福建省永安市人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0481执异8号案外人：永安大润发商业有限公司，住所地永安市含笑大道1188号。统一社会信用代码：91350481399574945E。法定代表人：魏正勤，董事长。委托诉讼代理人：郭锦华，男，系永安大润发商业有限公司法务主管。委托诉讼代理人：田敏健，女，系永安大润发商业有限公司客服经理。申请执行人：陈声强，男，1977年2月23出生，汉族，住福清市。被执行人：华夏(永安)房地产开发有限公司，住所地永安市名流公馆1幢1-301室。统一社会信用代码：913504815575906856。法定代表人：郑诚松，董事长。在本院执行陈声强与华夏(永安)房地产开发有限公司(以下简称华夏公司)合同纠纷一案中，案外人永安大润发商业有限公司(以下简称大润发公司)于2017年7月4日对执行永安市含笑大道诚上广场1#楼1004#、1005#、1006#、1036#、1037#共五间店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人大润发公司称，永安市含笑大道诚上广场1#楼1004#、1005#、1006#、1036#、1037#共五间店面属于大润发公司与华夏公司于2011年5月16日签署的《商业用房租赁合同》中约定的承租店面，该租赁权形成在先，陈声强与华夏公司的商品房买卖合同签署于2014年11月，所有权变动在后，且陈声强获得上述五间店面并非善意取得，属于明知该店面有在先的租赁权，采取其他抵债方式获得上述五间店面的所有权。华夏公司在向陈声强转让上述商铺时，没有依照约定通知大润发公司行使优先购买权，大润发公司保留行使撤销陈声强与华夏公司买卖合同的权利。陈声强与华夏公司的诉讼案件审理过程中，华夏公司未到庭，陈声强没有向法院披露大润发公司作为涉案店面承租人的信息，该案判决结果对大润发公司有明显的利害关系，大润发公司因不可归责于自身的原因没有参与到该案诉讼中，大润发公司正向法院提起第三人撤销之诉，执行裁定书及协助执行通知书所依据的生效判决存在改判的可能。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同效力；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。因此，依据“买卖不破租赁”的原则，大润发公司享有继续使用上述店面的权利。综上，法院要求华夏公司返还五间店面，并要求大润发公司协助执行事宜，侵害了大润发公司在先的租赁权，违反了相关法律规定，特提出异议。请求：1.撤销(2017)闽0481执2141号协助执行通知书；2.中止对永安市人民法院(2017)闽0481民初769号民事判决第二项的强制执行。陈声强、华夏(永安)房地产开发有限公司未作陈述。本院查明，2011年5月16日，华夏公司(甲方)与康成投资(中国)有限公司(乙方，以下简称康成公司)签订《商业用房租赁合同(含附属场地及设施)》一份，约定：甲方于2010年6月20日通过出让方式取得位于含笑大道与大窑坑路交叉口西南侧地址的合法使用权，甲方拟在该地块上开发建设数幢房屋，其中包括一幢地下二层和地上五层的商业用房，甲方拟将前述商业用房的地下一层及地上一层局部(以约定图纸为准)及附属场地和设施(以下简称该商业用房)按照乙方要求建造完工，并出租给乙方用于开设大型超市；该商业用房的地下一层及地上一层局部，供乙方作为大润发超市、设备房、办公、顾客停车场使用。上述各区域的位置和面积见本合同附件一：商业用房的设计方案图；租赁用途：乙方向甲方租赁该商业用房仅作为开设大型综合超市及相关配套商业的经营使用；租赁期限：该商业用房的租赁期为二十年，租赁起始日为从乙方的大润发大型综合超市对外营业第一日起计算，建设期及精装修期不含在内。待租赁合同期满后，再自动顺延租期二十年，但顺延租赁期不应超过甲方土地批租的使用年限；在租赁期内，若甲方全部或部分出售该商业用房，甲方应提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；本合同签订后15个工作日内，乙方支付给甲方定金人民币300万元，同时甲方须向乙方提供符合国家税务部门规定的收据；乙方开业后，乙方支付给甲方的定金人民币300万元整转为预付租金，在正式租金时将该笔定金折抵租金直至抵扣完毕，折抵时甲方须开具正式房屋租赁发票以换取收据。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，华夏公司于2011年5月19日向康成公司出具了300万元的租赁定金收据，康成公司于2011年6月9日支付给华夏公司300万元定金。2014年11月26日，华夏公司(甲方、原出租方)、康成公司(乙方、原承租方)、大润发公司(丙方、现承租方)及福建天盈合资产管理有限公司(丁方、现出租方)签订《租赁合同转让协议书》一份，约定：鉴于2011年5月16日，甲方与乙方签订了《商业用房租赁合同(含附属场地及设施)》(以下简称《租赁合同》)，就乙方承租甲方房屋及附属场地及设施等事宜进行了详细的约定。丙方系乙方根据《租赁合同》约定投资设立的全资子公司，乙方拟将《租赁合同》项下的权利义务概括转移给丙方；丁方系甲方根据《租赁合同》约定投资设立的全资子公司，甲方拟将《租赁合同》项下的权利义务概括转移给丁方；各方对此表示同意。四方同意，乙方将其《租赁合同》项下全部权利和尚未履行完毕的义务一并转让给丙方；甲方将其《租赁合同》项下全部权利和尚未履行完毕的义务一并转让给丁方。该合同还约定了其他事项。另查明，2014年11月20日，陈声强与华夏公司签订《商品房买卖合同》五份，分别约定陈声强向华夏公司购买永安市万年·商业广场1幢1004室、1005室、1006室、1036室、1037室共五间店面，五份合同均于2014年12月1日办理备案登记手续。陈声强于2015年6月19日取得上述五间店面的房屋所有权，房屋所有权证上载明的房屋坐落分别对应为：永安市含笑大道1245号、1247号、1249号、1249-1号、1245-1号。2016年3月31日，陈声强(甲方)与华夏公司(乙方)补签订《经营管理合同》一份，约定：甲方将坐落于永安市含笑大道诚上广场商铺1#楼1004#、1005#、1006#、1036#、1037#共五间店面出租给乙方用于招商经营，经营管理期限为20年，自2015年1月1日至2034年12月31日。合同还对经营管理收益的支付等其他事项作了约定。2017年2月20日，陈声强以华夏公司未支付2016年1月1日起的经营管理收益为由诉至本院，要求解除双方签订的《经营管理合同》、华夏公司返还经营管理的五间店面及支付尚欠经营管理收益及违约金等。2017年3月24日，本院对该案作出(2017）闽0481民初769号民事判决，判决：一、解除陈声强与华夏公司于2016年3月31日签订的《经营管理合同》；二、华夏公司应于本判决生效时将坐落于永安市含笑大道诚上广场商铺1#1004#、1005#、1006#、1036#、1037#的五间店面交还陈声强；……该判决生效后，陈声强向本院申请执行，要求华夏公司立即将坐落于永安市含笑大道诚上广场商铺1#1004#、1005#、1006#、1036#、1037#共五间店面交还陈声强。因该店面目前由大润发公司经营使用，本院在执行过程中，于2017年6月14日向大润发公司发出(2017)闽0481执2141号协助执行通知书，要求大润发公司在接到本通知书之日起十五日内，将上述五间店面返还陈声强，大润发公司遂向本院提出书面异议。再查明，上述华夏公司与康成公司签订的《商业用房租赁合同(含附属场地及设施)》中约定的一幢地下二层和地上五层的商业用房即上述永安市含笑大道诚上广场商铺1#(原名称永安市万年·商业广场1幢)，该商业用房的地上一层局部包含了陈声强所有的上述五间店面。还查明，本案审查过程中，本院于2017年9月14日向大润发公司送达《通知书》，通知书主要载明：“申请执行人陈声强与被执行人华夏(永安)房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院在执行过程中查明，申请执行人陈声强所有的永安市含笑大道诚上广场商铺1#1004#、1005#、1006#、1036#、1037#五间店铺由永安大润发商业有限公司在陈声强取得所有权之前在先承租，并与整个商场一起整体规划、布局，装饰使用。但五间店铺在房产证上所示的位置无法在商场实地标明、界定，其在商场中的具体方位、四至界线不明，要求永安大润发商业有限公司将上述五间店铺完整返还给陈声强客观上存在困难。由此，本院于2017年6月13日向永安大润发商业有限公司发出的(2017)闽0481执2141号协助执行通知书在接到本通知书之日起暂不予执行。待申请执行人陈声强、被执行人华夏(永安)房地产开发有限公司、永安大润发商业有限公司三方确定五间店铺在商场中的具体方位、四至界线后，再行处置。”本院认为，本案在审查过程中，本院向案外人大润发公司送达了《通知书》，暂不予执行本院(2017)闽0481执2141号协助执行通知书，因此，本院针对本案讼争标的的执行措施尚未采取，大润发公司的合法权益并未受到损害，故大润发公司提出的异议申请依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定如下：驳回案外人永安大润发商业有限公司的异议申请。案外人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向三明市中级人民法院申请复议。审判长  范韶勇审判员  陈祖军审判员  钟增贵二〇一七年九月十八日书记员  曾婷婷附本案适用的主要法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。