河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第910号
上诉人（原审被告、反诉原告）邹礼俊，男，汉族，1977年9月10日生，高中文化，个体户。
被上诉人（原审原告、反诉被告）新县鑫海湾国际酒店有限公司。住址地河南省新县京九北路。组织机构代码57357467-7。
法定代表人成良生，该公司经理。
委托代理人郑福新，新县法律援助中心法律工作者。
上诉人邹礼俊因与被上诉人新县鑫海湾国际酒店有限公司以下简称鑫海湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新县人民法院（2015）新民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邹礼俊，被上诉人委托代理人郑福新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年10月1日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告将其位于新县叶林大道鑫海湾国际大酒店某附楼某某精品屋南第某套门面房租给被告经营“百堡酒窖”，合同期限为三年，即2011年10月1日至2014年10月1日，每年租金为6万元。签订合同时被告交保证金10000元，合同期满财产无损坏保证金一次性退还。同时合同还约定，“以房屋内现有设施为准……，房屋如需再装修，合同期满后连同房屋一起无偿交付给甲方（公司）”。在履行合同过程中，经双方协商将合同内容作了部分调整，租金为第一年6万元、第二年4.5万元、第三年3.5万元，同时将房屋租赁期届满日约定为2015年1月2日。2015年1月5日，原告鑫海湾公司给被告送达书面通知，具体内容是：“房屋租赁合同已于2015年1月2日到期；公司继续将房屋对外出租，出租期限为两年，租金为每年5万元；如果邹礼俊继续承租，在同等条件下可以优先承租，但必须在1月12日前与公司续签合同，交纳租金；如不愿意继续承租，必须在1月12日腾空该房屋，公司另租他人。否则，公司将于1月12日锁该房屋，并停水停电，同时给公司造成损失，公司将依法要求赔偿损失，并承担违约金”。2015年1月12日被告未能腾空房屋，亦未与公司续签房屋租赁合同，原告在被告员工下午下班后，将门店大门上锁，此后双方亦未能协商解决纠纷，被告未能经营门店。被告以其交纳房租的票据时间是2014年1月18日为由，主张租房期限届满日为2015年1月18日，但其未能提供有效证据予以证实。原告要求被告赔偿其租赁期间给房屋造成的损失，但未提供有效证据证实被告在租赁期间对原告房屋造成哪些损失；原告要求被告赔偿拆除广告牌给其房屋顶部造成的损失，但目前被告拆除广告牌及对房屋屋顶造成损坏的事实并没实际发生，同时原告未提供证据证实对其屋顶造成的损失是3000元。被告反诉要求原告赔偿损失321100元，但未提供任何有效证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。原、被告经协商答订房屋租赁合同，以及在合同履过程中双方对租金及租期进行协商变更，均是双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，原、被告之间形成合法的房屋租赁合同关系，原告已提供符合合同约定的房屋，被告使用该房屋期限已届满，被告负有返还租赁物的义务。故，原告要求被告腾空租赁的房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告没有合同依据和法律依据在合同期满后仍占用租赁的房屋，因原告要求被告支付其超期占用期间的房屋租金的诉讼请求，应予支持，但原告要求按每年5万元的标准支付超期占有房屋租金，没有合同依据。为公平起见，可采取双方原租赁合同三年所实际交付房屋租的平均值即每年46667元【（60000＋45000＋35000）元÷3年】的标准来计算超期占用的房租。对于超期占用房屋时间的确定问题，在房屋租赁合同届满后，2015年1月12日，原告没有采取合法的途径解决双方的纠纷，采取将被告所经营的门店上锁的措施不当，因此，在原告对被告门店上锁期间的房屋租金应予扣除。被告依据其交纳房屋租金的时间是2014年1月18日，即主张房屋租赁合同的届满期日是2015年1月18日，没有合同依据和法律根据，故被告该项主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿在租房期给房屋造成损害的损失，但原告未提供任何证据予以证实，该项请求本院不予支持。原告要求被告拆除广告牌对房屋屋顶造成的损失3000元，因该事实并未实际发生，同时原告未提供相关证据予以证实，故原告该项请求，本院不予支持。原、被告双方因为房屋是否续租或腾房问题发生纠纷时，双方应采取友好协商的形式或合法有效的途径去解决问题，化解纠纷，原告在被告未续签房屋租赁合同，亦未腾房的情形下，采取将他人经营的门店上锁的行为，没有法律依据，因此，被告反诉要求原告停止侵害、排除妨碍、返还财产，符合法律规定，本院予以支持。被告反诉要求原告赔偿其利润损失，但其提供自己所制作2014年度门店的销售情况报表，不符合证据规则的相关规定，按销售量的30%计算利润，亦没有法律依据，故，被告该项反诉请求，本院不予支持。被告反诉要求赔偿其员工工资21600元，没有事实依据和法律依据，该反诉请求，本院不予支持。被告根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定情形，反诉要求原告赔偿其装修费用128500元，明显是适用法律错误，该条法律适用是解除合同时，且当事人对装修物没有作出约定的情形，而本案合同期限已届满，不存在解除合同的情形，同时双方就装修物的处理问题在租赁合同中已作了明确约定。故被告该项反诉请求，本院不予支持。原、被告双方在签订房屋租赁合同时，被告交付了10000元的保证金，并约定在合同期满后财产无损坏时保证金一次性退还，因此，被告反诉要求退还保证金10000元，在被告腾空房屋时如对原告房屋没有造成损坏，原告应一次性退还给被告。如果对原告房屋造成损坏，双方可协商处理。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七十五条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邹礼俊于本判生效后十五日内腾退所租赁的原告新县鑫海湾国际酒店有限公司门面房，并按每年46667元租金的标准，支付自2015年1月3日至2015年1月12日的房屋租金。如被告逾期不腾空房屋并将该房屋交付给原告，则仍应按上述标准支付自法院判决确定履行之日起至交付房屋之日止期间的房屋租金；二、反诉被告新县鑫海湾国际酒店有限公司于本判决生效后十五日内将其锁在反诉原告邹礼俊经营的百堡酒窖门店的门锁予以排除。如反诉被告逾期未拆除上述门锁，锁门期间的房屋租金由其自已承担；三、原告新县鑫海湾国际酒店有限公司于被告邹礼俊腾空其所租赁的房屋，并对房屋没有造成损坏时，一次性退还被告邹礼俊保证金10000元；四、驳回原告新县鑫海湾国际酒店有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告邹礼俊其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费200元，反诉费6116元，由原告负担300元，被告负担6016元。
邹礼俊不服原审判决，上诉称1、原判上诉人按每年46667元承担房租费错误。2、上诉人的房屋租赁到期日应是2015年1月18日，被上诉人1月12日就将门锁住，应赔偿我的装修费用128500元及其他损失共计321100元。3、被上诉人收取我的保证金1万元应予退还，请求依法撤销原判并支持我的反诉请求。
鑫海湾公司答辩称：原判事实清楚、证据充分、处理正确，请求维持原判。
根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、原判上诉人按每年46667元的标准承担9天的房租费是否错误。2、租赁合同到期日应是那一天，被上诉人是否应赔偿上诉人装修费用及其他损失共计321100元，3、被上诉人收取上诉人的保证金1万元是否应予退还。
二审查明的主要事实与一审认定基本事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具约束力。上诉人邹礼俊、被上诉人鑫海湾公司双方自愿签订了《房屋租赁合同》及对租期和租金的变更，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方提供的租赁合同原件，邹礼俊所持合同的租赁到期日是2014年10月1日，鑫海湾所持合同的租赁到期日与邹一致，但合同下方注明到期日为2015年元月2日，延长了三个月，且未要求付此三个月的租金。该合同的注明变更明显对邹礼俊有利，但邹礼俊以交第三年租金3万5千元收据上时间是2014年1月18日，即主张合同的截止日期为2015年1月18日，在变更的租赁期到收到书面通知，拒不履行合同，违约不腾空租赁房屋，并反诉要求赔偿经济损失321100元，无合同依据及法律依据。该房屋租赁期已届满，原审判处邹礼俊返还租赁的房屋，租金按三年的平均数，支付实际逾期9天的金额，并驳回其反诉请求并无不当。关于保证金1万元，合同明确约定，在不损坏租赁房屋情况下退还，原审根据合同的约定处理正确。原判事实清楚，证据充分适用法律及处理适当。上诉人邹礼俊的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（以）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6316元，由上诉人邹礼俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 买戈良
审 判 员 杜亚平
代理审判员 任明乐
二〇一五年六月四日
书 记 员 陈 畅