上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第3327号
原告钱小景，女，美国国籍，住上海市。
被告何光，男，汉族，住上海市。
被告冯国新，男，美国国籍，住上海市。
原告钱小景诉被告何光、冯国新确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱小景诉称，本市宾阳路XXX弄XXX号XXX室房屋在2015年6月30日经法院判决为原告与冯国新共同共有。钱小景打电话告知被告何光，叫他不要再承租了。何光于7月2日继续付房租给冯国新。同年9月2日，钱小景通过短信把产权证照片发给何光看，何光开始辱骂钱小景。9月15日、9月20日、10月2日，钱小景多次与何光交涉，但两被告还是串通签订了续租协议。钱小景不同意房屋出租，起诉要求确认两被告于2015年9月3日签订的续租协议无效。
被告何光辩称，何光与冯国新自2012年7月就签订租赁合同，2015年7月合同到期后，双方于同年9月3日签订续租协议。何光第一次和钱小景见面是2015年9月20日，当天才确认钱小景身份。约谈中钱小景诉说夫妻关系不好，冯国新犯有重婚罪，要求以后的房租付给她，何光要求钱小景提供一份冯国新写的委托书，双方就争吵起来。钱小景还去物业公司告何光群租，骚扰房客，何光确实将房屋转租，但没有群租。目前房租付至2016年1月，不同意合同无效，要求继续租赁。至于房租支付，只要钱小景夫妻协商好，付给谁何光都同意。
被告冯国新辩称，房屋原在冯国新一人名下，2015年7月租赁合同到期后，两被告口头认可续约。钱小景要求共有的判决书冯国新没有收到。冯国新将房屋出租前，钱小景没有说过不同意，没有反对过。房租是冯国新收取，已收至2016年1月，合同有效，不同意原告的诉请。
经审理查明，原告钱小景与被告冯国新系夫妻关系，婚姻登记时间为1987年4月25日，冯国新于2005年购买本市宾阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），产权登记在冯国新一人名下。2012年6月9日（时值钱小景在美国期间），两被告签订房屋租赁合同，冯国新将系争房屋出租给何光使用，租赁期为三年，自2012年7月2日起至2015年7月1日止，租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。房屋月租金为5300元，每三个月结算一次。合同还约定，如租期未满甲方违约，则甲方愿意承担乙方装修补偿计30000元，乙方装修该房屋只允许再隔二间。
2014年5月钱小景回国，钱小景与冯国新关系不和，同年9月分居。
2015年1月，钱小景向上海市闸北区人民法院提起诉讼［（2015）闸民三（民）初字第292号］，要求确认冯国新与王某某签订的本市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋（系钱小景与冯国新的夫妻共同财产）的房地产买卖合同无效，房屋恢复登记至冯国新名下等。同年2月26日，钱小景向上海市公安局闸北分局举报冯国新涉嫌重婚罪，该局于同年3月2日立案。2015年3月，钱小景向本院提起诉讼［（2015）徐民一（民）初字第1552号］，要求确认登记在冯国新名下的上海市虹漕南路XXX弄XXX号XXX室房屋为双方共同共有。同年5月，钱小景向本案提起诉讼［（2015）徐民一（民）初字第3465号］，要求确认登记在冯国新名下的上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室、上海市肇家浜路XXX号XXX室及本案系争房屋共三套房屋为双方共同共有。上述两起案件审理过程中，冯国新均经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。同年6月9日，本院作出（2015）徐民一（民）初字第1552号民事判决，判决确认上海市虹漕南路XXX弄XXX号XXX室房屋为钱小景与冯国新共同共有。同年6月29日，本院作出（2015）徐民一（民）初字第3465号民事判决，判决确认上海市天钥桥路XXX弄XXX号XXX室、上海市肇家浜路XXX号XXX室及本案系争房屋共三套房屋均为钱小景与冯国新共同共有，该判决于同年7月20日生效。同年10月30日，上海市闸北区人民法院作出（2015）闸民三（民）初字第292号民事判决，判决王某某配合办理上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更手续，将房屋产权恢复登记至冯国新名下；王某某配合办理上海市平型关路XXX弄XXX号地下一层车位XXX室房屋的产权变更手续，将房屋产权变更至冯国新名下。
2015年8月27日，经钱小景申请，上海市徐汇区房地产交易中心核准登记系争房屋为钱小景与冯国新共同共有。同年9月1日，钱小景发短信给被告何光，告知系争房屋加了钱小景名字，何光与冯国新签订的租房合同无效，请何光搬走。被告何光回复：“我告诉你我工作忙，谁有权力告知我非要和你见面？非要回你电话？我正常履行租赁合同，无任何违约行为，你威胁我？”钱小景回复：“你在威胁我”、“你按时搬走就好，谢谢”。
2015年9月3日，两被告签订续租协议，系争房屋续租2年，自2015年7月12日至2017年7月11日，原合同月租金5300元调整至5700元，其他条款按原合同。
同年9月20日，钱小景与被告何光面谈，被告何光将续租协议复印件交予钱小景，钱小景给被告何光看了身份证件及判决书，要求何光今后将房租支付给钱小景，后双方不欢而散。钱小景遂起诉要求判如所请。
审理中，被告何光表示，要求继续履行租赁合同，至于房租，只要钱小景与冯国新协商好，支付给谁都可以。钱小景坚持要求判令续租协议无效。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告钱小景提供的房地产登记簿、续租协议、部分短信记录，被告何光提供的租赁合同、续租协议，等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，两被告于2012年6月9日签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法无悖，应为合法有效。该租赁合同约定：“租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。”续租协议签订时，系争房屋由登记为冯国新一人名下，变更登记为钱小景及冯国新共同共有。物权法规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。钱小景与冯国新基于夫妻关系共有系争房屋，但双方间并无如何管理共有不动产的明确约定，对房屋进行出租收益，属于不动产的管理权范畴，共有人对于共有物的全部管理都有参与权。钱小景主张系争房屋登记为共有，被告冯国新因为背叛婚姻就丧失出租权，或现原告不同意房屋出租就非法，不符合物权法的相关规定。
其次，被告何光基于对物权登记的公信力与被告冯国新签订租赁合同，签订续租协议时，也没有确切证据证明此时被告冯国新已丧失对系争房屋的管理权，被告何光作为承租人，正常履行租赁合同，按时支付房租（即对价），其对钱小景与冯国新的夫妻关系和产生纠纷并无调查的义务，何光为善意相对方。合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。按此规定，系争房屋即便是产权变更为他人所有，租赁合同仍应继续有效，更何况本案系争房屋的所有权变动只是增加了共同共有人，原权利人并没有退出共有人范围。综上，原告要求两被告签订的续租协议无效，不符合合同法及物权法的相关规定，本院难以支持。钱小景与冯国新夫妻间的财产矛盾，可由双方另行协商或诉讼，并不能影响善意第三人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，判决如下：
驳回原告钱小景的诉讼请求。
案件受理费减半收取计40元，由原告钱小景负担。
如不服本判决，原告钱小景、被告冯国新可在判决书送达之日起三十日内，被告何光可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁欣
二〇一六年三月二日
书记员 张鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。