广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第411号
原告陈秀章。
被告广东瑞安房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人沈柱邦。
委托代理人王美美，系广东宝慧律师事务所律师。
原告陈秀章诉被告广东瑞安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2014年5月22日公开开庭进行了审理，原告陈秀章、被告的委托代理人王美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年1月1日与被告签署了购买广佛路瑞安花园公寓商品房一套《商品房买卖合同》。原告根据合同约定于2011年1月25日前将首付款341292元；2011年3月31日前将贷款300000元，合计总房款641292元全部支付到被告指定帐户，原告履行了约定的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房被告应于2012年12月20日前验收合格并交付原告使用。原告于2012年12月26日收到被告发出的《收楼通知书》。按通知原告到现场收楼时，发现仍在施工，未达到交付要求。原告要求被告出示合同约定的《竣工验收备案表》，被告也未能出示。直到2013年8月，仍未达到交楼条件。原告和被告的商品房预售合同纠纷原告曾向法院起诉，案号为（2013）佛南法民三初字第815号，2013年11月15日判决下来，原告因被告拖延返还房款及赔偿款项，申请法院执行。原告在2014年2月15日收到法院划账690933.83元。原告在三天内2月18日马上去中信银行申请加急还贷，经几次催促，中信银行提前一个月，于3月24日从原告账户扣除贷款余额共133209.95元。至此，从判决书（按庭审日）计算被告尚欠原告贷款利息（从2013年10月至2014年3月六个月）共5313.78元。原告现再行提起诉讼。此外，原告此前因对法律了解不透，前案起诉状没有提及购房预付款34万元的利息赔偿问题，误以为商品房买卖合同上明确的5%赔偿金就是补偿预付款利息。但判决被告赔偿了原告的实际损失就不再履行合同明确的罚金。然而，原告2011年1月预付款34万元至今三年的利息，无可置疑也是原告最实际的损失。被告有意不履行买卖合同，恶意制造原告所购房外围环境恶劣的行为，完全应赔偿原告由此造成的一切实际损失。请求判令：1、被告赔偿原告购房贷款利息尚欠5313.78元；2、被告赔偿原告预付购房现款34万元三年利息共36720元（按1年定期利率3%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告第1项诉讼请求，应按照实际计算利息。对第2项诉讼请求，被告认为，（2013）佛南法民三初字第815号民事判决已明确违约责任以原告实际损失作为违约金额的赔偿，而且该判决已经计至庭审之日的损失，原告也就之后的贷款利息在本案起诉，原告在另行主张首付款的利息属于重复主张违约责任，不应当予以支持。其次，原告计算的金额有误，按照原告诉讼请求34万元三年的利息按一年定期利率3%计算应为30600元。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、陈秀章身份证（1份，原件）。
2、企业机读档案登记资料（1份，打印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）。
3、广东省商品房买卖合同（1份，原件）。
4、瑞安花园1座公寓合同补充协议（住宅）（1份，原件）。
5、广东省地方税收通用发票（电子）发票联（3份，复印件）。
6、公证书：中信银行个人购房借款合同（1份，原件）。
7、中信银行特种转账借方凭证（1份，原件）。
8、中信银行个人借款凭证（1份，原件）。
9、消费贷款分期还款表（2份，其中有1份加盖中信银行广州荔湾支行受理业务专用章，均为打印件）。
10、3055借记卡账户交易明细清单（2份，打印件，加盖中信银行广州荔湾支行受理业务专用章）。
11、牡丹灵通卡账户历史明细清单（2份，打印件，加盖中国工商银行股份有限公司广州上渡路支行核算用算）。
12、瑞安花园收楼验房记录表（4份，复印件）。
13、照片（4张，原件）。
14、（2013）佛南法民三初字第815号民事判决书（1份，原件）。
15、起诉状（1份，打印件）、原告诉讼问题和补充（1份，原件）。
经质证，被告对原告出示的证据1-14无异议。对证据15的真实性无异议，但对其内容不予确认，认为该证据是原告自行制作的。
被告在诉讼中没有证据提供。
经审查，原告出示的证据1-14因被告无异议，本院予以确认。原告出示的证据15为原告自行制作的材料，其证据效力本院不予确认。
经审理查明：2011年1月10日，原告（借款人）、中信银行股份有限公司广州分行（贷款人）、被告（保证人）签订（贷款金额为300000元）个人购房借款合同。
2011年1月11日，原、被告签订一份合同编号为20101226442170《广东省商品房买卖合同》及《瑞安花园1座公寓合同补充协议（住宅）》，约定原告购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园的房屋；价款641292元，原告于2011年1月11日前支付首期房款321292元，余款320000元向银行申请按揭贷款；被告应当在2012年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的……（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起五天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金……；等等。
2011年1月11日，被告开具涉讼房屋321292元房款发票予原告。
2011年1月25日，被告开具涉讼房屋20000元房款发票予原告。
贷款300000元于2011年3月31日划出。
2013年9月22日，原告向本院提起诉讼，致本院（2013）佛南法民三初字第815号案，原告在该案中请求判令：1、解除双方签订的买卖合同及补充协议、被告返还购房款641292元；2、被告赔偿原告实际损失237740元（包括贷款利息44057元、提前还贷须支付的月贷款额5954元、律师费1516元、维修基金6213元、房屋价差损失180000元）；3、被告支付解除合同违约金6930780元［（按房价641292元＋贷款利息44057元＋律师费1516元＋专项维修基金6213元）的5%的两倍计算］。诉讼中，中信银行股份有限公司广州分行确认原告至该案诉讼仍是正常供款状态。本院经审理后认为被告逾期交房构成违约，判决：1、解除双方签订的买卖合同；2、被告返还购房款641292元予原告；3、被告协助原告办理房屋专项维修资金退还手续；4、被告赔偿44313.8元（包括计至庭审日实际利息支出42797.8元、律师费1516元）予原告；5、驳回原告的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
双方确认被告于2014年2月15日支付上述民事判决确定的款项予原告。
原告的还贷账户2013年9月至2014年3月期间各月20日均有还款，2014年3月24日“个贷还款”133209.95元。
2011年4月20日至2014年3月20日期间，原告偿还利息合共47695.18元。截止2014年3月20日，还款后本金余额为133105.83元。
本院认为，因被告逾期交房违约行为致合同解除，原告因此支出的还贷利息等损失应由被告予以赔偿。原告于2014年3月24日提前还贷133209.95元，其中133105.83元为本金部分，利息部分为104.12元。加上正常还贷期间支出的利息部分47695.18元，原告合共支出利息为47799.3元。扣除前案已判决确定被告应赔偿的利息支出部分42797.8元，被告尚应赔偿前案庭审后新增加的利息损失5001.5元予原告，原告请求超出核定部分本院不予支持。
前案原告所主张及判决确定被告赔偿的利息支出为偿还贷款部分的利息支出，本案原告所主张的为首期款的利息，两者并不相同，被告认为原告重复主张权利的主张本院不予采纳。原告现主张首期款利息实质为被告占有该款项期间所产生的孳息部分，合同因被告违约行为致解除，原告请求被告赔偿该期间的款项孳息部分的主张本院予以支持。孳息应从收取款项之日起至返还款项之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计算，即以321292元为本金从2011年1月11日起、以20000元从2011年1月25日起，均至2014年2月15日止按中国人民银行同期一年期存款利率计算，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿5001.5元予原告陈秀章。
二、被告广东瑞安房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿以321292元为本金从2011年1月11日起、以20000元从2011年1月25日起，均至2014年2月15日止按中国人民银行同期一年期存款利率计算的利息予原告陈秀章。
三、驳回原告陈秀章的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取425.42元（原告已预交），由原告负担25.42元，由被告负担400元。被告负担的份额于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年六月十九日
书记员 刘冬花