吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终3773号上诉人（原审第三人）:孙奎明，男，1962年10月22日出生，汉族，住德惠市建设街。委托诉讼代理人：邴永生，吉林华航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:夏善德，男，1971年1月28日出生，汉族，住德惠市东八道街东方饺子城。委托诉讼代理人：邴闻天，吉林邴闻天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吉林省博兴房地产开发有限公司，住所地长春市人民大街280号长春科技城3楼C-86号。法定代表人：张子和，总经理。被上诉人（原审被告）:吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司，住所地德惠市西五道街。法定代表人：曲波，经理。原审第三人：孙桂生，男，1958年9月25日出生，汉族，住德惠市建设街。委托诉讼代理人：刘继国，德惠市胜利街法律服务所法律工作者。上诉人孙奎明因与被上诉人夏善德、吉林省博兴房地产开发有限公司（以下简称博兴公司）、吉林省博兴房地产开发有限公司德惠分公司（以下简称博兴公司分公司）、原审第三人孙桂生确认合同效力纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院（2016）吉0183民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已缺席审理终结。孙奎明上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.驳回夏善德的起诉；3.夏善德承担诉讼费用。事实和理由：1.《商品房买卖合同》形式上内容齐全，不等于合同有效，不是依据合同的形式条款确认合同就必然有效，名为房屋买卖，实为借款的担保，合同是无效的。2.孙奎明出示的夏善德的录音证据是诉讼外的自认，是证据。录音证据不利于夏善德，夏善德予以否认，但没有出示反证证明。3.夏善德没有提供交款的银行汇款凭证，无法证明房屋买卖的真实性。4.如果夏善德与博兴公司之间的买卖关系真实，作出预售登记，孙奎明不能对抗，但是虚假的买卖合同，其登记没有法律效力。5.夏善德自称是一次性交付购房款、房屋价格远远低于市场价格、夏善德交付购房款后一直未要求博兴公司办理交房或过户手续、房屋�卖合同对房屋验收标准等有关房屋合同履行的情况约定不明确、夏善德称博兴公司给其三分利将房屋回购等事实，均可以佐证夏善德并非是真实购买房屋。6.一审法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条驳回夏善德起诉。夏善德辩称：1.夏善德与博兴公司签订的商品房买卖合同是经过当地房屋管理部门网签备案的买卖合同，该合同的效力在不经过夏善德同意撤销的情况下，是不能撤销的，该合同是合法有效的，房屋管理部门不会将该房屋再登记到其他人名下，所以该合同能够证明夏善德对争议房屋具有所有权。2.网签合同是2015年2月10日，孙奎明的抵债协议是2015年5月23日，从时间上不能对抗夏善德买卖合同的效力，因此原审法院判决正确，请求维持原判。孙桂生陈述称：维持原判第四项，同意孙奎明的上诉请求，博兴公司与夏善德之间是借贷关系。博兴公司、博兴公司分公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。夏善德向一审法院起诉请求：一、请求判令确认原告与被告吉林省博兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令二被告交付德惠市新惠家园商住幢1-2层1号、7号、10号房屋；三、判令第三人孙桂生、孙奎明腾让争议房屋。一审法院审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据一、原告与博兴德惠分公司签订的临时买卖合同三份；证据二、原告与博兴公司签订的商品房买卖合同三份；证据三、收据三枚。第三人的质证意见：对证据一及证据二的真实性没有异议，每平方米的单价为4067元，对证据三的真实性有异议，需�有汇款凭证证实其真实性。第三人孙奎明提供了证据一、第三人孙奎明与博兴德惠分公司签订的商品房临时买卖合同及以物抵债协议书各两份，证明第三人孙奎明借给被告博兴德惠分公司160万元，2015年5月23日，第三人孙奎明与被告博兴德惠分公司达成以物抵债协议书，被告博兴德惠分公司用案涉的7号、10号楼房抵顶在第三人孙奎明处的借款本息，同时将楼房交付给第三人。证据二、购房收据两份。证据三、第三人孙奎明与原告的通话录音五份，博兴德惠分公司负责人曲波与第三人孙奎明的通话录音一份。原告的质证意见为：1、对证据一、二的真实性均有异议，2013、2014年该楼房还未建设完工，没有房屋预售许可证，博兴德惠分公司与第三人签订的是临时买卖合同，是买卖意向，没有向有关部门进行登记备案，不具有法律效力；以物抵债协议是2015年5月23日签订的，�告已经买得该楼房，登记备案时间是2015年2月10日，以物抵债协议不能对抗原、被告签订的商品房买卖合同。该楼房的土地出让合同、划拨土地使用权转让批准文件、建设工程规划许可证均标明吉林省博兴开发有限公司，博兴德惠分公司没有出售资格。2、收款收据也应该由第三人提供银行汇款证据证明。3、对原告与第三人孙奎明的通话录音中关于原、被告之间系借贷关系内容不予认可，该录音确系原告本人所说，但内容是虚假的，目的是为了让孙奎明腾房。对曲波与孙奎明之间的录音不清楚，无法证明其真实性。第三人孙桂生对第三人孙奎明提供的证据无异议。第三人孙桂生提供了证据一、孙桂生与博兴德惠分公司签订的买卖合同及收据，证据二、（2015）德民初字第3273号民事判决书，证据三、（2016）吉0183德执字779号执行裁定书。原告的质证意见为：对证据一的�实性不予认可，对证据二、三的真实性无异议，但是该法律文书确有错误，侵害了原告的合法权益，原告将对该案提起再审。第三人孙奎明对第三人孙桂生提供的证据无异议。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据一审法院认定如下：一、原告与二被告之间法律关系性质的问题。一审法院认为，除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。原告与博兴公司签订的《商品房买卖合同》对购房基本情况、价款、面积、交付时间、违约责任等均有明确约定，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，该合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据的证明力认定原则的规定，应比间接证据、传来证据具有更强的证明力。第三人孙奎明提供录音资料予证明原告与二被告之间系民间借贷法律关系，该录音资料属于间接证据，且原告对录音资料中关于民间借贷的意思表示予以否认，该录音资料中有关民间借贷的通话内容不属于法律规定的自认范畴，第三人应该提供其他证据佐证其主张。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏的法律关系，且该隐藏的法律关系真实地对当事人产生约束力的情况下，不宜简单否定既存的外化法律关系对当事人真实意思的体现与反映，故夏善德与二被告之间应认定为房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。二、原告与博兴公司签订的商品房预售合同登记备案的性质和效力。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产�权变动为目的的请求权而为的登记，属于预告登记的范畴。该登记备案实际上是对商品房买卖进行了公示，是将物权公示手段运用于债法上的请求权，该登记备案制度的目标价值在于保护购房者的合法权益，保障商品房交易的安全性，本案中，原告与博兴公司签订的商品房买卖合同登记备案时间是2015年2月10日，第三人孙奎明与曲波、博兴德惠分公司签订的以物抵债协议书的时间是2015年5月23日，当登记的权利与非登记权利相冲突时，法律优先保护登记的权利。且根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚需债权人的受领并取得所有权，才发生给付效果，仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现，第三人孙奎明对争议房屋的占有并没有合法依据。故对原告依据房屋买卖合同要求二被告交付德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房及第三人孙奎明腾迁争议房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因第三人孙桂生与博兴德惠分公司的房屋买卖合同纠纷一案经一审法院判决并执行完毕，依据《最高人民法院印发的通知》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件……”规定，一审法院对案涉1号楼的房屋权属及交付问题不应继续审理，应该按照法律规定的程序另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，判决如下：一�原告夏善德与被告吉林省博兴房地产开发有限公司签订的德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告吉林省博兴发地产开发有限公司、吉林省博兴发地产开发有限公司德惠分公司于本判决生效之日起十日内将德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房交付给原告夏善德；三、第三人孙奎明于本判决生效之日起十日内将德惠市新惠家园商住幢1-2层7号、10号房腾让给原告夏善德；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，邮寄费224元，由二被告负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：夏善德与博兴公司之间是房屋买卖合同关系，该合同合法有效，应予履行。夏善德主张其与博兴公司之间是房屋买卖合同关系，并提供其与博兴公司签订的经过备案的《商品房买卖合同》为凭；孙奎明主张夏善德与博兴公司之间是民间借贷关系，并提供其与夏善德的录音资料为凭。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；……”，夏善德为证明其主张提供的证据系书证原件即其与博兴公司签订的《商品房买卖合同》、博兴公司出具的收取购房款的收据，孙奎明对夏善德与博兴公司系房屋买卖合同关系虽持有异议，但其提供的录音资料夏善德不予认可，且从录音资料的内容上亦无法确认博兴公司与夏善德之间是民间借贷关系，孙奎明所称的夏善德系一次性交付购房款、房屋价格远远低于市场价格、夏善德交付购房款后一直未要求博兴公司办理交房或过户�续、房屋买卖合同对房屋验收标准等有关房屋合同履行的情况约定不明确、夏善德称博兴公司给其三分利将房屋回购等事实均不能作为与孙奎明所提供的录音资料相佐证的证据用以证明夏善德与博兴公司之间是民间借贷关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的依据”，本院对孙奎明的主张不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙奎明负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一七年七月二十一日书 记 员  丁 宁