湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第210号
原告郴州市茂丰经贸有限公司。
法定代表人刘学兵，该公司总经理。
委托代理人方亚平，湖南省郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。
委托代理人李正，湖南方缔园律师事务所律师。
被告许盛海，男，1964年10月25日出生，汉族。
被告蒋美容，女，1975年10月18日出生，汉族。
委托代理人蒋国平，男，1974年1月21日出生，汉族。
被告郴州市环球时代电影放映有限责任公司。
法定代表人许盛海，该公司董事长。
被告蒋国平，男，1974年1月21日出生，汉族。
原告郴州市茂丰经贸有限公司（以下简称茂丰公司）与被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司（以下简称环球公司）、蒋国平租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李正、被告许盛海暨环球公司的法定代表人、被告蒋国平暨蒋美容的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂丰公司诉称：2011年8月16日，被告许盛海、蒋美容向原告租赁位于北湖区人民西路8号2号楼的上下两层房产用于影视放映及附属配套服务。合同约定的租赁期为10年，租金为一楼8000元/月，二楼为每月31元/米，租金每两年递增一次，递增的幅度为上年度租金的5%，约定的交纳租金日期为每季度开始前十五日内，交纳租金的方式为每季度一次性交纳，并约定了拖欠租金按每逾期一日为拖欠租金总额的1‰支付滞纳金。合同签订后，原告按约定如期将房产交付给了被告，履行了相关义务，被告也以环球公司的名义开始正常经营，被告在经营之初尚能遵守约定的义务，至2014年8月下旬，本应交纳第四季度租金的被告却在原告的多次催促下，迟迟没有交纳租金，因此，原告分别于2014年8月22日、10月20日向被告下达了书面租金催缴通知，被告环球公司的事务负责人张灿、蒋美容代表承租方在通知书回执上签字后却一直没有实际行动。被告的行为已经严重地违背了双方签订的《房产租赁合同》约定的义务，构成了根本违约，给原告造成了严重的损失。另根据《房产租赁合同》的约定，因被告违约造成合同无法履行的，被告除了承担相应的违约责任外，被告交纳的履约保证金300000元作为被告的违约金由原告没收处理。而被告蒋国平作为《房产租赁合同》中乙方的担保人，理应按合同约定承担担保责任，在被担保人违约的情况下，与被担保人共同承担连带责任。为此，请求法院判决：1、解除原、被告之间于2011年8月16日签订的《房产租赁合同》；2、被告在解除合同十五日内将房产以现有状况交还原告；3、被告向原告支付门面租金602655.66元〔即91708.47元×6个月（2014年10月-2015年3月期间的租金）+87341.4元×12个月×5%（2013年9月至2014年9月期间的递增租金），暂计算至起诉之日，实际要求计算至被告将房产归还给原告之日）〕；4、被告向原告支付拖欠租金滞纳金74283.89元〔即275125.41元×1‰×90天（2014年10月至12月期间的滞纳金）+550250.82元×1‰×90天（2015年1月-2015年3月期间的滞纳金），按逾期每日所欠租金的1‰暂计算至起诉之日，实际要求计算至履行之日〕；5、被告承担违约赔偿金300000元；6、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：
1、证1-证4营业执照、组织机构代码证、法人身份证、法定代表人身份证明，拟证明原告主体身份情况、刘学兵系原告法定代表人。
2、证5-证7房产租赁合同、关于催缴影视城租金的通知函、房屋产权证及国有土地使用权证，拟证明：原告与被告许盛海、蒋美容、环球公司之间形成了合法有效的事实租赁关系；被告许盛海、蒋美容、环球公司拖欠原告租金，依合同约定应向原告支付诉请中的各项费用；被告蒋国平作为担保人应向原告承担诉请中各项费用的连带清偿责任；原告依约要求解除合同并将现有状况租赁场地收回的条件已形成。
3、证8-证9身份证、企业注册登记资料，拟证明：被告的主体身份情况；被告许盛海、蒋美容系被告环球公司的股东及发起人；被告许盛海系被告环球公司的法定代表人。
被告许盛海、蒋美容、环球公司、蒋国平质证认为：对证据1、2、3、4、5、7、8、9无异议；对证据6没有看见过。
本院对原告提交的证据的证明力均予以认定。
被告许盛海、蒋美容、环球公司、蒋国平辩称：欠租金是事实，主要是因为政府修路，导致生意受到影响，以致于没有钱支付租金，被告曾经为此与原告方协商过，政府也出面组织了协商，但当时是由湖南星烨管理公司在经营，具体的协商情况不清楚。对于所欠的租金认可，也愿意支付，但是请求原告给予一定的支持和理解。由于店里的经营管理出了问题，整个公司欠了400多万元的债务，被告对这个店投资比较大，希望把店盘活起来，希望继续经营，愿意与原告方协商处理。
经审理查明：2011年8月16日，原告作为甲方，被告许盛海、蒋美容作为乙方，双方签订了《房产租赁合同》，约定：甲方出租的房产位于郴州市人民西路8号2号楼，总建筑面积约2636.69平方米，其中一楼面积77.29平方米，二楼面积2559.4平方米，乙方将租赁的房产用于影视播放及其附属配套服务；租期10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止；租赁房产的租金一楼为8000元/月，二楼为31元/平方米，每月租金总计为人民币87341.4元，该租金每贰年调整一次，每贰年满后的第一年在前贰年的基础上按5%递增一次；租金按每委度一次性交纳，每一季度开始前十五日内支付；因本合同到期或中途解除，乙方不再使用甲方房产，应按当时房产实际状况交回甲方，乙方不得破坏房屋主承结构及其附属设施，危害房屋安全；乙方应按合同要求按时支付租金及有关费用，乙方逾期支付租金达二个月的，甲方有权解除合同，要求乙方赔偿损失，并承担违约责任；合同因到期而终止的，到期日后15日内，乙方需以当时状况将房产交回甲方，不得拆除影响房屋主承结构及附属设施的装修部分，乙方可以拆除和取回其动产（包括物品、设备、设施等），但不得损坏房屋安全结构；合同因提前解除而终止的，属甲方责任的，由甲方承担乙方折旧后的装修损失，并承担违约责任；合同因提前解除而终止的，属乙方责任的，乙方装修归甲方所有，不得拆除，乙方仍要承担违约责任，赔偿损失，解除后15日内，乙方需以当时状况将房产交回甲方，不得损坏房屋安全结构；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日为拖欠租金总额的千分之一；任何一方违反本合同的规定均属违约，承担相应的责任（包括但不限于赔偿直接经济损失、支付违约金、没收履约保证金等）；合同履约保证金为叁拾万元人民币，合同签订生效后十日内由乙方支付给甲方，作为履行合同的担保金，乙方违约，该款由甲方没收，甲方违约，双倍返还乙方；乙方担保人承担本合同乙方履行合同的担保责任，在乙方违约的情况下，与乙方共同承担连带责任。被告蒋国平作为乙方担保人在合同上签名确认。合同签订后，原告按约定交付了上述房屋。2011年12月29日，被告环球公司登记成立，此时的股东包括被告许盛海、蒋美容，法定代表人为被告许盛海，该公司的住所地、经营场地均在上述租赁房屋内。
2014年8月22日，原告因被告未按约定交纳租金而向被告许盛海、蒋美容下达《关于催缴影视城租金的通知函》，要求被告许盛海、蒋美容于2014年8月30日前支付2013年9月1日至2014年6月30日期间的递增租金43670.7元、支付2014年第三季度租金227784.01元，逾期不付则可根据合同的相关规定依法采取措施维护合法权益。2014年10月20日，原告再次向被告许盛海、蒋美容下达《关于再次催缴影视城租金的通知函》，要求被告许盛海、蒋美容应于2014年10月30日前补交2013年9月至2014年9月共12个月的上浮租金52404.84元、交纳2014年第4季度的租金275125.41元，逾期不付则可根据合同的相关规定依法采取措施维护合法权益。
另查明：2014年（具体日期不详），涉案租赁房屋前面修路。2015年3月，被告环球公司因经营上的原因被停片。2015年3月6日，被告环球公司发出了停业通告，主要内容为：由于影城设备老化放映设备升级，暂时停业。被告环球公司至今未恢复营业。原告因向被告催讨租金未果，为此诉至法院。在诉讼过程中，双方曾多次协商但未达成一致意见。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。被告许盛海、蒋美容为经营环球公司与原告签订涉案租赁合同，双方之间形成了合法有效的租赁合同关系，被告许盛海、蒋美容应依法依约承担承租人的责任。被告环球公司因在涉案租赁合同签订时还未成立，故未在合同中盖章，但该公司的住所地及经营场地均在租赁场地内，该公司事实上按涉案租赁合同履行，因此，该公司应受涉案租赁合同的约束。被告蒋国平自愿为被告许盛海、蒋美容、环球公司履行涉案合同提供连带担保责任，被告蒋国平与原告之间形成了合法有效的担保合同关系，故应对被告许盛海、蒋美容、环球公司应支付的租金及违约金承担连带责任。
经原告催讨，被告既未按约定支付2013年9月至2014年9月的递增租金，又未支付2014年9月之后的租金。被告方主张无力支付租金的原因：一是租赁房屋前修路导致生意受到影响，二是经营管理出了问题。根据《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，合同当事人因不可抗力不能履行合同的，在及时通知对方的情况下，可以主张部分或全部免除责任。被告虽主张修路影响了环球公司的经营，但没有举证证明修路对环球公司的经营造成了多大的影响。此外，被告在原告要求其支付租金的情况下，未及时与原告沟通协商，取得原告的谅解，而且因经营管理方面的原因，租赁的场地从2015年3月6日停业后至今未恢复营业，至今未支付租金。综上，被告逾期未付租金已对原告构成违约，被告应承担的违约责任不能因其提出的上述主张而予以全部免除。涉案合同约定，被告逾期支付租金达两个月，原告有权要求解除合同；此外，被告经原告催讨，至今未履行支付租金的义务，原告依法可以要求解除合同。因此，原告诉请解除涉案合同，本院予以支持；原告诉请被告支付2013年9月至2014年9月的递增租金52404.84元（87341.4元×12个月×5%）、2014年9月之后的租金550250.82元（91708.47元×6个月，暂计算至2015年3月，实际要求将租金计算至房产交付给原告之日止），本院予以支持。涉案合同约定，如果因被告方违约导致合同解除，被告应按房屋现状将房屋交付给原告，故原告诉请被告许盛海、蒋美容、环球公司在解除合同十五日内将房产以现有状况交还给原告，本院予以支持。
涉案合同中既约定被告拖欠租金，应向原告支付滞纳金，每逾期一日为拖欠租金总额的千分之一，又约定被告支付合同履约保证金300000元，被告违约，该款由原告没收，而原告违约则双倍返还被告。双方约定的滞纳金实质上属于逾期付款违约金。被告主张：因租赁场地前修路导致生意受到影响，以致于无力支付租金，不存在支付违约金与滞纳金，即使要支付滞纳金也只能按同期银行贷款利率计算，合同约定的标准过高；合同中约定的300000元履约保证金可以抵减租金和滞纳金，但不应将此款作为违约金由原告予以没收，如果将此款作为违约金，原告又主张了滞纳金，那么付给原告的违约金大大超过了原告的损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，违约金应与因违约行为造成的损失相当。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条的规定，涉案合同中约定的履约保证金不是定金，承租方应以实际损失为依据进行索赔，而不是直接没收保证金，反之出租方也不能要求承租方双倍返还保证金。原告依据涉案合同的约定既诉请被告支付滞纳金，又诉请被告承担违约赔偿金300000元，实际上属重复计算违约金，超过了原告的实际损失，因此，本院对被告的上述主张予以部分采纳，原告诉请被告承担违约赔偿金300000元，本院不予支持。双方约定的履约保证金300000元可用于直接抵扣被告应支付的租金及违约金。鉴于被告的经营因修路受到了部分影响，被告未举证证明受到影响的程度，本院酌定适当减轻被告的违约责任，按银行同期贷款利率的四倍，即5.6%×4=22.4%，计算被告应承担的违约金为：1、2014年10月至2014年12月期间的违约金为15196元，即91708.47元×3个月×22.4%÷365天×90天；2、2014年12月以后的违约金为30392元，即91708.47元×6个月×22.4%÷365天×90天（暂从2015年1月计算至2015年3月31日，以后按年利22.4%另行计算至租金付清之日止）。以上合计45588元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除原告郴州市茂丰经贸有限公司与被告许盛海、蒋美容于2011年8月16日签订的《房产租赁合同》；
二、被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司于本判决生效之日起十五内日将位于郴州市人民西路8号2号楼交还给原告郴州市茂丰经贸有限公司；
三、被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司支付原告郴州市茂丰经贸有限公司租金550250.82元（按91708.47元/月暂从2014年10月计算至2015年3月，以后按91708.47元/月另计算至被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司将房屋交还给原告之日止），限本判决生效之日起十五日内履行完毕；
四、被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司支付原告郴州市茂丰经贸有限公司2013年9月至2014年9月之间的递增租金52404.84元，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；
五、被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司支付原告郴州市茂丰经贸有限公司违约金45588元（暂计算至2015年3月31日，以后按年利22.4%另计算至2014年10月至2015年3月之间的租金付清之日止），限本判决生效之日起十五日内履行完毕；
六、被告蒋国平对被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司应支付的上述租金和违约金承担连带付款责任，限本判决生效之日起十五内日履行完毕；
七、驳回原告郴州市茂丰经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司、蒋国平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13729元，诉讼保全费5000元，合计18729元，由原告负担6302元，被告许盛海、蒋美容、郴州市环球时代电影放映有限责任公司、蒋国平负担12427元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曹华英
人民陪审员 尹敏莲
人民陪审员 颜德良
二〇一五年七月八日
书 记 员 张思思
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。