江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1908号
上诉人（原审原告）：上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市黄浦区南京西路388号1208室。
法定代表人：李东强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董嫣，该公司法务经理。
委托诉讼代理人：李庭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏海鸥传媒广告有限公司，住所地江苏省连云港市海州区公园新村11-5号。
法定代表人：胡凤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙宜前、周伟，江苏众昇律师事务所律师。
上诉人上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称汉能公司）因与被上诉人江苏海鸥传媒广告有限公司（以下简称海鸥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初第05169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人汉能公司的委托诉讼代理人董嫣、李庭，被上诉人海鸥公司的委托诉讼代理人孙宜前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汉能公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋存在权属不清、具体坐落不明的问题，一审法院未依法进行查明，严重违反程序直接采信证人证言，径自认定连云港市交通集团有限公司（以下简称为交通集团公司）为涉案租赁房屋产权人，系认定基本事实不清。1、2012年8月1日海鸥公司与连云港市交通置业有限公司（以下简称交通置业公司）签订的《房屋租赁合同》中，写明连云港市交通建设发展有限公司为产权人，汉能公司与海鸥公司2015年5月31日签订的《房屋租赁合同》中，海鸥公司提供的房屋产权证复印件记载的房屋所有权人为交通集团公司。海鸥公司提交的交通集团公司出具的《证明》中，交通集团公司又自称其是产权人，对下属交通置业公司与海鸥公司签订的《房屋租赁合同》予以认可。故涉案房屋的权属不清。另外，关于涉案房屋的具体坐落，经对比2012年的《房屋租赁合同》、涉案房屋租赁合同及房屋产权证复印件可知，该三份文件上记载的均不相同，故涉案房屋存在具体坐落不明的情况。2、一审法院严重违反程序直接采信证人证言，径自认定交通集团公司为涉案房屋产权人，系认定基本事实不清。海鸥公司未出具涉案房屋产权证原件，亦未提供相关部门的产权登记情况，一审法院在未要求交通集团公司出庭作证的情况下，径自采信《证明》，属严重违反程序。二、海鸥公司的转租权基础存在严重问题，一审法院未依法查明，系基本事实认定不清。由于涉案租赁房屋权属不清，海鸥公司作为承租人，其转租权基础存在严重问题。退一步讲，即使涉案房屋的产权人为交通集团公司，海鸥公司的转租权基础仍存在严重问题。首先，海鸥公司与交通置业公司签订的《房屋租赁合同》中，未约定海鸥公司享有转租权。其次，2015年5月27日，海鸥公司向上诉人出具《承诺书》，表明其当时未能提供出证明其有合法转租权的相关文件，并且自认之后存在未能成功办理相关转租权证明文件的可能性，该《承诺书》恰恰证明海鸥公司的转租权基础存在严重问题。再次，交通集团公司出具的《证明》对本案至关重要，一审法院应查明其是否属实、是否于2015年7月23日出具及上诉人是否收到等重要事实，而不是故意忽略上诉人未收到该《证明》的事实。三、因一审法院对涉案租赁房屋的权属及海鸥公司的转租权问题等认定不清，涉案房屋租赁合同的效力至今存疑。一审法院认定上诉人在签订涉案房屋租赁合同时明知房屋状况，系认定基本事实错误。在签订涉案房屋租赁合同时，上诉人对涉案房屋的权属问题不清楚，否则不会一直催要相关权利证明文件，且至今亦不清楚其权属状况，不存在明知问题。海鸥公司出具《承诺书》，承诺会去尽快办理所缺失的相关房产证明，恰恰证明当时上诉人对房屋状况不清楚，否则也不会要求海鸥公司提供相关房产证明。一审法院对据以认定涉案房屋租赁合同有效的基本事实，存在认定错误和不清的严重情况，故涉案房屋租赁合同的效力至今存疑。四、假使涉案房屋租赁合同有效，上诉人要求解除涉案房屋租赁合同，既符合合同约定也符合法律规定，一审法院判定错误。根据涉案房屋租赁合同第十一条约定，若涉案租赁房屋权属不清，上诉人享有单方面合同解除权。根据本案具体情况，涉案租赁房屋的产权证明文件对双方签署和履行合同至关重要，直接影响上诉人能否实现合同目的。且根据海鸥公司出具的《承诺书》可知，海鸥公司交付相关权利证明文件，与交付涉案租赁房屋给上诉人使用一样，均属于其应履行的合同主要义务，若其不履行，则构成根本违约。涉案租赁房屋至今权属不清，上诉人的承租权得不到有效保障，随时因被他人主张权利而无法使用涉案租赁房屋，故上诉人要求解除涉案房屋租赁合同符合双方合同约定。一审判决认定相关基本事实不清。五、双方早已无信任基础，继续履行涉案房屋租赁合同已无必要性和可实际操作性。自上诉人向海鸥公司发函之日即2015年7月17日起，双方之间的相互信任已经丧失，没有继续履行合同的可能性与现实性。上诉人正是基于海鸥公司出具《承诺书》和对其的信任，才同意签署涉案房屋租赁合同。但是，合同签订后，海鸥公司始终不愿亦不能提供相关产权证明文件，其行为不仅违反了合同约定和法律规定，更极大地伤害了上诉人的信任，故上诉人于2015年7月17日向其致函表明不再履行租赁合同的真实意思。至今上诉人未收到交通集团公司出具的《证明》，且海鸥公司直到本案审理过程中才拿出上述《证明》，更进一步印证了其违约行为。自2015年7月17日后，涉案租赁房屋装修工程已全面停工近六个月，上诉人亦未实际使用该房屋，因海鸥公司的违约行为导致上诉人的租赁目的已无法实现。海鸥公司因自身过错造成涉案房屋租赁合同无法继续履行，故因涉案房屋空置或其他原因造成的相关损失，应由被上诉人承担一切责任。另外，签订涉案房屋租赁合同后，海鸥公司已被列入全国企业信用信息公示系统经营异常目录，存在被相关部门吊销营业执照的可能性，若继续履行涉案合同，上诉人的承租权更得不到有效保障，故涉案房屋租赁合同不存在继续履行的可实际操作性。双方均有意向且海鸥公司已经找好下家承租涉案房屋，故继续履行租赁合同已经无必要性和实际操作性。六、一审法院严重违反程序，未将本案和（2015）海民初字第04363号案件进行合并审理，导致认定案件基本事实不清，从而作出错误判决，造成上诉人权益严重受损。因涉案房屋租赁合同，海鸥公司于2015年9月向一审法院提起诉讼，要求上诉人支付租金，一审法院受理后确定案号为（2015）海民初字第04363号。针对涉案房屋租赁合同，上诉人于2015年10月向一审法院提起诉讼，要求判令解除涉案房屋租赁合同，即本案。上述两案是基于同一事实发生的纠纷，当事人均向一审法院起诉；两案均须查清双方履行涉案房屋租赁合同的过程和基本事实，涉及到对涉案房屋租赁合同效力的认定，解除及继续履行事宜；且为更合理有效解决双方的争议、利于案件的审结和节约司法资源、便利双方当事人，一审法院应将上述两案合并审理。上诉人已向一审法院提出将两案合并审理的诉讼请求，一审法院罔顾上诉人的合法合理请求和合并审理制度的设立目的，分别审理，导致认定案件基本事实不清，最终作出错误判决，造成上诉人利益严重受损。七、关于清场事宜，是海鸥公司找好下家急于清场，故提出希望法院组织双方进行清场。后双方进行电话沟通约定进行清场，但被上诉人以所谓的一揽子解决事情、装修公司方面的原因及恢复到毛坯状态等理由不配合清场和接收房屋。故由于海鸥公司临时变更清场条件，导致无法进行清场。综上，无论是从房屋租赁合同的约定还是相关法律规定及双方均无继续合作的意愿，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人一审全部诉请，或将本案发回重审，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人海鸥公司答辩称：一审法院已经查明涉案基本事实，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由均与事实不符，且于法无据，其主张依法不能成立，应予以驳回。被上诉人在（2016）苏07民终1665号案庭审后出于减少损失解决矛盾的意愿，要求上诉人单位领导出面进行协商解决租金及解除合同事宜，并要求租金及违约责任可在判决中予以解决。愿意就争端部分进行保留，对解除合同提出条件，愿意上诉人对承租房屋的装修部分解决矛盾后将涉案房屋清场交还被上诉人，且于2016年6月23日上午双方均到达现场，然而上诉人只要求开锁，进行动产清理，同时其承租后也未解决装修问题，且对里边的橱柜及隔断墙拆除等不予处理，所以无法进行交接，根本不具备交还的条件，故上诉人陈述的事实不是被上诉人的过错所致，尤其是该房屋的清场及装修纠纷均是承租人单方的事情，并非被上诉人的配合义务，所以其观点无事实依据和法定事由。综上，涉案房屋租赁合同是合法有效的，被上诉人无任何违约解除情形，依照合同约定和法律规定根本不具备解除的条件和情形，不能把被上诉人的善意化解矛盾理解为过错。
汉能公司向一审法院起诉请求：判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》，海鸥公司承担本案诉讼费用。一审第一次庭审中，汉能公司认为，海鸥公司未及时提供其有权出租涉案房屋的权利文件，违反双方合同约定，故当庭变更诉讼请求为：判令解除汉能公司、海鸥公司《房屋租赁合同》，海鸥公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月31日，汉能公司与海鸥公司签订《房屋租赁合同》，约定海鸥公司将坐落于江苏省连云港市海州区海连中路9号，面积340平方米的房屋出租给汉能公司使用，租赁期限自2015年6月1日至2020年11月30日，其中2015年6月1日至6月30日为免租期，年租金900000元，从第二年度起，在上一年度的基础每年度按照5%递增，租金按6个月为一期支付，每期租金到期日前支付下期租金，首期租金于合同签订后十五个工作日支付。此外，合同第五条约定：乙方（汉能公司）在签订本合同后十五个工作日内须向甲方（海鸥公司）支付相当于1个月房租共计柒万伍仟元人民币作为保证金。第十一条约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方赔偿相当于双倍保证金的违约赔偿金，并承担由此产生的责任.1、甲方延迟交付出租房屋15天以上；2、甲方不承担维修责任，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失；3、出租房屋权属不清，造成乙方无法使用；4、未按约定提前通知乙方，擅自出售或抵押房屋的；5、未经乙方同意，擅自改变房屋现状；6、以欺诈手段骗取定金或租金。合同对其他事项也进行了约定。因涉案租赁房屋的所有权人非海鸥公司，在双方签订房屋租赁合同前的2015年5月27日，海鸥公司向汉能公司出具《承诺书》，载明：“我方承诺会尽快办理所缺失的相关房产证明，如果未成功办理，本公司承诺在合同期内如因产权问题产生纠纷，导致双方不能继续履行合同，则本公司愿意支付赔偿贵方的实际装修损失和半年的房租作为违约金。”。
合同签订后，海鸥公司将涉案房屋交付汉能公司使用。汉能公司称，因海鸥公司未提交房屋产权人同意海鸥公司转租的证明，汉能公司于2015年7月17日向海鸥公司邮寄《合同撤销通知函》，载明：“我司与贵司于2015年5月31日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁位于江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产。因贵司一直未向我司提供之前书面承诺的相关权利证明，导致出租房产处于权属不清状态，无法确定贵司是否具有租赁房产的出租权，我司无法继续履行该合同。根据《租赁合同》相关条款的约定，为切实维护房产权利人与我司的合法权益，经我司决定，撤销我司与海鸥公司的《租赁合同》。此撤销函终止《租赁合同》中双方的权利义务，自到达之日起生效。”海鸥公司于2015年7月20日签收。2015年7月27日，海鸥公司向汉能公司的登记地邮寄《关于2015年7月17日<合同撤销通知函>的回复》及交通集团公司出具的《证明》，其中《关于2015年7月17日<合同撤销通知函>的回复》载明：“贵司于2015年7月17日向我司邮寄的《合同撤销函》已收悉，现针对贵司的函件郑重回复如下：贵司与我司于2015年5月31日签订的《房屋租赁合同》不存在房屋产权不清的问题，我司确保对作出的承诺负责。我司并保证有权对外出租连云港市海州区海连中路9号丘号为第X00281191的房屋（再次见附件交通集团公司《证明》）。希望贵公司严格遵守和履行双方签订的《房屋租赁合同》，否则，造成的一切后果由贵司承担。”。《证明》载明：“交通集团公司作为海州区（原新浦区）海连中路9号第X00281191的房产的所有权人，对下属交通置业公司2012年8月1日与江苏海鸥传媒广告有限公司签订的《房屋租赁合同》予以认可，江苏海鸥传媒广告有限公司有权对承租的商铺等进行出租。”该邮件未被签收，海鸥公司称此后又向汉能公司位于南京的分公司邮寄了上述材料。2015年8月18日，汉能公司就租赁事宜再次向海鸥公司邮寄《函告》，载明：“贵司发出的关于《关于2015年7月17日<合同撤销通知函>的回复》已收悉，回复如下：我司与贵司于2015年5月31日就江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产签署了《房屋租赁合同》。贵司此前始终拒绝向我司提供其承诺的权利证明文件，交通集团公司此前也未对该份物业进行回复和追认，我司于2015年7月17日已经向贵司发出了《合同撤销通知函》，并且业已生效。”。海鸥公司于2015年8月20日签收。
汉能公司在向海鸥公司寄送《合同撤销通知函》的同时，于2015年7月20日向交通集团公司寄送《合同撤销通知函》，载明：“我司与江苏海鸥传媒广告有限公司（以下简称为“海鸥公司”）于2015年5月31日签署了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁位于江苏省连云港市海州区海连中路9号的房产，此处房产所有权属于贵司。海鸥公司始终拒绝向我司提供其承诺的权利证明文件，使我司无法确保其享有对租赁房产的出租权。为切实维护贵司与我司的合法权益，经我司决定，特发出此撤销函，撤销我司与海鸥的《租赁合同》。此撤销函终止《租赁合同》中双方的权利义务，自到达之日起生效。请贵司于收到本函后五日内将有关意见及建议及时答复我司相关人员，并配合我司收回上述房产，与我司友好协商善后事宜。”。该邮件于2015年7月21日签收。
一审法院另查：涉案房屋产权人为交通集团公司，2012年8月1日，交通置业公司与海鸥公司签订《房屋租赁合同》，将位于江苏省连云港市海州区海连中路9号，建筑面积3304.90平方米的原公路管理处办公楼出租给海鸥公司使用，租赁期限为自2012年8月1日起至2020年11月31日止，汉能公司、海鸥公司签订《房屋租赁合同》后，因汉能公司未按合同约定交纳首期租金及保证金，海鸥公司于2015年7月21日向汉能公司寄送《催告通知书》，要求汉能公司于2015年7月30日前支付租金及保证金共计52.5万元。该邮件汉能公司于2015年7月22日签收。
本案一审争议焦点为：一、汉能公司、海鸥公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、汉能公司要求解除与海鸥公司《房屋租赁合同》是否符合双方约定或法律规定。
一、汉能公司、海鸥公司签订的《房屋租赁合同》是否有效。
一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分的约定无效。本案涉案房屋系海鸥公司从交通置业公司承租房屋的一部分，汉能公司、海鸥公司约定的租赁期限未超过海鸥公司剩余租赁期限。汉能公司、海鸥公司签订《房屋租赁合同》时，双方对房屋状况是明知的，故在签订合同之前，海鸥公司向汉能公司出具了承诺书。双方签订合同后，海鸥公司将涉案房屋交付汉能公司使用，在汉能公司装修或使用过程中，作为产权人的交通集团公司非但没有提出任何异议，并且于2015年7月23日出具了《证明》，对交通置业公司与海鸥公司签订的《房屋租赁合同》及海鸥公司转租事宜予以确认。故汉能公司、海鸥公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方有约束力。
二、汉能公司要求解除与海鸥公司《房屋租赁合同》是否符合双方约定或法律规定。
《房屋租赁合同》第十一条约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方赔偿相当于双倍保证金的违约赔偿金，并承担由此产生的责任。1、甲方延迟交付出租房屋15天以上；2、甲方不承担维修责任，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失；3、出租房屋权属不清，造成乙方无法使用；4、未按约定提前通知乙方，擅自出售或抵押房屋的；5、未经乙方同意，擅自改变房屋现状；6、以欺诈手段骗取定金或租金。汉能公司认为，海鸥公司未向其提供权利证明文件的行为，符合该条第3项的约定，汉能公司要求解除合同的条件成就。一审法院认为，涉案房屋系交通集团公司所有，房产证系双方合同附件，不存在权属不清的事实。在汉能公司装修或使用涉案房屋期间，交通集团公司或其他单位和个人，并未提出任何异议或阻止汉能公司使用，亦不存在汉能公司无法使用的事实。故汉能公司要求解除与海鸥公司《房屋租赁合同》不符合双方约定。双方合同签订后，海鸥公司按约定将房屋交付汉能公司使用，已经履行了合同主要义务，海鸥公司不存在违约，亦不符合合同解除的法定条件。综上，汉能公司要求解除与海鸥公司《房屋租赁合同》理由不成立，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决驳回汉能公司的诉讼请求。一审案件受理费1550元，由汉能公司负担。
二审期间，上诉人汉能公司向本院提交涉案房屋的所有权证存根，证明根据该存根无法证明涉案租赁房屋的产权人为交通集团公司，因该存根只记录房屋幢号、建筑面积，无法证明包括涉案租赁房屋。另外根据房管局工作人员口头告知海连中路9号房产被抵押，期限自2015年11月1日至2017年。根据合同第十一条第四款约定，上诉人有权终止合同。
经质证，被上诉人海鸥公司的质证意见为：该证据未加盖印章，真实性需要核实。该证据与本案争议的被上诉人提交的房产证无关联，不能证明被上诉人提交的房产证产权不明或无出租权。被上诉人对涉案房屋没有任何抵押行为，没有违反上诉人主张的租赁合同第十一条第四款的约定，况且涉案房屋具有几十家的商铺，均登记在同一名下，其产权和租赁权没有发生过争议，上诉人未能举证证明涉案房产存在争议。
被上诉人海鸥公司向本院提交交通置业公司工商信息，证明该公司是交通集团公司的全资子公司，与海鸥公司一审举证的产权证明及出租权证明相符，涉案房产所有权人是交通集团公司，交通置业公司有权对涉案房屋进行出租。
经质证，上诉人汉能公司的质证意见为：对其真实性无异议，但不认可被上诉人的证明目的。涉案租赁房屋产权人即使是交通集团公司，但上诉人并未收到交通集团公司的证明，故应当视为其没有授权被上诉人出租，故上诉人已经撤销合同。海鸥公司在一审二次开庭中还说交通集团公司与交通置业公司是同一主体，只是名称进行了变更，被上诉人声称是其自己要求对方出具权利证明文件时知晓这个事实，由此可见被上诉人的陈述是虚假的，该证明文件的真实性存疑。即使该证明文件是事后及在诉讼发生后被上诉人要求对方补充提供的，但提供的时间绝对不是2015年7月23日，而是在诉讼发生后对方的诉讼策略。结合在另案中，对方迟迟不向上诉人提交证据的表现，被上诉人前后矛盾，恰恰证明其主张的证据和事实都是虚假的。
二审期间，本院调取涉案房屋登记簿信息证明，显示涉案房屋在2015年11月1日抵押给案外人，抵押权期限到2017年12月。
对上述房屋登记簿信息证明，经质证，上诉人汉能公司质证意见为：对其真实性、合法性、关联性无异议，海鸥公司已违反租赁合同第二条、第七条、第十一条的约定，涉案房屋权利已被限制，海鸥公司未告知汉能公司房屋已被抵押的情况，已严重违反合同约定，汉能公司有权单方面解除合同。被上诉人海鸥公司质证意见为：对其真实性、合法性、关联性无异议，但该抵押行为不影响对涉案房屋的租赁。海鸥公司无权也并未对涉案房屋进行抵押或出售，未违反合同约定；海鸥公司对交通集团公司抵押房屋不知情，海鸥公司与汉能公司签订的租赁合同在前，交通集团公司抵押在后，没有影响承租人的权益，汉能公司以此为由解除合同不符合合同约定和法律规定。
经审查，本院认证意见为：对上诉人汉能公司、被上诉人海鸥公司所举证据的真实性本院依法予以确认。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，海鸥公司与汉能公司签订的涉案《房屋租赁合同》第七条约定：1、上述房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；2、如需出卖或抵押上述房屋，甲方应提前二个月通知乙方；……
本院再查明，涉案房屋于2015年11月抵押给案外人，至本案诉讼中尚未涤除抵押权。
本案二审争议焦点：1、涉案房屋租赁合同效力如何认定；2、如涉案房屋租赁合同有效，上诉人要求解除合同是否有事实和法律依据；3、一审法院未将此案与（2015）海民初字第04363号案件合并审理是否违反法定程序。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
关于第一个争议焦点。本院认为，汉能公司与海鸥公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并无违反法律禁止性规定的情形存在，应认定为有效合同。对于上诉人汉能公司上诉称涉案房屋存在权属不清、具体座落不明的上诉理由。本院认为，涉案房屋属于交通集团公司所有，汉能公司与海鸥公司签订涉案租赁合同时，海鸥公司已向汉能公司出示了房产证复印件。2015年7月23日交通集团公司亦出具《证明》一份，同意海鸥公司转租涉案场地。对于汉能公司提出的其未收到海鸥公司发出的《关于2015年7月17日<合同撤销通知函>的回复》及交通集团公司出具的《证明》的抗辩，本院经审查后认为，海鸥公司主张其向汉能公司的工商登记地址寄送上述材料未能成功后，又向汉能公司南京分公司寄送了上述材料。汉能公司虽否认收到上述回复及《证明》，但汉能公司于2015年8月18日就租赁事宜再次向海鸥公司邮寄《函告》，载明：“贵司发出的关于《关于2015年7月17日<合同撤销通知函>的回复》已收悉，……”，结合上述事实，本院认为汉能公司以复函的形式认可了其已实际收到了海鸥公司寄送的上述回复及《证明》，故本院对汉能公司的该项抗辩理由不予采信。退一步讲，即使该租赁房屋存在权属争议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，自涉案双方签订合同之后至本案诉讼期间，并无第三方要求汉能公司停止使用涉案房屋，并未造成汉能公司无法使用涉案房屋，并不符合双方约定的合同解除条件。涉案租赁合同注明了房屋座落，与交通集团公司的房屋所有权证载明的座落一致，且汉能公司已对房屋实际进行了装修，双方对于房屋的座落并无争议，故涉案房屋并不存在具体座落不明的问题。故涉案房屋的权属并不存在争议，海鸥公司有权对外转租涉案场地，汉能公司在本案中主张合同效力存疑的上诉理由不能成立，本院对该项上诉理由不予支持。
关于第二个争议焦点。本案中，汉能公司主张海鸥公司违反涉案租赁合同第七条第1、2款和第十一条第3、4款的约定，故汉能公司有权解除该租赁合同。对此，本院认为，本院已认定海鸥公司与汉能公司签订的涉案租赁合同有效，涉案房屋并不存在权属不清的情况，且该租赁合同履行过程中，并未发生汉能公司无法使用涉案房屋的情形，故汉能公司关于海鸥公司违反租赁合同第七条第1款和第十一条第3款约定的上诉理由不能成立。关于海鸥公司是否违反租赁合同第七条第2款和第十一条第4款约定的问题，本院认为，汉能公司在签订涉案租赁合同时已知晓海鸥公司并非该房屋所有权人，汉能公司亦应知晓海鸥公司无权出售或抵押涉案房屋，故汉能公司不可能在涉案房屋出卖或抵押时提前二个月通知汉能公司，该约定明显加重了海鸥公司的义务，违反了公平原则。且涉案房屋抵押发生在汉能公司提起本案诉讼之后，故汉能公司以此为由要求解除合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。海鸥公司在合同履行期间并无其他违约行为，汉能公司要求解除合同的要求无事实与法律依据，本院对上诉人汉能公司的该项上诉理由不予采信。
关于第三个争议焦点。本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条规定：基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。本案与（2015）海民初字第04363号虽然是基于同一事实发生的纠纷，但法律并未规定必须合并审理，一审法院未将上述两案合并审理并不违反法律规定，本院对上诉人汉能公司认为本案程序违法的上诉理由不予支持。
综上，上诉人汉能公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人上海汉能薄膜发电有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。