广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8028号
上诉人(原审被告)程顺芬，住广州市海珠区。
委托代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。
委托代理人：黄敏，广东金本色律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)伍江凯，住广州市越秀区。
委托代理人：黄晓民、吉晓欢，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人程顺芬因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落在本市东川路东仁新街2号首层的房屋，房屋用途为居住用房，权属人为伍江凯，建筑面积83.45平方米。2011年11月3日，伍江凯（出租人、甲方）与程顺芬（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东川路东仁新街2号首层房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积83.45平方米；租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日止，月租金额1000元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或银行划账的付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳6400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金等。
同日，伍江凯，程顺芬双方再签订《房屋租赁合同补充条约》，约定：租金每月订为3200元，除正本合同订每月1000元外，每月按时初次2200元，另每两年按原每月基数递增5%，增加次年每月的每月租金费，则每月原3200元，后递增3200×5%+3200=3360元，即等于次年每月租金数，每年期满类推；乙方每月的水、电费、排污费、卫生费等，由乙方按每月实际使用量支付，依据按市政府部门通知单支付等。
程顺芬承租涉案房屋后即用于开设名为广州市越秀区红艺饮料店并经广州市工商行政管理局越秀分局核准予以办理了商事登记，该饮料店成立于2010年6月21日，商事主体类型为个体工商户。
2013年1月24日，伍江凯出具《房屋产权所有人同意书》，其中写明：本人是坐落于东川路东仁新街2号首层房屋产权人，套内面积83.5平方米，为混合结构，性质住宅，同意程顺芬作为零售、预包装饮料、酒类生产经营场所使用。该《同意书》房屋产权人签名栏外另注明有“代办人江某”。
此后，因程顺芬未及时缴纳租金，伍江凯遂于2014年11月13日委托北京市盈科（广州）律师事务通过中国邮政特快专递的方式向程顺芬发出《律师函》，其中内容称因程顺芬自2014年5月起拖欠租金至今7月，合计租金23520元，由于程顺芬的行为已经构成严重违约，故伍江凯决定解除双方之间的租赁合同，并要求程顺芬及时清付拖欠的租金。庭审中，程顺芬否认收取过该《律师函》，但根据伍江凯提交的两份邮件投递查询信息显示，伍江凯分别向越秀区荣南7号2207房以及海珠区杏林大街19号602房的快递分别通过“快递易”代收以及他人代收。此后，因程顺芬并未依约继续支付租金，伍江凯遂于2014年12月23日向原审法院提起诉讼。请求法院判令：1.解除双方于2011年11月3日签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条约》，程顺芬将坐落在广州市越秀区东川路东仁新街2号首层的房屋交还给伍江凯；2.程顺芬从2014年5月5日起至实际交房房屋之日止，按月缴交租金（其中2014年5月5日至2015年12月31日期间租金标准为3360元；2016年1月1日起至2018年12月31日期间月租金为3528元；2019年1月1日起至2019年12月31日期间月租金为3704.4元，暂计算至起诉之日为23520元期间月租金为3360元）；3.程顺芬向某凯支付逾期交付租金的违约金（每逾期一天按当月租金额的2%计算）。
原审诉讼过程中，程顺芬为证明伍江凯及其委托代收租金的江某曾拒绝程顺芬交纳租金、企图以此制造程顺芬违约的假象，且在江某的授权到期后，程顺芬曾告知伍江凯尽快收取租金并协助办理工商登记的手续。向原审法院提交了如下证据：1.《催收租金函》及《中国邮政快递详情单》，其内容主要为程顺芬于2013年11月9月发函称程顺芬多次电话要求伍江凯收取涉案房屋的租金，但伍江凯一直未予收取；2.《授权委托书》，其中内容：兹授权委托江金先生代表本人全权办理广州市东川路东仁新街2号首层房屋出租事宜。委托人为伍江凯。该《授权委托书》委托日期栏另写有“委托日期2013年1月1日、委托有效期限自签署日至2014年4月30日。”3.《催告通知》及《中国邮政快递详情单》，其中通知内容主要是程顺芬要求伍江凯提供一个合法的委托代理人及相关资料协助其办理涉案房屋的工商牌照等相关年审的资料等事项，并称由于伍江凯一直未能提供合法的委托代理人致使其无法办理牌照、年审以及使得其无法交付2014年5月份后的租金等。对于上述证据，伍江凯于原审庭审中质证认为：《催收租金函》及《中国邮政快递详情单》其本人及代理人江某均未收到过，而且在2013年10月根本不存在迟延收取租金的情况，且其中称江某拒收租金也无任何的事实依据，而且每次缴纳租金均以现金形式缴纳，同时也由江某手写收据给程顺芬；对于《授权委托书》中伍江凯本人的签名予以认可，但其中的委托日期及委托有效期限中的日期填写的笔迹墨迹深浅与伍江凯签名均不一致，当时程顺芬称需要到街道办理相关手续，即手持多份空白的委托书给程顺芬，伍江凯给予程顺芬的委托书上除有伍江凯的签名外并无其它文字，所以伍江凯认为该日期是程顺芬自行填写的，不能证明江某的委托期限已经届满。对于《催告通知》及《中国邮政快递详情单》予以确认，伍江凯的代理人确有收到该函件，但当时程顺芬称必须要办理委托公证及房屋年审牌照才同意继续支付租金，该函件恰好证明了程顺芬为拒交租金编织各种理由，涉案房屋的租金收取一直由江某代为进行，程顺芬称需办理委托公证没有事实依据，而且对于牌照伍江凯仅需提供房产证复印件给程顺芬，程顺芬以办理牌照作为拒交租金的依据违背了双方合同的约定及法律规定。
原审庭审中，原审法院根据伍江凯的申请，传唤了证人江某到庭。证人江某于庭上陈述：伍江凯一直委托其管理涉案房屋至今，从未解除过委托，但在2014年办理年审时，程顺芬提出需要其提供公证的委托材料。其在原审诉讼之前一般是以现金的方式向程顺芬收取租金，2014年4月之后，其曾上门追讨过租金，但程顺芬坚持以没有提供公证委托材料拒交租金。对于前述《授权委托书》，证人江某称该委托书伍江凯的签名是其本人签名，但当时提供的委托书中仅有伍江凯的签名，其他都是空白的。
诉讼过程中，程顺芬称伍江凯本人不在国内，且在提起本案诉讼前未进入中国境内，所以其认为该案系为虚假诉讼，并申请对《民事起诉状》中“伍江凯”的签名是否为其本人签名进行司法鉴定；伍江凯则向原审法院申请对程顺芬提交的《授权委托书》中“伍江凯的签名、2013年1月1日与“2014年4月30日”的形成时间、是否同一人笔迹进行司法鉴定”。经摇珠确定由广东恒鑫司法鉴定所对上述事项进行司法鉴定。2015年5月31日，该所作出粤恒【2015】文鉴字第13号的《司法鉴定意见书》，写明：送检的委托日期为2013年1月1日的《授权委托书》上“委托日期”：栏内“2013年1月1日”手写部分的笔迹与委托日期为2013年1月1日的《授权委托书》上“委托有效期限”：栏内“2014年4月30日”手写部分的笔迹是同一人书写形成的。该所作出粤恒【2015】文鉴字第14号的《司法鉴定意见书》，写明：1.送检的委托日期为2013年1月1日的《授权委托书》上“委托人（签名）”栏内“伍江凯”签名笔迹与落款日期为2014年11月13日的《民事起诉状》第二页上“具状人”栏内“伍江凯”签名笔录不是同一人书写；2.送检落款日期为2014年11月13日的《民事起诉状》第二页上的“具状人”栏内“伍江凯”签名笔迹与落款日期为2013年1月24日的《房屋产权所有人同意书》上“房屋产权人签名（章）”栏内“伍江凯”签名笔迹不是同一人书写。因该司法鉴定，伍江凯支付了鉴定费用3600元，程顺芬支付了鉴定费用7200元。
上述鉴定报告作出后，伍江凯对鉴定意见提出异议，经原审法院通知，伍江凯本人于2015年10月12日到庭。伍江凯于庭上陈述：法院接收到的起诉状及其出具给律师事务所委托律师的《授权委托书》均是其本人签名；对于程顺芬出示的《授权委托书》中签名是其本人签名，但“2013年1月1日、2014年4月30日的内容并非本人书写”；至于为何在其出具的文书中签名变化较大，伍江凯称其平时的书写习惯不是很清晰，属于草写，为了能看清其名字，故在起诉及办理律所的委托时以正楷来写。
原审庭审中，伍江凯、程顺芬共同确认程顺芬于2015年2月10日向某凯补交了10个月的租金，此后，按时、足额缴纳当月至2015年10月。伍江凯称涉案房屋为住宅使用，程顺芬称可以办理用作商业用途，签订合同时伍江凯即已告知，并提供了房产证。程顺芬对此事实予以确认，并称只要伍江凯提供相关材料其是可以办理商业登记的，而且事实上程顺芬亦在承租后开办了个体工商户，涉案房屋目前仍由程顺芬正常对外经营使用。至于租金收取的方式，程顺芬确认每月均由其以现金的方式支付给江某，由江某出具收据。程顺芬经原审法院释明，明确向原审法院表示其对涉案房屋的装修于该案中不提出评估。
原审法院认为：伍江凯、程顺芬双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。伍江凯、程顺芬之间形成租赁合同关系，双方均应依约履行各自负担的合同义务。
根据《广州市房屋租赁合同》关于“甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”的约定，即如因程顺芬逾期欠付租金达６个月，伍江凯享有合同解除权。根据伍江凯提交的证据显示，程顺芬自2014年5月起即欠付租金，伍江凯曾于2014年11月13日通过律师事务所向程顺芬发出《律师函》，催讨程顺芬及时支付租金。虽然程顺芬于原审庭审中否认其曾收取过该函件，但从伍江凯提交的证据显示，该律师函件通过邮政特快专递的方式分别向程顺芬的身份证住址及越秀区荣某乙的地址投递，其中伍江凯的身份证住址与程顺芬于合同中填写的地址亦是一致的。而从邮政投递查询到的信息亦可显示上述邮件也由“快递易”等收取。因此，对于程顺芬否认其已收取该函件的辩解意见，原审法院不予采信。退一步说，即使程顺芬没有收取或过忽略了该《律师函》的内容，伍江凯于本合同履行过程中亦曾委托江某作为代理人收取租金并向程顺芬出具《授权委托书》，程顺芬亦予认可其曾一直向江某以现金的方式支付租金，江某作为本案证人亦到庭作证，其曾上门向程顺芬追讨租金未果。再者，伍江凯已于2014年12月23日向原审法院提起诉讼，即使当此情形之下，程顺芬仍迟至2015年2月才向某凯补交租金。程顺芬于合同履行过程上显已构成违约，其欠付租金已超过合同约定的6个月，故伍江凯诉请要求解除前述租赁合同及补充协议，理据充分，原审法院予以支持，程顺芬应在合同解除后及时清空房屋并交还予伍江凯，并应向某凯支付交还房屋前的占用费用。因程顺芬在2015年2月10日补齐欠付租金并于此后按时缴交租金至2015年10月，故对伍江凯诉请要求程顺芬支付2014年5月5日起至实际交还房屋之日止的租金，原审予以调整。对于程顺芬欠付租金期间而产生的逾期支付租金的违约，根据前述合同的约定“乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金”，现伍江凯主张程顺芬按此标准支付逾期付款违约金，理据充分，原审法院予以支持。
至于程顺芬辩称要求伍江凯提供合法的授权人并协助其办理商业登记，其方同意缴纳租金的意见。从查明的案件事实来看，程顺芬承租涉案房屋即于2010年6月21日经核准开设了广州市越秀区红艺饮料店从事个体工商经营，并办理了商事登记手续；而且伍江凯也曾向以书面的形式出具《授权委托书》予程顺芬，明确表明授权江某作为其代理人，故程顺芬的此项辩解意见显不成立。而程顺芬辩称伍江凯曾口头称解除对江某的授权以及其提交的《授权委托书》中的授权期限也已届满的意见，程顺芬并未提供证据证明伍江凯曾作出过解除对江某的授权委托的意思，而根据伍江凯本人及证人江某的在庭陈述意见，伍江凯从未作出过解除对江某的授权的相关意思表示，江某一直作为伍江凯的代理人身份并曾向程顺芬追讨租金。而程顺芬提交的《授权委托书》中虽写有委托期限，但伍江凯明确其出具的《授权委托书》并未填写过日期，而根据广东恒鑫司法鉴定所的鉴定结果显示，该日期与其中伍江凯的签名亦非同一人书写。现虽无证据表明程顺芬曾有伪造或变改该《授权委托书》，但至少可以看出程顺芬于合同履行过程上存在明显的不诚信之处。且从该案的诉讼情况来看，程顺芬对于其欠付租金的事实显已清楚，且从查明事实来看，伍江凯在诉前亦曾进行催讨租金，但程顺芬均未依约。鉴于程顺芬违约的事实及不诚信的行为，原审法院酌定因该案纠纷而引致的诉讼费用均应由程顺芬负担。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，于2015年11月30日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起解除伍江凯与程顺芬于2011年11月3日签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条约》。二、程顺芬应于判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区东川路东仁新街2号首层的房屋腾空并交还给伍江凯。三、程顺芬应自判决发生法律效力之日起十五日内一次性向某凯支付自2015年11月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（按3360元/月的标准计付）；自判决发生法律效力之次日起至程顺芬实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费由程顺芬逐月支付予伍江凯（其中自2015年12月31日的房屋使用费按3360元/月的标准计付，自2016年1月1日起的房屋使用费按3528元/月的标准计付）。四、程顺芬应自判决发生法律效力之日起十五日内一次性向某凯支付自2014年5月6日起至2015年2月10日止的逾期支付租金的违约金（以每月租金3360元为基数，按每日2%的标准计付），每月逾期支付租金违约金的金额以不超过当月租金本金总额为限。案件诉讼费12255元（其中案件受理费1455元、鉴定费10800元）由程顺芬负担。
判后，上诉人程顺芬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、伍江凯人提供符合规定的授权委托书是其法定的附随合同义务。二、伍江凯授权江某办理涉案房屋的授权委托有瑕疵。1、依据程顺芬补充提交的江某与其于2011年12月9日签订的《临签租约协议书》显示，“由于时间紧迫受屋主委托由代理人江某先生临签办理，正式签约书待屋主回到广州后直接同程顺芬小姐签方有效，租约内还有未完善的具体事项及细则，由屋主同租约方自行协商另定解决。”依据伍江凯提交的伍江凯的出入境资料显示，其于2011年12月5日入境、2012年3月30日及2014年11月6日均有入境纪录，但江某均没有联系屋主按照该临签协议约定，重新签订租赁协议，即伍江凯与江某的授权并非是“一直授权，没有期限限制”，而正是由于江某与程顺芬签订的租赁合同及补充条款时，均没有业主的授权，且江某明确必须由业主回国后亲自与程顺芬签约，故签订该租赁合同必须由屋主以“重新签约”作事后追认。江某在签租赁合同既没有签约授权，也没有收租授权，程顺芬以现金的方式向其交付租金存在一定的“风险”。此是为何程顺芬一直要求江某提供符合规定的授权委托的原因。2、经过笔迹司法鉴定，确定民事起诉状中的“伍江凯”并非为本人签字，亦非江某签字，尽管不能确定谁代伍江凯提起本案的诉讼、办理委托律师手续，但有一点可以确认，即自2014年12月起，江某已不再获得业主的授权，包括提起诉讼。3、在诉讼庭审过程中，程顺芬明确同意向业主支付租金，但是无论江某作为证人，还是伍江凯的代理律师以及伍江凯本人到庭，均没有表示租金仍按照原来的操作方式即由江某向程顺芬收取现金。4、程顺芬自2011年11月3日与江某签订租赁合同，一直向江某如期以现金的方式交纳租金，直至该授权委托书2014年4月30日到期，无论该授权委托书上的“委托有效期限自签署日至2014年4月30日”为谁书写，但是程顺芬在长达2年半的时间一直如期交纳租金，但江某却在长达两年半的时间内，一是无法依据临签协议的约定，由业主直接与程顺芬签约以及办理交租方式的移交手续，二是没有向程顺芬补充提交其与程顺芬签订租赁合同及补充条款、收取租金等费用的有效授权。如伍江凯所言，其大多数时间均在外国，为确保租赁合同的履约，应办理公证委托以便协助业主及程顺芬办理涉案房屋租赁经营所需的各项手续。而事实上，如非本案诉讼，程顺芬无法联系业主，无法确定江某的授权委托人的地位和授权权限。基于政府部门办理临时场所经营场地证明以及租赁备案手续的日趋完善，要么业主到场协助办理，要么必须提供经公证的授权委托书，以确保授权委托行为的有效性和真实性。三、关于程顺芬发出的两份催收租金以及催办委托的函件问题。1、程顺芬于2013年11月19日发函催收租金，原因是租约已经两年，但一直未办理业主与程顺芬重新签订租赁合同手续，江某表示业主已不同意继续委托，故等业主回来后亲自收取及办理租金交接手续，因按租赁合同约定，每月5号前收租，为免违约，程顺芬发函给江某至其身份证所载的联系地址。江某收到该函后，于2013年12月17日到程顺芬处收取2013年11月、12月租金。虽然江某否认收到该函件，但是其事实于一个月后一并收取两个月的租金，而期间没有向程顺芬催租或程顺芬欠缴的任何证据。2、关于程顺芬于2014年5月27日发函要求“重新提供一个合法的委托代理人及相关办理牌照、年审的资料”，程顺芬认为，无论该授权委托书上的至2014年4月30日由谁书写，但该份授权委托书已在相关政府部门备案，且程顺芬手上已无新的业主签订的授权委托书办理相关牌照续期手续，故发函要求按政府部门办事操作指南提供合法的授权委托资料，此是作为业主应履行的义务。事实上，依据程顺芬提供的证据显示，江某于2014年5月6日到程顺芬处收取5月租金，在此过程程顺芬要求提交上述资料，因原授权委托书已到期，江某为此即要求由业主回国处理，退回已收取的5月租金，因此，原审判决认为程顺芬以此为由拒交租金属于认定事实不清。该份函件江某已明确收到，两信函的寄发地址一致，但江某有选择地认定只收到后者，没有收到前者，明显属于诚信缺实。事实上，自程顺芬发函催要合法授权资料后，江某没有回复上诉人，直至2014年11月13日委托律师发函已经六个月未回复。四、关于程顺芬是否存在原审判决中认定的“在合同履行过程存在明显的不诚信之处”的问题。1、基于江某自代伍江凯与程顺芬签订租赁合同后，一直未按双方签订的临签协议约定，安排业主与程顺芬重新签约，明确收租的方式，且无法提供业主有效授权的情况下，程顺芬面临签错租约、交错钱的风险，但一直如约向江某交租。2、因业主未明确授权问题，没有按合同约定收取租金时，程顺芬发函通知其收租，事实上，江某未能提供其向程顺芬催收租的任何证明，在收到程顺芬的函件后，于一个月后才一次到程顺芬处收取两个月租金。3、基于在政府部门所载的有业主签字的授权委托书已于2014年4月30日期限届满，但程顺芬仍于2014年5月6日向江某交当月租金，只是程顺芬要求补充提交合法授权资料后，江某拒绝收取当月租金，作废该月的租金收据。4、江某明确收到程顺芬要求补交授权资料的函件后长达六个月内没有回复，亦不同意到程顺芬处收租（5月租金已拒收），直至2014年11月13日委托律师发函。尽管该函件发至程顺芬的身份证地址，但依据伍江凯提供的资料显示，收件人为厥晓晶，并非程顺芬，伍江凯无证据证实该人代收后送达给程顺芬，事实上，在法院通知拿诉讼资料时程顺芬才发现该份催收租金的律师函。5、伍江凯于2014年12月23日提起诉讼，于2015年2月9日第一次开庭，在原审庭审过程中，程顺芬明确表示同意支付租金，江某参与该次庭审，但没有要求程顺芬按以往方式以现金支付租金，伍江凯的代理人表示可提供业主名义的收款账户。程顺芬于开完庭的次日即2015年2月10日补齐租金，自始一直如约将租金划入业主指定的银行账户内。即只要业主明确收取租金的账户，程顺芬从未拖欠租金，本次欠租确事出有因，一是作为代理人江某不履行到程顺芬处收取义务，二是没有按临签协议约定与业主重签合同，明确收租方式，三是没能提供合法的授权资料，四是广州地区的公证部门已经不再办理公证提存手续。程顺芬因没法取得业主的联系方式，而作为代理人的江某不履行代理人收租、提供资料等义务，存在“履行不能”的障碍，导致程顺芬无法依约交租，此不能构成程顺芬的“不诚信之处”。五、涉案租赁合同可继续履行。请求法院判令：1、驳回伍江凯的全部诉讼请求。2、全部诉讼费用由伍江凯承担。
被上诉人伍江凯答辩称：不同意程顺芬的上诉请求。原审判决认定事实清楚，请求维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，程顺芬原审称在2013年11月份，伍江凯向其口头通知解除江某的代理权限。
二审庭审中，程顺芬向法庭提交了以下证据：1、办理临时经营场所使用证明需提供的材料，拟证明个人接受委托代理，办理临时经营场所使用证明的，需要提交经公证的委托书、被委托代理人的身份证明，伍江凯有提交相关材料的义务;2、关于修改《广州市房屋租赁合同登记备案操作规则》的通知，拟证明伍江凯有提交相关材料配合程顺芬办理登记备案的义务;3、房屋租赁合同登记备案办理程序，拟证明的问题同上一证据;4、借记卡账户历史明细清单，拟证明程顺芬有履行义务的诚信，没有拖欠租金的主观恶意;5、税收缴款书及发票联，拟证明程顺芬为履行合同，已缴税至2016年7月;6、江某手写的收据6张，拟证明收据字迹与《授权委托书》日期的字迹相似;7、多份租赁合同、临时经营场所使用证明，拟证明涉案房屋需不定期办理租赁备案登记手续和临时经营场所使用证明的续期手续；8、临签租约协议书，拟证明江某在签订租赁合同时既没有签约授权，也没有收租授权，且事后伍江凯应在回国后与程顺芬签订正式的合同。伍江凯认为程顺芬提供的证据不是新证据，已经过了举证期限，二审不应采纳。一、《办理临时经营场所使用证明需提供的材料》、《关于修改<广州市房屋租赁合同登记备案操作规则>的通知》、《房屋租赁合同登记备案办理程序》均为网页打印件，对三性均不予以认可。《房屋租赁合同》及补充协议均没有伍江凯要协助程顺芬办理经营场所相关手续的义务，伍江凯的义务就是交付房屋给程顺芬使用，程顺芬的义务就是按时支付房屋租金；程顺芬通过伪造伍江凯签名的方式取得了经营场所的相关手续，无疑是否定了其所称的需要公证授权委托书才能办理相关手续的说法，其至今仍在涉案房屋正常对外营业，说明并不存在由于伍江凯所谓的不配合行为导致其不能领取营业执照、正常经营等。二、《借记卡账户历史明细清单》与要证明的问题不具关联性。程顺芬在2015年3月份之后按时支付租金，并不能证明程顺芬2014年5月至2015年2月没有拖欠租金的违约行为。同时，程顺芬在2016年5月的租金亦没有足额缴纳。三、税收缴款书及发票联不能证明程顺芬不存在拖欠租金的违约行为，且跟本案没有关系。四、江某手写的收据，经过与江某本人确认，2011年12月9日、2012年3月14日、2013年12月17日、2014年1月14日、2014年3月12日、2014年4月8日是江某本人书写的。2014年2月13日收据中金额大写部分“肆”、“贰”、“O”等不是江某写的。2014年4月8日写在A4纸上的收据是当时在程顺芬住处收租的时候写的，当时由于找不到正式收据，所以写在A4纸上，后来才补的正式收据。2014年5月6日的收据，经江某本人核对，不是其本人写的。授权委托书上的日期填写的数字与江某书写的数字的差异非常明显。五、多份租赁合同是由于程顺芬称每年要办理经营场所续期的相关手续而由江某代签的，但伍江凯与程顺芬之间一直均是履行双方在2011年11月3日签订的《广州市房屋租赁合同》及2012年1月10日签订的《房屋租赁合同补充条约》，对此，程顺芬在原审过程中是予以确认的。六、《临时经营场所使用证明》不能证明程顺芬不存在拖欠租金的行为。七、对《临时租约协议书》的关联性有异议。事实上，双方签约后，伍江凯即将房屋移交给程顺芬使用，程顺芬亦办妥了营业执照，正常经营使用，程顺芬是清楚受委托人江某是有权代理的。
本院认为：《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充条约》的内容是伍江凯、程顺芬双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，作为租赁合同关系的双方，伍江凯提供合乎约定的房屋、程顺芬按约定缴纳租金是各自的基本义务，双方均应依约履行。
关于伍江凯是否有权解除《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充条约》的问题。双方确认涉案房屋2014年5月至2015年2月的租金，程顺芬直到2015年2月10日才向某凯缴纳，已逾期缴纳超过6个月，根据《广州市房屋租赁合同》约定“……或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失……”，伍江凯有权解除《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充条约》。对于程顺芬主张伍江凯未履行提供合乎规定的授权委托书等合同随附义务的抗辩，本院认为，对程顺芬所主张的上述义务合同并没有约定，也不符合合同随附义务的构成，事实上程顺芬也一直在涉案房屋从事经营活动，缴纳租金是承租人的一项基本义务，程顺芬不能以此拒交租金。对于程顺芬主张的无法向某凯缴纳租金的抗辩，本院认为，首先，即使无法直接向某凯缴纳租金，程顺芬亦采用提存等其他方式履行义务；其次，没有证据显示程顺芬在未缴纳2014年5月份租金后有积极履行义务的表示，且在伍江凯向其发出律师函催讨后亦未履行；再次，程顺芬一方面表示伍江凯在2013年11月份向其口头解除了江某的代理权限，但另一方面又一直向江某支付租金直至2014年4月，而且认为2014年5月都有向江某支付租金，因江某退回而未支付，与常理不符。故程顺芬的该抗辩，本院不予采纳。对于原审双方各自申请鉴定所产生的鉴定费用由各自承担为宜。
综上所述，程顺芬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1455元由程顺芬负担，鉴定费10800元由伍江凯负担3600元，程顺芬负担7200元。二审案件受理费1455元，由程顺芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 游瑞娜