湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初4286号原告（反诉被告）：谈金明，男，1976年3月18日出生，汉族，湖北省通山县人，自由职业，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：湖北光霞房地产开发有限公司。住所地：武汉市洪山区光霞村。法定代表人：王基平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张冬静、向海霞，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）谈金明与被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谈金明及其委托诉讼代理人成传育，被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司原告的委托诉讼代理人向海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谈金明向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的武汉市商品房买卖合同于2017年3月16日解除；2.判决被告返还原告购房款384153元及利息（自2016年12月17日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，原告向被告交纳30000元诚意金认购被告复地·悦城二期17、19-1-22号商铺。2016年12月12日，被告安排原告与中国银行湖北省分行花桥支行草签了《个人商业用房贷款合同》，被告作为保证人在该贷款合同上签字。2016年12月17日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》约定，原告于当日一次性支付首付款384153元，余款办理按揭贷款。合同签订当日，原告依约支付了首付款。2017年2月19日，被告向原告发出催款函，告知原告通过贷款银行支付的380000元房款未到账。随后，原告与中国银行湖北省分行花桥支行联系后得知，该行未能获得对被告复地·悦城项目放贷批准，无法放贷，贷款资料已退还给被告。原告从被告处拿回贷款资料后，于2017年2月28日发函被告要求协商解除合同事宜，被告予以拒绝。2017年3月15日，原告发函通知被告，自被告收到通知之日起解除合同，并要求被告在七日内返还购房款384153元。2017年3月16日，被告收到函件，至今未返还原告购房款，也未作任何回复。原告认为，被告安排原告与未获得对涉案房屋放贷批准的银行签订商品房担保贷款合同，进而引诱原告与被告签订商品房买卖合同，现导致原告无力无法继续履行该房屋买卖合同，被告主观上存在故意或重大过失，原告依法有权解除合同，被告应返还原告购房款及利息。为此，原告具状起诉，请求依法裁判。被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司辩称，1.《武汉市商品房买卖合同》的解除时间为2017年5月23日，合同约定如贷款银行不予批准贷款，谈金明应自筹资金在2017年2月15日前补足，因而谈金明无权在合同约定的付款履行期限届满后以“贷款银行不批准其贷款申请”为由单方解除合同，其于2017年3月15日发出的解除函不发生法律效力，光霞公司依合同约定于2017年5月19日向谈金明寄发合同解除通知，2017年5月23日谈金明收到该通知；2.谈金明无权要求光霞公司返还购房款及利息，合同约定，解除后谈金明应配合光霞公司办理合同登记备案注销手续，否则暂不退还款项，且不承担包括利息在内的一切损失，且合同解除是谈金明违约造成的，应当支付违约金，并承担律师费；3.在扣除应当支付的违约金、律师费及诉讼费后，并在合同备案注销后，退还购房款。被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件（合同编号：洪150395628）于2017年5月23日解除；2.判令反诉被告配合反诉原告办理合同登记备案注销手续；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金76415.3元；4.判令反诉被告向反诉原告支付律师费20000元；5.由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月17日，反诉被告谈金明与反诉原告湖北光霞房地产开发有限公司（下称“光霞公司”）签订《武汉市商品房买卖合同》及附件，约定谈金明购买光霞公司开发的位于武汉市洪山区烽胜路26号复地·悦城K2地块第17、19幢1层22商号房。合同约定该房屋建筑面积21.4平方米，总金额764153元，谈金明一次性支付首付款384153元，余款380000元通过银行按揭支付。合同签订后，光霞公司在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理了合同登记备案手续，但谈金明仅支付了首付款384153元，余款380000元未按约在合同签订之日起六十日内（即2017年2月15日前）支付光霞公司，构成逾期付款。后经光霞公司多次催告，谈金明仍未支付且逾期付款时间超过六十天。光霞公司依合同约定于2017年5月19日向谈金明寄发合同解除通知，谈金明于2017年5月23日收到该通知。因此，双方签订合同于2017年5月23日解除，谈金明应按照合同附件六第七条第3款第（2）项、第5款及第十三条第5款的约定，向光霞公司支付房价款总额的百分之十作为违约金，承担光霞公司由此支付的诉讼费、律师费，并配合光霞公司办理该房屋的合同登记备案注销手续。综上所述，光霞公司为维护自身合法权益，特依法提出反诉，恳请予以支持。原告（反诉被告）谈金明对被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司的反诉辩称，1.双方签订的合同补充协议第六条第1款第（3）项系卖方光霞公司提供的免除其责任、加重买方责任、排除买方主要权利的格式条款，该条款无效，其他约定如果加重了买方责任也是无效的，相关解释中明确因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同；2.以谈金明未履行依法无效的格式条款所定的义务，未及时补足购房价款差额为由主张谈金明违约，该主张不能成立，贷款合同是没有订立不是不予批准或者少贷；3.合同补充协议第十三条第5、6款没有约定不办注销就不退款，合同补充协议第七条第3款也不应适用，谈金明没有违约；4.愿意配合办理合同注销手续，请求驳回第一、三、四、五项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提交的电话录音，因未提交被录音人的身份信息，被录音人也未到庭参加诉讼，对该证据的真实性不能核实，本院对该证据不予采信确认；2.被告（反诉原告）提交的客户收付款入账通知、发票，因与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采信确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月17日，原告（反诉被告）谈金明与被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》。该合同所涉商品房坐落于武汉市洪山区烽胜路26号复地·悦城K2地块第17、19栋/单元1层22商号房，建筑面积21.4平方米，总金额为764153元。该合同约定：原告（反诉被告）以贷款形式进行付款，并应于2016年12月24日前一次性支付首付款384153元，其余价款办理贷款；原告（反诉被告）逾期付款的违约责任详见合同附件六的补充条款第七条；合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议；合同附件与本合同具有同等法律效力。其中，合同附件六补充协议中约定：经过平等协商，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一致同意订立补充协议，作为对前述合同正文条款的修改和补充，补充协议是前述合同不可分割的一部分，合同的补充协议与正文条款不一致的，以补充协议为准；原告（反诉被告）确认，被告（反诉原告）已提示其注意可能免除或限制被告（反诉原告）责任的条款，并就有关条款进行了充分的解释和说明，原告（反诉被告）完全理解并同意其内容，并无异议；原告（反诉被告）选择以按揭贷款支付部分房价款的，由此发生的相关费用与责任由原告（反诉被告）承担；若贷款银行不予批准贷款或实际批准的贷款金额少于原告（反诉被告）申请贷款金额的[包括因不可归责于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的事由，例如因有关按揭贷款的政策法规发生变化，原告（反诉被告）应按规定增加支付首期房价款的]，原告（反诉被告）应在贷款银行或者被告（反诉原告）送达书面通知之日（以时间在先者为准）起三个工作日内自筹资金补足房价款差额；非因被告（反诉原告）事由[包括但不限于原告（反诉被告）未按约定付清或补足首期房价款、原告（反诉被告）购房资格受限、贷款征信受限以及银行无放贷额度等]，导致原告（反诉被告）按揭贷款未能在合同签订之日起六十日内全部进入被告（反诉原告）账户的，原告（反诉被告）应承担逾期付款的违约责任；原告（反诉被告）未在约定期限内付清合同及补充协议项下的任何一笔应付款项，逾期超过六十日的，被告（反诉原告）有权解除合同；被告（反诉原告）解除合同的，原告（反诉被告）应按房价款总额的百分之十向被告（反诉原告）支付违约金；如因原告（反诉被告）违约与被告（反诉原告）发生争议的，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）追究违约责任所发生的全部费用（包括诉讼费、律师费等）由原告（反诉被告）承担，其中，律师费标准参考当地的律师指导收费标准，具体金额以律师事务所开具的发票为准；因原告（反诉被告）违约导致被告（反诉原告）解除合同的，在被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达解除合同的书面通知后，被告（反诉原告）即有权从原告（反诉被告）已付房价款中扣除所约定的违约金（或房价下跌产生的实际损失）以及全部费用；在合同登记备案等解除房屋权利限制所需的一切手续办理完毕、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）结清与该房屋有关的一切费用……后九十日内，被告（反诉原告）在扣除应由原告（反诉被告）承担的费用后将原告（反诉被告）已付房价款的余额部分（不计息）退还给原告（反诉被告），如因原告（反诉被告）原因导致前述手续未办理完毕的，被告（反诉原告）有权暂不退还原告（反诉被告）任何款项，不承担因此产生的包括利息在内的一切损失。合同及附件对双方的其他权利义务也作了约定。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了首付款384153元，被告（反诉原告）在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理了涉案房屋的合同登记备案手续。之后，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）支付剩余购房款。2017年4月10日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄逾期付款催告函，告知原告（反诉被告）尽速付清所欠房款，否则将承担相应的违约责任。2017年5月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄合同解除通知，告知原告（反诉被告）：截止2017年5月18日，原告（反诉被告）尚有房款380000元未付清，且逾期超过93日，已构成严重违约，达到合同解除条件；自本通知送达原告（反诉被告）之日起，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件立即解除；原告（反诉被告）应自合同解除之日起十日内，与被告（反诉原告）结清包括违约金在内的相关费用，配合办理包括注销合同备案在内的合同解除后续事宜，逾期将直接从原告（反诉被告）已付款项作相应扣除。2017年5月23日，原告（反诉被告）收到该通知。另查明，被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司因本案与湖北瑞通天元律师事务所签订《委托代理协议》，并支付20000元的律师费。本院认为，本案的争议焦点为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）是谁违约及承担何种违约责任的问题。1.违约问题。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）支付了384153元的首付款，被告（反诉原告）也依约对涉案房屋进行了合同登记备案。之后，原告（反诉被告）以按揭贷款方式支付的剩余购房款在合同签订之后60日内未能进入被告（反诉原告）的账户，经被告（反诉原告）催告后，原告（反诉被告）亦未能支付剩余购房款，已构成违约。根据《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议的约定，并依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，被告（反诉原告）因此享有合同解除权。在庭审过程中，原告（反诉被告）亦同意解除合同。故被告（反诉原告）提出确认与原告（反诉被告）签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件于2017年5月23日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）提出的补充协议中存在无效的格式条款、合同应于2017年3月16日解除的主张。首先，《武汉市商品房买卖合同》是武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市工商行政管理局监制的合同，该合同中明确约定了原告（反诉被告）逾期付款的违约责任详见合同附件六的补充条款第七条，且约定了合同的未尽事宜由双方约定后签订补充协议、合同附件与本合同具有同等法律效力；合同附件六补充协议中也约定了补充协议是双方一致同意后订立的，且约定原告（反诉被告）确认被告（反诉原告）已提示其注意可能免除或限制被告（反诉原告）责任的条款并就有关条款进行了充分的解释和说明，原告（反诉被告）完全理解并同意其内容、无异议；其次，补充协议中虽约定若贷款银行不批准贷款或实际批准的贷款金额少于原告（反诉被告）申请金额的、原告（反诉被告）应自筹资金补足房价款差额，但该约定也不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形；再次，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，原告（反诉被告）作为买受人支付价款系其应负的义务，且应当按照约定的数额、时间支付价款；最后，补充协议中约定了逾期付款的情形，且约定原告（反诉被告）未在约定期限内付清应付款项的、逾期超过60日的，被告（反诉原告）有权解除合同。因此，行使解除合同的权利在于被告（反诉原告）。故原告（反诉被告）提出的该项主张，本院不予采纳。2.违约责任问题。合同解除后，被告（反诉原告）有权要求原告（反诉被告）恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失。首先，根据《武汉市商品房买卖合同》附近六补充协议的约定，因原告（反诉被告）逾期付款而导致被告（反诉原告）解除合同的，原告（反诉被告）应支付违约金、承担被告（反诉原告）追究违约所发生的包括律师费在内的全部费用，被告（反诉原告）应在注销合同登记备案等手续办理完毕后九十日内、在扣除应由原告（反诉被告）承担的费用后将已付房价款的余额部分（不计息）退还给原告（反诉被告）。通过综合考虑被告（反诉原告）因原告（反诉被告）违约而造成的实际损失及预期利益等因素，该违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，且并未违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定。据此，被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）配合办理合同登记备案注销手续、支付违约金和律师费的诉求请求，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）返还购房款的诉讼请求，本院依法据实予以部分支持。关于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）支付相应利息损失的诉讼请求。因原告（反诉被告）逾期付款构成违约，所以该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谈金明与被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司于2016年12月17日签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件（合同编号：洪150395628）已于2017年5月23日解除；二、原告（反诉被告）谈金明于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司办理《武汉市商品房买卖合同》及附件（合同编号：洪150395628）的合同登记备案注销手续；三、原告（反诉被告）谈金明于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司支付违约金76415.3元、律师费20000元。四、被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司于合同登记备案注销手续办理完毕之日起十日内向原告（反诉被告）谈金明返还购房款287737.7元。五、驳回原告（反诉被告）谈金明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7062元，由原告（反诉被告）谈金明负担2210元、被告（反诉原告）湖北光霞房地产开发有限公司负担4852元；反诉案件受理费减半收取1105元，由原告（反诉被告）谈金明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  胡 海人民陪审员  熊淳泽人民陪审员  叶向东二〇一七年十月十七日书 记 员  杨 稳