淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第0999号
原告（反诉被告）高闻居。
委托代理人吕志明，江苏安淮律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘亚丹。
被告（反诉原告）刘亚丰。
两被告共同委托代理人ＸＸ，江苏光剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）李金莲。
原告（反诉被告）高闻居与被告（反诉原告）刘亚丹、刘亚丰、李金莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员张树维于2015年5月13日公开开庭进行了审理。高闻居及委托代理人吕志明，刘亚丰、李金莲及刘亚丹和刘亚丰的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高闻居诉称：2010年7月30日，原告与被告刘亚丹签订房屋租赁合同，约定：租赁期限为5年；第一年租金为26000元，以后每年按2000元递增；租金按季度支付，每次提前一个月付款。合同还约定不得转租、转借、拖欠房租等，否则原告有权解除合同。被告刘亚丹承租原告房屋后，由被告李金莲注册了淮安市清河区云霄烧烤店，被告刘亚丰为该烧烤店的实际经营者。现被告方违反合同约定，转租、借、拖欠房租，现起诉要求判令：1、解除原告与被告刘亚丹签订的租赁合同，被告方迁出承租的益兴名流花苑三期5号5-6室；2、被告方支付拖欠房租25500元、并按同期银行贷款利率承担逾期付款利息直至全部租金付清之日止；3、被告方承担本案诉讼费用。
被告刘亚丹、刘亚丰辩称：刘亚丹和刘亚丰为兄妹关系，刘亚丰与李金莲为夫妻关系，三人共同经营云霄阁烧烤店，因刘亚丹先在淮安工作，后邀请刘亚丰来淮安一起经营烧烤店，在签合同的时候原告已经知晓，并且在接下来的四年中原告对此一直没有异议，都是按约履行合同，所以不存在转借转租行为；2、被告并未拖欠原告房租，被告于2014年10月31日交付了相关房屋，按照约定房租按照季度缴纳并且是提前一个月缴纳，所以被告并未拖欠房租，同时按照权利义务相一致原则，原告在收取房租的同时应当保证其提供的房屋应当能够使用，但其出租的房屋漏水不能使用，我方有权拒绝支付其房租。
被告李金莲辩称：同意刘亚丹、刘亚丰意见。
反诉原告刘亚丹、刘亚丰、李金莲诉称：三被告合开云霄阁烧烤店，由被告刘亚丹出面与反诉被告高闻居签订租赁合同。2014年6月起，该租赁房屋开始无故漏水，致使二楼包间无法使用，我方及时通知反诉被告要求尽快维修以保证我方正常经营。反诉被告虽经维修，但仍漏水且无法查明原因，导致承租房屋二楼一直无法法使用，并且漏水向一楼渗透，严重影响我方经营。现提起反诉请求判令反诉被告：1、赔偿装修损失2万元、营业损失8万元；2、承担反诉费用。
反诉被告高闻居辩称：在2010年7月签订合同时，我方所交付给刘亚丹的房屋是适租房。漏水现象是2014年6月份左右发生，是在反诉原告进行装修吊顶后，此漏水现象是否为其吊顶造成的不得而知。出现漏水现象后，我方积极处理，物业公司也多次进行查看维修，但无法排除漏水现象，因此漏水现象原告已经尽到了积极维修义务。反诉原告从事的烧烤行业，其在欠房租费之前，一直声称生意不好，其租金并未按照约定履行。双方纠纷案曾经公安部门协调过，故反诉原告应当对其提出的请求提供相关证据。
经审理查明：原告高闻居是淮安市清河区益兴名流花苑三期5号楼5-6室的业主。被告刘亚丹、被告刘亚丰为兄妹关系，被告刘亚丰与被告李金莲为夫妻关系。2010年7月13日，原告高闻居将淮安市清河区益兴名流花苑三期5号楼5-6室房屋出租给被告刘亚丹，双方签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期5年，自2010年8月1日至2015年8月1日；第一年租金为26000元，以后每年按2000元递增；房租按季度付款，每次付款必须提前一个月支付。合同第十二条载明乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：转租、转借、抵押所承租房屋，损坏承租房屋和附属设施，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，拖欠房租等。合同签订后，三被告交纳4000元水电押金，并使用承租房屋从事烧烤生意，并支付房租。2014年10月31日，三被告向原告方支付2014年11月至2015年1月租金4000元，由张微波出据收条一份。从2015年2月起，三被告没有向原告支付过房租，房屋现仍由三被告用于经营。2015年3月21日，双方因房屋租赁相关事宜发生纠纷，经“110”民警调解未果。
另查，2014年5月，三被告对本案讼争房屋的一楼、二楼的地面和墙面重新装潢。2014年6月起，本案讼争房屋的二楼出现漏水现象。为此，原告高闻居出资金进行维修无效后，由讼争房屋所在小区物业公司多次对该房屋顶层进行防水修复并勘查，但始终无法排查出漏水原因。
庭审中，反诉原告主张其在租房时装修2万多元、2014年5月重新装1.8万元；漏水前日营业额为两三千元、漏水后日营业额仅一千元左右；为此，要求反诉被告赔偿其因漏水造成装修损失2万元、营业损失8万元，并提供下列证据：
1、照片一组，旨在证明房屋漏水情况；2、证人刘某的证言，刘某当庭陈述：从2014年6月份起在讼争房屋隔壁足疗店，在开足疗店时与被告认识的，是老乡；2014年6月（讼争房屋）开始严重漏水，之前就听说漏水；以前生意很好，漏水后不行。3、证人赵某的证言，赵某当庭陈述：我与被告是老乡，我2014年10月至2015年2月在被告烧烤店做学徒，后刘亚丰还教我烧烤，我现在开发区开烧烤店；我在做学徒期间，漏水很严重；之前（做学徒前）去吃饭的时候生意都很好，营业额有2000元左右，后来漏水经营额1000元左右，楼上三个厅都不能用了。
反诉被告质证称：房屋漏水是事实，但没有照片上那么严重；证人系被告朋友及老乡，具有利害关系，对其所作证的事实部分原告不予认可；房屋是在被告2014年5月份装潢完之后6月份开始漏水，存在被告装潢行为造成的漏水的可能；证人刘某2014年6月份才到被告隔壁经营必然不清楚之前的经营情况；证人赵某陈述的经营损失是虚假陈述，从证人的证言中可以看出是自相矛盾的。
以上事实，有房屋租赁合同、收条物业公司情况说明、派出所情况说明照片等材料以及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。
由于双方当事人各持诉、辩称意见，致调解不成。
本院认为：原告高闻居与被告刘亚丹于2010年7月13日所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方当事人一直按该合同约定履行，该合同合法有效。
承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据合同约定，三被告承租原告所有的房屋，应当按季度缴纳房租，但从2015年2月起不再缴纳租金，违反合同约定，构成违约。现原告高闻居要求解除租赁合同，返还讼争房屋，符合法律规定，本院照准。三被告系亲属关系，共同经营云霄阁烧烤店，原告高闻居主张三被告存在转租、转借情况，于事实不符，本院不予采信。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。由于本案讼争房屋从2014年6月起出现漏水情况，经原告及房屋所在小区物业多次维修均无果且不能查明漏水原因，致使三被告不能完全使用承租房屋，故应当相应减少租金。结合2014年10月31日收取2014年11月至2015年1月的房租来看，应当视为双方对因房屋漏水减免房租的约定。故原告高闻居主张2015年2月至房屋实际交付时的租金标准可参照每季度4000元履行。原告高闻居主张系被告方装修房屋导致漏水，证据不足，不予采纳。
反诉原告对房屋装修是用于经营，其主张因房屋漏水给其造成装修损失2万元，但除提供照片一组外对其损失金额未提供任何证据予以佐证。因双方对漏水事实均无异议，反诉被告虽履行维修义务，但未能修好，导致反诉原告部分房屋不能正常使用，可酌情赔偿4000元。
反诉原告主张因漏水给其经营造成损失，仅提供两名证人的证言，且两名证人仅能证明房屋漏水后的经营状况，反诉原告未能提供其他证据佐证，考虑到房屋虽然漏水，但反诉原告一直在使用，同时因漏水已经减少房租，故反诉原告要求赔偿经营损失，依据不足，不予支持。
经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告高闻居与被告刘亚丹于2010年7月13日签订的房屋租赁合同，被告刘亚丹、刘亚丰、李金莲于判决生效后十日内返还承租的位于淮安市清河区益兴名流花苑三期5号楼5-6室房屋；
二、被告刘亚丹、刘亚丰、李金莲于本判决生效后十日内支付原告高闻居2015年2月至7月租金8000元，并按每季度4000元的标准支付房屋占用费至实际搬出时止；
三、反诉被告高闻居于本判决生效后十日内一次性支付反诉原告刘亚丹、刘亚丰、李金莲装修损失4000元；
四、驳回原告高闻居和反诉原告刘亚丹、刘亚丰、李金莲的其他诉讼请求。
案件受理费454元，反诉费2300元，减半收取1377元，由原告高闻居承担500元，反诉原告刘亚丹、刘亚丰、李金莲承担877元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审判员 张树维
二〇一五年七月二十日
书记员 贺诗磊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。