上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初10279号原告：张青，女，1969年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金佳，北京长安(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓康，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：赵惠娟，女，1946年10月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王野林，男，1946年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海驭翔置业有限公司，住所地上海市浦东新区莲振路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：俞培德，董事长。原告张青与被告赵惠娟、王野林、第三人上海驭翔置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员徐俊、代理审判员朱红、人民陪审员张慧荣组成合议庭，于2017年5月26日公开开庭进行了审理，原告张青及其委托诉讼代理人金佳、王晓康到庭参加诉讼，被告赵惠娟、王野林、第三人上海驭翔置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张青向本院提出诉讼请求：1、两被告办理上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)房地产权证，第三人予以协助；2、两被告自取得系争房屋房地产权证之日起协助原告办理上述房屋过户登记手续；3、两被告承担因未按约过户给原告造成的损失人民币32,500元(按律师费25,000元的130%计算)；4、两被告支付自2016年5月4日起至实际过户日止，以购房价105万元为基数、按每日千分之一计算的逾期过户违约金。事实和理由：2013年3月31日，原告张青与被告赵惠娟、王野林签订了《动迁房预售预购合同》，约定原告向两被告购买系争房屋，房屋价格为105万元。2013年3月31日，原告向两被告支付第一笔购房款80万元，后被告向原告交付了房屋。2013年6月26日，原告向两被告支付了第二笔购房款4万元。由于系争房屋为被告的动迁安置房，现登记在第三人名下，目前已符合过户条件，但原告无法联系上两被告，故原告诉至法院，请求两被告及第三人协助办理房屋产权变更登记手续。被告赵惠娟、王野林未具答辩。第三人上海驭翔置业有限公司未具答辩。本院经审理认定事实如下：2011年5月7日，因上海市浦东新区龙沟村十队东桥界桥22号房屋遇动迁，被告王野林作为被拆迁人与动迁部门签署了上海市房屋拆迁补偿安置协议，并签订安置房屋分户承诺书，约定系争房屋购房人为两被告。2013年3月5日，原告丈夫蔡赪(买受方)作为乙方与两被告(出卖方)作为甲方、上海城邦房地产经纪事务所(居间方)作为丙方签订房地产买卖居间协议，约定蔡赪向两被告购买系争房屋；总房价款为105万元，乙方于2013年3月5日支付首付款40万元，2013年3月31日支付第二笔房款，第二笔房款付清后交房，甲、乙双方同意在甲方签署本协议后等动迁协议大产证同时满3年共赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》，尾款25万元于过户当日支付。2013年3月31日，原告张青(买受人)作为乙方与两被告(出售人)作为甲方签订动迁房预售预购合同，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价105万元，建筑面积60.79平方米，购房款分三期支付：第一批于本合同签订后当日支付80万元，该款支付后当日交接房屋；第二批于2013年6月30日前支付4万元；第三批于2016年5月份过户完毕当日支付21万元，具体日期以国家规定可办理产证为准，完成房屋过户手续。第六条约定，如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲方承诺将重新与乙方签订完全合法有效的房屋买卖合同，补正合同效力，并保证在交易限制期满后，将该房屋按约及时过户给乙方，因此给乙方造成的全部损失(即为解决此问题所付出的直接成本，如交通费、查档调档费、咨询费、律师服务费等)，甲方赔付130%给乙方。合同第十六条约定，如果延期过户，则每逾期一日，甲方按照房屋可以过户时市场价的0.1%或者乙方购买价的0.1%计算违约金。2013年3月2日，原告丈夫蔡赪支付两被告定金5万元。2013年3月31日，原告支付两被告首付款75万元，被告王野林出具收款收据确认收到原告支付的首付房款80万元(包含已付定金)。2013年4月，两被告将系争房屋交付原告，原告取得系争房屋后对房屋进行装修并出租。2016年6月26日，原告支付两被告房款4万元。另查明，系争房屋目前仍处于房地产权利初始登记状态，权利人为第三人上海驭翔置业有限公司，初始登记(大产证)核准日期为2009年6月29日。又查明，原告为处理系争房屋过户事宜支出律师费25,000元。审理中，两原告已将剩余房款21万元交至本院，并表示愿意给付两被告此款项。上述事实，由上海市房屋拆迁补偿安置协议、安置房屋分户承诺书、房地产买卖居间协议、动迁房预售预购合同、房款收据、定金收据、中国工商银行转账凭证、上海市房地产登记簿、结婚证、物业公司证明、房屋租赁合同、律师费发票等证据以及当事人的陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立并有效，双方均应按约履行。原告已按约支付房款，两被告也将房屋交付原告使用。目前系争房屋已具备至相关部门办理小产证的条件，两被告应当将系争房屋过户登记至其名下，并依约配合原告办理房屋过户手续，两被告至今未能履行上述义务，已经构成了违约。原告要求两被告支付逾期过户违约金的诉请，亦符合双方约定，于法有据，本院予以认可，现原告自愿将违约金调整为以105万元为基数、按每日万分之一计算，符合法律规定，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。关于原告要求两被告赔付律师费130%的主张，原告为本案支付律师费25,000元，有律师费发票为凭，被告应当赔偿该律师费损失，但赔偿损失应当以实际损失为依据，且上述违约金足以体现对被告违约行为的惩罚，故超过实际损失的部分，本院不予认可。另现原告自愿在本案中一并处理剩余房款事宜，并无不可，本院予以准许。被告赵惠娟、王野林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。第三人上海驭翔置业有限公司经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：一、被告赵惠娟、王野林于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证，第三人上海驭翔置业有限公司予以协助；二、被告赵惠娟、王野林在取得上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证后的十日内，协助将该房屋产权登记过户至原告张青名下，由此产生的相关费用由原告张青负担；同时，原告张青支付被告赵惠娟、王野林剩余房款21万元；三、被告赵惠娟、王野林于本判决生效之日起十日内赔偿原告张青律师费25,000元；四、被告赵惠娟、王野林于本判决生效之日起十日内支付原告张青自2016年5月4日起至实际过户日止、以105万元为基数、按每日万分之一计算的逾期过户违约金。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,905元(原告张青已预交)，由被告赵惠娟、王野林负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 徐 俊代理审判员 朱 红人民陪审员 张慧荣二〇一七年六月二十八日书 记 员 岑诗韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。