黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郊民特字第6号
原告于某某，男，1981年4月4日出生，汉族.
委托代理人李柏玉，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、反驳诉讼请求、代收法律文书。
被告王某某，男，1985年2月21日出生，汉族，农民.
委托代理人姜延艳，女，1985年11月25日出生，汉族，现住佳木斯市郊区西格木乡西格木村,系被告妻子。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、反驳诉讼请求、代收法律文书。
第三人计某，女，1988年3月22日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区立新社.
原告于某某与被告王某某及第三人计某案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭,于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告于某某及委托代理人李柏玉，被告王某某及委托代理人姜延艳,第三人计某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月4日原告与第三人计某签订了房屋买卖协议，第三人将其位于佳木斯市郊区五一村J14号楼二单元603室以总价款16万元卖给原告，合同签订后第三人将诉争房屋及五一村回迁补偿安置协议、结算收据、入户通知单一并给了原告。原告对房屋进行了装修并在此居住，产生的相关费用也均由原告交纳，原告以业主身份与物业公司签订了公共部位禁止协议书，占有、使用至今。并支付了全部购房款。原告在购买本案争议房屋时，不知道已经出售过，并以合理的价格购买，系善意第三人，应受到法律的保护。原告与第三人签订的房屋买卖合同对所购买房屋的约定是特定的、唯一的，可以排他的，法院不能简单地以合同成立时间先后来确定优先效力。对于一房数卖的情况，合同均成立的，如果均未过户，应以实际使用房屋一方确定优先效力。本案诉争房屋系回迁安置房屋，存在无法交易后立即过户的特殊性，这不是原告的过错。本案中，办理回迁安置手续所有原件都在原告处保存，对于回迁房屋来讲，就已经确定了所有权，办理产权登记仅仅时间问题。第三人计某与王某某签订的房屋买卖合同，因为安置的楼层与约定不符，被告经过与曹洪伟协商，曹洪伟主动将自己保管的三家的所有回迁安置手续都返还给了计某，应视为解除了房屋买卖合同，他们之间系债权债务关系。第三人计某与被告王某某在2013年的诉讼，因侵害了善意第三人利益，导致事实不清。在王某某起诉计某的案件中，因为计某隐瞒了已将房屋出售给原告的情况，法院也因此没有将案件事实调查清楚，法院在没有查清事实的情况下做出的判决，不能做为执行的依据。佳木斯市郊区人民法院因被告与第三人之间纠纷对原告居住的房屋予以强制执行，原告对法院的执行提出案外人异议，法院于2015年3月10日作出（2015）郊法执异字第1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告善意购买房屋，办理了相关入住手续，实际占有、使用该房屋，是该房屋所有权人，具有排除执行的民事权益。故向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请，立即停止对原告所有的位于佳木斯市郊区五一村J14号楼二单元603室的强制执行。
被告辩称，1，原审判决计某称房屋抵账给了常秀萍、那红明，而从未提到于某某，说明当时于某某并未购买争议房屋。2，郊区法院及中级法院二审认定被告王某某与计某之间的买卖协议有效。计某应将此房屋交付给王某某。3，即便于某某与计某买卖是真实的，其协议签署日期也在王某某与计某之间的买卖协议之后，根据法律规定，在双方都未过户的情况下，应优先保护合同日期在先的合同，认定王某某伟与计某的买卖协议有效。4，二审法院生效判决确定，计某立即向王某某交付房屋，该判决生效日期为2014年4月4日，而此时该房屋尚未交付给于某某，王某某对此房屋有优先取得所有权。5，以上这些证据均为一、二审法院去五一村调取的，以此证明此房屋是计某的，计某对房屋有交付义务。计某因为楼层问题和我们协商是要钱还是要房子，我们决定要钱，当时计某承诺如果要钱她当时就给我们返钱，所以我们才同意，但是事后计某一直就没给我们钱，一而再再而三的欺骗我们，承诺一直没有兑现，我们没有收到钱，所以认为协议并没有解除。原告于某某是在两级法院判决之后才入住的，我认为房子就应该是我的，法院强制执行没有错误。
第三人计某辩称，2011年12月3日我与被告签订了一份回迁安置合同，当时承诺楼层是5楼以下，房款是125000元，我已经全部收到房款，收条上半部分是担保人写的，下面签名是我签的。三户房屋回迁安置单在另案被告曹洪伟处保管。房屋回迁时担保人找不到了，回迁的楼层都是6楼，所以不能按合同的承诺履行了。我给被告打电话把回迁事宜通知他，被告和曹洪伟也通了电话，由于被告没相中6楼，被告表示如果我能立即返还购房款，被告就不要房子了。之后曹洪伟就把回迁安置单给我了。2013年9月4日我以16万元价款把争议房屋卖给了原告于某某，我拿着回迁单于2013年9月16日和原告一同去办理了各项入户手续。我打算卖出房屋后立即把购房钱退还给被告，之后出现了其他债主，我就把这笔钱给了我的其他债主。在本案中，我承认我与被告的合同中我违约，我只欠被告钱，我可以还钱，也可以拿一些财产偿还被告，但争议的房屋确实是我卖给原告了，因为当时被告不同意要6楼。
原告为支持其诉讼主张，向法院提交如下证据
证据一、于某某身份证复印件1份、王某某身份证复印件1份、计某身份证复印件1份。证明本案原、被告及第三人的诉讼主体资格。
经庭审质证，被告及第三人对此份证据的真实性均无异议。本院对该证据的证明力予以采信。
证据二：（2015）郊法执异字第1号执行裁定书1份、（2015）郊法执异字第1-1号执行裁定书1份。证明：原告的执行异议申请已经被佳木斯市郊区人民法院裁定驳回，原告依法提起执行异议之诉。
经庭审质证，被告及第三人对此份证据的真实性均无异议。本院对该证据的证明力予以采信。
证据三：于某某与本案第三人计某签订的《房屋买卖合同》复印件一份（已核对与原件无异）。证明原告与第三人在合同中约定了房屋位于佳木斯市郊区五一村J14号楼二单元6层603室，面积69.26平方米，合同中确定的标的物是特定的、独一的。
经庭审质证，被告对此份证据有异议，认为是假的。第三人对此份证据无异议。
本院经审查认为，原告与第三人签订的出售房屋的协议是双方当事人真实意思表示，能够证实原告与第三人房屋买卖关系签订的事实。本院对该份证据的证明力予以采信。
证据四，第三人计某的收条5张、回迁安置补偿协议书1份、回迁安置选房入户通知单1份、回迁安置结算收据1份。（已核对与原件无异）。证明原告向第三人计某支付了全部购房款并办理了相关入住手续，计某将房屋交付给原告，房屋买卖合同生效且已经履行完毕。
经庭审质证，被告对此份证据的真实性没有异议，但提出单据上签字都是计某签的，不能证明和于某某有关，房子还是计某的。第三人对此份证据无异议。
本院经审查认为，5张收条是第三人计某给原告出具的，能证明原告已向第三人计某支付了全部购房款。证据证明原告持有的相关入住手续上加盖有佳木斯市郊区棚改和保障房屋建设指挥部与佳木斯市新时代城市基础设施建设集团有限公司五一村项目财务专用章，原告持有的五一村回迁补偿安置协议、回迁安置结算收据、入户通知单是合法的有效的，除2015年6月5日燃气费收据是原告于某某名字外，其余单据标注的名字确为计某。本院对该证据的真实性予以采信。
证据五：佳木斯新家园物业管理有限公司物业管理服务协议1份、进户验收通知单1张、物业费收据2张、供热费收据1张、电费收据3张、燃气费收据1张（与原件核对无异）。证明：原告以业主身份对房屋进行投入并实际居住和使用。
经庭审质证，被告对此份证据的真实性无异议，但签字还都是计某的名字，不能证明是于某某的。第三人对此份证据无异议，2015年6与5日的燃气的票据上写的就是于某某的名字。
本院经审查认为，上述证据加盖了佳木斯新家园物业管理有限公司公章及现金收讫财务公章，佳木斯佳能热电有限公司对缴纳供热费业主出具的是统一的正规发票，不存在虚假行为，本院对该证据的真实性予以采信。
证据六，本案第三人计某与王某某签订的《动迁房屋买卖协议书》一份（已核对与原件无异）。证明该协议约定的楼层是5层以下，具体位置也不确定，与原告于某某所购买的房屋不是同一处，法院因事实未查清导致判决以及执行的依据错误。
经庭审质证，被告及第三人对此份证据的真实性均无异议。本院对该证据的证明力予以采信。
被告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据一、证据一、（2013）郊民初字第457号民事判决书一份、（2014）佳民终字第76号民事判决书一份、计某的民事上诉状一份。证明：于某某是2013年9月在计某处购买的房屋，而计某一审、二审民事上诉状上说在把两处房屋抵押给了案外人常秀萍、那红明，计某在一审、二审时从来没有提过她将房子卖给了于某某。
经庭审质证，原告对证据的真实性没有异议，但是对被告要证明的问题有异议。一、因为计某隐瞒了已经将房屋出售给于某某的事实，这个过错不在原告；二、计某在诉讼当中称两套房屋已经抵账给常秀萍、那红明法院并未采信；三、于某某2013年9月与计某签订了买卖合同，2013年11月经过装修后实际入住，正因为计某隐瞒了上述事实，导致法院在审理王某某与计某的案件中没有查清事实，所以做出判决以及执行，缺乏事实基础，是错误的。如果原告知道已经将房子卖给王某某，那原告根本不会购买。第三人对证据的真实性无异议，对被告所述观点有异议。被告说佳木斯中级人民法院在2014年4月份将房子判给王某某，但是第三人是在2013年9月份已经将房子卖给于某某，2013年9月16日前第三人已经配合原告将所有的入户手续办理完毕，而中院的判决是2014年4月份生效的。
本院经审查认为，佳木斯市郊区人民法院（2013）郊民初字第457号与佳木斯市中级人民法院作出（2014）佳民终字第76号民事判决书，对被告与第三人的买卖房屋行为予以了确认，并判决第三人于判决生效之日向被告交付本案争议的房屋。原告与第三人对此份证据的真实性无异议。本院对这两份民事判决书的证明力予以采信。
证据二、王某某与计某的《房屋买卖协议书》一份及计某的收条一份（复印件与原件无异）。证明：被告是善意买房并已付全款，而且于2011年12月3日与计某签写的买卖协议书，即便原告出示的房屋买卖协议书是真实的也是在被告之后，被告买房在先，原告买房在后，应优先保护合同日期在先的合同。
经庭审质证，原告对证据的真实性没有异议，但对要证明的问题有异议。一、该协议约定的楼层是5层以下，具体位置也不确定，与原告于某某所购买的房屋不是同一处，法院因事实未查清导致判决以及执行的依据错误。二、根据计某的描述，因为楼层与约定不符，被告同意返还回迁安置房屋的全部手续，即应当视为被告与计某之间已经解除了该房屋买卖合同，计某就没有再交付房屋的义务，虽然这份合同与于某某和计某签订的合同都有效，但是不能简单的以签订时间作为确定优先项，根据我国商品房买卖的司法解释规定，两份合同都有效的情况下，要优先保护已经实际入住的善意第三人的所有权利；第三人对证据真实性无异议，但对被告所述观点有异议。在本合同中，第三人是和被告约定回迁安置是5层以下，实际回迁安置是6层。在被告不要房子以后第三人才把6层的房屋卖给了原告，这套房子应该属于原告。在与被告的合同中确实是第三人违约，第三人同意返还购房款或用其他房子或车折抵还给被告。
本院经审查认为，上述证据能证明被告与第三人签订了房屋买卖协议并全额支付了房款,房屋买卖行为真实存在，在本合同中，第三人与被告约定回迁安置是5层以下。本院对该证据的真实性予以采信。
证据三、郊区棚改指挥部证明一份（复印件与原件核对无异）。证明：此房屋是计某所有，计某对此房屋有交付义务，法院把属于计某的财产判决给被告，法院执行没有错误。
经庭审质证，原告对证据的真实性没有异议，此份证明出示的时间是2013年8月7日，记载了三套房屋均为6层，当时能够证明计某与王某某签订了房屋买卖协议无关，计某有处分权，可以出售给本案原告于某某，并且与于某某签订的房屋买卖协议中约定的房屋就在此证明当中，与被告无关；第三人对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。这三套房虽然是第三人的名字，但房屋的所有权并不属于第三人，因为棚户区改造五年以后才能变更姓名及办理房照，这三套房子中没有属于被告王某某与第三人签署协议的房子，也证明不了于某某现在所属的房子是被告的。
本院经审查认为，上述证据能证明2013年8月27日在五一村棚户区改造指挥部回迁楼中有三户计某名下的房屋，分别是J14号楼一单元603室，J14号楼二单元601室、603室，三户被拆迁协议号5950、5951、5952选取，三个号在一张协议上，协议名是姜秀荣（计某）。计某卖给原告的动迁房屋真实存在，本院对该证据的真实性予以采信。
第三人为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
第三人计某与原告于某某签订的房屋买卖合同一份及欠条一张（已核对复印件与原件无异）。证明：房子已经卖给原告于某某了，签订合同之日原告交付给第三人房款十万元，还欠六万元。
经庭审质证，原、被告对此份证据的真实性均无异议。原告表示至2015年7月3日止欠第三人的六万元房款已经全部支付完毕。本院对该证据的真实性予以采信。
根据当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实:2011年12月3日被告与计某签订动迁房屋买卖协议一份，约定第三人将位于佳木斯市郊区五一村的动迁安置房屋中的一套70平方米楼房卖给被告，协议约定第三人计某负责被告回迁的安置楼层，五楼往下，计某负责一期回迁进户，第三人计某购买的房票总面积为224.93平方米，分三户，每户均为70平方米，本合同由被告曹洪伟负责保管，三户有王某某一套，曹洪伟一套，计某一套，价款为125000元。协议签订后，第三人收到了被告给付的购房款125000元，并为被告出具了收条。2013年4月，第三人计某取得了回迁安置房，分别为J14号楼一单元603室，J14号楼二单元601室、603室。由于回迁楼房楼层均为六楼，与协议约定的五层往下不符，被告王某某打电话与另案被告曹洪伟商量，提出如果第三人计某能在二日内退回购房款就不要房屋了，第三人计某亦同意。事后，被告曹洪伟将自己保管的三户的回迁安置手续交付给第三人计某，同意第三人办理进户手续。2013年9月4日第三人计某遂与原告于某某签订了房屋买卖协议，第三人将本案争议的房屋即位于佳木斯市郊区五一村J14号楼二单元603室以总价款16万元卖给原告于某某，次日交了购房款100，000.00元。第三人计某将诉争房屋及全部回迁安置手续交付给原告，原告持有了五一村回迁补偿安置协议、回迁安置结算收据、入户通知单。第三人又于2014年2月15日收到原告现金两万元、2015年1月24日收到一万元、2015年5月17日收到五千元、2015年7月3日收到两万五千元，至此与原告合同中约定的十六万元的房款全部交齐。原告购房后对房屋进行了装修并在此居住，产生的相关费用也均由原告交纳，原告还以业主身份与物业公司签订了公共部位禁止协议书。第三人计某收到原告购房款后没有按照其与被告的约定及时退给被告房款。被告王某某于2013年8月1日诉至佳木斯市郊区人民法院，请求法院判令第三人计某按其双方签订的买卖协议书中的约定交付给被告位于五一村面积70平方米楼房一套。本院在审理（2013）郊民初字第457号案件时，第三人计某承认被告所述属实，但辩称该争议房屋在2013年9月已经卖给他人了，第三人同意给被告返还购房款。由于第三人未向本院提交充分的证据加以佐证其已将动迁安置房卖与他人，本院根据查明的事实，于2013年10月23日下发（2013）郊民初字第457号民事判决书，判决第三人计某于判决生效之日立即交付给被告位于佳木斯市郊区五一村J14号楼二单元603室房屋。宣判后，计某不服，上诉于佳木斯市中级人民法院。2014年4月4日中级法院作出（2014）佳民终字第76号民事判决书，认定“上诉人计某主张涉案房屋已有新买受人占有使用并无有效证据证实，被上诉人的买卖协议在先，应予法律保护”并依法驳回上诉，维持原判。2014年9月29日佳木斯市郊区人民法院受理了被告的执行申请，并于2014年11月3日向被执行人计某公告送达执行通知书责令其履行生效法律文书所确定的义务。本案原告周海龙于2015年2月26日向本院提出案外异议，提出原告与第三人计某已签订了房屋买卖协议，第三人已将诉争房屋交付给了原告占有使用至今，原告已善意合法取得该房屋所有权，没有登记只是物权未设立。本院于2015年2月10日作出（2015）郊法执异字第1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。案外人于某某不服该裁定，于2015年4月21日向本院提起案外人执行异议诉讼，请求确认原告与第三人的房屋买卖协议有效，要求立即停止对佳木斯市郊区五一村J14号楼二单元603室的强制执行。
本院认为，第三人计某取得回迁安置房后，由于回迁楼房楼层与协议约定的五层往下不符，被告王某某与另案被告曹洪伟商量，如果第三人计某能立即退回购房款就不要房屋了，第三人计某亦同意。事后，被告曹洪伟自愿将自己保管并持有的三户的回迁安置手续返还给第三人计某。同意他人办理进户手续的行为，应视为被告与第三人已自愿达成一致意见，对其双方签订的房屋买卖协议予以解除，第三人计某由应该交付给被告房屋的行为变更为返还购房款的债权债务关系。被告起诉后，其与第三人计某之间的买卖协议被两级法院认定有效并判决第三人计某于判决生效之日立即交付争议房屋，该种判决结果的产生是由于第三人计某隐瞒了其与原告的房屋买卖协议，没有及时有效的向二级法院提交证据导致，责任应由第三人计某承担。原告与第三人计某之间签订的动迁房屋买卖协议系双方真实意思表示，协议的签订过程及约定内容均没有违反法律的禁止性规定，虽原告没有取得房屋产权证照，但佳木斯市郊区棚改和保障房屋指挥部的证据已证实原告对该房屋享有支配处分权，故该合同自签订之日起具有法律效力。原告已按照约定交付了全部房款，第三人计某将全部回迁安置手续及诉争房屋交付给了原告，原告购房后对房屋进行了装修，实际使用并在此居住，原告又以业主身份与物业公司签订了公共部位禁止协议书，占有、使用至今，原告是善意取得房屋所有权。原告虽未依法办理过户登记，但原告没有拖延办理登记、及不依据合同约定或法律规定提供手续、支付费用等对未登记存在过错行为，因此，原告要求确认合同有效，并停止对该房屋强制执行的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、原告于某某与第三人计某签订的售房协议书有效。
二、停止对原告于某某购买的位于佳木斯市郊区五一村J14号楼二单元603室房屋的强制执行。
案件受理费3500元由被告王某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 英桂凤
审 判 员 张晓英
人民陪审员 殷丽萍
二〇一六年五月十三日
书 记 员 李姝凝