广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4362号
上诉人（原审原告）：张文彬，男，1976年9月5日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：陈露珠，女，1983年7月26日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。
委托诉讼代理人：张文彬，男，1976年9月5日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：佛山中海千灯湖房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：韩春麟。
委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：隆旺城，广东盈宇律师事务所实习律师。
上诉人张文彬、陈露珠因与被上诉人佛山中海千灯湖房地产开发有限公司（以下简称千灯湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张文彬、陈露珠上诉请求：1.撤销一审判决；改判支持张文彬、陈露珠的一审诉讼请求；2.本案的一审诉讼费用由千灯湖公司负担。事实与理由：1.根据我国法律相关规定，商品房的销售广告和宣传资料若是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应为要约。2.张文彬、陈露珠为处理本案纠纷请假从上海至广州三次，请假10天以上，机票交通费约7500元，请假扣钱双倍计算损失约19000元；张文彬、陈露珠如果知道案涉房屋有连梁存在，便可选择其他楼层，可少付约5万元的购房款和利息；千灯湖公司在宣传单上注明“仅10、16、22、28、35层”有连梁，误导张文彬、陈露珠购买。3.张文彬、陈露珠并非房屋建筑专业人士，签约时，千灯湖公司没有提醒注意平面图纸内容。4.张文彬、陈露珠支付了600元的服务费给千灯湖公司指定的律师，但在签订合同期间，并未体现交律师费以后应有的服务，没有向张文彬、陈露珠提醒合同免责条款、注意事项等，使张文彬、陈露珠在不清晰、仓促下签订合同。5.一审诉讼由张文彬、陈露珠承担明显是一审法院袒护千灯湖公司。
被上诉人千灯湖公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
张文彬、陈露珠向一审法院起诉请求：1.千灯湖公司向张文彬、陈露珠支付违约金910520元；2.千灯湖公司支付从2016年12月1日起的逾期交楼违约金予张文彬、陈露珠，暂计至2016年12月7日3444元；3.本案的诉讼费由千灯湖公司承担。
一审法院查明:千灯湖公司在销售佛山市南海区桂城街道某路1号某花园3座时对张文彬、陈露珠发放的宣传资料户型平面图中03和04单元客厅外的阳台外墙之间载明“连梁（仅10、16、22、28、35层有）”。该宣传资料背面载明“本资料为要约邀请，平面图中户型、尺寸等信息仅供参考，最终以双方购房约定为准，本资料如有修改，不另行通知，最终解释权归开发商所有。”
2015年8月15日，张文彬、陈露珠（买受人）和千灯湖公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区桂城街道某路1号某花园某座某房，建筑面积87.75平方米，总金额984223元。自合同网签之日起1日内支付全部房价款的39%,金额384223元。剩余房款600000元，在2015年8月15日前办理银行按揭手续并按照按揭方式支付。出卖人应在2016年11月30日前将经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房屋，逾期超过60日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。双方并约定其他权利义务。合同附件一为房屋平面图，其中03和04单位客厅外的阳台外墙有虚线标示。
2015年8月15日，张文彬、陈露珠和千灯湖公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第七条第2项载明，出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利义务以买卖合同及本补充协议约定为准。第十三条第1项载明买卖合同载明的买受人住所地为通讯及联系地址。第2项载明出卖人送达买受人之日生效，不论买受人是否接收通知，出卖人发出通知之日起第3日均视为有效送达买受人。第十四条载明项目周边规划提示及项目内建筑提示。
某花园3座于2016年5月13日竣工验收，于2016年5月31日竣工验收备案。
2016年11月4日，千灯湖公司向张文彬、陈露珠在商品房买卖合同载明的地址发送《商品住宅交付通知书》，该邮件于2016年11月5日被签收。
张文彬、陈露珠和千灯湖公司共同确认，张文彬、陈露珠已按约定支付全部购房款。张文彬、陈露珠和千灯湖公司签订商品房买卖合同时张文彬、陈露珠查看了样品房，没有现房可以查看。涉讼房屋在合同附件一房屋平面图03和04单位客厅外的阳台外墙虚线标示部分为连梁。
2016年12月1日，张文彬、陈露珠向千灯湖公司送达《关于违反合同条款知会函》主张涉讼房屋存在连梁，千灯湖公司未经张文彬、陈露珠同意擅自更改房屋结构，千灯湖公司无法按约定交楼。
千灯湖公司其后向张文彬、陈露珠送达《关于某花园某座某房的复函》，回复称销售宣传资料为要约邀请，房屋具体情况应以房屋买卖合同为准。连梁经规划审批，且对房屋空间布局、实际使用功能无任何影响，千灯湖公司不存在擅自调整规划或故意隐瞒事实行为等等。
一审法院认为：张文彬、陈露珠与千灯湖公司于2015年8月15日签订的《广东省商品房买卖合同》（下称涉讼合同）及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。
双方约定千灯湖公司应于2016年11月30日前将经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付张文彬、陈露珠使用。涉讼房屋已于2016年5月31日竣工验收备案，涉讼房屋已符合约定的交付条件，千灯湖公司已在约定交楼日期前向张文彬、陈露珠发出收楼通知，千灯湖公司已按约定履行房屋交付义务，张文彬、陈露珠主张千灯湖公司逾期交楼应承担违约责任，一审法院不予支持。
张文彬、陈露珠主张千灯湖公司未能交付没有连梁的房屋已构成违约，一审法院认为，第一，本案千灯湖公司在销售涉讼房屋时的宣传资料载明“本资料为要约邀请，平面图中户型、尺寸等信息仅供参考，最终以双方购房约定为准”，张文彬、陈露珠和千灯湖公司签订的补充协议载明：“出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。”据此，千灯湖公司在签订合同前及合同签订时均已明确告知张文彬、陈露珠宣传资料为要约邀请，宣传资料载明的房屋平面图不作为买卖合同的组成部分。第二，2011年2月1日人民出版社出版的《房屋建筑制图统一标准》内载明“-----”为连梁结构，涉讼合同附件一的房屋平面图连梁部分的图示和行业建筑规范一致，涉讼房屋的连梁的位置和房屋平面图标示一致，证明千灯湖公司在与张文彬、陈露珠签订合同时已明确标示涉讼房屋存在连梁，千灯湖公司不存在欺骗或隐瞒涉讼房屋存在连梁的行为。第三，从涉讼房屋连梁的位置看，连梁位于房屋客厅外的阳台，对房屋内部空间布局、实际使用功能并未构成重大影响，并未达至影响商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的程度，从张文彬、陈露珠主张合同继续履行即继续购买涉讼房屋亦可侧面印证该情况。综上，张文彬、陈露珠主张千灯湖公司存在故意隐瞒、欺诈涉讼房屋实际存在连梁的事实及未交付不存在连梁的房屋构成违约的意见，没有事实和法律依据，一审法院不予确认。但千灯湖公司作为专业的房地产开发企业，在宣传资料中就存在连梁的楼层作出了明确的载明，在合同签订时明知涉讼房屋存在连梁的楼层和宣传资料中载明的楼层存在变更，应对增加连梁的楼层就连梁变化的情况通过文字或一般购房人可以理解的其他方式作出特别说明。张文彬、陈露珠并非房地产行业专业人员，作为普通的购房人，要求张文彬、陈露珠知悉并注意房屋“连梁”结构的制图标示，从而自行察觉宣传资料和实际购入房屋的区别，不符合公平原则。千灯湖公司没有举证证明向张文彬、陈露珠作出了特别说明，千灯湖公司在合同履行过程中存在瑕疵，一审法院根据合同的履行情况、千灯湖公司的过错程度及公平原则，酌定千灯湖公司赔偿7000元予张文彬、陈露珠，对张文彬、陈露珠的请求超出一审法院核定部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、千灯湖限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付7000元予张文彬、陈露珠；二、驳回张文彬、陈露珠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6469.82元，由张文彬、陈露珠负担6444.82元，由千灯湖公司负担25元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据当事人上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系千灯湖公司应否向张文彬、陈露珠支付违约金910520元及逾期交楼违约金3444元的问题。
关于千灯湖公司应否向张文彬、陈露珠支付违约金910520元的问题。张文彬、陈露珠主张该笔违约金系基于千灯湖公司违反宣传单约定，即案涉房屋存在连梁结构之事实所产生。首先，所谓违约金，即合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行时，由违约一方向守约方支付一定数额的货币，也包括因违约行为而造成的实际损失如何计算。可见，违约金所具有的显著法律特征是具有事先约定性，即当一方违约时，守约方可以通过已约定好的违约金条款向违约方主张损害赔偿。而本案中，纵观案涉买卖合同中，并未对千灯湖公司存在上述违约行为约定违约金，故张文彬、陈露珠主张以其已支付的所有购房款的双倍计算违约金，缺乏合同依据；其次，关于千灯湖公司的宣传单内容是要约还是要约邀请的问题。宣传资料载明“本资料为要约邀请，平面图中户型、尺寸等信息仅供参考，最终以双方购房约定为准”，张文彬、陈露珠和千灯湖公司签订的补充协议载明：“出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。”由此可见，千灯湖公司在签订合同前及合同签订时均已明确告知张文彬、陈露珠宣传资料为要约邀请，宣传资料载明的房屋平面图不作为买卖合同的组成部分。第三，涉讼合同附件一的房屋平面图中虽对案涉房屋存有连梁部分进行了标示，但该图示具有专业技术性的特点，作为不具备房地产建筑行业专业知识的普通购房者，一般不能理解“连梁”制图标示所代表的真正含义。故作为专业房地产开发企业的千灯湖公司，在宣传资料中就存在连梁的楼层作出了明确的载明，在合同签订时明知案涉房屋存在连梁的楼层和宣传资料中载明的楼层存在变更，而未对连梁存在的楼层情况作出特别的提醒和说明，系违反了合同之附随义务。故一审法院综合考量连梁对案涉房屋内部空间布局、实际使用功能并未构成重大影响、千灯湖公司的过错程度、合同未对违约金作出约定等诸多因素，酌定千灯湖公司赔偿7000元予张文彬、陈露珠，符合公平原则及本案实际，本院予以维持。
关于千灯湖公司应否向张文彬、陈露珠支付逾期交楼违约金的问题。本案中，案涉合同中明确约定：千灯湖公司应于2016年11月30日前将经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的商品房交付张文彬、陈露珠使用。而根据一审法院查明的事实看，涉讼房屋已于2016年5月31日竣工验收备案，涉讼房屋已符合约定的交付条件，千灯湖公司亦在约定交楼日期前向张文彬、陈露珠发出收楼通知，千灯湖公司已依约履行了案涉房屋之交付义务，故张文彬、陈露珠的该项主张，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。至于张文彬、陈露珠上诉状中提及其向千灯湖公司指定的律师支付了600元律师费的问题，因张文彬、陈露珠在一审诉讼中并未对此提出诉讼主张，故一审法院未审查处理并无不妥。
综上，张文彬、陈露珠的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12869.64元，由上诉人张文彬、陈露珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年七月二十七日
书记员 陈敏仪