贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔县民初字第1160号
原告（反诉被告）甲公司。
法定代表人聂某，系公司经理。
委托代理人熊某，黔西县中心法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）乙公司。
法定代表人彭某，系公司董事长。
委托代理人司某某，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
委托代理人赵某，系该公司法律顾问。
原告（反诉被告）甲公司诉被告（反诉原告）乙公司合资合作房地产合同纠纷一案，本院受理后于2014年11月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甲公司的委托代理人熊某，被告（反诉原告）乙公司的委托代理人司某某、赵某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告甲公司诉称：2011年4月19日，原、被告双方签订《某某信用社合作修房协议》，约定由被告将其于2008年出资298万元购买的原百货公司房屋及地块与原告合作修建，土地过户手续由原告负责办理，由原告进行施工及装修，所有建筑装修、施工费用由原告承担，被告承担产权证契税。新修建房屋除1-3层无偿交付被告使用外，其余土地和三层以上楼房由原告开发利用。协议签订后，被告将原百货大楼黔县国用（2008）第0261号、第0806号土地证交给原告，原告向被告缴纳了5万元保证金。原告为了积极履行协议，投入13万元的费用和做了大量工作，但被告未经原告同意将协议约定的合作修建项目另外发包他人。为此，原告诉至法院，请求法院判决双方签订的某某信用社合作修房协议有效并继续履行协议。
本诉被告（反诉原告）乙公司辩称及反诉称：2008年，因本诉被告（反诉原告）乙公司在黔西县老城区无固定办公场所，不能满足服务“三农”的需求，经黔西县人民政府于2008年12月10日开会决定将原城关镇某路XX号老百货大楼及后面土地的使用权出让给乙公司用于办公用房，并作出了黔政专纪[2008]72号专题会议纪要。因乙公司无法独立建房，便于2011年通过招标方式确定与甲公司合作建房。同年4月12日，甲公司向乙公司缴纳了5万元履行违约金后，双方于同年4月19日签订了《某某信用社合作修房协议》，该协议约定：土地过户手续由甲公司负责办理，乙公司提供相关资料协助办理，施工有效期为16个月，即从2011年4月19日至2012年8月20日，如甲公司不能按期完成项目交付乙公司，将支付5万元违约金。因甲公司多次协调仍不能办理土地产权过户手续及建设施工相关手续的情况下，甲公司已将其在乙公司处所借的用于办理过户手续的国有土地使用证等证件资料退还。至今，该项目仍无法动工。因此，甲公司未按协议约定履行义务，已构成严重违约。综上，请求法院判决解除甲公司与乙公司签订的《某某信用社合作修房协议》，并判决由甲公司向乙公司支付违约金5万元，且甲公司缴纳的5万元定金不予退还。
反诉被告甲公司辩称：我公司不是违约方，是对方违约，具体理由，待证人出庭证实。
本诉原告甲公司为支持其本诉请求和反诉辩称理由，向本院提交了下列书证并申请证人出庭作证：
一、书证
1、原告公司的营业执照、资质证书、组织机构代码证，用以证明原告主体适格；
2、2014年4月19日签订的某某信用社合作修建协议、保证金收据、黔西县某信用社合作联社水某某信用社办公营业用房合建公告。用以证明原、被告签订的协议经过招投标方式，双方合作建房的权利义务；
3、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、某某信用社方案图各一份及收据二张，用以证明原告为履行协议所做的前期准备和投入；
4、现场照片二张，用以证明被告存在违约行为；
5、黔西县二百货大楼土地使用证复印件二份和规划控制红线图复印件一份，用以证明合作修建房屋的原房屋权属情况；
6、黔西县人民政府会议纪要复印件，用以证明合作修建房屋地块的土地来源合法。
二、证人证言
证人李某某出庭证实：我是原告甲公司委托的合作建房的项目负责人，原告委托我对该项目进行竞标且中标。2011年，我与被告方的王某某主任一起到土管局、规划局完善合作建房的土地过户手续。因被告土地手续不完善，导致我们在办理土地过户手续时遇到障碍而不能办理。此后，王某某说让他们去办理，办好之后再通知我们合伙建房的施工。期间，因为他们的工期短且急，王某某要求我们提供施工方案和地勘材料给他们，我们前期准备二套施工方案和地勘材料，就把第一套施工方案和地勘材料交给被告，第二套没有交给被告。
本诉被告（反诉原告）乙公司为支持其本诉辩称理由和反诉请求，向本院提交了以下证据：
1、黔西县某信用合作社营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及乙公司营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明，用以证明其名称变更情况及主体适格；
2、某某信用社合作修房协议，用以证明按合同约定是甲公司违约并应支付我行5万元违约金；
3、李某某出具的收条一张，用以证明我方为履行合同，依约配合甲公司向其提供办理相关手续的资料。
经庭审质证，本诉被告（反诉原告）乙公司对本诉原告（反诉被告）甲公司提交的证据1、2、5、6无异议；对证据3，其表示与本案无关且不能确定该证据的真实性；对证据4的真实性无异议，但认为达不到其证明目的。本诉原告（反诉被告）甲公司对本诉被告（反诉原告）乙公司提交的证据1无异议；对证据2、3的真实性有异议，但认为达不到其证明目的。
经本院认证，上述经质证各方均无异议的证据，因来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。对本诉原告（反诉被告）甲公司提交的证据3，因该组证据中建设工程设计合同、建设工程勘察合同、某某信用社方案图经庭审核实其并未向乙公司提交，且其所提供的收据并非正式票据，在其未提供其他证据予以佐证的情况下，本院不能确定其真实性，故不予采纳；对证据4，因本诉被告（反诉原告）乙公司对其真实性无异议，且该证据来源合法、内容真实，本院予以采纳。对本诉原告（反诉被告）甲公司申请出庭作证的证人证言，因该证人证言证实的部分内容与本诉被告（反诉原告）乙公司提供的证据3（即李某某出具的收条）能够相互映证，本院予以采纳。对本诉被告（反诉原告）乙公司提交的证据2、3，因本诉原告（反诉被告）甲公司对其真实性无异议，且该两组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明：原告（反诉被告）甲公司系依法成立的从事房地产开发、为旧房改造经营的有限责任公司。被告（反诉原告）乙公司系依法成立的从事吸收公众存款、发放贷款等金融业务的股份有限责任公司，该公司前身为黔西县农村信用合作联社，于2014年11月7日因改制进行变更登记为现行公司。原告（反诉被告）甲公司通过招投标方式与被告（反诉原告）乙公司达成合作修房协议并于2011年4月19日签订了《某某信用社合作修房协议》，由乙公司将其以298万元购买的黔西县国有资产营运管理有限公司所属的位于黔西县城关镇县东路23号的黔西县百货大楼房屋及后面土地使用权与甲公司共同开发。协议约定：土地过户手续由甲公司负责办理，乙公司提供相关资料协议甲公司办理，施工有效期为16个月（即从2011年4月19日至2012年8月20日）；该工程占地面积300平方米，总建筑面积900平方米，1-3层房屋为某某信用社办公用房，待竣工验收后甲公司无偿交与乙公司使用，剩余土地和3层以上楼房由甲公司开发利用；甲公司无偿提供给乙公司3个永久停车位；对于办理土地过户手续、修建及装修房屋的费用和税款由甲公司承担；乙公司在签订协议后将其所购土地交给甲公司。协议还约定，如甲公司不能按期完成项目交付使用，则其将向乙公司支付5万元违约金；如在工程竣工后18个月内不能办理相关产权手续，则其将向乙公司支付5万元违约金。协议签订后，乙公司将其所购卖房屋的土地使用权证等相关资料交予甲公司委托的负责人李某某。甲公司亦按约定开始办理土地过户手续，但因其在办理土地过户手续的过程中遇到问题而未办理完成，导致双方合作修建的工程至今未开始施工。现原告（反诉被告）甲公司诉至本院，要求法院判决双方签订的某某信用社合作修房协议有效并继续履行协议。而被告（反诉原告）乙公司要求法院判决解除双方签订的协议，并判决甲公司向乙公司支付违约金5万元，且甲公司缴纳的5万元定金不予退还。
另查明，甲公司于2012年4月12日向乙公司交纳了5万元定金。乙公司在办理公司名称变更登记时已将上述其购买的房屋及土地过户在自己名下。
本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的约束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，原告（反诉被告）甲公司系依法成立的从事房地产开发、为旧房改造经营的有限责任公司。被告（反诉原告）乙公司系依法成立的从事吸收公众存款、发放贷款等金融业务的股份有限责任公司。双方具备签订合同的主体资格，且双方均在合同上签章予以确认，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。根据双方签订协议的约定，土地过户手续由甲公司办理，但该约定未明确土地过户手续办理在谁的名下，属于履行方式约定不明确的，且双方亦未对如何履行达成补充协议。按照双方签订的协议的有关条款，办理土地过户手续、修建及装修房屋的费用和税款由甲公司承担，且根据该公司的经营范围，土地过户手续应当是办理在甲公司名下。甲公司虽然按协议约定积极履行办理土地过户手续的义务，且乙公司亦提供了办理土地过户手续的相关材料，但甲公司也未按协议约定办理好土地过户手续，致使协议至今未履行，甲公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任，故对乙公司反诉要求不予退还甲公司已支付5万元定金的诉求，予以支持。另外，乙公司在甲公司未能办理土地过户手续而自行将该土地过户手续办理至其名下后，未通知甲公司要求其在合理期限内继续履行合同或告知要求解除合同，也是协议至今未能继续履行的原因之一。乙公司反诉要求不退还甲公司已支付的5万元定金的情况下又要求支付违约金的反诉主张，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，故对乙公司反诉要求甲公司支付5万元违约金的诉求，不予支持。根据双方签订协议时约定的16个月（即从2011年4月19日至2012年8月20日）的施工期限，甲公司因未能办理土地过户手续而致使双方合作修建的房屋无法修建，致使不能实现双方合作修建房屋的合同目的，乙公司可以要求解除合同。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除甲公司与乙公司于2011年4月19日签订的《某某信用社合作修房协议》，双方终止履行；
二、驳回本诉原告甲公司的诉讼请求；
三、本诉原告甲公司向本诉被告乙公司交纳的5万元定金，本诉被告乙公司不予退还；
四、驳回反诉原告乙公司其他诉讼请求。
本诉案件受理费50元，由甲公司负担；反诉案件受理费25元，由乙公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审判长 石承琴
审判员 张光辉
审判员 胡云贵
二〇一四年十二月十日
书记员 张怀俊