广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第1765号原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地中山市石岐区。法定代表人：李秀春，总经理。委托代理人：曾璇、梁翠琼，中山市升镇法律服务所法律工作者。被告：屈伟尊（曾用名：屈伟遵），男，1974年8月1日出生，汉族，住广东省中山市东区。原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡物业公司）诉被告屈伟尊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，由审判员梁泳诗独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告嘉怡物业公司委托代理人梁翠琼，被告屈伟尊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉怡物业公司诉称：2008年6月14日，原告与中山市比华利山住宅小区业主委员会（以下简称比华利山业委会）签订物业管理服务合同（以下简称物业合同），约定由原告对比华利山小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，物业服务费按每月每平方米0.78元收取，逾期交纳物业服务费等其他费用的按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时交费。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2013年10月至11月拖欠的物业服务费185.48元、梯灯及二次供水电费分摊15元、水泵房维护费18元、2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元，以上共计476.48元；2.被告向原告支付物业服务费及水泵房维护费的滞纳金37元（计算方法：从2013年10起，以每月95.74元为基数，从每月的次月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为37元）；3.被告向原告支付水损费的滞纳金100元（计算方法：从2013年12月10日起按每日千分之一计至清偿之日止，现暂计至2014年12月31日为100元）；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告以被告已当庭支付部分欠费为由变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2011年11月5日至2013年11月1日拖欠的水损费258元及违约金（计算方法：以258元为基数，从2013年12月31日按每日千分之一计至清偿之日止）；2.诉讼费胜诉后由被告迳付原告。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.物业管理服务合同；2.业委会证明；3.（2013）中一法民二初字第684号民事判决书及该判决的生效证明；4.供水公司出具的发票4张；5.资质证书；6.通知。被告屈伟尊辩称：原告嘉怡物业公司与比华利山业委会签订的物业合同已于2011年6月13日因合同约定的服务期限届满而自动终止，合同终止后因原告仍然向比华利山小区提供物业服务，被告屈伟尊因此亦愿意继续向原告缴纳物管费，但因上述物业合同已终止，故原告不能根据上述合同的约定要求被告承担水损费，该水损费是原告于（2013）中一法民二初字第684号案败诉后产生的费用，且造成地下水管锈蚀漏水的原因多样，故应由原告自行承担，不应该转嫁给小区业主。原告诉求中因拖欠水损费而产生的违约金计算标准过高，应予调整。被告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内未提交证据。经审理查明：嘉怡物业公司系经营范围包括物业管理的企业法人,资质等级为三级。屈伟尊系中山市东区富湾南路42号致富街3号603房的登记产权人，该房位于比华利山小区。2008年6月14日，嘉怡物业公司与比华利山业委会签订物业合同，约定：由嘉怡物业公司为比华利山小区提供物业服务；服务期限自2008年6月14日至2011年6月13日；嘉怡物业公司负责对共用设施、设备的维修、养护、运作和管理；住宅的物业服务费每月每平方米0.78元；公共供水、公共照明电费，按实际摊分；小区内二次加压的电费、水损费，按物业使用人每月平均摊分；物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其他费用时，自逾期交纳之日起，按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金。合同还约定了其他内容。嘉怡物业公司按照合同约定为比华利山小区提供物业服务。合同期满后，嘉怡物业公司与比华利山业委会未续签物业服务合同，但嘉怡物业公司继续按原合同约定为比华利山小区提供物业服务。2013年11月3日，比华利山业委会发出通知，载明“业委会同意与嘉怡物业公司在2013年11月30日终止物业服务关系”；通知还载明了其他内容。2013年11月8日，嘉怡物业公司就水损费事宜向比华利山小区全体业主发出通知，要求全体业主于2013年12月30日前交纳水损费258元。嘉怡物业公司陈述其管理至2013年12月15日。因屈伟尊拖欠嘉怡物业公司2011年11月5日至2013年11月1日期间的水损费258元等费用，嘉怡物业公司遂于2015年5月21日诉至本院，主张前述实体权利。另查：嘉怡物业公司就如何解决二次供水的水损问题，曾多次与比华利山业委会召开会议协商，向比华利山小区住户发放问卷调查，向中山市信访局、中山市东区信访办、中山市市委等部门反映，但一直没有得到解决。2013年9月4日，本院立案受理中山市供水有限公司（以下简称供水公司）诉嘉怡物业公司供用水合同纠纷一案。经审理，本院于2013年10月10日作出（2013）中一法民二初字第684号民事判决，认为“嘉怡物业公司应承担比华利山小区内二次供水的水损费……，嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”，并据此判决嘉怡物业公司于本判决生效之日起五日内向中山市供水有限公司缴纳截至2013年5月9日的水损费97459.42元、违约金45313.52元，合计142772.94元；及之后至本判决指定履行期限之日止的违约金（违约金以尚欠水损费金额按每日千分之二计算）。该判决于2013年11月4日生效。据嘉怡物业公司陈述，2013年11月15日，嘉怡物业公司与供水公司协商后确定嘉怡物业公司需向供水公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间的水费及违约金为132186.58元，嘉怡物业公司即于当天履行了支付义务。嘉怡物业公司就其诉讼请求中主张的水损费提供发票4张作为证据，该4张发票显示比华利山业委会于2013年11月15日向中山市供水有限公司交纳水费16169.46元、9792.48元、24414.96元、8244.12元、50908.8元，违约金22656.7元，合计为132186.52元。依据物业合同约定，水损费是按小区住户进行分摊。对于涉案小区住户，嘉怡物业公司主张共计512户，并提供比华利山业委会出具的证明作为证据，证明中注明“中山市比华利山住宅小区共有426户……因历史遗留问题，国、地税局、交警、凉果厂、龙井阁等单位（共86户）与本小区共用一个泵房，上述单位的二次供水由安装在本小区内的泵房进行加压”。又查：庭审中，原、被告双方一致确认水损费产生原因为地下水管锈蚀漏水而造成的自然损耗。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告嘉怡物业公司与比华利山业委会签订的物业合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。物业合同期满后，原告仍根据原合同的约定为比华利山小区提供了物业服务，被告屈伟尊作为比华利山小区物业的业主继续向原告缴纳物业服务费等费用，可视为原、被告双方继续按原合同约定形成事实上的物业服务合同关系，双方仍应受原合同的约束履行各自义务。对于诉争水损费的产生，原、被告双方已一致确认为地下水管锈蚀漏水而造成的自然损耗，且原告已就如何解决二次供水的水损问题，曾多次与比华利山业委会召开会议协商，已依约履行其物业管理义务，故根据《物业管理条例》第四十五条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定、涉案物业合同关于“水损费按物业使用人每月平均摊分”的约定以及已生效的（2013）中一法民二初字第684号民事判决关于“嘉怡物业公司承担该费用后，可将费用计入物业服务费成本，并依据与比华利山业委会签订的物业服务合同的约定，与比华利山业委会和各终端用水户协商解决……”的认定，原告要求被告支付水损费258元（132186.52元÷512户＝258元/户）的诉讼请求，事实清楚，理据充分，本院予支持。关于原告要求被告支付的逾期滞纳金，性质为违约金，系合同双方的合意。因被告在庭审中认为水损费逾期违约金的计算标准认为过高，并要求予以调整，且原告亦未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，合同所约定的每日按拖欠金额千分之一支付违约金的计算标准明显过分偏高，已经超出原告利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对合同约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按照欠费总额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。由于原告发出的缴费通知中已明确注明缴费期限至2013年12月30日，故被告应以258元为基数，从2013年12月31日起，按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付违约金至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、被告屈伟尊于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付2011年11月5日至2013年11月1日期间水损费258元及违约金（计算方法：以258元为基数，从2013年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告屈伟尊负担（被告屈伟尊于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市嘉怡物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一五年八月十七日书记员  谢雅怡