浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第584号
上诉人（原审被告）：瑞安市塘下大酒店。
诉讼代表人：邵晓东，执行事务合伙人。
上诉人（原审被告）：邵晓东。
上诉人（原审被告）：邵雪峰。
上诉人（原审被告）：邵晓霞。
上列四上诉人委托代理人：徐贤焕。
被上诉人（原审原告）：戴秀林。
上诉人瑞安市塘下大酒店、邵晓东、邵雪峰、邵晓霞因租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，被告瑞安市塘下大酒店系普通合伙企业，其合伙人有被告邵晓东（执行合伙事务）、邵雪峰、邵晓霞。2011年5月24日，原告与被告邵雪峰签订了一份租赁转让合同，合同记载：甲方：瑞安市塘下大酒店，乙方：戴秀林。乙方因经营需要租用受让甲方酒店附属红磨坊KTV，出租红磨坊KTV坐落在瑞安市塘下大酒店后面附属楼，建筑面积约2400平方米，出租期限二年，从2011年5月24日起至2013年5月24日止。每年租金100万元，二年租金200万元。甲方把瑞安市塘下大酒店红磨坊KTV所有财产折价为250万元转让给乙方所有（合同第六条）。瑞安市塘下大酒店红磨坊KTV在原经营人杨益锋等人经营期间遗留工程款、供应商应付款、领班押金、刘中喜工资、黄斌工资、厨房工资由乙方承担，其他款项由双方协商承担。甲方保证出租给乙方瑞安市塘下大酒店红磨坊KTV具有合法的经营资格，如因没有合法的经营手续的，视为违约行为。甲方保证出租物在租用二年期限内不被拆除或没收（包括被村委会或政府机关拆除没收或被村民阻碍不能正常营业等）。甲方不能保证乙方正常二年的经营时间的，乙方有权解除本合同，甲方应当返还乙方租金并双倍赔偿本合同第六条规定的折价款。合同订立后，原告按被告邵雪峰的指示，支付了一年租金100万元及财物转让款250万元，其中50万元由被告邵晓东出具了收条，并加盖了被告瑞安市塘下大酒店的印章，该收条记载：今收到红磨坊上交的承包金50万元。2011年7月及2012年2月间，瑞安市塘下镇联合执法指挥中心发出通知，要求拆除上述租赁的违章建筑。此后原告于2012年3月26日停止经营该红磨坊KTV，该KTV经营场所被拆除，原告收取了经营场所内设备转让所得款项20万元。
原判认为，被告邵雪峰系被告瑞安市塘下大酒店的合伙人，原告足以相信被告邵雪峰可代表被告瑞安市塘下大酒店与原告签订合同，且原告为履行合同支付的部分款项由执行事务合伙人既被告邵晓东向原告出具了收条，加盖了瑞安市塘下大酒店的印章，说明被告瑞安市塘下大酒店也接受了原告对合同付款义务履行，至于该收条上记载的是租金还是承包金并不影响对合同当事人的认定，因此被告辩称2011年5月24日订立的租赁转让合同系被告邵雪峰的个人行为，由其个人承担责任，理由不能成立，不予采纳。上述租赁转让合同，其内容包括租赁及财物转让，就租赁合同部分，因其租赁的建筑物系违章建筑，违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为无效。因无效合同取得的财产应予以返回，原告已按合同约定向被告支付了一年租金，在扣除原告实际使用租赁物期间（从2011年5月24日至2012年3月25日）参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费后剩余款项计161640元，被告瑞安市塘下大酒店应予返还。原、被告之间转让财物的约定虽属有效，但原告由此支付的转让款系原告为租赁场所经营KTV所投入，租赁物被拆除，租赁合同不能履行的情况下，该部分支出在扣除原告已收取的200000元财物转让款后计2300000元系原告因租赁合同无效所造成的损失。本案被告作为出租方对其租赁物的合法性、安全性等负有担保义务，应对租赁合同无效承担主要过错责任，另考虑到原告除上述损失外，原、被告之间的合同并约定KTV原经营人遗留的部分债务也由原告承担，由此原告方尚存在其他损失，而原告现主张的2500000元损失中已对其他损失未予以计算，且合同中约定如不能保证二年经营期限的，被告须双倍赔偿2500000元折价款，说明原、被告双方在签订合同时对合同不能履行造成的损失额的预见远超原告现主张的2500000元金额，因此本院确定上述原告2300000元损失由被告瑞安市塘下大酒店予以赔偿。以上返还及赔偿的金额合计2461640元作为合伙企业债务，该企业的合伙人被告邵晓东、邵雪峰、邵晓霞应承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：被告瑞安市塘下大酒店返还原告戴秀林租金161640元，赔偿原告戴秀林损失2300000元，合计2461640元，于判决生效后十日内履行。二、被告邵晓东、邵雪峰、邵晓霞对上项被告瑞安市塘下大酒店的债务承担连带责任。三、驳回原告戴秀林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由原告戴秀林负担8307元，被告瑞安市塘下大酒店、邵晓东、邵雪峰、邵晓霞负担26493元。
宣判后，瑞安市塘下大酒店、邵晓东、邵雪峰、邵晓霞不服，提起上诉称：一、上诉人瑞安市塘下大酒店从未与被上诉人建立任何合同关系，也从未授权他人或合伙人与其订立合同。涉案租赁合同属上诉人邵雪峰的个人行为，与合伙体无关。上诉人瑞安市塘下大酒店出具盖章收条实质收到相应承包费，根本不知道该款项是被上诉人所谓的租金。根据合同的相对性原则，本案的责任主体应是邵雪峰个人。原判以表见代理推定合伙体及全体合伙人为责任主体，显属错误。二、按照财产转让的相关法律规定，动产灭失风险自所有物交付之日起转移。因此，上诉人邵雪峰只需退还剩余租金即可，本案财物灭失风险自合同生效之日即归被上诉人承担。原审法院判决由合伙体承担，有悖法理。三、上诉人瑞安市塘下大酒店从头到尾都不知道其与被上诉人之间存在租赁合同的事实，故其在本案中不存在未尽到安全担保义务的过错，不应承担违约责任。即使有责任，也应由邵雪峰一人承担，与其他合伙人无涉。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人戴秀林辩称：一、原判认定上诉人邵雪峰系代表瑞安市塘下大酒店与被上诉人签订租赁合同是正确的。邵雪峰是塘下大酒店的实际负责人，被上诉人除了支付给邵雪峰小部分款项外，还向塘下大酒店工商登记上的负责人邵晓东支付了部分款项，还有一部分是塘下大酒店收取的。上诉人邵晓东、邵雪峰、邵晓霞是亲兄弟姐妹关系，三上诉人均参与KTV承包的谈判过程并知晓整个内容。在被上诉人经营KTV期间，上诉人均未提出异议。二、被上诉人之所以租赁KTV，看重的是经营权，其中包括场地使用权、设备使用权、经营权等等。被上诉人还代为偿还了KTV原来的债务100多万元。因此，被上诉人支付的250万元不仅仅是沙发、音响、电视等财产的对价。原判并未混淆租赁合同无效与财产转让合同有效的法律概念。三、原审法院判决四上诉人承担连带责任，符合国法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合伙企业法》第三十七条规定：合伙企业对合伙人执行合伙事务以及对外代表合伙企业权利的限制，不得对抗善意第三人。本案中，上诉人邵雪峰、邵晓东、邵晓霞既是亲兄弟姐妹关系，又是合伙关系，被上诉人有理由相信邵雪峰有权代表合伙企业与其订立合同。此后邵晓东向被上诉人出具收条并加盖瑞安市塘下大酒店印章的行为亦可说明合伙企业与其他合伙人是对涉案协议的内容是知晓并认可的。故因涉案租赁转让合同所产生的“甲方”合同义务应由合伙企业瑞安市塘下大酒店承担，合伙人邵雪峰、邵晓东、邵晓霞应承担连带责任。现上诉人主张签订涉案协议系邵雪峰的个人行为，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信，并无不当。关于涉案租赁转让合同效力的问题，本院认为，上述合同虽然包括房屋租赁和财产转让两个方面的内容，但两者存在必然关联，房屋租赁部分因租赁物系违章建筑应认定为无效，由此产生的租金损失及受让财产折价损失宜根据双方的过错合理分担。涉案合同第十一条的内容足以反映双方对于涉案租赁合同的标的系违章建筑的事实均为明知，故被上诉人亦应对自身的损失承担相应的责任。鉴于被上诉人已实际经营十个月时间，其受让的财产已产生一定的折旧，宜应将合同约定的价款扣除被上诉人转让设备后收取的20万元款项的差额230万元作为认定被上诉人损失的依据。被上诉人没有提供充分证据证明其他损失，根据无效合同损失填补和过错分担原则以及本案的实际情况，本院酌情确定由上诉人赔偿被上诉人损失160万元。另外，原判关于上诉人应返还的租金数额计算正确，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律不当。上诉人的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第697号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；
二、撤销浙江省瑞安市人民法院（2012）温瑞民初字第697号民事判决第一项；
三、上诉人瑞安市塘下大酒店于本判决生效之日起十日内返还被上诉人戴秀林租金161640元并赔偿被上诉人损失1600000元。
二审案件受理费34800元，由上诉人瑞安市塘下大酒店、邵晓东、邵雪峰、邵晓霞负担25000元，被上诉人戴秀林负担9800元。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 郑文平
审判员 蔡蓓蓓
二〇一三年六月十九日
书记员 郭阳平