湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终1429号上诉人（原审原告）：欧阳锦霞，女，1975年7月11日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州仁大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼604号。法定代表人：黄桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人欧阳锦霞与上诉人郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初417号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人欧阳锦霞的委托诉讼代理人黄亚梅，上诉人仁大公司的委托诉讼代理人邝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳锦霞上诉请求：撤销一审判决第二项，改判仁大公司支付违约金20,585.8元（违约金计算至2017年5月10日，以后另计），并由仁大公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。1、双方约定如出卖人未能在约定期限内办理房产登记则协商解决系拓宽了买受人的选择权，现欧阳锦霞实际占有房屋表明其要求不解除合同，仁大公司从违约之日起承担违约责任，故仁大公司应从违约之日起向欧阳锦霞支付违约金；2、《郴州市商品房买卖合同》系由仁大公司提供的格式合同，应从有利于欧阳锦霞一方的角度进行解释，现仁大公司未依约履行登记义务，应按照合同约定，遵循诚实信用原则，向欧阳锦霞承担违约责任。仁大公司辩称，欧阳锦霞要求计算协商处理期间的违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、当事人约定采用协商处理的方式处理纠纷，排除了支付违约金和赔偿损失条款的适用；2、合同约定了协商处理条款，则允许当事人通过协商解决纠纷，现欧阳锦霞提起诉讼则意味着协商不成，从起诉时起计算违约金符合合同约定与合同本意；3、欧阳锦霞从未主张过违约金，双方未就办证事宜进行过协商，更未达成协商结果；4、本案合同系郴州市房产局提供的网签合同，非仁大公司提供的格式合同，合同约定的“协商处理”意思明确，不存在两种以上的解释。仁大公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回欧阳锦霞的诉讼请求，并由欧阳锦霞负担本案一二审诉讼费用。在二审庭审中，仁大公司将上诉请求变更为撤销一审判决第二项，改判驳回欧阳锦霞关于支付违约金的诉讼请求，并由欧阳锦霞负担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一审法院机械按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定判令仁大公司支付的违约金明显过高，不符合法律规定；即使仁大公司逾期办理初始登记，欧阳锦霞无证据证明其存在损失；计算违约金时应当考虑不动产登记制度的实施加大了办证难度的客观因素。欧阳锦霞辩称，1、办理初始登记是作为开发商的仁大公司应尽的责任和法定义务，现仁大公司未履行该义务，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从违约之日起承担违约责任；2、虽然双方约定了协商处理的方式，但双方协商未成，应当按照法律规定处理纠纷。欧阳锦霞向一审法院起诉请求：1、确认五岭国际金桂园12栋6层602房系欧阳锦霞所有；2、判令仁大公司立即为欧阳锦霞房屋办理初始登记，并支付逾期办理房屋初始登记造成欧阳锦霞无法办理房屋权属登记的违约金22,503元（违约金暂计至2017年2月22日，以后另计）；3、本案诉讼费用由仁大公司负担。在一审庭审过程中欧阳锦霞放弃第1项诉请。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2014年5月14日，欧阳锦霞就购买位于郴州市民权路五岭国际金桂园12栋6层602号房事宜与仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》。合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”。合同签订后，欧阳锦霞交付了购房款282,002元，仁大公司将涉案房屋交付给欧阳锦霞使用并办理商品房预售登记。2016年10月20日仁大公司取得建设工程竣工验收备案表，具备为涉案商品房办理初始登记的条件。郴州市人民政府于2016年5月27日发布《关于实施不动产统一登记的公告》郴政通3号文件明确规定：“自2016年6月20日起市区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务，2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书。”二、双方当事人有争议的事实。1、关于仁大公司是否有义务为欧阳锦霞办理房屋初始登记。《郴州市商品房买卖合同》约定仁大公司应该在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记。据此，仁大公司有义务按照合同约定为涉案商品房办理房屋初始登记。一审庭审中双方均认可合同约定的初始登记是由房产开发商仁大公司先申请将房产登记在仁大公司名下，也就是按建设部于2008年7月1日颁布的《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；”的规定进行房产登记。但随着2015年3月1日国务院颁布施行了《不动产登记暂行条例》后，郴州市人民政府于2016年5月27日发布《关于实施不动产统一登记的通告》郴政通3号文件，“自2016年6月20日起市区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务，2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书，”因此，合同约定的办理初始登记的业务已经停止。根据已经实施的《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的”的规定，双方约定的初始登记已变更为首次登记，本案仁大公司办理初始登记的合同义务变更，但仍然有为涉案房屋办理首次登记的义务。故欧阳锦霞要求仁大公司办理房屋初始登记即不动产首次登记的请求，一审法院予以支持。2、仁大公司是否应支付欧阳锦霞逾期办理房屋初始登记的违约金及违约金的计算方式。仁大公司主张因郴州市人民政府颁布《郴政通（2016）3号》文件，从2016年6月28日起郴州市实施不动产登记制度，原合同约定的初始登记制度已经变更为不动产登记制度，此外仁大公司在2016年10月取得建设工程竣工验收登记表，已经具备商品房买卖合同约定的初始登记的办理条件，且欧阳锦霞在签订合同时放弃了要求支付违约金的条款。因此，欧阳锦霞要求计算违约金的条件不具备，一审法院认为《郴政通（2016）3号》文件以及竣工验收登记表均不是在交房后720天内颁布或取得的，仁大公司不能以此为由免除延期办证的责任。欧阳锦霞虽然选择协商解决合同纠纷，但其向法院提起诉讼即应视为双方协商行为的终止，仁大公司至今仍然未为欧阳锦霞办理首次登记，故欧阳锦霞关于逾期办理不动产首次登记的违约金的主张，一审法院予以支持。本案计算逾期办理房屋初始登记违约金的起算时间从欧阳锦霞向法院提起诉讼开始到仁大公司为欧阳锦霞办理好不动产登记之日止。双方未约定违约金计算的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款之规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本院按此基准利率的1.3倍即年利率5.655%计算违约金。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20120242602）是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同的约定履行，欧阳锦霞按合同约定交付了购房款，仁大公司则应及时向欧阳锦霞交付位于郴州市民权路五岭国际金桂园12栋6层602号房屋，并在约定的期限内办理该房的不动产首次登记（初始登记），但仁大公司至今仍未予以办理，故应承担本案违约责任。欧阳锦霞主张逾期办理不动产首次登记的违约金，符合法律规定，但因合同对逾期登记的约定是排除违约金的计算，双方协商处理，故一审法院认为违约金的起算时间应从欧阳锦霞主张之日即起诉之日开始至仁大公司办理好该房的不动产首次登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构贷款利息同档期年利率5.655%的标准计算，即从2017年2月27日起暂计算至2017年5月10日，按年利率5.655%计算为3189.4元（282,002元×5.655%÷365×73天）。以后按上述标准另行计算至仁大公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”12栋6层602号房屋的不动产首次登记时止。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告欧阳锦霞购买的位于郴州市民权路‘五岭国际•金桂园’12栋6层602号房屋办理不动产首次登记；二、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳锦霞逾期办理不动产首次登记违约金3189.4元（暂计算至2017年5月10日）；之后违约金以282,002元为基数，按年利率5.655%计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际•金桂园”12栋6层602号房屋的不动产首次登记时止；三、驳回原告欧阳锦霞的其他诉讼请求。如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费523元，由被告郴州仁大房地产开发有限公司负担157元，原告欧阳锦霞负担366元。”二审中，当事人没有提交新的证据。对双方争议的事实，本院认定如下：一、郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会向仁大公司发出的《关于协助业委会做好小区业主安居乐业的函》中，关于初始登记事项的内容为“九、小区商品房交付使用已超过720日，请你司按合同约定以书面形式告知业主商品房初始登记进展情况，对违约情况积极与业主协商处理”。该业主委员会向郴州市房产局发出的《关于请求协助督办五岭国际金桂园小区的函》中提出的请求为“协助督办金桂园小区房屋产权证事宜，避免社会不稳定等因素的产生”。二、对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为仁大公司应否向欧阳锦霞支付违约金；如应支付，则违约金数额如何确定。《郴州市商品房买卖合同》是欧阳锦霞与仁大公司的真实意思表示，双方对该合同效力均无异议，因此，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。合同约定仁大公司应在交付案涉房屋后720日内完成房屋的初始登记，现案涉房屋已于2013年10月12日交付，但仁大公司至今仍未办理好初始登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。虽双方在合同中未约定仁大公司逾期办理初始登记的违约金，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故本案可参照上述司法解释的规定计算违约金，仁大公司关于其不应支付违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于违约金数额的确定，《郴州市商品房买卖合同》第十六条第2项已经约定“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金”，但双方当事人未选择该项，而是选择了第3项“双方协商处理”，且在《郴州市商品房买卖合同》中双方未约定从仁大公司违约之日起计算违约金,在五岭国际金桂园小区业主委员会向仁大公司和郴州市房产局所发的函中，业主亦未提出从违约金之日起支付违约金的请求。因此，自仁大公司违约之日起至欧阳锦霞提起本案诉讼之日期间系双方协商处理期间，欧阳锦霞关于双方选择协商处理系拓宽了买受人的选择权，本案应当理解为欧阳锦霞选择不解除合同并从违约之日起计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，双方约定的“协商处理”条款意思明确，不存在两种以上不同的解释，因此，欧阳锦霞关于应从有利于买受人一方的角度解释该条款的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。故一审法院自欧阳锦霞起诉之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金正确，本院予以维持。综上所述，欧阳锦霞、仁大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。欧阳锦霞预交的二审案件受理费235元，由欧阳锦霞负担；郴州仁大房地产开发有限公司预交的二审案件受理费50元，由郴州仁大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 何文捷审 判 员 罗燕青审 判 员 张友荣二〇一七年八月二十四日法官助理 李 敏书 记 员 梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。