广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5102民初104号
原告：吴泽平，男，1960年8月14日出生，汉族，现住潮州市.
委托代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。
委托代理人：廖泽钿，广东正冉律师事务所实习律师。
被告：潮州市第二建筑安装总公司，住所地潮州市湘桥区环城西路10号。
法定代表人：蔡俊明。
被告：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地潮州市湘桥区环城西路12号。
代表人：蔡俊明。
被告：潮州市培都大酒店有限公司，住所地潮州市湘桥区新春园工业区一路。
法定代表人：杨培生。
上列三被告之委托代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。
原告吴泽平诉被告潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告吴泽平之委托代理�黄林勤、被告潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司之委托代理人陈仪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴泽平诉称：被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是被告潮州市第二建筑安装总公司的分公司，被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、被告潮州市培都大酒店有限公司是合资联建关系，共同开发建设位于潮州市绿茵路中段西北××花园（××）住宅小区。2011年1月18日，原告与被告潮州市培都大酒店有限公司签订《XXXX二期楼宇认购合同书》，合同约定原告认购XXXX二期三幢502号房，原告也于当天交付房屋首付款人民币200000元、于2011年10月20日交付房款人民币500000元、于2013年12月15日交付人民币80000元、于2014年6月30日缴纳摩托车位款人民币32000元，至此，原告�付购房款合计人民币812000元。因原告只与被告潮州市培都大酒店有限公司签订了楼宇认购合同书而没有签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原、被告双方签订的楼宇认购合同书应认定为商品房买卖合同。因此，双方的商品房买卖合同关系合法、有效、应受保护。被告于2012年3月12日将该商品房交付原告使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内，协助原告办理房产权属登记手续，即被告最迟应当在2012年6月11日之前为原告办理房屋权属登记手续。被告在法律规定期限内没有依约办理上述房产的权属登记的相关手续，导致原告无法及时取得房屋权属�记证书，给原告造成一定经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，因原、被告之间并未约定违约金，故应以购房款总额812000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分段计收被告逾期办证违约金，合计人民币249024.72元。被告应当继续履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记手续，并按法律规定承担相应的违约责任，赔偿原告损失。同时，被告收取的装修押金2000元也应当返还原告。综上，被告没有按照合同约定履行办理房屋权属登记的义务，应当继续履行合同义务，协助原告办理相关权属登记手续，并依法承担违约责任和返还装修押金。为此，特提起诉讼，请求：1.判令被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分�司履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令三被告赔偿原告延期办理房屋权属登记造成的损失人民币249024.72元（以已付购房款人民币812000元为基数，从2012年6月11日起至2015年12月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以后另计）；3.判令三被告退回装修押金人民币2000元、装修垃圾处理费1500元；4.本案诉讼费用由三被告承担。
潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司没有提交答辩状，均在庭审中辩称：原告违约在先，至今尚欠被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司购房款人民币92000元。双方至今只是签订认购书，按照现在房管部门对房屋确权房产权证必须经过网签合同的程序，双方至今没有办理网签合同，是造成房产权证没有办理的根本原因。被告潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司认为与本案无关系。
经审理查明：潮州市第二建筑安装总公司是内资企业法人，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司设立的分公司，不具备法人资格，潮州市培都大酒店有限公司是有限责任公司，2008年4月1日，潮州市培都大酒店有限公司与潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司合作开发建设位于潮州市××桥区绿茵路××都大酒店后面××花园××期商品综合楼，潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了该建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司XXXX二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》，编号为潮建预[2010]列005号，该证载明预售房屋栋及层数：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层，后潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司发函给潮州市房地产管理局，说明XXXX二期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2011年1月18日，潮州市培都大酒店有限公司与吴泽平签订《XXXX二期楼宇认购合同书》，约定由武泽平向潮州市培都大酒店有限公司认购XXXX二期C幢502号房，建筑面积178平方米，房款人民币712000元，附属设施人民币30000元，合共人民币742000元，认购合同书签订之日，吴泽平应交付定金人民币200000元，首期付足房款30%，封顶时办理银行按�人民币542000元，余款在交房时结清，办理银行按揭应按银行有关规定执行，所需费用由吴泽平承担，并预交做房产证契税及费用。车位每个13万元正，房款、配套、车位共86.2万元。交付使用后，潮州市培都大酒店有限公司应协助吴泽平办理房地产契证手续，税收及费用，由吴泽平负责。按2011年1月18日签订的《XXXX二期楼宇认购合同书》的约定，吴泽平于2011年1月18日支付潮州市培都大酒店有限公司购房款人民币200000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平先生购XXXX二期C幢502房房款71.2万元，配套费3万，共74.2万，车位壹个13万元，预收20万元”。2011年10月20日，吴泽平付还潮州市培都大酒店有限公司购房款人民币500000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平先生付XXXX二期C幢502房房款伍拾万元正”。2013年12月15日，吴泽平付还潮州市培都大酒店有限公司人民币80000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平先生交来人民币捌万元正”。2014年6月30日，吴泽平付还潮州市培都大酒店有限公司人民币32000元，潮州市培都大酒店有限公司出具收据1份交吴泽平存执，该收据的内容是：“今收到吴泽平补车价及摩托车位一个11号￥32000元”。
另查明：吴泽平至今没有办理银行按揭手续。XXXX物业管理处于2012年3月12日向吴泽平收取装修垃圾处理费人民币1500元及装修保证金人民币2000元，并分别出具《收款收据》1份交吴泽平存执，收款收据的内容分别是：“今收到3幢702房吴泽平交来人民币贰仟元，摘由：装修保证金。”及“今收到3幢702房吴泽平交来人民币壹仟伍佰元，摘由：装修垃�处理费。”
再查明：潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司已将上述XXXX二期三幢702房交付吴泽平使用，对于交房的时间，吴泽平主张是2012年3月12日，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司主张是2014年初。
本案在审理过程中，吴泽平申请本院向潮州市住房和城乡建设局调取潮州市XXXX（二期）的预售登记档案资料，及向潮州市城乡规划局调取潮州市XXXX（二期）的规划审批及验收的档案资料，本院依法向潮州市住房和城乡建设局、潮州市城乡规划局调查取证，潮州市住房和城乡建设局提供了XXXX（二期）编号为潮建预[2010]列005号《广东省潮州市商品房预售许可证》，因有关部门在2011年对XXXX（二期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，XXXX（二期）至今尚未通过验收，故潮州市城乡规划局只提供了XXXX（二期）的规划设计图纸，未能提供其验收的档案资料。潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司及潮州市培都大酒店有限公司共同确认由潮州市培都大酒店有限公司代表潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司与吴泽平签订《XXXX二期楼宇认购合同书》，潮州市培都大酒店有限公司确认吴泽平已付还房款人民币780000元。
本院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，吴泽平与潮州市培都大酒店有限公司于2011年1月18日签订的《XXXX二期楼宇认购合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的�品房买卖合同的主要内容，并且潮州市培都大酒店有限公司已按约定向吴泽平收取了购房款，因此，《XXXX二期楼宇认购合同书》应当认定为商品房买卖合同。《XXXX二期楼宇认购合同书》系吴泽平与潮州市培都大酒店有限公司的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，《XXXX二期楼宇认购合同书》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因XXXX（二期�至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房管部门申请办理所有权初始登记手续，因此，XXXX（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现吴泽平请求判令潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持，吴泽平可在条件成就时另行主张。对于XXXX二期C幢502号房（即XXXX二期C幢702房）交付吴泽平使用的时间问题，吴泽平主张是2012年3月12日，潮州市培都大酒店有限公司主张是2014年初，根据吴泽平提供的装修垃圾处理费及装修保证金的《收款收据》，XXXX物业管理处于2012年3月12日向吴泽平收取装修垃圾处理费及装修保证金，据此，可以认定出卖人至迟在2012年3月12日已将上述房屋交付吴泽平使用，现吴泽平主张交房时间是2012年3月12日，可予支持，潮州市培都大酒店有限公司主张交房时间是2014年初，缺乏证据，依法不予认定。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司至迟应在2012年5月11日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，但因XXXX（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，XXXX（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，吴泽平至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的责任与义务，因此，吴泽平至今尚未能取得房屋权属证书的原因在潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司应承担违约责任。因上述《XXXX二期楼宇认购合同书》没有约定违约金，现吴泽平要求潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司赔偿其已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，依法可予支持，对于吴泽平购买的XXXX二期C幢502号房（即XXXX二期C幢702房）的房款的数额问题，《XXXX二期楼宇认购合同书》约定该房的购房款人民币712000元、附属设施人民币30000元，吴泽平已按约定向潮州市培都大酒店有限公司支付了人民币780000元及车位款人民币32000元，吴泽平向潮州市培都大酒店有限公司交纳的附属设施费人民币30000元属于房屋基础设施费用，该款应计入购房款，而车位款人民币32000元是转让车位使用权的款项，不是购房款，因潮州市培都大酒店有限公司确认吴泽平至今已付还房款人民币780000元，故吴泽平已履行了付还潮州市培都大酒店有限公司购房款的义务。吴泽平要求按购房款人民币812000元为基数，从2012年6月11日�计算已付购房款的利息损失，购房款应予以调整，其利息损失应按已付购房款人民币780000元自2012年6月11日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将XXXX二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助吴泽平办理房屋权属登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，应由潮州市第二建筑安装总公司承担。XXXX二期是潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司与潮州市培都大酒店有限公司合作建设的，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，潮州市培都大酒店有限公司应当共同承担。吴泽平请求的装修保证金人民币2000元及装修垃圾处理费人民币1500元是XXXX物业管理向吴泽平收取的，不是本案三被告收取的，现吴泽平请求本案三被告退还该款，缺乏依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应赔偿原告吴泽平自2012年6月11日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将XXXX二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告吴泽平办理房屋权属登记之日止已付购房款人民币780000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2012年6月11日起至本判决生效之日止的利息损失应予本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将XXXX二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告吴泽平办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清。
二、驳回原告吴泽平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5088元，由原告吴泽平负担4100�，被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司负担988元。
原告吴泽平应负担的受理费已经预交，被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应负担的上述受理费，应在本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 洪泽娜
人民陪审员 郑绍定
人民陪审员 李伟松
二〇一六年九月五日
书 记 员 孙 榕