广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法滘民初字第621号
原告广东顺德广厦物业管理有限公司。
法定代表人曾桂莲。
委托代理人陈巧玲、陈锦莹，广东实丰律师事务所律师。
被告梁志远。
委托代理人陈理坤，广东金舵律师事务所律师。
原告广东顺德广厦物业管理有限公司（简称广厦物管公司）诉被告梁志远物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员招才独任审理。本案于2014年8月29日公开开庭审理，原告广厦物管公司的委托代理人陈锦莹、被告梁志远及其委托代理人陈理坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广厦物管公司诉称：被告购买了佛山市顺德区某别墅小区的10栋3号，被告与原告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》（简称《前期物业服务协议》），约定被告房屋的物业管理费按总建筑面积计算，具体标准为住宅按建筑面积每月每平方1.6元，花园按用地面积每月每平方0.4元，被告房屋建筑面积为331.48平方米、花园面积为74.73平方米，物业管理费应为560.26元／月，每月10号前交纳物业管理费，物业管理费不包含公共水电公摊费，水电公摊费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，公共水电分摊费按月交纳，逾期支付按每日千分之五支付违约金。但从2010年11月27日开始被告没有按时交纳物业管理费和水电公摊费。经原告多次催要，被告还没有交纳。在2014年4月18日原告委托律师发函给被告催要管理费，但被告仍不交纳，截止2014年7月被告共欠物业管理费24726.14元和公摊水电费1666.35元，原告现按每日千分之五计算违约金为90898.99元。无奈向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付2010年11月27日至2014年7月的物业管理费24726.14元，2010年11月27日和2011年1月至2014年7月公共水电分摊费1666.35元以及支付违约金90898.99元（从2013年7月11日至2014年7月31日按日千分之五计算），以及从2014年8月1日开始至给付之日按日千分之五计算逾期支付违约金；二、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告梁志远当庭答辩的主要意见：一.原告的起诉无事实和法律依据。至今原告与被告尚未办理正式的收楼手续，钥匙还在原告手中，被告对涉案房屋无法正常使用。原告所称的《前期物业服务协议》，双方并未签订，被告当时已在上面签名，但原告并未盖章和签署日期。《前期物业服务协议》第一页也提及，约定自业主收楼之日起计收物管费，因此，业主既没与原告签订《前期物业服务协议》，也没有办理收楼手续，故被告不应支付上述费用。二、原告要求的物管费由2010年11月27日计算至2014年7月，部分请求已过二年的诉讼时效。三、被告并未收楼，也没有使用涉案房屋，故无义务支付公摊水电费。四、至于收费标准及欠费金额，原告应承担举证责任。五、关于违约金，原告主张每日千分之五计算违约金无法律依据，双方没签订服务协议，不存在违约，且物管费才二万多元，违约金却高达九万多元，违约金过高。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告为证明其主张的事实、理由和诉讼请求，提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告无异议。
2.顺德房地产档案室证明一份，证明被告是涉案房屋的所有权人。
被告无异议。
3.《前期物业服务协议》、收楼手续书、商品房买卖合同、证明各一份，证明被告于2010年10月18日购买了涉案房屋，被告与金泰房产有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同第十页第十二条约定：“乙方同意以本合同第九条规定的交付期限且甲方收到乙方全部房款之日起三个工作日内，乙方必须亲临甲方指定地点办理交付商品房手续，甲方有权无需另行通知，乙方必须于上述时间届满次日去甲方指定的前期物业公司缴纳物业管理费”，被告于2010年11月19日已交齐全部房款，原被告也签订《前期物业服务协议》，约定被告房屋的物业管理费按总建筑面积计算，具体标准为住宅按建筑面积1.6元／月·平方米，花园按用地面积0.4元／月·平方米，被告房屋的建筑面积为331.48平方米，花园面积为74.73平方米，物业管理费应为560.26元／月，物业管理费在每月10号前交纳，协议并约定了违约责任。原告提供给法庭的《前期物业服务协议》复印件中无原告的盖章，是原告工作的纰漏，现向法庭提供已盖章的《前期物业服务协议》原件，原告承认这份协议的效力，也严格按协议执行。收楼手续书证明被告于2010年11月27日已收楼。
被告质证认为，对商品房买卖合同真实性无异议，合同上签名确是被告所写，但有些内容可能是原告事后补充的，因为原告是当庭提交的证据，我方无法核实。对证明真实性无异议，被告已付清全部房款。对收楼手续书无法确认真实性，就算是真实的，但物业管理处尚未帮被告办理收楼手续，钥匙尚在原告处。《前期物业服务协议》当时只有被告签名，原告未盖章确认，也没有签署时间，未算双方签订《前期物业服务协议》。虽然原告当庭提交了原告盖章的原件，但也是起诉后最近才盖章确认的，且仍然没有签署时间，《前期物业服务协议》何时生效无法确认。
4.催费通知单三张（时间分别为：2011年11月15日、2013年11月15日、2014年3月7日），张贴催费通知单的照片两张，律师函一份，EMS详情单两份（单号：1087205015305、1019930585107），证明从2010年11月27日开始被告没有按时交纳物业管理费和公共水电分摊费，经原告邮寄、张贴催费通知单、委托律师进行催收，被告仍没有支付。
被告质证认为，对EMS详情单真实性无法确认。催费通知单被告并未收到，是原告单方制作。对照片真实性无法确认，拍摄时间也是可以单方制作的。对律师函无异议，原告确实收到了律师函。
5、原告缴费明细一张，用水情况查询清单两张，电费发票十九张、水费发票四十四张，证明原告缴纳水费、电费的情况，被告从2010年11月27日开始欠费，至2014年7月被告共欠物业管理费24726.14元和公共水电分摊费1666.35元。
被告质证认为，对真实性无异议，但认为房屋尚未交付，不应由被告承担上述费用。
6、前期物业管理委托合同一份，证明佛山市顺德区金泰房产有限公司（简称金泰房产公司）与原告在2009年12月20日签订前期物业管理委托合同，约定由原告继续对涉案小区进行物业管理。
被告质证认为，对真实性无异议，但金泰房产有限公司与原告约定的收费标准应告知被告。
诉讼中，被告没有向本院提交证据。
经庭审的举证质证，被告对原告提供的上述证据的真实性基本上无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，可作为认定案件事实的依据。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：
位于佛山市顺德区某别墅小区是金泰房产公司开发的连排别墅小区，共125套，原告受金泰房产公司委托为该别墅小区提供前期的物业管理服务。被告与金泰房产公司于2010年10月18日签订了房屋买卖合同，购买该别墅小区的10栋3号房屋，并与原告签订了《前期物业服务协议》。2010年10月19日，被告按合同约定支付了全部购房款270万元。2010年11月27日，被告向金泰房产有限公司办理了收楼手续，并确认物业管理费从2010年11月27日开始计收。后来，被告按金泰房产公司指引持收楼手续书向原告领取房屋钥匙时，原告要求被告支付物业管理费后领取钥匙，被告不同意，至今一直没有支付过物业管理费，钥匙仍在原告处，被告亦未有搬入居住。《前期物业服务协议》约定：被告房屋的物业管理费按总建筑面积计算，具体标准为住宅按建筑面积每月每平方1.6元，花园按用地面积每月每平方0.4元，被告房屋建筑面积为331.48平方米、花园面积为74.73平方米，物业管理费应为560.26元／月。每月10号前交纳物业管理费，逾期支付按每日千分之五支付违约金。物业管理费不包含公共水电公摊费，水电公摊费不分入住与否按125户平均分摊，公共水电分摊费按月交纳。截止2014年7月被告共欠原告物业管理费24726.14元、水电公摊费1666.35元。被告对此没有异议。
另查，原告广厦物管公司的前身为佛山市顺德区广厦物业管理有限公司，于2012年1月9日变更登记为现公司名称。
本院认为，本案主要的争议焦点有：被告是否应向原告支付物业管理费和水电公摊费？原告主张的部分物业管理费和水电公摊费是否超过二年的诉讼时效，已不受法律保护？约定的逾期付款违约金是否过高，需要调整？结合原被告举证质证意见和双方在庭审中的陈述，具体分析如下：
关于被告是否应向原告支付物业管理费和水电公摊费的问题，被告以原告未在《前期物业服务协议》上盖章为由，认为只有被告的签名，视为双方未有《前期物业服务协议》，原告向被告主张物业管理费没有事实和法律依据。原告在起诉时提供了《前期物业服务协议》，该协议确实只有被告签名，且也没有署名时间，但原告在庭审时提供了加盖其公章的《前期物业服务协议》，且原告亦按该协议约定的收费标准主张权利，可视为原告对《前期物业服务协议》的追认，故原告向被告主张物业管理费和水电公摊费有据可依。被告称原告一直未交付房屋钥匙，认为自己未收楼，也没有实际居住，无义务向被告支付物业管理费和水电公摊费。被告承认自己在收楼手续书签名，表明被告实际已经收楼，没有领取钥匙是因为与原告就支付前期物管费发生纠纷，退一步讲，如果原告无正当理由拒交钥匙，根据生活经验，涉案房屋属于毛坯房，入住需要装修房屋，被告如需入住，完全可以通过装修更换钥匙，不会影响其实际入住，故被告辩称未有收楼无法入住无义务支付物管费的理由不充分，本院不予采纳。原告主张被告支付物管费，证据充分，本院予以支持。
关于原告主张的部分物管费是否超过二年的诉讼时效问题。原告提供了三份催收物管费通知和律师催款函，以证明其一直向被告催收物管费。其中2011年11月15日和2012年11月15日两份催收通知书张贴于被告涉案房屋处，另一份2014年3月7日催收通知书和律师函以快递方式邮寄，被告只承认收到律师函。原告明知被告不在涉案房屋居住，且被告亦有其他的联系地址，原告应以善意的合理的方式通知被告，但原告却将催收通知张贴于涉案房屋处，不能视为已通知了被告。虽然原告将2014年3月7日的催收通知书邮寄给被告，但被告称没有收到，原告亦没有提供证据证明被告收到了该通知书，该通知书亦不能视为已通知了被告。故应以原告发出律师催款函2014年4月24日为原告催收物管费的时间，该时间倒推超过二年的物管费已过诉讼时效，不受法律保护。即原告主张的物管费应从2012年5月开始计算。经核算，2012年5月至2014年7月的物业管理费为15127.02元（每月560.26元×27个月）、水电公摊费为1022.53元（为方便计算按欠款44个月的平均值计，即总额1666.35元÷44个月×27个月）。
关于约定的逾期付款违约金是否过高的问题。本案是物业管理服务合同关系，提供物业管理服务方其目的主要为业主的物业管理提供服务，以收取一定的合理费用为对价，为约束业主能按时支付物业管理费用，以保证物管公司能正常运作，更好为业主服务，双方可以约定逾期支付物业管理服务费的违约金，但如按该约定计算的违约金超过欠费总额的，则有显失公平，故本院予以调整，违约金总额以不超过本金为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百四十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、被告梁志远应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东顺德广厦物业管理有限公司支付2012年5月至2014年7月的物业管理费15127.02元、水电公摊费1022.53元，并以每月所欠费用为本金从每月的11日起至实际支付之日止，按日千分之五计违约金，但计得的违约金总额超过本金的，以所欠本金为限。
二、驳回原告广东顺德广厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费1322.91元（已按简易程序减半收费），由原告广东顺德广厦物业管理有限公司负担510元，被告梁志远负担812.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招 才
二〇一四年九月一日
书记员 吴思萌