杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第2298号
原告：赵修娴。
委托代理人：邹永闯、王启明，浙江智仁律师事务所律师。
被告：潘龙。
原告赵修娴诉被告潘龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由审判员潘若愚独任审判，于2014年11月11日第一次公开开庭进行审理。原告赵修娴及其委托代理人邹永闯，被告潘龙到庭参加诉讼。后本院于2015年1月13日再次公开开庭进行审理。原告赵修娴的委托代理人王启明，被告潘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年8月24日，原告通过杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）的居间服务，与被告潘龙签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：被告潘龙将位于杭州市西湖区世贸丽晶城初阳苑5单元1106室房屋（以下简称案涉房屋）转让给原告，价格为1508000元，相关税费及中介费由原告承担；原告向被告支付100000元购房定金；被告于2014年9月9日前将案涉房屋内的户口迁出后，双方签订正式合同。上述居间协议签订后，原告按约向被告支付了定金100000元。双方并于2014年9月4日签订《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，对案涉房屋现状、购房款支付方式、交房方式、违约责任作出了明确约定。2014年9月9日，被告单方提出解除合同。因被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，故诉请判令：1.解除原、被告于2014年9月4日签订的《杭州市房屋转让合同》以及《房产转让补充协议》；2.被告返还定金100000元，并支付违约金280000元；3.本案诉讼费用、财产保全申请费由被告负担。
被告答辩称：原告所述部分不属实。被告迫于房贷等经济压力将案涉房屋挂在华邦公司出售，与原告签订《房地产买卖居间协议》后依约将案涉房屋中的户口全部迁出，并和银行联系还贷事宜。因考虑到如出售案涉房屋，则孩子没有地方上学，故于2014年9月8日打电话给华邦公司经纪人张林要求解除合同及协议，张林认为只要跟原告沟通好就可以。当天下午18点左右，被告打电话给原告说明情况，并要求解除合同及协议，原告表示理解。2014年9月9日上午，双方协商合同解除事宜，原告要求赔偿违约金280000元，被告未同意。后双方同意暂停履行合同及协议，被告亦应原告要求出具了一份承诺书，用以证明原告未按时汇款不构成违约。当天下午，被告打电话给原告要求继续履行合同。但原告称其已在火车站，赶不回去。2014年9月14日，原告要求被告在其草拟的一份含不合理条款的承诺书上签字，被告未同意。此后双方又多次进行协商，均未果。被告一直同意并要求继续履行合同，相反是原告不同意而执意违约，故其关于违约金的诉讼请求没有依据。请求驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、《房地产买卖居间协议》。证明华邦公司与原、被告之间的居间合同关系以及原、被告的权利义务。
2、汇款凭证。证明原告已向被告支付定金100000元。
3、《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》。证明原、被告之间的房屋买卖关系以及双方的权利义务。
4、《杭州市房地产经纪服务合同》、《经纪服务确认书》、个人房产交易税费预算清单。证明中介费及税费的承担方式。
5、2014年9月9日承诺书。证明被告存在违约行为。
6、相关政策规定。证明2014年8月29日零时起杭州全面放开限购政策。
7、录音材料、短信截屏复印件。证明被告存在违约行为。
被告提供了下列证据材料：
1、户口本。证明被告已于2014年8月29日将案涉房屋内的户口迁出。
2、短信内容摘抄。证明被告已于2014年9月10日明确告知原告及华邦公司经纪人张林，同意继续履行合同。
3、邮件内容摘抄。证明2014年9月10日至10月6日期间被告多次与华邦公司经纪人张林沟通，要求继续履行合同。
4、原告发给华邦公司经纪人张林的承诺书。证明原告违约的事实。
5、证明材料。作为证据1的补强证据。
审理中，本院依被告申请，向张林进行调查并制作笔录，张林主要陈述为：张林是华邦公司门店工作人员，原告通过其提供的居间服务与被告达成购房意向。2014年8月24日，原、被告及华邦公司签订《房地产买卖居间协议》后，原告将定金10万元转到华邦公司账户，华邦公司已于次日转交给被告。2014年9月4日，原、被告签订正式合同，并约定于2014年9月9日办理房产过户手续。2014年9月8日下午，被告称其不愿卖房。张林将这一情况转告给原告，原告不同意。2014年9月9日早上，被告致电张林让其将原告叫至华邦公司总部协商合同解除事宜。在此之前，被告已和原告通过电话。张林接到被告电话时，正陪同原告前往银行交购房款。后原告和张林赶回华邦公司总部，被告明确表示不愿卖房，并赔偿原告3000元、华邦公司中介费2000元。但原告不同意，称如果被告不同意卖房，则赔偿原告100000元。当天，双方未达成一致意见。为证明是被告违约，被告出具一份承诺书（即2014年9月9日承诺书）。因原告一直想买案涉房屋，想继续做被告工作，让其履行合同，所以承诺书中注明“双方同意暂停履行合同”。大约在2014年9月14日，原告打电话给张林，称其与被告再次进行协商，被告要求加价一、二万，其同意了。但后来被告再次要求加价，而原告则要被告在其草拟的一份承诺书上签名（承诺书是原告通过微信发给张林，由张林通过邮件转发给被告），但被告不同意签。原告基于被告之前的反复，坚持要被告签该承诺书，双方没谈成。被告提供的邮件内容摘抄及原告发给华邦公司的承诺书是真实的。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1、2、4无异议。对证据3的真实性无异议，但被告不存在违约行为。对证据5的真实性无异议，该承诺书的出具只是为了证明原告暂时不用将购房款汇至监管账户，而非不用汇款。证据6与本案无关。证据7中的录音材料不能证明被告要求加价；短信截屏系复印件，真实性不能确认。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性无异议，但该证据仅能证明被告的户口在2014年8月份前迁出案涉房屋。对证据2的真实性无异议，但不能证明待证事实。对证据3的真实性有异议，邮件的接收人员是否为华邦公司工作人员不清楚。对证据4的真实性无异议，该证据是原告出具的，但被告未签字确认。对证据5无异议。
本院依申请制作的谈话笔录经原、被告质证，原告认为无异议。被告认为对真实性无异议，但被告没有要求加价，是原告提出办完三证后给被告加价一、二万元，张林关于被告要求加价及违约的陈述不属实。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。对证据1、2、4以及证据3、5的真实性经质证无异议，予以认定。证据6，无法证明与本案具有关联性，不予认定。证据7，对录音材料真实性予以认定；对短信截屏复印件不予认定。
2、被告提供的证据。对证据1、5予以认定。证据2、3的认证意见本院在下文阐述。证据4，被告未签字确认，不能证明待证事实。
3、本院依申请制作的谈话笔录。张林系案涉房屋买卖的经纪人，参与和见证了原、被告之间的房屋买卖过程，且与本案不具有利害关系，其证言具有较高的可信度，予以认定。结合2014年9月4日的承诺书及被告关于“因考虑到如出售案涉房屋，则孩子没有地方上学，故于2014年9月8日打电话给华邦公司经纪人张林要求解除合同及协议”的陈述，可以证明《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》签订后，被告不同意按约出售案涉房屋，并提出解除上述合同、协议以及双方此后经多次协商未达成一致意见的事实。被告提供的证据2、3仅是被告与原告及张林协商过程中的部分内容，不能证明待证事实，不予认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年8月24日，原、被告通过华邦公司的居间服务就案涉房屋的买卖达成一致意见，原告通过华邦公司向被告支付购房定金100000元。2014年9月4日，原告（乙方，买方）和被告（甲方，卖方）签订《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，其中《杭州市房屋转让合同》约定：一、甲方房屋位于杭州市西湖区世贸丽晶城初阳苑5单元1106室，建筑面积42.35平方米。二、房屋转让总价为1508000元，乙方于合同签订之日起六日内一次性支付购房款至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。合同并就房屋抵押情况、交房方式、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、产权登记的约定和其他事项等作了约定。《房产转让补充协议》约定：一、甲乙双方若任意一方不履行协议，违约方将向守约方支付违约金280000元。二、本协议作为《杭州市房屋转让合同》的补充协议。2014年9月9日，被告不同意按约出售案涉房屋，分别向原告、华邦公司经纪人张林提出解除上述合同及协议。协商未果后，被告向原告出具承诺书一份，承诺书载明“关于世贸丽晶城初阳苑五单元1106室的买卖合同，卖方潘龙首先提出解除买卖合同，双方同意暂停履行合同，本人提出买方先不打款到监管账户。”后原、被告又经多次协商，仍未果。2014年10月8日，原告诉至本院，要求判如诉请。
本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》均系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案中，被告在接受原告交付的100000元定金后，却不同意按约履行合同，其行为存在违约，应承担违约责任。现原告要求解除上述合同及协议，并要求被告返还定金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告关于其一直要求继续履行合同、协议以及原告意图不履行合同以获取不当利益的意见，缺乏依据，本院不予采信。关于违约金，虽《房产转让补充协议》中约定，违约方应支付违约金280000元，但该约定的违约金明显过高，且原告亦未提供证据证明其损失，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情确定违约金为100000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、赵修娴与潘龙于2014年9月4日签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》于本判决生效之日解除。
二、潘龙于本判决生效之日起十日内返还赵修娴定金100000元，并支付违约金100000元，合计200000元。
三、驳回赵修娴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3500元，由赵修娴负担1350元，潘龙负担2150元；财产保全申请费2420元，由潘龙负担。潘龙负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 潘若愚
二〇一五年二月十一日
书记员 吴佳萍