上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初11973号
原告邹汉育，男，1989年10月1日出生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人杭舟、金崇俊，上海斐航律师事务所律师。
被告余致峰，男，1973年4月13日出生，汉族，住四川省。
委托诉讼代理人赵明亮，上海傅玄杰律师事务所律师。
原告邹汉育与被告余致峰之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告邹汉育及其委托代理人杭舟、被告余致峰的委托代理人赵明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月8日，原、被告签订一份房屋租赁合同，由被告向原告位于江桥镇华江路XXX号一至二层房屋，出租双方约定租期自2014年6月14日起至2018年6月15日止，年租金为360000元，免一个月租金，半年一付，第四年起租金增长为每年378000元。签约当日，原告向被告支付180000元租金及20000元水电费押金。2014年12月10日，原告向被告支付180000元租金。2015年12月11日，原告向被告支付100000元租金。2016年3月6日，原告向被告支付80000元租金。2016年4月6日，原告接到系争房屋产权人胡某某的告知书，告知其与被告的租赁合同已于2015年11月底终止，并要求原告尽快搬离。2016年5月23日，原告接到系争房屋产权人施某某的通知，告知其与被告的租赁合同已于2016年4月30日到期，被告已无转租的权利。2016年6月3日，原告发函要求被告承担相应的违约责任。2016年6月16日，原、被告对系争房屋进行交接，原告搬离系争房屋。之后，原告委托鉴定单位对原告对系争房屋的装修就行了造价估算，并委托公证处进行了证据保全，原告为此支付了18000元工程咨询费以及6000元公证费。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方约定的合同期限至2018年6月15日。但至2016年4月起，系争房屋实际产权人就多次告知其与被告的租赁合同已经到期，被告无权再转租给原告，并要求原告搬离。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，应承担违约责任。故原告要求法院判令：1、被告赔偿原告相当于一个月租金的违约金3万元；2、被告返还原告水电费押金2万元；3、被告支付原告房屋维修费3000元；4、被告赔偿原告装修损失378053元；5、被告赔偿原告工程咨询费18000元、公证费6000元。
被告辩称，被告租赁给原告的房屋大部分由原告从案外人施某某处租赁而来，小部分由原告租赁自案外人胡某某。尽管被告和两位案外人的租赁合同已经到期，但被告和胡某某续签有租赁合同，而施某某也同意按原有租金标准由施某某直接和原告签订租赁合同，故上述情况不会对原告继续使用系争租赁房屋产生影响。因原告从被告处租赁房屋后经营亏本，故原告故意不和施某某签订合同，相关责任应由原告自行承担，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年6月8日，原、被告签订一份房屋转租合同，由被告向原告出租位于江桥镇华江路XXX号一至二层面积为320平方米的房屋，双方约定租期自2014年6月14日起至2018年6月15日止，年租金为360000元，租金每半年一付，第四年起租金增长为每年378000元。合同还约定任何一方在对方未违反合同的情况下提前解除合同的，需赔偿对方相当于一个月租金的违约金。签约当日，原告向被告支付180000元租金及20000元水电费押金。嗣后，原告向被告陆续支付了后续租金。2016年4月6日和4月21日，案外人胡某某两次向原告发出告知书，称其与被告的租赁合同已于2015年11月底终止，被告租给原告方房屋中40平方米属其所有，其与被告已无租赁关系，其即将安排施工队进场施工，重新装修房屋，并要求原告尽快搬离。2016年5月23日，原告收到案外人施某某的书面通知，该通知称：施某某就嘉定区华江路XXX号2幢号一至二层320平方米房屋与被告签订的房屋租赁合同已于2016年4月30日到期，被告将房屋转租给原告，既没有得到房屋产权人施某某的同意，而且转租租赁期限与施某某和被告签订的房屋租赁合同租赁期限不一致，明显超出了施某某和被告签订的合同期限，已经违约。故施某某要求原告清退房屋，如原告需要继续承租该房屋的，可以与施某某本人签订房屋租赁合同。为此，本人(施某某)曾在2016年5月6日用短信方式将上述内容通知原告，原告也同意与本人签订合同，但原告至今未来签订房屋租赁合同，现再次通知原告在接到本通知三日内来本人处签订合同，否则本人将收回房屋等。2016年6月2日，原告委托律师发函要求被告承担相应的违约责任。2016年6月16日，原告和被告就系争房屋完成交接(原告已拆除室内的厨房设备、设施及所有餐具等)。2016年10月，原告起诉来院。
诉讼中，原告提供了公证书和公证费发票各一份，以证明原告向上海市东方公证处申请办理保全证据公证，该公证处工作人员和原告于2016年6月30日一同到达上海市华江路XXX号“野人岛烤肉”店旁的“客福来中式快餐华江店”，由原告使用公证处的摄像机对该店铺的外部和内部环境现状予以录像并拍照，录像所得视频文件和拍照所得照片文件由公证处工作人员刻录制成光盘。原告还提供了工程咨询报告和咨询费发票各一份，以证明原告装修的情况和餐厅装修的价值。被告对公证书真实性无异议，但表示原告系自行搬走，与被告无关。被告认为评估单位系原告单独聘请，故对工程咨询报告真实性被告不予认可，原告承租后确实进行过装修，但装修费用被告无法确认。对公证费发票和咨询费发票被告均无异议，但与本案无关。
审理中，原告表示其向施某某租赁的房屋为违章建筑，而向胡某某租赁的为有证面积。被告则表示其向原告租赁的房屋部分有证、部分无证，但被告又表示不清楚多少面积有证及多少面积无证。为此，原告庭后向法院申请调查令，向房地产登记部门调查了系争房屋的房地产登记信息和宗地图以及地籍图，原告调查所得信息记载：江桥镇华江路XXX号的房地产权利人为施某某，其中登记幢号为1幢的全幢建筑面积为471平方米，层数为3层，房屋类型为店铺；登记幢号为2幢的全幢建筑面积为96平方米，层数为2层，房屋类型为店铺。被告则表示从原告提供的资料中不能看出被告转租给原告的江桥镇华江路XXX号一至二层(哪些)具体部分为违章建筑，被告对系争房屋是否有部分为违章建筑亦不知晓，被告向产权人施某某了解相关情况，但施某某亦未明确说明等。
本院认为，案外人施某某发送给原告的书面通知中明确记载施某某就嘉定区华江路XXX号2幢号一至二层320平方米房屋与被告签订房屋租赁合同，而房地产登记信息中载明的华江路XXX号登记幢号为2幢的有证面积尚不足100平方米，本院据此可以推定被告出租给原告的系争房屋中大部分为无证建筑，原告也未能提供证据证明系争房屋已经取得建设工程规划许可证，故原告和被告签订的房屋转租合同依法应确认无效。根据法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租方显然应对合同无效承担主要责任，故原告要求被告赔偿因合同无效所造成原告的装潢损失合法有据，本院予以支持。鉴于原告的装潢已被拆除，本案现已无法通过司法鉴定来确定原告的装潢现值损失。原告提供的关于原告装修工程造价估算的咨询报告虽由原告单方委托，但毕竟是由专业的工程造价咨询公司经过现场测量后所作出，可资参考。本院参酌本案具体情况，也考虑到原告对合同无效也应承担一定责任等因素，酌情确定由被告赔偿原告装修损失20万元。合同无效后，原告要求被告赔偿原告相当于一个月租金的违约金3万元已无合同依据，本院不予支持。被告收取原告的水电费押金2万元应予返还原告。原告要求被告支付原告房屋维修费3000元，没有事实依据，本院不予支持。原告所支付的工程咨询费18000元、公证费6000元，系原告为保全证据支付的必要费用，本院酌情确定由被告赔偿原告14000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原、被告双方就系争房屋签订的房屋转租合同无效；
二、被告余致峰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹汉育装潢损失20万元；
三、被告余致峰应于本判决生效之日起十日内返还原告邹汉育水电费押金2万元；
四、被告余致峰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹汉育工程咨询费、公证费合计14000元；
五、原告邹汉育的其余诉讼请求，不予支持。
本案诉讼费8125元，减半收取4062.5元，由原告负担1662.5由被告负担2400元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一七年二月十六日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。