浙江省永康市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0784执异17号
异议人：胡雨梅，女，1953年11月23日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托代理人（一般代理）：陈洁，浙江纬马律师事务所律师。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司永康市支行，住所地：浙江省永康市九铃东路3388号。
法定代表人：刘红贵。
委托代理人（特别授权）：吴丹青，女，1989年3月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。系中国农业银行股份有限公司永康市支行的职工。
委托代理人（特别授权）：胡灵慧，女，1989年11月27日出生，汉族，住浙江省永康市。系中国农业银行股份有限公司永康市支行的职工。
被执行人：胡余日，男，1966年10月17日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：胡林平，女，1967年10月23日出生，汉族，住浙江省永康市。
被执行人：浙江安路达工具有限公司，住所地：浙江省永康市五金科技工业园银川东路23号。
法定代表人：胡余日。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司永康市支行与被执行人胡余日、胡林平、浙江安路达工具有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人胡雨梅请求裁定停止执行登记在浙江安路达工具有限公司名下的位于永康市经济开发区银川东路23号不动产。本院于2017年5月18日受理该异议，并于同年5月24日依法组成合议庭进行了公开听证。异议人胡雨梅及委托代理人陈洁，申请执行人的委托代理人吴丹青、胡灵慧，被执行人胡余日、被执行人浙江安路达工具有限公司的法定代表人胡余日到庭参加了听证。被执行人胡林平经本院合法传唤未到庭参与听证。
异议人胡雨梅认为：申请执行人中国农业银行股份有限公司永康市支行申请执行被执行人浙江安路达工具有限公司、胡余日、胡林平金融借款合同纠纷一案，正在贵院执行。现贵院将登记在浙江安路达工具有限公司名下的位于永康市经济开发区银川东路23号不动产进行执行、拍卖。该不动产包括：①土地使用权【永国用（2010）第5006号】，面积13733.08㎡；②有证建筑物【永康房权证五金园字第××、00××55、00002208、00××09号】，面积14559.06㎡；③无证房产和钢棚，面积合计约为10045.77㎡。其中第③部分-
无证房产和钢棚（面积合计约为10045.77㎡）实际所有人为异议人，并由异议人享有使用权，对外出租、使用，并已收取房租。因此该无证房产和钢棚至今未予办证，也未抵押给申请执行人。而贵院将异议人的房产一并列入被执行人的财产予以执行，侵犯了异议人的权益，据此，异议人特提出上述执行异议，请求贵院停止执行登记在浙江安路达工具有限公司名下的位于永康市经济开发区银川东路23号不动产，以维护异议人的合法权益！为证明所述事实，异议人向本院提交了如下证据：
1、《土地出租协议》一份、建设工程款的领付款凭证21张，用以证明登记在被执行人浙江安路达工具有限公司名下的无证房产和钢棚的实际建造者及所有人系异议人胡雨梅的事实。
2、银行明细交易明细25份，收款方胡雨梅，付款方徐志民，或者是吴巧玲（徐志民的老婆）、舒月群，应佩佩、周有林。付款凭证、支付水电费的凭证15页，用以证明异议人胡雨梅将其所有的厂房出租使用的事实。
申请执行人中国农业银行股份有限公司永康市支行认为：一、《土地出租协议》真实性存疑。第一、一个标的金额超出552万元的交易，协议过分简陋，租赁物坐落四至不详、用途不明、租金支付期限不明。第二，未见案外人租金支付凭证。第三，金华地区电话号码自2007年才从7位数升至8位数，而该份2005年签订的协议抬头却显示2007年才能出现的87233578等8位数电话号码，显属造假或恶意串通。二、《土地出租协议》因违反行政法规的强制性规定、损害国家利益而无效。国家对土地实行严格管理，土地租赁不同于一般租赁。因租赁而使用国有土地的权利，系土地他项权利。在2007年《物权法》实施之前，根据1996年实施的《国家土地管理局土地登记规则》第22条规定，设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。第30条规定，有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。根据1990年国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第31条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。案外人提供的《土地出租协议》未按上述规定办理登记。另外，该协议约定租期按土地证期限，名为租赁实为转让，但又未履行转让手续、未缴纳转让税费，属于以长期租赁的形式变相转让，逃避国家对土地的规划管理、逃避税收征管。同时，土地使用权人安路达公司将土地出租出去之后，即不管不问，未履行土地开发建设义务，严重损害国家利益。根据《合同法》第52条的规定，恶意串通损害国家利益，或违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，《土地出租协议》应属无效。三、请求法院调取建设工程规划许可证。若案外人主张的无证房产和钢棚未获得建设工程规划许可证，系违法建设，案外人不对其享有所有权。不动产所有权或因转让、继承等方式继受取得，或因合法建造、没收等方式原始取得，而因建造而取得所有权的前提必须是合法建造。涉案房屋若未经合法审批建造，则系违法建筑，案外人不对其享有所有权。根据1990年《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。第三十二条规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。四、即使涉案房屋和钢棚的建造获得建设工程规划许可证，涉案房屋所有权人也是永康市安路达有限公司，而非案外人。首先，对受让土地进行开发利用是受让人永康市安路达有限公司的义务和责任，即使土地使用权出租后，也应由永康市安路达有限公司承担建设义务。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条的规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。第三十条规定，土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。其次，案外人签订建筑工程合同系代理行为，案外人代表永康市安路达有限公司进行合同签订及工程款支付，退一步说，即使涉案房屋由案外人出资建造，如上文所述，案外人也未取得房屋所有权，案外人与安路达公司系债权债务或资金赠与关系，所有权人仍然是永康市安路达有限公司。第一，2007年7月9日签订的《建筑工程承担合同》落款明确为永康市安路达有限公司，且明确指明案外人胡雨梅系“代表”。第二，多份收条、领条均采用印有“浙江省永康市安路达有限公司”的纸张书写。综上，案外人与永康市安路达有限公司签订的《土地出租协议》真实性存疑，即使真实也因违法法律、行政法规强制规定而无效，即使有效国有土地的建设单位及建造房屋的所有权人也应当是永康市安路达有限公司。同时，涉案房产还涉嫌违法建筑，后续租赁合同也无效。总而言之，涉案的无证房屋和钢棚所有人为案外人的依据不足，请求法院驳回案外人的异议，维护申请执行人的合法权益。
被执行人胡余日、浙江安路达工具有限公司认为：作为我个人和公司来讲，安路达租给胡雨梅是属于事实的，符不符合法律，我个人是不了解，房子盖起来是事实。
被执行人胡林平经本院合法传唤未到庭参加听证，依法视为放弃程序权利。
经审查查明：申请执行人中国农业银行股份有限公司永康市支行与被执行人胡余日、胡林平、浙江安路达工具有限公司金融借款合同纠纷一案,于2016年6月21日向本院起诉，本院于2016年8月26日作出（2016）浙0784民初4696号民事判决书，由被执行人浙江安路达工具有限公司、胡余日、胡林平归还申请执行人中国农业银行股份有限公司永康市支行借款2180万元并支付利息、罚息、复利。确认申请执行人中国农业银行股份有限公司永康市支行对被执行人浙江安路达工具有限公司所有的坐落于浙江省永康市经济开发区银川东路23号的房地产【国有土地使用权证号：永国用（2010）第5006号；房产证号：永康房权证五金园字第××号、00××08号、00××09号、00××55号；他项权证号：房他证字第××号】就拍卖、变卖后所得的价款，对上述款项及案件受理费153254元在最高余额3149万元范围内享有优先受偿权。如果被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。现异议人以被执行人所有的坐落于浙江省永康市经济开发区银川东路23号的房地产中无证房产和钢棚，面积合计约为10045.77㎡实际所有人为异议人，并由异议人享有使用权，对外出租、使用，并已收取房租为由，请求停止执行登记在浙江安路达工具有限公司名下的位于永康市经济开发区银川东路23号不动产。
本院认为，异议人与被执行人签订的土地出租协议载明租金一次性付清，但异议人未向本院提交其已支付租金的相应凭证。被执行人以其坐落于浙江省永康市经济开发区银川东路23号的房地产向申请执行人抵押借款，即使异议人主张其为涉案的无证房屋和钢棚所有人，其提交证据亦不足以证实已取得了所有权。被执行人不履行债务，实现抵押权时，异议人的主张并不能阻却对该房地产的处分。故异议人请求停止执行的依据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人胡雨梅的异议。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。
审 判 长 方韩广
审 判 员 姜日红
审 判 员 俞小旬
二〇一七年六月十九日
代书记员 金玉洁