河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终11463号
上诉人（原审原告）：仇宝玉，男，汉族，1958年5月20日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李宏岩，河南律范律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马秀华，女，回族，1956年9月14日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：高杨，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中铁大桥局集团第一工程有限公司，住所地郑州市南阳路93号。
法定代表人：刘晓阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周华英，女，汉族，1975年2月13日出生，住郑州市金水区，该公司职工。
上诉人仇宝玉因与被上诉人马秀华、中铁大桥局集团第一工程有限公司（以下简称大桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
仇宝玉上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5140号民事判决书，改判支持仇宝玉的诉讼请求或将本案发回郑州市金水区人民法院重审。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋所有权人为大桥公司，与事实不符。1.仇宝玉与马秀华之母陈瑞琴早在房改集资时，已就涉案房屋的买卖签署了协议书，在房屋交付时双方又经过协商由马秀华及其母陈瑞琴向仇宝玉出具了承诺书，再次明确了涉案房屋的产权归属。2.涉案房屋的所有款项（集资款、物业费、各项费用）均由仇宝玉缴纳。3.涉案房屋自交房以来均由仇宝玉实际居住，而马秀华从未对涉案房屋的产权归属提出过任何异议。4.涉案房屋现有房产证虽然显示为大桥公司，但其并不是房屋的实际所有人。经仇宝玉到郑州市房管局部门查询并咨询，之所以房产证显示为大桥公司，是因为其作为建设单位，在大证（房屋所有权证书）分割为小证时，未办理给个人的房屋，统一要办到原产权单位名下。这样的做法只是为了管理需要，一旦确定了实际产权人，房管部门将根据产权单位提交的材料为实际产权人办理房屋所有权证书。二、一审法院认定陈瑞琴在争议房屋取得所有权之前死亡，未依政策规定取得房屋所有权的事实，没有事实依据和法律依据。一审庭审中，大桥公司承认并确认涉案房屋的所有权属于陈瑞琴，未办理房产证的原因仅是房管部门不给死人办理房产证，但房屋办证登记是一种行政管理行为，仅具备公示效力，一审法院以陈瑞琴未取得房屋所有权证即认定其未取得涉案房屋所有权是错误的。三、一审法院未对仇宝玉与马秀华及其母亲陈瑞琴之间的房屋买卖协议的效力问题作为认定，进而未能正确认定涉案房屋的权属，应当予以纠正。四、为诉争办理房屋产权证书系大桥公司的法定义务。其作为诉争房屋的原产权单位，在诉争房屋进行房改后，其有义务为诉争房屋办理房产权利证书。而且实际上，大桥公司已经取得该批房改房的产权大证书，并对绝大部分的房改房屋办理进行了分割办证。五、涉案房屋自交房以来，一直由仇宝玉居住至今，并且涉案房屋的所有费用均由仇宝玉交纳，在大桥公司、马秀华均未对房屋权属提出异议的情况下，一审法院不确定涉案房屋的权属问题明显是剥夺了仇宝玉应当享有的合法权益。将导致仇宝玉既无法取得房屋产权又无法要回房屋款项的两难境地，这必将不是法律的初衷。综上，请求二审法院能够查明事实，支持仇宝玉的上诉请求。
马秀华辩称：一、争议房屋现登记在大桥公司名下，一审法院认定事实清楚充分。一审庭审后，仇宝玉提供郑房权证字第××号房产证一份，载明涉案房产现登记在大桥公司名下。不动产的权属以登记为准，一审法院认定涉案房产的所有权人为大桥公司并无不当。二、因陈瑞琴死亡，现无法办理房产证，更无法过户。诉争房屋属于大桥公司房改房，陈瑞琴生前是该公司员工，陈瑞琴在争议房屋取得所有权之前已死亡，依据政策未取得该房屋所有权。且马秀华已享受过房改房待遇，依据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，现也无法将房屋过户至马秀华名下。马秀华及其母亲承诺该房屋在陈瑞琴死后归仇宝玉所有，依据《物权法》第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”双方签订的合同并不改变物权登记的效力。现房屋不在马秀华名下也不在陈瑞琴名下，仇宝玉要求马秀华协助将房屋过户，没有法律及事实依据。综上，请求驳回仇宝玉的上诉，维持原判。
大桥公司辩称，1.马秀华之母陈瑞琴是大桥公司的职工，集资了涉案的房屋，大桥公司给陈瑞琴开具了收据，该房屋是陈瑞琴的个人财产。至于陈瑞琴集资后将涉案房产买卖的行为，与大桥公司无关，大桥公司也无权干涉。2.大桥公司已经配合到房管局咨询，但是房管局依据政策不给办理过户手续，并非大桥公司不协助办理过户。综上，请求驳回仇宝玉对本公司的上诉。
仇宝玉向一审法院起诉请求：1.依法确认郑州市金水区南阳路××院××楼4单元2楼西户所有权为原告所有，房屋价值80万元；2.请求判令被告大桥公司协助原告办理房屋产权证；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定如下案件事实：1.原告提交协议书一份，内容为：协议书，我母亲陈瑞琴集资住房，由仇宝玉代集，一切手续由仇宝玉办理，仇宝玉现在住房由陈瑞琴居住，将来人老了，一切产权归仇宝玉所有，陈瑞琴，女儿：马秀华签名，2003年12月13日。
原告提交承诺书一份，内容为：经双方协商同意，仇宝玉一次性支付陈瑞琴、马秀华补偿现金五万元，产权归仇宝玉所有，一、一次性付清五万元现金，钥匙交于仇宝玉。二、过户时所需的一切费用由仇宝玉个人承担。三、马秀华配合提供证件和办理签字手续。承诺人马秀华签名。2005年11月30日。
原告提交收据一份，内容为：收据，2003年12月17日，今收到56栋四单元二楼西户陈瑞琴交来集资放款69238元。
2.孙新友与马秀华于1983年3月11日结婚。
被告马秀华提交房地产买卖契约一份，内容为：卖方孙新友（甲方）和买方宋永红（乙方），甲方自愿将座落在管城区南关街五中院内1号楼5单元第6层11号出售给乙方，成交价格为55000元，2004年2月18日前付清前一次性付清。由孙新友和宋永红签名。
3.原告庭后提交房产证一份，内容为：郑房权证字第××号，房屋所有权人中铁大桥局集团第一工程有限公司，房屋坐落金水区南阳路××院××楼，归还用途为商业服务，成套住宅；转移后剩余房产，房屋所有权人中铁大桥局集团第一工程有限公司，房屋坐落金水区××路××院××楼××单元××号。加盖有郑州市房产档案馆公章。
一审法院认为：根据原告提交的房产证显示，金水区××路××院××楼××单元××号的房屋所有权人为中铁大桥局集团第一工程有限公司，陈瑞琴属于大桥公司员工。马秀华及陈瑞琴承诺房屋产权在陈瑞琴死后归仇宝玉所有。而陈瑞琴在争议房屋取的所有权之前死亡，未依政策规定取得房屋所有权，房改房的取得需依据相关政策规定，因此原告要求被告中铁大桥局集团第一工程有限公司配合原告办理房屋产权证的请求，不符合相关法律及政策的规定，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告仇宝玉的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告仇宝玉负担。
二审诉讼过程中，各方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的案件事实同一审。
本院认为，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，大桥公司在一二审诉讼过程中均认可涉案房产系员工的集资房，是员工的个人财产，目前虽登记在公司名下，是由于为陈瑞琴办理过户前陈瑞琴过世，产权证无法办理。在2003年大桥公司员工集资建房时，陈瑞琴与仇宝玉签订协议，陈瑞琴的集资房屋由仇宝玉代集，并约定待陈瑞琴过世后，该房产的所有产权归仇宝玉所有，陈瑞琴之女马秀华亦在该协议上签字确认。涉案房产的集资款项由仇宝玉交纳，2005年11月30日马秀华又给仇宝玉出具书面承诺一份，认可涉案房产的产权归仇宝玉所有。现各方当事人对涉案房产的实际产权归属不存在争议，仇宝玉诉求法院确认涉案的房产产权归其所有，其请求符合法律规定，本院予以支持。因该房产现登记在大桥公司名下，仇宝玉要求大桥公司配合，协助办理涉案房产的产权过户，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院直接予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释一》第一条、第二条之规定,判决如下:
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初5140号民事判决；
二、确认坐落于金水区南阳路93号院56号楼4单元2层32号的房屋所有权归仇宝玉所有；
三、被上诉人中铁大桥局集团第一工程有限公司于本判决生效之日起二十日内协助上诉人仇宝玉办理本判决第二项所述房产的过户手续。
如未按照本判决书确定的期限履行相应的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付相应的迟延履行金。
一审案件受理费11800元，二审案件受理费11800元，由上诉人仇宝玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 亮
审判员 曹逢春
审判员 扈孝勇
二〇一七年九月二十五日
书记员 周 扬