浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0304民初3310号
原告（反诉被告）：温州市瓯海华联服饰有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区茶山街道茶山村梅泉路***号。统一社会信用代码:913303042565312865。
法定代表人：王跃龙。
委托诉讼代理人：木慧建，浙江时代商务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王家俊，温州市匡正法律服务所法律工作者。
被告：温州艾懿苑宾馆（普通合伙）。住所地：浙江省温州市瓯海区茶山街道梅泉大街***号。统一社会信用代码：91330304MA28560H05。
执行事务合伙人：夏中华。
被告（反诉原告）：夏中华，男，1986年12月19日出生，汉族，系温州市艾懿苑宾馆合伙人，住浙江省温州市瓯海区。
被告：陈献海，男，1982年2月16日出生，汉族，系温州市艾懿苑宾馆合伙人，住浙江省泰顺县。
被告：夏晓楷，男，1981年8月6日出生，汉族，系温州市艾懿苑宾馆合伙人，住浙江省苍南县。
以上四被告的共同委托诉讼代理人：潘建湖，浙江海昌律师事务所律师。
原告温州市瓯海华联服饰有限公司（以下简称“华联服饰公司”）与被告温州艾懿苑宾馆（普通合伙）、夏中华、陈献海、夏晓楷租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告夏中华在举证期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人木慧建、王家俊和四被告的委托诉讼代理人潘建湖到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，扣除审限30日，现已审理终结。
原告华联服饰公司向本院提出诉讼请求：1.被告温州艾懿苑宾馆立即支付原告租金1008000元；2.被告夏中华、陈献海、夏晓楷对被告温州艾懿苑宾馆的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年2月25日，原告与被告夏中华签订《房屋租赁合同书》，约定：1.被告夏中华承租原告所有的坐落于温州市瓯海区茶山街道梅泉大街的房屋，用于开办温州艾懿苑宾馆，房屋具体情况以附件1为准；2.年租金832900元，前三年租金不变，第四年起每年在前一年租金总和上递增5%，租金每年提前30天支付。2015年8月10日，原告与被告夏中华签订《补充合同（三）》，约定原告将夏中华承租的两幢楼房之间的空间地段出租给被告使用，年租金13万元，租金递增比例和付款方法与主合同一致，温州艾懿苑宾馆在该协议上盖章。根据协议约定，被告应于2017年4月25日前支付下一年度的租金1008000元（96万元×105%），但被告未按期支付。经原告催要，被告温州艾懿苑宾馆、夏中华于2017年4月30日向原告出具承诺书，承诺于2017年4月30日前支付60万元，余款408000元15日内支付。后被告没有履行支付租金的义务。温州艾懿苑宾馆系普通合伙企业，合伙人夏中华、陈献海、夏晓楷应对合伙企业债务承担无限连带清偿责任。
被告温州艾懿苑宾馆、夏中华、陈献海、夏晓楷辩称：1.原告出租连廊、消防通道、楼梯、楼梯下方空地等消防设施的行为，已违反法律法规的强制性规定，也损害了公共安全，相应租赁条款无效。2.原告虚构出租面积，构成欺诈，被告多支付的租金应当返还。被告实际使用的面积为2108.17平方米。3、被告应付的租金包括主体部分的租金597891元加上宾馆大堂租金15万元，共计747891元，在此基础上递增5％,为785285.55元。
夏中华反诉称：反诉原告与反诉被告华联服饰公司签订合同的过程中，反诉被告利用业主的优势地位，强制要求反诉原告承租消防连廊、消防楼梯、消防通道以及消防楼梯下具有消防疏散功能的平地。反诉被告的该出租行为因违反法律法规强制性规定，损害公共安全而无效。同时，反诉被告虚构面积，导致反诉原告在不知情的情况下多付租金，属于欺诈行为。直至本次诉讼，反诉原告才知道反诉被告虚构面积的事实。反诉原告要求变更合同，并要求反诉被告返还前三年多收取的租金。故反诉原告请求法院判令：1.反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同书》中有关连廊、连廊下的消防通道、宾馆西侧的消防楼梯以及楼梯下的平地的租赁条款无效；2.变更反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同书》中关于租赁面积的条款，按实际使用面积计算租金；3.反诉被告返还反诉原告租金154704元。
反诉被告华联服饰公司辩称：1.反诉被告出租连廊和铁楼梯未违反法律规定，收取租金合理有据。2.反诉原告要求变更合同条款的理由不成立，已过法律规定的除斥期间。3.本案合同及各补充合同均有效，不存在可撤销、可变更的情形，反诉原告要求返还租金的理由不能成立。即使本案合同涉及部分条款无效，反诉原告也应按合同约定的价格支付占有使用费。
经审理，双方对以下合同签订和履行的事实没有争议，本院予以认定：坐落于温州市瓯海区茶山街道梅泉大街268号的厂房属于原告华联服饰公司所有。2013年6月，温州生态园管理委员会印发《温州生态园工业企业“退二进三”工作实施细则（试行）》。根据该实施细则，原告华联服饰公司可以申请改变其厂房用途。夏中华为与陈献海、夏晓楷合伙开办温州艾懿苑宾馆，与原告协商租赁上述厂房中的一部分面积进行装修改建。2014年2月25日，夏中华与华联服饰公司签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁物以附件1图纸为准，租期10年，自2014年2月25日起至2024年2月24日止；年租金832900元，前三年租金不变，第四年起每年在前一年租金总和上递增5%，租金每年提前30天支付；租金构成为：主体建筑594438元（1981.45平方米×25元×12个月）、宾馆大堂15万元、第一幢和第二幢之间连廊二至四层54.5平方米×3×25元×12个月＝49050元、西侧铁楼梯16.51平方米×3×25元×12个月＝14850元、西侧铁楼梯下方地面41平方米×50元×12个月＝24600元，以上共计832938元；现租金以房产证建筑面积为准，后搭建以实际测量面积为准；华联服饰公司给予夏中华90天的装潢时间，租金从2014年5月25日起算。同日，双方签订《补充合同（二）》，其中第五条约定夏中华放弃第一幢和第二幢之间的空地（暨连廊下方通道），原告另出租给第三方，因此夏中华放弃通行权，改道通行。2015年8月10日，华联服饰公司又与温州艾懿苑宾馆签订《补充合同（三）》，约定夏中华向华联服饰公司承租两幢楼房之间的空地（暨连廊下方通道）使用权，租赁期限2015年2月25日至2024年2月24日，年租金13万元，租金递增比例和付款方法与原合同相同。温州艾懿苑宾馆在《补充合同（三）》上盖章。夏中华承租上述房屋后，与合伙人夏晓楷、陈献海共同经营温州艾懿苑宾馆，已按约支付前三年的租金。2017年4月25日，夏中华未按约支付第四年的租金。2017年4月30日，温州艾懿苑宾馆、夏中华共同向华联服饰公司出具承诺书，承诺于当日支付租金60万元，余款408000元15日内付清。后温州艾懿苑宾馆、夏中华均没有支付租金。温州艾懿苑宾馆系普通合伙企业，于2015年12月10日登记成立，合伙人为夏中华、陈献海、夏晓楷。
双方的争议焦点有以下两个方面，本院结合双方的证据予以分析：
一、《房屋租赁合同书》及相关补充协议中关于两幢建筑之间的空地、连廊、西侧楼梯、西侧楼梯下平地的租赁条款是否有效。
双方一致确认两幢楼房之间的空地（连廊下方通道）系消防通道。根据《房屋租赁合同书》的附件1图纸显示，该部分面积标注为“待租店面”；《补充合同（三）》约定空地的年租金为13万元，背面图纸显示空地宽度6.2米，长度21.07米。可以判断华联服饰公司是参考店面的价格将该空地出租，而被告承租后，也确实将空地用途改变为店面并转租。本院认为，原、被告关于两幢楼房之间空地（连廊下方通道）的租赁条款损害了社会公共利益，应属无效。故现反诉原告要求确认双方关于两幢楼房之间空地（连廊下方通道）租赁条款无效，理由正当，本院予以支持。参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，租赁条款被确认无效后，承租方应参照合同约定的租金标准向出租方支付原租赁物占有使用期间的占有使用费。被告承租两幢楼房之间的空地（连廊下方通道）后，已改造转租获利，应参照上述规定支付原告占有使用费。《补充合同（三）》约定两幢楼房之间空地的年租金为13万元，承租方已支付租金至2017年5月24日，应从2017年5月25日起参照年租金13万元的标准向出租方支付占有使用费，占有使用费计算至承租方腾空之日止。
双方签订的关于两幢楼房之间的连廊、西侧楼梯、西侧楼梯下方平地的租赁条款，是将上列面积计入租赁面积，系双方的真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，故本院对反诉原告要求确认该部分租赁条款无效的诉讼请求不予支持。
二、夏中华要求变更合同中的租赁面积条款，是否超过除斥期间。
夏中华认为华联服饰公司存在欺诈，合同中约定的连廊面积和主体建筑面积与实际面积不符，应根据规划图纸记载的面积计算租金。夏中华为证明实际租赁面积，向本院提供温州市民用建筑规划设计院于2014年4月出具的规划图纸，图纸之“总平面图”页记载新建连廊面积148.63平方米，宾馆面积2108.17平方米，认为：1.原告按163.50平方米计收连廊租金系虚构面积，连廊一共四层，被告仅使用其中三层，应按111.47平方米（148.63平方米÷4×3）计算前三年的连廊租金；2.主体建筑面积（已包括铁楼梯）为2108.17平方米，应按该面积计算租金。该面积已包括大堂，因大堂租金另以15万元计，因此总面积应减去大堂面积115.20平方米。因此，第四年的租金应为[（2108.17平方米-115.20平方米）×25元/平方米×12个月+15万元]×105%＝785285.55元。华联服饰公司质证后对证据的真实性、合法性均无异议，但认为该证据证明被告早已于2014年时便知悉规划图纸的内容，被告全程参与宾馆、连廊等的规划、审批、改建过程，对租赁物的面积早已充分了解，现起诉要求变更合同超过除斥期间；关于连廊面积，虽然被告使用其中三层，但双方自愿约定根据四层实测面积163.50平方米计算租金，因此将总面积分摊为三层。本院认为，租赁物原系厂房，是根据被告开办宾馆的要求报请审批改建，被告作为租赁物的实际使用人，必然全程参与规划审批、改建，对规划图纸应早已知悉，对租赁物的面积应全面知悉。现被告在租赁使用多年后要求变更合同，已超过合同法规定的一年除斥期间，本院不予支持。另外，合同当事人在履行合同过程中应秉承诚实信用的原则，全面履行自己的义务。合同附件《承租面积和租金计算清单》第七条明确约定“租金以房产证建筑面积为准，后搭建以实际测量面积为准”，租赁双方已约定了面积计算依据，并在实际测量之后确定面积和租金，双方均应依约履行。规划图纸系原、被告报请行政机关临时改变规划用途所用，并无法确定图纸与实物完全一致，其本身也不足以作为计算面积的依据，现夏中华以规划图纸上的面积与合同约定的面积存在差异为由，主张华联服饰公司存在欺诈，明显没有事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为：租金应当及时支付。本案租赁协议系夏中华签订，租赁物是由温州艾懿苑宾馆实际使用，被告温州艾懿苑宾馆系实际承租人，其在《补充合同（三）》上盖章，并已向原告出具支付租金承诺书，应认定其对承担向原告支付租金的义务没有异议，本院确认温州艾懿苑宾馆应向原告履行给付租金和占有使用费。温州艾懿苑宾馆系合伙企业，合伙人夏中华、陈献海、夏晓楷应对合伙企业债务承担连带清偿责任。根据合同约定，2017年5月25日起至2018年5月24日止的租金应在前三年年租金832900元的基础上上浮5%，为874545元。关于连廊下方空地，被告应及时腾空交还给原告，并向原告支付占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告温州艾懿苑宾馆（普通合伙）应于本判决生效之日起三日内支付原告温州市瓯海华联服饰有限公司租金874545元，被告夏中华、陈献海、夏晓楷对上述债务承担连带清偿责任。
二、确认反诉原告夏中华与反诉被告温州市瓯海华联服饰有限公司于2015年8月10日签订的《补充合同（三）》无效。
三、被告温州艾懿苑宾馆（普通合伙）应于本判决生效之日起三日内支付原告温州市瓯海华联服饰有限公司两幢楼房之间的空地的占有使用费（从2017年5月25日起，按每年13万元的标准，计算至实际腾空之日止，暂算至2017年9月24日为43400元），被告夏中华、陈献海、夏晓楷对上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告温州市瓯海华联服饰有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告夏中华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13872元,减半收取6936元，由原告温州市瓯海华联服饰有限公司负担447元，被告温州艾懿苑宾馆、夏中华、陈献海、夏晓楷负担6489元；反诉受理费3394元，减半收取1697元，由反诉原告夏中华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 周 回 回
二〇一七年九月十五日
代书记员 叶婉棋?
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项：
有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。
5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。
6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。
7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。