广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申6877号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓广均，男，1952年12月26日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王桂荣，广东富荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓会桢，广东富荣律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市花都区东区房地产开发公司。住所地：广东省广州市花都区新华镇。法定代表人：许吕其，该司经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：惠州市东方联合实业有限公司。住所地：广东省惠州市大亚湾澳头大温坝。法定代表人：纪福青，该司董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市花都机场经济开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区花山镇。法定代表人：饶以祥。原审第三人：广州市银都商贸有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街。法定代表人：曾昭章。再审申请人邓广均因与被申请人广州市花都区东区房地产开发公司（以下简称为东区公司）、惠州市东方联合实业有限公司、广州市花都机场经济开发有限公司、原审第三人广州市银都商贸有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终13677号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邓广均申请再审称，一、二审判决认定事实和适用法律错误，请求：1、撤销一、二审民事判决；2、确认位于花都区云山大道63号书香庭楼盘XX商铺（面积共449.78平方米）及车库（面积1052.12平方米）的实际权利人属于邓广均，并判令东区公司协助邓广均对上述房产办理确权登记手续；3、判令惠州东方公司停止对上述商铺及车库的执行；4、确认位于广州市花都区新华镇云山大道63号名为XX的楼盘（建筑面积为16505.78平方米，土地面积为2938.75平方米）的实际开发人及出资人是邓广均；5、判令本案的一、二审的诉讼费用由东区公司、惠州市东方联合实业有限公司、广州市花都机场经济开发有限公司承担。事实与理由如下：（一）一、二审法院适用法律错误，造成错误判决。两审法院仅以《中华人民共和国物权法》第14、16条规定，驳回邓广均主张的对涉案标的物的基础来源进行审查是适用法律错误。根据物权法28条、第32条、第33条的规定，在邓广均提供《预售商品房登记及房地产权属确认申请审批表》、《土地转让补充协议书》等证据、许吕其出庭作证的证人证言，都可以证明邓广均是挂靠东区公司开发涉案房产。东区公司对涉案房地产没有资金投入，只是出具行政手续即开发资质，并收取管理费，开发的全部利益全部属于邓广均。从邓广均提供的证据证明，开发之后所有的售楼款全部归属邓广均所有，东区公司只是利用其开发资质协助邓广均办理开发手续。从邓广均提供的土地出资及整建筑承建的出资等证据，都证明涉案工程全部在2002年建成后全部商铺及车位由邓广均使用和控制，东区公司没有收取过任何租金和进行任何管理，也无收取任何的利益。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第2、1、3条的规定，人民法院应当审查涉案物权的基础来源，对物权的初次登记是如何产生的应进行审查。根据本案查明的挂靠开发事实，东区公司在本案中取得该物权的初次登记是基于邓广均与东区公司的挂靠合作关系而取得的，该物业的实际权利人应当不是东区公司，而是邓广均。（二）邓广均与东区公司挂靠合作关系是否有效的问题。邓广均认为，邓广均与东区公司的挂靠合作实质是国有土地出让而产生的纠纷，在本案中涉案土地的基础来源是由花都市祥裕发展有限公司（以下简称祥裕公司）先行取得，祥裕公司与花都市土地开发中心签订《花都市土地使用权转让合同》取得的土地，由于祥裕公司无土地开发的资质，当时是挂靠东区公司与祥裕公司一起签订土地转让合同，因此该土地的权属人为祥裕公司和东区公司，是属于两公司共有。根据邓广均提供《土地转让补充协议书》，签订该协议书的双方是邓广均与祥裕公司，邓广均该协议约定支付了转让款给祥裕公司，东区公司对该土地的取得没有支付任何费用，是利用其资质与祥裕公司进行开发。邓广均与其实质是涉及对国有土地的使用权开发，邓广均是利用东区公司对房地产开发具有合法的资质，作为合作开发的条件，从提供管理费给东区公司。邓广均认为，邓广均与东区公司的合作开发行为按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条的规定属于法律没有禁止的，应当认定合法有效。（三）邓广均主张涉案的房地产项目不属于东区公司已提供充分的证据证明。既然该房地产不属于东区公司，而东区公司不能以涉案房产去承担其债务，因此邓广均主张驳回惠州市东方联合实业有限公司对本案财产处理的执行请求，符合《中华人民共和国物权法》第28、32、33条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第1、2条的规定，人民法院应当依法进行全面审查。（四）一审法院认为对行政部门不动产登记记载是否合法，人民法院不作审查，并且错误认为邓广均不能通过法院以司法诉讼形式解决权属纠纷。由于法院上述两个错误造成邓广均的主张得不到一审法院的支持。在本案中涉案的物权只是基于邓广均与东区公司存在挂靠合作开发的事实，所以产权的初次登记仍然在东区公司名下，但东区公司由于其内部问题一直没有配合邓广均去办理确权登记，造成该物权仍然挂在东区公司名下作为初次登记，但物权的实际利益仍属邓广均。邓广均在2002开始即该物业投入使用后立即开始发包经营可以证明该事实，该物权不属于东区公司，因此法院不能以该物业对东区公司进行偿还债务。本院经审查认为：本案系案外人执行异议之诉。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案的焦点问题在于，邓广均请求案涉商铺和车库归其所有并排除对该商铺和车库的强制执行是否应予支持。关于邓广均请求案涉商铺和车库归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”依照上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，虽然邓广均主张案涉63号土地原由祥裕公司受让所得，由于祥裕公司没有房地产开发资质，故挂靠东区公司开发，在办理土地使用权证时亦挂祥裕公司和东区公司共有。后祥裕公司以975万元的转让给邓广均，但仍挂靠东区公司进行开发。购地款、楼盘开发建设的所有资金均由邓广均出资，东区公司没有出资，售楼款均由买受人支付至以邓广均施工队开设的银行账号，所有售楼款由邓广均收取，东区公司仅收取一定的管理费。对此，邓广均提交了《预售商品房登记及房地产权属确认申请审批表》、《土地转让补充协议书》等等证据予以证明。但经查明，案涉商铺和车库由东区公司开发并登记在该公司名下，根据上述法律规定，案涉商铺和车库的所有人为东区公司。在此情况下，即使邓广均与东区公司之间形成了挂靠关系，也不能证明双方存在转让案涉商铺和车库的法律关系。商铺和车库作为不动产，物权的取得应以登记为公示要件。在案涉商铺和车库仍登记在东区公司名下以及东区公司与邓广均并没有签订商铺和车库转让协议的情况下，邓广均再审请求确认案涉商铺和车库归其所有，没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。一、二审法院认定案涉商铺和车库的权属人为东区公司符合法律规定，本院予以维持。关于邓广均对案涉商铺和车库是否享有足以排除执行的实体权利的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照上述规定以及司法实践掌握的标准，案外人在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，如实际占有。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，案涉商铺和车库登记在东区公司名下，东区公司与邓广均也没有就该商铺和车库转让达成合意或者签订转让协议。因此，东区公司与邓广均之间并不存在转让案涉商铺和车库的法律关系。邓广均请求排除对案涉商铺和车库的执行，不符合上述法律规定。对其主张，本院不予支持。另外，本院认为，法律行为作为一种约束人们各项行为之规范的总和，其中一项重要价值即在于保护合法权益。人民法院的裁判应倡导遵法守法依法行事者，其合法权益必将受到法律保护；反之，不遵法守法甚至违反法律者，因其漠视甚至无视法律规则，就应当承担不受法律保护甚至受到法律追究的风险。东区公司与邓广均均明知邓广均不具备房地产开发资质，但仍规避相关规定，选择挂靠开发商住楼的方式、选择以土地使用权登记在东区公司等名下并由邓广均个人对土地使用权进行开发并获取收益的途径，对此，邓广均应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险。邓广均主张排除人民法院对案涉商铺和车库的强制执行，没有事实依据和法律依据，对其主张本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回邓广均的再审申请。审判长  丁海湖审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇一七年十二月十三日书记员  赵 恩