江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3860号
上诉人（原审原告）南京建泽食品贸易有限公司，住所地南京市秦淮区东白菜园14号。
法定代表人吴春红，该公司总经理。
委托代理人王礼平，女，汉族，该公司副总经理。
委托代理人张学明，江苏宁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙召华，女，1975年6月3日生，汉族。
委托代理人殷新财，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省电信公司南京分公司，住所地南京市玄武区中央路2号。
负责人陈志强，该公司总经理。
委托代理人戴运龙，江苏苏延律师事务所律师。
委托代理人朱雯，江苏苏延律师事务所律师。
上诉人南京建泽食品贸易有限公司（以下简称建泽食品公司）因与被上诉人孙召华、被上诉人江苏省电信公司南京分公司（以下简称省电信南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建泽食品公司原审诉称，2014年10月，建泽食品公司和省电信南京分公司订立了房屋租赁合同，约定由建泽食品公司承租省电信南京分公司位于秦淮区东白菜园14号一、二楼东北面的面积91.98平方米营业用房，租期为2014年11月1日至2015年10月31日。孙召华作为建泽食品公司的委托代理人代表建泽食品公司与省电信南京分公司订立了合同。合同签订后，建泽食品公司按约交付了租金以及押金，省电信南京分公司向建泽食品公司开具了发票。2015年4月孙召华认为自己是房屋实际承租人而与建泽食品公司产生矛盾，后建泽食品公司与孙召华共同前往省电信南京分公司协调解决，省电信南京分公司确认建泽食品公司为承租人，同时书面确认建泽食品公司在合同到期后享有优先承租权。合同到期后，建泽食品公司多次提出要求继续租赁，但迟迟没有答复。2016年1月14日孙召华将建泽食品公司门头拆除并准备强行接管房屋，建泽食品公司报警后正式得知，孙召华、省电信南京分公司于2016年1月4日就建泽食品公司承租的房屋签订了租赁合同。建泽食品公司认为建泽食品公司享有优先承租权，孙召华、省电信南京分公司恶意串通，损害建泽食品公司合法利益，属于合同法规定的无效情形，故建泽食品公司诉至法院请求：1、判决建泽食品公司享有秦淮区东白菜园14号一楼东北面积为60.68平方米的房屋（以下简称诉争房屋）优先承租权；二、判决确认孙召华、省电信南京分公司2016年1月5日签订的秦淮区东白菜园14号房屋租赁合同无效；三、全部诉讼费用由孙召华、省电信南京分公司承担。
被上诉人孙召华原审辩称，一、孙召华、省电信南京分公司存在租赁关系，建泽食品公司法定代表人吴春红是帮孙召华照看门店，没有与电信公司建立租赁关系，优先承租权在法律上并没有明确的规定，所以建泽食品公司不享有所谓的优先承租权。二、孙召华、省电信南京分公司之间续签的租赁合同是在双方自愿的前提下签订的，合法有效，不存在无效的情形。三、诉讼费应当由建泽食品公司承担。请求法院驳回建泽食品公司的诉讼请求。
被上诉人省电信南京分公司辩称，一、2014年10月我公司与孙召华签订房屋租赁合同，租期为一年，在这期间建泽食品公司的法定代表人吴春红持授权委托书称其与孙召华为姐妹并且二人合作经营，需要办理相应的许可证，电信公司才向吴春红出具了发票和承租说明，并不是当然认可双方之间的租赁关系，租期届满后电信公司与孙召华、吴春红共同协商房屋租赁的事宜，没有达成一致意见，并发现双方之间存在转租，因此吴春红并不享有该房屋的优先承租权。二、电信公司与孙召华签订的房屋租赁合同是于2016年1月5日签订的，是在原租赁合同期限届满之后，是双方真实的意思表示，符合法律规定，合法有效，因此请求法院驳回建泽食品公司的全部诉讼请求。
原审经审理查明，2014年10月，孙召华作为承租人（乙方）与出租人省电信南京分公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方位于秦淮区东白菜园14号东北一楼和二楼部分，建筑面积为（60.48+31.5）平方米；租期自2014年11月1日至2015年10月31日止，租期届满后，在同等条件下，乙方有权优先承租；甲方将房屋出租给乙方作百货销售及住宿使用；年租金58000元；按年结算。2014年10月15日建泽食品公司出具授权书，载明：兹有建泽食品公司负责人吴春红和表妹孙召华，姐妹俩合作经营，吴春红因工作原因经常出差，公司一切事务包括房屋租赁全权委托孙召华代签，望领导理解，给予办理。同年12月6日孙召华作为收款人出具收条，载明：2014年10月16日收建泽食品公司吴春红房租费5万元整；2014年12月6日收建泽食品公司吴春红付押金3个月房租费14500元，另收好处费5000元，以上欠房租8000元费用；共收建泽食品公司27500元全年房租，2014年11月1日至2015年10月31日费用全收到，东白菜园一楼租金，总计收到97500元。2015年4月1日省电信南京分公司出具房屋租赁发票，载明承租方为建泽食品公司。同年7月15日省电信南京分公司出具说明，载明：建泽食品公司全权委托孙召华（附委托书）与我公司签订东白菜园14号一楼东北面部分房屋租赁协议，建筑面积60.48平方米，根据合同法402条的规定，我公司确认，虽然乙方为孙召华的名字，但是其持建泽食品公司的委托书与我公司签订的房屋租赁协议，因此合同乙方主体即建泽食品公司，该合同到期后，我公司白菜园14号房屋如继续对外招租，建泽食品公司如参与竞租，在同等条件下，享有优先承租权。2016年1月4日孙召华作为发起人，在诉争房屋注册登记了南京孙召华农产品有限公司，2016年1月5日孙召华、省电信南京分公司就白菜园14号一楼门面北及二楼部分（建筑面积一楼60.48平方米、二楼31.5平方米）签订房屋租赁协议，约定：租赁期为2015年11月1日至2016年10月31日，年租金64846元。2016年1月14日省电信南京分公司收到建泽食品公司的EMS信函，2016年1月18日建泽食品公司在得知孙召华、省电信南京分公司已就诉争房屋签订房屋租赁协议后，诉至原审法院要求处理。
原审庭审中，孙召华出具聘用合同，证明其自2012年10月31日至2015年12月31日聘用吴春红担任位于诉争房屋米行的店长。建泽食品公司认为该聘用合同系伪造，不是建泽食品公司法定代表人签字的，并认为该证据与本案无关，不申请鉴定。
上述事实，有房屋租赁合同、授权书复印件、收条、房屋租赁发票、说明、EMS面单存根及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。孙召华与省电信南京分公司于2016年1月签订的房屋租赁合同合法有效。省电信南京分公司虽曾出具说明，表明其与建泽食品公司存在租赁关系，合同到期后，在同等条件下建泽食品公司有优先承租权，但省电信南京分公司在诉讼中明确表示其是和孙召华之间建立的租赁关系，而建泽食品公司主张的优先承租权并非法定权利，故建泽食品公司要求确认其享有优先承租权，原审法院不予支持。建泽食品公司主张孙召华、省电信南京分公司恶意串通，无证据证实，故对建泽食品公司要求确认孙召华、省电信南京分公司之间签订的租赁合同无效，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决驳回建泽食品公司的诉讼请求。一审案件受理费1250元，减半收取625元，由建泽食品公司负担。
建泽食品公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销一审判决，判决上诉人享有秦淮区东白菜园14号一楼东北面面积为60.68平方米的房屋优先承租权。二、判决确认两被上诉人2016年1月5日签订的房屋租赁合同无效；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：一、一审判决未确认上建泽食品公司与省电信南京分公司于2014年11月1日至2015年10月31日之间存在租赁合同，存在错误；建泽食品公司才是案涉房屋的实际承租人。1、2014年10月，孙召华受建泽食品公司委托，持建泽食品公司出具的授权委托书与省电信南京分公司签订了第一份租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，省电信南京分公司在知道委托代理关系的情况下，该第一份租赁合同直接约束建泽食品公司与省电信南京分公司，孙召华仅为代理人。2、省电信南京分公司于2015年4月1日向孙召华开具租赁发票，该发票载明了承租方为建泽食品公司。省电信南京分公司作为有严格管理制度和财务制度的国企，不可能为没有合同关系的一方开具发票。3、省电信南京分公司于2015年7月15日出具的情况说明中也明确认可建泽食品公司为第一份合同的主体；其代理人于原审庭审过程中辩称该情况说明是为了配合建泽食品公司办理相关手续而出具，不符合事实。该说明是由省电信南京分公司安排专人查清事实后，经由法务部门起草、领导审批出具，加盖了两份公司的公章，代理人不应在无反证据及合理解释的情况下任意加以推翻。5、授权委托书系由省电信南京分公司人员复制、交给建泽食品公司，其情况亦与其说明相符，两被上诉人代理人在原审庭审中予以否认，不符合事实。因此，第一份租赁合同的主体应为建泽食品公司与省电信南京分公司。二、两被上诉人于2016年1月5日签订的租赁合同应为无效合同。1、因建泽食品公司享有优先承租权，在合同到期且省电信南京分公司继续对外出租的情况下，同等条件下，其应与建泽食品公司签订合同。但两被上诉人仍于2015年1月5日签订了第二份租赁合同，该合同系双方恶意串通、损害上诉人的合法权益，应为无效合同。2、一审认为优先承租权非法定权利从而不予支持，予法无据。约定权利与法定权利一样应得到保护。三、建泽食品公司与电信公司之间仍存在租赁合同，且建泽食品公司一直合法占有案涉房屋从事经营活动，其权利应予以优先保护。本案中，第一份合同到期后，建泽食品公司仍为案涉房屋的合法承租人，即使一审法院认为省电信南京分公司有权与他人另行订立租赁合同，建泽食品公司与省电信南京分公司之间仍然存在着有效的不定期租赁关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，人民法院应优先保护已经合法占有租赁房屋的承租人。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院依法改判，确认上诉人享有优先承租权。
被上诉人孙召华二审辩称：孙召华与电信公司一直存在房屋租赁关系，建泽食品公司法定代表人吴春红在孙召华不知情的情况下，将授权委托书递交给了被上诉人省电信南京分公司，从而导致省电信南京分公司误认为合同相对方为建泽食品公司，并开具了租赁发票和出具了说明。租赁关系一直成立于两被上诉人之间，2016年也是由两被上诉人签订了租赁合同。上诉人所陈述的事实理由与现实不符。
被上诉人省电信南京分公司二审辩称：1、建泽食品公司不享有涉案房屋的优先承租权。2014年10月，省电信南京分公司与孙召华签订房屋租赁合同，租赁期限为1年。在此期间，吴春红持授权委托书称其与孙召华为姐妹且二人合作经营，需要办理相应的许可证，省电信南京分公司才向建泽食品公司出具了发票和承租说明，并非当然认可双方的租赁关系。租赁期限届满后，省电信南京分公司与孙召华、吴春红共同协商房屋租赁事宜，未能达成一致意见。在协商的过程中，省电信南京分公司发现孙召华与建泽食品公司之间关系实际上是转租，并非合作经营，因此，建泽食品公司并不享有优先承租权。2、根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉。在建泽食品公司丧失优先承租权之后，省电信南京分公司于2016年1月4日与孙召华签订房屋租赁合同，符合法律规定，没有损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。建泽食品公司称孙召华和省电信南京分公司恶意串通，损害其利益，没有事实和法律依据，综上，建泽食品公司据以上诉的理由违背事实和法律，请求二审法院予以驳回。
上诉人建泽食品公司对原审查明的事实无异议，但认为一审法院未认定其与省电信南京分公司之间存在合法的租赁合同，也未查明争议的授权委托书于何时形成、来源为何。其陈述授权委托书系由建泽食品公司委托孙召华，故无孙召华签字符合情理。省电信南京分公司称吴春红为了办理手续才补充提供委托授权书，亦与事实不符。该授权委托书的落款时间是2014年10月15日，位于本案所争议的合同签订之前。当时建泽食品公司为了签订租赁合同，委托孙召华持授权委托书去办理订立合同的手续，该合同的主体应当是省电信南京分公司与建泽食品公司。上诉人建泽食品公司还对孙召华与省电信南京分公司签订的租赁合同原件真实性持异议，认为双方之间存在利害关系，且合同条款排列混乱，甲方落款是经办人邝杰，又注明“新”“李丽”，应是为了应付诉讼而补充订立。同时，该合同和之前出现的合同复印件都不一样，请求法院依法对其真实性、关联性予以认定。
被上诉人孙召华对原审查明的事实无异议，并陈述孙召华并不知道授权委托书的情况，建泽食品公司将授权委托书交给省电信南京分公司，后期再从省电信南京分公司处复印该份授权委托书，亦为理所当然，其形成时间并非重点。在孙召华履行租赁合同期间，因其身体不适，故与吴春红签订聘用合同，以便吴春红帮孙召华照看生意。涉案房屋原先由省电信南京分公司租赁给案外人南京瑞鼎电力自动化配套设备有限公司（以下简称瑞鼎公司），孙召华自从2008年就开始从瑞鼎公司处承租、占有涉案房屋，建泽食品公司长达数年之久也未能与省电信南京分公司签订租赁合同。期间吴春红利用与孙召华的合作关系，从省电信南京分公司处获得证明，但这一证明与事实并不相符。
被上诉人省电信南京分公司对原审查明的事实无异议，并陈述其出具给建泽食品公司的说明中记载的房屋面积仅为60.48平方米，但其在与孙召华签订的房屋租赁合同中，约定的房屋面积为60.48加上31.5平方米，足以证明其系为了配合建泽食品公司办理流动许可证，才出具说明。
上诉人建泽食品公司在二审中提供短信复印件一份及租赁合同复印件一份，证明省电信南京分公司工作人员况杰与其洽谈租赁事宜的时候孙召华发短信给吴春红，该短信内容可证明房产运营公司和孙召华串通，同时孙召华亦提供给其虚假的租赁合同复印件。被上诉人孙召华对两份证据的真实性和关联性均持异议，认为短信发送方不明确，和本案亦无关系；租赁合同系复印件，对其真实性不予认可，孙召华亦未签署过租金为96000元的租赁合同。被上诉人省电信南京分公司认为短信证据和其无关，发送方不明确，与本案亦无关联，对其真实性与关联性请求法院予以认定。租赁合同为复印件，对其真实性、关联性均不予认可。对于短信证据，因上诉人建泽食品公司未提供该号码为孙召华使用，且内容亦与案件不具备直接关联，故本院对该证据真实性、关联性不予认定；对于租赁合同，因其为复印件且两被上诉人对其真实性、关联性不予认可，故本院对其真实性、关联性不予认定。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，2014年10月订立的涉案房屋租赁合同文本中承租方及签字者均为孙召华，租赁标的包括涉案房屋的一楼、二楼。省电信南京分公司虽曾出具说明称孙召华系受建泽食品公司委托签订租赁合同，租赁合同主体应为建泽食品公司，但授权委托书系建泽食品公司单方出具，不具有孙召华签字，孙召华亦对该授权委托事实不予认可，故该说明仅应视为省电信南京分公司单方对于合同当事主体的认定。后省电信南京分公司在诉讼中亦明确表示其是和孙召华之间建立租赁关系。同时，建泽食品公司所实际使用的部分仅为涉案房屋之一楼，孙召华出具的收条亦表明其收取建泽食品公司支付的租金为一楼租金97500元，该数额包括房租、押金、好处费等项目，对此建泽食品公司并未能作出合理解释。结合本案事实，本院认为，建泽食品公司主张孙召华系受其委托与省电信南京分公司订立租赁合同，不具备充分事实依据。建泽食品公司要求确认其享有优先承租权，但该权益并非法定权利，不具有优先效力，对于建泽食品公司这一诉请，原审法院不予支持，符合法律规定。如建泽食品公司认为省电信南京分公司曾对其作出优先承租承诺、致其权益受损，其可依法另案主张。建泽食品公司还主张两被上诉人于2016年1月5日签订的涉案房屋租赁合同因恶意串通、损害第三人利益而无效，但并未提供充分证据加以证明，故原审对该诉请不予支持，亦无不当。据此，上诉人的上诉请求不具备事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人南京建泽食品贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王 慧