浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第2751号
原告（反诉被告）：张海燕，女，1971年1月23日出生，汉族，住临海市。
委托诉讼代理人：王海芬，浙江昶日律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彪马集团有限公司，住所地：临海市临海大道（中）2199号。组织机构代码：25520807-3。
法定代表人：沈邱建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑达龙，男，1957年10月12日出生，汉族，住临海市，系被告公司副总经理。
委托诉讼代理人：李迎春，浙江京衡律师事务所律师。
原告张海燕与被告彪马集团有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案后，依法适用简易程序审理。2015年8月5日，原告申请财产保全。本院于同日作出（2015）台临诉保字第287号民事裁定书，裁定冻结被告在银行的存款300万元。2015年8月19日，被告提起反诉，本院经审查后予以立案，并于本诉合并审理。因发现本案案情复杂，本院于2015年8月25日作出裁定，将本案转入普通程序审理。2015年9月21日，本院对本案进行了第一次公开开庭审理。因双方对原告损失的具体数额无法达成一致意见，原告申请鉴定。本院于2015年11月26日依法委托台州中信华资产评估有限公司进行鉴定评估。后因原告未按规定缴纳评估费用，该公司于2016年7月4日将评估材料退回本院。又因临海市国土资源局拟对本案涉案土地进行处理，该处理结果对本案的处理结果有决定性影响，故本院于2016年7月13日裁定本案中止诉讼。后中止诉讼事由消失，本院于2017年5月恢复本案审理，并于2017年5月18日第二次公开开庭进行了审理。原告张海燕的委托诉讼代理人王海芬、被告彪马集团有限公司的委托诉讼代理人郑达龙、李迎春两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同（合同编号为BMZLx-2014-005）；2.判令被告返还原告租赁费用363868.50元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起算至判决确定的履行之日止）；3.判令被告赔偿原告经济损失11748597元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起算至判决确定的履行之日止）。在诉讼过程中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2014年3月20日签订一份合同编号为BMZLx-2014-005的租赁合同，约定被告将其坐落在临海市东方大道，宗地号为331081-002-006000-847，房屋所有权证号为71-561号的其中3.5亩即约2333平方米的厂区出租给原告使用，双方就租赁标的物概况、租赁期限、租金及违约责任等事项作了详细约定。合同签订后，原告按合同约定支付了租金363868.50元，并对租赁房屋进行了装修，截止目前的各种经济损失经结算共计11748597元，其余损失尚在计算中。2014年10月22日，临海市国土资源局作出临土调字（2014）1号闲置土地调查通知书，认为被告闲置本案涉案土地，要求被告提供材料予以说明，否则要按闲置土地处理。原告获悉后，到土管部门查询该土地使用情况，才发现早在2008年，该地块就被政府部门收储，并已经被临海市天和置业有限公司购买，现土地使用权登记在临海市天和置业有限公司名下。被告在签订合同时，故意隐瞒土地使用权变更事实，其欺诈行为侵犯原告合法权益，使原告的投资处于不确定状态，无法再继续进行系统性投资，造成原告巨大经济损失。现在被告对讼争标的物不享有权属，系无权出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告有权请求解除合同。此外，在本案诉讼过程中，临海市国土资源局已对涉案土地作出了无偿收回决定书，虽然该决定书被临海市人民政府撤销，但其撤销理由是程序上存在问题，并没有认为实体处理不当，所以该土地使用权可能随时会被政府无偿收回，原告的合同履行随时可能被终止，故原告可以行使不安抗辩权。现被告即未恢复履行合同的能力，也未向原告提供适当担保，原告的合同目的无法保证能够实现，在此情况下，原告有权解除合同。故请求支持原告的诉讼请求。
被告彪马集团有限公司答辩并反诉称，原、被告于2014年3月20日签订租赁合同事实。该合同系双方真实意思表示，系有效合同，既不曾协商解除，也不存在法定解除合同的情形，故应当继续履行合同。合同签订后，被告已经履行了交付标的物的义务，原告也已经向被告履行了缴纳保证金、租金的义务，且已进场装修，合同的履行中被告无任何违约行为。原告已经实际占有并使用租赁物至今。原告支付的363868.50元，其中345000元为租金，其余为水电费和其他费用。涉案租赁标的物为被告所有，房屋也实际处于被告控制之下，被告依法享有用益物权，没有任何权属争议。原告承租的涉案房屋的房屋所有权证号为临海市房权证城关镇字第××号，所有权人为被告，发证时间为2006年12月19日，至今没有任何变更。根据物权法的规定，即使被告不享有房屋所有权，被告基于实际占有的事实，也可以享有包括租赁在内的用益物权。此外，被告是涉案土地使用权的实际控制人。根据临海市人民政府[2007]7号专题会议纪要第八项的规定，临海市人民政府允诺被告于东方大道291号及大洋路与张洋路交叉地块建造经济适用房。根据该会议精神，临海市人民政府将临权证城字122321号、第122322号土地中的5172.86平方米纳入经济适用房建设范围，并将该地块收回用于经济适用房建设。因被告不具备房地产开发资质，故通过招投标方式，委托临海市天和置业有限公司进行经济适用房开发建设。临海市住房改革委员会和临海市发展和改革局均同意由临海市天和置业有限公司开发建设该经济适用房项目。被告与临海市天和置业有限公司签订委托开发协议书，对委托开发事宜作了具体约定。被告才是该地块的实际土地使用权人，没有任何人包括临海市天和置业有限公司对该宗土地的使用权主张过任何权益。临海市国土资源局下发的闲置土地调查通知书的对象也是被告，并认可临海市天和置业有限公司只是委托代建单位。在本案诉讼过程中，临海市人民政府作出的行政复议决定书也认可了被告的实际投资主体地位，明确了被告与天和置业的委托开发关系。故被告的出租符合法律规定，本案不存在权属存在争议的情形，原告应继续履行合同。另外，原告在装修过程中，未经被告同意将其承租临海市房权证城关镇字第××号的房屋中的739.56平方米的室内改造成两层，改变了房屋的主体结构，应当恢复原状。同时，在未经被告同意的情况下，原告擅自将34.72平方米的废弃厕所拆除，该厕所重建需要费用104160元。故提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同；2.判令反诉被告将改变了租赁房屋主体结构的739.56平方米恢复原状；3.判令反诉被告赔偿反诉原告因拆除34.72平方米房屋所产生的损失104160元。综上，请求驳回原告的本诉请求，支持反诉原告的反诉请求。
针对反诉原告彪马集团有限公司的反诉，反诉被告张海燕辩称，基于反诉被告的本诉理由，反诉原告的第1项反诉请求不应得到支持。根据双方签订的租赁合同第4.2.8条的约定，反诉被告在不破坏原房屋结构安全及整体外观的前提下，可根据自身经营需要进行装修或者增设附属设施和设备。现反诉被告只是将租赁房屋在室内由一层改造成两层，没有破坏房屋结构安全，也没有改变房屋整体外观，其改造没有违反合同约定，故请求驳回第2项反诉请求。对于第3项反诉请求，该34.72平方米的房屋系废弃厕所，年久未使用，也无人管理，里面臭气熏天，肮脏不堪。故反诉被告在征得反诉原告同意后，将该厕所拆除。现反诉原告否认其同意拆除的事实，那么根据合同约定，反诉被告有根据自身需要增减附属设施的权利，该厕所明显系附属设施，反诉被告将其拆除符合合同约定。故请求驳回第3项反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：
一、原告提交的证据。
1.土地使用权证及宗地图复印件一份，拟证明被告在与原告签订租赁合同时提供了已被收回的土地使用权复印件，作虚假证明，使原告作出错误的意思表示。被告对该证据的真实性无异议，但对证明对象表示异议，认为被告系该地块的实际使用权人，没有做虚假证明。本院认为，该土地使用权证复印件系2008年土地被部分收储之前的证书，该证书复印件不能全面真实的反应原、被告签订合同时的所涉及到的租赁标的物权属，而对于这方面，被告应该是明知的，但其仍然提供了该复印件，故可认定其有隐瞒相应事实与原告签订合同的故意，对该证据的证明效力本院予以认定。
2.台州银行电汇单复印件一份，拟证明原告于2014年4月2日向被告支付房租363868.50元。被告认可收到该款项，但认为其中345000元是租金，其余部分是原告装修的水电费及其他费用。本院认为，根据双方无异议的租赁合同的约定，原告第一期支付的租金应为345000元，且该电汇单的附加信息机用途一栏也填写了房租、水电费的字样，故该363868.50元不应全部是租金，被告的异议理由成立，本院认定该款项中345000元系租金，其余系水电费及其他费用。
3.国有土地使用权收回方案审批表复印件一份，拟证明案涉土地使用权于2008年就被政府收回并对被告进行了补偿。被告对真实性无异议，但认为收回方案审批表不能证明具体实施情况，且土地性质发生变更不影响被告作为该土地房屋的实际所有权人。本院认为，国有土地使用权收回方案审批表复印件结合被告的陈述及被告提交的登记在临海市天和置业有限公司名下的土地使用权证，可以认定案涉土地使用权已于2008年从被告处被政府收回，故对该证明效力本院予以认定；对于是否实际进行了相应补偿，该审批表无法证明，故对该证明效力本院不予认定。
4.闲置土地调查通知书复印件及临海市人民政府临政复决字[2017]3号行政复议决定书复印件各一份，拟证明本案讼争土地使用权已被政府收回。被告对真实性、合法性无异议，但对原告拟证对象表示异议，认为土地管理部门作出的收回国有建设用地使用权的决定书已经被临海市人民政府撤销，不能证明本案讼争土地使用权被政府收回。本院认为，临海市国土资源局决定收回本案讼争土地使用权的临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》已经被临海市人民政府撤销，故该收回决定书未发生法律效力，证据4不能证明本案讼争土地使用权已被政府收回，故对该证据的证明效力本院不予认定。
二、被告提交的证据。
1.临十二届[2007]7号专题会议纪要复印件，拟证明临海市人民政府许诺被告于东方大道293号及大洋路与张洋路交叉口地块建造经济适用房。原告对真实性无异议，对证明对象表示异议，认为会议纪要是政府内部决议，不是对外的具体行政行为；且该允诺以中国一拖项目投产为前提，但后来一拖项目未能引进，故不能证明政府允许被告建设经济适用房。本院认为，该会议纪要是政府讨论有关中国一拖（临海）彪马汽车基地的有关事项的内部会议纪要，并非具体的行政行为，对外不具有法律效力，故对该证据的证明效力本院不予认定。
2.国有土地使用权收回方案审批表、关于确定一拖彪马汽车基地经济适用房开发企业的报告、关于一拖彪马临海汽车基地经济适用房建设工程项目的批复、委托开发协议书、临城国用（2009）第0568号国有土地使用证、闲置土地调查通知书等复印件各一份，拟证明案涉土地使用权虽然登记在临海市天和置业有限公司名下，但被告是实际的土地使用权人，临海市天和置业有限公司仅仅是名义上的土地使用权人。原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性表示异议，认为土地使用权应以在土地管理部门登记为准，本案涉案土地使用权已登记在临海市天和置业有限公司名下，其使用权就应由该公司享有，被告不是该土地的使用权人。本院认为，该组证据反映了在引进中国一拖彪马基地项目中，被告系参与一方，本案案涉土地使用权在2008年被政府收回前登记在被告名下，但在之后该土地使用权已登记在临海市天和置业有限公司名下。我国实行的是土地使用权登记制度，在土地管理部门登记的土地使用权人就是实际的土地使用权人，所以被告认为自己是案涉土地的实际使用权人，临海市天和置业有限公司是名义的土地使用权人的说法不符合法律规定。故对该组证据的证明效力本院不予认定。
3.临海市房权证城关镇字第××号房屋所有权证、临城国用（2007）第0898号国有土地使用证各一份，拟证明原告所承租房屋所有权及土地使用权属被告所有。原告对证据的真实性无异议，但对关联性表示异议，认为根据被告提供的国有土地使用权收回方案审批表记载的内容可以反映出，本案涉及的土地使用权及地上房屋都已经在补偿范围，均已被政府收回，该两本证书均已作废。本院认为，本案涉案土地使用权已登记在临海市天和置业有限公司名下，临城国用（2007）第0898号国有土地使用证中涉及本案土地使用权部分已被注销，故不能证明案涉土地使用权人仍是被告。此外，根据房地一致原则，且根据双方提供的国有土地使用权收回方案审批表记载的内容，案涉房屋在2008年收储时包含在补偿范围内，故该房屋所有权证不能证明被告系房屋所有权人。综上，对该组证据的证明效力本院不予认定。
4.4、5、6号厂房照片及情况说明，拟证明原告违反合同约定，改变厂房主体结构；未经被告同意擅自拆除34.72平方米房屋。原告对真实性无异议，但对关联性表示异议，认为37.42平方米系废弃厕所，属附属设施，且其顶部漏水，属危房，在2008年土地收回时也已经进行了补偿，本来就要拆除的，原告在征得被告同意后才拆除的；对于厂房一层改两层没有破坏房屋结构安全，也没有改变房屋整体外观，其改造没有违反合同约定。本院认为，根据合同约定，原告有权在不破坏房屋结构安全及整体外观的前提下，可根据自身经营需要对房屋进行装修，现原告在房屋室内将房屋一层改造成两层，没有改变整体外观，被告也没有举证证明已经破坏房屋结构安全，故对该组证据的证明效力本院不予认定。
5.损失清单一份，拟证明重建被拆除的房屋需104160元。原告对此表示异议，认为夸大了损失的存在。本院认为，该清单系被告单方制作，且没有其他有效证据予以佐证，该清单不能证明损失具体情况，故对该证据本院不予认定。
6.临海市人民政府临政复决字[2017]3号行政复议决定书复印件一份，拟证明被告对案涉土地使用权有合法依据取得该土地的用益物权。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性表示异议，认为该决定书只是因为程序问题撤销了临海市国土资源局的建设用地使用权收回决定书，并没有否认该决定书的实体处理意见，故该证据不能证明被告享有用益物权。本院认为，该行政复议决定书解决的是临海市国土资源局作出的临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》是否符合相应规定的问题，并没有直接认定被告享有案涉土地的用益物权，故该证据不能证明被告的拟证对象，对该证据的证明效力本院不予认定。
综上，本院综合认定如下事实：
被告于2006年、2007年取得临海市东方大道293号的房屋所有权证（证号：临海市房权证城关镇字第××号）及国有土地使用证（证号：临城国用（2007）第0898号），土地使用面积8112.67平方米。2008年，临海市国土资源局经临海市人民政府批准后，收回了被告该宗地块中的5172.86平方米土地使用权及地上房屋、构筑物、附属设施等，用于中国一拖（临海）彪马汽车基地经济适用房建设项目。2009年1月，临海市国土资源局将上述收回的土地使用权划拨给临海市天和置业有限公司，该公司于2009年3月取得该地块的国有土地使用证（证号：临城国用（2009）第0568号）。
2014年3月20日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告将位于临海市东方大道293号中的土地面积约2333平方米的部分厂区出租给原告使用，租赁期限为2014年6月1日至2028年12月30日止；2014年6月1日至2015年12月30日的租金为345000元，2015年12月30日至2017年12月30日的租金为483000元，之后每期租金按上二年租金为基础上调5%，租金每期（二年）支付；双方还对其他权利义务等作了约定，其中租赁合同第4.2.8条约定：乙方（原告）在不破坏原房结构安全及整体外观的前提下，可根据自身经营的需要，进行装修或者增设附属设施和设备。但该租赁物的土地使用权登记在临海市天和置业有限公司名下。签订合同时，被告向原告提供了其为土地使用权人的临城国用（2007）第0898号国有土地使用证复印件。
合同签订后，被告向原告交付了租赁物，原告进场装修，并将部分厂房在室内由一层改造为二层，并拆除了34.72平方米的废弃厕所。2014年4月2日，原告向被告支付363868.50元，其中345000元系租金，其余为水电费等其他费用。
2014年10月22日，临海市国土资源局对被告作出临土调字（2014）1号闲置土地调查通知书。2016年12月1日，临海市国土资源局依照《闲置土地处置办法》的有关规定，在经过闲置土地调查、认定和告知等程序后，对临海市天和置业有限公司作出临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回临海市大洋街道办事处东方大道293号包括本案涉案土地在内的0.5173公顷国有建设用地使用权。2016年12月15日，被告不服该具体行政行为，向临海市人民政府提起行政复议。2017年3月15日，临海市人民政府作出临政复决字[2017]3号行政复议决定书，决定撤销临土闲收字（2016）1号《国有建设用地使用权收回决定书》。
现本案涉及的租赁物仍由原告占有、使用。
本院认为，本案要解决的主要争议焦点有以下几点：
一、租赁合同的效力问题。本案双方均未主张租赁合同无效。虽然原告主张双方在签订租赁合同时，被告向原告提供了部分注销前的国有土地使用证，以欺诈方式使原告在违背真实意思的情况下签订租赁合同。但根据合同法第五十四条第二款的规定，该行为并不导致合同无效，而是原告因此获得变更或撤销合同的权利，该撤销权的行使期限为自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。原告至今未主张撤销权，其撤销权已经消灭。原告还主张被告非租赁标的物的所有权人，系无权出租。但该情形仍不符合法律规定的合同无效情形。故原、被告签订的租赁合同应认定为系双方真实意思表示，且不违反强制性法律、法规的规定，应为有效合同。
二、本案的租赁合同是否需要解除？
本案双方在租赁合同中除约定如原告未按约支付租金及其他费用超过30天、被告有权终止合同外，未约定其他解除合同的条件；双方也未就解除合同协商一致；故原告要求解除合同的主张是否予以支持主要看履行合同过程中是否具有符合法定解除的情形出现。本案双方在签订租赁合同后，原告支付租金，被告也按约交付租赁物，双方都已经履行了各自的基本义务。但被告除交付租赁物的义务外，还应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案租赁合同约定的租赁期限截止2028年12月30日止，但在2014年开始，临海市国土资源局就对案涉土地使用权进行闲置土地调查，并于2016年12月1日作出《国有建设用地使用权收回决定书》，决定无偿收回案涉国有土地使用权。虽然该决定书被临海市人民政府以程序违法为由撤销，但并未在实体上予以否定。故案涉国有土地使用权是否会被土地管理部门无偿收回仍处于不确定状态。保证剩余十多年租赁期限内原告可以按约定用途使用租赁物系被告的义务，现在种种情形表明被告有可能丧失该能力，且被告亦未向原告提供相应担保。在此情况下，原告引用不安抗辩权的规定要求解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。据此，对于反诉原告彪马集团有限公司要求继续履行租赁合同的反诉请求，本院不予支持。
三、原告已支付的363868.50元是否需要被告返还？
原告已支付的363868.50元，其中345000元系支付2014年6月1日至2015年12月30日的租金，其余为水电费等其他费用。由于本案租赁物原告一直使用至今，该租金及其他费用原告应当支付，故被告不需要返还原告363868.50元并赔偿利息，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
四、原告是否需要对其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状？
根据租赁合同4.2.10条约定，租赁期满，被告有权收回出租厂区，原告应按期归还搬出；如被告要求原告恢复原状的，原告应予以恢复。故在解除租赁合同后，原告应当根据被告的要求将其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状。故对该反诉请求，本院予以支持。
五、反诉原告彪马集团有限公司要求反诉被告张海燕赔偿因拆除34.72平方米房屋所产生的损失104160元的反诉请求是否予以支持？
本案双方对于该房屋是废弃厕所无异议。反诉被告对该废弃厕所系其拆除也予以认可，但认为其已经事先征得反诉原告的同意，但由于反诉原告予以否认，故反诉被告应当对此承担证明责任。综合反诉被告提交的证据，其不能证明其拆除行为已经征得反诉原告的同意，故其应当承担举证不能的法律后果，对由此造成的损失应当承担民事赔偿责任。对于损失具体数额，反诉原告主张为104160元，反诉被告对此表示异议，故反诉原告应当对此承担证明责任。但反诉原告未提交任何损失数额方面的证据，其在本院征询其是否需要申请对损失进行评估鉴定时，其明确表示不申请评估鉴定，故其应当承担举证不能的法律后果。对该反诉请求本院不予支持。
对于原告自愿撤回要求被告赔偿经济损失及利息损失的诉讼请求，系其对自身权益的合法处分，本院予以准许。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张海燕与被告彪马集团有限公司于2014年3月20日签订的编号为BMZLx-2014-005的租赁合同；
二、反诉被告张海燕于本判决发生法律效力之日起60日内将其承租的临海市房产权证城关镇字第××号中739.56平方米在室内改造成两层的房屋恢复原状；
三、驳回原告张海燕的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告彪马集团有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费94475元，本院收取6775元，由原告张海燕负担6695元，被告彪马集团有限公司负担80元；反诉案件受理费1191.50元，由反诉原告彪马集团有限公司负担691.50元，反诉被告张海燕负担500元；诉讼保全费5000元（原告张海燕预交），由原告张海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 王剑兵
人民陪审员 郭秀顺
人民陪审员 胡世斌
二〇一七年十月十六日
代书 记员 朱玲英