天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第7896号
原告毛凤媛，女，1974年2月6日出生，汉族，天津市实验小学教师，住天津市南开区华苑东路长华里*号楼1门***号，公民身份号码1201031974********。
委托代理人魏涛，天津三月风律师事务所律师。
委托代理人苑欣，天津三月风律师事务所律师。
被告王琦，男，1972年4月14日出生，汉族，天津市道路桥梁管理处拌合厂职员，户籍地天津市河西区红波里56-102，住天津市河东区秀丽园小区（具体门牌号不明），公民身份号码1201011972********。
被告叶冬青，女，1963年12月23日出生，汉族，户籍地天津市河西区气象台路气象南里76-601，公民身份号码1201011963********。
被告天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区西广开西市大街47号、47号增1号，实际办公地天津市南开区长江道众望大厦A-605，组织机构代码79726462-7。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人张宸，该公司职员。
第三人广发银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区解放南路与绍兴道交口东北侧“海汇名邸”（案名天津公馆）三号1-5层，组织机构代码55650065-X。
负责人赵勇，行长。
委托代理人冀伟，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人郝珺，国浩律师（天津）事务所律师。
原告毛凤媛与被告王琦、叶冬青、天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人广发银行股份有限公司天津分行（以下简称广发银行天津分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员范凌云独任审判，公开开庭进行了审理。原告毛凤媛及其委托代理人魏涛、苑欣，被告王琦，被告链家公司的委托代理人张宸，第三人广发银行天津分行的委托代理人冀伟到庭参加诉讼，被告叶冬青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告毛凤媛诉称，被告王琦与被告叶冬青原系夫妻关系，位于天津市南开区红旗南路南段北侧瑞泽园3-2-1102房屋系被告王琦与被告叶冬青婚姻关系存续期间的共同财产，房屋登记在被告王琦名下。2014年4月7日，原告与被告王琦、被告链家公司签订《房产交易合同》，约定原告购买上述房屋。后原告已向被告王琦、被告叶冬青陆续支付房屋定金248000元。合同签订后，原告听闻被告王琦与被告叶冬青离婚，离婚协议中约定上述房屋归被告叶冬青所有，现上述房屋在第三人处办理了抵押，并因民间借贷纠纷被法院查封。被告王琦与被告叶冬青不积极解除房屋的权利瑕疵，三被告亦均不配合原告办理上述房屋的过户手续，原告无奈起诉请求依法判令：1、被告王琦、叶冬青继续履行《房产交易合同》，与原告办理房产过户手续；2、被告链家宝业房地产经纪有限公司协助原告与被告王琦、叶冬青办理过户手续；3、第三人广发银行股份有限公司天津分行解除涉诉房屋的抵押登记手续；4、案件受理费由三被告承担。
原告为支持其诉请，向本院提交证据如下：1、《房产交易合同》；2、天津市房地产登记簿查询证明；3、2014年4月14日原告与被告王琦签订的补充协议；4、收条3张；5、2014年8月31日原告与被告王琦签订的补充协议；6、2014年9月22日原告与被告叶冬青签订的补充协议。
被告王琦辩称，自己与被告叶冬青原系夫妻关系，涉诉房屋是夫妻关系存续期间购买的二手私产房屋，双方已于2014年4月25日左右经协议离婚并约定房屋归叶冬青所有。2014年4月7日自己经过被告链家公司与原告签订房屋买卖合同属实，叶冬青对此知情。合同约定的成交价款是208万，收到过原告给付的钱款，但是数额记不清楚了。自己确与原告于2014年8月31日签订过补充协议并已在2014年9月2日将房屋交付原告。现同意履行合同，但无力涤除抵押和解除保全。
被告王琦未提交证据。
被告链家公司辩称，原告陈述的事实基本属实，但我公司已经积极协助买卖双方办理过户手续，但因合同签订后，涉诉房屋存在抵押权未涤除及被冻结的情况，导致合同无法继续履行。房屋的抵押和冻结应由被告王琦和叶冬青自行解决，在解除过户障碍的前提下，同意在房屋买卖合同的范围内协助买卖双方办理过户手续。
被告链家公司未提交证据。
第三人广发银行天津分行述称，被告叶冬青自广发银行贷款260万元，该笔贷款由被告王琦提供担保和个人连带保证，我行已于2014年4月9日取得涉诉房屋合法的他项权证明，对抵押房产享有担保物权，且被告叶冬青于2014年10月21日之后，未能如期偿还借款利息及本金，在此情况下我行不能放弃抵押权，原告系享有合同债权，无法对抗担保物权；根据法律规定，抵押物未经抵押权人同意的转让行为无效，被告王琦的个人转让行为未经我行同意，属无效行为；涉诉房屋目前存在抵押和查封冻结情况，原告申请现阶段办理过户已经无实际操作的可能。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人广发银行天津分行为支持其陈述，向本院提交证据如下：1、个人综合授信额度合同；2、个人综合授信额度最高额抵押合同；3、他项权证；4、个人综合授信额度最高额保证合同；5、个人贷款抵押合同；6、借款借据；7、放款凭证回单。
被告叶冬青未到庭应诉，亦未提交的书面答辩材料及证据。
经审理查明，涉诉房屋坐落于天津市南开区红旗南路南段北侧瑞泽园3-2-1102，房屋产权人现登记在被告王琦名下。2014年4月7日，原告与被告王琦、被告链家公司签订三方《房产交易合同》，约定被告王琦将其名下上述房屋售予原告，房屋建筑面积97.22平方米，成交价格为208万元；买方于2014年4月7日交付定金5万元，余款203万元以贷款方式付款；买卖双方于2014年8月31日前至房管部门签订《天津市房产买卖协议》，自到房管部门办理过户手续完毕且全部房款到帐后7日内将房屋交付买方；买方承诺该房屋无任何权属及债务纠纷，等。签约当日，被告王琦向原告出具了收到定金5万元的收条一张。庭审中，原告出具了收款人为被告叶冬青的定金收条两张，签署日期分别为2014年4月12日、2014年4月14日，金额分别为98000元、10万元。2014年4月14日，原告与被告王琦签订补充协议，约定追加定金198000元，定金总计248000元，并约定在打印《天津市房产买卖协议》时以1832000元为过户价格。2014年8月31日，原告与被告王琦签订第二份补充协议，载明因被告王琦未按约定日期将涉诉房屋的银行贷款还清，致使合同不能按约定履行，被告王琦主动将该房屋腾空并于2014年9月1日前交付原告。庭审中，原告出具了2014年9月22日签订的第三份补充协议，载明甲方（王琦）与其配偶（叶冬青）在2014年4月7日签订《房产交易合同》之后办理了离婚手续，其中涉诉房屋归叶冬青所有，叶冬青有权代表其本人和甲方签署该协议；双方协商一致于2014年10月17日前到房管局办理房屋买卖协议，甲方因延时履行合同同意补偿乙方（原告）8万元，如甲方未能于2014年10月17日前配合乙方到房管局办理房屋买卖协议，则视为甲方根本违约，按原合同约定条款甲方返还乙方已交定金248000元的双倍，乙方有权解除合同，等内容。该份协议中甲方（卖方）配偶一栏署名为叶冬青，甲方一栏空白。
另查，2014年4月8日，被告叶冬青与第三人广发银行天津分行签订个人贷款（抵押）合同，向第三人借款260万元，并以涉诉房屋及被告叶冬青名下另一套房屋作为抵押财产，其中就涉诉房屋约定的贷款抵押金额为102万元，抵押期限为2014年4月10日至2017年4月10日，被告王琦与第三人广发银行天津分行就涉诉房屋签订了《个人综合授信额度最高额抵押合同》。2014年4月9日第三人广发银行天津分行取得了涉诉房屋他项权证。现涉诉房屋上所设他项权尚未涤除。
再查，被告叶冬青与被告王琦原系夫妻关系，被告王琦庭审中自述二人已于2014年4月25日左右在民政部门办理了离婚手续，约定将涉诉房屋给被告叶冬青所有。
又查，本院在审理案外人薛开发与被告叶冬青、王琦民间借贷纠纷一案中，于2014年9月裁定查封冻结了涉诉房屋的所有权转移手续，现该案在执行阶段。
以上事实，有当事人当庭陈述及向法庭提供的证据佐证在案。
本院认为，虽然原告与被告王琦就涉诉房屋签有房屋买卖合同，但涉诉房屋由法院查封且在第三人处设有抵押，现查封尚未解除且第三人庭审中明确表示不放弃抵押权，涉诉房屋的过户存在障碍，目前不具备继续履行的条件，故原告之主张缺乏依据，本院不予支持，原告可待排除过户障碍后再行主张权利。综上，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告毛凤媛的全部诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告毛凤媛担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 范凌云
二〇一五年三月××日
书 记 员 董 杨
附：本案引用的相关法律条文
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。