内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内04民终1181号
上诉人（原审被告）：苏某，男，1955年7月26日出生，汉族，农民，住赤峰市。
委托诉讼代理人：吕某1，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕某2，女，1979年12月18日出生，蒙古族，农民，住赤峰市。
被上诉人（原审原告）：赤峰市华农种籽有限责任公司。住所地内蒙古自治区赤峰市松山区大庙镇。
法定代表人：郝某1，总经理。
委托诉讼代理人：郝某2，男，1974年4月27日出生，汉族，赤峰市华农种籽有限责任公司职员，住赤峰市松山区大庙镇桥头村五山庄东314号。
上诉人苏某因与被上诉人赤峰市华农种籽有限责任公司物权纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
苏某上诉请求：请求撤销原判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实错误，本案被上诉人诉讼主体不适格。上诉人所承租的房屋并非被上诉人所有，在大庙中心校将房屋拍卖之初，已经明确所拍卖的房屋不包含上诉人承租的房屋，被上诉人是通过伪造方式骗取产权登记，其无权对涉案房产行使物权。二、租赁物的灭失系被上诉人侵权所致。当事人双方争议发生之初，被上诉人违法私自将上诉人承租的房屋拆扒。三、原审遗漏了必要共同诉讼参加人，属程序违法。上诉人签订合同的相对方系大庙中心校，大庙中心校应作为诉讼参加人参加诉讼。四、涉案租赁合同系上诉人与大庙中心校签订，依据合同相对性原则，应由合同的双方当事人行使解除权，第三人不享有解除权，如被上诉人认为上诉人与大庙中心校签订的合同损害其合法权益，可以依法行使撤销权，无权行使解除权。上诉人将涉案房屋出租给案外人，大庙中心校以及被上诉人都是明知以及默许的，即使没有书面同意，上诉人从2009年开始将房屋出租，大庙中心校以及被上诉人未提出任何异议，故原审以未经被上诉人同意为由解除涉案租赁合同，属于适用法律错误。
赤峰市华农种籽有限责任公司辩称，上诉人未经出租人的同意把涉案房屋租赁给了第三人。被上诉人合法取得了涉案房屋的所有权及土地使用权，上诉人称被上诉人取得房屋所有权证非法的说法于法无据。
赤峰市华农种籽有限责任公司向一审法院起诉请求：要求依法解除2006年1月1日赤峰市松山区大庙中心总校与苏某签订的租赁合同书。
一审法院认定事实：2007年4月5日,赤峰市松山区大庙学区中心校与郝某1、郝某2签订《土地使用协议》，协议约定大庙学区中心校因迁往寄宿制小学办公，经批准，将闲置校产予以拍卖，并有偿转让其土地使用权，经公开招标，双方达成协议，转让方负责土地使用权指界及校产认定，买受方需在转受方指界范围内使用土地，转受方协助买受方办理土地使用证及房屋产权证，土地使用面积及拍卖房产建筑面积以实地测量为准，协议附实地测量宗地平面图一份。实地测量宗地平面图记载示意图面积扣除司国华东厢房南两间房屋面积外，其余所属权及使用权均归中标人。后原告赤峰市华农种籽有限责任公司将中标财产办理村镇房屋所有权证。另查明，2006年1月1日松山区大庙镇中心总校与被告苏某签订《租赁合同书》，约定松山区大庙镇中心总校将其所有的前栋东厢房北2间（本栋厢房共4间，南两间为司国华房）和北栋厢房与南栋厢房间的空地租赁给被告苏某，租赁期限为50年（2006年1月1日至2056年12月31日），租金为人民币10000元。2007年7月31日原告华农种籽公司通过竞拍程序取得上述租赁房屋所有权。2015年10月17日，被告苏某委托被告苏存海将涉案房屋两间出租给孟德树使用，租赁期间为2015年10月17日至2016年10月17日，租赁费7000元。原告在知此转租情况后，曾向人民法院依法提起诉讼。
一审法院认为，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告苏某在未取得出租人书面同意的情况下，将涉案房屋两间出租给他人使用，原告在知此转租情况后亦通过诉讼方式向原审法院提出过诉讼，故原告要求解除2006年1月1日赤峰市松山区大庙中心总校与被告苏某签订的租赁合同书符合法律规定，且涉案房屋现已灭失，被告苏某签订租赁合同的合同目的已然无法实现，故原告主张原审法院应予支持。原告是通过招、投标方式取得涉案房屋所有权的所有权人，其有权继受原出租人赤峰市松山区大庙学区中心校的相应权利，原告主张诉讼主体适格。被告辩称主张，无充足证据予以证实，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第二百二十四条，《商品房屋租赁管理办法》第十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：解除2006年1月1日赤峰市松山区大庙中心总校与被告苏某签订的《租赁合同书》。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人苏某提交如下证据：1、提交被上诉人在松山区住建局备案的2007年3月13日大庙学区中心校关于拍卖校产的呈请复印件两份，证明被上诉人在办理产权登记过程中篡改了原始的拍卖呈请，将东西43.40改为59.80，南北57.86改为60.38，将建筑面积1015.69平方米改为1300.69平方米，房产证记载的米数和向松山区人民政府提交的呈请不一致，被上诉人通过伪造呈请的方式骗取产权登记。被上诉人赤峰市华农种籽有限责任公司质证称，对真实性没有异议，但对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，该证据非被上诉人所提供，而是中心校拍卖时所作出的，非被上诉人的行为；呈请东西南北的米数发生变化，但在拍卖会进行中，中心总校已明确向买受方承诺土地使用面积及拍卖房屋建筑面积以实际测量为准。2、提交赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第1272号民事裁定书复印件一份、庭审笔录复印件一份，庭审笔录第五页记载大庙中心校对于涉案的租赁合同是认可的，也明确该租赁合同是合法有效的；第七页大庙中心校也明确涉案房屋不在拍卖房产范围内。被上诉人赤峰市华农种籽有限责任公司质证称，上诉人所述的涉案争议房屋不在赤峰市华农种籽有限责任公司购买的拍卖校产范围内与事实不符，针对本案涉案房屋，被上诉人已经向原审法庭提交了村镇房屋所有权证以及在拍卖时大庙中心校与买受方签订的土地使用协议，并附实体测量图一份佐证。本院经审查认为，1、上诉人提交的大庙学区中心校关于拍卖校产的呈请复印件两份，对该份证据的真实性，双方均无异议，但单凭该份证据并不能证明被上诉人骗取产权登记，本院不予采信；2、上诉人提交的赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第1272号民事裁定书及庭审笔录复印件，对该份证据的真实性，双方均无异议，本院对该份证据的真实性予以采信；但笔录中记载的大庙中心校关于涉案房屋不在拍卖房产范围内的辩称，与大庙中心校、被上诉人之间签订的《土地使用协议》（附实体测量图）及被上诉人持有的村镇房屋所有权证记载内容相互矛盾，本院对该笔录的证明目的不予采信。
二审经审理查明，2016年6月17日，被上诉人赤峰市华农种籽有限责任公司拆除涉案房屋。其他的事实与原审认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，2007年4月5日，案外人赤峰市松山区大庙中心校与郝某1、郝某2签订了关于转让其闲置校产及土地使用权事宜的土地使用协议，约定土地使用面积及拍卖房产建筑面积以实地测量为准,并附实地测量宗地平面图，该图记载：”示意图面积扣除司国华东厢房南两间房屋面积外，其余所属权及使用权均归中标人。”后赤峰市华农种籽有限责任公司通过竞拍程序取得包括涉案房屋在内的拍卖校产，2007年7月31日被上诉人办理了村镇房屋所有权证，其中包括涉案房屋。据此可以认定，赤峰市华农种籽有限责任公司取得了涉案房屋的所有权。上诉人虽提出涉案房屋并非被上诉人所有，被上诉人是通过伪造方式骗取产权登记，但原产权人赤峰市松山区大庙镇中心总校并未通过法律途径要求撤销被上诉人有关涉案房屋的产权证，作为房屋承租人的上诉人提出该主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。
关于一审是否遗漏必要的共同诉讼参加人。上诉人提出其合同相对方系大庙中心校，大庙中心校应作为诉讼参加人参加诉讼，原审遗漏了必要共同诉讼参加人，属程序违法。对此本院认为，必要共同诉讼是指当事人一方或者双方为两人以上，诉讼标的是共同的，人民法院必须合并审理的诉讼，必要共同诉讼的当事人即必要共同诉讼人。据此，本案并不属于共同诉讼，赤峰市松山区大庙中心校亦不属于必要共同诉讼人，其与上诉人苏某之间虽就涉案房屋签订了《租赁合同书》，但后被上诉人取得了涉案房屋的所有权，办理了房屋产权证，在此期间，赤峰市松山区大庙中心校并未对政府的颁证行为提出异议，被上诉人已经继受取得了赤峰市松山区大庙中心校在《租赁合同书》中的权利义务，赤峰市松山区大庙中心校与本案审理无利害关系，上诉人的此项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于被上诉人请求解除上诉人与赤峰市松山区大庙中心校之间的《租赁合同书》有无依据。上诉人提出涉案租赁合同系上诉人与大庙中心校签订，被上诉人无权行使解除权；上诉人从2009年开始将涉案房屋出租给案外人，即使没有书面同意，大庙中心校及被上诉人都是明知以及默许的，均是以行为表示同意并未提出任何异议，故原审以未经被上诉人同意为由解除涉案租赁合同，属于适用法律错误。对此本院认为，上诉人作为涉案房屋新产权人，有权继受原出租人赤峰市松山区大庙学区中心校的权利义务，包括依法解除合同之权利。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人虽在赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初3705号民事判决中认可上诉人在2009年至2015年将涉案房屋转租给韩凤军的事实，但不能就此推定被上诉人同意苏某委托苏存海于2015年10月17日将涉案房屋出租给孟德树使用（租赁期间为2015年10月17日至2016年10月17日）的转租行为，且被上诉人在知此转租情况后，曾向人民法院提起诉讼。故上诉人苏某在未经被上诉人书面同意的情况下，将涉案房屋进行转租，被上诉人提出解除《租赁合同书》符合法律规定。且涉案房屋现已被被上诉人拆除，合同已无法履行，合同目的亦无法实现，故原判决判令解除2006年1月1日赤峰市松山区大庙中心总校与苏某签订的《租赁合同书》，并无不当。如果因拆除行为造成其他损失，可另行解决。
综上所述，上诉人苏某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人苏某负担；邮寄费40元，由各方当事人均担。
本判决为终审判决。
审判长 王明娟
审判员 郭光宇
审判员 麻秋野
二〇一七年四月二十一日
书记员 陈志东