广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初9763号
原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：宋炽平，职务总经理。
委托代理人：陈秋丹、卢国瑞，均为原告公司职员，联系地址。
被告：李法军，男，1976年7月12日出生，汉族，住广州市海珠区。
被告：林冠男，女，1977年11月6日出生，汉族，住广州市。
两被告的共同委托代理人：胡朝晖，广东格林律师事务所律师。
原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告李法军、林冠男居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢国瑞、两被告及两被告的共同委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年5月31日，被告通过原告提供的代理服务与卖方朱晓忠就广州市海珠区××房的物业签订《房屋买卖合同》。双方确认经原告介绍，被告得以人民币535万元购入涉案房屋。被告另向原告出具《中介服务费确认书》，确认向原告支付中介服务费160000元。上述买卖合同签署后，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、被告向原告支付中介服务费140000元及该款自签订合同次日起（即2016年6月1日）至实际支付之日止每日万分之五的违约金（以140000元为本金，总额以不超过140000元为限）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告作为房地产中介服务机构，故意造成合同无法履行，损害两被告的利益，因原告的原因，两被告与卖方不得不解除房屋买卖合同，原告应自行承担由此带来的不利后果，两被告无需向原告支付中介服务费。具体理由如下：1、原告未与两被告签订《居间合同》。原告作为中介机构，理应与两被告签订房地产买卖居间合同，与两被告确立委托服务关系，明确居间人与两被告之间的权利义务，并在居间合同中明确约定两被告支付报酬的条件、金额和方式。但原告并没有与两被告签订居间合同，买卖双方及原告签订的《房屋买卖合同》，不是《合同法》第二十三章规定的居间合同，且该合同没有明确约定两被告向原告支付中介费的条件和金额，也没有明确原告作为中介服务机构的权利和义务。该合同里面的居间条款不明确，没有明确原告作为中介方的权利、义务，没有明确原告应提供的中介的服务，只是笼统的说“见附件”，而且附件是单独的一张纸，《中介服务费确认书》不是合同的附件，原告主张中介费没有充分的理由。2、原告在未与两被告签订《居间合同》，未明确居间人应尽的义务以及两被告支付报酬金额、方式的前提下，以格式合同的方式，印制了《房屋买卖合同》，该合同条款中故意不标明中介费，而以金额不明的“附件”方式设计诱骗两被告，故意加重两被告支付中介费的责任。原告提交的《中介服务费确认书》，其标题为“确认书”，并非《房屋买卖合同》的附加合同或者补充合同，《房屋买卖合同》第五条所称的“中介服务费见附件”，但并没有具体说明此“附件”即为《中介服务费确认书》。原告完全应当将被告支付中介服务费的条件和方式在《房屋买卖合同》或者正规的《居间合同》中约定清楚，不应当另外用一张纸片以“确认书”的方式规定高达16万元的中介服务费。在无《居间合同》、且《房屋买卖合同》亦未明确中介费的前提下，原告单独印制格式化的《中介服务费确认书》，无论房屋交易是否促成，都将中介费定为16万元之巨，加重两被告的付款责任，诱骗两被告签署，严重违背公平原则和诚实信用原则。《合同法》第四十条明确规定：格式合同条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故原告印制的格式合同《房屋买卖合同》和《中介服务费确认书》有关中介费的条款内容是无效的，原告作为中介方实际上没有提供应尽的中介服务，原告没有理由收取16万元的服务费。两被告的理解是合同实际履行，原告帮助办理了过户、递件等手续后，两被告再支付16万元中介费，并不是原告现在起诉要求的只要买卖双方在合同上签字就收取两被告16万元的中介费。按照《合同法》的规定，对格式条款的理解有不同理解的，应作出对提供格式条款一方不利的解释；3、原告印制的《房屋买卖合同》，充满陷阱，因实际上无法履行，故两被告与卖方朱晓忠及时解除了《房屋买卖合同》，事实上原告并未促成两被告和朱晓忠真正签订成《房屋买卖合同》。原告诱骗两被告签订此合同的目的，不是为了促成房屋买卖，而是以签订合同为幌子骗取两被告的中介费。《房屋买卖合同》第四条约定的内容完全不符合事实，原告根本没有协助两被告查阅房地产的权属证明文件，也没有查明房地产的抵押情况。合同第十六条之5.4条款规定“乙方（被告）应在签署本合同之后20天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”，而事实上，该合同甲方（卖方）在20天之内，首先就无法完成（实际上也没有完成）申请提前还贷和涂销抵押登记手续，既然甲方无法在20天内完成房屋的涂销抵押登记等手续，则两被告（乙方）更无法在20天内签署银行按揭文件。因此，原告设计和印制的格式合同，事实上无法履行，以故意挑起甲乙双方（卖方和被告）之间的矛盾，使房屋交易无法实现。因此，卖方和两被告最终不得不被迫解除合同。原告在没有居间合同的前提下，单独设计和印制的《中介服务费确认书》，无论房屋交易能否实现，都强迫两被告同意支付原告16万元中介服务费；4、《房屋买卖合同》只是原告印制的合同，并非正规的《商品房买卖合同》，签订原告单方面印制的格式合同，并不视为原告己促成正式的《商品房买卖合同》成立。《商品房买卖合同》是国土房管局统一印制的，而且商品房买卖合同还要网签。原告印制的《房屋买卖合同》，只是为了达到收取两被告中介费的目的，并不是有诚意促成《商品房买卖合同》成立。原告设计促使两被告签署了《房屋买卖合同》，并不能视为促成两被告与卖方签订了《商品房买卖合同》；5、因原告的原因，造成两被告与卖方根本无法履行合同，双方未能正式签订《商品房买卖合同》，且及时解除了原签订的合同，房屋交易也未达成，原告再向两被告索要高额中介服务费，属于不当得利，应予以驳回。
经审理查明：2016年5月31日，朱晓忠（甲方、卖方）与两被告（乙方、买方），原告（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经原告提供的中介服务就买卖位于海珠区××房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为157.5平方米，《房地产权证》名称及号码为粤房地权证穗字第××号；房屋成交价为535万元，楼款交付方式为乙方应于签订本合同时支付20万元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按涂销抵押按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约：⑴于签订本合同8天内，支付首期楼价款（含定金）20万元整，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；⑵部分楼款160万元（含定金）须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（＼年＼月＼日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶375万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；⑷乙方应在签署本合同后20天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；如需要中介方协助办理交易过户手续，甲方须另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准，三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；等。同日，两被告签订了《中介服务费确认书》，其中载明：两被告确认原告提供了中介服务，成功促成与朱晓忠签订关于海珠区××房物业的买卖合同。为此，同意支付160000元予原告作为中介服务费。确认书自被告签署之日起生效；等。
2016年8月25日，两被告（乙方）与朱晓忠（甲方）签订《协议》，主要内容为：甲乙双方于2016年5月31日在德诚行地产公司签订了位于广州市海珠区××房的房屋买卖合同，但因德诚行地产公司承诺给甲乙双方交付楼款时间不统一，导致交易无法进行，现甲乙双方达成和解，自愿解除合同，在甲方退回全部定金200000元后合同自动解除，2016年8月25日甲方先行支付100000元。
2016年9月12日，原告向被告发出《关于〈房屋买卖合同〉履行事宜的函》，主要内容为：贵方向我方出具《中介服务费确认书》承诺向我方支付中介服务费160000元，贵方支付了20000元，仍有140000元至今尚未支付……贵方请于本函送达之日起七日内履行合同的义务；等。2016年9月19日，两被告委托律师向原告发出《关于无须支付中介服务费的复函》。
原告于2016年11月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：三方签订合同后，卖方办理了涂销抵押，被告也签订了按揭合同，银行要求卖方提交涂销证明，但卖方一直没有提供房产证和涂销证明，当时卖方提出要求被告支付首期款，之后又要求加价，原告当时明确和卖方说，签订了合同就要按合同办，不能随意加价；确认卖方告知过原告如果不加价，其要解除合同，原告没有见证被告和卖方解除合同；被告实际上没有支付过中介费，但由于原告在催款函件中自认被告已支付20000元中介费，所以确认被告已支付了20000元。被告表示：被告购买涉案房屋时，是要先出售被告自己的房屋，当时也是委托同一个中介，但是中介告诉被告房价还会再涨，当时不用着急卖；被告交付200000元定金后，一直等中介通知被告履行合同，但后来与卖方沟通后才知道卖方的原意是要被告提供1600000元去办理涂销抵押，但中介并没有将卖方的意思转达给被告，并在合同中未对此进行约定，中介还和卖方陈述被告很有钱，可以很快支付首期款160万元；被告通过微信、电话多次催促卖方办理涂销抵押，但卖方一直在催促被告支付首期款，后来被告认为合同无法履行下去，所以与卖方解除了房屋买卖合同；解除房屋买卖合同时没有通过原告。
原告就其主张还提交了以下证据：1、涉案房屋的房地产权证复印件，载明权属人是朱晓忠；2、广州市房地产档案馆于2016年6月1日出具的《广州市不动产登记查册表》的复印件，载明位于海珠区××房存在抵押权，权利部位为全部；等。两被告质证表示：证据1没有原件，真实性不予认可；证据2没有原件，且查册的时间是2016年6月1日，而签订《房屋买卖合同》和确认书的时间是2016年5月31日，说明原告是在签完合同之后查册的，并且这份查册表上也没有显示产权人的名字，说明在签合同时，原告并不知道房屋的产权人是谁，房屋的产权是否完整，原告就要求两被告签订合同，说明原告没有提供任何的服务。
被告就其抗辩意见还提交了被告林冠男与卖方朱晓忠的微信往来内容作为证据，其中2016年7月21日下午，被：中介公司开始给我们承诺三个月到半年内帮我们找到买家，我觉得这速度已经够快；而且你房子要还掉房贷不是我要求你尽快还，是中介要快点收到中介费，所以让你尽快还……但前提也是我们需要办过户，过户的同时你拿到首期；我们是同时被中介利用和胁迫，他们先骗你说我马上给你首期办好手续，因为当时我签购房合同的时候他们很清楚我这里一时拿不出那么多首期，我那时候从来没想着要卖房子，他们说没问题，帮我三个月卖掉房子，然后又骗我说你这里需要确定你房子的真实性，所以让你尽快还掉。我从来没有催你还房贷，因为我这里不急，我早就告诉您了，我拖久一点，房子卖多一些，这谁都知道，您说是吧；后来你说中介让你尽快还清了房贷，你很着急用钱，所以我就急了，我知道黄中介这里即便不帮我尽快卖掉我的房子有合同的约束，就会让我自己主动的加快进度，所以后面我就不再相信他们……我现在终于成交了，就是为了配合你让你有可能尽快拿到首期；朱：我希望你遵守这个合同，里面怎么写的你应该签了字的你应该要看的，然后呢，我现在已经说我8月1日应该把钱给别人的，就比较着急；然后呢，你自己要想办法，你或者自己就先付百分之二十给我钱，你正常买个房子首付也是需要百分之二十吧，你自己看看吧，你自己仔细看一下合同是怎么搞的我也不可能就一直要顺着你的意思来做的。2016年7月25日，被：今天该去取消按揭了，因为银行那边已经帮我约上了，我们要补材料，请您尽快配合，我们好早日成交。原告表示不需要质证，由法院依法认定。
本院认为：被告与朱晓忠、原告签订的《房屋买卖合同》中确认了被告与卖方之间的房屋买卖关系及原告与被告之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。被告以原告没有与其签订单独的居间合同为由认为原告主张中介费没有充分理由的意见，依据不足，本院不予采纳。被告认为其与卖方没有签订国土房管部门印制的《商品房买卖合同》，其与卖方签订的《房屋买卖合同》不能视为原告促成买卖双方签订正式合同，房屋交易未达成的意见，缺乏依据，本院也不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告认为原告印制的《房屋买卖合同》中的居间条款及《中介费服务确认书》约定：无论房屋交易是否促成，都将中介费定为16万元，该约定免除了原告的责任，加重被告的付款责任，排除被告主要权利，应为无效条款的意见，理据不足，本院不予采纳。被告认为对格式条款有不同理解的，应作出对提供格式条款一方不利的解释。因此合同中约定的居间条款应按被告的理解，即合同实际履行，原告帮助办理了过户、递件等手续后，被告再支付16万元中介费的意见，缺乏理据，本院也不予采纳。被告主张原告没有协助查明房地产的抵押情况，但被告签订的《房屋买卖合同》中已约定“涂销抵押按揭付款方式”，故被告的该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。被告主张原告印制的《房屋买卖合同》实际上无法履行，卖方在签署合同之后20天内无法完成申请提前还贷和涂销抵押登记手续，导致被告也无法在20天内签署银行按揭文件，但两被告提交的被告林冠男与卖方朱晓忠的微信往来内容中，被告林冠男却明确表示“我从来没有催你还房贷，因为我这里不急，我早就告诉您了，我拖久一点，房子卖多一些，这谁都知道”、“后来你说中介让你尽快还清了房贷，你很着急用钱，所以我就急了”。由此可见，被告对于卖方是否能在签署合同后20天内办理涂销抵押手续，涉案房屋的交易是否能尽快完成并不在意，故被告认为由于原告印制的格式合同实际不能履行的意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告主张卖方的原意是要求被告提供160万元去办理涂销抵押，但原告没有将卖方的意思转达给被告，并在合同中未对此进行约定，但被告提交的证据不足以证明被告的上述主张，故对被告的该意见，本院不予采信。诉讼中，原告表示卖方在履行中要求加价，被告也认为合同无法履行下去，故被告与卖方合意解除合同的责任不在原告。因被告向原告出具《中介服务费确认书》，确认原告成功促成其与卖方签订的关于涉案房屋的买卖合同，其同意向原告支付160000元作为中介服务费；等，即原告已为被告提供了中介服务，促成了被告与卖方签订买卖合同，故被告应支付中介服务费给原告。原告作为专业的中介服务公司，其在提供服务时应在合同中预设履行期限以规范买卖双方的履约行为，但由于原告在合同中并未限定买卖双方交易递件的最后期限，不能制约卖方配合交易，对此原告也存在一定过错，故原告主张的中介服务费本院酌情调整为80000元。由于原告已自认被告缴纳了20000元，故被告仍需向原告支付中介服务费60000元。原告要求被告按每日万分之五的标准支付违约金，是其行使处分权，并无不当，本院予以准许，但本金应以60000元为准，且应从提起本案诉讼之日起计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告李法军、林冠男在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费60000元及违约金（从2016年11月25日起计至两被告实际清付上述中介服务费之日止，每日按60000元的万分之五的标准计算，总额以60000元为限）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3785元，由原告负担2364元，由被告负担1421元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈美贤
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 梁浩荣
二〇一七年五月××日
书 记 员 杨 曼
张洁