江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣11民终第252号上诉人（原审被告）：冯希娟，女，1982年7月1日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：梁向忠，江西时空律师事务所律师。委托诉讼代理人：周江，江西时空律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄曙洲，男，1977年12月17日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：王胜标，江西帝经律师事务所律师。委托诉讼代理人：董昌巍，江西帝经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：寇俊之，女，1987年5月11日出生，江西省横峰县人，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：陈辉，男，1985年9月2日出生，江西省横峰县人，住广东省深圳市南山区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡璇，江西瀛赣律师事务所律师。上诉人冯希娟、黄曙洲因与被上诉人寇俊之、陈辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，组成合议庭进行了审理。上诉人冯希娟的委托诉讼代理人梁向忠、上诉人黄曙洲的委托诉讼代理人王胜标、被上诉人寇俊之和被上诉人陈辉的共同委托诉讼代理人蔡璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯希娟上诉请求：1、依法认定涉案房屋即位于江西省上饶市××大道××、××、××、3-5（产权证号为“上房权证上饶市字第××号”）系其单独购买；2、依法撤销上饶市信州区法院（2017）赣1102民初1890号民事判决全部内容，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉人冯希娟上诉的主要理由为：一、一审判决事实认定完全错误：黄曙洲不是本案《二手房买卖合同》的共同买受人，涉案房产为上诉人冯希娟单独购买；上诉人冯希娟已经通过本人支付和委托他人支付的方式，向被上诉人支付了购房款2629820元，已经履行了《二手房买卖合同》约定的付款义务；上诉人冯希娟不存在所谓“根本性违约”，一审法院关于上诉人冯希娟根本性违约并支持解除合同、不予返还上诉人定金的认定，也属于严重的事实认定错误，被上诉人已经丧失了行使合同解除权的权利。二、一审判决适用法律错误：一审判决的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，但该司法解释以及该条款仅适用于卖方为房地产开发商的商品房买卖合同纠纷，不适用于本案。上诉人黄曙洲的上诉请求为要求撤销上饶市信州区法院（2017）赣1102民初1890号民事判决的第一、二、三、四、五项，驳回被上诉人寇俊之、陈辉对上诉人的全部请求，并由被上诉人承担本案的一审、二审的全部诉讼费用。上诉人黄曙洲上诉的主要理由为：一审判决认定上诉人黄曙洲为涉案房屋的共同买受人与本案事实不符，认定的上诉人黄曙洲为涉案房屋的共同买受人违反了合同相对性原则，一审判决解除上诉人冯希娟与两被上诉人的《二手房买卖合同》不利于解决本案纠纷。被上诉人寇俊之、陈辉对上诉人冯希娟、上诉人黄曙洲的上诉请求和理由的答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。寇俊之、陈辉向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告寇俊之、陈辉与被告冯希娟于2014年12月24日签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告退出位于江西省上饶市××大道××、××、××、3-5（产权证号为“上房权证上饶市字第××号”）标的房屋，将房屋原样返还原告；3、判令被告将标的房屋产权证书原件返还原告，并确保房屋产权状态恢复到买卖合同签订以前；4、判令原告收取的合同定金60万元不予退还被告；5、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告寇俊之、陈辉系夫妻关系。被告冯希娟和被告黄曙洲原系夫妻，两人已于2014年9月10日办理离婚登记手续。2014年12月24日告寇俊之、陈辉（作为甲方、出卖人）和被告冯希娟（作为乙方、买受人）签订了《二手房买卖合同》，合同约定：“。1.1甲方出售的房屋（以下简称该房屋）座落于江西江西省上饶市××大道××、××、××、3-5，房屋结构为框架，总层数3层，建筑面积292.41平方米房屋用途为住宅（土地使用权证号无，所有权证号为上房权证市字第××号）。3.1该房屋售价为人民币260万元整。4.1本合同签订后，乙方当日支付购房款定金60万元，余款200万元于202015年3月25日前，期间乙方按月息2.5%向甲方支付欠款利息（利息在还款时一并付清）。5.1甲方应于乙方付清第一笔购房款后将房屋腾空并交付乙方。6.1甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，如有司法查封、按揭抵押债务、税项及租赁等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。9.2甲方违反合同约定导致交易双方无法按期完成的，影响乙方支付双倍定金作为违约金。9.3甲方无条件配合乙方到银行做抵押贷款业务，甲方房产证原件放置乙方处，除做银行抵押贷款业务外，不做任何用途。9.53月3月25日前乙方需要房屋做抵押贷款时，甲方应积极配合及提供相关贷款材料。因甲方原因导致不能及时贷款时，所欠款不计利息。因乙方原因必须支付余款利息。9.6乙方3月25日甲方255万元，余款20万元待甲方过户至乙方名下付清。9.7如甲乙双方一方违约，需向对方支付违约金万分之五一天。”202014年12月23日，被告冯希娟向原告支付订金9万元。2014年12月24日，被告冯希娟通过上饶市吉富贸易有限公司账户向原告寇俊之转账支付订金51万元；2015年2月1日，被告冯希娟通过被告黄曙洲账户向原告寇俊之转账支付2.4万元；2015年3月30日，被告冯希娟通过被告黄曙洲账户向原告陈辉转账支付购房款100万元；2015年5月12日，被告冯希娟通过被告黄曙洲账户向原告寇俊之转账支付2.4万元；2015年6与18日，被告冯希娟通过被告黄曙洲账户向原告寇俊之转账981280元，原告寇俊之在扣除2.4万元后又向被告黄曙洲转账957280元；2015年7月17日，被告黄曙洲向原告寇俊之转账2.4万元；2015年9月7日，被告黄曙洲向原告寇俊之转账2.4万元。另有，2015年2月15日，寇俊之、陈辉及被告冯希娟的父母冯建人、余丽华（委托黄曙洲）与上饶农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，两原告以涉案房产（产权证号为“上房权证上饶市字第××号”）、被告冯希娟父母以其所有的位于上饶市××区月××室房产（产权证号“上房权证上饶市字第××号”）作为抵押物，为黄曙洲向上饶农村商业银行股份有限公司借款提供抵押担保，并办理相关抵押手续。其中，被告黄曙洲在贷款时提供一份被告冯希娟于2015年2月10日签名的《共同还款承诺书》，该承诺书显示“两被告系夫妻关系，被告冯希娟愿与被告黄曙洲共同承担还款责任”。一审法院认为，原告寇俊之、陈辉与被告冯希娟于2014年12月24日签订的《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予以确认，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。同时，一审法院归纳本案争议焦点并分析论证如下：一、被告黄曙洲是否为《二手房买卖合同》的共同买受人？对此，一审法院认为结合认定的相关证据材料，对原告关于被告黄曙洲为《二手房买卖合同》的共同买受人的主张予以采纳；二、被告是否已经完成了购房款等款项的交付义务？一审法院认为，2015年6月18日，被告冯希娟通过被告黄曙洲账户向原告寇俊之转账981280元，原告寇俊之在扣除2.4万元后又向被告黄曙洲转账957280元，被告辩称该957280元是受原告委托向他人提供借款的款项，但其未提供充分证据予以证明，也未合理说明。退一步讲，即使两被告所述属实，两被告也没有按时足额支付相关购房款项，即两被告没有完成购房款等款项的交付义务。三、被告黄曙洲在2015年6月18日后（包含当日）之后向原告寇俊之转账的三笔各2.4万元的款项性质认定？一审法院认为，被告黄曙洲在2015年6月18日之前所支付的2笔各2.4万元款项系尚欠购房款的利息，该金额与2015年6月18日当天原告寇俊之扣除的2.4万元及之后被告黄曙洲向原告寇俊之2次转账的金额一致，而被告黄曙洲关于在2015年6月18日后（包含当日）之后向原告寇俊之转账的几笔各2.4万元为其向原告借款的利息的主张，于法无据，该3笔各2.4万元应认定为尚欠购房款的利息。四、关于订金的计算问题？一审法院认为，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第121条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，涉案合同总标的为275万元，故定金最高不得超过55万元。综上，一审法院判决：一、解除原告寇俊之、陈辉与被告冯希娟于2014年12月24日签订的《二手房买卖合同》；二、被告冯希娟、黄曙洲于本判决生效之日起十日内退出位于江西省上饶市××大道××、××、××、3-5（产权证号为“上房权证上饶市字第××号”）房产并将房屋返还给原告寇俊之、陈辉；三、被告冯希娟、黄曙洲于本判决生效之日起十日内积极协助恢复涉案房屋产权至《二手房买卖合同》签订之前（无抵押状态）；四、原告寇俊之、陈辉收取的购房定金55万元不予返还给被告冯希娟、黄曙洲；五、原告寇俊之、陈辉于本判决生效之日起十日内返还被告冯希娟、黄曙洲购房等款项计117万元；六、驳回原告寇俊之、陈辉的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审期间，冯希娟、黄曙洲与寇俊之、陈辉均未向本院提交新的证据。本院二审归纳本案争议焦点为：一、黄曙洲是否为《二手房买卖合同》的主体之一，是否为涉案房产的共同买受人？二、本案冯希娟与寇俊之、陈辉于2014年12月24日签订的《二手房买卖合同》是否应当解除？关于黄曙洲是否为《二手房买卖合同》的主体之一，是否为涉案房产的共同买受人。本院认为，首先，冯希娟和黄曙洲已于2014年9月10日办理完毕离婚登记手续，不再具有夫妻关系；其次，冯希娟与寇俊之、陈辉于2014年12月24日所签订的《二手房买卖合同》中，唯一买受人为冯希娟，黄曙洲并非合同当事人，该《二手房买卖合同》中所约定的关于涉案房屋买卖的权利义务关系，均为冯希娟和寇俊之、陈辉之间的约定，和黄曙洲并无实质的关联性；再次，黄曙洲也认可其并非涉案房产的共同买受人。根据合同相对性原则，应当认定上诉人冯希娟为涉案房产的买受人且为单独购买。原审法院以本案交易发生后的另一个新的法律关系即黄曙洲与上饶农村商业银行股份有限公司之间的借款过程中，冯希娟出具过《共同还款承诺书》以及冯希娟的父母冯建人、余丽华为黄曙洲的借款提供了抵押担保为由，认定黄曙洲为涉案房产的共同买受人，缺乏事实根据和法律依据。关于冯希娟与寇俊之、陈辉于2014年12月24日签订的《二手房买卖合同》是否应当解除的问题。首先，寇俊之、陈辉与冯希娟之间于2014年12月24日签订的《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，不存在依法应当被认定为无效的情形，其法律效力应予以确认，对双方具有约束力。其次，该《二手房买卖合同》约定冯希娟应当支付的购房款金额为260万元，除第一次支付的购房款60万元外，余款200万元按照月利率2.5%向寇俊之、陈辉支付欠款利息。寇俊之、陈辉对2014年12月23日冯希娟向其支付订金9万元、2014年12月24日冯希娟通过上饶市吉富贸易有限公司账户向其转账支付订金51万元、2015年2月1日冯希娟通过黄曙洲账户向其转账支付2.4万元、2015年3月30日冯希娟通过黄曙洲账户向其转账支付购房款100万元、2015年5月12日冯希娟通过黄曙洲账户向其转账支付2.4万元等事实均已认可，因此，对以上冯希娟向寇俊之、陈辉支付购房款项的事实应予以认定。对于2015年6与18日冯希娟通过黄曙洲账户向寇俊之转账981280元，寇俊之在扣除2.4万元后又向黄曙洲转账957280元的情况，本院认为，其一，结合本案各方均认可的事实，寇俊之、陈辉知道并且认可冯希娟委托黄曙洲并通过黄曙洲的银行账户支付购房款项；其二，寇俊之、陈辉已经收到该笔981280元款项，且在本案交易发生之前，冯希娟、黄曙洲和寇俊之、陈辉之间并不存在其他经济往来，因此，应当认为该981280元款项是冯希娟委托黄曙洲向寇俊之、陈辉支付的购房款；如寇俊之、陈辉主张该款并非冯希娟支付的购房款，则应当由寇俊之、陈辉对其主张充分举证予以证明，但寇俊之、陈辉就此主张未向本院提交证据予以证实；其二，虽二审中黄曙洲对其在本案原一审、二审以及发回重审后一审过程中均认可的2015年6与18日冯希娟通过其账户向寇俊之转账的981280元为受冯希娟委托向寇俊之、陈辉支付购房款、而寇俊之又向黄曙洲转账957280元为黄曙洲向寇俊之、陈辉借款的陈述予以否认，但是黄曙洲对其在二审中提出的相反的主张也未提供相关证据予以充分证明。因此，本院认为，2015年6与18日冯希娟通过黄曙洲账户向寇俊之转账981280元，系冯希娟向寇俊之、陈辉支付的购房款项；至于寇俊之收到该981280元的款项后又向黄曙洲转账957280元，应当属于寇俊之、陈辉和黄曙洲之间发生的新的法律关系而与本案无关、与冯希娟无关，寇俊之、陈辉可以依法另行起诉向黄曙洲主张权利。由于冯希娟已支付了购买本案讼争房产的绝大部分款项，并已经实际入住，原审认定冯希娟存在根本性违约，缺乏事实根据和法律依据。冯希娟和寇俊之、陈辉于2014年12月24日签订的《二手房买卖合同》不应解除，应当继续履行。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正；冯希娟和黄曙洲的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初1890号《民事判决书》；二、驳回寇俊之、陈辉的诉讼请求。一审案件受理费27600元、二审案件受理27600元，由寇俊之、陈辉负担。本判决为终审判决。审判长  姜一珉审判员  夏旭莉审判员  周立峰二〇一八年六月十九日书记员  邱露莹