上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3598号
上诉人（原审原告）：唐建忠，男，1957年12月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：俞巍巍，男，1979年9月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：俞文杰，男，1998年10月30日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：吴振宇，上海名知律师事务所律师。
上诉人唐建忠因与被上诉人俞巍巍、俞文杰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初69558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人唐建忠上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审全部诉请。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，证据不足。一审法院认定被上诉人俞巍巍出售上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系为俞巍巍经营资金所需，没有证据证明。房价上涨才是俞巍巍、俞文杰不愿意继续出售系争房屋的根本原因。2、一审法院认定俞巍巍出售系争房屋，代俞文杰签订的系争《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议侵害了俞文杰的合法权益，故对俞文杰不具有约束力而系无效合同，没有任何依据。首先，没有证据证明俞巍巍代俞文杰出售系争房屋的行为侵害了被监护人俞文杰的合法权益。其次，系争房屋交易是一个等价交换行为，交易价格未偏离正常的价格范围，购房款唐建忠也可以缴纳至法院代管账户，以保证俞文杰可以获得房款，故俞文杰的合法财产权益并未受到侵害。再次，系争房屋目前处于出租状态，俞文杰并未实际居住系争房屋，且俞文杰另有上海市虹口区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称株洲路房屋）一套，其本人户口也在该房屋内，系他处有房，故俞文杰的居住权利也未受到侵害。由此，系争买卖合同及补充协议系交易双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定而应为合法有效。请求二审法院依法支持唐建忠的上诉诉请。
被上诉人俞巍巍辩称：卖房时其明确告知唐建忠系争房屋系其与俞文杰共有，其曾询问是否需要征询俞文杰的意见，中介人员和唐建忠均说不需要，故其直接代俞文杰签署合同。合同无效双方均有过错，其愿意承担一部分责任。
被上诉人俞文杰辩称：首先，在系争房屋买卖合同签订时俞文杰即将年满十八周岁而有完全的辨别力和判断力，但签约时俞巍巍没有让俞文杰到场。唐建忠也知道俞文杰将年满十八周岁，其也没有要求俞文杰到场签字，故唐建忠与俞巍巍有共同过错或共同故意损害俞文杰的合法权益。虽然俞巍巍系俞文杰的法定监护人，但俞文杰的母亲周某也系其法定监护人，在有可能损害未成年人合法权益时应征求另一方法定监护人的意见。此外，俞巍巍曾答应俞文杰系争房屋将给俞文杰作为婚房使用，鉴于俞文杰因与继母的关系不好而没有居住株洲路房屋。俞巍巍对系争房屋的处分未经俞文杰同意而损害了其利益，一审法院认定系争房屋买卖合同无效正确，故不同意唐建忠的上诉诉请。
唐建忠向一审法院起诉请求判令：1、俞巍巍、俞文杰继续履行系争房屋买卖合同，协助唐建忠办理过户手续；2、俞巍巍、俞文杰支付唐建忠律师费人民币（下同）10,000元；3、俞巍巍、俞文杰支付唐建忠自2016年10月31日（后唐建忠变更为要求从2016年11月1日起算）至过户之日的延迟违约金，计算方式为按总房价的日万分之五计算。
一审法院认定事实如下：系争房屋的产权人系俞巍巍、俞文杰。
2016年7月2日，经上海XX事务所居间介绍，唐建忠（乙方）与俞巍巍、俞文杰（甲方）签订《购房定金和居间协议》（以下简称居间协议）一份，约定由唐建忠购买俞巍巍、俞文杰名下的系争房屋，成交价为1,025,000元。第一条约定：1、乙方于2016年7月2日前支付给甲方20,000元作为购房定金。在首付后，定金转为房款。乙方于2016年7月10日前首付给甲方300,000元作为购房款，同时签订房屋买卖合同。乙方于2016年10月31日前支付给甲方705,000元作为购房尾款。……3、双方约定：2016年10月31日前共赴交易中心办理产权过户手续。甲方落款处由俞巍巍签名并注明“并代俞文杰”。
同日，唐建忠（乙方）与俞巍巍、俞文杰（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，约定由唐建忠购买俞巍巍、俞文杰名下的系争房屋，成交价为600,000元。第六条约定：甲乙双方确认，在2016年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）详见补充条款。合同补充条款（一）约定：3、甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方所造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用、诉讼费，调查费等。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：1、定金：签订本合同之前，乙方已支付甲方定金20,000元。2、首期房价款：乙方应于2016年7月10日之前支付甲方首期房价款300,000元（不包括上述定金）。3、第二期房款：乙方应于双方至交易中心办理完成房屋过户手续当日支付甲方第二期房价款280,000元。甲方俞文杰的落款处由俞巍巍签名。
同日，唐建忠（乙方）与俞巍巍、俞文杰（甲方）签订补充协议一份，约定：双方签订的系争房屋买卖合同转让价格为600,000元，该价格未包含房地产附属设施、设备等，现双方一致同意达成如下协议：1、甲乙双方确认，本次交易该房地产转让实际成交价格计1,025,000元，该房地产合同转让价计600,000元，双方同意补偿标的作价425,000元。2、乙方应在双方至交易中心办理完成房屋过户手续当日将上述补偿款425,000元支付给甲方。3、甲乙双方确认，甲方在本次交易中所产生的税费等相关费用均由乙方承担，甲方在本次交易中的净到手价为1,025,000元。4、甲乙双方确认，若任何一方违反本协议的约定，则双方同意按照买卖合同中补充条款（一）的约定承担违约责任。甲方落款处由俞巍巍签名。
2016年7月2日，俞巍巍出具收条一份，言明收到唐建忠支付购买系争房屋的定金20,000元。同日，俞巍巍又出具收条一份，言明收到唐建忠支付购买系争房屋的购房首付款300,000元。
2016年8月27日，俞巍巍向唐建忠发送短信，称签约时俞文杰系未成年人，但中介方未告知双方过户需俞文杰母亲签名同意，现在俞文杰母亲不同意卖房，不同意签名，导致无法交易过户，要求终止双方买卖合同，同意适当补偿唐建忠。
审理中，唐建忠提出，俞巍巍、俞文杰另有株洲路房屋一套，故系他处有房。俞巍巍确认该房屋的产权人系俞巍巍、俞文杰及俞巍巍之母，但系俞巍巍再婚后与妻女的住房，俞文杰则表示其不居住该处，系争房屋系其唯一住房，要求确认系争房屋买卖合同无效。对此，唐建忠坚持不予变更诉讼请求。
一审法院认为，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。系争房屋的居间协议、买卖合同及补充协议签订时，俞文杰尚未成年，上述合同及协议中俞文杰落款处虽有俞巍巍签名，但根据俞巍巍、俞文杰庭审中的陈述，系争房屋出售的目的是为俞巍巍经营资金所需，且未经俞文杰及其母亲的同意，可以看出系争房屋的处分，作为俞文杰的法定代理人俞巍巍并非为俞文杰的利益，在此情况下，俞文杰的另一监护人即俞文杰母亲周某也明确表示对上述处分行为不知情也不追认，由此，俞巍巍在买卖合同上代为签名的行为，实质侵害了被监护人俞文杰的合法权益，故系争房屋买卖合同对俞文杰不具有约束力，俞巍巍以其及俞文杰名义与唐建忠签署的系争房屋买卖合同及补充协议，依法应当认定为无效。因合同无效，对唐建忠依据合同要求将系争房屋过户至其名下等的诉讼请求，难以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条之规定，于二○一七年一月二十二日作出判决：一、俞巍巍以俞巍巍、俞文杰名义与唐建忠就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议无效；二、驳回唐建忠的全部诉讼请求。案件受理费9,800元，减半收取4,900元，由唐建忠负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，买卖合同附件三付款协议第5条交房约定：甲、乙双方应于双方至交易中心办理完成房屋过户手续当日，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房屋交接书。
本院又查明，株洲路房屋系由俞巍巍、俞文杰及案外人王某共有。
一审中，俞巍巍确认系争房屋一直由其出租给案外人使用。就俞文杰的居住情况，俞文杰的委托诉讼代理人确认，俞文杰或者住校，或者住奶奶家，或者住俞巍巍的厂房。
本院再查明，一审庭审中，唐建忠明确其系根据买卖合同补充条款（一）第3条的约定向俞巍巍、俞文杰主张律师费10,000元。
本院还查明，2017年5月6日打印的系争房屋《上海市不动产登记簿》登记信息显示，除本案唐建忠申请财产保全的司法查封信息外，系争房屋不存在其他权利限制状况信息。
二审审理中，俞巍巍明确表示无法提供证据证明其出售系争房屋系为其自身经营资金所需，其也无证据证明在房屋交易过程中曾就此向唐建忠予以明确说明。
二审中，唐建忠已将剩余房款705,000元以代管款形式交至本院。另，唐建忠还表示，因其诉请系继续履行合同，而房屋交付系合同全面履行的重要内容，故若法院判令合同继续履行，请求一并判令俞巍巍、俞文杰将系争房屋交付给唐建忠。
本院认为，一审法院系以俞巍巍向唐建忠出售系争房屋并非为未成年的共有人俞文杰的利益，而该出售行为亦未经俞文杰另一监护人的追认为由，认定俞巍巍代俞文杰签订系争房屋买卖合同损害了俞文杰的合法权益而对其不具有约束力，俞巍巍以其及俞文杰名义与唐建忠签订的系争房屋买卖合同及补充协议应为无效。对此，本院认为，首先，一审法院认定俞巍巍出售系争房屋系出于其自身经营资金所需而非为俞文杰的利益，但对此俞巍巍明确表示无法提供证据予以证明，故一审法院就此所作认定明显缺乏基本事实依据。其次，虽然俞文杰在买卖合同签订当时即将年满18周岁，但其当时仍系未成年人的身份明确，故俞巍巍作为其法定监护人有权代其签署买卖合同及补充协议，对此，作为合同相对方的唐建忠并无任何过错。至于俞巍巍与俞文杰的母亲的情形，系俞巍巍、俞文杰家庭内部事宜，俞巍巍、俞文杰也无证据证明就此已在交易过程中向唐建忠予以明示，故不能成为俞巍巍、俞文杰主张唐建忠在签约过程中存在过错的依据。第三，因俞巍巍、俞文杰并未提供任何证据证明系争房屋交易价格明显存在不合理之处，故在俞巍巍、俞文杰可获得合理对价的情况下，出售系争房屋并不必然损害俞文杰的合法权益。此外，因俞文杰与俞巍巍及案外人还共有株洲路房屋，俞文杰也并不实际居住系争房屋，故出售系争房屋也不会对俞文杰的居住问题造成影响。至于俞文杰所述其因与继母关系不睦故并不居住株洲路房屋等，则属于其家庭内部事务，此并不能否定俞文杰系株洲路房屋产权人之一的事实。第四，退一步讲，即便俞巍巍代俞文杰处分系争房屋对俞文杰造成损害，俞巍巍对其自身享有的系争房屋产权份额仍享有当然的处分权，故一审法院认定买卖合同及补充协议整体无效，亦属错误。由此，鉴于俞巍巍在签约当时系俞文杰的法定监护人，故其有权代理俞文杰签署买卖合同及补充协议，且亦无证据表明俞巍巍该处分行为损害了俞文杰的合法权益，故系争房屋买卖合同及补充协议应为买卖双方的真实意思表示而对签约方唐建忠及俞巍巍、俞文杰均具有约束力。一审判决确认买卖合同及补充协议整体无效，属认定事实和适用法律错误，本院对此予以纠正。鉴于买卖合同及补充协议的履行不存在障碍，故唐建忠要求继续履行合同，依法有据，应予支持。虽然唐建忠的一审诉请中并未包含交付房屋和支付房款的内容，但因此系合同履行的重要内容，且二审中唐建忠明确要求一并处理上述问题，故为避免当事人讼累，本院对此予以一并处理。由此，在合同继续履行的情况下，唐建忠应向俞巍巍、俞文杰支付剩余房款，俞巍巍、俞文杰则应配合唐建忠办理房屋过户手续并将系争房屋交付给唐建忠。另，根据补充协议第3条的约定，系争房屋交易所产生的相关税费应由唐建忠承担。就唐建忠要求俞巍巍、俞文杰支付律师费10,000元的诉请，因买卖合同补充条款（一）第3条关于律师费损失的相关约定系适用于乙方（即唐建忠）行使合同解除权并追究甲方（俞巍巍、俞文杰）违约责任的情形，本案中唐建忠系要求继续履行合同故并不适用该条约定，对其该项诉请，本院不予支持。就唐建忠要求俞巍巍、俞文杰支付迟延过户违约金的诉请，因买卖合同补充条款（一）第3条对甲方（俞巍巍、俞文杰）违反合同约定义务，经乙方（唐建忠）催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的违约金，故俞巍巍、俞文杰应承担自合同约定的办理过户手续之日的次日即2016年11月1日起的相应违约金。综上所述，唐建忠的部分上诉诉请成立，一审判决有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初69558号民事判决；
二、俞巍巍以俞巍巍、俞文杰名义与唐建忠就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议应继续履行；
三、俞巍巍、俞文杰应于本判决生效之日起十五日内与唐建忠共同办理将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至唐建忠名下的手续，期间发生的相关税费均由唐建忠承担；
四、唐建忠应于本判决生效之日起十五日内支付俞巍巍、俞文杰剩余房款共计人民币705,000元；
五、俞巍巍、俞文杰应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋交付唐建忠并办理相关交接手续；
六、俞巍巍、俞文杰应于本判决生效之日起十五日内支付唐建忠以人民币1,025,000元为本金、自2016年11月1日起计至双方共同办理前述第三项所涉过户手续之日止、按日万分之五计算的违约金；
七、驳回唐建忠的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币4,900元，二审案件受理费人民币9,800元，保全费人民币5,000元，均由俞巍巍、俞文杰共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年六月十二日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……