广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终4038号
上诉人（原审原告）：佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所广东省佛山市南海区。
法定代表人：陈应坚。
上诉人（原审原告）：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区。
法定代表人：林世华。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：周容珍，女，汉族，1982年3月4日出生，住广西省桂平市。
上诉人佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（以下简称樵有公司）、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（以下简称樵房公司）因与被上诉人周容珍租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12591号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人樵有公司、樵房公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判樵有公司、樵房公司与周容珍于2016年7月1日签订的《租赁合同》合法有效；2.判令解除樵有公司、樵房公司与周容珍签订的《租赁合同》，樵有公司有权没收周容珍已缴纳的租赁保证金6000元；3.判令周容珍立即向樵有公司支付自2016年10月至2017年3月拖欠的租金3600元及逾期违约金至实际清偿之日止；5.判令周容珍立即向樵房公司支付自2016年10月至2017年3月拖欠的物业代理服务费5400元及逾期违约金至实际清偿之日止；6.本案一、二审诉讼费用由周容珍负担。事实和理由：一、案涉租赁物业有房产证，该房产证由佛山市南海区西樵镇人民政府有关部门保管，在一审中，樵有公司、樵房公司多次向有关部门申请借取房产证，但因各种原因未能及时提供，现本案进入二审阶段，樵有公司、樵房公司可提供案涉租赁物房产登记证明。二、周容珍自2016年10月起开始拖欠樵有公司、樵房公司租金及物业管理服务费，事实清楚，周容珍构成重大违约，应向樵有公司、樵房公司支付拖欠款项并按《租赁合同》约定标准支付违约金。
被上诉人周容珍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回樵有公司、樵房公司的上诉请求。
樵有公司、樵房公司向一审法院提出诉讼请求：1.立即解除樵有公司、樵房公司与周容珍于2016年7月1日签订的《租赁合同》，樵有公司有权没收周容珍已缴纳的租赁保证金6000元；2.周容珍向樵有公司支付自2016年10月1日至2017年3月31日拖欠的租金3600元，周容珍向樵房公司支付自2016年10月1日至2017年3月31日物业代理服务费5400元，及支付逾期付款违约金（以当期应交费用为本金从应交费用交纳期首月的16日起按每日1%计至实际清偿之日止）；3.周容珍承担案件的诉讼费用。
一审法院查明：2016年7月1日，樵有公司（出租方、甲方）、樵房公司（物业代理服务方、丙方）与周容珍（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于穗丰市场36号铺位租赁物共1间（以下简称涉讼租赁物）租赁予乙方，租赁物面积为10.54平方米，租期为33个月，从2016年7月1日起至2019年3月31日止，租赁期限届满，双方的租赁关系即时终止，不再续签新的租赁合同；甲方必须于2016年7月1日或之前将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按交付日时租赁物的现状承租，乙方的正式起租期为2016年7月1日；乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理；租赁合同保证金6000元，2016年7月1日至2017年3月31日租赁期内租赁费用为每月1500元，其中每月租金600元，每月物业代理服务费用为900元；2017年4月1日至2019年3月31日租赁期内租赁费用为每月1650元，其中每月租金660元，每月物业代理服务费990元；乙方须于合同签订当日，向甲方支付租赁保证金，租赁期限届满，在乙方已向甲方和丙方交清了全部应付的租金、物业代理服务费及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁物等合同所约定的责任后15天内，甲方须向乙方无息退还租赁保证金；租赁费用实行分期缴交，以3个月内为一缴交周期，乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费，租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费，乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费用总额的1%；租赁期间，乙方享有对租赁物、附属物及所属设施的使用权，负责对租赁物、附属物及所属设施的维护、保养，并承担所有维护、保养的费用，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，因乙方使用不当造成所租赁财物损坏的，乙方应负责维修，费用由乙方承担，合同终止时，乙方须将租赁物、附属物及所属设施完好无损交还给甲方；乙方不得擅自将租赁物以转租、转让、转借、调换等方式给予其他人使用，否则，不管乙方从中获利与否，甲方有权直接收回租赁物，一切由此而引起之责任及因而造成甲方的损失，概由乙方负责；除因社会公共利益等公益事业需要使用租赁物外，甲方不得单方面解除合同，否则须向乙方退回合同保证金和当年的全年租金；租赁期间，乙方逾期超过30天支付租金、物业代理服务费用或者其它任何应缴付之款项的，甲方有权终止合同，收回租赁物，没收合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付相应的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期届满之日（或之前）迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。双方并约定其他权利义务。
同日，樵有公司出具收据确认收到涉讼租赁物保证金6000元。
2017年8月18日，樵有公司、樵房公司提起诉讼。诉讼中，樵有公司、樵房公司陈述涉讼租赁物已于2017年4月初由樵有公司、樵房公司控制；周容珍陈述其于2017年1月23日告知樵有公司、樵房公司其不再在涉讼租赁物经营、于2017年1月25日搬离涉讼租赁物并告知樵有公司、樵房公司，但没有将涉讼租赁物的钥匙交还樵有公司、樵房公司；樵有公司、樵房公司否认周容珍搬离涉讼租赁物时曾告知樵有公司、樵房公司；樵有公司、樵房公司告均确认涉讼合同履行期间，周容珍向樵有公司缴纳租金，向樵房公司缴纳物业代理服务费；樵有公司、樵房公司确认樵有公司收取了周容珍缴纳的租赁保证金6000元；樵有公司、樵房公司均确认周容珍已支付至2016年9月30日的租金和物业代理服务费；樵有公司和周容珍均同意若经法院审理查明樵有公司不能没收周容珍的保证金6000元，则保证金可以抵扣相应租金，2018年1月3日，樵房公司和周容珍均同意保证金抵扣租金后的余额可以抵扣相应的物业代理服务费；樵有公司、樵房公司确认涉讼租赁物未取得房屋产权证，亦未办理规划报建手续。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。樵有公司、樵房公司既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给周容珍的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，樵有公司、樵房公司与周容珍之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，樵有公司、樵房公司请求解除涉讼合同的主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，樵有公司要求没收周容珍已缴纳的保证金6000元的主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。
虽然樵有公司、樵房公司与周容珍签订的涉讼合同无效，但周容珍实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同的约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予樵有公司、樵房公司。周容珍主张其于2017年1月25日搬离了涉讼租赁物并告知了樵有公司、樵房公司，樵有公司、樵房公司予以否认，周容珍既未提供证据证明其与樵有公司就涉讼租赁物办理了交接手续，又未提供证据证明其已通知樵有公司于2017年1月25日接收涉讼租赁物，且周容珍确认其未将涉讼租赁物的钥匙交还樵有公司，故法院对周容珍认为其自2017年1月25日起未占用涉讼租赁物的辩解不予采纳。樵有公司、樵房公司主张其于2017年4月初实际控制涉讼租赁物，故法院认定樵有公司于2017年4月初实际收回涉讼租赁物。樵有公司、樵房公司与周容珍均确认周容珍已支付至2016年9月30日的租金和物业代理服务费，故周容珍需向樵有公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的场地使用费3600元（600元/月×6个月），需向樵房公司支付物业代理服务费5400元（900元/月×6个月）。樵有公司、樵房公司和周容珍均同意若经法院审理查明樵有公司不能没收周容珍的保证金6000元，则周容珍向樵有公司所交纳保证金可以抵扣相应租金（场地使用费），保证金抵扣租金（场地使用费）后的余额可以抵扣相应的物业代理服务费；经核算，周容珍无需向樵有公司支付场地使用费；周容珍尚需向樵房公司支付物业代理服务费3000元（3600元-6000元＋5400元）。
涉讼合同无效，且樵有公司已收取周容珍保证金6000元，樵有公司、樵房公司与周容珍均同意保证金抵扣相应租金（场地使用费），而经抵扣，周容珍已无需另行支付场地使用费予樵有公司，樵有公司不存在资金占用损失，故樵有公司要求周容珍以当期应交费用为本金从应交费用交纳期首月的16日起支付实际付清之日止按每日1%计算逾期付款违约金无事实和法律依据，法院依法不予支持。参照涉讼合同约定，周容珍应于2016年10月15日前向樵房公司支付2016年10月1日至2016年12月31日期间物业代理服务费2700元、应于2017年1月15日前向樵房公司支付2017年1月1日至2017年3月31日期间的物业代理服务费2700元，周容珍逾期支付物业代理服务费，给樵房公司造成了资金占用损失，周容珍应赔付相应损失予樵房公司，法院酌定周容珍以欠付物业代理服务费为本金从应付之次日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予以樵房公司。樵房公司与周容珍于2018年1月3日均同意保证金抵扣租金（场地使用费）后的余额可以抵扣相应的物业代理服务费，故周容珍应以2400元（6000元-3600元）为本金从2016年10月16日起至2018年1月3日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息22.88元予樵房公司；周容珍应以300元为本金从2016年10月16日起、以2700元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予樵房公司。涉讼合同无效，樵房公司要求周容珍按涉讼合同约定以欠付费用为本金按每日1%计算逾期付款违约金无事实和法律依据，超出核定部分，法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、周容珍应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业代理服务费3000元予樵房公司；二、周容珍应于判决发生法律效力之日起十日内支付利息22.88元予樵房公司；三、周容珍应以300元为本金从2016年10月16日起、以2700元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予以樵房公司，本项随上列第一项清；四、驳回樵有公司、樵房公司的其他诉讼请求。案件受理费586.75元，由樵有公司、樵房公司负担536.75元，周容珍负担50元。
二审期间，樵有公司、樵房公司向本院提交了以下证据材料：
证据1.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果；
证据2.佛山市南海区西樵镇某社区居委会出具的《地址证明》；
证据3.房屋所有权证；
证据4.佛山市南海区西樵镇公有资产管理委员会办公室出具的《情况说明》一份；
以上证据拟证明案涉房屋经过规划报建，已取得房屋所有权证，故案涉租赁合同合法有效。周容珍对上述证据的真实性不予确认。经审查，樵有公司、樵房公司提交的证据来源真实，形式合法，本院依法予以采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，案涉的位于穗丰市场36号铺位与南海西樵民乐圩黎家巷号粮站办公室宿舍为同一地址，上述房产已取得房屋所有权证。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.樵有公司、樵房公司与周容珍签订《租赁合同》的效力问题；2.周容珍应向樵有公司、樵房公司支付的租金、物业代理服务费及逾期违约金应为多少、樵有公司、樵房公司是否有权没收周容珍缴纳的租赁保证金6000元。
关于争议焦点一。根据本院二审查明的事实可知，案涉租赁物已取得房屋所有权证、为经合法规划报建的房产，故樵有公司、樵房公司与周容珍签订的《租赁合同》为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。周容珍逾期向樵有公司、樵房公司支付租金及物业代理服务费超过30天，依据《租赁合同》第十一条之约定，樵有公司、樵房公司诉请解除《租赁合同》理据充分，本院依法予以支持。
关于争议焦点二。依据本案查明的事实，周容珍自2016年10月1日起即未按照合同要求向樵有公司、樵房公司支付租金及物业代理服务费，直至2017年4月初樵有公司、樵房公司实际收回案涉租赁物，故周容珍应向樵有公司支付2016年10月1日至2017年3月31日的租金3600元（600元/月×6个月），应向樵房公司支付物业代理服务费5400元（900元/月×6个月）。此外，依据本案《租赁合同》第五条第二款之约定，周容珍逾期支付租金及物业代理服务费的，还应以其欠缴租金及物业代理服务费的1%按日向樵有公司、樵房公司支付逾期违约金。由于上述约定的违约金计算标准过高，本院酌定本案逾期违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，故周容珍除应向樵有公司、樵房公司支付租金及物业代理服务费外，还应以1800元为本金从2016年10月16日起、以1800元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款违约金予樵有公司；应以2700元为本金从2016年10月16日起、以2700元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款违约金予樵房公司。至于樵有公司、樵房公司要求没收周容珍缴交的6000元保证金的问题。对此，本院认为，依据《租赁合同》第十一条第二款第一项之约定，周容珍逾期支付租金及物业代理服务费超30天，樵有公司、樵房公司有权没收合同保证金，并终止合同。现周容珍自2016年10月起即拖欠租金及物业代理服务费，其行为已构成违约，现樵有公司、樵房公司主张解除合同并请求没收保证金6000元符合合同约定，且没收保证金的金额并未明显过高，故本院对樵有公司、樵房公司的该项上诉请求予以支持。
综上，由于本案属樵有公司、樵房公司在二审期间提交新证据而改判，故本案一审判决不属错误判决。樵有公司、樵房公司的上诉请求于法有据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12591号民事判决第二项，第四项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12591号民事判决第一项为：周容珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业代理服务费5400元予佛山市南海区西樵镇樵房物业管理有限公司；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12591号民事判决第三项为：周容珍应以2700元为本金从2016年10月16日起、以2700元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付逾期付款违约金予佛山市南海区西樵镇樵房物业管理有限公司；
四、周容珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3600元予佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；
五、周容珍应以1800元为本金从2016年10月16日起、以1800元为本金从2017年1月16日起，各项均至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付逾期付款违约金予佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；
六、确认佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司有权没收周容珍缴纳的租赁保证金6000元；
七、驳回佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵镇樵房物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费586.75元，二审案件受理费1173.5元，均由周容珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年六月二十七日
法官助理 赵超琳
书 记 员 李嘉敏