江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1088号
上诉人（原审被告）无锡苏源置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳天一新街1号。
法定代表人范小冲，无锡苏源置业有限公司董事长。
委托代理人黄征，江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人张钧，江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韦雯钧（曾用名韦娴娴），在无锡市万达商贸有限公司工作。
委托代理人季润芝，江苏恒佳达律师事务所律师。
委托代理人陆烨波，江苏恒佳达律师事务所律师。
上诉人无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）因与被上诉人韦雯钧商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第00078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
韦雯钧原审诉称：2013年5月31日，韦雯钧与苏源公司签订商品房买卖合同一份，购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城X#房第X幢X单元XX层XXXX号房屋，房屋总价为694842元，并约定交房日期为2014年7月31日前。合同签订后，韦雯钧按约支付了购房款，但苏源公司至今未交付房屋。韦雯钧已依据合同约定通知苏源公司解除商品房买卖合同，但苏源公司未予理睬，故诉至法院，请求：判决确认韦雯钧与苏源公司于2013年5月31日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201305310096）于2014年10月15日解除；苏源公司立即向韦雯钧返还购房款694842元，并支付违约金（因合同约定的违约金过低，要求调整至实际损失，包括：以208842元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息；及以486000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%自2013年6月20日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息）；本案诉讼费由苏源公司承担。
苏源公司原审辩称：涉案房屋于2014年12月18日已具备交付条件，双方应继续履行合同。韦雯钧未在合同约定的期限内向苏源公司主张解除合同，视为其放弃解除合同的权利。如果法院认定合同解除，苏源公司也只需向韦雯钧支付合同约定的违约金。即使法院调整违约金，苏源公司也只应承担韦雯钧的贷款部分按贷款合同约定的利率自该款支付至苏源公司之日起计算的利息损失，不应承担其首付款部分的利息损失，因为首付款部分没有贷款。
原审法院查明：2013年5月31日，韦雯钧与苏源公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：XXXXXXXXXXXX），约定由韦雯钧购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城X#房第X幢X单元XX层XXXX号房屋，总价为694842元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定，依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。
韦雯钧于2013年5月25日及6月1日向苏源公司支付首付款合计208842元。2013年6月5日，韦雯钧与中国农业银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称农行惠山支行）、苏源公司签订个人购房担保借款合同一份，向农行惠山支行贷款486000元，借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款利率自调整后的次年1月1日起调整。2013年6月18日，农行惠山支行将上述贷款付至苏源公司。后苏源公司未按约交付房屋。
2014年10月14日，韦雯钧向苏源公司邮寄通知书，提出苏源公司逾期交房，已经构成违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同，要求苏源公司退还全部购房款并支付违约金。该邮件于2014年10月15日妥投。
2014年12月18日，无锡市惠山区建设局向苏源公司发出关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知，告知其天一城A地块一期（包括1#住宅等）已全面竣工，同意交付使用。
以上事实由商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、发票、通知书、邮寄凭证、邮政查询记录、关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：韦雯钧与苏源公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年7月31日前，但苏源公司未按约履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，现苏源公司逾期交房已超过60日，故韦雯钧享有解除合同的权利。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，韦雯钧于2014年10月15日向苏源公司送达了书面通知，要求解除合同，在约定的期限内履行了解除合同的通知义务，故双方签订的商品房买卖合同于2014年10月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已因苏源公司违约而解除，韦雯钧有权要求苏源公司返还全部购房款694842元，并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即6948.42元，远低于韦雯钧已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失。现韦雯钧主张以首付款208842元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以贷款486000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%自2013年6月20日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息计算违约金，未超出合理损失范围，该院予以支持。据此，该院判决：一、韦雯钧与苏源公司于2013年5月31日签订的商品房买卖合同（合同备案号：XXXXXXXXXXXX）于2014年10月15日解除。二、苏源公司于判决发生法律效力之日起十日内向韦雯钧返还购房款694842元，并支付违约金（违约金包括：以208842元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年6月1日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息；及以486000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%自2013年6月20日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11426元，减半收取5713元，由苏源公司负担。
苏源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：本案违约金标准是双方协商一致约定的，应按已付房款的1%确定，法院不应调整。即使调整，首付款未贷款不应计算损失，其余房款48.6万元系贷款取得，相关损失的确定不应超过贷款合同约定的利率水平（即人民银行同期同类贷款基准利率下浮15%），不能按人民银行同期贷款利率计算，请求二审依法改判。
被上诉人韦雯钧辩称：苏源公司逾期交房导致双方买卖合同解除，造成其损失远远高于合同约定的违约金，一审调整违约金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据违约金的补偿性功能，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，苏源公司未按约履行交房义务，构成违约。合同约定的违约金为已付购房款的1%，远低于韦雯钧已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失，故原审依法调整违约金数额并无不当。此外，根据违约金的惩罚性功能，合同当事人不得因违约行为获取利益。由于苏源公司的违约行为导致合同解除，相对于韦雯钧支付的首付款及贷款的利息损失而言，苏源公司获取的利益为取得相应购房款而少支付的银行同期贷款利息，故原审按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定韦雯钧的利息损失并无不当。
综上，苏源公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1170元，由上诉人苏源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 科
审 判 员 蒋依澄
代理审判员 郭继光
二〇一五年七月二十日
书 记 员 顾骊恺