河北省唐山市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终7978号
上诉人（原审原告）：李秀华，男，1974年6月29日出生，汉族，农民，现住唐山市。
上诉人（原审原告）：崔建影，女，1978年6月23日出生，汉族，农民，现住唐山市。
委托诉讼代理人：马洪斌、杨小乐，河北彬礼律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）：唐山市金塔房地产开发有限公司。
诉讼代表人：唐山市金塔房地产开发有限公司破产管理人。
管理人负责人：朱鸿升。
委托诉讼代理人：张冬梅，管理人工作人员。
上诉人李秀华、崔建影、唐�市金塔房地产开发有限公司（以下简称金塔公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服唐山市丰润区人民法院（2014）丰民初字第3245号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李秀华、崔建影委托诉讼代理人马洪斌，被上诉人金塔公司委托诉讼代理人张冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金塔公司上诉请求：撤销一审判决书第一项内容，确认李秀华、崔建影与上诉人签订的关于购买金泰花园四期43座11号、43座10号、44座7号、44座1号商业楼的《商品房买卖合同》无效，驳回被�诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，金塔公司与被上诉人李秀华、崔建影的商品房买卖合同不是真实存在的，是名为购房合同关系，实为金塔公司与徐长生之间借款合同关系。二、金塔公司与被上诉人李秀华、崔建影签订的《商品房买卖合同》中约定的4套商业房，早已与被拆迁人签订了《房屋安置补偿协议书》，已将这4套商业房确定给了被拆迁人。
李秀华、崔建影答辩称：第一，上诉人没有事实证明本案还存在借贷关系，假如存在借贷关系，也与本案无关。第二，有无返迁事实与合同效力无关。第三，被上�人在签订商品房买卖合同后再房产部门办理预登记时，房产登记机构没有被拆迁人置换登记手续。同时，上诉人也不能证明涉案房屋是属拆迁范围的房屋，从上诉人提交的证据材料显示，有部分房屋是被拆迁人用房屋补偿款另行购置的商业，可见不是返迁置换。综上，代理人认为应驳回对方上诉，维持原判。
李秀华、崔建影向一审法院的诉讼请求：1、依法确认李秀华、崔建影与金塔公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、要求金塔公司依法履行到丰润区房地产交易所对双方签订的《商品房买卖合同》登记备案的义务。3、由金塔�司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：李秀华、崔建影系夫妻关系，2014年5月22日李秀华代李俊雪等十人与金塔公司签订《商品房预团购协议》内容为：”甲方：金塔公司乙方：李秀华等拾人经甲乙双方友好协商，就乙方预团购甲方坐落于丰润区幸福道南侧金泰花园四期商品房43#、44#沿街商业房相关事宜达成以下协议。一、乙方预团购甲方43#、44#沿街商业房16套；面积2129.88平方米，税票已开，具体房号和单户面积详见清单。二、甲乙双方预团购约定每平米7043元，具体单户款详见清单。三、双方协商自2014年5月22日至2014年8月20日止，甲乙双方办理团购房相关事宜。四、甲方保证三个月内不对外销售。五、未尽事宜甲乙双方另行商定。”加盖金塔公司公章及钱立军印章的43-44沿街商业价格表显示冯志存、李秀玲购买金泰花园44座2号、44座6号、44座5号、43座18号四套商业楼；李明购买43座12号、43座13号两套商业楼；李秀华购买43座10号、43座11号两套商业楼；陈秀购买43座14号、44座3号两套商业楼；李俊雪购买43座15号、44座4号两套商业楼；李俊雨购买43座17号商业楼；崔建影购买44座1号、44座7号商业楼；李秀利购买44座8号商业楼，每平米单价7043元。
2014年5月22日金塔公司向唐山市丰润区房地产登记交易中心提交申请一份，内容为：”丰润区房地产登记交易中心：李秀华等拾人预团购金塔公司座落于丰润区幸福道南侧金泰花园四期43#、44#楼沿街商业房16套，总面积2129.88平方米（详见明细）。金塔公司保证自2014年5月22日至2014年8月20日止不对外销售，在此期间双方办理购房相关手续。特申请贵中心在此期间内，不在受理上述16套商业房的商业房合同登记备案手续。特此申请，请予批准附：附预团购协议申请单位：金塔公司2014-5-22李秀华等拾人2014-5-22。”申请下方空白处加盖了唐山市丰润区房产登记交易中心公章，并手写：超期作废。
2014年6月5日金塔公司向唐山市丰润区物价局提交申请，内容为：”我金塔公司在2012年对《金泰花园》43、44商业向你局申报了物价备案，根据目前的销售情况并能够尽快回笼资金我公司对以上楼栋中的10套商业房销售价格申请调整（附明细表）请予以批准。”加盖唐山市丰润区物价局公章并手写注明”同意备案2014.6.11”的唐山市商品房（非住宅）销售价目表显示43、44-17；43、44-11；43、44-15；43、44-16；43、44-10；43、44-12；43、44-14；43、44-13；43、44-1；43、44-3商业楼的价格由原12000元每平米调整为7000元每平方米。
2014年6月25日李秀华、崔建影与金塔公司签订《商品房买卖合同》共四份，约定李秀华、崔建影购买金塔公司开发的金泰花园第43座11号、43座10号、44座7号、44座1号四套商业楼，建筑面积分别为104.02平方米、104.02平方米、94.3平方米、156平方米，每平方米价格7043元，房屋价款分别为732613元、732612元、664154元、1098708元四套房款总计3228087元。合同第二十四条约定：”商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，按买受人委托出卖人申请方式，向丰润区房地产交易所申请登记备案。”合同后方加盖了金塔公司合同专用章及钱立军印章。
中国银行客户回单显示：2014年1月3日以无折现金形式存入张之东账户×××（对应卡号×××）1465225元、1762862元，以上总计3228087元。2014年1月3日金塔公司为李秀华、崔建影出具预团购房款收据两张，分别为1465225元、1762862元，以上合计3228087元。金塔公司于2014年4月1日、2014年4月24日为李秀华、崔建影开具了与上述两套商业房座落及购房款相对应的销售不动产统一发票。
2014年1月2日，金塔公司出具说明一份：”预购房款李秀华、李明、陈秀、李俊雪、李秀苓、冯志存、崔建影、李俊雨、李秀利以上打入金塔地产财务张之东中行×××，工行×××以上特此说明。”该说明下方加盖金塔公司公章及手写”钱立军”字样。
另，预团购协议中冯志存、李秀苓、李明、陈秀等人亦分别向法院提起诉讼，要求确认与金塔公司签订的《商品房买卖合同》有效，要求金塔公司对双方所签订的商品房买卖合同进行登记备案。
原审法院认为：李秀华代原告等十人与被告签订了商品房预团购协议，并于2014年5月22日将此预购事项在唐山市丰润区房产登记交易中心进行了前期登记。此后原告在唐山市丰润区物价局对被告相应商业楼价格进行备案登记的基础上与被告协议了房屋单价，并与被告签订了四份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的座落于唐山市丰润区金泰花园43座11号、43座10号、44座7号、44座1号四套商业楼。原告通过现金存入形式将购房款转入被告指定账户，被告为原告出具了购房款收据及销售不动产统一发票。原告提交的证据已形成完整的证据链条，应认定双方签订的商品房买卖合同已成立，且原告已从形式上履行了合同主要义务。被告抗辩称双方系借贷关系，未提交证据证实其主张，被告的抗辩不能对抗其与原告签订的商品房买卖合同及其为原告出具的销售不动产统一发票，故被告的抗辩，理据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：”依法成立的合同，自成立时生效”第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因被告未提交证据证实双方签订的《商品房买卖合同》存在上述情形，故应认定双方签订的商品房买卖合同有效。原告关于要求被告对双方签订的四套《商品房买卖合同》登记备案的诉请，不属于法院受案范围，本院不予涉及。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定判决如下：一、原告李秀华、崔建影与被告唐山市金塔房地产开发有限公司于2014年6月25日签订的分别关于购买唐山市丰润区金泰花园43座11号、43座10号、44座7号、44座1号商业楼的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告李秀华、崔建影的其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，由被告唐山市金塔房地产开发有限公司负担。
二审期间，上诉人金塔公司提交第一组证据原始会计凭证、记账凭证、收据，证明2014年1月3日金塔公司返还徐长生本金600万元，利息200万元，全部汇给了徐长生指定的收款人刘恩春。同日，金塔公司向徐长生借款1500万元，金塔公司为徐长生指定的付款人出具9张购房款收据，合计1500万元。这1500万元，金塔公司财务记账显示为向徐长生的借款，而不是购房款，后金塔公司一直向徐长生支付高息。第二组证据（一）马守华、陈明义1、拆迁房确认单；2、《拆迁补偿安置协议书》；3、补充协议；4、房产证；（二）郑春1、拆迁房确认单；2、《拆迁补偿安置协议书》；3、补充协议；4、房产证；（三）王广文1、拆迁房确认单；2、金泰花园缴费通知单；3、《金泰花园商品房定金协议》；4、商业交款通知单，证明判决书确认的房产属于拆迁户及购房户。第三组证据（一）钱广柱1、拆迁户登记表2、选房通知单；3、《拆迁补偿安置协议书》。（二）郑春1、拆迁户登记表；2、拆迁用房确认单；3、《拆迁补偿安置协议书》。（三）王广文1、社会购房户登记表；2、收据；3、商业交款通知单。证明拆迁户及购房户已申请房产。第四组证据、1、幸福到商业编号面积调整表；2、对金塔公司会计的谈话笔录。证明金塔公司原始会计账簿已在2014年10月就封存于丰润宏利会计师事务所；证明金泰花园商品房的楼经过了调整。证明被拆迁人的房产指标楼号与涉案房产楼号一致。第五组证据、1、2017年宏利会计师事务所作的破产审计报告，及民间借贷本金及利息测算汇总报表，15页显示徐长生自2013年1月21日至2014年3月17日，共借给金塔公司6090万元，金塔公司在2014年1月3日至2014年5月31日，共还本付息6637.5万元，截止破产受理日欠本金135.246万元，利息92.0414万元。2、唐山市丰润区法院的送达回证，证明今天庭审的六个案件的一审中，无论一审原告是哪一位，从法院领取送达回证的都是徐长生，证明他与本案的关系。就是徐长生以买卖合同作为借款合同的担保案件。
李秀华、崔建影质证认为：对第一组证据，徐长生与金塔公司是否存在借贷关系，与本案没有关联性。不能证明被上诉人和上诉人之间不存在买卖合同关系。对第二组证据，真实性有异议。被上诉人在预登记时，房产中心没有被拆迁人的登记手续。上诉人不能证明争议房屋是拆迁补偿范围的房屋。不能证明都是置换的房屋，有证据显示部分人员是用拆迁补偿款购置的商业，而不是置换。对第三组证据，同第二组证据质证意见。对第四组证据，商业编号面积调整表均是对方单方制作，我们对真实性有异议。对金塔公司会计人员谈话真实性有异议，与金塔公司有利害关系和亲属关系。对第五组证据，根据上诉人提供的证据材料会计师事务所做出的，但上诉人所提交的证据材料，真实性我方不认可。对于唐山市丰润区法院的送达回证我们认为与本案没有关联性。二审查明事实与一审一致。
本院认为：上诉人李秀华与上诉人金塔公司签订了商品房预团购协议，并于2014年5月22日将此预购事项在唐山市丰润区房产登记交易中心进行了前期登记。此后李秀华、崔建影在唐山市丰润区物价局对金塔�司相应商业楼价格进行备案登记的基础上与金塔公司协议了房屋单价，并与金塔公司签订了四份《商品房买卖合同》，约定李秀华、崔建影购买金塔公司开发的座落于唐山市丰润区金泰花园43座11号、43座10号、44座7号、44座1号四套商业楼。李秀华、崔建影通过现金存入形式将购房款转入被告指定账户，金塔公司为李秀华、崔建影出具了购房款收据及销售不动产统一发票。因李秀华、崔建影提交的证据已形成完整的证据链条，故原审判决并无不当。金塔公司主张涉案房产所签订的商品房买卖合同是其与案外人徐长生之间借款合同的担保，但其所提交的证据不能证实主张，本院不予采信。金塔公司主张本案所涉房产已确定给了被拆迁人，但是否存在回迁事实并不影响本案对涉案合同效力进行确认。
综上所述，上诉人金塔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人唐山市金塔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长苗立柱
审判员李木子
审判员刘蒙蒙
二〇一七年十一月十六日
书记员刘莎娜