黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终499号
上诉人（原审、再审被告）:胡桂芝，女，1962年2月11日出生，汉族，住杜尔伯特蒙古族自治县。
被上诉人（原审、再审原告）赵锦学，男，1947年5月30日出生，汉族，住杜尔伯特蒙古族自治县。
委托诉讼代理人：王炳清，黑龙ＸＸ兴律师事务所律师。
再审被告（原审被告）：范春生，男，1958年2月10日出生，汉族，住所地杜尔伯特蒙古族自治县。
再审第三人：范林森，男，1951年6月20日出生，汉族，住杜尔伯特蒙古族自治县。
上诉人胡桂芝因与被上诉人赵锦学、再审被告范春生、再审第三人房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2016）黑0625民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人胡桂芝、被上诉人赵锦学及其委托诉讼代理人王炳清、原再审第三人范林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡桂芝上诉请求：1.请求二审法院依法撤销黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2016）黑0625民再2号民事判决，依法驳回被上诉人赵锦学的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由赵锦学负担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，致判决结果错误。因我与赵锦学签订的合同被认定为无效合同，双方约定的内容不发生法律效力。本案经一审庭审举证证实争议楼房的实际开发人为范林森，故本案楼房的实际销售者应是范林森，应是范林森与赵锦学之间存在房屋买卖合同关系，我已不实际控制该争议楼房，无法按照判决交付楼房给赵锦学，故一审法院判决由我交付楼房是错误的，无法实际履行。2.本案中,范林森之所以未将房屋交付给赵锦学的原因是该楼房已经竣工验收合格,于2010年初就已经大量交付客户入住,之所以未交付给赵锦学是因为赵锦学不缴纳购楼款,在赵锦学未履行支付房款义务时,我有权利不交付房屋。故一审判决我支付租金损失也是错误的。综上，请求二审法院依法改判。
赵锦学辩称，本案与范林森无关，因胡桂芝与我签订的合同，这份合同实际上是具有拆迁补偿性质的合同并不是单纯的买卖合同。胡桂芝认为无法实际履行是不正确的，胡桂芝一共拆迁开发25处房屋，其中23户口已经办理交付和过户，就说明是可以实际履行的。迟延交付的原因是因为施工方没有按时完工导致交付迟延。
赵锦学向一审法院起诉请求：1.请求法院判令胡桂芝、范春生按《协议书》第四条的约定，向赵锦学交付房屋，并完备房屋所有权证的正常使用；2.请求法院判令胡桂芝、范春生二被告按《协议书》第五条约定，立即向赵锦学支付20万元违约金;3.诉讼费用由胡桂芝、范春生承担。
范林森向一审法院起诉请求：1.请求依法判令赵锦学、胡桂芝在（2014）杜民初字第59号判决书中争议的房屋归范林森所有；2.依法判令停止对上述房屋的执行；3.诉讼费用由赵锦学承担。
一审法院重审认定事实：2009年5月15日，原告赵锦学及被告胡桂芝、范春生双方签订了建设商建楼协议，双方约定赵锦学将其所有的厂房和变压器的1/2作价140,000元，此款用于抵偿房款，不足部分按照1,800/平方米做差价，双方约定工程交付时间是2009年年末，胡桂芝、范春生中途放弃或者未交付使用，要向赵锦学支付违约金20万元。另查，胡桂芝、范春生开工建设时没有建设部门规定的相关建筑资质。
一审法院重审认为，开发建设楼盘的建设单位应具备相应的开发资质，胡桂芝、范春生是个人开发行为，无相关资质。胡桂芝、范春生无权开发本案争议的楼盘，故胡桂芝、范春生与赵锦学签订的《协议书》是无效合同。因协议是无效的，双方约定的违约条款亦是无效的。赵锦学要求胡桂芝、范春生给付迟延交房的违约金因合同无效，违约条款自然无效，故本院不予支持。因赵锦学房屋已被拆扒，胡桂芝、范春生无法返还，且楼房已经相关部门验收合格，故对赵锦学要求交付楼房的请求，本院予以支持。因胡桂芝、范春生长期不交付房屋给赵锦学造成的损失，胡桂芝、范春生应按同一地段的相似房屋予以赔偿。赵锦学举证证明同一楼房的相邻房租价为16,000元，并要求胡桂芝、范春生按照此标准给付每年的租金的损失，胡桂芝、范春生对此不认可，质证称当地最高的租金是每年11,000元，因赵锦学无充分证据证明当地最高的租金是每年为16,000元，故本院按胡桂芝、范春生承认的每年11,000元标准予以保护。因胡桂芝、范春生称其从2009年11月开始就要求开始交付房屋，赵锦学不同意接收房屋，且从胡桂芝、范春生提供的交电费记录显示，此楼大部分住户在2010年2月开始交纳大量电费，证明2010年1月份大部分住户已经入住，故胡桂芝、范春生应从2010年1月份开始给付未交付房屋给赵锦学造成的损失。赵锦学要求胡桂芝、范春生为其办理房屋所有权证，因涉及多个政府部门的行政管理权能，不属于人民法院的民事案件主管范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百七十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告胡桂芝、范春生于判决生效后十日内向原告赵锦学交付约定房屋；二、被告胡桂芝、范春生于判决生效后十日内给付原告赵锦学租金损失每年11000元(从2010年1月1日起至房屋实际交付日止)；三、驳回原告赵锦学其他诉讼请求。案件受理费4300元由被告胡桂芝、范春生负担。
一审法院再审认定的事实：2009年5月15日，原告赵锦学及被告胡桂芝、范春生双方签订了建设商建楼协议，双方约定赵锦学将其所有的厂房和变压器的1/2作价140,000元，此款用于抵偿房款，不足部分按照1,800/平方米做差价，双方约定工程交付时间是2009年年末，胡桂芝、范春生中途放弃或者未交付使用，要向赵锦学支付违约金20万元。另查，胡桂芝、范春生开工建设时没有建设部门规定的相关建筑资质。
一审法院再审认为，原审原告赵锦学与原审被告胡桂芝、范春生、再审第三人范林森房屋买卖合同纠纷一案，人民法院原重审审理的该案件事实认定及法律适用是正确的，应予维持。胡桂芝、范春生在庭审中坚称，此楼房已经转让给范林森，现交付房屋已与其无关、胡桂芝、范春生既原合同甲方已无权对房屋作出处理，庭审中再次出示建设用地土地使用权出让合同一份，欲证明此建设用地由范林森缴纳的土地出让金，在出让期间内享有使用、收益、占有的权利。《中华人民共和国合同法》第八十条一款、第八十八条已明确规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”胡桂芝、范春生未向法庭提供新的且充分有力的证据支持自己的主张，称其与赵锦学房屋买卖纠纷一案无关并拒绝交付赵锦学房屋，在法律事实上、人民法院对事实的认定，应具有充分的相关联的、真实的、排他的证言证据方能对这一事实予以认定。本案中不具备真实的、关联的、排他的证据相关链条，为此不能认定这一法律事实的成立，其主张不予支持；范林森在庭审中表明，该楼房土地出让金是其所交，当然此楼归己所拥有。要求赵锦学交付剩余房款，否则不能交付房屋。根据有关法律规定范林森未与赵锦学发生权利义务关系，其理由和主张不能成立。范林森可向其权利义务相对人追索钱款或者另行诉讼并寻求获得法律支持。本案中，范林森向赵锦学索要房款的请求，本院将不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第八十条一款、第八十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百九十八条一款、二百零六条、二百零七条二款之规定，经我院审判委员会讨论决定，判决：一、维持（2014）杜民初字第59号民事判决；二、驳回再审第三人范林森要求原审原告赵锦学给付剩余房款的请求，现因再审第三人范林森协助原审被告胡桂芝、范春生管理此楼后续工作，且有义务协助原审被告胡桂芝、范春生履行发生法律效力判决所规定的法律义务。原审案件受理费4300元,由原审被告胡桂芝、范春生负担。
二审中，胡桂芝、范春生、赵锦学均未提供新证据。
范林森出具收据一张，欲证明2009年11月14日以后开始对涉案1号楼进行加固。胡桂芝、范春生质证称，对真实性无异议，可以证实房屋已经竣工并验收，并且由自建改成开发。赵锦学质证称，对真实性有异议，不能证明已经竣工并验收合格，也不能证明自建改开发。本院认为，该证据与本案的待证问题涉案房屋的权属不具有关联性，故不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，胡桂芝、范春生与赵锦学签订的协议书因胡桂芝、范春生不具有相应资质而无效，胡桂芝、范春生虽不应承担合同责任，但其应承担民事责任。事实上，赵锦学的原房屋系胡桂芝、范春生依“协议书”的约定于2009年拆除，且房屋已于2010年事实上建成，其二者之间已形成事实上的合同关系，故一审法院判决胡桂芝、范春生应向赵锦学承担交付房屋的义务并无不当。范林森系2011年5月13日取得国有建设用地使用权出让合同，其行为晚于胡桂芝、范春生与赵锦学所形成的事实行为，而现有证据证实赵锦学与范林森之间并不存在任何法律关系，故胡桂芝、范春生主张赵锦学与范林森之间系房屋买卖合同关系的理由不能成立，不予支持。胡桂芝、范春生主张因赵锦学不缴纳购楼款，其有权行使先履行抗辩权的主张，亦因其未能提供相应证据证实，本院不能成立。
综上所述，胡桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人胡桂芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 臧国燕
审判员 刘振影
审判员 杨社娟
二〇一七年五月十八日
书记员 范继超