山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第597号
上诉人（原审被告）：宋振利，男，汉族，居民。
委托代理人：李宝德，山东界湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱孔帅，男，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：袁ＸＸ，男，汉族，居民。
上诉人宋振利因房屋租赁合同纠纷一案，不服临沭县人民法院（2014）沭民一初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年2月2日，原告朱孔帅与被告宋振利签订房屋租赁合同，约定由原告朱孔帅租赁被告所有的房屋及院落一处，每年租金9000元，并约定违约方需付给另一方违约金10000元。原告朱孔帅与被告宋振利各自履行合同约定的义务。2012年2月23日，原告朱孔帅、袁ＸＸ与被告宋振利经协商，朱孔帅不再租赁，由原告袁ＸＸ租赁被告宋振利的上述房屋及院落，每年租金9000元。合同签订后，经宋振利同意，原告袁ＸＸ将应交纳给宋振利的租金9000元交纳给原告朱孔帅。但被告至今未将房屋及院落交付给原告袁ＸＸ使用。
上述事实，由原、被告的陈述及原告提供的租赁合同、收到条各一份在卷证实。
原审法院认为，原告朱孔帅与被告宋振利签订的租赁合同，经双方当事人协商一致，已经解除，且相关义务已履行完毕。朱孔帅不是另一租赁合同的当事人，朱孔帅不具备原告资格，因此应驳回朱孔帅的起诉。原告袁ＸＸ与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告袁ＸＸ按合同约定向被告交纳了租金，但被告未将所租赁的房屋及院落交付原告使用，致使合同目的不能实现，因此袁ＸＸ与宋振利所签订的租赁合同应予解除。宋振利应将原告所交纳的租金退还原告，并应承担赔偿责任，该损失的数额参照合同约定的违约金计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、解除原告袁ＸＸ与被告宋振利于2012年2月23日签订的《租赁合同》。二、被告宋振利于本判决生效后十日内返还原告袁ＸＸ租金9000元，并赔偿损失10000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告宋振利负担。
上诉人宋振利不服原审判决上诉称，1.二被上诉人和上诉人三方皆认可被上诉人朱孔帅和上诉人在2012年2月2日签订房屋租赁合同后，被上诉人支付房租9000元，上诉人将院落交付给被上诉人朱孔帅，合同得到即时履行。后来在2012年5月份被上诉人袁ＸＸ先找到被上诉人朱孔帅，在得到其认可后，又找到上诉人，三方协商，有被上诉人袁ＸＸ与上诉人宋振利续签合同。在被上诉人朱孔帅和袁ＸＸ之间实现了债的概括转移。上诉人宋振利也同时完成了指示交付。因而被上诉人朱孔帅和袁ＸＸ已经达成协议；被上诉人朱孔帅所缴纳的9000元租金中的剩余部分，由被上诉人袁ＸＸ支付给朱孔帅，朱孔帅所交的9000元租金的剩余部分也无须再由上诉人宋振利退回给朱孔帅，该部分作为被上诉人袁ＸＸ租赁期间的租金的一部分。因为被上诉人袁ＸＸ除了承受�上诉人朱孔帅的部分剩余款作为租金的一部分外未在向上诉人宋振利交纳任何租金。一审法院在此过程中对于三个最关键的事实没有查清，以至于作出错误的判决。（1）对于而被上诉人和上诉人签订合同的时间没有查清。（2）上诉人宋振利和朱孔帅签订合同后，朱孔帅支付当年租金9000元后宋振利把钥匙交给朱孔帅，朱孔帅又把煤炭对方在所租院内，但在三方协商由袁ＸＸ续签合同的时候，一审法院并没有查清朱孔帅何时交付钥匙给宋振利或袁ＸＸ。（3）一审法院更没有对被上诉人朱孔帅所堆放的煤炭何时运走进行审查。2.正是基于以上三个最基本的事实一审法院没有查清，才出现了在认定时证据不足。具体表现如下：（1）认定被上诉人朱孔帅和上诉人宋振利的合同解除且相关义务已履行完毕没有任何证据。（2）一审法院认定是经上诉人的同意后袁ＸＸ将应交纳给上诉人的租金9000元交纳给了朱孔帅，没有任何证据证明。（3）即使按一审法院也人为的“袁ＸＸ按合同约定向上诉人交纳了租金”，但一审法院从公平公正的角度也应该把朱孔帅所对方没谈的那八个月扣除后最多剩余三四个月。更何况被上诉人袁ＸＸ从未向上诉人宋振利交纳一分钱的租金。（4）上诉人认可先与被上诉人朱孔帅签订了合同并已经实际履行，后来被上诉人袁ＸＸ先与被上诉人朱孔帅协商一致后才又找到上诉人宋振利协商转租给袁ＸＸ。（5）一审法院判决上诉人宋振利赔偿被上诉人袁ＸＸ的损失10000元不仅证据不足，而且没有任何法律依据。朱孔帅、袁ＸＸ和上诉人宋振利在三方达成协议的同时，已经在朱孔帅和袁ＸＸ之间完成债的概括转移，在宋振利和袁ＸＸ之间已经完成指示交付，上诉人宋振利根本没有任何的违约行为二不应该赔偿所为的损失�3.退一万步讲，即使按一审法院认为的宋振利违约，因而被上诉人在起诉时要求赔偿损失5000元，二一审法院却判决上诉人宋振利赔偿损失10000元。这种超诉求判决的行为违反了当事人处分原则，违背了法律的立法精神。更何况根据谁的主张谁举证的原则，被上诉人并没有提出任何证据证明其损失是多少。综上所述，一审法院在审理此案时事实不清，证据不足，并且没有任何法律依据和事实依据的情况下明显的偏袒被上诉人而超诉求判决上诉人赔偿损失10000元。请求二审依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱孔帅答辩称，1.袁ＸＸ支付了我9000元全年房租，当时就是这样约定的，租赁合同是2012年2月2日和宋振利签的，袁ＸＸ是在我们合同的基础上续签的，我们签完合同之后，宋振利说房租9000元�接交给我，不需要再交给宋振利了。2.宋振利和袁ＸＸ签合同时是在2012年5月份，因为是续签，还是按照2月份的合同时间来签的。宋振利提到我把钥匙没交给他，我当时和他的父母说清楚了，当时钥匙掉了一把，可以换一把锁。对存放煤炭的问题，签协议时说明了，袁ＸＸ承租后允许我把煤炭放在院子里几个月，但是由于宋振利未履行合同，导致我的煤炭也需要搬走，当时我说清楚了，需要给我一点时间，而且占地面积只有100来平方，也不影响他父母在那里居住。原审法院判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人袁ＸＸ答辩称，当时我过去找宋振利，要租他的场地开修车厂，说租给朱孔帅了，我们三人协商，然后转租给我，一共是5间房屋，2间筒子屋作仓库，但是因为宋振利的父母在里面居住，筒子屋腾不出来，我没地方放货架，找人协商过多次，宋振利说不租给我了，理由就是这两间筒子屋不能腾空，其父母要居住。租金9000元已经直接给了朱孔帅，这是我们三人协商同意的，宋振利让我直接交给朱孔帅。关于赔偿问题，我方原审起诉状是要求按照合同上注明的违约金赔偿。原审法院判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明，朱孔帅租赁涉案院落后对院落和道路进行了整理和硬化，该投入在其不再租赁并由袁ＸＸ和宋振利重新签订合同后，经宋振利同意，袁ＸＸ将应交纳给宋振利的租金9000元直接交给了朱孔帅。其中，袁ＸＸ和宋振利签订的租赁合同的实际时间为2012年6月15日，但落款时间与朱孔帅和宋振利签订租赁合同的起始时间即2012年2月23日相同，二者的年租金均为9000元，且均于当年2月23日交纳。
二审中，上诉人提供证人曹允现出庭作证，该证�证实：袁ＸＸ租宋振利的房子，签订完合同之后，袁ＸＸ、朱孔帅和宋振利一起叫我陪他们一起吃饭，是宋振利叫的我。当时谈的是朱孔帅转租给袁ＸＸ。后来我到宋振利村里玩的时候看到，朱孔帅卖煤需存煤一直使用到2012年农历的8月份，宋振利的父母也在涉案房屋里面住着。各方当事人对证人证言均予认可，本院对上述证言予以认定。
还查明，因宋振利的父母于2012年5月份经当时的承租人朱孔帅同意后搬到涉案房屋内的筒子屋（即中间没有横梁的两间房间）居住，而袁ＸＸ需使用筒子屋存放修理汽车配件的货架（该货架在其原来租赁的修理厂时已做好并使用），另外三个单间放不下上述货架，但由于宋振利的父母拒绝搬到涉案房屋的单间居住，致使袁ＸＸ无法使用租赁的房屋，袁ＸＸ也就一直没有搬进涉案房屋和院落，后来袁ＸＸ在涉案房屋和院落�旁边另行租赁了他人的房屋和院落开修理厂。
另查明，朱孔帅租赁涉案房屋和院落后在院子里存放了约一吨煤炭，后来在袁ＸＸ与宋振利重新签订租赁合同时，三方均同意朱孔帅的上述煤炭暂时可以继续存放在院子里，并集中在院子的一边存放，袁ＸＸ认可该存放的煤炭不影响其修理厂对涉案房屋和院落的正常使用。
认定上述事实的证据有：证人证言、当事人陈述。
本院查明的其他事实和一审一致。
本院认为，根据上诉人的上诉理由及二被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点：上诉人宋振利是否存在违约行为，宋振利是否应退还袁ＸＸ租金、数额并承担约定的违约金。
一、关于上诉人宋振利存在违约行为问题。
袁ＸＸ与宋振利签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务并享有相应的权利。袁ＸＸ已按照合同约定交纳了租金。但通过原审查明及本院二审查明的事实，足以证实导致袁ＸＸ未能搬进涉案院落和房屋并进行实际使用的原因，系宋振利的父母不同意搬到涉案房屋的单间居住，致使袁ＸＸ无法使用租赁的房屋，也就一直没有搬进涉案房屋和院落，即宋振利没有完成其应依照租赁合同约定向承租人袁ＸＸ交付租赁物的义务，构成违约，理应承担相应的违约责任。上诉人主张系因朱孔帅继续占用且未交钥匙导致袁ＸＸ一直没有搬进涉案房屋和院落，其不存在违约行为，与事实不符，依法不能成立，本院不予支持。
二、关于宋振利是否应退还袁ＸＸ租金、数额并承担约定的违约金问题。
本案中，朱孔帅租赁涉案院落后对院落和道路进行了整理和硬化，该投入在其不再租赁并由袁ＸＸ和宋振利重新签订合同后，经宋振利同意，袁ＸＸ将应交纳给宋振利的租金9000元直接交给了朱孔帅。结合袁ＸＸ和宋振利签订的租赁合同的实际时间为2012年6月15日，但落款时间与朱孔帅和宋振利签订租赁合同的起始时间即2012年2月23日相同，二者的年租金均为9000元，且均于当年2月23日交纳的事实，可以看出朱孔帅租赁期间从2012年2月23日至2012年6月15日，袁ＸＸ和宋振利签订租赁合同时这段时间不再承担租金，即以这段时间的租金抵顶了其对路面的硬化投入，朱孔帅与宋振利之间的租赁合同已解除并由新的承租人袁ＸＸ代宋振利将朱孔帅的9000元租金全部退还给了朱孔帅。故朱孔帅不再享有租赁合同中约定的权利义务。
前一个承租人朱孔帅对涉案院落的硬化，后一个承租人袁ＸＸ在租赁后就可以无需重复硬化�直接使用，故袁ＸＸ与宋振利签订租赁合同的实际时间为2012年6月15日，但落款时间却为2012年2月23日，通过前后两个合同及相关事实足以证实，袁ＸＸ虽一直没有实际使用涉案院落和房屋，但从2012年2月23日至2012年6月15日期间的租金2811元（9000元／年÷365天×114天）应由袁ＸＸ承担，扣除上述期间的租金后剩余租期内的租金6189元应由宋振利退还给袁ＸＸ。
合同明确约定“违约方需付给另一方违约金一万元，并赔偿经济损失”，上诉人宋振利作为违约方理应按约支付被上诉人袁ＸＸ违约金。上诉人主张原审法院判决支持的违约金过高，但未提供任何证据证实该违约金过分高于其给被上诉人造成的损失，应承担举证不能的责任，此理由依法不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审法院认定基本事实不清�依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持临沭县人民法院（2014）沭民一初字第461号民事判决第一项，即“解除被上诉人袁ＸＸ与上诉人宋振利于2012年2月23日签订的租赁合同。”
二、变更临沭县人民法院（2014）沭民一初字第461号民事判决第二项为“上诉人宋振利于接本判决后十日内返还被上诉人袁ＸＸ租金6189元，并支付被上诉人袁ＸＸ违约金10000元。”
一审案件受理费500元，减半收取250元，由上诉人宋振利负担168元，由被上诉人袁ＸＸ负担82元；二审案件受理费500元，由上诉人宋振利负担426元，由被上诉人袁ＸＸ负担74元。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年七月十七日
书记员 刘晓光