安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0621民初2847号原告：淮北市双牛酒业有限责任公司，住所地安徽省濉溪县。法定代表人：王海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛勇，安徽胜方律师事务所律师。被告：郜二红，男，1973年6月22日出生，汉族，农民，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。原告淮北市双牛酒业有限责任公司（以下简称双牛酒业公司）与被告郜二红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双牛酒业公司的法定代表人王海涛及其委托诉讼代理人盛勇，被告郜二红及其委托诉讼代理人徐敬武到庭参加诉讼。因调解，本院依法办理审限扣除手续。本案现已审理终结。双牛酒业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年9月1日签订的售房协议，并判令被告支付2011年9月至2016年6月期间的土地使用费、房屋使用费（按照每一间每月1200元计算，共计2间，使用57个月），合计136800元；2.诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求被告返还房屋。事实和理由：2011年9月1日，原、被告签订售房协议书，约定：原告将位于濉溪县孙疃镇原濉溪县酒厂门南旁，面积约177平方米的房屋，以34.5万元出售给被告。协议签订后，被告未按约给付原告全款。其严重违约行为致使合同无法履行，合同目的无法实现。双牛酒业公司为证明其主张，提供以下证据：售房协议书一份。证明郜二红购买涉案房屋的事实。郜二红辩称，1.原告所起诉的事实和理由与客观事实不符，双方约定的房款是33.6万元，已经支付26.33万元，如原告不能够给被告办理房产证，则原告同意扣除5万元房款。2.原、被告之间签订的售房合同违法，应当认定无效，不能进行解除。根据法律规定本案原告所建的房屋应定性为违章建筑，基于房屋的性质所以该房屋应该由城管部门依法拆除，不具备返还的条件。返还原物应在合同合法前提下进行解除后进行的返还，本案不存在这样的事实和法律前提。原告所交付的房屋存在质量问题，经被告方多次自行修复，仍出现漏雨情况，该房屋无法居住，被告方也未有使用该房屋。同时，被告对该房屋进行了装潢添附，花去大量费用。由于原告交付的房屋出现上述问题，导致被告装潢及家具等物品受损，给被告造成巨大损失，原告应当依法赔偿。3.涉案售房协议书违法无效。原告作为酒业有限公司系生产经营企业，其经营范围不包括房地产开发，根据城市房地产开发条例第二条、第五条、第十条，原告不具备开发房地产的资质，涉案房屋所使用的土地系工业用地，原告在工业用地上直接进行房地产开发所建造的住宅系非法建筑，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》第四条、《工业项目建设用地控制指标》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定，该三项法律规定均规定国家实行国家土地用途管制，严禁在工业用地建造住宅，未经相关程序变更土地用途在工业用地上建造房屋的行为违法，所建房屋系违法建筑。4.原告要求被告支付土地使用费和房屋使用费没有事实依据和法律依据。涉案房屋系违章建筑，不存在土地使用费和房屋使用费。双方在合同履行过程中，因为原告一直未能给被告办理房产证而导致被告无法向其支付余款；该合同无效的原因系原告存在过错在先，对其给被告造成的损失应当全额赔偿。综合上述，建议法院驳回原告的诉讼请求。郜二红针对其抗辩事实和理由，提供以下证据：1.售房协议书一份。证明郜二红购买涉案房屋的事实。2.收条二份。证明双牛酒业公司已经收到郜二红交付购房款26.33万元。经庭审举证、质证，郜二红对双牛酒业公司所举提供证据的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但协议书中没有对每平方米的价格和总价格进行约定。在合同附加条款中约定，双牛酒业公司不能办理房产证，扣除5万元房款；其起诉时仍未能办理房产证，其没有履行承诺，应该扣除5万元房款。双牛酒业公司对郜二红所提供证据的质证意见为：对证据1及2011年9月10日的收据无异议。对2012年2月4日的收条的真实性无异议，但认为该收条载明的本息，是按照合同约定支付的违约金，1万元是合同之外另外加的6米宅基地使用费。本院经审查认为：双牛酒业公司所提供证据与郜二红所提供证据之间能够相互印证，证明本案的基本事实，具有客观性、合法性和与本案的关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月1日，双牛酒业公司（甲方）与郜二红（乙方）签订售房协议书，将坐落在濉溪县孙疃镇原濉溪县酒厂门南旁，沿街新开发的办公楼一栋中的房屋二间（自南向北第7间、第8间，上下二层，约177平方米），以价格33.6万元的价格出售给乙方。协议约定：第一、现在双牛酒业公司只有土地证，没有规划证，也没有房产证，如果乙方需要办理房产证，甲方自愿无条件的给乙方提供一切有效证件，但是一切办证费用由已方自行承担。……。第二、自协议签订后三日内交定金，剩余壹拾万元整按利息每月七百元，期限十年，利率本金计算，每月本金加利息计壹千伍百叁拾元，在十号前一次付清；……。第四、甲乙双方如有违约，按全款的10%给予赔偿。……。附加条件：甲方如不能给乙方分割办理土地证，乙方扣除甲方五万元作为抵押。当甲方给乙方办理好土地证时，乙方一次性付清剩余款。郜二红分别于2011年9月10日、2012年2月4日给付双牛酒业公司购房款23.6万元、1.73万元（本金1万元、利息0.73万元），合计25.33万元。2012年3月29日，郜二红与双牛酒业公司协商，将涉案房屋后6米土地交给郜二红使用，郜二红交付给双牛酒业公司土地使用费1万元。另查明：双牛酒业公司开发的涉案房屋占用的土地为工业用地，其改变土地用途未经审批，也未取得建设用地规划许可证等。双牛酒业公司至今未给郜二红办理房地产权证。上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷佐证。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双牛酒业公司改变土地用途未经审批，也未依法进行变更登记，并取得建设用地规划许可证的情况下建造涉案房屋，违反法律规定。双牛酒业公司与郜二红之间签订的房屋买卖合同也因违反了法律强制性规定而无效。因该合同取得的财产应当相互返还；造成损失的，应当根据双方的过错各自承担相应责任。故对双牛酒业公司要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持；但其要求支付土地使用费、房屋使用费的诉讼请求，因未提供证据证明该费用的数额，本院暂不予支持。郜二红的辩称“原、被告之间签订的售房合同违法，应当认定无效”与本院查明的事实一致，本院予以采纳。其辩称“双牛酒业公司应当依法对其给造成的损失应当全额赔偿”，鉴于郜二红在购买房屋时明知涉案房屋不符合出售条件而购买，其自身也存在过错；且其损失未评估，损失的数额无法确定，本院暂不予支持。双方的损失可在损失数额确定后，可另行涉诉。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告淮北市双牛酒业有限责任公司与被告郜二红签订的房屋买卖合同无效；二、被告郜二红从原告淮北市双牛酒业有限责任公司购买的房屋（含土地使用权）予以返还；三、原告淮北市双牛酒业有限责任公司返还被告郜二红购房款25.33万元及其支付的土地使用费1万元，合计26.33万元；四、驳回原告淮北市双牛酒业有限责任公司的其他诉讼请求。上述第二项、第三项限于本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3036元，减半收取1518元，由原告双牛酒业公司、被告郜二红各负担759元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  王思跃二〇一七年六月二十八日书记员  白丹凤附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。