广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初729号
原告：牙桂农，女，1981年5月25日出生，壮族，住所地广西凤山县。
委托诉讼代理人：邹国旺，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。
被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人：黄福军，总经理。
委托诉讼代理人：杨波光，男，1986年8月15日生，汉族，住所地广西平南县，该公司销售经理。
原告牙桂农与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人邹国旺、被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨波光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付给原告逾期交房违约金人民币18890.7元（总房款472268元的4%）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011003002），合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第3幢1层102号商品房一套，房价总金额为人民币472268元，合同约定原告用首付和银行按揭贷款方式付款，实际上原告已按首付和用银行按揭方式付清全部房款。合同约定被告在2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一点五的违约金，累计最高数额为总房款的4%。结果，被告直至2015年3月17日（逾期717天）才通知原告交房。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权益。
被告辩称，一、认可本案《商品房买卖合同》合法有效；二、认为本案交房时间应为2014年12月30日；三、原告称被告逾期交房构成违约内容不属实。1、原、被告签订《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了99.3亩《国有土地使用权证》。2012年巴马建设用地出现“两违”问题被国土部下令检查，在发现有另一项目没有土地指标后，为了弥补这一问题，国土局派人用不正当手段把99.3亩的合法土地证收回，并于2012年12月26日改换成65亩的土地证。由于34.3亩土地被挪用，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动工建设的楼宇被压线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，在开发进程上出现严重阻碍。被告通过两年多时间不懈努力与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年12月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，被告深感抱歉，但这是符合合同约定的出卖人可据实予以延期的条件。因此，被告认为并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻挠受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。四、退一步说，假使被告已构成违约，但原告在2016年6月30日起诉要求支付违约金已超过诉讼时效。理由：双方在合同中约定的房屋交付期限是2013年4月30日前。合同签订后，因多方面原因，本被告的确在2014年12月30日前才向原告交付房屋，但在实际交付时，原告对被告逾期交付的事实未提出异议，说明原告已经放弃了追究被告违约责任的权利。被告未在2013年4月30日前交付房屋时，即已构成违约。这是基于双方当事人在合同中的约定所产生的一种合同之债。从2014年5月1日起，原告的合同权利受到侵害的事实已经确定，此时原告应当自己的合法权利受到侵害，所以诉讼时效应当从2014年5月1日开始计算，且本案也没有诉讼时效中断。故原告诉请支付违约金已超过诉讼时效。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见提供了证据。本院组织双方当事人对本案证据进行了质证。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，原告对被告提交的证据的真实性也均无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：
被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，2009年巴马瑶族自治县人民政府下发共99.3亩（66200平方米）《国有土地使用权证》给被告（共四本证，证号分别为：巴国土资国用（2009）第487号、486号、548号、485号），被告即开发建设“印象巴马”项目，规划为二期项目，一期项目的面积为64.82亩，二期项目的面积为34.48亩，其中一期项目和二期项目的消防通道是共用的。2010年9月14日，巴马瑶族自治县国土资源局将被告上述国有土地使用证收回，于2011年3月18日下发巴国土资国用（2011）第59号国有土地使用权证，使用面积为66202平方米，有效期限至2012年11月18日止。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府下发巴国土资国用（2012）第208号使用权证面积为43212.9平方米的国有土地使用证给被告，有效期限至2017年11月18日止。基于巴国土资国用（2012）第208号土地使用权证的使用面积缩小，但是被告开发的“印象巴马”项目规划设计仍以2009年的国有土地使用权规划设计为准，进而导致被告开发的“印象巴马”工程消防通道使用的部分土地不在巴国土资国用（2012）第208号土地使用权证面积范围内（即被告所称的消防通道压线问题）。2013年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第3幢1层102号商品房一套，房价总金额为人民币472268元（原告已通过交纳首付款和银行按揭贷款的方式支付全部房款给被告），合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%等。原、被告于2015年3月17日签署《楼宇交接书》，原告正式接收涉案房屋。原告于2016年10月24日向本院提起本案诉讼。至本案开庭审理时，被告自认消防通道尚在建设中。另查明，被告属于房地产开发企业，其开发的“印象巴马（高层）”第3幢楼于2011年4月29日取得《商品房预售许可证》，该幢楼位于巴国土资国用（2012）第208号使用权证核准范围内，原、被告签订本案合同时该幢楼尚在建设当中。
案经本院主持调解无效。
本院认为，本案《商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，原告与被告均认可合同合法有效，且经审查本案《商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原、被告签订《商品房买卖合同》之前，被告已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，所以本案《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。根据原告和被告的诉辩，本案的争议焦点是：一、被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房还是延期交房？
二、原告起诉是否超过诉讼时效？
三、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？
第一个争议焦点，被告主张其属于延期交房的理由有两点：一是因政府违规收回国有土地使用权证，导致工期受到影响，工程消防通道压红线等，进而造成被告交房延误；二是政府未做到净地出让，出现钉子户阻挠受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，由此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第3点约定了因政府机构的行为、以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政府而引致的延误，被告可以延期交房。对于被告第一个理由，被告提供的证据虽然能证明被告的工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但是被告并没有证据证实政府收回土地造成被告工期延误的时间，即被告的证据不足以证实工程消防通道压红线导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2015年3月17日；对于第二个理由，被告提供的证据不足以证实因为钉子户的存在而导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房期限从2013年4月30日延期至2015年3月17日。因此，被告的两项免责理由均不成立，被告超过合同约定的交房期限后才交房给原告，属于逾期交房而不是延期交房。
第二个争议焦点，被告称从最后交付期限之日起，原告的权利即已受损害，所以诉讼时效从最后交付期限的第二日起算。本院认为，原告的权利从最后交付期限之日起确实受到损害，但该损害行为持续至被告实际交付之日。且根据合同第9条第（2）项约定，合同允许原告请求违约金的时间至实际交付之日止，且被告的违约行为持续至实际交付之日止，实际交付之日止后，原告请求违约金的标准才确定。所以，诉讼时效应从被告实际交付房屋之日起起算。本案被告交房时间为2015年3月17日，从2015年3月18日至2016年10月24日，并未超过两年的时间，因此，被告称原告起诉超过诉讼时效，没有法律依据，本院不予支持。
第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。基于第一个争议焦点已经认定被告逾期交房，构成违约，被告就应当根据合同约定向原告承担违约责任。合同约定被告的交房期限是2013年4月30日前，但是本案的交房时间是2015年3月17日，被告逾期交房的时间是682天。根据《商品房买卖合同》第九条第（2）点约定，按日计算被告应支付的违约金为：472268元×1.5／10000×682（天）＝48313.02元。最高限额为总房款的4%：472268元×4／100=18890.72元。按日计算的违约金48313.02元高于最高限额总房款的4%即18890.72元，所以，原告请求被告赔偿逾期交房违约金18890.7元有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付给原告牙桂农逾期交房违约金18890.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
案件受理费272元，减半收取136元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费272元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 王丰贤
二〇一六年十一月八日
书记员 李宏婧
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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