辽宁省沈阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽01执异866号
案外人：中国人民解放军沈阳军区军官住宅建设发展中心，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：庄爱军，系该中心主任。
委托代理人：安世光，辽宁欣合律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，辽宁欣合律师事务所律师。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市沈河区。
负责人：于苓，该公司总经理。
委托代理人：石锴，北京中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：牛牧，男，1983年3月8日出生，汉族，系该公司工作人员，住址：沈阳市和平区。
被执行人：沈阳家家乐超市有限公司，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：叶洋，该公司经理。
委托代理人：丁长洪，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被执行人：沈阳魅力酒店管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：施婉儿，系该公司董事长。
被执行人：沈阳海洋魅力大酒楼，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：施婉儿，该公司董事长。
被执行人：沈阳石电水泵制造厂，住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：赵洪武，该厂厂长。
被执行人：孙殿和，男，1955年9月22日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
本院在执行上列当事人借款合同纠纷一案中，案外人中国人民解放军沈阳军区军官住宅建设发展中心（以下简称军官住宅中心）对执行标的提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
上列当事人借款合同纠纷一案，依据本院[2007]沈中民（3）合初字第264号民事判决书，本院于2007年10月29日立案执行，执行案号为（2007）沈中执字第1017号，执行过程中，本院于2008年5月29日下达协助执行通知书，轮候查封被执行人沈阳家家乐超市有限公司（以下简称家家乐公司）名下的位于沈阳市铁西区沈辽东路20号2门，面积5055.55平方米，卷号：20-5-散-10733的房产(以下简称案涉房屋)。
案外人军官住宅中心请求人民法院解除对上述房屋的查封。主要理由为：一、被查封房产不是被执行人的财产，是案外人的合法财产，且早已为案外人所占有。2000年10月16日，家家乐公司购买了由案外人建设的位于沈阳市铁西区X路X号的房产（X门和X门），后由于家家乐公司未能支付全部购房款，双方于2002年7月9日签订一份《退房协议》，家家乐公司将其中的2门退还案外人。协议签订后，家家乐公司退还了房产，但由于当时此房产已被家家乐公司用于抵押贷款，暂时不能过户，家家乐公司承诺在2002年8月30日前为案外人办理完过户手续。此后，由于家家乐公司又以查封房产为沈阳魅力酒店管理有限公司向盛京银行股份有限公司沈阳保工支行（以下简称“保工支行”）贷款做抵押担保，且一直不能偿还，所以，房产证始终没能变更到案外人名下。家家乐公司始终承认，也为贵院[2007]沈民二房初字第201号民事调解书所确认。二、贵院[2007]沈民二房初字第201号调解书已经生效，该调解书意在解决为案外人办理房产过户手续的问题，但是以相关各方对产权归属没有异议为前提的。拥有所有权是办理房产过户的前提，所以，调解书对案外人拥有被查封房产所有权进行了确认。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产公司）答辩称：一、2002年7月9日的《退房协议》没有得到履行。房产登记一直在家家乐公司名下，即使在2004年2月家家乐公司进行了分证，仍将房产登记在自己名下。家家乐公司始终以房屋所有人身份拥有并处置该房产，房产局资料显示：2004年，家家乐公司为所有人将该房产抵押，至2008年10月仍有抵押存在。2008年7月29日，民事调解书也证明《退房协议》没有得到履行。二、调解书未确权给住宅中心，也不能证明家家乐公司有能力过户给住宅中心，根据调解书内容仅对物权变动事项所作的调解，没有确权内容，即未确认家家乐公司为房屋所有权人，这一观点异议人在《执行异议申请书》也是认可的，更不能表明家家乐公司有能力将房产过户到住宅中心名下，事实上，当时该房产有抵押，也有查封。三、家家乐公司在查封后所作的转让行为不得对抗申请执行人。在调解书生效之前，即2008年5月27日，1017号执行案件对房产进行查封，一直延续至今（注：首封为2008年2月25日，（2008）沈中民三初字第61-1号，2010年2月24日到期）。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设立权利负担或者其他有妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
被执行人家家乐公司答辩称：案外人主体不适格，在2008年已经将争议的房产转让给香密湖公司并由香密湖公司使用，因此案外人已经丧失了房屋的全部权利，案外人主张的201号调解书，案由是商品房买卖合同纠纷，调解内容涉及债权不涉及物权，根据物权法解释第7条，该调解书不存在分割不动产的物权关系，因此不发生物权效力。
经审查，原告华夏银行股份有限公司沈阳中山支行与被告沈阳魅力酒店管理有限公司、沈阳海洋魅力大酒楼、沈阳家家乐超市有限公司、沈阳石电水泵制造厂、孙殿和借款合同纠纷一案，本院于2007年8月28日作出[2007]沈中民（3）合初字第264号民事判决书，判令：一、被告沈阳魅力酒店管理有限公司于本判决生效后10日内给付原告华夏银行股份有限公司沈阳中山支行借款本金2,400,000.00元及利息277,288.82元（利息从2007年8月22日起至本判决确定的给付之日止按同期中国人民银行有关贷款利率规定计算）。二、被告沈阳海洋魅力大酒楼、沈阳家家乐超市有限公司、沈阳石电水泵制造厂、孙殿和对被告沈阳魅力酒店管理有限公司对上述贷款本息承担连带责任。三、被告沈阳海洋魅力大酒楼、沈阳家家乐超市有限公司、沈阳石电水泵制造厂、孙殿和承担保证责任后，有权向被告沈阳魅力酒店管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院[2007]沈中民（3）合初字第264号民事判决书生效后，华夏银行股份有限公司沈阳中山支行向本院申请执行，本院于2007年10月29日立案执行，执行案号为（2007）沈中执字第1017号。
2000年10月16日，军官住宅中心与家家乐公司签订《商业网点购买协议书》一份，约定家家乐公司购买军官住宅中心新建商业网点10000平方米（包括案涉房屋），总价款人民币2850万元。
2001年1月5日，双方交易的房屋10192.19平方米登记至家家乐公司名下，产权证号为：沈房权证市铁西字4**号。2001年6月21日家家乐公司以上述房产向盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行（以下简称保工支行）申请抵押贷款。
2002年7月9日，因家家乐公司未能履行全部购房付款义务，军官住宅中心与家家乐公司签订《退房协议》一份，约定家家乐公司将已经购置，但未进行装修使用的部分商业网点用房（实际面积以沈阳市测绘大队测绘面积为准）退还给军官住宅中心，并保证在2002年8月30日前，办理完房屋产权变更手续，并无偿将退还部分商业网点用房的房产证及必要手续提供给原告，家家乐公司未能及时办理房屋产权证给原告售房及购房户造成的损失，由家家乐公司按所退房屋房款（2850元平方米）日万分之二点一无条件赔偿金。
2004年2月，家家乐公司将沈房权证市铁西字4**号产权证进行了分证，案涉的5055.55平方米房屋的产权仍登记到家家乐公司名下，并在保工支行以担保人身份用该房产及产权证号为沈房权证市铁西字第106**号房产做抵押担保为借款人沈阳魅力酒店管理有限公司借款担保。协议签订后，家家乐公司向军官住宅中心退还了5055.55平方米案涉房产，但未按退房协议的约定将5055.55平方米房屋的产权变更至军官住宅中心名下。
2007年10月19日，家家乐公司给军官住宅中心去函承认未按约定履行《退房协议》，并表示曾经与保工支行多次协商解除涉诉房产的抵押，但由于资金问题未能解决。
因双方在履行退房协议中发生争议，军官住宅中心以家家乐公司、保工支行为被告，起诉至本院，本院于2008年7月29日本院作出[2007]沈民二房初字第201号民事调解书，该调解书确认盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行（甲方）、沈阳魅力酒店管理有限公司（乙方）、沈阳家家乐超市有限公司（丙方）三方签订《以房抵债协议》的效力，约定乙方在甲方借款本金2429万元，并由丙方以其所有的位于沈阳市铁西区沈辽东路20号的自有房产提供抵押担保。现丙方拟以抵押房产中的1门（房产证号：沈房权证市铁西字第106**号）抵偿乙方拖欠甲方的全部借款本息。该调解书生效后，各方当事人均未完全履行调解书约定的义务，案涉房屋仍然登记在家家乐公司名下。
2008年10月9日，军官住宅中心、家家乐公司、沈阳市香密湖餐饮娱乐有限公司签订《协议书》一份。《协议书》主要内容约定如下：甲方：沈阳军区军官住宅建设中心，乙方：沈阳家家乐超市有限公司，丙方：沈阳市香密湖餐饮娱乐有限公司。经协商，甲乙丙三方就办理房产证更名过户事宜达成如下协议：一、三方一致确认“沈房权证铁西字第106**号”房产证下房产（面积5055.55平方米）系因乙方退购后由甲方重新出售给丙方，该相关事实已经沈阳市中级人民法院[2007]沈民二房初字第201号生效调解书认定。二、基于上述事实，为简化程序以及避免不必要的经济损失，三方一致同意由乙方将“沈房权证铁西字第106**号”房产证更名过户到丙方名下。三、丙方承诺，因办理“沈房权证铁西字第106**号”房产证更名过户所发生的包括但不限于税费、公关费等一切可预见或不可预见的费用均由丙方承担。四、本协议生效后，乙方即应按甲方和丙方的要求即时协助丙方办理更名过户手续。
2016年11月7日，军官住宅中心就本院[2007]沈民二房初字第201号民事调解书向本院申请执行，本院于2016年11月7日立案，执行案号为（2016）辽01执659号。该执行案件在执行中。
2015年，沈阳香密湖餐饮娱乐有限公司（以下简称香密湖公司）以家家乐公司为被告、军官住宅中心为第三人起诉沈阳市铁西区人民法院。诉讼请求为：1、依法判令被告沈阳家家乐超市有限公司向原告沈阳香密湖餐饮娱乐有限公司履行办理沈阳市铁西区X路X号商业网点用房产权证更名过户手续的义务；2、依法判令第三人中国人民解放军沈阳军区军官住宅建设发展中心对办理上述产权证更名过户手续承担协助义务；3、由被告承担本案件的诉讼费用。后香密湖公司撤回起诉。
在本院听证中，家家乐公司表示案外人军官住宅中心已将201号调解书全部权利已经转让给香密湖公司，军官住宅中心表示对上述转让协议的真实性没有异议，案外人确认其实际收到了香密湖公司1200万元并为香密湖公司开具收款收据。案外人确认案涉房屋一直由香密湖公司使用至今。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”上述规定系对案外人执行异议审查内容及审查标准的规定。
依照上述规定并结合案外人提供的证据，案外人主张其为案涉房屋是实际权利人，对此案外人负有举证责任，案外人提供了本院[2007]沈民二房初字第201号调解书、保证书、退房协议证据材料以证明其主张，本院认为，本院[2007]沈民二房初字第201号调解书并未确认案涉房屋为案外人所有，且该调解书各方当事人至今未实际履行，现案外人就上述调解书申请本院执行。且案外人提供的保证书、退房协议均系其与家家乐公司就案涉房屋的腾退问题进行的约定，案外人与被执行人所签订的退房协议并未实际履行，案涉房屋一直登记在被执行人家家乐公司名下，后案外人、被执行人与香密湖公司签订《协议书》一份，该协议约定案外人将案涉房屋转让给香密湖公司，香密湖公司将购房款支付给案外人，被执行人协助办理案涉房屋的更名过户手续，在本院听证中，案外人对于三方协议书的真实性没有异议，案外人亦实际承认其收到香密湖公司的购房款1200万元，现案涉房屋一直由香密湖公司实际使用。因此案外人提供的现有证据无法充分证明其对案涉房屋享有的实体权利足以排除强制执行。综上，案外人军官住宅中心理由不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人中国人民解放军沈阳军区军官住宅建设发展中心的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张卓琦
审判员 郑竹玉
审判员 钟 洁
二〇一七年二月六日
书记员 张晶石