北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第21423号
原告李芳，女，1983年10月14日出生，北京三快科技有限公司。
委托代理人林晓静，上海市汇业（北京）事务所律师。
委托代理人刑星辉，上海市汇业（北京）事务所律师。
原告何晨，男，1984年1月12日出生，华夏银行股份有限公司。
委托代理人林晓静。
委托代理人刑星辉。
被告莫小峰，男，1972年5月28日出生。
委托代理人张玖利。
被告李晓莲，女，1975年12月5日出生。
委托代理人张玖利。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住该单位。
原告李芳、何晨与被告莫小峰、李晓莲，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理，原告李芳及其李芳、何晨委托代理人林晓静，被告莫小峰、李晓莲委托代理人张玖利，第三人链家房地产公司闫松松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李芳、何晨诉称：2009年6月28日，二原告与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同约定二被告将位于西城区（原宣武区）广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx楼xxxx号的房屋出售给二原告，（建筑面积35.97平方米）。原告先行向被告支付定金2万元及首付款475000元。剩余尾款440000元以商业贷款支付，由原告借款银行在见到过户后相关的契税票、受理通知和物业交割单后的5个工作日内支付被告。根据《补充协议》相关约定：合同各方未按照约定履行义务导致合同延迟履行或无法履行的，违约方应承担违约责任并赔偿相当于该房屋成交价格的千分之一的违约金。上述合同签署后，原告如约向被告支付了定金及首付款等共计495000元，已超过房屋总价款的50%，并支付了该房屋相关的中介费用2万元。2009年9月，被告亦依约将该房屋交付给原告，原告自2009年10月份起即入住、持续占有、使用该房屋。该房屋产权证自2010年已办理完毕。被告链家房地产公司参与见证了该房屋买卖合同的签署、履行。然而迄今为止，经原告及中介公司多次催告，二被告无任何正当理由均不配合将该房屋过户至原告名下，已构成严重违约及严重损害原告合法权益。为此，二原告现诉至本院，提出如下诉讼请求：1、判令被告协助原告将现登记在被告莫小峰名下的位于北京市西城区（原宣武区）广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx楼xxxx号房屋所有权及相应的土地使用权过户到原告何晨、李芳名下；2、判令二被告向原告支付违约金（每日按照成交价格935000元的万分之五计算，自2010年4月7日至2014年5月14日，并以违约金相应部分抵销原告对被告的购房款余额。3、本案诉讼费由被告承担。
被告莫小峰、李晓莲辩称：被告不存在任何违约行为，二原告的起诉毫无道理。1、原、被告之间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，根据合同约定，在2009年9月份就由被告李晓莲与原告夫妇办理和物业交割手续，将涉案房屋实际交付至原告名下。2、二被告办理产权完毕后也依照合同约定，及时通知了二原告，并且一直和原告夫妇协商办理过户事宜。但是因双方时间上的原因一直没有办理完毕过户事宜，二被告并没有拒绝履行合同。在双方的合同中也没有具体约定办理过户的时间，因此，何来的违约之有？3、在而原告尚未付清房款的情况下，已经实际占有使用房屋多年，也不用支付任何租金，合同本身对二被告已经很不公平，原告夫妇事实上已经占了很大便宜，但现在却以根本不存在的理由起诉要求二被告承担所谓的高额违约金（合同约定的违约金高达日千分之一，一般开发商延期交房的违约金比例才日万分之二），并且赤裸裸地提出以违约金相应部分抵销对二被告的购房余额，这种要求简直是违背天理！故不同意原告的违约金支付要求，但同意办理产权过户手续。
第三人链家房地产公司述称：涉案合同系经我公司居间签署的，也是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。现对房款支付的数额以及房屋交付的时间均予以认可，对原告的第一项诉讼请求，愿意承担协助义务，第二、第三项与我公司无关，不发表意见。
经审理查明：2006年3月10日，莫小峰与中国建设银行股份有限公司北京金安支行签署了《中国国家机关个人住房担保委托贷款借款合同（房产抵押）》，约定莫小峰购置及抵押房屋地址为宣武区广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx楼xxxx号，建筑面积35.67平方米。借款期限：2006年3月10日至2026年3月9日，借款额度为481542元。
2009年6月28日，出卖人莫小峰与买受人李芳、何晨双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告莫小峰将位于宣武区广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx楼xxxx号房屋售予二原告，建筑面积35.67平米，房屋总价款93.5万。签订合同同时，买受人支付定金2万元。关于权属转移登记一栏，有关“双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续的具体期限内容未填写。
当日，出售方（甲方）莫小峰、买受人（乙方）：李芳、何晨，见证方（丙方）链家房地产公司签署了《补充协议》，内容如下：1、甲乙双方均认可在没有房产证的情况下签署此合同，交易房产的面积、物业地址以下发后的甲方的产权证为准。甲方的产权证下发后，甲乙双方重新签署《北京市存量房屋买卖合同》和《居间成交确认书》。2、乙方支付甲方房款为人民币935000元整，此价格为甲方的净得价，交易过程中产生的所有税费由乙方承担，丙方的费用以甲方净得价人民币935000元为基数收取，由乙方承担。3、乙方购买此房屋的支付方式为商业贷款，签署此合同当日内支付定金两万元。甲方同意乙方自行办理商业贷款手续，丙方已告示风险，如出现任何债权债务纠纷与链家无关。乙方承诺首付款人民币肆拾肆万元整由乙方借款银行在见到过户手续后乙方的契税票、受理通知单后和物业交割单后的5个工作日内直接划入甲方指定银行账户（银行发放贷款期间，如遇银行政策、流程、系统等因素调整，以银行实际要求为准）。如出现任何债权债务纠纷与链家无关，由乙方自行承担责任。4、甲方承诺在产权证办理完毕后的5个工作日告知乙方和丙方办理后续手续。5、甲方承诺于2009年10月10日前配合乙方在丙方的陪同下办理物业交割手续，甲方将房屋钥匙交付给乙方。同时甲方结清一切费用（含暖气费、物业费、水、电、煤气费等），甲乙双方自行交割，丙方为见证方。自签署本合同之日起保持屋内固定装修不动。甲方承诺此房屋内没有落户口。6、如在签署此合同后出现违约情况，违约方应向守约方支付净得价人民币九十三万五千元整的百分之二十总计人民币一十八万七千万元整作为违约金，并且支付丙方服务费与权证代办费，甲方退还乙方全部已付房款。7、经甲乙双方协商一致，合同各方未按约定履行义务的，导致合同迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每迟延一日应赔偿相当于成交价格的千分之一的违约金。本协议一式三份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》（09048247）、《过户、按揭代理合同》（09030759）相互冲突则以本协议为准，如遇国家政策调整按新政策执行。甲方：莫小峰乙方：李芳、何晨丙方：北京链家房地产经纪有限公司。
签署合同当日，二原告向被告李晓莲支付了购房定金2万元。
2009年7月8日，二原告向二被告支付了房屋首付款，合计475000元。
2009年9月底，二被告与二原告办理了房屋交付手续。
2010年3月30日，被告莫小峰取得了涉案房屋的产权证明。（X京房权证宣字第0403**号）。
现二原告持诉称理由将二被告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告协助原告将现登记在被告莫小峰名下的位于北京市西城区（原宣武区）广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx楼xxxx号房屋所有权及相应的土地使用权过户到原告何晨、李芳名下；2、判令二被告向原告支付违约金（每日按照成交价格935000元的万分之五计算，自2010年4月7日至2014年5月14日，并以违约金相应部分抵销原告对被告的购房款余额。3、本案诉讼费由被告承担。
被告持答辩意见，同意原告的第一项诉讼请求，但不同意二原告的第二、三项诉讼请求。
第三人同意与被告一同协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，对其他诉讼请求不发表意见。
审理中，原告除上述证据外，还提交了如下证据：1、第三人职员彭志川的书证，内容如下：“本人系北京链家房地产经纪公司职员。我公司受莫小峰、李晓莲委托，代其出售位于北京市宣武区（现西城区）广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx号（楼）xxxx号的房产（“该房屋”）。经我公司介绍及服务（具体由本人负责经办），该房屋于2009年6月28日售予何晨和李芳夫妇，签署了相关房屋买卖合同；并于2009年9月由莫小峰亲自向何晨和李芳实际交付了该房屋并办理了相关交付手续，莫小峰提供了该房屋的钥匙、水卡、煤气卡等。根据相关房屋买卖合同约定，莫小峰、李晓莲应于该房屋产权证办理完毕后5个工作日内告知我公司及何晨、李芳夫妇，并办理过户手续。该房屋产权证于2010年已办理完毕，后本人（2010年至2013年经办人为刘颖，2013年刘颖离职后经办人为彭志川）多次与莫小峰、李晓莲联系，要求其尽快按约定与何晨、李芳办理该房屋过户手续。每次联系莫小峰、李晓莲均同意办理过户，但一直拖延，以致迄今未完成该房屋过户。特此证明！彭志川20**、5、7。”
2、2014年5月9日，二原告向二被告邮寄的书面《函》及邮件回单。《函》内容如下：“致：莫小峰、李晓莲。关于：北京市宣武区广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx楼xxxx号房屋过户事宜就题述房屋（下称”“该房屋“，我们与您夫妇（“您们”）于2009年6月28日签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议（以下合称“该房屋买卖合同”）。根据该房屋买卖合同，您们应于2009年10月10日前向我们交付该房屋。就此，您们已于2009年9月底经由莫小峰先生与我夫妇之李芳办理了该房屋交付手续，莫小峰先生交付了该房屋的装饰装修及相关物品进行了交接；我们在该房屋交付后即实际入住；就该部分义务您们已履行，我们亦已支付超过50%的购房款（共计肆拾玖万伍仟元）。但是，根据该房屋买卖合同，你们还应在该房屋产权证办理完毕后的5个工作日告知我们及中介公司北京链家房地产经纪有限公司，并办理后续的房屋权属转移登记（“过户”）手续，将该房屋过户至我夫妇名下。2010年5月，我们接物业通知该房屋可办理产权证后，便立即通知了您们并要求您们尽快办理产权证及完成跟我双方之间的房屋过户。在此之后，我们及中介公司多次联系您们，要求尽快完成跟我双方之间的房屋过户。在每次沟通中，您们虽均同意按该房屋买卖合同完成过户，但一直拖延不办理。您们的该等行为已构成严重违约，并严重地侵害了我们的权益，对我们造成了巨大损失。为此，我们再次郑重要求：谨请您们于2014年5月20日之前配合我夫妇办理该房屋的权属转移登记手续，并将该房屋按合同约定过户至我夫妇名下。否则，我们将立即采取一切必要的法律措施维护我们的合法权利，并保留向您们追究违约责任及损失的权利。特此函告!何晨、李芳日期：2014年5月9日。”邮件回单显示2014年5月12日，寄往北京市西城区新华里16号院6号楼4单元1603号的邮件回单上收件人签收处显示有李晓莲字样签收。证明二被告一直不配合办理过户。
二被告对彭志川的书证中仅认可二被告同意办理房屋产权一节，其他内容不予认可。对二原告邮寄的《函》称不清楚是否收到，但不认可二原告的证明目的，理由是催告函并没有得到二被告的同意。
上述事实，有原告、被告当庭陈述、莫小峰与中国建设银行股份有限公司北京金安支行签署的《中国国家机关个人住房担保委托贷款借款合同（房产抵押）》、2009年6月28日，出卖人莫小峰与买受人李芳、何晨双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售方（甲方）莫小峰、买受人（乙方）：李芳、何晨，见证方（丙方）链家房地产公司签署的《补充协议》，《居间成交确认书》、收条、中国银行电汇凭证、涉案房屋产权证、二原告《函》在案佐证。
本院认为：原、被告双方自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方在签署上述合同时，被告虽未取得房屋产权证明，但鉴于二被告自2010年3月即取得了涉案房屋的产权证明，已具备协助二原告办理房屋过户手续的条件，理应在合理期限内为二原告办理涉案房屋的过户手续。现二原告起诉要求二被告协助其办理房屋过户手续，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理房屋产权过户的同时将相应的土地使用权过户到二原告名下之请求，因本市目前尚不对个人办理土地使用权证，故本院对二原告的上述请求难以支持。
根据本案查明事实：由于本案原、被告双方在签署涉案合同时出售人即被告的产权证尚未办理完毕，为此双方在《补充协议》约定甲方的产权证下发后，双方重新签署《北京市存量房屋买卖合同》和《居间成交确认书》，但在被告办理产权证后，双方并没有依照约定重新签署《北京市存量房屋买卖合同》和《居间成交确认书》。故双方仍应按照双方于2009年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》内容履行各自的权利和义务。
原告要求被告支付逾期办理产权证的违约金，应首先明确双方在上述协议中对于办理房屋产权过户手续的期限有无约定？
首先查阅双方于2009年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，关于权属转移登记一栏，有关双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续的具体期限内容未填写。
《补充协议》中对于产权过户手续的约定仅有如下内容：“甲方承诺在产权证办理完毕后的5个工作日告知乙方和丙方办理后续手续”。但对于办理后续手续的期限未见约定。
对此双方出现分歧，原告认为上述约定表示双方约定办理产权过户手续的期限应为甲方在产权证办理完毕后的5个工作日内。
被告对此不予认可。认为双方对于办理房屋过户手续的期限未作任何约定，故被告并未构成违约。
本院认为：由于双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，关于权属转移登记一栏，有关“双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续的具体期限内容未填写。故原告无法依据上述合同主张被告逾期办理房屋产权过户的违约责任。
《补充协议》中的相关条款中能否作为办理产权过户手续期限，就此，本院分析如下：《补充协议》中对于产权过户手续的约定仅有如下内容：“甲方承诺在产权证办理完毕后的5个工作日告知乙方和丙方办理后续手续”。协议对于办理后续手续的期限显然未见明确约定。
该条款中所提到的“甲方承诺在产权证办理完毕后的5个工作日”能否作为房屋产权过户期限的约定呢？从字面上分析该条款仅对于甲方办理产权证的告知义务的期限做了约定，但对于包括产权过户等后续手续的办理期限则未见下文。故二原告以被告办理产权证完毕后5个工作日的告知义务期限作为计算二被告支付逾期办理房屋产权过户手续违约金的起算日期，显然缺乏合同依据。
关于原告向被告邮寄的信函的性质，该信函能否作为被告逾期协助原告办理房屋产权过户的起算点？对此，本院认为：信函是一种单方的行为，是对原合同中双方当事人未明确约定的逾期办理房屋产权过户的期限做了新的约定。
根据相关法律规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。二原告的信函符合要约的性质。
依照相关法律规定，要约到达受要约人时生效。有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；要约以信件或者电报作出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。本案中二被告在接到二原告的要约后一直未做回应，并在庭审中明确表示表示拒绝二原告的要约，因此，二原告的要约至此已失效。
依照法律相关规定，只有经过当事人协商一致，才可以变更合同。故二原告要求对原合同中办理产权过户的具体期限作出新的约定，应经过当事人即二被告协商一致，才可以变更合同。
依照相关法律规定：违约金系一方当事人不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定时，给付另一方当事人一定数额的金钱。故违约金的给付应以违反双方约定的合同义务为前提。带有惩罚性质。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》均并未明确约定被告为原告办理房屋过户手续的具体时限，二被告对于二原告发出信函的内容亦未认可。考虑到二原告于双方签署涉案合同的当年10月即已经搬入涉案房屋居住至今已达5年，且由于被告未及时为二原告办理房屋产权过户手续，至今原告尚有44万元房款未向二被告支付，故该行为并未给二原告造成实际经济损失，且双方在涉案合同中对于办理房屋产权过户手续的具体期限未作明确约定，故二原告要求被告承担延期办理房屋过户手续违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，判决如下：
一、被告莫小峰、李晓莲、第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内协助原告李芳、何晨办理北京市西城区（原宣武区）广外大街xxx号荣丰嘉园三期xx楼xxxx号的房屋的过户手续。过户手续完毕后十日内原告李芳、何晨将剩余购房款四十四万元支付给被告。
二、驳回原告李芳、何晨的其他诉讼请求。
案件受理费四千八百一十五元，由被告莫小峰、李晓莲负担，自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李凤新
二〇一四年十月二十七日
书记员 刘晓冉