浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初2637号原告：温州市龙湾长红制笔厂，住所地：温州市龙湾区蒲州街道屿田村庆丰路**弄*号。经营者：李林生、应秀兰。委托诉讼代理人（特别授权）：王忠良，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：温州柏元经贸有限公司，住所地：温州农业对外综合开发区兴国路8号。法定代表人：陈微。委托诉讼代理人（特别授权）：林慧慧、洪小娟，浙江联英律师事务所律师。原告温州市龙湾长红制笔厂（以下简称长红公司）为与被告温州柏元经贸有限公司（以下简称柏元公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，并于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告长红公司的经营者李林生及委托诉讼代理人王忠良，被告柏元公司的法定代表人陈微及委托诉讼代理人林慧慧、洪小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长红公司诉称：2015年3月6日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定长红公司将自有的位于温州市龙湾区农业对外综合开发区兴国路8号，建筑面积5177.86平方米的厂房，出租给被告柏元公司使用，租期五年，自2015年5月13日至2020年5月12日止，年租金95万元，首次房租于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付（每年4月1日前支付租金）。同时，该合同第九条第二款约定：被告逾期支付房屋租金的，每逾期一天，应按未支付金额的0.1%向原告计付违约金，逾期支付租金达30天，原告有权解除本合同。合同签订后第三年（2017年5月13日至2018年5月13日）租金95万元，被告直到2017年4月26日仅支付了434940元，剩余515060元租金经原告催讨，被告无故推脱，迟迟不予支付，被告的行为已严重违反上述合同约定，构成违约。直到2017年5月9日，被告依旧未支付剩余515060元租金，逾期支付已达30天。为此，原告委托北京德恒（温州）律师事务所向被告发函，书面通知被告解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求被告接函后5日内腾空上述厂房，返还租赁房屋。但被告在2017年5月10日收函后置若罔闻，拒不腾空，原告多次前往被告处协商解决未果，遭受巨大经济损失。故起诉，请求判令：1、判令被告立即腾空并返还温州农业对外综合开发区兴国路8号，建筑面积5177.86平方米的厂房；2、判令被告支付迟延履行违约金（按未付租金0.1%标准计算为515元/天，自2017年4月1日起至2017年5月10日止共计27298元）；3、判令被告向原告支付房屋占有期间的租金损失（按照租赁合同标准的两倍5278元/天计算，自2017年5月10日起至实际腾空之日止，暂算至起诉之日为73892元）；4、本案诉讼费由被告承担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、营业执照，证实原告的诉讼主体资格；2、被告企业登记信息，证实被告的诉讼主体资格；3、《房屋租赁合同》，证实1、2015年3月6日，双方签订租赁合同，被告承租涉案厂房；2、双方约定年租金95万元，首次租金于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付（每年4月1日前支付租金）；4、银行汇款单，证实2017年4月26日仅支付了434940元，剩余515060元租金经原告多次催讨，被告无故推脱；5、律师函，6、快递回单，共同证实1、2017年5月9日被告逾期支付剩余515060元租金已达30多天，原告委托北京德恒（温州）律师事务所向被告发函，书面通知被告解除租赁合同，并要求接函后5日内腾空并返还厂房；2、被告在2017年5月10日收函后置若罔闻，拒不腾空；7、《房屋租赁合同》，证实1、被告为达到少缴租赁税的目的，要求原告配合另外签订一份《房屋租赁合同》，作为税务备案之用，其中约定厂房租金为434940元；2、该合同并无变更租金支付的内容，且该合同对双方不具有约束力，双方实际履行的仍然是2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》；8、银行流水单，证实1、2016年4月18日被告支付租金25万元，2016年5月3日被告支付租金184940元，迟延支付租金；2、被告直到2016年8月16日才付清2016年5月至2017年4月年度租金95万元，被告迟延支付租金的违约行为屡次发生。被告柏元公司答辩称：1、本案所有租金已支付完毕，被告并未延期支付超过30天。双方于2015年3月6日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金按年支付，提前30天支付。协议签订后，因原告无法按时交付房屋，故对租赁期限进行修改，租赁起止时间从2015年5月1日修改为5月13日，延后12日，根据权利义务对等原则，被告据此有权相应推迟12日支付租金，即顺延至每年4月13日之前付款。被告只有超过该时间30日（即5月13日之后），才可以要求解除合同。被告已于2017年5月12日、17日两次将剩余租金515060元支付至原告账户，但被原告两次退回。本案诉讼是在原告退回租金后提起，明显具有主观恶意。实际上，原告系因蒲州街道大面积拆迁导致其原有厂房无法继续使用，与被告协商收回部分厂房未果后引发诉讼。2、被告于2017年5月10日收到律师函，5月12日就将剩余租金515060元打给原告，根据交易合理履行期限，被告有权迟延合理期限支付全部租金。即便被告有一定的拖延支付行为，但时间较短，且在合理期限内，没有对原告造成重大损失，不会导致租赁合同目的不能实现，因此，被告没有根本性违约，原告无权据此提出解除合同。3、被告为租赁涉案厂房支付了高额中介费，为公司搬迁及装修毛坯厂房、建设厂房等投入数百万元巨资，至今租赁厂房才仅仅使用两年，若解除合同，必将给被告造成重大经济损失，因此，从整体社会价值来说，维持租赁关系，保护契约内容，更符合法律要真正保护的对象。综上，被告已经履行其付款义务，即便稍有迟延履行，但并没有产生严重后果或造成根本性违约，维持双方的租赁关系更有利于社会稳定及价值取舍，请求法院驳回原告的起诉。为证明其主张，在本院指定的举证期限内，被告提供了如下证据：1、《房屋租赁合同》（税务部门备案用），2、银行电子回单，共同证实原、被告签订的《房屋租赁合同》约定年租金434940元，租金支付时间为每年5月15日之前，被告已于2017年4月26日支付本年租金。3、房屋租赁合同（2015年5月1日至2020年4月30日），证实1、原告提供的原告签订的《房屋租赁合同》对原有合同租赁期限进行了变更，由2015年5月1日起至2020年4月30日止，变更为2015年5月13日起至2020年5月12日。2、本案租金也应当按照上述推延时间，顺延到4月13日之前，超过三十日，可以要求解除，即5月13日之后原告才享有相应合同解除权利；4、银行明细清单，证实1、被告已经于2017年5月12日、17日两次将剩余租金支付给原告；2、原告恶意拒不接受该笔租金，于5月16日、20日将该款还给被告；3、本案剩余租金之所以仍未支付，原因完全在于原告。本案相关损失完全是原告自己造成的。5、办公室与车间照片及合同、领款凭证等，证实1、装修后的被告无尘车间、生产线、排污处理管道、废水处理管理、办公室及展示厅。2、被告为涉案厂房投入大量人力、物力及巨额费用、费用包括装修费用、经营费用、无尘车间设计、搬迁费用、中介费用等；6、赔付通知书，证实被告因资金周转为困难，直到2017年5月12日才获得本案剩余租金，并立即支付给原告。因此，被告并非故意拖延支付租金。对于原告提供的证据，被告柏元公司经质证认为：证据1、2无异议。证据3真实性无异议，但租赁期限已从原来的2015年5月1日起至2020年4月30日变更为5月13日，租期延后了12天。证据4真实性无异议，但原告所谓的经多次催讨，被告无故推脱的证明目的有异议，该证据不能反映该待证事实。证据5、6真实性无异议，但证据对象有异议，被告收到律师函后，并非置若罔闻，而是积极筹措租金，第三天就把剩余所有租金汇给原告。证据7真实性无异议，该合同系用于办理登记用。证据8真实性无异议，但从该证据可知，根据双方交易习惯，租金的实际支付均较迟于实际约定。对于被告提供的证据，被告柏元公司经质证认为：证据1，系原告配合被告避税需要再次签订，实际跟本案争议无关。证据2真实性无异议。证据3真实性无异议，被告认为租金支付时间顺延12天是被告单方理解，没有依据，合同中并无约定，反倒是合同是明确约定“下期租金提前30天支付（每年4月1日前支付租金）”。证据4真实性无异议，原告在2017年5月9日已发函告知被告解除合同，故被告2017年5月12日向原告支付515060元，原告拒绝接收。证据5、6与本案没有关联，即使解除合同被告有损失，也由被告作为违约方承担。经审查本院认为，双方提供的上述证据经庭审出示，对方均进行了质证，除了《房屋租赁合同》（税务部门备案用）与本案不具有关联外，其他大部分证据，各方对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有不同意见，均围绕本方诉讼目的进行解读，下文结合争议焦点，予以一并分析评判。依上述证据，结合双方庭审陈述，本院认定的事实如下：2015年3月6日，原告长红公司与被告柏元公司签订编号c21-wz-0002199《房屋租赁合同》，协议约定：长红公司将自有的位于温州农业对外综合开发区兴国路8号，建筑面积5177.86平方米的厂房，出租给被告柏元公司使用，租期五年。庭审中双方一致确认，原租赁期限约定为自2015年5月１日至2020年４月30日止，因原告迟延交房12日，故双方将租赁期限修改为从2015年5月13日至2020年5月12日止（在原告持有的合同上直接修改）。合同约定年租金95万元，首次房租于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付。同时，该合同第九条第二款约定：被告逾期支付房屋租金的，每逾期一天，应按未支付金额的0.1%向原告计付违约金，逾期支付租金达30天，原告有权解除本合同。第十条其他约定事项：……第二年开始按年支付，租金提前三十天支付（每年４月１日前支付租金）。2016年度租金，被告柏元公司直至2016年８月16日才付清。2017年度租金（2017年5月13日至2018年5月13日）租金95万元，被告柏元公司于2017年4月26日支付了434940元。2017年5月9日，原告长红公司委托北京德恒（温州）律师事务所向被告柏元公司发律师函，书面通知被告解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求被告接函后5日内腾空上述厂房，返还租赁房屋。次日，被告柏元公司收到律师函后，由该公司法定代表人陈微于同月12日将剩余租金515060元通过银行转账给原告长红公司的经营者李林生，李林生于同月１６日将该款通过银行转账返还给陈微。次日，陈微又向李林生银行转账515060元，同月20日李林生又将该款退回。2017年５月25日，原告长红公司向本院起诉，遂成本案诉争。虽然本案争议焦点较多，但核心的争议问题是案涉房屋租赁合同是否应予解除。长红公司认为，由于柏元公司拖延支付剩余租金，其于2017年5月9日发出的律师函中关于解除合同的通知具有合法依据，已经产生解除合同的法律效力。柏元公司则称，其已经履行付款义务，即便稍有迟延，但并没有产生严重后果或造成根本违约，长红公司所主张的解除合同事由不能成立，并要求继续履行合同。针对双方争议焦点，结合本案事实及相关法律规定，本院一并分析评判如下：1、关于租金支付时间的问题原告长红公司认为，原告单方赠与被告13天的租期，这种权利赠与生效要依靠权利凭证的交付来完成，本案中，仅原告持有的合同租赁期限已作修改，被告持有的合同未作修改，故权利凭证尚未交付给被告，原告可以撤销赠与，所以根本不存在支付租金顺延12天的说法。每年4月1日前支付租金是双方特别约定条款，需要严格履行。被告柏元公司认为，因原告迟延交房12日，故租赁期限亦顺延12日，租金支付时间当时亦顺延12日为每年4月13日。经审查本院认为，1、双方一致确认，因出租人长红公司迟延交房１2日，双方合意将租赁起始时间从2015年5月1日修改为2015年5月13日，将租赁终止时间从2020年4月30日修改为2020年5月12日。因租赁终止时间亦延后12日，故被告仍是按一整年支付年度租金，在租金未减少的情况下，不存在原告所称的赠与租期的情形。2、双方签订合同之初，租赁期限起始时间约定为2015年5月1日，租金支付时间约定为第四条“首次房租于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付”，及第十条特别约定为：……第二年开始按年支付，租金提前三十天支付（每年４月１日前支付租金）。探究合同的真意，根据文义推定双方当事人签订当时的真实意思表示，租赁期限起始时间为2015年5月1日，首次房租于2015年4月30日前支付，下期租金提前30天支付，租赁期限起始时间与租金支付时间应系同步，这也符合租赁关系中出租人交付标的物后方才收取租金的交易习惯，故在本案出租人迟延交付房屋12日的情况下，租金支付时间亦顺延12日为宜。原告认为，2017年年度租金应在2017年4月1日之前支付，被告直到同年5月9日还未支付，逾期已达39天，超过30日，已具备合同约定的解除条件。被告则称，租金应在2017年4月13日之前支付，其在2017年5月12日支付，逾期并未超过30天，不具备合同约定的解除条件。虽然依上述分析，关于租金支付时间这一问题，被告的辩称，本院予以确认，但这并非本院判决的主要依据及理由。2、关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除房屋租赁合同一般履行期限较长，房地产市场又经常变化，常有出租人会以承租人欠付租金为由，主张解除已有的租赁合同。现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少，尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响，都是实务中经常遇到的问题。在现有的法律框架下，认定合同是否解除，应当以合同法为依据，结合个案的具体情况进行处理。根据《合同法》第94条规定，结合本案的具体情况，主要是看承租人是否迟延履行主要债务，致使租赁合同的目的不能实现而成为解除合同的理由。从本案律师函内容来看，长红公司解除合同的主要理由是柏元公司欠付租金。因此，租赁合同是否解除主要涉及欠付租金、是否存在预期违约以及柏元公司有无其他足以导致解除合同的违约行为等问题。具体到本案：首先，合同履行过程中，2017年年度租金95万元（每月79166元），合同约定预付租金，长红公司收取了柏元公司支付的434940元租金，该434940元可以支付约5.5个月（至2017年10月下旬）的租金。虽然柏元公司欠付的租金占应付租金总额的54%，难言主要付款义务已经得到履行，但关键是至原告起诉时，被告支付的租金尚有盈余。柏元公司逾期支付租金的行为未给原告造成严重损失。其次，《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，即使按照原告的诉称，至2017年5月9日发律师函当日，被告迟延支付租金仅超过合同约定9日，原告发函后，被告隔日就支付剩余全部租金515060元，应认定为在“合理期限内”。再次，《合同法》第94条第2项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，从意思表示看，柏元公司明确的意思表示是继续履行合同；从履行行为看，对于应当承担的付款义务，如本案事实，其在期限内支付近半部分，逾期几日支付完毕。结合被告对企业的前期投入及经营情况看，目前不存在预期违约的可能性。综上所述，柏元公司拖欠的515060元预付租金，并未根本影响长红公司出租房屋获取租金收益，不会导致其缔约目的不能实现，其拖欠租金的行为并非根本性违约，长红公司所主张的解除合同事由不能成立，其发出的律师函中关于解除合同的内容不发生解除合同的法律效果。原告长红公司以被告柏元公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现，并基于解除合同提出诉求，其主张缺乏法律依据，本院不予支持。但被告柏元公司逾期支付租金515060元系违约，违约责任应按合同约定“每逾期一天，应按未支付金额的0.1%支付违约金”，应从2017年4月13日计算至同年5月12日，此后因原告拒绝接收剩余租金，不能再归咎于被告，以上计算为14936元。3、从本案诉讼起因展开原告庭审陈述长红公司因另外厂房被拆迁，急需收回涉案厂房自用，这也可以通过原告的行为看出，2017年5月9日，原告认为约定的解除时间仅满9日，在未与被告充分协商的情况下，原告就发律师函通知被告解除合同并腾空厂房，而在一年前，被告拖欠租金至2016年8月，原告反而未提出解除合同要求。虽然诉讼起因不是法官判断的依据，但却可以一定程度上影响法官自由心证。本院认为，长红公司与柏元公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如上分析，在合同继续履行情形下，长红公司主张柏元公司腾空并返还厂房、支付厂房占用费，缺乏请求依据，本院不予支持；长红公司请求迟延履行违约金，本院予以支持，但金额为14936元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告温州柏元经贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市龙湾长红制笔厂迟延履行违约金14936元。二、驳回原告温州市龙湾长红制笔厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，减半收取计1162元，由原告温州市龙湾长红制笔厂负担1075元，由被告温州柏元经贸有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 余 星二〇一七年八月十五日书记员 张蓓蓓第??14?页共?NUMS?14?页