湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民一初字第409号
原告王闯（反诉被告）。
委托代理人潘旭，湖南湘瑞律师事务所律师。
被告湘潭宏通置业有限公司（反诉原告）。
法定代表人朱丽叶，该公司经理
委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。
委托代理人许建林，湖南潭州律师事务所律师。
原告(反诉被告)王闯诉被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）商品房预售合同纠纷一案，原告王闯于2014年3月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员成翠芬担任审判长，审判员张飞兵、人民陪审员周孟光参加的合议庭。审理过程中，被告宏通公司于2014年5月27日向本院提起反诉，本院依法予以准许。本案于2014年7月30日公开开庭进行了合并审理。代理书记员刘泽臣担任记录。原告（反诉被告）王闯的特别授权委托代理人潘旭，被告（反诉原告）宏通公司的特别授权委托代理人刘晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王闯诉称：2009年6月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于湘潭县易俗河镇凤凰路以北宏通.御景湘C区*栋*单元***号房，房屋总价款为243538元，交房期限为2010年12月31日，原告取得房地产权属证书的期限为商品房交付使用后360个工作日内。合同签订后，原告已按照合同约定向被告付清全部房款，但被告至今没有交房，原告至今没有取得房地产权属证书。合同第九条约定：被告如未按合同约定按期交房，原告有权要求被告自合同约定交房期限的次日起至实际交房之日止按月支付已交房价款万分之三的违约金；第十一条约定：由于原告的原因未能按时交房的，被告将向原告按逾期每天收取总房款万分之三的违约金。原告认为：被告逾期交房只承担逾期每月万分之三房价款的违约金，而因原告的原因不能按时交房时，原告则要承担逾期每日万分之三房价款的违约金，在同一比例的前提下，被告按月承担，而原告按日承担，双方的标准相差30倍，合同关于不能按时交房这一违约行为对原、被告双方所规定的违约责任存在明显不公，有悖于合同法的公平原则和权利义务对等原则。而且，合同是被告提供的格式合同，根据《合同法》的规定，对格式合同出现两种以上解释时，应当做出不利于格式合同提供方的解释。因此，被告逾期交房的，应当自合同约定交房期限的次日起至实际交房之日止比照合同第十一条所规定的标准即按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。自2011年1月1日起计算至2014年2月28日，被告已逾期交房1154天，逾期交房违约金为84313元。合同第十五条约定：原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向买受人支付违约金。自合同约定的原告取得房地产权属证书期限的次日起计算至2014年2月28日，被告已逾期交付房地产权属证书794天，逾期交付房地产权属证书的违约金为1934元。综上所述，请求人民法院判令被告支付逾期交房的违约金84313元；请求人民法院判令被告支付逾期交付房地产权属证书的违约金1934元。
被告宏通公司辩称：1、根据原始合同以及电子合同，原告尚欠被告房款6336元、办证费用1000元；2，原告违约在先。原告应于2009年7月22日向被告支付除银行贷款外的其余全部房款，但原告没有按合同期限支付房款及办证费用，所以原告于2009年7月22日起就已经违约在先。3、通知交房，原告也没有按时来领取房屋钥匙。4、逾期30天没有交纳房款的,被告可以解除合同，收回房屋，将房款返还给原告。
反诉原告宏通公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2009年7月22日签订《商品房买卖合同》，依据合同的约定，反诉被告应当分批次向反诉原告按时支付购房款，但反诉被告没有依约履行自己的义务，在第一批支付购房款时未足额支付，至今尚欠部分房款，依据双方合同第八条的约定：反诉被告支付房款逾期超过30天的，反诉原告有权解除合同。反诉被告在第一次支付时部分迟延至今已几年有余，延迟支付的时间已远远超过合同的约定，特提起反诉，请求法院判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》。
反诉被告王闯辩称：反诉被告按照合同的约定已按时交清全部房款。反诉原告所主张的事实不真实，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）王闯为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、2009年6月27日签订的《商品房买卖合同》和合同补充协议，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及关于房屋的面积、价格、交房期限、办证费用、办证期限、逾期交房、逾期办理房屋产权证书违约金的相关约定，交付房屋条件为商品房验收合格、交接方式为商品房达到交付条件后由被告方以书面的形式通知原告，双方进行验收交接时应当符合合同的约定，被告方需要提供商品房验收凭据、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告方不出具原告方有权拒绝交接。2、原告交付房款的凭据及贷款合同，支付房款凭据共二张，第一张是原告于2009年7月22日交付的73538元，第二张是原告于2009年7月30日支付的23366元，中国银行股份有限公司贷款合同原告王闯贷款17万元整，拟证明原告已按照合同的约定按时付清全部房款243538元及办证费用23336元；3、电子合同，拟证明电子合同中约定了出卖人逾期交房的违约责任是按日万分之一计算，同时说明原告至今没有收到电子合同，是在调取之后才知道房屋的总面积和价款发生了变化，原告对合同的面积调整认可，但最终应以房产证为准。
被告（反诉原告）宏通公司对原告（反诉被告）的举证发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，所有约定违约双方都是月万分之三，合同第七条第一款、第二款约定的都是月万分之三，对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，违约金的计算按日万分之一中的“一”是一个空格。电子合同的签订是双方当事人在房产部门共签的，原告方也知道有电子合同并不是原告所说的在开庭之后才知道。
被告（反诉原告）宏通公司向本院提交了以下证据：证据1，商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的权利、义务，合同中约定可延期交房或办证的情形：遇规划与建筑计划调整，原告未按时交纳办证费，原告缴纳房款时间的约定。证据2，御景湘3、4、7、8、9栋工程进度表，拟证明该对应栋第三层及封顶的时间；证据3，原告交付房款的时间及金额，拟证明原告未足额或延期交纳房款；证据4，被告方通知交房的公告照片，拟证明被告方于2011年5月20日通知交房；证据5，住宅使用说明书，拟证明被告向原告实际交付合格住房的时间；证据6，请求解决用电问题的报告，拟证明御景湘C区未按时供电的原因是政府规划调整；证据7，湘潭晚报新闻，拟证明御景湘C区未按时供电的原因是政府规划调整；证据8湘潭天易示范区规划建设部建筑工程验收单，证明房屋经验收合格。
原告（反诉被告）王闯对被告（反诉原告）的举证发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，房屋的面积大小、总金额、付款时间与方式应当以原始合同为准；对证据2与本案无关联性，与合同权利义务约定无关系；对证据3中付款的收据无异议；对证据4有异议，达不到其证明的目的。1、从张贴的照片不知道时间和位置，张贴的目的没有传达给原告，原告也没有见过；2、交房方式应当按照合同的方式实施；对证据5有异议，被告没有将住宅使用说明书送达给原告，该住宅使用说明书不一定是原告所购买房屋的住宅使用说明书，达不到被告的证明目的；对证据6、7，与本案无关联性，是被告的报告，没有政府的文件，不能达到是政府规划调整的证明目的。
为查明本案事实，本院依法对备案的电子合同进行调查核实，并制作调查笔录一份，证明本案电子合同是由被告一方向房产部门申报，严格意义上，房产部门备案登记的电子合同应与原、被告双方手签合同一致，原、被可以自行约定违约金，不受电子合同格式的限制。
原告对本院的调查笔录发表如下质证意见：该份调查笔录不能证明电子合同中有关违约金的约定不是按日万分之一的标准计算，湘潭仲裁委员会裁决类似的案件全部是按电子合同约定的按日万分之一计算的违约金。
被告对本院的调查笔录发表如下质证意见：备案的电子合同必须和原始合同一致没有法律依据，向房产部门呈报备案的电子合同需要双方均到场。
本院对当事人各方提交的证据作认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3的真实性、合法性予以认定，对其要证明原告至今没有收到电子合同，是在调取之后才知道房屋的总面积和价款发生了变化这一证明目的不予采信，因为从原告（反诉被告）提交的两份合同以及承办人与原告（反诉被告）的谈话笔录原告（反诉被告）承认第二份合同（即电子合同）是被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）在被告（反诉原告）公司售楼部签订的。对被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、8的真实性予以认定对证据4、5的真实性及证明目的不予采信，对证据6、7的真实性予以认定，对其证明目的不予采信。
通过当事人举证、质证及本院认证，依法确认本案事实如下：2009年6月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，合同约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）预购位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通.御景湘C区*栋*单元***号房，约定建筑面积共152.88平方米,单价每平方米1593元,房屋总价款为243538元。合同约定了付款方式及期限如下：合同签订当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付总购房款30%即73538元，余欠购房款170000元实行银行按揭付款拾年。并约定了违约责任如下：原告（反诉被告）逾期付款则按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按月向被告（反诉原告）支付逾期应付款万分之三的违约金。被告（反诉原告）应当在2010年12月31日前将房屋交付原告（反诉被告）使用，被告（反诉原告）逾期交房，原告（反诉被告）要求继续履行合同，则由被告（反诉原告）按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（反诉原告）按月向原告（反诉被告）支付已交付购房款万分之三的违约金。合同还约定被告（反诉原告）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告（反诉原告）提供的资料报产权登记机关备案。如因被告（反诉原告）的责任，原告（反诉被告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告（反诉被告）不退房，被告（反诉原告）按实际天数和已付房款的每月万分之三向原告（反诉被告）支付违约金。合同还约定了遇到下列情况，被告（反诉原告）可延期交房：1、遭遇不可抗力自然灾害等因素影响的；2、规划与建筑设计调整及国家政策变化的因素；3施工中遇到异常及重大技术问题。同天，原、被告又签订了《商品房买卖补充协议》，协议约定:原告（反诉被告）在合同签订后在接到被告（反诉原告）通知可以提取公积金7日内向被告（反诉原告）缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费及办理按揭手续保险费、他项权证费共计23336元。如未按约交清，每逾期一日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）按日自负房款总额万分之五的违约金。
2009年7月22日，原、被告又在原合同的基础上再次签订了《商品房买卖合同》，所购房屋位置和房号未变，但对原来约定的房屋面积为152.88平方米变更为156.23平方米,总价款由原来的243538变更为248874元,并约定签订合同的当天应支付总购房款30%即由原来的73538元变更为78874元,余欠购房款170000元仍实行银行按揭。原告（反诉被告）逾期付款的违约责任如下：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告（反诉被告）按日向被告（反诉原告）支付逾期应付款万分之一的违约金，合同履行；（2）逾期超过30日后，被告（反诉原告）有权解除合同。被告（反诉原告）解除合同的，原告（反诉被告）按累计应付款的一%向被告（反诉原告）支付违约金。原告（反诉被告）愿意继续履行合同的，经被告（反诉原告）同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告（反诉被告）按日向被告（反诉原告）支付逾期应付款万分之一的违约金。被告（反诉原告）应当在2010年12月31日前将房屋交付原告（反诉被告）使用，房屋交付条件必须经验收合格。被告（反诉原告）逾期交房的违约责任如下：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，原告（反诉被告）有权解除合同。原告（反诉被告）解除合同的，被告（反诉原告）应当自原告（反诉被告）解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告（反诉被告）累计已付款的一%向原告（反诉被告）支付违约金。原告（反诉被告）要求继续履行合同，则由被告（反诉原告）按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已交付购房款万分之一的违约金。合同还约定由被告（反诉原告）为主负责向房产管理机关申请办理该商品房的产权登记手续。按规定应向国家交纳的有关税费，由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告（反诉原告）提供的资料报产权登记机关备案。如因被告（反诉原告）的责任，原告（反诉被告）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告（反诉被告）不退房，被告（反诉原告）按已付房价款的一%向原告（反诉被告）支付违约金。合同还约定了遇到下列特殊原因，被告（反诉原告）可延期交房：遭遇不可抗力，且被告（反诉原告）在发生之日起30日内告知原告（反诉被告）的。并且补充约定:原告（反诉被告）在合同签订的当日应向被告（反诉原告）缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费及办理按揭手续保险费、他项权证费共计23705元。如未按约交清，每逾期一日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）按日自负房款总额万分之五的违约金。当天，被告（反诉原告）将此合同向湘潭县房产管理局登记备案。
原告（反诉被告）于第一次签订合同的当日即2009年6月27日向被告（反诉原告）交付购房款73538元，于2009年7月30日交付23336元，之后，又于2009年10月31日通过银行按揭贷款向被告支付170000元。余欠购房款（按第二次合同约定）5705元至今未付，被告（反诉原告）也未向原告催缴，被告于2012年下半年通知原告（反诉被告）收房，原告因被告（反诉原告）的房屋没有达到约定的交付条件，拒绝接收房屋。
还查明，导致被告（反诉原告）未按时交房，除原告（反诉被告）未足额交纳购房款外，还因为被告（反诉原告）未与政府有关部门及供电公司衔接好，原告（反诉被告）所购房屋没有通过竣工验收不能按合同约定的条件交房。
再查明，原告（反诉被告）所购房屋已于2014年经湘潭天易示范区规划建设部验收合格。
本院认为：一、原、被告就同一房屋分别于2009年6月27日、2009年7月22日两次签订了《商品房买卖合同》及补充协议，但第二次所签合同是对第一次合同的变更和补充且经湘潭县房产管理局登记备案，故双方所签《商品房买卖合同》及补充协议应当以第二次签订的合同为准，该合同未违反法律法规的规定，合法有效，双方应当依合同履行自己的义务。本案原告已按约向被告交付了主要购房款及办证费用，虽然原告按合同约定尚欠交被告购房款5705元，但被告就此欠款未向原告主张权利，被告也有一定责任，原告履行了合同主要义务，被告也应依合同履行义务。根据双方所签合同约定，被告应于2010年12月31日交房，被告未按期交房，被告虽然于2012年下半年通知原告收房，但因房屋没有验收合格，原告有权拒收房屋，之后，被告在房屋验收合格后至今也未将房屋交付原告，故被告应当承担未交付房屋的违约责任。按照合同的约定被告逾期交房的时间为2011年1月1日至今，原告只请求违约金计算至2014年2月28日止，本院予以支持。合同约定被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。因此，被告应支付原告逾期交房违约金为28104.28元(2011年1月1日起至2014年2月28日止共计1154天×1/10000×243538元)。根据原、被告约定被告应在房屋交付后360个工作日内使原告取得房屋权属证书。因被告至今未交付原告房屋，原告也未积极要求被告交付房屋，故原告主张由被告逾期办理权属证书的违约金，本院不予支持。原告未足额交付购房款，故原告也应按合同约定按未付购房款按日支付被告违约金870元（2009年7月23日至2014年9月26日止共计1525天×1/10000×5705元），两项抵减后，被告仍应支付原告违约金27234.28元（28104.28元－870元）。被告以未按时交房，是政府用电规划调整，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，因被告未提交政府用电规划调整的文件等证据证明，该抗辩意见本院不予采纳。被告认为违约金没有约定，合同上的万分之一不是“一”而是横杠，因报房产部门登记备案的电子合同与原、被告第二次手签合同一致，该合同上违约责任约定清楚明析，“一”的写法与合同文本中的“一”字字体一致，并非横杠即被告所说为空白。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。
二、反诉原告以反诉被告未在约定的期间内足额交付购房款，请求解除合同。因反诉原告与反诉被告两次签订《商品房买卖合同》，反诉被告已按第一次所签合同履行了交付义务，第二次所签合同虽总价款发生了改变，但反诉原告也有履行催缴的义务，但反诉原告一直未就反诉被告欠缴款项履行催告义务，也未在合理的期限内行使合同解除权，且反诉原告也未按约定的时间向反诉被告交付房屋，反诉原告直至2012年下半年才通知反诉被告收房（但该房屋此时仍未正式验收合格，反诉被告有权拒收），此时反诉原告也未要求反诉被告交付余欠购房款及办证费用，故反诉原告也负有责任，且合同约定整个购房款及办证费用共计为272579元（248874元+23705元），原告已支付266874元，只欠交5705元，系合同尾款，经本院征求反诉被告意见，反诉被告同意在房屋权证发放后按房屋实际面积多退少补将余欠房款交付反诉原告，且不同意解除合同，现反诉原告的房屋已经验收合格，只要原告足额交付购房款，双方即可按合同全部履行各自的义务。为维护交易安全，且依据公平原则，不宜解除反诉原告与反诉被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，故对反诉原告的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：
一、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告王闯逾期交房的违约金27234.28元；
二、驳回原告王闯的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告湘潭宏通置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1956元，反诉受理费2524元，合计4480元，由原告（反诉被告）负担1000元，被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司负担3480元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 成翠芬
审 判 员 张飞兵
人民陪审员 周孟光
二〇一四年九月二十六日
代理书记员 刘泽臣
【?判决书所附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。