沈阳市铁西区人民法院	民事判决书	（2017）辽0106民初2085号	原告:沈阳汇德联行物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路237号2-19-6。	法定代表人:王晓丹，系该公司总经理。	委托代理人:刘鹏，系该公司法务。	委托代理人:戴思佳，系该公司法务。	被告宋延花，女。	原告沈阳汇德联行物业管理有限公司诉被告宋延花物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理，原告沈阳汇德联行物业管理有限公司委托代理人戴思佳、被告宋延花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告沈阳汇德联行物业管理有限公司诉称，被告系伯伦国际时代之尚(沈阳市铁西区建设东路75-1号A座)业主,被告入住时已签订了《前期物业服务合同》，对物业服务管理及缴费时间、标准等都作了具体的约定。从被告入住开始，原告即按约定提供服务。被告拖欠2014年12月15日-2016年12月30日物业费，虽经原告催缴，被告扔拒绝履行。现诉至法院，要求被告支付欠缴的物业服务费2268元及违约金136元；被告承担本案全部诉讼费用。	被告宋延花辩称，2013年大约三月到四月我家电动车买一个月吧，是3800元，停在院里上、下楼也就十分钟车就没了，放在院里车棚里，小区建筑垃圾没人清理，家用垃圾长期堆放，没有及时清理，恶臭腐烂，老鼠泛烂，因为没有及时清理垃圾导致走廊里恶臭，腐烂味哪都有，园区内没有绿化，没有照明灯，园区内漆黑一片，喷泉处垃圾成山，无人清理，可视电话没有安装利用，费用也没有退还，因为小区管理存在漏洞，外来人员张贴小广告，外来车辆进出院内，冬天下雪也无人清理积雪，电梯长年处于瘫痪状态，只有一部电梯时好时坏，有一次我从八楼一下掉到地下一层，打电话半个多小时才有人来把电梯门打开，当时因为电梯里人多，导致呼吸有点急促，因为园区内管理不好，经常家门锁被堵，物业没有尽到24小时的巡逻义务，园区在2016年发生火灾，消防设施完全处于瘫痪状态，严重影响到我们的生命安全，这次火灾是有消防出警的，来了十多个车，我们地下停车场从来没有利用过，电梯里的广告从来没有明示过，公共区域的收益应该是业主的，电梯旁边的玻璃墙长年损坏，对小孩造成了很大的安全隐患，楼道里的照明灯长年也是没有亮的，我家门前的照明灯也是不亮，去物业找过几次也是无人来修，园区内的狗屎、狗尿随处可见，无人清理，我认为物业费不应该这么高，原来承诺的是五星级管理，现在根本就没有贴壁纸人，不存在这么高的费用，原告的追诉期是两年，已过期五个月，只能收19个月的物业费。	经审理查明：被告宋延花系沈阳市铁西区建设东路“伯伦大厦.时代之尚”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区建设东路75-1号、建筑面积47.24平方米。原告于2009年5月10日与“伯伦大厦•时代之尚”小区开发单位签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为“伯伦大厦•时代之尚”住宅小区提供物业管理服务。物业服务费为高层住宅：2元/月/平方米。服务期限自2009年5月30日至本小区业主委员会成立之日起自动终止。同时物业服务合同原告的服务内容和质量等进行了约定。	另查明，2012年5月29日经沈阳市沈河区工商行政管理局核准变更登记，沈阳仲量联行物业管理有限公司变更为沈阳汇德联行物业管理有限公司。	上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的前期物业管理服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明、公司变更登记核准通知书、被告提供的照片、视频等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。	本院认为，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，一般民事案件向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，但诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告自进驻园区后至2016年12月30日日为被告所居住的小区提供物业服务，物业服务具有持续性和不可分性的特点，故其时效起算点应从服务结束后的2016年12月31日起算，本案中的原告诉讼请求没有超过诉讼时效。	建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位沈阳伯伦置业有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。原告与建设单位协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。	由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的24小时巡逻问题，因其在前期物业服务合同没有约定，故对被告此抗辩主张不予支持。关于被告提出的小区内其电动车被盗的抗辩主张，因其没有提供相应证据加以证明，故本院不予支持。关于被告提出的对讲安装问题，因门铃安装属房屋开发遗留问题，与物业服务无关，故对其此抗辩主张不予支持。本案中，原告主张的物业费时间跨度较大，有很多证据已无法固定，但通过被告以及其他业主提供的照片可知“伯伦大厦.时代之尚”住宅小区确实存在脏乱差、三部电梯中两部电梯故障无法正常使用、公共绿化养护不到位、小区公共照明设施损坏严重、物业费与电梯费捆绑收取等情况，故本院对原告主张的物业费进行一定的扣减，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，2014年12月15日至2016年12月30日期间被告应交纳物业服务费人民币1389元。至于被告在庭审中提出的原告在提供的物业服务中存在的其他某些瑕疵问题，其中有一部分瑕疵问题涉及房屋建筑质量问题，与本案非同一法律关系，本诉不予处理；另一部分因其没有提供相关证据加以证明，故本院不予支持。	关于原告主张的违约金，因其在合同中没有明确约定，同时原告也未提供证明被告欠费给其造成额外重大损失的证据，故对主张的违约金本院不予支持。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：	一、被告宋延花于本判决生效后十日内给原告沈阳汇德联行物业管理有限公司2014年12月15日至2016年12月30日期间的物业费人民币1389元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;	二、驳回原告沈阳汇德联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。	案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元,由被告宋延花承担。	本判决为终审判决。	审判员  张伟			二〇一七年五月十八日	书记员  李鲲			本案判决所依据的相关法律	《中华人民共和国合同法》	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。	《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。