云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第367号
上诉人（原审被告）昆明锦大二手车交易市场有限公司。
住所地：昆明市东三环锦大车市。
法定代表人兰云辉，董事长。
委托代理人王博，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人陶波，男，汉族，1973年11月12日出生，系该公司职工，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明迪鑫汽车贸易有限公司。
住所地：昆明市北市区北辰大道中段江东丽景园东路。
法定代表人刘占营，总经理。
委托代理人尹朝德、郭馥菡，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明锦大二手车交易市场有限公司（以下简称“锦大公司”）与被上诉人昆明迪鑫汽车贸易有限公司（以下简称“迪鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院确认的案件事实为：2012年7月27日，双方就位于昆明市东三环路锦大车市B区10-12号商铺的租赁事宜进行协商，迪鑫公司以支票方式向锦大公司支付位于昆明市东三环路锦大车市B区10-12号商铺订金1000000元，锦大公司向迪鑫公司出具收据。后双方并未就上述商铺的租赁签订合同，锦大公司也未向迪鑫公司交付上述商铺。2013年6月11日锦大公司将上述商铺出租给第三人。现双方为订金退还事宜发生纠纷，遂诉至一审法院请求：一、判令锦大公司退还迪鑫公司订金1000000元，赔偿迪鑫公司经济损失246000元，合计1246000元；二、判令锦大公司承担本案诉讼费用。
一审法院认为，本案双方争议的焦点是双方的租赁合同是否成立？迪鑫公司主张其与锦大公司仅是对租赁事宜进行协商，双方间并未签订书面的租赁合同，也不存在口头合同，其支付的100万元为订金而并非租金，锦大公司辩称双方已经达成口头合同，锦大公司已向迪鑫公司交付租赁物，迪鑫公司支付的100万元为租金。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，双方之间并没有签订书面合同，迪鑫公司主张双方间的合同并未成立，锦大公司也并未向迪鑫公司交付租赁物，锦大公司辩称双方已达成口头合同，并已向迪鑫公司交付租赁物，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，锦大公司需对自己所辩称的双方达成口头合同且已向迪鑫公司交付租赁物的观点承担相应的举证责任，但锦大公司并未提交证据证实其观点，故对锦大公司的该观点一审法院依法不予采信，本案中，双方之间的租赁合同并未成立，锦大公司也并未实际向迪鑫公司交付涉案商铺，锦大公司辩称迪鑫公司支付的100万元订金已作为租金支付的观点不能成立。对于锦大公司辩称迪鑫公司于2012年7月27日支付锦大公司100万元，2014年9月2日迪鑫公司才提起诉讼，已经超过诉讼时效的观点。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本法第一百三十七条还规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，迪鑫公司向锦大公司支付100万元订金是为获得和锦大公司订立租赁合同的机会，但双方一直未签订租赁合同。根据迪鑫公司提交的云南经济日报可证实涉案商铺所在市场于2012年12月19日开业，该份证据虽无证据原件，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；……”，涉案市场作为一个大型的汽车交易市场，其开业时间通过刊登报纸让不特定多数人知晓即属于上述规定众所周知无需当事人举证证明的事实。综合本案事实及双方的陈述，一审法院认为在涉案商铺开业之时，迪鑫公司就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效期间从2012年12月19日起算，故迪鑫公司的诉请并未超过诉讼时效。对于迪鑫公司要求锦大公司赔偿经济损失246000元的主张，双方之间对此并无约定，迪鑫公司也并未提交证据证实其损失，故对此主张一审法院依法不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告昆明锦大二手车交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告昆明迪鑫汽车贸易有限公司订金人民币1000000元；二、驳回原告昆明迪鑫汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16014元，适用简易程序减半收取8007元，由被告承担。
一审判决宣判后，锦大公司不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决，判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；（二）本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：（一）被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，因为被上诉人在支付100万元后就属于法律规定的“知道或者应当知道”，但一审法院在未查清事实的基础上对被上诉人“知道或者应当知道”的时间应为涉案市场开业之日起算的认定有悖查明的事实；（二）诉争款项100万元应属于租赁费用而非订金，因为双方已经以口头方式就租赁合同的内容进行约定，双方之间的租赁合同已经成立并生效；（三）自2012年7月27日至2013年6月10日期间，上诉人已将诉争租赁物交由被上诉人使用，在被上诉人支付的100万元已不够支付租赁费用的情况下，且上诉人多次与被上诉人联系无果，上诉人为减少损失才将租赁物出租予案外人。
被上诉人迪鑫公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本案审理过程中，上诉人锦大公司为支持其上诉理由，提交了以下证据：
一、情况说明、企业登记情况、身份证复印件，欲证明上诉人严格按照双方之间的口头租赁合同内容履行义务的事实；
二、照片五张，欲证明涉案租赁物的现状。
经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据一属于法律规定的证人证言，而证人依法应当出庭作证并接受质询，同时该证据中亦未明确出租公司名称，且属于传来证据，故对该证据的证明力不予认可。对证据二的证明力也不予认可，因为从证据内容无法确认证据的来源和形成时间。
本院审核证据材料后认为，被上诉人对上诉人提交的证据一的证明力不予认可，而该证据属于法律规定的证人证言，但证人未按照法律规定出庭作证并接受质询，且该证据内容表述并不明确，故本院对该证据的证明力不予确认。被上诉人对上诉人提交的证据二不予认可，但在本案审理过程中双方对涉案租赁物已由案外人实际占有、使用的事实无异议，故本院对该事实依法予以确认，对该证据不再予以审查认定。
经审理，二审确认的案件事实与一审一致。
本案的争议焦点为：（一）诉争100万元的款项性质及双方之间的租赁合同是否成立；（二）被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。
本院认为，对于第一个争议焦点。首先，上诉人于2012年7月22日向被上诉人出具的《收据》已经明确载明支付的款项为“订金”，虽上诉人抗辩《收据》记载的“订金”系租金，但《收据》系由上诉人出具，且收据已经明确了款项性质为“订金”，上诉人作为具备一定法律知识的民事主体，其在出具收据时应当明知“订金”与“租金”之间具备不同的法律含义，故本院对上诉人主张《收据》记载的款项性质为租金的抗辩理由不予采信，并确认诉争款项性质为订金；其次，订金并非规范的法律概念，其与定金有异，并不具备法律规定的担保性质，在交易习惯中一般应视为预付款，即在当事人订立合同后或履行合同时应将订金退还支付一方或用以抵扣合同价款。具体到本案而言，上诉人主张双方已就租赁合同关系进行了口头约定并实际履行，但上诉人作为主张合同成立的一方未能提交证据证明其主张，故应由其承担举证不能的不利后果。同时，当事人确认诉争款项交付后涉案租赁物一直处于空置状态，且上诉人作为涉案租赁物的管理者，其未能提交证据证明租赁物已向被上诉人交付的事实。综上，本院认为双方之间并未订立租赁合同关系，亦未以实际行为履行租赁合同约定的内容，故被上诉人要求上诉人退还订金的请求应予支持。
对于第二项争议焦点，即被上诉人主张返还订金的请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，本案中，基于前述理由，被上诉人交付订金系为获得与上诉人订立租赁合同的机会，即被上诉人在2012年7月22日向上诉人交付订金后应当是双方就订立租赁合同事宜进行协商的合理期间。同时结合当事人确认涉案租赁物所在市场系于2012年12月19日正式开业的事实，此时被上诉人既未与上诉人订立租赁合同，亦未实际使用涉案租赁物，故被上诉人应在此时知道或者应当知道其交付的款项及是否能够订立租赁合同可能存在风险，即被上诉人在此时知道或者应当知道其权利可能受到侵害，故被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币8007元，由昆明锦大二手车交易市场有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 田庄
审 判 员 朱欢
代理审判员 张赟
二〇一五年八月六日
书 记 员 吴帅