福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初6728号原告：李振宇，男，1982年12月1日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：傅紫溦，福建金磐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国军，福建金磐律师事务所律师。被告：张义武，男，1966年8月8日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：孙扬锋，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱辰，福建天衡联合律师事务所律师。原告李振宇与被告张义武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振宇的委托诉讼代理人傅紫溦、黄国军，被告张义武的委托诉讼代理人孙扬锋、邱辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振宇向本院提出诉讼请求：1.解除李振宇与张义武于2017年3月23日签订的《房产买卖协议》（以下简称讼争合同）；2.张义武退还李振宇定金50万元。事实和理由：2017年3月23日，李振宇与张义武签订讼争合同，约定张义武将座落于厦门市思明区东坪二里154号15A08室房产（以下简称讼争房产）出售给李振宇，房屋成交总价为880万元；协议签订之日，李振宇支付给张义武购房定金50万元，定金于协议签订之日直接支付给张义武；双方应于2017年4月8日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户手续；其他约定事项：经双方协商，若因国家法规政策和银行政策问题不能将讼争房产过户至李振宇名下，则张义武同意李振宇将该房过户给李振宇指定的第三方。2017年3月23日，李振宇向张义武支付定金50万元。合同签订后，2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局六部门联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》厦国土房〔2017〕136号（以下简称限购通知），该限购通知第一条内容为：“在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。”该限购通知自2017年3月25日起实施。上述限购通知出台后，双方在协议签订时认可的指定第三方陈维源亦不具备购买讼争房产资格，故双方签订的讼争合同因国家政策调整无法实际履行。之后，双方商议解除讼争合同，同时张义武退还李振宇已支付的定金50万元。为妥善处理，李振宇表示愿意积极协助张义武寻找讼争房产新的买家，张义武也同意将房屋另行出售，后张义武反悔，不愿将房屋另行出售，且不退还李振宇已经支付的50万元定金。根据《合同法》以及《2015年全国民事审判工作会议纪要》等相关法律规定，房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。张义武辩称，讼争合同具备继续履行的条件，为避免可能出现的限购政策影响讼争合同的履行，双方当事人在讼争合同第十八条第2项特别约定“若因国家法规政策和银行政策问题不能将该房过户至乙方名下，则甲方同意乙方将该房过户给乙方指定的第三方。”根据该约定可见，双方订立讼争合同时，就考虑到了政府可能出台限购政策的问题，并明确采取变更过户对象的方式予以处理，从而保证讼争合同得以履行。双方虽约定了上述条款，但却从未就上述约定中的“第三方”究竟是何人进行明确，因为新政未出李振宇需根据新政的限制内容确定具体的“第三方”，可见双方在讼争合同中约定的“第三方”系不特定的第三方。2017年3月24日厦门实施的限购新政实际上并不会影响影响讼争合同的履行，李振宇称“亦认可该指定第三方为陈维源”和讼争合同因国家政策调整无法实际履行的观点，并无任何事实依据，不应予以采信。讼争合同系李振宇违约解除，而非双方协商解除。2017年3月27日，李振宇通过其委托的北京蓝鹏（厦门）律师事务所王晓林律师向答辩人出具《律师函》。该律师函称“‘厦门324调控新政’……直接导致讼争合同无法继续履行……无法继续履行讼争合同系因不可归责于阁下（张义武）与委托人（李振宇）的原因导致，买卖双方均可解除合同……鉴于此……委托人（李振宇）……谨授权本律师函告阁下（张义武）：讼争合同于2017年3月27日起解除”。讼争合同系由李振宇单方解除，而非双方协商解除。但由于讼争合同至今仍具备继续履行的条件，故李振宇实际上并无权单方解除合同，其2017年3月27日通过其律师解除讼争合同的行为系违约解除合同，应承担相应的违约责任。张义武有权不予退还相关定金。讼争合同第十三条约定“若乙方（李振宇）中途毁约，应以书面形式立即通知甲方（张义武）及丙方（中介），甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，将不予以退还。”本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，李振宇与张义武签订讼争合同约定，张义武将讼争房产出售给李振宇，房屋成交总价为880万元；协议签订之日，李振宇支付给张义武购房定金50万元；双方应于2017年4月8日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户手续。讼争合同第十八条第2项约定：经双方协商，若因国家法规政策和银行政策问题不能将该房过户至李振宇名下，则张义武同意李振宇将该房过户给李振宇指定的第三方。协议签订当日，李振宇即向张义武支付定金50万元。2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布的限购通知。2017年3月27日，李振宇通过其委托的北京蓝鹏（厦门）律师事务所向张义武出具《律师函》，告知因限购政策导致无法履行讼争合同，系因不可归责于双方当事人的原因，买卖双方均可解除合同，任何一方均无须承担违约责任，讼争合同于2017年3月27日起解除，要求张义武返还定金50万元。本案中双方争议焦点在于：讼争合同第十八条第2项约定的“第三方”是否为特定的案外人陈维源及2017年3月24日发布的限购政策是否属于不可抗力。李振宇主张，讼争合同由于自身知识水平有限，合同条款表述不严谨，合同解释应当首先从当事人真实意思表示考虑，不能将第三方扩大解释为不特定第三人。合同签订时候买卖双方都知道合同条款所指第三方是陈维源。李振宇因限购的风险，才约定了合同第十八条，双方在合同签订之前已经就房屋过户给陈维源达成合意，限购通知出台之后，李振宇及陈维源成为限购对象，属于不可抗力，李振宇对合同不能履行不存在过错，该阻却事由不能归于合同双方。张义武认为，本案不存在不可抗力的情况，李振宇在签订合同时预测到限购政策出台的可能性，故限购政策出台不符合有关不可抗力的规定，其要求解除合同缺乏依据。讼争合同第十八条明确约定相关受让人是李振宇指定的不确定的第三方，而非陈维源。本院分析认为，李振宇主张讼争合同约定的第三方实际为陈维源，仅有证人证言并无其他证据予以证明，本院不予采信。讼争合同约定李振宇有权指定第三方过户，足以证明李振宇对于讼争房产是否能过户至其名下有充分的考虑和准备。限购政策并不符合合同法规定不可抗力情形。讼争合同约定李振宇有权指定第三方过户的内容虽系李振宇的权利，但李振宇行使权利仍应受到相应限制，不应为自己的利益不正当地选择实际导致合同无法履行的履约方式。由于本案双方当事人在合同中已经就合同的履行安排了多种方式，如果仍允许李振宇以限购政策导致无法过户为由解除合同且无需承担违约责任，显然有悖诚实信用。本院认为，李振宇以限购政策导致其与张义武的《房产买卖协议》无法履行为由要求解除合同，违背诚实信用原则，存在违约的故意。鉴于李振宇已明确表示不履行《房产买卖协议》，张义武亦同意解除合同，本院对于李振宇要求解除讼争《房产买卖协议》的诉求予以支持。李振宇未依约履行合同且无合法免责事由，应当承担违约责任，其要求张义武返还定金的诉求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告李振宇与被告张义武于2017年3月23日签订的《房产买卖协议》；二、驳回原告李振宇的其他诉讼请求。本案案件受理费36700元，由原告李振宇负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 吴燕航二〇一七年十月二十三日代书记员 蔡奇特附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。