广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民一初字第888号
原告何家勇，男，原住四会市城中街道城南居委会县，现住四会市，公民身份号码：×××0016。
被告广东省四会市侨联大厦，住所地：四会市城中区。组织机构代码：××。
法定代表人曾冬新，经理。
委托代理人马晓阳，广东志江律师事务所律师。
原告何家勇诉被告广东省四会市侨联大厦（以下简称侨联大厦）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序由审判员廖雪梅独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理，原告何家勇，被告侨联大厦法定代表人曾冬新及其委托代理人马晓阳到庭参加诉讼。后因案情复杂，双方争议较大，本案依法转普通程序另行组成合议庭，于2016年1月12日再次公开开庭进行了审理，原告何家勇，被告侨联大厦法定代表人曾冬新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年2月28日，被告将其所有的四会市侨联大厦内豪门桑拿馆出租给被告经营，租赁期限为2001年3月1日至2019年3月14日。后经有关房屋技术部门鉴定，该出租房屋（豪门桑拿馆）属于危房，需要拆除。被告遂起诉要求终止与原告签订的《四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更业主后权益协议书》，同时要求原告自行撤场。原告为了配合政府和被告的拆除危楼工作，避免事故发生，保障周边群众的生命财产安全，原告遂同意先终止合同，并要求被告一定要配合做好有关撤场交接及因终止合同造成本人的经济损失的补偿。2015年3月16日，双方在法院主持下协商达成（2015）肇四法民一初字第224号民事调解书。同年4月15日，双方共同出具《评估委托书》，一致同意委托深圳市鹏盛星辉资产评估事务所对豪门桑拿馆内原告投入的资产二次装修折旧后的价值及剩余租赁期（2015年1月1日起至2019年3月31日止）的价值进行评估，为终止合同、拆除危楼补偿提供价值参考依据。4月26日，被告再次出具情况说明，明确合同终止后的补偿金由本人通过诉讼方式由四会市人民法院判决解决。2015年5月5日，深圳市鹏盛星辉资产评估事务所作出资产评估报告书，原告投入的构筑物价值170282元、二次装修价值319783元、租金补偿费561000元，合共1051065元。评估报告出来后，原告曾与被告协商解决补偿问题，但被告却以各种理由拖延解决，并要求原告诉讼解决。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1.判令被告立即支付因终止《四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更业主后权益协议书》及拆除原告桑拿馆所造成的经济补偿1051065元。2.本案诉讼费用和评估费10230元由被告负担。
原告递交证据如下：1.原告身份证，证明原告主体资格。2.被告工商登记资料，证明被告主体资格。3.（2015）肇四法民一初字第224号民事调解书及《关于桑拿楼资产清点及交接的函》，证明双方同意终止《四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更业主后权益协议书》及原告已履行该调解书的事实。4.《评估委托书》，证明双方一致同意委托深圳市鹏盛星辉资产评估事务所对豪门桑拿馆内原告投入的资产二次装修拆旧后的价值及剩余租赁期（2015年1月1日起至2019年3月31日止）的价值进行评估，为终止合同、拆除危楼补偿提供价值参考依据的事实。5.资产评估报告书，证明因被告终止合同、拆除原告桑拿馆所造成的经济损失共1051065元及原告主张补偿金的依据。6.情况说明，证明被告明确合同终止后的补偿金由原告通过诉讼方式解决的事实。
被告辩称，对原告请求经济补偿的数额不予认可，因为评估公司只对桑拿馆内的构筑物、二次装修进行了重置价全价评估，并没有对相关资产进行折旧评估，没有按照我方评估要求进行评估，我方认为对相关资产价值的评估应按照剩余价值进行评估，但现在的评估价值是重置全价。对于租金补偿费56万余元部分不予认可，因为该房屋经鉴定为危房，不能继续使用，我方提供的证据也证实该房屋破烂不堪，已无法使用。如原告提供当年拍得使用权的付款凭证，我方可考虑结合使用年限及相应的银行利息计算租金补偿金额给原告。另外，截止2015年3月，原告共拖欠我方管理费和用地租金费共155667.37元，我方要求在我方应赔偿给原告的金额中予以抵扣。
被告递交证据如下：1.豪门桑拿馆管理费、用地租金缴纳明细表，证明原告拖欠租金（含管理费）共计155667.37元。2.照片及光碟，证明拆除时原告承租房屋内外已破烂不堪，剩余价值不高。3.《房屋安全鉴定报告》，证明桑拿楼的结构经评估为危楼。4.《地质灾害危险性评估报告》，证明钻探地质的危险程度，土地钻探报告建议拆除建筑物。5.《四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更后权益协议书》，证明原告拍卖获得该房屋的租赁权，我方重新与原告签订的涉案房屋租赁费用、土地租金和管理费协议。
经审理查明，2001年2月28日，原告何家勇与被告侨联大厦签订《四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更业主后权益协议书》，约定被告将案涉桑拿馆的用地334平方米有偿租给原告使用，租期自2001年3月1日至2019年3月31日止共18年，期间租金不变，原告每年支付7347.96元给被告作用地租金（当年1月份内付当年租金额）。除墅、馆建筑占地外被告的其他用地（无建筑物之场地、停车场、车道、人行道），被告也有偿提供原告使用，相应原告需向被告交付管理费（自2001年3月1日起计年度）第一年度付3000元，第二年度在上年度款额基础上每年递增5%。双方为此于2001年3月6日办理了《土地他项权利证明书》，权利人为被告侨联大厦，义务人为原告何家勇，他项权利种类为：出租权。他项权范围约定“何家勇租用四会市侨联大厦所属的豪门桑拿馆，租期自二OO一年三月一日至二O一九三月三十一日止。该宗地土地证号（97）00000**，面积：263.8㎡，土地用途：商业、服务业，土地使用期限至2037年11月12日止。其他约定条款按四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更业主后权益协议书执行。”之后，原告对案涉桑拿馆进行二次装修，仍作经营桑拿馆用途，至本案纠纷发生前原告已停止经营。签订上述协议后，原告除交纳了第一年度的租金3000元外，从2002年起就未再向被告交纳租金和管理费。被告制作了《豪门桑拿馆管理费、用地租金缴纳明细表》，证明原告共拖欠被告2001-2014年用地租金及管理费共155667.37元，其中用地租金99871.44元，原告认可拖欠被告用地租金的数额并同意在被告应向原告赔偿的金额中予以抵扣，不认可拖欠被告管理费的数额亦不同意抵扣。
2014年2月25日，被告侨联大厦上级主管单位广东省四会市外事侨务局（以下简称外事侨务局）委托广州智弘建筑物检测与鉴定技术有限公司对案涉桑拿馆进行房屋主体结构抗震性能鉴定，鉴定结论为该房屋的抗震性能不满足6度设防类（丙类）的抗震设防要求，建议对该房屋进行拆除处理。2014年7月25日，外事侨务局委托广东省工程勘察院对案涉桑拿馆所在的四会市城中街道金鸡岗地质灾害隐患点进行地质灾害危险性评估，评估结论为该区域地质灾害危险性较大，建议对该边坡坡顶进行卸载处理。后被告与原告协商拆除案涉桑拿馆未果，于2015年1月22日向本院起诉本案原告何家勇，要求终止双方签订的《四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更业主后权益协议书》，同时要求被告（何家勇）自行撤场。双方在法院的主持下达成调解协议：“一、终止原告广东省四会市侨联大厦与被告何家勇于2001年2月23日签订的《四会侨联大厦内豪门桑拿馆变更业主后权益协议书》。二、被告何家勇于本调解协议生效之日起十日内将租赁物四会侨联大厦内豪门桑拿馆交回给原告，原告必须配合被告处理好该房屋交接的有关手续。”本院出具（2015）肇四法民一初字第224号民事调解书对上述调解协议予以确认。原、被告均确认双方之间的房屋租赁合同也同时于2015年3月16日终止。后原、被告共同对案涉桑拿楼内的资产进行了清点交接，并共同出具《评估委托书》，委托深圳市鹏盛星辉资产评估事务所对桑拿楼内属何家勇所占有的资产（详见委托方提供的侨联大厦桑拿楼物品构筑物登记表）二次装修折旧后的价值及剩余租赁期（2015年1月1日起至2019年3月31日止）的价值进行评估估算，为危楼拆除补偿提供价值参考依据。双方约定评估费用由侨联大厦、何家勇各支付50%。2015年5月5日，深圳市鹏盛星辉资产评估事务所出具《广东省四会市侨联大厦与何家勇共同委托的侨联大厦桑拿楼构筑物、二次装修、租金补偿费市场价值资产评估报告书》（以下简称《评估报告书》），评估方法为：①构筑物及二次装修采用成本法评估，其积算价格即为构筑物及二次装修的评估值，即重置全价。②租金补偿按照剩余租赁期限的市场价值进行估算。评估结果为：构筑物评估总值170282元、二次装修评估总值319783元、租金补偿费561000元，合计1051065元。评估费10230元已由原告何家勇先行垫付。被告侨联大厦因对《评估报告书》所采用的评估方法和评估价值有异议，未能就补偿数额与原告达成一致，原告于是向本院提起诉讼。
由于被告对《评估报告书》的评估办法和评估金额均有疑问，本院根据被告申请通知评估员张峰、杨青出庭接受质询。深圳市鹏盛星辉资产评估事务所派出副经理赖永宁出庭接受质询。对于《评估报告书》中的“重置价”是什么意思？是重置全新价还是折旧价？是否考虑了评估物品的使用年限？对剩余租赁期的价值进行评估估算时是否考虑房屋现状及属于危楼的事实？赖永宁回答：《评估报告书》中的“重置价”不是重置全新的价格。该价格是当时评估物品现状的价值，考虑的是评估物品能正常使用的价格，即按当时评估物品的使用价值评估出来的价格。该价格没有考虑折旧和破损的情况。对于剩余租赁期价值即租金补偿费的评估是按照双方当时的租金及当时市场同等地段同种用途房屋租金来计算的。我方当时没有收到案涉出租房屋属于危楼的报告，而且当时双方也同意我方提出的评估方法。
另查明，原告何家勇是通过拍卖从第三方取得案涉桑拿馆从2001年3月1日至2019年3月31日的租赁权，并一次性付清了该租赁期限内的全部房屋租金。案涉桑拿馆在经过原、被告清点交接后，已被被告拆除。
本院认为，原、被告之间虽然未就案涉桑拿馆签订专门的房屋租赁合同，但原、被告双方并不否认双方之间存在房屋租赁合同关系，本案系案涉桑拿馆被被告拆除后原告要求被告对其进行经济补偿而引起的纠纷，因此，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告均确认双方之间的房屋租赁合同于2015年3月16日终止，因此，本案争议的焦点是合同终止后被告对拆除原告桑拿馆所应当对原告进行经济赔偿的数额。双方虽然在法院的主持下就终止双方之间的房屋租赁合同关系达成协议，但并未就房屋租赁合同终止后的补偿问题达成一致意见，并且在双方共同出具给深圳市鹏盛星辉资产评估事务所的《评估委托书》中也只是提到“为危楼拆除补偿提供价值参考依据”，因此双方并未对补偿金额达成明确具体的协议，直接适用《评估报告书》评估的价值作为被告应对原告的经济赔偿数额理据不足。
原、被告之间的房屋租赁合同本应至2019年3月31日期满终止，而双方协议使合同于2015年3月16日提前终止，属于双方协商一致解除合同而导致合同终止的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告因案涉桑拿馆拆除造成的损失包括装饰装修物（包括构筑物和二次装修）损失和剩余租赁期的租金损失，但被告如何分担原告的损失要视导致合同解除的原因而定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，使用其规定。”虽然原、被告双方系在法院主持调解下协商一致解除合同，但协商解除合同并不排除一方当事人违约的情况，被告作为房屋的出租人具有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，被告在租赁期间因租赁物不再具备约定的用途要求解除合同，属于出租人违约导致合同解除的情形，对于原告装饰装修物（包括构筑物和二次装修）的损失应依照《解释》第十一条第一项的规定确定被告的赔偿责任。根据《评估报告书》，案涉出租房屋的二次装修、构筑物的评估价值为490065元，该评估价值为上述资产在2015年4月15日的市场参考价值，没有考虑资产的折旧和残损情况。《解释》第十一条第一项规定的“剩余租赁期内的装饰装修残值”是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。确定剩余租赁期限内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。原、被告之间的房屋租赁合同期限为18年，合同解除时剩余的租赁期为4年，因此，原告在剩余租赁期内享有的装饰装修物（包括构筑物和二次装修）残值为108903.33元（490065元／18年×4年）。
对于原告剩余租赁期的租金损失，《评估报告书》以租金补偿费的形式评估为561000元，该价值是按照双方当时的租金及当时市场同等地段同种用途房屋租金来计算的，由于被告具有在租赁期内保持租赁标的物适租的义务，现被告拆除案涉桑拿馆造成原告剩余租赁期的租金损失构成违约，应赔偿原告相当于在现时条件下在同等期限内在同等地段租赁同种用途房屋的租金，因此，本院对《评估报告书》评估的租金补偿费予以采纳，认定原告剩余租赁期的租金损失为561000元。对于被告主张按原告当时拍卖取得案涉桑拿馆使用权的付款凭证，按照剩余的租赁期限再加上适当的利息补偿原告的租金损失的主张，因其未提供相关的证据无法进行计算，本院不予采纳。
本院认定原告因被告终止租赁合同，拆除案涉桑拿馆造成的装饰装修物（包括构筑物和二次装修）损失、剩余租赁期租金损失合计669903.33元（108903.33元＋561000元），同时原告拖欠被告用地租金99871.44元，原告同意在被告应赔偿给原告的金额中予以抵扣，这是原告对自己民事权利的自由处分，本院予以认可，抵扣后被告还应赔偿原告570031.89元。对于被告主张原告拖欠的管理费，原告对其金额不予认可，也不同意在本案原告应得赔偿金中予以抵扣，被告对此也未提出反诉，因此，本院在本案中对被告该主张不予处理，被告可通过另行起诉主张。
对于评估费10230元的承担问题。虽然原、被告双方在共同出具给深圳市鹏盛星辉资产评估事务所的《评估委托书》中提到“评估费用由委托双方侨联大厦、何家勇各支付50%”，但该条款并未得到履行，最终是由原告全部垫付了评估费，原、被告双方最终也未能就赔偿金额协商达成一致意见导致原告提起本案诉讼。该评估费也是由于被告终止合同、拆除案涉桑拿馆而引起的，也属于原告的损失，被告对此应全额赔偿给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广东省四会市侨联大厦于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告何家勇装饰装修物（包括构筑物和二次装修）、剩余租赁期租金损失共计570031.89元；
二、被告广东省四会市侨联大厦于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告何家勇评估费损失10230元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14260元，由原告何家勇负担6463元、被告广东省四会市侨联大厦负担7797元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 廖雪梅
人民陪审员 张可立
二〇一六年四月九日
书 记 员 彭昌钧
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