广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初1378号
原告：广州宜立物业管理有限公司。住所地，广州市白云区乐嘉路52号机场西小区云顶花园*座***室。
法定代表人：蔡建挥。
被告：李煜棋，男，汉族，1957年4月23日出生，住四会市。
委托代理人：龙川，广东国政（四会）律师事务所律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理了，原告的法定代表人蔡建挥、被告的委托代理人龙川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告为四会市四会大道“四会水岸名都”的物业服务公司，为�会水岸名都的住户提供物业服务，根据与开发商四会市中信房地产开发投资有限公司签订的《前期物业服务合同》第二章第四条的规定，日常服务的内容有：1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理；2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；3、供电、供水等设施设备的维修养护、运行和管理；4、生活服务设施维修养护和管理；5、绿化的养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序和管理；8、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，另外还有定期服务的事项等。并按照与开发商签订的《前期物业服务合同》第三章第十一条规定的标准向小区住户收取物业管理服务费。商铺每月每建筑平方米收取1.20元的物业管理服务费。逾期交纳物业费用的，根据《前期物业服务合同》第十四条第2点的规定，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳�约金。被告为四会市东城区卫民路“四会水岸名都3号商铺、5号商铺、34号商铺、35号商铺、36号商铺的业主，根据《前期物业服务合同》第十三条规定每月应在当月10号前交纳当月的物业管理服务费，但被告自2012年7月份开始至今一直没有交纳3号铺和5号铺的物业管理服务费；从2012年10月份起至今未交纳34号铺的物业管理服务费；从2014年4月份起至今未交纳35号铺和36号铺的物业管理服务费。以上被告所欠的费用，虽经原告多次催促，甚至向其发出催收函催收，被告依然拒绝交纳物业管理服务费。被告恶意拖欠物业管理服务费的行为已经给原告造成了经济上的损失，为此，依据《广东省物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》及签订的《前期物业服务合同》第十四条第3点的规定，请求判令被告：1.支付2012年7月份至2016年5月份的物业管理服务费共计17795.25元及违�金29337.79元（至2016年4月30日）；合计：47133.04元。2.承担本案全部的诉讼费用。
原告举证：1.宜立公司营业执照、组织机构代码证，证明原告的主体资格。2.被告身份证，证明被告的主体资格。3.《前期物业服务合同》，证明原告的主体资格。4.物业管理服务费及违约金的计算说明，证明欠费说明。5.违约金计算表，证明欠费说明。6.水岸名都前期物业管理服务合同。7.催收欠费的函。8.不动产档案证明。
被告辩称：一、答辩人从来不知道有《前期物业服务合同》的存在，我们之间不存在合同关系，该合同对我方不具有法律约束力。答辩人通过本次诉讼后才知道被答辩人与四会市中信房地产开发投资有限公司签订了一份《前期物业服务合同》该合同自始至今我方从来没有见过，物管公司也没有告知我方，根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”我方不予确认，该合同对我方不具有法律约束力。二、被答辩人不应该向我方收取物业管理费。2015年11月26日因被答辩人管理混乱四会建行把《过期催款通知书》贴在我门口中，2016年1月份本人的住宅大门玻璃被打烂、大门被灌入了胶水无法开锁，2016年3月25日我的住宅大门又被他人淋上了红油及门锁灌了胶水。本人确认《3，5，34，35，36号商铺应交管理费及违约金明细表》的欠费时间段，答辩人所购买的商铺是临街的方向以物管公司的管理现状根本无法围敝管理，而且它也没有实施物业管理及基本安保措施，因此不应该收取物业管理费。我所购的铺位及住宅均直接向着绥江河边，物业的前方是道路。晚上我的屋前没有路灯，没有安保岗亭及安保人员，因此这是我拒交物业管理费的原因。法律讲究的是平等原则及权利、义务对等的原则，被答辩人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”物管公司根本无实施物业管理及基本安全保障就对我的物业实施收费，这就违反了权利、义务对等的原则及公平原则。也违反了《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”及四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定，因�物管公司不应该收取所谓的“物管费”。三、本案已过诉讼时效，违约金为无效条款。被答辩人几经变更承包人导致物业管理品质越来越差，一会儿这个是新老板一会儿这个又是承包人，由于物业公司自知强行收费理亏因此他们没有向我方追讨物管费，从法院立案受理起诉之日起向前推算二年，二年以前的物管费因已过二年的诉讼时效依法应予驳回。违约金的条款为无效的条款，假如被答辩人收取物管费的行为符合法律规定，那么物管公司的损失只有物管费的本金部分及利息，而本案中在答辩人完全不知情的情况下被答辩人与第三方作出约定处罚答辩人，而其处罚金额是物管费本金的164.86%，因此是无效条款请法院不予以确认。因此本案物管公司的诉讼就只有本金及利息。
被告举证:1.身份证、常住人口登记卡。证明被告的主体资格、被告与曾佩是夫妻关系。2.外围巡逻登记表。证明本案被告的商铺不在小区范围之内，没有相应的安保措施。3.304房相片。证明被告的房屋门口的相邻的商铺没有门口，原告并没有提供服务。4.外围相片。证明被告的商铺附近是没有安保措施的。5.过期催款通知书及录像。证明在2015年11月26日因原告管理混乱四会建行把《过期催款通知书》贴在被告的商铺中，2016年1月被告的住宅大门被打烂、门口被告注入了胶水无法开锁。2016年3月25日被告的住宅大门被人淋红油及门锁灌了胶水。证明原告的服务不到位。录像主要证明原告管理不到位，社会上的人可以随意进出小区，如果原告的管理到位就不会发生以上情况。
经审理查明：被告是四会大道南水岸名都5号（建筑面积50.55平方米）、34号（建筑面积115.88平方米）、35号（建筑面积80.6平方米）、36号（建筑面积92.86平方米）商铺（首层�的权利人，曾佩是四会大道南水岸名都3号（建筑面积60.53平方米）商铺（首层）的权利人；被告与曾佩是夫妻关系。被告表示本案产生的责任由其独立承担，不需追加曾佩为当事人；对此原告没有异议。上述商铺所在的小区至今未成立业主委员会。2012年7月1日原告与四会市中信房地产开发投资有限公司签订《前期物业服务合同》，四会市中信房地产开发投资有限公司选聘原告为四会水岸名都实施前期物业管理。该合同的期限自2012年7月1日起至业主委员会成立后与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。原告向业主和非业主使用人提供以下服务内容，并达到以下服务质量：每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用门窗、玻璃，做好巡查记录，并及时维修养护；共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、池�照明系统、电梯、消防设施设备、智能化设备、地库排水、发电机设备等。路灯、楼梯灯完好率达95%以上。供电、供水等设施设备的维修养护、运行和管理，包括供水、排水系统、高、低压配电系统等。公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等（但不含人身、财产保险保管责任）。协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，有专业化保安队伍，在物业范围内实行24小时值班及巡逻制度。物业出入口、车库出入口设固定保安岗位，负责来访人员的管理、登记和车辆出入登记、查验工作，小区内由一名以上保安负责巡逻。同时约定本物业工程竣工验收交付使用后，原告按约定的内容及要求提供服务，商铺按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费。第一个月的物业服务费在业主收楼时收取，以后每次收缴物业服务费的时间�每月十号前。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金。原告提供2012年7月1日与被告签订了《水岸名都前期物业管理服务合同》，约定原告提供物业管理服务的期限为2012年7月1日至2014年12月31日。被告称该合同上的签名不是其本人所签署，不申请鉴定。对被告在该小区的住宅被淋油漆一事，原告发现后已及时清理了。被告称在2015年11月26日因原告管理混乱导致四会建行把《过期催款通知书》贴在其商铺中，原告认为已与四会建行沟通。
在庭审中，被告申请了廖锦波、苏志君、黄国明三个证人出庭作证，其三人已出庭作证。证人廖某称原告的保安工作做得不到位。1.保安签到不到两分钟，然后就走了。2.保洁不到位。证人苏志君述称原告的物管管理不到位。1.外来人员进入小区不用登记。2.停车场漏水，我住了很多年都是漏水的。3.楼梯间的卫生不到位，楼梯间有砖头掉下来也不清理。4.外来车没有车位的，但是进入小区停放、住夜。证人黄某称原告的物管管理不到位。1.我的车位是已经购买的，却被人停了。2.关于楼梯灯，我住的那一栋，只有一盏亮。我也打电话给物管，说下班了，这种小事都做不到。3.关于游泳池，为什么要承包给别人，承包给人，那么钱去那里了；小区很少凳子。4.物管也不杀蚊子。5.停车场也不打扫，也很脏。
上述商铺每月应交物业费，其中5号为60.66元、34号为139.06元、35号为96.72元、36号为111.43元，3号为72.64元；3号、5号从2012年7月1日起，34号从2012年10月起，35号、36号从2014年4月起欠交物业费，至2016年5月30日共欠17795.25元。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告提供了2012年7月1日与被告签订的《水岸名都前期物业管理服务合同》，约定原告提供物业管理服务的期限从2012年7月1日至2014年12月31日。被告虽辩称该合同上的签名不是其本人所签，但被告对其该辩解意见未能提供任何依据及不申请鉴定，且被告未否认原告是该小区的物业服务企业，可见原、被告之间存在着事实上的合同关系，故本院对该合同予以确认。且2012年7月1日原告与四会市水岸名都的开发单位四会市中信房地产开发投资有限公司签订《前期物业服务合同》，四会市中信房地产开发投资有限公司选聘原告为四会水岸名都提供前期物业管理服务事宜。该合同的期限自2012年7月1日起至业主委员会成立后与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。原告与四会市水岸名都的开发单位四会市中信房地产开发投资有限公司所签订的《前期物业服务合同》是签约双方的真实意思表示且不违反国家有关法律的强�性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告的商铺位于四会市水岸名都，上述商铺所在的小区未有成立业主委员会，被告应受上述《前期物业服务合同》的约束。《中华人民共和国民法通则》第八十七条“……；负连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务…”被告与曾佩是夫妻关系，被告表示本案产生的责任由其独立承担，不需追加曾佩为当事人，原告表示同意，对此本院不持异议。
由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全�业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，会造成物业服务企业运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的安全、卫生等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过成立业委会并召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企�已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是其所购的铺位及住宅均直接向着绥江河边，物业的前方是道路，晚上其屋前没有路灯，没有安保岗亭及安保人员。另对廖锦波等三名证人证言，因不属直接证据，且需与其他证据相结合才可作为定案依据；其也不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，故被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。
关于被告提出的原告部分诉讼请求超过2年诉讼时效的抗辩，合同约定每次收缴物业服务费的时间为每月十号前，在被告未按时交纳费用时，原告应该知道自己的权利受到侵害。原告于2016年7月14日向本院提起诉讼，其未能举证证明已向被告送达2014年7月前的物业服务费的催收通知书，也不能证明该部分诉讼请求存在诉讼时�中止或中断的事由，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，故本院对被告的该抗辩意见予以采纳，对原告主张的2012年7月至2014年7月13日的物业服务费及相应违约金的诉讼请求不予支持。经核，2014年7月14日至2016年5月30日上述商铺应交物业服务费为10850.23元。
对于物业服务合同中出现的有关滞纳金条款，应该理解为合同双方在词语的选择和表述上不够准确，未能分清违约金与滞纳金的法律区别，双方在合同条款中约定的滞纳金的真实意思表示为违约金。根据民法的公平原则和诚实信用原则，应将物业服务合同中出现的有关滞纳金条款解释为违约金。合同中约定第一个月的物业服务费在业主收楼时收取，以后每次收缴物业服务费的时间为每月十号前。业主和非业主使�人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰向原告交纳滞纳金。被告认为过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”合同法中规定的违约金，主要是以补偿损失为认定基础，本案中，被告迟延交纳物业服务费，给原告造成的损失是资金占用利息�损失，为此，根据上述本院对双方约定的违约金条款在本案中予以适当调整，按照中国人民银行同期同档次的整存整取存款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月11日起计至2016年4月30日为适宜。
此外，拖欠物业服务费问题产生的原因很多，包括开发商遗留问题、物业服务质量问题、邻里关系问题及业主自身的问题等，解决物业服务费拖欠问题仅依靠诉讼的方式无法解决，而应从原因入手寻找正确合理的途径，消除业主选择拖欠物业服务费作为一种手段的环境，诸如加强房地产开发企业的诚信建设、加强业主委员会的自身建设，落实业主委员会的职责，物业服务企业努力提高服务质量等，这些方是治本之策。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条、第六十四条及《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
被告李煜棋应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州宜立物业管理有限公司支付2014年7月14日至2016年5月30日的物业服务费10850.23元及违约金（按照中国人民银行同期同档次的整存整取存款利率分别以每月应交物业服务费为本金，自当月11日起计至2016年4月30日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费979元，由原告负担754元、被告负担225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 邱 毅
审判员 周忠海
审判员 夏睿娜
二〇一六年十二月五日
书记员 何倩仪