河北省海兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第447号
原告刘德峰，男，1970年2月2日出生，汉族，农民，海兴县人。
委托代理人李金昭、王延洁，河北沧港律师事务所律师。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司。（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
负责人曹文占，任总经理。
委托代理人张志勇、袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
原告刘德峰与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员及元戎独任审判，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李金昭、王延洁，被告委托代理人张志勇、袁炳超到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原告刘德峰诉称，2012年4月1日，原告与被告昆仑房地产海兴分公司签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买住宅楼楼房面积为91.41平方米，房屋总价款为265089元，双方约定在2012年10月1日前交付房屋。合同签订后，原告按约定交清了全部购房款，但被告却未能按照双方合同约定的日期交付验收合格的房屋。原被告双方在《商品房买卖合同》第九条规定出卖人违反合同约定的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。另原被告双方于2012年4月1日双方签订的《储藏间买卖合同》中约定的面积为17.99平方米，单价为每平方米3368元，但实际交付时的面积为19.82平方米，比约定面积多出了1.83平方米，被告还要原告再交纳6163元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》被告应当自行承担超出3%面积外的房价款，原告只需再交纳超出面积误差在3%内的房价款1818元。在诉讼过程中被告已于2013年7月16日向原告交付了房屋及车库，原告并补交了车库款。原告起诉请求法院判令被告向原告支付延期交房违约金22904元；要求被告返还车库款4345元；并担负本案诉讼费用。
被告昆仑房地产海兴分公司辩称，一、根据原被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中，在小区工程拆迁安置过程中，虽经县委、县政府及开发商方面的努力，但拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使拆迁安置工作举步维艰、几次停顿，历经六年之久，以致开发商延期交房。本次拆迁工程所遭受的障碍如此之大，解决如此之难，实属不可预见、不能避免并不能克服的原因，开发商理应减轻以至不承担延期交房的违约责任。二、在商品房销售过程中，原告通过找熟人托关系，向被告索取优惠。原告购房时房屋时价为每平方米3058元，优惠后每平方米2900元，原告所购房屋为91.41平方米，共计优惠14442元。原告享受优惠利益后反而又起诉被告，违反诚信原则，被告如知原告日后会起诉也不会给予其优惠，原告行为严重违反公序良俗原则。据此，理应将被告给予原告的优惠款从被告的违约金中扣除，超出部分由原告退还。三、本案中，被告曾在2013年4月30日多次催促原告前来办理房屋交接手续，是原告一再拖延。即使被告违约，其违约期限应截止至2013年4月30日，原告所计违约期限有误。其所计算违约金数额有误，数额为211×0.0003×265089＝16780元，而非原告所计20711元。四、因原告延期付款也应承担相应的违约责任，原被告签订的商品房买卖合同及补充协议约定原告以银行按揭贷款的方式支付房屋价款，并在商品房买卖合同签订后七日内即2012年4月9日前提交全部申请贷款所需相关资料，并履行贷款手续，逾期按合同第七条逾期付款处理，即买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，原告于2012年6月12日办理完相关手续，根据合同约定原告逾期办理贷款并延期交付房款65天已构成违约，违约金额为2925元，也应该从被告的违约数额中扣除。五、原告买的是储藏间是否适用最高院的司法解释，是否适用商品房买卖的标的，由法院裁量，我方认为不应得到支持。在储藏间买卖合同中第三条有明确约定，初步面积在设计中是17.99平方米，在建设过程有所调整，应该据实予以交付储藏间的实际款项。被告要求原告补交6163元的储藏间款，是基于原告所买的储藏间面积增加，不仅仅是原告一户，存在大量业主的储藏间面积都有所调整，现在被告也与海兴的建设部门对所有业主的储藏间进行重新测量，工作已经开始。我方是据初测的让原告补交的储藏间款。
经审理查明，2012年4月1日，原告刘德峰与被告昆仑房地产海兴分公司在售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况，……该商品房（合同约定）建筑面积共91.41平方米，其中套内建筑面积77.12平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2900元，总金额（人民币）贰拾陆万伍仟零佰捌拾玖元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭贷款①买受人于2012年4月1日向出卖人缴纳首付款人民币壹拾壹万伍仟零佰捌拾玖元整。②买受人银行按揭金额为人民币（大写）壹拾伍万元整。……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。合同补充协议第一项约定：一、银行按揭贷款的约定，凡办理银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续，逾期按合同第七条逾期付款处理。……。合同签订后，原告刘德峰依约于当日向被告交纳首付款115089元，并于2012年6月12日办理完150000元的贷款手续。但被告却在2013年7月16日才将房屋及车库交付于原告，原告当日补交了车库款并交纳了装修保证金、电梯费、垃圾清运费等。被告构成迟延履行，逾期计288天。
上述事实由原被告陈述、原告提供的商品房买卖合同一份、房屋首付款发票一张、装修保证金收据一张、电梯费收据一张、垃圾清运费收据一张等证据予以证实，并已开庭质证。
本院认为，原告刘德峰与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。
（一）关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。（三）关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于7月16日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，被告也未提供证据予以证实。本院认为，原被告双方在合同中已约定通知形式为书面，被告在未征得原告同意情况下改为电话通知是对合同条款的单方变更，对原告不具有拘束力，电话通知形式不能认定被告方适当履行了合同义务，故被告此项主张理据不足，本院不予采信。（四）关于贷款逾期违约问题。被告提供贷款用款凭证复印件一份，证明贷款发放时间为2012年6月12日，原告存在违约的事实。合同补充协议约定的银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续，且发放贷款的主体是银行，房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制，故被告提供的贷款用款凭证复印件，虽经原告认可，可以证明贷款发放的事实和时间，但是并不能证明原告未在七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。据此被告主张原告负违约责任本院不予支持。（五）关于原告要求返还储藏间款4345元的请求。根据合同约定储藏间现并未经住建局实测确定面积，原告主张以交纳钱数推算出要求被告返还储藏间款的事实，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为265089元×288天×0.0003=22903.6元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金22903.6元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取182元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
代理审判员 及元戎
二〇一三年九月十一日
书 记 员 朱维松