新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终2788号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市添锦丰物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路。
法定代表人：梁斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：王强，新疆智曌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆好家乡超市股份有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市青年路。
法定代表人：许平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王迎春，女，1989年12月10日出生，汉族，新疆好家乡超市股份有限公司法务经理，住新疆乌鲁木齐市新市区。
上诉人乌鲁木齐市添锦丰物业服务有限公司（以下简称添锦丰公司）与被上诉人新疆好家乡超市股份有限公司（以下简称好家乡超市）因物业费服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初8328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人添锦丰公司的委托诉讼代理人王强与被上诉人好家乡超市的委托诉讼代理人王迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人添锦丰公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判好家乡超市全额支付拖欠物业费用1,979,972.32元；2、判令由好家乡超市承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，判决依据的基本事实错误。1.好家乡超市提交的2009年7月22日物业管理协议系复印件，我方当庭对其不予认可，一审将其作为判决依据不符合民事诉讼法的规定。2.2009年7月22日物业管理协议是不包含本案争议服务等区域的瑞泰商厦的物业服务协议，系好家乡超市当时承租的部分的物业服务，与本案争议标的不同，不能作为本案的判案依据，且一审判决未说明2009年7月22日协议服务面积18848平方米物业费为6万元，而本案争议服务面积8751.49平方米也按6万元计费。3.我方与好家乡超市2009年7月22日的物业协议因对方已对协议服务对象不具有权利而归于终止，其后购买的楼层与我方形成新的法律关系，一审既认定我方服务，就应按新的物业服务关系收费。4.一审忽略了商业习惯在本案中的作用。瑞泰商厦成立之初，瑞泰房地产公司为提高人气，以很优惠的条件招租，其中包括约定极低的物业费。但是，我方与瑞泰房地产公司签订合同约定以10元/平方米结算，不足部分由瑞泰公司补偿，这是商业操作中的常用方法。一审我方强调好家乡超市已不是承租户变成业主，对其部分的物业费应由好家乡超市交纳。而一审判决仍无视其身份变化，按当年所享优惠条件计算，明显不当。5.因就本案争议区域未签订服务合同，作为对照，我方提交了与好家乡超市紧邻的国美电器的收费标准（9.8元/平方米/每月）和友好集团在该商厦的物业收费标准，这些证据用以证明我方起诉有理有据。6、我方一审对好家乡超市公证书的认可，是因该公证书是行为公证，仅公证了一个时间点的情形，对方当时装修并不必然导致无法服务，安保、维护等服务一直在履行，而根据物业管理条例规定，装修不是拒交物业费的理由。二、好家乡超市违背诚信原则。对方经我方的多次催告却故意延迟，后才陆续交纳6万元。三、一审法院有违公平原则。我方提供的物业服务，商厦其他商户交纳均为10元/平方米/每月左右，友好集团为降低成本自行管理物业费也达6.66/平方米/每月，友好集团仅管理其楼层物业，而我方还需管理整个商厦的外部物业，成本远高于友好集团，在起诉时，为减少争议，我方参照友好集团标准。按照一审判决，好家乡超市交纳物业费为0.57元/平方米/每月。而乌市住宅物业费指导标准已达到0.8-2.2元/平方米/每月，更何况我方成本远高于住宅物业，一审判决及其不公。综上，请二审法院依法支持我方的诉讼请求，维护我方合法权益。
被上诉人好家乡超市辩称：一、一审判决依据正确；1、我方一审提交的物业费转账支票、物业费发票与2009年双方签订的《物业管理委托协议》形成一条证据链，足以证明《物业管理委托协议》证实、合法、有效，根据民法的诚实信用原则、意思自治原则，理应得到双方的遵守和继续履行，是本案依法判决的依据。2、添锦丰公司一审提交的证据自相矛盾，不能支持其诉讼请求，间接证明了我方提供物业服务的权利和义务来源于，双方2009年签订的《物业管理委托协议》，否则对方就是无权管理、强迫得利，无权要求我方支持物业费用。3、物业提供服务以房屋共用部分、共用的配套设施设备和公共区域进行维修、养护、管理事项为前提和基础，与我方是业主还是租赁的身份无关，被上诉房屋面积减小的变化，是对添锦丰公司更为有利的变化，不能导致物业服务合同的基础丧失或者根本无法履行，且添锦丰公司并未提交因为我方身份变化及产权面积变化，造成其无法继续履行物业服务合同的证据。4、“我方由租赁变为业主，房屋面积发生变化”并不直接导致双方2009年双方签订的《物业管理委托协议》的自动解除、终止，如果要解除、终止必须经过双方同意签订解除协议，或者经过其他法定程序依法解除终止，否则就应当继续履行。添锦丰公司未提交委托解除的证明。二、结合添锦丰公司一审并未提交其实际提供了哪些具体物业服务、因物业服务而已经支出的费用明细、及物业费收费标准的构成明细，和我方提交证明物业状态的证据来看，一审判决结果已经给予添锦丰公司最大的公平。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人添锦丰公司向一审法院起诉请求：１、判令好家乡超市立即支付拖欠其在乌鲁木齐市钱塘江路17号瑞泰商厦超市2013年10月1日至2016年10月1日期间的物业服务费1,979,972.32元（建筑面积8751.49平方米×6.66元/月×35个月-6万元，2013年10月1日-2016年10月1日）。2、判令好家乡超市承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：乌鲁木齐市瑞泰房地产开发公司（甲方）与新疆好家乡超市有限公司（乙方）于2005年3月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路17号瑞泰国际商厦负一层、一层、二层租赁给乙方，租赁期为20年。租赁合同签订后，已实际履行。2009年7月22日，乌鲁木齐市添锦丰物业管理有限公司与新疆好家乡有限公司签订物业管理委托协议，委托管理期限为：2007年12月1日至2025年11月30日，其中物业管理费约定，2010年12月1日至2015年11月30日每年6万元；2015年12月1日至2020年11月30日每年7万元。2013年9月8日，乌鲁木齐市瑞泰房地产开发公司与新疆好家乡超市有限公司签订协议书，乌鲁木齐市瑞泰房地产开发公司将瑞泰国际商厦负一层ABC段整体面积8751.49平方米转让给新疆好家乡超市有限公司。2013年9月18日经新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2013）新民一终字第51号民事调解书予以确认。2013年5月24日至2014年9月9日期间，瑞泰国际商厦处于整体装修。好家乡超市已于2014年3月14日支付物业管理费30,000元，支付2014年7月至12月物业管理费30,000元。
另查明,“新疆好家乡超市有限公司”名称变更为“新疆好家乡超市股份有限公司”，“乌鲁木齐市添锦丰物业管理有限公司”名称变更为“乌鲁木齐市添锦丰物业服务有限公司”。
一审法院认为，双方自愿签订物业管理委托协议，不违背法律规定，合同合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。本案的焦点为，2013年9月18日，好家乡超市由原承租瑞泰商厦负一层（面积2948平方米）、一层（面积8364平方米）、二层（面积7500平方米）的承租人变为瑞泰商厦负一层（面积8751.49平方米）的产权所有人后，双方在权属、面积变后更,可以协商解除原物业管理委托协议，也未就物业管理服务费用交费数额达成新的协议，如何好家乡超市应当支付物业管理费数额。一审法院认为，好家乡超市由承租瑞泰商厦负一层（面积2948平方米）、一层（面积8364平方米）、二层（面积7500平方米）的承租人转变为瑞泰商厦负一层（面积8751.49平方米）的产权所有人，退出了一层、二层房屋租赁。由承租人转变为产权所有人。添锦丰公司作为物业管理服务人对在好家乡超市对占有使用商厦的面积、权属变更、服务区域的变化应当是明知的。可以协商解除物业管理委托协议或重新协商签订新的物业管理合同。而在双方没有解除原物业管理委托协议，也没有达成新的物业服务合同的情况下，添锦丰公司仍对好家乡超市的变化后的物业提供物业管理服务，好家乡超市亦接受其物业服务，未提出异议，并按双方合同约定支付了2014年一年的物业管理费，其中包含部分装修期间的物业服务费，可视为双方执行原物业管理委托协议，继续履行协议的默认。添锦丰公司主张按现行的市场价收取物业管理费，要求好家乡超市支付拖欠2013年10月1日至2016年10月1日期间的物业服务费1,979,972.32元（建筑面积8751.49平方米×6.66元/月×35个月-6万元，2013年10月1日-2016年10月1日），没有合同和法律依据，不予支持。鉴于添锦丰公司已经提供物业服务的事实，对好家乡超市主张收取的物业服务费，一审法院按双方默认履行物业管理委托协议约定，予以部分支持，即好家乡超市支付添锦丰公司物业服务费128,333.33元[（6万元÷12个月×25个月）+(7万元÷12个月×10个月)-6万元=123,333.33元，2013年10月1日至2015年11月30日共计25个月、每年6万元、2015年12月1日至2016年10月1日共计10个月、每年7万元）]
遂判决：新疆好家乡超市股份有限公司支付乌鲁木齐市添锦丰物业服务有限公司在乌鲁木齐市钱塘江路17号瑞泰商厦超市2013年10月1日至2016年10月1日期间物业管理服务费128,333.33元[（6万元÷12个月×25个月）+(7万元÷12个月×10个月)-6万元=123,333.33元，从2013年10月1日至2015年11月30日止，共计25个月，每年6万元，从2015年12月1日至2016年10月1日止，共计10个月，每年7万元）]，上述应支付款项，由新疆好家乡超市股份有限公司于本判决书生效后十日内一次性支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中,双方当事人均未出示新证据。
本院认为，2009年7月22日添锦丰公司与好家乡超市签订的《物业管理委托协议》合法有效，至今双方未解除该协议，也未就该协议中约定的物业费标准进行变更，且好家乡超市于2014年向添锦丰公司支付当年物业费时，添锦丰公司也未对物业费标准提出异议，现添锦丰公司要求按每平方米6.66元/月的标准收取物业费缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。好家乡超市抗辩称添锦丰公司提供的物业服务不符合物业合同约定的标准及因物业管理不善给其造成了部分损失，均不在本案的审理范围内，对好家乡超市的上述抗辩意见本院不予处理。添锦丰公司上诉称好家乡超市变为业主后物业服务面积由原来的18848平方米缩减为8751.49平方米，物业费不应再按原标准收取，对此本院认为，物业费的标准受多种因素的影响，物业服务面积的变化不能必然导致物业费用的变化，现添锦丰公司也未说明物业服务面积变化后对物业费标准产生影响的具体状况，故本院对添锦丰公司的该项上诉主张不予支持。添锦丰公司上诉称好家乡超市在承租瑞泰商厦时，物业费为每平方米10元/月，好家乡超市只缴纳了《物业管理委托协议》中约定的物业费，不足部分由乌鲁木齐市瑞泰房地产开发公司给予了补偿，对此本院认为，添锦丰公司主张物业费标准为每平方米10元/月，其应当对此承担举证责任，但在庭审中添锦丰公司未对其上述主张提供充分证据加以证实，也未证实乌鲁木齐市瑞泰房地产开发公司向其提供过补偿，故本院对添锦丰公司的该项上诉主张不予支持。综上，添锦丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21,509.75元，添锦丰公司已预交，由添锦丰公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年九月八日
书记员 石晓峰