重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初290号原告伍云华，男，1970年10月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告委托代理人周建明，男，1952年5月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被告重庆康田置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，统一社会信用代码91500106756201865F。法定代表人鲜勇，系该公司总经理。委托代理人宋科、高德刚，重庆静昇律师事务所律师。原告伍云华与被告重庆康田置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由代理审判员何丹独任审判，并适用简易程序于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告伍云华及其委托代理人周建明，被告重庆康田置业有限公司委托代理人宋科、高德刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍云华诉称，2014年4月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告应于2015年10月15日交房。在交房过程中，原告发现被告存在违约事实，故依法提起诉讼，理由如下：一、被告未按样板房的层高、净高交房。在签订合同前，被告明确表示按照样板房的层高（装修后净高为2.81米）交房。《商品房买卖合同》第三条第（七）项“关于本商品房层高、净高的约定1、2、3栏”为空白，因双方对房屋层高、净高按照样板房交房的意思表示一致，故才在该项中对层高的约定为空白。被告作为拟定格式条款的一方当事人，待原告在主合同已签字的情况下，被告才在所谓的补充协议中第一条、第二十三条第2款中约定“样板房不属于合同内容，不作为交付标准”，被告对该免责条款没有依照《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的要求对该条款予以说明”之规定，提请原告注意。原告至今仍记得被告承诺的是层净高按照样板房2.81米交付。二、被告将样板房层高的高度申请公证，就是按样板房交房的意思表示。被告将样板房层高进行现场测量的高度进行了公证，作为保全证据、固定事实。被告的行为符合双方的意愿，也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。但被告在交房时房屋毛坯房层高才2.7米至2.71米。三、被告单方擅自打坏楼层地平面，致使楼板面出现断裂、漏水，被告违反了补充协议第三十一条的约定。原、被告双方在《补充协议》第三十一条约定“双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商，提请政府主管部门或者消费者委员会调解，向人民法院起诉等途径解决，任何一方不得采取非法手段损害对方的人身权、财产权等权利”。但被告对原告关于楼层高度不合样板房交付条件的异议或争议，没有按照此条约通过平等协商或由主管部门牵头组织解决，而是单方在原告不知情的情况下采用将楼板地平打薄来增加层高的方式解决问题，导致楼板面断裂漏水，严重影响房屋结构，构成违约。综上，被告违约的事实清楚、证据充分，原告请求人民法院：1.请求判令被告支付因商品房买卖合同的违约金59912元（计算方式：贷款利率0.0702438871元130﹪÷365天546天）。2.本案诉讼费用由被告承担。被告重庆康田置业有限公司辩称，一、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，没有合同的约定，没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第二十三条第一款和第二款的约定，样板房不属于合同内容，不作为房屋交付的标准。三、根据《商品房买卖合同》第二十五条和第二十六条的约定，原、被告签订的补充协议也是主合同的一部分。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第三款约定，被告交付房屋的层高和净高应符合法律的规定，现原告购买房屋的层高和净高均符合法律的规定。四、原告诉称被告将楼板地平打薄来增加层高不属实，被告在交房后并没有实施过该行为。五、原告在诉状中没有明确2.71米为层高还是净高，原告应当予以明确。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系康田·某某小区的建设单位。2014年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》约定，原告购买了被告开发的重庆市南川区康田·某某小区某幢某某号预售商品房，房屋总成交金额为438871元；合同第三条第（七）款关于商品房层高、净高的约定为空白；《补充协议》第三条第3款约定“甲方承诺，所销售商品房的层高、净高均符合国家及政府主管部门的法律、法规的要求。乙方所购商品房层高、净高均以现场实物为准”；《补充协议》第二十三条第2款约定“双方确认：甲方所修建的样板间／样板区／示范单位仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，乙方承诺不基于样板间／样板区／示范单位向甲方主张权利……”。重庆市南川区城乡建设委员会对该工程竣工验收的时间为2015年9月10日。2015年6月26日，康田·某某小区的部分业主向重庆市南川公证处申请对康田·某某小区临时样板房（B4户型）保留部分房屋的层高（该房屋地面至上部楼板底面之间的垂直距离）进行现场测量的行为办理保全证据公证。经现场测量：一、客厅的第一个点，卷尺测量为2.8米，激光测距仪测量为2.797米；第二个点，卷尺测量为2.8米，激光测距仪测量为2.803米。二、次卧的一个点，卷尺测量为2.815米，激光测距仪测量为2.82米（次卧地面部分安有地转，部分为水泥地，水泥地与地砖地面在一个平面）。三、主卧的一个点，卷尺测量为2.81米，激光测距仪测量为2.81米。（主卧底面为水泥地，水泥地与其他房间地面在一个平面）。四、空中院馆的第一个点，卷尺测量为2.81米，激光测量为2.802米；第二个点卷尺测量为2.825米，激光测距仪测量为2.824米（注明空中院馆地面部分安有地砖，部分为水泥地，水泥地面与地砖地面在一个平面）。2015年10月27日，重庆市南川区城乡建设委员会向康田某某部分业主作出了《南川新城22-1地块建设工程投诉处理情况的回复》，回复称该委查看了本次投诉业主房号X-X-X、X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X、X-XX-X的房间楼板，在业主用水泼洒上述房号楼板面后，发现所有楼板面上的细石混泥土找平层上出现长度不一的不规则裂纹，后再查看了对应房号的下面房间，仅有X-XX-X、X-XX-的卧室房间天棚发现有局部裂纹和渗水现象，并称该现象主要是地面细石混泥土找平层产生的裂纹，不是结构受力产生的裂纹，不影响结构安全。X-XX-、X-XX-X发现的局部裂纹和渗水现象，需打开混泥土找平层后再作进一步的检查和处理。现原告认为被告交付房屋的净高为2.71米至2.78米之间，并没有达到样板房2.81米的净高要求，并且被告擅自打坏楼层地平面以增加层高的行为违反了补充协议的约定，故起诉至本院，要求被告向原告支付违约金59912元（计算方式：贷款利率0.0702438871元130﹪÷365天546天）。2.本案诉讼费用由被告承担。上述事实，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》《公证书》《南川新城区22-1地块建设工程投诉处理情况的回复》南川区建竣备字（2015）0015号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及原、被告的当庭陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，一、被告交付的房屋在房屋的层高、净高上是否存在违约行为问题。原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告提出被告承诺交付房屋的层高标准为样板房的层高（装修后净高为2.81米）标准的主张，虽然原告提交的一份《公证书》，能够证明康田·某某小区临时样板房（B4户型）部分房屋的层高，但由于《补充协议》第二十三条第2款规定的内容“双方确认：甲方所修建的样板间／样板区／示范单位仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容“，因此本院对原告提出的层高的标准不予采纳。在《重庆市商品房买卖合同》第三条第（七）款没有对商品房层高、净高的标准进行约定的情况下，《补充协议》第三条第3款规定被告所销售房屋的层高、净高应符合国家及政府主管部门的法律、法规要求，因此本案被告所交付房屋的层高、净高的标准应当按照国家及政府主管部门的法律、法规规定的标准确定。我国住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》5.5.1规定“住宅层高宜为2.80m”，根据其“宜为2.80m”的表述，该层高规定不是强制性规定，属于一般性规定。《住宅设计规范》5.5.2规定“卧室、起居室的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m”和5.5.4规定“厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m”，该规定“不应低于”的表述为强制性规定。对于被告交付的房屋，原告自认其购买房屋的净高为2.71-2.78米之间，该净高高度符合住宅设计规范关于房屋净高的强制性规定。因此被告交付的房屋在层高、净高上不存在违约行为。二、关于原告提出被告擅自打坏楼层地面增加层高的行为是否违约问题。原告提交的《南川新城区22-1地块建设工程投诉处理情况的回复》和照片、光盘，只证明X-XX-X、X-XX-的卧室房间天棚发现有局部裂纹和渗水现象，不能证明本案讼争的房屋存在被告打坏楼层地面导致局部裂纹和渗水现象。即使被告存在打楼层地面的行为，但《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》中并未明确约定被告打楼层地面的行为属于违约行为，因此，本院对原告提出被告擅自打坏楼层地面增加层高的行为系违约行为的理由不予采纳。综上所述，原告在本案中无充分证据证明被告在合同履行过程中存在违约行为，因此对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告伍云华的全部诉讼请求；案件受理费1296，减半收取648元（原告已预交），由原告伍云华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1140元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  何丹二〇一六年三月十七日书 记 员  李超