北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京01执异63号
案外人：刘久文，男，1962年2月20日出生，住北京市海淀区。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司北京上地支行，住所地北京市海淀区上地信息路28号信息大厦一层。
负责人：赵辉，行长。
委托代理人：王剑波，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托代理人：马克，北京天驰君泰律师事务所律师。
被执行人：北京科技园文化教育建设有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街18号B座10层。
法定代表人：董琦。
被执行人：北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼6层。
法定代表人：刘汉元。
委托代理人：丁服千，男，1968年6月12日出生，北京泰跃房地产开发有限责任公司副总经理，住北京市朝阳区。
被执行人：中泰信用担保有限公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼三层。
法定代表人：刘霞。
本院在执行中国建设银行股份有限公司北京上地支行（以下简称建行上地支行）与北京科技园文化教育建设有限公司（以下简称科技园公司）、北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃房地产公司）、中泰信用担保有限公司（以下简称中泰担保公司）借款合同纠纷一案[执行依据：北京市高级人民法院（2009）高民初字第5089号民事判决书；执行案号：（2010）一中执字第1231号]过程中，发布公告拟对位于北京市海淀区XXX2号地下车库(房屋所有权证号：京房权证海其字第XX**号；以下简称2号车库)及对应的国有土地使用权[土地使用权证号：京海国用（2002出）字第2016号]进行拍卖。刘久文就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
刘久文述称：2005年10月1日，刘久文自中国工商银行股份有限公司北京四环北路支行（以下简称工商银行四环北路支行）取款12万元，准备购买两个停车位。2005年10月5日，刘久文与泰跃房地产公司签订《机动车地下停车位买卖合同》，约定刘久文购买泰跃房地产公司出售的产权证号为京房权证海其字第XXXX号项下2号车库-1层2**号停车位（以下简称280号停车位），并按合同约定于同日向泰跃房地产公司支付全部价款6万元。同日，刘久文与北京太月物业管理有限责任公司第三分公司（以下简称太月物业三公司）签订《逸成东苑地下停车场管理服务协议》（已购车位）。后刘久文交纳了280号停车位维修资金，实际占有280号停车位使用至今。由于泰跃房地产公司的原因未向刘久文出具购买车位的发票，亦未办理产权登记手续，刘久文实际交纳了购买280号停车位的全部款项，对该车位没有办理产权登记无过错，故请求法院停止对280号停车位的处置，解除对280号停车位的查封。
建行上地支行请求法院对案外人所提异议依法裁定。
泰跃房地产公司请求法院依据证据作出公正的裁判。
本院经审理查明：
北京市高级人民法院在审理建行上地支行与科技园公司、泰跃房地产公司、中泰担保公司借款合同纠纷一案过程中，依据建行上地支行的财产保全申请于2009年10月27日轮候查封了2号车库，并于同日查封了2号车库对应的土地使用权。2010年5月7日，北京市高级人民法院作出（2009）高民初字第5089号民事判决书，判决：一、科技园公司于本判决生效后十日内偿还建行上地支行借款本金二亿五千八百八十七万七千五百五十七元一角七分及相应的利息；二、泰跃房地产公司、中泰担保公司对本判决第一项科技园公司的债务承担连带保证责任；三、建行上地支行在本判决第一项确定的债权范围内及其享有的X京房海其他字第XXXX号《房屋他项权证》、京海土他项（2008抵）第XXXX号《土地他项权利证明书》、X京房海其他字第XXXX号《房屋他项权证》、京海土他项（2008抵）第XXXX号《土地他项权利证明书》所登记的抵押权利价值范围内，对相应的抵押物房地产折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、泰跃房地产公司、中泰担保公司在承担保证责任后，有权在其承担保证责任范围内向科技园公司追偿。该判决发生法律效力后，因科技园公司、泰跃房地产公司、中泰担保公司未履行生效民事判决书确定的义务，建行上地支行向法院申请强制执行。
2010年7月1日，北京市高级人民法院作出（2010）高执字第71号执行裁定书，裁定：北京市高级人民法院作出的（2009）高民初字第5089号民事判决书，指定北京市第一中级人民法院执行。该案诉讼保全措施转为（2010）一中执字第1231号执行案件中的执行查封措施，上述查封措施延续至今。
2016年9月7日，本院发布（2010）一中执字第1231号公告，拟对2号车库及相应的土地使用权进行评估、拍卖。
另查明：2005年10月5日，刘久文与泰跃房地产公司签订合同编号为0051的《机动车地下停车位买卖合同》，约定刘久文购买泰跃房地产公司出售的280号停车位，价款为六万元。该合同第六条付款方式及期限约定，刘久文签约时一次性付款。该合同第八条交付条件为（一）泰跃公司在合同签署生效且足额收到刘久文支付的车位价款后10日内交付车位，另有约定者除外。该合同合同第十一条约定，由太月物业三公司提供停车管理服务，并按年收取地下停车管理服务费。
同日，刘久文与太月物业三公司签订No售0050《逸成东苑地下停车场管理服务协议》（已购车位），约定由刘久文交纳自2005年10月5日至2006年12月31日的280号停车位服务费1140元。另，刘久文与太月物业三公司就交纳280号停车位的停车位服务费事宜，自2005年起至2017年止多次签订了《逸成东苑地下停车场管理服务协议》（已购车位）。
2011年9月1日，北京市居住小区管理办公室（以下简称小区办）向刘久文出具《专项维修资金交款通知》，主要内容为：经审核，您购买的280号停车位实测面积32.73平方米，购房款6万元，应交纳维修资金金额为1200元。请务必于2011年11月30日前将维修资金交至中国光大银行北京市各受理网点。
2011年9月6日，中国光大银行北京西直门支行出具编号为01038726的《北京市住宅专项维修资金专用收据》，主要内容为：付款单位刘久文；住宅坐落280号停车位；全部购房款6万元；款项专项维修资金（收据打印）；维修资金比例2％；维修资金金额1200元。
再查明：2002年9月3日，北京市国土资源和房屋管理局颁发的京海国用（2002出）字第2016号《国有土地使用权证》载明：土地使用者为泰跃房地产公司，坐落为2号车库，用途为地下车库，使用类型为出让，使用面积为10874.07平方米。根据《房屋所有权制证通知》及《北京市房屋所有权登记申请书》的记载，2号车库的建筑面积为27472.62平方米，房屋所有权证号为京房权证海其字第XX**号。
2008年9月18日，北京市建设委员会颁发的X京房海其他字第XXXX号《房屋他项权证》载明：房屋他项权人为建行上地支行，房屋所有权人为泰跃房地产公司，房屋所有权证号为京房权证海其字第XX**号，房屋坐落为2号车库，权利种类为抵押，权利价值为人民币48039500元，权利范围合计20436.47平方米（详见附记抵押物清单），附记为抵押权利价值人民币肆仟捌佰零叁万玖仟伍佰元整。
2008年11月23日，北京市国土资源局颁发的京海土他项（2008抵）第0199号《土地他项权利证明书》载明：土地他项权人为建行上地支行，义务人为泰跃房地产公司，坐落为2号车库，权属性质为国有土地使用权，地类（用途）为地下车库，使用权面积为10874.07平方米，使用权类型为出让，他项权利种类及范围记载为“抵押种类：房地抵押土地证号：京海国用（2002出）字第XX**号抵押范围：逸成东苑B区2#地下车库合计建筑面积20436.47平方米（详见清单）及对应分摊土地使用权面积5458.66平方米权利价值：人民币肆仟捌佰零叁万玖仟伍佰元整”，设定日期为2008年11月14日，记事“此笔抵押对应的房屋他项权证号为：X京房海其他字第XXXX号”。
刘久文主张享有所有权的280号停车位不在X京房海其他字第XXXX号《房屋他项权证》和京海土他项（2008抵）第XXXX号《土地他项权利证明书》记载的抵押物范围之列。
又查明：工商银行四环北路支行出具的刘久文名下×××账号流水账单显示：2005年10月1日，刘久文名下该账号支取了12万元。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘久文于法院查封之前与泰跃房地产公司签订了《机动车地下停车位买卖合同》，根据刘久文与泰跃房地产公司签订的《机动车地下停车位买卖合同》相关条款的约定、结合刘久文自2005年至2017年期间与太月物业三公司就交纳280号停车位的停车服务费事宜多次签订《逸成东苑地下停车场管理服务协议》（已购车位）的情况、小区办向刘久文出具的《专项维修资金交款通知》、中国光大银行北京西直门支行出具编号为01038726的《北京市住宅专项维修资金专用收据》及刘久文对取款交纳280号停车位经过的陈述，可以认定刘久文已交纳了全部价款并实际占有使用了280号停车位，且没有证据证明刘久文对未能办理280号停车位的过户登记负有责任，该停车位亦不在本案抵押范围之列，故刘久文的主张符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、刘久文提出的案外人异议成立。
二、中止对位于北京市海淀区XXX2号地下车库-1层280号停车位的执行。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 悦
审 判 员 冯更新
代理审判员 王 阳
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 王新子