广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1941号
上诉人（原审第二被告）：张媚光，女，汉族，1987年4月18日出生，现住惠州市惠城区。
被上诉人（原审原告）：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地：深圳市深南大道6025号英龙展业中心2110-2115号。
法定代表人：臧世胜，董事长。
委托代理人：余志斌，男，汉族，1970年1月5日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区，系该公司惠州山水华府物业管理处员工。
原审第一被告：黄金峰，男，朝鲜族，1984年7月27日出生，现住址惠州市惠城区。
上诉人张媚光因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张媚光与被上诉人的委托代理人余志斌到庭参加诉讼。原审第一被告黄金峰未到庭。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年10月30日，原告深圳市开元国际物业管理有限公司（下称：开元物业）一审诉称：被告黄金峰、张媚光系惠州市河南岸山水华府T7栋1203房的业主，于2009年5月15日在惠州山水华府置业有限公司购买约170.21平方米房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。2009年9月29日被告黄金峰、张媚光与原告深圳市开元国际物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，同时并办理了入伙会签手续，领取了房屋钥匙、信箱钥匙和入伙资料。被告黄金峰、张媚光未按前期物业服务协议履行义务，从2010年10月至2015年10月期间共60.5月，未向原告缴纳物业管理费17042.51元，电费公摊1677.70元，水费公摊161.30元，线损441.88元，水费加压费606.08元，滞纳金6410.50元，共计23735.35元。原告深圳市开元国际物业管理有限公司先后以电话通知、书面通知的形式多次向被告黄金峰、张媚光催缴物业管理费，但被告黄金峰、张媚光一直拒缴物业管理费至今。为了维护原告的合法权益不再受损害，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”等有关规定，诉请：1、被告立即向原告缴纳其房产拖欠的物业管理费、公摊水电费、线损、水费加压费、滞纳金共计23735.35元；2、被告承担与本案有关的全部诉讼费用。
第一被告黄金峰一审未到庭参加诉讼。
第二被告张媚光一审答辩称：被答辩人之诉求既不合理也不合法，应予驳回。原告（被答辩人）根本不是正当的原告，原因如下：一、2010年10月之前本人每期准时缴纳物业管理费，从不拖欠。本人房屋在2010年3月份时，房屋已出现问题，洗手间、入户阳台、厨房墙砖大片出现的空鼓，主人房洗手间底墙砖断裂，本人多次告之物业此问题，但是半年多以来一直得不到解决，根据物业管理服务协议第四条第九小节物业管理质量要求，物业因对业主提出的质量服务要求达到：房屋零修，急修及时率100%，质量合格率100%。物业在收取物业服务费时，却不按物业服务协议的要求为业主服务，无视物业服务协议的服务质量要求，未对业主做出相应服务，已先严重违反物业协议的约定，物业当先已视协议无效，物业无理由再收取业主物业管理服务费，不存在需缴纳物业服务费，物业公司实属于不正当的原告。二、作为原告，开元国际物业公司在协议生效期内并未实行所签订的［住宅质量保证书］里保修程序要求必须做到应有的服务，导致我所购买的样板房的房屋质量出现问题时，在有效保修期限内（2009年9月9日至2011年9月9日］，得不到该有的免费维修保修，而造成严重的屋面墙砖从空鼓到墙砖掉落，时刻威胁人身安全！（附：住宅质量保证书，房屋损坏相片）。三、在业主缴纳物业管理费其间，物业公司不按合同约定给予业主应有服务，业主半年多时间就此问题寻求物业给予解决，但是物业管理却置之不理，对业主房屋损坏，人身安全不顾，严重影响业主正常居住，而倒致房屋一直空置多年，维修而需自付维修费用总共14860元（证明：维修清单），物业理应承担业主的损失金额14860元。四、按物业管理服务协议第十一条违约责任。物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业承担相应的经济损失或法律责任（附件）。五、物业公司在业主不缴纳物业费用其间，未实行服务协议第十五条（本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理和行政主管部门申请调解），从未采取任何方式沟通去了解业主的诉求。对业主无做出该得到的服务。在业主房屋保修期限过期之后，就采取发催费单，发律师函最后法院讼诉。物业对服务协议的轻视，不作为，没有权力对业主收取服务管理费。天下没有不付出就有回报的事情。六、根据山水华府前期服务合同，第二条在物业管理区域内，物业提供的前期服务内容：1、物业共用部位的维修，养护和管理；实际上路灯坏了，儿童玩乐区大部分设施已损坏，小区路面坑坑洼洼。2、物业共用设施设备的运行，维修，养护和管理，但是实际上业主家中的红外探头一直都没有与物业管理中心联网，倒致这几年多家业主家中被盗，仅2015年被盗十多户，例举：12栋1902，11栋304，14栋302，二期商铺山水琴行，龙光地产等，7栋电梯监控损坏长期损坏，无人修理。因物业设备管理的缺失，小区的安全根本得不到保障。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及污水管道疏通：实际上区卫生脏、乱、差。为了省工资保洁员请多是50以上甚至多个70多岁的人员，而这些保洁员人工，都不作为，大部位时间都躲着偷懒。卫生都无人去打扫。4、绿化；物业对于别墅私自更改外墙，绿树，置之不理，倒致这几年接二连三的，多栋别墅更改原先的绿化规划。5、车辆停放管理；实际上小车违停乱放，占用人行道，迫使行人走到行车道上，严重引发安全问题（附脏、乱、差相片）。七、小区接近30栋的电梯广告费用收入，小区三个大门车量出入处的广告栏费收入，小区会所、幼儿园出租费等，属于业主的共同财产收入，却是成了物业的中饱私囊，从未给广大业主提供过广告、会所出租等收入的去向。属于贪污违法的行为。物业是业主雇来服务，保证小区公共卫生，治安安全的，造成小区脏乱差的随处可见，证明物业管理服质量不达标。敷衍业主，只收费不做事？服务达不到协议服务质量要求，却按协议服务金额收取费用，不合理，不合法。物业公司擅自计算物业费滞纳金，实属不合法行为，滞纳金应是行政处罚，非行政单位收取值得商榷。它具有法定性的，是由国家法律，法规文明规定的款项，个人和团体都无权私自收取。综上，请求法院驳回原告的诉求，并请求原告赔偿经济损失人民币14860元，我愿缴纳物业管理费17042.51元。请求法院给予公民公平公正判决！
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：两被告系夫妻关系。2009年5月15日，两被告与案外人惠州山水华府置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：两被告购买惠州市河南岸山水华府T7栋1203房（系样板房），合同面积170.21平方米，惠州山水华府置业有限公司赠送给两被告物业管理费3000元。山水华府小区未成立业主委员会。2007年5月18日，原告与案外人惠州山水华府置业有限公司签订《山水华府前期物业服务合同》，约定由原告对山水华府提供物业管理服务，包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。同时，约定了物业管理收费标准采取酬金制，具体标准为：…三期：高层住宅：1.4元／月·平方米；商业物业：1.88元／月·平方米。物业服务费需按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳当月物业管理服务费的义务。未能按时足额交纳物业费用的，按欠缴金额每日万分之五的标准支付滞纳金。2009年9月29日，两被告办理了入伙手续，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》和承诺书，约定：由原告为山水华府小区提供物业管理服务，别墅住宅服务费用为1.4元／月·平方米，物业服务费用计费日期通知入伙之日起计算。服务协议第五条约定的管理费的收费标准与《山水华府前期物业服务合同》一致。两被告涉案房产的物业管理费为238.29元／月（170.21平方米×1.4元／月·平方米）。抵扣完赠送的物业管理费12.5个月后，两被告自2010年10月起，以原告未尽物管服务责任，未尽到协调其房屋保修义务为由拒缴物业管理费及相关费用。原告曾向被告发出了缴费通知单，要求两被告交纳2010年10月-2015年10月物业管理费每月238.29元及相应的公共照明分摊费用和分摊水费以及线路损耗费，并按欠缴金额万分之五计算滞纳金。根据物业收费项目及物业服务协议约定，被告自2010年10月至2015年10月（60.5个月），被告应交纳涉案房屋的物业管理费为14437.8元（238.29元／月×60.5月），电费公摊1677.7元，线路损耗费为441.88元，公摊水费161.3元，水费加压费606.08元，合计17324.76元。由于被告未按约定时间缴纳上述物业管理费，被告应支付按欠缴费用金额的万分之五自2010年10月起至2015年10月止的滞纳金6410.5元。
以上事实有当事人主体身份资料、管理证明、收费通知单、商品房买卖合同、前期物业合同、前期物业管理服务协议、承诺书、照片以及庭审笔录在案佐证，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告双方签订了《物业管理服务协议》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定全面履行各自义务。业主按约定支付物业管理费是物业服务管理的保障，且涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与原告协商解决。被告抗辩因原告服务不到位及其所购房屋墙面瓷砖空鼓等现象，应由原告协调开发商进行保修维护，并请求原告赔偿装修损失。原告与被告是物业服务合同关系，虽然原告在物业管理过程中，其协调业主与开发商的关系，其仅承担协调的义务而不是履行房产开发企业对原告的房屋质量进行维修维护和保修的义务。原告即使存在管理不到位的地方，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的。若业主对物业公司的服务不满，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。因此，被告拒付物业管理费的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告以服务不到位为由拒付物业管理费的理由同样缺乏事实和法律依据，不予支持。至于原告购买的房屋墙面瓷砖空鼓现象属于房屋质量问题，是房屋买受人与出卖人之间的房屋买卖合同关系，被告可另循合法途径予以解决。原告为包括两被告在内的山水华府小区业主从事物业管理服务工作，两被告应当依约向其支付相应的物业管理费。原告要求被告支付物业管理费、公共分摊水电费共计17324.76元及滞纳金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。根据合同的约定，滞纳金按每日万分之五计算，即自2010年10月至2015年10月的滞纳金为6410.5元，自2015年11月1日起至费用清偿之日止另行计算。应当指出的是，物业管理是物业服务企业与业主之间服务与被服务的关系，物业服务的质量与每位业主的内在价值感受是紧密相连，服务的质量不一定能够满足每一位业主的特定的具体需求，对服务质量的评价不能以单个业主的主观满意度为标准。当然，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见和建议应积极采纳和改进，以促进小区物业管理水平的提高以及营造和谐人文社区的建设。被告黄金峰经本院传票无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告黄金峰、张媚光应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付2010年10月至2015年10月的物业管理费14437.8元、公摊电费1677.7元、公摊水费161.3元、线路损耗费441.88元，水费加压费606.08元，合计17324.76元及滞纳金（2010年10月起至2015年10月止的滞纳金6410.5元，自2015年11月1日起的滞纳金按每日万分之五的标准以17324.76元为基数计至清偿之日止）。二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费197元（已减半收取，原告已预交），由被告黄金峰、张媚光承担。
当事人二审的意见
张媚光不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人承担业主房屋损失费共计14860元，撤销支付滞纳金6410.5元；2、被上诉人承担与本案有关的全部诉讼费用。
事实和理由：一、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。1、按照双方签订的物业管理服务协议第十一条，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应经济或法律责任。2、依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业公司与开发商所签订的保修合同服务协议，当业主房屋质量出现问题时，物业管理处需承担管理工作。被上诉人在工作上的不作为，没有严格按照合同签订要求，在上诉人房屋属于保修的期限内，即2009年9月至2011年9月，负责与承建单位联系，并督促检查保修项目的完成情况。被上诉人并未能提供证明对上诉人提出的房屋质量问题，其有跟开发商联系处理的证据。二、为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，物业管理才有相应的权利，要求业主缴纳相关的物业费。而物业管理处没有按合同要求履行义务，无视合同法的规定，却要求业主缴纳物业费，其诉讼请求不应当受到法律支持。三、上诉人从2009年9月通过中国银行60×××09账户代缴物业服务管理费，物业管理处也一直通过此账号收取管理服务费，但是物业公司却未从上诉人银行账号扣掉每月的物业管理费，是物业深知未给业主做出相应的服务前提下，放弃收取任何的管理费用，所以被上诉人提出要收取滞纳金不合法、不合理。四、被上诉人所收取的物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业。利用小区共有部分、共有设施开展有偿服务的，要有相关业主、业主大会的同意意见或协议。被上诉人自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公示其利用业主共有部分、共有设施获利的基本情况。被上诉人未提供任何证据证明“物业管理服务费是被上诉人用于小区日常运作之费用”，事实上，该费用大部分被被上诉人私吞。五、一审判决书写明，惠州市山水华府置业有限公司赠送给两被告物业管理费3000元，这是无中生有。上诉人在一审答辩状明确指出，从2009年9月入伙至2010年10月，通过中国银行代扣物业服务费。一审判决语言失真，逻辑混乱。请求二审法院将此案公平公正重审，在查明事实的基础上予以改判。
被上诉人未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：对上诉状所称事实不赞同。1、我们在业主资料中没有记录到上诉人要求我们与开发商联系，上诉人购买的是样板房，不需要我们物业公司保修，应当由其跟开发商联系。2、业主与我们签订的协议明确指出，业主应当交纳物业管理费，一定要先交物业费，不能够是服务达不到就不交物业费。3、我方有银行的流水证明，上诉人的银行账户不存钱，我们无法扣款，上诉人说我们放弃收费是无稽之谈。我们在2010年1月才开始在中国银行托收管理费，上诉人说的是2009年交纳没有事实依据。4、上诉人说我们收取物业费没有依法公示，并且说我们私吞物业管理费，根本没有证据支持。我们利用公共设施开展活动，一直都有公示，只是上诉人没有看到，说我们私吞物业管理费是造谣。5、上诉人说从2009年9月入伙以后就在银行扣款，要拿出证据来证明。
双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案上诉争议的焦点是：1、被上诉人是否要承担上诉人房屋损失费用14860元；2、上诉人是否应当支付拖欠物业管理费的滞纳金。
关于被上诉人是否要承担上诉人房屋损失费用14860元的问题。首先，被上诉人起诉主张上诉人支付拖欠的物业服务费，而上诉人答辩主张的是房屋损失费，两者是不同法律关系和事实，应当分开处理，且上诉人在原审时未反诉，本案中不应审理，上诉人可另行主张权利；其次，即便不反诉也一并予以审理，而本案事实表明，上诉人是向惠州山水华府置业有限公司购买的样板房，在2010年3月份出现墙砖空鼓、断裂等问题，其自行向装修公司咨询维修报价，中正装饰公司出具总额14860元的维修报价表，因该诉讼的进行，上诉人的房屋并没有进行实际翻修，房屋损失费没有实际发生，根据上诉人与惠州山水华府置业有限公司签订的住宅质量保证书及住宅使用说明书关于保修程序的约定，因房屋质量问题而产生安全隐患影响正常使用时，住户应及时通知物业管理处，确认属于保修责任内的保修项目后，由山水华府管理处负责与承建单位联系，并督促检查保修项目的完成情况，具体保修（维修）工作及质量由承建单位负责。被上诉人作为物业管理方，仅承担协调的义务，而不是履行开发商对上诉人的房屋质量进行维护和保修的义务，只便被上诉人未进行协调，由其承担赔偿责任也缺乏合同事实依据。因此，上诉人诉请由被上诉人承担房屋损失费用14860元没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人是否应当支付拖欠物业管理费的滞纳金问题。根据《物业管理条例》有关规定，以及双方签订的《物业管理服务协议》约定，上诉人接受了被上诉人的物业管理服务，其就应按履行支付物业服务费是其义务，否则应按约定承担违约责任。上诉人并未提供确凿证据证明被上诉人未履行物业服务的义务，以及存在被上诉人不从上诉人代缴物业服务费帐户中扣收物业服务费的情形，而房屋保修义务按约定是由房屋开发方负责，上诉人以被上诉人未尽协调房屋保修义务为由拒缴物业服务及相关费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人既然已经违约，就应按约定承担违约责任，原审判决根据双方签订的《物业服务协议》关于违约责任的约定，由上诉人承担拖欠物业管理费滞纳金，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人上诉认为不应支付滞纳金的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币394元，由上诉人张媚光承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 曾 莹
审 判 员 邓耀辉
二〇一六年十月二十一日
法官助理 廖献鹏
书 记 员 黄美静