天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1082号原告（反诉被告）刘春玉，女，1957年8月30日出生，汉族，住天津市东丽区。被告（反诉原告）李强，男，1964年10月24日出生，汉族，住天津市河西区。委托代理人霍拥锋，天津宇平律师事务所律师。被告天津中原物业顾问有限公司，住所地。法定代表人赖国强，该公司总裁。委托代理人林晶，该公司法务专员。原告（反诉被告）刘春玉与被告（反诉原告）李强、被告天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法由代理审判员余涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘春玉、被告（反诉原告）李强及其委托代理人霍拥锋、被告天津中原物业顾问有限公司之委托代理人林晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘春玉诉称，原告与被告（反诉原告）李强经被告天津中原物业顾问有限公司居间，于2015年6月20日签订购买天津市河西区房屋交易合同。按照合同的流程并先后给付被告（反诉原告）李强交易定金人民币50000元整，给付被告天津中原物业顾问有限公司交易合同佣金人民币30000元整。鉴于合同履行期间，交易房屋出现纰漏，致使原告无法继续履行合同，故起诉请求：1、解除原告（反诉被告）刘春玉与被告（反诉原告）李强签订的房产交易合同；2、被告（反诉原告）李强双倍返还房产交易合同定金人民币100000元整；被告天津中原物业顾问有限公司返还房产交易合同佣金人民币30000元整；3、诉讼费由二被告承担。原告（反诉被告）刘春玉为支持其本诉及反诉主张，向本院提交如下证据材料：1、房产交易合同、装修及附属设施清单、佣金确认书、业主收据，证明签订合同、交付定金及中介费的事实；2、照片五张，证明房屋漏水的事实；3、录音光盘一张，证明二被告从未讲过房屋漏水，正因为房屋漏水，所以我们不再购买。被告（反诉原告）李强答辩并反诉称，导致房地产交易无法履行是由于原告的原因造成的，违约方为原告，被告不应承担任何责任，房地产交易合同于2015年6月20日签订，被告依照房地产交易合同履行了房屋清贷手续，后我收到原告发的短信，原告因为家庭原因不再购买房屋，后又书面确认不再购买涉诉房屋，允许我另行出售，因此违约责任在原告，请求法院依法驳回原告的针对被告（反诉原告）李强的全部诉讼请求。因原告的行为给我造成损失，故反诉请求：1、解除反诉原告李强与反诉被告刘春玉签订的《房地产交易合同》；2、反诉原告不再返还50000元定金；3、反诉被告刘春玉承担反诉原告李强的中介费损失30000元；4、本诉及反诉费用由反诉被告刘春玉承担。被告（反诉原告）李强为支持其本诉及反诉主张，向本院提交如下证据材料：1、房产交易合同、装修及附属设施清单、中介费收据、房地产经纪服务合同、浦发银行业务回单、声明，证明签订合同、清偿贷款、缴纳中介费及刘春玉同意我另行出售房屋的事实；2、短信截屏，证明原告构成根本违约，短信中并未提及房屋漏水，且原告语气像在道歉，不符合常理。原告（反诉被告）刘春玉就反诉部分辩称，1、同意解除合同；2、要求反诉原告双倍返还定金100000元；3、要求本诉被告李强返还反诉被告中介费30000元；4、不同意承担本诉及反诉费，答辩意见除本诉时已陈述的部分以外补充两点：1、反诉原告对于渗漏部位做了手脚，但依稀可见痕迹，有照片为证；2、我在录音中十二次提到反诉原告是在第二次看房时向我告知房屋漏水，但反诉原告未表异议，我不再购买房屋是充分行使抗辩权，请求法院驳回其反诉请求。被告天津中原物业顾问有限公司就本诉部分辩称，1、本案原告与李强之间系买卖合同纠纷，原被告与我公司是居间合同关系，并非同一法律关系，所以我公司在本案中并非适格被告主体，诉讼地位应为第三人，原告基于与我公司的居间合同关系，而起诉我公司退还中介费，不应审理，不应支持；2、对于原告的第一项诉讼请求，因为我公司作为居间人，已通过居间撮合，促成本案买卖双方就房产交易相关事项，合同依法成立，法律居间义务已完成，所以居间合同不存在解除，如果原被告达成一致解除买卖合同，我公司无异议；3、不同意承担诉讼费；就反诉部分辩称，因我公司并非反诉被告，不发表意见。被告天津中原物业顾问有限公司为支持其本诉主张，向本院提交如下证据材料：1、看房确认单，（1）证明我司业务人员于2015年6月20日在促成签署房产交易合同前已带被告实地验看本案房地产。（2）该确认单第3条明确约定业主客户确立合同关系后，非因我司的原因导致合同无法继续履行的，我司仍有要求买卖双方支付居间佣金的权利。买卖双方均已在该确认单上签字确认；2、签约告知书，（1）证明我司已书面告知买卖双方购买本案房产需要提供的资料、具体交易流程、税费标准等居间服务内容。（2）买卖双方已确认了解了本告知书全部条款，且我司已对内容进行了详细合理的解释。（3）告知书第六条明确我司已完成合同义务，有权收取佣金；3、经纪服务合同，证明合同约定我司已完成居间服务；4、房产交易合同，证明合同已成立生效，我司有权收取佣金，合同第五条约定了违约责任；5、佣金确认书，证明我司收取佣金的金额及时间；6、房产证，证明我司已进到了合理审查义务。被告（反诉原告）李强针对原告（反诉被告）刘春玉提交的证据，本诉、反诉质证意见相同，发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性不认可，认为经过技术处理，是渲染的，是夸大了渗漏的面积；3、我从未提到过第二次看房才告知房屋漏水，是原告一直在诱导被告朝对自己有利的方向，所以我们对录音内容不认可。天津中原物业公司能证实我的陈述是真实的。被告（反诉原告）李强针对被告天津中原物业顾问有限公司提交的证据，认为与本案无关，不发表质证意见。原告（反诉被告）刘春玉针对被告（反诉原告）李强提交的证据，本诉、反诉质证意见相同，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性认可，但不认可证明目的，综合原因包括了房屋漏水，之所以是这种语气，是因为我想和平协商解决此事。原告（反诉被告）刘春玉针对被告天津中原物业顾问提交的证据，本诉、反诉质证意见相同，均无异议。但天津中原物业并没有证据能够证明在第一次看房时他们就向我告知了房屋漏水，天津中原物业作为中介方，有责任向我告知这个房子漏水。被告天津中原物业顾问有限公司针对原告（反诉被告）刘春玉提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性不认可，认为经过技术处理，是渲染的，是夸大了渗漏的面积；对证据3认为证明效力低，原告都是诱导性发问，并且断章取义，也没有其他的证据予以佐证，不能作为本案认定事实的依据。录音是在即将签订解约协议的时候录制的，比较片面，也能证实前几次没有提到因为房屋漏水，导致不再购买房屋。被告天津中原物业顾问有限公司针对被告（反诉原告）李强提交的证据均无异议。本院依职权向河西房管局调取房屋买卖协议两份，图纸五页。被告（反诉原告）李强、被告天津中原物业顾问有限公司对上述材料均无异议；原告（反诉被告）刘春玉对上述材料无异议，认为从图纸可以看出卧室连接阳台处应该有门，现房中连接处没有门，所以阳台是卧室的延伸，阳台漏水导致影响使用，无法居住。结合双方当事人所提供证据与本案的关联程度及双方的质证意见，本院认证意见如下：针对原告（反诉被告）刘春玉提交的证据：证据1内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据2本院无法考证其真实性，但该证据所反映事实与三方当庭陈述一致，本院予以采信；证据3不能证明其证明目的，本院仅对其真实性予以采信。针对被告（反诉原告）李强提交的证据：证据1内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据2不能证明其证明目的，本院仅对其真实性予以采信。针对被告天津中原物业顾问有限公司提交的全部证据本院予以采信。经审理查明，2015年6月20日，原告（反诉被告）刘春玉经被告天津中原物业顾问有限公司居间介绍，与被告（反诉原告）李强、被告天津中原物业顾问有限公司签订《房产交易合同》，合同约定由原告（反诉被告）刘春玉购买被告（反诉原告）李强名下的坐落于天津市河西区房屋一套，房屋面积252.33平方米，土地性质为划拨，成交价为人民币3230000元。合同第四条约定“本合同签署前，丙方（被告天津中原物业顾问有限公司）同乙方（原告刘春玉）或其代理人实地查勘该房地产，故乙方（原告刘春玉）或其代理人不得借此拒绝交易”。当日，原告（反诉被告）刘春玉向被告（反诉原告）李强交付定金人民币50000元、向被告天津中原物业顾问有限公司交付居间服务费人民币30000元。被告（反诉原告）李强于当日向被告天津中原物业顾问有限公司交付居间服务费人民币30000元。因三方就被告（反诉原告）李强、被告天津中原物业顾问有限公司于2015年6月20日合同签订当天，是否向原告（反诉被告）刘春玉告知涉诉房屋存在渗漏现象产生争议，故成诉。原告（反诉被告）刘春玉、被告（反诉原告）李强当庭均表示已就解除双方的房屋买卖合同关系达成一致，均已确认解除双方于2015年6月20日达成的房屋买卖合同关系。另查，诉争房屋一楼东南侧卧室外跨阳台顶部及阳台东北侧顶部存在渗漏现象，三方就该现象无异议。本院认为，原告（反诉被告）刘春玉与被告（反诉原告）李强、被告天津中原物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》系三方真实意思表示，协议明确约定了买卖双方信息、房屋坐落地点、房屋价款、房款交付形式及相应的违约责任，且未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告应就协议约定全面履行合同义务。根据法律规定，给付定金是保证合同履行的债权担保，原告（反诉被告）刘春玉与被告（反诉原告）李强当庭均认可已解除涉诉房屋买卖合同关系，双方该意思表示属约定解除，在合同关系已解除的情况下，被告（反诉原告）李强所收定金人民币50000元应向原告（反诉被告）刘春玉返还。本案当事三方所签《房产交易合同》系居间合同，被告天津中原物业顾问有限公司作为居间方不仅应保障买卖双方达成买卖协议，亦应尽到对涉诉房屋合理审查及提示的义务。根据合同法及相关司法解释，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。《房产交易合同》第四条符合法律规定的格式条款构成要件，应视为格式条款。但该条款未对文字、符号、字体等进行特别标识以足以因其对方注意，被告天津中原物业顾问有限公司亦未能证实已对原告（反诉被告）刘春玉进行说明。被告天津中原物业顾问有限公司在庭审中虽抗辩在买卖双方签订《房产交易合同》之前，已就涉诉房屋的现状及瑕疵对原告进行了合理提示，但未能提供证据予以证实，应视为被告天津中原物业顾问有限公司未就涉诉房屋现状及瑕疵对原告（反诉被告）刘春玉进行合理提示，该行为违反了合同义务，导致买卖双方合同目的不能实现，被告天津中原物业顾问有限公司应退还原告（反诉被告）刘春玉中介费佣金人民币30000元。因原告（反诉被告）刘春玉、被告（反诉原告）李强均未能证实对方存在违约行为，故关于原告（反诉被告）刘春玉请求被告（反诉原告）李强双倍返还定金100000元及被告（反诉原告）李强请求原告（反诉被告）刘春玉支付佣金30000元的反诉请求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李强于本判决生效之日起五日内，返还原告（反诉被告）刘春玉定金人民币50000元；二、被告天津中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起五日内，退还原告（反诉被告）刘春玉中介费佣金人民币30000元；三、驳回原告刘春玉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李强的全部诉讼请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告刘春玉负担202元、由被告李强负担202元、由被告天津中原物业顾问有限公司负担121元；反诉费275元，由反诉原告李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。代理审判员 余 涛二〇一五年十一月××日书 记 员 刘志青本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。