山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初3831号
原告：山东鲁信影城有限公司，住所地济南市。
法定代表人：黄群，董事长。
委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。
被告：山东九月天餐饮管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：马进，董事长。
委托诉讼代理人：龚松涛，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：高振举，山东宝亭律师事务所律师。
原告山东鲁信影城有限公司与被告山东九月天餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东鲁信影城有限公司法定代表人黄群的委托诉讼代理人张巍、被告山东九月天餐饮管理有限公司法定代表人马进的委托诉讼代理人龚松涛、高振举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东鲁信影城有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议；2、被告腾还涉案房屋；3、被告支付截止至2017年7月31日的租金1673269.30元；4、被告支付截止至2017年7月31日的电影费761971.19元；5、被告支付截止至2017年7月31日的逾期付款违约金458165.33元；6、被告支付导致合同提前解除的违约金731645.25元。事实和理由：原、被告于2009年11月2日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于济南市的部分建筑物和场地租赁给被告经营使用，租金按季支付，租赁期限为10年，自2009年11月2日起至2019年10月15日止。此外，双方在租赁合同中对租金金额、支付时间、违约责任等作出约定。同日，双方签订《补充协议》一份，约定被告应每年四次共计向原告购买相当于年度租金45%的电影票。《租赁合同》及补充协议签订后，原告一直按约履行义务，而被告拖欠自2015年4月1日起至今的房租及电影费。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告山东九月天餐饮管理有限公司辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立，请求依法驳回。一、原告要求支付截止至2017年7月31日的租金及违约金没有事实依据。首先，原告违约在先，违反《房屋租赁合同》第七条第二项约定的“签署本合同时，甲方拥有被租赁建筑物的全部权利，不存在任何权属纠纷或者其他任何可能影响乙方按照租赁合同正常使用的他项权利”、第十七条约定的“租赁房产交付后及乙方承租经营期间，因甲方违反本合同的约定，致使乙方不能按照本租赁合同的约定使用出租房产即时开业，视为甲方违约，乙方应当及时书面通知甲方，在此期间，甲方免收乙方租金，并每年按照当月租金的万分之四向乙方支付违约金，原双方约定的租赁日期相应顺延。遇上述情况，自乙方书面通知甲方之日90天，甲方仍未解决的，乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方因此造成的实际经济损失”。合同签订后，2010年易初莲花停业，2014年将鲁能泰山广场运营管理权转给外海集团。2015年1月5日，悦动城进行招标公告，之后悦动城进行施工改造，施工改造期间经营场所变成施工工地，不具备餐饮经营条件，造成无法正常经营，影响我方按照租赁合同正常使用租赁房产。原告违反上述合同中承诺的保证约定，违约在先。其次，本租赁房产的产权人出租给易初莲花公司，由易初莲花公司转租给济南摩根科贸有限公司，再由济南摩根科贸有限公司转租给原告，原告使用大部分房产，将其中一小部分转租给我方，而我方承担租赁房产公摊费用的绝大部分，合同第四条“配套条件”的约定完全可以证明。第三，2014年产权人租赁给外海集团，在外海集团对悦动城施工改造期间，造成我方无法经营，经营场所变成施工工地，不具备餐饮经营条件，影响我方按照租赁合同正常使用房产，基于我方不能使用房产正常经营的情况，产权人给予承租人减免租赁费的待遇，原告享有该项优惠而向我方索要租赁费，违反合同法的公平原则。合同出现情势变更，原告不能完全履行合同义务，我方有权行使同时履行抗辩权不支付租赁费。同时，原告没有得到新租赁房产权益人的确认，其转租行为的合法性存在瑕疵。2016年10月份悦动城开业，实际上还没有达到开业条件，因此包括我方在内的承租人权益受到损害，不能达到正常经营目的，原告不能保证我方租赁房产正常使用，同时出现权属变更等因素，原告索要租赁费显然没有事实基础，依法不能成立，应当驳回。二、原告要求支付截止至2017年7月31日的电影费，没有事实和法律依据。首先，原告与我方签订的《补充协议》违反合同法平等自愿原则和公平原则，请求法院认定该《补充协议》无效。理由如下：1、《补充协议》第1条约定“租赁期间，乙方必须于每年3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前与甲方购买影票，自甲方购买相当于本年度租金45%价款的电影票，甲方开具电影发票，购票价款参照市场价，甲方可以给予乙方一定的优惠”，该条约定的是甲方也就是原告购买电影票，并非是我方购买电影票。原告没有向我方提供电影票，给予我方享有观看电影等相关服务在内的义务，或向我方提供有效、具有价值可接受服务的电影票，而是发票，向我方索要电影费没有事实依据。2、《补充协议》是以合法形式掩盖非法目的。协议第2条约定“如乙方不签订该购票合同，或虽然签订但是不履行的，租赁合同自动终止，按照乙方违约处理，乙方必须向甲方支付主合同中约束的相当于人民币十五万元的违约金”，该约定与合同法平等自愿原则和公平原则相悖，首先，补充协议不具有履行条件，签订的主合同为《房屋租赁合同》，合同约定了双方当事人权利义务及合同生效、变更、解除等内容，该补充协议的此项约定显然与主合同有关内容相悖。其次，是否购买电影票享受该服务应当是自愿，不应当强买强卖附加非法目的。该协议实质是《服务合同》，用协议这个形式并不是当事人所要达到的目的，不是当事人的真实意图，而是通过这样的合法形式，来掩盖和达到其真实的非法目的。因此，对于这种隐匿行为，应当区分其外在形式与真实意图，请求法院准确认定当事人所实施的合同行为的效力。综上所述，我方对《补充协议》权利义务关系存在误解，之前支付给原告的电影费实属不当得利，在此向原告声明：保留向原告追索全部支付电影费的权益。原告要求解除补充协议不能成立。原告违约在先，不具备解除合同的权利。原告要求违约金及截止至2017年7月31日的租金及电影费均没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：位于济南市楼的所有权人为案外人山东鲁能泰山发展有限公司，建筑面积为44536.15平方米。2007年4月15日，原告山东鲁信影城有限公司（承租方、乙方）与案外人山东鲁泰物业管理有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告山东鲁信影城有限公司承租位于济南市面积为2300平方米的房屋，租赁期限15年，自2007年4月15日起至2022年4月14日止。2009年11月2日，原告山东鲁信影城有限公司（出租方、甲方）与被告山东九月天餐饮管理有限公司（承租人、乙方）签订编号为2009112号的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南市部分建筑物和场地出租给乙方经营使用，房屋租赁面积约为800平方米（双方现场确认为准），租赁期限10年，自2009年11月2日起至2019年10月15日止；租金标准为每天每平方米2元，第一年租金为2元×365天×（套内面积×110%）=642400元，租金总额从第二年起每2年环比增长4%，即：第1年至第2年年租金为642400元、第3年至第4年年租金为668096元、第5年至第6年年租金为694819.84元、第7年至第8年年租金为722612.63元、第9年至第10年年租金为751517.14元，以上计算暂按套内面积为800平方米计算，待丈量后确认，乙方于每季度末月25日前一次性支付下季度租金；合同第十七条约定：“租赁房产交付后及乙方承租经营期间，因甲方违反本合同的约定，致使乙方不能按照本租赁合同的约定使用承租房产及时开业的，视作甲方违约，乙方应当及时书面通知甲方。在此期间，甲方免收乙方租金并每天按当月租金的万分之四向乙方支付违约金，原双方约定的租赁日相应顺延。遇上述情况，自乙方书面通知甲方之日起满90天，甲方仍未解决的，乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方因此造成的实际经济损失”；合同第二十条约定：“如乙方未在合同约定的期限内向甲方支付本合同第五条约定的租金，每逾期一天，应向甲方支付逾期款的万分之四的滞纳金。如乙方逾期付款超过30天，则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付等同于合同当年租金一倍的违约金并赔偿甲方因此造成的实际经济损失”。同日，原告山东鲁信影城有限公司（出租方、甲方）与被告山东九月天餐饮管理有限公司（承租人、乙方）签订《补充协议》一份，约定：“甲方与乙方于2009年11月2日签订了租赁合同（编号2009112）的租赁协议。现补充如下：1、在租赁期间，乙方必须于每年3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前与甲方购买影票，自甲方购买相当于本年度租金45%价款的电影票，甲方开具电影发票。购票价格参照市场价格，甲方可以给乙方一定的优惠。2、如乙方不签订该购票合同，或者虽然签订但是不履行的，租赁合同自动终止，按照乙方违约处理，乙方必须向甲方支付主合同中约束的相当于人民币十五万元的违约金”。原、被告最终确认租赁房屋的面积为891平方米。合同签订当日，原告山东鲁信影城有限公司将涉案房屋交付被告山东九月天餐饮管理有限公司使用，涉案房屋至今仍由被告山东九月天餐饮管理有限公司占有使用。截止至2015年3月31日之前的房屋租金被告山东九月天餐饮管理有限公司已全部付清，自2015年4月1日起至今被告山东九月天餐饮管理有限公司仅于2015年11月23日向原告支付了房屋租金2万元。
原告山东鲁信影城有限公司2016年8月13日至12月22日期间发出工作联系函15份、2017年1月6日至4月28日期间发出工作联系函17份，向被告山东九月天餐饮管理有限公司催交欠付的租金及电影费。
被告山东九月天餐饮管理有限公司于2017年6月6日向原告山东鲁信影城有限公司发送了“关于免除店铺租金的函”，内容为：“山东鲁信影城有限公司：我司自进驻贵司所属山东鲁信影城有限公司自2015年3月以后由于周边修路、车辆进不来、出不去，给客人带来严重的出入不便，客流量严重减少，直接影响我店营业下降80%之多。另因2015年3月以后悦动城装修，装修噪音、灰尘、油漆味、停电等，直接影响我店无法正常营业。鉴于这些情况。1、后期贵司也没有采取有效地措施，阻止装修影响我司的经营。2、没有想法增加客流，带动场内消费。3、电梯经常关闭。最终导致我司在贵司场内的店铺经营入不敷出，运营压力剧增，各项成本占比急速上升。我司愿与贵司共度难关，因商圈环境未达到之前贵司所表述的效果，我司特申请减免自2015年4月至今的租金、电影票、物业费。恳请贵司谅解，万分感谢！”。原告山东鲁信影城有限公司据此主张被告欠付自2015年4月1日起至今的租金及电影费等费用。被告山东九月天餐饮管理有限公司认可自2015年4月1日之后未再支付租金及电影费，但主张是因原告不能履行合同义务违约在先，主张只向原告支付过租金，没有支付过其他费用，原告开具的都是租金发票。
2017年7月10日，原告山东鲁信影城有限公司向被告山东九月天餐饮管理有限公司邮寄了“解除《房屋租赁合同》通知书”一份，主张因被告迟延支付各项费用，原告要求解除与被告的租赁关系。被告山东九月天餐饮管理有限公司称未收到该通知书，原告违约在先，没有解除权。
2017年7月12日，产权人山东鲁能泰山发展有限公司出具了“关于转租场地的说明”一份，内容为：“山东鲁能泰山发展有限公司与山东鲁信影城有限公司签订的《房屋租赁合同》，期限自2007年4月15日至2022年4月14日止。在遵守双方签署的合同基础上，为了支持鲁信影城的经营和发展，山东鲁能泰山发展有限公司同意山东鲁信影城有限公司将部分场地，面积891平方米，转租给山东九月天餐饮管理有限公司开设餐厅使用。转租合同由山东鲁信影城有限公司负责，保证在发展公司与鲁信影城的合同期内，产生的任何纠纷事宜由鲁信影城负责，与发展公司无关”。
被告山东九月天餐饮管理有限公司在本案中提交了网上打印的悦动城招标公告、悦动城建设的报道等，欲证实原告违约，房屋无法正常经营使用；出租方没有收取原告的租金，原告也不应收取我方租金。原告山东鲁信影城有限公司对此不予认可，称上述证明与本案没有关联性，原告出租给被告的房屋不在悦动城范围内，且未进行装修改造，租赁房屋有单独的出入口，无需经过悦动城即可独立营业、独立使用；周边商业环境的变化并非原告的保证义务，与被告的经营及租赁合同的履行没有关系；对于被告主张的原告未向产权人支付租金不予认可，且原告是否支付租金不能成为被告拒绝支付租金的理由。
被告山东九月天餐饮管理有限公司在本案中提交了自行打印的通知三份，欲证实被告经营场所不具备经营条件，直到2016年10月悦动城开业才可以经营。原告山东鲁信影城有限公司对此不予认可，称三份通知是被告单方作出，没有任何签收人，也从未告知过原告。
被告山东九月天餐饮管理有限公司在本案中提交了自行制作的客人离店明细表七张，欲证实因自2015年4月至2016年10月期间不能正常营业，被告自行制作该明细表提供给房屋产权人的代理人能泰物业公司，基于被告提交的材料，能泰物业公司免收了原告的租金，原告也应免收被告的租金。原告山东鲁信影城有限公司对此不予认可，称即使房屋产权人免除了原告的租金，也与被告没有任何关系，原、被告之间的租金交付只能由原、被告协商确定，与他人无关；能泰物业公司并非房屋产权人，也不是产权人的代理人，不清楚有没有能泰物业这个公司，只知道有鲁泰物业公司，能泰物业公司无权免除原告租金。
被告山东九月天餐饮管理有限公司在本案中提交了2009年10月15日案外人济南摩根科贸有限公司（出租方、甲方）与原告山东鲁信影城有限公司（承租人、乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，主张原告是从摩根公司处承租房屋后转租给了被告。该《房屋租赁合同》约定的租赁范围为“济南市面积约1800平方米的建筑物和场地”，租赁期限为十年，自2009年10月16日至2019年10月15日，合同约定乙方可以转租或改变租赁房产的用途。
原、被告当庭确认涉案房屋的座落为：济南市省体育中心鲁能泰山广场东南角地下一层（位于鲁信影城西临，门头招牌为“九月天”）面积为891平方米的房屋。
以上事实，由房产证、房屋租赁合同、补充协议、面积确认图、解除《房屋租赁合同》通知书、进账单、回单、工作联系函、关于免除店铺租金的函、悦动城招标公告、悦动城建设的报道、通知、客人离店明细表及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告山东九月天餐饮管理有限公司辩称涉案房屋的产权人或产权人的代理人免除了原告的租金，原告也应免除被告的租金，但对此并未提供证据予以证实，原告对此亦不予认可，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然被告山东九月天餐饮管理有限公司主张因承租房屋周边存在施工作业影响了其对房屋的使用，系原告违约在先，但对此仅提供了自行打印或制作的部分资料，既无法证实涉案房屋周边存在施工作业的事实，也无法证实施工作业对被告使用房屋产生影响的事实，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。基于上述分析认定，被告山东九月天餐饮管理有限公司在本案中提出的拒付租赁费用的抗辩理由均不能成立，被告山东九月天餐饮管理有限公司未按约支付租赁费用，已构成违约，现原告山东鲁信影城有限公司依据合同约定要求解除与被告山东九月天餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、要求被告山东九月天餐饮管理有限公司腾还涉案房屋、支付截止至2017年7月31日的租金1673269.30元、支付因逾期付款导致合同提前解除的违约金731645.25元，合法有据，本院依法予以支持。关于逾期付款违约金。本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第二十条的约定内容显示，应系存在两项违约金的约定：1、在合同继续履行的情况下，如被告逾期支付租金，则需要承担支付逾期付款违约金的责任；2、如因被告逾期支付租金导致合同被解除的情况下，则需承担支付导致合同被提前解除的违约金的责任。该两项违约金的前提条件不同，因原告山东鲁信影城有限公司已基于被告山东九月天餐饮管理有限公司逾期支付租金而主张要求解除合同并要求支付因此导致合同被提前解除的违约金，故对原告山东鲁信影城有限公司主张的逾期付款违约金，本院依法不予支持。因原告山东鲁信影城有限公司要求解除《补充协议》及要求被告山东九月天餐饮管理有限公司支付电影费的主张与原告在本案中主张的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，故对原告提出的解除《补充协议》及支付电影费的诉讼请求，本案不予处理，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告山东鲁信影城有限公司与被告山东九月天餐饮管理有限公司于2009年11月2日签订的《房屋租赁合同》，自本判决生效之日起解除。
二、被告山东九月天餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市（鲁信影城西临，门头招牌为“九月天”）面积为891平方米的房屋腾空后交还原告山东鲁信影城有限公司。
三、被告山东九月天餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁信影城有限公司截止至2017年7月31日的租金1673269.30元。
四、被告山东九月天餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁信影城有限公司违约金731645.25元。
五、驳回原告山东鲁信影城有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25990元，由原告山东鲁信影城有限公司负担8577元，由被告山东九月天餐饮管理有限公司负担17413元；财产保全费5000元，由被告山东九月天餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一七年十二月二十七日
代理书记员 孙 靖