北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初2285号
原告：赵宗跃，男，1967年10月24日出生。
原告：殷克军，男，1973年7月6日出生。
二原告委托诉讼代理人：刘某，北京华泰律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：芦迪，北京华泰律师事务所实习律师。
被告：北京钰龙驰典酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区农大南里88号院1号楼1层。
法定代表人：周建民，总经理。
委托诉讼代理人：周跃民，男，北京钰龙驰典酒店管理有限公司经理。
原告赵宗跃、殷克军与被告北京钰龙驰典酒店管理有限公司（简称钰龙驰典公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告赵宗跃、殷克军的委托诉讼代理人芦迪、刘某，被告钰龙驰典公司的委托诉讼代理人周跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵宗跃、殷克军向本院提出诉讼请求：1、确认2011年6月20日殷克军、赵宗跃与钰龙驰典签订的房产买卖协议无效；2、被告返还原告购房款700万元，按照同期贷款利率以700万为基数计算2011年6月20日至判决生效之日止的利息。事实和理由：原告与被告于2011年6月21日经商定达成《房屋买卖协议》，约定原告出资700万元购买被告位于北京市门头沟区京西国际俱乐部×××B号房屋（简称B号房屋）和×××A户型的1/4（简称A户型的1/4），共计建筑面积1251.04平方米。因被告还另向原告借款20万元，原告向案外人筹集齐全部款项后，通过案外人账户于2011年6月20日向被告指定的北京长力联合能源技术有限公司（简称长力联合公司）银行账户汇款720万元。原告已经全部履行了协议所负担的全部义务。被告在该协议签订后将涉案房屋钥匙交付原告，后原告于2016年6月8日发现涉案房屋的B号房屋因本案被告与案外人产生纠纷被法院查封。原告方认为，涉案房屋土地性质系划拨，且涉案房屋未取得相应建设规划手续，根据法律规定，原被告双方签订《房产买卖协议》应当无效。故诉至法院。
被告钰龙驰典公司辩称,我方同意原告方的第一项诉讼请求，但是不同意原告方第二项诉讼请求。双方之间不是真实的买卖合同关系，双方实为借款的抵押关系，涉案房屋我公司一直未交付原告使用。2012年，长力联合公司已通过殷克军的亲属韩万禄偿还了殷克军500万元，现尚欠原告220万元。因殷克军之前涉及刑事案件在逃，长力联合公司无法联系到他，导致剩余款项尚未偿还。现我公司同意偿还220万元，并以220万元为基数按照银行同期借款利率的标准支付自2011年6月20日至判决生效之日的利息。
双方对以下事实无异议：
1999年，因建设建工培训学校二期工程，北京市门头沟区人民政府（简称区政府）批准向北京市门头沟区建设管理委员会（简称区建委）划拨国有土地6410平方米。2000年，区建委取得《建设用地规划许可证》，用地位置为门头沟区滨河路东，用地面积6410平方米，用途为教育。2005年2月，区建委与大兴安岭嫩源生态工程投资发展有限公司（简称嫩源公司）签订《门头沟区建委培训学校二期工程联合建设合同》，约定合作建设住建委培训学校二期工程。该工程未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。
B号房屋和A户型的1/4系上述工程建设所形成，该房屋现未取得不动产登记证书。双方陈述该房屋系案外人从嫩源公司处购买，钰龙驰典公司后从案外人处购买。钰龙驰典公司购买涉案房屋未取得有批准权的人民政府批准。原告与钰龙驰典公司签订的《房产买卖协议》亦未取得相关批准手续。
2011年6月20日,殷克军、赵宗跃（乙方）与钰龙驰典公司（甲方）签订的《房产买卖协议》一份。该协议约定：1、转让标的为A户型的1/4和B号房屋，共计建筑面积1251.04平方米；2、甲方保证所转让的房屋为合法财产，甲方拥有该房产的所有权和处置权，并保证该所有权没有瑕疵；甲方保证该转让房屋没有任何经济纠纷和对外抵押的情形；甲方应于2011年6月20日前将该房屋交予乙方。移交房屋时将该房屋的所有手续一并交予乙方。3、乙方应在约定的时间内将转让款支付给乙方；4、双方约定该房产的转让金额为700万元；本协议签订后乙方一次性将该房产的转让款汇入甲方指定账户：长力联合公司账户。由长力联合公司和甲方共同出具收据。本协议生效。5、双方应切实履行该协议各项条款，如双方任何一方违反协议不能履行或部分不能履行，违约方应按照该房产转让款的10%承担违约责任。该协议由钰龙驰典公司盖章确认，有法定代表人（委托人代理人）周利民签字。
双方关于《房产买卖协议》的性质存在争议：
原告主张：双方签订的《房产买卖协议》系双方关于涉案房屋的买卖协议。购买涉案房屋之前，其进行过咨询，知道涉案房屋没有相关审批手续，但当时听说涉案房屋有可能拆迁，我方就购买了涉案房屋，签订合同当天我当方就筹集全部购房款转账至被告指定账户。因双方之前一直有借款往来，被告公司称有20万元的资金缺口，向我借款20万元，故我方当时转账购房款时一并将20万元借款转账给被告。合同中双方并未约定过户时间，购买后我方一直向被告主张交付房屋，但被告一直未交付。我方也曾要求被告办理过户手续，因涉案房屋一直没有相关权属证书，故无法办理过户。关于房屋交付情况，原告后又变更意见称被告在签订合同时即将部分房屋钥匙交付原告，原告曾将该房屋对外出租过两三个月。
被告主张：其公司系从案外人处购买的涉案房屋，涉案房屋土地性质系划拨，房屋建设没有取得相关规划许可手续，故该房屋一直未取得权属证书，导致其公司也未取得房屋权属证书。周利民与周跃民系兄弟关系，周利民系长力联合公司的法人，也系钰龙驰典公司的股东。因长力联合公司需要交纳房租，向原告借款720万元，由周利民代表钰龙驰典公司用涉案房屋做抵押与原告签订《房产买卖协议》，长力联合公司与原告有借款协议，由原告留存。《房产买卖协议》实为借款抵押协议，该协议并未约定房屋交付和过户事宜，签订后原告也一直未催促过我公司交房和办理过户手续。后因原告让其亲属韩万禄向长力联合公司催还借款，长力联合公司给付韩万禄500万元，韩万禄已将该笔款项存入北京大云广业技术服务有限公司的账户。
原告为证实其主张向本院提交以下证据：
1、收款人为周利民的收据一份，载明：“北京钰龙驰典酒店管理公司今收到殷克军、赵宗跃购房转让款柒佰万元整。北京钰龙驰典酒店管理有限公司。2011年6月20日。”
2、2011年6月20日汇款人为赵红霞、汇款金额为201万的电汇凭证；2011年6月20日汇款人为宋宏武、汇款金额为350万元的电汇凭证；2011年6月20日汇款人为吴玉卿、汇款金额为50万元的电汇凭证；2011年6月20日申请人为韩万禄，汇款金额为30万元的个人结算业务申请书；2011年6月20日的金额为89万元的现金解款单。上述票据的收款单位均为长力联合公司。
经质证，钰龙驰典公司对于上述材料的真实性均认可，亦认可收到了上述款项，但不认可证明目的，坚持主张双方并非真实的买卖关系，该《房产买卖协议》实为借款的抵押协议。
被告钰龙驰典公司为证实其主张，向本院提交了收款人为北京大云广业技术服务有限公司的转账支票复印件一张及领用人为“韩万禄”的支票领用登记单复印件一张。经质证，原告对上述协议的真实性不予认可，认可韩万禄系殷克军的表兄弟，但不清楚被告支付韩万禄500万元的原因，亦不认可收到被告偿还的500万元。经释明，原被告双方均表示无法提供韩万禄的联系方式，钰龙驰典公司亦未就其主张的借款情况向本院提交其他证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点为《房产买卖协议》性质问题。被告主张该协议系双方关于借款的抵押协议，但并未就借款的情况向本院提交证据证实，现其亦认可收到了原告给付的700万元，故根据《房产买卖协议》的约定和履行情况，本院认为该协议应为房屋买卖协议。
因涉案房屋建设未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，且涉案房屋涉及土地为划拨土地，《房产买卖协议》虽约定买卖的系房屋，但转让该房屋的同时亦转让了国有划拨土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故以划拨方式取得土地使用权的，通过买卖方式转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批。本案中，涉案房屋建设未取得相关审批手续，且该房产转让亦未经有批准权的人民政府审批批准，故该转让合同应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《房产买卖协议》无效，被告因该协议取得的购房款700万元应当予以返还。被告主张其已偿还500万元，但其提交的证据不足以证实其已向原告偿还该笔款项，本院对其该项主张不予采纳。原告要求被告返还700万元购房款及利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据查明的事实，双方在签订《房产买卖协议》时对房屋的状况均知情，双方对于协议无效均存在过错，故关于原告要求给付利息的诉讼请求，本院结合双方的过错程度酌情予以确定。原告关于利息起算时间不尽合理，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国效。
二、北京钰龙驰典酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵宗跃、殷克军700万元，并以700万元为基数，按中国人民银行同期存款利率给付自二〇一一年六月二十一日至判决生效之日止的利息损失。
三、驳回殷克军、赵宗跃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万零八百元，由北京钰龙驰典酒店管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 赵 琳
审 判 员 田 裴
人民陪审员 王连茹
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 王英俊