辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终185号上诉人（原审第三人）：张虹，女，1966年11月3日生，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人（原审第三人）：李平，男，1965年4月7日生，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人张虹、李平的共同委托诉讼代理人：马之音。被上诉人（原审原告）：王振兴，男，1975年9月25日生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：未玉娜。与王振兴系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：李凤如，该公司总经理。委托诉讼代理人：高宝，该公司职工。上诉人张虹、李平因与被上诉人王振兴、辽宁天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张虹、李平的共同委托诉讼代理人马之音，被上诉人王振兴的委托诉讼代理人未玉娜，被上诉人天成公司的委托诉讼代理人高宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张虹、李平上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审依据天成公司单方面陈述就认定张虹、李平与天成公司之间民间借贷关系错误。张虹、李平与天成公司签订了合法有效的商品房买卖合同，进行了商品房买卖合同备案登记，并不是债权担保。根据合同法和最高法院司法解释规定，张虹、李平可以要求天成公司承担违约或赔偿责任。一审在张虹、李平未参加诉讼的情况下缺席判决，严重损害当事人利益，属程序违法。天成公司辩称，天成公司与王振兴之间是房屋买卖关系，与张虹、李平之间是民间借贷关系。公安机关记录能证明天成公司与张虹、李平之间是民间借贷关系，抵押房源表中房价明显不符合客观事实，也可以证明天成公司与张虹、李平之间是民间借贷关系。请二审法院维持一审判决。王振兴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王振兴以单价4,520.00元/㎡，总房款439,570.00元的价格购买了涉案房屋，交纳了水电费，进行装修并入住至今。王振兴与天成公司之间是真实的房屋买卖关系。王振兴向一审法院起诉请求：1、确认王振兴与天成公司之间签订的坐落于天成家园X座X单元XXX室的《商品房买卖合同》合法有效；2、天成公司依法开具正规发票。一审法院认定事实：王振兴和天成公司于2014年6月23日签订了《商品房买卖合同》，王振兴购买了天成公司开发的天成家园x-x-xxxx号房屋，建筑面积97.25平方米，单价4,520.00元，总房款439,570.00元。王振兴于2014年6月23日交付全部房款，天成公司给王振兴出具了收款收据。王振兴于当日收受房屋交纳水电费各300.00元，并于2014年7月14日办理入住并交纳垃圾清理费、电梯费、装修保证金等随后装修居住至今。后因天成公司未给王振兴开具购房发票，至今未给王振兴办理房屋产权手续，王振兴诉至法院。另查，2012年11月6日，天成公司因缺少经营资金，向第三人张虹、李平借款500万元，双方经协商用天成公司开发建设的天成家园包括王振兴房屋在内的约20-30套商品房作为借款担保备案登记在张虹、李平名下后，同时双方签订了商品房买卖合同。一审法院认为，王振兴于2014年6月23日与天成公司签订了商品房买卖合同，王振兴按照合同约定交付了全部购房款。在天成公司建设的商品房完工后，天成公司将房屋交付给王振兴，王振兴接收房屋居住使用至今。故王振兴、天成公司的商品房买卖关系系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。天成公司在2012年11月6日因缺少经营资金，向张虹、李平借款500万元后，天成公司开发建设的天成家园包括王振兴房屋在内的约20-30套商品房作为借款担保并进行房屋买卖合同备案登记在张虹、李平名下后，双方同时签订了商品房买卖合同，但张虹、李平与天成公司所签订的商品房买卖合同，该买卖合同内容不是张虹、李平与天成公司的真实意思表示，而是以签订商品房买卖合同作为张虹、李平实现债权的担保，故所签订的商品房买卖合同是属于规避法律的行为，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，该民事行为因损害王振兴的权益而归于无效。合同被确认无效后，双方当事人因本案发生的相关权利义务可以依法另行主张。现因天成家园的商品房现无法办理不动产登记，待可办理不动产登记手续时天成公司应协助王振兴办理，故对王振兴请求判令天成公司协助办理不动产登记手续的请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一条第二项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王振兴与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2014年6月23日签订的天成家园x-x-xxxx室的商品房买卖合同有效。二、被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告王振兴办理不动产登记。三、被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人张虹、李平签订的天成家园x-x-xxxx室的商品房买卖合同无效。案件受理费100.00元，由被告辽宁天成房地产开发有限公司承担。本院除认定一审判决查明的事实外，另查明：王振兴起诉状及一审庭审中没有要求法院确认张虹、李平与天成公司之间签订的《商品房买卖合同》无效的诉请。盘锦市公安局询问笔录系本案张虹、李平的委托诉讼代理人马之音在公安机关的陈述，该笔录中马之音认可张虹向天成公司的法定代表人李凤如提供借款500万元时，李凤如同意用三十余套房屋作抵押，张虹、李平与天成公司签订了购房合同，并在房产局做了备案手续。借款金额为500万元的《借款合同》系张虹于2012年11月7日与李凤如签订，李凤如向张虹出具了借条：“今借张虹人民币伍佰万元，借款人李凤如，2012年11月7日”。《天成家园抵押房源表》中有“500万”字样，共32套房屋，单价为1,618.19元/㎡。本院认为，双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。本案中，从意思表示和履行情况分析，王振兴与天成公司签订房屋买卖合同后，按合同约定交付了全部购房款，天成公司已将房屋实际交付王振兴，王振兴已入住多年，该合同显然是双方真实意思表示。而张虹、李平与天成公司签订的包括本案在内的系列房屋买卖合同，不但天成公司证实是为500万元借贷设定的抵押，而且张虹、李平同时购买天成公司三十余套，单价仅为1,618.19元/㎡的事实明显违背房屋买卖的一般规律，实为借款而设置的担保。另，本案张虹、李平的共同委托诉讼代理人马之音向公安机关所做陈述也认可了借款抵押的事实。综上，一审判决认定王振兴与天成公司签订的房屋买卖合同有效并判令天成公司协助办理登记手续正确，本院予以维持。一审法院已经向张虹、李平合法送达了开庭传票，张虹、李平并未否认接到开庭传票，其无正当理由拒不到庭应诉是其自行放弃了诉讼权利，一审缺席开庭审理后作出判决，符合法定程序。故张虹、李平上诉称一审缺席审理属程序违法的理由无事实和法律依据，本院不予采信。本案王振兴的一审诉请为确认《商品房买卖合同》有效并要求办理相关手续，一审法院应依当事人诉请作出裁判，而不应未经当事人同意、未向当事人释明直接判决当事人未诉请事项，即一审判决张虹、李平与天成公司之间签订的《商品房买卖合同》无效违反了不告不理原则，故本院予以纠正。综上所述，上诉人张虹、李平上诉称其与天成公司之间系房屋买卖合同关系的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，应予维持，但一审超诉请裁判，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条的规定，判决如下：一、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初2638号民事判决第一项“一、原告王振兴与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2014年6月23日签订的天成家园x-x-xxxx室的商品房买卖合同有效”和第二项“被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告王振兴办理不动产登记”；二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初2638号民事判决第三项“被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人张虹、李平签订的天成家园x-x-xxxx室的商品房买卖合同无效”。一审案件受理费100.00元，二审案件受理费100.00元，均由被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘洪亭审判员  周慧君审判员  乔 雪二〇一八年四月九日书记员  孙红叶