福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0123民初1016号原告：罗源泰康房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇金福花园1＃楼011号。法定代表人：阮孝木，总经理。委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。被告：高秀芳，女，1969年9月18日出生，汉族，住福建省连江县。原告罗源泰康房地产开发有限公司（以下简称“泰康公司”）与被告高秀芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰康公司的委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼，被告高秀芳经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰康公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.高秀芳协助办理诉争房产预售合同备案及预告登记的注销手续；3.高秀芳向泰康公司支付自2015年11月13日起至违约情形终止之日止的违约金;4.判令泰康公司有权在高秀芳已付款项中直接扣除违约金、诉讼费、高秀芳应缴纳的款项等费用。事实与理由：2015年9月14日，泰康公司与高秀芳签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定高秀芳采用支付首付款加银行按揭贷款的付款方式以总价674,071元的价格购买由泰康公司开发建设的位于罗源县凤山镇竹兜村的泰康佳园小区1＃楼1609单元房，建筑面积为121.82平方米。另约定，高秀芳支付首期购房款204,071元，余款470,000元由高秀芳以银行按揭贷款形式向泰康公司支付。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条明确约定：买受人（即高秀芳）应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人（即泰康公司）支付购房款。如高秀芳由于自身原因未能及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为，则高秀芳应以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金，若逾期超过30日的，泰康公司有权解除合同，高秀芳应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向泰康公司支付违约金，泰康公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向高秀芳退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，泰康公司已依约于2015年10月16日完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记。而高秀芳在交付首期购房款之后，迟迟不予办理按揭贷款手续。泰康公司多次向高秀芳催办按揭贷款以及催缴购房款，但高秀芳至今仍未办妥相关贷款手续，亦未以其他任何形式向泰康公司支付剩余购房款。综上，高秀芳的行为己严重违反合同约定，严重损害泰康公司合法权益，遂提起诉讼。高秀芳未做答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月14日，泰康公司与高秀芳签订了编号为LY1509XJ002711的《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：高秀芳向泰康公司购买由泰康公司开发建设的位于罗源县凤山镇竹兜村的泰康佳园小区1＃楼1609单元房屋，该商品房总价为674,071元，建筑面积为121.82平方米，付款方式采用支付首付款加银行按揭贷款，其中首付款为204,071元，余款470,000元由高秀芳以申请银行按揭贷款形式向泰康公司支付。合同签订后，泰康公司依约于2015年10月16日为高秀芳办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及对泰康佳园小区1＃楼1609单元房屋的预告登记（预告登记号为：凤房预LY购字第15002827号）。高秀芳在交付首期购房款204,071元之后，未依约办理按揭贷款手续。泰康公司根据合同确定的联系地址和联系电话多次通知高秀芳前往银行办理按揭贷款手续，但高秀芳至今未去办理。另查，泰康公司与高秀芳至今未办理讼争房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第2点约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。该合同补充协议第二条第6点约定：如买受人由于自身原因未能及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为，则买受人应以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金，若逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，出卖人在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额。附件六合同补充协议第十条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。《商品房买卖合同》第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。泰康公司与高秀芳签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法成立并有效，双方应依约履行各自的权利和义务。高秀芳未按合同约定前往银行办理按揭贷款手续，导致商品房买卖合同不能继续履行，已构成违约，泰康公司根据合同补充协议中“因买受人自身原因未能及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为，则买受人应以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金，若逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金……”的约定，诉请解除合同，并要求高秀芳向泰康公司支付自2015年11月13日起至违约情形终止之日止的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。根据合同补充协议中“《商品房买卖合同》及本协议解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续……”的约定，泰康公司要求高秀芳协助办理诉争房产预售合同备案及预告登记的注销手续的诉请，于法有据，本院予以支持。关于泰康公司请求确认其有权在高秀芳已付款项中直接扣除违约金、诉讼费、高秀芳应缴纳的款项等费用，因其主张的“应缴纳的款项”并不明确，且根据合同补充协议，双方并未约定泰康公司有权直接扣除诉讼费及应缴纳的款项，故泰康公司请求确认其有权在高秀芳已付款项中直接扣除违约金的诉请，本院予以支持，诉讼费及“应缴纳的款项”部分本院不予支持。高秀芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除罗源泰康房地产开发有限公司与高秀芳于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：LY1509XJ002711）及补充协议；二、高秀芳应于本判决生效之日起十日内协助罗源泰康房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：LY1509XJ002711）备案登记以及对泰康佳园小区1＃楼1609单元房屋的预告登记（预告登记号为：凤房预LY购字第15002827号）的注销手续；三、高秀芳应于本判决生效之日起十日内向罗源县泰康房地产开发有限公司支付自2015年11月13日起至《商品房买卖合同》解除之日止的违约金（以470,000元为基数，自2015年11月13日起至2015年12月12日止按每日万分之五的比例计算，自2015年12月13日起至合同解除之日止按日千分之一的比例计算），罗源泰康房地产开发有限公司有权直接从高秀芳已付购房款204,071元中予以扣除；四、驳回罗源泰康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,540元，减半收取5270元，由高秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  王美贞二〇一七年七月三日书记员  郑章芳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。