广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1023民初102号
原告邓崇斌，公务员。
委托代理人陆汉宗，平果县榜圩镇法律服务所法律工作者。
被告唐任超，农民。
委托代理人黄波碧，平果县法制办公室公职律师办公室律师。
原告邓崇斌诉被告唐任超宅基地使用权转让纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年7月6日公开开庭进行审理。原告邓崇斌的委托代理人陆汉宗、被告唐任超及其委托代理人黄波碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓崇斌诉称，原告经人介绍得知被告有一宗宅基地面积为144㎡需要转让，地价为1200000元，被告承诺如果原告购买，被告可办理宅基地使用权证。原告实地查看后认为合意，决定购买。2014年3月18日，原告向被告预交定金25000元。交付定金后，原告到平果县国土资源局了解情况，得知被告要转让的这宗地并不是其本人的宅基地，不能办理宅基地使用权证。原告遂要求被告返还25000元定金。因被告以种种借口拒绝返还，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令被告返还定金25000元给原告。
被告唐任超辩称：平果县人民政府因依法征用被告所在的平果县马头镇新兴社区巴赖村民小组（以下简称巴赖村民小组）的集体土地，便批准拔用给巴赖村民小组17271㎡的土地作为集体建设用地。平果县住房和城乡规划建设局依法颁发了《建设用地规划许可证》，平果县国土资源局依法颁发了集体土地所有权证和集体建设用地使用证。得到上述证件后，巴赖村民小组依法召开村民会议讨论，决定将该集体建设用地分配给本村村民作住宅建设用地，被告一家分得223㎡。因建房需要资金，被告便委托本村民小组苏某和苏大富两人作为中间人转让其中的144㎡。原告知道该信息后，由两位中间人带领实地查看宅基地现状，并查看两位中间人交给的《建设用地规划许可证》、《土地所有者证》和《土地使用者证》后，原告表示愿意受让这144㎡的宅基地，定价为1200000元。原告于2014年3月18日向被告支付25000元定金，并承诺其余款项定于2014年4月19日前交清。被告转让的宅基地是巴赖村民小组依法分配的，来源合法，依法可以转让。原告与被告之间的宅基地转让协议系双方真实的意思表示。因原告没有履行协议，违反了双方的约定，依法无权请求被告返还25000元定金。同时，因中间人已介绍原告与被告达成宅基地转让协议，被告依约向中间人支付介绍费40000元，现原告没有继续履行协议，原告应赔偿被告由此造成的支付介绍费损失10000元。原告邓崇斌为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：
《收据》复印件一份，证明原告于2014年3月18日为购买被告的宅基地付给被告定金25000元。
被告唐任超为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：
证据一、《建设用地规划许可证》复印件一份，证明平果县××社区岜××屯旁的17271㎡的土地符合城市规划，为建设用地。
证据二、《集体土地使用证》复印件一份，证明平果县××社区岜××屯旁的17271㎡的土地为岜赖村民小组的集体用地。
证据三、赖家益的书面证明材料一份，证明岜赖村民小组经过村民会议讨论，决定把平果县人民政府批准拨用给村民小组的17271㎡集体建设用地分配给村民小组成员作住宅建设用地，其中被告分得223㎡，村民小组同意被告转让其分得的223㎡住宅建设用地。
证据四、平果县人民政府平政发（2012）28号文件复印件一份，证明类似的集体建设用地可以办理土地转让手续。
证据五、被告申请证人苏某出庭作证，证明该地块的转让情况及证人向被告要了40000元的介绍费。
经质证，被告唐任超对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性没有异议。原告邓崇斌对被告证据一、二、四的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明被告唐任超已取得本案144㎡宅基地的使用权；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为赖家益出具的证明材料无其他证据佐证，且没有法律依据；对证据五，认为证人苏某所作的证言不具有关联性、不能作为本案的定案依据。
根据原、被告举证和双方的质证意见，本院对有关证据分析和确认如下：
因被告唐任超对原告提交的证据真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以认定；因原告对被告提交的证据一、二、四的真实性没有异议，故本院对被告提交的证据一、二、四的真实性予以确认；原告对被告提交的证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，因被告没有提交其他证据印证其主张，故本院对该证据的证明力不予确认；对证人苏某的证言，因系另一法律关系，与本案不具有关联性，故本院不予认定。
根据原、被告的诉、辩意见和双方的举证、质证情况及本院的核证情况，本院查明以下事实：
2008年11月24日，平果县国土资源局批准拨用位于平果县××社区岜××屯旁的面积为17271㎡的土地给岜赖村民小组，并颁发平集用（2008）字第017号《集体土地使用证》，土地的使用者和所有者均为岜赖村民小组，用途为集体建设用地，所有权类型为批准拨用。平集用（2008）字第017号《集体土地使用证》记事一栏的内容为：08-11-24本宗地根据平政函（2008）359号文件批准为岜赖村民小组征地安置“三产”用地。2011年12月28日，岜赖村民小组取得了该地的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为“三产用地”。该地批准拨用给岜赖村民小组后，被告唐任超以岜赖村民小组将该17271㎡的集体建设用地分配给各村民小组成员作为宅基地，被告分配得的144㎡宅基地需要转让。被告便委托案外人苏某和苏大富为中介人联系转让事宜。2014年3月18日，被告唐任超与原告邓崇斌达成将岜赖村民小组17271㎡集体建设用地中的144㎡作为被告宅基地转让给原告的协议，定价为1200000元，原告当日支付定金25000元给被告，其余的款项定于2014年4月19日前交清。交付定金后，原告到平果县国土资源局了解，得知被告转让的并非其本人的宅基地，不能办理宅基地使用权证，遂向被告主张返还定金。因多次追偿定金未果，原告诉至本院，请求判令被告返还定金25000元给原告。
本院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，平果县国土资源局批准拨用位于平果县××社区岜××屯旁的面积为17271㎡的土地给岜赖村民小组，该地的用途为集体建设用地，虽然该地取得了《建设用地规划许可证》，但用地的项目名称为“三产用地”。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质仍然是岜赖村民小组集体所有土地。被告唐任超主张其在岜赖村民小组集体所有的17271㎡建设用地中分得144㎡的宅基地使用权，因无证据证实，本院不予采信；被告唐任超委托他人提供中介服务转让岜赖村民小组集体所有的144㎡集体建设用地给非本集体经济组织成员的原告邓崇斌，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，原告与被告达成的宅基地转让协议无效。被告唐任超因该无效协议取得的财产，依法应当予以返还，原告请求被告返还定金25000元，理由充分，本院予以支持。被告主张其向中间人支付介绍费40000元应由原告赔偿10000元损失的主张，因系另一法律关系，被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十二条第一款的规定，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条的规定，判决如下：
由被告唐任超返还定金25000元给原告邓崇斌。
案件受理费426元，由被告唐任超负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行，逾期视为自动放弃权利。
审 判 长 谭 永 前
代理审判员 胡 荣 芳
人民陪审员 苏 瑞 忠
二〇一六年七月十一日
书 记 员 梁珈书记员