辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽02民终1819号上诉人（原审被告）：范业臻。上诉人（原审被告）：刘香丹。二上诉人的共同委托代理人：魏国儿，辽宁金健民律师事务所律师。二上诉人的共同委托代理人：韩芃，辽宁金健民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高升。被上诉人（原审原告）：盛姗姗。二被上诉人的共同委托代理人：马晓亮，辽宁方朔律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街**号。法定代表人：于瑞宝。委托代理人：李丹。原审原告高升、盛姗姗与原审被告范业臻、刘香丹、原审第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年12月20日作出（2015）旅民初字第2577号民事判决，范业臻、刘香丹不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人范业臻、刘香丹的委托代理人韩芃，被上诉人高升、盛姗姗的委托代理人马晓亮以及被上诉人瑞家公司的委托代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高升、盛姗姗一审诉称：2015年7月25日，原告盛珊珊经第三人居间，与被告范业臻签订商品房买卖合同，双方约定原告盛珊珊出资1,370,000元购买被告范业臻位于旅顺口区向阳街西三巷房屋，原告盛珊珊预先支付定金50,000元，并于合同签订后5日内三方去银行将首付款750,000元做资金监管。合同签订后，原告盛珊珊支付了定金，但被告范业臻随后称自己已婚，以房屋出售未经被告刘香丹同意为由拒绝出售，同时被告刘香丹要求涨价，双方经协商无法达成一致意见，原告先后两次通知二被告，要求履行合同，并约定第三人一起去银行进行资金监管，但二被告一直置若罔闻，原告无奈之下只能将首付款进行提存，但在办理房屋贷款手续时需要二被告到场，故原告函告二被告予以配合，但二被告至今不作为，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原告盛珊珊与被告范业臻双方签订的房屋买卖合同；2、二被告双倍返还原告定金人民币100,000元，赔偿原告中介费13,000元、公证费2250元，合计115,250元；3、诉讼费由被告承担。被告范业臻、刘香丹一审辩称：两被告不同意原告诉讼请求，事实与理由如下：一、案涉房屋买卖合同为无效合同，两被告为房屋的共同共有人，中介机构未尽到提示和审查义务，共同共有人没有达成出售房屋的合意，导致合同无效。二、关于中介费：1、居间合同与案涉买卖合同属两个不同的法律关系。被告并非居间合同当事人，且中介机构失职，中介费应向第三人中介机构请求。2、该居间合同未经生效法律文书对其效力、履行情况、双方权利义务进行确认，不宜作为让被告承担责任的定案依据，3、居间合同约定的中介费支付时间为过户当日。而收款收据显示为签合同当天，金额为10,000元。互相矛盾，其是否支付过居间费真实性存疑。三、因居间人失职导致合同无效，并非我方责任，不适用定金罚则，1、在约定期限内，定金实际支付为10,000元，且由中介公司保管。2、我方7月28日已经明确向中介机构表示不再接受对方定金，而且超过约定期限交给中介机构的4万元真实性无法确认。且如果真实存在，性质也不属定金。担保法司法解释119条接受定金一方提出异议并拒绝接受的，定金合同不生效。四、关于公证费。原告办理提存公证时间为8月17日。我方7月28日已告知中介机构因夫妻一方不同意，该合同无效。且提存行为并非案涉买卖合同的必要行为。属于原告自行扩大的损失，与被告无关。综上，请法院驳回原告诉讼请求。瑞家公司一审述称：居间合同已经成立，如解除买卖合同，我方代收的5万元定金可以返还原告，该定金现在我公司。一审法院审理查明：2015年7月25日，原告盛珊珊作为买方，被告范业臻作为卖方，第三人瑞家公司作为居间方签订房地产买卖合同，合同约定原告盛珊珊购买被告范业臻位于旅顺口区向阳街西三巷房屋，房屋价格1,370,000元，卖方赠送固定装修、沙发、茶几、电视柜、电视冰箱等家具家电，原告盛珊珊支付定金50,000元，于合同签订当日支付定金10,000元，定金余款在合同签订后两日内补齐，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。同时约定合同签订后5日内三方去银行将首付款750,000元做资金监管。合同第六条约定，若因买方原因导致合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，若因卖方原因卖方则需要双倍返还定金给买方。同日，原告盛珊珊与被告范业臻及第三人瑞家公司签订了购房贷款代理服务合同。原告盛珊珊与第三人瑞家公司签订了房地产居间服务合同，约定原告盛珊珊就本次购房应当在过户当日支付第三人13,000元服务费，但原告盛珊珊在签订房地产买卖合同当日就交付给第三人10,000元服务费。2015年7月28日被告刘香丹给第三人的工作人员打电话称不打算继续出售房屋，得知原告当时已交付10,000元定金，剩余40,000元定金还未支付，要求第三人不再收取原告定金。2015年8月11日，二原告及被告刘香丹及其父亲在第三人处协商，刘香丹及其父亲要求将房屋中家具带走或上涨总价款。2015年8月12日，原告盛珊珊再次交付给第三人定金40,000元，2015年8月17日，原告盛珊珊在旅顺口区公证处将750,000元首付款进行了提存，提存费用为2250元。2015年8月31日原告律师马晓亮向二被告发出律师函，要求二被告继续履行合同，并且通知二被告原告已将首付款公证寄存，同时告知二被告2015年9月15日携带相关证件办理银行贷款手续，但二被告并未配合。2015年9月21日原告律师马晓亮再次向二被告发律师函敦促对方在2015年10月8日再次携带相关证件到旅顺口区建设银行分行办理贷款手续，二被告仍未配合。另查明：二被告于2007年4月13日登记结婚，案涉房屋产权系婚后取得。产权证上房屋所有权人为范业臻。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告盛珊珊与被告范业臻签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，二被告抗辩称因被告刘香丹作为房屋共有人对房屋买卖不知情而导致该房屋买卖合同无效，该主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效条款的规定，故该主张并不成立，应当认定原告盛珊珊与被告范业臻签订房屋买卖合同是合法成立并生效。现二原告主张解除房屋买卖合同的主要原因系二被告不配合履行办理贷款手续并已经表明不再继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的情形，故对于二原告要求解除房屋买卖合同的请求应当予以支持；对于二原告要求二被告双倍返还原告定金人民币100,000元，因原告交付的50,000元定金现存在于第三人处，第三人明确表示同意返还原告，则该50,000元由第三人返还原告。对于原告定金请求中的另50,000元，《中华人民共和担保法》第八十九条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，原告盛珊珊与被告范业臻签订房屋买卖合同是合法有效的，被告范业臻作为合同的相对人，应当承担履行合同的义务，而在原告多次函告其办理贷款及收取首付款的情况下其怠于履行义务，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任，向原告支付双倍定金。二被告抗辩原告交付40,000元定金时已经超过合同约定的交付时间，且在原告交付前被告刘香丹曾电话通知第三人要求不再继续收取定金，但该房屋买卖合同为原告盛珊珊与被告范业臻所签订的书面合同，原告盛珊珊与被告范业臻是该合同的相对方，范业臻并未对原告延迟交付40,000元定金提出异议，而刘香丹作为范业臻的妻子仅以电话的形式通知第三人并不能产生变更合同的效力，故二被告该抗辩主张不能成立。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》司法解释二的规定，被告刘香丹与被告范业臻系夫妻关系，对于婚姻关系存续期间的债务，应当共同偿还，故被告刘香丹与被告范业臻对于原告请求的定金50,000元应当共同承担给付责任。对于二原告要求被告赔偿中介费13,000元的请求，二被告抗辩称原告盛珊珊提前给付了第三人，因该房地产居间服务合同签订人是原告盛珊珊和第三人瑞家公司，双方对该履行均认可，且在房地产买卖合同中第三人也作为居间方参与签订了合同，被告对此知情，故被告的抗辩意见不予采纳，原告已经实际支付给第三人10,000元，现因被告范业臻违约导致合同解除，造成原告损失，该笔费用应由被告范业臻承担，因被告刘香丹与被告范业臻系夫妻关系，故对于该笔款项应共同承担给付义务；对于二原告主张公证费2250元的请求，因被告范业臻无正当理由怠于领受原告支付的首付款，原告依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定进行了提存，该费用依据法律规定应由被告范业臻承担，因被告刘香丹与被告范业臻系夫妻关系，故对于该笔款项应共同承担。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、九十七条、《中华人民共和国担保法》第一百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告盛珊珊与被告范业臻及第三人瑞家装饰(大连)地产代理有限公司于2015年7月25日签订的房地产买卖合同；二、第三人瑞家装饰(大连)地产代理有限公司于判决生效后十日内返还原告高升、盛珊珊定金50,000元。三、被告范业臻、刘香丹于判决生效后十日内给付原告高升、盛珊珊定金损失50,000元；四、被告范业臻、刘香丹于判决生效后十日内给付原告高升、盛珊珊中介费10,000元；五、被告范业臻、刘香丹于判决生效后十日内给付原告高升、盛珊珊公证费2250元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,130元，减半收取8,565元，其他诉讼费50元，合计8615元，由被告范业臻、刘香丹共同负担（此款原告已预交，被告在执行时一并交给原告）。范业臻、刘香丹上诉的理由及请求是：1、案涉合同签订后第三天，刘香丹亲自到瑞家公司旅顺分公司营业部，现场通知瑞家公司，让其帮助通知高升、盛姗姗解除合同，并非如一审判决认定的“仅仅是电话通知”；2、范业臻也于签订合同后因妻子不同意出售房屋，而及时向高升、盛姗姗表示自己已婚，其出售房屋没有经过其妻子同意，通知高升、盛姗姗解除合同，高升、盛姗姗也接到了该通知。3、案涉合同已经于合同签订之日起三日内因范业臻通知解除了，当时盛珊珊仅仅交付定金一万元，剩余四万元并没有支付，定金合同是实践合同，即便要求范业臻、刘香丹赔偿损失，对其在合同解除前尚未支付的定金损失，一审法院不应当支持。4、一审判决瑞家公司返还定金程序严重违法。民事案件的基本原则是不告不理，本案原告并没有向瑞家公司主张权利，没有列瑞家公司为被告，案件因处理结果可能与瑞家公司存在利害关系，通知其参加诉讼，其是第三人并不是被告，判决第三人承担返还义务没有法律依据。瑞家公司在签订合同时，没有把刘香丹列为合同主体，在合同解除后仍然收取定金，对原、被告双方的纠纷以及损害后果负有主要责任，而原审判决将其列为第三人，致使范业臻、刘香丹丧失了对其提起反诉的权利，损害了范业臻、刘香丹的诉权。5、在高升、盛姗姗明知案涉合同已经解除之后，仍然对购房款项进行公证提存属于自行扩大的损失，不是范业臻、刘香丹造成，应当由高升、盛姗姗自己承担。6、刘香丹并不是案涉合同的主体，要求刘香丹承担中介费没有依据，而且高升、盛姗姗并不是中介，判决范业臻、刘香丹向其支付中介费逻辑不通。一审判令范业臻、刘香丹承担8615元诉讼费无任何依据。故请求二审法院撤销一审判决第三至五项，发回重审或依法改判。高升、盛姗姗二审答辩认为：不同意范业臻、刘香丹的上诉请求，请求维持原判。1、刘香丹并非房屋买卖合同的相对人，无权解除合同，范业臻、刘香丹在上诉状第六条中也自认刘香丹并非案涉合同的主体，依据合同的相对性，范业臻至今也没有书面通知要求解除合同，刘香丹在被上诉人瑞家公司处作出的意思表示不明，在被上诉人瑞家公司处只说房屋不卖了，该意思表示不能认定为解除合同，只能证明其逾期违约，且刘香丹作出的意思表示不是向高升、盛姗姗作出，而是与没有权利义务相关的被上诉人瑞家公司作出的。2、定金的目的是违约性定金，双方在签订合同时，可以预见违约后的责任，范业臻在签署合同时，就已经预见到如果违约需要双倍承担定金罚则，且已经签字。高升、盛姗姗在签订购房同时预交1万元现金及出示4万元欠条。高升、盛姗姗以自愿承担4万元债务的形式履行了定金交付义务，并且随后以4万元现金将该欠条替换，只是定金给付的形式发生了变化，并不是补交定金。高升、盛姗姗以4万元现金的形式替换欠条是为了防止范业臻、刘香丹主张高升、盛姗姗违约而承担不利责任。一审判决程序合法，范业臻、刘香丹在一审中可以主张被上诉人瑞家公司与本案有利害关系，可以作为被告，但是范业臻、刘香丹并未主张，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回范业臻、刘香丹的上诉请求。瑞家公司二审答辩认为：对一审判决没有异议。本院经审理查明：一审判决认定事实基本属实。2015年7月28日，刘香丹到瑞家公司当面告知其工作人员不打算继续出售房屋，得知高升、盛姗姗当时已交付10,000元定金，剩余40,000元定金还未交付，要求瑞家公司不再收取高升、盛姗姗定金。一审法院认定刘香丹以电话方式通知上述事宜，与事实不符，本院予以更正。以上事实有谈话录音在卷为凭，业经各方质证及本院审查，可以采信。本院认为，盛珊珊、范业臻与瑞家公司签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。范业臻虽然主张该合同在签订后因其妻刘香丹不同意出售案涉房屋而及时通知盛珊珊予以解除，然其并未提供相关证据证明，一审法院认定该合同因范业臻、刘香丹不配合履行办理贷款手续并明确表明不再继续履行合同，支持了盛珊珊、高升解除合同的诉请，各方对此均未提起上诉，本院予以确认。根据各方上诉主张，本案上诉审理争议的焦点为：一、范业臻应否双倍返还定金及返还的范围；二、范业臻应否赔偿中介费；三、范业臻应否赔偿公证费；四、刘香丹应否承担连带责任。关于范业臻应否双倍返还定金及返还的范围，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。因此，定金合同属于实践性合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。对此，根据上述规定，当事人已经接受的不足额定金，为实际生效的定金范围，在该部分定金上成立金钱质权，未交付的部分不作为出质范围，不存在定金。因此，当事人对未交付的定金提出的异议不发生法律效力。具体到本案，范业臻与盛珊珊于2015年7月25日签订房屋买卖合同时，盛珊珊仅交付了1万元定金。2015年7月28日，刘香丹作为范业臻的妻子明确告知瑞家公司对于剩余的4万元定金不予收取，瑞家公司作为定金的保管单位，已无权再收取盛珊珊此后于2015年8月12日交付的4万元定金。关于盛珊珊、高升主张刘香丹并非合同当事人，其所作的拒收定金的意思表示不发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。瑞家公司认可范业臻在签订合同之前已经告知案涉房屋为夫妻婚后共同财产并认可2015年7月28日时瑞家公司已经知晓了刘香丹为范业臻妻子的身份，故刘香丹基于对夫妻共同所有的财产的平等处理权以及夫妻的相互代理权，有权代表范业臻拒绝接收盛珊珊、高升按照合同约定尚未支付的剩余定金。瑞家公司作为居间方应服从出卖方关于定金的处理意思表示，而非越权再行收取剩余的4万元定金。另外，瑞家公司同为案涉房屋买卖合同的一方当事人，范业臻、盛珊珊在合同中也同意定金由瑞家公司保管，瑞家公司实质上是接受买卖双方的委托保管定金，故刘香丹向瑞家公司所作的拒收剩余定金的意思表示其效力也应同时及于买房人盛珊珊。关于盛珊珊、高升提出的其以先出具欠条后交付现金的方式补齐了4万元定金，即使瑞家公司拒收其也可以通过提存的方式交付剩余定金，本院认为，盛珊珊、高升忽略了定金合同为实践性合同的特点，欠条不能等同于实际交付，其仅是债权债务关系的证明。刘香丹在盛珊珊、高升实际交付4万元定金之前已经明确拒绝了再予收取，剩余的4万元定金已经不再发生效力。关于盛珊珊、高升主张合同未解除之前其有权交付定金，本院认为，定金是债务履行的担保，如前所述，定金能否生效，取决于定金是否实际交付，与合同是否解除并不必然发生联系。综上，对于瑞家公司保管的5万元，仅其中的1万元具有定金的性质，一审判决认定5万元均为定金错误。但鉴于房屋买卖合同已经解除，瑞家公司继续保管该5万元已无依据，瑞家公司同意返还，各方对一审判决关于由瑞家公司返还该5万元的判项均未提起上诉，一审法院对于5万元的法律性质认定错误并不影响瑞家公司对该5万元的返还的结果认定，故本院对该判项予以维持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉房屋买卖合同无法履行的原因在于范业臻怠于履行收取首付款、配合办理贷款的违约行为，故范业臻应当双倍返还盛珊珊、高升在签订合同之初即交付的1万元定金。关于范业臻应否赔偿中介费，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同因范业臻的违约行为导致解除，其应赔偿盛珊珊、高升为了签订合同所支付的中介费损失。关于范业臻应否赔偿公证费，公证费是在范业臻未按合同约定接收首付款的情况下，盛珊珊、高升为了继续履行合同所支付的费用，如前所述，范业臻应赔偿盛珊珊、高升因合同解除导致的该笔公证费损失。关于刘香丹应否承担连带责任，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，刘香丹与范业臻为夫妻，对于夫妻存续期间的共同债务，应共同承担。即使合同为范业臻个人所签，刘香丹也应与范业臻共同承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第2577号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第2577号民事判决第三项为原审被告范业臻、刘香丹于本判决生效后十日内给付原审原告高升、盛珊珊定金损失10,000元；三、驳回原审原告高升、盛珊珊其他诉讼请求。一审案件受理费17,130元，减半收取8,565元，其他诉讼费50元，合计8615元，由高升、盛珊珊承担400元，范业臻、刘香丹承担8215元；二审案件受理费1356元（上诉人预交），由高升、盛珊珊承担800元，范业臻、刘香丹承担556元。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 刘丽媛审判员 陈 伟二〇一六年六月八日书记员 王 亮