山东省招远市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）招民初字第1643号
原告（反诉被告）徐桂芳，女，汉族，山东省招远市人，住招远市泉山街道办事处。
被告（反诉原告）衣金友，男，汉族，山东省招远市人，住招远市毕郭镇。
委托代理人刘凌云，招远市张星法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）徐桂芳与被告（反诉原告）衣金友所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐桂芳，被告（反诉原告）衣金友及其委托代理人刘凌云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐桂芳诉称，2005年4月招远润达房地产有限公司成立，专门从事招远市滨河花园住宅小区建设开发。原告受聘为该公司总经理，负责公司销售。2007年原告决定购买滨河花园7号楼XXX室，但考虑到自己的职务身份，在经得被告同意后，原告决定以被告衣金友的名义购买该房产，并于2007年8月8日向公司交付购房款96032元，随后原告对该房进行了装修，并于当年住进该房，至今物业费等费用也一直由原告交付。2011年11月11日该房的房屋所有权证办出，一直存在原告处。请求依法确认户名为衣金友、房屋所有权证为招房权证泉山字第X**号、国有土地使用证为招国用（2012）第XXX号的房屋产权归原告所有。
被告衣金友辩称，1、房屋所有权证为招房权证泉山字第X**号、国有土地使用证为招国用（2012）第XXX号的房屋产权应归衣金友所有。因自2000年春天到2009年5月，徐桂芳先后多次接收衣金友夫妻投资款32.4万元，当时徐桂芳答应是五年翻番。徐桂芳既是招远市李家庄子建筑安装公司的员工，又是招远润达房地产有限公司的员工，其接收衣金友夫妻投资款的行为是职务行为。徐桂芳基于其先后多次接收衣金友夫妻投资款32.4万元及孳息的实际情况，自2007年春天开始，先后多次讲过给衣金友夫妻两栋楼、一个车库，给衣金友夫妻交纳社会保险费。并且徐桂芳将两栋楼的房产证也办到了衣金友夫妻名下。根据《中华人民共和国物权法》规定，该房屋应属衣金友所有。2、徐桂芳诉称其“受聘为招远润达房地产有限公司的总经理，负责公司销售”的说法没有证据。3、徐桂芳诉称的“考虑到自己的职务身份，在经得被告同意后，原告决定以被告衣金友的名义购买该房产”，所谓的“考虑到自己的职务身份”，不过是徐桂芳的借口而已；在卷宗中没有徐桂芳征得衣金友同意、以衣金友名义为徐桂芳购楼的证据。如果是征得衣金友同意顶名为徐桂芳购买滨河花园7号楼XXX室，徐桂芳一定会让衣金友在顶名确认书上签名按印，而徐桂芳却拿不出衣金友顶名的证据。该诉称不成立。4、徐桂芳诉称其于2007年8月8日向公司交购房款96032元、并对该房进行相关装修，实际上是徐桂芳用衣金友夫妻的投资款交付的；对房屋进行装修是徐桂芳履行承诺为衣金友夫妻装修的。该诉称不能证明楼房是徐桂芳的。徐桂芳及衣金友岳母住在该楼是侵犯了衣金友的使用权，徐桂芳应支付房租。5、徐桂芳诉称“2011年11月11日该房的房屋所有权证办出，一直存在原告处”，徐桂芳是想以此为由来证明楼房属于她的，理由不成立。衣金友多次向其索要钥匙和房产证，其一直不给，已经侵犯了衣金友的合法权益。
反诉原告衣金友诉称，徐桂芳及其丈夫李某甲承包经营招远市李家庄子建筑安装工程有限公司后，资金紧张。徐桂芳自2000年-2009年先后接受衣金友夫妻32.4万元人民币，作为衣金友夫妻的投资，并保证五年翻番。招远市李家庄子建筑安装工程有限公司2005年4月28日投资设立招远润达房地产有限公司，从事房地产开发。徐桂芳根据衣金友夫妻的投资金额和孳息情况，2007年决定为衣金友夫妻购买该公司的住宅楼两套、车库一个，并给衣金友夫妻购买社会养老金，衣金友夫妻同意。于是，徐桂芳用衣金友夫妻的投资款及孳息为衣金友购买了滨河花园7号楼XXX室，于2011年11月11日办理了房屋所有权证和国有土地使用权证。两证的所有权人是衣金友及其妻子徐某某共有。衣金友多次向徐桂芳索要房屋及车库钥匙、房产证、土地使用证，徐桂芳无理拖延不给。请求依法判令徐桂芳立即将滨河花园7号楼XXX室的钥匙、房产证、土地使用证及车库钥匙交给反诉原告衣金友。
反诉被告徐桂芳辩称，衣金友反诉无任何事实及法律依据，其反诉请求不成立。一、衣金友所说的徐桂芳及丈夫承包经营招远市李家庄子建筑安装工程有限公司根本不存在。招远市李家庄子建筑安装工程有限公司是2000年由招远市李家庄子建筑安装工程公司改制而来，为有限责任公司，股东为李某甲、李某乙、徐桂芳三人。公司成立时建筑行业完全是施工方市场，任何建筑公司在工程开工前建设方均将工程款预付到位，根本不存在资金紧张一说；二、招远市李家庄子建筑安装工程有限公司并非徐桂芳夫妻公司，还有另一股东李某乙。如果徐桂芳要吸纳衣金友的投资，不可能不经过其他两股东的同意，更不能不为衣金友出具出资证明；三、在徐桂芳诉衣金友及其妻子徐某某（2013）招民初字第670号案件的诉讼中，徐桂芳的诉讼标的为437.6397万元，衣金友及其妻子徐某某诉称其支付给徐桂芳购房款220万元；而在本案中徐桂芳的诉讼标的是23.7144万元，衣金友及其妻子却不主张其220万元的购房支付款，反而称其在徐桂芳为股东之一的招远市李家庄子建筑安装工程有限公司有32.4万元的投资款。两案同出一辙的是衣金友夫妇对其主张均无任何证据。关于衣金友诉称的招远市李家庄子建筑安装工程有限公司2005年投资设立招远润达房地产有限公司，更是不值一驳，招远润达房地产有限公司是招远市李家庄子建筑安装工程有限公司与济南鲁润混凝土有限公司合资成立的有限公司，并不是招远市李家庄子建筑安装工程公司自行设立的有限公司，衣金友连徐桂芳的公司基本情况都不清楚，其哪来的投资？综上所述，衣金友的反诉没有任何事实与法律依据，其反诉请求根本不成立，依法应予驳回。
经审理查明，徐桂芳系衣金友之妻徐某某胞妹。2007年8月8日，徐桂芳向招远润达房地产有限公司交纳招远市滨河花园7号楼XXX室购房款96032元（收据载明交款人为衣金友，事由中注明是徐桂芳交）。2007年8月25日，徐桂芳代衣金友与招远润达房地产有限公司签订滨河花园商品房出售合同，约定衣金友购买招远市河东路216号滨河花园7栋4单元X层西户，房屋建筑面积120.04平方米，总房价款96032元。2010年2月3日，徐桂芳又向招远润达房地产有限公司交纳转移登记费、契税、工本费、维修基金、燃气开户费、暖气开户费、闭路电视费、物业管理费及入住费等共计10713元。2011年11月11日，该房办理了招房权证泉山字第X**号房屋所有权证，2012年5月11日，该房办理了招国用（2012）第XXX号国有土地使用证。房屋交接后，徐桂芳对该房屋进行了装修并和其母亲入室居住，居住后的闭路电视费、税费、物业费等相关费用均由徐桂芳交纳。徐桂芳称诉争之房屋办成衣金友的名字是因其名下房产太多而让衣金友顶名。衣金友承认商品房出售合同中衣金友的签名是徐桂芳代签，但认为合同中明确载明购买方为衣金友，买受人是衣金友，所有权人就应当为衣金友。徐桂芳所交的购房款及其他相关费用是徐桂芳用徐某某及衣金友在招远市李家庄子建筑安装工程有限公司的投资款及孳息所交。
衣金友为证明其上述主张，向法庭提供以下证据：1、证人孙某某的书面证明材料及在（2013）招民初字第1642号案件中的当庭作证，孙某某证实1999年秋天其因资金紧张曾高息借过衣金友10万元，原定的借期1年，但不到半年衣金友将钱要走，当时衣金友说他小姨子给的利息比证人给的利息高，衣金友将钱拿走具体干什么证人不知道。衣金友以此证明其为了向徐桂芳所在的招远市李家庄子建筑安装工程有限公司投资，从证人孙某某处抽回10万元资金。2、衣某甲（系衣金友二姐）书面证明材料，证明徐某某把从银行取出的8万元现金交给徐桂芳，徐桂芳没有出具任何收据；另证明徐某某以前给徐桂芳钱，徐桂芳也没给徐某某出具任何收据。该证人因身体原因及距离远不能到庭。3、徐桂芳及徐某某的姨姨刘某甲出具的书面材料及2013年7月4日、7月16日的录音材料，刘某甲的书面证明材料中证实其与招远市毕郭镇河南村的二哥刘某乙交谈说徐某某有招远滨河花园7号楼XXX户楼房，刘某乙说共两座楼，还有6号楼XXX户和一个车库。2013年7月4日衣金友与证人刘某甲的录音中刘某甲称其只知道一栋楼是衣金友和徐某某的，刘某乙说衣金友与徐某某有两栋楼。2013年7月16日衣金友与证人的录音中，证人刘某甲称徐桂芳打电话给她让她不要接毕郭（指衣金友、徐某某）电话。衣金友以此证明其夫妇在滨河花园购有2处楼1处车库。但刘某甲在2013年8月19日庭审中证实她出具的书面材料是衣金友拿着空白纸和笔让她写个名，并趁她犯迷糊时给强按的手印，当时没有证明的内容，而且她也不知道证明的内容，其二哥刘某乙也不知道，徐桂芳也没给她打过电话。4、毕郭三村书记方某某出具书面材料及在（2013）招民初字第1642号案件中当庭作证，证实其认为衣金友有能力，想让衣金友买下村里的鸡场，但衣金友说没有钱了，他的钱在城里买了两栋楼和一个车库，证人想买其中的一栋楼，衣金友说一栋楼丈母娘在里面居住，一栋楼给儿子毕业回来住。此事证人村的老百姓都知道。5、招远市职工养老保险事业处给徐某某、衣金友出具的交费清单，证明徐桂芳履行了给衣金友买养老保险的承诺，为徐某某、衣金友交纳了养老保险。6、衣金友之子衣某乙与徐桂芳的谈话录音，在录音中，徐桂芳讲帮忙卖滨河花园的两栋楼，衣某乙说过“帮俺爸俺妈多卖点”等，证明徐桂芳承认滨河花园的两处楼房属徐某某和衣金友所有，并且答应房屋出售一套，售楼钱给徐某某，另一套房屋徐桂芳承诺将房产证变更到衣金友及徐某某儿子衣某乙名下。7、中国农村信用合作社2005年4月5日2张、2006年5月10日2张和2009年5月16日4张的储蓄存单复印件11.8万元的提取情况，证明这些款由衣金友提取，用于在招远市李家庄子建筑安装工程有限公司的投资。8、衣金友和徐某某在招远市毕郭信用社借款凭证7页、3页收回贷款本息凭证，证明衣金友夫妻先后在毕郭信用社贷款6万元并归还本息，这些本金及本息加上证人秦某某证言，证明这些贷款本金自2004年至2007年都给了徐桂芳，用于衣金友夫妻在招远市李家庄子建筑安装工程有限公司的投资，该贷款业务是秦某某经办的。本院调查2004年-2006年在招远市毕郭信用社任客户经理的秦某某，其证实当时衣金友及徐某某经徐桂芳同学郭某某介绍到其所在的信用社分两次贷款6万元，两次贷款都是徐桂芳及衣金友夫妻一起去办的，办好手续后到大厅取款他没看见，是否给了徐桂芳他也没看见，谁还的贷款他不知道。9、滨河花园7-XXX房屋购房发票、专项维修资金、个人交存凭证、完税证明，证明购房款是徐桂芳用衣金友的投资款及孳息所交，该房屋属衣金友所有。10、曾任招远市李家庄子建筑安装工程有限公司出纳的陈某某与衣金友、徐某某的谈话录音，陈某某讲过“想着开单子来，想着有徐某某，忘了开什么单子、哪样开的我就忘了”，衣金友以此证明陈某某给徐某某开过投资款单子，楼房是徐某某及衣金友的。本院调查陈某某，陈某某称，其自徐桂芳及李某某接手招远市李家庄子建筑安装工程有限公司就在公司干出纳，约2009年不干了，她在公司干出纳期间，不知道衣金友及徐某某在公司有投资，她也没给衣金友及徐某某出具过收据。11、衣金友手写的投资情况明细，内容：“农历2000年3月：10万。2001年3月：2万。2002年3月：2万。2003年3月：2万。2004年3月：3万。2005年3月：2.5元。2006年3月：2.9元。2007年3月：220万。2010年5月：8万。”衣金友称扣除2007年3月份的220万元，余共计32.4万元是衣金友及徐某某的投资款。
徐桂芳对衣金友提交的证据1无异议，但认为该证人证言不能证明衣金友的钱给了徐桂芳。对证据2不认可，因该证人是衣金友的姐姐，与本案有利害关系，有作伪证的嫌疑。对证据3，徐桂芳认为应以证人当庭作证的内容为准，对刘某甲与衣金友的2份录音不认可，因该份录音未征得证人的认可，属于私自录音，且该录音与证人当庭作证内容相矛盾，应以证人当场陈述为准，录音不具有证据效力，不应得到采信。对证据4证人的证言无异议，但徐桂芳认为房屋没有卖给证人原因是房子根本不是徐某某和衣金友的，徐某某和衣金友根本就没有权利卖房。证据5中的徐某某、衣金友的养老保险金徐桂芳承认确实是其所交，但不是徐桂芳对衣金友及徐某某有什么承诺，徐桂芳也给她哥哥交纳了社会保险，均是鉴于亲情关系。对证据6的录音无异议，但这是衣金友儿子衣某乙未经徐桂芳同意私自录制的，该录音充分说明本案所诉争的房子是徐桂芳的，衣金友只是顶名而已。因为从录音中徐桂芳曾明确的对衣金友儿子衣某乙说：“你这两套房子你有没有交钱的证据，你觉得这两套房子，我落在你名字上就是你的啦？我告诉你，我开发公司说往回收马上就收回来。”充分说明该两套房子全部房款都是徐桂芳交的，衣金友没交过任何钱款。同时说明房子仅是落在衣金友的名下，徐桂芳想收回就可收回，对此衣某乙没有提任何异议。如果衣金友为该房交过钱，衣某乙不可能对此不提任何异议。其次，通过录音可以看出，徐桂芳已经办理出国移民，而且计划将来将衣金友夫妻一起移民到国外，也正是基于徐桂芳移民国外才发生徐桂芳办理移民有关手续后，也就是2012年底，计划将本案诉争房屋附条件送给衣金友，所谓的条件就是必须担当起赡养老母亲的责任，这次录音的末尾“我反正给你房子的时候，我不是同你衣某乙给你，我是同你妈妈，你爸爸跟你妈妈沾光就沾光了”，就可得到认证。这段话充分说明本案诉争房屋是徐桂芳的，只不过徐桂芳有赠送给衣金友的计划，而且完全基于亲情关系，和所附必须赡养老母亲的条件的情况下的行为。如果本案房子以衣金友所称其曾给过徐桂芳钱款，那么衣某乙在徐桂芳前述录音中讲是徐桂芳给他家的，他是肯定不会认同的。对证据7的真实性表示怀疑，因没有银行盖章，且是复印件，没有单位确认章，贷不贷款与徐桂芳没有关系，提出钱用于什么地方不清楚，招远市李家庄子建筑安装工程有限公司没有收衣金友及徐某某的一分钱，因为如果衣金友夫妻有投资，公司肯定会开收据给衣金友或徐某某。对证据8不认可，因为没有单位确认章，是否贷款与徐桂芳没有关系，如果衣金友在招远市李家庄子建筑安装工程有限公司有投资，公司肯定会开收据给衣金友。对证据9无异议，购房款等相关款项是徐桂芳交的，不是拿着衣金友及徐某某的投资款及孳息交的，衣金友及徐某某没有投资款。对证据10陈吉珍与徐某某、衣金友的录音不认可，该份录音未征得陈某某的认可属于私自录音，录音不具有证据效力，不应得到采信。对法院调查陈某某的陈述无异议。对证据11，徐桂芳并不认可，认为属于衣金友个人随意书写的，不能成为证据。
在本院审理徐桂芳诉徐某某所有权确认纠纷案中，应徐某某的申请，本院依法到招远市李家庄子建筑安装工程有限公司及招远润达房地产有限公司调取了相关账目，从该账反映不出衣金友投资的具体情况。衣金友认为招远市李家庄子建筑安装工程有限公司的账记得比较粗略不详细。衣金友及徐某某的投资是自2000年开始，招远润达房地产有限公司的账目是从2006年开始的，反映不出2000年至2005年的投资情况，该账记得比较粗略反映不出具体情况。2006年5月24日显示李某某等8人投资款，除李某某余7人是否包含衣金友及徐某某账目反映不出来。另外，这些账目中应该有徐桂芳从衣金友及徐某某的投资款中交税金的记载，但该账反映不出来。徐桂芳称2006年5月24日中显示李某某等8人投资款实际上是济南市槐荫区房地产开发集团总公司直接汇给济南市槐荫区房地产开发集团总公司招远分公司的一笔150万元的款项，与任何个人都没有关系，只是会计记账时凭证摘要的笔误。徐桂芳提交招远润达房地产有限公司2006年5月24日第5-14号的转账凭证，2003年第15号的记账凭证、济南市槐荫区房地产开发集团总公司2003年2月26日的汇款单，证明不是李某某等8人的投资款，是记账凭证摘要的笔下误。衣金友称虽然济南市槐荫区房地产开发集团总公司2003年2月26日电汇凭证与招远润达房地产有限公司2003年15号记账凭证相一致，但这两份相一致的凭证与2003年5月24日转账凭证中记载的李世胜等8人投资款不相符，前者反映的是公司电汇款，而转账凭证记载的是某某等8人投资款。
另，衣金友未提供其向招远市李家庄子建筑安装工程有限公司和招远润达房地产有限公司投资32.4万元、两公司为其出具收据的证据。
审理过程中，徐桂芳及衣金友各持诉辩理由，致使调解不成。
以上事实，有当事人陈述、证人证言、公司账目、房产证、土地使用证、购房合同、交费单据等证据在卷为证，且经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案诉争的房屋所有权证为招房权证泉山字第X**号、国有土地使用证为招国用（2012）第XXX号的房屋虽然户名登记为衣金友，但徐桂芳及衣金友均承认全部购房款及税金等一切费用均由徐桂芳交纳，徐桂芳为实际出资购房人，应认定徐桂芳为诉争房屋的真实权利人。庭审中，衣金友提供证据以证实其夫妻二人在招远市李家庄子建筑安装工程有限公司和招远润达房地产有限公司有投资款，本院认为：一、衣金友夫妻是否在公司有投资款与本案并非同一法律关系；二、即使衣金友夫妻在招远市李家庄子建筑安装工程有限公司和招远润达房地产有限公司有投资款，因徐桂芳否认，且衣金友并无证据证实徐桂芳交纳的购房款系用衣金友夫妻二人的投资款及孳息所交纳。因此，衣金友并没有取得诉争房屋所有权的民事法律事实，不能成为诉争房屋的实际权利人。基于徐桂芳为诉争房屋的真实权利人，其持有诉争房屋的钥匙、房屋所有权证、国有土地使用证及车库钥匙是合法的，衣金友要求其归还的请求于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《物权法》第三十三条之规定，判决如下：
坐落于招远市河东路东、吴家咀北滨河花园7号楼XXX号（房屋所有权证为招房权证泉山字第X**号、国有土地使用证为招国用（2012）第XXX号）房屋所有权归原告徐桂芳所有。
二、驳回反诉原告衣金友的反诉请求。
案件受理费2201元、诉讼保全费980元、反诉费50元，由衣金友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 张志云
审判员 曹学功
审判员 张春丽
二〇一四年二月二十日
书记员 杨 琳