广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2545号
上诉人（原审原告、反诉被告）吕晓雄。
委托代理人郝海涛、杨小梅，均为广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）钱乐。
委托代理人薛静，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托代理人朴丽娜，万商天勤（深圳）律师事务所律师助理。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司），。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人黎政，该公司员工。
原审第三人广东经天律师事务所（以下简称经天律师所）。
代表人陶建军，主任。
委托代理人贺树奎、连文刚，均为该所律师。
上诉人吕晓雄因与被上诉人钱乐、原审第三人中原地产公司、经天律师所房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2253号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
吕晓雄原审诉讼请求：1、钱乐向吕晓雄支付违约金（自2011年7月22日暂计至2012年9月20日，共计2100840元）；2、钱乐承担本案诉讼费。
钱乐原审反诉请求：1、吕晓雄向钱乐支付剩余房屋转让款43571.26元；2、吕晓雄承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，涉案房产系深圳市福田区滨河路与彩田路交汇处联合广场A栋塔楼XXX、XXX号�产，建筑面积分别为268.29平方米和215.79平方米，性质为市场商品房，于2011年9月21日由钱乐名下转移登记吕晓雄名下。2009年，钱乐与经天律师所签订《房屋租赁合同》，将该两套房产租赁给经天律师所用作办公使用，单位租金为每平方米每月72元，月租金为34853.76元，租期自2009年3月21日至2014年3月20日。合同附页约定：本合同签订首3年是死约，为固定租期，不因业主过户变更而改变合约条款；第4-5年为活约，如业主过户产生变更，则需要提前3个月书面通知方可变更租约，该通知自送达之日起生效。对于该“死约”、“活约”条款，经天律师所称系指出租方可以变更，但不表示可以解除合同。2011年7月20日，吕晓雄、钱乐在中原地产公司居间服务下签订《房地产买卖合同》，吕晓雄以1234万元购买前述两套房产。合同约定，该房产有租约，月租金为34853.76元，租期自2009�3月21日至2012年3月20日；钱乐保证已取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明；该房产产权转移后，原租赁合同在有效期内对吕晓雄仍然有效；钱乐须于收到全部楼款后3日内（除交楼保证金外）协助吕晓雄与承租人签订新的租赁合同，同时钱乐须将承租人已交钱乐之租赁押金／保证金及预交租金（若有）转交予吕晓雄，吕晓雄在钱乐收到全部楼款后次日（除交楼保证金外）起享有钱乐在原租赁合同项下之权利义务；交易定金120万元，交由双方约定的第三方监管；吕晓雄将定金在合同约定期限内存入监管账号，视为钱乐收讫；定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款；双方同意预留20万元作为交房保证金，该款项在钱乐实际交付房产时进行结算，该款项由第三方进行监管；定金、交房保证金之外的剩余首期款384万元由吕晓雄在2011年8月31日前支付至双方�定的银行监管账号，剩余房款以银行贷款方式支付；钱乐须于收到全部楼款后3日内（除交房保证金外）将该房产交付吕晓雄，并办理相关移交手续；双方于2011年9月20日或之前签订《深圳市二手房买卖合同》。合同第十四条约定，如钱乐未按照合同约定的期限履行义务，吕晓雄有权要求钱乐以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如钱乐逾期履行超过20日，吕晓雄可解除合同并选择要求钱乐支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还吕晓雄已付定金。合同第十八条备注约定：（1）合同第四条约定的转让款更改为1230万元；（2）定金120万元，其中100万元由吕晓雄在查档后第二天直接支付钱乐，其余20万元须在8月31日前支付第三方监管；（3）钱乐须在2011年7月21日前将房产证原件交于中原地产公司托管；（4）钱乐须于2011年7月21日之前提供�赁合同原件或租赁合同补充协议原件给吕晓雄，以确保上述物业租赁关系于2012年3月21日结束，钱乐须配合在房产“签订”后协助吕晓雄与承租人签订新的租赁合同。同日，吕晓雄、钱乐及中原地产公司签订《资金监管协议》，约定由中原地产公司监管定金20万元、交房保证金20万元。签订合同当日，钱乐将两套房产的房产证原件及租赁合同原件交给当时负责具体业务的中原地产公司工作人员、本案证人刘本军。中原地产公司向钱乐出具了收到房产证原件的收据、刘本军向钱乐出具了收到租赁合同原件的收据。对此，刘本军出庭作证时称因中原地产公司不收取租赁合同原件，只好由其本人出具收据，在吕晓雄、钱乐纠纷发生前，证人称其未曾与吕晓雄联系过租赁合同原件事宜。2011年7月20日、21日，吕晓雄分两笔向钱乐支付定金100万元。2011年7月21日，钱乐向经天律师�发出一份《关于联合广场A栋塔楼XXX、XXX单位变更租赁条件的通知函》称：本人现通知贵所原租赁合同，因本人出售该物业只执行固定租约（2009年3月21日-2012年3月20日）部分，即租赁合同到2012年3月20日结束；2012年3月20日之后如贵所要继续租赁该物业，需与新的业主协商相关租赁条件。经天律师所在该函承租人处加盖了公章。对于该通知函，经天律师所称加盖公章不代表其同意解除合同。2011年9月1日，吕晓雄、钱乐与案外人招商银行股份有限公司深圳红荔支行签订两份《二手楼资金监管协议》，并于同日将前述协议约定的211万元和284万元转至监管账户。2011年9月2日，吕晓雄向中原地产公司支付了20万元的诚意金。中原地产公司出具诚意金收据。同日，中原地产公司还出具一份20万元的交房保证金收据。中原地产公司称该两份收据载明的款项系同一笔，开始为诚意金，�转为定金。该20万元尚余43571.26元监管在中原地产公司处。2011年9月29日，吕晓雄与案外人招商银行股份有限公司深圳分行签订两份《个人授信最高额抵押合同》，以涉案两套房产向案外人申请贷款。2011年10月27日，招商银行股份有限公司深圳分行根据吕晓雄指示将两笔贷款340万元和275万元发放至吕晓雄账户。2011年11月2日，钱乐向经天律师所发出《租赁合同出租方变更通知函》，称涉案房产已转让给吕晓雄，并于2011年10月27日办完转让手续，通知经天律师所自2011年11月21日将租金按约定时间存入新业主指定的账号（吕晓雄在招商银行的XXX账号），并要求经天律师所尽快与新业主到租赁管理所办理合同变更登记手续。2011年11月，吕晓雄委托广东中安律师事务所分别向中原地产公司和钱乐发出《律师函》和《关于尽快履行合同义务的律师函》，要求钱乐履行提供租赁合同原件、变更租赁合同主体、押金转移、租金转交、房地产交付等事宜，并要求中原地产公司督促钱乐履行相关义务。钱乐称其所收到的律师函与吕晓雄提交的不一致。2011年12月2日，钱乐向经天律师所发出《租赁合同出租方变更第二次通知函》，称据吕晓雄反映的情况，经天律师所未与吕晓雄联系，特再次通知经天律师所与吕晓雄联系，完成租赁合同出租方变更的各项工作。2011年12月19日，证人刘本军代钱乐分别向中原地产公司、广东中安律师事务所、经天律师所和吕晓雄发出《配合办理租赁合同变更登记手续的通知》，要求各方于2011年12月28日前往办理租赁合同变更事宜。刘本军称其在2011年10月份离开了中原地产公司，但为拿到佣金，所以直到2011年12月份还代钱乐发了以上通知。2011年12月8日，中原地产公司向钱乐发出《关于租赁合同原件的回复》，称钱乐并未于2011年7月20日将租赁合同原件及相关文件交给中原地产公司。2011年12月22日，中原地产公司向吕晓雄发出《关于租赁合同原件的函》，通知吕晓雄至该司取租赁合同原件。吕晓雄在2011年12月份取得租赁合同原件。2011年12月25日，中原地产公司向吕晓雄发出《关于联合广场A栋塔楼XXX、XXX交楼事宜的回复函》称：1、关于协调、督促事宜，钱乐已于2011年11月1日向经天律师所发出出租方变更通知函，且我方业务员目前仍继续努力协调；2、关于自交楼保证金中支付相应款项的事宜，在买卖双方均确认且认可具体金额后，我方可将相应款项付与吕晓雄。该函件寄往广东中安律师事务所。吕晓雄原审庭审时对于前述中原地产公司发出的三份函件未予确认，原审庭后亦未按原审法院要求进行答复。在中原地产公司已提供了相关函件及邮递单据的情况下，原审法院对其真实性予以采信。2012�1月9日，吕晓雄、钱乐签订《关于联合广场25楼交楼押金房款申请函》，双方同意将经天律师所与钱乐签署租赁合同时交纳的租赁保证金69707.52元、2011年10月28日-2011年11月20日的租金26271.22元从监管在中原地产公司处的20万元交楼保证金中发放给吕晓雄。同日，吕晓雄向中原地产公司出具了前述款项的收据。原审另查，经天律师所自2011年11月9日起开始向吕晓雄在招商银行的XXX账号支付租金。吕晓雄确认经天律师所一直在向吕晓雄支付租金，但吕晓雄从未主动向其收取过租金，也未向其提供过收款账号。吕晓雄于2013年1月31日原审开庭审理前向原审法院提交了一份起诉状的补充，称：1、根据买卖合同约定，钱乐需确保租赁合同于2012年3月20日前结束，但钱乐未确保租赁合同关系于该日结束，该行为从2012年3月21日延续至今，构成根本违约，钱乐应依约按日万分之四向吕晓雄支付违约金，从2012年3月21日起计至2013年1月30日止为1559776元；2、因租赁合同未到期，吕晓雄无法将所购房产自用，不得不另外租赁办公场所，单价为260元每平方米，租金差额为910070.40元（从2012年3月21日起，暂计至2013年1月21日）。对此，吕晓雄提供了与案外人李秋丘、李华珍签订《房屋租赁合同》，以每平方米每月260元、总租金每月26850元的价格另行承租了卓越时代广场XXX的房产用作办公。该证据无原件，钱乐对其不予认可。证人刘本军出庭作证时还表示，吕晓雄签订合同时知道租赁合同是2014年到期，但还是因为租赁合同期限的问题纠结，证人不清楚吕晓雄是否看过租赁合同复印件，但知道吕晓雄一直在考虑租赁合同是否可以到2012年3月20日结束。另外，根据钱乐及经天律师所陈述，2012年3月20日，吕晓雄、钱乐、中原地产公司及经天律师所协商达成一致，将涉案房�的租金提至90元／平方米，经天律师所还向吕晓雄补交了2.5万元。
原审法院审理认为，吕晓雄、钱乐之间的买卖合同系双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，吕晓雄支付完毕大部分购房款，涉案房产已转移登记至吕晓雄名下，钱乐亦已及时通知经天律师所向吕晓雄交付租金，经天律师所亦已实际向吕晓雄交付租金。经天律师所向吕晓雄交付租金之前，吕晓雄的应得租金及应转交的租赁保证金钱乐亦已通过中原地产公司支付吕晓雄，在此情况下，本案买卖合同的主要内容已经履行完毕。本案诉争的焦点是涉案房产是否已经交付吕晓雄，钱乐在向吕晓雄交付租赁合同原件时是否存在违约行为，及是否需要向吕晓雄承担违约责任。对此，原审法院认为，第一、涉案房产系属带租约转让，依据“转让不破租赁”的原�，承租人在涉案房产所有权人发生变更后仍得继续主张承租人权利、继续租赁使用涉案房产。故涉案房产不存在实际交付的问题，涉案房产的交付系以观念交付的方式进行，即以请求权转移的方式进行交付。钱乐已经及时通知经天律师所所有权人变更的事宜，其交付涉案房产的主义务已经履行完毕，吕晓雄主张钱乐未向其交付房产，缺乏依据，原审法院不予支持。第二、交付租赁合同原件系从给付义务，钱乐因履约不谨慎直至2012年12月22日后才通过中原地产公司将租赁合同原件交付吕晓雄，属于履行不适当，但该义务的履行不适当并不改变钱乐主合同义务已经履行即涉案房产已交付吕晓雄使用的事实。吕晓雄之所以认为钱乐迟延履行合同导致其至今未能实际占有使用涉案房产，在于其未能与经天律师所于2012年3月20日解除租赁合同或完全按照吕晓雄意图变更租赁合同内容，但吕晓雄的该种认识并不符合合同履行的实际情况。首先，从合同内容看，确保合同于2012年3月20日解除并非钱乐确定的义务。虽然合同正文载明租赁合同的租期是2009年3月21日至2012年3月20日，但合同备注关于“钱乐须于2011年7月21日之前提供租赁合同原件或租赁合同补充协议原件给吕晓雄，以确保上述物业租赁关系于2012年3月21日结束”则将钱乐的义务限定于如期提交租赁合同原件，而结合后文“钱乐须配合在房产‘签订’后协助吕晓雄与承租人签订新的租赁合同”之约定，所谓的“以确保上述物业租赁关系于2012年3月21日结束”实际上是钱乐的一种辅助性的配合和协助义务，并非是指钱乐有义务确保租赁合同于2012年3月21日解除。其次，买卖合同的前述约定，与中原地产公司和证人刘本军关于吕晓雄在签署买卖合同时看过租赁合同复印件或知道租赁合同期限的问题的陈述基本吻合，据此可以认定吕晓雄在签署买卖合同时对于租赁合同关于租期的约定是清楚的，所以才存在买卖合同强调钱乐及时提交租赁合同原件以便于租赁合同可以在“死约”到期后解除的问题，证人刘本军关于吕晓雄“因为租赁合同期限的问题纠结”的陈述真实地反映了吕晓雄签约时的意思状态。根据“转让不破租赁”的规则，涉案房产一经转让，租赁合同的出租方就自动变更为新的业主，吕晓雄在知悉租赁合同关于租期约定的情况下与钱乐签订涉案买卖合同，表明其接受涉案租赁合同。在此情形下，涉案房产所有权转移后租赁合同能否解除或依吕晓雄意思变更，主要是依据原租赁合同的约定及吕晓雄的谈判能力，钱乐所能做的也仅能是协助吕晓雄处理相关事宜。再者，钱乐迟延交付租赁合同未对吕晓雄解除或变更涉案租赁合同造成实质性影响。从原审�审查明事实看，吕晓雄、钱乐及经天律师所对于租赁合同“死约”、“活约”的约定在理解上存在分歧。钱乐对于“活约”是指赋予业主方变更合同的协商请求权，如通过正常协商无法就变更合同达成一致则业主可以选择解除合同；而经天律师所对该条款的理解则是可以协商，协商不成则继续履行原“死约”条款。吕晓雄在2011年12月份已经收到租赁合同原件，此时距“死约”到期日还有近三个月的时间，无论上述何种理解成立，吕晓雄均有时间依照租赁合同的相关约定与经天律师所协商变更或解除合同事宜，即钱乐交付租赁合同原件虽有迟延，但未对租赁合同的解除或变更产生实质性影响。如前述第一种理解成立，则吕晓雄未能解除或依其意思变更合同，系属其对合同条款理解错误所致，后果自然由其自负；如经天律师所对合同条款的理解成立，则合同不能依吕晓雄意思解除或变更亦与钱乐何时提交租赁合同原件没有因果关系。第三、吕晓雄要求钱乐支付迟延履行违约金的理由不成立，原审法院不予支持。首先，如前所述，钱乐迟延交付租赁合同原件对本案合同的履行未造成实质性影响。其次，在钱乐已及时通知经天律师所向吕晓雄交付租金并已通过中原地产公司补足了租金并移交了租赁保证金的情况下，吕晓雄未能举证证明其因钱乐迟延交付租赁合同原件所导致的损失。而根据买卖合同关于“钱乐须配合在房产‘签订’后协助吕晓雄与承租人签订新的租赁合同”的约定，吕晓雄购买涉案房产的目的也并非是自用而是出租使用，同时吕晓雄提供的与案外人案外人一、案外人二签订《房屋租赁合同》所承租的并非与涉案房产同一商业区域的房产，租金上与涉案房产不具备可比性，其与吕晓雄诉讼请求的关联性无法确认，同�仅凭现有证据也无法证明该租赁合同确实得到履行。再者，从合同解释的角度看，合同第十四条所约定的违约行为应指对合同履行有实质意义的违约行为。合同对交付租赁合同原件的义务约定在十四条之后，且是否迟延交付租赁合同原件对本案合同的履行也没有实质意义，故吕晓雄主张适用该条的理由不成立。综上，钱乐履行涉案合同虽然小有不当，但未对吕晓雄造成实质性影响，吕晓雄主张违约金的理由不成立，原审法院不予支持。剩余的43571.26元购房款虽监管在中原地产公司处，但尚未实际支付钱乐，钱乐有权要求吕晓雄继续履行。为简便诉讼程序，方便当事人，中原地产公司应依原审法院判决径将该款项支付钱乐。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》�一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、吕晓雄于本判决生效之日起十日内支付钱乐剩余购房款43571.26元，该款项由中原地产代理（深圳）有限公司在上述期限内直接支付钱乐；二、驳回吕晓雄的诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23607元（已由吕晓雄预交）、反诉案件受理费445元（已由钱乐预交），均由吕晓雄负担。
上诉人吕晓雄不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、支持吕晓雄一审诉讼请求；3、钱乐承担本案所有诉讼费。事实与理由：与本案有关的基本事实。吕晓雄与钱乐于2011年7月20日签订《房地产买卖合同》约定，吕晓雄以1230万元购买涉案房产，合同第三条第2点写明该�产存在租约，租赁期限自2009年3月21日至2012年3月20日。第十八条第4点注明，钱乐须于2011年7月21日之前提供租赁合同原件或租赁合同补充协议原件给吕晓雄，以确保上述物业上的租赁关系于2012年3月21日结束，钱乐须配合在房产签订后协助吕晓雄与承租人签订新的租赁合同。合同签订后，吕晓雄依约积极履行了所有义务，但钱乐隐瞒真实租期到期日为2014年3月20的事实、合同约定的本应于2012年3月21日结束的租赁关系至今未解除，钱乐至今未向吕晓雄履行交楼、确保原租赁关系解除、交付租赁合同原件等诸多义务。钱乐严重违约，且导致吕晓雄购房目的无法实现造成巨大经济损失。原审判决认定事实与适用法律严重错误。钱乐未履行合同的主要、根本义务。根据查明的事实，钱乐仅履行了第十一条、十二条约定的办理房产转移登记手续、与吕晓雄签署《房地产买卖合同�两项义务，其他卖方义务均未履行。而这两项义务仅是卖方应履行义务中的极小部分，除此之外，钱乐还需履行合同第三条第2点、第九条、第十条、第十八条第4点约定的以下义务：办理涉案房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项验收，记录水、电、气表的读数，交付房产钥匙，同时将结清水、电、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、空调费等费用的单据交吕晓雄确认，由吕晓雄在交楼清单上签字确认等交付房地产的义务；同时为了确保该物业原租赁关系于2012年3月21日结束，须于7月21日前向吕晓雄提供租赁合同或租赁合同补充协议原件；并协助吕晓雄在房产签订后与承租人签订新的租赁合同。事实上，钱乐对上述交付房地产、确保原租赁关系于2012年3月21日结束，交付租赁合同原件、协助签订新租赁合同等义务均未履行。�审法院认定钱乐仅未履行交付租赁合同原件的义务明显属于认定事实错误。《房屋买卖合同》已经非常清晰地分条注明涉案房产存在租约，钱乐需要履行签订《深圳市二手房买卖合同》、办理产权转移登记，包括交付钥匙，清点室内物品、装修，向吕晓雄交接水、电、气等清单，结清管理费等大量具体义务行为在内的交付房地产的义务。原审判决确定涉案房产不存在实际交付的问题，以观念交付的方式进行即以请求权转移的方式进行交接与合同表述及合同涵义相悖。但由此可见，原审判决亦明知并确认钱乐未履行实际交付房产的义务。原审判决歪曲事实违背法律，将卖方义务无依据强加至买方。《房屋买卖合同》写明涉案房屋租约于2012年3月20日到期。为了确保该租赁关系如期结束，钱乐应于2011年7月21日前向吕晓雄交付租赁合同或租赁合同补充协议原件。双方的根�目的是确保租约于2012年3月20日结束，表明钱乐确信、并向吕晓雄明确、承诺该租期到期日为2012年3月20日，而吕晓雄正是在这一背景下才与钱乐签订了买卖合同，并与钱乐约定在产权签订后协助吕晓雄与承租人就2012年3月20日之前尚未完结的租约签订新的租赁合同。吕晓雄仅知晓、接受2012年3月20日之前的租约，并不知悉、亦绝不接受2012年3月20日至2014年3月20日的租约。钱乐应当确保租赁合同于2012年3月20日结束，履行合同义务。原审判决认定“涉案房产所有权转移后租赁合同能否解除或依吕晓雄意思变更，主要是依据原租赁合同的约定及吕晓雄的谈判能力”，这一认定将合同中明确约定的钱乐确保租约如期结束的义务没有根据地转嫁给吕晓雄负担，且钱乐该项确保租赁合同如期结束的义务与交付租赁合同原件、协助吕晓雄签订新租赁合同为并列义务，而绝非原审判决�表述的“仅是协助吕晓雄处理相关事宜的义务”。《房屋买卖合同》约定的租期确定，并未提醒吕晓雄2012年3月20日之后尚有租约的事实，因钱乐未如实告知、且隐瞒2012年3月20日至2014年3月20日存在租约的事实而导致吕晓雄被动受原租赁合同约束，已经对吕晓雄造成了巨大损失、且完全违背了吕晓雄购买该房产的目的。在买卖双方的房屋买卖法律关系中，钱乐应当向吕晓雄履行合同义务，因钱乐与承租人对“活约”的含义理解存在分歧而导致钱乐不能依《房屋买卖合同》约定如期终结租约，将由此导致的不利后果转嫁给吕晓雄承受显然违反了合同的契约精神和公平原则，《房屋买卖合同》并没有提及2012年3月20日之后存在不确定“活约”的事实，钱乐隐瞒事实且拒不提供租赁合同原件导致吕晓雄确认该交易符合自己购买该房产的意图的目的，钱乐应为此向吕晓雄承担违约责任。原审判决强令吕晓雄无辜承受钱乐与承租人对租约条款理解不一致的不利后果明显属于偏袒钱乐、认定结果缺乏事实与法律依据。退一步讲，即使钱乐与承租人理解不一致，但买卖合同中明确确定租赁合同期限为2012年3月20日，钱乐也有义务负责与承租人解除变更合同，确保合同于2012年3月20日结束。原审判决在《房屋买卖合同》已经明确租期、钱乐未依约向吕晓雄交付租赁合同原件、亦未告知2012年3月20日尚存租约的情况下，将钱乐应履行的确保租期如期结束义务歪曲为由吕晓雄与承租方协商沟通解决，将合同明确约定的卖方义务无根据的转嫁给买方承担，显属不顾事实与合同的违法行为。钱乐应无条件赔偿吕晓雄损失。根据《房屋买卖合同》第十四条，如钱乐未按本合同约定的期限履行义务，吕晓雄有权要求钱乐以转让成交价为基数按日万分之四支付违�金并继续履行合同。该约定表述清楚、内容确定，该对违约方的惩罚性举措并未要求以对守约方造成损失为前提，作为守约方吕晓雄本无义务对自己的损失进行举证。但为了便于法庭查明事实，其提交了与案外人签订的租赁合同，原审法院如需查明事实可以采取实地调查、向租赁管理登记机构调查租赁合同等方式，而不是草率地以现有证据无法证明该租赁合同确实得到履行为由对吕晓雄的诉求全盘否定。此外，涉案房产租约于2012年3月20日结束，而《房屋买卖合同》于2011年7月21日签订，在这一段时间承租人当然需要与吕晓雄重新签订新的租赁合同，但这丝毫不影响吕晓雄于2012年3月20日之后自用涉案房产的目的。原审判决却以钱乐需协助吕晓雄与承租人签订新的租赁合同为由，认定吕晓雄购买涉案房产的目的并非自用而是出租使用。另由于吕晓雄急需用房，但涉案�产不能如期解除租约，吕晓雄无奈之下没有选择在另一区域以高昂的价格租用房产，不仅给吕晓雄造成巨大的经济损失、且令吕晓雄被迫改变用房地域给吕晓雄造成极大不便并造成不可估量的损失，而非原审判决所述两房不在同一商业区，租金没有可比性。综上，钱乐隐瞒真实租约，未履行交付房屋的义务、未履行确保租约如期结束义务、未交付租赁合同原件等义务，己构成根本违约，依据合同约定应承担违约责任。原审判决认定事实错误、适用法律错误，歪曲事实，严重侵犯了吕晓雄的合法正当权益。请求二审法院支持吕晓雄的上诉请求。
被上诉人钱乐口头辩称，原审判决对案件的基本事实完全查清，适用法律正确，原审判决合理合法。吕晓雄在上诉状陈述的与本案有关的事实与真正的事实不符，在一审审理过程中以及上诉状中，吕晓雄一直声称钱乐隐瞒真实�租期到期日为2014年3月20日，关于这一点，原审判决表明既然合同特别注明，即第18条第4点，根据这一条的约定，可以看出吕晓雄在签署买卖合同时是非常清楚租赁合同的全部内容的，尽管在租赁合同原件交接过程中由于中原地产公司员工刘本军与中原地产公司之间的疏漏，原件没有在当天或者次日交给吕晓雄，但并不影响吕晓雄明知租赁合同的事实，所以绝不存在任何隐瞒的情况。关于这一点事实，证人以及钱乐、中原地产公司已经作了非常清楚的陈述。而吕晓雄称钱乐隐瞒真实租期没有任何书面证据。吕晓雄认为钱乐没有履行买卖合同的主要的根本的义务，认为签署附属设施设备的验收、水电读数的行为都属于主要义务，根据房地产行业的交易惯例，在购买房产无租约的情况下，可以认为吕晓雄的理解是正确的，但是涉案房产是有租约的，事实上的履行是不需�逐个清点的，交付租赁保证金和租金收取权利的转移就可以完成房产的交付，故原审法院认定本案的交付系观念交付，符合事实和法律。原审判决关于确保租赁合同终止的义务人认定是正确的，合同18条第4点表明租赁合同原件给吕晓雄，以确保物业的租赁关系在2012年3月21日结束，根据这条约定，确保租赁关系的结束对于钱乐而言，是一种协助义务，而且在买卖合同签署时距离原租赁合同的“活约”到期日有八个月，而本案的房地产转移手续在2011年9月已经完成，10月底钱乐收到了除保证金之外的其他购房款，在房屋转移完成之后到2012年3月，事实上吕晓雄本身尚需要按照原租赁合同的约定履行租赁合同，在一审中钱乐也反复强调，事实也已经查明，本案吕晓雄与钱乐与经天律师所发生矛盾，是因为吕晓雄当时就希望增加租金，而未能与经天律师所达成一致。无论如�，协助租赁合同的终止是钱乐的协助义务，因为吕晓雄对租赁条款是非常清楚的，对死约、活约各方的理解各有不同，吕晓雄对自己的理解承担风险。原审判决表明不仅取决于吕晓雄对原合同条款的理解还取决于与经天律师所的谈判能力也是正确的。关于吕晓雄的损失，在一审庭审过程中已经查明，事实上各方的矛盾焦点就是吕晓雄在原活约没有到期时就希望增加租金，为此钱乐才多次口头、电话，通过中原地产公司以及书面快递方式撮合吕晓雄和经天律师所谈判，并且陪同前往租赁所办理转移登记手续，即使在双方还没有达成一致的情况下，吕晓雄也一直收取经天律师所缴纳的租金，而且后来租金也早已上涨，因此吕晓雄购买房产的目的已经实现。原审判决表明买卖合同中记载了要求钱乐协助吕晓雄与承租人签署新的租赁合同的条款，这也说明了吕晓雄购买房�当时并不是出于自用的考虑，因此房屋持续由原承租人承租并且之后租金确实上涨是符合吕晓雄最初签署合同的预期，是符合其利益的。假如之后吕晓雄出于其他的考虑变更意图希望自用也与原买卖合同无关。吕晓雄声称急需用房但是涉案房产不能如其解除租约，这些取决于自己的谈判能力和经营策略与钱乐没有关系。原审对事实审查清楚，适用法律没有任何问题，请求法院依法驳回吕晓雄的上诉。
原审第三人中原地产公司口头述称，坚持一审的答辩意见。
原审第三人经天律师所口头述称，吕晓雄没有对经天律师所提出上诉主张，在原审亦未提出，原审判决仅是在事实查明时向经天律师所了解情况，经天律师所已将自己了解的情况向原审法院作了报告，没有进一步对上诉状需要补充的地方。
经审理查明，原审查明的根据钱乐及经天律师所陈述，各方当事人于2012年3月20日协商一致将涉案房产租金提至90元／月·平方米，查明有误，应为95元／月·平方米，本院予以纠正。原审查明其他事实属实，本院予以确认。
另查，吕晓雄在原审庭审时称，其诉讼请求与民事诉状一致，其在开庭前提交的起诉状补充只是对事实和理由的补充。
证人刘本军在原审庭审作证时称，不知道吕晓雄是否看过钱乐与经天律师所签订的《房屋租赁合同》。
2011年9月28日，经天律师所回复钱乐2011年7月21日的来函称，同意变更涉案房产出租方为新业主，租赁合同有效期至2014年3月20日。
根据经天律师所提交的证据显示，其于2013年1月份前，每月向吕晓雄交租43122.6元，2013年2月至2014年2月期间，每月向吕晓雄交租43819元。吕晓雄对经天律师所提交的证据予以确认，但认为系经天律师所自己交的租金，其从未主动要求经天律师所交租。
经本院释明，钱乐在本案二审法庭调查时明确提出调低违约金标准的请求。
吕晓雄为证明其无法自用涉案房产遂另行承租房产使用而产生的损失，提交了三份与案外人签订的《房屋租赁合同》及吕晓雄账户2012年1月至2014年2月期间的交易流水、案外人收取租金收款收据为据，其中，三份《房屋租赁合同》显示，吕晓雄于2012年5月21日开始承租了位于福田中心区益田路与福华路交汇处的卓越时代广场38楼，租赁面积273.8平方米，租金63513.95元／月；收取租金收款收据显示，吕晓雄每月支付租金58867元；吕晓雄账户流水未显示有其向案外人交租情形。钱乐认为，根据其向福田区房屋租赁管理局福田所调查结果，吕晓雄与案外人签订的《房屋租赁合同》备案租金为140元／月·平方米，远低于吕晓雄提交的合同约定的215元／月·平方米，且租赁合同在备案后的三个月后即已注销备案，收取租金的收款收据均为连号，钱乐存在伪造证据之嫌，对吕晓雄提交的证据均不予确认。
本院认为，原审判决认定涉案《房地产买卖合同》有效，认定正确，本院予以认同并不再赘述。
合同有效，双方当事人即应恪守履行。房屋买卖合同的买方，其购买房屋的目的并非单一只是为取得房屋的收益权，尚有占有、使用及处分的目的，涉案《房地产买卖合同》已明确涉案房产租赁合同关系于2012年3月20日到期，且要求钱乐提供租赁合同或补充协议原件的目的是为了确保租赁合同关系于2012年3月21日结束，从合同约定内容可知，吕晓雄购买涉案房产的目的是能在2012年3月21日后享有不受任何权利约束、自由处分涉案房产的权利，而涉案房产的租赁合同系钱乐与经天律师所在出卖涉案房产前所签，确保租赁合同关系结束的义务当然在于钱乐，基于此，钱乐负有保证吕晓雄在2012年3月21日后享�自由处置涉案房产权利的担保义务，原审判决将该义务归于吕晓雄，明显有悖合同约定，本院不予认同。同时，原审判决认定钱乐只负有将租赁合同原件或租赁合同补充协议原件交吕晓雄的辅助性的配合和协助义务，系对合同内容的片面理解，不符合合同双方当事人的本意，本院亦不予认同。综上，综合合同上下文的表述，根据合同文意解释方法，本院确认钱乐负有保证涉案房产租赁合同关系于2012年3月21日结束的担保义务。
根据本案查明的事实，因钱乐与经天律师所签订的《房屋租赁合同》的原因，涉案房产的租赁合同关系至2014年3月20日才能确定解除，且实际亦未在2012年3月21日得以结束，而钱乐未能举证证明在签订涉案《房地产买卖合同》之前已将该情况告知吕晓雄，亦未能举证证明吕晓雄接受或容忍了该情况的存在，本院确认钱乐未履行其担保义务，交付房�的行为履行不完全，钱乐构成违约，应承担相应的违约责任。
涉案《房地产买卖合同》约定，若钱乐未按合同约定的期限履行义务，吕晓雄有权要求钱乐以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。现钱乐未按合同约定在2012年3月21日结束涉案房产的租赁合同关系，构成违约，本应按合同约定的标准向吕晓雄支付迟延履行违约金，但钱乐在本案二审审理时明确提出了调低违约金标准的请求，同时，即使根据吕晓雄提交的证据，吕晓雄在2012年3月21日之后未能自由使用涉案房产所造成的损失只有每月另行支出的租金58867元，核减经天律师所每月支付给吕晓雄的4万多元租金，吕晓雄确定的损失亦只有每月1万多元，而根据合同约定标准计算的违约金每月即为147600元（1230万元×4÷10000×30天），两者相差巨大，合同约定的违约金标准远高于因钱乐违约给吕晓雄造成的损失，根据相关法律规定，应予调低。参考吕晓雄提交的证据，考虑到吕晓雄因无法使用涉案房产而另租他处必然会产生的搬迁、装修等损失，本院酌定钱乐赔偿吕晓雄每月2万元损失。因钱乐只保证自2012年3月21日起吕晓雄可无租赁负担自由使用涉案房产，钱乐应赔偿的损失应自2012年3月22日起计，吕晓雄只诉请截止2012年9月20日的违约金，根据“不告不理”原则，本院亦只支持截止该日的违约损失，即钱乐在本案应赔偿吕晓雄违约损失12万元（2万元／月×6个月）。吕晓雄提交的证据只作为本院确定违约金标准的参考，故本院对吕晓雄要求调取其另行支付租金的凭证的申请不予准许。
综上，上诉人吕晓雄要求钱乐支付违约金的上诉请求，理由部分成立，本院予以相应支持。原审认定钱乐不当履行合同未对吕晓雄造成实质性影响，从而驳回吕晓雄要求钱乐支付�约金的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2253号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2253号民事判决第二项；
三、钱乐应于本判决生效之日起10日内赔偿吕晓雄12万元；
四、驳回吕晓雄其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费23607元、反诉案件受理费445元、二审案件受理费24052元，合计48104元，由吕晓雄负担21192元、钱乐负担26912元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十一月二十日
书记员（兼） 刘司元
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十六条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。