山西省永济市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第1274号
原告刘扎根，男，1952年3月23日出生，汉族。
委托代理人陈智英，男，永济市城东街道办事处法律服务所法律工作者。
被告刘锦霞，女，1976年2月20日出生，汉族。
被告王立平，男，1976年11月19日出生，汉族。
委托代理人卫海勤，男，永济市法学会会员。
被告王月霞，女，1976年11月12日出生，汉族。
委托代理人王立平（系被丈夫），男，1976年11月19日出生，汉族。
原告刘扎根诉被告刘锦霞、王立平、王月霞确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理，依法适用普通程序，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告刘锦霞、被告王立平及其委托代理人、被告王月霞委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘扎根诉称，1992年10月7日，我受国营林场委托，代理林场行政诉讼，代理期间为林场垫付了部分费用。1993年8月25日，林场向我承诺，把其所有的林场家属区西排从北往南第二家小院抵押给我，以保证债务的履行。我获得了担保物权同意让大女儿被告刘锦霞一家三口无偿居住18年之后，2011年8月20日，刘锦霞与其夫在我完全不知情的情况下，擅自与第二被告王立平签订了一份主体不合法的《小院出售协议》，以88000元价格把林场抵押给我的小院卖给了被告王立平。2012年8月17日，林场按照承诺的意思表示，与我签订了一份《协议书》，把抵押给我的小院内的五间简易板房的所有权及宅基地使用权转让给我，根据《物权法》第15条规定，我获得了生效合同赋予的占有权（事实物权）。因刘锦霞与我系父女关系，刘锦霞通过不正当手段办理了土地登记，取得了《国有土地证》，对我诓称与邻居合伙开发建房，在没有征得我同意的情况下，刘锦霞与王立平交易，签订“小院买卖合同”。我制止后其一意孤行，继续与第二、三被告交易签订买卖合同，并到市国土资源局办理“过户”，刘锦霞的行为侵犯了我作为父亲的尊严，伤透了我的心。我以土地登记不符合相关规定而提起行政诉讼，永济市人民法院2013年12月11日作出（2013）永行初字第19、22号《行政判决书》，撤销了刘锦霞持有的两份《国有土地使用证》（永济国用（2012）第220102270号、220102271号国有土地使用证）。对此，我认为刘锦霞不具有对小院的处分权，擅自与被告王立平、王月霞签订买卖协议属于无效民事行为，被告王立平、王月霞非法居住占有，侵害了我有效合同赋予的占有和受《物权法》保护的占有权。为维护我的合法权益，请求一、依法确认被告刘锦霞与被告王立平、王朋霞签订的小院买卖合同无效；二、判令被告王立平、王月霞立即停止对原告合法占有权的妨害，搬出没有合法依据居住的林场东家属区西排从北往南第二家小院。并判令三被告互负连带责任，赔偿给原告造成的使用收益损失三年房租28470元。
被告刘锦霞辩称，一、我爸的房子无偿让我居住是不对的，他说过让我居住我给他拿钱，前后共拿了33000元，因我与原告是父女关系，故没有收据等证据。二、我与被告王立平签订的合同原告是知情的而且全程参与，我不同意原告说合同无效。三、原告只起诉我不起诉我儿子是不对的，原告应该将我与我儿子一起起诉。
被告王立平、王月霞辩称，原告所诉不实，其起诉合同无效没有事实依据。
经审理查明，原告刘扎根与被告刘锦霞系父女关系，被告王立平与被告王月霞系夫妻关系。本案讼争涉及的房屋位于永济市涑水西街林场东家属区西排从北往南第二家，原属永济市国营林场所有，现由被告王立平、王月霞夫妻与家人居住使用。原告刘扎根曾作为永济市国营林场一场诉讼案件的委托代理人，为此垫付了30419.61元费用，因永济市国营林场经费困难一直未能报销，故永济市国营林场将该小院及房屋交由原告刘扎根使用，后原告刘扎根即将该房屋交由其女儿被告刘锦霞一家居住。2011年8月20日，被告刘锦霞与其丈夫姚胜利将该小院及房屋以88000元价格出售给被告王立平。2012年8月17日，经永济市国营林场办公会议研究决定，上述小院及房屋作价50419.61元，除原告刘扎根垫付的30419.61元，再补交20000元（该款由被告刘锦霞向永济市国营林场交纳），即将上述小院宅基地使用权及房屋所有权转让给原告刘扎根，双方签订了协议。2012年9月，依被告刘锦霞及其儿子姚尧申请，永济市国土资源局就该小院及房屋为被告刘锦霞、姚尧颁发了两份宅基土地使用证。后被告刘锦霞及其儿子姚尧依两份国有土地使用证分别以140000元的价格与被告王月霞、王立平签订了两份小院买卖合同，将该小院及房屋卖于被告王月霞、王立平。
2013年10月24日，原告刘扎根以刘锦霞、姚尧为第三人分别向永济市人民法院提起行政诉讼，2013年12月11日本院以程序违法为由分别以（2013）永行初字第19号、（2013）永行初字第22号行政判决书，判决撤销了永济市人民政府给被告刘锦霞及其儿子姚尧颁发的两份国有土地使用证。2014年9月4日，原告刘扎根以刘锦霞、王月霞、王立平为被告，诉讼要求确认刘锦霞与王月霞、王立平签订的小院买卖合同无效。
庭审中，原告以一份日期为2014年3月8日的关于确定房租的通知书”、2014年7月25日“告知书”及两张快递单，主张要求被告王立平应自2011年8月20日起，按每平方米日租金0.1元，每日26元的单价，支付其讼争涉及小院及房屋的租金。被告王立平对该组证据则辩称，其收到过一个信封但里面没有东西，其是购买房屋不存在房租问题。
被告刘锦霞主张讼争小院及房屋的所有权归其所有，且前后共给过其父原告刘扎根33000元并拥有过土地证，故小院买卖合同有效，且合同是我与儿子姚尧分别所签订的，应将我与儿子一同起诉。被告王立平主张被告刘锦霞以33000元的价格从原告刘扎根处有偿取得了诉争房屋，故刘锦霞对房屋有处分权，小院买卖合同有效，且签合同时原告刘扎根全程参与。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告刘扎根以继受取得方式从永济市国营林场取得了本案讼争涉及的位于永济市涑水西街林场东家属区西排从北往南第二家房屋的所有权，该权利受法律保护。被告刘锦霞与被告王立平在庭审中的辩称与证据均不能证实原告刘扎根将该房屋的所有权赠与刘锦霞或授权刘锦霞对该房屋进行处分，故对被告刘锦霞、王立平庭审中主张的讼争房屋所有权归刘锦霞所有的辩称，本院不予采信；应认定为被告刘锦霞对该房屋无处分权，其与被告王月霞签订的小院买卖合同属无效合同，故原告要求确认该合同无效的请求符合法律规定，本院予以支持。被告王立平主张原告刘扎根对被告刘锦霞处分其房屋是知情且全程参与的，其提供证据不力，本院不予采信。原告主张的与被告王立平所签小院买卖合同的另一方当事人署名为“姚尧”而不是被告刘锦霞，因原告刘扎根并未对姚尧提起诉讼，致本院对该合同的真实性无法查清，故对原告要求确认被告刘锦霞与被告王立平所签订的小院买卖合同无效以及要求被告王立平停止妨害、搬出讼争房屋的请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中被告王月霞虽居住使用了讼争房屋并支付了相应价款，但并未办理房屋权属登记证书，故原告要求被告王月霞停止妨害、搬出讼争房屋的请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的要求被告赔偿使用收益损失三年房租28470元的请求，本院认为被告王月霞居住使用该房屋系从被告刘锦霞处购买居住并支付了相应价款而非承租，故原告要求被告王月霞支付房租的请求，本院不予支持。原告刘扎根将讼争房屋交由女儿刘锦霞无偿居住使用，而非房屋出租，且原告变更无偿居住为支付房租的“确定房租的通知书”亦未送达被告刘锦霞，故原告要求被告互负连带责任，赔偿使用收益损失房租的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
被告刘锦霞与被告王月霞签订的小院买卖合同无效；
被告刘锦霞、王月霞停止侵权，被告王月霞应于本判决生效后三十日内搬出位于永济市涑水西街林场东家属区西排从北往南第二家房屋；
驳回原告刘扎根的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告刘锦霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 白玉砚
人民陪审员 张巧云
人民陪审员 韩马明
二〇一五年七月八日
代理书记员 范海鹏