济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初2325号
原告（反诉被告）：百替集团有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：XXX。
法定代表人：李加鹏，总经理。
委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵兵，男，1986年10月5日出生，汉族，山东祥泰庆合置业有限公司职工，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告（反诉原告）：李艳，女，1986年4月7日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告赵兵、李艳共同委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。
被告赵兵、李艳共同委托诉讼代理人：孟凡麟，山东保君律师事务所律师。
原告百替集团有限公司（简称百替公司）诉被告赵兵、李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百替公司的委托诉讼代理人沈建勇、被告赵兵及其与被告李艳共同委托诉讼代理人周云粉、孟凡麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百替公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告百替公司与被告赵兵、李艳于2014年7月27日签署的《济南市商品房买卖合同》，并判令撤销《济南市商品房买卖合同》的网签登记备案；2.判令被告赵兵、李艳以153480元为基数按年20%利率向原告百替公司支付自2014年8月31日至判决生效时的违约金；3.判令被告赵兵、李艳承担原告百替公司聘请律师费26000元；4.本案诉讼费由被告赵兵、李艳承担。事实和理由：2014年7月27日原告百替公司与被告赵兵、李艳签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，《合同补充协议》中约定买受人于签订合同当日，向出卖人支付首付房款622480元。但被告赵兵、李艳并未按照约定于合同签订之日向原告百替公司支付全部的购房首付款，仅支付原告百替公司469000元，拖欠原告百替公司153480元未予以支付。被告赵兵于2014年7月19日向原告百替公司出具欠款承诺书一份，承诺于2014年8月30日付清购房首付款，若逾期自愿自逾期之日按照年20%的利率承担利息；如超出2014年8月30日还款日期30日后，百替公司有权另行出售上述涉案房屋，被告赵兵愿承担相应违约责任。但被告赵兵未按照其承诺履行支付购房款的义务。因双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定有关于逾期付款的违约责任，原告百替公司于2017年4月14日书面通知被告赵兵、李艳解除合同，但被告赵兵、李艳未按照合同约定履行解除合同义务，为此特诉至法院。
被告赵兵、李艳共同辩称，1.原告百替公司的第一项诉讼请求已经超过了解除时效。根据《最高人民院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，买受人迟延交付购房款，经催告后三个月仍未履行，当事人一方请求解除合同，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中原告百替公司的解除权是在2014年8月30日起算至今日已经超出了期限，解除权已经消灭；2.原告百替公司的第二项诉讼请求已经超过了2年的诉讼时效。原告百替公司应当在2014年8月30日开始向被告主张违约金，截止到今日已经超过2年，且在这期间原告百替公司从没有主张过违约金，所以原告百替公司的该向诉讼请求已经超过了诉讼时效；3.上述两项诉讼请求原告百替公司均超过了解除时效和诉讼时效，所以第三项诉讼请求也超过了诉讼时效，且没有事实和法律依据，请求法院驳回原告百替公司的诉讼请求。
反诉原告赵兵、李艳共同向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告百替公司协助反诉原告赵兵、李艳办理房屋过户手续；2.请求反诉被告百替公司支付逾期办证违约金136420元（以879000为基数，自2015年4月1日起算至2017年5月15日止，每日按照万分之二计算），并请求算至本判决确定的履行期届满为止；3.请求反诉被告百替公司支付逾期交房违约金228364元（以879000为基数，自2015年1月1日起算至2017年5月15日止，每日按万分之三计算），并请求算至本判决确定的履行期届满为止；4.请求反诉被告百替公司赔偿反诉原告赵兵、李艳支付的律师代理费26000元；5.本案的反诉费用由反诉被告百替公司承担。事实和理由：2014年7月27日，反诉人与被反诉人签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定被反诉人应于2014年12月31日前交付房屋，被反诉人并未依约交房，违反了合同约定；合同还约定，被反诉人应于2015年3月31日前为反诉人办理房产证，但因被反诉人的原因至今未办理，被反诉人违反了约定，应当支付违约金。为维护反诉人的和法权益，特提起反诉。
反诉被告百替公司对反诉原告赵兵、李艳的反诉辩称，1.反诉原告赵兵已经在承诺书中赋予反诉被告百替公司另行出售房屋的权利，所谓按照法律规定已经超过解除期限的理由，系在当事人没有其他约定情况下的法定适用，在有反诉原告赵兵明确承诺或当事人另有约定的情况下，应当以反诉被告百替公司通知反诉原告赵兵、李艳解除合同时计算法定的适用期间；2.反诉原告赵兵、李艳请求支付逾期办证的违约金，不符合双方在合同中约定的办证期限，合同中明确约定办证期限的房屋交付使用后360个工作日内为反诉人办理房产证，该期限尚未起算；3.关于反诉原告赵兵、李艳请求被反诉人支付逾期交付房屋违约金的请求，因双方在房屋买卖合同中约定的违约金过高，约定的违约金已超过被答辩人损失的数倍，请求依法降低合同的违约金数目，并请求法庭依法按同地段、同类型房屋租金标准，赔偿反诉原告赵兵、李艳因反诉被告百替公司迟延交付房屋遭受的损失。
本院经审理认定事实如下：2014年7月19日被告赵兵向原告百替公司出具《欠款承诺书》，载明被告赵兵购买原告百替公司开发的百替御园XXX房屋，单价7200元/平米，总房款1032480元，首付622480元，贷款410000元，尚欠首付款153480元。被告赵兵承诺在2014年8与30日前付清拖欠的首付款，若逾期自愿按逾期之日起按照年20%的利率承担利息，如若超出2014年8与30日还款日期30日后，原告百替公司有权另行出售涉案房屋，被告赵兵愿意承担相应违约责任。2014年7月27日原告百替公司与被告赵兵、李艳签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。双方约定，被告赵兵、李艳购买由原告百替公司开发的位于济南市历城区经十路以北雪山西侧百替御园XXX商品房，房屋总价款为1032480元，买受人于合同签订当日向出卖人支付购房首付款622480元，余款410000元买受人通过银行按揭方式支付给出卖人；1.关于付款期限及逾期付款的违约责任。双方约定“买受人须在合同签订之日起50日内将全部房款支付给出卖人。若买受人逾期付款逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的全部费用（包括但不限于差旅费、律师费、诉讼费及仲裁费、通讯费等一切费用）”；4.关于房屋交付期限、交付程序及逾期交付的违约责任。双方约定“出卖人应当在2014年12月31日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。若出卖人逾期交房，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限（2014年12月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限（2014年12月31日前）的第二天实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”；还约定“买受人在购房时出现预期付款、预期还贷或视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。”（《合同补充协议》第五条第4项）；还约定“具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》或《入住通知书》的内容为准，具体交房日期以通知书通知的交房时间为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或出卖人选聘的物业管理公司办理相关房屋交付手续；如因买受人原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日视为房屋交付日期，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，视为出卖人已按照合同约定完全交付了房屋”；5.关于产权登记及逾期违约责任。双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限的内取得房产证权属证书，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按照已付房款的自违约之日起至由出卖人提供的办理产权登记资料由产权登记机关受理并备案完成之日止0.02（未按合同约定付清全部房价款的买受人不予赔偿）%向买受人支付违约金。”；6.关于争议解决。双方约定“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。”
另查明，1.被告赵兵、李艳于2014年7月8日、2014年7月19日向原告百替公司支付购房首付款20000元和449000元，共计469000元；2.原告百替公司与被告赵兵、李艳签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，被告赵兵、李艳并未按照约定于合同签订之日（即2014年7月27日）将购房首付款622480元足额支付给原告百替公司，至今尚欠153480元；3.2016年10月19日，涉案商品房通过房地产开发项目分期竣工综合验收；4.2016年11月5日，原告百替公司通知被告赵兵、李艳于2016年11月15日之前办理收楼手续。
上述事实，有原告百替公司提交的《欠款承诺书》、《济南市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《收款收据》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，反诉原告赵兵提交的《百替御园华府交房通知书》及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告百替公司与被告赵兵、李艳签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《欠款承诺书》为被告赵兵单方向原告百替公司做出的承诺，且《欠款承诺书》中关于首付款支付时间、逾期支付的违约责任，已在其后签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》进行了变更，系达成新的合意，双方当事人的权利义务应以变更后的为准。对于本诉中原告百替公司的诉讼请求、反诉中反诉原告赵兵、李艳的反诉请求，本院具体分述如下：
1.关于原告百替公司向本院诉请的判令解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并撤销《济南市商品房买卖合同》的网签登记备案的诉讼请求。被告赵兵、李艳作为买受人，应按照双方合同的约定，在2014年7月27日向原告百替公司足额支付购房首付款622480元。根据双方的约定，被告赵兵、李艳在逾期支付首付款超过30日后，原告百替公司有权解除双方的合同，即2014年8月27日，为原告百替公司享有解除《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除权的发生之日，但双方并未对解除权的行使期限作出约定，同时亦没有证据证明，原告百替公司在享有解除权后，催告过被告赵兵、李艳履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故原告百替公司应在2015年8月27日之前行使其权利，其于2017年5月3日向本院起诉请求解除合同，因其享有的解除权已经消灭，对其该项诉讼请求，本院不予支持。
2.关于原告百替公司诉请的判令被告赵兵、李艳以153480元（即拖欠的首付款）为基数按年20%利率向原告百替公司支付自2014年8月31日至判决生效时的违约金的诉讼请求。根据双方当事人的约定，被告赵兵、李艳应足额支付首付款的履行期限届满之日为2014年7月27日，而原告百替公司于2017年5月3日向本院起诉主张权利，这期间，并未有证据证明发生中止、中断诉讼是时效的事由，故原告百替公司的该项诉讼请求已超过二年的诉讼时效，对其该项请求本院不予支持。
3.关于原告百替公司诉请的要求被告赵兵、李艳期交房违约金的诉讼请求。双方当事人在《合同补充协议》第五条第4项约定“买受人在购房时出现预期付款、预期还贷或承担聘请律师费、本案诉讼费，其该项诉讼请求是基于前两项诉讼请求得到支持为前提，现该诉请已没有事实和法律依据，故对该项诉求本院不予支持。
4.关于反诉原告赵兵、李艳诉请的要求被反诉人百替公司协助办理房屋过户手续、支付逾期办证的违约金的诉讼请求。因反诉原告违约在先，至今未交足购房首付款，其该项请求没有事实和法律上的根据，本院不予支持。
5.关于反诉原告赵兵、李艳诉请的要求被反诉人百替公司支付逾视为逾期付款情形的，出卖人可据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。”反诉原告赵兵、李艳至今未履行足额支付购房首付款的合同义务，对于反诉原告赵兵、李艳的该项反诉请求，本院不予支持。
6.关于反诉原告赵兵、李艳诉请的要求被反诉人承担律师代理费、反诉费的请求，其该项诉讼请求是基于前三项诉讼请求得到支持为前提，现该诉请已没有事实和法律依据，故对该项诉求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、驳回原告百替集团有限公司的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告赵兵、李艳的全部反诉请求。
案件受理费275元，由原告百替集团有限公司承担。反诉案件受理费3167.53元，由反诉原告赵兵、李艳承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或被上诉人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 臧传英
二〇一七年八月十七日
书记员 宋秀玲