江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10402号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地江苏省无锡市滨湖区梁清路***号。
负责人：侯志平，该中心部队长。
委托诉讼代理人：刘诚，男，该中心助理会计师。
委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张庆，女，1981年10月5日生，回族，住江苏省南京市建邺区。
上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）与被上诉人张庆房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
无锡联保中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判涉案合同有效，张庆承担违约责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定涉案合同因违反法律法规的效力性强制性规定而无效，不符合事实和法律规定。一、军队房地产租赁依法由军队房地产管理部门审核批准，无需地方政府批准。一审判决引用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》【1990年国务院令第55号】规范对象是城镇国有土地使用权出让和转让，涉案房屋租赁不受其约束。军队房地产租赁依法由军队房地产管理部门审核批准，无需地方政府批准。涉案《军队房地产租赁合同》已于2015年3月25日报经中国人民解放军原南京军区房地产管理局审核批准，无需再经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。二、涉案房屋虽未办理房屋所有权证，但取得了建设工程规划许可证，房屋租赁合同合法有效。认定房屋租赁合同效力的标准是租赁房屋的建设是否取得建设工程规划许可，而非是否取得房屋产权证。
张庆辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张庆在支付转让费后签订合同时租房办要求一年一签，故张庆怀疑为对方知道要取消有偿租赁，而欺骗张庆签订合同。根据我国的法律法规规定，划拨土地上的房屋不得租赁抵押。张庆投资在房屋内的装修花费很大，也于一审中提交了装修的损失。
无锡联保中心向一审法院起诉请求：1.张庆返还无锡联保中心南京市××××号二层门面房；2.张庆向无锡联保中心支付房屋占有使用费（自2016年3月1日起按原年租金标准48000元计算至实际返还上述房屋之日止）；3.张庆按中国人民银行同期同类贷款基准利率向无锡联保中心支付2016年3月1日至2016年8月31日期间、2016年9月1日至2017年2月28日期间房屋占有使用费的利息（分别自2016年3月1日、2016年9月1日均计算至被告实际支付房屋占有使用费之日止）；4.张庆向无锡联保中心支付违约金5000元。
一审法院认定事实：2000年6月27日，南京市规划局颁发建设工程规划许可证，许可中国人民解放军83483部队在南京市××××号建设综合楼，建设规模为1幢7层6083平方米，其中裙房2层，住宅5层。
南京市××××号地块（地号：060080040073，地类：军事设施用地，使用权类型：划拨，国有土地使用权证号：宁鼓国用2008第02131号）的土地使用权人系原中国人民解放军73841部队（以下简称73841部队，原代号中国人民解放军83483部队），于2008年9月2日办理了土地使用权证。
2015年2月10日，原73841部队有偿服务办公室（出租方，甲方）与张庆（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将本市新门口10号房屋中的二层门面房（坐落号：南苏字第3990号，建筑面积115平方米，即涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为网吧；租赁期限自2015年3月1日至2016年2月29日止；租金总额为48000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；（合同第八条第三项）乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；租赁期满，合同解除；乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付违约金5000元等等。
上述合同签订后，原73841部队有偿服务办公室将涉案房屋交付张庆使用。张庆在涉案房屋内实际经营单身公寓，且向原73841部队有偿服务办公室支付了租赁期限内的房屋租金。
2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军和武警部队停止有偿服务。2016年12月10日，中国人民解放军武汉联勤保障基地作出《关于联勤分部机关停止运行实施意见》，根据该实施意见，原73841部队于2016年12月15日零时停止运行，其权利义务由中国人民解放军无锡联勤保障中心承继。
2016年2月29日，《军队房地产租赁合同》期限届满，由于上述中央军委决策等原因，无锡联保中心未与张庆续签租赁合同，并要求张庆返还涉案房屋。2017年5月7日，无锡联保中心在涉案房屋处张贴告示，要求张庆返还涉案房屋，但张庆至今未将涉案房屋交还无锡联保中心，亦未向无锡联保中心支付2016年3月1日之后的房屋占有使用费。
一审法院认为，原73841部队因部队机构调整，由无锡联保中心承继其权利和义务，故无锡联保中心是本案的适格原告。
根据我国法律法规，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物可以转让、出租、抵押，否则不得转让、出租、抵押。本案中，涉案房屋所在地块的使用权系通过划拨取得，涉案房屋虽有建设工程规划许可证及国有土地使用权证，但原73841部队并未取得房屋所有权证，其有偿服务办公室出租涉案房屋亦未经政府土地和房产管理部门批准，本案所涉《军队房地产租赁合同》违反了法律法规的效力性强制性规定，应当认定为无效。
根据法律规定，租赁合同无效的，承租人应当将涉案房屋返还出租人。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故无锡联保中心主张张庆返还涉案房屋，以及要求其按合同约定的年租金标准48000元支付自2016年3月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
因案涉租赁合同无效，故无锡联保中心要求张庆支付房屋占有使用费的利息以及违约金的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于张庆主张的房屋装修等损失，由张庆依法另行处理。
判决：一、张庆于判决生效之日起十日内将南京市××××号房屋中的二层门面房（坐落号：南苏字第3990号，建筑面积115平方米）返还给中国人民解放军无锡联勤保障中心；二、张庆于判决生效之日起十日内按每年48000元的标准向中国人民解放军无锡联勤保障中心支付自2016年3月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1980元，减半收取990元，由中国人民解放军无锡联勤保障中心负担82元，张庆负担908元
当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人均未提交新证据。
二审中，无锡联保中心撤回要求张庆承担违约责任的上诉请求。
本院认为，本案二审争议焦点为涉案合同的效力。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋已于2000年6月27日取得规划许可，故涉案租赁合同合法有效，一审法院认定涉案合同无效适用法律有误，本院二审予以纠正。
涉案房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同约定的租赁期限已于2016年2月29日到期，双方并未续签合同，一审法院判决张庆返还涉案房屋、支付占有使用费，并无不当。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。无锡联保中心二审撤回要求张庆承担违约责任的上诉主张，是对其诉讼权利的自行处分，符合法律规定。
综上，一审法院认定合同效力有误，但判决结果应予维持，依照《最高人民法院关于适用〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由被上诉人张庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张卓慧
二〇一八年二月七日
书记员 戴 苗