浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初1228号
原告：周宝。
原告：汤婕萍。
委托代理人（特别授权）：杨绍军、杨佩芳，浙江剑竹律师事务所律师。
被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：浙江省诸暨市暨阳街道望云路***号。
法定代表人：戚建萍，系公司董事长。
委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。
原告周宝、汤婕萍为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年1月25日诉讼来院。本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员郦武亮独任审判，于同年4月9日公开开庭进行了审理。原告周宝、汤婕萍的委托代理人杨绍军，被告宏磊公司的委托代理人毛卫东、王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周宝、汤婕萍起诉称：2012年8月31日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定两原告向被告购买坐落于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北“鸿盛名邸”8幢2单元1002室商品房一套及地下车位、储藏室等，总计房款1362159元。根据商品房买卖合同第8条交付期限及条件约定：被告应在2014年9月30日前将符合条件的商品房交付原告使用。但直到2014年12月23日“鸿盛名邸”小区才通电，逾期83天才达到商品房正常使用的基本条件。按合同第9条逾期交房的违约责任的承担方式，被告逾期交房未超过90天的，自本合同第8条规定的最后期限的第二天起（即2014年10月1日起）至实际交付日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。因“鸿盛名邸”小区通电时间为2014年12月23日，该时间应视为实际交房日，故被告应支付逾期交房违约金33918元。同时，该商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，被告承诺于2014年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，但时至今日被告仍未交付。因被告不能交付权属证书已超过90天，被告应按日支付已交房款万分之一的违约金。至2016年1月20日的违约金为52579元。原告认为双方订立的商品房买卖合同合法有效，被告未按合同约定的期限履行义务，应当承担相应的民事责任，故起诉要求：一、被告支付逾期交房的违约金33918元；二、被告在法定期限内办妥房屋权证，并支付逾期办证违约金暂计52579元；三、如被告不能在法定期限内办妥房屋权证，则原告请求解除商品房买卖合同，并由被告承担合同解除的民事责任；四、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求以及第二项诉讼请求中要求被告在法定期限内办妥房屋权证的诉请。
被告宏磊公司答辩称：一、原告诉讼请求中关于逾期交房的违约金。2014年之后被告因受到宏观经济形势及担保链的影响，资金链一度断裂，一定程度上影响了按约交付本案所涉的房屋，被告对此向原告表示歉意。但尽管如此被告还是想方设法完成了涉案项目的竣工验收，并于2014年11月26日取得了竣工验收备案证明，涉案商品房符合了交付条件。从房屋正常使用的角度看，原告认为被告没有及时完成通电，但事实上该商品房于2014年9月30日前已经可以实际使用，2014年10月之后有部分业主也开始实际装修，因为被告当时没有能够向供电部门缴纳相关费用的情况下，先接通了临时用电，而且这些装修户的临时用电的费用都是由被告承担的，因此从实际使用的角度，被告认为未对原告造成实际损失；二、即使原告认为逾期交房造成损失，其损失也应当按照同类地段、同类房屋的租金标准来确定。商品房买卖合同中所约定的违约金远远超过了按租金标准计算的损失。根据合同法第一百一十四条第二款及合同法司法解释二第二十九条之规定，被告请求法庭对此进行调整，调整的标准应当按照不超过实际损失的百分之三十；三、对原告主张的第二项诉讼请求发表如下意见：同样的原因，被告确实不能向诸暨市房地产管理处等部门缴纳400多万元的费用，导致总证办理迟延了，也影响了原告等业主办理房屋权证的转移登记。但是就原告主张的损失被告认为也是不合理的，超过了被告的实际承受能力的。首先，答辩人认为合同约定的2014年12月30日实际的意思是指房屋交付之后三个月内应该要完成初始登记，按照原告提出的诉讼请求，就使被告因同一违约行为承担了多方面的违约责任。合同约定9月30日前交付，12月30日前办理好总证，实际是指房屋交付之后三个月内办理好总证。根据一事不二罚的原则，这三个月办理权证或者原告所主张的83天的逾期交房的期限应该在逾期办证的违约期限中予以扣除，否则就重复计算了，也是违背合同约定的本意的。根据商品房买卖合同约定来说，扣除83天之后，在90天内被告应承担的违约责任是固定的，即按照已付房屋价款的千分之一承担违约责任。超过90天之后，才是按照已付房屋价款的日万分之一承担违约金；四、虽然迟延办理房屋权证是被告的责任，但被告也是情非得已，虽然不能归责于原告等业主，但这样的行为最大的损害是原告的房屋权证无法办理，被告已经竭尽所能消除了抵押登记，希望得到原告的谅解，如果按照日万分之一的标准来计算的话，被告还是不能承担，如果每个业主都这样主张，被告是无力承担的，实际的损失也是没有的。希望法庭根据实际情况予以适当的调整，调整至存款利率之下。
经审理，本院查明下列事实：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2012年8月31日，被告宏磊公司与原告周宝、汤婕萍签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第8幢2单元021002号房屋以及地下车位出卖给周宝、汤婕萍；2、该商品房建筑面积133.60平方米，每平方米价格8897元，商品房总价款为1188639元；93号地下车位150000元；地下储藏室23520元，商品房及相关用房的合同总金额为1362159元；3、买受人在合同签署之日支付首期房款502159元，余款860000元由买受人在合同签订后10日内办理完毕相关贷款手续；4、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；5、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；6、出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按以下方案处理：一是买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交房价款千分之零点一的违约金；二是买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款千分之零点一的违约金。合同签订后，原告周宝、汤婕萍共计支付了相关款项计1362159元。
另查明，涉案商品房于2014年10月17日竣工验收，于同年11月26日在诸暨市建筑业管理局办理了竣工验收备案证明。2014年12月23日，被告宏磊公司解决了涉案商品房的公配房送电问题。2016年1月13日，被告宏磊公司办理了“鸿盛名邸”第8幢房屋的权属登记。审理中，原告同意将被告办理涉案房屋权属登记的日期即2016年1月13日作为被告交付房屋权属证书的时间点。
上述事实，除到庭原、被告的陈述外，还有原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、关于鸿盛名邸小区送电时间的证明以及被告提供的诸暨市房屋建筑工程竣工验收备案表、房权证等证据证实。双方经质证对上述证据未提出实质性异议，本院依法作为有效证据予以确认。对于被告提供的诸暨市人民政府办公室关于“鸿盛铭邸”楼盘电气配套工程款支付事项的协调会议纪要、房屋买卖协议及房屋明细复印件，因与本案缺乏关联性，故本院不作为有效证据予以认定；对于被告提供的房地产租赁估价报告，因该评估报告系被告单方委托形成，且原告对此不予认可，故本院对该证据的证明力不予认定；对于被告申请出示的（2016）浙绍0681民初1132号案件的民事庭审笔录，证明被告延期完成涉案商品房的公配房送电并未对原告造成实际损失。本院认为，该证据系法院在审理过程中双方对个案作出的陈述，但与本案缺乏关联性，故本院不作为有效证据予以认定。
本院认为，原、被告于2012年8月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。被告宏磊公司对因其自身原因导致原告购买的商品房不能按照合同约定如期交付和及时办理相关权属证书等事实均无异议，本案的争议焦点有：一、涉案商品房的交付时间如何确定；二、被告逾期交房的违约金是否应当进行调整，如果需要调整，违约金计算标准应如何确定；三、被告宏磊公司迟延办理房屋权属证书的起算点以及是否需要对该违约金的计算标准进行调整。
对于第一个争议焦点，原告认为原告向被告所购商品房直至2014年12月23日才正常通电，故交房时间应当计算至2014年12月23日为止；被告认为该商品房于2014年11月26日已在诸暨市建筑业管理局备案，此时已经符合交房条件，故应当延迟交房的期间应计算至2014年11月26日。本院认为，根据原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第八条的约定，被告需在2014年9月30日前向原告交付同时满足以下各项条件的商品房，一是建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，二是取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，三是用水、用电、用气、道路等基本条件。在被告取得竣工验收备案证明之时，该商品房尚未正常通电，即此时原告购买的商品房尚未具备合同约定的第三项交付条件，故本院认为被告以其交付的商品房符合其中一项条件为由主张计算交付期限，缺乏事实和法律依据，不予采信。因此，本院认为被告宏磊公司迟延交房的期间为合同约定的交房最后期限的第二天即2014年10月1日起至2014年12月22日止，共计83天。
对于第二个争议焦点，原告认为应当按照商品房买卖合同确定的标准计算违约金，被告认为该约定的违约金过高，应根据房屋租金以及损失情况予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少”和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应当对违约金是否约定过高予以审查。本案中，原告未能提供证据证实被告的违约行为对其造成的实际损失，也不能证明因被告的迟延交付导致其替代性支出的增加，故综合违约金的补偿性、惩罚性和本案的合同履行情况以及当事人的过错程度，本院酌情对违约金的计算标准予以调整，即自2014年10月1日起至2014年12月22日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，计1362159元83天0.00015=16958.88元。
对于第三个争议焦点，原告认为被告延迟办理土地、房屋权属证书的起算点应从商品房买卖合同约定的合同约定的2014年12月30日开始计算；被告则认为根据双方签订的商品房买卖合同，实际含义是指房屋交付之后三个月内办理好总证，因此这三个月办理权证的期间或者原告主张的83天逾期交房期间应在逾期办证的违约期限中予以扣除。本院认为，关于被告延期取得涉案商品房权属证书的起算点，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”之约定，可见双方在订立合同之初对被告取得相关权属证书的时间约定是明确的，并不存在被告辩称的从房屋交付后三个月内办证的事实；况且，被告延期交房和延期办理权属证书系两个独立的违约行为，该商品房买卖合同对每个违约行为设定了不同的违约责任，被告不能以自己的违约行为为基础单方创设新的权证办理期限，故对被告提出的要求扣除相应期限的辩称，本院不予采信。至于涉案商品房权属证书交付时间的确定，因审理中原告同意按照被告取得土地和房屋初始登记之日作为交付结算点，系原告对其民事权利的自由处分，本院依法予以照准。因此，被告迟延交付房屋权属的期间为2014年12月31日至2016年1月13日，共计379天。至于双方在商品房买卖合同中关于延期办理权属证实约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽然两原告未能明确被告迟延办理房屋证书对其造成的损失，因约定的违约金计算标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对原告诉请的要求被告按日支付已交付房价款万分之一违约金的诉请，本院依法予以支持，计1362159元0.0001379天=51625.83元。对于被告提出的延期交房的违约金要求按照租赁损失计算的辩称，本院认为，原告购房的目的不限于出租，租金仅是衡量损失的一个方面，并不等同于原告买入该房屋的全部损失，故对该辩称本院不予采信；对于被告提出的被告延期办理房屋权属书的违约金应分段计算的辩称，本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同中关于产权登记条款的约定，是以权属证书交付时间有无超过90日作为临界点。约定日期起未超过90日的，出卖人按已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期起超过90日的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房价款千分之零点一的违约金。本案中，买受人不要求退房，且被告迟延交付的时间为379天，超过了约定日期的90天，故被告应按日向买受人支付已交房价款千分之零点一的违约金。因此，对被告提出的该抗辩意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告周宝、汤婕萍逾期交房的违约金16958.88元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告周宝、汤婕萍逾期办理房屋权属证书的违约金51625.83元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告周宝、汤婕萍的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1962元，依法减半收取981元，由原告周宝、汤婕萍负担203元，由被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担778元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 郦武亮
二〇一六年四月二十日
书记员 杨 琼