安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03510号
上诉人（原审原告）韦晓丹。
委托代理人：韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥华顺房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路3号，组织机构代码71999799-9。
法定代表人：何文霞，董事长。
委托代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。
委托代理人：周渲清，安徽中天恒律师事务所律师。
上诉人韦晓丹与被上诉人合肥华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2012）蜀民一初字第00413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月19日，韦晓丹（买受人）、华顺公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：韦晓丹购买华顺公司开发的华邦光明世家C幢3层368商业房屋，房屋建筑面积为33.88㎡，房屋单价每平方米为4293.39元，总金额145460元；韦晓丹于2009年3月19日付人民币73460元，2009年4月19日付人民币72000元（按揭）；华顺公司应当在2009年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付韦晓丹使用；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：该商品房交付时，水、电、道路可通，电梯投入使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。前述合同附件一房屋平面图标明韦晓丹购买的商铺为小开间分割商铺，有独立的商铺编号和独立的商铺门；附件三《商品房买卖合同补充协议》载明：买受人将该商品房前5年的经营管理权交由合肥吉泰商业管理有限公司（以下简称吉泰公司）统一经营管理（包括但不限于该商品房使用、收益、出租以及该栋楼墙体、屋顶的使用等）。
同日，韦晓丹（委托方）与吉泰公司（经营方）签订委托经营管理协议一份，双方约定：韦晓丹将坐落于合肥市蜀山区潜山路3号华邦光明世家（华邦美家居假日广场）C幢3层368铺位委托吉泰公司经营管理，商铺总建筑面积为33.88平方米，由吉泰公司负责对外经营、管理（包括但不限于该商品房使用、收益、出租以及该栋楼墙体、屋顶的使用等）；委托经营管理期限自2009年12月1日起至2014年11月30日止，共五年；韦晓丹购买该商铺得优惠价款￥96973元，韦晓丹同意上述优惠部分抵作吉泰公司对该商铺五年的经营收益，如韦晓丹提前收回经营收益权，则双倍返还所优惠部分价款并赔偿吉泰公司相关损失，包括但不限于装修费、维护费等；自协议签订之日起，韦晓丹同意该商铺具备交付条件时，委托吉泰公司经营（包括但不限于该商品房使用、收益、出租以及该栋楼墙体、屋顶的使用等），且不参于、不干涉商场经营管理，具体委托权包括但不限于下列六项：代为交接验收商铺；决定和修改商铺的经营定位；经营范围和方式；商铺的经营收益权；商铺的经营权和转租权；商铺改造、整合及装修权。
2009年12月1日，华顺公司与吉泰公司共同签署一份交付证明，该证明载明：华顺公司开发的华邦光明世家（华邦美家居假日广场）C栋交付吉泰公司。当日，吉泰公司出具验收证明一份，写明前述华邦光明世家C栋通过验收。2009年12月7日，吉泰公司向华顺公司发出通知，通知载明：根据我公司对华邦光明世家商铺的经营定位，为配合装修、整改需要，特通知相关电梯工程施工暂缓进行（具体施工进度以书面通知为准），以免影响工程进度。相关损失由我公司承担。”次日，又发出通知：……现决定对商铺予以改造、整合，请贵单位予以配合。2012年3月3日，吉泰公司向华顺公司出具证明一份，证明载明：根据我公司对华邦光明世家商铺的经营定位，确定商场整体做开放式经营，为节省改造成本，特此通知不得以实体墙等建筑划分各商铺，具体划分要求配合我公司整改要求进行。
2012年1月12日，韦晓丹起诉至原审法院，请求判令：1、华顺公司依照合同及附件房屋平面图，以实体墙和铜条划分、确认其所购商铺的位置和面积；2、华顺公司在商铺具备合同约定的交付条件后，履行办理房产证、土地证的义务；3、华顺公司支付违约金，其中逾期交房违约金37310.43元（从2009年12月1日暂计至2011年5月3日）以及从2011年5月4日起至商铺具备合同约定的交付条件止的违约金、逾期办证违约金4848.66元、基础设施和公共配套设施（水电、道路和电梯）逾期达到使用条件的违约金14545.98元（从2009年12月1日计算至2010年9月30日）；4、华顺公司承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：案涉商铺于2010年4月29日主体结构工程验收合格；2010年9月21日钢结构／网架工程、节能保温工程、幕墙工程验收合格；2010年10月23日工程竣工；2010年10月23日（华邦伊赛特家居汇）试营业；2010年11月3日电梯投入使用，2011年11月18日电梯检验合格；2011年4月15日竣工验收合格，2011年5月3日竣工验收备案。
2011年5月11日，华顺公司通知韦晓丹办理房产证。合肥市规划局于2011年7月11日向业主出具了《关于华邦美家居C区商铺业主信访反映相关问题的复查意见》，意见载明：华邦美家居C区（光明世家）2009年在我局办理的《建设工程规划许可证》副本，存档的华邦美家居C区施工图纸1至4层平面图显示：华邦美家居C区1至4层为小间分割的商铺，分割的墙体为实墙，每间商铺有具体编号。此后建设单位华顺公司一直没有在我局办理过华邦美家居C区小开间商铺变更为大商铺的规划变更手续。2010年11月华邦美家居C区项目报我局进行规划核实，当时经办人员现场查勘时，华邦美家居C区1至4层为大开间商铺，考虑到该项目为建设单位统一经营5年返租，在建设单位承诺负责协调现状大商铺引起的相关纠纷后，我局对该项目办理了规划核实手续。2011年5月该项目在我局办理了资料报送换发正本手续。”
原审庭审中，华顺公司认可韦晓丹购买的商铺规划为实体墙开户，现状为大开间开户，并同意专业测绘公司对案涉商铺面积测绘后以铜条确认四至边界。双方认可案涉商铺5年经营收益已冲抵房款，并于2010年10月23日水电验收。
原审法院认为：韦晓丹、华顺公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。韦晓丹于签订《商品房买卖合同》同时与吉泰公司签订了《委托经营管理协议》，即韦晓丹购买商铺后，将商铺交由吉泰公司经营五年，五年经营收益冲抵房款。因华邦美家居C区整体销售均采用前述模式，故该商场运营模式是将多个分割出售的小商铺组成综合性大商场，由吉泰公司统一运营。案涉商铺虽在合同约定的交付期限届满时未竣工验收，但吉泰公司于2009年12月1日签署的《交付证明》、《验收证明》证明其认可华顺公司交付的商铺通过验收，即《委托经营管理协议》约定的委托经营期限开始计算，故对韦晓丹主张逾期交房违约金不予支持。韦晓丹主张的基础设施逾期达到使用条件违约金，亦因其未证明案涉商铺逾期竣工及基础设施和公共配套设施逾期达到使用条件遭受的实际损失，不予支持。
关于韦晓丹诉请实体墙及铜条划分每个商铺的四周界限：吉泰公司于2012年3月3日出具的《证明》载明其基于装修成本的考虑，要求华顺公司不得以实体墙等建筑划分各商铺，即未对华顺公司提出商铺实体墙及铜条划分要求，因吉泰公司系商铺实际经营管理方，根据《委托经营管理协议》有对商铺改造、整合及装修权，且鉴于整体大商场尚处于协议期内正常经营状态，如划分各个商铺会导致商场无法运营，造成巨大的损失，不宜划分，故对韦晓丹该项请求，不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。韦晓丹、华顺公司签订的《商品房买卖合同》中无买受人须委托出卖人代办产权证的相关约定，依据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而出卖人未能举证其已履行了该义务，故依据该条“买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金”的约定，华顺公司应向韦晓丹支付违约金，因双方认可5年经营收益已冲抵房款，韦晓丹实付房款为242433元，违约金计算为4848.66元（242433元X2%）。此外，韦晓丹诉请华顺公司于商铺具备合同约定的交付条件后履行办理房产证、土地证的义务，符合法律规定，应予支持，故酌情判令华顺公司于在30天内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥华顺房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内将涉案商铺办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、合肥华顺房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向韦晓丹支付逾期将涉案商铺办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金4848.66元；三、驳回韦晓丹的其他诉讼请求。案件受理费1378元，由合肥华顺房地产开发有限公司负担130元，韦晓丹负担1248元。
韦晓丹上诉称：《商品房买卖合同》附件一清楚表明上诉人购买的房屋由实体墙体加铜条分割，华顺公司有义务交付符合合同约定的商品房予上诉人。原判有违事实与法律，请求二审法院撤销原判第三项，改判华顺公司以实体墙加铜条划分、确认上诉人商铺的位置和面积，并由华顺公司承担本案诉讼费用。
华顺公司二审答辩称：原审法院判决正确，请求二审法院驳回韦晓丹上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：韦晓丹与华顺公司签订的《商品房买卖合同》，韦晓丹与吉泰公司签订的《委托经营管理协议》均系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，几方均应诚信、全面履行各自合同义务。韦晓丹上诉称华顺公司交付的房屋不满足买卖合同的约定，要求华顺公司以实体墙加铜条对案涉商铺所在大开户划分，依据查明的案情，吉泰公司受韦晓丹委托经营管理案涉商铺，吉泰公司的委托权包括但不限于交接验收商铺，改造、整合及装修商铺，故吉泰公司从华顺公司交接、验收案涉商铺，以商场整体开放式经营的经营定位为名要求华顺公司不得以实体墙等建筑划分各商铺的法律后果应由韦晓丹承担，故韦晓丹的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。对韦晓丹与华顺公司无争议的其他原判内容，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人韦晓丹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十二月四日
书 记 员 李 颖
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……