新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终3796号
上诉人(原审原告、反诉被告)马某甲，女，1960年12月25出生，回族，新华印刷厂退休职工，住乌鲁木齐市天山区。
上诉人（原审原告、反诉被告）马某乙，男，1988年1月8日出生，回族，乌鲁木齐银行青年路支行员工，住乌鲁木齐市天山区。
上诉人（原审原告、反诉被告）马某丙，女，1933年8月4日出生，回族，无固定职业，住沙依巴克区。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王来江，新疆渭疆律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)吴某某，男，1977年12月18日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：李琰，新疆赛德律师事务所律师。
上诉人马某甲、马某乙、马某丙因与被上诉人吴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2016)新0102民初4552号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马某甲、马某乙及共同委托诉讼代理人王来江、被上诉人吴某某及其委托诉讼代理人李琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马某甲、马某乙、马某丙上诉请求：撤销一审法院判决，改判1、解除双方签订的《房屋转让协议》；2、吴某某支付房屋使用费376000元，并继续支付房屋使用费至房屋实际交还之日。事实与理由：1、马生贵与吴某某于2011年9月8日签订《房屋转让协议》至今已5年，吴某某以各种借口不支付最后一期购房款523750元，不协助办理房屋过户手续，致使我方不能实现出售房屋获取购房款的合同目的。按照协议约定，吴某某预交定金30万元后，余款1242000元将在办理过户转让手续时一次性付清。在合同履行过程中，吴某某于2012年7月11日、2013年11月3日、2013年11月24日分三次支付购房款5万元、2万元、18万元，可以视为双方对付款期限和次数的变更，根据相关法律规定吴某某未支付到期价款金额的五分之一，我方可以要求解除《房屋转让协议》，要求吴某某支付房屋占用使用费。2、《房屋转让协议》约定，支付购房余款与办理产权过户同时履行，一审法院在吴某某未支付完毕购房余款的情况下，判决我方为其办理房屋产权过户手续，没有合同依据。我方出售的房屋共计三层，面积514平方米，房产证面积包括了一、二层建筑面积338.88平方米加上超建层数第三层面积175.95平方米，合计面积514平方米，房产证对一、二层面积及超建面积均进行了登记，这是政府对特定时期村改居房屋采取的特殊政策，一审判决只对一、二层产权过户，故一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求依法改判。
吴某某辩称，解除《房屋转让协议》没有事实和法律依据。2011年9月28日双方签订了房屋转让协议之后，吴某某一直履行合同义务，向马生贵支付购房款，截止2016年7月吴某某已支付购房款103万元，已履行完毕支付购房款的义务，而马生贵却一直未履行房屋变更手续，上诉人称合同目的不能实现不符合事实。超建面积是违章建筑，不在房产局登记的房屋面积中，我是依据房产证登记面积已给付完毕购房款。我对房屋占有是合法占有，有权占有，我不应当支付房屋占有使用费。一审法院判决正确。
马生贵向一审法院起诉请求：1、判令解除与吴某某签订的《房屋转让协议》；2、吴某某支付2012年9月至2016年5月房屋使用费376000元（8000元/月×47个月）。
吴某某向一审法院反诉请求：判令马生贵履行《房屋转让协议》，协助办理该房屋及土地过户至吴某某的产权登记变更手续。
一审法院认定事实：2011年9月8日，马生贵（甲方）与吴某某（乙方）签订《房屋转让协议》一份，约定：“甲方自愿将位于大湾北街南四巷36号（现天山区北湾街南四巷16号1栋）自建房共计三层，产权人马生贵，面积514平方米（以房产证面积为准）出售于乙方（原告），此房屋属于自建房，双方同意转让价为1542000元，转让价包括房屋配套设施，房产证、土地证、过户所产生的所有税费由乙方承担；乙方预交定金300000元，余款1242000元在办理过户转让手续时一次性付清；在乙方交定金以后，甲方在一个月之内搬家将房屋交给乙方，甲方确保在2011年12月30日之前将此房房产证、土地证过户给乙方；如甲方中途违约或不配合办理相关过户和公证手续，自愿向乙方赔付双倍定金，如乙方中途违约，所交定金不退视为违约金；双方协商以房产证面积为准，单价每平方米3000元”。协议签订当天，吴某某向马生贵支付购房定金300000元，后马生贵将房屋交付给吴某某居住使用。吴某某于2012年7月11日支付马生贵购房定金50000元，2013年11月3日支付马生贵购房款20000元，2013年11月24日支付马生贵购房款180000元。2015年5月8日，马生贵取得位于天山区北湾街南四巷16号1栋1至2层的房屋所有权证，该房屋所有权证载明：1-2层建筑面积338.88平方米，同时在附记上载明：超建层数第三层，超建面积175.95平方米。后双方对涉案房屋的面积及价款产生争议，吴某某未继续付款，马生贵亦未协助吴某某办理房屋产权过户手续。2015年9月1日，马生贵为借款将涉案房屋抵押给案外人李明国，并在房产管理部门办理了他项权证。2015年9月22日，吴某某诉至一审法院主张违约金并要求马生贵协助办理产权过户手续，经一、二审审理，最终判决：马生贵支付吴某某违约金13750元，驳回吴某某主张办理产权过户手续的诉讼请求。2016年5月20日，吴某某将马生贵、李明国诉至一审法院，经法院主持调解作出（2016）新0102民初3242号民事调解书，调解协议载明：“一、原告吴某某替被告马生贵支付被告李明国借款370000元及利息98250元，上述款项折抵原告吴某某应付被告马生贵的房款；二、被告李明国与被告马生贵于2016年7月1日前办理位于乌鲁木齐市天山区北湾街南四巷16号1栋1至2层房屋的解押手续……”2016年7月13日，马生贵向吴某某发出解除《房屋转让协议》通知一份，载明：“2016年5月20日，你诉我与李明国要求办理位于乌鲁木齐市大湾北街36号房屋的抵押权解除手续。经2016年6月21日法院主持调解并达成调解协议，该协议当天已生效。由于你拒绝协议在2016年6月30日前支付约定的款项，致使解押手续至今无法办理，构成新的违约，致使本人不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，特通知你，自即日起，解除2011年9月8日你我双方签订的大湾北街南四巷36号（现天山区北湾街南四巷16号1栋）《房屋转让协议》。后续事宜依照协议约定和法律规定执行。”2016年7月15日，吴某某向李明国支付468250元，李明国办理了涉案房屋的解押手续。另，李明国还于当日出具《确认书》一份，载明其与吴某某系自愿协商在2016年7月15日办理房屋解押手续，并自愿放弃因该案调解书约定的双倍迟延违约金及利息。
一审法院认为：马生贵与吴某某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方合同约定“乙方预交定金300000元，余款1242000元在办理过户转让手续时一次性付清”，该约定应视为剩余房款的支付与办理产权过户手续为同时履行义务，因双方对涉案房屋的面积及价款产生争议，故双方均未依上述约定履行合同义务。依据一审法院作出的（2016）新0102民初3242号民事调解书，吴某某已于2016年7月15日替马生贵支付李明国借款370000元及利息98250元，上述款项折抵吴某某应付马生贵的房款，此举意味着吴某某、马生贵仍在继续履行《房屋转让协议》，故虽然吴某某有迟延付款的行为，但系与李明国协商一致，并无不妥，马生贵以此为由主张解除双方签订的《房屋转让协议》，依据不足，一审法院不予支持。吴某某在合同履行过程中占有使用涉案房屋系其合同权利。马生贵向其主张房屋使用费376000元，于法无据，一审法院不予支持。反诉部分，现涉案房屋的解押手续已经办理完毕，即涉案房屋办理产权过户的条件已经成就，故马生贵应当依照合同约定协助吴某某办理涉案房屋的产权过户手续。关于房款部分，马生贵可另案主张。综上，判决如下：1、马生贵于本判决生效后十日内协助吴某某办理乌鲁木齐市天山区北湾街南四巷16号1栋1至2层房屋的产权过户手续；2、驳回马生贵的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，马生贵于2016年9月30日因病去世，其配偶马某甲、儿子马某乙、母亲马某丙作为马生贵的法定继承人参加本案诉讼。
本院认为，马生贵与吴某某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行。本案的争议焦点为:1、上诉人要求解除双方签订的《房屋转让协议》是否有事实和法律依据；2、上诉人是否应当协助吴某某办理涉案房屋的过户手续。
一、关于上诉人要求解除双方签订的《房屋转让协议》是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中双方当事人的合同目的分别为马生贵（出卖方）得到房款并交付涉案房屋；吴某某（买受方）取得涉案房屋并支付房款。吴某某在房屋转让协议签订后，即向马生贵交纳购房定金50000元，马生贵向吴某某交付了涉案房屋。双方均依约履行了合同义务，且吴某某自合同签订后至2016年7月陆续向马生贵支付房款共计1018250元，该行为反映出吴某某一直在履行合同义务。虽然本案双方对涉案房屋实际房款存在争议，即便按照上诉人的理解涉案房屋价格为1542000元，吴某某尚欠房款523750元未付，吴某某的行为也是不完全履行合同义务，不构成根本违约，其行为也不当然导致上诉人的合同目的不能实现，上诉人可通过要求吴某某履行剩余购房款，以实现合同目的。另，上诉人称吴某某所付房款未达到全部房款的1/5，无事实依据，本院不予采信。一审法院对马生贵要求解除房屋转让协议及要求吴某某支付房屋使用费的主张不予支持，并无不当，本院应予维持。上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人是否应当协助吴某某办理涉案房屋的过户手续的问题。本院认为，双方当事人在房屋转让协议中约定房款应当在办理过户转让手续时一次性付清。该约定视为给付房款和协助过户应当同时履行。《合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。现本案双方当事人对房屋转让协议中的“双方协商以房产证面积为准，单价每平方米3000元”的理解发生歧义。吴某某认为，按照房产证登记的“总层数（1-2），建筑面积338.88平方米”计算房款是1016640元，其已履行完毕付款义务。上诉人认为，转让协议第一条就载明了其出卖的房屋共计三层，面积514平方米，转让价为1542000元。虽然约定以房产证登记面积为准，但是房产证对第三层也予以了登记，面积为175.95平方米，吴某某应当按照房产证登记的514.83平方米支付房款。对此，本院认为，根据《合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此这就要求对合同条文的解释，必须探究合同当事人内在的、真实的意思表示。本案当事人在签订房屋转让协议时，对涉案房屋的建筑状况双方均是明知的，该房屋为地上三层，系自建房，面积为514平方米。且，在合同第一条就对所卖房屋的基本情况记载清晰。关于“双方协商以房产证面积为准”的约定，实际是对“面积为514平方米”约定的进一步精确，而不是对此的否认。对于房产面积的登记，因登记是针对物权变动的一种公示行为，不影响买卖合同效力。且在涉案房屋的房产证中对三层面积均进行了确定，三层楼房的实际面积为514.83平方米。吴某某应当按此面积向上诉人支付购房款。吴某某抗辩已支付完毕购房款无事实依据，本院不予采信。现吴某某尚未支付完毕购房款，上诉人不同意为其协助办理房屋过户手续的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院支持吴某某办理房屋过户手续的请求不当，本院予以纠正。
综上，马某甲、马某乙、马某丙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院(2016)新0102民初4552号民事判决第二项，即：驳回原告（反诉被告）马生贵的诉讼请求；
二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院(2016)新0102民初4552号民事判决第一项，即：原告（反诉被告）马生贵于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）吴某某办理乌鲁木齐市天山区北湾街南四巷16号1栋1至2层房屋的产权过户手续；
三、驳回吴某某要求协助办理房屋及土地过户的产权登记变更手续的诉讼请求。
一审本诉案件受理费6940元（马生贵已预交），由马某甲、马某乙、马某丙负担。反诉案件受理费70元（吴某某已预交），由吴某某负担。
二审案件受理费6940元（上诉人已预交），由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 卫 杨
代理审判员 徐 岚
二〇一七年一月十日
书 记 员 焦 玉