广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初2011号
原告:广州市脉思贸易有限公司,住广州市番禺区。
法定代表人：李丹丹。
委托代理人：陈默，系广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：寥育强，系广东君厚律师事务所律师。
被告:姬祖玉，住江苏省姜堰市。
委托代理人：林婉君，系广东江盈律师事务所律师。
原告广州市脉思贸易有限公司（以下简称脉思公司）诉被告姬祖玉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕荐宗适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告脉思托代理人陈默、寥育强，被告姬祖玉及其委托代理人林婉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告脉思公司诉称：原告是位于广州市番禺区大学城中二横路一号高高新天地商业广场2期一层商铺的经营者，依法对该商铺享有经营管理权。2015年11月12日，原告的法定代表人李丹丹代表原告与被告签订了《租赁合同》，约定将位于广州市番禺区大学城中二横路一号新天地2期迈思超市铺位（012号）出租给被告（即乙方）独立经营“薇拉摄影”。《租赁合同》约定租赁场地面积为34平方米，租赁期限自2015年11月28日起至2018年11月27日止，每月租金人民币8000元，管理费38元每平方，水费按照5元每吨、电费1.3元每度计算，合同约定乙方在每月3日前交纳当月租金、管理费以及上月水电费，乙方应向甲方的交纳水电押金2000元，节庆费每年1400元。同时合同约定乙方必须自行领取营业执照进行经营等义务，并保证在2015年12月20日开张等。合同第八条违约责任约定：乙方应当按时缴纳租金、管理费，每逾期一天，按照费用总额的2%向甲方支付违约金；合同还约定乙方延迟两周不缴纳费用或累计拖欠一个月租金及费用的，经甲方催交仍不交纳的，甲方有权解除本合同，保证金不予退回等。另外，经原、被告及商场的其他承租人同意：由原告牵头负责商场的日常宣传活动，被告愿意承担对外原告宣传费人民币40000元。租赁合同签订后，原告依约履行合同，向被告交付租赁场地供其使用。被告向原告缴纳第一个租金、相关保证金以及宣传费等共计人民币68682元，原告并向被告开具相应收据，同时被告即开始对外经营，但没有办理经营执照。但自2016年1月起，被告开始拖欠租金、管理费以及相关费用。另外，自2016年1月起，被告开始关门停业。为追讨上述费用，原告通过EMS、手机短信以及在被告门口张贴通知等方式向被告送达缴纳租金等费用，但被告却不予理睬并将相关快件予以拒签退回。2016年春节后，被告返回广州市并继续经营摄影店，但仍然拒绝支付拖欠款项，并多次无理打骂向其追讨欠款的原告员工，造成原告多次向当地派出所报警求助。被告还一直在租赁场地门口擅自贴大字报。被告的行为，不仅严重违反合同的约定，也已严重影响原告的正常经营活动，并对原告的名誉造成恶劣影响，并造成原告重大经营损失。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，原被告双方应当依照合同的约定以及诚实信用的原则履行合同，原告已经按照合同约定将场地交付给被告使用，而被告却在该场地内进行无证经营、拖欠租金，同时严重影响原告正常经营等行为，严重违反合同约定，并造成原告严重的经济损失。被告的上述行为已经构成违法以及违约。为此，根据上述租赁合同的约定及《合同法》、《民事诉讼法》的规定，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2015年11月12日签订的《租赁合同》，并即时将租赁场地交回原告；2、被告向原告支付拖欠的租金、管理费、水电费暂共计人民币28977.06元（暂计算至2016年3月28日，此后按照合同约定的租金标准，计算至被告将场地交还原告之日止），违约金按照合同约定的每逾期一天按照2%进行计算，从2016年1月1日起计算至被告还清所有租金、管理费之日止；3、被告公开向原告赔礼道歉，并赔偿原告经营损失人民币50000元；4、判令本案所有诉讼费用由被告承担。
被告姬祖玉辩称：我方不同意原告的诉讼请求。理由：第一，涉案场地已经交还给脉思公司，已经完成了交付义务，脉思公司没有权利另行要求姬祖玉归还场地；第二，脉思公司与姬祖玉签订的租赁合同中，明确约定，租赁的场地项目为摄影，该场地用于商业经营，姬祖玉承租后，需办理营业执照、税务登记证等，脉思公司作为场地的出租方，应当协助姬祖玉提供由其持有的，必须由出租方提供的材料，协助姬祖玉办理执照，经姬祖玉向工商部门申请营业执照过程中，工商部门要求姬祖玉提供场地所有权证明，由于合同对脉思公司转租和分租作了明确的约定，脉思公司无法让姬祖玉提供办理工商登记所需的所有权证，由于脉思公司与姬祖玉签订的合同目的是商业经营，现姬祖玉无法办理工商登记，合同目的无法实现，且在此前，姬祖玉已为履行合同支付商铺的装修款，雇佣员工、租赁宿舍购买相应的设备，损失巨大，脉思公司的违约行为导致姬祖玉承租铺位后无法正常经营，脉思公司无权要求姬祖玉支付租金管理费、水电费、违约金等费用。
经审理查明：2015年，脉思公司与案外人广州市番润市场经营管理有限公司（以下简称番润公司）签订《商铺租赁合同》，脉思公司向番润公司承租广州市番禺区小谷围街贝岗村中二横路1号高高新天地商业广场二期一层第B1B003号商铺，该商铺建筑面积为1574.41平方米，租赁期从2015年8月16日至2023年8月15日止，番润公司同意脉思公司在合同租赁期限内将该商铺转租或分租给第三方经营，期间脉思公司需向番润公司做好备案工作。
2015年11月12日，脉思公司作为甲方与姬祖玉作为乙方签订《租赁合同》，甲方将其向番润公司承租的位于大学城中二横路1号新天地2期迈思超市012号（自偏）34平方米铺位出租给乙方经营。合同第一条约定，租赁场地面积为34平方米，租赁场地的经营项目为薇拉摄影；第二天约定，租赁期限自2015年11月28日至2018年11月27日止；第三条约定，乙方向甲方交纳的租金及费用：租金8000元/月，管理费38元/㎡，水费5元/吨，电费1.3元/度，姬祖玉须在每月3日前交纳当月的租金、管理费及上月水电费，节庆费（节日快讯费用）1400元/年，水电押金2000元，租赁押金为两个月租金和管理费；第五条约定，涉案的装修及施工费用由乙方自行负责；合同第八条约定，乙方不按时缴纳租金及管理费，每逾期一天，按费用总额的2%支付违约金给甲方；……等等。该合同就其他方面也作了相关约定。合同签订后，脉思公司依约将涉案铺位交付姬祖玉使用，姬祖玉通过其妻子钱某于2015年11月13日向脉思公司交纳铺位租金押金16000元、水电押金2000元、节庆费1400元、2015年11月28日至2015年12月27日租金8000元、管理费1292元、铺位宣传费40000元，共68692元。
合同履行中，姬祖玉认为因脉思公司未能提供相关涉案铺位的场地证明等资料的原因致使其无法办理工商登记，2015年12月28日之后的租金未向脉思公司缴纳。脉思公司认为姬祖玉拖欠其2015年12月28日后的租金未按期交纳，姬祖玉构成违约，于2016年1月30日通过EMS专递和手机短信的方式向姬祖玉发出解除合同的通知。之后，因双方未能协商一致，引起纠纷，诉至本院要求解决。
另查明，脉思公司主张姬祖玉在使用铺位期间共使用电费129.10度，提供了两份登记表，其中姬祖玉妻子钱某在其中一份登记表上签名确认。脉思公司要求姬祖玉赔礼道歉及赔偿经营损失50000元，提供了报警回执、涉案铺位的照片、视频资料、物业管理公司的知会函等证据，认为姬祖玉多次无理打骂员工及擅自贴大字报，影响脉思公司的正常经营，造成其重大经营损失；姬祖玉对脉思公司的主张和证据不予确认，认为是其维权行为，而且未造成脉思公司的经济损失。
另查明，姬祖玉主张脉思公司赔偿其装修费180000元、经营需要购买电脑及相机费用44000元、摄影服装花费15671.53元、雇佣人员工资支出12333元、员工宿舍租金5200元，提供装修收据复印件、购买电脑及相机收据、摄影服装订单、雇佣合同原件、工人工资收条复印件、员工宿舍租赁合同原件及租金收据复印件等证据证实；脉思公司对姬祖玉提供的证据均不予认可。
再查明，在2016年5月12日庭审过程中，姬祖玉确认其经营所需的电脑、相机已经带离商铺，商铺内剩余摄影背景、衣服等物品未拿走，并主张其已于2016年3月18日已将商铺交还脉思公司管业，而脉思公司认为至庭审之日仍未收回商铺管业。经本院释明，在保留双方就商铺何时交还的时间争议权利的前提下，为减少损失，姬祖玉表示在商铺内的物品由脉思公司自行处理，并即日起先将涉案商铺交还脉思公司，脉思公司亦表示接收管业。
再查明，脉思公司向本院提供了“穗国土建用字（2011）188号”用地单位为广州市番禺区小谷围街贝岗村经济合作社的《建设用地批准书》以证明涉案商铺的报批情况，而双方未能提供涉案商铺相应的房屋权属证明或《建设工程规划许可证》。
以上事实，有双方签订的《租赁合同》，脉思公司提供的《商铺租赁合同》、收据、水电费登记表、EMS专递、手机短信、报警回执、涉案铺位的照片、视频资料、物业管理公司的知会函，姬祖玉提供的转账凭证、装修收据复印件、购买电脑及相机收据、摄影服装订单、雇佣合同原件、工人工资收条复印件、员工宿舍租赁合同原件及租金收据复印件等证据以及庭审笔录予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案位于大学城中二横路1号新天地2期迈思超市012号（自偏）铺位至一审法庭辩论结束前尚未领取相关《房地产权证》也未办理《建筑工程规划许可证》，故原、被告于2015年11月12日签订的《商铺租赁合同》无效，脉思公司收取姬祖玉的房屋押金16000元、水电费押金2000元应退还给姬祖玉，双方在庭审中均同意自2016年5月12日起先将铺位交脉思公司管业，故商铺交付问题不再处理。双方在签订合同时，均未尽合同效力的审查义务，造成合同无效，双方均有过错，原、被告应各负50%的责任。
虽然合同无效，但姬祖玉已实际占用涉案铺位，姬祖玉应按合同约定的标准向脉思公司支付相应的费用。姬祖玉表示其于2016年3月18日已将涉案铺位交还脉思公司，故其应向脉思公司支付从2015年11月28日至2016年3月18日（3个月20天）的房屋占有使用费29999元、管理费4737元。现双方争议铺位交还的期间为2016年3月19日至2016年5月12日，合同履行中，双方一直存在争议，虽然姬祖玉自称于2016年3月18日已经将涉案铺位交还脉思公司，但当时其尚有物品存放于铺位内，其亦未能提供相关证据证明其当天已与脉思公司办理交接手续，脉思公司作为管理方，亦曾向姬祖玉发出过解除合同的意思表示，对于姬祖玉使用经营情况应清楚，从脉思公司提供的照片可以看出，姬祖玉已经没有实际对外经营，鉴于脉思公司在该期间也没有对涉案铺位实际管业，双方对该期间的损失均由过错，根据公平原则和减损规则，双方对该期间的房屋占用费损失各承担50%的责任，即姬祖玉应向脉思公司支付该期间（54天）的房屋占用费7200元；而脉思公司在该期间未尽管理义务，其就该期间的管理费主张，本院不予支持。至于合同约定的节庆费，该费用按年缴纳，本院考虑姬祖玉的经营时间，脉思公司酌情按4个月计收467元，向姬祖玉退还933元。脉思公司主张的电费，姬祖玉的妻子在其中的一份登记表上有签名，结合用电的时间的电量，姬祖玉在使用铺位期间使用了129.10度电费有合理性，本院予以支持，姬祖玉应向脉思公司支付电费167.83元。因合同无效，该合同的违约责任条款对双方没有约束力，脉思公司主张按合同约定的违约责任要求姬祖玉支付违约金的请求，本院不予支持。
对于脉思公司已收取姬祖玉的款项中，有40000元在收据上显示为铺位宣传费，因该费用在双方的合同中没有明确约定，脉思公司没有依据收取，姬祖玉主张脉思公司返还该40000元，本院予以支持。
对于双方均主张的损失问题。脉思公司要求姬祖玉赔偿经营损失50000元，只有脉思公司陈述而没有提供相关证据支持，本院不予支持；而脉思公司主张的赔礼道歉属于侵权责任纠纷范畴，而本案为租赁合同关系纠纷，本案不宜一并处理，脉思公司可另循其他途径主张。姬祖玉主张的损失：1、装修费，合同约定装修费用由姬祖玉负责，姬祖玉主张的18000元装修费用的损失，虽然没有提供相关的单据，但考虑到姬祖玉也应投入装修费用，本院结合铺位的面积、经营项目、铺位周边环境和双方的过错，酌情由脉思公司给予姬祖玉2000元作装修补偿；相机、电脑、服装等经营设备，姬祖玉确认主要的相机、电脑设备已经拿走，而其他物品在庭审中已明确由脉思公司自行处置，故对姬祖玉该主张不予支持；3、员工工资和员工宿舍租金，是属于姬祖玉经营事务，与本案没有必然的直接关系，本院不予支持。
综上，双方在本案讼争的租赁合同关系中，姬祖玉应向脉思公司支付房屋占用费37199元、管理费4737元、电费167.83元、节庆费467元（共42570.83元），而姬祖玉已向脉思公司交付了68692元，即脉思公司应向姬祖玉返还26121.17元，故脉思公司请求姬祖玉支付至场地交还之日止的租金、管理费、水电费的请求，没有法律和事实依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十四条的规定，判决如下：
一、原告广州市脉思贸易有限公司与被告姬祖玉于2015年11月12日签订的《租赁合同》无效；
二、驳回原告广州市脉思贸易有限公司的其余诉讼请求。
本案诉讼费2570元，由原告广州市脉思贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照《诉讼费用交纳办法》确定的上诉案件受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕荐宗
二〇一六年六月二十一日
书记员 吴惠玲