杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0191民初2927号
原告（反诉被告）：高绍芳，女，1978年10月21日出生，汉族，住江苏省海安县。
被告（反诉原告）：周来高，男，1958年10月5日出生，汉族，住杭州市江干区。
原告（反诉被告）高绍芳与被告（反诉原告）周来高房屋租赁合同纠纷一案，本诉原告于2016年10月28日向本院起诉，反诉原告于2016年11月17日向本院提起反诉。本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高绍芳、周来高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高绍芳向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令周来高退还2015年11月19日至2016年1月24日的房屋租金，并退还房屋押金2000元；2.判令周来高支付违约金1333元。事实与理由：2015年1月4日，高绍芳与周来高签订《房屋租赁合同》，约定由高绍芳向周来高承租下沙头格过渡房3区3排14-2上下两层房屋，并对租金、租期等进行了约定。2015年6月，周来高的妹妹来找高绍芳，说租赁房屋是归她所有的，要将房屋收回。2015年11月，周来高的妹妹将法院的判决书出示给高绍芳，证明案涉房屋并不是周来高所有的。之后，周来高便要求高绍芳腾退房屋，但周来高的妹妹说可以将案涉房屋继续租赁给高绍芳，故高绍芳直接与周来高的妹妹签订了租赁合同。因案涉房屋2015年11月18日便不属于周来高了，故要求周来高退还2015年11月19日至2016年1月25日的房租及押金。
周来高辩称，不同意退还租金及押金，也不同意支付违约金。
周来高向本院提出反诉请求：1.判令高绍芳支付周来高违约金1333元；2.判令高绍芳赔偿周来高损失19500元；3.本案诉讼费用由高绍芳承担。事实与理由：2015年1月4日，高绍芳与周来高签订《房屋租赁合同》，约定由高绍芳向周来高承租下沙头格过渡房3区3排14-2上下两层房屋，并对租金、租期等进行了约定。2015年10月，因案涉房屋出现新的法律事实需要腾空，周来高多次通知高绍芳腾退房屋，但高绍芳拒不腾退。在未与周来高解除合同的情况下，高绍芳擅自与案外人周定珍签订了租赁合同，其行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第九条第一项的规定，周来高有权没收剩余租金，并无须退还押金。高绍芳未交接房屋的行为导致周来高在案涉房屋的家电设备等财物无法取回，产生直接损失19500元，高绍芳应当承担违约责任，赔偿周来高财物损失。
高绍芳辩称：周来高的诉请均缺乏依据，请求法院驳回其全部反诉请求。第一，案涉房屋并未装修，屋内也没有周来高所称的家电设备，且即使装修也不应由高绍芳支付相关费用。第二，高绍芳并无违约行为，故周来高无权要求高绍芳支付违约金。
本院经审理查明：2015年1月4日，高绍芳与周来高签订《房屋租赁合同》，约定：周来高将下沙头格过渡房3区3排14-2上下两层房屋出租给高绍芳使用，租赁期限自2015年1月25日起至拆迁之日止；租金为每年16000元，保证金为2000元；高绍芳每12个月支付一次房租，第一次租金及保证金在签订本合同时支付；如高绍芳违反合同第八条，周来高有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款；如周来高擅自提前终止合同，应按一个月房租向高绍芳支付违约金，并退回剩余房款及保证金。合同第八条约定了高绍芳的义务，包括：按照合同约定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；未经周来高同意，不得私自将房屋的部分或全部转租他人；合同终止时，需对周来高提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。2016年10月，周来高数次要求高绍芳腾退房屋，高绍芳并未同意。案涉合同签订后，高绍芳依约向周来高支付了租金16000元及保证金2000元。2016年11月，高绍芳与案外人周定珍签订了《房屋租赁合同》，约定周定珍将其拥有的位于下沙头格社区3区3排14-2上下两层房屋出租给高绍芳使用，租期自2015年11月19日起至2016年11月18日止，租金为每月1250元，租金按年支付。合同签订后，高绍芳向周定珍支付了租金15000元及押金，周定珍出具了相应收条。
另查明，本院于2015年10月21日作出（2015）杭经开民初字第796号民事判决书，判决：周定珍、方阿芬、周天敏与周来高之间关于杭州经济技术开发区头格社区过渡房3区3排14-2号房屋的租赁关系于判决生效之日解除，周来高于判决生效之日起三十日内腾退房屋。上述民事判决书于2015年11月8日生效。
以上事实认定，由高绍芳提交的《房屋租赁合同》《收条》《民事判决书》、转账记录、周来高提交的《房屋租赁合同》、通话录音及双方当事人在庭审中所作的陈述所证实。周来高提交的腾空通知及视频资料不足以证明其待证事实，本院不予采信。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。高绍芳与周来高签订的《房屋租赁合同》，虽系双方真实意思表示，但根据高绍芳提供的证据，周来高与案涉房屋所有权人的租赁关系已于2015年11月8日解除，即2015年11月8日之后，周来高已非案涉房屋的合法承租人，不具备转租房屋的权利，高绍芳与周来高签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2015年1月25日起至拆迁之日止，其中2015年11月8日后的租期超过周来高的剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定无效，周来高就该部分收取的租金应当返还高绍芳，且高绍芳已于2015年11月与案外人周定珍就案涉房屋签订了房屋租赁合同，并向周定珍支付了2015年11月19日至2016年11月18日的房屋租金，故高绍芳要求周来高退还2015年11月19日至2016年1月24日房屋租金及保证金的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。周来高辩称高绍芳未按约与其进行房屋交接及设备移交，其行为已构成违约，故不应退还高绍芳剩余租金及保证金，但其并未提供有效证据证明案涉房屋内有其向高绍芳提供的设施，故对其该项辩称，本院不予采纳。关于高绍芳要求周来高支付违约金1333元的诉请，高绍芳称周来高擅自提前终止合同，故应按约支付违约金，但根据周来高提供的证据及双方当事人的陈述，周来高虽曾提出解除案涉合同，但高绍芳并未同意，周来高亦在诉状中称案涉合同并未解除，因此，本院认为，合同无法继续履行系因转租期限超过周来高剩余租赁期限，而非因周来高单方解除合同，故高绍芳要求周来高支付违约金的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。关于周来高要求高绍芳支付损失19500元的诉请，周来高并未提供有效证据证明其具体损失，故其诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于周来高要求高绍芳支付违约金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、周来高于本判决生效之日起十日内返还高绍芳租金2937.28元及保证金2000元；
二、驳回高绍芳的其他诉讼请求；
三、驳回周来高的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由高由周来高负担。反诉案件受理费160.50元，由周来高承担。高绍芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。周来高于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 申 宁
代理审判员 昂玉洁
人民陪审员 孙伟伟
二〇一七年一月十一日
书 记 员 周 菁