黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第428号
原告姚龙财，男，1973年10月7日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人郭淑娟，海林市法律援助中心法律援助志愿者
被告朴京珠，男，1974年5月9日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人鞠成民，牡丹江西安区立新法律服务所法律服务工作者。
被告申莲花，女，1950年5月5日出生，朝鲜族，无固定职业。
被告ＸＸ万，男，1975年11月9日出生，朝鲜族，无固定职业。
第三人高磊，男，1972年4月16日出生，汉族，无固定职业。
第三人海林市云泉房地产开发有限公司。
法定代表人许春联，男，该公司董事长。
委托代理人殷霞，居女，汉族，海林市云泉房地产开发有限公司办公室主任。
原告姚龙财与被告朴京珠、申莲花、ＸＸ万、第三人高磊、第三人海林市云泉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理，依法由审判员宫立军适用简易程序于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告姚龙财及其委托代理人林武，被告朴京珠及其委托代理人鞠成民到庭参加诉讼，本院于2015年10月26日中止审理，被告朴京珠于2016年5月4日申请追加申莲花、ＸＸ万为被告，高磊以第三人的身份参加诉讼。于2016年5月4日公开开庭进行了审理，原告姚龙财及其委托代理人郭淑娟，被告朴京珠的委托代理人鞠成民、被告申莲花、ＸＸ万，第三人高磊、第三人海林市云泉房地产开发有限公司的委托代理人殷霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姚龙财诉称：2015年7月9日，原告与被告签订的房屋买卖协议，约定由原告购买被告的所有房屋（海林市学府名苑18号楼新华北区27委1单元4层02号毛坯房，建筑面积99.01平方米，套内建筑面积86.35平方米，价款为人民币259134元，由被告协助原告办理房屋过户手续，所有费用由被告承担），合同签订后，原告一次性支付给被告购房款，但是被告却迟迟不履行将该房屋过户原告原告的义务。
诉讼请求：1、确认原告与被告朴京珠双方房屋买卖协议有效；2、判令被告朴京珠、第三人海林市云泉房地产协助原告办理过户手续；3、过户产生的一切费用由被告朴京珠承担。
被告朴京珠辩称：1.判令被告履行合同，将本案诉争房屋过户给原告并承担相关费用，与事实不符合，我根本就不知道咋回事，我从来就没卖给原告住房，也没收过原告一分钱房款，依据事实证据，我与这起案件没有真正的法律上权利义务关系，所以我不承担过户义务，更不能承担任何费用；2.申连花、ＸＸ万为了使别人的住房贷款，在原告姚龙财的朋友岳久斌牵线搭桥之下，购买高磊的楼房，将（海林市学府名苑18号楼新华北区27委1单元4层毛坯房，建筑面积99.01平方米，套内建筑面积86.35平方米，价款人民币259134.00元，由被告协助原告办理房屋过户手续，所有费用由被告承担）售给申连花、ＸＸ万；3.申连花、ＸＸ万娘俩手中没有钱，原告姚龙财手中有钱，正往出放贷，经岳久斌牵线安排下，申连花、ＸＸ万娘俩从原告手中借出人民币现金13万元（这13万元现金，第一次借10万元，申连花、ＸＸ万给高磊8万元，自己留2万元，第二次借3万元）；4.案外人申连花、ＸＸ万与本案有重大的利害关系申请追加二人为被告。原告起诉状中诉讼请求中第二条诉讼费用由原告承担，开庭的时候现改的，我们不同意。
被告申莲花辩称：朴京珠是ＸＸ万的叔叔，用朴京珠的名义买房子，但是实际上ＸＸ万买的房子，我们没有钱，经过别人介绍，姚龙财放贷款，原告说行能借给我13万元，所以我们拿13万元，其中给第三人高磊11万元，我们用了2万元，我们想把房屋手续拿到之后，我们想贷款还原告的钱，但是原告不给房屋手续，不能贷款就还不上原告的13万元，第三人高磊的钱也给不了，后来原告到我家三次，让我给原告13万元，给我房照，我说我现在没有钱，后来我准备好钱13万元，利息2万元，一共15.5万元，找原告了结，原告不愿意，要我的房子，就走到现在。
被告ＸＸ万辩称：我之前是找的高磊要买房子，但是没有办法全款给付，买卖合同是拿我叔叔朴京珠的身份证买的，该房屋是顶账房，是顶给第三人高磊的。从姚龙财处借款13万元现金，给高磊11万元，我自己用2万元，后来房屋没有办成贷款，13万元没有给原告退回。
第三人高磊陈述：房源是我给第三人云泉公司的承建商施工，施工后建筑商用房屋抵给我作为工程款，我与ＸＸ万口头协议约定23万元（实际房价是259134元）将此房屋转让ＸＸ万，当天2015年7月9日我与ＸＸ万、姚龙财签订房屋买卖协议后，又到工地找到朴京珠签订在协议上签字，协议签订后，当天我拿到10万元（现金4.3万元，银行转账是5.7万元），第二天原告姚龙财给我从银行转款3万元。
第三人云泉公司陈述：原告诉讼主体不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告与被告之间存在房屋买卖关系，但是原告无权向第三人主张办理产权过户手续，因为原告与第三人之间不存在商品房销售合同关系。原告主张被告过户实际无法实现，被告在办理产权证前，不具备履行产权过户能力，被告履行合同的前提是先办理完毕产权证照，然后在协助原告办理过户手续。原告购房时第三人能够为被告办理产权证照，被告在为原告办理过户手续，被告并未办理产权证照，责任不在第三人，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
审理中，原告为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、房屋买卖协议书一份，收条一张，证明原被告于2015年7月9日签订了房屋买卖协议书，由原告出资人民币259134元从被告处购买案涉房屋，被告保证此房产权清楚，并协助原告办理过户手续，并所有费用由被告承担，并且原告于2015年7月9日当天一次性支付给被告人民币259134元购房款。
被告朴京珠质证意见，房屋买卖协议书上的字和收条上的字都是我签的，该两份证据的形式要件无异议，实质要件是假的，房屋买卖协议是无效协议，朴京珠没有该房屋的产权，不是真实的。
被告申莲花，收条上和买卖协议上是朴京珠签字，我没有收到购房款259134元，就收到13万元。
被告ＸＸ万，收条上和买卖协议上是朴京珠签字，我没有收到购房款259134元，就收到13万元。
第三人高磊，签订协议的时候我在场，都是朴京珠签的字，收条和买卖协议的字都是朴京珠签的。
第三人云泉公司认为，与我方无关，我们没有参与这件事。
证据二、商品房买卖合同一份，收据一张，销售不动产统一发票（自开）发票联、办证联各一张，证明，被告于2015年6月29日签订商品房买卖合同，被告于当天以人民币259134元的价格从第三人购买案涉房屋，第三人并于2015年7月2日向被告出具发票联和办证联各一张，因此原告购买被告的房屋符合法律规定，被告应当履行义务。通过该组房产凭证买受人为被告朴京珠，原告有理由认为被告朴京珠有卖房权利及产权清晰，与其他人之间的房屋产权争议原告不清楚，被告朴京珠与原告之间形成买卖关系符合法律规定，其他被告无权向原告主张任何权利。
被告朴京珠，形式要件无异议，售房合同上的字是ＸＸ万签的朴京珠的名字。
被告申莲花，签订合同的时候我不在场。
被告ＸＸ万，签订合同的时候我拿的朴京珠的身份证签的朴京珠的名字，第三人高磊在场。
第三人高磊，ＸＸ万签的朴京珠的名字，当时我在场。
第三人云泉公司认为，当时签订合同是要求本人持本人身份证，ＸＸ万持朴京珠的身份证我们没有区别开，合同我们要到房产备案，购房不动产发票都是我们开的，收据也是我们开的，是否是朴京珠本人去的不清楚，但是合同上签的是朴京珠的名字。
证据三、房屋产权证书一份，房屋所有权证书一份，第三人提交的房屋所有权转移登记申请书一份。证明第三人名下的房屋产权证显示登记时间为2014年9月11日即第三人在2013年9月11日便取得房屋产权证书，但是由于被告朴京珠不作为，致使该房屋产权至今未能转移登记在被告朴京珠名下，进而无法转移登记到原告姚龙财名下，至今该房屋产权状态仍登记在第三人云泉公司名下，被告朴京珠的行为对原告构成违约，使原告的合法权利受到侵害。
被告朴京珠，因为原告没有给全款，所以我们不能协助原告办理过户，与被告朴京珠没有利害关系。
被告申莲花，原告没有给付全款，买卖不能成立，借款的时候原告要求把房照、收据、销售不动产发票、买卖合同给原告，原告要求用房照抵押，和签订25万元的收条。
被告ＸＸ万，原告没有给付全款，买卖不能成立。
第三人高磊，原告没有给付全款，买卖不能成立。
第三人云泉公司认为，产权在我们名下，合同上说明是一次性付款全款，拿着登记转移手续就可以办理过户到朴京珠的名下。
证据四、《物业管理服务合同书》、《装修保证书》1份11页和钥匙图片2张1页，证明，原、被告朴京珠签订房屋买卖协议后，原告姚龙财取得该房屋实际所有权和使用权。
被告朴京珠：与本案无关。
被告申莲花，与本案无关。
被告ＸＸ万，与本案无关。
第三人高磊，与本案无关，应当是朴京珠取，与原告无关。
第三人云泉公司，与我们无关。
证据五、（2015）海民初字第511号民事判决书1份。证明：1、2015年7月9日，被告朴京珠给原告出具的259134元房屋买卖收条是合法有效的，证实被告朴京珠已收到原告购房款259134元的事实；2、原告与被告朴京珠签订买卖协议的当事人为姚龙财、朴京珠，该二人是本案的当事人，同时该案中被告申莲花、ＸＸ万与原告无合同的法律关系，不是合同的相对人，在本案中被告申莲花、ＸＸ万陈述的事实和主张的权利不应得到支持及采信，对此追加为本案被告原告姚龙财不予认可。
被告朴京珠，对该证据的形式要件无异议，但是对判决书认定事实有异议，本案的直接利害关系人ＸＸ万因特殊情况开庭没有到庭，才产生的判决。
被告申莲花，判决书收到，没有上诉。
被告ＸＸ万，没有参加庭审，判决书收到，没有上诉。
第三人高磊认为，判决书与事实不符。
第三人云泉公司认为，与云泉公司无关。
对原告提供的证据，本院认为：证据一、房屋买卖协议、收条上的签名都是被告朴京珠本人签字，被告本人及其他被告无异议，本院予以采信。证据二、是被告ＸＸ万拿的朴京珠的身份证签的朴京珠的名字，被告朴京珠对形式要件无异议，本院予以采信。证据三、证明该房屋所有权目前仍在第三人云泉公司名下，本院予以采信。证据四、不能证明原告对该房屋取得所有权，本院不予采信。证据五、是本院生效的法律文书，本院予以采信。
被告朴京珠、申莲花、ＸＸ万、第三人高磊、第三人海林市云泉房地产开发有限公司未向法庭出示证据
根据当事人举证、法庭调查及本案对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告申莲花系被告朴京珠的嫂子，与被告ＸＸ万系母子关系。被告ＸＸ万拿着被告朴京珠的身份证于2015年6月29日与第三人海林市云泉房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于海林市学府名苑18号楼新华北区27委1单元4层02号毛坯房，建筑面积99.01平方米，价款为人民币259134元。买卖合同上被告ＸＸ万签的是被告朴京珠的名字。原告姚龙财与被告朴京珠于2015年7月9日签订了房屋买卖协议书，主要内容：“将位于海林市学府名苑18号楼新华北区27委1单元4层02号毛坯房，建筑面积99.01平方米，价款为人民币259134元出售给原告姚龙财，被告朴京珠提供相关手续且协助原告姚龙财办理过户登记手续，所有费用全部由朴京珠承担”。该房屋买卖协议书出卖人处有被告朴京珠签名，在证明人处有高磊和被告ＸＸ万的签名。被告朴京珠同日给原告姚龙财出具了收条，内容：今收到学府名苑18号楼新华北区27委1单元4层02号毛坯房房款贰拾伍万玖仟壹佰叁拾肆元整（259134）无整。原告姚龙财通过银行及支付现金的方式支付了购房款。第三人海林市云泉房地产开发有限公司给被告朴京珠出具了商品房买卖合同一份、收据一张、销售不动产统一发票一张、房屋所有权转移登记申请书一份。第三人海林市云泉房地产开发有限公司称，被告朴京珠拿着上述材料到房产部门就可将该房屋过户到被告朴京珠名下。被告朴京珠于2015年10月26日向本院提起诉讼，要求撤销2015年7月9日朴京珠签名的收条。本院于2015年3月13日作出（2015）海民初字第511号民事判决书，内容：驳回朴京珠对姚龙财、申莲花、ＸＸ万的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。现诉争房屋没有人住，钥匙在原告姚龙财手中。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。当事之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告姚龙财与被告朴京珠于2015年7月9日签订的房屋买卖协议书合法有效，原告履行了协议并支付购房款。第三人海林市云泉房地产开发有限公司给被告朴京珠出具了商品房买卖合同一份、收据一张、销售不动产统一发票一张、房屋所有权转移登记申请书一份。第三人海林市云泉房地产开发有限公司称，被告朴京珠拿着上述材料到房产部门就可将该房屋过户到被告朴京珠名下，如果房产部门需要协助，同意协助。被告朴京珠于2015年10月26日向本院提起诉讼，要求撤销2015年7月9日朴京珠签名的收条。本院于2015年3月13日作出（2015）海民初字第511号民事判决书，内容：驳回朴京珠对姚龙财、申莲花、ＸＸ万的诉讼请求。现原告要求被告协助办理过户手续，本院认为，房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，应依次办理房屋所有权转移登记。首先，应由第三人海林市云泉房地产开发有限公司协助被告朴京珠将房屋所有权办到被告朴京珠名下，再被告朴京珠将该房屋办到原告姚龙财名下。现原告要求被告朴京珠及第三人海林市云泉房地产开发有限公司协助办理过户登记手续，本院应予支持。被告朴京珠称未收到全额购房款，不协助办理过户手续，证据不足，本院不予支持。被告ＸＸ万与被告朴京珠之间的法律关系，不属于本案审理范围，当事人可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告姚龙财与被告朴京珠于2015年7月9日签订的房屋买卖协议书有效；
二、第三人海林市云泉房地产开发有限公司、被告朴京珠于本判决生效后10日内依次协助原告姚龙财办理房屋过户登记手续，所需费用由被告朴京珠负担；
三、驳回原告姚龙财其他诉讼请求。
案件受理费5187.01元，减半收取2593.51元，由被告朴京珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 宫立军
二〇一六年五月十日
书记员 吴 茜