河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终2776号上诉人（原审被告）民权县粮食局。法定代表人苏参军，该局局长。委托代理人因克兰，河南开达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李敏，女，1973年10月6日出生，汉族，住河南省民权县。委托代理人孟祥升，河南广民律师事务所律师。上诉人民权县粮食局（以下简称粮食局）因与被上诉人李敏租赁合同纠纷一案，不服民权县人民法院（2016）豫1421民初564号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人粮食局的委托代理人因克兰，被上诉人李敏及其委托代理人孟祥升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粮食局上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审程序不合法，漏列当事人。本案是因租赁引起的优先购买权纠纷，涉及房屋买受人邓凤芝及实际占有人杜祥民，一审法院应追加该二人参加诉讼。二、一审认定事实错误，证据不足。1、被上诉人本次提起赔偿损失的请求已远超诉讼时效，且也不在租赁有效期内。被上诉人虽多年诉讼，一直信访，但其诉讼和信访的理由是要求上诉人将涉案房屋以转让邓凤芝的同等价格由其购买，从未提起过赔偿损失请求。事隔十几年后猛然想起要求赔偿损失，早已超过法律规定的诉讼时效。2、被上诉人诉请中有确认其租赁的民权县粮食局第二面粉厂（以下简称第二面粉厂）的房屋以第二面粉厂转让的同等价格由其购买，该诉请是重复起诉。一审法院应裁定驳回被上诉人起诉。3、退一步讲，即使上诉人侵犯了被上诉人优先购买权，但侵犯时间是2002年8月上诉人将涉案房屋出售给邓凤芝的时间，最终确认被上诉人享有优先购买权的时间是2013年4月19日（2013）商民再终字第10号民事判决送达时间。撇开诉讼时效不说，一审判决上诉人赔偿482900元也不正确。将十几年租赁产生的优先购买权按现在的价格进行评估，并作为赔偿的参考依据，显失公平。李敏辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，证据充分。一审判决依据是要么把涉案房屋卖给被上诉人，要么赔偿损失。上诉人剥夺被上诉人优先购买权，被上诉人多次诉讼，至2013年法院才判决其享有优先购买权，但上诉人一直没有让被上诉人实现优先购买权，因此，没有超过诉讼时效。本案也不属于重复起诉，涉案房屋已经被转移给了案外人，在优先购买权不能实现情况下被上诉人请求赔偿损失，侵权形成时间发生在2017年。房屋差价是上诉人给被上诉人造成的，被上诉人请求上诉人赔偿损失正确。本案没有漏列当事人，上诉人没有将房屋以同等价格卖给被上诉人，侵权行为是上诉人实施的，不是购买人实施的。请求驳回上诉，维持原判。李敏向一审法院起诉请求：请求依法判令粮食局按商丘市中级人民法院（2009）商民终字第226号民事判决书履行义务，确认李敏租赁的第二面粉厂的房屋以其转让的同等价格由李敏购买或赔偿李敏各项损失960000元。一审法院认定事实：本案涉案房屋系粮食局建造，后交由第二面粉厂使用。该房原为第二面粉厂的器材门市部，因效益不好，于2000年3、4月份闲置，2000年6月25日，李体武与李敏签订一份合伙协议，双方共同出资建小型超市，以李体武的名义办理门面房出租，李敏具体协调办理租赁事宜，房屋租赁后，使用权归双方共同拥有。2000年7月1日，李敏的丈夫李照海以李体武的名义与第二面粉厂签订一份房屋租赁合同，合同约定，第二面粉厂将位于民权县府前街西侧原粮食局大门南侧的门面房两间出租给李体武使用，租赁期限为10年，租金45000元，租金已经全部付清。在2001年5月，粮食局党组派局监察、审计股对第二面粉厂企业经营状况及财务收支情况进行了审计，并于5月12日出具了审计报告。该审计报告显示，第二面粉厂近二年来共收取9人租金90160元，其中包括李体武租金25000元，并注明租赁期为5年。2002年8月份，粮食局与邓凤芝签订了一份售房协议，主要约定：粮食局现有位于大门南侧，南起第三个门的营业门面房一套（两间），由于业务需要，粮食局愿意将此房以70000元的价格出售给邓凤芝，邓凤芝将70000元一次性付清，自交清房款之日起，房屋所有权归邓凤芝所有，粮食局经办人在合同后签署补充说明，内容为：此房已经二公司出租10年，现仍有7年期限，经赵局长同意作价70000元售给邓凤芝，售房后的一切事务由邓凤芝自行解决。2003年7月21日，粮食局派出所曾向张杰询问该房出租的有关情况。2004年2月14日，因超市效益不好，李体武提出退伙，并与李敏签订了退伙协议，协议约定以李体武名义所租赁的房屋，由李敏继续使用。2004年9月，粮食局又与邓凤芝签订了房地产买卖契约，将房子以70000元的价格转让给了邓凤芝，并办理了房地产转让手续。2005年6月15日，邓凤芝以李敏侵权为由向民权县人民法院提出诉讼，后又撤诉，2005年11月25日，李敏又与宋纯立合伙，共同在租赁房屋开一手机店。第二面粉厂公章已于2003年夏天被粮食局收回，职工已由粮食局安置。根据粮食局的委托，民权县房地产管理局和商丘务华房地产评估咨询公司于2009年9月28日至30日对争议的房产就估价时点2002年8月28日的市场价值进行评估。争议房产为与民权县府前街中段西侧，粮食局综合楼底层门面房，从南往北数第三套，建筑面积为70平方米，经评估，房屋单价为1850元／平方米，房屋总价值为1850元平方米×70平方米＝129500元。第二面粉厂于2000年6月27日注册登记，企业性质为国有，主管部门为粮食局，法定代表人为张杰，于2004年10月18日被吊销营业执照。2009年10月29日，商丘市中级人民法院作出（2009）商民终字第226号民事判决，判决李敏享有优先购买权。2013年3月25日，商丘市中级人民法院作出（2013）商民再终字第10号民事判决，内容为：李敏、李体武在同等条件下享有优先购买权；邓凤芝与粮食局签订的房屋买卖合同无效；……。李敏还多次提起民事、行政诉讼，进行了多次上访。2017年3月，民权县人民法院委托河南申鑫房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行价格评估，估价为612400元。一审法院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到损害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一。依照权利处分原则，承租人可以单就损害提出赔偿请求，在此情形下，应当尊重承租人对权利主张的处分，支持其该项请求。本案粮食局出卖房屋，李敏经过多年多次诉讼，经判决确认其享有优先购买权，李敏要求赔偿损失即粮食局出卖房屋时的评估价格129500与现在房屋的评估价格612400元的差价即482900元，予以支持，李敏的其他诉讼请求证据不足，不予支持。粮食局辩称本案构成重复起诉和超过诉讼时效，由于李敏经过多年多次诉讼，优先购买权经法院确认后一直未得到实现，并多次上访也未解决，李敏本次提起赔偿诉讼并不构成重复起诉，也未超过诉讼时效，故粮食局辩称理由证据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、被告民权县粮食局于判决生效后十日内赔偿原告李敏损失482900元；二、驳回原告李敏的其他诉讼请求。案件受理费13400元，由原、被告各半负担。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、一审审查程序是否合法，本案是否超过诉讼时效。2、被上诉人是否具备优先购买权项下的索赔权，赔偿金额应如何确定。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。庭后，上诉人粮食局提交证据如下：证据一，第二面粉厂工商企业档案一组及企业基本注册信息查询单1份。证明目的是：档案内容显示第二面粉厂批准成立时间是2000年6月27日，领取执照时间也是2000年6月27日，注册资本是300000元，其中货币资金投入200000元，实物资产（固定资产）100000元，资金投入机关是粮食局，因未年检吊销了营业执照，但没有注销。因此，第二面粉厂目前仍具有法人资格。本案是以租赁合同纠纷审理，被上诉人诉状写明是承租的第二面粉厂的房屋，被上诉人与第二面粉厂之间才是租赁合同关系，应起诉第二面粉厂，不应把粮食局作为被告。另案中第二面粉厂作为第三人参加诉讼，也能证明被上诉人认可第二面粉厂具备法人资格。证据二，民权县工商行政管理局企业刻制公章介绍信、民权县公安局治安大队证明、原粮食局局长尚文立证明材料各1份。证明目的是：介绍信是2000年6月30日出具，介绍信是写给民权县公安局，民权县公安局治安大队2000年8月30日才介绍第二面粉厂去刻制公章三枚，第一枚是行政章，第二枚是财务专用章，第三枚是合同专用章。而涉案租赁合同签订时间是2000年7月1日，当时第二面粉厂印章还没刻制，房屋就出租出去，真实性存疑。被上诉人属于重复起诉，不应受理。被上诉人李梅质证认为：第二面粉厂已不具备民事主体资格，其营业执照已于2004年10月18日被吊销。（2009）商民终字第226号民事判决书第9、11页有明确表述，2003年第二面粉厂公章已被粮食局收回，职工已由粮食局安置，上诉人称把第二面粉厂列为当事人没有事实依据，且粮食局答辩时未提异议。第二面粉厂2000年6月27日注册登记，从登记之日起对外具有行为能力，开展业务不能以刻制公章时间为准，应以工商登记为准。被上诉人之前只是起诉优先购买权，而本案是因没有实现优先购买权要求赔偿损失，不属于重复起诉。被上诉人李梅提交民权县工商行政管理局证明和信访事项实体性受理告知书各1份。证明目的是：第二面粉厂营业执照在2004年10月18日已被吊销，被上诉人起诉优先购买权没有得到实现情况下起诉赔偿损失不属于重复起诉，也没有超过诉讼时效。上诉人粮食局质证认为：对证明无异议，第二面粉厂并没有注销，还具备主体资格，不然2015年另案也不会把第二面粉厂列为当事人。告知书写明是优先购买权问题，并没有提到赔偿损失问题，不能作为诉讼时效中断的证明。被上诉人称从未主张过赔偿损失，那么至今已经5年多时间，诉讼时效早已超过。本院对上述证据分析认证如下：对上诉人与被上诉人提交的证据真实性本院依法予以确认。但第二面粉厂营业执照已被吊销，公章被粮食局收回，职工已由粮食局安置，被上诉人以第二面粉厂开办单位粮食局为被告起诉适当，上诉人主体适格，本案不需要追加第二面粉厂参加诉讼。被上诉人优先购买权无法实现处于持续状态，其同时起诉实现优先购买权及赔偿损失，不超诉讼时效，亦不属于重复起诉。因此，对上诉人的证明目的，本院依法不予采信。对被上诉人的证明目的，本院依法予以采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，一、一审审理程序和诉讼时效问题。《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》规定“债权人以被吊销营业执照企业的开办单位为被告起诉的，人民法院也应予以准许。”本案第二面粉厂营业执照已被吊销，公章已被粮食局收回，职工已由粮食局安置，且2004年9月1日邓凤芝房地产买卖契约加盖的是粮食局印章。因此，被上诉人以第二面粉厂开办单位粮食局为被告起诉适当，上诉人主体适格，一审审理程序合法。2015年10月18日加盖有粮食局印章的信访事项实体性受理告知书显示被上诉人一直在就房屋买卖纠纷，优先购买权问题进行信访，至本案一审立案时间2016年2月1日，被上诉人优先购买权无法实现处于持续状态，其起诉实现优先购买权与人民法院判决支持其优先购买权不是同一法律关系，不属于重复起诉，其起诉赔偿损失，因上诉人至2015年10月18日仍不能解决其优先购买权实现问题，一审法院基于优先购买权不能实现的案情实际，对被上诉人赔偿损失诉请予以审理，不超诉讼时效。二、索赔权和赔偿金额问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”被上诉人索赔权于法有据，一审法院以（2009）商民终字第226号民事判决书认定被上诉人享有优先购买权时的涉案房屋评估价格和本案诉讼期间的评估价格之差为损失数额的认定依据，符合人民法院裁判规则。本案被上诉人在2013年优先购买权被再审维持后，多次信访实现优先购买权未果，上诉人怠于履行人民法院生效判决，致被上诉人损失扩大，责任在于上诉人。但优先购买权是基于租赁合同产生的期待利益，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案被上诉人自主请求上诉人实现其优先购买权的时间过长，应当酌情减轻上诉人部分赔偿责任，自2013年被上诉人优先购买权诉讼终结至2016年被上诉人本案起诉，以年递减5％三年总计递减15％的比例为限，以示公平。至此，上诉人应赔偿被上诉人410465元[（612400－129500）×85％]。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不全面，判决结果欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持民权县人民法院（2016）豫1421民初564号民事判决第二项，即“二、驳回原告李梅的其他诉讼请求。”二、变更民权县人民法院（2016）豫1421民初564号民事判决第一项，即“一、被告民权县粮食局于本判决生效后十日内赔偿原告李敏损失482900元。”为“上诉人民权县粮食局于本判决生效后十日内赔偿被上诉人李梅损失410465元。”一审案件受理费13400元，二审案件受理费8544元，合计21944元，由上诉人李梅负担12561元；被上诉人民权县粮食局负担9383元。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  陈君善审判员  许长峰二〇一七年十二月十八日书记员  刘 雪