安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖10民终670号上诉人(原审原告)：邢永胜，男，1984年9月25日出生，汉族，经商，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：于贯军，安徽金天都律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓枫，安徽金天都律师事务所律师。上诉人(原审被告)：蒋艳，女，1982年6月12日出生，汉族，经商，户籍地安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：项婧玲，安徽金天都律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立峰，安徽金天都律师事务所律师。原审第三人：安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区南滨江西路7号黄山元一大观水口街4幢401号，组织机构代码66294655-9。法定代表人：李小榕，该公司董事长。上诉人邢永胜因与上诉人蒋艳、原审第三人安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司（以下简称元一公司）合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年8月31日作出的(2016)皖1002民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人邢永胜及其委托诉讼代理人于贯军,上诉人蒋艳的委托诉讼代理人项婧玲到庭参加诉讼。原审第三人元一公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢永胜上诉请求:1.撤销原判；2.改判支持邢永胜一审全部诉讼请求；3.蒋艳承担全部诉讼费用。事实与理由：一、邢永胜与蒋艳签订的《转让协议》中的转让款30万元实际于2015年2月12日之前支付了21万元，余款9万元在该协议签订之日一次性付清。一审法院将转让款的收条载明的落款日2015年12月13日当成了实际支付时间，违背客观事实认定邢永胜逾期付款并构成违约。邢永胜前期已经缴纳了2015年3月1日至2015年6月1日的租金24270元，但蒋艳迟迟未能协助邢永胜办理租赁变更手续，导致邢永胜一直未能办理营业执照。邢永胜在前期投入了大量资金的情况下，与蒋艳多次沟通均未见果。后元一公司发函至蒋艳要求解除租赁合同。邢永胜与蒋艳约定的转让余款9万元在迟至2015年12月13日才支付，不符合客观交易习惯。根据转让时间的落款及前后关联证据可以看出，蒋艳签字的收条落款应该系明显笔误。邢永胜在该转让协议中积极按约履行了支付租金及转让费的义务，不存在违约的事实。二、邢永胜在前期投入了资金的情况下是迫切希望租赁房屋尽快投入到经营当中，但在邢永胜履行了全部的支付义务后，蒋艳在长达3个月的时间内均未按转让协议所述无条件协助邢永胜与元一公司办理租赁合同变更事宜，导致营业执照未能办理，经营场所迟迟无法开业，蒋艳违约在先。为此，请求二审法院支持邢永胜的上诉请求。蒋艳辩称：一、邢永胜称付款时间为2015年2月12日，与事实不符。收条中清楚载明落款时间为2015年12月13日，无任何修改痕迹，邢永胜在一审中提交的证据显示2015年3月4日、9日、19日都有向蒋艳汇款的记录，与邢永胜关于其在2015年2月12日当日付清的说法不吻合。二、蒋艳不存在违约行为，约定是指协助邢永胜办理合同变更事宜，在一审中已经查明，截至元一公司解除合同之日，元一公司已经知道双方的转让协议超过6个月，在此情况下，即使合同约定了蒋艳有协助变更的义务，因为上述情况，该义务已无需履行，即使如邢永胜所称蒋艳存在违约行为，也不会对邢永胜造成任何影响，而合同解除的原因也是唯一原因，是邢永胜拒不支付租金，应由其自行承担相应后果。蒋艳上诉请求：1.撤销原判第二项，改判驳回邢永胜全部诉讼请求；2.邢永胜承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、合同目的不能实现的原因在于邢永胜。蒋艳对于一审判决解除转让协议并无异议，但对事实的认定有异议。一审判决已查明系因邢永胜未按约定及时向元一公司支付租金，导致元一公司以欠租金为由解除与蒋艳签订的商铺租赁合同，从而使蒋艳与邢永胜签订的转让协议无法继续履行。因此，导致合同目的不能实现的根本原因在于邢永胜，该结果的发生与蒋艳无任何因果关系。二、蒋艳不存在违约行为。合同的履行须遵循约定，蒋艳与邢永胜签订的协议中并未约定蒋艳必须先解除合同，而是约定蒋艳需协助邢永胜办理变更事宜。一审判决认定蒋艳未能成功协助邢永胜办理变更事宜，构成违约。这是给蒋艳强加合同义务，违背合同法的意思自治原则。根据谁主张谁举证的证据规则，既然蒋艳的义务在于协助，那么应由邢永胜提供证据证明其已向元一公司主张变更，蒋艳未履行协助义务，但邢永胜未提供任何证据。即使邢永胜提交了上述证据，因原判已查明邢永胜未按约在合同签订之日向蒋艳付清余款，依据合同法的规定，蒋艳享有法定的抗辩权。原判已查明元一公司在知道蒋艳转租后的六个月内未以转租未经其同意为由主张解除合同，根据司法解释的规定，蒋艳与邢永胜的协议合法有效。由此，双方关于协助办理变更事宜的约定无任何法律上的异议。且元一公司在一审庭审中也陈述其原则上不同意直接转租，但只要解除原合同，另行签订即可。元一公司在知道双方转租后，并未进行任何阻挠，甚至接受了邢永胜交纳的物业费。而邢永胜接手后，只交纳了2015年3月至6月的物业费，到2015年6月需交纳该季度租金时一直拖延，导致合同目的不能实现。三、蒋艳承担责任无事实和法律依据。原判认定双方均有违约，且违约程度相当，显属错误。根据合同法的规定，当事人只对债务不履行行为带来的违约后果负责。本案中，即使一审判决认定蒋艳存在违约，承担的亦是相应的责任，而蒋艳所谓的违约行为对合同的履行不会造成任何影响，其与本案合同不能继续履行无任何因果关系。因此一审判决蒋艳返还50%已付款，无事实和法律依据。为此，请求二审法院支持蒋艳的上诉请求。邢永胜辩称：一、关于蒋艳违约的问题。根据一审查明的事实，元一公司在2015年7月已经通知解除了与蒋艳之间的租赁合同并收回商铺，在该时间节点之前，合同变更手续一直未办理，与元一公司的合同相对人依然是蒋艳，那么此时应当支付租金的义务应由蒋艳承担，因蒋艳违约没有向元一公司交后续的租金，导致元一公司通知蒋艳收回商铺。二、从解除合同的事实来看，就元一公司收回商铺的事实，在这之后邢永胜不可能付钱给蒋艳，邢永胜不存在任何违约问题，蒋艳出具收条上的落款时间是笔误，合同不能履行的原因在蒋艳。邢永胜向一审法院起诉，请求判令：1.解除邢永胜与蒋艳签订的商铺租赁转让协议；2.蒋艳返还邢永胜各项费用582270元（商铺租赁转让款30万元，支付的租金24270元，装修押金0.3万元，实际支付的装修工程款15.5万元，违约金10万元）；3.本案诉讼费用由蒋艳承担。一审法院认定事实：2015年2月12日，蒋艳（甲方）与邢永胜（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将其承租的位于黄山市屯溪区徽州大道11号上河城10幢104号魅惑主题吧内全部设施设备等整体转让给乙方，甲方已于2015年1月10日将转让资产全部转让乙方；转让价款30万元整，该款乙方已于2015年2月12日之前支付了21万元，余款9万元于本协议签订之日一次性付清；本协议签订后，甲方无条件协助乙方与元一公司办理租赁合同变更等事宜，并确保租赁价款按原合同执行，甲方与元一公司签订合同时交纳的租房押金等待甲方协助乙方办理完租赁合同变更手续后3日内由乙方付清甲方；乙方接手魅惑主题吧前产生的租赁等一切费用由甲方承担，接手之后的费用由乙方承担；本协议签订后，甲乙双方共同遵照执行不得违约，如甲方违约或依本合同约定的甲方义务无法完成，甲方需退还乙方已支付的全部转让款，并承担合同总价款30%的违约金及自乙方支付转让款之日起同期银行贷款利率4倍的利息，同时乙方接手后就该主题吧追加的一切改造装修款等均由甲方承担；本协议自双方签字之日起生效；甲方随时无条件协助乙方办理过户手续，在此期间由甲方帮乙方垫付壹万元押金。2015年1月10日，蒋艳将合同店铺及合同约定的设施设备交付给邢永胜。2015年2月13日，邢永胜向蒋艳支付2015年3月1日至2015年6月1日租金24270元。2015年12月13日，蒋艳向邢永胜出具收条，载明：“今收到邢永胜元一魅惑主题吧转让费叁拾万元整（300000）。”另蒋艳已收取邢永胜支付的店铺装修押金3000元。一审法院另查明：元一公司系黄山市屯溪区徽州大道11号上河城10幢104号商铺的产权人。2014年8月4日，元一公司（甲方）与蒋艳（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将坐落黄山市屯溪区徽州大道11号上河城10幢104号商铺（总建筑面积305.59平方米）出租给乙方经营服装、咖啡；租期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，其中经营免租期从2014年9月1日起至2014年11月30日止，装修免租期从2014年12月1日起至2015年2月28日止；2015年3月1日为本合同约定的计租起始日，乙方应按约定租金计算标准支付租金；乙方向甲方提供经营保证金1万元，于合同签订当日支付；双方约定商铺租金为7639.8元/月（25元/月/平方米），每年租金在前一年基础上递增6%；物业管理费916.8元/月（25元/月/平方米），自乙方接收商铺之日起计收；租金和物业管理费实行先付后用的原则，每季度支付一次，乙方应在每自然季度最后一个月25号前，提前7日主动到甲方指定的地点或向甲方指定的账户支付下一自然季度租金和物业管理费；乙方自合同签订后三日内将2014年9月1日至2014年11月30日的租金和物业管理费一次性付清；乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或水电煤气费及其它物业费，每逾期一天，按当期应付费用的5‰向甲方支付滞纳金，若逾期15日仍未支付上述费用，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同同时要求乙方按当年应缴纳租金总额的一倍向甲方支付违约金；合同期内，乙方不得将所租赁商铺以分租、转租形式与第三方合作使用，未经甲方书面同意，乙方不得将所租赁商铺以分包、联营等任何形式与第三方合作使用，如有违反，甲方有权立即解除本合同，并不返还乙方所缴纳之经营保证金，同时乙方同意按当年应缴纳租金总额的一倍向甲方支付违约金，乙方应在合同终止后三日内将商铺交还甲方。2015年6月24日，元一公司以蒋艳未交纳2015年6月份租金构成违约为由向蒋艳发出《关于终止合同、收回商铺的商函》，通知蒋艳解除租赁合同，蒋艳已于同日签收该函。2015年7月13日，元一公司委托安徽道同律师事务所向蒋艳出具律师函后将商铺收回。一审法院认为，本案争议焦点为邢永胜向蒋艳主张返还已支付的款项并承担违约责任有无法律依据。蒋艳与邢永胜于2015年2月12日签订的转让协议是依法成立的合同，且出租人元一公司在知道蒋艳转租后的六个月内也未以转租未经其同意为由主张解除合同，故蒋艳与邢永胜均应按协议约定履行各自义务。蒋艳已于2015年1月10日将商铺及商铺内的设施设备交付给邢永胜，邢永胜应按约定向蒋艳支付转让价款，协议中约定“余款9万元于本协议签订之日一次性付清”，蒋艳收取转让款30万元的收条载明的落款时间为2015年12月13日，该时间已超过约定的付款时间（2015年2月12日），故邢永胜逾期付款已构成违约。另邢永胜（乙方）与蒋艳（甲方）约定“乙方接手魅惑主题吧前产生的租赁等一切费用由甲方承担，接手之后的费用由乙方承担”，因邢永胜未按约定及时向元一公司支付租金，导致元一公司以欠交租金为由解除与蒋艳签订的商铺租赁合同，从而使蒋艳与邢永胜签订的转让协议无法继续履行，邢永胜亦构成违约。蒋艳与邢永胜在转让协议中约定蒋艳无条件协助邢永胜与元一公司办理租赁合同变更等事宜，故蒋艳作为承租人应先解除与元一公司于2014年8月4日签订的商铺租赁合同，以便于次承租人邢永胜与出租人元一公司另行签订房屋租赁合同，但截至元一公司于2015年6月24日向蒋艳发出《关于终止合同、收回商铺的商函》之日，蒋艳仍未能成功协助邢永胜与元一公司办理租赁合同变更事宜，已构成违约，应承担相应的违约责任。元一公司作为出租人，既可同意蒋艳与邢永胜之间的转租，亦可请求解除与蒋艳签订的租赁合同。因蒋艳未交纳2015年6月份的租金，元一公司委托律师以律师函的形式通知解除租赁合同符合法律规定，租赁合同自通知到达蒋艳时解除。综上所述，因元一公司已通知解除了与蒋艳签订的租赁合同并收回案涉商铺，邢永胜与蒋艳签订的转让协议已无法继续履行致使不能实现合同目的，故邢永胜主张解除2015年2月12日与蒋艳签订的转让协议之诉讼请求，予以支持。邢永胜与蒋艳在协议中约定“如甲方违约或依本合同约定的甲方义务无法完成，甲方需退还乙方已支付的全部转让款，并承担合同总价款30%的违约金及自乙方支付转让款之日起同期银行贷款利率4倍的利息”，因原告邢永胜与被告蒋艳均有违约，且违约程度相当，故酌定由蒋艳返还原告邢永胜向其支付的商铺租赁转让款、租金、装修押金合计327270元之50%即163635元，其余损失由原告邢永胜自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告邢永胜与被告蒋艳于2015年2月12日签订的转让协议；二、被告蒋艳于本判决生效后十日内返还原告邢永胜163635元；三、驳回原告邢永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9623元，由原告邢永胜、被告蒋艳各负担4811.5元。二审中，当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。二审经审理查明：2015年2月12日，蒋艳（甲方）与邢永胜（乙方）签订《转让协议》，其中关于转让款项等明确约定：“甲方已于2015年1月10日将转让资产全部转让乙方；转让价款30万元整，该款乙方已于2015年2月12日之前支付了21万元，余款9万元于本协议签订之日一次性付清；……”。邢永胜同时提交了蒋艳出具的三张《收条》，其中收到邢永胜2015年3月1日至6月1日房租24270元，落款日期为2015年2月13日；收到邢永胜店铺装修押金3000元，落款日期为“2015.12.13”修改为“2015.2.13”；收到邢永胜魅惑主题吧转让费30万元，落款日期为“2015.12.13”，邢永胜认为该《收条》落款日期应为“2015.2.13”而非“2015.12.13”，系蒋艳笔误。另查明：本案一审中，2016年4月7日进行第一次开庭后，追加了元一公司作为第三人参与诉讼。2016年6月24日进行第二次开庭，庭审中，元一公司明确表示，现有证据不能证明其同意蒋艳与邢永胜之间的转租。再查明：2015年6月24日，元一公司向蒋艳发出《关于终止合同、收回商铺的商函》；2015年7月13日，元一公司向蒋艳发出《律师函》，表示解除与蒋艳签订的《商铺租赁合同》。从2015年2月12日，蒋艳与邢永胜签订《转让协议》，到2015年6月24日，元一公司向蒋艳发出《关于终止合同、收回商铺的商函》，期间四个多月未满六个月。本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、如何认定邢永胜付清30万元转让款的时间；二、如何认定案涉合同双方的违约责任。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，蒋艳与邢永胜签订的《转让协议》约定，邢永胜应在签订《转让协议》之日一次性付清店面租赁转让费30万元，《转让协议》签订的时间是2015年2月12日，蒋艳总共出具了三张《收条》，其中二张《收条》的落款时间均为2015年2月13日，只有店面转让费30万元的《收条》的落款时间为2015年12月13日。根据《转让协议》关于店面转让费支付时间的约定，以及蒋艳与邢永胜之间从2015年6月已产生纠纷、2015年7月元一公司已收回案涉店面的事实分析，邢永胜不可能到2015年12月13日才付清蒋艳店面转让款。根据逻辑推理和日常生活经验法则，可以认定，蒋艳出具收到邢永胜店面转让费30万元的《收条》的落款时间应为“2015年2月13日”。邢永胜上诉称落款时间“2015年12月13日”系蒋艳笔误的主张，本院予以支持。关于争议焦点二。邢永胜、蒋艳对一审判决解除双方签订的《转让协议》无异议，但对导致《转让协议》的合同目的无法实现并予以解除的后果，应承担法律责任的主体即应由谁承担违约责任存有争议。对此，本院评析如下：一、本案中，邢永胜与蒋艳签订《转让协议》后，按合同约定支付了转让款30万元，并支付了三个月租金24270元、店面装修押金3000元，邢永胜已按合同约定完成了合同义务。蒋艳的合同义务是按合同约定无条件协助邢永胜办理与元一公司租赁合同变更等事宜。但由于元一公司在与蒋艳签订的《商铺租赁合同》中约定，未经元一公司书面同意，蒋艳不得转租。作为《商铺租赁合同》的承租人，蒋艳未将该约定告知邢永胜，亦未按时支付租金，在蒋艳与邢永胜签订《转让协议》后不到六个月期限内，元一公司以蒋艳未按《商铺租赁合同》的约定支付租金为由，解除了其与蒋艳签订的《商铺租赁合同》，导致案涉《转让协议》无法实现合同目的，因此，《转让协议》无法履行的主要过错责任应由蒋艳承担。邢永胜作为案涉店面次承租人，在签订《转让协议》时，已明知案涉店面的出租人为元一公司，其应对蒋艳转租是否已经元一公司的同意进行审查，但由于邢永胜在合同的签订时没有尽到充分的注意义务，且在元一公司已明确不予其办理租赁合同变更事宜的情况下，亦未及时行使案涉合同的解除权，其亦应承担一定的过错责任。二、邢永胜要求蒋艳返还商铺租赁转让款30万元，根据案涉《转让协议》的约定，如蒋艳违约或蒋艳无法完成合同义务，蒋艳需退还邢永胜已支付的全部转让款，故，对邢永胜要求返还30万元转让费的诉求应予以支持；邢永胜要求蒋艳返还租金24270元，因邢永胜已经占有、使用了案涉的店铺，其已支付的店面租金24270元，可不予返还；邢永胜要求蒋艳支付装修工程款15.5万元，因其只提供了装修合同，未提供装修工程结算发票，且蒋艳对此亦不予认可，邢永胜应自行承担举证不能的不利后果；蒋艳收取邢永胜装修押金0.3万元，因没有合同依据，应予以返还。三、关于违约金问题。房屋租赁合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的过错造成合同解除的，有过错的一方应当承担违约赔偿责任；双方均有过错的应根据各自的过错承担违约责任。根据《转让协议》约定，如蒋艳违约应承担合同总价款30%的违约金及邢永胜支付转让款之日起同期银行贷款利率4倍的利息。现邢永胜要求蒋艳承担违约金10万元，该主张未超出合同约定，应予支持。但鉴于蒋艳承担主要的过错责任，邢永胜承担一定的过错责任，故，根据公平和诚实信用原则，本院酌情判定蒋艳承担违约金60000元。综上，邢永胜的上诉请求部分成立，本院予以支持；蒋艳的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省黄山市屯溪区人民法院(2016)皖1002民初712号民事判决第一项，即“解除邢永胜与蒋艳于2015年2月12日签订的转让协议”；二、撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院(2016)皖1002民初712号民事判决第二、三项；三、蒋艳于本判决生效后十日内返还邢永胜303000元（其中转让费30万元，装修押金3000元）；四、蒋艳于本判决生效后十日内支付邢永胜违约金60000元；五、驳回邢永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9623元，由邢永胜负担3623元，蒋艳负担6000元；二审案件受理费11152.22元，由邢永胜负担4152.22元，蒋艳负担7000元。本判决为终审判决。审 判 长  邹有春审 判 员  郑卫东代理审判员  余陶然二〇一七年一月十六日书 记 员  汪 浩