江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第00426号
原告刘丙东。
委托代理人吴刚，江苏苏沂律师事务所律师。
被告冯长岭。
被告乔荣。
两被告共同委托代理人胡恒达，新沂市新安法律服务所法律工作者。
第三人杨志高。
原告刘丙东与被告冯长岭、乔荣及第三人杨志高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘丙东及其委托代理人吴刚，被告冯长岭、乔荣及其共同委托代理人胡恒达，第三人杨志高到庭参加诉讼。本案在审理过程中依法扣除并延长了审限，现已审理终结。
原告刘丙东诉称：2010年2月11日，经第三人杨志高介绍，被告将位于新沂市＊＊＊＊＊＊＊三间两层楼房及附属设施作价17.5万元出售给原告，双方签订了房屋买卖合同。时隔四年，被告以原告不是本集体经济组织成员为由，起诉要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，此案经法院审理后，作出（2014）新双民初字第00014号民事判决，判决确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，并判令原告返还房屋。原告认为，涉案房屋买卖合同是原、被告双方自愿订立的，原告基于这种信赖，当时就付清了购房款，并为装修房屋花去了大量的费用。被告因房价上涨，丧失诚信，要求收回房屋，但原告一直恪守诚实信用原则，如今房价大幅上涨，原告以当初价格已无法再去购买房屋。被告丧失诚信的行为给原告造成了难以弥补的损失。为此，原告起诉要求被告：返还原告购房款17.5万元及利息50662.5元（按年利率5.79%自签订合同之日起计算至起诉之日止）；赔偿原告因房屋装修和购置设施造成的损失5万元；赔偿原告房屋溢价损失20万元。
被告冯长岭、乔荣辩称：被告并非因房价上涨起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，而是合同签订后，原告占有房屋却拒不向被告支付购房款。被告在向原告索要未果的情况下，于2010年8月23日即向法院提起诉讼，后法院组织双方调解未果，此案至2013年12月26日才正式立案。涉案房屋并未增值，被告是在第三人胁迫和原告趁人之危的情况下将房屋以17.5万元的低价出售，如原告申请对房屋现价值进行评估，也应对签订合同时的房屋实际价值进行评估，并计算差价，而不应以17.5万元和现价值计算差价。原、被告签订房屋买卖合同后，原告将房款交给了第三人，后第三人并未将购房款交给被告。被告乔荣是在不明真相的情况下在购房款收据上签的名，其实并未收到购房款，也未委托第三人处分购房款。在本次纠纷中，原告的过错明显大于被告，一是原告明知自己非本村居民而购买该房屋，二是原告未直接将购房款交于被告，三是原告明知房屋买卖合同已产生纠纷，却仍然对房屋进行占用、装修，从而扩大了损失。综上，原告主张的购房款应由第三人返还，房屋溢价等损失应由原告自行承担。请法庭驳回原告对两被告的诉讼请求。
第三人杨志高述称：第三人并未逼迫被告签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同是在律师事务所签订的。诉争购房款交给被告乔荣了，被告乔荣也在购房款收据上签名了，当时被告乔荣又将购房款交给第三人用于偿还被告冯长岭和和冯中父子的债务。第三人已将购房款偿还了被告冯长岭和冯中所欠的债务了，不应由第三人向原告返还购房款。
经审理查明：2010年2月11日，原告刘丙东与被告冯长岭、乔荣签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定由被告冯长岭、乔荣将其所有的位于新沂市＊＊＊＊＊＊＊三间两层楼房及相关附属设施作价17.5万元，出售给原告刘丙东。第三人杨志高作为见证人在该合同上签名。合同签订后，原告刘丙东经第三人杨志高向被告履行了支付购房款的义务，且第三人杨志高代为书写了购房款收条内容后，由被告乔荣在该购房款收条上签名。
后冯长岭以其未收到购房款及刘丙东不是本集体经济组织成员等为由，向本院提起诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同无效，并要求刘丙东返还房屋，杨志高、乔荣在此案中作为第三人参加了诉讼。此案经本院收案后，组织双方诉前调解，因调解未果于2013年12月26日立案审理，后本院于2015年1月15日作出（2014）新双民初字第00014号民事判决，判决如下：“一、原告冯长岭及第三人乔荣与被告刘丙东于2010年2月11日签订的房屋买卖合同系无效合同。二、被告刘丙东应于本判决生效后60日内将位于新沂市＊＊＊＊＊＊＊三间两层楼房及其附属设施返还原告冯长岭及第三人乔荣。”
涉案房屋买卖合同签订后，原告实际占有房屋至今。期间，原告对房屋进行了装修，并将院落封闭为两层简易房。本案诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托徐州市信人价格评估有限公司对涉案房屋在合同签订时的价值和现价值，原告对房屋添附部分的现有价值进行价格鉴定。经鉴定，涉案房屋在双方订立合同时的价值为18.16万元、现价值为51.7万元（价格鉴定基准日为2015年12月3日）、原告对房屋添附部分的现有价值2.44万元（价格鉴定基准日为2015年12月21日）。原告因此支出鉴定费5250元。
以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提供的房屋买卖合同、购房款收条，徐州市信人价格评估有限公司作出的价格鉴定结论书三份、鉴定费票据，（2014）新民初字第00014号民事判决书及该案询问、开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋买卖合同签订后，原告系经第三人杨志高向被告履行支付17.5万元购房款的义务，且被告乔荣也在相应购房款收条上签名确认，基于合同的相对性原则，应视为原告已经向被告支付了17.5万元的购房款。如被告和第三人因购房款问题产生纠纷，应另行解决。
合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案原告基于合同无效而享有的返还财产请求权实质为不当得利请求权。涉案房屋买卖合同被确认无效后，被告收取原告购房款已无法律依据，被告依法应当返还因此取得的不当利益，即将17.5万元购房款返还原告。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。被告收取原告17.5万元购房款之后，客观上产生存款利息，该孳息也应予返还。故对原告主张的利息损失，本院按中国人民银行同期存款利率予以计算。关于原告主张的因对房屋进行添附而产生的损失，本院认为，对涉案房屋的添附部分系原告出资完成，因此原告对添附物享有权益，但该添附物系附着于被告的房屋上，客观上无法分离，如分离也将导致其价值大幅度贬损。同时被告在取回房屋时客观上取得了附着于房屋上的添附物，亦对原告构成了不当得利，故被告应将添附物折价补偿给原告。经鉴定原告所添附物的现有价值为2.44万元，因此，被告应向原告支付添附物补偿款2.44万元。
原告主张的房屋溢价的损失，实质指合同被确认无效后，其以当初的价格无法再去购买同样条件的房产，如购买同样条件的房产需要花费更高的价格，从而可能导致的差价损失。本院认为，根据我国现行的法律规定，原告仅能购买其所在集体经济组织范围内的集体土地上的房屋，或依法建造在国有土地上的房屋。针对涉案房屋买卖合同而言，原告不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，因此其在该地段客观上不具备购买相同条件房屋的资格，故原告没有再次订立关于相同条件房屋的合法有效的买卖合同的机会；同时房屋的增值也包含了土地的增值利益，而涉案房屋占用范围内的土地属于农村宅基地，而宅基地使用权只有本集体经济组织成员才能享有，因此原告在涉案地段也不可能获得土地增值所带来的利益。综上，本院认为，原告主张赔偿房屋溢价损失，无事实和法律依据，不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向原告刘丙东返还购房款17.5万元及利息（以17.5万元为基数，自2010年2月11日起至2015年2月10日止，按中国人民银行同期同档存款利率计算）。
二、被告冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向原告刘丙东支付添附物补偿款2.44万元。
三、驳回原告刘丙东的其他诉讼请求。
案件受理费8435元，由被告冯长岭、乔荣负担；鉴定费5250元，由原告刘丙东负担（原告已预交，被告冯长岭、乔荣负担的部分于本判决生效之日起十日内随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 赵方方
人民陪审员 陆敬雪
人民陪审员 ＸＸ静
二〇一六年三月十五日
书 记 员 樊 帆