四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第406号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）王锡英，女，生于1974年6月10日，汉族。
委托代理人：曾冬琴（王锡英之表姐），女，生于1963年11月19日，汉族。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）刘永江，男，生于1951年8月13日，汉族。
委托代理人：李桂华，四川衡平律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）张仁福，女，生于1966年6月4日，汉族。
委托代理人：李桂华，四川衡平律师事务所律师。
再审申请人王锡英因与被申请人刘永江、张仁福房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市中级人民法院（2013）泸民终字第303号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月10日作出（2014）川民申字第455号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王锡英及其委托代理人曾冬琴，被申请人刘永江、张仁福的委托代理人李桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月20日，刘永江以王锡英为被告、张仁福为第三人，向泸州市龙马潭区人民法院起诉称，张仁福擅自与王锡英签订了《房屋买卖合同》，请求确认该合同无效。王锡英提起反诉，请求：一、刘永江、张仁福履行《房屋买卖合同》，办理产权过户手续；二、如刘永江、张仁福不履行该合同，应双倍返还定金400000元并赔偿相关损失。
泸州市龙马潭区人民法院一审查明，刘永江与张仁福系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间购买了位于泸州市龙马潭区汇金路4号1幢2号商铺一间，面积68.88平方米。该商铺已出租且为他人在银行的借款设定了抵押担保。2013年5月3日，王锡英与张仁福签订《房屋买卖合同》，约定将该商铺以850000元的价格转让给王锡英，王锡英向张仁福交定金200000元，余款45天内支付并交付商铺。签订该合同前，张仁福未告知商铺承租人和抵押权人。签订该合同时，刘永江未在场。《房屋买卖合同》签订后的当日，王锡英向张仁福交付了定金200000元，张仁福向其出具了收条。合同签订后，王锡英在多处借款650000元。2013年5月7日，张仁福及其弟媳分别向王锡英打电话，表明因刘永江不同意卖房，要求向王锡英退还定金并给予利息补偿。王锡英未予同意，双方也没有继续履行合同。2013年6月27日，王锡英接受了张仁福退还的定金200000元。
泸州市龙马潭区人民法院一审认为，《房屋买卖合同》系王锡英与张仁福自愿签订，虽然刘永江作为房屋共有权人未在该合同上签字，但王锡英系善意购买人，该合同为有效合同，双方均应按约履行。刘永江以不知情、不同意处分共有房屋为由主张合同无效不能成立。原审不予支持。该商铺虽系办理了抵押登记的抵押财产，但售房款足够清偿抵押权人的债务，该转让行为未损害抵押权人的权利，故刘永江以双方转让的商铺系抵押物为由请求确认合同无效的主张，原审亦不予支持。由于双方均同意解除合同，因此张仁福应承担双倍返还定金的责任。但双方约定的定金中超过主合同标的额百分之二十的部分依法不予支持。定金双倍返还后，王锡英的损失已经得到赔偿，故对其诉请赔偿损失的诉讼请求，原审不予支持。泸州市龙马潭区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，于2013年8月16日作出（2013）龙马民初字第1157号民事判决：一、王锡英与张仁福2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日解除；二、张仁福在本判决生效后十日内双倍返还王锡英定金共计人民币170000元；三、驳回刘永江的诉讼请求；四、驳回王锡英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费4300元，由第三人张仁福负担。
刘永江、张仁福不服一审判决，向四川省泸州市中级人民法院提起上诉称，签订《房屋买卖合同》时刘永江没在场、没签字追认，王锡英也没有证据证明张仁福的处分行为是夫妻共同意思表示，故该《房屋买卖合同》无效。定金合同是从合同，主合同无效，从合同当然无效，本案不应该适用定金法则。
四川省泸州市中级人民法院二审查明的事实与泸州市龙马潭区人民法院一审查明的事实一致。
四川省泸州市中级人民法院二审认为，从本案证据显示，刘永江与张仁福于1986年结婚，于2002年购得本案讼争商铺，可以确认该商铺系夫妻共有财产。张仁福与王锡英于2013年5月3日签订《房屋买卖合同》，张仁福同时收取了王锡英定金。该合同签订后仅4天时间，刘永江因卖房与张仁福发生争吵，2013年5月7日，张仁福及其弟媳分别向王锡英打电话说明刘永江不同意卖房，要求退还王锡英定金并给予利息补偿。从以上的交易过程可以看出，刘永江在很短的时间内不同意出售涉案商铺，且签订合同时，刘永江未在场、未签字，可以认定张仁福签订合同前没有征得共有人刘永江的同意。王锡英在购买该商铺时应该审查财产权属状况和出售人的婚姻状况，但王锡英没有尽到该合理注意义务，也应该承担一定的缔约过失责任。同时，王锡英并未实际取得该商铺。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的权利”的规定，应当认定张仁福与王锡英签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”。本案中的担保定金条款是从属于张仁福与王锡英签订的《房屋买卖合同》，该定金条款亦应属无效，因而本案不适用定金法则。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，导致本案合同无效的主要原因是张仁福未经共有人同意擅自处分共有人财产，张仁福应当赔偿王锡英的资金占用利息及相应损失。鉴于刘永江和张仁福明确表示愿意赔偿王锡英资金占用利息、损失费等共计20000元，该赔偿费用明显多于张仁福从2013年5月3日至2013年6月27日占用王锡英交付定金的资金利息。根据诚实信用原则和当事人可以处分的原则，二审确认刘永江、张仁福应当赔偿王锡英资金占用利息及损失费等共计20000元。四川省泸州市中级人民法院于2013年12月2日作出（2013）泸民终字第303号民事判决：一、撤销泸州市龙马潭区人民法院（2013）龙马民初字第1157号民事判决；二、王锡英与张仁福2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》无效；三、张仁福在本判决生效后十日内赔偿王锡英资金占用利息及损失等共计人民币20000元。四、驳回王锡英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，反诉案件受理费4300元、二审案件受理费3700元，共计12300元，由张仁福负担。
王锡英申请再审称，申请人已按照交易常规尽到注意义务，一审时申请法院调取相关通话记录，法院未予调取。二审以刘永江在售房后短时间内表示不同意、签订合同时刘永江未在场未签字为由，认定张仁福擅自处分共有财产无效的理由不成立。二审适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》认定合同无效系适用法律错误。
本院再审查明的事实与四川省泸州市中级人民法院二审查明的事实一致。
本院再审认为，关于合同效力问题，首先，张仁福与刘永江是夫妻关系，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，张仁福有权处理属于夫妻共同所有的财产，故张仁福与王锡英签订《房屋买卖合同》，将涉案商铺转让给王锡英的行为不是无权处分，而是有权处分；其次，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同不得以无处分权为由认定为无效；第三，该商铺已出租并为他人债务设定抵押的事实不是影响合同效力的法定理由。综上，本院认为，王锡英与张仁福签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。刘永江基于“该商铺系夫妻共有财产，张仁福擅自处分无效，该商铺已出租并设定抵押权”的理由，主张合同无效，不符合法律规定，原一审判决认定《房屋买卖合同》有效并无不当，本院予以维持。原二审判决认定《房屋买卖合同》无效，适用法律错误，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。
2013年5月7日张仁福向王锡英打电话表示向王锡英退还定金、2013年6月27日王锡英接受了张仁福退还的定金200000元的行为，应视为双方已就解除《房屋买卖合同》形成了合意。一审中，王锡英反诉请求的第一项即要求继续履行合同，因双方在诉讼中已形成解除合同的合意，应视为该项诉讼请求的放弃。王锡英反诉请求的第二项即要求双倍返还定金的诉讼请求，涉及到合同解除后定金罚则的适用问题。一审确定由张仁福返还王锡英定金170000元，既符合本案事实，又不违背《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本院予以维持。但一审判项中相关表述不当，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市中级人民法院（2013）泸民终字第303号民事判决和泸州市龙马潭区人民法院（2013）龙马民初字第1157号民事判决；
二、张仁福在本判决生效后十日内返还王锡英定金170000元；
三、驳回刘永江的诉讼请求；
四、驳回王锡英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，反诉案件受理费4300元、二审案件受理费3700元，共计12300元，由刘永江、张仁福负担8000元，王锡英负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任冀川
代理审判员 王小娟
代理审判员 戚小虎
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 杨 爽
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。