浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平鳌商初字第619号
原告：张翩。
被告：温州立城房地产开发有限公司，住所地浙江省瑞安市安阳新区A区1幢5层5-2号。
法定代表人：李海林。
被告：温州丰达房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇曙光北路180号。
法定代表人：颜国库，董事长。
原告张翩与被告温州立城房地产开发有限公司（以下简称立城公司）、温州丰达房地产开发有限公司（以下简称丰达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法由审判员包崇鸽担任审判长，与人民陪审员杨少茹、肖丽君组成合议庭于2015年12月2日公开开庭进行了审理。2015年12月3日，本院依法委托平阳县民商事调解委员会调解30日。原告张翩到庭参加诉讼，被告丰达公司未到庭参加诉讼，被告立城公司法定代表人李海林现在浙江省十里丰监狱服刑无法出庭应诉，本院已依法对其进行了谈话。本案现已审理终结。
原告张翩起诉称：2008年12月26日，原告与被告立城公司签订一份《商品房买卖合同》（即合同编号：000000130626），约定原告购买被告开发的坐落于平阳县鳌××商住楼××室一套商品房，买受人一次性付清房款；出卖人应当在2009年12月28日前将本合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2009年12月28日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.3的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告立城公司支付了全部购房款。2008年12月30日，被告立城公司按约将上述《商品房买卖合同》向房管局办理了备案登记。2009年12月28日，被告立城公司应当将原告购买的商品房交付给原告使用，但被告立城公司未依约交付，经原告多次协商未果。2014年11月，原告收到被告丰达公司的交房通知，载明：鳌江镇海林轩楼盘1-2期被告丰达公司将于12月31日开始交房，要求携带相关材料到被告丰达公司处办理入住手续。后原告按约携带相关材料到被告丰达公司处要求被告丰达公司履行交房时，被告丰达公司却无故不予办理交房手续，且擅自将诉争房屋交付他人使用。另外，被告立城房开公司开发的平阳县鳌江镇海林轩商住楼的土地使用权证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，平阳县国土资源局、平阳县住房和城乡规划建设局已根据平阳县政府（2014）132号专题会议纪要等相关规定，变更为被告丰达公司。综上所述，原告与被告立城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，由于合同签订后，被告丰达公司取得诉争楼盘的土地使用权证、建设工程规划许可证等。故原告认为，被告丰达公司取得了被告立城公司向原告履行合同的部分相关义务，其应与被告立城公司承担共同履行合同义务。现原告张翩起诉要求判令：1.二被告共同继续履行合同编号为000000130626《商品房买卖合同》义务，将坐落于平阳县鳌××商住楼××室的房屋交付给原告，并办理权属证书；2.二被告共同支付原告逾期交付房屋违约金27774.92元（从2009年12月29日起至2014年12月31日止）；3.二被告共同支付原告逾期交付房屋租金损失（从2015年1月1日起按每月5000元标准计算至实际交付房屋之日止）；4.二被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金2530.98元；5.二被告共同腾空平阳县鳌××商住楼××室的房屋；6.本案诉讼费由二被告承担。
被告立城公司答辩称：对原告起诉的没有意见，但法人已经变更，具体事项应找丰达公司处理。
被告丰达公司未作答辩。
原告张翩为证明其主张向本院提供了如下证据：1.商品房买卖合同，证明原告与被告立城公司之间存在商品房买卖合同关系，且已经向房管局办理了备案登记的事实；2.收款收据、温州银行现金缴款单，证明原告已经履行全部购房款的给付义务的事实；3.平阳县个人家庭住宅住房登记情况查询结果，证明被告立城公司将坐落于平阳县鳌××商住楼××室房屋预告登记在原告名下的事实；4.通知，证明被告立城公司未按约向原告履行交房义务，被告丰达公司取得了立城公司部分权利与义务的事实；5.土地登记资料摘录表、土地登记卡、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明被告丰达公司取得立城公司部分权利与义务的事实；6.房屋权属信息查询证明，证明平阳县鳌××商住楼××室的房屋的产权人为被告立城公司所有的事实；7.会议纪要2份，证明被告丰达公司对被告立城公司的债权债务进行承接，应对海林轩项目的债权债务承担连带责任。
审理中，被告丰达公司为证明其主张向本院提供了如下证据：8.交付商品房补充协议书，证明涉案海林轩项目的大部分业主已经与丰达公司达成补充协议书，其同意自愿放弃对于丰达公司的一切民事违约赔偿责任。本院还依职权向平阳县住建局调取了竣工验收备案表。
被告立城公司未提供证据。
上述证据经质证，被告立城公司、丰达公司经本院传票传唤无正当理由不到庭质证，视为放弃质证的权利。本院对立城公司法定代表人李海林做的谈话中，被告立城公司对证据1-6均无异议，经审查，证据1-6符合证据的三性，本院予以认定；证据7经审查，本院对真实性予以确认；证据8，原告主张证据已过举证期限，该份证据是丰达公司与其他业主所签，与原告无关，经审查，本院对真实性予以确认；对于本院调取的竣工验收备案表，原告与被告丰达公司均无异议，经审查，本院对真实性予以确认。
根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：2008年12月26日，原告与被告立城公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为：000000130626），载明：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于鳌江镇曙光北路180号、编号为2-137002-87的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为平国用（2008）第02-8003号。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名海林轩商住楼，建设规划许可证号为（2006）浙规证第03602005号，施工许可证号为330326200605310101。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为平阳县房管局，许可证号为平阳2008009。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A2幢903号房。第四条，计价方式与价款。该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3550元，总价为506195元。第六条，付款方式及期限。买受人于2008年12月26日前一次性付清房款。第八条，交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2.规划、设计、环保等主管部门根据法律法规的规定采取的行政措施或重大技术问题而致开发建设期延长的，为配合政府规划导致延期、市政配套的延期；3.人力不可抗拒的自然灾害。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交付，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.3的违约金。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。第二十条，争议解决方式。合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成，提交平阳县仲裁委员会仲裁。《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第四条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
2008年12月30日，上述《商品房买卖合同》在平阳县房产管理局登记备案。合同签订后，原告按约向被告立城公司支付上述《商品房买卖合同》项下的购房款506195元。
后因被告立城公司资金链断裂，导致涉案的海林轩项目未能按计划开工建设和交付使用。2014年5月19日，平阳县人民政府（2014）56号专题会议纪要明确：同意鳌江海林轩项目由原来的温州立城房开有限公司转由温州丰达房开有限公司接盘负责，温州丰达房开有限公司的原有股权全部转给项目承接人……原温州丰达房开有限公司的股权平价转让给新的项目承接人，原牵涉到鳌江海林轩项目的财务及账册等顺移至温州丰达房开有限公司……等。2014年10月24日，平阳县人民政府（2014）132号专题会议纪要明确：鉴于海林轩房开项目原业主单位资金链断裂，导致项目未能按原计划开工建设和交付使用，造成了恶劣的社会影响。当前该项目由温州丰达房地产开发有限公司接盘，会议决定：……第二，关于行政许可变更事宜。根据县人民政府专题会议（2014）56号纪要精神，海林轩项目由温州丰达房地产开发有限公司接盘，原业主海林轩的债权债务由温州丰达房地产开发有限公司承接，同时，温州丰达房地产开发有限公司现已具备相应的房地产开发资质，会议决定，同意该项目以原业主名义办理的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等相关行政许可，项目业主直接变更为温州丰达房地产开发有限公司……等。
2014年11月12日，被告丰达公司向原告发出通知，载明：鳌江海林轩楼盘1-2期将于12月31日开始交房，请您到温州丰达房地产开发有限公司（平阳县鳌江镇环城路248号）办理入住手续等。后原告到被告丰达公司处办理交房手续时，因被告丰达公司认为涉案商品房买卖合同不真实，原告至今未签署涉案三套商品房的房屋交接单。
2015年6月3日，丰达公司（甲方）与涉案商品房小区360户业主（乙方）签订《交付商品房补充协议》，协议第五条约定，因甲方非签订商品房买卖合同当事人，而是该楼盘项目接盘人，乙方自愿同意不向甲方提起追究商品房买卖合同约定的第9条（交付期限及条件）、第10条（出卖人逾期交房的位于责任）违约内容的合同责任的民事诉求；第七条约定，因甲方系属于拯救濒临倒闭的开发楼盘接盘人，前期的海林轩楼盘的规划设计不足之处及逾期交付房屋情况，不可归责于甲方，现因情势变更、经报县政府有关部门批准后，甲方如对海林轩楼盘局部规划设计进行局部变更或调整及交付房屋时间进行调整，乙方表示理解，并同意自愿放弃不对甲方新接盘人的一切民事违约赔偿民事诉求。
另查明，讼争商品房在内的项目的土地使用权、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证均由立城公司变更为丰达公司。涉案商品房所属的平阳县鳌江镇海林轩商住楼A1、A2幢工程于2006年6月3日开工建设，合同竣工日期为2015年4月20日，2015年7月23日、24日由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签署竣工验收合格意见，同年7月28日办理备案登记。
本院认为，原告张翩与被告立城公司签订的《商品房买卖合同》形式上符合商品房买卖合同的构成要件，内容不违反法律规定。合同履行期间，张翩支付了全部购房款，现金缴款单上注明是购房款，立城公司开具了收据，注明是房款，且涉案的商品房在房管部门中的预告登记权利人系张翩。上述一系列行为表明立城公司与张翩是在履行商品房买卖合同，双方之间成立了商品房买卖合同关系，没有任何借款合同关系的特征。故本院认定，原告张翩与被告立城公司签订的《商品房买卖合同》应认定有效。
关于被告立城公司责任的确定问题。涉案合同系张翩与立城公司签订，由于合同中明确约定了立城公司交付房屋、办理权属登记报备的期限，并约定了因出卖人的责任导致逾期交房、逾期取得权属证书，出卖人应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张翩请求继续履行合同，符合法律规定。然根据会议纪要，已经将包括讼争商品房在内的项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给丰达公司继续建设，立城公司不再对讼争商品房享有处分权利，故无法履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。故原告张翩要求立城公司履行交付及办证的违约责任，因存在事实的履行不能，本院不予支持。但立城公司仍应向原告承担金钱债务上的履行责任。关于立城公司抗辩应由丰达公司处理。本院认为，会议纪要未经立城公司与张翩参与，并非由合同双方当事人参与共同决定涉案债权债务由丰达公司承接，故该债务的承接并非债务转移，丰达公司只能作为债务加入人来与原债务人共同承担责任，而不能因丰达公司承接债务来免除立城公司的责任。故对立城公司的辩称，本院不予采信。
关于被告丰达公司责任的确定问题。立城公司与丰达公司分属于不同的法人主体，根据合同相对性原则，张翩应向签订《商品房买卖合同》的对方当事人即立城公司而非丰达公司主张违约责任。张翩主张丰达公司承担责任依据在于会议纪要中确定的立城公司的债权债务由丰达公司承接，即认为会议纪要中的债权债务承接构成讼争《商品房买卖合同》项下权利义务概括的移转，对此，本院分析如下：首先，从会议纪要的内容“鉴于原业主单位资金链断裂导致项目未能按原计划开工建设和交付使用造成了恶劣的社会影响”可以看出，该会议纪要的目的是为了能使项目交付给业主使用，从而由丰达公司来完成交付给业主使用的债务，倘若将债权债务理解为合同项下的违约责任，势必会造成丰达公司在会议纪要作出后就承担了本该不属于丰达公司的违约责任，此时的债权债务是极不对等，这也是违背了会议纪要确定由丰达公司接盘的初衷；其次，会议纪要作出后，讼争商品房在内的项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给丰达公司继续建设，说明会议纪要得到实际实施，在该实施期间，相关利害关系人并未就会议纪要作出的具体行政行为提出复议或要求撤销；最后，涉案项目的大部分业主与丰达公司签订了补充协议，其自愿放弃要求丰达公司承担民事违约赔偿的诉求，可以看出大部分业主对于丰达公司不承担民事违约赔偿责任均是持肯定的意见。故本院考虑了双方的利益平衡问题，从有利于合同的顺畅履行及维护市场稳定性的角度出发，以及根据公平原则，认定会议纪要确定的债务是履行非金钱的义务。故本院对于原告要求被告丰达公司交付房屋以及协助办证的请求，予以支持。
关于逾期交房违约金和逾期交房房屋租金损失的诉求。《商品房买卖合同》第八条约定，被告立城公司应于2009年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。但迟至2014年11月12日才由被告丰达公司向原告发出交房通知书，且至今还未交付，故原告要求被告立城公司按约定的每日房价款万分之0.3支付违约金的请求，本院予以支持。关于原告诉讼请求第三项，实际亦系被告逾期交房产生的违约金，原告以约定的违约金过低，以实际损失来主张，没有事实和法律依据，为避免诉累，本院对原告主张逾期交房违约金一并予以调整为自2009年12月29日起至判决确定的交房之日止，按本金506195元并以每日万分之0.3计算。
关于产权登记及逾期违约金的诉求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告实质是协助原告办证，故原告直接要求被告办理权属证书的诉请，本院予以纠正。根据《商品房买卖合同》约定，被告立城公司应至迟在商品房交付使用后60日内将办理涉案商品房权属登记的相关资料报产权登记机关备案，但被告至今未予办理，已构成违约。故原告诉请要求被告立城公司按合同约定的房价款0.5%支付违约金，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张腾空房屋的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，物权的确定应当以登记为准，预告登记仅是具有公示性、排他性作用，并不具发生物权效力。本案中，涉案商品房仅进行了商品房预告登记，还未办理物权登记，而腾空房屋的前提系对房屋的合法占有或使用，故基于目前涉案房屋的状态，原告要求腾空房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上，对于原告诉请的合理部分，本院予以支持。被告立城公司、丰达公司未到庭参加诉讼，本院依法按缺席处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告温州丰达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于平阳县鳌江镇海林轩商住楼A2幢903室商品房交付给原告张翩；
二、被告温州丰达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张翩办理位于平阳县鳌江镇海林轩商住楼A2幢903室商品房的权属登记手续；
三、被告温州立城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张翩逾期交房违约金（自2009年12月29日起至判决确定的交房之日止，按本金506195元以每日万分之0.3计算）；
四、被告温州立城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张翩逾期办证违约金2530.98元；
五、驳回原告张翩的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1683元，由张翩承担482元，温州立城房地产开发有限公司承担1201元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院（案件上诉受理费1683元，在递交上诉状之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至：温州市财政局非税收入结算户，开户行：温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 包崇鸽
人民陪审员 杨少茹
人民陪审员 肖丽君
二〇一六年四月二十二日
代书 记员 倪山帅