德阳市旌阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0603执异23号
案外人：王德虎。
申请执行人：赖欣。
被执行人：陈宏。
本院在执行赖欣与陈宏民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人陈宏位于德阳市河东区天山北路566号力创上层建筑5栋1-6/7-1号房产，并已启动对该房产的评估、拍卖程序。现案外人王德虎以其早与被执行人签订了该房18年的租赁合同，并已一次性支付完租金为由提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人异议称：该套房屋已由自己于2014年7月从陈宏处租得，已签18年租赁合同，由于自己常年做生意资金进出大随时家中均有大量现金，故一次性以现金方式支付完租金30万元。现陈宏已经死亡，我于2015年8月起诉，但因陈宏继承人放弃继承，我起诉的案件只有撤诉，现法院要收回房屋，要求按租赁合同条款执行，租期租满或退还全部租金。
为支持其主张，案外人向本院提交了落款时间为2014年7月30日的房屋租赁合同一份、2014年8月2日收款人落款为被执行人陈宏的收到房租及押金现金30万元的收条一张、案外人在中国农业银行的账户交易明细清单两张、2015年8月31日缴纳2900元诉讼费收据、2016年5月、7月、10月为户名为申超的缴纳水、电、气费收据、2016年7月、12月以案外人名义向德阳鑫林物业有限公司缴纳的涉案房屋2016年及2017年的物管及清运费收据。
申请执行人赖欣答辩称：第一、被答辩人主张与被执行人陈宏存在房屋租赁合同关系存在重大瑕疵，其租赁的事实完全与常理不符：首先，该合同未经备案登记亦未经公证，合同的签订存在重大一点；其次，该租赁合同的履行也存在重大一点，被答辩人与被执行人并非形成真实的租赁关系。一次性给付30万租金的行为与常理不符，按照当时的房地产没市场行情，案外人一次性支付的30万元已可在同地段购买同类型房屋一套，同时被答辩人也未提交30万元资金来源证据，租赁合同中关于每年由被执行人向被答辩人支付利息15000元，直到合同期满为止的约定，显示该租赁合同名为“房屋租赁”，实为民间借贷关系下的房屋使用权抵债。该租赁合同是虚假的，对其真实性应当不予认可。第二、即便被答辩人主张的房屋租赁关系成立，也无法阻却执行标的房产的评估、拍卖及移交占有。首先，即便该房屋因人民法院启动评估、拍卖程序，承租人也仅享有优先购买权，却不能阻却该执行标的房产的所有权发生变动；其次，按照最高人民法院《执行异议复议案件若干规定》第三十一条的规定的精神，被答辩人要求支持其异议必须符合“在法院查封前已签订书面租赁合同+租赁合同合法有效+租金合理+真实的租金凭据+占有使用该房屋各项条件的情况下才能获得支持。因此，被答辩人与被执行人之间并未建立真实、合法、有效的房屋租赁关系，并不是执行标的的房产权利人，没有阻却执行标的房产执行的任何权益。故请求依法驳回被答辩人的执行异议。
申请执行人未提交证据支持其答辩主张。
本院经审查查明：被执行人陈宏于2014年9月12日与申请执行人签订抵押借款合同，该合同主要约定：被执行人向申请执行人借款35万元，借款期限为一个月，即从2014年9月12日起至2014年10月11日止。借款利息为借款期限内按月息百分之八计算，并在借款期满之日起由被执行人一次性将借款本金及利息偿还给申请执行人。每逾期一日，按未偿还金额的日千分之三支付违约金。为保证债务的履行，被执行人自愿将其所有的位于德阳市河东区天山北路566号力创·上层建筑1-6/7-1号房产作为抵押物，抵押期限为一个月，抵押范围为借款本金、本息、违约金、公证费律师费等及申请执行人主张权利所产生的全部费用。本合同生效后双方相互配合到房管部门办理抵押登记。同日，双方至德阳市诚信共公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，2014年9月15日双方到房地产管理部门办理了抵押登记。后因被执行人未按约定偿还借款，申请执行人于2014年12月向德阳市诚信公证处申请公证，并由德阳市诚信公证处于2014年12月10日出具了（2014）德证执第35号执行证书。申请执行人于2014年12月23日依据已经生效的该执行证书向本院申请执行。本案在执行中，基于申请执行人的申请本院拟启动对涉案房产的评估、拍卖程序，由于被执行人陈宏于2015年4月26日死亡，经征询其法定继承人对被执行人该套房屋的继承意见，所有遗产继承人均明确表示放弃对其遗产的继承权。为此，本院于2015年7月10日发出通告，该通告载明：本院受理赖欣、李世坤、黄艳、罗成、王伟德等人分别申请执行陈宏民间借贷案，在诉讼中本院查封了登记在陈宏名下的位于德阳市区天山北路“上层建筑”5栋1-6、7-1号房屋一套。现申请执行人已向本院申请拍卖以上被查封房产。现通告如下：请被查封房产的相关权利人在本通告发布之日起20日内向本院主张相关权利（优先购买权、抵押权等），逾期本院将依法对该套房产予以评估、拍卖变现，以保障申请执行人的权益。通告发出后，案外人提出了其承租涉案房屋的情况，并于2015年8月24日向本院以房屋租赁纠纷起诉被执行人陈宏之女申佳夕，要求判令其与被执行人于2014年7月30日签订的房屋租赁合同有效并继续履行该租赁合同。由于在诉讼中被执行人所有法定继承人均放弃对被执行人遗产的继承权，案外人遂于2015年12月22日向本院撤回了起诉。并于2016年6月向本院提出了如前异议。
另查明：异议审查中，案外人王德虎向本院提交了一份落款时间为2014年7月30日的房屋租赁合同，该合同主要载明：甲方（出租方）陈宏,乙方（承租方）王德虎；甲方房屋坐落于河东区天山北路566号力创上层建筑5栋1-6/7-1号，建筑面积170.84㎡；租赁期限自2014年8月1日其至2032年7月30日止，租期18年。租金为人民币每月1300元，每年15600元，合计280800元。付款方式一次性付清。乙方须向甲方支付19200元保证金；在房屋租赁期间的水、电、气、物管费等均由乙方支付；因乙方一次性交清租金及押金，双方约定甲方每年付乙方利息一万五千元，直到期满为止。合同中的甲方签字处书写有“陈宏”及身份证号码以及联系电话；乙方签字处书写有“王德虎”及身份证号码及电话号码。案外人向本院提交的署名收款人为陈宏的收条载明：今收到王德虎交房租租金及押金共计300000元（大写叁拾万元整），现金支付，落款时间为2014年8月2日。异议审查中，案外人王德虎陈述自己提交的在中国农业银行的银行流水清单说明自己因家中长期做生意现金进出很大，故缴纳涉案房屋租金的30万元自己在家中拿了20多万现金，在农村信用社仅取了几万元，但因信用社只能打印2016年的账户流水清单，故无法提交支取该笔资金的流水清单。关于入住租赁房屋的情况是合同签订后，案外人本人即收到钥匙，住至2015年12月去外地一段时间后又于2015年9月才又入住，因票据太乱故仅能提供部分缴纳物业、水、电、气费的票据。经本院调查查明：2014年9月被执行人陈宏在涉案房屋中居住，涉案房屋下欠2014年至2015年物管费，2016年全年物管费由案外人于2016年7月补交。
本院认为，房屋租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。《中华人民共和国合同法》第229条确定了“买卖不破租赁”原则，对于房屋租赁合同而言，该规则的适用需要有合法有效的租赁合同并占有使用该不动产。本案中，虽然从形式上看，案外人提交了与被执行人之间于2014年7月30日签订的18年租赁期的房屋租赁合同，以及署名为被执行人陈宏的收到30万元租金及押金的收据，但因被执行人现已死亡，无法对案外人提交的证据进行质证，而案外人所提交的租赁合同、收条以及缴费单据等证据不能证明其支付租金的资金来源以及租赁关系形成后实际入住、使用涉案房屋的情况。因此，案外人无真实、合法、有效的证据证实涉案房屋租赁关系形成以及实际占有、使用的真实性。再结合该租赁合同中关于被执行人需每年向案外人支付15000元利息的约定来看，案外人与被执行人之间签订的涉案房屋的租赁合同并不符合租赁合同的成立要件。因此，案外人要求确认其对涉案房屋享有租赁权的异议理由及请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人王德虎的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 缨
审 判 员 贾 勇
代理审判员 王秀文
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 覃 勇