连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0706执异200号
案外人朱立友，男，1954年1月11日出生，汉族，住连云港市。
案外人朱秋润，男，1985年10月3日出生，汉族，住连云港市。
委托代理人朱立友，男，1954年1月11日出生，汉族，住连云港市，系朱秋润父亲。
申请执行人连云港浙商投资有限责任公司，住所地连云港市瀛洲路南路振兴绿苑商务办公2区5号楼。
法定代表人林荣，该公司董事长。
委托代理人朱启明，江苏连大律师事务所律师。
被执行人连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路93-2号国际商务大厦第A楼五单元2706室。
法定代表人王路平，该公司总经理。
被执行人王路平，男，1965年3月12日生，汉族，住址同上。
本院在执行连云港浙商投资有限责任公司（下简称浙商公司）与连云港广盛元房地产开发有限公司（下简称广盛元公司）、王路平民间借贷合同纠纷一案中，案外人朱立友、朱秋润对本案的执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人朱立友、朱秋润称：要求解除对案外人所有的位于海州区通灌南北路国际商务大厦B座1403号房屋的查封。理由是：2013年1月8日，案外人与广盛元公司签订购房合同，购买了广盛元公司开发通灌北路国际商务大厦B座1401、1402、1403、1404共四套房屋，已付清首付款，余款按照合同约定待被执行人办理按揭贷款手续后付清，后因开发商广盛元公司的原因导致银行按揭无法办理，经双方协商，于2014年10月13日签订协议。案外人退回其中的1401、1404两套房屋，并将该两套房屋的首付款冲抵1402、1403号房屋的购房款，1402、1403两套房屋购房款合计949804元，冲抵后还缺购房款139371元，该款约定在1403号房屋验收后，一周内付清。同时约定由广盛元公司将1402和1403号房屋办理网签并变更登记到朱秋润名下，异议人已经将1402号房屋已经办理网签，但在1403号房屋办理网签时，被贵院作出的（2015）海商初字第01247号民事裁定书查封。目前案外人已基本付清1402、1403的房款，并且已经装修使用，故1403号房屋的所有权实际已归案外人所有，故要求排除对涉案1403号房屋的执行。
申请执行人浙商公司称：根据法律规定，商品房买卖合同需要办理备案登记手续才能产生法律效力，涉案1403号房屋未办理备案登记，其不产生物权变动的效果，异议人对1403号房屋不享有排除执行的权利，故请依法驳回案外人的异议请求。
被执行人广盛元公司及王路平未发表意见。
本院查明：浙商公司与广盛元公司民间借贷合同纠纷一案，本法院于2015年8月4日作出（2015）海商初字第01247号民事判决书：一、被告连云港广盛元房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港浙商投资有限责任公司支付借款本金30万元及利息、违约金（自2014年6月11日起至2014年12月10日止按月息2%计算；自2014年12月11日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算），律师费1.5万元。二、被告王路平对上述借款承担连带担保责任。判决生效后，被告广盛元公司未能按判决书规定履行全部义务，原告浙商公司向本院院申请强制执行，本院于2015年11月10日立案，执行案号为（2015）海执字第4067号。在诉讼过程中，本院作出（2015）海商初字第01247号民事裁定书：查封被告连云港广盛元房地产开发有限公司开发的位于连云港市海州区通灌北路93-2号国际商务大厦B座公寓1403号商品房。案件进入执行程序后，本院在执行该该房屋时，案外人提出排除执行异议。
另查明：2013年1月8日，案外人朱立友、朱秋润与广盛元公司签订《商品房买卖合同》，约定由朱立友、朱秋润购买广盛元公司开发的灌北路国际商务大厦B座1401、1402、1403、1404四套房屋。合同签订后，案外人已分别向广盛元公司交纳首付款153423元、286006元、193798元、177206元，已开具正式销售发票。后因广盛元公司未能办理合同备案手续，致案外人未能办理按揭贷款，后经过双方协商解除了1401、1404号房屋买卖合同，并将该两套房屋的首付款共计330629元，折算到1402、1403房屋的购房款中。现在1402号房屋已经网签到案外人名下，1403号房屋在办理网签之前被本院查封。1402号房屋面积85.69平方米，单价6605.27元，价款为566005.59元；1403号房屋面积55.04平方米，单价6973.03元，价款为383797.77元，两套房屋合计价款949804元。案外人已经支付购房款810433元，尚欠购房款139371元。另外案外人还向税务机关缴纳1403号房屋契税11513.94元。目前案外人实际占有使用1403号房屋，并按时向国际商务大厦物业管理处缴纳水、电费及物业管理费用。再查明：案外人朱秋润名下无其他居住房，其目前一直居生活和办公在1403号房屋内。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。再者《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人”。上述司法解释均规定了房屋消费者物权期待权的保护条件。
分析本案是否符合上述规定，首先本案执行的标的是被执行人广盛元公司欠申请人的借款，属于金钱债权执行案件，其次，案外人朱立友、朱秋润与广盛元公司之间签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。第三，案外人朱秋润所购的1403号房屋实际上同时用于居住和办公，其购买该房屋经过装修后一直居住至今，朱秋润名下也无其他用于居住的房屋。第四，案外人已支付购房价款达到总价款的85%以上，远超过法律规定的50%比例。剩余的购房款案外人应当按照法院要求向申请执行人支付。案外人朱立友、朱秋润对涉案1403号房屋享有排除执行的权利。其异议请求成立，本院予以支持
关于申请行人浙商公司辩称意见，本院认为，商品房买卖合同未办理备案登记，不影响合同的效力，其次涉案的1403号房屋未办理过户登记，只是不发生物权公示效力，但实际上买受人已交付大部分价款，涉案房屋已交付给案外人占有使用（居住）。申请执行人浙商公司对该标的物只享有债权，其不能对抗案外人对该房屋的所享有的消费者物权期待权，故申请执行人的理由不能成立，本院不予以支持。
综上所述，案外人朱立友、朱秋润对争议的1403号房屋提出的执行异议，符合法律规定，其对该房产享有足以排除执行的权益，故对该房屋应当中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对位于连云港市海州区灌北路国际商务大厦B座1403号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审 判 长 王守富
审 判 员 杜秀丽
人民陪审员 朱国跃
二〇一七年六月十二日
书 记 员 朱庭苇
附相关法律条款
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条规定：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。