黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3351号
上诉人（原审被告）：黑龙江森工小额贷款有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区芦家街81号。
法定代表人：马明河，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙朝阳，黑龙江博权律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：王泽敏，黑龙江泽言律师事务所执业律师。
被上诉人(原审原告)：哈尔滨森海消防设施工程安装有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区双井镇光荣村。
法定代表人：李春梅，经理。
委托诉讼代理人：付广文，黑龙江斌华律师事务所执业律师。
原审第三人：黑龙江森海建筑工程有限公司，住所地利民开发区南京路宏信广场11号楼9门。
法定代表人：李春海，该公司经理。
原审第三人：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区潇湘明珠小区12号楼。
法定代表人：欧阳新海，该公司董事长。
上诉人黑龙江森工小额贷款有限责任公司（以下简称森工贷款公司）与被上诉人哈尔滨森海消防设施工程安装有限公司（以下简称森海消防公司），原审第三人黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海建筑公司）、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成开发公司）因申请执行人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2016）黑0111民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人森工贷款公司的委托诉讼代理人孙朝阳、王泽敏，被上诉人的森海消防公司委托诉讼付广文、森海建筑公司的法定代表人李春海到庭参加诉讼。迅成开发公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
森工贷款公司上诉请求：撤销一审法院判决；判令停止对呼兰区南通新城小区1号楼商服1门、2门、3门、4门、5门、6门的强制执行。事实和理由：（2015）呼民一初字第179号民事调解书不能成为森海消防公司申请强制执行呼兰区南通新城小区1号楼1门、2门、3门、4门、5门、6门的合法依据。森工贷款公司与迅成开发公司达成的《哈尔滨市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且已经进行商品房预售登记，森工贷款公司系涉案房屋的合法真实权利人。涉案房屋不属于森海建筑公司优先受偿权行使范围。森海建筑公司无权就涉案房屋行使优先受偿权。
森海消防公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
森海建筑公司述称，森海建筑公司同意一审判决，请求驳回森工贷款公司的上诉请求。
迅成开发公司在二审庭审中未出庭、未答辩。
森海消防公司向一审法院起诉请求：一、撤销2016呼执异字第33号执行裁定书；二.判令呼兰区南通新城小区1号楼商服1门、2门、3门、4门、5门、6门共六套商服产权归森海消防公司所有的许可执行。
一审法院认定事实：2011年9月15日，森海建筑公司与迅成开发公司签订建设工程施工合同，承建由其开发的位于哈尔滨市呼兰区南通心城东小区一期1栋、2栋商住楼。2011年11月21日，迅成开发公司取得南通心城东小区1栋至5栋的商品房预售许可证[（2011）哈房预售证第HL0019号]。2012年5月10日，上述两公司就上述施工协议签订房源补充协议，约定以包括南通心城东小区一期1栋1门、2门、3门、4门、5门、6门六套商服在内的房屋抵付工程款。2012年6月10日，森海建筑公司就上述六套房屋办理了进户手续并实际占有使用。2012年12月11日，哈尔滨市龙盛小额贷款有限责任公司（以下简称龙盛公司，后更名为森工贷款公司）与迅成开发公司签订哈龙盛（2012）借字031号《借款合同》，约定：迅成开发公司向龙盛公司借款人民币2000万元，借款期限自2012年12月11日至2013年9月10日。同时，还签订哈龙盛（2012）抵字031号抵押合同，约定：迅成开发公司以其开发建设的坐落于呼兰区师专路西、建设南路南1、2、3、4号楼房产为上述借款提供抵押担保。2012年12月13日，两公司就上述抵押房产办理了抵押权证（抵押权证号：哈房建呼字第HL12303467号），其中包括本案六套商服。2014年6月19日，哈尔滨市工商行政管理局南岗分局出具《准予变更通知书》，准予龙盛公司更名为“黑龙江森工小额贷款有限责任公司”。2014年7月3日，森工贷款公司与迅成开发公司签订黑森工（借）展字[2014]第3号《贷款展期协议》，双方将上述借款的还款期限延展至2014年12月20日。迅成开发公司对上述借款已偿还借款利息1300万元，尚欠借款本金2000万元及自2015年3月9日之后的利息。2014年5月10日，森海消防公司与森海建筑公司签订南通心城东小区13栋、14栋、15栋楼水电、消防施工合同，合同约定森海建筑公司以迅成开发公司抵顶的南通心城东小区房屋抵付工程款。森海消防公司实际施工了14栋、15栋、16栋的水暖、电气、消防、通风工程。工程完工后，森海消防公司与森海建筑公司进行结算。2015年迅成开发公司与森海建筑公司因工程款决算和履行交付抵顶工程款的房屋发生纠纷，森海建筑公司未能向森海消防公司履行工程款给付义务。2015年6月29日，森海消防公司起诉森海建筑公司、迅成开发公司主张工程款[案号：（2015）呼民一民初字第179号]。在该案中，依森海消防公司申请对涉案房屋进行了诉讼保全。2015年12月30日，森海消防公司与森海建筑公司、迅成开发公司就工程款达成调解一致，该院下发（2015）呼民一民初字第179号民事调解书，调解项如下：森海建筑公司于2016年3月30日前给付原告森海消防公司工程款960万元，迅成开发公司承担连带责任。2016年9月26日，森工贷款公司以涉案房屋迅成开发公司已抵押给森工贷款公司，并办理了抵押登记为由对上述案件中保全裁定及执行向该院提出书面异议，提出森工贷款公司对涉案房屋拥有排他的担保物权，享有优先受偿权。2016年10月14日，该院在（2015）呼执字第1096-8号执行案件中[原告森海建筑公司诉迅成开发公司工程建设施工合同纠纷（2015）呼民一民初字第177号案件的执行案件]，注销涉案六套商服的抵押登记。2016年10月18日，呼兰区人民法院作出（2015）年呼执字第1096-9号执行裁定书，将交付森海建筑公司的上述房屋予以查封。南通心城东小区至今未办理竣工验收手续。2016年11月2日，该院经审查，对森工贷款公司提出的执行异议作出（2016）呼执异字第35号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。2016年11月14日，森海消防公司向该院提起申请执行人执行异议之诉。
另根据森工贷款公司提交的证据（2015）哈民三商初字第185号案件的民事裁定书及判决书查明，2015年11月3日，森工贷款公司（即龙盛公司）在哈尔滨市中级人民法院起诉迅成开发公司、舒志。2015年11月18日本院作出（2015）哈民三商初字第185号民事裁定书对涉案抵押房产进行了诉讼保全，其中含本案中的六套商服。2015年12月25日，本院作出（2015）哈民三商初字第185号生效民事判决书，判决第三项：森工贷款公司对涉案抵押房产在担保范围内就其折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。
一审判决认为，森海建筑公司是南通心城东小区1栋楼的建筑单位。该公司在2012年5月10日施工期间与开发单位迅成开发公司约定以在建工程房屋（含涉案六套商服）抵付工程款，发生于迅成开发公司取得上述楼房商品房预售许可证之后，内容亦不违反法律的规定，应认定合法有效。森工贷款公司主张上约定无效的抗辩，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿的批复》第一条规定：人民法院在受理房地产纠纷案件和执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2012年6月10日、11日，森海建筑公司对涉案六套办理进户手续，并实际占有使用，结合南通心城东小区至今未办理竣工验收手续的事实，应视森海建筑公司是在法定六个月期间内行使建设工程款的优先受偿权而取得涉案六套商服，迅成开发公司在将涉案六套房屋处分给森海建筑公司后，未经森海建筑公司允许，在2012年12月将上述房屋抵押给森工贷款公司，并对上述房屋办理了抵押登记，综合上述事实，应认定森海建筑公司因取得涉案六套商服而实现的建设工程款优先受偿权优于森工贷款公司对涉案六套商服拥有的抵押权、债权。森海建筑公司随后将之处分与同小区建设工程分包森海消防公司，建设工程款优先权亦随之转让，参考最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》（总第65辑）就该问题回复“建设工程债权转让后，受让人也应享有优先受偿权”的指导精神，自然优于森工贷款公司就涉案房屋取得的抵押权、债权。森工贷款公司抗辩称森海建筑公司、森海消防公司明知涉案商服已抵押而仍就涉案房屋进行民事调解、事实处分而侵害了该公司权利的主张及一审法院错误查封其财产的主张，无事实依据，于法无据，不予支持。森工贷款公司以合同相对性为由认为森海建筑公司无权将债权转让与森海消防公司的主张，于法无据，不予支持。综上，结合涉案房屋基于在合法有效的时间内抵偿工程款，且已被交付森海消防公司及森海建筑公司实际占有并办理进户手续的事实，确认森工贷款公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，森海消防公司请求准许继续执行涉案房屋的诉讼请求，应予支持。根据法律规定，本判决若生效，则（2016）呼执异字第33号执行裁定书自动失效，故对森海消防公司要求撤销上执行裁定书的诉讼请求，不予重复处理。综上，根据中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决：一、准许执行本院作出的（2016）呼执异字第33号执行裁定书中止执行的位于哈尔滨市××区××心城东小区××楼1门、2门、3门、4门、5门、6门商服；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由黑龙江森工小额贷款有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：森工贷款公司是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任之规定，案外人就执行标的主张阻却人民法院强制执行的，应当证明其享有足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案中，森海建筑公司是承建涉案工程的施工人，森海建筑公司与迅成开发公司在2012年施工过程中便约定以包括涉案房屋在内的由森海建筑公司承建及实际施工的在建工程房屋抵顶工程款。森海建筑公司在施工过程中，将案涉工程的水暖、电气、消防、通风等工程分包给森海消防公司。施工完成后，森海消防公司与森海建筑公司、迅成开发公司因工程款决算和履行交付抵顶工程款的房屋发生纠纷，经法院调解进入执行程序后，迅成开发公司将案涉房屋为森海消防公司办理了进户手续及出具了收费票据。森工贷款公司就案涉房屋向法院提出异议，主张案涉房屋迅成开发公司已抵押给森工贷款公司，并办理了抵押登记，其享有案涉房屋的排他的担保物权，享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号第一条的规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。依照该规定，森海消防公司的优先受偿权优于抵押权和其他债权。森工贷款公司与迅成开发公司因借贷产生纠纷，双方约定以物抵债。而该约定实为债务的清偿。且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权变动手续前，清偿行为尚不成立。一审法院根据涉案房屋已被实际交付于森海消防公司的事实，确认森工贷款公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以确认。森工贷款公司的上诉主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，森工贷款公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由森工贷款公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆军
审 判 员 金 玲
审 判 员 贾延春
二〇一七年八月八日
法官助理 张天翼
书 记 员 赵春莹