湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0408民初172号
原告:衡阳市华憬物业管理有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区立新路18号。
法定代表人：赵峰，该公司经理。
委托代理人:王斌，湖南业达律师事务所律师。
委托代理人：刘友明，男，汉族，1962年9月20日出生，该公司员工。
被告:刘玲，女，1978年1月29日出生，汉族。
委托代理人：石文平，男，汉族，1975年10月15日出生。
原告衡阳市华憬物业管理有限公司（以下简称华憬物业公司）与被告刘玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华憬物业公司委托诉讼代理人王斌、刘友明以及被告刘玲的委托代理人石文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华憬物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费10691元；2、判令被告向原告支付自2007年6月20日至2017年12月31日的违约金4073元（截至2017年12月31日，以上合计14764元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告华憬物业公司于2009年9月28日起负责蒸湘世纪城的物业管理，并于2011年1月29日与衡阳市蒸湘世纪城业主委员会签订《衡阳市蒸湘世纪城物业服务管理合同》，于2013年4月25日与衡阳市蒸湘世纪城业主委员会签订《蒸湘世纪城物业管理服务协议》，且2016年、2017年续签了此合同。根据物业服务合同的约定，原告提供的物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积向原告支付物业管理服务费。其中《蒸湘世纪城物业管理服务协议》中约定业主逾期支付物业管理费，从逾期之日起按法律规定加收违约金。自2008年7月22日至2017年12月31日止，被告一直拒绝交纳物业管理费，原告多次催交未果。截至2017年12月31日止，被告尚须依约支付所欠物业费10691元。另被告拖欠物业费的行为已侵犯了原告的合法权益，被告应向原告支付截至2017年12月31日止的违约金4073元。
被告刘玲辩称，物业公司所诉与事实不符，物业公司未与被告签订物业管理合同，并物业管理费计算也有错误，被告方已经缴纳到了2010年6月份。2010年5月25日，因为被告母亲在小区内被狗咬了，而物业并未重视，被告多次找物业协商未果。另原告方在物业管理期间，并没有尽到应尽的义务。故被告拒绝缴纳物业管理费合理。现原告将被告的车位还私自出租，原告方保安还出具了欠条给被告，这个款项应该偿还给被告。现原告一直未向被告催收物业费，故该案已经超过了诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：被告刘玲为衡阳市蒸湘区立新路40号蒸湘区世纪城小区雁峰苑E栋302号房业主。原告华憬物业公司于2009年9月28日起负责蒸湘世纪城的物业管理，并于2011年1月29日与衡阳市蒸湘世纪城业主委员会签订《蒸湘世纪城物业管理服务合同》，又于2013年4月25日与衡阳市蒸湘世纪城业主委员会签订《衡阳市蒸湘世纪城物业服务管理合同》，且于2016年、2017年双方协商同意延续此合同。根据物业服务合同的约定，由原告为被告所在的小区提供物业管理服务，物业费收取标准为0.6元/月/㎡收费，被告房屋面积为141.41㎡，被告逾期缴纳物业费应按法律规定支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告自2009年9月28日起至2017年12月31日止一直未缴纳物业费。2017年8月5日，衡阳市蒸湘世纪城业主委员会发出通知，告知原告《蒸湘世纪城物业服务合同》自动延续的申请将于2017年8月20日终止，8月21日到新中标物业公司进场交接前的时间段为过渡期。2017年12月31日，原告停止为衡阳市蒸湘世纪城小区提供物业服务。
另查明，2010年5月25日，被告母亲吴炎秀被狗咬伤，在衡阳市疾病预防控制中心进行了治疗，花费了医药费1420元。
再查明，2018年2月10日，案外人何孝业向被告刘玲出具了一张欠条，欠条载明：欠到雁峰苑E栋302房刘玲现金900元（126号车位2016年上半年租金）。
以上事实，有双方的在庭陈述，原告提交的证据1-7业委会通知、物业服务管理合同、服务协议、商品房买卖合同、律师函等，被告提交的证据1-7欠条、医药费收据、照片、衡阳市疾病预防控制中心狂犬病处置注意事项告知书、情况说明等，上述证据来源形式合法，内容客观真实，与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。原告与衡阳市蒸湘世纪城业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，其内容合法，应当有效。合同签订后，原告按照协议的约定提供了物业管理服务，被告应当向原告支付相应的物业管理费。原告实际于2009年9月28日起负责蒸湘世纪城的物业管理，2009年9月28日至2011年1月29日期间，以及蒸湘世纪城新中标物业公司进场交接前的过渡期，原告虽未与衡阳市蒸湘世纪城业主委员会签订合同，但持续由原告为被告所在小区提供物业服务，被告也接受了原告的服务，应形成了事实的物业服务合同关系，被告应当缴纳期间的物业管理费。
被告主张原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，本院认为，依据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”由于涉案的物业合同并未约定物业费缴纳时间，且物业合同系继续性合同，具有长期性、重复性、琐碎性等特征。在本案中，自2009年9月28日起，原告就重复且不间断地为蒸湘世纪城业主及被告提供了物业服务，至2017年12月31日未再向蒸湘世纪城的业主提供物业服务，故此该合同的诉讼时效起算应为2017年12月31日始，本院对被告的此项主张不予支持。而原告主张从2008年7月22日起计算物业管理费，无事实及法律依据，故本院确认收取管理费时间应从2009年9月28日起算至2017年12月31日止。
被告主张其已经缴纳物业管理费至2010年6月份；被告私自出租原告的车位，欠有原告租车款900元，应当予以核减物业管理费。原告对上述主张均不予认可。本院认为，被告应当就自己的主张，向法院提供证据予以证明，现原告不予认可被告已经缴纳管理费至2010年6月，以及有私自把被告车位出租的情形；并表示案外人何孝业非其公司保安，何孝业出具的欠条与本案无关。对此，被告负有举证的责任。因被告举证不能，应承担相应的不利后果。经核算，被告刘玲应欠华憬物业公司的物业管理费8399.75元(141.41㎡×0.6元/月/㎡×99个月=8399.75元)。
本案中，被告主张其母亲被狗咬伤，原告应当负有一定的责任。本院认为，被告应当举证证明其母亲被狗咬伤与物业公司有因果关系，物业公司有过错行为等，现其不能举证证明，应承担相应的法律后果。被告抗辩原告未履行其提供物业管理服务的义务，并向法院提供了照片、情况报告等证据，提出交纳物业管理费用与原告所提供的服务不对等，存在严重瑕疵的情形。鉴于原告的物业管理服务存在瑕疵，且从原、被告之间的和谐相处角度出发，对原告违约金的主张本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二条、第三十四条、第四十二条第一款、《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘玲自本判决生效之日起5日内支付原告衡阳市华憬物业管理有限公司2009年9月28日至2017年12月31日期间物业管理费8399.75元；
二、驳回原告衡阳市华憬物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费170元，由原告衡阳市华憬物业管理有限公司负担70元，被告刘玲负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 易 晖
审 判 员 彭 仁
人民陪审员 范召富
二〇一八年四月八日
代理书记员 赵湘斌
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。