、甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1002民初字2767号
原告：王秀玲
委托代理人：路秀芳，甘肃欣阳律师事务所律师。
被告：姚鹏。
委托代理人：姚等元，男，汉族，1963年7月22日出生，甘肃省正宁县人，农民，住正宁县宮河镇南堡子行政村*组。
第三人：李建峰。
原告王秀玲与被告姚鹏、李建峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秀玲及其委托代理人路秀芳，被告姚鹏的委托代理人姚等元，第三人李建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀玲向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2015年1月15日签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令第三人腾退其占用原告的房屋；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年1月原告和被告就原告在西峰区“金都西苑”按揭贷款购买的2号楼1301室楼房达成出售协议。约定包括装修、家居电器等一切设施楼房价款75万元。协议签订当天被告一次性支付原告55万元，剩余的20万元系原告在中国农业银行的按揭贷款，由被告归还。当时双方还达成口头协议，被告立即筹集20万元一次性归还银行贷款，原告给其办理过户手续，被告若不能立即支付银行贷款，应每月按时在原告名下支付银行贷款。2015年1月15日双方签订协议之后，被告一次性支付原告55万元，原告将房屋钥匙及房子里的家具、电器等移交被告，原告给被告出具了55万元的收条及原购买该楼房的合同复印件。2015年2月份原告接到银行的催款通知，原告害怕银行知道出售楼房一事，也害怕自己征信受到影响，便一次次代替被告向银行归还贷款。原告看被告实在不愿履行协议，提出被告归还房屋，被告告知原告其于2015年后季向第三人借了款已将该房屋抵押给第三人，并让第三人女儿在该房屋临时居住。原告知情后告知被告尽快筹钱办理过户手续，但是被告总以各种借口拖延，现银行的按揭款全部由原告支付至今。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，故依据《担保法》、《物权法》相关规定，向法院起诉。
被告姚鹏辩称:1、原告起诉状陈述的房屋位置、面积、价格及房屋装修、家具、电器等属实。2、原告陈述双方合同签订时约定由我归还银行按揭贷款，并立即筹资20万元归还银行全部按揭款属实，但是自从双方签订合同之后不久，由于受金融危机的影响，被告资金链断裂，确实存在不能按时归还原告名下在银行的按揭贷款的情况，逾期归还给原告造成征信问题。3、2015年以前我曾向第三人先后借钱25万元，2015年8月份我又向第三人提出借款。第三人提出抵押，我将自己从原告处购买的房屋抵押给第三人，第三人给我借了10万元。由于该房屋存在按揭贷款，无法办理抵押登记手续，我就和第三人签订了《房屋买卖合同》，将该房屋抵押给第三人。后因第三人因女儿在西峰上班，提出到该房屋居住，我将房屋钥匙给第三人，房屋现由第三人女儿居住。2015年年底，第三人提出还钱，我承诺2016年5月1日之前归还借款，否则双方算账抵顶房屋。但是2016年5月至今，双方未算账，第三人总认为自己占着房屋，企图通过借款时间拖延产生的利息抵顶该房楼款。我同意解除合同，但因为该房屋现由第三人女儿居住，没有能力返还给原告。
第三人李建锋辩称：姚鹏讲的不属实。我和姚鹏是朋友，其因资金周转困难向我借款，提出将涉案房屋卖给我。姚鹏将房卖给我，原告是同意的。我们之间的房屋买卖合法有效。楼房的按揭款与我也没有关。我不愿腾退房屋，原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，认定如下：姚鹏与李建锋签订的《房屋买卖合同》、姚鹏给李建锋出具的收条。当事人对上述证据的真实性均无异议，但原告对证明目的有异议。本院审查确认，姚鹏与李建锋之基础法律关系为民间借贷，双方签订的《房屋买卖合同》只是作为借款的抵押。依据以上有效证据，认定事实如下：2013年3月原告王秀玲在西峰区“金都西苑”按揭购买房屋一套（2号楼1301室），房屋价款为503319元。房款中有25万元是在中国农业银行的按揭贷款，贷款期限为10年，即自2013年起到2023年止。原告王秀玲与银行在房产登记机关已就涉案房屋办理了抵押权登记。2015年1月15日王秀玲、姚鹏隐瞒银农业银行签订《房屋买卖合同》，约定：将已经抵押给农业银行的房屋转让给姚鹏。房屋总价为75万元（包括房屋装修、家具电器等生活设施）。姚鹏一次性支付原告55万元，剩余20万元银行的按揭贷款，由姚鹏归还。双方还达成口头协议，姚鹏立即筹集20万元一次性归还银行贷款，王秀玲给其办理过户手续，姚鹏若不能立即支付银行贷款，应每月按时归还在王秀玲名下的银行贷款。协议签订当天姚鹏一次性支付王秀玲55万元，原告王秀玲将房屋钥匙及房内的家具、电器等移交被告姚鹏，并给被告姚鹏出具了55万元的收条，还将购买房屋的原合同复印件交给姚鹏。合同签订后，姚鹏未按双方约定归还银行贷款，导致在王秀玲名下的银行的贷款多次逾期。王秀玲害怕银行知道自己将已抵押的楼房出售、又恐逾期不还贷款自己征信受到影响，只好自己向银行归还贷款，现银行的按揭贷款至今未还清。因姚鹏不履行协议，不按期归还银行贷款，王秀玲向姚鹏提出归还房屋。姚鹏告知王秀玲其于2015年后季向第三人李建锋借款，现已将该房屋抵押给第三人，并将房屋交付第三人居住使用。原告王秀玲知情后告知被告赶快筹钱办理过户手续，但是被告姚鹏以各种借口拖延。
另查：被告姚鹏曾在李建锋处借款25万元，2015年姚鹏又提出向李建锋借款，由于该房屋存在按揭贷款，无法办理抵押登记手续，姚鹏与李建新于2015年10月6日签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋价为705000元。合同签订之日先付505000元。在房产未过户之前，楼房所剩按揭款由姚鹏负责归还。合同签订当日，李建锋支付姚鹏房款470000元。姚鹏将房屋交付李建锋。涉案房屋现由第三人李建锋占有使用。
本院认为：本案争议的焦点为1、原告王秀玲与被告签订的《房屋买卖合同》效力问题。2、被告姚鹏与第三人李建锋签订《房屋买卖合同》是否受法律保护。第三人是否应腾退占有使用有涉案房屋。关于焦点一，涉案房屋由原告王秀玲购买，房屋购买时在中国银行按揭贷款25万元，按揭期限为10年。原告与银行已就涉案房产在房产登记机关办理了抵押权登记。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原告王秀玲、被告姚鹏在明知房屋已向银行抵押贷款，且贷款未还清的情况下，未经银行同意，恶意串通，将已办理抵押登记的房屋私自转让，损害了抵押权人银行的合法权益。《中华人民共和国担保法》第四十九条也规定，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，抵押人未通知抵押权人，转让行为无效。原告王秀玲将抵押给银行的房屋转让给被告姚鹏，未通知作这抵押权人的银行。依据上述法律规定，原告王秀玲与被告姚鹏签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同后无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王秀玲应当给姚鹏返还转让房屋的价款，姚鹏亦应当返还购买王秀玲的房屋。
焦点二：被告姚鹏与第三人李建锋签订《房屋买卖合同》，是否受法律保护，第三人李建锋是否应当腾退涉案房屋。被告姚鹏在未代替原告王秀玲清偿银行全部债务，未取得房屋所有权的情况下，将房屋出售给第三人李建锋，属于无权处分。违反了《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，被告姚鹏与第三人李建锋签订《房屋买卖合同》不受法律保护，原告王秀玲在权追回房屋。被告姚鹏与李建锋基础法律关系为民间借贷，在被告姚鹏无力归还借款时，二人签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋抵押给第三人李建锋，《房屋买卖合同》实际上是民间借贷的抵押。我国法律规定，不动产物权以登记作为公示方法，且不动产抵押应当办理登记，从第三人持有原告和被告签订合同内容来看，第三人对姚鹏无权处分该房屋是明知的，其接受涉案房屋作为抵押物在主观上存在恶意，不构成《国华人民共和国物权法》第一百零六条规定的不动产抵押权的善意取得。第三人李建峰对原告房屋的占有系无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，第三人应将房屋返还给原告王秀玲。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、原告王秀玲和被告姚鹏于2015年1月15日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、第三人李建锋腾退其占用原告王秀玲位于金都西苑小区2号楼1301号房屋。
案件受理费9300元，由被告姚鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 ： 任 舸
代理审判员 ：路娜娜
人民陪审员 ：张凤琴
二〇一六年一月十日
书 记 员 ： 曹 志
本案引用的法律条文