广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民二终字第72号
上诉人（原审被告）高州市永盛百货有限公司。
法定代表人苏涛，经理。
委托代理人练科，高州市法律援助处律师。
被上诉人（原审原告）何能，男，1968年7月17日出生，汉族，住高州市石仔岭街道上潭蒲村**号。
委托代理人杨亚能，广东成就律师事务所律师。
上诉人高州市永盛百货有限公司因与被上诉人何能租赁合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2012）茂高法民二初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月28日，何能向原审法院提起诉讼，诉称：我与被告于2007年8月13日签订《商铺租赁合同》，约定将我位于XX路的商铺338平方米租给被告经营使用，租期共15年，租金分时段计算，合同约定每月租金要在当月10日前付清，每逾期1天罚当月租金10%，逾期15天原告有权解除合同。被告自承租以来，几乎每个月都逾期3-5天交付租金，尤其是在2012年8月，当月逾期达17天，被告的行为严重违约，按合同约定原告有权解除租赁合同。在最近两年内被告交租共计滞纳143天，应交滞纳金共计500002元给原告。被告在订合同时交给原告合同押金100000元作为履行合同的保证金。按合同第三条约定，被告违反合同时，该押金不予退还给被告，归原告所有。被告不履行合同约定的义务，逾期缴交租金，尤其是在2012年8月逾期交租已达18天以上。为此，请求：1、解除原告与被告的租赁合同，收回租赁的商铺给原告；2、清算被告延期缴交租金的滞纳金给原告，2010年8月至起诉时止共计滞纳143天，按合同约定应罚滞纳金500002元给原告；3、被告所交租赁押金100000元不予退还，归原告所有；4、解除租赁合同后，现经营者与被告的转租关系随之解除，现经营者的经济损失由被告负担；5、本案的诉讼费用由被告负担。
被告高州市永盛百货有限公司答辩称：我公司对逾期支付租金给原告的真实性无异议，但按合同约定逾期不交清，则每天罚当月的租金10%作滞纳金给原告明显过高，里面约定的押金对押金的性质、数额都没有明确约定，公司是由苏涛和梁某某两人合伙的公司，原告的起诉无法律事实依据，请求驳回原告的诉求。
原审法院经审理查明：原告何能（称甲方）与被告高州市永盛百货有限公司（称乙方）于2007年8月13日签订《商铺租赁合同书》1份，该合同约定的主要内容：一、甲方同意将位于市区XX路XXXXC区一幢首层XX号一、二楼商铺全部租给乙方经营使用，总面积338平方米（不包括东面走道面积）。二、租用期限为15年，即从2007年9月1日至2022年8月30日止。三、租金计算和缴交办法：从2007年9月1日起至2011年8月30日止的月租金为33800元，4年的总租金为1622400元；从2011年9月1日起至2014年8月30日的月租金为37180元，3年的总租金为1338480元；从2014年9月1日起至2017年8月30日的月租金为40898元，3年的总租金为1472328元；从2017年9月1日起至2020年8月30日止的月租金为44987.8元，3年总租金为1619560.8元；从2020年9月1日起至2022年8月30日的月租金为49486.58元，2年的总租金为1187677.92元。乙方要在每个月10号前将当月的租金全部交清给甲方，逾期不交清，则每天罚当月租金的10%作滞纳金给甲方，逾期15天不交清租金，视作为违约，甲方有权终止合同，并没收押金，收回所租的商铺；甲方只向乙方提供非税性的租金票据。四、在双方签字之日，乙方必须交给甲方100000元作押金，押金不得抵作租金，也不计利息，如果在租期内乙方违约和中途退出，则不退押金。五、甲方只将商铺租给乙方经营使用，乙方在租期内产生的一切税费（包括房屋租赁税）和经济责任及法律责任都与甲方无关。在租期内，违约方要赔偿守约方所造成全部的经济损失和承担法律责任。六、在本合同有效期内，乙方再将本商铺出租给第三方的租期不得超出本合同的租期，不管乙方与第三方发生任何纠纷或乙方违约，造成甲方要收回商铺时，乙方和第三方都要以本合同为准，甲方不负任何经济和法律责任。七、在租期内，乙方如损坏房屋要按价赔偿，租期满后或中途退出，所有固定的装修物都要确保完好归甲方所有，双方如无其他争议，甲方则在租期满后一个月内退还押金给乙方。八、本合同有效期内，甲方需转让该铺位的，应提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；该铺位转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。九、本合同有效期内，如果因地震影响到租房损坏不能继续经营或政府决定征用出租房屋所在土地则需拆除出租房屋的，本合同自动解除，双方都不追究责任的损失。十、本合同有效期满后，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满前一个月向甲方提出续租要求；甲方需将商铺继续出租的，在同等条件下，乙方对该商铺有优先承租权等。合同签订后，原告将其所有的高州市区XX路XXXXC区一幢首层XX号一、二楼，总面积338平方米（不包括东面走道面积）的商铺全部租给乙方经营使用，被告在签订合同时也将押金100000元交给原告作履行合同保证金，并将租赁的商铺转租他人经营。但被告承租原告的商铺后，未按合同约定的时间交付租金给原告，其中：2010年8月至2010年12月累计逾期20天，2011年累计逾期74天，2012年累计逾期39天，2012年8月的租金直至原告起诉后的9月7日才支付。按合同约定，逾期不交清租金，每天罚当月租金的10%作滞纳金计算，被告自2010年8月至2010年12月滞纳租金20天，按每天滞纳金3380元计，共67600元；2011年滞纳租金74天，按每天滞纳金3380元计，当年滞纳金250120元；2012年滞纳租金39天，按每天滞纳金3718元计，当年滞纳金145002元；在最近两年内被告延迟交租共计滞纳租金143天，应交滞纳金共计500002元。因被告未按合同约定的期限交付租金，经原告多次催促，被告仍未按期限交付租金致双方发生纠纷。
另查明：在诉讼期间，原告主动放弃了“解除租赁合同后，现经营者与被告的转租关系随之解除，现经营者的经济损失由被告负担。”的诉讼请求。
原审法院认为：本案争议的焦点为，1、原告何能与被告高州市永盛百货有限公司双方签订《商铺租赁合同书》的合同是否有效。2、原、被告双方签订《商铺租赁合同书》的合同是否符合解除的条件。3、被告是否构成违约，如违约，如何承担违约责任。
关于原告何能与被告高州市永盛百货有限公司双方签订《商铺租赁合同书》的合同是否有效的问题。原告何能与被告高州市永盛百货有限公司双方签订的《商铺租赁合同书》，是双方真实意思的表示，约定相互间的权利、义务明确，没有违反国家有关法律规定，为有效租赁合同。
关于原、被告双方签订《商铺租赁合同书》的合同是否符合解除的条件的问题。原告与被告签订合同后，原告已按合同约定履行了自己的义务。但被告租用原告的商铺后，自2010年8月至2010年12月累计逾期20天，2011年累计逾期74天，2012年累计逾期39天（最长逾期时间是2012年8月累计逾期27天未交付租金给原告），该逾期天数，经庭审查明，被告也予以确认。按双方签订的《商铺租赁合同书》约定，被告要在每个月10号前将当月的租金全部交清给原告，逾期不交清，则每天罚当月租金的10%作滞纳金给原告，逾期15天不交清租金，视作为违约，原告有权终止合同，并没收押金，收回所租的商铺。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”，第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故原告请求解除双方签订的《商铺租赁合同书》的条件成就，其理由充分，应予支持。被告辩解公司是由苏涛和梁某某两人合伙的公司，原告起诉无事实和法律依据，要求驳回原告的诉求，但未向法院提供相关有效的依据，其辩解不成立，不予采信。
关于被告是否构成违约，如违约，如何承担违约责任的问题。被告在履行《商铺租赁合同书》中，自2010年以来，经常不按约定的期限支付租金给原告，被告在庭审中也承认逾期交付租金的事实，认可自己构成违约，故被告未按合同约定的期限交付租金给原告已构成了违约，原审法院对该事实予以认定。被告应承担违约责任，但原、被告在《商铺租赁合同书》中，既约定逾期交付租金，同时又约定被告逾期15天不交租金，原告可解除合同，没收押金100000元，该押金实际是违约责任担保金，其性质及地位相当于定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原告只能选择被告承担其中一种违约责任，不能同时并处违约责任，原告要求被告按日10%计算逾期付款违约金500002元明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”的规定，故原告主张被告所交的租赁押金100000元不予退还，归原告所有的请求理由成立，应予支持，但原告主张被告按日10%计付逾期付款违约金500002元的该项请求应予驳回。被告辩解认为原告对违约金计算过高，该辩解理由成立，应予采信。
原告在诉讼中主动放弃了“解除租赁合同后，现经营者与被告的转租关系随之解除，现经营者的经济损失由被告负担。”的诉讼请求，是原告对自己的权利自行处分，原审法院不持异议。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告何能与被告高州市永盛百货有限公司双方于2007年8月13日签订的《商铺租赁合同书》。限被告高州市永盛百货有限公司于本判决生效后二个月内将所承租商铺交还原告。二、被告所交租赁押金100000元，不予退还，归原告所有。三、驳回原告何能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50999元，邮递费60元，合计51059元，由被告高州市永盛百货有限公司负担。
高州市永盛百货有限公司不服原判，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回原审原告何能的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人在一审期间对被上诉人提交的证据五《房地产权证》（粤房地证字第C44XXX05）明确提出没有原件核对无法确认其真实性，但一审法院对我方的质证意见没有引起重视，也没有对该事实进行调查和核实。二、原审判决错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定对本案作出判决。也就是说一审法院认定本案存在“出租人要求在合理期限内支付，承租人逾期不支付”的行为。事实上，在双方的合同履行过程中，由于我方是企事业法人，而被上诉方是自然人，且双方也约定出租方收取租金时只提供“非税性的租金票据”，因此，一直来都是由被上诉人先出具“非税性租金票据”，我公司拿到票据后逐级审批再划款给被上诉方，也因此，长期以来划款的时间与合同约定的时间相对迟一点，这已经成为双方的共识和一贯的履行习惯。然而，本案起诉之前，被上诉方不但没有按时开具“非税性租金票据”给我公司，或要求我方在合理期限内交付租金，相反，却是我公司不断催促被上诉人尽快出具“非税性租金票据”，以便于我公司交付租金。结果，等不到被上诉人的“非税性租金票据”，即等来了法院的《传票》。由此可见，我公司延迟支付租金并非我公司故意违约，而是由于双方的共识和一贯的履约习惯的原因。被上诉方基于双方的共识和一贯的履约习惯，本应尽快出具票据或要求我方在合理期限内交付租金，但被上诉方均没有实施上述前置行为，直接向法院起诉要求解除合同。我方认为，被上诉人的请求是不符合法律规定，不应得到法律支持的。三、原审判决解除合同，但对租赁商铺中的装潢及其价值没作处理，这是不当的。四、诉讼费用承担不合理。本案是一宗房屋租赁合同纠纷，原审原告诉讼请求中涉及的诉讼标的额为50多万元，而一审法院收取了5万多元的诉讼费。同时，虽然一审法院驳回了原审原告50多万元滞纳金的诉讼请求，但最后判决全部诉讼费用却由上诉人一方承担。对此，上诉人认为，对于如何承担诉讼费用的问题，如果法院能给当事人一个明确的说明或解释，会直接减少当事人对司法机关的误解，对于提高司法机关的形象和公信力是十分有利的。鉴此，恳请二审法院对一审的错误予以纠正。
何能答辩称：一、答辩人对出租商铺有合法的所有权。答辩人在2006年向高州市永明房地产有限公司购买到位于高州市XXXXC区的第一层153.3平方米和第二层185.5平方米，共有338.8平方米。高州市房产局在2006年8月9日核发房地产权证（粤房地证字第C44XXX**号）给答辩人何能。何能在2011年1月11日为便于管理和使用，向房产局申请把第一、二层分开办理产权证。高州市房地产管理局在2011年1月11日核发该房屋分拆后的房产证给何能，其第一层房屋的面积为153.3平方米，房产证号码是：粤房地权证第020XXXX1**号；第二层房屋的面积为185.5平方米，房产证号是：粤房地权证第020XXXX1**号。二、上诉人在承租期内应按租赁合同履行交租的义务。双方在租赁合同书第三条中约定“如逾期15天不交清租金，视作违约，甲方有权终止合同，并没收押金，收回所租的商铺。”上诉人在租赁期间多次逾期交付租金，其中2012年8月的租金应该在8月10日前支付给被上诉人，但上诉人直至何能起诉后的9月7日才支付8月份的租金，该月租金逾期二十七日。上诉人为其逾期交租找理由，说需要何能出具租金票据之后才支付租金，这种说法与本案租赁合同的约定不符合。何能收到租金即开具“非税性租金票据”，而不是先开票据才能收取租金。上诉人的交租义务是合同约定的，而不是先得到租金票据才支付租金。至于装潢问题，不动产属于我方，动产方面上诉人可以运走。综上所述，上诉人违反合同的事实清楚，答辩人要求依法解除合同收回出租商铺应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，何能向法院提供了从高州市房产局复制出来的涉案商铺产权登记资料，资料显示，涉案商铺产权人为何能，第一、二层分为两个房地产权证核发；第一层的编号为粤房地权证高州字第020XXXX1**号，第二层编号为粤房地权证高州字第020XXXX1**号。高州市永盛百货有限公司对上述资料不持异议。另外，二审期间，高州市永盛百货有限公司向法院提供了由何能出具的收取2012年1-7月租金《收据》及《活期转账汇款单》，两组证据显示，出具《收据》的时间在前，汇款时间在后，《收据》备注栏注明“以银行划款到账为准”的内容。高州市永盛百货有限公司主张双方在2012年7月份之前确认交付租金的方式是先由何能开具租金《收据》给高州市永盛百货有限公司，然后由高州市永盛百货有限公司将租金转账给何能，该行为已形成习惯。何能认为合同并无关于先由其出具租金《收据》给高州市永盛百货有限公司，再由高州市永盛百货有限公司支付租金的约定，双方应按合同约定履行。
本院认为：上诉人高州市永盛百货有限公司与被上诉人何能签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行合同。本案合同第三条约定：高州市永盛百货有限公司要在每个月10号前将当月的租金全部交清给何能，逾期则每天罚当月租金10%作滞纳金给何能，如逾期15天不交清租金，视作违约，何能有权终止合同，并没收押金，收回所租商铺。上述约定明确了双方解除合同的条件。本案中，高州市永盛百货有限公司对2012年8月的租金至何能提起本案诉讼时的2012年8月28日还未支付，超过了双方在合同中约定的15天期限，亦即达到了双方约定解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，何能请求解除涉案合同，事实依据和法律依据充分，应予支持。另外，合同约定高州市永盛百货有限公司因违约而被解除合同后还应承担的违约责任是所交的10万元押金被没收，因此，何能请求所收10万元押金不予退还给高州市永盛百货有限公司，依据充分，应予支持。
高州市永盛百货有限公司认为，一审期间，何能未出示涉案商铺房产证原件核对，无法确认其真实性，原判认定事实错误。由于何能在二审期间向法庭提供了涉案商铺房产登记资料，高州市永盛百货有限公司对其真实性并无异议，故涉案商铺属何能所有的事实，本院予以确认。
高州市永盛百货有限公司认为，双方在履行合同过程中对租金的支付方式形成的习惯是每月先由何能出具非税性租金收据，经公司审查后再通过银行转账方式支付租金，而2012年8月何能一直未向其公司出具租金收据，也未依合同法第二百二十七条规定要求其公司在合理期限内支付租金，因此，迟延支付租金并非其故意违约，何能请求解除合同不符合法律规定，不应得到支持，原判错误。对该主张，本院认为，虽然合同中双方对租金的支付方式未作具体约定，但在此后合同履行中，高州市永盛百货有限公司每次均将租金通过银行转账方式划至何能同一固定账户，说明双方对以银行转账的方式支付租金已达成一致，根据合同约定，每月租金是相对固定的，在支付途径明确、支付数额固定的情况下，何能在高州市永盛百货有限公司支付租金前是否出具租金收据给高州市永盛百货有限公司，并不影响高州市永盛百货有限公司履行到期支付租金的义务，且合同中亦无先由出租方出具租金收据再由承租方支付租金的约定，高州市永盛百货有限公司逾期支付租金的行为显属违约行为。另外，关于何能是否按合同法的相关规定履行了催付租金问题。由于本案双方在合同中约定了解除合同的条件，且合同中既明确了交付租金的具体时间（每月10号前），同时又作了逾期15天才视作违约的约定，该15天的宽限期已属合理期限内，超过15天应认定为解除合同的条件已成就，解除权人无须再进行催告即可解除合同。本案中，高州市永盛百货有限公司于2012年9月7日才支付当年8月份的租金，已超过了15天的合理期限，达到了双方约定解除合同的条件，何能请求解除涉案合同并不与《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定相冲突。高州市永盛百货有限公司上述主张依据不足，本院不予采纳。
关于租赁商铺的装潢问题。由于涉案合同约定租赁期满后或中途退出，所有固定的装修物都要确保完好归何能所有，且高州市永盛百货有限公司也未举证证明其租赁商铺后投入的具体装修情况，因此，本案不存在对租赁商铺的装潢进行处理问题。高州市永盛百货有限公司认为原审未对租赁商铺中的装潢及其价值进行处理存在不当，其主张依据不足，本院不予采纳。
关于案件受理费问题。本案何能提出高州市永盛百货有限公司支付50万元滞纳金的诉讼请求未得到一审法院支持，该部分涉案标的所产生的受理费应由何能承担，原审对该部分案件受理费确定由高州市永盛百货有限公司承担存在不当，应予纠正。
综上所述，原判认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。高州市永盛百货有限公司上诉理由不足，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50999元，邮递费60元，合计51059元，由高州市永盛百货有限公司负担42259元，由何能负担8800元。二审案件受理费42199元，由高州市永盛百货有限公司负担。高州市永盛百货有限公司预交的二审案件受理费50999元，扣除其应负担的外，余款8800元本院予以退还。
本判决为终审判决。
审判长 韦业飞
审判员 邓秀芬
审判员 曾维海
二〇一四年七月十四日
书记员 庞巧文
速录员 谢金峰