文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终295号上诉人（原审被告）：高锦祥，男，1970年6月19日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋建平，男，1962年8月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：许一一，江苏阳羡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宜杰，男，1990年6月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：刘锋（系刘宜杰父亲），男，1963年3月21日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：王阳，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。上诉人高锦祥因与被上诉人刘宜杰房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2016）苏0282民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高锦祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘宜杰的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定合同解除有误。1.本案不符合法定解除的情形。2.刘宜杰发出的解除合同律师函，不发生解除的效力，租赁合同条款“如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”约定的是违约责任而非所附的解除条件，刘宜杰即使承担违约责任也并不因此享有解除权，能否解除合同仍须审查是否符合法律规定。3.刘宜杰以不可抗力为由主张解除合同，但本案不存在不可抗力的情形。二、一审认定房屋已交付有误。1.当事人未申请一审法院向案外人江家坤进行调查，本案亦不符合依职权调查收集证据条件，且一审法院未通知其即拍摄出租厂房录像，调查程序不符合法律规定。2.江家坤不为其工作，也不是专门看守厂房的人员，并不清楚卷帘门是否关闭、是否上锁等事实。3.一审认定交还房屋的依据是房屋未上锁、人员可以随便进出，但是刘宜杰未按照合同法规定的通知义务，通知其交房、收房，也未按照约定恢复原状，不能视为将房屋交还给其。被上诉人刘宜杰辩称，一、刘锋的老师系高锦祥父亲，承租厂房时租金比较便宜，由于无法办理证，高锦祥也同意解除合同，双方还口头约定分期返还4-5万元租金；当时高锦祥说“凭我们的关系，这样讲好就可以了，不需要签手续，本来就是小事”，所以也没有再签订书面协议；后，直至刘锋把所有的设备搬走，也没办法再碰到高锦祥，只能短信告知。二、其租赁合同无法实现合同目的，因为上诉人高锦祥承诺的相关手续无法办理，尤其是环评，其为了减小进一步损失，自愿承担违约责任以解除合同。三、涉案厂房没有门，承租时候也没有交接过程，解除租赁合同后也不需要进行交和接的验收。其通过刘锋与高锦祥短信联系，已协商解除合同，并通知归还房屋。四、其承租后，对厂房进行了修缮，高锦祥还因此获益。刘宜杰向一审法院提起诉讼请求：1.确认2016年3月6日签订的《厂房租赁合同》解除；2.被告返还租金73000元；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定以下事实：出租方（甲方）高锦祥与承租方（乙方）刘宜杰签订《厂房租赁合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的厂房座落在厂区西并排两间，办公楼南侧二楼一层，租赁建筑面积为1500左右平方米。厂房租赁自2016年4月10日起，至2019年4月9日止。租赁期三年。甲、乙双方约定，该厂房租赁每年结算，年租金为73000元。合同并约定租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”2016年3月6日刘宜杰向高锦祥交纳2016年4月10日至2017年4月9日租金73000元，并由高锦祥出具收条1张。2016年4月26日刘宜杰委托江苏天哲（宜兴）律师事务所律师向高锦祥发出律师函一份，内容为因西渚镇政府对云湖路风景带的相关规定，刘宜杰承租的高锦祥的厂房无法办理到相关手续，导致已安装到位的设备被政府有关部门勒令停工停产，最终导致本合同无法履行。为此，刘宜杰于2016年4月20日至4月25日多次与高锦祥先生当面及电话沟通，告知因不可抗拒的原因，导致本合同无法履行，要求终止合同，并退回已交纳的租金。但高锦祥先生至今没有明确答复，故刘宜杰先生委托律师致函，要求高锦祥先生按照合同约定：“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”，从而终止合同，要求高锦祥先生于2016年5月10日前退还租金73000元。2016年5月17日高锦祥向江苏天哲（宜兴律师事务所）回复，内容：本人于5月11日收到贵事务所发出的律师函，现对函中提及的相关事宜作如下回复：1.合同实际已经履行，并于三月份已经进场施工。2.至于因其他行为致合同无法履行这条双方互不承担责任我方不能认可。3.保留追究违约责任的权利。另查明，本案争议的租赁厂房坐落于西渚××村，属宜兴市九州竹木工艺有限公司（以下简称九州公司）名下，高锦祥系九州公司的法定代表人。审理中，九州公司出具说明一份，载明该公司认可位于西渚××村的厂房由高锦祥负责对外租赁事宜，并收取租金。一审中，刘宜杰为证明因不可抗拒的原因，导致合同无法履行，要求终止合同，向法院提供2016年4月19日宜兴市环境监察局出具的现场环境监察意见书，载明：“宜兴市西渚镇杰达亚麻纺织厂：2016年4月19日我局在对你单位的现场检查中，发现存在以下行为：1.该企业营业执照经营范围亚麻开松织布。现主要生产设备开松线2条，目前该企业处于厂房基建阶段；2.现场该企业未能出示有关“亚麻开松织布”项目的环评审批手续。你单位的行为违反了《中华人民共和国环境影响评价法》。现向你单位提出现场监察意见如下：1.立即补办“亚麻开松织布”项目环评审批手续。2.立即停止厂房的建设，在未办理环评审批手续之前不得开工建设。请你单位按照环保法律、法规的要求，限于2016年4月30日前完成整改并将改正情况书面报告我局；逾期未改正的，我局将依法立案查处。经质证，高锦祥对证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为其出租的是房屋，并不承担刘宜杰办厂所需的环评等审批手续，同时，刘宜杰办厂也应遵守国家相关环境管理规定，同时也能够达到环境保护的要求，并不属于不可抗力原因。一审中，刘宜杰陈述：车间没有钥匙，就是一个空壳子，其离开的时候门没有锁，所以不需要办理交接手续，高锦祥随时随地都可以进去。高锦祥陈述：刘宜杰租赁后将南面的一趟车间重新装了一个卷帘门，配了新锁，钥匙未交接；厂房最西面有18间办公楼，刘宜杰租了其中的7间，原来这7间有人住在里面，其叫原来住的人搬出来时把钥匙交给刘宜杰的，至于后来他们有没有转交给刘宜杰其就不知道了，反正刘宜杰后来这办公楼的钥匙没有交给其；在办公楼与车间之间刘宜杰又造了2层2间小楼房，这个房子是没有钥匙的，至今刘宜杰没有与其办理移交，钥匙没有交给其；刘宜杰租赁后将车间作了重大改造，现在还没有恢复原状，本案中其暂时不要求刘宜杰恢复原状。法院向现租住在九州公司的江家坤作调查，江家坤陈述：其自2年前开始租赁高锦祥的厂房，刘宜杰（刘锋）租赁的二间车间的门自从刘锋走了之后就一直开的，从来都没有关，卷帘门也从来没关过，里面也没有东西，也没有人来帮他关门；关于车间后面一排办公室的门也没有关，门上没有锁，锁坏了。经质证，刘宜杰对江家坤的陈述无异议；高锦祥认为其后面办公室防盗门上有钥匙的，不是锁坏了。上述事实，有《厂房租赁合同》、收条、律师函、回函、房产证、土地证、营业执照及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：高锦祥与刘宜杰签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，并经九州公司认可，且不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方应按约履行合同义务。刘宜杰主张因不可抗拒的原因，导致合同无法履行的主张，举证不足，法院不予支持。《厂房租赁合同》约定租赁期间，如承租方（刘宜杰）提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2016年4月26日刘宜杰委托律师事务所向高锦祥发出律师函，要求终止合同，并退回已交纳的租金，该行为应视为刘宜杰提出提前解除租赁合同，符合法律规定，双方签订的《厂房租赁合同》自高锦祥在2016年5月11日收到该律师函时解除。合同解除后，刘宜杰应支付其租赁期间（即自2016年4月10日起至2016年5月11日止）的租金，并依据合同约定，还应另行赔偿高锦祥三个月租金，而高锦祥则应将预收的租金退还原告。合同解除后，刘宜杰还应将租赁的房屋交还给高锦祥，根据当事人的陈述及法院查明的情况，虽双方未办理交接手续，但刘宜杰离开时门没有锁，随时随地都可以进去，应视为已将房屋交还高锦祥。本案中，高锦祥称暂时不要求刘宜杰恢复原状，法院予以准许，可另案主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条之规定，作出判决：一、刘宜杰与高锦祥签订《厂房租赁合同》于2016年5月11日予以解除；二、高锦祥退还刘宜杰租金73000元，扣除刘宜杰应支付给高锦祥的2016年4月10日起至2016年5月11日期间的房屋租金6200元，另行支付的三个月租金18250元，高锦祥还应退还刘宜杰48550元，该款于判决生效之日起十日内付清；三、驳回刘宜杰的其他诉讼请求。如高锦祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4585元、公告费300元计4885元，由高锦祥负担3249元，刘宜杰负担1636元。刘宜杰应负担的诉讼费已向院交纳，高锦祥应负担的诉讼费于判决发生法律效力之日起十日内将该款交纳至一审法院。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2016年4月20日，刘锋给高锦祥发送短信“高总：明天到我亲家厂里来一趟，现在项目筹建遇到了问题，来商量一下怎么办。急！”同年5月11日，刘锋给高锦祥发送短信“高锦祥：厂里车间内设备今天已经全部搬空。”5月12日，高锦祥答复“知道了！刘老板辛苦啦。”高锦祥认为，其答复系出于礼貌，其并不清楚刘宜杰为何要搬出。以上事实，有刘宜杰一审提交的短信及当事人陈述在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。本案中，承租人刘宜杰同通过父亲刘锋短信告知出租人高锦祥厂内设备全部搬空，刘宜杰解释系告知归还房屋，该解释与短信文字含义一致，本院予以采信。高锦祥解释其答复知道了系出于礼貌，但其作为出租人，对承租人发出的归还房屋并隐含解除合同的短信未进行询问或质疑，不符合常理；其答复“知道了！刘老板辛苦啦”亦不含有责怪之意，该语气反而隐含肯定之意，说明高锦祥对刘锋短信所涉的事实系明知。据此，结合刘锋2016年4月20日的短信，在无相反证据推翻的情况下，本院对刘宜杰主张的口头协商解除合同之事实予以采信，高锦祥对刘宜杰搬出厂房没有异议，应推定其已同意解除合同及认可厂房的归还。刘宜杰一审以高锦祥收到解除合同律师函之日作为合同解除之日，亦与其搬出厂房的日期一致，其同意承担提前解除合同的违约金，不违反法律的规定，予以确认。综上，高锦祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4585元，由上诉人高锦祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  林中辉审 判 员  王一川代理审判员  赵 璧二〇一七年四月十四日书 记 员  汪丽敏