上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4166号
上诉人(一审被告)：顾秀英，女，1935年10月27日生，汉族，住上海市。
上诉人(一审被告)：姚盛悌，男，1972年2月5日生，汉族，住上海市。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：赵伟，男，1987年11月7日生，汉族，住上海市。
被上诉人(一审原告)：王晓彤，女，1989年12月8日生，汉族，住上海市。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘卫，上海普盛律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李良腾，上海普盛律师事务所律师。
一审被告：吴爱民，女，1956年5月27日生，汉族，住上海市。
上诉人顾秀英、姚盛悌与被上诉人赵伟、王晓彤及一审被告吴爱民因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾秀英、姚盛悌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵伟、王晓彤的一审诉讼请求。事实和理由：第一，顾秀英、姚盛悌与赵伟、王晓彤就上海市鹤霞路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖居间合同》仅就系争房屋的售价及付款方式达成了一致意见，关于解除房地产权利查封、过户、交房、户口迁移、违约责任等其他重要合同条款均需在2016年9月8日签订房屋买卖合同时重新商定，故而《房地产买卖居间合同》属于预约合同。赵伟、王晓彤支付的定金人民币(以下币种均为人民币)100,000元只是保证顾秀英、姚盛悌按照《房地产买卖居间合同》约定的价格及购买条件在约定时间内进行签约洽谈，并非保证系争房屋不存在司法查封。第二，顾秀英、姚盛悌在签订《房地产买卖居间合同》之前就已经将系争房屋上存在查封的事情告知了赵伟、王晓彤，而且赵伟、王晓彤作为买受人也有查询系争房屋上是否存在司法查封的审慎义务。
赵伟、王晓彤辩称，顾秀英、姚盛悌在签订《房地产买卖居间合同》前从未告知过赵伟、王晓彤系争房屋上存在查封的事宜。系争房屋的交易总价并不比市场价存在让利优惠，《房地产买卖居间合同》约定2016年9月8日签订网签合同之日赵伟、王晓彤就需要支付首付款800,000元，但对于系争房屋存在查封却只字未提，合同中并没有约定如何确保该笔首付款用于解除查封的制约措施，也没有约定如果未能解封合同是否解除，已付800,000元如何返还，显然有悖常理。
吴爱民未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
赵伟、王晓彤向一审法院起诉请求：1、判令顾秀英、姚盛悌共同向赵伟、王晓彤双倍返还定金400,000元；2、判令顾秀英、姚盛悌共同赔偿赵伟、王晓彤损失150,000元；3、判令吴爱民与姚盛悌承担连带责任。
一审法院认定事实：系争房屋为顾秀英、姚盛悌按份共有，顾秀英占三分之二份额，姚盛悌占三分之一份额，法院分别于2015年1月6日、2016年1月19日对系争房屋进行了司法查封，涉及的案款分别为265,315元和974,729.02元。
一审法院又查明，赵伟、王晓彤与顾秀英、姚盛悌经上海沪联房地产经纪事务所居间介绍，于2016年8月18日签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：赵伟、王晓彤向顾秀英、姚盛悌购买系争房屋，总房价款2,600,000元，赵伟、王晓彤于签署买卖合同时支付首付款800,000元，购房款1,780,000元通过银行贷款方式支付，尾款20,000元物业交割时支付；款清交房；赵伟、王晓彤同意于2016年9月8日前与顾秀英、姚盛悌签订房地产买卖合同；赵伟、王晓彤于签订本合同时交付100,000元作为意向金，在顾秀英、姚盛悌同意出售系争房屋时作为签约定金；赵伟、王晓彤于2016年8月20日另补定金100,000元，共向顾秀英、姚盛悌支付定金200,000元；该合同上姚盛悌的签名由吴爱民代签。签约当天，赵伟、王晓彤向顾秀英、姚盛悌支付定金100,000元，顾秀英出具了相应的收据。2016年9月6日，赵伟、王晓彤委托律师向顾秀英、姚盛悌发函，称赵伟、王晓彤于2016年9月3日查询得知系争房屋上存在司法查封，要求顾秀英、姚盛悌于2016年9月8日前办理好解除查封事宜，以恢复产权人的处置权，否则将无法签订正式房屋买卖合同而导致违约。因截止2016年9月12日系争房屋上的司法查封仍未解除，赵伟、王晓彤于2016年9月12日委托律师向顾秀英、姚盛悌发函通知其解除合同，要求其双倍返还定金并赔偿损失。顾秀英、姚盛悌陈述目前系争房屋上的司法查封仍未解除。
一审法院还查明，赵伟、王晓彤于2016年8月20日向居间方上海沪联房地产经纪事务所支付了100,000元，但居间方并未将该款转交顾秀英、姚盛悌，顾秀英、姚盛悌既未授权居间方代为收取，也未事后追认，故该款不能视为顾秀英、姚盛悌收取；居间合同中虽然约定定金200,000元，但定金数额应以实际交付的为准。
一审法院认为，赵伟、王晓彤与顾秀英、姚盛悌之间签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，法院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。赵伟、王晓彤已按约支付定金100,000元，因系争房屋被司法查封，合同无法继续履行，赵伟、王晓彤要求解除合同合法有据，法院予以支持。合同因顾秀英、姚盛悌的原因无法继续履行，赵伟、王晓彤要求双倍返还定金合法有据，法院予以支持，但定金数额应以顾秀英、姚盛悌实际收取的100,000元为准。顾秀英、姚盛悌关于其在签订居间合同之前已将房屋存在司法查封的情况告知赵伟、王晓彤，其所涉执行案款小于房屋总价，合同可以继续履行的意见，法院认为其未就签约前将房屋存在司法查封告知赵伟、王晓彤一事提交证据，而合同约定首付款在签订房地产买卖合同当日支付且金额远不足以清偿其所涉执行案款，故对于其该节抗辩意见，法院不予采信。系争房屋的权利限制信息系公示信息，赵伟、王晓彤作为买受人可以在签订合同前进行查询，现赵伟、王晓彤未尽审慎注意义务，且提交的证据也不足以证明双倍返还定金不足以弥补其损失，故对于赵伟、王晓彤主张的损失法院不予支持。吴爱民并非合同当事人，赵伟、王晓彤要求其与姚盛悌承担连带责任缺乏依据，法院不予支持。判决：一、顾秀英、姚盛悌应于判决生效之日起十日内双倍返还赵伟、王晓彤定金200,000元；二、驳回赵伟、王晓彤其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，《房地产买卖居间合同》中“出售方确认书”第4条约定：“若本人同意依上列买方购买条件出售后，反悔不卖或其他行为致无法完成签订买卖合同的，除向中介方赔偿总房价1%违约金外，还须向买方双倍返还定金。”对此，顾秀英、姚盛悌表示系争房屋上存在查封，并不影响双方签订房屋买卖合同，上述条款中约定的“其他行为”仅指姚盛悌不同意出售。
二审审理中，顾秀英、姚盛悌表示，双方口头约定过支付首付款之后三个月内就可以把司法查封解除，但是系争房屋在三个月内没有解封的责任以及首付款返还的途径双方没有约定，司法查封的债权金额为1,160,000元，但只要支付800,000元债权人就同意解封。顾秀英、姚盛悌还提供了上海沪联房地产经纪事务所出具的《情况说明》一份用于证明在签订《房地产买卖居间合同》之前，吴爱民已经将系争房屋上存在查封的情况告知了赵伟，并表示在一审审理中顾秀英、姚盛悌没有就该证据的提供申请延期举证，也没有向法院提交书面的调查取证申请。顾秀英、姚盛悌还提供了时间为2016年9月12日的上海市嘉定区人民法院执行笔录一份，用于证明吴爱民曾代表顾秀英、姚盛悌与案外人达成执行和解协议，将赵伟、王晓彤支付的首付款800,000元用于归还债务并解除查封。对于顾秀英、姚盛悌提供的这两份证据材料，赵伟、王晓彤表示在二审审理中提供的《情况说明》不是新的证据，而且也不符合民诉法规定的证人证言必须到庭接受质证的规定，因此不能作为证据证明顾秀英、姚盛悌在签订《房地产买卖居间合同》之前就已经告知赵伟、王晓彤系争房屋存在查封的事实。而执行笔录的日期为2016年9月12日，这个时间点在双方约定的签订房屋买卖合同之后，也足以证明顾秀英、姚盛悌事前没有告知过赵伟、王晓彤需要用首付款用于解除查封的事实。对于赵伟、王晓彤的异议，顾秀英、姚盛悌表示2016年9月12日是最后形成执行和解协议的时间，在这之前已经存在多轮协商，但是没有书面证据可以证明。
以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《情况说明》及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，本案系争焦点在于顾秀英、姚盛悌有无在签订《房地产买卖居间合同》之前就将系争房屋存在查封的事实告知赵伟、王晓彤，以及顾秀英、姚盛悌是否应当承担因无法签订房屋买卖合同的定金罚则。顾秀英、姚盛悌未能提供证据证明在签订《房地产买卖居间合同》之前其已告知赵伟、王晓彤系争房屋存在司法查封的事实。顾秀英、姚盛悌在二审审理中提供的执行和解笔录记载的时间为2016年9月12日，也在双方签订《房地产买卖居间合同》之后。鉴于对已被司法查封的房屋进行交易存在较大的风险是具备民事行为能力的普通公民均能预见的问题，现顾秀英、姚盛悌认为赵伟、王晓彤在签约前已被告知系争房屋存在司法查封，但从双方签订的合同来看对上述问题却只字未提，对于在收取800,000元首付款后三个月内未能解除查封的相关责任、合同是否履行、钱款如何返还等一系列问题合同均未提及，在此情况下顾秀英、姚盛悌称将在签约前已将系争房屋存在查封的事实告知赵伟、王晓彤，本院不予采信。关于定金罚则的问题，综合本案现有证据可以得出赵伟、王晓彤系签订《房地产买卖居间合同》后方才得知系争房屋上存在司法查封，因此其有权要求顾秀英、姚盛悌在双方约定的房屋买卖合同签订日之前解除查封，顾秀英、姚盛悌未能如期解除查封，则赵伟、王晓彤有权拒绝签订房屋买卖合同并追究顾秀英、姚盛悌因未能解封而导致房屋买卖合同未能签订的定金双倍返还责任。一审法院据此判决顾秀英、姚盛悌向赵伟、王晓彤双倍返还定金200,000元，并无不当。顾秀英、姚盛悌上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，顾秀英、姚盛悌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人顾秀英、姚盛悌负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年七月十四日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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