内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤商终字第173号
上诉人（原审原告）翁牛特旗泰元物业有限责任公司，住所地内蒙古自治区翁牛特旗。
法定代表人宫坚雅，公司经理。
委托代理人倪锋，内蒙古法林律师事务所律师。
上诉人（原审被告）翁牛特旗兴阳供热有限公司，住所地内蒙古自治区翁牛特旗。
法定代表人马学华，公司经理。
委托代理人郭新久，内蒙古紫城律师事务所律师。
委托代理人刘晓晨，内蒙古紫城律师事务所律师。
上诉人翁牛特旗泰元物业有限责任公司（以下简称泰元物业公司）因与上诉人翁牛特旗兴阳供热有限公司（以下简称兴阳供热公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2015）翁民初字第3686号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年11月3日受理立案后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、张伟波参加的合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案，上诉人泰元物业公司的委托代理人倪锋，上诉人兴阳供热公司的委托代理人郭新久、刘晓晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审判决查明，原告于2012年8月1日开始对翁牛特旗绿海明珠小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订了物业服务合同，于2013年1月20日开始对翁牛特旗金色港湾小区提供物业服务，并与该小区的开发建设单位赤峰宝石房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。这两份合同中均约定地下室、供暖用房等的物业服务收费，在本小区住宅收费标准基础上上浮100%，即12.00元每平方米每年，并约定不缴纳物业费的违约责任即从合同生效起按中国人民银行同期贷款利率的四倍收取违约金。经勘验翁牛特旗绿海明珠小区内热力用房的面积为226.80平方米，物业费支付额为8164.80元（226.80平方米×12.00元／平方米／年×3年=8164.80元），高层泵房面积为48平方米；翁牛特旗金色港湾小区A区热力用房的面积为275.37平方米，B区高层泵房面积为37.41平方米，H区热力用房的面积为243.96平方米，K区热力用房的面积为242.89平方米，D区热力用房面积为241.44平方米，F区热力用房面积为183.00平方米。翁牛特旗金色港湾小区A区、D区、F区热力用房总面积为699.81平方米（275.37平方米＋241.44平方米＋183.00平方米=699.81平方米），物业费支付额为25193.16元（699.81平方米×12.00元／平方米／年×3年=25193.16元）。另查明，翁牛特旗金色港湾小区H区、K区的热力用房均不在金色港湾小区院内，与小区不走同一通道，不在原告提供的物业服务区域范围内。原告起诉的翁牛特旗绿海明珠小区高层泵房及翁牛特旗金色港湾小区B区高层泵房均是二次加压泵用房，且与自来水加压泵在同一房间。
一审法院认为，原告自2012年8月1日开始为翁牛特旗绿海明珠小区提供物业服务并与小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同虽然没有加盖业主委员会公章，但是有业主授权代表签字，该授权代表是业主委员会成员，有原告提交的翁牛特旗紫城街道办事处古城社区居民委员会出具的证明及绿海明珠小区业主委员成员公示名单为证，且原告亦实际履行了物业服务合同中约定的义务，因此该合同是合法有效的。原告自2013年1月20日开始为翁牛特旗金色港湾小区提供物业服务，并与小区的开发建设单位赤峰宝石房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务期限自2013年1月20日至2023年1月20日。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中翁牛特旗金色港湾小区至今未成立业主委员会，业主代表亦未与其他物业服务企业签订物业服务合同，因此该前期物业服务合同仍然是合法有效的。基于合法有效的物业服务合同，原告为被告的翁牛特旗绿海明珠小区内的热力用房及翁牛特旗金色港湾小区A区、D区、F区内的热力用房提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，被告作为经营的商业热力用房的物业使用人和受益人，应根据合同约定缴纳物业费，逾期不缴纳物业费应当支付违约金。故原告要求被告支付翁牛特旗绿海明珠小区内的热力用房及翁牛特旗金色港湾小区A区、D区、F区内的热力用房物业费33357.96元（8164.80元＋25193.16元=33357.96元），并支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告支付翁牛特旗绿海明珠小区高层泵房及翁牛特旗金色港湾小区B区高层泵房物业费的诉讼请求，高层泵房又称二次加压泵用房，与自来水加压泵在同一房间，根据《内蒙古自治区物业管理条例》第五十八条的规定，泵房系业主的共用部位，二次加压泵及自来水加压泵系业主的共用设施设备，业主的共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理属于物业公司的物业服务事项，不应向热力公司收取物业费，故原告的该项诉讼请求，法院不予支持。原告要求被告支付翁牛特旗金色港湾小区H区、K区热力用房物业费的诉讼请求，因翁牛特旗金色港湾小区H区、K区的热力用房均不在金色港湾小区院内，且与小区不走同一通道，不在原告提供的物业服务区域范围内，原告亦未向其提供物业服务，故法院不予支持。原告要求翁牛特旗金色港湾小区内热力用房物业费按14.00元每平方米每年计算的诉讼请求，根据前期物业服务合同的约定及《赤峰市物业管理类别及收费标准》第五条的规定，住宅小区内用于经营的商业用房的物业服务收费，在本小区住宅收费标准基础上上浮100%的规定计算，即按12.00元每平方米每年计算。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、被告翁牛特旗兴阳供热有限公司于判决生效后十日内给付原告翁牛特旗泰元物业有限责任公司物业费33357.96元，并自合同签订之日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金至欠款本息还清之日止（其中翁牛特旗绿海明珠小区物业费的违约金自2012年8月1日起每年以2721.60元为基数计算；另外翁牛特旗金色港湾小区物业费的违约金自2013年1月20日起每年以8397.72元为基数计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。
泰元物业公司不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审判决认定翁牛特旗金色港湾小区H区、K区的热力用房均不在金色港湾小区院内，不在上诉人泰元物业公司提供的物业服务区域范围内错误。经过现场勘验，上述热力用房均在小区院内，只是用铁栅栏做了一道围墙而已，其供热管线铺设全在小区院内，属于上诉人的物业服务区域。2、对于高压泵房部分，绿海明珠小区内兴阳供热公司的二次加压泵供暖设施实际占用面积48平方米，金色港湾小区内二次加压泵供暖设施占用面积34平方米，上诉人为其提供了物业服务，此部分面积应当计算物业费，一审判决将此部分没有计算物业费错误。3、翁牛特旗绿海明珠小区高层泵房二次加压泵的供暖设施及供热管线和翁牛特旗金色港湾小区B区高层泵房二次加压泵的供暖设施及供热管线的维修、维护和管理工作应当由兴阳供热公司负责，供暖服务属于经营服务，根据谁受益、谁付款的原则，兴阳供热公司应当支付物业费。4、一审判决没有支持上诉人主张的滞纳金36780元错误。故要求撤销原判，依法改判。
兴阳供热公司答辩称，泰元物业公司的上诉请求不能成立。涉案的两个泵房属于共用设施，属于建设楼房时必须设置的共用附属设施，所使用的房屋全部属于业主，和热力公司没有关系。金色港湾的H区、K区的两个换热站与兴阳供热公司无关，该热力用房2011年已经建设，当时是为了给另外一个小区供热才建设的，独门独院，有单独的通道，四周设有铁栅栏，2013年又建成的涉案的金色港湾小区，和热力用房相邻。一审诉讼期间，法院组织双方到现场进行了勘验，上述两个换热站均不在物业服务范围之内，因此不应当承担物业费。
兴阳供热公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一审法院判令兴阳供热公司应当支付金色港湾A区、D区、F区和绿海明珠小区内所谓的热力用房收取物业费是错误的。理由如下：1、兴阳供热公司不是上述四个热力用房的所有权人，上述用房系该小区内全体业主共有的部分，房屋所有权人为业主，并且这些用房内不但有热力管道和加压泵设备，还有自来水的加压泵设备及消防设备，兴阳供热公司不但不是上述房屋的所有权人，也不是上述房屋的唯一使用人，这些用房属于全体业主所有，用途也是为全体业主服务所用。2、泰元物业公司持有的物业合同系无效的合同，不具有任何法律效力。该合同上约定的内容其他业主并不知情，且合同期限为10年，违法了《物业管理条例》的相关规定。3、泰元物业公司没有为兴阳供热公司提供过任何形式的服务。上述用房均系无人值守的公共用房，没有人员入住，不产生任何垃圾，仅有部分加压设备，不需要任何物业服务，泰元物业公司没有提供任何物业服务。4、一审判决认定物业费的收费标准为12元没有任何依据，判令支付按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金适用法律错误。5、根据相关规定，业主安装使用的二次加压泵的维护、养护义务由物业公司承担，取暖二次加压泵的维护工作一直由兴阳供热公司进行，按照规定此义务应当由物业公司承担，因此泰元物业公司应支付维护费用按每日200元计算共计109800元，同时还应当支付二次加压泵房间的取暖费。故要求撤销一审判决，依法改判驳回泰元物业公司的诉讼请求。
泰元物业公司答辩称，1、供热系统的一切费用均属于热力运行费，包含在供暖费用中，兴阳供热公司作为经营的商业热力用房的物业使用人和受益人，应当按照合同约定交纳物业服务费和违约金。2、依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，前期物业合同系有效合同，兴阳供热公司关于合同无效的主张没有依据。3、兴阳供热公司实际接收了物业公司的服务。4、二次加压供暖系统的加压费用和人工费，完全属于热力运行费，包含在供暖费用中。兴阳供热公司要求支付维护费用没有依据。
二审经审理查明，翁牛特旗绿海明珠小区《物业服务合同》第七条1项约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元／平方米／月；办公楼1元／平方米／月，高层住宅14元／平方米／月，配房0.3／平方米／月，车库300元／平方米／年，商厅、商业1元／平方米／月。”第八条第4项约定：“物业服务收费按建筑面积计算。住宅辖区内用于经营的商业（包括商厅）用房以及改变设计用途用于经营的住宅、车库、地下室、热力泵站、储藏室、二次加压供水、供暖用房等的物业服务收费，在本小区住宅收费标准基础上上浮100%”。翁牛特旗金色港湾小区《前期物业服务合同》第七条1项约定：“物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元／平方米／月；高层住宅14元／平方米／月，商厅、商业、物业14元／平方米／月，车库300元／每年一个，改变用途的房屋1元／平方米／月”。第八条第3项约定：“辖区内用于经营的商业用房（包括商厅）以及改变设计用途用于经营的住宅、车库、地下室、热力泵站、储藏室、二次加压供水、供暖用房等的物业服务收费，在本小区住宅收费标准基础上上浮100%”
二审经审理查明的事实除上述事实外，其他查明事实部分与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，涉案的物业服务合同合法有效，兴阳供热公司主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。一审法院认为涉案的小区的物业管理合同约定了地下室、供暖用房等的物业服务收费，在该小区住宅收费标准基础上上浮100%，故判令兴阳供热公司按照每平方米12元的标准支付热力用房的物业费并支付违约金，本院认为该认定错误。首先，从物业服务合同约定的内容可知，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有的物业的建筑面积交纳，本案中的供热用房和热力泵站的房屋建筑并不属于供热公司所有，合同约定物业收费范围为小区内的高层住宅、多层住宅、商厅、车库、配房等，并不包括热力泵站和供热用房；其次，合同约定小区内“改变设计用途用于经营”的供暖用房、热力泵站收取物业费上浮100%，而涉案的供暖用房和热力泵站并没有改变设计用途，依旧用于供热，没有用于经营，因此不符合按照上浮100%收费的条件；第三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”本案中涉及的供热用房、热力泵站属于住宅小区必备的基础配套设施，其所使用的房屋属于设备用房，此部分的物业费用物业公司不应向供热公司收取。综上所述，一审法院判令上诉人兴阳供热公司向上诉人泰元物业公司支付物业费没有依据，本院予以纠正，上诉人兴阳供热公司的该项上诉理由成立。上诉人兴阳供热公司主张泰元物业公司应支付维护费用按每日200元计算共计109800元，同时还应当支付二次加压泵房的取暖费，本院认为，一审诉讼期间兴阳供热公司并没有提出此项诉讼请求，二审诉讼期间，泰元物业公司不同意进行审理，故兴阳供热公司可另行主张权利。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人泰元物业公司的上诉理由不能成立，上诉人兴阳供热公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2015）翁民初字第3686号民事判决；
二、驳回上诉人翁牛特旗泰元物业有限责任公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费4376元，由上诉人翁牛特旗泰元物业有限责任公司负担；二审邮寄送达费40元，由上诉人翁牛特旗泰元物业有限责任公司、上诉人翁牛特旗兴阳供热有限公司各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐国坤
审判员 其其格
审判员 张伟波
二〇一五年十二月七日
书记员 刘 月