贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第1179号
原告（反诉被告）陈敏。
原告（反诉被告）孙廷明。二原告系夫妻。
被告（反诉原告）谢平，在外打工。
被告委托代理人徐勇，贵州虹湖律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告，以下称原告）陈敏、孙廷明诉被告（反诉原告，以下称被告）谢平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由本院审判员徐侨生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈敏、孙廷明，被告谢平及委托代理人徐勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈敏、孙廷明诉称：2001年，原、被告双方签订购房协议书，约定：二原告将自建房屋的四楼东面一套以58000元的价格卖给被告。协议签订后，被告向二原告支付50000元，二原告将房屋交付给被告使用，至今被告未再履行协议约定的应付款项。在签订协议时，由于双方对房屋买卖的政策、法规不了解，导致房屋的产权不能过户，双方均有过错。2008年，二原告的土地使用证被省政府撤销，2010年二原告的房屋所有权证被法院判决撤销，二原告与被告双方签订的购房协议无合法依据，协议应属无效，因此，诉请人民法院判决被告返还二原告的房屋，二原告返还被告已付的购房款50000元。二原告对被告谢平的反诉辩称：被告未按协议付清购房款，存在违约。被告知道《购房协议书》无效，按《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，二原告应返还被告的购房款50000元，被告返还二原告的房屋，被告不予退房是不合法的。被告要求赔偿20000元无依据，被告装修只花10000多元，且是自己使用十多年，另因房屋是处罚拆除，装修得不到补偿。综上，请求依法判决原被告签订的购房协议书无效，被告返还二原告房屋，二原告返还被告的购房款50000元。
被告谢平答辩及反诉称：二原告与被告经过多次协商，于2001年2月22日签订《购房协议书》，约定：二原告将坐落于安顺市开发区二环路和龙井路口新建房屋第四层一套以58000元出售给被告，并约定付款方式。协议签订后，被告按协议约定向二原告支付50000元，二原告亦将房屋交付被告使用，被告接受房屋后对所购房屋进行了必要的装修，装修费用约20000元。被告待二原告办完产权交付给被告后再支付余款，至今，二原告一直未将房屋的产权证等相关手续交付被告。二原告因所办的房屋土地证违法被撤销，协议所购房屋无合法权属，二原告无权要求返还，被告因所购房屋不能办理产权证，无法获得拆迁补偿，二原告的过错行为给被告造成了重大损失，如要返还房屋应当按现行房屋的拆迁补偿价格2050元／平方米返还房款，而不是按照十多年前的房屋价款返还，故反诉诉请人民法院判决：二原告与被告签订的《购房协议书》无效，二原告返还被告房款人民币50000元，并赔偿被告的装修费人民币20000元，被告不予返还房屋。
经审理查明：2001年2月22日，被告知道二原告拥有安开集用（2000）字第067号集体土地使用权证后，与原告陈敏签订《购房协议书》，约定：原告陈敏将座落于二环路和龙井路口的新建房屋第四层东面一套（104m2）以58000元的价（含办产权证及税款）卖给被告谢平；付款方式为签订协议之日付房款10000元，2001年6月1日付清90%，余10%办完产权交付之日付清（产权证按设计图纸办理）；2001年6月1日前付不清90%，原告陈敏借款的一切费用由被告谢平负责（购买单间本人房）。合同签订后，被告向二原告于签订《购房协议书》当日支付10000元、于2001年5月29日支付40000元，二次共向二原告支付50000元，二原告将房屋交给被告使用至今，被告对该房屋作了必要装修。2004年，二原告办理了安市房权证开发字第××号房屋产权证，被告所购房在该产权证上为402号房，对此，被告知道；被告因二原告未办理产权证给被告至今未支付余款8000元。2008年8月4日，贵州省人民政府作出黔府行复决字（2008）13号贵州省人民政府行政复议决定书，撤销了贵州省国土厅安顺开发区国土分局向陈敏颁发的安开集用（2000）字第067号《集体土地使用权证》的具体行政行为。2009年12月8日，安顺市西秀区人民法院作出（2009）西行初字第1号行政判决书，认为安开集用（2000）字第067号《集体土地使用权证》已依法被撤销，安顺市房产管理局向陈敏、孙廷明颁发的安市房权证开发字第030002431、03××32、030002433、03××34、030002435号房屋所有权证的具体行政行为失去合法存在的基础，判决撤销安顺市房产管理局于2004年12月3日向陈敏、孙廷明颁发坐落于安顺开发区龙井路（中华西路）龙井村二组安市房权证开发字第030002431、03××32、030002433、03××34、030002435号房屋所有权证。贵州省安顺市中级人民法院于2010年3月23日作出（2010）安市行终字第14号行政判决书，维持原判。2012年3月8日，贵州省国土资源厅安顺经济技术开发区国土资源分局作出安开国土执罚（2012）3号行政处罚决定书，对原告陈敏作出限期一个月内自行拆除非法占用集体土地349.33平方米修建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并对陈敏非法占用集体土地（耕地）349.33平方米修建住房的违法行为处以人民币3493.3元罚款。同时查明：被告于2006年对二原告不能为其办理产权证是知道，但双方未能达成一致意见，为此，被告于2014年3月10日曾向本院提起诉讼。
上述事实，有二原告、被告陈述，原告提供的：二原告身份证、《购房协议书》、贵州省人民政府作出的黔府行复决字（2008）13号行政复议决定书、贵州省安顺市中级人民法院作出的（2010）安市行终字第14号行政判决书、贵州省国土资源厅安顺经济技术开发区国土资源分局作出的安开国土执罚（2012）3号行政处罚决定书，被告提供的：被告身份证、《购房协议书》、收条1张、贵州省人民政府作出的黔府行复决字（2008）13号行政复议决定书、贵州省国土资源厅安顺经济技术开发区国土资源分局作出的安开国土执罚（2011）54号行政处罚决定书，本院调取的安开集用（2000）字第067号《集体土地使用权证》、安市房权证开发字第××号房屋产权证等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。
被告提供的：安顺锦城拆迁公司出具的证明、安顺市中华西路棚户区改造二期工程房屋征收与补偿方案及拆迁公告，主张证实争议房屋属拆迁房屋；因安顺锦城拆迁公司不属于房屋征收部门，不属于房屋征收实施单位，亦未出庭作证，故该证明不具有法律效力，而本案争议房屋至今原、被告均未进行拆迁登记，达不到被告证明目的，且与本案无关，故对上述证据，本院不予采信。
本院认为：公民应当依法行使民事行为。原告陈敏与被告于2001年2月22日签订《购房协议书》，约定本案争议房屋的买卖的相关内容，被告使用该房至今，被告向二原告支付购房款50000元的事实客观存在。因二原告建房的集体土地使用证及房屋权属证书被撤销，导致原、被告所签订的购房协议无合法的买卖依据，该《购房协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告诉请及被告反诉均为判令合同无效，返还购房款人民币50000元，本院予以支持。合同无效，因该无效合同取得的财产也应返还。被告谢平在原告陈敏、孙廷明返还购房款后，应返还房屋给二原告。被告在向二原告购买房屋时，对该房屋座落的土地性质（集体土地）及房屋无产权证的事实清楚，且被告不属于该龙井村村民，不具备购买资格，2006年，二原告与被告明知该房屋无法为被告办理产权证，二原告未再向被告主张余下购房款，被告居住该房屋至今，双方均有过错。鉴于双方对房屋买卖无效均有过错，且双方均放任该过错持续至今，本院酌情判令被告谢平在返还陈敏、孙廷明房屋时，由陈敏、孙廷明赔偿被告损失20000元。被告反诉要求二原告赔偿被告装修款人民币20000元的诉请，因其不能提供证据证实其主张，但原告认可其装修花费约13000元，考虑被告已使用十多年，本院酌情由二原告补偿给被告装修补偿款人民币10000元。被告辩称因该房屋的产权证、土地使用证被撤销，原告不具有该房屋法律意义上的所有权，原告不能主张返还房屋；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。该房屋系二原告非法所建，被告虽从二原告处所购买，但就该房屋被作出拆除的处罚决定对象是原告陈敏，现该购房合同无效，被告应返还二原告房屋，由二原告执行行政处罚决定，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采信，对被告不予退还房屋的反诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告陈敏、孙廷明与被告谢平签订的《购房协议书》无效；
二、由原告陈敏、孙廷明在本判决生效之日起十日内返还被告谢平购房款人民币50000元；
三、由原告陈敏、孙廷明在本判决生效之日起十日内赔偿被告谢平损失人民币20000元；
四、由原告陈敏、孙廷明在本判决生效之日起十日内赔偿被告谢平房屋装修损失人民币10000元；
五、被告谢平在原告陈敏、孙廷明付清上述款项之日起三个月内返还房屋给原告陈敏、孙廷明。
六、驳回被告谢平的其他反诉请求。
如果原告陈敏、孙廷明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，反诉费人民币1550元，减半收取人民币775元，共计人民币1300元，由原告陈敏、孙廷明负担650元，被告谢平、谢平负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
审判员 徐 侨 生
二〇一四年九月十一日
书记员 付会（代）