云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终3426号上诉人（原审原告、反诉被告）刘庭君，男，汉族，1992年4月28日生，住云南省昆明市盘龙区。特别授权诉讼代理人吕海波，云南里程律师事务所律师。特别授权诉讼代理人付玲，云南里程律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）云南鲁胜投资有限公司。住所地：云南省昆明市高新区海源北路*号招商大厦办公室。法定代表人杨鲁，系公司董事长。特别授权诉讼代理人罗艳阳、刘晓军，云南大韬律师事务所律师。上诉人刘庭君因与被上诉人云南鲁胜投资有限公司（以下简称“鲁胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实:2014年4月24日，刘庭君与鲁胜公司签订《房屋租赁合同》，约定“刘庭君向原告承租昆明市盘龙区人民中路[昆明新工人文化宫商业广场]屋业裙楼餐饮区负一层S-42号房屋,租赁物建筑面积约178㎡，租赁期限为3年，自2014年5月5日起至2017年8月4日，装修期自2014年5月5日起至2014年7月4日，经营免租期为2014年7月5日起至2014年8月4日，正式计租日期为2014年8月5日。租金为10324元/月，年租金123888元，从第二年起租金在上年度的基础上递增6%。刘庭君应一次性支付3年租金，该租金可全额采用租金贷方式。如刘庭君连续拖欠租金、物业管理费、水电费达15天的，鲁胜公司有权解除合同，收回承租房屋，并按当期月租金3倍向鲁胜公司支付违约金。双方合同解除时，刘庭君应在合同期满后3日内撤出，返还租赁房屋，其中已经形成附合的装饰装修物（即不可移动设施）采取“来装去留”的原则，刘庭君不得拆除。”当日，双方签订《补充协议》，约定“在原《房屋租赁合同》租金基础上，刘庭君尚应支付鲁胜公司咨询管理服务费15486元/月，每年共计185832元。对此咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定的租金的权利、义务一致，在计算租金递增、违约责任等情况时应加入本协议约定的咨询管理服务费数额。”当日，鲁胜公司向刘庭君出具《收据》，记载“收到S-42房屋保证金77430元”。2014年4月24日，鲁胜公司向刘庭君出具《收据》，记载“收到S-42房屋保证金77430元”。2014年10月24日，鲁胜公司向刘庭君出具《收据》，记载“收到S-42年租金309720元”。另，2014年10月24日，鲁胜公司向刘庭君出具《证明》，记载“兹有商户刘庭君于2014年5月5日租赁昆明新工人文化宫商业广场负一层S-42号商铺，并签订《房屋租赁合同》。其中约定装修期和经营免租期共计3个月，时间自2014年5月5日起至2014年8月4日止，正式计租日为2014年8月5日。由于文化宫负一层商业广场尚未确定开业日期，负一层餐饮区各商户的计租日和经营免租期将在餐饮区开业时间确定后另行约定并签订《补充协议》。特此证明。”一审庭审中，刘庭君陈述鲁胜公司并未按照合同约定的时间交房。后陆烨诉至一审法院，请求:一、解除双方于2014年4月24日签订的《补充协议》；二、鲁胜公司立即返还刘庭君支付的咨询管理费人民币185832元，并支付上述费用自起诉之日至实际还款之日止按银行贷款年利率6%计算的利息；三、诉讼费用全部由鲁胜公司承担。鲁胜公司提起反诉，请求：一、解除《房屋租赁合同》及其相关所有协议或合同；二、判令刘庭君立即按现状返还鲁胜公司所租赁房屋，并支付自2015年8月5日至实际腾还租赁房屋之日止的租金及水电费（租金标准为:19292元/月）；三、判令刘庭君向鲁胜公司支付违约金82075.8元；四、本案全部诉讼费由陆烨承担。一审法院认为:本案的争议焦点一是《补充协议》中约定的“咨询管理服务费”是不是租金的组成部分。本案中，双方在《房屋租赁合同》的基础上签订《补充协议》，对于咨询管理费的约定每月高达15486元，甚至高于每月租金10324元，却没有明确约定咨询管理服务的具体内容，这么高的支付金额没有对应的权利义务，与常理不符。刘庭君陈述咨询管理服务的内容是该租赁物所在商圈的配套开发（包括天幕的建设、4D电影院的引入、商圈的宣传推广、商圈广告、招商引资等），却未提交证据证明，且从《补充协议》中也无法看出和推断出咨询管理服务的内容是商圈的配套开发（包括天幕的建设、4D电影院的引入、商圈的宣传推广、商圈广告、招商引资等，一审法院认为，仅依据刘庭君提交的招商宣传广告、宣传手册、宣传资料等判定《补充协议》中提到的“咨询管理服务”就是商圈的配套开发缺乏关联性，故一审法院对刘庭君的陈述不予采信。鲁胜公司陈述咨询管理服务费就是租金，与《补充协议》中约定的“对此咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定的租金的权利、义务一致，在计算租金递增、违约责任等情况时应加入本协议约定的咨询管理服务费数额。”及《收据》上记载的“收到S-42年租金309720元”相互印证，形成证据锁链证明双方签订《补充协议》中约定的咨询管理服务费其实是租金的一部分，故一审法院对鲁胜公司的陈述予以采信。综上所述，一审法院确认《补充协议》中约定的咨询管理服务费就是租金的组成部分。据此，刘庭君主张鲁胜公司向其退还咨询管理费185832元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。本案的争议焦点二是开始计租的时间。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定交房日期是2014年5月5日，但鲁胜公司于2014年10月24日向刘庭君出具《证明》，记载“由于文化宫负一层商业广场尚未确定开业日期，负一层餐饮区各商户的计租日和经营免租期将在餐饮区开业时间确定后另行约定并签订《补充协议》。”但鲁胜公司并未举证证明另行约定的时间，故依据刘庭君陈述“应当从2014年12月25日起开始计租”（新工人文化宫商业广场整体开业时间），确认正式计租期为2014年12月25日。关于是否解除《房屋租赁合同》和《补充协议》。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《房屋租赁合同》第三条3.3.1约定“刘庭君应一次性支付3年租金”，第十条10.2（1）条规定：“如刘庭君逾期交付租金达15天的，鲁胜公司有权解除合同。”且《补充协议》约定“对此咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定的租金的权利、义务一致”。本案中，刘庭君仅向鲁胜公司交纳了一年的租金，故鲁胜公司有权主张解除《房屋租赁合同》和《补充协议》。关于鲁胜公司主张刘庭君支付欠付租金、水电费并返还房屋的诉讼请求。如前所述，正式计租的时间为2014年12月25日，因为刘庭君已经缴纳了1年租金，租金应该截止至2015年12月24日。据此，刘庭君应当向鲁胜公司支付自2015年12月25日起至实际腾房之日止的租金，并以月租金25810元×（1+6%）=27358.6元进行计算。关于鲁胜公司主张的欠缴水电费，鲁胜公司表示已经缴清，不再主张，一审法院予以确认。关于鲁胜公司主张刘庭君返还房屋的诉请，因《房屋租赁合同》第十条10.2（3）约定鲁胜公司有权收回房屋，故一审法院对该项诉请予以支持，刘庭君应当在本判决生效之日起十五日内将租赁房屋腾还给鲁胜公司。关于鲁胜公司要求刘庭君支付违约金82075.8元的诉讼请求。本案中，双方在《房屋租赁合同》中同时约定了违约保证金和违约金，且刘庭君已经向鲁胜公司支付了相当于三个月租金的保证金，一审法院认为，刘庭君已经交纳的保证金77430元足以弥补鲁胜公司的损失，故对于该项反诉请求不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:“一、解除原告（反诉被告）刘庭君与被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、原告（反诉被告）刘庭君于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区人民中路昆明新工人文化宫商业广场屋业裙楼餐饮区负一层S-42号房屋；三、原告（反诉被告）刘庭君于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司支付自2015年12月25日起至实际腾房之日止的租金（以月租金人民币27358.6元进行计算）；四、驳回原告（反诉被告）刘庭君的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司的其他反诉请求。”一审判决宣判后，刘庭君不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决中第一项“解除原告刘庭君与被告云南鲁胜公司投资有限公司于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》”的判决内容；二、撤销一审判决第二、三、四项内容；三、改判被上诉人向上诉人返还支付的咨询管理费185832元，并支付前述费用自起诉之日起至实际还款之日止按银行贷款年利率6%计算的利息；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：一、一审认定咨询管理服务费的性质为租金错误。被上诉人曾承诺对商圈进行“配套开发”，以提高商圈人气，才以补充协议书的形式要求上诉人支付咨询管理服务费，但是在上诉人支付了该费用后，被上诉人并未对商圈进行“配套开发”的商铺增值服务，被上诉人已经构成违约，故本案并非是被上诉人享有合同解除权，而是上诉人享有合同解除权。另外，被上诉人还存在逾期交付租赁房屋的情形，应依法承担违约责任。二、上诉人向被上诉人所支付的费用至今未出具任何发票，被上诉人对此也未作出合理解释。并且租赁合同与补充协议系同一天签订，既然都是租金的性质，为什么要于同一天签订两份内容完全不同的协议，一审法院均未对上述问题作出合理评判。综上，请求二审法院在查明本案事实后依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人鲁胜公司答辩称：咨询管理费是租金的组成部分，上诉人长期拖延未按约支付租金已构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交以下新证据：规划设计平面图，欲证实本案的租赁房屋违反规划设计，系违法建筑。经质证，被上诉人认为上诉人所提交的证据无原件，即使该租赁房屋存在规划设计的问题，也与本案无关，故本院对其真实性、关联性均不予确认。因上诉人所提交的证据无原件核对，且与本案无关，故本院对其真实性及关联性不予确认。对于一审判决认定的事实，上诉人提出以下事实补充:一、被上诉人在招商宣传中作出过对租赁房屋所在商圈进行投资、建设影院、统一管理等承诺；二、被上诉人公开承诺建设西南第一天幕和豪华影院。被上诉人对一审法院确认的事实无异议。针对上诉人提出的事实补充一，因双方就咨询管理服务费所签订的《补充协议书》中对此未有明确约定，故本院对该补充事实不予确认；针对事实补充二，因上诉人未提交证据证实双方对此有约定，故本院对补充事实二不予确认。综上，本院经二审审理查明的事实与一审确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为:一、被上诉人是否应向上诉人退还咨询管理服务费？二、被上诉人是否有权解除《房屋租赁合同》及相关补充协议？三、上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金及违约金？本院认为：一、被上诉人是否应向上诉人退还咨询管理服务费。首先，双方对于咨询管理服务费的性质存在争议，上诉人认为咨询管理服务费系被上诉人履行对商圈进行投资建设后上诉人所支付的对价，而非租金，被上诉人则认为咨询管理服务费系租金的组成部分。本院认为，《补充协议》中第2条约定:“咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定的租金的权利、义务一致，在计算租金递增、违约责任等情况时应加入本协议约定的咨询管理服务费数额。”该条款仅约定咨询管理服务费的履行与原《房屋租赁合同》中约定的租金权利、义务一致，但并未明确咨询管理服务费就是租金的组成部分，并且双方对被上诉人收取咨询管理服务费后应履行的义务也未有明确约定，故双方对咨询管理服务费的性质应为约定不明，一审法院认定咨询管理服务费系租金的处理不当，本院予以纠正。其次，上诉人是否应向被上诉人返还咨询管理服务费。因双方对咨询管理服务费的性质约定不明，故无法确认被上诉人在收取咨询管理服务费后所应履行的义务，并且上诉人应当知晓商业经营存在风险，商圈经营状况是否良好与市场经济状况紧密联系，其应意识到向被上诉人支付咨询管理服务费后并不必然带来相应收益，而上诉人自愿向被上诉人实际缴纳了咨询管理服务费，《补充协议》中也未就咨询管理服务费的退还进行约定，故上诉人要求被上诉人退还咨询管理服务费无相应事实依据，本院对其所提该项上诉请求不予支持。二、上诉人是否有权解除《房屋租赁合同》及相关补充协议。因《房屋租赁合同》第三条第3.3.1约定:“刘庭君应一次性支付三年租金”及第十条10.2（1）条约定:“如刘庭君逾期交付租金达15天的，鲁胜公司有权解除合同。”现上诉人认可欠付第二年的租金已逾期15天以上，已构成违约，故根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人有权解除《房屋租赁合同》。因《房屋租赁合同》系主合同，《补充协议》作为从合同也应当一并解除，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。三、上诉人是否应向被上诉人支付欠付租金及违约金。因上诉人认可其于2015年12月25日起未向被上诉人支付租金也未向被上诉人移交涉案房屋，故上诉人应向被上诉人支付2015年12月25日起至实际腾还涉案房屋之日的欠付租金即房屋占用费。因双方当事人对咨询管理服务费的性质约定不明，故对于房屋占用费应按《房屋租赁合同》中关于租金的约定计算，即月租金为10943.44元[10324元/月×（1+6%）]，一审法院对此处理不当，本院予以改判。关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金，因上诉人逾期支付租金已构成违约，故应承担违约责任，根据《房屋租赁合同》中第10.2条第（1）项约定:“如连续拖欠达15天的，甲方有权解除合同，收回承租房屋，没收保证金。故本案二审中，上诉人明确表示《房屋租赁合同》中对违约金的约定过高，并请求对违约金进行调整，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故本院结合双方履行合同的情况，酌情判令上诉人向被上诉人支付违约金2000元。虽双方在《房屋租赁合同》中约定了保证金，因本院已判决了上诉人应向被上诉人支付违约金，该违约金已弥补了被上诉人的损失，故在《房屋租赁合同》解除后，被上诉人无权再占有上诉人支付的保证金，故被上诉人应向上诉人退还保证金77430元，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，致所作判决结果错误，本院依法予以改判。上诉人刘庭君所提上诉请求成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3050号民事判决第二项，即“二、原告（反诉被告）刘庭君于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司腾还坐落于昆明市盘龙区人民中路昆明新工人文化宫商业广场屋业裙楼附区负一层S-42号房屋；”；二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3050号民事判决第一、三、四、五项，即“一、解除原告（反诉被告）刘庭君与被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；三、原告（反诉被告）刘庭君于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司支付自2015年12月25日起至实际腾房之日止的租金（以月租金人民币27358.6元进行计算）；四、驳回原告（反诉被告）刘庭君的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）云南鲁胜投资有限公司的其他反诉请求”；三、变更昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第3050号民事判决第一项为解除上诉人刘庭君与被上诉人云南鲁胜投资有限公司于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被上诉人云南鲁胜投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人刘庭君一次性退还保证金77430元；四、上诉人刘庭君于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南鲁胜投资有限公司一次性支付自2015年12月25日起至实际腾还房屋之日止的租金（以月租金10943.44元进行计算）；五、上诉人刘庭君于本判决生效之日起十日内向被上诉人云南鲁胜投资有限公司一次性支付违约金3000元。六、驳回上诉人刘庭君的其他本诉请求；七、驳回被上诉人云南鲁胜投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4107元由上诉人刘庭君承担，反诉案件受理费2497元，由上诉人刘庭君承担1000元，由被上诉人云南鲁胜投资有限公司承担1497元，二审案件受理费6514元，由上诉人刘庭君承担5017元，由被上诉人被上诉人云南鲁胜投资有限公司承担1497元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆代理审判员  邓林春二〇一六年十月十七日书 记 员  吴 帅