福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1414号
上诉人(原审原告)：郑军，男，1979年4月7日出生，汉族，住福建省长汀县，
委托诉讼代理人：陈永红，福建宝能律师事务所执业律师。
被上诉人(原审被告)：陈悦，女，1987年7月27日出生,汉族住福建省长汀县，
被上诉人(原审被告)：康文焱，女，1978年8月19日出生,汉族，住福建省石狮市，
被上诉人(原审被告)：康丽华，女，1962年10月14日出生,汉族，住福建省长汀县，
被上诉人(原审被告)：余长平，女，1978年2月8日出生,汉族，住福建省长汀县，
被上诉人(原审被告)：俞如明，男，1978年4月6日出生，汉族，住福建省长汀县，
被上诉人(原审被告)：赖加波，男，1963年8月19日出生，汉族，住福建省长汀县，
被上诉人(原审被告)：陈火金，女，1962年4月12日出生，汉族，住福建省长汀县，
被上诉人(原审被告)：张媛，女，1984年4月9日出生,汉族，住福建省长汀县，
原审第三人：张长生，男，1960年9月21日出生,汉族，住福建省长汀县，
原审第三人：程延福，男，1962年10月5日出生，汉族，住福建省长汀县，
原审第三人：陈旭泉，男，1985年9月21日出生，汉族，住福建省长汀县，
上诉人郑军因与被上诉人陈悦、康文焱、康丽华、余长平、俞如明、赖加波、陈火金、张媛，原审第三人张长生、程延福、陈旭泉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2016）闽0821民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑军及其委托诉讼代理人陈永红，被上诉人陈悦，原审第三人张长生到庭参加诉讼，被上诉人康文焱、康丽华、余长平、俞如明、赖加波、陈火金、张媛，原审第三人程延福、陈旭泉经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑军上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.原判对《店房租赁合同》、《收条》真实性不予认可是错误的；2.一审应当未将张长生、程延福列为原告属程序错误。
陈悦辩称，《店房租赁合同》真实性无法确认，张长生转账给张媛的70000元性质为还款，讼争店房月租金为292元明显低于市场价格且20年租金一次性付清有悖常理。请求二审法院依法维持原判。
张媛书面辩称，《店房租赁合同》是为保证郑军70000元借款安全签订的虚假合同。
张长生述称，讼争店房是我们租的，后来转租给其他人，水电物业我们都有交。
郑军向一审法院起诉请求：1、依法撤销长汀县人民法院（2016）闽0821执异字第2号执行裁定：撤销长汀县人民法院关于要求郑军清空长汀县汀州镇祥鸿大厦B幢B4号店房的《执行通知》，保护郑军的租赁权。
一审法院认定事实：长汀县汀州镇祥鸿大厦B栋第一层B4号店房的登记所有权人为张媛。2013年11月13日，张媛、杨滨以前述店房作抵押向赖加波、陈火金借款30万元，约定借期4个月，月利率为1.5%。同日，双方到长汀县住房和城乡规划建设局办理了前述讼争店房抵押登记手续，并取得了房他证汀建字第××号《房屋他项权证》。因张媛、杨滨未按约还款，赖加波、陈火金遂于2014年3月24日诉至本院。同年4月8日，本院作出（2014）汀民初字第862号民事判决书，判决张媛、杨滨归还赖加波、陈火金借款30万元并按月利率1.5%支付自2013年11月13日始至还清借款之日止的利息。2014年9月17日，赖加波、陈火金向本院申请强制执行。同年11月10日，本院查封了讼争店房。2015年12月15日，本院以对讼争店房要进行拍卖为由通知郑军搬出。同月16日，郑军以其与张媛签订有《店房租赁合同》并承租了讼争店房20年为由提出书面异议，请求保护其对讼争店房的租赁权。同年4月1日，本院以（2016）闽0821执异字2号执行裁定书裁定驳回郑军要求保护其对讼争店房租赁权的请求，并于4月8日送达给郑军。
另查明：1、张媛与郑军签订了一份落款时间为“2013年10月14日”的《店房租赁合同》，约定张媛将其坐落在祥鸿大厦B栋第一层B4号店房出租给郑军，租金每月292元，租期20年，共计租金7万元，于2013年10月14日一次性付清。同日，张媛出具收到20年租金7万元的收条一张。2、2013年10月14日，第三人张长生通过其中国工商银行网上银行向张媛转账7万元，并在网上银行电子回单上附言“还款”。3、2014年10月29日，郑军将讼争店房转租给许美春经营麻将馆，约定月租金900元，租期至2015年10月31日，许美春承租三个月后退租。2015年2月1日，郑军又将讼争店房转租给梁林长经营，约定月租金900元，租期至2016年2月1日。4、陈悦、康文焱诉张媛、康丽华、余长平、俞如明、赖加波与陈火金诉张媛民间借贷纠纷等8案均已审结，且已进入执行程序。5、2016年11月3日，赖加波、陈火金的女婿刘国茂委托龙岩中恒房地产土地评估有限公司对讼争店房在2013年10月14日的现状条件下的租赁市场价值进行评估，经评估，结果为：在2013年10月14日公开市场租金为租赁单价为：53.7/㎡.月：月租金为：1484元；年租金为17808元。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案中，郑军虽然提供了其与张媛签订的《店房租赁合同》，但合同约定的所谓租金系一次性支付，现陈悦、赖加波、陈火金提出质疑，在无其他证据佐证的情况下，仅凭郑军的单方意见，本院难以采信该款为租金性质。虽然郑军与张媛签订有书面租赁合同，在租金难以认定且无其他证据证明的情况下，仅凭合同尾部形式上书写的签约日期，也不能充分证明郑军的租赁合同先于赖加波、陈火金抵押权的设立。故即便郑军主张的租赁关系合法有效，也不得对抗已登记的抵押权。综上，郑军请求保护其对讼争店房租赁权的主张，于法无据，本院不予支持。康文焱、康丽华、余长平、俞如明、张媛、陈旭泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回郑军的诉讼请求。一审案件受理费人民币1300元，由郑军负担。
本院二审期间，郑军围绕上诉请求依法提交新证据：祥鸿大厦小区收费凭证，证实讼争店房由郑军出租给刘兰香，本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈悦认为，该证据不能证明郑军的主张。张长生对该证据的真实性没有异议。本院经审核认为仅凭长汀县祥鸿大厦小区业主委员会盖章的收费凭证不能证明郑军的主张，本院不予采信。郑军对一审判决查明认定的事实除认为“办理讼争店房抵押登记手续的时间是2013年11月14日”外无异议。陈悦、张长生对一审判决查明认定的事实均无异议。对郑军异议的事实，陈悦、张长生均予以认可，本院予以采信。对当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，根据龙岩中恒房地产土地评估有限公司对讼争店房在2013年10月14日的现状条件下的租赁市场价值进行评估，评估结果为：在2013年10月14日公开市场租金为租赁单价为：53.7/㎡.月：月租金为：1484元。郑军租赁讼争房店的价格仅为292/㎡.月，远低于市场价格，郑军主张二十年租金一次性付清，但其通过网上银行付款电子回单上附言为“还款”。讼争店房所有权人张媛亦主张《店房租赁合同》是为保证郑军70000元借款安全签订的虚假合同。故郑军的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。原审法院将张长生、程延福列为第三人程序合法。被上诉人康文焱、康丽华、余长平、俞如明、赖加波、陈火金、张媛，原审第三人程延福、陈旭泉经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。
综上所述，郑军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元,由上诉人郑军负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅胜荣
审判员 张静瑜
审判员 陈小曼
二〇一七年十一月九日
书记员 廖毓斌