浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初4175号
原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市灵芝镇曲屯村。
负责人郭贤进，系总经理。
委托代理人（特别授权代理）王凯，浙江九皋律师事务所律师。
被告陶夏峰，男，1988年10月2日出生，汉族，住绍兴市。
委托代理人（特别授权代理）陶根兴，男，1964年1月27日出生，汉族，住绍兴市越城区，系被告的父亲。
被告绍兴京可瑞餐饮管理有限公司，住所地绍兴市解放大道59号大滩坤和壹号大厦四楼。
法定代表人应裕福，系总经理。
委托代理人（特别授权代理）潘兆忠，浙江德顺律师事务所律师。
原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司（以下简称“之平物业公司”）与被告陶夏峰、绍兴京可瑞餐饮管理有限公司（以下简称“京可瑞公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理，由代理审判员王珏适用简易程序独任审判，于2016年10月10日、2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告之平物业公司的委托代理人王凯、被告陶夏峰的委托代理人陶根兴、被告京可瑞公司的法定代表人应裕福及委托代理人潘兆忠两次到庭参加诉讼。本案庭外和解10个月，现已审理终结。
原告之平物业公司起诉称，被告陶夏峰系绍兴市大滩坤和壹号大厦4楼401、402、403、404、405、406、407、408室业主，其于2014年5月将上述房产出租给应裕福（被告京可瑞公司法定代表人），原告与被告京可瑞公司协议确认2014年9月1日至2015年7月1日上述房屋拖欠水、电、公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费140570元，被告京可瑞公司承诺支付该款项。截止目前，被告已拖欠水、电、公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费共计224159.64元。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院，要求判令：两被告支付原告水、电、公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费人民币224159.64元；两被告支付原告起诉之日起至判决确定履行之日至的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；本案诉讼费用由被告承担。
被告陶夏峰辩称，涉案的房屋已经出租给被告京可瑞公司，故认为水电费、物业管理费等相关费用均应当由被告京可瑞公司，与其无关。
被告京可瑞公司辩称，涉案的房屋是物业经营用房，按照物业管理条例规定，未经业主同意不能改变房屋用途，业主依法确需改变公共建筑或共有设施用途的应办理相关手续后告知物业管理企业。本案中，涉案的房屋系物业管理用房，经营酒店违反了物业管理条例，故认为原告是有责任的，造成了被告京可瑞公司的损失。原告起诉要求被告缴纳物业管理费没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。另，被告京可瑞公司已缴纳131109.86元的物业管理费，本案中涉案的房屋楼层分两部分，一部分是合法的房子，还有一部分涉及到公共区域，故认为原告计算物业费的面积有误，如果要支付物业费的话，请求法院依法核实。
原告之平物业公司为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、协议书1份、补充协议1份，要求证明原告与被告绍兴京可瑞餐饮管理有限公司签订物业管理协议，由原告提供相应物业服务的事实；
2、资质证书1份，要求证明原告公司物业管理资质为一级的事实。如果是一级资质的话，可以承揽涉案大厦的物业的情况，是满足这个条件的，具体在建设部的相关网站上有规定；
3、被告京可瑞公司2014年9月1日至2015年7月1日水电费物业费汇总表1份，要求证明2014年9月至2015年7月，被告京可瑞公司实际产生水电费物业管费152364.96元；
4、被告京可瑞公司2014年9月1日至2015年12月31日水电费物业费欠费汇总表1份，要求证明被告京可瑞公司2014年9月1日至2015年12月31日拖欠原告水电费物业费共计207921.45元；
5、租赁合同复印件1份，要求证明被告京可瑞公司向被告陶夏峰承租“镜湖新区大滩坤和壹号大厦4楼401-408室，及其对应的公共部分”的事实；
6、借条复印件1份，要求证明2014年7月期间，被京可瑞公司为支付原告物业费而向他人借款的事实；
7、加盖原告公司公章缴费通知书复印件1组，要求证明原告通知两被告缴纳水电费、物业费的事实；
被告陶夏峰经质证，认为上述证据1-6与其无关，故不予质证；对证据7，其并没有收到过该缴费通知。被告京可瑞公司经质证，对证据1的协议书真实性没有异议，补充协议书真实性不清楚，因为其公司于2015年7月15日已经腾空了，补充协议上的章，被告公司也不知道原告是从哪里盖来的，另补充协议上的140570元中是否包括协议书的50000元，被告公司也不清楚；对证据2真实性不清楚，对原告是否有这个资质不清楚；对证据3、4有异议，没有具体计算方式，公摊费用怎么计算出来，被告不清楚，对电梯费用的约定，被告公司也不予认可；对证据5真实性没有异议，但是第1点中约定是从事餐饮行业，1.1点下面写了有4间房间及其相对应的公共部位，其实2014年公共区域有部分是违章建筑，违反了物业经营用房的专用性，而原告没有尽到监管义务；对证据6系复印件，真实性不予认可，且是案外人徐望江欠原告的物业费，而非其公司欠原告的物业费；对证据7真实性不予认可，是原告方单方制作的，没有相关的计算标准，另外其公司也并没有收到过。
被告陶夏峰未向本院提交证据。
被告京可瑞公司为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
8、规划图1份，要求证明涉案的房屋系物业经营房；
9、限期腾空通告1份，要求证明原告并没有履行相关的监管义务，应当承担相应的责任；
10、竣工验收规划确认书1份，要求证明涉案房屋是基本符合2007年5月22日核发的《建设工程规划许可证》及附件；
11、平面图1份，要求证明在2007年的时候就确定了涉案房屋系物业经营房；
12、经营规划许可证1份，要求证明凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属于违章建设；未经绍兴市规划局许可，本证的各项规定均不得随意变更；
13、买卖合同1份，要求证明涉案房屋系物业管理房，整个产权不属于出卖人，山水人家及山水人家内的配套设施根据规划要求配制在大滩坤和壹号大厦内，涉案的四层就属于物业管理用房；原告该物业管理用房用作酒店经营显然是违反法律规定，向两被告收取物业费没有法律依据；
14、收款收据发票1组、缴费票据8份，要求证明被告京可瑞公司已经支付的物业管理费131109.86元；
15、房产证复印件1份、要求证明涉案房屋的产权是归坤和建设（绍兴）有限公司的；
16、建筑工程消防设计审核意见书复印件2份，要求证明该房屋以建设用房的名义，经整改，验收合格；
17、中国农业银行信用卡交易明细查询回单1份，要求证明被告京可瑞公司分别于2014年10月30日、2015年2月12日、2015年2月13日向原告支付过部分物业费。
原告之平物业公司经质证，对证据8的关联性有异议，与本案无关；对证据9、12所涉及的违章建筑，系其他人自行建造，原告物业公司已经采取了必要措施，至于行政行为认为与本案讼争焦点不存在关联性，不影响原告向被告催讨物业费；对证据10、11本案没有关联性；对证据13，虽然产权人并非被告京可瑞公司，但是被告京可瑞公司是涉案房屋实际的使用者，且享受了物业服务，应当承担物业合同中所规定的义务；对证据14无异议，这些钱被告是收到过；对证据15房产证真实性没有异议，但认为与本案的焦点不存在关联性，原告和被告京可瑞公司签订的补充协议中双方已经就物业费的计算金额以及支付时间作了明确的说明，原告对相关的义务人也已经做出了催讨的行为，故相关的义务人已经明知是存在这一款项，并且对付款时间也进行了承诺；对证据16的意见书，因物业公司本身并非建设公司，并没有权利去设计，而且这份审核意见书是给坤和建设有限公司的，并不是给原告的，故在审核意见书上，原告是不存在任何过错的；对证据17的真实性无异议，但该几笔费用并未包含在原告起诉的标的中。被告陶夏峰经质证，对于被告京可瑞公司提供的证据8-18的真实性均无异议。
本院对原告提供的证据1、2、5的真实性予以确认；对原告提供的证据3、4、7，因系原告单方制作，无其他证据相佐证，真实性无法核实，且被告京可瑞公司不予认可，故对于该几组证据本院不予确认；对原告提供的证据6，因系复印件，被告京可瑞公司亦不予认可，故本院不予确认。对被告京可瑞公司提供的证据8-13、15-16，因缺乏与本案的关联性，本院在本案中不作认定；对证据14、17，因原告予以认可，本院予以确认。
经审理查明：2014年5月15日，被告陶夏峰（甲方）与应裕福（乙方，系被告京可瑞公司的法定代表人）签订租赁合同1份，约定甲方将坐落于绍兴市镜湖新区大滩坤和壹号大厦4楼401、402、403、404、405、406、407、408室及其对应的公共部位租赁给乙方使用，涉案房屋建筑面积为1122.96平方米。租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止。该租赁合同同时约定，自甲方交付之日起，乙方应向甲方指定的物业公司支付相应的物业费，具体收费标准及服务范围由乙方与物业服务单位协商确定。应裕福承租上述房屋后，用于经营被告京可瑞公司。
2015年2月11日，原告之平物业公司与被告京可瑞公司就物业费签订协议书1份，协议约定，大滩壹号401、402、403、404、405、406、407、408号房屋截至2014年7月1日至2015年1月20日止已拖欠水、电公摊费、大堂电梯使用维护费共计121431.55元，被告京可瑞公司承若于2015年2月12日下午17点之前缴纳上述欠费50000元，在2015年2月28日之前交清上述剩余欠费。2015年8月10日，原告之平物业公司与被告京可瑞公司再次就物业费签订补充协议1份，协议约定，被告京可瑞公司承诺2016年2月7日之前缴纳2014年9月1日至2015年7月1日止已拖欠的绍兴坤和壹号大厦四楼401、402、403、404、405、406、407、408号水、电公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费共计140570元；经双方协商，原告之平公司基于被告京可瑞公司当前的经营困难，原告暂时对被告京可瑞公司2015年1月1日至2015年12月31日期间产生的物业管理费给予50%收取，此条件是缴清前期所欠费用的基础上方生效；当月产生的水电费用被告京可瑞公司于次月月底结清，并承诺每月10日前向原告支付两万元水电公摊等费用，余款于2016年2月7日之前结清。因被告京可瑞公司无故拖欠物业管理费、水、电、公摊能耗费用的，此补充协议即自行终止，依据《物业管理服务条例》之规定，物业产权人及使用人应依法按时交纳以此产生的相关费用。
另查明，被告陶夏峰于2015年5月5日向本院起诉，要求解除与被告京可瑞公司的法定代表人应裕福于2014年5月15日签订的房屋租赁合同，并要求应裕福腾退房屋并支付违约金。本院于2016年8月24日判决双方之间的房屋租赁合同于2015年12月17日解除，并由应裕福腾退房屋，支付租金629580元及相关违约金。被告应裕福不服判决，于2016年9月23日上诉至绍兴市中级人民法院，经审理，绍兴市中级人民法院于2017年3月22日判决确认双方之间的房屋租赁合同于2015年12月17日解除，应裕福应腾退房屋，并支付租金449580元及相关违约金。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于被告京可瑞公司是否本案适格主体。原告与被告京可瑞公司签订的《协议书》和《补充协议》系基于被告陶夏峰与被告京可瑞公司的法定代表人应裕福签订的租赁合同，该租赁合同已经生效判决确认为合法有效，故被告京可瑞公司是绍兴坤和壹号大厦四楼401、402、403、404、405、406、407、408号的承租人及物业服务的相对人，而事实上，原告已为被告所承租的房屋提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务，故原告与被告京可瑞公司所签订的《协议书》和《补充协议》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。基于合同相对性原则，被告应承担合同约定的相应义务。根据协议书及补充协议的约定，被告京可瑞公司拖欠2014年9月1日至2015年7月1日水、电、公摊费、大堂电梯使用维护费及物业费合计140570元，现被告京可瑞公司至今拖欠上述物业服务费未付，故原告要求被告京可瑞公司支付2014年9月1日至2015年7月1日物业服务费及利息损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于被告京可瑞公司认为补充协议没有其公司经办人员的签名，不予认可的意见，本院认为，上述补充协议上加盖被告京可瑞公司的公章，而被告京可瑞公司已对公章予以确认，故其上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。被告京可瑞公司同时辩称，其已支付过部分的物业管理费应予以扣除，但从被告京可瑞公司提供的交易明细，其向原告之平物业公司支付的款项时间均先于双方签订的补充协议时间而补充协议中并未对该几笔款项予以扣除，且原告之平物业公司亦不认可该几笔款项包含在起诉标的中，故对于该几笔京可瑞公司已支付的款项，本院认为不应予以扣除。对于2015年7月2日至2015年12月31日期间所产生的物业费，本院认为，根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条的规定，物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。现因原告未能提交已将该段时间物业费的书面催缴通知送达给被告的证明，故对于原告主张的2015年7月2日至2015年12月31日期间的物业管理费，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十六条，判决如下：
一、被告绍兴京可瑞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司自2014年9月1日至2015年7月1日止的物业管理服务费140570元及利息损失（自2016年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定履行之日止）；
二、驳回原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2331元，由原告深圳市之平物业公司发展有限公司绍兴分公司负担775.3元，由被告绍兴京可瑞餐饮管理有限公司负担1555.7元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 王 珏
二〇一七年四月二十二日
书 记 员 严叶萍
附文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》
第十六条物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。