吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终648号上诉人（原审被告）：白山市德众健康产业连锁有限责任公司，住所地白山市浑江区。法定代表人：韩蕊鸿，总经理。委托代理人：雷承龙，吉林长白山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宝宏，男，1953年3月生，汉族，无职业，现住浑江区。委托代理人：张业辉（张宝宏之女），女，1979年10月生，汉族，无职业，现住八道江区红旗街红八委。委托代理人：张业彬（张宝宏之子），男，1983年10月26日生，汉族，无职业，现住八道江区红旗街红十三委。上诉人白山市德众健康产业连锁有限责任公司（以下简称德众公司）因与被上诉人张宝宏房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人德众公司的委托代理人雷承龙，被上诉人张宝宏的委托代理人张业辉、张业彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德众公司上诉请求：撤销浑江区人民法院作出的（2017）吉0602民初558号民事判决。事实和理由：1.原审法院在审理查明的事实中，对德众公司关于房屋漏水造成损失的事实和德众公司行使抗辩权的事实未予认定是错误的，德众公司暂停支付租赁费是正当行使抗辩权的行为；3.租赁合同中约定，“在租房期间，所有产生的费用由乙方自己承担”，这里“租房期间”应理解成为德众公司使用房屋经营期间。2016年3月份至今，房屋漏水致德众公司无法营业。德众公司不应承担未营业期间的取暖费、水费；4.张宝宏主张解除租赁协议并要求德众公司腾迁没有法律依据。德众公司不支付租金或延期支付租金是正当行使同时履行抗辩权，同时还是因为张宝宏假意协商、恶意诉讼的不诚信行为导致。在此之前张宝宏也未要求德众公司在一定合理期间支付租金。张宝宏答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。张宝宏向一审法院起诉请求：1、德众公司支付张宝宏租金7500元及利息（计至支付完毕为止）；2、德众公司支付拖欠租房期间相关的取暖费2440元、水费909元、电费等费用；3、解除与德众公司签订的房屋租赁协议并立即腾出该租赁房屋。一审法院认定事实：2015年7月1日，张宝宏与德众公司签订了《房屋租赁协议》，张宝宏将位于白山市浑江区红旗街绿苑小区2号楼117室门市房出租给德众公司。《房屋租赁协议》主要内容：“1、每月租金1500元，按季交租金4500元，租金提前10天交付；2、租期3年，自2015年7月1日起至2018年7月1日止；3、租房期间所产生的费用，由德众公司承担。”2016年3月25日，双方再次签订了《房屋租赁协议》，该协议是对2015年7月1日协议的变更，将“按季交租金4500元”变更为“按半年交租金9000元”。在房屋租赁期间，德众公司未支付2016年10月至2017年2月期间5个月的房租，计7500元；并且拖欠2017年度取暖费2440元、2016年10月之前水费909元。一审法院认为，张宝宏将房屋出租给德众公司使用，德众公司应当按照《房屋租赁协议》的约定，及时向张宝宏支付租金，并交纳相关的取暖费、水费等。关于德众公司是否应当支付租金的问题。虽德众公司主张，张宝宏有维修及交付合格房屋的义务，因房屋漏水给其造成损失，德众公司不支付租金的行为系行使同时履行抗辩权的行为。但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，如果张宝宏拒绝维修漏水的房屋，德众公司可以自行维修。维修所产生的费用，德众公司可以向张宝宏主张。故张宝宏的租金主张，应予支持。如前所述，房屋在租赁期间所产生的取暖费及水费亦应由德众公司承担。张宝宏主张的电费，因未明确德众公司欠电费数额及提交相关证据，不予支持。关于双方的房屋租赁关系是否应当解除的问题。虽德众公司主张，张宝宏未履行维修义务，其无法使用房屋而正当行使抗辩权。且张宝宏应当要求在合理期限内支付，逾期不支付才可以解除合同。但张宝宏是否应当履行维修义务，前面已有阐述。本案的收案日期为2017年3月1日，至今德众公司仍然未支付租金。故张宝宏要求解除租赁关系，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除张宝宏与德众公司签订的《房屋租赁协议》；二、德众公司于本判决生效后30日内，将白山市浑江区红旗街绿苑小区2号楼117室门市房交付给张宝宏；三、德众公司于本判决生效后，立即给付张宝宏房屋租金7500元。并自2016年10月1日起至租金付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率向张宝宏支付利息；四、德众公司于本判决生效后，立即给付张宝宏取暖费2440元、水费909元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半收取36元，由德众公司负担。本院二审期间，德众公司围绕上诉请求依法提交了2份证据：（2017）吉0602民初629号民事判决及（2017）吉06民终567号民事判决各一份，证明公司租赁的房屋确实存在漏水的事实，张宝宏并未交付合格的房屋，德众公司暂停支付房租以该事实进行抗辩符合事实和法律规定。且上述案件最终生效判决是2017年8月18日生效，即使计算房屋租赁费交付时间也应从该时间开始计算，满一年后未支付的才可以解除合同。张宝宏对该证据真实性无意义。该证据系本案一审判决日期后新出现的证据，应认定为新证据，该证据客观真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：德众公司二审提交新证据所涉及的其诉张宝宏租赁合同纠纷一案中，所涉租赁房屋与本案为同一房屋，德众公司以与本案相同的事实和理由诉请免除其12个月的房屋租金（2016年3月至2017年3月），并要求张宝宏维修房屋及赔偿其他损失。该案一审法院判决张宝宏维修房屋，减免德众公司2016年3月至2016年5月期间的房屋租金，并驳回了德众公司的其他诉讼请求。德众公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，德众公司与张宝宏签订的《房屋租赁协议》合法有效，自其成立时即对双方具有拘束力，双方均应按照合同之约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，德众公司自2016年10月至今拖欠租金，已经构成违约，承租人张宝宏有权解除合同。故德众公司关于不应解除租赁合同的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，张宝宏关于房屋租金的诉请系在租赁合同期间内的租金主张，德众公司应当按照合同约定按时履行。德众公司关于因张宝宏未及时维修屋顶及地下室导致其不能经营，其拒付租金是行使抗辩权的主张，已经由（2017）吉0602民初629号及（2017）吉06民终567号两份民事判决确定免除2016年3月至2016年5月期间的房屋租金，其关于免除2016年6月至2017年3月房屋租金的主张被判决驳回。而本案张宝宏主张的房屋租金期间为2016年10月至2017年2月，故德众公司关于不应支付房屋租金的上诉请求，本院不予支持。如前所述，房屋在租赁期间所产生的取暖费及水费亦应由德众公司承担。德众公司关于因未实际使用而不承担取暖费和水费的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。综上，德众公司的上诉请求及理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72.00元，由上诉人白山市德众健康产业连锁有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雪梅代理审判员  历彦飞代理审判员  郭惠靖二〇一七年十月三十日书 记 员  刘均博—2—