上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初43783号
原告：上海广洋(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：马友良，董事长。
委托诉讼代理人：费宏博，上海市浦栋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司上海浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号-XXX号。
负责人：陆济忠，行长。
委托诉讼代理人：顾政，男。
委托诉讼代理人：冯梅娟，女。
原告上海广洋(集团)有限公司与被告中国农业银行股份有限公司上海浦东分行排除妨碍纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月26日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人费宏博、钟磊，被告的委托诉讼代理人顾政、冯梅娟到庭参加了诉讼。于2017年11月24日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人钟磊，被告的委托诉讼代理人顾政、冯梅娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海广洋(集团)有限公司提出诉讼请求：要求判令被告搬离其占用的坐落于上海市浦东新区浦东大道2238号一楼(286.94平方米)及九楼(137.98平方米)房屋(以下简称涉案房屋)，并将上述房屋交还给原告。事实与理由：原告系上海市浦东新区浦东大道2238号房地产的权利人，但被告一直占用涉案房屋，致使原告不能依法使用、收益和处分该房屋。原告曾发函要求被告限期搬离，但被告至今仍未搬离。故原告涉讼。
被告中国农业银行股份有限公司上海浦东分行辩称：涉案房屋被告是在1995年通过参建的形式取得的，当时被告与上海仁和实业有限公司(以下简称仁和公司)签订了《祥和大厦参建协议书》后参建并出资，因涉案房屋的土地属于集体性质，故房屋建好后并无产权证，故约定被告作为参建方享有涉案房屋的使用权。2005年，仁和公司将上海市浦东新区浦东大道2238号房地产转让给原告，被告遂与原告签订了《备忘录》，确认被告取得涉案房屋的相应权益是合法的。被告于2015年才知晓原告后已依法取得了上海市浦东大道2238号房地产的房地产产权证，现被告同意从涉案房屋搬离，但应当由原告对被告作出补偿，补偿的标准为：按照基准日为2017年6月5日国有土地评估价格再扣除相关费用的标准，并向本院提出了评估申请。
针对被告的答辩，原告称：在被告同意搬离涉案房屋的情况下，愿意对涉案房屋向被告作出补偿，但补偿的标准为：涉案房屋相应的72.17平方米集体土地使用权的价值{涉案房屋一层建筑面积为286.94平方米，九层建筑面积为137.98平方米。由于涉案房屋总面积为7,077.25平方米，宗地面积为1,202平方米，由此计算，被告占有的涉案房屋所对应的土地面积为72.17平方米【计算公式为：(286.94+137.98)／7,077.25×1,202＝72.17】，该涉案房屋相对应的土地在被告与仁和公司签订《参建协议书》和《补充协议书》时为集体土地使用权性质}，加上涉案房屋的房屋现值(指房屋建安重置价结合成新率确定的价值)。原告为此申请对上述涉案房屋权益的市场价值按照集体土地使用权条件下的房地产价格进行评估，基准日为2017年6月5日。
经本院审理查明：1995年8月28日，被告下属的中国农业银行上海市浦东分行陆家嘴支行(以下简称陆家嘴支行)与仁和公司签订《祥和大厦参建协议书》，约定：仁和公司同意陆家嘴支行参建浦东大道2238号祥和大厦，参建面积为300平方米(一层为200平方米，九层为100平方米)，参建价格为每平方米人民币12,000元，总投资为360万元；陆家嘴支行参建的300平方米房屋，由陆家嘴支行使用，不得转让或转卖；仁和公司在1995年9月1日将房屋移交陆家嘴支行，陆家嘴支行在不影响房屋安全的条件下，可适当改建和装修，房屋的维修和保养，水、电、煤气等费用由陆家嘴支行承担；对于公用部位使用、维修、保养按得房率分摊；参建费用自本协议签字生效后，半年内付清，第一次付定金20万元，余款于1996年初一次性付清。
上述协议签订后，陆家嘴支行于2015年12月19日向仁和公司交付340万元参建费。1996年6月24日，陆家嘴支行又向仁和公司支付了20万元参建费。此后，仁和公司也已将涉案房屋交付陆家嘴支行使用。
1996年，陆家嘴支行与仁和公司签订《关于参建祥和大厦的补充协议书》，约定：双方就签订的《祥和大厦参建协议书》作如下补充：原参建面积为300平方米改为参建建筑面积为424.92平方米(一层建筑面积为286.94平方米，九层建筑面积为137.98平方米)；参建总投资360万元，并已全部付清；仁和公司于1995年9月1日将陆家嘴支行参建的建筑面积和楼层已按协议书交付给陆家嘴支行使用，陆家嘴支行确认无误；陆家嘴支行可使用公用大堂、走道、电梯等公共设施；陆家嘴支行房屋使用的水、电等费用由陆家嘴支行承担等。
2004年6月9日，坐落于上海市浦东大道2238号房屋，原告取得了沪房地浦字(2004)第061522号《上海市房地产权证》，该产权证载明，使用权来源为出让，用途为办公用地，宗地面积为1,202平方米，总面积为1,202平方米，使用期限为2002年2月18日至2054年2月17日，建筑面积为7,077.25平方米。
2005年8月25日，仁和公司与原告签订《资产转让协议》，约定：仁和公司将位于浦东大道2238号的固定资产祥和大楼(部分)(审理中，原、被告确认：实际是仁和公司将其资产全部转让给了原告，因当时祥和大厦的参建方有仁和公司、陆家嘴支行和陆洋公司，故这里注明是祥和大楼部分)按评估价值转让给原告。
此后，原告与被告签订《备忘录》，载明：1995年8月28日，仁和公司与陆家嘴支行签订了《祥和大厦参建协议书》，后双方又签订了《关于参建祥和大厦的补充协议书》，因时隔20年，原协议签署方仁和公司与原告签订了《资产转让协议》，上海市浦东新区浦东大道2238号的祥和大厦部分资产转让给原告。鉴于原协议的权利义务各方有所变更，经原、被告双方确认，原协议和补充协议的权利义务分别由原、被告承担。鉴于原告拥有大厦大部分权益，同时，被告房屋目前为闲置状况，原告继续租用被告房屋作为办公用房，被告同意将上述房屋出租给原告使用，出租合同另行签订。同时，原告保障被告拥有《祥和大厦参建协议书》及《关于参建祥和大厦的补充协议书》上载明的房屋权益，原告不得损害被告拥有的上述房屋面积的权利，否则，原告将按市场评估价向被告承担违约赔偿责任。
此后，原告与被告并未就涉案房屋签订租赁合同。
2017年4月20日，原告向被告发出《律师函》，称：原告系涉案房屋的权利人，要求被告在收到律师函后5日内搬离涉案房屋，将房屋交还原告等。被告收到函件后不同意搬离。
证明上述事实的证据有：《祥和大厦参建协议书》、《关于参建祥和大厦的补充协议书》、发票及收据、上海市房地产权证、《资产转让协议》、《备忘录》、《律师函》，经审查，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
审理中，本院根据原告与被告的申请，委托了上海城市房地产估价有限公司对系争房屋进行评估。该公司根据原告的申请于2017年10月13日作出的沪城估(2017)(估)字第02652号估价报告载明：本次估价范围为浦东新区浦东大道2238号一层、九层部分办公房地产，所在建筑物名称为“祥和大厦”；本次评估范围为浦东大道2238号一层的部分房地产，建筑面积为286.94平方米，九层的部分房地产，建筑面积为137.98平方米；本次评估设定估价对象于价值时点为集体土地使用权条件下的房地产价格；本报告价值时点为2017年6月5日；本次估价采用比较法和收益法两种方法进行评估；估价结果：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果如下；房地产价值总价768万元，建筑面积评估单价18,074元/平方米；本报告的使用有效期为自估价报告出具之日起计算为1年。上海城市房地产估价有限公司根据被告的申请于2017年10月13日作出的沪城估(2017)(估)字第02651号估价报告载明：本次评估范围为浦东新区浦东大道2238号一层、九层部分办公房地产，所在建筑物名称为“祥和大厦”；评估范围为浦东大道2238号一层的部分房地产，建筑面积286.94平方米，九层的部分房地产，建筑面积为137.98平方米；报告价值时点为2017年6月5日；本报告所提供的价值类型为房地产市场价值；本次估价采用比较法和收益法两种方法进行评估；估价结果：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果如下：(1)房地产价值总价为990万元，建筑面积评估单价23,299元/平方米；(2)估价对象房地产于价值时点设定：由集团土地建设用地使用权转为国有出让土地使用权所需支付的费用为183万元；本报告的使用有效期为自估价报告出具之日起计算为1年。经质证，原、被告对上述两份报告的真实性均无异议，但双方均认为应以各自申请的评估结论为依据由原告对被告进行补偿。
本院认为，被告与仁和大厦签订《祥和大厦参建协议书》和《关于参建祥和大厦的补充协议书》时，涉案房屋相应的土地为集体土地使用权性质，被告当时签订上述协议时应当对此明知，并从上述协议约定的“被告参建的房屋，由被告使用，不得转让或转卖”等内容中也可以看出，其当时参建并出资的目的在于取得涉案房屋的使用权。此后，在对上海市浦东新区浦东大道2238号房屋所涉土地变性，并以出让方式取得土地使用权过程，以及在办理和取得上述房屋权属过程中，被告亦未有任何方式的出资，并在之后原、被告签订的《备忘录》中再次明确了就《祥和大厦参建协议书》和《关于参建祥和大厦的补充协议书》项下的权利义务分别由原告和被告承担，原告保障被告拥有上述两份协议上载明的房屋权益，为此，本院认定，被告在涉案房屋中所享有的始终仅系使用权。上述《备忘录》的约定，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，故合法有效。现双方虽在《备忘录》中约定原告不得损害被告拥有的上述涉案房屋面积的权利，但审理中，被告自愿表示同意搬离并返还涉案房屋，本案予以准许。就双方对于被告返还房屋同时对涉案房屋的赔偿问题，虽《备忘录》约定“原告将按市场评估价向被告承担违约赔偿责任”，因上述约定中对赔偿标准并不明确，双方为此各执一词，对此，本院认为，如上所述，根据被告当时参建出资的目的和《备忘录》的约定，被告享有的是涉案房屋的使用权，即被告当初签订协议时目的仅为获得房地产的使用权，且在协议履行过程中，土地性质发生变化，被告并未有预计，也未有任何的促进作用和任何贡献，现被告提出的赔偿方法系建立在所有权的基础之上，不尽合理，本院难以采信。而原告现提出的赔偿方法合理合法，且并不损害被告的利益，本院予以认可。现根据沪城估(估)字第02652号估价报告，涉案房屋总价为768万元，故对于原告愿意以该费用向被告作出赔偿的意见，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司上海浦东分行于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市浦东新区浦东大道2238号一楼(286.94平方米)和九楼(137.98平方米)房屋，并将上述房屋返还原告上海广洋(集团)有限公司；
二、被告中国农业银行股份有限公司上海浦东分行在履行上述判决第一项义务的同时，原告上海广洋(集团)有限公司向被告中国农业银行股份有限公司上海浦东分行赔偿768万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65,560元，减半收取计32,780元，由原告上海广洋(集团)有限公司、被告中国农业银行股份有限公司上海浦东分行各半负担16,390元。评估费19,530元和24,520元，两项合计44,050元，由原告上海广洋(集团)有限公司负担9,765元，由被告中国农业银行股份有限公司上海浦东分行负担34,285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一七年十一月二十七日
书记员 徐 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。