广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第388号
原告：伍礼成，男，1953年4月14日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。
原告：赵蔼华，女，1959年3月5日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。
上列原告共同委托代理人：卫冬云、李霭弥，分别系广东卓正律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市。
被告：李国盛，男，1979年8月25日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市。
负责人：木文太，职务：行长。
委托代理人：林剑影，系该行职员。
原告伍礼成、赵霭华诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、李国盛、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工商银行三乡支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告伍礼成、赵霭华委托代理人卫冬云、被告工商银行三乡支行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、李国盛经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同在中山市公证处办理了公证。2008年吉雅事件发生后，原告经查询得知所购商铺已备案登记在被告李国盛名下。后原告向法院起诉，请求判令三被告签订的涉案商铺的《商品房买卖合同》及抵押贷款合同无效［案号（2009）中一法三民一初字第943号］。法院经审理后判决被告李国盛与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效，法院同时认定三被告的借款抵押行为无效，该判决已经发生法律效力。被告李国盛、吉雅公司应协助办理注销涉案商铺的销售合同备案登记手续，被告工商银行三乡支行应协助办理注销涉案商铺的抵押登记手续。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.判令三被告立即协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的销售合同备案登记手续；2.诉讼费由被告负担。
诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.被告李国盛与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的销售合同备案登记手续；2.确认被告李国盛与工商银行三乡支行签订的《个人住房抵押贷款合同》、《抵押合同》无效，被告工商银行三乡支行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第943号民事判决书及生效证明。
被告吉雅公司未作答辩亦未提供证据。
被告李国盛未作答辩亦未提供证据。
被告工商银行三乡支行辩称：1、银行的审贷流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；2、讼争的商铺所有权属于借款人（购房人），他项权（押抵权）人是银行，原告无权要求再确权；3、抵押担保条款独立于主合同，抵押合同有效。因此，向银行借款的购房人与开发商之间的商品房买卖合同有效，借款人与银行之间的借款／抵押合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
被告工商银行三乡支行为其辩解未提供证据。
经审理查明：2005年2月23日，原告伍礼成、赵霭华向被告吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，向被告吉雅公司支付购房定金100000元，被告吉雅公司向原告出具相应的收款收据。2005年3月2日，原告伍礼成、赵霭华与被告吉雅公司分别为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，该商品房合同约定建筑面积为175.05平方米，其中套内面积171平方米，单价为每平方米4385.96元，总金额750000元，买受人在签署《广东省商品房买卖合同》前已全部付清，出卖人应当在2005年3月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。自本合同生效之日起30天内，由出卖人向中山市房地产交易所申请登记备案。合同还约定了其他事项。上述合同签订当日，原告向被告吉雅公司支付次期楼款550252元，2005年5月7日，原告向被告吉雅公司支付购房余款99748元，2005年5月14日，原告向被告吉雅公司支付契税、交易手续费27295元。2006年2月2日，原告与被告吉雅公司签订三乡镇中心区综合市场物业交接书，吉雅公司将涉案商铺交付给原告使用，原告收楼后自行装修并出租收益到今，并按规定交纳物业管理费。2008年3月，原告获悉自己所购商铺己备案到他人名下，且被告法定代表人涉嫌犯罪已被刑事羁押，故于2009年9月28日向本院起诉［案号（2009）中一法三民一初字第943号］，请求判令被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书。
中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺买方姓名为李国盛，建筑面积为175.05平方米，购房总价为840240元，签约日期为2005年4月4日，备案登记日期为2005年5月13日；中山市预售商品房抵押证明表载明，中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权利人为李国盛，于2005年5月26日抵押登记在工商银行三乡支行名下，贷款金额为490000元。
被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
本院经审理后认为，原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，且经公证机关公证属实，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向吉雅公司付清商铺款，吉雅公司也已将涉案商铺交付给原告使用收益。吉雅公司应当在商品房交付使用后信约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与李国盛签订商品房买卖合同，将涉案商铺登记备案在李国盛名下，之后又以李国盛的名义与工商银行三乡支行签订抵押借款合同，并将涉案房屋抵押登记在工商银行三乡支行名下，被告吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李国盛与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。李国盛与被告吉雅公司的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，李国盛与工商银行三乡支行及被告吉雅公司签订的抵押借款合同也应确认无效。在原告与被告吉雅公司签订的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议约定继续履行各自的义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年5月10日作出广东省中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第943号民事判决书判决：1.确认李国盛与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的广东省商品房买卖合同，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书。该判决书已于2013年8月9日发生法律效力。后原告于2014年4月18日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告伍礼成、赵霭华与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经本院作出发生法律效力的民事判决，确认李国盛与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，李国盛及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；李国盛与工商银行三乡支行签订的借款合同及抵押合同已被认定无效，故工商银行三乡支行应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、李国盛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李国盛、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；
二、确认被告李国盛与中国工商银行股份有限公司中山三乡支行签订的《个人住房抵押贷款合同》、《抵押合同》无效；被告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房抵押登记手续。
案件受理费100元，由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告李国盛、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行连带负担（原告已付100元，三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年六月三十日
书 记 员 余 伟