江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初5281号原告：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人：张孟，该公司总经理。委托诉讼代理人：翁树忠，该公司法律顾问。被告：李红，女，1968年12月21日生，汉族，住淮安市清江浦区。原告淮安金地广场商业管理有限公司（以下简称金地公司）与被告李红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人翁树忠，被告李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告支付租金142560元、违约金23206元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月28日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将金地商业广场室内1栋二层C015号商铺出租给被告经营餐饮，品牌为“黄四亮酱骨”。合同第一条约定租赁套内面积为264㎡；第二条约定租赁期限自2015年9月28日至2020年6月27日止；第四条约定第一个租约年租金为110880元，第二个租约年租金为142560元，租金按季度交纳。截止2017年9月27日，被告缴纳了第5、6、7、8、9期和第10、11期部分租金合计190080元，余款第10、11期部分租金和第12、13期租金合计142560元未交。原告于2017年7月11日致函被告，要求被告支付租金，被告既不交付场地也不给付租金。根据合同约定，截止2017年9月27日，被告应当支付所欠租金142560元的1‰迟延履行违约金为23206元。由于被告不及时支付租金及违约行为侵害了原告的合法权益，给被告造成了经济损失，请求法院判令支持原告诉讼请求。被告李红辩称，对双方签订的租赁合同无异议，房屋交接确认书无异议。被告不同意解除租赁合同，因为被告一直按照合同履行给付租金的。因为原告去年8、9月份承诺重新装修，可以免半年房租，当时是三楼主管葛伟芝三次找被告协商并告知被告这个政策，后来被告就装潢店面了，当时说是一个季度免两个月租金，交一个月租金，被告也是按照这个协议每个季度按时缴纳1个月的房租和物管费用，按照这个计算，当时是免了三个季度租金中合计6个月的房租。三个季度后，原告突然通知说被告欠其租金十几万。三个季度结束后被告主动到原告处缴纳以后一个季度房租，原告说不要，叫被告一并缴纳以前的租金，因此被告才没有地方去交钱。被告只承担最后一个季度的租金，被告物管费已经缴纳了。违约金不承担，因为被告没有违约。不同意承担诉讼费。今年的第4季度租金被告已经全部交清。被告认可尚未缴纳第13季度租金47520元。本院经审理认定事实如下：2013年6月至8月期间，原告金地公司与案外人张飞岳等十间商铺业主签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，约定将位于淮安市淮安区翔宇南道588号1栋三层3142-3144商铺、3154-3156商铺及3147-3149商铺委托原告金地公司自营或对外租赁经营。2015年9月28日，甲方（出租人）金地公司与乙方（承租人）被告李红签订《租赁合同》一份，双方约定：出租方将其1栋三层C105号商铺，套内建筑面积264平方米的房屋出租给乙方经营餐饮，租赁期限自2015年9月28日至2020年6月27日止，营运租金免租期为8个月，免租期间为2015年9月28日-2015年11月27日、2015年12月28日-2016年1月27日、2016年3月28日-2016年4月27日、2016年6月28日-2016年7月27日、2016年9月28日-2016年10月27日、2016年12月28日-2017年1月27日、2017年3月28日-2017年4月27日。第一、第二租约年内租金为60元/平方米/月，第三个租约年为63元/平方米/月，第四个租约年为66.15元/平方米/月，第五个租约年为69.45元/平方米/月；履约保证金为31680元；装饰装修期间免租期1个月，但水电费、装修管理等费用由乙方负担。违约责任中约定，乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；累计超过三次（含三次）则甲方有权单方解除合同。双方还就房屋的交付、物业管理、争议解决、保险、续租等内容进行约定。合同由甲乙双方加盖公章、签名。合同签订后，原告金地公司将合同中约定的租赁房屋交付给被告李红。被告向原告金地公司缴纳了31680元的履约保证金、物业保证金5280元、POSS机押金3000元。合同履行过程中，被告向原告按合同约定缴纳了2015年9月28日至2016年9月27日止的全部租金。2016年8月中旬，原告工作人员找被告，告知其如果被告重新装潢店面的话，在2016年9月28日之后的三个季度可以享受每个季度免租两个月的政策。后被告按原告要求重新装潢店面，但原告工作人员未将最终结果告知被告。2016年10月20日，被告向原告缴纳了租金15840元（备注2016年9月28日至2016年12月27日）。2017年1月20日，被告向原告缴纳了租金15840元（备注2016年12月28日至2017年3月27日）。2017年5月5日，被告又向原告缴纳了租金15840元（备注2016年9月28日至2016年12月27日）。后因双方对该期间的租金缴纳发生矛盾，故被告未按期缴纳2017年6月28日至2017年9月27日止的租金。后期租金，被告按合同约定已全部缴纳。原告金地公司于2016年7月12日向被告发出解约告知函级催缴告知函，通知被告累计拖欠租金142560元及商业物业管理费7920元，合计150480元，且逾期30日，依合同约定通知解除与被告之间的租赁合同并要求在三日内结清全部费用并自行撤柜。2018年2月14日，被告向原告申请于2018年3月27日撤场。2018年3月3日，原告公司回函给被告，同意于2018年3月28日终止双方的原租赁合同。上述事实，有原、被告的陈述，原告金地公司提供的租赁合同复印件一份、收款收据、催缴告知函、解约告知函、EMS邮寄回单及EMS跟踪网页打印页，被告李红提交的撤场申请、合同解约告知函等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告金地公司将其承租的商铺转租给被告经营，双方并签订的租赁合同，是当事人真实意思表示，且合同中约定的内容，未违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认。原告主张解除双方签订的租赁合同。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。2018年2月14日，被告向原告申请撤场，后原告回函给被告同意双方于2018年3月28日解除双方的租赁合同，故原、被告之间的租赁合同于2018年3月28日予以解除。原告主张被告支付租金142560元。被告辩称，对原告主张自2017年6月28日至2017年9月27日止的租金47520元无异议。但2016年9月28日至2017年6月27日期间的租金已经按原告的工作人员对店面进行装潢，且已经缴纳了3个月的租金，故被告不应再承担该部分的租金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告主张的自2016年9月28日至2017年6月27日止期间的尚欠租金为95040元，因租赁合同中约定2016年9月28日-2016年10月27日、2016年12月28日-2017年1月27日、2017年3月28日-2017年4月27日为免租期间，故该免租期间的租金47520元（60元/㎡/月×264㎡×3个月）应予以扣除。因被告于2016年8月因原告的工作人员告知其如重新装潢店面可以帮助被告申请享受每季度免交两个月租金政策的情况下对其经营的店面进行了装潢，但后原告的工作人员未及时告知被告其申请没有通过，导致被告支付了重新装潢费用。本院认为，原告的工作人员代表原告金地公司行使职务行为应积极履行告知义务，且被告在没有得到准确答复后并进行装潢店面，双方在该事情中均存在过错。依据公平原则，本院认为原告主张的该期间租金应酌情减少2万元为宜。被告对原告主张自2017年6月28日至2017年9月27日止的租金47520元无异议，本院予以确认。综上所述，被告应当支付原告自2016年6月28日起至2017年6月27日止的租金为75040元。原告该主张超出的部分，本院不予支持。原告金地公司主张被告支付违约金23206元。被告辩称，不予认可，不存在违约行为。本院认为，从被告缴纳租金的全部过程可以看出被告拖欠租金是因为双方对免租期间产生争议，并非恶意拖欠租金，且原告的工作人员在工作中存在一定过错，故本院对原告该主张，不予支持。被告主张用其缴纳的履约保证金31680元、物业保证金5280元、POSS机押金3000元，抵扣尚欠原告的租金。原告辩称，租赁保证金同意抵扣，物业保证金不在本案范围内不同意抵扣，POS机在归还时同意抵扣3000元。本院认为，原告辩称符合法律规定，本院予以采信。被告在合同解除后可就物业保证金向相关物业部门主张返还，POSS机押金在POSS机返还后向原告主张返还。故被告在扣除履约保证金31680元后仍应向原告支付尚欠租金43360元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告淮安金地广场商业管理有限公司与被告李红签订的租赁合同于2018年3月28日解除；二、被告李红于本判决生效后十日内支付原告淮安金地广场商业管理有限公司租金43360元；三、驳回原告淮安金地广场商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3695元，由原告淮安金地广场商业管理有限公司负担1995元，被告李红负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 李 扬人民陪审员 叶 波人民陪审员 马红香二〇一八年四月十七日书 记 员 任 蕾附页—裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。