福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初2693号原告：胡玉柱，男，1970年12月27日出生，汉族，住福建省尤溪县，委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。被告：许曾，女，1987年9月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区，委托诉讼代理人：薛玢页，福建君立律师事务所律师。被告：许秋和，男，1957年4月5日出生，汉族，住福建省福州市台江区，被告：曾馨华，女，1964年8月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区，第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路号利嘉城二期16#楼22层2222室，统一社会信用代码91350100M000173125。法定代表人：李巧云，总经理。委托诉讼代理人：张丽，女，公司员工。原告胡玉柱与被告许曾、许秋和、曾馨华、第三人福建和家置业有限公司（以下简称“和家置业公司”）房屋买卖合同一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉柱及其委托诉讼代理人杨亚泉、被告许曾的委托诉讼代理人薛玢页、被告许秋和、被告曾馨华及第三人和家置业的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉柱向本院提出诉讼请求：1、三被告赔付原告违约金人民币壹拾捌万元整（￥180000.00），并协助原告将中信银行福州古田支行冻结的保证金款项解冻至原告名下。2、律师费￥12000元由被告承担，以上两项共计￥192000元。3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。诉讼中，原告胡玉柱申请撤回诉讼请求第一项中“协助原告将中信银行福州古田支行冻结的保证金款项解冻至原告名下”的诉请。事实和理由：2017年2月25日，原告胡玉柱与许曾的代理人许秋和就买卖许曾名下位于福建省福州市××苍霞街道××苍霞××＃楼708（复式）单元一事签订了《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及补充条款（以下简称“合同”），根据补充协议第七条约定：乙方同意甲方于签订本合同之日起45日内取得上述房屋的委托公证的权利书，若甲方未能在上述时间内完成，则属甲方违约，按照原合同约定的违约责任赔偿。《声明》中约定本人保证已取得产权人及其配偶的合法授权，……并向买方赔偿￥180000元。合同约定的时间到期后，许秋和仍未按合同约定提供委托公证的权利书，经三方协商于2017年4月18日曾馨华与原告及第三人和家置业又签订了一份《补充协议》，协议约定：甲方保证在签订本协议之日起30日内取得上述房屋的委托公证的权利书并提交原件由丙方保管，若甲方未能在上述时间内完成，则属甲方违约，甲方应按合同支付违约金￥18万元给乙方。至2017年5月18日许秋和、曾馨华仍未提供委托公证的权利书原件给第三人和家置业公司，已属被告违约，第三人于2017年5月18日和2017年5月23日两次发函给许秋和要求其履行合同，无果。之后原告与许秋和、曾馨华多次协商，许秋和及曾馨华均表示不愿继续出售上述房产。被告的行为已构成根本性违约。根据合同第八条第五款第二项约定：甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金180000元以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、守约方有权要及因违约行为给守约方增加的费用、诉讼费、律师代理费、差旅费等。因被告已构成根本性违约，原告有权要求被告支付原告违约金180000元整并支付原告已支付因诉讼而产生的诉讼费及律师代理费。被告许曾辩称：其从未委托被告许秋和、曾馨华签订任何的房屋买卖合同，也从未与原告签订《房产买卖合同》《居间合同》等合同，同时许曾多次明确表示对于被告许秋和、曾馨华所签署的上述合同不予追认。根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，请求法庭依法驳回原告对被告许曾的全部诉讼请求。被告许秋和辩称：一、该合同不合法没有效力，讼争屋的产权人没有授权我方签订买卖合同，故该合同不成立。原告在合同没有效力的情况下提出索赔，没有道理。二、许秋和始终要卖该房屋，其患尿毒症需要卖房子筹集医疗费。许曾因为此事与其断绝了关系。三、一切手续都是中介在操作。许秋和没有与原告交接过，也没有委托中介卖房子。其系只是委托该中介辞职的一个员工卖的，中介要对此负责任。四、讼争屋是其买的，房子买时许曾才13岁，只不过现在法律规定不让其卖了。被告曾馨华同意被告许秋和的答辩意见。第三人和家置业公司述称：其已履行了应尽义务，不存在违约，且有权向被告追索应得的赔偿。2017年2月25日，原告与许曾的代理人许秋和就买卖许曾名下讼争房产在第三人处签订了《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及补充条款（以下简称“合同”），并于当日由许秋和出具了一份《声明》，补充协议及《声明》中许秋和均确认并保证能取得许曾的委托公证的权利书，否则属违约，并赔偿原告180000元，赔偿第三人38000元。合同约定许秋和的承诺期届满后，第三人书面催告，经三方协商于2017年4月18日，在第三人的见证下原告及曾馨华签订了一份补充协议，原告同意再迟延30日给被告充分的办理委托公证的时间，但许秋和及曾馨华再次违反约定。期间，第三人亦多次与被告协商继续履行事宜，无果，第三人又分别于2017年5月18日、2017年5月23日发函催告许秋和提交委托公证的权利书，并继续履行合同，但许秋和仍未能如期提交委托公证的权利书，被告已经构成违约。作为讼争交易的居间方及交易服务方，第三人始终积极协调原被告各方的房产交易事宜，已经履行了其应尽的义务，也未违约，并且按照《声明》及合同的约定，许秋和应赔偿第三人相当于中介佣金及相关服务费的38000元赔偿金。当事人围绕本案诉讼请求依法向本院提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，被告许秋和以被代理人许曾为甲方（卖方），原告为乙方（买方），双方签订了一份《房产买卖合同》（下称讼争合同）及合同附件1《商业按揭贷款方式交易流程》、附件2为《补充协议》。讼争合同主要条款为，其中第一条：甲方出售的房产坐落于福州市台江区××苍霞××＃楼708（复式）单元的房产（下称“讼争屋”），建筑面积93.08㎡【详见权属证书（编号：榕R0326796）；土地证书（编号：榕台国用2006第00244605998号）】。其中第四条：甲乙双方确认该套房产按套计价，交易总成交价格为人民币1800000元，房款支付方式为商业按揭贷款。其中第七条第二款：合同签订当日，乙方应支付购房保证金人民币180000元作为其履约的担保（支付方式见补充协议）。其中第八条第五款第（2）项：甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币180000元整，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。其中第九条第一款：在房产交易过程中，经甲乙双方协商一致，可另行签订补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。补充协议与本合同正文、附件有同等法律效力，补充协议与本合同正文、附件约定不一致的，以补充协议为准。合同附件2《补充协议》中第六条约定：购房保证金在签订本合同当日甲乙双方协商约定将其中部分购房保证金人民币50000元交由丙方代管，丙方开具收款收据；剩余购房保证金人民币130000元于2017年3月1日前至丙方指定银行办理资金冻结手续。第七条约定，乙方同意甲方于签订本合同之日起45日内取得上述房屋的委托公证的权利书，若甲方未能在上述事件内完成，则属甲方违约，按照原合同约定的违约责任赔偿。同日被告许秋和以被代理人许曾为甲方（卖方）与原告及第三人和家置业公司签订了《居间合同》及《交易服务合同》，约定由和第三人和家置业公司为讼争屋的买卖提供居间服务及交易服务。上述讼争合同、附件1《商业按揭贷款方式交易流程》、附件2《补充协议》以及《居间合同》、《交易服务合同》落款处甲方（卖方）一栏上许曾姓名由许秋和代签，代理人一栏由许秋和本人签名。当天，被告许秋和出具一份《声明》，内容为：“本人许秋和（身份证号码：）接受产权人许曾的委托代为出售其位于福州市台江区××苍霞××＃楼708（复式）单元的房产，并委托经纪服务方和家置业公司提供交易居间服务。现上述房产买卖已成交，并与买方胡玉柱于2017年2月25日在和家置业公司签订出售上述房产的《房产买卖经纪服务合同》及相关文件（下称合同）。本人保证已取得产权人及其配偶的合法授权，并在产权人及其配偶的真实意愿下代理产权人及其配偶签署上述合同。同时保证于2017年3月1日前将产权人及其配偶对本人代理行为的追认函提交给和家置业公司或提供关于出售上述房产的公证委托书。如因本人的代理行为致使合同无效或是无法履行的，本人愿意承担一切法律责任，并向买方赔偿人民币180000元，向经纪服务和家置业公司赔偿相当于买卖双方在合同有效或是未撤销的情况下应支付的佣金及服务费人民币38000元”。原告胡玉柱亦在该《声明》中注明，“其已了解上述声明及责任，接受并同意在上述期日之前不进行任何撤销合同的行为，否则撤销行为无效”。当天原告胡玉柱向第三人和家置业公司支付了50000元购房保证金，并于2017年2月28日办理了剩余130000元保证金的冻结手续。此后被告许秋和在《声明》及讼争合同附件2《补充协议》约定的时间内未能取得被代理人许曾对其代理行为的追认函以及取得讼争屋的委托公证的权利书。2017年4月18日，被告曾馨华以被代理人许曾为甲方（卖方）与原告胡玉柱为乙方（买方），双方签订一份《补充协议》，协议内容为：“甲乙双方就2017年2月25日在和家置业公司签订了座落台江区苍霞街道××苍霞××＃楼708（复式）单元的《房产买卖经纪服务合同》（下称‘原合同’），经甲乙双方协商一致，对合同作如下补充：1、原合同附件二《补充协议》第七条约定‘乙方同意甲方于签订合同之日起45日内取得上述房屋的委托公证的权利书，若甲方未能在上述事件内完成，则属甲方违约，按照合同约定的违约责任赔偿’。现该期限已到，甲方仍未取得该委托公证的权利书，且甲方已收到丙方发出的履约催告函。2、现甲、乙双方经协商后约定：甲方保证于签订本协议之日起30日内取得上述房屋的委托公证的权利书并提交原件交由丙方保管，若甲方未能在上述时间内完成，则属甲方违约，甲方应按合同约定支付违约赔偿金人民币180000元给乙方，同时支付合同约定的应支付给丙方的中介佣金及相关服务费共计人民币38000元”。第三人和家置业公司作为丙方（见证方）在该《补充协议》上盖章。该《补充协议》签订后，被告许秋和、曾馨华在约定的时间内也未能向第三人和家置业公司提供讼争屋的委托公证的权利书。第三人和家置业公司分别于2017年5月18日、2017年5月23日向被告许秋和发出《履约告知函》要求其及时办理并提交讼争屋的委托公证的权利书，但被告许秋和、曾馨华未能提供委托公证的权利书。2017年6月6日，原告胡玉柱按许秋和按讼争合同中所留的联系地址向被告许曾、许秋和、曾馨华发出《关于许秋和出售**新城**园4#楼708单元的房产买卖合同的解除合同函》，内容为“2017年2月25日，本人与许曾代理人许秋和就买卖许曾名下位于福建省福州市××苍霞街道××苍霞××＃楼708（复式）单元一事签订了《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及补充条款（以下简称合同）。根据补充协议第七条约定：乙方同意甲方于签订本合同之日起45日内取得上述房屋的委托公证的权利书，若甲方未能在上述事件内完成，则属甲方违约，按照原合同约定的违约责任赔偿。《声明》中约定本人已取得产权人及其配偶的合法授权，……2017年4月18日曾馨华与本人及中介公司又签订一份《补充协议》，协议约定：甲方保证于签订本协议之日起30日内取得上述房屋的委托公证的权利书并提交原件交由丙方保管，若甲方未能在上述时间内完成，则属甲方违约，甲方应按合同约定支付违约赔偿金人民币180000元给乙方。补充协议签订后，至2017年5月18日许秋和、曾馨华仍未提供委托公证的权利书原件给中介公司，已属违约行为，中介公司于2017年5月18日和2017年5月23日两次发函给许秋和要求其履行合同，无果。之后本人于许秋和、曾馨华多次协商，但许秋和、曾馨华均表示不愿继续出售上述房产。许秋和、曾馨华行为已构成根本性违约，侵害本人合法权益。本人依《合同》的相关规定向阁下通知：解除本人与阁下签订的《房产买卖合同》、《交易服务合同》及补充协议，并保留诉诸法律按合同约定追究您的违约责任”。2017年6月7日原告胡玉柱诉至本院，提出上述诉讼请求。诉讼中原告提出其于2017年6月30日办理了130000元购房保证金的解冻手续，于2017年7月26日从第三人和家置业公司处取回50000元购房保证金。另查明，上述讼争屋即坐落于福州市台江区××苍霞××＃楼708（复式）单元为被告许曾所有（榕房权证Ｒ字第××号）。本院认为，被告许秋和以被代理人许曾的名义与原告胡玉柱签订的讼争合同（包括附件1《商业按揭贷款方式交易流程》、附件2《补充协议》）及被告曾馨华以许曾的名义与原告胡玉柱签订的《补充协议》的内容没有违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已经按照讼争合同及附件2《补充协议》的约定将履约保证金180000元中的50000元交至第三人保管，其余130000元在指定银行办理了资金冻结手续。由于本案讼争屋的产权人为被告许曾，被告许秋和在讼争合同附件2《补充协议》约定的期限内未能取得产权人许曾的委托公证的权利书，为此被告曾馨华以被代理人许曾的名义与原告签订的《补充协议》，虽然将上述讼争合同附件2《补充协议》中第七条约定取得公证委托的权利书时间延长至2017年5月18日，但被告许秋和、曾馨华在延长期限内仍然未能取得许曾公证委托的权利书，因此讼争合同在事实上已经无法履行，原告发函解除讼争合同及《补充协议》等，于法有据。现原告诉请被告许曾、许秋和、曾馨华共同赔付违约金180000元，对此被告许曾提出其从未委托被告许秋和、曾馨华签订任何的房屋买卖合同，对于被告许秋和、曾馨华所签署的上述合同不予追认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，被告许秋和、曾馨华以被代理人许曾名义与原告签订的上述讼争合同及《补充协议》等，未经被代理人许曾追认，对被代理人许曾不发生效力，因此原告要求被告许曾共同承担违约赔付责任的诉请于法无据，本院不予支持。被告许秋和、曾馨华未经被代理人许曾授权而导致讼争合同履行被原告依法解除，应对自己的行为承担责任。现根据讼争合同及《补充协议》的约定以及被告许秋和出具的《声明》，被告许秋和、曾馨华应共同向原告支付违约赔偿金180000元。对被告许秋和、曾馨华提出讼争合同不合法没有效力，讼争屋的产权人没有授权我方签订买卖合同，故该合同不成立以及原告在合同没有效力的情况下提出索赔没有依据的抗辩意见，本院不予采纳。至于原告提出被告承担其律师费的诉请。本院认为，讼争合同虽然有约定律师费用由违约方承担，但讼争合同同时约定补充协议与本合同正文约定不一致的，以补充协议为准。而《补充协议》明确约定“甲方保证于签订本协议之日起30日内取得上述房屋的委托公证的权利书并提交原件交由丙方保管，若甲方未能在上述时间内完成，则属甲方违约，甲方应按合同约定支付违约赔偿金人民币180000元给乙方”，也就是说被告许秋和、曾馨华在上述约定的时间内未能取得许曾公证授权书的，承担的是支付合同约定的违约赔偿金180000元。因此对原告提出因此诉讼而要求被告承担其律师费用12000元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许秋和、曾馨华应于本判决生效之日起十日内向原告胡玉柱支付违约金180000元；二、驳回原告胡玉柱的其他诉讼请求。被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4140元，由原告胡玉柱负担100元，被告许秋和、曾馨华共同负担4040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄敬宏人民陪审员  叶维浩人民陪审员  李 芬二〇一七年十月二十日书 记 员  李洁淼附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。