浙江省温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0303民初2594号
原告（反诉被告）：温州振亚物资有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区海城街道西门街96号，统一社会信用代码91330301145658815J。
法定代表人：涂瑞弟。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：许君鞅、蔡婉妮，北京盈科（温州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江龙翔电器有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区杨柳路47号，统一社会信用代码91330301719567972R。
法定代表人：项晓敏。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙勇、王靖璨，浙江东瓯律师事务所律师。
原告（反诉被告）温州振亚物资有限公司（以下简称振亚公司）与被告（反诉原告）浙江龙翔电器有限公司（以下简称龙翔公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，被告龙翔公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）振亚公司的委托代理人许君鞅到庭参加诉讼，被告（反诉原告）龙翔公司的委托代理人孙勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）振亚公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《工业用地转让定金协议》有效；2.判令被告继续履行合同，配合向原告提供其所取得的土地利用规划条件材料，并协助原告办理三方资金监管业务；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月18日，原、被告经充分协商，达成了被告将龙湾新空港工业园区B16地块11号安置用地使用权转让给原告的协议。双方签订了《工业用地转让定金协议》约定：该标的坐落地址为新空港工业园区B16地块11号，用地面积为2679㎡。土地转让价格为单价每亩118万元。乙方在签订本合同时，向甲方支付受让该土地定金人民币30万元存入银行资金监管账户，在甲方书面通知乙方土地可以进行规划设计当日，乙方应存入银行资金监管账户合同土地总款20%（不包括合同定金）。进程施工当日，需存入资金监管账户建筑工程总款的25%。办理过户手续前5日，需存入资金监管账户未支付土地总款80%（包括合同定金）。双方同意由华夏银行温州开发区支行为本合同的房款监管单位。次日，原告、被告、华夏银行温州开发区支行签订了《二手房产交易资金监管协议》，约定由该银行提供本案交易的资金监管服务，监管期限自2015年5月19日起至2017年5月18日止。原告当日将30万元定金存入资金监管账户。2016年8月18日，双方签订了一份《补充合同》，约定：因被告于2015年10月1日交付用地，自2015年10月1日起甲方对迟延交付每月补给乙方2.5万元，直至甲方领取临时土地证书为止，该款在产权过户时从转让款当中扣除。2017年3月，被告提出政府虽已经供地，但园区工业用地已经涨到每亩至少160万元以上，要求将交易价格改为每亩145万元，否则其将毁约。原告多次和其协商，催告其履约均没有效果。被告为阻碍合同的履行，故意不将温州规划部门的《规划条件通知书》交给原告，导致原告无法委托建筑设计单位进行施工图设计，其行为已构成违约。同时，原、被告及华夏银行的三方资金监管协议已于2017年5月19日到期，但被告单方提价目的未实现，并不配合办理资金监管，但原告的资金一直存于监管账户中。
原告（反诉被告）振亚公司针对反诉答辩称：1.房地产管理法系管理性规范，不影响合同效力。2.在谈判时，被告多次自认违约，并自愿赔偿迟延交付违约金45万元并双倍返还定金，双方已确认违约方为被告，原告有权要求被告双倍赔偿定金后继续履行合同。3.合同约定的交款条件是龙翔公司书面通知振亚公司进行规划设计，但其去通知中介振亚公司并不清楚，且其认为2016年1月12日书面通知振亚公司不属实，其若认为振亚公司违约却又愿意从2015年10月1日起每月给振亚公司25000元补偿费至土地交付之日止，不合情理。4.定金性质应为违约定金而非解约定金。
被告（反诉原告）龙翔公司向本院提出反诉请求：1.依法确认《工业用地转让定金协议》、《工业用地转让定金协议补充合同》无效，驳回反诉被告温州振亚物资有限公司的全部诉讼请求；2.若确认《工业用地转让定金协议》有效，则依法判令解除《工业用地转让定金协议》及《补充合同》；3.反诉原告有权没收反诉被告定金30万元；4.本案本诉、反诉的诉讼费由被告方负担。事实与理由及针对本诉答辩称：一、本案所涉《工业用地转让定金协议》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。2015年5月18日，反诉原告与反诉被告签订《工业用地转让定金协议》时，反诉原告仅与温州市空港新区管委会签订了用地拆迁协议，未与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，所涉土地未交付，未取得土地使用权证书，更谈不上完成开发投资总额的百分之二十五以上或者形成工业用地或者其他建设用地条件，故《工业用地转让定金协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”的强制性规定，属于无效合同。同样，反诉原告与反诉被告于2016年8月18日签订的《补充合同》亦属无效。二、《工业用地转让定金协议》即使有效，但目前已失效，对反诉原告与反诉被告不产生法律约束力，反诉被告无权要求继续履行。依据《工业用地转让定金协议》第三条第（二）款第1项的约定：”乙方（即反诉被告）在签订本协议时，向甲方（即反诉原告）支付受让该土地定金人民币30万元存入银行资金监管账户。”协议签订次日，反诉原告、反诉被告与华夏银行股份有限公司温州开发区支行签订《二手房交易资金监管协议》，反诉被告于当日向华夏银行温州开发区支行资金监管账户存入30万元作为定金，监管期限自2015年5月19日起至2017年5月18日止。监管期限到期后，银行已将监管账户内的资金予以解冻，并将反诉被告原存放于银行保管的银行卡退换给反诉被告。但反诉被告迟迟未向反诉原告提出要求重新办理资金银行监管的要求，也未将30万元定金直接给付反诉原告。根据《担保法》第九十条”定金合同从实际交付定金之日起生效。”的规定，定金合同属于实践合同，以定金实际交付为生效要件。本案中，当事人双方通过资金监管的方式交付定金，在监管期限届满后，双方既没有约定重新办理资金监管手续，反诉被告也至今未向反诉原告支付定金，至此本案所涉的定金并未实际支付，且协议中主合同并未履行，故《工业用地转让定金协议》在监管期限届满即2017年5月19日起已经失效，对反诉原告和反诉被告已无约束力，反诉被告无权要求继续履行。同样，反诉原告与反诉被告于2016年8月18日签订的《补充合同》对双方亦无法律约束力。三、若确认《工业用地转让定金协议》有效，反诉被告存在逾期支付合同约定价款的根本违约行为，反诉原告有权依据《工业用地转让定金协议》第九条第2款的规定解除合同。1、在2017年5月18日30万元定金资金监管期限届满后，为保证合同的有效性及合同的履行，反诉被告应将该30万元定金款直接支付给反诉原告或者重新办理资金监管手续，反诉被告至今未履行支付定金的义务，属于根本违约行为。2、按照协议第三条第（二）款第2项的约定：”在甲方（即反诉原告）书面通知乙方（即反诉被告）土地可以进行规划设计当日，被告应存入银行资金监管账户《工业用地转让协议》协议土地总款20%（不包含协议定金）。”2016年1月初反诉原告向温州市规划局申报本案所涉土地的拆迁安置工程项目，反诉原告随即于2016年1月9日以微信形式书面通知反诉被告，本案所涉土地已在办理相关手续，反诉被告可以进行厂房设计填方等工作。2016年1月12日，反诉原告取得规划条件通知书并通知反诉被告，反诉被告回复已知晓上述情况，此时合同约定的20%的转让款付款条件已经成就，反诉被告应在当日履行付款义务。但反诉被告在收到上述通知后，未按照协议的约定支付20%的转让款。2016年12月21日反诉原告通过中介再次通知反诉被告已取得规划条件通知书要求反诉被告付款，但反诉被告仍拒不支付，逾期支付时间已达一年半，同时至今也未着手开始进行规划设计。其行为已明确表明不愿继续履行合同的主观目的。与本案所涉土地同地块的厂房早在2016年初就开始规划设计，目前厂房主体工程都已结顶。2017年6月2日，反诉原告将已经拟好的民事起诉状、证据目录发给反诉被告，明确告知反诉被告存在上述逾期付款的根本违约行为，欲向人民法院起诉要求解除合同，但反诉被告在收到后，仍拒不支付上述定金及20%的转让款，其行为已经违反了协议第九条第二款”乙方未按合同约定时间向甲方支付任何一期购土地受让款的，每逾期一日，按应付房款的万分之五向甲方支付违约金。若逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，此时，甲方有权依据定金罚则没收乙方定金及甲方已投入建筑工程款”的约定，反诉原告有权单方解除协议，要求反诉被告支付违约金，并没收定金。四、本案不宜判决继续履行合同，如判决协议继续履行缺乏现实意义，在实践操作中也缺乏相应的法律基础，更可能导致反诉原告为了继续履行合同而出现违法行为。1.从本案诉前以及诉讼中双方的行为可以看出，反诉原告在反诉被告起诉前也准备以违约为由起诉要求解除合同，表明了不想继续履行合同的主观意愿；反诉被告虽起诉要求继续履行合同，却拒不支付相应的转让款，甚至连定金至今也未支付，其行为也表明不想继续履行合同，起诉要求继续履行只是诉讼手段，并不是其主观意图。2.本案所涉土地虽已经取得土地使用权证书，但接下来还有一系列繁琐后续事宜需要双方相互配合相互支持才能妥善处理。因目前本案所涉土地仅是刚交付状态，前期需要办理以下手续：向主管部门申请新建工程报告（立项申请），取得批复后方可进入工程建设的准备阶段，之后进行地质勘查、地质勘测报告审查、施工图设计、消防申报审查、安评和环评、图纸审查、取得规划许可证、施工监理合同签订、进行安全与质量监督备案、建设项目的资金证明等等，而上述全部手续都需要以反诉原告名义去办理，这样做法本身就是规避法律，是法律不允许的，而且上述各个阶段依次衔接，如有个别手续无法办理或者中断，整个工程就无法开始施工，上述手续办理完毕后，反诉被告要保证各项资金到位直到完成总投资额的25%，方可办理本案所涉土地使用权变更登记手续，按照目前反诉被告支付定金款和20%转让款的态度来看，届时也无法保证反诉被告能依据协议约定支付剩余80%的转让款。如法院忽视法律强制性规定和现实情况以及反诉原告的真实意志判决继续履行合同，难免在今后当事人双方在继续履行合同办理相关审批手续及实际施工过程中为了规避法律的强制性规定而出现违法行为，就算由人民法院强制执行，该判决也缺乏实质的执行内容或者在相关手续办理中可能出现的规避法律违法行为而导致无法执行。综上所述，反诉原告与反诉被告签订《工业用地转让定金协议》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。同样，反诉原告与反诉被告于2016年8月18日签订的《补充合同》亦属无效。即使有效，也因反诉被告未及时支付定金而失效，对双方没有法律约束力。如确认《工业用地转让定金协议》有效，因反诉被告存在逾期付款的根本违约行为，且协议继续履行过程中相应的程序缺乏现实意义和法律基础，故反诉原告要求确认合同无效或解除合同的诉请更加有利于维护双方的合法权益，避免今后违法行为的出现。
被告（反诉原告）龙翔公司在庭审中补充陈述称：1.从双方微信聊天记录来看，在2016年1月12日政府部门出具规划通知书后，我方最迟已经于2016年12月21日把规划通知书发送给原告。在资金监管到期后，原告没有再办理监管手续，也没有另付定金给被告。根据《工业用地转让定金协议》第四页约定，被告拿到了规划通知书，原告应打入监管账户20%。2.根据国有土地出让合同约定，管委会和政府有优先购买权。第八页约定受让人入园项目也需合入园标准。另外说明，原告需用被告名义审批手续，在实际操作中双方可能要违法，在建设厂房时还不能让当地政府知道土地已转让，在事先未通知政府的情况下，损害了政府的优先购买权利。
原告（反诉被告）振亚公司向本院提交如下证据：
1.原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格。
2.被告营业信息，证明被告的诉讼主体资格。
3.《工业用地转让定金协议》，证明2015年5月18日，原、被告经充分协商，达成了被告将龙湾新空港工业园区Ｂ16地块11号安置用地使用权转让给原告的协议。
4.《工业用地转让定金协议补充合同》，证明2016年8月18日，双方签订了一份《补充合同》，约定：自2015年10月1日起，甲方对迟延交付每月补给乙方2.5万元，在过户时从转让款当中扣除。
5.《二手房产交易资金监管协议》，证明2015年5月19日，原告、被告、华夏银行温州开发区支行签订了《二手房产交易资金监管协议》，约定由该银行提供本案交易的资金监管服务，监管期限自2015年5月19日起至2017年5月18日止。
6.《账户冻结记录》，证明原告于2015年5月19日依约将30万元定金转入该银行资金监管账户。
7.4月20日与5月8日通话录音，证明事实上本案纠纷系龙翔电器单方面违约造成的。
被告（反诉原告）龙翔公司向本院提交如下证据：
1.《工业用地转让定金协议》，证明该协议属于无效协议，且即使协议有效，振亚公司存在逾期付款根本违约行为，龙翔公司有权依据协议单方解除合同并没收定金。
2.《规划条件通知书》、《国有建设用地使用权出让合同》，证明经龙翔公司申报，于2016年1月12日取得规划条件通知书，于2016年12月18日龙翔公司与温州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。
3.微信记录（2016年1月9日、2017年4月6日），证明龙翔公司于2017年4月6日以书面形式通知振亚公司该宗土地可以进行规划设计，但振亚公司拒不支付约定转让款的事实。
4.微信记录（2016年12月21日），证明反诉原告再次通知已经取得规划条件通知书要求反诉被告付款的事实。
5.浙（2017）温州市不动产权第0025445号《不动产权证书》，证明龙翔公司于2017年3月23日取得本案所涉土地不动产权证书。
6.《二手房产交易资金监管协议》，证明定金监管期限于2017年5月18日届满，振亚公司至今未支付定金。
7.微信记录（2017年6月2日），证明反诉原告将逾期付款违约要求解除合同民事起诉状发给反诉被告，反诉被告收到后仍未支付定金及约定转让款的事实。
被告（反诉原告）龙翔公司申请中介胡某出庭作证，胡某陈述的主要内容为：因涉案土地属拆迁安置，周期较长，双方签订协议约定了大概供地时间，到2016年双方开始商量交接事宜。按照交易习惯，在今年3月份拿到临时土地证的时候，他们双方谈土地可以进行规划设计，原告没有去设计，也没有说不愿意履行合同，龙翔公司也没有叫振亚公司交款20%。我曾在临时土地证拿到后通过微信及电话通知振亚公司可以进行施工设计，但没有叫振亚公司交款，在我把临时土地证拍给原告后的一周，双方跟我在一起有过几次协商，原告的法定代表人和被告股东章吉弟及另一股东，双方均同意履行合同，但龙翔公司提出价格应按市场行情变化，并若不履行按解约处理，龙翔公司并未提出振亚公司有违约，上述协商的内容在录音里均已清楚。双方在签订补充协议的时候并没有提出过要缴纳20%的款。我看到《规划条件通知书》是在2016年10月份左右。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、当事人对真实性无争议的《工业用地转让定金协议》、《工业用地转让定金协议补充合同》、《二手房产交易资金监管协议》、《账户冻结记录》、《规划条件通知书》、《国有建设用地使用权出让合同》、浙（2017）温州市不动产权第0025445号《不动产权证书》，本院经审查后，对真实性均予以认定。二、4月20日和5月8日通话录音，虽龙翔公司认为有剪切可能，但因其放弃鉴定申请，故本院对该组证据真实性予以认定。三、龙翔公司提交的证据3、4、7均属微信对话记录，振亚公司对证据3真实性有异议，并认为根据双方合同约定需书面通知，龙翔公司未通知振亚公司进行设计，在没有告知振亚公司相关红线范围等指标的情况下，这样的通知并不具备可设计厂房的条件；证据4经庭审核对，振亚公司确认其真实性，但认为该对话记录发生在龙翔公司与中介胡某之间，不能代表振亚公司收到书面通知；对证据7的真实性有异议，并认为在2017年6月2日前振亚公司已起诉龙翔公司。本院经审查认为，对于振亚公司对真实性持异议的微信记录，龙翔公司未进一步提交证据佐证其真实性，且根据其内容来看，即使微信记录属实，上述三组微信记录不属涉案的《工作用地转让定金协议》中约定的以书面形式通知振亚公司进行规划设计，亦体现不出龙翔公司曾要求振亚公司支付20%土地总款的事实，具体于下文分析。四、对证人胡某的证言，振亚公司对其中证人陈述振亚公司从未表示不履约及从未通知振亚公司交款的事实予以认可，但认为证人表示发微信给振亚公司的事实不予认可，本院对振亚公司无异议的部分予以认可，其余部分将结合其他证据于下文一并阐述。
经审查，本院认定事实如下：2015年5月18日，龙翔公司作为甲方（转让人）、振亚公司作为乙方（受让人）、温州市平安易居房产营销有限公司锦城加盟店作为丙方（中介方）、涂瑞弟、项晓敏作为丁方（担保方）共同签订了一份《工业用地转让定金协议》，合同约定甲方已通过出让方式获得位于温州市新空港工业园区B16地块11号企业安置土地，土地面积详见工业用地拆迁协议；工业用地拆迁安置面积：2679平方米，土地用途：工业用地；甲、乙双方同意上述土地受让单价118万元每亩；乙方受让款的支付期限、路径为：1.乙方在签订本合同时，向甲方支付受让该土地定金30万元存入银行资金监管账户。2.在甲方书面通知乙方土地可以进行规划设计当日，乙方应存入银行资金监管账户《工业用地转让协议》合同土地总款20%（不包含合同定金）。3.工业用地办理进场施工费用由乙方自行承担，过户需要投入的建筑工程款总款25%由甲方先行支付，施工建设单位乙方指定，进场施工当日，乙方须存入资金监管账户建筑工程总款25%。甲方书面通知乙方土地可办理过户手续前5日，须存入资金监管账户未支付土地总款80%（包含合同定金）；双方一致同意确定华夏银行温州开发区支行为本合同约定的房款监管单位，三方另行鉴定监管合同；甲方按乙方设计建筑完成工程预算总量25%，办理土地证过户，在过户前10日甲方须办理《工业用地转让意见审核书》；由于甲方转让工业用地处于未供地状态，则甲乙双方约定以2015年__月__日为时间节点，在该时间节点内乙方可正常行使对该宗土地权利，则按本合同继续履约；甲乙双方订立本合同后，甲方按照乙方要合法要求无条件帮助乙方完成建筑设计，及相关进场施工手续的办理，费用乙方承担；因不可抗力、政府政策而导致本合同无法按约履行的，双方均不承担违约责任，甲方应于该事项发生之日起15日内全额无息退还乙方已收款项（包括监管账户的款项及乙方已支付相关费用）；乙方在办理产权过户前须取得温州空港管委会产业入园资格认定；甲方在办理产权过户前须取得温州空港管委会签署《工业用地转让审核意见书》及全体公司股东签名的《股东决议书》四份、公司章程；因履行合同发生争议协商不成的，可向转让土地所在地的人民法院提起诉讼；若乙方依约履行合同先期义务，甲方未按本合同约定时间协助乙方办理过户手续的，每逾期一日，按已收房款总额的万分之五向乙方支付违约金。若逾期超过30日的，乙方有权解除本合同，此时，乙方有权依照定金罚息要求甲方双倍返还金定金及因此造成的乙方一切经济损失；乙方未按本合同约定时间向甲方支付任何一期购土地受让款的，每逾期一日，按应付房款的万分之五向甲方支付违约金。若逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，此时，甲方有权依照定金罚则没收乙方定金及甲方已投入建筑工程款；甲、乙双方因违约至对方造成损失的，仍应承担因此而造成的损失。
2015年5月19日，龙翔公司作为甲方（卖方）、振亚公司作为乙方（买方）、华夏银行股份有限公司温州开发区支行作为丙方共同签订了一份协议号为1195820150265的《二手房产交易资金监管协议》，协议约定：就甲乙双方交易的房产，甲方在丙方开立账户（户名项晓敏，账号：62×××97）作为房产交易收款账户，乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名涂瑞弟，账号：11×××92），乙方将30万元存入监管账户，监管期限自2015年5月19日起至2017年5月18日止，乙方授权丙方冻结该账户。当日，上述资金监管账户冻结金额为30万元。
2016年1月12日，温州市规划局向龙翔公司发送编号为【2016】规划条件03003号的《规划条件通知书》，载明：同意龙翔公司申报的拆迁安置工程项目按规划条件进行设计；若在通知书发出之日起一年内，未完成国有建设用地使用权出让的，可以在期限届满前三十日内向原核发机关申请办理延期手续，逾期未申请延续或申请延续申请未获批准的，规划条件失效。
龙翔公司作为甲方（转让人）、振亚公司作为乙方（受让人）、温州市平安易居房产营销有限公司锦城加盟店作为丙方（中介方）另签订了一份《工业用地转让定金协议补充合同》，合同约定：”由于政府原因未及时供地，导致合约无法按照原协议约定履约，双方达成协议，原约定供地时间为2015年10月1日，以该时间为起点计算，截止土地临时土地证领取当日，甲方同意政府补偿给企业的双倍部分安置费的二分之一即25000元/月作为土地交付延迟补偿费用，该费用在产权过户完成当日有土地购买款中扣除”。
2016年12月18日，温州市国土资源局作为出让人、龙翔公司作为受让人共同签订了一份合同编号为3303032016A22097号的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地为海滨街道（蟾钟）工业区整体搬迁工程拆迁企业的拆迁安置用地，坐落于温州民营经济科技产业基地B-16地块，宗地编号为G-2015-089，出让宗地面积为2677.09平方米，宗地用途为工业用地；出让价款为2810920元；受让人支付全部国有建设用地使用权出让价款领取不动产权证后，有权将本合同项下全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。受让人确因经营不善或其他原因转让土地使用权的，由宗地所在的开发区（工业园区）管委会或当地政府优先实行收购，土地出让未满6年且未建投产的，收购价按原出让价加银行同期贷款利息计算，地面构筑物按即时重置价格收购；若开发区（工业园区）管委会或当地政府放弃收购，且新的土地受让人入园项目也符合开发区（工业园区）管委会或当地政府的入园标准的前提下，由开发区（工业园区）管委会或当地政府审核确认后，出具”工业用地使用权转让审核意见书”，国土资源部门依据开发区（工业园区）管委会或当地政府出具的”工业用地使用权转让审核意见书”方可办理土地使用权变更登记。
2017年3月23日，龙翔公司就坐落于温州民营经济科技产业基地B-16地块办理了浙（2017）温州市不动产权第0025445号《不动产权证书》，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为工业用地，面积为2677.09平方米，该证书附记：该宗地转让时由开发区（工业园区）管委会优先收购，该宗地转让时需完成开发投资总额的25%。
2017年4月20日的涂瑞弟、章吉云、胡某谈话录音的主要内容为章吉云表示：我们这边几人态度一致，并坚持与之前的报价相同为145万元/亩，并认为其现在给他人报价为170万元/亩，市场价为160万元/亩并有好几个人要，若不卖则愿意退回振亚公司30万元定金后赔偿30万元并支付18个月的补偿金45万元，且即使赔了也不亏，如果当时定金高的话就不敢违约，现在因价格涨了很多，即使街道因延迟交付赔几十万也不划算；正式的红线图等资料尚在我处。胡某表示：如果重新定价后，可直接去拿地基划线图等些东西。那个时候没有预计到会有这么好的。2017年5月8日的项晓敏、涂瑞弟、章吉云、胡某谈话录音的主要内容为：项晓敏表示：如果解除合同，可以赔偿定金30万元。章吉云表示：如不按580万元就走法律程序；胡某表示，不用走法律程序，75万元赔给涂瑞弟就行了。
本院就对于原告温州振亚物资有限公司能否符合入园标准，被告浙江龙翔电器有限公司有无申请涉案工业用地转让审核，涉案工业用地转让是否符合相关政策规定的转让条件向温州空港新区管理委员会发函询问。温州空港新区管理委员会回函称：”一、就温州振亚物资有限公司营业执照上所标注的经营范围是危化品的仓储和销售，是不符合空港入园条件的。该公司入园前需提供《项目可行性研究报告》，管委会将同经信局审核，并组织专家会审后才能确定其能否入园，而不能私自受让土地入园。二、温州空港新区管委会至今未收到过浙江龙翔电器有限公司涉案工业用地转让的相关材料。三、浙江龙翔电器有限公司涉案工业用地的转让行为未经过管委会同意，管委会也没有出具过任何意见书。”
另查明：章吉云为龙翔公司股东，项晓敏为龙翔公司法定代表人。涂瑞弟为振亚公司法定代表人。2017年9月22日，振亚公司将其经营范围变更为”紧固件的制造、销售；无储存场所销售：硫酸、盐酸（凭《危险化学品经营许可证》方可开展经营活动且经营场所仅限：温州经济技术开发区滨海二十五路422号（温州市金海化学品市场）A701-3号）。其他非危险、监控、易制毒化工原料的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”。
本院就本案的主要争议焦点作如下分析：
一、关于涉案的《工业用地转让定金协议》的效力问题。龙翔公司认为合同无效，理由是2015年5月18日，双方在签订合同时振亚公司未与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，也没有完成投资总额的百分之二十五以上，故违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的强制性规定。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款二项规定：”按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”，是该法列举的转让土地应达到的第二个转让条件，是否属于我国《合同法》第五十二条第一款第五项规定的效力性强制性规定，而导致本案诉争合同无效，应根据《城市房地产管理法》第三十九条的立法目的来解释。该法列举规定了转让土地转让时应达到开发投资总额百分之二十五的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，目的在于规范房地产开发经营行为，维护城市房地产交易市场秩序，避免或限制土地使用权人”炒卖”国有土地使用权，此属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对订立设立所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此，转让土地未达到百分之二十五以上的投资，属合同标的物的瑕疵，仅可能导致买卖合同履行上的不能，即无法办理土地使用权权属变更登记，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。另对于龙翔公司认为在签订《工业用地转让定金协议》时尚未与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定：”土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”，第九条规定”转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。龙翔公司已于2016年12月18日与温州市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，于2017年3月23日取得了出让土地使用权证书，因此，龙翔公司主张合同无效的理由，均不能成立，本院不予采纳。涉案的《工业用地转让定金协议》系振亚公司、龙翔公司及中介三方在场协商一致后所作出的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，振亚公司请求确认上述《工业用地转让定金协议》有效，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于龙翔公司反诉主张解除涉案的《工业用地转让定金协议》，其依据是：1.在2017年5月18日资金监管到期后，振亚公司未要求重新办理资金监管，该合同于2017年5月19日失效；2.龙翔公司几次通过微信告知振亚公司已取得《规划条件通知书》，并要求振亚公司支付20%转让款，但振亚公司拒付也未开始进行规划设计。本院认为：1.根据龙翔公司微信证据内容，2016年1月9日章吉云告知”涂瑞弟（购买厂房客户）”土地证马上下来，现可以进行厂房设计填方工作；2017年2月12日章吉云告知”涂瑞弟（购买厂房客户）”土地证尚在办理；2017年4月6日胡某向”标准件涂300”发送土地证内容；2016年12月21日章吉云向胡某发送规划条件通知书；章吉云向”标准件涂300”发送材料名为《龙翔民事诉讼状》、《龙翔证据目录》的电子文档。在振亚公司对上述涉”涂瑞弟（购买厂房客户）”、”标准件涂300”微信记录真实性持异议的情况下，龙翔公司未进一步提交证据佐证其真实性，且根据其内容来看，即使微信记录属实，上述微信记录不属涉案的《工作用地转让定金协议》中约定的以书面形式通知振亚公司进行规划设计，亦体现不出龙翔公司曾要求振亚公司支付20%土地总款的事实。并根据形成于2017年5月19日前的两份振亚公司提交的录音证据，在双方交涉过程中，振亚公司的法定代表人涂瑞弟要求龙翔公司继续按原合同约定的118万元/亩的价款继续履行合同，但龙翔公司的股东章吉云、法定代表人项晓敏多次要求根据当时的市场价格160万元/亩提高转让金额，并确认未将规划设计需要的相关材料提供给振亚公司，在双方交涉中，章吉云、项晓敏均未要求涂瑞弟按原合同约定价款或进度付款，亦未提出振亚公司曾经违约，反而反复强调已方属单方违约并愿意赔偿振亚公司定金30万元并按《工业用地转让定金协议补充合同》的约定支付迟延交付补偿金；2.龙翔公司申请的证人中介胡某认为其根据市场交易习惯，规划设计是在临时土地证办好后进行，其在2017年3月份临时土地证办下后才通知振亚公司可以进行规划设计，该证人陈述的通知规划设计时间系按交易习惯，明显晚于龙翔公司所述的通知时间，同时龙翔公司提交的很多微信记录系通过证人转发，因此上述证人陈述与龙翔公司所述事实存有矛盾，故微信记录的待证事实及龙翔公司所述的通知时间均难以采信。同时证人陈述龙翔公司从未要求振亚公司付款或主张振亚公司违约，且其亦认可了龙翔公司在一周后的三方进行协商时单方主张提高土地转让款的事实。本院认为，综合上述情况可以判断出龙翔公司未根据《工作用地转让定金协议》中约定的以书面形式通知振亚公司进行规划设计，事实上双方未能就涉案合同的履行达成一致系因涉案工业用土市场价格的上升，导致龙翔公司要求提高转让价款所致，龙翔公司并已明确拒绝履行合同义务，应属违约。关于资金监管问题，虽三方资金监管于2017年5月18日到期，但显然龙翔公司违约在先，且即使办理资金监管也需双方当事人共同配合，在龙翔公司拒绝履行其合同义务的情况下，其将继续办理资金监管的义务加于振亚公司，显属不当。综上，本院认为，龙翔公司要求解除合同的理由并不能成立，其作为处于违约状态的违约方，也并不享其所主张的基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。
三、关于振亚公司主张继续履行《工业用地转让定金协议》的问题。1.本案证据显示：空港新区管委会向本院回函：在振亚公司入园前需提供《项目可行性研究报告》并经审核，振亚公司营业执照上所标注的经营范围是危化品的仓储和销售不符合空港入园条件的，龙翔公司涉案工业用地的转让行为未经过管委会同意；涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定：受让人转让土地使用权的，由宗地所在的开发区（工业园区）管委会或当地政府优先实行收购，在开发区（工业园区）管委会或当地政府放弃收购，且新土地受让人入园项目也符合开发区（工业园区）管委会或当地政府的入园标准的前提下，由开发区（工业园区）管委会或当地政府审核确认后，出具”工业用地使用权转让审核意见书”，国土资源部门依据开发区（工业园区）管委会或当地政府出具的”工业用地使用权转让审核意见书”方可办理土地使用权变更登记；涉案《不动产权证书》附记：该宗地转让时由开发区（工业园区）管委会优先收购，该宗地转让时需完成开发投资总额的25%。2.涉案土地使用权的转让确实违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第二项之规定。3.龙翔公司也已明确示其不履行合同。综上，涉案合同的履行存在诸多不确定因素，本院认为根据《合同法》第一百一十条规定”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”对振亚公司主张继续履行合同的请求暂不予支持。本院已在庭审中询问振亚公司是否要求主张解除合同或要求龙翔公司承担违约责任，因振亚公司仍坚持其第二项诉请，要求继续履行合同，故本院认为，振亚公司作为土地使用权受让人，对该部分权利可另行救济。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第二项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）温州振亚物资有限公司与被告（反诉原告）浙江龙翔电器有限公司于2015年5月18日签订的《工业用地转让定金协议》有效。
二、驳回原告（反诉被告）温州振亚物资有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）浙江龙翔电器有限公司的全部诉讼请求。
本案本诉受理费80元，财产保全费5000元，反诉受理费2900元，均由被告（反诉原告）浙江龙翔电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 谢 力
人民陪审员 朱建光
人民陪审员 高和燕
二〇一七年十一月十三日
代书 记员 张黎诗