广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终1992号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张飞虹，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：赵孟安，广西君健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周雯丽，女，汉族，现住广西壮族自治区七星区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈浩于，男，汉族，现住广西壮族自治区七星区。
二被上诉人委托诉讼代理人：王真理，广西银杉律师事务所律师。
二被上诉人委托诉讼代理人：芦冬萍，广西银杉律师事务所实习律师。
原审第三人：桂林市同创房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区。
法定代表人：秦宾，该公司执行董事。
上诉人张飞虹因与被上诉人周雯丽、陈浩于，原审第三人桂林市同创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2017)桂0305民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张飞虹的委托诉讼代理人赵孟安，被上诉人周雯丽及与被上诉人陈浩于共同的委托诉讼代理人王真理、芦冬萍到庭参加诉讼。原审第三人桂林市同创房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张飞虹上诉请求：1、撤销(2017)桂0305民初18号民事判决第一、三项;2、依法解除双方签订的《二手房买卖协议》;3、被上诉人返还上诉人30万元(含定金)并支付该款利息(按银行同期同类贷款基准利率计算,自2016年6月21日起计至返还全部购房款之日止),同时上诉人退还房产证书给被上诉人;4、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:一审判决认定双方约定购房付款方式的事实错误。房屋作为特殊的大额生活商品,目前普遍通过银行贷款按揭方式购买。上诉人同样以银行按揭贷款方式实现购买房屋的合同目的,被上诉人、第三人都是明知的。―审判决认定,上诉人未�取得银行贷款,但仍负有支付购房款的义务,这是错误认定双方约定的房屋付款方式,也是错误认定上诉人实现合同目的的事实；在不是上诉人原因导致银行贷款不能的情况下,一审判决上诉人支付第二期290000元房款,没有事实根据,与合同约定不符；房屋买卖作为特殊的商品交易行为,在贷款不能的情况下,买方是可以请求解除买卖合同的,一审判决不支持上诉人的反诉请求,适用法律错误。二手房买卖的标的物,仍然还是作为商品交易的房屋,参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定,在非因买卖双方原因造成贷款不能的,买方有权解除合同并请求返还款项和支付款项利息。最高人民法院《关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第三部分“关于房地产纠纷案件”第19条规定:“对房�买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。”这个司法文件专门就二手房因贷款不能或不足如何处理作出了明确的规定,弥补了司法解释的不足,一审判决不予适用,明显错误。
周雯丽、陈浩于辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
周雯丽、陈浩于向一审法院起诉请求：1.被告支付购房款290000元及相应法定孳息（以290000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年8月1日计算至付清止）；2.被告支付违约金60000元；3.本案诉讼费由被告承担。
张飞虹向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《二手房买卖协议》；2.反诉被告返还反诉原告300000元（含定金）购房款并支付购房款利息8700元（按银行同期同类贷款基准利率计算，自2016年6月21日起计至返还全部购房款之日止），同时反诉原告退还房屋所有权证给反诉被告；3.反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月19日以周雯丽、陈浩于为甲方、张飞虹为乙方、桂林市同创房地产经纪有限公司为丙方签订《二手房买卖协议》一份，其中约定：经丙方居间，甲方自愿将座落于七星区的共有商品房（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号、共有权证号：桂林市房权证七星区字第××号，）出售给乙方，土地证尚未办理；乙方对房地产情况已充分了解并愿意购买，甲乙�方议定的成交总价为590000元，购房款项分二期付清，第一期购房款项乙方于甲乙双方到银行办理解押当日支付300000元（含定金20000元）给甲方，第二期购房款项乙方于乙方银行贷款发放当日支付290000元给甲方；甲乙双方同意按房产现状办理过户手续，共同委托丙方全权办理该房地产的过户手续，乙方名下土地证由开发商统一办理；乙方委托丙方协助办理二手房按揭贷款，并在签订该协议当日向丙方支付协助办理服务费3000元，在本协议签订后30日内提供银行贷款所需的全部个人资料，并承诺无不良贷款记录，若因此造成此项贷款被停止受理或乙方决定不办理银行贷款，乙方同意在领取新房屋所有权证后的30个工作日内将未付款项补齐。在该协议中，甲乙双方还约定违约金定为60000元，乙方中途悔约或未按本协议条款规定付清任何一期房款时，均属乙方违约。
协议签订后，张飞虹向周雯丽、陈浩于支付了第一期房款300000元，周雯丽、陈浩于即将该房屋过户至张飞虹名下，张飞虹取得该房屋的所有权证书（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号）。张飞虹于2016年8月11日与桂林市住房公积金管理中心及桂林银行签订了《公积金个人住房借款合同》，但因该房屋未取得土地权属登记，不能办理房屋抵押登记，未能取得房屋公积金贷款，张飞虹以此为由至今未支付余款290000元。一审法院认为，本案本诉的争议焦点为：被告张飞虹是否违约，原告周雯丽、陈浩于是否可以要求被告张飞虹继续支付第二期购房款并支付违约金；反诉的争议焦点为：反诉原告张飞虹是否可以要求解除与反诉被告周雯丽、陈浩于签订的《二手房买卖协议》，并要求反诉被告周雯丽、陈浩于返还已支付的购房款及利息。《中华�民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《二手房买卖协议》，是双方作为平等主体作出的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，合法有效。
关于本诉：根据原、被告双方签订的《二手房买卖协议》中的约定，交易房屋的总成交价为590000元，被告未付清任何一期房款均属违约。被告已支付第一期购房款300000元，还余第二期购房款290000元未付，但在该协议中对第二期购房款的给付条件和给付时间分别作出了两个约定，一是在被告取得银行贷款的情况下，被告应在银行贷款发放当日支付余款；二是在被告决定不办理银行贷款或由于被告的原因致使贷款被停止受理的情况下，被告应在领取新房屋所有权证后的30个工作日内将未付款项补齐。因此，只有当上述两个付款条件和时间之任何一个已成就而被告却不付款的情况下，其未付款的行为才构成违约。经庭审查明，被告虽未支付余款，但前述两个付款条件和时间均未能成就，首先是银行未发放贷款，其次被告没有取得贷款的原因并不是被告决定不办理贷款，也不是被告本人原因致使无法取得贷款，而是在其已积极提交办理贷款相关文件和履行相关手续的情况下，由于房屋只取得了房屋所有权证而没有取得土地权属证书不符合办理房屋抵押登记的要求，从而导致银行不发放贷款，被告也以此为由未支付第二期购房款，双方为此产生争议。从签订的协议内容分析，作为房屋交易双方的原、被告虽然都同意以交易房屋进行抵押登记后办理银行贷款，以期被告获得银行贷款后来付清第二期购房余款，但双方均没有尽到合理的注意义务，未在签订协议之前充分咨询了解办理银行抵押贷款及公积金贷款的相关规定及所必须提交的文件资料，从而没意识到没有取得土地权属登记的房屋无法进行抵押登记而办理贷款业务，因此,造成被告未能取得贷款的结果不应仅归结于被告一方的原因，但被告以未取得贷款为由不支付购房余款也无事实和法律依据，因为双方前述约定只是卖家让买家筹措购房款的一种方式及卖家同意买家支付购房款的期限，不能理解为未取得银行贷款买方就可以不承担支付房款义务，因此，认定被告需继续履行支付剩余房款的义务、不需承担支付购房余款法定孳息及违约金应较为符合合同签订时双方所能认知的情形，故对原告要求被告支付购房余款290000元的诉讼请求,该院予以支持，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。
关于反诉：反诉原�张飞虹在交易时已明确知道交易的房屋未取得土地权属证书的情况下仍选择继续交易，其行为已表明了其愿意承担该交易风险，且反诉原、被告双方已在协议中约定由原开发商统一办理土地权属证书，现反诉原告并未能举证证明反诉被告有怠于进行房屋土地权属登记，并有意隐瞒了房屋的土地权属登记无法正常办理的情况，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，依法成立的合同，受法律保护，现双方不存在可以解除协议的情形，反诉原告要求解除与反诉被告之间的《二手房买卖协议》之主张无事实和法律依据，且本案并不存在商品房买卖的法律关系，反诉原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案�适用法律若干问题的解释》来解决本案纠纷不当，对反诉原告的诉讼请求，该院均不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、被告张飞虹向原告周雯丽、陈浩于支付购房款290000元；二、驳回原告周雯丽、陈浩于的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张飞虹的全部诉讼请求。本案收取案件受理费6550元（原告已预付一审法院），由原告负担900元，由被告负担5650元；反诉费2965元（反诉原告已预付一审法院），由反诉原告自行承担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审法院查明事实无异�。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：上诉人张飞虹与被上诉人周雯丽、陈浩于签订的《二手房买卖协议》是否应予解除。
本院认为，上诉人张飞虹与被上诉人周雯丽、陈浩于在签订的《二手房买卖协议》中明确约定，涉案商品房土地证尚未办理，该土地证由开发商统一办理；由张飞虹提供银行贷款所需的全部个人资料，并承诺无不良贷款记录，若因此造成此项贷款被停止受理或张飞虹决定不办理银行贷款，张飞虹同意在领取新房屋所有权证后的30个工作日内将未付款项补齐。由于涉案房屋只取得了房屋所有权证没有取得土地权属证书不符合办理房屋抵押登记的要求，上诉人张飞虹未能成功办理房屋抵押登�，未取得房屋公积金贷款。从签订的协议内容分析，首先，银行贷款所需的全部个人资料由张飞虹提供，并未约定二被上诉人的义务；其次，上诉人、被上诉人与作为业务性极强的第三人桂林市同创房地产经纪有限公司在签订协议时均没有尽到合理的注意义务，未在签订协议之前充分咨询了解办理银行抵押贷款及公积金贷款的相关规定及所必须提交的文件资料，从而没意识到没有取得土地权属登记的房屋无法进行抵押登记而办理贷款业务，因此,造成上诉人未能取得贷款的结果，不能完全归责为二被上诉人；再次，上诉人张飞虹在交易时已明确知道交易的房屋未取得土地权属证书的情况下仍选择继续交易，其行为已表明了其愿意承担该交易风险，且上诉人亦明确知道该土地权属证书由原开发商统一办理，现上诉人并未能举证证明二被上诉人有怠于进行房屋土地权属�记，并有意隐瞒了房屋的土地权属登记无法正常办理的情况，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，上诉人的诉请，不符合双方协议约定可以解除的情形，因此，上诉人要求解除《二手房买卖协议》之主张无事实和法律依据，且本案讼争房屋的房屋所有权证已办到上诉人张飞虹名下，房屋所有权已转移；张飞虹签订合同的目的已实现，解除合同不符合维护交易稳定的价值导向。因此，上诉人张飞虹的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，张飞虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第�款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8615元，由上诉人张飞虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 关玉霞
审判员 容 艳
二〇一七年八月二十一日
书记员 秦 婧