广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民三初字第68号
原告李柱森，男，香港人，港澳证件号码：×××。
委托代理人陈景华、罗艳平，系广东砝码律师事务所律师。
被告李柱恩，男，汉族，住博罗县。身份证号码：×××。
委托代理人黄达权，广东法村律师事务所律师。
原告李柱森诉被告李柱恩农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈景华、罗艳平，被告李柱恩及委托代理人黄达权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我在博罗县××××一块180平方米土地的使用权（东至明济，南至路，西至继善，北至海），并自行出资建有一栋房屋（涉案房屋）。
2009年，被告向原告提出购买上述房屋，但双方对履行期限、手续费用、转让价格、付款时间和方式、违约责任等均没有作出约定。原告要求被告按市场价格支付购房款，并经两次发送催款律师函，被告仍不支付购房款，原告最后向被告发送解除合同律师函。
原告认为，涉案房屋系原告在自己拥有土地使用权的土地上自行出资兴建，因此，原告系涉案房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而原、被告之间于2009年签订的《房屋转让协议书》已解除，被告应将涉案房屋交还原告。被告还应支付原告相应的房屋使用费。
综上所述，原告恳请人民法院依法判决：1、要求确认原、被告2009年签订的涉案《房屋转让协议书》已解除；2、判决被告向原告支付本案起诉前两年的房屋使用费36000元；3、判决被告携其人员和物品迁出原告拥有的涉案房屋［土地使用者李柱森，土地证号：博府集用（1992）第XXXX号］交付原告占有、使用；4、本案诉讼费由原告承担。
原告对其上述诉讼请求和理由，在举证期间内向本院提交如下证据：
1、土地使用权证、土地登记卡、地籍调查表，证明案涉的房屋是原告所有；
2、协议书，证明协议书对履行的期限转让价款违约责任等等没有作出约定；
3、快递单及律师函、快递跟踪单，证明原告已向被告发送过两次催款律师函，还有一次是解除合同的律师函。
被告李柱恩答辩：一、案涉的土地实际使用权人是被告的，该土地是被告于1986年4月20日以8600元从当时的李屋大队李二生产队投得，这有被告提交的现金收入单佐证。土地投得后，被告恐怕日后村里有宅基地分配时会以其已有宅基地为由拒绝向其分配，且因原、被告是同胞兄弟关系，原告又是香港人，所以被告在征得原告同意的前提下将该土地使用权登记在原告名下，而土地使用权证一直在被告手上。一直到2009年，被告考虑到原告年事已高，且已甚少回大陆，恐原告百年后其后代对该土地主张权利，故要求原告将土地使用权过户回被告名下，原告当时表示同意协助办理相关手续。被告经打听得知要做一份协议才能办理过户手续，故双方就共同签订了一份《协议书》。被告持协议、土地证等到国土部门办理时，被告知集体土地使用权不能办理过户手续，该事情才告一段落。因为协议书的用途只是用于办理土地使用权过户，所以在协议书中主要是针对土地的描述，包括四至及面积，并注明了“原土地使用者”、“现土地使用者”、“特此希望上级有关部门给予办理”等字样，对房屋的描述甚少。因该土地使用权原本就是属于被告，所以协议书中根本就没有涉及到价格等内容。
二、该地上房屋为被告出资所建造，被告是该房屋的所有权人。基于被告是土地的实际使用权人，因此，被告早在九几年就开始在该地上建造房屋，此有被告支付工程款（共142000元）的收据为证。该地上房屋是被告一手建造的，无论是从购买材料，还是请人做工，但因当时农村建房的交易习惯甚少有签合同和写收据，均为信用交易居多，所以被告手上没有较多该方面的书证，但现在仍可找多个建筑材料商和工头可证实被告的主张。被告也有走访过几个材料商和工头，但因事件涉及诉讼，他们均不愿意出庭作证。
试问，如果上述土地使用权不属被告，被告又为何敢花光一生的积蓄并举债在地上建房屋呢且堂而皇之的在房屋里居住了几年时间，如果土地是别人的，这是不合符常理的。且在被告居住的几年时问里，原告从来没有提出过意见，双方也没有任何关于该方面的纠纷。直至今年初，原告不知为何委托律师向被告发律师函，说房屋和土地是他的，要求被告支付100万元，被告不知所以然，当即就给原告打电话，原告一句也没有解释，只叫被告跟他的律师说，也不回来与被告交涉，后来原告就再没有接过被告的电话。
被告认为，案涉土地使用权及地上房屋均属被告，双方根本不存在房屋或土地使用权的转让行为，原告诉请要求解除协议书和支付房屋占用费，没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。
被告李柱恩在举证期间向本院提交如下证据：1、协议书，证明原被告签订该协议是用于办理土地使用权的过户手续，因此在协议书上没有注明金额等重要事项，协议书的后面还注明希望上级有关部门给予办理等字样，还注明原土地使用者和现土地使用者字样，此足以证明该协议针对的只是土地使用权的过户，没有涉及到房屋。
2、现金收入单，证明案涉的土地使用权是被告1986年4月20日出资8600元从当时的李屋大队、李二生产队购得。
3、集体土地建设用地使用证，证明被告当时因恐怕日后村里分配土地时候会以被告有宅基地为由不给于分配，将案涉使用权挂名登记在原告名下。
4、收据7张，金额为142000元，证明涉案房屋是由被告出资建筑，房屋的所有权人是被告。
5、村委会出具的《证明》、证人证言。
经审理，本院查明如下事实：1、原、被告系同胞兄弟。1986年4月20日，被告以其名义向园洲镇李屋李二0生产队（现在博罗县××二小组）支付购买“桥头”附近一块（东至明济宅、西至李继善宅、南至路、北至海，长20米、宽9米，共180平方米，）土地款8600元。该土地登记的使用权人为原告［证号：博集建（92）字第XXXXX］，土地证一直由被告持有保管。
2、2009年，被告在上述宅基地上建有一栋三层混凝土结构的楼房，房屋建成后一直由被告使用。
被告提交由朱联耀签名的《收据》七份（出具时间从1999年1月22日至4月24日），村委会出具的《证明》、证人证言均证明被告曾雇请朱联耀、梁荣建房，并支付建房款142000元。
3、2009年1月1日，原、被告经协商签订《协议书》（《房屋转让协议书》）。协议约定：“经李柱森、李柱恩兄弟双方协议，因李屋村桥头后侧的海边地基，宽9米、长贰拾米，现已建房屋一座，总面积一佰捌拾平方米，用途住宅。东至明济宅、南至路、西至继善、北至海，原土地使用者李柱森，现转让给弟李柱恩。特此希望上级有关部门给予办理。”原告李柱森、被告李柱恩分别在“原土地使用者”、“现土地使用者”字样下面签名和按捺手印。
4、原告李柱森从1962年起移居香港，并取得香港永久居民身份。
本案争议的焦点是：1、原、被告2009年1月1日签订《协议书》（《房屋转让协议书》）的效力，以及涉案宅基地和地上房屋权属问题。2、关于原告请求被告支付房屋使用费36000元的问题。
关于第一个问题。本院认为，第一、依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……，以及第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或交易习惯确定。从原、被告2009年1月1日签订《协议书》（《房屋转让协议书》）约定的内容看，也只是转让土地，请求有关部门办理转让手续，并没有涉及房屋转让。双方签订《协议书》多年，就涉案房屋和土地，原告一直未向被告主张过权利。且原、被告就转让价款、履行期限等均没有约定，事后多年也没有进行过补充协议。因此，对原告诉称“转让”的真实意思让人产生怀凝。另外，对原告诉称涉案房屋的市场价格为100万元，也无任何证据和事实根据。
第二、涉案土地位于博罗县××二小组。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于农民集体所有。因此，上述涉案土地所有权××二小组。另外，第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。原告李柱森为非园洲镇李屋村李二小组集体经济组织成员，应无权取得宅基地使用权和在农民集体所有土地上取得建设的房屋的所有权。并且，在本案中原告没有任何证据证明涉案房屋系由其出资建设。
第三、依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有土地使用权不得出让、转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：合同内容违反法律、法规强制性规定的，应认定无效。
因此，无论原、被告在《协议书》中约定买卖农民集体所有土地（宅基地）或是宅基地上的房屋，均均违反了法律的强制性规定，应属无效。
第四、本案是农村房屋买卖合同纠纷，原告请求确认原、被告2009年1月1日签订的《协议书》（《房屋转让协议书》）已解除是确认之诉；返还涉案土地、房屋是给付之诉。两诉不能在同一案件中诉讼。在本案中，原、被告关于宅基地权属的争议，应由政府相关部门确权后再另行起诉。
关于第二个问题。原告请求被告支付房屋使用费36000元，没有任何事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李柱森的诉讼请求。
本案受理费14124元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 钟云峰
审 判 员 陈国新
人民陪审员 黄小凤
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 刘彩云