广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2856号
上诉人（原审原告、反诉被告）：伍晓晖。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：樊宝玲。
上诉人伍晓晖因与被上诉人樊宝玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初第1703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年10月25日，伍晓晖与樊宝玲签订《房屋租赁协议》，约定樊宝玲将广州市花地湾喜鹊路273号A-3204房（涉案房屋）出租给伍晓晖，租期从2014年10月25日至2015年10月24日，月租金2500元；伍晓晖支付押金5000元，租房终止，樊宝玲验收无误后将押金无息退还伍晓晖。协议签订后，伍晓晖向樊宝玲支付了押金5000元。
2015年10月24日租期届满当日，伍晓晖、樊宝玲到涉案房屋办理房屋交接手续。樊宝玲在验收过程中发现房屋墙面存在一排打入爆炸螺丝产生的钻孔，及房屋没有清理卫生的情况，经协商双方未能就墙面修复及清洁问题达成一致意见，故樊宝玲没有退还伍晓晖押金5000元，伍晓晖也没有将房屋钥匙交还樊宝玲。
2015年11月9日，伍晓晖向原审法院提起本案诉讼，请求判令：樊宝玲退还伍晓晖押金5000元。
樊宝玲原审辩称：樊宝玲在2015年10月24日验收房屋时，发现伍晓晖在房屋客厅两面主要墙体装嵌入多枚膨胀性螺丝，客厅、卧室、洗手间、厨房垃圾堆放严重，油迹遍布厨房墙体和炉灶、台机。经协商伍晓晖当时也是同意填平墙体钻孔及将房屋清扫干净。后来伍晓晖并没有完成上述后续工作及突然提出要求樊宝玲提供租赁期间的租赁发票，至今未将房屋交还给樊宝玲。因此樊宝玲不同意诉讼请求，并反诉要求：1、伍晓晖修复涉案房屋被损坏的墙体，即填平墙面上钻孔并扇灰，及对房屋进行维修清理；2、伍晓晖支付樊宝玲从2015年10月25日起至交回房屋之日止的房屋租金（每日按100元计算）及该期间实际发生的水电、有线电视、物业管理费；3、伍晓晖赔偿樊宝玲因无法继续对房屋进行出租，造成的间接损失3000元；4、本案诉讼费用由伍晓晖承担。
伍晓晖针对樊宝玲的反诉辩称：1、对于第一项反诉请求，伍晓晖承租入住之前房屋的墙面上和地面上已经存在钻孔，入住后也确实有在墙面上打了三、四个爆炸螺丝，产生了三、四个钻孔，伍晓晖同意填平该钻孔并在相应的位置上扇灰。对于房屋的卫生伍晓晖已经进行了清理。2、对于第二项反诉请求，伍晓晖在2015年10月24日合同期限届满之日，已经打算交回房屋给樊宝玲，并与樊宝玲协商办理退房的手续，但由于樊宝玲不同意退还押金5000元及开具租赁发票，所以最后没有交回房屋给樊宝玲，直到现在。而且在10月24日之后，伍晓晖没有再使用涉案房屋，所以不同意支付该后续租金及其他费用。3、对第三项反诉请求，伍晓晖认为不存在该笔损失，所以不同意支付。
原审庭审中，樊宝玲通过伍晓晖提供的照片，确认伍晓晖已对房屋进行清洁的情况。原审庭审之后，伍晓晖修复了涉案房屋墙面存在钻孔的部位，并于2015年12月2日将房屋交还给了樊宝玲。樊宝玲自愿撤回了第一项反诉请求。从双方确认的广州韦特物业管理有限公司2015年12月通知书显示，涉案房屋从2015年11月1日至11月30日的管理费为124.2元。
原审法院认为：伍晓晖与樊宝玲签订的《房屋租赁协议》已约定租房终止时，樊宝玲验收无误后将押金无息退还伍晓晖，因此在办理房屋验收及交接手续过程中，樊宝玲以伍晓晖未修复房屋墙面钻孔及清洁房屋为由暂不退还押金并非没有依据。但是伍晓晖在未对房屋墙面损坏进行修复的情况下以樊宝玲未退还押金为由拒不交还房屋给樊宝玲则有违合同约定及法律规定，且有损樊宝玲利益。因此，樊宝玲反诉要求伍晓晖支付继续占用房屋期间的使用费和管理费合法合理，原审法院予以支持。使用费标准可参照原租赁合同约定的租金标准计付。樊宝玲要求伍晓晖赔偿间接损失3000元缺乏依据，原审法院不予支持。因樊宝玲在诉讼过程中已对房屋验收无误且与伍晓晖办理了房屋交接手续，因此应将押金5000元退还给伍晓晖。至于樊宝玲占用房屋期间的水电费、有限电视费，樊宝玲可待实际缴纳之后再与伍晓晖结算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，于2015年12月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告樊宝玲退还原告伍晓晖押金5000元；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，原告伍晓晖向被告樊宝玲支付从2015年10月25日至2015年12月1日的房屋使用费（按每月2500元计算）和管理费124.2元；三、驳回被告樊宝玲其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元由伍晓晖负担；反诉受理费25元由樊宝玲负担。
判后，伍晓晖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据双方签订《房屋租赁协议》第五条，其他未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法律办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。双方验收房屋时因房屋的钻孔未达成一致意见，伍晓晖于2015年10月26日在当地街道司法所工作人员陪同下想再次与樊宝玲协商，但樊宝玲并未出现。此后伍晓晖亦多次尝试与樊宝玲联系均未果。由于樊宝玲不作出回应，房屋钻孔一事未得到解决。二、一审判决认定事实不清，确定性质不当。伍晓晖无法与樊宝玲取得联系，尚未谈及修复墙体一事，也无法进行房屋验收和交接。事实上是樊宝玲不积极协商沟通，更以伍晓晖不交还房屋为借口强行扣押租赁押金。三、樊宝玲出租涉案房屋合法性存疑。涉案房屋并没有进行房屋租赁登记，违反《广州市房屋租赁管理规定》第十二条。樊宝玲在租赁期内没有向伍晓晖出示房地产权证书或者其他合法权属证明，违反上述《规定》第九条的相关规定。若樊宝玲违反该条例则不得出租，伍晓晖无需向樊宝玲支付2015年10月25日至2015年12月1日的房屋使用费和管理费。综上，上诉请求：1、维持原审判决第一、三项；2、撤销原审判决第二项；3、一审、二审诉讼费用全部由樊宝玲承担。
被上诉人樊宝玲二审答辩称同意一审查明事实和一审判决。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，伍晓晖表示其在2015年10月26日联系街道居委会，试图将房屋交还，但樊宝玲未出现。樊宝玲则表示，街道的人确实是打过电话给其，但其当时没空，故没有出现，其在电话中也和街道说只要伍晓晖修复墙体，搞好卫生，其可随时收房并将押金退给伍晓晖。
本院认为：本案二审争议焦点是伍晓晖应否支付涉案房屋在2015年10月25日至2015年12月1日期间的房屋使用费和管理费。伍晓晖在办理房屋交接手续时，以樊宝玲不同意返还押金为由，拒绝交还房屋，故其应支付继续占用房屋期间的使用费和管理费。但此后伍晓晖通过街道联系樊宝玲，表示愿意交还房屋，在此情况下，樊宝玲应收回房屋，以防止损失扩大。樊宝玲以伍晓晖未修复墙体，未搞好卫生为由拒绝收回房屋，因伍晓晖交付的房屋存在上述瑕疵，樊宝玲可另循途径主张伍晓晖承担相应责任，但其并非樊宝玲可以拒绝收回房屋的合理理由，故对房屋空置造成的损失，樊宝玲亦有责任。鉴于伍晓晖、樊宝玲对涉案房屋在2015年10月25日至2015年12月1日期间的空置均有责任，宜由双方各自负担房屋空置造成的损失，故樊宝玲应自行承担涉案房屋空置期间使用费和管理费的一半。原审判决对此处理欠妥，本院予以纠正，伍晓晖应支付2015年10月25日至2015年12月1日的房屋使用费（按每月1250元计算）和管理费62.1元。
因涉案房屋是由樊宝玲出租给伍晓晖，且并无其他权利人向伍晓晖主张过涉案房屋的权属或者要求收取租金，伍晓晖以樊宝玲所出租的房屋未进行租赁登记，没有向其出示房地产权证和合法权属为由，主张不应承担涉案房屋的使用费和管理费，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，唯处理结果欠妥，本院予以纠正。上诉人伍晓晖的上诉主张部分成立，本院部分予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初第1703号民事判决第一项、第三项和案件受理费的决定；
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初第1703号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，伍晓晖向樊宝玲支付2015年10月25日至2015年12月1日的房屋使用费（按每月1250元计算）和管理费62.1元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人伍晓晖和被上诉人樊宝玲各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年四月十九日
书 记 员 邹文芳