重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第01355号
上诉人（原审被告）：况中平，男，1968年3月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人：陈强，重庆天亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：涪陵区××街道办事处××居民委员会，住所地重庆市涪陵区，未提供组织机构代码。
法定代表人：薛兴明，该居民委员会主任。
委托代理人：覃仁琳，重庆峡阳律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，男，1985年6月4日出生，汉族，涪陵区××街道办事处××居民委员会委员，住重庆市涪陵区。
上诉人况中平与被上诉人涪陵区××街道办事处××居民委员会（以下简称××居委会）土地租赁合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2014年11月3日作出（2014）涪法民初字第05529号民事判决。况中平对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：欧式风情街项目场地原系涪陵区××街道办事处××居民委员会二组集体土地，于2006年5月12日被重庆市涪陵区国家建设统一征用土地办公室征用。2006年6月9日，重庆市涪陵区人民政府××街道办事处（以下简称××办事处）和重庆市涪陵区瑞康房地产开发有限公司（以下简称瑞康房地产公司）取得该场地《建设用地规划许可证》，用于开发欧式风情特色街项目。由于该项目建设暂停，××居委会与况中平于2010年11月3日签订《场地租赁合同》约定，××居委会将上述场地租给况中平使用；租用时间从2010年9月26日起至该场地开发修建永久性建筑或国家建设征用为止；租金3000元／季度；承租方在租赁期间有权自营或转租；双方如果一方违反上述任一条款则承担对方因此造成的一切损失，并赔偿违约金5000元。事后，况中平对该场地进行修整并使用至今。××居委会曾多次要求况中平返还场地无果，遂诉至一审法院。诉讼中，××居委会将请求确认双方签订的《场地租赁合同》无效的诉讼请求变更为请求解除双方签订的《场地租赁合同》，并自愿申请撤回要求况中平返还租赁场地的诉讼请求。庭审中，××居委会、况中平双方一致确认以下事实：本案诉争场地已于2006年国家征用，场地使用权属××办事处和瑞康房地产公司；双方签订的租赁合同对租赁期限约定不明确；××居委会和瑞康房地产公司的法定代表人系同一人。诉讼中，况中平除陈述××居委会和瑞康房地产公司的法定代表人系同一人这一事实外，未举示相关证据证明诉争场地使用权人××办事处和瑞康房地产公司，对其与××居委会签订的《场地租赁合同》知晓并予以追认。
另查明：2014年5月27日，××办事处就本案诉争场地将××居委会、况中平作为被告，瑞康房地产公司作为第三人起诉至一审法院，请求判决确认××居委会与况中平签订的《场地租赁合同》无效，并由况中平返还诉争场地。同年7月25日，××办事处申请撤回起诉。
况中平在一审中辩称：××居委会和瑞康房地产公司的法定代表人系同一人，××居委会称开发人不知情不属实，区政府也并没有要开发诉争土地，且重庆市涪陵区人民政府××办事处和瑞康房地产公司于2006年取得规划许可证，现也已经失效。
一审法院认为，虽然，××居委会在签订合同时对诉争场地并不享有任何权利，但从物权行为与债权行为相区分来看，债权行为以债权债务的发生为内容，物权行为以物权的设立移转为内容，物权行为往往以债权行为为原因。债权行为的完成，应以法律规定的要件予以判断，而不能以物权行为未成就为由而免除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，买受人不能因此主张合同无效，由此导致标的物所有权不能转移的，可由出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿。可见，该条规定将物权行为与债权行为区分对待。相比而言，租赁行为对标的物的处分效力弱于买卖行为，按照“举重以明轻”的原则，不能仅以无处分权否定租赁合同效力。本案中，××居委会与况中平签订的《场地租赁合同》内容具体确定，意思表示真实，也不存在合同无效的法定情形，该租赁合同内容系在诉争场地设置负担的负担行为而非处分行为，故其应依法成立并有效。根据我国合同法第八条之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”即当事人解除合同须满足法定或约定条件。本案中，××居委会不享有诉争土地任何权利，且实际权利人已通过诉讼方式要求收回诉争土地，这表明双方之间的租赁合同无法继续履行，且双方对租赁期限约定不明，又无法达成补充协议，故××居委会请求解除该租赁合同，符合法律规定，应予支持。对于况中平因解除合同造成的损失，其可另行主张权利。况中平辩称诉争场地使用权利人知晓其与××居委会之间签订的租赁合同，但未举示相关证据予以佐证，对此辩称不予采信。××居委会自愿撤回要求况中平返还租赁场地的诉讼请求，是对自己权利的处分，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：解除涪陵区××街道办事处××居民委员会与被告况中平签订的《场地租赁合同》。案件受理费80元，减半收取40元，由涪陵区××街道办事处××居民委员会负担20元，况中平负担20元。
况中平不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回××居委会的诉讼请求。其上诉事实和理由是：1、从双方签订《场地租赁合同》约定“租赁时间从2010年9月26至该场地开发修建永久性建筑或者国家建设征用为止”的内容来看，双方对租赁合同期限是以附解除条件的发生来确定，但现在涉案的租赁场地并没有开发修建永久性建筑或者国家建设征用，双方租赁合同解除的条件并未成就，依法不能判决解除。一审认定双方对租赁期限约定不明确判决解除该合同是错误的；2、本案租赁合同不属于法定解除情形，也不属于不定期租赁的解除权人可以随时解除合同，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百三十二条的规定错误。
××居委会辩称：1、本案租赁合同约定的租赁期是到该地开发修建永久性建筑，但双方对什么是永久性建筑不明确，协议签订时该地已经被国家征用，因此符合不定期租赁合同特征而非附解除条件合同，故当事人可以随时解除合同；2、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：××居委会与况中平签订的《场地租赁合同》应否确认为解除。
××居委会与况中平于2010年11月3日签订《场地租赁合同》，约定××居委会将××办事处和瑞康房地产公司取得建设用地规划许可的欧式风情街项目场地，出租给况中平。该合同应是双方当事人的真实意思表示，约定的合同义务也由双方实际履行，并不存在法律规定合同无效的情形，依法应确认为有效。但对于该合同的履行期限，双方当事人在一审中均承认为不明确。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，××居委会提起诉讼主张解除合同的理由成立，双方当事人签订的《场地租赁合同》应为解除。对于况中平上诉所称，双方所签《场地租赁合同》中“租赁时间从2010年9月26至该场地开发修建永久性建筑或者国家建设征用为止”的约定条款，属于合同所附的解除条件。××居委会并未提供证据证明该解除条件业已成就，合同没有解除的上诉理由。本院认为，根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，合同所附解除条件成就时，导致合同失去效力。附解除条件的合同中，解除条件是否成就，影响的是合同效力。况中平所提出的合同所附解除条件尚未成就时合同继续生效的主张，并不能对抗租赁合同关系中，出租人解除权的依法行使。因此，况中平的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由况中平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 昌媛媛
二〇一五年五月二十日
书 记 员 赵许梅