南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初496号原告：唐日智，男，1971年6月12日出生，汉族，住广西南宁市。委托诉讼代理人：杨德清，广西双贺律师事务所律师。被告：伍辉，男，1974年1月21日出生，汉族，住广西柳州市。委托诉讼代理人：覃晓，广西君桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄云艳，广西君桂律师事务所律师。原告唐日智与被告伍辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐日智的委托诉讼代理人杨德清，被告伍辉的委托诉讼代理人覃晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐日智向本院提出诉讼请求：1.被告伍辉向原告唐日智赔偿三个月的租金损失118296元；2.被告伍辉向原告唐日智支付逾期交纳租金的违约金23659.2元；3.本案诉讼费由被告伍辉承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月20日签订一份《租赁合同》，约定原告将位于南宁市青秀区商铺出租给被告做茶叶等经营使用，该《租赁合同》约定租赁期限至2016年5月15日。《租赁合同》第二条约定“租金按季度交纳，即每季度届满20日前交足下一季度房租费给甲方（原告），如逾期不交租，每超出一天按季度租金的10%交纳滞纳金。”第三条约定“合同期内，甲方不得无故违约收回……，如乙方（被告）中途停止租赁时，必须提前2个月向甲方提出终止合同的申请并办理有关移交手续……”。在履行《租赁合同》合同期间：被告应在2014年7月25日前支付2014年8月15日至2014年11月14日一季度的租金，但被告迟延了30日在2014年8月24日才支付；另，被告应在2014年10月25日前支付从2014年11月15日至2015年2月15日一季度的租金，但被告迟延了20日在2014年11月14日才支付了一部分租金。根据《租赁合同》约定，被告应每超出一天按季度租金的10%向原告交滞纳金（滞纳金实际指的是违约金），第一次拖欠租金的时间为30天，依约被告应向原告支付违约金354888元；第二次拖欠租金的时间为20天，依约被告应向原告支付违约金236592元，以上总计591480元。现原告按被告每次逾期支付应交季度租金的10%主张违约金，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金为：118296元×10%×2次=23659.2元。2015年12月30日经过南宁铁路运输中级法院（2015）宁铁中民终字第41号生效判决确认：原、被告双方签订的《租赁合同》于2015年1月31日由被告解除；被告于2015年1月20日向原告送达书面解除《租赁合同》的函，但被告没有按照“提前两个月提出终止合同申请”的约定解除合同，原告并未收到合同解除告知书，导致涉案铺面自2015年2月1日至2015年5月10日处于空档中，给原告造成巨大的损失。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告伍辉辩称：1、对于原告要求被告赔偿租金损失的诉请无合同依据，因双方未对被告提前解除《租赁合同》约定违约责任；2、《租赁合同》于2015年1月31日解除后，被告已于同日搬离租赁物并将钥匙转交给原告指定的案外人，被告已丧失了对租赁物的处分权，此后的收益及损失由原告自行承担，与被告无关；3、被告在租赁期满已交足所有租金，不存在合同解除后拖欠租金的行为，没有给原告造成损失；4、尽管在租赁期间被告有二次逾期支付租金的行为，但出现逾期支付时，原告接受了租金，并由被告继续承租，说明双方以事实行为对合同进行了变更，原告放弃向被告主张违约金；5、延付租金的诉讼时效为1年，延付租金而产生的违约金的诉讼时效亦为1年，故原告要求被告支付延付租金违约金已过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月20日，原告经广西农村经济经营管理总站业主委员会同意，将位于南宁市商铺转租给被告，被告租赁该商铺做茶品等经营。同日，原告与被告签订一份《租赁合同》，应原告的要求，合同落款时间提前至2011年5月16日，租赁期限截止至2016年5月15日。2014年5月16日至2015年5月15日的月租金为39432元。合同第二条约定，租金按季度交纳，即每季度20天前交足下一季度租金给甲方（原告），如逾期不交租，每超出一天按季度租金的10%交滞纳金，超出10天，甲方无条件收回出租房，甲方不退还乙方（被告）的押金。第三条约定，如乙方中途停止租赁，必须提前2个月向甲方提出终止合同申请并办理有关移交手续。合同还对其他的权利义务作了约定。另查明：根据已经生效的南宁铁路运输中级法院（2015）宁铁中民终字第41号民事判决书所确认的事实，被告在租赁原告房屋期间有两次拖欠租金的情况，第一次，被告未于2014年7月25日前向原告交齐2014年8月15日至2014年11月14日期间的租金。第二次，被告未于2014年10月25日前向原告交齐2014年11月15日至2015年2月14日期间的租金。两次都延后将近一个月的时间交齐租金。此外，被告因自身原因需提前解除与原告签订的租赁合同，并于2015年1月20日向原告寄出解除合同告知书，原告于同日收到该告知书。被告的租金交到2015年1月31日，被告亦于同日搬离租赁铺面，并经原告同意后把铺面钥匙交给案外人谢新。南宁铁路运输中级法院（2015）宁铁中民终字第41号民事判决书确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2015年1月31日解除。还查明：2015年5月10日，原告与案外人方向明签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将南宁市长湖路8号一楼2号商铺出租给方向明，租赁期限自2015年5月15日至2018年5月15日，其中2015年5月15日至2015年5月25日为装修免租期。2015年5月27日，原告与案外人李权签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将南宁市长湖路8号一楼3号商铺出租给李权，租赁期限自2015年6月15日至2018年6月15日，其中2015年5月28日至2015年6月15日为装修免租期。以上事实，有《租赁合同》、《南宁铁路运输中级法院（2015）宁铁中民终字第41号民事判决书》、《房屋租赁合同》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告唐日智与被告伍辉于2013年10月20日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于赔偿租金损失的问题。《租赁合同》第三条约定，如被告中途停止租赁，必须提前2个月向原告提出终止合同申请并办理有关移交手续。被告于2015年1月20日向原告寄出解除合同告知书，原告于同日收到该告知书。原、被告双方签订的《租赁合同》被生效的民事判决书确认于2015年1月31日解除，被告的租金亦交到2015年1月31日。被告未依照合同约定提前2个月向原告提出终止合同申请。就该约定来看，承租方有提前解除合同的权利，但需提前2个月通知出租方。合同约定承租方需提前2个月通知出租方解除合同是为了避免承租方提前退租，给出租方带来房屋空置期间的租金损失，让出租方能为寻找下一个承租方提前做好准备。就本案而言，被告作为承租方并未依约履行提前2个月通知出租方解除合同的义务。虽然原、被告双方签订的《租赁合同》中并未约定被告未提前2个月通知原告退租需要承担何种违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》于2015年1月31日解除后，原告有权要求被告赔偿因其未依约履行合同义务而造成的房屋空置期间的租金损失。合同约定2014年5月16日至2015年5月15日的月租金为39432元，现本院酌情以该期间2个月的房屋租金即78864元作为被告应向原告赔偿房屋空置期间的租金损失的标准。对于原告诉请多出的部分，本院不予支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告至迟应于2014年7月25日前支付2014年8月15日至2014年11月14日的租金，被告未如约足额支付。被告至迟应于2014年10月25日前支付2014年11月15日至2015年2月15日的租金，被告未如约足额支付。原告从2014年7月26日起可向被告要求延付2014年8月15日至2014年11月14日的租金所产生违约金，从2014年10月26日起可向被告要求延付2014年11月15日至2015年2月15日的租金所产生违约金，即延付租金的违约金的诉讼时效最早从2014年7月26日起算。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。由上述规定可知，延付租金的诉讼时效为1年不等同于因延付租金而产生的违约金的诉讼时效也是1年，故延付租金而产生的违约金的诉讼时效为2年。对于被告“延付租金而产生的违约金的诉讼时效为1年，原告关于违约金的诉讼请求已过诉讼时效”的抗辩主张，本院不予采纳。原告诉请第一笔延付租金的违约金的诉讼时效期满为2016年7月24日，本案于2016年7月5日立案，故原告关于违约金的诉请未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据双方合同第二条的约定，被告逾期不交租，每超出一天按季度租金的10%交滞纳金。该滞纳金实为违约金。被告迟延支付租金，原告因此遭受的实际损失为延迟支付租金的利息损失。合同约定的违约金高达“每日按季度租金的10%”，尽管原告将违约金调整至23659.2元，仍然过分高于实际损失。被告主张对违约金予以调整合法有据。被告至迟应于2014年7月25日前支付2014年8月15日至2014年11月14日的租金，至迟应于2014年10月25日前支付2014年11月15日至2015年2月15日的租金，被告未如约足额支付。两次足额支付的时间为延后将近一个月。因此，本院酌情支持被告向原告支付违约金500元，对于原告诉请多出的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告伍辉赔偿原告唐日智租金损失78864元；二、被告伍辉向原告唐日智支付违约金500元；三、驳回原告唐日智其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3140元，减半收取计1570元，由原告唐日智负担692元，被告伍辉负担878元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  廖俊芳二〇一六年八月二十二日书 记 员  李小媛附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。