杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初5054号原告：杭州华祥商业会展设计制作有限公司，统一社会信用代码913301047735812229，住所地杭州市江干区笕桥镇水墩村三组。法定代表人：张六英，执行董事。委托代理人余建光、余建芳，浙江鉴水律师事务所律师。被告：杭州振辉化工有限公司,统一社会信用代码913301007195130427，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。法定代表人：王秀英，总经理。委托代理人李艳红、王君，浙江博方律师事务所律师。原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司诉被告杭州振辉化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法由代理审判员陈龙适用简易程序于2017年5月12日、2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余建光到庭参加第一次庭审、委托代理人余建芳到庭参加第二次庭审，被告委托代理人王君到庭参加两次庭审。自2017年6月19日起至2017年8月18日止期间，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司向本院提起诉讼请求，并在庭审中予以变更，即：1.被告返还租金350000元及押金50000元；2.被告赔偿原告损失800000元。事实和理由：2015年3月21日，原、被告签订《厂房租赁合同》1份，书面约定：由原告承租被告位于杭州市大江东产业集聚区河庄街道三工段的6号车间4600平方米及7号车间靠西的1087平方米，共计5687平方米的厂房。租赁期限为5年，自2015年3月15日起至2020年4月30日止。租金自2015年5月1日至2015年10月31日期间为37.71万元；自2015年11月1日至2016年10月31日期间为63.42万元；自2016年11月1日至2017年10月31日期间为63.42万元，押金为5万元。后，原告交付押金5万元并支付租金至2017年10月31日止。原告对承租的厂房进行了装修，并安装机器设备等，共花费近200万元。2016年7月8日，被告与杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处签订非住宅房屋拆迁货币化安置补偿协议。2017年3月1日，被告将厂区内的两条主要出入道路用垃圾封堵，严重影响到原告的生产经营。双方协商未果，故起诉。被告杭州振辉化工有限公司辩称：一、原、被告之间的《厂房租赁合同》己于2017年3月29日解除。2017年3月13日，原告以被告封堵厂房内主干道为由，发函给被告要求解除合同。被告经查，根本不存在封堵厂房内主干道的事实。但因原告的经营活动未经行政主管部门许可，消防、环保等部门也多次责令原告立即停止违法生产经营活动。故被告于2017年3月27日回函原告，同意解除合同。原告于2017年3月29日收到回函，原、被告之间编号为20150318的《厂房租赁合同》己于2017年3月29日解除。二、原告在合同期限未满的情况下违法解除合同，且合同解除后未按约将厂房恢复原状并腾退，构成违约，原告需全额支付免租期租金并承担违约责任。本案中，原告于2017年3月13日致函解除合同的理由不成立，原告构成违约。根据合同规定，原告应向被告支付年租金(63.42万元)的30%的违约金190260元、并需全额支付免租期租金，即2015年3月15日至2015年4月30日的租金76774.50元（5687㎡×9元/㎡/月×1.5个月）。因原告在承租厂房过程中存在诸多违法行为，故被告同意解除合同，并致函要求原告于2017年4月10日前按照合同要求腾退。但原告至今未将租赁房屋恢复原状，也没有进行腾退。根据合同第九条的规定，原告亦构成违约，应向被告承担年租金30%的违约金。三、原告要求退还租金的条件不成就。首先，原告至今仍未腾退，原告非法占用厂房期间的厂房使用费应从预付租金中扣除。其次，因合同提前解除，原告应支付的免租期租金76774.50元也应从预付租金中予以扣除。再者，原告应向被告支付违约金，被告有权对此行使抵销权。四、原告要求退还押金的条件不成就。根据合同第二条的规定，租赁期满，原告应如期交还房屋、设施、设备等并确保能正常使用及符合相关规定和要求。清理干净租用范围内的卫生，撤离清场等全部办妥交接手续并经被告书面确认后，在10天内归还原告5万元保证金(押金)。现原告未将房屋恢复原状、清理干净，更没有撤离、腾退，按约不能退还押金。另一方面，原告存在拖欠水电费的情况，根据合同第十条第一款的规定，被告有权没收保证金。五、原告要求被告赔偿损失的诉请没有事实和法律依据。《厂房租赁合同》第七条明确约定了在合同履行过程中如遇政府拆迁的处理方式，且原告在履行合同过程中存在诸多违约行为，故原告无权要求被告赔偿损失。相反，根据被告与政府的拆迁补偿协议，因原告对其非法占用的厂房不按评估报告恢复原状、不腾房交地，如被告因此而无法取得拆迁补偿款的，被告将要求原告赔偿损失。综上所述，原告的各项诉讼请求均不能成立，请求全部予以驳回。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《厂房租赁合同》1份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。经质证，被告对真实性无异议，对证明对象有异议。经审查，本院认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。2.收据8份，欲证明原告向被告交付押金、租金及违约金以及被告与政府部门签订拆迁补偿协议后仍向原告催讨租金及违约金的事实。经质证，被告无异议，本院予以采纳。3.《机器设备评估明细表》、《装修及附属物评估结果表》、《装修赔偿价格表》各1组（照片打印件，拍摄于杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处综合科，原件留存于河庄街道办事处），欲证明因案涉厂房拆迁对原告造成损失的事实。经质证，被告对证据的“三性”均不予认可。为核实上述证据的真实性，本院干警陈龙、贺一豪前往杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处，向河庄街道办事处经管科副科长漏晓萍、工业副主任汪梦智进行了核实。漏晓萍副科长告知本院干警，原告在本案中提交的《机器设备评估明细表》、《装修及附属物评估结果表》、《装修赔偿价格表》照片打印件与留存于杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处的原件核对一致。汪梦智副主任告知本院干警，杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处按照评估报告确定的金额发放拆迁安置补偿款，因评估时被告认为其有三、四千万元的财产未被评估在内，故其认为获得的拆迁安置补偿款系打折后的金额。据此，本院认为，原告提供的该组证据虽系照片打印机，但来源形式合法、内容客观明确，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。4.《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置补偿协议》1份（复印件），欲证明案涉厂房被征迁的事实。经质证，被告对“三性”不予认可。经审查，本院认为，根据本院向杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处核实的情况，对该证据的真实性予以确认。5.照片1组，欲证明被告封堵园区主干道，影响原告生产经营的事实。经质证，被告对照片的真实性无法确认。为核实证据的真实性，本院对原告提供的用于拍摄该组照片的手机中的照片原件进行了比对，结合被告的相关陈述，对该证据的真实性予以确认，但仅凭该证据对原告的待证事实缺乏必要的证明效力。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《解除厂房租赁合同的函》1份，欲证明原告向被告发函要求解除合同的事实。经质证，原告对真实性无异议，本院予以采纳。2.《对2017年3月13日的回复函》、邮寄面单、送达查询记录各1份，欲证明原告于2017年3月29日收到被告同意解除合同的函的事实。经质证，原告对真实性无异议并认可案涉合同于2017年3月29日解除，本院对该证据予以采纳。3.厂房照片1组，欲证明案涉厂房多处破损，原告未修复也未腾退房屋的事实。经质证，原告对真实性无法确认，且与本案无关。经审查，根据原、被告双方的相关陈述，本院对该组证据的真实性予以确认。根据以上照片的内容可以确认，原告在2017年6月19日本案第二次开庭前已将案涉厂房内的设备搬离，但仍有大量杂物遗留在厂房内。同时需说明的是，原告当庭表示其愿意在腾退厂房后对厂房明显破损之处进行修复。如原告未进行修复的，被告可就修复厂房产生的相关损失另行向原告主张权利。4.收据、水电消耗情况表1组及增值税专用发票、电力缴纳单各1份，欲证明被告为原告代缴2017年3月下旬的电费及原告拖欠被告水电费5841.56元的事实。经质证，原告对证据的真实性不予认可，原告向第三人交付20000元水电费且第三人已经支付给被告。被告收到水电费后未将款项交付电力局，导致水电停供。经审查，本院认为，被告在庭审中自认在2017年3月未对原告用电情况进行抄表，被告提供的该组证据对其待证事实尚不具备充分证明效力，故本院不予采纳。5.《房屋租赁合同》1份，欲证明被告将厂房租赁给原告前曾租赁给其他人使用的事实。经质证，原告对真实性无异议，对证明对象有异议。经审查，本院认为，鉴于原告无异议，首先对证据的真实性予以确认。同时，原、被告双方在庭审中确认一致，被告将案涉厂房出租给原告时，该厂房处于毛坯状态。根据以上对证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：2015年3月21日，原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司与被告杭州振辉化工有限公司签订《厂房租赁合同》，约定：“原告将其所有的位于杭州市大江东产业集聚区河庄街道三工段的6号车间4600平方米及7号车间靠西的1087平方米，共计5687平方米的厂房租赁给被告。租赁期限为5年，自2015年3月15日起至2020年4月30日止。租金自2015年5月1日至2015年10月31日止期间为37.71万元；自2015年11月1日至2016年10月31日止期间为63.42万元；自2016年11月1日至2017年10月31日止期间为63.42万元。之后每年递增8%，押金为5万元。每年租金支付须在上年的到期日提前31天支付下年租金并一次性付清，以上租金均不含税金。如逾期未交纳租金、水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应向被告支付未付金额的千分之十的滞纳金，被告可解除合同没收保证金。由于提前解除本合同和违约所造成的损失，由有过错一方承担违约责任；违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金。若原告违反合同或者合同期限未满即解除的，原告需全额支付免租期租金并承担违约的责任。若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归杭州振辉化工有限公司所有，但对杭州华祥商业会展设计制作有限公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归杭州华祥商业会展设计制作有限公司所有，并且本合同自动作废。”合同签订后，原告向被告支付5万元押金并支付至2017年10月31日止的租金，其中自2016年11月1日起至2017年10月31日止的租金为61.42万元。2017年3月13日，原告向被告发出《解除厂房租赁合同的函》，内容如下：“……贵公司与杭州市萧山区人民政府河庄街道办事处签订《杭州市大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置补偿协议》，贵公司厂房已整体纳入拆迁范围。同时，贵公司在拆迁过程中，已经将厂房内主干道封堵，我公司无法正常出入达半个月以上，已经对我公司正常的生产造成严重影响。鉴于上述情况，现通知贵公司在接到本通知函后三天内恢复厂区内的道路通行。逾期，本公司将视为贵公司已无意与我公司继续履行合同，贵我双方之间签订的《厂房租赁合同》即行解除。如贵公司对本通知未予理睬，我公司亦决定自贵公司收到本通知后，双方合同予以解除，贵公司理应承担相应的法律后果。”被告收到该函后，于2017年3月27日向原告发出《对2017年3月13日的回复函》，内容如下：“……你公司发来落款日期为2017年3月13日的《解除厂房租赁合同的函》已收悉，你公司指责我司将厂房内主干道路封堵，查无此事。根据国家相关法律、法规要求，你公司的经营活动未经政府行政主管部门许可，消防、环保等部门也已多次来现场检查，责令你公司立即停止违法生产经营活动。现根据你公司要求，我公司同意解除厂房租赁合同。现特函告：要求你司务必在2017年4月10日前腾房，如逾期，由此造成的一切后果及给我司造成的一切损失将由你司承担。”2017年3月29日，原告收到上述《对2017年3月13日的回复函》，但未立即自案涉厂房搬离。本案于2017年5月12日第一次开庭审理后，原告开始自案涉厂房搬离。至本案于2017年6月19日第二次开庭前，原告已将案涉厂房内的设备搬离，但仍有大量杂物遗留在厂房内。另查明，为加快大江东产业集聚区开发建设进程，就杭州振辉化工有限公司所有的位于大××产业集聚区××街道新××村、文伟村地块（包括本案所涉租赁厂房）拆迁补偿事项，杭州振辉化工有限公司与杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处签订了拆迁货币化安置补偿协议。经杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处拆迁评估，原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司向被告杭州振辉化工有限公司承租的厂房内，可搬迁机器设备补偿值为55763元、不可搬迁机器设备及设施补偿值为315408元，合计371171元；装修补偿价格合计728279元。本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。在上述租赁合同的履行过程中，原、被告双方已就解除《厂房租赁合同》达成一致，本院据此认定双方之间的《厂房租赁合同》已于2017年3月29日解除。同时，根据已查明的事实和原、被告双方的陈述，结合涉及被告杭州振辉化工有限公司的其他相关案件的审理情况，可以认定导致双方合同解除的主要原因是被告杭州振辉化工有限公司面临政府征迁，继续履行案涉《厂房租赁合同》显然将不能实现合同目的。根据双方签订的合同，原告已向被告支付的自2016年11月1日起至2017年10月31日止的租金为61.42万元。原告已于2017年6月19日前将设备搬离案涉厂房，但厂房内仍留存大量杂物需由被告进行清理。关于原告实际占有、使用案涉厂房的时间，考虑到原告搬离设备的时间以及被告为清理原告留存杂物可能需要花费的时间和金钱，本院酌情认定原告实际占有、使用厂房至2017年7月18日（给予被告一个月的清理时间），相应的厂房占有使用费原告应继续向被告进行支付。据此，被告应向原告返还的租金金额为178370.41元【61.42万元-61.42万元/365天×259天（自2016年11月1日起计算至2017年7月18日止）】。同时，案涉合同的解除非因原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司违约所致，故原告已向被告支付的押金50000元，被告应及时返还原告。另外，双方在签订《厂房租赁合同》时明确约定：“若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归杭州振辉化工有限公司所有，但对杭州华祥商业会展设计制作有限公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归杭州华祥商业会展设计制作有限公司所有，并且本合同自动作废。”可以看出，原告在签订租赁合同时对租赁厂房可能面临征用、拆迁的情况有所认知。在该情况下，原告同意“政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归杭州振辉化工有限公司所有”，应属原告的真实意思表示，也是原告对租赁合同履行过程中的风险的自愿承担。而政府对动产和不动产进行的补（赔）偿，显然包括本案中案涉厂房的装修补偿，该补偿金额依约应由被告杭州振辉化工有限公司所有。与此同时，被告杭州振辉化工有限公司在签订租赁合同时同意“杭州华祥商业会展设计制作有限公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归杭州华祥商业会展设计制作有限公司所有”，故原告承租厂房内可搬迁机器设备补偿值及不可搬迁机器设备及设施补偿值合计371171元，应由原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司所有。上述款项由杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处向被告杭州振辉化工有限公司发放，但被告至今未将相应款项支付给原告，原告有权要求被告赔偿相应经济损失。关于被告获得拆迁安置补偿款应交纳的企业所得税款，鉴于被告应支付给原告的补偿款的应缴企业所得税款金额目前尚不确定，缴税事实也尚未发生，本院对此在本案中暂不作考量。被告可在缴税事实发生后，根据实际缴税的金额向原告另行主张权利。被告辩称原告未按照政府要求移交厂房，可能导致被告拆迁安置补偿款减少，但被告未能针对该辩称提供证据予以证明。被告可在损失实际发生后，另行向原告主张。被告要求原告支付免租期租金及欠付水电费的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上，原告要求被告返还租金178370.41元、返还押金50000元、赔偿经济损失（机器设备补偿款）371171元的诉讼请求，依据充分且符合法律规定，本院予以支持。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告的抗辩意见中的合理意见，本院予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告杭州振辉化工有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司租金178370.41元。二、被告杭州振辉化工有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司押金50000元。三、被告杭州振辉化工有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司经济损失（机器设备补偿款）371171元。如被告杭州振辉化工有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司的其余诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全申请费5000元，合计12800元。由原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司负担4384元，由被告杭州振辉化工有限公司负担8416元。原告杭州华祥商业会展设计制作有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州振辉化工有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 陈 龙二〇一七年八月三十一日书 记 员 贺一豪