广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第578号
原告佛山市盈投置业有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。注册号440602000077706。
法定代表人董小雷。
委托代理人雷电、饶婵，均为广东华科律师事务所律师。
被告广州友谊集团股份有限公司，住所：广东省广州市越秀区。注册号：4401010001××5053。
法定代表人房向前。
委托代理人苏斌，广东格林律师事务所律师。
委托代理人杨阳，男，汉族，××年××月××日出生，住所：广州市越秀区。
原告佛山市盈投置业有限公司诉被告广州友谊集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员麦燕红、人民陪审员陈俊海组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷电、饶婵，被告的委托代理人苏斌、杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，广州市盈基投资有限公司（下简称盈基公司）是佛山市禅城区城门头路18号房产即国际商业中心商业裙楼的权属人。盈基公司与原告签订了关于该商业裙楼的租赁合同。广州新谊百货有限公司（下简称新谊百货）与原告于2009年11月25日签订《佛山国际商业中心商业裙楼租赁合同》（下简称《裙楼租赁合同》），约定原告把坐落于广东省佛山市禅城区城门头路18号佛山国际商业中心首至七层商业裙楼、建筑面积为30337.70平方米出租给新谊百货作为百货零售及相关配套业务使用，并收取租金。2011年5月31日，原告与新谊百货签订了《佛山国际商业中心商业裙楼租赁补充协议（二）》（下简称《补充协议二》），约定在原合同租赁区域基础上增加租赁佛山国际商业中心二期地下负一层、负二层、负三层、负四层作为该商业裙楼的商场人员办公、员工储物和仓库等用途。2011年8月30日，原告与新谊百货签订了《佛山国际商业中心商业裙楼租赁补充协议（三）》（下简称《补充协议三》），约定新谊百货租赁期满或者中途撤出佛山国际商业中心商业裙楼时，由新谊百货负责在原拆除位置或裙楼适合安装垂直观光客梯的原告指定位置安装复原一台全新的日立牌首层至四层垂直观光电梯给原告，购置安装、检验开通费等复原的费用由新谊百货承担。2011年11月9日，原告与新谊百货、广州友谊集团佛山商店有限公司（下简称友谊佛山公司）签订了《佛山国际商业中心商业裙楼租赁补充协议（四）》（下简称《补充协议四》），三方约定，由2011年11月10日起，《裙楼租赁合同》的承租方由新谊百货变更为友谊佛山公司。2011年11月1××日，原告与友谊佛山公司签订了《佛山国际商业中心商业裙楼租赁补充协议（五）》（下简称《补充协议五》），约定了《补充协议二》中乙方租赁面积合计为656.82平方米。2012年1月31日，原告与友谊佛山公司签订了《佛山国际商业中心商业裙楼租赁补充协议（六）》（下简称《补充协议六》），约定了商业裙楼的租金起计日从2012年1月1日起计算。2014年4月21日，原告与友谊佛山公司、被告签订了《佛山国际商业中心商业裙楼租赁补充协议（八）》（下简称《补充协议八》），约定自2014年6月1日起，《裙楼租赁合同》的承租方由友谊佛山公司变更为被告，除承租主体发生变更外，《裙楼租赁合同》的其他条款和附件不变。应被告的要求，为了配合被告使用该商业裙楼，原告已为其前后投入了过亿的资金。现被告已于2014年12月26日提前撤出该商业裙楼，已经实际解除了《裙楼租赁合同》。根据《裙楼租赁合同》第十三条第4款之约定，租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方不得中途擅自退租，否则甲方有权要求乙方继续履行合同，且已缴纳的合同租赁保证金不做退回，并向甲方支付未到期保底租金的20%作为违约金。且根据《补充协议三》第二条约定，租赁期满或中途撤出佛山国际商业中心商业裙楼时，由乙方负责在原拆除为止或裙楼适合安装垂直观光客梯的原告指定位置安装复原一台全新的日立牌首层至四层垂直观光客梯给原告，购置安装、检验开通费等复原的费用由乙方承担。原告现请求判令：1、被告向原告支付违约金，按照未到期合同（从2015年1月1日算至2026年12月31日止）保底租金的20%，即44253780.48元；2、被告向原告支付观光电梯的赔偿金，包括购置安装、检验开通费等复原的费用共360611元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告明确诉请1中所涉保底租金计算标准包括裙楼首至七层为50元／月／平方米、负一至四层为30元／月／平方米；诉请2中的赔偿金包括观光电梯设备款302845元、运输费31000元、安装费26766元。
被告答辩称，一、对于原告提出的诉请2观光电梯赔偿金，被告认为双方在协议中有约定，被告需承担这部分费用，因此被告对诉请2没有异议，同意该诉请，对金额亦无异议。二、对于原告提出的诉请1及诉请3，请求法院根据本案实际情况予以驳回。理由如下：1、本案合同解除是基于该租赁合同成立后发生种种不能预见、不能克服的重大客观情况变化，符合合同法第94条第1款有关因不可抗力致使不能实现合同目的而解除合同，被告的违约责任依法可予免除。反映在：①佛山政府将友谊集团作为禅城区重点招商引资项目引进，但被告进驻涉案租赁物业后，原定的禅城祖庙商业区周边的商业环境改造并未实现，导致该区域无法形成商业氛围，直至现在仍无法实现当初改造的目的；②被告2011年进驻后，国内整个经济形势变化以及各种政令的实施都导致友谊佛山公司的经营氛围与各方当初签订合同时的预期都发生了重大变化。根据财务年报反映，友谊佛山公司每年亏损都达到1900多万元，如果按照目前的客观情况以及实际状况，被告无法克服目前困境，继续履行合同对被告而言也无法实现合同目的，根据合同法及相关司法解释，原告不能据此要求被告承担双方约定的违约责任。2、至本案合同终止之前，友谊公司共计向原告支付租金合计55317200元，由此可以看出，友谊公司即使存在严重的经营困难，在解除租约之前也是足额向原告交纳租金，而且被告向原告交纳的全部租金实际已超过被告的亏损，即本案合同的履行，原告自身利益最大化是建立在友谊公司持续亏损之上，这有违公平原则，客观上也符合合同法有关不可抗力的相关规定，因此被告认为涉案租赁合同应予解除，被告不应承担违约责任。三、退一步讲，即便法院认为被告应当承担违约责任，也应考虑以下几方面：1、原告已明确告知被告没收被告缴交的保证金，那么被告可以认为原告在本案中是选择适用定金条款。根据合同法第11××条的规定，原告选择适用定金条款，就不应当再适用双方约定的违约金条款。2、原告在租金计算上以及提供场地的合法性上存在重大瑕疵，根据原、被告提交的证据可以看出，原告向被告提供的租赁场地里面包括一块1-7层中空位置，根据原告所取得的房产证，这部分中空位置累计3500多平方米没有计算在产权证内，但在合同中被纳入计租范围。因上述中空位置没有合法产权，被告此前多缴交的租金应予折抵，原告计算的违约金也应予调减。毕竟房产证是物业是否合法的唯一标识，原告的收益权是基于物业所有权派生，如果物业属于非法建筑，那么收益应当扣除。3、即便认定被告应当承担违约责任，违约金的性质及计算均应符合合同法第114条第2款和合同法解释二第29条等相关规定，首先考虑补偿性，应实际损失为主，兼顾惩罚性。①按照最高院的司法解释，违约金超过损失的30%视为过高。原告主张的违约金不包括其主张没收的保证金，即原告的损失应达到或超过1亿4千万多，再加上原告认为应当没收的保证金，原告损失应高达1亿7千万元。本案中原告的确不存在如此数额的损失，从这个角度而言，原告主张的违约金过高，应当予以调整。②从合同履行情况来看，尽管被告从进驻涉案场地就面临巨额亏损，但仍坚持经营三年并足额向原告缴纳租金。退场时，被告配合原告并按原告的要求保存了物业现状和将设备完好交还原告。被告在涉案物业内投入的费用高达4000多万元，按照五年摊销来看，其残值也达到1800多万元，从重置成本来看，其价值也远不止此。现原告将涉案场地另行投入经营，也充分证明被告向原告交还的场地及设施设备是有价值的，该部分价值也应当予以客观公正考虑。③根据原、被告的往来文件，由于亏损严重，被告早在2014年初已向原告提出终止合同或调整经营方式的要求，由于原告的故意推诿，客观上导致被告在经营极为困难的情况下仍继续坚持经营了一年。综上所述，被告终止合同确系重大情势变更所致，在面临经营困境且不能得到原告有效支持及谅解的情况下，被告被迫终止涉案合同与故意违反合同、逃避法律责任的情况是截然不同的，请求法院在综合相关法律规定的情况下作出公正判决。
诉讼中，原告就提供了以下证据：
1、原告的营业执照（副本）、组织机构代码证（副本）、法定代表人身份证明书复印件；被告的商事登记信息查询结果、组织机构信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《裙楼租赁合同》及六份补充协议（补充协议二～六、八）。拟证明被告是佛山国际商业中心裙楼的承租方，且合同约定了租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方不得中途擅自退租，否则甲方有权要求乙方继续履行合同，且已缴纳的合同租赁保证金不做退回，并向甲方支付未到期保底租金的20%作为违约金；根据《补充协议三》第二条约定，租赁期满或者中途撤出佛山国际商业中心商业裙楼时，由乙方负责在原拆除位置或裙楼适合安装垂直观光客梯的指定位置安装复原一台全新的日立牌首层至四层垂直观光电梯给甲方，购置安装、检验开通费等复原的费用由乙方承担。
3、房地产权证1××份。拟证明盈基公司是佛山市禅城区城门头路18号房产即国际商业中心商业裙楼首层至七层的权属人。
4、《租赁合同》和确认函。拟证明原告承租佛山国际商业中心，且业主允许转租的事实。
5、《关于租赁合同解除后善后工作对接的函》及复函。拟证明原、被告双方确认《裙楼租赁合同》已解除。
6、电梯设备买卖合同和电梯安装工程合同。拟证明裙楼的日立牌首层至四层的垂直观光电梯的价款及安装、运输等费用。
7、合同32份。拟证明原告的损失远远大于原告主张的违约金数额。
8、补充协议七。拟证明原告体谅被告的经营困难，已经协议免租三个月并已实际履行。
9、佛山国际商业中心商业裙楼中空填补及手扶电梯拆除协议、委托协议书及附件、图纸、关于尽快办理佛山国际商业中心二期工程相关接收手续的复函、备忘录、行政处罚决定书。拟证明被告明知中空部分没有产权的事实，原告是应被告的要求对中空进行填补，原告收取该部分的租金合法；为了能合法使用中空部分，原告接受了行政执法单位的相应处罚。
10、照片一组。拟证明原告在涉案物业一楼摆放了招租物品和衣服，其余场地都处于空置状态。
11、建设工程规划许可证、建（构）筑物工程许可审核表。拟证明原告就中空填补部分已履行报建手续，取得了规划许可证，在交付被告使用前手续已完备。
诉讼中，被告提供了以下证据：
1、佛山国际商业中心图纸与相关产权证。拟证明原告提供的租赁场地存在建筑面积共计3527.15平方米的违法建筑；基于该部分违法建筑没有合法产权，理应剔除涉及该部分违法建筑的租金所得以及相应全部款项。
2、佛山国际商业中心违法建筑部分的租金剔除计算表。拟证明合计应剔除租金13222401.88元。
3、租赁保证金凭据。证明①友谊公司已向原告支付4550655元租赁保证金；②友谊公司已向原告支付59113.80元后勤部租赁保证金。
4、中国建设银行广东省分行出具的《结算审核报告》。拟证明2012年友谊公司就佛山店的商场装修与机电工程的原始投资总额为46821252.66元。
5、财务会计准则。拟证明商场装修折旧摊销年限通常为5年；基于佛山商店自2012年1月开业至2014年12月31日终止营业，期间历时仅为3年，即使按照财务会计准则计提折旧后，佛山商店现场的实际剩余价值仍约为18728501.06元。
6、2014年12月31日佛山商店场地设备移交记录。拟证明友谊集团已将租赁场地以及设备完全移交给原告。
7、佛山商店现场交接表。拟证明友谊集团已将租赁场地以及设备完全移交给原告。
8、佛山国际商业中心现状。拟证明原告自2014年12月31日接收场地后已另行运营本案所涉租赁场地。
9、友谊公司2011、2012、2013、2014年报节录。拟证明友谊佛山商店累计亏损超过5197万元；友谊公司终止《裙楼租赁合同》完全处于情势发生重大不利改变，并非恶意终止合同。
10、友谊公司与原告就终止合同的往来文件。拟证明友谊公司终止《裙楼租赁合同》完全出于情势发生重大不利改变，并非恶意终止合同。
经庭审质证，本院认证如下：
原告的证据1、6，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、3、4、5、8、10、11，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据7，有原件核对，被告对真实性不予确认，但未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告的证据9，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。
被告的证据6、7，原告无异议，本院予以采信。被告的证据1、2、3、4、5、9、10，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据8，与涉案场地客观情况相符，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
位于佛山市禅城区城门头路18号首层商场、二层商场、三层商场的产权登记建筑面积合计10202.18平方米；501-506房的产权登记建筑面积为839.56平方米；601-606房的产权登记建筑面积合计821.97平方米；701-706房的产权登记建筑面积合计839.57平方米。位于佛山市禅城区城门头路18号之一负四至七层产权登记的建筑面积为23747.47平方米。上述房产登记的产权人均为盈基公司。
2009年，盈基公司（出租人、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：乙方租赁场地位于佛山市禅城区城门头路18号的房产物业，即国际商业中心第一、二期建筑物的首层至第七层（即商业裙楼）；乙方租赁物业计租面积为30500平方米，乙方租赁该物业指定经营范围为百货零售及相关配套业务；甲方于2011年1月1日前将一、二期商业裙楼统一交付乙方使用；租赁期18年，自2011年1月1日起至2028年12月31日止。
2009年11月25日，原告（出租方、甲方）与新谊百货（承租方、乙方）签订《裙楼租赁合同》，约定：第一条、租赁物业的状况。1.1甲方同意按本合同约定的条件将坐落于佛山市禅城区城门头路18号“佛山国际商业中心”首至七层商业裙楼总建筑面积为30337.7平方米出租给乙方作为百货零售及相关配套业务使用，并依据本合同收取租金。商业裙楼具体楼层建筑面积为首层6747.7平方米、二层6142.7平方米、三层6469.3平方米、四层2744.5平方米、五层2744.5平方米、六层2744.5平方米、七层2744.5平方米。……1.2该商业裙楼总建筑面积为30337.7平方米，甲方确保乙方实用率在85%及以上，即实用面积（套内面积）为25787平方米以上。甲、乙双方暂以上述建筑面积为乙方租赁面积。1.2.1甲、乙双方需共同指定有资质的专业测绘公司对该商业裙楼的面积进行测量，并经双方核实为准。1.2.2若该商业裙楼经专业测绘公司测绘后的实用率低于85%时，则以实测实用面积（套内面积）除以85%的实用率推算出建筑面积，并以此建筑面积为乙方租赁面积。1.2.3当该商业裙楼经专业测绘公司测绘后的实用率为85%及以上时，以实测的建筑面积为乙方租赁面积。1.2.4甲、乙双方按测绘结果调整确认乙方的租赁面积，并按确认的租赁面积计算租金，乙方已缴纳的租金按实际累计差额在当年的应付租金中予以增补或扣减。第二条、租赁物业的用途。2.1甲方出租给乙方该商业裙楼，主要经营范围为百货零售及相关配套业务，其使用范围与乙方经营范围相符。同时乙方向甲方承诺，对所租赁该商业裙楼使用“广州友谊商店”的商号。……第三条、租金计算及支付。……3.1.1保底租金按乙方租赁面积50元／月／平方米计算，合同期内不设增幅；3.1.2乙方商场年度整体经营商品含税销售总额分成按自然年度分段和分类计算……乙方在签订本合同及收到上述附件后的15个工作日内，乙方向甲方支付相当于乙方租赁面积3个月的保底租金，作为本合同的租赁保证金，合计4550655元……第四条、租赁期限、租金起计日。4.1本合同租赁期限为15年。暂定租赁期限自2011年9月1日至2026年8月31日……第七条、物业的交付与返还。7.1本合同项下租赁物合法所有权人与使用权人为盈基公司，甲方在签订本合同时已经得到租赁物所有权人的书面同意，同意与乙方签订本合同并在本物业经营百货零售及相关配套业务使用（见附件四《确认函》）……10.14甲方负责在佛山国际商业中心地下室内为乙方提供建筑面积不少于300平方米的物业给乙方作后勤、仓库之用，该物业租金为30元／月／平方米。……第十三条、违约责任。……13.4租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方不得中途擅自退租，否则甲方有权要求乙方继续履行合同，且已交纳的合同租赁保证金不作退回，并向甲方支付未到期保底租金的20%作为违约金。非本合同规定的情况或未经乙方许可，甲方不得提前收回该商业裙楼，否则，乙方有权要求甲方继续履行合同，且应双倍返还乙方已交纳的合同租赁保证金，同时向乙方支付未到期保底租金的20%作为违约金。……第十六条、不可抗力条款。1××.1如果由于无法预见并且对其发生和后果无法防止或避免的事件，包括但不限于地震、水灾、台风和其他自然灾害、战争、暴动和类似的军事行动，民间骚动以及政府禁运令、禁止令或其他限制和行动统称不可抗力事件……。原告在合同“甲方”落款处盖章，新谊百货在“乙方”落款处盖章，广东广铝集团有限公司和被告均在“见证”方落款处盖章。
2011年5月31日，原告（甲方、出租方）与新谊百货（乙方、承租方）签订《补充协议二》，主要约定：乙方在原合同租赁区域基础上增加租赁佛山国际商业中心二期地下负一层、负二层、负三层、负四层阴影标识的区域作为该商业裙楼的商场人员办公、员工储物和仓库等用途；该场地建筑面积合计共531.70平方米，甲方确保乙方实用率在85%及以上，甲乙双方暂以前述建筑面积为乙方租赁面积，乙方实际租赁面积按原合同1.2及其他相应条款的约定调整确认；该场地的租赁期限自甲乙双方完成该场地的交接手续之日起计算，至原合同租赁期限结束时结束；乙方租赁该场地的租金（含物业管理费）按建筑面积每平方米30元／月计算；乙方向甲方支付相当于该场地租赁面积3个月租金的租赁保证金47853元；本补充协议生效后即成为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力，本补充协议条款没有约定的，则按照原合同的约定执行。
2011年8月30日，原告（甲方、出租方）与新谊百货（乙方、承租方）签订《补充协议三》，主要约定：乙方承诺在乙方租赁期满或中途撤出佛山国际商业中心商业裙楼时，由乙方负责在原拆除位置或裙楼适合安装垂直观光客梯的甲方指定位置，安装、复原一台全新的日立牌首层至四层垂直观光客梯给甲方，购置、安装、检验开通费等复原的费用由乙方承担。
2011年11月9日，原告（甲方、出租方）与新谊百货（乙方、原承租方）、友谊佛山公司（丙方、现承租方）签订《补充协议四》，主要约定：三方一致同意自2011年11月10日起，《裙楼租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方；除上述承租主体发生变更和甲方收款账户变更外，《裙楼租赁合同》的其他条款及附件不变；自2011年11月10日起丙方作为新的承租主体，享有一切相应权利并承担相应义务，甲方的权利义务并未因另一主体由乙方变更为丙方而发生任何变化。
2011年11月1××日，原告（甲方、出租方）与友谊佛山公司（乙方、承租方）签订《补充协议五》，主要约定：双方同意对《补充协议二》中乙方租赁区域作出调整，该场地租赁建筑面积合计656.82平方米；除该场地的面积与位置发生改变外，《补充协议二》的其他条款不发生变更；乙方需向甲方交租赁保证金59113.80元，乙方已委托新谊百货支付47853元，现签订本协议后，乙方应向甲方缴交租赁保证金差额11260.80元。
2012年1月31日，原告（甲方、出租方）与友谊佛山公司（乙方、承租方）签订《补充协议六》，主要约定：《裙楼租赁合同》和《补充协议四》是订立本补充协议的基础；乙方开业时间为2011年12月29日，乙方租赁商业裙楼的期限为15年，自2011年12月29日至2026年12月28日止；租金计算方式按照《裙楼租赁合同》的有关约定执行。
2012年9月28日，原告（甲方、出租方）与友谊佛山公司（乙方、承租方）签订《补充协议七》，主要约定：鉴于乙方经营困难，周边市场环境仍需培育，2012年10月1日至2012年12月31日期间甲方给予乙方商业裙楼免租优惠，免租金额合计4550655元，管理费和水电费仍然按照租赁合同之约定正常支付；协议约定时间届满后，乙方租赁商业裙楼的租金计算方式、租金标准按照租赁合同之约定继续履行。
2014年4月21日，原告（甲方、出租方）与友谊佛山公司（乙方、原承租方）、被告（丙方、现承租方）签订《补充协议八》，主要约定：三方一致同意自2014年6月1日起《裙楼租赁合同》的承租方由乙方变更丙方；除上述承租主体发生变更外，《裙楼租赁合同》的其他条款及附件不变；自2014年6月1日起丙方作为新的承租主体享有一切相应权利并承担相应义务；甲方的权利义务并未因另一主体由乙方变更为丙方而发生任何变化。
2014年7月28日，被告向盈基公司发出《关于促请尽快处理广州友谊佛山商店严重亏损问题的函》，鉴于被告目前承受佛山商店严重亏损的巨大压力，提出两个处理方案，一是自2014年7月31日起双方解除合作关系，被告结束佛山商店的经营并自2014年8月1日起不再交付租金和管理费；二是自2014年7月31日起交还四至七层场地，被告保留一至三层继续维持经营，自2014年8月1日起被告保留经营部分按目前租金水平的8折优惠，优惠时间暂定为3年。
2014年10月29日，被告向原告发出《关于广州友谊佛山商店撤出并终止经营的告知函》，陈述佛山商店承受巨额经营亏损并预期明年亏损继续加大，经营压力直接影响企业与供应商的关系以及员工队伍的稳定，商店正常经营已难以为继，被告经反复讨论研究认为协商免责提前终止合作是对双方均比较有利的解决方案，故函告原告提前终止双方关于友谊佛山店的租赁合同；友谊佛山店的撤场时间定为2014年年底前；被告足额支付租金至2014年12月，自2015年1月起将不再租用场地也不再支付租金。
2014年12月31日，被告搬离涉案场地并与原告就场地设备办理了移交手续，原告工作人员在相关的交接表上签名确认。
2015年1月6日，被告向原告发出《关于解除租赁合同善后事宜的通知函》，提出基于原告口头要求，同时为更好保证租赁物业的使用便利，被告暂未对租赁物业内正常使用的空调节能设施及全部灯具进行拆卸，在原告未以书面形式向被告提出保留设施设备意愿的情况下，被告暂将上述空调节能设施及全部灯具一并移交给原告，但被告仍保留自行拆卸上述设施设备的权利。
2015年1月27日，被告向原告发出《关于租赁合同解除后善后工作对接的函》，称自2014年12月31日解除租赁合同后近一个月，双方对于善后处理事宜存在较大分歧，希望双方开展高层次正式磋商谈判，在充分表达各自立场诉求、互谅互让基础上尽早就善后事宜达成一致意见。次日，原告向被告作出复函，称2014年12月31日被告未经原告同意擅自强行撤出租赁场地，租赁合同及相关补充协议无法继续履行，已事实上被迫终止，被告已构成严重违约，请被告在2015年2月10日前向原告支付违约金暂计44253780.48元、赔偿其他损失并办妥场地交接手续等事宜。后双方协商未果，原告诉至本院。
另查明，2011年9月3日，新谊百货向原告发出《关于“尽快办理佛山国际商业中心二期工程相关接收手续”的复函》，称对照《裙楼租赁合同》，商业裙楼工程仍存在若干未完项目，包括二期中空尚未填补、垂直电梯未完成调试等项目，因上述工程仍未完成，不符合租赁合同的交场标准，请原告抓紧落实未完工程施工，以便完成裙楼交场事宜等。
2011年9月13日，原告（甲方）与新谊百货（乙方）签订《佛山国际商业中心商业裙楼中空填补及手扶电梯拆除委托协议书》，主要约定乙方委托甲方进行商业裙楼一期三层1-3～1-4轴交1-A～1-C轴中空、二期二至八层1／5～7轴交D～1／F轴南中空的填补工作，裙楼一期首层上二层的扶手梯拆除及楼板填补修复工程；甲方提供工程报价和图纸给乙方，经乙方认可盖章确认等。
2011年9月30日，原告（甲方）与新谊百货（乙方）签订《备忘录》，约定鉴于商业裙楼二期2至8层部分中空仍未填补完工，但同时甲方已基本完成商业裙楼的设备设施建设，乙方已于2011年9月30日前完成对裙楼首至七层甲方建设的设备设施的点收，乙方同意甲方组织施工单位尽快完成未完项目的工程，甲方同意乙方组织施工单位于2011年10月1日进场施工。
2011年11月7日，原告（甲方）与新谊百货（乙方）、友谊佛山公司（丁方）等签订《佛山国际商业中心商业裙楼中空填补及手扶电梯拆除协议》，对商业裙楼内中空填补及手扶电梯拆除工程的施工进行具体约定。
2011年12月9日，佛山市禅城区人民政府办公室印发《佛山国际商业中心二期内天井加建有关问题协调会议纪要》。该会议纪要显示：会议认为佛山国际商业中心二期未经规划许可，擅自加建近3000平方，已形成违法建设事实，但考虑友谊商店是我区重点引进的商业项目，也是“三旧改造”成功典型，在正式企业违法违规建设的同时，不能忽视其对经济社会发展的带动作用，为妥善解决问题，同意对二期内天井加建工程临时完善相关手续，由区环境保护和城市管理局依法查处违法违规事实，在确保建筑物安全的前提下，允许保留临时使用，区规划部门跟进办理出具相关规划许可，加建部分未临时使用，待该片区控规批准实施，完善建筑物手续的条件具备时，由规划、国土部门依法完善相关手续。2011年12月15日，佛山市禅城区环境保护和城市管理局就二期内中空填补工程建设对盈基公司作出行政处罚，按工程总造价的8%对盈基公司处以罚款36000元。2011年12月21日，盈基公司就二期内天井钢结构楼板加建取得《建设工程规划许可证》。
再查明，2013年10月22日，中国建设银行股份有限公司广东省分行受被告委托，对佛山国际商业中心商业裙楼装饰工程结算进行审核并出具《结算审核报告》。该报告审核范围为佛山店商场装修和机电工程结算，送审结算造价为52081181.74元，审核结算造价为46821252.66元。
还查明，根据被告的上市公司年报显示：2011年友谊佛山店净利润-74.64万元，2012年友谊佛山店净利润-13115966.23元，2013年友谊佛山店净利润-19780297.13元，2014年友谊佛山店净利润-19075403.61元。2014年年报还记载：友谊佛山公司结合所处商圈环境的变化以及开业三年来的经营培育状况，从12月下旬开始对该商店实施“内部调整、暂停营业”。
原、被告一致确认：《裙楼租赁合同》已于2014年12月31日解除，租赁物的交接手续一并在当日完成；被告交纳租金至2014年12月31日；原告交付被告使用的租赁物业包括裙楼首至七层30337.70平方米和负一至四层656.82平方米。
原告陈述：按照合同约定被告已交纳的保证金应予没收，在定金条款和违约金条款之间，原告选择适用违约金条款；原告未向被告发出没收保证金的书面通知；被告承租范围为一期一至三层全部和二期一至七层的部分，交付面积即为合同约定的30337.70平方米；被告认为其投入的装修仍有利用价值，但原告没有继续利用的需要，如需清除，原告还需要支付相应的费用。
被告陈述：被告主张的中空部分违章建筑的面积包含在裙楼首至七层范围内，产权证面积33949.65平方米并非全部出租给被告，还包括影院等另行出租他人，被告承租的30337.70平方米包括一期一至三层部分面积和二期一至七层部分面积；装修残值除了不可拆卸的添附物，根据原告要求被告还保留了照明灯具等可拆除的设备，假如原告确实认为可拆卸的设备设施毫无价值的话，被告可以搬走。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告承租涉案佛山市禅城区城门头路18号首层至七层物业后，经上述物业产权人盈基公司同意，有权对外转租，故涉案《裙楼租赁合同》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》、《补充协议五》、《补充协议六》、《补充协议七》、《补充协议八》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。被告承接《裙楼租赁合同》原承租方的权利义务后，应全面善意的按照合同约定履行。
关于被告是否构成违约的问题。根据《裙楼租赁合同》和《补充协议六》的约定，租赁期至2026年12月28日届满，租赁期内非本合同规定的情况或未经原告许可，被告不得中途擅自退租。据前查明的事实，被告2014年12月31日就涉案物业提前终止与原告的租赁关系，并未经得原告同意，属于中途擅自退租，已构成违约。被告抗辩主张系不可抗力应免责，综合本院采信的证据，被告选择提前退出租赁物业系因连续三年巨额亏损所致，这属于市场经营主体在经营活动中面临的商业风险，而非不可抗力，被告作为成熟的市场经营者，对因商业环境成熟度、经济形势等因素可能带来的商业风险具备预估的能力，亦应接受因商业风险而导致亏损的现实，故被告抗辩主张免责，于法无据，本院不予采纳。
关于被告的违约责任。经本院询问，原告依据《裙楼租赁合同》第13.4条的约定，主张被告应支付未到期保底租金的20%作为违约金，即44253780.48元。综合涉案合同和各补充协议履行的情况，首先，支付租金系租赁合同关系中承租人的主义务，被告作为涉案物业的承租方，在连年亏损的情况下，仍足额向原告交付租金，履约情况良好；其次，被告承租涉案物业后，投入巨资对涉案物业进行装修并安装了齐备的设备设施，经审核的造价为46821252.66元，该事实间接印证了被告履行《裙楼租赁合同》的主观诚意；再次，被告离场时办理了较完备的离场交接手续，其投入的不可移动装修添附物仍具有一定的残值。故本院综合考量上述因素，认为被告基于应对商业风险的需要，提前终止租赁合同的止损行为，主观恶意和过错程度较小，酌定以未到期保底租金的15%作为违约金，即被告应向原告支付违约金33190335.36元【（30337.7平方米×50元／月／平方米＋656.82平方米×30元／月／平方米）×12年×12个月×15%】。被告抗辩主张中空违章部分不应计入违约金，据前查明，原告受被告委托填补中空部分后，已就该兴建行为接受了行政处罚并补办了建筑工程许可证，被告亦确认原告实际交付使用的面积为30337.7平方米，且被告未能提供有效的证据证明其主张的违章事实，故本院对被告的抗辩主张不予采纳。至于被告抗辩主张扣减的装修和设施设备残值，据前查明，经审核的造价46821252.66元指向的是商场装修和机电工程结算，即包括了可移动设施设备和不可移动装修添附物的价值，而被告仅对可移动的设施设备享有权利，在未能区分和确定设施设备残值的情况下，不具备进行价值扣减的条件，且原告明确表示不接受扣减，而被告亦未明确表示放弃该部分价值，故本院对被告的抗辩主张不予采纳，在本案中对可移动的设施设备不作处理。由于《裙楼租赁合同》第13.4条既约定了定金，又约定了违约金，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，因原告已选择适用违约金，故被告已交纳的保证金应予退还，为避免诉累，经扣减后，被告还应向原告支付违约金28580566.56元（33190335.36－4550655-59113.80）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
至于原告诉请的观光电梯赔偿金360611元，被告确认根据《补充协议三》的约定，该笔费用确为被告承担，且对金额无异议，故本院对该项诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州友谊集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市盈投置业有限公司支付违约金28580566.56元；
二、被告广州友谊集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市盈投置业有限公司支付观光电梯赔偿金360611元；
三、驳回原告佛山市盈投置业有限公司的其他诉讼请求。
如被告广州友谊集团股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费264872元，财产保全费5000元，合计269872元，由原告佛山市盈投置业有限公司负担94807元，被告广州友谊集团股份有限公司负担175065元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 麦燕红
人民陪审员 陈俊海
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 李若梅