重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00367号
上诉人（原审被告）钟广培，女，1951年11月3日生，汉族。
上诉人（原审第三人）汪东，男，1974年9月10日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）汪红，女，1977年5月14日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）张家祥，男，1958年2月26日生，汉族。
被上诉人（原审被告）牟伦堂，男，1939年11月15日生，汉族。
上诉人钟光培、汪东、汪红因确认合同有效纠纷一案，均不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第05154号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：原告张家祥、被告钟广培是重庆市万州区新田镇义和村村民。被告牟伦堂是被告钟广培丈夫汪世河（已去世）的姐夫，第三人汪东、汪红是被告钟广培与汪世河的子女。被告钟广培外出居住后，房屋由钟广培的婆母居住。2000年2月24日，万县市五桥区新田镇天峰村第11村民小组开具证明：“关于张家祥买钟广培房屋后，经二人共同协商决定，钟广培原有自留山、自留地转属张家祥，属于张家祥。经过全队社员同意”。2000年4月16日，被告牟伦堂将钟广培家房屋卖给原告张家祥，原告张家祥提交的《出卖房屋协议》中载明：“卖房人：钟广培，买房人：张家祥。兹因万州区油沙乡天峰村七社社员钟广培的房屋四间半，正屋三间、灶屋一间、猪圈屋折半间，现出卖给天峰村七社社员张家祥居住所有，共折价500元大写伍佰元，屋前屋后种的柑桔树、竹子、夜合树，交张家祥看守保管，没有卖，茨槐树，大的由牟伦堂砍，小的由张家祥砍，屋后头的青杠林交张家祥看管，不卖，如牟伦堂需要弄柴，张家祥不能阻拦，钟广培的家属回家时，需要吃点柑桔，用点竹子，张家祥无权干涉，本协议一式两份，买房人、卖房人各执一份。本协议从签订之日起生效，希双方共同遵照执行……卖房人签字：牟伦堂，买房人签字：张家祥，二〇〇〇年四月十六日。”原告张家祥将500元购房款支付给被告牟伦堂，牟伦堂将房屋交付给张家祥居住至今。一审庭审时被告牟伦堂否认在该协议上签字，但承认其经手买卖被告钟广培家房屋，并已收取原告张家祥购房款500元，用于赡养钟广培的婆母。被告钟广培认为房屋买卖未经过其同意，也未收过原告购房款，拒绝认可该房屋买卖，多次要求原告搬出。一审另查明，本案争议房屋至今没有办理产权登记，林权证林地使用权权利人为被告钟广培。
原审原告张家祥一审诉称，原、被告系同一集体经济组织成员。2000年，被告钟广培委托其姐夫牟伦堂转卖在原油沙乡天峰村7组（现新田镇义和村4组55号）的四间半房屋（土墙房屋，正房三间、灶屋一间、猪圈屋折半间）。于是原告与被告代理人牟伦堂在2000年2月21日经全体社员同意后，4月16日双方签订《出卖房屋协议》，约定房屋折价款500元、屋前屋后经济或其它林木的使用、保管、所有权等事项，由被告姐夫代表其签字，原告当即交付了房款500元，被告代理人也将房屋交付了原告。原告接受房屋居住、生活至今，居住期间也多次进行对土房翻新维护，被告多次回万探亲也没有提出异议，可在去年农村房屋实行办证（产权登记办证）期间，被告回万探亲以房屋没有出卖为由发生争议，致使乡镇以及房屋管理部门无法给原告办理房屋产权登记。为维护原告合法权益，原告依法起诉，请求：一、依法确认双方签订并已经完全履行的《出卖房屋协议》有效。二、被告承担本案诉讼费用。
原审被告钟广培一审辩称，被告钟广培从未委托牟伦堂买卖房屋，是牟伦堂私自卖房，也从未收过原告的购房款。被告在外居住，并不知晓房屋买卖。发现房屋被卖后，被告多次要求原告搬出去，原告拒绝搬出，双方争执不下，被告为此专门向万州区国土局去了函。并且，钟广培家房屋原来是钟广培的公婆修的茅草房，钟广培与丈夫结婚后，将茅草屋翻修成瓦房，并增加了两间，按照继承份额，汪东、汪红也有份，钟广培、汪东、汪红均不知道也不同意房屋出卖，该买卖协议无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告牟伦堂一审辩称，2000年4月16日的房屋买卖协议不是牟伦堂写的，卖房子的时候钟广培不在家，也没有和她打电话，没有经过钟广培的允许，收的500元用来给钟广培丈夫之母作为抚养费。之后牟伦堂电话告诉钟广培说把房子卖了，当时她说什么不清楚。牟伦堂主体不适格，原告对牟伦堂没有提出任何主张，上次牟伦堂是作为证人出庭，现因原告申请成为被告。请求驳回原告对牟伦堂的诉讼请求。
原审第三人汪东一审辩称，每次回家都要求原告搬出去，原告拒绝搬出。
原审第三人汪红一审时提交了书面回复，表示放弃出庭，对本案的事实的质证认可汪东的意见。
一审法院认为，原告张家祥与被告牟伦堂代理被告钟广培签订的关于房屋买卖的协议书是原被告的真实意思表示，由于牟伦堂是钟广培丈夫的姐夫，照顾钟广培的婆母，以钟广培名义将房屋卖给张家祥时，能将房屋交付张家祥，并且房屋买卖也经过村民小组盖章同意，故牟伦堂虽未出示钟广培的书面授权委托书，基于牟伦堂与钟广培之间特定的亲戚关系，张家祥有理由相信牟伦堂有代理权。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，牟伦堂的代理行为有效，其以钟广培的名义所签订协议对钟广培有约束力。对于被告钟广培认为房屋买卖未经过其同意，也未收过原告购房款，拒绝认可该房屋买卖，多次要求原告搬出的抗辩理由，原告张家祥经过村民小组同意购买房屋，已支付购房款，自2000年实际使用房屋至今，被告钟广培回过家，第三人汪东每年回去扫墓，均应该知晓房屋已经买卖并交付，长时间均未提出异议，不符情理，虽口头陈述多次要求原告张家祥搬出房屋，但除双方认可的2009年向万州区国土局去函提出异议外，未提供确实证据证明2000年-2009年近十年间提出异议，对钟广培的以上抗辩理由，不予支持。原告要求确认双方签订并已经完全履行的《出卖房屋协议》有效于法有据，对原告的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认原告张家祥与被告牟伦堂代理被告钟广培于2000年4月16日签订的《出卖房屋协议》有效。案件受理费50元，由被告钟广培负担。
上诉人钟光培、汪东、汪红上诉请求：1、撤销原审判决，查清事实认定合同无效或将本案发回重审；2、一、二诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：1、一审认定事实错误。原审认定的万县市五桥区新田镇天丰村第11村民小组开具的证明系被上诉人张家祥伪造，其签字、盖章都出自一人，故此伪造的证据不能作为证据；被上诉人张家祥提交的《出卖房屋协议》系其伪造，属事后补的，且该协议无双方当事人签字，应为无效协议；被上诉人张家祥提交的《关于钟光培与张家祥房屋买卖的情况说明》，虽盖有重庆市万州区新田镇义和村民委员会的印章，但在一审时经村长和村组长证实该印章是在村委会不知情的情况下加盖，故该证明不能作为买卖行为的依据；上诉人钟光培没有委托被上诉人牟伦堂出卖房屋，没有收取张家祥的钱款，也不知情，故其间不构成表见代理关系；被上诉人提供的录音光盘没有时间、地点、人物，更没有听到在场人同意的话语，其取证动机、真实性和合法性均存疑，不能作为本案合同有效的依据；争议房屋系上诉人祖屋，承载了上诉人一家的情感，以500元价格转让不符合交易常理。2、一审法院追加证人牟伦堂为被告、追加与本案诉争无关联性的汪东、汪红为第三人属程序违法。3、一审适用法律错误。上诉人没有与被上诉人签过协议，原审提及上诉人没有行使撤销权于法无据；被上诉人牟伦堂不符合任何一项表见代理的前因条件，一审适用表见代理没有法律依据。
被上诉人张家祥答辩称，《关于钟光培与张家祥房屋买卖的情况说明》及万县市五桥区新田镇天丰村第11村民小组开具的证明是真实的，不是伪造的；《出卖房屋协议》也是真实的，买方人栏签字虽然不是牟伦堂，但该协议上有牟伦堂的签字。
被上诉人牟伦堂未出庭答辩。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、《说明》（签有程佰权等9人名字并捺印），拟证实上述程佰权等9人没有在被上诉人张家祥提交的万县市五桥区新田镇天丰村第11村民小组2000年2月24日开具的证明中签名和捺印；2、《情况说明》（签有程佰忠名字并捺印），拟证实万县市五桥区新田镇天丰村第11村民小组2000年2月24日开具的证明中社员的名字是程佰忠一人所写，程佰忠捺印后交给张家祥；3、重庆市万州区新田镇义和村民委员会及义和村第四村民小组出具的《情况说明》，拟证实张家祥提交的《关于钟光培与张家祥房屋买卖的情况说明》中的印章是村委会在不知情的情况下加盖，并证实不知道钟光培与张家祥是否有买卖行为，仅知道张家祥一家住在钟光培房屋里。被上诉人张家祥质证后不认可上述三份证据。本院认为，上诉人提交的证据1和2，即《说明》（签有程佰权等9人名字并捺印）和《情况说明》（签有程佰忠名字并捺印）属证人证言，因相应证人没有出庭作证，且该两份证据亦不能充分证明原万县市五桥区新田镇天丰村第11村民小组2000年2月24日开具的证明为虚假，故不予采信；对于上诉人提交的证据3，该证据的证明目的是否认《关于钟光培与张家祥房屋买卖的情况说明》记载内容的真实性，但因一审既没有对《关于钟光培与张家祥房屋买卖的情况说明》记载内容作出事实认定，也未作为证据采信，故上诉人提交的证据3无实质意义，不予采信。
二审另查明，上诉人钟光培丈夫汪世河于2000年以前去世，坟墓坐落于争议房屋的附近，汪世河之子汪东每年都去扫墓。
二审查明本案的其他事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。
针对各方当事人争议的焦点，本院评述如下：关于张家祥与牟伦堂之间有无买卖争议房屋事实的问题。被上诉人张家祥主张是通过牟伦堂购买的争议房屋并从2000年居住至今，牟伦堂一审庭审中承认是其经手出卖了争议房屋并收取了500元的购房款。一审出庭证人吴继军的证言及原万县市五桥区新田镇天丰村第11村民小组2000年2月24日出具的书证亦能间接印证张家祥购买争议房屋的事实。故依据本案现有证据可确认张家祥通过牟伦堂经手购买争议房屋的事实。关于《出卖房屋协议》的真实性问题。被上诉人张家祥提供的落款时间为2000年4月16日《出卖房屋协议》上签有“张家祥”的名字，另有铅笔书写的“牟伦堂”签字及“卖方人牟伦堂”签字。被上诉人张家祥主张《出卖房屋协议》上“卖方人牟伦堂”非牟伦堂本人书写，但铅笔书写的“牟伦堂”是牟伦堂本人书写。上诉人对此予以否认并主张《出卖房屋协议》系伪造，故上诉人对其主张应承担举证责任，但上诉人所举示证据并不能充分证实《出卖房屋协议》上铅笔书写的“牟伦堂”非牟伦堂本人书写，也不能充分证实《出卖房屋协议》系伪造，应承担举证不能的不利后果。再结合前述牟伦堂有经手出售争议房屋的事实，故依据本案现有证据，可予认定该《出卖房屋协议》真实存在。关于《出卖房屋协议》的效力问题。被上诉人牟伦堂辩称在出卖房屋时虽没有征得上诉人钟光培的同意，但在事后告知了钟光培，结合牟伦堂有出卖争议房屋的事实、被上诉人张家祥从2000年起至今居住在争议房屋的事实、上诉人汪东每年都去争议房屋附近为其父亲扫墓已知道张家祥实际居住在该房屋的事实，可以认定上诉人应知晓牟伦堂将争议房屋出卖给被上诉人张家祥的事实。且上诉人在2000年至2009年期间从未对该事宜提出异议，可认定上诉人认可牟伦堂出卖争议房屋的行为，属事后追认行为。据此可予认定牟伦堂出卖争议房屋属有权处分，其以钟光培的名义签订的《出卖房屋协议》因不违反法律、行政法规禁止性规定而有效。综上，一审认定事实清楚，处理结果恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟光培、汪东、汪红共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 章立立