江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第149号
原告周伟祥，男，1963年9月6日出生，汉族，南昌市人。
委托代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。代理权限，特别授权。
被告抚州市永宸置业发展有限公司。
法定代表人章光辉，公司董事长。
委托代理人饶赤明，江西三松律师事务所律师。代理权限，特别授权。
原告周伟祥诉被告抚州市永宸置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周伟祥的委托代理人饶伟斌，被告抚州市永宸置业发展有限公司的委托代理人饶赤明到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告周伟祥诉称，2011年11月7日，原告与被告抚州市永宸置业发展有限公司就买卖“滨湖世纪城”第32幢1单元902号房签订了《商品房买卖合同》和相关补充协议。合同第八条“交付期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”等条款的约定，被告有义务于2012年12月30日前将商品房经验收合格后交付原告，“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。……，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”。2011年11月6日，原告就合同中约定的购房款已全部付清，但至今起诉时，被告未能按期交付房屋并严重逾期，并给原告造成因房价上涨带来的直接损失。为此，原告曾以书面及口头形式多次向被告就解除合同及赔偿事宜予以催告，却均未能得到实质性回复和解决。为此，原告诉至法院请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、责令被告返还原告购房款1041612元，另支付违约金10416元及赔偿损失410806元，以上共计人民币1462834元（暂定）；3、本案诉讼费由被告承担。原告周伟祥在诉讼过程中向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋目前的市场价值进行鉴定，并以现有价值与购房时的房屋总价之差额计算被告应赔偿损失的金额。
被告抚州市永宸置业发展有限公司辩称，对原告提出的已逾期交房九十天及诉状的事实及理由基本无异议。但原因是市政工程施工和雨季较多影响了交房时间，造成逾期交房；被告因此向每购房户发布了购房致歉书，并每户送了两瓶白酒，原告也已接受。2013年4月，房屋已经验收合格，被告多次通知原告进行房屋交接，但原告拒不接受。若原告愿意履行合同，房价上涨所造成的损失就不会产生。
原告周伟祥为支持其诉讼请求，在起诉时提交并在庭审中举证了下列证据：1、原告周伟祥身份证复印件一份，证明原告为适格的诉讼主体；2、“滨湖世纪城”第32幢902号房商品房买卖合同一份及被告出具的购房款收据一份，证明原、被告的商品房买卖合同依法成立，原告已履行了合同的全部义务，被告存在先行违约行为；合同第六条约定了付款方式及期限，原告已一次性支付房款1041612元；合同第八条约定被告应在2012年12月30日前交房；3、催告律师函及邮寄回执单，证明被告存在违约行为及原告已向被告主张了自身的合同权利，要求被告支付违约金并赔偿损失；4、抚州市产权公示信息（抚州市房地产管理局官方网站），证明因被告未按合同约定履行交房义务，基于被告的违约，已给原告造成实际损失，涉案房屋上下层的房屋价格是被告所销售楼盘向房管部门备案的。
被告抚州市永宸置业发展有限公司对上述证据的质证意见为：对证据1没有异议；对证据2的三性没有异议，但被告已在2013年4月通知原告收房，但原告拒绝收房；3、对证据3的三性没有异议，被告已经收到律师函，但原告因自身原因不愿意履行合同，一味要求被告赔偿损失，而造成商品房买卖合同不能继续履行；对证据4暂时不能确定其真实性，对关联性也有异议，该房屋价格与本案诉争的房屋价格没有关联性。
综合以上举、质证意见，结合当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：
2011年11月7日，原告周伟祥（买受人）与被告抚州市永宸置业发展有限公司（出卖人）就买卖“滨湖世纪城”第32幢1单元902号房签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，该902号房屋建筑面积为203.47平方米，单价为5119.24元，房屋总价为1041612元；合同约定买受人的付款方式为一次性付款；出卖人应当在2012年12月30日前，将房屋交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告周伟祥于2011年11月6日向被告抚州市永宸置业发展有限公司全额支付了902号房购房款1041612元，被告向原告出具了收款收据。后因被告未按合同约定的期限交付房屋给原告使用，并出现了逾期超过九十天的情形，原告周伟祥委托律师于2013年11月29日向被告出具了律师函一份，要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还全部购房款，另支付原告违约金并赔偿损失，该律师函于当日通过“EMS邮政速递”向被告公司邮寄，被告在庭审中认可已收到原告方的律师函，但未按合同约定承担相应的违约责任。至原告周伟祥向本院起诉时，原、被告双方一直未办理房屋交接手续。
本院对双方有争议的事实及证据的分析认定：因被告违约，原告所产生的损失如何计算？原告主张的损失是否符合法律规定？
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定履行合同义务，原告周伟祥已履行了付款义务，被告也应按约履行交房义务。庭审中，被告抚州市永宸置业发展有限公司已认可逾期交房超过九十日的事实，至诉讼过程中被告也未提供关于现已达到交房标准并通知原告收房的证据，基于逾期交房的违约行为，被告应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同”，因原、被告双方约定的解除合同条件已经成就，原告周伟祥可以解除合同，且原告已委托律师于2013年11月29日向被告邮寄了要求解除合同的律师函，本院通过中国邮政速递网站查询显示该邮件已于2013年11月30日成功投递，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》自律师函到达被告时解除。
《商品房买卖合同》第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。因此，被告依约应向原告退还购房款1041612元，对原告的该项诉讼请求本院予以支持；被告应否向原告支付购房款1%的违约金即10416.12元，本院认为，合同解除后导致合同关系归于消灭，解除合同不属于违约责任方式，合同解除的后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故对原告周伟祥的该项诉讼请求本院不予支持；原告周伟祥另主张，以通过鉴定涉案房屋现有价值与原购房时房价形成之差额为损失要求被告加以赔偿，并在诉讼过程中向本院提交了鉴定申请。经查，原告周伟祥于2011年11月6日一次性向被告支付了1041612元购房款，至起诉时已逾两年之久，双方约定的违约金数额过低，若被告仅向原告支付违约金，不足以赔偿被告的违约行为给原告造成的损失，但原告周伟祥主张的损失计算方法，缺乏事实和法律依据，原告主张的损失额实为其预期利益，该预期利益受制于二手房交易过程中出现的实际情况，处于不确定状态，不能仅凭鉴定房价的差额来认定其损失，且根据合同法的规定，原告主张的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，否则便加重了被告的负担，也有违公平原则，因此对原告提出的鉴定申请，本院不予批准。本院认为，合同解除后被告应将购房款1041612元返还给原告，在被告占有、使用购房款期间，可参照有关借款合同纠纷案件的规定，适用中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息支付给原告，以弥补其违约行为给原告周伟祥造成的损失。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、原告周伟祥与被告抚州市永宸置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》于2013年11月30日解除；
二、被告抚州市永宸置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告周伟祥购房款人民币1041612元，并赔偿该款自实际支付之日即2011年11月6日起至本判决确定的还款之日止的利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回原告周伟祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17960元，由原告周伟祥负担4055元，被告抚州市永宸置业发展有限公司负担13905元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交诉讼费，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款规定在二年内向本院申请执行。
审判长 徐继军
审判员 聂慧锋
审判员 艾志芳
二〇一四年六月十六日
书记员 邓一帆