四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终584号
上诉人（原审被告，反诉原告）杨汉军，男，出生于1978年1月7日，汉族，住四川省南充市高坪区。
委托代理人刘洹岑，四川锐思邦律师事务所律师。
委托代理人强春艳，四川锐思邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）文旭东，男，出生于1972年8月11日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
上诉人杨汉军因与被上诉人文旭东房屋租赁合同纠纷一案不服南充市高坪区人民法院（2015）高坪民初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：1999年12月23日，文旭东之妻刘明菊、唐能斌等14人合伙购买了南充申光织造有限公司座落于南充市高坪区XX街第六幢房屋（含地下一层共五层）。2010年2月2日，唐能斌代表其他合伙购买人与文旭东签订《房屋租赁合同》，约定文旭东整体承租南充市高坪区XX街第六幢房屋，租赁期限15年，从2010年3月6日起至2025年3月5日止；房屋租金每年70,000.00元，租金总额1,050,000.00元，租金采用先支付后使用的原则，按年支付。文旭东分别于2010年3月6日、2011年4月12日向唐能斌各支付租金70,000.00元。
2010年2月25日，文旭东作为甲方、杨汉军作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定杨汉军承租南充市高坪区祥和区XX号第6幢2-4层全部、一楼河道一侧顺数第三、四门面两通门面约80平方米；租赁期8年，自2010年3月8日至2018年3月7日止；租金为15万元/年，租金总额为壹佰贰拾万元；租金采取先支付后使用的原则，按年支付，即签合同之日支付第一年租金，第二年租金于第一年度租期届满十五日前支付，以此类推；租赁保证金3万元，合同签订之日支付，合同期间若乙方完全履约且不拖欠应支付的各种费用，甲方于15日内无息退还；杨汉军违反合同第六至十三条中的任何一禁止条款，文旭东不予退还保证金。合同第十三条乙方违约责任约定，“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同日租金的100%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计壹个月以上的。2、在租赁期内，乙方在逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%付甲方滞纳金。……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的双倍支付滞纳金。……”第十四条免责条件约定：“1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，乙方不得向甲方主张任何权益。3、因上述原因而终止合同的，乙方按租赁实际使用时间支付租金。4、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2010年2月25日，杨汉军向文旭东支付保证金30,000.00元及租金120,000.00元；后杨汉军向文旭东补交第一年度租金3万元。2011年4月13日，杨汉军支付租金150,000.00元，文旭东出具收条，载明“今收到杨汉军交来XX街16幢6号（鑫瑞商务宾馆）2011－2012年房租壹拾伍万整。若政府在本年度因城市建设需要改造或征收，以甲乙双方与政府签定征收补偿协议之日结算租金，多退少补。”2012年3月31日，杨汉军向文旭东支付租金100,000.00元。签订租赁合同后，杨汉军将承租的房屋用于经营南充市高坪区鑫瑞商务宾馆（以下简称“鑫瑞宾馆”）。
2011年1月4日，南充市高坪区人民政府（以下简称“高坪区政府“）批复安汉广场改扩建工程指挥部，同意实施清溪河A-1段（和平桥至阳光花园）整治工程建设，项目范围内清溪河南岸石油地调处河东石油机械厂、车队及小区、鑫瑞宾馆、中国农业银行股份有限公司南充高坪支行等单位在内的房屋进行土地收储和拆迁。2011年1月5日，安汉广场改扩建指挥部向鑫瑞宾馆发出了房屋进行搬迁和土地进行收储的函。2011年1月11日，唐能斌给文旭东发出通知，称根据高坪区政府相关批复精神，整体出租给文旭东的房屋属于收储和拆迁范围。2011年3月25日，南充市高坪区人民政府作出了关于征收清溪河改造建设用土范围内国有土地上房屋的决定。2011年4月26日，安汉广场改扩建工程指挥部对案涉房屋产权人发出通知，称将对案涉房屋进行征收与搬迁，请尽快处理好与承租人以及房屋搬迁相关一切事宜，各产权人见通知后前往办理征收补偿相关手续。2011年7月26日，唐能斌向文旭东发出《终止合同的通知》，称整体出租给文旭东的房屋将全部被拆除，依此应终止房屋租赁合同，并请尽快作好停业搬迁工作；并随通知附送了高府函（2011）2号文件、安汉广场改扩建工程指挥部的拆迁收储函、高坪区政府主要领导的批示。文旭东在该通知上批注：本人作为房屋产权人之一和房屋承租方并未同意区政府的拆迁方案，也未在拆迁承诺书上签字，区政府征收补偿应按股东会议纪要达成的相关协议执行，部分股东要求区政府重新启动搬迁，本人持有异议，不存在终止合同，请甲方按相关程序办理。2011年8月11日，安汉广场改扩建指挥部与产权人周凤碧、青世华达成补偿金额为10,009,635.58元的房屋征收和补偿安置协议，协议第五条约定“乙方在签订本协议后，以乙方收到甲方首次补偿款之日起20天内，处理承租人的一切事务并腾空房屋，如发生由乙方的承租人影响甲方拆除房屋，乙方负全部责任并赔偿因此给甲方造成的一切损失，甲方有权从乙方的补偿款中扣除。”签订协议后，高坪区政府将首笔安置补偿款3,016,636.07元转至周国蓉的账户。
因唐能斌与文旭东就提前解除合同和拆迁安置补偿等事宜不能形成一致意见，2011年9月，唐能斌等13人起诉来院，请求判令解除2010年2月2日双方签订的《房屋租赁合同》，由文旭东支付违约金136500元并负担全部诉讼费用。2014年8月22日，高坪区人民法院以（2012）高坪民初字第1744号民事判决书判决：“一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、原告唐能斌等人补偿被告文旭东房屋整治等费用136000元；三、原告唐能斌等人补偿被告文旭东后院平房及负一楼租金损失60800元；四、驳回原告唐能斌等人的其他诉讼请求。”2015年8月26日，四川省南充市中级人民法院以（2014）南中法民终字第2211号民事判决书判决：“一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2012）高坪民初字第1744号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、变更四川省南充市高坪区人民法院（2012）高坪民初字第1744号民事判决的第三项为上诉人周国干补偿被上诉人文旭东后院平房及负一楼的租金损失1250元；原审原告唐能斌等25人补偿被上诉人文旭东后院平房及负一楼的租金损失58,266元。”
2014年12月25日，经南充市高坪区矛盾纠纷大调解中心主持调解，文旭东、刘明菊夫妇与南充市高坪区清溪河综合治理工程建设指挥部达成调解协议，约定“一、乙方认可2011年8月11日产权代表人周凤碧、青世华与甲方(南充市高坪区清溪河综合治理工程建设指挥部)签订的拆迁补偿协议。按照该拆迁补偿协议书和产权份额乙方应得被拆迁房产补偿款405700元（大写人民币肆拾万零伍仟柒佰元整），根据另13户产权人代表的委托，自本协议签订之日起15个工作日内，由甲方直接汇入乙方指定账户。二、甲方除前述款项外，再对乙方的一切诉求一次性经济补偿310000（大写人民币叁拾壹万元整），其中11万元已由另13户产权人以租金名义在乙方补拆迁房产补偿款中扣收，文旭东、刘明菊认可。本次实际向文旭东、刘明菊支付经济补偿款20万元。……”
2011年7月27日,文旭东向杨汉军发出了《终止合同的通知》,通知内容如下：“杨汉军同志:因高坪区政府对清溪河进行综合整治,我们租给你的房屋(鑫瑞商务宾馆等)将全部被拆除。依此应终止房屋租赁合同，并请你尽快作好停业搬迁工作。”杨汉军并未将承租房屋交还文旭东，继续经营鑫瑞宾馆至2013年10月。2013年8月27日，杨汉军承诺产权人补偿1,689,355.40元，在收到补偿款之日起二十五日内将房屋内所有东西搬空。2013年10月12日，唐能斌等产权人将赔偿款补偿1,689,355.40元支付给杨汉军；同日，杨汉军将承租的南充市高坪区祥和区XX号第X幢房屋交付给南充市四海房屋拆迁有限公司。
原审中文旭东的诉讼请求为：1、判令杨汉军支付拖欠租金137,500.00元，并依约承担违约责任；2、判令杨汉军负担本案诉讼费。杨汉军的反诉请求为：1、判令文旭东退还不应当收取杨汉军的租金人民币128,328.00元；2、判令文旭东返还所交的房屋租赁保证金30,000.00元；3、诉讼费及由此产生的其他相关费用由文旭东承担。
原审法院认为：文旭东与杨汉军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立有效，对双方当事人均产生约束力。
一、关于文旭东与杨汉军之间的租赁合同终止时间问题。租赁合同终止，承租人应当将租赁物返还给出租人。虽然案涉房屋的产权人与高坪区政府于2011年8月达成了安置补偿协议，但文旭东与案涉房屋产权人的租赁合同并未当然解除。2015年8月26日，南充市中级人民院以（2014）南中法民终字第2211号民事判决书判决解除文旭东与案涉房屋产权人的租赁合同，在租赁合同解除前文旭东仍享有占用、使用、收益的权利。虽然文旭东于2011年7月27日向次承租人杨汉军发出了终止合同的通知，但次承租人杨汉军并未将租赁物返还给出租人，而是继续占有、使用租赁物，继续经营鑫瑞宾馆，因此，文旭东与杨汉军之间的租赁合同终止时间应当是杨汉军向拆迁单位交付租赁物之时即2013年10月12日。
二、关于杨汉军是否应当向文旭东支付2011年12月31日后至2013年10月12日租金问题。虽然高坪区政府于2011年决定对案涉房屋进行征收，但征收在2011年并未完成，文旭东先后向产权人支付租金计250,000.00元，表明2013年10月文旭东与产权人的租赁合同仍在履行中，文旭东对租赁物在2011年12月31日后仍享有占有、使用、收益的权利，因此，杨汉军以政府征收为由要求返还已支付的租金主张不成立。文旭东与杨汉军在租赁合同中约定因国家政策需要拆迁，杨汉军按实际使用时间支付租金额，文旭东与杨汉军的租赁合同的实际终止日期是2013年10月12日，次承租人杨汉军应当按照双方的约定支付2010年3月8日至2013年10月12日的租金计537,500.00元。在合同履行过程中，杨汉军已向文旭东支付租金400,000.00元及保证金30,000.00元，由于租赁合同已终止，杨汉军交纳的保证金抵扣租金，因此，杨汉军还应当向文旭东支付租金107,500.00元。诉讼中，文旭东放弃向杨汉军主张违约金，系其处分自己的权利，应予准许。
如前所述，杨汉军缴纳的保证金已抵扣欠付的租金，因此，法院对杨汉军要求主张文旭东返还保证金的主张不予支持。综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、由杨汉军于判决生效后十日内向文旭东支付租金107,500.00元；二、驳回文旭东的其他诉讼请求；三、驳回杨汉军的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,050.00元、反诉案件受理费1,733.00元，计4,783.00元，由杨汉军负担4,033.00元，文旭东负担750.00元。
宣判后，上诉人杨汉军不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销高坪区人民法院（2015）高坪民初字第737号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的一审全部反诉请求。事实及理由：一、原审判决认定事实错误，实际的事实为：2011年因政府征收，出租人文旭东给承租人杨汉军发出了解除合同通知书，杨汉军在收到该通知书后没有提出异议，双方租赁合同已经解除，文旭东对该已被征收房屋不再享有收取租金的权利。在政府与产权人签订了补偿协议后限期搬迁租赁房，并采取了在门前及四周墙上画“拆”标识和停水停电等强制措施，同时水沟无法排污没人处理，杨汉军也尊重终止合同，并停止营业，但因出租人或产权人迟迟不支付租赁搬迁补偿，杨汉军守着自己的租赁投入资产，被拖延到2013年才拿到补偿款，故而才搬迁交房。这并不是经营持续期间，也不是合同租赁期。二、原审适用法律错误，根据国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”、第27条“事实房屋征收应当先补偿、后搬迁。《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，政府征收决定一旦生效，被征收房屋的原产权人因此而丧失了房屋所有权，原产权人只享有相应补偿权益，所以，在这种情况下，尤其是在产权人已和政府达成拆迁补偿协议之后，原产权人的物权已消灭，其丧失租赁主体资格，后面的租赁关系也依法相应终止。至于一审所述的被上诉人与房屋产权人的合同关系由南充市中级人民法院（2014）南中法民终字第2211号民事判决解除，并不等同于上诉人与被上诉人的合同于该时解除，上诉人与被上诉人的租赁合同和被上诉人与产权人的租赁合同彼此独立，并无关联性。三、被上诉人认为上诉人应当退还多收取的租金。1、根据《物权法》第28条的规定，政府发出征收决定的公告，被征收的房产即转归于政府，因此，在2011年2月14日政府发出征收公告后，案涉房产即属于政府所有，上诉人与被上诉人的租赁合同自然解除，若上诉人需支付租金也应当向政府支付；2、即使不按上述时间确定租赁合同解除的时间，那么根据文旭东向上诉人发出的《终止合同的通知》，该合同也于通知发出之日解除；3、即使不按上述通知书载明的时间确定合同解除时间，那么也应当按照政府支付补偿款的时间确定合同解除时间。
被上诉人文旭东答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。其理由为：房屋征收与房屋租赁不是同一种法律关系，房屋租赁是平等的民事法律关系，政府作出房屋征收决定不等同于房屋租赁合同的终止，因此，上诉人认为应当以政府征收决定作出的时间点作为租赁合同解除的时间点不符合法律规定。虽然被上诉人发出过《终止合同的通知》，但由于承租人不认同政府的征收，导致政府征收实际没有继续进行下去，而承租人却在继续使用租赁房屋，因此，根据双方租赁合同的约定，租金应当计算截止使用之日，上诉人实际使用到2013年10月，应当支付至该时间的租金。
本院二审审理查明，本院2015年8月26日作出（2014）南中法民终字第2211号民事判决，该判决第23页载明“由于上诉人周国干和原审原告唐能斌等人已通过高坪区清溪河综合治理工程建设指挥部实际扣收了被上诉人文旭东租赁案涉房屋至实际腾退搬迁日止的租金11万元，因此应当认定被上诉人文旭东对案涉房屋的后院及负一楼的平房享有因租赁关系所形成的至案涉房屋实际腾退搬迁日止的占有、使用、收益等权益”。
上诉人杨汉军认可收到被上诉人文旭东于2011年7月27日发出的《终止合同的通知》，对该通知其亦未提出异议。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人杨汉军与被上诉人文旭东签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当遵照履行。2011年7月27日被上诉人文旭东向上诉人杨汉军发出了《终止合同的通知》，通知其解除双方于2010年2月25日达成的房屋租赁合同，上诉人杨汉军认可收到该通知，且未就该通知提出异议，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，双方当事人于2010年2月25日的房屋租赁合同已经解除。但在上述合同解除后，上诉人杨汉军并未将案涉租赁房屋返还给被上诉人文旭东，而是继续占有，而文旭东亦未提出异议，双方实际形成了事实上的租赁合同关系。双方未就租期达成协议，系不定期租赁，而双方未就租金达成协议，则可参照原合同标准确定租金标准。关于上诉人提出的占有房屋是基于未获得拆迁补偿，等待补偿的时间不应当计算租金的问题，虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，但该规定只是明确了补偿与搬迁的顺序问题，即只能得出待政府补偿到位，承租人才腾退房屋的结论，也就是说被拆迁人在政府补偿并搬迁前，被拆迁人对被拆迁房屋仍然享有占有、使用、收益的权益，故不能得出在补偿前承租人使用房屋不支付租金的结论。关于上诉人文旭东是否有权收取租金的问题，根据本院（2014）南中法民终字第2211号民事判决认定的事实，即唐能斌等人已通过高坪区清溪河综合治理工程建设指挥部实际扣收了被上诉人文旭东租赁案涉房屋至实际腾退搬迁日止的租金11万元，原房屋产权人向文旭东收取案涉房屋租金是经过了相关政府部门的认可的，因此，即使按照物权法第28条的规定，房屋权属从征收决定之日起发生变更，但由于原产权人及文旭东收取租金的行为得到了房屋权利人的同意，其仍然享有收取租金的权利。关于上诉人杨汉军提出被上诉人文旭东发出《终止合同的通知》后，虽然上诉人占有房屋，但实际不能用于经营而不应支付租金的问题，根据一审查明的事实，2013年10月12日，杨汉军才将案涉房屋交付给拆迁部门，因此，在其腾退房屋前应当视为其占有使用该房屋，若其认为房屋不能使用应当就不能使用的事实及原因进行举证，但从本案查明的事实看，上诉人杨汉军并未就该部分事实提供充分证据予以证实，因此其以不能使用房屋为由要求不支付租金缺乏事实依据，该理由不予支持。
综上，原审判决虽部分事实认定错误，但处理结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2450.00元，由上诉人杨汉军负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一六年六月十四日
书记员 赖姝伶