北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民初字第25529号
原告北京丰益人物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门南滨河路87号1号楼202室。
法定代表人唐继武，总经理。
委托代理人郭杰，北京市世纪律师事务所律师。
委托代理人佘家良，男，1987年8月1日出生，该公司职员。
被告北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司，住所地北京市西城区广安门南滨河路87号。
法定代表人陈漪生，经理。
委托代理人王梅，北京市盈科律师事务所律师。
被告范淑琳，女，1938年2月24日出生。
委托代理人王梅。
原告北京丰益人物业管理有限公司（以下简称：丰益人公司）与被告北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司（以下简称：鱼丽宫公司）、范淑琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰益人公司的委托代理人郭杰、佘家良，被告鱼丽宫公司、范淑琳的委托代理人王梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰益人公司诉称：2003年开始，原北京海阔天空康体休闲俱乐部有限公司（以下简称：海阔天空公司）开始使用北京市西城区x号5层写字楼一栋（建筑面积约4200平方米）。2006年10月8日，原告与原海阔天空公司签订《房屋租赁合同》，约定：由原告将位于本区x号五层写字楼一栋（建筑面积约4200平方米）租赁给海阔天空公司做经商使用；合同期限：自2009年5月1日至2016年4月30日；年度租金：每年度租金为人民币290万元整；付款方式：按先交租金后使用的原则，从承租之日起每月5日前，海阔天空公司向原告支付当月租金即年度租金除以12个月；违约责任：如海阔天空公司每逾期一日向原告支付风险抵押金和租金，应向原告每日支付违约金1500元，逾期20日仍未支付，原告有权终止合同，收回所租赁的全部财产和房屋。海阔天空公司除承担支付风险抵押金和租金或者违约金外，须无条件腾退所租赁的房屋及财产，自终止合同之日起十日内将房屋交给原告，超过十日内的，原告有权自行处理租赁房屋及设备，租金计算到实际清空房屋内的财产为止。超过十日后的逾期租金按原租金标准的两倍计算，违约金不变；本合同履行中发生争议，如协商不成的，任何一方可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。2009年5月8日，原告、北京安利福商贸有限公司（以下简称：安利福公司）与北京轻工集团有限公司（以下简称：轻工集团公司）签订《房屋租赁合同》，约定：由原告承租轻工集团公司位于北京市西城区x号的一栋五层写字楼，建筑面积4200平方米......合同期限为10年，租期自2009年10月1日起至2019年9月30日止；租金金额：2009年10月1日至2011年9月30日年租金为245万元，2011年10月1日起至2015年9月30日年租金为258万元，2015年10月1日至2019年9月30日年租金为270万元。2010年4月9日经北京市工商行政管理局宣武分局核准，北京海阔天空康体休闲俱乐部有限公司名称变更为北京海阔天空壹会所管理有限公司；2010年6月25日经北京市工商行政管理局宣武分局核准，再次变更名称为北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司。2011年2月25日，原告、安利福公司、轻工集团公司、鱼丽宫公司共同签订《为履行2006年10月8日﹤房屋租赁合同﹥和2009年5月8日﹤房屋租赁合同﹥之付款协议书》，约定：鱼丽宫公司将从2009年12月15日起至2011年3月31日期间，轻工集团公司依照2009－5－8《房屋租赁合同》应得的租金2660900元，一次性支付给轻工集团；将从2009年10月1日起至2011年3月31日期间，原告依照2006－10－8日《房屋租赁合同》应得的租金扣除鱼丽宫公司已代替原告支付给轻工公司的租金款项后的余额人民币263940元，一次性支付给原告；自2011年4月1日起，2006－10－8日《房屋租赁合同》项下应支付给原告的月租金，改为：月租金扣除鱼丽宫公司代替原告直接向轻工公司支付2009－5－8《房屋租赁合同》项下月租金后的余额，其中，鱼丽宫公司直接支付给轻工集团公司的租金为20.42万元／月，鱼丽宫公司实际向原告支付租金为3.74万元／月；上述两份《房屋租赁合同》的其他条款不变。同日，原告与被告鱼丽宫公司就2006－10－8《房屋租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁期限为3年5个月，租期自2016年5月1日至2019年9月30日，年租金320万元。上述各份协议签订后，被告未按照合同约定向原告支付租金，仅向原告支付2011年4、5月份租金7.48万元，自2009年10月1日至2011年8月31日期间，被告欠付租金376140元。按照2006－10－8《房屋租赁合同》的相关约定，被告应支付2011年3月6日起至2011年8月31日期间的违约金268500元，且原告有权终止合同，收回全部财产和房屋，被告则应无条件腾退房产及财产。另外，被告公司仅有范淑琳一人，属一人有限责任公司，因此根据《公司法》的相关规定，范淑琳应对鱼丽宫公司的上述债务承担连带清偿责任。原告多次向被告催要租金和违约金，被告均以种种理由拖延。现原告诉至法院请求：1、判令解除原告与被告鱼丽宫公司于2006年10月8日签订的《房屋租赁合同》以及于2011年2月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2、判令被告鱼丽宫公司立即支付自2010年10月1日起至2013年1月7日止的房屋租金6103375元（计算方法：年租金为290万元，上述期间应付租金6586575元，再减去实际给付的483200元）；3、判令被告鱼丽宫公司立即给付2010年10月1日至2014年2月28日期间的逾期支付租金的违约金1869000元（1500元／天×1246天）；4、被告范淑琳对上述2、3项付款义务承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。
被告鱼丽宫公司辩称：我方不同意解除合同，我方没有发生违约行为，违约方实际是原告。第一，我方是有限责任公司形式，经过法定程序变更或股权转让后，目前由股东范淑琳一人持有100％股权，转让股权过程中也未出现虚报或抽逃资金的行为，所以原告要求范淑琳一人承担连带责任于法无据；第二、原告陈述不属实，2009年5月1日至2009年11月15日期间的租金原告无权收取，该期间应当属于业主给与的装修免租期，在产权方没有收取租金时，原告作为中介公司，根本没有权利再收取租金，而且2009年5月1日至2009年10月1日期间被告并未承租本案诉争之房，且更无权收取该期间内的房租金；第三、从2011年4月1日起根据房地产经纪管理办法，中介不可以收取差价，原告对于这部分租金差价无权收取；第四、原告应退还被告148.578万元，这是原告以业主收取租金为由，在免租期坐地起价所收取的，我方正在装修期间，被迫交纳房租，而原告没有任何给产权方支付租金的凭证。为此，被告鱼丽宫公司当庭提出反诉，但其不能就反诉交纳相关反诉费用。
经审理查明：被告名称原为北京海阔天空康体休闲俱乐部有限公司，2010年4月9日经北京市工商行政管理局宣武分局核准，名称变更为北京海阔天空壹会所管理有限公司；2010年6月25日经北京市工商行政管理局宣武分局核准，再次变更名称为北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司。
2009年5月19日，北京轻工集团有限公司（以下简称：轻工集团公司）作为出租方，原告作为承租方，北京安利福商贸有限公司作为保证方，三方签订《房屋租赁合同》，约定轻工集团公司将其具有房屋产权的位于北京市西城区x号的一栋五层写字楼（建筑面积4200平方米），一栋二层的附楼（建筑面积800平方米），总计建筑面积5000平方米（以房产证、土地使用证中核定的面积为准）租赁给原告使用。租赁标的包括房屋及附属设备、设施；租赁期限为十年，租期自2009年10月1日至2019年9月30日；2009年10月1日x至2011年9月30日年租金为245万元，2011年10月1日至2015年9月30日年租金为258万元，2015年10月1日至2019年9月30日年租金为270万元；装修免租期自2009年10月1日至2009年11月15日；合同签订后，原告已付的25万元风险抵押金继续作为风险抵押金使用；轻工集团公司同意原告对该房产做转租经营，提供承租方在承租期内注册登记时需要的房产证明。
2006年10月8日，原告作为出租方，海阔天空公司作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告对本区x号五层写字楼一栋，建筑面积约4200平方米（以房产证、土地使用证中核定的面积为准）的房屋享有合法的出租权，现原告将被告认同现状的上述房屋全部租赁给被告做经商使用；合同期限自2009年5月1日至2016年4月30日；每年度租金为人民币贰佰玖拾万元整；按先交租后使用的原则，双方签订合同之日起三日内，被告给付原告人民币五十万元作为风险抵押金，在合同期满时，原告将风险抵押金充抵被告最后租赁期的租金，从承租之日起每月五日前，被告向原告支付当月租金即年度租金除以12个月，如被告未能按时支付视为被告违约，如因原告原因造成拖延的，被告不担负任何责任；如被告每逾期一日向原告支付风险抵押金和租金，应向原告每日支付违约金1500元，逾期20日仍未付，原告有权终止合同，收回所租赁的全部财产和房屋，被告除承担支付风险抵押金和租金或违约金外，须无条件腾退所租赁的房屋及财产，自终止合同之日起十日内将房屋交给原告超过十日内，原告有权自行处理租赁房屋及设备，租金计算到实际清空房屋内的财产为止，超过10日后的逾期租金按原租金标准的两倍计算，违约金不变。
另查，原、被告在上述合同履行过程中产生分歧，2010年原告以被告鱼丽宫公司拖欠租金为由诉至本院，要求解除双方于2006年10月8日签订的《房屋租赁合同》，并由被告鱼丽宫公司给付拖欠的租金、违约金等。本院经审理后依法做出（2010）宣民初字第9162号民事判决书，依法解除了双方的租赁合同关系，并判令被告鱼丽宫公司向原告支付相应的租金、违约金。在上述案件审理期间，业主轻工集团公司作为原告，以丰益人公司、安利福公司为被告，以鱼丽宫公司为第三人向本院提起诉讼，本院经审理后依法做出（2010）宣民初字第8567号民事判决书，后因丰益人公司、鱼丽宫公司均不服该判决而提起上诉；该上诉案件在北京市第一中级人民法院审理过程中，鱼丽宫公司明确表示其作为涉案房屋的次承租人愿代替丰益人公司支付租金及违约金；据此情节，北京市第一中级人民法院依法做出（2010）一中民终字第20550号民事判决书，撤销（2010）宣民初字第9162号判决并予以改判。
再查1，2011年2月25日，原告、安利福公司、轻工集团公司、被告鱼丽宫公司共同签订《为履行2006年10月8日﹤房屋租赁合同﹥和2009年5月8日﹤房屋租赁合同﹥之付款协议书》，约定：鱼丽宫公司将从2009年12月15日起至2011年3月31日期间，轻工集团公司依照2009－5－8《房屋租赁合同》应得的租金2660900元，一次性支付给轻工集团；将从2009年10月1日起至2011年3月31日期间，原告依照2006－10－8日《房屋租赁合同》应得的租金扣除鱼丽宫公司已代替原告支付给轻工公司的租金款项后的余额人民币263940元，一次性支付给原告；自2011年4月1日起，2006－10－8日《房屋租赁合同》项下应支付给原告的月租金，改为：月租金扣除鱼丽宫公司代替原告直接向轻工公司支付2009－5－8《房屋租赁合同》项下月租金后的余额，其中，鱼丽宫公司直接支付给轻工集团公司的租金为20.42万元／月，鱼丽宫公司实际向原告支付租金为3.74万元／月；上述两份《房屋租赁合同》的其他条款不变。同日，原、被告就2006－10－8《房屋租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁期限为3年5个月，租期自2016年5月1日至2019年9月30日，年租金320万元。
再查2，2009年10月1日至2010年9月30日期间，被告鱼丽宫公司共计向原告支付房屋租金1091660元（2010年2月25日支付2009年10月份部分租金150000元，2010年5月5日支付2009年一个月租金241660元，2010年8月11日支付房租700000元）。被告在庭审过程中承认于2003年开始实际使用涉案房屋至今。原、被告均认可被告已向原告交纳风险抵押金50万元。
审理中，被告鱼丽宫公司称已就（2010）一中民终字第20550号民事判决书提出再审申请，并申请本案中止审理；2013年10月25日，被告鱼丽宫公司提交情况说明，表示其申诉请求因超过申诉时效而未被受理。
此外由于本案诉讼过程中，轻工集团公司作为业主对本案原、被告提起诉讼，并提出解除租赁关系、腾房及交纳欠租等诉讼请求，故本案中止审理；本院于2012年12月11日做出（2012）西民初字第9312号民事判决书，判令解除轻工集团公司与丰益人公司、安利福公司之间于二〇〇九年五月八日签订的《房屋租赁合同》，鱼丽宫公司将涉案用房腾空，交还轻工集团公司收回，丰益人公司因违约向轻工集团公司支付拖欠租金及违约金；该案被告丰益人公司不服该判决而提出上诉；北京市第一中级人民法院经审理后，做出（2013）一中民终字第7026号民事判决书，驳回上诉、维持原判。2012年12月28日，轻工集团公司与鱼丽宫公司达成协议，在轻工集团公司放弃相关债权的情况下，鱼丽宫公司于2013年1月7日腾空诉争房屋，并连同设备全部交还轻工集团公司；上述判决后至今，轻工集团公司未就丰益人公司未履行判决内容而申请执行。本案经本院主持调解，双方当事人各执己见。
上述事实，有原、被告的陈述、工商查询资料、房屋租赁合同及补充协议、付款协议、验资材料及股份收购协议、公司章程、付款凭证、民事判决书、情况说明等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告鱼丽宫公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议当属合法有效。双方应当按照合同约定，履行各自的义务。双方曾因租金给付等分歧产生诉讼，后经法院审理并重新就付款问题达成协议，双方均应本着诚实、信用的原则履行约定义务；现由于被告鱼丽宫公司未按照约定向原告交纳房屋租金，故对于原告要求解除双方于2006年10月8日签订的《房屋租赁合同》以及于2011年2月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》、并由被告鱼丽宫公司支付自2010年10月1日起至2013年1月7日止的房屋租金6103375元的诉讼请求，本院予以支持。依据双方签订的《房屋租赁合同》，被告每逾期一日向原告支付租金，应向原告每日支付违约金1500元，逾期20日仍未付，原告有权终止合同，被告除承担支付风险抵押金和租金或违约金外，须无条件腾退所租赁的房屋及财产；现原告要求被告鱼丽宫公司按照1500元每天的标准向原告支付2010年10月1日至2014年2月28日期间的逾期支付租金的违约金1869000元，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告范淑琳对上述租金、违约金承担连带责任的请求，由于鱼丽宫公司系依法注册的法人单位，可以承担合同约定的民事法律责任，本院认为原告此项请求并无充分依据，故不予支持。关于被告鱼丽宫公司提出的原告属于中介机构，不应收取房租差价一节，本院认为涉案各方形成的系承租及转租关系，不属于居间服务关系，故被告此项抗辩本院不予采信。关于被告提出的反诉一节，因其不能交纳反诉费用，故本院对其反诉不予受理，其反诉请求亦不做处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，本院判决如下：
一、解除北京丰益人物业管理有限公司与北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司于二〇〇六年十月八日签订的《房屋租赁合同》及于二〇一一年二月二十五日签订的《房屋租赁合同补充协议》。
二、自本判决生效之日起十日内，北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司给付北京丰益人物业管理有限公司二〇一〇年十月一日起至二〇一三年一月七日止的房屋租金六百一十万三千三百七十五元。
三、自本判决生效之日起十日内，北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司给付北京丰益人物业管理有限公司自二〇一〇年十月一日起至二〇一四年二月二十八日止的违约金一百八十六万九千元。
四、驳回北京丰益人物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告鱼丽宫公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千一百二十三元，由北京鱼丽宫餐饮娱乐管理有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 克
人民陪审员 郑沛华
人民陪审员 杨 敬
二〇一四年四月二十日
书 记 员 苏晓明