广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终146号
上诉人（原审被告）：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山街道办事处南湖总工会大门左侧沿江路。
法定代表人：邓珂。
委托诉讼代理人：钟春华，广东穗通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁文忠，男，1987年11月21日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
委托诉讼代理人：王平辉，广东众诚律师事务所律师。
上诉人惠州市君益房地产开发有限公司因与梁文忠商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2016）粤1323民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：1、被告立即向原告交付经验收合格的商品房；2、被告支付自2014年11月1日起至实际交付房产之日止的延期交房违约金暂计人民币51016元（暂计至2016年10月16日，按房价款日万分之二计算，目前暂计716天）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2013年12月18日签订《商品房买卖合同》（编号：NO.0063110），约定原告购买被告位于平山街道××田村旱坑仔地段“xxx园”预售商品房，预售商品房建筑面积为108.53平方米，单价人民币3280元，总价为356258元。被告应于2014年10月31日前向原告交付经验收合格的商品房。然而，在原告按约定支付完毕商品房预售款后，被告却未能依约向原告交付房产。为履行商品房买卖合同，原告筹集了相应的首付款，同时向银行申请了按揭贷款，承担高额的利息，被告的违约行为直接导致原告遭受巨大的经济损失。原告认为，双方签订《商品房买卖合同》，各方应遵照合同约定履行相应的义务，被告在收取了原告预售房款后，却迟迟未能向原告将会合格的房产，已经构成重大违约。基于其违约事实以及双方合同约定，被告应承担相应的延期交房违约金。为维护自身的合法权益，原告特根据民事诉讼法的有关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。
被告君益房地产公司辩称，1、双方合同约定的房屋由于政府政策的原因，没有经政府部门组织验收。其他的原因，无法办证过户给原告梁文忠，房屋实际已经交付给了原告，无法办证并不是被告君益房地产公司的责任，不是被告主观的过错造成的，这是客观原因导致的。2、原告诉请违约金的事实不清楚。首先，被告不存在违约行为，被告没有及时交付房屋是由于政府政策的原因，并非被告的过错，所以被告不存在违约行为。其次，即使被告要支付延期交付房屋的违约金，按照合同的约定，也仅仅是原告缴纳累计房款的5%。但是本案中原告请求的违约金高达51016元，被告也不知原告如何计算的。3、关于合同第15条关于委托办证支付违约金的问题。被告认为这个条款是不合理的，违反了有关合同法中违约金的规定，违约金带有补偿性质，是履行合同的一种补助救济措施，且违约金的金额不能够大大的高于实际损失。在本案中，原告并没有受到什么大的财产损失，原告也未提供证据证实其损失，所以如果按照该款的约定计算出51016元的违约金，那么所依据的条款规定由于不合理而不应得到法院的支持。按照条款中关于办证的约定是属于一个委托合同关系，它在这里约定了违约行为的处理方式，不符合合同法有关违约金的规定，所以我方认为该条款应撤销，不应作为计算违约金的依据。综上，被告认为原告的诉请事实没有证据，请法院驳回其诉讼请求。
原审法院查明的事实
经审理查明，被告君益房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。
原告梁文忠向被告君益房地产公司认购被告开发的位于惠东县××办事处黄排云田村××地段城市××房。原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0063110），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道××田村旱坑仔地段、编号为441323001010GB01202的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第0011546号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名xxx园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）000440号、建字第惠东县规建证字（2013）000441号、建字第惠东县规建证字（2013）000442号，施工许可证号为442528201310120101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2013030号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第7幢6层02号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上9层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共108.6平方米，其中，套内建筑面积92.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.94平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3280元，总金额（人民币）叁拾伍万陆仟贰佰伍拾捌元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时支付首期款116258元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清……第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。该份合同于2014年1月7日在惠东县房产管理局办理登记备案手续。
合同签订后，原告梁文忠向被告君益房地产公司支付首期房款116258元，其余款项办理按揭贷款。原告于2015年3月16日交纳住房维修基金6516元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5344元、白蚁防治费1303元，合计14843元给被告，被告出具加盖公章的收款收据。被告主张上述商品房已验收，但未提交验收合格的证据。原告主张xxx园存在超建情形，故未能验收合格。上述商品房至今仍未办理房地产权证。2016年10月25日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。
另查，2014年10月28日，被告君益房地产公司出具一份《xxx园一期延期交房通知书》，内容：“首先感谢您对xxx园项目的支持和关注，您所购买的‘xxx园一期’房屋原定于2014年10月31日交楼，后因云田路出口作为我小区北向接驳平深路的主要出口，跟项目业主入住后的各项生活配套设施紧密相连。原云田路老路坡陡路窄存在较大安全隐患，经过多方沟通协商，我司出资改建了此路段，让您入住后的生活更加便利及安全。因云田路坡路改造施工影响了xxx园项目的施工及顺利竣工，在此很抱歉地通知您xxx园一期楼宇1栋、2栋、3栋、5栋、6楼、7栋以及8栋将延期交付，为此我们深感抱歉！我司预交将于2014年12月30日启动交付，具体日期以我司向您发出的《房屋交付通知书》为准。由此给您造成的不便，还望得到您的理解和支持……”。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告梁文忠向被告认购位于惠东××××房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0063110），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。
关于能否立即交付经验收合格的商品房的问题。商品房的验收应由相关部门处理，与本案不是同一个法律关系，故原告梁文忠诉请被告君益房地产公司立即交付经验收合格的商品房，本案不作处理。
关于被告君益房地产公司是否承担违约责任的问题。原告按约定支付首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。原告提起本案诉讼前，于2015年3月16日交纳住房维修基金6516元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5344元、白蚁防治费1303元，合计14843元给被告。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条“……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的规定，在没有正当理由及存在不可抗力的情况下，被告未按约定在2014年10月31日前交付经验收合格的商品房给原告，至起诉之日即2016年10月25日已逾期超过180日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因被告未按合同约定办交付经验收合格的商品房，构成违约，故原告诉请被告支付违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。原告诉请违约金自2014年11月1日计起，本院予以照准。被告应向原告支付的违约金应自2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止以356258元为本金按日万分之二的标准累积计算，且不超过356258元的30%即106877.4元为宜。
综上，原告梁文忠的诉请及被告君益房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠东县君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告梁文忠支付逾期交房的违约金（以356258元为基数，从2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止按日万分之二的标准计付，但不超过356258元的30%即106877.4元）。
二、驳回原告梁文忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费538元（原告梁文忠已预交），由被告惠东县君益房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
惠东县君益房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、依法撤销一审判决，并以予改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由是：一、上诉的主要事实理由：1、一审判决认定上诉人没有按合同约定交付经验收合格的房屋而构成违约，没有事实依据。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定交付的房屋，早己竣工，由于惠东县建设管理部门消极组织相关部门进行验收，造成上诉人无法按时交付房屋给被上诉人。上诉人无法履行合同，这是客观原因造成的，并非上诉人的主观过错造成的，也不是上诉人希望发生的事情。上诉人更希望按时交付房屋给被上诉人。一审判决认定上诉人违约，明显没有事实依据，更显然对上诉人不公平。
2、一审判决上诉人支付给被上诉人的违约金过高，不符合相关法律的规定，上诉人请求降低。违约金具有对财产损失的补偿性，一般超过损失的30%时为过高。本案中上诉人未能按交付房屋给被上诉人所造成的损失，应当参照中国人民银行定期存款利率计算，其三个月、半年、一年、二年、三年、五年的定期存款利率分别为1.1.1.5.2.1_2.75．、2.75；而上诉人与被上诉人约定按每日万分之二计算的违约金每年高达7.2%，达到了五年定期利率的300%，远远高于30%。也许被上诉人认为现在民间借贷年利率可以高达36%，故双方约定的违约金一年才7.2%，不属于过高。上诉人认为本案属于商品房买卖，并非民间借贷，而且双方没有解除商品房买卖合同，房屋最后还是需要交付给被上诉人，房屋本身就存在升值，这方面己经弥补了被上诉人的损失。为此，上诉人请求法院依法降低。
二、第一点，双方买卖合同约定的违约条款不明确，违反合同法规定，按照司法解释，违约金的约定等于没有约定，构成违约由法院根据买方实际损失酌情判决；第二点，一审判决的判处违约金对上诉人是不公平不公正的；第三点，目前涉案房屋，政府部门没有验收，在一定期限无法交付房屋和办理证件，合同无法履行，申请解除双方买卖合同。
综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审人民法院以予撤销并改判。
被上诉人梁文忠答辩称：一、关于上诉人没有按合约交付房屋经一审法院查明，构成重大违约，上诉人应承担违约责任。对方认为一审违约金过低，我方认为正常的违约金是已交房款的万分之四，上诉人在签订时候不熟悉法律，被上诉人修改为万分之二，而万分之二并不足以弥补上诉人的损失。
双方当事人二审未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是涉案房屋逾期交付是否应当归责于上诉人；二是双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高人民法院是否应当予以调整。
关于涉案房屋逾期交付是否应当归责于上诉人的问题。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。”双方当事人交易的房屋至今为止没有办理竣工验收，也没有实际交付予被上诉人。上诉人应当按照合同的约定承担违约责任。对于上诉人抗辩称，逾期交付的原因是由于惠东县建设管理部门消极组织相关部门进行验收。对此，本院认为，依据合同的相对性原理，上诉人的上述抗辩事由并不能免除其逾期交付房屋的违约责任。此外，经法院查明，涉案开发的“xxx园一期”因部分违规超建，导致政府部门对全部房屋不组织竣工验收。上诉人因其过错的行为致使涉案的商品房在合同约定的期限之内未能达到交付的条件，应当由其自身承担法律责任。据此，上诉人的该部分上诉理由不成立，应当予以驳回。
关于双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高人民法院是否应当予以调整的问题。一方面，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”据此，被上诉人请求支付违约金有合同的依据；另一方面，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人逾期交付涉案的房屋时间较长，违约程度较大，具有明显的过错。同时，期间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。上诉人认为，双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。据此，原审法院判决逾期交房违约金以已交付房价款万分之二计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用1076元，由上诉人惠州市君益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄 宇 乐
二〇一七年三月十三日
法官助理 法官助理黄晓娜
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；