江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0115民初289号
原告：朱龙洋，男，1994年11月13日生，汉族。
委托诉讼代理人：孙强，北京市京师（南京）律师事务所律师。
被告：梁琼，女，1991年9月18日生，汉族。
委托诉讼代理人：雷霆，男，1973年5月9日生，汉族。
委托诉讼代理人：宋养建，男，1968年9月25日生，汉族。
被告：梁兆东，男，1967年5月1日生，汉族。
第三人：胡彩云，女，1970年8月21日生，汉族。
原告朱龙洋诉被告梁琼、梁兆东、第三人胡彩云租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张才冰独任审判，于2017年3月9日、6月1日两次公开开庭进行了审理。原告朱龙洋委托诉讼代理人孙强，被告梁琼委托诉讼代理人宋养建（第一次）、雷霆（第二次），被告梁兆东，第三人胡彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱龙洋诉称：被告梁琼与被告梁兆东是父女关系。2016年10月16日，原、被告就第三人所有的×××门面房租赁事宜达成一致，签订租赁合同一份，合同系梁兆东代签。当日原告缴纳了押金10000元及租金60000元，共计70000元，梁兆东出具收条。但被告并未依约交付合同中约定房屋（面积严重不足），未依约配合原告办理营业执照。后由于被告故意隐瞒其擅自转租的行为，第三人明确表示被告的转租行为未经其同意，要求原告交回房屋，且第三人已经通知本案被告解除了其与被告签订的租赁合同。无奈，其于2016年12月27日将房屋返还第三人。原、被告双方所签的租赁合同未经第三人追认，其合同目的无法实现，故该合同应属无效。现诉至法院，请求判令：一、确认原、被告的租赁合同无效；二、被告返还剩余三个半月房租53670元及押金10000元；三、被告赔偿其损失12700元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告梁琼辩称：原告是与其父亲梁兆东签订的合同，其不知道情况，此案与其无任何关系。
被告梁兆东辩称：其女儿梁琼不知道其与原告签订合同，其签订合同亦未经梁琼同意；其与原告的租赁合同是有效的，其并未违约。在签订合同时，原告对其转租的事实是清楚的，当时其给了复印件，面积与其与第三人租的面积是一样的，其一直配合原告办理营业执照；原告没有权力与第三人私自解除合同，造成的后果应由原告承担，与其没有关系；原告私自把房屋交给第三人，应该承担违约责任，其保留起诉的权力；其与第三人的租赁合同是否违约，应由第三人主张。
第三人胡彩云述称：案涉房屋是其所有，其租给了梁兆东，当时梁兆东以其自身有官司在身不方便签合同为由，以其女儿梁琼的名义签订了租赁合同。其与梁琼所签租赁合同明确约定了不得转租，其与梁琼也建立了微信联系，关于梁兆东擅自转租的事，其与梁琼联系，一直要求梁琼敦促其父亲不得转租。其不认可梁兆东与其的租赁合同与梁琼无关，其认梁琼讲话。其得知梁兆东转租房子一事后，一直希望协商解决，但原、被告双方各有私利未能协商成功。其与梁琼的租赁合同是有效的，其有权收回房屋。
经审理查明：2015年5月8日，被告梁兆东以被告梁琼的名义与第三人胡彩云签订《门面房租赁合同》一份，约定：胡彩云将其座落于南京市江宁区×××室房屋出租给梁琼，用途为商业，建筑面积76.32平方米，租赁期限为三年。合同还约定未经胡彩云书面同意，梁琼不得擅自将该房的部分或全部转租他人，等等。
2016年10月16日，被告梁兆东又以被告梁琼的名义与原告朱龙洋签订《租赁合同》一份，约定：梁琼将×××门面房出租给朱龙洋经营使用，租期三年，面积共76.29平方米，租金115000元一年，保证金10000元，等等。当日，朱龙洋汇款70000元，梁兆东出具收条，载明收到租金60000元及保证金10000元，合计70000元。
2016年11月，胡彩云得知梁兆东转租事实，协调原、被告双方未果，遂于12月24日告知朱龙洋，原、被告双方转租合同未经其同意，要求回收房屋，并于12月27日收回了案涉房屋。
审理中，朱龙洋主张梁兆龙将承租的房屋分割为两部分，一部分租给他人做千层饼生意，一部分租给其，其使用面积只有52平方米，但其租金系按76.29平方米缴纳的，其实际租用2个半月，故要求按实际使用面积退还3个半月的房租43670元。梁兆东陈述，其确实将房屋分成两部分，一部分转租他人做千层饼，另一部分转租给了原告。其当时带原告去看了门店，讲好了实际面积就是这么多，但是为了办营业执照必须要签合同面积与房产证上的面积一致。原告当时同意只租这么多的。朱龙洋认为梁兆龙的陈述并无证据证实，但陈述其当时去看门店时，做千层饼的已经在了，当时其第一次做生意，不是很懂，也是基于对被告的信任，故当时未提异议。审理中，胡彩云提交其与梁琼的微信聊天记录，在聊天中，梁琼未认可以其名义签订的两份合同，表示：“我才看到，你这个打我爸爸电话吧，看看怎么说吧”“他们解决，你直接打他电话就可以了”。审理中，梁兆东主张胡彩云同意其转租案涉房屋，胡彩云予以否认，梁兆东未能提供证据证实该项事实。
审理中，朱龙洋主张制作门头费用2200元，提交收据一张、江宁高新园户外广告准予设置决定书一份；主张装修费3000元，提交装修费发票一张；主张雨棚费1800元，提交收据一张；主张摄像头、显示屏费用2100元，提交收据一张；主张搬家费3600元，提交收据一张。经核实，其已将雨棚及监控设备全部拆走。
上述事实，有租赁合同、房产证、收条、银行汇款回单、门面房租赁合同、关于解除租赁合同通知函、微信记录、装修费发票、搬家费收据、雨棚费收据、门头费收据、监控设备收据、户外广告准予设置决定书、照片及当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为：本案涉及的《门面房租赁合同》及《租赁合同》，均系被告梁兆东以被告梁琼的名义所签，且已实际履行。二被告均认为合同相对人系梁兆东，而非梁琼本人，而第三人胡彩云提供的微信记录中梁琼亦未认可其系合同相对人，故本院认定两份合同的相对人均为被告梁兆东。在胡彩云与梁兆东签订的《门面房租赁合同》中，双方已明确约定“未经胡彩云书面同意，梁琼不得擅自将该房的部分或全部转租他人”，但梁兆东在未得到胡彩云同意的情况下，仍然与原告朱龙洋签订《租赁合同》，将案涉房屋进行了转租，胡彩云对该转租行为提出异议，并收回了案涉房屋，故原、被告之间的转租合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，梁兆东隐瞒其无权转租案涉房屋的事实，擅自转租案涉房屋，致朱龙洋承租的房屋被胡彩云收回，导致合同无效，朱龙洋的租赁目的无法实现，故其由此产生损失应由梁兆东承担赔偿责任。梁兆东辩称其转租行为得到胡彩云同意，未能提供证据证实，本院不予采信。
关于朱龙洋主张返还的租金及押金，朱龙洋实际承租案涉房屋72天，故梁兆东应退还其租金37315元（60000元-115000×72/365）及保证金10000元。朱龙洋主张按实际使用面积退还3个半月的房租43670元，但其承租案涉房屋时已到实地查看过案涉房屋，亦知道房屋分割为两部分出租的事实，但其未提出异议，并自2016年10月16日起实际承租案涉房屋72天，在此期间亦未就房屋面积提出异议，其实际使用面积并未影响其合同履行，故对梁兆东关于其当时带原告去看了门店，讲好了实际面积就是这么多，原告当时同意只租这么多的抗辩意见，本院予以采信，仅部分支持原告退还房租的诉讼请求。关于朱龙洋主张的各项损失，其装修费3000元、搬家费3600元、制作门头费用2200元系为履行本次租赁合同一次性发生，无法再行利用，故本院予以支持；其主张的雨棚费1800元、摄像头、显示屏费用2100元，因上述物品其已拆走，可另行利用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告梁兆东2016年10月16日以梁琼名义与原告朱龙洋签订的《租赁合同》无效；
二、被告梁兆东返还原告朱龙洋房租37315元及押金10000元，合计47315元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、被告梁兆东赔偿原告朱龙洋损失8800元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
四、驳回原告朱龙洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费4127元、减半收取2064元，由被告梁兆东负担（于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱龙洋）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 张才冰
二〇一七年七月三日
书记员 田也异