广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2805号
上诉人（原审被告）：朱力军，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司。住所地广州市花都区。
法定代表人：梁正坚。
委托代理人：彭雯静、李婉文，女，均系该司员工。
上诉人朱力军因与被上诉人广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路33号16栋705房，建筑面积157.44平方米，朱力军向广州花都雅居某房地产开发有限公司购买了涉案房屋。涉案小区尚未成立业主委员会。
雅居某物业公司于2003年4月23日成立并向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，核准的经营范围为物业管理，游泳池，已取得三级物业服务资质。
2003年8月10日，案外人广州花都雅居某房地产开发有限公司（甲方）与雅居某物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为涉案小区提供物业管理服务，并对收费标准等进行了约定。该合同第三条约定：委托管理期限为120个月，自2003年8月25日至2013年8月24日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。2013年8月25日，案外人广州花都雅居某房地产开发有限公司（甲方）与雅居某物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为涉案小区提供物业管理服务。该合同第三条约定：委托管理期限自2013年8月25日起至小区成立业主委员会签订新的物业服务合同止。上述两份合同均约定涉案小区住宅房屋的物业管理费为按建筑面积每月每平方米1.3元，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，乙方有权按应交费的每日千分之三计收滞纳金。
雅居某物业公司于2013年6月15日在涉案小区张贴调整物业管理费致业主的一封信，表示希望将涉案小区的物业管理费由每月每平方米1.3元提升至每月每平方米2.1元。于2013年8月25日在涉案小区张贴唱票计票通知，表示将于2013年9月10日在涉案小区二期会所二楼会议室进行验票、唱票，并统计投票结果。于2013年9月10日统计投票结果，投票结果显示涉案小区一期总户数1134，业主人数为870人，总建筑面积105477.64平方米，以专有部分面积每平方米计一票，共计105093票，投同意票的业主为488人，占总票权数的56.09%；专有面积为58137票，占总票权数的55.32%，并形成《“雍某甲一期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》。广州市花都区新华街马鞍山社区居民委员会代表在该表上签名确认并加盖该居委会公章，新华街代表、业主代表、派出所代表在该表上签名确认。雅居某物业公司于同日在涉案小区将投票结果进行公某，于2013年10月10日开始执行新的收费标准。
朱力军于2003年12月25日收楼，同日，雅居某物业公司与朱力军签订了一份《入住合约》，约定朱力军完全了解和同意遵守《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《业主手册》、《业主（用户）消防安全责任书》的各项条款及内容。
雅居某物业公司声称涉案小区的物业管理费是每月10日缴纳当月费用。
因朱力军拖欠缴纳物业管理费，雅居某物业公司通过口头、书面形式要求朱力军支付物业管理费，并在2013年12月18日向朱力军发出催缴函，2014年6月16日向朱力军发出律师函，但朱力军至今未向某乐物业公司支付拖欠的物业管理费。
2014年10月22日，雅居某物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、朱力军按每月205元的标准向某乐物业公司支付自2013年10月1日起至2013年10月9日的物业管理费共计人民币60元；按每月331元的标准向某乐物业公司支付自2013年10月10日起至付清之日止的物业管理费，暂计至2014年6月的物业管理费共计人民币2883元。2、朱力军从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠物业管理费的千分之三支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为人民币351.45元。3、朱力军支付自2013年8月1日起至2014年3月31日止拖欠的公摊电费199.1元。4、朱力军支付自2013年12月24日起至2014年4月24日止拖欠的住宅水费165.17元。以上合计人民币3658.72元。5、朱力军承担本案全部诉讼费用。诉讼中，雅居某物业公司明确要求朱力军支付2013年10月10日至2014年6月30日的物业管理费。
原审法院认为：雅居某物业公司向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，具备物业服务与管理的经营范围与条件，其从事物业管理服务活动的行为并未违反法律、行政法规强制性规定。
雅居某物业公司、朱力军之间签订有《入住合约》，朱力军享受了雅居某物业公司提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，朱力军理应向某乐物业公司支付物业管理服务费。因此，按照雅居某物业公司、朱力军签订的《入住合约》及雅居某物业公司与案外人广州花都雅居某房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》的约定，对雅居某物业公司要求朱力军支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，予以支持。朱力军因对收费标准存有异议而拒绝交纳2013年10月10日至2014年6月30日的物业管理费，并非恶意拖欠。且涉案小区是每月10日缴纳当月的物业管理费，朱力军欠缴2013年10月1日至2013年10月9日的物业管理费并不是出于恶意拖欠的目的。故对于雅居某物业公司要求朱力军支付拖欠物业管理费的滞纳金的诉讼请求，不予支持。至于雅居某物业公司要求朱力军支付公摊电费、住宅水费的诉讼请求，朱力军表示同意按照雅居某物业公司要求的数额支付，故对于雅居某物业公司要求朱力军支付公摊电费、住宅水费的诉讼请求予以支持。
本案的争议焦点在于物业管理费的交纳标准。根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积的半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。本案中，雅居某物业公司提供了《“雍某甲一期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》作为证据，证明已有物业管理区域专有部分占建筑物总面积的半数的业主且占总人数过半数的业主同意将涉案小区的物业管理费由每月每平方米1.3元提升至每月每平方米2.1元。朱力军对此提出异议，认为雅居某物业公司提供的证据不真实，为此，朱力军提供了一份涉案小区的业主签名证实涉案小区过半的业主均不同意物业管理费涨价。雅居某物业公司提出该份签名中，大部分并不是业主本人签名。原审法院认为，因该份签名是孤证，未辅以其他证据予以佐证，并不能反驳雅居某物业公司提供的证据。故对于雅居某物业公司要求朱力军按每月每平方米2.1元的标准向某乐物业公司支付2013年10月10日至2014年6月30日的物业管理费的诉讼请求，予以支持。经核算，朱力军拖欠的2013年10月1日至2013年10月9日的物业管理费为60元，拖欠的2013年10月9日至2014年6月30日的物业管理费为2883元。故朱力军应向某乐物业公司支付2013年10月1日至2014年6月30日的物业管理费共计2943元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月20日作出判决如下：一、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司支付自2013年10月1日起至2014年6月30日止的物业管理费2943元。二、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司支付自2013年8月1日起至2014年3月31日止拖欠的公摊电费199.1元。三、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司支付自2013年12月24日起至2014年4月24日止拖欠的住宅水费165.17元。四、驳回原告广州市花都雅居某物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告朱力军负担。
判后，上诉人朱力军不服原审判决，向本院提起上诉称：一、雅居某物业公司提供的《“雍某乙一期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》（以下简称《汇总表》）仅仅呈现了最终的投票结果，而无法反映《汇总表》中投同意一票是否该业主真实意思表示，该《汇总表》的真实性存疑。朱力军在一审中多次要求雅居某物业公司出示所有投票业主的意见票等资料，雅居某物业公司对此多番推脱，原审法院亦没有依职权调取该证据。业主投票中的签名存在冒名、顶替签名、威逼胁迫等情况，雅居某物业公司据此调高物业费的行为违法违规。另外，在《汇总表》的业主代表确认处，有“郭某、陈某、伍某”等人的签名，但朱力军所在的小区至今仍未成立业主委员会，不存在所谓的业主代表。《汇总表》新华街代表确认处、物业科代表确认处、派出所代表确认处均无加盖相应的公章，无法确认代表的真实身份，其投票的见证程序上亦存在瑕疵。故应当驳回雅居某物业公司的全部诉讼请求。二、雅居某物业公司以经营存在亏损要求调高物业费，却无公布任何收支账目，其擅自调高物业费，显属违约。根据双方签订的《前期物业管理协议》约定，雅居某物业公司“每年不得少于一次公布物业管理服务费收支账目”、“按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况”，但该公司从来没有将物业管理服务费收支账目向朱力军公某过。根据《广州市物业管理暂行办法》（2015年5月1日施行）第六十九条的规定，物业服务收费标准需要进行调整，应当进行公告，公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。而雅居某物业公司并无公告相关事项。上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、一、二审诉讼费用由雅居某物业公司承担。
被上诉人雅居某物业公司答辩称：《广州市物业管理暂行办法》于2014年5月1日起施行，而本案提升物业管理费的时间是2013年，根据法不溯及既往的原则，该暂行办法不适用于本案。在进行上门收票时，雅居某物业公司已经以“致业主的一封信”的形式书面通知告知业主需提升物业管理费，并写明了涨价后的物业管理费收费标准，且上门收票时均是以系统登记的房产证登记的名字、核对投票人的身份证原件，再签名投票。同意原审判决，不同意朱力军的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，朱力军向本院提交证据材料如下：1、填表人分别为朱力军、龙某、蒙某、邵某等6人的“对雅居某华庭一期小区业主关于物业服务费由1.3元／平方米上涨至2.1元／平方米的调查问卷”共6份（根据该“调查问卷”填表内容，龙某本人在其所投征询票上“签名同意”、在签名前雅居某物业公司的工作人员有要求其出示身份证及房产证证明其业主身份、在上涨物业费唱票之前龙某见过雅居某物业公司的唱票通知；另5份中，有1份是业主本人“签名同意”，余4份签名投票人与业主均为夫妻关系，其中3人“签名同意”、1人“签名反对”），拟证明该“6位业主”涨价征询票的签名并非本人所签，而是由他人代签的，在签名时都没有马鞍山居委或派出所的工作人员在场见证，同时在签名时雅居某物业公司的工作人员也没有要求出示身份证或者房产证证明是业主身份，这些业主在雅居某物业公司举行唱票之前没有见过雅居某物业公司的唱票通知，更没有去现场看雅居某物业公司的唱票。还有一个业主受到雅居某物业公司对其进行利诱，如果在涨价票上签名的话，同意其在阳台上加盖雨篷。2、朱力军《结婚证》、涉案房屋《房地产权证》，拟证明朱力军是业主，其妻子不是业主，房产证的登记日期在结婚日期之前，涉案房产是朱力军婚前财产。3、朱力军凭记忆书写的雅居某物业公司涨价“收集标准征询意见票”的样式，拟证明该意见票的设计具有误导和欺骗性，不能反映业主的真实意愿。
雅居某物业公司表示，朱力军提交的上述证据材料均不属于新证据。如果一定要发表质证意见，该公司意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由：填表人没有到庭，无法核实该调查问卷的真实性、合法性、关联性，也无法核实其业主身份；调查问卷的内容属于单方陈述，没有任何证据予以佐证，更无法证明投票程序不合法。证据2，房产证业主是朱力军本人，结婚证证明门静为其合法配偶，对真实性、合法性无异议，关联性不予认可。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，雅居某物业公司制作的表决票的名称是《关于调整物业服务费收费标准事宜表决票》，内容写明“关于调整雅居某雍某乙小区物业服务收费标准事宜进行表决”，表格内容包括业主姓名、楼栋房号、房屋产权面积、业主投票人数、专有部分面积折合投票数，表格中列明“物业类型为洋房、别墅、商铺、车位”，提升后物业费的标准为洋房2.1元／平方米／月，别墅2.8元／平方米／月，商铺3.5元／平方米／月，车位50元／个／月，并单独列明是同意或者不同意，可分别选择在同意或不同意处打钩，最后是业主或授权代理人签名、投票日期。表格的格式正规合法不存在误导性，并在马鞍山居委进行了备案，只要业主签名就是真实意思的表示。
二审中，朱力军表示：2015年5月20日，其向某乐物业公司申请查验本人名下的“涨价票”及查看该公司唱票录像的《客户诉求处理单》照片，证明该公司没有履行其随时可以查票的承诺，也没有向其提供录像。其“物业管理费涨价票”是由其妻子签了朱力军的名字、投了同意票，但是朱力军并没有授权其妻子签名。后朱力军在小区门口又签了一次表决票，当时保安指着车位这一栏说车位费不涨价，所以朱力军专门在“车位费不涨价”后面打小钩，签了同意，如果其都同意的话就会直接在同意处打大钩，其真实意思是只同意车位不涨价，但由于保安没有提示其他的要打叉，只是强调车位费不涨价，所以其只是在车位费后面打钩，而对于洋房、别墅、商铺的涨价问题，由于保安没有提示，其当时在车上赶时间也没有注意看，所以就没有在洋房、别墅、商铺处打叉。如果雅居某物业公司将洋房、别墅、商铺下的横线延长至同意、不同意一栏就不会造成误导，该公司设计的表格明显就是歪曲车位业主的真实意思，将其意思变成了（在车位不涨价的同时）同意住宅物业管理费涨价。对此，雅居某物业公司表示：朱力军已经明确其投了同意票，可自行向该公司申请查看其本人的表决票，“朱力军与其妻子先后填写两张表决票”只是其单方表述，表决票的内容及文字表达是清晰的，投票程序是公开透明的；朱力军作为完全民事行为能力人，对于文字的表述及自己的选择有辨识能力及判断能力，并不存在其所述该公司误导投票的情况，朱力军应对自己投票的结果承担责任，而不是事后以种种理由否定当时投票的真实性，当时投票是其真实意思表示即同意洋房提升物业管理费，且在车位没有涨价、其他费用涨价的情况下，为什么朱力军不在表格不同意一栏直接打钩表示不同意涨价呢？
雅居某物业公司为证明涉案小区至少96%的业主已按新标准交纳物业管理费，向本院提交证据材料如下：1、“凤凰北路33号雍华庭业主信息清册”、“凤凰北路32号雍某乙业主信息清册”；2、“2013年10月一期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“2014年11月一期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“2013年10月二期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“2014年11月二期业主缴纳物业管理费的电子发票记帐清单”、“已交明细表”。对此，朱力军表示：上述证据材料均不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性及证明事实均不予认可。
二审中，朱力军还向本院提交《申请法院调查取证申请书》，请求本院向某乐物业公司调取“2011至2013年的财务收支明细和经第三方审核的财务报表”、“雍某乙一期小区所有已投票业主关于调整住宅物业服务收费标准征询意见票”、“马鞍山居委会全程监督雅居某物业公司在两个多月里上业主家门签涨价票的证据”、“唱涨价票的唱票过程录像”。
本院认为：鉴于朱力军与雅居某物业公司之间签订有《入住合约》，朱力军享受了雅居某物业公司提供的物业管理服务，原审判定朱力军应向某乐物业公司支付物业管理服务费正确，本院予以确认。针对朱力军提出的上诉意见，评析如下。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款及《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定（即“双过半”）。本案中，涉案小区尚未成立业主委员会，雅居某物业公司采用书面征求意见的形式，并在广州市花都区新华街马鞍山社区居民委员会等人员的见证下进行验票、唱票，形成《“雍某甲一期小区调整住宅物业服务费标准征询意见”汇总表》。雅居某物业公司提供该《汇总表》，证实已有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即已符合“双过半”）将涉案小区的物业管理费由每月每平方米1.3元提升至每月每平方米2.1元，原审法院对该公司要求朱力军按每月每平方米2.1元的标准支付2013年10月10日至2014年6月30日的物业管理费的诉讼请求予以支持，判决朱力军向某乐物业公司支付拖欠的物业管理费，并无不当。朱力军上诉虽对该《汇总表》提出异议，但未能充分举证证实其主张，其提供的证据亦不具备足以推翻《汇总表》、“双过半”的效力，故本院对其该项上诉理由，不予采纳。
关于朱力军二审中向本院提出的调查取证申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。朱力军一审中并没有在规定的期限内向原审法院申请调查取证，其二审中向本院提出上述申请，显然已经超过举证期限，本院不予准许。
至于上述雅居某物业公司二审提交的证据材料，均不属于新证据，且不足以支持其主张，本院均不予采纳。
综上所述，上诉人朱力军的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人朱力军负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年十一月二十四日
书记员 邹凌青
黄咏欣
张旭燕