河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民重初字第10号
原告郭某某，男，1945年11月8日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区西港镇归提寨四段**号。
委托代理人杨某某，男，1975年5月12日出生，汉族，现住秦皇岛市开发区某小区*******号。系郭某某女婿。
被告刘某某，男，1932年11月10日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区某小区*****号。
原告郭某某诉被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托代理人杨某某，被告刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某某诉称，原告将自己所有的坐落于海港区西港镇归提寨村的住房三间及219.78平方米的院子以32500元的价格卖给了被告刘某某。因被告系城镇户口，不允许买卖农村宅基地，为此起诉到法院，要求：1、确认原、被告之间的买卖合同无效；2、由原告享受拆迁补偿款30万元；3、被告承担诉讼费用。
被告刘某某辩称，一、海港区归提寨村四段26号宅基地在2010年8月21日已经国有化，而原告起诉时间为2010年12月13日，保全申请时间为2011年1月10日，所以法院应当驳回原告的诉讼请求及保全申请；二、关于宅基地。1、原告起诉理由是：“因被告系城镇户口，不许买卖农村宅基地……”按照国家法律规定，都是允许买卖房屋的；2、农村宅基地，按照国家法律规定：宅基地和自留地……属于集体所有。”而原告作为个人，不是宅基地的拥有者，故该村四段26号宅基地被告是宅基地的拥有者，关于宅基地的使用权问题，原告没有诉权，所以法院应驳回原告的诉讼请求；3、在2010年8月，诉争宅基地经市土管部门，二级批文制的规定，经村委会同意，并经镇土地所的批准后，发给被告村镇的二级批文，因此该宅基地的使用权人为被告，该宅基地的权利人为归提寨村委会；4、原告所出示的宅基地使用证是2010年以前的宅基地使用证，经乡领导的批准和村里同意后，按着土地法和民法通则的规定，原告已将宅基地随着房屋一起卖给被告了。宅基地使用权早在1994年11月1日被村委会收回，并且在同一时间，又决定给被告，该宅基地的使用权和使用证，在1994年11月1日就属于被告。原告用此证，构成欺诈，原告应承担对其不利的后果；三、根据国家政策鼓励离休干部到农村或中小城镇安家落户口，所以被告在1994年到归提寨村定居，是符合国家政策的；四、被告94年购买原告的房屋和宅基地使用权，是符合政策、行政规定、组织程序要求的。1、被告来本市安置首先向单位领导提出了要求，得到了单位领导的同意；2、被告1994年8月到归提寨村后，先向村党委书记提出口头申请，得到乡领导、村领导的同意和批准后，村长亲自派村干部，直接帮助被告办理此事。在村干部的帮助下，被告与原告在自愿、平等、诚实信用等原则下，原告将归提寨村四段26号宅院的所有权和使用权卖给了被告，买卖系双方真实意思；3、到了2001年5月，被告所购房屋经村委会的同意和批准，经过本市房地产管理局的审查后，房屋又过了户，被告取得了房屋所有权证；4、在2001年6月，被告向村委会提交在宅院盖90平方米房屋的申请，经村、镇二级批文，被告在2001年10月，盖好了80平方米的新房。综上，被告购买原告的房屋和宅基地使用权，符合行政规定和组织要求，也符合国家法律、法规及政策及河北省政策及各项规定，所以被告购买原告的房屋和宅基地使用权的行为，是完全合法的，请求驳回原告的诉讼请求和保全请求；原告恶意诉讼，欺骗法院，应向被告赔礼道歉。
经审理查明，原告郭某某系秦皇岛市海港区西港镇归提寨村农民。被告刘某某系河北省博野县（保定地区）龙塘村人，1949年入伍，1982年转业至天津纺织工业局纺织工业研究所（现为天津市纺织服装研究院），户籍为天津市河西区尖山路光明里52号502，1985年离休，就地安置。
1994年8月28日，甲方郭某某与乙方刘某某签订《协议书》。约定：一、经归提寨李村长及杨秋增介绍下，本村居民房主郭某某愿意将秦皇岛市海港区归提寨村供销社后边（房屋所有权证号400字第1480号）的私房北房三间连同院子共计占地皮为0.3亩卖给刘某某，金额共计为32500元整。二、甲、乙双方经协商后同意，乙方在1994年8月28日先交给甲方500元整。甲方保证此房不再卖给别人及反悔。三、甲、乙双方也同意在1994年10月底后由乙方自己或乙方长子刘强来付清32000元余款，甲方同时将房产证及村里同意卖此房的证明及有关文件全部交给乙方。四、甲、乙双方同意双方共同办理过户手续，甲方出具一切有关证明手续文件。过户费由乙方出。五、甲乙双方当互相办理完付清全部款及交付完全部房产文件和乙方进住前还由甲方保管维持完整状态。六、甲、乙双方同意在执行本协议时的一切有关问题都要经过杨秋增同志转交以示作证。七、此协议签字后立即生效。甲、乙双方必须共同遵守，如哪方违约应负经济责任。协议落款甲方由长女代签郭西（希）山，乙方由刘某某签字，中间方杨秋增签字。
1994年11月1日双方形成交接协议（收条）。内容为：按1994年8月28日甲方郭某某与乙方刘某某所签协议的全部条款规定，于1994年11月1日郭某某收到了刘某某的卖房款32500元的全部款额，并将海港区归提寨村的私产（三间房及三分地皮）的房屋所有权证和宅基地使用证两本交于买房方刘某某。协议落款卖方由郭某某签字并加盖郭某某的印章，买方由刘某某签字，中间方杨秋增签字。2001年5月28日刘某某办理了房屋产权变更登记手续并取得的房产证，过户费用为916.6元。2001年5月8日归提寨村委会收取刘某某过户管理费7000元。2001年8月20日村、镇批准刘某某在院内空地建房95平方米，被告实际增建房屋81平方米，花6万元，另老房装修花5万元。2009年4月份因旧城改造，对上述房屋、宅院进行拆迁调查登记。2010年12月份房屋交付拆除。原告提交的宅基地使用证，登记在原告郭某某名下。
另查，2012年12月12日，秦皇岛市国土资源局海港区分局出具《证明》，内容为：经我局查证，海港区归提寨村宅基地使用证第4001480号的土地收归国有时间为2010年8月11日；2013年12月4日，该分局出具《关于村址由集体土地转为国有土地证明的说明》，内容为：根据市法院和区法院的公函要求，我分局分别于2012年12月12日和2013年8月5日，为归提寨村和新店子村、南大寺、慕义寨、范庄村出具了村址转为国有土地的证明，为避免引起异议，现就所出具的《证明》说明如下：按照法律规定的批准权限和程序，2010年8月11日，经河北省人民政府冀政征函（2010）0610号批准，同意征收归提寨村集体建设用地45.9441公顷。2010年12月14日，经河北省人民政府冀政征函（2010）1195号批准，同意征收新店子村集体建设用地28.2791公顷、南大寺村集体建设用地17.5801公顷。2012年7月14日，经河北省人民政府冀政征函（2012）741号批准，同意征收范家店村集体建设用地7.6813公顷。按有关补偿政策给予农村集体经济组织及农民补偿后，以上四村集体土地将变为国有土地。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及相应证据在卷佐证。
本院认为，本案涉及的归提寨村集体用地于2010年8月11日，经政府批准同意征收为建设用地，但应给农村集体经济组织及成员补偿后，土地性质才变为国有土地。起诉时，诉争的归提寨村四段26号宅基地仍登记在原告名下，原告未取得补偿款的情况下，土地仍为集体用地。
国务院办公厅1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国务院2004年颁发的《国务院关于深化改革土地管理的决定》中规定“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地的管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；国务院（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律政策的通知》中规定“农村住宅用地只能分配给本村农民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”综上，本案被告刘某某属于城镇居民，购买了原告郭某某的农宅不符合我国政策规定，原、被告签订的房屋买卖《协议书》违反国家政策为无效合同。
被告刘某某是离休老干部，其工作单位天津市纺织服装研究院对其进行了就地安置，被告到秦皇岛市海港区西港镇归提寨村购房居住是其个人行为，而非对老干部的异地安置，故对被告的抗辩理由不予采纳。
本案中，诉争的宅院已经被征用并拆迁，被告已不能返还原告宅院，只能从拆迁安置补偿利益中进行补偿。被告取得宅院后投入资金对房屋进行的扩建造成被告经济损失，应首先从预期拆迁补偿利益中进行补偿。被告交付的房款也视为原告的经济损失，从预期拆迁补偿利益中冲减。剩下的拆迁补利益款应当根据原、被告在买卖合同中的过错程度进行分配。原告不仅违反了法律、政策的规定，还违背了诚实信用原则，故应当少分得剩余的拆迁补偿利益，本院对原告的诉讼请求酌情予以部分支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告郭某某与被告刘某某于1994年8月28日签订的房屋买卖《协议书》无效；
二、被告刘某某从《房屋所有权》证号为400字第1480号宅院的拆迁补偿利益中给付原告郭某某50000元，此款于本判决生效后十日内给付，其余拆迁补偿利益归原告刘某某所有；
三、对原告郭某某其他的诉讼请求不予支持。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费613元，保全费2020元，合计为2633元，由被告负担440元，于本判决生效后十日内交纳；其余部分由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 莫 军
审判员 徐爱春
审判员 韩 力
二〇一四年三月二十六日
书记员 王丙文