河北省雄县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0638民初1014号
原告：王秋艳，女，1969年8月24日出生，雄县三铺村。
原告：王金舵，男，1986年10月2日出生，涿州市刁窝乡张村。
原告：陶慧芬，女，1971年2月14日出生，任丘市裕华东路粮局小区。
原告：张素玲，女，1965年7月16日出生，雄县龙湾镇龙南村。
原告：石景先，女，1975年3月20日出生，雄县米家务乡八南村。
原告：冯中伏，男，1975年6月10日出生，雄县米家务乡八南村。
原告：高雄鹏，男，1987年1月30日出生，雄县文昌大街东路光华里胡同。
原告：邓志远，男，1981年11月15日出生，雄县二轻局家属院。
原告：杨则臣，男，1975年5月2日出生，雄县古城路精品小区。
原告：徐建涛，男，1980年11月20日出生，雄县昝岗镇昝东村。
原告：梁永力，男，1953年5月6日出生，雄县雄州镇东关村。
原告：路玉冬，女，1971年6月14日出生，保定市南市区王范庄村。
原告：冯德清，男，1965年8月11日出生，雄县昝岗镇西河岗村。
原告：高艳华，男，1978年5月20日出生，内蒙古鄂尔多斯市。
原告：胡卫国，男，1981年9月20日出生，雄县双堂乡李岗村。
原告：赵国强，男，1963年1月24日出生，雄县雄州镇黄湾村。
原告：李砚祥，男，1944年6月7日出生，雄县雄州镇一甫南村。
原告：范喜涛，男，1977年10月9日出生，容城县晾马台乡猛进庄村。
原告：徐海山，男，1977年3月1日出生，雄县朱各庄乡王黑营村。
原告：刘艳罗，女，1962年12月16日出生，雄县温泉湖商贸中心。
原告：佟彦红，女，1984年10月11日出生，雄县米家务乡板东村。
原告：朱润通，男，1964年10月15日出生，雄县双堂乡双堂村。
原告：张国正，男，1964年11月3日出生，雄县雄州镇西槐村。
原告：王凤瑛，女，1976年4月13日出生，辽宁省西丰县人。
原告：王瑾，女，1980年3月23日出生，雄县科委家属院。
原告：刘环，女，1997年4月13日出生，雄县世纪城小区。
原告：郑爱菊，女，1965年2月13日出生，雄县雄州镇崔村。
原告：刘运龙，男，1981年10月1日出生，雄县大营镇皮家营村。
原告：刘金迎，女，1967年9月16日出生，雄县人民大街**号。
原告：宋芸，女，1977年9月20日出生，滦城县楼底镇。
原告：臧静怡，女，1986年7月3日出生，雄县龙湾镇大步村。
原告：王琴，女，1977年11月12日出生，雄县雄州镇古庄头村。
原告：于爱军，男，1973年4月4日出生，雄县龙湾镇大步村。
原告：王小生，男，1951年3月6日出生，安新县赵北口镇下张庄村。
原告：刘红卫，男，1969年6月5日出生，雄县园丁街**号。
原告：孙浩鹏，男，1974年8月15日出生，雄县雄州镇南菜园村。
原告：邓志贤，女，1974年2月17日出生，雄县二轻局家属院。
原告：张卫娟，女，1983年3月15日出生，雄县昝岗镇张马浒村。
原告：梁自强，男，1973年1月14日出生，雄县昝岗镇梁神堂村。
原告：梁自明，女，1970年4月1日出生，雄县张岗乡里合庄村。
原告：赵栓来，男，1964年8月13日出生，雄县阳光小区。
原告：孙静敏，女，1977年5月25日出生，北京市顺义区东骆庄村。
原告：高星，男，1982年7月22日出生，雄县文源小区。
原告：刘宝，男，1974年5月28日出生，北京市丰台区银地家园。
原告：韩国华，男，1965年12月12日出生，雄县昝岗镇段岗村。
原告：辛俊肪，女，1959年8月15日出生，雄县文昌大街司法街。
原告：章蓝芳，女，1970年10月13日出生，雄县雄州镇黄湾村。
原告：宋秀女，女，1964年6月27日出生，雄县温馨街**号。
原告：焦龙，男，1993年10月10日出生，天津市青海县开发区。
原告：王雪薇，女，1989年11月9日出生，雄县雄昝路土地局家属院。
原告：赵卫华，男，1971年8月27日出生，雄县龙湾镇张青口三村。
原告：王福军，男，1969年6月21日出生，雄县昝岗镇小芦昝村。
原告：石章起，男，1952年4月15日出生，雄县张岗乡开三村。
原告：张进松，男，1971年5月15日出生，雄县雄州镇十里铺村。
原告：许宁，男，1984年5月28日出生，雄县龙湾镇龙西村。
原告：胡伯江，男，1982年5月30日出生，北京市丰台区韩庄子。
原告：徐小弟，女，1986年7月14日出生，雄县雄州镇邓*楼村。
原告：郭孟龙，男，1977年7月8日出生，雄县雄州镇杨*楼村。
原告：李伟，男，1975年7月25日出生，雄县芙蓉南街。
原告：ＸＸ，男，1978年5月11日出生，雄县阳光花园小区。
原告：王念一，男，1993年6月4日出生，雄县雄州路农行小区。
原告：田双英，男，1968年4月5日出生，雄县雄州镇三甫村。
原告：董小苓，女，1965年8月23日出生，雄县米家务乡八南村。
原告：周月华，女，1984年12月4日出生，雄县农丰街**号。
原告：田彩梅，女，1980年7月28日出生，雄县张岗乡是家铺村。
原告：赵占军，男，1964年5月18日出生，雄县雄州镇马蹄湾村。
原告：赵威凯，男，1990年1月21日出生，雄县中行家属楼。
原告：李冬燕，女，1976年2月18日出生，雄县昝岗镇东河岗村。
原告：刘章峰，男，1971年4月8日出生，雄县龙湾镇马务头村。
原告：孙菊阳，女，1990年9月25日出生，雄县中行家属楼。
原告：都福长，男，1958年2月4日出生，雄县温泉花园小区。
原告：邓月宇，男，1991年12月20日出生，雄县十里铺村。
原告：张景铁，男，1971年3月28日出生，北京市大兴区罗奇营村人。
原告：田同叩，男，1956年3月15日出生，雄县朱各庄乡田庄村。
原告：王富强，男，1978年2月2日出生，雄县颐泓豪庭小区。
原告：武海星，男，1981年11月5日出生，雄县荣保街**号。
原告：王海宁，女，1986年10月4日出生，雄县教委家属楼。
原告：杨会宁，女，1985年1月9日出生，曲阳县党城乡喜峪村。
原告：李颖，女，1979年10月27日出生，雄县雄州镇一铺南村。
诉讼代表人：王秋艳，女，1969年8月24日出生，雄县三铺村。
诉讼代表人：冯中伏，男，1975年6月10日出生，雄县米家务乡八南村。
诉讼代表人：许宁，男，1984年5月28日出生，雄县龙湾镇龙西村。
委托代理人：郭文利，河北助友律师事务所律师。
被告：雄县富泰诚房地产开发有限责任公司
法定代表人：贯耐芝，经理。
委托代理人：杨建国，公司副经理。
原告王秋艳等79人诉被告雄县富泰诚房地产开发有限责任公司（以下简称富泰诚公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王秋艳等79人的诉讼代表人王秋艳、冯中伏及委托代理人郭文利，被告富泰诚公司的委托代理人杨建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王秋艳等79人诉称，原、被告于2013年元月签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告雄县温泉湖商贸中心的商铺，同时在合同附件一中双方约定：被告返租原告商铺三年，自2014年1月1日开始计算租金，租金按季度支付，金额按照商铺实际成交价进行计算。2014年为实际成交价的7％，2015年为实际成交价的9％，2016年为实际成交价的11％。合同签订后，原告依约足额交清了房款，并按照约定将房屋出租给被告。被告按合同约定向原告支付了2014年前三个季度的租金，但至2016年5月却拒不支付2014年第4季度及2015年第1季度的租金，无奈之下原告只得妥协，于2015年6月5日与被告重新签订协议书，被告才给付了原告2014年第4季度和2015年第1季度的租金。此后至今，被告数次违约拒不支付租金，造成协议不能履行。根据该协议第七条的约定，如被告未能履行本协议的全部义务，则返租租金仍然按照双方签订的原返租合同履行，为此，原告特起诉到法院，请求判令被告给付各原告2015年4月至2016年12月底的商铺租金共计4759242元及逾期利息。
被告辩称，一、原告主张的租金应按重新签订的《协议书》调整后的比例计算，并考虑按《全款业主商铺租金说明》约定的同期银行利率支付逾期付款的利息。二、原告主张按原返租合同的比例支付租金，法庭不应支持。理由是1、仅就逾期支付租金而言，《全款业主商铺租金说明》有明确的特别的规定，即“若返款逾期，将按银行同期利率给付赔款”。足见，逾期付款，只是支付赔偿款，而不是原告强调的按原返租合同履行。2、《协议书》第七条，即被告未能履行全部义务，租金按原返租合同履行，与《全款业主商铺租金说明》明确规定的“若返款逾期，将按银行同期利率给付赔款”，是一般条款与特别条款的关系，特别条款应优先适用。3、《协议书》第七条，即被告未能履行全部义务，租金按原返租合同履行，只能对该协议解除后租金有约束力。原告主张，此前的应付租金全部按原返租合同确定，没有法律依据。三、原告主张解除重新签订的协议，缺少合同解除的事实和法律依据，依法不应支持。
经审理查明，2012年至2013年，王秋艳等79名原告购买了被告富泰诚公司开发的温泉湖商贸中心商铺并分别签订了购房合同，交清了全部购房款后，原、被告又分别签订了雄县温泉湖商贸中心商铺买卖双方关于返租的约定，签订三年返租协议，原告将购买的商铺出租给被告使用，返租时间大约在2013年12月31日左右，租金按商铺实际成交价计算，第一年为实际成交价的7％，第二年为实际成交价的9％，第三年为实际成交价的11％，合同签订后，被告按约定支付了原告2014年前三个季度的租金，自2014年第四季度开始，被告未再给付原告租金。2015年6月份，原、被告经过协商，双方签订了协议书一份和全款业主商铺租金说明一份，协议书约定：1、在新协议签订完当日（办理日期为2015年6月5日—10月）被告按原协议租金计算标准把2014年第四季度返租款一次性给付原告。2015年第一季度返租款，按原协议租金计算标准即商铺总款的9%计算，被告在商厦第二次开业60日内一次性给付原告。2、新协议返租方法和期限为2015年10月1日至2016年9月30日，租金为总商铺款的4.5％。2016年10月1日至2017年9月30日，租金为总商铺款的5.5％，返租款以季度为单位，每季度最后一个月20日前一次性给付原告。商厦停业期间（2015年4月1日至2015年9月30日）原告方没有收益但也不承担费用。2015年10月1日后，无论商场开业与否，自2015年10月1日开始计租，如被告未能履行新协议全部义务，则返租租金仍按双方签订的原返租合同履行，即2015年租金为实际成交价的9％，2016年的租金为实际成交价的11％。新协议签订后，被告按原协议租金计算标准给付了原告2014年第四季度和2015年第一季度租金。商场重新开业后，被告按新协议租金标准，给付了12名原告的新协议租金41386元（2015年10月1日至2015年12月30日），剩余67名原告租金均未给付，故原告起诉到法院，要求被告按原返租协议给付2015年第二、三、四季度及2016年全年租金。
另查明，原告王秋艳起诉金额59068元，实际租金为59019元；陶慧芬起诉金额102798元，实际租金为96283元；赵国强起诉金额52427元，实际租金为49104元；徐海山起诉金额28874元，实际租金为27044元；孙敬敏起诉金额68752元，实际租金为64394元；高星起诉金额65105元，实际租金为60979元；王福军起诉金额63802元，实际租金为59758元、许宁起诉金额53508元，实际租金为50117元、李颖起诉金额61983元，实际租金为58054元。以上共计31565元，应从总金额4759242元中扣减，被告实际应支付79名原告租金总额为4727677元。
上述事实，有商品房买卖合同及附件一、协议书及全款业主商铺租金说明、购房款收据及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为，王秋艳等79名原告购买被告商铺，并出租给被告使用，双方签订的返租协议及2015年6月份签订的协议书，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。2015年6月份双方签订新的协议书后，被告给付了2014年第四季度和2015年第一季度租金。新协议的第一季度返租款只给付12名原告租金，其余67名业主均未给付，直至原告起诉至今，被告仍未给付已到期租金。按新协议约定，被告不能履行新协议全部义务，则租金按双方签订的原返租合同履行，被告未按新协议约定支付租金，即新协议约定的解除条件成就，新协议应予解除。原告要求被告按原协议支付租金，本院予以支持。2015年第二、三、四季度及2016年全年的返租款，被告未给付，已构成违约，应承担违约责任，支付逾期付款利息。故对原告要求被告给付2015年4月至2016年全年租金及自起诉之日起计付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。被告富泰诚公司所辩应按新协议书调整后的比例计算租金，于法无据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告雄县富泰诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王秋艳等79名原告2015年二、三、四季度及2016年全年租金4727677元，其中给付王秋艳59019元、王金舵72189元、陶慧芬96283元、张素玲67224元、石景先32489元、冯中伏37183元、高雄鹏47797元、邓志远68752元、杨则臣26571元、徐建涛48235元、梁永力140105元、路玉冬122819元、冯德清71029元、高艳华79908元、胡卫国61175元、赵国强49104元、李砚祥53225元、范喜涛50965元、徐海山27044元、刘艳罗48990元、佟彦红27412元、朱润通46150元、张国正34435元、王凤瑛43021元、王瑾30619元、刘环79239元、郑爱菊56534元、刘运龙31587元、刘金迎87081元、宋芸122146元、臧静怡80724元、王琴38556元、于爱军39934元、王小生65041元、刘红卫67450元、孙浩鹏63261元、邓志贤70219元、张卫娟63578元、梁自强73312元、梁自明219937元、赵栓来40647元、孙敬敏64394元、高星60979元、刘宝25395元、韩国华63143元、辛俊肪168625元、章蓝芳31366元、宋秀女21971元、焦龙65675元、王雪薇67450元、赵卫华42349元、王福军59758元、石章起46640元、张进松71029元、许宁501**元、胡伯江29202元、徐小弟35902元、郭孟龙28673元、李伟60432元、ＸＸ29828元、王念一69376元、田双英64961元、董小苓63425元、周月华24972元、田彩梅46150元、赵占军45922元、赵威凯43591元、李东燕55070元、刘辛峰67203元、孙菊阳35555元、都福长83310元、邓月宇114487元、张景铁35690元、田同扣43960元、王富强48972元、武海星73804元、王海宁285**元、杨会宁607**元、李颖58054元，并支付逾期付款利息（利息自2016年4月8日起按各自租金金额计付至付清日止，利率按中国人民银行同期贷款利率标准计算）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费44874元，由原告王秋艳承担50元、陶慧芬承担50元、徐海山承担50元、赵栓来承担50元、孙敬敏承担50元、高星承担50元、王福军承担50元、许宁承担50元、李颖承担50元；被告负担44424元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判长 金卫东
审判员 高建平
审判员 翟文志
二〇一七年八月八日
书记员 化丹林