广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2517号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙帆。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李永有。
原审原告（反诉被告）：朱春红。
上诉人孙帆、李永有与原审原告朱春红因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1002号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：孙帆与朱春红系夫妻关系。2009年2月10日，朱春红就位于深圳市龙岗区某苑2楼204号房屋签订了一份租赁合同，租赁期限自2009年2月10日起至2011年2月10日止，月租金为800元，同时约定租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准。李永�应于合同生效之日支付押金1600元，租金按季结算，由李永有于每季的第一个月的5日以银行转账方式交付，房屋日常的维修费用由李永有承担。任何一方违反合同约定，按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金，逾期未交付租金的，每逾期1日，出租方有权按月租金的5%向承租方加收滞纳金。孙帆、朱春红于合同签订当日向李永有收取了租房押金1600元。合同期满后，孙帆、朱春红、李永有双方未签订书面房屋租赁合同，但口头协商由李永有继续租住，孙帆、朱春红主张约定按月租金1000元由李永有续租至2011年6月10日，李永有则主张按此租金标准续租至2011年12月10日，双方对此均未提供充足证据证实。2011年11月10日，李永有向孙帆、朱春红交付了租金2200元，李永有主张这是两个月的租金，孙帆、朱春红则主张李永有未按照合同约定按季交租，这是李永有所交两个月的租金，但月租涨至1200元／月，李永有少交200元。2011年12月10日，李永有将1200元房租交给孙帆、朱春红。李永有称孙帆、朱春红立即提出要涨房租到1500元／月，李永有不同意孙帆、朱春红立即停水电。截至本案法庭辩论终结前，孙帆、朱春红、李永有双方尚未解除租赁关系，李永有也未再向孙帆、朱春红交付租金。孙帆、朱春红经与李永有就租金支付及解除租赁关系等问题协商未果，遂于2012年2月16日诉至原审法院。另查，孙帆、朱春红并非涉案出租房屋的所有权人，孙帆、朱春红称系孙帆与案外人何某锦于2002年3月18日签订《合作建房协议》，双方合作兴建一幢八层半的住宅楼，涉案出租房屋属于该楼的一部分，但该合作建房未经政府主管部门的审批同意。孙帆、朱春红所提交的原宝安县布吉镇人民政府布地字（2002）第16XX号《宝安县居民（私人）兴建住宅用�批准通知书》和编号为19923XX7的《建设用地规划许可证》、编号为199245XX的《建设工程规划许可证》核准的用地和建设人均为案外人何某锦。核准的用地面积为100平方米，建设位置为布吉李屋村某路口2号，建筑面积为1幢3.5层385平方米。该地块实际建筑施工面积1649.70平方米，建成9层住宅。深圳市龙岗区公证处（2005）深龙布证房字第**号公证书对何某锦、刘秋东对孙帆等相关人就以何某锦名义申请用地和报建的在原深圳市龙岗区布吉镇李屋某路口2#宅基地和地上建筑物产权的声明进行了公证，声明的主要内容是声明人放弃对该幢私房用地及建筑物的一切权利，同意由上述相关人申报私房产权手续，并由相关人承担申报产权所需的一切费用。该公证处在公证书中称“该声明书经公证后并经深圳市龙岗区布吉街道处理历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑办公室审批登�生效。”孙帆、朱春红称其已将涉案出租房屋向深圳市龙岗区布吉街道处理历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑办公室进行了申报，但截至本案法庭辩论终结前尚未进行确权登记，上述声明也未经深圳市龙岗区布吉街道处理历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑办公室审批登记。
孙帆、朱春红的诉讼请求为：一、解除孙帆、朱春红与李永有双方的租赁关系，李永有恢复房屋原样，立即搬离侵占的房屋，搬离10日内双方结清费用，如损坏的物品无修复则用押金抵扣；二、李永有向孙帆、朱春红支付房屋租金及可能产生的相关费用（房屋租金按1200元／月计算，从2012年1月11日计至李永有搬离房屋止）；三、李永有缴清拖欠的费用1342元（房租1050元，水电费242.08元，管理费50元）；四、李永有缴清3年的违约金4320元，滞纳金每日60元；五、李永有承担本案诉讼�、律师费和调查取证、执行等相关费用。
李永有的反诉请求为：请求法院判令孙帆、朱春红返还李永有于2009年2月10日所交孙帆、朱春红的租赁押金1600元及2011年12月10日租金1200元，合计2800元。
原审法院认为，本案所涉租赁房屋系已由行政管理部门接受产权申报的违法建筑，截止本案法庭辩论终结前该房屋所在建筑物尚未取得与实际建筑面积相符的建设工程规划许可证，而是未按照已审批建设工程规划许可证的规定建设的房屋，孙帆、朱春红与李永有所签订的涉案房屋租赁合同依法应为无效。依照无效合同的处理原则，当事人间应当返还财产、赔偿损失。本案中孙帆、朱春红虽非涉案租赁房屋的所有权人，但属于事实上的占有管理出租人，故原审法院对孙帆、朱春红要求李永有按照1200元／月的租金标准支付从2012年1月11日计至李永有搬离房屋止的房屋�有使用费，原审法院予以支持。孙帆、朱春红诉讼主张李永有拖欠其房租1050元、水电费242.08元、管理费50元，缺乏充足的事实根据，原审法院不予支持。李永有尚欠孙帆、朱春红房屋占有使用费，其反诉要求孙帆、朱春红返还房屋租赁押金1600元及2011年12月10日租金1200元，缺乏充足的事实根据和法律依据，原审法院不予支持。李永有所交房屋租赁押金可自其支付孙帆、朱春红的房屋占有使用费中抵扣。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款的规定，判决：一、确认朱春红与李永有所签订�涉案房屋租赁合同无效；二、李永有于本判决生效之日起10日内按照1200元／月的标准支付孙帆、朱春红从2012年1月11日计至其搬离涉案房屋止的房屋占有使用费；三、李永有于本判决生效之日起10日内搬离涉案租赁房屋；四、驳回孙帆、朱春红的其他诉讼请求；五、驳回李永有的反诉请求。本案本诉部分案件受理费50元，财产保全费120元，由孙帆、朱春红负担70元，李永有负担100元；本案反诉部分案件受理费25元，由李永有负担。
孙帆不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、请求法院依法判令孙帆、李永有租赁合同有效，双方解除租赁合同关系，李永有恢复房屋原样，立即搬离房屋；搬离10日内双方当面交接清楚结清费用退还押金，如损坏的物品无修复则用押金抵扣；2、请求法院依法判令李永有向孙帆支付房屋占有使用费及可能产生的相关费用（房屋占有使用费按1200元／月算，卫生费40元／月，从2012年1月11日计至被告搬离房屋止）；3、请求法院依法判令李永有缴清拖欠的费用1342元（房租1050元、水电费242．08元、管理费50元／月）；4、请求法院依法判令李永有缴清3年的违约金共4320元，滞纳金每日60元；5、本案诉讼费、财产保全费等由李永有承担。其上诉依据的事实和理由为：孙帆与李永有于2009年2月7日签定一份租约为2年的租房合同，合同明确约定：1、租赁期限自2009年2月10日至2011年2月10日止；2、李永有需按季（三个月）在第一个月的5日以银行转账的方式交付房租给孙帆；3、房屋正常的大修费用由孙帆承担，日常的房屋维修费用由李永有承担。但是李永有并未依约行事，一直以二个月一次的方式交租金，并拖延至10号，孙帆多次提出异议，李永有置之不理，另李永有经常以交维修费为由少交房租且在不提前告知孙�和不向孙帆提供有效票据，孙帆与李永有多次协商，李永有也不肯补交，孙帆提出双方解除合同李永有也不同意。2011年2月10日，孙帆、李永有双方租赁合同到期后，李永有不肯搬走，孙帆无奈，将房租加到1000元，双方口头约定李永有继续租房到2011年6月10日，另需补交押金400元，李永有一直未补。2011年6月10日约定时间再次到期后，李永有仍然不肯搬出，李永有妻子再三恳求孙帆说2011年8月10日一定搬走。2011年8月1日，孙帆与李永有妻子电话联系，确定李永有会在10号搬走，孙帆就找好了下个租客并于8月9日通知李永有10号他们必须搬出，会有新的租客入住，但李永有又以没有找到比孙帆房子更好的房子为由拒绝搬出。孙帆不想再将房屋租给李永有，就提出如李永有不搬，房租要涨到1200元，另需补交押金800元，李永有同意并请求继续租房到过年，租房押金李永有一直未补。另2011年11月10日，孙帆收到李永有交的租金2200元，又少了200块，孙帆之后多次电话迫问并到租房处追讨，李永有均以交了维修费为由拒绝补交。孙帆实在不想再将房屋租给李永有，于11月20日，以短信方式（打电话不接）通知李永有，如果第二天即21日不补齐房租就不再租房给他们，必须在12月10日之前搬离，到时双方结清费用，退还押金。直到12月9日孙帆仍然未收到李永有补交的房租，孙帆当天电话与李永有妻子约定10日一早过去收房。可10日10点当孙帆到达房屋时，屋内只有一个女孩在家，说妈妈去买菜了，孙帆等了2个多小时，并多次打电话给李永有夫妇，他们都不肯回来处理也不肯再接电话。无奈之下，孙帆只好办理了停水停电，并为其支付了拖欠的电费200多元，希望李永有识相点搬离。11月16日原孙帆与李永有在布吉出租屋管理处进行了协商，孙帆同意恢复�电，并承担一半的维修费，但李永有中途离开，双方最终协商未果。之后孙帆请律师与李永有协商，但李永有态度一直恶劣，虽然孙帆之后多次短信通知李永有，孙帆在1月10日后会去收房，但1月1日孙帆及律师到达房屋后，李永有妻子无论孙帆如何说，均不开门，孙帆无奈只好报警，警察来了后，李永有妻子还一直不肯开门，后孙帆、李永有到布吉派出所协商，李永有态度仍然恶劣，不接受任何形式的协商，扬言让孙帆去法院告他。一审期间也态度恶劣，拒不接受法院调解，而且开口要求10万元的赔偿，并在房屋处扬言孙帆打不嬴官司，可以永远住下去。孙帆于2002年与何某锦合作建房拥有某苑204处房产，该地拥有合法的兴建住宅用地批准通知书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并且204房属于合法建房范围内。并在布吉街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室进行了申报。2005年与何某锦也在政府公证处公证，何某锦放弃某苑204的所有权利，授权孙帆对该房屋进行全权处理。所以孙帆是有权对该房屋进行对外出租的，双方签订的合同应该认定为有效。孙帆提交的银行明细可以清楚的看到李永有拖欠房租的明细，以及提交的电费缴交发票也可以清楚看到孙帆代李永有缴交其使用期间的电费，应该支持李永有返还。孙帆认为，在孙帆、李永有租赁合同有效期间，李永有不依约行事，在租赁合同到期后，李永有又拒不搬出的行为，已严重侵犯了孙帆的合法权益。综上所述，一审法院的判决，没有清楚认定事实。现孙帆依据相关法律规定，向贵院提起上诉，请贵院依法支持孙帆的上诉请求。
李永有口头答辩称其答辩意见与上诉状的意见一致。
李永有不服原审判决，向本院提起上诉，请求：�、撤销判决书中的第二项及撤销李永有承担的案件受理费、财产保全费、反诉费125元；二、判决孙帆、朱春红退还李永有押金1600元、租金1200元、多交租金500元计3300元；三、立即解封一审法院查封李永有小型汽车一辆，车牌号：粤BD4A**；四、上诉费由孙帆、朱春红承担。其所依据的事实和理由如下：2009年2月10日，李永有与孙帆、朱春红签订一份位于深圳市龙岗区某苑2楼204号房，房屋租赁合同。合同期二年。月租金800元。合同生效后李永有即交押金1600元。合同期满后，双方口头约定：继续租住，2011年3月至9月，每月租金1000元，从2011年10月开始，每月租金由1000元又涨至1200元。上述人于2011年12月10日交完2012年1月租金1200元后，被上述人即日停水。李永有找孙帆、朱春红，你即停水也就是不同意再租房给李永有，那就该将押金和租金2800元退还，李永有即刻搬走。孙帆�朱春红不退押金、租金，并且通过布吉街道办房屋租赁管理所稽查队调解。孙帆、朱春红起诉后，向一审法院提交李永有往朱春红帐号存入租金明细表，从存款记录上看，李永有不欠租金反多交500元。所以，李永有提起反诉。综上所述，一审法院的判决，即不依法律，又认定事实错误，其判决有失公正。
孙帆、朱春红口头答辩称以一审的答辩意见为准。
本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：（一）合同显示，涉案房产建筑面积为70平方米；（二）涉案房产所在区域2012年指导租金为8元／平方米／月；（三）李永有于2011年8月30日支付了2010年至2011年8月所在楼房的维修费用170元，并据之抵扣租金，故于2011年11月10日向孙帆、朱春红支付11月和12月的租金2200元。由此计算得知12月的租金只支付了1170元。（四）李永有认可孙帆出示的电费发票242.08及管理费（排污费、垃圾处理费和卫生费）收据46.5元系在其居住期间产生；（五）孙帆认可其于2011年12月10日对涉案房屋停止水电供应；（六）李永有自停水电当日即未在涉案租赁房屋居住，但遗留有个人物品在该房屋内未搬离。双方尚未就涉案租赁房产进行交接；（七）孙帆、朱春红未将涉案房产另行出租。
本院认为，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，系已由行政管理部门接受产权申报的违法建筑，但尚未进行确权登记，故孙帆、朱春红与李永有所签订的租赁合同无效。但李永有租住期间应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
孙帆、朱春红于2011年12月10日对涉案租赁房屋停止水电供应，以其实际行动表示了不愿继续由李永有继续使用涉案房屋的意思。租赁房屋已无法继续正常使用。故孙帆、朱春红应将李永有已缴纳的12月的占有使用费1170元和租赁押金1600元返还给李永有。李永有应当将涉案房产返还给孙帆、朱春红。双方未就涉案房屋进行交接，对损失的继续扩大均存在过错，故对2011年12月10日起房屋空置的损失应按照指导租金的价格（8元×70平方米=560元）各自承担50%的责任，即李永有从2011年12月10日起至本判决确定的搬离之日止按每月280元的标准向孙帆、朱春红支付房屋空置损失。
孙帆、朱春红称李永有拖欠其租金1050元，李永有称其多交租金500元，均缺乏足够的事实依据，本院不予支持。由于李永有承认水电费242.08元及管理费46.5元系由其租住期间产生，本院对孙帆、朱春红的该部分水电费及管理费请求予以支持。涉案租赁合同无效，故对孙帆、朱春红提起的违约金及滞纳金请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人孙帆、朱春红及上诉人李�有的上诉理由部分成立，本院部分予以采纳。原审判决查明事实不够充分，实体处理部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1002号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1002号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1002号民事判决第二项为：上诉人李永有于本判决生效之日起十日内按照每月280元的标准向上诉人孙帆、朱春红支付房屋空置损失（自2011年12月10日起至本判决确定的搬离之日止）；
四、上诉人孙帆、朱春红自本判决生效之日起十日内将李永有已缴纳的2011年12月的占有使用费1170元和租赁押金1600元返还给李永有；
五、上诉人李永有自本判决生效之日起十日内向上诉人孙帆、朱春红支付水电费242.08元及管理费46.5元；
六、驳回上诉人孙帆、朱春红的其他诉讼请求；
七、驳回上诉人李永有的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费及财产保全费共计人民币395元，由上诉人孙帆、朱春红负担人民币270元，由上诉人李永有负担人民币125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审判�员赵霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一二年十二月二十日
书记员（兼） 刘司元
附本案相关法条：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：�事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清同，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。