重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04403号
上诉人（原审被告）蔡星。
委托代理人殷正福，重庆永和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆朗福置业有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道福寿路2号，组织机构代69657039-3。
法定代表人夏康，董事长。
委托代理人王新，重庆泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人蔡星与被上诉人重庆朗福置业有限公司（下称朗福公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第07433号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年6月30日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，被告购买原告开发的位于重庆市南岸区南山街道福寿路×××××××号房屋，房屋建筑面积为316.81平方米，套内面积为300.51平方米，总成交金额为2774910元。乙方（被告）于签署本合同时缴付除个人购房抵押贷款额以外的所有房款给原告作为首期房款，即人民币834910元整（含定金壹拾万元整）。乙方向银行申请1940000元30年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其由银行直接拨付给甲方（原告），为甲方收取被告应支付购房款的一部分。其中合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在60日内（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同，甲方应当自解除合同通知到达30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，被告按约向原告支付了全部购房款2774910元。
2012年12月31日，原告取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（南岸建竣备字（2012）87号）。
2013年4月25日，原告向被告邮寄送达交付通知书，通知被告于2013年4月29日到原告处办理接房手续。
2013年5月21日，原告发出《致山与城一期业主的公开信》，载明受“4.28大暴雨”灾害天气影响，原告山与城项目一期部分公共区域和花园高回填区发生沉降及部分房屋渗漏等问题。为了确保小区品质，对广大业主负责。经研究决定进行整改，并已组织全面排查，对于相关问题，已经编制完成整改方案，并已付诸实施。决定项目一期延期至6月30日前交房。延期交房期间，对于已接房的业主及达到合同约定接房条件但暂未办理接房手续的业主，其公司根据合同约定：按日支付已付房价款万分之二的违约金（该款项将于办理接房手续后五日内支付至业主提供的银行账户中）。
2013年5月24日，原告向包括被告在内的业主发出《复地.山与城一期问题整改方案》，称复地.山与城一期一、二、三、五标段原定于2013年4月29日、30日交房，受4.28大暴雨灾害天气影响，一期一、二、三、五标段出现了室外局部高回填区域沉降、地下管网破损、车库及地下室渗入等问题，经过全面排查和检查，针对室外部分三、五标段的回填土沉降、地下管网破损、中跨户型栋间梯步沉降及入户花园立柱倾斜硬质景观、植物恢复等问题，公用车库部分三、五标段的3号车库伸缩缝渗水、一、二、三、五标段1、2、3号车库顶板或墙面有局部出现渗水情况及三、五标段中跨户型栋间梯步墙内渗水问题，住宅部分的个别屋面渗水、外墙面及线条渗水（主要为五标段60-70#）、门窗缺陷、外墙涂料问题（主要为五标段60-70#）提出了相应的整改方案，并计划总体整改工作一、二标段完成时间6月15日，三标段完成时间6月20日（车库地坪漆除外），五标段完成时间6月30日（车库地坪漆除外）。
2013年6月26日，原告再次向被告邮寄送达交房通知书，通知被告于2013年6月28日到原告处办理接房手续。
2013年6月29日，在区政府、区城乡建委、区信访办，区公安分局、区法制办、区市政园林局、南山街道、南山派出所、重庆朗福置业有限公司及部分业主的共同参与下，对复地.山与城一期涉房投诉处理方案进行了沟通和协调，并形成了会议纪要。
2013年7月29日，被告向原告发出解除合同通知书，称涉案房屋逾期交房超过60日，且合同约定接房前夕2013年4月28日的大暴雨造成复地.山与城一期小区部分公共区域和花园高回填区发生沉降等质量问题，事实上根本无法接房。另房屋存在质量问题，房屋之间完全没有间距，与销售时公示的沙盘差异过大，且未告知被告；栋间原本有楼梯，但原告更改设计规划，交付的实际情况与置业顾问的介绍、沙盘及楼书户型图不相符；另现房外墙装饰与样板房不符，样板房外墙装修有石材。综上，要求解除双方于2012年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求原告在接函后30日内按照合同退还全部已付房价款、利息及违约金。
2013年10月15日，原告就被告发出的解除通知书做出回函，称涉案房屋于2013年4月30日前已取得“两书一证”，房屋质量合格，符合合同约定的交付条件，并于4月30日前发出了书面的接房通知，由于受4月28日极端天气影响，需对小区局部位置进行保修范围内的整改和品质提升，公司决定将接房时间延迟至6月30日前。在6月30日前，原告再次向被告寄送接房通知，履行了告知义务，只要符合接房条件，可随时办理接房。根据双方签订的合同，公司尚不构成逾期60日交房，不同意解除双方的《商品房买卖合同》。
庭审中，原、被告双方对被告单方发出的解除合同通知书能否产生合同解除的法律后果即被告是否享有单方解除权存在分歧，被告坚持要求解除合同，主要理由如下：一、原告逾期交房超过60日，按合同约定应于2012年4月30日前交房，但原告在致业主的公开信中延期于2012年6月30前交房，逾期超过60日，按照合同约定，被告有权解除合同。二、涉案房屋于约定接房前发生暴雨，造成小区部分公共区域和花园高回填区发生沉降等质量问题，不符合交房条件。三、房屋之间没有间距与沙盘不符、栋间没有梯步属设计变更且与置业顾问的介绍、沙盘及楼书户型图不符，外墙贴砖并非石材、窗门并非双开与样板房不符。针对理由一，原告认为并未逾期交房超过60日。依照合同第七条的约定，涉案房屋的交付期限为2012年4月30日前，原告于2013年4月25日向被告邮寄送达交付通知书，并已经有效送达。即使在原告向被告发出《交付通知书》后的4月28日因出现暴雨灾害天气，造成小区部分公共区域和花园高回填区发生沉降，原告本着为业主负责的态度延期至2013年6月30日前交房，但原告于2013年6月21日再次向被告发出交房通知，通知被告于2013年6月28日到原告处接房，被告也收到了该交房通知，并未逾期交房超过60日。针对理由二，被告认为涉案房屋在合同约定的交付期限届满前已符合交房条件，在2012年12月31日已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证自颁发至今未失效，也未被依法撤销，涉案房屋所在小区是符合建设工程规范要求，质量合格，具备交房条件。另被告举示的《公开信》、《整改方案》、《会议纪要》、《谅解协议》及业主维权照片，维权帖子并不能证明涉案房屋存在质量问题。《公开信》及《整改方案》中提及的小区部分公共区域和花园高回填区发生沉降及部分房屋渗漏是事实，也对相应室外部分、公用车库部分及住宅部分（主要为60-70#屋面渗水，外墙面及线条渗水、门窗缺陷、外墙涂层）进行整改，但本案涉案×××××号房屋本身并不存在质量问题，况且上述问题均属于保修范围，并不涉及房屋主体结构质量问题或存在房屋质量问题严重影响正常居住使用的问题。针对理由三，原告认为根据双方合同补充协议第十一条的约定“双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装潢的任何书面、电子或口头说明、介绍和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同中约定的，均归于消灭。双方的权利和义务均以本合同约定的权利和义务均以本合同约定条款为准。”因此，沙盘、样板房并非合同约定的交房标准，对双方不具有合同约束力。即使沙盘、样板房作为交房标准，如不符合，被告也仅享有要求原告进行整改或赔偿的权利，无权要求解除合同。针对被告主张的栋间梯步，根据原告提供的经重庆市规划局审查通过的建筑施工图，其形成时间为2012年1月10日，原、被告签订合同的时间为2012年6月30日，施工图并未进行设计变更，且严格按照施工图进行施工，最终通过规划局审核并取得了竣工验收备案登记，并不存在原告规划设计变更，取消栋间梯步的情形。因此，原告认为被告并不享有单方解除权，其解除通知书不能产生解除合同的法律后果。
另查明本案涉案房屋所属标段为三标段C户型。
另经本院现场勘察，涉案房屋室外存在入户梯步。外墙部分主要为仿石漆，门头装饰主要为石材。
原审原告朗福公司诉称，2012年6月30日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5216304），被告购买位于重庆市南岸区南山街道福寿路×××××××号房屋，建筑面积316.81平方米，合同成交金额2774910元，合同约定交房时间为2013年4月30日前。购房合同签订后，由于合同约定接房前夕2013年4月28日的大暴雨造成被告所购房屋小区复地.山与城一期部分公共区域和花园高回填区发生沉降等问题，原告公示延期至6月30日前交房。被告于2013年7月29日向原告发出《解除合同通知书》，称原告逾期交房且超过60日，存在诸多质量问题，且房屋交付与沙盘、楼书等不符，发出通知解除双方所签订的购房合同。2013年10月10日，原告向被告发出《回函》，明确不同意解除双方的购房合同。被告也未就购房合同解除问题与原告再行协商，也未依照购房合同的约定前来接房。故起诉来法院，请求：1、判令被告于2013年7月29日向原告发出的《解除合同通知书》不产生解除双方于2012年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》的法律效力；2、本案诉讼费由被告承担。
原审被告蔡星辩称，被告所购公司房屋交房前由于暴雨出现沉降问题，不具备交房条件且逾期60天，其有权解除。另原告的现房与沙盘模型、宣传资料差异过大，原告未将设计规划交给被告，且房屋外墙装饰与合同约定不一致，其有权解除。
原审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约定自觉履行义务。
本案中，被告单方要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，而合同能否解除的关键在于被告是否存在约定或法定解除理由，从被告提出解除的三个依据来看：
首先，被告主张原告逾期交房60日，依据合同约定其有权解除合同。根据双方合同第七条及第九条的约定，属预售商品房的，甲方（原告）应当在2013年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方（被告）使用，逾期在60日内（含）之内，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方（被告）有权解除合同。从本案合同的履行来看，2013年4月25日原告向被告邮寄送达交付通知书，通知被告于2013年4月29日前往原告处接房，虽被告主张其收到是资料，并非接房通知，但被告并未举示相应资料予以证实，法院对此辩称不予采信。2013年5月21日原告发出致业主的公开信，言明因2013年4月28日的大暴雨，造成涉案房屋所在小区部分公共区域和花园高回填区发生沉降问题，决定主动延期至6月30日前交房，并愿意按合同约定承担延期期间的违约责任。此后原告于2013年6月26日再次向被告发出交房通知书，通知被告于2013年6月28日前往原告处接房，被告也收到了该接房通知。因此，从合同约定的2013年4月30前交房，即使到原告第二次通知被告于2013年6月28日接房，并未超过60日，根据双方合同约定，逾期在60日内（含）之内，合同继续履行，被告以原告逾期交房超过60日为由要求解除合同无合同依据，其解除理由不成立。
其次，被告辩称涉案房屋于约定接房前发生暴雨，造成小区部分公共区域和花园高回填区发生沉降等质量问题，不符合交房条件。原告虽对该事实予以认可，但认为上述问题均属于保修范围，并不涉及房屋主体结构问题，且涉案房屋已取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件。对此，法院认为，暴雨造成小区部分公共区域和花园高回填区发生沉降虽为事实，但并不能就此推断涉案房屋本身存在质量问题，且涉案房屋于约定交房日前已取得竣工验收备案登记证，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十三条第一款的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案被告并未举示证据证明涉案房屋主体结构不合格或存在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。因此，被告主张的该项解除理由亦不成立。
最后，被告辩称涉案房屋之间没有间距，与沙盘不符；没有栋间梯步属设计变更，与置业顾问的介绍、沙盘及楼书户型图不符；外墙贴砖并非石材、窗门非双开，与样板房不符，以此要求解除合同。对此，法院认为，被告该辩称的理由均是以置业顾问的介绍或沙盘、样板房作为比较标准。对上述理由，法院逐一进行评判：一、“置业顾问的介绍”被告并未举示证据加以证明，对被告的该辩称不予支持。二、被告辩称的“与沙盘不符”。其不符的地方在于房屋间距、栋间梯步，但房屋间距、栋间梯步本身就不会标示在沙盘上，且对沙盘与现房在房屋间距上的差异，被告庭审陈述也仅为感官上的差异。三、被告辩称的“与样板房不符”，具体表现在“没有栋间梯步、外墙贴砖并非石材、窗门非双开”。但原、被告订立的合同明确确定“双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装潢的任何书面、电子或口头说明、介绍和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同中约定的，均归于消灭。双方均以本合同约定条款为准。”综上，法院认为，沙盘及样板房并不能作为交房标准。房屋的交付标准应当以双方合同约定及设计施工图为依据。经法院现场勘察，涉案房屋现状存在设计图上的入户梯步。同时，外墙部分主要为仿石漆，门头装饰主要为石材，合同对石材和仿石漆的比例并没有进行明确约定，窗门双开与否并没有合同依据，因此原告不能以此要求解除合同。
综上，法院认为，被告单方面要求解除合同的理由并不成立，其解除通知并不能产生解除合同的法律效果。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告蔡星于2013年7月29日向原告重庆朗福置业有限公司发出的《解除合同通知书》不产生解除原、被告于2012年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》的法律效力。
宣判后，原审被告蔡星不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审审理中，上诉人为证明逾期超过60日交房，举示证据《致山与城一期业主的公开信》证明被上诉人决定延期至2013年6月30日前交房，另举示《复地.山与城一期问题整改方案》、《复地.山与城项目一期接房事宜的谅解协议》证明房屋山与城项目一期部分公共区域和花园高回填区发生沉降及部分房屋渗漏，不符合交房条件。上诉人具有合同约定的单方解除权。根据法律规定，被上诉人出具的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，故被上诉人关于房屋销售的沙盘、样板房均应作为交房标准。二、一审适用法律错误。一审法院判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是正确的，但理解错误，该条规定因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。上诉人在一审中向法庭举示的证据证明涉案房屋存在房屋质量问题，故上诉人享有单方解除合同的权利。
被上诉人朗福公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，蔡星与朗福公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同、协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应自觉履行合同义务。二审审理中，双方争议焦点是蔡星是否享有解除合同的权力。本院对此评述如下：
首先，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，朗福公司应于2013年4月30日前将进行竣工验收备案登记的商品房交付蔡星使用，逾期在60日内的，合同继续履行，逾期超过60日后，蔡星有权解除合同。审理查明，朗福公司于2013年4月30日前取得涉案房屋竣工验收备案登记证，具备了合同约定和法定的交房条件，朗福公司按照合同约定于2013年4月25日向蔡星邮寄送达了交房通知书，该通知书写明蔡星应于2013年4月29日至朗福公司接房，后因同月28日遇大暴雨，致涉案房屋公共区域和花园高回填区发生沉降，朗福公司决定延期交房，并愿意承担因延期交房的违约责任。朗福公司遂于2013年6月26日再次向蔡星发出交房通知书，通知蔡星于2013年6月28日至朗福公司接房，但蔡星接到朗福公司发出的两次接房通知书后均未到朗福公司办理接房手续，即使按照朗福公司延期交房通知确认，朗福公司仍未超出合同约定的交房时间60日，按照合同约定应当继续履行。故蔡星在接到朗福公司接房通知书未实际到该公司办理接房手续，其要求解除合同不符合合同约定。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该规定，蔡星享有法定解除条件需举证证明涉案房屋存在主体结构质量不合格的事实，但审理中查明朗福公司就涉案房屋已于合同约定的交房日即2013年4月30日前取得“两书一证”，该事实足以证明涉案房屋质量合格，符合合同约定及法定的交房条件。而蔡星在审理中也未提供足够的证据证明涉案房屋存在主体结构不合格或存在房屋质量问题严重影响其正常居住使用的事实，故蔡星以朗福公司交付的房屋存在质量问题，不符合交房条件等为由要求解除合同缺乏事实依据，其要求解除合同于法无据。
另外，关于上诉人蔡星在审理中提出朗福公司交付的房屋存在房屋之间没有间距、与沙盘及楼书户型图不符、外墙贴砖并非石材、窗门非双开，且与样板房不符，其有权解除合同的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装璜的任何书面、电子或口头说明、介绍和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同约定的，均归于消灭，双方的权利和义务均以本合同约定条款为准。根据该约定，上诉人蔡星提出的上述问题因未能举证证明双方已在合同中作出明确约定，其主张朗福公司交付的房屋不符合合同约定缺乏事实依据，故蔡星以此要求解除合同证据不足，本院不予支持。综上，上诉人蔡星的上诉请求依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由蔡星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 栗宏豪