浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第1778号
原告浙江供销超市有限公司，住所地绍兴市解放北路219号二楼。
法定代表人种晓兵，总经理。
委托代理人（特别授权代理）顾野青，浙江泽鸿律师事务所律师。
被告毛征，男，1976年11月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）邵琛、冯斌，浙江秦国光律师事务所律师。
原告浙江供销超市有限公司与被告毛征房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理，依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2016年5月19日、11月25日公开开庭进行了审理。原告浙江供销超市有限公司的委托代理人顾野青，被告毛征的委托代理人邵琛、冯斌到庭参加诉讼，被告毛征到庭参加了2016年5月19日的庭审。本案鉴定时间自2016年6月20日起至2016年11月10日止，庭外和解时间为2个月。本案现已审理终结。
原告浙江供销超市有限公司诉称：原、被告于2014年8月28日、2014年8月29日共签订2份商业用房租赁合同，约定原告作为次承租人向被告承租位于绍兴市××城区天境××物业××、××、××、××室及××、02阁楼用于开设超市，租赁期限自2014年10月1日起至2026年9月30日，租金共计675万元。2014年9月，原告进场装修并为新店招聘员工进行培训，装修期间，涉案房屋被绍兴市越城区人民法院查封，此时原告才得知该房产在出租前已存在抵押，致使双方的合同目的无法实现，为此原告多次要求解除双方租赁合同，但被告一致拖延，至今不予退还租金，故原告起诉请求判令解除原、被告双方于2014年8月28日、8月29日签订的2份商业用房租赁合同；判令被告退还原告已支付的房屋租金105万元及房屋保证金10万元，并偿付违约金20万元，共计135万元；判令被告赔偿原告的人工费、设计费、土建费以及装修费等费用合计440217.73元；本案诉讼费由被告承担。
被告毛征辩称：原告要求解除双方租赁合同的诉请没有法律依据，双方签订租赁合同时，被告并不知道诉争租赁房屋存在他项权利的查封；被告主张的各项赔偿费用过高，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
1、2014年8月28日签订的《商业用房租赁合同》1份、2014年8月29日签订的《商业用房租赁合同》1份，要求证明被告将房屋转租给原告，并且房屋产权人同意转租的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
2、本院（2015）绍越执异字第35号执行裁定书1份，要求证明涉案房屋已被查封的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
3、绍兴银行进账单1份、部门工资汇总表1份、社保基金分配表1份，要求证明原告为筹备店面开张而所支出必要人工工资和社会保险费的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
4、付款通知单1份、记账回执1份，要求证明原告向被告支付2014年10月1日至2015年9月30日房租的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
5、记账回执1份、收条1份，要求证明原告向被告支10万元保证金的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
6、《建设工程设计合同（一）》和电子回单各1份、发票1份，要求证明原告因涉案房屋而支出的必要费用。经质证，被告对该证据的真实性由异议，且这些款项并非达成合同所要支付的必要费用，实质是原告为了享有权利而付出的。本院对该证据本身的真实性予以确认。
7、发票1份，要求证明原告为装修工程支付咨询费的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，且这些款项并非达成合同所要支付的必要费用，实质是原告为了享有权利而付出的。本院对该证据本身的真实性予以确认。
8、发票1份、分部分享工程费计算表1份、新增项目1份、建筑业统一发票（00114631）1份，要求证明原告因涉案房屋而支出的必要土建工程费、装修拆除费的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，且这些款项并非达成合同所要支付的必要费用，实质是原告为了享有权利而付出的。本院对该证据本身的真实性予以确认。
9、发票2份，要求证明原告支付广告制作费的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，且这些款项并非达成合同所要支付的必要费用，实质是原告为了享有权利而付出的。本院对该证据本身的真实性予以确认。
10、王者陶瓷销售清单1份，要求证明原告因涉案房屋而需支出的采购费的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为该证据不能证明物品的使用地点。本院对该证据本身的真实性予以确认。
11、水电费发票1份，要求证明原告因涉案房屋而需支出的水电费的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为该证据缺乏关联性。本院对该证据本身的真实性予以确认。
12、经原告申请，本院依法委托绍兴博大房地产评估有限公司对位于绍兴市××城区××天××西区××、××、××、××室及××楼××、02阁楼内由原告装修改造的费用价值进行了评估，该所出具了房地产评估报告1份及评估费发票1份，评估结果为浙江供销超市有限公司上述装修改造的费用价值为人民币93264元，评估费为1800元。经质证，原、被告对该证据均无异议。本院对证据的证明效力予以确认。
被告毛征为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：
13、承诺书1份，要求证明该承诺书的签订日期为2014年9月17日，当时承租人接到投诉，称该房产已经被抵押且因涉及债务纠纷被法院查封，该房屋的房东祝安龙出具承诺后，本案原告才向被告支付了相应的款项，说明本案原告在合同签订后知道该房屋有他项权利的事实。经质证，原告对该证据的三性无异议，双方租赁合同的签订日期是8月28日至8月29日，付款日期是9月5日，而该承诺书是在9月17日出具的，当时原告已从法院得知房屋被查封。本院对该证据本身的真实性予以确认。
经审理查明，位于绍兴市××城区××天××西区××、××、××、××室及××楼××、02阁楼的房屋产权人为祝安龙。原、被告于2014年8月28日、8月29日分别签订商业用房租赁合同各1份，约定：原告作为次承租人向被告承租位于绍兴市××城区天境××物业××、××室以及××、××室及××、02阁楼用于开设超市，建筑面积分别为1164.09平方米和1198.6平方米，租赁期限自2014年10月1日起至2026年9月30日，2014年9月1日起至2014年9月30日为超市改造、装修期，租金计算起始日为2014年10月1日；履约保证金为10万元，其中101、201室的租金在十二年租金总额内，原告在第一年支付租金是增加预付60万元，即第一年（2014年10月1日至2015年9月30日止）租金为85万元，第二、三年（2015年10月1日起至2017年9月30日止）年租金为25万元/年，第四、五、六年（2017年10月1日起至2020年9月30日止）租金为29万元/年，第七、八、九年（2020年10月1日起至2023年9月30日止）租金为33万元/年，第十、十一、十二年（2023年10月1日起至2026年9月30日止）租金为38万元/年，上述十二年租金合计人民币435万元，合同期内（第二年起）原告在每年9月1日前将当年租金汇入被告名下的银行卡；301、401室及五楼01、02阁楼的租金价格为20万元/年，租金按年计算，一年一付，先付后用，十二年租金合计为240万元，年租金支付日期和方式与101、201室同步；租赁期内，如被告单方面提出提前终止合同，被告应向原告赔偿款项为：（1）退还原告已缴纳的保证金10万元并赔偿原告人民币10万元，（2）因原告租赁本物件至开门正常经营投入装修及部分设备共计人民币10万元，如被告要求终止合同，在剩余未执行完合同期年份以每年人民币10万元向原告赔偿（赔偿款=年份×10万元），如原告单方面终止本合同，原告已交纳的保证金归被告。合同还对其他事项进行了约定。合同由原、被告双方签名盖章，并有产权人祝安龙签名确认同意转租。合同签订后，双方按约履行，原告于2014年9月5日支付给被告保证金10万元和第一年租金105万元（2014年10月1日起至2015年9月30日止），并在接收租赁房屋后开始进行装修改造。装修期间，涉案房屋因华夏银行诉绍兴市登月建材物资有限公司、祝安龙、赵丽珍金融借款合同纠纷案，该房屋被本院于2014年6月4日司法查封。2016年9月17日，被告毛征出具承诺书1份，载明：因原告于2014年9月17日接到房屋已抵押并被法院财产保全的投诉，故向原告承诺如产权人引起的债权债务纠纷，被告负责保证不影响租赁合同的有效履行；如该房屋在原、被告签订租赁合同前存在抵押、财产保全及债权债务等情况和法院执行等原因导致租赁合同未能有效履行而造成原告损失的，在租赁合同范围内有被告负责赔偿；如租赁房屋在产权上发生银行、法院等处理的纠纷，依据租赁合同原告暂缓应支付的租金，待上述纠纷结束后原告即使向被告结清缓支付的租金。该承诺书由房屋产权人祝安龙签名担保。此后，因涉案租赁房屋于2014年9月被本院执行查封后进入司法拍卖程序，并对该房产实施实地上锁查封，导致原告退场后无法进行装修使用。原告曾于2015年7月向本院提出执行异议，要求带租拍卖，本院经审查，认为原、被告签订转租合同时间在该房产办理抵押登记之后，且该房产已被司法查封，原告的租赁权不得对申请执行人的抵押优先权为由，于2015年10月15日以（2015）绍越执异字第35号执行裁定书驳回了原告的执行异议请求。
本院认为，合同一经有效成立，即具有法律约束力，双方当事人必须信守，不得擅自变更或解除。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，才允许解除合同。一方行使解除权解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案涉讼房屋于原、被告签订租赁合同前的2014年6月4日被本院司法查封，并在原告装修期间被本院实地查封，被本院执行查封，符合上述司法解释规定的情形，原告作为承租人应享有合同解除权，可以请求解除合同，故原告现要求解除双方的商业用房租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，解除时间为本案起诉状副本送达被告之日；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房产在原、被告租赁合同约定的租金计算起始日前被告本院实地查封，使得原告对该房屋的装修尚未完毕的情况下被迫腾退出租赁房屋后，未实际使用该房屋，且该后果系因被告作为出租人提供房屋被司法查封所导致，故原告现要求被告归还其已经支付给被告的第一年租金105万元及履约保证金10万元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，因本案并非被告单方面提出提前终止合同，租赁合同亦未对因涉案房产被司法查封导致合同解除的违约责任作出明确约定，故本院不予支持，对原告要求被告赔偿员工工资80745.07元、社会保险费101315.67元、广告制作费42800元的诉讼请求，因原告提交的证据缺乏关联性，且该费用系原告为经营需要所必须支出，故本院不予支持；原告要求被告赔偿房屋土建、装修费用、装修拆除费182984.39元的诉讼请求，应根据司法评估结论计算，为93264元；原告要求被告赔偿设计费3万元的诉讼请求，因其提交的证据缺乏关联性，该费用亦并非租赁合同所必须支出，故本院不予支持；原告要求被告赔偿地砖款29520元的诉讼请求，因其提交的证据缺乏关联性，且评估报告并未将地砖成本列入装修费用，且该款项实际尚未支付，故本院不予支持；对原告要求被告赔偿水电费597.67元的诉讼请求，因原告提交的证据缺乏关联性，且根据实际案情，其本身属于装修成本，故本院不予支持。被告认为根据合同约定，不可归责于双方的原因导致合同解除，剩余租赁期内的装修等损失，是按照公平原则双方共同承担，并非是由被告一方承担的主张，因本案并非因不可归责于双方的原因导致合同解除，且被告亦就该部分损失向原告出具过书面承诺，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、原告浙江供销超市有限公司与被告毛征于2014年8月28日、8月29日签订的商业用房租赁合同于2016年4月1日解除；
二、被告毛征应于本判决生效之日起三十日内返还给原告浙江供销超市有限公司房屋租金105万元和保证金10万元；
三、被告毛征应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告浙江供销超市有限公司房屋装修改造费用93264元；
四、驳回原告浙江供销超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取10456元，由原告浙江供销超市有限公司负担3195元，被告毛征负担7261元，应由被告负担部分款项，在本判决生效后七日内向本院付清；鉴定费1800元（已由原告支付），由原告浙江供销超市有限公司负担550元，被告毛征负担1250元，应由被告负担部分款项，在本判决生效后三十日内支付给原告浙江供销超市有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一六年十二月二十八日
书记员 凌金佳