江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏05执复20号
申请复议人（异议人）吴捍旗。
申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行，住所地江苏省常熟市。
负责人陈勇，行长。
被执行人吴央飞。
被执行人吴冬凤。
申请复议人吴捍旗因申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行与被执行人吴央飞、吴冬凤金融借款合同纠纷一案，不服常熟市人民法院（以下简称常熟法院）（2015）熟执异字第00022号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
中国银行股份有限公司常熟支行与吴央飞、吴冬凤金融借款合同纠纷一案，常熟法院作出的（2013）熟商初字第1257号民事判决书已发生法律效力，因吴央飞、吴冬凤未能履行生效法律文书所确定的义务，常熟法院立案执行该案。在执行过程中，承租人吴捍旗认为法院未保护其优先购买权并向常熟法院提出执行异议。
异议人吴捍旗异议称：我承租吴央飞的常熟市昭文路1幢房产已多年，法院和申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行银行都知道。法官没有通知我要否。如果我知道价格是158万元的话，我肯定要买下来的。该房产现以158万元变卖给中国银行股份有限公司常熟支行不合法，同等价格我有优先购买权。现请求撤销（2014）熟执字第00878-2号执行裁定书，并由我以158万元优先购买该处房产。
申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行辩称：关于优先购买权，我行多次和吴捍旗口头沟通过，问其要不要购买。一拍、二拍、三拍拍卖过程中，问他要不要购买。吴捍旗明确表示不想购买。当初吴央飞也和我行讲过，吴捍旗拿不出钱来才没有买。实在是卖不掉，我行才接受的抵债。请求驳回执行异议。
被执行人吴央飞辩称：此处房产我已租给吴捍旗，我欠吴捍旗钱也是事实。我想吴捍旗有优先购买权。让他以158万元购买是合理合法的。
常熟法院经审查查明：申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行与被执行人吴央飞、吴冬凤金融借款合同纠纷一案，常熟法院作出的（2013）熟商初字第1257号民事判决书已发生法律效力。依上述判决：吴央飞、吴冬凤归还中国银行股份有限公司常熟支行借款180万元及计算至2013年9月24日的利息、罚息、复利20698.28元，并支付自2013年9月25日起至判决确定的付款履行期限届满日止按合同约定利率基础上加收40%计算的罚息，于判决生效之日起十日内履行；吴央飞、吴冬凤支付中国银行股份有限公司常熟支行律师费46213元，于判决生效之日起十日内履行；中国银行股份有限公司常熟支行有权以折价或者拍卖、变卖吴央飞、吴冬凤所抵押的常熟市昭文路1幢房屋所得价款在最高额180万元范围内优先受偿；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费21602元减半收取10801元、财产保全费5000元，合计15801元，由吴央飞、吴冬凤负担。因吴央飞、吴冬凤未按判决履行付款义务，根据中国银行股份有限公司常熟支行的请求，常熟法院于2014年5月4日立案执行。
该案执行过程中，常熟法院依法对吴央飞、吴冬凤所有并抵押给中国银行股份有限公司常熟支行的常熟市虞山镇昭文路1幢房地产进行了评估，评估价为2453898元。之后，常熟法院于2014年12月8日开始依法在淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行了拍卖，三次拍卖均因无人参拍而流拍。随后进行的变卖也失败。此后，申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行申请接受上述拍卖财产抵债。常熟法院于2015年5月13日作出（2014）熟执字第0878-2号执行裁定书，裁定：将原属被执行人吴央飞、吴冬凤所有的常熟市虞山镇昭文路1幢房地产作价158万元归申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行所有，中国银行股份有限公司常熟支行可凭本裁定书到有关部门办理相关法律手续，并负担有关费用。此后，异议人吴捍旗向常熟法院提起异议。
常熟法院另查明：2012年6月20日，吴央飞、吴冬凤（协议甲方）与吴捍旗（协议乙方）签订《经营权转让协议》一份，载明：“甲方在2011年8月22日向乙方借款100万元整投资白金翰宫商务俱乐部，后因资金周围困难无法偿还，经双方多次协商达成如下协议：一、甲方将自有的地处常熟市虞山镇昭文路吴记蒸菜馆使用权、经营权转给乙方（包括设备、设施）经营，由十年的租金作为甲方归还乙方的借款本金。二、租赁时间自2012年7月1日至2022年6月30日止。三、租赁期间如遇政府拆迁，相关设备、设施、装饰归乙方所有。四、甲方同意乙方改变店内装饰、内部规划。为方便起见，营业执照法人代表不作变更，继续使用吴央飞的名字。五、乙方在经营期间应承担所租房屋的管理费及其他经营所需的水费、电费、通讯费。六、合同期满后，甲乙双方另行协商。本合同自甲、乙双方签字后即生效，合同一式两份，甲、乙双方各执一份。”
常熟法院经审查认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”故吴捍旗作为承租人在常熟法院拍卖该不动产时依照法律规定享有优先购买权。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”常熟法院在对被执行人吴央飞、吴冬凤所有的常熟市虞山镇昭文路1幢房地产进行网上拍卖之前于2014年11月11日向吴捍旗送达了网上拍卖告知书，但吴捍旗并未报名参加拍卖。常熟法院认定吴捍旗放弃了对承租房屋的优先购买权。在被执行人吴央飞、吴冬凤所有的常熟市虞山镇昭文路1幢房地产经拍卖流拍且变卖未成、申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行要求抵债的情况下，常熟法院裁定将原属被执行人吴央飞、吴冬凤所有的常熟市虞山镇昭文路1幢房地产作价158万元归申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行所有并未不当。异议人吴捍旗的异议理由不能成立，故对其异议请求常熟法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人吴捍旗的执行异议。
异议人吴捍旗不服该裁定，向本院申请复议称：一、常熟法院（2015）熟执异字第00022号执行裁定认定事实不清，常熟法院在执行过程中实际就是以158万元变卖了常熟市虞山镇昭文路1幢房地产，变卖程序不合法，更没有证据证明变卖前已通知了申请人。二、作为承租人，依法有优先购买所租赁房地产的权利。三、在没有证据证明申请人知道以158万元变卖虞山镇昭文路1幢房地产的情况下，常熟法院将上述房产折价158万元抵给中国银行，实际上是剥夺了申请人的优先购买权。四、申请人不知道要以158万元折价抵给中国银行，申请人一直在不断筹款准备购买，也向银行当面表达过购买意愿。
本院在复议审查中查明的事实与常熟法院查明的一致。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人、已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条亦规定“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”如果人民法院在在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知具有优先购买权的承租人，但承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。本案中，常熟法院在对被执行人吴央飞、吴冬凤所有的常熟市虞山镇昭文路1幢房地产进行网上拍卖之前于2014年11月11日向吴捍旗送达了网上拍卖告知书，且在整个拍卖、变卖过程中，常熟法院均依法在淘宝网司法网络平台上发出公告，告知优先购买权人行使权利的途径，明示了逾期不提交的相应申请的法律后果，所有竞买人均有能力知悉上述在网络平台上公布的信息。但在整个拍卖、变卖过程中，吴捍旗未报名参加拍卖亦未向法院提交确认优先购买权申请和有效证明，常熟法院认定吴捍旗放弃了对承租房屋的优先购买权并无不当。在上述房地产经拍卖流拍且变卖未成、申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行要求抵债的情况下，常熟法院裁定将原属被执行人吴央飞、吴冬凤所有的常熟市虞山镇昭文路1幢房地产作价158万元归申请执行人中国银行股份有限公司常熟支行所有符合法律规定。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
审 判 长 祁 锋
代理审判员 刘 钰
代理审判员 陈 琳
二〇一六年五月三十日
书 记 员 孙伟春