吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民初333号原告：姜广喜，男，汉族，1956年9月8日生，住长春市宽城区，现住长春市宽城区。委托代理人：李明山，吉林衡丰律师事务所律师。被告：长春市晟源房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市农安县合隆镇谷家岭村。法定代表人：周柱民，该公司总经理。委托代理人：段兴臣。原告姜广喜与被告长春市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告姜广喜及其委托代理人李明山，被告晟源公司的委托代理人段兴臣到庭参加诉讼。姜广喜诉称：2011年，姜广喜开始为晟源公司送钢材，至2014年3月3日，晟源公司共欠姜广喜钢材款11126440元。双方商议，晟源公司以房抵债，双方签订了四份《御景湾商品房认购书》。合同约定，晟源公司将其开发的御景湾小区的1#、3#、5#、12#楼的共92套房屋卖给姜广喜，房款单价为2000元/平方米，总房款为11126440元，并约定于2014年12月31日交付房屋。合同签订后，晟源公司将卖给姜广喜的上述房屋又出售给他人，同时案涉房屋的商品房预售许可证被吊销，晟源公司无法向姜广喜交付房屋。另外，晟源公司又以给房屋办理入户为名于2015年向姜广喜借款50万元，约定2015年6月15日前还款，至今未还。晟源公司的行为给姜广喜造成巨大经济损失，特诉请法院，请求：1.判令解除姜广喜与晟源公司于2014年3月3日签订四份92套房屋的《御景湾商品房认购书》；2.判令晟源公司返还姜广喜购房款11126440元，并从2014年3月3日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率的130%向姜广喜支付损失，至起诉之日已实际发生1647642.23元；3.诉讼费用由晟源公司承担。晟源公司辩称：姜广喜给晟源公司提供钢材，在晟源公司给付不了钢材款的情况下，用房屋抵账，价值1100万元，现晟源公司无法继续履行合同，因房屋预售许可证已经被吊销，故晟源公司同意解除合同，返还购房款。对于姜广喜的损失晟源公司认为应按银行同期同类贷款利率赔偿。姜广喜为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：证据1.2014年3月3日《御景湾商品房认购书》四份及收据四组（收据分别为27份、39份、25份及1份）。证明：晟源公司将御景湾小区一号楼27套房屋、三号楼39套房屋、五号楼25套房屋、十二号楼1套房屋卖给姜广喜，单价均为2000元/平方米，房屋面积合计5563.207平方米，房款合计为11126414元。证据2.农安县住房和城乡建设局于2014年9月18日下发的《关于撤销长春市晟源房地产开发有限公司御景湾小区公告》。证明：晟源公司的商品房预售许可证于2014年9月18日被农安县住房和城乡建设局撤销。证据3.2014年3月15日周柱民单方签字的《买卖协议书》。证明：晟源公司用92套房屋抵欠姜广喜钢材款1100万元。证据4.2016年5月5日农安县乡镇房屋产权管理中心向农安县人民法院出具的《函》，晟源公司复印以后并加盖其本公司公章。证明：案涉商品房预售许可证于2014年9月18日被撤销。晟源公司对以上证据的真实性及证明的问题均无异议，且未向法院提交证据。因晟源公司对姜广喜提供的证据真实性及证明的问题均无异议，本院对上述证据予以采信。根据各方举证、质证及合议庭认证的情况，本院查明案件事实如下：晟源公司因欠付姜广喜钢材款1100万元无法按时偿还，于2014年3月3日与姜广喜（乙方）签订四份《御景湾商品房认购书》。约定姜广喜所购房屋为御景湾第1栋3单元27套房屋（建筑面积1682.15平方米）、第3栋39套房屋（建筑面积2429.22平方米）、第5栋25套房屋（建筑面积1377.18平方米）、第12栋1单元201号房屋（建筑面积74.67平方米），在四份认购书中均明确标记了房间号（具体详见附表）。房屋单价均为2000元/平方米。付款方式为一次性付款。交房时间为2014年12月31日，甲方向乙方交付的商品房，达到水通、电通、暖气通。认购书落款出卖人处晟源公司加盖公章，姜广喜未在买受人处签字捺印。同日，晟源公司就案涉92套房屋向姜广喜共开具了92份收款收据以房款抵钢材款，总价为11126414元。其后，晟源公司法定代表人周柱民与姜广喜于2014年3月15日签订《买卖协议书》，内容为“因长春市昊源房地产有限公司欠姜广喜，身份证号（略）钢材款共计壹仟壹佰万元整，经协商位于农安县万家桥镇，项目名称：御景湾房子抵账，特此声明。抵账房子共计92套，并且此房子在买卖过程中开发商给无偿更名，没有任何更名费用。此协议一式两份，签字后生效。”周柱民在该协议书落款处签字。2014年9月18日，农安县住房和城乡建设局下发《关于撤销长春市晟源房地产开发有限公司御景湾小区公告》。内容为“长春市晟源房地产开发有限公司，涉嫌以虚假材料取得《商品房预售许可证》，违反了《城市商品房预售管理办法》第七、八、十五条之规定，责令停止预售，撤销《商品房预售许可证》农房售证[2014]第8号，农房售证[2014]第9号，农房售证[2013]第16号、农房售证[2013]第18号、农房售证[2013]第20号。”后因晟源公司无法向姜广喜交付房屋，姜广喜以晟源公司又将房屋另行出售及案涉房屋预售许可证已被撤销，合同目的无法实现为由，于2016年4月6日起诉至本院，主张解除姜广喜与晟源公司于2014年3月3日签订四份92套房屋的《御景湾商品房认购书》，晟源公司返还姜广喜购房款11126440元，并从2014年3月3日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率的130%向姜广喜支付损失，至起诉之日已实际发生1647642.23元。案件受理费由晟源公司承担。晟源公司答辩认为因无法按时偿还姜广喜钢材款1100万元故用92套房屋抵账，现案涉房屋预售许可证已被撤销，无法继续履行合同，所以晟源公司同意解除合同，返还购房款，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿姜广喜的损失。晟源公司庭审自述姜广喜从2010年-2013年一直给晟源公司开发的包括案涉小区在内的两个楼盘提供钢材，晟源公司一直未向姜广喜给付钢材款，仅在姜广喜每次供货时均出具欠据，后来欲给付姜广喜现金时，因老板伪造证件被判刑而迟迟没有给付。晟源公司在与姜广喜签订认购书时已将曾出具的欠据一并收回。因后期周柱民无法按期偿还向案外人借款，晟源公司被出借人掌管并扣留公司所有账目及公章，所以现无法提供姜广喜提供钢材的相关证据。现因案涉小区所有房屋的商品房预售许可证均被撤销，晟源公司无权销售案涉房屋，农安县政府已经成立专案组，处理该楼盘事宜，晟源公司虽认可欠付姜广喜钱款的事实但没有经济能力偿还。庭审中，姜广喜认可欠付钢材款总额为1100万元，亦主张返还房款的数额为1100万元。本院认为：1.关于案涉认购书的性质及效力。晟源公司因欠付姜广喜钢材款1100万元无法按时偿还，双方签订案涉四份认购书以房抵钢材款的行为属于对债务履行方式的变更。案涉四份认购书虽名为《御景湾商品房认购书》，但对买卖房屋的栋号、面积、单价、交付时间均做出了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且姜广喜通过以钢材款抵房款的方式已交付了购房款，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉四份认购书应当认定为商品房买卖合同。案涉房屋的商品房预售许可证虽于2014年9月18日被农安县住房和城乡建设局撤销，但在晟源公司与姜广喜签订案涉四份认购书时，上述商品房预售许可证尚存，非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定之无效情形，故案涉四份认购书合法有效。2.姜广喜主张解除案涉认购书并要求晟源公司返还购房款、按同期银行贷款利率的1.3倍赔偿损失应否支持。现案涉房屋的商品房预售许可证已被撤销，晟源公司亦认可无法向姜广喜交付房屋，姜广喜购房的合同目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条之规定，晟源公司构成违约，姜广喜要求解除案涉四份认购书并要求晟源公司返还购房款1100万元应予支持。晟源公司亦应承担期间的利息损失，标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。姜广喜主张按上述标准的1.3倍计算无合同及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告姜广喜与被告长春市晟源房地产开发有限公司于2014年3月3日签订的四份《御景湾商品房认购书》（第1栋3单元27套房屋、第3栋39套房屋、第5栋25套房屋、第12栋1单元201号房屋）；二、被告长春市晟源房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告姜广喜返还购房款人民币1100万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，从2014年3月4日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告姜广喜的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98445元，由被告长春市晟源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  陈海彪代理审判员  徐 锐人民陪审员  王 强二〇一六年八月二十二日书 记 员  杨 安附：姜广喜所购晟源房地产御景湾小区房屋明细1栋三单元10套合计27套1栋三单元202、402-702、902-11028套1栋三单元203-903、11039套3栋一单元5套合计39套3栋一单元5套3栋一单元4套3栋二单元5套3栋二单元5套3栋二单元5套3栋三单元5套3栋三单元5套5栋一单元5套合计25套5栋一单元3套5栋一单元703、803、10033套5栋二单元1套5栋二单元2套5栋二单元2套5栋二单元4套5栋二单元5套12栋一单元1套合计1套