重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0116民初7051号原告：周娜，女，汉族，1987年5月17日出生，住重庆市江津区。原告：龚文沛，男，汉族，1986年8月16日出生，住址同上。二原告委托代理人：刘伟，重庆君策律师事务所律师，特别授权。被告：重庆威凯房地产开发有限公司。住所地重庆市江津区鼎山街道办事处东部新城C3—2地块江岸·东城中央*幢2—8—**号。法定代表人：温心勇，董事长。委托代理人：杨涛，重庆季霖律师事务所律师，特别授权。被告：重庆祥瑞房地产集团有限公司。住所地重庆市江津区鼎山街道办事处鼎山大道***号祥瑞大厦*幢16—*号。法定代表人：邹勇，董事长。委托代理人：，杨涛，重庆季霖律师事务所律师，特别授权。委托代理人：袁永斌，男，汉族，1972年12月1日出生，被告重庆祥瑞房地产集团有限公司员工，住重庆市江津区。一般代理。本院受理原告周娜、龚文沛与被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告周娜、龚文沛及其委托代理人刘伟、被告重庆威凯房地产开发有限公司的委托代理人杨涛、被告重庆祥瑞房地产集团有限公司的委托代理人杨涛、袁永斌到庭参加诉讼。本案因现已审理终结。原告周娜、龚文沛诉称：2015年2月28日，原告与被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞房地产集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了由被告开发的位于重庆市江津区双福新区XX大道XX号XX小区XX幢XXX号房屋，建筑面积45.95平方米，价款879299元。合同约定，被告应当在2016年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，如逾期交房超过30日原告有权解除合同。并约定被告开发房屋规划、设计变更导致影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款879299元，被告向原告代收契税等费39842.61元。2016年4月，原告在接到被告发出的接房通知去接房时发现所购房屋与合同中所附平面图不符，合同附图中房屋开间两边的柱子只有部分在房屋内，而房屋现状是结构柱子全部在房屋内，而原告从未收到过被告设计变更的通知。原告接房时被告销售与原告的房屋工程尚未进行建设工程竣工验收备案登记，因此被告拟交付原告的房屋不符合交付的交件，原告拒绝接房。按上述约定，请求人民法院判决：1、解除原被告签订的上述《重庆市商品房买卖合同》；2、退还原告购房款879299元，并支付从交款之日起至款付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、支付原告逾期交房的违约金8792.99元；4、赔偿原告损失48955.61元（中中包含被告代收原告的39842.61元和原告几次接房的往返路费9113元）。被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞房地产集团有限公司辩称：按合同约定，被告在交房时是应提交建设工程竣工验收备案登记证，但这是重庆市国土部门提供的格式合同，而发放备案登记证是国家机关的权利，而并非被告能够控制，该约定对被告无约束力。即使该约定成立，合同补充协议第四条约定，如逾期交房超过30日，原告选择解除合同的，应当在解除条件满足之日起10日内向被告提出，逾期原告便丧失合同解除权。另外，原告与被告签订合同后，原告所购房屋工程并未进行设计变更。原告诉称设计变更的内容，在与原告签订合同前就经批准进行了将原告所称在房外的部分柱子，全部修建到房内的变更。而原告购房合同所附图，因被告员工失误误将原施工平面图附在与原告签订的合同内。按规定，合同附图应为建筑分层平面图，签订合同时原告在被告所持合同所附的变更后的建筑分层平面图上签字认可，因而原告以设计变更请求解除合同的理由不能成立。综上，人民法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年2月28日，原告周娜、龚文沛（乙方）与被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞房地产集团有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市江津区双福新区XX大道XX号XX小区XX幢XXX号房屋，建筑面积45.95平方米，用途为非住宅其他用房；本商品房销售依据为津国土房管（2014）预字第（092）《商品房预售许可证》；价款879299元在签订合同时付清；甲方应当在2016年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任，如甲方未按本合同约定的期限将该商品房将付乙方使用，逾期在30日（含）内，自本合同约定的前述交房期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；合同继续履行，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，……。该合同第十五条的格式及约定的内容为：“第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（2）×。（3）×。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1％的违约金。乙方不退房的，……。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天内，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1％的违约金。”该合同附件四，即《补充协议》第四条约定：“对《买卖合同》第九的补充约定。按照《买卖合同》第九条约定，甲方逾期向乙方交付房屋超过30日的，乙方有权解除合同。如乙方选择解除合同的，应于解除条件满足之日起10日内以书面方式向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行《买卖合同》。”除上述内容外，双方还就房屋面积确认及面积差异处理、交房手续的办理、原告逾期付款的违约责任、合同登记备案、办理产权登记、房屋质量和装饰及设备标准、保修责任等进行了约定。原告所持该合同的附图中，原告所购房屋轴线范围内有原告娜签名，房屋开间两边立柱的部分（约50%）在墙外，部分（50%）在房屋内。合同订立当日，原告支付了全部购房款879299元，被告代收原告契税26378.9元、权利许可证照印花税5元、维修基金3676元等39842.61元。2016年3月26日，原告接到了二被告发出《祥瑞·西城中心收（验）楼通知书》，同年4月12日原告到被告处接房，因被告未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等原因，原告拒绝接房。同年6月3日，被告取得原告所购房屋工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否符合合同约定的解除条件。对此原告提交了：《关于要求出示、提供符合交房条件的、等证明文件，并因现房改变了合同图纸设计而要求退房的函》，以及2016年4月28日原告分别向二被告寄送该函的邮政特快专递回执、手机妥投短信的复印件（注：二被告均于次日收到）。该函载明：“我们于2016年3月26日收到《祥瑞·西城中心收（验）楼通知书》，……我们于2016年4月12日到你公司办理接房手续时，要求你公司出示、提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《面积实测表》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房使用说明书》等证明，但你公司拒绝出示、提供，或者是根本没有以至于无法出示。后我方又多次要求，你方仍未出示、提供，为此我方拒绝接房，现再一次要求你公司向我方提供上述符合交房条件的证明文件。另外，因你公司拟交付我方的房屋与我们双方于2015年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》中房屋图纸所示设计不相符，你公司擅自变更了设计且未将变更内容告知我们，故我方现要求退房。”原告拟用该证据证明其已向二被告书面要求解除合同。对该证据，被告质认为：未收到。被告对此向本院提交了：1、被告所持原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中所附的《房屋建筑面积分层平面图》。该图在原告所购房屋的轴线内有原告周娜签名。该图为单线图（原告所持合同所附为施工图），看不出柱子的分布、修建的情况。2、《设计变更通知书》及所附变更后的施工图（提供原件进行核对）。《设计变更通知书》载明：变更内容为，为了外立面效果，20号楼一层平面局部外墙及门窗齐平结构柱子外边；更改专业签署时间为2014年7月2日；该图上还加盖了重庆市施工图审查机构专用章。另，该通知书所附施工图标明了变更的内容，即原告所称将房屋开间两边原部分在外部分在内的立柱全部修建在房内。3、原告所购房屋一层平面竣工图。该图除加盖了建设、施工、监理单位的公章外，还加盖了“重庆市江津区规划局规划管理专用章”。被告拟用上述证据证明，原告所购房屋在原被告签订合同后未进行规划变更。原告质证认为：被告提供的第1、2项证据的真实性不认可；《设计变更通知书》及所附图看不出经规划部门认可；规划部门在竣工图上盖章并不能证明变更时经规划部门同意变更。本院认为，原告周娜、龚文沛与被告重庆威凯房地产开发有限公司、重庆祥瑞房地产集团有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按合同约定履行自己的义务。合同约定，被告开发房屋工程的规划、设计变更影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告，未通知的原告有权解除合同。而原告所称设计变更的内容是，其所购房屋原开间两边立柱部分在房外部分在房内，后变更为全部在房内。先不论该设计变更是否对商品房质量、使用功能、使用环境造成影响，仅设计变更的时间是在原被告签订合同前而非签订后，因此被告在与原告在签订合同后，未对工程设计进行变更，原告以签订合同后，被告对工程设计进行变更而未通知原告为由请求解除合同的理由不能成立。至于原告是否误将开间两边立柱全部在房内的房屋当成立柱部分在外在分在内的房屋进行购买，此并不涉及原告享有合同的解除权。对原告称设计变更未经规划部门同意的问题，根据被告提供的加盖了规划部门印章的竣工图，可以确认该设计变更经规划同意。合同第九条约定，被告应当在2016年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。虽然被告在约定期限届满前通知了原告接房，但原告于2016年4月12日接房时，被告未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋不符合交付的条件，原告有权拒绝接房，其迟延交房的责任应由被告承担，逾期超过30日，原告有权解除合同。但合同补充协议第四条同时约定，因被告逾期交房原告选择解除合同的，应于解除条件满足之日起10日内以书面方式向被告提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行《买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。上述约定既约定了解除权行使的期间，也约定了行使解除权的形式。而在此期间内原告并未书面向被告提出解除合同的要求，因此原告因被告迟延交房所享有的合同解除权消灭。虽然原告在被告迟延交房满30日前向原告发出了前述函件，但该函件提出解合同的理由是设计进行了变更，且是在迟延交房满30日前，即合同解除的条件尚成就前被告就收到了该函件，故该函件并不符合合同补充协议第四条的约定，不能达到原告解除合同的目的。由于原告请求解除合同的理由均不能成立，因此原告基于合同解除后提出的其他诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告周娜、龚文沛的诉讼请求。案件受理费13170元，减半收取6585元，由原告周娜、龚文沛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一七年二月九日书记员  周 寒