安徽省寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）寿民二初字第00449号
原告：方家弟（身份证号码3424221952********），男，1952年1月2日出生，汉族，住安徽省六安市。
原告：方庆军（身份证号码3424221978********），男，1978年5月21日出生，汉族，住安徽省六安市，系原告方家弟之子。
原告：方庆松（身份证号码3424221979********），男，1979年11月20日出生，汉族，住安徽省六安市，系原告方家弟之子。
上列原告共同的委托代理人：苏家胜，安徽郢都律师事务所律师。
被告：寿县土地收购储备发展中心，住所地安徽省六安市，组织机构代码74488669-2。
法定代表人：黄绍璋，该中心主任。
委托代理人：孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。
被告：寿县房屋征收补偿办公室，住所地安徽省六安市，组织机构代码48623564-2。
负责人：唐锐，该办公室主任。
原告方家弟、方庆军、方庆松因与被告寿县土地收购储备发展中心（以下简称：寿县土地收储中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年9月11日向本院起诉，寿县土地收储中心于2014年9月25日向本院申请追加寿县房屋征收补偿办公室（以下简称：寿县征收办）为本案共同被告。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。方家弟、方庆军、方庆松及其委托代理人苏家胜，寿县土地收储中心的法定代表人黄绍章及委托代理人孟德春到庭参加诉讼。寿县征收办向本院递交了书面答辩，但经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方家弟、方庆军、方庆松诉称：其三人与寿县土地收储中心于2009年5月3日签订了房屋拆迁安置补偿协议，其三人在协议中享有的安置房有：楚都春晓17幢401室商住房一套（已交付），东门内侧西北角7#门面房一、二层、8#门面房一、二层。协议约定拆迁的过渡方式为“自行过渡”，产权调换过渡期为“住宅18个月、非住宅24个月”。协议签订两年后，寿县土地收储中心应安置的门面房虽已建成，却迟迟不予交付，经催要无果，为此提起诉讼，诉请：1、判决寿县土地收储中心履行与方家弟、方庆军、方庆松签订的房屋拆迁安置补偿协议；2、判决寿县土地收储中心将协议约定的东门内侧西北角7#门面房一、二层，8#门面房一、二层（价值总计约40万元）交给方家弟、方庆军、方庆松；3、判决寿县土地收储中心向方家弟、方庆军、方庆松赔偿逾期交房的经济损失20万元（暂从2011年5月4日计算至2014年12月4日）；3、本案评估费、诉讼费由寿县土地收储中心负担。
寿县土地收储中心辩称：被拆迁人所述的房屋拆迁地块的实际拆迁人是寿县拆迁办（全称：寿县房屋拆迁补偿安置管理办公室，现已更名为寿县征收办），与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议的是该办负责人朱平。寿县土地收储中心的职能是收储土地，对地上附属物的性质认定、拆迁谈判、补偿安置均由寿县拆迁办负责。寿县土地收储中心既无资金又无安置房，也无权对被拆迁户进行房屋安置，无法履行安置协议。寿县征收办已经通知被拆迁人办理收房结算手续，因方家弟、方庆军、方庆松拒绝接收安置房而未能交付。方家弟、方庆军、方庆松所诉损失赔偿问题，应依据六安市公布的补偿标准计算超过渡期安置费。
寿县征收办辩称：该办原名寿县拆迁办，该办职责为：颁发拆迁许可证，发布拆迁公告，宣传解释拆迁法律、法规，对拆迁人和被拆迁人不能达成协议的拆迁纠纷依法作出行政裁决。本案的拆迁人是寿县土地收储中心，被拆迁人是方家弟、方庆军、方庆松。该办对拆迁当事人之间违反拆迁安置补偿协议的行为不承担任何民事责任。为此，请求判决该办不承担民事责任。寿县征收办随答辩状一并提交了该单位的组织机构代码证和寿县机构编制委员会寿编（2012）8号《关于同意寿县拆迁补偿安置办公室更名的批复》的复印件各一份。
方家弟、方庆军、方庆松针对其诉求提交了如下证据：
1、方家弟、方庆军、方庆松的身份证复印件。
2、寿房拆协字东（2009）第54号《寿县房屋拆迁补偿安置协议书》及公证书一份。
3、《被拆迁人须知》一份。该文制作日期为2009年4月15日，在日期上加盖有寿县土地收储中心的单位公章，该文关于“拆迁安置补偿”的第四条第2项内容是：“本地块非住宅房拆迁，补偿方式实行产权调换或货币补偿两种方式，供被拆迁人选择。采取产权调换的，实行原地安置，安置地点在东门内侧西北角规划建设门面房1-9号，建筑面积约50平方米（上、下两层）……”关于“过渡方式、期限及补助标准”的第五条规定：“1、本地块实行产权调换的，过渡期限为非住宅房24个月、住宅房18个月……2、搬迁补助费、临时过渡期补助费和停产停业补偿费的标准，按六安市建设委员会、物价局、国土资源局（建房（2009）4号）文件规定执行”。
4、“楚都新天地商业1#楼”的局部照片一张。用于指示其安置房位置。
寿县土地收储中心提交了如下证据：
1、寿县土地收储中心的拆许字（2009）第02号《拆迁许可证》复印件一份。
2、寿房拆协字东（2009）第54号《寿县房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份。
3、安置房位置及对应安置户示意图一张（命名为《寿县东门内环门面房选房图》）。
4、“楚都新天地商业1#楼”的《房屋分层平面图》、《房屋户（室）面积表》（测绘图表）各一张。
5、寿县征收办2014年2月12日的交房结算通知书复印件一份、由寿县征收办职员经办并加盖“寿县拆迁安置房管理委员会办公室”财务专用章的《寿县东门内环拆迁商业用安置房结算表》复印件三份。用于证明被拆迁地块的安置补偿工作由寿县征收办负责；该办已通知被拆迁人方家弟、方庆军、方庆松办理收房结算手续。
6、寿县国土资源局与寿县天健房地产开发有限公司于2009年9月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（含附件）复印件一份、寿县人民政府寿政秘（2010）38号《关于老城区东城门内侧局部地段改造修建性规划的批复》（含规划图）复印件一份。用于说明寿县土地收储中心收储的涉案土地已出让给寿县天健房地产开发有限公司，该公司开发的“楚都新天地商业1#楼”经过了规划。
寿县土地收储中心称以上证据复印件均于本案诉讼期间复制于寿县征收办，原件存于寿县征收办。
经当庭陈述，举证、质证，本院对当事人无异议的事实认定如下：
2009年5月3日，时任寿县拆迁办主任朱平与方家弟、方庆军、方庆松签订了寿房拆协字东（2009）第54号《寿县房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书是寿县拆迁办印制的表格式文书，协议内容由原寿县拆迁办职员填写，协议书尾部甲方（拆迁人）签名处有朱平的签名并加盖寿县土地收储中心印章。该协议书载明：本协议的拆迁人是寿县土地收储中心，房屋所有权人是方家弟、方庆军、方庆松；所拆除的房屋位于寿春镇东门内环北，住宅包括砖瓦结构房屋43.32平方米、草木结构房屋26.82平方米，非住宅包括砖混结构的经营用房43.62平方米、非经营用房48.63平方米；以产权调换方式安置给方家弟、方庆军、方庆松的房屋包括位于楚都春晓住宅小区17#楼401室（砖混结构、约82.7平方米，），位于寿县寿春镇（老城区）东门内侧西北角的两层框架结构的7#、8#房屋各一处（房屋共计4间，一、二层各2间，一层2间面积约44.8平方米、二层2间面积约56平方米）；产权调换的过渡方式为“自行过渡，住宅18个月、非住宅24个月”；搬迁补偿费58682元，其中停产停业损失补助费43077元。该协议“附记”栏载明：1、新房面积以实际测绘面积为准。2、超面积部分房，待符合商品房预售条件时付款60%。该协议未记载有关违约责任的内容。寿县公证处对该协议审查后于2009年5月26日出具了（2009）皖寿公证字第958号公证书，公证书载明寿县土地收储中心的委托代理人朱平与方家弟、方庆军、方庆松于2009年5月3日签订了以上房屋拆迁安置补偿协议。
2009年9月7日，寿县国土资源局与寿县天健房地产开发有限公司签订了国有土地使用权出让合同，该合同的附件一是“寿县老城区宾阳门内侧局部地段改造宗地图”，图中A-02号地块被东大街分隔为南北两片，北片内西侧一小块面积为235平方米与东大街垂直的矩形地块的用途标注为“拆迁安置”。所出让的地块经规划后，寿县天健房地产开发有限公司在A-02地块中的北片开发了商业楼一栋，命名为“楚都新天地商业1#楼”，该楼中间为三层结构，一、二、三层各7间；两侧为两层结构，西侧8间，座西朝东，一、二层各4间，东侧8间，座北朝南，一、二层各4间。该1#楼建成后在测绘时从东向西编号，一层从101室至115室，除105室、111室测绘面积分别为43.26平方米、62.92平方米外，其余各间均为26.62平方米；二层从201室至215室，除205室、211室测绘面积分别为49.05平方米、70.37平方米外，其余各间均为32.41平方米。
2010年12月6日，方家弟与“寿县拆迁安置房管理委员会办公室”就以上协议中约定的住宅安置房办理了交房结算手续，并受领了房屋。
2014年2月12日，寿县征收办书面通知方家弟、方庆军、方庆松办理“东门内环非住宅房交房结算”手续，并结算逾期交房至2014年2月20日的“超过渡期安置费”，方家弟、方庆军、方庆松以被安置的房屋与安置协议上约定的号房不符为由，拒收通知，也未办理收房结算手续。
对当事人争议的焦点问题，本院分析、评判如下：
（一）关于前述拆迁安置补偿协议中7#、8#房与楚都新天地商业1#楼内房间号的对应关系。
寿县土地收储中心认为：方家弟、方庆军、方庆松应接收的安置房是101室、201室，102室、202室，即楚都新天地商业1#楼中间的三层结构共21间房屋不属于安置房，其余两层结构的房屋是安置房，安置房由西向东排序，7#房对应102室、202室，8#房对应101室、201室。
方家弟、方庆军、方庆松认为：拆迁人应向其交付的是108室、208室，109室、209室，即楚都新天地商业1#楼中部三层结构中的111室、211室，110室、210室，109室、209室，108室、208室，也属于安置房，安置房由西向东排序，7#房对应109室、209室，8#房对应108室、208室。
本院认为：前述拆迁安置补偿协议签订时涉案地块尚在拆迁中，安置房建设尚未开工，也无“修建性详细规划”，协议中“7#、8#”房并无实物对应，因此该协议中的“7#、8#”房号只有与建成后的安置房对应后才能确定被拆迁人的安置房具体位置。寿县土地收储中心庭审时出示的《寿县东门内环门面房选房图》（该方3号证据）与楚都新天地商业1#楼不能形成对应关系，且未标明绘制人、绘制单位，方家弟、方庆军、方庆松对该图也不予认可，故本院对该图的证明力不予认定。楚都新天地商业1#楼中两层结构房屋的间数、面积与被拆迁地块上需安置给被拆迁人的房屋的结构、间数、面积基本吻合，故可以认定楚都新天地商业1#楼中两层结构的房屋是为拆迁安置而建。寿县土地收储中心认为7#安置房对应楚都新天地商业1#楼中的102室、202室，8#安置房对应101室、201室，符合人们的通常认识，也不违反拆迁人承诺的“原地安置”原则。假如按方家弟、方庆军、方庆松的认识进行排序，则其应接受的安置房属于三层结构，与拆迁安置房为二层结构的约定不符；并且5#安置房对应的是111室、211室，而111室、211室合计面积超出拆迁人在《被拆迁人须知》中公布的安置房面积（上下两间面积合计约50平方米）1倍多。故本院对寿县土地收储中心主张的7#房对应102室、202室，8#房对应101室、201室的观点予以采纳。对方家弟、方庆军、方庆松要求拆迁人交付109室、209室、108室、208室的诉讼请求，不予支持。
（二）关于延期交房损失。前述拆迁安置补偿协议签订于2009年5月3日，约定的非住宅过渡期为24个月，故交房期限的最后一日是2011年5月2日。寿县征收办于2014年2月12日才通知方家弟、方庆军、方庆松收房，已经逾期。关于逾期交房损失赔偿问题，前述拆迁安置补偿协议未予记载。方家弟、方庆军、方庆松要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定确定其损失，并申请本院委托评估机构进行评估。但该条并不适用于本案，因为：其一、依据该司法解释第一条中“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，合同主体一方应是房地产开发企业，而本案中，无论是寿县土地收储中心还是寿县拆迁办均不是房地产开发企业；其二，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷；其三、该司法解释第十七条针对的是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”之情形，而本案中，前述拆迁安置补偿协议虽未记载违约责任的内容，但拆迁人发布的《被拆迁人须知》中有“临时过渡期补助费和停产停业补偿费补偿按六安市建设委员会、物价局、国土资源局（建房（2009）4号）文件规定执行”的内容，且方家弟、方庆军、方庆松也持有《被拆迁人须知》文本，故可视为双方对延期交房的违约责任均同意按六安市的拆迁补偿标准执行，即拆迁人超过渡期交付非住宅房屋的，应向被拆迁人继续支付停产停业损失补偿费。本案中，拆迁人向方家弟、方庆军、方庆松支付的停产停业损失补偿费数额可从逾期之日起按原标准的1.5倍计算至通知办理交房手续的最后一日，即从2011年5月3日起计算至2014年2月20日，共计33个月零18天。前述拆迁安置补偿协议中记载的过渡期内的停产停业损失补助费是43077元，故拆迁人应补偿的超过渡期的停产停业损失费为90461.7元（43077元÷24个月×1.5×33个月＋43077元÷24个月÷30天×1.5×18天）。故本院对方家弟、方庆军、方庆松的第3项诉讼请求予以部分支持。
（三）寿县土地收储中心是否应向方家弟、方庆军、方庆松承担交房及赔偿损失的责任。
本院认为：当事人依法可以委托代理人订立合同，依法成立的合同，受法律保护。本案中，寿县土地收储中心对其是涉案地块的拆迁人身份并不否认，并且出示了拆迁许可证以证明其有拆迁资格；而且朱平与方家弟、方庆军、方庆松签订拆迁安置补偿协议时，是以寿县土地收储中心的委托代理人身份进行，因此其签订协议时代表的是寿县土地收储中心而不是寿县拆迁办，故本院对寿县土地收储中心辩解其不是实际拆迁人的观点不予采纳。前述拆迁安置补偿协议合法有效，当事人应当履行。前述协议签订前后，寿县拆迁办的负责人及单位员工参与了本职工作外的拆迁事务，并且寿县拆迁办更名为寿县征收办后仍在实际负责被拆迁户的安置补偿工作，故可以认定两单位之间形成了事实上的拆迁委托关系。由于此种委托违反了当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款中“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托”之规定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，作为委托人与受托人的两单位对违法委托的后果应承担连带责任。寿县土地收储中心和寿县征收办相互推诿，均不愿向方家弟、方庆军、方庆松承担责任无正当理由。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告寿县土地收购储备发展中心于本判决生效后十日内给付原告方家弟、方庆军、方庆松超过渡期停产停业损失费90461.7元；
二、被告寿县房屋征收补偿办公室于本判决生效后十日内将楚都新天地商业1#楼中的102室、202室，101室、201室交付给原告方家弟、方庆军、方庆松并与其办理结算手续；
三、被告寿县土地收购储备发展中心与被告寿县房屋征收补偿办公室相互承担连带责任；
四、驳回原告方家弟、方庆军、方庆松的其它诉讼请求。
债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及交房义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费9800元，由原告方家弟、方庆军、方庆松负担1478元，其余8322元，由被告寿县土地收购储备发展中心、被告寿县房屋征收补偿办公室共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 高道田
审 判 员 余益辉
人民陪审员 金 阳
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 汤 锐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。