安徽省铜陵市铜官山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0705民初583号原告：计定鹏，男，1979年1月19日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。委托代理人：方秉国，安徽铜鼎律师事务所律师。被告：管五生，男，1970年4月23日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。被告：殷宝香，女，1971年12月15日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。被告：刘强，男，1983年9月26日出生，住安徽省铜陵市。原告计定鹏诉被告管五生、殷宝香、刘强房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月26日立案受理后，依法由审判员姚彧适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告计定鹏及委托代理人方秉国、被告管五生、殷宝香到庭参加诉讼。被告刘强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告计定鹏诉称：被告管五生、殷宝香系夫妻关系。2015年12月7日，原告与被告管五生、殷宝香签订了《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于建设新村56栋205室（建筑面积80.16平方米）的房屋出售给原告，合同约定了购房定金十五万元，房屋总价款四十万元。并约定了原、被告应当在合同签订之日起十日内办理过户手续，若因一方原因造成不能过户并超过三十日，视为违约，守约方可以解除合同。原告依约定将十五万元定金以转账方式支付给被告殷宝香，被告管五生、殷宝香在收取定金后却一直以种种理由拒不办理房屋过户手续。2016年1月4日，原告委托律师再次函告被告管五生、殷宝香，要求被告在约定期限内办理房屋过户手续，否则便要求被告承担违约责任。但截至原告诉讼之日，被告管五生、殷宝香仍然未将房屋过户给原告，被告管五生、殷宝香的违约行为给原告造成了极大的经济损失，原告的合同目的无法实现。原告无奈，只能依法向贵院提起诉讼，请求判令解除原、被告2015年12月7日签订的《房屋买卖合同》；判令被告管五生、殷宝香返还原告定金及购房款合计230000元；本案的诉讼费用由被告管五生、殷宝香承担。原告针对其诉�请求及陈述的事实和理由向本院提交的证据为：1、原、被告身份证，证明原被告的主体适格；2、房屋买卖合同，证明原告、被告双方约定的合同具体事项；3、电子银行回单、说明，证明原告按约定履行义务；4、律师函、快递单，证明原告多次敦促被告按约定履行义务并通过函告被告。被告管五生、殷宝香发表质证意见如下：对证据1，没有异议。对证据2，合同上没有约定违约金，只约定各自打15万元给被告刘强，签合同时被告刘强也在现场。对证据3，是有个15万元转来，但不知道是谁转的，之后就直接转给被告刘强了。对说明不知情，这个人不认识，约定是原告转款，但后来换了个人转的。对证据4，签字是假的，快递单上的签收人名字是谁签的不知道，不是殷宝香签的。被告管五生、殷宝香辩称：一、答辩人于2013年9月16日将建设新村56栋2××号房产证交给刘强，为殷宝香兄殷传来担保，并办理了房产他项权，担保叁拾万元整。后因殷传来无力偿还刘强叁拾万元，答辩人于2015年12月7日与计定鹏签订房屋买卖合同，准备将叁拾万元担保金还给刘强，以解除房屋他项权，并将房屋卖给计定鹏。二、2015年12月10日，经答辩人、计定鹏、刘强共同商定：由计定鹏将房屋买卖定金拾伍万元整及答辩人自筹拾伍万元整汇总还给刘强，刘强承诺收到汇款后即刻解除房屋他项权，使答辩人顺利将房屋卖给计定鹏以完成房屋买卖手续。三、刘强收到汇款后，将建设新村56栋2××号房产证及他项权证还给答辩人，但并未按承诺在市行政服务大厅办理房屋他项权解除的签字手续，造成此房屋未能过户给计定鹏。四、后经答辩人了解，计定鹏是受刘强指使，假意购买答辩人房屋，设局骗�答辩人信任，与答辩人签订房屋买卖合同，且委托谢冰松转款，具有共同欺诈答辩人的行为。五、原告证据四中的快递单上并无答辩人签名，收件人签名系伪造。被告管五生、殷宝香向本院提交证据如下：1、网上转账凭证2张，证明通过网银转账10万元；2、建行的凭证，证明取款5万元；3、中国工商银行转账，证明殷宝香转给刘强15万元；4、申请表，证明该房屋买卖已履行合同；5、收条，证明刘强收到两被告5万元现金。原告方发表质证意见如下：对证据1-3，与本案无关。是被告与刘强之间的交易。对证据4，时间是2015年12月7日，更证明了被告的违约事实。对证据5，与本案无关。被告刘强提交书面答辩意见如下：被答辩人计定鹏诉被答辩人管五生、殷宝香买卖合同纠纷一�与答辩人无任何事实和法律关系，答辩人不应当成为本案被告。本案的争议焦点应当为《房屋买卖合同》，合同的当事人分别为被答辩人计定鹏和被答辩人管五生、殷宝香，答辩人非房屋买卖合同的任何一方，根据合同的相对性，此合同只能对被答辩人计定鹏诉被答辩人管五生、殷宝香发生法律约束力，不应当约束与本案无任何关联的答辩人。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，基础法律关系是买卖合同关系。而答辩人与被答辩人之间无任何关系，与被答辩人管五生、殷宝香之间即使存在法律关系也应当是担保合同关系（注：答辩人与被答辩人管五生、殷宝香之间的担保合同已经解除），二者并非同一法律关系，故答辩人认为，根据合同相对性以及基础法律关系的不同，答辩人不应当成为本案的被告。答辩人与被答辩人管五�、殷宝香之间的担保合同关系已经解除，答辩人不应当成为本案被告。答辩人认为，虽然被答辩人管五生、殷宝香之前确实将房屋房产证质押给答辩人，但是答辩人已于2015年12月10日将房屋房产证归还给被答辩人管五生、殷宝香。答辩人和被答辩人之间的担保关系已经解除。被答辩人管五生、殷宝香在《追加被告申请书》中称被答辩人计定鹏受答辩人的指使更是无中生有。答辩人认为，此时在被答辩人管五生、殷宝香与答辩人计定鹏的买卖合同纠纷案件中申请将答辩人列为被告，纯粹是混淆视听，无任何事实和法律依据的。综上所述，答辩人与本案被答辩人计定鹏诉被答辩人管五生、殷宝香买卖合同纠纷一案既无事实和法律上的关联性，也不应当突破合同相对性，更不应当将两个完全不相关的法律关系（更何况其中一个法律关系已经解除）同�处理，故恳请法院依法驳回被答辩人管五生、殷宝香的追加答辩人为本案被告的请求。被告刘强未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院对原、被告所举且双方均认可的证据均予以采信。根据上述认定的证据材料及庭审中双方的陈述，审理查明的事实为：被告管五生、殷宝香系夫妻关系。2015年12月7日，原告与被告管五生、殷宝香在铜陵市一帆房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于建设新村56栋205室（建筑面积80.16平方米）的房屋出售给原告，合同约定了购房定金十五万元，房屋总价款四十万元。并约定了原、被告应当在合同签订之日起十日内办理过户手续，若因一方原因造成不能过户并超过三十日，视为违约，守约方可以解除合同。另约定：该房现设有抵押贷款30万元，被告管五生、殷宝香自筹15万元，原告付定金15万元，立即办理贷款注销手续，随后立即过户给原告，不得拖延。同日被告管五生、殷宝香为转让涉案房产向铜陵市住房保障局提交铜陵市经济适用住房上市申请表申请上市获准。2015年12月10日原告委托谢冰松将15万元定金以转账方式支付给被告殷宝香，同日被告殷宝香将该15万元转账给被告刘强。被告管五生通过网银转账10万元并取现金5万元交给被告刘强，被告刘强向被告管五生、殷宝香出具收条：今收到管五生、殷宝香全部借款20万元，担保即刻解除，利息与管五生、殷宝香无关。后被告管五生、殷宝香未办理房屋过户手续至今。本院认为：原告与被告管五生、殷宝香协议达成的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。原告计定鹏按照合同的约定将房屋的定金15万元支付给被告殷宝香，履行�买受人的合同义务，被告管五生、殷宝香在合同履行期届满时（2016年1月17日）未能按合同约定办理过户手续，已构成迟延履行违约，应按合同的约定承担违约责任：赔偿原告方的直接损失，另原告方有权解除合同。本案约定的定金超过主合同标的额的百分之二十（8万元），超过的部分（7万元）不认定为定金。综上，原告计定鹏要求判令解除原告与被告管五生、殷宝香之间的房屋买卖合同并判令被告管五生、殷宝香返还双倍定金16万元、退还购房款7万元（合计23万元）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告刘强并非房屋买卖合同相对当事人，不承担责任。被告管五生、殷宝香辩称“原告计定鹏是受被告刘强指使假意购买房屋，共同设局欺骗两被告签订房屋买卖合同”的辩解意见因无证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第�十九条、第六十条、第九十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告计定鹏与被告管五生、殷宝香的房屋买卖合同；二、被告管五生、殷宝香于本判决生效后十日内返还原告计定鹏双倍定金16万元并退还购房款7万元，合计23万元。如果被告管五生、殷宝香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取2375元，由被告管五生、殷宝香负担，于本判决生效后三日内缴纳至本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于铜陵市中级人民法院。审判员 姚 彧二〇一六年三月三十日书记员 包利霞附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法�约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判�、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。