浙江省乐清市人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙0382行初53号
原告李晓青等二十人（名单附后）。
指定诉讼代表人李晓青，男，1976年8月30日出生，汉族，住乐清市。
指定诉讼代表人程少贞，女，1964年6月24日出生，汉族，住乐清市。
上述原告委托代理人付鹏博，北京市立圣律师事务所律师。
上述原告委托代理人鹿帅，北京市中银律师事务所律师。
被告乐清市住房和城乡规划建设局，住所地乐清市乐成街道宁康东路98号。
法定代表人朱志成，局长。
委托代理人黄强，乐清市住房和城乡规划建设局工作人员。
委托代理人黄美特，浙江甄博律师事务所律师。
第三人乐清绿城置业发展有限公司，住所地乐清市城南街道千帆东路188号，组织机构代码57933239-6。
法定代表人胡成显，董事长兼总经理。
委托代理人周影，女，1982年7月13日出生，汉族，住杭州市滨江区，系乐清绿城置业发展有限公司员工。
原告李晓青、程少贞、郑信义等二十人不服被告乐清市住房和城乡规划建设局、第三人乐清绿城置业发展有限公司城建行政许可，于2015年6月10日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2015年6月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院认为被诉行政行为或案件处理结果涉及其他利害关系人，故发出公告要求利害关系人在指定期限内作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭审理了本案。因本案的审判须以其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结，本案曾裁定中止诉讼，后恢复诉讼。本院于2015年12月14日公开开庭审理了本案，并于2015年12月15日作出（2015）温乐行初字第57号行政裁定书，驳回原告李晓青等二十人的起诉。原告不服上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院经审理，于2016年7月7日作出（2016）浙03行终151号行政裁定书，撤销原审裁定指令本院继续审理。本院于2016年7月25日重新立案后，依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭审理了本案。原告委托代理人付鹏博、鹿帅、被告副职负责人万永孟及其委托代理人黄强、黄美特到庭参加诉讼。第三人乐清市绿城置业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
被告乐清市住房和城乡规划建设局于2013年9月17日作出售许字（2013）第13号商品房预售证，认为第三人开发建设的绿城玫瑰园（二期）1幢、4幢、5幢及一号商业商品房屋具备公开预售条件，房屋座落地点为乐清市城南街道、用途性质为商住、预售商品房类别普通住宅境内预售建筑面积为29558.80平方米、商贸境内预售建筑面积为5745.44平方米。
原告李晓青等二十人诉称，原告先后从第三人处购买了其所开发的绿城玫瑰园商品房住宅项目期房，并签订商品房买卖合同，预售许可证为售许字（2013）第13号。合同约定，原告购买的是住宅，其土地使用年限为七十年。后原告调查得知，绿城玫瑰园项目所涉的乐清市中心区E-
a地块土地登记档案查询记录和土地使用权证均显示其土地使用年限为2012年4月6日至2052年4月5日，仅为四十年。第三人并未缴清涉案地块的全部土地出让金及相关费用，未取得商品房买卖合同中约定的七十年国有土地使用年限。根据房地产管理法相关规定，商品房预售应当符合“已交付全部土地使用权出让金”等条件，第三人并不符合预售条件，被告颁发商品房预售许可证行为违法，请求人民法院撤销被告乐清市住房和城乡规划建设局于2013年9月17日向第三人乐清绿城置业发展有限公司颁发的售许字（2013）第13号商品房预售证。
原告在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.原告身份证、被告组织机构代码证明、第三人企业法人营业执照、变更登记情况及组织机构代码证，证明当事人的身份情况；2.商品房买卖合同，证明原告从第三人处购买了商品房；3.土地登记档案查询记录、土地使用权证，证明第三人取得的E-
a地块建设用地使用权出让年限仅为40年；4.媒体报道《玫瑰园股东重组未了局》，证明传闻第三人未缴清土地出让金；5.商品房预售证，证明被诉行政行为的内容；6.土地登记记录、出让金发票，证明第三人未缴清土地出让金。
原告在第二次庭审时向本院提交了以下证据、依据：1.土地使用权登记审批表，证明涉案地块出让年限为40年；2.乐清市国土资源局土地出让金缴纳通知书、出让金缴纳清单，证明第三人未缴清土地出让金。
原告在第三次庭审时向本院提交了以下证据、依据：乐清市人民政府办公室抄告单（[2013]11号）、乐清市人民政府市长办公会议纪要（[2012]3号），证明第三人未缴清土地出让金。
被告乐清市住房和城乡规划建设局辩称，2013年9月13日第三人乐清市绿城置业发展有限公司向被告提供商品房预售许可申请表、营业执照、资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、资金投资证明、工程进度证明、施工合同、商品房预售方案等材料，申请商品房预售许可证，被告根据《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国行政许可法》等相关法律法规规定对其进行审查，认为第三人符合申请条件，因此在规定时间内核发售许字（2013）第13号商品房预售证。第三人向被告申请核发涉案商品房预售许可证时，已经提供国有土地出让合同以及土地使用权证，证明第三人已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证，不存在原告诉称的未缴清土地出让金的情况。另外，原告诉称涉案预售证的住宅用地未取得70年的国有土地使用权不符合预售条件，没有事实依据。第三人提供的土地使用权证的备注栏已经清楚标明：涉案预售许可证的土地为商业住宅用地，其中商业为40年住宅为70年。因此涉案商品房预售证的住宅用地为70年。综上，被告作出的售许字（2013）第13号商品房预售证事实清楚、程序合法、法律依据充分，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
被告乐清市住房和城乡规划建设局在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.商品房预售申报表、预售证存根，证明第三人向被告申请商品房预售许可证，被告予以办理的事实；2.企业法人营业执照、暂定资质证书、担保函及担保企业法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明，证明第三人的申请资格及相应担保；3.土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同，证明第三人已经交缴清全部土地出让金取得土地使用权证的事实；4.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明第三人已经取得涉案预售证项目的建设工程规划许可证、施工许可证；5.银行证明、发票，证明第三人投入开发建设的资金已经占到总投资额的25%；6.施工进度计划、建设工程施工合同、预售方案、面积预测测算汇总表及平面图、总平面图、企业投资项目备案通知书、《关于乐清市中心区E-
a出让地块（绿城玫瑰园）建设项目初步设计的批复》、现场照片、商品房销售明码标价报备登记表、关于乐清绿城玫瑰园项目物业用房配置情况的说明、物业服务合同、资金使用计划、乐清市商品房预售资金监管协议备案申请表、浙江省商品房预售资金监管协议书、格式条款受理通知书、格式条款备案编号核发通知书、商品房买卖合同、楼盘信息、抵押权人同意预售证明，证明被告核发涉案商品房预售许可证的其他依据；7.公示，证明公示程序。依据：《中华人民共和国行政许可法》第二十九条至第四十五条，《城市商品房预售管理办法》。
第三人乐清绿城置业发展有限公司述称，同意被告的答辩意见。原告签订合同均在预售许可证颁发之后，行政行为在先民事行为在后，原告并非预售许可证的相对人也不是利害关系人，不具有诉讼主体资格。即便原告具备主体资格，被诉预售许可证于2013年9月颁发，并进行了公示，原告已经知道被诉预售许可证的内容，而原告与第三人所签订的商品房买卖合同也再次明确表述该内容，原告起诉已经超过了六个月的起诉期限。第三人已经缴清土地出让金、住宅出让年限为70年，第三人经申请并提供了相应材料，被告予以发证。被诉预售许可证事实清楚、程序合法、适用法律正确，原告与本案不具有利害关系，且已经超过起诉期限，请求人民法院驳回原告的起诉。
第三人乐清绿城置业发展有限公司在法定期限内向本院提交了以下证据、依据：1.乐清市国土资源局关于乐清绿城置业发展有限公司市中心区E-
a出让地块土地使用期限的说明，证明涉案楼盘住宅出让年限为70年；2.浙江省土地出让金专用发票，证明第三人已经缴纳了土地出让金。
本院依法调取了以下证据：乐清市人民法院（2015）温乐行初字第84号行政裁定书、温州市中级人民法院（2015）浙温行终字第409号行政裁定书，证明关联案件的审理情况。
经庭审质证，本院对上述证据认证如下：对原告提交的媒体报道，被告和第三人对其证据三性不予认可，本院认为，该证据系媒体报道不具有证据的证明力，本院不予采信。对原告第二次庭审时提交的土地使用权登记审批表、乐清市国土资源局土地出让金缴纳通知书、出让金缴纳清单，被告认为上述证据均为复印件，且与本案不具有关联性，第三人认为原告提交上述证据已经超过举证期限；对原告第三次庭审时提交的乐清市人民政府办公室抄告单（[2013]11号）、乐清市人民政府市长办公会议纪要（[2012]3号），被告对上述证据的真实性不予认可；本院认为，原告提交上述证据已经超过举证期限，且与本案不具有关联性，本院不予采信。对被告提交的商品房预售申报表，原告对其中局长意见栏签名及日期的真实性有异议，认为签名颜色不符合规定、日期存在事后添加的情况，本院认为，原告虽提出异议但其理由不足以推翻证据的真实性，该证据能够反映被诉行政行为的审批情况，本院予以采信。对被告提交的税务发票，原告认为部分票据没有印章，对其真实性有异议，且与另案中提供的票据存在重复，本院认为，部分税务发票未经被告加盖核对章，对其真实性不予确认，本院不予采信。对被告提交的浦发银行证明，原告认为该证明没有明确账户和去向，对其真实性有异议，本院认为，证明内容是否完备不影响其证据本身真实性，本院予以采信。对第三人提交的浙江省土地出让金专用发票，原告认为没有原件不具有真实性，本院认为，该发票虽非原件，但已经职能部门加盖核对章，本院予以采信。各方当事人对其他证据的真实性没有异议，本院予以采信。
经审理查明，第三人乐清绿城置业发展有限公司于2013年9月13日向被告乐清市住房和城乡规划建设局申请商品房预售许可，并提交资质证书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关材料。被告于2013年9月17日向第三人颁发了售许字（2013）第13号商品房预售证，认为第三人开发建设的绿城玫瑰园1幢、4幢、5幢及一号商业商品房屋具备公开预售条件，房屋座落地点为乐清市城南街道、用途性质为商住、预售商品房类别普通住宅境内预售建筑面积为29558.80平方米、商贸境内预售建筑面积为5745.44平方米。原告等二十人先后于2013年9月21日至2014年7月2日与第三人签订商品房买卖合同，其中合同第二条明确商品房销售的依据并告知预售商品房批准机关、预售许可证号、备案号。原告不服，向本院提起行政诉讼。
本院认为，《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。被告经审查，认为第三人在申请商品房预售时已经满足上述条件，并未不当。原告诉称第三人未交付土地使用权出让金、投入开发建设的资金未达工程建设总投资的25%的主张，缺乏依据。同办法第七条规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。第三人申请预售许可已经提交了上述材料，材料齐全。开发企业申请预售许可时，虽然需要提交资质证书，但资质审查并非预售许可需要审查的内容。原告诉称第三人属于暂定资质故被诉行政许可违法的主张，缺乏依据。综上，被诉行政行为事实清楚、证据充分、程序合法，原告要求撤销被诉行政行为的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告李晓青等二十人的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告李晓青等二十人负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 吴亦贝
审 判 员 麻乐加
人民陪审员 赵志辉
二〇一六年十一月八日
书 记 员 周婉倩
附：
一、原告名单
1.李晓青，男，1976年8月30日出生，汉族，住乐清市。
2.程少贞，女，1964年6月24日出生，汉族，住乐清市。
3.郑信义，男，1950年11月21日出生，汉族，住乐清市。
4.刘逢兰，女，1963年7月14日出生，汉族，住乐清市。
5.夏璐璐，男，1983年6月25日出生，汉族，住乐清市。
6.陈燕青，女，1980年1月26日出生，汉族，住乐清市。
7.孙璐意，女，1990年5月23日出生，汉族，住乐清市。
8.陈文特，女，1986年2月19日出生，汉族，住乐清市。
9.陈柏炜，男，1991年6月4日出生，汉族，住乐清市。
10.陈青，女，1989年10月16日出生，汉族，住乐清市。
11.卢辉辉，男，1993年12月23日出生，汉族，住乐清市。
12.黄泽，男，1991年4月27日出生，汉族，住乐清市柳。
13.朱罗绮，女，1968年12月14日出生，汉族，住乐清市。
14.赵博杰，男，1989年12月10日出生，汉族，住乐清市。
15.林斌斌，男，1991年4月2日出生，汉族，住乐清市。
16.赵挺，男，1991年1月9日出生，汉族，住乐清市。
17.郑旭，男，1990年7月23日出生，汉族，住乐清市。
18.黄燕素，女，1979年9月20日出生，汉族，住乐清市。
19.郑欧欧，女，1979年4月11日出生，汉族，住乐清市。
20.石华齐，男，1973年5月3日出生，汉族，住乐清市。
二、本判决适用的相关法律依据
1.《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
2.《城市商品房预售管理办法》
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
3.《城市商品房预售管理办法》
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。