四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广利州民初字第154号
原告广元景成物业服务有限责任公司。
法定代表人饶德华，该公司经理。
委托代理人蒋斌，天称律师事务所律师。
委托代理人曲国良，该公司职员。
被告丁应海，男，生于1985年2月28日，汉族，。
原告广元景成物业服务有限责任公司（以下正文简称“景成物业公司”）诉被告丁应海物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王敏公开开庭进行了审理。原告景成物业公司的委托代理人蒋斌、曲国良，被告丁应海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告景成物业服务公司诉称，被告于2009年购买广元市瑞达实业有限公司开发的“城市花园”三期住宅小区住房一套，房号为1幢1单元6层3号，面积为109.20㎡。2010年10月2日，原、被告双方签订了“城市花园三期物业服务合同”，合同约定，原告向“城市花园三期商住小区”全体业主提供物业服务，被告按照合同约定向原告支付物业服务费。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，期间被告共向原告支付物业费1211.10元（含垃圾清运费），但自2011年7月1日起被告便无故拖欠物业服务费，截止2013年12月31日，被告共欠原告物业服务费共计人民币3872.40元。原告曾多次以多种形式向被告催收，但被告均以各种理由拒绝。现提起诉讼，请求判令被告向原告支付物业服务费3872.40元及滞纳金（滞纳金从2011年7月起计算至付清之日止），同时被告应承担相应缴纳物业服务费3%的违约金，违约金从2011年7月起计算至付清之日止），本案诉讼费用由被告承担。
原告景成物业提交了下列证据：
1、物业服务资质。用于证明原告具有物业服务的资质；
2、物业服务合同（前期）。用于证明被告应履行前期与瑞达服务公司签订的合同；
3、备案表。用于证明物业合同履行了备案手续，依法成立；
4、原、被告的物业合同。用于证明签订了物业服务合同，均应履行；
5、复函。用于证明原告收费是依法有据的；
6、公共部分的日常维护，检查验收记录，来访登记记录等所有记录。证明原告履行了义务，提供了服务；
7、2013年上半年所拍被告丁应海家的照片。用于证明被告方自身有原因，导致有老鼠发生。
被告丁应海辩称，原告认为自己提供了完善的服务，我拖欠物业费用。为此，我认为原告未完全履职，理由职下：1、2010年9月30日我收的房，当时就发现阳台玻璃已缺角，我要求更换，直至今年5月份才给我换了一块，但换的玻璃又缺角了，至上个月才给我解决好的；2、住户有老鼠，是因为环境不好造成的，去年在更换吊顶时发现吊顶上有很多老鼠屎，造成鼠患后，我给物业反映过，他们只是投放鼠药而已，其他未采取任何措施，同时最近一段时间，发现垃圾桶处绑有一只流浪狗，原告是违反了物业服务合同中约定的内容；3、对于公共设施部分，门卫成了送水点，存在安全隐患；物管设机麻室，存在盈利性质；篮球场地也有损坏，原告未修复；另外合同中说半年一次公布物业费开支，但原告方三年多时间未公布一次，原告存在未完全履职行为，所以我拒交物业费。
被告丁应海提交了下列证据：
1、验房指引及接管记录。用于证明换玻璃是原告的职责；
2、照片。用于证明玻璃有缺角，高矮不一致和老鼠咬过的纱窗进屋的；
3、回函。是原告发了律师函，证明我为何不交费进行了说明；
4、服务合同。证明原告未完全履职；
6、U盘一个、手机内照片一张。证明垃圾桶外有垃圾，是导致鼠患原因。
经审理查明，2009年6月25日，原告景成物业公司与广元市瑞达实业有限责任公司签订了《城市花园三期前期物业服务合同》，对城市花园三期的物业进行管理。2010年10月2日，原告景成物业公司与被告丁应海签订了《城市花园三期前期物业服务合同》，对原、被告双方的权利和义务进行了约定。后原告景成物业公司对被告及所在小区提供物业服务。被告丁应海在验收房屋时，发现阳台玻璃有损害后向原告景成物业公司反映，原告后对其进行了更换。被告丁应海以家中出现老鼠致其家俱损坏等情况要求原告景成物业公司进行处理，双方未达成一致意见。被告丁应海自2011年7月起至2013年12月31日止，未向原告景成物业公司交纳物业服务费3767.40元、垃圾清运费105.00元。
上述事实，有原、被告提交的物业服务资质、物业服务合同（前期）、备案表、原、被告签订的《城市花园三期前期物业服务合同》、复函、公共部分的日常维护、检查验收记录，来访登记记录、被告丁应海家的2013年上半年照片、验房指引及接管记录、照片、回函及律师函、用户投诉处理表以及当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，原告景成物业公司与被告丁应海签订了物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告景成物业向被告丁应海及所在小区提供了物业服务，被告丁应海向原告景成物业公司支付物业服务费用，是其应当履行的义务。被告丁应海所反映其住房内有老鼠并致其家俱损坏问题，由于原告景成物业公司对公共设施及环境进行了日常维护或保护，加之其所提供的证据不能证明其受到的损失与原告景成物业公司所提供的物业服务有必然联系，故此意见不成立，本院不予采纳；被告丁应海抗辩意见和理由中所提及的物管室设机麻、篮球场地损坏以及物业服务费用开支的公布问题属于公共利益部分，不应由被告丁应海个人进行主张，故此抗辩意见不成立，本院不予采纳；但原告景成物业应对公共设施维护和环境保护等方面的服务所存在的瑕疵进行整改。综上，原告景成物业公司请求由被告向其交纳所欠物业服务费3767.40元的诉讼请求，本院予以支持；关于所请求的违约金，由于其提供的服务确存在瑕疵，故对此请求不予支持；关于所请求的物业费用滞纳金，由于该项费用属于行政范畴，故不予支持；关于垃圾处理费105.00元，属于国家政策规定，且被告丁应海同意交纳，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告丁应海自愿向原告广元景成物业服务有限责任公司支付垃圾清运费105.00元，本院予以确认；
二、限被告丁应海在本判决生效后十五日内一次性向原告广元景成物业服务有限责任公司支付所欠物业管理费3767.40元；
三、驳回原告广元景成物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25.00元，由原告景成物业服务有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 王 敏
二〇一四年三月十一日
书记员 王丽君
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。