青海省西宁市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）青01行终57号
上诉人（原审第三人）张耀军，男，汉族，1970年5月22日出生，住西宁市。公民身份号码：×××。
委托代理人赵云，陕西博纳新律师事务所律师。
委托代理人潘明强，陕西博纳新律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)马俊，男，回族，1989年10月30日出生，住西宁市。公民身份号码：×××。
委托代理人钟汝超，北京市中盈律师事务所西宁分所律�。
原审被告西宁市国土资源局，住所地西宁市城西区黄河路23号。组织机构代码：01500XXXX。
法定代表人包维珍，局长。
委托代理人乔云龙，西宁市不动产登记服务中心工作人员。
委托代理人李政霖，青海泰宏律师事务所律师。
原审第三人青海昂大集团大洋房地产开发有限公司，住所地西宁市八一中路25号。组织机构代码：71052XXXX。
法定代表人胡丁升，董事长。
上诉人张耀军因房屋行政登记一案，不服西宁市城北区人民法院（2016）青0105行初104号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人张耀军的委托代理人潘明强、被上诉人马俊的委托代理人钟汝超、原审被告西宁市国土资源局的委托代理人李政霖、乔云龙到庭参加诉讼。原审第三人青海昂�集团大洋房地产开发有限公司(以下简称大洋公司)经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，西宁市中级人民法院作出已发生法律效力的（2016）青01民初304号民事判决书认定如下事实：2006年8月31日，大洋公司与马俊签订《商铺出售协议书》，将位于八一路”大洋华府”小区临街商铺1号楼1-1、A-H轴之间约349.42平方米出售给马俊，价格为每平方米4500元。房款总价暂定为1572000元。交房时间为2007年6月30日，大洋公司交房后一年内，将所有权手续交付马俊。2012年10月17日，大洋公司向马俊等人出具《承诺书》，承诺在2012年12月30日前解除案涉房屋抵押、办理产权证书；2013年7月2日，大洋公司又向马俊等人出具《承诺计划书》，承诺在2013年8月30日前办理相关产权证书；2014年7月2日，大洋公司及江西昂大投资发展有限公司再次向马俊等人出具《承诺书》，认可未办理房产证的原因在自身未归还贷款，同时承诺在2014年10月前办理相关产权证书。马俊等人从购买该房屋后至今一直以所有人身份对外出租商铺、取得收益。2015年11月26日，大洋公司与张耀军签订《抵账协议书》，约定大洋公司所欠债务由张耀军偿还共计27756426.26元，大洋公司现无力偿还所欠债务，经协商将开发的位于西宁市城东区八一中路25号临街铺面五套（大洋华府1号楼副25-1，副25-3，副25-5，副25-7）以每平方米25000元抵给张耀军，抵偿价26858000元。大洋公司仍欠张耀军款项898426.26元，待张耀军取得房产证后半年内由大洋公司支付给张耀军。此笔余款付清后双方再无债权债务。同日，双方签订《商品房买卖合同》。2015年12月15日，张耀军取得上述商铺的房屋所有权证。后张耀军陆续以该商铺作为抵押办理了贷款。西宁市中级人�法院于2016年12月13日作出（2016）青01民初304号民事判决书判决：一、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、青海昂大集团大洋房地产开发有限公司与张耀军之间以位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-1室抵债的行为无效；三、驳回马俊要求确认其为西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-1室铺面所有权人的诉讼请求。张耀军不服该判决，向青海省高级人民法院提出上诉。省高院经审理于2017年3月16日作出（2017）青民终24号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原判法院根据当事人的诉辩主张及生效判决认定的事实，对本案争议焦点分析如下：一、原告主体资格是否适格？根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，提起诉讼。本案原告自从购买案涉房屋后至今一直以所有人身份对外出租商铺、取得收益，经原告多次向大洋公司催促办理相关权证，大洋公司始终以商铺未解除抵押为由拖延办理产权登记手续。大洋公司作为出卖人明知案涉商铺已出售给原告等人，又与张耀军签订《抵账协议书》及《商品房买卖合同》，将该商铺的房屋所有权证办理到张耀军名下，侵犯了原告的合法权益。原告显然是属于与行政行为有利害关系的公民，因此，原告具有行政诉讼的主体资格。二、本案是否超过法律规定的起诉期限？原判认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，2016年5月，原告等人在诉讼中知道了被告向张耀军的颁证行为后，即于2016年7月向西宁市中级人民法院提起民事诉讼，请求确认大洋公司与张耀军签订的商品房买卖合同无效。根据上述规定，原告的起诉未超过起诉期限。三、被告为张耀军颁发的宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证是否应当撤销？被告于2015年12月受理张耀军房屋权属登记申请，进行了权属审核，并对买卖契约、身份信息等内容进行了形式审查，继而予以核准登记并颁发了产权证书，该行为系依法履行法定职责，符合《房屋登记办法》的规定，其行政程序合法。但是，西宁市中级人民法院作出的（2016）青01民初304号民事判决书，确认大洋公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效，该判决经青海省高级人民法院二审终审维持，已发生法律效力。因此，被告为张耀军颁发的宁房权证城东区字第XX**号房屋所有权证所依据的基础民事法律关系被人民法院依法确认无效，可以作为行政诉讼撤销房屋登记行为的依据，故对原告的诉求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第一百零二条的规定，判决：撤销被告西宁市国土资源局为第三人张耀军颁发的宁房权证城东区字第XX**号《房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告西宁市国土资源局承担。
宣判后，原审第三人张耀军不服，向本院提起上诉称，1、被上诉人提起行政诉讼所依据的民事判决只是驳回了上诉人要求交付诉争商铺的诉讼请求，在该商铺未经依法登记确认属被上诉人所有之前，被上诉人无诉讼主体资格。2、一审法院以民事判决确认�诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》无效为由撤销登记的判决系机械适用法律，有悖于公平公正等民事法律基本原则，该民事判决对物权与债权效力不分，认定上诉人与原审第三人大洋公司恶意串通无法律依据。3、行政诉讼法规定被上诉人应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提起诉讼，而被上诉人早在2016年5月9日通过大洋公司发出的将该商铺抵账给上诉人的通知之日起，就知道商铺已经抵账给上诉人，而被上诉人在2016年12月19日才提起行政撤销之诉，己经超过法定诉讼时效。请求二审法院：1、撤销西宁市城北区人民法院作出的（2016）青0105行初104号行政判决书，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人马俊答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，被上诉人无诉权的问题属于悖论，本案也未超过起诉期限。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告西宁市国土资源局述称，原审被告为张耀军办理房屋登记的事实清楚，行政行为合法，且无过错。一审判决认定事实清楚，请求法院依法裁判。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
二审期间，根据上诉人的上诉意见，对本案的争议焦点归纳评析如下：
1.被上诉人是否具有原审原告的诉讼主体资格。
被上诉人根据与原审第三人大洋公司签订的《商铺出售协议书》，取得大洋公司交付的案涉商铺，直到大洋公司以该商铺抵账出售给上诉人之前，被上诉人以所有人身份出租取得收益，期间，被上诉人多次催促大洋公司办理商铺产权证未果。后原审被告根据上诉人申请，办理了案涉�铺所有权登记，被上诉人即与该登记行为产生利害关系，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，被上诉人具有原审原告的主体资格。
2.本案是否超过起诉期限。
被上诉人于2016年5月通过其他诉讼知道原审被告给上诉人办理房屋登记的事实，即于2016年7月提起民事诉讼，请求确认大洋公司与上诉人签订的案涉商品房买卖合同无效。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖等民事法律关系无效为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，据此，被上诉人的起诉未超过行政诉讼起诉期限。
3.原审依据生效民事判决撤销西宁市国土资源局的行政登记行为是否正确。
原审�告受理上诉人房屋权属登记申请后，依照《房屋登记办法》的规定，履行了形式审查的法定职责，办理房屋登记的程序虽无不当，但经过被上诉人提起的民事诉讼后，人民法院生效判决确认原审第三人大洋公司与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及抵债行为无效，导致原审被告据以作出的案涉房屋登记行为主要证据不足，一审法院予以撤销正确。
综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持；上诉人张耀军的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人张耀军负担。
本判决为终审判决。
审判长 金爱萍
审判员 祁小芹
审判员 丁笑曦
二〇一七年九月二十一日
书记员 闫 玲