江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）赣执复53号复议申请人（申请保全人）：南昌永瑞机电设备有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区中山西路**号中山佳苑*栋**楼。统一社会信用代码：91360100784148731P。法定代表人：刘小敏，总经理。被保全人（异议人）：南昌华夏艺术谷影视村艺术有限公司。住所地：江西省南昌市新建区长堎镇工业大道**号。统一社会信用代码：913601225865779921。法定代表人：周亮，执行董事。复议申请人南昌永瑞机电设备有限公司（原南昌东方新宫置业有限公司，以下简称永瑞公司）因不服江西省南昌市中级人民法院（以下简称南昌中院）于2017年7月28日作出的（2016）赣01执异141号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。南昌中院在执行永瑞公司与南昌华夏艺术谷文化产业发展有限公司、南昌华夏艺术谷民俗村艺术有限公司（以下简称“民俗村公司”）、南昌华夏艺术谷陶艺村艺术有限公司（以下简称“陶艺村公司”）、南昌华夏艺术谷影视村艺术有限公司（以下简称“影视村公司”）、张波、江西省宝华房地产综合开发有限公司、南昌化工农贸大市场有限公司财产保民事裁定一案中，异议人影视村公司对该院（2016）赣01民初530号民事裁定及依据该裁定书查封其位于江西省南昌市××新区××ＨＧＴ101-Ｃ08地块的国有土地使用权[土地证号：洪土国用（登红2014）第D5**号]的行为不服，向该院提出书面异议。该院裁定查封第三人江西城泰投资有限公司（以下简称“城泰公司”）所有的位于南昌市××开发区××、规划路以南、瑶湖路××、××大道以北君汇半岛42套房产；解除对影视村公司所有的位于南昌市××新区××ＨＧＴ101-Ｃ08地块的国有土地使用权的查封。南昌中院查明，在本案异议审查过程中，影视村公司提出以第三人城泰公司所有的位于南昌市××开发区××、规划路以南、××、××大道以北君汇半岛42套房产（楼牌号分别为：9栋102室至106室、13栋102室至103室、14栋102室至106室、16栋102室、16栋104室至107室、17栋101室至103室、18栋102室至103室、21栋104室、22栋102室至106室、23栋101室至106室、24栋101室至106室、25栋101室、25栋104室）置换其与民俗村公司、陶艺村公司的三块土地的申请，并请求对上述42套房产进行司法评估。南昌中院依法委托南昌开元房地产土地评估咨询有限公司对第三人提供的42套房产进行评估，评估价值为13708.03万元。该价值足以覆盖该院（2016）赣01民初530号民事裁定中查封被申请人5600万元价值的财产。南昌中院认为，异议人的申请符合法律规定。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条的规定，裁定：1、查封第三人江西城泰投资有限公司所有的位于南昌市××开发区××、规划路以南、××、××大道以北君汇半岛42套房产（楼牌号分别为：9栋102室至106室、13栋102室至103室、14栋102室至106室、16栋102室、16栋104室至107室、17栋101室至103室、18栋102室至103室、21栋104室、22栋102室至106室、23栋101室至106室、24栋101室至106室、25栋101室、25栋104室）；2、解除对南昌华夏艺术谷影视村艺术有限公司所有的位于红××新区××ＨＧＴ101-Ｃ08地块的国有土地使用权[土地证号：洪土国用（登红2014）第D5**号]的查封。永瑞公司向本院申请复议称，本案影视村公司以南昌中院对其名下土地使用权超标的查封为由提出书面异议，南昌中院执行机构只能对是否存在超标的查封的情形进行审查。如涉及保全财产的置换，南昌中院执行机构没有裁定权，应由审判机构裁定，南昌中院执行机构未经复议申请人永瑞公司同意径直裁定置换保全的财产违法无效。本案涉及被查封的土地虽然登记在影视村公司的名下，但是复议申请人有充分证据证明该土地使用权为本案被告南昌华夏艺术谷文化产业发展有限公司、民俗村公司、陶艺村公司、影视村公司以及张波共有，不可分割，且已经一审法院判定。影视村公司用第三人城泰公司提供的42套房产置换民俗村公司、陶艺村公司、影视村公司三块土地，但涉案土地还负载着对华夏艺术谷文化产业发展有限公司以及土地实际控制人张波的偿债保全功能，南昌中院异议裁定明显忽略上述因素，以执代审，剥夺了复议申请人的诉讼权利，给复议申请人的债权实现造成巨大风险。第三人城泰公司用42套房产概括为“三村公司”（民俗村公司、影视村公司、陶艺村公司）的三块土地置换，因无法区分置换公司的主体和对应的置换房屋，如最终生效判决“三村公司”承担本案民事责任，势必造成执行的混乱和困难。本案诉讼保全查封的涉案土地为净地，区位优势明显，比较容易变现偿债，而城泰公司用于置换的房产位置比较偏僻，均为该楼盘尾房，再加上政府限购，不易变现，南昌中院异议裁定认定上述房屋价值足以覆盖本案保全裁定的5600万元价值的财产，依据不足。南昌中院异议裁定在复议申请人强烈反对置换担保标的物、解除对影视村公司土地使用权查封的情形下，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定解除本案查封土地使用权，适用法律错误。请求撤销本案南昌中院异议裁定。本院经审查查明，南昌中院在审理南昌东方新宫置业有限公司（现永瑞公司）与被申请人南昌华夏艺术谷文化产业发展有限公司、民俗村公司、陶艺村公司、影视村公司、张波、南昌鑫昌环保工程设备有限公司、江西省宝华房地产综合开发有限公司、南昌化工农资大市场有限公司借款合同纠纷一案过程中，申请保全人南昌东方新宫置业有限公司向该院提出财产保全申请，该院于2016年11月18日作出（2016）赣01民初530号民事裁定：1.查封案外人江西梅岭漂流旅游有限公司所有位于南昌市××区××镇××村、团结村交汇处的国有土地使用权[土地使用权证号：洪湾国用（2007）第233号]；2.有效查封本裁定第一项中的国有土地使用权后，冻结被申请人南昌华夏艺术谷文化产业发展有限公司、民俗村公司、陶艺村公司、影视村公司、张波、南昌鑫昌环保工程设备有限公司、江西省宝华房地产综合开发有限公司、南昌化工农资大市场有限公司银行存款共计5600万元或者查封、扣押其他相应价值的财产。同年11月21日，南昌中院作出（2016）赣01民初530号协助执行通知书，请求南昌市不动产登记中心协助执行以下事项：1.查封民俗村公司所有的位于南昌市××新区××ＨＧＴ101地块的国有土地使用权[土地证号：洪土国用（登红2014）第D5**]的土地；2.查封影视村公司所有的位于南昌市××新区××ＨＧＴ101的国有土地使用权[土地证号：洪土国用（登红2014）第D5**号]的土地；3.查封陶艺村公司所有的位于东至赣江南大道、南至华夏艺术谷项目内、西至影视村公司、北至九龙湖的国有土地使用权[土地证号：洪土国用（登红2012）第D1**号]的土地；4、上述被查封土地，查封期限为三年。2017年5月8日，民俗村公司、陶艺村公司、影视村公司等“三村”公司向南昌中院提交解除土地查封申请，第三人城泰公司自愿提供与南昌东方新宫置业有限公司保全申请等值的资产进行担保，置换本案被查封的“三村”公司土地。2017年5月17日，第三人城泰公司向南昌中院提交《置换被保全财产担保书》和《追加担保财产申请书》，自愿以其所有的位于南昌市××开发区××、规划路以南、××、××大道以北君汇半岛42间房产（楼牌号分别为：9栋102室至106室、13栋102室至103室、14栋102室至106室、16栋102室、16栋104室至107室、17栋101室至103室、18栋102室至103室、21栋104室、22栋102室至106室、23栋101室至106室、24栋101室至106室、25栋101室、25栋104室），共同作为置换本案被保全人三块已被查封土地的财产担保。2017年5月27日和6月2日，南昌中院先后征求永瑞公司、影视村公司委托代理人意见，永瑞公司明确表示不同意置换，影视村公司则表示优先考虑提供担保置换本案土地使用权的解封，但不放弃超标的查封要求解封的诉求。2017年6月22日，南昌市住房保障和房产管理局向南昌中院出具《关于南昌中院协助查询通知书的回复》，截止2017年6月19日，协助查询通知书所涉及的君汇半岛21#104号22#102-106号、23#101-106号、24#101-106号、25#101、104号、9#102-106号、13#102、103号、14#102-106号、16#102、104-107号、17#101-103号、18#102-103号共计42套房产无备案记录，也无查封和抵押记录。另查明，2016年5月18日，上海东洲不动产评估有限公司作出沪东洲土估[（2016）]第TA190005号、第TA190006号《土地使用权评估报告》，南昌市红谷滩新区赣江以西、洪都大桥以南、赣江大桥以北HGT101—C04、C05地块[土地证号：洪土国用（登红2014）第D585号]国有土地使用权总地价为118832万元、HGT101—C**地块[土地证号：洪土国用（登红2014）第D586号]国有土地使用权总地价为287**万元。2017年7月24日，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司作出赣开元[2017]（估）房字第××号房地产估价报告，城泰公司所有的位于南昌市××开发区××、规划路以南、××、××大道以北君汇半岛42套别墅房地产于价值时点2017年6月22日在满足全部假设和限制条件下的估价结果为13708.03万元。本院认为，本案的争议焦点是南昌中院对本案保全标的物的变更是否符合法律规定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条规定，财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。根据本案生效保全裁定载明的内容，本案保全标的额系5600万元或相应财产，但是本案南昌中院原保全查封的民俗村公司、影视村公司、陶艺村公司所有的位于南昌市××三宗地块的国有土地使用权中，仅民俗村公司、影视村公司的国有土地使用权[土地证号：洪土国用（登红2014）第D585、D586]经估价价值高达**亿余元，属明显超标的额查封。影视村公司在本案异议审查期间变更异议请求系其自行处分权利，应予支持。但鉴于原已查封的土地使用权属不可分割物，为了更有利于本案执行并兼顾各方当事人合法利益，被保全人影视村公司确定由第三人城泰公司自愿为其提供价值1.3亿余元42套房产置换和担保，南昌中院依职权裁定变更本案保全标的物为被保全人提供的其他担保财产符合法律规定，无需征得申请保全人永瑞公司的同意。另外，本案南昌中院异议裁定在申请保全人永瑞公司明确表示反对变更保全标的物的情形下，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定解除本案查封土地使用权，适用法律错误，但结果应予维持。至于本案保全标的物变更后债的担保主体和范围，应与原查封标的物一致。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。本案在保全裁定实施过程中，影视村公司以南昌中院超标的查封及请求变更保全标的物为由提出书面异议，属于对人民法院的执行行为不服的异议请求，南昌中院执行机构可以依法审查裁定。综上所述，复议申请人永瑞公司的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回南昌永瑞机电设备有限公司的复议申请，维持江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01执异141号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 赵九重审 判 员 罗 伟审 判 员 汤志勇二〇一七年九月二十二日代书记员 朱 沛