山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莱州民初字第4650号
原告王国乐，男，1968年6月19日出生，汉族，农村居民，住山东省莱州市。
委托代理人由忠全，莱州正航法律服务所法律工作者。
被告王京义，男，1951年1月30日出生，汉族，农村居民，住山东省莱州市。
委托代理人孙化尧，莱州市夏邱法律服务所法律工作者。
原告王国乐与被告王京义租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田光宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王国乐及其委托代理人由忠全、被告王京义的委托代理人孙化尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月1日，我与被告签订租赁合同，我如约履行，但被告于2013年1月2日将厂房另租给他人，致我无法生产。现诉请法院依法判令被告返还我租金39000元、订金5000元、维修费5500元，共计49500元。本案诉讼费由被告承担。
被告王京义辩称，我将厂子另租给他人是因为原告没有按照合同约定交纳2013年的租赁费，构成违约在先，而且原告也无力继续履行合同，双方也就此经过协商，原告同意终止合同。原告尚欠我2000元租金一直未付清。另外原告还私自拉走了我的一辆矿车，我将视情况决定是否提起反诉。
经审理查明：被告王京义租赁位于莱州市某某镇某某村的集体土地，未依法履行建设用地审批手续，建设石材厂一处，自2003年3月18日起注册经营莱州市某某镇义东石材厂。原、被告于2012年1月1日签订租赁合同，被告将位于莱州市某某镇某某村的莱州市某某镇义东石材厂租赁给原告经营。合同载明：“租赁合同甲方：莱州市某某镇某某村王京义乙方：莱州市某某镇某某村王国乐……二、租赁时间：2012年1月1日至2014年12月31日三、租赁金额：每年交叁万陆仟元整（￥36000.00元）四、交款时间及方式：（1）签定合同后，乙方向甲方预交租赁押金伍仟元整。（2）2012年元旦前乙方付清2012年全部租赁费叁万陆仟元整。（3）2012年6月份预付2013年租赁费壹万陆仟元整，余款贰万元2012年年底全部付清。（4）2013年6月份预付2014年租赁费壹万陆仟元整，余款贰万元2013年年底全部付清。……六、租赁设备：大锯壹台、手扶磨机两台、切机壹台、吊装石头的卷扬机（整套）壹台，1.65米锯片壹张，吊盘贰个。七、甲方责任：（1）村委的费用均由甲方承担及交纳（指土地承包费、水资源费）；（2）2012年1月1日前的各项税务、环保等费用均由甲方交清，并与乙方办理交接。（3）2012年1月1日，甲方向乙方在机械设备、场地、房屋各个方面交接。八、乙方责任：（1）定期向村委交纳电费、水费（或供电单位）。（2）定期向地税、国税、环保等单位交纳各项税务及费用。九、乙方租赁期间要爱护设备及设施，并做好安全工作，所发生的一切事故均由乙方负责承担。……甲方：王京义（签字）乙方：王国乐（签字）……2012年1月1日”。原告于2011年11月29日给付原告租赁押金5000元，交纳了2012年的租金3万元，尚欠6000元租金给被告出具了欠条一张。原告按合同约定接手经营莱州市某某镇义东石材厂，于2012年3月8日偿还被告4000元，尚欠2000元租金一直未付。原告于2012年12月25日将其放在该石材厂的自有物品全部清走，停止经营。2013年1月，被告将该石材厂另行出租给他人。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的租赁合同、被告出具的收款收条2张，被告提交的莱州市某某镇义东石材厂个体工商户营业执照副本等在卷佐证。
审理中，原告主张其于2012年底停止经营石材厂是因为村委给石材厂停电导致其无法正常经营，而村委停电的原因是被告没有按照合同约定交纳2011年的环保费，被告违约在先，应承担违约责任。原告提交了莱州市环保局出具的调查询问笔录一份，载明“案由：信访当事人：某某镇某某村委法定代表人/负责人：王学峰……被询问人：王学峰……职务：村委主任……调查时间：2012年12月5日自9时0分至9时30分……询问人：庄岩记录人：徐建新……？你村有一石材厂是王国乐经营的，村委于2012年11月19日对其停电是怎么回事？：因为该厂欠村委的电费没交齐，故村委决定对其停电。？停电是否还牵扯其它原因，与环保收费是否有关系？：没有其它原因，就是因为电费没交齐。……”经质证，被告对该笔录的真实性无异议，认为该笔录内容恰恰证明村委给原告停电的原因是原告拖欠村委电费而不是因为被告没有交齐环保费，原告因停电无法经营与被告无关。原告申请证人赵洪良出庭作证，证人在证言中称：“……被告王京义我不认识，我原来是他（指原告）厂子的法律顾问。……（问：你能否说明是哪一年的环保费没交？）村委说是两年的没交，是2011年和2012年的。……具体每年多少村委没说，光说是两年一共欠4500元。……（问：你是否知道原告是什么时候、什么原因停止经营涉诉的义东石材厂的？）是从2011年11月19日停电后再没干，当时我在场，后来原告什么时候把东西都搬走了我就不清楚了。不干的原因就是因为村委给他断电了。当时原告给我打电话说是村委因为他没交环保费给他停电了，我打电话问村委主任王学峰，他说的跟王国乐一样；后来我坐车到某某镇政府找孙副书记，他说王国乐厂子没交2011年和2012年的环保费。我又到环保局找杨局长，他说王国乐厂子欠了4200元环保费，不是村里说的4500元。环保局管信访的徐建新和庄岩给我出具了一份调查询问材料。（问：原告上次庭审时提交的环保局出具的调查询问材料是否是你调取的？内容你是否清楚？）是我陪着王国乐去调的。内容我知道。（问：这份环保局调查证明材料与你所做证言内容不符，你如何解释？）这个我就不清楚了，反正王学峰当时跟我说的是因为欠环保费才停的电。”被告对该证人证言不予认可，认为证人原系原告的法律顾问，受原告雇佣，与原告有直接利害关系，而且莱州市环保局的调查笔录是证人与原告共同调取的，也是原告自己提交的，其内容与证人证言自相矛盾，故该证人证言不能作为认定事实的依据。莱州市环保局的调查笔录具有法律效力，能够证明原告被村委停电就是因为其欠交电费导致。被告还主张其并未欠交2011年前的环保费，提交了莱州市某某镇某某村民委员会出具的书面证明材料一份，载明“兹证明本村村民王京义开的石材厂2011年以前的环保费均已按时如数交缴，从未拖欠，特此证明。某某镇某某村民委员会（公章）法人代表：王学峰（签字）2013年12月6号”。经质证，原告对该证明不认可，认为该证明内容与事实不符，主张被告与该村支部书记王京仁是亲兄弟，故该证明不能作为有效证据。被告称其虽与王京仁是亲兄弟，但该证明系村委主任王学峰出具，与其没有任何利害关系。
原告主张其与被告签定租赁合同后，被告于2012年3月24日才将该石材厂交付给他经营，故2011年的租金不应按整年计算，应扣除交接前三个月的租金9000元。原告提交了工具记帐单一份，载明“工具记帐写字台2个、床5张、水泵1个、活板子1个、套头1个。王京义（签字）2012年3月24日使用人王国乐（签字）”。原告称该记帐单是双方交接厂子时的交接单，交接时间应以该单上记录的时间为准。经质证，被告不予认可，认为该记帐单只是被告交付给原告工具的一份记录，并不是石材厂的交接单，双方交接石材厂的时间应以合同约定为准。
原告主张其在经营石材厂期间，为维修被告的生产设备，更换了电缆线、电器、调速器等，还给厂子更换门窗、粉刷墙壁等，共花费维修费5500元，要求被告赔偿。被告对此不予认可，称这些费用都是原告为开展业务所进行的正常开支，与其没有关系，不应由其赔偿。原告未就其主张提供相应证据。
原告还主张因被告违约造成其经济损失，增加诉讼请求，要求被告赔偿其经济损失10万元。原告未在限期内依法缴纳相应案件受理费。
被告主张因原告未按合同约定交纳2012年的租金，也没有能力继续经营石材厂，他和原告及中间人彭春暖曾共同协商达成一份终止租赁合同的协议，将解除租赁合同的意向告知了原告，原告亦表示同意。被告提交了该协议，协议中载明“租赁协议终止书原某某村王京义与某某村王国乐两方，于2012年1月1号到2014年12月31号订立的租赁合同，经双方同意，自愿解除。双方自签字之日起租赁合同不在（再）产生任何法律效力，属无效合同。双方不追究任何事情，王国乐生产期间所欠地税款由（王）国乐自己承担。此依据签字生效。双方签字：王京义（签字）证明人彭春暖2012年12月13号”。经质证，原告对该协议的真实性无异议，称被告和中间人彭春暖确曾与其协商终止租赁合同，并形成了该协议，但最后他没有在该协议上签字，所以该协议没有生效。他没有按合同约定交纳2013年租赁费的原因是被告没有按合同约定交清2011年以前的环保费，违约在先，所以被告应承担违约责任，包赔其损失。
被告还主张其交付给原告的大锯中有配套的矿车一辆，被原告拉走，要求原告归还；另外还有原告欠交的2012年的租金2000元，要求原告付清。原告承认被告交付的大锯中包括配套矿车一辆，但称该矿车已经破损，他送在某某镇某某村老杨维修部维修，只要被告继续履行租赁合同，合同到期后他会归还矿车，并付清欠交的租金。该矿车的价值经原、被告协商确定为1000元。
审理中，原、被告均认可租赁合同中约定的租赁押金既是作为保障租赁厂房设备等财产安全的押金，也是作为该合同的违约保证金。
本院认为，合同的履行应遵循诚实信用原则，合同履行中产生争议时，双方应依法协商解决。原、被告签定的租赁合同，因标的物义东石材厂没有履行建设用地审批手续，该标的物系违法建筑，故原、被告间签订的租赁合同系无效合同。对于该无效合同正常履行期间，因原告基于该无效合同获得了使用利益，故应依约向被告支付相应租金。双方于2012年底已终止该无效合同的履行，故原告应向被告返还租赁物。被告收取原告的合同押金，在扣除原告经营期间损失的租赁财产价值及拖欠的租金后，应予返还。原、被告在合同中就租赁物的交接时间有明确约定，原告提交的工具记帐单的内容不能反映双方对石材厂进行交接的时间，本院对原告主张的交接时间不予采纳。原告在经营石材厂期间，造成的租赁财产矿车一辆损失，其价值经双方协商一致，本院予以确认。原告主张的因合同终止给其造成的损失十万元的请求，在限期内没有交纳案件受理费，本院不予审理。原告主张其经营石材厂期间，维修设备、改善厂房花费5500元，要求被告赔偿，被告不予认可，原告没有提供相应证据，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告王国乐与被告王京义于2012年1月1日签定的租赁合同无效，被告返还原告租赁押金5000元；该款与原告欠缴的租金2000元及损失的租赁财产矿车一辆（价值1000元）兑除后，由被告王京义返还原告2000元，限判决生效后十日内付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1038元，由原告负担996元，由被告负担42元；此款原告已交纳，由被告给付原告42元，限判决生效后七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
代理审判员 田光宇
二〇一四年一月三日
书 记 员 任田田