天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6037号
上诉人（原审被告）：康军，男，1988年2月11日出生，汉族，天津破晓科技有限公司法定代表人，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张杰，天津钧兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津破晓科技有限公司，住所地天津市和平区汉口东道8号1层。
法定代表人：康军，总经理。
委托诉讼代理人：张杰，天津钧兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：军优（天津）国际贸易有限公司，住所地天津市和平区汉口东道8号。
法定代表人：YusukeTanaka，董事长。
委托诉讼代理人：张杰，天津钧兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张堃，女，1968年3月24日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：马静，天津滨法律师事务所律师。
原审第三人：天津世纪康盟健康管理咨询服务有限公司，住所地天津市河西区围堤道100号301室。
法定代表人：宋光耀，经理。
委托诉讼代理人：张伟霞，该公司员工。
上诉人康军、天津破晓科技有限公司、军优（天津）国际贸易有限公司因与被上诉人张堃，原审第三人天津世纪康盟健康管理咨询服务有限公司返还原物纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
康军、天津破晓科技有限公司、军优（天津）国际贸易有限公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、康军与原审第三人的法定代表人赵超所签订《房屋租赁合同》及《补充协议》证实上诉人对涉诉房屋租赁期限为2012年12月31日至2032年12月30日，且租金已支付至2027年10月31日，上诉人承租该房屋合法有效，并依法享有优先购买权及继续承租权。一审法院未予查明上诉人与原审第三人的租赁合同的内容。二、根据买卖不破租赁的原则，即使涉诉房屋所有权发生变动，上诉人与原审第三人之间的租赁合同也是合法有效的，该合同效力及于新的受让人，受让人受让所有权时与承租人产生了租赁合同关系，受该租赁合同的约束，上诉人的租金已支付至2027年10月31日，因此，被上诉人无权向上诉人主张房屋使用费。
张堃辩称，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
天津世纪康盟健康管理咨询服务有限公司述称，同意上诉人的上诉请求。
张堃向一审法院起诉请求：1．判令三被告将天津市和平区汉口东道8号房屋腾空并交还原告；2．判令三被告按每月44362.5元的标准向原告支付自2016年10月9日至实际腾房之日止的房屋使用费；3．案件诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月9日，天津市第二中级人民法院在淘宝网发布拍卖公告，于2016年8月25日10时至2016年8月26日10时止对天津市和平区汉口东道8号房产在淘宝网进行公开拍卖。拍卖公告中注明“该标的目前有承租人使用，租赁截止日期为2016年10月14日”。2016年8月26日，原告以607万元的价格竞买购得涉案房屋。原告于2016年10月8日取得涉案房屋不动产权证，登记为涉案房屋所有权人。现涉案房屋由被告康军、被告天津破晓科技有限公司、被告军优（天津）国际贸易有限公司经营使用。
关于被告康军抗辩与第三人签订租赁合同一节，被告康军提交了《借款补充协议》、《房屋租赁担保合同》、银行转账记录、补充协议等证据欲证明被告康军与第三人就涉案房屋租赁期限自2012年12月31日至2032年12月30日止，且租金已经支付至2027年10月31日。第三人对于被告康军提供上述证据的真实性予以认可。原告对于被告康军提供上述证据的真实性不予认可。
一审法院认为，原告通过司法拍卖程序购买涉案房屋，已经取得涉案房屋所有权，原告对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。对于三被告抗辩被告康军与第三人尚有租赁合同未履行的意见，由于天津市第二中级人民法院在拍卖公告中注明“该标的目前有承租人使用，租赁截止日期为2016年10月14日”，原告基于对拍卖公告的相信，善意购买了涉案房屋。被告康军与第三人之间的租赁合同对于原告行使涉案房屋所有权不具有对抗效力。故三被告的该抗辩意见，不予采纳。现拍卖公告载明的租赁截止日期已届，原告有权行使所有权、收回涉案房屋。故对原告要求三被告将天津市和平区汉口东道8号房屋腾空并交还原告的诉讼请求，予以支持。关于被告康军与第三人签订的租赁合同不能履行，被告康军应当与第三人另案解决。
对于原告要求三被告支付自2016年10月9日至实际腾房之日止的房屋使用费（使用费每月44362.5元）的诉讼请求，由于天津市第二中级人民法院在拍卖公告中注明的租赁截止日期为2016年10月14日，故三被告应当在2016年10月15日后将房屋归还原告。现涉案房屋仍由三被告占用，三被告应当向原告支付自2016年10月15日至实际腾房之日止的房屋使用费。对于使用费标准，原告主张按天津市和平区2016年非住宅房屋指导租金每月每建筑平方米130元计算，予以照准。判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告康军、被告天津破晓科技有限公司、被告军优（天津）国际贸易有限公司共同将天津市和平区汉口东道8号房屋腾空交还原告张堃；二、本判决生效之日起十五日内，被告康军、被告天津破晓科技有限公司、被告军优（天津）国际贸易有限公司共同向原告张堃支付自2016年10月15日至实际腾房之日止的房屋使用费，使用费标准按每月44362.5元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23180元，减半收取11590元，由被告康军、被告天津破晓科技有限公司、被告军优（天津）国际贸易有限公司共同负担（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋的所有权系被上诉人通过司法拍卖方式取得，拍卖公告已载明该房屋有承租人使用，租赁截止日期为2016年10月14日，被上诉人基于对拍卖公告的信赖而购买该房屋，且其已于2016年10月8日取得该房屋不动产权证，应当自2016年10月15日起对该房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利，因此，其有权要求占用该房屋的上诉人腾空该房屋并自2016年10月15日起按照该类型房屋指导租金为标准支付房屋使用费，一审法院对被上诉人的诉讼请求予以支持并无不当。至于上诉人与原审第三人之间的纠纷，双方可另行解决。
综上所述，康军、天津破晓科技有限公司、军优（天津）国际贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23180元，由康军、天津破晓科技有限公司、军优（天津）国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 康 艳
代理审判员 姜纪超
二〇一七年八月三日
书 记 员 白俊勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……