广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初570号原告：中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行，住所地广西防城港市港口区兴港大道62号。负责人：黄焕杰，该行行长。委托诉讼代理人：黄世新，广西欣和律师事务所律师。被告：谢光福，男，汉族，1993年5月31日出生，住广西宾阳县，被告：防城港市泰铭房地产开发有限责任公司,住所地:港口区渔万路78号。法定代表人：曹慧俊。原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行（以下简称农行港口区支行）诉被告谢光福、防城港市泰铭房地产开发有限责任公司（以下简称泰铭公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄世新到庭参加诉讼，被告谢光福、泰铭公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行防城港分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行与被告谢光福、防城港市泰铭房地产开发有限责任公司于2015年11月13日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150075756）；2.请求判令被告谢光福向原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行偿还借款本金人民币261190.26元及相应利息、罚息、复利人民币5209.61元（按合同约定利率，自2015年11月20日起计至被告清偿之日止，暂计至2017年3月15日）；3.请求判令被告防城港市泰铭房地产开发有限责任公司对被告谢光福的上述债务承担连带清偿责任；4.请求判令原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行对处置位于防城港市行政中心区××路海湾公馆3号楼2单元17层1709号房的房产在上述所欠债务范围内享有优先受偿权；5.请求判令本案诉讼费由被告谢光福、防城港市泰铭房地产开发有限责任公司共同承担。事实与理由：2015年11月13日，原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行（以下简称“港口区支行”）与被告谢光福、防城港市泰铭房地产开发有限责任公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150075756），约定被告谢光福向防城港港口区支行借款人民币26.6万元用于购买房产，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。采用按月等额本息还款的方式归还借款本息。借款利率按人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮5%计算。如遇中国人民银行公布的人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按照新的基准利率和借款利息浮动幅度确定新的借款执行年利率。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用（律师费将另案诉讼）。防城港市泰铭房地产开发有限责任公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自贷款发放之日起，至借款人取得房产证权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对其他事项进行了详细约定。被告提供位于防城港市行政中心区××路海湾公馆3号楼2单元17层1709号房的房产为上述借款作抵押担保并办理了抵押登记，预购商品房贷款抵押登记证明编号：防港房预港口直字第A2201455193号。合同签订后，原告于2015年11月19日向被告谢光福发放贷款人民币26.6万元，截至2017年3月15日止，该笔贷款被告尚欠本金261190.26元，拖欠相应利息、罚息、复利共计人民币5209.61元。被告谢光福自2016年9月19日至今没有按期支付本息，保证人也未履行担保责任，为了避免扩大损失，根据《个人购房担保借款合同》的约定，因被告违约，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。被告谢光福、泰铭公司未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据经审查后予以采纳，并对原告主张的事实予以认定。本院认为，原告与被告谢光福、泰铭公司签订的《借款合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应严格按约履行各自的义务。关于原告要求解除与被告谢光福、泰铭公司签订的《借款合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及原告与被告谢光福、泰铭公司在《借款合同》中的约定，由于被告谢光福未按照合同约定按时足额偿还借款本息，故原告有权解除其与谢光福、泰铭公司签订的《借款合同》。关于原告要求被告谢光福偿还借款本金并支付利息、罚息、复利的问题。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告谢光福却未能按约履行还款义务，显属违约。故原告要求被告谢光福按照合同约定归还本金261190.26元并支付利息、罚息、复利（按合同约定利率，自2015年11月20日起暂计至2017年3月15日为5209.61元）的诉讼请求并无不当，本院予以支持。2017年3月16日之后的利息、罚息、复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止。关于原告请求对被告谢光福抵押的房产优先受偿的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，且被告谢光福抵押给原告房产已办理抵押权登记，故抵押权已于登记时设立，原告要求对处置被告谢光福抵押的房产所得价款享有优先受偿权有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告泰铭公司在被告谢光福债务范围内承担连带保证责任的问题。《借款合同》第九条、第三十一条、第三十五条约定由泰铭公司提供阶段性保证，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人谢光福的债务承担连带保证责任。经查实，原告于2015年11月19日向被告谢光福发放贷款人民币26.6万元，并于2015年11月20日依法取得房产管理部门颁发的房屋预告登记证明（编号：防港房预港口直字第A2201455193号），该证明记载有预告登记权利人、预告登记义务人、权利价值等项，故本案的保证责任尚未到期，保证人继续承担保证责任。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任“的规定，被告泰铭公司依约应对被告谢光福的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行与被告谢光福、防城港市泰铭房地产开发有限责任公司于2015年11月13日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150075756）；二、被告谢光福在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行借款本金261190.26元并支付截止至2017年3月15日的利息、罚息、复利5209.61元（2017年3月16日之后的利息、罚息、复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）；三、如被告谢光福不履行债务，原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行有权对处置位于防城港市行政中心区灵秀路海湾公馆3号楼2单元17层1709号房的房产所得价款在上述债务范围内优先受偿；四、被告防城港市泰铭房地产开发有限责任公司对被告谢光福的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5295.99元（原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行已预交）,由被告谢光福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5295.99元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。审 判 长  宁 菲人民陪审员  陈肖芬人民陪审员  温贵杨二〇一七年六月二十九日书 记 员  姜 婷