山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第956号
上诉人（原审原告）刘一萱。
委托代理人张晓宁，山东帆都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛鑫龙源房地产开发有限公司。
法定代表人叶光龙，董事长。
委托代理人王仕清，山东江河海（城阳）律师事务所律师。
委托代理人刘淑峰，该公司职工。
上诉人刘一萱与上诉人青岛鑫龙源房地产开发有限公司（以下简称鑫龙源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第6774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并对本案进行了调查。上诉人刘一萱及其委托代理人张晓宁，被上诉人鑫龙源公司的委托代理人王仕清、刘淑峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘一萱在一审中诉称，2010年12月28日，刘一萱、鑫龙源公司签订《商品房预售合同》，双方约定：刘一萱购买鑫龙源公司开发的位于青岛开发区石雀滩路15号提香海岸×栋×单元×户的商品房一处，交房时间为2011年8月31日前。合同签订后，刘一萱付清了购房款。鑫龙源公司于2012年2月14日要求刘一萱签订日期为2011年11月29日的房屋交接书。为配合办理房产证，在房屋质量仍存在严重问题的情况下，刘一萱无奈签字。鑫龙源公司的违约行为侵害了刘一萱的合法权益，双方就违约金多次协商未果。为了维护刘一萱的合法权益，请求法院判令：鑫龙源公司向刘一萱支付逾期交房违约金132973.75元；鑫龙源公司向刘一萱交付位于青岛开发区石雀滩路15号《提香海岸》×栋×单元×户房产，包括房屋钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》以及实测面积的有关资料；诉讼费、律师费4500元由鑫龙源公司承担。
鑫龙源公司在一审中答辩称，2011年8月31日之前，鑫龙源公司通过电话及媒体公告的方式向包括刘一萱在内的所有业主发出通知，通知交房日期为2011年9月9日至2011年9月11日。在交房期内刘一萱无正当理由拒不办理交房手续。按照商品房预售合同补充条款第五条第四项的约定，应视为鑫龙源公司于2011年9月9日向刘一萱交付了房屋。鉴于刘一萱未按交房通知的要求按期办理房屋交付手续，应视为刘一萱对其权利的放弃。双方合同中约定的违约金比例过高，依法应予调整。刘一萱要求鑫龙源公司支付律师费用缺乏法律依据。综上，鑫龙源公司只应向刘一萱支付8天的逾期交房违约金，其他诉讼请求应予驳回。
原审法院查明：2010年12月18日，刘一萱与鑫龙源公司签订《商品房预售合同》，约定：一、乙方（刘一萱）购买甲方（鑫龙源公司）开发的位于黄岛区石雀滩路15号提香海岸×栋×单元×户的商品房一处，暂测建筑面积为127.48平方米，每平方米单价为12500元，总价款为1593500元；二、甲方定于2011年8月31日前将该房屋交付给乙方，交付条件为甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件。房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理房屋交付手续，乙方应在收到通知之日起3天内会同甲方对房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供上述材料，乙方有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；三、甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。
2011年8月24日，鑫龙源公司给刘一萱开具了购房发票，房款共计人民币1592500元。2011年9月7日，涉案工程进行了竣工验收备案，载明的竣工验收日期为2011年9月5日。2011年9月9日，鑫龙源公司在《青岛早报》上向包括刘一萱在内业主发出交房公告，通知刘一萱等业主于2011年9月9日至11日办理房屋入住交付手续。2012年2月14日，刘一萱、鑫龙源公司签订房屋交接书一份，载明双方于2011年11月29日对涉案房屋进行了交接。
案件审理过程中，刘一萱称其按照交房公告约定的日期到鑫龙源公司办理房屋交接手续时，发现涉案房产存在诸多质量问题，并且鑫龙源公司没有向刘一萱出示《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，导致刘一萱无法签署房屋交接手续。鑫龙源公司称是刘一萱以房屋存在非主体质量问题为由拒绝接收房屋，鑫龙源公司才没有向刘一萱交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。只要刘一萱同意接收房屋，房屋钥匙、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》都可以交付给刘一萱；房屋主体质量之外的其他问题可以在刘一萱接收房屋后由鑫龙源公司进行维修和保修。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，刘一萱、鑫龙源公司双方争议的焦点是：1、涉案房屋没有实际交付由谁造成；逾期交房违约金的起止时间如何界定；2、双方约定的已付款日万分之五的逾期交房违约金标准应否予以调减。结合查明的事实及庭审中刘一萱、鑫龙源公司双方的质证意见，原审作出如下分析判定：
刘一萱、鑫龙源公司签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。由于合同约定房屋交付期限为2011年8月31日前，鑫龙源公司逾期交付，应向刘一萱承担逾期交房的违约责任。刘一萱称其按照鑫龙源公司的交房通知到鑫龙源公司接收房屋时，因涉案房屋存在质量问题，并且鑫龙源公司没有向刘一萱出示《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，刘一萱才没有与鑫龙源公司办理房屋交接手续。鑫龙源公司虽辩称是刘一萱以房屋存在非主体质量问题为由拒绝接收房屋，鑫龙源公司才没有向刘一萱交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，但并无证据证实。因此，鑫龙源公司应向刘一萱承担逾期交房的违约责任。从刘一萱提交的录音资料可以看出，刘一萱未与鑫龙源公司办理房屋交接手续的主要原因是刘一萱认为涉案房屋存在非建筑主体方面的质量问题，而根据该事由并不能认定涉案房屋不具备交付条件，故刘一萱对双方没有办理房屋交接手续亦应承担相应的责任。虽然刘一萱、鑫龙源公司双方没有实际办理房屋交接手续，但双方于2012年2月14日签订房屋交接书中已记载刘一萱、鑫龙源公司于2011年11月29日对涉案房屋进行了交接，应视为鑫龙源公司于2011年11月29日将涉案房屋交付给了刘一萱。因此，鑫龙源公司应向刘一萱支付自2011年9月1日至2011年11月29日期间的逾期交房违约金，刘一萱要求鑫龙源公司支付至2012年2月14日，原审不予支持。因刘一萱、鑫龙源公司双方签订的合同中约定的逾期交房违约金为房价款的日万分之五，而该合同文本系鑫龙源公司提供的格式合同，且双方对逾期交房违约金和逾期付款违约金做出了同一标准的约定，因此，对鑫龙源公司的要求参照租金损失对约定的逾期交房违约金进行调减的主张，原审不予支持。故对2011年9月1日至2011年9月11日的逾期交房违约金，鑫龙源公司应按合同约定向刘一萱支付，为8758.75元（1592500元×0.0005×11天）；对2011年9月12日至2011年11月29日的逾期交房违约金，结合刘一萱、鑫龙源公司双方对迟延交房各自所承担的责任，原审认定鑫龙源公司按房价款的日万分之二向刘一萱支付为宜，为25161.5元（1592500元×0.0002×79天）。鑫龙源公司共应支付刘一萱逾期交房违约金33920.25元。
由于商品房交付的主要标志为交付房屋钥匙，刘一萱是否欠缴物业费不能成为鑫龙源公司拒绝交付钥匙的抗辩理由，而且刘一萱、鑫龙源公司签订的合同中也明确约定交接房屋时鑫龙源公司应向刘一萱提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》和房屋实测面积的有关资料，故对刘一萱要求鑫龙源公司交付房屋钥匙及《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、房屋实测面积的有关资料的诉讼请求，原审予以支持。刘一萱主张的律师费4500元，因不是刘一萱的必要支出，且刘一萱、鑫龙源公司双方未在合同中约定，原审不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鑫龙源公司于判决生效后十日内一次性支付刘一萱逾期交房违约金33920.25元；二、鑫龙源公司于判决生效后十日内将位于青岛市黄岛区石雀滩路15号提香海岸×栋×单元×户的房屋钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及房屋实测面积的相关资料交付给刘一萱；三、驳回刘一萱的其他诉讼请求。案件受理费2959元，由刘一萱负担2311元，鑫龙源公司负担648元。
宣判后，刘一萱、鑫龙源公司均不服原审判决，上诉至本院。
上诉人刘一萱上诉称，一、原审判决刘一萱承担相应责任，不符合法律依据。1、鑫龙源公司至今未向刘一萱提供涉案房产钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、实测面积的有关资料，双方签订购房合同第十三条约定：甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。2、房产公示交房当日刘一萱验收房产验出多项房屋质量问题，如不维修无法交房入住，鑫龙源公司承诺维修验收合格后交房，之后一直拖延不维修不交房，刘一萱多次催促，鑫龙源公司拒不交接涉案房产的所有钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、实测面积的有关资料，因此刘一萱不应该承担责任。二、原审判决认定交付房屋日期为2011年11月29日，不符合法律依据。合同签订后刘一萱付清涉案房屋全部价款，2012年2月14日鑫龙源公司要求签订日期为2011年11月29日的《房屋交接书》。为配合办理房产证，在房屋质量仍存在严重问题，鑫龙源公司未向刘一萱交付涉案房产的所有钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、实测面积的有关资料的情况下，刘一萱无奈签字，但是刘一萱在房屋交接书上明确注明了未交房字样，签字日期为2012年2月14日，鑫龙源公司也盖公章表示同意认可。三、涉案房屋的购房合同是鑫龙源公司制定并提供的。既然鑫龙源公司自己制定和提供格式合同约定违约金为房屋总价的万分之五每日，刘一萱也同意，双方签字盖章认可，因此违约金赔付应该按照房屋总价的万分之五每日执行。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决第一、三项，改判支持刘一萱的诉讼请求；二、鑫龙源公司承担一、二审诉讼费用。
上诉人鑫龙源公司上诉称，一、刘一萱不接收房屋的原因是以“房屋存在非主体结构的质量问题”。刘一萱仅仅以房屋存在非主体结构质量问题，并不能认定涉案房屋不具备交付条件，鑫龙源公司在2011年9月7日取得《竣工验收备案证》，具备了交房的条件。二、关于《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》的领取问题。刘一萱在鑫龙源公司发出房屋交接公告时，以房屋存在非主体质量问题拒不收房，亦视为放弃了对上述两书的领取，鑫龙源公司从未阻止刘一萱领取上述材料。三、关于房屋实测面积的问题。刘一萱已经在办理《房屋交接书》时进行了面积确认，而且刘一萱并未证明其根据《商品房预售合同》的约定向鑫龙源公司提出过要求实测面积。四、关于房屋交付时间的确认问题。鑫龙源公司已经根据《商品房预售合同》的约定，于2011年9月9日在青岛早报上发布公告并通知刘一萱等业主于2011年9月9日至9月11日交房。根据《商品房预售合同》的约定应视为鑫龙源公司实际上于2014年9月9日向刘一萱交付了房屋，2011年9月9日至2011年11月29日的逾期交房违约金不应该支持。五、关于《房屋交接书》的性质认定问题。根据行业惯例来说《房屋交接书》仅是为了配合办理房产证的需要而签署的。鑫龙源公司与刘一萱签订的《商品房预售合同》也明确约定了《房屋交接书》仅是作为办理房屋过户手续的文件。刘一萱以《房屋交接书》的签字日期计算违约金明显错误。六、原审法院以房屋价款的日万分之五计算违约金比例过高，应参照同期银行贷款利率适当调减。综上，请求法院驳回刘一萱的诉讼请求，依法改判鑫龙源公司支付逾期交房违约金数额为2548元。
本院经审理查明，涉案房屋于2012年2月14日完成产权登记，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，本案争议的焦点问题：一、鑫龙源公司逾期交房违约金起止时间如何界定；二、逾期交房违约金标准如何调整。
关于焦点问题一，根据刘一萱与鑫龙源公司签订《商品房预售合同》，鑫龙源公司应于2011年8月31日前将房屋交付给刘一萱。2011年9月9日，鑫龙源公司在《青岛早报》上向包括刘一萱在内业主发出交房公告，通知刘一萱等业主于2011年9月9日至11日办理房屋入住交付手续，但由于双方就房屋质量、《商品房质量保证书》等的交付产生争议，双方未能在鑫龙源公司通知办理入住手续的期间交接成功。2012年2月14日，刘一萱、鑫龙源公司签订房屋交接书一份，该房屋交接书载明双方于2011年11月29日对涉案房屋进行了交接。同日，涉案房屋完成产权登记。综合上述案情，本院认为，刘一萱、鑫龙源公司于2012年2月14日签订的房屋交接书应当视为双方就房屋交接问题达成了一致意见。原审判决鑫龙源公司向刘一萱支付自2011年9月1日至2011年11月29日期间的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。
关于焦点问题二，刘一萱、鑫龙源公司双方签订的合同文本系鑫龙源公司提供的格式合同，双方对逾期交房违约金和逾期付款违约金做出了同一标准的约定。对2011年9月1日至2011年9月11日的逾期交房违约金，原审判决鑫龙源公司应按合同约定向刘一萱支付，并无不当，本院予以维持。对2011年9月12日至2011年11月29日的逾期交房违约金，原审结合刘一萱、鑫龙源公司双方对迟延交接房屋各自所承担的责任，认定鑫龙源公司按房价款的日万分之二向刘一萱支付，原审对该段时间违约金的调整，认定正确，处理得当，本院予以维持。
综上，上诉人刘一萱、鑫龙源公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1232元，由上诉人刘一萱负担648元，上诉人青岛鑫龙源房地产开发有限公司负担584元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年十一月五日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 于国英