北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第22214号
原告（反诉被告）徐克成，男，1950年4月21日出生，住北京市通州区。
委托代理人王喜莲，北京市诚汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘伟军，男，1970年5月6日出生，住北京市通州区。
委托代理人徐洋，北京市隆安律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐克成与被告（反诉原告）刘伟军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐克成及其委托代理人王喜莲，被告刘伟军及其委托代理人徐洋到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告徐克成诉称：我和被告刘伟军之间的房屋买卖合同纠纷一案已经贵院及北京市第二中级人民法院判决生效，确认双方签订的《买房契约》无效，依据双方签订的《协议书》，被告刘伟军居住至政府拆迁时止，位于胡各庄北街×号房屋退还给我。2015年8月1日，北京市通州区潞城镇棚户区改造土地开发项目（A区）发布拆迁公告，拆迁开始。我多次与被告刘伟军协商房屋腾退交还问题，但被告刘伟军拒绝将涉诉房屋交还给我，导致我无法将涉诉房屋交给房屋拆迁人，致使我数项拆迁利益受损。故我诉至法院，请求法院依法判令被告刘伟军将位于北京市通州区潞城镇胡各庄村北街×号房屋及院落退还给我，并由被告刘伟军承担本案的诉讼费用。
被告刘伟军辩称，我方没有义务将涉诉房屋交还给原告方，根据双方签订的协议书，我方有权居住到拆迁之日。
反诉原告刘伟军提出反诉称：1993年4月4日，我和反诉被告徐克成签订《卖房契约》，从反诉被告徐克成处购买了位于北京市通州区潞城镇胡各庄村北街×号房屋及院落，2007年1月10日，我和反诉被告徐克成又签订了一份《协议书》，约定我可以居住至政府拆迁之日止。2010年9月26日，贵院判令我们签订的《卖房契约》无效。现在房屋遇到拆迁，上述房屋的拆迁利益依据《卖房契约》本应当归属我所有，由于《卖房契约》被认定无效，导致我基于该协议的信赖利益受到损失。故我提出反诉，请求法院依法判令反诉被告徐克成给付我经济损失共计人民币1650102元，并由反诉被告徐克成承担本案的诉讼费用。
反诉被告徐克成针对反诉辩称，我方不同意反诉原告方的反诉请求。我方申请法院对2010年房屋买卖协议确认无效时对房屋的重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，按照评估结论确认我方需要给付被告方的补偿款的数额，如果评估后确认的价格低于由于反诉原告未及时腾退房屋给我方造成的损失，我方将继续追偿。
经审理查明：原告徐克成系北京市通州区潞城镇胡各庄村农民，被告刘伟军系河北省张家口市沽源县西辛营乡下火石梁村村民。位于北京市通州区潞城镇胡各庄村北街×号院内房屋（以下简称×号房屋）登记在徐克成名下。1993年4月4日，徐克成与刘伟军的父亲刘喜签订《卖房契约》，约定徐克成将×号房屋出售给了刘喜，徐克成在收取了房款后交付了房屋。2007年1月10日，徐克成与刘伟军签订了一份《协议书》，载明：“徐克成与刘伟军卖房协议无效。刘伟军可以居住在胡各庄北街×号，直至政府拆迁时为止，位于胡各庄北街×号退还给徐克成”。2010年，徐克成曾将刘伟军诉至本院，要求确认双方的《卖房契约》无效并要求刘伟军腾退房屋，刘伟军答辩称×号房屋实际买受人为其父亲刘喜，且已经将房屋出售给了第三人。后本院经过审理做出（2010）通民初字第14070号民事判决书，判决双方之间的《卖房契约》无效，并认定×号房屋的实际买受人为刘伟军，且没有采信刘伟军提出的已经将×号房屋出售给第三人的说法。后刘伟军不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院审理后做出（2010）二中民终字第22319号民事判决书，驳回了刘伟军的上诉，维持原判。后×号房屋由刘伟军一家居住至今。2015年8月，×号房屋因涉通州区潞城镇棚户区改造项目而面临拆迁。2015年8月21日，徐克成作为×号房屋的被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）签订了一份《集体土地房屋拆迁补偿协议书》，根据该协议，因×号房屋拆迁，甲方需要给付乙方宅基地区位补偿款1027950元、房屋重置成新价款119918元、装修及附属物补偿款182188元、设备移机费700元、住宅房屋搬迁补助费2186元、安家补助费75000元、合法利用土地奖励费100000元、宅基地少建房奖42160元、提前搬家奖励费100000元，以上共计1650102元。同时根据上述协议，×号房屋拆迁的被安置人员共二人，分别为徐克成的儿子徐凯以及徐克成的孙女徐佳淇，共安置两居室楼房2套。经查，上述拆迁款尚未发放，安置房为尚未建成的期房。根据此次拆迁的安置方案，上述拆迁款中的安家补助费是针对被安置人员发放的，农业户口的补助50000元，非农户口补助25000元，提前搬家奖励费是针对按期交房的奖励，按期交房的每宗宅基地给予100000元的奖励，其他奖励、补助也有相关的政策规定。
上述事实，有（2010）通民初字第14070号民事判决书、（2010）二中民终字第22319号民事判决书、土地登记审批表、拆迁补偿协议书、安置方案及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对合同当事方具有法律拘束力。公民的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，原告徐克成与被告刘伟军关于刘伟军在×号房屋居住的协议是双方的真实意思表示，双方应按照协议的约定履行各自的义务。现在原告徐克成已经与拆迁部门签署了拆迁协议，×号房屋已经面临政府拆迁，故刘伟军腾退房屋的条件已经成就，被告刘伟军应当将×号房屋交付给原告徐克成，故对于原告徐克成要求被告刘伟军退还房屋及院落的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的《卖房契约》经由本院生效判决认定无效，徐克成应当承担在合同无效后对刘伟军的补偿责任，故刘伟军提出反诉要求徐克成给付相应的补偿款的诉讼请求，本院予以受理。对于刘伟军反诉请求中主张的宅基地区位补偿价以及地上物补偿款，理由正当。至于宅基地区位补偿款以及地上物补偿款的计算节点，本院认为刘伟军实际居住到拆迁之日，且双方在之前的诉讼中并未对上述两笔补偿款的数额进行评估或作出相应的约定，故应当按照此次拆迁评估的结果认定较为公平合理，故对于反诉被告徐克成主张的评估申请，本院不予受理。对于宅基地区位补偿款，本院结合双方对于合同无效的过错程度予以分割，刘伟军占其中的百分之七十，徐克成占百分之三十。关于反诉原告刘伟军主张的其他拆迁补偿、补助、奖励款项，其中涉及到被安置人员的利益，且该款项尚未发放，反诉原告刘伟军如坚持认为该类款项中有其份额，应另案解决此类款项的归属和给付问题。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告刘伟军于本判决生效之日起七日内将坐落于北京市通州区潞城镇胡各庄村北街×号院内房屋及院落腾清并交还给原告徐克成；
二、反诉被告徐克成于本判决生效之日起三十日内给付反诉原告刘伟军宅基地区位补偿款及地上物补偿款共计人民币一百零二万一千六百七十一元整；
三、驳回反诉原告刘伟军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35元，由被告刘伟军负担，于本判决生效之日起七日内执行清。
反诉案件受理费9825元，由反诉原告刘伟军负担2827元（已交纳），由反诉被告徐克成负担6998元，于本判决生效之日起三十日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚玮东
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王 楠