福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4748号
上诉人（原审被告）：福建融谊投资发展有限公司，住所地福建省福清市音西街道胜田广场l404，统一社会信用代码913500006990094544。
法定代表人:何华兰。
委托诉讼代理人：薛文，福建向高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福清市交通运输局，住所地福建省福清市音西街道音西村委前，统一社会信用代码113501810036850687。
法定代表人:林义凎。
委托诉讼代理人：林鎧，福建天月律师事务所律师。
上诉人福建融谊投资发展有限公司（以下简称“融谊公司”）因与被上诉人福清市交通运输局（以下简称“福清交通局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人融谊公司委托诉讼代理人薛文、被上诉人福清交通局委托诉讼代理人林鎧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融谊公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或根据租赁土地面积减少的情况依法减少上诉人承担的租金数额并驳回被上诉人在一审对上诉人其他诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：1、诉争土地属于上薛村集体财产，被上诉人没有证据证明其系诉争租赁场地的所有权人，故被上诉人并非本案适格的诉讼主体。2、《房屋租赁合同书》签订后第二年，因政府部门扩建道路，致使原租赁场地面积大量减少，故上诉人承担的租金应依据租赁面积实际减少的情况予以酌减。3、上诉人在合同租赁期限届满后已不再占用租赁场地，故一审判决判令上诉人承担场地占用费有误，依法应予纠正。4、原租赁场地面积减少后，租金数额处于不确定状态，故上诉人未支付后期租金不应认定为违约，上诉人依法不应承担本案违约责任。
福清交通局辩称：上诉人主张诉争土地系上薛村集体财产没有事实依据，诉争租赁场地系被上诉人所有，被上诉人是本案适格诉讼主体。2、本案并不存在租赁场地面积减少的情形，上诉人主张减少租金没有依据。3、上诉人拒不支付租金并占用房屋，依法应当支付房屋占用费和违约金。
福清交通局向一审法院起诉请求：1、判令融谊公司向福清交通局支付拖欠租金128,000元（2012年1月1日计至2013年12月31日止);2、融谊公司向福清交通局支付房屋占用费21,333元（2014年1月1日至2014年4月30日)；3、融谊公司向福清交通局支付违约金19,200元;4、本案诉讼费由融谊公司承担。
一审法院认定事实：2010年12月30日，福清交通局与融谊公司签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：融谊公司承租福清交通局所有的龙田运管站房产，租期自2011年1月1日至2013年12月31日；年租金为64,000元，租金一年一缴，第一年租金在合同签订时缴纳，此后每年租期满前30日内缴下一年租金；融谊公司如逾期支付租金，每逾期一天，须按日租金的一倍支付滞纳金；拖欠房租累计2个月以上的，融谊公司按合同年租金的30%向福清交通局支付违约金；租赁期满，融谊公司应如期交还房产等。合同签订后，福清交通局依约将租赁物交付给融谊公司使用，但融谊公司只交付一年租金（2011年1月1日至2011年12月31日），尚欠2012年度和2013年度二年租金共计128000元。2013年12月31日约定的租赁期限届满后，融谊公司继续占有使用租赁物，福清交通局于2014年5月18日才收回租赁物。福清交通局向融谊公司催讨租金，但融谊公司至今未缴纳。融谊公司按照合同约定向福清交通局交纳履约保证金5,000元，现在福清交通局处。
另查明，福清交通局因本案纠纷曾于2014年以融谊公司为被告提起诉讼，一审法院于2014年12月10日作出（2014）融民初字第3215号民事判决书，融谊公司不服上诉，福州市中级人民法院以一审判决认定诉讼主体有误，送达程序不当，可能影响公正判决为由，裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。一审法院重审后于2016年1月27日作出（2015）融民初字第6240号民事裁定书，以融谊公司在福清交通局起诉前已经变更名称、住所等工商登记信息，即福清交通局立案时所诉融谊公司已经不存在，融谊公司主体不适格，不符合起诉要件，且福清交通局亦要求一审法院裁定驳回起诉为由，裁定驳回福清交通局的起诉。2016年12月9日，福清交通局再以融谊公司为被告向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为，福清交通局与融谊公司签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应共同遵守。福清交通局依约交付房屋给融谊公司使用，融谊公司应依约向福清交通局支付租金，但融谊公司只交纳了一年租金（2011年1月1日至2011年12月31日），尚欠福清交通局2012年度和2013年度二年租金共计128000元未付,构成违约，应承担支付上述租金及违约金的责任。融谊公司支付租金时应扣除融谊公司预交在福清交通局处的履约保证金5000元。双方约定每年租期满前30日内缴纳下一年租金，拖欠房租累计二个月以上的，融谊公司按合同年租金的30%向福清交通局支付违约金，但是融谊公司只支付了2011年度的房租，违反了合同关于支付租金期限的约定，故融谊公司应向福清交通局支付违约金19200元（64000元×30%）。合同约定的租赁期满后，融谊公司继续占有使用租赁物，直至2014年5月18日才交还租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，融谊公司应按合同约定的租金标准支付福清交通局2014年1月1日至2014年5月17日的房屋占有使用费，但福清交通局仅诉请融谊公司支付2014年1月1日至2014年4月30日房屋占用费21333元，予以照准。融谊公司经传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
一审法院判决：一、融谊公司于判决发生法律效力之日起10日内支付福清交通局租金128000元（履行时应扣除履约保证金5000元）；二、融谊公司于判决发生法律效力之日起10日内支付福清交通局房屋占用费21333元；三、融谊公司于判决发生法律效力之日起10日内支付福清交通局违约金19200元。案件受理费3671元，由融谊公司负担。
本院二审期间，上诉人融谊公司向本院提交了1份证明资料，即诉争租赁物的照片。被上诉人福清交通局向本院提交了4份证明资料，即证据1、情况说明；证据2、会议纪要；证据3、协议书；证据4、福清市财政局、福清市交通运输局、福清市交通建设投资有限公司三方确认的《固定资产调拨单》。经审查，因上诉人提交的诉争租赁物的照片无法体现诉争租赁物面积大量减少的事实，故本院不予采纳。被上诉人提交的证据具备证据客观性、合法性、关联性的特征，本院予以确认。因被上诉人并未提交证据证明租赁期限届满后，融谊公司继续占有使用租赁物至2014年5月18日，故根据本案现有证据，本院对一审法院关于“2013年12月31日约定的租赁期限届满后，融谊公司继续占有使用租赁物，福清交通局于2014年5月18日才收回租赁物”的认定不予确认。一审法院认定的其它事实，本院予以确认。
另查明，2016年1月6日，福清市人民政府第142次常务会议纪要载明，会议原则同意将市交通局的诉争租赁物产权无偿划拨给福清市交通建设投资有限公司；福清交通局与福清市交通建设投资有限公司签订《协议书》，确认诉争租赁物产权已转移至福清交通局，诉争租金拖欠追讨权益归福清交通局所有；2016年2月29日，诉争租赁物完成固定资产调拨；2017年10月16日，福清市交通建设投资有限公司确认，已将诉争租赁物及附属空地的诉讼主体、诉讼标的、诉讼收益等相关权益全部归属福清交通局所有。
本院认为，案涉《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被上诉人已依约将诉争房屋交付给上诉人使用，上诉人应依约向被上诉人支付租金。上诉人尚欠被上诉人2012年度、2013年度两年租金未付,已构成违约，依约应当支付上述租金及违约金。上诉人主张，诉争土地属于上薛村集体财产，但未提交相应证据，本院不予采纳。本案证据情况说明、会议纪要、协议书以及福清市财政局、福清市交通运输局、福清市交通建设投资有限公司三方确认的《固定资产调拨单》等证据载明，被上诉人系诉争租赁物及附属空地的权利人并依法享有收益权，故上诉人关于被上诉人并非诉争租赁场地的权利人、被上诉人并非本案适格原告的主张缺乏依据，本院不予采纳。上诉人主张，《房屋租赁合同书》签订后第二年，因政府部门扩建道路，致使原租赁场地面积大量减少，故上诉人承担的租金应予酌减，但未提交相应证据，本院不予采纳。上诉人主张，其在合同租赁期限届满后不再占用租赁场地，但未提交相应证据，故一审法院依照合同约定判令上诉人承担2014年1月1日至2014年4月30日房屋占用费21333元并无不当。
综上所述，福建融谊投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3671元，由上诉人福建融谊投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 王燕燕
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 施 炜
书 记 员 林 蕊