江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初6954号原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂，住所地江苏省昆山市玉山镇城北兴友路33号，组织机构代码L5355698-8。经营者汪后敏，该公司总经理。委托代理人王宏军，江苏瀛成律师事务所律师。被告江苏昆山通用电气有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码913205832512478841。法定代表人蔡军强，该公司总经理。委托代理人万德龙，江苏瑞生律师事务所律师。委托代理人余申圣，江苏瑞生律师事务所（实习）律师。第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号，组织机构代码73958309-9。法定代表人金建伟，该公司总经理。原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂与被告江苏昆山通用电气有限公司、第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，并于2016年6月27日、2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂的委托诉讼代理人王宏军、被告江苏昆山通用电气有限公司的委托诉讼代理人万德龙到庭参加诉讼。第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂提出诉讼请求如下：1、被告支付原告昆山市××城北××＃厂房属于出租方所有的拆迁补偿款，按照拆迁协议实际补偿金额为准，要求第三人将应付未付的拆迁补偿款细项直接支付原告，明细如下：固定资产可搬迁部分286087元、固定资产不可搬迁部分247230元、装卸运输费用67642元、存货65000元、停产停业费用578400元，合计1244359元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂（经营者陈术山）自2006年3月起承租被告位于昆山市××城北××＃部分厂房，面积1492平方米，其中二楼办公区418平方米、厂房面积1074平方米。承租后，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂对办公用房进行了装修。原告自2013年10月16日起，承租被告位于昆山市××城北××＃厂房西部分，面积436平方米。现上述厂房面临拆迁，被告已与第三人签到了拆迁补偿协议并获取了部分补偿款。2016年5月4日，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂将其在拆迁中的经营损失、搬迁费、装修补偿等所有拆迁补偿权利转让给原告。因本案审理结果与第三人有利害关系，如本案审理终结前第三人未全额向被告支付拆迁补偿款，原告请求第三人将属于昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂及原告的拆迁补偿直接支付给原告。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告江苏昆山通用电气有限公司辩称：昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂签订房屋租赁合同，该合同期限已到，最后期限2015年4月1日，并不存在经营损失，关于搬迁费和装修补偿费根据被告与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂签订厂房租赁合同第11条第三款明确约定装修改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或者要求出租方予以补偿，承租方对拆迁无权主张补偿；承租方于2014年1月3日向原告出具承诺书，该承诺书上载明因我厂生产建设需要，现需要接驳天然气，我厂在此保证，在今后动迁时涉及厂区内燃气管道动迁费用由我厂自行承担并保证无条件迁移。根据该承诺书，原告无权向被告主张拆迁补偿。被告和原告没有合同关系，只是债权转让，但是根据合同约定装修改建增加附属物产权属出租方所有，承租方无权要求予以补偿，无权对该主张权利或要求出租方予以补偿，所以该债权转让债权并不存在，请求法庭驳回诉请。第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司未作述称。经审理查明：2006年3月17日，昆山通用电气实业公司与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路XX号通城北X号厂房，租赁面积约为758平方米（其中二楼办公区221平方米，厂房537平方米），租赁期限从2006年3月16日至2009年4月15日，合同又约定其他条款。2009年4月20日，江苏昆山通用电气实业公司与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂继续签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路XX号通城北X号厂房，租赁面积约为758平方米（其中二楼办公区221平方米，厂房537平方米），租赁期限从2009年4月16日至2011年4月15日，合同又约定其他条款。2011年8月15日，原告与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂继续签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路XX号通城北X号厂房，租赁面积约为734平方米（其中二楼办公区197平方米，厂房537平方米），租赁期限从2011年8月15日至2012年4月15日，合同又约定其他条款。2012年4月16日，原告与昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂继续签订《厂房租赁合同》一份，约定由昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂租赁昆山市兴友路XX号通城北X号厂房，租赁面积约为1492平方米（其中二楼办公区418平方米，厂房1074平方米），租赁期限从2012年4月16日至2015年4月15日，合同又约定其他条款。2013年10月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告租赁昆山市兴友路XX号通城北X号厂房西部分，租赁面积为一楼436平方米，租赁期限从2013年10月16日至2015年4月15日，合同又约定其他条款。上述合同文本内容基本一致，合同第11.3条约定，装修、改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补贴。2011年8月20日，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂（陈术山）与昆山市周市镇占奎建材商行签订《施工协议书》一份，双方约定对昆山市兴友路XX号X栋进行装修，施工内容包括吊顶、隔墙、贴地板砖、电缆电线灯具材料、水电安装人工费、门窗、背景墙，合计187850元。2011年8月20日，原告（陈术山）与昆山市周市镇占奎建材商行签订《施工协议书》一份，双方约定对昆山市兴友路XX号X栋进行装修，施工内容包括吊顶、石棉板隔墙（无尘车间）、贴墙砖、环氧地坪、盖卫生间、化粪池、电缆电线灯具材料、水电安装人工费、门窗、检验室装修，合计465700元。审理中，被告向本院提供原告向被告出具的2014年1月3日承诺书复印件一份，因我厂生产建设需要，需接驳天然气，我厂保证，在今后动迁时涉及燃气管动迁费用由我厂自行承担并保证无条件迁移。审理中，原告向本院提交昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂与原告向被告支付租金的收款收据16张，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂支付租金至2016年1月15日，原告支付租金至2016年1月16日。2016年5月4日，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂向被告发出债权转让通知一份，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂（经营者陈术山）承租被告位于昆山市××城北××＃厂房面临拆迁，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂在拆迁中的经营损失、搬迁费、装修补偿等全部支付给原告。审理中，本院向第三人调取相关拆迁补偿材料：2014年8月12日，第三人与被告签订《协议书》一份，征收范围为川家河以东、城北路以南、环庆路以西、展馆路以北四至范围昆山市兴友路XX号的房屋建筑物、机器设备、原辅材料、办公设施等自有资产；土地面积为68.09亩；征收补偿明细为：建筑物29087009元、装修1632804元、附属物3954367元、可搬迁设备1095244元、不可搬迁设备1385100元、绿化1763740元、停产停业费（按文件规定）3840504元、土地补偿15252160元、土地契税457565元、奖金10000元，合计58478493元。2014年8月12日，第三人与蔡军强签订《协议书》一份，征收范围为川家河以东、城北路以南、环庆路以西、展馆路以北四至范围昆山市兴友路XX号的房屋建筑物、机器设备、原辅材料、办公设施等自有资产；土地面积为68.09亩；征收补偿明细为：装修1456004元、可搬迁设备653896元、不可搬迁设备1213000元、停产停业费（按文件规定）1602000元、停产停业费（无证协商）124785元、土地补偿13618000元、企业填土825000元，合计19492685元。附：昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司出具的《昆山市房地产价格评估报告》、苏州华衡资产评估事务所出具的《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》，其中昆山市兴友路XX号房屋，总建筑面积为18973.58平方米。审理中，本院向第三人核实拆迁补偿款的支付情况，第三人表示，因《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》中部分资产流失，故第三人扣款100万元未支付，其余款项均已支付完毕。上述事实由原告提供的《厂房租赁合同》5份、租金及押金收据16张、《施工协议书》2份、债权转让通知及邮寄凭证、《协议书》2份、《昆山市房地产价格评估报告》、《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂与被告之间就昆山市兴友路XX号X号厂房部分面积成立房屋租赁合同关系，合同期限截止2015年4月15日，后双方继续履行租赁合同，应视为不定期租赁合同，现因被告与第三人达成拆迁安置补偿协议，昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂有权向被告主张其合同约定范围内的拆迁补偿，现昆山市玉山镇昆烨精密模具配件厂将上述权利转让给原告，且履行了通知义务，本院予以确认。原、被告之间就昆山市兴友路XX号X号厂房西部分面积成立房屋租赁合同关系，合同期限截止2015年4月15日，后双方继续履行租赁合同，应视为不定期租赁合同，现因被告与第三人达成拆迁安置补偿协议，原告有权向被告主张其合同约定范围内的拆迁补偿。综上，本院对于原告主张被告支付拆迁补偿款的诉讼请求，予以支持。具体范围确定为昆山市兴友路XX号X号厂房，面积为（1492平方米+436平方米）1928平方米。本院对于原告主张的拆迁补偿明细，认定如下：1、固定资产（可搬迁部分）。《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》固定资产—可搬迁资产第136至159项，计59890元。第212项接水安装费用（全厂）100000元、第213项装卸设备破墙费用（全厂）5000元、第216项其他零星物品安装费用及存货包装整理费用（全厂）33820元，合计198710元。本院酌情按照承租面积与房屋总建筑面积比，认定为20192元。两项合计80082元。2、固定资产（不可搬迁部分）。因租赁合同第11.3条约定，装修、改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补贴。上述约定并未区分合同到期终止还是合同解除的情形，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十七条规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。现原、被告双方对装修部分的归属以及不作补偿的原则已经作出约定，故本院对于原告主张被告赔偿该部分损失的诉讼请求，不予支持。3、装卸运输费用。评估总价为405850元，本院酌情按照承租面积与房屋总建筑面积比，认定为41240元。4、存货。《昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委评江苏昆山通用电气有限公司搬迁补偿项目评估报告》存货清查明细表第24至27项，合计100000元。5、停产停业费用。该部分费用为因拆迁造成的承租人停产停业所产生的损失，本院参考《协议书》确定的单价300元/平方米，认定为578400元（1928平方米×300元/平方米）。上述拆迁补偿款合计799722元，该损失由被告承担支付义务，对于原告主张第三人直接支付拆迁补偿款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百一十二条之规定，判决如下：被告江苏昆山通用电气有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂拆迁补偿款799722元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××36）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15999元，由原告昆山市玉山镇艾恩特机械五金厂负担5717元，由被告江苏昆山通用电气有限公司负担10282元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长  郑 羚人民陪审员  李培建人民陪审员  孙邦贤二〇一七年五月七日书 记 员  钱佳伟