福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1816号
原告永安市诚上置业有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号3幢601室。组织机构代码：67650327－3。
法定代表人郑诚松，董事长。
委托代理人冯向晖，福建顺隆律师事务所律师。
被告邹林欣，女，2007年7月4日出生，汉族，住永安市。
法定代理人林雪玲，女，1980年1月10日出生，汉族。系被告母亲。
被告邹滔，男，1985年8月11日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
原告永安市诚上置业有限公司与被告邹林欣、邹滔商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由审判员陈兴会适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上公司）的委托代理人冯向晖，被告邹林欣的法定代理人林雪玲到庭参加诉讼。被告邹滔经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诚上公司诉称，2010年11月19日，原告与二被告父亲邹宜坚签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“原告将蓝湾尚都2幢8单元807号商品房出售给邹宜坚。购房总价款424734元，其中购房首付款为134734元，余款290000元办理银行按揭贷款。原告为按揭贷款提供阶段性担保。若邹宜坚未按期还款，且经原告通知仍未还款，原告有权解除合同等内容。”合同签订后，邹宜坚支付了首付款134734元，并向中国建设银行股份有限公司永安分公司（以下简称永安建行）办理按揭贷款290000元。因邹宜坚于2013年3月24日身故，无法履行返还贷款的义务，原告作为担保人代为偿还银行贷款279131.47元。二被告系邹宜坚的第一顺位继承人，共同声明上述所购房屋由原告与永安建行共同处置。请求依法判令：1、解除原告与邹宜坚签订的《商品房买卖合同》；2、由二被告在继承遗产范围内一次性支付违约金42473.4元；3、原告将剩余款项103129.13元（按购房款总价424734元，扣除原告代为偿还按揭款279131.47元，再扣除一次性解除合同违约金42473.4元），作为被继承人邹宜坚的遗产返还给二被告。
被告邹林欣辩称，1、原告所述情况属实。2、同意原告的诉讼请求。
被告邹滔未作答辩。
经审理查明，永安市蓝湾尚都楼盘系原告开发建设。2010年11月19日，原告与二被告的被继承人邹宜坚签订《商品房买卖合同》一份（以下简称“合同”）。合同主要约定：原告将位于永安市蓝湾尚都2幢8单元807号商品房出售给邹宜坚。建筑面积122.05平方米，每平方米价格为3480元，总房价款424734元，其中首付款为134734元，余款290000元向永安建行办理按揭贷款。合同附件六：合同补充协议第四条约定：出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准。第五条约定：买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时归还本息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应在收到出卖人书面通知之日起三日内到出卖人指定地点归还相关款项。并从银行扣款之日起另向出卖人按扣款总额缴纳每日万分之十的违约金。如买受人收到通知后逾期仍不办理的，不须经买受人同意，出卖人有权单方面解除合同，在扣除违约金及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款，买受人同时一次性向出卖人支付购房总价款的10%的违约金。2010年10月12日，邹宜坚支付原告购房定金50000元。2010年12月17日，邹宜坚支付了购房款84734元。2011年6月24日，邹宜坚与永安建行签订《个人住房借款合同》（以下简称借款合同），借款合同主要约定：借款用途购买蓝湾尚都2幢807室商品房；借款金额为290000元；借款期限156个月；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押物为蓝湾尚都2幢8单元807号商品房。原告为该借款提供保证。2011年6月30日，永安建行将借款290000元通过邹宜坚账户转入原告账户。2013年3月24日，因邹宜坚死亡，被告无力按照《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息。原告作为保证人分别于2013年6月24日、9月29日、9月30日、12月10日代为返还永安建行借款11208.2元、5554.6元、2817.96元、259550.71元，合计279131.47元。2013年12月10日，永安建行出具个人贷款结清证明：“邹宜坚在我行的个人贷款，贷款总额290000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2013年12月10日结清。借款人贷款结清后，借款合同及相关约定相应解除，借款合同终止。”
另查明，邹宜坚的继承人系被告邹林欣、邹滔。二被告分别于2013年6月26日、7月6日发表声明，内容为“1、声明人自愿放弃对被继承人邹宜坚遗产的继承权。2、声明人对于被继承人邹宜坚尚遗留的财产商品房一套（坐落于永安市虎形山三期九龙溪左岸蓝湾尚都2幢807室）在永安建行以该套住房办理的个人住房贷款和家装分期业务尚欠的贷款本金合计426496.81元及所产生的利息约23000元（具体的利息金额以以上贷款的实际结清日止所产生的利息为准），同意由开发商（原告）与贷款银行（永安建行）共同进行处置，对该处置的后果明知并且认可。”
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《声明》各一份、现金交款单一份、POS机刷卡单一份、个人贷款还款凭证四份、个人贷款支付凭证一份、银行转账单据四份、个人贷款结清证明一份、死亡借款户继承人信息一份以及当事人的陈述在案为凭，经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，原告与被告的被继承人邹宜坚签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，因邹宜坚死亡，被告无力按照《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，原告承担保证责任代为向永安建行支付借款本息合计为279131.47元。符合双方约定的解除合同及按总房价款10%支付违约金的情形，同时，原告在承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定向被告行使追偿权，要求返还垫付的上述借款本息，故原告主张房总价款424734元扣除垫付的借款本息279131.47元及违约金42473.4元后，余款103129.13元返还被告的请求，于法有据，本院予以支持。被告邹滔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃反驳、举证、质证的权利，本院根据原告的主张和举证情况，结合本案的案情，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告永安市诚上置业有限公司与被告邹林欣、邹滔的被继承人邹宜坚于2010年11月19日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告邹林欣、邹涛在继承遗产范围内支付原告永安市诚上置业有限公司垫付的借款本息279131.47元、违约金42473.4元，合计321604.87元，该款直接从被继承人邹宜坚已付的购房款中扣除。
三、原告永安诚上置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告邹林欣、邹滔购房余款103129.13元（424734元－279131.47元－42473.4元）。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2363元，减半收取1181.5元，由被告邹林欣、邹滔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈 兴 会
二〇一五年八月五日
书记员 项满春（代）
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。