苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初4729号
原告章玮，男，1988年12月3日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人张强、罗圣亮，江苏姑苏律师事务所律师。
被告蔡捷，女，1972年12月22日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托代理人金佩霞，江苏执着律师事务所律师。
原告章玮诉被告蔡捷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理，依法由审判员何亚平独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告章玮及其委托代理人罗圣亮，被告蔡捷及其委托代理人金佩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告章玮诉称，2015年10月25日，原、被告就苏州吴中经济开发区郭巷街道××室房屋有关买房付款进行约定，由原告以900000元的价格购买上述房屋，原告于2015年10月25日支付100000元，11月30日再付20000元，由被告办理产权手续，银行按揭贷款由原告偿还，房屋所有权归原告所有。协议签订后，原告按约支付了相应购房款，被告将钥匙、贷款合同及按揭贷款还款银行卡交付给原告。此后，原告按月归还银行贷款，原告支出的上述房屋产权证办理支出的税费及物业费，至今已为购买该房屋支付了328953元。现涉案房屋产权已登记至被告名下，原告要求被告办理产权变更登记手续，但被告以种种理由拒绝办理。原告作为涉案房屋的实际所有权人，为维护原告的合法权益，故诉请判令确认原、被告之间于2015年10月25日签订的买房付款约定有效；被告配合原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。审理中，原告变更诉讼请求为：判令确认原、被告签订的房屋买卖合同解除；被告返还原告房款328953元；被告赔偿原告损失600000元。
被告蔡捷辩称，原、被告签订的付款约定，双方并未按约履行，原告并没有按约支付款项，也没有按约在收到房屋两证的同时支付房屋的按揭贷款，双方签订的约定并没有实际履行。原告在带被告去案外人泰旭房产公司，并促使被告与案外人徐冬萍、李村业签订涉案房屋的买卖合同之日（即2015年12月25日），已经用实际行动表明原、被告之间签订的付款约定已终止。被告给原告出具的付款约定，实际是借款的担保，涉案房屋实际购买价格为920000元，不可能在被告承担了多年贷款利息后以低于购买价的900000元出售给原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年9月23日，被告向苏州中富房地产开发有限公司（以下简称中富房地产公司）购买了位于苏州吴中经济开发区郭巷街道××室房屋，共计支付房款922993元，其中被告向中国建设银行股份有限公司苏州分公司按揭贷款640000元。中富房地产公司于2015年7月25日向被告交付房屋。2016年6月14日，被告取得不动产权证，建筑面积为95.60平方米，权利人为被告，该房屋上设立有银行贷款抵押权。
2015年10月25日，原、被告双方签订《购房付款约定》一份，其内容载明：被告将名下苏州吴中经济开发区郭巷街道××室房屋以人民币900000元的价格出售给原告，约定于2015年10月25日前共支付被告人民币100000元，于2015年11月30日前再付被告人民币20000元。被告在收到120000元房款同时去办理房屋产权证，在原告收到房屋两证同时该房屋的按揭贷款由原告开始偿还。至此之后，该房屋完全交由原告处理，被告应积极配合原告办理该房屋的权属转移手续的办理。上述协议签订后，双方未签正式房屋买卖合同，未进行网签备案。对此，被告陈述，上述付款约定系原告未经被告同意，在“付款约定”前篡改添加了“购房”两字，该约定只是付款约定而非房屋买卖合同。当时约定房屋价款900000元，是听原告一面之词，因原告以前曾帮助其出售过其他房屋解决其经济困难，所以给其的优惠价。
另查明，2015年12月25日，被告与案外人徐冬萍、李存业经泰旭房产公司居间就上述房屋签订房屋买卖合同一份，约定被告将上述房屋出售给徐冬萍、李存业，约定成交价格为1210000元。后因被告拒绝履行合同，徐冬萍、李存业于2016年7月19日以蔡捷、泰旭房产公司为被告诉至本院【（2016）苏0506民初4937号徐冬萍、李存业与蔡捷、泰旭房产公司房屋买卖合同纠纷一案】。审理中，徐冬萍、李存业陈述，订立协议时蔡捷与另外一名陌生男子一起过来的，其并不知道蔡捷与该名男子的关系。其后要求蔡捷履行网签过户手续，但蔡捷要求上涨价格至1800000元，其不同意。蔡捷在该案中陈述，其在2013年7、8月份时从章玮公司买了凯马广场飞凡第5街5栋729室房屋，那时与章玮认识，章玮是苏州锦安房产经纪有限公司木渎分公司的店长。因为资金短缺，其后来又找章玮帮忙将飞凡第5街5栋729室卖掉了。2015年6、7月份，其想把涉案房屋卖掉，章玮一开始说他没钱，以分期的方式给钱，同时还压低房价，卖给他的价格是900000元。章玮断断续续给了一些钱，过后又说没钱，后来把他的同事拖进来，想把房子拿下来再卖掉，然后与他同事共享房屋交易中的差价，具体怎么出售其不清楚，都是章玮一个人操作的。后来章玮找到买主了，就直接把被告带至泰旭房产公司处，被告就与徐冬萍、李存业签订了买卖协议，第一次收了定金30000元，第二次收了定金100000元。2016年春节后，章玮打电话说要违约，把收到的定金、违约金退还给徐冬萍、李存业。后来其也通过泰旭房产公司跟徐冬萍、李存业协商过，但最终没有谈成。中间章玮又把涉案房屋挂牌出售，涉案房屋的钥匙、门牌也由章玮交给中介了，但目前还没有签新的买卖合同。其和章玮之间没有合同，只有付款协议，现在并不认可与章玮之间的房屋买卖合同关系。泰旭房产公司陈述，涉案房屋系2015年10月下旬在其公司挂牌出售，代表卖方与公司沟通较多的人是章玮，当时买卖协议确实在其公司由蔡捷与徐冬萍、李存业签订的。本院经审理确认徐冬萍、李存业与蔡捷、泰旭房产公司房屋买卖合同于2016年8月23日解除，本院于2016年9月22日作出判决：蔡捷于判决生效之日起十日内退还徐冬萍、李存业购房定金130000元，赔偿徐冬萍、李存业违约金242000元，泰旭房产公司对违约金承担连带责任。
庭审时，原告陈述，其认为涉案房屋现涨价至约1800000元，要求被告赔偿其因购房成本上升，购房机会丧失的损失，应按溢价的三分之二计算损失为600000元，被告应予赔偿。
以上事实，由原告提供的购房付款协议，被告提供的商品房买卖合同、产权证、交房通知书、（2016）苏0506民初4937号民事判决书，当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。
庭审时，原告陈述，其现不符合本地购房政策。原告为证明其就购买涉案房屋向被告付款328953元的事实，提供如下证据：1.银行转款凭据、支付宝转账电子回单以及代缴费用凭据予以佐证。该些证据显示，2015年8月25日至2016年6月18日期间，原告以支付宝转账方式向被告转款26笔，共计177100元。2015年10月24日，以中国银行账户转账30000元。2015年10月21日至2016年1月20日期间，以建设银行转款6笔，共计43820元。2016年2月20日至6月20日期间，以支付宝转账支付5笔，共计19160元。2016年4月28日、5月10日、6月22日三笔现金交付7000元。以上款项中，2015年8月25日至10月25日期间交付款项为105000元，2015年10月26日至11月30日期间交付款项为57000元。另，代付契税、维修基金及办证费用27188元、物业费3685元。经质证，被告对上述款项无异议，但认为并非购房款，而系借款。在签订上述付款约定后，其想向原告借钱，就以房屋抵债向原告借款291893元，上述款项并未转化为购房款。上述款项中2016年1月20日、2月20日、3月21日、4月20日、6月20日五笔各3820元以及2016年5月21日的3900元系原告为涉案房屋按揭月供还贷。
2.借条、收条，拟证明原告代被告归还借款本金及利息21000元。该组证据显示，被告2016年3月28日向案外人荣向涛借款17000元，约定还款19000元（其中2000元为手续费），于2016年4月30日前还款，如不能按时归还，每逾期一天支付本金的5%利息，直到本金全部支付于荣向涛。2016年6月16日，案外人荣向涛出具收条确认收到原告代被告还款本息21000元。经质证，被告认为，该借款为高利贷，对21000元不认可，其实际借款17000元，其自行归还过利息2000元。
3.2015年9月18日、10月20日、11月1日、11月7日、11月8日、12月10日及12月25日原、被告之间的短信往来，拟证明被告将涉案房屋出售给原告，双方对已付及未付房款进行结算进行了明确。该组证据中11月7日被告回复信息“我卖房子目的是为了处理我自己负债问题……”、12月10日回复“我在想办法把房产证先办……，早办早过户给你”。经质证，被告认为，对短信往来予以认可，9月18日的短信可以看出往来款项大部分是民间借贷，11月7日双方谈的是借款而非房款，被告希望原告帮其卖房来解决资金周转的问题，实际上是一种抵债形式，并非房屋买卖。
庭审时，原、被告双方确认，上述款项中2015年12月25日的25000元，被告已经归还原告。上述款项中，2015年8月25日、9月2日、9月22日、9月24日、10月16日、10月20日、10月25日的5000元、3300元、2600元、3500元、13000元、17600元、10000元，共计51500元系借款。对此，原告陈述，该51500元作为第一期应付购房款中予以冲抵。
被告为证明其抗辩，提供了中介人员向某出具的情况说明，并申请证人向某到庭陈述：其在2015年9月至2016年3月期间在泰旭房产公司做中介工作，接到一个中介的电话，称有一个朋友叫章玮的，有房子要卖，把章玮的联系方式告诉其，其联系章玮问房子信息，章玮告诉其涉案的房屋要出售，其称房子是他的，因限购登记在姓蔡的名下。后其联系了客户徐冬萍，章玮叫其表姐来签买卖合同，合同价格是其与章玮谈的。签订合同时，章玮将涉案房屋初始购房合同、贷款合同都拿给其看过。后产证的初始产权证出来后，其打电话在问章玮叫蔡捷配合办理过户手续，章玮称房子涨价了，后其组织章玮、蔡捷、徐冬萍到场协商，章玮称要1850000元出售，徐冬萍不愿意，后没有谈成。
经质证，原告陈述，当时被告资金紧张，涉案房屋的产证还没有办出，其急着出售房屋，考虑到原告在苏州没有买房，就想将房子出售给原告，后原告决定购买涉案房屋，其就与被告说手上只有这么多钱，如果能接受的话，就买这个房子。签订上述付款约定后，被告将钥匙及门卡均交给了其，因其没有那么多钱付款，被告一直向其催款，后原告将涉案房屋至中介处挂在网上销售，卖了房子其与被告两人都挣一点。其知道产权人还是被告，真的要卖的话还是被告签字。
本院认为，房屋买卖合同系出卖方将其所有的房屋出售给买受方，买受方支付对价，出卖方将房屋产权转移至买受方的交易行为。本案中，原、被告签订的购房付款约定，该约定对购买房屋的具体坐落、交易价格及付款均进行了约定，其内容符合房屋买卖合同的特征。被告在事后取得涉案房屋的产权证，说明被告有权利处分涉案房屋。而且，从原、被告在签订协议后的短信往来中，被告回复有关“卖房子”、“早办早过户”等内容亦可佐证被告将涉案房屋出售给原告的意思。本院据此认定上述付款约定实质系房屋买卖合同，该合同不违反法律强制性规定，应属有效。虽涉案房屋的购买款项系以签约前双方的借款结算冲抵，但在签约之后原告依约向被告支付了款项，被告并无证据证实该些款项为借款，因此，被告抗辩原告交付给被告的款项均为借款，本院不予采信。
关于本案合同是否解除以及原告是否构成违约。原告主张合同解除，被告无异议，本院予以认定双方合同解除。根据（2016）苏0506民初4937号徐冬萍、李存业与蔡捷、泰旭房产公司房屋买卖合同纠纷一案生效判决查明的事实，被告与案外人徐冬萍、李存业于2015年12月25日经泰旭房产公司居间就涉案房屋签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给徐冬萍、李存业。在该案审理中徐冬萍、李存业、中介及被告均陈述章玮与蔡捷参与该起交易，原告在本次庭审时亦陈述其与被告协商出售涉案房屋而分摊利润。在合同履行过程中，双方协商将涉案房屋出售他人，原、被告在将涉案房屋决定出售给案外人之时有不继续履行其之间签订的房屋买卖合同之意，此后原告虽仍有付款行为，该后续付款不能认定为原告在履行原买卖合同的合同义务。故本院认定双方已协议解除本案合同，合同解除之日应以被告与案外人徐冬萍、李存业签订房屋买卖合同之日（即2015年12月25日）为宜。原、被告在合同中并未明确何时办理产权变更登记手续，涉案房屋经双方协商出售他人，被告并无过错。且原告现亦不符合本地购房条件，被告对本起交易亦不存在违约行为。因此，被告对本案合同解除并不存在违约行为。
至于被告是否返还原告的款项，除被告不认可原告代其还款21000元外，被告认可其余款项307953元。基于双方房屋买卖合同解除，原告基于本起交易而支付给被告的款项（包括以借款冲抵房款的款项）、为被告归还的按揭贷款以及原告代被告交纳的办证费、物业费、契税及维修基金，被告均应予返还，经核算金额为307953元，减去双方确认被告已归还其中的25000元，被告还应支付原告282953元。对于原告为被告代还借款，与本案房屋买卖并无直接关联，且有关利息结算原、被告存在争议，不宜在本案中一并处理，故原告主张的代还借款21000元可由其与被告另行处理，本案不予理涉。至原告主张被告赔偿其因购房成本增加及机会丧失的损失600000元，因本案合同系双方协商终止履行，被告不存在违约行为，其要求被告赔偿上述损失，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告章玮与被告蔡捷于2015年10月25日签订的房屋买卖合同（即购房付款约定）自2015年12月25日起解除。
二、被告蔡捷于本判决生效之日起十日内返还原告章玮款项人民币282953元。
三、驳回原告章玮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12800元，由原告章玮负担3840元，被告蔡捷负担8960元。财产保全费人民币5000元，由被告蔡捷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 何亚平
人民陪审员 王佩珍
人民陪审员 陈其林
二〇一七年二月十七日
法官 助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅