湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1326号原告：向丽兰。委托诉讼代理人：洪建军。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李惠鸿。委托诉讼代理人：李润奇。原告向丽兰诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法组成合议庭于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告向丽兰的委托诉讼代理人洪建军，被告大汉公司的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向丽兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金69745元；2、判令被告按每日116.76元的标准支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金，从2016年1月1日计算至被告办好不动产权证书之日止（计算至起诉时即2017年5月10日为57795元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第3幢1904号房，总房款为389191元，合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。第十五条约定出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，双方还签订了一份格式化的《补充协议》，该补充协议第九条约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款每日万分之三支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，且至今没有为原告办理房屋产权登记证书。故此，被告已构成逾期交房违约和逾期办证违约，依法应当承担违约责任。具体为：1、逾期交房违约金，即自2014年1月1日起至2016年6月14日止，共计896天，按每日77.84元的标准支付，合计69745元；2、逾期办理房屋产权登记证书违约金，即按每日116.76元的标准支付，从2016年1月1日起计算至被告为原告办理好不动产权证书之日止。被告大汉公司辩称：1、原告请求被告支付逾期交房违约金已部分超过诉讼时效；2、双方在《补充协议》第九条约定，被告配合办证的时间是交房之后730天，现双方办理房屋交接手续的时间为2017年5月17日，被告配合办证的时间最迟应为2019年5月17日，故被告并未构成逾期办证，不存在支付逾期办证违约金的事实；3、即使认定被告违约，原告请求的违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的收款收据NO.0018235，被告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该证据能证实原告已履行相关合同义务的事实，本院予以采信；2、对被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该二份证据与原告证据3、4相一致，本院对其真实性予以确认；3、对被告提交的《大汉.龙城商品房交接书》，原告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该证据与回复函可以相互佐证，能证实原告于2017年5月17日收房的事实，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月14日，原告向丽兰及其前夫舒清阳与被告签订《商品房买卖合同》，约定：向丽兰、舒清阳购买被告开发的位于紫东片区大汉龙城兴龙府第3幢1904号商品房，房屋总价为389191元；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；若被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。如因出卖人的责任，买受人不能在2015年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。同日，双方又签订了《补充协议》，该协议第九条约定：“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年12月14日向被告交购房首付款119191元，通过住房公积金贷款270000元，庭审中被告认可原告的购房款已交付完毕。2013年12月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区3栋工程质量经竣工验收合格，但尚未取得《竣工验收备案表》，原告于2017年5月17日已收房。另查明，2016年6月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区3栋取得《竣工验收备案表》，但被告至今仍未给原告办理好不动产权属证书。再查明，向丽兰与舒清阳于2001年3月24日在溆浦县民政局登记结婚，于2015年4月10日在怀化市鹤城区民政局登记离婚，双方在离婚协议第二条约定“婚后位于大汉龙城房屋一套（按揭），由女方工资按揭，该房所有权属女方……”。本院认为：原告及舒清阳与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。在向丽兰与舒清阳离婚后，依离婚协议约定，诉争房屋归向丽兰所有，故由向丽兰一人主张权利符合法律规定。原、被告双方约定被告于2013年12月31日前履行交房义务，并在交房时取《竣工验收备案表》，但诉争房屋于2016年6月14日才取得《竣工验收备案书》，被告的行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，故对原告要求被告支付2014年1月1日至2016年6月14日逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对逾期交房违约金的标准，被告认为过高，请求法院予以调整，参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，本院酌定由被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，被告应支付原告2014年1月1日起至2016年6月14日止的违约金计算为34871.51元（389191元×0.0001×896天）。被告辩称原告主张2015年12月31日之前的违约金已超过两年诉讼时效，因被告逾期交房违约行为呈持续状态，不应把逾期的每一天割裂成一个个普通债权，故对于被告该辩解，本院不予采纳。关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原、被告在《补充协议》中明确由双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证。对于“双方约定交房”到底系实际交房的时间还是原合同约定的时间，本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书。原告于2017年5月17日收房，那么被告为原告办理不动产权属证书的最后时间为2019年5月16日，现原告起诉要求被告支付逾期办证违约金，不符合双方约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告向丽兰支付逾期交房违约金34871.51元；二、驳回原告向丽兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2851元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担671.79元，原告向丽兰承担2179.21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向好英审 判 员  李军康人民陪审员  黄巧云二〇一七年九月二十七日代理书记员  陶丽如附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。