四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10475号
上诉人（原审原告，反诉被告）：李桂珍，女，汉族，1963年12月23日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：吴春，男，汉族，1957年7月9日出生，住成都市青羊区。系李桂珍丈夫。
委托诉讼代理人：段伟杰，四川君合律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：成都锦程房屋开发有限责任公司，住所地：成都市成华区新鸿路146号。
法定代表人：甘玲。
委托诉讼代理人：严兵，四川法韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周杰，四川法韬律师事务所律师
上诉人李桂珍与上诉人成都锦程房屋开发有限责任公司（以下简称锦程公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
李桂珍上诉请求：撤销一审判决，改判锦程公司继续履行合同，立即协助办理李桂珍办理位于成都市青羊区宁夏街西城角巷×幢×单元15层1502号房屋的预告登记；锦程公司将涉案房屋交付李桂珍，本案的一审、二审费用由被上诉人负担。事实和理由：杨慧已代李桂珍向锦程公司支付了剩余的装修款，即便没有支付，李桂珍也一直愿意支付，并无违约的故意，对方即便享有合同解除权，从2015年3月20日起计算，至其提出反诉之日，已超过了行使解除权的除斥期。
锦程公司辩称，李桂珍并未支付购房款，锦程公司享有合同的解除权，请求驳回上述，维持原判。
锦程公司上诉请求：请求确认李桂珍并未向锦程公司支付购房款556260元。事实和理由：锦程公司出具收据是应案外人阚立军要求而配合，并无证据证明李桂珍实际支付了该款项。
李桂珍辩称，锦程公司出具收据的行为表明李桂珍实际向其支付购房款。
李桂珍向一审法院起诉请求：1.锦程公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，立即协助李桂珍办理位于成都市青羊区宁夏街西城角巷1幢1单元15层1502号房屋的预告登记；2.锦程公司立即交付上述房屋；3.锦程公司承担本案诉讼费。
锦程公司向一审法院反诉请求：解除锦程公司与李桂珍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，由李桂珍承担反诉诉讼费。
一审法院认定事实：锦程公司于2015年1月21日与李桂珍签订《商品房买卖合同》，将位于成都市青羊区宁夏街西城角巷×幢×单元15层1502号的房屋出卖给李桂珍，合同第三条约定：该商品房装修水平是全装，装修标准是1200元每平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米14363.62元，总价款588048元；第九条第1款第（2）项约定：李桂珍付款逾期超过60日后，锦程公司有权解除合同。锦程公司解除合同的，李桂珍应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向锦程公司支付违约金，并由锦程公司退还李桂珍全部已付款；第十条第（一）款约定：锦程公司应当在2015年3月30日前向李桂珍交付该商品房；第二十八条约定：本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行。同日，双方还签订了《补充协议》约定：李桂珍于合同签订之日起当日内（即2015年1月21日之前），一次性向锦程公司付清全部房款588048元。2015年1月31日，锦程公司向李桂珍出具收据两份，其中0706144号收据载明交款单位为李桂珍、收款金额为30000元、收款事由为商品房装修款；0706145号收据载明交款单位为李桂珍、收款金额为526260元、收款事由为购房款。审理中，李桂珍及锦程公司一致确认：合同约定的房屋总价款588048元中包含装修款61788元。
一审法院认为，李桂珍与锦程公司于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。
（一）关于李桂珍付款情况。1.锦程公司主张李桂珍未实际支付0706145号收据所载526260元款项，但仅举证了案外人阚立军出具的承诺书，而该承诺书系复印件，且根据合同相对性原则，阚立军向锦程公司出具的承诺书对李桂珍不产生约束力，李桂珍对此亦不予认可，故对锦程公司的上述主张，一审法院不予支持。2.李桂珍主张杨慧自愿代其支付31788元装修款，并已征得锦程公司法定代表人甘玲同意。但李桂珍仅提交了以杨慧情况说明及杨慧视频录像为载体形式的证人证言，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”之规定，杨慧无正当理由未出庭作证，其证言不能单独作为认定待证事实的依据。而李桂珍又未提交其他证明锦程公司同意杨慧代李桂珍支付31788元装修款，或锦程公司收到了李桂珍支付的或杨慧代付的31788元装修款的证据，锦程公司对此亦不予认可，故对李桂珍的上述主张，一审法院不予支持。基于上述认定以及锦程公司向李桂珍出具的金额共计556260元的收据，一审法院确认李桂珍共支付锦程公司556260元购房款，尚余31788元未支付。
（二）关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，根据李桂珍与锦程公司签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项关于李桂珍付款逾期超过60日后锦程公司有权解除合同及《补充协议》关于李桂珍应于合同签订之日起当日内（即2015年1月21日之前），一次性向锦程公司付清全部房款588048元的约定，李桂珍应付房款588048元中的31788元逾期未支付给锦程公司，锦程公司自2015年3月23日起有权解除合同。对李桂珍关于其积极代杨慧履行付款义务，但锦程公司拒绝收款的抗辩，因李桂珍所举录音录像均未经公证，且其主张的履行时间为2016年1月21日，已在锦程公司取得合同解除权日期之后，一审法院对此不予支持。对李桂珍关于锦程公司未履行通知义务的抗辩，一审法院认为，锦程公司在本诉答辩及反诉诉请中均主张了解除合同，李桂珍参与诉讼并对此进行了抗辩，应视为锦程公司已就解除合同通知了李桂珍，故对李桂珍的上述抗辩，一审法院不予支持。另外，本案不存在法律规定或当事人约定的解除权行使期限，李桂珍也未就解除权行使问题催告过锦程公司，故李桂珍关于锦程公司解除权已过法定除斥期间的抗辩没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，对锦程公司关于解除与李桂珍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。基于前述认定，对李桂珍基于合同有效要求锦程公司继续履行《商品房买卖合同》，协助办理房屋预告登记及交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，李桂珍的诉讼请求均不成立，一审法院予以全部驳回，锦程公司的反诉诉讼请求成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，一审判决如下：一、解除李桂珍与锦程公司于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、驳回李桂珍的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由李桂珍负担。一审反诉案件受理费50元，由锦程公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对李桂珍提交的其向案外人杨慧支付232000元及案外人吴春取款350000元的银行凭证，因杨慧及吴春均不是本案合同相对方，上述证据亦无法说明李桂珍是否履行了付款义务，故本院对上述证据的关联性和证明力不予认可，对该证据不予采信。
二审另查明，锦程公司在一审提交的反诉状落款时间为2016年5月30日。
本院认为，李桂珍与锦程公司于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：1、李桂珍是否及时足额支付了涉案合同项下的款项；2、涉案合同是否应予解除。
关于李桂珍是否及时足额支付了涉案合同项下的款项，本院认为，锦程公司作为专业的商事主体，其向李桂珍出具两张共计556260元收据的行为，应视为其已认可李桂珍在2015年1月31日前支付了前述款项。阚立军作为案外人，其出具的承诺书不影响合同的成立和实际履行。故本院对锦程公司关于李桂珍未向其支付购房款556260元的主张不予支持。李桂珍主张剩余的31788元已由案外人杨慧代为支付，但杨慧作为证人未能到庭作证，且其视频资料未经公证，故本院对杨慧的证人证言不予采信，李桂珍向杨慧付款的证据亦不能直接证明杨慧曾代其向锦程公司付款，故本院对李桂珍关于其已全额付款的主张亦不予支持。
关于合同是否应解除。锦程公司认为，李桂珍并未履行支付购房款的合同主要义务，其享有法定解除权，同时李桂珍未及时足额付款也符合合同约定的解除条件。本院认为，从各方认可的事实来看，锦程公司出具的两张收条载明收到了李桂珍526260元购房款和30000元房屋装修款，故李桂珍已完成了房屋买卖合同中支付购房款的义务，履行了合同主要义务。在此情况下，锦程公司不享有合同的法定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”虽然本案合同中约定了李桂珍逾期付款超过60日，锦程公司有权解除合同，但锦程公司在约定的解除条件成就后，应在规定的期限内及时行使解除权。根据双方约定，李桂珍应在2015年1月21日之前向锦程公司付清全部购房款，故本案中约定的解除条件在2015年3月21日成就，而锦程公司提出反诉请求要求解除合同的时间是在2016年6月，已超过了一年的除斥期。故本院对锦程公司关于李桂珍未及时支付购房款，合同应予解除的主张不予支持，对李桂珍关于锦程公司应继续履行合同，协助其办理涉案房屋预告登记和交付上述房屋的主张予以支持。对李桂珍欠付锦程公司剩余的31788元房屋装修款，锦程公司可另行主张其权利。
综上所述，上诉人李桂珍的上诉理由成立，上诉人锦程公司上诉理由不成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初2917号民事判决；
二、上诉人成都锦程房屋开发有限责任公司继续履行与上诉人李桂珍签订的关于买卖位于成都市青羊区宁夏街西城角巷×幢×单元15层1502号房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并于本判决书生效后十日内协助上诉人李桂珍办理位于成都市青羊区宁夏街西城角巷×幢×单元15层1502号房屋的预告登记手续；
三、上诉人成都锦程房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人李桂珍交付位于成都市青羊区宁夏街西城角巷×幢×单元15层1502号的房屋；
四、驳回上诉人成都锦程房屋开发有限责任公司的上诉请求。
本案一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费50元，二审成都锦程房屋开发有限责任公司案件受理费100元，李桂珍案件受理费100元，均由上诉人成都锦程房屋开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵韬
审判员 王果
审判员 田笛
二〇一七年二月六日
书记员 黄迪