江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终828号
上诉人（原审被告）洪泽县城市资产经营有限公司，住所地江苏省洪泽县商贸城北边东八道2号。
法定代表人陈诚，该公司董事长。
委托代理人赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市陶然物业管理有限公司，住所地江苏省洪泽县天水百合园18号楼101室。
法定代表人吕玉俊，该公司董事长兼总经理。
委托代理人万成章，该公司员工。
上诉人洪泽县城市资产经营有限公司与被上诉人淮安市陶然物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，江苏省洪泽县人民法院于2016年2月5日作出（2015）泽商初字第348号民事判决。上诉人洪泽县城市资产经营有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告淮安市陶然物业管理有限公司一审诉称：被告于2009年12月作为开发建设单位对人民路安置小区和食品公司安置小区的前期物业服务进行公开招投标，原告中标。于2010年1月6日原、被告签订了两个小区的前期物业服务合同，合同期限为两年，至2012年元月合同到期，原、被告又续签了两年。到2014年元月6日合同到期，两小区相继成立业主委员会，食品小区合同终止，于2014年元月5日撤出，人民路小区继续签订物业服务合同服务至今。被告未能按照合同约定履行义务，原告多次要求被告按合同约定交纳空置房物业服务费用，被告拖延至今。特起诉请求判令被告向原告支付物业管理费用1049469元，承担违约金672296元，合计1721765元，被告承担本案诉讼费用。
原审被告洪泽县城市资产经营有限公司一审辩称：关于原告主张的物业服务费用及滞纳金的计算方式原告举证时发表意见，原告在实施物业管理服务过程中，未能严格履行物业管理服务的义务，请求法庭酌情对物业服务的费用进行适当的减少。
原审查明：原告通过招标的形式中标了洪泽县人民路安置小区和洪泽县食品公司安置小区的前期物业管理。2010年1月6日，原、被告签订洪泽县人民路安置小区《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告将洪泽县人民路安置小区委托原告实行物业管理服务。物业类型：商住。名称：洪泽县人民路安置小区；坐落位置：洪泽县人民北路西侧、西七道北侧；建筑面积：83541.9㎡；多层栋数：23。委托服务事项包括房屋建筑公告部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维护、养护、运行和管理等等。本合同自2010年1月6日至2012年1月5日。物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供网页服务的其他公共性服务收费。本物业服务费，原告按以下收费标准收取：（1）住宅（多层）：0.4元／㎡／月（2）商业：0.68元／㎡／月。业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。同时约定了其他事项。另约定自本合同生效之日起15日内，双方办理完交接验收手续。同日，原、被告签订了洪泽县食品公司安置小区《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告将洪泽县食品公司安置小区委托原告实行物业管理服务。物业类型：商住。名称：洪泽县食品公司安置小区；坐落位置：洪泽县人民路东侧、东风路北侧、健康路南侧、建设路西侧；建筑面积：91496.2㎡；多层栋数：14、小高层栋数：4。委托服务事项包括房屋建筑公告部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维护、养护、运行和管理等等。本合同自2010年1月6日至2012年1月5日。物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供网页服务的其他公共性服务收费。本物业服务费，由有关按以下收费标准收取：（1）住宅（多层）：0.4元／㎡／月（2）商业：0.7元／㎡／月（3）小高层：0.72元／㎡／月。业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。同时约定了其他事项。另约定自本合同生效之日起15日内，双方办理完交接验收手续。合同签订后，原告即按照合同约定进入两小区进行物业管理服务。食品小区高层物业面积为23670平方米，多层物业面积为44606平方米（其中未交付物业面积为664.5平方米），商业物业面积为10065平方米（已交付80户4357.75平方米、未交付81户5707.25平方米）。人民路安置小区商业物业面积为2859.1平方米，多层物业未交付面积为3251.22平方米、迟交付102户，面积为10088.25平方米（按业主实际拿房时间计算）。2014年1月5日，原告退出食品公司安置小区的物业服务。人民路安置小区物业服务仍在进行。后被告未能按照约定向原告缴纳物业服务费用，原告多次索要无着诉至法院。
原审认为：原、被告签订的洪泽县人民路安置小区《前期物业管理服务合同》和洪泽县食品公司安置小区《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应确认有效。原、被告双方应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照约定进入两小区进行物业管理。关于计算物业费的开始时间，因原、被告双方合同约定自本合同生效之日起15日内办理完交接验收手续，合同签订的时间是2010年1月6日，此后，原告即进入两小区进行物业管理，故原告从2010年1月21日开始计算物业费符合法律的规定和合同的约定，应予以支持。被告提出应以原告实际接收小区进入服务的时间开始计算物业费的时间，但其未能提供证据证明且不符合合同的约定，应不予支持。洪泽县食品公司安置小区计算物业费的截止时间为2014年1月5日。原告主张的物业费应分为高层迟交、未交、另交和多层未交、商业迟交、未交物业费的计算方法，符合合同的约定及法律的规定，应予以支持。被告提出的商业面积和高层面积的差额部分相混淆，应予以纠正。洪泽县人民路安置小区物业费计算至2015年7月5日，洪泽县人民路安置小区应计算多层迟交、未交的物业的面积及商铺未交的物业面积。被告提出的原告的物业用房应从计算物业费中予以扣除，符合法律规定，予以支持。原告主张从2011年1月21日开始计算滞纳金及滞纳金的标准按日万分之五计算，系原告对约定的违约金过高的自行调整，符合法律规定，应予以支持。原告在庭审中将诉讼请求变更为物业费和滞纳金共计为1357147元亦符合法律规定，故予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条之规定，判决：被告洪泽县城市资产经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告淮安市陶然物业管理有限公司物业服务费872434元并给付滞纳金484713元（按日万分之五从2011年1月21日开始计算至2015年7月5日）。案件受理费17014元，由被告洪泽县城市资产经营有限公司负担。
上诉人洪泽县城市资产经营有限公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的合同中虽然约定了管理期限，但上诉人缴纳物业管理费应当从被上诉人入住小区并实际进行物业管理开始计算，故被上诉人应当举证证明其入驻的具体时间，一审法院以合同约定的时间作为起算时间来计算物业服务费无法律依据；2、被上诉人在为两个小区管理服务期间，未能按照合同约定全面履行物业管理服务义务，服务质量较差，并且还存在监守自盗行为，根据相关法律法规，应当酌情减少被上诉人物业费，一审法院没有减少不符合法律规定；3、一审法院完全按照被上诉人主张从合同约定的交接时间起算滞纳金无事实和法律依据，且一审按照日万分之五向被上诉人承担滞纳金，该标准明显偏高，远超出被上诉人的实际经济损失。综上，请求二审法院查明事实后依法改判或者发回重审。
被上诉人淮安市陶然物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本院审理期间，上诉人向本院提供如下证据：1、洪泽县住房和城乡建设局于2014年1月10日出具的《关于鸿盈花苑（新贵城邦）小区业主委员会备案的情况说明》，证明涉案小区业主委员会不符合备案条件，故该业主委员会的设立不符合法定程序，无民事主体资格，其与被上诉人签订的物业合同无效；2、消防安全隐患报告一份，证明在被上诉人服务期间，食品小区消防器材短缺，有消防隐患；3、小区业主对被上诉人单位去留调查表、照片一组、及业主网络投诉一组，证明被上诉人服务质量差；4、2014年6月3日，上诉人要求被上诉人撤出小区的通知。
被上诉人质证称：上诉人提供的所有证据均不属于新证据，第一组证据反映的内容不真实，该业主委员会已经在高良涧镇政府备案；第二组证据的真实性有异议，消防器材的减少与被上诉人无关；第三组证据的真实性不认可，因为双方签订的合同是三级服务标准，被上诉人严格按照合同提供服务，调查表不足业主一半，且业主主要是对房屋质量不满意；第四组证据认为上诉人没有权利要求被上诉人撤出。
另本院审理中，上诉人还申请证人张某、李某出庭证明被上诉人服务质量差。被上诉人质证认为，证人李某陈述被上诉人服务质量总体还可以是符合实际情况的，对于证人的其他证词不予认可。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，上诉人与被上诉人于2010年1月6签订的《前期物业管理服务合同》中明确约定自合同生效之日起15日内办理完交接验收手续，被上诉人主张其于2010年1月21日与上诉人办理了交接手续并入住涉案小区，该时间与合同约定时间一致，结合被上诉人提供了部分业主的《楼宇交接登记表》的时间，可以证明上诉人是按期入住小区并实施了物业服务管理，上诉人对此不予认可，但是未能提供证据证明，故原审法院支持被上诉人从2010年1月21日开始计算物业费并无不当，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。按时缴纳物业管理费是上诉人的主要义务，现上诉人一直未缴纳物业管理费，被上诉人主张从2011年1月21日开始计算滞纳金符合法律规定。而且被上诉人将滞纳金标准从双方约定的日千分之三主动调整为日万分之五，已大大降低了上诉人应当承担的滞纳金数额，上诉人对滞纳金日万分之五的标准过高的主张，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人服务质量差，但是提供的证据无法证明该事实，且其提供的证人李某亦陈述被上诉人的服务质量总体还可以，对于消防设施的减少，上诉人并无证据证明是被上诉人原因导致。综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费17014元，由上诉人洪泽县城市资产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋同宝
审 判 员 孙 艳
代理审判员 黄春丽
二〇一六年五月六日
书 记 员 费婉燕