广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终917号
上诉人（原审被告）：何青林，男，1962年12月9日出生，汉族，住广东省罗定市。
委托诉讼代理人：吴家奕，广东端庆律师事务所兼职律师。
被上诉人（原审原告）：邓琥，男，1973年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市。
委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。
原审被告：何炳忠，男，1984年2月6日出生，汉族，住广东省。
上诉人何青林因与被上诉人邓琥、原审被告何炳忠租赁合同纠纷一案，不服郁南县人民法院作出的（2016）粤5322民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人何青林上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法作出公平、公正、合理的判决。
事实和理由：
一审判决第一项判决上诉人返还自2015年4月至2016年3月的租金165600元给被上诉人是认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人于2011年7月7日签订的《租赁合同（新厂）》约定，租赁厂房面积约4000平方米，每月租金为46000元，即约定厂房每平方米每月租金为11.5元。本案中，从上诉人一审提供的2015年10月31日《证明》可以证实，涉案厂房因维修需要而拆除的面积为456平方米，即因维修而影响被上诉人使用的面积为456平方米。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求承租人在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。自2015年4月至2016年3月应减少租金为11.5元×456×12=62928元。即使按一审法院现场勘验所核实被拆除部分的面积571.33平方米计算，自2015年4月至2016年3月应减少租金为11.5×571.33×12=78843.54元。因此，一审判决上诉人返还自2015年4月至2016年3月的租金165600元给被上诉人是认定事实不清、适用法律错误的，依法应予以撤销。
二、一审判决第二项判决上诉人对所租赁的厂房维修期间，应免收被上诉人维修期间的6个月租金，该项判决是认定事实和适用法律错误，也显失公平。如前所述，本案需要维修的厂房只是所租赁的厂房总面积4000平方米中的一小部分，只占十分之一左右的面积，除该部分因维修受影响外，所租赁厂房的其余部分并不受任何影响，至今为止并没有收到政府相关主管部门作出责令被上诉人停止生产的书面整改通知，被上诉人至今仍在租赁厂房内进行正常的生产、经营，其产品的生产、销售并没有受到任何影响。因此，一审法院判决免收被上诉人维修期间的6个月租金是认定事实和适用法律错误，也是显失公平的。
被上诉人邓琥辩称：一审判决符合法律规定及相关事实，上诉人的上诉请求没有事实依据。
一、对于本案中的涉案租赁场地，其中用于生产经营的车间出现了严重的下沉以及墙壁断裂的情况，对此，一审法院已经作出了合法的认定，由于上述车间的安全质量已经完全不符合生产的要求，也不符合兽药GMP的要求，与合同约定不符，导致被上诉人无法正常利用涉案场地进行生产经营，租赁的根本目的也无法实现。因此，对于涉案场地返还租金的比例，不应当按照面积比例进行认定，应该按照出现质量问题的车间重要程度进行认定。如上所述，该车间是用于生产经营最重要的车间，该车间的质量问题已经严重影响合同的履行。
二、政府的相关部门已经发出了书面的通知，责令被上诉人停业整改，该通知的依据也是涉案车间出现了严重的质量问题。因此，上诉人所谓的没有收到停产通知的说法是没有事实依据的。双方合同约定上诉人应该给被上诉人提供符合兽药GMP要求的场地，因此，本案的场地现在已经不符合合同约定，基于同时履行抗辩权，被上诉人有权停止向上诉人缴纳租金，直至上诉人将场地修复为符合合同约定的要求。
邓琥向一审法院起诉请求：1、何青林、何炳忠向邓琥返还自2015年4月起至租赁场地维修完毕之日止邓琥已实际支付的租金（暂计至2016年3月止合计9个月，共计人民币552000元）；2、直至何青林、何炳忠将租赁场地维修完毕前，邓琥有权免交租金；3、本案诉讼费用全部由何青林、何炳忠承担。诉讼过程中,邓琥变更诉讼请求为:1、由何青林、何炳忠在6个月内修复其出租给邓琥的云浮市双东工业园大湾分园内的厂房，修复需达到《兽药生产质量管理规范》及《兽药GMP检查验收评定标准》中对于厂区建筑物的标准，并经郁南县畜牧兽医渔业局或其他政府相关部门核定符合兽药GMP标准；2、何青林、何炳忠向邓琥返还自2015年4月起至房屋修复完善之日期间，邓琥已实际支付的租金，暂计至起诉之日为人民币414000元；3、何青林、何炳忠将房屋修复完善前，邓琥有权免交租金；4、本案全部诉讼费用由何青林、何炳忠承担。
一审法院认定事实：2011年4月28日，罗定市皇家中药饮片有限公司（以下简称皇家中药公司）与郁南县人民政府签订《项目投资合同书》，约定皇家中药公司在云浮双东环保工业园大湾分园内取得51亩用地（土地面积为大约数，以实量面积为准），土地性质为工业用地，土地使用年限为50年。
2011年7月7日，何青林将皇家中药公司在云浮双东环保工业园大湾分园内取得的51亩用地租赁一部分给邓琥，邓琥（乙方）与何青林（甲方）签订《租赁合同（新厂）》，合同约定：甲方已在云浮市双东工业园大湾分园开始建设具备领取GMP资质的动物制药生产厂房。甲、乙双方经充分协商……一、甲方应按本合同约定的条款和内容将位于云浮市双东工业园大湾分园的建筑面积共约4000平方米的厂房、设备、GMP车间等出租给乙方作为动物制药使用（甲方提供的前述设施必需满足乙方与第三方设立的新公司领取GMP资质）。本合同生效且乙方与第三方设立的新公司成立后，由设立的新公司作为新的乙方按本合同的条款与甲方签订租赁合同，本合同涉及乙方的权利义务全部由设立的新公司承担和享有，涉及甲方的权利义务不变。……三、甲方应提供相关的用地许可证（或显示甲方有土地使用权的有效文件）……供本次租赁使用。四、租赁期限为十年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止。……六、租金及支付方式，每月租金为46000元，于每月5号前存入甲方指定的账号。七、甲方的责任……2、甲方按期将符合国家质量标准的厂房、设备、GMP生产车间及具备领取GMP资质的一切设施交付给乙方与第三方设立的新公司使用。甲方充分了解，如不能保证乙方与第三方设立的新公司开展正常生产经营活动，将对乙方与第三方设立的新公司造成重大经济损失，基于此，因甲方原因（包括但不限于甲方应保证乙方能正常的使用租赁厂房和设备，而不受甲方的干扰或妨碍、及时办理GMP资质申领手续）造成乙方与第三方新设立的公司不能开展正常生产经营活动的，甲方应支付乙方与第三方设立的新公司违约金200万元，乙方与第三方设立的新公司有权解除本合同。3、主要空调净化系统、纯化水系统、中药提取、锅炉（具体设备情况验收交付后见附件）在法定使用期限届满后不能再使用的，由甲方负责重新配置，使用过程中的易损耗配件由乙方负责。建筑物的主体结构安全责任由甲方承担。2012年7月，邓琥安排佛山市顺德区友诺动物药业有限公司郁南分公司（以下简称友诺郁南分公司）进驻其租赁的土地进行生产经营运作。2013年8月20日，友诺郁南分公司取得兽药GMP证书，有效期至2018年8月19日。
2015年2月9日，皇家中药公司向友诺郁南分公司发出《告知书》，承诺于2015年3月6日对友诺郁南分公司车间内地面下沉部分进行维修。2015年4月7日，皇家中药公司向友诺郁南分公司发出《通知书》，承诺于2015年4月9日对友诺郁南分公司口服液车间内的变形彩钢板进行维修。随后，何青林即安排人员对涉案的车间进行维修。2015年10月31日，何炳忠作为皇家中药公司的负责人向邓琥出具《证明》，载明：“因地面塌陷，2015年4月9日至2015年10月31日期间皇家中药公司对友诺郁南分公司事故车间进行拆迁并将拆迁的材料搬走，对所拆迁并搬走的材料由皇家中药公司负责。附：拆迁范围：456平方米（含中央空调机组房、制水车间、口服液提取车间及相关房间、过道等）。搬走材料：上述车间的墙体、装潢材料及中央空调管道等。”在何青林、何炳忠对涉案厂房进行维修期间，邓琥依照《租赁合同（新厂）》的约定向何青林继续支付租金。至今，何青林、何炳忠未对涉案的厂房维修完毕。邓琥遂诉至一审法院，要求解决。
另查明，皇家中药公司于2009年8月5日成立，法定代表人为何青林，经营范围为生产中药饮片（净制、切制、炒制、蒸制、炙制、粉碎）、收购中药材（不含甘草、麻黄草）。何青林与何炳忠是父子关系。
友诺郁南分公司共有3个车间，分别是口服液车间、固体车间及消毒剂车间，其中口服液车间和固体车间在同一厂房内。
2016年6月2日，经一审法院现场勘验：友诺郁南分公司口服液车间所在的厂房面积为2808平方米（78米×36米）；被拆除彩钢板的口服液车间的面积约为571.33平方米（47.93米×11.92米）；固体车间和仓库的彩钢板未被拆除（有一小部分出现变形的现象），固体车间因生产主力电被拆除（生活用电可以使用）的原因已经停止使用，仓库仍在使用中；被拆除的设备仪器仍放置在涉案厂房内；友诺郁南分公司厂房的墙体出现不同程度的裂缝，口服液车间所处的位置出现较为严重的地面下沉现象。
2016年6月22日，郁南县畜牧兽医渔业局作出的《兽用疫苗及兽药质量安全大检查工作总结》认为：“友诺郁南分公司的厂房已经处于危房状态，部分的生产设备已经撤离，整个兽药GMP生产规范未能正常开展，生产处于半停产状况，已完全不符正常兽药生产规程，责令其立即停止一切生产；厂家必须进行相关的整治后，报省、市主管部门批准后才能开展生产。”
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。邓琥与何青林签订的《租赁合同（新厂）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人都要按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，由于邓琥租赁的涉案厂房墙体出现不同程度的裂缝，厂房中的口服液车间所处的位置出现较为严重的地面下沉现象、地面塌陷，何青林已拆除友诺郁南分公司的口服液车间，何青林理应按照租赁合同约定对厂房进行修缮及加固。由于涉案厂房的口服液车间于2015年4月拆除停止使用至今，何青林仍未进行修缮及采取补救措施，显然，何青林已经违反合同约定的修缮养护义务。因此，本案中，邓琥有权要求何青林减少部分租金。虽然自2015年4月至2016年3月期间，涉案厂房正常生产受到影响，但邓琥并没有完全停止使用涉案厂房，因此邓琥仍应适当承担该期间的部分租金。关于退还租金的具体数额，由一审法院综合本案情况酌情确定，即应由何青林退还自2015年4月至2016年3月的租金165600元给邓琥。
关于维修涉案厂房的工期，双方均认为需要6个月，一审法院对此予以确认，对此维修期间的租金，应予以免除。关于邓琥要求何青林、何炳忠在6个月内修复涉案厂房，修复需达到《兽药生产质量管理规范》及《兽药GMP检查验收评定标准》中对于厂区建筑物标准，并经郁南县畜牧兽医渔业局或其他政府相关部门核定符合兽药GMP标准的问题。由于邓琥对此未能提交相关的证据予以证实维修所需要的标准，邓琥的该项请求，缺乏理据，不予支持。
《租赁合同（新厂）》是由邓琥与何青林签订的，何炳忠只是受何青林委托收取友诺郁南分公司的租金，根据合同相对性的原理，邓琥要求何炳忠承担返还租金的请求缺乏理据，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、何青林应自判决生效之日起五日内返还自2015年4月至2016年3月的租金165600元给邓琥。二、何青林对邓琥所租赁的厂房维修期间，应免收邓琥维修期间的6个月租金。三、驳回邓琥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9320元，由邓琥负担1396元，何青林负担7924元。何青林负担部分邓琥已预付，何青林在履行上述款项时一并返还给邓琥。
二审中，上诉人提交U盘视频，拟证明被上诉人至今仍在正常生产经营的事实。对此，被上诉人表示没有收到证据而不予发表质证意见。被上诉人没有提交新证据。
原审查明的事实与本院二审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同（新厂）》是其双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同行使权利和履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，因双方对于一审法院作出判决的第三项判决均无提起上诉，本院对此不作审理，并予以维持。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人应返还2015年4月至2016年3月的租金是多少。2、上诉人对被上诉人所租赁的厂房维修期间，应否免收被上诉人维修期间的租金。
关于第一个争议焦点问题。上诉人认为涉案厂房需要维修的面积为456平方米，故主张根据维修面积占厂房面积的比例只相应减少租金62928元。根据一审现场勘验可知，因被上诉人承租涉案的厂房墙体出现不同程度的裂缝，厂房中口服液车间所处的位置出现较为严重的地面下沉现象、地面塌陷。另外，根据何炳忠出具给被上诉人的《证明》，上诉人于2015年4月9日至2015年10月31日期间拆迁搬走口服液车间等的墙体、装潢材料及中央空调管道等后，致使口服液车间被停止使用，至今也没有进行修缮及采取补救措施。结合郁南县畜牧兽医渔业局作出的《兽用疫苗及兽药质量安全大检查工作总结》反映“友诺郁南分公司的厂房已经处于危房状态，部分生产设备已经撤离，整个兽药GMP生产规范未能正常开展，生产处于半停产状况”的内容可知，因上诉人未能及时维修涉案厂房以致使被上诉人不能正常生产并处于半停产状态。故一审法院根据上诉人未能及时维修对被上诉人使用厂房的影响程度，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百十一条规定，酌情认定上诉人退还自2015年4月至2016年3月租金165600元，合法合理。上诉人以维修面积占总面积比例主张减小租金的比例，缺乏理据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点问题。上诉人认为厂房中除维修部分影响使用外，厂房其他面积不影响使用，并认为被上诉人能正常生产，故不应免收6个月期间的租金。被上诉人对此不认可，认为维修部分已影响到整个厂房的使用，无法正常生产经营。根据一审法院的现场勘验，因涉案租赁厂房墙体出现裂缝，且口服液车间的地面下沉和塌陷，租赁厂房需要修缮，且根据郁南县畜牧兽医渔业局作出的《兽用疫苗及兽药质量安全大检查工作总结》可知，租赁厂房处于危房状态，完全不符合正常兽药生产规程，因此上诉人在维修期间将影响到被上诉人对租赁厂房的使用，而双方在一审中也表示维修期间需要6个月时间，故一审法院支持被上诉人主张维修期间应免收租金的请求，合情合理，本院予以维持。上诉人的上述主张，理据不足，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人何青林的上诉请求，缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7924元，由上诉人何青林负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年三月七日
书记员 冯梓叶