广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第618号
原告（反诉被告）：彭志强，男，1979年12月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。
委托代理人：黄忠世，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭威，男，1985年7月20日出生，汉族，住广西北海市海城区。
委托代理人：黄乾，广西谦行律师事务所律师。
委托代理人：伍映凡，广西谦行律师事务所律师。
原告(反诉被告)彭志强与被告（反诉原告）彭威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理�，适用简易程序审理，因案情复杂于2015年6月29日转为普通程序审理，依法组成由代理审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员张惠和人民陪审员谭淑丹参加的合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行审理。原告彭志强的委托代理人黄忠世，被告彭威的委托代理人黄乾、伍映凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭志强诉称：2009年8月18日，原告彭志强与南宁市建筑安装工程有限责任公司达成合意并签订《铺面租赁合同》，承租该公司将位于南宁市华东路45号华东商场建筑面积为2314.399平方米铺面。2014年6月10日，原告与被告彭威签订《铺面租赁合同》，将上述铺面转租给被告。约定每月租金57500元；租金以先支付再使用，每2个月付一次租金；定金57500元，签订合同后定金作为水电费、物业管理费押金；租赁期限内不按时缴纳租金费用的，出租方有权收回铺面另行安排，承租方缴纳合同履约保证金(押金)不予退回；承租方如不按合同中的约定按期缴纳租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，按应缴纳月租金总额2％支付违约金给出租方，逾期15天，出租方有权单方终止合同，立即收回铺面，且不退回合同履约保证金、押金。2015年1月5日，南宁市建筑安装工程有限责任公司向原告出具《场地证明》，同意原告将建筑面积为1250平方米的铺面转租给被告。签订合同后，原告积极履行合同约定的义务，及时交付铺面并根据被告要求通过微信将办证所需材料发送给被告，被告亦依约支付保证金57500元及第一期2个月的租金115000元。到应支付第二期租金时，被告以经营不善为由不愿再支付租金，原告多次催讨，被告均以理由拒不支付。原告于2015年1月26日向被告邮寄《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》解除《铺面租赁合同》并要求被告支付租金等费用，被告拒收，原告于2015年3月8日在广西法治日报刊登公告解除租赁合同并要求被告搬离铺面的公告。原告认为，原告与被告经过充分协商后签订《铺面租赁合同》将承租的部分铺面转租给被告，是双方真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，因此该合同已合法成立并生效，双方应忠实完全履行约定的义务，而被告却未依约按时支付铺面租金，严重损害原告的经济利益，原告根据合同的约定单方解除《铺面租赁合同》并已通知被告，说明《铺面租赁合同》已解除，原、被告已不存在合同关系，被告对铺面的占有已无法律依据，属无权占有，已侵犯原告对铺面的占有和使用权。故请求人民法院判令：一、被告向原告返还位于南宁市华东路45号华东商场建筑面积为1250平方米的铺面；二、被告向原告支付2014年11月21�至铺面返还之日止的租金；三、被告向原告支付未依约按时支付租金的违约金（违约金计算方式：从2014年11月21起至还清租金之日止，按月租金每日2‰计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述在举证期间提供的证据有：
1.原告身份证复印件，证明原告身份情况；
2.被告身份证复印件，证明被告身份情况；
3.铺面租赁合同，证明原告向南宁市建筑安装工程有限责任公司取得了南宁市华东路45号华东商场建筑面积为2314.399平方米全新铺面使用权的事实；
4.证明复印件，证明南宁市华东路45号华东商场临街铺面均属南宁市建筑安装工程有限责任公司所有；
5.铺面租赁合同，证明原、被告之间就讼争铺面签订了租�合同并约定多项权利义务的事实；
6.场地证明，证明南宁市建筑安装工程有限责任公司同意原告的转租行为；
7.建筑工程消防意见书复印件，证明华东路45号华东商场经消防验收合格的事实；
8.照片复印件，证明原告通过微信将讼争铺面的消防验收意见书等材料发给被告；
9.解除房屋租赁合同及催收租金通知书，证明原告于2015年1月26日书写《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》的事实
10.邮政快递文件袋，证明原告通过邮政快递将《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》寄给被告，因被告未签收被退回的事实；
11.广西法制日报，证明原告于2015年3月10日在广西法制日报刊登与被告解除租赁合同并要求被告搬离铺面的公告，公告日为合同解除之日。
12.土地使用权证，证明本案租赁物土地使用权人为南宁市建筑安装工程有限责任公司；
13.建设工程规划许可证，证明租赁房屋取得规划许可；
14.建设工程质量竣工验收意见书，证明租赁房屋通过竣工验收；
被告彭威答辩称:一、原告所述事实与本案实际事实不符。双方在《铺面租赁合同》第一条第三项明确约定“用途：商业营业性用房。承租方除娱乐业、危害公共安全、污染类、家畜类、餐饮类等外有权在所租赁铺面内开展合法经营。”被告在收到铺面后试图将房屋由原先的窗帘店改建为健身馆经营。被告按时向原告支付了押金和租金，并开始招收会员、着手办理相关营业执照，同时开始购置器材及进行粉刷装修。然而在被告申办营业执照过程中，有关部门告知原告租赁的场所的消防设施因老化、损坏而不合格，需要重新更换、整改方能继续使用，否则无法通过消防检查，无法办理营业执照。为此，被告于2014年10月即向原告提出不再继续租赁，并停止会员申办，将器材持续从场地移除，并多次要求原告收回场地，原告一直未予答复。之后被告因被侦查机关拘留于2015年1月释放后，又继续与原告协商退场及退租退押方案。据此，本案中原告所述事实与实际不符，被告不再支付租金，是原告提供的场所无法实现双方签订的合同目的，即原告的违约所致。二、原告提供的租赁场所不具备经营条件，未按照《建筑工程消防验收意见书》的要求对消防设备和设施进行定期维护和保养，其租赁后对场地的装修也未进行定期安全检查和安全器材的更换，被告有权拒付租金。三、被告不存在违约，不需向原告支�违约金。由于原告未能提供符合消防验收要求的房屋，导致被告无法正常经营，无法实现合同目的。据此，本案构成违约的是原告而非被告，原告在自身违约的情况下，要求被告支付违约金没有事实及法律依据。
被告彭威反诉称：2014年，被告为经营健身房与原告签订《铺面租赁协议》，约定原告将其租赁的铺面转租给被告。双方在《铺面租赁合同》第一条第三项明确约定“用途：商业营业性用房。承租方除娱乐业、危害公共安全、污染类、家畜类、餐饮类等外有权在所租赁铺面内开展合法经营。被告在收取房屋后，试图将房屋由原先的窗帘店改作为健身馆经营。此后，被告根据合同约定，按时向原告支付了押金和租金，并开始招收会员、着手办理相关营业执照，同时开始购置器材及进行粉刷装修。然而在被告申请营业执照过程中，有关部�告知经营场所原有消防设施因老化、损坏不合格，需要更换、整改后才能继续使用，否则无法办理营业执照。为此，被告于2014年10月即向原告交涉，要求原告整改，否则无法继续租赁，并停止会员申办、将器材移出场地，要求原告收回场地，对此原告一直未予答复。之后，被告因被侦查机关拘留，于2015年1月释放后，又继续与原告协商退场及退租退押方案。《合同法》第二百一十六条、第一百零七条规定，原告交付的租赁物不符合约定用途，应承担违约责任，赔偿被告的损失。故请求人民法院判令：一、被告与原告签订的《商铺租赁合同》无效；二、原告向被告返还租金115000元及押金57500元；三、原告向被告赔偿装修损失226750元；三、本案诉讼费用由原告负担。
被告对其反诉在举证期间提供的证据有：
1.检测报告，证明讼争房屋的消防验收不合格；
2.照片打印件，证明被告已不再使用租赁铺面，从2014年10月开始持续清空，并向原告口头提出将铺面交给原告但是原告方不愿意接收。
3.铺面租赁合同，证明原、被告签订的租赁合同约定的铺面用途是商业性经营；
4.收据，证明被告对讼争铺面进行装修所支出的费用；
5.建筑工程消防验收意见书，证明2015年2月1日被告到兴宁区公安局消防大队处理相关事宜，原告通过微信发给被告，兴宁区公安局消防大队要求原告对讼争房屋消防进行定期保养，保证消防设施完整，而对消防设施整改需要30余万元；
6.原告提供的微信照片，原告手机里保存的与被告就消防验收及解除合同等问题进行协商的记录，证明原、被告就�争铺面是否符合消防验收问题进行讨论。
原告对被告的反诉答辩称：双方签订的合同合法有效，不存在无效情形；被告要求原告返还租金、押金、及支付装修损失无事实和法律依据，不应退回。
本案争议焦点为：一、原告与被告签订的合同是否合法有效；二、原告、被告各项诉讼请求有无依据，应否支持。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、11真实性予以认可，上述证据与本案有关联性，本院作为定案依据；证据4为复印件，无法核实真实性，本院不予认定。被告认为证据6仅有单位公章，无经办人签名，真实性不予认可，本院认为，证据6属讼争铺面所有人作出同意原告转租行为意思表示证明，加盖公司公章，足以认定该意思表示真实性，故本院对该证据予以认定；被告对证据7真实性不予认可，证据7加盖房屋建设单位公章，且被告亦提供该证据，故本院作为认定案件事实依据。被告对原告提交的证据8真实性不予认可，但是认为该证据反映原告与被告就消防问题进行交涉，且被告也提供了证据，故对该证据的真实性予以认定。被告对证据9、10真实性不予认可，认为该邮件未签收，本院认为，通知书及邮单作为证明原告2015年1月26日作出通知书载明的意思表示，本院予以认定，但被告未签收该邮件，故证据9、10不能证明被告收到该通知书。被告对证据12-14真实性不予认可，上述证据加盖有“南宁市建筑安装工程集团有限公司”公章，本院对其真实性予以认定，证据12土地使用权证标明土地使用权坐落为杭州路40号，与本案租赁铺面坐落位置不一致，故无关联，不予认定；证据13、14与加盖建设单位公章，与本案具有关联性，经本院向南宁市规�管理局证实证据13规划许可真实存在，故对证据13、14予以认定。
原告对被告提供的证据3、5、6真实性、合法性、关联性予以认可，证据5、6为双方均提供的证据，本院予以认定，证据6证实2015年2月2日，被告到南宁市兴宁区消防大队办理消防手续，原告通过微信向被告提供建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书等资料。原告对于证据1真实性不予认可，认为该证据不能证实租赁房屋消防验收不合格。本院认为，被告提供的检测报告的委托方为案外人，受托方也未经原告认可，检测类别为改造检测即被告对房屋进行装修改造之后，检测对象并非房屋原消防设施是否合格，检测结论未设置应急照明；疏散指示1F未设置安全出口标志灯；2F标志灯不正常；会籍室消防栓门开度小于160度；服务台旁消火栓位置不便于连接水带，与被告主张原房屋消防系统本身老化、不合格的问题亦不相符，故对被告提供证据1证明原告交付的房屋消防不合格是导致其无法办理营业执照原因不予采信。原告在案件审理过程中申请对租赁房屋消防安全进行鉴定，鉴于原告已提供证据证明租赁房屋消防验收合格，消防安全属于行政机关监督检查职权，故对原告申请鉴定事项不予准许。原告对证据2照片的真实性无异议，但认为只能证明被告不再继续使用铺面，不在里面经营（具体时间不清楚），不能证明被告已将铺面交还给原告。原告对照片真实性予以认可，本院对该证据予以采纳。照片反映房屋内部已经进行部分清空，但不能证实被告已向原告返还铺面。原告对被告提供的证据4真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为证据4为案外人手写收据，无法核实装修真实性，对其主张该证据证明装修损失不予认定。
经审理查明：2014年6月10日，原告彭志强（出租方）与被告彭威(承租方)签订《铺面租赁合同》约定：一、出租方将南宁市华东路45号铺面出租给承租方使用，具体位置见附图，出租面积1250平方米，一层50平方米、二层1200平方米，用途：商业营业性用房。承租方除娱乐业、危害公共安全、污染类、家畜类、餐饮类等外有权在所租赁铺面内开展合法经营；二、租赁期限从2014年6月10日起至2018年2月17日，装修期2014年6月10日至2014年9月20日免租金；三、1.租金单价每月46元/平方米，每月57500元；2.租金每两个月一付、第一期从2014年7月20日支付；3.合同签订后、承租方支付定金、定金转换成押金包含水电押金、装修押金、物业管理费押金共57500元，或损坏设施的，则用押金抵交违约金，多还少补；四、1.合同期满，承租方须清理铺面，结清费用，交回钥匙给出租方，并经出�方检查后才可退回合同履约保证金；2.租赁期内各项租金费用应按期如数交给出租方，不按期交纳租金费用，出租方有权收回铺面另行安排，承租方交纳的合同履约保证金不予退回承租方……五、承租方在申办证件出租方必须配合一切工作及提供建设工程质量竣工验收意见书、消防验收意见书、第一方和第二方租赁合转租证明、身份证复印件等证件给承租方、如证件有假无法办理、承租方视为出租方违约、并向承租方返还双倍押金。六、1.承租方必要的装修，在不改变主体结构情况下，须书面申请并经出租方同意后动工。2.谁租用谁负责保养维修。七、1.出租方违约责任，除不可抗力的灾害、意外事件，如政府旧城改造和市政改建及市建筑安装工程有限责任公司因建筑设施改造及铺面拆迁，合同即提前终止，出租方不承担任何经济损失赔偿。在没有签订合同前，存在上述情况须告知承租方、否则承租方视为出租方违约、并向承租方返还押金、双倍赔偿一切经济损失……2.承租方违约责任，承租方如不按合同约定按期缴纳租金，除应及时如数补缴外，每逾期一天，按应缴纳月租金总额千分之二支付违约金给出租方，逾期15天，出租方有权单方解除终止合同，立即收回铺面，且不退回合同履约保证金、押金作为房租使用；承租方没有交清拖欠租金情况下，不能在租赁房屋继续进行经营活动；承租方应于本合同终止次日全部撤离，若15天未履行此义务，仍有商品及物品在房屋内留存，出租方有权清场；如承租方租期未满要求退租，则承租方已经缴纳的合同履约保证金不退。合同签订后，被告向原告支付了57500元保证金，支付了2014年9月20日至2014年11月20日的租金共计115000元。2014年6月10日，原告向被告交付租赁房屋，被告进场进行装修用�经营健身房，并开始招募健身房会员，着手办理营业执照。
2015年1月26日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》要求被告交纳租金，通知被告2015年1月26日解除双方签订的租赁合同收回房屋，并限期被告7日内搬清铺面内物品，逾期不清理，视为放弃财产所有权及处分权，作为废弃物处理。被告未签收上述通知书。
2015年2月1日，原告通过手机微信向被告发送建设工程规划许可证，消防验收意见书，2015年2月2日，被告到南宁市兴宁区消防大队办理有关消防事宜，原告通过微信向被告提供有关房屋资料。
2015年3月10日，原告在广西法治日报刊登公告内容为：亚冠国际健身会所彭威：你于2014年6月10日与我签订关于南宁市兴宁区华东路45号华东商场《铺面租赁合同》。因你方已连续�欠我方三个月租金，已严重违反了原合同约定条款。现本人依照合同第七条第二款第二项约定终止租赁合同。望你于公告之日起10日内将铺面属于你方的器械物品搬离，逾期我方依约行使出租方权利。因与被告之间租赁合同纠纷，原告于2015年3月26日向本院提起前述诉讼请求。被告于2015年5月11日向本院提交反诉状，提出前述诉讼请求。2015年5月9日，被告申请对房屋装饰装修损失进行鉴定，经本院两次限期缴费，被告均未缴费。2015年9月3日，被告向本院提出撤回司法鉴定声明，决定撤回所申请的鉴定申请。
被告庭审中主张2015年2月2日去消防大队办理验收时就已经清空租赁房屋，大部分健身器材已经搬走，当时没有将钥匙交回原告，原告不同意退租收房。2015年8月3日，双方进行租赁房屋交接，被告搬离租赁房屋内剩余所有器械及物品，原告认可全部接收房屋，此次交接过程中，被告主张其已于2014年10月24日已向原告提出清场，原告不同意接收房屋及钥匙，后其将铺面物品清空至三楼楼道，门一直开着。
另查明，租赁房屋由原告承租自南宁市建筑安装工程有限责任公司，原告与案外人南宁市建筑安装工程有限责任公司于2009年8月18日签订租赁合同，租赁场地包括原告与被告签订的合同租赁场地在内的华东路45号华东商场共计2314.339平方房屋；约定租期8年，自2010年2月17日至2018年2月16日。2014年5月26日，南宁市建筑安装工程有限责任公司变更为南宁市建筑安装工程集团有限公司。2015年1月5日，南宁市建筑安装工程集团有限公司出具场地证明，同意原告将房屋转租给被告彭威。
租赁铺面于2008年10月14日取得南宁市规划管理局颁发的建设工程规划许可证，建设规模：�括南宁市华东路45号建筑面积4475.48平方米二层框架结构。2009年7月28日，租赁华东综合商场经组织竣工验收为质量合格。2009年11月18日，南宁市兴宁公安消防大队作出兴宁公消验[2009]第120号《关于南宁市建筑安装工程有限责任公司市建华东综合市场建筑工程消防验收合格的意见》载明:位于南宁市华东路、南京路围合地带，3栋框架结构二层临时建筑（一层商铺、二层商场），建筑高度9.15米，总建筑面积6345.22平方米，使用性质一层商铺、二层商场,该项目主要消防设施有室内外消防栓、自动喷水灭火系统、灭火器,经对验收资料审查并对涉及消防安全建筑内部装修项目进行现场核查，对消防设施和器材进行性能抽查认为该工程基本符合国家有关消防技术标准要求，消防验收合格。
经本院向南宁市规划管理局、南宁市城乡建设委员会发函调查租赁�屋规划及竣工验收备案情况，南宁市规划管理局于2016年5月11日向本院作出南规函（2016）1174号函，内容为：该局于2008年10月14日核发南宁市兴宁区华东路45号综合市场1号楼、2号楼、3号楼临时商铺《建设工程规划许可证》，证号：建字第450102200800144号。南宁市城乡建设委员会于2016年6月7日向本院回复南建函（2016）815号答复称：未有名称为“南宁市华东路45号临时商铺1#楼项目（建设工程许可证号：建字第450102200800144号）”项目向我委申请办理建设工程竣工验收备案相关手续。
经本院向原告释明本案合同效力问题，原告坚持认为合同有效，并表示即使法院认定合同无效，原告方主张被告支付从2014年11月21日至2015年8月3日止占用房屋的租金共计484916.67元及相应违约金。
以上事实，有《铺面租赁合同》（出租人南宁市建筑安装工程有限责任公司）、《铺面租赁合同》（出租人彭志强）、建筑消防验收意见书、南规函（2016）1174号复函、南建函（2016）815号复函、广西法治日报公告、建设工程规划许可证、企业变更通知书、建设工程质量竣工验收意见书以及当事人陈述予以证实。
本院认为，一、合同效力。原告与被告签订《铺面租赁合同》约定由被告承租所涉铺面，双方形成租赁合同法律关系。虽然原告与被告签订《铺面租赁合同》经房屋建设单位同意转租，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。国务院2000年1月30日公布实施的《建筑工程质量管理条例》第四十六条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。根据上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程竣工验收需要提交的材料除了建设单位、勘察、设计、施工、工程监理验收报告外，还包括规划、公安消防、环保等文件，在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为�原告出租的房屋未办理竣工验收备案手续，双方签订的《租赁合同》约定租赁的房屋违反建筑法强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，双方签订的租赁合同无效。
二、原告、被告的各项诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告被告双方签订的租赁合同无效自始没有约束力，故应当各自返还财产，按照过错承担赔偿损失的责任。
关于原告诉请被告腾退铺面，案件审理过程中，被告于2015年8月3日将租赁房屋内剩余物品搬离，原告亦认可接收了房屋，原告该诉请已经实现，故本院对原告此主张不予处理。
关于房屋占有使用费及被告已交租金。本案租赁合同虽然无效，但是被告实际占有使用铺面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于应支付房屋占有使用费的时间，原告于2014年6月10日向被告交付房屋，被告主张其2014年10月24日提出清场后清空租赁房屋内剩余物品，至2014年2月2日时已清空铺面。对此，被告未能证实其2014年10月24日向原告提出过腾退铺面，也未能证实其已于2015年2月2日清空铺面，而双方于2015年8月3日实际交接，被告至此全部清空房屋，故�院认定被告实际占有使用租赁房屋至2015年8月3日。双方签订的租赁合同无效，被告占有使用房屋期间应参照双方约定租金的标准支付房屋占有使用费。原告主张被告支付2014年11月21日至2015年8月3日占有使用房屋的租金实际为房屋占有使用费，参照双方约定的租金标准，2014年11月21日至2015年8月3日租金共计484916.67元（57500元×8个月+57500元÷30天×13天），本院予以支持。至于被告主张返还其已经交纳的2014年9月20日至2014年11月20日的租金共计115000元，如前述，在此期间被告应参照租金标准向原告支付房屋占有使用费，故无退回必要，对被告主张退回已交纳租金，本院不予支持。至于被告主张原告交付房屋消防设施老化、损坏不合格无法办理营业执照，原告提供的消防验收意见证实原告出租的建筑基本符合国家有关消防技术标准要求，消防验收合格。而按照《中华人民共�国消防法》第十一条、第十二条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，被告租赁房屋用于经营营业性健身房属于公众聚集场所，建设单位进行装修建设时应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。被告将租赁的场地用于经营性健身房，按照规定在进行装修建设前需向公安机关消防部门申请消防审核，经审核后按审核意见进行施工，但被告未提供证据证明其装修前按上述规定进行消防设计并报公安机关消防部门审核，在装饰装修建设工程竣工后也无证据证实其重新申报消防验收，故对被告主张因原告交付的房屋本身消防设施问题导致其无法用于经营，本院不予支持。
关于违约金及履约保证金，无效合同自始对原、被告双方均无约束力，因合同无效�双方约定的违约条款无效，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。被告实际收取原告履约保证金系其基于《铺面租赁合同》约定的权利、义务，因《铺面租赁合同》无效，被告依据该合同收取的履约保证金无法律依据，故被告主张原告返还履约保证金57500元，本院予以支持。
关于被告主张的装修损失，案件审理过程中，被告对其主张的装修损失申请进行鉴定，经本院限期缴纳鉴定费用，但被告均未交纳且提出撤回司法鉴定声明，故装修损失未能通过司法鉴定予以认定，而被告提供的第三方书面收据，无法核实其真实性，被告亦未能提供其他相应证据佐证其装修现值损失，属于被告举证不能，故其对被告主张的装饰装修损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，�五十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国消防法》第十二条，第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，判决如下：
一、原告彭志强与被告彭威于2014年6月10日签订的《铺面租赁合同》无效；
二、原告彭志强向被告彭威退回履约保证金57500元；
三、被告彭威向原告彭志强支付房屋占有使用费484916.67元；
四、以上第二、三项相抵，被告彭威尚应向原告彭志强支付427416.67元。
本诉案件受理费4778元，由被告彭威负担4543元；反诉案件受理费3644元，由原告彭志强负担525元，被告彭伟威负担3119元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 凌伟东
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 谭淑丹
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 黄丁鸣
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合�无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《建设工程质量管理条例》
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《中华人民共和国消防法》
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所�其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
《建设工程消防监督管理规定》
第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：
（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆�展示厅；
（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录�厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。