重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰法民初字第02499号
原告彭少华（又名彭少满），男，1975年12月26日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县名山街道东作门街**号*单元4-1，公民身份号码5122231975********。
委托代理人舒中林，重庆森吉律师事务所律师。
被告杨照祥，男，1952年3月13日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县名山街道花园街***号，公民身份号码5123241952********。
第三人谭光珍，女，1951年9月22日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县名山街道东作门街**号*单元1-2，公民身份号码5123241951********。
第三人何融，女，1970年9月20日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县三合街道平中路三支路*号*单元4-2，公民身份号码5123241970********。
第三人何霞，女，1972年11月17日出生，汉族，居民，住四川省泸州市龙马潭区大通路*号*幢**号，公民身份号码5123241972********。
第三人何燕，女，1975年7月22日出生，汉族，居民，住重庆市北部新区鸳鸯路*号*幢*单元30-8，公民身份号码5123241975********。
原告彭少华与被告杨照祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由代理审判员冉孟鑫担任审判长，与人民陪审员谭书立、人民陪审员刘平波组成合议庭适用普通程序于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告彭少华及其委托代理人舒中林到庭参加了诉讼，被告杨照祥下落不明，本院依法公告送达期满后，仍未经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人谭光珍、何融、何霞、何燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭少华诉称，1994年12月7日，原告的哥哥彭少云代原告与被告签订《集资建房协议》，该协议约定被告将在新城一队八间房子处集资建房一幢的楼房壹单元肆楼伍层（现丰都县名山街道东作门街62号1单元5-2）出售给原告，房屋面积78.6平方，每平方250元，房屋总价款19650元。同时约定房款分三次支付。协议签订后，原告于1996年9月5日付清房款，被告也将房屋交给原告居住，但至今被告拒不履行协助办理过户义务。另外，被告出售给原告的房屋是被告根据其与第三人的亲属何宗全（已死亡）于1994年4月20日达成的《承建房屋协议》取得，其建房手续及土地使用权登记的权利人均为何宗全。因被告拒不履行协助过户义务，且被告下落不明，现原告诉至本院，请求人民法院依法判决原、被告签订的《集资建房协议》有效，并由第三人协助将该房屋的相关产权从何宗全处过户给被告，之后由被告将房屋产权过户给原告所有。
被告杨照祥未作答辩。
第三人谭光珍、何融、何霞、何燕未作答辩陈述。
经审理查明，1994年12月7日，杨照祥（甲方）与彭少云（乙方）签订“《集资建房协议》，协议约定：……一、甲方在新城一队八间房子处，集资建房一幢，甲方愿将此幢的楼房壹单元肆楼伍层（现丰都县名山街道东作门街62号1单元502号）出售给乙方。每套建筑面积为柒拾捌点陆平方米，每平方米造价为贰佰伍拾元，大写贰佰伍拾元正。共计建筑面积折币19650.00元，大写壹万玖仟陆佰捌拾元正。……四、双方达成协议，乙方交付甲方集资款，分三次付给甲方……等内容。甲方杨照祥，乙方彭少云在该合同上签名、捺印。合同签订后，彭少华向杨照祥交付购房款以后，杨照祥于1996年9月5日向其出具《清条》一张，该清条载明：“彭少满同志在我处购房款于95.3月18
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96.9.5日款付清。此据杨照祥96.9.5”。同时，杨照祥在其签名处加盖了指印。彭少华入住该房屋至今。另查明，彭少云与彭少华系兄弟关系，彭少云受彭少华委托，与杨照祥签订《集资建房协议》；彭少华又名彭少满；该讼争房屋目前已办理了在房地产权证总证，其房地产权证号为306房地证D2007字第07659号，权利人为何宗全，坐落于丰都县名山街道东作门街62号1单元，收件编号为2007007958，该套房屋编号为1幢1单元502号房屋，建筑面积为73.75平方米。
还查明，1994年4月20日，何宗权以名山镇新城一队（甲方）的名义与杨照祥（乙方）签订了《承建房屋协议》，该协议约定：“……1、甲方将座落在小地名八间房子处的地坪面积委托给乙方修建住宅楼。2、甲方负责办好国土、建委等相关部门的建房审批手续。各种审批经费均有产权所有方承付不误。3、甲方要求乙方按一个地坪方还两个地坪方（底楼及第一层楼）。……8、甲方应协助乙方办理整个楼房的产权证等手续、经费由乙方承付……”。
另外，何宗全又名何宗权、何中权，与其妻谭光珍婚后共生育了何融、何霞、何燕三名子女。何宗全于2007年3月8日死亡，何宗全的其父母已死亡多年。
在诉讼中，彭少华表示因杨照祥目前下落不明，对杨照祥应承担的过户相关的税、费，彭少华愿意先行垫付。另外，《集资建房协议》未对过户产生的税、费进行约定，彭少华表示愿意自行承担该笔过户费用。
上述事实，有原告的陈述、《集资建房协议》、《清条》、《承建房屋协议》、房地产权证、常住人口登记表、丰都县名山街道东作门社区居民委员会证明、丰都县名山街道花园社区居民委员会证明、丰都县三合街道滨江中路社区居民委员会证明、证人证言等证据在案佐证，并经庭审举证、核证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受到法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告彭少华委托其兄弟彭少云与被告杨照祥签订的《集资建房协议》，彭少云虽在《集资建房协议》以“乙方”名义签名，但事实上该《集资建房协议》的当事人应为原告彭少华与被告杨照祥。《集资建房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。合同签订后，原告彭少华已经依约支付全部房款共计19650元，被告杨照祥亦将房屋交付原告彭少华使用至今，合同中双方当事人的主要义务均已经履行。原告彭少华应当依约享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，。为便于原告彭少华享有其物权，被告杨照祥依法负有协助原告彭少华办理诉讼争房屋产权过户手续的义务，房屋产权过户所需费用由原告彭少华负担。
该房屋目前登记的权利人为何宗全，因何宗全已经死亡，其继承人属于本案第三人，依据《承建房屋协议》的约定，第三人谭光珍、何融、何霞、何燕应负有协助办理该房屋的过户登记手续的义务。为维护正常的经济秩序以及合同的相对性，第三人谭光珍、何融、何霞、何燕负有协助被告杨照祥办理产权过户登记手续的义务，同时依据《承建房屋协议》的约定，办理过户登记相关的费用由被告杨照祥承担。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告彭少华委托彭少云与被告杨照祥于1994年12月7日签订的《集资建房协议》有效；
二、第三人谭光珍、何融、何霞、何燕在本判决发生法律效力后5日内协助被告杨照祥办理坐落于丰都县名山街道东作门街62号1单元502号房屋1套的权属过户登记，其过户登记所产生税、费由被告杨照祥承担；
三、被告杨照祥在本判决发生法律效力后10日内协助原告彭少华办理坐落于丰都县名山街道东作门街62号1单元502号房屋1套的权属过户登记，其过户登记所产生税、费由原告彭少华承担。
案件受理费291元，由被告杨照祥负担。（已由原告彭少华垫付，被告杨照祥在履行本判决书确定的义务时一并向原告彭少华支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
代理审判员
审 判 长 冉孟鑫
人民陪审员 谭书立
人民陪审员 刘平波
二〇一五年十月三十日
书 记 员 隆应花