杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第945号
原告：夏建娣。
委托代理人：王峥。
被告：李兴伟。
委托代理人：万敏。
委托代理人：李湘胜。
原告夏建娣诉被告李兴伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法由代理审判员秦海龙适用简易程序独任审判，于2014年4月14日公开开庭审理了本案。原告夏建娣及其委托代理人王峥、被告李兴伟委托代理人万敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏建娣起诉称：2012年1月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告夏建娣将位于杭州市余杭区乔司街道朝阳村5组冯东自然村78号的一、三、四、五层房屋租赁给被告李兴伟使用。租赁期限为五年，租金为每年12万元。同时约定如被告李兴伟未经原告夏建娣同意，将该房屋擅自转租、转借给他人或者擅自变动房屋结构，则原告夏建娣有权解除合同并收回房屋。该合同经过双方签字后生效并已经实际履行。合同签订后，原告夏建娣依约将房屋交付被告李兴伟使用，已经履行合同义务。但被告李兴伟未经原告夏建娣同意，不仅将一层部分房屋转租给他人使用，而且还将三、四、五层房屋转租他人。同时被告李兴伟未经原告夏建娣同意擅自变动房屋结构。为此原告夏建娣多次向被告李兴伟提出异议，并要求其停止违约行为，但被告李兴伟均置若罔闻。综上，原告夏建娣依约履行了合同义务，并无任何不当之处，无需承担任何责任。被告李兴伟擅自转租并变动房屋结构之行为不仅违约而且严重损害原告夏建娣合法权益。原告夏建娣已发函通知被告李兴伟解除合同，故诉至法院，请求判令：被告李兴伟立即腾退位于杭州市余杭区乔司街道朝阳村5组冯东自然村78号的一、三、四、五层所有房屋。
原告夏建娣为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告签订租赁合同，约定被告李兴伟不得转租或变更房屋结构，否则原告夏建娣可以收回房屋的事实。
2.情况说明一份，用以证明被告李兴伟存在违约行为的事实。
3.租房协议一份（复印件），用以证明被告李兴伟擅自将部分房屋转租他人的事实。
4.函一份，用以证明原告夏建娣致函给被告李兴伟，要求其停止违约行为的事实。
5.证明书一份，用以证明涉案房屋经过审批建造的事实。
被告李兴伟答辩称：本案系原告夏建娣在租赁期内要求增加租金而起，并非其诉称原因。原告夏建娣欲在租赁期内增加租金，被告李兴伟为了经营稳定，愿意在合同约定租金的基础上每年增加二、三万元，但与原告夏建娣的要求相差甚远，无法达成一致。原告夏建娣以被告李兴伟擅自转租为由要求解除合同并腾退房屋无法律依据。首先，从合同签订目的来看，原告夏建娣系准许被告李兴伟转租。原告夏建娣整体出租其房屋一层门面及三、四、五层17个相互独立、具备单独居住功能的房间给被告李兴伟。合同签订时，原告夏建娣口头允诺被告李兴伟转租，其明知被告李兴伟系经营超市的个体，不可能使用如此多的房屋而肯定会转租。原告夏建娣为了充分利用其房屋并稳定地获取更多租金而将房屋整体出租给被告李兴伟。其次，原告夏建娣明知转租行为存在并未在合理期限内提出异议，现其要求解除合同并腾房的诉请不应得到支持。租赁合同签订后，被告李兴伟陆续将部分房屋转租他人，而原告夏建娣居住在房屋二层，其清楚房屋转租情况。原告夏建娣在二年多时间内从未提出异议，应推定其同意转租，该行为已对合同转租约定进行了修改。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告夏建娣的主张不应得到支持。被告李兴伟并未擅自变动承租房屋结构。被告李兴伟在合同履行期间，按约支付租金，不存在法定解除合同的情形。综上，原告夏建娣的诉讼请求，于法无据，请求依法予以驳回。
被告李兴伟为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：
1.通话录音及书面整理（打印件）各一份，用以证明原告夏建娣在合同期内欲增加租金，双方就增加数额未达成一致的事实。
2.租房协议十四份，用以证明被告李兴伟将房屋转租他人均发生在一年之前的事实。
3.现场照片四份，用以证明被告李兴伟承租的三、四、五层房屋相互独立、具有单独居住功能，承租目的是转租他人的事实。
4.邮政储蓄银行汇款收据四份，用以证明被告李兴伟分两次将半年租金汇给原告夏建娣的事实。
原告夏建娣提供的证据，被告李兴伟经当庭质证：证据1，真实性、合法性及关联性无异议。证据2，真实性、合法性及关联性均有异议；村委会作为管理村民事务的组织，不可能了解房屋租赁的具体情况，且原告夏建娣系该村村民，可能存在利益关系，故该情况说明不能作为证据使用。证据3，真实性、合法性及关联性无异议，被告李兴伟系在2013年3月就将该房屋转租他人。证据4，该证据仅证明原告夏建娣对被告李兴伟的转租行为提出异议的时间在2014年2月20日以后，无法证明被告李兴伟是否存在违约行为。证据5，合法性无异议。本院经审查后认为，证据1、3、4、5，结合双方当事人的相关陈述，可分别作为认定本案相关事实的依据；证据2，原告夏建娣未提供进一步证据证明其主张的待证事实，故不予确认。
被告李兴伟提供的证据，原告夏建娣经当庭质证：证据1、2，真实性、合法性及关联性有异议，对待证事实有异议；证据2能够证明被告李兴伟擅自将房屋转租给他人，原告夏建娣直到最近才知道，当时被告李兴伟承租时说是给员工做宿舍使用。证据3，真实性有异议，对待证事实有异议。证据4，原告夏建娣从未收到该款项，对汇款行为不知情，也未收到邮政储蓄银行的通知。本院经审查后认为，证据2、3、4符合证据采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据1，被告李兴伟未提供进一步证据证明其主张的待证事实，故不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
原、被告于2012年1月4日签订《房屋租赁合同》一份，原告夏建娣（甲方）将坐落于杭州市余杭区乔司街道朝阳村5组冯东自然村78号房屋的一层及三、四、五层的17个房间租赁给被告李兴伟（乙方）。租赁期限为五年，自2012年2月1日至2017年1月31日止。自2012年2月1日至2015年1月31日每年租金120000元；自2015年2月1日至2017年1月31日每年租金132000元；租金每半年一付，先付后用；合同期满后在同等条件下乙方享有优先权。房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房并将出租房屋内的所有物品清除，由此造成的损失由乙方自行承担：未经甲方同意转租、转借承租房屋，对租赁房屋进行改建、擅自装修、违章搭建、拆改变动房屋结构、损坏租赁房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，拖欠房租或水电超过10天的。合同还对双方的其他相关权利义务进行了约定。
后原告夏建娣将合同约定的租赁房屋交由被告李兴伟使用，被告李兴伟将部分房屋陆续转租他人。被告李兴伟将一层租赁房屋用作开设超市，并用简易隔板将超市区域与仓库隔开。2014年2月20日，原告夏建娣向被告李兴伟邮寄函件，载明因被告李兴伟擅自转租房屋并改变房屋结构，原告夏建娣将解除合同并收回房屋。
被告李兴伟已付清2012年度及2013年度租金，并已付2014年度租金2万元。2014年1月29日及2014年2月22日，被告李兴伟将2014年上半年租金分两笔合计6万元通过邮政储蓄银行汇至收款人“夏建弟”名下，后于2014年3月13日更改收款人为“夏建娣”。在审理过程中，原告夏建娣陈述于2013年3月份知晓被告李兴伟将租赁房屋转租的事实。
2014年3月12日，原告夏建娣诉至本院，请求判如所请。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，首先，原告夏建娣自述于2013年3月份知晓被告李兴伟将租赁房屋转租的事实，但未提供有效证据证明其在知道转租后六个月内提出异议；其次，被告李兴伟为经营所需用简易隔板将一层超市区域与仓库隔开的行为，尚不足以造成变动房屋结构及损坏房屋。综上，原告夏建娣于2014年2月20日向被告李兴伟寄发函件的行为尚未构成解除合同的要件。另外，被告李兴伟也明确愿意按照合同约定支付租金，并曾将相关租金汇至夏建娣名下，由此可见被告李兴伟亦无拖欠租金之故意。故原告夏建娣在本案中要求被告李兴伟腾退涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告李兴伟的答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告夏建娣的诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告夏建娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 秦海龙
二〇一四年七月四日
书 记 员 孙孝平