北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11716号
上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人：杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李锦淑，女，1981年10月20日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：郭胜，男，1974年8月30日出生，无业，住北京市通州区。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人李锦淑商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初22370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人实地公司之委托诉讼代理人孙冉，被上诉人李锦淑之委托诉讼代理人郭胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
实地公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回李锦淑的诉讼请求。2.案件受理费由李锦淑负担。事实和理由：一审法院未审查被上诉人是否具备京十五条规定的购房资格，导致认定事实不清。事实上，被上诉人不具有购房资格，故上诉人无法为其办理涉案房屋的转移登记，上诉人不应向其支付逾期办证的违约金。
李锦淑辩称：同意一审判决，不同意实地公司的上诉请求，被上诉人买房时具备买房资格。
李锦淑向一审法院起诉请求：1、实地公司支付我自2016年10月25日起至2017年7月8日止的延迟办理房屋所有权证书的违约金60820元（以全部房款2366541元的日万分之一计算，自2014年11月4日我向实地公司支付最后一笔房款后720日的次日即2016年10月25日起至2017年7月8日本案立案之日，共计257日）；2、本案的诉讼费用由实地公司承担。事实和理由：实地公司开发北京市通州区×小区。我与实地公司于2011年12月8日在实地公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我所购买的房屋为实地公司协议开发商品房项目中的×住宅小区2908号房屋，购房款合计2366541元，包含房差额4621元。2012年8月24日，我付清房差额、合同印花税、产权登记费、测绘费、手续费、契税、公共维修基金等费用。根据《预售合同》第22条第1款的约定，实地公司应在2013年8月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因实地公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房权属证明的，我不退房的，合同继续履行，自实地公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，实地公司应按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金；第2款约定，如因实地公司的责任，我未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，我不退房的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，实地公司应当按日计算向我支付全部已付房款万分之一的违约金（每日236.6541元）。我至今为止未拿到房屋所有权证书。
实地公司一审辩称：我公司不同意李锦淑的全部诉讼请求。首先，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款的规定：“买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。”前诉案件已经北京市通州区人民法院（2015）通民初字第7107号判决书判决我公司给付李锦淑2013年8月31日至2014年10月16日的延迟办理楼栋权属证明违约金84560元。李锦淑就我公司的同一违约行为分段主张自2016年10月25日至2017年7月8日期间延迟办理房屋所有权证书的违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及李锦淑总体所受实际损失予以确定，李锦淑购买房屋后，我公司向李锦淑已经交付房屋，李锦淑占有使用房屋实现了合同目的，在此期间随着通州区被确定为城市副中心，李锦淑购买的房屋价值迅速增长，李锦淑获得了巨大利益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，李锦淑应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任。事实上，李锦淑没有提供充分的证据证实答辩人给其造成的具体损失，我公司不应向李金淑支付违约金，法院也不应支持李锦淑的诉讼请求。其次，从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施，基于此，《中华人民共和国合同法》规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，我公司也在积极采取补救措施尽快为李锦淑办理转移登记，李锦淑主张的违约金过分高于李锦淑因我公司违约行为所受到的损失，人民法院应当予以适当减少。再次，双方签订的《预售合同》的《补充协议》第9-3条约定，我公司为李锦淑办理产权证的时间节点是在买受人向卖方支付完毕房款并提交办理产权证的所有手续、交清违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用后的720日内，但是李锦淑没有提供证据证明其交纳了产权代办费。如果李锦淑无法提供相应证据，我公司不认可按照李锦淑主张的起点计算逾期办证违约金，更不认可期限已经届满。最后，双方签订的《预售合同》的《补充协议》第9-5条对于逾期办理转移登记的违约金的付款期限是有明确约定的，我公司应在买受人实际取得房屋所有权证之日起60日内向买受人支付该笔违约金，我公司认为《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力，违约金的付款期限尚未到达，李锦淑现在向我公司主张逾期办证违约金违反双方的约定，不应当得到法院支持。
一审法院认定事实：2011年12月8日，李锦淑作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，李锦淑购买2908号房屋，合同约定房屋总价款为2361920元。《预售合同》第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……”《预售合同》附件十《补充协议》第九条“对商品房预售合同第二十二条的修改和补充”项下约定：“……9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由‘商品房交付使用后720日内取得’修改为‘买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。’……9-5买受人在向出卖人缴清办理办理产权证所需缴纳的契税，公共维修基金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人的责任，买受人未能在缴齐房款、税费、资料并实际办理入住之日起720日内取得商品房所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按已付房款的万分之一每日支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付……”
合同签订后，李锦淑于2011年11月16日支付购房款472384元，于2012年1月5日支付购房款5万元，于2012年7月3日支付购房款119000元，于2012年7月18日支付购房款310536元，于2013年10月11日支付购房款15万元，于2014年9月14日支付购房款26万元，于2014年10月22日支付购房款5万元，于2014年11月4日支付购房款1万元。李锦淑向中国农业银行申请贷款94万元，中国农业银行于2012年8月24日发放该笔贷款。2012年8月24日，李锦淑办理了2908号房屋的入住手续，补交面积补差款4621元,李锦淑总计支付房款2366541元，并向实地公司提交了办理房屋所有权证书的相关资料，交纳了契税、公共维修基金、测绘费、印花税、合同印花税、产权登记费、手续费。实地公司于2014年10月17日取得住宅楼的楼栋权属证明。实地公司尚未取得2908号房屋的所有权证书。
另查：李锦淑曾起诉实地公司主张逾期办理楼栋权属证明违约金，一审法院依法作出（2015）通民初字第7107号民事判决书，判决实地公司给付李锦淑截至2014年10月16日止的迟延办理楼栋权属证明的违约金84560元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，李锦淑与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》附件十《补充协议》第九条9-3款的约定，实地公司应在李锦淑付清全部房款及各种税、费，并提交齐全办理产权证资料且实际办理完入住之日起720日内为李锦淑办理完毕2908号房屋的所有权证书，经查，李锦淑于2012年8月24日办理2908号房屋的入住手续，提交了办理产权证的资料，并于2014年11月4日交齐了全部房款及其他费用，故实地公司应最迟于2014年11月4日起720日内即2016年10月24日前为李锦淑办理房屋产权证，但实地公司至今未办理完毕2908号房屋的产权证，截止2017年7月8日，实地公司已逾期257日，故李锦淑要求实地公司按合同约定支付该期限内的违约金，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。
对于实地公司主张合同约定的违约金支付时间条件尚未满足的辩解意见，一审法院认为，违约金的设定目的在于督促合同双方全面履行合同义务，以保护守约方的合法权益，本案双方虽在合同中约定逾期办证违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付，但该约定违背了违约金设定之目的，于违约方而言，不利于督促其积极履行合同义务或采取补救措施避免守约方损失扩大，于守约方而言，则可能导致在发生长期违约的情况下守约方的合法诉求超过诉讼时效而得不到法律保护，故该项约定于守约方而言显失公平，故一审法院本着公平公正的原则，对实地公司该辩解意见不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：北京实地房地产开发有限责任公司给付李锦淑迟延办理房屋所有权证书的违约金60820元，于判决生效之日起七日内执行清。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
二审中，双方当事人未提交新证据。
本院认为：双方当事人均应按合同约定履行各自的合同义务。在本案中，因李锦淑已按合同约定，办理了入住手续并提交了办理产权证的资料，且于2014年11月4日结清了全部房款及其他费用，故实地公司应最迟于2014年11月4日起720日内即2016年10月24日前为李锦淑办理房屋产权证，但实地公司至今未办理完毕涉案房屋的产权证。故实地公司理应按合同约定支付相应期限内的违约金。对于实地公司提出的李锦淑不具有本市购房资格一节，因其并未提交相关的证据予以证实，故应承担举证不能的法律责任。综上，一审法院判决处理并无不当，本院应予维持；对实地公司的上诉意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1320元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朔
审 判 员 蒋巍
审 判 员 付辉
二〇一七年九月二十八日
法官助理 梁丽
书 记 员 陈振