广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法虎民一初字第700号
原告：崔慧銮，女，1947年4月29日出生，住中国香港。
委托代理人：邬超，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：李杰，广东林德律师事务所实习律师。
被告：万丙炎，男，汉族，1973年8月9日出生，住湖北省监利县。
原告崔慧銮诉被告万丙炎租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由代理审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员刘艳琴、邓剑军组成合议庭适用普通程序审理，并于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告崔慧銮及其委托代理人邬超，被告万丙炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔慧銮诉称：原告崔慧銮在东莞市虎门镇博头工业路兴建了一栋厂房，被告万丙炎租赁了上述厂房二楼及宿舍开设了个体户东莞市虎门泽润万制衣厂。原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，约定租赁期限由2014年6月1日至2015年5月31日，每月租金18000元，被告万丙炎必须在每月的5日前向原告交付当月租金，过期则每天需加付2%的罚息，最迟不能超过当月5号，否则以被告万丙炎单方违约论处。上述合同签订后，原告崔慧銮依约交付了案涉厂房及宿舍，然而，被告万丙炎自2015年3月起便无端以各种理由拒付租金。截止至起诉之日，被告万丙炎尚拖欠2015年3月份至5月份的租金54000元。上述租金，原告多次向被告催讨，被告均以各种理由拒不支付。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定及法律规定，依照相关法律的规定，原告有权要求被告支付租金、违约金，并不归还被告万丙炎交付的32934元押金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付租金54000元（自2015年3月起计至被告返还案涉房屋之日止，暂计至2015年5月为54000元）及违约金32760元（以各到期应付的租金为本金，从合同约定的付款日期按照每日百分之一的标准计至付清之日止，暂计至2015年5月5日为32760元）；2.原告无需退还被告押金32934元；3.解除原告和被告签订的《租赁合同》，被告立即返还案涉房屋；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告崔慧銮自愿变更其第一项诉请为租金54000元及违约金32760元，只计算2015年3月至2015年5月份之间的租金，同时放弃其第二项诉请及第三项诉请中要求解除双方签订的《租赁合同》的部分，另外还增加诉请电费17523.87元、水费2207.8元、管理费1452元、垃圾处理费1800元。被告万丙炎对于原告崔慧銮上述诉请的变更表示无异议。
被告万丙炎辩称：由于原告在答辩人经营期间装修案涉租赁物，影响答辩人正常经营，且原告希望增加租金，故答辩人才拒付租金；水电费、管理费由答辩人承担。
经审理查明：原告崔慧銮系东莞市虎门镇博头工业区第六栋厂房及宿舍的产权人。2014年6月1日，原告崔慧銮作为甲方，被告万丙炎作为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将东莞市虎门镇博头工业区第六栋厂房主楼第二层，宿舍第四、第六层及饭堂租给乙方使用，使用期由2014年6月1日起至2015年5月31日止，为期一年，每月租金18000元；乙方必须在每月的5日前向甲方交付当月租金，过期则按每天2%加付罚息，否则以乙方单方违约论处；水电费由乙方负责，如属共同使用部分及损耗方面，则由使用者协议合理分摊。合同签订后，原告崔慧銮将案涉租赁物交付被告万丙炎使用至今。2014年12月份开始，因案涉厂房外墙瓷砖掉落，存在不安全的因素，原告崔慧銮着手对案涉厂房外墙及窗户进行维修和装饰。被告万丙炎主张原告崔慧銮的装修行为导致周边环境变差，其工厂工人流失，产能下降，无法正常经营，故拒绝支付租金。被告万丙炎向本院提交了一组照片，显示：案涉厂房外面用竹子搭建了施工用的棚架，棚架上面覆盖一层防护网，厂房内部用帆布遮住窗户以防止灰尘，拆除的空调及通风机占用了二楼厂房部分场地。庭审中，双方一致确认被告万丙炎自2015年3月份起未交纳租金，被告万丙炎确认拖欠原告崔慧銮电费17523.87元、水费2207.8元、管理费1452元、垃圾处理费1800元。
另，原告崔慧銮在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封被告万丙炎价值人民币54000元的财产，广东汇丰融资担保有限公司为原告崔慧銮的保全申请提供了额度为54000元的信誉担保。根据原告崔慧銮的申请，本院依法作出（2015）东二法虎民一初字第700-1号民事裁定书，裁定冻结被告万丙炎银行账户内存款54000元或查封、扣押其相应价值的财产，原告崔慧銮为此花费保全费560元。
以上事实，有《租赁合同》、权属证明、房屋所有权证、照片、当事人陈述及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，原、被告所签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对此本院依法予以确认。案涉《租赁合同》已于2015年5月31日到期，双方未达成续租协议，故原告崔慧銮诉请被告万丙炎返还案涉租赁物，合法有据，本院依法予以支持。被告万丙炎确认自2015年3月份起未交纳租金，但同时抗辩称由于原告崔慧銮对案涉租赁物进行装修导致其无法正常经营，故拒绝交纳该部分租金。对此，本院分析如下：一、原告崔慧銮作为案涉厂房的所有人，在案涉厂房存在不安全因素的情况下，对此采取维修及装饰的行为，未违反相关法律的规定，属于合理的行为；二、原告崔慧銮对案涉厂房进行维修时，应注意避免对承租人使用案涉租赁物造成影响，做好防护措施，从被告万丙炎提交的照片来看，原告崔慧銮的维修和装饰行为对案涉厂房的通风、采光均造成了一定的影响，对周边环境亦会产生一定的恶化效果，且拆除的空调及通风机亦占用了厂房部分空间，必然会影响到被告万丙炎对案涉租赁物的使用和经营。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，原告崔慧銮应当减少租金或者延长租期，本院酌定2015年3月份至5月份的租金按12000元／月收取，共计36000元。现案涉《租赁合同》已经到期终止，被告万丙炎应立即向原告崔慧銮支付租金36000元。关于违约金，案涉《租赁合同》约定被告万丙炎应于每月5日前交付当月租金，否则每天加收2%的罚息，原告崔慧銮自愿按每天1%计收罚息，系对其权利的自由处分，本院依法予以准许。经计算，2015年3月份的租金违约金应以12000元为本金，自2015年3月6日起，按每日1%的标准计算至租金支付之日止，2015年4月份的租金违约金应以12000元为本金，自2015年4月6日起，按每日1%的标准计算至租金支付之日止，2015年5月份的租金违约金应以12000元为本金，自2015年5月6日起，按每日1%的标准计算至租金支付之日止，每月租金的违约金均以本金12000元为限。另，原告崔慧銮还诉请电费17523.87元、水费2207.8元、管理费1452元、垃圾处理费1800元，被告万丙炎确认拖欠上述费用，故对于原告崔慧銮的上述诉请，本院依法予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告万丙炎于本判决发生法律效力之日起三日内将案涉租赁物（位于东莞市虎门镇博头工业区工业大道第六栋厂房二楼及宿舍第四、六层以及饭堂）返还给原告崔慧銮；
二、限被告万丙炎于本判决发生法律效力之日起三日内向原告崔慧銮支付租金36000元、电费17523.87元、水费2207.8元、管理费1452元、垃圾处理费1800元；
三、限被告万丙炎于本判决发生法律效力之日起三日内向原告崔慧銮支付违约金（2015年3月份的租金违约金应以12000元为本金，自2015年3月6日起，按每日1%的标准计算至租金支付之日止，2015年4月份的租金违约金应以12000元为本金，自2015年4月6日起，按每日1%的标准计算至租金支付之日止，2015年5月份的租金违约金应以12000元为本金，自2015年5月6日起，按每日1%的标准计算至租金支付之日止，每月租金的违约金均以本金12000元为限）；
四、驳回原告崔慧銮的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3220元（原告已预交2694元），由原告崔慧銮负担1681元，由被告万丙炎负担1539元。本案保全费560元（原告已预交），由被告万丙炎负担。
如不服本判决，原告崔慧銮可在判决书送达之日起三十日内，被告万丙炎可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 胡 辉
人民陪审员 刘艳琴
人民陪审员 邓剑军
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 丁紫茵
谢鹏