成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第3223、3223-1号原告（反诉被告）龙韬，男，汉族，1959年6月9日出生，系成都市金牛区华材家具经营部业主，经营地址：成都市金牛区。委托代理人尹冬生，四川拓泰律师事务所律师。委托代理人熊浩宇，四川拓泰律师事务所律师。被告(反诉原告)易勇，男，汉族，1970年1月2日出生，系成华区宏都建材商行业主，经营地址：成都市富森美家居市场。委托代理人冯定雄，四川蜀天律师事务所律师。委托代理人谢文强，四川蜀天律师事务所律师。成都市金牛区华材家具经营部（业主龙韬）(以下简称华材经营部)诉成华区宏都建材商行（业主易勇）（以下简称宏都商行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，宏都商行提起反诉，本庭依法适用简易程序，由审判员周廉书独任审判，于2015年5月21日公开开庭进行了合并审理。华材经营部的委托代理人熊浩宇、宏都商行的业主易勇及其委托代理人冯定雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华材经营部诉称，2012年12月21日，华材经营部与宏都商行签订租赁合同，约定宏都商行承租华材经营部的商铺，租期一年。合同签订后，华材经营部如约将商铺交给宏都商行使用，但宏都商行却未按时支付费用，根据合同约定，宏都商行应当承担违约金、罚息、滞纳金。为维护华材经营部的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：宏都商行向华材经营部支付拖欠的费用52126元；宏都商行自合同到期之日起以拖欠的租赁费用为基数，每天向华材经营部支付5‰的滞纳金、3‰的罚息，直至付清；宏都商行向华材经营部支付违约金17297元，宏都商行承担本案的诉讼费。宏都商行辩称，因华材经营部无故扣留宏都商行货款、扣押宏都商行办公设备、物品，导致宏都商行无法继续经营，宏都商行被迫于2013年10月离场，华材经营部实际租赁宏都商行房屋期限8个月，宏都商行已支付华材经营部6个月租金，仅欠华材经营部2个月租金共计14414.4元；《租赁合同》属华材经营部提供格式合同，合同内容仅规定华材经营部享有的权利和宏都商行应承担的义务，该合同缺乏公平性，而且滞纳金既具有违约和损害赔偿的性质，华材经营部既主张违约金又主张滞纳金明显对宏都商行不公，希望法院以宏都商行实际租赁华材经营部房屋应付租金为基数按照银行存款利息计算拖欠华材经营部租金利息损失;华材经营部扣押的宏都商行的10000押金应予以退还，鉴于华材经营部无故拖欠宏都商行货款8865元、扣押宏都商行办公室设备造成宏都商行无法经营经济损失20000元，办公设备和物品损毁价值100763.9元，华材经营部应赔偿宏都商行以上损失。宏都商行反诉称，宏都商行与华材经营部房屋租赁合同纠纷一案法院已受理，2012年12月12日，宏都商行与华材经营部签订《租赁合同》约定宏都商行租赁华材经营部位于成都市金牛区一环路北四段164号华达家居体验馆1楼FA-12号展位，自2013年3月1日到2014年2月28日，租期一年，租金86486.4元/年，签订《租赁合同》时宏都商行需缴纳10000元押金。合同签订后，宏都商行向其缴纳了10000元押金、6个月租金共43243.2元，双方按约履行，至2013年10月，因华材经营部无故扣留宏都商行货款8856元，进而扣押宏都商行瓷砖样品1批、推拉展柜1套、电脑1台、洁具（台盆）3个、洁具（花洒）3套、灯具（主灯）8个、灯具（射灯）32个、桌椅一套等物品和设备（该物品和设备市场价值100763.9元，现已损毁），导致宏都商行无法继续经营，为此，宏都商行不得不被迫离场，宏都商行实际租赁华材经营部房屋期限为8个月。为维护宏都商行的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：华材经营部折价赔偿宏都商行瓷砖样品一批、推拉展柜一套、电脑一台、洁具（台盆）3个、洁具（花洒）3套、灯具（主灯）8个、灯具（射灯）32个、桌椅一套等物品价值共100763.9元；华材经营部返还扣留宏都商行货款8865元；华材经营部返还宏都商行押金10000元；华材经营部承担本案诉讼费用。华材经营部辩称，宏都商行以华材经营部拖欠货款为由，不支付租金，货款与租金是两个法律关系，且宏都商行无证据证明华材经营部有拖欠货款的事实存在。华材经营部出租给宏都商行的铺面系开放式的展台，对宏都商行提放的样品，华材经营部从未扣押，华材经营部不存在返还物品的义务。因宏都商行违约未支付租金，故押金10000元不予返还。请求驳回宏都商行的反诉诉请。经审理查明，华材经营部与宏都商行于2012年12月21日签订《华达家居体验馆租赁合同》。合同约定，甲（华材经营部）乙（宏都商行）双方租赁期限为2013年3月1日始至2014年2月28日止，租赁期限为12个月，租金单价为每月78元/M2(不含租赁税)，租用面积为92.40M2（其中套内面积66平方米，应分摊公用建筑面积26.40平方米），金额共计86486.40元，签订合同时乙方一次性向甲方缴纳6个月租金，共计43243.20元，该租房属开放式房屋。下半年租金在半年期满前15日内一次性缴纳。另规定，下半年租金可从货款扣除，如无货款需现金缴纳。乙方向甲方缴纳合同履约保证金10000元，如根据本合同乙方因其在本合同中的义务对甲方负有债务时，甲方可从该保证金内扣除实际欠款额。乙方自扣付之日起15天内必须补足保证金。乙方在商铺内展示和销售瓷砖类商品，经营产品品牌名称为瓷砖，店招名为芒果瓷砖了。为确保乙方商铺内的财产安全，以防意外事故给乙方造成经济损失，甲方要求乙方对商铺内财产必须进行保险，保险事宜由乙方自行办理并承担相关责任。乙方按商场规定缴纳水费电费，其中水费为60m2以下的（含60m2）每月60元/户；61m2以上每月80元/户，签订合同时乙方一次性向甲方付清12个月费用，共计960元。商场商铺内用电实行一表一户，乙方用电电价以楼宇物管方正式通知电价为准，每月必须在商场通知时间期限内交清。公共用电和公共用水费用按商场全体经营商家总的建筑面积分摊。应由乙方支付的任何款项到期未付，每日按所欠费用总额的5‰加收滞纳金。应由乙方支付的任何款项到期未付时，乙方应承担从应付之日至结清之日全部延误付款额每天1‰的罚息，该笔款项超过七天仍未支付时，则未清款额的罚息应增至每天3‰。再规定，合同双方若一方违约，应向守约方支付当年租金金额的20％的违约金并赔偿损失。合同签订后，华材经营部于2013年3月1日前将商铺交付给宏都商行使用，宏都商行于2013年3月1日前向华材经营部支付上半年租金及押金。另查明，从2013年3月15日到2014年3月15日，共12个月,宏都商行所租商铺产生水电费共计10823元，宏都商行已缴纳2333元。上述事实有华材经营部的工商登记信息，华材经营部经营者的身份信息，宏都商行的工商登记信息，宏都商行经营者的身份信息，《华达家居体验馆租赁合同书》、水电缴费通知单、中国银行进账单、华材经营部与宏都商行陈述一致的事实载卷佐证。本院认为，宏都商行与华材经营部双方签订的《华达家居体验馆租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，双方应该按照约定履行合同，但宏都商行到期应缴纳下半年租金而未缴纳，其抗辩理由是华材经营部拖欠其货款未给付，合同有约定可由货款抵扣租金。针对该抗辩理由宏都商行所提供的证据不足以证明该笔货款是否由华材经营部所欠，且该笔货款的金额不足以抵消租金金额，故宏都商行应该给付下半年租金。宏都商行的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。华材经营部要求宏都商行支付下半年租金共计43243.2元，宏都商行辩称其离场时间为2013年10月，华材经营部认为其是合同期满后离场，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，鉴于宏都商行对于其举证的2013年10月离场的说法未能提供相应的证明，本院认定宏都商行离场时间为合同期满时。对华材经营部诉称的宏都商行拖欠租金半年共计43243.2元的诉请，本院予以支持。华材经营部要求宏都商行支付水电费8490元，因本院已认定宏都商行实际租赁期限为一年而非10个月，且一年的水电费共计10823元，宏都商行仅给付2333元，故尚欠水电费8490元，宏都商行应当予以支付。华材经营部要求宏都商行支付滞纳金、罚息以及违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，宏都商行应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，华材经营部既主张滞纳金和罚息又主张违约金，明显过高，超过了其实际损失，故本院只对其17297元违约金的主张予以支持，其余滞纳金和罚息的主张，本院予以驳回。关于宏都商行反诉要求华材经营部折价赔偿物品共计100763.9元，因宏都商行所租的租铺属于开放式的，宏都商行的证据不足以证明其物品损失是由于华材经营部的阻挠所导致的，且其所提供的证人证言没有形成证据链，不能证明其商铺中有价值100763.9元的货物存在，故本院对宏都商行要求物品折价赔偿款项100763.9元的诉请不予支持。宏都商行要求华材经营部支付拖欠货款8865元，因宏都商行只提供了华达装饰材料提货单，无其他证据证明该笔货款是否是拖欠款项以及是否是由华材经营部拖欠的，故对该诉请本院不予支持。宏都商行要求华材经营部返还押金，经审理查明，宏都商行和华材经营部双方约定的押金即为双方所签订的《华达家居体验馆租赁合同》条款3.5条的履约保证金，支付履约保证金的一方违约，则接受履约保证金的一方不再返还该笔保证金，因在本案中，宏都商行违约，故本院对宏都商行诉称的华材经营部返还10000元押金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：成华区宏都建材商行（业主易勇）于本判决生效之日起二十日内支付成都市金牛区华材家具经营部（业主龙韬）租金43243.2元、水电费8490元及违约金17297元，共计69030.2元。驳回成都市金牛区华材家具经营部（业主龙韬）的其他诉讼请求。驳回成华区宏都建材商行（业主易勇）的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1561元按简易程序减半收取780.5元，由成华区宏都建材商行承担。此款已由成都市金牛区华材家具经营部（业主龙韬）垫付，由成华区宏都建材商行（业主易勇）于本判决生效之日起二十日内支付给成都市金牛区华材家具经营部（业主龙韬）。反诉案件受理费1346元按简易程序减半收取673元。由成华区宏都建材商行承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周廉书二〇一五年六月十七日书记员  黄蓓蓓