关部门出具的单据为准，执行乙方提出、甲方核对、按时分摊、每季公示代收代付详细情况，按月公布每户分摊费用；第二十六条约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应缴管理费的万分之二缴纳滞纳金。合同还对双方权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。
原审庭审中，被告自2007年8月起欠缴物业费等费用，在此期间，原告曾于2012年向原审法院起诉（2012鼓民初字第5004号），后撤诉。2014年1月再次起诉，之后再次撤诉。现原告再次提起诉讼。对此被告称原告通知被告的信息是错误的，其自始至终没有收到原告催款通知，因此原告起诉是超过诉讼时效的。
原审另查，被告陈健民、叶桂英系福州市鼓楼区温泉公园路53号花园台2#楼604单元业主，房屋建筑面积129.98平方米。
原审法院认为，原告与福州盛世名门业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律法规，合法有效，原告及盛世名门小区业主均应全面依约履行合同，被告接受了原告的服务，应及时交纳物业管理费，被告抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告虽提交证据证明其曾于2012年、2014年向原审法院主张其权利，但均因原告起诉的被告主体不符而撤诉，原审法院视为原告未向被告主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故原审法院对原告要求的未超过诉讼时效部分（即自起诉之日2014年3月3日往前计算二年）的物业费请求依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业费请求不予支持。故被告应支付原告自2012年3月起至2014年7月止的物业管理服务费，根据《物业管理服务合同》约定，按建筑面积以每月每平方米1.1元收取，共计129.98平方米×1.1元／月／平方米×29个月=4146.36元，鉴于原告主张的诉争房产的面积按123.96平方米计算，故原审法院依法照准，即123.96平方米×1.1元／月／平方米×29个月=3954.32元。原告向被告主张支付其因欠缴物业管理费而产生的滞纳金，符合合同约定，未违反法律规定，原审法院予以支持。
原告要求被告支付拖欠的水费公摊200.8元，电费公摊2065.6元，水费749.7元，因该项费用属必然产生的费用，但鉴于原告提交的证据不足以证明其主张，且部分诉请超过诉讼时效，故原告该诉请合理部分原审法院予以支持。被告叶桂英经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，原审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈健民、叶桂英于本判决生效之日起十日内向原告福州益欣隆物业管理有限公司支付2012年3月起至2014年7月止的物业管理服务费3954.32元，并支付违约金（以每月应缴物业管理费136.35元为基数，从每个月的6日起逐月累计至本判决确定付款之日止，按日万分之二计付）；二、被告陈健民、叶桂英于本判决生效之日起十日内向原告福州益欣隆物业管理有限公司支付公摊电费57.15元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费245元，适用简易程序减半收取122.5元，由原告承担50元，被告承担72.5元。
一审宣判后，原审原告益欣隆物业公司、原审被告陈健民均不服，向本院提起上诉。
上诉人益欣隆物业公司上诉称：一、一审法院认定益欣隆物业公司在2012年、2013年就诉讼标的物鼓楼区温泉街道公园路53号花园台2#604单元拖欠物业费所提起的诉讼，因起诉的被告主体不符，视为益欣隆物业公司未向陈健民、叶桂英主张过权利，故而认定部分诉讼请求超过诉讼时效是错误的。虽然益欣隆物业公司之前的两次起诉因陈健民、叶桂英入住时登记名字有误，导致益欣隆物业公司的起诉存在起诉状中该物业具体占有使用人的名字“建明”“健民”同音不同字的情况。但是，益欣隆物业公司确实为讼争标的物在内的小区提供物业服务，陈健民、叶桂英系实际使用人，陈健民、叶桂英应当缴纳物业费。益欣隆物业公司的各项催收行为乃至后续的起诉行为也均指向了本案标的物的实际使用人，即陈健民、叶桂英。且益欣隆物业公司第一次起诉时陈健民本人到法院以被告名字不符为由拒绝应诉，益欣隆物业公司两次撤诉也均以需要重新收集证据为由并再次提起了本案诉讼，完全可以证明益欣隆物业公司已经对占有使用讼争标的物拖欠物业费的合同相对人催讨主张过权利，根据法律规定，益欣隆物业公司在2012年9月27日就讼争标的物拖欠物业费等费用提起诉讼的行为构成诉讼时效中断，陈健民、叶桂英不能以起诉中被告的名字同音不同字作为不构成诉讼时效中断的理由。本案至少应当支持从2010年9月27日始至2015年7月31日止的物业费、水电公摊及约定的滞纳金。二、一审判决认定讼争公摊水电费属于必然产生的费用，但却以益欣隆物业公司提交的证据不足以证明主张为由，只支持一小部分是错误的。综上，请求：撤销一审判决，改判陈健民、叶桂英立即支付拖欠的物业管理费6396.7元（从2010年9月27日起计至2015年7月31日止），水费公摊200.8元（每月2.55元），电费公摊2065.6元，水费749.7元，物业管理费滞纳金2795.17元（以拖欠物业费本金为基数按照合同约定日万分之二计取截止至2015年1月31日）；本案诉讼费用由陈健民、叶桂英负担。
上诉人陈健民答辩称：一、陈健民与益欣隆物业公司无合法物管委托合同，陈健民在购房后至今未办理收楼及入住手续，且未缴纳住宅维修基金和产权契税费用，陈健民并未完成全部产权登记以及交易手续，不应认定为实际产权人。二、因陈健民仅参与部分出资购房，且未入住讼争房屋，故对益欣隆物业公司从违规接管物业到无端退出物业服务均不知情。益欣隆物业公司至今亦未完成物价审批以及房管备案等法定程序。同时，益欣隆物业公司在2010年物业服务期限届满后擅自与即将期满的第一届业委会违规签订长达5年的超期服务合同（延长至2014年7月），中途违规接替更换原前期物业，陈健民对此行为的合法性表示质疑，请依法认定该阶段物业服务无效。三、益欣隆物业公司提供的物业服务不到位，包括小区内违章建筑、私设菜地、偷盗案件频频发生，楼道照明和逃生通道应急灯损坏无人管理等。四、益欣隆物业公司2013年、2014年均未工商年检，存在乱收水电费及公摊费的情况。五、关于诉讼时效。益欣隆物业公司虽然提交证据认为其曾于2012年、2014年向法院主张过权利，但均因益欣隆物业公司起诉的被告主体不符而自行撤诉，故应依法认定益欣隆物业公司未向陈健民主张过权利，一审判决正确。综上，请求二审法院依法驳回益欣隆物业公司的诉讼请求。
上诉人陈健民上诉称：一、陈健民不同意支付益欣隆物业公司主张的物业费。其一，陈健民并非与益欣隆物业公司签订前期物业服务合同。其二，益欣隆物业公司从2007年至2014年所谓的物业服务合同已被有关部门认定为违规签约，不存在物业费纠纷问题。其三，益欣隆物业公司未提供物业财务情况及明细公示等内容。其四，益欣隆物业公司查到的福州市鼓楼区温泉街道公园路53号花园台2#604单元产权人并非陈健民一人，而是有关部门集体拷贝的五户私人产权信息，不具备特定的诉讼用途。鼓楼区温泉街道公园路53号花园台2#604单元与盛世名门小区2#604单元更不能证明为同一居所，请求二审法院据此认定为无效证明。二、益欣隆物业公司至今未与前期物业办理交接手续，无法提供前期物业与各业主之间缴费单据，请法院重新认定业主前期交费后遗失单据情况。三、陈健民、叶桂英共同出资购房至今未办理收楼及入住手续，且未缴纳住宅维修基金和产权契税费用，陈健民并未完成全部产权登记以及交易手续，不应认定为实际产权人。四、陈健民对于益欣隆物业公司违规接管物业到无端退出物业服务均不知情。另外，益欣隆物业公司在2010年物业服务期限届满后擅自与即将期满的第一届业委会违规签订长达5年的超期服务合同（延长至2014年7月），中途违规接替更换原前期物业，陈健民对此行为的合法性表示质疑，请依法认定该阶段物业服务无效。五、益欣隆物业公司提供的物业服务不到位，包括小区内违章建筑、私设菜地、偷盗案件频频发生，楼道照明和逃生通道应急灯损坏无人管理等。六、益欣隆物业公司2013年、2014年均未工商年检，存在乱收水电费及公摊费的情况。七、益欣隆物业公司起诉时间是2015年3月3日，物业费起算时间也应从2013年3月3日开始起算，但是一审法院多算了12个月。综上，请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由益欣隆物业公司负担。
被上诉人益欣隆物业公司答辩称：一、陈健民、叶桂英是讼争物业的实际权利人，依法应当承担缴纳物业费的义务。益欣隆物业公司在管理该小区期间，采取了多种方式催缴物业费，但对方均以购房时开发商承诺免交物业费为由拒交物业费，益欣隆物业公司催收都有相应的通知，前两次起诉法院也有通知对方，陈健民有领取相关诉讼材料，只是因当时陈健民留给物业的名字同音不同字导致益欣隆物业公司起诉时写错信息，其拒绝参加诉讼。二、陈健民不承担物业费的理由不能成立。根据一审法院调取的房产信息，可以认定陈健民、叶桂英是讼争房产的共同所有人，陈健民与叶桂英都应承担物业费。三、物业公司依照法定程序入驻小区管理，且与业主委员会签订了物业服务合同，在益欣隆物业公司提供物业服务期间，陈健民与叶桂英应当承担物业费，至于其与开发商之间的某种约定，在陈健民与叶桂英没有向物业公司提供证明或向法院举证的情况下，不能成立。四、关于益欣隆物业公司是否存在超期服务的问题，有益欣隆物业公司与业主委员会签订的合同为证，且有法院调解书，不存在服务合同无效的情形，综上，陈健民、叶桂英应当缴纳拖欠的物业费。
被上诉人叶桂英对益欣隆物业公司、陈健民的上诉均未发表意见。
在二审审理过程中，双方均无新证据提交，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审法院查明的事实属实。
本院认为，益欣隆物业公司与福州盛世名门业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，益欣隆物业公司及盛世名门小区业主均应依约履行。益欣隆物业公司已经提供了物业服务，陈健民、叶桂英作为盛世名门小区业主，亦已接受了物业服务，应当依约支付物业服务费。陈健民关于益欣隆物业公司提供的物业服务为无效服务的主张不能成立，本院不予采纳。因益欣隆物业公司于2015年3月3日向法院起诉要求陈健民、叶桂英支付2007年8月至2014年7月的物业服务费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。则益欣隆物业公司未超过诉讼时效期间的物业服务费应予以支持，故陈健民、叶桂英应当向益欣隆物业公司支付2013年3月至2014年7月共17个月的物业服务费，一审法院将该期间计算为2012年3月至2014年7月不当，本院予以纠正。益欣隆物业公司上诉主张其曾于2012年、2014年向一审法院起诉主张权利，构成诉讼时效中断。本院认为，因益欣隆物业公司两次起诉的被告名字与上诉人陈健民的名字并不一致，不能认定其向上诉人陈健民主张本案物业服务费，故不构成诉讼时效中断。益欣隆物业公司上诉请求陈健民、叶桂英支付2010年9月27日至2015年7月31日止的物业服务费系对其一审诉讼请求的变更，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予采纳。根据《物业管理服务合同》的约定，物业服务费按建筑面积以每月每平方米1.1元收取，共计129.98平方米×1.1元／月／平方米×17个月=2430.62元，鉴于益欣隆物业公司主张讼争房产的面积按123.96平方米计算，本院依法予以照准，即物业服务费为123.96平方米×1.1元／月／平方米×17个月=2318.05元。益欣隆物业公司向陈健民、叶桂英主张支付其因欠缴物业服务费而产生的滞纳金，符合合同约定，未违反法律规定，予以支持。陈健民主张益欣隆物业公司提供的物业服务不到位，其并未提供证据予以证明，本院不予采纳。
关于公摊水费、公摊电费和水费，因益欣隆物业公司提交的证据仅能证明陈健民、叶桂英应当支付的公摊电费为57.15元，且其未提供证据证明陈健民、叶桂英应当支付的公摊水费和水费的具体金额，故一审法院仅支持其公摊电费57.15元并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人益欣隆物业公司的上诉不能成立，本院依法予以驳回，上诉人陈健民的上诉部分有理，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1607号民事判决第二项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1607号民事判决第一项、第三项；
三、上诉人陈健民、被上诉人叶桂英于本判决生效之日起十日内向上诉人福州益欣隆物业管理有限公司支付2013年3月起至2014年7月止的物业服务费2318.05元及滞纳金（以每月应缴物业服务费136.36元为基数，自2013年3月起至2014年7月止按日万分之二分别从每月6日起逐月累计滞纳金，计至还清款项之日止）；
四、驳回上诉人福州益欣隆物业管理有限公司的原审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人福州益欣隆物业管理有限公司的上诉请求；
六、驳回上诉人陈健民的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费245元，适用简易程序减半收取122.5元，由上诉人福州益欣隆物业管理有限公司、上诉人陈健民各负担61.25元。二审案件受理费245元，由上诉人福州益欣隆物业管理有限公司、上诉人陈健民各负担122.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 符海燕
代理审判员 刘启鸣
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 陈 蕾