广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初1946号
原告（反诉被告）：江门市蓬江区成派金属实业有限公司，住所地江门市潮连芦鞭工业路15号厂房，统一社会信用代码91440703688614536T。
法定代表人：吴纪成，总经理，
委托代理人：张声弘，系广东真利律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘婉珊，女，1963年7月16日出生，汉族，住江门市蓬江区，
委托代理人：罗纯钢、许淑君，分别系广东广能律师事务所律师、律师助理。
原告江门市蓬江区成派金属实业有限公司（以下简称成派公司）诉被告刘婉珊租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月15日立案受理后,被告刘婉珊提出反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告成派公司的委托代理人张声弘、被告刘婉珊的委托代理人罗纯钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成派公司诉称：2014年5月23日，成派公司与刘婉珊签订一份编号为20140523-01《厂房租赁合同》，约定成派公司承租刘婉珊名下位于江门市蓬江区××楼、××楼共1650平方米厂房，月租金为14000元。同日，成派公司与刘婉珊又签订一份编号为20140523-02《厂房租赁合同》，合同约定成派公司承租刘婉珊名下位于江门市××××楼共800平方米厂房，月租6000元。成派公司与刘婉珊约定厂房押金20000元、水电费押金5000元，押金在合同结束后退回。成派公司分别于2014年5月31日、2014年6月12日向刘婉珊支付了合共25000元押金，后因刘婉珊没有开具水电费的发票给成派公司，且一直没有协助成派公司解决，成派公司采用拖欠租金的方式迫使刘婉珊解决问题，后刘婉珊以成派公司没有交租为由起诉至江门市蓬江区人民法院，江门市蓬江区人民法院于2016年1月28日作出解除合同的判决，成派公司不服上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院于2016年7月18日作出维持原判的判决。后经协商，刘婉珊同意成派公司先交付租金再使用厂房并于2016年11月30日前搬离。成派公司与刘婉珊已结清全部租金，成派公司要求刘婉珊退回押金，刘婉珊曾口头承诺予以退回，但经成派公司多次催收，刘婉珊一直没有退还押金。据此，请求判令:1.刘婉珊向成派公司返还租金和水电费押金25000元及利息（以25000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年12月1日起计至判决确定偿还之日止，暂计至2017年3月13日为456.12元）；2.本案诉讼费用由刘婉珊承担。
被告刘婉珊辩称：刘婉珊无须退还押金给成派公司。1.成派公司与刘婉珊签订租赁合同时约定为了确保合同的顺利履行，由成派公司支付相应的合同押金，但由于成派公司在合同履行过程中，出现了迟交租金和水电费的严重违约行为，刘婉珊可以根据成派公司的违约行为没收其缴交的押金。2.根据租赁合同第2大点第5小点约定，在合同终止时，成派公司必须确保不存在拖欠水电费以及不存在损坏厂房的情况下，刘婉珊才可以退还押金，但事实上，成派公司在经营使用厂房期间，破坏了厂房原有的结构，造成了厂房损害，并且拖欠刘婉珊2016年11月的水电费，因此，刘婉珊完全可以根据合同的约定不予退回相应的押金。3.刘婉珊不同意支付利息，现在的状况是成派公司造成的，刘婉珊无须承担支付利息的责任。
被告刘婉珊反诉称：刘婉珊与成派公司于2014年5月签订两份厂房租赁合同，由于成派公司在合同履行过程中拖延缴交租金及水电费，刘婉珊通过诉讼方式解除了双方此前签订的租赁合同。成派公司于2016年11月30日搬出厂房，但没有按合同约定支付拖欠的水电费等费用，而且在使用刘婉珊的厂房的过程中损坏了厂房，在搬出厂房时没有对损坏地方进行修复，也没有对厂房进行清洁，导致刘婉珊的厂房无法出租使用。同时，根据租赁合同第二条第2小点约定，成派公司负责税金及其所产生的一切费用，刘婉珊为成派公司垫付了2015年6月份以来的税金，成派公司至今未予返还。据此，刘婉珊反诉请求判令：1.成派公司支付2016年11月水电费3965.94元和电梯保养费100元；2.成派公司支付刘婉珊为成派公司垫付的2015年6月至2016年11月合同终止时共18个月的税费21600元；3.成派公司赔偿因人为损坏厂房导致厂房无法出租的损失20000元；4本案全部诉讼费用由成派公司承担。
原告成派公司对反诉辩称：1.对于水电费和电梯保养费。刘婉珊提供的证据没有办法证明所产生的费用的真实性、关联性，成派公司在搬离工厂时已经缴清包括水电费在内的所有费用。对于电梯保养费由谁承担的问题，没有证据显示需要由成派公司承担，该费用是否真实产生也无法核实。2.对于刘婉珊所交的有关刘婉珊物业的房产税等费用。从证据看，没有办法显示其所交的税的时间以及对应的物业属于哪一块物业，就是说没有证据显示是否是成派公司所承租的那一部分物业产生的相应税费，成派公司只是租赁了刘婉珊其中一小部分厂房并非全部。即使刘婉珊已经支付了这些税费，根据双方签订的租赁合同约定，成派公司亦无法承担这笔费用。首先，这些与房产有关的税费是应由业主承担的，另外，合同约定了刘婉珊开具租赁税发票给成派公司时，成派公司才需要承担开发票的税金。租赁合同之所以会解除，就是因为刘婉珊无法开具租金发票给成派公司。3.关于无法出租的损失。厂房无法出租与成派公司毫无关系，成派公司并没有损坏刘婉珊的厂房，在搬离厂房时，刘婉珊和成派公司在现场共同验收过，虽然没有书面的确认移交手续，但是如果成派公司确实损坏了刘婉珊厂房，刘婉珊肯定不会让成派公司搬离的，成派公司移交给刘婉珊的厂房的现状是得到刘婉珊当场认可的。至于刘婉珊无法出租的原因，成派公司不得而知，有可能是刘婉珊自己不愿意租出去，本来成派公司是不想解除合同的，是刘婉珊要求解除合同，所以租赁与空置是刘婉珊自己的选择，因此，现在刘婉珊要求成派公司承担损失是没有事实和法律依据的。
原告成派公司对本诉和反诉提供的证据有：1.租赁合同、收据各1份；2.民事判决书1份；3.收据1份。
被告刘婉珊对本诉和反诉提供的证据有：1.水电费和电梯保养费单2份；2.税收交款书10份；3.照片12张；4.空置税的计算方法1份。
经审理查明：成派公司系吴纪成于2009年4月27日成立的有限责任公司，经营范围为生产、加工、销售五金制品。江门市高沙三街22号1-2-3房屋登记权属人为刘婉珊。2014年5月，刘婉珊与成派公司协定刘婉珊出租江门市高沙三街22号-1房屋的一、二楼共2450平方米给成派公司，每月租金共20000元。
2014年5月23日，刘婉珊与成派公司签订了编号为20140523-01的《厂房租赁合同》，约定刘婉珊将江门市蓬江区高沙三街22号-1的一、二楼建筑面积共1650平方米的厂房出租给成派公司，刘婉珊在2014年10月1日交付使用，2022年9月30日收回，租金按每平方米8.49元/月计算，每月14000元。同日，双方签订编号为20140523-02的《厂房租赁合同》，约定刘婉珊将江门市××××楼建筑面积共800平方米的厂房出租给成派公司，刘婉珊在2014年11月1日交付使用，2022年10月31日收回，租金按每平方米7.50元/月计算，每月6000元。此外，刘婉珊、成派公司还约定“双方所签定的租赁合同金额是不包含每月开租金发票的费用，承租方每月开租金发票的税金及其所产生的一切费用均由承租方负责”；“承租方需在每月5日前将当月租金付清给出租方。凡逾期未交，按日利率千分之五计收所欠租金的滞纳金”；“承租方需在接到出租方发出水电费收费通知单5天内自觉缴交，否则出租方停止向承租方供水、供电，并按每天水、电费的百分之五加收滞纳金，直至缴交齐水、电费为止”；“签订合同时，承租方支付20000元作为租金押金，5000元作为水电费押金给出租方。待租赁期满时，出租方验收厂房无发现在为损坏和无拖欠水、电费后，如数退还”；“承租方必须于月底前付清当月租金和水电费，逾期未付清，出租方有权停止供水、供电，并扣押部分设备后，将承租方的财物清出租用范围，收回出租房产，终止合同，有关的损失由承租方单方负责”；“在租赁期间，承租方应派专人负责操作使用电梯。所产生的电费、保养费（200元/月）、维修费、年审费等均由承租方支付。如与其他租户共同使用时，所产生的费用由出租方与共用者协议分摊”等。
签订合同后，刘婉珊在2014年5月底至6月中旬将上述租赁房屋交付给成派公司。成派公司分别于2014年5月31日、6月12日向刘婉珊交纳租金押金20000元和水电押金5000元。成派公司在装修后进场经营，并向刘婉珊交付租金、水电费和电梯保养费，其中电梯保养费的标准是每月100元。因向刘婉珊索要水电费增值税发票未果，成派公司拒绝交付2015年6月之后的水电费。2015年9月18日，刘婉珊诉至本院要求解除涉讼《厂房租赁合同》，并由成派公司交付2014年6月至同年10月、2015年9月的租金以及2015年6月至同年8月的水电费。诉讼期间，成派公司于2015年9月30日向刘婉珊支付了2015年9月租金20000元，于2015年10月6日向刘婉珊补交了2015年6月至同年8月的水电费共17911.35元。本院于2016年1月28日作出（2015）江蓬法荷民初字第921号《民事判决书》，判决解除刘婉珊与成派公司签订的涉讼《厂房租赁合同》及驳回刘婉珊的其他诉讼请求。成派公司不服，上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院于2016年7月18日作出（2016）粤07民终747号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
后成派公司与刘婉珊口头约定成派公司先交付租金再使用涉讼租赁房屋并在2016年11月30日前搬离。2016年11月7日，成派公司向刘婉珊支付了20000元，刘婉珊出具《收款收据》，载明收到2016年11月房租金20000元，同月，成派公司搬离涉讼租赁房屋。
2017年3月15日，成派公司提起本案诉讼，要求刘婉珊返还租金押金20000元和水电押金5000元。2017年4月20日，刘婉珊提起反诉，要求成派公司支付水电费、电梯保养费、税费及无法出租的损失。
另查明：成派公司于2014年7月25日向刘婉珊支付了2014年6月水电费697.30元，2014年8月19日支付了2014年7月水电费3591元，2014年9月24日支付了2014年8月水电费5158元，2014年10月16日支付了2014年9月水电费和10月租金共15663元，2014年11月11日支付了2014年11月租金20000元，2014年11月21日支付了2014年10月水电费5449元，2014年12月9日支付了2014年12月租金20900元，2014年12月23日支付了2014年11月水电费2472元，2015年1月9日支付了2015年1月租金20900元，2015年1月22日支付了2014年12月水电费5219元，2015年3月6日支付了2015年2月租金20900元，2015年3月11日支付了2015年3月租金20100元，2015年3月25日支付了2015年1月和2月的水电费共6426.45元，2015年4月10日支付了2015年4月的租金20100元，2015年4月28日支付了2015年3月的水电费4445元，2015年5月18日支付了2015年5月租金20100元，2015年6月2日支付了2015年4月水电费6111元，2015年6月18日支付了2015年6月租金20100元，2015年7月7日支付了2015年7月租金20100元，2015年7月8日支付了2015年5月水电费6612元，2015年8月8日支付了2015年8月租金20100元，2015年8月22日支付了2015年6月部分水电费5845.70元。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。成派公司与刘婉珊于2014年5月23日签订的编号为20140523-01和20140523-02的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行义务。
关于刘婉珊反诉请求成派公司支付2016年11月水电费3965.94元和电梯保养费100元。成派公司抗辩成派公司在2016年11月20日已搬离，成派公司交纳的20000元费用中剩余10天的相应租金可以抵销水电费和电梯保养费。本院认为，一方面，在江门市中级人民法院判决确定解除涉讼租赁合同后，成派公司与刘婉珊约定成派公司先支付租金再使用房屋并在2016年11月30日前搬离，可见成派公司与刘婉珊约定成派公司租赁2016年11月整个月，交付租金也是2016年11月整个月的租金，成派公司提供的收据载明成派公司在2016年11月7日向刘婉珊交纳2016年11月的房屋租金20000元也印证了上述约定，故刘婉珊主张成派公司交纳的20000元是2016年11月的租金与事实相符，成派公司未能举证证明该费用包含2016年11月的水电费和电梯保养费；另一方面，成派公司与刘婉珊约定成派公司在2016年11月30日前搬离涉讼租赁房屋，成派公司主张其在2016年11月20日已搬离，刘婉珊否认，成派公司未能举证证明，且即使成派公司在2016年11月20日已搬离，但双方没有约定将剩余10天的租金进行相应的退回或抵扣水电费和电梯保养费，故本院对成派公司主张其在2016年11月7日支付的20000元包含水电费和电梯保养费的意见不予采信。成派公司未能举证证明已足额支付2016年11月水电费和电梯保养费，故本院对刘婉珊主张成派公司拖欠上述费用予以采信。至于拖欠的数额。成派公司与刘婉珊均确认每月电梯保养费为100元，刘婉珊反诉请求成派公司支付2016年11月的电梯保养费100元，合法合理，本院予以支持。刘婉珊主张2016年11月水电费为3965.94元并提供了自行制作的水电费清单予以证明，虽然上面没有成派公司盖章，但成派公司在2016年11月有使用涉讼房屋，产生水电费符合常理，且刘婉珊主张的数额没有超过成派公司之前交纳水电费的数额，成派公司又未能举证反驳刘婉珊主张的水电费数额，故本院对刘婉珊主张2016年11月水电费为3965.94元予以采信，对刘婉珊反诉请求成派公司支付2016年11月水电费3965.94元予以支持。
关于刘婉珊反诉请求成派公司赔偿因人为损坏厂房导致厂房无法出租的损失20000元。成派公司的经营范围是生产、加工、销售五金制品，在承租时安装机械设备、装修涉讼租赁房屋和搬离时拆除机械设备没有明显超出生产需要，刘婉珊既未能提供充分证据证明涉讼租赁房屋原来的状况以及成派公司故意破坏房屋，又未能提供充分证据证明房屋受损导致无法出租及损失20000元，刘婉珊应承担举证不能的不利后果，故刘婉珊反诉请求成派公司赔偿因人为损坏导致无法出租的损失20000元，理据不足，本院不予支持。
关于刘婉珊反诉请求成派公司返还垫付的2015年6月至2016年11月的房屋空置税费21600元。刘婉珊主张成派公司拒绝提供开具租金发票所需的营业执照及税务证等资料导致刘婉珊无法向成派公司开具租金发票，因而导致蓬江区地税局从2015年6月开始对刘婉珊的厂房按照空置征收税费，成派公司抗辩有向刘婉珊提供开具租赁发票所需的资料，且刘婉珊提供的《税收缴款书》无法显示成派公司承租的房屋对应的税费，合同亦没有约定成派公司需支付该税费。本院认为，首先，由双方在《厂房租赁合同》约定的“双方所签定的租赁合同金额是不包含每月开租金发票的费用，承租方每月开租金发票的税金及其所产生的一切费用均由承租方负责”可知，双方约定由成派公司承担租金发票的税金及产生的费用，但对刘婉珊现在主张的按空置状况交纳的税费的承担双方没有约定，刘婉珊要求成派公司承担房屋空置税费缺乏合同依据；其次，刘婉珊主张从2015年6月起为成派公司垫付房屋空置税费，但刘婉珊提供的《税收缴款书》显示的税款所属时期为2016年1月1日至2016年12月31日，刘婉珊未能举证证明其已支付2015年6月至同年12月的税费；最后，刘婉珊陈述其提供的《税收缴款书》显示的税款是税务部门对其名下涉讼房屋四层征收的，但成派公司只承租该房屋的第一、二层部分，刘婉珊未能提供充分证据证明成派公司承租房屋对应的税款数额。综上，刘婉珊反诉请求成派公司返还垫付的2015年6月至2016年11月的房屋空置税费21600元，理据不足，本院不予支持。
关于成派公司请求刘婉珊返还租金押金20000元、水电押金5000元及支付相应利息。对于押金的处理。刘婉珊以成派公司在履行合同过程中出现迟交租金、水电费的违约行为及拖欠2016年11月水电费、破坏涉讼租赁房屋为由抗辩无需退还押金。本院认为，首先，按照（2015）江蓬法荷民初字第921号和（2016）粤07民终747号《民事判决书》的认定，成派公司存在逾期支付租金、水电费的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，对于逾期交纳租金及水电费，成派公司与刘婉珊在涉讼租赁合同中约定刘婉珊有权计收滞纳金，但双方没有约定刘婉珊可据此没收押金，刘婉珊以成派公司存在逾期支付租金、水电费为由抗辩没收押金，缺乏合同依据，本院不予采信；其次，如上所述，本院不采信刘婉珊主张的成派公司损坏涉讼租赁房屋，由此对于刘婉珊以成派公司损坏涉讼租赁房屋为由抗辩没收押金，本院不予采信；最后，刘婉珊以成派公司拖欠2016年11月水电费3965.94元为由抗辩没收押金，但成派公司与刘婉珊在涉讼租赁合同中对押金的处理约定为“待租赁期满时，出租方验收厂房无发现在为损坏和无拖欠水、电费后，如数退回”，该约定无法得出拖欠水电费就没收押金的意思表示，双方在涉讼租赁合同中也没有约定刘婉珊可没收押金的其他情形，且涉讼租赁合同已解除，成派公司已搬离涉讼租赁房屋，本院已判决成派公司向刘婉珊支付拖欠的2016年11月水电费3965.94元和电梯保养费100元，成派公司要求刘婉珊退还押金25000元，于理有据，本院予以支持。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿，故刘婉珊可在25000元押金中扣除成派公司应支付的2016年11月水电费3965.94元和电梯保养费100元后再退回给成派公司。至于利息。由于成派公司与刘婉珊约定“待租赁期满时，出租方验收厂房无发现在为损坏和无拖欠水、电费后，如数退回”，而双方对成派公司是否拖欠水电费存在争议并提起本案诉讼，刘婉珊在上述问题定性前没有退回押金没有违反合同约定，成派公司主张从2016年12月1日起计付利息，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、被告刘婉珊应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告江门市蓬江区成派金属实业有限公司退还押金25000元；
二、原告江门市蓬江区成派金属实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向被告刘婉珊支付2016年11月水电费3965.94元和电梯保养费100元，合共4065.94元；
三、驳回原告江门市蓬江区成派金属实业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告刘婉珊的其他反诉请求。
上述第一、二项判决冲抵，被告刘婉珊应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告江门市蓬江区成派金属实业有限公司退还押金20934.06元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费436元，反诉费471元，合共907元，由原告江门市蓬江区成派金属实业有限公司负担50元，由被告刘婉珊负担857元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 冯立章
审 判 员 杨婷焕
审 判 员 赵婷旸
二〇一七年八月二十三日
法官助理 张景泉
书 记 员 杨海棠