广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终1212号上诉人（一审被告）：广西田阳古鼎香房地产开发有限公司。住所地：田阳县田州镇三雷农产品综合批发市场*楼。法定代表人：梁伟，该公司董事长。被上诉人（一审原告）：文金萍，女，1979年12月17日出生，壮族，广西大化瑶族自治县人，现住大化瑶族自治县。被上诉人（一审原告）：朱兵，男，1973年1月12日出生，土家族，重庆市石柱县人，现住重庆市石柱县。上诉人广西田阳古鼎香房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2016）桂1021民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。广西田阳古鼎香房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人承担的违约金过高，应扣减相应天数，其中，扣减雨天150天、节假日94天、政府安全检查8天、停水停电28天、中高考12天。根据合同约定第八条，免责条款是双方当事人的真实意思表示，应当有效。中高考及停电的情况均属于合同约定的逾期交房免责条款。中雨以上天气不能进行施工的行业惯例是逾期交房的免责事由。请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。文金萍、朱兵未作答辩。文金萍、朱兵向一审法院起诉请求：一、判令被告支付违约金7149.50元（从2015年5月31日起至2016年6月30日止，逾期395天×违约金18.10元/天），并继续履行合同，把依据《商品房买卖合同》第八条符合交房条件的商品房交付给原告使用；二、本案的一切费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月27日，被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司取得“江与城·御景湾”三期9号楼的商品房预售许可证。2014年6月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同中与本案纠纷有关的内容有：第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第9幢2单元902号房，合同约定建筑面积共86.46平方米。第四条，计价方式与价款：出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米2100元，总金额181566元。第五条，面积确认与面积差异处理：双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方依照房屋实际测量面积按本合同约定的单价结算房款，多退少补且不计利息。第六条，付款方式及期限：买受人按银行按揭付款(商品房担保贷款)方式付款,买受人须在签订本合同当日支付首期房款54566元,剩余房款127000元由买受人向银行申请贷款付清。第八条，交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方共同验收并在验收意见书中认定合格后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可依据实情予以延期：1、遭遇不可抗力及影响工程进度但是出卖人无法事先预知和控制的客观原因（如战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非出卖人责任造成的爆炸、火灾以及7级以上大风、洪水、地震、山崩、台风、暴雨、大雨等以上自然灾害，公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、两会一节、三会一节、农业博览会、庆典、交通管制、高考、中考、停工通知等政府行为导致工期延误的）；2、非因出卖人原因停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到中雨及其以上的；3、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的……第九条，出卖人逾期交房的违约责任:逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条，交接，该商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示前述证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。出卖人书面通知或者在《右江日报》上刊登交房公告的，买受人应按通知要求及时与出卖人办理交房手续。该商品房经过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方共同验收并在验收意见书中认定合格后，即达到本合同约定的交房条件，对房屋存在的部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。合同签订后，原告按合同约定的方式向被告支付购房款181566元。2016年5月11日，原告与被告达成协议，被告承诺涉案商品房于2016年6月30日前达到交房标准，交付原告使用，并按照《商品房买卖合同》第八、第九条的逾期交房规定承担相应的违约赔偿责任。2016年6月27日，涉案商品房经过勘察单位广西基础勘查工程有限责任公司、设计单位华优建筑设计院、监理单位广西万安工程咨询有限公司、施工单位广西建工集团第一建筑工程有限责任公司、建设单位广西田阳古鼎香房地产开发有限公司五方共同验收，并在验收意见书中评定工程质量为合格。2016年6月28日至30日期间，被告通知原告办理房屋交付手续，原告至本案辩论终结时未接收房屋。另查明，2014年6月24日至2015年5月30日期间，田阳县降雨量达到中雨量级以上的天数为28天。2016年9月6日，原告以被告逾期交房为由，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，被告亦具备法律规定的商品房预售资格，故双方签订的合同属有效合同，具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。一、关于涉案商品房是否符合交房条件，被告是否应当向原告交付商品房的问题。涉案商品房经过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，已经达到《商品房买卖合同》第八条、第十二条约定的交房条件，被告亦同意向原告交房，故原告要求被告向其交付田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第9幢2单元902号房商品房的诉讼请求，予以支持。二、关于如何计算本案违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年5月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。本案中，被告实际于2016年6月28日至30日期间通知原告办理房屋交付手续，与约定的交房时间不符。按照《商品房买卖合同》第九条的约定及原告的主张，本案被告逾期交房的时间应从2015年5月31日起计算至2016年6月30日止，共计397天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定扣减2014年6月24日（合同签订之日）至2015年5月30日（合同约定交房之日）期间达到中雨量级以上雨天28天，被告逾期交房的天数为369天。被告逾期369天向原告交房，构成违约，应按《商品房买卖合同》第九条约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，计算方式为：181566元×0.0001/天×369天=6699.78元，原告主张多出部分，不予支持。被告要求扣除政府安全检查8天，并为此向一审法院提供田阳县住房和城乡规划建设局发出的阳建停字[2013]第46号《工程暂停施工通知》及[2014]30号《关于要求全县在建工程项目停止施工的紧急通知》，一审法院认为，该两份文件的落款日期均在本案《商品房买卖合同》签订之前，因该两份文件发生的停工的情况并非被告在签订合同时无法预知，被告应该对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任，故被告要求扣减政府安全检查8天的抗辩意见，不予采纳。被告要求扣除中、高考时间12天，一审法院认为，原告与被告签订合同的日期为2014年6月24日，约定交房时间为2015年5月31日，田阳县各学校高考时间为每年的6月7日至8日，中考的时间为每年的6月24日至26日，被告在与原告签订合同时，当年的高考已经结束，中考则正在进行，被告应对该考试对交房的影响有正确的评估，故被告要求扣除中高考时间的抗辩意见，不予采纳。被告要求扣减包括元旦、春节、三月三、清明、五一、端午、中秋、国庆等节假日94天的抗辩意见，没有合同依据，本院不予采纳。被告要求扣减停水停电28天的抗辩意见，没有提供证据予以证实，不予采纳。被告要求自工程开始之日即2013年10月27日起计算中雨以上雨天天数的意见，没有事实和法律依据，亦不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项的规定，判决：一、被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告文金萍、朱兵交付田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第9幢2单元902号商品房；二、被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告文金萍、朱兵支付逾期交房违约金6699.78元；三、驳回原告文金萍、朱兵的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告广西田阳古鼎香房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人与被上诉人均无证据向法庭提交。综上所述，一审认定的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点：上诉人是否应当向被上诉人支付逾期违约金，其主张应予扣减的违约天数是否有事实和法律依据。本院认为，在商品房买卖合同中，购房人购买房屋并取得房产证是实现合同目的的基本要求，开发商交付房屋并为购房者出具办理权属证书所需材料是其应负义务。上诉人与被上诉人于2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。按照合同约定，上诉人应于2015年5月31日前将经验收合格的房屋交付被上诉人使用。但从合同约定房屋交付期限届满之日起至2016年6月28日止，上诉人未能履行交房义务，构成违约，且违约情形一直处于持续状态，属逾期履行合同义务的违约行为，被上诉人诉请其支付逾期交房违约金，一审予以支持正确，本院予以维持。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同及承诺函中对逾期交房的违约金计算方式有明确约定，一审依据双方合同约定的违约金计算方式计算自2015年5月31日至2016年6月30日期间上诉人应承担的违约金，合理有据，本院予以确认。关于上诉人主张的应予扣减违约天数问题。上诉人作为房地产开发商，应结合天气等综合因素合理预计工期，保证工程按时完工，在合同约定的交房期限履行交房义务。一审已将上诉人逾期交房期间降雨达到中雨量级的28天予以扣减，至于其他下雨天气，上诉人未能提供气象部门的天气记录以及施工日志等证据证明因降雨而停工的天数，故对上诉人主张降雨天气150天为不可抗力因素，其停工天数应予扣减，本院不予支持。关于节假日94天是否应当予以扣减，因节假日不属于工程施工过程中的不可抗力因素，对上诉人主张应予扣减，本院不予支持。关于中、高考12天应否扣减。中、高考期间，管制部门并不禁止施工单位施工，只是要求施工过程产生的噪音控制在一定区间值范围内，对上诉人该主张，本院不予支持。关于政府安全检查、停水停电天数，上诉人并未举出政府及电力、供水部门的相关通知，对上诉人的扣减要求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广西田阳古鼎香房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  凌文楼审判员  凌 除审判员  玉 江二〇一七年十月三十日书记员  庞璐钰