江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）徐执复字第020号
申请复议人（异议人、被执行人）乔泽年，男，1976年3月7日生，汉族。
申请执行人曹杰，女，1976年1月19日生，汉族。
委托代理人杲先旺，男，1973年7月1日生，汉族，与申请执行人曹杰系夫妻关系。
委托代理人吴立成，邳州市天成法律服务所法律工作者。
被执行人董红，女，1975年9月9日生，汉族。
被执行人董士旭，男，1969年3月10日，汉族。
因乔泽年、董红、董士旭未按照（2012）邳民调初字第0854号民事调解书的规定按期履行还款义务，曹杰向邳州市人民法院（以下简称邳州法院）申请强制执行。邳州法院执行中对诉前保全的被执行人乔泽年名下位于邳州市运河镇xxxx室房产采取评估措施，并拟采取司法拍卖措施。被执行人乔泽年对邳州法院拍卖行为提出异议，邳州法院作出（2013）邳执异字第25号民事裁定书驳回其异议。乔泽年不服该裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭并于2014年5月16日公开听证进行审查。申请复议人乔泽年、申请执行人曹杰的委托代理人杲先旺、吴立成到庭参加听证，被执行人董红、董士旭经本院合法传唤未到庭。本案现已审查终结。
申请复议人乔泽年复议称：1、邳州法院已评估并拟拍卖的邳州市运河镇xxxx室房产系其唯一住房，邳州新中医院xxxx室房产虽以其名义贷款，但实际所有权人系乔艳芳，邳州法院的拍卖行为违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》；2、邳州法院已冻结申请复议人亲属的工资，且进入执行程序后，申请复议人已经偿还部分欠款，认为法院不应再启动被执行人房产处置程序，法院的行为属于超标的查封；3、邳州法院拍卖程序违法，未告知其救济权利。请求依法撤销（2013）邳执异字第25号民事裁定书。
申请执行人曹杰答辩称：判断房屋权属应以产权登记为准，未进行产权登记的，应依据原始购房合同、发票及抵押登记文书等确定权属，故申请复议人名下除涉案房产外，对邳州新中医院xxxx室房产也享有所有权。案外人如主张对邳州新中医院xxxx室房产的所有权，应通过诉讼解决，不属于听证审查范围。对被执行人董士旭工资的冻结及扣划行为不能阻止申请执行人对涉案房产进行拍卖以受偿的权利，执行法院不存在超标的查封、处置问题。目前，执行法院仅对涉案房产进行评估，尚未进入拍卖程序，申请复议人所称拍卖程序违法，与事实不符。综上，认为邳州法院（2013）邳执异字第25号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请复议人的复议请求。
根据申请复议人的复议理由及申请执行人的答辩，本案争议焦点为：1、申请复议人所有的位于邳州市运河镇xxxx室的房产是否是申请复议人及其所扶养家属的生活所必需的居住房屋；2、邳州法院处置房产的行为是否构成超标的执行，已查封被执行人董士旭工资的行为是否可以阻止法院对房产启动拍卖程序。
申请复议人在听证中向本院提交邳州市中医院集资建房预售房源登记备案表及邳州市中医院卫生公寓楼高层分房表各一份，以证明以其名义所购买的房产实际所有权人为案外他人，其配偶名义购买的房产也属于案外他人所有。申请执行人对证据真实性提出异议，对作证单位证明资格及证明力提出异议，且认为该两份证据不能对抗在房产交易所及银行的抵押登记材料及购房发票。本院对申请执行人质证意见予以采纳。
申请执行人未向本院提供新的证据，被执行人董红、董士旭未到庭，亦未提供证据。
邳州法院查明，乔泽年与董红系夫妻关系，董红与董士旭系姐弟关系。曹杰与乔泽年、董红、董士旭因借贷关系产生纠纷，于2012年8月14日向邳州法院申请诉前保全登记在乔泽年名下的位于邳州市运河街道xxxx室房产一处（房产证号：xx**），邳州法院审查后于当日作出（2012）邳民诉保字第476号民事裁定书，将上述房产予以查封。曹杰起诉至邳州法院后，经邳州法院主持调解，双方于2012年10月30日达成调解协议，邳州法院于当日作出（2012）邳民调初字第854号民事调解书。调解书生效后，乔泽年、董红、董士旭未在调解书确定的期限内履行义务，曹杰向邳州法院申请强制执行。邳州法院受理后，根据申请执行人曹杰的申请冻结被执行人董士旭的工资账户，经邳州法院调解，乔泽年支付曹杰4万元。截至2013年11月，申请执行人曹杰从邳州法院领取董士旭工资款2.2万元，董士旭工资账户仍在冻结中。经申请执行人曹杰申请，邳州法院于2013年9月23日将涉案房产委托评估公司予以评估，同年10月22日，评估公司作出评估报告书，该涉案房产评估值为21.36万元。
邳州法院另查明，被执行人乔泽年、董红夫妇均系邳州市中医院的职工，涉案房产系被执行人乔泽年、董红夫妇的房改房，2004年4月27日领取房产权属证书，并登记在乔泽年名下。2006年11月，邳州市中医院决定集资建职工宿舍，乔泽年作为中医院职工以其名义分别于2006年11月30日、2011年7月20日缴纳购房款共计17万元，并以董红的名义于2008年4月16日与邳州市中医院签订房屋买卖合同，购得位于邳州市运河街道建设北路新中医院xxxx室房产一套。后根据中医院的要求，董红用自己的住房公积金办理贷款，并根据中医院的安排，将所得贷款借给中医院用于综合楼建设。该房交付使用以来一直由乔泽年的姐姐乔艳芳占有、使用。董红的父亲董其林系邳州市中医院退休职工，在职工集资建房过程中，购得邳州市运河镇街道建设北路新中医院1幢1单元401室房产一处，该房以乔泽年名义办理住房公积金抵押贷款。该房交付使用以来一直由董其林占有、使用。
邳州法院认为，乔泽年只有唯一一套住房的证据不足。依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的权属应以不动产登记为准。本案中，涉案房产登记在乔泽年名下，邳州市运河镇建设北路新中医院xxxx室的房产虽未办理房屋产权证和土地使用权证，但从购买该房产时中医院出具的票据和抵押贷款登记来看，均载有乔泽年和董红夫妻的名字。乔泽年提供的邳州市中医院的证明，因邳州市中医院作为医疗单位对不动产的权属证明不具有法律效力，故对乔泽年以中医院证明主张自己只有一套住房的请求不予支持。依据相关法律规定，裁定驳回乔泽年的异议。
申请复议人提出执行法院认定邳州市运河镇xxxx室的房产无人居住证据不足，称其与亲属一直在该房屋居住，但本院邮寄送达听证通知书时因收件人外出及其他原因被退回，且申请复议人是否一直在该房产居住与本案争议焦点成立与否无直接联系，故对该涉案房产是否被居住使用，本院不做实质审查。对于邳州市运河街道建设北路新中医院xxxx室及1幢1单元401室房产的占有、使用情况与本案争议焦点成立与否无直接联系，不能以占有、使用情况推定产权归属，故对该两处房产的占有、使用情况本院亦不做实质审查。对（2013）邳执异字第25号民事裁定书查明的其他事实本院予以确认。
本院经询问案件承办人查明，目前执行法院仅对涉案房产进行评估，尚未进入拍卖程序。
本院认为：一、关于申请复议人所有的位于邳州市运河镇xxxx室的房产是否是申请复议人及其所扶养家属的生活所必需的居住房屋的问题。申请复议人在邳州法院听证时所提供的邳州市中医院出具的证明，仅能证明以申请复议人及被执行人董红名义购买的房产由其亲属居住，并不能由此确认房屋产权归属。同时，在本次听证程序中，其也未能提供其他证据佐证邳州市中医院集资建房预售房源登记备案表及邳州市中医院卫生公寓楼高层分房表的真实性。而从房产部门调取的商品房买卖合同显示，该两套房产仍登记备案在申请复议人及其配偶董红名下，申请复议人所提供的缴款收据中缴款人也是申请复议人本人，本院认为申请复议人提供的证据不足以推翻房屋产权登记机关的备案材料，不能完全证明其主张，对其所称邳州市运河镇xxxx室的房产系其唯一的居住用房的主张不予支持。
二、关于邳州法院处置房产的行为是否构成超标的执行，已查封被执行人工资的行为是否可以阻止法院对房产启动拍卖程序的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，人民法院查封、处置的被执行人财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超出被执行人应当履行义务的范围。根据已生效的邳州法院（2012）邳民调初字第854号民事调解书，申请复议人乔泽年、被执行人董红及被执行人董士旭共欠申请执行人曹杰本息23万元、违约金1万元，合计24万元。邳州法院执行过程中，查封了被执行人董士旭工资，并已扣划2.2万元，申请复议人履行4万元，即本案累计执行到位6.2万元。申请执行人尚有至少17.8万元债权未能受偿。从涉案房产的评估报告看，涉案房产估计为21.36万元，并未明显超出申请复议人应当履行的义务范围，执行法院对被执行人工资的冻结与法院对房产启动拍卖、变价程序并无冲突，申请复议人认为邳州法院在已经冻结被执行人工资的情况下再处置房产属于违法执行的意见本院不予采纳。
三、关于邳州法院拍卖程序违法，未告知申请人权利救济途径的问题，因执行法院尚未启动司法拍卖程序，故对申请复议人的认为执行法院拍卖程序违法的意见本院不予采信。
综上，申请复议人要求停止对邳州市运河镇xxxx室的房产拍卖程序、撤销邳州法院（2013）邳执异字第25号民事裁定书的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人乔泽年的复议请求，维持邳州市人民法院（2013）邳执异字第25号民事裁定书。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 李 飞
审 判 员 李国成
代理审判员 王 磊
二〇一四年六月十一日
书 记 员 孙 熠