安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00003号
上诉人（原审被告）：张修琴，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：芜湖市三山建设投资有限公司。
法定代表人：陈红琴，该公司董事长。
委托代理人：陈某某，安徽正伦律师事务所律师。
上诉人张修琴与被上诉人芜湖市三山建设投资有限公司（简称三山建设）因房屋租赁合同纠纷一案不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2013）三民二初字第00123号民事判决向本院提起上诉，本院于2013年12月12日受理后，依法组成合议庭于2014年元月16日公开开庭进行了审理，上诉人张修琴、被上诉人三山建设的委托代理人陈某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
三山建设在原审中诉称：2012年6月15日，三山建设将其受托管理的三山区龙湖安置小区二期商业门面房进行拍租，张修琴拍得了门面房。同日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年6月15日起至2015年6月14日止；租金平均分3年付清，张修琴应于2013年5月14日前支付第二年的租金；如不能按时缴纳费用，每逾期一日按5‰加收违约金。2013年5月三山建设要求张修琴缴纳租金，但遭到张修琴拒绝。三山建设于2013年5月23日发函至张修琴，要求尽快缴纳租金，但张修琴仍未缴纳当年租金。三山建设无奈于2013年7月1日发出律师函通知张修琴，张修琴如不能在同年7月10日前足额缴纳租金，三山建设将依据法律规定解除双方的租赁合同。至今，张修琴仍继续使用租赁房屋而拒绝缴纳租金。三山建设为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、张修琴返还租赁三山建设位于三山区龙湖安置小区二期北区8#楼由南向北第五间门面房；3、张修琴支付三山建设自2013年6月15日起至2013年7月10日止的房屋租金1021元（14334／365×26=1021.05元）和违约金155元（按照每日支付月租金的5‰计算违约金，即14334／12×5‰×26=155元），共计支付1176元；4、张修琴支付三山建投自2013年7月11日起至实际返还租赁房屋之日止按照合同约定的房租标准计算的房屋占用使用费；5、张修琴承担本案的诉讼费用。
张修琴在原审中辩称：三山建设所述是事实。但张修琴不存在拒付房租的情况，亦未表示过不付房租。讼争房屋受淹且门前筑路（灰尘较大、行人通行困难），影响张修琴经营，造成了张修琴的损失。张修琴要求三山建设将张修琴损失计算清楚后抵扣房租，最后再由张修琴支付所欠房租。在拍租后租赁前，张修琴发现讼争房屋有被水淹过的痕迹，张修琴要求三山建设退还拍租时缴纳的押金，并表示不愿意承租房屋，但是三山建设不愿意退还押金并要求张修琴承担法律责任。2012年9月3日和2013年8月24日两次，因为房屋设计的缺陷导致雨水灌进租赁房屋造成张修琴的损失。三山建设一直都没有解决这两次房屋被水淹所造成的损失，直到2013年7月份三山建设才愿意减收2个月租金，但张修琴不同意三山建设只减收2个月房租。合同约定的张修琴不能按时缴纳费用，每逾期一日按5‰加收违约金，属于双方约定不明。
原审法院查明：2012年6月15日，三山建设、张修琴签订了《房屋租赁合同》，约定：三山建投将芜湖市三山区龙湖安置小区二期北区8#楼由南向北第五间门面房出租给张修琴经营；租赁期限自2012年6月15日起至2015年6月14日止；租金共计43000元，租金平均分3年付清，张修琴应于2013年5月14日前支付第二年的租金14333元；不按时交纳水电费、税费等应交款项的，解除合同；张修琴不能按时缴纳费用，每逾期一日按5‰加收违约金。2013年5月23日，三山建投发函至张修琴，要求于6月14日前支付第二年租金14333元。2013年7月1日三山建投再次发出律师函至张修琴，告知张修琴：因2012年9月暴雨给张修琴造成一定损失，同意张修琴免缴2个月房租，要求于2013年7月10日前付清第二年应付租金及违约金；若未能按期全额付款，三山建投将解除房屋租赁合同，并要求张修琴支付房屋占用使用费，因解除租赁合同造成的经济损失由张修琴自行承担。但经发函催告后，张修琴仍继续使用讼争房屋，并未缴纳其应缴纳的第二年租金。三山建投为维护自身权益，遂诉至法院。
另查明，案外人芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称芜湖宜居投资公司）为讼争房屋的所有人，三山建投与芜湖宜居投资公司签订了《资产托管运营协议》，协议约定：三山建投负责对讼争房屋进行经营管理、出租、维修等工作。三山建投在托管期限内对讼争房屋享有使用、收益权。
原审法院认为：三山建投、张修琴签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，对当事人具有法律约束力。合同法规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。另该租赁合同约定：不按时交纳水电费、税费等应交款项的，可以解除合同。张修琴未按照房屋租赁合同约定按期缴纳租金，在三山建投两次发函催告后在合理期限内仍未缴纳，故法院对三山建投要求解除房屋租赁合同之诉请予以支持。张修琴辩称三山建投应将张修琴损失计算后抵扣房租，再由张修琴支付所欠房租，因该抗辩意见缺乏事实和法律依据，故法院对该抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对三山建投主张张修琴返还租赁房屋，并由张修琴支付自2013年6月15日起至法院判决确定返还上述租赁房屋之日止按照合同约定的租金标准计算的房屋租金（使用费）予以支持。由于张修琴不能按时缴纳租金，故三山建投主张自2013年6月15日起至2013年7月10日止的违约金之诉请，因三山建投、张修琴未对张修琴不能按时缴纳费用的违约金计算作出明确约定，法院认为应坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，应以未按期缴纳的租金为基础按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准（年利率5.6%）计算逾期支付租金的损失为宜，故法院支持三山建投逾期支付租金损失57.17元（14333元×5.6%÷365天×26天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、解除芜湖市三山建设投资有限公司与张修琴于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》。二、张修琴于本判决生效后十日内返还芜湖市三山建设投资有限公司出租的位于芜湖市三山区龙湖安置小区二期北区8#楼由南向北第五间门面房。三、张修琴于判决生效后十日内给付芜湖市三山建设投资有限公司自2013年6月15日起至法院判决确定返还上述租赁房屋之日止按照14333元／年的标准计算的房屋租金（使用费）。四、张修琴于本判决生效后十日内给付芜湖市三山建设投资有限公司逾期支付租金损失57.17元。五、驳回芜湖市三山建设投资有限公司的其他诉讼请求。
张修琴上诉称：其与三山建投签订的《房屋租赁合同》合法有效，不应解除。事实上是三山建投违约在先，张修琴所租的房屋曾因路面积水和门前路面维修，导致巨大经济损失而三山建投拒不赔偿。故请求二审法院撤销原审判决，依法驳回三山建投的诉讼请求。
三山建投辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院所认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：三山建投、张修琴签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。张修琴在三山建投两次发函催告后仍未交纳房租，已违法双方合同约定和法律规定，但考虑到其租用的房屋被水淹造成的经济损失，双方为此一直在进行协商，三山建投对此亦曾同意减免张修琴两个月的房租，张修琴非故意恶意拖欠房租，且其在经营过程中对租赁房屋进行了一定的装修，合同一经解除对张修琴影响较大。故为平衡双方利益，本院对三山建投要求解除双方合同的诉请不予支持，双方仍按2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》履行，但对其要求张修琴支付拖欠房租的诉请予以支持。故，张修琴应支付的拖欠房租为11945元（2013年6月15日至2014年6月14日一年的房租14333元减去两个月租金2388元）。综上，张修琴的上诉理由，本院部分予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款之规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2013）三民二初字第00123号民事判决；
二、上诉人张修琴于本判决生效后十日内给付拖欠被上诉人芜湖市三山建设投资有限公司的房屋租金11945元。
三、驳回被上诉人芜湖市三山建设投资有限公司的其他诉请。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费105元，二审案件受理费210元均由张修琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 周宏斌
审判员 张 勤
二〇一四年三月十八日
书记员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。