广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初17935号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。被告：董延林，男，1974年7月15日出生，汉族，身份证住址山东省青州市。被告：中山市天骏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇滘心村东福南路（建材市场内）。法定代表人：刘摄都。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告董延林、中山市天骏房地产开发有限公司（以下简称天骏公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因董延林拖欠按揭贷款本息不还，天骏公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与董延林之间的借款合同；2.董延林立即归还贷款本金265201.9元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2016年7月18日合计1103.36元，其中正常利息1082.91元、逾期罚息20.45元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计266305.26元；3.董延林承担律师费用17315元；4.建行中山分行对董延林所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;5.天骏公司承担连带保证责任。被告董延林下落不明。经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。被告天骏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：董延林。借款合同签约情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780041-2012-20151073073）。借款用途：购买广东省中山市南头镇东福南路168号骏灏庭XX幢XXXX房。贷款本金：270000元。贷款期限：2015年9月10日起至2038年9月10日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2015年9月10日。欠款情况：董延林从2016年2月开始未能按时足额还款，之后断断续续有还款，但未能足额还清到期本金。截至2016年7月18日尚欠借款本金265201.9元（含已到期本金550.25元），利息（含正常利息、逾期罚息）1103.36元。律师费用情况：2016年7月20日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人陈庆明等43人（见附件，含董延林在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额17315元。抵押担保情况：抵押物为董延林本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX50号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2014年12月18日，天骏公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市南头镇滘心村东福南路168号的经批准命名为骏灏庭的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与董延林之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，董延林作为借款人，应当全面履行还款义务。因董延林有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于董延林拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由董延林承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生，但按约定计算的律师费金额应为16315元，该部分本院予以支持；超出部分没有依据，本院予以驳回。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当董延林不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。天骏公司承诺对董延林所欠建行中山分行的本案债务承担阶段性的连带保证责任且尚在保证期间内，故天骏公司应对董延林所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对董延林享有的债权既有债务人董延林提供的物的担保，又有天骏公司提供的保证，且合同对担保履行先后顺序并未作明确约定，故建行中山分行应先就董延林提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由天骏公司承担连带保证责任。天骏公司承担保证责任后，有权向董延林追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。董延林、天骏公司经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告董延林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780041-2012-20151073073）。二、被告董延林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金265201.9元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年7月18日合计为1103.36元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮0%确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告董延林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费16315元。四、被告董延林逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告董延林提供的抵押物即位于广东省中山市南头镇东福南路168号骏灏庭XX幢XXXX房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX50号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市天骏房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市天骏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告董延林追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5554元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交5554元），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担20元，被告董延林、中山市天骏房地产开发有限公司负担5534元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一七年一月十三日书 记 员  廖柳茹陈自勉