山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）迎民初字第2063号
原告（反诉被告）山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路219号，组织机构代码55414565-8。
法定代表人陈志华，总经理。
委托代理人张冬丹，北京中伦文德太原律师事务所律师。
委托代理人张燕，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨陆兵，男，1976年11月12日出生，汉族，无业，住山西省吕梁市中阳县。
委托代理人姜志峰，山西建志律师事务所律师。
原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告杨陆兵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告山西复地得一房地产开发有限公司的委托代理人张冬丹、张燕，被告杨陆兵及其委托代理人姜志峰，到庭参加了诉讼。被告杨陆兵于举证期间内向本院提出反诉，本院受理后，依法将本、反诉合并审理。本案现已审理终结。
原告山西复地得一房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2013年12月30日签订了《商品房买卖合同》及补充协议各一份，合同约定被告购买原告开发的【复地东山】项目9号楼2单元702号房屋，建筑面积151.38平方米，总价款计1358383元整，被告应于合同签订之日付清首期购房款人民币408383元，剩余房款95万元由被告以按揭贷款的方式支付，同时该合同还约定被告在付清首付款408383元后，应在约定期限内提交加办理按揭贷款的相关资料。合同签订后，被告如约向原告交纳了首付款408383元，由于被告原因无法办理银行按揭贷款手续，导致剩余房款至今未付，在此期间原告多次催促被告依约履行合同义务，但被告仍未履行。
根据《商品房买卖合同》附件四“补充协议”第一条第二项之约定：“由于非出卖人的原因，造成银行不能在本合同签订之日起45日内放贷至出卖人或出卖人账户未收到有关款项，即视为买受人该部分房款未付，出卖人有权根据主合同第七条的约定追究买受人的违约责任”，主合同《商品房买卖合同》第七条第一款第2项约定：“买受人应自本合同规定的应付款期限之第二日（即2014年2月13日）起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，据此约定被告截止起诉时应向原告支付购房款95万元并承担逾期付款违约金138225元。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付购房款95万元及逾期付款违约金138225元（暂计至2015年6月13日），并判决被告承担违约金至实际付款之日；2、本案的诉讼费及律师费由被告承担。
被告杨陆兵辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原告制定的格式合同，且签订合同时，原告仅是让被告在其提供的格式合同上签了字，并未作任何说明，因此加重被告责任、免除原告责任的条款没有法律效力；未能在签订合同之日起45日贷款是因原告在与被告签订合同之后，迟迟没有网签合同，因此未贷到款是原告原因所致，并非被告违约导致；合同网签之后，也是由于原告原因一直未贷到款。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。
反诉原告杨陆兵诉称，我购买了反诉被告山西复地得一房地产开发有限公司开发的位于复地东山国际A区9号楼2单元0702号房屋。签订合同时，反诉被告仅让反诉原告在其提供的格式合同上签字，并未作任何说明。反诉被告只是承诺给反诉原告办理95万元的按揭贷款，并承诺于2014年12月25日交付房屋，否则，我有权解除合同，反诉被告应按已付款的3%支付违约金。合同签订后，我按约支付了首付款408383元，但反诉被告未为我办理贷款，也未如约交付房屋，而是提起诉讼。反诉被告行为已明显违约，为此，特提起诉讼，请求判令：1、解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、反诉被告退还我已付的购房款408383元及利息，利率按银行贷款利率计算，从交款之日起算，算至返还日止；3、反诉被告承担逾期交房的违约金12251.49元；4、本案的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告山西复地得一房地产开发有限公司辩称，1、原、被告双方签订的合同合法有效，双方均应遵照执行，反诉原告逾期付款行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任；2、根据合同附件四第二条第二款之约定，反诉原告在在未付清全部房款前，反诉被告有权依照合同约定拒绝向其交房，反诉被告系严格依照合同约定行使权利，不应承担逾期交房的违约责任；3、根据合同约定及交易习惯，反诉原告逾期付款行为构成违约，其作为违约方无权提出解除合同。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年10月30日，太原市房产管理局向原告山西复地得一房地产开发有限公司核发（2012）并商房预售字第0087号商品房预售许可证，许可原告对复地东山国际A区1、2、3、4、9号楼商品房屋公开预售。
2013年12月30日，原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告杨陆兵签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告购买原告开发的位于复地路6号复地东山国际A区9幢2单元0702号建筑面积为151.38平方米的商品住宅房一套；2、计价方式与价款，房屋价款按建筑面积计算，单价为人民币8973.34元/平方米，总金额为人民币1358383元整；3、付款方式为银行按揭，被告须于签约之日付清首期购房款人民币408383元，剩余房款人民币95万元，由被告以办理银行按揭贷款的方式支付；4、被告逾期付款的，自合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；5、原告应于2014年12月25日前交付房屋于被告，逾期交房的，被告有权解除合同，原告应自被告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按被告累计已付款的3%向被告支付违约金。《商品房买卖合同》附件四即补充协议约定：“一、银行按揭贷款第一条第一款，若乙方采取贷款方式支付房款，乙方须在甲方推荐的银行统一办理贷款手续。但甲方同意的除外。第二款，乙方办理银行按揭（包括公积金）贷款的，买卖双方约定如下：1）乙方办理银行按揭贷款手续的，由此发生的相关费用与责任由乙方承担，乙方必须在本合同签约之日起7个工作日内交齐所有办理贷款所需相关资料，若贷款银行或公积金管理中心要求乙方追加资料的，乙方必须在银行发出通知后7个工作日内补齐。否则视为乙方逾期支付房款，甲方有权根据主合同第七条的约定追究乙方的违约责任。2）由于非甲方的原因，造成银行不能在本合同签订之日起45日内未放贷至甲方或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方该部分房款未付，甲方有权根据主合同第七条的约定追究乙方的违约责任。二、房屋交付验收第二条第二款，如乙方未向甲方付清该房屋的全部房价款和其他应付款项的，则乙方不得要求甲方办理该房屋交付手续。”上述合同签订后，被告杨陆兵分别于2013年12月30日、2014年3月4日向原告支付购房首付款共计408383元。被告杨陆兵未持有上述合同。
2014年6月8日原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告杨陆兵就涉案房屋签订了网签合同。自2013年12月30日起至2014年12月前，原告为被告联系农业银行、邮政银行、兴业银行、浦发银行等银行办理按揭贷款，但均未成功办理。审理中，被告杨陆兵陈述2014年12月份之后其征信出现问题，无法办理银行按揭。原告未向被告交付合同约定房屋。
审理中，原告山西复地得一房地产开发有限公司陈述曾于2014年8月12日向被告杨陆兵邮寄送达《逾期付款催告函》，要求被告尽速付清欠付房款及相应违约金，但被告陈述其未实际收到，原告也未提供催告函已送达被告的相关证据。
证实上述事实的有《商品房买卖合同》及附件四、收据、《逾期付款催告函》等书证及证人证言、当事人当庭陈述在案为凭。
本院认为，原告山西复地得一房地产开发有限公司与被告杨陆兵签订的《商品房买卖合同》附件四中关于银行按揭贷款部分第一条第二款第二项“由于非甲方的原因，造成银行不能在本合同签定之日起45日内未放贷至甲方或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方该部分房款未付，甲方有权根据主合同第七条的约定追究乙方的违约责任”的条款系原告方提供的格式条款，该格式条款加重了被告方的责任、排除被告方主要权利，该条款无效。除此之外，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。
合同签订后，被告杨陆兵依约向原告山西复地得一房地产开发有限公司支付了房屋首付款408383元，其余购房款95万元按照约定以银行按揭方式支付。在办理按揭贷款过程中，被告依约向原告提供了办理贷款所需的相关资料，但自2013年12月30日合同签订之日起至2014年12月份被告征信出现问题前原告一直未为被告成功办理银行按揭贷款，原告也未提供相关证据证明是因被告原因导致其无法在2014年12月前成功办理银行按揭贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”现因银行按揭贷款无法成功办理，双方也未就银行按揭贷款不能办理后剩余房款如何支付达成新的协议，导致原、被告双方签订《商品房买卖合同》不能继续履行，故对被告反诉解除与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并返还已付购房款本金及利息的请求予以支持。因被告已反诉要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，且本院予以准许，故对原告要求继续履行《商品房买卖合同》及补充协议及自2014年2月13日起计算逾期付款违约金的请求不予支持。被告要求原告承担逾期交房的违约金12251.49元的请求没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、终止原告山西复地得一房地产开发有限公司（反诉被告）与被告杨陆兵（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》及附件的履行；
二、驳回原告山西复地得一房地产开发有限公司的诉讼请求；
三、原告山西复地得一房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内退还被告杨陆兵（反诉原告）购房款四十万八千三百八十三元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2013年12月30日起按本金十四万元计息，2014年3月4日起按本金四十万八千三百八十三元计息）；
四、驳回被告杨陆兵（反诉原告）的其他反诉请求。
本诉案件受理费14594元，原告山西复地得一房地产开发有限公司负担7297元，被告杨陆兵负担7297元；反诉案件受理费3587元由被告杨陆兵负担1793.5元，原告山西复地得一房地产开发有限公司负担1793.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郭卫斌
人民陪审员 史文风
人民陪审员 刘建珍
二〇一六年五月八日
书 记 员 李小溪
附:相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。