广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第774号
原告深圳市源源物业管理有限公司，组织机构代码×××6-5。
法定代表人张兆鹏，系该公司经理。
原告深圳市源源物业管理有限公司福景分公司，地址，组织机构代码×××9-9。
负责人袁丽丽，系该公司经理。
两原告共同委托代理人张建兵，广东深兴律师事务所律师。
被告方玉涛，男，汉族，住址河南省邓洲市。
原告深圳市源源物业管理有限公司、深圳市源源物业管理有限公司福景分公司与被告方玉涛物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告向原告支付2012年11月至2014年6月期间的物业管理费1376.2元及滞纳金1154.98元（从2012年12月份开始起按每日3‰的标准计至被告付清之日止，暂计至2014年6月）；2、被告向原告支付2012年11月至2014年6月期间的本体维修基金206.43元及滞纳金173.25元（从2012年12月份开始起按每日3‰的标准计至被告付清之日止，暂计至2014年6月）；3、被告向原告支付2012年11月至2014年5月期间水费623.5元及滞纳金464.86元（从2012年12月份开始起按每日3‰的标准计至被告付清之日止，暂计至2014年6月）；4、被告向原告支付2012年7月至10月小区无人管理期间原告垫付的公共电费12元，共计4011.22元；5、本案诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市源源物业管理有限公司及深圳市源源物业管理有限公司福景分公司共同委托的代理人张建兵、被告方玉涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
因被告不认可《深圳市物业服务合同》的效力，双方有争议的事项为第一项、第三项至第七项、第十二项、第十四项至第十六项，其他事项双方无争议。
一、物业管理合同的签订时间：2012年10月7日原告深圳市源源物业管理有限公司与深圳市龙某甲新区福景花园业主委员会签订《深圳市物业服务合同》。被告认为深圳市龙某甲新区福景花园业主委员会成立及选聘物业服务企业的程序不合法，不认可《深圳市物业服务合同》的效力。经查，深圳市宝安区福景花园首届业主委员会于2011年10月24日成立，并于同年11月30日经深圳市宝安区物业管理办公室备案。该业主委员会通过向业主发放《选聘物管意见表》的形式，就是否同意选聘原告深圳市源源物业管理有限公司管理和服务福景花园（物业服务费为每月1元／㎡）的问题向业主书面征求意见，过半数业主同意并在《选聘物管意见表》上签名确认。故本院认可上述《深圳市物业服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面遵照履行。被告作为涉案小区的业主，上述合同对其具有约束力。另，原告深圳市源源物业管理有限公司主张原告深圳市源源物业管理有限公司、深圳市源源物业管理有限公司福景分公司系其为便于涉案小区的管理而成立的分支机构。本院认为，深圳市源源物业管理有限公司系与涉案小区业主委员会签订《深圳市物业服务合同》的主体，与涉案小区业主成立物业服务合同关系的合同相对方系深圳市源源物业管理有限公司而非深圳市源源物业管理有限公司福景分公司，故深圳市源源物业管理有限公司福景分公司主张被告向其支付拖欠的费用及违约金，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。
二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华新区龙发路与龙华建设路交界处福景花园小区。
三、物业管理合同约定的管理期限：期限是5年，自2012年11月1日至2017年12月31日。
四、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金标准：物业管理费为1元／平方米／月，本体维修基金为0.15元／平方米／月。被告认可本体维修基金的收费标准，但不认可上述管理费的标准不认可，认为应按此前的0.65元／平方米／月的标准收费。被告同时主张原告物业管理服务水平也没有达到与收费相符的水平，具体存在小区安保不到位、卫生差、未处理小区安全隐患、未为业主提供维修服务等问题，故被告不应缴纳本体维修基金和物业管理费，并提交了《对现物业管理处的服务存在不满意的理由》及照片以支持其主张。但原告对上述证据的真实性不予认可，被告制作的《对现物业管理处的服务存在不满意的理由》系其就涉案小区是否存在物业服务质量问题所作的陈述，未有其他证据佐证，照片亦未显示拍摄时间，故被告提交的上述证据不足以证实其主张，本院对被告的相关辩解意见不予采纳。被告应依约缴纳物业管理费及本体维修基金。
五、物业管理合同约定的物业管理费、本体维修基金的缴纳日期：每月10日前交当月的物业管理费、本体维修基金，每月10日前交上月的水费。
六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、本体维修基金违约金标准：从逾期之日即11日起算，按应交费金额每天按千分之三缴纳滞纳金。
七、物业管理公司的资质：原告深圳市源源物业管理有限公司具有三级物业管理资质，深圳市源源物业管理有限公司福景分公司不具备物业管理资质。
八、业主房产位置：深圳市龙某甲新区福景花园2栋XX。
九、业主取得房产产权日期：2010年10月。
十、房产用途：住宅。
十一、房产建筑面积：68.81平方米。
十二、业主每月应交纳物业管理、本体维修基金数额：物业管理费是68.81元（1元／平方米／月×68.81平方米），本体维修基金是10.32元（0.15元／平方米／月×68.81平方米）。
十三、业主拖欠物业管理费、本体维修基金期间：2012年11月至2014年6月。
十四、业主拖欠物业管理费、本体维修基金数额：被告拖欠管理费1376.2元（1元／平方米／月×68.81平方米×20个月），本体维修基金数额206.43元（0.15元／平方米／月×68.81平方米×20个月）。
十五、业主拖欠物业管理费、本体维修基金违约金的计算方法：拖欠物业管理费和本体维修基金的，从当月11号开始，以当月欠缴费用为基数，按每日千分之三计算违约金。本院认为，合同约定的滞纳金标准过分高于损失数额，综合本案案情，本院酌情调低滞纳金的缴纳标准为每日万分之五。
十六、（一）被告拖欠的水费及滞纳金：原告诉请被告支付2012年11月至2014年5月期间的水费623.5元及滞纳金464.86元（从2012年12月份开始起按每日3‰的标准计至被告付清之日止，暂计至2014年6月）。本院认为，水费系被告实际用水后产生的费用，被告对原告主张的欠费数额亦予以认可，故被告应如数缴纳拖欠的水费。被告虽主张其未缴纳水费的原因在于原告拒绝收取，但未能提供相关证据予以证实，而《深圳市物业服务合同》已约定水费由原告深圳市源源物业管理有限公司代收，业主逾期缴纳水费，应从逾期之日起按应缴费金额每天按千分之三收取滞纳金，故被告无故拖欠水费，应向原告缴纳违约金。但合同约定的违约金标准过分高于损失数额，综合本案案情，本院酌情调低违约金的缴纳标准为每日万分之五，以当月欠缴水费数额为基数，自次月11日起计至被告付清款项之日止。（二）被告拖欠的公共电费：原告诉请被告支付2012年7月至10月小区无人管理期间原告垫付的公共电费12元。本院认为，原告与被告并未就代收代缴电费进行约定，现有证据未能证明其所主张的公共电费应由业主分摊，被告对分摊共用电费之说亦不予认可，原告的该项主张缺乏事实及合同依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。
判决结果
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告方玉涛应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市源源物业管理有限公司支付2012年11月至2014年6月的物业管理费人民币1376.2元及违约金（违约金具体计算方式为：以人民币68.81元为基数，按每日万分之五的标准从当月11日起计算至实际支付之日止）；
二、被告方玉涛应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市源源物业管理有限公司支付2012年11月至2014年6月的本体维修基金人民币206.43元及违约金（违约金具体计算方式为：以人民币10.32元为基数，按每日万分之五的标准从当月11日起计算至实际支付之日止）；
三、被告方玉涛应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市源源物业管理有限公司支付2012年11月至2014年5月的水费人民币623.5元及违约金（违约金具体计算方式为：以当月应缴纳的水费为基数，按每日万分之五的标准从次月11日起计算至实际支付之日止）；
四、驳回原告深圳市源源物业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回原告深圳市源源物业管理有限公司福景分公司的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元，由被告承担，受理费两原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一四年九月十一日
书 记 员 张露璐
书 记 员 刘 婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
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