广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初3636号
原告:广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区裕丽街6号114房，统一社会信用代码91440101593729680D。
负责人：黄逢裕，职务主管。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：董瑞筠，女，1972年9月3日出生，汉族，住广州市海珠区，
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司诉被告董瑞筠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的委托代理人颜智鹏到庭参加诉讼。被告董瑞筠经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司诉称：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，与广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）签订了《前期物业服务合同》，并经过广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。2012年10月28日，被告与合富公司签订《商品房预售合同》，向其购买南沙创鸿嘉园自编6栋1105房（现裕丽街6号1105房，以下统称涉案房屋），该合同附件5即为《前期物业服务合同》。2014年8月6日，合富公司书面通知被告于2014年8月15日收楼，但被告一直未办理收楼手续。《前期物业服务合同》约定由原告对创鸿嘉园提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元／平方米，办公楼及公寓3.8元/平方米，商业物业3.8元/平方米，原告每月按应收的物业服务费总额的10%计取服务酬金，预收物业服务费用按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省、广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务合同》第21条第4款约定，因乙方原因出现空置房（包括未按时办理交房手续、办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理服务费用按全额收取；《前期物业服务合同》第21条第8款又约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.3%向原告支付违约金。被告至今拒绝交纳2014年8月15日至2017年6月30日的物业管理服务费，2014年8月15日至2017年4月3日的公摊费用，经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳。为此，原告特向法院提起诉讼，请依法判令：一、被告支付2014年8月15日至2017年6月30日的物业管理服务费9010.83元；2014年8月15日至2017年4月3日公摊费用747.27元，并分别以每月欠款数为本金，从应缴之日的次日起，按每日万分之五的标准向原告支付违约金，直至还清欠款之日止；二、被告承担本案所有诉讼费用。庭审后，因被告向原告支付了2014年8月15日至2017年6月30日的物业管理服务费9010.83元及2014年8月15日至2017年4月3日公摊费用747.27元，原告撤回该部分诉讼请求，并且不再向被告主张公摊费用的违约金，但坚持要求被告支付逾期支付物业服务费违约金，并明确违约金计算至2017年9月14日止。
被告董瑞筠书面答辩称：被告曾按照合富公司的通知按时前往收楼，却在收楼时发现部分项目未达验收标准，故将需整改的项目交由原告处理，要求其处理后再通知办理收楼手续，但原告一直以来未完善被告提出的问题，也从未向被告发出整改完成的书函。被告从来没有使用涉案房屋，故无需支付物业服务费及违约金。另外，被告直至收到诉状后，才清楚原告所主张的费用，其中2015年8月30日前的费用已超过两年的诉讼时效，被告无需再支付。
经审理查明：被告为涉案房屋的产权人。2012年5月17日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向合富公司发出前期物业管理中标备案书，对合富公司报送的位于广州市南沙区祈福酒店南侧的南沙创鸿嘉园项目前期物业管理中标材料给予备案。2012年10月28日，合富公司（甲方、卖方）与被告（乙方、买方，通讯地址：广州市海珠区宝岗大道润田街润田雅苑A3栋904房）签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同约定被告购买合富公司开发建设的涉案房屋（商品房用途为办公，建筑面积67.1平方米）。合同另约定：物业服务费为每月每平方米建筑面积3.8元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。合富公司应当在2013年12月31日前将上述房屋交付被告使用。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方在收到甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房交付使用通知书之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已实际将该商品房交付乙方使用。由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。该合同附件五即为合富公司和原告签订的《前期物业服务合同》，约定：合富公司（甲方）委托原告（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为办公物业每平方米建筑面积收费标准为3.8元/月。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修资金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等。空置房是指纳入物业管理范围内的、未按规定时间办理入伙手续或虽办理入伙手续但未实际入住的房屋。依据上述合同约定的物业服务费标准，涉案房屋每月物业服务费为254.98元，原告每月按255元收取；另依据广州市南沙区房地产交易中心于2017年8月18日出具的《产权情况表》，涉案房屋于2016年1月27日确权登记，登记建筑面积为70.6332平方米，即从2016年1月27日起，涉案房屋每月物业服务费268.4元，原告主张从2016年4月1日起每月按268.4元收物业服务费。根据原告提供的欠费清单，物业服务费的交纳时间为每月25日前。
2014年8月6日，合富公司按照《广州市商品房买卖合同(预售)》中被告提供的通讯地址，通过单号为1002335662506的邮政快递向被告发出收楼通知书，通知被告在2014年8月15日收楼。根据原告提供的妥投情况汇总表，该邮件已于2014年8月7日签收。被告尚未办理收楼手续。
原告为证明曾向被告催收物业服务费，提供2015年5月22日的《国内挂号信函收据》一份，收据上记载的内容为“寄达地：海珠区、收件人姓名：董瑞筠6-1105”，没有显示其他内容。原告另于2016年11月14日，按照《广州市商品房买卖合同(预售)》中被告提供的通讯地址，通过单号为1027323541319的邮政快递向被告发出《催费律师函》，根据原告提供的妥投情况汇总表，该邮件已于2016年11月17日签收。
2017年9月14日，被告向原告支付了2014年8月15日至2017年6月30日的物业管理服务费9010.83元及2014年8月15日至2017年4月3日公摊费用747.27元。
本院认为：被告虽然未与原告签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，原告与合富公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。原告作为物业服务合同的服务提供方，基于《前期物业服务合同》已为涉案物业提供物业服务，被告应按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费，被告未按时交纳上述费用已构成违约，现原告要求被告支付相应的违约金，合法有据，本院予以支持。被告辩称的房屋质量问题以及维修问题，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围，被告以原告没有帮其维修完毕为由，认为无需支付违约金的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。
关于被告辩称的诉讼时效问题。原告于2016年11月14日向被告发出催费函，该函件已于2016年11月17日签收，但原告提供的《国内挂号信函收据》不能证明原告已于2015年5月22日向被告提出了支付相应费用及违约金的请求，不适用诉讼时效中断，故原告所主张的费用及违约金中2014年11月18日前（不含当日）的部分已超过诉讼时效，本院不予支持。被告在2017年9月14日已交纳上述全部物业服务费和公摊费，本院对其中超过诉讼时效的部分不再处理。
《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三的标准计算，现原告要求将该标准调整为每日万分之五，属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至2017年9月14日止，其中2014年11月18日至11月30日的物业服务费，根据合同约定的标准计算出为110.5元（255元÷30日×13日）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告董瑞筠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付逾期支付物业服务费违约金（违约金的计算方法：2014年11月18日至11月30日，以应交纳物业服务费110.5元为本金，2014年12月1日至2016年3月31日，各以每月应交纳物业服务费255元为本金，2016年4月1日至2017年6月30日，各以每月应交纳物业服务费268.4元为本金，按每日万分之五的标准，分别从当月26日起计至2017年9月14日止）。
二、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告董瑞筠负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李慧娟
二〇一七年十一月十日
书 记 员 黄丹娜