江苏省邳州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）邳商特字第0004号
申请人江苏邳州农村商业银行股份有限公司。
法定代表人乔建社，该公司董事长。
委托代理人汤海洋，该公司职员。
被申请人徐州苏能变压器有限公司。
法定代表人王瑞，该公司经理。
申请人江苏邳州农村商业银行股份有限公司（以下简称邳州农商行）与被申请人徐州苏能变压器有限公司（以下简称苏能公司）实现担保物权一案，本院于2014年5月7日受理后，依法由助理审判员许晴独任审判，于2014年5月22日进行公开听证审查。申请人邳州农商行诉讼代理人汤海洋到庭参加了听证，被申请人苏能公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，本院依法缺席审查。本案现已审查终结。
申请人邳州农商行称：2013年7月1日，王瑞与申请人签订《最高额个人担保借款合同》，约定由申请人自合同生效之日起至2015年6月10日止向其提供800万元贷款支持，具体贷款期限及利率等以借款借据为准。同日申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》，约定被申请人为王瑞800万元贷款提供抵押担保，并办理了房地产抵押登记。申请人依约于2013年7月9日向王瑞发放贷款800万元，到期日为2014年6月10日，按季结息，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。现借款人王瑞违反合同约定没有履行按季结息义务，同时抵押人擅自拆除抵押物，为此申请人宣布该笔贷款提前到期，经申请人多次催收被申请人等拒绝履行还款义务，故申请法院依法裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的位于邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的价值850万元的的房产及土地使用权，拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿借款本金800万元及利息（利息计算至2014年5月22日为356780.31元）。
申请人邳州农商行为支持其申请，提供了以下证据：
最高额个人担保借款合同、借款借据、最高额抵押合同、房地产抵押合同、土地使用权抵押合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋他项权证、土地他项权证、欠款清单、抵押房屋拆除的现场照片。证明王瑞向申请人借款800万元，约定按季结息，并办理了房地产抵押登记。申请人向王瑞发放贷款后，其自2013年12月21日起开始欠息，截至2014年5月22日，共欠借款本金800万元、利息356780.31元。根据合同约定，申请人有权在借款人未按约偿还利息时宣布借款提前到期，根据最高额个人担保借款合同第七条第二项、第十条第五项、第六项，最高额抵押合同第六条第一项、第四项、第九条第一项、第十条第一项、第二项，借款人及担保人违反本合同项下义务的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并实现担保物权。借款人王瑞在2013年12月21日开始欠息，同时抵押人擅自拆除抵押物，因此申请人宣布该笔贷款提前到期并申请实现担保物权。
被申请人苏能公司未提交书面意见或证据。
本院经审查查明：2013年7月1日，作为借款人的王瑞、作为担保人的苏能公司、马大艳与作为贷款人的邳州农商行签订编号为邳岱农商行高保个借字201307第01号《最高额个人担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2013年7月1日起至2015年6月10日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过800万元的借款提供担保。借款利率以借款凭证记载为准。借款金额划入借款人在贷款人处账户：×××2915。具体每一笔借款的还款方式由借贷双方在借款凭证中约定。本借款的担保方式为最高额抵押担保。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%记收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人违反本合同项下义务，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施。
同日，作为债务人的王瑞、作为抵押人的苏能公司与作为抵押权人的邳州农商行签订《最高额抵押合同》，约定：为确保王瑞与抵押人签订的编号为邳岱农商行高保个借字＊＊＊＊＊＊＊＊＊号主合同的切实履行，抵押人已收到并阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金等。抵押人同意以苏能公司房地产（详见抵押清单）作为抵押物。抵押物由抵押人保管，抵押人对抵押物有妥善管理的义务。债务人和抵押人违反主合同或本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同担保债务全部提前到期，并依法行使抵押权。抵押清单中记载有苏能公司的国有土地使用权【邳国用（2013）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊号】及房屋所有权【邳公房＊＊＊＊＊＊号、邳公房＊＊＊＊＊＊＊＊＊号】。后，抵押人苏能公司与抵押权人邳州农商行分别就上述抵押物签订了《土地使用权抵押合同》、《房地产抵押合同》，并办理了抵押登记，邳州农商行取得相应的《土地他项权证》和《房屋他项权证》。
2013年7月9日，邳州农商行通过约定的银行账户向借款人王瑞发放贷款800万元，双方签订《借款借据》，并从中约定：借款日期为2013年7月9日，到期日期为2014年6月10日，年利率为9.9%，结息方式为每季21日结息。后王瑞偿还借款利息至2013年12月20日，不再继续偿还，直至本案开庭之日。截至2014年5月22日，王瑞拖欠利息、罚息、复利共计356780.31元。
另查，2014年5月初，被申请人苏能公司擅自拆除了部分抵押房屋。
本院认为：借款人王瑞、被申请人苏能公司与申请人邳州农商行签订的《最高额个人担保借款合同》、《最高额抵押合同》、《借款借据》系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。申请人邳州农商行与王瑞之间800万元借款的事实清楚，证据充分，本院予以确认。申请人主张的借款期内年利率9.9%，逾期上浮50%即年利率14.85%，并按人民银行规定计收复利，符合双方约定及法律法规的规定，本院予以认可。被申请人苏能公司以其所有的房屋所有权及国有土地使用权为涉案借款提供抵押担保，办理了房屋抵押登记，申请人获得房地产抵押权，有权在债务未受清偿时主张拍卖、变卖被申请人的抵押房地产以实现申请人的债权。借贷双方约定的结息方式为按季结息，但借款人王瑞违反合同约定逾期结息，另被申请人苏能公司违反其妥善保管抵押物的义务，擅自拆除抵押房屋，根据借款合同及抵押合同的约定，申请人有权在此情形下提前宣布借款到期，并提前行使担保物权。因此，申请人就本案标的物即苏能公司所有的位于邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的房地产提出的实现担保物权的申请，符合法律规定，本院予以支持。被申请人苏能公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，视为其对听证权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、申请人江苏邳州农村商业银行股份有限公司对被申请人徐州苏能变压器有限公司的担保财产即位于邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的房产【证号：邳公房＊＊＊＊＊＊号、邳公房＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号】及国有土地使用权【证号：邳国用（2013）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊号】享有担保物权。
二、申请人江苏邳州农村商业银行股份有限公司对上述担保财产采取拍卖、变卖等方式所得款项在欠款本金800万元及利息（利息计算至2014年5月22日为356780.31元，2014年5月23日起按年利率14.85%计算至清偿之日）的范围内优先受偿。
案件受理费23767元，保全费5000元，合计28767元（申请人已预交），由被申请人徐州苏能变压器有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 许晴
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 高慧