上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初17761号原告(反诉被告)：上海焦化商翼物流有限公司，住所地中国(上海)自由贸易区富特东一路XXX号XXX幢全部。法定代表人：龚飞，董事长。委托诉讼代理人：陈继彬，国浩律师(上海)事务所律师。被告(反诉原告)：致悦国际物流(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易区芬辛路XXX号XXX幢XXX区间。法定代表人：张凌波，总经理。委托诉讼代理人：唐晓龙，男。被告(反诉原告)：众畅国际物流(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易区芬辛路XXX号XXX幢XXX区间。法定代表人：王光宏，总经理。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。原告上海焦化商翼物流有限公司(以下简称焦化公司)与被告致悦国际物流(上海)有限公司(以下简称致悦公司)、众畅国际物流(上海)有限公司(以下简称众畅公司)以及反诉原告致悦公司、众畅公司与反诉被告焦化公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)焦化公司的委托诉讼代理人陈继彬，被告(反诉原告)致悦公司的委托诉讼代理人唐晓龙，被告(反诉原告)致悦公司、众畅公司的共同委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦化公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告致悦公司向原告支付拖欠的租金人民币(币种下同)30万元；二、判令被告致悦公司按照每日1,000元的标准向原告承担违约责任(自2016年8月21日起至实际支付之日)；三、判令被告致悦公司赔偿原告免租期房租损失12万元；四、判令被告众畅公司对致悦公司上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年8月19日，原告与被告致悦公司签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将涉案房屋出租给致悦公司，租期自2015年8月21日至2019年8月20日，免租期两个月，若乙方拖欠或部分拖欠租金等，视为乙方违约，甲方有权要求乙方承担每日1,000元的违约金。鉴于当时致悦公司正在办理注册手续，故原告与两被告签订《合同变更说明》，约定致悦公司注册成功前由众畅公司承担有关费用和法律责任，致悦公司租赁房屋期间，众畅公司为致悦公司履行合同义务提供担保。原告依约交付了房屋，但致悦公司自2016年8月起拖欠租金。2016年12月14日，原告收到致悦公司的《场地交接通知函》，致悦公司要求原告于2016年12月19日与其完成交接。之后，致悦公司搬离。原告认为，被告致悦公司拖欠租金及搬离房屋构成根本违约，应根据合同约定承担违约责任。同时，由于致悦公司违约导致原4年的租赁合同仅履行了1年4个月，故合同约定的免租期不再适用，致悦公司应赔偿免租期租金。众畅公司为致悦公司提供担保，且未约定保证方式，故应承担连带保证责任。被告致悦公司、众畅公司共同辩称：不同意原告全部诉讼请求。被告未付租金及提出解除合同，是因为原告提供的房屋不符合消防安全要求，双方在2016年3月至11月期间经多次协商未果，被告只能解除合同。因此，是原告违约，不是被告违约。反诉原告致悦公司、众畅公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方签署的《租赁合同》已于2016年11月20日解除；二、判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金18万元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费损失36,000元；四、判令反诉被告向反诉原告支付违约金11万元(每日违约金1,000元，自2016年8月1日至2016年11月20日共110天)。事实和理由：《租赁合同》签订后，反诉原告支付了保证金18万元，并对房屋进行了强弱电改建和温控工程，向案外人支付装修款48,000元。租赁期间，因房屋隔墙系易燃夹芯材料构成，存在安全隐患，被消防部门限期整改。2016年3月底、4月初，反诉被告对隔墙进行了整改。但在之后的自检过程中，反诉原告发现房屋顶棚同样是易燃夹芯材料，消防部门也告知该材料属于易燃材料。为此反诉原告多次要求反诉被告整改屋顶，但反诉被告置之不理。反诉原告只能在2016年11月9日向反诉被告送达了解除合同的《函》，并在2016年12月14日再次向反诉被告送达《场地交接通知函》。最后，双方于2016年12月20日办理了交接手续。反诉原告认为，反诉被告提供的房屋存在重大安全隐患，反诉被告仅进行了部分整改，并拒绝彻底整改，因此反诉原告解除合同符合合同约定及法律规定，反诉被告应承担相应的赔偿责任和违约责任。反诉被告焦化公司辩称：反诉原告关于自检中发现房屋顶棚属易燃材料、反诉被告拒绝整改的陈述不属实。至今没有屋顶是易燃材料的证据，即便是房顶存在安全隐患，也应该由消防部门处理，而不是单方解除合同。因此，不认可《租赁合同》在2016年11月20日解除。反诉原告擅自搬离，双方于2016年12月20日交接，《租赁合同》在该日由反诉原告擅自解除。反诉原告违法解除合同，根据约定无权要求返还保证金。反诉原告从未对房屋进行装修，反诉被告也从未书面同意反诉原告进行装修，故反诉原告无权要求赔偿装修损失。反诉被告严格按照合同履行，不存在违约行为，反诉原告无权主张违约金。本院经审理，认定事实如下：上海市浦东新区富特东一路XXX号1幢、2幢房屋属上海焦化化工发展商社所有。2004年8月25日，取得消防验收基本合格的《建设工程消防验收意见书》，2005年1月21日取得《上海市房地产权证》。上海焦化化工发展商社委托原告焦化公司对外租赁、经营、管理。2015年8月19日，焦化公司与被告致悦公司签订《租赁合同》，约定甲方(焦化公司)从2015年8月21日起将富特东一路XXX号1幢房屋及配套设施出租给乙方(致悦公司)使用，至2019年8月20日收回，租赁期共4年。该房屋建筑面积1368平方米，房屋使用性质为仓储及配套办公，房屋的安全消防等级：丙二类。因乙方提出需要对租赁房屋进行必要的保温、防鼠等技防设施的安装，甲方同意给予乙方2个月的免租期。年租金72万元。租金从房屋起租日起计算，先付后租，本合同签订之日乙方支付首期租金6万元，以后每月的租金应于每月20日前向甲方支付。租金2年内不变，第三年起上调5%。乙方在合同签订后向甲方缴纳履约保证金18万元，合同生效后，凡由乙方提出合同解除的(无论何种原因)，或因乙方原因导致本合同被解除或无法继续履行的，视作乙方违约，甲方有权没收履约保证金并不为其保留该租赁房屋，并要求乙方承担违约责任；如因甲方原因致使本合同解除或无法履行，则视作甲方违约，乙方有权要求甲方无息退还剩余履约保证金。甲方于本合同生效后，于2015年8月21日前将租赁房屋及配套设施交付乙方，乙方应对甲方所交付的房屋及配套设施当场进行验收，若对装修、器物等硬件设施、附属设施有异议，应当场提出，验收完成后在交接单上签字，则视为交接完毕。在租赁期限内，乙方如需对租赁房屋进行分隔或装修，须在5日内书面通知甲方，并获得甲方书面同意，施工前应书面告知甲方，有关具体事项应与甲方及时协商，遵守有关方面的法规和规定，达到本房屋安全消防等级标准，分隔或装修的费用由乙方自行承担。若乙方拖欠或部分拖欠甲方租金、住房费用以及未及时补足履约保证金，则视为乙方违约，甲方有权追缴乙方拖欠的费用，并要求乙方承担每日1,000元的违约金(自欠缴之日至实际付款之日)。若甲方逾期交付房屋，则视为甲方违约，乙方有权要求甲方承担日违约金1,000元(自逾期之日至实际交付之日)，逾期超过30天以上，视为根本违约。除前款外，其他违约行为日违约金为1,000元。2015年9月18日，焦化公司、众畅公司、致悦公司签订《合同变更说明》，甲方(焦化公司)与乙方(众畅公司)2015年8月19日签订了《租赁合同》，因丙方(致悦公司)尚在注册中，在新公司成立前，所有相关费用和法律责任义务由乙方承担；丙方完成注册后，由丙方与甲方办理正式手续(相关文书合同加盖丙方公章)，丙方正式注册成立后，甲乙双方原合同废除，在丙方租赁期间乙方成为丙方的担保单位，确保甲方权益。上述合同签订后，双方依约履行。众畅公司还就强电工程、弱电工程、温控工程与案外人签订了装饰装修合同，向案外人支付了装修费用48,000元。2015年11月11日，致悦公司登记成立。2016年3月17日，上海市浦东新区公安消防支队对涉案仓库进行消防监督检查，并向众畅公司发出《责令立即整改通知书》。2016年3月21日，上海市浦东新区公安消防支队又向众畅公司发出《责令限期整改通知书》。上述通知主要针对仓库内叉车充电点未与相邻区域有效隔离、室内部分消防栓被遮挡以及“办公区域内部采用易燃芯材的金属夹芯板用作房间分隔”的违法行为，要求限期整改。2016年4月1日，上海焦化化工发展商社与案外人签订工程合同，对办公区域内部采用易燃芯材的金属夹芯板房间分隔进行了整改。2016年4月13日，上海市浦东新区公安消防支队消防监督检查记录显示上述通知书限期整改内容“已整改”。致悦公司未支付2016年7月21日起的租金。2016年11月17日，焦化公司向致悦公司发送了《催款函》，要求致悦公司支付租金并承担违约金。2016年12月14日，致悦公司向焦化公司发送了《场地交接通知函》，认为2016年3月被消防部门责令整改后仍存在违反消防要求的问题，经交涉焦化公司不予解决，且不提供整改方案，故致悦公司曾与2016年11月9日书面通知焦化公司要求于2016年11月20日终止租赁合同，现要求焦化公司于2016年12月19日与致悦公司完成场地交接。2016年12月20日，双方完成租赁房屋交接。另外，致悦公司、众畅公司提供了照片若干，证明2016年11月9日向焦化公司送达《函》，但焦化公司拒收。《函》的主要内容是认为房屋顶棚也是使用了违反消防规定的材料，造成安全隐患，但焦化公司始终不予解决，也不提供整改方案，故决定于2016年11月20日终止租赁合同。焦化公司否认照片的真实性和证明效力，认为不存在2016年11月9日致悦公司递交函件、焦化公司拒收的情况。本院认为，焦化公司与致悦公司之间的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守。致悦公司主张其拒付租金、搬离房屋解除合同的理由是房屋顶棚采用易燃材料，不符合消防要求。本院注意到，消防部门在2016年3月已经对涉案房屋进行了消防监督检查，认为办公区域房间分隔采用易燃材料，限期整改。现焦化公司已经进行了整改。目前没有证据可以证明房屋还存在其他不符合消防规范要求的情形。退一步讲，如果房屋顶棚确实存在安全隐患需要整改的，致悦公司也应该按照合同法第二百二十一条的规定，通知焦化公司在合理期限内维修，焦化公司不履行维修义务的，致悦公司可自行维修，维修费用由焦化公司承担。但是，目前没有证据可以证明2016年3月至2016年11月9日期间，致悦公司曾要求焦化公司对房屋顶棚进行整改。因此，即便致悦公司2016年11月9日确实曾向焦化公司递送过解除合同的《函》，也因其不具备解除权而不产生合同解除效力。因致悦公司提前搬离租赁房屋，双方对房屋进行了交接，故焦化公司主张《租赁合同》于2016年12月20日解除的意见，本院予以采纳。合同解除后，双方应结清各项费用。焦化公司要求致悦公司支付2016年7月21日至2016年12月20日的租金30万元，本院予以支持。致悦公司拒付租金的抗辩不成立，应按合同约定承担逾期支付租金的违约金，但鉴于双方约定的违约金标准过分高于所造成的损失，本院酌情予以调整。根据双方约定，乙方擅自解除合同或因乙方原因导致合同解除的，甲方有权没收保证金，故焦化公司要求没收保证金，本院予以认可。由于合同未正常履行完毕，确实造成焦化公司的免租期租金损失，但由于本院已经支持焦化公司没收保证金的意见，保证金的金额也足以弥补焦化公司的损失，双方对免租期租金损失也没有其他特别约定，故焦化公司要求致悦公司赔偿免租期租金损失，本院不予支持。致悦公司拒付租金、解除合同的理由不成立，相应的反诉请求应予驳回。根据《合同变更说明》，致悦公司成立后《租赁合同》的承租方应为致悦公司，众畅公司仅为致悦公司的担保人，因此众畅公司在本案中以承租人身份提出的反诉请求，应予驳回。因双方没有约定保证方式，故众畅公司应按连带责任承担保证责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海焦化商翼物流有限公司与被告(反诉原告)致悦国际物流(上海)有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年12月20日解除；二、被告(反诉原告)致悦国际物流(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海焦化商翼物流有限公司租金30万元；三、被告(反诉原告)致悦国际物流(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海焦化商翼物流有限公司逾期支付租金的违约金(自2016年8月21日起计算至实际支付上述租金之日止，按每日50元计算)；四、被告(反诉原告)众畅国际物流(上海)有限公司对被告(反诉原告)致悦国际物流(上海)有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告(反诉被告)上海焦化商翼物流有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)致悦国际物流(上海)有限公司、众畅国际物流(上海)有限公司全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,500元，减半收取4250元，反诉案件受理费3095元(已减半收取)，合计7,345元，由原告(反诉被告)上海焦化商翼物流有限公司负担900元，被告被告(反诉原告)致悦国际物流(上海)有限公司、众畅国际物流(上海)有限公司负担6,445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年七月四日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。