福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初6729号原告：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：李明欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙振，男，该单位工作人员。被告：陈怡雯，女，1987年9月30日出生，汉族，住福建省石狮市。原告中联文创控股有限公司（以下称中联文创公司）与被告陈怡雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月10日公开开庭审理了本案。原告中联文创公司的委托诉讼代理人龙振到庭参加诉讼。被告陈怡雯经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联文创公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈怡雯支付拖欠中联文创公司的租金46440元、综合服务费1161元、水电费198元及以上费用的违约金47799元，合计95598元；2.解除合同，陈怡雯搬出承租物业，在交付以上费用的同时按照原合同约定赔偿中联文创公司2016年2月1日至本案结束期间的租金及物业管理费损失约82200元；3.由陈怡雯承担本案诉讼费用。诉讼中，中联文创公司明确其诉讼请求为：1.判令陈怡雯支付中联文创公司自2015年5月1日至判决确定之日止按每月5160元计算的租金及占有使用费，自2015年11月1日至判决确定之日止按每月387元计算的综合服务费（即物业管理费），自2015年10月10日至2016年1月31日止的水电费198元（水费按3.55元每吨计算、电费按每度1元计算），自2015年5月4日起至2016年4月30日按月租金的3%计算的日违约金共计47799元；2.解除陈怡雯与中联文创公司于2014年4月26日签订的《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》（以下称《物业管理服务协议》），解除陈怡雯与中联文创公司于2014年4月24日签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》（以下称《物业租赁合同》）；3.判令陈怡雯搬出石狮市南洋路星期YI产业创意博览园44栋04单元即石狮凤里华南石灵路11号[国有土地使用证：狮国用（1995）字第1104944号、房屋所有权证：狮字第104944号]的2-3层；4.由陈怡雯承担本案诉讼费用。事实和理由：中联文创公司与陈怡雯于2014年4月24日签订《物业租赁合同》一份，约定陈怡雯承租石狮市南洋路星期YI产业创意博览园44栋04单元2-3层，租赁面积129平方米，租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金为每月5160元，综合服务费为每月387元，如符合石狮市市委市政府优惠政策条件并完整提供相应资料，中联文创公司可为陈怡雯申请政府相关补贴等内容。陈怡雯缴纳2014年5月1日至2015年4月30日的租金12384元后，开始拖欠租金，并于2016年1月31日自行停业。且在催促下仍不办理退场手续，占据物业至今，故应按双方约定的租金及综合服务费支付占用期间的费用。陈怡雯在缴纳2014年5月1日至2015年10月31日期间的综合服务费6966元后，开始拖欠综合服务费，并拖欠2015年1月10日至2016年1月31日的水电费。因陈怡雯未按期足额支付租金及其他费用，应按合同约定向中联文创公司支付违约金，但考虑陈怡雯的经济承受能力，中联文创公司自愿将违约金降至47799元。陈怡雯未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因陈怡雯未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。对中联文创公司提供的《物业管理服务协议》、《物业租赁合同》、房屋交接验收表、水表读数图片、电表读数图片、《房屋租赁合同》、国有土地使用证[狮国用（1995）字第1104944号]、房屋所有权证[狮字第104944号]、律师函、EMS全球邮政特快专递单及快递查询记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋位于石狮市××路星期××产业创意博览××单元××里××路××层，案涉房屋所有权人及土地使用者均为蔡世佳[国有土地使用证：狮国用（1995）字第1104944号、房屋所有权证：狮字第104944号]。中联文创公司作为承租人（乙方）与蔡世佳作为出租人（甲方）于2012年7月23日签订《房屋租赁合同》一份，蔡世佳将案涉房产交由中联文创公司承租十五年，并约定“租赁期内，建筑物经改造建设后乙方有权自主转租给其他单位或个人从事合法经营活动，甲方不得干涉”等内容。2014年4月24日中联文创公司作为出租人（甲方）与陈怡雯作为承租人（乙方）签订《物业租赁合同》一份，载明承租人陈怡雯，通讯地址石狮市工艺巷20号506室，159××××7763。双方约定，由陈怡雯承租诉争租赁房屋，租期自2014年5月1日起至2017年4月30日止，其中2014年5月1日至2015年4月30日月租金为5805元，2015年5月1日至2016年4月30日月租金为5805元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金为6269元。租金优惠幅度为第1年租金政府补贴50%，甲方补贴30%，第2年租金政府补贴30%，甲方补贴20%，第3年租金政府补贴30%，甲方补贴10%。陈怡雯须提供申请优惠政策所需的相关手续，若因陈怡雯原因政府无法给予或者减少补贴的，则中联文创公司补贴一并取消或者相应减少。每月综合服务费为387元，每3个月缴纳一次。租金每12个月为1个租金支付周期，第一期租金、综合服务费在合同签订之日起5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。如陈怡雯未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，陈怡雯应每日按月租金的3%向中联文创公司支付违约金。如逾期超过15天，视为陈怡雯单方面解除本合同，并约定以合同载明的双方地址为有效地址，中联文创公司向陈怡雯送达的任何通知或文件，如以投递或邮寄方式寄往本合同载明的陈怡雯地址或陈怡雯承租的房屋，无论陈怡雯是否接受均被视为已送达等内容。2014年4月26日中联文创公司作为甲方与陈怡雯作为乙方（承租方）签订《物业管理服务协议》一份，双方约定，案涉房屋租赁面积为129平方米，物业服务费为每平方米每月3元，2014年5月1日至2014年7月31日的物业服务费1161元应于本合同签订后十五个工作日内支付，其他期的物业服务费均按自然季度缴纳，以一个季度（三个月）为一个交费期，陈怡雯应在每个交费期最后一个月的20日前向中联文创公司支付下个交费期的物业服务费。水电气等费用由陈怡雯按照独立计量核算并自行承担，用水单价为3.55每吨，用电单价为1元每度等内容。当日陈怡雯签收房屋交接验收表一份，载明水表底数0，电表底数0300。计至2016年1月31日，案涉房屋水表为00086度，电表为0368.1度。中联文创公司依约交付诉争房屋后，中联文创公司自认陈怡雯已依约交付租金至2015年4月30日，交付综合服务费（即物业管理费）至2015年10月31日，交付水电费至2015年10月9日（其中未交水费吨数37吨，未交电费度数68度）。中联文创公司委托福建三瑞律师事务所向陈怡雯发出律师函一份，载明截止2016年1月31日陈怡雯已拖欠租金46440元、物业费1161元、水电费198元，在收到本函七日内支付所欠全部租金及相关费用等内容，该邮件于2016年7月14日寄出，收件信息为收件人陈怡雯，手机159××××7763，地址石狮市工艺巷20号506室。该邮件未经陈怡雯签收并退回。本院认为，中联文创公司与陈怡雯之间的房屋租赁合同关系，有双方签订的《物业管理服务协议》、《物业租赁合同》为证，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，均应依照约定履行合同义务。一、应否解除合同并返还房屋。因陈怡雯无正当理由未支付租金，中联文创公司以律师函的方式要求其在合理期限内支付。陈怡雯逾期不支付的，中联文创公司可以解除合同。另依照合同约定，未经中联文创公司同意，陈怡雯擅自停止经营/关铺连续10天及以上的，中联文创公司有权解除本合同并提前收回该房屋。因陈怡雯于2016年1月31日自行停业，故中联文创公司请求解除陈怡雯与中联文创公司于2014年4月26日签订的《物业管理服务协议》，解除2014年4月24日签订的《物业租赁合同》，并要求陈怡雯搬出案涉房屋的请求，合理合法，并符合双方的合同约定，应予支持。二、租金及综合服务费的认定。依照合同约定，陈怡雯应于2015年5月1日前10个工作日内支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金（月租金5805元），陈怡雯应于2015年11月1日前10个工作日内支付2015年11月1日至2016年1月31日的综合服务费，如陈怡雯提供相应优惠政策手续，则可相应减少租金。但陈怡雯至今并未缴付上述租金、综合服务费也未提供相关优惠政策所需手续，且仍占用案涉房屋。故中联文创公司要求陈怡雯支付自2015年5月1日至判决确定之日止按每月5160元计算的租金及占有使用费，系其对自己权利的处分，合理合法，应予照准。中联文创公司要求陈怡雯支付自2015年11月1日至判决确定之日止按每月387元计算的综合服务费（即物业管理费），合理合法，应予支持。三、水电费的认定。2014年4月26日，陈怡雯签收的房屋交接验收表载明水表底数0，电表底数0300，2016年1月31日上述水表度数为00086度，电表底数为0368.1，中联文创公司自认陈怡雯已交付49吨水费，故陈怡雯实际未交水电费为（86-49）吨×3.55元/吨＋（368-300）度×1元/度=199元，现中联文创公司要求陈怡雯支付水电费198元，系其对自己权利的处分，合理合法，应予照准。四、违约金的认定。因陈怡雯未按合同约定按期足额支付租金及相关费用，中联文创公司要求陈怡雯2015年5月4日起至2016年4月30日每日按月租金的3%支付违约金47799元（实际应为5805元×3%×362天=63042元），系其对自己权利的处分，合理合法，应予照准。陈怡雯经本院公告送达传票未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十五条第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除陈怡雯与中联文创控股有限公司于2014年4月26日签订的《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》，解除陈怡雯与中联文创控股有限公司于2014年4月24日签订的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》；二、陈怡雯应于本判决生效后十日内搬出石狮市××路星期××产业创意博览××单元××里××路××层；三、陈怡雯应于本判决生效后十日内支付中联文创控股有限公司2015年5月1日至判决确定之日止按每月5160元计算的租金及占有使用费，自2015年11月1日至判决确定之日止按每月387元计算的综合服务费（即物业管理费）、水电费198元、违约金47799元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4244元，由陈怡雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 黄 招 荣代理审判员 斯琴塔娜人民陪审员 王 培 育二〇一七年六月九日书 记 员 林 清 溪附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。