江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终3209号
上诉人（原审原告）：南京多阳云真国际贸易有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区大校场路22号。
法定代表人：吴海峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈勇，江苏楼沈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城福鑫农产品经营有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区京都苑1幢701室（3）。
法定代表人：吴振，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。
原审第三人：南京理工大学，住所地江苏省南京市玄武区孝陵卫街道孝陵卫街***号。
法定代表人：付梦印，南京理工大学校长。
委托诉讼代理人：陈雪瑶，女，南京理工大学法规员，住南京市玄武区。
上诉人南京多阳云真国际贸易有限公司（以下简称多阳公司）因与被上诉人盐城福鑫农产品经营有限公司（以下简称福鑫公司）以及原审第三人南京理工大学（以下简称理工大学）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人不服江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初7161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
多阳公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审错误的没有认定如下事实：1、2016年7月份出现了因暴雨导致无法履行租赁合同的不可抗力；涉案房屋不符合租赁条件；涉案房屋不符合租赁用于存放粮油的条件。2、双方签订租赁合同后，被上诉人不履行合同义务，没有依约将涉案房屋交付给上诉人租用。3、双方的合同约定，被上诉人应将涉案房屋交付给我方使用至2017年3月30日，但被上诉人却提前收回房屋。4、被上诉人违约将房屋交由南京九三粮油有限公司实际使用。二、一审法院适用法律错误。依据《合同法》规定及双方合同约定，因不可抗力的影响，我方不应再支付租金。2、被上诉人未履行房屋交付义务，其索要租金没有依据。3、被上诉人提前收回房屋，构成违约，不但不应索要租金，还应承担违约赔偿责任，赔偿我方六个月合理期间内经营损失。4、被上诉人应赔偿承租人因洪灾造成的粮油及物品损失。5、被上诉人应当赔偿因合同无效给我方造成的损失。
福鑫公司辩称，案涉房屋符合租赁条件，且被上诉人也将案涉房屋实际交付上诉人予以使用，在发生暴雨之前被上诉人虽无安保义务，但是多次告知上诉人提前做好安全预防工作，同时在第三人的协助下提前配发相关的防汛物资，上诉人也做好了相关财物搬离的准备，未对其造成任何损失。暴雨发生之后，上诉人继续使用案涉房屋却未支付任何相关费用，虽然租赁协议被认定为无效，但事实上该协议已经履行完毕，上诉人是在占有使用案涉房屋至约定的租期之后才将房屋予以返还给被上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
理工大学述称，涉案房屋是符合出租条件，对上诉人、被上诉人之间转租并不知情，也未被告知。
多阳公司向一审法院起诉请求：判令福鑫公司赔偿各项损失11万元（具体包括2016年7月份租金12500元，法院判决多阳公司支付的房屋使用费73822.28元、押金2万元及相关的停业损失、搬家费用、人员误工费用等）。
一审法院认定事实：2016年3月26日，福鑫公司（甲方）与多阳公司（乙方）签订《房屋转让租用协议书》，约定：甲方现将承租南京理工大学后勤服务中心部分房屋转租给乙方经营使用；房屋转租不得对外公开，对外称为甲乙双方合股经营，对外一切事务的履行均由甲方负责处理安排，乙方不得擅自行事，在校内某些场合需以甲方名义开展经营活动的经甲方同意允许下进行；甲方不参与乙方的经营管理，乙方自主经营；乙方租用房屋为254栋冷库、255栋原门房、253栋办公室一间；时间一年，2016年4月1日至2017年3月30日止；租用费为年150000元，按季交纳，乙方如逾期支付租金，每逾期一日则乙方按日租金的5倍支付滞纳金；押金20000元不计息，退租后十日内退还，网络费、水电费按实计数结算。合同签订后，原告多阳公司支付被告押金20000元及租金50000元。
2017年1月26日，福鑫公司以多阳公司未能按约支付租金为由将多阳公司、吴海峰、第三人理工大学诉至一审法院（案号：2017苏01**民初406号），请求判令多阳公司、吴海峰共同支付福鑫公司2016年8月1日至2017年3月31日的租金100000元；多阳公司、吴海峰按每日2055元的标准计算上述租金，自2016年8月1日至实际清偿之日止的滞纳金；两被告共同支付水电费724.3元。一审法院于2017年7月13日作出（2017）苏0102民初406号民事判决书（该判决为已生效），该判决书载明如下事实：
2015年10月30日，理工大学公共服务部（甲方）与福鑫公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市玄武区200号理工大学253栋、254栋、255栋，房屋面积共418.12平方米出租给乙方，具体包括理工大学253栋原采配办公室（包含一大一小两间合计70.5平方米）、254栋原采购站冷库（包含冰库三间合计146.42平方米、冰库机房两间合计60.7平方米、冷库通道41.6平方米、冷库副食品加工间64平方米）、255栋原采配门房（9.7平方米）、255栋原采配库房（25.2平方米）；租赁期限自2015年11月1日至2016年10月31日止；合同期内，乙方必须安全合理使用其所承租的房屋，不得改变房屋结构、不得转租、分租、转让或以冰库入股、联营牟利、否则甲方有权终止协议，收回房屋使用权。
2016年3月26日，福鑫公司（甲方）与多阳公司（乙方）签订《房屋转让租用协议书》。合同签订后，福鑫公司将从理工大学处承租的部分房屋转租给多阳公司，多阳公司支付押金后开始承租使用房屋。
被告多阳公司系一人有限责任公司，其唯一股东为被告吴海峰。
2016年10月30日，理工大学（甲方）与福鑫公司（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将南京市玄武区200号理工大学254栋、255栋，出租给乙方，租期自2016年11月1日至2017年5月31日止。
2016年11月7日，理工大学公共服务部（甲方）与福鑫公司（乙方）签订《租赁房屋交验确认书》，确定：乙方承租甲方的理工大学253栋原采配办公室（包含一大一小两间合计70.5平方米）和255栋原采配门房（约9.7平方米）已于2016年11月7日清空，内部已无乙方任何物品，房屋完好交回，使用电费结清，与《房屋租赁合同》中约定的交付条件相符，乙方一并将该房屋钥匙交付甲方。
该判决书载明，一审法院认为：福鑫公司与理工大学签订的租赁合同明确约定不得转租，福鑫公司未经理工大学同意，将涉案房屋转租给被告，且双方约定“房屋转租不得对外公开”，福鑫公司亦无证据证明理工大学明确知道转租事实而未提异议，故福鑫公司与多阳公司签订的租赁合同无效。并认定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。并认定253、255栋房屋由理工大学于2016年11月7日收回，254栋房屋实际于2017年5月由理工大学收回。故认定多阳公司应支付的房屋使用费为93822.28元，扣除在福鑫公司处的20000元押金，多阳公司尚须给付福鑫公司房屋使用费73822.28元。另因双方合同无效，故对福鑫公司主张按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，应予驳回。关于水电费，因涉案房屋有福鑫公司承租部分，所举证据不足以证明多阳公司实际使用水电费数额，故对福鑫公司水电费的诉讼请求，不予支持。多阳公司为一人有限责任公司，吴海峰作为多阳公司股东，未能举证证明公司财产独立于自己的财产，依法应对多阳公司的债务承担连带责任。对多阳公司及吴海峰抗辩所提承租房屋淹水导致无法使用的事实，其所举证照片尚不足以证明因承租房屋存在缺陷导致多阳公司根本无法使用的事实，即使涉案房屋存在缺陷导致被告无法实现承租目的，其亦应依法及时终止合同并将房屋返还，故对多阳公司及吴海峰以房屋淹水为由要求减少房屋使用费的抗辩，不予支持。最后一审法院判决多阳公司给付福鑫公司房屋使用费73822.28元；吴海峰对多阳公司的上述债务承担连带给付责任。
庭审过程中，原告多阳公司为证明其主张另提供如下证据：
1、光盘一份，理工大学网站的关于洪水的报道，现代快报的报道，案涉房屋的图片若干张，证明理工大学校园因暴雨发生洪涝灾害，全部校园都泡在水里，案涉房屋不符合租赁条件，被告仍然向原告收取租金，造成原告租金损失，案涉房屋用于存放食品粮油，造成原告部分停业损失。
2、（2017）苏0102民初406号案件庭审笔录（第三页、第四页），记载福鑫公司提供的律师函等材料，证明案涉房屋实际被福鑫公司转租给南京九三粮油有限公司使用。
被告福鑫公司对原告的证据1的真实性、关联性均不予认可，对证据2真实性认可，但认为多阳公司法定代表人吴海峰实际经营两家公司，具体由哪家在使用租赁房屋，其并不清楚。
第三人理工大学认为原告提供的证据1并不能证明案涉房屋当时泡在水里，无法使用，原告提供的现场照片的真实性无法确认。
被告福鑫公司提供以下证据：
1、情况说明及身份证复印件一份，证明，2016年汛期来临之前，第三人理工大学及被告通知原告做好防汛准备，原告对此置之不理，由此发生相关损失，应由原告负担。
2、律师函及EMS签收记录，证明被告未按约交纳租金，原告通过律师函的形式催其交纳。
3、南京九三粮油有限公司企业信息公示，证明案外人南京九三粮油有限公司的法定代表人、大股东、执行董事为吴海峰，其他股东孙安武与其系亲属关系，原告称被告将案涉房屋转租给南京九三粮油有限公司，明显不符合逻辑和常理，系虚假陈述。
原告多阳公司对证据1的真实性不认可，但认可说明中部分内容，如6月底7月初下雨，晚上雨水进入房屋，移动物品等。对证据2不予认可，认为没有收到该律师函。对证据3真实性认可，但认为2017年4月吴海峰才变更为法定代表人。
第三人理工大学对被告福鑫公司提供证据的三性均无异议。
以上事实由房屋租赁协议、银行汇款凭证、民事判决书、光盘、照片、现代快报、网站网页截屏、开庭笔录、情况说明、律师函、企业信息公示报告、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，多阳公司与福鑫公司签订的租赁合同已被生效判决文书认定为无效，法院判决多阳公司支付房屋占用使用费93822.28元，扣除多阳公司已经交付给福鑫公司2万元押金，多阳公司与吴海峰共应向福鑫公司支付房屋占用使用费73822.28元。多阳公司认为福鑫公司违法将理工大学案涉房屋转租给原告，未征得理工大学同意，导致合同无效的后果，并给多阳公司造成严重损失，具体包括2016年7月份的租金损失、2万元的押金损失、（2017）苏0102民初406号案件判决多阳公司支付房屋占用使用费的73822.28元及其他损失（停业损失、搬家损失、人员误工损失），共计11万元，请求法院判决福鑫公司支付多阳公司的上述损失。一审法院认为，多阳公司在（2017）苏0102民初406号案件中提供部分照片，以证明其承租房屋淹水导致无法使用的事实，一审法院对其以房屋淹水为由要求减少房屋使用费的抗辩，未予支持。本案中，多阳公司另提供理工大学因暴雨遭受淹水的证据，但是该证据仍不足以证明涉案房屋不符合租赁条件，且多阳公司未能及时终止合同并将房屋返还，故多阳公司以其租赁房屋不符合租赁条件为由要求被告福鑫公司支付租金损失、押金损失及房屋占用使用费的损失请求，不予支持。多阳公司又称福鑫公司违法将案涉房屋转租给南京九三粮油有限公司，未能按约履行交付义务，多阳公司的该陈述明显与其前面陈述的因2016年7月份暴雨导致出租房屋无法存放食品的情况相互矛盾，且与（2017）苏0102民初406号案件中记载的多阳公司与福鑫公司签订租赁合同后，开始承租使用房屋的事实不符，故对多阳公司的该项理由不予采信。对多阳公司所主张的其他损失，因其未提交证据予以证明，故对其该项诉求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回原告南京多阳云真国际贸易有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告南京多阳云真国际贸易有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，多阳公司上诉主张，涉案房屋因淹水导致无法使用，被上诉人福鑫公司作为出租方未能保证房屋符合租赁条件，应当赔偿因房屋无法使用造成的房屋使用费、押金及停业等损失。本院认为，多阳公司所提交的证据不足以证明涉案房屋因淹水长期无法正常使用，并且在合同的履行期内，如其认为涉案房屋不符合租赁条件，应当及时终止合同并返还房屋，但现合同已履行完毕，多阳公司作为租赁合同的相对方，有义务支付房屋占有使用费，而在（2017）苏0102民初406号案件中，人民法院已判令多阳公司应支付房屋占有使用费73822.28元，未采信多阳公司关于淹水应减少支付房屋使用费的抗辩理由，多阳公司对此亦未提起上诉，该判决已生效，现上诉人主张被上诉人应向其赔偿各项损失，依据不足，本院不予支持。
综上所述，多阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人南京多阳云真国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年六月十日
书记员 汪海燕