南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1710号
原告江苏天亿实业集团有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路289号1601室。
法定代表人蒋国北，董事长。
委托代理人蒋蓉，江苏君赞律师事务所律师。
被告南京皇澳健身服务有限公司，住所地在南京市秦淮区大光路105、107号。
法定代表人戴怀骏，董事长。
原告江苏天亿实业集团有限公司（以下简称天亿公司）诉被告南京皇澳健身服务有限公司（以下简称皇澳健身公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天亿公司的委托代理人蒋蓉到庭参加诉讼。被告皇澳健身公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告天亿公司诉称：2013年5月25日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将南京市鼓楼区芦席营97号12幢二楼1600平方米的房屋出租给被告用于健身服务经营，租期为五年，自2013年6月15日起至2018年6月14日止。合同签订后，原告依约交付房屋，被告结清了2013年6月15日至2014年12月14日的租金。但截至2015年1月23日，2014年12月15日至2015年6月14日的租金425000元，被告仅支付了110000元。根据双方合同约定，被告应于2014年11月15日支付完毕2014年12月15日至2015年6月14日期间的租金，但被告逾期支付，应当按照每延迟一日按年租金的万分之八支付滞纳金。2015年2月11日，原告发函要求被告于2015年2月16日之前付清房租，否则将解除合同。但被告届时仍未能支付所欠房租，亦未将房屋腾空移交。故原告诉至法院，请求判令：1、自2015年2月28日起原、被告之间签订的房屋租赁合同解除；2、被告支付欠缴租金66105元及逾期违约金51000元（以逾期支付租金数额为基数，按每日万分之八的标准支付自2014年11月15日起至2015年2月28日止）；3、被告迁出南京市鼓楼区芦席营97号12幢二楼1600平方米的房屋；4、被告按每日2361元向原告支付自2015年3月1日起至迁出房屋之日止的房屋使用费；5、本案诉讼费由被告承担。
被告皇澳健身公司未到庭应诉、答辩。
经审理查明，南京市鼓楼区芦席营97号（金贸花园）11幢201-205室及12幢201-211室系天亿公司所有。2013年5月25日天亿公司（甲方）与皇澳健身公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定天亿公司将其所有的上述房屋中的12幢201-211室（面积1600平方米，以下简称涉案房屋）出租给皇澳健身公司用于健身服务经营。租期为五年，自2013年6月15日起至2018年6月14日止。租金分别为212500元（2013年6月15日至12月14日）、425000元（2013年12月15日至2014年6月14日）、425000元（2014年6月15日至12月14日）、425000元（2014年12月15日至2015年6月14日）、446250元（2015年6月15日至2015年12月14日）……，合计4301105元；租金支付方式以先支付后使用为原则；首期租金于本合同签订之日支付；此后，乙方一次性交纳半年房租，在每年的5月15日和11月15日前向甲方交纳下半年租金；若乙方逾期支付租金和其他费用的，每延迟一日，按年租金的万分之八支付逾期滞纳金；乙方在首期租金同时需要交纳7万元作为合同保证金；本合同终止时，如乙方无违约行为，已腾空清点所有物品，办理完毕房屋交接手续，电信、网络、水电气、营业执照等迁出手续并结清租金和相关费用后，甲方应于终止合同后三个月将保证金一次性归还乙方；如乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费及其他相关费用，甲方有权以保证金抵扣；租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金等管理费用的，每逾期一天，应按应缴纳款额的1%缴纳逾期付款违约金；乙方逾期支付或者不足额支付租金、物业管理费及其他相关费用，超过30天的，甲方有权解除合同，保证金不予退还；因乙方违约而导致合同解除的，在乙方违约情况发生后，甲方根据本合同确定的送达地址向乙方发出解约通知书，本合同在解约通知书送达乙方时立即解除；乙方应在合同届满之日内或因本合同第六条第6款约定之情形（6.5逾期支付或者不足额支付租金……）导致本合同解除当日返还承租房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同、日租金的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费和物业管理费和其他费用等等。
合同签订后，天亿公司依约将涉案房屋交付皇澳健身公司使用，皇澳健身公司已向天亿公司支付保证金70000元，以及2013年6月15日至2014年12月14日的租金1062500元（212500＋425000＋425000）。皇澳健身公司应于2014年11月15日前支付2014年12月15日至2015年6月14日的租金425000元，但皇澳健身公司仅在2014年11月28日、2015年1月16日、2015年1月23日陆续支付该段租期租金总计110000元。
2015年2月11日，天亿公司向皇澳健身公司寄发《催款通知书》催缴租金，并表示如皇澳健身公司于2015年2月16日之前仍未缴纳租金，天亿公司将解除双方之间的房屋租赁合同。2015年2月13日，皇澳健身公司收到此信函后，仍未按期缴纳剩余租金。2015年2月27日，天亿公司再次以《解除合同函》形式告知皇澳健身公司，以多次催缴2014年12月15日至2015年6月14日租金未果为由，依据合同约定即日起解除双方之间的房屋租赁合同。2015年3月2日，皇澳健身公司收到该函件，但未回复。
自2015年2月27日起，皇澳健身公司即不在涉案房屋内经营，但至本案诉讼时，涉案房屋尚由皇澳健身公司控制，尚有部分健身器材在内。原、被告之间未办理交接结算手续。
原告多次索要租金未果，遂于2015年3月11日诉至本院，要求判如所请。审理中，天亿公司主张双方之间的房屋租赁合同于2015年2月28日解除，皇澳健身公司尚欠2014年12月15日至2015年2月28日期间的租金66105元；并以合同约定滞纳金过高为由，将滞纳金调整为每逾期一天按应付租金的万分之八计算。关于保证金是否退还的问题，天亿公司陈述因皇澳健身公司欠缴租金，故按照合同约定不予退还，亦不予抵扣。
以上事实，有原告天亿公司提交的房屋所有权证、土地使用证、物业公司证明、《房租租赁合同》、付款凭证、《催缴通知书》、《解除合同函》、邮件回执，以及本院庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，原、被告之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。
关于房屋租赁合同解除的问题。原、被告双方之间签订房屋租赁后，天亿公司依约交付了涉案房屋，履行了合同义务。皇澳健身公司应当依据合同约定及时足额支付租金。但其仅支付了2013年6月15日至2014年12月14日期间的租金，未依合同约定于2014年11月15日之前足额支付2014年12月15日至2015年6月14日期间的租金，至2015年1月23日仅支付110000元。该行为构成违约。至2015年2月27日，已逾期30天，故天亿公司请求依据《房屋租赁合同》第6.5条解除双方之间《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。又因上述《房屋租赁合同》明确约定如皇澳健身公司存在违约情形，天亿公司依此发出解约通知书的，合同自解约通知书送达时立即解除。天亿公司于2015年2月27日发出《解除合同函》，皇澳健身公司于2015年3月2日收到此函。故依据合同约定，2015年3月2日为《解除合同函》送达之日，双方之间的房屋租赁合同自该日起解除。
关于皇澳健身公司应向天亿公司补交租金数额的问题。皇澳健身公司已支付2014年12月15日至2015年3月2日的租金110000元，故还应当支付租金66105元（425000÷181×75-110000）。
关于天亿公司主张皇澳健身公司支付逾期付款违约金问题。根据双方合同的约定，承租人应于每年的5月15日和11月15日支付下期租金。皇澳健身公司迟延支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，向天亿公司支付违约金。合同中所约定滞纳金，即原、被告双方关于迟延支付租金而应承担的违约金数额。庭审中，天亿公司以合同约定的滞纳金过高为由将滞纳金的标准予以降低，综合本案事实以及同期银行贷款利率标准等因素，滞纳金的标准可按照每日万分之三计算。故皇澳健身公司应向天亿公司支付2014年11月15日起至2015年2月28日（共计75天）期间的违约金1487元（66105×0.0003×75）。
关于天亿公司要求皇澳健身公司腾空房屋，并按每日2361元的标准支付自2015年3月1日至迁出房屋之日止房屋使用费的问题。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同自2015年3月2日起解除，皇澳健身公司应当依据合同约定于合同解除当日返还涉案房屋，但至今未返还，故应当向天亿公司支付该房屋占用期间的使用费。天亿公司要求皇澳健身公司腾空并迁出涉案房屋，并参照原租金标准即每日2361元支付从2015年3月1日起至实际迁出涉案之日止房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
另上述《房屋租赁合同》约定如皇澳健身公司未按时交纳租金、物业管理费、水电费及其他相关费用，天亿公司有权以保证金抵扣。因此，天亿公司主张保证金不予抵扣的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。如前述，皇澳健身公司应支付天亿公司的所欠租金、滞纳金共计67592元，应从保证金70000元中予以抵扣。之后，保证金余款2408元（70000-67592）则应当依据合同约定用以抵扣前述房屋使用费等款项。
被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应依法承担不利后果。
据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告江苏天亿实业集团有限公司、被告南京皇澳健身服务有限公司2013年5月25日签订的南京市鼓楼区芦席营97号12幢二楼（201-211室）的《房屋租赁合同》于2015年3月2日解除；
二、被告南京皇澳健身服务有限公司于本判决生效之日起五日内将上述房屋腾空，并返还原告江苏天亿实业集团有限公司；
三、被告南京皇澳健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏天亿实业集团有限公司租金66105元及违约金1487元，两项合计为67592元；
四、被告南京皇澳健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏天亿实业集团有限公司支付上述房屋使用费（按2361元／日的标准支付自2015年3月1日起至实际迁出房屋之日止）；
（上述第三、四项所列款项可从被告南京皇澳健身服务有限公司已交纳给原告江苏天亿实业集团有限公司的70000元保证金中予以抵扣）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29309元，公告费600元，合计29909元，由被告南京皇澳健身服务有限公司负担（鉴于原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周 磊
代理审判员 孙 燕
代理审判员 陈 琛
二〇一五年七月二十七日
见习书记员 殷梅薇