浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第43号
上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
上诉人（原审被告）：王祉絖。
上述两上诉人的共同委托代理人：李惠芳。
被上诉人（原审原告）：王伟宏。
上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰房地产公司）、王祉絖因与被上诉人王伟宏商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年11月14日作出的（2013）甬象民初字第957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人华丰房地产公司与王祉絖的共同委托代理人李惠芳及被上诉人王伟宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年10月24日，原告与被告华丰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告华丰房地产公司购买坐落于象山县丹东街道桃花源B8幢1号别墅一套。合同签订后，原告已经支付全部房价款，但被告华丰房地产公司未能按期交付房屋。因涉案桃花源小区房屋存在严重质量问题和改变规划等情况，由小区五位业主代表（即傅世林、李万根、孙平华、柳金根、魏莉）出面与被告华丰房地产公司、王祉絖于2012年12月20日签订《华丰桃花源小区房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议一）一份，同意被告华丰房地产公司在未通过综合验收的情况下将上述房屋交付原告同意被告华丰房地产公司在未通过综合验收的情况下将上述房屋交付原告，并约定：“一、华丰公司定于2012年12月22日-25日桃花源小区交房；二、出卖方支付给每户业主质量规划赔偿金12万元，在交房之日支付每户9万元；未付每户3万元和华丰公司再加自愿补偿全体业主40万元须在2013年1月25日付清……；五、华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件；若违约，华丰公司从2013年5月1日起向业主支付每户已付房款总额每日万分之六的违约金，至可办产权证为止。上述付款由王泽光父子承担连带保证责任……。”2012年12月25日，原告就相同内容与两被告签订补充协议（以下简称补充协议二）。现被告华丰房地产公司已经履行了协议中关于向桃花源业主交付房屋及支付质量规划赔偿金12万元等内容。
再查明，原告已实际交付房款248万元。涉案房地产至今尚未办理权属证书。
又查明，被告王祉絖曾用名王泽光，作为早年长期从事建筑业的人士，该用名在象山县内为人熟知。
原审原告王伟宏于2013年6月26日诉至原审法院，请求依法判令：一、原审被告华丰房地产公司限期向原审原告提供具备办理产权证所有条件资料并承担约定违约金8928元（按已付房款248万元自2013年5月1日起暂算至2013年5月6日，以后违约金计算到原审被告华丰房地产公司办出房屋初始权属证书之日止）；二、原审被告王祉絖对上述支付款项部分承担连带责任。在一审审理中，原审原告申请撤回要求原审被告华丰房地产公司限期向其提供具备办理产权证所有条件资料的诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院经审理认为：涉案小区五位业主代表与两被告就桃花源小区房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成的协议意思表示真实，内容不违反相关法律、行政法规的规定，系合法有效。被告华丰房地产公司未按照协议约定具备为业主办理房地产权属证书的所有条件，致使原告至今未能办理产权证，故应承担违约责任。被告王祉絖作为担保人对被告华丰房地产公司承担担保责任，因协议中未对担保方式明确进行约定，故依法推定其应承担连带保证责任。虽然原告个人并未与两被告签订协议，但根据补充协议一，两被告与五位业主代表就涉案小区房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成一致意见，权利义务指向全体小区业主及两被告意思明确，且协议第一、二项等多项内容已获双方实际履行，表明两被告事实认可协议上五位业主代表的身份，由此，补充协议一的效力应及于原告，故对两被告抗辩王祉絖不应按此协议对原告承担责任的意见不予采信。原告主张违约金从2013年5月1日起计算至被告华丰房地产公司办出初始权属证书之日止，应予以支持。被告华丰房地产公司辩称未办证的原因在于部分业主违反规划乱拆乱建，依据不足，故不予采纳。两被告辩称协议中约定的违约金计算标准过高，理由正当，可酌情考虑调整为日万分之二。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条和《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，作出如下判决：一、被告象山华丰房地产有限责任公司在判决生效后十日内支付原告王伟宏违约金（按已付房款248万元的日万分之二，自2013年5月1日起计算至被告象山华丰房地产有限责任公司办理房屋初始权属证书之日止）；二、被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
宣判后，原审被告华丰房地产公司及王祉絖均不服原判，分别上诉至本院，称：一、原审法院事实认定不清。1.补充协议一是在政府的协调下签订的，该协议约定办理权属登记是协议双方共同的义务。上诉人华丰房地产公司已根据该协议的约定向每位业主支付了赔偿款，并向政府有关部门递交了竣工验收所需材料，但因政府没有兑现对协议双方的承诺以及部分业主违反规划法规，致使产权登记的相关手续不能完成，原审判决片面认为是上诉人的责任，属于认定事实不清；2.被上诉人提供的补充协议一中并无起本人的签名，且业主代表的身份也不能确定，该份协议与本案无关，原审判决将该份协议作为定案依据，属于事实认定错误。二、原审法院判令上诉人王祉絖承担连带责任缺乏事实依据。补充协议一是上诉人王祉絖与其他几位业主签订的，与被上诉人没有关系。三、原审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的适用条件是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十九条的适用条件是当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，并不存在上诉人单方不履行约定的事实，也不存在担保人，故原审法院适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王伟宏答辩称：房产权属登记不能按时办理是上诉人华丰房地产公司的责任，上诉人华丰房地产公司认为其已按补充协议的内容履行了相关义务，不符合客观事实。上诉人认为不能按时办理产权登记是政府部门原因的观点也不能成立，即使成立，也与被上诉人无涉，被上诉人在房屋买卖过程中不存在任何过错。两上诉人与业主代表签订了补充协议一，后来被上诉人等业主与上诉人华丰房地产公司签订了补充协议二，上诉人王祉絖的名字虽然是打印上去的，但协议的内容与补充协议一完全一致，上诉人王祉絖应当对该补充协议中所约定的违约责任承担连带责任。原审判决认定事实清楚，但是按照日万分之二计算逾期利息有误，被上诉人将通过另外的合法途径予以主张。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均无新的证据提交。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：2012年12月20日，傅世林等五名业主代表与上诉人华丰房地产公司签订补充协议一份，王祉絖为担保人。因该份协议系各方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故各方当事人均应按约履行。该协议中已就涉案小区的房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付以及产权证办理所需资料的准备等多项内容作出明确约定，权利义务指向包括被上诉人在内的全体小区业主及上诉人华丰房地产公司、王祉絖的意思明确，且协议第一、二项等多项内容已实际履行，表明上诉人华丰房地产公司、王祉絖及包括被上诉人在内的小区业主均认可该协议，故其效力应及于全体业主。上诉人华丰房地产公司未按约具备为业主办理房地产权属证书的全部条件，致使涉案房屋的产权证至今未能办出，显属违约，应承担相应的违约责任。因上诉人王祉絖为担保人，故原审法院判令其对上诉人华丰房地产公司承担连带清偿责任，并无不当。现上诉人华丰房地产公司、王祉絖主张产权证办不出的原因在于政府不作为及部分业主违规，但未提供充分证据予以证明，故本院难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄永森
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 郑 辉
二〇一四年一月二十二日
代书 记员 潘芬芬