广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15115号
上诉人（原审被告）：安君。
委托诉讼代理人：郭广绍，广东今见律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马拴锁。
委托诉讼代理人：马绘绘，广东金地律师事务所律师。
原审被告：深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处。
负责人：朱蓓。
原审被告：深圳市城投物业管理有限公司。
法定代表人：殷志刚。
上诉人安君与被上诉人马拴锁、原审被告深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处（以下简称城投公司七里香榭花园管理处）、深圳市城投物业管理有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
安君的上诉请求：1、依法改判，判令安君不返还马拴锁店铺转让费95000元;2、本案一切诉讼费用包括一审受理费均由马拴锁承担。上诉事实和理由：一、店铺转让费所指向的对价是该店铺的装修及设备、物品、物料等财物，而非凭空而来。1、安君承租该店铺时，店铺只是毛坯房，不通水电，没有门窗，杂草丛生，污水横流，无法正常使用，安君承租该店铺后，先后历时两个多月，花费人民币88300元进行装修、装饰，方达到可以正常经营使用的状况。2、除装修、装饰外，安君又花费人民币63000元，购置了冰箱、空调、奶茶生产所需设备等，从事奶茶生产经营。3、安君与马拴锁签订的《转让协议》时，转让费95000元的对价包含装修费用、安君合法购置且正在使用、盈利的设备、物品、物料等财物，以及投入的劳动等全部资产的价值，而非因转让空店铺而凭空收取的“转让费”！安君在一审答辩中已明确指明该转让费包含的对价是装修及设备物品等。但遗憾的是一审完全没有提及，亦没有当庭向马拴锁、安君调查、询问这一事实情况。二、《转让协议》是基于在平等自愿、诚实信用的原则基础上签订的。1、《转让协议》是双方在平等自愿的基础上协议商定，不存在欺诈、胁迫的情形，且转让价款在签订转让协议后近一年的时间内方全部付清，反证马拴锁完全在自愿、，公平的基础上签订和履行本《转让协议》的。2、安君与马拴锁签订《转让协议》时，安君同时将安君与城投公司七里香榭花园管理处之间签订的《房地产租赁合同》的原件一并交付了马拴锁。马拴锁对安君与城投公司七里香榭花园管理处之间签订的《房地产租赁合同》是完全明知的。三、《转让协议》属于合同转让性质，而非“转租协议”。安君与马拴锁签订的《转让协议》属于合同转让性质，理由如下：1、安君与马拴锁签订该《转让协议》后，马拴锁即按原来的价格每月人民币2500元，直接向城投公司七里香榭花园管理处支付租赁费，由城投公司七里香榭花园管理处直接向马拴锁开具《收费收据》，而非向安君支付租赁费；2、安君并非作为“二房东”，将租赁物转租或分租给马拴锁；安君不是马拴锁与城投公司七里香榭花园管理处之间租赁关系的当事人。该《转让协议》并非转租协议，而是安君与城投公司七里香榭花园管理处之间租赁关系的“转让”，即在出租方不变的情况下，原承租方即安君退出，转由马拴锁承租，属于合同法中合同转让的法律关系，而非转租法律关系。四、如认定《转让协议》无效，双方应相互返还，则马拴锁如何返还已占有、使用安君交付的装修利益、设备设施及物品？1、马拴锁长达近二年的时间占有使用、经营管理涉案店铺并向城投公司七里香榭花园管理处直接交纳租金，城投公司七里香榭花园管理处应当知道马拴锁为实际的承租人；2、更重要的，该《转让协议》正是城投公司七里香榭花园管理处物业经理陈俊文先生亲手拟订并起草的，对店铺转让的事实经过一清二楚，对转让费所包含的对价完全了解。因此，如认定《转让协议》无效，双方应相互返还，则马拴锁如何返还已占有、使用安君交付的装修装饰利益、设备、设施及物品？马拴锁已实际占有、正常使用近二年之久，而试图以合同无效为由，要求安君退还全部对价费用，显然违背诚实信用原则和等价有偿原则。综上所述，请求贵院依法查明事实，厘清法律关系，依法改判，支持安君的上诉请求，维护安君的合法权益。
马拴锁辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回安君的上诉请求，具体理由如下：一审判决认定转让协议无效是正确的。安君主张双方是合同转让关系，而非转租关系，属于曲解法律。安君主张垫付转让包含垫付装修、设备等的对价，没有事实和法律依据。安君主张的没有证据证明所谓的装饰装修，这属于安君与出租人之间的法律纠纷，与马拴锁无关。涉案商铺转让时属于空置状态，没有安君主张的空调、冰箱设备，双方签订的转让协议明确表述的是9.5万是转让款，并未说明包含上述这些物品。
原审被告城投公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司未到庭未答辩。
马拴锁向一审法院起诉请求：判决马拴锁与安君签订的店铺《转让协议》无效，判令安君返还店铺转让费95000元，判令深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司返还店铺租金47500元，判令安君、深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司赔偿损失26200元并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、案件的基本事实。2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君签订《房地产租赁合同》一份，载明“……第一条深圳市城投物业管理有限公司将位于深圳市宝安区xx路XX花园原XX房地产（本合同签订前，深圳市城投物业管理有限公司已明确告知，且安君亦已明确知悉本合同项下出租房未能办理产权证的权属现状事实，但乙方基于自身经营需要仍然愿意承租该出租房，且安君愿意独自承担因承租该出租房所可能遭致的相关法律风险（包括但不限于合同无效、被撤销、经营执照办证不能之风险等，以下称租赁房地产）出租给安君使用。……第五条安君租用租赁房地产的期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止，合计36月。……第十五条……租赁期间，安君不得将租赁房地产全部或部分转租予他人。……”深圳市城投物业管理有限公司在《房地产租赁合同》尾部“甲方”处加盖公章，安君在《房地产租赁合同》尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。
2014年3月27日安君与马拴锁签订《转让协议》一份，载明“兹有安君女士向七里香榭花园物业管理处租赁的商铺XX号商铺，租期自2013年4月1号到2016年3月31日至，租金每月￥2500元整。现安君女士将该店铺以人民币玖万伍仟元整转让给马拴锁先生，自2014年3月30日起该店铺租金由马拴锁先生承担，租期结束后将由马拴锁先生直接与管理处签订租赁合同。付款方式：2014年4月15日前支付给安君女士4.5万（肆万伍仟元整），余款5万（伍万元整）至2015年2月15日前支付给安君女士。如不能按时支付尾款，安君女士收回店铺经营权，不退回转让金。”安君在《转让协议》中下部“转让人”处签名并加盖指印，马拴锁在《转让协议》中下部“承让人”处签名并加盖指印，双方均予以确认。《转让协议》下部并手写注明安君的银行账号、开户行、户名。《转让协议》下部且手写注明“此协议以到账为准。”安君、马拴锁在此行文字后签名予以确认。
2014年3月27日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账10000元，2014年4月2日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账35000元。2014年4月2日安君出具收条一份，载明“今收到马拴锁交来商铺转让金肆万伍仟元整（商铺转让费共计9.5万元，本次收到4.5万元，下欠5万元在2015年2月15日前付清）。”安君在收条下部“收款人”处签名并加盖指印予以确认。2015年2月12日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账13000元，2014年4月2日马拴锁向《转让协议》上注明的安君账号转账37000元。
2015年12月5日深圳市龙华新区规划土地监察局出具深龙华规土监限拆通【2015】（民治）第03120001号限期拆除通知书，载明“当事人：违法建设行为人住址（地址）：民治办事处XX小学大门斜对面经查，你（单位）未取得建设工程规划许可建设。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，现责令你（单位）在2015年12月5日前自行拆除。逾期不拆除的，我局将根据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十五条、第四十七条的规定予以强制拆除，强制拆除的费用由你（单位）承担。”“送达情况”中“当事人”处注明“当事人拒签”。
二、其他事实。
庭审中，在回答“2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君所签房地产租赁合同第一页倒数第八行中载明的深圳市宝安区xx路XX花园XX房产地址，与2014年3月27日安君与马拴锁所签转让协议第二行所载明的原XX号商铺这一房产地址是否为同一不动产？”这一问题时，马拴锁、安君、深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司均称“是的”。
在回答“本案所涉XX号商铺有否房产证？”这一问题时，马拴锁称“没有。”安君称“不清楚。”深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司称“没有。”
在回答“56号商铺何时交付？”这一问题时，马拴锁称“2014年4月1日。”安君称“2014年3月28日。”深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司称“他们之间的交付时间我们不清楚。”
在回答“你至今日有否从56号商铺搬离？”这一问题时，马拴锁称“已搬离。”在回答“何时搬离？”这一问题时，马拴锁称“2015年12月4日。”
在回答“你主张返还店铺租金47500元是如何计算？”这一问题时，马拴锁称“2500×19。”在回答“19个月是哪月？”这一问题时，马拴锁称“2014年4月1日至2015年12月1日。”马拴锁于庭审中提交七里香榭花园收费收据两份，深圳市城投物业管理有限公司统一收据一份以证实其向深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处缴纳店铺租金之事实。七里香榭花园2014年9月、2015年2月收费收据上每张均载明“客户名称”为“房地产租赁合同（中转站）”，每张均载明收取场地使用费2500元，并加盖有文字为“城投物业七里香榭花园收费专用章”的印章。2014年10月31日深圳市城投物业管理有限公司统一收据载明“客户名称”为“房地产租赁合同（中转站）”，载明收取2014年10月份场地使用费2500元，并加盖有文字为“深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处财务专用章”的印章。庭审中，深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处称其管理处仅收到XX号商铺直至2015年11月的租金，并未收取2015年12月之租金。
在回答“你诉讼请求第4项赔偿损失26200元，是什么损失？”这一问题时，马拴锁称“装修费9000元及加盟合同17200元。”
在回答“装修费9000元有什么证据？”这一问题时，马拴锁称“银行转帐单以及证人证言。”在回答“鉴于你所提交的证据未能充分证实装修费之发生及数额，且你使用XX号商铺系从2014年4月1日起，现有证据亦未能证实装修残值，你是否要求对56号商铺内现有不动产附着物进行价格评估？”这一问题时，马拴锁称“不申请评估，但是我方有证人作证，我们的装修工人现在就在法庭内。”鉴于马拴锁要求作证之人已全程旁听庭审，违反相关法律规定，一审法院不再允许此人作证。
在回答“加盟合同17200元如何计算？”这一问题时，马拴锁称“10000元+2400元×3年，10000元是特许加盟经营合同第2页第5条第5项第1小项写明的品牌加盟费，2400元是加盟合同第5条第5项第3小项中载明的每年管理费2400元，三年是2014年、2015年、2016年。”马拴锁于庭审中提交2014年4月8日深圳市多乐餐饮管理有限公司与马拴锁所签《特许加盟经营合同》一份，载明“……二、合同期限1、双方同意按以下期限签订本合同：从2014年4月8日起至2017年4月7日止，期限为3年。……三、特许范围特许经营本公司哈皮奶思项目。……五、使用与管理5、受许方应当缴纳以下费用：（1）本合同订立前，马拴锁须向深圳市多乐餐饮管理有限公司壹次性缴纳加盟品牌费壹万元整。……（3）在合同有效期内，马拴锁应向深圳市多乐餐饮管理有限公司交纳管理费贰仟肆佰壹年……六、双方责任……2、马拴锁及特许加盟店的权利和义务……2.6马拴锁应按照深圳市多乐餐饮管理有限公司指定配送的专用原物料进行标准操作及营运，……七、利益分配及送货马拴锁订货，以现金支付方式给深圳市多乐餐饮管理有限公司，……”。2014年4月9日马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款10000元，2014年4月10日马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款8000元，2014年10月9日马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款2000元。
安君于庭审中提交深圳市宝安区xx路XX花园XX号商铺照片三张，其上可见房屋正面悬挂绿色牌匾一块，上书“校园达人牌学生装专卖店深圳市教育局指定校服生产供应商”。
一审法院认为，（一）关于合同效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，第一，马拴锁、深圳市城投物业管理有限公司七里香榭花园管理处、深圳市城投物业管理有限公司均表示明知深圳市宝安区xx路XX花园XX号商铺并无合法权属证书。第二，2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君所签订的《房地产租赁合同》第一条中明确载明“深圳市城投物业管理有限公司已明确告知，且安君亦已明确知悉本合同项下出租房未能办理产权证的权属现状事实”。鉴于本案所涉房屋无合法权属证书，2014年3月27日安君与马拴锁所签订的《转让协议》无效。
（二）关于返还店铺转让费95000元。
第一，2014年3月27日安君与马拴锁所签订的《转让协议》无效。第二，安君明知深圳市宝安区xx路XX花园XX号商铺并无合法权属证书仍与马拴锁签订转让协议。第三，即便按照2013年3月13日深圳市城投物业管理有限公司与安君所签订的《房地产租赁合同》，第十五条亦明确载明“租赁期间，安君不得将租赁房地产全部或部分转租予他人。”鉴于《转让协议》无效，且合同无效之过错在于安君，故安君应将店铺转让费95000元返还马拴锁。
（三）关于返还店铺租金47500元。
马拴锁于庭审中自认其至2015年12月4日方从深圳市宝安区xx路XX花园XX号商铺搬离。马拴锁要求返还2014年4月1日至2015年12月1日的店铺租金，但在此期间，马拴锁已经实际使用原垃圾中转站56号商铺，即便2014年3月27日安君与马拴锁所签订的《转让协议》无效，马拴锁亦应向XX号商铺占有人支付房屋占有使用费。马拴锁要求返还店铺租金之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对马拴锁此项诉讼请求不予支持。
（四）关于赔偿损失中的装修费9000元。
马拴锁申请出庭作证的证人因全程旁听案件丧失了出庭作证的资格，但，即便存在证人证言，证人证言此份孤证亦不足以证实装修费之发生及数额。马拴锁于庭审中明确表示不申请对房屋装修残值进行评估。鉴于马拴锁所提交之证据未能充分证实装修费之发生及数额，且马拴锁使用深圳市宝安区xx路XX花园XX号商铺系从2014年4月1日起，现有证据亦未能证实装修残值。马拴锁要求赔偿装修费之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对马拴锁此项诉讼请求不予支持。
（五）关于赔偿损失中的加盟合同费用17200元。
马拴锁要求赔偿加盟合同费用17200元中包括品牌加盟费10000元，2014年、2015年、2016年每年管理费2400元。第一，2014年4月8日深圳市多乐餐饮管理有限公司与马拴锁所签《特许加盟经营合同》中载明马拴锁要向深圳市多乐餐饮管理有限公司购买专用原物料，马拴锁向深圳市多乐餐饮管理有限公司转账付款10000+8000+2000=20000元为何性质款项存疑。第二，从马拴锁认可的安君提交的深圳市宝安区xx路XX花园XX号商铺照片可见，马拴锁在与深圳市多乐餐饮管理有限公司签订《特许加盟经营合同》后并未持续经营合同约定的业务，而是此后自行将经营项目转变为校服销售业务。马拴锁自行转变经营项目后要求赔偿品牌加盟费、管理费，缺乏事实及法律依据，一审法院对马拴锁此项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，一审判决：一、2014年3月27日安君与马拴锁签订的《转让协议》为无效合同；二、安君于判决生效之日起三日内返还马拴锁店铺转让费95000元；三、驳回马拴锁其他诉讼请求。本案案件受理费1837元，已由马拴锁预交，此款由安君负担1035元，余款由马拴锁自行负担。
二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉及本案诉讼的房屋既未取得建设工程规划许可证。也未有证据证明建设该房屋经过相关主管部门的批准，因此，依照最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件的相关司法解释的规定，涉及本案诉讼的房地产租赁合同无效，一审该认定正确，应予维持。本案二审的争议焦点是：安君是否应当向马拴锁返还转让费等财产？本院认为，相关的转让协议的实质是转租涉诉房屋，涉及本案诉讼的租赁合同无效，基于同样的理由，该转让协议也是无效的。根据合同法的相关规定，合同无效，因无效合同取得的财产应当相互返还。安君因无效的转让协议取得转让费等财产，一审判令安君向马拴锁返还正确，本院予以维持。安君主张该转让费包含了装修、设备、物品和材料等费用，但安君未能提供充分的证据予以证明，本院不予采纳，本院对安君该上诉请求不予支持。安君主张该转让协议是合同转让、而非转租，本院认为，根据该转让协议内容以及本案事实，安君该主张理由不能成立，本院不予支持。安君二审申请证人出庭作证，但该证人证言以及安君提供的新证据均不能改变本案的基本事实，该证据并不能影响本案的处理结果，本院不予采纳。
综上所述，安君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人安君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 谢文琦（兼）