江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终2178号
上诉人（原审被告）兴国诚信典当有限公司，地址江西省兴国县潋江镇长冈西大道睿智楼1号楼Ｄ01房。
法定代表人钟涛，系该公司经理。
委托诉讼代理人方孝安，江西理公律师事务所律师，执业证号：13607201310540240，一般授权代理。
委托诉讼代理人�凯翔，江西理公律师事务所律师，执业证号：13607201610272744，一般授权代理。
上诉人（原审被告）肖士玲，女，1973年12月28日生，汉族，住兴国县。
委托诉讼代理人钟睿，男，1993年7月19日生，汉族，系上诉人肖士玲的儿子，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）刘彦，女，1961年2月11日生，汉族，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人李章熠，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607201010126906，特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）谢金玲，女，1971年4月10日生，汉族，住兴国县。
上诉人兴国诚信典当有限公司、肖士玲因与被上诉人刘彦、谢金玲租赁合同纠纷一案，不服兴国县人民法院（2015）兴民二初字第970号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人兴国诚信典当有限公司、肖士玲上诉请求：1、撤销兴国县人民法院（2015）兴民二初字第970号民事判决，依法予以改判。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决上诉人按每月12000元及每月13200元租金支付给被上诉人刘彦没有事实和法律依据。一审认定上诉人诚信典当有限公司与被上诉人刘彦所签订《房屋租赁合同》有效，同时认定上诉人肖士玲与被上诉人谢金玲签订的《房屋租赁协议》无效，则应按有效合同支付房租，即4500元／月，而不应按无效协议的约定来支付房租，原判适用双重标准，互相矛盾；一审判决上诉人支付房租给被上诉人刘彦是错误的，被上诉人谢金玲才是实际使用所租赁房屋人，可直接判决由谢金玲直接支付房租（或房屋占有使用费）给被上诉人刘彦；上诉人将房屋租赁给谢金玲的租金更高，是因包含了上诉人花了几十万对房屋装饰装修投资成本回收在内。二、一审程序违法。一审审理时间长，案情复杂，上诉人要求适用普通程序并给予上诉人答辨期、举证期时，一审不予理会；在追加上诉人肖士玲为当事人后，没有依法向上诉人送达起诉状副本及传票，程序严重违法；上诉人主张的维修费本案应予一并处理；被上诉人主张10000元的违约金，一审却超越诉讼请求判10800元。
被上诉人刘彦辩称：一、一审认定和查清的事实清楚，适用法律适当。一审认定肖士玲和诚信典当有限公司与谢金玲的转租在未经答辩人同意认定无效符合法律规定（合同法第224条规定），在认定无效的转租情况下，适用最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定，即房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。该无效转租协议约定的租金就是每月12000元和每月13200元，且该转租的房租价格，实际上就是市场行情，适用市场行情也符合法律规定。二、一审判决上诉人支付房租给答辩人刘彦符合法律规定。上诉人与答辩人属合同相对人，由于上诉人的转租行为无效导致答辩人依法解除与上诉人的合同，期间造成的损失当然由合同相对人承担。三、房租高低是按市场行情，以生活经验法则，被答辩人的所谓装修对第三人谢金玲来说根本用不上，何况被答辩人已转租二次。四、一审程序不存在违法。本案较简单，适用简易程序并无不当，按民诉法第159条规定可以简便方式传唤当事人、送达诉讼文书等审理案件，一审法院也以电话方式通知肖士玲领取法律文书，但肖士玲故意拖延不去领取；被答辩人主张维修费未一并处理，并未提出反诉及交纳反诉费用，且该维修费是因上诉人之前装修过程中装修不当所致，与答辩人的租赁无关；答辩人虽主张10000元违约金系笔误，一审法院按实际交的10800元保证金作为违约金也并无不妥，是凭客观实际处理案件。
原审第三人未提供陈述意见。
刘彦向一审法院起诉请求：1、依法确认被告兴国诚信典当有限公司与第三人转租合同无效，并解除原、告的租赁合同；2、判令被告支付1万元违约金；3、判令第三人谢金玲立即腾空原告在潋江大道中心花园的1、2层店铺；4、本案诉讼费�由被告承担。2015年12月12日增加诉讼请求：1、判令被告拆除在原告墙体上的所有广告牌架子，拆除费用由被告承担；2、判令被告从2015年5月1日起至2016年4月31日按月租金12000元支付给原告，从2016年5月1日至2017年4月30日按月租金13200元支付给原告，从2017年5月1日至2018年4月30日按月租金14520元支付给原告；3、确认被告于2015年4月16日与第三人谢金玲所签订的租赁协议无效。
一审法院认定事实：肖士玲系诚信典当有限公司的股东。2012年4月1日，原告刘彦将自己位于兴国县潋江镇潋江大道中心花园一栋7层楼房中的一、二层店铺出租给被告兴国诚信典当有限公司经营，并签订了房屋租赁合同，合同约定：1、兴国县潋江镇潋江大道中心花园一栋七层楼房的一、二层出租给乙方，租赁期限为2012年4月1日至2022年3月31日；2、乙方须向甲方一次性交�合同保证金10800元（不计息），乙方无违背合同条款的规定，则期满后甲方依约退还保证金给乙方；3、租赁期间每月租金为4500元，三年后（第四年起）每两年租金递增10%……16、本合同自甲乙双方签字或盖章时开始生效。被告兴国诚信典当有限公司按2012年4月1日合同约定的租金通过转账方式交至原告账户，缴纳原告房租至2015年8月。2014年1月8日，兴国诚信典当有限公司将其公司搬迁到兴国县潋江镇长冈西大道睿智1号楼Ｄ01房办公，并将承租店铺用于睿智新天地、隆景房地产公司销售房地产。2015年4月16日，被告肖士玲与第三人谢金玲签订租赁协议，将案涉承租店铺租赁给谢金玲，约定租赁期间从2015年5月1日起至2018年4月30日，从2015年5月1日起每月租金12000元，每月5日前付清当月租金，缴纳20000元履约保证金。第三人谢金玲租赁店铺后已交�租10500元和保证金20000元至肖士玲账户。
一审法院认为：原、被告双方自愿签订房屋租赁合同，原、被告之间的租赁合同关系成立。被告兴国诚信典当有限公司未经原告同意将租赁店铺多次转租，原告要求解除租赁合同的请求，予以准许。被告肖士玲无权与第三人谢金玲签订租赁协议和收取房租、保证金，被告肖士玲与第三人谢金玲签订的租赁协议无效并解除。被告兴国诚信典当有限公司提出因二楼广告牌的拆卸费用不属于本案的处理范围，本院不予处理。原告要求两被告按每月12000元收取租金、第三人谢金玲立即腾退租赁店铺、被告兴国诚信典当有限公司支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法�第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告刘彦和被告兴国诚信典当有限公司于2012年4月1日签订的房屋租赁合同；二、被告肖士玲与第三人谢金玲2015年4月16日签订的房屋租赁协议无效；三、被告兴国诚信典当有限公司、肖士玲从2015年5月1日起至2016年4月31日按每月12000元租金支付给原告（2015年5月至2015年8月已交的租金从中抵扣），从2016年5月1日起至店铺腾退之日止按每月13200元租金支付给原告；四、被告兴国诚信典当有限公司支付原告违约金10800元，在原告收取的房屋租赁保证金10800元中抵扣；五、在本判决生效后五日内被告兴国诚信典当有限公司及第三人谢金玲腾退租赁原告位于兴国县××镇××、××层店铺；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、本案所涉及给付内容，限被告兴国诚信典当有限公司、肖士玲在判决生效后五日内履行完毕。
本院二审期间，当事人提交一份原审法官对刘彦、谢金玲的询问笔录复印件（经查阅原审案卷，该笔录原件装订入案卷正卷），该询问笔录证实，2016年4月28日，在原审法官的见证下，谢金玲将店面钥匙给付刘彦。各方当事人对该笔录证实的事情均无异议。本院二审认定谢金玲于2016年4月28日将案涉店铺腾退给刘彦。其他事实和一审认定一致。
本院认为，各方当事人对解除兴国诚信典当有限公司与刘彦签订的房屋租赁合同以及确认肖士玲与谢金玲所签订的房屋租赁协议无效均无异议，本院予以确认，不做评判。
根据二审认定谢金玲于2016年4月28日将案涉店铺腾退给刘彦，一审判令兴国诚信典当有限公司及谢金玲腾退租赁店铺的判项已无必要，本院对该判项予以撤销。
兴国诚信典当有限公司与刘彦的租赁合同解除后，兴国诚信典当有限公司所欠租金应按双方所签订的合同约定支付，即双方当事人合同约定的可得利益。一审判按肖士玲与谢金玲约定的租金支付不当，本院予以调整。同时，和刘彦签订房屋租赁合同的是兴国诚信典当有限公司，按照合同相对性原则，该合同的权利义务应由兴国诚信典当有限公司行使，兴国诚信典当有限公司股东之一肖士玲并非合同当事人，即欠付的租金应由兴国诚信典当有限公司支付，一审判决肖士玲共同支付租金不当，本院予以改判。根据一、二审查明事实，兴国诚信典当有限公司从2015年9月起欠付租金，直至2016年4月谢金玲将店铺腾退给刘彦止，每月支付租金4950元（4500×（1＋10%）），共需支付欠付租金39600元。至于谢金玲与肖士玲之间因租赁关系产生的相关费用，在本�中肖士玲、谢金玲未提相应诉求，在本案中不予审理。
在合同解除后，刘彦未诉求损失的情况下，其诉求支付违约金可予支持，但其诉求支付违约金金额为10000元，一审判决支付违约金10800元，超出了原告诉求范围，违反了不告不理原则，本院调整为兴国诚信典当有限公司支付原告违约金10000元。
关于一审程序是否违法问题，本案案情简单，适用简易程序审理并无不当。在原告申请追加当事人后，一审法院通过电话通知了当事人行使相应诉权，并记录在案。因此，一审程序合法。
综上所述，上诉人兴国诚信典当有限公司、肖士玲的部分上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持兴国县人民法院（2015）兴民二初字第970号民事判决第一项、第二项、第六项；
二、撤销兴国县人民法院（2015）兴民二初字970号民事判决第五项；
三、变更兴国县人民法院（2015）兴民二初字970号民事判决第三项为：被告兴国诚信典当有限公司支付原告刘彦租金39600元；
四、变更兴国县人民法院（2015）兴民二初字970号民事判决第四项为：被告兴国诚信典当有限公司支付原告刘彦违约金10000元。原告收取的房屋租赁保证金10800元可抵扣以上被告应支付款项；
五、变更兴国县人民法院（2015）兴民二初字970�民事判决第七项为：本案所涉及给付内容，限被告兴国诚信典当有限公司在判决生效后五日内履行完毕。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人兴国诚信典当有限公司承担50元，被上诉人刘彦承担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾文俊
审 判 员 傅 忠
代理审判员 王阿婷
二〇一六年九月三十日
书 记 员 廖勤勤
代理书记员 甘美玉