陕西省凤翔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤翔民重字第00013号
原告窦天林，男，汉族，农民。
委托代理人杨楠钧，凤翔县司法局“148”专线法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司，住所地宝鸡市金台区中山路马道巷小吃城四楼，现办公地宝鸡市高新区高新四路北段。
法定代表人冯少将，任公司总经理。
委托代理人刘博，陕西博仁律师事务所律师，特别授权代理。
被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司西凤小区项目部，住所地凤翔县西大街西凤小区三号楼一单元一楼东户。
负责人刘辉，任项目部经理。
被告薛永忠，男，汉族。
第三人郑军平，男，汉族。
委托代理人黄飞，北京市康达（西安）律师事务所律师，一般授权代理。
原告窦天林诉被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称中元房地产公司）、宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司西凤小区项目部、薛永忠及第三人郑军平商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月31日作出（2013）凤翔民二初字第00133号民事判决，宣判后被告中元房地产公司不服提出上诉，2014年4月10日宝鸡市中级人民法院作出（2014）宝中民一终字第00119号民事裁定书撤销该案原审判决发回重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告窦天林的委托代理人杨楠钧、被告中元房地产公司的委托代理人刘博、第三人郑军平的委托代理人黄飞到庭参加了诉讼，被告人薛永忠经本院公告传唤未到庭。审理中，原告对被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司西凤小区项目部撤回起诉，本院依法予以准许，被告中元房地产公司请求追加陕西省西凤酒股份有限公司为本案被告参加诉讼，本院驳回其请求。本案经院审判委员会研究决定，现已审理终结。
原告窦天林诉称，原告于2011年11月21日以633726元购得被告西凤小区1号楼23号、24号门面房，又于2012年12月13日以415000元购得被告西凤小区7号楼1单元6层东户和2单元底层西户商品房，被告均向原告出具了收款收据。在上述房屋竣工后，被告却拒绝交付房屋。原告依照约定，全额交清了购房款，被告也向原告出具了收款收据，双方形成事实上的商品房买卖合同关系。被告在房屋竣工后拒不交付房屋的行为构成违约，遂诉请由被告履行合同，向原告交付西凤小区7号楼1单元6层东户、2单元底层西户商品房，返还两套门面房购房款633726元并赔偿利息损失及购房款一倍的赔偿责任。
原告为支持其主张向法庭提供以下证据：1、第二被告出具的收款收据三张，证明原告购买了被告西凤小区1号楼23号、24号门面房及7号楼1单元6层东户和2单元底层西户商品房，并全额支付了价款。2、陕西信合、中国农业银行存取款凭条三份，证实2011年10月19日转给薛永忠部分款项，部分交现，被告中元房地产所属西凤小区向其出具了盖有财务专用章的收款收据。
被告中元房地产公司辩称，第二被告系第一被告的工作部门，但其没有商品房预售资格，我公司与原告之间未签订房屋买卖合同，亦无商品房销售的资金交易。原告与薛永忠之间可能曾有债务关系，双方之间可能是恶意串通、以合法形式掩盖非法目的行为，其达成的商品房买卖合同应属无效。第三人所持购房合同加盖了我公司的公章，已备案登记，且第三人交房款早于原告，因此，第一被告愿意向第三人履行合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告中元房地产公司提供了如下证据：1、证人祁占虎当庭证言，证明其是被告方的会计兼出纳，在未收到原告交付房款的情况下，受第三被告薛永忠的指示，向原告开具了西凤小区1号楼23号、24号门面房及7号楼1单元6层东户和2单元底层西户商品房的收款收据，加盖了第二被告财务印章。原告所持收据与西凤小区项目部给其他购房者出具的收款收据均一致。凡是购房者交付现金的，证人在收据上加盖私章，未收现金或转账的，证人只在收据上签“祁”字。证人收取该小区的购房款后都已交给薛永忠。2、中元房地产公司与薛永忠项目承包协议书及律师函、告知书三份，认为本案应追加陕西西凤酒股份有限公司为被告。
被告薛永忠经本院公告传唤未到庭，其原审时辩称，原告与第一被告未签订书面合同，原告也未向第一被告或第二被告交过购房款，只是本人与原告有借款关系，所以我们向原告出具了购房的收款收据。第三人交款在先，且购房合同已经备案登记，所以西凤小区1号楼23号、24号门面房应归第三人所有。
薛永忠原审时提供原告购房收款收据三张，与原告所交收款收据一致。
第三人郑军平述称，第三人分别于2011年1月分两次通过转账向被告中元房地产公司付清了购房款，并签订了两份《商品房买卖合同》，购买了西凤小区1号楼23号、24号门面房，并在凤翔县房地产管理所作了备案登记，该两套房屋应当由第一被告交付归第三人所有。
第三人郑军平提供证据如下：1、收款收据二张。2、《商品房买卖合同》二份，证明第三人向第二被告交清了房款，与第一被告签订了书面合同，该合同已经备案，具有物权登记公示的效力。
以上证据经原、被告及第三人质证，质证意见如下：
被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司对原告举证收据1的真实性无异议，认为第二被告虽然在收据上盖章，但其无售房资格，原告与被告也未签订书面合同，故该证据不具有关联性，对第三人举证无异议，对原告举证2认为存取款凭条不能证明其当日转款；被告薛永忠原审时对原告举证收据1的真实性无异议，对第三人举证亦无异议；第三人郑军平对原告举证1中7号楼的收据未发表质证意见，认为1号楼门面房收据不能达到其证明目的，第三人购房在先，认为原告举证2不能达到其证明目的，对中元房地产公司举证无异议；原告对第一被告举证1认为证人陈述收款程序不一致，纯粹信口乱说，原告手中的收款收据便是最有力的证据。对其证据2认为本案与西凤酒股份有限公司无关。
本院根据证据的真实性、客观性与关联性及各方质证意见，对原告、被告及第三人举证认定如下：
原告与第三人提供的收款收据均加盖有第二被告的财务专用章，收据摘由栏均注明为购房款，载明了所购房屋的具体位置、房号、面积、单价和总价款，双方所持1号楼23号、24号门面房收据载明的房号、单价、面积、总价均一致，原告所持1号楼收据有证人加盖的私章，7号楼收据注有“祁”字，结合当事人陈述及证人证言，原告和第三人所持收据与该小区其他购房者购房时的交款收据形式一致，均可以证实原告和第三人向西凤小区的销售者交纳了全额房款，第三人提供的《商品房买卖合同》有第一被告盖章，并经凤翔县房管所加盖备案专用章，上述书证均符合证据的真实性、关联性、合法性，故本院对原告举证1、2予以采信，对被告中元房地产公司举证1证人祁占虎的证言本院结合书证收款收据予以采信，对证人陈述的未交款开票一节不予采信，证据2与本案无关不予采信。被告薛永忠原审时提交的购房收款收据与原告一致，予以采信。第三人郑军平提供的证据1、2客观真实，原被告均无异议，本院予以采信。
根据以上证据分析与认定，本院查明以下事实：1.凤翔县西大街西凤住宅小区由第一被告开发，具有销售资格，第二被告作为第一被告即开发商的工作部门，具体负责开发和销售，被告薛永忠系西凤小区项目实际开发负责人；2.原告以部分转帐部分付现的形式于2011年11月21日向第二被告全额付清了西凤小区1号楼23号、24号门面房价款633726元，于2012年12月13日全额付清了7号楼1单元6层东户和2单元底层西户商品房价款415000元，第二被告向原告出具了收款收据三张；3.第三人于2011年1月10日向第二被告全额付清了西凤小区1号楼23号门面房价款322728元，于同月16日全额付清了24号门面房价款310998元，第二被告向第三人出具了收款收据，付款后并与第一被告签订了《商品房买卖合同》，第三人于2012年12月25日就两份《商品房买卖合同》在凤翔县房管部门作了备案登记，均加盖有凤翔县商品房买卖合同备案专用章；4.原告及第三人所持收款收据均载明了所购房屋的具体位置、房号、面积、单价和总价款；5.第一、二被告未向原告说明西凤小区1号楼23号、24号门面房已经早于原告出售给第三人的销售事实；6.第一、二被告未向原告或第三人交付所购房屋，原告和第三人均未实际占有所购房屋;7.另查，本案争议的7号楼1单元6层东户商品房亦于2014年11月被薛永忠出卖于买受人韩某，现韩某已装修居住占有该套房屋。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据、证人证言和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告中元房地产公司作为西凤小区项目的开发商，应全面负责该小区的建设、销售等工作，被告西凤小区项目部作为第一被告的工作部门，代表第一被告完成西凤小区房屋的销售、收款业务，对其单位及具体经办人员作出的销售商品房业务行为第一被告均应承担法律责任。原告窦天林向第二被告全额交纳了四套房的购房款，第二被告亦出具了收款收据，并载明了出售房屋的详细信息，双方虽未订立书面商品房买卖合同，但口头合同亦然达成。此后在履约过程中，开发商出现三套房“一房两卖”的恶劣情况，导致合同目的不能实现，第一被告应承担返还原告购房款并赔偿损失的全部法律责任，原告的请求合理合法，本院予以支持。本案第一被告中元房地产公司主张原告与薛永忠之间可能存在个人债务，只是一种推测，无充分证据证实，其辩称本院不予支持。本案中，第一被告与原告和第三人因商品房销售行为形成两个合同债权关系，其具有选择交付对象的权利。第三人郑军平购房在先且签订了购房合同，庭审中，被告中元房地产公司亦愿意向第三人履行合同义务，交付所售房屋，因此，西凤小区1号楼23号、24号门面房应交付第三人所有，对第三人的请求本院依法予以支持。本案中，第一、二被告故意隐瞒1号楼23号、24号门面房已经出卖给第三人的事实，诉讼中被告薛永忠又将7号楼1单元6层东户商品房出售给他人，客观上导致原告无法取得所购门面房，双方之间的门面房销售合同已无法实际履行，合同目的不能实现，应依法予以解除。原告要求通过债权保护方法保护自己的权益，诉请由被告返还全部购房款并承担三套房屋“一房两卖”的惩罚性赔偿责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，本院依法酌情予以支持。被告薛永忠非本案商品房买卖关系的合同当事人，不享有合同权利，亦不应承担合同义务，对原告要求其承担法律责任的请求本院不予支持。为维护诚信的商品房销售秩序，保护各方当事人的合法权益，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条之规定，判决如下：
一、解除原告窦天林与被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司达成的西凤小区7号楼1单元6层东户、2单元底层西户商品房、西凤小区1号楼23号、24号门面房买卖合同；
二、由宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司返还原告窦天林西凤小区7号楼2单元底层西户商品房购房款150000元，赔偿自2012年12月13日起至判决确定之日止的购房款利息，利息计算标准为同期中国人民银行贷款基准利率；
三、由宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司返还原告窦天林三套“一房两卖”房屋购房款898723元并承担购房款40%的惩罚性赔偿责任359489元；
四、第三人郑军平与被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效，由被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司向第三人郑军平交付西凤小区1号楼23号、24号商品房；
五、驳回原告窦天林的其余诉讼请求。
上列二、三、四项限判决生效后十日内履行。
如未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25012元，由被告宝鸡市中元房地产开发（集团）有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 文 涛
审判员 李格利
审判员 汶金让
二〇一五年七月十日
书记员 刘 盼