重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01043号
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。
法定代表人夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司总经理。
委托代理人袁鸿专，男，1978年12月23日出生，汉族，重庆恒昌物业管理有限责任公司员工，住重庆市南川区。
委托代理人胡怀华，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。
被告王启良，男，1972年3月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司与被告王启良物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由代理审判员刘丹适用简易程序于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司委托代理人胡怀华、袁鸿专，被告王启良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司诉称，2010年10月21日，原告与南川区花山怡园小区业主委员会签订《物业服务合同》。原告进场后按照物业服务合同的约定为该小区提供物业服务，但被告作为重庆市南川区花山怡园小区（建筑面积119.69平方米）的业主，却未依照合同约定交纳物业服务费。原告已于2013年6月4日向被告温馨提示了其欠缴物业费金额，并于2014年2月9日以书面方式向被告催收，但被告一直拒不支付所欠物业服务费。为了维护原告的合法权益，请求判令被告交纳2012年1月22日至2013年12月31日的物业服务费、路灯电费共计1440元［（0.46元／月·平方米×119.69平方米＋5月路灯费／月·户）×24个月］及违约金311元（1440元×0.0003元／天×30天×24个月）。本案诉讼法由被告承担。
被告王启良辩称，被告系重庆市南川区花山怡园小区业主。房屋的建筑面积为119.69平方米。被告自2012年1月起未交物业服务费。被告不支付物业服务费的原因在于花山怡园小区原承诺为封闭式小区，现连大门都没有；小区的设施设备损坏了原告也不及时维修；原告收费行为不合理、不合法，且物业费逐年攀升，物业费的收取标准不统一；路灯费收费无任何文件规定，属于乱收费现象；小区消防设施设备不齐全，消防通道不畅通；小区安保力度不够，多次发生摩托车被盗事故；清洁卫生打扫不彻底；原告未编制小区安全预案及财务年度计划；业主房屋出现严重质量问题，多次与原告沟通，原告置若罔闻；被告多次向原告索要《两书》，但至今未果；花山怡园小区的业主委员会不合法，因主体不合法，原告与业主委员会签订的物业管理协议也是不合法的，原告与业主不产生任何关系。
经审理查明，被告王启良系重庆市南川区花山怡园小区的业主，该房屋建筑面积为119.69平方米。原告系被告王启良所居住的南川区花山怡园小区的物业管理单位。2010年10月21日，原告与重庆市南川区花山怡园小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，南川区花山怡园小区业主委员会委托原告为该小区提供物业服务，合同约定“物业服务费按建筑面积计算，多层住宅0.4元／月·平方米；2011年0.46元／月·平方米；2012年0.52元／月·平方米；2013年0.58元／月·平方米。公共照明电费按5元／月·户。物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务。甲方业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按规定每日万分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期限为三年，自2010年10月21日起至2013年10月20日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”原告于该合同到期后，仍继续为南川区花山怡园提供物业服务。2014年1月15日，原告与重庆市南川区花山怡园业主委员会再次签订《重庆市南川区花山怡园物业服务合同》。合同约定，花山怡园业主委员会委托重庆恒昌物业管理有限公司物业服务期限为5年，自2014年1月10日至2019年1月10日止。被告未向原告交纳2012年1月22日至2013年12月30日（24个月）期间的物业服务费。2014年4月2日，原告诉至本院，要求被告支付2012年1月22日至2013年12月31日的物业服务费、路灯电费共计1440元【（119.69平方米×0.46元／平方米＋5元路灯费／月）×24月】、违约金311元等共计1751元。
上述事实，有原告的陈述及被告的辩称、《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区花山怡园物业服务合同》、催费通知、温馨提示等证据在案佐证，并经庭审依法质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告与重庆市南川区花山怡园小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区花山怡园物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，按照最高人民法院的相关司法解释，业主所在小区的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。被告在购买了花山怡园小区房屋后即成为小区业主，应收到物业服务合同的约束。原告在物业服务合同期限内为被告所在的小区提供物业服务，在合同期限到期后仍为该小区提供物业服务，被告接受了原告提供的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费等费用。本案中，物业服务合同明确约定住宅的物业服务费用按建筑面积计算，具体标准为2010年0.4元／月·平方米；2011年0.46元／月·平方米；2012年0.52元／月·平方米；2013年0.9元／月·平方米，公共照明电费按5元／月·户，因此，被告应当按照该标准支付物业服务费，但由于原告表示对被告下欠的2012年1月22日至2013年12月30日期间的物业服务费均按照0.46元／月·平方米的标准予以主张，按照原告主张的物业服务费标准，被告应交纳物业服务费、路灯电费共计1440元［0.46元／月·平方米×119.69平方米＋公共照明5元／月·户）×24个月］。该金额低于被告依据物业服务合同约定应交纳的物业服务费金额，系原告在法律范围内对自身权益的处分，本院依法予以采纳，故被告应交纳的物业服务费、路灯费共计1440元。
关于被告列举的不交纳物业服务费的理由的答辩意见，对被告提出的房屋质量问题，因其系另一法律关系，王启良可另案主张；对被告提出的业主委员会成立不合法的问题，被告未提供充分证据予以印证，对此抗辩，本院不予采纳；对于被告提出的物业服务费、公共照明费的收费问题，因原告与花山怡园业主委员会签订的物业服务合同中有明确约定，该约定对业主具有约束力；至于被告提出的其他抗辩理由，因原告在进行小区物业管理服务时，能够按照合同约定，对花山怡园小区进行物业管理、服务，只是在管理过程中存在部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵，不能否定原告已实际履行物业服务合同主要义务的事实，故对被告提出不交纳物业服务费的理由依法不予采纳。
关于原告主张的违约金的问题，虽然被告客观上存在未按照合同约定按时交纳物业服务费的违约事实，但系原告的物业服务质量亦客观上存在瑕疵在先所导致，故对原告主张的违约金的诉讼请求，依法不予支持。
综上，依据根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、由被告王启良在本判决生效之日起十日内支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司自2012年1月22日至2013年12月30日的物业服务费、公告照明费共计1440元。
二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已交纳），由被告王启良负担。王启良负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘丹
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 李超