江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1780号
原告柏万祥，男，汉族。
原告长晓珍，女，汉族。
被告武兆珍，男，汉族。
被告陈琴，女，汉族。
委托代理人宗国贵（武兆珍、陈琴共同委托，特别授权），江苏道远律师事务所律师。
第三人大丰市大中供销合作社，住所地大丰市区人民北路37号。
法定代表人季兵，供销合作社主任。
委托代理人刘应华（特别授权），大丰市经济开发区法律服务所法律工作者。
原告柏万祥、长晓珍诉被告武兆珍、陈琴，第三人大丰市大中供销合作社（以下简称大中供销社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告柏万祥、长晓珍，被告武兆珍、陈琴及其委托代理人宗国贵，第三人大中供销合作社的委托代理人刘应华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柏万祥、长晓珍诉称，被告购买了第三人位于大丰市城西4#楼底层108、108-1的两间门面房，自2007年起，被告将其出租给原告经营。2010年12月30日原被告双方签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将上述房产出售给原告并将土地证和房产证过户至原告名下，价格为110万元。原告按照约定分别于2010年12月30日、2011年1月14日、2011年8月3日向被告付款30万元、10万元、30万元，其后原告多次催告被告办理过户手续，但被告一直拖延，并称办理过户手续需要10万元左右的费用，请求原告将尾款40万元付给其，称当时签订合同的时候面积存在误差要求加5万元购房款。因此原被告于2012年9月30日签订《房屋转让协议书》，约定原告在签订协议书时向被告支付40万元，余款5万元在被告交付房屋所有权证和土地使用权证时付清，被告须在协议生效后十个月内即2013年7月31日办理房产证和土地证。协议签订当天原告即向被告付款40万元，原告一直催告被告办理房产证及土地证，但被告一直不予办理，故请求依法判令被告武兆珍、陈琴继续履行合同，将位于大丰市区城西商住区4#4幢底层108、108-1门市房屋所有权证及土地使用权证变更至原告柏万祥、长晓珍名下，办理产权变更的费用由被告承担；判决被告武兆珍、陈琴承担违约金10万元；判决第三人大中供销社协助办理房屋产权证及土地使用权证的变更登记手续；诉讼费用由被告承担。
被告武兆珍、陈琴辩称，对原告诉称的房屋买卖事实没有异议。目前被告尚未取得涉案房屋产权证，要过户给柏万祥在程序上还存在障碍。对涉案的房屋其所有权仍在第三人名下，其土地属性据了解是划拨土地，划拨土地使用权房屋的转让，依照法律规定，应当经政府管理部门批准，方可进行转让。政府管理部门是否同意，不以被告的意志为转移，且过户需要第三人的协助，请求依法处理。
第三人大中供销社述称，原告与我公司无任何法律上的利害关系，我公司因改制将案涉房屋转让给被告，就目前被告与我公司就讼争的大丰市城西四号楼底层108和108-1两间门市房转让纠纷目前尚未解决，且相关账目尚未结清，我公司无义务协助办理相关手续，也无法协助办理相关变更登记手续，请求驳回对我公司的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月30日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，载明：“2010年12月30日，甲乙双方就甲方所购买的原大丰市大中供销合作社位于大丰市区城西4#楼底层108、108-1门市两间（面积为127.2平方）转让给乙方曾签订房屋买卖合同一份，目前甲方房屋已向乙方交付，乙方也已向甲方支付了70万元整。现甲乙双方就购房余款45万余元的支付及权属证书的变更登记及交付，在双方平等、自愿的基础上，一致达成补充协议如下：一、甲方武兆珍出售给乙方柏万祥的两间门市房建筑面积120平房左右，界址以测绘公司的图为准，相邻交接墙产权划分，另需相邻双方签字确认。二、房屋价格：甲方把土地证（土地证使用权类型为出让，为商业用地）、房屋产权证变更为乙方所有，价格为110万元。三、付款方式：分三次付款，第一次为2010年12月31日前付40万元，第二次为2011年7月30日前付30万元，第三次2012年2月28日前付40万元（两证所有人变更为乙方、证款两清）。四、甲方原水、电等其他相关产权随房屋产权变更而变更为乙方，甲方不再收费。五、在合同履行过程中如发生争议，应及时友好协商，甲、乙双方如有一方违约应付另一方违约金10万元等内容。”合同签订后，原告柏万祥、长晓珍分别于2010年12月30日、2011年1月14日、2011年8月3日按约向被告武兆珍、陈琴支付购房款30万元、10万元、30万元，共计70万元。
2012年9月30日原告柏万祥、长晓珍（乙方）、被告武兆珍、陈琴（甲方）双方签订《房屋转让协议书》，载明：“一、乙方购房余款的支付方式：乙方在签订本补充协议时向甲方支付40万元整，余款5万元在甲方交付房屋所有权证、土地使用权证时付清。二、甲方办理权属证书的方式：1、甲方须在本协议生效后10个月内办理完毕房屋的权属证书（房屋所有权证、土地使用权证的所有人系乙方）并交付给乙方；2、甲方办理权属变更登记的费用全部由甲方承担。三、本协议未约定（未变更）部分适用原协议。四、上述协议条款系甲乙双方真实意思表示，甲乙双方须共同遵守，否则自愿违约责任，本协议约定违约金为人民币壹拾万元整。本协议在履行中如果发生争议，甲乙双方可协商解决，若涉诉，则违约方自愿承担守约方诉诸法律程序的全部费用等内容。”协议书签订后，原告柏万祥、长晓珍遂于2012年9月30日向被告武兆珍、陈琴支付购房款40万元。后原告多次要求被告协助办理两证过户手续无果，双方形成纠纷，原告遂于2014年9月4日向本院提起诉讼。审理中，原告为便于法院处理纠纷向本院提出申请，就被告与第三人之间的过户税费同意暂由其垫付，然后向义务主体另行主张追偿。
另查，被告武兆珍、陈琴系夫妻关系，原均系第三人大中供销社职工，2007年第三人大中供销社改制期间，第三人将其所有的位于大丰市区城西商住区4幢底层108、108-1处置出售给原供销社职工武兆珍、陈琴夫妇，被告武兆珍、陈琴分别于2007年11月19日、2007年12月29日、2008年6月16日、2008年6月30日向第三人大中供销社支付购房款40万元、56000元、17042.39元、28000元，合计501042.39元。2012年3月8日，第三人大中供销社出具证明，载明：“证明大中供销合作社就原城西门市部由东向西第三、四间已于2008年出售给武兆珍同志所有，相关手续正在办理之中。特此证明。”
再查讼争房屋即大丰市区城西商住区4幢底层1室、2室门市房屋所有权目前仍登记在第三人大中供销社名下。其土地使用权为性质为国有出让土地。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋买卖合同，支付购房款收条，房屋转让协议书，大中供销社情况证明，房产证土地登记审批表等证据在卷证实。
本院认为，第三人通过企业改制的方式，将其所有的涉案门市房出售给被告，被告在取得房屋后，又与原告签订房屋买卖协议，其签订房屋买卖协议的行为均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，均应认定合法有效，双方均应按照各自的约定履行义务。原告有权要求被告及第三人履行协助过户的义务，故对原告要求被告及第三人履行协助过户的诉讼请求本院予以支持。就被告与第三人之间的税费承担问题，因被告及第三人未向本院递交企业改制材料及买卖协议，其过户中的税费有约定的按约定承担，如无约定则分别按法定各自承担，就其他权利义务关系可另行主张处理。原告自愿垫付其税费，然后另行向义务主体追偿的申请符合法律规定，本院予以支持。被告在履行协助原告过户义务后，原告应按约定给付剩余房款5万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人大中供销社协助被告武兆珍、陈琴办理位于大丰市区城西4#楼底层108、108-1房屋的所有权和土地使用权变更登记手续并登记至被告武兆珍、陈琴名下。过户税费暂由原告柏万祥、长晓珍垫付。
二、被告武兆珍、陈琴在取得房屋所有权证及土地使用权证的同时，协助原告柏万祥、长晓珍办理位于大丰市区城西4#楼底层108、108-1房屋所有权和土地使用权变更登记手续，并登记至原告柏万祥、长晓珍的名下，过户税费由被告武兆珍、陈琴承担。
三、原告柏万祥、长晓珍给付被告武兆珍、陈琴剩余房款5万元。上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行。
义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告武兆珍、陈琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 黄 杰
人民审判员 吴春湘
人民陪审员 肖书平
二〇一五年五月十一日
书 记 员 胥 谨
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。