浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2013号上诉人（原审被告）：桐乡市小圆满房地产有限公司。住所地：桐乡市凤鸣街道同福经济园区（桐乡市同新食品有限公司内二楼）。统一社会信用代码：91330483684547495B。法定代表人：李梅冬，总经理。委托诉讼代理人：陆机衡，浙江国毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋惠强，男，1974年1月14日出生，汉族，住浙江省。被上诉人（原审原告）：王玲凤，女，1973年10月13日出生，汉族，住浙江省。上述二被上诉人委托诉讼代理人：闻国良，浙江丛典律师事务所律师。上诉人桐乡市小圆满房地产有限公司（以下简称小圆满公司）因与被上诉人蒋惠强、王玲凤房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小圆满公司上诉请求：1.改判逾期交房违约金计算至2015年9月22日，违约金标准按同期同地段房屋租金计算；2.诉讼费由蒋惠强、王玲凤负担。事实和理由：一、一审计算逾期交房违约金错误，应计算至2015年9月22日。（1）涉案房屋在2015年6月23日已经通过五方主体验收，按正常进度可以在合同约定的交房日期前取得竣工备案，但因为业主就自行车库升降机的问题进行投诉，致使竣工备案叫停延期，直至2015年9月22日才取得竣工备案证明。小圆满公司一直积极履行合同义务，不存在重大过错。（2）蒋惠强、王玲凤已经在2015年6月22日领取了收房通知，作为业主，应当知悉所购房屋按期交房的情况，即使不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。但蒋惠强、王玲凤并无积极主动了解情况，使交房日期延迟到2016年1月9日，这一期间扩大的损失不应由小圆满公司承担。二、逾期交房违约金计算标准过高。蒋惠强、王玲凤的损失无法量化，不能完全以合同约定计算违约金，应按照合同法第一百一十四条规定予以酌定。本案实际最有可能出现因逾期交房未能及时装修入住而产生租房的后果，故应以小区同地段租金作为计算违约金的标准。蒋惠强、王玲凤未作答辩。蒋惠强、王玲凤向一审法院起诉请求：1.判令小圆满公司向蒋惠强、王玲凤支付逾期交房违约金17372.02元，逾期办证违约金9095.30元，两项违约金共计26467.32元；2.判令小圆满公司对售于蒋惠强、王玲凤的自行车库作出现金补偿，补偿金额为8260元；3.本案诉讼费由小圆满公司承担。一审法院认定事实：蒋惠强、王玲凤与小圆满公司于2013年6月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、蒋惠强、王玲凤购买小圆满公司开发的位于桐乡市商品房，建筑面积119.63平方米，该商品房附属车库位于10幢C29号，层高2.2米及以上，面积8.26平方米，房屋价款784620元，附属车库价款28910元。2、第七条付款方式及期限：买受人需按揭贷款，以2013年6月26日交付首付款313530元，剩余款项以银行结算为准。3、第九条交付条件及期限：出卖人应当在2015年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。4、第十条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，应出示相应证明文件，并签署房屋交接单。6、第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权的初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明及商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年8月29日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人自约定日期起90日内不能交付权属证书的，按已付房款1%承担违约责任，超过90日的，按日支付已付房款万分之二的违约金。7、合同附件八的补充协议内容中第4条约定：通向自行车库层的升降平台位置由建设方按工程实际需要调整，并不再设置升降机，此位置工程验收后改作采光井。同日，双方还签订一份《地下车位使用权转让协议》，约定蒋惠强、王玲凤以96000元的价格向小圆满公司购买车位使用权。最终，蒋惠强、王玲凤支付了房款812445元和车位使用权款96000元，小圆满公司向蒋惠强、王玲凤分别开具了这两笔款项的销售不动产统一发票。涉案房产所在的江南一品小区10幢工程于2015年6月23日竣工验收，并于2015年9月22日办理竣工验收备案手续。涉案房产于2015年10月22日办理了土地使用权分割登记凭证。2016年1月8日，双方办理了涉案房产的交房手续，蒋惠强、王玲凤向浙江同步物业服务有限公司支付了物业费用。自行车库系有四至的封闭空间，位于地下半层；汽车库位于地下一层，原通向自行车库层的升降平台改造成采光井后，自行车库层连接地面及地下汽车库的通道仅有电梯及楼梯。后经小圆满公司改造地下汽车库，目前该层有非机动车停放车位，可供业主按序停放电动车辆，且每个车位有可充电插座。地下车库区分出、入口，且入口和出口坡道用低隔离带分流机动车和非机动车。以上事实有《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、收据、土地使用权分割登记凭证、照片等及双方庭审陈述予以证实。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，小圆满公司应于2015年6月30日前交付取得建设工程竣工验收备案证明的房屋，但涉案房产直到2015年9月22日才取得竣工备案文件，而符合交付条件后，小圆满公司并未提供证据证明其已经履行交房通知义务及蒋惠强、王玲凤存在故意拖延收房的行为，故小圆满公司理应承担逾期交房违约责任。关于违约金起止时间，双方均一致认可2016年1月8日办理交房手续，故起止时间为自2015年7月1日起至2016年1月8日止，计191天。关于小圆满公司抗辩称计算逾期交房违约金过高，要求降低调整，一审认为，结合本案实际情形，综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，合同约定按已付房款的日万分之一的计算标准合法合理，故对小圆满公司的抗辩意见不予采纳。关于计算基数，蒋惠强、王玲凤为汽车位支付的96000元不应计入在内，故为商品房发票金额812445元。综上，逾期交房违约金计算为15517.70元（812445元×191天×0.0001）。对于蒋惠强、王玲凤主张的超过部分违约金，不予支持。关于逾期办证违约金问题。根据查明的事实，小圆满公司实际取得土地使用权初始登记的时间为2015年10月22日，已超过合同约定的时间，故小圆满公司应按合同约定承担相应的违约责任，即按照已付房价款的1%承担逾期办证违约金8124.45元（812445元×0.01）。对于蒋惠强、王玲凤主张的超过部分违约金，不予支持。关于自行车库补偿问题。蒋惠强、王玲凤称升降平台改成采光井后，因电梯空间过小，缺乏便利通道来运送电动车到达自行车库，故自行车库的使用条件无法实现。一审认为，第一，自行车库可多样化合理使用，并不局限于停放电动车辆；第二，小圆满公司将升降平台改造为采光井的行为符合合同约定；第三，目前地下车库现状能满足业主停放电动车的需求。综上，蒋惠强、王玲凤诉请自行车库补偿的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、小圆满公司于判决生效之日起十日内支付蒋惠强、王玲凤逾期交房违约金15517.70元、逾期办证违约金8124.45元，合计23642.15元；二、驳回蒋惠强、王玲凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元，减半收取334元，由蒋惠强、王玲凤负担138.50元，由小圆满公司负担195.50元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议在于逾期交房违约金该如何计算。关于逾期交房违约金的起止日期。根据合同约定，小圆满公司应于2015年6月30日前交付取得竣工验收备案证明的房屋，但涉案房屋直至2015年9月22日才取得竣工验收备案证明。虽然小圆满公司在2015年6月30日之前向购房者送达交房通知，但此时房屋尚不具备约定的交付条件，而在房屋符合交付条件后，小圆满公司理应再次通知购房者收房，但其并未提供证据证明其履行了通知交房义务及蒋惠强、王玲凤存在故意拖延收房的行为。因双方当事人一致认可于2016年1月8日办理了交房手续，故一审计算逾期交房违约金至2016年1月8日正确。小圆满公司主张违约金应计算至竣工验收之日，缺乏依据。关于逾期交房违约金的计算标准。合同约定逾期交房违约金按已付房款的日万分之一计算，一审根据合同约定，结合案件实际情况，综合考虑合同履行、当事人过错程度及预期利益，对双方约定的违约金计算标准予以认可，并无不当，故二审对违约金不作调整。综上，小圆满公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人桐乡市小圆满房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥审 判 员 谭 灿审 判 员 倪 勤二〇一七年十月二十七日法官助理 沈文潇书 记 员 赵婉沁·8··1·