河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终3571号
上诉人（原审原告）张新亮，男，汉族，1961年12月17日出生，住河南省永城市西城区。
委托诉讼代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司永城支行，住所地：河南省永城市东城区光明路25号，统一社会信用代码：914114818753841742。
负责人翟永新，该行行长。
委托诉讼代理人郭坤，河南瀛宋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）永城市恒丰贸易公司淮海商厦，住所地：河南省永城市西城区淮海中路，统一社会信用代码：914114815860408423。
法定代表人崔翠云，该商厦经理。
委托诉讼代理人卞得利，河南君盟律师事务所律师。
上诉人张新亮、中国建设银行股份有限公司永城支行（以下简称建行永城支行）因与被上诉人永城市恒丰贸易公司淮海商厦（以下简称淮海商厦）地役权纠纷一案，不服永城市人民法院（2017）豫1481民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭并于2017年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人张新亮的委托诉讼代理人李晓京，上诉人建行永城支行的委托诉讼代理人郭坤，被上诉人淮海商厦的法定代表人崔翠云及委托诉讼代理人卞得利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张新亮上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求或者发回重审并由淮海商厦负担上诉费用。事实与理由：一、一审审理程序违法，裁判遗漏了张新亮的诉讼请求，应发回重审。张新亮原审中的诉讼请求有三项：1、请求判决张新亮与建行永城支行签订的地役权合同合法有效；2、请求判决张新亮对紧邻淮海商厦东头一间享有地役权（通行权）；3、请求判决建行永城支行、淮海商厦不得侵犯张新亮依法享有的地役权（通行权）。而一审判决仅对第一项和第三项诉请予以裁判，但未对第二项诉请裁判，故本案应发回重审。二、一审认定涉案楼房东头一层一直为南北公共通道的事实正确，但认定淮海商厦享有涉案公共通道的物权是错误的，且适用法律错误。1、一审已查明涉案楼房东头一层一直为南北公共通道，并且原始产权人矿区建行的房产登记薄上明确注明：“此楼东头过道属于矿区建行”，后矿区建行该房经拍卖卖给了洪志伟，房管部门给洪志伟颁发房产证时，洪志伟房产登记薄上也注明“东头为过道”，只是在将涉案房产办到淮海商厦名下时，房管部门登记出现疏忽，未将过道进行标注。2、淮海商厦早在90年代就一直承租涉案房产，对该房产东头一间一直为公共通道肯定明知，且原房产登记薄一直将其登记为公共通道，因此无论矿区银行向淮海商厦告知与否，淮海商厦均不属于善意第三人。即或依据物权法第167条之规定，张新亮享有的通行权也当然能约束淮海商厦，一审驳回张新亮要求保护通行权诉求的判决结果明显错误。
建行永城支行上诉请求：请求撤销一审判决第一项关于建行永城支行与张新亮房屋买卖合同中关于地役权的认定并由张新亮负担本案诉讼费用。1、建行永城支行与张新亮签订的仅是房屋买卖合同，不涉及地役权。因建行永城支行与张新亮签订的房屋买卖合同中所涉及的房屋是已经建成的房屋，该房屋的过道是在设计该房屋时已经预留的，本就是一个过道，并不是建行永城支行与张新亮签订合同后，另外打通的一个过道，并非是设定的地役权。2、地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。地役权还有一个明显的特征：供役地如允许他人通行于自己的土地，会使自己行使土地的权利受到某种限制。而本案中建行永城支行与张新亮签订的合同中并未涉及供役土地和需役土地。合同中所涉及的过道，其本身就是一个过道，并不妨碍任何人的权利。
淮海商厦辩称：一审审理程序合法，淮海商厦对涉案房屋享有合法的所有权，有产权证书为证。淮海商厦通过行使优先购买权取得涉案房屋所有权是善意的，且已经由房管部门颁发的产权证，张新亮是否产生损失与淮海商厦无关。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
张新亮向一审法院起诉请求：1、判决张新亮与建行永城支行签订的地役权合同合法有效；2、判决张新亮对紧邻淮海商厦东头一间享有地役权（通行权）；3、判决建行永城支行、淮海商厦不得侵犯张新亮依法享有的地役权（通行权）。
一审法院认定事实：2000年1月25日，张新亮作为乙方、建行永城支行（原中国建设银行永夏矿区支行）为甲方，双方签订房屋买卖合同，主要约定：“一、甲方将市饮食服务公司根据（1999）商中民一初字第15号调解书用以抵偿借款本息的房产及地皮（位于老城××路东侧，以饮食服务公司95××43号房屋所有权证表明的范围为准）出售给乙方……；五、甲方淮海商厦东头一间过道作永久过道，甲、乙双方共同使用；六、原饮食服务公司95××43号房产证所表明的过道（临解放路西大门）所有权归乙方，作为永久过道使用……”。张新亮于2000年3月24日取得房屋所有权证。张新亮购买的上述房产，北侧是建行永城支行的9500042号L型楼房，此楼房东头一层为东、西宽2.7米的南北过道，房产证附记栏写有“此楼东头过道属于矿区建行，南头过道属于饮食服务公司，2003年6月17日”之内容。2003年6月，建行永城支行采取拍卖的方式将上述房屋卖于案外人洪志伟，房管部门给洪志伟颁发05597号房屋所有权证，后淮海商厦行使优先购买权，商丘市中级人民法院于2004年6月23日作出判决，确认淮海商厦享有优先购买权。判决生效后，永城市住房保障服务中心依据商丘市中级人民法院（2005）商法执字第39号协助执行通知书，于2005年8月8日将该L型楼房过户于淮海商厦，房产证号为永房字第（2005）13901号，此楼一层东头的“过道”亦在此产权范围内，产权证书中没有关于“过道”的记载和说明。自此，张新亮与淮海商厦因该“过道”的使用产生纠纷。后张新亮以永城市住房保障服务中心为淮海商厦颁发房屋所有权证的行为侵犯其合法权益为由提起行政诉讼，虞城县人民法院作出（2016）豫1425行初2号裁定，驳回张新亮的起诉。张新亮不服提起上诉，商丘市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）豫14行终78号裁定，驳回上诉，维持原裁定。2015年10月21日，淮海商厦以张新亮强占该过道为由，提起侵权诉讼，要求张新亮停止侵权、返还房屋（过道），该院于2016年8月18日作出（2015）永民初字第4800号民事判决，判决张新亮返还淮海商厦上述“过道”。张新亮不服提起上诉，商丘市中级人民法院于2017年3月15日作出（2016）豫14民终4520号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，该L型楼房及张新亮购买的房屋，原为河南省永城市饮食服务公司所有，该公司1990年在改建上述物业时，为方便小吃市场通行，分别在淮海商厦L型楼房东端面朝淮海路和南端面朝解放路各留一通道。1992年，淮海商厦就L型楼房与河南省永城市饮食服务公司签订房屋租赁合同，后河南省永城市饮食服务公司以抵债方式将此楼房过户给建行永城支行。1995年11月9日，淮海商厦与建行永城支行续签房屋租赁合同至2001年7月1日，后又续签至2004年7月1日。一审法院认为，地役权是指不动产权利人按照合同约定利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。本案中，张新亮与建行永城支行2000年1月25日签订房屋买卖合同，合同第五条约定“甲方淮海商厦东头一间过道作永久过道，甲、乙双方共同使用”。该约定实质上是双方对于使用通道的约定；同时，该房屋买卖合同在实质上已经满足了地役权书面合同的形式要件，且系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。故张新亮要求确认其与建行永城支行签订的地役权合同合法有效的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国物权法》第一百五十八条规定，地役权自地役权合同生效时设立，张新亮作为地役权人，对该“过道”享有地役权。但是，建行永城支行2003年6月出售9500042号房产时，未声明张新亮对该“过道”享有地役权（通行权），淮海商厦通过诉讼行使优先购买权胜诉后，法院执行、房管部门给淮海商厦颁发的产权证书中，没有关于“过道”的记载和说明，导致张新亮与淮海商厦因该“过道”的使用产生纠纷。基于淮海商厦对涉案房产取得完整物权，张新亮对该“过道”享有的地役权行使不能，其可依法向责任方主张赔偿；其在本案中要求淮海商厦、建行永城支行不得侵犯其地役权（通行权）的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十八条之规定，判决：一、张新亮与建行永城支行签订的房屋买卖合同关于地役权（通行权）的约定有效；二、驳回张新亮要求建行永城支行、淮海商厦不得侵犯其地役权（通行权）的诉讼请求。案件受理费100元，由张新亮负担。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为，第一，张新亮上诉称其原审中的诉讼请求有三项，一审判项中对张新亮的第2项诉讼请求未予裁判属于程序违法，但从一审判决主文内容看，实际上已经对张新亮诉请的第2项内容作出评判和论述，只是基于淮海商厦已对涉案房产取得完整物权，张新亮对该“过道”享有的地役权行使不能，对张新亮的权利问题可向责任方另行主张权利。一审在判决第三项中亦涵盖了对张新亮第2项诉请的裁判内容。故张新亮称原审审理程序违法的理由不能成立，依法应予驳回。第二，张新亮与建行永城支行2000年1月25日签订房屋买卖合同，合同中第五条约定“甲方淮海商厦东头一间过道作永久过道，甲、乙双方共同使用”。该约定实质上是双方对于使用通道的约定；同时，该房屋买卖合同在实质上已经满足了地役权书面合同的形式要件，且系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。故张新亮要求确认其与建行永城支行签订的地役权合同合法有效的诉讼请求，予以支持。建行永城支行上诉称其与张新亮之间不存在地役权合同约定的理由不能成立。第三，本案中，建行永城支行2003年6月出售9500042号房产时，未声明张新亮对该“过道”享有地役权（通行权），淮海商厦通过诉讼行使优先购买权胜诉后，经过法院执行并由房管部门给淮海商厦颁发的产权证书中，没有关于“过道”的记载和说明，基于淮海商厦对涉案房产取得完整物权，张新亮对该“过道”享有的地役权行使不能，其可依法向责任方主张赔偿。
综上所述，张新亮、建行永城支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张新亮、中国建设银行股份有限公司永城支行各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 代恭伟
审判员 赵宝良
审判员 曹燚森
二〇一七年十月十九日
书记员 陈 辰