河北省秦皇岛市北戴河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第557号
原告曲靖洋。
委托代理人曲玉华。
委托代理人贾春林，河北海滨律师事务所律师。
被告赵涛，公安民警。
原告曲靖洋诉被告赵涛承揽合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月31日、2016年2月2日公开开庭进行了审理，原告曲靖洋及委托代理人曲玉华、贾春林、被告赵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月，原、被告达成口头协议，约定由原告为被告家翻建二层楼房和一间小平房，原告包工包料，楼房的一层每平方米按850元计算，二层按每平方米800元计算，小平房按每平方米500元计算，达成协议后，原告按照约定购买建材并雇人组织施工，于2015年5月1日完成施工，按施工量计算，工程款合计204910元。原告找被告要求支付工程款时，被告提出将翻建的房屋交原告使用6年，以抵顶原告的工程款，双方据此于2015年6月15日签订了《房屋租赁合同》一份，按照该合同约定，被告应将该房屋交付原告正常使用。但由于被告与其邻居（曹永红）因建房存在纠纷，其邻居干涉相邻房屋使用，导致原告无法使用该房屋用于经营。另被告家翻建的房屋原为一层，因未经相关主管部门审批翻建，属违章建筑，不能办理房屋用于商业经营的相关手续，建成的房屋也不能供电，因此，双方基于该房屋签订的租赁协议违反法律规定，应属无效协议，依法也不能履行。综上，原告诉至法院，要求被告支付工程款204910元并支付原告为经营旅馆购买的电视机等设备款16375元。
原告就主张事实提供主要证据有：1、原告代理人曲玉华与张彩贤、张春江等签订的施工合同，以证明原告父子为被告相邻住户施工建房均约定每平方米为850元。2、原告曲靖洋与被告赵涛于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同》一份。3、原告及委托代理人曲玉华与被告父亲及被告邻居曹永红的谈话录音一份，以证明被告家与邻居曹永红因相邻建房产生纠纷，互相妨碍建房及经营等。
被告赵涛辩称，原告所述均不属实。一、双方约定的工程款是99000元，而不是204910元，且是原告提出以房租抵顶承揽翻建房屋工程款的。2014年9月初，被告与东邻居冯某找原告估算翻建伙山墙东西两侧的老房时，原告认为工程量太小，利润少，就动员被告将老房西侧的房屋一起翻建。被告当时因为资金不足没有同意，后原告说不用被告出钱建房，建成的房屋出租给原告，以房租抵顶工程款。原告还让被告联系附近想翻建房屋的邻居一起施工，由原告制定施工方案。因原告承揽到的住户较多，从中获取了丰厚的利润，原告就承诺为被告建房包工包料按每平方米450元计算，按此计算，全部220平方米的建筑工程合款99000元。二、原告称被告与邻居存在激烈的建房纠纷导致其无法使用建成的房屋不属实，事实上无人干预原告使用房屋。被告与邻居产生纠纷也是原告擅自施工引起的。原告以建成的房屋经营旅馆为前提，施工过程中谋求旅馆房使用方便，在各房主不知情的情况下擅自施工，更改原定建筑图纸上的建筑面积，致使南侧邻居曹永红家建成的房屋侵占被告家土地、以及违反约定建二层房屋影响被告家房屋的通风采光等。引发被告与曹永红家的矛盾，原告对此负有直接责任。三、原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，应继续履行。原、被告在协商建房时，因被告无资金，双方就商定建成的房屋交由原告使用，以房租折抵工程款，才让原告施工建房，否则被告不会让原告施工建房，所附条件是双方合作的基础。原告称被告与邻居有激烈的纠纷导致原告无法使用房屋纯粹是借口，原告在完工后就讨要工程款是违背诚实信用原则的，原告单方毁约不符合《合同法》关于解除合同的条件，不应得到支持。因此，被告要求原告继续履行《房屋租赁合同》。四、对于原告在施工中出现的质量问题及损害被告土地使用权等事宜，被告保留另行起诉的权利。综上，原告违反双方当初的约定，单方要求终止履行房屋租赁合同，既违背了法理，也违背了情理，法院应驳回原告的诉讼请求。
被告就主张事实提供主要证据为：1、证人冯某书面证言，内容为“本人于2014年9月初的一天找赵涛商量翻建位于北戴河区西经路的老房时，是赵涛找来的施工头曲玉华负责估算翻建价格的，但是我们开始只谈论了翻建伙山墙东西两侧的平房需花费多少钱，没有考虑翻建赵涛家正开超市的房屋，在工头曲玉华的建议下才有整体翻建想法的，当时工头主动提及不用考虑建房资金的事，如果赵涛没有钱将来就用房租抵就行了，而且建房价格肯定比一般人要便宜，但他们后来具体如何约定的我就不清楚了。”2、被告于2014年9月8日与秦皇岛博超建筑工程有限公司签订的关于北戴河西经路67号房屋的《施工协议书》一份，以证明被告曾与该公司约定建房按包工包料每平方米450元计算。3、单新纯与刘振波签订的《施工协议书》一份，证明双方约定包工包料的造价为每平方米470元。
经审理查明，被告赵涛家在北戴河区西经路67号原有砖木结构平房两幢，房屋所有权人登记为被告赵涛。原告与其父亲曲玉华经常承揽普通民用房屋的建筑工程。2014年9月初，被告经与原告及原告父亲曲玉华口头协商，约定由原告组织施工，包工包料，将被告家西经路67号的房屋翻建成二层楼房。达成协议后，原告与其父亲即组织施工，至2015年5月，基本完成施工，在被告家院内建成二层楼房并完成主体建筑的装修等。2015年6月15日，原告曲靖洋与被告赵涛签订《房屋租赁合同》一份，约定赵涛为出租人（甲方），曲靖洋为承租人（乙方），合同内容为：“第一条、甲方将坐落于北戴河区西经路67号的房屋翻建权交由乙方，并以租金代替施工费用的形式将新建房屋的5年使用权交由乙方，一楼的超市除外。第二条、租期共5年，即自2015年6月1日至2020年6月1日。……第十二条、乙方在满足以下条件时可以免费使用一年（水电费自理），至2021年6月1日止，并以甲方工程监理赵春新在2次时间截点前签字作为生效依据：1、新建二楼的楼顶抹灰、建顶等工程应当在2015年7月10日前完成；2、楼房楼梯及走廊的围栏、包围等工程应当于2015年7月10日前完成；3、门窗、马桶、淋浴等不动产应当规格一致，材质为新，验收日期为2015年7月10日前；4、位于新建二楼西南侧、公共厕所东侧的甲方平房二楼续建和走廊工程应当在2015年12月31日前完成，装修程度参照楼下。第十三条、乙方自称在建筑、装修、设备采购等花费上合计耗资约24万元，甲方从未对费用明细进行检查，如出现施工质量问题6年内由乙方完全负责维修等一切费用支出。”双方达成协议后，原告在对第十二条约定工程进行完善的同时，着手购买经营宾馆用品。后因被告家与邻居曹永红建房产生纠纷等，原告未能使用该房屋进行经营。原告为此于2015年6月26日诉至本院，要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，并要求被告支付工程款204910元及购买的电视机等设备款16375元。诉讼中，原告明确表示购买的电视机等宾馆用设备自行拆除搬走，不再要求该部分款项。至2015年12月31日，原告未能按《房屋租赁合同》第十二条第4项约定完成西侧一间平房的装修、二层续建和走廊工程。
对于原告主张的已建成两层房屋（包括装修）及西侧一间平房建造价值，因被告不予认可，原告申请法院委托评估机构进行鉴定。经本院委托，河北衡信滨海工程项目管理有限公司经现场勘验等于2016年1月16日对北戴河区西经路67号修建的二层楼房及一处平房作出鉴定意见书，鉴定意见为：“1、依据定额标准计算的造价为：（1）不含外墙乳胶漆部分，工程造价为237537元；（2）外墙乳胶漆，工程造价为3541元。2、依据原告主张的平米指标和应执行的建筑面积计算规范计算的建筑面积计算出的鉴定结果为：850元／平方米×101平方米＋800元／平方米×111.5平方米＋500元／平方米×17.86平方米=183980元。以上结果由法院依据相关法律规定决定取舍。”
另查明，2015年，被告赵涛因翻建北戴河区西经路67号房屋与邻居曹永红、李谊珠产生纠纷，曹永红、李谊珠于2015年6月25日以被告赵涛及家人妨碍其建房为由诉至本院。被告赵涛与邻居曹永红两家翻建房屋均未向政府主管部门申请办理建设工程规划许可证，至法庭辩论终结，被告仍未办理。在河北衡信滨海工程项目管理有限公司对被告家翻建的房屋进行造价评估后，原告将签订合同后购置的用于经营宾馆的设施及物品搬出，将房屋清理完毕并于2016年4月16日将房屋的全部钥匙交付被告。被告表示，如法院判决租赁合同不能履行，被告要求原告给付双方签订租赁合同之日起至原告交付钥匙期间的房屋租金。
本院认为，2014年9月，因被告欲翻建北戴河区西经路67号房屋，原、被告双方达成口头协议，原告以包工包料的方式承建房屋，为被告翻建成两层楼房及一间平房。达成协议后，原告于2015年5月完成施工。之后双方就工程款的给付等签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租赁使用被告的房屋，以房屋租金抵顶被告应付的工程款。对于被告所翻建的房屋，被告承认翻建前未取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前仍未取得，因此，双方就翻建后的房屋签订的房屋租赁合同应属无效合同，事实上，在双方签订房屋租赁合同后，因被告与邻居曹永红为建房产生纠纷，以致原告未能使用被告的房屋，故对原告要求确认双方签订的房屋租赁合同无效及被告给付所建房屋工程款的请求应予支持；对于被告要求原告给付签订合同之日起至2016年4月16日（原告交付钥匙）租金的抗辩，理据不足，不予支持。关于原告为被告所建二层楼房及一间平房的总造价，原告主张为204910元，被告称按双方约定为99000元，因双方均无证据证明各自主张。经本院委托鉴定，河北衡信滨海工程项目管理有限公司经现场勘验后所作出的鉴定意见，应作为涉案房屋造价认定依据，采纳鉴定意见2，即依据原告主张的平米指标和应执行的建筑面积计算规范计算，以确定由被告给付原告工程款183980元为宜。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中国人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、原告曲靖洋与被告赵涛签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告赵涛于本判决生效后十五日内给付原告曲靖洋建房工程款183980元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4619元，由原告负担2545元，由被告负担2074元；鉴定费12000元，由原、被告各负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 毕起平
代理审判员 韩雅静
人民陪审员 吴黎明
二〇一六年四月二十五日
代理书记员 刘 畅