江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1003民初5692号
原告：王海云，女，1977年3月14日出生，汉族，住扬州市开发区。
委托诉讼代理人：权巍，江苏证融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周福伟，江苏证融律师事务所律师。
被告：杨林，男，1974年8月29日出生，汉族，住扬州市邗江区。
第三人：苏平，男，1978年1月18日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：周梅林（第三人苏平之妻），1979年9月21日出生，汉族，住扬州市邗江区。
原告王海云与被告杨林、第三人苏平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王海云委托诉讼代理人权巍、被告杨林、第三人苏平均到庭参加诉讼；第二次庭审，原告王海云委托诉讼代理人周福伟、被告杨林、第三人苏平委托诉讼代理人周梅林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王海云向本院提出诉讼请求：1.解除王海云与杨林签订的《房屋租赁协议》；2.杨林、苏平立即将租赁房屋恢复原状返还王海云并结清尚欠水电费；3.杨林立即给付王海云违约金5000元。事实和理由：2014年5月18日，王海云与杨林签订《房屋租赁协议》一份,约定王海云将位于扬州市邗江区百祥路西侧富丽花苑1幢3室房屋出租给杨林使用，租赁期自2014年5月15日起至2019年5月14日止，同时约定杨林未经王海云同意不得将房屋转租他人。2016年4月，王海云经了解发现2015年9月1日，杨林未经王海云同意擅自将房屋一楼一半、二楼全部和三楼全部转租给第三人苏平使用，构成违约，后王海云多次要求解除合同并要求杨林返还房屋未果。
杨林辩称,自2007年起，案涉租赁房屋就一直由多方合租。杨林实际于2012年即承租了其中一楼一半的面积卖彩票。直到2014年上半年，其他承租人均未能续租陆续搬迁，杨林即与王海云达成口头协议，由杨林继续承租案涉房屋后再寻求合租，双方于2014年5月签订了案涉《房屋租赁协议》。杨林于2014年5月20日将一楼自中间隔开分成两半，并告知了王海云具体经营方案，王海云丈夫也到现场看过了分隔现状。案涉房屋于2014年7月底转租给朋友合伙开足疗店，足疗店后转给姓赵的又再转给了苏平。案涉房屋此前就已经采用了由其中一承租人承租后再行转租模式，而杨林当时已明确告知王海云其卖彩票不可能承租全部房屋，故达成了由杨林继续找人合租的一致意见，且王海云对于房屋合租一直明知，其仅系因为想要卖房且未能就赔偿方案与杨林及苏平夫妻形成一致意见才扭曲事实，故请求驳回其所有诉讼请求。
苏平辩称，要求我们退出必须赔偿我们的装修损失和未到期房租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的房屋所有权证、《房屋租赁协议》、收条、营业执照复印件、发票、收据、彩票等证据，本院依法予以确认、在卷佐证，并据此认定以下事实：
2014年5月18日，王海云（甲方）与杨林（乙方）签订《房屋租赁协议》一份,约定甲方将位于扬州市邗江区百祥路西侧富丽花苑1幢3室房屋出租给乙方。租赁期限自2014年5月15日起至2019年5月14日止。乙方需缴纳贰仟元押金（不计利息）给甲方，乙方如需对房屋进行装修不得改变房屋结构，并征得甲方同意。停止租赁时，乙方需恢复甲方原来房屋结构（二楼、三楼必须用砖墙隔断），卷帘门必须保证能正常使用，如乙方不能按要求恢复原样，乙方不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。乙方必须在经过甲方同意的情况下才能将租赁房屋转租给第三方，否则甲方即收回租赁房。如一方违约，违约方赔偿另一方5000元整。
2015年9月1日，杨林（甲方）与苏平（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于扬州市邗江区百祥路西侧富丽花苑1幢3室的一楼一半、二楼、三楼的临街门面房出租给乙方。租赁期限自2014年5月15日起至2019年5月14日止。乙方需缴纳伍仟元押金（不计利息）给甲方，乙方如需对房屋进行装修不得改变房屋结构，并征得甲方同意。停止租赁时，乙方需恢复甲方原来房屋结构，卷帘门、房间门、地面、墙面、隔断、吊顶、水电等必须保证能正常使用，如乙方不能按要求恢复原样，乙方不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。乙方不能将租赁房屋转租给第三方，否则甲方即收回租赁房。如一方违约，违约方赔偿另一方10000元整。合同尾部手写“实际租赁期从2015年9月1日起、苏平、2016.7.4”字样。
杨林于2013年11月1日向案涉房屋原承租人张翔支付2013年11月16日至2014年5月15日房租16000元；于2014年2月9日缴纳富丽康城（停模）-01-103上网费618元；于2014年5月15日缴纳百祥路西富丽花苑1幢003室水费88元、电费575.95元。杨林自2013年即承租了案涉房屋部分面积用于销售彩票。
杨林按约向王海云缴纳租金至2017年5月14日。
当事人对于王海云对房屋转租是否明知、是否已予认可存在争议。对此，杨林提供了2016年4月、5月录音资料三份。王海云认为该录音系复制件，可能存在编辑的情况，且录音内容并不能证明王海云同意转租，故对该录音不予认可。本院经审查认为，杨林未能提供上述录音的原始载体，且无其他证据予以佐证，故对该录音的真实性，本院不予认定。即便该录音属实，录音内容显示杨林在转租时存在对第三人的不实陈述，且录音内容并不能证明王海云在诉前六个月前即知晓转租事宜，亦不能证明王海云已认可杨林的转租行为或放弃追究其私自转租的违约责任，故本院对于该事实不予认定。
本案的争议焦点为：杨林将案涉房屋转租给他人的行为是否构成违约。
对此，本院认为，杨林将案涉房屋转租他人的行为构成违约。理由如下：首先，《房屋租赁协议》对于非经出租人同意不得转租予以了明确约定。据杨林所述，其与王海云在《房屋租赁协议》签订前即已形成允许转租、合租的口头协议。但第一，其未能提供足够证据对该口头协议予以证明；第二，即便其陈述属实，一方面，该《房租租赁协议》签订当时杨林对于该口头协议及该房屋早就存在转租情形已属明知，另一方面，杨林转租房屋时与苏平签订的租赁协议条款与上述《房屋租赁协议》主要条款基本一致，且不得转租的约定则更为严格，故应当认为其对于不得转租条款当属明知。在上述两方面的认知基础之上，对于是否能够转租应以形成在后并以书面形式表达的意思表示为准即应以《房屋租赁协议》约定为准。其次，杨林未能提供足够证据证明王海云在诉前六个月前即已知道或应当知道其转租事宜且未在法定期限内提出异议，亦未能提供证据证明王海云已认可其转租行为或放弃追究其私自转租的违约责任。故杨林未经王海云同意私自转租的行为构成违约。
王海云与杨林签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。合同双方均应全面履行各自义务。杨林的案涉转租行为构成违约，王海云有权解除合同并收回租赁房屋。因王海云未在本案诉讼前向杨林发送解除通知，故本院认定案涉《房屋租赁协议》于本案应诉材料送达杨林之日即2016年7月23日解除。合同解除后，双方权利义务终止，杨林、苏平应即刻向王海云返还房屋，按照《房屋租赁协议》约定恢复原房屋结构（二楼、三楼必须用砖墙隔断）并确保卷帘门能正常使用，同时杨林应按约承担相应违约责任。对于房租及水电费，合同解除后至房屋返还前产生的房租及水电费仍系因杨林实际占有使用租赁房屋而产生，杨林应按实予以支付。
综上，王海云要求解除合同、要求杨林、苏平恢复原状返还房屋、要求杨林结清水电费并承担违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、原告王海云与被告杨林于2014年5月18日签订的《房屋租赁协议》于2016年7月23日解除；
二、被告杨林、第三人苏平于本判决生效后十日内将位于扬州市邗江区百祥路西侧富丽花苑1幢3室房屋恢复原状返还原告王海云，被告杨林同时结清截至实际返还之日的水电费；
三、被告杨林于本判决生效后十日内向原告王海云给付违约金5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3480元，由被告杨林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 李 涛
代理审判员 毛晶晶
人民陪审员 邵国庆
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 刘苏培