四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高坪民初字第354号
原告（反诉被告）南充恒策房地产开发有限公司。
法定代表人何亮，总经理。
委托代理人袁东，四川元黎律师事务所律师。
委托代理人袁伟志，四川元黎律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈君。
委托代理人王定华，四川智典律师事务所律师。
原告（反诉被告）南充恒策房地产开发有限公司（以下简称“恒策房产公司）诉被告（反诉原告）陈君商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告恒策房产公司的委托代理人袁东、袁伟志，被告陈君的委托代理人王定华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒策房产公司诉称：2013年8月25日，作为甲方的恒策房产公司与作为乙方的陈君就被告购买原告开发的位于南充市高坪区江东中路七段220号幸福里小区9幢1层218号商铺签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房的用途为商业……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，建筑面积为25.14平方米，其中套内建筑面积为23.37平方米，共用部位与房屋分摊建筑面积1.77平方米。”合同第五条房屋的计价方式与价款约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币壹万柒仟玖佰玖拾元零壹分（17994.01元），总价款为肆拾贰万零伍佰贰拾元整”。该合同第六条付款方式与价款约定“买受人采取一次性付款方式付款。买受人于签订合同当日一次性支付肆拾贰万零伍佰贰拾元整。”该合同第十条逾期付款责任约定“买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第十四条面积差异处理约定：“……按照套内建筑面积计算该商品房付款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算价款”。该合同还约定了双方的其他权利、义务。合同订立后，原告依法向南充市房地产管理局对《商品房买卖合同》进行了备案。案涉房屋建设完工后，原告依法委托南充市房地产测绘所对案涉房屋实际面积进行了测绘，经测绘案涉商铺实测建筑面积为31.72平方米，套内建筑面积为29.57平方米，被告应当依照《合同》的约定向原告补交面积差金额111，562.80元。虽经原告多次沟通协商处理，但二被告均拒绝向原告补交上述款项，也拒绝接受房。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》及相关的法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即向原告支付购房款共计人民币111562.8元；2、判令被告立即履行接房义务；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
被告陈君辩称：被告根本不欠原告任何的房款，被告多次要求原告交付符合约定的房屋使用。原告所陈述的事实及理由中属实的是双方签订了合同，双方约定了相关权利义务；不属实的是房屋面积，与我方在房管局中查到的面积不一致，原告没有与被告协商。被告多次向原告催收符合合同约定的房屋，所以被告不能接房。原告的诉请不能成立，请求法院驳回。
反诉原告陈君诉称：反诉原告与反诉被告于2013年8月25日签订了《商品房买卖合同》一份。反诉被告将位于南充市高坪区江东中路七段220号幸福里9幢1层218号商铺出售给反诉原告，套内建筑面积为23.37平方米，总价款为420520元，合同签订后，反诉原告按约履行了合同义务，而反诉被告至今未将符合约定的房屋交付反诉原告使用，其行为已严重违约，理应承担违约责任。故依法提起反诉，请求：1、判令反诉被告立即将符合合同约定的房屋交付反诉原告使用；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金22377.63元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告恒策房产公司辩称：房屋已具备使用条件，我们已通知收陈君接房；在我司与陈君签订的合同中，房屋的交付时间是要早于合同签订的时间，合同中交房时间是无效条款，对于陈君主张的交房时间应从起诉之日起计算。
经审理查明：2013年8月25日，原告（反诉被告）恒策房产公司将其开发的座落于南充市高坪区江东中路七段220号幸福里第9幢1层218号商铺房屋出卖给被告（反诉原告）陈君，恒策房产公司作为出卖人、陈君作为买受人签订了《商品房买卖合同》，第三条买受人所购商品房的基本情况约定，该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，其建筑面积共25.14平方米，其中套内建筑面积23.37平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.77平方米。第五条计价方式与价款约定，按套内建筑面积计算，该商品房单价为17，994.01元／平方米，总价款420，520.00元。第六条付款方式及期限约定，买受人于签订合同当日一次性支付房款420，520.00元。第八条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；出卖人需变更建设工程规划许可证规划条件的，出卖人应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人造成影响的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条设计变更约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2013年3月31日交付商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；满足十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条逾期交房责任约定，逾期交房在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示南充市房地产测绘所出具的商品房实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。陈君先后于2013年6月1日、2013年7月3日向恒策房产公司支付房款409，531.00元、10，989.00元。
恒策房产公司出卖给陈君的218号铺包括第1层（以小区中庭地坪为＋0，平小区中庭层）、夹层（＋0与江东大道之间层）、负1层，其中计价部分为第1层建筑物，218号铺经南充市规划局批准的施工图纸的套内建筑面积为23.37m2。在建设过程中，原告恒策房产公司未经南充市规划局的批准，也未经设计单位的同意变更设计，亦未书面征得买受人的同意，改变了218号铺第一层的户型结构及空间尺寸。2013年12月，经南充市房地产测绘所测绘，218号铺的套内建筑面积为29.57m2。
2013年12月5日，恒策房产公司在南充晚报发出交房通告，通知幸福里业主办理接房等相关手续。截止庭审辩论终结时止，恒策房产公司未办理幸福里小区第9幢建筑物的建设工程竣工验收备案。后恒策房产公司要求陈君支付增加面积的房款未果，遂起诉来院。
本院认为：原告（反诉被告）恒策房产公司与被告（反诉原告）陈君签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立有效，对双方当事人均产生约束力。
一、关于陈君应当补交的案涉商铺房款问题。恒策房产公司与陈君所签订的《商品房买卖合同》第十四条虽然约定“按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款”，但据实结算只能是在合理误差范围内的结算。由于双方当事人未对误差的合理范围以及超出合理范围内的处理进行约定，因此，面积误差的合理范围应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条认定为3%。218号铺面积误差为26.53%，已超过3%的合理面积误差范围；再者，恒策房产公司在开发过程中，未经相关行政部门批审改变规划、未经设计单位同意改变设计，恒策房产公司没有举证证明超出合理面积差部分属于合法建筑，该部分建筑物属非法建筑，对违法建筑物的处理属于行政管理权，不属于人民法院管辖范畴；其三，恒策房产公司改变规划设计未书面征得买受人的同意，侵犯了买受人的知情权，属于恒策房产公司的单方意思表示，双方当事人对改变设计、空间尺寸没有形成合意；其四，恒策房产公司改变设计、空间尺寸后，218号铺商业的使用功能有所贬损，降低了商铺的使用价值。因此，恒策房产公司主张买受人给付面积差超过3%部分的价款的主张不成立，本院不予支持。因此，买受人陈君应向恒策房产公司补交付房款17，994.01元／m2×23.37m2×3%＝12，615.60元。
二、关于案涉交付房屋交付条件是否成就问题。恒策房产公司与陈君签订的《商品房买卖合同》第十二条约定交付房屋条件之一竣工验收备案，案涉房屋至今未竣工验收备案，虽然恒策房产公司于2013年12月5日在南充晚报发出交房通告，合同约定的交付条件尚未成就，因此，恒策房产公司要求陈君接房及陈君要求恒策房产公司交付符合约定条件的房屋的主张均不成立。
三、关于陈君要求恒策房产公司承担违约责任问题。恒策房产公司与陈君于2013年8月25日签订《商品房买卖合同》，但约定的交房时间是2013年3月31日，交房时间早于合同成立时间不符合房屋买卖交易习惯，恒策房产公司与陈君约定的交房时间属于约定不明。对于交房时间，双方当事人应当协商处理。由于案涉房屋交付时间约定不明，不能证明恒策房产公司存在逾期交房的违约行为，因此，陈君要求恒策房产公司支付逾期交房违约金的主张不成立，本院不予支持。
综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、由被告陈君于本判决生效后十日内向原告南充恒策房地产开发有限公司支付房款12，615.60元。
二、驳回原告南充恒策房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告陈君的诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，531.00元，由被告陈君负担100.00元，原告南充恒策房地产开发有限公司负担2431.00元；反诉案件受理费359.00元，由反诉原告陈君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 何凤军
人民陪审员 何 勇
人民陪审员 李 涛
二〇一五年六月三日
书 记 员 宋 盼