北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3806号
上诉人（原审被告）张彦玲，女，1976年11月1日出生。
委托代理人王占军，石家庄机械步兵学院法律顾问处律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1980年3月2日出生。
委托代理人王学宅，北京市京和律师事务所律师。
上诉人张彦玲因合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第14609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，ＸＸ起诉至原审法院称：2014年5月初，我在58同城网站上看到位于北京市西城区×××1号的一经营餐饮的门面房转让，我遂与转让方翟松峰取得了联系，因该门面是转让人从张彦玲转租而来，在转让方的介绍下，我认识了张彦玲，张彦玲说该门面房只经营餐饮，无需另行办理任何餐饮手续，并保证该手续合法，在受让该门面后，可以和其直接签订租赁协议，并且保证租期不低于3年。2014年5月26日，我和转让人翟松峰签订了《门面房转让协议》并分三次向转让人共支付了13万元的转让费。在转让该门面房后，我和张彦玲于2014年6月8日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：张彦玲将位于北京市西城区×××1号商铺出租给ＸＸ，经营范围以张彦玲的营业执照为准，租金为每年390000元，每年5月9日和11月9日前将对应半年期内租金以现金或转账方式一次性交付给张彦玲，租赁期为36个月，自2014年6月9日至2017年6月9日。保证金为一个月租金32500元。张彦玲有提供营业执照、卫生许可证等相关文件的义务，任何一方违约，违约方须向守约方支付相当于2个月租金总额的违约金，造成额外损失的，也要一次给予赔偿。合同签订后，我向张彦玲缴纳了保证金32500元，并交纳了2014年6月9日至2014年12月9日的租金195000元，我在张彦玲的同意下，对店铺的包房和灯箱进行了装修共花费8万元。2014年11月初，我听说，该房因张彦玲是从军队租赁的，军队可能在12月份左右，不允许做餐饮服务。我多次向张彦玲询问是否有此事，张彦玲不置可否，却一直督促我交纳下六个月的租金。我为保护自己利益不受骗，和张彦玲协商交纳了4个月的租金13000元，剩余两个月的租金在一个月内交齐。我交纳租金后，一因经营不景气，二因是否允许做餐饮不确定，遂产生了转让该店铺的念头，2014年12月4日，我和案外人汪旭签订了《餐馆转让协议》，当我和汪旭约见张彦玲，要求重新签订租赁协议时，张彦玲告知：12月份军队要下通知了，不让经营餐饮了。转不成了。果然，2014年12月9日，军队通知各餐饮租赁户，停止餐饮项目，因我和军队不具有直接的租赁关系，军队没有将通知发给我，而是通知了张彦玲。我多次要求看通知，并要求处理租房事宜，解除合同，退还租金，赔偿损失。张彦玲却一直置之不理，一拖再拖，直至2015年3月，在我的再三催促下，张彦玲分两次向我打款61000元，说这事就这么了结了。而后，再也不理我。3年的租赁合同，实际我只经营了半年，损失巨大，故诉至法院请求：1、判令张彦玲退还我自2014年12月9日以后的租赁费69000元（2014年12月9日至2015年6月8日的房屋租金应为19万元，我预交了13万元，扣除张彦玲退还我的6.1万元）；2、判令张彦玲支付我违约金65000元（两个月租金，每月32500元）；3、支付我房屋转让损失108333元（13万元转让费的六分之五）；4、赔偿房屋装修费66666.67元；5、案件受理费由张彦玲承担。
张彦玲辩称：租赁合同的解除是在ＸＸ强烈的要求和不交租金的事实表示情况下发生的。违约方是ＸＸ，而非我。因此，ＸＸ主张向其退还租赁费、违约金、房屋转让损失及装修损失共计308999.67元，与事实完全不符，于法无据。理由如下：由于ＸＸ经营处于亏损状态，11月9日并没有按照合同约定支付租金，在我的要求下，11月16日，双方见面协商，ＸＸ提出没有凑够租金，正在想办法借钱，我理解ＸＸ当时的处境，最终协商ＸＸ于11月17日线交付租金13万元，剩余6.8万元于2014年12月16日交齐。但后来ＸＸ改变主意，于2014年12月4日，在我不知情的情形下，擅自与汪旭签署了《餐馆转让协议》，欲将店铺转让给汪旭，ＸＸ和汪旭约见我，要求重新签订租赁协议，被我拒绝。ＸＸ此行为严重违反了合同第三条，但我出于对ＸＸ的同情，没有收回房屋，而是允许ＸＸ继续经营。2014年12月，ＸＸ在没有通知我的情况下自己停止了营业。12月16日，ＸＸ也没有按照11月16日的书面约定支付剩余的6.8万元租金，我追要租金时，ＸＸ说自己不想干了。后来ＸＸ多次打电话要求中止合同。我考虑到此时终止合同时，房屋空置后自己还没有合适的经营项目和时间精力，产生的房屋费用后将由我承担，没有同意，要求ＸＸ继续履行合同。在此期间，ＸＸ店铺一直处于关闭状态，我多次建议ＸＸ继续营业，ＸＸ以入不敷出为由，一直通过报纸、网上等载体转租该商铺，拒绝营业。春节过后，ＸＸ多次给我打电话，要求商谈中止合同事宜。2015年3月，出于对ＸＸ的同情和照顾，在ＸＸ反复要求下，我同意了ＸＸ中止合同的要求。按照ＸＸ租赁的日期计算了房租，我将剩余房租退还给了ＸＸ，当时没有追究ＸＸ提前中止合同的违约责任，反而退还了ＸＸ保证金3.25万元（合同第九条约定，如乙方合同期满前提前终止合同并未取得甲方同意，甲方不退回保证金），我更没有追要每天拖欠租金总额1%的滞纳金，ＸＸ在起诉书上强调：“2015年3月，在未取得一致意见的情况下，我分两次想ＸＸ打款6.1万元，说这事就这么结了，”请看我留在手机上的短信记录：自2015年3月8日，ＸＸ多次催促我要求见面商谈商铺的事，商谈后从13日开始又多次催要退款，还在短信中说：收到了，不过我们上次算的是61750元，剩下的750元呢？“如果说当时没达成一致意见怎么会算出退款是多少？ＸＸ又怎么会把店铺交付给我？此前，ＸＸ更是在没有经我同意的情况下，将店内的桌椅、锅灶等设施变卖掉了。由此，ＸＸ提出的诉讼请求实为无稽之谈，无法无据。另对事实做如下补充：并非是由于军队不让ＸＸ经营餐饮才退店的，根本原因是其不善经营，导致亏损所致，虽然军队下发过不许经营餐饮的文件，但直至ＸＸ撤店之前，从未有人干扰过或阻止过ＸＸ经营，事实上，周边的店铺也接到过类似的文件，但有部分店铺直到今天才在经营餐饮。由此可见，ＸＸ是违约在先，且在军队下发此文件之前，ＸＸ就开始拖欠租金，并擅自转让店铺并在转让前就关闭了店铺。2015年3月11日，ＸＸ与我协商要求解除租赁合同，我同意了，经双方核算，由我退给ＸＸ6.175万元租金后，双方的合同就此解除，彼此不再追究。因为当时我卡上只有6.1万元，经ＸＸ同意，零头抹去，因此，我退给ＸＸ6.1万元。自此，双方的互不相欠。ＸＸ直至2015年3月11日才将店铺退还给我，此前一直由ＸＸ在使用和控制；ＸＸ先违约拖欠租金（合同约定于2014年11月9日交纳租金，ＸＸ拖延至2014年11月17日才交13万元）擅自关门（直至2015年3月10日）、转租并提前退租的。关于房屋转让费，ＸＸ并没有交给我，与我无关。至于装修费，更不同意承担，理由是我交给ＸＸ的店铺已经做过装修，ＸＸ接手后并没有做过任何改变，而且我已经明确告知ＸＸ不允许对店铺进行改动。综上，不同意ＸＸ的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：依照双方签署的《商铺租赁合同》约定：张彦玲将涉案商铺出租给ＸＸ，经营范围以张彦玲的营业执照为准……张彦玲有提供营业执照、卫生许可证等相关文件的义务，任何一方违约，违约方须向守约方支付相当于2个月租金总额的违约金，造成额外损失的，也要一次给予赔偿。租赁期限自2014年6月9日起至2017年6月9日止。鉴于张彦玲的营业执照为北京古味居餐饮服务有限公司，法定代表认为张彦玲本人，公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）、经营范围：许可经营项目：火锅（含冷荤凉菜）、饮料、酒。一般经营项目：无。成立日期：2004年3月29日，营业期限自2014年2月至2034年2月7日。由此可以认定，ＸＸ承租张彦玲的上述店铺目的系用于餐饮服务经营使用。张彦玲作为出租方有义务在2014年6月9日起至2017年6月9日期间保证ＸＸ依据合同约定在涉案店铺从事餐饮活动。否则即应承担违约责任。由于2014年12月9日前后，涉案门店的产权方——北京军区政治部第一干休所要求包括涉案门店在内的各门店在合同期满后，自行将房屋交回干休所，并通知今后该所将停止一切餐饮类经营项目租赁活动。请各门店提前做好撤改相关准备工作。导致ＸＸ签署合同的目的无法实现，为此ＸＸ要求与张彦玲解除涉案合同，并于2015年3月10日将涉案店铺退还给张彦玲，张彦玲对此表示同意，且退还了ＸＸ6.1万元房屋租金。表明双方的《商铺租赁合同》至此已经解除。审理中，张彦玲称双方已就合同终止及退款事宜达成一致意见，ＸＸ对此不予认可，张彦玲就此节未能提交任何证据证明。故法院对张彦玲的上述主张不予采信。因此，ＸＸ要求张彦玲依据合同约定向其支付违约金65000元（两个月租金，每月32500元），具有合同和法律依据，法院予以支持。针对ＸＸ要求张彦玲退还ＸＸ自2014年12月9日以后的租赁费69000元（2014年12月9日至2015年6月8日的房屋租金应为19万元，ＸＸ预交了13万元，扣除张彦玲退还ＸＸ的6.1万元）之诉讼请求。经查，ＸＸ于2015年3月10日将涉案店铺退还给张彦玲。张彦玲退还ＸＸ房屋租金6.1万元。ＸＸ承认自其向张彦玲退还店铺之日止，店铺并未出现断水、断电和其他任何经营受到阻碍的行为，该店铺在此之前一直由ＸＸ实际控制，故ＸＸ要求张彦玲自2014年12月9日开始退还租金，缺乏事实和法律依据。因此，2015年3月10日双方交接店铺之日应作为双方当事人解除合同的时间，张彦玲退还ＸＸ的房屋租金亦应从此时起算。扣除张彦玲此前已经退还给ＸＸ的6.1万元房屋租金，张彦玲还应再退还ＸＸ预付的房屋租金4000元〔13万-6.1-32500元×3个月（自2014年11月9日至2015年3月10日〕。ＸＸ要求向张彦玲索要房屋转让损失108333元（13万元转让费的六分之五）之请求，应依据双方之合同约定。根据双方签署的合同约定：“任何一方违约，违约方须向守约方支付相当于2个月租金总额的违约金，造成额外损失的，也要一次给予赔偿。”ＸＸ接手店铺所支付的转让费为一次性转让，目的是为了经营涉案店铺，并与张彦玲签署了为期36个月的店铺租赁合同。因此该转让费的预期获利期限应为36个月。在合同履行期间，由于涉案店铺的产权方下发停止餐饮类经营项目租赁活动，导致ＸＸ签约目的无法实现，获利期限至2014年3月10日止只进行了9个月，即被迫停止，造成了预期获利损失9.75万元（13万÷36个月×27个月），该项损失系ＸＸ的额外合理损失，张彦玲应与依据合同给予赔偿。关于ＸＸ索要的房屋装修费66666.67元之请求，法院认为：应依据双方合同约定处理。ＸＸ索要装修损失，并据此提交的相关证据，证明其为此支付了装修费8万元，张彦玲表示依照合同约定：“租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏以上商铺结构及配套设施。乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须征得甲方即张彦玲的书面同意后方可进行。”张彦玲已明确告知ＸＸ不同意其装修，ＸＸ未征得张彦玲同意，擅自装修已经违反合同约定，由此而造成的损失，张彦玲不应支付。ＸＸ在庭审中虽一再强调装修前已经征得张彦玲同意，但鉴于张彦玲对此不予认可，而ＸＸ未能提交张彦玲同意ＸＸ装修的书面材料，故法院对于ＸＸ的该项诉讼请求，不予支持。应当指出，造成合同被解除的原因虽然不在于张彦玲自身。但依照相关法律规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。张彦玲在依法向ＸＸ承担民事赔偿责任后，可就其就此造成的相关损失依照其与产权人之间的合同约定另行向产权人追索。据此，原审法院于2015年11月判决：一、自判决生效之日起十五日内，张彦玲退还ＸＸ自二○一五年三月十日至二○一五年五月九日期间的房屋租金四千元；二、自判决生效之日起十五日内，张彦玲支付ＸＸ违约金六万五千元；三、自判决生效之日起十五日内，张彦玲赔偿ＸＸ转让费损失九万七千五百元；四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张彦玲不服，上诉至本院称：本案租赁标的物为军产，应当适用《军队空余房地产租赁管理规定》的军事法规；ＸＸ未履行为期三年的《商铺租赁合同》一方面的原因系其经营不善，不愿继续履行，另一方面的原因是军队方面依法要求停止，属于不可抗力，原审法院认定我方违约造成，认定错误；翟松峰与ＸＸ的转让费与我方无关，不应当由我方赔偿；本案涉及的当事人主体及争议的内容复杂，原审法院适用简易程序审理本案程序不规范；原审法院计算退还的租金四千元明显存在错误；故要求撤销原判，依法改判驳回ＸＸ的全部诉讼请求。ＸＸ同意原判。
经审理查明：张彦玲系北京古味居餐饮服务有限公司法定代表人，公司类型有限责任公司（自然人投资或控股）、经营范围许可、经营项目火锅（含冷荤凉菜）、饮料、酒。2014年6月7日，ＸＸ向张彦玲交纳了上述店铺的出租押金1万元，张彦玲为ＸＸ书写了《收据》，内容如下：“今收到ＸＸ支付店铺出租押金一万元整。店铺地址：北京市西城区×××1号房屋。合同签订后，此押金自动转为房租，特立此据。”
ＸＸ（乙方）与作为甲方的张彦玲于2014年6月8日签署了《商铺租赁合同》，约定，张彦玲将位于北京市×××1号房屋（商铺）出租给乙方使用，经营范围以乙方营业执照为准，甲方应对所出租的商铺具有合法产权。甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为200平方米，甲方将该商铺及相应配套设施（见附表）交付乙方使用。租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏以上商铺结构及配套设施。上述设备的运营及维修费用，包含在租金之内，乙方不再另行收费。乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须征得甲方书面同意后方可进行。租赁期限共36个月，自2014年6月9日起至2017年6月9日止。甲乙双方商定，租赁期内该商铺的年租金为人民币390000元。租金按年计算，按半年收付。乙方在每年5月9日和11月9日前将所对应半年期内租金以现金或转账方式一次交付到甲方。甲方收取房租后，应向乙方开具收费证明……乙方未如期交付租金时，逾期两天后，甲方有权每天按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过15天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收乙方保证金以抵欠款，直至足额折抵乙方所欠全部款项为止。订立本合同后甲方将商铺交付乙方使用时，乙方一次向甲方交纳总额共计人民币32500元的保证金。合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将该保证金一次退还乙方。合同期满前如甲方同意乙方转让，甲方也应将该保证金一次退还乙方。如乙方在合同期满前提前终止合同并未取得甲方同意，甲方不退回保证金……甲方帮助乙方协调本地区各有关部门的关系，并为乙方提供营业执照、卫生许可证、消防合格证书、工商税务等其他相关文件及相关手续的办理。甲方对乙方租赁的商铺装修或改造时的方案进行监督并及时提出意见……任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于2个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经纪损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额的1%或（及）实欠赔偿金总额1%的滞纳金。
2014年6月9日，ＸＸ向张彦玲交纳了房屋押金3.25万元以及2014年6月9日至2014年12月9日店铺租金19.5万元，张彦玲为ＸＸ出具了收据。2014年11月16日，张彦玲为ＸＸ书写了收据，内容如下：“今收到第二次房租（2014年12月—2015年5月）人民币十三万元整（130.000元）（以银行转账记录为凭），剩余陆万捌仟元将于一个月内付齐，特立此据。收款人：张彦玲2014年11月16号。”
2014年12月9日前后，涉案门店的产权方—北京军区政治部第一干休所向包括涉案门店在内的各门店发出《通知》，要求各门店在合同期满后，自行将房屋交回干休所，并通知今后该所将停止一切餐饮类经营项目租赁活动。敬请各门店提前做好撤改相关准备工作。
2015年3月5日,ＸＸ与张彦玲通过手机短信交谈，内容如下:ＸＸ：“咱们的店铺能做饺子（包子）馆吗?茶艺馆（或酒吧）带小吃的项目行吗？”张彦玲答复称：“只要是吃的都不行。”ＸＸ：那基本上餐饮就一点都不可以了？”张彦玲：“是啊”。
2015年3月10日，ＸＸ将涉案店铺退还给张彦玲。张彦玲退还ＸＸ房屋租金6.1万元。
另查，ＸＸ称其向翟松峰支付店铺转让费13万元。ＸＸ认可自其向张彦玲退还店铺之日止，店铺并未出现断水、断电和其他任何经营受到阻碍的行为。
上述事实，有《企业法人营业执照》、《商铺租赁合同》、《餐饮服务许可证》、收据、短信记录、《通知》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：张彦玲与ＸＸ签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。依双方所约，ＸＸ承租张彦玲涉案店铺用于餐饮服务经营使用。租赁合同履行过程中，产权人北京军区政治部第一干休通知该所将停止一切餐饮类经营项目租赁活动；张彦玲于2015年3月5日发给ＸＸ的手机短信亦确认涉案店铺将无法进行餐饮类经营。《商铺租赁合同》的不能履行的过错方为张彦玲，张彦玲已经构成违约，原审法院判令其依约赔偿ＸＸ二个月租金损失的违约责任，并无不当，应予维持。《商铺租赁合同》其中载明：违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。ＸＸ从案外人受让店铺支付的转让费属于其合理的可预期利益，原审法院酌情考虑由张彦玲赔偿ＸＸ的该项预期利益损失，并无不妥，应予维持。张彦玲与ＸＸ于2015年3月10日交接了涉案商铺，ＸＸ应负担2015年3月9日之前使用商铺的租金，剩余租金张彦玲应予退还。经核算，原审法院计算剩余租金时一并将ＸＸ所交纳的租赁保证金进行了清结，退还租金数额结果正确。经查阅卷宗，原审法院适用简易程序审理期限到期之后又重新征询了双方当事人的意见，双方当事人明确表示要求继续适用简易程序审理本案，原审法院审判程序并无不当。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2968元，由ＸＸ负担1575元，由张彦玲负担1393元（ＸＸ已预付，张彦玲于本判决书生效之日起7日内给付ＸＸ）；二审案件受理费5936元，由张彦玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
审 判 员 王军华
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 张晓鸥