广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终405号
上诉人（一审被告）：陈瑜，男，1974年12月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：陈颖，玉州区玉城街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司，地址：玉林市教育东路玉兰花园8栋8号。
负责人：林奇勇，董事长
委托代理人：陈远，广西桂南律师事务所律师。
上诉人陈瑜因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：海南新成海物业综合管理有限公司玉林市分公司（以下简称新成海公司玉林分公司）是物业服务企业。2012年8月23日，玉林市悉尼城小区业主委员会与新成海公司玉林分公司签订了《物业服务合同》，新成海公司玉林分公司为玉林市悉尼城小区提供物业服务，合同约定：“第二条物业服务区域内，提供的服务内容包括：地面目视干净，10平方米范围内纸屑、果皮等杂物不超过2个，无积水现象等。第六条，物业服务费用商业用房1.00元/平方米/月。第三十三条，业主无故逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每�按欠费3‰收取违约金。合同共约定了十二个服务项目，环境卫生是其中之一。第三十八条，合同期限为3年，自2012年9月1日起至2015年8月31日止。后经协商同意延长至2016年1月31日。陈瑜于2013年8月12日收到了玉林市世纪华商房地产有限公司交付的商铺，成为玉林市悉尼城小区的业主，其商铺共15间，面积为1106.06平方米。陈瑜自2013年8月12日至2016年1月31日止，共欠物业管理费33181.8元（30个月×1106.06平方×1.00元/月）。
2016年7月12日，新成海公司玉林分公司向一审法院起诉，请求判令：1、陈瑜支付自2013年8月1日起至2016年1月31日止的物业服务费33181.08元给新成海公司玉林分公司；2、陈瑜支付违约金给新成海公司玉林分公司。（计算方式：以陈瑜拖欠的物业服务费为基数，自2013年8月1日起分段计算至陈瑜付清之日止，按每日1‰支付）
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此，本案中新成海公司玉林分公司与玉林市悉尼城小区业主委员会签订的《玉林市悉尼城小区物业服务合同》，是合法有效的，应受法律保护。并且新成海公司玉林分公司也为悉尼城小区提供了物业管理服务，陈瑜也享受了相应的物业服务内容，新成海公司玉林分公司与陈瑜形成了事实上的物业管理服务合同关系。故新成海公司玉林分公司依合同收费标准向陈�收取物业费合理合法。新成海公司玉林分公司在物业服务过程中，没有对陈瑜商铺门前的垃圾清理干净，没有尽到物业服务的义务，违反了合同的约定，应承担违约责任。新成海公司玉林分公司卫生服务项目是十二个物业服务项目之一，新成海公司玉林分公司应承担十二分之一的责任。陈瑜辩称分公司不是法人，新成海公司玉林分公司的主体不合格，且新成海公司玉林分公司在履行物业合同中，不按要求履行合同义务。请求驳回新成海公司玉林分公司的诉讼请求。缺乏事实和法律依据，依法不予采信。关于滞纳金问题，新成海公司玉林分公司请求按合同约定，每拖欠一日按3‰计算违约金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，故陈瑜应向新成海公司玉林分公司支付的逾期违约金为9954.54元。（计算方式为：33181.80元×30％=9954.54元）。据此，陈瑜自2013年8月1日至2016年1月31日止，共欠物业管理费33181.8元（30个月×1106.06平方×1.00元/月），逾期违约金为9954.54元（计算方式为：33181.80元×30％=9954.54元）。减去新成海公司玉林分公司承担的十二分之一的责任，陈瑜应给付新成海公司玉林分公司的物业服务费为39541.65元【（33181.80元+9954.54元）×11/12＝39541.65元】。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条、《物业服务收费管理办法》第十一条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：陈瑜向新成海公司玉林分公司支付物业管理费33181.8元、违约金9954.54元，共计39541.65元。本案受理费495元，陈瑜负担300元，新成海公司玉林分公司承担195元。
上诉人陈瑜不服一审判决，上诉称：一、被上诉人不是本案适格原告。1、被上诉人是分公司，不是独立法人。2、被上诉人的营业执照载明其代理主体公司联系物业管理、旅游基础设施开发业务，并没有物业管理该项经营范围。3、玉林市悉尼城小区业主委员会认可《物业服务合同》的物业管理公司是海南新成海物业综合管理有限公司。二、海南新成海物业综合管理有限公司不按要求履行物业合同义务，特别是多年来通过上诉人物业通道上存放大量垃圾，根本无法通车，上诉人无法使用、出租房产，造成上诉人极大经济损失。因此上诉人才不同意交付物业管理费。海南新成海物业综合管理有限公司不履行合同义务，上诉人有权拒付物业管理费，一审法院仅减少1/12的物业管理费和减少部分逾期违约金是错误的。上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人新成海公司玉林分公司答辩称：答辩人是本案适格的原告。答辩人不存在违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：关于上诉人陈瑜上诉提出被上诉人新成海公司玉林分公司诉讼主体不适格的问题。新成海公司玉林分公司是领取有营业执照的有限责任公司分公司，虽然其经营范围中不包括物业服务，但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”的规定，新成海公司玉林分公司与玉林市悉尼城业主委员会签订《玉林市悉尼城小区物业服务委托合同》，双方在合同落款处盖章。该合同不违反法律禁止性规定，是合法有效的。且依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主有约束力。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，新成海公司玉林分公司是合同相对人，可以作为原告提起本案诉讼，其主体资格是适格的。关于陈瑜应否支付所欠物业管理费给新成海公司玉林分公司的问题。陈瑜购置了商铺，获得新成海公司玉林分公司提供的物业服务，应按《玉林市悉尼城小区物业服务委托合同》的约定支付物业管理费。自2013年8月12日至2016年1月31日止，陈瑜共欠物业管理费33181.8元属实。陈瑜主张新成海公司玉林分公司未尽物业服务义务，提供了照片为证，该照片显示拍摄时陈瑜铺面前的状况。首先，因新成海公司玉林分公司提供物业服务至2016年1月31日，2016年7月12日提起本案诉讼，陈瑜提供的照片不足以证明垃圾堆积的状况确实是新成海公司玉林分公司未尽物业服务而造成；其次，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，�业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，即使新成海公司玉林分公司在服务过程中存在瑕疵，陈瑜亦不能以此为由拒交全部的物业服务费。由于一审判决新成海公司玉林分公司承担1/12的责任，新成海公司玉林分公司未提起上诉，本院依法予以维持。一审法院依法对逾期违约金予以适当调整亦并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人陈瑜上诉无理，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费990元（上诉人陈瑜已预交），由上诉人陈瑜负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 郑燕冰
审判员 李小莉
二〇一七年六月六日
书记员 何 环