广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第588号
原告深圳市腾高服装辅料有限公司。
法定代表人邢霞君，董事长。
委托代理人赖干希，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ辉，广东晟典律师事务所律师。
被告吴建党，男，汉族。
委托代理人刘红生，广东深大地律师事务所律师。
原告深圳市腾高服装辅料有限公司（以下简称“腾高公司”）诉被告吴建党排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖干希，被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告现居住的深圳市南山区荔湾路与兴海大道交汇处某花园某栋某房系原告所有。原告购买上述房屋以来，多次以口头及书面方式通知被告搬离，并给予了充足的期限。然而被告不顾原告善意友好的规劝，一直拒绝搬离并清空上述房屋并声称要永远占用下去。被告的侵权行为导致原告一直无法使用自己的房屋，迫使原告不得不另行租赁宿舍供员工使用。被告非法、蛮横并无偿占用原告的房屋属于侵权行为，严重侵害了原告对房屋的所有权，致使原告为此遭受高额的不必要的经济损失。原告起诉，请求法院判令：1、被告停止侵权，立即搬出并清空其非法占用的涉诉房屋；2、被告向原告赔偿非法占用期间的租金损失【从2013年7月12日起至搬离之日止，暂计至起诉之日为16500元（人民币，下同）】；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：1、被告不存在原告所称的侵权行为。被告多年来一直租住在涉诉房屋，2013年3月，原业主王建美主动提出将租赁房屋以100万元的价格卖给被告，双方签订了《二手房买卖合同》。然而在尚未履行该买卖合同的情况下，王建美于2013年7月又私下将涉诉房屋卖给了原告并办理了过户登记手续，完全置其与被告签订的买卖合同和被告的法定优先权于不顾。直至2013年9月底，被告才知晓王建美一房二卖的行为，被告已就此向法院起诉。即便在涉诉房屋已被王建美私下转让并过户给原告的情况下，被告亦享有按原租赁约定条件继续租住的权利。2、被告无需向原告支付租金损失，原告应当向王建美主张相关权利。王建美一房二卖导致被告合法权益受到损害，且王建美与原告均未依法向被告告知交易情况，再次导致被告无法行使优先权，故全部损失应由王建美承担。被告在不知晓涉诉房屋一房二卖的情况下，已按照约定租金标准向王建美支付租金至2013年9月，且被告此前支付给王建美的押金900元及被告经王建美同意而装修涉诉房屋所垫付的款项6000多元，王建美也未向被告返还。原告请求被告支付租金损失，不仅没有事实依据，还有违公平。3、原告以在其他地方租赁房屋的合同租金作为本案的租金损失的计算依据，显然不合理也不符合事实和法律。原告在其他地方租赁房屋的行为与本案不存在任何关联，而且与涉诉房屋的租金标准没有任何可比性。
经审理查明，涉诉深圳市南山区荔湾路南、兴海路西某花园某栋某房的原所有权人系案外人王建美。
2009年10月20日，王建美（出租方）与吴建党的妻子王素霞（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：王建美将涉诉房产出租给王素霞作住宅使用；租赁期限为2009年10月20日至2010年10月19日；租赁保证金500元；月租金500元，王素霞应于每月5日前支付租金。2013年9月10日，深圳市南山区南山街道月亮湾社区居民委员会出具《证明》，载明吴建党自2006年10月29日至今一直居住于涉诉房产。
2013年3月5日，吴建党与王建美签订《二手房买卖合同》，约定：王建美将涉诉房产转让给吴建党，转让成交价为100万元；王建美应于收到全部房款3日内将涉诉房产交付给吴建党。双方未就定金、房款支付期限及支付方式、递件过户时间等内容作出约定。
2013年7月9日，王建美与腾高公司签订《二手房买卖合同》，约定：王建美将涉诉房产转让给腾高公司，转让成交价为170万元；腾高公司在合同生效之日向王建美支付定金5万元；腾高公司于2013年7月16日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款165万元支付至双方指定的资金监管机构的账户；在腾高公司按照约定将楼款一次性支付至双方指定的第三方监管账户，且王建美已经取得房产证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年7月22日（含当日）；涉诉房产没有设定抵押，王建美对其享有完全的处分权；涉诉房产没有租约；王建美应于收到全部楼款7日内（交楼保证金除外）将涉诉房产交付给腾高公司；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；双方另就违约责任等内容作出了约定。当日，王建美开具收款收据，载明收到腾高公司支付的购房定金5万元。2013年7月12日，中国建设银行深圳前海支行出具《交易资金委托监管业务收款收据》，载明收到腾高公司划来的监管资金165万元。2013年7月17日，涉诉房产由王建美转移登记至腾高公司名下，建筑面积103.65平方米，登记价884964元，房产证号：40××30。
吴建党的妻子与王建美签订的租赁合同于2010年10月19日到期后，双方未续签合同，但吴建党及其妻子一直租住于涉诉房产并支付租金。吴建党主张每月租金实际为1900元，其一直按照此标准向王建美支付租金至2013年9月，此后的租金未再支付。吴建党提交的其名下招商银行账户的交易流水显示：2009年12月至2013年6月期间，吴建党持续按月或隔月向案外人刘雪芳转账支付1900元或3800元不等；2013年8月9日、9月7日，吴建党分别向刘雪芳转账3800元、1900元，吴建党主张2013年8月9日的3800元系2013年7月、8月的租金，2013年9月7日的1900元系2013年9月的租金，刘雪芳系王建美的外甥女。
2013年9月29日，腾高公司在涉诉房产门口张贴通知，告知吴建党涉诉房产已过户至腾高公司名下，腾高公司已经多次要求吴建党停止侵权行为，两个月内搬离涉诉房产，但吴建党予以拒绝，故再次告知吴建党于本通知发出之日起7日内搬离涉诉房产。腾高公司主张其在2013年7月便通知吴建党搬离，吴建党予以否认，但确认看到2013年9月29日的通知。吴建党主张：其与王建美2013年3月签订买卖合同后，其多次与王建美协商付款等内容并表示其需贷款购买，王建美要求其等回复，直至2013年9月底腾高公司在涉诉房产门口张贴通知要求其搬走，其才得知涉诉房产已转让给腾高公司，故此后未再支付租金。现涉诉房产仍由吴建党及其家人占有、使用。
腾高公司主张，因吴建党拒不搬离涉诉房产，腾高公司不得不另行为其员工租房，从而遭受损失。为此，腾高公司提交了2013年8月1日其与案外人分别签订的两份房屋租赁合同，并提交了租金的发票及收款收据。
2013年10月12日，吴建党向本院起诉王建美，并将腾高公司列为第三人，请求解除吴建党与王建美签订的《二手房买卖合同》并由王建美赔偿损失，该案案号为（2013）深南法民三初字第573号。王建美在该案庭审过程中确认其自2009年开始一直按照1900元／月的标准向吴建党及其家人收取租金至2013年6月。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《房屋租赁合同》、收款收据、《证明》、银行交易流水、通知等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，吴建党的妻子王素霞与涉诉房产原所有权人王建美就涉诉房产签订的租赁合同于2010年10月19日到期后，双方未续签租赁合同，王素霞继续使用涉诉房产并向王建美支付租金，王建美未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
关于腾高公司是否有权请求吴建党搬离涉诉房产。首先，2013年3月5日吴建党与王建美签订的《二手房买卖合同》约定王建美将涉诉房产转让给吴建党，虽双方未就付款时间、付款方式、递件过户时间等内容进行约定，但就涉诉房产的买卖，双方已达成明确的合意，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条的规定，该《二手房买卖合同》成立。另根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。王建美在受该《二手房买卖合同》约束的情况下，将涉诉房产转卖给腾高公司，致使其与吴建党之间的合同目的无法实现，王建美未举证证明其在转卖前通知吴建党解除合同，故其一房两卖的行为已构成违约，应向吴建党承担违约责任，本院对此已另案处理。但涉诉房产现已转移登记至腾高公司名下，腾高公司系涉诉房产的所有权人，依法享有占有、使用涉诉房产的所有权权能，吴建党现居住在涉诉房产，根据物权的对世性，腾高公司有权请求吴建党搬离涉诉房产。其次，吴建党的妻子王素霞虽系涉诉房产的承租人，但其与王建美之间系不定期租赁，王建美有权随时解除租赁关系，现涉诉房产的所有权人已变更登记为腾高公司，其继受了出租人的权利义务，亦可随时解除租赁关系，现无证据显示王建美曾通知王素霞解除租赁关系，腾高公司亦未对其关于2013年7月通知吴建党搬离的主张进行举证，故本院将2013年9月29日腾高公司书面通知吴建党搬离视为其解除租赁关系的意思表示，并确认王素霞对涉诉房产享有的承租人的权利义务于2013年9月29日终止，王素霞及其家人应将涉诉房产返还给腾高公司。
关于腾高公司主张的租金损失。在租赁关系解除之前，涉诉房产的承租人即吴建党的妻子王素霞依然享有继续使用涉诉房产的权利。虽王建美在（2013）深南法民三初字第573号案件中仅确认吴建党及其家人按照1900元／月的标准向其支付租金至2013年6月，但王建美未针对吴建党提交的租金支付凭证提出反证，从吴建党提交的银行交易流水载明的租金支付时间、付款对象、付款金额来看，本院对吴建党关于一直向王建美支付租金至2013年9月的主张可予采信。2013年10月起，吴建党继续占用涉诉房产没有依据，故本院对腾高公司主张的租金损失予以部分支持，确认吴建党按照涉诉房产2013年房屋租赁指导租金25元／月／平方米，即2591元／月（25元／月／平方米×103.65平方米）的标准，自2013年10月起向腾高公司支付房屋占有使用费至本判决确定的吴建党搬离涉诉房产之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴建党于本判决生效之日起十日内搬离深圳市南山区荔湾路南、兴海路西某花园某栋某房；
二、被告吴建党于本判决生效之日起十日内向原告深圳市腾高服装辅料有限公司支付从2013年10月1日起至本判决确定的被告吴建党搬离深圳市南山区荔湾路南、兴海路西某花园某栋某房之日止的房屋占有使用费（按照2591元／月的标准）；
三、驳回原告深圳市腾高服装辅料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费106.25元，由原告负担53.25元，由被告负担53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 蒋雅琴
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 洪靖敏