中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7869号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海龙亿家具有限公司，住所地上海市。法定代表人：万华杨，经理。委托诉讼代理人：王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：许鹏，上海艾帝尔律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：吴杰森，男，1954年6月24日出生，现住上海市。委托诉讼代理人：潘雪源，上海道恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振荣，上海道恩律师事务所律师。上诉人上海龙亿家具有限公司(以下简称“龙亿公司”)因与被上诉人吴杰森房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙亿公司上诉请求，撤销原判第三、第四项，依法改判[在抵扣人民币(以下币种均为人民币)10,000元押金的基础上]龙亿公司支付吴杰森房屋占有使用费及物业费10,939.05元，对吴杰森要求支付逾期付款滞纳金的诉请不予支持。事实和理由：龙亿公司因房屋进水遭受损失，在多次与吴杰森交涉无果后只能采取停付租金的方式来保护自身的权益，因此龙亿公司拒付租金有明确正当的理由，不属于恶意违约的情形，而是私力救济的合法手段。吴杰森要求龙亿公司承担逾期付租滞纳金没有理由。不论是从双方合同的约定还是从惯例来看，龙亿公司支付的租房押金10,000元在拖欠房租的情况下是可作抵扣租金之用的。龙亿公司拖欠租金42天，欠租金额不足15,000元，一审法院不仅支持了(日万分之五)逾期付款滞纳金，还将龙亿公司的押金10,000元予以没收，明显不合理。故要求支持龙亿公司的上诉请求。吴杰森辩称，龙亿公司的所称并非事实。一审中其既无相应的诉求，也缺乏合同依据。原审法院查明事实清楚。适用法律正确。故不同意龙亿公司的上诉请求，要求维持原判。龙亿公司向一审法院起诉请求：确认龙亿公司与吴杰森之间签订的《房屋租赁合同》无效。吴杰森则提起反诉，请求判令：1、龙亿公司支付吴杰森房屋租金和物业费15,989.91元(按照月租金10,800元及月物业费780元，自2015年9月9日计算至2015年10月20日)；2、龙亿公司支付吴杰森合同解除后的房屋占用费和物业费20,939.05元(按月租金10,800元及月物业费780元，自2015年10月21日计算至2015年12月14日)；3、龙亿公司支付吴杰森滞纳金4,190.40元(以四个月租金即43,200元为基数，按日千分之一，自2015年9月9日计算至2015年12月14日共97天)；4、龙亿公司支付吴杰森电费805元(2015年7月1日至2015年12月14日期间)。一审中，吴杰森表示不要求在本案中处理第四项反诉请求。一审法院认定事实：2015年2月28日，龙亿公司与吴杰森签订《房屋租赁合同》。合同约定：“龙亿公司向吴杰森承租位于，面积约260平方米，月租金为10,800元，月物业费为780元。龙亿公司另支付押金10,000元；租期为10个月，自2015年3月9日至2016年1月9日；协议签订之日，龙亿公司按半年月租金额向吴杰森支付租金为69,480元(含物业管理费)，依此类推，如有拖欠，按每天租金额千分之一加收滞纳金，逾期一个月的，吴杰森有权解除本合同，收回房屋，租金押金归吴杰森所有，不足部分龙亿公司据实赔付。”。合同签订后，龙亿公司支付吴杰森租金及物业费至2015年9月8日。因龙亿公司未按约支付后四个月的租金，故吴杰森于2015年9月15日向龙亿公司发函催告。经催告未果，吴杰森于2015年10月20日向龙亿公司发解除合同通知书要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。2015年10月31日，龙亿公司向吴杰森回函，表示同意解约，并表示于2015年11月30日搬离。2015年12月14日，龙亿公司将房屋钥匙交还吴杰森。一审法院另查明，位于上海市青浦区工业厂房的产权自1999年登记在案外人上海俊昌皮具有限公司名下，厂房位于徐泾镇宅东村。2002年6月11日，上海市工商行政管理局向上海俊昌皮具有限公司发企业名称变更核准通知书，同意该公司名称变更为上海艾菲尔服饰有限公司。2006年10月17日，吴杰森与上海艾菲尔服饰有限公司就厂房签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，由吴杰森承租该厂房，租期自2007年1月15日至2016年1月15日。一审法院认为：龙亿公司与吴杰森签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。依法成立的合同受法律保护。本案中，系争厂房具有相应的产权证书，龙亿公司以承租厂房缺乏产证及吴杰森非产权人为由主张合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。按照法律另规定，合同可以协商解除。一审审理中，龙亿公司与吴杰森一致同意《房屋租赁合同》于2015年10月20日解除，与法无悖，可予确认。合同关系存续期间，龙亿公司应按约向吴杰森支付租金及物业费，龙亿公司以其与吴杰森存在其他纠纷为由拒付，于法无据。故龙亿公司除应支付吴杰森相应租金及物业费外，还应偿付吴杰森滞纳金。对于滞纳金，吴杰森要求以剩余四个月租金为基数，按合同约定的日千分之一计算97天，龙亿公司认为应按实际腾退即2015年10月30日前产生的应付租金额为基数，按银行同期贷款利率计算97天。对此，鉴于龙亿公司同意按腾退前的应付租金为基数，结合本案的实际情况及双方的过错程度，故法院认为滞纳金的标准以龙亿公司实际腾退前的应付金额为基数，按日万分之五计算97天为宜。合同解除后，龙亿公司仍应支付合同解除至吴杰森实际腾退期间的房屋占有使用费。龙亿公司主张其于2015年11月30日腾退，吴杰森则认为腾退时间为2015年12月14日。对此，法院认为除非当事人对房屋腾退的标准另有约定，否则交还钥匙可视为房屋腾退，双方一致确认龙亿公司于2015年12月14日将钥匙交还吴杰森，故腾退之日应为该日。龙亿公司主张其于2015年11月30日腾退，缺乏事实依据，对此不予采信。吴杰森要求龙亿公司支付2015年10月21日至2015年12月14日期间的房屋占有使用费及物业费，于法有据，应予支持。龙亿公司另表示若法院判令龙亿公司支付租金，则应扣除已支付的10,000元押金，吴杰森予以反对。法院认为，合同明确约定若龙亿公司逾期支付租金导致合同解除，押金归吴杰森所有，故龙亿公司要求扣除押金，缺乏事实依据，法院不予采纳。判决：一、驳回上海龙亿家具有限公司要求确认其与吴杰森于2015年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求；二、上海龙亿家具有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴杰森2015年9月9日至2015年10月20日期间的租金及物业费15,989.91元；三、上海龙亿家具有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴杰森2015年10月21日至2015年12月14日期间的房屋占有使用费及物业费20,939.05元；四、上海龙亿家具有限公司应于判决生效之日起十日内偿付吴杰森滞纳金1,693.62元。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，龙亿公司与吴杰森就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，与法不悖，应确认合法有效。签约后，双方均应恪守履行。龙亿公司未按约支付房屋租费，已构成违约。其以与吴杰森存在其他纠纷为由拒绝付租，于法无据，应承担相应责任。其不同意支付逾期付租滞纳金理由不能成立。因龙亿公司拖欠租金，吴杰森催告无果后向龙亿公司发出解约通知，符合合同约定，龙亿公司对于解约也未表示异议。双方合同明确约定若龙亿公司逾期付租导致解约，押金归吴杰森所有，故龙亿公司要求以押金抵扣欠租的抗辩意见，本院不予采纳。原审法院对双方纠纷所作的处理并无不当，应予维持。龙亿公司的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币365.80元，由上诉人上海龙亿家具有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十一月十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……