湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第381号
原告陈岩，男，1963年1月27日出生，美籍华人。
被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰园度假村。
法定代表人刘雄志。
被告周斌，男，1966年10月22日出生，汉族，湖南省祁阳县人。
被告齐馨心，女，1994年7月14日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
被告周斌、齐馨心共同委托代理人周四清，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告陈岩与被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司（以下简称凤凰国际房地产公司）、周斌、齐馨心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法组成由审判员李文忠担任审判长，审判员李颖萍、人民陪审员冯海平参加的合议庭，于2014年8月1日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员陈亚萍担任法庭记录。原告陈岩、被告周斌以及被告周斌与齐馨心的共同委托代理人周四清到庭参加诉讼，被告凤凰国际房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈岩诉称：2008年1月12日，原告从被告周斌、齐馨心处购买位于冷水滩区凤凰园度假村1、2等3套房产，双方当日签订了转让协议，协议约定转让总价为336000元，转让房产位置及四至范围详见原国际房地产公司与周斌2003年2月25日签订的土地使用权合同及所绘附图（本转让房产所占用地为双方确认的附图中的A宗地），同时约定由周斌、齐馨心负责为原告办理房产和土地过户手续，费用由周斌、齐馨心承担。2009年12月30日，在周斌和齐馨心的协助下，原告办理了该处房产的房屋所有权证，但土地使用权证至今未办。而此处地产在当初周斌从被告凤凰国际房地产公司受让时，未办理土地使用权转移登记，导致该处土地的使用权证仍登记在凤凰国际房地产公司名下。为此，诉请法院依法判令1、三被告为原告办理并交付此处房产的土地使用权证，并由被告承担一切办证费用；2、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉讼请求的第一项为：三被告为原告办理并交付此处房产的土地使用权证，土地过户办证费用由原告承担。
被告周斌、齐馨心辩称：一、答辩人于2008年1月12日与陈芙蓉签订了《房地产转让协议》，该协议的受让方为陈芙蓉，现陈岩作为原告起诉，属主体错误；二、不能办理《土地使用权证》的主、客观原因均不在答辩人，而是凤凰国际房地产公司的不履约行为造成的，土地过户的前义务主体是凤凰国际房地产公司，后义务主体是答辩人，因前义务主体没有履行义务，答辩人作为后义务主体无法履行义务，该情况原告在签订协议时就清楚知道，并且没有约定答辩人不能办理土地过户手续的处罚措施，因未办理土地过户手续，原告现仍有90000元购房款未支付给答辩人；三、原告诉请要求答辩人承担所有过户、办证税费不符合双方合同约定，没有事实根据。综上，本案原告主体地们不合法，要求答辩人承担义务的事实和理由不成立，应依法驳回原告的诉请。
被告凤凰国际房地产公司未出庭答辩也未向本院提交书面答辩状和证据。
原告为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、房屋所有权证，拟证实凤凰园度假村1、2等3套房屋属于原告所有；
证据二、房地产转让协议，拟证实原告与被告周斌、齐馨心在2008年1月12日就本案房屋买卖签订协议；
证据三、永州市二手房买卖合同，拟证实原告与被告齐馨心就本案房屋买卖在房产局的鉴证下签订了协议；
证据四、土地使用权转让合同，拟证实被告周斌与被告凤凰国际房地产公司签订合同，周斌从凤凰国际房地产公司处转让取得本案所涉土地使用权；
证据五、建设用地规划许可证，拟证实被告周斌受让土地后办理了合法的报建手续；
证据六、建设工程规划许可证，证明目的同证据五；
证据七、规划经线图，拟证实原告受让房屋所在的土地位置；
证据八、凤区（政土分）字021号土地使用权证，拟证实原告受让房屋所在的土地总证登记在被告凤凰国际房地产公司名下，被告周斌从凤凰国际房地产公司取得的该土地，凤凰国际房地产公司已合法取得土地使用权。
在庭审质证中，被告周斌、齐馨心对原告提交上述证据的质证意见为：对证据一、三、四、五、六、七、八的真实性均无异议；对证据二的真实性有异议，无原件核对，是虚假的证据。
被告周斌、齐馨心为证实其辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、2008年1月12日周斌、齐馨心与陈芙蓉签订的转让协议，拟证实本案房屋的实际转让价格是415000元，付款方式是分期付款，所有过户、办证费用由受让方承担；
证据二、2003年2月25日凤凰国际房地产公司与周斌签订的土地使用权转让合同，拟证实本案所涉土地是周斌从凤凰国际房地产公司取得，合同约定凤凰国际房地产公司应当为周斌代办土地使用权证。
在庭审质证中，原告对被告周斌、齐馨心提交上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，原告是以陈芙蓉的名义与二被告签订该合同，陈芙蓉是原告的亲姐姐，合同上陈芙蓉的名字是原告所签，协议实际上是原告在履行，购房款也是原告所付，对此二被告是认可的，所以后来在办理房产过户时二被告同意并已将产权过户登记到原告名下，合同中关于价格、付款方式以及办证费用的约定是双方真实意思的表示，原告表示认可；对证据二的真实性无异议。
被告凤凰国际房地产公司未到庭，视为其放弃质证的权利。
经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认证：原告证据一、三、四、五、六、七、八，被告对其真实性均无异议，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；原告证据二系复印件，无原件相核对，原告亦认可该协议是为办理相关手续所签，未实际履行，故该证据对案件事实不具有证明效力，依法不予采信；被告周斌、齐馨心提交的证据一、二，原告对其真实性均无异议，且认可证据一系双方真实意思的表示，是实际履行的合同，故对该两份证据确认为有效证据。
经审理查明：2008年1月12日，原告陈岩以其姐姐陈芙蓉（乙方）的名义与被告周斌、齐馨心（甲方）签订一份《房地产转让协议》（甲方由周斌的妹妹、齐馨心的母亲周琳代签），约定甲方将凤凰园渡假村别墅区秋菊路西侧一栋别墅及所占用土地转让给乙方，合同主要内容：一、该房地产以现状出售，房产面积及土地面积以房产、国土部门确认面积为准，其位置及四至范围详见原国际房地产开发公司与周斌2003年2月25日所签土地使用权合同及所绘附图（本转让房产所占用地为双方确认的附图中的A宗地）；二、转让价格为415000元，合同签订后两天内，乙方付给甲方160000元，房产证过户给乙方后两天内，乙方付给甲165000元，土地手续过户后7天内，乙方付清全部余额；三、甲方负责为乙方办理房产和土地过户手续，并取得新房产证和土地权证（土地为出让地），所有过户、办证税费由乙方承担；四、甲方出售该房地产前所产生的经济及产权纠纷由甲方负责，与乙方无关。上述合同签订后，被告周斌、齐馨心就将约定的别墅房屋交付给了原告使用。2009年10月18日，为办理房屋产权过户手续，原告与被告齐馨心（由其父母代理）在永州市房产局的鉴证下，签订一份《二手房买卖合同》，并于2009年12月30日将该房屋产权转移登记至原告陈岩名下，原告因此取得永州市房产局核发的永房权证冷字第70XXXX**号《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》登记的房屋座落为“冷水滩区凤凰园度假村1、2等3套”，总层数为3层，建筑面积为420平方米。原告亦根据双方签订的《房地产转让协议》，在合同签订后和房屋产权过户后依约向被告周斌、齐馨心支付两笔购房款共计325000元，剩余90000元购房款因至今未办理土地过户登记，故尚未支付。
另查明，2003年2月25日，被告周斌与被告凤凰国际房地产公司签订《土地使用权转让合同》，约定凤凰国际房地产公司将位于凤凰园渡假村别墅区秋菊路西侧、面积1467平方米的土地使用权（其位置与四至范围，详见双方确认附图）转让给周斌，凤凰国际房地产公司负责代办《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》，费用由周斌承担。被告周斌受让该宗土地使用权后，办理出相关建设规划许可证，在该土地上建设别墅房，其中包括原告受让的该栋别墅。该栋别墅在办理过户登记给原告前的所有权人登记为被告齐馨心，实际为被告周斌与被告齐馨心共有。现该房屋占用范围内的土地使用权人仍登记为被告凤凰国际房地产公司，权证号为凤区（政土分）字第021号。被告凤凰国际房地产公司是在永州市工商行政管理局登记的有限责任公司，成立日期为1993年3月10日，2011年10月25日因行政处罚被吊销营业执照。
本院认为：原告陈岩为购买被告周斌、齐馨心共有的别墅房屋及所占用土地，与被告周斌、齐馨心签订《房地产转让协议》，该协议虽以陈芙蓉的名义与二被告签订，但在协议上签字的人为原告陈岩，实际履行合同的也是原告，对此被告周斌、齐馨心是知情且认可的，并已将房屋实际交付给原告使用，双方为办理该房屋的产权过户手续，还在房产局的鉴证下由被告齐馨心（该房屋原登记所有权人）与原告签订了一份《二手房买卖合同》，将房屋所有权转移登记至原告名下。因此，该《房地产转让协议》的实际缔约方应为原告陈岩与被告周斌、齐馨心，协议内容系双方真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同。合同签订后，原告陈岩已实际占有、使用房屋并取得《房屋所有权证》，据此可认定原告陈岩因合法的民事缔约行为取得了该房屋的所有权。现原告陈岩诉请要求办理《土地使用权证》，根据物权法的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，因此，原告陈岩在受让房屋时，应依法同时受让了该房屋占用范围内的土地使用权，作为合法的土地使用权人，原告陈岩要求办理《土地使用权证》的请求符合法律规定，依法应予支持。关于办证的义务主体，本院认为，被告周斌、齐馨心是向原告转让房屋的合同相对方，应负有将房屋占用范围内的土地使用权一并转让的义务，因此，依法负有为原告办理《土地使用权证》义务的主体应为被告周斌、齐馨心。同时，基于被告凤凰国际房地产公司向被告周斌转让土地使用权时，亦未办理转移登记，导致本案诉争的土地使用权仍登记在被告凤凰国际房地产公司名下，被告凤凰国际房地产公司应当负有协助办理上述权属登记的义务。在本案审理中，通过对被告凤凰国际房地产公司诉讼主体资格的审查，查明被告凤凰国际房地产公司已于2011年10月25日因行政处罚被吊销营业执照，但尚未办理注销登记，本院认为，吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，丧失营业资格，但法人资格并未消灭，经过清算并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。因此，本案被告凤凰国际房地产公司具备诉讼主体资格，能以自己的名义承担相应的民事责任。关于办证的费用承担，原告与被告周斌、齐馨心签订并实际履行的《房地产转让协议》中约定所有过户、办证税费由原告承担，该合同约定对于缔约双方均具有法律约束力，原告在本案审理中已变更该部分诉讼请求为“土地过户办证费用由原告承担”，变更后的诉请内容符合双方合同约定，本院依法予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告周斌、齐馨心在本判决生效之日起十五日内为原告陈岩购买的位于冷水滩区凤凰园度假村1、2等3套、建筑面积为420平方米、权证号为永房权证冷字第70XXXX**号的房产办理相应的《土地使用权证》，被告湖南凤凰国际房地产开发有限公司负有协助办理土地使用权转移登记的义务，办理《土地使用权证》的税费由原告陈岩承担。
本案受理费200元，减半收取100元，由被告周斌、齐馨心负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 李文忠
审 判 员 李颖萍
人民陪审员 冯海平
二〇一四年八月二十日
代理书记员 陈亚萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。