文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川08民终1106号上诉人（原审被告）杨群英，女，汉族，生于1982年6月24日，住广元市利州区。上诉人（原审被告）杨敏，女，汉族，生于1972年3月20日，住广元市利州区。委托代理人李广平，广元市利州区嘉陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）易伟（曾用名易炜），男，汉族，生于1975年12月18日，住广元市昭化区。被上诉人（原审原告）易芳，女，汉族，生于1977年7月4日，住广元市利州区。委托代理人杨丽，四川广府律师事务所律师。委托代理人苟添荣，四川广府律师事务所律师。上诉人杨群英、杨敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2016）川0802民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人杨群英、杨敏及其委托代理人李广平，被上诉人易芳及其委托代理人杨丽、苟添荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨群英、杨敏的上诉请求：请求撤销一审判决中第二、四项，依法改判上诉人不再向被上诉人支付从2016年4月16日起的房租35300元，并赔偿上诉人的相关损失及退还上诉人租房保证金15000元以及违约金；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、2011年签订的租赁合同约定了租赁费“随行就市”，但被上诉人要求上诉人缴纳的房租远远超出了市场标准，为担心被上诉人封锁房屋，上诉人被迫按其要求支付了高额房租，是被上诉人违约在先，应承担违约责任。2、合同明确约定上诉人可以将该房屋转租，上诉人在转租时，已收取定金1万元，并约定转让费18万元，被上诉人得知情况后刁难上诉人，造成转租未成，给上诉人造成经济损失合计19万元，加之上诉人在租赁该房屋时，也支付了14万的转租费，前后累计损失几十万，被上诉人应当全部赔偿，综上，因被上诉人的违约行为造成的后果，被上诉人应当予以赔偿。被上诉人易伟、易芳辩称，一审事实清楚，程序合法，应当予以维持：1、一审中，上诉人对被上诉人的起诉只有反驳，没有提起反诉，现在上诉人要求赔偿损失，超过了诉讼请求，程序不合法，事实上也没有合同约定，更没有法律依据；2、上诉人实际支付的房租截至2016年4月，多用的半年房屋应当支付房租；3、所谓的被上诉人强迫涨房租是没有依据的，合同约定了“88元”的标准值限于2011年，之后涨价上诉人是同意了的，只是不同意标准；4、合同明确约定不得转租，被上诉人没有同意过转租房屋。易伟、易芳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告立即退还租赁房屋；3、判令被告按合同约定支付从2012年1月1日起算至2016年1月15日的房租74980元、利息5760元及违约金14996元，并承担诉讼费。一审庭审中，原告变更请求中的房租为109250元，利息变更为6555元，违约金变更为32775元。一审法院认定事实，2011年11月15日，二原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“二原告将其按份共有的位于广元市利州区东坝办事处利州东路以南双羽凤凰城5栋1层9号房屋（建筑面积45.36㎡）出租给二被告使用，租期从2011年11月15日起至2014年12月31日止,每月租金4000元（此租金价额只限于2011年12月31日），按季度支付，从2012年1月1日起租金按市场价格执行，随行就市”。同时二被告按合同约定向二原告交纳租房保证金15000元。合同履行过程中，双方因房屋租金涨价事宜多次协商未果。房屋租赁期满后，二原告与二被告就房屋返还再次发生纠纷，至今协商未果。二原告遂起诉来院，提出前述诉求，二被告作出前述答辩。同时查明，2011年11月至2011年12月，二原告已按88.14元/㎡每月向二原告支付了房屋租金；2012年1月至2014年12月，二被告已按90.35元/㎡每月向二原告支付了房屋租金；2015年1月至2016年4月15日，二被告已按120元/㎡每月向二原告支付了房屋租金。另查明，二原告与二被告签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期后，双方就再未签订书面租赁合同，现二被告仍继续占有使用讼争房屋。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应全面、正确履行。房屋租赁期限届满后，双方虽未再订立书面租赁合同，但讼争房屋仍由被告占用使用，且被告实际也向原告交纳了房屋租金，原告亦未退还租金，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系。原告在向被告发出要求其限期搬离的通知书并预留合理期限后，其有权随时向被告提出解除合同，故对原告要求解除与被告之间的房屋租赁关系并腾房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。租赁关系解除后，被告向原告支付的租房保证金15000元，原告应退还或抵扣房屋租金。又因租赁期限届满后，被告继续使用讼争房屋至今，2016年4月16日至今未向原告支付的房屋租金应继续支付，至于租金标准，仍按被告最后一次向原告支付的120元/㎡每月的标准支付。原告另主张的要求被告按其定价房屋租金标准支付租金差价及违约金的诉讼请求，依据双方所签订的《房屋租赁合同》第八条“从2012年1月1日起租金按市场价格执行，随行就市”之约定，应视为对租金价格约定不明，该条款系双方在签订合同时留下的瑕疵，且原告亦未向法庭提交充分证据证明其要求被告支付的租金是“随行就市”的租金标准，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称要求原告支付因原告不配合致使损失的面门转让费180000元，因合同中涉及转让费的事项双方未作约定，被告的该项辩称无合同依据，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、解除原告易伟、易芳与被告杨群英、杨敏的房屋租赁合同关系；二、原告易芳、易伟在本判决生效后七日内退还被告杨群英、杨敏租房保证金15000元或直接抵扣二被告应支付的房屋租金；三、被告杨群英、杨敏于本判决生效后七日内将位于广元市利州区东坝办事处利州东路以南双羽凤凰城5栋1层9号房屋腾空并返还给原告易伟、易芳；四、被告杨群英、杨敏于本判决生效后七日内按照120元/㎡每月的标准向原告易伟、易芳支付自2016年4月16日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；五、驳回原告易伟、易芳的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告易伟、易芳共同负担512.5元，被告杨群英、杨敏共同负担512.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人易伟、易芳提交了以下证据：1、被上诉人咨询双雨凤凰城管理人员的通话录音及笔录，拟证实房租在2014年就达到了140元-160元每平米；2、被上诉人与张宝荣的房屋租赁合同，拟证实2016年期间房租达到了190元每平米；3、被上诉人的身份证、承租人的身份证及承租人缴纳房租的收据。上诉人质证，证据1来源不合法，该录音中有一段被上诉人的说话“我昨天给你说清楚了”,表明在录音之前被上诉人与被询问人就达成了一致意见，所以内容不真实，而且该证据不属于新证据。证据2是与案外人的合同，日期是2016年12月，与本案没有法律关系。证据3关于身份信息无异议，但其收据是给案外人出具的，与本案无关。本院认定如下，证据1系孤证，没有其他证据相印证其真实性与合法性，不予采信；证据2与证据3均是被上诉人与案外人之间的合同关系，合同内容与本案标的之间也没有可比性，与本案无关，不予采信。二审认定的事实，上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）2011年11月15日签订的《房屋租赁合同》第三条中有约定“……在租赁期间，在经得甲方同意的情况下可以转让或转租……”,第六条甲方违约责任约定范围：“1、甲方因不能提供本合同约定商铺而解除合同的…；2、甲方逾期交房的…；3、甲方提前收回商铺的…；4、甲方因商铺权属瑕疵或非法出租房屋的…。”第七条乙方违约责任约定范围:“…未经甲方书面同意，乙方将房屋转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同……”本院认为，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》，对被上诉人（甲方、出租方）违约范围的约定中，仅涉及合同第六条的内容，并不包括要求支付的房屋租金是否达到“随行就市”，尽管从2012年后双方为房租多次协商、争执，但最终，上诉人按照每月90.35元/㎡、120元/㎡两个标准分阶段支付了2012年1月至2016年4月期间的房屋租金，被上诉人予以了接受，说明双方当事人以行为的方式对房租的支付达成了合意，合法有效，被上诉人并不存在违约行为。上诉人主张的转租损失，上诉人在一审中未提起反诉，二审主张超出了其诉讼请求的范畴，不应予以支持。签订的《房屋租赁合同》在2014年12月31日届满后，未再续签合同，但事实上上诉人仍在使用该房屋，也在缴纳租赁费，双方之间形成了不定期租赁关系，被上诉人在合理期限内要求上诉人搬离，不违背法律规定，而且上诉人还应当补齐房屋使用期间的相关费用，一审按照最后一次缴纳的租金标准予以计算合法合理。综上，上诉人的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1057元，由上诉人杨群英、杨敏承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋开新审 判 员  袁 峻代理审判员  姜 丽二〇一七年二月二十日书 记 员  孟 欣