广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1628号
原告李艳红，住址湖南省南县。
委托代理人周翔，广东广和律师事务所律师。
委托代理人刘品，广东广和律师事务所律师。
被告黄秀芳，住址台北市。
委托代理人冯新，广东天汇律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人周青林，该公司职员。
原告李艳红与被告黄秀芳、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周翔、刘品，被告委托代理人冯新，第三人中原地产委托代理人周青林。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月27日，原、被告经第三人提供居间服务，就原告受让被告名下位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园1栋G座1××5号房产（房产证号：深房地字第××号）签订了《二手房买卖合同》(N0：208443)，合同约定：1、该房产转让价为人民币450万元，定金为人民币30万元；2、定金支付方式为：合同生效之日起1日内（含当日）买方支付定金人民币20万元，合同生效后7日内（含当日）买方再支付定金人民币10万元；3、定金之外的楼款支付方式为买方向银行按揭贷款，买方须于2015年6月30日前（含当日）将定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的监管银行账户或其他第三方的监管账号中，买卖双方必须于买方付款期限届满前3个工作日内办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；4、买方取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月25日（含当日）；5、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后，原告作为买方，依约积极履行买方义务，分别于合同签订当日支付定金人民币20万元、2015午4月28日支付定金人民币10万元，并按第三人要求提前备齐办理按揭贷款申请的相关资料后，被告作为卖方却未按合同约定到按揭银行办理监管手续、签署相关法律文件。经原告及第三人多次催告，被告至今仍未依约配合办理，导致合同不能按时履行，无法办理房产过户手续，被告逾期履行合同已构成违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》（N0：208443），将深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园1栋G座1××5号房产（房产证号：深房地字第××）过户至原告名下；2、被告支付原告违约金人民币69,750元（以450万元为基数，按日万分之五自2015年6月26日起计算至涉案房屋过户至原告名下之日止，暂计至2015年7月26日为69,750元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告增加诉讼请求如下：1、被告将深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园1栋G座1××5号房产（房产证号：深房地字第××号）过户至原告名下同时将该房产交付给原告；2、被告负有配合原告减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由被告承担。
被告答辩称，一、涉案房产的买卖发生争议，责任不在被告，因为当时的房价有所上涨，第三人和被告沟通，涉案房产可以和原告协商进行加价，这一事实在录音和微信中均有反映。二、原、被告双方发生争议后，原告开始口头答应给被告做合理的加价，但在被告亲自到场后，原告又反悔拒不加价，导致双方争议和冲突加深。三、原告在拒不加价的前提下又对被告进行人身威胁恐吓，导致被告非常气愤，这是被告与原告发生冲突的根由。四、当时第三人和原告、被告三方通过沟通，购房款可以一次性通过大陆银行转给被告，但事实上银行回复称购房款不可能转到台湾，只有在中国大陆银行提取和支付。所以本案中，原告、被告和第三人均存在重大误解，而根据我国合同法和民法通则的规定，存在重大误解的合同可以解除。现被告同意解除合同，并对原告给予合理适当的经济赔偿，以了结双方的纷争。五、涉案房产被告已出租给他人使用，且涉案房产仍在租赁期内，如果继续履行合同将出现原告在强制执行过程中发现法律上的困境和难题，即存在买卖不破租赁的障碍。
第三人答辩称，第三人作为居间方为促成买卖双方之间的交易已充分履行了协助、通知等居间义务，不存在任何过错。对于被告所称第三人让原告加价没有任何证据证明，第三人对被告该陈述不予认可。
经审理查明：2015年4月27日，原告（买方）和被告（卖方）签订了一份编号为208443的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区新湖路魅力时代花园1栋G座1805房（房地产证号码为50××29号）转让给买方，转让成交价为人民币450万元；2、买方在本合同生效之日起1日向卖方支付定金人民币20万元，在本合同生效后7日内（含当日）向卖方支付定金人民币10万元。约定的上述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已经收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、买方的付款方式为银行按揭贷款，买方应当在2015年6月30日（含当日）之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款（以贷款承诺为准）存入双方约定的银行或第三方资金监管帐号内；4、买方须于2015年6月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已经支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同约定的转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；5、在买方取得贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月25日；6、该物业没有设定抵押，卖方对物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后10日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；7、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币1万元作为交楼押金，此款项在卖方实际交付物业时进行结算；8、卖方应当于收到全部房款（除水电押金外）三日内将该物业交付予买方；9、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并履行合同；10、双方在备注条款（合同中载明如备注条款与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准）中约定：①买方清楚深圳市限购限贷政策，并符合条件；②此房空房出售，固定装修不动。
2015年4月27日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），第三人中原地产作为丙方（托管方），三方签订了《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金人民币20万元、交楼押金人民币1万元交由丙方进行托管，甲乙双方同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。
2015年4月27日，被告在《地址及账号确认书（卖方）》中填写了送达地址并签字确认，且该确认书中载明“现本人/公司确认在该物业交易过程中涉及到房地产买卖合同及居间合同履行中所有相关法律文件及通知以特快专递的形式邮寄送达至下述地址即视为送达本人”。
2015年4月27日、4月30日，被告分别出具两份《收款收据》，表明分别收到涉案房产定金人民币20万元、10万元。原告和第三人在庭审中确认：原告分别于2015年4月23日、4月27日以刷卡的方式向第三人支付定金人民币1万元、19万元，且第三人称已经将定金人民币19万元转付给被告，现第三人处有交房保证金人民币1万元，第三人愿意根据法院判决予以发放，被告对此并未提出异议。
2015年6月12日，原告以特快专递的方式向被告在《地址及账号确认书（卖方）》中填写的送达地址寄送了《催告履行合同通知书》，告知被告：被告应当在接到本通知5日内向原告提供按揭银行要求的相关资料和手续，配合进行资金监管办理过户手续，否则将追究被告的违约责任。原告提供的快递查询回执显示上述邮件于2015年6月13日投递并签收。原告又分别于2015年6月29日、2015年7月1日以特快专递的方式向被告寄送了《催告履行合同通知书》，但因无人签收而退回。
2015年6月29日，原告将款项人民币170万元存入其建设银行账户，原告主张该款项为其准备的首期款，但因被告不配合故无法办理资金监管手续。
原告主张被告未配合办理首期款资金监管以及按揭贷款手续的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币450万元为基数，按每日万分之五，从2015年6月26日计算至过户之日），且除本案诉讼费外，且被告还负有配合原告办理减免相关交易税费的义务。被告提出原告主张的违约金标准过高。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年7月31日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年7月31日，申请人即李艳红家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、原告承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项。
3、2013年1月8日，位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园1栋G座1805房登记在被告名下，根据2015年7月9日打印的产权资料电脑查询结果表显示涉案房产并无登记抵押权。2015年7月6日，涉案房产在诉前保全阶段被本案查封，查封期限从2015年7月6日到2018年7月5日。
4、根据原、被告以及第三人确认真实性的2015年6月28日的录音可知：被告提出加价但原告并未同意。
5、原告和第三人均主张通知被告办理首期款资金监管后，被告未到场配合办理；被告在庭审中主张其未配合办理首期款资金监管手续的原因如下：①双方在买卖过程中发生了严重的争议，合同约定的支付首期款期限尚未到期，原告不能强行要求被告履行不能完成的义务；②被告在收取定金后才知道涉案房屋的房款不能一次性打到被告在台湾的账户上；③原告没有任何证据证明其通知过被告办理首期款资金监管手续。另，被告主张原告曾经威胁恐吓过被告，被告提供了道歉信证明其该主张，原告对被告的主张不予认可，其向被告提供的道歉信仅载明原告对双方言语中产生的误会向被告致歉。被告主张原、被告约定购房款一定要打到被告在台湾的账户，原告和第三人对被告该主张均不予认可，且被告未提供证据证明其该主张。
6、原告和第三人均主张被告曾提出加价，但原告并未同意；被告主张原告曾同意加价后又反悔，表示不同意加价。
7、被告在庭审中主张涉案房产存在租赁关系，原告和第三人对被告该主张不予认可，且被告既未明确表明承租人的身份以及是否提出过优先购买权的情况，除《物业存房合同外》又未在本院指定的期限内提交租赁合同等证明其相关主张，被告提交的《物业存房合同》仅载明被告将涉案房产委托深圳市正诚物业服务有限公司出租和管理。
以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、资金托管协议、地址及账号确认书（卖方）、收款收据、POS签购单、历史交易明细、催告履行合同通知书、快递详情单、投递结果查询单、购房资格证明、录音、产权信息查询单、房地产查封（备案）表、道歉信等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，根据本院查明的事实，原告在双方约定的办理首期款资金监管的期限届满之前，已经多次以向被告在送达地址确认书中填写的送达地址寄送《催告履行合同通知书》的方式告知被告办理首期款资金监管手续，且原告亦已经于2015年6月29日以填写相关资料并存入款项人民币170万元的方式充分表明其具备支付首期款的能力并为此进行了相应的准备。然而，被告在原告多次催告的情况下，既未配合办理相关手续，又未在约定期限届满前另行通知原告前往办理首期款资金监管手续，被告的行为构成违约。其次，被告主张原告曾经威胁恐吓过被告，被告仅提供了道歉信证明其该主张，被告提供的道歉信仅载明原告对双方言语中产生的误会向被告致歉，并不足以证明被告上述主张，且被告未提供证据证明原告对其进行的威胁恐吓足以达到影响合同继续履行的程度，故本院认为被告提出的上述主张不足以成为合同无法继续履行的抗辩。再次，被告主张原、被告约定购房款一定要打到被告在台湾的账户，被告未提供充分有效证据证明其该主张，原告和第三人对被告该主张亦均不予认可，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。涉案合同已经对购房款的支付方式进行了明确的约定，购房款项打入被告账户的所属地的情况并不足以影响合同的履行，故被告主张双方对被告收取购房款的账户所属地存在重大误解，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，涉案合同已经对购房款进行了明确约定，在双方对购房款并未达成新的合意对原约定的购房款进行明确变更之前，原告有权拒绝被告提出的加价要求。综上所述，原告已经依约履行了合同义务，被告未配合办理首期款资金监管的行为构成违约，原告作为守约方有权主张继续履行合同并要求被告承担违约责任。
关于合同的履行。首先，被告在庭审中主张涉案房产存在租赁关系，被告既未明确表明承租人的身份以及是否提出过优先购买权的情况，又未在本院指定的期限内提交租赁合同等证明其相关主张，被告提交的《物业存房合同》载明其与深圳市正诚物业服务有限公司仅存在代理出租和管理的关系，根据谁主张谁举证原则，本院对被告上述主张不予支持。再次，原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在本判决生效日期存在不确定性的情况下，本院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，原告自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，本院直接予以支持。另，在第三人中原地产处托管的交房保证金人民币1万元，因该款项属于购房款项的一部分，而第三人中原地产亦同意根据法院的判决予以发放，故本院判令第三人中原地产直接将上述交房保证金人民币1万元交付给被告。综上，本院认为，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币420万元（450万元-30万元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定应当由原告承担。
关于违约金。首先，涉案合同约定被告应当在2015年6月30日之前配合办理首期款资金监管手续，被告未履行配合义务的行为构成违约，且本案中原告现选择的付款方式为一次性付款，双方无需再行办理首期款资金监管手续，故本院酌情判令被告向原告支付的延迟履约违约金应从2015年7月1日开始计算至本判决生效之日。其次，原告诉请被告应当按照每日万分之五向其支付延迟履约违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之二的标准向原告支付延迟履约违约金。综上，被告向原告支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价人民币450万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年7月1日开始计算至本判决生效之日。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的税费减免手续。虽然合同中并未约定被告负有配合减免税费的合同义务，但合同约定税费均由原告承担，而在实际交易过程中税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，是买方考量及交易能否达成的因素之一，而涉案合同签订在3.30政策出台之后，被告依法配合原告申请减免个人所得税、营业税等合法合理的交易税费手续，既符合诚实信用原则，又不会因此损害被告的合法权利。综上，被告应当根据税务主管部门的相关规定，配合办理申请减免出售涉案房地产而产生的营业税、个人所得税等交易税费的手续，配合提交相关资料，而实际能否减免以及减税数额则属于税务主管部门依法审查的行政管理职权范畴，应当由税务主管部门进行审核，不属于被告的义务范畴，本院无权予以干涉。另，本院判令的上述税费减免手续，仅为根据税务主管部门的相关规定可以申请办理的申请减免个人所得税、营业税等合法合理的交易税费的手续，而原告依约承担的税费所依据的交易价格应当依法以双方实际交易价格即人民币450万元为准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告李艳红和被告黄秀芳继续履行双方签订的编号为208443号《二手房买卖合同》；
二、原告李艳红应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告黄秀芳支付购房款人民币420万元；
三、被告黄秀芳应当在原告李艳红支付完毕上述购房款项之日起三日内将位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园1栋G座1805房（房产证号为50××29）过户登记至原告李艳红名下，并将上述房产实际交付给原告李艳红，过户过程中产生的税费由原告李艳红承担。第三人中原地产代理（深圳）有限公司应当于被告黄秀芳完成上述房产交付义务后三日内被告黄秀芳支付交房保证金人民币1万元；
四、被告黄秀芳应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告李艳红支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币450万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年7月1日开始计算至本判决生效之日）；
五、被告黄秀芳负有配合原告李艳红依法申请减免相关交易税费的义务；
六、驳回原告李艳红其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币43,358元，保全费人民币5,000元，均由被告负担，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，被告可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。