西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初4343号
原告：西安大田物业管理有限公司。
法定代表人：刘翔，该公司总经理。
委托代理人：雷红珍，陕西弘业律师事务所律师。
委托代理人：李刚，陕西弘业律师事务所律师。
被告：西安商贸旅游技师学院。
法定代表人：赵学礼，该学院院长。
被告：陕西大唐锦程酒店有限公司。
法定代表人：王林星，该公司总经理。
共同委托代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。
原告西安大田物业管理有限公司（以下简称大田公司）与被告西安商贸旅游技师学院（以下简称商贸学院）、被告陕西大唐锦程酒店有限公司（以下简称大唐酒店）物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大田公司的委托代理人雷红珍、李刚，被告商贸学院、大唐酒店的共同委托代理人石养卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大田公司诉称，2006年4月其与西安佳鑫房地产有限公司签订前期物业管理合同后，对本市碑林区南关正街95号长鑫大厦进行物业管理服务至今，但被告以其未与原告签订物业服务合同为由，否认双方之间的物业关系，未支付物业费，现请求确认原告与被告之间存在物业服务关系。
被告商贸学院辩称，其与西安佳鑫房地产有限公司联合建设开发长鑫大厦，该大厦1、2、5、6、7层按照商贸学院图纸施工建设，属商贸学院所有，与西安佳鑫房地产有限公司无关，其与原告未签订物业服务合同，双方不存在物业服务关系，原告主张没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告大唐酒店辩称,其承租被告商贸学院房屋经营大唐锦程酒店，按照酒店标准自行管理，与原告没有物业服务关系，且原告并未给其提供物业服务，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明,2006年4月3日西安佳鑫房地产公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定物业基本情况：名称为长鑫大厦，建筑面积38365.72平米；物业服务范围:1.物业共用部分的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。收费标准：办公为每平米每月3元，商业为每平米每月4元。第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用不计取。第三十八条约定，甲方（西安佳鑫房地产有限公司）与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺。合同期限为2006年2月28日至2011年2月28日。《前期物业服务合同》附件一物业构成明细载明：商业用房11套，建筑面积5445.24平方米；办公楼325套，建筑面积21424.38平方米；车库1681.02平方米；其他用房5套。2014年9月11日，原告与西安佳鑫实业集团有限公司（原西安佳鑫房地产公司）签订了关于《前期物业服务合同》的补充说明，约定2006年4月3日签订的《前期物业服务合同》合同有效期延续为自2011年3月1日至业主委员会成立聘用新的物业公司起终止。
1994年8月11日，被告商贸学院（原西安市服装学校，2005年6月8日更名为西安商贸旅游学院，2011年10月28日西安商贸旅游学院更名为西安商贸旅游技师学院）与西安佳鑫房地产公司、海南金兴房地产综合开发公司签订合同书，约定双方联合开发建设“西安长鑫大厦”。甲方（被告商贸学院）提供建设土地8.12亩，乙方（西安佳鑫房地产公司、海南金兴房地产综合开发公司）提供全部建设投资和费用。第十七条约定，按照双方同意的规划设计而建成的综合楼，甲方应分得24.17%,即三千二百平方米，乙方应分得75.83%，即一万零四十二平方米。商住楼甲方应分得33.33%，即三千六百九十六平方米，乙方应分得66.67%，即七千三百九十二平方米（以上均按双方同意设计上报批准的实际面积计算）。同日，西安市城市建设综合开发管理办公室作出《关于同意开发建设长鑫大厦的批复》（市综开办字[1994]103号）。2001年9月20日被告商贸学院与西安佳鑫房地产公司签订长鑫大厦联建补充合同，第三条约定，被告商贸学院分得长鑫大厦建筑面积4745.6平方米。第五条约定，西安佳鑫房地产公司应将市服务学校（被告商贸学院）所分面积按酒店的功能装修，其标准按双方签订的合同执行，装修风格、设计图、装修效果图的方案应经双方认可同意；酒店的设备系统：电梯、电、水、暖、空调系统独立，在大厦主体建设前，酒店的电梯、水、电、暖空调设计方案应交服务学校核备。2007年7月长鑫大厦竣工后，被告商贸学院联建分得长鑫大厦1、2、5、6层及7层部分房产，并将分得的全部房屋出租给被告大唐酒店。被告大唐酒店承租后，对承租范围的房屋电梯、中央空调、水、电、采暖、消防、安防监控系统施工安装、维修、保养；自行招聘保安和保洁人员进行卫生保洁和安保、向市政缴纳卫生费、绿化费、垃圾费；管理停车场、清洗外墙；租赁热水罐，缴纳租赁费。经营大唐酒店至今，原告向被告大唐锦程酒店代收了水、电费。庭审中，原告向本院提交了前期物业服务合同及代收被告大唐锦程酒店的水电费发票，证明自己对长鑫大厦整栋大楼进行物业服务管理，与两被告之间存在物业服务关系。对此，被告商贸学院提交联建协议、联建合同及技术交底文件等证据，证明其出租给被告大唐酒店的房屋系联建所分，并非购买所得，不属于前期物业服务合同约定的物业买受人范畴，其与原告之间不存在物业服务关系。被告大唐酒店反驳认为，其承租房屋后，对承租范围的房屋电梯、中央空调、水、电、采暖、消防、安防监控系统施工安装、维修、保养；自行招聘保安和保洁人员进行卫生保洁和安保、向市政缴纳卫生费、绿化费、垃圾费；管理停车场、清洗外墙；租赁热水罐，缴纳租赁费。因此，被告大唐酒店无需原告提供物业服务，同时双方未签订前期物业服务合同，原告亦未按照前期物业服务合同约定，提供物业服务，2015年12月之前也没有向被告主张过物业费，双方不存在物业服务关系。诉讼中，经本院主持调解，双方各持己见，调解未果。
以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、补充协议、水电费发票，被告商贸学院提供的联建协议、联建合同、补充合同、市综开办字[1994]103号批复、技术交底文件，被告大唐酒店提供的电改造施工合同、电梯维修保养合同、空调保养合同、消防设施设备合同及维保合同、燃气施工合同，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案原告与被告之间未签订物业服务合同，但原告主张确认与被告存在事实物业服务关系，故本案争议焦点在于，原、被告双方是否建立事实物业服务关系。根据原告与西安佳鑫房地产有限公司签订的前期物业服务合同，合同第一条载明长鑫大厦建筑面积38365.72平米，《前期物业服务合同》附件一《物业构成明细》载明商业用房5445.24平米，办公用房21424.38平米，车库1681.02平米，其他用房5套。鉴于前期物业服务合同约定的建筑面积与附件一面积出入较大，为此本院向原告释明，提供证据证明其提供物业服务的真实范围，但原告未提供证据证明该事实。其次，长鑫大厦建成后，被告商贸学院依据联建合同分得相应房屋面积，至今未与西安佳鑫房地产有限公司签订物业服务合同，不符合前期物业服务合同第三十八条约定，故该合同对被告不具有约束力。被告商贸学院自分得房屋后，出租给被告大唐酒店。根据被告大唐酒店提供的证据，能够证明其承租后，对承租范围的电梯、中央空调、水、电、采暖、消防、安防监控系统施工安装、维修、保养；自行招聘保安和保洁人员进行卫生保洁和安保、向市政缴纳卫生费、绿化费、垃圾费；管理停车场、清洗外墙；租赁热水罐，缴纳租赁费，自行进行管理服务。原告与被告未签订物业服务合同，根据原告提供的代收水电费发票，仅能证明原告代收水电费事实，且原告自2006年4月接管该房屋物业服务工作至诉讼之日，从未向被告主张过交纳物业费的权利。另因原告未提供证据证明其向被告提供前期物业服务合同约定的物业服务内容的事实，故不能认定原告与被告之间形成事实上的物业服务关系，原告之主张，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回原告西安大田物业管理有限公司要求确认与被告西安商贸旅游技师学院、陕西大唐锦程酒店有限公司存在物业服务关系之诉讼请求。
案件受理费100元，由原告西安大田物业管理有限公司负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
人民陪审员 单军田
二〇一六年九月十四日
书 记 员 杨小玲