吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终1942号
上诉人（原审被告）：松原中奥广场物业管理有限公司。
法定代表人：邹海军，经理。
委托诉讼代理人：潘启光，吉林瑞广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：松原市宁江区忆菲服装商店。
经营者：赵春影，女，汉族，1964年12月1日生，个体，现住宁江区建设街。
委托诉讼代理人：项柏林，吉林剑虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松原市供热公司。
法定代表人：张厚军，总经理。
委托诉讼代理人：班军，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨淑梅，吉林迅捷律师事务所律师。
原审被告：松原中奥广场置业有限公司。
法定代表人：陈穗建，董事长。
上诉人松原中奥广场物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）因与被上诉人松原市宁江区忆菲服装商店（以下简称忆菲服装商店）、松原市供热公司，原审被告松原中奥广场置业有限公司（以下简称中奥置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2016）吉0702民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中奥物业公司的委托诉讼代理人潘启光，被上诉人忆菲服装商店的经营人赵春影及委托诉讼代理人项柏林，被上诉人松原市供热公司的委托诉讼代理人班军、杨淑梅到庭参加诉讼。原审被告中奥置业公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
中奥物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回忆菲服装商店对中奥物业公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。理由：管道井距离忆菲服装商店五米远，管道井内除污器坏了没有争议。本案研究除污器所有权没有意义，应研究谁有管理维护除污器的义务。除污器应当由松原市供热公司管理维护，松原市供热公司应承担责任。服装损失价值问题可以申请鉴定，不同意按服装吊牌价确定忆菲服装商店服装损失价值。
忆菲服装商店辩称，一审判决正确，请求维持。
松原市供热公司辩称，一审判决正确，请求维持。
中奥置业公司未出庭答辩。
忆菲服装商店向一审法院起诉请求：判令三被告连带赔偿原告经济损失123864元。事实与理由：忆菲服装商店购买奥林匹克小区二期商企经营服装批发零售。2015年10月12日上午，忆菲服装商店查看地下室发现储存室内服装已经被水浸泡，向中奥物业公司反映漏水情况，随后松原市供热公司维修人员来到现场，中奥物业公司关闭阀门，后漏水现象停止。经中奥物业公司的人员与忆菲服装商店的店员对被水浸泡的服装进行损失清点，忆菲服装商店184件服装被水浸泡，总价值123864元。
中奥物业公司一审辩称，中奥物业公司不承担任何责任。1.造成忆菲服装商店服装浸泡的直接原因是供热设施除污器破裂导致漏水。除污器破裂是由于年久失修，未能及时更换，而除污器的管理人、维护人是松原市供热公司，与中奥物业公司无关。2.漏水时间是2015年10月12日，当时松原市供热公司注水试运行，其目的是检测供热管道是否安全畅通，确保在10月25日正式供热时正常供热取暖，正是注水行为导致漏水。忆菲服装商店没有证据证明中奥物业公司有过错。小区内各种管道、线路的维护义务不属于中奥物业公司。漏水发生后，中奥物业公司前去帮助处理，清点衣物，完全是好心帮助，绝不是承担责任的证据，中奥物业公司既没有违约又没有侵权。从法律适用上，中奥物业公司不承担赔偿责任。根据《国务院物业管理条例》第51条、《吉林省物业管理办法》第54条之规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”因此，供热设施损坏导致的损失应由松原市供热公司承担。综上，请求法院依法驳回忆菲服装商店对中奥物业公司的诉讼请求，维护中奥物业公司的合法权益。
中奥置业公司一审辩称，中奥置业公司不承担任何责任。造成忆菲服装商店服装浸泡的直接原因是供热设施除污器破裂导致漏水。除污器破裂是由于年久失修，未能及时更换，而除污器的管理人、维护人是松原市供热公司，与中奥置业公司无关。漏水时间是2015年10月12日，忆菲服装商店状告中奥置业公司房屋有质量问题，通过庭审，没有确切证据证明房屋有质量问题。忆菲服装商店没有证据证明中奥置业公司有过错。忆菲服装商店提供的证据没有达到证明房屋有质量问题的标准，中奥置业公司房屋有质量问题，必须经过司法鉴定确认。忆菲服装商店起诉的衣物损失应该经过鉴定确认，否则应认定为数额不具体明确，依法应判决驳回。庭审时，法官也进行了释明，忆菲服装商店明确表态不鉴定，损失数额的举证责任属于忆菲服装商店，忆菲服装商店不鉴定，属于举证不能，应承担不利后果。本案责任主体是松原市供热公司。根据《国务院物业管理条例》第51条、《吉林省物业管理办法》第54条之规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”因此，供热设施损坏导致的损失应由供热公司承担。忆菲服装商店和松原市供热公司主张漏水是从供热管道与墙体之间的缝隙流出的，纯属无稽之谈。忆菲服装商店主张损失价值数额缺乏事实依据、证据不足，应依法驳回诉讼请求。忆菲服装商店自认服装店是折扣店，折扣价格当然与吊牌价格不同，要低于吊牌价格，而且浸泡的衣服还有残值，故忆菲服装商店以吊牌价格主张损失价值缺乏事实依据，证据不足。忆菲服装商店在无法确认损失价值的情况下，又拒绝进行鉴定，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，法院应依法驳回忆菲服装商店的诉讼请求。综上，请求法院依法驳回忆菲服装商店对中奥置业公司的诉讼请求，维护中奥置业公司的合法权益。
松原市供热公司一审辩称，现场查看造成漏水的原因是该小区内商企的管道井内的除污器断裂，此断裂部位为中奥置业公司在2011年开发建设时自行出资安装的，是业主共同共有的部分，管理责任人应当是中奥物业公司。根据《吉林省城市供热条例》和《松原市城市集中供热管理办法》第十四条规定：“集中锅炉房系统，从热源点（站）至用户进户阀门（含阀门井）产权为集中供热单位所有，并由集中供热单位负责维护和管理；进户阀门井至用户庭院、室内的采暖设施产权归用户，由产权单位或个人负责维护和管理。”第十八条规定：“用热设施是用热单位在每年供热前必须对热设施进行检修、冲洗、打压，经集中供热单位按规范检查验收后，方可投入运行。”即用热设施是由小区的中奥物业公司自查，有问题报供热公司维修。松原市供热公司于8月15日即通知到中奥物业公司，每年9月20日前由配件产权单位或用户自查，并报松原市供热公司，但中奥物业公司并没有上报。松原市供热公司于8月18日在松原日报登报告知10月3日起注水，在电视台也循环播放了该通知，并且在各个小区张贴公告进行通知。综上，松原市供热公司在本案中不存在过错，请求法院依法驳回忆菲服装商店对松原市供热公司的告诉。
一审查明认定的事实：忆菲服装商店购买中奥置业公司开发的奥林匹克小区二期商企房一套用于经营服装批发零售，中奥物业公司为该小区的物业管理公司，松原市供热公司为该小区的集中供热单位。该小区建设于2011年，忆菲服装商店于2013年5月27日入住，2015年10月12日忆菲服装商店房屋门前的管道井发生漏水。忆菲服装商店查看地下室发现储存室内服装已经被水浸泡，后中奥物业公司人员到场关闭阀门并修理。经查，漏水原因为该小区内商企的管道井内的除污器断裂，管道井内的存水沿入户管道外壁进入忆菲服装商店地下室。漏水的地下室为中奥置业公司建设。忆菲服装商店经营的服装均为定价产品，忆菲服装商店作为经销商不能自行调价。漏水后经忆菲服装商店与中奥物业公司工作人员共同清点受损的服装计184件，吊牌总价为123864元。忆菲服装商店申请证人赵某出庭作证，其证实：我是赵春影的姐姐，在忆菲服装商店做店员。2015年10月12日9点20分，我到地下室的库房拿衣服，发现从墙上的管子缝往库房漏水，后来物业公司的人关的阀门，然后就不漏水了。物业总共来四个人，三男一女，与我和另一名店员于某一起清点的衣服，核对完件数和金额之后由我、于某和物业公司的人共同在清单上签的字。被水浸泡的衣服上的标签上的价格就是衣服的出售价格。三被告认为，证人赵某与原告有利害关系，其证实清单上的价格是出售价格，并不代表是损失价值。证人证言与忆菲服装商店提供的照片相矛盾，照片上没有反映漏水问题。忆菲服装商店申请证人于某出庭作证，其证实：我原来是忆菲服装商店的店员，现在因为生小孩不干了。2015年10月12日9点20分，赵某去库房取衣服，发现漏水了，水是从墙上的窟窿漏下来的，后来物业和供热的人都到了，把水控制住了。物业的人在现场监督检查浸泡的衣服，是物业的人查的件数，我写的清单，清单上面写的衣服件数和吊牌价格，然后物业的人核实以后我和赵某及物业的人共同在清单上面签的字。中奥物业公司和中奥置业公司认为，证人于某是原告的店员，与忆菲服装商店有利害关系，其证实由物业的人统计衣服件数不属实。中奥物业公司申请证人包某出庭作证，其证实：我是中奥物业公司的员工，本科学历。2015年10月12日，供热管道漏水，我和同事包彬彬一起去忆菲服装商店，与忆菲服装商店的女店员分两组一起清点的被水浸泡衣服的件数，并在清单上面签的字。我签字的清单上只有衣服件数，没有金额，件数就是清单上面竖着写的记录方式，一份清单是我签字的，另一份清单是包彬彬签的。忆菲服装商店认为，证人包某证实清单上只有衣服件数没有金额不符合逻辑与常理，与证人的文化水平也不相称，证人证言不属实。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、原告提供的个体工商户营业执照、加盟合同及证明，现场照片及视频资料、清点衣物清单等、房建筑工程质量保修书、被告提供的施工图，入住通知书，物业管理条例、建筑物给水排水及采暖工程施工质量验收规范、松原日报等证据在卷为凭。
一审法院认为，忆菲服装商店购买中奥置业公司开发建设的商品房（含地下室），于2013年5月27日入住。2015年10月12日，松原市供热公司供暖试水，忆菲服装商店的地下室门前的管道井内的除污器破裂发生漏水，水沿着管道外壁流入忆菲服装商店地下室库房，造成忆菲服装商店存放在地下室中的服装被水浸泡。忆菲服装商店主张中奥置业公司作为该小区的建设单位，其承建的房屋质量存在瑕疵，造成阀门井的水沿管道外壁流入忆菲服装商店地下室，是造成忆菲服装商店地下室物品受损的直接原因，但其并未提供充分证据证实中奥置业公司承建的房屋质量存在问题，水进入地下室与建筑物本身质量存在因果关系，因此，中奥置业公司在本案中不存在过错，不应承担赔偿责任。本案中，是忆菲服装商店地下室门前的管道井内的除污器破裂引发的漏水，而除污器是由中奥置业公司于2011年建筑楼房时所安装，属建筑物的附属设施，在楼盘售出之后，所有权转归全体业主所有。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”《吉林省物业管理办法》第二条规定：“本法所称的物业管理，是指业主共同组织自行管理或者共同选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动”。依照上述规定，中奥物业公司作为小区的物业服务企业，有对管道井内的除污器进行维修、养护、管理的义务。《吉林省物业管理办法》五十四条规定：“供水、供电、供气、供热、排水经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增设的设施设备除外）的维修、养护和更新：（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备。”《松原市城市集中供热管理办法》第十四条规定：“集中锅炉房系统，从热源点（站）至用户进户阀门（含阀门井）产权为集中供热单位所有，并由集中供热单位负责维护和管理；进户阀门井至用户庭院、室内的采暖设施产权归用户，由产权单位或个人负责维护和管理。”第十八条规定：“用热设施是用热单位在每年供热前必须对热设施进行检修、冲洗、打压，经集中供热单位按规范检查验收后，方可投入运行。”依照上述规定，松原市供热公司对本案中破裂的除污器不享有所有权，没有对除污器进行维护和管理的义务。中奥物业公司应在供热前对除污器进行检修、冲洗、打压，如发现问题向供热公司上报，由松原市供热公司进行维修，而中奥物业公司并未按照规定对除污器采取上述自查措施，导致除污器在供热前破裂，因此，忆菲服装商店的损失应由中奥物业公司赔偿。忆菲服装商店请求的服装损失123864元，系在损失发生后，经忆菲服装商店及中奥物业公司工作人员共同清点确认的，忆菲服装商店经营的服装为品牌折扣，忆菲服装商店不享有定价权，只能按照吊牌价出售，故忆菲服装商店请求赔偿以上损失，予以支持。中奥物业公司及中奥置业公司虽抗辩称现场清点的清单上只有衣物的件数，没有衣物的金额，但证人赵某、于某均证实两份清单是在中奥物业公司工作人员参与现场清点并核实清单后，双方在清单上签字确认的；证人包某证实其所签字的清单上只有竖着写的衣物件数及件数总计，没有金额及金额总计，但中奥物业公司及中奥置业公司未能提供充分证据足以推翻两份清单的真实性，故对忆菲服装商店提供的两份清单的真实性予以确认。忆菲服装商店按衣物的吊牌价总计123864元主张其损失，中奥置业公司认为衣物虽然被水浸泡，但应该有残值，在二审审理时提出对衣物残值进行鉴定，在本次庭审时，又明确表明不申请鉴定，故对于中奥置业公司的此点抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，判决：一、被告松原中奥广场物业有限公司于本判决生效后立即赔偿原告松原市宁江区忆菲服装商店损失款123864元。二、被告松原中奥广场置业管理有限公司、被告松原市供热公司在本案中不承担赔偿责任。
本院二审期间，中奥物业公司没有提交新证据，忆菲服装商店提交吉林省亦菲商贸有限公司书面证明一份，证实松原忆菲服装商店是按吊牌价出售服装。中奥物业公司对该证据有异议，认为出具证明一方跟忆菲服装商店有利害关系，不应采信。松原市供热公司对该证据无异议。松原市供热公司提交参考判例本院（2017）吉07民终1359号民事判决书一份。双方当事人争议的焦点:1.中奥物业公司在本案中是否承担赔偿责任。2.残值应如何处理。3.忆菲服装商店受损失服装的吊牌价是否为出售价。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，1.忆菲服装商店的184件服装受水浸泡是中奥物业公司负责管理的小区院内管道井内除污器破裂漏水所致，管道井及井中除污器属于小区公共部分，应属于全体小区业主共有。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。中奥物业公司在管理管道井期间，全体小区业主共有的管道井中的除污器破裂出现漏水问题给忆菲服装商店财产造成损害应该由中奥物业公司赔偿。管道井及除污器不在松原市供热公司管理范围内，松原市供热公司不承担责任。2.根据一审中忆菲服装商店提交吉林省亦菲商贸有限公司与忆菲服装商店服装联盟合同一份，吉林省亦菲商贸有限公司书证一份，证明忆菲服装商店是其公司授权经销商，该店代理的服装均为折扣商品，由吉林省亦菲商贸有限公司统一定价，各地经销商不能擅自调整价格。二审中吉林省亦菲商贸有限公司提交书证一份，证实忆菲服装商店是加盟其公司的品牌折扣店，对于所售服装没有定价权。忆菲服装商店所售服装均以吊牌价为准，吊牌价系统一定价，是品牌服装折扣的固定价格。对于忆菲服装商店经营利润问题，根据加盟合同约定及忆菲服装商店对此部分利润放弃主张，故一审按吊牌价计算损失，并无不当。一审中奥物业公司放弃对服装损失的鉴定，二审申请鉴定不予支持。但一审法院对服装残值归属没有判决不当，应予判决忆菲服装商店将服装残值返还给中奥物业公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持松原市宁江区人民法院（2016）吉0702民初5608号民事判决。
二、松原市宁江区忆菲服装商店将受水浸泡的184件服装残值给付松原中奥广场物业管理有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2777元，由中奥物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞 丽
审 判 员 于 涛
代理审判员 刘东立
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 张 蕊