云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第460号
上诉人（原审原告）段临，男，汉族，1976年10月17日出生。
上诉人（原审原告）窦宝成，男，傣族，1981年10月28日出生。
二上诉人共同委托代理人刘永胜，云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）李云霞，女，汉族，1963年10月3日出生。
被上诉人（原审被告）康发义，男，汉族，1952年2月4日出生。
上诉人段�、窦宝成因与被上诉人李云霞、康发义房屋租赁合同纠纷一案，上诉人段临、窦宝成不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理此案后，依法组成合议庭于2015年7月31日进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2015年3月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》。协议中约定李云霞、康发义将位于文林街府甬道9号一栋一层和附楼一层（以下简称“涉案房屋”）出租给段临、窦宝成使用，租赁期限为五年，自2015年5月1日起计算；段临、窦宝成在合同签订日支付10万元租金，在2015年4月1日前支付剩余93万元租金；每年需在4月1日前支付下一年租金，如到期不如数支付租金视为段临、窦宝成违约，李云霞、康发义有权收回房屋；如每年租金已支付，中途不论任何原因段临、窦宝成不愿继续经营，已付租金不退还，段临、窦宝成需将房屋无条件交给李云霞、康发义使用。协议还约定段临、窦宝成可对租赁房屋进行装修装饰。另外段临、窦宝成在协议签订时随房租一起支付5万元保证金给李云霞、康发义。协议签订的当天段临、窦宝成向李云霞、康发义支付了10万元的租金，剩余93万元租金尚未支付。庭审中双方均认可未移交涉案房屋的钥匙。现段临、窦宝成诉至一审法院，请求：1、解除段临、窦宝成与李云霞、康发义签订的《房屋租赁合同》；2、李云霞、康发义退还段临、窦宝成租金10万元，并赔偿现场勘查费用2万元；3、案件受理费由李云霞、康发义承担。
一审法院认为：因段临、窦宝成与李云霞、康发义均同意解除双方于2015年3月18日签订的《房屋租赁协议》，一审法院予以确认。关于段临、窦宝成要求李云霞、康发义�还已支付的租金10万元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”段临、窦宝成主张因李云霞、康发义不开具发票、租赁许可证并不提供租赁房屋钥匙，导致合同目的不能实现，李云霞、康发义应退还已交纳的租金10万元。李云霞、康发义对此不予认可，主张段临、窦宝成全额支付租金后可以出具发票并交付钥匙。本案中涉案协议并未对租赁许可证进行约定，且段临、窦宝成并未按约定于2015年4月1日前交纳剩余租金，李云霞、康发义据此不出具发票并交付钥匙并无不当。同时依据协议约定每年租金已支付，中途不论任何原因段临、窦宝成不愿继续经营，已付李云霞、康发义租金不退还，故对�临、窦宝成要求李云霞、康发义退还租金的诉请不予支持。关于段临、窦宝成要求李云霞、康发义赔偿现场勘查费用2万元的诉讼请求。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，段临、窦宝成并未提交确实充分的证据证明该费用的产生，对此应由段临、窦宝成承担举证不能的责任，故对段临、窦宝成的该项诉请不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告段�、窦宝成与被告李云霞、康发义于2015年3月18日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回原告段临、窦宝成的其他诉讼请求。”案件受理费2700元，减半收取1350元，由段临、窦宝成承担1350元。
一审判决宣判后，上诉人段临、窦宝成不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判由被上诉人向上诉人退还租金100000元，并赔偿现场勘查费用20000元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉的事实与理由为：一、本案的《房屋租赁协议》系因重大误解而订立。上诉人要求的涉案房屋经营使用面积为350平方米，但经过实际测量后仅有160平方米，被上诉人误把房产证中记载的占地面积350平方米当做经营使用面积，由于双方对涉案房屋的经营使用面积存在重大误解，故导致上诉人签订合同的目的无法实现；并且上诉人承租涉案房屋系用于开展餐饮服务经营，但涉案房屋并不具备上诉人所要求的适租条件，也导致了上诉人无法实现其承租涉案房屋用于经营的目的。二、因《房屋租赁协议》并未得到实际履行，未实际履行的合同就不应产生租金。涉案房屋的租赁期限从2015年5月1日开始计算，但上诉人在2015年4月1日前向被上诉人提出了对合同主要内容存在重大误解及被上诉人交付发票的义务，故该合同并未实际履行；三、因《房屋租赁协议》并未得到实际履行，故上诉人的现场勘查费用也应由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李云霞、康发义针对上诉人段临、窦宝成的上诉答辩称：一、根据《房屋租赁协议》第二条约定：“如每年租金已支付，中途不论任何原因乙方不愿继续经营，已付甲方租金不退还。”，故根据该条约定，上诉人未在约定的日期交付租金�已违反合同约定，其要求退还租金没有依据。二、关于上诉人主张赔偿的2万元损失，因上诉人需将剩余租金交付后被上诉人才会将钥匙交付给上诉人，但上诉人并未交付剩余租金，其擅自进入涉案房屋也与被上诉人无关，该费用也不应由被上诉人承担。综上，
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：录音资料一份，欲证明上诉人要求被上诉人出具发票，被上诉人向其答复不能出具发票，并且涉案房屋也不符合上诉人的租赁需求。经质证，被上诉人对上诉人提交的录音资料真实性无异议，录音资料中显示上诉人多次向被上诉人索要发票，被上诉人也答复上诉人可以出具发票，并且针对上诉人提出涉案房屋面积的异议，被上诉人也答复上诉人是以层数出租给上诉人�而非是按面积出租。
被上诉人向本院提交以下证据：录音资料一份，欲证实2015年4月1日，李云霞与段临就交付房租的事宜进行协商，李云霞也明确答复段临可以就租金出具发票。经质证：上诉人对被上诉人提交的证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为涉案房屋并不符合上诉人的要求，并且被上诉人也不能向上诉人出具相应的发票。
因双方均对对方出具的录音资料真实性无异议，故本院对双方所提交的证据予以确认。
二审中，双方当事人对一审法院确认的事实无异议，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：被上诉人是否应向上诉人退还已付租金并赔偿勘察费？
本院认为：本案双方所签《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应对双方具有约束力。首先，上诉人提出涉案�屋的使用面积及设施不能满足其租赁需要，因双方并未在《房屋租赁协议》中对此进行约定，且上诉人在签订《房屋租赁协议》前也应对所承租的涉案房屋情况进行了解，现其以涉案房屋未能满足租赁需要，双方对《房屋租赁协议》的主要内容存在重大误解为由主张解除《房屋租赁协议》的请求无事实依据，本院不予支持。其次，上诉人认为被上诉人未能就租金出具相应的发票。对此，本院认为，因《房屋租赁协议》中约定上诉人应于2015年4月1日前支付租金，但上诉人并未在此时间向被上诉人支付租金，且被上诉人也于2015年4月1日向上诉人告知在交付剩余租金后可以出具发票，故上诉人提出的主张亦不能成立，本院不予支持。再次，上诉人认为本案《房屋租赁协议》并未实际履行，被上诉人应退还相应的租金。因双方均同意解除《房屋租赁协议》，但未就解除后�金如何处理达成一致意见，故就协议解除后的价款返还等问题应按《房屋租赁协议》的约定处理，该协议中已约定上诉人应于2015年4月1日前支付租金，未按时交付的视为违约，已付租金不予退还。但上诉人并未按照该约定的时间向被上诉人支付剩余租金，已构成违约，故上诉人无权再向被上诉人请求返还已付租金，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张的勘查费用，因上诉人并未提交有效证据证实该费用的产生，故本院对上诉人主张的勘查费用不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人所提上诉请求及事实与理由均不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上�，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人窦宝成、段临共同承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生效力。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一五年九月十七日
书 记 员 吴 帅