贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初887号原告：广西银湾物业服务有限公司毕节分公司。住所地：贵州省毕节市七星关区迎宾大道（市审计局*楼）。统一社会信用代码:915205026975146336。负责人：雷林，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘大海（特别授权代理），该公司员工。被告：龙运琴，女，彝族，1977年3月7日出生，住贵州省大方县，现住贵州省毕节市七星关区。原告广西银湾物业服务有限公司毕节分公司（下称：银湾物业毕节分公司）与被告龙运琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告银湾物业毕节分公司委托诉讼代理人刘大海，被告龙运琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湾物业毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付峰景丽都小区12栋4楼1号房物业服务费3,111.00元，违约金933.00元，共计4,044.00元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为峰景丽都小区12栋4楼1号房的业主。原告和被告于2014年3月4日签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费单价为每月每平方米1.00元，建筑面积为141.44平方米，逾期未按时交给物业服务费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业服务。但是，被告于2015年1月1日起停止缴纳物业服务费，截止2016年10月31日，欠费月数为22个月，每月金额141.44元。据此，被告欠缴物业服务费共计3,111.00元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的不超过百分之三十请求933.00元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计4,044.00元。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳，原告依法提起诉讼，望判如所诉。被告龙运琴口头辩称：我家摩托车在被告管理期间被偷，当时物业说他们管的是花草树木，与他们无关。同时，我家窗户坏了，不能打开，一打开就要往下掉，窗户也是漏的，漏水进来把木地板都淹坏了。我家楼下的花园弄成了庄稼地，苍蝇、蚊子到处飞，物业公司也不管。我们交了物业管理费，物业公司也没有打扫卫生。原告银湾物业毕节分公司向本院提交如下证据：《峰景丽都前期物业服务合同》（2009年12月25日与贵州远程房地产开发有限公司签订）、《峰景丽都前期物业服务合同》（2014年3月4日与龙运琴签订）、照片16张、满意调查表5份、物业服务质量证明、对外行文签收表、移交清单12张。被告龙运琴未提交证据。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2009年12月25日，原告（乙方）与贵州远程房地产开发有限公司（甲方）签订《峰景丽都前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对毕节市峰景丽都提供前期物业管理服务事宜，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：为1.00元/月/平方米；合同期间为自甲乙双方签字盖章后生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会等。2014年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《峰景丽都前期物业服务合同》，约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：房屋建筑共用部位、物业共用设施设备及公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，共用部分和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放引导与停车场所管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅1.00元/月/平方米；业主应于收楼入伙之日起开始交纳物业服务费用；物业管理服务一年交纳一次。业主在收楼入伙时一次性交纳一年的物业管理费；合同自甲乙双方签字盖章后生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止等。被告系峰景丽都小区12栋4楼1号房的业主，于2014年入住该小区，其房屋建筑面积为141.44平方米，每月应交付物业服务费为141.44元。被告向原告交付了2014年度的物业服务费用后未再交付物业服务费。2016年9月2日，原告分别向毕节市七星关区麻园街道办事处杨家塘社区、毕节市七星关区房产局物管股、毕节市城乡住房建设局物业管理科送达《关于撤离毕节峰景丽都小区物业管理服务有限公司的报告》，并于2016年10月31日在建设单位贵州远程房地产开发有限公司的参与下将相关物品向峰景丽都小区业主委员会进行移交，退出峰景丽都小区，终止对峰景丽都小区的物业服务。原告因向被告催收物业服务费未果，故以上述诉请诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告系峰景丽都小区的业主，原告与建设单位贵州远程房地产开发有限公司签订的《峰景丽都前期物业服务合同》对其具有约束力。后原告又与被告签订《峰景丽都前期物业服务合同》，确认了物业服务的相关事项，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按照约定提供服务，被告应按约定支付物业服务费。原告在峰景丽都小区服务至2016年10月31日，被告于2014年入住峰景丽都小区（房屋面积为141.44平方米），交付了2014年度的物业服务费，2015年1月起未交付物业服务费，至2016年10月31日共计欠费22个月，计算为：141.44平方米×1.00元/月/平方米×22个月=3,111.68元，该款被告应支付。故原告诉请被告支付物业服务费3,111.00元，有事实依据，本院予以支持。对于原告主张违约金的诉请，原、被签订的《峰景丽都前期物业服务合同》对物业服务费的交付时间约定不明确，不能确定违约时间，无法计算违约金，故原告的该诉请本院不予支持。对被告提出其摩托车在原告提供物业服务期间被偷，原告未赔偿及原告未打扫卫生、未履行维修维护义务的抗辩主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原、被告签订的合同中未约定原告需承担物品被偷的责任，被告也未提供证据证明其摩托车被偷系原告的原因导致。被告也未举证证明原告未履行维护义务等，故被告的抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告龙运琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广西银湾物业服务有限公司毕节分公司2015年1月1日至2016年10月31日期间的物业服务费3,111.00元；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司毕节分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告龙运琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年四月十九日书记员  张婵婵