上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10823号
上诉人(原审被告)：周亚非，女，1956年8月29日出生，汉族，户籍地云南省大理白族自治州大理市。
委托诉讼代理人：傅兵，上海康腾律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈玉芳，女，1989年8月16日出生，汉族，住江西省景德镇市。
委托诉讼代理人：黄爱峰，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
上诉人周亚非因与被上诉人陈玉芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初10055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周亚非上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项。事实和理由：周亚非已将陈玉芳交付的2016年5－7月份水、电费，支付给了房东上海M50文化创意产业发展有限公司(以下简称“上海M50公司”)。该公司于2016年9月9日签给周亚非的退房单中明确双方合同到期退租、无欠款。根据双方租赁合同的合意，合同终止时承租方要将占有使用的物品及结清相关费用后，出租方才将押金无息返还。而陈玉芳并未将占有使用的物品返还，故不同意返还押金。由于陈玉芳的原因，上海M50公司才不再与周亚非续签合同，导致周亚非与陈玉芳间的转租合同无法履行，故周亚非不存在违约情形。
陈玉芳辩称，由于周亚非收到陈玉芳转账的2016年5－7月的水、电费后未向上海M50公司支付，上海M50公司向陈玉芳再三催缴，否则停电停水，故陈玉芳只得另行向上海M50公司缴纳了该笔水、电费。之后，上海M50公司向陈玉芳所担任法定代表人的上海陈尹周室内设计有限公司开具该三个月的水、电费发票。而周亚非仅凭退房单不能证明其已缴付过水、电费。双方的租赁合同以及合同附件中均没有物品清单，周亚非在无依据的情况下以其自己提供的物品清单不能成为拒绝返还押金的理由。周亚非未能与上海M50公司续签合同是因为其不能接受新的租金价格。
陈玉芳向一审法院起诉请求：一、确认陈玉芳与周亚非就上海市(以下简称“涉案房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月31日解除；二、周亚非返还陈玉芳房租人民币(以下币种均为人民币)11,645.1元及利息(自2016年8月1日起计算至判决生效之日止，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算)；三、周亚非返还陈玉芳押金38,000元及利息(自2016年8月1日起计算至判决生效之日止，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算)；四、周亚非返还代收陈玉芳的水、电费1,431.6元及利息(自2016年8月1日起计算至判决生效之日止，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算)；五、周亚非向陈玉芳按月租金的双倍支付违约金38,000元。
一审法院认定事实：2014年9月16日，周亚非与上海M50公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定由周亚非承租涉案房屋，租期自2014年8月1日起至2016年7月31日止，年租金为80,676元。
2015年5月15日，周亚非(甲方)与陈玉芳(乙方)就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定由陈玉芳向周亚非承租该房屋，租期自2015年5月20日起至2017年5月19日止，月租金为19,000元，第二年月租金递增5%，每次支付房租需提前十天支付，付款方式为押二付三。合同第5-1条约定：“……甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即38,000元……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。”第5-2条：“租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、宽带等费用由乙方承担。其它有关费用均由甲方承担。”第9-2条：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的……”该合同另就房屋返还时的状态、转租等内容作了约定。
2016年5月19日，陈玉芳向周亚非中国工商银行账户(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账57,000元，用于支付2016年5月20日至2016年8月19日的房租。陈玉芳分别于2016年6月3日、7月2日、8(一审误写为5)月3日，将5月份水、电费554.1元，6月份水、电费583.5元，7月份水、电费294元，转入上述银行账户。前述水、电费共计1,431.6元。2016年10月26日，上海M50公司向陈玉芳担任法定代表人的上海陈尹周室内设计有限公司出具了2016年5月至7月的水、电费1,431.6元发票。
2016年7月18日，上海M50公司出具《通知》，内容主要为：该公司与周亚非签订的合同于2016年7月31日届满，届时，该公司不再与其续签房屋租赁合同，并要求周亚非届时将涉案房屋返还。
2016年9月1日(一审误写为2014年9月16日)，陈玉芳作为上海陈尹周室内设计有限公司的法定代表人与上海M50公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2016年8月1日起至2018年7月31日止，月租金为17,399元。
一审法院审理中，陈玉芳表示，其将水、电费转账于周亚非由其代缴，但周亚非并未代缴，陈玉芳又另行向上海M50公司支付了相关的费用。周亚非表示，如果法院认定己方违约，违约金由法院酌情调整；押金根据合同约定，应无息返还。周亚非与陈玉芳均确认陈玉芳支付租金至2016年8月19日；双方签订的租赁合同于2016年7月31日终止，后续租赁期间无效。
一审法院认为，周亚非将承租的涉案房屋转租于陈玉芳，双方就此签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但周亚非与陈玉芳约定的租赁期限超出了周亚非承租的期限，超出部分的约定无效。现双方对此均无异议，且确认前述合同于2016年7月31日终止，法院予以确认。周亚非之行为导致陈玉芳无法按约继续租赁、使用涉案房屋，构成违约。鉴于周亚非主张由法院对违约金金额酌情确定，法院将根据案件实际情况，酌情予以确定。庭审中，周亚非同意退还押金及剩余租金，法院予以确认。至于陈玉芳要求周亚非承担上述两项费用产生的利息，法院认为，双方租赁合同解除后，周亚非理应将押金和剩余租金返还陈玉芳，陈玉芳据此要求周亚非承担该租金产生的利息损失，亦无不妥，法院予以支持，但根据合同约定，周亚非应将押金无息返还陈玉芳，故陈玉芳主张押金产生的利息损失，法院不予支持。陈玉芳在合同履行期间将水、电费转账于周亚非，由其代缴水、电费用，现陈玉芳主张其已将该笔费用支付于上海M50公司，该公司亦出具了相应发票，周亚非认为其已缴付相应费用，但未提供凭证，故陈玉芳要求周亚非返还上述费用并承担相应利息，并无不当，法院予以支持。判决：一、陈玉芳与周亚非就上海市签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月31日解除；二、周亚非应于判决生效之日起十日内返还陈玉芳房租11,645.1元及其利息(自2016年8月1日起至判决生效之日止，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算)；三、周亚非应于判决生效之日起十日内返还陈玉芳押金38,000元；四、周亚非应于判决生效之日起十日内返还陈玉芳水、电费1,431.6元及其利息(自2016年8月1日起至判决生效之日止，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算)；五、周亚非应于判决生效之日起十日内给付陈玉芳违约金10,000元；六、驳回陈玉芳其余诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，周亚非与陈玉芳就涉案房屋约定的转租期限超过了周亚非剩余租赁期限，故超过部分的约定无效。双方的租赁合同至合同有效期限(即2016年7月31日)已实际履行完毕，故陈玉芳此后起诉要求解除合同已无事实依据。鉴于前述理由，陈玉芳主张合同解除的违约金亦无法律依据。一审支持陈玉芳关于违约金的诉请不当，本院予以纠正。陈玉芳要求周亚非返还押金及退还多付的租金，于法有据，应予支持。关于水、电费，周亚非虽称其已代为向上海M50公司支付，但其既未能提供相关支付凭证，也未能提供相关发票或收据，故对其该主张，本院难以采纳。至于周亚非提出的物品归还问题，因双方合同中未有对合同终止时归还物品的约定及相应物品清单，故本院对此不予支持。需要说明的是，双方的租赁合同于2016年7月31日终止，由于当事人未对一审判决第一项提出上诉，故本院不再对该项判决予以变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初10055号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初10055号民事判决第五、六项；
三、驳回陈玉芳其余诉讼请求。
一审案件受理费人民币2,082.44元，减半收取，计人民币1,041.22元，由陈玉芳负担人民币375元、周亚非负担人民币666.22元。
二审案件受理费人民币1,035元，由周亚非负担人民币985元、陈玉芳负担人民币50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一八年二月十三日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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