黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1085民初1082号原告：马桂兰，女，汉族，住所地穆棱市八面通镇。委托诉讼代理人：冯雪萍，女，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。被告：李萍，女，汉族，住所地穆棱市八面通镇。委托诉讼代理人：姜文华，穆棱市司法局八面通法律服务所法律服务工作者。被告：王继伟，男，汉族，住所地穆棱市八面通镇。第三人：穆棱市正圆房地产开发有限公司。法定代表人：梁栐。委托诉讼代理人：刘绍海。原告马桂兰与被告李萍、王继伟及第三人穆棱市正圆房地产开发有限公司(以下简称正圆公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月13日、2017年10月16日两次公开开庭进行了审理。原告马桂兰及其委托诉讼代理人冯雪萍，李萍的委托诉讼代理人姜文华，被告王继伟，第三人正圆公司的委托诉讼代理人刘绍海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马桂兰向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还购房款78200元，同时承担利息损失按1分自2010年12月1日计算至付清全部购房款为止。2.本案诉讼费由被告承担。原告马桂兰当庭增加诉讼请求：要求解除双方于2010年5月18日签订买卖房协议书。事实和理由：二被告系夫妻关系。2010年5月18日，经张文荣介绍，原告与被告李萍签订了“买卖房协议书”。双方约定，李萍将住宅楼福满家园B区2号楼9单元201室，面积60.15平方米以78200元卖给原告，签订协议时，原告交付李萍58200元，2010年11月27日交付李萍20000元。按双方约定，原告付清房款后，李萍负责办理购房合同，于是李萍交给原告一份穆棱市正园房地产开发有限公司的“商品房买卖合同”及一张黑龙江省单位往来资金票据（金额66165元），让原告等着交房。7年来原告一直要求被告李萍交付房屋或退还房款，但李萍一直推拖，让原告找第三人要房。但经原告了解，李萍卖给原告的房屋根本不存在，其将根本不存在的房屋卖给原告，其行为属于欺诈。被告李萍辩称，被告李萍是替梁栐经营的正圆公司出售本案争议的房屋，也是帮助原告购买的房屋，属于中介和介绍的关系，是原告与第三人正圆公司之间形成了事实上的房屋买卖关系，与被告无关。按双方形成房屋买卖协议书来看，被告按合同约定履行了约定条款，交付给原告购房合同和收据即结算单，被告履行了合同，完成了义务。被告也没有收到购房款，是第三人收到的购房款，理应向第三人主张权利，第三人为原告出具了商品房买卖合同书后，原、被告双方事实形成了房屋买卖，协议书自然就无效，无需解除合同。综上，原告诉讼的主体及事实不清，所以请求驳回原告诉讼请求。被告王继伟答辩意见与被告李萍一致。第三人正圆公司述称，被告与第三人之间是民间借贷关系，原告所得房屋是第三人欠被告利息所抵顶的，被告称未收到购房款与事实不符，事实上原告分两次将购房款支付被告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一：2010年5月18日买卖房协议书。证明：原告与被告李萍签订房屋买卖合同，交付购房款58200元，并约定2010年11月30日前交清剩余20000元，并给原告办理购房合同。原告已经将全部购房款78200元全部付清。被告质证意见：对形式要件没有异议，对证明目的有异议。原、被告之间形成的买卖房协议书是意向协议，向第三人出具商品房买卖合同书后就应以该合同为准，双方之间的合同作废无效，原告出示的第三人商品房买卖合同书与结算单是他们双方之间的认可合同，完善了手续及签字，是他们之间的权利义务的体现，已经与被告无关或解除了责任，第三人出具收到购房款的收据上的公章为第三人的单位公章，原告理应向第三人主张权利。第三人对该证据没有异议。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，而意向书是当事人之间在对某项事务正式签订条约、达成协议之前，表达初步设想的意向性文件。本案中原、被告双方签订的协议明确、详细、具体，具备合同的属性，而非被告所述意向书，故被告的异议理由不成立，本院对该证据予以采信。结合其他证据，可以证明原告的证明目的，本院对其证明目的予以采信。原告提供的证据二：2009年6月17日商品房买卖及往来资金结算票据一张，金额66165元。证明：原告交给被告李萍78200元房款后，被告李萍交给原告马桂兰的购房合同。说明被告收取原告78200元，而第三人出具的资金结算票据金额为66165元。被告质证意见：对形式要件没有异议，对证明目的有异议。原告支付78200元的购房款，被告知道，第三人出具的购房款66165元，不足金额原告理应向第三人索要收据，被告已经为原告及第三人联系形成了事实上的房屋买卖事实，被告的中介或介绍活动已经终结，无需再承担任何责任，是原告与第三人之间的权利义务关系。第三人对原告的证据没有异议，因为第三人欠被告李萍利息，应被告要求为原告开具商品房买卖合同，抵顶所欠利息。第三人未收到原、被告对此房屋的购房款。本院认为，原、被告于2010年5月18日签订了买卖房屋协议书，协议约定的房屋由第三人按2009年6月17日的时间与原告签订了商品房买卖合同，如果按被告所述，只是为第三人与原告之间中介，时间上的倒置无法解释，且为他人提供中介服务通常无需再与接受服务的一方签订买卖协议，结合第三人证据，被告从第三人处取得房屋，再转卖给本案原告更能令人信服。故被告的异议理由不成立，本院对该证据予以采信。原告提供的证据三，证人高淑兰出庭证明，在2010年大概10月到11月之间其与原告到邮储银行取钱，说是买房，在邮储银行将钱交给一个女人。原告以此证明按双方协议将剩余20000的购房款交给被告李萍。被告质证意见：没有异议，被告不认识证人，证人证明的问题不清楚，证人证实的时间10至11月份，原告陈述的和合同约定的时间11月30日时间不符，该证人与原告为同事，存在利害关系，不应采信。第三人对证据无异议，并认为证人证言原告将所有的购房款都交给了被告。本院认为，证人所述时间10月至11月份，虽与实际时间11月30日相比，不够具体，所证的事实，发生的7年之前，正常人没有理由能回忆7年前的某一天所做的事情，除非是一个特殊的日子，如果证人能够对所证实的事情准确说出发生的时间，反而难以令人信服，所以时间的差异应属合理范围，仅以存在同事关系，就认为存在利害关系，本院不予支持，结合被告按合同约定为原告在第三人处办理了购房合同，且被告在原告提供的第二份证据的质证环节陈述“原告支付78200元的购房款，被告知道”，可以认定原告支付了剩余的购房款，故被告的异议理由不成立，本院对该证据予以采信。原告提供的证据四，证人张文荣视频以及根据视频整理的文字材料，医院诊断书，因为证人行走障碍，不能出庭作证。证明：2010年5月18日原告与被告李萍买卖房屋的事实，原告交给被告李萍购房款58200元的事实。证明5月18日原、被告签订的买卖房屋协议上是张文荣签字和手印是张文荣本人，以及原告向被告李萍支付58200元购房款。被告质证意见：证人未到庭，无法质证，不应被采信。第三人对证人张文荣证言无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条第一项规定“《民事诉讼法》第七十条规定的“证人确有困难不能出庭”，是指有下列情形：（一）年迈体弱或者行动不便无法出庭的；”证人张文荣因行走障碍且有医院诊断证明，符合法律规定证人确有困难不能出庭情形，故对被告质证意见不予采信。结合本案的其他证据及原、被告当庭陈述，本院对证人张文荣证明内容予以采信。审理中，被告李萍、王继伟未向法庭提供证据。第三人正圆公司提供的证据一：2009年6月17日出具的黑龙江省单位往来资金结算票据7张及同日商品房发票1张，证明：被告一天之内在第三人处取得九套房屋，被告是用利息取得的第三人的房屋，原、被告不可能向第三人支付购房款。时间是2009年6月17日，应该在这一天就将购房款交清，不可能按原、被告约定的2010年11月30日结清购房款。证据二，2008年4月28日商品房抵债合同。证明：原、被告所争议的房屋是被告李萍卖给原告马桂兰的，第三人未收到购房款证据三，第三人正圆公司法定代表人梁勇与被告李萍谈话录音。证明：被告与第三人之间是借贷关系，原告马桂兰购买的房屋是第三人抵顶给被告李萍的。原告马桂兰对第三人正圆公司提供的证据无异议。被告对第三人正圆公司提供的证据均有异议，其认为证据一与本案无关，即使原始登记到李萍，也不影响第三人实际出售房屋的事实，购房合同及结算单都是第三人盖的公章和原告自己的签字。填写的内容是第三人单位的出纳员填写的，同时也能证明第三人授权被告为其借款抵押和出售的房屋事实。证据二所证明的问题与本案无关，否认不了第三人实际出售给原告房屋的事实。证据三如果是第三人抵顶给被告的房屋，第三人给原告出具的商品房买卖协议书是原告本人的名字，而不是被告的名字。本院认为，第三人证据相互印证，能够证实被告与第三人之间存在民间借贷关系，经双方约定以第三人开发的房屋以物抵债，本案诉争房屋即在此抵债房屋之中，第三人举证与本案有关联性，故对被告质证意见本院不予采信。根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：二被告系夫妻关系。第三人正圆公司因与被告李萍于2008年4月28日签订《商品房抵债合同》，合同约定：正圆房地产开发有限公司因开发房地产需要资金，向债权人李萍借款人民币350万元，第三人以每平方米1700元价格抵偿给被告李萍商品房总面积2047.18平方米；乙方（李萍）对抵偿房屋具所有权、使用权、买卖权。2009年6月17日第三人为被告出具了九套房屋的买卖合同。2010年5月18日被告李萍将其中福满家园B区9单元201室，面积60.15平方米房屋转卖给原告马桂兰，并签订了《买卖房协议书》。该协议除有原、被告签名外，还有张文荣作为证明人签名。《买卖房协议》约定：“房屋价格78200元，乙方（原告）先付订金人民币58200元，所欠房款在2010年11月30日之前还清。乙方付清房款后，甲方负责办理购房合同。如乙方在规定的期限内付不清房款，视同乙方违约，甲方有权将该住宅楼处理他人不退任何订金”。协议签订后，原告履行了支付房款义务后，第三人应被告要求，按原告与被告签订商品买卖合同的时间即2009年6月17日为原告马桂兰重新出具了《商品房买卖合同》及66165元的购房收据。该合同约定在2010年12月30日前向原告交付房屋。现在已超过交房时间，被告一直没有将原告购买的房屋交付原告。另查明，原、被告争议的房屋现在尚未完工。第三人正圆公司开发的该楼盘在庭审结束前尚未办理商品房预售许可。本院认为，原告马桂兰与被告李萍签订的房屋买卖协议，虽然买卖的房屋是被告李萍从第三人正圆公司抵偿债务而来，第三人开发的该争议房屋的楼盘至庭审前尚未办理商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》应认定无效，但不影响原、被告签订的房屋买卖合同的效力。原、被告签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照约定将购房款交付给被告，被告就应当按照约定将房屋交付给原告，交付不了房屋属违约。对于原告提出解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，因被告至今无法交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行。”之规定，被告至今无法交付房屋，因此，原告的该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求利息损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当承担原告的利息损失，因原、被告双方未约定具体数额，本院酌定按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算被告赔偿原告利息损失。被告将从第三人处以物抵债所得房屋出售，并按协议协助原告将该房屋在第三人处重新办理买卖合同，被告以自己的名义与原告签订买卖合同，处分自己的财产，不符合中介服务的特点，故被告主张的被告提供的中介服务的辩论意见，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)的补充规定》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，二被告系夫妻关系，原告主张被告王继伟共同承担责任的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订了房屋买卖合同，第三人又为原告出具了商品房买卖合同，原告放弃对第三人主张权利，是对自己权利的处分，本院予以认可。被告与第三人之间先是民间借贷，后又形成以物抵债法律关系，由当事人另主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告马桂兰与被告李萍于2010年5月18日签订的买卖房协议书；二、被告李萍、王继伟于本判决生效后十日内返还原告马桂兰购房款78200元，并从2010年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，直至购房款还清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1755元，由被告李萍、王继伟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  刘玺臣审 判 员  王连润人民陪审员  楚孝菊二〇一七年十月二十日书 记 员  赵树乐