安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肥西民一初字第00263号
原告杜世文，男，汉族，1962年8月2日出生，住安徽省肥西县。
委托代理人杜小明，安徽正茂律师事务所律师。
委托代理人颜礼新，安徽正茂律师事务所律师。
被告肥西县高刘镇沈塘村民委员会。
负责人王朝松，该村委会主任。
被告陈刚，男，汉族，1972年9月24日出生，住安徽省肥西县。
被告钟先明，男，汉族，1973年3月16日出生，住安徽省合肥市。
委托�理人李清，安徽李丰升律师事务所律师。
原告杜世文与被告肥西县高刘镇沈塘村民委员会（以下简称沈塘村委会）、陈刚、钟先明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年1月16日，2014年8月22日，公开开庭进行了审理。原告杜世文及其委托代理人杜小明、颜礼新，被告陈刚，被告钟先明其委托代理人李清到庭参加诉讼。被告沈塘村委会经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告杜世文诉称：2009年4月23日，原告与三被告达成口头约定，由三被告向原告出售位于高刘镇沈塘新村D楼304单元房屋一套。该房建筑面积为85平方米，总售价69000元。约定三被告应于2009年12月28日前向原告交付房屋。在口头协议达成当日，原告计将69000元购房款支付给三被告，被告也出具了收据。2009年12月30日，原告与三被告�签了一份《房屋购售合同》，依法对原、被告口头协议约定内容进行了确认和补充。原告已按约定支付购房款，但三被告至今未能将出售房屋向原告交付。后经原告调查了解，得知被告已将该房屋另行出售给第三人孙汉文并已实际交付使用。被告行为已构成违约，为保护原告合法权益，特诉求：1、判令解除原、被告间房屋买卖合同，三被告退还原告购房款69000元；2、三被告赔偿原告一倍购房款69000元；3、三被告向原告承担逾期交房违约责任973元（69000乘以月万分之三，从2009年12月28日起计算到起诉之日）；4、三被告支付原告已付购房款同期银行贷款利息20801元（按同期银行贷款年利率4.46%从2009年12月28日起计算到起诉之日）；5、诉讼费用由被告承担。
被告沈塘村委会未到庭，也未提交书面答辩材料。
被告陈刚辩称：他是受涉案房屋开发商和沈塘村委会委托负责涉�新农村建设和卖房等事宜，是代理行为，相关责任应由委托人承担，原告诉讼他，属诉讼主体错误；另，他已于2009年12月期间，将涉案房屋屋钥匙交付给杜世文，已完成了对涉案房屋的交付行为，不存在将涉案房屋另售他人情形，请求驳回杜世文的诉讼请求。
被告钟先明辩称：请求驳回杜世文对他及陈刚的诉求；涉案房屋性质不是商品房，该购房合同是无效合同，不存在违约金，也不存在支付利息；他和陈刚均是受沈塘村委会委托，房款也交付给村委会，相应责任应由沈塘村委会承担；另，陈刚已将涉案房屋钥匙交给原告，应视为已完成房屋交付，原告不入住，至房屋由他人侵占，是原告自身原因，责任由其自行承担，与被告无关。
本案争议焦点：1、被告主体；2、涉案购房合同效力。
原告杜世文针对其诉讼请求及其主张的事实理由，提供了以下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告身份情况，诉讼主体适格；
2、《房屋购售合同》复印件一份，证明原、被告间存在房屋买卖关系及被告违约的事实；
3、购房款《收条》复印件一份，证明被告收取原告69000元购房款的事实；
4、孙汉文身份证复印件、《房屋购售合同》（与孙汉文所签）复印件一份、孙汉文购房款收条复印件一份，证明被告另行将涉案房屋出售给孙汉文，并交付孙汉文实际使用。
被告陈刚对杜世文举证质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3真实性无异议，收条是他打的，但款项他交给委托人；证据4不真实，对证明目的有异议，不存在一房二卖。
被告钟先明对杜世文举证质证意见：对证1无异议；对证2证据“三性”及证明目的均有异议，涉案房屋开发规划许可证等是否完备，原告是否具有购买涉案房�的身份资格等均影响合同效力，陈刚和钟先明作为代理人可以签字，但不是责任主体；对证据3真实性不清楚，钟先明从沈塘村委会收到工程款是2010年元月17日；对证据4“三性”均有异议。
被告陈刚为反驳原告，证明己方主张，向法庭进行如下举证：
1、身份证复印件一份，证明陈刚身份信息；
2、《委托书》两份、《聘请书》一份、《协议书》一份，证明陈刚受委托售房，是代理行为；
3、《项目部售房统一收据》一份，证明陈刚是代为收取购房款，款项已经交给委托方。
原告杜世文对陈刚举证质证意见：对证据1无异议；对证据2中两份《委托书》“三性”均有异议，两份《委托书》存在两个不同的委托主体，与《聘请书》之间存在矛盾。对于《协议书》“三性”均有异议；对证3《项目部售房统一收据》“三性”均有异议。
被告钟先�对陈刚举证质证意见：对证据1无异议；证据2可以得出涉案房屋是属于沈塘村委会的，是抵付房价给钟先明，也进一步证明责任主体与陈刚、钟先明无关；证据3质证意见同证据2意见。
被告沈塘村委会和被告钟先明均未向法庭举证。
本院依职权从被告沈塘村委会处调取了《高刘镇沈塘村新农村建设资料》一套。
原告杜世文对上述调查证据质证意见：该组证据真实性由法院来核实，但与本案无关联性，证明目的不予认可。原告与被告存在房屋买卖合同的事实，三被告内部约定对原告没有约束力，通过该组证据可以反证“沈塘村理事会”及“沈塘村售楼项目部”及沈塘村负责人是高刘镇沈塘村的内设机构及负责人，验证了三被告共同向原告出售房屋的事实。三被告应履行合同约定的义务。如因三被告内部手续不健全导致该房屋买卖合同无效，依据相关法律规定，三被告应向原告返还购房款，并赔偿损失。
被告陈刚对上述调查证据质证意见：上述证据均是真实的。能反映签订当时的实际情况，应是有效的。
被告钟先明对上述调查证据质证意见：对证据“三性”无异议。但认为钟先明、陈刚是履行职务行为，是受陈发武的委托。如合同无效，则不存在违约金责任请求。
经质证，结合案件审理，对原、被告举证作如下认证：
一、关于原告杜世文举证，对证据1身份证予以确认；对证据2《房屋购售合同》真实性予以确认，对证明目的不予认可；对证据3《收条》予以确认；对证据4证明目的不予认可。
二、关于被告陈刚举证，对证据1陈刚身份证予以确认；对证据2真实性予以确认，对陈刚系受托行为的证明目的予以确认；对证据3予以确认。
三、对本院依职权所调取的《高刘镇沈塘村新农村建设资料》真实性、�联性予以确认。
上述认证理由将结合本院认为一并加以评述。
经审理查明，2009年4月23日，杜世文经联系陈刚，达成购买位于高刘镇沈塘新村C1楼304单元套房的口头约定。协议达成当日，杜世文即将该房屋总价款69000元给付陈刚，陈刚向杜世文出具了收款收条，载明：收到杜世文沈塘小区D1楼304#房款69000元。2009年12月30日，以“肥西县高刘镇沈塘村理事会”为售房人，以杜世文为购房人，买卖双方补充签订了《房屋购售合同》一份。该合同约定杜世文购买沈塘新村C1楼304单元住宅房，该房建筑面积约85平方米，按套计价，总售价69000元，一次付清，售房人应于2009年12月28日前向购房人交付出售房屋。合同另对逾期支付房款和逾期交付房屋约定了违约责任。该合同由陈刚和钟先明签名并加盖“沈塘新村项目部售楼财务专用章”。杜世文在合同购房人处予以签�。
2010年3月18日，“肥西县高刘镇沈塘村理事会”与案外人孙汉文另行签订《房屋购售合同》一份，将上述涉案房屋以65000元，出售归孙汉文所有。该售房合同售房人处同样加盖了“沈塘新村项目部售楼财务专用章”，孙汉文在合同购房人处予以签名。其后，孙汉文对该房屋予以实际占有使用。杜世文得知所购房屋已由被告另行出售他人，经多次进行交涉，未果，以致成讼。
另查明，涉案的“高刘镇沈塘新村”项目，是沈塘村委会开发的新农村建设项目。2007年1月6日，高刘镇沈塘村民委员会与安徽省肥东县第三建筑安装工程公司（以下简称肥东三建）达成《合作建设沈塘新村意向书》，约定双方相关合作意向。2007年1月23日，以“高刘镇沈塘村新农村建设理事会”为合同甲方，肥东三建为乙方，双方签订了“关于合作建设沈塘村新农村项目协议”，约定沈塘村委会采取招商引资方式开发建设新农村项目，由沈塘村委会负责办理新农村建设用地审批手续，肥东三建公司提供合作建设启动资金；建设用地范围内房屋及地面附属物由沈塘村委会负责调处，所需费用由肥东三建公司承担；肥东三建公司在五通一平工程验收合格和付清用地相关费用后，即可获得该项目区的约定开发使用权；新农村工程项目建设施工由肥东三建公司自主安排；未尽事宜以补充协议为准。2007年1月26日，肥西县高刘镇人民政府就包括沈塘村在内的四个村新农村规划建设项目向肥西县新农村办公室提出申请报告。2007年2月9日，肥西县社会主义新农村建设工作领导组办公室以肥新农办（2007）2号文件对上述申请中的三个村新农村（含沈塘村）建设规划予以了批准。
又查明，2007年7月2日，沈塘村委会向被告陈刚出具《委托书》一份�该《委托书》载明：沈塘新村项目，由肥东三建承建，现委托陈刚负责房屋销售工作，监控所收房款用于新农村房屋及基础工程建设，确保沈塘村项目顺利完工。2007年8月28日，肥东三建沈塘新村项目经理陈发武以“沈塘新村售楼部”名义，向被告陈刚出具《聘任书》一份，该《聘任书》载明：聘请陈刚为沈塘新村项目部办公室主任，专职售房业务及内外协调有关事宜。该《聘任书》落款加盖了“沈塘新村项目部售楼财务专用章”，陈发武同时在《聘任书》上予以签名。2007年12月20日，肥东三建、“肥西县高刘镇沈塘村理事会”、陈刚三方共同达成《协议》一份，约定：鉴于陈刚在沈塘新村项目中的作用，奖励陈刚房屋一套，其月工资2200元（自2007年元月起算）；陈刚前期工作中的业务问题，仍然由其负责，后期负责房屋销售、业务洽谈工作（房屋销售只管合同签订、开盘，但房款必须交到财务）；陈刚按时上、下班，特殊情况事先请假；协议一式三份，三方各持一份。协议由肥东三建沈塘新村项目经理陈发武、“沈塘村理事会”代表方新城、被告陈刚予以签名确认。2009年4月28日，被告钟先明向被告陈刚出具《委托书》一份，该《委托书》载明：委托陈刚全权代理钟先明销售沈塘新农村小区十套房屋事宜（十套房屋分别为B1105型201、204、301、303、304，D85㎡型303、304、306，门2型09、10），钟先明在委托人处签名。涉案房屋即为上述十套房屋中的D85㎡型304室。上述十套房屋，钟先明庭审中称，是自己通过抵付工程款方式获得，但未能提供证据对相关抵付经过和事实加以证明。其后，钟先明委托陈刚对包括涉案的D楼304室在内的十套房屋对外销售，售房款69000元，陈刚于2010年1月17日交付给钟先明实际收取。
再查明，原告杜世文为肥西县高刘镇南仓村村民，孙汉文为肥西县高刘镇沈塘村长灯村村民。
本院认为，原告杜世文与被告达成购买沈塘新村房屋，双方所签《房屋购售合同》虽载明为沈塘新村C1楼304单元套房，但该小区实际并不存在C1楼，依据被告陈刚陈述及陈刚向杜世文所出具的购房款收条可以确定涉案房屋应为该小区D85㎡型304室。另，结合《房屋购售合同》所约定所购房面积约85㎡以及钟先明对陈刚的委托内容，也可以确认涉案房屋应为D85㎡型304室。同时杜世文也确认该房屋现已由孙汉文占有使用，孙汉文所购房屋即为沈塘新村D楼304单元。
涉案的沈塘新村D楼304室，系被告沈塘村委会建设的新农村房屋，该新农村工程系由肥东三建负责承建。其后，钟先明委托陈刚将该涉案房屋出售给并非沈塘村委会的村民杜世文，售房款69000元也由钟先明收取。后沈塘村委会�将该涉案房屋出售给本村村民孙汉文所有，并由孙汉文实际占有使用，由此可以推断，沈塘村委会对钟先明出售涉案D楼304室行为并不认可。钟先明虽提出涉案房屋是其通过抵付工程款方式合法有效获得，但未能举证证实，本院对此不予采信。该合同虽加盖“沈塘新村项目部售楼财务专用章”，但当事人均未举证证实上述印章确系沈塘村委会行为，或证实沈塘村委会已对售房给杜世文的行为予以认可。鉴于此，本院认为，向杜先文出售沈塘新村D楼304室的行为应属钟先明个人行为，属无权处分。钟先明与杜世文所达成关于购买沈塘新村房屋《房屋购售合同》应属无效。依据我国《合同法》五十八规定，钟先明应将所收取的购房款69000元返还本案原告杜世文。依据《合同法》五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，故对原告诉求的违约责任不予支持。原告杜世文在未对涉案屋权利人予以核实情况下，即冒然签订购房合同，也存在一定过错，故对原告诉求的利息损失不予支持。
被告陈刚系受钟先明委托，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，相应权益义务均由被代理人钟先明承继。被告陈刚不应对杜世文承担责任。
沈塘村委会虽系涉案沈塘新村项目所有人，但没有证据证明沈塘村委会在钟先明与杜世文的涉案房屋买卖中存有过错，故也不应对杜世文承担责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钟先明应于本判决生效后十日向原告杜世文返还购房款69000元；
二、驳回原告杜世文的其他诉求请求。
本案受理费3495元，由被告钟�明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 赵 久 涛
审 判 员 谢 守 福
人民陪审员 周 武 生
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 朱丽晖（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，�经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。