文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终20158号上诉人（原审原告）：姜敏。委托诉讼代理人：赵余好，系姜敏丈夫。上诉人（原审被告）：深圳市实正共盈投资控股有限公司。法定代表人：陈秀玲，执行董事。委托诉讼代理人：吴雪容，系该公司工作人员。上诉人姜敏与上诉人深圳市实正共盈投资控股有限公司（以下简称实正共盈公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7267号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人姜敏的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院的错误酌情判决，依据合同法和相关法律改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年年初，上诉人与被上诉人招商部经理陈某某就××地铁站H通道商铺租赁事宜进行多次沟通，在被上诉人做出书面承诺H通道只让本人一家做茶饮的情况下（因为H通道很特殊，本人要租的Hl0铺在整个H通道十余家铺位中面积最小位置最差，如果H通道别的商铺再做类似茶饮，本人将没有生意可做），本人付了首期全款56273元后（加上后来补交的两笔1434元和5126元，前后共交给实正共盈公司62833元。注：一审姜敏主张返还56273元，但后来被上诉人以停水停电胁迫本人又交了费用，见被上诉人一审中提交的收费清单），上诉人对商铺进行了装修（开支18000元，证据清单见上诉附件），购买了一系列设备（开支17000元，证据清单见上诉附件）并加盟经营（开支79800元，证据清单见上诉附件），上诉人的贡茶饮品店于5月21日开业。但是5月27日，H通道的H5铺位置更好面积更大的茶饮店（该店8个系列中有7个系列与姜敏项目相同）开业了，在H5铺的强大冲击下，上诉人的茶饮店由以前的日营业额九百多元一下子下降为二三百元，上诉人的店铺经营难以为继！事情发生后，上诉人与被上诉人多次交涉，但被上诉人没有采取任何有效补救措施，上诉人只得起诉至深圳市南山区人民法院并于8月1日交回商铺钥匙。一审法院进行了酌情判决，判决被上诉人（实正共盈公司）共返还给上诉人（姜敏）53033元，驳回了上诉人的其他诉讼请求。上诉人认为，这份判决违背了法律的明确规定，颠倒了公平与公正，判决明显不公，理由如下：一、一审法院没有依据合同法和相关法律的规定进行判决，属于有法不依的判决。合同法第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。一审法院认定了被上诉人违约，但没有依据合同法这一法律条款的规定进行依法判决，违背了“以事实为依据，以法律为准绳”这一基本法律原则。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条：“下列事实，当事人无需举证证明（一）从所周知的事实；……（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验能推定出的另一事实”。第72条：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。众所周知，网络购物、支付宝和微信转帐已经成为当今社会的共识，上诉人在一审过程中提供了大量的电子转帐记录、网络购物记录、收据和一些正规购物发票，也提供了加盟授权证书，证据都在一审庭审中进行了质证，很多单据和资料的真实性方面在庭审质证过程中，实正共盈公司已认可（见一审法院庭审中双方签字的笔录），退一步说，本人在筹备经营过程中根本没有想过今后会有诉讼纠纷，证据提供本来就显得被动，但是××地铁商铺装修、设备、加盟等费用支出本来就是众所周知的事实或者日常生活经验能够推定的事实。然而这些证据材料和事实都被一审法院全部否定没有作为判决依据，这明显地违反了法律规定。二、一审法院的酌情判决明显不公，让违约方没有受到任何经济损失，助长了违约方在今后招商过程中继续违约的气焰。本人前后共支付给被上诉人62833元，在被上诉人违约后，本人根据合同法第119条规定积极进行了减损（上诉人的原材料损失没有主张赔偿），两个月商铺是在依法尽减损义务，且这两个月是在H5铺强大冲击下经营的，本来就不应当收取租金，上诉人所交费用62833元在扣除水电费后应当全额返还。地铁商铺的装修都是在夜里12点后到凌晨5点前进行，所有人工都是双倍费用开支，18000元已是最低支出了，只不过本人找的是小公司装修，没有专业发票，只有收据收条这也是常理。设备损失和加盟损失基本上都有相应证据证明，在一审庭审质证时其真实性大部分获得了实正共盈公司认可（见一审法院庭审双方签字的笔录）。合同法第113条“包括合同履行后可以获得的利益”，如果对方全面履行合同，Hl0铺每个月至少有5000元营利，共19个月，如果合同能得到全面履行本人至少有9.5万元的利益收入。然而一审法院的酌情判决，为什么不顾合同法第113条“包括合同履行后可以获得的利益”的法律规定呢？上诉人交回Hl0商铺后，本人继续回到原来公司上班，营业员是本人侄子，他现在车公庙替别人打工，原来设备或被抛弃或闲弃在家，经历此事后本人将来也不敢再从事这类投资经营活动，加盟费损失已经不可挽回。所有这些上诉人已有的实际损失和对方履约后可以获得的利益收入，被一审法院以酌情返还53033元的极低数额结案。请问法律何在？公平和公正何在？在一审中，一方面被上诉人招商经理陈某某在微信记录里说他看过H5铺合同是只做“咖啡”，但另一方面被上诉人提交的H5铺合同经营范围是“丸子、小吃”，这自相矛盾的说法充分说明实正共盈公司在招商过程中存在欺诈，但实正共盈公司这种欺诈性的行为没有受到任何经济损失或制裁，这样的酌情判决是不是在助长被上诉人在今后招商过程中继续违法呢？一审姜敏胜诉了，经济损失没有得到赔偿，赢了官司反而输了钱。实正共盈公司违约了，经济上没有损失甚至还留有姜敏部分资金不返还，这样的酌情判决太不公平！特请求二审法院撤销一审法院极不公平的酌情判决，依据合同法和相关法律改判。上诉人实正共盈公司的上诉请求：1、请求法院判决上诉人无需退还被上诉人已缴纳的租赁保证金29400元、综合管理费9800元，公共事业保证金2000元、租金及管理费11833元，以上费用合计53033元。2、请求法院判决一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定“不再引进同类茶饮的承诺应视为上诉人的真实意思表示且未涉诉合同的组成部分”，明显属于认定事实错误。该承诺由陈某某个人作出，对上诉人不产生任何效力。承诺对上诉人不产生任何效力。关于“下周签署皇茶、贡茶等类似同类茶饮不能进的承诺”（简称“承诺”）由陈某某个人名义签署，并未经上诉人盖章确认，根据双方之间的交易习惯及被上诉人在一审起诉状陈述的理由“并承诺一周内出具公司盖印的正式承诺”，作为一个理性人被上诉人明显知道且应当知道其与上诉人之间的任何承诺及文件均需要由上诉人盖章确认后方能产生法律效力，但该承诺并非由上诉人向被上诉人作出，也未加盖上诉人有效印章，故该承诺对上诉人不产生任何效力。陈某某未经上诉人授权签署任何生效文件，该承诺仅为其个人单方面向被上诉人作出，被上诉人在明知陈某某未获得授权签订书面承诺的情况下擅自让其作出承诺并认为此承诺为上诉人作出的行为明显违反常理，仅系被上诉人与陈某某个人之间的承诺，上诉人对此不予认可，对上诉人不产生任何效力。同时，陈某某已在2016年8月17日离职（一审庭审后），并向上诉人出具《说明》，承认其未经被上诉人及领导同意，擅自以其个人名义向被上诉人作出“下周签署皇茶、贡茶等类似同类茶饮不能进的承诺”，故上诉人并未授权陈某某向被上诉人出具该份承诺，且对该份承诺完全不知情，亦非上诉人作出的意思表示，故该份承诺仅为陈某某个人向被上诉人作出，与上诉人无关。此外，该承诺的内容为“下周签署不引进类似茶饮的承诺”，退一万步说，即使法院最终认可该承诺对上诉人产生效力，该承诺也尚需上诉人与被上诉人通过签署具体的书面协议确定上诉人不再引进同类茶饮。但实际上双方在该承诺出具之后生效的租赁合同中并无相关约定，双方亦并未签订任何书面文件约定上诉人不能再引进同类茶饮，故最终双方关于上诉人不再引进同类茶饮的问题并未达成一致意见。二、一审认定上诉人存在违约行为明显与事实不符，上诉人不存在违约情形。根据租赁合同第18.5条的约定，合同自双方签字、盖章之日起生效，实际上被上诉人在合同上签字的时间为2016年5月5日，上诉人盖章的时间为2016年5月9日，合同应当以最后一方盖章的时间为签订／生效时间，故租赁合同在2016年5月9日才签订／生效。H05租户租赁合同的签订时间早于被上诉人，即在被上诉人签订租赁合同之前引进，不存在被上诉人签约之后引进同类茶饮租户的问题。上诉人与H05租户的租赁合同早在2016年4月22日就已签订，而上诉人与被上诉人的租赁合同在2016年5月9日才签订，即上诉人与被上诉人签订租赁合同晚于H05租户，不存在被上诉人签约之后引进H05租户的问题。另外，上诉人与H05的租赁合同约定H05租户的经营范围为丸子、小吃，而并非经营奶茶、轻饮，该租户擅自变更经营范围经营奶茶，并未得到上诉人的许可，租赁合同亦未做变更，即使法院认定承诺对上诉人产生法律效力，上诉人也不存在违约行为，上诉人不应当就H05租户擅自改变经营范围经营奶茶的行为向被上诉人承担违约责任。三、法院判决上诉人退还被上诉人租金、管理费、综合管理费等费用与一审判决查明的事实相矛盾，上诉人无须退还被上诉人已交纳的各项费用。退一万步说，即使法院认定限制引进同类茶饮的内容对上诉人产生约束力，但租赁合同并未约定违反限制引进条款时乙方可以解除合同，且未约定违约责任，被上诉人也没有任何证据证明其因此造成了重大损失，即使法院认定我公司违约，也不应当判决我公司退还被上诉人按照合同约定交纳的实际租赁并使用租赁物业期间的租金及各项费用。被上诉人单方解约，上诉人无需返还被上诉人已交纳的费用。一审判决已经认定双方之间的租赁合同合法有效，双方均应诚信履行。被上诉人已自2016年5月17日开始承租并已实际使用上诉人的房屋用于经营至2016年8月1日，其应当按照租赁合同约定交纳租金、管理费、综合管理费及其他费用。法院一方面认可租赁合同的效力及被上诉人已经实际占用涉诉商铺用于经营，一方面又判决上诉人应退还实际租赁期间被上诉人按照租赁合同交纳的租金、管理费等费用，一审法院明显自相矛盾，请二审法院予以纠正。同时，根据租赁合同的约定及一审判决查明的事实，上诉人收取的各项费用均为按照租赁合同约定收取的，且不符合退还的条件。管理费（综合服务费）273元／月，乙方（被上诉人）须按时缴纳；乙方须缴纳2000元作为电费押金，在合同期满后解除后，在乙方未欠缴电费的情况下予以返还，但实际上被上诉人截至上诉时一直拖欠滞纳金90元及租赁期间的水电费1237.93元，故电费押金不应返还；乙方应一次性支付甲方租赁物业一个月租金9800元作为项目综合管理费，该款项是甲方为了配合乙方工作额外产生费用的补偿金，不予返还；该合同系被上诉人单方解约，根据合同约定租赁保证金不予退还。姜敏的答辩意见：一、陈某某是职务行为，二、实正共盈公司存在欺诈行为，三、实正共盈公司存在违约事实，且违约事实与本人的损失具有直接因果关系，四、请求判令实正共盈公司赔偿其损失。实正共盈的答辩意见：答辩意见与上诉意见一致。一审审理查明，2016年5月5日，姜敏（乙方）与实正共盈公司（甲方）签订《深圳市地铁商铺物业租赁合同》，约定甲方将位于深圳市地铁罗宝（一号）线××站H-10物业（以下简称“涉诉商铺”）出租给乙方作商业用途，经营用途为奶茶、轻饮，租赁期限为2016年5月17日至2017年12月31日，从商铺交付日的次日起算；甲方给予乙方十天装修免租期，自商铺交付的次日起算，乙方在装修免租期内无需交纳租金，但须承担该期间商铺发生的综合服务费、水、电等各项能源费及其他应付费用，该期限计入租赁期限内；涉诉商铺面积为6.5平方米；租金以租赁商铺实用面积计算，租金单价为1507.6元/月/平方米，即月租金为9800元（从2016年5月27日起算）；租金支付方式：乙方可以银行汇款或甲方代收代付的方式向甲方支付租金；综合服务费暂定为42元/月/平方米，即273元/月，乙方须按甲方管理要求按时缴纳；乙方须缴纳2000元作为电费押金，在合同期满或解除后，在乙方未欠缴电费的情况下予以返还；乙方应于2016年5月6日前一次性支付甲方涉诉商铺的三个月租金即29400元作为租赁保证金，乙方不得要求将该租赁保证金用来抵作租赁期内任何时间所拖欠的租金及违约金等任何费用；同时，乙方还应一次性支付甲方本租赁物业一个月租金9800元作为项目综合管理费，该款项是甲方为了配合乙方工作所额外产生费用的补偿金，不予返还；因地铁车站商铺特殊性，乙方如需进行商铺内部二次装修的须自己办理有关手续并承担所有费用；乙方需在2016年5月6日前向甲方支付装修保证金和相关装修施工费用，装修押金为5000元，如乙方没有违反合同及《商铺装修手册》的规定，于装修免租期届满，且消防部门验收合格后一个月内，甲方向乙方无息返还该商铺装修保证金；因合同解除返还租赁物业时，乙方须于合同解除之日起两天内拆除二次装修设备设施；合同还约定了其他内容。庭审中，姜敏、实正共盈公司均确认签约后姜敏向实正共盈公司缴纳了合同约定的费用共计51273元，其中包括租赁保证金29400元、综合管理费9800元、公共事业保证金2000元、首月租金9800元、首月管理费273元，签约前姜敏向实正共盈公司交付的诚意金5000元抵作合同约定的装修押金。根据实正共盈公司提交的涉诉房屋交费情况统计表显示，姜敏于2016年6月20日向实正共盈公司缴纳了2016年6月27日至2016年6月30日租金及管理费共计1434元；姜敏应于2016年7月4日向实正共盈公司缴纳2016年7月份的租金及管理费10073元及迟延缴纳2016年6月份租金的滞纳金143元，共计10216元，在将合同约定的5000元装修押金抵扣上述金额后，姜敏实际缴纳了5126元，现尚欠费用90元。姜敏对此予以确认。2016年5月6日，实正共盈公司招商专员陈某某书写承诺，内容为“下周签署皇茶、贡茶等类似同类茶饮不能进的承诺。”在姜敏提交的于2016年5月31日其与陈某某的微信聊天记录里，陈某某表示其之前没有想到H05号商铺的经营范围有奶茶等饮料。姜敏提交的H05号商铺“茶理丸子”菜单中显示，其经营范围包括有奶茶、咖啡、水果茶及小食等，实正共盈公司对该菜单的真实性予以认可，但实正共盈公司认为其与H05号商铺签订的商铺租赁合同中约定的经营范围为“丸子、小吃类”，不属于与姜敏经营的同类茶饮，且签约时间早于涉诉合同的签订时间，故其不存在违约的行为。深圳市××餐饮管理有限公司出具的《授权证书》载明，授权姜敏使用其公司商标成为该地区合作使用商，授权时间为永久。姜敏提交了工程竣工收费签字单、设备购买收据及加盟授权书等，拟证明其为装修涉诉商铺、购买相关设备及加盟相关品牌等的支出的费用。经查，姜敏已于2016年8月1日将涉诉商铺钥匙交还给实正共盈公司，实正共盈公司对此予以确认。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，姜敏与实正共盈公司签订的《深圳市地铁商铺物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方均应诚信履行。姜敏与实正共盈公司在签约时就“在一定区域范围内不引进与姜敏同类茶饮的商家”达成合意，虽实正共盈公司未与姜敏签订正式书面协议，但实正共盈公司招商专员陈某某做出的相关承诺，应视为实正共盈公司的真实意思表示且成为涉诉合同的组成部分。涉诉的H05号商铺的租赁合同签订于涉诉合同之前，根据相关证据显示，H05号商铺的经营范围实际上包含了奶茶等茶饮，与姜敏经营范围类似，实正共盈公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。姜敏已于2016年5月31日向实正共盈公司提出异议表示无法继续履行涉诉合同，且于2016年8月1日将涉诉商铺交还给实正共盈公司，故涉诉合同事实上已经解除。庭审中实正共盈公司确认姜敏已经缴纳租金及管理费至2016年7月份，考虑到姜敏实际占用涉诉商铺用于经营，而实正共盈公司确实存在违背“在一定区域范围内不引进与姜敏同类茶饮的商家”承诺的情形，故法院据此酌情判定：实正共盈公司在扣除姜敏已付首月租金后，将其已经收取的综合管理费、租赁保证金、公共事实保证金、及余下的租金和管理费（内含已经抵扣为2016年7月份租金及管理费的5000元装修押金）一并退还给姜敏。考虑到法院已酌情减免姜敏应付部分租金和管理费并由实正共盈公司全额退还综合管理费，故在姜敏不能提交充分证据证明装修损失亦未申请评估的情况下，不再支持姜敏关于装修损失、设备损失及品牌加盟费损失的诉讼请求。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市实正共盈投资控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向姜敏退还租赁深圳市地铁罗宝（一号）线××站H-10商铺收取的租赁保证金29400元、综合管理费9800元、公共事业保证金2000元、租金及管理费11833元（内含已经作为2016年7月份租金及管理费抵扣的装修押金5000元）；二、驳回姜敏的其他诉讼请求。案件受理费1860.73元，姜敏已预交，由姜敏负担1283.9元，深圳市实正共盈投资控股有限公司负担576.83元。本院审理期间，姜敏提出其经营商铺包括装修费18000元、购买的设备费用17000元以及加盟费79800元均属于实际损失，一审法院却没有考虑上述损失作出判决。原审查明的事实基本准确，本院予以确认。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷，双方的争议在于上诉人实正共盈公司是否存在违约和姜敏损失的认定以及承担问题。关于上诉人实正共盈公司是否存在违约问题，本院认为，陈某某作为实正共盈公司的招商专员，其在姜敏与实正共盈公司签订《深圳市地铁商铺物业租赁合同》时作出相关承诺，即“在一定区域范围内不引进与姜敏同类茶饮的商家”，姜敏有理由相信其承诺为实正共盈公司的真实意思表示，而且，姜敏亦是基于其相关承诺签订此租赁合同，故姜敏与实正共盈公司双方虽然未就相关承诺内容签订正式书面协议，但陈某某所作的相关承诺应视为涉诉租赁合同的组成部分。实正共盈公司主张系陈某某的个人承诺，对实正共盈公司不产生任何效力，本院不予采纳。因实正共盈公司已与姜敏就“在一定区域范围内不引进与姜敏同类茶饮的商家”达成合意，故实正共盈公司有义务维护姜敏为该区域独家经营茶饮的商家。根据相关证据显示，实正共盈公司在同一区域与他人签订的H05号商铺的实际经营范围已包含了奶茶等茶饮，与姜敏经营范围类似，对姜敏茶饮生意造成重大影响，明显违背姜敏租赁商铺独家经营茶饮的初衷，故原审认定实正共盈公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，于法不悖，本院予以维持。实正共盈公司相关上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于姜敏损失的认定以及承担问题，本院认为，实正共盈公司在同一区域与他人签订的H05号商铺在涉诉租赁合同之前，且H05号商铺的租赁合同显示其经营范围为丸子、小吃类，并无茶饮，只是在后来实际经营范围中包含了奶茶等茶饮，故实正共盈公司的违约行为主要体现在没有及时与H05号商铺经营者沟通、处理，没有履行维护姜敏独家经营茶饮的义务。因实正共盈公司确实存在违背“在一定区域范围内不引进与姜敏同类茶饮的商家”承诺之情形，结合姜敏实际占用涉诉商铺用于经营的事实，原审酌情判定实正共盈公司在扣除姜敏已付首月租金后，将其已经收取的综合管理费、租赁保证金、公共事实保证金、及余下的租金和管理费（内含已经抵扣为2016年7月份租金及管理费的5000元装修押金）一并退还给姜敏，并无不妥之处。因姜敏未能提交充分证据证明涉诉商铺的装修费用，亦未申请评估，且相关设备及品牌加盟费不是仅能用于涉诉商铺，很难界定其实际损失，结合前述已酌情减免姜敏应付部分租金、管理费及全额退还综合管理费，故姜敏主张赔偿装修损失、设备损失及品牌加盟费损失，没有充分依据，本院不予支持。综上，上诉人姜敏与上诉人实正共盈公司的上诉请求都不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4847.29元，由上诉人姜敏负担3721.46元，上诉人深圳市实正共盈投资控股有限公司负担1125.83元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 邢  蓓  华审判员 张  永  彬二〇一七年五月三日书记员 刘晓露（兼）附法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。