重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0106民初6304号
原告：重庆市仁德物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路29号8-1号，统一社会信用代码91500107683921916B。
法定代表人：杨三，重庆市仁德物业管理有限公司董事长。
委托诉讼代理人：张文丽，女，重庆市仁德物业管理有限公司员工，住重庆市合川区。
被告：袁术平，男，1961年10月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆市仁德物业管理有限公司（下称仁德公司）与被告袁术平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，本案依法由审判员马劲东独任审判，适用简易程序于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告仁德公司的委托诉讼代理人张文丽、被告袁术平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市仁德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费1786元(自2016年9月1日至2018年4月30日共计20个月，收费标准1元/㎡，89.3元/月X20个/月=1786元)；2、判令被告向原告支付公摊费120元(自2016年9月1日至2018年4月30日共计20个月，收费标准为6.00元/月,6.00元/月X20月=120元)；3、判令被告向原告支付违约金686元(以1786元＋120元为基数，按年利率4.5%的4倍为计算标准，从2016年10月1日计算至2018年4月30日)，合计金额：2592元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告袁术平为重庆市沙坪坝区***号房屋的所有权人，建筑面积为89.28㎡。2014年9月3日，原告与被告小区所在的重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处晒光坪社区会订立了《物业服务合同》，2017年9月11日，原告与被告小区所在的重庆市沙坪坝区天星桥街事处晒光坪社区居委会续签了《物业服务合同》，合同约定物业服务费标准为1.0元/月·平方米（含电梯使用费），公共能耗包干，按户分摊；6元/月·户；合同还约定物业服务费及水电公摊费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交清当月的物业费和公共能耗费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收违约金。根据合同约定，被告每月应当支付物业服务费用为89.3元，每月应当支付的公摊费为6元。合同签订后，原告按约为被告房屋所在的小区提供了保安、保洁、水电地下地上管网、消防系统、配电系统，电梯维护、化粪池清掏等管理及维修服务工作，履行相关约定之义务。但，被告无故不缴纳物业服务费和公共能耗费，自2016年9月1日至2018年4月30日，拖欠20个月的物业服务费和公摊费。经原告书面催收仍拒绝缴纳，却肆意提出与本案无关的理由，被告的行为损害了已交费业主的利益，侵害了原告的合法权益，违反了《物业管理条例》规定，故原告具状来法院，望判如所请。
被告袁术平辩称，拖欠的物管费和公摊费的金额没有问题，是这么多，我也确实没交。但不同意原告的全部诉讼请求。不同意交的理由是：原告要给我提供相应的服务，我家有两个问题，原告没有给我解决，所以我现在不同意交，第一个是，我们家楼上住户的阳台长期漏水会渗漏到我家阳台上，第二个，我家卧室的墙面出现脱皮漏水现象，墙的外面是整栋楼的外立面，所以房屋的墙面防水没有做好，有建筑上的质量问题。原告如果把这两个问题解决了，我就同意交费。
另外，原告起诉的违约金计算标准过高。
原告仁德公司为证明自己的主张，提供如下证据材料：
证据1、原告的营业执照、资质证书各一份以及两份物业合同，分别为2014年原告与被告云景天城小区重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处晒光坪社区居委会订立的《物业服务合同》一份、2017年9月11日原告与被告小区重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处晒光坪社区居委会续签的《物业服务合同》一份，证明合同约定了高层住宅的物业费为1元每平方米，分摊费为6元每月每户，同时约定若业主不能按时交纳物业服务费，应当按每日千分之三的标准支付违约金。
证据2、物业服务合同备案证明两份，证明物业合同是真实有效的。
证据3、房屋的产权查询信息一份，证明被告的房屋面积是89.28平方米。
被告对原告提供的上述证据材料的真实性和证明目的均无异议。
被告袁术平为证明自己的主张，提供了照片2张。
原告对被告提供的证据的真实性、关联性和合法性均不认可，认为即便存在被告所说的情况，也不是原告负责的，而是应该找楼上住户或者开发商解决问题。
对原告举示的证据材料，被告袁术平无异议，本院予以确认。
对被告举示的证据材料系照片原件，但不能确认确切位置，无法确认其关联性，本院不予确认。
根据上述有关证据材料和原被告的陈述，本院经审理认定事实如下：
原告为具有二级资质的物业服务企业。被告袁术平为重庆市沙坪坝区***号房屋的所有权人。重庆市沙坪坝区***号房屋的建筑面积为89.28㎡。
2014年，原告（乙方）与（重庆市沙坪坝区天星桥街道）晒光坪社区居委会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由原告对重庆市沙坪坝区斌鑫云景天城小区（下称涉案小区）进行物业服务。合同第四条约定：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的的维修、养护、运行和管理。3、共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通秩序维护和车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划，实施后公示。9、装修管理。10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第七条约定：......物业服务费的收取标准：1、高层住宅物业，1.0元/月·平方米（含电梯使用费）......。第八条约定：1、公共能耗包干，按户分摊；6元/月·户......。第九条约定：......物业服务费及水电公摊费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交清当月的物业费和公共能耗费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收违约金。合同第十六条约定：本合同期限为3年，自2014年9月3日至2017年9月3日止，如合同到期继续续签，甲方需征得业委会及业主扩大会议通过签订下年度的合同。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十二条约定：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十四条约定：合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，由业主承担违约责任。
签订合同后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。
2017年9月11日，原告（乙方）与（重庆市沙坪坝区）天星桥街道晒光坪社区居委会（甲方）续签《物业服务合同》，合同约定：甲方通过招标、仪标等方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就斌鑫·云景天城小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，签订本合同。合同第四条约定：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的的维修、养护、运行和管理。3、共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5、交通秩序维护和车辆停放的管理。6、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7、物业档案资料管理。8、物业项目使用专项维修资金的预算和计划，实施后公示。9、装修管理。10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。11、与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第六条约定：......物业服务费的收取标准：1、高层住宅物业，1.0元/月·平方米（含电梯使用费）......7、公共能耗费（楼道照明、庭院照明、绿化用水等）：6元/月·户......。第七条约定：1、物业服务费用及水电公摊费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至30日前交清当月费用。逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收违约金。第十五条约定：本合同期限为5年，自2017年9月1日至2022年8月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十二条约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，由业主承担违约责任。
《物业服务合同》续签后，原告继续对涉案小区提供物业服务。
被告未按约支付2016年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费用和水电公摊费。经原告催收后，被告仍拒绝交纳相关费用。
本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。本案中，原告与重庆市沙坪坝区天星桥街道晒光坪社区居委会于2014年及2017年9月11日分别签订的《物业服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《物业服务合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。
原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费及公摊费。被告不同意交纳，并抗辩原告应当解决被告家存在的两个问题，问题其一是楼上住户的阳台长期漏水渗漏到被告家阳台上；问题其二是房屋建筑质量导致被告卧室的墙面出现脱皮漏水。但被告未举示相关证据材料证明其抗辩的事实成立；退一步讲，即便被告的抗辩的事实成立，根据本案查明的事实，被告提出的要求不属于原告应当履行的合同义务，也不属于原告应当履行的法定义务，被告的抗辩无事实和法律依据，不予支持；原告要求被告交纳2016年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费1786元、公共水电费120元的诉讼请求，被告对金额和收费期限无异议，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告与重庆市沙坪坝区天星桥街道晒光坪社区委员会于2014年签订的第一份《物业服务合同》约定：业主或物业使用人应在每月20日前交清当月的物业费和公共能耗费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收违约金。原告与重庆市沙坪坝区天星桥街道晒光坪社区委员会于2017年9月11日签订的第二份《物业服务合同》约定：物业服务费用及水电公摊费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至30日前交清当月费用。逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收违约金。被告未按约交纳物业费和公摊费，属违约，应当承担支付违约金的责任。两份《物业服务合同》约定的交费时间不一致，现原告要求从2016年10月1日开始计算违约金系原告对自身权利的处分。被告抗辩日千分之三的违约金计算标准过高，该抗辩理由成立，本院依法酌定违约金的计算标准为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。对原告要求被告支付违约金的请求，本院予以部分支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告袁术平于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆仁德物业管理有限公司2016年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费1786元。
二、被告袁术平于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆仁德物业管理有限公司2016年9月1日至2018年4月30日期间的水电公摊费120元。
三、被告袁术平于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆仁德物业管理有限公司违约金（该违约金从2016年10月1日至2016年10月31日以89.3元为本金，2016年11月至2018年4月期间，每月1日本金递增89.3元，分别计算至当月月底；均按中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.3倍为标准计算）。
四、驳回原告重庆仁德物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告袁术平负担，限被告袁术平于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆仁德物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 员 马劲东
二〇一八年六月十日
法官助理 韩先华
书 记 员 方 宇