重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第02216号
原告丁国财，男，1981年10月5日生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人林素英，女，1955年2月26日生，汉族，住重庆市江北区，原告的母亲。
被告田君，男，1986年7月28日生，汉族，住重庆市渝北区。
原告丁国财与被告田君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员肖锋担任审判长，与代理审判员陈吉彦、李超组成合议庭，适用普通程序于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告丁国财的委托代理人林素英，被告田君到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告丁国财诉称：原被告于2014年10月7日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将重庆市渝北区高岩路226号、228号两处门面租赁给原告从事经营，租赁期三年，从2014年10月1日至2017年9月30日，被告每月支付原告租金2800元，合同签订之日生效后立即交纳首季租金8400元，扣押金3000元。但被告只于2014年10月14日向原告交纳了2014年10月的租金2800元，未支付押金及2014年11月、12月租金。原告多次催促被告交纳欠费未果，故起诉请求1.解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告搬出重庆市渝北区高岩路226号、228号门面并将门面交付原告；2.判决被告按2800元／月的标准支付原告2014年11月1日至合同解除之日期间的租金；3.判决被告支付原告违约金3000元；4.判决被告按2800元／月标准支付合同解除之日至被告搬出并返还原告重庆市渝北区高岩路226号、228号门面之日期间的占用使用费。
被告田君辩称：原被告于2014年10月7日签订了《房屋租赁合同》属实，该合同系被告续租渝北区高岩路226号、228号门面，此前租赁两门面时已支付了原告押金2000元，2014年3月原租赁合同即将到期时，被告多次电话要求原告续租，原告不同意，后被告继续使用两门面至2014年10月，该月内原告三次要求涨租金，行为不妥，被告不能接受；2014年11月1日至12月31日期间租金以及《房屋租赁合同》约定的押金3000元被告确实未交纳。上述两门面截至庭审时仍由被告占有使用。被告认为未支付2014年11月、12月租金构成违约，但未支付押金不构成违约。被告曾于2014年12月向原告提出不再租赁并退还228号门面，但原告不同意。被告不同意解除租赁合同并搬出上述两门面，也不同意支付违约金3000元、2014年11月、12月租金5600元以及2015年1月1日至搬出并交付门面之日期间的租金等费用。
经审理查明：渝北区回兴街道高岩路226号（书香美地-雪松园）1（A）幢2-27、渝北区回兴街道高岩路228号（书香美地-
雪松园）1（A）幢2-28两处门面（以下分别简称226号门面、228号门面）属于丁国财所有。2014年10月7日，林素英代丁国财作为甲方，田君作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定：一、总则：甲方将渝北区两路镇226、228号门面出租给乙方使用。三、合同细则：1.租赁期：自2014年10月1日至2017年9月30日止；2.租金：月租金2800元，以后每年至少按15%递增或市场价增加；3.交款方式：租金按季度结算（自房屋租赁生效期日交纳第一季度租金，第一季度满前10天交纳第二季度租金）；4.交房期：2014年10月1日（房屋租赁立即生效）；……8.甲、乙双方在租赁期内擅自改变合同内容或违约，违约方应向对方交纳违约金3000元，如果有特殊情况应提前两个月通知对方；……11.乙方在签订合同时应交付设备押金3000元。该合同还对其他事项进行了约定。庭审中，丁国财认可该合同系林素英代其签订。
上述合同签订后，田君向丁国财支付了2014年10月的房屋租金2800元。截至本案庭审之日，田君仍占有使用226号、228号门面。
另查明，上述合同签订前，田君已从丁国财处承租226号、228号门面并支付了保证金1000元，但之前的租赁合同已到期。田君未向丁国财支付2014年11月及之后的租金。丁国财同意田君的保证金1000元从其应支付款项中抵扣。
上述事实有房屋产权证两份、《房屋租赁合同》、银行交易明细复印件、收条一张及原被告的陈述等在案为据，足以认定。
本院认为：田君辩称2014年10月7日《房屋租赁合同》系丁国财多次要求涨价后签订，但其签订该合同的行为表明其已知晓并同意合同的约定，故该情况并不影响合同效力。该合同系丁国财、田君双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同约定享有权利，履行义务。
田君从2014年10月1日起一直占有使用226号、228号门面，其应按合同约定，按2800元／月的标准向丁国财支付租金。而其仅支付了2014年10月一个月租金，在庭审中也表示不愿搬出门面，不愿支付2014年11月及以后的租金，田君的行为构成违约。《房屋租赁合同》第三条第8项约定违约方应支付违约金3000元，故对丁国财要求田君支付违约金3000元的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，田君未支付2014年11月及以后租金，经丁国财起诉催告后，其在庭审中仍表示不同意支付该部分租金，故丁国财有权解除合同，对丁国财要求解除其与田君签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《房屋租赁合同》解除后，田君应在合理期限内将所租的226号、228号门面返还给丁国财，并搬出门面，故对丁国财要求田君搬出并返还上述门面的诉讼请求，本院予以支持。
按合同约定，田君应支付2014年11月及之后的租金，故对丁国财要求田君从2014年11月起至合同解除之日止按2800元／月标准支付租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，田君若未及时搬出渝北区高岩路226号、228号门面，应向丁国财支付占用使用费，其标准可参照《房屋租赁合同》约定的2800元／月予以确定，故对丁国财要求田君从应搬出并返还226号、228号门面之日至实际搬出并返还之日按2800元／月标准支付占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。
丁国财同意田君支付的保证金1000元从其应付款项中抵扣，系对权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告丁国财与被告田君于2014年10月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告田君于本判决生效后三日内搬出重庆市渝北区高岩路226号、228号门面并将上述门面返还原告丁国财；
三、被告田君于本判决生效后三日内支付原告丁国财违约金3000元；
四、被告田君于本判决生效后三日内支付原告丁国财租金（以2800元／月为标准，从2014年11月1日起计算至本判决生效之日止）；
五、被告田君于本判决生效后五日内支付原告丁国财占用使用费（以2800元／月为标准，从本判决生效后第四日起计算至田君搬出重庆市渝北区高岩路226、228号门面并将上述门面返还原告丁国财之日止）；
六、驳回原告丁国财的其他诉讼请求。
以上款项支付时，应抵扣田君已支付的保证金1000元。
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告田君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 肖 锋
代理审判员 陈吉彦
代理审判员 李 超
二〇一五年六月十五日
书 记 员 杨如玉