福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终1471号上诉人（原审原告）：福建江夏学院，住所地:福建省闽侯县上街镇大学新校区溪源宫路*号。法定代表人：郑建岚，学校校长。委托诉讼代理人:黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄强，男，1975年11月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人:肖庆康，福建诚真律师事务所律师。上诉人福建江夏学院因与被上诉人黄强房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建江夏学院的委托诉讼代理人黄大光律师、被上诉人黄强的委托诉讼代理人肖庆康律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建江夏学院上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持福建江夏学院在一审中的全部诉讼请求，即判令黄强向福建江夏学院支付租金192406.67元及利息17739.63元（以192406.67元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年1月9日暂计至2016年11月8日，利息为17739.63元，直至上述款项全部支付完毕之日为止）；2、本案一审、二审诉讼费由黄强承担。事实和理由：福建江夏学院主张黄强支付拖欠租金的请求并未超过诉讼时效。2015年1月8日，福建江夏学院委托福建臻永律师事务所向黄强发出解除不定期租赁合同关系的《律师函》。2015年1月12日，双方就中福广场一层店面办理店铺交接手续。2015年8月13日，福建江夏学院给黄强发函催缴租金。之后，福建江夏学院曾多次以电话、发函等方式向黄强催讨拖欠租金等费用，并通知其在规定时间内搬离遗留在中福广场一层店面的所有物品。2016年1月12日，福建江夏学院还委托福建臻永律师事务所向黄强发《律师催款函》，而福建江夏学院在2017年1月6日起诉要求黄强支付拖欠租金，并未超过1年的诉讼时效。黄强辩称，双方之间不存在合同关系，福建江夏学院的诉讼对象错误。实际使用诉争房屋的主体是意强服饰公司，不是黄强本人，且开具房租发票的主体也是意强服饰有限公司，不是黄强本人。租金的诉讼时效是一年，福建江夏学院的诉讼已经超过诉讼时效。由其是诉请的2011年的租金更是超过时效。福建江夏学院向一审法院起诉请求：1.请求判令黄强向福建江夏学院支付租金192406.67元及利息17739.63元（以192406.67元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年1月9日暂计至2016年11月8日利息为17739.63元，应计至上述款项全部支付完毕之日止）；2.本案诉讼费由黄强承担。一审法院认定事实：2006年10月10日，福建财会管理干部学院作为甲方与作为乙方的陈茂旺签订了一份《租赁合同》约定:甲方将坐落于东街92号中福广场裙楼一楼店面使用面积95㎡出租给乙方使用;承租期限为三年，自2006年10月1日至2009年9月30日止;租金:每平方米245元，每月租金23275元，租金每三个月支付一次，于第一个月25日前一次性支付给甲方，逾期加收违约金(逾期10天加收2％，逾期20天加收5％，逾期30天时，甲方有权采取一切可能的措施)，以促使乙方尽快缴款;乙方承租期间不得转租给他人，如发生该类行为，甲方有权终止合同收回店面;乙方在承租期间，应预交一个月的租金23275元作为抵押金至期满，经甲方验收合格后，甲方应在10天内将抵押金退还乙方。2014年5月27日，福建江夏学院给东街92号中福广场裙楼一楼店面发《催缴租金通知书》内容为:“经核对，贵方欠缴我校2013年7月至2014年5月租金共11个月，每月23275元，合计欠缴256025元;为了双方合法有效履行租赁协议，请贵方务必于2014年6月10日之前一次性将所有欠缴租金转入我院账户，如对欠缴的租金有疑问，请备好缴款凭证到我校财务处核对。”黄强在该通知书空白处签名，并注明:“收悉，核对后我方会及时支付贵院。”2014年6月10日，黄强给福建江夏学院的《申请报告》载明:“我店向贵院承租东街92号旗汛口中福广场一层店面(面积96.5㎡)，合同已到期几个月了，我方刚又投入装修，经营‘卡弗蒂斯’品牌。近几年来由于福州地铁建设，对东街商圈、津泰商圈影响严重，目前生意不是很好，处于略为亏损，目前鼓楼商圈多数店面房租下滑高达50％，我方特申请我店以上一期房租价格继续签约三年，以便贵我双方双赢，望支持为盼。另外，目前我方开设‘卡弗蒂斯’品牌慢慢有一定顾客群，再加上品牌公司支持，我方力争挺过福州地铁建设期的这段萧条。恳请学院及时将续签合同盖章给予我方，我方便于向品牌公司申请相关品牌扶持资金，务必请领导支持为盼。”当日，黄强通过银行网上转账256025元至福建江夏学院账户。2015年1月8日，福建臻永律师事务所接受福建江夏学院委托给黄强发《律师函》，通知黄强自2015年1月8日起解除与黄强之间的租赁合同，并要求黄强于收到本解除通知之日起15天内付清所有拖欠的店面租金，然后将租赁店面腾空交还给福建江夏学院。2015年1月10日，福建金欧律师事务所接受黄强委托给福建江夏学院发《关于终止租赁关系应赔偿损失的律师函》，主要内容为:“长期以来，黄强与学院的租赁关系一直处于友好合作的状态，且我方一直配合福建江夏学院各项工作，因此，我们希望本起租赁纠纷能够本着和为贵的精神，友好协商解决。……今贵院提出我方在接受单价420元/平方米上可以合作，我方明确无法接受经营下去，房租一下子递增90％多，目前经营环境不好，我店一直处于亏损，我方要求贵院须赔偿我方装修等部分损失的前提下，同意将租赁店面腾空交还贵院……。”2015年1月12日，福建江夏学院与福州意强服饰贸易有限公司办理讼争店面移交手续。2015年8月13日，福建江夏学院给黄强发《合作办学租金催缴通知书》内容为:“我校于2015年1月8日与贵方解除租赁合同关系，合作租赁场所为东街92号中福广场裙楼一楼店面使用面积95㎡的店面，贵方于2015年1月12日移交我校并退出租赁场所。经我校财务处核对结算，截止到2015年1月8日贵方退出租赁场所之日，贵方仍欠租赁场所租金等费用共计169131元未缴交，我校曾多次书面函告和现场催缴，贵方至今仍未履约支付，有失诚信，请贵方务必于2015年8月30日前将所欠租金169131元一次性缴清，如有异议请贵方指派账务人员到我校财务处进一步核对，希望贵方给予配合支持。”黄强在该通知书空白处签名，并注明:“知悉，我方对此存在不同意见，我方报告说明情况，请学院领导酌情处理，就合同关系解除一事，我方暂保留意见，请学院领导就我方多次续租报告回复，及处理协调意义回复。”庭审中，福建江夏学院、黄强确认租金缴到2014年5月份。另查，2010年，根据教育部教发函〔2010〕39号《关于同意建立福建江夏学院的通知》，福建经济管理干部学院、福建财会管理干部学院、福建政法管理干部学院和福建金融职业技术学院合并组建福建江夏学院。一审法院认为，根据福建江夏学院提供的有效证据，本案福建江夏学院诉讼主体适格，双方存在租赁关系。福建江夏学院提供的证据EMS查单，旨在证明福建江夏学院委托福建臻永律师事务所于2016年1月12日向黄强发《律师催款函》，因福建江夏学院未能提供EMS查单原件核对，黄强对其真实性持有异议，黄强否认有收到该《律师催款函》，故该证据的真实性无法确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定:“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的;(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”福建江夏学院于2017年1月6日起诉要求黄强支付拖欠2014年6月至2014年12月租金外，还拖欠2011年1个月租金共计192406.67元，已超过一年诉讼时效，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、第一百三十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回福建江夏学院诉讼请求。本案诉讼费4452元，适用简易程序减半收取2226元，由福建江夏学院负担。二审中，福建江夏学院向本院提交三份证据。证据一、EMS查单，拟证明福建江夏学院于2016年1月12日向黄强发催讨租金律师函，本案并未超过诉讼时效。证据二、照片及企业基本信息，拟证明照片中显示的地址五一北路22号，就是福建江夏学院邮寄律师函的地址福州市鼓楼区五一北路福建省出入境检验检疫协会大院，且照片中显示有意强品牌机构及卡弗蒂斯等公司简称，而该公司的法定代表人为黄强，本案中，黄强所填写的送达地址确认书地址为五一北路22号，再结合福建江夏学院之前发函给黄强均是寄往该地址，且黄强均收到了，据此，黄强否认收到该律师函不符合客观事实，同时也证明福建江夏学院在诉讼时效期间内向黄强发函催讨的事实。证据三、通话记录和短信记录，拟证明福建江夏学院一直与黄强保持通话，本案没有过诉讼时效。黄强质证认为，证据一寄送的对象应是黄强本人，不应是意强服饰公司，且寄送的地址和签收人都不是黄强本人的，黄强本人确实没有收到该律师函。证据三通话记录和短信记录与本案无关，事实上是福建江夏学院与意强服饰公司涉及另外一起案件，该案件当时正在福州市中级人民法院审理，与本案无关。本院认为，证据一和证据二的真实性可予以认定，其是否可证明拟证对象，本院将在本院认为部分论述。证据三因沟通内容非本案讼争法律关系，故与本案不具有关联性，本院不予采信。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明，黄强自认其系在2016年12月即接手讼争店面的经营，租金参照福建财会管理干部学院与陈茂旺签订的《租赁合同》的标准每月23275元向福建财会管理干部学院支付。福州意强服饰贸易有限公司成立于2011年2月21日，黄强为法定代表人，亦为股东。福建江夏学院于2015年1月8日发函解除租赁合同关系，双方于2015年1月12日完成店铺交接。本案争议焦点为：一、与福建财会管理干部学院构成租赁关系的是黄强还是福州意强服饰贸易有限公司；二、本案诉请的租金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为，福州意强服饰贸易有限公司工商查档显示，其成立于2011年2月21日，而黄强系在2006年12月即开始承租店面，黄强现主张长期以来系福州意强服饰贸易有限公司与福建江夏学院构成租赁关系，与逻辑不符。且2014年6月，黄强欲与福建江夏学院签订书面合同时，寄给江夏学院的《租赁合同》上落款方亦是“黄强”。黄强于2015年1月10日委托福建金欧律师事务所给福建江夏学院发的《关于终止租赁关系应赔偿损失的律师函》中亦自认长期以来系其与江夏学院构成租赁关系。结合上述三份证据，本院认为，与福建财会管理干部学院构成租赁关系的是黄强，而非福州意强服饰贸易有限公司。黄强辩称，实际使用诉争房屋的主体是福州意强服饰贸易有限公司，不是黄强本人，且房租发票的主体也是福州意强服饰贸易有限公司。本院认为，店面租赁在前，福州意强服饰贸易有限公司成立在后，且黄强系福州意强服饰贸易有限公司的法定代表人兼股东，在本案讼争的租赁合同关系中，黄强均是以个人名义在与福建江夏学院协商租赁事宜，现有证据尚不足以证明讼争店铺的实际经营人系福州意强服饰贸易有限公司。另，现实生活中，常常出现发票开具主体与实际经营主体不一致的情形，故黄强主张的两个理由均不足以推翻前述三份证据的证明力。本院对黄强的主张不予采信。关于争议焦点二，本院认为，福建江夏学院在二审提交的EMS查单、照片、工商调档及黄强在本案中填写的《当事人法律文书送达地址确认书》可以证明2016年1月12日福建臻永律师事务所受福建江夏学院委托寄给黄强的的租金催讨函确已妥投，该邮寄地址确实是黄强实际经营的福州意强服饰贸易有限公司的经营地址，也是黄强在本案确认的送达地址，故可以确认黄强已经收到江夏学院发出的租金催讨函。加之福建江夏学院于2015年8月13日向黄强送达《合作办学租金催缴通知书》，本案诉请的2014年6月至2014年12月7日期间的租金，并未超过诉讼时效。因上述两份证据中均为提及2011年1月的租金，故该部分租金超过诉讼时效。综上，本院认为，黄强与福建江夏学院虽未签订书面租赁合同，但已经构成租赁合同关系。福建江夏学院于2015年1月8日发函解除租赁合同，双方的租赁合同关系应视为于该日解除。黄强作为实际承租人，应当及时缴交租金至双方合同解除之日止。但黄强自2015年6月至2015年12月7日之间均未缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，福建江夏学院关于黄强支付拖欠的2014年6月至2014年12月7日期间租金共计168355.83元（23275元×7个月+23275元÷30天×7天）的诉请，应予支持。福建江夏学院主张拖欠租金的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年1月计至款项支付完毕之日，符合法律规定，本院予以支持。福建江夏学院关于黄强支付2011年1月拖欠租金的诉请，超过诉讼时效，本院予以驳回。一审法院认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院(2017)闽0102民初384号民事判决；二、被上诉人黄强应予本判决生效之日起十日内一次性向上诉人福建江夏学院支付租金168355.83元及相应利息（利息以168355.83元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年1月计至款项支付完毕之日止）；三、驳回上诉人福建江夏学院的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2226元，由上诉人福建江夏学院负担191元，被上诉人黄强负担2035元；二审案件受理费4452元，由上诉人福建江夏学院负担382元，被上诉人黄强负担4070元。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 唐宇恒审判员 林 伟二〇一八年四月十五日书记员 蒋莉莉