浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1815号
上诉人（原审被告）：金向东，男，1969年3月28日出生，汉族，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：李海光，浙江泽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州红星国际家居广场有限公司。住所地：温州市瓯海区104国道慈湖段8号7楼红星办公区-G8009。统一社会信用代码：913303006093676386。
法定代表人：黄秀曼，董事长。
委托诉讼代理人：吴联威，浙江建桥律师事务所律师。
上诉人金向东因租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2016）浙0304民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金向东上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人一审的第二项、第三项诉讼请求，或发回重审。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不应承担租金及违约责任。根据《展位租赁及管理服务合同》19.5款约定，出租房因经营规划，可提前两个月书面通知承租方解除合同，被上诉人未履行该义务。二、退一步讲，即便上诉人应当支付租金，一审法院认定的上诉人应当支付的租金数额也是错误的。2016年9月1日，被上诉人将涉案商铺断电，致使上诉人在该时间后无法正常使用涉案商铺并被迫撤铺。故上诉人即便应当支付租金，也仅需承担2016年8月15日至8月31日期间的租金，按合同每月每平方米95元，租金金额为13731元。被上诉人扣留了上诉人缴纳的质量保证金20000元、装修押金10000元，以及客户支付的定金2000元，已经超过了该租金数额。且被上诉人擅自断电，存在明显过错，上诉人不应当支付租金。三、一审法院认定上诉人应当承担解除合同的违约责任错误。上诉人于2016年10月16日撤离商场后，第三方马上实际占用了该商铺，被上诉人并没有因上诉人的撤离行为遭受商铺空置的损失，一审法院判令上诉人向被上诉人支付二个月的租金错误。
温州红星国际家居广场有限公司辩称：被上诉人虽然认为一审确定的违约金过低，但为了尽快解决此事，没有上诉。一、被上诉人并没有在上诉人的合法租期内将展位出租给他人，合同到期后，被上诉人明确不再续租，但因上诉人不将展位腾空归还，被上诉人才采取断电7天的行为，该行为合法、合理。上诉人所称的辞退员工、搬离商品均不是事实。二、因为上诉人不腾空交付展位，被上诉人最终妥协与上诉人续签，实际上，上诉人是持续占有使用该展位，直至2016年10月上诉人擅自撤离展位，因此，租金应持续计算到法院确定的合同解除之日为止。同时，一审法院对于断电7天也给予了被上诉人十天租金的扣除。一审对于租金的计算合理、合法。三、被上诉人系于2016年12月份将展位出租给新的承租人，因上诉人的违约行为，被上诉人产生的实际损失不止一审判决所确定的二个月的租金损失。且重新出租后，展厅需重新装修，需给予新的承租人免租期。展位出租给案外人后，前后租金损失达到了五个月。一审法院判决上诉人承担租金及违约金损失符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
温州红星国际家居广场有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签署的《展位租赁及管理服务合同》于2016年10月16日解除；2.被告金向东向原告支付拖欠的租金51490元及违约金（按月利率2%，从2016年8月16日起计算至实际履行完毕之日止）；3.被告金向东向原告支付擅自解除合同而应支付的违约金77235元。审理过程中，原告明确双方实际签订合同的时间为2016年9月26日，故变更第2项诉讼请求中的逾期支付租金的违约金的起算时间为2016年9月26日。
一审法院认定事实：原告系浙江温州红星美凯龙全球家居生活广场物业的业主，自2014年开始被告向原告承租展位进行经营，2015年双方签订《展位租赁及管理服务合同》，约定如下：合同期限自2015年6月15日至2016年8月14日止；专用条款第21.9条约定“合同终止后，承租方的全部装修归红星美凯龙所有，承租方不得拆除、破坏，红星美凯龙无须为此向承租方再支付任何费用和补偿”。2016年8月27日，原告发函要求被告腾空并交还商铺，被告未进行腾空，同年9月1日原告对涉案商铺采取了7天的断电处理；同年9月26日，双方经协商签署了《展位租赁及管理服务合同》，合同约定被告承租商场二楼商铺位置D8053、D8055号，面积为271平米，合同期限自2016年8月15日至2017年8月14日止，租金标准为每月每平米95元即月租金25745元，首期租金应于2016年8月15日前支付，合同通用条款第17.1条约定，“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、履约保证金、装修工程保证金、违约金等等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”，通用条款第19.6条约定，“承租方在未征得出租方同意的情况下擅自解除合同的，出租方有权要求承租方支付等额于3个月租金的违约金”。合同签署后，被告未向原告支付租金。2016年10月16日，被告未告知原告，直接将商品、部分装修撤离商场。涉案商铺已于2016年12月份租赁给第三方。
一审法院认为，根据原、被告诉辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，本案争议问题焦点如下：
一、本案租赁合同的解除问题。2015年度签订的租赁合同于2016年8月14日到期，双方就续租事宜虽然发生争议，但经协商，双方于2016年9月26日签订了《展位租赁及管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，经原告盖章、被告签字已成立生效，对双方均具有法律约束力。被告主张合同并未加盖其经营字号的印章而无效没有依据，不予支持。交纳租金是承租人的首要义务，但被告在签订合同后未按约支付首期租金，同时被告未告知原告于2016年10月16日直接搬离商场，被告的上述行为明确表明其不愿意继续履行合同，已构成根本违约，被告主张其没有违约行为，没有依据，不予支持。涉案商铺现已租赁给第三方，即使被告愿意继续履行，合同主要目的已无法实现。综上，原告主张双方于2016年9月26日签订的《展位租赁及管理服务合同》于2016年10月16日解除，符合法律规定，予以支持。
二、被告应当支付的租金及违约责任。原、被告在2015年的租赁关系于2016年8月14日到期，到期后被告仍占有使用涉案商铺，经协商双方于2016年9月26日签订新的租赁合同，合同约定期限为2016年8月15日至2017年8月14日，租金为95元每平方米即月租金为25745元。2016年10月16日被告撤离商场，对于2016年8月15日至2016年10月16日期间的租金，被告应按照合同约定的标准向原告支付。考虑到上述期间内双方就续租事宜发生争议，结合商业活动的实际情况及断电后可能产生的后果，酌情确定予以扣除10天期间的租金。因此，被告在该期间内实际占有使用涉案商铺的天数为52天（62天减去10天），按照合同每月每平米95元的租金标准，被告金向东应当向原告支付的租金为44625元。合同约定未按期支付租金的，按照未付金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，该标准过高，原告现主张按照月利率2%从合同签订日即2016年9月26日起计算逾期付款违约金，符合法律规定，予以支持，但计算基数应为调整后的租金金额。被告主张因断电而造成不必要的损失，但没有提供证据予以证明，且已考虑断电后果并适当延长扣除时间，对被告该主张本院不予采信。被告主张原告同意补偿其一个月租金，原告不予认可，被告也没有提供证据证明，不予采信。
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，原、被告自2014年度开始签订的《展位租赁及管理服务合同》均约定“合同终止后，承租方的全部装修归出租方所有，承租方不得拆除、破坏，出租方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿”，考虑到系原告提供合同文本，且为一年一签，被告为经营必然投入装修添附，本案中双方租赁关系仅存续2年，若出租方不同意续签合同，则承租方前期投入可能无法收回；原告在合同订立过程也没有将该条款加粗向被告提示，缺乏一定的公平性，但被告直接撤场的行为造成商铺闲置，原告无法及时安排商铺展位重新出租，同时原告与新的承租方磋商订立新的租赁合同也需要一定时间，商铺闲置虽然产生了一定的损失，但原告要求被告支付等额于3个月租金的解除合同违约金过高，且原告已按照2%的月利率主张逾期支付租金的违约金，酌情调整解除合同违约金的金额为2个月的租金，即51490元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条，判决：一、原告温州红星国际家居广场有限公司与被告金向东于2016年9月26日签订的《展位租赁及管理服务合同》依法予以解除；二、被告金向东应于判决生效之日起十日内向原告温州红星国际家居广场有限公司支付租金44625元及逾期付款违约金（以44625元为基数，按月利率2%，从2016年9月26日起计算至被告实际履行完毕之日止）；三、被告金向东应于判决生效之日起十日内向原告温州红星国际家居广场有限公司支付合同解除违约金51490元；四、驳回原告温州红星国际家居广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2203元，减半收取1101.5元，由原告温州红星国际家居广场有限公司负担310.5元，被告金向东负担791元。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《展位租赁及管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认其为合法、有效，并无不当。
二审中，双方对于一审确认涉案《展位租赁及管理服务合同》于2016年10月16日解除均无异议。本案二审的争议焦点在于：一、上诉人是否应向被上诉人支付合同解除前的租金并承担迟延支付租金的违约金。二、上诉人是否应承担提前解除合同的违约金。
关于争议焦点一。涉案《展位租赁及管理服务合同》约定的租期为2016年8月15日至2017年8月14日，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付合同解除前的租金。鉴于被上诉人于2016年9月1日对涉案展位采取断电7天的措施，一审酌情确定上诉人免于承担10天的租金，并无不当。除此以外的租金，上诉人仍应按约支付。上诉人至今未支付该部分租金，已构成违约，应承担逾期支付租金的违约责任。考虑到被上诉人对涉案展位采取断电措施的时间仅为7天，上诉人主张2016年9月1日直至合同解除前其均无法使用涉案商铺，缺乏事实依据。一审对上诉人无需支付合同解除前的租金及迟延支付租金的违约金的主张不予支持，正确。
关于争议焦点二。上诉人在租赁合同到期前擅自搬离涉案商铺的违约行为客观上造成被上诉人的空置损失。一审酌情确定上诉人赔偿2个月的租金损失，并无明显不当。上诉人主张其于2016年10月16日办理涉案商铺后，第三人马上占用了该商铺，但未提供任何证据予以证明，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。金向东的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2203元，由上诉人金向东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年六月十九日
书 记 员 姜岳良