中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民一终字第274号
上诉人（一审原告）：抚顺苏宁电器有限公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区西一路4号楼12号。
法定代表人：姚凯，该公司董事长。
委托代理人：蔡滢炜，北京市金杜律师事务所律师。
委托代理人：杨皓明，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：抚顺时代广场房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区西一路4号。
法定代表人：朱志敏，该公司董事长。
委托代理人：孙永坤，辽宁正太律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：张建化，男，汉族。
委托代理人：孙永坤，辽宁正太律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：抚顺中兴时代广场商业有限公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区西一路4号。
法定代表人：曲显宏，该公司总经理。
委托代理人：张鑫辉，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人抚顺苏宁电器有限公司（以下简称抚顺苏宁电器）与上诉人抚顺时代广场房地产开发有限公司（以下简称抚顺地产公司）以及被上诉人张建化、抚顺中兴时代广场商业有限公司（以下简称抚顺中兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院（以下简称一审法院）于2014年7月21日作出（2013）辽民一初字第00008号民事判决。抚顺苏宁电器、抚顺地产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月28日、11月5日开庭审理了本案。抚顺苏宁电器的委托代理人蔡滢炜、杨皓明，抚顺地产公司、张建化的委托代理人孙永坤，抚顺中兴公司的法定代表人曲显宏，委托代理人张鑫辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：（一）2011年5月9日，抚顺苏宁电器与抚顺地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》之补充协议。上述合同及补充协议约定：抚顺苏宁电器购买抚顺地产公司开发的坐落于抚顺市新抚区西一路4号楼的11号、13号、2层、3层、4层、5层、6层，建筑面积为36011.36平方米，购房总价款为33500万元（其中：1－5层房屋价款为人民币28500万元，第六层房屋价款为人民币5000万元）。《商品房买卖合同》之补充协议第二条约定：……双方于2011年6月2日前准备好所有产权过户文件前往产权交易机构办理产权过户手续。甲方（抚顺地产公司）确保2011年6月5日前将1－5层所有标的物的产权证过户至乙方（抚顺苏宁电器）名下，乙方在取得1－5层房屋所有权证当天支付16800万元，甲方收款后2天内为乙方出具相应金额的收据，在乙方取得载有其名称的1－5层所有标的物的国有土地使用权证后2日内再支付5000万元，甲方收款后2天内为乙方出具28500万元金额的不动产销售专用发票；甲方应于2011年9月15日前将1－6层房屋实际交付乙方，并将第6层产权证及国有土地证过户至乙方名下，双方签收交接单后，甲方向乙方出具5000万元金额的不动产销售专用发票后2天内乙方支付5000万元。（二）关于逾期交付房屋的违约责任。涉案《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款约定：抚顺地产公司最迟应在2011年9月15日前，将1－6层腾空并与附属设备设施（包括但不限于物业、水、电、消防系统、中央空调、扶梯、客梯、货梯等，详见附件6《交接清单》）一起向抚顺苏宁电器交接。第五条：抚顺地产公司未按补充协议约定如期交付的，逾期三十日内的，抚顺地产公司按日向抚顺苏宁电器支付累计已付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，抚顺苏宁电器有权解除合同。抚顺苏宁电器解除合同的，抚顺地产公司应当自抚顺苏宁电器解除合同通知发出之日起三十日内退还全部已付款及利息，并应返还定金赔偿违约金6700万元。抚顺苏宁电器要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的抚顺地产公司应交房之次日起至实际交付之日止，抚顺地产公司按日向抚顺苏宁电器支付已付房屋总价的万分之二违约金。（三）2011年6月9日，抚顺地产公司与抚顺苏宁电器签订《商品房买卖合同》补充协议二，该协议对涉案1－5层房屋的付款方式及期限进行了重新约定。2011年6月30日抚顺地产公司与抚顺苏宁电器签订《补充协议三》，该协议对涉案第6层的房屋更名过户及1－6层的土地使用权更名期限进行了重新约定。其中第三条约定，抚顺地产公司应于2011年9月15日前完成1－6层所有标的物内原承租方的解约清场并将1－6层所有标的物实际交付给抚顺苏宁电器，双方签收交接单后，抚顺地产公司向抚顺苏宁电器出具33500万元金额的不动产销售专用发票后，抚顺苏宁电器2天内支付5000万元。（四）2011年5月9日，张建化向抚顺苏宁电器出具《担保函》，对抚顺地产公司履行涉案房屋买卖合同的履行承担无限连带保证责任。（五）抚顺苏宁电器已付抚顺地产公司购房款28500万元；涉案房产已更名过户至抚顺苏宁电器名下，但房屋尚未实际交由抚顺苏宁电器控制，现由抚顺中兴公司占有使用。（六）2008年1月1日，抚顺地产公司与抚顺中兴公司签订《租赁合同》，该合同第3条1项约定：除非依照本租约规定提前终止或者续期，“初始期限”应当为2007年12月1日开始，为期十年。该合同对租金做如下约定：承租人年利润总额按财政部制定的企业会计准则规定填报利润表中的年利润总额的一定比例向出租人交纳租金（第4.1条）。承租人年利润总额低于5000万元人民币（不含5000万元人民币）以下，按年实现利润总额70%向出租人交纳年租金（第4.2条）。承租人年利润总额达到5000万元人民币（含5000万元人民币）以上，按年实现利润总额65%向出租人交纳年租金（第4.3条）。2010年11月20日，抚顺地产公司委托辽宁天威律师事务所向抚顺中兴公司递交解除《租赁合同》律师函并附<解除《租赁合同》决定书>。2011年3月21日，抚顺地产公司就其欲出售涉案房产，向抚顺中兴公司发出通知函。该函载明，鉴于抚顺中兴公司目前承租抚顺市新抚区西一路4号楼1－6层房屋，根据《合同法》规定，抚顺中兴公司享有同等条件下的优先购买权，在此，要求抚顺中兴公司在收到本函20日内是否行使优先购买权作出书面答复。2011年8月30日，抚顺地产公司以抚顺中兴公司、中兴－沈阳商业大厦（集团）股份有限公司为被告，以抚顺中兴公司未按合同约定通报其财务、违约转租及与其母公司即中兴－沈阳商业大厦（集团）股份有限公司恶意串通加大经营成本，减少利润，造成出租物业利润的重大损失为由。向抚顺市新抚区人民法院提起诉讼，请求：一、解除抚顺中兴公司与抚顺地产公司2008年1月1日签订的《租赁合同》；二、抚顺中兴公司赔偿其因违约及恶意经营导致的租金损失；三、中兴－沈阳商业大厦（集团）股份有限公司就监管不力向抚顺地产公司赔礼道歉，并就诉求第二项承担连带赔偿责任。该案因抚顺中兴公司提出管辖权异议，而被裁定移送抚顺市中级人民法院受理。现抚顺地产公司、抚顺中兴公司在本案诉讼中，未向一审法院提交该案审理情况及处理结果的证据。经法院释明，抚顺苏宁电器坚持抚顺地产公司交付涉案房屋。
抚顺苏宁电器向一审法院提起诉讼，请求：1、抚顺地产公司立即将坐落于抚顺市新抚区西一路4号楼11号、13号、2层、3层、4层、5层、6层，建筑面积36011.36平方米，总价款为33500万元之房屋及附属设备、设施与档案资料交付抚顺苏宁电器。2、抚顺地产公司向抚顺苏宁电器支付违约金3026.70万元。（自2011年9月16日起暂计算至2013年2月28日，共计531天。以抚顺苏宁电器已付购房款28500万元为基数，以合同约定之日万分之二为标准计算。违约金按此标准实际支付至抚顺地产公司实际完成全部交付房屋及附属设备、设施与档案资料义务之日止）。3、张建化对上述抚顺地产公司交付房屋与支付违约金的义务承担连带保证责任。4、抚顺中兴公司立即将抚顺市新抚区西一路4号楼的11号、13号、2层、3层、4层、5层、6层房屋与附属设备、设施全部腾空，并恢复原状。5、抚顺中兴公司向抚顺苏宁电器支付自2011年6月21日起至实际腾退全部完成之日止的房屋占用费7403.8万元，计算标准按照相邻房屋（1400平方米，年租金170万元）出租市场价格计算，暂计算至2013年2月28日，共计618天。6、判令三被告承担本案全部诉讼费、保全费、鉴定费等费用。
抚顺地产公司、张建化答辩称，抚顺地产公司与抚顺苏宁电器签订买卖合同后，抚顺地产公司一直在积极配合抚顺苏宁电器履行合同，已于2011年6月21日将涉案房产的所有权更名过户至抚顺苏宁电器名下，涉案房屋未交付原因是由于抚顺中兴公司未腾房，此节事实抚顺苏宁电器是清楚的。抚顺苏宁电器已向抚顺中兴公司提出了赔偿要求，同时又向抚顺地产公司提出违约金的索赔属重复计算。庭审期间抚顺地产公司以合同约定违约金过高，而申请法院予以酌减。
抚顺中兴公司答辩称，抚顺苏宁电器基于涉案房屋买卖合同提起诉讼，抚顺中兴公司不是合同主体，故不应成为本案被告。至于抚顺中兴公司与抚顺地产公司的租赁合同关系与本案不属同一法律关系，不属本案审理范畴。庭审中，抚顺中兴公司主张，其与抚顺地产公司基于涉案房屋租赁关系而使用该房屋，租期至2017年届满。
一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及三份补充协议系抚顺地产公司与抚顺苏宁电器双方经协商一致达成的合同约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据抚顺苏宁电器与抚顺地产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，抚顺苏宁电器支付购房款28500万元后，抚顺地产公司应于2011年9月15日前将涉案房屋实际交付抚顺苏宁电器。现抚顺地产公司对抚顺苏宁电器依约已付购房款28500万元的事实没有异议，此节事实表明抚顺苏宁电器已充分履行了合同义务，抚顺地产公司亦应当按照合同约定的期限交付涉案房屋及附属设备设施和档案资料。故抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司立即交付涉案讼争房屋及附属设备设施与档案资料符合合同约定，一审法院予以支持。但2008年1月1日抚顺地产公司与抚顺中兴公司就涉案房产所签订的《租赁合同》、抚顺地产公司要求与抚顺中兴公司解除《租赁合同》的律师函、优先购买权通知书及抚顺地产公司于2011年8月30日向辽宁省抚顺市新抚区人民法院提起诉讼要求解除涉案房产《租赁合同》的诉讼行为，证明涉案房产上，抚顺地产公司与抚顺中兴公司存在租赁合同关系，且租赁合同的签订和履行早于本案的房屋买卖行为，租赁合同履行期限尚未届满。且抚顺苏宁电器在购买涉案房产时，对抚顺中兴公司正在使用涉案房产的情节亦是知晓的。现抚顺苏宁电器经法院释明，仍坚持要求抚顺地产公司交付房屋的主张，故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定（租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力），抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司交付涉案房屋的主张，一审法院不予支持。另抚顺中兴公司依其与抚顺地产公司签订的租赁合同，占有和使用涉案房产，故抚顺苏宁电器提出抚顺中兴公司腾空涉案房屋，恢复原状并向其支付占用期间费用的主张，不符合法律规定，不予支持。
关于抚顺苏宁电器提出，抚顺中兴公司与抚顺地产公司签订的《租赁合同》实为联营性质，因此不存在“买卖不破租赁问题”的主张，如上所述，抚顺中兴公司与抚顺地产公司存在租赁关系，事实清楚，证据充分，二者之间并非联营性质。故抚顺苏宁电器的该项主张，缺乏充分证据，一审法院不予支持。
关于抚顺地产公司逾期交付房屋的违约责任问题。《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款约定：抚顺地产公司最迟应在2011年9月15日前，将1－6层腾空并与附属设备设施（包括但不限于物业、水、电、消防系统、中央空调、扶梯、客梯、货梯等，详见附件6《交接清单》）一起向抚顺苏宁电器交接。第五条：逾期交付超过三十日后，抚顺苏宁电器要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的抚顺地产公司应交房之次日起至实际交付之日止，抚顺地产公司按日向抚顺苏宁电器支付已付房屋总价的万分之二违约金。《补充协议三》第三条约定，抚顺地产公司应于2011年9月15日前完成1－6层所有标的物内原承租方的解约清场并将1－6层所有标的物实际交付给抚顺苏宁电器。现抚顺苏宁电器依约交付购房款后，抚顺地产公司至今尚未履行交付房屋的合同义务，故抚顺地产公司构成违约，应承担逾期交房的违约责任，依照双方合同约定，抚顺地产公司应向抚顺苏宁电器支付违约金。违约金的计算方式：从2011年9月16日始至判决确定给付日止，按已付购房总价款的日万分之二计取。
关于抚顺地产公司、张建化提出违约金过高要求予以减少的主张。经一审法院审查，双方合同约定的违约金与同期中国银行贷款利率（即2011年7月7日中国人民银行1-3年期年利率为6.65%相比较并不过分高于同期贷款利息损失（本案合同约定日万分之二即年利率为7.2%）。故抚顺地产公司、张建化的该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。
关于张建化的连带保证责任问题。经一审法院审查，张建化虽然向抚顺苏宁电器出具连带责任保证函，但双方并未就张建化的保证期间作出明确的约定，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，本案交付房屋期限为2011年9月15日前，抚顺苏宁电器于2013年4月7日向法院起诉，超过法定保证期间，故抚顺苏宁电器提出张建化承担本案房屋交付及违约金给付的连带保证责任主张，一审法院不予支持。
综上，一审法院判决：一、抚顺地产公司于判决生效后15内，向抚顺苏宁电器支付逾期交付房屋的违约金。逾期期间为从2011年9月16日起至判决确定给付日止，按已付购房总价款的日万分之二计取;二、驳回抚顺苏宁电器的其他诉讼请求。如果抚顺地产公司未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费563325元，由抚顺地产公司负担338000元，抚顺苏宁电器负担225325元。财产保全费5000元，由抚顺地产公司负担。
抚顺苏宁电器不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）抚顺苏宁电器已按照与抚顺地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定履行了合同义务，抚顺地产公司未按照合同约定交付案涉房屋及附属设备、设施和档案资料，构成违约。一审判决援引“买卖不破租赁”原则支持了抚顺地产公司不交付房屋的抗辩，适用法律错误。一审判决对违约金的给付日期裁判错误，且遗漏了该公司要求交付涉案房产档案资料的诉讼请求。（二）违约金是主债务的一部分，违约行为发生后，抚顺苏宁电器可随时向债务人主张权利，履行期限并未届满。一审判决以抚顺苏宁电器超过履行期限未主张权利为由免除了张建化的担保责任，适用法律错误。请求：1、撤销一审判决，改判抚顺地产公司立即交付房屋及附属设备、设施与档案资料并支付迟延交付的违约金（以28500万元为基数，以合同约定的日万分之二为标准，自2011年9月16日起计算至抚顺地产公司实际完成交付房屋及附属设备、设施与档案资料义务之日止）。2、张建化对抚顺地产公司上述交付义务和支付违约金的义务承担连带保证责任。3、抚顺地产公司、张建化承担一、二审诉讼费。
抚顺地产公司针对抚顺苏宁电器的上诉答辩称，房屋的档案资料由物业公司保管。因抚顺苏宁电器不授权抚顺地产公司与物业公司交涉，导致档案资料无法移交。故请求驳回抚顺苏宁电器的上诉。
抚顺地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决对过高的违约金未作调整，违反公平原则。涉案房屋产权证已经过户到抚顺苏宁电器名下，该公司亦起诉抚顺中兴公司要求支付2011年6月以后的租赁费，又向抚顺地产公司主张该时间段的违约金，双重收益，损害了抚顺地产公司的利益。（二）抚顺苏宁电器一审起诉要求抚顺地产公司支付违约金的时间是自2011年9月16日起暂计算至2013年2月28日，共计531天。一审判决自2011年9月16日起至本判决确定的给付日止支付违约金，共计1069天，超出当事人诉请。请求：1、撤销一审判决第一项，依法予以改判。2、抚顺苏宁电器承担一、二审诉讼费。
抚顺苏宁电器针对抚顺地产公司的上诉答辩称，抚顺苏宁电器购买房屋的价款是3.35亿，即使违约金1亿多，也并不过分高于损失。租赁费和违约金是两个法律关系，并非不能同时主张。一审判决并未超出诉讼请求。请求驳回抚顺地产公司上诉。
张建化针对抚顺苏宁电器和抚顺地产公司的上诉答辩称，一审判决正确，请求予以维持。
抚顺中兴公司陈述，抚顺苏宁电器二审庭审中已经放弃针对抚顺中兴公司的第四、五项诉讼请求，另案起诉抚顺中兴公司。
本院二审经审理查明：（一）抚顺地产公司（甲方）与抚顺苏宁电器（乙方）签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款约定：甲方最迟应在2011年9月15日前，将1－6层腾空并与附属设备设施（包括但不限于物业、水、电、消防系统、中央空调、扶梯、客梯、货梯等，详见附件6《交接清单》）一起向乙方交接，同时甲方还应将如下资料交付至乙方：（1）标的物全部图纸，包括但不限于标的物平面图、立面图、剖面图、给排水配置图及平面图、消防系统图、电气平面图、空调设计安装图等；（2）标的物内设施设备的购买合同、设施设备检测报告、维修保养合同。双方按照上述约定完成房屋、设备及档案资料的交接，在《交接清单》上签字确认后，视为双方已完成本协议约定之交付。（二）二审庭审中，抚顺苏宁电器放弃对抚顺中兴公司的上诉请求。2015年6月5日，抚顺苏宁电器向辽宁省抚顺市中级人民法院提起诉讼，请求：1、确认2008年1月1日《租赁合同》中关于抚顺市新抚区西一路4号楼11号、13号、2－6层部分已于2015年5月26日解除，抚顺中兴公司立即交付上述租赁房产及附属设备设施，并恢复清洁和完好的状态。2、抚顺中兴公司按照4547.87万元/年的市场租金标准，支付自2011年6月21日起至租赁合同解除之日止的租金人民币17879.98万元。按照央行同期贷款利率6%计算利息损失1654.27万元（以上利息暂计至2015年6月1日）。合计19534.25万元。3、抚顺中兴公司按照4547.87万元/年的市场租金标准，支付自租赁合同解除次日至实际交付租赁房产之日止的占用费，以一年暂计。以上合计24082.12万元。4、抚顺中兴公司负担本案诉讼费用。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：1、抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司向其交付房屋及附属设备、设施与档案资料的请求应否得到支持；2、抚顺地产公司对于逾期交付房屋及附属设备、设施与档案资料应承担的违约金数额如何确定；3、张建化应否承担连带担保责任。
（一）关于抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司向其交付房屋及附属设备、设施与档案资料的请求应否得到支持问题
本院认为，作为涉案房屋的权利人，抚顺地产公司在2011年5月9日将本案房屋出售给抚顺苏宁电器之前，即在2008年1月1日将房屋租赁给了抚顺中兴公司承租使用。承租期自2007年12月1日开始计算，为期十年。抚顺苏宁电器对此知情。抚顺苏宁电器虽依据《商品房买卖合同》取得了本案房屋所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。承租人抚顺中兴公司依据《租赁合同》占有、使用涉案房屋的承租权利依法应予保护。抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司立即交付本案房屋及附属设备设施的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
抚顺苏宁电器与抚顺地产公司签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款约定，抚顺地产公司在向抚顺苏宁电器交付房屋及附属设备、设施的同时，还应将标的物全部图纸、给排水配置图、消防系统图等档案资料交付给抚顺苏宁电器。虽然本案房屋因承租人抚顺中兴公司的承租使用不具备交付条件，但与房屋相关的图纸等档案资料与房屋具有可分性。据此，抚顺地产公司应按照合同约定交付档案资料。抚顺苏宁电器称抚顺地产公司应向其交付档案资料的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决对该项诉请未予裁判有误，本院予以纠正。
（二）关于抚顺地产公司逾期交付房屋及附属设备、设施与档案资料应承担的违约金数额如何确定问题
1、关于违约金数额问题。依据抚顺苏宁电器与抚顺地产公司在《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款以及第五条约定，抚顺地产公司应在2001年9月15日前，腾空并交付涉案房屋及附属设备、设施与档案资料。抚顺地产公司未能实际交付涉案房产，但由于本案房产的所有权过户至抚顺苏宁电器名下，抚顺苏宁电器亦另案提起诉讼要求承租人抚顺中兴公司立即向其交付承租房屋及附属设备设施、并以4547.87万元/年的市场租金标准自2011年6月21日起向其支付租赁费至《租赁合同》解除之日止的房屋占用费及利息损失共计2.4亿元。抚顺苏宁电器的行为表明，涉案房屋虽暂不能归其实际占有、使用，但其已基于房屋所有权人的身份行使权利，应视为抚顺苏宁电器已接收涉案房屋及附属设备设施。抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司对此支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。抚顺地产公司对于房屋档案资料至今没有移交，构成违约。档案资料与房屋具有可分性，对房屋的使用不构成主要影响，且涉案房屋亦是在正常使用中。对此违约交付资料行为，本院酌定抚顺地产公司按照中国人民银行同期同类存款利息向抚顺苏宁电器支付违约金。抚顺地产公司要求减少违约金的上诉请求成立，本院予以支持。
2、关于违约金计算期间问题。抚顺苏宁电器在一审的诉讼请求中虽表示对于违约金暂计算至2013年2月28日，但亦表示违约金应支付到抚顺地产公司实际完成交付义务止，并未放弃该日期之后的违约金。据此，一审判决抚顺地产公司支付违约金至本判决确定给付之日止，并未超出抚顺苏宁电器的诉讼请求。抚顺地产公司称一审判决超出抚顺苏宁电器诉请的上诉理由不能成立，本院不予采信。抚顺苏宁电器要求违约金支付的截止日期是抚顺地产公司按照合同约定实际交付之日止，一审判决违约金截止日期为判决确定给付之日止与合同约定不符，本院予以纠正。抚顺苏宁电器称违约金应计算到抚顺地产公司实际交付之日止的上诉理由成立，本院予以支持。
（三）关于张建化应否承担连带责任问题
抚顺苏宁电器与抚顺地产公司在《商品房买卖合同》之补充协议第四条约定，抚顺地产公司最迟应在2011年9月15日前交付房屋。如逾期交付，抚顺地产公司应按照约定交房之次日起至实际交付之日止，按照已付房屋总价的万分之二支付违约金。依据查明事实，抚顺地产公司在合同约定的2011年9月15日之前未交付房屋等，构成违约。抚顺苏宁电器于2013年4月7日向法院起诉，超过法定保证期间。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，一审法院对抚顺苏宁电器要求张建化承担连带担保责任的诉求不予支持，并无不当。抚顺苏宁电器称违约金是主债务范畴，可随时主张权利的上诉请求于法无据，本院不予采信。
综上，抚顺苏宁电器、抚顺地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省高级人民法院（2013）辽民一初字第00008号民事判决第二项；
二、变更该判决第一项为：抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，向抚顺苏宁电器有限公司支付逾期交付档案资料的违约金（以28500万元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率计息，自2011年9月16日起至实际交付之日止）；
三、抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，向抚顺苏宁电器有限公司交付档案资料；
四、驳回抚顺苏宁电器有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费563325元，由抚顺时代广场房地产开发有限公司负担337995元，抚顺苏宁电器有限公司负担225330元。二审案件受理费605125元，由抚顺时代广场房地产开发有限公司负担363075元，抚顺苏宁电器有限公司负担242050元。财产保全费5000元，由抚顺时代广场房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋春雨
代理审判员 赵风暴
代理审判员 胡 越
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 蒋保鹏