上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第438号
原告夏英杰。
委托代理人夏承贵。
被告上海鎏元置业有限公司。
法定代表人黄小芳。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
被告上海众元投资管理咨询有限公司。
法定代表人马国瑛。
委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。
原告夏英杰与被告上海鎏元置业有限公司（以下简称“鎏元公司”）、上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称“众元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月2日、3月19日两次公开开庭进行了审理。原告夏英杰、被告众元公司委托代理人的程文杰到庭参加了两次庭审，原告夏英杰的委托代理人夏承贵、被告鎏元公司的委托代理人许静雯到庭参加了第一次庭审，被告鎏元公司的委托代理人诸巨明到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告夏英杰诉称：2010年11月11日，原告与被告众元公司（受鎏元公司委托）签订《代理房屋租赁合同》，约定被告众元公司代理租赁原告所有的位于上海市松江区佘山镇桃园路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）；租赁期限为4年，自2011年4月1日起至2015年3月31日止；2011年4月1日至2013年3月31日租金为109，412元（该款已在原告应付房款中抵扣），2013年4月1日至2015年3月31日每年租金为36，468元。被告并未按约支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金，原告于2013年8月曾至被告鎏元公司交涉此事，但被告鎏元公司不同意支付，2014年3月原告又去被告鎏元公司处讨租金，也未果。因被告众元公司系受鎏元公司委托，故按照合同约定应由被告鎏元公司支付拖欠的租金并按照合同第三条3-3的约定承担相应的滞纳金。现原告起诉至法院请求判令：1、被告鎏元公司支付原告2013年4月1日至2014年3月31日的租金36，468元；2、被告鎏元公司支付原告上述欠付租金的滞纳金，以36，468元为本金，自2013年4月1日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的3.5倍计算（约定标准过高，已经自行进行了调整）。
被告鎏元公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告是与被告众元公司签订的合同，被告鎏元公司并不受该份租赁合同约束；二、合同第三条3-1、3-2时间上存在笔误，3-1中2011年4月1日至2013年3月31日为109，412元已于房款中扣除，众元公司不再另行支付；3-2中2013年4月1日至2015年3月31日每季租金为9，117元。上述两个条款中的“2013”均应为“2014”。首先，从金额上推算每季如果是9，117元，109，412元对应的正好是三年的租金金额，如果109，412元对应的是两年租金，则变成2011年4月1日至2013年3月31日的月租金明显高于2013年4月1日至2015年3月31日的，违反常理。其次，参照其他业主的情况均是以三年的租金抵扣房款，即租金一直抵扣到2014年3月31日为止。所以实际上本案中原告2013年4月1日至2014年3月31日的租金包含在已抵扣的109，412元中了，故无需再支付。三、如果法院认定并非笔误，则原告对于该笔租金的主张也超过了诉讼时效。另外，对于滞纳金即便存在，标准也过高，要求调整至中国人民银行同期贷款利率计算。
被告众元公司辩称：众元公司是鎏元公司的代理人，故众元公司出面与原告签订的合同相关权利义务均应由鎏元公司承担。就原告的主张租金与滞纳金，因原告主张的对象是鎏元公司，故与其无关，法院依法处理。关于合同上的笔误问题，因当时的具体经办人已经离职故无法核实，但是根据当时租金抵扣房款的履行情况来看，所有业主都是抵扣三年的租金，故原告主张的租金应当是在房款中已经抵扣掉了。
经审理查明：2010年11月15日，原告与被告鎏元公司签订《上海市商品房出售合同》，约定被告鎏元公司将系争房屋出售给原告，建筑面积87.30平方米，总房价为62万元。合同另对其他事项进行了约定。原告于2011年3月25日取得了系争房屋的房地产权证。
2010年11月11日，原告夏英杰（甲方）与被告众元公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告夏英杰将系争房屋出租给被告众元公司，租赁期限自2011年4月1日起至2015年3月31日止。合同第三条约定：3-1、2011年4月1日至2013年3月31日租金为109，412元已于房款中扣除，被告众元公司不再另行支付；3-2、2013年4月1日至2015年3月31日每季度租金为9，117元；3-3、被告众元公司按照约定向原告支付租金，如无故拖欠租金，原告给予被告众元公司7天宽限期，从第8天开始原告有权向被告众元公司每天按实欠租金1%加收滞纳金；3-4、被告众元公司租金支付方式为按季度支付，先付后用。合同另对其他事项进行了约定。
因被告众元公司未按约支付租金，故原告曾于2014年9月25日向本院提交材料起诉要求被告众元公司支付本案诉请的租金，本院于2014年11月26日受理了该案，案号为（2014）松民三（民）初字第3818号（以下简称“3818号案件”）。该案中原告撤诉，嗣后又以本案诉称事由涉讼。
另查明：2008年10月29日，被告鎏元公司（甲方）与被告众元公司（乙方）签订了《鎏元置业委托众元投资协议》。协议第1条约定，被告众元公司需于2009年12月中下旬完成整个项目的开业。开业日完成不低于70%的商铺出租率，商铺销售率不低于70%。协议第2条约定，被告鎏元公司委托被告众元公司对佘山项目商铺以均价11，200元每平米对外销售，总计委托商铺面积40，000平方（此面积暂定，正确以房地局测绘数据为准）。商铺的投资回报以商铺销售金额年均6%返还小业主。对于原承诺的回搬户以销售均价6，200元每平米计算，以商铺销售金额的8%返还小业主。协议第10条约定，被告鎏元公司对被告众元公司的委托期，从签订日起到整个项目正式开业日起算的第三个年度为止。
2009年4月22日，被告鎏元公司（甲方：授权方）与被告众元公司（乙方：被授权方）签订了《授权委托书》。委托书载明，被告鎏元公司拥有松江区佘山镇28街坊／2丘土地使用权，现被告鎏元公司同意授权该土地上所有的建筑物、构筑物对外进行销售、签订分销合同、预定协议、预售合同、销售合同等一切与销售、招商有关事宜，但不得违背国家相关法律的规定并不得损害被告鎏元公司的利益。
原告称，其在购买房屋时就知道众元公司受鎏元公司授权对外签订系争房屋租赁合同。但因为合同是与被告众元公司签订的，所以原告曾以众元公司为被告提起诉讼，在法院受理后正好业主开会，其才知道应起诉鎏元公司，故其撤诉后提起了本案诉讼。在合同约定的租金支付到期后其一直向被告鎏元公司口头主张租金，但现无书面依据。
被告鎏元公司为证明房款抵扣租金的租赁截止日期为笔误向本院提供了五位案外人与被告众元公司签订的《租赁合同》，上述合同中均是以三年房租抵扣房款，即抵扣房租期限至2014年3月31日。原告认为上述证据系复印件，与本案也无关，故不予认可。被告众元公司对于租赁合同无异议。
以上事实，由代理租赁合同、鎏元置业委托众元投资协议、委托授权书、以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、本案租金的支付主体是谁？二、租赁合同第三条是否存在笔误？三、租金的诉讼时效是否已过？四、原告主张的滞纳金应如何计算？
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因本案中没有证据证明涉案房屋的《房租租赁和代理租赁合同》只约束原告与众元公司，现原告明确要求作为委托人的被告鎏元公司承担合同责任，符合合同法的上述规定，本院予以支持。
关于争议焦点二。代理租赁合同第三条中对于租金的约定是明确的，根据现有证据及该合同其他条款尚无法推定该条款存在笔误。关于被告抗辩的理由：首先，如按照每季度9，117元标准计算，2011年4月1日至2014年3月31日的租金应为109，404元，与3-1的109，412元并不相符；其次，以2011年4月1日至2013年3月31日的租金标准高于2013年4月1日2015年3月31日的租金标准有违常理而推断存在笔误并不能成立；最后，以其他业主的约定情况比照本案而推断本案约定存在笔误亦难以成立。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案代理租赁合同第三条对于2013年4月1日至2015年3月31日的租金支付时间约定为“按季度支付，先付后用”，由此可以确定原告本案主张的2013年4月1日至2014年3月31日租金应按季度分四次支付，每次支付最晚时间分别为2013年3月31日、6月30日、9月30日及12月31日。审理中，原告称一直在催讨租金，但并无证据予以证明，本案能确认的是原告在2014年9月25日向本院提交诉状向被告众元公司开始主张租金，因代理租赁合同系众元公司代被告鎏元公司签订，故原告该起诉行为可以视为催讨租金，诉讼时效也从该时间点中断，重新计算。有鉴于此，原告主张的2013年10月1日至2014年3月31日的租金尚在诉讼时效内，被告鎏元公司应予以支付。对于之前的租金因已过诉讼时效，故本院对于原告的主张不予支持。
关于争议焦点四。《代理租赁合同》约定的滞纳金，在性质上属违约金，现被告鎏元公司认为原告主张过高要求调整，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，被告的该项请求于法有据。本院根据本案实际情况，酌情将滞纳金标准调整为日万分之三。按照合同第三条3-3约定的7天宽限期，故滞纳金的基数及起止期间具体为：以9，117元为本金，自2013年10月8日起至实际支付之日止；以9，117元为本金，自2014年1月8日起至实际支付之日止。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第四百零二条之规定，判决如下：
一、被告上海鎏元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏英杰2013年10月1日至2014年3月31日的租金18，234元；
二、被告上海鎏元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏英杰上述租金的滞纳金（一笔租金9，117元从2013年10月8日起算，另一笔租金9，117元从2014年1月8日起算，均以日万分之三为标准计算至实际支付之日止）。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费712元，减半收取356元，由原告夏英杰负担228元，由被告上海鎏元置业有限公司负担128元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 黄燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条
……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。