福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终2635号
上诉人（原审被告、申请执行人）：叶文元，男，1975年2月20日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：谢章扬，福建联谊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈培兰，福建联谊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：黄一丰，男，1993年11月10日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：李圣纲，江西斯正律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：黄目泉，男，1977年5月15日出生，汉族，住福建省安溪县。
原审被告（被执行人）：福建省安溪县半壶春茶叶有限公司，住所地福建省安溪县尚卿乡黄岭村。
法定代表人：黄目泉，任执行董事兼总经理。
上诉人叶文元因与被上诉人黄一丰、原审被告黄目泉、福建省安溪县半壶春茶叶有限公司（下称半壶春茶叶公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省安溪县人民法院（2016）闽0524民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶文元的委托诉讼代理人谢章扬，被上诉人黄一丰的委托诉讼代理人李圣纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶文元上诉请求：撤销原审判决，改判驳回黄一丰的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由黄一丰承担。事实和理由：一、《预定房屋买卖合同》签订时间存在严重出入，福建省安溪县人民法院（2016）闽0524执异4号执行裁定书对该合同不予认定，但（2016）闽0524民初2325号民事判决却予以采信，统一法院对该合同认定相互矛盾，系认定错误。事实是该合同系黄一丰为协助黄目泉转移财产虚构的。仅凭一张收条，在没有取款凭证或付款凭证佐证，如此巨大的现金支付有违生活常理。原审法院认定黄一丰自2014年起以黄目泉名义偿还按揭贷款是错误的，事实是直至2016年3月还一直是黄目泉在缴交。且认定黄目泉将涉案房产交付给黄一丰是错误的。黄一丰是涉案房产的按份共有人，有权使用房产，物业公司的票据不能证明黄一丰独占使用，也不能排除该物业费用是黄目泉缴交的，现场照片也不能证明涉案房产在查封前合法使用也不能排除黄目泉在使用。且中介公司有三个不同名称，名称有严重出入，一审法院予以采信是错误的。黄目泉、证人黄某1、黄某2与黄一丰有利害关系，证言不应采信。二、讼争房产在查封时的所有权仍为黄目泉与黄一丰按份所有，黄一丰对讼争房产不享有独占物权。讼争房产的买卖是以实际登记至买受人名下时才产生法律效力。
黄一丰辩称，叶文元的上诉没有事实和法律依据，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
黄一丰向一审法院起诉请求：1、立即停止对安溪县参内乡安溪茶博汇11幢139号店、340室、341室（房屋所有权证：安房权证参内乡字第××号、20××53号、第××号、20××55号、第××号、20××57号；土地证：安国用（2015）第0044739号、第0044740号、第0044741号，以下简称“保全房产”）的强制执行，并解除对保全房产的查封；2、案件诉讼费用由叶文元、黄目泉、半壶春茶叶公司承担。
一审法院认定事实：2014年6月4日，黄一丰与黄目泉签订了《预定房屋买卖合同》，约定安溪县参内乡安溪茶博汇三期11#139号店、340室、341室为黄一丰、黄目泉共有财产，黄目泉自愿将自有的50%财产转让给黄一丰，上述房屋50%财产成交价格为2,439,146元。合同签订之日，黄一丰应支付黄目泉1,229,146元，黄目泉尚欠中国工商银行按揭贷款自2014年7月份起由黄一丰偿还等事项。2014年6月4日，黄目泉出具收条一张给黄一丰收执，收条内容为“本人收到黄一丰购买址在安溪县参内乡茶博汇三期11号楼340房屋、安溪县参内乡茶博汇三期11号楼341房屋、安溪县参内乡茶博汇三期11号楼139房屋购房款（含定金）人民币（大写）壹佰贰拾贰万玖仟壹佰肆拾陆元整（￥1229146.00元）已全部付清，立此为据！收款人：黄目泉收款日期：2014年6月4日”。2014年6月5日，黄目泉出具委托书并于同年6月24日经安溪县公证处公证授权委托黄某1全权代为办理涉争房屋相关手续。2014年7月份起，黄某2、黄波山、福建省誉丰国心茶叶有限公司等代黄一丰缴交黄目泉尚欠的银行按揭款。2014年7月13日，黄一丰缴交11#340、341、139房屋的公共水电周转金、装修押金、出入证押金、出入证工本费、清运费给茶博汇（安溪）物业管理有限公司。2015年3月23日，黄波山代黄一丰缴交上述房屋印花税、契税。2015年2月17日，黄目泉、半壶春茶叶公司共同向叶文元借款369,000元，双方没有约定借款期限，约定利息按月利率3%计算。嗣后，因黄目泉、半壶春茶叶公司未能偿还借款，叶文元于2015年8月24日向福建省安溪县人民法院提起民事诉讼，并申请诉讼财产保全，该院于2015年8月28日作出（2015）安执保字第12号民事裁定，裁定：“查封被申请人黄目泉和黄一丰共有的登记在黄目泉、黄一丰名下的址在安溪县参内乡安溪茶博汇11幢139号店、340室、341室（房屋所有权证：安房权证参内乡字第××号、安房权证参内乡字第××号、安房权证参内乡字第××号）中黄目泉名下房地产”。2015年10月14日，黄一丰向该院提出财产保全异议申请。该院于2015年10月22日回函告知黄一丰，上述财产保全措施不涉及对上述房产所有权处置，黄一丰可在案件判决生效进入执行程序时，另行提出执行异议。2015年10月26日，该院作出（2015）安民初字第5809号民事判决，判令：黄目泉、半壶春茶叶公司应于本判决生效之日起15日内返还叶文元借款369,000元及利息（利息自2015年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。该判决生效后，叶文元于2016年1月20日向该院申请强制执行。2016年3月8日，黄一丰向该院提出书面执行异议。2016年4月18日，该院作出（2016）闽0524执异4号执行裁定书，裁定驳回案外人黄一丰的执行异议。黄一丰不服该裁定，于2016年5月4日向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋权证信息如下：1.安溪茶博汇第11幢139号店房产所有权证：安房权证参内乡字第××号、权利人黄目泉/黄一丰，安房权证参内乡字第××号，权利人黄一丰/黄目泉；2.安溪茶博汇第11幢340室房产所有权证：安房权证参内乡字第××号、权利人黄目泉/黄一丰，安房权证参内乡字第××号，权利人黄一丰/黄目泉；3.安溪茶博汇第11幢341室房产所有权证：安房权证参内乡字第××号、权利人黄目泉/黄一丰，安房权证参内乡字第××号，权利人黄一丰/黄目泉。一审法院认为，首先，黄目泉与黄一丰签订的《预定房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性、强制性规定，合法有效。虽然该合同落款处的签订时间和封面处的时间有出入，但该瑕疵并不影响法院对该合同的采信。涉案房屋于2015年8月28日被该院查封，故黄目泉与黄一丰在房屋查封前已签订《预定房屋买卖合同》；其次，合同签订后，黄一丰支付黄目泉购房款1,229,146元，剩余的购房款属银行按揭贷款，双方在合同中已约定由黄一丰负责向银行偿还，且黄一丰自2014年7月份起以黄目泉名义偿还按揭贷款。黄一丰与黄目泉上述关于偿还银行按揭贷款的约定实际上已将黄目泉就涉讼房屋所负全部银行债务交由黄一丰承担。因此，黄一丰已完全按照合同约定按时履行付款义务；再者，根据黄一丰提供的《茶博汇（安溪）物业管理有限公司票据》和现场照片，可认定黄目泉已将涉案房屋交付给黄一丰，至于黄一丰的使用方式、途径等属于黄一丰对自己财产权利的自行处分；最后，关于涉案房屋未办理权属过户的问题，从黄一丰与黄目泉签订的《预定房屋买卖合同》约定可以看出合同签订时房屋尚未交付也未能办理权属证书且自签订合同起一直处于银行按揭贷款阶段，另结合涉案房屋水电周转金、装修押金等费用和相关税收缴纳的时间，可见，涉案房屋未办理过户登记并非黄一丰自身原因造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，黄一丰在法院查封涉案房屋之前，已与黄目泉签订合法有效的书面买卖合同，根据合同约定支付了购房款（含偿还银行按揭贷款），并实际占有了该房屋，该房屋至今未办理过户登记手续非因黄一丰原因，即黄一丰享有能够排除执行的权益。判决：不得执行登记在黄目泉、黄一丰名下的址在安溪县参内乡安溪茶博汇第11幢139号店、340室、341室房屋（房屋所有权证：安房权证参内乡字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；土地证：安国用（2015）第0044739号、第0044740号、第0044741号）。案件受理费100元，由叶文元负担。
本院二审期间，双方均未提供新证据。对一审查明的事实，黄一丰无异议，叶文元对黄一丰与黄目泉就涉讼房产交易的整个过程有异议。对双方均无异议的事实本院予以确认，对双方有争议的事实，将结合相关证据予以阐述。
本院查明，福建省安溪县参内乡安溪茶博汇第11幢139号店、11幢340室、11幢341室于2015年5月14日取得房屋所有权证，于2015年8月31日依据福建省安溪县人民法院（2015）安执保字第12号民事裁定书予以查封。
本院认为，本案系因福建省安溪县人民法院依据叶文元的申请，执行叶文元于2015年8月24日起诉黄目泉、半壶春茶叶公司民间借贷纠纷一案的生效判决，案外人黄一丰对执行标的即涉讼三房产申请异议，属于对金钱债权的执行。物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。黄一丰与黄目泉于2014年6月4日签订《预定房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性、强制性规定，合同有效。尽管叶文元主张该合同落款处签订时间为“2012年6月4日”，不认可该合同的真实性，但结合该合同的封皮注明系“2014年6月4日”，合同内容第三条第一款载明“甲、乙双方约定于2014年6月15日前办理该房屋全权委托公证”，《委托书》与《公证书》落款时间均是2014年6月，可以确定，该合同落款处的签订时间系笔误，应为2014年6月4日。涉案房产系于2015年8月31日被查封，双方签订的房屋买卖合同的时间早于人民法院查封时间。双方确定黄目泉50%房产份额按2439146元转让给黄一丰，在价款交付上，根据合同的约定，黄一丰在合同签订之日支付黄目泉1229146元，以黄目泉名义办理的银行按揭款全部由黄一丰偿还。黄一丰称其已向黄目泉支付1229146元，黄目泉自认已收到该款项并出具《收条》。叶文元主张黄一丰用现金支付大笔金额有违生活常理，但根据黄一丰的职业、款项的来源、现金交付经过的描述，以及当地交易的习惯，结合黄目泉对领取该笔款项的陈述，双方对交付及领取款项陈述一致，尽管在实践中大笔金额通过现金交易的情形并不多，但在叶文元未能提供相关证据证明黄目泉未领取到该款项时，本院对叶文元的主张不予采纳。合同签订后，黄一丰委托第三人通过登记在黄目泉名下的偿还按揭款的银行卡偿还按揭款项，汇款单上付款用途处也有注明“茶博汇店面按揭款”、“茶博汇房产按揭款”等字样，黄目泉确认在2014年7月之后未再支付按揭款。叶文元主张按揭款直至2016年3月仍是黄目泉在缴交，系因讼争房产是以黄目泉的名义办理的按揭手续，在未办理更名手续前，按揭款项仍应通过该银行卡偿还，故对叶文元的主张本院不予采纳。《预定房屋买卖合同》第三条第二款约定黄目泉应将涉案房产的按揭卡交由黄一丰保管，黄一丰应每月按时向银行缴交按揭款。在黄一丰在支付了部分款项后，黄一丰系按照合同约定的进度支付按揭款项，其在上诉状上也表明愿按照法院要求将剩余价款立即交付执行。根据黄一丰提供的茶博汇（安溪）物业管理有限公司于2014年7月13日出具的装修押金、公共水电周转金、出入证押金、清运费等票据，可以确认涉案房产已交付并开始使用。黄目泉自认物业费用及相关的手续费均由黄一丰支付，并确认涉案房产钥匙系由黄一丰占有使用，黄一丰对涉案房产已经有事实上的管理和支配权。叶文元没有证据证明黄目泉同时以所有人的身份管理或支配涉案房产或缴纳相关税费，应承担举证不能的法律后果。尽管黄一丰主张要求办理过户登记手续，但因涉案房产尚处于偿还银行按揭款项期间，无法及时办理过户登记，系客观上存在的阻碍，也没有证据证明黄一丰存在主观上的过错，或消极不行使登记权利，或存在对相关法律政策、他人权利障碍的忽略，故不能就此直接归因于黄一丰本人的原因。作为已签订房屋买卖合同的买受人黄一丰，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但对无过错的买受人所享有的物权期待权仍应得到保护。故，一审法院认定正确，本院予以支持。
综上所述，上诉人叶文元的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由叶文元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 鲍冬凡
代理审判员 李祖山
二〇一七年九月十八日
书 记 员 吴艳蓉
速 录 员 金雅琳
附：引用的法律条文
执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。