苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民五初字第0320号
原告（反诉被告）苏州曜馨母婴服务有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路868号9楼。
法定代表人陈亭君，董事长。
委托代理人陈璐磊，江苏尚韬律师事务所律师。
委托代理人胡刚，江苏尚韬律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州瑞德百汇投资有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路868号。
法定代表人陈晨，董事长。
委托代理人李国云，江苏辰海律师事务所律师。
委托代理人陈小丽。
原告苏州曜馨母婴服务有限公司（以下简称“曜馨公司”’）与被告苏州瑞德百汇投资有限公司（以下简称“瑞德百汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理。被告瑞德百汇公司在答辩期内提起反诉，本院合并审理后，依法组成合议庭，于2013年11月8日、2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告曜馨公司的委托代理人陈璐磊，被告瑞德百汇公司的委托代理人李国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曜馨公司诉称：本市西环路868号房屋系苏州市姑苏区友新街道双桥村村民委员会所有，并由被告整体承租。2011年8月18日，原、被告签订房屋租赁合同，在签订该协议时，被告明确告知该房屋可以用于原告营业执照规定的营业范围，故原告将该房屋9楼转租用于开设母婴护理中心。租赁期限从2011年8月11日至2021年8月10日止，其中自2011年8月11日至2012年1月10日止，为5个月房屋免租期，又因被告装修原因延长免租期20天，即2012年2月1日起算租赁房租。原告按约先期支付了7个月的租金547768.55元及保证金156505元，即原告租金已支付至2012年8月30日。但被告于2012年8月10日发函告知原告，以原告欠付租金为由，单方解除该租赁合同，并要求原告于8月14日搬离。2012年8月17日，被告私自将房屋上锁，导致原告无法进入该房屋，所有物品及装修、附属设施等滞留在该房屋中。被告明确告知原告，承租房屋可以用于原告营业执照规定的经营范围的商业之用，原告才承租了该房屋，但原告在申请开设母婴服务公司过程中了解到，根据房屋的土地分类（该分类为其他商服用地），母婴服务公司的消防审批无法通过，原告根本无法经营，致使原告不能实现合同目的。因此，被告不仅单方面解除合同而且因被告出租房屋的土地用途，致使原告不能实现合同目的。根据法律规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，原告有权要求被告赔偿损失，故原告诉来法院，请求判令：一、被告返还原告房屋租金及保证金合计704273.55元；二、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：一、被告赔偿原告已支付的租金547768.55元，双倍返还保证金313010元，总计860778.55元；二、被告赔偿原告装修损失合计2275414元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告瑞德百汇公司辩称：双方签订的租赁合同合法有效，对双方具有约束力，任何一方都应履行合同义务，承租人的义务包括支付租金、水电费及物业管理费；租赁合同约定了承租方不按约定支付租金逾期七日，出租方可单方解除合同，如承租方违约，出租方解除合同时可不退还所付保证金。因此，原告不按合同支付租金，逾期超过七日，被告行使约定的合同解除权，于法有据，原告要求被告赔偿已付租金及双倍返还保证金的诉讼请求没有依据。关于装修损失的问题，法律规定因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人无权要求出租人补偿剩余租赁期内装修残值，原告要求赔偿装修损失的主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
被告瑞德百汇公司反诉称：2011年8月18日，原、被告签订《双桥商务大厦楼宇租赁合同》，在合同履行过程中，原告一直未支付装修期间的水电费及物业管理费，也未按照约定支付租金。之后，原告逾期未支付第二期租金，被告多次交涉，但原告以各种理由拒付租金，也不支付拖欠的水电费及物业管理费。被告多次催讨无果，于2012年8月10日通知原告解除合同，并要求原告办理清理物品、返还房屋等手续。原告在收到解除通知后，一直拒不返还房屋。双桥商务大厦系友新街道双桥村村民委员会资产，以出租的方式，交由被告经营管理。被告在收不到原告租金等费用的情况下，仍要向双桥村委会支付租金等费用。被告在收到法院的诉状副本等材料后，为了避免损失进一步扩大，将涉案房屋另行出租。故被告提起反诉，请求判令：一、原告支付被告水电费3297元；二、原告支付被告物业管理费149845.50元（按照5元／平方米／月的标准，自2012年1月11日计算至2013年7月11日）；三、原告支付被告房屋使用费877994.70元（自2012年8月11日计算至2013年7月11日）；四、本案诉讼费由原告承担。
原告曜馨公司反诉辩称：原告在承租期限内没有接到任何催缴水电费的口头或者书面的通知，原告在核实具体水电费金额后会承担应当承担的费用；关于物业管理费，原、被告签订租赁合同时，没有对物业管理费的标准和时间进行约定，且被告在履行合同过程中存在违约行为，故无权要求我方支付物业费；关于房屋的使用费问题，原告已经支付租金2012年8月31日止，但仅实际使用房屋至2012年8月17日，当日被告已经将房屋的门锁上，之后在2013年7月开始拆除房屋的装修，该期间内房屋一直由被告控制，故被告要求原告支付房屋使用费的主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明：2011年8月18日，曜馨公司（乙方）与瑞德百汇公司（甲方）签订《双桥商务大厦楼宇租赁合同》，约定瑞德百汇公司将本市西环路868号双桥商务大厦9层1664.95平方米的房屋出租给曜馨公司使用，租赁期为10年（自2011年8月11日起至2021年8月10日止），免租期为5个月，第一期（2011年8月11日至2012年8月10日）的租金为547768.55元，应于2011年9月30日支付；第二期（2012年8月11日至2013年2月10日）的租金为478906.22元，应于2012年7月10日支付。履约保证金为156505元。另约定“租金不包含本合同所规定的物业管理费及其他乙方应付的相关费用”、“若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时）所付保证金不退”。其中合同第7条之7.2.5约定，乙方不按合同约定时间支付租金，逾期7日，甲方可单方解除合同。
合同签订后，瑞德百汇公司将该房屋交付曜馨公司，曜馨公司支付瑞德百汇公司第一期房屋租金547768.55元、履约保证金156505元，合计704273.55元。
2011年12月21日，瑞德百汇公司向曜馨公司出具承诺书一份，载明“苏州曜馨母婴服务有限公司与苏州瑞德百汇投资有限公司于2011年8月18日签订双桥868创意文化产业园楼宇租赁合同，承租九楼整层，房屋租赁期间自2011年8月11日至2021年8月10日止，其中有2011年8月11日至2012年1月10日止，为五个月房屋免租期。现因一楼西南面大厅进行装修，故九楼免租期延20天，于2012年1月31日装修完毕，2012年2月1日起算租赁期限。
2012年7月15日，瑞德百汇公司于涉诉房屋大门处张贴《催款通知函》一份，载明“苏州曜馨母婴服务有限公司：根据我公司与你公司签订的《双桥商务大厦楼宇租赁合同》及其附件，你公司应当在2012年7月10日（之后的一周内）向我公司支付2012年8月11日至2013年2月10日期间的租金478906.22元”，曜馨公司表示其未收到该《催款通知函》，对此不予认可。2012年8月10日，瑞德百汇公司向曜馨公司送达告知函一份，告知曜馨公司“根据我公司与你公司签订的《双桥商务大厦楼宇租赁合同》及其附件，你公司应当在2012年7月10日（之后的一周内）向我公司支付2012年8月11日至2013年2月10日期间的租金478906.22元，我公司多次催讨，但你公司未按约支付，至今你公司已逾期一个月，仍未向我公司支付该租金，为此，我公司特向你公司发出通知函。我公司决定于2012年8月11日解除你公司的租赁合同，室内物品请于3日内（即2012年8月14日）自行清理，未能按期清理视作清理完毕，由此引起的一切责任和后果，均由你公司负责。你公司的一切经济行为中的债权债务自行解决，由此引起的一切责任由你公司负责”。之后，瑞德百汇公司于2012年8月17日将该房屋锁住，并于2013年7月15日单方收回该房屋，于2013年7月20日开始拆除该房屋的室内装修。
2012年12月28日，曜馨公司委托江苏虎丘律师事务所向瑞德百汇公司送达律师函，告知瑞德百汇公司：曜馨公司已经按约定支付了第一期房屋租金，但瑞德百汇公司于2012年8月初将房屋大门锁住，并提出解除合同，致使曜馨公司无法使用房屋，给曜馨公司造成经济损失。
曜馨公司陈述，曜馨公司与案外人陈月奎签订建设工程施工合同，对涉案房屋进行装修，产生装修费用合计1675614元，曜馨公司已向陈月奎支付装修款150万元。曜馨公司为证明其主张，提交建设工程施工合同、对账单、进账单、收据存根、收条、记账凭证、发票佐证。瑞德百汇公司对上述证据不予认可，同时认为曜馨公司违约在先，无权要求瑞德百汇公司赔偿房屋装修损失。瑞德百汇公司于2013年7月15日收回房屋，因曜馨公司不主动拆除装修，瑞德百汇公司只能雇人拆迁装修，并将室内可移动的设备妥善保管，目前该房屋已经由瑞德百汇公司另行出租给他人使用。原、被告双方均确认，涉诉房屋中的中央空调系统系由曜馨公司出资安装，目前该中央空调系统由瑞德百汇公司继续使用。因原、被告双方无法对该中央空调系统的价值达成一致，故本院根据曜馨公司申请，委托苏州华兴资产评估有限公司对该中央空调系统的价值进行评估。苏州华兴资产评估有限公司于2014年4月14日作出《资产评估报告》，认定该中央空调系统的价值为403070元（评估基准日2013年8月1日）。曜馨公司支付了评估费5600元。因瑞德百汇公司将曜馨公司的部分可移动物品迁移至其库房中保管，本院组织双方于2014年1月2日至现场清点物品，曜馨公司确认物品种类及数量后表示于30日内搬离上述物品。
另查明，本市西环路868号房屋（双桥商务大厦）的房屋所有权人及国有土地使用权人均系苏州市姑苏区友新街道双桥村村民委员会（以下简称双桥村委会），该房屋的用途为社区办公用房、服务综合用房等，地类用途为其他商服用地，2011年2月28日竣工，2011年5月26日通过验收，并报请消防部门备案（备案工程名称为“双桥社区办公综合楼工程”，备案时间为2011年3月31日，抽查结果为合格备案号为（3200000WYS110010338）。该房屋建成后，由双桥村委会出租给瑞德百汇公司，由瑞德百汇公司经营管理。
再查明，目前双桥商务大厦的第六层部分房屋由苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司承租，第七层部分房屋由江苏标榜装饰新材料股份有限公司承租，上述两公司均按照5元／平方米／月的标准支付物业管理费。
以上事实，由曜馨公司提交的双桥商务大厦楼宇租赁合同、承诺书、告知函、房屋所有权证存根、建设工程施工合同、对账单、进账单、收据存根、收条、记账凭证、发票；瑞德百汇公司提交的情况说明2份、消防备案信息表、催款通知函、告知函、律师函、水电费交款通知单、电费明细、房屋租赁合同2份及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案的争议焦点在于：一、曜馨公司是否有权要求瑞德百汇公司返还房屋租金及保证金？二、瑞德百汇公司是否应赔偿曜馨公司装修损失？三、瑞德百汇公司是否有权向曜馨公司主张房屋使用费、物业管理费、水电费？
关于曜馨公司是否有权要求瑞德百汇公司返还房屋租金及保证金的问题。曜馨公司认为：瑞德百汇公司承诺给予曜馨公司20天免租期，曜馨公司已支付截至2012年8月30日的租金，有权使用房屋至2012年8月30日，但瑞德百汇公司于2012年8月17日将房屋锁住，导致曜馨公司不能使用该房屋，瑞德百汇公司的行为构成违约，故曜馨公司有权要求瑞德百汇公司返还房屋租金及保证金。瑞德百汇公司认为：第二期租金合计478906.22元的支付时间为2012年7月10日，曜馨公司逾期未支付租金，属于违约行为，瑞德百汇公司有权解除合同，曜馨公司无权要求瑞德百汇公司返还租金及保证金。本院认为，瑞德百汇公司承诺给予曜馨公司20天免租期，该期间的租金52168.43元（78252.65元÷30天×20天）应由瑞德百汇公司在第二期租金中抵扣。之后，曜馨公司仍应按约于2012年7月10日之前支付第二期其余租金426737.79元。即便因免租期往后延20天，曜馨公司也至迟应于2012年7月30日前支付第二期租金。但曜馨公司逾期未履行付款义务，符合合同第七条之7.2.5约定的甲方单方解除合同的条件，故对瑞德百汇公司于2012年8月10日发函解除合同的效力，本院予以认定，房屋租赁合同的解除时间为2012年8月11日。曜馨公司实际使用房屋至2012年8月17日，2012年8月11日至8月17日期间的房屋使用费18624.13元（79817.70元÷30天×7天），应由曜馨公司支付给瑞德百汇公司，抵扣瑞德百汇公司应返还给曜馨公司的免租期租金52168.43元之后，瑞德百汇公司应返还曜馨公司租金33544.30元（52168.43元－18624.13元）。关于保证金的问题。原、被告在合同中约定“若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时）所付保证金不退”，因曜馨公司一方的原因导致该合同解除，过错在曜馨公司一方，故曜馨公司无权要求瑞德百汇公司返还该保证金156505元，本院对其要求返还保证金156505元的诉讼请求不予支持。
关于装修损失的问题。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除的，对已形成附和的装饰装修物，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，不予支持。本案房屋租赁合同解除的原因系在于曜馨公司的违约行为，故曜馨公司无权要求瑞德百汇公司赔偿已形成附和的装饰装修物的损失，本院对其要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。但涉诉房屋中央空调系统系由曜馨公司出资安装，现瑞德百汇公司继续使用该中央空调系统，理应支付曜馨公司相应折价款。根据资产评估报告，可由瑞德百汇公司支付曜馨公司补偿款403070元。关于未形成附和的装饰装修物，瑞德百汇公司将该部分装饰装修物拆卸并妥善保管，曜馨公司至现场清点后表示于30日内搬离该部分装饰装修物。该部分装饰装修物已经处理完毕，本院不再理涉。
关于房屋使用费的问题。因承租人行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中曜馨公司的行为导致了房屋租赁合同解除，瑞德百汇公司于2012年8月17日锁门，至2013年7月15日另行将房屋出租，造成涉诉房屋空置时间较长，故瑞德百汇公司要求曜馨公司赔偿房屋使用费的诉讼请求，于法有据，应予支持，本院酌定由曜馨公司按照79817.70元／月标准赔偿瑞德百汇公司6个月房屋使用费，合计478906.20元。
关于物业管理费的问题。原、被告在合同中约定“租金不包含本合同所规定的物业管理费及其他乙方应付的相关费用”，但双方未在其他合同条款中约定物业管理费，也未约定物业费的标准，故瑞德百汇公司无权要求曜馨公司支付物业管理费，故对其要求支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。
关于水电费的问题。瑞德百汇公司要求曜馨公司支付水电费3297元，但未提交相应证据佐证，故本院对其该诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：
一、苏州瑞德百汇投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还苏州曜馨母婴服务有限公司房屋租金33544.30元，并支付中央空调系统折价款403070元，合计436614.30元。
二、驳回苏州曜馨母婴服务有限公司的其他诉讼请求。
三、苏州曜馨母婴服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付苏州瑞德百汇投资有限公司房屋使用费478906.20元。
四、驳回苏州瑞德百汇投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31891元，评估费5600元，合计37491元，由苏州曜馨母婴服务有限公司负担23907元，苏州瑞德百汇投资有限公司负担13584元。（苏州瑞德百汇投资有限公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接向苏州曜馨母婴服务有限公司履行）。反诉案件受理费7040元，由苏州曜馨母婴服务有限公司负担2895元，苏州瑞德百汇投资有限公司负担4145元。（苏州曜馨母婴服务有限公司负担部分于本判决生效之日起10日内直接向苏州瑞德百汇投资有限公司履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99（代码207401021）。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 罗天明
人民陪审员 孙毓平
二〇一四年五月三十日
书 记 员 蒋志芳