安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2745号
上诉人（原审原告）：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路88号宝业?城市绿苑东区53#1楼，统一社会信用代码：91340100766875003N。
负责人：杨欢迎，经理。
委托诉讼代理人：方长云，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴兆前，安徽皖大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李远正，男，1976年7月26日出
生，汉族，户籍地安徽省长丰县，经常居住地住安徽省合肥市和平路城市绿苑西区，身份证号码3401211976********。
委托诉讼代理人：杨道梅，女，1978年3月3日出生，汉族，住安徽省长丰县。
上诉人浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司（以下简称宝业合肥分公司）因与被上诉人李远正物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初7541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宝业合肥分公司的上诉理由：1、撤销（2017）皖0102民初7541号民事判决；2、判令李远正支付物业服务费4136元及违约金；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已完成物业服务工作，并没有违约行为，不存在所谓的服务瑕疵。双方均可以确认的基本案件事实，自宝业城市绿苑西区小区交付至今一直有上诉人进行物业服务工作，李远正从入住小区至今也一直实际接受上诉人的物业服务工作。在享用物业服务的过程中没有提出任何服务质量异议，在一审庭审中也没有提供有效的证据证明上诉人存在服务质量瑕疵。一审诉讼过程中，提出所谓的问题并不属于物业服务的内容，和本案没有任何关联性，更不能成为其拒交物业费的正当理由。2、本案一审法院随意调整物业服务收费标准，损害了合同自治原则，也最终损害该小区其他业主的合法权益。本案中，城市绿苑西区物业服务费用交纳标准有双方合同约定和物价部门的核准。根据民事自治原则，在没有违反法律强制性规定、损害社会公共利益的情况下，人民法院不应对双方的民事法律行为进行干涉，更不应该随意变更。另在诉讼过程中，李远正没有主张变更或调整物业服务费用标准。上诉人所服务的城市绿苑西区拖欠物业服务费用占小区的很少一部分，绝大部分业方都积极主动全额交纳物业服务费用。李远正欠物业费已对小区的物业服务构成一定实质性损害，对此不但没有承担责任，反而因法院的调整享受比其他按期交纳物业服务费用更加的优惠收费标准。物业费收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目，在费用不能完全收取情况下，物业服务的水平完全可能受到损害，长期以往，必将损害整个小区物业管理水平，对按期交费的业主的利益也构成实质性损害。另根据同一时期诉讼该小区其他业主的案件，一审法院以相同理由却对不同的业主适用不同物业费用折扣标准，显然不当。3、李远正对逾期交纳物业服务费用的事实予以认可，根据双方物业服务合同约定，应承担逾期付款的违约责任。请求二审法院查明事实，依法改判。
李远正答辩称：对于未缴纳物业费时间段无异议。我未缴纳物业费的原因是2014年7月28日上午下暴雨，我方房屋还未入住，因为屋外的阳台垃圾堵塞，造成雨水渗进我家中，我爱人给我打电话说家里进水了，后来报警了，也找物业了，物业帮忙把我家的水打扫了，当时派出所的人也在，物业就说我家先重新装修，然后再与物业协商。后来找物业，物业就没有再处理了。
宝业合肥分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年12月3日至2017年6月30日的物业管理费4136元；2、判令被告按照每日千分之三的标准支付违约金6914元，（暂计算2014年12月3日-2016年12月31日，款清违约金止）；3依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：被告李远正系合肥市瑶海区宝业﹒城市绿苑东区3幢304室业主，该房屋建筑面积为116.25平方米。2010年4月25日，原告以变更前企业名称“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”（甲方）与被告（乙方）签订《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，双方约定:甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：多层按建筑面积0.55元/平方米?月收取，小高层、高层按建筑面积0.95元/平方米?月收取（其中不包括电梯运行费用，小高层、高层二次供水泵运行电费）；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,原告按约为该小区提供物业服务。因被告李远正自2014年12月3日起未交纳物业费，原告催交未果后遂诉至法院。
2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司”。
另查明，2013年1月1日，合肥市物业费实行一费制后，物价部门批准的该小区多层物业费按建筑面积0.65元/平方米?月收取，小高层、高层物业费按建筑面积1.15元/平方米?月收取。
一审法院认为：原告宝业合肥分公司与被告李远正签订的《宝业?城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告李远正作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。根据被告李远正提供的证据可证明原告在公共设施设备管理和维护方面确实存在一定瑕疵，本院酌定被告李远正支付原告主张的2014年12月3日至2017年6月30日期间的物业费2895元（30个月零28天×1.15元/月﹒平方米×116.25平方米×70%）。由于物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。被告李远正对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。因本案中业主拖欠物业费系原告在提供物业服务过程中，就物业服务中出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，故对原告主张滞纳金的诉请，不予支持。
被告李远正辩称其屋内因渗漏水导致财产受损，但在本案中其未提出反诉请求，当事人可另案主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：1、被告李远正于判决生效之日起十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2014年12月3日至2017年6月30日期间的物业费2895元；2、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担60元，被告李远正负担20元。
二审期间，双方均未向本院提交证据。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：宝业合肥分公司与李远正签订的《宝业?城市绿苑前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。根据被上诉人李远正一审提供的证据，能够证明宝业合肥分公司在公共设施设备管理和维护以及安保方面确实存在一定瑕疵。由于李远正因宝业合肥分公司垃圾清扫不及时，导致屋内渗漏水地板受损，因此一审法院酌定李远正按应交纳物业费的百分之八十向宝业合肥分公司支付2895元（30个月零28天×1.15元/月﹒平方米×116.25平方米×70%）15元[（2012年1月1日至2012年12月31日共12个月×0.55元/月﹒平方米×99.36平方米）+（2013年1月1日至2017年6月30日共54个月×0.65元/月/平方米×99.36平方米）×80%]，并无不当。
因本案宝业合肥分公司提供物业服务存在瑕疵，就物业服务出现问题与业主未能及时沟通并妥善处理，一审法院对宝业合肥分公司要求李远正承担滞纳金的诉讼请求不予支持，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 马 莉
二〇一八年六月六日
书记员 於笑仙
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。