湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终3198号
上诉人（原审原告）：邓富文，男，1986年4月19日生，汉族，住广西藤县。
上诉人（原审原告）：王易，女，1986年6月10日生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。
共同委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭冬定，男，1969年11月24日生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。
被上诉人（原审被告）：刘春梅，女，1968年1月4日生，汉族，住址同上。系郭冬定之妻。
上诉人邓富文、王易因与被上诉人郭冬定、刘春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市�州区人民法院（2017）鄂0607民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓富文及其与王易的共同委托诉讼代理人董修华，被上诉人郭冬定、刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓富文、王易上诉请求：撤销原判；改判被上诉人郭冬定返还购房款20000元，支付违约金108000元，赔偿佣金损失7000元，共计135000元，被上诉人刘春梅承担连带赔付责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院在审理查明中认为“被告郭冬定在没有取得刘春梅明确同意的情况下，将夫妻共有的房屋信息送到专营房产交易的中介机构—襄阳市樊房房产经纪有限责任公司襄州区分公司，公开挂牌转让”，该事实与实际情况不符，事实上中介公司多次带人到被上诉人家中看房，其中一次被上诉人刘春梅在家中，当时并没有提出反对卖房的异议，后来是因为房价高涨，二被上诉人为了毁约，辩称刘春梅不知情；原审法院审理查明认为“原告邓富文、王易通过中介经手向郭冬定交付定金20000元，郭冬定向原告出具了定金收条。该款经过经纪公司经办人王勤之手，扣除了郭冬定应交付中介佣金8000元和履约保证金10000元后，剩余款项交给郭冬定，即郭冬定实际收到现金2000元”，该部分事实的表述有问题，实际上邓富文、王易没有通过中介经手，而是直接向郭冬定支付定金2万元，由郭冬定向中介公司支付中介费及履行保证金。2、原审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款（四）项来判定合同无效是错误的，而且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，明确了无权处分的合同后果，�案本案郭冬定代签的房屋买卖合同仍然是合法有效的。3、原审判决违反了我国民法规定的公平、诚实信用原则。
郭冬定、刘春梅辩称，1、本案不适用“买卖合同司法解释”保护“善意买受人”合法权益的规定。2、本案“定金”未足额交付，房屋买卖合同不成立。3、本案房屋买卖合同未实际履行。4、本案不适宜对郭冬定、刘春梅作出惩罚性判决。5、原审判决被上诉人郭冬定赔偿上诉人“利息损失”，超出上诉人诉讼请求范围。
邓富文、王易上一审诉讼请求：一、解除原被告之间的房屋买卖合同；二、被告郭冬定返还购房款20000元，支付违约金108000元，赔偿佣金损失7000元，共计135000元。被告刘春梅承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定：被告郭冬定与刘春梅于1993年8月19日登记结婚，系夫妻关系。2011年12月�被告在商品房××套，并入住多年。由于没有固定的工作和收入来源，迫于家庭生活压力和偿还房贷的压力等原因，被告郭冬定在没有取得刘春梅明确同意的情况下，将夫妻共有的房屋信息送到专营房产交易的中介机构—襄阳市樊房房产经纪有限责任公司襄州区分公司（下称经纪公司），公开挂牌转让。二原告从经纪公司得知信息后，认为符合自己的购房标准，遂同中介机构两次到被告家中看房。在确定完全符合自己的购房标准和要求后，由中介机构召集原告与郭冬定商讨转让房产事宜，并于2016年4月30日由原告、被告郭冬定及经纪公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：一、房屋概况。郭冬定、刘春梅（甲方）同意将其拥有的座落在襄阳市襄州区财苑路4号东方龙城2幢1单元701室的房屋卖给邓富文、王易（乙方），该房屋建筑面积为115.06㎡，房产证号为Ｓ0××11，土地证号BB2012410115095-2-2-217**，签订此协议甲方即确定愿意将该房卖给乙方，乙方即确定该房屋现状符合其购买要求。二、房屋价格。甲方卖给乙方此房屋价格（含房屋相应的土地使用权价格）为人民币540000元，（大写伍拾肆万元整）。税费甲乙双方应遵守国家相关政策自觉交纳，经三方协商决定后，甲方办理其原房地产权属证书所应交纳的各种税费由甲方承担，甲方卖给乙方房地产权属证书过户所需交纳的各种税费由乙方承担。三、房款支付。甲乙双方同意以常规放贷按揭方式支付房款。在签订本合同时乙方付购房定金20000元，首付款90000元（付款方式见补充条款），双方约定2016年7月29日之前到房管、土地、税务等部门验审过户资料符合买卖条件签字后当时付款剩余贷款部分房款人民币430000元，待房屋过户到买方名下后抵押给银行，再由银行程序支付给卖方。贷款金�以银行实际审批金额为准，不足部分由乙方补齐。四、佣金费用。经纪方中介费按房屋成交价的百万分之三计算，由甲乙双方各承担一半向经纪方缴纳，在三方签订完房屋买卖合同时付清，经纪方有权从代管的款项中扣除。五、房屋过户。经纪方负责双方房地产权属证书的办理，双方应无条件出面配合，并按相关部门要求及本协议约定及时提供真实有效的过户资料。过户费用及资料按合同约定和相关部门要求，甲乙双方应在2016年5月1日之前各自交给经纪方，由经纪方提交向有关部门申报缴纳。为方便过户，甲乙双方均认同税务机关标准的房屋交易价格以及所开具的不动产发票、契税票金额等。房屋交易的真实性及交易价格甲乙双方及经纪方一致认同以本合同为准。在办理过户过程中，甲乙双方在相关部门签署的其它版本的房屋买卖合同中如有与本合同不一致的地�，若有争议三方均认同以本合同为准。六、房屋交接。（无约定内容）。七、违约责任。甲乙双方及其代理人保证按以上各条认真履行本合同。甲方保证卖给乙方的房屋没有任何产权及经济纠纷，并保证此房共有人和承租人认同此合同，已放弃优先购买权。乙方保证按时支付甲方房款。同时甲乙双方均应按照合同约定时间配合对方、经纪方相关部门办理房屋过户。按揭贷款等手续。若甲方违约，则按乙方所交定金双倍赔偿乙方损失并承担甲乙双方应付给经纪方的中介费。若乙方违约，则乙方所交定金不退赔偿给甲方及经纪方并承担甲乙双方应付给经纪方的中介费。甲乙任何一方违约还应向对方赔偿总房款百分之二十的违约金。八、其他约定。本合同未尽事宜，甲乙及经纪方可签订补充条款，本合同及补充条款中的空格部分填写的文字及数字与本合同具有同等法律效力。九、补充条款。卖方保证为此房为家庭唯一住房，房产证或契税发票已满五年，并提供相关部门出具的有效证明。否则承担由此产生的相关税费。此套房屋房款中所包含的装修及物品：含天然气开户费、所有窗户、窗帘现有的装修、墙上的附属设施、衣柜、门窗等及不可移动的家具。首付款的付款方式：经甲、乙双方协商后决定，乙方在2016年7月26日付给甲方首付款90000元，用于甲方解除该房的银行抵押手续。十、合同生效。本合同一共五页，一式三份，甲乙双方及其代理人签字、经纪方盖章后生效，三方各执一份，均具有同等法律效力。甲方签字:“郭冬定”、“郭冬定代刘春梅”。乙方签字：“邓富文”、“王易”身份证号。经纪方签章：“王勤”签名，加盖“襄阳市樊房房产经纪有限责任公司襄州区分公司合同专用章”。落款日期：2016年4月30日。该合同签�当日，郭冬定即按约定将房产证、土地证原件及房屋税票原件三张交给经纪公司，该公司经办人王勤给郭冬定出具了收条，并加盖了该公司行政印章。原告邓富文、王易通过中介经手向郭冬定交付定金20000元，郭冬定向原告出具了定金收条。该款经过经纪公司经办人王勤之手，扣除了郭冬定应交付中介佣金8000元和履约保证金10000元后，剩余款项交给郭冬定，即郭冬定实际收到现金2000元。王勤在收到佣金和履约保证金后分别向郭冬定出具了收据和收条，并加盖该公司行政印章。同时二原告向经纪公司缴纳7000元佣金。后因被告郭冬定没有做好刘春梅的思想工作，刘春梅甚至跑到中介机构明确表示不同意转让房屋，并要求退还房产证和土地证等相关证件，致使该房屋买卖合同无法继续履行。
一审法院认为，本案诉争的房地产系刘春梅与郭冬定的夫妻共有财产，郭冬定在未取得共有人刘春梅同意的情况下，无权单独对共有财产作出处分行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第三十八条第一款规定“下列房地产不得转让：（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的。”根据该规定可以确认，原告与被告郭冬定及中介机构在未取得房地产共有人刘春梅书面同意的情况下签订房屋买卖合同，违反了国家法律强制性规定，故该房屋买卖合同为无效合同。被告郭冬定在未接收委托的情况下，代替刘春梅签订合同，系无效的代理行为，其行为后果依法应由郭冬定承担，刘春梅不应承担民事责任。二原告在签订合同时，明知房屋共有人刘春梅未到场，也未取得刘春梅书面同意的情况下，而与郭冬定签订无效的�屋买卖合同，存在明显的过错。双方均应承担相应的过错责任。合同被确认无效后，当事人依据合同约定所取得的财产，依法应当相互返还。原告请求判令被告支付违约金的请求没有法律根据，原审法院不予支持。原告要求判令被告赔偿中介佣金之请求，因属另一法律关系，原审法院不予支持。被告郭冬定应按收条金额返还原告交纳的定金。其所交纳的中介佣金及履行保证金，以及房地产证和房屋税票等，属另一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款（四）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告邓富文、王易与被告郭冬定及襄阳市樊房房产经纪有限责任公司襄州区分公司2016年4月30日签订的《房屋买�合同》无效；二、被告郭冬定于本判决生效之日起五日内返还原告邓富文、王易购房定金20000元。并赔偿该款自2016年4月30日至付款之日止的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告刘春梅不承担民事责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如不按本判决规定期限履行给付金钱的义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由原告邓富文、王易和被告郭冬定各担1500元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人郭冬定将本案所涉房屋信息送到房产交易中介机构，公开挂牌转让。上诉人邓富文、王易与被上诉人郭冬定于2016年4月30日签订《房屋买卖合同》之前，由�介机构工作人员陪同，两次到被上诉人家中看房。作为家庭生活中的重大事项，夫妻一方转让家庭共同共有的房屋，长期共同生活的另一方在整个过程中不知道或者不予同意，不符合社会常理。且上诉人邓富文、王易上诉称在看房过程中，被上诉人刘春梅在场。双方签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，上诉人邓富文、王易向被上诉人郭冬定交付定金20000元后，合同未再得到继续履行。上诉人邓富文、王易主张解除上述《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。上诉人邓富文、王易在本案中应当依照合同法的定金罚则主张自己的民事权利，但只是请求被上诉人郭冬定返还购房款20000元，并支付相应违约金，对被上诉人郭冬定返还购房定金20000元，并支付违约金20000元，本院予以支持。合同的成立与生效，以权�人真实的意思表示为基础，而本案欠缺被上诉人刘春梅同意转让本案诉争房产的形式要件，因此导致的合同履行不能和本案纠纷，上诉人邓富文、王易亦未尽到相应的注意义务，应承担相应的法律后果。上诉人邓富文、王易主张被上诉人刘春梅对本案确定的被上诉人郭冬定所负的民事责任，承担连带赔偿责任，本院不予支持。上诉人邓富文、王易主张被上诉人郭冬定、刘春梅赔偿中介佣金，因属另一法律关系，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初946号民事判决第三、四项，即“三、被告刘春梅不承担民事责任；四、驳回原告其他诉讼请求”。
二、撤销襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初946号民事判决第一、二项，即“一、原告邓富文、王易与被告郭冬定及襄阳市樊房房产经纪有限责任公司襄州区分公司2016年4月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告郭冬定于本判决生效之日起五日内返还原告邓富文、王易购房定金20000元。并赔偿该款自2016年4月30日至付款之日止的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）”。
三、解除邓富文、王易与被告郭冬定及襄阳市樊房房产经纪有限责任公司襄州区分公司2016年4月30日签订的《房屋买卖合同》。
四、被上诉人郭冬定于本判决生效之日起五日内返还上诉人邓富文、王易购房定金20000元，并支付上诉人邓富文、王易违约金20000元。
一审案件受理费3000元、二审案件受理费3000元，共计6000元，由上诉人邓富文、王易负担2000元，被上诉人郭冬定负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 张耀明
审判员 陈瑞芳
二〇一七年十一月二十三日
书记员 张诗怡