广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第451号
上诉人（原审原告）：吴莹莹，住广州。
上诉人（原审原告）：麦劲，住广州。
上述二上诉人共同委托代理人：麦德方。
上诉人（原审原告）：麦德方，住广州。
被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：姜维涛。
被上诉人（原审被告）：钟文姬，住广东省广州市花都区。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区。
负责人：王洪波。
委托代理人：周小鸣，国信信扬律师事务所律师。
上诉人麦德方、吴莹莹、麦劲因与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）、钟文姬、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建设银行白云支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1236号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：麦德方、吴莹莹、麦劲提供《商品房买卖合同》，合同载明买卖双方为麦德方、吴莹莹、麦劲、康某公司，没有签约时间，该合同约定：麦德方、吴莹莹、麦劲向康建公司购买座落于广州市白云区白云堡道松涛东街6号403房（广州市白云区松涛北苑第12幢215号403房，下称“涉案房屋”），建筑面积为127.231平方米，交易总价为￥311716元，出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同附页补充约定：付款方式按揭，共两期。首期101716元于2003年5月23日前缴付，二期21万元办妥银行按揭手续。上述合同无办理预售合同登记。
麦德方、吴莹莹、麦劲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、依法确认钟文姬初始登记无效，注销钟文姬对涉案房产的初始登记；2、依法判决广州市康建房地产开发有限公司协助麦德方、吴莹莹、麦劲办理广州市白云区白云堡道松涛东街6号403房的房地产权证。
原审庭审中，麦德方、吴莹莹、麦劲表示上述合同于2003年签订，签订后，其依约先支付了首期购房款101716元，康某公司亦于2003年将涉案房屋交付使用。购房余款21万元亦已于2013年4月23日向广州市中级人民法院（2004）穗中法执字第925-4号案中以执行款的方式支付。为证明上述事实，麦德方、吴莹莹、麦劲提交了收款收据、广州市中级人民法院代管款收款等证据证实。
原审另查明，麦德方、吴莹莹、麦劲为办理涉案房屋的房地产权证，曾于2010年1月18日在原审法院提起诉讼，要求康某公司协助其办理涉案房屋的《商品房买卖合同》鉴证登记备案手续。经审理，原审法院作出（2010）云某甲四初字第299号民事判决书，判决康某公司为麦德方、吴莹莹、麦劲办理涉案房屋《商品房买卖合同》的监证登记备案手续。另根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：广州市白云区白云堡道松涛北苑12幢403房已办理预售备案（预售契约号00038049），预购人为钟文姬，已办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州白云支行，该项目已确权。另第三人已于2005年1月因钟文姬未能偿还涉案房屋的抵押贷款而向原审法院申请强制执行［（2005）云某乙执字第134号］。康某公司已于2007年1月24日被吊销工商登记。康某公司至今未协助麦德方、吴莹莹、麦劲办理涉案房屋的产权过户和登记手续。以上事实：有合同、收款收据、发票、工商登记资料、民事裁定书、民事判决书、房地产登记簿查册表、复函及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：一方面，现有证据证明涉案房屋已预售登记在钟文姬名下，其性质属于预告登记，具有对抗第三人的效力，而麦德方、吴莹莹、麦劲提供的购房合同无办理预售登记备案，且亦未能提供证据证明钟文姬存在虚假购买涉案房屋的情况，故麦德方、吴莹莹、麦劲以钟文姬是虚假买受人为由要求确认涉案房屋在钟文姬名下的初始登记无效的意见缺乏依据，原审法院不予支持。另一方面，涉案房屋已办理预售抵押登记，第三人建设银行白云支行亦明确表示不同意涂销抵押。现涉案房屋处于抵押状态，在涉案房屋已办理预售及抵押登记的情况下，麦德方、吴莹莹、麦劲请求判决涂销抵押并办理房屋产权过户手续的诉请显然缺乏法律依据，客观上亦无法实现，故对麦德方、吴莹莹、麦劲要求康某公司协助办理涉案房屋产权证诉讼请求，原审法院不予支持，依法予以驳回。关于麦德方、吴莹莹、麦劲主张注销钟文姬的初始登记问题，因登记行为是房管部门作出，故该请求不在原审法院处理范围之内，原审法院不予调处。此结果之责任在于康某公司，故案件受理费应由康某公司负担。康某公司、钟文姬经原审法院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：驳回麦德方、吴莹莹、麦劲的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州市康建房地产开发有限公司负担。
判后，麦德方、吴莹莹、麦劲不服原审判决，向本院提起上诉称：钟文姬购房后，未办理入住手续，未有接收房门的6条锁匙，未有缴交过任何入住费用，也从未出现过。在我方入住03-05年期间，从来没有钟文姬以及债权人建行白云支行找过我方，主张过他们的权利。钟文姬跟建行白云支行所签订的《楼宇按揭合同》，按理签这个合同就是对双方的约束，里面的各条文就是为保障各方的利益。而合同签订后，钟文姬全面毁约，钟文姬从2004年起至2013年6月（建行派来的两张催款通知书），开发商就没有继续供款了，从这点可以看出，钟文姬又没拿到钱，因为按揭款是打到开商账上的，又没实际占住房屋，充其量就是名义上的登记人，钟文姬从未就涉案房产主张过自己权利。开发商一房二卖并且不向银行供款。事实是开发商跟钟文姬放弃己抵押房产，由2004年至2013年6月（建行催收款日期）就不供款了，钟文姬向建行白云贷款13幢贷款80万的103复式房，在2005年就30多万就拍卖掉了，涉案房产12幢403，由于异议人、真实买受人居住，才没有拍卖。事实是钟文姬连同连带担保人都是甲方，现开发商一房二卖，把房子卖给了不知实情的上诉人，对方就应承担法律责任。事实上钟文姬和连带但保责任人开发商，按照他们跟银行签订的《楼宇按揭合同》甲方钟文姬开发商，已全面违约，已符合无条件愿意接受有权部门的处分约定。所以我方认为判决书所说的钟文姬的预告登记，不存在对抗第三人的效力。至于建设银行白云支行方面，在贷款给开发商的问题上，未有尽到审查资格，严格把关，全程监管，为私人开发商康某公司，办理了大量抵押贷款，其中有很大量的按揭贷款不真实。建行白云支行对于自己的过失没有承担责任，现建行白云支行要求小业主承担责任，这是对我方的人权、居住权、生存权的侵害。另外判决书的关于初始登记问题，提到因登记是房管部门问题，请求不是本院范围之内。我方认为提法不妥，因为在2012年广州房地产交易中心给我方的信访复函，明确指出：关于403房已办理抵押登记的问题，建议与抵押权人建行白云支行，联系办理涂销手续或与法院沟通，由法院对抵押房屋抵押登记的情况作出处理，明确该房屋的产权为购房人后，由购房人将相关的法律文书，向白云区交易中心申请办理产权登记。我方在2003年跟开发商签订的购房合同，并不是无效合同。我方历经2004年诉讼有（2004）穗中法执字第925-4号民事裁定书，2010白云区法院（20l0）民法初299号判决书，2013年4月已把尾数21万执行款，缴交给广州市中级人民法院。涉案房产的归属，本人的法律依据是中华人民共和国最高法院2002年16号文规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权，而消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，工程款优先权不得对抗买受人。综上，请求：1、依法确认钟文姬初始登记无效，注销钟文姬对涉案房产的初始登记；2、依法判决广州市康建房地产开发有限公司协助麦德方、吴莹莹、麦劲办理广州市白云区白云堡道松涛东街6号403房的房地产权证。
广州市康建房地产开发有限公司、钟文姬没有到庭，也没有提交书面意见。
中国建设银行股份有限公司广州白云支行答辩称：上诉人相关的合同权益无法对抗我方对涉案房屋所享有的抵押权，请求维持原审判决。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋现已办理预售备案，预购人为钟文姬。上诉人提交的证据及理由不足以证明钟文姬的预售备案登记无效，原审法院驳回上诉人要求注销钟文姬的预售备案登记这一诉请，并无不当，本院予以维持。上诉人与广州市康建房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，广州市康建房地产开发有限公司依约负有协助上诉人办理房屋的房地产权证的义务。但是由于案涉房屋现已办理预售备案在钟文姬名下，且中国建设银行股份有限公司广州白云支行在案涉房屋上已设定抵押，上诉人要求将案涉房屋登记在其名下，与预售备案登记相矛盾，存在履行上的障碍，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人麦德方、吴莹莹、麦劲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年七月十五日
书 记 员 阮志雄
宋德光