上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2286号
原告（反诉被告）上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人姚啟怀。
委托代理�陈永兴、汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）上海保日达体育用品有限公司。
法定代表人柯连兴。
委托代理人杨红良，上海市金茂律师事务所律师。
原告上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰公司）诉被告上海保日达体育用品有限公司（以下简称保日达公司）、被告保日达公司反诉原告岳峰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢，被告保日达公司的委托代理人杨红良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告岳峰公司诉称，原、被告于2011年7月18日签订了《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》，约定被告承租上海市西江湾路XXX号凯德龙之梦虹口广场XXXXXXXX室商铺（以下简称系争商铺）。之后，双方又于2012年3月28日签订《协议书》一份，将租赁期变更为2011年12月2日至2013年12月1日。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了系争商铺，但被告自2013年2月起拖欠租金、物业费等，并于2013年1月起停止经营。此后，虽经原告多次催告，被告仍拒绝继续履行合同。现原告诉讼，一、要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年12月1日终止；二、要求被告支付自2013年3月1日至2013年12月1日止的租金123，561.29元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止，按照当月应付租金的日千分之一支付逾期付款违约金；三、要求被告支付自2013年3月1日至2013年12月1日止的物业管理费21，677.42元，以及自应当支付之日起第二日开始至判决生效之日止，按照当月应付物业费的日千分之一支付逾期付款违约金；四、要求被告支付自2013年3月1日至2013年12月1日止的POS机租金3，612.9元，以及自应当支付之日起的第�日开始至判决生效之日止，按照当月应付POS机租金的日千分之一支付逾期付款违约金；五、要求被告支付2013年2月、4月和5月的电费1，697.4元；六、要求被告支付2011年12月2日至2011年12月31日期间暂缓缴纳的租金12，367.74元及物业管理费2，322.58元；七、要求被告按每日1，586.1元支付自2013年12月2日至返还房屋之日止的房屋占用费；八、要求被告按每日1，586.1元支付自2014年1月1日至2014年2月19日期间的逾期变更、注销工商注册地址的违约金79，305元。
被告保日达公司辩称，同意双方的租赁合同于2013年12月1日终止。2013年1月27日起因原告的过错，导致被告租赁的系争商铺发生漏水、漏油污现象，使被告的店铺无法开张，至今无法经营，故不同意支付2013年3月1日至2013年12月1日期间的租金、物业费及POS机租金。上述期间所发生的电费是维修店铺所产生的电费，不应当由被告承担�不同意支付。因被告在租赁期间无违约行为，原告要求被告支付2011年12月2日至2011年12月31日期间的租金、物业费的条件不成就，不同意支付。租赁合同终止前，被告已向原告提出撤离店铺的要求，但原告不同意，故合同终止后的房屋占用费不应由被告承担。此外，合同中虽对逾期变更、注销工商登记注册地址的违约责任进行了约定，但被告未及时变更或注销工商登记对原告不造成任何的损失，故该违约金条款对被告不公平，也不合理，要求调低违约金金额。
被告保日达公司反诉诉称，原、被告于2011年7月签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租系争商铺用于销售体育用品，第一年月基本租金为12，780元，第二年月基本租金为13，680元，每月物业管理费为2，400元。2013年1月28日，由于位于系争商铺上方的“湘乐汇”餐饮店（由上海尚汇餐饮有限公司开办）的管道污水下泻，大量污水倾泻至系争商铺内的库房，导致系争商铺内严重积水、断电，并致库房全部存货及大部分出样服装均受污损，受污损货品共计1，145件，零售价共计264，655元，受污损的员工衣物1件，价值349元。被告至今尚未恢复营业，根据被告开设于本市他处的同规模商铺的情况，被告此次停业的月平均净利润损失约为2万元，且停业期间被告仍向店铺的两名员工发放工资并缴纳社保费。被告认为，原告作为负责商场物业管理工作的专门企业，没有对公用管理设施进行合格的、规范化的管理保养工作，没有对上海尚汇餐饮有限公司（以下简称尚汇餐饮）作业尽到必要的警示、劝阻义务，没有向被告提供符合使用要求的经营场地，致被告店铺和货物污损并停业，遭受重大经济损失，原告未履行出租人的基本义务，已构成违约，负有严重过错，对因此给被告造成的�济损失负有赔偿责任。现其反诉要求原告赔偿其货品损失264，655元、职员衣物损失349元、2013年2月至7月停业期间的净利润损失12万元及两名员工工资19，800元。
原告岳峰公司反诉辩称，系争商铺所发生的漏水事件是楼上租户尚汇餐饮造成的，故侵权方为尚汇餐饮。漏水事件发生后，被告选择由尚汇餐饮进行赔偿，并与尚汇餐饮进行了受损货品的确认交接工作，系争商铺也由尚汇餐饮负责修复完毕。对被告提出的受损物品，以及要求以物品的挂牌价进行赔偿不予认可；对员工衣物损失的真实性不予确认；认为被告无证据显示其所说的两名员工为系争商铺的工作人员；停业损失亦无依据。此外，系争商铺发生漏水后，原告进行了协调，尚汇餐饮也积极与被告进行了沟通，原本系争商铺可在2013年2月底、3月初修复完毕，但由于被告不予配合，系争商铺直到2013年4月底才通过被告的验收，且验收后被告仍未开业经营，故扩大的损失应由被告自己承担。根据原、被告租赁合同第十一条的约定，非原告方过错所造成的损失，被告无权要求原告赔偿，也无权停止支付租金及物业管理费，故不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明，2011年7月18日，原、被告签订《凯德龙之梦虹口广场上海房屋租赁合同》，约定将系争商铺出租给被告用于经营；商铺交付之日起的1个月为免租装修期，即2011年7月1日至2011年7月31日；租赁期自免租装修期届满次日起2年的时间，即2011年8月1日至2013年7月31日；双方暂定商铺交付日为2011年7月1日，原告可提前交付该商铺，原告通知的交付日为该商铺的交付日期；自免租装修期满后的次日起，该商铺的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取；第一个租金计收年度的月保底租金为12，780元，第一�租金计收年度的月保底租金为13，680元；提成租金：第一、二个租金计收年度的月提成租金按被告该年度每个日历月的营业额的22%计算月租；被告应于本合同签订前或该商铺交付时向原告支付房屋租赁保证金48，240元；该商铺每月的物业管理费为2，400元；被告应于本合同签订前或该商铺交付被告的同时或之前向原告预付第一个月的租金及物业管理费，其后各月预付的租金和物业管理费，应由被告于每月第一个工作日或之前付清；租赁期和免租装修期内有关该商铺的水、电费等费用均应由被告承担；被告应统一使用原告提供的POS机向顾客收取营业款，POS机的租用费自实际租用之日起计算，每月400元，保证金为1，200元；被告擅自中途退租的，原告有权选择要求原告继续履行本合同并就所发生的损失向被告索赔或者解除本合同；被告逾期支付租金和／或合同约定的各项�用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金；被告应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向原告交还该商铺，并拆除装修恢复原状，所发生费用由被告承担；被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用，该费用可直接在保证金中扣除；原告有权在被告未依合同约定交还房屋逾期满7日后可自行开启该商铺的门锁并更换门锁、将可移动物品搬出，将商铺腾空收回；被告逾期不交还房屋的，原告还有权要求被告按每日每平方米52.87元的标准支付逾期期间的房屋占用费；被告应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期一天，应向原告支付相当于每平方米52.87元的违约金；如被告违反本合同之约定，原告有权以租赁保证金抵扣被告�付款项，和／或作为原告因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还；租赁关系终止时，被告应办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，原告应在被告交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后60日内将租赁保证金一次性无息退还被告。合同还约定，任何时间该商铺内的非因原告原因造成的人身损害或财产损失、非因原告过错导致被告或其相关人员发生损失的，原告对所发生的损失没有责任，且除本合同另有约定或原告另行书面同意外，本合同项下之租金及其他费用不得减免或终止支付。双方另签订《POS专用收银系统租用协议书》，约定每台P**机的月租用费为400元，被告应于本协议签订的同时或之前向原告预付一个月的租用费，其后各月的租用费应于每月第一个工作日或之前支付，被告逾期支付的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1％向原告支付违约金；POS机押金为1，200元，租赁期满之日或租赁合同提前终止之日，在被告交还的该商铺内的POS系统处于完好和可使用状态的前提下，原告应在被告将POS系统交还给原告后30个工作日内将押金无息退还给原告。
2012年3月28日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定经双方协商变更系争商铺的交付日、免租装修期、租赁期及承诺开业日；双方确认原告已于2011年8月16日将系争商铺交付给被告，该商铺符合租赁合同约定的交付标准，且被告对于交付商铺没有任何异议；租赁期变更为自2011年12月2日至2013年12月1日止。同日，双方签订《补充协议（免租）》，约定原告同意被告自2011年12月2日至2011年12月31日可暂缓缴纳租金及物业管理费，并且若被告在租赁期限内履行了本协议第二至四条和没有违反《租赁合同》任何约定的，则原告将免除该期间之租�及物业管理费，即14，690.32元，若有违反，则被告不再享有该期间免租的优惠措施，且被告应根据原告书面通知补缴该期间租金。
合同签订后，原告依约将系争商铺交付于被告，被告向原告支付了租赁保证金48，240元、公用事业保证金2，400元、POS机押金1，200元以及至2013年2月的租金、物业管理费及POS机租用费等。
2013年1月28日晚，由于系争商铺的楼上租户尚汇公司所租店铺内发生隔油池管道漏水，导致系争房屋内装潢及货品受损。事件发生后，尚汇公司与被告进行了沟通协商，尚汇公司已负责将系争商铺内的相关装饰装潢修复完毕，并于2013年4月28日通过了被告的验收。就被告提出的货品损失，尚汇公司表示将根据保险公司定损情况依法向被告进行赔偿。
2013年5月9日，原告向被告发出律师函，认为系争商铺的修复已经完成，可正常营业，要求被告在本函寄发之日起5日内（即2013年5月15日之前）在该商铺内开业，并支付各项拖欠的费用67，588.37元。2013年7月5日，原告再次向被告发出律师函，认为被告自尚汇公司发生漏水事件起，停止营业并拒付系争房屋的租金、物业管理费、POS机租金及有关电费，逾期未付款日期及停业日期远超过约定的期限，已经构成严重违约，根据租赁合同约定，任何时间系争商铺内的非因原告原因造成的人身损害或财产损失，原告对所发生的损失没有责任，且租赁合同项下的租金及其他费用不得减免或中止支付，要求被告于2013年7月10日前恢复营业，并向原告支付拖欠的租金及其他费用共计83，230.02元。2014年2月13日，被告致函原告，申请撤离系争商铺，但未取得原告同意。同月19日，被告注销了系争商铺内的工商登记。
现原告以被告自2013年2月起停止营业、拖欠租金及相关费用，并拒绝继续履行合同为�，诉讼要求判如所请。被告以原告未对商场公用设施尽到管理保养义务，未对其他商户尽到警示劝阻义务，未向被告提供合乎使用要求的经营场地，使系争商铺受损停业，构成违约为由，反诉要求判如所请。
庭审中，被告表示，在租期届满前其已于2013年11月23日向原告发出电子邮件，提出撤柜。原告则表示未收到过被告的该份电子邮件，仅在2014年2月20日诉讼期间收到过被告要求撤柜的申请，但认为被告应按合同约定将系争商铺恢复原状，而非简单的撤柜。
审理中，原告调低了房屋占用费标准，变更第七项诉讼请求为，要求被告按日1，022.9元支付自2013年12月2日至2014年4月18日的房屋占用费141，162.9元。原、被告双方均确认被告支付的租赁保证金48，240元、公用事业保证金2，400元以及POS机押金1，200元仍未退还，原告同意退还，双方均表示如被告有应当支付的钱款，同意冲抵。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《POS专用收银系统租用协议书》、《协议书》、《补充协议（免租）》、律师函及邮寄凭证、保日达维修清单修改、授权书及身份证明、被告受损产品价格说明、尚汇公司告知函、确认函、事件说明、公函，被告提供的照片、2013年2月电子邮件打印件、受损货品清单及吊牌价、员工受损衣物购买凭证、员工劳动合同、工资发放情况、银行流水单、受损货品交易发票、进货清单、2013年11月电子邮件、申请撤柜函及快递记录、准予注销登记通知书，以及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议（免租）》均系合同当事人真实意思表示，合法有效。租赁期间，被告自2013年3月1日起停止向原告支付租金及其他费用，构成违约，现双方均同意租赁合同于2013年12月1日到期解除，本院予以确认。被告辩称，自2013年1月28日起，因原告的过错导致系争商铺漏水受损后，被告至今无法开张营业，不同意支付此后的租金、物业管理费及其他各项费用的意见，本院认为，被告已认可漏水事件的责任方为尚汇公司，且就相关赔偿事宜与尚汇公司进行了协商，尚汇公司已将系争商铺内的装饰装潢修复完毕，并将依据保险公司定损情况依法对被告的货损进行赔偿；根据租赁合同第11.2条的约定，任何时间系争商铺内的非因原告原因造成的人身损害或财产损失，原告对所发生的损失没有责任，且租赁合同项下的租金及其他费用不得减免或中止支付。故被告的上述辩称意见，本院不予采纳，被告应支付原告2013年3月1日至2013年12月1日的租金、物业管理费、POS机租金及2013年2月、4月和5月的电费。因被告拖欠上述费用构成违约，应承担相应违约责任，并根据《补充协议（免租）》的约定，补缴2011年12月2日至2011年12月31日的租金及物业管理费。鉴于被告主张违约金约定过高，本院将依据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定违约金支付标准。
关于原告主张的房屋占用费，根据双方合同约定，被告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还系争商铺，否则被告应按每日每平方米52.87元的标准支付逾期交还商铺期间的房屋占用费。原、被告的租赁合同于2013年12月1日解除，被告应于该日将系争商铺恢复原状交还原告，因被告未按约将系争商铺恢复原状交还原告，故应当支付占用房屋期间的使用费。鉴于双方约定，原告有权在被告未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回。根据该约定，原告在被告逾期交还系争商铺满7日后应及时收回商铺，否则由此造成的损失应由原告自行承担。因此，对于原告主张的2013年12月2日至2013年12月8日的房屋占用费应由被告承担，之后的房屋占用费，依法不予支持。原告自愿将房屋占用费标准调低至每日1，022.9元的意见，与法无悖，予以准许。
关于原告主张的被告逾期办理工商注销登记手续构成违约，根据合同约定，双方合同解除后的30日内即2013年12月31日前，被告应办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，现被告于2014年2月19日办妥相关手续，故应承担2014年1月1日至2月19日期间的违约责任。鉴于被告主张违约金约定过高，本院将酌情予以调整。
基于上述认定，以及被告在双方于2012年3月8日签订的《协议书》中确认，原告于2011年8月16日交付给被告的系争商铺符合租赁合同约定的交付标准，被告对于交付商铺没有任何异议的情况下，被告再以原告未尽相关合同义务，未向被�提供合乎使用要求的经营场地为由，要求原告赔偿经济损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告同意退还被告租赁保证金、公用事业保证金以及POS机押金的意见，与法无悖，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海保日达体育用品有限公司于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月1日解除；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海保日达体育用品有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年3月1日起至2013年12月1日的租金123，561.29元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金（自合同约定的各期应付租金之日的次日起计算至判决生效之日止）；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海保日达体�用品有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年3月1日起至2013年12月1日的物业管理费21，677.42元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金（自合同约定的各期应付物业管理费之日的次日起计算至判决生效之日止）；
四、自本判决生效之日起10日内，被告上海保日达体育用品有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年3月1日起至2013年12月1日的POS机租金3，612.9元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金（自合同约定的各期应付POS机租金之日的次日起计算至判决生效之日止）；
五、自本判决生效之日起10日内，被告上海保日达体育用品有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年2月、4月和5月的电费1，697.4元；
六、自本判决生效之日起10日内，被告上海保日达体育用品有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2011年12月2日起至2011年12月31日的租金12，367.74元、物业管理费2，322.58元；
七、自本判决生效之日起10日内，被告上海保日达体育用品有限公司按日1，022.9元支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年12月2日起至2013年12月8日的房屋占用费7，160.3元；
八、自本判决生效之日起10日内，被告上海保日达体育用品有限公司支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年1月1日起至2014年2月19日的逾期变更、注销工商注册地址的违约金10，000元；
九、自本判决生效之日起10日内，原告上海岳峰置业开发有限公司返还被告上海保日达体育用品有限公司租赁保证金48，240元、公用事业保证金2，400元以及POS机押金1，200元；
十、对原告上海岳峰置业开发有限公司其他的诉讼请求，不予支持；
十一、对被告上海保日达体育用品有限公司的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费16，605.46元，减半收取8，302.73元，由原告负担3，786.73元，被告负担4，516元；反诉受理费3，760.76元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李梅芳
二〇一四年六月十二日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权�求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。