西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终27号
上诉人（原审被告）：蓝调丽池休闲生活馆，住所地西藏自治区日喀则市上海中路**号附*****号门面房。
经营者：张兵，男，1983年6月11日出生，汉族，个体工商户，现住西藏自治区日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏自治区日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人蓝调丽池休闲生活馆（以下简称蓝调丽池）因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人蓝调丽池的经营者张兵，被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝调丽池上诉请求：1.请求撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初409号民事判决;2.要求免除所有房屋占用费;3.退还押金;4.如果房屋开发不管是民间还是官方机构无任何条件下享有优先承租权;5.一、二审费用全部由军分区承担，以减免商户损失;6.赔偿转让费人民币80万元（以下货币均为人民币）、装修费30万;7.给予处货时间到2018年12月31日;8.退还租赁房屋面积差价;9.补齐2011年到2015年的已交租金的正规发票。事实和理由：1.一审民事判决不公平、不公正、偏袒军分区，对蓝调丽池经营者张兵提供的证据和事实不予采纳，协调时完全不采纳张兵的任何一点要求；2.此门面是张兵花大量转让费转让过来的，现军改让张兵损失已经很大，望协调不再交房屋占用费，以减少损失，此外全国各地都没有交纳房屋占用使用费，为何日喀则就要交，张兵认为占用费，不具有合理性、合法性；3.军分区与张兵签的房屋租赁合同都是军分区提供，若张兵不服合同内容不签的话军分区就不租房屋给张兵，故此房屋租赁合同存在霸王条款，对张兵不公平；4.对于押金10,000元军分区不应该否认其真实性，因为此押金条有军分区的签字与盖章，故此押金条属于合法的、真实的。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正，支持蓝调丽池的上诉请求。
军分区辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，蓝调丽池应当立即返还房屋；2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义的原则，蓝调丽池应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费；3.根据合同约定，蓝调丽池在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金）；4.关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定；5.对于退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，蓝调丽池可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，蓝调丽池提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
军分区在一审中的诉讼请求:1.请求确认军分区与蓝调丽池之间签订的房屋租赁合同已经解除；2.判决蓝调丽池立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决蓝调丽池向军分区支付2016年1月1日起至2016年8月31日止的房屋占有使用费17,774.4元；4.判决扣除蓝调丽池已经支付的租赁保证金2,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由蓝调丽池承担。诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为：判令蓝调丽池向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：1.2011年蓝调丽池经营者张兵经军分区同意后从他人处转让取得1间军分区位于日喀则市上海中路门面房，用于经营服装生意；2.张兵与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，共计12个月，年租金26,661.6元，租赁保证金2,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与张兵续签合同，也未收取张兵租金，截至目前为止张兵仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区向原始租户一次性收取押金10,000元并向其出具了押金收据，军分区并未向张兵直接收取押金。蓝调丽池在转让取得门面时，实际向上一租户过渡交纳押金10,000元，并取得原始押金收据；4.军分区曾于2013年11月10日向蓝调丽池下发了通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与蓝调丽池签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向蓝调丽池下发通知，告知“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向蓝调丽池下发通知表明双方的租赁房屋到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与张兵于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回门面房的诉讼请求是否应予支持问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区并未与蓝调丽池续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向蓝调丽池下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。蓝调丽池应当按照合同约定向军分区返还房屋，现蓝调丽池未履行该项义务，构成违约，故军分区要求蓝调丽池返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于军分区主张的房屋占有使用费，根据该院查明的事实自2015年12月31日合同期满终止后，蓝调丽池继续占有门面房，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张蓝调丽池自2016年1月1日起至判决之日期间按照合同年租金26,661.6元标准支付房屋占有使用费的诉求符合法律规定，该院予以支持56,655.9元（2016年1月1日至2018年2月15日按年租金26,661.6元/年÷12个月×25.5个月＝56,655.9元）。另外，关于蓝调丽池辩称门面房是经军分区同意后转让取得，而且为转让门面房投入巨大，现家人生活全靠门面经营收益维持，库存货物一时无法处理，加上按照全面停止有偿服务通知文件精神，蓝调丽池承租的门面房属于政策红线外，军分区收回房屋理由不成立的问题。该院认为，蓝调丽池在与军分区签订合同时就应当根据合同期限合理考虑其投资，蓝调丽池因军分区收回租赁房屋产生的损失属商业风险与军分区无关。虽然停止有偿服务的通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回租赁房屋于法有据。针对蓝调丽池称军分区不同意其转让的合同条款不公平，存在霸王条款的问题，该院认为虽然双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同第八条、第十五条的附加条款中明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故蓝调丽池的抗辩意见不成立。针对军分区要求扣除蓝调丽池缴纳的押金的诉讼请求，该院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后蓝调丽池必须无偿退还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后蓝调丽池未按照合同约定退还房屋，而是占有使用至今不予退还，蓝调丽池已构成违约。故军分区要求按照合同约定扣除保证金2,600元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据本院查明的事实，蓝调丽池实际交纳的押金为10,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，该院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、军分区与蓝调丽池经营者张兵于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、蓝调丽池自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区返还租赁房屋；三、蓝调丽池自本判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有使用费56,655.9元；四、自本判决发生法律效力之日起蓝调丽池向军分区支付的押金2,600元归军分区所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,281元，由蓝调丽池负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。本院另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78-26号门面房；2.合同约定的房地产租赁保证金2,600元双方当事人实际未履行。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案主要争议焦点为：1.上诉人应何时返还房屋？2.房屋占有使用费应否支付，如需支付应如何计算？3.保证金应否扣除？4.二审中新增加的诉求是否一并审理？
关于争议焦点一，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日期限届满后，未续签或重新签订租赁合同，双方当事人的权利义务关系即告终止，且在合同期限届满前后军分区明确表示不再续约，蓝调丽池理应按照合同约定在租赁期限届满之日返还房屋，但其继续占有，拒不返还房屋显然不当，原审法院据此判决蓝调丽池返还租赁房屋，符合法律规定。蓝调丽池上诉请求给予处货时间到2018年12月31日的主张，明显不符合实际，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》租赁期满后，蓝调丽池未履行返还房屋的义务，至今占有使用租赁房屋的行为，理应通过支付房屋占有使用费的方式予以弥补。一审法院按照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，并计算至一审判决之日的判项，不违背法律和市场规则，且军分区不持异议，本院予以维持。蓝调丽池的该项上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“上诉人未履行合同约定义务的，被上诉人不退还房地产租赁保证金”，本案合同到期后，蓝调丽池未履行返还房屋的义务，军分区有权扣除保证金。鉴于双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际支付，且一审中所主张的保证金和押金是同一所指，虽然蓝调丽池未向军分区交纳押金，但军分区认可从原始租户处收取押金10,000元，蓝调丽池也能提供此押金条原件，表明从原租户处继受取得押金相对应的权利，而军分区无相应的证据和理由反驳该主张，故本院予以认可。对于军分区收取的押金金额与合同约定的房屋租赁保证金金额不一致，本院认为，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，军分区应向蓝调丽池返还7,400元（押金10,000元-保证金2,600元=7,400元），但基于蓝调丽池对军分区负有支付占有使用费的债务，可将两笔款项进行抵扣。
关于争议焦点四，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉，本案二审期间，蓝调丽池所提出的关于赔偿转让费80万元、装修费30万元、退还租赁房屋面积差价、补齐2011年到2015年已交租金正规发票的请求，属独立的诉讼请求，因蓝调丽池并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意在二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，蓝调丽池可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初409号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与蓝调丽池休闲生活馆经营者张兵于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初409号民事判决第二项，即蓝调丽池休闲生活馆自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初409号民事判决第三项，即蓝调丽池休闲生活馆自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费56,655.9元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初409号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日蓝调丽池休闲生活馆向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金2,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金7,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向蓝调丽池休闲生活馆退还；
五、驳回蓝调丽池休闲生活馆的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,281元，由蓝调丽池休闲生活馆负担。二审案件受理费1,281元，由蓝调丽池休闲生活馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 德 吉 玉 珍
审 判 员 格 桑 次 仁
审 判 员 扎 西 顿 珠
二〇一八年五月六日
法官助理 明玛普赤书记员格桑卓嘎
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。