江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1914号
上诉人（原审原告）：任菊英，女，1953年9月10日生，汉族，住苏州市吴江区。
上诉人（原审原告）：任洲燕，女，1981年9月10日生，汉族，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：谢国平、史俞强，江苏合鼎律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审被告）：徐四根，男，1949年7月11日生，汉族，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：叶秋祺，苏州市吴江区江城法律服务所法律服务工作者。
上诉人任菊英、任洲燕因与被上诉人徐四根房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2017）苏0509民初13156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任菊英、任洲燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方房屋买卖合同有效，合同约定“十年内如遇开发拆迁按原价格5万元归徐四根，剩余部分归任四龙。”现在十年内开发拆迁了，被上诉人应当返还房屋；2、即使合同无效，被上诉人也应按协议的真实意思履行；3、涉案房屋拆迁是开发拆迁，不是预拆迁，上诉人是可以拿到补偿的，被上诉人拒不返还房屋应当向上诉人赔偿损失。
徐四根辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
任菊英、任洲燕向一审法院起诉请求：1、徐四根立即履行腾让涉案房屋义务，并赔偿过渡费损失（自2013年9月25日起至实际腾让房屋之日止，按每月2228.3元计算）；2、案件受理费由徐四根承担。
一审法院认定事实：2003年10月27日，任四龙（甲方）与徐四根（乙方）签订《卖买房屋协议书》，约定：“现有甲方在镇购地建造房屋，在本村一组多余三楼三底及横屋一间、东边一间转让给乙方。具体条件如下：一、甲方现有三楼三底及横屋一间、东边一间转让给乙方，在无特殊情况下一次性付款，常年归乙方使用，经双方协商，十年内如遇到开发拆迁，按原价格5万元归乙方，剩余部分归甲方（装修费赔偿款归乙方）。如在十年内不分房屋及装修按整体房屋赔款，对照任留泉房屋价格上层多一层楼板另行作价。二、甲方现有房屋价格5万元整，在签约之后一次性付款，房屋当场出清转让。三、甲方保留水表、水表入户和电线设备。四、在宅基地变动时由甲方出面解决应得的宅基地（按原有转让宅基地），宅基地、房产证现保管在甲方，十年后应在乙方保管。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”该协议书签订后，徐四根将5万元支付给任四龙，徐四根及其家人一直生活居住于上述房屋其中至今。
2012年8月6日，原吴江市汾湖镇动迁办公室在浮楼张贴《公告》，载明：“根据汾湖经济开发区管委会的统一规划，从2012年8月6日起，将对浮楼庙港上自然村的农户实施预拆迁，现将拆迁相关事宜公告如下：一、拆迁政策按吴政发[2009]82号文件《吴江市集体土地住宅房屋拆迁补偿安置办法（试行）》……四、此次拆迁，汾湖镇动迁办将委托苏州市明城房地产评估事务所有限公司，于2012年8月开始对拆迁户进行评估，吴江市安达房屋拆迁有限公司实施拆迁。”
2013年9月25日，吴江市安达房屋拆迁有限公司与任四龙签订《拆迁补偿协议书》。
吴政发[2009]82号文件《吴江市集体土地住宅房屋拆迁补偿安置办法（试行）》中的“房屋拆迁辅助补贴补偿标准”部分载明：“关于过渡费，期房安置的，以安置基准面积每平方米每月10元发放，但不包括预拆迁和无房户。”
任四龙于2015年10月25日因交通事故死亡。其继承人为妻任菊英、女任洲燕。
任菊英、任洲燕以及任四龙在生前和徐四根起初均系北厍浮楼一组村民，双方均有宅基地及其上的房屋。现任菊英、任洲燕户籍在苏州市××区××北厍××厍路××室，徐四根户籍在苏州市××区××北厍北新村××号。
在审理过程中，原审法院至北厍浮楼村委会调查，得知：任四龙与徐四根在2003年10月签订的房屋买卖协议的事情，村上的老干部是知道的，当时双方是邻居，也是亲戚。当时双方是邻居，也是亲戚。因为徐四根和他妻子在村上的老房子是危房，无法居住，就买了任四龙的房子居住，一直居住至今，徐四根儿子还是在其中装修结婚的。因为徐四根妻子是知青，后来徐四根于1990年8月31日将户籍迁到了城镇即苏州市吴江区黎里镇北厍厍星路1号。浮楼在改革开放后第一次责任田确权时，徐四根的户籍还在浮楼，所以当时给徐四根分了责任田。1998年浮楼第二轮责任田确权时，因为政策问题，徐四根和妻子的户籍迁到了北厍镇上，已经不属于浮楼所在生产队在册人员，就未给徐四根确权，未分配责任田。但徐四根在村上一直有自留地，宅基地也尚未收回。
以上事实，由当事人陈述、《卖买房屋协议书》、村镇房屋所有权证、法院对浮楼村委会张立新主任的询问笔录、户口移动登记表、农村宅基地用地申报表、四邻协议及规划意见书、宅基地变更登记通知、验收单、吴政发[2009]82号文件《吴江市集体土地住宅房屋拆迁补偿安置办法（试行）》、常住人口信息、《公告》、《拆迁补偿协议书》、居民死亡医学证明等证据以及本案庭审笔录、质证笔录证实，足以认定。
一审法院认为，非本集体经济组织成员购买宅基地上的房屋的合同，损害了我国目前法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。本案任菊英、任洲燕的亲属任四龙在生前与徐四根于2003年10月27日签订的位于苏州市××区××北厍××楼村××组任四龙名下的宅基地上的房屋买卖合同，因徐四根在1990年8月31日时已经将户籍从浮楼迁往北厍城镇，且身份已经不属于浮楼集体经济组织的成员，因而该房屋买卖合同无效，自始对双方当事人不具有法律拘束力。因任四龙在向徐四根出售本案所涉房屋时，应视为已经做出放弃了对该宅基地使用权行使使用权的意思表示，且徐四根当即支付了转让款项5万元，并与其家人对该房屋进行了装修，一直生活居住至今，已经形成稳定的居住使用环境。从诚实信用，保护当事人的生活居住权的角度出发，本案所涉房屋返还给任菊英、任洲燕显无必要，故对任菊英、任洲燕请求徐四根腾让所涉房屋的主张，不予支持。关于任菊英、任洲燕请求徐四根赔偿其过渡费损失的主张，因原吴江市汾湖镇动迁办公室在浮楼张贴的《公告》中载明对浮楼庙港上自然村的农户实施预拆迁，而拆迁政策按吴政发[2009]82号文件《吴江市集体土地住宅房屋拆迁补偿安置办法（试行）》，该文件中的“房屋拆迁辅助补贴补偿标准”部分明确载明过渡费不适用于预拆迁的情况，故对于任菊英、任洲燕的该项诉讼请求，亦不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回任菊英、任洲燕的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由任菊英、任洲燕负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农民个人无权私自买卖宅基地，受让方取得宅基地使用权需经相关政府部门批准。农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，任四龙和徐四根于2003年10月27日签订的《卖买房屋协议书》，其房屋买卖行为涉及了宅基地的转让，因徐四根不属于浮楼集体经济组织的成员，且在浮楼宅基地未收回，故任四龙和徐四根签订的协议违反了法律禁止性规定，应认定为无效。徐四根虽不能取得宅基地使用权，但通过支付价款的方式已取得了房屋的使用权。同时，徐四根已实际入住十余年，且该房屋已纳入拆迁范围，故不宜判决返还房屋。
该合同约定“经双方协商，十年内如遇到开发拆迁，按原价格5万元归徐四根，剩余部分归任四龙（装修费赔偿款归徐四根）。如在十年内不分房屋及装修按整体房屋赔款，对照任留泉房屋价格上层多一层楼板另行作价。”上诉内容仅是对拆迁补偿进行约定，并无该房屋拆迁被上诉人应当返还房屋意思表示，因此上诉人主张返还房屋的诉请亦无依据。
关于上诉人主张赔偿过渡费损失的上诉理由，本院认为，经原审查明，涉案房屋属于预拆迁，同时上诉人房屋尚未交付动迁办，故其要求赔偿过渡费的主张没有依据，本院不予支持。
综上所述，任菊英、任洲燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由任菊英、任洲燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 叶 刚
审判员 曾雪蓉
二〇一八年五月二十一日
书记员 吴茂程