重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1585号
上诉人（原审被告）：刘云，男，汉族，1976年12月20日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：何萍，重庆素石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆茂业百货有限公司，住所地重庆市江北区建新北路16号，社会统一信用代码915001057659116749。
法定代表人：卢小娟，总经理。
委托诉讼代理人：张娜，女，汉族，1991年7月3日出生，住重庆市涪陵区，系该司员工。
上诉人刘云因与被上诉人重庆茂业百货有限公司（以下简称茂业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初23869号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2018年3月27日进行了询问。上诉人刘云及其委托诉讼代理人何萍、被上诉人茂业公司的委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘云上诉请求：依法撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初23869号民事判决，并改判驳回茂业公司的全部诉讼请求。主要事实与理由：刘云入住茂业公司8楼美食城两个月后，就陆续有商户撤离商场，到2017年7月，8楼的商户从最初的8家到只剩下刘云一家。茂业公司在收取刘云的促销费和配套设施服务费之后没有进行宣传和促销，也没有积极进行招商补位，整个卖场人流量少，导致刘云一直亏损。2016年，刘云与茂业公司达成一致协议，茂业公司减免租金，刘云及时付清欠缴租金。现未缴纳租金，是刘云基于正在与茂业公司积极协商租金减免政策，非无故拖欠。
茂业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：1、租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，现刘云长时间拖欠租金，已经构成根本违约，被上诉人有权单方解除合同。2、被上诉人在租赁合同签订后积极履行了义务，作了大量宣传工作，提高了8楼的人气，取得了很好的宣传效果，上诉人主张减免租金无依据。3、一审法院审理程序合法，法律适用得当，上诉人的上诉理由不成立。
茂业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘云支付2017年1月1日至2017年11月2日期间的租金394267.14元和设施服务费164523.15元，合计558790.29元；2、判令刘云按照每逾期一日千分之一的标准向茂业公司支付逾期租金的违约金，直至付清时止（暂算至2017年11月2日的违约金为82246.15元）；3、判令解除双方当事人签订的《配套项目租赁合同》，判令刘云将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损状态归还给茂业公司。诉讼费由刘云承担。
一审法院认定事实：2014年6月25日，茂业公司与刘云签订《配套项目租赁合同》，茂业公司将位于江北区观音桥的茂业公司商场八楼801铺位出租给刘云经营“龙聚德北京烤鸭”项目，租赁期为2014年10月8日至2020年10月7日。合同约定：刘云支付第1、2年每月基本租金为41580元/月，第3、4年每月基本租金为44906.40元/月，第5、6年每月基本租金为48499元/月。除首月租金外，刘云应于每月25-31日期间向茂业公司交纳下月租金和设施服务费；刘云需交纳装修保证金20000元，自行安装水、电、气表，承担水电气费用；刘云若逾期支付需交费用，每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向茂业公司支付违约金；租赁期满或合同提前终止时，刘云应在茂业公司书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损状态并予以归还；若刘云存在拖欠租金20日以上（含20日）的，茂业公司有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还。合同签订后，刘云入场装修，刘云向茂业公司支付了租赁保证金50000元、装修保证金19600元。2015年8月13日，当事人双方再签订《补充协议》：租赁面积调整为332.37平方米，设施服务费变更为14956.65元/月；同意自2015年8月1日起开始计算租金，2015年8月1日至2020年10月7日的租金，由原来的第1、2年每月基本租金41580元/月调整为36560.7元/月；由原来的第3、4年每月基本租金44906.4元/月调整为39485.56元/月；由原来的第5、6年每月基本租金48498.91元/月调整为42644.4元/月。刘云经营餐饮期间，存在未按时支付租金和设施服务费的状况，茂业公司多次向其发送催缴公函。后刘云支付了截至2016年12月的租金和设施服务费，但没有支付2017年1月至今的租金和设施服务费。刘云以八楼其他经营餐饮商户已撤场，仅有刘云一家坚持经营且生意惨淡为由，向茂业公司发函要求减免2017年的租金和设施服务费，但双方未达成一致意见。一审庭审中，茂业公司同意将刘云已付的装修保证金19600元抵扣拖欠的租金，主张刘云拖欠租金已构成根本性违约，符合合同解除条件，不同意退还租赁保证金50000元。一审法院认为，2014年6月25日当事人双方签订的《配套项目租赁合同》，系双方当事人自愿订立，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2015年8月13日再签订《补充协议》，对租赁房屋的面积、租金交付时间和标准等事项重新进行了约定，该补充协议是对《配套项目租赁合同》的补充和变更，属于租赁合同的组成部分，对双方具有约束力。茂业公司已按约交付场地给刘云经营使用，刘云负有按时交纳租金和设施服务费的义务。《配套项目租赁合同》约定了刘云应于每月25-31日期间向茂业公司提前交纳下月租金和设施服务费，如刘云存在拖欠租金20日以上（含20日）的情形，茂业公司有权单方面解除合同，刘云交纳的租赁保证金不予退还。刘云没有支付2017年1月以来的租金属实，刘云辩称系双方未对2017年优惠租金标准达成一致意见所致。对此一审法院认为，刘云提出享受优惠折扣租金，茂业公司未予同意，表明双方并未就2017年的租金标准达成新的合意，刘云仍应当按照《补充协议》中约定的租金金额履行支付义务。刘云未付租金的行为确已违反了合同约定，拖欠时间已超过20日，茂业公司要求解除合同，符合双方的约定，一审法院予以准许。刘云应当将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损状态归还给茂业公司。按照《补充协议》的约定，刘云拖欠茂业公司2017年1月1日至2017年11月2日期间的租金394267.14元（已扣除装修保证金19600元）和设施服务费164523.15元，合计558790.29元，茂业公司要求刘云交纳此款，一审法院予以支持。合同约定，刘云若逾期支付需交费用，每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向茂业公司支付违约金，刘云在本案中提出违约金过高请求予以调整。对此一审法院认为，茂业公司未收到租金，主要存在资金占用利息损失，每日1‰（即年利率36%）的约定确实高于银行同期贷款利率（一年以内贷款利率4.35%）标准。故刘云提出违约金过高、请求予以下调的意见，一审法院予以采纳。刘云应以未付款为基数，以同期银行贷款年利率4.35%为标准，依照按月支付的租金分别起算违约金。对茂业公司超额请求的违约金，一审法院不予主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告重庆茂业百货有限公司与被告刘云签订的《配套项目租赁合同》；二、被告刘云于本判决书生效之日起五日内将位于江北区观音桥“茂业百货商场”八楼801铺位恢复至交付使用时的完好无损状态归还给原告重庆茂业百货有限公司；三、被告刘云于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆茂业百货有限公司2017年1月1日至2017年11月2日期间的租金、设施服务费共计558790.29元；四、被告刘云于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆茂业百货有限公司违约金：以31917.35元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年1月1日起算至款清时止；以51517.35元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年2月1日起算至款清时止；以51517.35元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年3月1日起算至款清时止；以51517.35元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年4月1日起算至款清时止；以51517.3元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年5月1日起算至款清时止；以51517.35元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年6月1日起算至款清时止；以51517.35元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年7月1日起算至款清时止；以54442.21元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年8月1日起算至款清时止；以54442.21元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年9月1日起算至款清时止；以54442.21元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年10月1日起算至款清时止；以54442.21元为基数，按年利率4.35%为标准，从2017年11月1日起算至款清时止；五、驳回原告重庆茂业百货有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5104.95元，由重庆茂业百货有限公司负担1504.95元，刘云负担3600元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。2014年6月25日刘云与茂业公司签订的《配套项目租赁合同》以及2015年8月13日双方签订的《补充协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。刘云在本案中以租赁餐厅经营亏损为由拒绝支付房屋租金，本院认为，双方签订的《配套项目租赁合同》和《补充协议》均未约定刘云经营亏损可以拒付租金，对刘云下欠的租金双方也未达成新的协议，如双方对租赁场地的经营事项如宣传、促销等另行签订了相关协议，则不属本案审理范围，双方当事人可另行协商或诉讼解决。故刘云应当按照合同约定支付租金，一审法院根据刘云违约行为作出的判决并无不当。
综上所述，刘云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7200元，由上诉人刘云承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 师玉婷
审 判 员 闫信良
二〇一八年四月十一日
法官助理 江满意
书 记 员 程 容