云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0502民初5号
原告王永生，男，保山市隆阳区人。
委托代理人杨双桥、杨德楚，云南吉昌律师事务所律师。特别授权代理。
被告吴霞，女，云南省贡山县人。
委托代理人胡潇、刘小龙，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。
第三人戴应斌，男，文山州广南县人。
委托代理人李雪伟，云南大怒江律师事务所律师。特别授权代理。
原告王永生与被告吴霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，2016年1月19日，被告吴霞申请追加戴应斌为本案被告，本院依法追加戴应斌为本案第三人参加诉讼。依法适用简易程序于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告王永生及其委托代理人杨双桥、杨德楚，被告吴霞及其委托代理人胡潇、刘小龙，第三人戴应斌委托代理人李雪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永生起诉称，2015年10月26日，原被告签订房地产转让合同，被告自愿将其所有的坐落于四季花园***号房产转让给原告，成交价格为1758000元，双方约定分四次付款，首付款10万元，于合同签订当日支付；第二次付款80万元，于2015年11月20日前支付，在被告还清银行贷款的同时办理过户手续。后被告同意将第二次付款金额变更为人民币75万元。在原告向被告支付款项后，因被告离婚原因，无法办理变更登记，原被告多次协商未果。综上，依法成立的合同受法律保护，原被告签订的房地产转让合约合法有效，被告应当按照合约约定继续全面履行自己的义务，但被告却未履行自己义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现起诉，请求依法确认原被告签订的房地产转让合约合法有效；判令被告限期办理房屋所有权变更登记手续，将争议房屋变更登记至原告名下；判令被告向原告支付违约金351600元。
被告吴霞答辩称，一、被告为本案争议房产登记所有权人，有权独自针对该房产签订买卖合同。依据《物权法》第十七条、第三十九条以及《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，本案被告作为四季花园***房地产的所有权人，且其房屋所有权证中表明无共有人，被告有权自行与原告签订买卖合同，且该买卖合同合法有效。二、被告吴霞向原告出售争议房产时，第三人知情且同意。被告与原告签订合同前，第三人就曾问过被告是否有人愿意购买本案争议房屋及房屋价格，出售该房产实际由第三人向被告提出，且在原被告签订《房地产转让合约》后，第三人表示愿意在房屋过户时签字。三、原告主张的违约金不应得到支持。原被告签订的《房地产转让合约》中并未约定逾期办证的违约责任，因此被告逾期办证不应支付违约金。即使被告需要承担违约金，也不应当适用合约中所载明的违约金，因该合约中约定的违约金条款不包含逾期办证且约定过高。我国《合同法解释二》第二十九条规定，“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决”。被告在收到原告支付的房款后便积极向银行归还贷款，积极履行合同义务，导致无法按期办证的原因是第三人因诉被告离婚纠纷而不愿意在相关手续中签字，被告并无过错。我国《合同法》中规定的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方损失为前提，未遭受损失不应支付违约金。原告主张支付的违约金明显过高，其无法举证产生的损失，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案违约金应当按照已支付房款85万元为基础，以万分之二为标准，违约时间以原被告签订的合约中约定2016年2月12日两证过户完毕之日起计算。本案因第三人戴应斌反悔不愿意签字导致争议房产不能办理变更登记，原告所主张的违约金应由第三人负担，不应当由被告负担。
第三人戴应斌陈述称，一、本案第三人并非合同当事人，也未在合同中签字。第三人在原被告签订合同之前对合同内容和条款不知情，事后也不认可。2015年11月9日，第三人接到被告电话，被告要求第三人回保山办理房产过户手续。第三人认为原被告签订合同中对第二笔购房款付款期限约定不明确，从该条款来看如果原告无法办理贷款，那么原告就可以一直不支付房款，故提出就该条款予以变更，但是原被告不同意；第三人和被告的婚姻出现问题，第三人提出由原告直接支付一半的房款给第三人，原被告也不同意，针对上述原因，第三人拒绝在相关过户手续中签字。二、本案原被告签订的合同效力待定，吴霞系无权处分，除非被告在本案法庭辩论结束前取得争议房产所有权，否则原被告签订的合同对双方无约束力。因第三人与被告的离婚诉讼尚未结束，故合同效力待定，只能以缔约过失责任的相关法律规定来确定当事人的责任。三、原被告签订合同中约定违约金数额过高，而且约定不明确。本案原告不存在损失，逾期办证没有导致原告损失的产生，是否办理过户手续与原告是否承担其向他人借款利息之间不存在因果关系。本案被告认为其系争议房产100%的产权人，有权独自签订买卖合同，这便意味着被告可以独立完成房产买卖，不需要第三人签字。本案争议房产无法办理产权过户手续是因为房产登记部门要求当事人提供相应材料，由此导致被告违约。
原告王永生为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
一、《房地产转让合约》一份，以证明原被告于2015年10月26日签订的《房地产转让合约》合法有效，被告应当按照合约约定履行义务并承担违约责任。
二、《情况说明》一份，以证明被告同意将第二次付款金额由80万元变更为75万，被告违约，应承担违约责任。
三、《收条》三份、《中国农业银行回单》一份，以证明原告按照约定先后两次向被告支付购房款共计85万元。
四、《国有土地使用证》一份、《房屋所有权证》一份，以证明本案争议房屋登记于被告名下，原告有理由相信被告享有所有权和处分权。
五、《借条》复印件一份，以证明原告为购买争议房屋向万群丽借款50万元，被告违约给原告造成损失。
六、短信记录一份，以证明第三人戴应斌对被告出售争议房屋一事知情。
七、原被告进行房屋买卖交易所涉及的中介机构职工苏玉婷与第三人戴应斌通话录音一份，以证明被告行为构成违约，被告出售房屋第三人知情且同意出售争议房屋。
经质证，被告对原告提交的证据一中合约有效的证明目的不持异议，对其余证明目的不予认可：该合约第六条约定不明确并且存在违法情形；合约第四条第三项中对于第三次付款以及两证过户完毕的时间作出了补充约定，是2016年2月12日同时由原告支付第三次付款被告保证两证过户完毕，这才是过户的约定时间。合约第六条违约责任涉及到甲方也就是卖方违约责任包含了退还房款及20%的违约金，该违约是针对甲方根本违约，并且是不同意转让房屋的情况下，而不是逾期或者延期办证的违约责任，该条款设定的违约责任如果视为一般性违约，那么该条款的违约责任违反了违约金不得高于30%的规定而违法。证据二，对其证明目的不予认可，导致被告违约的原因系本案第三人戴应斌不配合过户，由于双方在合同中未将合同之外的当事人明确约定在合同中也未征求第三人戴应斌的意见，这是属于原被告双方签订合约的瑕疵，而不是违约责任，合约瑕疵由中介机构和原被告双方导致，不能将该责任认定为被告吴霞导致。对证据三、证据四不持异议，予以认可。证据五，与本案无关，且是复印件，被告不予认可。对证据六、证据七不持异议。
第三人对原告提交的证据一，提出2015年11月15日原被告签订合约时尚无第四条第3项的内容，且原被告签订的合约效力待定。对证据二的证明目的不予认可，该证据证实被告与第三人离婚导致无法过户。对证据三、证据四不持异议，但提出证据四中所涉及争议房屋属于被告与第三人的夫妻共同财产。对证据五的真实性及合法性不予认可，原告虽提出该组证据从债权人处复印得来，但并无债权人确认也无债权人相关信息，即便原告确实借款购房，该借款利息的产生与争议房产无法过户没有因果关系。证据六、证据七，第三人提出二者系同一天产生，短信系第三人代理人发给原告，在同一天中介公司打电话给第三人戴应斌，当时第三人提出由原告付一半的房款给第三人，但原被告均不同意。该证据进一步证明了原被告签订合约时未征得第三人戴应斌的同意。本案第三人同意出售争议房屋，但对以原被告签订合约所约定条件，第三人不认可。
本院认为，原告提交的证据一、证据二，被告认可所涉及“吴霞”的签名及捺印系其本人所签，认可《情况说明》系其本人出具，对其真实性，本院予以采信。证据三、证据四，被告及第三人均不持异议，本院予以采信。证据五，系复印件且原告未提交原件核对亦无其他证据佐证，本院不予采信。证据六、证据七，对其真实性，被告及第三人均不持异议，本院予以采信;证据六的短信无法反映原被告签订《房地产转让合约》时第三人知情，证据七的通话内容系苏玉婷与第三人就房屋变更登记问题进行交涉，故对原告证明目的本院不予采信。
经原告王永生申请，本院准许证人苏玉婷出庭作证。
证人苏玉婷到庭证实：“2015年9月，证人带王永生去看吴霞家位于隆阳区四季花园***房屋。看房后王永生与吴霞就房屋价格和付款方式进行了商谈。2015年10月25日，王永生和吴霞到我公司即中瑞房地产咨询有限公司签订了《房地产转让合约》。双方签订合约时除王永生、吴霞外，还有王永生妻子胡光丽、吴霞父亲吴世金在场。《房地产转让合约》系格式合同，中介机构都在使用。签合约时，证人对房产证中产权人进行了审查。对吴霞的婚姻状况以及争议房产是否属于夫妻共同财产，未进行审查。无法就王永生与吴霞签订的《房地产转让合约》中涉及违约条款予以解释。违约责任应以合约所写为准，只要违约就应承担违约责任；如果存在违约，吴霞将房款退还王永生、支付违约金后便无需再交付房屋。”
经质证，原告对证人证言不持异议，提出对于合约中违约责任条款，证人没有解释的权利，具体内容如何理解以合约所写为准。
被告对证人陈述房屋买卖过程予以认可，对证人就合约违约条款的解释及回答原告代理人部分不予认可。证人就违约责任同时做出两种解释，证人提出无法解释违约条款系在原告第一代理人的教唆和第二代理人的诱导下回答的；对证人陈述房屋不再转让的情况下承担违约责任予以认可。
第三人就证人证言中涉及违约责任解释的质证意见与被告一致。
本院认为，针对证人所陈述买房经过，原被告均不持异议，本院予以确认；证人针对违约条款所作陈述，系其个人推测，本院不予采信。
被告吴霞针对其答辩主张，向本院提交如下证据：
一、《中国农业银行业务凭证》一份，以证明2015年11月10日被告按合约约定提前归还银行抵押贷款，被告在积极履行合约义务。
二、短信记录一份，以证明第三人戴应斌在2015年10月6日便知晓被告打算出售争议房屋。
三、录音一份，以证明第三人戴应斌知晓并同意被告吴霞出售争议房屋，当时第三人还同意办理房屋过户手续。
经质证，原告对被告提出的证据一的真实性、合法性及关联系均不持异议，对其证实被告积极履行合约义务的证明目的持有异议。对证据二、证据三的证明目的均不持异议。
第三人提出被告提交的证据一，与本案无关。证据二，对其真实性和合法性予以认可，但对关联系和证明目的持有异议。证据三，对其真实性予以认可，对其证明目的不予认可，录音时双方已经产生争议，故第三人拒绝签字。
本院认为，被告提交的证据一，系中国农业银行股份有限公司出具，本院予以采信。证据二、证据三，对其真实性，原告及第三人均不持异议，本院予以采信。
第三人戴应斌未向本院提交证据。
根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：
被告吴霞与第三人戴应斌于1994年9月6日登记结婚。2005年9月19日，被告吴霞取得保山.城康四季花园***房产所有权（建筑面积257.96㎡，《房屋所有权证》编号：房权证隆阳区字第0002****号；《国有土地使用证》编号：隆国用（2005）第0****号，《国有土地使用证》登记地址：永昌镇城康四季花园****号），该房产登记于被告吴霞一人名下。2015年10月26日，经保山市中瑞房地产咨询有限责任公司居间服务，原告王永生与被告吴霞签订《房地产转让合约》，约定原告以1758000元的价格购买被告吴霞名下保山.城康四季花园***房产。付款方式为：签订合同当日支付10万元；于2015年11月20日前支付80万元，被告还清贷款并同时办理转户手续；第三次付款858000元，在两证转户完毕贷款发放之日支付（于2016年2月12日前支付）。若一方违约，需向对方支付购房总价款20%的违约金。当日，原告向被告支付定金10万元。2015年11月10日，原告给付被告首付款75万元，同时被告以上述款项归还欠中国农业银行股份有限公司剩余贷款846575.87元。2015年12月16日被告出具情况说明，认可二次付款金额为75万元。后因隆阳区住房与城乡建设局房管所要求第三人戴应斌于房屋变更登记手续中签字，故争议房产未能办理所有权变更登记。另查明，2016年11月20日，第三人戴应斌起诉要求与被告吴霞离婚。
本院认为，原告王永生与被告吴霞签订的《房地产转让合约》系双方当事人真实意思表示，该合约已依法成立。虽保山.城康四季花园***房产系被告吴霞于其与第三人戴应斌夫妻关系存续期间取得，应属于被告与第三人的夫妻共同财产，但因《房屋所有权证》中记载保山.城康四季花园***房屋所有权人为被告吴霞，并无共有人，原告王永生有理由基于《房屋所有权证》所具有的公信力相信被告吴霞对争议房产享有处分权。本案原被告交易过程合乎寻常，交易价格合理，双方系经中介公司居间服务建立买卖关系且原告已支付85万元价款，若仅因第三人戴应斌主张被告吴霞未经其同意处分保山.城康四季花园***房产及第三人对原被告交易价款不认可便否认《房地产转让合约》的效力，不利于维护交易安全。故原被告之间签订的《房地产转让合约》合法有效。办理房产变更登记手续系被告出售房产的附随义务，因房管部门要求被告与第三人于相关产权变更登记手续中签字，故原告就争议房产进行产权变更登记时，被告吴霞及第三人应予以协助。故对原告王永生主张确认《房地产转让合约》有效及要求被告及第三人协助办理房产变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。违约责任方面，本案被告在与原告签订《房地产转让合约》后积极履行了相关义务，原告未能就争议房屋办理产权变更登记并非被告原因所致，被告吴霞未实施违约行为，故对原告要求被告支付违约金351600元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王永生与被告吴霞签订的《房地产转让合约》合法有效。
二、原告王永生就保山.城康四季花园***房地产（建筑面积257.96㎡，《房屋所有权证》编号：房权证隆阳区字第0002****号；《国有土地使用证》编号：隆国用（2005）第0****号，《国有土地使用证》登记地址：永昌镇城康四季花园****号）进行变更登记时被告吴霞及第三人戴应斌应予以协助。
三、驳回原告王永生的其他诉讼请求。
本案案件受理费6674元，减半征收3337元，由原告王永生、被告吴霞各负担1668.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 刘莉青
二〇一六年四月十一日
书记员 张振华