文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终20912号上诉人（原审原告）：邓堃。委托诉讼代理人：罗普跃，广东迪光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜岳飞。委托诉讼代理人：余撼宇，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶顾文，广东盛唐律师事务所律师。原审第三人：深圳市碧海房地产经纪有限公司。法定代表人：刘密。委托诉讼代理人：陈宜橙，该公司员工。上诉人邓堃因与被上诉人颜岳飞、原审第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5327号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人邓堃的上诉请求：1、撤销原审判决第四项。2、判决被上诉人向上诉人支付违约金395000元。3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定的事实不清。原审法院判决第7页第6行：“另查明，涉案房产因颜岳飞与案外人黄某某房产买卖合同纠纷一案于2016年1月14日被深圳市宝安区人民法院查封，…”然而，原审法院对上述事实并没有依法认定，本案涉案的房产属于“一房二卖”。本案事实是，上诉人（邓堃）与被上诉人（颜岳飞）于2016年1月12日签订涉案房产《房产买卖合同》之前，被上诉人于2015年12月1日与案外人黄某某已经签订了《房地产买卖合同》，将涉案房产以成交价为355万元出售给与案外人黄某某。而后，涉案房产被上诉人又以成交价395万元出售给上诉人，这明显的是“一房二卖”，其目的就是企图骗取非法利益。然而，上诉人当时被蒙在鼓里，幸亏中介公司当时依规办事，被上诉人不良企图没有得逞。因此，本案被上诉人故意隐瞒涉案房产已售事实，与上诉人（邓堃）所签订的《房产买卖合同》是违法的；然而，原审法院错误的认为（判决书第7页第16行）：“邓堃、颜岳飞于2016年1月12日签订的《房产买卖合同》……没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。…”原审法院这一认定是完全错误的。二、原审法院适用法律不当，判决结果完全错误。原审法院判决书第8页第9行起“本院认为邓堃并未按合同约定支付定金，邓堃在定金支付上已构成违约，在此种情况下，颜岳飞有权要求邓堃继续履行合同，按合同约定支付定金，也可提出解除合同。……邓堃、颜岳飞现均主张解除合同，故本院确认解除双方于2016年1月12日签订的《房产买卖合同>。”这是原审法院在认定事实上的错误，因而做出的错误结论，结果直至判决错误。其理由如下：第一，本案上诉人在签订合同当日支付了定金20万元，只是被上诉人没有按照合同约定，于2016年1月13日（签订合同的第二天）去公证处办理赎楼公证，所以中介公司没有将定金余款15万元转给被上诉人。第二，本案上诉人曾多次要求继续履行合同，中介公司也曾两次发函催促被上诉人继续履行《合同》。然而，被上诉人存在“一房二卖”的行为，自己心虚，所以一直拒绝履行《合同》，其行为已构成根本违约。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003)法释7号》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”第四，本案上诉人与被上诉人在双方签订的《合同》第十一条卖方违约的违约责任约定：“如卖方未按照本合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任。”…综上所述，上诉人与被上诉人2016年1月12日签订涉案房屋买卖合同之前，被上诉人已经于2015年12月1日与第三方签订了涉案房产买卖合同，属于“一房二卖”，严重违背了《合同法》诚实信用的原则，上诉人原审请求被上诉人支付违约金79万元，于法有据。被上诉人颜岳飞的答辩意见：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。一审法院查明：2013年12月10日，位于深圳市宝安区西乡街道宝安大道西侧×××小区×栋×座房地产（以下简称涉案房产）经核准登记至颜岳飞名下，房产证号为50×××19，房产建筑面积88.19平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2016年1月12日，邓堃作为买方与作为卖方的颜岳飞订立了一份《房产买卖合同》（合同编号6001405）。合同约定颜岳飞将涉案房产转让给邓堃，房产有抵押，买方已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；合同约定为保证第三方顺利办理房产交易手续，卖方应在签订本合同后三个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三方用于办理赎楼过户等；合同约定房产转让价格为395万元，购房定金共计80万元，买方在签订合同当日支付20万元，签订合同后十日内，买方补交定金60万元，此定金由买方直接向卖方支付；合同约定买方通过一次性付款方式支付除购房定金以外的房款315万元，买方须于2016年1月26日将应付房款315万元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；合同约定交易过程产生的相应税费、服务佣金等均由买方承担；合同第十二条关于违约责任约定任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；合同第十三条记载了卖方账号，并注明买卖双方同意各自应收款项存入以下各自指定本人的收款账号均视同收到；合同第十五条备注条款约定：1、买卖双方友好协商一致买方同意自行赎楼，并且在本26号前赎出房产证；2、如因卖方自身的债务原因导致买方无法顺利赎或是已赎出房产证后被查封，卖方自行承担买方的损失；3、如因买卖双方的其中一方的原因导致该房产不能正常过户或不能完成交易，承担中间方的服务佣金全额给中间方；4、卖方同意买方以第三方的名额办此房产的过户手续，应无条件配合买方办理过户手续；5、买卖双方自行同意此合同及备注条款，如有违反视为违约，应按违约条款进行赔偿对方；6、买方同意此房过户以后卖方交房时间延迟到2016年3月。合同亦对其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，邓堃与颜岳飞签订了《合同主体变更确认书》，称协商一致就涉案房产交易在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为他人，具体姓名处为空白。邓堃称于2015年1月12日合同签订当日支付了20万元定金，并提交了三张POS签购单，显示卡号为623058******1753的平安银行卡在商户名称为深圳市碧海房地产、终端号为00000002的POS机上进行三笔刷卡消费，其中2016年1月12日18时01分刷卡消费50060元，20时43分刷卡消费100060元，22时51分刷卡消费50060元。颜岳飞认为该三张POS签购单均为打印件，对真实性不予认可，同时认为该20万元款项收款方并不是颜岳飞。为核实邓堃提交的三张POS签购单的真实性，本院庭审时要求邓堃于庭审后三个工作日提交与POS签购单相对应的银行交易记录，但邓堃未在本院指定期限内提交。另邓堃在本案中提交了一份中国民生银行支付业务回单，显示第三人碧海公司法定代表人刘密于2016年1月12日向颜岳飞转账5万元，备注为“代客转购买×××小区×栋×座房购房定金”。颜岳飞确认收到了该笔5万元。另查明，涉案房产因颜岳飞与案外人黄某某房产买卖合同纠纷一案于2016年1月14日被深圳市宝安区人民法院查封，查封期限三年，查封案号（2016）粤0306财保26号，涉案房产另于2016年4月1日由深圳市南山区人民法院依（2016）粤0305民初324号办理了轮候查封，于2016年4月18日由深圳市宝安区人民法院依（2016）粤0306财保155号再次办理了轮侯查封。一审法院认为，邓堃、颜岳飞于2016年1月12日签订的《房产买卖合同》（编号6001405）系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同解除。邓堃与颜岳飞签订的《房产买卖合同》明确约定金80万元，签订合同当日支付20万元，签订合同后十日内支付60万元，定金由邓堃直接向颜岳飞支付，合同中并已明确载明了颜岳飞的收款账号。但邓堃在签订合同当日并未向颜岳飞直接支付定金20万元，而是自称在第三人碧海公司通过刷卡方式支付了定金20万元，无论邓堃提供的POS机签购单是否真实，都违反了合同约定的定金支付方式，且邓堃提供的三张POS机签购单显示刷卡时间为签订合同当日的18时01分，20时43分，22时51分，中间跨度近五个小时，颜岳飞主张不清楚邓堃在第三人碧海公司处通过刷卡方式支付定金具有合理性。而邓堃提交的POS机签购单并没有相应的银行交易记录相佐证，在庭审时本院指定邓堃在庭审后三个工作日内提交相对应的银行交易记录，邓堃也未在指定期限内提供。从另一方面讲，如颜岳飞同意邓堃变更定金支付方式，即由直接向颜岳飞支付改为向第三人碧海公司支付，在邓堃在第三人碧海公司处通过刷卡方式支付定金后，颜岳飞会向邓堃出具收款收据确认定金支付情况，而本案中并未有颜岳飞出具的关于定金的收款收据。综合以上情况，本院认为邓堃并未按合同约定支付定金，邓堃在定金支付上已构成违约，在此种情况下，颜岳飞有权要求邓堃继续履行合同，按合同约定支付定金，也可提出解除合同，但本案实际情况是颜岳飞在邓堃未按合同约定支付定金的情况下，即未要求邓堃继续履行合同，也未提出解除合同，在合同未解除时，邓堃与颜岳飞交易的涉案房产被法院查封，涉案房产被法院查封直接导致了邓堃、颜岳飞的交易事实上无法继续进行，邓堃、颜岳飞现均主张解除合同，故一审法院确认解除邓堃、颜岳飞双方于2016年1月12日签订的《房产买卖合同》。关于双方主张的违约金，一审法院认为，邓堃未按合同约定支付定金的行为及涉案房产被法院查封的情况均是导致合同解除的原因，因此，一审法院认定双方均无需就合同解除向对方支付违约金。关于定金，合同解除后，颜岳飞已收取的定金应予以返还，因颜岳飞确认收到了第三人碧海公司法定代表人转账的5万元，而第三人碧海公司确认该5万元为代邓堃转交颜岳飞的定金，故由颜岳飞直接向邓堃返还定金5万元，邓堃另主张刷卡支付的15万元定金，虽未提交相应银行交易记录，但第三人碧海公司确认已收到，且表示愿意根据法院判决予以处理，故由第三人碧海公司直接向邓堃返还。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除邓堃与颜岳飞于2016年1月12日签订的《房产买卖合同》（编号6001405）；二、颜岳飞于判决生效之日起三日内向邓堃返还定金人民币50000元；三、第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司于判决生效之日起三日内向邓堃返还定金150000元；四、驳回邓堃其他诉讼请求；五、驳回颜岳飞的其他反诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实准确，本院予以确认。本院认为，颜岳飞虽然曾于2015年12月1日就涉案房产与案外人黄某某签订了《房产买卖合同》，但根据相关证据显示，在颜岳飞于2016年1月12日与邓堃签订《房产买卖合同》（编号6001405）时，颜岳飞已没有继续履行与黄某某之间的房产交易，后颜岳飞与黄某某双方之间就涉案房产发生的房屋买卖合同纠纷亦已提起民事诉讼[（2015）深宝法民三初字第2418号]，且该涉案房产当时并没有处在查封状态，故邓堃主张颜岳飞在本案中的交易行为是“一方二卖”，目的是企图骗取非法利益，没有充分依据，本院不予采信。原审认为颜岳飞与邓堃签订的《房产买卖合同》应为双方的真实意思表示，亦没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，并无不当。关于邓堃主张支付违约金395000元问题，根据邓堃与颜岳飞签订的《房产买卖合同》，双方明确约定邓堃支付定金80万元，其中20万元于合同签订当日支付，此定金由买方邓堃直接向卖方颜岳飞支付。邓堃主张合同签订当日已通过第三人碧海公司向颜岳飞转账支付定金5万元，其余定金15万元双方口头协商先行支付到第三人碧海公司账户，上述定金20万元均通过POS机刷卡消费的方式支付。颜岳飞不认可双方口头协商变更定金15万元支付方式的事实。本院认为，买卖双方在房产交易中均应有审慎注意义务，合同的重要条款应当采取明确、具体的方式载明。本案中，邓堃未能充分举证证明颜岳飞明确同意变更定金的支付方式，而颜岳飞亦未出具收款收据确认定金20万元的支付，虽然第三人碧海公司曾二次向颜岳飞发出履约催告函，但不能认定邓堃已履行双方合同约定将定金20万元在签订合同当日直接支付给颜岳飞的义务。原审认定邓堃没按约定支付定金的行为是双方《房产买卖合同》解除原因之一，并根据导致合同解除的原因，认定双方均无需就合同解除向对方支付违约金，亦无不当。邓堃主张颜岳飞支付违约金395000元，本院不予支持。综上，上诉人邓堃的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7225元，由上诉人邓堃负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 邢  蓓  华审判员 张  永  彬二〇一七年五月九日书记员 刘晓露（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。