广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22701号
上诉人（原审被告，反诉原告）：肖健，男，汉族，1972年4月8日出生，住所地：广东省汕头市金平区。
委托诉讼代理人：齐风敏，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴海连，女，汉族，1985年5月25日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：张世仓，广东博商律师事务所律师。
原审第三人吴琼，女，汉族，1979年2月21日出生，住所地：北京市崇文区。
上诉人肖健因与被上诉人吴海连、原审第三人吴琼房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初12774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人肖健上诉请求：1、撤销(2016)粤0304民初12774号民事判决第二项，改判肖健没收吴海连租赁保证金32000元；2、判令由吴海连承担一审、二审全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一审判决事实认定错误，吴海连故意不支付租金己构成违约，肖健有权没收其租赁保证金。根据涉案《房屋租赁合同》第三条第3.1款可知，双方约定吴海连应于每月5日前支付租金。根据《房屋租赁合同》第五条第5.5款可知，双方已约定“租赁期间，乙方如拖欠租金达7天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币壹万元整视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用”。本案中，吴海连虽然于2015年5月12日发短信退租，但其并未交还钥匙，肖健无奈于2016年6月28日在物业公司见证下收回房产，故涉案《房屋租赁合同》解除时间为2016年6月28日。在此期间，肖健曾提醒吴海连缴纳2016年6月租金及各项费用，但吴海连一直都未履行。根据上述合同约定，吴海连拖欠租金达20余曰，显然已构成违约，肖健有权没收租金保证金并单方解除租赁合同。故一审判决认为吴海连在履行租赁合同过程中没有违约行为属对本案事实认定错误。
被上诉人吴海连辩称，肖健的上诉无任何事实和法律依据，请求二审法院驳回肖健的上诉请求。
原审第三人吴琼述称，肖健的上诉无任何事实和法律依据，请求二审法院驳回肖健的上诉请求。
吴海连向一审法院起诉请求：1、确认吴海连、肖健签订的《房屋租赁合同》已解除；2、肖健双倍退还租赁保证金64000元；3、肖健退还吴海连已支付的5月13日至5月31日租金9290元、物业管理费376元；4、肖健赔偿吴海连支出的中介费8000元；5、肖健支付吴海连聘请白蚁鉴定机构费用150元。
肖健向一审法院反诉请求：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2016年6月28日解除；2、肖健没收吴海连租赁保证金32000元；3、吴海连向肖健支付6月份房租16000元、物业管理、水电等费用1337.11元。
一审法院认定事实：2016年2月29日，吴海连、肖健签订租赁合同约定：吴海连承租涉案房产，面积136.38平方米，租赁期限自2016年3月1日至2017年2月29日；租金每月16000元，吴海连应于每月5日前支付；租赁保证金32000元，无免租期约定。租赁期间水、电、燃气等费用、物业费用每月613.71元由吴海连承担。租赁合同签订后，吴海连于2016年2月29日支付租赁保证金32000元，租金支付至2016年5月。2016年4月，吴海连发现涉案房产出现大量白蚁，2016年5月5日以短信通知肖健，次日，肖健联系物业公司与白蚁消杀公司前往涉案房产进行了初步消杀处理。2016年5月8日、10日肖健询问吴海连白蚁消杀方案及约定第二次上门消杀时间，吴海连未应答。2016年5月12日吴海连发短信给肖健要求：解除租赁合同；2016年5月13日前办理手续，退还5月份租金及双倍返还租赁保证金；赔偿一切损失。15日，吴海连搬离涉案房产但没有交还钥匙给肖健。2016年6月28日，肖健在物业公司见证下收回涉案房产。另查明，涉案房产5月、6月物业费1227.42元，维修基金68.2元，5月水费20.7元，5月排污费1.62元，6月排污费5.67元，垃圾处理费13.5元。吴海连搬出涉案房产次日，聘请深圳市YH环境服务有限公司对涉案房产进行了现场勘查。出具的《现场勘查证明》称，“现场发现：大门进门处整体木质结构，包括门框、进门鞋柜、木质围包墙体结构、厨房门框、客厅相连门框、客卧锰矿、客卧客厅相连木质结构、客卧窗体机构等均现白蚁踪迹，且多处门框及木质结构基本已被蛀空。经过现场仔细勘察，屋内至少存在3处大型白蚁老巢，屋内白蚁存续时间预估在两年以上，目前白蚁新巢已发生转移。”产生鉴定费用150元。还查明，在涉案房产内居住的贾新荣、詹QY因被白蚁叮咬去医院做了治疗。
一审法院认为，吴海连承租涉案房产后，涉案房产出现大量白蚁，使用人受白蚁侵扰不能正常生活，吴海连承租房产的目的不能正确实现，吴海连有权解除合同。吴海连虽于2015年5月12日发短信退租，但未交还钥匙。肖健于2016年6月28日，在物业公司见证下收回房产，该时间点为双方解除合同时间。涉案房产出现白蚁，并非肖健主动实施的违约行为，肖健主观上没有过错，吴海连要求双倍退还租赁保证金，没有法律依据，一审法院不予支持；同理，吴海连在履行租赁合同过程中，也没有违约行为，单方解除合同的理由合情、合理、合法，肖健反诉要求没收吴海连交纳的租赁保证金，不符合合同约定和相关法律规定，予以驳回。吴海连实际使用房产至5月13日，因未交还钥匙，致使肖健于6月28日才收回房产，吴海连仍应支付肖健收回房产前的租金、物业管理费、垃圾处理费、排污费；吴海连要求肖健退还已交给肖健的2016年5月13日-31日期间的租金、物业管理费，不予支持；肖健反诉请求吴海连支付6月28日收回房产前的租金、物业管理费、排污费、垃圾处理费，部分予以支持，经核算，吴海连应向肖健支付6月份租金14933.33元（16000元/30天×28天），物业管理费1186.506元（5月613.71元+6月572.796元），本体维修基金65.926元（5月34.1元+6月31.826元）、5月水费20.7元，5月排污费1.62元，6月排污费5.292元，6月垃圾处理费12.6元，合计16225.974元。关于吴海连请求肖健赔偿吴海连已付的涉案房产租赁中介费8000元。一审法院认为，涉案房产出现白蚁致使吴海连不能继续承租涉案房产，肖健在主观上没有过错，没有故意违约行为。吴海连已支出的中介费，让肖健赔偿，理由不充分，该请求不予支持。关于吴海连要求肖健支付白蚁鉴定费用150元。吴海连为证明自己的主张，自行委托鉴定机构做鉴定产生的费用，且产生的费用数额不大，酌定由吴海连自行承担。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、确认吴海连与肖健签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月28日解除；二、肖健应于本判决生效之日起十日内向吴海连退还租赁保证金32000元；三、吴海连应于本判决生效之日起十日内向肖健支付租金14933.33元、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费合计16225.974元。二、三项相抵后，肖健应向吴海连支付15774.026元；四、驳回吴海连其余诉讼请求；五、驳回肖健其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1862元（已由吴海连预交），由吴海连负担1667元，由肖健负担195元；反诉案件受理费516.5元（已由肖健预交），由吴海连负担321.5元，由肖健负担195元。
经本院二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为吴海连于履约过程中是否存在违约行为、肖健可否据此没收涉案租赁保证金。首先，依前述查明事实，涉案房产存在大量白蚁危及人体××该租赁物不适租的情形已致承租人关于正常使用房屋的合同目的无法实现，故吴海连作为承租人依法有权单方解除涉案合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除。本案中，吴海连于2016年5月12日以短信方式通知肖健解除涉案合同，本院据此确定涉案合同于2016年5月12日解除。涉案合同至此解除，且非因吴海连违约而解除，吴海连对于合同解除并无过错。肖健上诉主张吴海连于履约过程中存在违约情形并应予没收租赁保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审关于合同解除的时间点认定有误，本院予以纠正。其次，合同解除后，吴海连即应返还涉案房产，其未交还涉案房产钥匙具有一定过错；本院就此酌定自2016年5月13日至肖健于2016年6月28日自行收回房产期间，吴海连应参照合同约定的租金标准向肖健支付房屋占有使用费。原审认定该部分房屋占有使用费为租金性质，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，肖健的上诉主张均不成立，本院不予支持。原审认定部分事实有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初12774号民事判决第二项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初12774号民事判决第四项、第五项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初12774号民事判决第一项为：确认吴海连与肖健签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月12日解除；
四、变更深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初12774号民事判决第三项为：吴海连应于本判决生效之日起十日内向肖健支付占有使用费14933.33元、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费合计16225.974元；
五、驳回吴海连的其他诉讼请求；
六、驳回肖健的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费1862元（已由吴海连预交），由吴海连负担1667元，由肖健负担195元；一审反诉案件受理费516.5元（已由肖健预交），由吴海连负担321.5元，由肖健负担195元。本案二审案件受理费600元（已由肖健预交），由肖健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月十四日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。