安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0504民初951号
原告（反诉被告）:黄松祥，男，汉族，1977年2月24日出生，住安徽省马鞍山市雨山区。
被告（反诉原告）：江苏万园物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市花山区
负责人：郭枧根，该公司总经理。
被告：江苏万园物业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦准区
法定代表人：叶小强，该公司董事长。
两被告共同委托诉讼代理人：朱君，该公司经理。
两被告共同委托诉讼代理人：陶福义，安徽浩谦律师事务所律师。
原告黄松祥与被告江苏万园物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称万园物业马鞍山分公司）、江苏万园物业管理有限公司（以下简称万园物业公司）及反诉原告万园物业马鞍山分公司与反诉被告黄松祥物业服务合同纠纷案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员许华珍独任审判，于2017年3月28日，6月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄松祥，被告（反诉原告）万园物业马鞍山分公司、万园物业公司的委托诉讼代理人陶福义两次开庭均到庭参加诉讼，被告（反诉原告）万园物业马鞍山分公司、万园物业公司的委托诉讼代理人朱君第二次开庭到庭应诉，现已审理终结。
黄松祥向本院提出如下诉讼请求：１、万园物业马鞍山分公司、万园物业公司向黄松祥退还垃圾清运费335.6元；２�万园物业马鞍山分公司、万园物业公司向黄松祥退还公共能耗费500元；３、万园物业马鞍山分公司、万园物业公司向黄松祥退还出入证费用12元。４、万园物业马鞍山分公司、万园物业公司赔偿上述费用847.6元自2016年9月1日至今的利息，按年利率1.8%计算。５、万园物业马鞍山分公司、万园物业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：万园物业公司为东湖瑞景园前期物业服务公司。2013年4月与雨山区东湖瑞景园小区的开发商马鞍山市城发集团置业有限责任公司（以下简称：城发公司）签订了前期物业合同，约定提供一级物业服务，合同期为三年即自2013年4月1日至2016年3月31日止。合同到期后，延续物业服务至2016年8月31日。2016年9月1日至今，万园物业公司没有在小区就退场行为及其在物业服务期间相关费用应收、应退情况进行公示，也没有及时向业主退还费用。2016年9月城发公司、2016年11月雨山区住建委就物业交接问题专门召开协调会，督促万园物业公司除人员撤场外，加快履行义务。但截止到起诉之日，仍未向黄松祥退还相关费用。黄松祥认为万园物业公司及分公司不履行应尽的法定和合同义务，损害了黄松祥的合法权益。
万园物业马鞍山分公司、万园物业公司辩称：１、万园物业公司收取黄松祥的垃圾清运费是合理、合法的，并无不当。根据马价经费2010年31号文关于装修垃圾清运费标准的规定，对普通装修房屋造成的垃圾进行清运，每平方米按照2.5元收费。２、依照前期物业服务合同第十五条约定，公共能源费是本物业公共设施设备包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明，物业费不包括公共能源费，由业主按照面积公摊。物业收取这些费用也是代收代缴、交到供电部门。黄松祥2015年2月份拿钥匙，预交一年的物业费，入住有无装修万园物业公司无法知道（第二次庭审过程中认可未装修）。从黄松祥入住至2016年8月31日，黄松祥分摊电梯运行费每月25元乘以19个月计款475元，除此外，黄松祥还要分摊公共照明费。如果黄松祥不认可前面计算方法，也推翻公司2015年1月至12月间电费分摊的公示，那么应以尾号3335、55519、5506号三块电表记载的2015年1月1日至2016年8月31日电费总共243451.53元，减去该期间城发公司已付的景观楼电费8561.16元，由实际入住979户按实际入住时间均摊即243452减去8561.16元计款234890.84元除以20个月乘以6再除以785户再加上234890.84元除以20个月乘以14个月再除以979户计款257元，因为电梯电费可以按面积分摊，也可以平均分摊，故黄松祥主张费用再乘以80%没有依据。３、出入证制作费是物业公司替业主制作，交给业主使用，业主应当支付出入证制作费。４、黄松祥欠物业费在先，在此期间，万园物业公司作为一个靠收取物业费生存的服务企业，不可能不向黄松祥催收物业费。黄松祥可以找物业公司商谈结清物业费事宜，故此，请求法院依法驳回黄松祥的诉讼请求。
反诉原告万园物业马鞍山分公司向本院提出如下诉讼请求：１、依法判令黄松祥支付物业服务费893元。２、依法判令黄松祥支付违约金522元。３、依法判令黄松祥承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月15日，万园物业公司与城发公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由万园物业公司为东湖瑞景园小区提供前期物业服务，期限为2013年4月1日至2016年3月31日。合同第二十四条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后6个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新物业服务企业或其他管理。根据合同约定，万园物业马鞍山分公司在2013年4月1日至2016年8月31日期间为东湖瑞景园小区业主提供了物业服务。黄松祥为东湖瑞景园小区15栋403室业主，自2015年2月1日入住享受了万园物业马鞍山分公司的物业服务，并缴纳了2015年2月1日至2016年1月31日期间的物业费1530.2元，但尚欠2016年2月1日至2016年8月31日物业费893元。合同约定：业主应在半年第十日前履行交纳物业费义务。逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费的每日千分之三收取滞纳金。从2016年9月1日至反诉之日共195天，按每日千分之三收取滞纳金，应为522元。
反诉被告黄松祥辩称：万园物业马鞍山分公司提供服务不符合一级标准，如服务人员配备不达标、未提供24小时服务电话，未每半年清掏�井等、公共照明、安防设施多有损坏等。服务存在瑕疵，如消防设施多有损毁、迟迟得不到修复。经过业主沟通、消防部门督促，直至2016年8月撤场，仍有大量消防设施损坏。电梯维护和管理不力，故障频发。黄松祥不愿全额缴纳物业费。也不存在恶意欠费的情况，请求法院驳回万园物业马鞍山分公司关于滞纳金的诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万园物业公司及分公司对黄松祥提交的身份证、房产证、企业公示信息打印件、万园物业公司及分公司签订的前期物业服务合同、费用收据、业主手册缴费指南、住建委网站东湖瑞景园小区招标公告打印件、马鞍山市房地产产权市场管理处关于东湖瑞景园每栋所对应的具体户数打印件、万园物业公司在小区公示的公共能耗分摊公示打印件一份、电量电费表无异议。黄松祥对万园物业公司及分公司提交的城发公司给万园物业公司新老交接函、物业收费标准、万园物业分公司营业执照、法定代表人身份证明、收费许可证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：一、对黄松祥提交的证据材料：１、市物价局价格举报投诉中心咨询投诉记录表系复印件，本院不予以确认。２、国家电网东湖瑞景园电表号对应明细与其他证据能印证东湖瑞景园７块电表中有些不属于公共能耗部分，本院予以确认。３、照片打印件、会议纪要能够证明万园物业马鞍山分公司在提供服务过程中存在服务质量瑕疵问题，本院予以确认。４、马鞍山市民心声论坛网页打印件与本案其他证据能够印证电表尾号为3335、5519、5506三块电表对应的楼栋、电梯运行电费及该楼栋的排污费及公共照明、景观灯电费等，截止到2016年8月31日城发公司共支付景观灯电费20221.9元，及二次供水用电取自电表尾号为5552、5607，本院予以确认。二、对万园物业公司及万园物业马鞍山分公司提交的证据材料：１、公开信不能达到万园物业公司已将该份公开信对外张贴公示的证明目的，本院不予以确认。２、钥匙、资产移交清单，能证明万园物业马鞍山分公司与马鞍山市中百物业公司于2016年8月31日办理移交的事实存在，本院予以确认。３、东湖瑞景园小区公共电费分摊规定及黄松祥欠费明细系万园物业公司及分公司单方估算15层以下（含15层）每月按25元收取。对此黄松祥不予以认可。本院认为该两份证据是万园物业公司及万园物业马鞍山分公司单方测算，缺乏依据。本院不予以确认。４、前期物业服务合同具有证据三性，能够证明万园物业公司与城发公司就前期物业服务有关约�，本院予以确认。５、电梯维保合同一份、东湖瑞景园电梯存在问题汇总一份、工作明细单，东湖瑞景园顶层空置房渗水的处理意见一份、地下车库消防设施存在的问题报告一份、地下车库存在渗水问题的报告不能达到证明万园物业马鞍山分公司就电梯存在问题及消防器材缺失等问题进行了及时排查，并向有关部门及时履行报告、通知等义务，即不能达到万园物业马鞍山分公司在提供服务过程中不存在服务质量问题。本院不予以确认。6、情况说明、东湖项目电梯、电费分摊情况、交接清单、东湖欠费、预收费用汇总中的情况说明是万园物业公司及分公司单方测算，且就交付使用楼盘户数前后表述后979户、958户（包括出售、未出售）不一致，也无确凿证据佐证，本院不予以确认。其余证据不能达到万园物业公司及分公司的证明目的，本院不予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月15日，万园物业公司作为乙方与城发公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》。该份合同主要内容如下：甲方选聘乙方对东湖瑞景园小区提供前期物业服务事宜。本物业服务等级标准为一级。乙方提供的前期物业服务主要为负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等；负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运�。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准：小高层住宅每月每平方米0.95元。高层住宅（含电梯用房）每平方米每月0.95元。商业物业（无电梯）每月每平方米0.6元。物业服务费按半年交纳，业主应在半年第十日前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金。本物业共有设施设备（包括但不限于电梯、水泵、中央、公共照明等）的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由甲方承担。本合同为期三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。万园物业公司于2016年8月31日撤场。
黄松祥购得东湖瑞景园15栋403室，该房屋建筑面积134.23平方米。黄松祥于2015年4月15日分别交付垃圾清运费335.6元、公共能耗费500元�出入证费12元。并缴纳了2015年2月1日至2016年1月31日期间的物业费1530.2元。2016年2月1日至同年8月31日期间的物业费没有交付。
在万园物业马鞍山分公司服务期间，黄松祥未对东湖瑞景园15栋403室进行装修。小区原供电设计用户号5564713335、5564595519、5564595506三块电表对应楼栋的楼内公共照明、电梯以及对应区域的排污泵等。5564713335对应楼栋为6#、７#、１１#、１２#、１３#、２０#、２１#、２２#；5564595519对应楼栋为２#、３３、４#、５#、１７#、１８#、２４#；5564595506对应楼栋为15#、１９#、１４#、２３#。小区楼栋的景观灯的电费分别挂在5564713335、5564595519、5564595506三块表上。电费由物业公司代付后拿发票到城发公司报销。2015年1月1日至2016年8月31日城发公司按万园物业公司所提供的票据共支付20221.9元景观灯电费给了万园物业公司。5564713335、5564595519、5564595506三块电表2015年1月至2016年8月产生的电费，双方陈述一致为共计243451.53元。小区共有1459户，其中小高层2至4层共计128户（不包括一层）。二次供水设备的电费，取自电表尾号为5564595522、5564595607两块电表。万园物业公司曾在小区公示：2015年1月－12月电梯电费公示如下：本期总电量：4146度，倍率50，每度0.5853元。高层用电量为（0+2748）*50=137400度，小高层用电量（0+1416）*50=70800度。小高层2－4层分摊25%，5－8层分摊35%，9－１１层分摊40%。高层2－6层分摊15%，7－１３层分摊20%，14－24层分摊30%，25－32层分摊35%。
本院认为：万园物业分公司与城发公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规强制性规定，合法有效。一、本案本诉部分：１、黄松祥提出的第一项诉求即由万园物业公司与分公司退还垃圾清运费335.6元，本院予以支持。因为黄松祥对案涉房屋没有装修，该笔费用没有实际发生。２、黄松祥提出的第二项诉求，本院予以部分支持。首先黄松祥提交的万园物业马鞍山分公司关于2015年1月至12月东湖瑞景园公共能耗分摊公示的证明目的是小高层用电量70800度，第二次庭审时却不按该公示中记载的小高层与高层用电量比例确定小高层的用电量，而主张其分摊电费为243451.53元减去20221.9元再除以1459户再乘以80%计款122.4元或按5564595506电表记载的电费35896.85元除以222户再乘以80%再减去20221.9元再除以1459户计款115元。本院认为小高层电梯用电量比例确定的前提必须是小高层用电量要确定，现黄松祥认为其分摊电费需乘以80%的比例是在公示记载小高层比例为25%的基础上不考虑高层、小高层用电量及高层用户分摊比例的前提计算得来没有合理依据。万园物业公司及分公司辩解按户均摊也不合理。根据本案高层与小高层电梯共用电表事实的存在，且万园物业公司及分公司对公示记载的小高层、高层电量及高层、小高层分摊比例认可，黄松祥未提交任何证据证明公示记载的小高层与高层用电量比例不合理，故本院对公示记载高层与小高层电梯用电量占高层、小高层用电总量比例即为小高层、高层用电量70800度、137400度分别除以二者用电量之和，予以确认。其次万园物业公司及分公司辩解景观灯电费为8770.14元（后又陈述为8561.16元）因其未提交任何确凿证据予以证明，本院不予以采信。对此应以城发公司给黄松祥在马鞍山市民心声论坛网上回复的数据为准即为20221.9元。第三，根据万园物业公司与城发公司签订的前期物业服务合同第十五条约定：本物业共有设施设备（包括但不限于电梯、水泵、中央�公共照明等）的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由甲方承担。分摊公共能耗费包括应由城发公司未出售的楼盘。因此，万园物业公司及分公司提出的未开盘的7个楼栋不应计入的辩解意见，本院不予以支持。第四、案涉5564713335、5564595519、5564595506三块电表2015年1月至2016年8月产生的电费共计243451.53元，而243451.53元包含排污泵等用电量，因黄松祥与万园物业公司及分公司均无证据证明排污泵等用电量的准确数据，对此部分不作扣减。综上，黄松祥2015年1月至2016年8月应分摊的电费为148元{243451.53元减去20221.9元计款223229.63元；小高层用电量为223229.63元乘以[70800除以（70800加上137400）计款75910.94元]；75910.94元乘以25%再除以128户计款148元，取整数}。３、黄松祥提出的第三项诉讼请求，本院予以采信。根据《安徽省物业服务收费管理办法》第二十条之规定，物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、电子识别器等，因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。现万园物业公司及分公司未举证证明黄松祥因遗失、损坏补办了出入证件，故万园物业马鞍山分公司收取该项费用无依据，应予以退还。4、黄松祥提出的按年利率1.8%计算利息没有超过相关标准，本院予以采信。即黄松祥主张利息为11元[335.6元加上500元减去148元再加上12元计款699.6元乘以1.8%除以360天再乘以306天，（自2016年9月1日始至2017年7月3日止）]。二、本案反诉部分，万园物业公司提供了相应的服务，黄松祥依法应缴纳相应的物业费。鉴于黄松祥没有对案涉房屋进行装修，案涉房屋是空置房及万园物业公司在提供服务时存在服务瑕疵，可�适当减少黄松祥缴费比例15%（其中空置房减少比例10%，服务瑕疵减少比例5%）。即黄松祥应缴纳物业费759元（134.23平方米×每月每平方米0.95元×7个月×85%，取整数）。万园物业分公司主张按日千分之三计取违约金超过了相关标准，可酌情调整为按年利率24%计算，即黄松祥还应支付万园物业分公司违约金98.67元（自2016年9月1日至2017年3月15日，按年率24%计算）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
江苏万园物业管理有限公司、江苏万园物业管理有限公司马鞍山分公司共同应退还黄松祥垃圾清运费335.6元、公共能耗费352元、出入证制作费12元，计699.6元及利�11元，共计710.6元。
黄松祥应支付江苏万园物业管理有限公司马鞍山分公司物业费759元及违约金98.67元，合计857.67元。
前述一、二项抵扣，黄松祥应支付江苏万园物业管理有限公司马鞍山分公司147.07元。该款黄松祥于本判决生效之日起十日内一次性付清。
如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉诉讼费用减半收取25元，由江苏万园物业管理有限公司、江苏万园物业管理有限公司马鞍山分公司共同负担20元，黄松祥负担5元。案件反诉诉讼费用减半收取25元，由黄松祥负担21元，江苏万园物业管理有限公司、江苏万园物业管理有限公司马鞍山分公司共同负担4�。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 许华珍
二〇一七年七月三日
书记员 杨 婷
附1：本案证据目录：
原告黄松祥提交证据和证明目的如下：
黄松祥身份、房产证复印件各一份，证明黄松祥的主体
身份。
２、万园物业公司及分公司的企业公示信息打印件，证明万园物业公司及分公司的主体资格。
３、万园物业公司签订的东湖瑞景园前期物业合同一份，证
明万园物业公司没有按照约定提供一级服务。
４、费用收据复印件3张，证明黄松祥拿房时交付了公共能
耗费、垃圾清运费、出入证费。
５、业主手册缴费指南复印件一份，证明公共分摊能耗费仅包括电梯运行电费及二次供水增加泵费用。
６、住建委网站的东湖瑞景园小区招标公告打印件2页，证明小区户数。
７、马鞍山市房地产产权市场管理处关于东湖瑞景园每一栋所对应的具体户数打印件3页，证明14、15、19栋是小高层。
８、万园物业公司在小区公示的公共能耗分摊公示打印件一份，证明2015年度全部小高层用电70800度。
９、市物价局价格举报投诉中心咨询投诉记录表复印件一份，证明万园物业公司始终未履行公示的义务。
１０、国家电网东湖瑞景园电表号对应明细，证明万园物业公司提供的8个电表中，有很多不属于公共能耗部分。
１１、照片打印件4页，证明万园物业公司在提供服务期间存在各种瑕疵。
１２、会议纪要复印件7页，证明万园物业公司直到撤场小区大量设施损坏。
13、马鞍山市民心声论坛网页打印件6张，证明电表尾号为3335、5519、5506三块电表对应电梯运行电费及楼栋的排污电费及公共照明等。2015年1月至2016年8月总共电费243451.53元；二次供水用电取自电表尾号为5552、5607二块表；本案黄松祥不涉及二次供水，不存在承担该两块表上所产生的费用；景观灯费用分别挂在电表尾号为3335、5519、5506三块电表上，2015年1月1日至2016年8月31日景观灯电费用去20221.9元。
１４、电量电费表一份，证明黄松祥没有对案涉房屋进行装修。
万园物业公司及万园物业马鞍山分公司提交证据及证明
目的如下：
公开信复印件，证明物业公司搬出时已经公示。
马鞍山城发集团给万园物业公司新老交接函复印件一
份、中百物业和万园物业的钥匙移交清单复印件一份、资产移交清单复印件一份，证明物业公司已经进行了正常的物业交接。
３、东湖瑞景园小区物业费规定复印件一份，证明电费分摊的标准和方法。
４、黄松祥欠费明细一份，证明黄松祥欠缴物业费的数额。
5、物业收费标准，证明万园物业马鞍山分公司收物业费的标准。
6、万园物业马鞍山分公司的营业执照、法定代表人身份证明，收费许可证，证明万园物业公司及分公司的诉讼主体资格。
7、物业服务合同一份，证明万园物业公司提供了相应的物业服务。
8、电梯维保合同，证明2016年万园物业马鞍山分公司与安徽菱浩机电设备公司签订了电梯维保合同，电梯由安徽菱浩机电设备公司管理。黄松祥主张2015年电梯问题与物业公司无关。
9、东湖瑞景园电梯存在问题汇总一份、工作明细单、东湖瑞景园顶层空置房渗水的处理意见一份、地下车库消防设施存在的问题报告一份、地下车库存在渗水问题的报告，证明消防、电梯渗水问题等都是开发商房屋质量问题导致。
10、情况说明、东湖项目电梯、电费分摊情况、交接清单、东湖欠费、预收费用汇总，证明小区所有电梯只有3块电表进行计费，尾数分别为3335、5519、5506。2015年元月至2016年8月缴纳电费243451.53元。万园物业管理期间楼宇亮化总用电量为14984ＫＷＨ,单价为0.5853元，合计电费8770.14元。所有交付楼栋户数为958户。
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用。
《物业管理条例》第四十二条第一款，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。