北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09042号
上诉人（原审被告）北京韩都风餐饮有限公司，住所地北京市海淀区北陶路6号院平房1-2号。
法定代表人高世敏，经理。
委托代理人刘文义，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区鹍鹏农工商公司，住所地北京市海淀区西小口路88号院。
法定代表人王翼亮，总经理。
委托代理人胡斌，男，北京市海淀区鹍鹏农工商公司法律顾问。
委托代理人王冠群，女，北京市海淀区鹍鹏农工商公司法律顾问。
上诉人北京韩都风餐饮有限公司（以下简称韩都风公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏公司）在原审法院诉称：2008年11月26日，鹍鹏公司与韩都风公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：韩都风公司承租鹍鹏公司所有的位于海淀区东升乡小营村陶瓷厂路南土地及地上物，总占地面积3095平方米，用于经营娱乐项目；租赁期限5年，自2008年6月1日起至2013年5月31日止，第一年租金145700元，之后每年租金在上一年度的基础上逐年递增10%。合同签订后，鹍鹏公司将陶瓷厂路南土地及地上物交付给韩都风公司经营使用。合同履行过程中，韩都风餐饮公司拖欠房屋租金10万元。合同到期后，鹍鹏公司曾多次通知韩都风公司不再续签合同，但该公司一直未履行腾退土地及地上物的义务。2014年2月19日，鹍鹏公司向韩都风餐饮公司送达解除合同通知书，并限期要求该公司结清相关拖欠费用及腾退土地及地上物。但韩都风公司至今仍继续占有并使用标的物，亦未支付拖欠的费用，为维护鹍鹏公司的合法权益，现起诉要求解除鹍鹏公司与韩都风公司于2008年11月26日签订的《房屋租赁合同》；韩都风公司立即将位于北京市海淀区东升乡小营村陶瓷厂路南土地及地上物（总占地面积3095平方米）全部腾空，并交还鹍鹏公司；韩都风公司支付拖欠的房屋租金10万元；韩都风公司按每月9554元支付自2013年6月1日起至2014年2月28日止的房屋使用费75989元，并按每日643元支付自2014年3月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；韩都风公司支付自2012年12月10日至2014年3月10日的水费46746元。诉讼费由韩都风公司承担。
韩都风公司在原审法院辩称：2014年2月前未收到鹍鹏公司的任何通知，鹍鹏公司所述多次通知不属实。双方的合同至到期日即终止，故不存在解除合同问题。鹍鹏公司租赁的只是土地，经鹍鹏公司同意后，鹍鹏公司自建了房屋，在对方没有支付建房对价的情况下，鹍鹏公司不同意腾退。鹍鹏公司确有10万元租金未交，其所计算的房屋使用费标准也不清楚是怎么计算的。自2012年12月开始，鹍鹏公司改造了供水管线，之前都是他们上门收取，而之后的水费比之前的水费增加了5倍多，鹍鹏公司要求对管线进行检测以保障鹍鹏公司的利益。鹍鹏公司的几项诉请与事实不符，于法不合，鹍鹏公司不同意其请求。
原审法院经审理查明：2008年11月26日，鹍鹏公司（甲方）与韩都风公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，第一条、租赁标的物的基本情况。乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区东升乡小营村陶瓷厂路南的房屋和土地。总占地面积为3095平方米，其中甲方原有房屋建筑面积450平方米，乙方自建地上物和土地面积为2645平方米，合4亩（以下简称租赁标的物）。2、该标的物现有四至范围及平面图详见合同附件一。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满或终止交还该标的物时的验收依据。第二条、租赁期限。租赁期为五年，自2008年6月1日至2013年5月31日。2、租赁期满，甲方有权收回该租赁物。乙方有意继续承租的，应在租期届满前2个月向甲方提出书面续租的要求，经双方协商一致后，甲、乙双方重新签订《租赁合同》。在同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条、租赁用途。乙方租用上述租赁标的物之用途为经营娱乐项目。……第四条、租金及支付方式。1、租金的给付标准。第一年租金，甲方原有建筑面积450平方米，以每天每平方米0.4元计算，乙方应交纳房屋租金65700元；乙方自建地上物和土地面积4亩，以每年每亩2万元计算，乙方应交纳租金8万元；合计第一年乙方应交纳租金145700元。自第二年起，每年租金在上一年交纳租金的基础上递增10%，即第二年至第五年租金分别为160270元、176297元、193927元、213320元。2、第一年的租金于本合同签订之日前向甲方支付，第二年至第五年的租金应在每年6月1日前一次性付清。……第五条、其他费用。租赁期限内，因履行本《房屋租赁合同》所产生的一切费用均由乙方自行承担，并向国家相关部门交纳，不得拖欠。由国家相关部门收取的费用包括但不限于水费、电话费、电视收视费、燃气费等。……第八条、租赁物的交付和返还。……2、租赁期满，乙方应自租赁期限届满之日起三日内（此期间不计租金）将该租赁物完好无损的交还给甲方，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性。乙方添置的可移动的物品可由其自行收回，但对于乙方装饰、装修等与租赁物不可分离的部分归甲方所有。租赁物返还后对于该租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权在三日后自行处置。……第十二条、其他约定。7、在本合同履行期内，该租赁物内甲方原有房屋归甲方所有；乙方自建的地上物归乙方所有。若土地被国家征用或单位规划拆迁，所有地上物被列入拆迁拆除范围且依法获得拆迁补偿款的，甲方原有房屋的拆迁补偿款全部归甲方所有，与乙方无关。乙方自建地上物的拆迁补偿款全部归乙方所有，与甲方无关。……
合同签订后，鹍鹏公司依约向韩都风公司交付了租赁土地及房屋，韩都风公司在租赁期内尚有10万元租金未交纳。2014年2月19日，鹍鹏公司向韩都风公司发出《解除房屋租赁合同通知》（以下简称《通知》），并要求韩都风公司自通知送达之日起三十日内，将租赁房屋及场地腾退完毕交还。《通知》送达后，韩都风公司未腾退租赁场地及房屋，继续使用至今。庭审中，韩都风公司陈述自建房屋系经鹍鹏公司同意后建盖，但无相关审批手续，且要求对其自建房屋价值进行评估。鹍鹏公司认为双方在《房屋租赁合同》中已明确租赁期满，包括房屋在内的租赁物全部归鹍鹏公司所有。本院就韩都风公司要求对房屋进行评估的申请未予批准。鹍鹏公司就其主张的水费一节，向本院提交韩都风公司在2012年10月10日至12月10日的交费收据，其中2012年10月10日至11月10日用水219吨（1213-1432），金额为1533元；2012年11月10日至12月10日用水95吨（1432-1527），金额为665元。韩都风公司对此无异议。鹍鹏公司就2012年12月10日至2014年3月期间的水费向本院提交其自行制作的明细单，韩都风公司对此不予认可。经本院现场勘验，原在公共区域、用于记录韩都风公司用水量的水表已被损坏，现表底数为523。鹍鹏公司就其主张的水费一节未进一步提供证据。韩都风公司称其承租房屋所在地区已处于拆迁状态，但对此未提供证据。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《通知》、交纳收费的收据、照片、勘验笔录等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。鹍鹏公司与韩都风公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按照约定全面履行各自的义务。双方签订的《房屋租赁合同》到期日为2013年5月31日，租赁期满后，双方未续签或新签任何租赁合同，故双方间的《房屋租赁合同》自合同期满已解除。且从鹍鹏公司的《通知》中亦可见双方间租赁关系已因合同到期而终止，故鹍鹏公司再要求解除已无必要，法院对其该项诉请不再判定。
本案双方争议的焦点在于《房屋租赁合同》中由韩都风公司在租赁土地上自建的2645平方米地上物在合同期满解除时的归属问题。首先，《房屋租赁合同》第一条、租赁标的物的基本情况中明确“乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区东升乡小营村陶瓷厂路南的房屋和土地。总占地面积3095平方米，其中甲方原有房屋建筑面积为450平方米，乙方自建地上物和土地面积为2645平方米，合4亩（以下简称租赁标的物）”，上述约定对韩都风公司承租鹍鹏公司的土地面积、房屋情况及归属均予以明确，即承租的土地面积为3095平方米，房屋包括鹍鹏公司原有的450平方米房屋及韩都风公司在2645平方米土地上自建的房屋，房屋及土地均为鹍鹏公司所有。其次，双方《房屋租赁合同》第八条租赁物的交付和返还中的第2项约定，“租赁期满，乙方应自租赁期限届满之日起三日内（此期间不计租金）将该租赁物完好无损的交还给甲方，不得破坏墙面、屋顶、地面的完整性。乙方添置的可移动的物品可由其自行收回，但对于乙方装饰、装修等与租赁物不可分离的部分归甲方所有。……”，该约定再一次就租赁物在租赁期满后的归属权进行了重申，即由韩都风公司在承租土地上自建的房屋，在租赁期满后归鹍鹏公司所有。最后，《房屋租赁合同》第十二条其他约定中约定了“在本合同履行期内，该租赁物内甲方原有房屋归甲方所有，乙方自建的地上物归乙方所有。若土地被国家征用或单位规划拆迁，所有地上物被列入拆迁拆除范围且依法获得拆迁补偿款的，甲方原有房屋的拆迁补偿款全部归甲方所有，与乙方无关。乙方自建地上物的拆迁补偿款全部归乙方所有，与甲方无关。……”。上述约定表明韩都风公司对其自建房屋所享有的相关权利明确是在合同履行期间。现韩都风公司要求就其自建房屋给予价值补偿，显然缺乏事实根据，且上述自建房屋没有相应的审批手续，其要求进行价格评估亦缺乏法律依据。韩都风公司所述现该区域处于拆迁状态，但对此没有证据，故法院亦不予采信。综上，鹍鹏公司要求腾退房屋及场地之诉请，于法有据，法院支持。
审理中，韩都风公司自认尚有租赁期内的10万元租金未给付，鹍鹏公司要求给付该款项，具备事实根据和法律依据，法院支持。因韩都风公司明确双方间的租赁关系自《房屋租赁合同》到期时即已终止，现韩都风公司自租期届满后3日至今仍占用租赁房屋及场地，其应向鹍鹏公司支付相应的占用使用费，具体数额法院将参照双方的《房屋租赁合同》予以判定。鉴于鹍鹏公司的《通知》中明确合同到期后不再续签，故其关于合同期满后双方为不定期租赁之理由，缺乏法律依据，法院不予采信。韩都风公司占用期间确有水费产生，因计量水表已损坏，法院无从确定其实用的具体数量，故将参照韩都风公司2012年10月和11月的使用量和数额酌情判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京韩都风餐饮有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区东升乡小营村陶瓷厂路南、占地面积三千零九十五平方米土地及地上物腾空交还北京市海淀区鹍鹏农工商公司；二、北京韩都风餐饮有限公司于本判决生效后七日内给付北京市海淀区鹍鹏农工商公司拖欠的租金人民币十万元；三、北京韩都风餐饮有限公司于本判决第（一）项内容执行完毕后七日内，按每日人民币五百八十四元向北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付自二Ｏ一三年六月四日至实际腾退之日止的占用使用费；四、北京韩都风餐饮有限公司于本判决生效后七日内给付北京市海淀区鹍鹏农工商公司二Ｏ一二年十二月十日至二Ｏ一四年三月十日的水费人民币一万六千四百八十五元；五、驳回北京市海淀区鹍鹏农工商公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
韩都风公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：请求发回原审法院重审，被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由是：原审法院认定事实不清，忽略了租赁合同条款确定在先、自建房屋出现在后的重大事实，混淆了租赁土地与地上物在有权的状态下添附的重大事实区别，对于附着于上述上诉人自行建设的房屋上的重大设备、设施添附视而不见。原审法院适用法律不当，上诉人自行建设的3000余平方米房屋明显享有相应的物权，应当得到法律保护，在解决租赁法律关系时，不应忽略因此而派生出的物权保护法律关系。
被上诉人鹍鹏公司服从原审法院判决并针对韩都风公司的上诉答辩称：租赁合同关于租赁物的所有权问题约定得非常清楚，原审法院查明的事实清楚，合同第1条提到了韩都风公司承租的房屋为鹍鹏公司所有，合同第2条第2款也写明了租赁期满鹍鹏公司有权收回租赁物，合同第8条第2款也提到了韩都风公司应完好无损交还租赁物，上述条款明确了房屋所有权的归属问题。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为合同届满后承租人的添附如何处理的问题。
《中华人民共和国合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
首先，本案双方的租赁物为鹍鹏公司提供的450平方米房屋及约4亩的土地，鹍鹏公司已向韩都风公司提供了上述标的物，韩都风公司亦使用了上述房屋并利用上述4亩土地建设了部分房屋，虽鹍鹏公司称未同意韩都风公司建设房屋，但在合理期间内鹍鹏公司并未提出异议，应视为鹍鹏公司同意韩都风公司在租赁的场地进行了增建。
其次，针对韩都风公司增建的房屋在租赁合同第八条第2项约定“乙方添置的可移动的物品可由其自行收回，但对于乙方装饰、装修等与租赁物不可分离的部分归甲方所有。……”从该约定可以看出双方对租赁场地的添附已经约定合同届满后归出租人所有。韩都风公司认为合同中对添附没有约定的说法不能成立。原审法院认定韩都风公司在承租土地上自建的房屋，在租赁期满后归鹍鹏公司所有是正确的，本院予以支持。
由于租赁合同已届满，双方未再续约，故韩都风公司应当按照合同约定履行合同届满后的义务，即返还租赁物。因添附的归属已确定归鹍鹏公司所有，故韩都风公司应当将位于北京市海淀区东升乡小营村陶瓷厂路南、占地面积三千零九十五平方米土地及地上物腾空交还鹍鹏公司。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人韩都风公司之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千元，由北京市海淀区鹍鹏农工商公司负担二千元（已交纳）；由北京韩都风餐饮有限公司负担五千元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千元，由北京韩都风餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十一月十八日
书记员 黄 闯