江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣执异2号
异议人（案外人）：卢海浪，男，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。
申请执行人：江平涛，男，汉族，住江西省新余市渝水区。
申请执行人：张党文，男，汉族，江西省新余市渝水区。
被执行人：新余蓝天碧水开发建设有限责任公司，住所地：江西省新余市渝水区。
法定代表人：何明春，该公司总经理。
本院在执行申请执行人江平涛、张党文与被执行人新余蓝天碧水开发建设有限责任公司（以下简称蓝天碧水公司）合资合作开发建设合同纠纷一案中，案外人卢海浪不服本院（2016）赣执10号执行裁定，向本院提出执行异议。本院于2017年2月27日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人卢海浪称，请求撤销本院（2016）赣执10号裁定，解除其合法拥有的房产的查封措施，并中止执行。事实与理由：2012年1月12日，异议人与蓝天碧水公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定异议人购买“仰天岗国际生态城·生态养生村（一期）”41栋103号（203复式、303复式）商品房，购房款为1751574元，异议人于2012年1月12日首付531574元，余款122万元已办理银行按揭贷款，至今仍在交按揭款。同时还购买了一个车库，全额支付车库款96498元。新余市房产管理局也将以上房屋备案登记在异议人处，异议人合法拥有以上房屋的所有权。
本院查明，原告（反诉被告）江平涛、张党文与被告（反诉原告）蓝天碧水公司、被告何春明合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年8月24日作出（2015）赣民一初字第6号民事判决，判令：1、解除蓝天碧水公司与江平涛、张党文于2012年11月25日订立的《合作建房协议书》；2、蓝天碧水公司在本判决生效之日起10日内向江平涛、张党文返还保证金及前期投入资金12262.576078万元，并支付违约金（其中12000万元自2013年1月7日起计算至还清之日止，262.576078万元自2014年2月25日起计算至还清之日止，按每月2%计算）；3、驳回江平涛、张党文其他诉讼请求。江平涛、张党文不服上诉，最高人民法院于2016年3月22日作出（2015）民一终字第395号民事判决，驳回上诉，维持原判。在诉讼过程中，本院依据（2015）赣民一初字第6-1号民事裁定及协助执行通知书，于2015年2月11日保全查封了蓝天碧水公司位于江西省新余市仰天大道的余国用（2011）第XXXX号（1-1-61）、余国用（2011）第XXXX号（1-1-62）、余国用（2011）第XXXX号（1-1-63）、余国用（2011）第XXXX号（1-1-64）、余国用（2011）第XXXXX号（1-1-296-1）、余国用（2011）第XXXXX号（1-1-296-2）、余国用（2011）第XXXXX号（1-1-296-3）、余国用（2008）第XXXX号（1-1-60）土地使用权。本案判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2016年5月16日立案执行，向被执行人发出执行通知书。2016年5月31日，本院作出（2016）赣执10号执行裁定及协助执行通知书，冻结、划拨被执行人蓝天碧水公司22530万元；如上述冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结蓝天碧水公司相应的其他财产。2016年8月8日，本院作出（2016）赣执10号之一执行裁定，拍卖被执行人蓝天碧水公司位于江西省新余市仰天大道的余国用（2011）第XXXX号（1-1-61）、余国用（2011）第XXXX号（1-1-62）、余国用（2011）第XXXX号（1-1-63）、余国用（2011）第XXXX号（1-1-64）、余国用（2011）第XXXXX号（1-1-296-1）、余国用（2011）第XXXXX号（1-1-296-2）、余国用（2011）第XXXXX号（1-1-296-3）、余国用（2008）第XXXX号（1-1-60）土地使用权以清偿债务。
另经审查初步查明：根据新余市规划局相关资料显示蓝天碧水公司上述已被查封土地中的1-1-63号地块、1-1-64号地块，规划为仰天岗国际生态城·生态养生村（一期），现已开发部分住房。异议人卢海浪于2012年1月12日与蓝天碧水公司签订商品房买卖合同，购买“仰天岗国际生态城·生态养生村（一期）”41栋103号（203复式、303复式）商品房，面积221.4平方米，总计价款1751574元。其提供的商品房买卖合同上盖有新余市房产管理局商品房预售合同备案专用章。2012年1月12日，卢海浪支付531575元，并向银行办理了按揭贷款122万元，蓝天碧水公司于2012年1月12日和同年6月13日分别出具收据收到上述二笔款。卢海浪还向蓝天碧水公司购买了一个车库，2012年6月13日蓝天碧水公司出具收据，收到卢海浪购车库款96498元。经本院询问卢海浪，其陈述在新余还有其他住房，向蓝天碧水公司购买的房产没有办理交房手续。本院于2016年9月22日查封了41栋103、203复式、303复式。
本院认为，关于本案余国用（2011）第XXXX号1-1-63号地块、1-1-64号地块上的国际生态城·生态养生村（一期）项目工程系本院查封前许可建设竣工的商品房开发项目。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据本院向异议人调查的情况，目前房产未交付，其未实际占有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于该房产未交付，异议人并未实际占有，故异议人卢海浪提出的异议情形并不完全符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。依据《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据查明的事实，卢海浪还有其他住房，故异议人卢海浪提出的异议情形并不完全符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。综上，根据新法优于旧法的法律适用原则，本案应当适用《执行异议复议规定》。异议人提出的异议情形并不完全符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的对买受人物权期待权的保护条件，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回卢海浪的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 罗 伟
审 判 员 周 敏
代理审判员 汤志勇
二〇一七年三月十日
代书 记员 尹 伟