广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1295号
上诉人（原审被告）：冯少萍，住广州市天河区。
委托代理人：李志伟，住址同上。
被上诉人（原审原告）：冯来友，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：胡爱琼，住址同上。
两被上诉人共同委托代理人：张晓莉，广东君厚律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：萧钟艳，广东君厚律师事务所律师。
原审第三人：伍春群，住广西临桂县。
委托代理人：张文，广东启源律师事务所律师。
上诉人冯少萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据穗房地证字第××号《房地产证》记载：天河区先烈东路278号103房（下称案涉房屋）的所有权人为冯来友，建筑面积为68.67平方米。冯来友确认案涉房屋系其与胡爱琼婚后购买，属于夫妻共同财产。
2013年12月23日，冯来友、胡爱琼（甲方／出租方）与冯少萍（乙方／承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋共三间建筑面积约50平方米租给乙方作商业经营场所；乙方必须办理工商、税务登记注册及缴纳有关的一切费用，甲方提供房产有效文件或复印件给予乙方办理领取营业执照；（第四条）在租赁期间乙方如转租或分租给第三方，必须书面通知甲方并经甲方同意才有效，第三方必须遵从本租赁合同条款；2014年至2015年期间每月租金22000元，2016年期间每月租金23000元，2017年期间每月租金24000元；期限自2014年1月1日起至2017年12月31日止；（第十条）租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出所有物件，如乙方逾期不搬迁或不归还房屋，甲方有权采取有效措施收回房屋等内容。
2014年4月4日，冯来友、胡爱琼委托广东洛亚律师事务所向冯少萍邮寄送达《律师函》，以冯少萍未经冯来友、胡爱琼同意擅自将案涉房屋转租给伍春群使用为由，要求与冯少萍解除双方于2013年12月23日签订的《租赁合同》，同时要求冯少萍在收到本函后5日内结清所欠租金并归还案涉房屋。冯少萍确认其于2014年4月5日收到上述《律师函》。同日，冯来友、胡爱琼还委托广东洛亚律师事务所向伍春群邮寄送达另一份《律师函》，通知伍春群其与冯少萍于2013年12月23日签订的《租赁合同》已经解除，以伍春群未经冯来友、胡爱琼同意擅自使用案涉房屋为由，要求伍春群在收到本函后5日内将案涉房屋清空并返还给冯来友、胡爱琼。伍春群确认其于2014年4月6日收到上述《律师函》。
冯来友、胡爱琼主张现案涉房屋的实际使用人为伍春群，且一直是由伍春群在单独经营，并非冯少萍所主张的合作关系，为此提交了《营业执照》、《个体工商户开业登记申请书》、《街道同意开业证明》、《个体工商户变更登记（变动申报事项）申请书》等证据予以证明。其中，《营业执照》显示：名称为广州市天河区沙河群记粥粉面店，类型为个体工商户，经营场所为广州市天河区先烈东路278号103号自编01房，经营者伍春群（即第三人），组成形式为个人经营，注册日期为2007年11月30日；《个体工商户开业登记申请书》和《街道同意开业证明》则显示第三人于2007年11月30日向广州市工商行政管理局天河分局申请，在先烈东路300号之三（先烈东路西街2号对面）经营螺蛳粉；《个体工商户变更登记（变动申报事项）申请书》显示伍春群于2014年3月3日向广州市工商行政管理局天河分局申请，将经营场所变更为案涉房屋，主营项目类别变更为小吃服务。冯少萍对上述证据均予以确认。伍春群确认其自2007年开始经营螺蛳粉，但以其已与冯少萍签订《合作协议》为由，主张其与冯少萍之间属于合作关系，并非转租关系。
冯来友、胡爱琼还提交了《广州市房屋租赁合同》（出租人／甲方为冯来友，承租人／乙方为伍春群）和《临时经营场所使用证明》拟证明伍春群通过虚假的租赁合同办理了上述《营业执照》，以此佐证冯少萍将案涉房屋转租给伍春群的事实。《广州市房屋租赁合同》的签订时间为2014年1月27日，备案时间为2014年1月28日，合同约定：甲方同意将位于天河区先烈东路278号103自编01房出租给乙方作临时商用用途使用，建筑面积30平方米；租赁期限自2014年2月1日起至2015年1月31日止；每月租金2000元；等条款。《临时经营场所使用证明》为广州市天河区沙河街道办事处于2014年1月28日向伍春群出具的，主要证明案涉房屋可临时作为生产（经营）性场所使用，可以经营的项目有粥、粉；该证明有效期自2014年2月1日起至2015年1月31日止。冯来友主张上述《广州市房屋租赁合同》中的“冯来友”并非其本人签名，该合同是伍春群为办理《营业执照》而做的虚假合同，目的是为了造成冯来友、胡爱琼出租案涉房屋给伍春群的假象；冯来友、胡爱琼还认为，若冯少萍与伍春群之间存在合作关系，根本不需要通过虚假合同来取得《营业执照》。伍春群确认上述《广州市房屋租赁合同》只是用于办理《营业执照》，并未实际履行，并称其当时是委托代办公司办理了《营业执照》，故不清楚上述《广州市房屋租赁合同》中的“冯来友”是否为冯来友本人的签名；此外，伍春群未能提供其他证据证明《广州市房屋租赁合同》的合法来源。冯来友、胡爱琼坚持认为《广州市房屋租赁合同》是伍春群伪造的，为此申请对《广州市房屋租赁合同》中“冯来友”的签名进行笔迹鉴定。经摇珠，原审法院确定广东恒鑫司法鉴定所为鉴定机构。之后冯来友、胡爱琼亦向该机构预缴了鉴定费用3600元。但最终由于伍春群不予配合提供《广州市房屋租赁合同》的原件，导致鉴定无法进行。
另，冯少萍抗辩称其与伍春群之间系合作关系，并非冯来友、胡爱琼所称的转租关系，为此提交了《合作协议》予以证明。该《合作协议》载明：冯少萍（甲方）与伍春群（乙方）于2014年1月21日签订该协议；合作内容为由甲方提供经营场地（地址为天河区先烈东路278号103号自编一铺），甲乙双方共同投资经营螺蛳粉；合作期限自本协议签订之日起至《租赁合同》到期之日止；甲方投入现金1.5万元，乙方投入现金3万元，双方的投资比例、股份比例、收益与亏损承担比例均为50%。冯少萍还提交《收据》（NO.006284）证明伍春群已向其交付了投资款项3万元；该《收据》载明：“今收到伍春群现金叁万元正”，但未显示款项用途。经查，上述《合作协议》并未约定伍春群须向冯少萍交付投入现金3万元，亦未对双方投入资金如何管理的问题作出约定。此外，冯少萍为证明其对案涉房屋经营的投入，提交了《档口装修协议》（手写版）证明其聘请了案外人廖某对案涉房屋进行装修，并提供了两张《收据》（NO.1215742、NO.5008897）证明其已向案外人廖某支付了3万元的装修费用，但案外人廖某并未出庭对此予以作证。冯少萍还提供了九张关于购买厨具及设备的单据（未显示购买人），证明其与伍春群共同购买了经营所需的厨具及设备。冯来友、胡爱琼以冯少萍和伍春群之间存在利益关系为由，对上述《合作协议》和《收据》（NO.006284）均不予确认；同时认为《档口装修协议》并非正式装修合同且形式不合法，而两张《收据》（NO.1215742、NO.5008897）亦无装修单位盖章，故对此均不予确认；至于九张关于购买厨具及设备的单据，冯来友、胡爱琼则认为没有相应的正式发票可以予以佐证，且单据上并未显示购买人，无法证明所购买厨具及设备是否用于案涉房屋的经营，故对此亦不予确认。除此之外，冯少萍及伍春群在本案中均未能提供证据证明案涉房屋的经营情况，亦未能提供证据证明双方根据上述《合作协议》约定的比例所承担的收益与亏损情况。
此外，冯来友、胡爱琼还提交了《录音光盘》（冯来友、胡爱琼称谈话的对象为其儿子冯某与伍春群，录音地点为案涉房屋）及相应文字版本的节选，证明伍春群承认案涉房屋是从冯少萍处转租的，每月租金1万元。录音中提及到：伍春群向冯少萍承租了案涉房屋，双方签订的租赁合同期限为两年，自2014年2月1日起至2016年1月31日止；每月租金1万元；伍春群已向冯少萍一次性交了三个月的租金；冯少萍还收了伍春群5、6万元的押金；等内容。庭审结束后，伍春群针对《录音光盘》作出回复，其认为录音并非冯来友、胡爱琼所为，而是冯来友、胡爱琼的儿子冯某以非法手段进行录音，以该行为已侵害其合法权益，且冯某与本案的处理结果有直接利害关系为由，主张《录音光盘》不应作为认定案件事实的依据。除此之外，伍春群并未否认《录音光盘》中所记载内容的真实性。
2014年4月21日，冯来友、胡爱琼向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除冯来友、胡爱琼与冯少萍于2013年12月23日签订的《租赁合同》；2、冯少萍和伍春群立即向冯来友、胡爱琼返还广州市先烈东路278号103房屋；3、冯少萍承担案件诉讼费用。
原审庭审时，冯来友、胡爱琼、冯少萍及伍春群均确认，案涉房屋实际被隔为三间房使用，其中一间房经营地产中介，另外两间房则经营螺蛳粉。
原审法院认为：冯来友、胡爱琼与冯少萍于2013年12月23日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
本案争议的焦点在于冯少萍与伍春群之间是属于合作关系还是转租关系。
根据上述已查明的事实可知，案涉房屋的其中两间房是用于开设广州市天河区沙河群记粥粉面店经营螺蛳粉，从《营业执照》来看，该店的经营者仅为伍春群一人。伍春群确认其用于办理《营业执照》的备案合同即冯来友、胡爱琼所提交的《广州市房屋租赁合同》，但在冯来友、胡爱琼对《广州市房屋租赁合同》中“冯来友”的签名提出异议并就此申请笔迹鉴定时，作为该合同一方当事人的伍春群既未配合提供《广州市房屋租赁合同》原件进行鉴定，亦未能提供其他充分有效的证据证明《广州市房屋租赁合同》的合法来源。冯少萍在本案中虽提交了《合作协议》证明其与伍春群之间属于合作关系，但通过冯来友、胡爱琼提交的《录音光盘》及伍春群对该证据所作出的回复可以看出，伍春群确实是从冯少萍处承租了案涉房屋的其中两间房用于经营螺蛳粉，且伍春群已一次性向冯少萍交纳了三个月的租金（3万元）。另，冯少萍虽提交了《收据》（NO.006284）证明伍春群已向其交付了共同经营的投资款项3万元，但该《收据》上并未载明该笔款项的用途，且《合作协议》中并未约定伍春群须向冯少萍交付投入现金3万元，亦未对双方投入资金如何管理的问题作出约定。而冯少萍及伍春群在本案中均未能提供证据证明案涉房屋的经营情况，亦未能提供证据证明双方根据上述《合作协议》约定的比例所承担的收益与亏损情况。原审法院认为冯少萍与伍春群之间实际上是转租的关系。
根据《租赁合同》第四条的约定，在租赁期间，冯少萍如转租或分租给第三方，必须书面通知冯来友、胡爱琼并经冯来友、胡爱琼同意才有效。现冯少萍未经冯来友、胡爱琼的同意，擅自将案涉房屋转租给伍春群，已构成违约，冯来友、胡爱琼依法享有《租赁合同》的解除权。由于冯来友、胡爱琼已于2014年4月4月向冯少萍邮寄《律师函》通知冯少萍解除《租赁合同》，冯少萍也已于2014年4月5日收到上述《律师函》，故对冯来友、胡爱琼要求解除其与冯少萍于2013年12月23日签订的《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。
根据《租赁合同》第十条的约定，租赁期满或合同解除，冯少萍必须按时搬出所有物件，如冯少萍逾期不搬迁或不归还房屋，冯来友、胡爱琼有权采取有效措施收回房屋。由于冯来友、胡爱琼与冯少萍之间签订的《租赁合同》已经解除，故对冯来友、胡爱琼要求冯少萍返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。另，由于伍春群是案涉房屋其中一间房屋的实际使用人，且至今仍在使用该房屋，因此其有义务配合冯少萍将案涉房屋返还给冯来友、胡爱琼。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年11月19日作出判决：一、解除冯来友、胡爱琼与冯少萍于2013年12月23日签订的《租赁合同》；二、冯少萍自判决发生法律效力之日起十日内，将广州市天河区先烈东路278号103房返还给冯来友、胡爱琼，伍春群对此负有协助返还的义务。案件受理费7670元，由冯少萍负担。
判后，上诉人冯少萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、冯少萍早于2003年12月1日起即承租冯来友、胡爱琼的房屋经营至今，期间，冯少萍曾将案涉商铺转租给案外人经营面包生意，冯来友、胡爱琼对冯少萍的经营行为，从未提出任何异议，现其以未经其同意擅自转租为由，要求解除租赁合同，不应得到支持。二、冯少萍与伍春群之间属于合作关系，原审判决认定冯少萍将涉案房屋转租给伍春群，属于认定事实错误。三、冯少萍与冯来友、胡爱琼本人已达成和解，并提供庭外和解协议等证据予以证实，本案应以双方调解结案处理，原审判决对该事实未作认定，遗漏应该查明的事实。四、原审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项判令解除冯少萍与冯来友、胡爱琼之间签订的《租赁合同》，属于适用法律错误。本案中，冯来友、胡爱琼的目的显然系按照合同约定收取相应的租金，即只要冯少萍按约交租，而不论冯少萍与伍春群之间系合作关系还是转租关系，都不影响冯来友、胡爱琼按约收取租金的合同目的的实现。请求法院判决：1、撤销原判，驳回冯来友、胡爱琼的全部诉讼请求；2、全部诉讼费由冯来友、胡爱琼承担。
被上诉人冯来友、胡爱琼答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确。
原审第三人伍春群答辩称：认可冯来友、胡爱琼的上诉事实、理由和请求，与冯来友、胡爱琼的意见一致。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，冯少萍向本院提交以下证据：1、租赁合同2份，拟证明冯来友、胡爱琼与冯少萍就涉案房屋从2000年以来就存在长期的租赁关系；2、冯来友的身份证复印件及涉案房屋房产证复印件，拟证明冯来友、胡爱琼同意并提供资料给冯少萍方办理营业执照。冯来友、胡爱琼对证据1中有其签名的文件的真实性予以确认，但认为与本案无关，对证据2的真实性予以确认，但认为其提交的资料仅仅是给冯少萍办理房产中介使用，而不是给伍春群办理营业执照使用。伍春群对两份证据的真实性予以确认，同意冯少萍的意见。
本院认为：《租赁合同》系冯来友、胡爱琼与冯少萍于2013年12月23日自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同的约定全面履行合同。
关于冯少萍主张与冯来友、胡爱琼就涉案房屋自2000年就存在长期租赁关系，之前也存在转租，但冯来友、胡爱琼从未提出异议，现冯来友、胡爱琼以转租未经其同意为由要求解除合同不应得到支持的问题。本院认为，冯来友、胡爱琼与冯少萍于2013年12月23日签订的《租赁合同》明确约定，在租赁期间，冯少萍如转租或分租给第三方，必须书面通知冯来友、胡爱琼并经冯来友、胡爱琼同意才有效，至于冯少萍与冯来友、胡爱琼就涉案房屋之前存在的长期租赁关系属于另一法律关系，冯少萍不能以此作为抗辩。
关于冯少萍与伍春群之间是属于合作关系还是转租关系的问题。从双方提供的证据上看，证明冯少萍、伍春群双方存在转租关系的证据主要有《营业执照》《录音光盘》等，《营业执照》显示螺蛳粉店的经营者仅为伍春群一人，《录音光盘》中伍春群也说明是承租涉案房屋其中的两间用于经营螺蛳粉，反之，证明冯少萍、伍春群双方存在合作关系的证据主要有《合作协议》《收据》等，但《合作协议》《收据》均属于冯少萍、伍春群双方之间出具或签署，证明力较弱，且从《合作协议》本身看亦缺乏合作协议的一些基本要素，《收据》也未载明款项的用途，原审法院据此认为冯少萍、伍春群之间实际是转租关系，本院予以认可。
关于撤诉和合同目的的问题。撤诉是冯来友、胡爱琼的一项诉讼权利，应以其最终意思表达为准。至于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项所指的合同目的，不仅仅指收取租金，要求承租人按合同约定履行本身也是出租人的合同目的。
综上所述，冯少萍的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7670元，由冯少萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月十五日
书 记 员 王 健