常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第2897号
原告（反诉被告）孙亚云，女，1972年7月21日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
委托代理人赵铁军（系原告丈夫），1969年12月22日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。
被告（反诉原告）常州天丰房地产开发有限公司，住所地常州市劳动东路636号。
法定代表人曹坚铭，董事长。
委托代理人褚宁、夏文新，江苏华东律师事务所律师。
原告孙亚云诉被告常州天丰房地产开发有限公司（以下简称天丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。天丰公司提起反诉，本院依法予以合并审理。原告孙亚云的委托代理人赵铁军，被告天丰公司的委托代理人褚宁、夏文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙亚云诉称，2012年4月，原、被告签订商品房买卖合同一份，编号为ynxz-053.购买永宁星座公寓1幢乙单元3002室商品房一套。原告已履行合同约定的义务，但被告至今未能履行合同第十一条约定的交房义务。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金92882元（暂计算至2015年10月28日，被告最终应支付的违约金应计算至实际交房之日）；2、被告继续履行涉案合同；3、诉讼费由被告承担。
被告天丰公司辩称，被告已经按双方商品房买卖合同约定在交付之日前通过邮寄方式向原告寄送了交付通知等材料，但原告至今未能前来办理交付手续，故被告不存在违约情形。
反诉原告天丰公司诉称，2012年3月25日，�诉原告与反诉被告签订编号为ynxz-053的商品房买卖合同。双方约定，反诉被告向反诉原告购买永宁星座公寓1幢乙单元3002号房屋，房屋建筑面积65.62平方米，总金额464878元，房屋交付期限为2013年12月31日。合同对于反诉被告逾期收房约定如下：逾期超过15日，买受人不办理接收房屋手续的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付已付房款5%的违约金。合同签订后，反诉被告支付了全额房款，反诉原告也按约在上述房屋交付期限内向反诉被告寄送了交房通知等交付材料，但被告至今未来办理入住手续。故请求判令：1、反诉被告立即支付逾期接收房屋的违约金23244元，并支付自反诉之日起至实际付清违约金之日止的利息；2、反诉被告继续履行合同；3、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告孙亚云辩称，原告已履行合同约定的义务，但被告至今未能履行合同第十一条约定的交房义务。
经审理查明，2012年3月25日，天丰公司作为出卖人与孙亚云作为买受人签订合同编号为ynxz-053的商品房买卖合同一份，合同约定买受人购买出卖人开发的施工编号为永宁星座公寓1幢乙单元3002号的房屋，房屋建筑面积65.62平方米，总金额607684元。该合同第十一条约定，出卖人应在2013年12月31日前，依照有关规定，将同时符合经有关政府部门办妥竣工备案手续的商品房交付买受人使用，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同第十二条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。该合同第十三条约定，商品房达到交付条件后，买受人应当在收到出卖人交房书面通知后，在约定的时间内办理收房手续。逾期不接受房屋的按下列约定处理：1、逾期不超过15日，买受人不办理收房屋手续的，应当向出卖人支付已付房款的3%违约金，合同继续履行；2、逾期已超过15日，买受人不办理接收房屋手续的，出卖人有权解除合同，并由买受人向出卖人支付已付房款的5%的违约金，若合同解除，出卖人应在合同解除后10日内将买受人已支付的房价款扣除违约金后退还买受人。上述合同签订后，孙亚云支付了购房款464878元。
又查明，2014年1月3日，天丰公司向孙亚云出具字条一张，载明1乙3002住户孙亚云另行约定交付时间。
再查明，涉案房产竣工验收备案时间为2014年1月6日。
另查明，2015年9月10日，孙亚云向天丰公司寄送函件一份，载明天丰公司未能按照双方签订的《商品房买卖合同》履行交房义务已构成违约，应承担违约责任；建议天丰公司尽快安排时间会谈，妥善解决纠纷，如未能在2015年10月25日前收到回复将向法院提起诉讼。2015年9月22日，天丰公司向孙亚云寄送复函一份，载明，你于2015年9月10日给我公司来函称，要求就交房事宜进行会谈，对此，我公司答复如下，房屋满足交付条件后，我公司已按你订立的合同所留的地址，用邮政特快专递的方式向你寄发了房屋交付手续等，但你至今未来办理，为此你应根据法律规定和合同约定承担违约责任。
审理中，孙亚云陈述，因为未在约定的时间收到收房通知，所以到2014年1月4日左右，孙亚云就去天丰公司的售楼处看了一下。当时我们要求接待人员办理交房手续并要求其出示相应的证明文件。接待人员无法拿出相应证明文件，孙亚云就要求与负责人交涉。天丰公司说暂时无法出示证明文件，孙亚云就拒绝交�，天丰公司就出具了另行交付时间的说明。当天傍晚孙亚云通过短信与天丰公司确定了下次交涉时间。两天之后在天丰公司的办公楼（西河沿附近）里进行了面对面交涉，当天交涉只有陈剑还有华东律师事务所的主任沈克平。但天丰公司还无法提供任何证明房屋具备交付条件的文件，孙亚云就要求天丰公司承担相应的违约责任。然后孙亚云就一直等天丰公司的通知，直到2015年9月，孙亚云发函给天丰公司，天丰公司才以复函的形式发给孙亚云，天丰公司在复函中不承认逾期交房，孙亚云感觉没有什么谈的必要就到法院起诉了。
审理中，天丰公司为证明其没有违约以及孙亚云违约，提交了入住通知书、入住须知及费用清单、EMS邮寄存单、复函等证据，证明天丰公司已按约通知孙亚云和其他买受人交付房产，因孙亚云未按约办理交付，元丰公司已通知孙亚云承担违约责任。孙亚云质证认为，孙亚云从未收到天丰公司寄送的书面交付通知，其他买受人的交付通知与本案无关，复函不能证明天丰公司没有违约。
审理中，天丰公司申请法院调查天丰公司通过全球邮政特快专递（单号为1004723656507）向孙亚运寄送交房通知材料的签收情况。本院依法出具了调查令，天丰公司未能调取到上述材料。
以上事实由商品房买卖合同、购房发票、复函、当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。孙亚云和元丰公司之间签订了涉案商品房买卖合同，双方意思真实，故对于双方之间的商品房买卖合同关系，本院予以确认。合同签订后，孙亚云履行了全部付款义务，天丰公司对此没有异议，本院予以确认。
对于天丰公司是否违反了涉案房产交付义务，本院认为，首先，从约定来看，根据合同约定天丰公司履行交付义务应做到以下两点：第一，涉案房产已经具备合同约定交付的条件，即取得竣工备案验收等相关审批材料，且在交付时向买受人出示；第二，出卖人应在合同约定的交付时间前书面通知买受人进行交付。其次，从事实来看，第一，天丰公司于2014年1月6日完成涉案房产竣工验收备案，该时间在原、被告约定的涉案房产交付时间之后；第二，孙亚云主张从未收到天丰公司书面送达的交付通知书，天丰公司抗辩已经寄送，但是未能举证证明孙亚云已经收到上述交付通知书，天丰公司应承担举证不能的法律后果；第三，孙亚云曾在涉案房产交付期满后前往售楼处和天丰公司所在地进行交涉，但天丰公司并未能提供合同约定在交付时应出示的相关审批材料；第四，交付期限届满后，天丰公司曾单方出具书面说明，表示愿意与孙亚云另行约定交付时间，因天丰公司未能举证证明是孙亚云违反了合同约定而另行约定交付时间，故该说明证明了天丰公司自认没能按约交付孙亚云涉案房产，故而要求与孙亚云另行约定交付时间。对于天丰公司抗辩其已经按约交付涉案房产，该说明没有约定交付时间，应按合同约定的交付时间为准的主张，本院认为，天丰公司未能提供证据证明其按合同约定交付了涉案房产，且该说明在合同约定的交付时间后出具，天丰公司的抗辩主张不合逻辑，故对于天丰公司的上述抗辩，本院不予采信。综上，天丰公司未能按约履行涉案房产的交付义务，对于孙亚云诉请天丰公司承担违约交付责任，继续履行合同义务的诉请，本院予以支持。
关于天丰公司应承担的违约金数额，首先，对于计算方式，合同约定每日按购房款总额的万分之三计算，该约定符合法律规定，本院予以确认。其次，违约金的计算时间，对于起算时间，根据合同约定应从合同约定交付之日起次日计算，即2014年1月1日。对于截止时间，应计算至2015年9月22日被告复函要求交付之日，首先，被告单方出具另行约定交付的承诺书，随后出具的复函明确了要求原告交付的内容，故该复函时间应视为要求原告交付的时间，原、被告对涉案房产交付存在的争议并不对交付时间的确定产生影响；其次，涉案房产在被告复函前已经取得竣工备案手续，满足交付条件；最后，由于原、被告双方对涉案房产的交付一直存在争议，且该争议已经进入诉讼程序，若以争议解决后的时间作为确定交付的时间，对于被告而言显失公平。综上，依据《中华人民共和国民是诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、常州天丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付孙亚云自2014年1月1日起算至2015年9月22日止每日按464878元的万分之三计算的违约金，合计87861.9元。
二、孙亚云与常州天丰房地产开发有限公司之间签订的合同编号为ynxz-053的商品房买卖合同继续履行。
三、驳回孙亚云的其他诉讼请求。
四、驳回常州天丰房地产开发有限公司要求孙亚云支付违约金的反诉请求。
本诉案件受理费2123元，反诉案件受理费382元，共计2505元，由常州天丰房地产开发有限公司负担2445元，孙亚云负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之�起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 杨 峰
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一六年四月十四日
书 记 员 陈 婷
附：执行款账号89801102012020000000037
开户行江南农村商业银行常州天宁支行
收款人常州市天宁区人民法院
（汇款时请注明“常州市天宁区人民法院（2015）天民�字第2897号案件执行款，承办人杨峰”）