湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂伍家岗民初字第00718号
原告陈斌。
委托代理人陈以华，系原告陈斌之父，1956年5月10日出生，汉族。特别授权代理。
被告宜昌首信东方房地产开发有限公司。
法定代表人陶远华，该公司董事长。
委托代理人葛隆恩，湖北前锋律师事务所律师。
委托代理人屈名胜，湖北前锋律师事务所律师。
原告陈斌与被告宜昌首信东方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，依法由审判员冯昊于2014年7月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈斌及其委托代理人陈以华，被告宜昌首信东方房地产开发有限公司的委托代理人屈名胜到庭参加了诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月11日，原告与被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同对原、被告双方的权利和义务均作出了详细的约定。原告依约支付全部购房款。该合同第九条明确约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，将商品房交付买房人使用”，并且约定了交付房屋的条件。然而，直至2012年9月30日，原告所购住房不具备合同约定的交付条件且不符合建筑规范，其中以穿越住房主（次）卧室裸露的下水管道问题尤为突出。为此，被告于2012年10月23日公示后将管道井外移，双方未办理交房手续。后被告一直未通知原告收房，直到2013年3月11日，原告才得知可以收房，并主动到被告处办理交房手续。原告未能如期收到房屋是因为被告不具备合同要求的交房条件和逾期通知交房造成的，由此产生的逾期交房违约责任应由被告承担。另外，被告所交付的房屋为内开门，该设计违反双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》中关于房屋外开门的约定。房屋内开门占用了室内房屋面积，给原告的装修和居住均带来不同程度的不良影响，原告为此进行了修整，支付费用2900元。原告现诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金22152元（从2012年10月1日计算至2013年3月11日止）；2、被告赔偿原告因内开门改成外开门造成的损失2900元；4、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1、原告与被告签订的合同约定2012年9月30日前交付房屋，被告向原告寄出了交房的验收流程，2012年9月27日取得竣工验收备案证，被告在三峡报纸上通知2012年9月28日可以交付房屋。2、C栋是复式楼，该楼的设计和施工图都是经过国家备案的，下水管道暂未进行封闭是为了验收房屋时进行漏水实验，和业主的个性化设计，不影响取得交付使用的备案证。部分业主以下水道管道穿越卧室为由，要求将管道外移，所以导致被告不得不停止包封，进行下水管道外移，2012年11月18日完成。商品房是否达到交付条件应该以国家验收为准。不是被告不交付，而且原告拒绝收房。下水管道裸露并不影响竣工备案验收，而且不属于合同约定，所以管道外移时间不属于竣工完工的时间。3、原告并不是提出将管道封闭，而是要求管道外移，性质上是导致合同的变更，外移属于变更合同的履行，并非被告迟延，所以被告延迟交付的条件不能成立。4、外开门改成内开门不能成立，并非所有设计的变更都应该通知业主。入户门改为外开门的请求与消防安全要求相悖，原告的此项请求无法律根据，不应支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年3月11日，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》一份（合同编号为0103227），约定由原告购买被告销售的位于宜昌市中南路33号的东辰壹号-
御景C栋1单元5-6层010507、010608号房，建筑面积97.69平方米，单价为每平方米4694.8元，总价款为458635元。同时合同第九条约定，出卖人应当在2012年9月30日前将该商品房交付买受人使用，交付该商品房应当符合以下条件：“……（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）……（6）其中（1）（2）（3）（4）（5）所述内容以附件六相关约定为准。双方在附件六合同补充协议中约定“鉴于东辰壹号御景项目分期开发，在项目整体竣工验收之前，出卖人无法获得本合同第九条、第十一条以及第十五条规定的部分证明文件，买卖双方同意：（一）出卖人于2012年9月30日前交付商品房时应符合下列要求：“……3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……”。该合同第十条约定，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理。逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容通过报刊公告的方式通知买受人……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。合同第十二条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。合同签订后原告向被告支付全部购房款458635元。
2012年9月17日，原告所购买的房屋通过建设工程消防验收。2012年9月18日，该房屋通过阶段性竣工环境保护验收。2012年9月19日，该房屋经宜昌市规划局现场勘验，基本符合规划审批要求。2012年9月20日，该房屋所在的东辰壹号·C栋完成竣工验收并报送备案。2012年9月24日，该房屋通过建设工程竣工档案验收。2012年9月25日，该房屋绿化先行使用批准并备案，并取得排水许可证。2012年9月26日，该房屋取得人民防空工程平时使用证。同日，被告在《三峡晚报》上发布《交房公告》，该公告载明：兹定于2012年9月28日起开始受理业主收房手续。2012年9月27日，该房屋取得宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证及湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2012年9月28日，被告将该房屋所在的东辰壹号·C栋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及交付使用备案证等证明文件张贴在公告栏上公示。
另查明，东辰壹号御景C栋项目由泛华建筑集团有限公司湖北设计分公司设计。2011年9月20日，泛华建筑集团有限公司湖北设计分公司出具《设计变更补充通知单》一份，该通知载明：将所有入户门由外开改为内开。合同所附分户平面图显示原告所购房屋入户门为外开门，设计图上显示的门的宽度为1米。该房屋烟道穿越卧室，排水管设计在烟道旁，并被外层水泥包封。而该房屋实际施工中，被告以方便业主入户装修的个性化需求及防渗要求等为由，未对该下水管道进行包封。东辰壹号·C栋部分业主在验收房屋时反映该楼盘存在裸露的下水管道穿越卧室等问题。2012年10月18日，宜昌市住房与城乡建设委员会城市建设科出具《关于东辰壹号御景部分业主反映问题的回复》，认为对于C栋部分排水管穿越卧室的问题，施工图采取隔声防护处理，该设计文件经过施工图审查机构审查通过，开发企业在实施过程中，将本应按图施工的内容，考虑业主入户装修的个性化需求和防渗要求，进行作价补偿或按图施工，并获得市工程质量监督站竣工验收同意，宜昌市住房与城乡建设委员会城市建设科同意此方案，并认为C栋业主要求外移排水管道的方案可行。对于C栋入户门开启方向问题，认为入户门外开符合设计规范及消防安全的要求，基于与《宜昌市商品房买卖合同》条款约定不同，开发商应当及时告知业主。2012年10月23日，宜昌市住建委城建科与被告经商议签订一份《宜昌东辰壹号御景C栋情况集中反馈与处理方案》，对C栋业主反馈的主要问题作出答复，明确当日起开发商当前包下水管道的行为立即停止，10月23日将下水管道外移事件在售楼部进行公告，10月26日将外移的方案（包括施工组织、施工方案、工期时间等）在售楼部进行公示，外移费用由被告承担，与业主无关，由此产生逾期交房的违约责任及其他违背合同的事项，业主通过法律途径解决。同日，被告出具《关于C栋卧室管道井外移公示》，明确对C栋卧室管道井实施外移，在依法取得相关手续后，由被告统一组织施工并承担施工费用。工期不多于30个工作日，公示时间自2012年10月23日起至2012年10月31日17时止。如有业主不同意外移，则需在公示期间将不同意见书面反馈给被告，否则，视为同意。2012年11月1日，被告张贴《告示》告知C栋卧室管道井外移公示期已满。公示期间多数业主愿意积极配合施工，施工将于2012年11月1日正式开工。2012年11月19日，被告发出通知，告知C栋业主C栋管道井外移工程已经于2012年11月18日提前全部完工。
又查明，原告自行将涉案房屋的入户门由内开改为外开所支出的费用为2900元。
上述事实，有当事人的陈述，《宜昌市商品房买卖合同》，购房发票、入住缴款费用表（代收）、购外开门发票、领款单、建设工程消防验收意见书，宜昌市环保局关于宜昌首信东方房地产开发有限公司东辰壹号-
御景项目（一期）阶段性竣工环境保护验收的批复，宜昌市建设工程竣工规划条件核实意见书，竣工验收备案表，《住宅使用说明书》，《住房质量保证书》，《关于东辰壹号御景部分业主反映问题的回复》，《关于东辰壹号-
御景小区C栋卧室管道井外移的情况反映及请示》，《关于C栋卧室管道井外移公示》，《宜昌东辰壹号御景C栋情况集中反馈与处理方案》，通知，图纸，《设计变更补充通知单》，资质证书以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。1、关于被告是否存在逾期交房的问题。原告按合同约定支付了全部购房款，被告应当按照合同约定的期限交付房屋。本案中，双方在附件六合同补充协议中约定“出卖人于2012年9月30日前交付商品房时应符合下列要求：……3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”。被告通知原告收房时，其交付的房屋卧室内有裸露的下水管道，未按设计要求完成包封，不具备交房的条件。由此产生逾期交房的违约责任应由被告承担。关于违约时间，本案合同约定的交房时间是2012年9月30日，但下水管道外移工程被告于2012年11月18日才正式完工，被告实际交房的时间应为2012年11月19日，故被告逾期交房违约天数为49天。按照双方约定的计算标准，违约金应为458635元×0.03%×49天=6741.93元。2、关于被告将入户门外开变更为内开是否违约的问题。原、被告双方签订的合同附件中分户平面图明确标明入户门为外开方式，而实际上被告向原告提供的房屋入户门为内开方式。被告主张将入户门改为内开是根据泛华建筑集团有限公司湖北设计分公司出具《设计变更补充通知单》变更的，并未违反合同约定。本院认为，被告关于将入户门由外开改为内开不构成违约的主张缺乏事实和法律依据，其主张不能成立。首先，被告将入户门由外开改为内开未履行告知义务，2012年10月18日宜昌市住房与城乡建设委员会城市建设科出具的《关于东辰壹号御景部分业主反映问题的回复》中亦认定入户门开启方向与《宜昌市商品房买卖合同》条款约定不同，开发商应当及时告知业主。其次，被告未提供证据证明将入户门由外开改为内开属于不可抗力可以免责的情形，可以认定被告设计存在瑕疵。再次，被告将入户门由外开改为内开影响买受人的家庭入户门使用习惯，且入户门由外开改为内开影响买受人屋内空间的使用，故被告应赔偿因门内开而给原告造成的损失。因原告举证其改门所支付的费用为2900元，故本院对此笔主张予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宜昌首信东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈斌支付逾期交房违约金6741.93元。
二、被告宜昌首信东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈斌将外开门改为内开门所造成的经济损失2900元。
三、驳回原告陈斌的其他诉讼请求。
如果被告宜昌首信东方房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费426元，减半收取213元，由原告陈斌负担132元，由被告宜昌首信东方房地产开发有限公司负担81元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 冯 昊
二〇一四年十一月十八日
书记员 杨德蓉