吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终587号
上诉人（原审原告）:李龙哲，住黑龙江省海林市。
委托诉讼代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延吉市中富房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街101号。
法定代表人：葛成修，董事长。
委托诉讼代理人：李书敏,吉林常春（延边）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：图们市图们江花园商贸有限公司，住所地吉林省图们市明星路1号。
法定代表人：池红权，董事长。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边百先达房地产有限公司，住所地吉林省延吉市河南街天池路1077-2号。
法定代表人：金光哲，总经理。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
上诉人李龙哲因与被上诉人延吉市中富房地产开发有限公司（以下简称中富公司）、图们市图们江花园商贸有限公司（以下简称商贸公司）、延边百先达房地产有限公司（以下简称百先达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省图们市人民法院（2009）图民一初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李龙哲上诉请求：撤销一审判决，作出公正判决。事实与理由：1.适用法律不当。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，规定被上诉人应履行自己的义务。判决书不应使用《合同法》第110条中的（一）规定。2.李龙哲与中富公司签订商品房买卖合同时间为2005年4月12日，该房于2006年8月31日竣工，60日后交付上诉人使用，这就证明房屋买卖合同在先，判决在后，应全面履行合同。在本案中，中富公司和商贸联合开发建房，那么上诉人与中富公司之间的房屋买卖合同有效情况下，商贸公司也可以定位合同相对人，应履行合同。3.中富公司和商贸公司联合开发建房，那么李龙哲与中富之间的房屋买卖合同有效的情况下，商贸公司也可以认定为合同相对人，应履行合同。从这个角度看，房屋事实上可以交付，商贸公司交房，相应的扣减支付向中富公司应交的工程款即可。合伙人对合伙债务（民法35条）、联营体各方（52条）对民事责任承担连带责任。4.最高院【法释（2012）16号】第二条规定消费者交付房款后，承包人就该商品房享有工程款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，在任何情况下，买受人优先。5.一审判决称“商贸公司认可的买卖中不包括本案房屋买卖合同”，这是认定事实错误，房屋买卖事实存在，而说成是不包括，这是认定事实错误，房号存在，又归商贸，又结完帐，此房去哪里了。6一审判决对违约金不做结论，是错误的。
中富公司辩称：1.根据最高人民法院（2007）民一终字第138号民事判决书，我公司与商贸公司的合作开发合同已经解除，地上附着物全部归属于商贸公司，因此商贸公司应承接后续交付房屋的义务，故李龙哲应向商贸公司主张权利。中富公司对李龙哲要求履行合同无异议，应由百先达公司交付房屋。在合同里没有约定逾期交付房屋违约金的标准，所以不能支持违约金。2.同意李龙哲的上诉主张，因为根据省高院184号民事判决，如果存在真实的房屋买受人可以另诉，其含义指的是交付房屋买卖合同的诉讼。3.商贸公司和中富公司联营期间属于联合开发体，对外应当承担共同交付房屋的义务，双方在合作期间也明确约定，由中富公司对外负责销售，销售的后果应当由联合开发体共同承担。
商贸公司辩称：1.不同意李龙哲的诉讼请求。本案中李龙哲与中富公司之间不是商品房预售合同关系，而是代物清偿合同关系，依据合同相对性只对合同当事人即中富公司和李龙哲之间产生约束力，商贸公司没有参与该合同的协商洽谈，也没有追认中富公司的处分行为，商贸公司不应作为合同相对人，不应承担合同义务。2.根据最高院138号民事判决，商贸公司与中富公司之间联合开发协议终止履行，所有地上附着物归商贸公司所有，中富公司已经丧失了对本案诉讼标的的支配权，中富公司与李龙哲之间的合同也应当终止履行，由中富公司向李龙哲承担履行不能的法律责任，继续原有工程款、货款的清偿责任。3.本案中如判决商贸公司承担交付房屋义务，不但与最高院138号民事判决的内容相违背，并且由于商贸公司已全额返还中富公司工程款，会导致商贸公司双重给付的问题。4.中富公司与商贸公司之间属于合同型联营，对外应当独立承担相应的责任，没有形成联合开发体。原审判决适用法律正确，应当予以维持。
百先达公司辩称：1.不同意李龙哲的诉讼请求。我公司与李龙哲、中富公司无任何法律关系，法院追加我公司为本案当事人，没有任何法律依据，且超出李龙哲的诉请范围。现我公司对诉争房屋享有处分权和开发权，李龙哲主张要求交付房屋的诉讼请求不能成立。2.中富公司与商贸公司之间属于合同型联营，对外应当独立承担相应的责任，没有形成联合开发体。原审判决适用法律正确，应当予以维持。
李龙哲向一审法院起诉请求：要求三被告限期交付房屋，并按照总房款的20%支付违约金。事实与理由：2005年4月12日我与被告中富公司签订商品房买卖合同，我购买紫阳·江畔明珠小区第5栋3单元4层2号房屋，总价款120950元，合同约定房屋在2006年8月31日前竣工，被告中富公司在房屋竣工后六十日内将房屋交付使用。房款由建设该小区8号楼的王文革项目部工程款抵顶，但合同中约定的房屋至今未能交付。该小区是由中富公司和商贸公司联合开发的。
一审法院经审理查明：（一）2005年4月12日，原告李龙哲的代理人李英秀与被告中富公司签订商品房买卖合同，双方约定，原告李龙哲购买由被告中富公司与被告商贸公司联合开发的紫阳·江畔明珠小区第5栋3单元4层2号房屋，房屋总价款129050元，价款在建设该小区8号楼的王文革项目部工程款中抵顶。该房屋于2006年8月31日之前竣工，被告中富公司将在房屋竣工之后六十日内将购买的房屋交付原告使用。（二）紫阳·江畔明珠小区是由中富公司与商贸公司联合开发的建设工程。2005年4月22日，二被告签订《联合开发合同书》，联合开发建设吉林省图们市江岸人家小区（后更名为：紫阳·江畔明珠小区，现名称：图们江花园小区）。合同约定的主要内容为：商贸公司以位于图们市医院东侧的25600平方米土地作为投资，中富公司投资全部建设资金并负责承建12栋住宅和部分门市房，建筑面积以双方确认的设计图纸为准；双方共同确认土地价款为1300万元（含出让金及一切开发手续）；扣除双方投入所取得的净收益，双方按百分之五十的比例进行分配；双方确认以中富公司的名义进行项目审批和报建，并以其名义开展工作。《联合开发合同书》约定合作开发“12栋住宅和部分门市房”，后变更为8栋，实际开发建设为8栋住宅和部分门市房。由于中富公司与商贸公司在合作期间发生纠纷，故诉讼至法院，最高人民法院于2008年7月7日作出（2007）民一终字第138号民事判决书，判决：㈠商贸公司和中富公司于2005年4月22日签订的《联合开发合同书》的权利义务终止;㈡中富公司将所建联合开发工程的地上物于判决生效之日起15日内交付给商贸公司；㈢驳回商贸公司的其他诉讼请求。中富公司诉商贸公司、第三人张毅返还投资款一案，吉林省高级人民法院于2012年11月20日作出（2011）吉民一终字第184号终审判决，判决：㈠图们市图们江花园商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还给延吉市中富房地产开发有限公司投入款34988936.89元，并支付利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款计算，期限自判决生效之日起至实际支付之日止）；㈡驳回图们市图们江花园商贸有限公司的其他上诉请求。在该判决中，已确认商贸公司认可的房屋买卖合同中不包括本案的房屋买卖合同。在最高人民法院及吉林省高级人民法院判决后，百先达公司出资向中富公司返还了判决书中的相关款项，后又由百先达公司负责开发完善房屋，及办理相关手续。
一审法院认为：原告李龙哲与被告中富公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已取得商品房预售许可证，因此该合同是合法有效的商品房买卖合同。原告已按照约定用工程款抵顶了所购房屋的全部房款，被告中富公司应履行交付房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律或事实上不能履行；……”在本案中，最高人民法院判决，中富公司应限期将所建联合开发工程的地上物交付给商贸公司，因此被告中富公司已无法履行交付房屋的义务。现被告中富公司至今无法履行，其行为已构成违约。庭审中本院已向原告释明相应法律后果，但原告表示不变更诉讼请求。关于被告商贸公司、被告百先达公司是否应承担责任的问题。被告商贸公司与被告中富公司在双方签订的“联合开发合同书”中约定，商贸公司用土地作为投资，中富公司承担对地上建筑物的全部建设资金。从以上内容可看出，上述二被告并未成立合作开发房地产的公司或其他组织，因此双方属独立经营对外应独立承担民事责任。案涉合同的当事人为原告和中富公司，虽然商贸公司取得地上物的所有权，但不能因此成为合同当事人。根据合同相对性原则，该合同所产生的权利义务应由被告中富公司承担，且被告商贸公司不认可案涉合同。因此被告商贸公司在本案中不应承担责任。被告百先达公司与原告未形成法律意义上的权利义务关系，因此其在本案中不应承担责任。综上，原告要求交付房屋的诉讼请求无法得以实现，其无法实现合同目的，应向合同相对人中富公司主张相应权利，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告李龙哲的诉讼请求。案件受理费3203元（缓交），鉴定费1000元，由原告李龙哲负担。
二审中，王文革到庭陈述，认可收取李龙哲交纳的全部房款。
对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：李龙哲与中富公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且中富公司在对外售房时已取得商品房预售许可，因此合同合法有效，中富公司理应按照合同约定履行交付房屋的义务。
但由于中富公司所开发的项目在未建设完成之前，因与商贸公司之间的联合开发合同被依法解除，中富公司将未开发完成的土地使用权返还给了商贸公司，且地上物按照随地转移的原则归于商贸公司，商贸公司则已将中富公司对建设地上物投入的资金予以返还。因此，中富公司对其预售的房屋已丧失所有权，导致中富公司无法实际履行。且已发生法律效力的吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第125号民事判决认定，中富公司与商贸公司属独立经营，对外应对立承担民事责任。商贸公司并非房屋买卖合同的一方当事人，其取得地上物系对价取得，无法定承担连带责任的义务。李龙哲以其购买的房屋由商贸公司取得所有权为由，要求商贸公司承担履行房屋买卖合同的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
因中富公司已无法履行交付房屋的义务，李龙哲可向中富公司另行主张合同履行不能的违约责任。
综上，上诉人李龙哲的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3203元，由上诉人李龙哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 美
审判员 池东波
审判员 朴美兰
二〇一七年八月三十一日
书记员 金香花