河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初4534号原告（反诉被告）：赵鹏飞，男，1983年12月29日出生，汉族，住郑州市中原区。原告（反诉被告）：杨凤叶，女，1983年10月10日出生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：赵鹏飞，系杨凤叶妻子。被告（反诉原告）：魏永刚，男，1975年12月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张辉，河南汇纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红磊，河南汇纳律师事务所律师。原告（反诉被告）赵鹏飞、杨凤叶与被告（反诉原告）魏永刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏飞，被告魏永刚及其委托代理人吴红磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵鹏飞、杨凤叶（以下简称赵鹏飞、杨凤叶）诉称：2016年3月13日，赵鹏飞与被告魏永刚（以下简称魏永刚）以及中介机构签订《房屋买卖合同》，约定赵鹏飞以950000元的价格购买魏永刚所有的位于郑州市中原区××院××单元××号的房屋，合同约定赵鹏飞以办理住房公积金贷款的方式支付除首付款外的房款。2016年4月22日赵鹏飞、杨凤叶与魏永刚在郑州房管局办理网签，签订《郑州市存量房买卖合同》。2016年4月28日赵鹏飞、杨凤叶缴纳了房屋买卖涉及的相关税费，5月5日完成了银行委托扣款协议等手续等待公积金放款，7月7日完成过户预约手续，7月12日住房公积金贷款放款。双方约定于2016年8月17日办理涉案房屋过户手续。赵鹏飞、杨凤叶严格依约履行了义务，而魏永刚一再违约拒不按照约定交付房屋，拒不办理过户手续，严重侵害赵鹏飞、杨凤叶的合法权益。另外，在房屋买卖过程中，魏永刚提出因购买新房要求赵鹏飞在住房公积金贷款下来前先行支付除房屋总价款之外的100000元，待住房公积金贷款到账后归还赵鹏飞，现住房公积金贷款已到账，魏永刚仍未支付该100000元，故赵鹏飞、杨凤叶为维护自身合法权益起诉至法院，请求判令：1.被告协助二原告办理位于中原区××院××楼××单元××号房屋的过户手续；2.被告向二原告支付借款100000元，并以每日0.2%支付利息从2016年7月15日计算至实际支付日止（暂算至2016年8月21日为7600元）；3.被告向二原告支付因被告未办理诉争房屋过户的违约金，以每日总房价的1%从2016年8月17日计算至实际办理过户日止（暂算至2016年8月21日为38000元）；4.被告向二原告支付因被告未办理诉争房屋过户导致二原告支付佣金造成的损失23750元（5倍赔偿责任计算）；以上共计169350元；5.由被告承担诉讼费用。被告魏永刚辩称：1.100000元借款属于借贷纠纷，与本案不是同一法律关系，二原告应另案起诉，且该10万元被告已于2016年10月27号归还，二原告要求的利息不应支持，按照合同和补充协议约定，支付利息是在收到除物业交割保证金之外的房款当日或二日内，若不还款则开始计算利息，被告并未违约，同时利息过高不应支持；2.被告并未构成违约，不应承担违约金，且二原告要求违约金过高不应支持，同时二原告不仅未受到损失还得到很大的收益；3.二原告主张的5倍佣金损失不符合实际情况，依法律规定不应得到支持。被告魏永刚反诉称：魏永刚为女儿上学的事情（管城区创新街小学，要求直系亲属名下在该区域附近有房屋），于2016年3月13日与赵鹏飞签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为950000元、过户时间为在魏永刚将他项权证注销后二十个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等，魏永刚在收到除物业交割保证金外的房款后，在2016年7月10日前交付房屋，在合同违约责任第十一条第6项约定，在双方网签后，如任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日违约方需向守约方支付本合同约定总房价1%的违约金。因赵鹏飞、杨凤叶公积金贷款一直未办理完毕，魏永刚与赵鹏飞又于2016年5月17日签订补充协议，约定在办理完过户手续后二十日交付房屋。房屋买卖合同签订后，魏永刚为不耽误女儿在2016年8月18日至2016年8月19日顺利入学，积极配合，于2016年4月1日借了几十万元解押并注销了他项权证，于2016年4月22日配合赵鹏飞、杨凤叶办理了网签手续，办理网签手续当日因赵鹏飞、杨凤叶资金不足，导致二人推迟到2016年4月28日才办理契税和维修基金过户手续。后赵鹏飞、杨凤叶在办理贷款手续时因资料不合格及杨凤叶未按预约时间到场，造成两次拖延，导致一直到2016年5月5日才把放款前的手续办完。随后魏永刚多次催促赵鹏飞、杨凤叶办理过户手续，二人却一直以公积金贷款手续未办完为由让我方等待。2016年7月2日，魏永刚再次催问尽快办理过户手续，并要求赵鹏飞、杨凤叶更换贷款方式，因合同并未约定必须是公积金贷款方式，二人不予更换，后来经预约确定于2016年8月17日共同办理过户，但在办理过户前日即2016年8月16日魏永刚女儿生病住院直到2016年8月22日才出院，期间魏永刚和妻子在医院照顾。因赵鹏飞、杨凤叶拖延的原因，导致魏永刚无法开具无房证明，女儿没有进入理想的小学。尽管如此，在女儿出院后魏永刚仍积极联系中介，经预约后于2016年9月18日与赵鹏飞、杨凤叶共同办理了房屋过户手续。魏永刚为解押该房屋借款几十万，承担着利息。该房屋在合同签订后已上涨至1100000元左右，赵鹏飞、杨凤叶的行为使魏永刚受到很大损失，故向法院提起反诉，请求判令：1.赵鹏飞、杨凤叶赔偿魏永刚违约金152000元（自2016年8月1日至2016年8月16日）；2.诉讼费用由赵鹏飞、杨凤叶承担。原告赵鹏飞、杨凤叶针对反诉辩称：原告认为系魏永刚违约，应由魏永刚承担违约责任，魏永刚的反诉内容与事实不符，不应得到支持。经审理查明：2016年3月13日，赵鹏飞与魏永刚签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：原告以950000元的价格购买魏永刚名下位于中原区××院××楼××单元××号的房屋；第四条第二项约定付款方式为按揭贷款，赵鹏飞应在网签时将首付款（以银行审批为准）存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款（以银行审批为准）由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付魏永刚；第五条约定产权过户时间为魏永刚出资解押并注销他项权证后的20个工作日内，双方共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；第七条约定交付房屋时间为“见其他约定事项”；第十条约定若合同解除或终止履行均不影响中介公司佣金的收取，若赵鹏飞支付佣金及定金后，魏永刚违约，赵鹏飞佣金损失由魏永刚按照五倍标准赔偿；第十一条第六项约定违约责任为房屋买卖双方网签后，如任一方未按本合同的约定履行义务，每逾期一日，违约方向守约方支付总房款1%的违约金；第十二条其他约定事项为7月10日前魏永刚将此合同项下房产交付赵鹏飞。2016年3月22日，赵鹏飞与魏永刚签订《补充协议》，主要约定：魏永刚预约向赵鹏飞借款100000元、提供借款时间、借款用途、还款时间及涉案房屋交付时间。2016年5月17日，赵鹏飞与魏永刚签订《补充协议》，主要约定：本协议签订当日赵鹏飞向魏永刚提供借款100000元；还款时间为房款到账两个工作日内，魏永刚须将借款100000元归还赵鹏飞，若未按时间归还，需支付每日0.2%的利息；交付房屋时间为若晚于6月20日过户，在立契过户之日起20日内交付房屋。另查明：2016年4月1日，魏永刚注销了他项权证。2016年4月22日，赵鹏飞、杨凤叶与魏永刚办理了网签手续。2016年7月8日，赵鹏飞到郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称郑州市房管局）预约过户，预约时间为2016年8月17日。2016年7月12日，二原告办理的公积金贷款发放至房管局指定的资金监管账户。2016年8月17日，魏永刚未到郑州市房管局配合办理过户手续。2016年8月22日，二原告以房屋买卖纠纷为由将魏永刚起诉至本院。2016年9月18日，二原告与魏永刚共同到郑州市房管局开始办理过户手续。2016年9月30日，魏永刚将房屋交付给赵鹏飞。2016年10月24日，赵鹏飞领取房屋不动产权证，过户手续办理完毕。2016年10月26日资金监管账户内的房款转到魏永刚个人账户。2016年10月27日，魏永刚将借款100000元归还给赵鹏飞。二原告当庭放弃了要求魏永刚协助办理涉案房屋过户手续及归还借款100000元的诉讼请求。上述事实，有《房屋买卖合同》、《郑州市存量房买卖合同》、两份《补充协议》、预约服务单、中介告知书、借条、收条、房屋他项权证注销表、通话录音、房屋交验表、房屋估价评估表、住院病历及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：赵鹏飞与魏永刚所签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方在履行过程中均以自己的行为实际变更了双方合同的有关约定。2016年8月22日，本院立案受理二原告的起诉后，二原告与魏永刚又于2016年9月18日共同到郑州市房管局开始办理过户手续，应视为房屋买卖双方已经就合同的履行达成新的合意，且双方已经按照新的合意继续履行，目前《房屋买卖合同》已经履行完毕。二原告要求魏永刚支付100000元借款相应利息（自2016年8月22日起至10月26日止）的诉讼请求，因2016年5月17日《补充协议》约定还款时间为房款到账两个工作日内，2016年10月26日房款转至魏永刚账户，魏永刚于2016年10月27日将借款100000元归还给赵鹏飞，故二原告关于利息的诉讼请求本院不予支持；二原告要求魏永刚支付违约金的诉讼请求没有事实依据及法律依据，故本院不予支持；二原告主张的佣金损失，因中介公司已经居间成功，且《房屋买卖合同》已经履行完毕，故二原告不存在佣金损失，本院对该项诉讼请求不予支持。诉讼中，魏永刚称因未按时拿到二原告的房款导致被告向案外人借款并支付了额外利息，存在利息损失，本院认为魏永刚与案外人之间的民间借贷关系与本案无关，魏永刚要求二原告赔偿违约金152000元的反诉请求没有事实依据及法律依据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵鹏飞、杨凤叶的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）魏永刚的反诉请求。本诉案件受理费1844元，由原告赵鹏飞、杨凤叶负担；反诉案件受理费1670元，由被告魏永刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员  陈俊南二〇一六年十一月二十一日书 记 员  郑飞虎