山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民再终字第2号
上诉人（申诉人、原审原告、反诉被告）：李治军，男，1964年2月2日出生，汉族，退休职工，住临沂市兰山区。
委托代理人：夏波、胡志强，山东嘉锐律师事务所律师。
被上诉人（被申诉人、原审被告、反诉原告）：管金忠，男，1968年2月7日出生，汉族，个体工商户，住临沂市兰山区。
委托代理人：ＸＸ，山东坤都律师事务所律师。
上诉人李治军与被上诉人管金忠租赁合同纠纷一案，兰山区人民法院于2013年11月12日作出（2013）临兰商再初字第6号民事判决，上诉人李治军不服，提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李治军及其委托代理人胡志强，被上诉人管金忠的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月25日，原告（反诉被告）李治军诉称，2008年3月1日，原、被告达成转让协议，被告将其承租的门面房转租给原告，在协议期内，被告于2011年2月25日将门面房上锁，致使原告不能使用房屋，请求法院判令被告退回原告转让费、押金、房屋租金共计33350元，并由被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）管金忠辩称，原告的诉讼请求不能成立，2008年3月1日，原被告之间签订租房协议，约定租期为3年，即2011年3月1日到期。签订租房协议之后，被告即将房屋交付给原告，原告也一直正常使用，合同到期后，原告并未将房屋交付给被告。另外，在合同租赁期内，原告未经被告同意，又将该房转租给周加芳，后原告与周加芳产生租赁纠纷，并诉讼至法院，在这期间，原告一直占用该房屋，并且被告为此交纳了5000元房租。原告在诉状中称2011年2月25日将门面房上锁不属实，在合同期内，被告未影响原告使用房屋，并且原告也将房屋的押金及房屋租金都交给了临沂市××后十交通服务中心，因此被告将房屋租赁给原告使用，在租赁期内原告也正常使用了该房屋，原告起诉要求退回转让费、押金、房屋租金没有任何事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（被告）管金忠反诉称，2008年3月1日，反诉原告与反诉被告签订了租房协议，反诉原告将位于聚才路72号的沿街房三间租赁给反诉被告使用。在租赁期内，反诉被告未经反诉原告同意，将该房屋转租给周加芳。合同到期后，反诉被告拒不向反诉原告交付房屋，在临沂市××后十交通服务中心的要求下，反诉原告与反诉被告各预交房租5000元，后反诉被告与周加芳产生纠纷导致诉讼，一直未将该房屋交付给反诉原告。直到2011年12月，反诉被告才搬出该房屋，这期间的房租应当由反诉被告承担，反诉原告交纳的5000元房租应由反诉被告偿还。为此，反诉原告提起反诉，请求法院依法判令反诉被告偿付反诉原告房租5000元及利息，并承担反诉费。反诉被告（原告）李治军辩称，根据本诉提供的两份判决书可以证明，李治军与周加芳发生诉讼是由于管金忠锁门造成的，由此给管金忠造成的损失应由其自行承担。管金忠预交的5000元租金可以抵顶以后的房租或者向后十居委索回，其损失根本不存在。
兰山区人民法院原审查明，2008年3月1日，原、被告签订《租房协议》，该协议载明：甲方：管金忠乙方：李治军经甲乙双方充分协商达成如下协议：一、甲方自愿将兰山区聚才路72号沿街房三间有偿转让给乙方使用，转让费15000元，房租费450元/间/月，租赁时间暂定三年。二、甲方保证乙方正常用水、用电、价格按居委统一价收取。三、乙方保证房屋完整，不得大拆大改，根据经营情况自行处置。四、房屋到期后，在同等条件下，乙方优先承租。未尽事宜，双方协商解决。甲方：管金忠（加按手印）乙方：李治军（加按手印）。2008年3月1日。合同签订后，原、被告按照租房协议履行各自的义务，原告李治军交给被告管金忠房屋租赁转让费15000元，被告管金忠为原告李治军出具收条，被告管金忠把房屋交付给原告李治军占有使用。2011年2月21日，在被告管金忠不知道的情况下，原告李治军与周加芳签订《房屋转让协议》，将该房屋转租给周加芳。周加芳于2011年2月24日开始装修该房屋，2011年3月1日，被告管金忠认为与原告李治军签订的租房协议期限已到，将房屋收回加锁。后周加芳以李治军构成根本性违约为由，将李治军诉至本院。经审理查明，兰山区人民法院于2012年2月7日作出（2011）临兰商初字第745号民事判决：一、被告李治军于本判决生效之日起十日内返还原告周加芳转让费20000元及利息（利息自2011年2月21日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。二、被告李治军于本判决生效之日起十日内返还原告周加芳预交房租8700元及利息（利息自2011年3月3日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。三、被告李治军于本判决生效之日起十日内赔偿原告周加芳装修损失10000元及利息（利息自2011年3月23日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。案件受理费768元，诉讼保全费420元，由被告李治军负担。李治军不服该判决，上诉至临沂市中级人民法院。临沂市中级人民法院于2012年4月20日作出（2012）临民一终字第641号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元，由上诉人李治军负担。原告李治军认为，其对周加芳违约是因为被告管金忠引起，其对周加芳承担违约赔偿责任也是因被告管金忠引起，对此给他造成的损失，应当由管金忠承担赔偿责任，为此诉至本院。
在本案审理过程中，被告管金忠向本院提出反诉，主张在租赁期内，反诉被告李治军未经反诉原告管金忠同意，将该房屋转租给周加芳。合同到期后，反诉被告拒不向反诉原告交付房屋。在临沂市××后十交通服务中心的要求下，反诉原告与反诉被告各预交押金5000元。后反诉被告与周加芳产生纠纷导致诉讼，一直未将该房屋交付给反诉原告。直到2011年12月，反诉被告才搬出该房屋，这期间的房租应当由反诉被告承担，反诉原告交纳的5000元房租应由反诉被告偿还。
同时查明，被告管金忠转租给原告李治军的房屋属于临沂市××后十交通服务中心所有，管金忠一直以其外甥女杨玲的名义向临沂市兰山区后十交通服务中心交纳房屋租金。2011年3月2日至2011年12月13日期间的租金应为14500元，其中2012年（应为2011年）3月30日之前的房租是原告李治军交纳，2011年12月13日至2011年12月31日期间的房租是被告管金忠交纳。2011年3月2日，原、被告分别向应临沂市兰山区后十交通服务中心预交房屋租赁押金5000元，现该房屋租赁押金被后十交通服务中心抵顶了2011年3月2日至2011年12月13日期间的房屋租金，临沂市兰山区后十交通服务中心不再退还李治军和管金忠所交纳的房屋租赁押金。2011年12月13日至今，涉案房屋一直由被告管金忠租赁使用。
另查明，在2011年3月2日至2011年12月期间，原告李治军和被告管金忠均未和临沂市××后十交通服务中心签订租赁合同。因周加芳与李治军之间的诉讼纠纷尚未结束，该房屋内一直存放着周加芳的部分物品，同时存放了原告李治军的部分物品。
2012年8月30日，根据原告李治军申请，兰山区人民法院向临沂市公安局兰山分局大岭派出所调取了2011年2月26日下午14时52分的录像一份，原告主张该录像资料可以证明原告管金忠在2月26日之前就已经将本案争议的房屋加锁，被告予以否认。根据被告管金忠的申请，周加芳出庭作证称，被告管金忠是2011年3月2日将涉案房屋加锁时，才知道原告李治军无权转租涉案房屋。后其与李治军因此产生诉讼，直到2011年12月份才从涉案房屋中搬出。
兰山区人民法院原审认为，原、被告之间签订的房屋转租协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，系有效协议，本院予以确认。根据周加芳的证言，被告管金忠是在原告李治军租赁期满后将门加锁，因当时该房屋的实际使用人是周加芳，其对管金忠何时加锁最清楚，对其证言，本院予以确认。原告李治军申请本院调取的录像资料中，只有原告李治军对其与被告管金忠之间纠纷的陈述，并未涉及将本案争议房屋加锁的时间，该录像资料不能证明被告管金忠是在房屋租赁期内将房屋加锁，本院不予认可。因此，对被告管金忠主张是在房屋租赁期满后将房屋加锁的主张，本院予以支持。对原告李治军主张是在房屋租赁期内将房屋加锁的主张，本院不予支持。原、被告签订租房协议后，在租赁期内，原告李治军实际占有并使用该房屋，被告管金忠在房屋转租到期后，将房屋收回加锁，并未违反转租协议的约定。因此，原告李治军要求被告管金忠退回转让费、押金、房屋租金的请求，于法无据，本院不予支持。在租赁期内，原告李治军未经被告管金忠同意，擅自将房屋转租给周加芳，其行为已经对被告管金忠构成违约，被告管金忠在转租协议到期后，将房子收回加锁，并未违反转租协议的约定。故原告李治军将房屋擅自转租给周加芳造成的损失，应当由李治军自行承担赔偿责任，现李治军要求被告管金忠对给周加芳造成的损失承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。反诉原告管金忠主张反诉被告李治军未经其同意，擅自将房屋转租给周加芳，并且在其使用该房屋之前，因周加芳和反诉被告李治军之间的诉讼纠纷，该房屋一直存放着反诉被告李治军和周加芳的物品，导致其在2012年3月2日至2012年12月份期间一直不能正常使用本案争议的房屋，在此期间的房屋租赁费应当由原告李治军承担，本院予以支持。因反诉原告交到临沂市兰山区后十交通服务中心的房屋租赁费押金5000元，已经抵顶了2011年3月31日至2012年12月13日期间的房屋租金，无法退回，故对其要求反诉被告李治军赔偿其房屋租赁费5000元的主张，本院予以支持。遂判决：一、驳回原告李治军的诉讼请求。二、反诉被告李治军于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告管金忠房屋租赁费5000元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2012年6月16日起至实际履行完毕之日止）。案件受理费1488元，反诉费50元，合计1538元，原告李治军负担。
兰山区人民法院（2012）临兰商初字第1717号民事判决发生法律效力后，李治军不服，向检察机关申请抗诉。山东省临沂市人民检察院于2012年12月24日作出临检民抗［2012］137号民事抗诉书，向临沂市中级人民法院提出抗诉。临沂市中级人民法院于2013年5月3日作出（2013）临民抗字第38号民事裁定，指令本院再审本案。
山东省临沂市人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律确有错误，有新的证据足以推翻该判决。第一、本案的案由为买卖合同纠纷，原审又认定李治军与管金忠之间签订的协议为房屋转租协议，双方并不存在买卖合同纠纷，因此原审将案由确定为买卖合同纠纷属于适用法律确有错误。第二、根据临沂市兰山区人民检察院对临沂市××后十交通服务中心会计蒋孝平所做的《调查笔录》，管金忠租赁临沂市兰山区后十交通服务中心的房屋没有签订书面合同，租赁房屋的时间，以具体缴纳房租费的单据为准。从2008年6月1日至2011年3月30日，房租费实际由李治军缴纳，管金忠在没有缴纳房租费的情况下，其已经不是临沂市兰山区后十交通服务中心房屋的承租人，李治军应为房屋的实际承租人，管金忠在不具备承租人资格的情况下，与李治军在2008年3月1日签订的协议实质上并非转租协议。2011年3月1日，管金忠认为与李治军签订的租房协议期限已到，将房屋收回加锁，但李治军已缴纳2010年10月1日至2011年3月30日的房租费，此时李治军仍为房屋的实际承租人，临沂市××后十交通服务中心知道此事，其作为房屋的所有权人有权决定是否将房屋收回，而管金忠无权将房屋收回加锁。管金忠与李治军在2008年3月1日签订的协议并非有效协议，李治军可以要求其退回转让费、押金。综上所述，原审判决适用法律确有错误，有新的证据，足以推翻原判决。
本案再审过程中，申诉人李治军称，一、我与管金忠签订的租房协议实质上是转让协议。我给付管金忠15000元转让费并向房东临沂市兰山区后十交通服务中心交纳房租后，使我与临沂市××后十交通服务中心形成了新的租赁关系。二、我与管金忠签订的租房协议是无效的。由于管金忠与临沂市兰山区后十交通服务中心从未签订房屋租赁合同，在2008年3月1日我与管金忠签订租房协议时，管金忠并不享有该房屋三年的租赁权，因而管金忠无权将涉案房屋转租给我。三、在我与临沂市××后十交通服务中心形成了新的租赁关系后，管金忠与涉案房屋再无任何法律上关系，管金忠无论在租房协议期限内还是到期以后均无权阻止我转租房屋，其锁门行为就是对我租赁权的侵犯，由此引起的损失管金忠理应赔偿。四、既然法院认定周加芳为房屋实际使用人，从2012年3月2日至2012年12月的房租应由周加芳承担。综上所述，原审在认定事实方面存在着错误，再审应予改判。被申诉人管金忠辩称，我与李治军存在房屋租赁合同关系。2008年我与李治军签订了租房协议，协议约定了双方的权利和义务。该房屋是我租赁临沂市××后十交通服务中心的，又转租给李治军的，虽然我与临沂市××后十交通服务中心未签订书面合同，但双方已形成租赁合同关系。李治军认为与我签订的是转让协议是错误的，从协议的内容看也是租赁协议。至于李治军向后十交通服务中心交纳房租，也只是交纳房租的一种形式，减少了房屋交纳的环节。这种缴纳方式不影响双方的租赁合同关系。所谓的转让费就是增加的租金，在商业经营活动中这已是一种商业惯例，从李治军后来转租给周加芳的租赁合同中也有约定的转让费可以看出，对这一点李治军也是明知的。李治军与临沂市××后十交通服务中心并不存在租赁合同关系。这在李治军与周加芳租赁合同纠纷一案的一审、二审判决中已确认了这一事实。如果李治军与临沂市××后十交通服务中心存在新的租赁关系，李治军在与周加芳的诉讼中就不会败诉。由于李治军的原因造成租赁合同到期后，李治军与周加芳因租赁形成诉讼，两人的物品还都还在房屋内，致使我不能正常使用。给我造成的损失理应由李治军承担。李治军在租赁期满后，又主张与我签订的租赁协议无效，要求退回转让费、押金，这是没有任何事实和法律依据的。综上，李治军歪曲事实，提出的抗诉理由不能成立，为此，我请求再审依法驳回李治军的抗诉请求。
兰山区人民法院再审查明，被申诉人管金忠自2003年起向临沂市兰山区后十交通服务中心（现更名为临沂市源丰汽车维修市场）先后承租71至74号沿街房4间（底上两层），均未签订书面合同，管金忠租赁后，71至73号用于经营饭店，74号用于经营配载。2007年9月，临沂市××后十交通服务中心要求其租户缴纳押金，管金忠就用其雇佣的其外甥女杨玲的名字交了押金，当时杨玲给其管理着饭店，此后管金忠一直以杨玲的名字向临沂市兰山区后十交通服务中心缴纳所租四间沿街房的房租。2007年12月18日管金忠已将房租缴至2008年5月31日。2008年3月1日，管金忠作为甲方与申诉人李治军作为乙方签订《租房协议》，将其经营饭店的71至73号三间门面房租赁给李治军，该《租房协议》载明：一、甲方自愿将兰山区聚财路72号沿街房三间有偿转让给乙方使用，转让费15000元，房租费450元/间/月，租赁时间暂定三年。二、甲方保证乙方正常用水、用电、价格按居委统一价收取。三、乙方保证房屋完整，不得大拆大改，根据经营情况自行处置。四、房屋到期后，在同等条件下，乙方优先承租。《租房协议》签订后，双方按照租房协议履行各自的义务，原告李治军交给被告管金忠房屋租赁转让费15000元及2008年3月1日至同年5月31日期间的租赁费4050元，管金忠为李治军出具收条，管金忠把房屋交付给原告李治军占有使用。自2008年5月31日之后的房租，由李治军仍以杨玲的名字直接向临沂兰山区××十交通服务中心缴纳。2010年9月8日，李治军已将房租缴至2011年3月30日。2011年2月21日，在管金忠不知道的情况下，李治军与周加芳签订《房屋转让协议》，将该房屋转租给周加芳。周加芳于2011年2月24日开始装修该房屋，2011年3月2日，管金忠认为与李治军签订的租房协议期限已到，将房屋收回加锁。后周加芳以李治军构成根本性违约为由，将李治军诉至本院。兰山区人民法院于2012年2月7日作出（2011）临兰商初字第745号民事判决：一、李治军于本判决生效之日起十日内返还周加芳转让费20000元及利息（利息自2011年2月21日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。二、李治军于本判决生效之日起十日内返还周加芳预交房租8700元及利息。三、李治军于本判决生效之日起十日内赔偿周加芳装修损失10000元及利息。案件受理费768元，诉讼保全费420元，由李治军负担。李治军不服该判决，上诉至临沂市中级人民法院。临沂市中级人民法院于2012年4月20日作出（2012）临民一终字第641号民事：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元，由李治军负担。2012年5月25日，李治军认为，其对周加芳违约是因为管金忠引起，其对周加芳承担违约赔偿责任也是因被告管金忠引起，对此给他造成的损失，应当由管金忠承担赔偿责任，为此于2012年5月25日，诉至本院。
在本案原审审理过程中，管金忠向本院提出反诉，主张在租赁期内，李治军未经他同意，将该房屋转租给周加芳。合同到期后，李治军拒不向他交付房屋。在临沂市××后十交通服务中心的要求下，他与李治军各预交押金5000元。后李治军与周加芳产生纠纷导致诉讼，一直未将该房屋交付给他。直到2011年12月，李治军才搬出该房屋，这期间的房租应当由李治军承担，他交纳的5000元房租应由李治军偿还。
2011年3月2日，李治军、管金忠分别向临沂市兰山区后十交通服务中心预交房屋租赁押金5000元，现该房屋租赁押金被后十交通服务中心抵顶了2011年3月2日至2011年12月期间的房屋租金，临沂市兰山区后十交通服务中心不再退还李治军和管金忠所交纳的房屋租赁押金。2011年12月13日，管金忠以蒋孝奇的名向临沂市兰山区后十交通服务中心缴纳2012年1月份至3月30日的房租4350元。2012年1月，管金忠将涉租房屋转让给刘国栋。
还查明，因案外人周加芳与李治军之间发生的诉讼纠纷，涉租房屋内一直存放着周加芳的部分物品，同时存放了李治军的部分物品，2012年12月底，李治军、周加芳才从涉租房内搬走各自物品。
原审中，根据李治军申请，本院向临沂市公安局兰山分局大岭派出所调取了2011年2月26日下午14时52分的录像一份，李治军主张该录像资料可以证明原告管金忠在2月26日之前就已经将本案争议的房屋加锁，被告予以否认。根据管金忠的申请，周加芳出庭作证称，被告管金忠是2011年3月2日将涉案房屋加锁时，才知道原告李治军无权转租涉案房屋。后其与李治军因此产生诉讼，直到2011年12月底才从涉案房屋中搬出。
检察机关在抗诉审查阶段，对临沂市××后十交通服务中心工作人员蒋孝平进行了调查。
蒋孝平证实，她在办公室工作，负责代收过房屋租金，管金忠曾经在临沂市兰山区后十交通服务中心租赁过北面沿街房，用于开饭店，管金忠租赁的房屋没有签订租赁合同，具体期限她记不清楚，后来管金忠把从她单位租的房子转给李治军了，是他们两个人自己协商的，没有经过办公室，也没有到办公室来改名，自李治军租了那些房屋后，都是李治军那边过来交房租，交房租的单子都有在李治军那里。当时她们市场上都知道这个事，管金忠和李治军商量着还是以管金忠那边的名义交房租费，李治军同意，她们市场上也就没管那些事，李治军交房租时就一直还是用管金忠那边有个叫杨玲的人的名义交的。李治军一共租了多长时间她不清楚，他交了多长时间的房租，就租了多长时间，他手里都有交房租的单据，当时李治军交的房租都是她给开的单子代收的。李治军后来把房子转租了她们不清楚，他没来她们办公室说这个事。李治军交房租，写了杨玲的名，是为自己租赁房屋交的还是替管金忠交的，她具体不清楚。
对蒋孝平的上述证言，申诉人李治军的质证意见是，检察机关已经查明，在2008年3月1日双方签订租房协议合同时，管金忠隐瞒了与房主临沂市××后十交通服务中心无租赁合同、未交租赁费的事实，把即将到期的门面房转租给了我，收取了转让费，这严重违背了诚实信用原则，也有悖于相关法律，事实充分证明，管金忠既没有出租权，也没有转租权，采用这种隐瞒、欺诈的手段与我方签订的租房协议也是无效的，应当承担相应的惩罚性赔偿责任。
被申诉人管金忠的质证意见是，内容基本属实，只是我交过租房押金1000元里面没有提及。虽然是检察院调查的，也是证人证言，应该由证人出庭作证为准。
上述事实，主要根据书证、证人证言、当事人陈述及法庭调查、质证予以认定，其证据均已收集记录在卷。
兰山区人民法院再审认为，本案涉租房屋所有权人为临沂市××后十交通服务中心，涉租房屋最初虽是由管金忠（原审被告、反诉原告）租赁，但因未签订书面租赁合同，在2007年9月，临沂市兰山区后十交通服务中心在收取租房押金时，管金忠所缴押金收据开具为其外甥女杨玲的名字，应认定临沂市兰山区后十交通服务中心与杨玲形成了新的房屋租赁关系，涉租房屋虽仍由管金忠使用，但与杨玲形成转租关系，此后管金忠都是以杨玲的名字向临沂市兰山区后十交通服务中心缴纳房租，临沂市××后十交通服务中心并未提出异议，应是认可了杨玲与管金忠之间的转租关系。上述两次租赁均未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。关于申诉人（原审原告、反诉被告）李治军与被申诉人管金忠于2008年3月1日签订的《租房协议》，从协议的内容及约定的三年期限上可以看出，该《租房协议》亦系转租协议。对李治军的双方签订的《租房协议》为转让协议的申诉主张，本院不予采信。管金忠转租给李治军的行为亦须经临沂市兰山后十交通服务中心及杨玲的同意，从《租房协议》的三年期限的履行过程看，临沂市兰山后十交通服务中心、杨玲对管金忠的转租行为是知道的且并未提出反对，应视为认可了管金忠对李治军的转租行为。因此，管金忠与李治军签订的《租房协议》是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律规定，系有效协议，双方都要受该协议的约束。对李治军的《租房协议》是无效协议的申诉主张，本院不予采信。李治军虽然在租赁过程中自向管金忠缴了起租日至2008年6月1日的房租，此后的房租直接向临沂市兰山后十交通服务中心交纳，但仍是基于其与管金忠的租赁关系以管金忠外甥女杨玲的名缴纳的，即使缴至2011年3月30日，也只是交款方式的不同，其与临沂市兰山后十交通服务中心并未形成新的租赁关系。因此对李治军的与临沂市兰山后十交通服务中心形成新的租赁关系的申诉主张，本院不予采信。根据周加芳的证言，管金忠是在李治军租赁期满后将门加锁，因当时该房屋的实际使用人是周加芳，周加芳对管金忠何时加锁最清楚，对周加芳的证言，本院予以确认。李治军申请本院调取的录像资料中，只有李治军与管金忠之间纠纷的陈述，并未涉及将本案争议房屋加锁的时间，该录像资料不能证明管金忠是在房屋租赁期内将房屋加锁，且李治军无其他确实证据证明管金忠是在租赁期限内将房屋加锁。因此，对管金忠主张是在房屋租赁期满后将房屋加锁的主张，本院予以采信。对李治军主张是管金忠在房屋租赁期内将房屋加锁的主张，本院不予采信。双方签订租房协议后，在三年租赁期内，李治军实际占有并使用该房屋，管金忠在房屋转租到期后，将房屋收回加锁，并未违反租房协议的约定。因此，李治军要求管金忠退回转让费、押金、房屋租金的请求，本院不予支持。在租赁期内，李治军未经管金忠同意，擅自将房屋转租给周加芳，其行为已经对管金忠构成违约，管金忠在租房协议到期后，将房子收回加锁，并未违反租房协议的约定。故李治军将房屋擅自转租给案外人周加芳造成的损失，应当由李治军自行承担赔偿责任，现李治军要求管金忠对给周加芳造成的损失承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。管金忠主张李治军未经其同意，擅自将房屋转租给周加芳，并且在其使用该房屋之前，因周加芳和李治军之间的诉讼纠纷，该房屋一直存放着李治军和周加芳的物品，导致其在2012年3月2日至2012年12月份期间一直不能正常使用本案争议的房屋，在此期间的房屋租赁费应当由李治军承担，本院予以支持。因管金忠交到兰山区后十交通服务中心的房屋租赁费押金5000元，已经抵顶了2011年3月31日至2012年12月13日期间的房屋租金，无法退回，故对其要求李治军赔偿其房屋租赁费5000元的主张，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审予以维持，但原审判决第12、13行中“原告（反诉被告）李治军与被告（反诉原告）管金忠买卖合同纠纷一案”中的“买卖”系笔误，应为“租赁”，再审予以纠正。检察机关的抗诉理由部分成立，再审予以支持。兰山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定于2013年11月12日作出（2013）临兰商再初字第6号民事判决：维持山东省临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第1717号民事判决。
上诉人李治军不服兰山区人民法院（2013）临兰商再初字第6号民事判决，向本院提起上诉称:1、上诉人与管金忠签订是租赁权的转让协议，协议签订后管金忠对房屋不再享有权利；2、2011年3月1日管金忠在没有出示产权证明租赁合同或其他法律文书的情况下，要求上诉人返还房屋并无任何法律依据，对上诉人造成的损失应予赔偿；3、管金忠对转让费的解释没有任何依据，根据交易习惯，转让费是对房屋租赁权转让所约定的费用而并非被上诉人所解释的增加的房屋租金，被上诉人对转让费的解释超出了一般人的理解；4、因被上诉人的侵权行为致使上诉人李治军赔偿周加芳损失45000元，该部分损失应由管金忠赔偿。
被上诉人管金忠答辩称：1、李治军与被上诉人签订的租房协议，该协议是双方自愿签订的，不违反法律的规定，并且双方已实际履行，李治军在合同履行完以后主张返还转让费租金于法无据；2、李治军与后十交通服务中心没有形成租赁合同关系，也不存在租赁权的转让；3、李治军赔偿周加芳的损失是因上诉人在没有转租权的情况下转租给周加芳，给周加芳造成损失，该损失是由其自身过错造成，应由自己承担；4、管金忠锁门是合同到期以后收回房屋所采取的措施无任何过错，故应当依法驳回上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实和证据同原审。
本院二审认为，本案涉租房屋所有权人为临沂市××后十交通服务中心，涉租房屋最初由管金忠租赁，但未签订书面租赁合同，临沂市兰山区后十交通服务中心于2007年9月收取租房押金时，管金忠将所缴押金收据开具为其外甥女杨玲名字的行为，应认定临沂市兰山区后十交通服务中心与杨玲形成了新的房屋租赁关系，此后涉租房屋由管金忠使用且以杨玲的名字向临沂市××后十交通服务中心缴纳租金且未被禁止的行为，应认定杨玲将涉租房屋转租管金忠，临沂市××后十交通服务中心认可杨玲与管金忠之间的转租关系成立。
临沂市××后十交通服务中心与杨玲、管金忠之间的两次租赁均未签订书面租赁合同，依据合同法的相关规定，应认定为不定期租赁。
被上诉人管金忠与李治军签订的《租房协议》是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律规定，系有效协议，双方都要按照协议约定诚实信用履行该合同。
依据李治军与管金忠于2008年3月1日签订的《租房协议》，协议约定转让费15000元和三年租赁期限，并非是一次性买断性质的永久转让，故依据双方签订的租房协议约定至2011年3月1日李治军对涉租房屋不再享有权利。
上诉人李治军所提其与管金忠签订的《租房协议》实质为转让协议的上诉理由，与协议约定的租期及租期届满李治军对涉租房屋享有优先租赁权相矛盾，认定协议约定的租期届满后李治军对涉租房屋享有权利明显超出协议文义，故李治军与管金忠于2008年3月1日签订的《租房协议》不具备转让的法律条件，不能认定为系租赁权转让协议。
被上诉人管金忠履行与李治军签订《租房协议》期间，临沂市兰山后十交通服务中心及杨玲均明知涉租房屋的实际承租人为李治军，仍收取李治军交纳的租金和允许李治军使用涉租房屋的行为，应认定为系出租人的默示的同意，故可以认定临沂市兰山后十交通服务中心及杨玲许可该转租协议。
李治军自2008年6月1日起将房租直接向临沂市兰山后十交通服务中心以杨玲的名义交纳至2011年3月30日的行为，可以认定李治军明知管金忠对涉租房屋的的租赁权系转自杨玲，其认可杨玲与临沂市兰山后十交通服务中心之间的租赁关系并接受该原始租赁关系的约束，不能认定为其取代杨玲获得与杨玲相同的租赁地位，以杨玲的名义交租的行为不应认定其已取代杨玲并与临沂市兰山后十交通服务中心之间形成新的租赁关系。
依据本案相关证据，双方签订租房协议后，在三年租赁期内，李治军实际占有并使用该房屋，管金忠在房屋转租到期后，将房屋收回加锁，李治军无其他确实证据证明管金忠是在租赁期限内将房屋加锁，故管金忠并未有违约行为。在租赁期内，李治军未经管金忠同意，擅自将房屋转租给周加芳，其行为已经对管金忠构成违约，管金忠在租房协议到期后，将房子收回加锁，并未违反租房协议的约定，故李治军将房屋擅自转租给案外人周加芳造成的损失，应由李治军自行承担责任。
管金忠主张李治军未经其同意，擅自将房屋转租给周加芳，并且在其使用该房屋之前，因周加芳和李治军之间的诉讼纠纷，该房屋一直存放着李治军和周加芳的物品，导致其在2012年3月2日至2012年12月份期间一直不能正常使用本案争议的房屋，在此期间的房屋租赁损失应当由违约人承担。本案中管金忠交到兰山区后十交通服务中心的房屋租赁费押金5000元，已经抵顶了2011年3月31日至2012年12月13日期间的房屋租金，无法退回，原审法院对其要求李治军赔偿其房屋租赁费5000元的主张支持并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人李治军的上诉理由，于法无据，本院不予支持。被上诉人管金忠的答辩理由，合法有据，本院予以支持。原审判决审判程序合法，事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1538元，由上诉人李治军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘华东
审 判 员 刘星华
代理审判员 王晓艳
二〇一五年三月三十日
书 记 员 卞荣静