辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00807号
上诉人（原审原告、反诉被告）：兰英。
委托代理人：徐志国，辽宁安行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄河市凯恩大酒店有限公司，住所地庄河市城关街道芙蓉委。
法定代表人：刘恩广，该公司经理。
委托代理人：张俊帅，辽宁环胜律师事务所律师。
原审原告兰英与原审被告庄河市凯恩大酒店有限公司（以下简称凯恩公司）租赁合同纠纷一案，辽宁省庄河市人民法院作出（2014）庄民初字第1442号民事判决，兰英不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰英及其委托代理人徐志国，被上诉人凯恩公司的委托代理人张俊帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）兰英一审诉称：原告与被告于2009年12月10日签订了《庄河市凯恩大酒店租赁合同》，期限为2010年2月12日起至2015年2月12日止（合同租赁期5年），年租金140万元人民币等。合同签订后，原告按约履行合同，不知何故，被告于2013年7月3日7时30分将原告及经营酒店的工作人员全部逐出酒店，被告强行占有酒店，迫使原告无法经营。按照合同的约定，原告与被告所签订的租赁合同期限没有到期，被告强行占有酒店，违约事实客观存在，侵害了原告的合法权益，造成了巨大的经济损失。故诉至法院，要求被告继续履行合同，并由被告承担诉讼费用。
被告（反诉原告）凯恩公司一审辩称：原、被告于2009年12月10日签订了《酒店租赁合同》，合同约定：我公司将庄河市凯恩大酒店出租给原告经营，租赁期限为5年，即自2010年2月12日至2015年2月12日；租金为每年140万元，每年的租金分两次付清，即每年的3月12日支付上半年的租金70万元，每年的9月12日支付下半年的租金70万元；原告逾期支付租金，每逾期一日由我公司按月租金额的万分之三加收违约金，逾期30日仍未缴清租金的，原告原交的保证金不予返还，租赁合同终止；原告未经我公司同意转租房屋及设施的，我公司有权单方解除合同。合同签订后，被告将酒店交付原告经营，但原告未按合同约定支付租金，截止2013年7月2日，原告尚欠被告租金1，472，313.84元。原告经营酒店后，又违反关于转租的约定，擅自将庄河市凯恩大酒店洗浴中心转租给第三人经营，并收取租金110万元。另，原告经营酒店后经营状况恶化，丧失商业信誉，拖欠税款40余万元，拖欠货款等其他款项数十万元。基于上述原因，被告于2013年7月2日已通知原告解除合同。现原告起诉要求继续履行合同，被告依法提起反诉，要求解除原、被告于2009年12月10日签订的《酒店租赁合同》，原告给付被告租金1，472，313.84元，返还“庄河市凯恩大酒店有限公司财务用章”，给付转租庄河市凯恩大酒店洗浴中心租金110万元。
原告（反诉被告）兰英一审针对反诉辩称：关于解除合同问题，原告不同意解除合同，要求继续履行合同。被告谈到原告三点违约问题，第一没有足额交付租金，第二是转租，第三是经营不善，经营情况恶化。原告认为这三点违约情形均不存在；在履行该合同中没有违约之处，理由是：一、酒店租赁合同没有到期，被告没有法定的理由要求解除酒店租赁合同。二、被告称原告欠付租金，但经核实原告不但不欠租金，被告还欠原告费用。三、关于被告提出的第三项请求，因酒店租赁合同仍在履行期内，不存在返还庄河市凯恩大酒店有限公司财务专用章的义务，第三项请求没有合同及法律依据。四、原告租赁酒店涵盖洗浴中心，原告在承包该酒店的过程中，将涵盖洗浴中心的租金已经全部交付给被告，所以被告没有理由要求原告给付洗浴中心的110万元的租金。故请求依法驳回被告的反诉请求。
一审法院审理查明：2009年12月间，案外人计凤琴在原告面前曾表示有意租赁酒店进行经营。期间，原告（乙方）在未征得计凤琴同意的情况下，于2009年12月10日独自与被告（甲方）签订了《酒店租赁合同》，原告在合同承租人处签下“计凤琴兰英代”字样。《酒店租赁合同》的内容为：“……一、租赁财产的名称、地址、数量、质量及其用途。甲方出租的建筑物坐落于庄河市昌盛街85号，该建筑物的名称为庄河市凯恩大酒店，建筑面积约为9000平方米（准确面积以房屋所有权证上记载的面积为准），该建筑物层高为八层。甲方同意将该房屋建筑物以及附属的全部设施租赁给乙方使用，用于经营酒店业。甲方同意乙方继续使用该庄河市凯恩大酒店有限公司的名称，法定代表人刘恩广不变。……二、租赁期限。租赁期限为五年，即自2010年2月12日起至2015年2月12日止。三、租金、税费及其缴纳方式。（一）租金。1、租金总金额为柒佰万元人民币，每年租金为壹佰肆拾万元整。2、租金支付方式：甲方同意乙方在装修、装饰期间免租金，即2010年2月12日至3月12日。每年租金分两次付清，即每年3月12日支付上半年租金染拾万元整，当年9月12日支付下半年租金染拾万元整。（二）税费。甲方的责任。在本合同期限内，税务机关征收的房产税、土地使用费由甲方承担。2、乙方的责任。乙方同意在租赁期间发生的所有税费（房产税、土地使用费除外）全部由乙方自行承担。四、履约担保金。为保证本合同顺利履行，防止乙方不按合同约定履行，给甲方造成损失，特设定履约担保金，在本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳担保金六十万元人民币，作为履行合同的诚信担保。自本合同生效起至本合同终止期间发生的：乙方拖欠甲方租金；因乙方原因造成甲方建筑物以及设施、设备损坏或因乙方的责任造成甲方的损失，甲方有权从乙方担保金中扣除相应款项，担保金不足以补偿部分，甲方有权向乙方继续追偿。合同期满后，若乙方没有上述约定的情形发生，则甲方全额退还乙方担保金。……五、房屋以及设施、设备、物品、资料的交接。……2、交接的资料、文件。甲方应当向乙方提供：《企业法人营业执照》、《法人机构代码证》、《卫生许可证》、《税务登记证》、《电梯使用安全合格证》、财务印章。七、租赁期间对酒店经营权的转让及其设备、设施、装修改造的要求。1、租赁期间，乙方如因经营的需要，将本合同项下的租赁财产以及酒店经营权转让给第三方，必须事先征得甲方的同意，交由甲方与第三方另行签订房屋租赁合同；在甲方与第三方签订租赁合同后，本合同自行终止。……十三、违约责任。……（二）乙方的违约责任。1、如乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金额的万分之三向乙方加收违约金。如乙方逾期30日仍未按协议规定缴纳租金的，乙方原交保证金六十万元作为甲方的损失赔偿，甲方将不予返还，随之双方租赁合同终止。……3、乙方自行转让该房屋及设施，或未经甲方同意擅自转租、转借或与他人互相使用该房屋及设施的，甲方有权单方解除本合同，乙方无权要求返还未履行期间的租金和所缴纳的担保金。……”合同签订后，被告将庄河市凯恩大酒店实际交由原告进行经营，该合同未经计凤琴追认，计凤琴也未参与酒店经营。被告同时向原告交付了庄河市凯恩大酒店有限公司的财务专用章。2013年7月3日，庄河市公安局城关派出所接到原告的报警称：“酒店里来了十多个小伙，在凯恩酒店门口站着不让外人进”，庄河市公安局城关派出所作出了出警情况说明：“经出现场查明：凯恩酒店实际经营者兰英与法人代表刘恩广有经济纠纷，兰英未履行合同，欠刘恩广半年（2013年3月9日至2013年9月9日）的租金钱，刘恩广和公司人到凯恩酒店找到兰英与兰英协议收回酒店一事。”2013年7月3日开始，由被告对庄河市凯恩大酒店进行经营。
另查明：原告向一审法院提交了银行卡存款业务回单、收条、收据、转账支票共计25张，证明原告向被告交纳了2010年及2011年租金共计253.5万元。但其中2010年12月29日5万元收据及2011年10月25日50万元收据上既没有被告的盖章亦没有被告公司相关人员的签名，且被告对上述两张收据也提出异议。除上述两张收据外，另有2010年2月12日由刘恩广（系被告法定代表人）向原告出具收条一张，载明：“收到保证金人民币贰拾伍万元整”，被告认为上述25万元系原告向其交纳的保证金，而非租金。针对原告上述证据，被告向一审法院提交了原告向被告出具的对账单，证明双方对2010年及2011年原告以现金方式给付被告款项数额进行核算，被告认可原告于上述期间交款数额为243.5万元。
在原告经营期间，被告曾租用庄河市凯恩大酒店702号房间。在诉讼中，原、被告对702号房间的租金（2010年3万元、2011年3万元）以及原告交纳的房产税、土地税（2010年2月-2012年8月）、应收账款、维修费用、电梯费用、消防安装维修费用、代任晓楠交税、被告工作人员餐费等款项抵顶欠被告租金972，275.6元，予以确认。
2012年10月12日，原告向被告法定代表人刘恩广大连银行账户中汇款81.6万元，原告主张上述款项系交给被告的租赁酒店的租金。而被告提出刘恩广与原告之间存在债权债务关系，81.6万元为原告偿还刘恩广的借款，并提供了刘恩广于2008年10月22日向原告的中国工商银行账户中汇款35万元的银行汇款凭证，但对刘恩广向原告支付剩余借款46.6万元，被告没有提供证据予以证明。
原告在庭审中向一审法院提交了收银单及住宿明细表，证明被告法定代表人刘恩广及其父刘树思在原告经营期间于庄河市凯恩大酒店处消费，消费的款项用以抵顶租金，被告对此无异议，上述消费金额为255，713.2元。原告称其交纳了2012年9月份至2013年4月份的房产税及土地税共计51，197.2元，并提供了2012年9月份、10月份、12月份及2013年1月份、2月份的房产税（每月缴费金额为5785.67元）及土地税（每月缴费金额为613.98元）缴款书，共计金额为31，998.25元。对此，被告认为原告主张交纳了8个月的房产及土地税，但仅提供了5个月的缴费书，因原告没有提供2012年11月份、2013年3月份、4月份的缴费书，被告不予认可，被告认为原告交纳抵顶租金的款项应以原告提交的证据为准，即31，998.25元。
再查明：被告在诉讼中向一审法院提交了原告（甲方）与刘忠涛（乙方）于2012年5月26日签订的《凯恩洗浴租赁协议书》，内容为：“甲乙双方就凯恩洗浴中心承包经营权的相关事宜，达成如下协议：一、租金：自本协议生效之日起，一次性交付两年租金人民币壹佰壹拾万元整。第三年，从4月30日前一次性付清租金。二、租期：该租赁协议随甲方酒店承包期届满为准，该洗浴租赁协议解除，到期后，租金按月多退少补。三、费用：该洗浴中心设施现状经乙方验收后，以本协议签字为准，即为交接。乙方须得保持原有设施现状，如经更换装修，须得经甲方许可后，方能进行。……”上述协议签订后，庄河市凯恩大酒店洗浴中心交由刘忠涛经营，刘忠涛分别于2012年6月1日、6月22日向原告交付款项80万元，原告向刘忠涛出具了两张收据，内容均为：“人民币肆拾万元整，上款系洗浴承包款，付款单位刘忠涛”。被告认为刘忠涛向原告交纳了110万元租金，因为刘忠涛与原告之间有债务关系，所以刘忠涛向原告交付了现金80万元，剩余租金30万元系以原告欠刘忠涛的债务抵顶。被告以该证据证明，原告未经被告同意，私自转租，被告有权单方解除合同。对被告的上述主张，原告认为其手中也有上述协议书的原件，该协议书中载明的租金为80万元，但原告未向一审法院提供其所述称的协议书。
在诉讼中，原、被告双方于2014年7月30日对原告在庄河市凯恩大酒店的物品（包括账本）进行了交接。
一审法院认为：原告与被告之间签订的酒店租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、《酒店租赁合同》第十三条第二款第三项约定：“乙方（原告）自行转让该房屋及设施，或未经甲方（被告）同意擅自转租、转借或与他人互换使用该房屋及设施的，甲方有权单方解除本合同，乙方无权要求返还未履行期间的租金和所缴纳的担保金”，本案原告在未经被告同意的情况下，将案涉酒店的洗浴中心转租给刘忠涛，违反了法律规定及合同约定，被告进而享有解除案涉酒店租赁合同的权利。
对2010年-2011年期间被告收到原告以现金及转账方式支付的款项，应以被告主张的收到243.5万元为准。理由如下：一、原告提供的25张票据中有两张，金额合计为55万元，该两张票据无被告公司盖章及被告相关人员签名确认，且被告对此提出异议。二、被告提供的用以证明其主张的对账单为原告本人书写，双方已最终确认以243.5万元为准。原告虽主张25万元保证金已同被告协商一致转为租金，但被告予以否认，且原告对其主张亦未提供相关证据予以证明，故25万元仍为保证金性质。被告虽提出原告仅交纳25万元保证金，而未按合同约定的数额即60万元向其交纳，因此未交纳的35万元应从其交纳的租金中抵顶，对此主张，应不予支持。因原告于2010年2月12日向其交纳了25万元保证金并由被告出具收条，被告予以接收且对此一直未提出异议，故应认定双方对合同中约定的保证金数额进行了变更，变更为25万元。综上，原告以现金方式交纳2010及2011年租赁酒店的租金数额为218.5万元（243.5万元-25万元）。
原、被告双方确认被告租用庄河市凯恩大酒店702号房间的租金（2010年3万元、2011年3万元）、原告代缴的房产税、土地税（2010年2月-2012年8月）、应收账款、维修费用、电梯费用、消防室装修费用及被告工作人员餐费等款项抵顶欠被告租金972，275.6元，对此，一审法院予以确认。
原告于庭审中提交了被告法定代表人刘恩广、其父刘树思及其他人员于原告经营案涉酒店期间用餐及住宿产生的相应消费票据255，713.20元，被告同意以上款项用以抵顶租金，一审法院予以确认。
原告亦于庭审中主张其交纳了2012年9月至2013年4月共计8个月的房产税及土地税，但仅向一审法院提交了2012年9月、10月、12月及2013年1月、2月共计5个月的缴款书，对此被告认可原告已经代缴其提供证据证明的5个月的房产税及土地税31，998.25元，用以抵顶租金。原告主张被告法定代表人刘恩广于2012年期间租赁案涉酒店702号房，且提出证明上述事实的票据保存于被告处，但原告已于诉讼中将其在被告处包括账本在内的物品取回，所以原告仍对其主张承担举证责任。原告没有提供证据证明其主张，故应不予支持。
原告于2012年10月12日向被告法定代表人刘恩广大连银行账户中汇款81.6万元，原告以此事实主张该81.6万元为其交纳的酒店租金，但是被告亦提供了被告法定代表人刘恩广于2008年10月22日向原告的中国工商银行账户中汇款35万元的银行汇款凭证，以此证明刘恩广与原告之间存在债权债务关系。因刘恩广与原告之间确存在款项往来关系，不能排除该81.6万元中的35万元为偿还借款的可能性。且原告未能提供证据证明该汇款81.6万元均为租金性质亦未能提供其称的双方于2008年年底已将所有经济往来结清的凭条，两次汇款折抵，应确认原告向被告交纳租金的数额为46.6万元。
综上，截止2013年7月2日，原告以现金及费用抵顶方式向被告交纳的租金总额为3，910，987.05元，而按照合同约定到2013年3月12日，原告应向被告交纳的租金数额应为490万元（包括2010年3月13日至2013年3月12日的租金420万元及2013年3月12日应交纳的2013年3月13日至2013年9月12日租金70万元），而原告未足额交纳，且已逾期超过30日，依据合同约定合同随之终止，即合同约定解除条件已成就，被告享有解除合同的权利。被告主张其于2013年7月2日已通知原告解除合同，但接处警信息中显示被告于2013年7月3日才与原告协商收回酒店，故被告系于该日对原告行使合同解除权，案涉酒店租赁合同于2013年7月3日已被解除。本诉中，原告要求被告继续履行2009年12月10日的酒店租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告提出的反诉请求，要求被告给付未付租金1，472，313.84元的主张，依据一审法院查明原告以现金及其他方式抵顶的租金数额为3，910，987.05元，截止至2013年7月2日，原告应交纳的租金的为4，629，589.44元{1，400，000元＋1，400，000元＋1，400，000元＋429，589.44元（3835.62元／天×
112天），故被告未交的租金应为718，602.39元。对被告该项反诉请求中的合理部分，一审法院予以支持。
关于被告提出的要求原告返还“庄河市凯恩大酒店有限公司财务专用章”的反诉请求，因双方的租赁合同已经解除，其上述主张，一审法院亦予以支持。
关于被告提出的要求原告给付转租案涉酒店洗浴中心的租金110万元的诉讼请求，虽然原告将洗浴中心转租给他人的行为，违反了其与被告之间关于酒店租赁合同的相关约定，但因原告将案涉酒店洗浴中心进行转租，致使其收益涉及到案外人，故对被告的这一反诉请求，本案不作处理。
综上所述，辽宁省庄河市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、原告兰英与被告庄河市凯恩大酒店有限公司于2009年12月10日签订的《酒店租赁合同》于2013年7月3日解除；三、原告兰英于判决发生法律效力之日起二十日内向被告庄河市凯恩大酒店有限公司给付其未付的案涉酒店租金718，602.39元；四、原告兰英于判决发生法律效力之日起十日内将“庄河市凯恩大酒店有限公司财务专用章”返还给被告庄河市凯恩大酒店有限公司；五、驳回被告的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17，400元，由原告负担；反诉案件受理费13，689元，由原告负担3824元，由被告负担9865元。
兰英的上诉理由及请求是：一、一审判决认定事实有误。1.凯恩公司知道或应当知道兰英转租的事实，且同意兰英进行转租。兰英与凯恩公司法定代表人刘恩广的父亲刘树思早于2006年相识，且双方一直有商业合作，合同签订过程中和签订后承租事宜均与刘树思接洽，刘树思也在酒店有大量消费，兰英有理由相信刘树思系凯恩公司的委托代理人。刘树思明确同意将洗浴中心转租给案外人刘忠涛，其在酒店长期消费也应当知道相应转租事实，并表示了默示同意。2.兰英实际交纳的租金数额应为4，616，443.60元。第一，兰英向刘恩广汇款的81.6万元应当全部认定为租金，对于凯恩公司主张的借贷关系，在不能充分证明借贷真实性、履行客观性的情况下，不应支持凯恩公司的主张，如凯恩公司认为双方有借款关系应另案诉讼。第二，关于25万元保证金，应认定转为租金。第三，兰英交纳的税金19，198.95元未予认定。第四，尚有其他款项9万元应认定为租金。最后，由于凯恩公司员工长期在酒店消费，兰英亦多次垫付房产税、土地管理费等费用，租赁合同实际履行中双方均同意以此形式抵顶租金。2012年末兰英多次找到凯恩公司要求其对各项消费和垫付费用进行结算，从而确定抵扣后实际应交租金的数额，但凯恩公司拒不结算，因此，兰英对逾期未付租金并无过错。3.如法院判令解除合同，会给兰英造成巨大损失。二、一审审理存在程序问题，本案应追加刘树思为第三人。刘树思存在代理作出意思表示的行为，且在酒店有大量消费，其与本案有利害关系。故请求：撤销一审判决，改判支持兰英的原审诉讼请求或将本案发回重审。
凯恩公司二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。关于转租，我方不同意也不知道兰英的转租行为，刘树思在酒店的消费与凯恩酒店无关，但基于其与刘恩广的父子关系，我方同意抵顶租金。对于租金数额问题，兰英汇款81.6万元全部系偿还个人债务，对余下部分我们将采取其他措施主张。合同履行过程中从未对保证金的性质予以变更。凯恩公司虽同意部分餐费的抵顶，但并未以此改变兰英支付租金的时间和义务。双方签订合同及履行过程中均无刘树思的签字和参与，刘树思的餐饮消费与本案租赁合同纠纷无关。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，兰英与凯恩公司签订《酒店租赁合同》后，双方均应按照合同约定履行相应义务，出租人应将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应按照合同约定及时交付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以依照合同约定和法律规定行使合同解除权。本案中，凯恩公司反诉要求解除合同，理由之一为兰英未能按照合同约定及时交纳租金。而对于双方争议的已交租金数额问题，原审认定兰英已交纳3，910，987.05元，双方对此部分数额已无异议。现兰英上诉主张，原审遗漏认定了三部分款项：第一，兰英主张已交纳的25万元保证金应转化为租金。本院认为，双方在租赁合同第四条已明确约定了履约担保金条款，而兰英交纳的该笔25万元款项，凯恩公司出具的收条中记载的收款事由恰为保证金，兰英亦认可该25万元系按保证金性质交纳，现兰英主张该25万元已由保证金转化为租金，应当提供充分证据加以证明，未能提供证据应自行承担举证不能的法律后果，故一审认定该25万元仍为保证金性质并无不当；第二，兰英主张其向刘恩广账户汇款81.6万元中的35万元亦应认定为租金，现凯恩公司对收到兰英汇款81.6万元并无异议，但主张其中有35万元系双方其他债权债务关系，并提供了刘恩广于2008年向兰英账户汇款35万元的回单作为证据。本院认为，现凯恩公司主张其与兰英之间存在其他债权债务关系，作为主张法律关系存在的当事人，其应当对产生该法律关系的基础事实承担举证证明责任，但凯恩公司对其主张的法律关系及基础事实并未提供证据。且本案案由系租赁合同纠纷，而刘恩广向兰英汇款的时间是在2008年即案涉租赁合同签订以前，因此，对于双方在租赁合同签订前是否存在其他债权债务关系及如何认定的问题，不宜在本案中混同处理。由于兰英向刘恩广汇款81.6万元系发生在租赁合同履行期间，因此，在凯恩公司未提交证据反驳该35万元系交纳租金性质的情况下，仍应认定该笔款项系兰英交纳的租金。对于原审对此认定不当部分，本院依法予以纠正。如凯恩公司认为双方仍存在其他款项争议，可依据相应证据依法另行主张权利；第三，兰英主张的代缴税费19，198.95元及其他款项9万元，因兰英对上述款项除其本人陈述外均未提供书面证据加以证明，故本院对上述两笔款项不能予以认定。综上，兰英已交纳租金的数额应调整认定为4，260，987.05元（3，910，987.05元＋350，000元），但以此数额认定，兰英仍存在欠付租金的事实。事实上，即使按照兰英上诉时自行主张的已交租金数额4，616，443.60元，其显然亦未能够按照合同约定及时足额履行交纳租金的义务。至于兰英主张双方在合同履行过程中以费用抵顶的惯例改变了合同约定的租金交纳方式一节，庭审中，凯恩酒店否认双方曾协商变更了租金交纳的方式。本院认为，合同履行期间虽确发生有消费及其他代缴费用，但在双方未达成合意的情况下，不能直接免除兰英作为承租人交纳租金的基本合同义务，也不能以此自行折抵应当交纳的租金。而且，从兰英在合同履行期间交纳租金的方式来看，兰英曾多次以现金形式交纳租金，消费、税金的抵顶仅为租金数额的小部分，不足以直接抵顶全部租金，双方并非仅以费用抵顶作为租金交纳的方式，也没有证据证明双方曾协商一致变更了租金的交纳方式。故对兰英的该项上诉理由，本院不予采纳。
对于兰英主张酒店转租已取得凯恩公司同意或默示同意一节，本院认为，双方在合同中已约定未经凯恩公司同意不得擅自转租，而兰英在庭审中自认其确将酒店洗浴部分转租给案外人刘忠涛经营，兰英虽主张转租已取得凯恩公司法定代表人刘恩广父亲刘树思的同意，但刘树思并非凯恩公司的法定代表人，仅凭刘树思在酒店的消费行为或刘树思与刘恩广的父子关系均不足以构成表见代理，本案中无据证明刘树思有权就酒店的转租表示同意。因此，本院对兰英的该项上诉理由不予采纳。
另外，对于兰英主张应追加刘树思为本案第三人的上诉理由，本院认为，因刘树思与本案处理结果并无法律上的利害关系，故对兰英的此项上诉理由，本院不予采纳。
综合以上事实和理由，本院认为，兰英在租赁合同履行期间存在欠付租金及未经出租人同意将酒店部分转租的情形，在此情况下，凯恩公司有权依据合同约定及法律规定主张解除双方签订的租赁合同，故原审认定双方租赁合同解除并无不当，依法应予维持。原审对兰英支付的35万元款项性质认定不当部分，本院依法予以纠正。扣减该笔款项后，兰英应向凯恩公司支付的租金数额应调整为368，602.39元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第1442号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第1442号民事判决第五项；
三、变更辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第1442号民事判决第三项为：兰英于本判决发生法律效力之日起二十日内，向庄河市凯恩大酒店有限公司给付欠付的租金368，602.39元；
四、驳回庄河市凯恩大酒店有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17，400元（兰英预交），由兰英负担；一审反诉案件受理费13，689元（庄河市凯恩大酒店有限公司预交），由兰英负担1962元，由庄河市凯恩大酒店有限公司负担11，727元。二审案件受理费21，224元（兰英预交），由兰英负担17，154元，由庄河市凯恩大酒店有限公司负担4070元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年六月二日
书 记 员 耿 艳