辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01714号
上诉人（原审被告）：大连圣地房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区长春路196-6号106室。
法定代表人：季占策，该公司总经理。
委托代理人：徐仑，辽宁乾均律师事务所律师。
委托代理人：崔相春，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：于庆丽。
委托代理人：刘羽，辽宁丰源律师事务所律师。
原审原告于庆丽与原审被告大连圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）租赁合同纠纷一案，圣地公司不服大连市西岗区人民法院（2014）西审民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人圣地公司委托代理人徐仑、崔相春，被上诉人于庆丽委托代理人刘羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于庆丽一审诉称：2012年7月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告租用原告所有的位于西岗区八一路157号-1的房屋，年租金350000元，租期为一年，付款方式为半年交。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，现合同约定的租期已满，被告未按合同约定向原告交付下半年租金，已严重侵害了原告权益。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告向原告支付租金人民币175000元（自2013年1月17日至2013年7月16日）；2、被告向原告支付自2013年7月17日起至腾退之日止期间的房屋使用费人民币43750元（暂计至2013年8月31日）。
被告圣地公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我公司搬进该房屋后在使用中陆续出现了严重的漏水、墙面发霉脱落等情况，地热暖气不畅通导致无法正常供暖，严重影响了我公司的工作。经多次与原告沟通均未得到解决，依据租赁合同第九条约定，我公司有权提前解除合同并要求原告赔偿损失和承担一个月租金的违约责任。2、我公司已于2013年5月搬出该房屋并通知原告要求解除租赁合同，原告并未阻拦我公司搬家，说明其已经知道我公司要解除租赁合同及已经搬出的事实，故我公司不应支付2013年5月至2013年7月16日的租金。3、我公司多次与原告联系结算，但原告始终拒绝。故我公司不应支付2013年7月17日至2013年8月31日的占有使用费。4、原告应当返还我公司已交纳的押金20000元或者抵顶租金。
一审法院查明：2012年7月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告租用原告所有的位于大连市西岗区八一路157号-1房屋使用，租期为一年，年租金350000元，付款方式为每半年交一次。当日，被告交付押金2万元，后原告将该房屋交被告使用。被告于2012年10月21日、2013年1月10日分两次向原告支付租金共175000元。合同期满后，双方未再续签合同，被告未将案涉房屋交还给原告，原告自认于2014年3月将案涉房屋收回并更换门锁。
一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。原告已按合同约定将案涉房屋交付被告使用，被告亦应按合同约定向原告支付房屋租金。现被告未按约定支付2013年1月17日至2013年7月16日的租金175000元，构成违约。故原告要求被告支付该租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告抗辩已于2013年5月搬离案涉房屋故不应支付此后租金的意见，因被告未能提供相关证据予以证明，对其抗辩意见不予采纳。被告亦未能证明租赁期满后将房屋返还原告，其应按合同约定的租金标准向原告支付实际占有期间的占有使用费。故原告要求被告支付2013年7月17日至2013年8月31日的房屋占有使用费43750元［（350000元÷12个月）×1.5个月］的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院亦予支持。关于被告抗辩案涉房屋在租赁期内出现严重漏水、墙面发霉脱落等情况影响正常使用并申请司法鉴定的意见，根据《房屋租赁合同》第九条约定“原告应保证房屋符合约定的使用用途，如出现影响被告正常使用房屋的情形，原告应当在接到被告通知时及时解决。否则被告有权提前解除合同，并要求原告赔偿损失和承担一个月租金的违约责任。”又根据《合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”维修租赁物是出租人的法定义务，但在租赁期内，租赁物的占有使用人是承租人，出租人维修租赁物的前提是承租人提出维修的要求。本案中，案涉房屋是否在租赁期内出现影响使用的情况并不是被告不付租金的直接理由，被告应首先证明通知过原告要求维修，现被告未能举证证明其在房屋出现问题时及时通知原告予以解决，故其抗辩主张无合同依据和法律依据，不予采纳。其提出的司法鉴定申请，一审法院亦不予支持。关于被告要求原告返还20000元押金或以该押金抵顶租金的意见，根据案涉《房屋租赁合同》第四条约定，因原告未主张被告在承租期内损坏房屋或室内用品应予赔偿，故该20000元押金应当返还给被告，被告同意以该押金抵顶租金，一审法院予以照准。综上，被告共应向原告支付198750元（175000元＋43750元-20000元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，作出如下判决：被告大连圣地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告于庆丽198750元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费40550元（原告已预交），由被告大连圣地房地产开发有限公司负担。
宣判后，圣地公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销原判，依法改判。其基本上诉事实与理由为：一审法院未同意上诉人要求对案涉房屋霉变形成时间进行鉴定，而直接判定由上诉人承担全部责任，无任何证据及法律依据。租赁合同签订后，上诉人在几个月的使用中陆续出现了严重的漏水、墙面发霉脱落等情况，地热暖气不通畅导致无法正常供暖，严重影响了上诉人的工作，根本无法正常使用，经多次与被上诉人沟通，该情况均未得到解决，导致上诉人于2013年5月搬出案涉房屋时通知被上诉人要求解除合同并退还钥匙，但被上诉人听说上诉人不再租赁案涉房屋时就不肯过来协商，拖延不见，根据双方合同约定，上诉人不应支付2013年5月至7月16日的租金58333元，同时被上诉人还应赔偿上诉人违约金29167元（一个月租金），再扣除押金2万元，上诉人实际只应支付租金67500元。2013年5月搬出后未再继续占用案涉房屋，即便依据双方合同约定，租赁期于2013年7月16日结束后，如上诉人继续租赁需另行签订新的合同，被上诉人主张在此期间上诉人一直占用房屋，应举证予以证明，但被上诉人未举证证明的情况下，一审法院依据被上诉人在庭上的自述2014年3月将案涉房屋收回，并判决上诉人支付2013年7月17日至8月31日期间占有使用费43750元，无法律依据。一审原告的诉讼请求总计金额为218750元，按照人民法院诉讼费收费标准计算诉讼费应为4581.25元，而一审法院收取诉讼费为40550元，明显高于应收费标准。
于庆丽二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实无误，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
另查明，于庆丽于2013年9月11日在一审法院起诉时的诉讼请求为：一是要求圣地公司腾退案涉房屋；二是要求圣地公司支付2013年1月17日至2013年7月16日期间的租金17.5万元；三是要求圣地公司支付2013年7月17日至2013年8月31日期间占有使用费43750元。2014年4月16日，本案一审重审时，于庆丽的诉讼请求为：一是要求圣地公司支付2013年1月17日至2013年7月16日期间的租金17.5万元；二是要求圣地公司支付2013年7月17日至2013年8月31日期间占有使用费43750元。
二审庭审中，圣地公司自认其未向于庆丽交还案涉房屋的钥匙。
圣地公司在本案二审庭审时承认其在一审法院诉讼过程中提交的拟证明案涉房屋存在漏雨、墙面发霉脱落的照片系圣地公司于2013年12月2日拍摄。
二审庭审中，圣地公司针对法庭询问：租期内是否有证据发生了漏雨情况，圣地公司回答：“出现这种情况之后拍摄的照片”；怎么证明是在租期内发生的漏雨现象，圣地公司回答：“不能确定，没有其他证据证明”。发生屋面漏雨后，采取哪些措施，圣地公司回答：“主要是防水不好，有渗漏的现象，导致了墙皮脱落，我们做了简单的防护性的修补”；是否必然影响案涉房屋的使用，圣地公司回答：“有影响，包括暖气到冬天不能使用，重新进行了维修是上诉人自己做的，在一审时已提交证据，适当的维修可以维持正常使用”。
本院查明的上述事实有起诉状、庭审笔录、照片以及当事人陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，于庆丽与圣地公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，于庆丽已按照合同约定将案涉房屋交付给圣地公司占有、使用，圣地公司亦应按照双方合同约定支付租金，圣地公司对于其欠交2013年1月17日至2013年7月16日期间的租金数额175000元没有异议，但主张因案涉房屋存在屋面漏雨、墙面发霉脱落、地热暖气不畅通等，已于2013年5月搬出案涉房屋并通知解除合同，不应支付2013年5月至2013年7月16日的租金，对此，本院认为，圣地公司主张案涉房屋存在漏雨、墙面发霉脱落的证据仅仅是其在一审法院诉讼过程中提交的照片，对于该照片圣地公司承认系其于2013年12月2日拍摄，而双方合同约定的租赁期限于2013年7月16日终止，在双方租赁期限结束后拍摄的该照片不足以证明案涉房屋系在合同约定的租赁期内存在漏雨、墙面发霉脱落等情况而影响案涉房屋的正常使用从而导致合同约定的解除条件成就，且圣地公司亦未能提交其他充分证据证明在租赁期内存在漏雨、墙面发霉脱落等情况而不能使用案涉房屋，不仅如此，在本案二审庭审中，圣地公司则表示于庆丽已对暖气进行了维修，案涉房屋主要是防水不好，有渗漏现象而导致墙皮脱落，适当的维修可以维持正常使用，从圣地公司前述陈述看，即便圣地公司所言案涉房屋存在漏雨、墙面发霉脱落等情况属实，亦不足以导致合同约定的解除条件成就，故圣地公司该主张缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，一审法院判决圣地公司支付2013年1月17日至2013年7月16日期间的租金175000元，并无不妥，本院予以确认。
关于圣地公司主张应对案涉房屋霉变形成时间进行鉴定一节，本院认为，首先，圣地公司在一审法院诉讼过程中提交的拟证明案涉房屋存在漏雨、墙面发霉脱落的照片系圣地公司于2013年12月2日拍摄，根据圣地公司在二审庭审中的陈述“不能确定，没有其他证据证明”案涉房屋是在租赁期内发生漏雨现象，而双方合同约定的租赁期限于2013年7月16日终止，在双方租赁期限结束后拍摄的该照片不足以证明案涉房屋系在合同约定的租赁期内存在漏雨、墙面发霉脱落，且在庭审中圣地公司亦表示案涉房屋有渗漏现象而导致墙皮脱落，其做了简单的防护性修补，适当的维修可以维持正常使用；其次，于庆丽亦表示案涉房屋租赁合同到期后双方没有进行交接，所欠租金增加较多，双方协商没有达成一致，为防止损失扩大，于2014年3月更换门锁之后另行出租给他人使用。故综合本案现二审查明的情况看，客观上亦无法对案涉房屋霉变形成时间进行鉴定。
关于圣地公司主张一审判决其承担2013年7月17日至2013年8月31日期间占有使用费43750元无法律依据一节，本院认为，由于双方合同约定的租赁期限截止2013年7月16日到期，圣地公司未能提交充分证据证明其在合同到期后何时向于庆丽交付了案涉房屋，且在本案二审庭审中，圣地公司亦表示其未向于庆丽交还案涉房屋的钥匙，故一审法院判决圣地公司承担合同到期后继续占有使用案涉房屋的费用，并无不妥，圣地公司该主张无充分事实和法律依据，本院不予支持。
关于圣地公司主张于庆丽应承担一个月租金标准的违约责任一节，本院认为，现有证据不足以证明于庆丽在合同履行期间存在违约行为，圣地公司该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，于庆丽于2013年9月11日在一审法院起诉时的诉讼请求除要求圣地公司给付175000元租金和43750元占有使用费外，还包括要求圣地公司腾退案涉房屋，但在本案于2014年4月16日重审时，于庆丽已不再要求圣地公司腾退案涉房屋，仅要求圣地公司给付175000元租金和43750元占有使用费，因此，一、二审分别多收取的诉讼费35968.75元应予退回。
综上，圣地公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4581.25元（于庆丽已预交40550元），由圣地公司负担，其余一审诉讼费35968.75元（一审法院多收取部分），于庆丽可至一审法院办理退费手续；二审案件受理费4581.25元（圣地公司已预交40550元），由圣地公司负担，其余二审诉讼费35968.75元，退回圣地公司（多收取的部分）。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一五年十一月二十五日
书记员 樊 迪