广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初4000号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路19号信联大厦，组织机构代码28203227-X。主要负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：刘素兰，该行职员。委托诉讼代理人：孙卓，广东衡德律师事务所律师。被告：江建兰，女，1973年10月14日出生，汉族，身份证住址广西蒙山县，。被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路银星花园D幢商铺A08、A09，组织机构代码794685012。法定代表人：冯志春，董事长。委托诉讼代理人：吴柏昌，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）诉被告江建兰、中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农业银行中山分行诉称：被告江建兰因购买中山市南区××街××花园××房向中国农业银行股份有限公司中山石岐支行（以下简称农业银行中山石岐支行）申请贷款463000元，并以所购房地产为该笔贷款提供抵押担保，各方签订了《个人购房担保借款合同》，但被告江建兰未能按时还款，金澳房地产公司亦未依约承担连带清偿责任。请求判令：1.解除原告农业银行中山分行与被告江建兰、金澳房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告江建兰立即向原告农业银行中山分行清偿尚欠的贷款本金457682.68元及利息（含正常利息、逾期利息、复利，暂计至2015年12月17日利息共7106.26元，从2015年12月18日起至还清款项之日止，利息按合同约定计收）；3.被告江建兰支付原告农业银行中山分行实现债权、抵押权产生的律师费18592元；4.原告农业银行中山分行对被告江建兰名下位于中山市南区××街××花园××房房地产处置后的价款就诉求款项享有优先受偿权；5.被告金澳房地产公司对被告江建兰的上述债务承担连带清偿责任。因被告江建兰下落不明，本院依法公告通知其应诉。现公告期限届满，被告江建兰在法定答辩期间未提出书面答辩状，亦未到庭应诉。被告金澳房地产公司辩称：原告农业银行中山分行应先行使抵押权，不足部分再由我方承担保证责任，我方承担责任后有权向被告江建兰进行追偿。经审理查明：贷款人：农业银行中山石岐支行。借款人：江建兰。抵押人：江建兰。保证人：金澳房地产公司。签约情况：2015年1月16日签订《个人购房担保借款合同》（编号：44020120150007509）。贷款金额：463000元。贷款期限：300个月，自2015年1月16日起至2040年1月15日止。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定执行年利率，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自次年1月1日起调整。罚息计收标准：对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。复利计收标准：对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。抵押担保情况：农业银行中山石岐支行与江建兰就位于中山市南区××街××花园××房房地产办理了商品房抵押登记备案手续（易房抵字第DY201504497号）。保证担保情况：金澳房地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并无约定多个担保并存的清偿顺序。欠款情况：自2015年10月起，江建兰未能按时还款，截至2015年12月17日，江建兰拖欠农业银行借款本金457682.68元、正常利息7026.39元、逾期利息17.99元、复利61.88元，合计464788.94元。实现债权的费用：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。另查，农业银行中山分行委托广东衡德律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费18592元。又查，农业银行中山石岐支行出具声明表示：农业银行中山石岐支行在《个人购房担保借款合同》（编号：44020120150007509）项下对江建兰、金澳房地产公司的所有合同权利，均由农业银行中山分行代表农业银行中山石岐支行主张和行使，农业银行中山石岐支行不再另行主张。本院认为，农业银行中山石岐支行为农业银行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农业银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。江建兰借款后未按期还款，构成违约，农业银行中山分行有权依照合同约定解除合同并要求江建兰提前清偿全部借款本息。江建兰欠款的数额，有农业银行中山分行提交的欠供明细表予以证实，且江建兰没有证据予以推翻，故本院予以确认。农业银行中山分行提交委托代理协议、律师费发票证据证明本案实际产生了律师费，因《个人购房担保借款合同》中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故农业银行中山分行主张江建兰支付律师费18592元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当江建兰不履行上述债务时，农业银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。金澳房地产公司承诺在贷款人农业银行中山石岐支行收到房地产权属证书前提供连带责任保证，现江建兰的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有债务人江建兰提供物的担保又有保证人金澳房地产公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农业银行中山分行应先就江建兰提供的抵押物实现债权，金澳房地产公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。金澳房地产公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。金澳房地产公司承担保证责任后，有权向江建兰追偿。江建兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山石岐支行与被告江建兰、中山市金澳房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150007509）。二、被告江建兰应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金457682.68元及相应利息（截至2015年12月17日，正常利息7026.39元、逾期利息17.99元、复利61.88元，从2015年12月18日起至清偿之日止，利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率为基础计收，罚息按前述贷款执行利率基础上上浮50%计收，对应付未付利息，按罚息利率计收复利）。三、被告江建兰应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费18592元。四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告江建兰提供的抵押物即位于中山市南区悦秀街15号滨河湾花园74幢1201房房地产（销售合同编号：HTN2014089692，抵押登记备案证明编号：易房抵字第DY201504497号）折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权。五、被告中山市金澳房地产开发有限公司对本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市金澳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告江建兰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元，诉讼保全费2937元，合计11487元，由被告江建兰负担；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市金澳房地产开发有限公司连带负担（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  邓杏妹二〇一六年九月二十二日书 记 员  黄燕旋