福建省宁德市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽09民终430号
上诉人（原审原告）陈清爱，男，汉族，1950年11月12日出生，福建省屏南县人，住屏南县。
上诉人（原审原告）陈清腾，男，汉族，1939年4月22日出生，福建省屏南县人，住屏南县。
以上二人的共同委托代理人胡伦�、郑玲文，北京市盈科（福州）律师事务所。
被上诉人（原审被告）福建碧城置业发展有限公司，住所地福建省屏南县。
法定代表人余香琴，总经理。
委托代理人廖美红，北京德恒（福州）律师事务所律师。
上诉人陈清爱、陈清腾与被上诉人福建碧城置业发展有限公司（以下简称碧城公司）土地租赁合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2014）屏民初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人陈清爱、陈清腾的共同委托代理人胡伦扬、郑玲文，被上诉人碧城公司的委托代理人廖美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年10月25日，原、被告签订《山地使用权租赁协议》，原告陈清爱、陈清腾将其承包经营的土名为“七斗碗”“坡弯”的山地总计面积为51.342亩出租给被告。双方约定租赁期限十年，租金每月54172元，付款方式为每月现金支付。双方在合同中还约定本协议违约金金额为500000元。被告未按时支付租金，原告遂诉至法院请求被告支付拖欠的租金并依约支付50万违约金。
原审另查明，签订租赁协议后，两原告已领取被告10个月的租金。
原审认为：原告陈清爱、陈清腾将涉案山地租赁给被告福建碧城置业发展有限公司用于非农建设使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，第�二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定。因此，两原告与被告签订的《山地使用权租赁协议》，违反法律强制性规定，应认定为无效合同。两原告基于合同有效的角度请求被告支付租金及违约金，与本院根据案件事实作出的认定结论不一致。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，本院向两原告释明，两原告不同意变更诉讼请求。原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决：驳回两原告的诉讼请求。案件受理费17279元，由原告陈清爱、陈清腾共同负担。
宣判后，陈清爱、陈清腾不服，向本院提出上诉。
上诉人陈清爱、陈清腾上诉称：一、一审法院部分事实认定存在重大错误。1、一审法院无视本案主要证据“山地使用权租赁协议”和“照片”认定“前期被上诉人仅租用土地，租用后期被上诉人将用于开发建设用地”的事实存在重大错误。根据上诉人在一审中提交的证据“山地使用权租赁协议”第二条，上诉人将涉案土地使用权租赁给被上诉人时与其明确约定“乙方可将本协议约定范围内山地用于绿化等用途”。协�并未约定租赁土地用于建设开发，而被上诉人单方辩称其将土地用于非农建设，却并未提供相应的证据予以证实。一审法院在无其他证据情况下，无视本案主要证据的内容主观认定上诉人与被上诉人在订立合同时对涉案土地系用于非农建设的事实存在重大错误。2、一审法院对《山地使用权租赁协议》的效力认定错误。上诉人享有出租涉案土地的权利，其在与被上诉人遵循自愿、公开和诚实信用原则并协商一致而订立的本租赁协议，系出于双方真实意思表示。该事实亦可从被上诉人按每月54172元人民币向上诉人缴纳租金的行为体现。而《土地管理法》第四条规定，我国土地根据土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。其中限制农用地转为建设用地。在本案中，上诉人将其所承包的林地出租给他人用作绿地并不属于法律禁止的转为建设用地之情形，事实上也未在土地上建设建筑物的开发建设行为。3、一审法院忽视了证据“照片”所认定的事实。上诉人在一审中所提交的证据中包括了涉案土地“照片”，证明了涉案土地的现状。从照片上看，涉案土地并无建成任何建筑物，被上诉人未对土地进行任何开发建设。事实上，结合《山地使用权租赁合同》中的租期“十年”亦可推断出涉案土地是无法实现房地产开发之目的。一审法院未对该证据进行认定，其所证明的事实恰恰也说明了被上诉人根据合同的约定并未改变土地使用性质，将其用于开发建设。综上，一审法院部分事实认定错误，在被上诉人未提交证据情况下直接采纳其单方口头申辩存在重大错误。二、一审法院未对违约金进行认定存在错误。一审法院基于错误的理由认定《山地使用权租赁协议》为无效协议，因此而认为违约金条款亦无效存在重大错误。根据上诉人与被上诉人签订的《山地使用权租赁协议》第七条约定，被上诉人违约所应支付的违约金金额为50万元整。被上诉人应当以合同约定的违约金金额向上诉人支付违约金。理由有二：其一，根据《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”即当事人对于违约金的数额约定有自治权利，应当予以遵守以维护合同履行的稳定性；其二，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在本案中，被上诉人向上诉人拖欠自2013年9月起至今的租金，按月54172元暂计至2016年1月合计1516812元人民币（28＊54172），此外，上诉人与被上诉人签订的租赁协议租期10年，租金合计6500640元人民币，扣除已交纳的10个月租金，上诉人预期可得利益收入为5958920元人民币。因此，双方约定50万元违约金并没有违反法律规定，不会太高。综上，上诉人要求被上诉人支付50万元违约金的符合当事人自治的原则，又符合我国法律对于违约金的规定，依法应当予以支持。综上所述，在被上诉人未提供证据情况下盲目采纳其单方申辩，因此而认定《山地使用权租赁协议》是无效的存在重大错误。在此基础上未对违约金进行审查认定亦存在错误。因此，请求：一、依法判令撤销原�判决，改判被上诉人向上诉人支付租金886572元（从2013年9月份至2014年12月份租金886572元，此后每月54172元支付至2022年10月份）及违约金500000元。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人碧城公司答辩称：首先，上诉人与被上诉人签订的《山地使用权租赁协议》因违反《中华人民共和国土地管理法》之规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人应将因该合同所取得的财产共计人民币540172元返还给被上诉人。一审庭审中，上诉人当庭向法庭确认，订立涉案土地租赁合同时，双方约定地上的植被归被告处理。前期被上诉人仅租用土地，租用后期被上诉人将用于开发建设。碧城置业公司在屏南系众所周知的房地产开发公司，租赁上诉人的土地用于开发建设，上诉人对此是明知且同意的。这点从被上诉�开发使用涉案土地时从未受到上诉人阻碍的事实可以印证。上诉人将涉案土地租赁给被上诉人用于非农建设，租金每月高达人民币54172元，被上诉人作为房地产开发企业，不可能花高价租赁上诉人土地用于农业用途，这违背常理。上诉人与被上诉人签订的《山地使用权租赁协议》中的“租金”实际包含了地面附着物的补偿，协议中又约定墓地迁移等的补偿，实际上是类似于土地征用的行为，该协议约定的并非合法的土地流转行为。上诉人与被上诉人订立的《山地使用权租赁协议》中，虽未对土地用途作出明确约定，但协议第二条约定“乙方可将本协议约定范围内山地用于绿化等用途，甲方不得干涉”。而“绿化”一词是建设用语，被上诉人也不是农业经营机构，明显是将土地用于非农建设�依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第（一）项也规定，承包方承担“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”之义务。本案中涉案土地改变农业用途，并且未办理变更登记，双方签订的租赁协议依法无效。其次，上诉人一审庭审中当庭提交的证据《山地使用权租赁申请书》不能证明上诉人山地出租的行为已报发包方备案，双方签订的租赁协议无效�承包经营权的流转应当依法进行。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十一条之规定，农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。具体到本案，上诉人一审庭审中超过举证期限当庭提交的证据《山地使用权租赁申请书》，其形式的真实性无法确认；另外，该证据的内容只是一份租赁申请，并不能以此来证明上诉人的山地出租行为已经报发包方备案。该申请书的申请时间是2012年10月10日，而双方在2012年10月8日就已完成丈量土地的工作，显然上诉人系在没有报发包方备案的情况下与被上诉人积极实施合同签订事宜。在合同签订以后，上诉人也未将该出租协议依法向发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。申请书中所谓的村委会盖章未盖在“同意出租”四字之上，除了村委会盖章外没有经办人或者负责人的签字，无法确认盖章的真实性，“同意出租”四个字不能排除是上诉人自行添加的。即使村委会同意出租，也不可能同意将涉案土地出租用于非农业建设。因此，该申请书的真实性无法确认。上诉人与被上诉人签订的租赁协议违反法律规定，依法应认定为无效合同。再次，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”本案中的土地最终流转给本集体经济组织以外的“非农单位”--被上诉人福建碧城置业发展有限公司，必须经过村集体民主议定，否则，该流转不产生法律效力。综上，上诉人与被上诉人签订的《山地使用权租赁协议》因违反多项法律强制性规定，依法应认定为无效合同。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。
本院经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实及涉案土地现用于堆放碧城公司建筑工程渣土均无争议。本院对无争议的事实予以确认。
本院认为：上诉人陈清爱、陈清腾提供的林权证（森林、林木、林地状况登记表，编号分别为：03522280409GDYMSY00330、0322280409GDYMSY00412），证明其二人对涉案租赁土地享有合法的承包经营权。该证书中显示：二人林地面积为各14亩（合计28亩），主要树种：马尾松，林种：用材林，林地使用期限为50年（终止日期为2055年6月30日）。碧城公司在一、�审诉讼中陈述其将租赁土地用于非农建设，故本案当事人可能存在违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，改变土地用途将涉案林地出租用于堆放建筑工程渣土进行非林业生产、建设。根据《最高人民法院关于审理破坏林地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案涉嫌非法占用农用地刑事犯罪，参照适用最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，应移送有关公安机关查处，对陈清爱、陈清腾提出的民事起诉，应予驳回。本案在裁定驳回起诉后，经公安机关侦查若不作为刑事案件处理，原告依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十二条的规定，可以再次起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销屏南县人民法院（2014）屏民初字第777号民事判决；
二、驳回上诉人陈清爱、陈清腾的起诉。
对上诉人陈清爱、陈清腾在一、二审中已预交的案件受理费各17279元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
代理审判员 陆学宇
二〇一六年六月十四日
书 记 员 叶婷婷
附：本案适用�主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
……
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（�）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百一十二条裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，人民法院应予受理。
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。
最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》
第十一条人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。