广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5643号
上诉人（原审被告、反诉原告）：艾汨军，男，汉族，住湖南省邵阳县。
委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高丽华，广东力创律师事务所实习律师。
�上诉人（原审原告、反诉被告）：卢嘉贤，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜金好，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
两被上诉人共同委托代理人：卢宇斌，广东瑶琨律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：张明君，广东瑶琨律师事务所律师。
上诉人艾汨军为与被上诉人卢嘉贤、杜金好房产买卖合同纠纷一案，艾汨军不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月12日，卢嘉贤、杜金好与艾汨军及案外人佛山市满福房产信息服务有限公司签订《房地产买卖合同》，约定艾汨军购买卢嘉贤、杜金好所有的位于佛山市顺德区29号房产一套，价款为1498万元；如卖方在签署本合同后不按合同要求卖房或不配合买方申请银行贷款或收到首期付款及接到银行通知后三日内不向按揭贷款银行申请办理解除抵押手续或在中介发出通知到房地产管理部门办理过户手续，卖方在15天内仍不履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则作卖方中途违约处理，卖方应在违约之日起三日内将购房款全额退还给买方，另赔偿买方100万元的违约损失费，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行该合同；如买方不履行该合同或不配合提供资料给银行申请贷款或在中介发出通知到房地产管理部门办理过户手续，而买方在15天内仍不履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则作买方中途违约处理，买方所交首期款将由卖方退还给买方，买方另赔偿100万元的违约损失给卖方，且卖方有权将该物业转让予任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；任何一方违约引起的纠纷，导致其余各方产生的律师费、诉讼费等追收债权的费用由违约方承担。合同还约定了定金、首期款及余款的支付时间、房产的交付时间等事项。
因艾汨军一直未能支付购房款，2015年8月23日，卢嘉贤、杜金好、艾汨军及案外人佛山市满福房产信息服务有限公司又签订了《房屋买卖补充协议》，约定定金50万元于2015年8月30日前支付，逾期按三分利息计算，定金余额50万元于2015年9月31日前支付，逾期按三分利息计算，同时亦变更了首期款及余款的支付时间等事项。该协议对于违约责任补充如下：如卖方反悔不卖或违约或该物业被查封，则卖方必须除将已收款项全部退还买方外，并应赔偿违约金100万元给买方以弥补买方损失；如买方反悔不买或违约，则卖方所收款项不作退回，对于该款100万元买方必须于违约后�天内将差额部分补足给卖方。上述协议签订后，艾汨军仍未按时支付相应的购房款，卢嘉贤、杜金好出具《告知函》，告知因艾汨军一直拒付定金，导致合同无法履行，构成根本违约，造成了卢嘉贤、杜金好的巨大损失，故发函告知艾汨军应按《房地产买卖合同》的约定承担违约责任并赔偿卢嘉贤、杜金好的损失。2016年2月19日，卢嘉贤、杜金好将上述《告知函》邮寄至艾汨军的户籍地。之后，卢嘉贤、杜金好将涉案房产卖予他人。
另查明，卢嘉贤、杜金好委托广东瑶琨律师事务所代理诉讼事宜，支付律师费3万元。艾汨军委托广东言法律师事务所代理诉讼事宜，支付律师费3万元。
以上事实，还有法院开庭笔录在案佐证。
卢嘉贤、杜金好于2016年2月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除卢嘉贤、杜金好与艾汨军之间的《房地产买�合同》；2.艾汨军向卢嘉贤、杜金好支付违约金100万元；3.艾汨军向卢嘉贤、杜金好支付违约金的逾期利息3万元（逾期利息从2015年8月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日）；4.艾汨军向卢嘉贤、杜金好支付律师费3万元；5.艾汨军承担案件诉讼费。艾汨军提起反诉，请求：1.卢嘉贤、杜金好赔偿艾汨军违约金100万元；2.卢嘉贤、杜金好向艾汨军支付律师费3万元；3.案件诉讼费由卢嘉贤、杜金好承担。
原审法院认为：卢嘉贤、杜金好与艾汨军之间的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，系双方真实意思表示，未违法法律、行政法规的规定，合法有效，法院予以确认。因卢嘉贤、杜金好、艾汨军均同意解除合同，且涉案房产已转让给案外人，解除该《房地产买卖合同》已无审查的必要，故对卢嘉贤、杜金好的该诉讼请求法院不�处理。
对于违约责任的问题，卢嘉贤、杜金好以艾汨军未能按期支付购房款为由主张艾汨军违约。艾汨军则主张《房屋买卖补充协议》将违约责任变更为逾期付款以计付利息的方式解决，将根本违约所对应的100万元违约赔偿变更为一方反悔不卖或不买的情况下适用，而卢嘉贤、杜金好在未解除合同的情况下将涉案房产售予他人，构成违约。对此法院认为，该《房屋买卖补充协议》系在艾汨军未能按时履行前一份《房地产买卖合同》的情况下签订的，从《房屋买卖补充协议》内容来看，双方就购房款的交付时间进行了变更，增加了对购房款逾期利息的约定，对违约责任进行了补充。而增加房款逾期利息以及补充违约责任与《房地产买卖合同》相比都是加重了买方即艾汨军的责任。艾汨军所称双方以约定逾期利息的方式解决逾期付款问题是对该条款的曲解。如按艾汨军所述则在艾汨军一直未付款的情况下卢嘉贤、杜金好均不能解除合同，只能要求艾汨军支付逾期付款利息，显然对卢嘉贤、杜金好不公平，不符合该条款的本意，故对该抗辩法院不予采纳。《房屋买卖补充协议》明确对违约责任系补充而非变更，故《房地产买卖合同》中关于违约责任的约定仍对卢嘉贤、杜金好、艾汨军具有约束力。艾汨军在签订《房屋买卖补充协议》后仍然没有按期缴纳购房款，实属违约，卢嘉贤、杜金好主张艾汨军支付违约金及律师费3万元，符合合同约定，法院予以支持。在艾汨军违约的情况下，根据《房地产买卖合同》的约定，卢嘉贤、杜金好有权将该物业转让给任何人，艾汨军不可再为此向卢嘉贤、杜金好追究责任或要求赔偿损失，艾汨军主张卢嘉贤、杜金好违约并要求卢嘉贤、杜金好支付违约金及律师费，于法无据，法院不予支持。
对于违约金的数额，《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均明确约定为100万元，现艾汨军主张违约金过高，要求法院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。房产涉案标的近1500万元，双方约定100万元的违约金，符合公平原则，未过分高于违约造成的损失，应当尊重双方当事人意�自治。从实际损失来看，艾汨军的延迟付款的行为客观上给卢嘉贤、杜金好造成了相应的利息损失。从履约情况来看，合同签订后，卢嘉贤、杜金好已给予了艾汨军充足的时间付款，足以表明其履约的诚意，艾汨军在整个合同履行过程中根本未支付过任何款项，其无诚信的行为是引起案件诉讼的原因，存在重大过错。且艾汨军主张违约金过高，但并无证据予以证明，对此抗辩法院不予采纳。综上，卢嘉贤、杜金好主张艾汨军支付违约金100万元有理，法院予以支持。对于卢嘉贤、杜金好主张的违约金的逾期利息，无合同约定，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商�房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、艾汨军应在判决发生法律效力之日起十日内向卢嘉贤、杜金好支付违约金100万元；二、艾汨军应在判决发生法律效力之日起十日内向卢嘉贤、杜金好支付律师费3万元；三、驳回卢嘉贤、杜金好的其他诉讼请求；四、驳回艾汨军的全部反诉请求。
案件本诉受理费减半收取7170元、财产保全费2020元，合共9190元，反诉受理费减半收取7035元，均由艾汨军负担。
上诉人艾汨军不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决未查明本案事实且未追加必要的第三人，导致判决错误。（一）一审判决认定“因艾汨军一直未能支付购房款，2015年8月23日，卢嘉贤、杜金好、艾汨军及案外人佛山市满福房产信息服务有限公司又签订了�房屋买卖补充协议》”有误。事实上，签订该补充协议是由于银行不批准原合同所约定的按揭贷款，导致原合同无法履行,经协商变更履行方式而签订的。艾汨军是基于中介告知其该房产可以办理到1200万元以上的贷款才决定购买的，艾汨军在原合同定金支付前得知可能办不到1200万元的贷款，考虑到如果申请不到银行贷款，该合同无法履行，已付定金需要退还。而此时卢嘉贤、杜金好一方已负债累累，如合同因按揭不成功解除，己收的定金可能根本无法归还。因此，艾汨军与卢嘉贤、杜金好商定先向银行申请贷款，待银行同意贷款后再支付100万元定金款。（二）卢嘉贤、杜金好于2016年2月19日上午11点多与新的买方签订了《房产买卖合同》，而其向艾汨军发出的《告知函》于当天的16:53分才经顺丰快递妥投，一审判决却错误的认定卢嘉贤、杜金好先发出《告知函》而后将涉案房产卖予他人。（三）一审未追加佛山市满福房产信息服务有限公司为第三人，造成本案事实不能查清有误。佛山市满福房产信息服务有限公司是本案所涉合同中介方即丙方，买卖双方的履约过程中一直有该公司的工作人员陪同和见证，该公司对买卖双方的履约情况非常了解，且该公司还是涉案合同的丙方，合同的解除与该公司也有一定的利害关系，一审法院本应追加该公司为第三人。由于一审未追加该公司为第三人，造成本案事实未能查清判决错误。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）由于一审未查明签订《房屋买卖补充协议》的真实原因，主观臆断涉案《房屋买卖补充协议》是基于艾汨军违约，继而加重履约义务而签订的，错误认定该《房屋买卖补充协议》不是对原合同定金条款支付的更改。（二）自签订第一份合同后，艾汨军和卢嘉贤�杜金好共办理过四次贷款，其中三次买卖双方均向申请按揭的银行提交了资料，有两次银行按揭手续办理的时间均为2015年底，证人刘某证明买卖双方于2015年12月份还曾共同配合办理银行贷款手续，这己经是《房屋买卖补充协议》所约定的支付定金时间后的三个多月，这一事实充分证明买卖双方2015年2月19日前一直都在努力争取履行合同，而非一审判决所认定的艾汨军不履行约定。根据《房地产买卖合同》第五条第（二）款的约定，艾汨军只有在不履合同、不向银行申请贷款或中介方发出过户通知买方15天内不履行合同这三种情况下才需承担支付100万元违约金的责任，但艾汨军均没有上述三点违约情况。（三）导致本案所涉合同不能履行的原因是卢嘉贤、杜金好在一边等待艾汨军寻找银行批准按揭贷款，一边寻找新的买方。卢嘉贤、杜金好寻找到了新的买方，且将房�售与他人，艾汨军没有违约行为。上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.本案一、二审案件受理费由卢嘉贤、杜金好承担。
上诉人艾汨军在二审期间提交证人证言一份，并申请证人刘某出庭作证，拟证明艾汨军和卢嘉贤、杜金好在2015年12月还共同向银行申请按揭贷款，积极履行合同。
被上诉人卢嘉贤、杜金好答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回艾汨军的上诉请求。
被上诉人卢嘉贤、杜金好在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人卢嘉贤、杜金好对证人证言的真实性不予确认，且认为该证人证言不能证明艾汨军未违约。
经质证，由于证人证言与艾汨军是否存在违约行为不具关联，故不作本案定案依据。
经审查，本院对原审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为：卢嘉贤、杜金好与艾汨军签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人双方具有法律拘束力。艾汨军未履行《房屋买卖补充协议》约定的定金、首期款支付义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原审法院据此并结合涉案《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》中违约责任的约定，对卢嘉贤、杜金好诉请艾汨军应向其支付违约金100万元及赔偿支付的律师费用损失3万元并无不当，本院予以维持。艾汨军上诉称其不构成违约，不应向卢嘉贤、杜金好支付违约金及赔偿律师费用损失。对此，由于自当事人双方签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》生效后，艾汨军既未依约向卢嘉贤、杜金好支付案涉合同约定的定金款项，也�依约向卢嘉贤、杜金好支付案涉合同约定的购房款首期款项，即艾汨军未履行案涉合同约定的任何付款义务。艾汨军的该行为足以表明其已不愿履行案涉合同，卢嘉贤、杜金好据此主张艾汨军构成根本违约，应承担支付合同约定的违约金并赔偿合同约定的律师费用损失，理由充分。在艾汨军已构成根本违约的情形下，卢嘉贤、杜金好通知艾汨军解除案涉合同并将案涉房屋另卖他人并无不当。是故，艾汨军该上诉主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。艾汨军主张违约金过高，对此，由于案涉房屋价款近1500万元，且杜金好、卢嘉贤亦举证证明其将案涉房屋卖予案外人的价款为1350万元，合同差价超过100万元。此外，艾汨军亦未提交相反证据证明杜金好、卢嘉贤主张的违约金明显高于杜金好、卢嘉贤的实际损失，故本院对其该主张不予支持。艾汨军还上诉称双方在签订《房屋买卖补充协议》时，已将合同约定的在艾汨军违约时应承担的100万违约金之违约责任变更为在艾汨军违约时仅支付应付未付款额的逾期付款利息，因卢嘉贤、杜金好对此并不确认，案涉《房屋买卖补充协议》之内容也不能反映出其该辩解主张，故对其该上诉主张，本院亦不予支持。艾汨军又诉称当事人双方已达成一致意见，卢嘉贤、杜金好已同意待银行批准艾汨军贷款申请后再支付案涉合同约定的100万元定金，卢嘉贤、杜金好对此亦不确认，故其该项主张无事实依据，不足采信。艾汨军尚上诉称，原审法院未追加案外人佛山市满福房产信息服务有限公司为第三人参加本案诉讼，属程序不当。对此，由于佛山市满福房产信息服务有限公司虽也作为案涉合同当事人参与了案涉合同的订立，但其系作为卢嘉贤、杜金好与艾汨军签订案涉房屋买卖合同的中介人而参�案涉合同的订立，其并不属于案涉房屋买卖合同的任何一方当事人，且卢嘉贤、杜金好与艾汨军双方关于房屋买卖合同的权利义务约定明确，佛山市满福房产信息服务有限公司不参加本案诉讼，并不影响本案的公正审理，故对艾汨军该主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。艾汨军的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14070元，由上诉人艾汨军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 潘伟丹
代理审判员 黄玉凤
二○二○一七年一月六日
书 记 员 黄结仪