浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙05民终514号上诉人（原审被告）：刘万成，男，1982年4月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：申屠新强，男，1954年11月22日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人(原审原告)：胡雪芳，女，1956年3月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：朱国方，浙江万新律师事务所律师。上诉人刘万成因与被上诉人申屠新强、胡雪芳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2017）浙0521民初5229号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。刘万成上诉请求：不服（2017）浙0503民初5229号民事判决，要求申屠新强归还政府给出的商业损失拆迁补偿和装修补偿，并判令申屠新强、胡雪芳承担本案诉讼费。事实和理由：1.刘万成长期租用申屠新强、胡雪芳的房屋并支付租金至今。拆迁初期，申屠新强答应给刘万成的赔偿款一分不会少，后为规避商业赔偿，起诉刘万成解除合同。一审法院没有通知刘万成开庭，在调解时只听申屠新强、胡雪芳一面之词，并提前至2018年1月19日判决，显失公平。申屠新强只想解除租赁合同，不愿退回房租，停产停业损失、临时安置费、搬迁费、装修补偿等一律不提。刘万成于2017年10月9日转了申屠新强2017年10月12日至2018年的房租，2017年10月27日申屠新强电话通知刘万成拆迁了，但是没有让刘万成返还房屋，且答应会给相应补偿。2017年11月8日的腾房通知没有收到，通知上面的名字不是刘万成。刘万成认为双方应继续履行合同或提供相应的补偿。申屠新强、胡雪芳辩称，1.刘万成在二审中提出要求申屠新强、胡雪芳归还政府给出的商业损失拆迁补偿和装修补偿的要求，其实质是原审被告提出反诉，申屠新强、胡雪芳不同意在二审中一并审理或调解。刘万成应当就其主张另行起诉。2.一审判决正确，申屠新强、胡雪芳有权解除房屋租赁关系。案涉房屋位于拆迁范围内，政府拆迁行为是不可抗力，根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。3.2014年10月12日后的案涉房屋租赁合同是不定期租赁，申屠新强、胡雪芳有权随时解除合同。4.经庭审核实，申屠新强、胡雪芳于2017年9月28日口头通知刘万成腾房，于2017年11月8日书面通知腾房，于2017年11月26日在拆迁指挥部协调搬出事项，这足以说明申屠新强、胡雪芳在合理期限之前通知了刘万成，应当认定租赁关系已解除。5.刘万成在2017年10月9日通过银行转账至申屠新强的4000元租金，系恶意支付。申屠新强于2017年9月28日口头通知刘万成，要求其腾房，刘万成仍支付4000元租金并据此占据涉案房屋，其目的是为了获得政府给出的商业损失拆迁补偿和装修补偿。申屠新强、胡雪芳向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的湖州市南浔区南浔镇振浔路建材一期1单元5号店铺的事实租赁关系；2.判令刘万成返还申屠新强、胡雪芳湖州市南浔区南浔镇振浔路建材一期1单元5号店铺；3.本案诉讼费由刘万成承担。一审法院认定事实：2013年10月12日，申屠新强与刘万成签订租房协议一份，约定刘万成向申屠新强租赁座落于湖州市南浔区间，租期为一年，房屋租金为7000元，一次付清。2014年10月12日，租赁期限届满后，双方口头约定：刘万成继续承租该店铺，以后每期租期仍为一年，房屋租金仍为每年7000元。在2017年10月12日续租期限届满前，因该店铺列入拆迁范围内，南浔区人民政府发出拆迁公告，故申屠新强、胡雪芳通知刘万成不再续租。续租期限届满后，申屠新强、胡雪芳又于2017年10月27日通知刘万成，要求刘万成返还该店铺。申屠新强、胡雪芳于2107年11月8日再次向刘万成发出腾房通知。由于刘万成一直未搬迁，双方协商未果，申屠新强、胡雪芳遂向一审法院提起诉讼。另查明，湖州市南浔区南浔镇振浔路建材一期1单元5号店铺系申屠新强、胡雪芳共同所有。一审法院认为，申屠新强、胡雪芳与刘万成之间的房屋租赁关系合法有效，受法律保护。原租房协议租赁期限届满后，双方于2014年10月12日口头约定刘万成继续租赁店铺，原租赁合同继续有效，但双方未签订书面协议，视为不定期租赁，对于不定期租赁，双方可以随时解除合同。本案中，申屠新强、胡雪芳在2017年租赁期限届满前以及届满后，均已在合理期限之前通知刘万成不再续租，要求刘万成返还该店铺，且申屠新强、胡雪芳要求解除双方租赁合同系店铺列入拆迁范围所致，故申屠新强、胡雪芳要求解除双方之间的租赁关系的诉讼请求，并无不当。合同解除后，刘万成应当返还所租赁店铺。综上所述，申屠新强、胡雪芳的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除申屠新强、胡雪芳与刘万成之间的湖州市南浔区南浔镇振浔路建材一期1单元5号店铺的事实租赁关系；二、限刘万成于判决生效之日起十日内将湖州市南浔区南浔镇振浔路建材一期1单元5号店铺返还申屠新强、胡雪芳。一审案件受理费80元，减半收取40元，由刘万成负担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘万成提交2016年12月10日的转账回执和2017年10月9日的转账回执两份，拟证明其已经交纳房租的事实。申屠新强、胡雪芳质证认为，转账回执所涉及的金额确实已经收到。对第一份转账回执质证认为涉及款项是2016年10月12日至2017年的租金。对第二份转账回执质证认为其已于2017年9月28日口头通知刘万成腾房，刘万成仍于2017年10月9日支付4000元，系恶意支付。且刘万成未能证实4000元是支付涉案房屋租金还是押金，应承担举证不利的后果。本院经审查认为，对两份转账回执的真实性予以确认，但刘万成单方通过银行转账向申屠新强支付4000元的行为，不能视为申屠新强、胡雪芳同意双方之间的租赁关系继续，故该证据不能达到刘万成的证明目的，本院不予采信。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审是否存在违法缺席判决的程序问题；二、申屠新强、胡雪芳是否有权解除其与刘万成的租赁关系；三、如果能解除租赁关系的,申屠新强、胡雪芳是否应退还刘万成房租，赔偿装修费、搬迁费等损失。关于焦点一，本院经查实，一审法院于2017年11月24日在该院接待室向刘万成送达开庭传票等法律文书。由于刘万成拒绝签字接收相关法律文书，送达人依法进行留置送达并采用拍照方式记录送达过程，故刘万成上诉主张一审法院未经传票传唤违法缺席判决与事实不符，本院依法不予支持。关于焦点二，案涉房屋所有人申屠新强、胡雪芳将案涉房屋出租给刘万成，并由申屠新强与刘万成于2013年10月12日签订租房协议。该租房协议到期后，双方未再以书面形式签订租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，刘万成与申屠新强、胡雪芳成立不定期租赁。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，申屠新强、胡雪芳可以随时解除合同，但应在合理期限内提前通知刘万成。现根据腾房通知和邮寄单，可以认定出租人于2017年11月8日刘万成通知解除双方之间的租赁关系并要求腾房。虽然腾房通知和邮寄单将“刘万成”误写成“刘子成”，但邮寄单上单位名称、收件人地址、收件人手机号码均与刘万成一致，故刘万成关于其未收到腾房通知的抗辩，本院不予采信。且申屠新强、胡雪芳已于2017年11月23日起诉要求解除其与刘万成的租赁关系并要求腾房，即申屠新强、胡雪芳已通过诉讼的方式通知刘万成解除租赁合同。至一审法院判决时也近二个月，已符合法律规定的出租人在合理期限之前通知承租人解除合同的要求。故一审法院对申屠新强、胡雪芳关于解除其与刘万成租赁关系的诉讼请求予以支持，并无不妥，本院予以维持。关于焦点三，刘万成上诉主张要求申屠新强、胡雪芳退还房租，赔偿装修费、搬迁费等损失，属于二审中新增加的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院对刘万成二审中新增加的反诉请求不予处理，刘万成可以另行起诉。综上所述，刘万成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘万成负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 杰审 判 员  项 炯审 判 员  邵钧伟二〇一八年五月七日法官助理  朱 芸书 记 员  步佳雯