福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初2023号原告：黄火生，男，1970年12月29日出生，汉族，住福建省南安市，委托诉讼代理人：赵建敏，福建秦剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：游燕玲，福建秦剑律师事务所律师。被告：蔡秋萍，女，1978年12月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，被告：纪志愿，男，1975年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，上列被告共同委托诉讼代理人：杨新海，厦门市新民法律服务所法律工作者。原告黄火生与被告蔡秋萍、纪自愿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈水平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄火生及其委托诉讼代理人游燕玲、被告纪自愿及被告蔡秋萍、纪自愿之共同委托诉讼代理人杨新海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄火生向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的8802025号《房屋买卖合同》；二、判令被告蔡秋萍、纪自愿双倍返还定金人民币20万元；三、判令被告蔡秋萍、纪自愿返还购房前期款项人民币10万元；四、本案诉讼费用由被告蔡秋萍、纪自愿承担。当庭变更诉讼请求：一、确认合同无效；二、判令被告蔡秋萍、纪自愿返还款项20万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日计至实际还款之日止）。事实和理由：2016年8月19日黄火生与被告蔡秋萍签订了一份编号8802025《房屋买卖合同》，合同第一条约定：甲方（被告蔡秋萍）同意将坐落于厦门市湖里区海天路3号之二201室的房产出售给乙方（黄火生），建筑面积使用面积167.31平方米，成交价为人民币叁佰陆拾捌万元（3680000元）整，乙方应支付购房定金拾万（100000元）整，合同还对付款日期、金额作了约定；合同第三条第2项约定，乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金10万元；同时在合同下方补充手写约定：甲、乙双方协商甲方将房屋过户到乙方名下五个工作日内将款项打给甲方。2016年9月19日，黄火生与被告纪自愿签订一份《补充协议》，协议第二条约定最终的过户时间点为2016年10月17日前完成；第三条约定乙方自愿于9月19日前打款10万元到甲方指定账户，用以维护交易的正常进行。黄火生于2016年8月19日向纪自愿转账支付定金10万元，于2016年9月19日又转账10万元到纪自愿指定的纪鹏举账户。之后，被告蔡秋萍、纪自愿迟迟不予配合，未履行房屋产权过户义务。后来经了解，在双方签订合同时，纪自愿、蔡秋萍已将涉案房屋出售给他人。被告蔡秋萍、纪自愿辩称：纪自愿与蔡秋萍是夫妻关系，涉案房屋是其夫妻共同财产。一、《房屋买卖合同》已于2016年9月19日因黄火生违约而解除；二、黄火生请求双倍返还定金缺乏事实和法律依据。黄火生自始至终违约，纪自愿一直按照合同约定履行，并多次催促黄火生按合同履行义务。因黄火生违约，纪自愿无法返还定金；三、黄火生诉求返还购房前期款项10万元，所诉求的款项属于履约保证金，因黄火生违约，失去要求返还的权利；因黄火生的违约行为给纪自愿、蔡秋萍造成损失，且该损失超过履约保证金，纪自愿、蔡秋萍还有权诉求黄火生赔偿。经审理查明，被告纪自愿与被告蔡秋萍系夫妻关系。2016年8月19日，原告黄火生（乙方）与纪自愿（甲方）就厦门市湖里区海天路3号之二201室的房产买卖事宜签订了8802025《房屋买卖合同》，该合同第一条约定甲方将坐落于厦门市湖里区海天路3号之二201室的房产卖与乙方，该房屋的所有权性质住宅，建筑面积使用面积167.31平方米；第二条约定房屋价款：该套房屋售价总金额368万元整；第三条约定付款方式：银行贷款乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币10万元（此定金可转为购房款）；剩余房款人民币358万元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方，贷款金额如果不足用现金补足。第四条约定交房：甲方应于乙方付清购房款总额的100％即人民币368万元整之日起7日内将该房屋交付乙方使用。补充：甲、乙双方协商决定产权过户到乙方的35个工作日内将款项全额打给甲方。第八条其他约定事项：该房产可以过户到乙方指定第三方名下……；第九条约定：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商签订补充协议，其补充协议经双方签章与本合同具有同等法律效力。纪自愿在该合同的“甲方（签字）”一栏上签名并捺指印，甲方共有权人一栏空白；黄火生在该合同的“乙方（签字）”一栏上签名并捺指印。纪自愿交付给黄火生厦国土房证第01258258－2号《厦门市土地房屋权证》（复印件）。该证复印件载明：权利人纪自愿、房地坐落湖里区海天路××室、共有权情况蔡秋萍按份共有1/2、纪自愿按份共有1/2。蔡秋萍亦到签订《房屋买卖合同》的现场，但是未在《房屋买卖合同》上共有权人一栏签名或者盖印。2016年9月19日，黄火生（乙方）与纪自愿（甲方）就厦门市湖里区海天路3号之二201室的房产买卖事宜签订《补充协议》，约定：1.甲方实收资金368万元整，所有房屋过户所需费用及涉及工作由乙方单方承担，甲方配合；2.甲、乙双方协定最终的过户时间点为2016年10月17日前完成，否则交易自动终止，乙方所支付给甲方的所有款项一律无条件归甲方所有，最终日期前双方书面协议有效；3.乙方自愿于9月19日前打款拾万元整（100000.00）到甲方指定的账户，用以维护交易的正常进行。国庆前无法顺利过户完整的，乙方会再打款五到拾万元整资金给甲方周转；4.乙方承诺甲方9月份的房产按揭款13000元由乙方承担支付。纪自愿在该补充协议上“甲方”一栏签名并捺指印，黄火生在该补充协议上“乙方”一栏签名。黄火生、纪自愿在庭审中对《补充协议》第2条“最终的过户时间点为2016年10月17日”进行解释。纪自愿解释：过户时间是指讼争房屋产权的过户时间，2016年10月17日是双方约定到房屋管理部门签字的时间。事实上，双方都没去房管局办理手续，因为黄火生没有将钱打给我方。黄火生解释：“当时双方约定讼争房屋应先过户到原告方，原告方才将购房款打给被告。”、“所有才会约定很明确的具体的过户时间。”事实上，黄火生没有去房管局办理手续，因为后来就联系不上纪自愿了。纪自愿在庭审中还确认：约定的2016年10月17日过后十几天，纪自愿与他人就讼争的房屋另行签订买卖合同，转让款已经全部拿到了，产权已经过户了。黄火生于2016年8月19日通过银行转账支付纪自愿定金人民币10万元；于2016年9月19日通过银行转账到纪自愿指定的纪鹏举银行账户支付人民币10万元，同日纪自愿为此出具收据一张交黄火生收执，该收据载明收到10万元的购房款前期款项。黄火生于2017年5月3日向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。诉讼中，经本院依法释明，讼争的房屋买卖合同因房屋按份共有权人蔡秋萍未签名或者盖印，合同无效。黄火生当庭变更诉讼请求，变更之后的诉讼请求亦如上所述。上述事实，有原告黄火生举示的厦国土房证第01258258－2号《厦门市土地房屋权证》（复印件）、8802025《房屋买卖合同》、《补充协议》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》2份、《收据》、纪自愿、蔡秋萍的《常住人口登记卡》（复印件）、《常住人口基本信息表》、证人林某的证言，被告蔡秋萍、纪自愿共同举示的8802025号《房屋买卖合同》、《补充协议》等证据，以及当事人的当庭陈述、当庭举证、质证意见笔录在案为证，上述证据经本院审查审核，对上述证据相应的证明力予以确认。本院认为，本争议的焦点一是，原告黄火生与被告纪自愿签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”纪自愿提供给黄火生房屋权证（复印件）载明涉案房屋产权蔡秋萍按份共有1/2、纪自愿按份共有1/2。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条规定“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”黄火生、纪自愿均明知涉案房屋产权为蔡秋萍与纪自愿按份共有，均未举证证明共有人蔡秋萍书面同意出让涉案房屋；蔡秋萍在签订合同现场未在《房屋买卖合同》上共有权人一栏签名，不能以此推定蔡秋萍默示同意出让按份共有的房屋。因此认定讼争的房屋买卖合同仅经按份享有二分之一产权份额的纪自愿一人签订，纪自愿将涉案房屋出让给黄火生未经蔡秋萍书面同意，违反了物权法的上述规定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让的规定，侵害其他共有人的财产权，应当认定无效。同理，作为《房屋买卖合同》的《补充协议》亦属无效。黄火生变更之后的第一项诉讼请求“确认合同无效”，应予支持。本案争议的焦点二是，被告蔡秋萍、纪自愿应否返还原告黄火生款项20万元并支付利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据查明的事实，黄火生支付纪自愿购房定金100000元、购房前期款项100000元。纪自愿出具收据确认收到10万元为购房前期款项。纪自愿、蔡秋萍抗辩“黄火生诉求返还购房前期款项10万元，所诉求的款项属于履约保证金”，缺乏事实依据，不予采信。纪自愿因无效的《房屋买卖合同》及其《补充协议》取得的定金100000元、购房前期款项100000元，依法均应当予以返还。黄火生变更之后的第二项诉讼请求“判令被告纪自愿返还款项20万元”，应予支持。黄火生和纪自愿均明知涉案房屋产权为蔡秋萍与纪自愿按份共有，未经蔡秋萍书面同意签订讼争的合同出让涉案房屋，主观上均有过错，黄火生具有重大过失。据此，对黄火生关于支付利息的诉求不予支持，黄火生应当自行承担利息损失。蔡秋萍未参与讼争合同的签订，也未因讼争的无效合同取得相应财产利益，黄火生诉求蔡秋萍承担返还款项20万元并支付利息的义务，不予支持。依照《中国人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、原告黄火生与被告纪自愿签订的8802025《房屋买卖合同》无效；二、被告纪自愿应当于本判决生效之日起十五日内返还原告黄火生定金、购房款共计人民币200000元；三、驳回原告黄火生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4300元，适用简易程序审理减半收取人民币2150元，由被告纪自愿负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 陈水平二〇一七年六月十九日代书记员 刘妙赛附：本案适用法律条文1.《中国人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2.《中国人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。3．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时起生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。5.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第６６条一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。7.《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。