山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第401号
上诉人（原审被告）：丁自学，居民。
委托代理人：吴清山，山东启阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临沭县实验小学。住所地：临沭县中山南路**号。
法定代表人：孙仕满，校长。
委托代理人：史本诚，山东金星伟业律师事务所律师。
上诉人丁自学因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2015）沭民初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
临沭县实验小学一审诉称：2009年9月19日，原告临沭县实验小学与杨利签订了一份“房屋租赁合同”，合同约定原告将合法享有所有权的县城中山南路9号沿街楼商铺5-（1）号一间租赁给杨利使用，租赁期限为2009年10月19日至2014年10月19日，租赁费为每年24640元，租金共计123200元。协议还约定了逾期缴纳租赁费的违约金等条款。租赁期间，杨利未经原告同意私自将租赁房屋租给被告丁自学。合同到期后，因原告急需使用租赁的房屋，便多次催促被告要求返还租赁房屋，但被告以种种理由拒绝，拖至现在不予返还，已严重违约。故诉至法院，请求法院依法判令被告立即返还租赁到期的房屋，支付逾期交付租赁房屋期间的租金及违约金6000元。
丁自学一审辩称，一、原告要求返还涉案房屋不能成立。涉案房屋系集资建房，原告曾经多次明确承诺，涉案房屋到期后由答辩人继续租赁，并且根据《合同法》第232条、236条之规定，涉案房屋租赁已经是不定期租赁，原告要求解除租赁关系须在合理的期限之前通知丁自学。丁自学是租赁经营店铺，解除合同后需要处理的问题太多，需要1年以上的时间，应以此计算法律规定的“合理时间”。由于原告没有依法履行提前通知义务，其诉讼请求不能成立。二、原告要求答辩人支付租金的诉讼请求，更证明了涉案房屋是不定期租赁关系。丁自学同意按期正常支付租金，但原告诉状中租金内容有误，按合同每年租金为12320元，5年租金共计61600元，而诉状中误为“租赁费每年24640元，租金共计123200元”，应予纠正。租赁费如果一次性付清，收的时候可以优惠10%。并且应把因原告供电不正常而影响房屋使用情况下的租金扣除。三、根据合同约定，丁自学没有毁约，也没有给原告造成任何损失，不应承担违约金，原告要求违约金6000元不能成立。四、涉案房屋是原告花高价从他人手中转来，转租该房屋时，丁自学曾向原告办公室、财务部门的负责人咨询，得到的答复是：“转来到期后可以继续租赁，并且可以换上你的名字”。由于信赖原告的承诺，丁自学才决定高价转租该房屋。租赁后刚刚使用一年多，原告即出尔反尔，提起诉讼，这既不合法，也不合理。因此，丁自学在此提出反诉，要求原告赔偿答辩人转租费、加盟费、商铺资产处理费用等损失200000元。五、原告称“急需使用租赁房屋”与事实不符，不能成为其违约的理由。根据《合同法》等法律规定，如涉案房屋出售、再出租，答辩人享有受让、承租的优先权，原告不能擅自剥夺。综上，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，依法不能成立，请求查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护丁自学的合法权益。
原审法院经审理查明，2009年9月19日，原告临沭县实验小学与案外人杨利签订房屋租赁合同，约定原告临沭县实验小学将拥有所有权的县城中山南路9号沿街楼商铺5-①号房一间租赁给杨利使用，租赁期限五年，自2009年9月19日至2014年9月19日，租赁费每年12320元，租金共计61600元。对于违约责任，双方约定：1、任何一方毁约，毁约方应向另一方交付未履行合同部分租赁费10%的违约金；2、任何一方不按合同规定履行自己的义务的，由违约方赔偿另一方因此造成的经济损失。合同还对水电费的交纳、房屋修缮、税费的承担、合同的变更与解除等事项进行了约定。合同签订后，原告临沭县实验小学按约定将房屋交给杨利使用。2013年3月份杨利将涉案房屋转租给被告丁自学经营。租赁合同到期后，原告临沭县实验小学要求被告丁自学返还租赁房屋未果，于2014年11月21日通过发送律师函的方式明确告知被告丁自学租赁合同到期后，租赁房屋将留作自用，不再继续对外租赁，要求被告丁自学交付逾期水电费并返还租赁房屋。被告丁自学收到律师函后仍拒不返还租赁房屋，2014年12月11日原告临沭县实验小学诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。被告丁自学虽然在答辩状中要求提起反诉，但其在限定期限内未交纳反诉状和反诉费。庭审中，原告临沭县实验小学对被告丁自学关于原告方曾经多次承诺租赁到期后可以继续租赁的主张不予认可，被告丁自学亦未能提供相应证据证明其主张。
原审法院认为，原告临沭县实验小学与杨利签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同。被告丁自学从杨利处转租涉案房屋时，转租期限不得超过杨利的剩余租赁期限，转租房屋后，被告丁自学应根据转租期限和租赁物性质合理地使用租赁物，并在租赁期限届满后及时将房屋返还给原告临沭县实验小学。租赁期限届满后，原告临沭县实验小学既未收取被告丁自学的房屋租金、亦未允许被告丁自学继续使用涉案房屋，被告丁自学主张双方形成不定期租赁关系不能成立。原告临沭县实验小学在租赁合同期满后要求被告丁自学返还房屋，并支付逾期腾房占有使用费合法有据，予以支持。被告丁自学主张原告方曾经多次承诺租赁到期后可以继续租赁房屋无证据证实，不予采信。对于占有使用费的计算标准，可以参照原告临沭县实验小学与杨利签订的租赁合同中约定的租金水平，结合被告丁自学逾期占用租赁房屋的期限予以确定，从租赁合同约定的租赁期限届满至原告临沭县实验小学提起诉讼，被告丁自学逾期占用租赁房屋83天，其应支付的占有使用费为12320元／365天×83天=2801.50元。对于原告临沭县实验小学起诉次日至被告丁自学交付租赁房屋期间的占有使用费，原告临沭县实验小学可另行主张权利。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条的规定，判决：一、被告丁自学于判决生效后十日内将临沭县县城中山南路9号沿街楼商铺5-①号房一间返还原告临沭县实验小学；二、被告丁自学于判决生效后十日内支付原告临沭县实验小学房屋占有使用费2801.50元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，由被告丁自学负担。
丁自学上诉称，一审判决认定事实不清。涉案房屋租赁到期后，被上诉人没有通知上诉人返还房屋，被上诉人曾承诺对涉案房屋“只要不拆就由上诉人承租”，但一审法院没有认定。被上诉人自2014年11月27日即对涉案房屋停水、停电，致使涉案房屋不能正常使用，但一审判决在计算“占有使用费”时没有扣除。双方当事人对涉案房产已形成不定期租赁关系，若要解除租赁被上诉人须在合理的期限之前通知上诉人，一审法院在被上诉人没有通知上诉人的情况下判决上诉人返还房屋是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
临沭县实验小学答辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人提出的上诉理由与事实不符，系无理缠诉，无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人丁自学主张其从杨利处转租的涉案房产，与被上诉人临沭县实验小学已成立不定期租赁合同，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其诉讼请求的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，丁自学对其诉求应负举证责任。案件审理过程中，丁自学未能提供证据证实其上诉主张，故对其称被上诉人承诺对涉案房产“只要不拆就由上诉人承租”的陈述本院不予采信，对其称双方已成立不定期租赁合同的上诉请求，因证据不足本院不予支持。
因杨利与被上诉人临沭县实验小学订立的租赁合同期限已经届满，上诉人丁自学占有、使用其从杨利处转租的涉案房产，但未能向法庭提供就涉案房产与被上诉人临沭县实验小学另行订立租赁合同的相关证据，故其占用涉案房产无法律依据，原审法院判决上诉人返还涉案房产并支付占用费用并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人丁自学负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年七月六日
书记员 刘晓光