湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0921民初1151号
原告：谢政荣，男，1962年10月9日出生，汉族，住南县。
委托诉讼代理人：康铁之，湖南跃海律师事务所律师。
被告：谢乾坤，男，1940年10月9日出生，汉族，住南县。
被告：谢淑群，女，1976年8月5日出生，汉族，住益阳市赫山区。
两被告委托诉讼代理人：张军武，湖南跃海律师事务所律师。
原告谢政荣与被告谢乾坤、谢淑群确认合同效力纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，于2017年9月25日裁定转为普通程序并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。后原、被告双方申请庭外和解，在庭外和解期限内，双方未达成协议。本案现已审理终结。
谢政荣向本院提出诉讼请求：1.确认两被告之间的赠与合同无效；2.确认原告与被告谢乾坤的房屋买卖合同有效并继续履行；3.判令被告谢乾坤赔偿因违约所造成原告的经济损失；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：谢乾坤是原告生父，谢淑群是原告胞妹。坐落于南县乌嘴乡街道的房屋（房房证字第某某号，土地证南国用[1989]字第某某号，占地面积71.69m2，建筑面积161.20m2）的商住房屋，是原告父亲谢乾坤与母亲陈友珍于1984年所建，属于原告父母的共同财产。2001年4月原告母亲去世，因原告父亲健在，故未对母亲遗产予以分割。2015年7月，原告与父亲达成口头合同约定：上述房地产卖给原告，价款三十万元；原告入住前交付现金二十万元，余欠的十万元作为父亲去世后的安葬费用；暂由原告父亲在两间铺面里经营两年后交付原告。同年8月，原告将其坐落于南县麻河口方谷学校对面的住宅卖了。同年10月，原告花费9280元请人安装前述房屋门面的卷闸门，行使原告对该房屋的占有权。至2017年7月下旬，原告准备将自己的一些杂物放进上述房屋时，原告父亲称房屋已给妹妹谢淑群，并叫谢淑群来到现场。谢淑群手持一本权属证书，称房屋已办理过户登记。经查，原告父亲于2017年1月16日写出赠予书，将前述房屋无偿赠予谢淑群；同年6月5日向南县国土资源局申请，将前述不动产转移登记至谢淑群名下。综上所述，原告是其母亲遗产的合法继承人之一，也是原告父亲将来遗产的合法继承人之一。两被告将原告继承母亲遗产份额非法处置，并对原告将来继承父亲遗产份额的合法继承权非法剥夺，且在原告已与父亲达成房屋买卖合同并实际占有房屋的前提下，将房地产进行赠予的行为，既构成侵权，又构成违约。其侵权、违约行为造成了原告巨大的经济损失。原告为维护自身的合法权益，特提出诉讼，请求如前述，请法院依法支持。
谢乾坤辩称，一、原告以享有母亲陈友珍遗产份额为由，诉求确认二被告之间的赠予合同无效。被告认为：原告的这项诉讼请求与客观事实不符，与法律规定不符，人民法院应予判决驳回。理由如下：（1）早在2012年9月11日，原告亲笔出具字据“我父亲的财产问题，一切由我父亲说了算”，“做儿女的只要您老生活得好”。这就充分证明了被告谢乾坤对包括原告享有母亲陈友珍遗产份额在内的房屋财产有当家作主的权利。（2）被告谢乾坤生育了五个子女（其中第二个儿子谢贵荣于2008年病逝），根据《中华人民共和国继承法》第26条规定，被告谢乾坤与妻子陈友珍的夫妻共同房屋财产，在妻子陈友珍于2001年4月病逝时，夫妻共同房屋财产的一半应分出为配偶，即被告谢乾坤所有，其余的才为被继承人陈友珍的房屋遗产。陈友珍的房屋遗产有6个法定继承人（包括第二个儿子谢贵荣的女子进行代位继承的份额），也就是说，原告谢政荣对母亲陈友珍的房屋遗产继承只有六分之一的份额，在整个房屋中只占了十二分之一份额。（三）就算被告谢乾坤无权处分原告谢政荣可继承陈友珍房屋遗产的六分之一份额，根据《中华人民共和国物权法》第106条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第15条、第18条之规定，被告谢乾坤善意处分了包含自己房屋财产份额在内的财产，并且已办理了房产产权过户手续给女儿谢淑群，被告谢淑群已取得该房屋的不动产权属证书，在该不动产权属证书未被南县不动产登记中心登记撤销之前，原告无权确认房屋整体处分无效。（4）被告谢乾坤现在身患多种疾病，每星期要药物透析二次，而自己没有任何收入来源，至2017年8月23日时，被告谢乾坤分三次收取被告谢淑群购买该房屋款项30万元，用于治病已达八、九万元。二被告之间由原告的房屋赠与合同关系实则转变为房屋买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时间对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告以所继承陈友珍房屋遗产六分之一的份额来主张整体房屋的赠与合同或买卖合同无效，即违背了原告自己亲笔书写的字条，又违背了我国不动产登记的公示公信原则，人民法院依法应判决驳回原告的这项诉讼请求。二、原告以曾经与被告谢乾坤有口头房屋买卖协议为由要求确认口头房屋买卖协议有效，并要求履行。被告认为：从没有与原告达成口头房屋买卖协议，亦从未收到原告交来任何购房款项。被告谢乾坤年老无收入来源，全靠乌嘴乡街道的该房屋做点小生意取得生活费和栖身的场所。原告未经被告谢乾坤的同意，违反城建法的规定，擅自在被告门面外重复加上卷闸门，导致乌嘴乡城建管理站几次上门要求拆掉有损乌嘴集镇街容的卷闸门。因此，原告要求确认口头房屋买卖合同无效的事实不成立，更不存在履行合同问题。三、原告诉请被告谢乾坤赔偿因违约给原告造成的经济损失。被告认为：原、被告之间并无口头约定房屋买卖合同关系，又无事实上的房屋买卖合同关系，被告谢乾坤又何谈有违约行为呢？根据《中华人民共和国合同法》第122条规定，原告选择了合同效力及合同违约之诉，就不能再选择侵权之诉的权利，二被告对原告更没有实施侵权行为，不存在对原告侵权赔偿问题。综上，原告早在2012年9月11日放弃了对陈友珍房屋遗产六分之一的继承份额，原告与被告谢乾坤并无口头房屋买卖合同关系，原告亦无什么经济损失，故请求驳回原告的诉讼请求。
谢淑群辩称，因为本人父亲现在是这种情况，身体不好，当时是父亲要把房子卖给我的，因为父亲要钱治病。父亲是在益阳住院治病之际，才知道原告把他告上了法庭，本人和父亲很心寒，为什么不先去医院照顾父亲，而是为了财产来闹上法庭，父亲的财产应该由其本人处置，原告做出了很多行为，让父亲很寒心。
当事人围绕自己的诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对谢政荣提供的谢兵芳的调查笔录及申请三位证人出庭作证的证人证言，谢乾坤质证提出异议，认为谢兵芳的调查笔录系传来证据，被调查人所陈述的并没有亲自在场听到，而是听别人所说；根据法律规定房屋的占有必须以不动产登记为准，所以不能证明原告占有了房屋，且谢兵芳庭审所作证的证词和调查记录相矛盾；房屋购买的价格到底是20万还是30万，都不很肯定的证实；三位证人都一直证实没有看到房屋购买的合同和票据。三位证人能证实的事实是双方没有买房的书面合同，房屋还没有过户在原告名下。本院认为，证人所陈述的事实，并非亲眼所见，系听他人所说，部分与本案庭审查明的事实不符，但谢乾坤庭审中承认曾说过将房屋卖给谢政荣，只是谢政荣一直不肯给钱，而谢政荣亦承认仅为房屋安装了一张卷闸门，未支付购房款，故本院对谢政荣与谢乾坤曾口头达成房屋买卖协议，谢政荣一直未支付购房款这一事实予以认可。2、对谢乾坤、谢淑群提供的谢政荣自书材料，谢政宏、谢枚香、谢妙的书面表态材料，谢乾坤与贺伏莲自书材料，银行打款小票，南县人民医院病危告知书、益阳市中心医院出院记录、病情证明、医疗发票、门诊病历、住院用药详单，不动产权证，经谢政荣质证，对谢政荣自书材料有异议，谢政荣当庭否认该字据，认为该字据不是其本人所写；退一步讲，即使是谢政荣本人所写，从内容来讲，“你和父亲的财产”本案所争议的不是这个贺姨和其父亲谢乾坤的财产，而本案争议的是其亲生父母的财产，所以这份证据没有针对性，不能达到其证明目的；对谢政宏、谢枚香、谢妙的书面表态材料，这是讲其他继承人，与本案无关；对谢乾坤与贺伏莲自书材料，贺伏莲没有权利买卖房屋；对银行打款小票，这三张小票不能证据款项已经打到了谢乾坤的账上，因为收款人不是谢乾坤，这组证据与不动产登记相矛盾，不动产是无偿赠与，而被告现在又主张是买卖关系，所主张的事实矛盾，而不动产登记的效力明显的高于其所举证的收据款项。对谢乾坤的住院资料，与本案无关。对不动产权证的真实性无异议，但是不具有合法性，因为被告所出具的证据，到底是无偿赠与还是合同买卖，事实不清，如果是无偿赠与就和收款收据矛盾，那就是偷税，这是不合法的，应不予以认可。对于谢乾坤提供的谢政荣的自书材料，本院采纳谢政荣的质证意见，对该份证据的证明目的不予认可。对于谢政宏、谢枚香、谢妙的书面表态材料，谢乾坤与贺伏莲自书材料的真实性，本院予以认可。对于银行打款小票，能与谢乾坤亲笔书写的收据相互印证，且庭审中，谢乾坤自认其收到了谢淑群给付的30万元，并已花去部分用于治病，本院对此予以认可。对于谢乾坤的病危告知书，入院、出院记录，医疗费发票等病情及住院诊疗资料的真实性予以认可。对不动产权证的真实性予以认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢乾坤与已故妻子陈友珍共同生育五个子女，分别是三个儿子谢政荣、谢贵荣（已故）、谢正宏，两个女儿谢枚香、谢淑群。谢乾坤与陈友珍于1988年在南县乌嘴乡街道共同修建两底两楼房屋一栋，登记在谢乾坤名下。陈友珍于2001年逝世。谢乾坤在陈友珍去世后，于2002年开始与贺伏莲共同生活至今，在与贺伏莲共同生活期间，两人对房屋进行了装修。
2015年，谢乾坤与谢政荣口头达成房屋买卖协议，约定谢乾坤将位于南县乌嘴乡街道的两底两楼房屋卖给谢政荣，由谢政荣支付购房款30万元，先期支付购房款20万元，余剩10万元作为谢乾坤去世后的丧葬费用，由谢政荣支付。达成口头协议后，谢政荣一直未支付先期购房款20万元，亦未占有使用该房屋，仅在达成协议后不久为涉案房屋安装了一张卷闸门。2017年1月16日，谢乾坤出具赠予书：“本人谢乾坤我女儿谢淑群.因我年事以（已）高身体多病.根据我当前的生活自理能力和家庭情况.特将房屋产权证字第某某号.土地证号为南国用（19**）字第某某号.特赠予给我女儿.恳请政府大厅工作人员及时给女儿办理好相关手续为盼”，将涉案房屋赠予给女儿谢淑群。2017年3月6日，谢乾坤出具一份书面材料：“我本人叫谢乾坤.住乌嘴乡街道.今年77岁.儿女有5个.2001年老伴过世.2002年找了个伴一直到现在照顾后依靠乌嘴街道两间门面维持生活来源.后来我身体病重需要钱治病.我本人决定把乌嘴街上两间门面卖掉治病.本人谢乾坤坚决把房屋转让谢淑群女儿.价格总共为30万.这是生前的遗嘱.任何儿女无权干涉.因为我需要钱治病”。2017年6月5日，谢乾坤、谢淑群向南县不动产登记中心递交《不动产登记申请书》，申请将坐落在南县乌嘴乡街道的房屋的土地所有权、房屋所有权进行转移登记，登记原因填写为“赠与”。2017年6月9日，谢淑群与南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让该房屋宗地面积71.69平方米，该宗地的国有建设用地使用权出让价款为8800元，出让年限为40年。2017年6月16日，谢淑群取得南县乌嘴乡街道该涉案房屋的不动产权证书，证书编号为湘（2017）南县不动产权第某某号。
另查明，谢乾坤于2017年7月20日被南县人民医院下达病危告知书，医院诊断为：“脑梗塞；肺部感染；冠心病、心脏扩大、心功能3级；2型糖尿病、糖尿病肾病、慢性肾功能不全；原发性高血压3级，很高危”。2017年7月21日，谢乾坤转入益阳市中心医院住院治疗21天，诊断为“2型糖尿病，糖尿病肾病5期（尿毒症）；高血压3级很高危组，高血压性心脏病……”。另谢淑群分别于2017年7月13日，2017年7月23日、2017年8月23日通过银行转帐（汇款）向谢乾坤支付10万元、3万元、17万元，共计30万元。
2017年8月15日，谢政荣诉至法院，请求确认谢乾坤与谢淑群之间的赠予合同无效；确认谢政荣与谢乾坤的房屋买卖合同有效并继续履行；判令谢乾坤赔偿因违约所造成原告的经济损失。
本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的重要构成要件为无偿性，本案中，谢乾坤虽于2017年1月16日书写了一份《赠与书》，决定将南县乌嘴乡街道的房屋赠予给谢淑群，但随后谢乾坤在2017年3月6日又书写了一份书面材料，称其因治病需要决定将该房屋以30万元的价格转让给谢淑群，后谢淑群确实支付了30万元的购房款，谢乾坤在庭审中亦自认因年老患病需要钱医治，在多次找谢政荣催要购房款无果的情况下，将房屋以30万元的价格转让给女儿谢淑群，并收取了谢淑群30万元购房款用于治病。从这一事实来看，谢乾坤实际上是对涉案房屋进行让渡，并非无偿，系有偿让渡，其行为不符合赠与合同中无偿性的构成要件，谢乾坤与谢淑群之间关于房屋的处分实为买卖。谢乾坤与谢淑群之间虽是以《赠予书》作为凭证办理权属转移登记，但谢淑群和谢乾坤均表示双方的真实意思表示是谢乾坤向谢淑群出售涉案房屋，书写《赠予书》的目的是为了办理房屋过户手续时减免税费，原告实亦对此不持异议。而对本案所涉《赠予书》，两被告虽有表示行为，但实不希望表示发生效力，也不准备履行表示行为所产生的义务，系虚假意思表示，而非《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项所指伪装表示（伪装表示中，表示人希望表示行为发生效力，极力追求表示行为产生后果即实现合同的民事法律后果）。故谢乾坤与谢淑群基于虚假意思表示而达成的《赠予书》应属无效，两被告所隐藏的真实意思表示应为房屋买卖。
谢政荣主张其与谢乾坤口头达成了房屋买卖协议，请求确认房屋买卖合同有效，因根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。在没有签订书面合同的情况下，应当根据当事人实际履行的情况确定。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。所谓一方履行主要义务，即实际履行，是指一方当事人已经履行了合同主要义务。具体来说，房屋出卖人的主要义务是：交付房屋、办理相关登记手续；买受人的主要义务是：支付价款、领受房屋、协助办理相关登记手续。只要满足一方当事人履行主要义务、另一方当事人接受的条件，且房屋价款是履行义务时市场上的合理价格，就可以视为房屋买卖合同成立。本案中，谢政荣与谢乾坤之间未签订书面的房屋买卖合同，双方仅就房屋价款达成口头协议，对房屋、价款的交付及其他均无约定，双方当事人对房屋买卖协议的主要条款尚未形成合意，且在商定价款后未实际履行，谢政荣作为买受人一直未支付价款，谢乾坤作为房屋出卖人也未交付房屋，双方均未履行房屋买卖合同的主要义务，谢政荣仅在涉案房屋安装一张卷闸门不足以证实其已履行主要义务，亦并不代表谢乾坤交付了房屋，双方之间不符合上述法律规范中认定合同成立的实际履行情形，故谢政荣与谢乾坤之间的房屋买卖合同尚未成立。对于谢政荣要求确认与谢乾坤的房屋合同有效并继续履行的请求，本院不予支持。谢政荣向谢乾坤主张违约责任，要求赔偿经济损失的请求，因缺乏合同成立并生效的事实基础，亦无相关的法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第十条，第三十六条、第五十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认谢乾坤与谢淑群之间以虚假意思表示达成的《赠予书（合同）》无效；
二、驳回谢政荣的其他诉讼请求。
案件受理费500元，由谢政荣负担250元，谢乾坤、谢淑群负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 刘涓
审 判 员 黄琳
人民陪审员 张丽
二〇一八年五月十六日
代理书记员 夏惠