广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法生民初字第231号
原告胡海红，女，1965年6月25日出生，汉族，住所地广州市天河区。
委托代理人李朝晖、张邓敏，广东博厚律师事务所律师。
被告广州市中村房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人岑永诚，经理。
委托代理人罗红明、严瑾，分别为广东百越律师事务所律师、实习律师。
原告胡海红诉被告广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李泳独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李朝晖、张邓敏，被告的委托代理人罗红明、严瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡海红诉称，2012年7月17日，我与被告签订《商品房预售合同》（编号：201207166272），购�被告在建的海珠区嘉泰二街1号（C1）301号房屋，房屋面积为89.24平方米，总价款为人民币2，192，477元。合同约定我以按揭贷款方式支付购房款，被告则应于2013年5月30日前将房屋交付我使用。合同签订后，我按照合同约定向被告支付了全部购房款，而被告至今未向我交付房屋。我认为，我与被告之间签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，内容合法、有效，被告未按照合同约定按时交付房屋己构成违约，根据合同约定，被告应按每日总房价款的0.01%向我支付违约金。同时，被告己于2014年1月6日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋符合法定的交楼条件，也符合合同约定的交付条件，被告应按照合同约定及时交付我使用。为维护我的合法权益，根据《合同法》及有关司法解释，现我起诉要求判令：1、被告立即向我交付海珠区嘉泰二�1号（C1）301号房屋；2、被告向我支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至实际交楼之日止，每日按总房价款2，192，477元的0.01%计算）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告广州市中村房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、双方签订合同时是经过充分的协商的，合同是合法有效的。在合同的履行过程中，房管部门对交楼的标准进行了调整，要求了备案制度。我司认为验收备案表并不代表验收合格证。在取得验收备案表之前所有的验收合格证已经取得。所以备案表作出之日并不代表房屋才符合交楼条件。二、关于违约金的计算方式，我司认为应该按照合同约定，违约金的封顶是总房款的5%。而且我司按照合同约定，已于2013年12月23日向原告发出《收楼通知书》通知原告收楼，违约金应该计算至发出收楼通知之日止。
经审理查明，原、被告于2012年7月17日签订《商品房预售合同》，订明由原告向被告购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢3层301号房，房屋地址海珠区嘉泰二街1号（C1）301房，总金额为2192477元；（第十条逾期付款的违约责任）如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交�）被告应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）被告如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）原被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署；……合同附件七《本合同补充协议》约定：……八、原被告双方同意将本合同第十条内容变更为：1、原告如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向被告支付逾期违约金；逾期违约金根据原告应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指原告将全部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给被告的当日；……十、原被告双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：原被告双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向被告主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；……十二、原被告双方同意将本合同第十四条内容变更为：1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，被告支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；2、逾期超过180日原告要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由被告按不超过总房价款的10%向原告支付违约金；……十三、原被告双方同意将本合同第十五条内容变更为：原被告双方一致同意被告现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，被告公示后即视为符合交付标准，原告不得�此拒绝收楼，原告仍有异议的可单独到被告公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，原告已按合同约定向被告付清了全部购房款。被告于2013年12月23日向原告发出《收楼通知书》。原告确认于2013年12月24日收悉，但认为当时涉案房屋并不具备收楼条件，所以该《收楼通知书》无效。原告于2014年3月14日提起本案诉讼。原告至今未接收涉案房屋。
另查，被告于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告……；等。被告在本案审理期间还向本院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通�申请表》。广州市自来水公司出具的《关于（2014）穗海法生民初字第231、232、234-244号调查函的复函》证明，该项目地块已于2013年12月30日进行了水表安装。广州市供电局有限公司海珠供电局出具的《关于（2014）穗海法生民初字第231、232、234-244号调查函的复函》证明，海珠区嘉泰二街1、3、5、7、9、11号星品轩小区于2013年11月29日完成永久用电的装表接电。
诉讼中，双方当事人未能对违约金问题协商一致。被告明确表示就违约金问题无法协商一致的情况下，不同意将涉案房屋交付给原告使用。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。
根据合同和补充协议约定，被告应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；被告向�告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向被告主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为被告现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，被告公示后即视为符合交付标准，原告不得因此拒绝收楼；被告逾期交楼，合同继续履行的，被告支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。根据现有证据显示，被告于2013年12月23日向原告发出《收楼通知书》时，涉案房屋尚未符合合同约定的交楼条件，包括永久性用水用电等设施条件，故原告有权拒绝收楼。被告直至2014年1月6日才取得涉案房屋所在楼宇�《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时，涉案房屋才符合法定的交楼条件和合同约定的交付条件。现原告起诉要求被告交楼，但被告在诉讼中明确表示双方就违约金问题无法协商一致，则不同意将涉案房屋交付给原告使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告向原告交付涉案房屋并支付从2013年5月31日起至被告实际将涉案房屋交付给原告之日止的逾期交楼违约金（每日按原告已付房款2192477元的0.01%的标准计算；违约金总额以2192477元的5%为限）合法有理，本院予以支持，但总额不得超过总房价款的5%。
被告认为违约金应计算至其向原告发出《收楼通知书》之日止的抗辩意见无理，本院不予采纳。被告关于迟交楼违约金总额应以总房款的5%为限的意见，符合合同约定，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、被告广州市中村房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡海红交付海珠区嘉泰二街1号（C1）301号房屋；
二、被告广州市中村房地产开发有限公司向原告胡海红支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告履行本判决主文第一项确定的义务之日止，每日按原告已付房款2192477元的0.01%的标准计算；违约金总额以2192477元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费689元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 泳
二〇一四年五月二十八日
书记员 练海涛
孙雪莹