福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异112号
异议人（案外人）：郑端香，女，汉族，1974年5月5日出生，住江西省九江市德安县，
委托代理:赖月英,北京中银（福州）律师事务所律师。
申请人：陈小铃，男，汉族，1962年7月24日出生，住福建省福州市鼓楼区，
委托代理人：王长金，福建新世通律师事务所律师。
委托代理人：李琦，福建新世通律师事务所实习律师。
被申请人：郑思明，男，汉族，1966年1月4日出生，住福建省福州市仓山区，
本院在审理原告陈小铃与被告郑思明民间借贷纠纷一案【案号为（2017）闽0102民初4196号】，本院根据原告陈小铃的诉讼保全申请查封了被告郑思明名下位于福建省连江县潘渡乡沿江大道1号单元房屋，异议人郑端香对本院查封上述房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人郑端香的异议请求：停止对位于福建省连江县××大道××天地××＃楼××单元房屋（建筑面积为137.90平方米，具体详见：连房权证Ｌ字第××号）的执行，并解除对上述房屋的查封、冻结。
事实与理由:陈小铃诉被申请人郑思明民间借贷纠纷一案，法院业已受理，并依陈小铃提出的财产保全申请，作出了2017闽01**执保540号民事裁定书，对位于福建省连江县××大道××天地××＃楼××单元房屋（建筑面积为137.90平方米，具体详见：连房权证Ｌ字第××号）进行了查封冻结,冻结期限3年,该执行影响了异议人的合法权益，导致异议人购买的被法院查封冻结的房屋无法办理过户手续。故异议人向法院提出执行异议申请。
异议人郑端香经中介介绍，向被执行人郑思明购买了坐落于福州市连江县××大道××天地××＃楼××单元房屋（以下简称1403单元房屋），并于2017年4月25日签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定1403房屋成交价格为人民币1150000元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具（家电家具详见清单）。2017年5月22日，被执行人郑思明至福州市公证处办理了委托公证手续，委托受托人王清萍、黄必成为讼争房屋的全权代理人，代为办理讼争房屋买卖、过户等相关事宜，并有权收取购房款。2017年6月6日，被执行人委托代理人王清萍至连江县不动产登记中心查询了房屋产权情况，产权清晰无冻结情况。2017年6月12日异议人郑端香与被执行人郑思明签订了一份《补充协议》，将房屋成交价格从原来人民币1150000元的变更为人民币1138000元及付款方式变成现金全款支付。当天异议人郑端香向被执行人郑思明及其代理人账户共计汇款人民币520000元，被执行人将讼争房屋剩余按揭贷款偿还完毕，予以解押。在签订《补充协议》当日，被执行人郑思明又以急需资金为由，提出立即交付余款并给予降低交易价格，经双方友好协商达成《补充协议二》，将房屋成交价格从《补充协议》约定的人民币1138000元的变更为人民币1120000元。协议签订后，异议人又以现金方式向被执行人支付剩余购房款人民币600000元。至2017年6月12日止异议人已将全部购房款人民币1120000元先后通过银行转账与现金支付的方式支付完毕，被执行人已于6月12日将房屋、房屋配套设施家具家电、钥匙及物业等交接完毕，异议人从2017年6月12日起合法入住该房屋。经异议人前往连江县不动产登记中心查询发现，上述房屋已于2017年6月12日、6月27日被鼓楼区人民法院查封、冻结，造成异议人购买的上述房屋无法办理过户手续。经过异议人多方努力，追回现金支付的60万元购房款，可交由法院执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人认为：异议人与被执行人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，异议人已全额交付购房款且房屋已经实际交付异议人使用。被执行人郑思明继有义务配合原告办理房屋过户手续，现因房屋出现查封，以无法办理过户手续，侵犯了异议人的合法权益。经过异议人多方努力，追回现金支付的60万元购房款，可交由法院执行。特向法院提起申请，请求法院停止（排除）对位于福建省连江县××大道××天地××＃楼××单元房屋（建筑面积为137.90平方米，具体详见：连房权证Ｌ字第××号）的执行，并解除对上述房屋的查封、冻结。
申请执行人对异议人提出的异议发表如下意见：一、涉案房产登记在郑思明名下，法院查封涉案房产符合法律规定，一审判决已出，郑思明应向原告偿还本金及利息。二、异议人的异议不成立，异议人与郑思明未签订合法有效的房屋买卖合同。郑思明在已知债务不能偿还，为逃避债务的目的签订合同，有效待定。从2017年4月份签订合同时，完全可以通过连江县房管局备案，证实合同有效性，没有签订书面合同，有倒签串通的可能。合同约定房产交接前，郑思明应交纳所有物业管理费，异议人去交纳物业管理费，动机不纯。三、异议人未向郑思明支付所有购房款。购房款115万元一直调整112万元，一个上午双方在离开中介时，直接签订了两份《补充协议》，从资金监管转成现金支付，其提供的转账凭证可能是别的款项往来，不是购房款。四、不能办理过户登记完全是异议人个人原因。双方没有按照合同履行约定，所以风险应由异议人承受。五、异议人在连江法院诉讼，执行异议应以连江法院另案判决为准。
案外人郑端香为了证明其主张，向本院提交如下证据：
A1、《房屋所有权证书》、《福建金海岸合同书》、《补充协议》、《补充协议二》,以此证明异议人郑端香与被执行人郑思明于2017年4月25日签订了房屋买卖合同和2017年6月12日签订的两份补充协议合法有效，且在诉讼房屋被法院冻结查封之前。
A2、《公证书》、《代收款收据》、《收证收据》、《中国建设银行客户回单》、《收款收据》、《收条》，以此证明异议人郑端香已付清全部购房款。
A3、《家电家具清单》、《福州国美电器有限公司通用机打发票》、《物交具结书》、《福建增值税普通发票》（NO：49024860），以此证明被执行人郑思明已交付上述房屋给异议人郑端香，异议人已合法占有该房屋。
A4、《连江县人民法院受理案件通知书》、《举证通知书》、《民事裁定书》，以此证明连江县法院已受理郑端香诉郑思明一案、郑端香已申请对郑思明的财产保全。
A5、《身份证》，以此证明被执行人身份信息情况。
A6、《意向金协议》，以此证明2017年4月17日，异议人郑端香与居间方就购买涉案房屋事宜，签订《意向金协议》壹份。
A7、《中国建设银行》（自助终端客户凭条）、《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：郑端香）、《微信转账截图》。
A8、《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：梁兴华）。
证据A7-A8共同证明异议人依《意向金协议》、《房屋买卖合同》的约定向被执行人支付了购房保证金人民币伍万元。其中伍万元包含意向金的壹仟元已支付，另肆万玖仟元于2017年4月25日，应被执行人的要求，向居间方的工作人员梁兴华账户付款。
A9、《营业执照》、《在职证明》、《身份证》，以此证明异议人应被执行人指定的收款人梁兴华，系居间方的工作人员。
A10、《代收款收据》，以此证明异议人已依约履行支付购房保证金人民币伍万元的义务，为此居间方向异议人出具《代收款收据》壹份。
A11、《房地产抵押评估报告》。
A12、《领取报告单》。
A13、《福建增值税普通发票》。
证据A11-A13共同证明申请为购买涉案房屋，向福建建科房地产评估有限公司就涉案房屋申请评估。2017年5月2日，福建建科房地产评估有限公司出具《房地产抵押评估报告》壹份。为此，异议人花费了人民币3444元。
A14、《二手房-购房首付款资金转账确认书》。
A15、《关于银行过账补充协议》、《银行卡》。
A16、《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：郑端香）。
A14-A16共同证明1、2017年5月8日，就异议人购买涉案房屋贷款事宜，应银行要求，异议人与被执行人签订《二手房-
购房首付款资金转账确认书》、《关于银行过账补充协议》各壹份。2、异议人依约向被执行人指定的代理人黄必成账户汇入款项人民币40万元整。
A17、《不动产登记资料查询结果证明》，以此证明2017年6月6日，居间方至连江县不动产登记中心查询涉案房屋状态。为此，连江县不动产登记中心向居间方出具《不动产登记资料查询结果证明》壹份，显示该涉案房屋为可交易正常状态。
A18、《中国建设银行个人活期账户交易明细》（户名：郑端香）。
A19、《中国建设银行》（个人贷款还款凭证）。
A20、《中国建设银行》（凭证打印单）。
证据A18-A20共同证明2017年6月12日，异议人依约向被执行人郑思明本人及其指定的黄必达账户汇入购房款人民币52万元整。同日，被执行人郑思明收到异议人支付的款项后，向涉案房屋的贷款银行，结清了该涉案房屋的剩余贷款。
A21、《收条》，证明异议人知道涉案房产被冻结了，郑思明的委托代理人黄必成将购房款60万元退还给异议人。
申请人陈小铃质证认为：
对证据A1真实性有异议。对证据A2真实性无异议，是郑思明逃避债务的准备。对证据A3真实性有异议，40万元是查封当天2017年6月12日所汇，购物清单什么的对本案没有关联。对证据A4-A21的真实性有异议。
本院查明：2017年6月6日，原告陈小铃向本院提出财产保全申请，申请保全被告郑思明名下位于连江县潘渡乡××大道××天地××＃楼××单元房屋。本院依法受理其财产保全申请，之后本院于2017年6月6日作出（2017）闽0102民初4196号民事裁定书及协助执行通知书，于2017年6月12日通过福州市不动产登记和交易中心，查封了被告郑思明名下位于福建省连江县××大道××天地××＃楼××单元房屋。
另查明，郑端香提交证据表明：2017年4月25日，异议人郑端香通过福建省连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介居中介绍，与郑思明签订了《房屋买卖合同》，合同面积为137.90平方米，合同约定，异议人购买位于福建省连江县××大道××天地××＃楼××单元房屋，总房价为115万元。乙方同意出资人民币40万元整为甲方解除该房屋的抵押权，不足部分由甲方自行出资。合同签订时，该房产处在银行抵押中。
甲方（郑思明）、乙方（郑端香）于2017年6月12日签订《补充协议》，合同约定，在申请办理该房屋不动产权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续，甲乙双方协商约定成交价格变更为1138000元。
同日，双方又签订了《补充协议二》，合同约定，因甲方急需资金，要求将房屋成交价格变更为112万元，扣除乙方已经代甲方解押支付的52万元，乙方立即将剩余购房款60万元以现金方式支付给甲方。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，异议人郑端香虽在涉案房产查封前签订了买卖合同，但根据异议人郑端香、被执行人郑思明、连江县潘渡乡贵安金海岸房产中介三方签订的《房屋买卖合同》及异议人郑端香、被执行人郑思明双方签订的《补充协议》的约定，异议人郑端香应将购房款办理交易资金银行托管手续。但异议人郑端香之后又在同个上午立即与被执行人郑思明签订《补充协议二》，将付款方式从交由银行资金监管转为现金支付给被执行人郑思明，不通过银行资金监管账户交付购房款，其造成的买卖风险应由其自身承担。另，本院于6月12日冻结涉案房产，而异议人于6月12日冻结当天支付40万元购房款，本院对其逃避执行的行为持合理怀疑。综上，异议人郑端香提交的证据不能证明其已合法占有不动产，也未付清全部或大部分购房款，异议人郑端香的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人郑端香的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 任立东
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年十一月十日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。