四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川20民终581号
上诉人（原审原告）：李绵玉，女，住四川省内江市。
委托诉讼代理人：胡代国，男，汉族，住四川省安岳县。系内江市市中区人民政府城西街道办事处大西街社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：周世财，男，汉族，农民，住四川省安岳县。
委托诉讼代理人：杨文阁，安岳县法律援助中心工作人员。
上诉人李绵玉因与被上诉人周世财确认合同无效纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2017）川2021民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李绵玉及其委托诉讼代理人胡代国，被上诉人周世财及其委托诉讼代理人杨文阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李绵玉上诉请求：1、撤销安岳县人民法院（2017）川2021民初1340号民事判决，请求确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》无效。2、本案一审、二审、重审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：诉争合同存在《合同法》第52条规定的合同无效四种情形：1、原审原、被告都不符合买房、卖房的法定条件。原审判决对《物权法》第15条理解、认识错误。理由如下：（1）、根据《合同法》第七条和《土地管理法》第62条第1款“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，被告不符合买房的条件。根据《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖有诸多的限制条件。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定：……将宅基地建造的房屋出卖给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：①转让人拥有二处以上的农村房屋（含宅基地）；②同一集体经济组织内部成员转让；③受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；④转让行为征得集体组织同意。⑤宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。综上，被告不具备最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议记录》第15条第1、2款规定的买房的条件，依据《土地管理法》第62条规定，买卖房屋合同无效。（2）、根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。原告只有63平方米房屋不具备卖房的法定条件该合同无效。根据《土地管理法》第62条第四款有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，被告买了原告的房屋，导致原告成为无房户上上访影响社会和谐。故诉争合同无效。2、所买房屋未依照《土地管理法》第62条的规定，转移登记漏了税费，损害了国家、集体的利益。3、双方当初买卖房屋的合同目的没有实现，原因是被告存在欺诈，该合同无效。4、买价5000元，卖价213680元，存在《民法通则》第92条规定的“没有合法根据取得不当得利”208680元，比卖毒品的利润高很多倍，存在合同欺诈、显失公平。诉争合同无效，依据《民法通则》第92条的规定，不当得利应当返还给原告。综上所述，诉争《房屋买卖合同》存在的四种情形均属《合同法》第52条规定的合同无效的情形，请求依法改判。
上诉人李绵玉委托诉讼代理人的代理意见也认为诉争合同存在四种无效情形，其中除了“买房前后未经村社同意、乡镇审核，未获县政府行政许可，本案合同的效力应当适用宪法第10条第4款及其配套法规、司法解释，诉争合同为无效”这一情形与上诉人的上诉理由不一致外，其余三种无效情形与上诉人一致。
被上诉人周世财答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人无证据证明双方在签订《房屋买卖合同》有违反合同法第52条的情形。2、上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖合同》无法定无效情形。（1）法律并不禁止农村集体组织成员出卖、出租自己的房屋。从《中华人民共和国土地管理法》第62条、《中华人民共和国物权法》第155条可以看出，农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。（2）房屋买卖合同无法定无效情形。本案争议焦点是农村宅基地及其附属物能否转让。目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定均不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力，对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用合同法。3、买卖合同对双方都有法律约束力、合法有效。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。因此双方的买卖行为应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第8条、第44条、《中华人民共和国物权法》第15条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，双方之间关于房屋转让的行为合法，且上诉人在房屋交易时不是岳阳镇望城村2组村民，上诉人要求确认合同无效的请求更不应该得到支持。4、上诉人的请求有违社会公序良俗和诚实信用原则。上诉人只是因为诉争房屋进入征收范围，受利益驱动反悔所致，其请求有违社会公序良俗和诚实信用原则；同时案涉合同已经履行完毕多年，如果以房屋买卖后发生了拆迁得到补偿为由要求确认合同无效，对被告及所有类似的买受人都不公平，如果确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。即使排除以上因素，考虑到房屋所有权人有权处分房屋的所有权及从买卖双方意思自治原则出发，判决买卖合同无效不符合城乡一体化的精神，也不符合《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定。市场经济规律本身就要求合同签订者有抗风险能力，不能因为对自己不利就要求确认合同无效。5、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。”从国家政策走向来看，国家对农村集体土地的转让将会持越来越开放的态度。综上所述,案涉合同合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告李绵玉向一审法院起诉请求：1.认定原、被告于2011年2月10日签订的《房屋买卖合同》无效；2.调解或判令被告偿还原告所有的拆迁安置补偿款213680元。3、此案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：1994年3月9日，原、被告经本院调解离婚，原告分得夫妻共同财产中的左面瓦房一间等物，被告分得夫妻共同财产中的右面瓦房一间等物。1997年，安岳县国土资源局审批同意将原告位于安岳县岳阳镇望城村2社的63.18㎡集体土地建设用地使用权进行行政登记，后向原告颁发了《集体土地建设用地使用证》。2011年2月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告因户口已迁出原因，将其位于安岳县岳阳镇望城村2组63㎡住房（即离婚时分得的左面瓦房一间）以5000元价格出卖给被告，协议自双方签字生效。原、被告及证明人周莉在合同上签字，被告在签署协议时即向原告支付了购房款5000元。2011年6月19日，被告与安岳县国土资源局签订《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定安岳县国土资源局征收被告所有的位于安岳县岳阳镇望城村2组61.62㎡的房屋，安置方式为产权调换。2011年12月27日，被告与安岳县国土资源局签订《安岳县县城规划区内集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定将登记在原告名下但已由被告购买的63.18㎡房屋交安岳县国土资源局拆迁，安置方式为货币补偿213680元；2012年1月13日，被告领取213680元补偿金。2016年5月9日，原告将户籍重新迁回安岳县岳阳镇望城村2组。同年11月14日，安岳县国土资源局以“遗失补证”为由向原告颁发《集体土地建设用地使用证》，证载用地座落于岳阳镇望城村2组，用途为农村宅基地，使用权面积63.18㎡。一审法院认为：原告提起的本案诉讼为确认合同无效之诉，属形成权范畴，不是诉讼时效的客体，不适用诉讼时效制度，被告关于原告的起诉已过诉讼时效期间的抗辩理由不成立。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定并非效力禁止性规定，不能以此为由认定原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，是指农村村民建设住宅时的用地审批程序，而非房屋买卖合同的审批程序。《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》仅系地方性法规，并非审查合同效力的依据，故对原告关于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》违反上述规定而无效的意见，不予采纳。原告提供的证据不能证明被告与原告签订《房屋买卖合同》时已知道原告所有的房屋将因征地被拆迁及存在其它欺诈、胁迫行为并损害国家利益的事实，原告应承担举证不能的不利后果。另依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原、被告双方对《房屋买卖合同》所涉房屋占用范围内的集体土地建设用地使用权是否申请变更登记，不影响双方签订的《房屋买卖合同》效力，且法律、行政法规并未规定《房屋买卖合同》应当办理批准、登记等手续才生效，故对原告关于原、被告签订的《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，未向土地行政主管部门申请集体土地建设用地使用权变更登记、未经政府及职能部门行政许可而自始无效的意见，不予采纳。被告购买原告房屋后以此房屋与安岳县国土资源局签订《房屋拆迁安置补偿协议》，获得拆迁安置补偿款213680元，系被告与安岳县国土资源局形成的合意，原、被告间并不因此形成任何债权债务关系，故原告要求被告偿还拆迁安置补偿款213680元没有事实和法律依据。综上所述，原告要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效并由被告偿还原告拆迁安置补偿款213680元的诉讼请求证据不足，与法律规定不符，不予支持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李绵玉的诉讼请求。案件受理费4506元，由原告李绵玉负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，经二审查明的事实和证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：诉争合同是否具有四种均属合同无效的情形，诉争合同是否有效？现评判如下：
1、关于上诉人提出的诉争合同具有上诉人、被上诉人“不符合卖房、买房的法定条件”这一无效情形是否成立的问题。
诉争房屋是建在农民集体所有的宅基地上，上诉人李绵玉在转让诉争房屋时，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”的规定，“地随房走”，诉争房屋占用范围内的宅基地就会一并处分即宅基地的使用权也一并转让。而对于宅基地能否流传的问题，根据《中华人民共和国宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，宅基地不得转让。因此，上诉人提出其和被上诉人“不符合卖房、买房的法定条件，诉争合同无效”这一上诉理由，其实质就是：建在农民集体所有的宅基地上的房屋是否可以在同集体经济组织成员中转让？
《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第九条“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”、第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”以及《中华人民共和国物权法》第五十八条“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；……”、第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”，由此可见，宅基地只能由集体经济组织成员享有，法律并不禁止建在宅基地上的房屋在同一集体经济组织中的流转。因此，上诉人李绵玉将其建在农民集体所有宅基地上的房屋转让给与宅基地属同一集体经济组织的成员并不违反法律规定，且李绵玉在签订房屋买卖合同时，其户籍早已迁出宅基地所在的集体经济组织，其放弃宅基地使用权也不违反法律规定。因此，上诉人李绵玉转让诉争房屋不违反法律规定。而被上诉人周世财，因其与案涉宅基地属同一农民集体组织，有权分享本集体经济组织所有的财产，其购买建在本集体经济组织所有的宅基地上的房屋不违反法律规定。至于上诉人提出根据《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，被告不符合买房的条件。”的抗辩意见，因该规定是针对农村居民住宅用地审批的规定，而非农村居民买卖房屋效力的规定，故上诉人的该上诉理由不能成立。
2、关于上诉人提出诉争合同具有“所买房屋未依照《土地管理法》第六十二条的规定，转移登记漏了税费，损害了国家、集体的利益”无效情形是否成立的问题。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，诉争房屋所占用范围内的集体土地建设用地使用权是否申请变更登记，不影响诉争房屋买卖合同的效力，且法律、行政法规也未规定房屋买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条是关于农村居民住宅用地审批的规定，而非房屋买卖合同转移登记的规定，故上诉人提出的相应上诉理由及其委托诉讼代理人提出的“买房前后未经村社同意、乡镇审核，未获县政府行政许可，本案合同的效力应当适用宪法第十条第四款及其配套法规、司法解释，诉争合同为无效”抗辩意见均不能成立。
3、关于上诉人提出诉争合同具有“双方当初买卖房屋的合同目的没有实现，原因是被告存在欺诈”无效情形是否成立的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，如果合同一方有欺诈行为，合同另一方有权行使撤销权而非确认合同无效，故上诉人的该上诉理由不能成立。
4、关于上诉人提出诉争合同具有“因被上诉人以5000元购得诉争房屋，而卖价213680元，具有《民法通则》第92条规定的不当得利情形”无效情形是否成立的问题。
因上诉人的诉讼请求是确认合同无效而非“不当得利”，故上诉人的该上诉理由不属于本案审查范围，且也不属于法律规定的合同无效的情形。故上诉人的该上诉理由不能成立。
上诉人李绵玉未提供证据证明其与被上诉人周世财签订的《房屋买卖合同》是在违背其真实意思的情况下签订，且案涉《房屋买卖合同》也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故案涉《房屋买卖合同》是有效合同。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李绵玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 劲
审判员 彭 敏
审判员 苏振宇
二〇一七年九月三十日
书记员 官晓丹