宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬镇民初字第470号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司
法定代表人：张苇
委托代理人：倪家和
委托代理人：潘雅玲
被告：吴寿平
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告吴寿平物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法由代理审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2013年6月9日、7月15日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告康景公司的委托代理人倪家和、潘雅玲，被告吴寿平到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告康景公司的委托代理人倪家和、潘雅玲到庭参加诉讼，被告吴寿平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城的物业服务企业，被告吴寿平为合生国际城15幢01室的业主，被告从2008年8月起至2013年4月，共拖欠45个月的物业管理费、房屋共有部分和共用设施设备日常维修费共计人民币19300.5元。原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告起诉至法院，请求判令被告支付下列费用：1.物业管理费人民币17815.5元（263.91平方米×1.5元／平方米／月×45个月）；2.房屋共有部分和共用设施设备日常维修费人民币1485元（236.91平方米×1.5元／平方米／年×45个月）；3.物业管理费滞纳金人民币11924.9元。审理中，原告变更第一项诉讼请求标的为14453.1元（（263.91平方米－75.72平方米）×2元／平方米／月×12个月＋（263.91平方米－75.72平方米）×2／平方米／月×33个月×0.8）。
被告吴寿平答辩称：一、被告只和上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司（下称合生物业公司）签订过物业服务协议，与原告康景公司并没有签订过物业服务协议。被告不承认开发商单方面更换前期物业服务企业。同时，被告所购买房屋存在质量问题，原告提供的物业管理服务质量差，故原告康景公司向被告讨取物业管理费没有依据；二、被告是在2011年2月23日办理的房屋交接手续，即使缴纳物业管理费也应当从2011年3月起缴纳，且因为没有入住涉诉房屋，应当按照80%的标准收取物业管理费。
原告向本院提交了如下证据：
1．商品房买卖合同复印件一份，欲证明被告购买宁波合生创展房地产有限公司所开发的合生国际城房屋的事实。被告对该证据没有异议。本院依法对该证据予以认定。
2．合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城临时管理规约各一份，欲证明被告与原告存在物业服务合同关系。被告对该组证据的真实性无异议，但认为其是和合生物业公司签订的协议，该组证据和原告康景公司没有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。
3．宁波合生国际城15幢1单元吴寿平拖欠物业管理费滞纳金计算表一份，欲证明被告拖欠的物业管理费滞纳金具体数额。被告对该证据的真实性有异议，认为应当从实际交房时间即2011年2月份开始起算，且因为没有入住涉诉房屋，应当按照80%的标准收取物业管理费。本院认为，该证据为原告单方面制作，被告并不认可，故本院不予认定。
4．关于合生国际城（一期）住宅小区前期物业服务有关收费的批复复印件一份，欲证明原告是按照宁波市镇海区物价局文件规定的收费标准来收取物业管理费的。被告对该证据的真实性无异议，但认为原告的收费标准比物价局批复的标准高。本院对该项证据的真实性予以认定。
5．交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表各一份，欲证明被告认可原告是涉诉小区的物业服务企业。被告对该组证据的真实性无异议，但不认可原告是涉诉小区的物业服务企业。本院对该组证据真实性予以认定。
6．告知书、中标通知书复印件各一份，欲证明原告是通过合法程序中标，成为涉诉小区的物业服务企业，符合法律规定。被告对中标通知书的真实性有异议，对告知书的真实性无异议。本院对告知书依法予以认定。该中标通知书与被告提交的中标通知书内容一致，本院将结合被告提交的相关证据予以认定。
7．物业服务费告知函复印件一份、物业管理费催缴函一份、国内挂号信函收据二份，欲证明原告将物业公司变更及催费情况书面告知被告。被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据真实性予以认定。
8．合生国际城交付通知书邮政特快专递、房屋交付通知书、交房催告函退件复印件各一份，欲证明书面通知被告交房事宜。被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据真实性予以认定。
被告向本院提交了如下证据：
1．商品房买卖合同补充协议、合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城临时管理规约复印件各一份，欲证明被告与合生物业公司存在物业服务合同关系。原告对该组证据的真实性无异议，但称原告是通过合法程序进驻合生国际城的。本院对该组证据真实性予以认定。
2．关于终止《前期物业服务合同》的协议、中标通知书、合生国际城的业主于2009年7月19日给镇海区政府信访办的信函、合生国际城的部分业主给镇海区质检站的信函、关于杨巍峰等人反映合生国际城一期有关问题的答复意见复印件各一份，欲证明原告的中标程序不合法。原告对该组证据的真实性无异议，但称其是经过有关部门批准，经过法律程序中标的。因被告提交的中标通知书与原告提交的中标通知书除了抬头字迹不同之外，其余内容均相同，故本院对原告于2008年9月26日接到中标通知书的事实予以认定。原告对该组证据真实性无异议。本院对该组证据真实性予以认定。
3．照片7张，欲证明物业服务质量差。原告对该组证据的真实性有异议，认为无法证明小区物业服务质量差。本院认为，仅凭照片不能达到被告的证明目的，故本院对该组证据不予认定。
为查明案件事实，本院依职权调取了本院（2011）甬镇民初字第73号民事判决书和宁波市中级人民法院（2011）浙甬民二终字第460号民事判决书各一份，并在第二次庭审中质证，原告对该组证据无异议，而被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃对原告诉称进行辩驳和上述证据进行质证的权利。本院对该组证据予以认定。
经审理查明：2008年8月29日，被告吴寿平与宁波合生创展房地产有限公司（下称合生创展公司）签订商品房买卖合同及补充协议，购买位于宁波市镇海区庄市街道钟包路1号的合生国际城XXX号房屋（约定交付期限为2009年7月30日前），其中商品房买卖合同的补充协议第五条约定：“甲乙双方同意对本合同第十一条补充如下：乙方（即本案被告吴寿平）未在甲方（即合生创展公司）交付通知规定期限内会同甲方对该房屋进行验收交接，则视为甲方已完成房屋交付义务，该房屋的风险责任转移由乙方承担。该房屋经相关政府部门验收合格的，即使甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了相关售后服务，双方在此项服务完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，在此期间的物业管理费仍由乙方承担。由于乙方原因，而延期办理房屋交接手续的，则乙方按合同约定应于房屋交接时履行的义务（包括物业管理费之承担、其他应缴费用之支付等），自甲方通知中规定交接期限届满之次日时起，自动转由乙方承担并有乙方承担逾期履行之违约责任”。被告在同日与合生物业公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“1.物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（地下室面积免除物业费）：联排／双拼住宅2.0元／平方米／月；2.房屋共有部分、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：低层独立、联排双拼住宅1.5元／平方米／年。”2008年7月30日合生物业公司与合生创展公司签订终止《前期物业服务合同》的协议，约定从2008年8月1日起双方终止前期物业服务合同。2008年9月26日，宁波市镇海区物业管理办公室与合生创展公司向康景公司发出中标通知书，告知其为合生国际城物业管理招投标中标单位。2008年11月10日，宁波市镇海区物价局以镇价费（2008）50号文件对合生国际城一期的前期物业收费标准进行了批复，其中联排住宅物业管理综合服务费为1.50元／平方米／月，多层及无电梯的中层住宅的房屋共有部分和共用设施日常维修费为1.50元／平方米／年。2009年7月，合生创展公司向被告吴寿平发出房屋交付通知书，通知在2009年7月29日办理房屋交付手续，被告吴寿平没有及时办理房屋交付手续。2011年2月23日被告吴寿平在合生国际城入住文件及物品签收清单上签名，并领取进户的钥匙、电费卡等相关物品。被告吴寿平一直没有缴纳过涉诉房屋的物业管理费、房屋共有部分和共用设施日常维修费。
另查明，被告吴寿平于2010年12月29日向本院起诉合生创展公司，本院以（2011）甬镇民初字第73号民事判决书判决驳回其诉讼请求，被告吴寿平不服，上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2011年8月15日以（2011）浙甬民二终字第460号判决书判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案的争议焦点有三，一是原被告之间是否存在物业服务合同关系；二是若双方存在物业服务合同关系，被告应支付的各项费用应如何计算；三是被告是否应支付滞纳金。
对于焦点一，被告吴寿平虽然未与原告康景公司签订书面的前期物业管理服务协议，但前期物业企业的变更时间在合生创展公司通知被告交房的时间之前，变更后的物业收费整体水平相比前一物业公司并未提高，物业企业的资质也并未降低，物业企业的变更对被告享有的权利并无实质性影响，且原告一直在为涉诉小区提供物业管理服务。只要物业企业提供了相关服务，则缴纳物业费的义务对全体业主而言应是均等的。再者，被告于2011年2月23日办理了入住手续，领取了相关物品，应视为对原告入驻涉诉小区及接受原告服务的追认及认可。在此情况下，若仅因原被告之间没有书面物业服务协议就否认原被告之间存在的事实物业服务合同关系，对原告亦有失公平。故本院认定原被告之间存在实上的物业服务合同关系。
对于焦点二，首先，关于物业管理费等费用的起付时间，被告主张从2011年2月23日办理房屋交付手续起开始计算，原告则主张从商品房买卖合同约定的交房时间即2009年7月30日起计算。本院认为，被告曾于2010年12月29日向本院起诉要求合生创展公司赔偿损失及支付延期交房违约金，本院驳回其诉讼请求后，被告不服上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院经审理认为，合生创展公司依约通知被告办理交房手续，被告未及时前去办理，致使涉诉房屋实际交付时间延迟，该逾期责任应由被告自行承担。依据宁波市中级人民法院的终审判决，实际交房时间延迟系因被告未及时前去办理交房手续引起。本案中，依据被告与合生创展公司在商品房买卖合同补充协议第五条中有关物业费负担的约定，物业费应由被告承担，被告应当从商品房买卖合同约定的交房日期（2009年7月30日）次月起，即2009年8月起缴纳物业管理费。
其次，关于物业费的收费标准，原告主张参照被告与合生物业公司签订的前期物业管理服务协议中约定的收费标准计算，即物业管理综合服务费为2元／平方米／月，按被告地上建筑面积计算（地下室面积免除物业费）。被告主张按照宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的收费标准即1.5元／平方米／月，并按房屋地上建筑面积计算。本院认为，本案原、被告之间没有书面物业服务合同，对物业费的计算标准并无约定，因此应以宁波市镇海区物价局批复的收费标准乘以房屋所有权证记载的建筑面积计算。但若以原告主张的物业费总额为基数按被告房屋总建筑面积计算，则被告应付物业费的总额较低，且单价亦低于被告所主张的1.5元每平方米每月的标准。被告主张因其未入住涉诉房屋，故应按照物业费总额的80%缴纳。庭审中，经原告核实，表示在2013年5月之前，被告尚未入住，同意参照宁波市物价局、宁波市住房和城乡建设委员会甬价费（2012）24号文件的有关规定，自交付之日起满一年后第二年的物业费按80%比例缴纳，本院对此依法予以确认。此外，被告亦认可参照其与合生物业公司签订的前期物业服务合同中的建筑面积扣除地下室面积计费，考虑到整个小区物业管理费收取标准的统一，本院对原告主张的物业费总额依法予以支持。至于房屋共有部分和共用设施设备日常维修费，原被告双方均同意按建筑面积低层独立、联排双拼住宅1.5元／平方米／年的标准计算，故2009年8月至2013年4月被告吴寿平应当缴纳的房屋共有部分和共用设施设备日常维修费为1485元（（45÷12）×263.91×1.5）。
对于焦点三，由于原被告之间没有签订书面的前期物业服务协议，仅存在事实物业服务合同关系，双方对物业管理费等费用的付款期限也没有约定，又因原告在进驻涉诉小区时并未及时通知被告，存在一定瑕疵，对被告未缴纳相关费用的后果亦应承担一定的责任，故原告要求被告支付起诉前所拖欠物业管理费的滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。
关于被告提出的房屋质量问题与本案无关，且被告无证据证明原告服务质量差，故本院对其答辩意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告吴寿平支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司2009年8月至2013年4月的物业管理费人民币14453.1元，房屋共有部分和共用设施设备日常维修费人民币1485元，上述两项费用共计人民币15938.1元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费497元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担213元，被告吴寿平负担284元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 贾毅飞
二〇一三年七月二十二日
代书 记员 邵 璐