广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法南民初字第527号
原告罗健陨，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××1817。
原告陈丽晖，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××3849。
被告佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区,注册号：440600000011036。
法定代表人赵道印。
委托代理人严接义，男，汉族，××年××月××日出生，住江西省九江市彭泽县，系公司员工。
原告罗健陨、陈丽晖诉被告佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方投资公司）使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法由审判员李正钊适用简易程序独任审判。诉讼中，查明本案立案时的案由有误，变更本案案由为房屋租赁合同纠纷。本案于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告罗健陨、陈丽晖及被告海盛东方投资公司的委托代理人严接义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，被告于2011年5月31日与原告签订《物业使用权出让合同》，承诺支付投资回报五年，共111408元整，到期归还本金222816元。回报按每月1857元整委托佛山市禅城区南庄信用社支付到原告的私人账户。后被告于2013年1月以后的回报逾期没有支付，经原告多次催讨仍不支付。原告现起诉请求判令：一、被告一次性退回原告出让金222816元整，并确认双方签订的《物业使用权出让合同》无效；二、被告向原告支付投资回报55710元。
被告辩称，被告对原告第一项诉讼请求并无异议，同意退回原告出让金222816元，并确认双方签订的合同无效；请求法院判决驳回原告第二条诉讼请求，在合同无效的情况下，原告主张投资回报是没有依据的。
两原告在诉讼中举证如下：
1、两原告的身份证、被告的企业机读档案登记资料各1份。证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证对该组证据无异议。
2、物业使用权出让合同（合同编号：HB120110047）1份、银联持卡人存根6张、收据1份。证明原、被告双方2011年5月31日签订物业使用权出让合同，合同约定被告将涉案物业的使用权出让给原告，出让金额为222816元，原告通过银行转账的形式支付了上述款项，被告也出具收据予以确认。
被告质证对该组证据无异议。
对原告举证的证据，本院认证如下：被告质证对原告所举证据无异议，本院对原告举证的证据均予以确认。
被告在诉讼中未提交证据。
本院依职权调取的证据：
（2014）佛城法南民初字第152号案中佛山市禅城区发展规划和统计局出具的《佛山市禅城区发展规划和统计局关于佛山市海盛东方国际环保产业城相关规划报建情况的回复意见》以及佛山市禅城区地籍档案馆出具的《档案查询答复意见》。
两原告及被告质证均无异议。
综合本院采信的证据以及原、被告双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2011年5月31日，原告罗健陨、陈丽晖作为受让方（乙方）与作为出让方（甲方）的被告海盛东方投资公司签订一份《物业使用权出让合同》（合同编号：HB120110047），约定：甲方是位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道北侧海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将海盛东方国际环保产业城B座贰层2093B号物业的使用权出让给乙方，该物业建筑面积为31.52平方米，套内建筑面积27.74平方米；该物业的土地使用权性质为集体商业用地；该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日；乙方应在出让期限届满后3日内将该物业的使用权归还甲方；该物业按建筑面积计算使用权出让金，每平方米7069元，总出让金为人民币222816元，乙方一次性付款；乙方按照约定从签约后次月开始计算，应将该物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一将该物业对外招商，甲方按照年固定回报率按月向乙方支付投资回报，具体为在投资回报期内，每年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10％；投资回报期共五年，总回报金额111408元，年回报金额为22282元，月回报为1857元；固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户；甲方在委托均应期限届满即2016年11月30日后7天内将该物业交付给乙方。
上述合同签订后，原告于2011年5月31日向被告付款222816元，被告向原告出具《收据》予以确认。被告则于2011年12月至2012年12月间，共向原告支付合同约定的投资回报合共35283元。从2013年1月起，被告停止向原告支付投资回报。原告遂诉至法院请求解决。
另查明，经本院向佛山市禅城区地藉档案馆查询，该馆答复：未查到禅城区海盛东方国际环保产业城名下的土地使用权登记情况。另经本院向佛山市禅城区发展规划和统计局查询，该局答复未有关于佛山市海盛东方国际环保产业城的规划报建资料。庭审中经询问被告，被告称讼争租赁物至今仍未办理上述手续。
本院认为，关于本案讼争《物业使用权出让合同》的性质，首先，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，涉及使用权转让的案由分别有建设用地使用权纠纷、宅基地使用权纠纷、建设用地使用权出让合同纠纷、建设用地使用权转让合同纠纷，本案中，显然原、被告间签订的《物业使用权出让合同》与上述案由的性质均不一致。其次，根据原、被告间签订的《物业使用权出让合同》，其中约定：被告将海盛东方国际环保产业城B座贰层2093B号物业的使用权出让给原告，出让期限至2031年6月30日，原告在出让期限届满后3日内将上述物业的使用权归还被告。该约定与《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”以及第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定相符，故本案讼争的合同符合租赁合同的特征。因此，本院认定本案讼争的《物业使用权出让合同》实应为租赁合同。
本案为租赁合同纠纷，首先需确认合同的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款的规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”据本院向政府相关部门查询，佛山市海盛东方国际环保产业城名下并无土地使用权登记情况，且也未经规划报建。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，本案讼争合同应属无效。
关于本案的具体处理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告诉请判令被告返还出让金222816元，符合上述法律规定，本院予以支持。关于原告诉请判令被告支付投资回报55710元，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因本案合同无效，故原告诉请判令被告继续支付投资回报55710元与法律规定不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告罗健陨、陈丽晖与被告佛山市海盛东方商业投资有限公司于2011年5月31日签订的《物业使用权出让合同》无效；
二、被告佛山市海盛东方商业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗健陨、陈丽晖返还222816元；
三、驳回原告罗健陨、陈丽晖的诉讼请求。
如果未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取2739元，由两原告负担548元，被告负担2191元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李正钊
二〇一五年七月十五日
书记员 李泽寰