天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7094号
上诉人（原审被告）：邢东霞，女，1963年4月20日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：常国庭，天津津天平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭文涛，男，1980年10月14日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
原审被告：梁建勤，男，1958年4月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，总经理。
委托诉讼代理人：鲁晗，男，该单位职员。
上诉人邢东霞因与被上诉人郭文涛、原审被告梁建勤、原审第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
邢东霞上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定上诉人违约是错误的，2016年8月14日，邢东霞、郭文涛在第三人居间介绍下订立《房屋交易合同》，因郭文涛需筹款购买诉争房屋，故签订合同时间与约定办理贷款手续时间间隔较长，此期间邢东霞从未有过不出售房屋的意思表示，双方只是曾经就房屋价格进行协商，郭文涛同意就房屋价格进行重新考虑，但是始终未给邢东霞明确答复，一审法院认定2016年11月15日邢东霞未依约到房管部门签署《天津市房产买卖协议》与事实不符，因为《房产交易合同》未约定办理过户日期，直到2016年11月15日邢东霞还在等待郭文涛对价格变更的答复，此前第三人和郭文涛均未与邢东霞本人联系，约定去房管局的时间，而2016年11月15日当天上诉，郭文涛突然致电邢东霞为何不去房管局办理过户，邢东霞十分惊讶，考虑在房屋价格、首付均未商量妥当、亦未办理任何手续的情况下，何来过户之说，但是邢东霞为保障合同履行，便与郭文涛和第三人商量将时间变更为当天下午，因此邢东霞不存在违约行为，下午郭文涛给邢东霞打电话态度恶劣，表示不用见面，之后又发函解除合同，而且郭文涛在履行合同中存在过错，按照合同约定，郭文涛应在2016年11月15日前办理贷款申请手续，先要进行评估，而邢东霞在此之前未见过任何房屋评估手续，可见郭文涛不可能按照合同约定履行义务，合同履行中，在邢东霞未表示不出售房屋的前提下，郭文涛主动发函解除合同，故邢东霞不存在违约行为。二、原审法院判令上诉人承担违约损失违反法律规定。根据法律规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，但一审法院无视上述法律规定，判令上诉人承担差价损失违反法律规定；三、上诉人与被上诉人之间的房屋交易合同没有完成，按照法律规定第三人应将中介费退还给被上诉人，原审法院却判令上诉人承担中介费违反法律规定。
郭文涛辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：邢东霞不履行《房产交易合同》确定的内容，是违约行为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房产交易合同》合法有效，应受法律保护。该合同第二条第一款约定该房产的交易价格为160万元，但上诉人在签订合同后要求变更合同确定的成交价格，提出加价，如果被上诉人不同意，此房屋不再出售，同时愿意承担违约责任。该合同第二条第二款约定双方于2016年11月15日前亲自到房地产所属房管局签订房产买卖协议，在此之前被上诉人多次与上诉人打电话商讨打协议的事，上诉人明确表示不加价不去签订协议，2016年11月15日被上诉人再次与上诉人确认是否签订房产买卖协议，但上诉人明确表示不签署该协议，上诉人违约的事实清楚，证据充分。二、上诉人应承担其违约给被上诉人造成的经济损失。根据法律规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，因上诉人违约，且发生房屋价格涨跌情形的，房屋涨价属于合同履行后可以获得的利益，故上诉人应予赔偿被上诉人经济损失。在一审审理期间，上诉人对一审法院委托评估机构作的评估报告当庭表示无异议，一审法院依据该评估报告及本案客观事实判决并无不当。
梁建勤未上诉亦未发表意见。
中原公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
郭文涛向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告返还原告定金20000元；2、判令被告给付原告违约金160000元及因被告违约给原告造成的损失640000元，共计800000元；3、判令被告给付原告居间服务费27800元，房屋买卖评估费1000元，共计28800元；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月14日郭文涛（乙方）与邢东霞（甲方）、中原公司（居间方）签订了《房产交易合同》（合同编号TJM2016-0008141）。该合同约定原告购买被告所有的坐落本市红桥区房屋，总房款1600000元。该合同第二条第2款约定甲、乙双方须于2016年11月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。
合同签订当日，原告向被告梁建勤交付定金20000元，被告梁建勤为原告出具了业主收据。2016年9月20日原告向中原公司交付中介费27800元，评估费1000元。2016年11月15日被告邢东霞并未依约到房管部门签署《天津市房产买卖协议》。原告于2016年11月20日通过EMS向被告邢东霞送达解除合同通知书一份，以被告邢东霞明确表示不再继续履行合同属于根本违约为由，要求与被告邢东霞解除合同，并要求被告邢东霞承担违约责任、赔偿损失。被告邢东霞表示于2016年11月23日收到上述解除合同通知书。
被告邢东霞与被告梁建勤系夫妻关系。
案件审理过程中，经原告申请，一审法院委托天津同章房地产土地评估有限公司对诉争房产2016年11月23日的市场价值进行评估，评估结果为总价2251000元，原告及第三人对上述结果无异议，二被告不认可上述评估结果，但未说明理由且不申请鉴定人出庭接受质询，故对被告的意见，一审法院不予采纳。原告于2017年4月20日向上述评估公司交纳评估费8143元。
审理过程中，第三人中原公司表示原告向其交纳的1000元评估费并未实际发生，可以退还给原告。原告当庭表示撤回该项诉讼请求，一审法院当庭准许其撤回该项诉讼请求。
一审法院认为，原、被告及第三人所签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方均应全面履行各自的合同义务。现原告依照合同约定交付定金，并在为合同履行进行必要的准备后，通过中介方联系被告要求确定前往房管部门办理网签的具体时间，但被告均以希望重新协商房屋总价款为由，始终未明确答复，直至双方约定的期限届满，应视为其构成违约，作为守约方的原告享有合同约定的解除权，其对解除权的行使符合法律规定，且二被告也表示收到解除合同的通知，同意解除合同，故一审法院确认上述合同已于2016年11月23日解除。
原告作为守约方有权利要求违约方即二被告退还定金并承担违约责任。原告请求依法判令被告退还定金20000元，符合法律规定，一审法院予以支持。对于违约责任的形式，守约方可以要求违约方承担合同约定的违约金，也可以要求违约方赔偿实际损失，但须以实际损失为限。按照合同第六条第5款的规定，原告有权要求被告支付该房地产成交价10%作为违约金。但原告认为该违约金数额不足以弥补因房价上涨给原告造成的损失，故请求判令被告赔偿合同约定的10%房款的违约金，亦请求判令被告赔偿房款差价损失，但合同违约金与实际损失叠加，明显与法律规定不符。庭审中，原告在辩论意见中陈述其主张赔偿的范围是原告的实际损失，故对原告诉请被告赔偿10%房屋价款违约金一节，一审法院不予支持。
对于房款差价损失，诉讼中原告申请对与被告解除合同之时（2016年11月23日）诉争房屋价值进行评估，二被告虽不认可评估价格，但并未提供证据予以反驳，故一审法院确认当时房屋价值为2251000元，该价值高出原、被告约定的房屋价款651000元。综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，一审法院酌定被告赔偿原告由于房屋价格上涨所造成的实际损失325500元。
关于原告要求被告赔偿其居间服务费27800元一节，因居间服务费已经实际发生，且系原告依约履行合同所产生的费用，在被告违约合同解除的前提下，也就成为了原告的实际损失，原告要求被告承担，于法有据，一审法院予以支持；
对于二被告承担责任的方式，经法庭向原告释明，原告表示仅要求被告梁建勤在定金范围内承担违约责任，其余违约责任由被告邢东霞承担。经庭审查明，被告梁建勤在本案诉争合同中的地位为被告邢东霞的代理人，其代理基于夫妻关系和被告邢东霞的授权，被告邢东霞为真正的出卖人，违约责任应由被告邢东霞承担。
二被告抗辩其提出重新对房屋成交价进行协商，因未与原告达成新的合意，故未前往房管局办理手续。一审法院认为，对于房屋价款，双方已经在书面合同中明确约定，被告提出重新对房屋成交价再次进行协商属于主张变更合同重要条款的意思表示，原告虽未明确拒绝协商，但被告也认可并未与原告达成新的合意，故该合同约定并未实际变更，双方仍应该按照书面合同的约定全面履行合同义务，故对于二被告的抗辩，一审法院不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：“一、被告邢东霞于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告郭文涛定金20000元；二、被告邢东霞于本判决生效之日起三十日内一次性赔偿原告郭文涛居间服务费损失27800元、房款差价损失325500元；三、驳回原告郭文涛的其他诉讼请求。”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12288元，由原告郭文涛负担5407元，被告邢东霞负担6881元。评估费8143元，由被告邢东霞负担。
本案二审期间，各方当事人未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。
本院认为，邢东霞、郭文涛及中原公司签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。该涉案合同明确约定，双方须于2016年11月15日前亲自到房管局或第三人指定地点签署《天津市房产买卖协议》，但是邢东霞并未按约前往。其主张双方均同意重新协商房款，但是并无证据证实双方就房款达成新的合意，或对签署《天津市房产买卖协议》的日期进行变更，在未达成新的合意的情况下，仍应按照《房产交易合同》约定的义务履行。在各方约定的签署《天津市房产买卖协议》履行期限届满前，邢东霞未前往签约，怠于履行合同义务，应当视为构成违约；且，上诉人一审虽否认被上诉人提供的2016年11月15日录音证据的真实性，但是其亦陈述当天被上诉人致电上诉人，其陈述内容亦相吻合，而上诉人并未提供任何证据证实被上诉人存在违约行为，故上诉人应当承担违约责任，上诉人上诉理由关于其不存在违约行为的理据不足，本院不予采信。关于一审法院判决上诉人承担部分房屋差价损失的问题，在合同签订日期前后，房价存在普遍上涨的情况，上诉人应当能够预见到其违约可能造成的损失，从上诉人陈述的其要求重新协商房屋价款亦可以证明当时房价上涨的情况，因此，一审法院综合考虑合同履行程度，违约一方对于涨跌情形的预见能力，酌定了上涨价格651000元的一半，作为实际损失由上诉人承担，并无不当，本院予以确认。
关于中介费问题，因三方已经签订《房屋交易合同》，该合同合法有效，但是因为上诉人的违约行为，导致合同的解除，依照该合同约定，应当由违约方向守约方赔偿居间服务费用，一审法院判令上诉人承担该费用无误，本院予以确认。
综上，上诉人邢东霞的上诉请求事实和理由依据不足，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6722元，由上诉人邢东霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 王 晶
代理审判员 刘雪峰
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
……