山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一初字第10号
原告滨州市滨城区杜店街道办事处马坊村村民委员会，住所地滨州市滨城区杜店街道办事处马坊村。
法定代表人孙殿霞，该村委会主任。
委托代理人付健，山东滨胜律师事务所律师。
被告淄博市临淄大顺置业有限公司滨州分公司，住所地滨州市黄河一路以南渤海十九路以东。
负责人陈霞，该公司经理。
被告淄博市临淄大顺置业有限公司，住所地淄博市临淄区大顺路51号。
法定代表人李嘉才，该公司经理。
原告滨州市滨城区杜店街道办事处马坊村村民委员会（以下简称马坊村委会）因与淄博市临淄大顺置业有限公司（以下简称大顺置业公司）、淄博市临淄大顺置业有限公司滨州分公司（以下简称大顺置业滨州分公司）合作开发房地产合同纠纷一案，于2014年10月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告马坊村委会的法定代表人孙殿霞及委托代理人付健到庭参加了诉讼。被告大顺置业公司、大顺置业滨州分公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马坊村委会诉称，2009年原告与大顺置业滨州分公司合作开发滨州市水岸华庭项目并于2009年5月1日、8月16日及2010年5月3日签订开发协议、补充协议等。2011年1月12日，双方重新商定改由原告将分得的1#、2#、9#、10#（部分）楼房出卖给大顺置业滨州分公司，大顺置业滨州分公司支付房款1500万元，双方结束合作关系。原告按照约定移交了涉案房产，但大顺置业滨州分公司只支付了2011年5月31日前应付的500万元，尚欠原告1000万，应当依约予以支付。因大顺置业滨州分公司系大顺置业公司的分公司，大顺置业公司也应当共同承担责任。为此诉至法院，请求依法判决两被告支付原告1000万元；判令两被告按照同期银行贷款利率支付原告逾期付款利息暂计200万元；诉讼费用由被告负担。
被告大顺置业公司、大顺置业滨州分公司未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。
原告为证实其主张，向本院提交如下证据：
证据一：滨州市工商行政管理局分公司设立登记情况一份，证明被告大顺置业滨州分公司隶属于大顺置业公司，两被告应共同承担民事责任。
证据二：水岸华庭项目合作开发协议书一份，证明2008年5月1日，原告与被告大顺置业滨州分公司签订协议，共同开发原由滨州市环氧镁置业有限公司开发的水岸华庭小区。协议第七条约定原告获得1#、2#、9#、10#楼规划设计位置，多退少补。
证据三：水岸华庭房屋出售协议书一份，证明2011年1月12日，原告与大顺置业滨州分公司签订协议，约定原甲方应该分得的1#、2#、9#、10#（部分）楼10400平方米的房屋作价1500万元回卖于大顺置业滨州分公司，房款分三笔付清，2011年1月12日前支付350万元，2011年5月31日前支付150万元，2011年9月30日前支付500万元，2012年4月30日前支付500万元。该协议签订时涉案房屋已建设完毕。
证据四：收据三份，证明被告大顺置业滨州分公司已经支付前三笔款项共计500万元。2011年1月12日支付300万元，2011年1月17日支付50万元，2011年1月20日支付150万元。
证据五：建设工程施工许可证、规划许可证、国有土地使用证、开发许可证（均系拍照后打印）各一份，证明该开发项目土地、规划、施工等手续完善，被告大顺置业滨州分公司系涉案房屋的所有权人和实际控制者，无需另行交付或者办理所有权变更登记，原告已经完成交付义务。
证据六：滨州市中级人民法院执行裁定书一份，证明原告在本案前试图索要房屋，被告大顺置业滨州分公司已经将其中的1#、2#、9#抵押典当借款，滨州市中级人民法院认定原告已经交付房屋。
本院经审查认为，原告提交的证据一系工商行政机关依职权制作的文书，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据二、证据三系与原件核对一致的书证，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据四系与原件核对一致的书证，且加盖有马坊村村委会及滨州经济开发区杜店街道办事处马坊村村务监督委员会的公章，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据五系拍照后打印，其证据来源不明，本院对其真实性不予确认，但原告欲据此证实的问题，已被本院在（2014）滨中执异字第110号执行裁定（即原告提供的证据六）中确认；原告提交的证据六系发生法律效力的裁判文书，依照法律规定发生法律效力的裁判文书不属于证据，而属于当事人可以免予举证的事由，原告可直接据此提出事实主张。
结合以上证据，本院认定如下事实：
被告大顺置业滨州分公司于2008年1月7日经滨州市工商行政管理局核准成立，隶属于被告大顺置业公司。2008年5月1日，原告马坊村委会作为甲方，与作为乙方的大顺置业滨州分公司签订《水岸华庭项目合作开发协议书》一份，约定双方共同进行马坊村旧村改造及商贸居住小区建设事宜。协议第五条约定甲方义务为：“1.甲方同意乙方对该土地使用权期限为70年，乙方及购房户不再负担任何土地费用；2.甲方负责该项目从立项到施工许可证的行政批准文件办理，甲方负担《建设工程规划许可证》，乙方不负担任何费用，《建筑工程施工许可证》费用双方各负责一半；3.甲方负责该项目‘三通一平’及水、电、路、场平，并在开工前具备使用条件，具体为开工前给水、排水应接至小区边线内，并安装好变压器，变压器容量应满足小区使用要求，并承担相关费用；4.若黄河一路有城市供热管网，甲方应负责将暖气接至小区内换热站谓之，费用由甲方负责，乙方负责换热站建筑及设备安装；5.甲方负责好周边村民的协调工作，保证乙方的工程不受干扰；6.甲方对所应分配的楼房负责办理房产证，费用自理。”协议第七条对甲方权利约定为：“1.甲方无偿获得土地净使用面积0.9×30%㎡住房所有权，自行处理，但相关税费应自行承担，也可委托乙方销售，但除承担相关税费外应向乙方缴纳售房所得款项3%的代理费。甲方获得房屋位于1号楼、2号楼、9号楼、10号楼规划设计位置，面积实行多退少补；2.甲方无偿所得住房标准与乙方相同，毛地面、塑钢中空窗、墙面抹灰、顶棚刮底腻子、入户防盗门、留好给排水借口、普通灯泡、开关插座，无内门、地板采暖；3.证件有效期内按所定界线开发完毕，如开发不完政策有变，甲方不负任何责任。”2011年1月12日，原告马坊村委会作为甲方，与作为乙方的被告大顺置业滨州分公司签订《水岸华庭房屋出售协议书》，约定：“甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、甲乙双方合作开发了滨州水岸华庭一期建设工程，甲方将分得的房屋1#楼、2#楼、9#楼及10#楼（部分）共计房屋面积10400㎡，按人民币壹仟伍佰万元卖给乙方，但甲方不再承担原合同（指2008年5月1日甲乙双方签订的《水岸华庭项目合作开发协议书》、2009年8月16日甲乙双方签订的《补充协议书》、2010年5月3日甲乙双方签订的《水岸华庭房屋土地具体分配协议书》）中约定的有关税金及费用，分别为①所有土地款及利息；②为办理土地使用证、房产证应向国家缴纳的有关税金及费用；③开发管理费；④房屋销售代理费及房屋销售管理费；⑤因甲方出售房屋应向国家缴纳的所有税金及费用，以上①-
⑤条所列税金及费用由乙方承担，与甲方无关，乙方同意购买该房屋。二、房款共计1500万元，付款方式①2011年1月12日前，乙方向甲方支付购房款350万元；2011年5月31日前，乙方向甲方支付购房款150万元后，甲方将1#楼交给乙方；②2011年9月30日前，乙方向甲方支付购房款500万元后三天内，甲方将2#楼交给乙方；③2012年4月30日前，乙方向甲方全部付清余款后三天内，甲方将余房全部交给乙方。三、收款时，甲方给乙方开具普通收据，不提供税票。四、滨州经济开发区管委会若向乙方返还土地款全部归乙方所有，与甲方无关。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字盖章之日起生效。”协议签订后，被告大顺置业滨州分公司于2011年1月12日向原告马坊村委会付款300万元，于2011年1月17日付款50万元，于2012年1月20日付款150万元，共计付款500万元，余款至今未付。
另查明，大顺置业滨州分公司持有效的土地、规划、施工、商品房预售许可证等相关手续，将建设中、尚未办理产权证的1号楼、2号楼、9号楼、11号楼进行抵押典当借款，该抵押已经不动产登记机构审核登记。滨州市鑫桥典当有限责任公司与大顺置业滨州分公司、陈霞典当纠纷一案，滨州市仲裁委员会作出（2013）滨仲裁字第191号裁决书，裁决大顺置业滨州分公司偿还滨州市鑫桥典当有限责任公司当金7267713元及利息，支付律师代理费250000元，陈霞承担连带责任。本院在执行该仲裁裁决过程中，马坊村委会以其系1号楼、9号楼的所有权人为由向本院提出案外人异议，本院经审查作出（2014）滨中执异字第110号执行裁定书，驳回了马坊村委会的异议，该裁定书已发生法律效力。2011年9月30日至2012年4月30日，中国人民银行同期贷款利率为：六个月（含）6.10%、一年（含）6.56%。
原告同时主张其损失按照银行同期贷款利率计算，基本利率为6%，2011年9月30日应付款500万元，至2012年4月30日逾期利息为175000元（500万元×6%×7个月／12个月=175000元）。2012年4月30日应付款两笔合计1000万元（两笔），至2015年9月1日为40个月。利息为200万元（1000万元×6%×40个月／12个月），并计算至实际给付之日。
以上事实有滨州市工商行政管理局出具的分公司设立登记情况、书面合同、收款收据、生效法律文书及当事人当庭陈述等予以证实。
本院认为，本案的焦点问题共有两个：一是本案的法律关系认定及案由适用问题；二是原告的诉讼请求能否成立的问题。
（一）关于本案的案由
原告主张本案的案由为房屋买卖合同纠纷，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭原则上须以登记为生效要件。本案中，原告从未被登记为涉案房屋的所有权人，亦不具备《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定的依照法律的特别规定取得不动产所有权的法定事由，始终未取得涉案房屋的所有权，不具备将涉案房屋的所有权自原告转移至被告的前提，无法与被告大顺置业滨州分公司建立买卖合同关系。诉讼双方于2008年5月1日签订《水岸华庭项目合作协议书》，双方建立了合作开发房地产项目的合同关系。在该合作开发合同中，双方对原告的权利约定为取得特定的房屋所有权。2011年1月12日诉讼双方签订《水岸华庭房屋出售协议书》，约定原告将其可以通过《水岸华庭项目合作协议书》取得的房屋出售于被告，双方约定的履行方式虽无法构建买卖合同关系，但结合两份协议约定的权利义务上的关联性，应当认定双方签订的《水岸华庭房屋出售协议书》系对《水岸华庭项目合作协议书》约定的原告获得合同对价方式等内容作出的变更，原告取得的合同对价由实物变更为价款。因此原告与大顺置业滨州分公司之间建立的合作开发房地产合同仍未履行完毕，对合同当事人具有约束力。原告虽不能依据买卖合同关系出售涉案房屋并取得价款，但原告可依据合作开发房地产合同关系取得相应的对价，因此本案的案由应当确定为合作开发房地产合同纠纷。
（二）关于原告的诉讼主张能否成立
原告按照双方建立的合作开发房地产合同履行了己方合同义务，被告亦通过抵押等方式实际处分了涉案房屋，因此原告有权依照合同约定请求支付价款。依照《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此被告大顺置业滨州分公司的付款义务及逾期付款责任应由大顺置业公司承担。原告请求被告大顺置业滨州分公司承担付款及违约责任于法无据，本院不予支持，大顺置业公司应按合同约定向原告支付合同款项10000000元。
关于原告主张的逾期付款违约金的计算，诉讼双方在合同中并未约定逾期支付价款的违约金，但被告未按约定支付价款的行为确给原告造成了损失，依法应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”参照上述规定，原告主张逾期付款违约金按逾期付款数额的6%／年计算，与其受到的损失基本相符，本院予以支持。判决生效后，当事人不按指定期间履行给付义务的民事责任已由《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条予以规定，原告可据此主张权利，其主张的逾期付款违约金计算至被告实际支付之日止的诉讼请求，本院不予支持。被告逾期付款的违约金应分段计算：2011年10月1日至2012年4月30日，逾期付款额为5000000元，逾期天数为212天，违约金为174246.58元（5000000元×6%×212天／365天）；2012年5月1至2015年11月18日，逾期付款额为10000000元，逾期天数为1296天，违约金为2130410.96元（10000000元×6%×1296天／365天）；合计2304657.54元。原告仅诉请违约金2000000元，对超出其诉讼请求的部分，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求部分成立，被告大顺置业滨州分公司、被告大顺置业滨州分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告滨州市滨城区杜店街道办事处马坊村村民委员会支付合同价款10000000元、逾期付款违约金2000000元，共计12000000元；
二、驳回原告滨州市滨城区杜店街道办事处马坊村村民委员会对被告淄博市临淄大顺置业有限公司滨州分公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费93800元，保全费5000元，由被告淄博市临淄大顺置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 韩现文
代理审判员 刘 洋
人民陪审员 王文君
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 张 智