湖北省武汉市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂01行初166号
原告中国建银投资有限责任公司，所在地址北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座11层。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人易中华，湖北华隽律师事务所律师。
被告武汉市江夏区人民政府，所在地址武汉市江夏区纸坊街文化大道99号。
法定代表人王清华，该区区长。
委托代理人毛先洪，该政府工作人员。
委托代理人敖文正，湖北舟桥律师事务所律师。
原告中国建银投资有限责任公司（下称建银投资公司）不服被告武汉市江夏区人民政府（下称江夏区政府）强制拆除房屋、行政赔偿一案，向本院提起行政诉讼。本院2016年3月3日立案后，依法向被告江夏区政府送达了起诉书副本、应诉通知书及其他材料，并依法组成合议庭，于同年5月11日公开开庭对本案进行了审理，原告建银投资公司的委托代理人易中华，被告江夏区政府的委托代理人毛先洪、敖文正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
因被告江夏区政府实施纸坊复江道（南）西片区旧城改造项目，2015年8月，被告在未与原告达成房屋征收补偿协议，未向原告支付房屋征收补偿款的情况下，强行拆除原告位于该片区内的房屋。
原告建银投资公司诉称：原告在武汉市江夏区纸坊街复江道拥有房屋一处，建筑面积143.58平方米，系经营用途，原为建设银行网点用房。被告江夏区政府因实施纸坊复江道（南）西区旧城改造，强行在改造项目周围建设围墙，建设银行网点因无法经营被迫搬迁。因原告房屋被围无法使用只能空置，被告一直未启动安置补偿工作。2015年6月，原告发现被告已擅自拆除了原告房屋的房门并破坏了房屋内部装修结构。原告向被告提出异议，征收工作人员才向原告提供了《江夏区纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收决定书》及其“补偿方案”征求意见稿、征收决定的公告和《房地产评估委托函》和红线图等，并承诺尽快开始对原告进行资产评估及补偿。同年7月15日，征收人员通知原告与指定的评估机构进行房屋现场评估工作。事后，在原告尚在等待评估结果之时，被告强行拆除了原告房屋。原告要求拆迁工作人员对强制拆除行为进行解释，并向原告提供合理补偿，但其一直拖延推诿至今。被告在未与原告达成房屋征收补偿协议，未向原告支付房屋征收补偿款的情况下，强行拆除原告房屋，其行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（下称《征收与补偿实施办法》）的规定，属行政违法行为。同时还侵犯了原告的财产权益，给原告造成了财产损失。根据《中华人民共和国国家赔偿法》之规定，被告依法应予以赔偿。请求法院：1、依法确认被告拆除原告位于江夏区纸坊街复江道房屋的行为违法；2、依法判令被告赔偿原告房屋价值损失2871600元；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告向本院提交了以下证据材料，证明其诉讼请求：1、武房权证房产证和附图、武汉市房屋产权登记信息查询单，证明原告在武汉市江夏区纸坊街复江道拥有房屋一处，建筑面积为143.58平方米，为建设银行网点用房，系经营用房；2、《江夏区纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收决定书》、《江夏区纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收与补偿实施方案》（征求意见稿）、《江夏区政府关于发布纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收决定的公告》、《房地产评估委托函》及红线图，证明2015年6月，被告征收工作人员提供了上述文件并承诺尽快开始对原告进行资产评估及补偿；3、涉案房屋拆除前后现场照片七张，证明被告因实施旧城改造项目，在原告所有的房屋周围建设围墙，且在未与原告签订补偿安置协议的情况下，强行拆除原告的房屋；4、《亿房网》网页打印件，根据亿房网上的交易信息显示，本案所涉房屋同地段房屋交易均价为2万至3万每平米。
被告江夏区政府辩称：1、2012年秋季建银投资公司纸坊复江道营业网点负责人了解了旧城改造相关政策后，自行将营业网点搬迁至纸坊街鸿发世纪小区，并非是因建造围墙影响其不能营业；原经营网点在搬迁后房门及内部装修结构受损，是其在搬迁过程中自行拆除造成，原告所述与事实不符。2、自原告的营业网点自行搬迁后，该负责人多次就补偿事宜找征收实施单位沟通和协商。2014年8月25日，江夏区政府作出了《纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收与补偿决定》，征收实施单位通知原告前来征收管理办公室协商签订补偿协议，但原告未予理睬。由于原告提供的房产证载明房屋用途为“其他”种类，故武汉市江夏区房屋征收管理办公室只能按照住宅房改商业用房的价格对被征收房屋给予补偿。现原告起诉称江夏区政府长时间未启动安置补偿工作与事实不符。3、原告要求补偿2871600元无理，江夏区政府严格按照房屋征收与补偿实施方案的标准给予补偿。综上，原告诉状陈述的事实不真实，其属自动搬迁，不是政府采取非法手段影响其正常经营造成其变动营业网点；原告位于复江道网点房屋的房门和内部装修受损是其自身拆除造成，应由其自己承担责任，江夏区政府不承担任何责任。请求法院驳回其诉讼请求。
为证明被诉行政行为合法，被告在法定举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、《江夏区纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收决定书》；2、《江夏区纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收与补偿实施方案》（下称《补偿实施方案》）；3、湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开行初字第00027号《行政判决书》；4、湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中行终字第00619号《行政判决书》和（2015）鄂武汉中行终字第00602号、604号《行政裁定书》；5、评估机构评估结果一览表。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1-4项没有异议，认为证据5不是针对原告涉案房屋进行的评估，且没有送达，而其住宅价格表，不可能包括原告一楼的房屋，因此对该证据有异议。被告对原告提交证据1未提交原件而提出异议，对证据2无异议，认为证据3的证明目的不明，但对原告涉案房屋于2015年8月拆除的事实表示认可。同时认为在征收过程中依法选取了评估机构对涉案房屋进行了评估，无需参照网上的交易记录，因此对证据4不予认可。
综合原、被告的质证意见及当庭陈述，本院对证据作如下确认：被告提交的证据1、2与原告提交的证据2部分相同，证据3、4原告没有异议，本院予以确认，证据5是对复江道41号宿舍楼进行的评估，并不是针对原告的房屋和楼房进行的评估，但作为与原告房屋相近地段房屋的评估结果，本院对其和商业类房屋的估价结果即表二以及表三、四予以参考适用。原告提供的房屋产权证虽为复印件，但一同提供有武汉市房屋产权登记信息查询单，能印证原告为涉案房屋的产权人，对其证据1予以确认；但该产权证上没有载明具体的门牌号码，经网上查询原告的工商登记信息其详细地址为“复江道67号”；证据2、3能够证明被告对该片区实施征收并对原告所有的房屋进行拆除。证据4为网上的房屋交易信息，与本案没有关联性本院不予采信。
经审理查明，2006年原告建银投资公司取得江夏区纸坊街复江道67号房屋，建筑面积为143.58平方米，产别为“国有用途（自管房）”，设计用途为“其它”，该房屋原告一直作为建设银行经营网点商业用房使用。2014年8月25日，被告江夏区政府作出《江夏区纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收决定书》，决定对纸坊复江道（南）西片区国有土地上的房屋实施征收，并对该决定进行了公告，同时公布了《补偿实施方案》。该方案第五（二）项：“未经批准，住宅改为商业用途的房屋被征收：……2、选择货币补偿的，对实际经营使用面积，按被征收住宅评估价给予货币补偿。另对实际经营使用面积，按照被征收住宅房屋评估价与该区域内被征收的商业门面评估价之差的30%给予货币补助。”原告用于经营的房屋在此征收范围内。因被告对该征收区域建设了围墙，原告便搬离了在此经营的网点门店。其后，原告与被告的征收实施单位就征收补偿事宜一直未能达成补偿协议。2015年8月，被告对原告的涉案房屋进行强制拆除，原告不服诉至法院，要求判如所请。
另查明，被告江夏区政府在征收过程中，委托武汉天马东湖房地产估价有限公司对征收范围内的国有土地上的房屋（住宅类、商业类）及其附属物，以2014年8月为估价时点进行评估，同时对临时安置补助费（8元／平方米＊月）、运输搬迁补偿费（搬家两次2000元）等亦出具了估价数额。
2014年，本案所涉征收片区的部分被征收人向人民法院提起行政诉讼，要求撤销被告江夏区政府作出的上述征收决定，经两级法院判决，均驳回其诉讼请求。
本院认为，原告建银投资公司的房屋属国有土地上的房屋，在被告江夏区政府作出的《江夏区纸坊复江道（南）西片区旧城改造房屋征收决定书》的征收红线范围内。经本院调查核实，在未达成补偿协议的情况下，原告涉案房屋于2015年8月被强制拆除。政府征收国有土地上的房屋应遵循先补偿、后搬迁、再拆除的原则，即政府实施征收均应保证依法征收、依法补偿、依法搬迁、依法拆除。而原告房屋在没有任何法定事由的前提下被强制拆除，被告江夏区政府作为责任主体，应承担强制拆除行为违法的法律责任。原告的第一项诉讼请求成立，本院予以支持。
原告建银投资公司的合法建筑被违法拆除，被告江夏区政府应承担赔偿责任。本案争议的主要焦点在于，原告的涉案房屋按什么标准赔偿。原告认为，涉案房屋一直用于商业用房，应以商业用房的标准进行补偿。而被告认为，涉案房屋在产权证上载明的房屋用途是“其它”，不是商业用房，不能以商业用房的标准进行补偿，应以住改商的标准进行补助。2013年1月10日施行的《征收与补偿实施办法》第二十二条第二款规定：“被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证的标准为准；……”第三十二条规定：“……本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当的补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定。”被告江夏区政府的《补偿实施方案》“五、商业门面房征收补偿”一项中将“经依法批准为商业用途的门面房和经依法批准住宅改为商业用途的门面房”和“未经批准，住宅改为商业用途的房屋”这两种情况以不同的征收标准分别作出制定。原告涉案房屋虽一直用于商业网点经营，但其房屋所有权证上记载的用途是“其它”，依照上述规定，对涉案房屋按“住改商的标准，以其实际用于经营的面积按商业门面与住宅房屋市场评估价格差额给予适当的补助”，被告江夏区政府的《补偿实施方案》也制定了相应的原则，因此原告要求以商业用房的标准进行赔偿的理由，本院不予支持。
然而，被告虽提交有复江道41号的分户评估报告和住宅房屋单价一览表，但其不是针对原告的涉案房屋作出的评估，亦没有向原告出具分户评估报告，说明被告对于涉案房屋没有进行分户评估，该行为没有证据且程序违法；同时由于被告将原告的房屋强行拆除，侵害了原告的财产权，原告有取得赔偿的权利。因此，本院既要考虑被告行为的违法性，同时又要结合征收补偿的客观事实，在确定赔偿数额时以征收补偿程序中评估机构对涉案房屋相近地段的房屋所评估的价格为参考，即参考复江道41号住宅房屋一览表以及商业类房屋估价结果一览表所载明的房屋单价以及其他费用的评估价，结合《补偿实施方案》和《征收与补偿实施办法》对住改商房屋补助等方面的规定，本着就高不就低的原则对原告的涉案房屋赔偿数额进行计算。具体为：1、房价损失：被告对涉案房屋附近地段的复江道41号房屋评估的结果有三档，即每平方米3386元、3353元和3320元，本院参考该价位并取最高价即3386元／㎡对原告的房价损失进行计算：143.58㎡×3386元／㎡=486161.88元；2、征收补助：143.58㎡×3386元／㎡×20%=97232.376；3、装修损失：酌定其赔偿标准为1000元／㎡，即143.58㎡×1000=143580元；4、搬迁赔偿款：本院以被告证据5表四的“运输搬迁补偿费”2000元为标准；5、临时安置补偿费：本院以被告证据5表三“临时安置补偿费”所确定的价格计算，即143.58㎡×8元／㎡×3个月=3445.92元；6、其他费用：空调迁移费柜机500元×3台=1500元、挂机300元×2台=600元、闭路迁移费280元／户、电话迁移费108元／部，四项合计2488元（该项内容依据为被告在本院组织协调时提供的补偿方案，原告对此没有异议，本院予以采纳）；7、奖励：根据《补偿实施方案》第十四（二）项的规定，原告在规定的时间内搬迁完毕，应有10000元的奖励；8、住改商房屋补偿费：143.58㎡×（21200元／㎡-3386元／㎡）×50%=1278867.06。上述总计人民币2023775元。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第三项、第三十二条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告武汉市江夏区人民政府2015年8月对原告中国建银投资有限责任公司位于武汉市江夏区纸坊街复江道的房屋实施强制拆除的行政行为违法；
二、被告武汉市江夏区人民政府于本判决生效之日起十五日内赔偿原告中国建银投资有限责任公司经济损失共计人民币2023775元；
三、驳回原告中国建银投资有限责任公司要求赔偿2871600元的诉讼请求。
本案案件受理费人民币50元，由被告武汉市江夏区人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》的规定预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 肖 丹
审判员 刘 忠
审判员 朱金梅
二〇一六年八月二十二日
书记员 张笑弥