黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民初字第232号
原告吴涛。
委托代理人张建刚，黑龙江建纲律师事务所律师。
被告单连成。
委托代理人张礼军，黑龙江学府律师事务所牡丹江分所律师。
被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街***号**层****号。
法定代表人杜明月，该公司董事长。
委托代理人宋显斌。
原告吴涛为与被告单连成、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司案外人执行异议之诉一案，于2014年8月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告吴涛的委托代理人张建刚、被告单连成的委托代理人张礼军以及被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司的委托代理人宋显斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴涛诉称：2009年9月15日，原告与被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基集团）签订商品房买卖合同。原告购买中天恒基集团开发的位于绥芬河市中天幸福家园商住小区二号楼-2层04号房屋，房屋总价款328680元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告中天恒基集团将房屋交付给原告。原告对该房屋进行了装修改造后一直使用至今。因被告中天恒基集团与有债务纠纷，绥芬河市人民法院拟对原告购买的该房屋进行拍卖。原告为此提出案外人执行异议，但被驳回。原告不服，在法定期限内提起诉讼，要求依法确认绥芬河市中天幸福家园商住小区二号楼-2层04号房屋的所有权归原告，并停止对本案争议房屋的强制执行。
被告单连成辩称：原告无权对本案争议房屋主张权利，该房屋系中天恒基集团所有；另外，原告与被告中天恒基集团签订的商品房买卖合同是双方恶意串通的结果，应为无效合同。故应驳回原告的诉讼请求。
被告中天恒基集团辩称：原告所述属实。自2009年9月15日原告购买该房屋后，原告一直占有使用至今。双方签订的商品房买卖合同是真实有效的。
本案争议焦点及法庭调查重点为：原告是否是本案争议房屋的真实买受人，原告要求本院依法确认该房屋归其所有并停止对该房屋的执行是否有法律依据或事实依据。
原告吴涛为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供了以下证据：
证据一、商品房买卖合同、收据、发票各1份。欲证明：1.2009年9月15日，原告与中天恒基集团达成协议，原告以328680元的价格购得本案争议房屋，原告付清全部购房款；2.2014年6月9日，原告取得该房屋的销售不动产统一发票。
二被告对该组证据的形式要件以及原告欲证明的问题均无异议。该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故本院对该组证据的形式要件以及原告欲证明的问题予以采信。
证据二、票据5张、证明1份、租赁合同1份。欲证明：原告自2009年起就已经对该房屋合法占有并使用，并且自2009年起，原告开始交付该房屋的供热费及电费；自2011年起，原告将该房屋对外出租。
被告单连成对该组证据的形式要件无异议，但被告称在没有确定房屋所有权之前原告无权对外出租，也不能合法占有该房屋。
被告中天恒基集团对该组证据的形式要件以及原告欲证明的问题均无异议。
本院认为，二被告对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该组证据的形式要件予以采信。
被告单连成为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供了以下证据：
证据一、借款协议、借条各1份。欲证明：1.2011年8月1日，被告中天恒基集团向被告单连成借款500000元，借款期限为12个月；2.被告中天恒基集团用本案争议房屋作为抵押，双方约定如中天恒基集团到期未还款，本案争议房屋即归被告单连成所有；3.在2011年8月1日之前，被告中天恒基集团未将本案争议房屋卖给他人。
原告吴涛对该组证据的形式要件无异议，但原告认为，根据二被告的约定，用本案争议房屋作为抵押，应办理合法的抵押手续。但二被告并未办理抵押登记，所以抵押行为至今未生效。另外借款的行为发生在2011年，而原告买卖房屋发生在2009年。
被告中天恒基集团对该组证据无异议。
本院认为，原告吴涛及被告中天恒基集团对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该组证据的形式要件予以确认。根据该组证据载明的内容，可以确认：2011年8月1日，被告中天恒基集团向被告单连成借款500000元，借款期限为12个月；二被告商议用本案争议房屋作为抵押，并约定如中天恒基集团到期未还款，本案争议房屋即归被告单连成所有。
证据二、绥芬河市人民法院（2013）绥商初字第133号民事调解书1份。欲证明：证据一中的借款协议所有条款经法院确认，具有法律效力，被告单连成具有本案争议房屋的所有权。
原告吴涛对该证据的形式要件无异议。但原告认为，通过该证据只能确认二被告之间存在借贷关系，并不存在商品房买卖关系，被告单连成无权取得本案争议房屋的所有权。
被告中天恒基集团对该证据的形式要件无异议，但中天恒基集团认为，其对外借款都采取这种形式，即签订借款协议的同时再签订商品房买卖合同。
本院认为，原告吴涛及被告中天恒基集团对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该组证据的形式要件予以确认。根据该证据载明的内容，只能证明二被告之间存在借贷关系，并不能证明被告单连成可以取得本案争议房屋的所有权。
证据三、商品房买卖合同1份、商品房销售备案登记表1份。欲证明：2009年11月6日，二被告签订关于本案争议房屋的商品房买卖合同，并依法进行了备案登记。
原告吴涛对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。吴涛认为，二被告之间只是存在借贷关系，并不存在真正的商品房买卖关系。
被告中天恒基集团对该组证据的形式要件无异议，但其认为，商品房买卖合同是基于借贷而签订的，目的是起到保证的作用。
本院认为，原告吴涛及被告中天恒基集团对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该组证据的形式要件予以确认。
证据四、还款协议1份。欲证明：2013年10月7日之前中天恒基集团未将本案争议房屋出售给原告。
原告吴涛对该证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。吴涛认为，通过该证据载明的内容，可以看出二被告并不存在真实的商品房买卖关系，只是一种抵押行为，但该抵押行为由于未进行备案登记而未生效。
被告中天恒基对该证据的形式要件无异议，但其辩称由于其法定代表人不识字，该协议系在被告公司法定代表人不知情的情况下签的字。
本院认为，原告吴涛及被告中天恒基集团对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该组证据的形式要件予以确认。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2009年9月15日，原告吴涛与被告中天恒基集团签订商品房买卖合同，中天恒基集团将其开发的位于绥芬河市中天幸福家园商住小区二号楼-2层04号房屋出售给原告，房屋总价款为328680元。合同签订后，原告交付了全部购房款，被告中天恒基集团将房屋交付给原告。原告对该房屋进行了装修改造后使用至今（2011年，原告将该房屋出租给他人），并承担该房屋之后的供热费和电费。2014年6月9日，原告取得本案争议房屋的销售不动产统一发票。
2009年11月6日，二被告签订关于本案争议房屋的商品房买卖合同，房屋总价款为500000元，并依法进行了备案登记。2011年8月1日，二被告签订借款协议，约定单连成出借给中天恒基集团500000元，借款期限为1年。被告单连成认可该笔借款500000元与2009年11月6日的商品房买卖合同中的购房款500000元系同一笔款项。双方还约定被告中天恒基集团用本案争议房屋作抵押，双方办理抵押手续。并约定借款到期后，如中天恒基未按期还款，则按照商品房买卖合同的有关规定执行，本案争议房屋归单连成所有。协议签订后，二被告并未办理房屋抵押登记手续，中天恒基集团也未按期偿还借款。2013年5月8日，被告单连成以中天恒基集团不履行还款义务为由，诉讼至法院，要求判令被告中天恒基集团偿还借款本金500000元及支付利息160000元。经本院调解，被告中天恒基集团需在2013年5月31日之前偿还单连成借款本金500000元及利息160000元，但其亦未按期履行还款义务。单连成向本院申请强制执行，执行过程中，二被告达成还款协议。中天恒基集团承诺于2013年11月30日前还款100000元，余款于2014年1月31日前付清。如未按时还款，则对本案争议房屋进行评估拍卖。但中天恒基集团依然没有履行还款义务。
2014年6月4日，原告对本院拟对本案争议房屋进行评估拍卖提出书面异议。同年7月21日，本院以无法确认原告与中天恒基集团之间签订的商品房买卖合同的效力为由，认为原告吴涛的异议不成立，驳回吴涛的异议。原告不服，提起诉讼，要求依法确认绥芬河市中天幸福家园商住小区二号楼-2层04号房屋的所有权归原告，并停止对本案争议房屋的强制执行。
本院认为：二被告之间签订的商品房买卖协议，虽然进行了销售备案登记，但被告单连成认可该合同中的500000元购房款与其后的借款协议中的500000元借款是同一笔款项；且被告单连成以中天恒基集团不履行偿还借款义务为由，提起诉讼，要求被告中天恒基集团偿还本息共计660000元，该案已审理终结。故本院认为，二被告之间签订的商品房买卖合同并非是双方的真实意思表示，双方签订商品房买卖合同的真实意图是为借贷提供担保。但由于二被告并未办理房地产抵押登记手续，故二被告的抵押未生效。根据法律规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故二被告在借款协议中约定如中天恒基集团未还款，则房屋所有权归单连成的条款无效，被告单连成无权依此条款主张本案争议房屋的所有权。同时，由于中天恒基集团未能履行还款义务，单连成申请拍卖本案争议房屋以抵偿中天恒基集团所欠债务，也从另一个方面证实单连成认可其并非真正买受本案争议房屋。原告吴涛与被告中天恒基集团之间签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。根据法律规定，不动产的所有权取得以登记为准，原告吴涛虽然是本案争议房屋的买受人，但由于其并未对该房屋进行所有权登记，因此原告吴涛目前尚未取得本案争议房屋的所有权，故本院对原告要求确认其对本案争议房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。原告吴涛可在该房屋具备办理产权登记的条件后，要求被告中天恒基集团协助其办理房屋所有权登记手续。另外，自2009年10月以来，原告已实际占有使用该房屋。原告虽然尚未取得房屋所有权，但并不影响其对该房屋的占有使用。综上，本院认为，应停止对位于绥芬河市中天幸福家园商住小区二号楼-2层04号房屋的强制执行。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决如下：
停止对位于绥芬河市中天幸福家园商住小区二号楼-2层04号房屋的强制执行；
驳回原告吴涛的其他诉讼请求。
案件受理费6230元，由被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 姜广峰
人民陪审员 林万山
人民陪审员 潘志强
二〇一四年十一月十日
书 记 员 赵珺祺