四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终851号
上诉人（原审被告）：王宇，男，生于1981年12月5日，汉族，大学文化，住四川省万源市。
委托诉讼代理人：周忻，四川金世达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：达县阳光房地产开发有限公司万源分公司（以下简称阳光公司万源分公司）。
住所地：万源市太平镇河街省运司综合楼。
法定代表人：谢长林，经理。
委托诉讼代理人：张碧刚，四川法鑫律师事务所律师。
上诉人王宇因与被上诉人阳光公司万源分公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2016）川1781民初1166号民事判决。向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人王宇及委托诉讼代理人周忻，被上诉人阳光公司万源分公司的委托诉讼代理人张碧刚到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，2016年10月11日经批准，同意延长审限90天。本案现已审理完毕。
上诉人王宇主要上诉理由为：1、一审法院仅采信法律工作者对曹仕伟的调查笔录而不采信曹仕伟书写的证词及出庭作证的证言是对被上诉人的偏袒。2、一审法院仅以上诉人在另案诉讼中起诉的诉状以及两份判决确定上诉人下差被上诉人购房款250万元的证据是不充分的，被上诉人还应该提供更直接充分的证据证实上诉人下差购房款250万元。请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人阳光公司万源分公司答辩称:上诉人的上诉理由依法不能成立。王宇诉阳光公司万源分公司商品房销售合同纠纷案中，王宇提供的证人曹仕伟的证言证实双方交易价格是950万元，曹仕伟当庭作证也证实真实交易价格是950万元；王宇自己的起诉状也载明交易价格就是950万元。上诉人认为万源市人民法院及达州市中级人民法院的生效判决书认定的事实错误，但并无证据证实。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人阳光公司万源分公司一审起诉的请求为：请求人民法院依法判令王宇立即支付下差原告的购房款250万元，并按每日0.5‰从2015年1月1日起计算违约金至付清之日止。
原审法院查明，2003年9月，原告阳光公司万源分公司依法取得了万源市国土资源局出让的位于万源市太平镇跃进街和驮山路的国有土地使用权，从事房地产开发﹙阳光花园小区﹚，并先后于2004年1月、2007年7月办理了国有土地使用权证，登记的土地用途为综合用地。2002年10月、2003年10月、2004年4月，经万源市建设局批准取得了建设用地规划许可证等相关手续，由原告在位于万源市太平镇跃进街从事阳光花园小区第一期房地产开发建设。2007年1月、2008年10月，经万源市规划和建设局批准取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证，用地项目为商业居住，由原告在万源市太平镇驮山路从事阳光花园小区第二期房地产开发建设。2013年3月14日，原告开发的第二期阳光花园小区房屋建设工程经相关行政管理部门竣工验收合格。2009年12月27日，曹仕伟、李俊与原告协商达成了商品房买卖意向，约定曹仕伟、李俊共同购买原告开发建设的二期阳光花园小区商品房共计建筑面积为2326.38平方米﹙J栋第2层，L栋第2层，H栋第2层，M栋第一层，M副栋第负2层﹚，总价款950万元﹙原、被告均不能提供买卖合同﹚。2013年5月22日，曹仕伟、李俊向原告首次支付购房定金23万元。2013年8月12日，被告王宇与曹仕伟、李俊三人商定共同购买上述房屋，王宇、曹仕伟、李俊共同与原告签订了附加协议，协议约定：“乙方﹙王宇、曹仕伟、李俊﹚购买甲方﹙阳光房地产公司﹚拥有的座落在万源市太平镇裕丰街﹙阳光花园﹚的房产，总建筑面积为2326.38平方米，总价值950万元，乙方将总共分四次支付，首次支付了23万订金﹙2013年5月22日﹚，第二次支付100万订金﹙2013年8月12日﹚，第三次支付577万﹙2013年9月10日﹚，第四次支付余款250万﹙2014年12月31日前﹚；在乙方第三次支付577万后，甲方的第四个房产证和土地证需在15天之内过户给乙方；购房合同与附加协议冲突，将按照附加协议执行；违约责任将按照购房合同第五条执行。”原、被告均不能提供该购房合同。后因曹仕伟、李俊退出购房，协商确定由王宇一人购买上述房屋。截止2013年9月10日止，王宇按照协议共向原告支付购房款700万﹙含23万元订金在内﹚。2013年10月，原告将其出售的上述5套房屋交付给被告。2013年10月14日，原告在万源市房产管理局给被告办理了3套房屋所有权证，分别为：L栋第2层房屋的所有权证，号码为：万源房权证监证字第2013024**，建筑面积673.01平方米，规划用途为商业服务；H栋第2层房屋的所有权证，号码为：万源房权证监证字第2013024**，建筑面积746.71平方米，规划用途为商业服务；J栋第2层房屋的所有权证，号码为：万源房权证监证字第2013024**，建筑面积406.66平方米，规划用途为商业服务。2013年10月15日，原告在万源市国土资源局给被告办理了上述3套房屋的国有土地使用权证，土地用途登记为商服用地。
2014年1月14日，原、被告补充签订了M栋第一层及M副栋第负二层共2套商品房的买卖合同，合同主要约定：“被告购买原告销售的位于阳光小区二期商品房M幢第地上1层、标准负2层；预测建筑面积共462.51平方米；总价款130万元；土地使用年限自2003年9月30日至2053年9月30日止；该商品房用途为商业，土地用途为综合用地；付款方式为一次性付款，贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30﹪，余款可向工商银行或住房公积金管理机构借款支付；产权登记，因主管部门和买受人原因造成的延误，出卖人不承担违约责任。若因出卖人的原因造成的延误，由出卖人承担已付房款万分之一每天的违约金给买受人；逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；此合同以双方签订附加协议为准。”﹙此合同落款时间为曹仕伟、李俊原与被告签订买卖合同的时间，即2009年12月27日﹚。当天,原告公司的代表刘良奎在该合同的尾部，手书注明：“本合同甲、乙双方于2014年元月14日已履行完合同义务。原已过户了的证甲方负责补合同，原与王宇、李俊、曹仕伟所签订的一切经济依据或合同从2014年元月14日以前废止。2014、元、14”。刘良奎、王宇均在批注后面签名。同日，即2014年1月14日，原、被告再次签订了附加协议，该协议共9条，1至7条，是对出卖人（原告）就供水、电、气、房屋维修、提供房屋文件等应承担的义务进行的约定，第8条约定：谁违约谁赔偿违约金100万元﹙按办证约订﹚。第9条约定：所有房产证和土地证2014年1月20日之前必须过户到买受人名下﹙最大期限不超过一个月﹚。2014年2月28日，原告在万源市房产管理局给被告购买的阳光小区二期商品房M栋第1层和M副栋第负2层商品房办理了房屋所有权证，分别为：M副栋第负2层商品房规划用途登记为住宅，建筑面积为293.62平方米，房屋所有权证号码为：万源房权证监证字第2014003**；M栋第1层商品房规划用途登记为车库，建筑面积166.51平方米。2014年3月6日，原告在万源市国土资源局给被告购买的阳光小区二期商品房M栋第1层和M副栋第负2层商品房办理了国有土地使用权证，土地用途登记为住宅用地，号码分别为：万国用﹙2014﹚第0594号、第0595号。现被告购买的5套商品房已用作宇多健身中心、幼儿园经营。
同时查明：2014年8月25日，原、被告因案涉房屋买卖发生纠纷，王宇向万源市人民法院提起诉讼，该院于2015年3月13日依法作出（2014）万源民初字第2000号民事判决书，判决：一、阳光房地产公司应在本判决生效后30日内为王宇办理商业用途的房屋所有权登记手续，王宇应积极协助办理上述办证手续；二、阳光房地产公司应继续履行将王宇购买的位于万源市太平镇阳光花园小区H栋房一楼、J栋房一楼、L栋房一楼的楼梯间交付给王宇占有和使用的合同义务；三、阳光房地产公司应在法定保修期内对王宇所购5套房屋存在的漏水质量问题履行维修义务；四、阳光房地产公司应在判决生效后10日内向王宇支付房屋下差面积补偿款9729.40元；五、阳光房地产公司应从2014年2月21日起，按每天139.17元的标准向王宇支付违约金直至其为王宇办理完毕本判决第一条所确定的房屋所有权登记手续时止。判决后，王宇不服，向达州市中级人民法院提起上诉，我院于2015年7月30日依法作出（2015）达中民终字第478号民事判决书，该判决书确认了一审法院认定的案件事实，判决维持了以上一审判决内容，增加判决阳光房地产公司为王宇办理土地使用权登记手续的内容。现该两份判决书均已发生法律效力，但至今双方未履行。
另查明，王宇在起诉阳光房地产公司商品房销售合同纠纷一案【万源市人民法院（2014）万源民初字第2000号案件】自书的起诉状中明确载明：“购买之房屋总面积为2326.38㎡，定价950万元。之前曹、李二人支付23万元订金，后二人因故退出合作，由其一人购买，分批次共支付给阳光房地产公司现金700万元，下欠250万元定于2014年底结清……”。
原审法院认为，本案争议的焦点（一）：原、被告之间就案涉5套房屋的商品房买卖合同最终协商总价款是多少？被告王宇是否下差原告购房款250万元？首先，依据万源市人民法院及达州市中级人民法院生效的两份民事判决书所确定的案件事实，2013年8月12日，王宇与曹仕伟、李俊三人商定共同购买案涉房屋，并与原告公司签订了附加协议，该附加协议明确载明了总建筑面积为2326.38平方米，总价值950万元，首付23万元订金，对下余款项约定分期四次支付。之后，王宇共计支付购房款700万元（含订金23万元在内）。其次，王宇在起诉阳光房地产公司商品房销售合同纠纷一案中【万源市人民法院（2014）万源民初字第2000号案件】，其自书的起诉状中明确载明：“购买之房屋总面积为2326.38㎡，定价950万元。之前曹、李二人支付23万元订金，后二人因故退出合作，由其一人购买，分批次共支付给被告现金700万元，下欠250万元定于2014年底结清……”。该起诉状的购房总价款950万元与两份生效民事判决书所认定的购房款950万元是一致的。再次，2014年8月14日，王宇前案的委托代理人【万源市人民法院（2014）万源民初字第2000号案件】对共同购买人之一曹仕伟的调查笔录中明确反映出，王宇一人购房的房价仍为950万元。此证言在双方签订附加协议即2014年1月14日之后，虽曹仕伟在本案书面证词及当庭作证中，证实原、被告重新协商房价的事实，但最终签订协议时，曹仕伟并未在场，且证人当庭证实了原三人共同购买的房款总价为950万元。2014年8月14日的调查笔录，从曹仕伟作证的侧重点以及距附加协议之后仅相差8个月时间来看，该调查笔录所证明的王宇购买房屋的总价款仍为950万元不变的证明力更强，且该房款总价已被人民法院生效民事判决书所确定的案件事实予以认定。同时，该两份生效民事判决书中，对王宇诉请的房屋面积误差赔偿以及违约金损失均是按照房屋总价款950万元计算而来。最后，原、被告于2014年1月14日在购房协议尾部批注的当天，双方又签订了关于供水、电、气以及房屋维修、产权登记过户的附加协议。该附加协议中，并未涉及重新商定房屋总价的约定。庭审中，王宇无法说明变更后的房屋总价具体金额，也未陈述房屋总价是增加还是减少。从逻辑上分析，被告辩称的应当是房屋总价减少。那么，王宇作为完全民事行为能力人，知道或者应当知道房屋总价减少后，对己方有利，应当在该附加协议中以书面方式记载的重要性。而本案双方当事人均未提供房屋总价款是增加或减少的相关证据。王宇反驳称，该附加协议与2014年1月14日原、被告补充签订的M栋第一层及M副栋第负二层共2套商品房的买卖合同，均因刘良奎、王宇在商品房买卖合同尾部手书注明“本合同已于2014年1月14日履行完合同义务，原与王宇、李俊、曹仕伟所签订的一切经济依据或合同从2014年元月14日以前废止”，故从该时间点分析，此两份协议均已废止；王宇独资购买时，又与原告公司重新协商了房屋价款并出具了借条的反驳理由，结合上述分析，案涉5套商品房，原、被告系“打包”式的房屋买卖，只确定了总建筑面积为2326.38平方米，总价款950万元，即使最初的三购买人所签订的协议作废，也仅仅是基于曹仕伟、李俊退出购买而简化办理手续形成。同时，王宇重新向原告公司出具借条的事实亦无证据证明，且王宇的反驳理由与前案的陈述总价款950万元的事实自相矛盾。根据“谁主张、谁举证”的法律原则，其反驳理由缺乏证据证明，故其反驳理由依法不能成立。案涉5套房屋的商品房买卖合同最终协商总价款应当仍为950万元。
案涉5套商品房买卖合同中约定的面积为2326.38平方米，而该5套房屋的办证面积实际为2286.51平方米，扣除另案已处理的M栋房屋面积误差2.38平方米后，现原告仍应下差被告整个购买房屋面积37.49平方米。故被告王宇辩称的案涉房屋面积仍下差39.87平方米的事实，未扣减原已另案处理的2.38平方米。该下差面积37.49平方米，虽然王宇未提起反诉，但应当据实结算，按总建筑面积2326.38平方米，总价款950万元计算后，平均单价为4083.59元／㎡，故原告应支付被告王宇房屋下差面积补偿款为153093.79元（4083.59／㎡×37.49㎡）。
综上，按照房屋总价款950万元，扣减王宇已付房屋款700万元（含订金23万元在内），再扣减原告应支付的房屋下差面积补偿款153093.79元后，王宇仍应支付原告下差房屋价款2346906.21元[此款未扣减万源市人民法院（2014）万源民初字第2000号以及（2015）达中民终字第478号民事判决书所确定的原告公司应支付王宇房屋下差面积补偿款9729.40元以及从2014年2月21日起，按每天139.17元的标准支付王宇违约金至办理房屋所有权证登记手续时止的款项]。
本案争议的焦点（二）：被告王宇是否构成逾期支付房款？其是否应当承担支付合同约定的违约金责任？依据万源市人民法院及达州市中级人民法院生效的两份民事判决书所确定的原告公司在履行办证合同义务时存在违约行为，并依法判决原告承担了相应的违约责任。2013年8月12日，虽然被告和曹仕伟、李俊三人共同与原告签订的附加协议中，约定三购买人第四次支付房屋余款250万元的期限为2014年12月31日前，但该协议在王宇与刘良奎于2014年1月14日所签订购房协议尾部已批注“原与王宇、李俊、曹仕伟所签订的一切经济依据或合同从2014年元月14日以前废止”，故该附加协议约定的付款期限已经废止。同时，2014年1月14日，原、被告又签订了附加协议，该协议第9条明确约定“所有房产证和土地证2014年1月20日之前必须过户到买受人名下，最大期限不超过一个月”。故，即使双方2013年8月12日约定的第四次支付房款的期限是有效的，按照2014年1月14日，双方又重新约定的办证最长期限为2014年2月20日，原告公司也系先履行义务的一方，被告王宇在原告至今未履行的情况下，作为后履行义务的一方，可以行使先履行抗辩权。再结合双方于2014年1月14日补签的购房协议第十条约定的买受人逾期支付，按日向出卖人给付逾期应付款万分之二的违约金，也并非原告所主张的按日万分之五计算违约金。最后，双方均无证据证明下差房款的给付具体期限，从双方2014年1月14日最终的附加协议,不难看出，应当是原告先履行办证义务后，被告王宇才履行给付下差房款的支付义务，故王宇下差房款2346906.21元应在原告履行办理M栋第1层、M副栋第负2层商业用途的房屋所有权、土地使用权登记手续后，在合理期限内履行给付义务。综上，王宇不构成逾期付款，对原告诉请的要求被告从2015年1月1日起按日万分之五计算违约金至房款付清之日止的诉讼请求，不予支持。
王宇反驳主张原告交付使用的商品房屋存在漏雨现象，已经万源市人民法院（2014）万源民初字第2000号以及达州市中级人民法院（2015）达中民终字第478号民事判决书确定原告公司应在法定保修期内对王宇所购买的5套房屋存在的漏水质量问题履行维修义务。故该反驳主张，已另案处理，本案不再纳入审理范围。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第（一）款、第十八条第之规定，判决：一、被告王宇应在原告达县阳光房地产开发有限公司万源分公司为王宇办理位于四川省万源市太平镇阳光花园小区M栋第1层、M副栋第负2层的商业用途的房屋所有权、土地使用权登记手续后30日内向原告支付下差房款2346906.21元（此款未扣减本院[2014]万源民初字第2000号以及[2015]达中民终字第478号民事判决书所确定的原告公司应支付王宇房屋下差面积补偿款9729.40元以及从2014年2月21日起，按每天139.17元的标准支付王宇违约金至办理房屋所有权证登记手续时止的款项）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告达县阳光房地产开发有限公司万源分公司的其它诉讼请求。案件受理费31050.00元，由原告达县阳光房地产开发有限公司万源分公司负担9315.00元，被告王宇负担21735.00元。
原审查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，2014年8月25日，上诉人王宇向万源市人民法院起诉被上诉人阳光公司万源分公司，认为该公司在商品房销售过程中存在违约，应当对其承担违约责任。在该案王宇签字确认的起诉状中载明：购买之房屋总面积为2326.38㎡，定价950万元。之前曹、李二人支付23万元订金，后二人因故退出合作，由其一人购买，分批次共支付给被告现金700万元，下欠250万元定于2014年底结清。为证明该项主张，王宇在该案中的委托代理人张镭对证人曹仕伟进行了调查，曹仕伟证实：王宇一个人购买阳光公司万源分公司的房屋后，房屋的总价还是950万元。万源市人民法院作出的（2014）万源民初字第2000号民事判决及达州市中级人民法院作出的（2015）达中民终字第478号民事判决，根据王宇在起诉状中的陈述及对此所提供的证据从而在判决书查明的事实载明：房屋总价值950万元，已支付700万元。王宇并未提供充分的证据足以推翻已发生法律效力的上述两份判决书所确认的事实，也未提供证据证实双方对房屋总价款已进行重新协商。在本院于2015年7月30日作出（2015）达中民终字第478号民事判决后，王宇亦未再向阳光公司万源分公司支付款项。故本院对王宇在阳光公司万源分公司购买的房屋总价款为950万元、王宇已付房款700万元、尚下差250万元的事实予以认定。阳光公司万源分公司交付给王宇的商品房的面积与合同面积存在误差，原审法院按照误差面积扣减房款后，判决王宇向阳光公司万源分公司支付下差的购房款并无不当。
综上所述，上诉人王宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31050元，由上诉人王宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张爱东
审判员 程 瑜
审判员 钟 伟
二〇一六年十一月十一日
书记员 李秀玲