广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终2158号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐美娟。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄东伟。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：李奔科，广东晟典律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：房伟清。
委托诉讼代理人：纪鹏生，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李春秀，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中诚致信融资担保有限公司。法定代表人：杜欣。
原审第三人：中国银行股份有限公司深圳上步支行。
负责人：周耘，行长。
委托诉讼代理人：欧阳铁武，广东圣天平律师事务所律师。
上诉人徐美娟、黄东伟因与被上诉人房伟清、原审第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司（以下简称中诚致信公司）、中国银行股份有限公司深圳上步支行（以下简称中国银行上步支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2515号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐美娟、黄东伟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由房伟清承担。事实和理由：一、徐美娟、黄东伟与房伟清于2015年6月2日签订的《房产买卖合同》及《买卖补充协议》应当自始无效。2015年6月2日双方签订的《买卖补充协议》的内容，证明签订2015年6月2日《房产买卖合同》的目的是“配合买方在银行贷款”，在银行成交价为814万元，与实际成交价的差额为64万元。当时，因徐美娟、黄东伟急需支付另一套自住房源的首付款，房伟清向徐美娟、黄东伟表示，只要徐美娟、黄东伟与其签订新的合同（即2015年6月2日的《房产买卖合同》及《买卖补充协议》），就能向他人借钱先支付一部分购房款，以解徐美娟、黄东伟之急。这是房伟清为达到高额贷款的目的，利用徐美娟、黄东伟进行骗贷。因此，2015年6月2日签订的《房产买卖合同》及《买卖补充协议》属于以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，依法应当被认定为无效合同。二、如前所述，2015年6月2日签订的《房屋买卖合同》与《房屋买卖协议》均应当被认定为无效合同，双方应以2015年4月26日签订的《房屋买卖合同》作为权利义务的基础。在该份《房屋买卖合同》中，徐美娟、黄东伟与房伟清约定，过完五月一日假期后，双方进行办理银行按揭、赎楼、过户等相关事宜。然而，五一假期过后，徐美娟、黄东伟反复以电话、短信方式催促房伟清依约办理赎楼手续，但房伟清以各种借口推诿，拖延一个月之久不予履约。徐美娟、黄东伟卖出唯一一套住房的目的是在同小区以大房换购两套小房，获得两代人分开居住的便利。房伟清拖延办理手续的时间、迟延付款，在此期间房间上涨，已令徐美娟、黄东伟错过在同小区换购两套小户型物业的机会，最终导致签订本案房屋买卖合同的根本目的已无法实现。基于以上事实，房伟清应当承担相应违约责任。三、一审判决认定交房条件在徐美娟、黄东伟购买9E房产的时候已经成就，认为购房9E号房产是合同约定的合适房源与事实不符。
房伟清辩称，一、2015年6月2日签订的《房产买卖合同》及《买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。二、2015年4月26日签订的《房屋买卖合同》是仅就涉案房产交易达成的意向性和框架性合同，仅就部分内容进行了约定，而2015年6月2日签订的合同对涉案房产如何交易过户等内容进行了明确约定，因此6月2日签订的合同是对4月26日签订的合同的细化补充。三、2015年4月26日签订的合同中约定交房附加条款是甲方找到合适房源，但合适房源并没有明确是两套房产，所谓合适房源是具备居住条件即可。因此徐美娟、黄东伟称无法获得两套房产而拒绝履行合同，没有事实依据。四、本案买卖合同不存在不能履行的情形，按照合同法的相关规定，本案应当判令继续履行。
中国银行上步支行辩称，中国银行上步支行对涉案房产享有抵押权，法院在审判过程中应充分考虑并保障该抵押权。
中诚致信公司未发表答辩意见。
房伟清向一审法院起诉请求：一、徐美娟、黄东伟继续履行《房产买卖合同》，徐美娟、黄东伟及中诚致信公司在判决生效后3日内配合房伟清办理房产赎楼及过户手续；二、徐美娟、黄东伟承担全部诉讼费用。
徐美娟、黄东伟反诉请求：一、解除房伟清与徐美娟、黄东伟于2015年4月26日签订的《房屋买卖合同》；二、徐美娟、黄东伟向房伟清双倍返还定金120万元；三、房伟清承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月26日，房伟清（买方、乙方）与徐美娟、黄东伟（均为卖方、甲方）签署《房屋买卖合同》约定，甲方将位于深圳市南山区华侨城白石路以北红树东方家园10栋房产以750万元的价格转让给乙方，赎楼事宜由乙方负责（费用乙方负责6000元，其余由甲方负责）；定金为60万元，分3次付给甲方；签订合同之日乙方先付10万元给甲方，20万元甲方于4月27日将房屋的相关资料及信息单打印交给乙方时付清，4月29日再付10万元，5月9日再付20万元。如此房屋因卖方原因未达成交易，卖方将双倍赔偿定金120万元；过完五月一日假期后，双方进行办理银行按揭、赎楼、过户等相关事宜；在甲方收取乙方购房定金全款以后，乙方须保证甲方找到合适的房源才给予搬离。
2015年6月2日，双方另行签署一份《房产买卖合同》约定，涉案房产的交易价格为814万元；定金为60万元；买方须于2015年6月15日之前预付首期购房款以银行贷款为准，首期款到买方贷款银行作资金托管（监管），依据监管合同存入托管（监管）账户；所有交易税费由买方承担；房产如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内，买卖双方须签订《二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应在收到全款后3日内，将房产按合同约定的条件交付给买方；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对该承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金，如卖方违约，买方有权解除并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
同日，双方签署《买卖补充协议》约定，买卖双方于2015年6月2日成交涉案房产，成交价为750万元，因配合买方在银行贷款，在银行成交价为814万元，差额64万元在银行做监管，买卖双方同意卖方收到首付款次日内退还买方，买方收到退还的监管款64万元后两日内再做抵押。
同日，徐美娟、黄东伟公证委托中诚致信公司及李秋辉等4人办理涉案房产的赎楼等手续，委托期限自2015年6月2日至2016年6月1日。房伟清为此支付了公证费680元。
上述合同及协议签署后，房伟清按约定向徐美娟、黄东伟足额支付了购房定金60万元。徐美娟、黄东伟于2015年6月2日向房伟清出具收条，确认收到了60万元定金。该60万元定金目前仍在徐美娟、黄东伟处。
2015年6月5日，房伟清与徐美娟、黄东伟及中国工商银行股份有限公司深圳光明支行（以下简称工商银行光明支行）签署《二手楼交易资金监管协议》，协议约定双方同意将涉案房产的首期购房款225万元托管在该银行。该托管资金后于2015年9月8日由银行退回房伟清。
工商银行光明支行后向房伟清出具《二手楼按揭贷款确认书》，确认向房伟清发放529万元的贷款。该确认书未标注签发日期。显示的打印时间为2015年6月16日。房伟清称于2015年6月15日获得贷款承诺函。
2015年5月17日至6月13日，房伟清与黄东伟多次通过短信沟通涉案房产赎楼事宜。
2015年6月26日，中诚致信公司向房伟清开具收款收据，确认收到房伟清支付的涉案房产担保费33480元。后因涉案房产未赎楼，中诚致信公司向房伟清退还了30480元。另，房伟清提交了其与担保公司业务员李秋辉的电话录音，李秋辉称，业主打电话告知其不要办理赎楼，并称双方会有诉讼。
2015年6月29日，房伟清委托广东宽和律师事务所向徐美娟、黄东伟寄发《律师函》称，徐美娟、黄东伟应于2015年7月2日之前办理相关赎楼手续，但目前根据房伟清向担保公司了解，徐美娟、黄东伟已向担保公司作出了不赎楼的意思表示。遂函告徐美娟、黄东伟于2015年7月2日前办理赎楼手续。
2015年6月30日，徐美娟、黄东伟委托广东君言律师事务所向房伟清寄发《律师函》称，徐美娟、黄东伟已收到房伟清寄发的律师函，徐美娟、黄东伟没有持有双方于2015年6月2日签订的《房产买卖合同》，要求房伟清向徐美娟、黄东伟提供该合同复印件。该邮件于2015年7月1日妥投。
另查，黄东伟（买方）于2015年4月27日与案外人汕头市海鑫再生资源有限公司（卖方）签署《二手房买卖合同》，合同约定黄东伟以653万元的价格向该司购买位于深圳市福田区红树东方家园9E房产，该房产后转移登记至徐美娟名下。2015年9月23日，徐美娟又将9E房产以850万元的价格出售给案外人谢少伟，并于2015年12月7日办理了转移登记。徐美娟、黄东伟称其将购买的9E房产又出售的原因为房伟清未按承诺支付涉案房产的款项、办理资金监管手续及赎楼，徐美娟、黄东伟收不到房款，导致徐美娟、黄东伟无钱支付9E房产的房款，为此才出售了9E房产。徐美娟、黄东伟为此向该院提交了其借款260万元的《借款合同》、购买9E房产的担保费收据、9E房产交易的税费及相关手续费的票据及缴款凭证等予以佐证。
又查，徐美娟、黄东伟为母子关系。涉案房产登记在徐美娟、黄东伟名下，徐美娟占有75%的份额，黄东伟占有25%的份额。涉案房产目前仍处于抵押状态，抵押权人为中国银行上步支行。徐美娟、黄东伟目前仍在正常向中国银行上步支行还款。截至2016年6月20日，徐美娟、黄东伟尚欠中国银行上步支行借款本金1624882.88元。
再查，深圳市不动产登记中心于2015年11月10日向房伟清开具《购房资格证明》，确认房伟清具备在本市住房限购区域内的住房购买资格，可购贰套。房伟清愿意一次性支付购房余款，其名下在农业银行的银行流水显示，截至2016年6月24日，房伟清在该行有存款730余万元。
一审法院认为，房伟清与徐美娟、黄东伟于2015年4月26日签署的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。合同明确约定房产的交易价格及定金的支付时间，同时约定在2015年5月1日后办理银行按揭、赎楼、过户等相关手续，即双方在签署该合同时已明确约定涉案房产的购房款是以银行按揭的方式支付。对徐美娟、黄东伟主张房伟清未按其承诺的期限支付购房款，导致其另购的9E号房产被迫出售的相关陈述，该院不予采信。双方于2015年6月2日签署的合同虽然是作为贷款所用，但该合同约定的付款方式与之前签署的合同约定一致，且双方之后办理资金监管的时间亦在该合同约定的履行期限前，即无论2015年6月2日签署的合同关于履行期限的约定是否是双方真实意思表示，在双方于2015年4月26日签署的合同未明确约定履行期限及双方在短信中未明确具体的赎楼期限的情况下，房伟清于2015年6月5日办理资金监管、于6月26日向中诚致信公司支付赎楼担保费并不构成违约。双方于2015年4月26日签署的合同虽约定如因卖方的原因未达成交易，徐美娟、黄东伟将双倍返还定金，但本案中，房伟清已向徐美娟、黄东伟足额支付了定金、办理了首期款资金监管、取得贷款承诺函并支付赎楼担保费，房伟清为购买涉案房产已投入了大笔资金，且截至庭审日，涉案房产仍处于抵押状态。徐美娟、黄东伟构成根本违约。在房伟清具备购房资格、自愿一次性支付购房款的情况下，依据法律规定，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行的违约责任。因此，房伟清请求徐美娟、黄东伟继续履行合同，具有事实和法律依据，该院予以支持。过户的所有税费按合同约定应由房伟清承担。如上所述，徐美娟、黄东伟构成根本违约，其请求解除涉案合同无事实和法律依据，在该院已认定涉案合同继续履行的情况下，对其主张的双倍向房伟清返还定金的请求，该院亦不予支持。关于合同约定的在徐美娟、黄东伟找到合适房源才给予搬离的情况，徐美娟、黄东伟已于涉案合同签署后另行购买9E房产，但之后徐美娟、黄东伟又将该房产出售，即徐美娟、黄东伟向房伟清交房的条件在其购买9E房产时已成就，其另行出售9E房产而无房产居住不影响房伟清按合同约定要求徐美娟、黄东伟履行交房的义务。关于履行合同的顺序，因涉案房产设有抵押权，只有注销抵押权才有继续履行的可能，且抵押权人即中国银行上步支行的合法权益也应得到保护，故应先还清按揭贷款以注销抵押权。之后，房伟清应将剩余房款690万元（750万元-60万元）支付给徐美娟、黄东伟，徐美娟、黄东伟配合房伟清办理过户手续。办理完毕过户手续之后，徐美娟、黄东伟应向房伟清交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐美娟、黄东伟应于该判决生效之日起十日内向中国银行上步支行偿还涉案房产即位于深圳市南山区华侨城白石洲路以北红树东方家园5D号房产的抵押贷款（具体金额以该行出具的应还款清单为准），如徐美娟、黄东伟拒不履行，房伟清有权代徐美娟、黄东伟偿还上述贷款，中国银行上步支行在上述贷款得到清偿后，应于十日内配合当事人办理注销涉案房产的抵押登记手续；二、在涉案房产注销抵押登记手续办理完毕后，房伟清应在十日内向徐美娟、黄东伟一次性支付剩余全部购房款（如徐美娟、黄东伟主动偿还了尚欠中国银行上步支行的贷款，则剩余购房款为690万元；如房伟清代徐美娟、黄东伟偿还所欠中国银行上步支行的贷款，则剩余购房款需扣除上述代偿款项）；三、在房伟清将剩余全部购房款支付给徐美娟、黄东伟后，徐美娟、黄东伟应在十日内配合房伟清将涉案房产过户登记至房伟清名下，办理过户的所有税费由房伟清承担；四、徐美娟、黄东伟应在收到全部购房款之日起十日内结清涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费等相关费用，配合房伟清办理有关过户手续，将涉案房产交付给房伟清；六、驳回徐美娟、黄东伟的反诉请求。当事人如未按该判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。本诉案件受理费68780元、保全费5000元（已由房伟清预交），反诉受理费7800元（已由徐美娟、黄东伟预交），均由徐美娟、黄东伟负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。徐美娟、黄东伟在二审中提交了一份中诚致信公司出具的《情况说明》，用以证明卖掉9E房产是为了还款，不是恶意促成本案交房条件不成就。房伟清的质证意见为：该证据不属于新证据，与本案无关联性。中国银行上步支行的质证意见为：其没有参与9E房产的买卖过程，无法核实《情况说明》的真实性。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、徐美娟、黄东伟与房伟清于2015年6月2日签订的《房产买卖合同》是否有效。二、本案合同履行过程中违约责任如何认定。三、本案能否判令继续履行。
首先，关于合同的效力问题。徐美娟、黄东伟与房伟清于2015年4月26日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当严格履行。徐美娟、黄东伟与房伟清于2015年6月2日签订的《房产买卖合同》中，双方约定的成交价为814万元，比双方约定的实际成交价高出64万元，并非双方的真实意思表示，其目的是通过伪造虚假成交价格以便从银行获得更多的贷款，系以合法形式掩盖非法目的，该成交价格条款应当认定为无效。除成交价格条款外的其他条款是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，并不受成交价格条款无效的影响，应当认定为有效。
其次，关于合同履行过程中违约责任如何认定的问题。徐美娟、黄东伟上诉称房伟清没有按照2015年4月26日签订的《房屋买卖合同》的约定，在五月一日假期后办理手续，迟延付款，导致徐美娟、黄东伟无法实现合同目的。本院认为，虽然双方没有按照4月26日签订的《房屋买卖合同》约定的时间履行合同，但徐美娟、黄东伟仍在6月2日与房伟清签订《房产买卖合同》，并于6月5日签署了《二手楼交易资金监管协议》，该行为表明徐美娟、黄东伟愿意继续履行本案房产交易。徐美娟、黄东伟在二审中称其6月2日愿意继续履行合同，是因为房伟清向其承诺签订6月2日的合同后马上付款，对于该主张，徐美娟、黄东伟未能提交证据予以证明，故本院不予采信。在房伟清已经支付首期款且获得贷款承诺函后，徐美娟、黄东伟仍然没有赎楼，其行为构成违约。
再次，关于本案能否判令继续履行。徐美娟、黄东伟上诉称本案不具备交房条件，存在履行障碍。双方于2015年4月26日签订的《房屋买卖合同》约定，房伟清须保证徐美娟、黄东伟找到合适的房源才给予搬离。本院认为，关于合适房源，双方并未作更详细的约定，故可理解为适合居住的房屋，购买或者租赁均可。徐美娟、黄东伟在另外购买9E房产后又再次出售，即使其没有适合居住的房屋亦自身原因导致，不能成为本案合同履行的障碍。徐美娟、黄东伟辩称出售9E房产是为了偿还担保公司欠款，并非恶意促成交房条件不成就。对此，本院认为，如果徐美娟、黄东伟在2015年6月配合履行本案房产交易，其完全可以在2015年9月出售9E房产前获得售房款，而无需出售9E房产，故其该辩称不能成立。另外，在双方签订的两份合同中，均没有约定在一方违约的情况下，守约方不能要求继续履行。根据合同法的规定，在没有履行障碍的情况下，房伟清可以要求继续履行合同。因此，徐美娟、黄东伟关于房伟清只能得到双倍返还定金的主张不能成立。
综上，徐美娟、黄东伟的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81580元，由上诉人徐美娟、黄东伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 尚宇楠（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。