广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13072号
上诉人（原审被告，反诉原告）：王修利，女，汉族，1975年9月11日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：谢洪军，广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张亚伦，男，汉族，1989年7月31日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：周健，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭路工业八区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），统一社会信用代码：914403006837904509。
法定代表人：杜艳花，系该公司总经理。
上诉人王修利因与被上诉人张亚伦以及原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初15947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王修利上诉请求：一、撤销一审判决，判决王修利与张亚伦签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》无效；二、判决王修利无需支付违约金；三、判决张亚伦向王修利退还定金人民币5万元；四、判决张亚伦承担一审本诉、反诉及二审诉讼费用。
上诉事实与理由：一审法院未查明涉案合同无效情形并予纠正。2016年10月1日，王修利与张亚伦商谈涉案房屋买卖事宜时，明确告知王修利无购房资格，况且关于王修利本人的贷款首付比例要求七成，已超过她目前最大的承受比例。张亚伦及家家顺公司为了能够卖房，极力设想办法，最后与王修利达成一致意见，即由王修利寻找符合条件的人进行过户登记，以此降低首付比例为三成。双方在合同中约定首期款为283万，并在第十六条备注写明“附主体变更确认书一份”，双方另行签订的《信息告知书》第一条（二）项也明确买方无购买资格，可以提供有购房资质的购买人。根据深圳市的购房政策，王修利在有两套房产的情况下无法购房，即便随后取得资格，首付比例是七成，购买涉案房产的首付款应为493.5万，非合同约定的283万。现在买卖及中介三方有意以第三方的名义购买房屋规避购房政策，不仅规避了购房资格，同时规避首付七成的高比例。该行为违背了政府限购政策的初衷，即通过限购、限贷限制各种目的炒房和投机性购房，遏制房价过快上涨，实际上是违背了公共利益，理应不能被鼓励而被认定为有效。因此，涉案合同因侵害公共利益而归于无效。请求二审法院确认无效并返还各自利益。
被上诉人张亚伦辩称，一、王修利认为其在签订购房合同时没有购房资格，因此购房合同无效；张亚伦认为合同是否有效应当看是否违反了法律的规定、是否违反了双方当事人的真实意思表示。一审时王修利和张亚伦双方均认可合同的有效性，一审开庭前王修利曾向张亚伦发函要求解除合同，能够证明其认可合同的效力，王修利以其不具备购房资格主张合同无效没有法律依据。二、双方之间并不涉及公共利益，因此也不涉及合同无效的问题。三、王修利主张其不履行合同的理由是其不具备购房资格，但经一审法院调查，在签订涉案合同前王修利已卖掉了一套房产，王修利具备购房资格。王修利违约主要是因为房价下跌，因此其是恶意违约。综上所述，恳请二审法院驳回上述，维持原判。
原审第三人家家顺公司未到庭亦未作答辩。
张亚伦向一审法院起诉请求：1、解除张亚伦与王修利签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、王修利向张亚伦支付违约金141万元（人民币，下同）；3、王修利承担本案的诉讼费用。
王修利向一审法院反诉请求：1、解除张亚伦与王修利签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、王修利无须承担违约责任，张亚伦向王修利退还定金5万元；3、张亚伦承担本诉、反诉全部诉讼费。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区××临海××房产（以下简称涉案房产）于2015年9月1日核准登记至张亚伦名下，建筑面积为124.89平方米。
2016年10月1日，张亚伦（卖方）与王修利（买方）及家家顺公司（居间方）签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(NO.****3056705)，合同约定：卖方将涉案房产以705万元的价格转让给买方；涉案房产交易定金为30万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，本合同签订后五个工作日内再向卖方支付定金25万元，双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人收讫；买方须于2016年11月10日前支付首期款（不含定金）283万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行或公积金管理中心通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；涉案房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起七个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十个工作日，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十个工作日，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；及其他条款。同日，张亚伦与王修利及家家顺公司签订了《信息告知书》，其中，“（二）买方信息确认”所写买方购房资质为：“无，但可以提供有购房资质的购买人，卖方同意变更购房人并签署相关文件”。
同日，王修利支付了定金5万元，张亚伦向王修利出具了相应金额的《收款收据》。一审庭审中，张亚伦确认该5万元定金在其处。2016年10月15日，张亚伦及家家顺公司向王修利发出《催告函》，要求王修利须于本函签发之日起15日内补交定金。王修利一审庭审中表示张亚伦未提交该函的邮寄凭证。2016年11月28日，王修利向张亚伦及家家顺公司分别发出解除买卖合同通知。2016年12月1日，家家顺公司就此向王修利发出回函，内容写明，签署合同前，王修利向张亚伦及家家顺公司明确表示能找到有购房名额的人来购买涉案房产，但合同签署后，王修利经催告仍未支付剩余定金25万元，希望王修利尽快履行合同义务。一审庭审中，王修利表示，其与张亚伦签订合同时，已明确告知张亚伦其准备以自己侄女刘某的名义购买涉案房产，但新政出台后，刘某也不再具备购房资格，该情况属于情势变更，故王修利无须承担违约责任，王修利对此提交了刘某身份证、产权信息查询、社保缴费明细等用于证明刘某名下无房产，刘某社保参保满3年但不足5年；张亚伦对上述证据的真实性认可，关联性及证明目的均不予认可。张亚伦表示，签订合同时，王修利只说可以找到符合条件的人购买涉案房产，但从来没有提过刘某，而且根据张亚伦的查询，王修利名下有一套房产已于2016年10月8日转让，王修利自己也具有购房资格。王修利申请刘某作为证人出庭作证，以证明王修利购买涉案房屋系用刘某的名义及购房过程，一审法院依法予以准许；张亚伦对此不予认可，表示没有证据证明刘某与王修利的关系，即使刘某系王修利侄女，其证言的证明力非常低。另查，张亚伦的起诉状等材料于2017年2月17日送达王修利。
一审法院认为，张亚伦与王修利签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，各方均应严格按照该合同的约定履行各自义务。王修利主张合同未能继续履行系因新政出台，其拟定的购房人刘某因此不具备购房条件，但《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系由张亚伦与王修利签订，该买卖合同中并未对由刘某作为购房主体作出明确约定，王修利亦未提交充分证据证明双方签订合同时，王修利明确告知过张亚伦涉案房产系以刘某的名义购买，张亚伦对此不予认可，结合家家顺公司出具的《情况说明》，一审法院对王修利的上述主张不予采纳。根据合同约定，王修利须于合同签订后五个工作日内向张亚伦支付剩余定金25万元，本案中，王修利经张亚伦及家家顺公司催告后未在规定期限内支付剩余定金，其行为已构成违约，张亚伦据此要求解除双方签订的买卖合同，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张亚伦的起诉状已于2017年2月17日送达王修利，此时张亚伦关于解除合同的意思表示已经到达王修利，故一审法院确认张亚伦、王修利签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2017年2月17日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，王修利要求张亚伦返还已收取的定金5万元，一审法院予以支持。王修利要求解除双方签订的买卖合同，依据不足，一审法院不予支持对于张亚伦要求王修利支付其违约金141万元的诉讼请求。王修利的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金旨在补偿非违约方的损失，张亚伦未提交证据证明其实际损失数额，且《信息告知书》显示，张亚伦与王修利签订合同时，已知王修利拟通过他人名义购买，张亚伦对相应的风险应有所预见，而且新政出台对于王修利寻找有购房资质的购买人确实存在一定的影响，故综合合同约定的定金数额、合同的履行情况、王修利违约行为的恶性程度及给张亚伦造成的损失，一审法院对张亚伦提出的要求王修利承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令王修利向张亚伦支付违约金40万元。家家顺公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认张亚伦与王修利于2016年10月1日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2017年2月17日解除；二、王修利于本判决生效之日起十日内向张亚伦支付违约金40万元；三、张亚伦于本判决生效之日起十日内向王修利退还定金5万元；四、驳回张亚伦其他的诉讼请求；五、驳回王修利其他的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17490元，保全费5000元，共计22490元，由张亚伦负担9729元，王修利负担6380元；反诉案件受理费525元，由张亚伦负担。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，二审期间，王修利明确其未继续履行涉案合同的原因系签约后发现涉案房产老旧、不值得购买。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据王修利的上诉主张，本案二审的争议焦点为涉案合同的效力问题。首先，本案中，涉案各方均清楚王修利签约时未具备购房资格，并约定张亚伦同意变更买方主体，前述约定系涉案各方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。王修利签约时未具备购房资格并非不可消除的合同履行障碍，其据此主张合同无效理据不足，本院不予采纳。其次，合同合法有效，合同各方即应恪守履行。依前述查明事实，王修利于二审称其未履行合同的原因系房屋老旧不值得购买，该理由并非合理抗辩，于法无据且有悖诚信原则，原审认定王修利违约并应承担相应的违约责任，处理正确，本院予以维持。
综上，王修利的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18015元（王修利已预交），由王修利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年九月十四日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。