湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初2630号
原告：蒲海林。
委托诉讼代理人：唐永洪。
被告：怀化宏宇房地产开发有限公司。
法定代表人：黄伟飞。
委托诉讼代理人：黄勇。
委托诉讼代理人：陈烨。
原告蒲海林与被告怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月26日、2017年11月23日两次公开开庭进行了审理，原告蒲海林的委托诉讼代理人唐永洪、被告宏宇房产公司的委托诉讼代理人陈烨第一次到庭参加诉讼，原告蒲海林及其委托诉讼代理人唐永洪、被告宏宇房产公司的委托诉讼代理人黄勇第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒲海林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年2月15日止的延期交房违约金5765元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月4日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，购买被告开发的宏宇新城二期柏景湾项目第22幢1单元2503号房屋，总房价款345211元,并付清了购房款及相关税费，依合同约定，被告应在2015年8月31日前将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时签订的《补充协议》第三条第五款约定：因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金。由于被告未在合同约定期间将房屋交付给原告，故起诉至人民法院。
被告宏宇房产公司辩称：1、涉案房屋已竣工验收合格且通过消防验收，符合法定交房条件，被告已按合同约定的时间和条件，通知了原告收房，故没有按期交房的结果是原告本人原因造成的；2、原告蒲海林违约在先，其前期交纳的不是全部购房款，通过银行按揭支付的那部分房款，没有在约定时间之前支付到被告账户，在原告未付清房款的情况下，被告有权拒绝交房，不承担违约责任；3、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《补充协议》，被告对其“三性”无异议，但对其证明目的提出了异议，该证据与被告提交的证据二相一致，本院对其真实性予以确认；2、对原告提交的交通银行借款凭证，被告对其真实性没有异议，但认为该证据无法证实原告在约定期限内已交纳全部购房款的事实，因该证据没有显示贷款发放时间，仅能证实原告交纳房款的事实，故对其真实性本院予以确认；3、对原告提交的（2016）湘12民终1400号民事判决书，被告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，因该证据与本案不属同一法律关系，且不具有普遍适用的法律效力，故对该证据本院不予采信；4、对被告提交的《建设工程消防验收意见书》，原告对其“三性”没有异议，但认为消防验收时间为合同约定交房之后，该证据客观真实，能证实本案的基本事实，本院予以采信；5、对被告提交的《竣工综合验收备案表》，原告对其真实性无异议，但对其合法性提出了异议，该证据能证实本案所涉房屋于2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格的事实，故对该证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月4日，原告蒲海林与被告宏宇房产公司签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市顺天南路东侧“宏宇新城二期柏景湾”第22幢1单元2503号房屋，建筑面积为87.36平方米，商品房单价为每平方米3951.59元，该房总价款为345211元。同时双方约定，被告应于2015年8月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同日签订的《补充协议》第二条第五款约定，买受人在办理商品房交付手续前，无论何种情形，均应累计向出卖人支付全部房款及税费（含经银行审查批准放款的按揭贷款额），否则，出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房；第三条第一款约定，由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金，出卖人有权拒绝交房，出卖人由此延期交房无需承担违约责任。该条第五款约定，因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金。合同签订后，原告于2016年1月29日将所购房屋房款已付清，房屋交易契税于2015年8月18日缴清，房屋公共维修基金于2015年8月20日缴清，被告也在2016年2月15日交付了合同约定的商品房。同时查明，原告所购买的房屋于2015年8月26日经五方主体验收合格，于2015年10月9日消防验收合格，但至今尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。
本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，已经符合法定交房条件，但原、被告双方在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，而原告至今尚未完成竣工验收备案取得《竣工验收备案表》。因此原告购买的房屋不符合合同约定的交房条件，被告逾期交房的事实成立。但原告在未缴清购房款前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告，作为商品房买卖合同的买受人，支付购房款是其基本义务，且双方在《补充协议》第二条、第三条明确约定，在买受人未付清房款时，出卖人不承担逾期交房的违约责任，原告认为该条款为格式条款且损害了原告的合法利益，应属无效。按照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款只有具有合同法第五十二条、第五十三条的情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的，该条款无效。而审查本案补充协议的上述条款，并不符合上述规定。现被告提出原告在完成支付购房款义务后，才能向被告提出要求承担逾期交房违约责任的观点，理由充分，本院予以采纳。因此，对原告要求被告支付2015年9月1日起至2016年1月28日止延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中原告交纳完购房款的时间是2016年1月29日，而被告将房屋交付给原告的时间为2016年2月15日，根据《补充协议》约定，因被告原因导致延期交房的，被告按日向原告支付总房款万分之一作为违约金，被告提出合同约定的违约金过高，请求予以调整，但其并未提出违约金过高的事实及证据，对于被告的该抗辩理由本院不予采纳。本院确定被告应向原告支付2016年1月29日起至2016年2月15日止的延期交房违约金为621元（345211元×0.01%×18天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蒲海林支付逾期交房违约金621元；
二、驳回原告蒲海林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 向好英
审 判 员 李军康
人民陪审员 黄巧云
二〇一七年十一月二十七日
代理书记员 陶丽如
附相关法律条文：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。