延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终436号
上诉人（原审被告）：刘忠泉，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：黄兵基，广东国欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张杰睿，住吉林省延吉市,现住北京市。
委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
原审被告：吉林省开发建设投资公司，住所地吉林省长春市经济开发区仙台大街1468号。
法定代表人：姜绍华，经理。
原审被告：广东省岭南工业深圳公司，住所地广东省深圳市梅林路10号。
法定代表人：蒋继强，经理。
上诉人刘忠泉因与被上诉人张杰睿、原审被告吉林省开发建设投资公司（以下简称吉林投资公司）、广东省岭南工业深圳公司（以下简称广东公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘忠泉上诉请求：请求撤销一审判决；改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，停止对位于深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼503号房屋的执行；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.诉争房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，相似案件的判决也认定该合同为有效合同，认定上诉人已经付清全部房款，并实际占有房屋至今，对未办理过户登记没有过错，裁定或判决停止执行。吉林投资公司不服类似案件的民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审，被驳回再审申请，一审法院没有以该再审结果作为本案的判案依据，同一法院对同一合同效力作出两种截然相反的认定。诉争房屋先后多次被深圳公司及吉林投资公司的债权人反复申请查封，给上诉人造成诉累。2.一审判决以诉争房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》第44条第一款及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条强制性规定，认定无效，属适用法律错误。《城市房地产管理法》第44条第一款属于管理性规定，而非效力性强制性规定，该条中所规定的政府审批手续涉及房地产转让合同的履行，不影响房地产转让合同的效力。房屋买卖合同成立时生效，在办理过户登记前补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金即可。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷使用权适用法律问题的解释》适用于直接以土地使用权为合同标的的转让行为，并不涉及房屋买卖行为，该司法解释不适用于本案。3.诉争房屋应归上诉人所有。被上诉人申请执行的是其对吉林投资公司的债权，广东公司及上诉人不是该案的被执行人，名下的财产不应成为执行标的。广东公司将诉争房屋出售给上诉人，虽登记在广东公司名下，但实际所有权人为上诉人，足以对抗执行。吉林投资公司兼并广东公司不属于整体兼并，广东公司未被注销。评估报告所列资产不包括诉争房屋，诉争房屋未经评估，不在兼并资产之列，不因企业兼并而转归吉林投资公司所有。诉争房屋买卖行为发生在1995年，而《物权法》于2007年10月1日才施行，故不能适用《物权法》的相关规定认定诉争房屋权属。4.上诉人对诉争房屋未办理过户登记不存在过错。广东公司作为诉争房屋的卖方，理应协助上诉人共同申请办理房产过户手续。但深圳公司被吉林投资公司兼并，深圳公司及吉林投资公司先后被吊销营业执照，诉争房屋作为遗留问题至今未进行处理，故未给上诉人办理房改及登记手续，上诉人不存在主观上的过错。对此，广东公司原法定代表人冯明承认未办理过户登记是因公司的原因造成，相关法院生效裁判文书也均认定上诉人没有过错。由于广东公司及吉林投资公司迟迟未给上诉人办理诉争房屋的房改及登记，两年后，上诉人才以接近商品房的价格购买了银庄大厦银月阁15G单元。如果说当时为上诉人办理了诉争房屋的产权登记手续，那么上诉人也无法购买银庄大厦银月阁15G单元。诉争房屋至今未办理过户，与上诉人购买银庄大厦银月阁15G单元毫无关系。曾鍳、王秉均等人也向广东公司购买了同栋房屋，而他们仅有该一套政策性住房，至今也仍未过户，这也足以说明诉争房屋未过户的原因不在上诉人。5.本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，应当停止对诉争房屋的执行。
张杰睿辩称：1.根据《城市房地产管理法》第四十四条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定可以确认诉争房屋的买卖合同因未办理审批手续而无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、四十四条、四十五条规定，转让房屋必然涉及相应土地使用权的转让，转让土地时，其地上建筑物也一并转让。本案岭南公司与上诉人签订合同买卖房屋，实际上也是转让相关土地使用权，由于该土地是划拨地并且未办理审批手续，因此该合同是无效合同。2.诉争房屋登记在岭南公司名下，物权未发生变动，上诉人与岭南公司签订合同只是获得合同而产生的债权，而因为其所签订的合同是无效合同，所以该债权不受法律保护。3.深圳市政府规定一户家庭只能享有一次福利房，因上诉人除本案诉争房屋之外，又申请购买了第二套福利房，第二套福利房已办理的产权登记，故诉争房屋已无法办理产权登记。被上诉人已经举证证明上诉人未办理登记有明显过错。4.根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，诉争房屋符合扣押条件。5.相似案件的判决对本案无约束力，我国不是判例法国家。而且在（2012）延民初字第3005号民事判决中，吉林昊天投资咨询有限公司并未提交岭南公司土地状况的证据以及刘忠泉购买第二套福利房的状况，因而法院判决所认定的事实与客观事实不符合。综上，一审认定事实清楚、适用法律得当，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉请求，维持原判。
原审被告吉林投资公司、广东公司未到庭陈述意见。
张杰睿向一审法院起诉请求：原告作为申请执行人在与被执行人吉林投资公司之间执行一案中，申请追加广东公司为被执行人。在执行过程中，申请法院依法查封了被执行人广东公司所有的位于广东省深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼503室。被告刘忠泉提出异议，要求解除查封。原告认为，诉争房屋系被告广东公司于1991年11月8日经深圳市国土资源局以行政划拨的方式取得的土地使用权。根据《城市房地产管理法》第四十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，被告刘忠泉与被告广东公司之间关于本案诉争房屋买卖合同属无效合同。现诉争房屋产权登记在被告广东公司名下，被告刘忠泉对诉争房屋不能变更产权登记已具有相应的过错行为，其占有诉争房屋属非法占有，故被告刘忠泉提出的执行异议不成立，请求法院准许对诉争房屋的执行。
一审法院认定事实：被告广东公司的企业性质系国有企业。1991年，被告广东公司以行政划拨的方式取得了位于深圳市福田区北环路上梅林的1788.8平方米土地使用权，土地使用期限自1991年11月9日至2041年11月19日止，计50年。后被告广东公司在该土地使用权范围内建设办公住宅楼，并于1998年4月21日取得了该办公住宅楼的房地产证书，产权证号为“深房地字第3000000931”。1995年12月6日，被告刘忠泉向被告被告广东公司支付诉争房屋购房款88906.34元。1996年3月30日，被告刘忠泉与被告广东公司之间补签了深圳经济特区福利商品房买卖合同，约定：1、被告将上述办公住宅楼中的503室、建筑面积为74.02平方米的房屋出售给被告刘忠泉。2、房屋类别为福利商品房全成本房价。3、卖方核定准成本房价为86835.37元，一次性付款按85%计价，合计73810.06元。4、被告刘忠泉于1996年4月10日向被告广东公司支付上述房款及配套费17759.49元。5、被告刘忠泉购买上述福利商品房后，须执行政府有关福利商品房售后管理规定。买方户口迁离深圳特区的，必须将上述房屋退给卖方或补差价。买方需换购新住房时，须将上述准成本房或全成本房退给卖方或补缴差价。买卖双方应共同遵守深圳经济特区房改规定及本合同条款。6、上述房屋所占用的土地使用期从1991年11月19日至2041年11月18日止，土地使用期届满时，政府有权收回土地连同上面的房屋，并按房屋原价的5%给予补偿。合同签订后，被告刘忠泉于1996年8月5日向被告广东公司支付诉争房屋差价款2663.20元。现该房屋的产权仍登记在被告广东公司名下。
1997年3月10日，被告刘忠泉向深圳市住宅局申请够买微利房屋。同年7月25日，被告刘忠泉与案外人深圳市福田房地产开发有限公司签订深圳经济特区微利商品房买卖合同，约定：该公司根据深圳市人民政府（1995）239号文件《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》和深圳市规划国土局、深圳市住宅局《关于同意银庄大厦住宅塔楼商品房转微利商品房的批复》精神，将深圳市福田房地产开发有限公司建设的银庄大厦按微利商品房出售，现买卖双方根据中华人民共和国有关福利和深圳市人民政府有关微利房管理规定，就微利商品房的买卖，签订本合同。该公司将位于深圳市银庄大厦银月阁15G单元、建筑面积为80.38平方米的房屋出售给被告刘忠泉，房屋价款为321880元。买方购买上述微利商品房并付清房款、办理产权登记后，即取得微利房产权。产权在一定期限内受限制，不得私自出租转卖，买方若私自转卖，卖方有权收回该房屋。土地使用期限截止至2042年12月27日止。合同签订后，被告刘忠泉于1997年7月22日、同年7月25日、同年7月29日向深圳市住宅局交付房款321880元。1997年7月22日，被告刘忠泉取得了上述合同约定的房屋。2000年10月8日，被告刘忠泉办理了上述房屋的产权登记，产权证号为300058677。
1996年10月17日，被告吉林投资公司（甲方）与被告广东公司（乙方）签订了“企业兼并协议”，协议约定：一、乙方同意甲方对乙方直属深圳公司实行兼并。二、广东公司现有的国有资产（含动产和不动产），由甲乙双方委托资产评估部门进行评估，并由乙方按审批程序报请省政府主管部门审核批准后，全部转归甲方；广东公司的全部债权债务由甲方享有和承担…。1996年12月16日，广东省国有资产管理局下发粤国资—（1996）93号文件，批准吉林投资公司对广东公司（广东省岭南工业建筑（深圳）工程公司）的兼并，具体按双方1996年10月17日签订的协议书执行。1997年6月16日，广东省国有资产管理局下发粤国资评（1997）43号文件，主要内容为：对广东公司报来的资产评估报告书—产评字（1996）104号评估的资产予以确认。（1996）104号评估报告中所列的办公住宅楼面积为2124.5平方米，仅指广东公司的办公楼，未包括涉案房屋。
被告吉林投资公司因未参加企业年检，于2009年2月17日被工商管理部门依法吊销营业执照。被告广东公司被兼并后，未到工商管理部门办理注销手续，该公司于2004年2月27日因未参加年检，被吊销营业执照。
2011年6月2日，本院在执行申请执行人张杰睿与被执行人吉林投资公司之间公正债权文书执行一案中，于2014年2月26日作出（2011）延执字第1000—8号执行裁定：查封被执行人吉林投资公司兼并的广东公司名下的位于深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼503室、建筑面积为74.02平方米的房屋。后被告刘忠泉作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2014年7月30日作出（2014）延执异字第36号执行裁定：中止本院（2011）延执字第1000—8号执行裁定书的执行。
2008年10月21日，被告广东公司的上级主管单位广东省岭南工业总公司出具情况说明：“岭南工业大厦即广东省岭南工业深圳公司（被告广东公司）名下资产上梅林综合楼是在划拨用地上建造的，房产证办理在被告广东公司名下。1996年，广东公司被吉林投资公司以承债方式一体兼并后，广东公司名下资产上梅林综合楼成为吉林投资公司属下资产。”2014年10月28日，深圳市住宅售房管理服务中心出具书面复函：“我中心已初步查明，刘忠泉涉嫌隐瞒骗购第二套政策性住房，现调查处理当中。”
另查明：深圳市人民政府第88号令规定：安居房是指按本规定出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。安居房建设用地免征土地出让金，其中全成本微利房免交市政建设配套费。未转成市场商品房的自建房、合作建房和按社会微利价购买的房屋，产权单位只能按房改政策出售、出租给本单位职工。安居房购租实行自愿的原则，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）安居房。
一审法院认为：一、关于诉争房屋买卖合同的效力问题：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案被告广东公司以划拨的方式取得了土地使用权，并在该土地使用权范围内建设了本案诉争房屋，且已办理房屋产权登记手续。由于诉争房屋所占有的土地性质为行政划拨土地，被告广东公司未经有批准权的机关批准，擅自将诉争房屋出售给被告刘忠泉，并与其签订房屋买卖合同，虽然该合同系双方真实意思表示，但该房屋买卖合同违反了上述法律的强制性规定，该房屋买卖合同无效。二、诉争房屋的产权问题：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本案被告广东公司以行政划拨的方式取得了土地使用权，并在该土地使用权范围内建设了诉争房屋，且诉争房屋的产权已登记在被告广东公司名下。被告刘忠泉虽然实际占有了诉争房屋，但被告刘忠泉未实际取得诉争房屋的所有权，即诉争房屋的物权未发生变动，被告刘忠泉基于诉争房屋买卖关系，享有的仅为债权法律关系，而非诉争房屋的物权。现诉争房屋的所有权仍登记在被告广东公司名下，且被告广东公司已由被告吉林投资公司兼并，兼并协议中并未约定诉争房屋不在被兼并企业的财产当中，故本案诉争房屋应归属于被告吉林投资公司所有。三、被告刘忠泉购买诉争房屋后，未能办理产权登记是否具有过错的问题：本案诉争房屋的性质系政策性住房，根据深圳市人民政府的相关规定，每户职工家庭只能购买或租用一套（间）政策性住房，而被告刘忠泉却先后购买了二套政策性住房，即本案诉争房屋及位于深圳市银庄大厦银月阁15G单元、建筑面积为80.38平方米的房屋，该两套政策性住房中，被告刘忠泉只办理了位于深圳市银庄大厦银月阁15G单元、建筑面积为80.38平方米的房屋产权登记手续，未办理本案诉争房屋的产权登记手续，即使本案诉争房屋的买卖合同有效，根据前述深圳市人民政府的相关规定，被告刘忠泉亦不能办理诉争房屋的产权登记手续，故被告刘忠泉对未能办理诉争房屋产权登记的行为应承担全部过错责任。四、诉争房屋是否应准许执行的问题：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该项法律规定，本案诉争房屋停止执行的前提条件是：被执行人与被告刘忠泉之间必须具有合法有效的房屋买卖合同关系、被告刘忠泉已经支付部分或全部价款，被告刘忠泉已经实际占有房屋、被告刘忠泉对房屋不能过户登记不存在主观上的过错责任。反之，诉争房屋应予准许执行。现被告刘忠泉对诉争房屋的买卖合同无效、其对不能过户登记具有主观上的过错责任，故本院作出的（2011）延执字第1000—8号执行裁定并无不当，原告要求对诉争房屋准许执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许对位于深圳市福田区北环路上梅林办公住宅楼503室、建筑面积为74.02平方米房屋（产权证号：深房地字第3000000931）的执行。案件受理费100元，其他费用80元，共计180元（原告已预交），由被告刘忠泉负担。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案诉争房屋系福利商品房，广东公司以行政划拨方式、住宅用途取得了诉争房屋所在土地的使用权，参照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条的规定，刘忠泉若要取得产权尚需交纳土地使用权出让金或交纳有关税费，房屋买卖合同不因诉争房屋所在土地性质而无效。且根据广东公司与刘忠泉签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》内容，占有管理涉案房屋还需受相关管理部门的制约，但未影响合同效力。《城市房地产管理法》第四十四条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定适用于土地使用权转让合同，土地使用权转让合同无效，不影响附着物买卖合同的效力。一审法院依据上述法律，认为广东公司未经有批准权的机关批准与其刘忠泉签订诉争房屋的买卖合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。
1996年3月30日，广东公司与刘忠泉签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉争房屋的房价类别为福利商品房全成本房价，广东公司向刘忠泉出售房屋时按照核定准成本价的85%作为房价，刘忠泉已按照合同约定支付了相应房价并支付了配套费，实际居住使用诉争房屋至今。
自1996年10月7日吉林投资公司与广东公司签订企业兼并协议兼并广东公司，1998年4月21日诉争房屋登记在广东公司名下至今，吉林投资公司尚未能将诉争房屋过户至本公司名下，将未办理过户手续的原因归责于刘忠泉不妥。在此情况下，2014年10月28日深圳市住宅售房管理服务中心初步查明刘忠泉涉嫌购买第二套政策性住房问题，并不能成为因自身原因未办理过户登记的理由。
综上，刘忠泉的上诉请求成立，予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3797号民事判决；
二、驳回张杰睿的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由张杰睿负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一七年七月十日
书记员 唐 颖