济南市天桥区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）天民一初字第191号
原告刘桂花，女，住济南市。
委托代理人郑艳飞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人孙裕，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被告济南市第四人民医院（组织机构代码49300078-8），住所地济南市。
法定代表人贾如意，院长。
委托代理人ＸＸ，山东国曜律师事务所律师。
委托代理人孔祥凯，山东国曜律师事务所律师。
原告刘桂花与被告济南市第四人民医院（以下简称济南四院）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。
原告刘桂花诉称：2004年3月3日，原告刘桂花认购被告济南四院集资建设的济南市天桥区师范路52号某号楼房产，当日预交22万元购房款。济南四院承诺，刘桂花将老房子折价56978.62元上交济南四院，入住新房一年后根据成本价据实结算。2005年刘桂花入住新房，同时济南四院将老房子折价56978.62元收回。2007年8月9日，刘桂花与济南四院签订《济南市职工换购货币化购房（集资建房）申请表》。2007年11月8日，房管局下发了房屋产权证书，显示新房评估成本价为106184.45元。2013年2月1日，济南四院出具《集资建房结算登记表》，显示应退还刘桂花集资房款200986.97元。2013年11月26日，济南四院下发《关于成立济南市第四人民医院职工购房款历史遗留问题协调处理领导小组的通知》院党字（2013）26号文件，成立专门领导小组解决退还购房款事宜，但至今仍未退还。现原告刘桂花诉至法院，请求法院判令：被告济南四院返还原告刘桂花多缴纳的购房款200986.97元并支付至判决生效之日止的利息。
被告济南四院辩称：第一，原告刘桂花所起诉的房屋系集资建房，对此济南四院无异议。但就本案涉及的法律规定及政策济南四院认为刘桂花的起诉不符合相关规定，应予以驳回。第二，按照我国规定，集资建房属于公房分配形式，其建造、作价、分配、结算都应依据相关政策，因集资建房涉及到公有性质，因此在处理集资建房的分配方面与市场商品房具有不同性质。集资建房的价格受政策的限制，按照规定应先评估再出售。本案房屋在评估方面存在严重错误，房产证记载的价格不是评估的结果，不能作为本案进行结算集资建房房屋款的依据。第三，济南四院进行的集资建房在办证过程中存在不当行为，也就是说在作价以及面积分配上都存在违反政策的情况，按照政策规定上述情况都属于违反政策的范围，其作出的相关依据不能作为民事证据使用。第四，刘桂花所述的旧房折价问题，因该房屋不是刘桂花享有的所有权的房屋，因此其要求此房作价56978.62元没有事实依据。因原告刘桂花等人基于集资建房的结算问题，与济南四院多次进行交涉，并且形成信访，济南四院应按国家政策与金树文等人公平合理的处理结算，不能违反国家规定，不能出现涉嫌国有资产流失等情况。
经审理查明：2000年6月9日，济南四院上级单位济南市卫生局向济南市计划委员会申请《关于对济南市第四人民医院宿舍楼建设的请示》，该请示载明：“济南市第四人民医院拟建两幢职工宿舍楼，计划自筹资金，全部由职工集资。”2000年6月23日，济南市计划委员会作出《关于市第四人民医院职工宿舍楼基建预备项目的批复》，该批复中载明：“所需资金由建设单位按照国家房改政策自筹解决。”2004年2月2日，济南市住房委员会办公室出具了《济南市集资建房批准通知书》，该通知书中载明：“拟集资建房标准为每平方米816元。”2004年3月3日，刘桂花预交22万元。2007年8月9日，原告刘桂花填写了《济南市职工换购货币化购房（集资建房）申请表》，该表载明所购住房地址为：师范路52号某号楼某单元某室。评估价格（集资标准）：783.36预留保险费：10计算单价：773.36标准内原购房计价面积（含阳台）82.33标准内增加面积：37.12增加面积款：28707.12申请人一次性住房资金补偿：8672.72配偶一次性住房资金补偿：10359.08折扣后价款：9675.32应付价款：75991.65。2007年8月9日，被告济南四院（卖方）与原告刘桂花（买方）签订了《济南市房改售房房产买卖契约》，该买卖契约约定：“根据济南市住房制度改革领导小组济房改字（1996）2号文的政策规定，经双方商妥，自愿就下列房产买卖事项订立契约，共同遵守。一、卖方将坐落在天桥区师范路52号某号楼某单元某室房产（房屋套内建筑面积135.55平方米，公用部位分摊面积14.94平方米）及其附属物卖于买方名下为业；按成本价计价，实付价款为人民币75991.65元。买方承买后，应遵守房改售房各项政策规定，并不得任意拆改房屋的结构。二、买方从接到房屋买卖主管机关通知交付买房价款之日起，五日内按一次性付款规定付清全部买房价款。三、买卖双方结清全部价款后，卖方将所卖房屋及附属物100%的所有权正式过户给买方。2007年11月10日，坐落于济南市天桥区师范路52号院某号楼（现为某号楼）某单元某室（以下简称涉诉房屋）登记在了刘桂花名下，该房产证载明房改出售成本价为106184.45元。
关于刘桂花主张的要求济南四院返还其多缴纳的购房款200986.97元［预交的22万元减去涉案房屋房应交售房款75991.65元（折扣后价款乘以各项调节系数加购房价款以及阳台价款），再加上返售旧房抵交款56978.62元］并支付至判决生效之日止的利息（以200986.97元为基数，自2007年8月10日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。诉讼过程中，刘桂花提交了集资建房结算登记表复印件一份，证明其主张。济南四院对该结算表上加盖的济南四院的公章真实性无异议，但对该表中“应退集资款”一栏的数额有异议。济南四院认为涉诉房屋783.36元的成本价系于1999年作出，而涉诉房屋系于2004年建成，故该783.36元系在被评估的标的物尚不存在的情况下作出，未按涉诉房屋的实际造价进行评估，不能作为定案依据。
另查明，济南四院作为原告于2015年3月向本院提起行政诉讼，以济南市住房保障和房产管理局为被告在为刘桂花等人办证过程中使用不实的评估报告，而该评估报告依据的是1999年房改价格，由此导致认定的涉诉房屋的价格远低于2004年工程竣工时的实际造价成本为由，要求确认济南市住房保障和房产管理局为刘桂花等办理房屋确权的行为违法，并撤销为刘桂花等人颁发的房屋所有权证。本院经审理判决驳回了济南四院的诉讼请求。
本院认为：原告刘桂花系被告济南四院的退休职工，于2007年参加济南四院的集资建房购买了涉诉房屋。涉诉房屋于2007年11月10日登记在刘桂花名下，房屋所有权证上载明房改购房，取得产权。因济南四院对房改价格有异议，与刘桂花就涉诉房屋缴纳的购房款返还问题产生纠纷。原告刘桂花要求按照被告济南四院出具的集资建房结算登记表载明的应退集资款数额进行返还，但济南四院对该数额不予认可，认为涉诉房屋房产证上载明的房改出售成本价未依据相关房改政策计算，认定的价格远低于涉诉房屋竣工时的实际造价成本。本院认为，虽然原、被告已就涉诉房屋签订了《济南市房改售房房产买卖契约》，但双方所争议的标的不是市场交易的商品房，而是单位房改房。原、被告在房改房的流转过程中并非平等的民事活动主体，且房改过程中涉诉房屋的价格亦对原告的工龄进行了货币化折算。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。综上，原、被告之间的纠纷，不属于人民法院民事案件的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
驳回原告刘桂花的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 鲁艳华
人民陪审员 梁红翠
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 于 蕊