江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）九中民三初字第95号
原告吴建新，男，汉族，1966年10月15日出生。
委托代理人尹宏，江西际民律师事务所律师。
被告蔡小兵，男，汉族，1969年10月5日出生。
被告徐萍，女，汉族，1970年10月14日出生。
上述两被告共同委托代理人陈敬仁，江�泰极律师事务所律师。
原告吴建新诉被告蔡小兵、徐萍民间借贷纠纷一案，原告吴建新于2013年11月25日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭于2013年12月26日开庭审理了本案，原告吴建新及委托代理人尹某，被告蔡小兵、徐萍的委托代理人陈敬仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴建新诉称，被告蔡小兵因生意周转需要，2013年6月27日开始陆续向原告吴建新借款，并出具了借条，至2013年7月24日累计借款750万元。2013年7月24日，蔡小兵出具了一张以前借款的总借条750万元，并承诺“蔡小兵以其独自购买的位于九江市开发区九瑞大道＊＊＊＊＊＊商住楼项目的附楼约5700平方米（已付款2800万元）作为抵押，蔡小兵承诺在此2013年6月27日之前没有将此抵押物做过任何出售、转让、抵押，在蔡小兵未还清吴建新所有借款之前，蔡小兵不得将抵押物出售、转让、再抵押或以其他方式处分，如需将抵押物出售、转让、再抵押或以其他方式处分必须经过吴建新的书面同意，如有违反蔡小兵将承担刑事法律责任，吴建新有权处置抵押物”。2013年7月27日蔡小兵后又因需要偿还到期的银行借款向吴建新借款490万元，并出具了一张借款490万元的借条，并承诺“蔡小兵以其独自购买的位于九江市开发区九瑞大道＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊商住楼项目的附楼约5700平方米（已付款2800万元）作为抵押，蔡小兵承诺在此2013年6月27日之前没有将此抵押物做过任何出售、转让、抵押，在蔡小兵未还清吴建新所有借款之前，蔡小兵不得将抵押物出售、转让、再抵押或以其他方式处分，如需将抵押物出售、转让、再抵押或以其他方式处分必须经过吴建新的书面同意，如有违反蔡小兵将承担刑事法律责任，吴建新有权处置抵押物”，同时蔡小兵将其＊＊＊购房合同及付款凭证交给吴建新，因＊＊＊的房产尚未从开发商名下过户到蔡小兵名下，所以没有办理抵押登记；2013年7月27日以后，蔡小兵又因急需还银行利息等向吴建新借款，至2013年9月26日借款累计1340万元，双方签订了借款合同和抵押协议，双方约定2013年11月22日还款，吴建新要求蔡小兵以其拥有的位于瑞昌工业园的11处房地产抵押担保给原告吴建新，并办理了抵押登记。现借款已到期，但是蔡小兵拒不还款，故向贵院提起诉讼，请求判令1、蔡小兵、徐萍（夫妻）归还吴建新13**万元借款本金，并支付自借款之日起至还清借款之日止按约定的月利率2%的借款利息；2、依法判令吴建新对蔡小兵拥有的位于瑞昌工业园的11处房地产因抵押享有的优先受偿权（房屋所有权证号分别为瑞房权证湓城字第07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊＊＊、07＊＊**号）以及相应的瑞昌市黄金工业园合法的出让工业用地（土地证号瑞国用（2005）第7**号）；3、依法判令吴建新对蔡小兵独自购买的位于九江市开发区九瑞大道的“太＊＊”商住楼项目的附楼约5700平方米（已付款2800万元）的房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告蔡小兵、徐萍答辩称，原告诉称的借款是事实，但具体金额要综合本案所有证据材料予以确认；原告诉讼请求第三项没有依据，因房屋没有实际交付，故没有办理他项权证；原告要求被告夫妻双方偿还借款没有异议。
原告吴建新为支持自己的诉讼请求，提供以下证据材料：
一、2013年9月26日《抵押借款合同》。证明：蔡小兵、徐萍于2013年6月23日开始陆续向吴建新借款1340万元，期限为2013.6.23—2013.11.22，按月利率2%计息，逾期利息加倍支付，于每月月初3日内支付；
二、2013年9月26日《借款抵押协议》，证明1、蔡小兵以其拥有的11处房产（房屋所有权证号分别为瑞房权证湓城字第**号）以及相应的瑞昌市黄金工业园合法出让的工业用地使用权（土地证号瑞国用（2005）第7**号）为上述借款提供抵押担保。
三、七份银行汇款凭证，1、2013年6月27日九江银行汇款凭证，证明吴建新汇款400万元给蔡小兵；2、2013年7月2日九江银行汇款凭证，证明吴建新汇款40万元给蔡小兵指定的案外人曹某；3、2013年7月11日九江银行汇款凭证，证明吴建新汇款100万元给蔡小兵；4、2013年7月12日九江银行汇款凭证，证明吴建新汇款80万元给蔡小兵；5、2013年7月24日九江工商银行汇款凭证，证明吴建新汇款130万元给蔡小兵；6、2013年7月27日九江农商银行汇款凭证，证明吴建新汇款490万元给蔡小兵；7、2013年9月18日九江银行汇款凭证，证明吴建新汇款20万元给蔡小兵；
上述通过银行汇款金额为1260万元，其余80万元分别于2013年9月18日给付现金5万元、2013年9月20日给付现金15万元、2013年9月25日给付现金60万元。
四、他项权证，瑞房他证湓城字第0002＊＊**号。证明蔡小兵以其拥有的瑞房权证湓城字第＊**号房产为借款提供抵押担保，房屋他项权利人为原告吴建新；
五、国有土地使用权证，瑞国用（2005）第7＊＊号，证明蔡小兵以其拥有的该块土地使用权为吴建新借款提供抵押担保。
被告蔡小兵、徐萍质证认为，对于第一组证据无异议；对于第二组证据的真实性无异议，但认为具体借款金额应有其他证据证实；对于第三组的银行汇款凭证均无异议，但认为2013.9.18和2013.9.20合计20万元现金是收到了，但后来被告归还了20万元现金；对于原告所述的2013.9.25的60万元现金，没有收到。�于第四组证据的他项权证无异议，对于第五组的土地证真实性无异议。
被告蔡小兵、徐萍庭后向本院提供中国农业银行《网上银行电子回单》一份，证明2013年10月16日，被告已经归还原告吴建新20万元。
吴建新质证认为，承认收到被告归还的20万元，但这是被告向其支付的利息。
本院认为，被告蔡小兵、徐萍对于吴建新提供的第一、二、三、四、五组证据的真实性均无异议，本院予以确认。对于蔡小兵、徐萍举证材料，吴建新无异议，本院亦予以确认。
但对于借款金额，因吴建新提供的银行汇款凭证为1260万元，且蔡小兵、徐萍认可收到吴建新交付的20万元现金。另60万元，因被告不认可收到原告交付的现金，且原告未提供其他证据予以证实，故不予采信。故本案借款金额确认为1280万元。同时，可以确认被告于2013年10月16日归还原告20万元。
本院经审理查明，自2013年6月27日以来，被告蔡小兵以生意周转为由多次向原告吴建新借款。2013年9月26日，原告吴建新与被告蔡小兵、徐萍共同签订了《抵押借款合同》，确认：蔡小兵自2013年6月23日以来，陆续向吴建新借款1340万元，借款期限为2013年6月23日至2013年11月22日止，借款期间按月利率2%计息，逾期利息加倍支付，利息需于每月月初3日内支付，同时约定蔡小兵以其拥有所有权并有权处分的位于瑞昌工业园的11处合法房产（房屋所有权证号分别为瑞房权证湓城字第＊＊**号）以及相应的瑞昌市黄金工业园合法出让的工业用地使用权（土地证号瑞国用（2005）第7**号）为上述借款提供抵押担保。2013年9月26日原告吴建新与被告蔡小兵、徐萍又共同另签订了《借款抵押协议》，再次对借款金额及抵押事项进行了确认，并明确抵押担保范围为借款人蔡小兵向贷款人吴建新借款的所有借�本金、利息、逾期利息、违约金以及贷款人实现债权的所有费用。双方当事人后于2013年10月9日，对于蔡小兵提供抵押担保的11处房产进行了抵押登记并办理了瑞房他证湓城字第0002＊＊**号他项权利证书。截至2013年10月16日，蔡小兵仅归还吴建新20万元，其他借款本金及利息未予归还。另查明，在本案借款事实发生期间，蔡小兵与徐萍系夫妻关系。
本院认为，合法的借贷关系应受法律保护。本案原告吴建新与被告蔡小兵、徐萍签订的《抵押借款合同》、《借款抵押协议》是双方当事人真实意思的表示，协议内容未违反我国法律、行政法规的规定，应认定为有效合同。被告蔡小兵、徐萍未按照合同的约定及时还款，应当承担返还借款本金及支付利息的违约责任。1、关于本案的借款金额。吴建新诉称蔡小兵、徐萍共同向其借款1340万元。吴建新提供了相应的银行转账�证1260万元，且另80万元是以现金方式给付蔡小兵。蔡小兵对于银行转账的1260万元全部认可，并认可收到吴建新给付的20万元现金，对于另60万元现金不予认可。本院认为，民间借贷合同应当以借款的实际交付为要件，对于吴建新通过银行转账支付的1260万元及蔡小兵认可的20万元现金本院予以确认。另60万元，因蔡小兵不认可收到吴建新交付的现金，且吴建新未提供其他证据予以证实，故不予采信。故本案借款金额确认为1280万元；2、关于蔡小兵归还20万元的性质。蔡小兵举证认为其已于2013年10月16日归还20万元给吴建新，吴建新予以认可。对于该20万元，因原、被告在庭审中均未明确其性质，故根据我国《合同法（解释二）》的规定，当事人未明确约定，应当按照先归还利息后归还本金的履行顺序，故本院确认该20万元是被告偿付原告利息的款项；3、本案抵押权是否能�实现。本案原、被告双方当事人均在《抵押借款合同》及《借款抵押协议》中约定，以蔡小兵拥有所有权的11处房产为借款提供抵押担保，并且办理了抵押登记并取得他项权利证书，符合我国《担保法》对于以不动产设定抵押的规定。故吴建新对该11处房产及该建筑物占用范围内的国有土地使用权，在被告未偿还借款本金及利息时，可以享有优先受偿权。但对于在合同约定的瑞国用（2005）第7＊＊号国有土地使用权，其中未在上述11处房产占用范围内的土地使用权，因双方未办理抵押登记，按照我国《担保法》的规定，不动产抵押未办理抵押登记，对外不能产生公示效力，故吴建新对该国有土地使用权不能享有优先权。另，吴建新诉请要求对于蔡小兵独自购买的位于九江市开发区九瑞大道的“太＊＊”商住楼项目的附楼约5700平方米享有优先权，因原、被告均未提供蔡小兵对该处房产享有所有权的权利凭证，亦未提供办理抵押登记的证明材料，对吴建新该项诉请，不予支持。4、本案利息的计算。双方《抵押借款合同》约定，借款期间按月利率2%计算利息，逾期利息加倍支付。本院认为，双方当事人约定的月利率2%的计息标准，符合我国法律对于民间借贷借款利息最高不得超过银行同期贷款利率四倍的限定标准，但对于逾期加倍利息的约定，因有悖于我国相关法律规定，本院不予支持。本案双方当事人借款事实系分多次、多笔发生，故利息计算起算时间应当以实际借款发生时间为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第三十六条第（一）款、第三十八条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈�华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告蔡小兵、徐萍于本判决生效之日起十日内偿还原告吴建新借款本金1280万元及相应利息（利息按月利率2%计算，其中本金400万元利息自2013年6月27日开始计算、本金40万元利息自2013年7月2日开始计算、本金100万元利息自2013年7月11日开始计算、本金80万元利息自2013年7月12日开始计算、本金130万元利息自2013年7月24日开始计算、本金490万元利息自2013年7月27日开始计算、本金20万元利息自2013年9月18日开始计算、本金5万元利息自2013年9月18日开始计算、本金15万元利息自2013年9月20日开始计算，上述利息计算截止时间均至本院判决所确定的还款之日止，扣除被告蔡小兵、徐萍已支付的20万元利息）；
二、原告吴建新对于被告蔡小兵�有所有权的瑞房权证湓城字第＊**号房产及该11处房产占用范围内的国有土地使用权在上述债权金额范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告吴建新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费105416元、保全费5000元共计110416元（原告已垫交）由被告蔡小兵、徐萍共同负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 游 勇
审 判 员 江龙浔
代理审判员 张 耀
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 欧阳宇