中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初18086号原告：朱洁，女，1986年12月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：叶佳欣(系原告朱洁的丈夫)，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：和法礼，上海欧森律师事务所律师。被告：姜华(英文名：JIANGHUA)，女，1976年10月30日出生，住新加坡。被告：姜培芳，女，1943年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。原告朱洁与被告姜华、姜培芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶佳欣、和法礼，被告姜培芳的委托诉讼代理人汪翔到庭参加诉讼。被告姜华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告姜华订立的《房地产买卖居间协议》；2.判令被告姜华向原告返还已支付钱款10万元；3.判令被告姜华承担解除《房地产买卖居间协议》的违约责任，向原告支付违约金56万元；4.如被告姜华因未授权出售房屋而不承担违约责任的，则由被告姜培芳向原告赔偿因其过错造成原告的实际损失(暂按56万元计算)。诉讼过程中，原告变更诉请为：1.判令解除双方签订的居间协议；2.要求两被告共同返还已支付的定金10万元；3.要求两被告共同承担解除居间协议的违约金56万元。审理中，原告把第一条诉请明确为：解除居间协议中原告和被告之间的房屋买卖关系。事实和理由：2016年1月13日，经案外人上海万融房地产经纪有限公司(以下简称万融公司)居间介绍，原、被告签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，被告姜华将其所有的位于上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总房价款为280万元，原告于当日支付意向金2万元，订立协议后3日内补足定金至10万元；协议约定于2016年2月29日前签订上海市买卖合同，以新加坡公证书办理好为准。协议还对房款的支付、违约金等条款作出约定。上述协议由被告姜培芳代被告姜华签订，并由被告姜培芳当场签收原告支付的意向金2万元。被告姜培芳还向原告及房屋中介单位提供系争房屋的房地产权证和两被告的身份证复印件。2016年1月16日，原告向被告姜华的银行账户划款8万元。2月23日，被告姜培芳交给原告一份《告知书》，称被告姜华不同意出售房屋，由其代签的合同无效。原告当场表示要继续履行协议，并在2月28日给被告姜培芳《通知函》一份，要求履行签约事宜，否则承担违约责任。因交涉无果，原告遂向法院提起诉讼。姜华辩称，其为系争房屋唯一合法所有人，从未授权任何人代表本人办理系争房屋的相关出售事宜。对被告姜培芳代被告姜华与原告、万融公司签订的《房地产买卖居间协议》不知情，对所有涉及系争房屋的条款均不认可，也不同意将房屋出售给原告。姜培芳辩称，2016年1月12日，是中介公司自行上门要求看房。被告姜培芳考虑到被告姜华去新加坡多年，系争房屋一直由被告姜培芳打扫，有点麻烦，如果被告姜华同意，就把该房屋卖了，所以同意中介公司看房。看房时，被告姜培芳明确告知中介公司系争房屋的产权人是被告姜华，被告姜华并没有委托被告姜培芳，如果要出售系争房屋，需要被告姜华的同意。1月13日下午，中介公司到被告姜培芳家中，称有客户要购房，已经支付2万元定金，过几天再支付8万元，被告姜培芳当时不同意签字，但中介公司称客户等不及了，并称委托书可以后补，如果被告姜华不同意，则协议无效。签字后，中介公司要了被告姜华的产证、银行卡、身份证的复印件。2016年春节前，被告姜华打电话回来，被告姜培芳说了出售系争房屋的情况，被告姜华明确不同意出售，于是被告姜培芳立即告诉了中介公司。然中介公司一直拖延，也不给原告电话。2016年2月23日，被告姜培芳给中介公司及原告发了告知函，但原告没有回复。2月29日，被告姜培芳到中介公司要求约原告，当天下午，原告来到店里，原告不同意协议无效，要求继续购房。被告姜培芳认为，因居间协议不成立也没有生效，所以不存在解除，且被告姜培芳不存在过错，不同意支付违约金，但愿意与被告姜华共同返还10万元。如果要承担违约责任，原告主张的违约金也过高，要求调整。针对被告的辩称，原告补充意见：购房的时候，被告姜培芳称系争房屋是其女儿的，原告即表示如果没有其女儿的同意，原告是不能购房的。被告姜培芳与中介公司说先签订居间协议再办理公证委托。当时被告的开价是275万元，说还有其他人要购买，所以原告就提出愿意以280万元购买，被告姜培芳同意了。之后因为国家政策，系争房屋的房价上涨，被告就说不同意出售房屋了。2016年1月底，原告让被告姜华本人来与原告签合同，被告姜华称在国外不方便，一直不愿意回国。所以中介公司就上门与被告姜培芳签订合同。被告姜华的账号是被告主动给原告的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为售后公房，产权人登记为被告姜华一人。被告姜培芳与被告姜华系母女关系。2016年1月13日，在案外人万融公司的居间下，被告姜培芳代被告姜华(甲方)与原告签订了《房地产买卖居间协议》，约定：甲方为出售方，委托万融公司提供居间媒介服务；出售的房屋为系争房屋，权利人为甲方，总房价款为280万元；原告已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合原告的购房要求，为表示购买诚意，原告于2016年1月13日前向万融公司支付意向金2万元；如甲方签署本协议，则原告同意交付的意向金转为定金，由此构成原告支付给甲方的首期定金；待甲方签订本协议后3日内，原告应自行或通过万融公司补足定金(含首期定金)至10万元；原告于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过万融公司或直接向甲方支付首期房价款84万元(含已支付的定金)；原告通过贷款方式支付第二期房价款50万元；2016年4月15日前，原告通过万融公司或直接向甲方支付其他房价款(除尾款)141万元；对房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给原告，原告通过万融公司或直接向甲方支付尾款5万元；若甲方未能依照协议签订示范文本出售房产或相关权利人提出异议而导致协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还；甲方与原告约定于2016年2月29日前签订上海市买卖合同，以新加坡公证书办理好为准；原告及万融公司支付或转付甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至户名为被告姜华、开户银行为中国工商银行、账号为，1001****997的境内账户内；协议生效后，如原告、甲方任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除协议的，违约方应按照协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年1月13日，被告姜培芳在收到原告的2万元现金后，代姜华出具了收到原告定金2万元的《定金收据》。同月16日，原告将8万元转入被告姜华名下的中国工商银行1001****997的账户内。当日，被告姜培芳代姜华出具了收到原告定金8万元的《定金收据》。2016年2月23日，被告姜培芳向原告发出《告知书》，表示：“1.长春小区XXX弄XXX号XXX室产权人是姜华，因她要回沪居住，故不同意出售该处房产，由我代签的协议无效。2.所收定金应退还予你。但由于我对你的任何信息毫不知情，只能多次与中介联系，索取你的转账账号，无果。现特请你将账号告知我，以便归还给你，或者当面归还”。2016年2月28日，原告致被告姜培芳、姜华《通知函》，称：“……但目前最后签约期限仅剩不到一周时间。因此，我方特提醒贵方，及时与我方联系签约事宜，如因贵方原因逾期未能按该协议约定内容履行签订义务，贵方将承担该协议项下相应违约责任”。2016年3月8日，原告委托律师向被告姜培芳并转被告姜华邮寄《律师函》，称：“姜培芳在2月23日告知朱洁：因姜华要回沪居住，故不同意出售该处房产。并认为由姜培芳代签的协议无效。为此，朱洁已于2月28日以书面《通知函》明确要求你方及时签约，逾期将承担违约责任的意见。鉴于上述，本律师认为：你们……望接获本函后尽快与本律师联系，协商履行双方所签协议的事宜……”2016年5月29日，被告姜培芳向原告邮寄《通知书》，称双方签订的居间协议属于无效合同，要求原告尽快提供账号，以便被告姜培芳将10万元款项退还给原告。该《通知书》原告收到。又查明，被告姜培芳于2017年5月13日收到我院邮寄的本案诉状副本等材料。审理中，被告姜华向本院出具《声明书》，表示其已获知本案诉讼。2017年7月17日，被告姜华本人至本院，表示其已收到本案的起诉状副本等材料，其不委托代理人，也不参加开庭。审理中，原告为证明被告姜培芳在售房过程中已获得被告姜华的授权，提供一份内容为“本人在出售上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号602房屋之过程中已获得房屋产权人姜华的售房授权。本人保证该授权真实有效，并愿意承担因此产生的一切责任(包括赔偿因授权不实导致向对方支付的律师费、调查费等)”的《声明书》。该《声明书》中除“上海”、“徐汇”、“中山西路XXX弄XXX号602”、“姜华”为手写外，其余文字均为打印。被告姜培芳确认该《声明书》落款“声明人”处的“姜培芳”签名是其本人所签，签署时间是在2016年1月13日，但称：当时被告姜培芳签名时，《声明书》中的手写部分均为空白；当时中介表示等正式的授权委托书从新加坡寄来后再将相关内容填入空白处；“上海”、“徐汇”、“中山西路XXX弄XXX号602”、“姜华”这些文字与落款“声明人”处的“姜培芳”非同一支笔所写，且“上海”、“徐汇”、“中山西路XXX弄XXX号602”、“姜华”这些文字均非被告姜培芳所写，因此，《声明书》中的“上海”、“徐汇”、“中山西路XXX弄XXX号602”、“姜华”这些文字为事后添加。审理中，原告称：2016年8月，原告已另行购买房屋；原告没有提供账号，是因为原告认为这事情不能简单解决；被告姜培芳的《告知书》，是在2016年2月29日由中介公司转交给原告的；原告没有看到过被告姜华的委托书，但看到过系争房屋的房产证及被告姜华身份证的原件。审理中，被告姜培芳称：被告姜华的身份证、户口簿及系争房屋的产权证均由其保管；8万元定金尚在被告姜华的账户内。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据我国法律的有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然被告姜培芳代表被告姜华签订《房地产买卖居间协议》时未经被告姜华授权，事后被告姜华对被告姜培芳的行为也未予追认，但鉴于该合同的内容和形式均未违反我国法律法规的有关规定，且是被告姜培芳自愿与原告签订，故该合同为有效合同。被告有关该合同无效的辩称于法无据，本院不予采信。关于原告诉请解除《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖关系，鉴于系争房屋的产权人即被告姜华并不同意履行，故原告要求解除双方房屋买卖关系的诉请于法有据，本院应予支持。基于双方的买卖关系已经解除，被告收取的10万元定金应当返还给原告。其中8万元定金，因解入被告姜华的账户内，被告姜培芳确认该款尚在被告姜华的账户内，故被告姜华对8万元的归还承担返还责任，且被告姜培芳在审理中表示愿意与被告姜华共同返还定金，故被告姜培芳对被告姜华账户内的8万元承担共同返还责任。对2万元定金，因是被告姜培芳所收，现有证据并不能证明被告姜华收到该款，所以对2万元定金的返还责任应由被告姜培芳承担，被告姜华对该款不承担返还责任。关于违约金的诉请，鉴于原告提供的证据并不能证明被告姜华在本案的纠纷中存在违约事实，且原告在签订合同时也明知被告姜培芳未持被告姜华的委托书，故原告要求姜华承担违约责任的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。虽然被告姜培芳辩称其签署《声明书》时，《声明书》中的空白处未填写，然鉴于被告姜培芳对此无证据证明，且被告姜培芳作为一名有完全行为能力的人，应当知道其在《声明书》上签名的后果，故被告姜培芳应当对其造成的法律后果承担相应的民事责任。鉴于本院上述阐明的意见，本院认为，原告要求被告姜培芳承担违约责任于法有据，本院应予支持。对于违约金的金额，鉴于被告姜培芳要求调整，且违约金不但具有惩罚性，还具有补偿性，原告在签订合同时明知被告姜培芳当时未有被告姜华的委托书，所以本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除姜培芳代表姜华与朱洁于2016年1月13日签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市徐汇区中山西路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖关系；二、姜华、姜培芳于本判决生效之日起十日内共同返还朱洁定金8万元；三、姜培芳于本判决生效之日起十日内返还朱洁定金2万元；四、姜培芳于本判决生效之日起十日内给付朱洁违约金10万元；五、驳回朱洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由朱洁负担7249元，由姜培芳负担3151元。如不服本判决，朱洁、姜培芳可在判决书送达之日起十五日内，姜华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  王兆根人民陪审员  沈鸣放二〇一七年十月二十三日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。