山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终1431号
上诉人（原审被告）：李梅，女，1979年11月10日生，汉族，居民，身份证住址滨州市滨城区，现住滨州市滨城区。
上诉人（原审被告）:于雷，男，1981年10月14日生，汉族，居民，身份证住址滨州市滨城区，现住滨州市滨城区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐爱国，山东中捷律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郭如雪，山东中捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张滨滨，男，1979年10月19日生，汉族，居民，住滨州市。
委托诉讼代理人：王建军，山东纵横家律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鹏，山东纵横家律师事务所律师。
上诉人李梅、于雷因与被上诉人张滨滨房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2016)鲁1602民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李梅、于雷上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回张滨滨的诉讼请求；2.诉讼费用由张滨滨负担。事实和理由：1.一审法院认定事实有误。第一，一审认定双方于2015年12月14日对房屋价款及余款支付时间达成口头协议并认定应解除该口头协议不当。双方虽于2015年12月14日到中介公司进行协商，但未就购房款及余款支付时间达成一致意见，一审仅凭证人证言认定达成口头协议即认定达成协议错误。认定双方解除一不存在的协议更是无事实依据。第二，2014年10月24日协议约定“如到期不能全部付清，再由房产中介重新起草购房合同，此购房协议作废”，双方并未重新起草购房合同，一审认定该协议作废错误。第三，因双方未达成口头协议，张滨滨主张解除权已经超过一年的除斥期间。同时，李梅已经支付了48万购房款，达到总房款70万元的三分之二，且房屋已经交付，一审认定合同应解除不当。并且，解除涉案房屋买卖合同不符合我国合同法确立的鼓励交易、发挥物的效益的立法宗旨，亦不能达到法律效果和社会效果的统一。第四，一审判令李梅、于雷承担全部案件受理费不当。一审驳回了张滨滨要求赔偿5万元的诉讼请求，不应判令李梅、于雷承担全部诉讼费用。
张滨滨辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回李梅、于雷的上诉请求。
张滨滨一审诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同，李梅、于雷搬出张滨滨所有的房屋，交还房屋使用权，恢复原状，并赔偿经济损失5万元；2.诉讼费及其他费用由张滨滨承担。
一审法院认定事实：2014年10月24日，张滨滨与李梅达成购房协议，约定李梅、于雷购买张滨滨所有的位于滨州学院花苑小区11号楼3单元302室住房一套（含储藏室、地下车位），购房款81万元，李梅、于雷于2014年10月24日给付张滨滨28万元，剩余购房款李梅、于雷于2014年12月15日前全部付清。如到期未能全部付清，再由房产中介重新起草购房合同，此购房协议作废。
上述购房协议签订后，李梅、于雷于2014年10月24日向张滨滨支付房款28万元，李梅、于雷入住该房，余款李梅、于雷未按协议约定时间支付。后经张滨滨多次向李梅、于雷催要购房款，2015年2月17日，李梅、于雷又支付房款20万元。至此，李梅、于雷共支付购房款48万元。
2015年12月14日，双方就剩余房款价格及支付时间、方式再次进行协商，双方同意先不支付车位价款10.5万元，同时将剩余房款优惠5000元，房价更改为70万元，余款李梅、于雷承诺尽快支付。上述约定双方并未签订书面协议。后张滨滨多次催要房款未果，提起诉讼。
2016年7月27日，张滨滨将涉案房产登记于其名下，共同共有人为王伟，系张滨滨妻子。于雷与李梅系夫妻关系。
一审法院认为，关于张滨滨主张合同解除是否超过解除权的行使期限的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”，本案中，双方并未约定解除权行使期限，李梅、于雷亦未催告，故解除权应在解除权发生之日起一年内行使。双方在2014年10月24日签订的买卖协议中约定的付款时间内，李梅、于雷未按期全部支付，按协议约定该协议作废，需另行订立房屋买卖合同。双方在2015年12月14日，双方对房屋价格及房款进行了重新商定，张滨滨在此后多次要求李梅、于雷签订书面合同并支付尾款，李梅、于雷仍不给付，也未签订书面合同。2015年12月14日，双方自主协商确定的口头合同，是当事人真实意思表示，合法有效，系本案诉争的合同。张滨滨起诉要求解除合同并未超出解除权一年内行使的合理期限。
关于房屋买卖合同是否应解除的问题。一审法院认为，《合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，本案中经张滨滨多次催要，李梅、于雷仍不支付剩余房款，张滨滨有权解除合同，张滨滨该诉求，合理合法，予以支持。
张滨滨主张李梅、于雷应赔偿经济损失，并未提交有效证据证实，应承担举证不能的法律后果，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除张滨滨与李梅、于雷签订的房屋买卖合同；二、李梅、于雷在本判决生效后三十日内将滨州学院花苑小区11号楼3单元302室住房返还张滨滨；三、驳回张滨滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由李梅、于雷负担。
二审中，李梅、于雷提交证据一，滨州市滨城区益德二手房服务中心（以下简称益德公司）出具的证明一份，欲证实张滨滨与李梅、于雷虽于2015年12月14日到益德公司商议房屋买卖合同事宜，但双方未达成一致意见。该证明有经办人王鹏、王玉娟签名。经质证，张滨滨对该证据的真实性有异议。本院认为，经办人王鹏分别于一审、二审出具两份不同的证明，但未出庭作证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，证人应出庭接受双方当事人质询，故对该证据的真实性不予确认。证据二，李梅工商银行账户信息一份，欲证实李梅已经将剩余购房款22万元存入账户，其可以立即交付剩余购房款。经质证，张滨滨对该证据真实性无异议，但认为因李梅过错导致本案合同无法履行，其不同意继续履行合同。本院认为，对该证据的真实性予以确认，但本案争议事实系涉案合同应否解除，李梅是否有支付能力与本案并无关联，对该证据不予采信。
二审中，李梅、于雷否认双方于本案起诉前对涉案购房事宜另行达成口头协议，称双方未于2015年12月14日就购房款数额及支付时间另行达成协议。并称，其提交余款22万元款项系因张滨滨于一审庭审中认可扣除车位款。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于《购房协议》是否有效的问题。该协议系双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律规定，该购房协议合法有效。该协议中约定“如到期不能全部付清，再由房产中介重新起草购房合同，此购房协议作废”，因双方并未重新签订购房合同，该合同仍为有效合同。一审法院认定双方于2015年12月14日达成口头协议，经查，李梅、于雷不认可双方对房款及付款时间达成新的协议，故一审认定双方达成口头协议，变更了原《购房协议》的认定有误。本院予以纠正。
关于《购房协议》应否解除的问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案系个人之间的房屋买卖，属二手房买卖合同，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定显然属于适用法律不当。张滨滨所享有的解除权不受该规定中一年除斥期间的限制。李梅、于雷该项抗辩理由不能成立。其次，李梅、于雷否认双方于一审庭审前对涉案购房款重新达成协议，则涉案购房款应为81万元。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除行使期限，经对方催告后在合同期限内不行使的，该权利消灭。本案中，李梅、于雷仅支付48万元，未履行合同约定的主要义务。双方当事人并未约定解除权行使的期限，且双方签订的《购房协议》中约定“如到期未能全部付清，再由房产中介重新起草购房合同，此购房协议作废。”可见双方订立该协议时已预见到可能存在不能按期支付购房款的情形，并就支付房款期限可另行协商的意思表示。双方均认可于2015年12月14日就房款支付事宜进行过协商，张滨滨主张双方重新约定了房款数额及付款期限，结合张滨滨一审提交的短信记录可知，其自2015年12月14日之后，不断向李梅索要房款，则张滨滨于2016年9月提起诉讼，未丧失解除合同的权利，故李梅、于雷的该项上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人李梅、于雷的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由李梅、于雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 高立俊
审判员 王正真
审判员 张 珊
二〇一七年九月二十八日
书记员 王 楠