广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第251号
上诉人（原审被告）：田兴华，男，1967年2月12日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：黄青松，广东道慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市富玲物业管理有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：吴开平，该公司总经理。
委托代理人：禇群英，女，1970年10月9日出生，汉族，住湖北省随州市，系该公司员工。
委托代理人：林雅萍，女，1975年6月2日出生，汉族，住广东省阳春市，系该公司员工。
上诉人田兴华因与被上诉人中山市富玲物业管理有限公司（以下简称富玲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第2283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：富玲物业公司为经营范围包括物业管理的企业法人。2011年8月11日，中山市某花园业主委员会（以下简称某花园业委会）与富玲物业公司签订《中山市南区某花园小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定由富玲物业公司对中山市南区某花园小区提供物业管理服务，服务期限自2011年9月1日起至2013年10月23日止；富玲物业公司每次收取物业服务费的时间为每月1日至5日；物业服务收费和酬金提取采用包干制；富玲物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取，商铺按建筑面积每月每平方米1.1元收取；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三加收滞纳金；物业服务合同还约定了其他内容。
2013年9月13日，某花园业委会与富玲物业公司签订《某花园物业管理补充协议》（以下简称补充协议），约定延长富玲物业公司管理期至2014年5月31日，富玲物业公司继续按物业服务合同履行物业管理职责；该补充协议还约定了其他内容。富玲物业公司按照上述物业服务合同及补充协议的约定从2011年9月起进驻某花园实施物业服务，于2014年5月31日撤场，但田兴华一直未向富玲物业公司交纳物业服务费。富玲物业公司遂于2014年8月11日诉至原审法院，请求判令：1.田兴华向富玲物业公司支付2011年9月至2014年5月的物业服务费39930元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.田兴华承担本案诉讼费用。原审诉讼中，富玲物业公司明确逾期付款利息的计算方式为：以每月物业服务费1210元为基数，从每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。
原审法院另查：田兴华系中山市南区某花园某商铺的登记产权人，该房产属于某花园小区物业，建筑面积共计558.28平方米，房产用途为商业。庭审中，富玲物业公司、田兴华确认田兴华系中山市南区某花园某商铺业主，1-11卡商铺建筑面积共计877.29平方米。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”富玲物业公司与某花园业委会签订的物业服务合同及补充协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。富玲物业公司根据物业服务合同及补充协议的约定为某花园小区物业提供了物业管理服务，田兴华作为某花园小区物业的业主，应受物业服务合同及补充协议的约束，履行向富玲物业公司交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及逾期付款利息等违约责任。对田兴华关于部分物业服务费已过诉讼时效的辩解意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”之规定，富玲物业公司没有举证证明向田兴华进行过催收或通过其它途径主张过物业服务费。富玲物业公司于2014年8月11日向原审法院起诉，富玲物业公司的诉讼行为发生诉讼时效中断，从富玲物业公司起诉的当日向前推算两年，即富玲物业公司主张的从2011年9月起至2012年8月止的物业服务费已过诉讼时效，原审法院不予支持。对田兴华该辩解意见，原审法院予以采信。田兴华商铺建筑面积为877.29平方米，从2012年9月起至2014年5月止其每月应向富玲物业公司支付按照物业服务合同及补充协议约定标准计算的物业服务费为965元（1.1元/平方米×877.29平方米）。田兴华从2012年9月起至2014年5月尚欠富玲物业公司物业服务费为20265元（965元/月×21个月）。故原审法院对富玲物业公司要求田兴华支付拖欠的物业服务费39930元的诉求，合理部分予以支持。关于从2012年9月起至2014年5月物业服务费的逾期付款利息，性质为违约金，系合同双方的合意，现富玲物业公司自愿将标准降低为中国人民银行同期同类贷款利率，系其自由处分权利的行为，且田兴华亦未就该计算标准进行抗辩，原审法院准其主张，对富玲物业公司相应的诉讼请求，原审法院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、田兴华于原审判决生效之日起七日内向富玲物业公司支付拖欠的从2012年9月起至2014年5月止的物业服务费20265元及逾期付款利息（计算方法：2012年9月至2014年5月，以每月物业服务费965元为基数，从每月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至清偿之日止）；二、驳回富玲物业公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1786元，减半收取为893元（富玲物业公司已预交），由富玲物业公司负担650元，田兴华负担243元（田兴华负担部分于原审判决生效之日起七日内迳付富玲物业公司）。
宣判后，上诉人田兴华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、某花园业主大会未选聘富玲物业公司为物业服务企业，原审认定物业服务合同对业主有约束力违反法律规定。（一）选聘物业服务企业是业主共同决定，不是由业委会决定。本案中，富玲物业公司仅提供某花园业委会的备案证明，没有提供业主大会选聘其为物业服务企业的决定，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条和《广东省物业管理条例》第十一条、第四十四条之规定，涉案物业服务合同对田兴华没有约束力。（二）田兴华与数百名业主均证实没有选聘富玲物业公司，原审没有进行审查，也不要求富玲物业公司提供业主大会的选聘决定，判决结果错误。二、原审认定富玲物业公司已提供了物业管理服务，没有事实依据。（一）物业服务合同是双务有偿合同，物业服务企业完成了合同约定的物业服务义务，才有权要求业主支付物业费。本案中，富玲物业公司没有向田兴华提供物业服务，也没有证据证明其已按约定履行物业服务义务，故富玲物业公司自2011年9月至起诉期间，从来没有向田兴华催收物业费，也无权要求田兴华支付物业费。（二）田兴华原审期间提交的证据证明富玲物业公司不按约定对公有部位进行维修及清理，田兴华为此支付了相关费用，该证据原审期间已提交法庭质证。但原审认定田兴华在举证期限内未提交证据，程序不公。三、原审程序违法，剥夺田兴华的诉讼权利。（一）原审剥夺田兴华的举证权利。田兴华原审期间提交的证据证明富玲物业公司不按约定对公有部位进行维修及清理，该证据原审期间已经质证。但原审认定田兴华在举证期限内未提交证据。（二）原审剥夺田兴华反诉的权利。因为富玲物业公司没有履行物业服务合同给田兴华造成了损害，田兴华在原审期间提出反诉，原审也对反诉进行审理并记入笔录，开庭审理表示原审已受理田兴华提出的反诉，应依法予以支持或驳回，即使不受理也应当作出裁定，但原审不依法裁判，剥夺了田兴华提出反诉的权利。综上，请求撤销原审判决，改判驳回富玲物业公司的原审诉讼请求，并由富玲物业公司承担本案的诉讼费用。
被上诉人富玲物业公司未在法定答辩期间内提交书面答辩意见，其在二审调查时答辩称：一、富玲物业公司进驻小区进行管理有以横幅方式进行公示，也有对每户进行书面公示。二、田兴华的商铺是其专有部分，应由其自行维修。三、富玲物业公司有定期安排清理化粪池，业主反映化粪池堵塞，富玲物业公司会派人处理，对业主自行支付的费用不清楚。四、富玲物业公司有在小区安装监控系统，还有清洁卫生、修理绿化带、保安巡逻以及修理管道等服务。五、田兴华从来不缴纳物业管理费，致使物业服务运作出现困难，损害了已缴费业主的利益，更损害了富玲物业公司的利益。综上，请求维持原审判决。
本院经审理查明：一、原审查明的基本事实无误，本院予以确认。二、原审于2014年9月29日庭审时，田兴华在本诉部分质证阶段称没有证据。原审法院对田兴华当庭提出的反诉请求进行审查后，于2014年10月16日以通知书形式告知田兴华，其反诉请求与富玲公司本诉请求不属同一法律事实，不符合反诉条件，原审法院不予受理。三、二审期间，田兴华确认涉案物业位于小区外面，其在小区内部的物业也是租给别人的，对小区内部的物业服务情况不清楚。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。上诉人田兴华所居住的某花园经选举成立业委会，并经中山市房地产行业协会备案，该业委会的决定对小区业主具有约束力。富玲物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业管理活动的企业，与某花园业委会签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田兴华作为中山市南区某花园的业主，未能提交充分证据证明上述合同具有无效或可撤销情形，应受该物业服务合同的约束。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。田兴华没有证据证明富玲物业公司的服务存在重大瑕疵，其以富玲公司没有向其提供物业服务为由拒交物业费，理据不足，有悖日常生活经验，原审法院不予支持，判令其应支付拖欠的物业管理费及逾期利息，处理并无不当。田兴华原审期间针对富玲公司的本诉部分未提供任何证据予以反驳，其反诉请求亦不符合反诉受理条件，故原审认定其在本诉部分没有提交证据，并通知不予受理其提出的反诉，未违反相关法律规定，原审程序并无不当。对当事人未提出上诉的其他部分，本院不作审查。
综上，上诉人田兴华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1786元（田兴华已预交），由上诉人田兴华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 胡置晓
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