广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0403民初486号原告：梧州市国泰物业管理有限责任公司，住所地梧州市中山路18号国泰五楼。法定代表人：黄宗业，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅雪映，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李永强，男，该公司经理。被告：梧州市盛锐贸易有限公司，住所地梧州市中山路18号国泰广场四层4065号商铺。法定代表人：黎志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁锐，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁理宁，广西正立律师事务所律师。原告梧州市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）与被告梧州市盛锐贸易有限公司（以下简称盛锐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月6日、5月10日、7月6日分别公开开庭进行了审理。原告国泰物业公司的委托诉讼代理人梅雪映、李永强，被告盛锐公司的委托诉讼代理人梁锐、梁理宁到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解三十日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告国泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付从2016年1月起到2017年2月期间拖欠的物业管理费210820.8元；2、判令被告支付欠缴电费429.50元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年5月购买了位于梧州市××广场……＃共62间商铺。2014年6月1日原告与被告签订了《委托物业管理合同书》，约定由被告委托原告对上述商铺提供物业服务。双方还约定，上述管理服务费用，按梧州市物价局梧价字(2002)07号《关于国泰广场商场物业管理服务收费的批复》的收费标准，即综合物业服务管理费按每平方米使用面积25.50元标准计收；公共设施设备日常运行、维修及保养费按每平方米使用面积1.50元标准计收，两项合计27元/平方米。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但除……#这15间商铺没有欠费外，其余47间商铺都没有依约交足物业管理费及电费。自2016年1月起至2017年2月期间，被告拖欠未缴清的物业管理费合计210820.8元，电费429.50元。经原告反复追讨，被告以种种理由一直未付。被告欠缴物业管理费及电费，已造成原告重大损失，并严重损害了国泰广场已缴付物业管理费和电费的业主与经营户的利益，甚至直接威胁到国泰广场物业继续经营。原告就其陈述的事实向法庭提交的证据有：1、《委托物业管理合同书》复印件（拟证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，被告应缴和欠缴物业管理服务费及电费的事实）；2、国泰铺位交接明细表复印件（拟证明原告为被告提供62间商铺的物业服务）；2、梧州市物价局梧价字(2002)07号《关于国泰广场商场物业管理服务收费的批复》复印件（拟证明原告收费及被告欠费的计费依据和标准）；3、通知复印件（拟证明被告从2016年1月起至2016年6月拖欠物业服务费约13万元的事实）；4、被告每月应缴物业管理服务费用的清单复印件（拟证明被告每月应缴费用）；5、被告欠缴2016年5月至2017年2月物业管理服务等费用清单（拟证明被告在上述期间欠缴物业管理服务费和欠缴电费的事实以及计算依据）；6、被告已缴纳部分费用的《现金缴费单》（拟证明被告已缴部分物业服务费合计109000元）；7、原告从事物业管理的资质证书、营业执照、梧州市行政审批制度改革工作领导小组办公室印发的文件复印件（拟证明原告有从事物业管理的资质）；8、收费许可证复印件二份（拟证明原告具有收取物业服务费的资格）；9、被告的营业执照复印件（拟证明被告的诉讼主体资格）；10、被告欠缴2015年7月至2016年6月、2016年7月至2017年2月物业服务等费用清单、涉案47间商铺的账簿查询结果、记账明细表复印件（拟证明被告从2016年1月至2016年6月共欠缴129273.4元物业服务费、2016年7月至2017年2月共欠缴177821.6元物业服务费）；11、水电表读数卡、电费发票复印件（拟证明被告欠缴电费429.50元）。被告盛锐公司辩称，1、原告与被告之间实质是委托承包管理关系，不是物业服务关系。根据原告与被告签订的《委托物业管理合同书》的内容，实质上是被告将其名下的商铺委托给原告作为资产管理，包括代为将商铺经营、出租、管理等，原告需向被告报告经营管理过程中的财务账目，两者之间名为物业管理关系，实为委托对商铺的承包管理关系。但是，双方在合同签订后，原告没有依约完全履行对商铺的经营管理责任，故原告违约在先，无权要求被告支付物业服务费；2、原告以梧价字（2002）07号批复为依据收取被告物业管理费是不合理的，梧州市物价局梧价字（2002）07号《关于国泰广场商场物业管理服务收费的批复》，发文对象是梧州国泰房地产发展有限公司物业管理分公司，不是本案原告，二者没有法律上的联系，原告以此为据要求被告按批复要求支付物业管理依据不足；3、对原告的物业服务企业资质有异议，根据《物业服务企业资质管理办法》规定，原告应具备3级资质的条件，原告是否具有物业服务企业资质，关系到原告是否有资格向被告收取物业管理费，原告提出的资质审查问题，经查，国务院的相关规定是在2017年才实施通过的，在该规定颁布前2个月原告属于违法经营期，对原告此前2个月的管理行为不予认可；4、对于原告收取物业管理费资格问题，物价局在2008年4月4日对原告进行许可，但此后，物价局没有再给原告提供行政许可，2012年7月1日广西区物业管理收费办法实施后，原告未依法申请，排斥了行政管理行为，对于原告无收费许可证期间的收费行为不予认可；5、关于收费标准问题，2008年4月4日后，原告在没有得到物价局的收费许可的情况下，没有和被告就收费标准协商一致，导致2016年7月至2017年3月期间被告支付的97000元无法进行详细计算；而且，原告自从被告交钱后没有开具发票给被告，导致被告无法进行会计记账，被告有权拒绝缴款；6、原、被告签订的《委托物业管理合同书》对物业管理费单价及收取没有明确约定，被告不认可原告主张的物业服务费用金额。被告没有为其辩解向法庭提交证据。经过开庭质证，对原告提供的证据，被告的质证意见为：1、对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。根据双方的合同内容，实质上被告将其名下的商铺委托给原告进行承包经营管理，而不是物业服务管理，而且，该合同对物业管理费的收费或是承包经营管理的收费以及费用单价没有明确约定；2、对证据2的三性有异议，原告不能提交原件，因此，真实性由法院确认，对关联性不认可；该批复的发文对象是梧州国泰房地产发展有限公司物业管理分公司，原告是一个独立法人，所以，发文对象不是原告，二者无法律上联系。该批复对综合物业管理收费是每平方米按25.5元标准计收，该综合物业管理的内容包括了管理人员、值班人员工资等费用，即25.5元的计收标准包括物业公司的正常办公开支费用，而将该费用分摊到业主身上不合理；3、对证据3的公章确实是被告盖的，但是通知的内容并不是被告真实意愿的表达，被告于2016年6月向原告提出过其未能尽责，在商场管理疏忽大意的异议，也是被告对于原告催款的反应，是被告对原告无权收取13万元费用的否认；4、对证据4、5的三性不予认可，以上证据材料都是原告自行制作的，没有经过被告的盖章认可，不应作为证据使用；5、对证据6的三性无异议，被告缴纳的费用应首先用以冲减当月应支付的物业管理费；6、对证据7的原告从事物业管理的资质证书及营业执照复印件，没有原件，真实性由法院确认，但二份资质证书的有效期分别是2014年11月12日至2015年11月11日和2015年11月12日至2016年11月11日止，对于政府的批复文件的真实性，请法院进行确认；7、对证据8的收费许可证的三性无异议，但证明了原、被告签订合同时，原告没有获得收费许可；8、对证据9的三性无异议；9、对证据10的三性有异议，所有清单、账单都是原告单方制作的，没有得到被告的盖章认可；10、对证据11的真实性无异议。经过开庭质证，对于原、被告质证后均无异议的证据，本院确认其证据效力，作为定案依据。对于双方存在争议的证据，本院结合全案情况予以综合认定和取舍。综合当事人的意见和全案证据，本院确认以下法律事实：2014年6月1日，原告国泰物业公司与被告盛锐公司订立了《委托物业管理合同书》，约定：1、盛锐公司将位于梧州市中山路19号国泰广场二、三、四楼范围内的商铺委托给国泰物业公司实行统一管理、综合服务，管理事项包括：商铺的使用、维修、养护、出租的咨询服务；2、委托管理期限：自2014年6月1日起至2016年12月31日止；3、盛锐公司要按时缴交物业管理费；等等。被告的法定代表人黎志军签字并按捺指印予以确认，原告加盖公章、公司代表签字予以确认。上述《委托物业管理合同书》所约定的商铺为位于梧州市国泰商场的62间铺位，铺号分别为：……#。原告依照梧州市物价局梧价字（2002）07号《关于国泰广场商场物业管理服务收费的批复》的收费标准即综合物业服务管理费按每平方米使用面积25.50元标准计收和公共设施设备日常运行、维修及保养费按每平方米使用面积1.50元标准计收。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告也依照约定按时缴纳物业管理费。自从2015年7月份起，被告没有依约按时向原告全额缴纳……#共47间商铺的物业管理费。2016年6月16日，被告出具《通知》给原告，内容为：“梧州市盛锐贸易有限公司在梧州市国泰广场所拥有的62间商铺，因一年多来市场经济低迷，并且梧州市国泰物业管理有限公司未能尽其责，对商场管理疏忽大意，造成经常有社会闲散人员在四楼楼梯旁做出猥琐行为，导致我司名下四楼大部分租户相继搬出，然而造成我司极大经济损失，使我司逼不得已从2016年1月起每月拖欠一小部分物业管理费，至2016年6月止拖欠约13万元，我司认为，造成拖欠物业管理费所在的原因，梧州市国泰物业管理有限公司亦应负上一定责任。应尽快与我司协商减免部分物业管理费的问题，否则我司将联名其他商户、业主通过法律途径进行维权”。被告加盖公章予以确认。从2016年7月起至2017年2月止，被告拖欠……#共47间商铺的部分物业管理费，该47间商铺每月应缴纳的物业管理费用为22227.7元，合计177821.6元。被告从2016年5月1日期间至2017年3月3日期间陆续向原告支付了十六笔费用，合计109000元，用于补缴所欠的物业管理费。在庭审过程中，原告放弃请求被告支付拖欠的电费。因双方对应当收取的物业管理费金额意见分歧较大，本院调解未果。本院认为，本案的讼争焦点为：1、本案原、被告之间的法律关系是物业服务合同关系还是委托承包管理关系；2、原告是否具有物业服务管理企业资质，是否有资格向被告收取物业管理费；3、原告收取物业管理费的标准是否合法；4、原告主张被告拖欠210820.8元物业管理费是否合理。关于第一个讼争焦点。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。根据涉案《委托物业管理合同书》的约定内容，原告的管理事项仅是62间商铺的使用、维修、养护、出租、收费的咨询服务，被告并没有全权委托原告代理进行该62间商铺的盈利性活动。根据被告的讲述，这些商铺一直由被告进行出租，所取得租金均由被告直接取得，双方显然不构成委托承包管理关系，本院对于被告提出双方之间属于委托承包管理关系的主张不予采纳。而《委托物业管理合同书》约定原告提供物业服务、被告支付物业管理费用，其合同性质显属物业服务合同。关于第二个讼争焦点。被告主张原告的收费许可证已于2008年到期，此后无资格再收取物业管理费。《委托物业管理合同书》中并没有对原告的物业资质问题有特别的约定，被告在签订合同后至2015年7月按时全额缴纳物业管理费，且直至2017年3月，被告仍向原告缴纳部分物业管理费，被告的上述行为足以证实其对原告的物业资质认可。被告的该主张缺乏充足依据，本院不予采纳。原告向本院提交了编号为梧州政管物字[2015]11号、梧州政管物字[2015]76号的中华人民共和国物业服务企业资质证书、梧州市行政审批制度改革工作领导小组办公室印发的文件佐证原告具有相应资质，本院对以上证据予以采纳，确认原告可以通过向被告提供物业服务并收取相应物业管理费。关于第三个讼争焦点。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”《委托物业管理合同书》没有对于收费标准进行具体约定，被告在签订《委托物业管理合同书》后至2015年7月均依照原告主张的27元/平方米的计价标准按时支付物业管理费，可见，被告对原告的计价标准是认同的，原告主张27元/平方米的计费标准没有违反法律、行政法规强制性规定和合同约定，合法合理，本院予以采纳，应当按照此标准计算讼争拖欠的物业管理费。关于第四个讼争焦点。原告举证的由被告盖章确认的《通知》证明被告在2016年1月至6月期间存在欠交物业管理费约13万元的事实。被告主张该《通知》虽然加盖了被告的公章，但内容不是被告真实意思的表达，只是对原告催款的回应以及对原告无权收取13万元费用的否认。但从该《通知》的内容看，被告除了表达对原告提供的物业服务的不满外，还承认在2016年1月至6月期间拖欠物业管理费，故应当认定被告构成了对拖欠物业管理费事实的自认。原告提交被告欠缴2015年7月至2016年6月物业服务等费用清单作为补强证据用以证明该《通知》上所记载的“我司逼不得已从2016年1月起每月拖欠一小部分物业管理费，至2016年6月止拖欠约13万元”实际应为拖欠物业管理费129273.4元。被告对此金额表示异议但没有提供相反证据予以反驳，本院对该补强证据予以采纳。根据此期间拖欠物业管理费的商铺面积数据以及计价标准，本院确定2016年1月至2016年6月期间被告拖欠原告的物业管理费实为129273.4元。原告认可于2016年5月31日和2016年6月12日共收到被告交来的12000元，经扣减后该期间被告所欠的物业服务费应为117273.4元。关于2016年7月至2017年2月间被告应缴纳物业服务管理费金额问题。原告提供了欠费清单、涉案商铺账单等证据用以佐证该金额应为177821.6元，与此期间拖欠物业管理费的商铺面积数以及计价标准相符，本院确认该金额。原告认可被告于2016年7月1日至2017年3月3日分批缴纳的97000元用于扣减2016年7月至2017年2月间被告应缴纳的物业管理费，故被告在该期间拖欠的物业服务管理费应为80821.6元。据上，被告在2016年1月至2017年2月期间拖欠的物业服务管理费应为198095元。综上，原告和被告于2014年6月1日签订的《委托物业管理合同书》为双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。虽然合同约定物业管理期限到2016年12月31日止，但从2017年1月1日起，原告继续为被告提供物业服务，被告仍然向原告支付现金用以抵扣所欠物业管理费，应视为双方继续履行原合同。被告接受了原告提供的物业服务，有义务履行合同约定按时支付物业管理费。被告以原告未按《物业服务企业资质管理办法》配置足够的专业技术人员、从没向被告开具发票导致被告无法做会计入账处理等作为拒交物业管理费的抗辩理由不成立。被告主张原告提供的物业服务与原告作为三级物业服务企业应提供的服务不相符，导致被告的经济利益受到损失，被告有权拒绝足额支付物业管理费，但被告没有提供充足的证据予以证明，故本院对被告该主张不予采纳。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费合法合理，本院予以支持。在庭审中，原告放弃要求被告支付自2016年1月至2017年2月拖欠的电费，属自行处分民事权利，与法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第三百九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条规定，判决如下：被告梧州市盛锐贸易有限公司应于本案判决生效后十日内支付198095元物业管理费给原告梧州市国泰物业管理有限责任公司。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费4462元，减半收取计2231元，由原告梧州市国泰物业管理有限责任公司负担135元，被告梧州市盛锐贸易有限公司负担2096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李毅二〇一七年七月七日书记员  廖萍附录所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。