湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民三终字第84号
上诉人（原审原告）龙晓经（LUNG，HiuKing），香港永久性居民。
委托代理人彭小军，湖南金球律师事务所律师。
上诉人（原审被告）胡迎辉，个体工商户。
原审第三人聂君。
委托代理人胡迎辉。
上诉人龙晓经与上诉人胡迎辉、原审第三人聂君因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2012）岳中民三初字第26号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭审理了本案。上诉人龙晓经的委托代理人彭小军，上诉人胡迎辉（并代理原审第三人聂君）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告龙晓经向原审法院诉称：原、被告于2004年1月1日签订了《铺面及住宅租赁合同》，约定原告将位于湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道新四栋西单元右边的一套住房和一个门面出租给被告使用，并对租金、租赁期限等一并进行了约定。合同在2008年12月30日到期后，被告继续承租该铺面和住房，但双方未签订书面租赁合同，除住房租金上调至400元／月以外，其他事宜均按原《铺面及住宅租赁合同》约定办理。但被告却违反合同约定将房屋转租给第三人聂君用于开设佐登妮丝美容院。2012年4月11日，经岳阳市湘北公证处现场证明，原告书面函告被告要求收回出租房屋及门面。原、被告之间的房屋租赁合同于2008年12月30日到期后，双方的租赁合同关系处于不定期状态，加之被告未经原告同意擅自改造、转租门面和住房，原告依法享有租赁合同解除权。现原告已履行解除合同的通知义务，被告拒不交还承租房屋的行为损害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告及第三人交还承（转）租的房屋，并将该房屋恢复原状；2、房屋租金按1000元／月自2012年11月计算至将承租房屋交还时止；3、被告所交纳的5000元合同押金归原告所有。
原审被告胡迎辉口头答辩称：原告所陈述的租赁关系属实，但被告并未将承租门面转租给聂君，而是被告与聂君合伙经营佐登妮丝美容店。在租赁过程中，原、被告从未见过面，原告将其房屋出租事宜委托给姜有恒代为管理，被告一直与姜有恒协商承租事宜。被告利用承租房屋开办美容店，并对承租房屋进行改造的情况都已告知了姜有恒，该改造行为是经过了姜有恒和原告龙晓经的同意。
原审第三人聂君口头答辩称，胡迎辉与聂君系合伙经营。
原审法院经审理查明：2004年1月1日，原告龙晓经与被告胡迎辉签订了一份《铺面及住宅租赁合同》，约定：（一）原告将其位于岳阳市岳阳楼区南湖大道新4栋西单元右边的一套住房和一个铺面出租给被告使用；（二）租赁时间自2004年1月1日起，住房的租金为300元／月，铺面租金为600元／月；（三）被告于每年的1月1日一次性向原告交付当年度的租金10800元；（四）被告交给原告押金5000元，在退租时由原告退还；（五）租赁期暂定5年，若原告中途要收回铺面和住房或者被告中途要求退租，均应提前二个月通知对方，被告不得自行转租，否则原告有权收回铺面和住宅；（六）租赁期内，被告应妥善保管好铺面及住宅内的一切设施，如果被告根据业务需要对其进行改造必须征求原告的意见方可进行。被告对其住宅新进行的改造，待被告退房或原告要求收回住宅时由被告恢复原样；（七）因原告居住香港，委托姜有恒对铺面及住宅租金的收取和管理。合同签订后双方均按约定履行了合同。租赁合同于2008年12月30日到期后，双方未续签新的书面租赁合同，口头约定由被告继续承租该铺面和住房，除住房租金由原来的300元／月上调至400元／月外，其他事宜均按原《铺面及住宅租赁合同》约定办理。2011年11月底，被告将承租门面进行较大规模装修，用于与第三人聂君合伙经营佐登妮丝美容院，并于装修前将相关情况告知了姜有恒。2012年4月11日，原告向被告送达了要求收回住房及门面的书面通知，内容为：（一）龙晓经决定于2012年11月1日收回出租住房及门面；（二）承租期内未经龙晓经本人同意的情况下对房屋进行了改造，请于2012年11月1日前将上述承租房屋恢复原样；（三）不得将承租房屋转租或改造装修。被告在收到通知后继续使用承租房屋进行经营，并向原告交纳了租金至2012年11月30日止。由于被告在收到上述通知后，并未按原告的要求交出承租房屋。故龙晓经于2012年12月24日向本院提起诉讼，要求被告及第三人交还承租房屋，将该房屋恢复原状，租赁押金5000元归原告所有，并由被告交纳自2012年11月至交还房屋时止的租金。
原审法院认为：本案争议的焦点是：（一）原、被告之间的租赁合同是否应当予以解除；（二）如果解除合同，相应的民事法律责任应如何承担。
关于焦点（一），原、被告签订的《铺面及住宅租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在合同到期后，双方虽继续保持租赁关系，但因双方未续签租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方租赁转化为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案出租人已于2012年4月书面告知承租人要求解除合同，应当视为已在合理期限之前通知承租人，承租人未按解除合同通知履行义务，并占用租赁房屋至今，原告要求解除租赁关系的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案租赁合同的承租人为胡迎辉，虽然其利用承租房屋与第三人合伙经营，根据合同相对性原则，本案租赁合同的权利义务承受人应当仍系胡迎辉。
关于焦点（二），1、被告是否应将承租房屋恢复原状的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽然原、被告在租赁合同中明确约定：被告对其住宅新进行的改造，待原告要求收回住宅时由被告恢复原样。但因原告未提供证据证明涉案房屋出租前的原状，而庭审中原告对其出租房屋原状的描述与被告陈述的不一致，故原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求原审法院不予支持。2、原告要求被告继续承担租金的问题，被告在原告要求收回承租房屋后一直占用租赁房屋，原告要求被告按1000元／月的标准交纳自2012年12月起至被告返还租赁房屋时止的租金请求符合法律规定，原审法院予以支持。3、关于租赁押金问题，双方在租赁合同中虽约定了5000元押金，但并未约定收缴押金的情形，故原告以被告擅自改造装修房屋为由要求没收押金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告龙晓经与被告胡迎辉之间的《铺面及住宅租赁合同》；二、被告胡迎辉应于本判决生效之日起十五日内将本案承租房屋及门面返还给原告龙晓经；三、被告胡迎辉应于本判决生效之日起十五日内支付原告龙晓经自2012年12月起按1000元／月计算至返还租赁房屋时止的房屋租金；四、原告龙晓经应于本判决生效之日起十五日内返还被告胡迎辉押金5000元（此款可折抵胡迎辉尚欠的部分租金）；五、驳回原告龙晓经的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，由被告胡迎辉负担。
上诉人龙晓经不服一审判决上诉称：《铺面及住宅租赁合同》第六条约定：须经甲方同意方能对铺面及住宅内的设施进行改造；待乙方退房或甲方收回房时乙方负责恢复原样。被上诉人在承租期间存在对承租房屋主体结构进行改造的违约事实，而原审判决却称上诉人未提供证据证明何为”原状”，驳回上诉人提出的”恢复原状”的诉讼请求，是强人所难的无理判决。强烈请求：1、撤销原审判决第四、五项，改判支持上诉人提出的”将承租的门面和住房恢复原样”；2、将被告交纳的5000元押金判决归原告所有；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉人胡迎辉不服一审判决上诉称：2004年1月1日所签订的《铺面及住宅租赁合同》出租人不是原告本人签名应认定为无效合同；原审遗漏了本案的诉讼当事人，出租房屋不只原告一个继承人。请求：1、撤销原审判决，发回重审；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉人龙晓经书面答辩称：2004年1月1日所签订的《铺面及住宅租赁合同》出租人处的签名是答辩人本人的签名，对此，被答辩人在一审时未提出任何异议，退一步说，答辩人的全权委托人姜有恒完全可以代表答辩人签署合同，更何况2012年4月10日《函告》中的第一句话就是”我与您于2004年1月1日签订了房屋租赁合同”，如果答辩人确实没有在涉案出租合同出租人处签名，那么，这句话就是对姜有恒签署涉案出租合同之行为的追认。被答辩人上诉称”原审遗漏了本案的诉讼当事人”毫无事实根据，根据岳阳市房地产档案资料证明：1992年6月8日，答辩人取得涉案住宅及铺面，并办理了编号为”岳市甲20011”房屋所有权证，答辩人对涉案住宅及门面拥有完全合法的产权，与父亲龙放之去世后的其他继承人无任何关联。
本案二审庭审过程中，经询问，双方当事人对一审法院查明认定的事实无异议，故二审对一审法院查明认定的事实予以确认。
二审庭审中，上诉人龙晓经向法庭提供了其向岳阳市房地产档案馆查询获得的一组证据：房屋买卖协议、房屋所有权信息、房屋买卖契纸，拟证明涉案房屋是龙晓经于1992年从何浔滋处购买得来的房屋基本信息复印件，经向上诉人胡迎辉质证，胡迎辉对该组证据真实性不持异议，故对上述证据予以确认。即龙晓经对该租赁房屋拥有所有权。
二审庭审时对2004年胡迎辉承租龙晓经涉案房屋时的房屋状况进行了调查。一、关于铺面。胡迎辉陈述：1996年已经有楼梯了，门面转让过来时即有五个柱子。强调其2004年承租本案房屋时该房屋主体结构就是现状，亦即他人在其之前即对房屋进行了改造；龙晓经的委托代理人予以否认，但对该房屋2004年出租给胡迎辉时的原状情况未能举证。另查明，龙晓经一审起诉时在向法庭提供的原、被告双方于2004年元月1日签订的《铺面及住宅租赁合同》末页文字说明中陈述：1998年5月3日，龙晓经将一楼铺面租赁给了吴红霞开理发店，胡迎辉是从吴红霞理发店之后接手租赁该铺面的事实。铺面系完全由胡迎辉改造还是当年吴红霞已做了改造事实不明。二、关于住房。胡迎辉系于1999年11月租赁了龙晓经的住房。双方当事人均陈述了在2004年元月1日签订的《铺面及住宅租赁合同》前已存在租赁关系的事实。
本院认为，根据双方当事人的上诉情况，本案的焦点问题是：一、租赁合同是否有效；二、合同解除后应如何处理。
（一）关于合同是否有效。双方当事人于2004年1月1日签订的《铺面及住宅租赁合同》系自愿基础上的真实意思表示，内容不违反法律规定。上诉人胡迎辉上诉提出”出租人不是原告本人签名应认定为无效合同；原审遗漏了本案的诉讼当事人，出租房屋不只原告一个继承人。”经查，没有证据证明合同不是龙晓经本人签字，且龙晓经一直对合同予以认可；现有证据证明涉案房屋系龙晓经所有。故胡迎辉上述理由无事实根据和法律依据，依法不予采纳。
（二）关于合同解除后应如何处理。对该焦点问题，二审双方争议的主要问题是是否恢复原状。本院认为，对本案的铺面和住房应当予以区分。1、关于铺面。因1998年5月3日，龙晓经将一楼铺面租赁给了吴红霞开理发店，胡迎辉系从吴红霞理发店基础之上接手租赁该铺面的。铺面系在他人经营基础上转租而来，他人租赁该铺面时的改造情况不清，亦即上诉人龙晓经解除合同虽然对铺面有主张恢复原状的权利，但应举证证明出租时原状情况。因其对2004年出租给胡迎辉时铺面的原状情况未能举证，2004年出租给胡迎辉时铺面的原状情况不明。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”一审未支持其恢复原样的诉讼请求与《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定的”或者租赁物的性质使用后的状态”不相悖。故对”将承租的门面恢复原样”的上诉请求不予支持。2、关于住房。经查，双方当事人在租赁合同中明确约定：被告对其住宅新进行的改造，待原告要求收回住宅时由被告恢复原样。可见，合同有明确约定。住房的基本结构原样有上下同样住房可予参照，当事人无需举证。同上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”返还住房应当符合住房基本结构原样，故对上诉人该项上诉请求予以支持。
上诉人龙晓经上诉还提出将胡迎辉交纳的5000元押金判决归其所有。押金应予退还，该项上诉请求无事实根据和法律依据，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，主要问题处理恰当应予维持，部分处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市中级人民法院（2012）岳中民三初字第26号民事判决第一、二、三、四项；
二、上诉人胡迎辉返还住房时恢复该住房基本结构原样；
三、驳回上诉人龙晓经的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计人民币2000元，由胡迎辉负担1600元，龙晓经负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾得志
审 判 员 伍 胜
代理审判员 闫 伟
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 罗 浪