山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0212民初970号原告青岛海逸物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区。法定代表王桂菊，董事长。委托诉讼代理人冯恩杰、刘杰，山东慧勤律师事务所律师。被告刘荣，女，汉族，1972年10月20日生，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人朱艳辉，山东昌圣律师事务所律师。原告青岛海逸物业管理有限公司诉被告刘荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘杰、被告刘荣及其委托代理人朱艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请：1、被告支付原告物业费39527.75元，自2008年12月起至起诉之日违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算；2、被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告2006年签订前期物业服务合同，由原告对青岛市崂山区小区进行物业管理，被告是该小区业主，原告按约提供物业服务，被告自2008年12月9日起拖欠物业费至今。业主临时公约约定拖欠交费的按每日千分之三加收滞纳金。原告多次催缴，被告拒绝交纳。被告辩称，一、超过两年诉讼时效部分，原告丧失胜诉权；二、原告采用欺瞒、伪造物业资质手段从事物业服务活动，不应按原合同约定标准收取物业费；三、原告未依据合同约定、法律规定提供物业服务，自被告2008年10月1日入住以来至2016年4月1日无法使用电梯，原告从未为被告开通电梯服务，不应支付电梯费；四、因原告从未主张物业费收取的事实，且合同也未规定交纳时间，在法律规定的合理时间内原告未进行催收，被告不存在违约，不应产生滞纳金，按合同约定滞纳金每年利息高达109.5%，高于国家强制性规定，该约定应予以调整。经审理查明，被告刘荣于2006年9月16日与青岛宏基物业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买位于青岛市崂山区房屋一处，房屋面积133.63平方米。被告刘荣于2008年9月10日接收房屋后，交纳了三个月的物业费，之后再未交纳物业费。庭审中,原告提交《前期物业服务合同》一份，该合同载明青岛宏基物业发展有限公司作为甲方，青岛宏基物业发展有限公司作为乙方，乙方为甲方开发的位于青岛市崂山区小区提供物业服务，合同期限自2006年1月1日至2008年12月31日；合同约定服务费用为多层住宅为3元/月.每平方，手写电梯运行费0.4元/月、平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前五日内履行交纳义务；业主或者物业使用人违反约定，未按时交纳物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠缴费用万分之一向乙方支付违约金；被告刘荣在该前期物业服务合同第一页买受人处签字。2006年9月16日，被告刘荣在承诺书上签字，确认已详细阅读业主临时公约等。业主临时公约上对物业费标准的约定与上述前期物业服务合同一致。另查明，原告原名称为青岛宏基物业管理有限公司，2006年9月13日变更为青岛海逸物业管理公司。对于原告的物业管理企业资质，被告称原告2006年签订前期物业管理合同时没有资质，并提交青岛市国土资源和房屋管理局政府信息公开申请答复书，载经核实，2011年8月，我局根据相关法律法规批准青岛海逸物业管理有限公司三级物业服务企业资质，证书编号鲁物020A168，有效期至2018年8月10日。原告提交物业管理企业资质证书，经查，2006年11月6日，原告取得物业管理企业资质证书，资质等级为三级（暂定），证书编号为鲁物020165。又查明，2015年12月29日，原告给小区临时业主委员会发出书面通知，提出因该小区物业费拖欠严重、物业费收费标准偏低等原因，原告经营困难，拟将物业费提高到3.61元/平方米/月、电梯费0.4元/平方米/月。如果提高收费不能通过，原告将自2016年1月6日起，陆续停止各项物业服务，直至2016年1月17日全部撤出。2016年3月31日，该小区业委会致函原告，称物业费涨价方案未通过，2016年2月初双方协商原告3月底前撤离并与业委会交接，但未见进展，望原告按时交接，逾期将视为违约等。2016年4月10日，原告与业委会完成交接。还查明，被告主张其2008年入住以来至2016年4月1日，无法使用电梯，并提交小区业委会2016年8月16日证明一份，载该小区1号楼2单元电梯，于2016年4月1人开通。原告对此不予认可，称电梯正常运行，业委会与业主有关联性，无法确认真实情况。另查，该小区业委会于2016年6月份向本院起诉本案原告，主张被告赔偿物业用房内部设施损失、车库消防监控设施损失，移交有关资料，返还物业费等。被告提交崂山区物业管办公室于2014年9月24日作出的限期整改通知书，内容为物业办在检查中发现原告未在公示栏张贴“三公开”内容、工作人员未挂牌服务、保安岗位职责未上墙、保安亭无灭火器、消防监控室无人值守等问题，要求原告整改。被告提交照片一宗，主张原告物业服务不到位，致使被告房屋前面景观处垃圾堆积，2010年至2014年一直这样，2010年以前还可以，不能确定照片拍摄时间。原告质证称物业办整改通知仅反映2014年9月24日部分服务问题，物业服务是长期连续的服务，该通知书反映的仅是片面的，某一时间段的情况；照片，无法看出拍摄时间和地点，垃圾是每天定点清理，无法看出是否是在清理垃圾之前拍摄。上述事实，有原、被告提交的证据，以及当事人陈述、庭审笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，第一，关于原告的资质问题，首先，应当明确，物业服务企业的资质并不是物业服务合同有效的要件，而是有关行政监管机关的行政监管事项，与物业服务企业的民事责任、收费没有必然关联；其次，被告提交的青岛市国土资源和房屋管理局政府信息公开申请答复书，仅称“2011年8月，我局根据相关法律法规批准青岛海逸物业管理有限公司三级物业服务企业资质，证书编号鲁物020A168，有效期至2018年8月10日”，并未答复原告2006年是否有物业服务企业资质。根据原告提交的物业管理企业资质证书，原告于2006年11月6日取得物业管理企业资质，因此被告抗辩称原告采用欺瞒、伪造物业资质手段从事物业服务活动，不应按原合同约定标准收取物业费，没有事实依据，本院不予采信。第二，原告与小区开发单位青岛宏基物业发展有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，原告应当按照前期物业服务合同约定提供物业服务,被告作为小区业主，接受了原告提供的物业服务，应当支付物业费。第三，被告抗辩称原告提供的物业服务质量不好，小区卫生不好，物业办要求原告整改等，对此，本院认为，首先，被告提交的照片不能确定拍摄时间，即使如被告所述时间拍摄，也仅是某一时点、某一位置的情况，不能反映整个小区的物业服务情况，不能仅凭几张照片确定原告在几年的物业服务期间服务质量不合格。被告提交的物业办整改通知反映的是原告在该时间段未在公示栏张贴“三公开”内容、工作人员未挂牌服务、保安岗位职责未上墙等问题，也不能证明原告的物业服务质量不合格，故本院对被告的抗辩不予采纳；其次，被告若认为原告提供的物业服务质量不合格，应通过合理、合法途径向原告主张并督促原告积极改进，但被告以此为由，2008年9月份入住后仅交纳三个月的物业费，在至原告撤出长达七年时间内拒不支付任何物业费，明显依据不足，违反诚信原则和社会公众的一般理念，对其他已缴费业主也不公平，不利于小区物业服务工作的开展和改善，本院不予支持。第四，对于被告主张其2008年9月入住以来至2016年4月1日无法使用电梯，本院认为，业委会既是业主大会的执行机构，又代表业主大会成为物业服务合同的另一方，并没有出具证明的职责，况且该小区业委会与原告之间正存在诉讼，业委会及其委员与本案有利害关系，本院对其证明不予采信。被告未提交其他证据证明自其入住以来长达近八年时间内电梯不能使用，也没有提交其要求原告开通、维修电梯的相关证据，应承担举证不能的法律后果，本院对被告的该主张不予采纳。第五，关于原告的撤出时间，2015年12月29日，原告通知小区临时业主委员会，提出经营困难，拟提供收费，否则将自2016年1月6日起陆续停止各项物业服务，直至2016年1月17日全部撤出。2016年3月31日，业委会致函原告，称物业费涨价方案未通过，2016年2月初双方协商原告3月底前撤离并与业委会交接，但未见进展，望原告按时交接，逾期将视为违约等。2016年4月10日，原告与业委会完成交接。可见，原告撤出小区的时间为2016年4月10日，原告主张物业费计算至2016年3月31日，本院予以支持。第六、被告抗辩称原告的主张超过两年诉讼时效的部分丧失胜诉权。本院认为，物业服务合同为继续性合同，各期给付债务的诉讼时效应自最后一笔债务履行期限届满之日起计算，故被告的抗辩，没有法律依据，不予采纳。被告抗辩原告从未主张收取物业费，合同也未规定交纳时间，在法律规定的合理时间内原告未进行催收，被告不存在违约。本院认为，前期物业服务合同约定物业服务费按每次预收三个月交纳，业主或物业使用人应在每季前五日内履行交纳义务，并且原告进行了催收，故被告的该抗辩，与事实不符，本院不予采纳。被告申请本案中止审理，以（2016）鲁0212民初2233号案件审理结果为依据审理本案，本院认为，（2016）鲁0212民初2233号案件系该小区业委会起诉本案原告，主张赔偿物业用房内部设施损失、车库消防监控设施损失，移交有关资料，返还物业费等，该案的审理结果对本案的审理并无影响，本院不予准许。综上，被告应支付原告物业费和电梯费，时间自2008年12月10日起至2016年3月31日，共87个月20天，原告房屋面积133.63平方米，物业费电梯费3.4元/月/平方米，合计39832元（133.63平方米×3.4元/月/平方米×87.67个月），原告主张39527.75元，本院予以支持。对于原告主张的违约金，考虑到本案的实际情况，本院酌情对原告主张的起诉之前的违约金不予支持，但被告应当支付原告起诉之日起至本判决生效之日止的违约金。违约金标准，前期物业服务合同约定的标准为欠缴金额的每日万分之一，故原告主张按中国人民银行贷款利率计算没有事实依据，违约金应以39527.75元为基数，按日万分之一的标准计算，自原告起诉之日2016年3月4日计算至本判决生效之日。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘荣于本判决生效之日起十日内给付原告青岛海逸物业管理有限公司物业费、电梯费39527.75元并支付违约金，违约金以39527.75元为基数按每日万分之一计算，自2016年3月4日计算至本判决生效之日止；二、驳回原告青岛海逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1017元，由原告承担191元，由被告承担826元（因原告已预交，被告将其负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵振飞审 判 员  代丛蔚人民陪审员  许 珊二〇一六年十一月二十五日书 记 员  杨佳妮