北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07265号
上诉人（原审原告）赵龙，男，1990年4月10日出生。
委托代理人张良杰，北京市海铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京明珠奥莱商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号6层。
法定代表人王磊，总经理。
委托代理人吴月超，北京夏安律师事务所律师。
上诉人赵龙因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第13398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，赵龙诉至原审法院称：2013年6月15日，我与北京明珠奥莱商业管理有限公司（以下简称明珠奥莱公司）签订了《场地租赁合同》及《补充协议》，约定我从明珠奥莱公司处租赁北京市西城区明珠市场×号场地进行百货销售经营；租金每月4500元，管理费每月530元，保证金20000元，同时还约定实际起租日期以商场正式开业日期为准。合同签订后，我向明珠奥莱公司交付保证金20000元，预付了租金27000元，管理费1590元，另我装修支出8600元。由于明珠奥莱公司组织管理不力，导致商场至今未能正式开业，具体表现为：1、商场电梯长期未开通，直接造成客流不足。2、各场地装修进度不同步，至今仍有大量场地装修未完工，无法正式营业。且由于明珠奥莱公司管理不善造成大量商户撤店，使商场更加不具备开业条件。3、面对严重局面，明珠奥莱公司作为管理服务者不仅未采取任何有力措施加强管理和进行有效广告宣传，未尽到商场作为管理服务者的主要义务，反而刁难商户造成更多商户流失，为正式开业制造了更大的障碍。4、明珠奥莱公司为了将七层重新整体出租，多次要求我等七层商户全部搬至六层否则只能撤店，实际上逼迫商户主动撤出，至此更不具备正式营业条件。5、明珠奥莱公司以不予出具保证金收据，扣除保证金为胁迫，要求我及众多商家撕毁《场地租赁合同》，并重新与第三方北京明珠正阳商业管理有限公司（以下简称明珠正阳公司）签订合同。第三方明珠正阳公司已经实际接管了该商场，而明珠奥莱公司无法实际履行原合同。在我不在场的情况下，明珠奥莱公司利用各种不良手段从我的店员处拿走合同书，并叫该店员代替我在新的合同上签字。我对此坚决不予认可，但却没有办法要回原来的合同文本。6、明珠奥莱公司为了推卸责任在其违约在先导致我与广大商户被迫放弃经营的情况下，收集所谓“广大商户违约的证据”，并据此通知我以及广大商户解除合同限期搬离。明珠奥莱公司的上述行为已构成根本违约，使我对其丧失了信赖基础，合同目的无法实现，且已经无任何履行之可能性。经多次交涉未果，故诉至法院，要求判令解除我与明珠奥莱公司之间的《场地租赁合同》；返还租金27000元，管理费1590元，保证金20000元，赔偿装修损失8600元；诉讼费由明珠奥莱公司承担。
明珠奥莱公司答辩称：我方与赵龙间的场地租赁合同已经解除，现赵龙与明珠正阳公司存在场地租赁合同关系，我方不是本案的适格主体。另外，根据我方与赵龙间的场地租赁合同，赵龙实际使用了我方的场地，应承担相应的租金和管理费；赵龙延迟支付租金超过20日，根据场地租赁合同的约定我方有权解除合同且保证金不予退还，赵龙主张装修损失缺乏事实及法律依据，故不同意赵龙的诉讼请求。
原审法院经审理认为：赵龙与明珠奥莱公司签订的《场地租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。双方签订的场地租赁合同约定明珠奥莱公司的义务是为赵龙提供经营场所，并提供保洁、保安、消防等物业管理服务。并未约定明珠奥莱公司有提供商业宣传、组织经营管理等义务，故赵龙以各场地装修进度不同步、明珠奥莱公司未采取有力措施加强管理和进行有效广告宣传等为由，要求与明珠奥莱公司解除合同，缺乏法律依据；根据赵龙提供的照片，某部位地灯损坏，及电梯标识出现问题，明珠奥莱公司在物业管理过程中存在瑕疵，但这均不能构成明珠奥莱公司根本违约，不能成为赵龙拒付租金及要求解除合同的充分理由，故赵龙要求解除与明珠奥莱公司之间的租赁合同，返还租金、管理费，赔偿装修损失之诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，法院不予支持。赵龙要求明珠奥莱公司返还保证金一节，根据双方合同约定，若赵龙逾期连续迟延支付租金超过二十日的，明珠奥莱公司有权单方面解除合同且保证金不予退还。根据查明的事实，赵龙自2013年10月1日开始营业，故赵龙最晚应于2014年3月1日支付下一个半年的租金，赵龙未按时交纳2014年4月之后的租金，其欠付租金的行为已构成违约，明珠奥莱公司通知赵龙解除合同及主张不退还保证金，合法有据，赵龙要求明珠奥莱公司返还保证金的请求，法院不予支持。明珠奥莱公司提交赵龙与明珠正阳公司间的场地租赁合同，用以证明赵龙与明珠正阳公司间存在场地租赁合同关系，赵龙对该合同不予认可，未向法院提供充分有效的证据证明，且该合同是否有效并不影响本案的认定及处理结果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项条、第九十六条之规定，原审法院于2015年4月判决：驳回赵龙之诉讼请求。
判决后，赵龙不服，以明珠奥莱公司未正式开业、未履行组织宣传管理等义务、胁迫其解除合同在先等为由上诉至本院，请求撤销原判、依法改判支持赵龙的原审诉讼请求。明珠奥莱公司同意原判。
经审理查明：赵龙（乙方）与明珠奥莱公司（甲方）于2013年6月15日签订《场地租赁合同》及《补充协议》。约定乙方承租甲方北京市西城区西单明珠市场×号场地（以下简称“该场地”），该场地面积为9平方米。该场地的经营范围为服装。合同第二条约定该场地的租赁期限为2年，自2013年8月8日起至2015年8月7日止；约定租金标准为每月4500元，租金不包括物业管理费、电费等其他费用；租金支付方式为半年支付制，首期租金于合同签定当日支付，乙方向甲方第一次支付租金人民币2700元整，此后乙方均应于上期租金期限届满前至少30天支付下期租金；实际起租日期以正式开业日期为准，但需支付自行装修的电费及其他费用。合同第四条约定，为了确保合同的履行，乙方同意在签定本合同时向甲方交纳保证金，即20000元，本合同履行期满，乙方迁出场地后，双方办理完毕场地交接手续，二个月后，如无客户索赔、投诉等问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴税、费后，甲方退还乙方保证金本金，不计利息。出现以下情形，保证金不予退还：乙方违反本合同的约定或违反法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正而乙方逾期未改的；本承租期内，乙方未经甲方书面认可擅自提前终止本合同的。本协议规定的其他不退还保证金的情形。合同第五条甲方的权利与义务项下约定：甲方为乙方提供营业期间所需的空调；甲方对本楼层进行物业管理，提供保安、保洁、消防等服务；……合同中延期付款的违约责任项下约定：乙方违反本合同第三条的约定，每逾期一天，应按照未付款金额的千分之五向甲方支付违约滞纳金；逾期满十日，甲方有权暂扣乙方货物抵赔所欠租金及滞纳金；连续迟延支付租金超过二十日或累计迟延支付超过三十日的，甲方有权单方面解除合同且保证金不予退还，并且乙方应在合同解除之日起三日内迁出本楼层；如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施，因此造成的损失由乙方承担。同日，双方签订的《补充协议》约定：一、乙方除了向甲方按时交纳租金外还需交纳市场管理费每月530元，三个月一交纳，小计1590元，第一次管理费用于签定合同时与第一次租金一起交纳。二、该商城的开业日预定于2013年8月8日，鉴于整体装修进度考虑，若开业日提前或延后，起租日期按实际开业日期计算。
合同签订后，赵龙向明珠奥莱公司交纳6个月房租27000元、3个月管理费1590元、保证金20000元。2013年8月23日，赵龙与北京东方金望装饰有限公司签订《协议书》，约定北京东方金望装饰有限公司为赵龙提供装修服务，工程地点在西单明珠7层326-2号，工程造价为8600元。赵龙还提供北京东方金望装饰有限公司报价表。
明珠奥莱公司曾向赵龙发出《关于解除﹤场地租赁合同﹥以及支付房租的通知》，并张贴于赵龙商铺门口，内容为：“鉴于1、赵龙（以下简“被通知人”）与明珠奥莱公司（以下简“通知人”或“本人”）于北京市西城区西单明珠市场签署西单明珠×《场地租赁合同》，约定被通知人应当于上期租金期限届满前至少30天支付下期租金。2013年10月1日前，被通知人开业，至2014年3月1日前应交下期租金，通知人数次催要租金，但被通知人均不予支付。通知人催要租金，被通知人明确拒绝不予支付应付租金。另被通知人自开业以来经常不到岗经营，对整体市场造成无法挽回的损失。鉴于上述，通知如下：1、《场地租赁合同》于被通知人收到通知之日解除，被通知人立即支付逾期未付的租金及违约金；2、被通知人收到本通知即日立即搬离场地内物品，腾空场地。”明珠奥莱公司称发出通知的时间是2014年4月21日，赵龙称时间记不清了。
赵龙称商场电梯长期未开通，直接造成客流不足。各场地装修进度不同步，至今仍有大量场地装修未完工，无法正式营业。并提供了商场招商平面图、照片及录音等证据。照片显示有部分地灯不亮，电梯标识停靠楼层为1、6、8。在电梯门上标明6层、7层韩国精品服饰城盛装开业，并标明了6、7层经营的商品种类。
明珠奥莱公司提供《场地租赁合同》一份，该合同注明甲方是明珠正阳公司，乙方是赵龙，落款时间2013年10月1日。约定乙方承租甲方北京市西城区西单明珠市场×号场地（以下简称“该场地”），该场地面积为9平方米。该场地的经营范围为服装。合同第二条约定该场地的租赁期限为2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止；约定租金标准为每月4500元，租金不包括物业管理费、电费等其他费用；租金支付方式为半年支付制，首期租金于合同签定当日支付，乙方向甲方第一次支付租金人民币2700元整，此后乙方均应于上期租金期限届满前至少30天支付下期租金；实际起租日期以正式开业日期为准，但需支付自行装修的电费及其他费用。合同第四条约定，为了确保合同的履行，乙方同意在签定本合同时向甲方交纳保证金，即20000元。明珠奥莱公司还提供《场地租赁合同》的补充协议一份，约定乙方除了向甲方按时交纳租金外还需交纳市场管理费每月530元，三个月一交纳，小计1590元，第一次管理费用于签定合同时与第一次租金一起交纳。上述合同及补充协议乙方签名处显示：赵龙。赵龙对上述租赁合同及补充协议签名均不予认可，并提供证人刘×到庭作证。刘×称：大约在2013年10月中旬开始在明珠百货7层36-2号摊位当店员，店主是赵龙。2013年10月中旬到11月底，观光梯没开通的情况下，每月的营业额只有一单。观光梯开了以后，有几个摊位撤离了，客人认为没有正常经营或不经营，也影响了销售。2014年1月扶梯开了以后，客流量有所提升，一直持续到2014年3月中旬，人又开始少了，而且商场已经没什么人了。2013年12月中旬，明珠奥莱公司曾找我说要改合同，并称我可以去六楼看看有没有喜欢的摊位，如果换成10月份的开业的合同就给我押金单。2013年12月31日，我与明珠奥莱公司签订了新的合同，签的赵龙的名字，但赵龙并不同意，我是怕押金不退才签的合同。
原审庭审中，赵龙、明珠奥莱公司均认可赵龙自2013年10月1日开始在西单明珠市场经营。赵龙称2014年5月初从市场撤离，明珠奥莱公司称赵龙于2014年5月26日从市场撤离。
上述事实，有《场地租赁合同》、《补充协议》、北京银行账户明细单、协议书、收据、招商平面图、照片、《关于解除﹤场地租赁合同﹥以及支付房租的通知》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：赵龙与明珠奥莱公司签订的《场地租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。明珠奥莱公司向赵龙交付了场地，赵龙应当依约支付租金。赵龙上诉称明珠奥莱公司并未正式开业、不应起算租金，对此，明珠奥莱公司称已于2013年10月1日起正式开业，而根据原审庭审笔录以及本院查明的事实，赵龙亦认可从2013年10月1日起入场经营，故本院对赵龙的此项上诉意见不予采纳。赵龙上诉称根据合同第5.6条的约定，明珠奥莱公司有组织宣传、组织经营管理的义务，对此，明珠奥莱公司称合同5.6条系关于甲方（即明珠奥莱公司）进行商业管理的权利的约定、明珠奥莱公司无违约行为，赵龙亦未能就其此项主张提供其他充分证据加以证明，故赵龙此项主张缺乏事实与合同依据，本院不予采纳。赵龙上诉称明珠奥莱公司胁迫其解除合同、其暂不支付后续租金行为系行使不安抗辩权，对此明珠奥莱公司不予认可，赵龙亦未能提供充分证据加以证明，故其此项上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，赵龙的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1230元，由赵龙负担（已交纳615元，余款615元于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费1230元，由赵龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一五年七月二十日
书 记 员 杨春雪