河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南民二终字第01073号上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。法定代表人：陶杰，该公司董事长。委托代理人：刘新峰，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张华山，男。委托代理人：贾留套，河南赫奕律师事务所律师。上诉人南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称佳合房地产公司）与被上诉人张华山为买卖合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2012）方民商初字第223号民事判决，向本院提出上诉，本院受理决后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佳合房地产公司的委托代理人刘新峰、被上诉人张华山及其委托代理人贾留套到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月22日，张华山购买了佳合房地产公司开发的方舟·城市花园第103、104、105号商铺,并签订商品房买卖合同一份。合同约定：第三条，买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：103、104、105号铺。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为5.45米，建筑层数地上2层，地下0层。第六条，付款方式及期限1、一次性付款、已付清全部房款1087500元。第八条，交付期限（一）出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。合同附件一：房屋一层商业平面图显示，第103、104、105号房屋每间均为独立房屋，后面均设计有楼梯。2010年11月22日，张华山张华山向佳合房地产公司交付全部购房款1087500元，佳合房地产公司向张华山出具收据。依合同约定佳合房地产公司应于2011年8月31日前将验收合格的商品房交付给张华山使用。因佳合房地产公司至起诉日未向张华山交付房屋。且经张华山查看，已封顶房屋二层层高未达到合同约定高度，未按合同附件图纸建造楼梯。故张华山起诉来院，请求判令：一、佳合房地产公司向张华山支付逾期交付房屋的违约金65250元（违约金计算至2012年8月31日），2012年8月31日以后的违约金计算至商品房实际交付之日止。二、退赔二层层高未达合同高度款、未建楼梯款、一层、二层未建隔墙及二层隔墙高度差款，共计214729.08元，并支付该款自交房款之日起的贷款利息。2013年6月25日，佳合房地产公司提起反诉，请求法院将层高变更为“一层层高为5.45米，二层层高为3.75米。”2012年9月5日，张华山申请对二层层高未达到合同约定高度，造成的价值及使用损失进行鉴定。法院委托南阳世纪正泰资产评估有限公司进行鉴定后，该公司出具的宛正泰评报字（2012）第198号评估报告一份，评估结论为：一层房屋评估值为44.36＊3＊4085.89=543750.24元，二层房屋评估值为44.36＊3＊2788.90=371146.81元。（根据合同该门面房单价4085.89元/M2，层高5.45M，那么1M2价值相当于5.45M3空间的价值，即1M2=5.45M3=4085.89元，二层层高经测量为3.72M，那么3.73M3=2788.90元=二层1M2的价值）。另外，经评估测算砖砌一道5.45M高的内墙的价值为6716.37元；一个一米宽现浇砼楼梯的价值为3938.69元；在现有二层内墙高度基础上增高到5.45M层高的相应内墙高度一道内墙增高的价值为4025.08元。2013年1月17日，佳合房地产公司申请重新鉴定，法院委托河南宏基房地产评估测绘有限公司进行鉴定后，该公司出具的豫宏房估字（W2013）0115号房地产司法鉴定估价报告一份，结论为：1、层高未达到合同要求造成的功能性损害价值合同约定状态下价值1087500元，二层层高未达合同要求实际状态下价值970552元功能性损害价值：1087500-970552=116948元。2、缺失部分价值一层，砖砌一道内墙：高4.67米×长10.05米价值为5070.99元；砖砌一道内墙：高4.67米×长9.30米价值为4692.43元；一米宽现浇砼楼梯价值为4126.49元。二层砖砌一道内墙：高2.90米×长10.05米价值为3149.09元。2013年6月20日，法庭依据张华山申请对争议房屋进行现场勘验,显示：张华山购买的103、104、105号商铺，一层：103号商铺北边有一道墙，105号商铺南边有一道墙，三间之间无隔墙，105号商铺南边后墙有一楼梯，103、104号商铺均无建造楼梯。二层：仅105号南边有一道墙，自98号至105号之间无隔墙。原审法院认为：张华山与佳合房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。张华山依合同约定支付了购房款，佳合房地产公司应按合同约定标准、期限向张华山交付房屋，佳合房地产公司未按合同约定履行义务应承担相应的责任。因合同第九条约定，佳合房地产公司逾期交房超过180日，买受人有权要求继续履行合同，并按约定向买受人支付违约金。按合同约定佳合房地产公司应于2011年8月31日交房，佳合房地产公司交房逾期超过180日，佳合房地产公司应自2011年8月31日起至2012年8月31日按张华山已交房款1087500元计算违约金，佳合房地产公司逾期交房365天，按张华山交款1087500元的日万分之一计算为365×1087500元×0﹒0001＝39693.75元。所以至2012年8月31日，佳合房地产公司应按合同约定向张华山支付违约金39693.75元。2012年8月31日以后佳合房地产公司仍应按合同约定向张华山支付违约金至房屋实际交付之日止。因合同对逾期交房违约金的计算标准有明确约定，张华山请求按延期贷款利率标准计算逾期交房的违约金没有依据。故对张华山请求佳合房地产公司支付逾期交付房屋的违约金65250元中的39693.75元，原审法院予以支持。对于该65250元中的其他部分，原审法院不予支持。因合同第三条约定，买受人所购商品房的基本情况中房屋平面图见合同附件一，附件一显示，第103、104、105号房屋每间均为独立房屋，后面均设计有楼梯。而佳合房地产公司实际建成的103、104、105号三间商铺为通间，中间无隔墙，后面仅105号商铺建造有楼梯。依据河南宏基房地产评估测绘有限公司出具的豫宏房估字（W2013）0115号房地产司法鉴定估价报告中“2、缺失部分价值一层，砖砌一道内墙：高4.67米×长10.05米价值为5070.99元一米宽现浇砼楼梯价值为4126.49元”。张华山购买的三间商铺一层共缺失两道内墙，价值为：5070.99×2=10141.98元。一层共缺失两个楼梯，价值为：4126.49×2=8252.98元。因张华山购买的房屋二层仅105号南边有一道墙，二层共缺失三道内墙，依据该评估报告中“二层砖砌一道内墙：高2.90米×长10.05米价值为3149.09元”，二层缺失的三道内墙价值为3149.09×3=9447.27元。因合同第三条约定该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为5.45米，建筑层数地上2层，地下0层。而佳合房地产公司实际建成的房屋二层层高为3.65米，依据河南宏基房地产评估测绘有限公司出具的豫宏房估字（W2013）0115号房地产司法鉴定估价报告中“1、层高未达到合同要求造成的功能性损害价值116948元”的结论，佳合房地产公司应赔偿张华山因层高未达合同约定高度造成的损失116948元。故佳合房地产公司应赔偿张华山因未按合同约定建造楼梯、未建造内墙，二层层高未达到合同约定高度，给张华山造成的损失共计144790.23元（10141.98元+8252.98元+9447.27元+116948元）。张华山诉请佳合房地产公司赔偿二层层高未达合同高度款、未建楼梯款、一层、二层未建隔墙及二层隔墙高度差款，共计214729.08元中的144790.23元，理由正当，原审法院予以支持。该诉请中的其他部分，原审法院不予支持。佳合房地产公司辩称商铺二层的层高符合国家标准，不影响使用和价值。因双方签订的合同约定层高为5.45米，佳合房地产公司应按合同约定标准交付房屋，现建成的房屋层高虽符合国家标准，但不符合合同约定，佳合房地产公司仍构成违约。故佳合房地产公司的该辩解理由不能成立，原审法院不予采信。佳合房地产公司辩称张华山签订合同时知道二层层高和一层不同。但双方签订的书面合同已对层高有明确约定，在没有新的不变证据证实双方对层高另有约定外，层高应按书面合同约定认定。故佳合房地产公司的该辩解理由不能成立，原审法院不予采信。佳合房地产公司辩称河南宏基房地产评估测绘有限公司出具的估价报告也不能作为定案依据。因佳合房地产公司方未针对河南宏基房地产评估测绘有限公司出具的估价报告申请重新鉴定，该报告应视为有效证据。佳合房地产公司该辩解理由不能成立，原审法院不予采信。佳合房地产公司辩称涉案的房屋没有交付，张华山以质量问题起诉，没有法律依据。因本案涉及的房屋虽未实际交付，但该房屋已建成，且同位置的同类房屋已交付使用，庭审中佳合房地产公司方证人均陈述因赔偿问题未得到解决，虽电话通知张华山受领房屋，张华山不接受。说明佳合房地产公司方对涉案的房屋已建成，并处在交付程序中。故佳合房地产公司的辩解不能成立，原审法院不予采信。佳合房地产公司反诉称：由于合同中层高只有一个空白处，所以销售人员只填写了一层层高，没有填写二层层高，导致佳合房地产公司的真实意思不能在合同中反映出来，形成订立合同的重大误解。根据《合同法》第五十四条第一款的规定，请求法院将层高变更为“一层层高为5.45米，二层层高为3.75米”。因双方签订的合同，系佳合房地产公司单方提供的格式合同，即是佳合房地产公司在未与对方协商的情况下，单方制作了合同内容，佳合房地产公司称对合同内容存在重大误解，不符合客观事实。且合同内容不违反法律的禁止性规定，系双方的真实意思表示，在佳合房地产公司未提供证据证实签订合同时存在重大误解的情况下，对合同条款依法不能变更。同时依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第73条第二款“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”的规定，佳合房地产公司请求变更已超过法定期间，故佳合房地产公司的反诉请求理由不能成立，原审法院不予支持。综上，张华山请求1、判令佳合房地产公司支付逾期交付房屋的违约金39693.75元，原审法院予以支持。2、判令佳合房地产公司赔偿二层层高未达合同高度款、未建楼梯款、未建隔墙款144790.23元，原审法院予以支持。其他请求，原审法院院不予支持。佳合房地产公司辩解理由不能成立，原审法院院不予采信。佳合房地产公司的反诉请求理由不能成立，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张华山支付逾期交房违约金39693.75元（违约金计算至2012年8月31日），2012年8月31日以后的违约金仍按合同约定计算至商品房实际交付之日止；二、南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张华山支付赔偿款144790.23元，并自2012年7月30日起按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算支付该赔偿款的利息至款付清之日止。三、驳回张华山的其他诉讼请求。四、驳回南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5499元，鉴定费20000元，由张华山负担6876元，南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担18623元。反诉案件受理费50元，由南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担。佳合房地产公司上诉称，1、涉案房屋未交付，所有权属于上诉人，现张华山无权以质量问题索赔；2、既然张华山不受领房屋，逾期交房的责任应由张华山承担，判决由上诉人承担违约金错误；3、本案中的合同不是上诉人单方提供，张华山签订合同时明知二层高，其已现场查看已建成同类商铺及模型，销售人员也明确告知二层高度。本案不适用最高人民法院《关于关贯彻执行若干问题的意见》第73条第2款之规定，应适用《合同法》的规定，但《合同法》并未对变更权的行使期限予以规定，上诉人在一审时的反诉请求并不超期限；4、估价报告不能作为定案的依据。请求撤销原判，改判驳回张华山诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；诉讼费、鉴定费由张华山负担。张华山答辩称，合同约定明确，不存在重大误解，上诉人的销售人员未告知的高度，本案涉案二层高度存在缺陷。张华山全部交付了房款，合同有效，张华山有请求权。上诉人未电话通知交房，逾期交房违约事实存在。原审适用法律正确，估价报告能够作为定案的依据。原审认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。二审期间当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中的商品房买卖合同为合法、有效合同，各方当事人并无异议，本院对此予以确认。依据商品房买卖合同的约定，购房具体位置确定，被上诉人张华山已缴清购房款项，本案所涉及的房屋现已封顶，且已逾期交付，因此，被上诉人张华山具备索赔的权利。双方对逾期交房的违约责任约定明确，上诉人称未交付原因系张华山不受领房屋，对此并未提供充分证据支持，上诉人对此应依约承担逾期交付的违约责任。关于是否存在重大误解及法律适用的问题，本院认为，上诉人作为出售房屋的房地产开发公司，其提供的格式合同文本中对房屋层高约定明确，按照一般逻辑和通常性理解，其上诉称存在重大误解不符合常理与交易惯例，对于二层层高缺陷产生的功能性损失，上诉人应予以赔偿。合同变更权行使的期限，《合同法》未予规定的情况下，应以最高人民法院《关于关贯彻执行若干问题的意见》第73条第2款规定为依据，上诉人行使变更权已超出法定的期限，原审对此的处理并无不妥。河南宏基房地产评估测绘有限公司出具的豫宏房估字（W2013）0115号房地产司法鉴定估价报告，是由原审法院委托、对涉案房屋二层层高缺陷功能性损失作出的专业技术性的价值鉴定意见，客观、明确，能够作为本案的定案依据，原审依据此鉴定意见予以处理并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4040元，由上诉人南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  张继强二〇一四年二月二十四日书记员  李路明