浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0723民初02323号原告：俞慧贞，女，1967年5月31日出生，汉族，住武义县。委托代理人：徐国明（特别授权代理），男，1975年9月24日出生，汉族，住武义县。被告：童桂南，女，1949年9月25日出生，汉族，住武义县。第三人：何艳珠，女，1975年11月20日出生，汉族，住武义县。原告俞慧贞为与被告童桂南、第三人何艳珠案外人执行异议之诉一案，于2015年8月26日向本院起诉，本院于同日立案受理，于同年12月21日作出一审判决。原告不服一审判决，向金华市中级人民法院提起上诉。金华市中级人民法院于2016年5月20日以原判决认定的基本事实不清为由发回本院重审。重审期间本院依法另行组成合议庭，于2016年9月14日依法公开开庭进行了审理。原告俞慧贞及其委托代理人徐国明到庭参加诉讼，被告童桂南、第三人何艳珠经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告俞慧贞起诉称：2014年8月21日，原告俞慧贞与第三人何艳珠签订了房屋买卖合同。第三人将坐落于武义县城香山小区2幢××号的房产（占地面积为142.44平方米，建筑面积为357.12平方米）以300万元人民币的价款卖给原告。合同签订后，原告按约于2014年8月28日前付清了全部购房款，并在当月月底第三人将房屋给原告管理使用至今，原告取得房屋所有权。按照合同规定，第三人应在订立房地产买卖合同后10日内协助原告办理过户手续。但是第三人违约，在约定的期限内并未协助原告办理过户手续，原告多次催促第三人仍未办理过户手续。2014年9月12日，被告童桂南向贵院提起诉讼即（2014）金武商初字第1221号，并于2014年9月15日保全查封了第三人名下的上述房屋，判决生效后申请贵院予以强制执行。原告得知上述情况后，于2015年5月12日提出案外人异议，2015年8月10日，武义县人民法院作出了（2015）金武执民字第30号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告不服此裁定，认为根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设定，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告请求：1、判决立即停止对原告购买的位于武义县城香山小区2幢××号房权证武字第××号，建筑面积为357.12平方米，土地证武国用（2009）第006681号，土地使用权面积为142.44平方米房屋的强制执行，并解除查封扣押。2、判决确认原告与第三人于2014年8月21日签订达成的《房地产买卖合同》合法有效，并确认上述房屋归原告所有。3、判决第三人何艳珠立即协助原告办理上述房屋的产权过户登记。4、由被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交的证据有：1、房地产买卖合同1份，证明原告与第三人签订房地产买卖合同的事实；2、房屋所有权证及土地使用权证各1份，证明原告购买的房地产现还登记在第三人名下；3、收条3张、浙江农村合作银行对账单2张、业务凭证3小张、存款分户明细查询1张，证明原告支付购房款300万元的事实；4、历月电费明细及用户台账各1张，证明虽然是登记在第三人名下，但事实上从2014年9月起水电费就由原告交纳；5、证人徐某的出庭作证笔录1份，证明徐某听到过原告与第三人商量过房屋买卖及用房屋进行增贷的事实；6、证人俞某的出庭作证笔录1份，证明原告入住的时间为2014年8月30日的事实；7、证人张某的出庭作证笔录1份，证明原告入住的时间也是2014年8月30日以及水电费的交纳情况和原告要求第三人及时过户的事实；8、执行裁定书及送达回证各1份，证明此份裁定书中已认定第三人已收到原告300万元购房款的事实；9、证人裘某的出庭作证笔录1份及裘陆祥房产证、土地证各1份，证明原告一家人是在2014年夏天阳历8、9月份住进涉案房屋和原告将房屋买来及裘某为原告涉案房屋邻居的事实；10、证人祝某的出庭作证笔录1份、证明1张及祝东华的房产证1张，证明原告一家人是在2014年中秋节前一个星期住进涉案房屋以及祝某为原告涉案房屋的邻居；11、证人邹某的出庭作证笔录1份，证明邹某通知原告将2014年9月份居住期间的电费交到何艳珠的债权清算组和在10月份已经将电费上交给帝豪酒店总台的事实；12、第三人何艳珠2016年3月7日询问笔录1份，证明原告已将300万元房款结清和原告要求过户的事实；13、第三人何艳珠2016年3月24日询问笔录1份，证明原告在2014年8月22日中借条上的100万元房款是分多次付清的事实；14、金华市中级人民法院2016年3月7日第1次开庭的庭审笔录1份，证明原告已经付了300万元购房款，并且未过户原告是没有过错的；15、金华市中级人民法院2016年3月24日第2次开庭的庭审笔录1份，证明原告2014年8月29日贷款来的160万元都是给第三人用的。其中40万元之前就给第三人了，具体什么时间给的想不起来了；16、金华市中级人民法院2016年4月22日第3次开庭的庭审笔录1份，证明原告从2014年9月份起就开始交纳水电费的事实；17、司法协助活期存款账户资料查询单、中国建设银行浙江省分行明细账查询表、中国浙江武义县供电公司电费明细单、用户台帐各1份，证明2014年9月份、10月份的水电费，不是从第三人账户上扣款的，是由原告将水电费交到帝豪酒店总台后，再由帝豪酒店交给相关银行；18、2014年8月23日取款凭条及存款凭条各1张、2014年8月22日取款凭条及存款凭条各1张、2014年8月26日取款凭条及存款凭条各1张，证明在2014年8月22日至8月26日间原告在银行的所有对应进出的交易记录。在这期间取出的100万元中有38万元是转账的，其他是现金交给第三人的。19、民事裁定书1份，证明被告查封原告所购买的房屋的事实。被告童桂南在重审期间未作答辩，也未向本院提交证据。其在原审中答辩称：查封不能解除，并且要执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告没有证据证明其在涉案房屋查封前已合法占有该房屋，且未办理过户登记系原告方自身的原因，因其在8月29日即查封前本可以办理过户登记，但原告用该涉案房屋办理抵押贷款，故在法院查封前导致房屋过户不成。被告认为存在以房抵债情况，也无充分证据证明原告已付清房款。请求驳回原告的诉讼请求。第三人何艳珠在重审期间未作答辩，也未向本院提交证据。其在原审中答辩称：无异议。本院依职权调取的证据有：1、借款借据、借款申请书、借款合同、抵押财产清单、转账凭条、支付委托书、借款审批书；2、2014年8月26日取款、存款凭条；3、涉案房产的水电费收费明细清单和何艳珠代扣水电费的银行账户信息及银行账户的扣款明细清单。在审理过程中，本院依法对原告证据进行了审核。根据原告陈述和证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1、对原告证据1，本院认为，该房地产买卖合同有原告和第三人的签名和指印，被告也没有证据证明该合同不存在，因此对双方签过该合同的事实本院予以确认。2、对原告证据2，原审中被告及第三人均无异议，本院予以确认。3、对原告证据3，本院认为，2014年8月21日的收条和2014年8月28日的收条，能与原告提供的相应的银行对账单、银行转账凭证相印证，故本院予以确认。对8月22日的收条及相应的银行对账单，原告与第三人对该100万元的支付时间、支付方式等陈述相互矛盾，故本院对该部分证据无法确认。4、对原告证据4，本院认为，涉案房产的水电户名虽然仍登记在第三人名下，但结合原告其他证据及第三人陈述，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。5、对原告证据5，本院认为，该证据为原审中的证人出庭作证笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。6、对原告证据6，本院认为，该证据为原审中的证人出庭作证笔录，证人与原告之间系亲属关系，对原告该证据结合其他证据再作认定。7、对原告证据7，本院认为，该证据为原审中的证人出庭作证笔录，证人与原告之间系亲属关系，对原告该证据结合其他证据再作认定。8、对原告证据8，本院认为，该法律文书系本院作出，对其真实性本院予以确认。但该法律文书未生效，故对原告待证目的不予确认。9、对原告证据9，本院认为，该证据为金华市中级人民法院二审中证人出庭作证笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。10、对原告证据10，本院认为，该证据为金华市中级人民法院二审中证人出庭作证笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。11、对原告证据11，本院认为，该证据为金华市中级人民法院二审中证人出庭作证笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。12、对原告证据12，本院认为，该证据系金华市中级人民法院二审中对第三人依法所作的询问笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。13、对原告证据13，本院认为，该证据系金华市中级人民法院二审中对第三人依法所作的询问笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。14、对原告证据14，本院认为，该证据系金华市中级人民法院二审第1次开庭的庭审笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。15、对原告证据15，本院认为，该证据系金华市中级人民法院二审第2次开庭的庭审笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。16、对原告证据16，本院认为，该证据系金华市中级人民法院二审第3次开庭的庭审笔录，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。17、对原告证据17，本院认为，该材料系金华市中级人民法院二审中所调取，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。18、对原告证据18，本院认为，该材料系金华市中级人民法院二审中所调取，对其真实性本院予以确认。对原告的待证目的结合其他证据再作认定。19、对原告证据19，本院认为，该法律文书系本院作出，本院予以确认。20、对本院调取的证据，原告对真实性无异议。对第1组证据，原告认为，是因为第三人要用涉案房产进行抵押贷款，如不贷款，第三人不来签字，于是就以原告的名义贷了款，所有贷款都是给第三人使用的；对第2组证据，原告认为，因为之前原告向俞宝海借了44万，已经还了10万，这个10万是向俞宝海归还的44万中的借款；对第3组证据，原告认为，2014年9月份开始涉案房产的水电费由其交纳。对该证据本院结合其他证据再作认定。经过庭审调查、举证和当事人及其委托代理人的陈述，本院认定本案事实如下：原告俞慧贞与第三人何艳珠于2014年8月21日签订了1份房地产买卖合同。合同约定：第三人将自有的坐落在武义县城香山小区2幢××号房产（房权证：武字第××号；土地证：武国用2009第006681号）以300万元的价款卖给原告；合同签订后，原告支付人民币100万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；原告于2014年8月22日前支付人民币100万元，于2014年8月28日前支付人民币100万元；第三人于2014年8月28日前腾空房屋；双方确认，自合同签订之日起10日内，向房地产交易所申请办理过户手续；办理权属过户手续所需缴纳的费用（包括交易费、契税、评估费、工本费、营业税、个税等）由原告承担，因土地性质变更所需缴纳的土地出让金由第三人承担。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日即2014年8月21日，原告通过银行分别将38万元、44万元、18万元共计100万元款项转入第三人账户，当日，第三人向原告出具收条1张，注明：今收到俞慧贞买香山小区2幢××号房定金壹佰万元正。2014年8月28日，根据第三人的指示，原告通过银行将100万元款项转入王桂仙账户，第三人于当日向原告出具收条1张，注明：今收到俞慧贞买香山小区2幢××号房壹佰万元正。原告于2014年8月底搬入涉案房产入住，实际占有了涉案房产，但涉案房产的水电费户名仍登记在第三人名下。2014年8月29日，原告以上述涉案房产为抵押向浙江武义农村合作银行王宅支行俞源分理处借款160万元，第三人在借款合同的抵押人一栏签字。随后，原告将其中的120万元借给第三人使用。另外，原告与第三人在签订房屋买卖合同前有借贷关系，第三人尚有借款未归还原告。被告童桂南因与第三人民间借贷纠纷一案，申请保全涉案房产，本院于2014年9月15日作出（2014）金武商初字第1221号民事裁定，查封了上述涉案房产。该案进入执行程序后，原告提出执行异议，本院作出（2015）金武执异字第30号执行裁定，驳回了其异议请求。随后原告提起案外人执行异议之诉，本院于2015年12月21日作出（2015）金武执异初字第6号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告上诉后，经金华市中级人民法院开庭审理，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民终771号民事裁定，撤销了本院作出的（2015）金武执异初字第6号民事判决，发回重审。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。此规定保护的第三人（××）权利在性质上仍属债权，××并未取得财产的所有权。具体到本案中，原告俞慧贞所享有权利为债权而非所有权，该债权是否能受到特殊保护，必须满足上述规定的三个要件，一是已支付全部价款；二是实际占有执行标的物；三是对未办理过户登记没有过错。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该债权是否能受到特殊保护，除满足上述三个要件外，还须满足在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之要件。据此：一、根据原告证据显示，本案第三人何艳珠在金华市中级人民法院对其所作的询问笔录中称：房款已付清；原告把钱打给我后，我才向原告出具这三张收条的，收条上的款项是以前汇款汇总的，我写收条日子就是收条上落款的日子；其实这100万元有部分现金支付，也有部分转账支付，具体的现金付款情况分了几次，什么时候付的，金额多少我记不清了，转账的时间和金额我也记不清了，这个是在我写收条的之前她付的，我收到100万元后才在2014年8月22日出具收条给她的。而原告多次陈述：8月22日收条中100万元是以现金形式在2014年8月22日至26日期间分6次支付给第三人，并提供了88万元银行取款凭证，并称另外12万元现金是其向哥哥俞跃进所借。原告与第三人对该100万元的支付时间、支付方式等陈述相互矛盾，而且如此大额款项原告称第三人事先出具收条亦不符合常理。原告称2014年8月26日取款10万元现金，并于当日将该现金交付给第三人，但根据2014年8月26日原告该账户的银行存取款凭证显示，原告在2014年8月26日支取现金10万元，随后存入俞宝海账户现金10万元，原告在金华市中级人民法院二审第2次开庭时称，给俞宝海的是转账的，给何艳珠是现金取出来交付的；而在本次开庭中则称，给俞宝海的10万元是从别人处借来再存进俞宝海账户的，但无相关借款凭证。原告的陈述相互矛盾，且与证据显示的事实不符。另外，原告也未提供向其哥哥俞跃进借款的相应证据。综上，原告称2014年8月22日至26日期间现金支付给第三人100万元购房款的依据不足。二、原告与第三人在合同中约定，在合同签订之日起10日内办理过户登记手续。但在此期间原告用该房产作抵押向银行借款160万元，并将其中120万元借给第三人使用，原告2014年8月28日将100万元款项汇给王桂仙并从王桂仙处拿到涉案房产的产权证时，应当知道第三人有外债，但原告未及时主张权利，仍然于2014年8月29日以上述房产作抵押，向银行借款，客观上造成了上述房产无法在法院查封之前办理过户登记。且原告在原审中曾提交过一份第三人的书面说明，证明未及时过户的原因之一是再过两个月过户就能享受税收优惠了，而根据合同约定，过户所需缴纳的税费是由原告承担的，原告为减少税收支付而延迟过户的行为也不符合法律规定。因此，原告对未办理过户登记有过错。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现原告所举证据不足以证明其已支付全部购房款，且其对未办理过户登记有过错，原告请求保护的权利未满足上述全部要件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，对原告诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告俞慧贞的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告俞慧贞负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  郑超明审 判 员  李美琴代理审判员  陆伟民二〇一六年十月十九日代书 记员  沈 媛