江苏省徐州市贾汪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贾吴民初字第0426号
原告董振龙。
原告王娟，1967年11月25日。
上述两原告的共同委托代理人宋伟，徐州市离退休法院工作者协会贾汪法律服务部法律工作者。
被告赵玉楼。
委托代理人王亚州。
被告窦月刚。
被告董玉芝。
上述两被告的共同委托代理人刘兆辉。
原告董振龙、王娟诉被告赵玉楼、窦月刚、董玉芝确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年12月10日、2014年1月9日、2月25日公开开庭进行了审理。原告董振龙及董振龙、王娟的共同委托代理人宋伟，被告赵玉楼及其委托代理人王亚州，被告窦月刚、董玉芝的共同委托代理人刘兆辉到庭参见诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告董振龙、王娟诉称，董振龙、王娟系夫妻关系，其二人和赵玉楼于2010年6月11日签订借款合同一份，约定董振龙、王娟向赵玉楼借款50万元，并以其二人位于徐州市贾汪区大吴街道办事处步行街的楼房一套为借款提供了担保，双方并到徐州市贾汪区公证处办理了具有强制执行效力的公证债权文书。后赵玉楼在董振龙、王娟不知情的情况下，将董振龙、王娟担保房产出售给窦月刚、董玉芝，并办理了过户手续。其在未向人民法院申请执行的情况下，擅自出售担保房产，侵害了董振龙、王娟合法利益，请求法院依法确认赵玉楼与窦月刚、董玉芝之间签订的《房地产买卖契约》无效，并承担本案的诉讼费用。
被告赵玉楼辩称，董振龙、王娟向赵玉楼借款50万元是事实，双方签订借款合同时，董振龙、王娟自愿以其位于徐州市贾汪区大吴街道办事处步行街的房产提供担保，同时为了赵玉楼借款债权的实现，董振龙、王娟自愿为赵玉楼出具委托书一份，委托赵玉楼对担保房产办理注销抵押登记、对外出售以及办理相应的过户手续，并代为收取售房款项。赵玉楼在借款到期且催要无果的情况下，为了实现债权，通过合法程序将担保房屋进行出售，符合双方的约定，因此赵玉楼与窦月刚、董玉芝之间签订的房屋买卖合同应合法有效，请求法院依法驳回董振龙、王娟的诉讼请求。
被告窦月刚、董玉芝辩称，董振龙、王娟委托赵玉楼出售房屋并办理了公证手续，窦月刚、董玉芝购买赵玉楼有权出售的房屋不存在过错，因此赵玉楼与窦月刚、董玉芝之间签订的房屋买卖合同应合法有效，请求法院依法驳回董振龙、王娟的诉讼请求。
经审理查明，董振龙、王娟系夫妻关系，其二人于2010年6月11日与赵玉楼签订《借款合同》一份，约定董振龙、王娟向赵玉楼借款50万元，借款期限为12个月，借款利息为年利率15%，付息方式为每3个月支付一次，董振龙、王娟以其位于徐州市贾汪区大吴街道办事处步行街的商住楼房为借款提供了担保，同时约定董振龙、王娟到期不还款或未还清到期借款及利息，赵玉楼可向公证机关请求出具具有执行效率的公证债权文书，并申请人民法院强制执行。双方同时另行签订房地产抵押合同一份，约定董振龙、王娟将位于徐州市贾汪区大吴街道办事处步行街的商住楼房为其借款提供担保，并于当日办理了房地产抵押登记手续；董振龙、王娟共同于当日出具确认书一份，确认其抵押的商住楼房建筑面积为434.41平方米，价值为50万元。另为了保障赵玉楼借款债权的实现，董振龙、王娟应赵玉楼要求于当日为赵玉楼出具委托书一份，委托权限为：1、全权代理董振龙、王娟办理注销担保房产的抵押登记手续；2、全权代理董振龙、王娟签订担保房产转让合同；3、全权代理董振龙、王娟办理担保房产的房屋所有权证、国有土地使用证的交易过户和水、电、管道煤气、有线电视等缴费证件的过户；4、由赵玉楼代收售房款；5、办理担保房产买卖交易所需的其他有关事宜。上述文件签署后，董振龙、王娟与赵玉楼于当日到徐州市贾汪区公证处办理了上述文件的公证手续，徐州市贾汪区公证处于同日出具（2010）徐贾证经内字第69号具有强制执行效力的债权文书公证书一份。2012年11月5日，赵玉楼以董振龙、王娟的名义在徐州市贾汪区房地产交易中心与窦月刚、董玉芝签订《房地产买卖契约》一份，约定将董振龙、王娟位于徐州市贾汪区大吴街道办事处步行街担保的商住楼房出售给窦月刚、董玉芝，交易价格为50万元。根据窦月刚的委托，徐州通标土地房地产估价有限公司于2012年11月29日出具《房地产估价结果报告》一份，将担保房产评估为71.03万元。2012年12月21日，赵玉楼以窦月刚和董玉芝的名义向徐州市贾汪区地方税务局缴纳担保房屋交易契税和印花税分别为21309元、355.2元，以王娟的名义缴纳营业税等82039.70元；徐州市贾汪区地方税务局以付款方为窦月刚和董玉芝，收款方为王娟的名义出具销售不动产统一发票一份，售房款金额为710300元。2012年12月24日，赵玉楼以王娟和窦月刚的名义缴纳非住房登记费和转让费共计4890元，徐州市贾汪区房屋产权产籍监理所将涉案担保房屋登记在窦月刚名下，登记的共有人为董玉芝，房屋所有权证号为徐房权证贾字第××号。2013年6月27日，徐州市贾汪区国土资源局出具涉案担保房屋国有土地使用证书，证号为贾国土资国用（2013）第01747号，土地使用权人为窦月刚、董玉芝；2013年7月2日，赵玉楼以窦月刚、董玉芝的名义缴纳土地证书工本费等费用共计268元。2013年10月15日，董玉芝通过中国银行徐州贾汪支行转给赵玉楼儿子赵振90万元。
另查明，董振龙、王娟与赵玉楼之间约定的借款50万元，赵玉楼于2010年6月8日通过其配偶董克芝（曾用名董琳）的银行账户转给王娟20万元，赵玉楼另支付给王娟现金30万元，董振龙、王娟于2010年6月8日为赵玉楼出具借据50万元。2011年7月2日，王娟向赵玉楼配偶董克芝偿还借款利息10000元，2012年8月16日，董振龙通过江苏银行转给王娟姐姐王旭40万元，委托其代为偿还赵玉楼借款，王旭于2012年8月17日通过江苏银行徐州天桥东支行将该款项转给赵玉楼配偶董克芝账户。
再查明，涉案担保房产于2007年4月6日登记的房屋所有权人为王娟，产权证号为房权证字第××号；董克芝与董玉芝为姐妹关系；至法庭辩论终结前，赵玉楼尚未支付给董振龙、王娟售房款项。
以上事实，有原、被告的陈述，公证文书、委托书、房地产买卖契约、评估报告、借据、收条、转账凭证、税务及收费凭证、房屋所有权证和国有土地使用证等证据予以证实，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，董振龙、王娟为实现向赵玉楼借款50万元的目的，将涉案房产用于借款担保，并办理了不动产抵押担保登记手续，同时董振龙、王娟为赵玉楼出具全权办理注销担保房产抵押登记和出售手续的委托书，之后双方对借款合同、担保抵押合同和委托书办理了公证手续，公证机关亦根据双方的申请出具了具有执行效力的公证债权文书。赵玉楼作为借款合同中的抵押权人，依法享有对担保财产的优先受偿权利，即在借款债权得不到实现时，有权就抵押房产的变价和抵押房产的孳息优先于后手抵押权人和普通债权人受偿；同时根据我国现行法律规定，其在行驶抵押权时应严格遵守抵押合同的规定，不得损坏抵押人的合法利益。本案中，赵玉楼在借款到期催要无果的情况下，本应按照双方在合同中关于未还清到期借款本息的，可依据公证机关出具的公证债权文书申请人民法院强制执行的约定，依法申请人民法院强制执行来实现自己的借款债权，然而赵玉楼在实现自己的借款债权的过程中，放弃了司法救济途径，利用董振龙、王娟为其借款提供保障的委托书，擅自将借款担保房产予以出售，庭审中，赵玉楼亦确认董振龙、王娟出具委托书的目的是为了其借款提供双重保障，董振龙、王娟并无出售担保房屋的意愿，因此该出售担保房屋的行为实为让与担保财产，违反了物权法定原则，应属无效。对于购买人窦月刚、董玉芝购买涉案担保房产的问题，因本案房屋买卖过程多处与常理不符，买受人不能举证证明买卖房屋的具体洽谈过程、真实的付款情况，过户的相关税费均由赵玉楼代为缴纳，对过户到自己名下的房产亦长时间不进行主张权利，且其与赵玉楼存在近姻亲关系，对交易房产的担保及出售情况应有了解，故窦月刚、董玉芝与赵玉楼签订房屋买卖合同的行为，在其主观上亦难成善意；因此窦月刚、董玉芝与赵玉楼之间的房屋买卖合同存在恶意串通，损害抵押人董振龙、王娟利益的行为，应为无效合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告赵玉楼与被告窦月刚、董玉芝于2012年11月5日签订的编号为JF-98-01号的《房地产买卖契约》无效。
案件受理费8800元，由被告赵玉楼、窦月刚、董玉芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 孙永福
审 判 员 贺夫建
人民陪审员 吴莉莉
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 杜成功