重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终6716号
上诉人（原审被告）：郑文韩，男，1962年5月28日出生，汉族，住福建省仙游县。
被上诉人（原审原告）:重庆天江坤宸置业有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。
法定代表人：高飞，执行董事。
委托诉讼代理人：邹长美，重庆原驰律师事务所律师。
上诉人郑文韩因与被上诉人重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初10523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人郑文韩，被上诉人天江公司的委托诉讼代理人邹长美参加了审理。本案现已审理终结。
郑文韩上诉请求：撤销原判，改判驳回天江公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由天江公司承担。事实及理由：天江公司于2013年12月19日第三次收到工商银行拒绝放贷的答复，在郑文韩未催告的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，天江公司行使合同解除权最迟应当从该日起计算一年，即2013年12月19日至2014年12月19日，逾期未行使，解除权消灭。天江公司于2017年5月4日才向郑文韩发出解除合同通知，郑文韩次日才收到，因超过除斥期间，天江公司已经丧失合同解除权。
天江公司辩称：1.天江公司从未收到银行的任何书面答复，所谓“将客户资料退回开发商”应指银行电脑系统内审批未通过而操作退回，即使有书面答复，银行也只会通知贷款合同相对人郑文韩，不会通知合同外第三人天江公司。2.郑文韩认为天江公司解除权已经消灭属于对司法解释理解偏差和断章取义。3.本案中，《补充协议》第四条对合同解除权进行了明确约定，属于《合同法》第九十三条规定的约定解除权，故本案不再适用司法解释第十五条的规定。4.本案即使适用法定解除权规定的除斥期间，除斥期间也应当从2017年4月25日起算。5.郑文韩虽未按约支付余款96万元，但一直努力申请贷款，天江公司也在配合，双方商品房合同一直在履行。直到天江公司得知郑文韩确无能力支付余款后才按约发函催告，后解除合同，天江公司的行为并无不当。综上，一审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
天江公司向一审法院起诉请求判令：1．确认双方于2013年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议已于2017年5月4日解除；2.郑文韩支付天江公司违约金9600元；3.郑文韩立即配合天江公司办理位于重庆市××号的隆鑫鸿府5幢3-6-1房屋的网上签约登记注销手续。本案案件受理费由郑文韩负担。
一审法院认定的事实：2013年8月14日，以天江公司为甲方，郑文韩为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定郑文韩购买重庆市××号隆鑫·鸿府5幢3-6-1号房屋，建筑面积：188.56平方米，房屋总价为1378487元。该合同首部乙方地址处载明：重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都15幢5-3号。
合同第五条第（三）项办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式，期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或者其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或者乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收到的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同附件五补充协议第四条约定：1、按揭付款内容：乙方于2013年8月14日向甲方支付购房款418487元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金）；余款960000元由乙方向银行申请按揭贷款来支付。2、若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，若双方愿意继续履行合同的，应于以上法律事实产生后10日内对具体的付款方式、期限另行协商，签订补充协议；若逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除，双方按本合同第五条（三）款3项的规定和约定执行，但双方应相互配合到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续。合同附件五补充协议第十六条约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性、准确性负责。一方联络方式如有变更，应从变更之日起五日内以书面形式通知对方，否则，由因变更后不履行通知义务的一方承担相关责任；所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄信件联络以接收方签收（乙方同住家人签收视为乙方签收）之日为收讫，电话联络以发生之时为收讫，传真件以接收方接收传真件之日为收讫。
2013年8月3日，郑文韩向天江公司支付购房定金50000元；2013年8月12日，郑文韩向天江公司支付购房款368487元；2013年8月14日，郑文韩向天江公司支付按歇印花税48元、大修基金15085元、抵押登记费80元、抵押预告登记费80元、契税41356.61元、权证印花税5元，共计56652.61元。天江公司就上述三笔款项向郑文韩出具售房专用收据。2013年8月20日，天江公司向郑文韩开具金额为418487元的购房款发票。2017年4月20日，天江公司按合同约定的地址向郑文韩发出限期履行合同义务的函，该函件载明，因合同签订至今，郑文韩尚欠天江公司购房款960000元及相关违约金，经我司多次与您沟通与书面通知，您均不配合。为此，特正式函告要求郑文韩于2017年4月25日前往天江公司支付剩余房款及相应违约金。该函件显示于2017年4月21日由速递易签收。2017年5月4日，天江公司按合同约定的地址向郑文韩发出合同解除函，该函件载明，因郑文韩多次未在天江公司规定时间内前来协商变更支付剩余房款的付款方式，已严重违约并给天江公司带来了损失，根据合同相关约定，天江公司正式函告，双方合同于2017年5月4日解除。该函件显示于2017年5月5日由速递易签收。2017年6月2日，郑文韩向中国工商银行股份有限公司申请个人贷款。2017年6月27日，中国工商银行股份有限公司重庆高科技支行出具情况说明，载明：客户郑文韩，身份证号，2013年8月14日因购买隆鑫·鸿府住房向我行申请17年96万的贷款，我行于2013年10月19日上报审批，因差配偶户口、本地工作或居住证明被第一次退回，客户补齐资料后，我行于2013年11月11日再次上报审批。分行于2013年12月3日第二次退回，原因为借款人及配偶多笔存量负债，目前的月收入不能覆盖存量月负债（单是借款人本人目前负债是68843元）。我行根据客户提供的资料出具了情况证明，于2013年12月6日第三次上报审批，因分行审批过程中核实借款人贷款情况时，借款人电话要么在通话，要么无法接通，且借款人及配偶征信显示的负债余额较大，要求降低贷款成数的原因被第三次退回，后因客户一直未补缴首付款，于2013年12月19日将客户资料退回开发商。时隔4年，客户于2017年6月2日，再次向我行申请该笔住房贷款，因系统已记录客户的贷款信息，且未完善分行审批人的相关条件，不符合银行贷款审批的要求，于2017年6月22日将客户资料退回开发商。
庭审过程中，就郑文韩未获得按揭贷款的原因，天江公司陈述，根据工商银行出具的说明可以看出，郑文韩未获得按揭贷款系因其个人原因。郑文韩称，未获得按揭贷款的原因在天江公司但未举示充分证据予以证明。就天江公司发送的限期履行义务的函及合同解除函，郑文韩称自己并未收到，但同时，在答辩过程中，郑文韩陈述，其儿子在接到天江公司发送的履行合同义务的函及合同解除函，并告知其相关事宜后，也安排儿子前往天江公司与其进行协商。就要求郑文韩支付的违约金，天江公司陈述，该违约金系因郑文韩逾期支付购房款，而按合同约定应向天江公司支付的应付房款1%的违约金。郑文韩对该违约金标准是否过高不清楚，但未要求对该标准依法进行调整。
一审法院认为：天江公司与郑文韩于2013年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。对天江公司要求确认双方合同于2017年5月4日解除的诉讼请求，本案中，双方争议的主要焦点为，郑文韩未获得足额按揭贷款的原因。就该原因，虽天江公司仅举示工商银行出具的情况说明，但根据该情况说明上载明的原因足以证明系因郑文韩及配偶负债余额过大，导致贷款未获批准。根据双方合同补充条款约定，非因甲方原因及不可归责于双方事由导致未能获得银行贷款的，若逾期未达成补充协议或任何一方明确表示不愿意继续履行合同的，合同自行解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故天江公司作为守约方可根据该条款解除双方签订的重庆市商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”天江公司于2017年5月4日按合同约定的地址向郑文韩寄送合同解除函，虽该函件显示于2017年5月5日由速递易签收，但郑文韩在答辩过程中亦认可其子收到该函件，并相内容告知自己。根据双方合同约定，以由邮寄方式送达的，以签收日作为收讫日，故郑文韩于2017年5月5日收到该解除合同通知，双方于2013年8月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2017年5月5日解除。故对天江公司要求确认双方合同于2017年5月4日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。对天江公司要求郑文韩支付违约金9600元的诉讼请求，因双方合同并未对按揭贷款支付的时间进行约定，且根据双方补充协议的约定，郑文韩未获得按揭贷款时，双方应当首先就付款方式及付款期限进行协商，协商未果可以解除合同。现天江公司单方向郑文韩发出限期支付房款及违约金的函与该约定不符，天江公司举示的证据及其陈述不足以证明郑文韩存在逾期付款的行为，故天江公司要求郑文韩支付逾期付款违约金9600元的诉讼请求，一审法院不予支持。对天江公司要求郑文韩配合办理注销案涉房屋的网上签约登记的诉讼请求，因补充协议约定合同解除后双方应相互配合办理完撤销、注销该房屋的合同登记、备案手续及产权登记等相关手续，天江公司该项诉讼请求符合合同约定一审法院予以支持。
一审法院判决：一、郑文韩在本判决生效后五日内配合重庆天江坤宸置业有限公司办理位于重庆市××号隆鑫·鸿府5幢3-6-1号房屋的网上签约登记注销手续；二、驳回重庆天江坤宸置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17206元，减半收取计8603元，由郑文韩负担。
二审中，郑文韩陈述自己曾经多次找过天江公司协商解决交房的事宜，公司的工作人员告知其工商银行的按揭贷款没有办理下来，正在协调其他银行办理按揭。郑文韩当时提出如果按揭不能办理成功，可以一次性支付现金，但要求天江公司出具保证书，保证在一定时间内办理好房产证，公司不予同意，于是郑文韩就要求退款，但公司也不同意退款。郑文韩认为自己对房屋至今没有办理下来按揭贷款和未付款都不存在过错。现在房价上涨了，天江公司发函要求解除合同，但郑文韩并未收到函件，公司无权解除合同。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法律条文规定了合同的约定解除权，亦是本案天江公司行使合同解除权的法律依据。天江公司与郑文韩在补充协议第四条第2款约定，若非因天江公司原因、非因不可归责于双方的事由导致郑文韩未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，若双方愿意继续履行合同的，应于以上法律事实产生后10日内对具体的付款方式、期限另行协商，签订补充协议；若逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除，……。该条内容即是对合同解除权的约定，双方应当按约履行。根据中国工商银行股份有限公司重庆高科技支行出具的《情况说明》，能够证明因郑文韩个人原因导致按揭贷款未获批准，且天江公司于2017年5月4日通过向郑文韩邮寄解除函的方式，表示不愿意继续履行合同，郑文韩一审中表示其儿子在接到函件后向其转告了相关事宜，应视为解除通知已经送达郑文韩。因此，天江公司解除合同的行为符合合同约定和法律规定，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除。
郑文韩上诉认为，天江公司行使解除权超过法定期限，解除权已经消灭，其依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，该条款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。可见，该条款是针对《合同法》第九十四条即法定解除权规定的行使期限，而本案天江公司行使的是合同约定解除权，二者属于不同情形，不适用上述规定，本院对郑文韩的上诉理由不予支持。
综上所述，郑文韩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17206元，由上诉人郑文韩承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
审 判 员 邓 山
审 判 员 朱华惠
二〇一七年十月十七日
法官助理 汪 骞
书 记 员 左 琴