上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6295号
上诉人(原审被告)：任斯阳，女，1978年12月6日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：史丽华(系任斯阳之母)，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：章敏杰(系任斯阳之夫)，住上海市宝山区。
被上诉人(原审原告)：华莲君，女，1969年4月25日出生，汉族，住上海市静安区。
原审被告：上海鑫坤餐饮有限公司，注册地上海市。
法定代表人：任斯阳，总经理。
上诉人任斯阳因与被上诉人华莲君、原审被告上海鑫坤餐饮有限公司(以下简称“鑫坤公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初10379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
任斯阳上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项。事实和理由：双方于2012年签订的第一份租赁合同中，“附件一”为华莲君的银行账户，“附件二”为补充协议。2015年签订的第二份租赁合同中，“附件一”载明“补充协议承前合同”，“附件二”则未作记载。两份合同的附件存在前后对应关系，故第二份租赁合同“附件一”载明“补充协议承前合同”指向的对象应为第一份租赁合同“附件一”载明的账户信息而非补充协议；而第二份租赁合同对“附件二”未作记载，故当第二份租赁合同生效后，第一份租赁合同“附件二”中关于工商注册登记地迁徙问题的补充协议即不再具有法律效力。任斯阳承租房屋后，以租赁场地为住所地申请了营业执照及食品经营许可证的注册登记，其中食品经营许可证的期限为2015年11月份，为防止该许可过期失效对今后的转租产生影响，遂提前半年就续租问题与华莲君签订了第二份租赁合同，该合同签订后，因经营状况不佳，任斯阳向华莲君提出终止租赁关系的请求。双方经协商后达成了一致意见，即解除租赁合同，任斯阳为华莲君另觅租户后将租赁关系整体转让，但2015年11月30日后任斯阳无须再支付租金，任斯阳之前支付的保证金人民币(以下币种均为人民币)56,000元用于冲抵2015年12月1日至2016年1月20日的房租。2016年1月，任斯阳要求华莲君就转让事宜与新租户进行协商，但华莲君却表示其已与他人另签了租赁合同，租赁场地内由任斯阳注册的营业执照及餐饮许可证已失去原有用途，故不再接受任斯阳将房屋整体转让的建议，要求任斯阳三日内迁出。在此情形下，任斯阳于2016年1月20日携所需物品离场并将固定装修等拆除。华莲君于当日接收了房屋钥匙。因公司注册地的迁移手续客观上不可能于三日内办结，故任斯阳并不存在故意拖延的情形。合同是双方协商解除，任斯阳不存在欠租及违约的情形。一审既判决任斯阳支付逾期付租违约金，又判决其支付迟延迁移工商注册登记地所造成的经济损失，属重复计算。任斯阳没有擅自终止租赁合同，不存在违约，因此一审诉讼费由双方各半负担显然不合理。
华莲君辩称，不同意任斯阳的上诉请求。双方没有口头约定以保证金抵扣2015年12月之后的租金。曾多次联系任斯阳要求其将公司的工商注册登记迁出，但任斯阳置之不理。双方于2012年签订的第一份房屋租赁合同中“附件一”载明的为银行账户，“附件二”载明的为补充协议，但鉴于该补充协议的唯一性，2015签订的第二份房屋租赁合同中“附件一”所约定的“补充协议承前合同”显然体现了双方延续补充协议的意思表示。因任斯阳未及时迁移公司工商注册登记地会导致新租户无法办理工商注册登记，造成了华莲君无法收取租金。
鑫坤公司辩称，与任斯阳的意见一致。
华莲君向一审法院起诉请求：一、华莲君与任斯阳于2015年签订的房屋租赁合同于华莲君提起诉讼之日即2016年5月3日解除，任斯阳及鑫坤公司迁出租赁房屋；二、任斯阳支付自2015年11月1日起至合同解除日止的租金(按月租金32,000元计)；三、任斯阳支付拖欠租金所产生的违约金(每笔违约金按日租金的两倍计，自每月应付租金日的第二日，即每月11日起算至实际支付之日止)；四、任斯阳及鑫坤公司向华莲君赔偿自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的经济损失(参照日租金1,066.60元的标准计)。诉讼过程中，华莲君确认任斯阳租金支付的截止日为2015年11月30日并于2016年7月25日收回房屋，故将诉请变更为：一、华莲君与任斯阳于2015年签订的房屋租赁合同于华莲君提起诉讼之日即2016年5月3日解除；二、任斯阳支付自2015年12月1日起至合同解除日止的租金(按月租金32,000元计)；三、任斯阳支付拖欠租金所产生的违约金(每笔违约金按日租金的两倍计，自每月应付租金日的第二日，即每月11日起算至实际支付之日止)；四、任斯阳及鑫坤公司向华莲君赔偿自合同解除日起至2016年7月25日止的经济损失(参照日租金1,066.60元的标。上述费用可以任斯阳支付的保证金56,000元冲抵。
一审法院认定事实：本市余姚路XXX号底层店铺(以下简称“系争房屋”)的权利人为华莲君，任斯阳向华莲君承租了该房屋，同时将此租赁场地作为以其为法定代表人的鑫坤公司的住所地用于办理工商注册登记。工商登记部门用于备案的房屋租赁合同载明：该合同于2012年10月10日签署，承租方为任斯阳及鑫坤公司，实际签约人为华莲君与任斯阳，租赁用途为“日式简餐”，租期自2012年11月1日起至2015年10月30日止，月租金为28,000元，每三个月的10日前支付，每逾期支付一日须按日租金的200%支付违约金；承租方应向出租方支付保证金56,000元，此款于租赁关系终止时用于抵充承租方应付费用后无息返还；出租方未及时交房或房屋存在缺陷、承租方擅自转租或欠付租金累计超过七天的，对方可书面通知解约并由违约方按月租金两倍支付违约金。合同“附件一”为出租方的银行账号，“附件二”为补充协议，协议内容为承租方自行申领租赁场所的公司营业执照及其他所需证件，期满归还房屋时，必须同时移出营业执照，否则影响出租方经营所产生的损失由承租方承担。上述合同签订后，租赁双方各自履行义务，承租方依约支付了保证金，鑫坤公司于2012年12月设立并以租赁场地作为经营住所完成工商注册登记。
2015年5月11日，租赁双方又签订房屋租赁合同一份，除将租期延至2018年10月30日、月租金调整为32,000元、支付日期调整为每月10日前外，其余格式条款基本不变，合同“附件一”载明“补充协议承前合同”，“附件二”则未作约定。
2015年11月30日后，承租方未再支付租金。在此后双方的通讯记录中，任斯阳曾于2016年1月20日告知华莲君就房屋的用水问题与物业联系，华莲君回复表示感谢；华莲君曾于2016年1月29日、2月1日向任斯阳催问营业执照迁移问题、于2016年2月29日告知任斯阳其将提起诉讼。2016年2月29日，华莲君向法院递交诉状。2016年4月17日，任斯阳完成工商注册登记地的迁移。
一审法院认为，当事人对华莲君与任斯阳个人之间就系争房屋存在租赁关系的事实以及用于行政部门备案登记的第一份租赁合同的文本之真实性不持异议，法院对此予以确认。虽然双方未于合同履行过程中就解除租赁合同达成书面协议，但综合当事人对整个争议事件发生经过的陈述与相应的证据进行分析，相对于华莲君的观点而言，任斯阳认为其于2016年1月20日已退出租赁场所且华莲君当时对该撤场及装潢的拆除等行为不持异议的观点更合乎情理与客观事实，而出租方既同意承租方退场，则租赁关系显然已无法继续履行，应视为双方对解除租赁合同达成了默契，故法院在解约这一事实的认定方面对任斯阳的辩称意见予以采纳，即涉争的第二份租赁合同应于2016年1月20日解除。合同解除后，华莲君与任斯阳应就权利义务进行结算。任斯阳认为双方已就租金的支付及押金的抵扣等问题达成一致的主张证据不足，法院不予采信，故任斯阳作为承租方仍应付清合同解除前欠付的租金并为延迟付租承担相应的违约责任，租赁合同对此类违约责任的计算标准过高，故法院按任斯阳的请求结合案情及当事人的过错程度对违约金予以酌定。关于华莲君诉请中涉及的经济赔偿问题，法院认为，既然华莲君对任斯阳撤场系明知且并未提出反对意见，则任斯阳撤场后华莲君理应及时收回场地以避免损失扩大，因华莲君未及时收回场地所造成的经济损失不能归咎于任斯阳，但根据双方于第一份租赁合同时签订的补充协议以及店面租赁的商业惯例，以租赁场地为公司住所注册地的承租方应于租赁关系终止后及时注销或迁移注册登记地，否则将对店面的再次出租造成一定的妨碍，故虽然任斯阳已迁出房屋，但其未及时对注册登记信息进行善后处理的行为有损于华莲君的经济利益，无论是否基于主观或客观原因，其应当为此承担违约责任，但华莲君对此损失未提供确凿证据予以证实，其以任斯阳未及时交还房屋而要求以租金标准追索损失的主张依据不充分，法院同样对此予以酌定。对于上述任斯阳应付的全部费用，华莲君均有权根据合同约定将收取的保证金用于抵充。至于任斯阳对补充协议法律约束力的抗辩理由，因前后签署的两份租赁合同中，对补充协议的记载具有唯一性，故按常理可推断出第二份租赁合同的“附件一”中所指向的“补充协议”与第一份租赁合同“附件二”所附的“补充协议”为同一协议，该协议的法律效力在第二份续租合同中仍得以延续，故对任斯阳的此项辩称法院不予采信。此外，基于合同的相对性原则，本案租赁合同所涉及的义务应由签约人任斯阳个人承担，对华莲君将任斯阳和鑫坤公司或任斯阳将鑫坤公司一方视为责任方的主张法院均不予采信。
一审法院判决如下：一、华莲君与任斯阳于2015年5月11日签订的关于上海市余姚路XXX号底层店铺的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月20日解除；二、任斯阳应于判决生效之日起十日内向华莲君支付自2015年12月1日起至2016年1月20日止的租金(按月租金32,000元计)；三、任斯阳应于判决生效之日起十日内向华莲君支付逾期付租的违约金(以判决第二项的租金总额为本金，按本金的日万分之十计，自2016年1月21日起算至任斯阳实际履行判决第二项之日止)；四、任斯阳应于判决生效之日起十日内向华莲君支付因延迟迁移公司工商注册登记地所造成的经济损失60,000元；五、任斯阳向华莲君已支付的保证金56,000元可用于冲抵上述各项判决中的应付款。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，任斯阳提出双方曾约定2015年11月30日后任斯阳无须再支付租金，以任斯阳之前支付的保证金用于冲抵2015年12月1日至2016年1月20日的房租，华莲君对此不予认可，任斯阳也不能提供确凿有效的证据予以证明，故对任斯阳该主张，本院难以采信。就任斯阳的其他上诉主张，一审法院已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。一审法院酌定的违约金及相关经济损失金额并无不妥，本院亦予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,100元，由上诉人任斯阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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