成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初1633号
原告成都市智业房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人周正治,经理。
委托代理人张权，四川及第律师事务所律师。
被告四川德仁堂药业连锁有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人邹康禄，经理。
委托代理人何平，四川法典律师事务所律师。
原告成都市智业房地产开发有限公司（以下简称“智业公司”）与四川德仁堂药业连锁有限公司（以下简称“德仁堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告智业公司的委托代理人张权，被告德仁堂公司的委托代理人何平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月20日，智业公司与德仁堂公司签订《房屋租赁合同》，约定智业公司将位于成都市金牛区沙湾东二路“世纪加州”*栋*号的房屋出租给德仁堂公司，租期10年即2012年7月20日至2022年7月19日；租金第一年为22618元/月，第二年为22618元/月，第三年为24427元/月，第四年为26381元/月，第五年为28492元/月，第六年为30771元/月，租金支付方式为按季度支付；合同期内，若德仁堂公司无故终止履行合同，应以当年租金的100%支付违约金。合同签订后，智业公司交付了租赁房屋。2015年，德仁堂公司单方提出解除合同，此后双方对违约责任协商未果。2015年12月10日，智业公司向德仁堂公司发出解除合同通知，并要求德仁堂公司承担违约责任，赔偿损失。此后，德仁堂公司未履行违约赔偿责任，为维护智业公司合法权益，特诉请法院判令德仁堂公司赔偿损失948585元（自2015年12月3日起至2018年9月2日止），并支付违约金316572元；本案诉讼费由德仁堂公司承担。
被告辩称，一、德仁堂公司未按合同约定支付2015年12月3日至2016年3月2日租金，构成违约，但智业公司无权以此将其租赁房屋上锁，致使德仁堂公司无法经营；二、依照合同约定，德仁堂公司有权在合同期内终止合同。
经审理查明，2012年7月20日，智业公司与德仁堂公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定主要内容：1.智业公司将位于成都市金牛区沙湾东二路“世纪加州”*栋*号的房屋出租给德仁堂公司；2.租期10年（2012年7月20日至2022年7月19日），按季度支付租金，每季度租金应在上一季度最后一个月10号前付清，租金计算：2012年9月3日至2014年9月2日为22618元/月，2014年9月3日至2015年9月2日为24427元/月，2015年9月3日至2016年9月2日为26381元/月，2016年9月3日至2017年9月2日为28492元/月，2017年9月3日至2018年9月2日租金为30771元/月，余下四年租金双方另行协商；3.违约责任：⑴德仁堂公司未按合同约定及时向智业公司支付有关费用，每逾期一日，应向智业公司支付应付未付金额千分之一的迟延履行违约金，逾期达60日的，智业公司有权解除合同。⑵任意一方若有其他违约行为，给对方造成损失，应赔偿对方损失，并向对方支付剩余合同期内预期收益。⑶任意一方无故在合同有效期内终止合同履行，应向对方支付当年租金100%的违约金。合同签订后，智业公司按约向德仁堂公司交付了租赁房屋。2015年9月28日，德仁堂公司因租赁店面经营亏损，需关闭租赁门店，向智业公司提出解除合同申请。2015年10月22日，德仁堂公司再次向智业公司提出申请，要求解除合同，并作出愿意以支付而未履行租金及保证金作为补偿的意思表示。2015年11月23日，智业公司向德仁堂公司复函：1.若德仁堂公司单方终止合同履行，应按全年租金100%支付违约金，即316572元；2.若德仁堂公司继续履行合同，应支付2015年12月3日至2016年3月2日季度租金。2015年12月4日，四川及第律师事务所受智业公司委托，再次向德仁堂公司发出《律师函》，明确要求若德仁堂公司解除合同，应支付违约金316572元，并签订《终止合同书》。2015年12月10日，智业公司向德仁堂公司发出《解除合同通知书》，声明因德仁堂公司严重违约，故解除《合同》。
另查明，德仁堂公司支付租金至2015年12月2日，此后租金未再支付。庭审中，双方当事人一致认可，合同解除时间为2015年12月10日。智业公司就主张损失明确为：2015年12月2日至2016年2月1日租金52762元，以及因合同解除后，将涉案房屋出租给四川舞东风超市连锁股份有限公司（以下简称“舞东风公司”）收取的租金与本案合同履行完毕后的预期损失654727元。
上述事实，有《合同》、《申请》、《律师函》、《解除合同通知书》及智业公司、德仁堂公司当庭陈述在案予以证实。
本院认为，智业公司与德仁堂公司签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人一致认可合同解除时间为2015年12月10日，本院予以确认。本案争议的焦点为双方当事人合同履行过程中违约主体及责任认定。首先，关于违约主体认定。依据双方签订的《合同》，德仁堂公司未按约定期限在上一季度最后一个月10号前履行当季度租金（26381元×3）79143元的支付义务，已构成违约。此后，德仁堂公司多次致函智业公司，明确表示了不履行合同的意愿，智业公司对此依法解除合同，不构成违约。德仁堂公司未提供充分证据证明在其要求解除合同后、双方未形成解除合同合意前，智业公司已提前锁门阻止经营的事实，且从德仁堂公司书面申请的内容来看，德仁堂公司已作出了关闭租赁门店的意思表示，故对于德仁堂公司抗辩认为智业公司对租赁门店上锁的事实，本院不予采信。另外，按照合同约定的租赁期限及不得单方终止合同等相关内容，德仁堂抗辩认为合同期内可以终止合同的意见，本院亦不予采纳。其次，关于违约责任认定。本院认为，依照《合同》约定内容，任意一方均不得无故终止合同的履行，否则应向对方支付当年租金100%的违约金。德仁堂公司以经营亏损为由，不愿继续履行合同，符合合同关于“任意一方无故在合同有效期内终止合同履行，应向对方支付当年租金100%的违约金”的违约情形，智业公司主张以当年租金即316572元为标准，要求德仁堂公司支付违约金，于法有据，本院予以支持。另外，关于智业公司主张的赔偿损失948585元的诉求。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见因违反合同可能造成的损失。智业公司将案涉房屋出租给舞东风公司，约定的租金标准系双方当事人的意思表示，德仁堂公司与智业公司签订《合同》时，并不能预见或确定在违约后，智业公司将案涉房屋出租给舞东风公司的具体租金金额，故智业公司主张解除合同后，由德仁堂公司承担其继续对外出租收益的预期损失，于法无据，本院不予支持。另外，依据双方庭审一致意见，双方合同已于2015年12月10日解除，德仁堂公司实际拖欠2015年12月3日至2015年12月10日期间（计8天）的租金，按合同约定每月租金26381元的标准计算，即7035元。德仁堂公司依法应予支付。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、四川德仁堂药业连锁有限公司在本判决生效之日起十日内向成都市智业房地产开发有限公司支付租金7035元及违约金316572元，共计323607元；
二、驳回成都市智业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16186元（减半收取8093元），由成都市智业房地产开发有限公司负担3093元，四川德仁堂药业连锁有限公司负担5000元（此款成都市智业房地产开发有限公司已预交，四川德仁堂药业连锁有限公司在支付上述款项时一并付给成都市智业房地产开发有限公司）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐建
二〇一六年四月二十四日
书记员 袁媛