江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终2876号
上诉人（原审被告）：夏克业，男，汉族，1978年11月11日出生，住淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁为民，男，汉族，1980年3月1日出生，住淮安市淮阴区。
原审第三人：郑加军，男，汉族，1966年10月11日出生，住淮安市淮阴区�
上诉人夏克业因与被上诉人袁为民、原审第三人郑加军案外人执行异议之诉一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月25日公开开庭审理本案。上诉人夏克业委托诉讼代理人孙开建、被上诉人袁为民到庭参加诉讼。原审第三人郑加军经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。
上诉人夏克业上诉请求：撤销一审法院（2017）苏0804民初2018号民事判决，请求许可对涉案房屋的执行。事实和理由：1、被上诉人与第三人是借款抵押关系，而非房屋买卖关系。执行异议程序中，被上诉人第一次提交的异议书中主张是借款抵押关系，且涉案房屋拆迁价值100多万元，买卖价款80万元，明显不符常理，对于部分款项的交付被上诉人亦未提供证据证明。2、即使系房屋买卖合同关系，被上诉人提出的异议，不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法定情形，被上诉人并未实际占有房屋，则不享有物权期待权，一审法院对二十八条的解释明显作出扩大解释，有无恶意串通与实际占有并无关联，占有是一种事实状态，故本案不应停止执行。
被上诉人袁为民答辩称：1、递交给法院的第一份异议申请书是打印错误。2、我买房时不认识卖房人郑加军，故不存在便宜卖给我，郑加军还是通过上诉人夏克业介绍认识的，当时买的时候，因房屋位置比较偏僻，并且有墓地，拆迁的过渡费也被郑加军领了，所以这个房屋最多值80万元。3、签订房屋买卖协议之时，夏克业的朋友夏士华和张二树在�，还有钱正红和淮阴区民政局附近的法律服务所的工作人员在场，张二树拿郑加军的身份证到隔壁银行办了一张银行卡，然后四十万就转到这张卡上，这张卡给了夏克业。协议写好后，答辩人又拿了十万元给郑加军，剩下三十万元一个月之后直接打给夏克业。因此，夏克业知道这个房子是卖给我，用来还郑加军欠他的钱，结果却又申请法院执行，明显是恶意坑害我，我对涉案房屋享有所有权，可以排除执行。请求二审维持原判。
第三人郑加军在本院谈话时陈述意见称：涉案房屋系拆迁安置房屋，目前尚未接到交付通知，交房时应当是先交付给他，再由其过户给被上诉人。
袁为民向一审提出诉讼请求为：依法不得执行淮安市××区××号门面房。
一审法院认定事实：2012年6月27日，郑加军与淮安市家盛房屋拆迁有限公司签订了房屋征收补偿安置协议书，郑加军通过产权调换方式选择的产权调换房为涉案门面房，即淮安市××区××号门面房（一至三层），至2017年6月7日，淮安现代商贸流通管理服务中心仍未能将该房屋交付。
2014年8月21日，袁为民经夏克业朋友张二树介绍，与郑加军签订房屋买卖协议。双方约定，郑加军所有的淮安市××区××号门面房（一至三层）价款为80万元，由郑加军出卖给袁为民。合同签订当天，袁为民向郑加军支付10万元现金，郑加军向袁为民出具一张收条，主要内容为：收到袁为民房款捌拾万元整。后，郑加军为偿还欠夏克业的部分借款，袁为民按照郑加军的指示，直接向夏克业支付了余款70万元。
2017年1月3日，一审法院依据已经�生法律效力的（2015）淮民初字第03895号民事判决书，于2017年1月3日作出（2016）苏0804执3536号执行裁定书，查封了郑加军名下的位于淮安市××区××号门面房，限额220万元。袁为民向该院提出执行异议，2017年3月14日，该院经审查，认为郑加军将未受领交付的产权调换安置房出售给案外人，系双方当事人真实意思表示，涉案房屋买卖协议作为债权行为而言，并未违反法律强制性规定，应属有效协议。但相关征收部门至今未交付涉案房屋给郑加军，作为买受人的案外人至今未能占有涉案房屋，所以，案外人所提出的异议不符合上述规定的“已合法占有该不动产”的情形，即案外人现享有的权利不能够排除执行，其要求排除执行的异议理由不成立，难以支持,裁定驳回袁为民的异议请求。2017年3月29日，袁为民向该院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告袁为民与第三人郑加军签订的房屋买卖合同，未违背法律、行政法规强制性规定，属有效合同，应受法律保护。双方合同签订后，袁为民向郑加军支付了全部价款。故本案符合第二十八条第（一）项、第（三）项情形。
第二十八条第（二）项要求查封前买受人已经合法占有不动产，主要是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。本案袁为民是经夏克业朋友张二树介绍，才与与郑加军签订房屋买卖合同，郑加军向袁为民出售房屋主要目的，也是为了能够向夏克业偿还部分借款，客观上，郑加军实际取得房屋价款仅为10万元，其余70万元价款均由其指示袁为民向夏克业支付，所以，郑加军（被执行人）与袁为民（第三人）之间不存在恶意串通的可能性。第二十八条第（四）项要求非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋为拆迁安置房，案外人淮安现代商贸流通管理服务中心至今未能将交付本案涉案房屋，涉案房屋在交付后，方能办理相关产权登记、过户手续，故涉案房屋在查封前未能占有、办理过户登记不能归责于原告。
综上，袁为民作为买受人，在不存在与郑加军恶意串通的情形下，已经向出卖人支付全部价款，履行了合同全部义务，其主观上无过错，所取得的买受人物权期待权应当受到法律的保护，能够排除执行，故对原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决：停止执行淮安市××区××号门面房。案件受理费11800元，由夏克业负担。
二审经审查确认原审法院查明的事实。
本案的争议焦点为：上诉人要求对涉案房屋继续执行的请求能否成立，即被上诉人袁为民对涉案房屋是否享有可排除执行的实体权利。
本院认为，上诉人上诉主张不能成立，本案所涉房屋不可以执行。理由如下：
首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款规定，“占有”应当作区分理解，如果系客观上无法占有，则应当视为占有。本案系拆迁房屋，出卖人郑加军尚未取得涉案房屋的产权，故买受人袁为民无法占有上述房屋系由客观原因造成。
其次，被上诉人袁为民与原审第三人郑加军已经签订买卖合同并支付全部价款，郑加军对此予以认可并同意继续履行合同，且双方之间的买卖行为都是在上诉人夏克业介绍下进行，绝大部分房款亦直接支付给上诉人，上诉人夏克业在此情形下又申请法院对该房屋强制执行明显存在恶意，故对于其要求继续执行的上诉请求不应支持。
综上，上诉人上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11800元，由上诉人夏克业负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘昌锋
审判员 李 玲
审判员 庞海涛
二〇一七年十一月二十七日
书记员 庄 行