湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3923号原告：谭桢子，女，1984年3月13日出生，土家族，住湖南省新晃侗族自治县新晃镇西南路**号。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告谭桢子诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭桢子的委托诉讼代理人周娟，被告大汉公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭桢子向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金25490.36元。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6月签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日。后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。”。后原、告于2015年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区10幢14层1401号房屋出售给原告，被告承诺的免收2年物业管理费冲抵总房款后的房屋总价款为354217元；第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一作为违约金至实际交付之日止。后被告通知原告于2017年1月8日收房，原告按时至被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房手续，而且房屋多面墙体未建好，便拒绝收房，被告已构成违约。后原告自行于2017年6月4日收房，被告应按照合同约定承担收房之前的违约责任，故原告诉至法院。大汉公司辩称：1.被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期将房屋专项维修资金交清，因此无论系根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。2.原告请求的逾期交房违约金计算错误，起始日期应当从原告2017年12月1日交纳房屋专项维修资金之后起算，原告已于2017年6月4日收房，被告不存在支付逾期交房违约金的义务。3.即使认定被告违约，原告主张的违约金数额过高，请求人民法院酌情减少。4.原告不是《商品房团购补偿协议》的合同相对方，不存在已经履行团购协议条款的行为，更不存在被告已经认可原告的团购资格，不适用该协议相关条款，被告不应该支付违约金2万元，综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的中国电信集团工会怀化市委员会出具的证明，被告对其三性均提出了异议，该证据来源合法，且与《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》及《商品房买卖合同》可以相互印证，本院予以采信；2.对原告提交的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，被告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该证据与《商品房买卖合同》可相互佐证，能证实原、被告依团购协议履行合同的事实，本院予以采信；3.对原告提交的被告房价宣传册，被告对其三性均有异议，该证据来源合法，内容客观真实，且与《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》可以相互印证，具有关联性，本院予以采信；4.对被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告对其真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，该证据来源合法，内容客观真实，且与原告提交证据相一致，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约15万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层。4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）。甲方保证已接受所有购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。原告受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工周亚的房产指标后，于2015年12月25日与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第10幢14层1401号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层，建筑面积为119.7平方米，单价为每平方米2959.21元，总金额为354217元，首付100217元，剩余房款25.4万元采用公积金贷款方式支付；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；原告未按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或要求延期交房的，被告可以据实延期；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。原、被告同日签订《补充协议》一份，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任。同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。前期物业服务费标准为：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯房1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月。合同签订后，原告缴清了购房款。被告于2017年1月通知原告收房，原告发现被告所交房屋尚未具备交房条件遂拒绝收房，后原告自行于2017年6月4日办理了收房手续，因逾期交房违约金的支付，经双方协商未果，故产生纠纷。另查明，原告所购房产原定价为每平方米2988元，合同单价2959.21元比定价优惠了28.8元。本院认为：工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《中华人民共和国劳动法》，工会具有代表和维护劳动者合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购方式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政法的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。经查明，原告所购买房屋的房价比原定价优惠了28.8元每平方米，被告对于电梯房的物业费标准为每平方米1.2元/月，28.8元÷24（个月）=1.2元，原告已享受团购补充协议中两年物业费的优惠，可见，被告已经认可了原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但截止至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件；故对原告请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付自2017年1月1日按照购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，至实际收房之日止的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，因被告至今尚未取得验收证明，构成违约；故延期交房违约金计算为每日35.4217元（354217元×0.1‰），2017年1月1日至2017年6月4日的逾期交房违约金为35.4217元×155天=5490.36元。被告辩称原告未按时交纳维修基金，其不应当支付逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定缴纳维修基金的具体时间，被告以此作抗辩理由不能成立。被告提出约定违约金标准过高，应调整的主张没有依据,本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭桢子逾期交房违约金25490.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，由怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  王友华审 判 员  阳 敏人民陪审员  黄永亮二〇一八年四月二十五日代理书记员  陈 琼