江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终475号
上诉人（原审被告）：宿迁市鑫嘉达置业有限公司
法定代表人：刘家风，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐海波，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜芳
委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人宿迁市鑫嘉达置业有限公司（以下简称鑫嘉达公司）因与被上诉人姜芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初16687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫嘉达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。理由如下：姜芳与鑫嘉达公司签订的合同约定交付条件为“该商品房经验收合格”，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。而涉案房屋于2015年4月20日经鑫嘉达公司、沭阳正阳建设监理有限公司、江苏汇丰远土木工程有限公司、江阴市华夏建筑设计工程有限公司验收合格，即涉案房屋于2015年4月20日符合合同约定的交付条件。鑫嘉达公司已经通过邮寄“香溢花城交房通知书”的方式通知姜芳办理交接手续，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故鑫嘉达公司已经按照合同约定履行了通知义务。姜芳至今未与鑫嘉达公司办理房屋交接手续，鑫嘉达公司承担的违约责任只能计算至2015年4月20日。
姜芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。涉案房屋未通过综合竣工验收，不符合交付条件。理由如下：1.《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由消防部门组织验收。因此，商品房只有经过上述部门的验收并合格后，才能符合交房条件。2.2014年4月以后商品房的交付需要取得竣工验收备案文件或者测绘报告，但鑫嘉达公司均没有提供。
姜芳向一审法院起诉请求：判令鑫嘉达公司给付逾期交房违约金89948.88元（暂计算至2016年11月30日）。
一审法院认定事实：2013年3月12日，姜芳与鑫嘉达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定姜芳以499716元的价格购买鑫嘉达公司开发的位于沭阳县沭城街道广州路南侧（原银河双语学校）香溢花城第7#幢第2单元301号房。合同约定，涉案房屋于2014年5月30日前交付，合同第九条第（2）款约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”。后姜芳向鑫嘉达公司支付涉案房款。现因涉案房屋未交付给姜芳，姜芳诉至法院。
一审法院另查明：涉案房屋尚未通过综合竣工验收。
一审法院认为，姜芳、鑫嘉达公司之间签订房屋买卖合同，姜芳依合同约定支付价款，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。鑫嘉达公司至一审庭审之日即2016年11月22日未将符合交付条件的涉案房屋交付姜芳使用，应当视为违约。姜芳要求鑫嘉达公司向其支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对于违约金的具体数额，鑫嘉达公司应于2014年5月30日前将涉案房屋交于姜芳使用，至本案一审庭审之日即2016年11月22日，鑫嘉达公司已违约906天。现姜芳要求计算逾期交房的日期至2016年11月30日，共计900天，参照姜芳的计算方法，并结合双方签订的《商品房买卖合同》合同第九条第（2）款约定，支持至本案庭审之日即2016年11月22日，鑫嘉达公司向姜芳支付逾期交房违约金89149.33元。对于2016年11月23日至2016年11月30日的逾期交房违约金，因该费用尚未发生，姜芳可待该费用具体发生后，另行主张。
鑫嘉达公司辩称，双方签订的补充协议第二条约定，房产契税、维修基金、相关配套费用及办证费用由买受人自理，在房屋交付前缴清，目前该条款约定的买受人的义务还未完全履行。这与本案鑫嘉达公司逾期交房并无直接因果关系，对该辩解不予支持。鑫嘉达公司又辩称，姜芳要求法院判令支付的违约金计算的标准过高。因涉案违约金的计算方式系姜芳与鑫嘉达公司协商而成且在法律规定范围内，对鑫嘉达公司该主张，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：鑫嘉达公司于判决书生效后十日内向姜芳支付逾期交房违约金89149.33元。案件受理费1025元，由鑫嘉达公司负担。
本院二审期间，鑫嘉达公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
鑫嘉达公司所举的证据为：
1.《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，载明涉案香溢花城小区5号楼、7号楼、8号楼于2015年4月20日通过鑫嘉达公司、沭阳县正阳建设监理有限公司、江苏汇丰远土木工程有限公司、江阴市华夏建筑设计工程有限公司验收合格，旨在证明涉案小区于2015年4月20日具备交付条件。
2.上诉人江苏嘉隆置业有限公司与被上诉人胡兴娣商品房销售合同纠纷一案的民事判决书【案号：（2016）苏13民终2072号】，载明胡兴娣于2011年购买嘉隆公司开发的恒隆广场2幢1-13号、2幢2-13号商铺，约定交房条件为该商品房经验收合格，并约定交房时间为2012年6月30日前。后胡兴娣以嘉隆公司逾期交房、逾期办证为由诉至法院，主张逾期交房违约金及逾期办证违约金。后二审法院经审理认为，胡兴娣于2012年3月1日已经实际接收了涉案房屋。双方当事人约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，该交付标准只需要设计、建设、建立、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案，而涉案房屋已经于2012年6月6日经四方验收合格，符合合同约定的交付条件。故2012年6月6日为嘉隆公司向胡兴娣交付符合约定条件的房屋时间，故嘉隆公司不存在逾期交房行为并判决驳回了胡兴娣逾期交房违约金的诉讼请求。该判决书旨在证明2015年4月20日四方验收合格的时间应为鑫嘉达公司交付符合合同约定房屋的时间。
被上诉人姜芳质证认为：1.对证据1真实性不予认可，该验收系建设单位自行组织，并未履行相应的备案手续，不符合商品房交付的规定。2.证据2真实性由法院核实，但该判决书依据的事实与本案事实完全不同。证据2中约定的交房时间系2012年，使用的也是2000年版的商品房买卖合同，而2014年4月以后，该合同版本已经被废止，并且根据江苏省高级人民法院指导意见，2014年4月之后所交房屋应当取得验收备案表，故证据2不能达到其证明目的。
本院认为：姜芳虽对证据1真实性不予认可，但并未提供相反证据，故本院对该份证据的真实性予以确认，涉案房屋于2015年4月20日通过四方验收合格。证据2为法院判决书，对其真实性予以确认，但该判决书案件事实与本案并不完全相同，不能作本案判决的直接依据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院另查明，双方签订的合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经验收合格，买受人付清所有房款及相应的费用有关费用；第十一条约定，商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。涉案房屋于2015年4月20日经鑫嘉达公司、沭阳正阳建设监理有限公司、江苏汇丰远土木工程有限公司、江阴市华夏建筑设计工程有限公司验收合格。
本院认为，鑫嘉达公司、姜芳于2013年3月12日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据该合同第八条约定，鑫嘉达公司应于2014年5月30日前将经验收合格的商品房交付姜芳使用。
根据鑫嘉达公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，香溢花城小区7号楼于2015年4月20日通过四方主体验收合格，符合合同第八条约定的交房条件。鑫嘉达公司应当于验收合格后通知姜芳上房。鑫嘉达公司虽然于2014年9月通知姜芳交房，但此时涉案房屋尚不符合交付条件，故该通知并不符合合同约定，不产生法律效力。涉案房屋验收合格后，鑫嘉达公司虽然没有书面通知姜芳交房，但其在一审庭审（2016年11月22日）中明确告知姜芳房屋已于2015年4月20日验收合格，因此时涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，视为鑫嘉达公司履行了通知交房义务，姜芳主张的逾期交房违约金应当计算至2016年11月22日。此后，姜芳无权再要求鑫嘉达公司继续承担逾期交房的违约责任。双方当事人关于房屋交付条件的约定有效，一审法院将房屋通过综合竣工验收作为交付条件，并认定姜芳可以主张2016年11月23日至11月30日的逾期交房违约金不当，但一审判决结果并无不当。
综上所述，鑫嘉达公司关于2015年4月20日符合交房条件的上诉理由成立，但其余理由及上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2049元，由上诉人宿迁市鑫嘉达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年五月十二日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 王一鸣
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