湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终2219号
上诉人（原审被告）：李容求，男，1965年12月26日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省邵东县，现住湖南省娄底市娄星区。
上诉人（原审被告）：罗春香，女，1968年3月4日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省邵东县，住址同上，系上诉人李容求之妻。
委托诉讼代理人：颜文辉，湖南民声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南东升物业服务有限公司。
法定代表人：刘向阳,该公司董事长。
住所地：娄底市娄星区长青中街75号（市房产局办公楼）。
委托诉讼代理人：曾晓伟，男，1987年7月4日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系湖南东升物业服务有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘锦，女，1986年9月3日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省冷水江市，系湖南东升物业服务有限公司工作人员。
上诉人李容求、罗春香因与被上诉人湖南东升物业服务有限公司（以下简称东升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初2130号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李容求、罗春香的上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1、一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人缴纳物业费及上诉人收到业主委员会督促通知后拒缴物业费用；2、一审中，被上诉人没有任何证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催讨物业管理费；3、负责被上诉人小区的负责人多次向上诉人承诺在未处理好502室违规搭建阳台行为前，被上诉人不要求上诉人缴纳物业管理费；4、一审中，被上诉人没有提供相应证据证实其系通过招标方式并经房产局备案被选聘的。二、被上诉人并未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。1、上诉人接受房屋后，发现房顶脱落、开裂、浸水，造成很大安全隐患。为此，上诉人要求对方承担相应维修义务，被上诉人同意在物业费中抵扣，但至今未抵扣。且其他业主因同样情况获得了1500元赔偿；2、被上诉人擅自将消防通道改为杂物间，严重侵犯业主权益；3、被上诉人未尽打扫卫生义务，转换层卫生一直由上诉人负责。三、被上诉人没有履行物业管理职责甚至纵容小区其他业主违规搭建阳台，侵犯上诉人权益。根据合同约定，被上诉人有义务对小区内乱搭建改变房屋结构的行为进行有效制止。被上诉人不仅不制止，甚至收取502室业主2万元搭建费用，纵容其搭建。上诉人没有缴纳物业管理费是因被上诉人不履行物业管理行为所致，被上诉人没有尽到其义务，上诉人可以拒付物业管理费。为了妥善处理502室的违规搭建问题，上诉人花费了大量的时间和费用，依法应予抵扣。
被上诉人东升物业公司辩称，被上诉人全面履行了物业管理职责，缴纳物业服务费是上诉人的法定义务，上诉人以房屋质量问题、相邻业主侵权行为拒缴物业服务费的抗辩理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
东升物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付从2013年1月至2017年6月期间拖欠的物业服务费9320.22元，并按月利率2%支付违约金（按每笔物业服务费应付之日起至清偿之日止，暂计算至2017年6月30日的违约金为5405.7元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告李容求与被告罗春香是夫妻。2010年8月26日，湖南省娄底市湘军水府置业发展有限公司作为甲方，与原告东升物业作为乙方签订了《前期物业服务合同》与《补充协议》，约定就甲方选聘原告东升物业对湘军水府.富厚名邸小区提供前期物业管理服务事宜。被告夫妇在湘军水府.富厚名邸购买房屋一套，编号为A501，2012年4月11日，被告夫妇与原告东升物业签订了《交（收）房协议书》与《前期物业管理服务协议》，协议中对服务内容及服务收费、双方的权利和义务、物业的使用和转让、违约责任等进行了约定，其中高层住宅物业服务费为每月1.2元/平方米，每半年缴费一次，其首月10日前为缴费期，如乙方不按时足额缴交物业管理费，从逾期之日起每天按千分之三收取违约金。2016年12月30日，原告东升物业与娄底市富厚名邸业主委员会签订《物业管理服务合同》，选聘原告对富厚名邸小区实行物业管理服务。合同对物业基本情况、服务内容与标准、合同期限、服务费用、双方的权利和义务、违约责任等做了约定，其中约定了高层住宅物业服务费为1.2元/月/平方米，每季度收缴一次或每半年收缴一次，首月缴纳，若业主无正当理由未及时缴纳，按每天0.3%支付滞纳金。被告夫妇自接收房屋之日起便一直按合同约定缴纳物业服务费至2012年12月31日，此后被告夫妇以A502业主违规搭建阳台，侵害了被告夫妇的合法权益为由拒绝缴纳物业服务费。2017年5月4日，原告东升物业给被告夫妇发出催款通知单，要求被告夫妇缴纳从2013年1月份至2017年5月份已欠缴物业费53个月，合计9169元，但被告夫妇仍未缴纳。原告东升物业遂起诉至法院。另查明，被告夫妇对邻居A502业主违规搭建阳台的行为，曾多次向原告东升物业及有关职能部门书面报告要求对违建行为予以制止。
一审法院认为，原告东升物业与被告夫妇签订了《前期物业管理服务协议》，后原告东升物业与娄底市富厚名邸业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同合法有效。被告夫妇接受了原告东升物业提供的物业服务并按时缴纳物业费，原告东升物业起诉至法院要求被告夫妇缴纳拖欠物业管理服务费的请求，一审法院予以支持。但原告东升物业对被告邻居A502业主的私自违规搭建阳台行为，虽然采取了一些制止行为，但未能采取更加有效的服务行为予以制止，导致被告邻居A502业主成功违规搭建阳台，故原告东升物业服务不到位，应适当核减物业管理服务费。至于原告东升物业要求被告夫妇给付逾期缴纳违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告李容求、罗春香于本判决生效之日起十日内给付原告东升物业公司从2013年1月至2017年6月的物业管理服务费6418元；二、驳回原告东升物业公司的其他诉讼请求。案件受理费168元，由被告李容求、罗春香共同负担117元，由原告东升物业公司负担51元。
二审中，被上诉人东升物业公司向本院提交了四组证据。证据一，上诉人李容求、罗春香及相邻业主在公共楼道内安装防盗门照片两张；证据二，整改通知书一份；证据三，《关于富厚名邸业主私自在公共走廊安装防盗门的报告》及登记名单一份。以上三组证据用以证明上诉人擅自安装防盗门，影响消防通道的通行，而非被上诉人改变消防通道。被上诉人曾多次口头、书面要求整改，上诉人及其他违规业主仍拒不整改，因被上诉人没有行政强制权，被上诉人已统计数据向有关部门积极反映、报告，履行了物业管理职责。证据四，中标通知书，用以证明被上诉人东升物业公司是合法的物业服务企业。
上诉人李容求、罗春香经质证后认为对四组证据的三性均有异议。证据一上诉人家的防盗门没有影响消防，该门一直是开放状态，而502、503的门是关闭的状态，说明物业公司没有尽到管理义务；证据二的整改通知书上诉人没有收到过，对其真实性不认可；证据三与本案不具有关联性；证据四、中标通知书应由娄底市房地产协会物业管理委员会出具，不应由开发商出具，开发商与被上诉人东升物业公司有经济利益关系。
根据被上诉人东升物业公司的举证情况及上诉人李容求、罗春香的质证意见，结合庭审，本院认证如下：该四组证据可以作为证据使用，本院结合其他证据综合认定。
上诉人李容求、罗春香均未向本院提交新证据。
经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。
再查明：2010年7月，被上诉人东升物业公司通过公开竞标并被选聘为娄底市湘军水府·富厚名邸项目前期物业服务企业。
本院认为，被上诉人东升物业公司是通过公开竞标并被选聘为娄底市湘军水府·富厚名邸项目前期物业服务企业的，其与上诉人李容求、罗春香所签订的《交（收）房协议书》与《前期物业管理服务协议》，系双方之间自愿签订，真实合法，双方均应按照约定正确行使权利、全面履行合同义务。上诉人李容求、罗春香接受了被上诉人东升物业公司提供的物业服务的同时理应按约及时缴纳物业费用，其长期拖欠物业服务费用，已明显违反合同约定，在被上诉人东升物业公司催讨未果的情况下，向法院提起诉讼要求上诉人缴纳拖欠的物业服务费用，符合法律规定，应予支持。但因对上诉人邻居A502业主在未经批准、私自违规搭建阳台过程中，被上诉人东升物业公司未能采取更加有效的服务行为予以制止，致使上诉人邻居A502业主成功违规搭建阳台，对上诉人李容求、罗春香的房屋具有一定的影响，被上诉人东升物业公司存在服务不到位的情形，基此，一审法院已在上诉人李容求、罗春香应缴纳的物业管理服务费中予以了适当核减，对其要求上诉人夫妇给付逾期缴纳违约金的诉讼请求不予支持，亦符合法律规定，二审应予支持。故上诉人李容求、罗春香上诉认为被上诉人东升物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，及并没有完全履行相应的义务为由，要求改判或者发回的上诉意见，无事实依据和法律依据，本院不予采信。
另上诉人李容求、罗春香邻居A502业主未经批准私自搭建阳台，已成为一个既定的事实，上诉人可以通过正当合法的途径要求有关部门作出处理；至于上诉人所购得的房屋存在开裂、浸水等问题，属于建筑物的质量问题，可向建设单位或者房产商依法主张权利，要求其承担相应的责任和义务，但被上诉人东升物业公司作为该小区的服务企业负有积极协助义务。
综上所述，原判事实清楚，程序合法，处理恰当，上诉人李容求、罗春香的上诉请求均不能成立，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人李容求、罗春香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 威
代理审判员 刘 聪
代理审判员 彭祁琏
二〇一八年二月十二日
书 记 员 黄 唯
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。