北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07376号
上诉人兼上诉人金××之法定代理人（原审被告）杨海峰，女，1975年10月29日出生。
上诉人（原审被告）金××，女，2011年1月17日出生。
上诉人（原审被告）杨成富，男，1950年2月15日出生。
上诉人（原审被告）牛桂琴，女，1948年8月26日出生。
上诉人（原审被告）金祖庭，男，1937年3月5日出生。
上诉人（原审被告）张贵庄，女，1939年7月5日出生。
上诉人兼上诉人杨海峰、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄之共同委托代理人、上诉人金××之法定代理人（原审被告）金述新，男，1974年11月4日出生。
被上诉人（原审原告）刘玉芳，女，1948年5月29日出生。
委托代理人范明京，男，1958年3月24日出生。
委托代理人尹璐（刘玉芳之女），1970年10月7日。
上诉人杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄因返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，刘玉芳起诉至原审法院称：位于北京市东城区×房屋（下称涉诉房屋）系我所有。2009年2月，我委托我女儿尹璐代为出租涉诉房屋。同年3月，杨俊亮（已故）承租了涉诉房屋，后杨海峰、金述新与杨俊亮共同承租了涉诉房屋。但直至今日，杨海峰、金述新未向我支付租金或房屋使用费，也拒绝腾退房屋。杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄的行为侵害了我的合法权益。为维护合法权益，我诉至法院，请求杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄立即腾退涉诉房屋，并承担本案诉讼费。
杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄辩称：1、本案应系房屋买卖合同关系，并非租赁合同关系；2、杨海峰、金述新与尹璐就涉诉房屋买卖一事存在争议，目前尚未审理完毕，杨海峰、金述新尚未获得相应赔偿。3、杨海峰、金述新与刘玉芳之间就涉诉房屋的买卖合同虽被确认为无效，但在尹璐未归还首付款、支付相应赔偿的情况下，刘玉芳无权要求我们腾退涉诉房屋，我们也不具备腾房条件。因此，我们不同意刘玉芳的诉讼请求。
原审法院经审理确认：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。刘玉芳是涉诉房屋的所有权人，其依法对涉诉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。经生效法律文书确认，刘玉芳与金述新、杨海峰之间不存在房屋买卖合同关系。刘玉芳的女儿尹璐虽曾就涉诉房屋与金述新、杨海峰达成房屋买卖合同，但该买卖合同对刘玉芳不发生法律效力。现亦无证据证明杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄居住涉诉房屋存在合法依据。因此，刘玉芳要求杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄腾退涉诉房屋，于法有据，法院予以支持。杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄所持抗辩意见不能成立，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年5月判决：杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄于判决生效后六个月内将北京市东城区×房屋腾交刘玉芳。
判决后，杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回刘玉芳的诉讼请求。刘玉芳同意原判。
经审理查明：刘玉芳与尹璐系母女关系。
杨海峰、金述新系夫妻关系，金××系二人之女。杨成富、牛桂琴系杨海峰之父母，金祖庭、张贵庄系金述新之父母。
涉诉房屋位于北京市东城区×，系刘玉芳所有，建筑面积88.52平方米。刘玉芳于2010年10月22日取得涉诉房屋的所有权证。
杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄现在涉诉房屋中居用。杨海峰、金述新在住用期间，曾以自己的名义交纳物业服务费。
2011年5月，刘玉芳以房屋租赁合同纠纷为由诉至原审法院，要求杨海峰、金述新搬出涉诉房屋并交纳房屋租金。后，刘玉芳撤回了该案的起诉。
2011年10月，杨海峰、金述新诉至原审法院，称杨海峰之弟杨俊亮与尹璐系朋友关系；刘玉芳于2009年将涉诉房屋以160万元的价格出售给二人，首付款为40万元；因刘玉芳当时尚未取得房屋所有权证，故双方约定待刘玉芳取得房屋所有权证后再办理房屋所有权过户手续及交纳剩余房款事宜；后二人将购房首付款40万元交付刘玉芳，尹璐代为出具收条；因刘玉芳拒绝继续履行房屋买卖协议，故二人要求刘玉芳将涉诉房屋过户登记至二人名下。该案审理中，刘玉芳辩称其曾委托尹璐将涉诉房屋中的1间出租给杨俊亮，但其未委托尹璐出售涉诉房屋，亦未与杨海峰等口头约定出售房屋及收取首付款。经审理，原审法院认为虽然尹璐与杨海峰等达成口头协议，约定将涉诉房屋出售给杨海峰等，但杨海峰等并无证据证明尹璐的行为获得了刘玉芳的授权；现刘玉芳否认授权尹璐代为出售涉诉房屋，对尹璐将涉诉房屋出售给杨海峰等的行为不予认可，故杨海峰等关于与刘玉芳达成口头房屋买卖合同的主张不能成立。原审法院于2011年12月作出（2011）东民初字第12034号民事判决书，判决驳回杨海峰、金述新的诉讼请求。杨海峰、金述新不服判决，提出上诉。经审理，北京市第二中级人民法院于2012年6月作出（2012）二中民终字第06130号民事判决书，驳回杨海峰、金述新的上诉，维持原判。
2012年9月，杨海峰、金述新诉至原审法院，要求解除其与尹璐就涉诉房屋达成的房屋买卖合同；要求尹璐返还购房款40万元，并赔偿信赖利益损失155万元，房屋装修及物业费3万元等。该案尚未审理完毕。
庭审中，杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄称，其在入住涉诉房屋后，对涉诉房屋进行了装修，并购置了房门、厨房用品、床等物品，并提供了收据、发票等证据，以证明其对涉诉房屋进行了装修。因刘玉芳同意对涉诉房屋内可利用部分进行利用，并同意按照装修现值进行补偿，故杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄申请以2010年5月为鉴定时点，对涉诉房屋的装修造价进行鉴定。原审法院依法委托中建精诚工程咨询有限公司进行装修造价评估。后因杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄拒绝交纳鉴定费用，鉴定单位取消了鉴定工作。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、（2011）东民初字第12034号民事判决书、（2012）二中民终字第06130号民事判决书，（2013）二中民终字第04151号民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。根据查明的事实，刘玉芳系涉诉房屋的所有权人。经法院已生效的法律文书确认，刘玉芳与杨海峰、金述新之间不存在房屋买卖关系。杨海峰、金述新虽曾与刘玉芳之女尹璐就涉诉房屋达成买卖合同，但尹璐出卖涉诉房屋的行为属于无权处分，该合同对刘玉芳不发生法律效力。现刘玉芳要求杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄腾退涉诉房屋，于法有据，本院予以支持。杨海峰、金述新已就其与尹璐之间的买卖合同纠纷另案提起诉讼，其已付房款及损失问题亦在另案中进行了主张，现杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄以其存在损失及无处居住为由不同意腾退涉诉房屋，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由杨海峰、金述新、金××、杨成富、牛桂琴、金祖庭、张贵庄负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 马兴芳
二〇一四年八月二十日
书 记 员 刘 曈