西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0112民初7491号原告王某某。委托代理人卢仁兵，陕西法智律师事务所律师。委托代理人杜维娟，陕西法智律师事务所律师。被告西安海荣房地产集团有限公司。法定代表人郑某某，任董事长。委托代理人刘梅，陕西信邦律师事务所律师。委托代理人丁锐，陕西信邦律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。负责人张某，该行行长。委托代理人王某某。原告王某某与被告西安海荣房地产集团有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人卢仁兵、被告西安海荣房地产集团有限公司的委托代理人刘梅、第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2013年4月7日，其与被告签订了编号为4216473的《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于西安市经济技术开发区凤城一路海荣御城小区第10幢2单元某某层某某号房屋。房屋总价款653594元，原告向被告支付首付款203594元，余款45万元由原告向第三人贷款支付。2013年11月原告收房并进行装修后，2014年8月15日下雨后因外墙面漏水致屋内大面积渗水，同年10月及2015年4月该房屋再次漏水，被告在外楼台铺设防水材料并在内墙面注射防水胶。2015年8月该房屋又一次漏水。同年10月19日其向被告发出解除购房合同通知，于10月20日送达被告后被告未退还购房款及赔偿损失，故诉至法院，请求：1、依法确认其与被告于2013年4月7日签订的编号为4216473《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告返还购房款共计653594元（包括首付款为203594元、按揭贷款450000元）及利息损失122636.43元（203594元按照同期贷款利率计算自2013年4月7日至起诉之日止，45万元按照借款合同约定利息自2013年4月25日至起诉之日止，实际应计算至付款之日止。）；3、判决被告赔偿其各项经济损失共计217123.2元（包括装修费135000元、物业费659.2元、水费100元、电梯费201元、卫生费24元、装修保证金2000元、房屋合同花费190元、装修监管费185.7元、装修垃圾费278.5元、电费216元、保洁费1755元、除甲醛花费5850元，2014年8月-2015年10月20日的租房损失25200元、大修基金13461.8元、隔层装修费32000元）；4、诉讼费由被告承担。被告西安海荣房地产集团有限公司辩称，第一、双方签订的商品房买卖合同并未解除，故原告第一项诉求不成立。第二、原告以房屋漏水为由要求解除合同不符合双方合同约定及法定的解除条件，且已超过解除权行使期限。第三、在前述基础上，原告要求返还购房款及赔偿利息损失没有依据，该请求不应支持。第四、原告要求赔偿各项经济损失无事实依据。第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行述称，原、被告是否解除买卖合同与其无关，但不得损害其公司利益。经审理查明，2013年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：4216473）及附件一至八，约定原告购买被告开发建设的西安市经济技术开发区明光路以东，凤城一路南北两侧海荣御城第10幢2单元某某层某某号房屋一套，建筑面积92.84平方米，总价款653594元，原告应于2013年3月11日前支付首付款203594元，剩余房款450000元办理银行按揭贷款。2013年3月11日原告向被告支付首付款共203594元，并向第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行申请贷款450000元用于支付购房款，贷款期限为2013年4月25日至2043年4月24日。《商品房买卖合同》第十六条约定，“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗拒力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”附件五补充协议约定，“……二、关于房屋交接：……4.在交付房屋时，买受人如对房屋质量有异议的，应具体、详细地以书面方式提出，否则，视为买受人无异议。对买受人提出的影响房屋的正常使用功能的情况（如：防水层破损、上下水不通、电路不通等），经双方确认属实后，出卖人应当在20个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费，但不承担逾期交房的违约责任……”。附件七约定，“五、关于解除合同的补充约定：1、除本合同约定外，买受人因单方原因提出解除合同的，须以书面形式向出卖人提出，如出卖人同意解除合同，买受人应按合同约定总房款的10%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应据实赔偿。……3、若出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《商品房买卖合同》的解除权，双方继续履行合同。”被告发放的《西安市商品住宅使用说明书》第二条为“根据国家有关规定，本住宅自交付之日起计算质量保修期。在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目（见附表）的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。用户在使用过程中发现质量问题，可直接拨打我公司维修电话。”第五条为“经具有省级以上资格的专业部门鉴定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋我公司将予以退房或调换。”附表记载的屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏的承诺保修期为5年，地基基础、主体结构承诺的保修期为设计使用年限内。2013年11月1日原告收房并进行了装修。2014年8月该房屋出现墙体渗水、窗户漏水现象，该小区物业西安北斗物业管理有限责任公司给予防水处理、铺贴卷材、注射防水胶等维修。2015年10月19日原告以快递形式（顺丰速运单号906484873535）向被告发送解除合同通知，内容为“我方于2013年11月接房子，接房后开始装修，装修后还未使用，即发现房屋多处漏水现象，据此我方曾多次找你方物业要求解决问题，但你方物业迟迟不予到场解决问题。之后，你方草草处理。至今，我的房屋不能正常使用，合同目的无法实现。现我依法通知你方：在本通知到达之日起，我与你方解除海荣御城10号楼2单元3206号《商品房买卖合同》，你方应在10日退还我的所有购房款及办理相应手续，并依法承担我所有装修损失及相应法律责任”，同月20日被告签收。庭审中，经向原、被告释明，双方对墙体渗水、窗户漏水原因、能否修复及造成的结果是否达到影响正常居住的程度均不申请专业部门鉴定。审理中，本院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解无果。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、个人购房担保借款合同、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、解除合同通知、顺丰速运快递单、快递单号查询照片、业主入住通知单、入伙手续书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同、赔偿损失。同时，当事人对自己的主张，有责任提供证据，否则应当承担举证不能的后果。本案中，原、被告之间成立房屋买卖合同关系，均应按照约定履行自己的义务。原告以购买的涉诉房屋出现墙体渗水、窗户漏水为由向被告发送解除合同通知，而根据房屋买卖合同，该事由并非双方约定的合同解除的情形。原告当庭提交证据，但不足以证实漏水系房屋质量存在问题造成且已发生严重影响正常居住使用的结果，对漏水原因、能否修复及造成的结果是否严重影响正常居住亦不申请专业部门鉴定，故其所举证据无法证实被告出售的房屋质量存在问题严重影响正常居住使用或有其他法定解除情形，其应承担举证不能的后果，对其诉求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费13733元（原告已预交），由原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  白 剑审 判 员  杨怀周代理审判员  杨金翠二〇一七年一月十九日书 记 员  陈梦瑶