江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初1287号
原告（反诉被告）：刘晓华，女，1979年9月7日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：袁石斌，江苏扬子江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐辉，男，1967年3月8日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：吴红权，江苏江海明珠律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘晓华与被告（反诉原告）徐辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）刘晓华及其委托诉讼代理人袁石斌、被告（反诉原告）徐辉及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告刘晓华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续全面履行原、被告双方于2015年8月10日签订的《房产买卖合同》，并返还原告定金6万元和支付原告违约金108100元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2015年8月19日，原告经启东美丽家园房地产代理中心介绍，与被告签订了一份《房产买卖合同》。合同第一条约定：原告同意购买被告名下坐落在江苏启东市城东花园小区45幢506室房产…….上述房产的交易价格为人民币54.5万元。合同第二条约定：原告于合同签订之日向被告支付6万元作为购房定金，买卖成立后此款转为购房款，余款分二次付清，第一次付款：开发商正式通知办理交房手续前原告支付被告人民币435000元；第二次付款：余下房款人民币5万元，在办理产权过户前由原告支付给丙方（中介方），等交房税收后由丙方一次性支付给甲方（被告）。双方还对违约责任作了约定：合同订立后，不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，对违约方除适用定金罚则外，违约方还应支付对方总房价的20%的违约金。违约方应同时承担双方的中介服务费用。合同订立后，原告方即按约支付了定金6万元。后因开发商迟迟不能交房，原告按丙方通知于2015年10月15日又向被告预付了购房款10万元。事后，原告未接到过交款通知。直到2016年年底，被告才取得合同所涉房屋的产权证。原告得悉后，即要求被告继续全面履行合同。因房价大幅上涨，被告反悔，不愿按原合同履行，双方发生纠纷，经三次多方协商未果，故而原告将被告诉至法院。
本诉被告徐辉辩称：原、被告确于2015年8月19日签订房屋买卖合同一份，约定将被告位于启东市城东花园45号506室出卖给原告。当时签订合同时，双方约定：在开发商正式通知办理交房手续前，原告需支付“第一次付款”即435000元，延期到15天，原告还未支付“第一次付款”时即算违约，按照违约条款加以处理。同年9月中旬开发商通知被告将在月底交房，被告于当天通知原告，但原告直至同年10月15日才向被告支付10万元，之后原告音信全无，无法联系。故而，被告认为，原告违约在先，并非被告毁约，请求驳回原告诉请。
反诉原告徐辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、依法判令反诉被告承担违约责任，定金不予退还，并承担违约金109000元；3、依法判令反诉被告承担所有诉讼费。事实与理由入下：2015年8月19日，反诉原告经启东美丽家园房地产代理中心介绍，与反诉被告签订了一份《房产买卖合同》。根据该合同约定，反诉被告应于开发商正式通知办理交房手续前，支付反诉原告435000元（余款支付中的“第一次付款”）。同年9月中旬开发商通知反诉原告将在月底交房，反诉原告于当天通知反诉被告，但反诉被告直至同年10月15日才向被告支付10万元，之后原告音信全无，无法联系。至今反诉被告未完成“第一次付款”。由于反诉被告的违约行为致使房屋买卖合同无法继续履行，故反诉被告须承担违约责任。在反诉被告无意继续履行的情况下，反诉原告将其诉至法院，请求法院支持反诉原告诉请。
反诉被告刘晓华辩称，双方当事人于2015年8月19日签订了房产买卖合同，都是双方当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，合同合法有效，应予全面履行。反诉原告所主张的反诉事实理由不成立。事实上，反诉原告的房产在2016年年底才拿到房产证，所以其所称在2015年9月开发商通知可以交付房屋不符合事实。反诉被告在合同签订当天就按约支付了定金6万元给反诉原告。事后，因反诉原告未能及时办理房产证手续，所以反诉被告按照反诉原告及房屋中介方的要求和通知于2015年10月15日向反诉原告交付了预付款10万元。当时反诉原告没有提出任何异议，而且之后反诉原告及中介一直没有通知反诉被告再支付房款。到了2016年年底，反诉原告办理了案涉房屋的房产证，但因启东房产市场价格大幅上涨，反诉原告要求反诉被告增加房款，否则反诉原告即毁约。后经房产中介方和反诉被告多次要求进行协商，但反诉原告只要求加价，拒绝协商。反诉被告认为，反诉原告违约在先，请求驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年8月19日，刘晓华与徐辉在启东美丽家园房地产代理中心的介绍下签订了《房产买卖合同》，并留下了各自手机联系方式。该合同约定：将徐辉名下位于启东市城东花园小区45幢506室房产出售给刘晓华，交易价格为545000元。该合同第二条约定付款时间与办法：合同签订之日，刘晓华需向徐辉支付6万元作为购房定金，买卖成立后，此款即转为购房款，余款分两次付清，第一次付款：开发商正式通知办理交房手续前刘晓华支付徐辉435000元；第二次付款：余下房款5万元，在办理产权过户前，由刘晓华支付给启东美丽家园房地产代理中心，等交房税收后由启东美丽家园房地产代理中心一次性支付给徐辉；刘晓华不按期支付房款，每延期一日按房价的万分之五计滞纳金给徐辉，未经徐辉同意延期到十五天刘晓华还未支付首付款的即算违约处理，徐辉有权处置本交易房屋。该合同第六条约定：双方签订合同后，不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外，还应支付对方总房价的20%的违约金，同时违约方承担双方的中介费。该合同第九条第七项约定：开发商通知办证后，徐辉在三十个工作日内办理名下第一本房产证，办好后通知启东美丽家园房地产代理中心，启东美丽家园房地产代理中心及时通刘晓华，刘晓华在三十个工作日内同徐辉办理过户手续。
另查明，上述合同签订当日，刘晓华向徐辉支付了6万元购房定金，其中1万元作为中介费支付给启东美丽家园房地产代理中心。2015年9月底，徐辉已办理好案涉房屋的水、电、煤、物业、钥匙等交割事宜，开发商交房完毕。2015年10月5日，刘晓华指令其母亲向徐辉支付10万元购房款。徐辉在2016年12月8日递交房屋办证申请，并于2016年12月12日登记完成。
还查明，刘晓华自2015年8月31日出国至2017年1月6日才回国，在此期间，其在本案《房产买卖合同》中载明的手机号停用，亦未通知徐辉。刘晓华对徐辉在2015年9月底拿到房屋钥匙，2016年12月8日办理房产登记申请均知晓。刘晓华因自身原因未能及时回国付款及过户等行为。
再查明，徐辉与原告刘晓华在2017年1月10日左右就案涉房屋交易价格加价协商未成。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，各方应按照合同约定，全面履行自身义务，包括与合同履行相关的附随义务，不得擅自变更或者解除合同。刘晓华与徐辉在自愿协商的基础上，订立买卖徐辉名下位于启东市城东花园45幢506室房产的合同，不违反法律规定，依法有效成立。本案争议的焦点在于：刘晓华与徐辉究竟何人存在违约行为以及该违约行为是否构成根本违约？为查明这一事实，需要解决几个问题：
第一，本案《房产买卖合同》中约定的“开发商正式通知办理交房手续前”作何理解？对此，刘晓华抗辩称，《房产买卖合同》中约定的“开发商正式通知办理交房手续前”是指开发商正式通知办理房产证，不是通知交付房屋，而徐辉直到2016年12月才办好房产证。在此期间，徐辉也未通知其支付剩余购房款。本院认为，本案中的《房产买卖合同》第九条对于“开发商通知办证后”已有表述，同一合同，对同一意思的表述不可能差异如此之大。“开发商正式通知办理交房手续前”与通知办理房产证不为同一意思，应为开发商正式通知交房，即2015年9月底。
第二、徐辉在2015年10月15日接受刘晓华支付的10万元是否构成对《房产买卖合同》关于付款时间与方式的变更？刘晓华主张买卖双方在2015年10月15日已将原合同约定的履行付款时间与方式变更为先付款10万元，余款在过户时一次性付清，因未能提供相应证据，纯属推测，本院亦不予采信。2015年9月底，开发商交房后，刘晓华仅在2015年10月15日支付了10万元。徐辉收下10万元后，虽未有异议，也未要求解除合同，但这系徐辉对刘晓华履行合同瑕疵的有限容忍，并不视为徐辉与刘晓华变更了合同条款。徐辉仍有权在此之后要求刘晓华继续支付房款。
第三、中介方的指示能否成为刘晓华迟延履行的抗辩事由？中介方美丽家园房地产代理中心工作人员在本案中只起到居间服务，磋和买卖双方交易的作用，在无相应授权的情形下，其作出的表示未得合同当事人同意，无权代表合同当事人。刘晓华在明知徐辉联系方式的前提下，不与徐辉联系，而只单方面与中介工作人员张帅花微信联系，完全按照中介工作人员的指示履行合同，而未按照合同约定履行自身义务，其存在的过错，是造成房屋买卖违约的主要原因。从刘晓华提供的其与中介启东美丽家园房地产代理中心工作人员张帅花的微信聊天记录来看，其逾期回国至今未付房款的责任与徐辉无关。
第四，刘晓华未及时通知徐辉变更联系方式的行为性质？刘晓华在合同签订之日支付6万元定金之后，便在同年8月底出国直至2017年1月回国，国内手机号停用，致使徐辉无法依据《房产买卖合同》中备注的手机号与其联系。刘晓华违反了合同的相应附随通知义务，未及时将新的联系方式通知徐辉。这也是刘晓华在本案中的另一重要违约行为。
第五，刘晓华逾期付款行为是否构成根本违约？2015年10月15日，刘晓华指令他人向徐辉支付10万元房款后至今未继续履行《房产买卖合同》约定的付款义务。根据本案刘晓华与徐辉签订的《房产买卖合同》约定，开发商正式通知办理交房手续前，刘晓华应支付徐辉435000元购房款。即便如刘晓华所理解的“开发商正式通知办理交房手续前”系通知办理房产证，那么在徐辉于2016年12月8日（登记完成在2016年12月12日）办理产证登记申请后，刘晓华在提前数日从中介处知晓的情形下，并未按照合同约定，在15天内支付购房款。刘晓华这一迟延付款行为，按照本案中《房产买卖合同》第二条的约定，已构成根本违约，徐辉有权处置该房产（解除合同）。
第六，徐辉要求增加房款行为的性质？徐辉虽然在2017年1月10日左右要求刘晓华加价，但并不违反双方订立合同的约定。在刘晓华的迟延履行付款行为按照《房产买卖合同》约定构成根本违约的情形下，徐辉与刘晓华就继续履行合同进行协商【徐辉要求加价10万元构成新的邀约】，协商不成的【刘晓华只愿意加2万元】，徐辉有权要求解除双方之前签订的《房产买卖合同》，并有权向刘晓华主张相应违约责任。
本案审理中，徐辉向本院提交了书面申请书，在解除本案房屋买卖合同的前提下，其对于所收刘晓华的定金5万元及房款10万元（合计15万元）予以退还，也不主张刘晓华的违约责任。该申请系当事人对自身实体权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。故，本院对刘晓华要求继续履行合同及支付违约金的诉请不予支持；对徐辉要求解除《房产买卖合同》的诉讼请求予以支持。另，中介费1万元不包含在应退定金内，已由徐辉支付给中介启东美丽家园房地产代理中心，刘晓华对此也认可。根据本案《房产买卖合同》约定，应由最终违约方刘晓华负担。如其认为中介存在过错，可另行通过法律途径解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告徐辉与反诉被告刘晓华于2015年8月19日签订的关于启东市城东花园45幢506室房屋的《房产买卖合同》。
二、本诉被告徐辉于本判决生效之日起十五日内退还本诉原告刘晓华购房定金、房款合计15万元。
三、驳回本诉原告刘晓华的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告徐辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10930元，保全费3245元，合计14175元（本诉原告已预交），由本诉原告刘晓华负担；反诉案件受理费3680元，减半收取计1840元（反诉原告已预交），由反诉原告徐辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费，不服本诉案件判决的预交10930元，不服反诉案件判决的预交3680元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。
审 判 长 张 燕
代理审判员 王同武
人民陪审员 陈锴华
二〇一七年七月十二日
书 记 员 张 明