河北省保定市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀06执异147号
案外人：袁明霞，女，1987年4月7日出生，汉族，住河南省项城市。
申请执行人：庞磊，男，1987年5月1日出生，汉族，住河北省清苑县。
被执行人：石家庄乾荣房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区新石北路380号卓达院士大厦811室。
法定代表人：朱俊江，该公司执行董事。
在本院执行庞磊与石家庄乾荣房地产开发有限公司民间借贷公证文书一案中，案外人袁明霞于2017年9月30日对本院依法裁定拍卖的被执行人石家庄乾荣房地产开发有限公司名下位于河北省高碑店市西大街乾荣世纪公园二期7-3-1802房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人袁明霞称，请求依法撤销对乾荣房地产开发有限公司世纪公园二期7-3-1802号房屋的拍卖。事实和理由：在执行庞磊与石家庄乾荣房地产开发有限公司民间借贷公证文书一案中，河北省高级人民法院于2017年9月7日在人民法院诉讼资产网拍卖平台上发布《河北省高碑店市西大街乾荣世纪公园二期涉案房产司法拍卖公告》，定于2017年10月10日10时至2017年10月11日10时止拟对申请人居住的乾荣房地产开发有限公司世纪公园二期7-3-1802号房屋（以下简称1802号房屋）进行拍卖，并于同日派人到申请人所居住的小区张贴拍卖公告，申请人特出如下异议。一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第五项“在拍卖开始前，案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的，人民法院应当撤回拍卖委托。”之规定，保定市中级人民法院拟拍卖的1802号房屋，依法属于申请人所有，对1802号房屋的拍卖依法应当撤销。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。1、申请人已于人民法院查封之前，依法与被执行人乾荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2、高碑店市国土资源局为申请人出具了证明，证明人民法院查封的商品房，系申请人唯一居住用房。3、申请人已按照《商品房买卖合同》的约定支付了房屋价款，且超出了合同总价款的50%。1802号房屋依法属于申请人所有。保定市中级人民法院在《河北省高碑店市西大街乾荣世纪公园二期涉案房产司法拍卖公告》的瑕疵声明中违法认定“拍卖房源有部分被他人非法占用”与事实严重不符，申请人对拍卖财产的异议理由充分，依法应当撤销对1802号房屋的拍卖。二、保定市中级人民法院2015年4月20日做出的（2015）保执字第35号裁定书（以下简称35号裁定）查封的财产超执行标的额，对评估价值为2397万元房屋进行拍卖违反相关法律规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结……。本案被执行人在法院出具35号裁定之前就已偿还了人民币593万元，该35号裁定书查封了公证债权文书约定的全部抵押物，严重违法。截止法院发布拍卖公告前，2015年8月6日乾荣公司已与庞磊签订抵押物折价协议书，用抵押物中的24套房折抵了500万元的欠款，保定市中级人民法院又分别于2016年12月28日划扣借款本金50万元，2017年4月24日划扣本金400万元，被执行人乾荣房地产开发有限公司已经偿还欠款共计1621万余元（具体以法院核定的数额为准）。扣除乾荣房地产开发有限公司已经偿还的欠款后，庞磊对乾荣公司享有的债权不足1000万元，保定市中级人民法院却拟对评估价值为2397余万元的房屋拍卖，拍卖财产数额错误。综上，保定市中级民法院对申请人房屋进行拍卖的行为，侵犯了申请人合法权利，依法应当撤销申请人已合法居住房屋的网络拍卖。
本院查明，庞磊与石家庄乾荣房地产开发有限公司民间借贷一案，河北省高碑店市公证处于2014年3月13日作出保调字（2014）高证经字第074号公证书，公证事项为：“…赋予民间借贷合同强制执行效力…”。该借贷合同约定了房产抵押，2014年3月14日在房产部门进行了登记。河北省高碑店市公证处于2015年3月25日作出（2015）高证执字第001号执行证书，内容为“。被申请执行人为石家庄乾荣房地产开发有限公司，执行标的：1、本金1922万（大写：壹仟玖佰贰拾贰万）元；2、至2015年3月22日利息273.5593万元；3、违约金400万（肆佰万）元，共计2595.5593万元。”本院于2015年4月3日依庞磊的申请立案强制执行，并于2015年4月17日作出（2015）保执字第35号执行裁定，裁定查封被执行人石家庄乾荣房地产开发有限公司名下的抵押财产位于高碑店市西大街乾荣世纪公园二期7号楼、8号楼已建楼房101套。经申请执行人、被执行人协商，本院所查封的101套房屋中的24套抵项债权5518200元，现已交割完毕，该24套房屋已经解除查封。另执行现金500万元。现需继续执行款项包括债权本金、利息、执行费用、评估费用等。2017年4月19日，本院作出（2015）保执字第35-14号执行裁定书，裁定拍卖包括高碑店市乾荣世纪公园二期7号楼3单元1802号房屋在内的房产。案外人袁明霞为此特提出异议，请求撤销对该房屋的拍卖。
本院认为，本案所争议的焦点为案外人袁明霞对本院裁定拍卖的乾荣世纪公园二期7号楼3单元1802房产主张所有权，请求本院停止对该房产的拍卖是否应当予以支持。其第一项理由为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定，但该条明确要求需同时符合下列三项条件，即：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现案外人虽提交购房合同、付款收据、公共维修基金票据等证据，但其提交的高碑店市国土资源局出具的不动产登记资料查询结果仅证明未查询到案外人在高碑店市内相关房屋信息，不能确实充分的证明案外人名下无其他用于居住的房产，且该证明有效期仅为15个工作日，从开具证明的2017年8月31日至今，该证明已过期，故上诉人提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对案外人的该项异议理由，本院不予支持。关于案外人袁明霞所称的超标的拍卖的问题。本案仍需继续执行部分包括剩余本金、利息、违约金、执行费用、迟延履行期间的债务利息等各项费用，拍卖房屋受市场、瑕疵等不确定因素的影响，是否能够拍卖、是否能够依评估价格成交等情况均不可预测，故本院的拍卖行为符合法律规定，不存在超标的拍卖的情形，对其该项主张，本院亦不予支持。综上，案外人袁明霞的异议主张理据不足，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人袁明霞的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 韩 斌
审判员 刘 斌
审判员 张亚男
二〇一七年十月十一日
书记员 李莞雯