山东省邹平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1626民初4300号
原告：王月娥，女，1954年3月4日生，汉族，居民，住邹平县法院宿舍区。
委托诉讼代理人王潇帅，山东天健律师事务所律师，特别授权代理。
被告：边蒙，男，1988年8月20日生，汉族，居民，住邹平县。
委托诉讼代理人周峰，山东全正律师事务所律师，特别授权代理。
原告王月娥与被告边蒙买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月12日、2017年6月9日公开开庭进行了审理。本案当事人原告王月娥的委托代理人王潇帅、被告边蒙的委托代理人周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王月娥向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告之间对邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号的房屋买卖合同无效；在诉讼过程中，原告变更该诉讼请求为依法撤销原被告双方于2014年10月15日签订的邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603的房屋买卖合同2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原系邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号房屋所有权人，2011年3月份，原告欲出售该房屋并委托王兵办理，2011年4月3日，该房屋通过介绍人孙强、张娜，以45万元的价格出卖给了邹平县孙镇人张某，该房屋完成交接，但未办理房屋过户手续。2011年6月份，张某又将该房屋出卖给了吕静，亦未办理房屋过户手续，该房屋一直由吕静居住。2014年10月份，介绍人张娜隐瞒了该房屋实际第一买受人张某的身份，在原告不知情的情况下，代领原被告双方到房管局签订了买卖合同并办理了房屋过户手续。原告认为，张娜通过虚构事实欺骗原告，隐瞒买房人张某的方法，以被告为房屋买受人的身份，错误的引领原被告签订房屋买卖合同，将房屋过户到了被告名下，所以，被告取得该房屋没有任何事实和法律依据，该房屋买卖合同应当撤销。综上所述，原告诉至贵院，请依法裁判。
被告边蒙辩称，一、本案不存在合同撤销的情形。依据《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在本案诉讼中，原告称被告存在欺诈行为与事实不符，本案被告与原告是通过房管局办理正式过户手续，且签订正式房产买卖合同，不存在任何欺诈行为。至于案外人是否存在欺诈行为与本案无关。在房产过户过程中及签订房屋买卖合同过程中，原告已经知道买方为本案原告，不存在重大误解的行为。因此，本案不存在合同可撤销的情形。二、退一步将，即便存在合同可撤销情形，原告撤销权已经消灭。合同法》第五十五条：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，自原被告双方签订买卖合同之日及办理房屋过户手续时，原告已经知道本案买方是本案被告，即便原告称存在重大误解情形，撤销权行使期限已经开始计算。截止起诉之日，已经超出一年期限。
原告在诉讼中已经声称案外人王兵向公安机关报案时已经知道本案买方为被告，首先，王兵并非本案合同当事人，其报案行为与本案撤销权的期限无任何法律关系，再退一步讲，即便存在关联，其向公安机关报案并不能中断撤销权行使的期限，因为依据《合同法》第五十四的规定：必须是向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。因此，在本案中，退一步将，即便存在合同可撤销情形，原告撤销权已经消灭。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1房屋买卖合同1份，证明：2014年10月15日，案外人张娜隐瞒了实际买房人是张某的事实，带领被告到房管局与原告办理了涉案房屋的过户手续。经质证，被告有异议，认为对合同的真实性无异议，对证明内容有异议，依据此合同足以认定原被告双方签订正式房屋买卖合同，且办理了房产过户手续，不存在任何合同无效及撤销的任何情形，该合同合法、有效。原告提交的证据2邹平县人民检察院不起诉决定书1份、滨州市人民检察院刑事申诉复查决定书1份，证明：涉案房屋因案外人张娜通过欺骗原告，隐瞒实际买房人的方式，将涉案房屋过户给被告，邹平县公安局以张娜涉嫌诈骗罪侦查终结后移送邹平县人民检察院审查起诉，邹平县人民检察院于2016年9月2日作出邹检公刑不诉（2016）6号不起诉决定书，认为张娜不构成诈骗罪，滨州市人民检察院复查后决定维持邹平县检察院的不起诉决定，但通过刑事侦查，公安局、检察院查清了涉案房屋过户给被告的前因后果、来龙去脉，并认定张娜是通过虚构事实欺骗原告隐瞒实际买房人的手段，与被告等人恶意串通，将涉案房屋过户至被告名下，涉案房屋登记在被告名下没有事实和法律依据。经质证，被告有异议，认为对上述证据的真实性无异议，对证明内容有异议，依据相关法律文书，张娜不存在任何欺诈行为，本案房屋买卖合同不存在无效的情形，且依据原告的提供的证据所查清的事实，仅系张娜及案外人的个人陈述与本案毫无关联，退一步讲，即便张娜存在欺诈行为也不符合合同无效的法定情形，因此上述证据不能证明本房屋买卖合同无效。合议庭合议认为，原告提交的证据2客观真实，与本案有关联性，证据2证实了证据1的证明内容，对原告提交的证据1、2予以认定。原告提交的证据3房屋买卖合同1份、收据1份、银行转账回单1份，证明：案外人张某于2011年4月3日购买涉案房屋并完成交接后，于2011年6月28日将涉案房屋出卖给案外人吕静，吕静通过丈夫霍卫东银行账户支付给张某房屋价款60万元，收款人账户为张某的妻子韩艳飞。张某收款后为吕静出具收条，涉案房屋完成交接。经质证，被告有异议，认为对3份证据的真实性及证明内容均有异议，首先张某并未将所涉房产出卖给吕静，且本案张某并非该案原房屋所有人，其与吕静的任何交易与本案无关。且房屋买卖依据物权法应以房屋登记原则，张某与吕静的交易无效。合议庭合议认为，原告提交的证据3客观真实，来源合法，与本案有关联，予以认定。原告提交的证据4收款收据5份，证明：涉案房屋在2011年6月28日出卖给吕静之后，一直由吕静实际居住。经质证，被告有异议，认为对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，此证据仅能证明电费及取暖费交费情况，不能证明该房产有吕静居住。且该案事实为吕静与张某存在债权债务关系，吕静于2016年12月强行居住于现被告所有的该房屋，被告也多次报案，但吕静一直不予搬出。合议庭合议认为，原告提交的证据4客观真实，来源合法，与本案有关联，被告主张居住于涉案房屋，未提交相关证据证实，其理由本院不予采信，对原告提交的证据4予以认定。原告提交的证据5、说明1份、身份证复印件1份，证明：涉案房屋共有人刘继京同意原告起诉被告，原告有处分权。经质证，被告对证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，该证明仅能证明刘继京允许王月娥起诉边蒙，但并不具体证明涉及该案，不具有证明作用。合议庭合议认为，原告提交的证据5客观真实，来源合法，与本案有关联，合议庭予以认定。原告提交的证据6，王兵的证人证言，证明，王兵与张某之间的涉案房屋买卖并没有解除，也就是说张某出卖给吕静涉案房屋合法有效。经质证，被告有异议，认为王兵与该案无直接法律关系，其并非该房产的所有人，其证人证言无任何法律效力。原告提交的证据7邹平县人民法院开庭传票复印件1份、民事诉状复印件1份、律师执业证复印件1份、授权委托书复印件1份、山东扬帆盛铭律师事务所说明1份，证明：因涉案房屋错误的过户至被告名下，涉案房屋的实际买房人现在控制人吕静在2014年12月9日以张某的名义起诉被告主张权利，案号2014)邹民初字第2127号，该案由山东扬帆盛铭律师事务所陈栋律师作为代理人参加诉讼，陈栋律师于2017年8月8日出具说明1份，证实吕静以张某的名义起诉被告的事实。经质证，被告对开庭传票、授权委托书及扬帆律师事务所的说明、律师执业证复印件的真实性无异议，但证明的内容有异议，证明材料中所称的吕静及张某、扬帆盛铭律师事务所并非本案登记房主，依据物权法，与本案无任何法律关系。其证明不应具有任何法律效力。依据对方提供的民事起诉状，更能认定本案被告所称的张某向本案房主支付45万元价款的事实，且被告方提供的张某证人证言系在民事起诉状之后，更具有法律效力。原告提交的证据8常住户口登记表1份、户口本1份，证明：2014）邹民初字第2127号案件中财产保全的担保手续是吕爱敏、徐桂莲以其房产提供担保，吕爱敏、徐桂莲与吕静系父女、母女关系，进一步证明（2014）邹民初字第2127号案件是吕静以张某的名义主张的权利。经质证，被告对其真实性无异议，对证明内容有异议，以上所述人员与本案无任何法律关系，不具有任何证明力。原告提交的证据9证人吕静的证人证言，证明（2014）邹民初字第2127号案件是吕静于2014年12月9日以张某的名义主张的权利。经质证，被告认为证人已认可房产登记房主为边蒙，且起诉的民事诉讼并未下达判决书，且涉及刑事部分，检察院已作出不予起诉决定书，因此上述证人证明的内容与本案无关。原告提交的证据10证人王兵的证人证言，证明吕静发现涉案房产登记在被告边蒙名下后，即找到原告王月娥和王兵解决问题，后决定以张某名义于2104年12月9日起诉边蒙主张权利。合议庭合议认为，原告提交的证据7、8、9、10客观真实，来源合法，与本案有关联，予以认定。
根据原告的申请，本院到滨州市人民检察院控告申诉检察处，查阅张娜涉嫌诈骗的相关卷宗材料，其中，1、对边蒙、王肖身份情况，原被告无异议；2、邹平县房管局询问边蒙、王月娥的笔录，原被告无异议；3、邹平县公安局2016年6月1日对吕静的一份调查询问笔录的情况，原被告无异议；4、邹平县公安局2016年6月2日对边蒙的一份询问笔录，证实边蒙通过高科、张娜支付11万元购买涉案房屋，原告有异议，认为边蒙的部分陈述与事实不符，边蒙并不是实际购房人，其支付11万元是否属实，无从考证，但事实是其没有支付相应的价款给原告方；被告有异议，认为边蒙支付11万元仅为该房款首付款，实际情况为本案原告将该房屋曾卖给张某，张某已支付购房款45万元，原告在诉状对该事实已经予以认可，而张某尚欠本案被告人民币100万元，被告从原告处购买该房屋时，张某支付的购房款45万元已转为代替本案被告支付该房屋的后续款项，因此本案购房款已经足额支付，退一步讲，即便该购房款价值低于市场价值，此情形仅能构成合同撤销的情形，本案原告的诉讼请求为确认合同无效，与该情形不符。且合同的撤销的诉讼时效为1年，因此时至今日，如若原告主张撤销，已明显超出诉讼时效问题。5、2016年6月2日，王兵的收款收据2份，证实该涉案的房屋原房屋实际所有人应为王兵，即原告的弟弟。原告无异议，被告有异议，认为依据物权法房屋为不动产，应以登记原则为确认房屋所有权的依据，该房屋所有人应为本案原告及其丈夫刘继京。6、邹平县公安局2015年10月23日对吕静的一份询问笔录，证明吕静2011年6月28日从张某手中以60万元购得涉案房屋，完成交接并入住，但没有办理过户手续。原告对该笔录无异议，被告认为张某并非该房屋所有人，其与吕静的任何法律关系与本案无关。7、邹平县公安局2015年10月14日对李洪涛的一份询问笔录，证明李洪涛是涉案人张娜的对象，他证实张某以45万元的价格从王兵手中购得涉案房屋，原告对该笔录无异议，被告有异议，认为原告在诉状中已认可其委托王兵出卖该涉案房产，该款项的实际收款人应为本案原告。8、邹平县公安局2015年3月18日对边蒙的一份询问笔录，证明边蒙20**年10月通过张娜以11万元购得涉案房屋。原告对该笔录有异议，认为边蒙的部分陈述与事实不符，边蒙并不是实际买房人，是边蒙、张娜等人通过恶意串通欺骗原告，将房屋过户至被告名下。被告无异议。9、邹平县公安局2015年10月23日对孙强的一份询问笔录，证实孙强是王兵的姐夫，孙强与他的同事张娜作为中间人将房屋以45万元卖给张某，没有办理房产证，同时还证实张娜以自己作为出售人将涉案房屋卖给了高科，最后边蒙支付6万元给张娜用于偿还孙强的借款，该涉案房屋过户到边蒙名下，原告对该笔录有异议，认为孙强并未就房屋出事一事与原告进行沟通。被告对笔录有异议，认为此陈述与本案毫无关系。10、邹平县公安局2015年4月9日对张某的询问笔录一份，该笔录显示张某通过其司机李洪涛也就是张娜的对象，将王兵的房产以45万元的价格购得，在装修后以不在一中的招生范围为由又将涉案房屋以60万元的价格卖给吕静，原告对该笔录无异议，被告有异议，认为此询问笔录仅能证明张某支付相关购房款，但王兵并非本案房屋所有人，且该房产并未过户给张某，该房屋买卖无效。张某与吕静的房屋买卖行为理由同上。11、邹平县公安局2015年3月17日对王兵的一份询问笔录，证明王兵2015年3月17日到公安机关报案，反映张娜等人合伙诈骗其房产的事情。原告对该笔录无异议，被告对该笔录有异议，人为王兵并非本案房屋所有人，其与其他人的经济纠纷与本案无关。12、邹平县公安局2015年11月27日对张娜的一份询问笔录，为了给李洪涛交纳罚金，张娜与高科串通将涉案房产过户到边蒙名下。原告对该笔录无异议。被告有异议，认为张娜并非本案房屋所有人，其与其他人的经济纠纷与本案无关，且张娜与高科的行为与本案被告边蒙无任何法律关系。13、邹平县公安局2016年2月15日对张娜的询问笔录，证明高科与张娜串通将涉案房屋过户到边蒙名下，原告对该笔录无异议，被告有异议，认为高科和张娜与本案无关，其行为对本案无关。14、2014年11月2日，是张娜给王兵的一份说明，证明张娜为了给其对象李洪涛交纳罚金，与高科串通将涉案房产过户给边蒙，原告对该说明无异议，被告对该说明有异议，认为张娜与高科的行为与本案无任何法律关系，该房屋买卖合同系房屋所有人与被告签订，且已履行完过户手续，合法、真实、有效，本案被告并不存在任何欺诈及串通行为。15、邹平县公安局2016年3月2日对边蒙的一份询问笔录，证明边蒙支付11万元从张娜手中购买该涉案房产，原告对该笔录有异议，认为边蒙部分陈述与事实不符，边蒙故意隐瞒其与张娜、高科恶意串通取得原告房产的事实。被告对该笔录有异议，认为边蒙并不存在与张娜、高科恶意串通行为，依据买卖合同边蒙是从房屋所有人手中购买该房产，并非从张娜手中购买该房产，且11万元仅为购房部分款项，张某支付给本案原告45万元的购房款已转为代替边蒙支付剩余购房款项。16、邹平县公安局2016年3月2日对高科的一份询问笔录，证明高科与张某之间有经济联系，原告对该笔录有异议，认为高科部分陈述有异议，他的部分陈述与事实不符。他故意隐瞒与张娜恶意串通将涉案房屋过户给边蒙的事实。被告对该笔录无异议。合议庭合议认为，本院到滨州市人民检察院控告申诉检察处，调阅的张娜涉嫌诈骗的16份卷宗材料，客观真实，来源合法，与本案有关联，合议庭予以认定。
被告提交的证据证据1、证人证言及照片1份，证明：张某支付的购房款45万元因其与房主解除买卖合同，将该购房款转为代替本案被告支付该房屋的剩余款项，且附照片1份，证实该证人证言系张某本人真实陈述，但因身体原因不能出庭。如若法庭及本案原告对该证人证言的真实性存在异议，可实施调查。经质证，原告对该证据有异议，按照民事诉讼法规定，证人证言应当由证人出庭作证，接受法庭及当事人的询问，该证人无正当理由未到庭作证，其证言不应得到法庭采纳。照片与证言存在前后不一致的情况，在时间上有涂改痕迹，且该证言与其在张娜涉嫌诈骗罪一案卷宗材料里的询问笔录有矛盾，综上该证言无任何证据效力。被告提交的证据2、××厉1份，证明：张某因患有××无法当庭出庭作证，在第一次庭审中的证人证言具有完全法律效力。经质证，原告有异议，认为对病历的真实性有异议，病历记载的张某无身份证号，无法确认记载的张某就系被告方的证人；该病历仅有诊疗记录，××理、检查单据予以作证，患病真实性无法确认；该病历显示时间2017年6月7日，与本案第一次开庭时间不符，被告方未提供第一次开庭时张某未出庭作证的法定证据。故张某的证人证言不符合法律规定，不应采信。合议庭合议认为，合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。证人张某声称与证人王兵解除房屋买卖合同，但王兵并没有收到解除房屋买卖合同的任何通知，故王兵与张某之间的房屋买卖合同继续有效。据此合议庭对被告提交的证据1、2不予认定，对原告提交的证据7予以认定。
本院于2017年7月13日对邹平县中医院鄢成龙医生的调查笔录一份，该笔录显示2017年6月7日证人张某未在邹平县中医院就诊，也没有用药记录。经质证，原告对该笔录无异议，被告认为该调查笔录虽无电脑记录，但系医院过错，有××历记载，且经过主治大夫非仪器检查，足以认定张某身体不适，应当认定张某的证人证言具有法律效力。合议庭合议认为，邹平县中医院的诊疗均有电脑记录，证人张某的诊疗情况未在电脑中记载，可见证人张某2017年6月7日生病住院诊疗的事实不存在，其2017年6月9日未到庭作证的理由也不成立。
根据上述有效证据，本院认定以下事实：原告王月娥与案外人王兵系姐弟关系，邹平县会仙三路南侧开发区高层公寓A号2-1603号房屋由原告王月娥顶名，王兵出资购买。房屋登记所有权人为原告王月娥。2011年3月份，王兵欲出售该房屋，2011年4月3日，该房屋通过介绍人孙强、张娜，以45万元的价格卖给了邹平县孙镇人张某，该房屋完成交接，但未办理房屋过户手续。2011年6月28日，张某又将该房屋以60万元出卖给了吕静，亦未办理房屋过户手续，该房屋一直由吕静居住。2012年孙强通知张娜到房管局办理过户手续，后因故该房产并未过户到买房人名下，而落户到王兵姐姐王月娥即原告名下。2014年10月15日，张娜利用自己作为介绍人的身份，通过虚构事实欺骗原告王月娥，隐瞒该房屋实际第一买受人为张某的事实，以被告边蒙为房屋买受人，在被告边蒙向张娜支付现金5万元和过户费6万余元的情况下，张娜带领原被告双方到邹平县房管局签订了买卖合同，并办理了房屋过户手续，将房屋过户到被告边蒙名下。2014年11月，被告边蒙找到吕静，让其搬离该涉案房屋，双方发生争执，吕静找到原告王月娥解决问题，原告王月娥遂让王兵解决该问题。2014年12月9日，吕静、王兵找到张某，让张某以张某自己的名义起诉边蒙，用以司法救济。2015年3月17日，王兵到邹平县公安局报案，称张娜等人诈骗其房产，邹平县公安局经侦查认为，张娜犯诈骗罪，移送邹平县人民检察院审查。后经邹平县人民检察院审查认为，邹平县公安局认定张娜诈骗犯罪的主管故意、客观方面事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定对张娜不起诉。原告于2016年11月26日诉来本院。
合议庭第一种意见，原告王月娥通过王兵将涉案房屋先出卖给张某并完成交付，后张某又将涉案房屋出卖给吕静也完成交付，涉案房屋的最后购买人、实际控制人、实际权利人为吕静，原告王月娥作为涉案房屋的初始登记权利人，是想通过办理房屋过户手续，使得涉案房屋的登记权利与实际权利由不符变为相符，即想通过签订房屋房屋买卖合同的形式，将涉案房屋过户至实际权利人吕静的名下。因原告王月娥未实际参与涉案房屋的介绍、买卖、交付等环节，并不认识被告边蒙，张娜是介绍人，原告王月娥充分信任张娜能带领实际权利人与原告签订房屋买卖合同，原告王月娥误以为被告边蒙就是涉案房屋的实际权利人，而过户后原告王月娥才得知，与原告签订买卖合同的并非实际权利人吕静，而是被告边蒙，原告王月娥是在重大误解的情形下与被告边蒙签订的房屋买卖合同，基于该重大误解，原告要求撤销原被告之间的房屋买卖合同，于法有据，合议庭予以支持。在办理所有权转移登记之前，吕静已经合法占有该房屋，被告边蒙办理登记不能做出合理说明，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的吕静。被告边蒙辩称在房产过户过程中及签订房屋买卖合同过程中，原告王月娥已经知道买方为本案被告边蒙，不存在重大误解的行为，因此，本案不存在合同可撤销情形的理由，与事实不符，于法相悖，合议庭不予采信。被告边蒙又辩称具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，自原被告双方签订买卖合同之日及办理房屋过户手续时，撤销权行使期限已经开始计算，截止起诉之日，已经超出一年期限。原告在诉讼中称案外人王兵向公安机关报案时已经知道本案买方为被告，首先，王兵并非本案合同当事人，其报案行为与本案撤销权的期限无任何法律关系，再退一步讲，即便存在关联，其向公安机关报案并不能中断撤销权行使的期限，因为依据《合同法》第五十四的规定，当事人必须是向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。合议庭合议认为，案涉房屋买卖合同签订后一年内，案涉房屋原实际权利人王兵就通过张某向人民法院起诉或向公安机关报案，在法定的一年除斥期间内行使了权利，除斥期间消灭，自此开始计算诉讼时效，原告的起诉在两年的诉讼时效期间内，符合法律规定，故对被告的该项答辩理由，不予采信。依据合同法第五十四条第一款第一项之规定，判决撤销原告王月娥与被告边蒙于2014年10月15日签订的房屋买卖合同。案件受理费100元、财产保全费2020元，共计2120元，由被告边蒙承担。
合议庭第二种意见：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有向人民法院或向仲裁机构行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，只是案外人王兵向公安机关报案，王兵并非本案合同当事人，其报案行为与本案撤销权的期限无任何法律关系，退一步讲，即便存在关联，其向公安机关报案并不能构成撤销权的行使，因为依据《合同法》第五十四的规定，当事人必须是向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。张某起诉边蒙案，与本案不是同一案由，张某的起诉不能代表原告王月娥行使撤销权。依据合同法第五十五条第一款之规定，驳回原告王月娥的诉讼请求。
案件受理费100元、财产保全费2020元，共计2120元，由原告王月娥承担。
审 判 长 张同业
人民陪审员 时玉遵
人民陪审员 王聿平
二〇一七年九月四日
书 记 员 田 莉