四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川11民终541号
上诉人（原审原告、执行案外人）：李云高，男，1966年6月3日出生，汉族，居民，住四川省洪雅县。
委托诉讼代理人：张万强，四川正心律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘小强，男，1978年10月19日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：魏晓红，四川海峡律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：张俊文，男，1964年6月7日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：李国义，四川天天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：祝国蓉，女，1962年1月6日出生，汉族，居民，住四川省洪雅县。
委托诉讼代理人：李国义，四川天天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：冯琳茹，女，1985年9月19日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：李国义，四川天天律师事务所律师。
上诉人李云高因与被上诉人刘小强、张俊文、祝国蓉、冯琳茹案外人执行异议之诉一案，上诉人李云高不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）川1102民初2849号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人李云高的委托诉讼代理人张万强、被上诉人刘小强的委托诉讼代理人魏晓红、被上诉人张俊文、祝国蓉、冯琳茹的委托诉讼代理人李国义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人李云高的上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销四川省乐山市市中区（2016）川1102民初2849号民事判决书。2、改判本案为不得对上诉人购买的位于洪雅县城隍商业步行街A7幢二至三楼房屋（房产证号为洪房权证洪川镇字第××号、洪房权证洪川镇字第××号）进行强制执行。事实和理由：一审法院审理认为：“在本案中，即使如李云高所述其占有并使用了诉争房屋，但其取得占有的原因系基于以物抵债协议，抵债的目的是为了消灭金钱债权，不应优于同为金钱债权的刘小强权利的实现”。一审法院以此理由判决驳回上诉人在一审中的诉讼请求完全错误，明显判决不公。理由如下：一、按照法律规定可以认定，位于洪雅县城隍商业步行街A7幢二至三楼营业用房虽然登记在冯琳茹的名下，但该房屋的实际所有人为上诉人李云高，这一事实有张俊文、祝国蓉、冯琳茹于21015年12月29日出具的《说明》、2009年10月30日张俊文、祝国蓉向上诉人出具的400万元借条及2012年5月25日张俊文与上诉人签订的还款协议予以证实。从该三份证据可以明确得出以下事实：2009年10月30日，张俊文、祝国蓉共同向上诉人借款人民币400万元资金，约定借款期限为一年，借款到期后因张俊文、祝国蓉未能按期还款。2012年5月25日，张俊文与上诉人签订了《还款协议》，协议约定：将城隍街A-7幢1-3楼出卖给上诉人抵偿该借款，另张俊文于2012年12月31日付壹佰万元整给上诉人，所有欠款两清。从该还款协议可以看出，虽然该协议表象上是还款协议，但实际上是房屋买卖协议。达成该协议后，上诉人实际接收了该A区7幢一至三楼的房屋，并行使了占有、使用、处分和管理的权利。2012年9月4日，由于第三人资金仅够支付底楼的过户费用，故仅将A区7幢一楼商铺过户给了原告，而交付给原告的城隍街A区7幢二、三层，由于第三人无钱交纳过户费用，故没有及时过户。此后又加上有关部门暂时冻结涉及张俊文他们有关房屋买卖的过户，导致此后根本就无法过户。虽然没有过户，但不影响该房屋实际为上诉人所有这一事实。主要体现在上诉人接收A区7幢一至三楼的房屋后，一直在实际使用、占有、管理该房屋。这些事实可以从以下证据得到证实：A、上诉人与赵谢华丈夫邓福勇于2013年2月7日签订的《门市租赁合同》及上诉人与赵谢华于2015年9月20日签订的《门市租赁合同》，该两份合同证明上诉人在一直占有该房屋并行使房屋出租的权利。B、赵谢华提供的营业执照、税务登记证及赵谢华借记卡账户历史明细清单扣税证明其租赁上诉人房屋并用于销售家具的事实，该营业执照和税务登记证的地点显示为上诉人A区7幢二至三楼的房屋。C、赵谢华支付宝交易记录及上诉人妻子张莉琴的中国农业银行银行卡交易明细清单证实收到赵谢华交付租金和张莉琴收到租金的事实。因此，上诉人已实际取得该房屋，并行使占有、使用、收益和处分的权利，故上诉人享有的该房屋的权益也应得到法律的保护。二、一审法院在审理与此案相同的其它案件时，对基本一致的事实却作出了不同的认定。对于本案认定为以物抵债关系，而其他的同样没有办理过户登记的却认定为物之交付债权。实质上本案上诉人取得的房屋实为购买，当然不应认定为金钱债权关系。上诉人于2012年5月25日就取得了位于洪雅县城隍商业步行街A7幢一至三楼的房屋，且对一楼的房屋在2012年9月4日办理了过户登记，二至三楼的房屋由于有关部门冻结办理过户登记手续这一客观原因不能办理过户登记，但至少已由上诉人取得这一客观事实存在。一审法院认为上诉人取得该房屋不能优于刘小强权利的实现，从而驳回了上诉人一审的诉讼请求。上诉人是于2012年5月25日就取得该房屋，而刘小强是2015年10月10日才起诉，2015年11月4日一审法院才查封该房屋。而驳回上诉人的请求，就等于支持了刘小强的请求，由此就导致在刘小强主张权利三年多前就已经实际取得房屋的上诉人失去了占有、使用和收益了的房屋，而刘小强在迟了三年半起诉后却能取得对该房屋处置来获得还款，这是多么的不公。三、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”，按照该解释，结合本案：1、上诉人已支付完毕城隍商业步行街A区7幢二至三楼的房屋的全部价款。2、上诉人已经从冯琳茹的手里接收城隍商业步行街A区7幢二至三楼的房屋，并实际占有、使用和管理至今已近五年时间。3上诉人实际取得城隍商业步行街A区7幢二至三楼的房屋后没有办理过户登记手续的原因是出卖方的过错和政府有关部门限制这一客观因素，并非上诉人的过错。
被上诉人刘小强答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人诉眉山市远兴房地产发展有限公司、张俊文、祝国蓉、四川夹江规矩特性水泥有限公司、谢扬、张艺、冯生洪、冯琳茹民间借贷纠纷一案，一审法院乐山市市中区人民法院于2015年10月14日调解终结。因被执行人眉山市远兴房地产发展有限公司、张俊文、祝国蓉、四川夹江规矩特性水泥有限公司、谢扬、张艺、冯生洪、冯琳茹不履行给付金钱义务，被上诉人刘小强于2015年10月26日向乐山市市中区人民法院申请执行，法律文书确定的2015年10月24日前的给付金钱义务是本金850万元及利息14.7万元，执行案号为（2015）乐中执字第910号。上诉人于2016年3月7日提出异议申请，乐山市市中区人民法院于2016年6月14日作出（2016）川1102执异字第18号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人李云高的异议”，上诉人于2016年6月29日向乐山市市中区人民法院提起异议之诉。二、裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，乐山市市中区人民法院对于登记在被执行人冯琳茹名下的房产进行司法查封是没有问题的，是完全正确的。三、上诉人认为被查封的位于四川省眉山市洪雅县洪川镇城隍街营业用房（旧证：30××74、30××74）属于上诉人所有的说法是完全没有依据的。依《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所涉的房产早已于2015年8月21日登记在冯琳茹名下，房屋产权人为冯琳茹。其权利人当然是冯琳茹，而不是上诉人。四、上诉人于2009年10月30日与张俊文的借贷关系是否成立及有效，均无权提起执行异议，无权请求人民法院不得执行冯琳茹名下位于四川省眉山市洪雅县洪川镇城隍街营业用房（旧证：30××74、30××74）。五、上诉人于2009年10月30日与张俊文发生借贷关系，至今已有8年多了，得知该房产被人民法院查封后到现在要拍卖房产了才提出异议，这显然在常理、情理上也说不通。被上诉人合理怀疑上诉人与张俊文、冯琳茹有恶意串通之嫌，想以合法形式掩盖非法目的，不想财产被人民法院执行。六、乐山市市中区人民法院（2015）乐中执字第910号执行一案的被执行人眉山市远兴房地产发展有限公司、张俊文、祝国蓉、四川夹江规矩特性水泥有限公司、谢扬、张艺、冯生洪、冯琳茹目前负债数10亿，涉诉金额已达六十亿，涉及的单位和个人近千人，目前可供执行的财产不到负责金额的十分之一。综上所诉，被上诉人认为：被上诉人与张俊文存在借贷关系，但乐山市市中区人民法院查封的房产所有权人冯琳茹不是张俊文，该房产已于2015年8月21日在洪雅县不动产登记中心办理了房屋登记，该房产登记在冯琳茹名下，被上诉人的异议不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项，对上诉人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断的规定，被上诉人的异议理由不能成立。乐山市市中区人民法院于2015年11月4日做出了（2015）乐中执字第910-6号民事裁定书和于2016年6月14日作出（2016）川1102执异字第18号《执行裁定书》及执行有明确的法律及事实依据，且程序合法，乐山市市中区人民法院对被执行人冯琳茹名下位于四川省眉山市洪雅县洪川镇城隍街营业用房（房产证号分别为：30××74、30××74）予以查封并执行是正确的，上诉人提出的异议之诉是没有事实和法律依据的，原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。
被上诉人张俊文答辩称：请求二审法院依法判决。
被上诉人祝国蓉答辩称：请求二审法院依法判决。
被上诉人冯琳茹答辩称：请求二审法院依法判决。
李云高向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于洪雅县城隍商业步行街A7幢二至三楼房屋（房产证号为洪房权证洪川镇字第Ｈ-××4、Ｈ-××3）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于洪雅县城隍商业步行街A7幢二至三楼房屋（房产证号为洪房权证洪川镇字第Ｈ-××4、Ｈ-××3）属原告所有。
一审法院认定的事实：经审理查明：张俊文、祝国蓉于2009年10月30日出具《借条》：“今借到李云高人民币400万元，期限一年”。2012年5月25日，李云高与张俊文达成《还款协议》，主要约定因张俊文于2009年10月30日借李云高400万元，现将城隍街A-7幢1-3楼出卖给李云高，另张俊文于2012年12月31日付100万元给李云高，双方所有欠款两清；交房产证时，李云高归还张俊文原借条。
张俊文、祝国蓉、冯琳茹于2015年12月29日出具《说明》，陈述称：因张俊文、祝国蓉于2009年10月30日向李云高借款的400万元逾期未还，2012年5月25日，李云高、张俊文、祝国蓉、冯琳茹共同协商将位于城隍街A-7幢1-3楼房屋（2-3楼登记在祝国蓉女儿冯琳茹名下）出卖给李云高以抵偿部分借款。在协议书写过程中，因祝国蓉、冯琳茹有急事需离开，故全权委托张俊文代为在该协议上签字。
另查明，因民间借贷纠纷，刘小强于2015年10月10日向本院起诉，要求祝国蓉、眉山市远兴房地产发展有限公司、四川夹江规矩特性水泥有限公司、张俊文、谢杨、张艺、冯生洪、冯琳茹归还借款本金850万元及利息。该案审理中，双方达成调解协议，该院依法作出（2015）乐中民初字第3522号民事调解书，确认祝国蓉应在2015年10月24日之前归还刘小强借款本金850万元及相应利息，其余七债务人承担连带清偿责任。因祝国蓉履行上述生效法律文书确定的义务，刘小强向该院申请强制执行。执行中，该院于2015年11月4日作出（2015）乐中执字第910-6号执行裁定书，查封了登记在被执行人冯琳茹名下的位于洪雅县××镇城隍商业步行街××层、××层的商业用房（房产证号分别为洪房权证洪川镇字第Ｈ-××4、Ｈ-××3），查封期限为三年。
李云高认为查封的上述房产属其所有，于2016年3月7日向该院提交《执行异议书》。该院于2016年6月14日作出（2016）川1102执异字18号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人李云高的异议”。李云高对裁定不服，遂提起本案诉讼。
该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案的争议焦点在于李云高就执行标的即位于洪雅县××镇城隍商业步行街××层、××层的商业用房（房产证号分别为洪房权证洪川镇字第Ｈ-××4、Ｈ-××3）是否享有足以排除执行的民事权益。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故李云高未经登记不能取得诉争房屋的所有权，对于其要求确认享有诉争房屋所有权的诉讼请求依法不能予以支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条法律规定旨在保护不动产买受人的物权期待权，其隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权。而在本案中，即使如李云高所述其占有并使用了诉争房产，但其取得占有的原因系基于以物抵债协议，抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于同为金钱债权的刘小强权利的实现。
综上所述，李云高对诉争房产的权利并不能排除执行，经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告李云高的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李云高负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人李云高就执行标的即位于洪雅县××镇城隍商业步行街××层、××层的商业用房（房产证号分别为洪房权证洪川镇字第Ｈ-××4、Ｈ-××3）是否享有足以排除执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。本案中，被上诉人刘小强因金钱债权而申请执行诉争房屋，而上诉人李云高在四川省乐山市市中区人民法院查封诉争房屋之前并未与被上诉人冯琳茹签订合法有效的书面买卖合同。即使上诉人李云高占有并使用了诉争房产，但上诉人李云高系抵债受让人，而非不动产的买受人，其与被上诉人冯琳茹之间并非买卖合同关系，不属于物权期待权的保护范围，其取得占有的原因系基于以物抵债协议，抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于同为金钱债权的刘小强权利的实现。因此，对于上诉人李云高的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人李云高的上诉理由不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人李云高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童红兵
审 判 员 张图亮
审 判 员 李 荣
二〇一七年七月七日
法官助理 卢 西
书 记 员 雷 雨
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。