河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终4221号
上诉人（原审被告）：陈涛，男，汉族，1980年6月15日出生，住河南省淅川县。
上诉人（原审被告）：胡东玲，女，汉族，1979年5月2日出生，住河南省淅川县。系陈涛妻子。
二上诉人共同委托诉讼代理人：吕长斌，河南南都律师事务所律师，执业证号：14113198010928394。
被上诉人（原审原告）：杨建忠，男，汉族，1973年3月11日出生，住河南省淅川县。
委托诉讼代理人：柴玉东，河南德高律师事务所律师，执业证号：14113199610566746。
被上诉人（原审原告）：毕高连，女，汉族，1976年9月12日出生，住址同上。系杨建忠妻子。
委托诉讼代理人：杨建忠，男，汉族，1973年3月11日出生，住河南省淅川县。
上诉人陈涛、胡东玲与被上诉人杨建忠、毕高连为房屋买卖合同纠纷一案，杨建忠、毕高连于2016年11月24日向淅川县人民法院提起诉讼，淅川县人民法院于2016年12月23日作出（2016）豫1326民初2545号民事判决，陈涛、胡东玲不服，向本院提起上诉，本院作出（2017）豫13民终510号民事裁定，裁定撤销（2016）豫1326民初2545号民事判决，发回重审。淅川县人民法院经重新审理后于2017年7月17日作出（2017）豫1326民初1698号民事判决，陈涛、胡东玲不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡东玲及陈涛、胡东玲的共同委托诉讼代理人吕长斌，被上诉人杨建忠及杨建忠的委托诉讼代理人柴玉东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈涛、胡东玲上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人所建一至三层房屋属合法建筑，淅川县规划局颁发有规划许可证，上诉人按照规划放线施工，在地下室建好后规划局又派人到施工现场查看，即使超出审批面积，规划局也默认许可这一事实，不存在违法建筑问题。原审判决认定上诉人所建房屋属违法建筑缺乏事实依据。2、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效，被上诉人按合同约定可在房屋建好后的三层大套任选一套。上诉人的房屋于2014年3月底建好并成就交房条件后即通知被上诉人来核实面积，对房价多退少补，但被上诉人拒不看房，造成该套房屋不能出售也不能租赁，被上诉人的行为已构成违约。3、被上诉人毕高连分两次向上诉人借款4万元，出于双方关系友好没有出具借条，收据是被上诉人自己所写，原审认定该4万元是退购房款无依据。4、上诉人翻建房屋的宅基地是已使用多年的老宅基地，没有违法侵占。
杨建忠、毕高连辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
杨建忠、毕高连向一审法院起诉请求：1、要求二被告返还二原告购房款15万元，并按月利率1%支付利息至该款还清之日止；2、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实，2013年4月2日淅川县规划局根据陈涛父亲陈合义的申请，给陈合义颁发淅规建证字（2013）第39号建设工程规划许可证，准许陈合义翻建住宅。核准规划工程项目为：在郑湾社区四组进行住宅翻建，准予建设砖混的房屋三层，底层面积144.5平方米，建筑总面积为448.5平方米。2013年4月1日杨建忠、毕高连先行向陈涛、胡东玲支付19万元购房款，陈涛、胡东玲给杨建忠、毕高连出具了收到条，内容为：“今收到杨建忠、毕高连预付房款拾玖万元整。备注：剩下房款以交房（交钥匙）实际面积为准，多退少补。房子位置，郑湾村四组。陈合义面临东环路路南三楼任选一套，价格为每平方不超过壹仟陆百元，最长交房时间不得超过一年（2013.4.1-2014.4.1），若一年交不上房，按银行一分息付给杨建忠、毕高连贰万贰仟捌佰元。收款人：陈涛、胡东玲。”该房屋建好后，杨建忠、毕高连以陈涛、胡东玲未按期交付房屋且房屋设计与原规划有较大出入为由，未予接收。2015年11月30日陈涛、胡东玲退还杨建忠、毕高连款现金4万元。余房款15万元拒绝退还。另查明，陈合义实际所建房屋为七层，每层面积约320平方米。房屋使用的土地原为郑湾社区四组集体经济组织所有。
一审法院认为，2013年4月1日，陈涛、胡东玲向杨建忠、毕高连出具的收到条，名为收款条，实为房屋买卖合同。房屋买卖合同涉及房屋所有权和土地使用权转让，不但要遵守买卖合同的一般法律规定，还要遵守土地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十六条、第六十二条、第六十三条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。本案中，陈涛、胡东玲以建自住房屋的名义，将建设的超出自住面积的房屋出售给杨建忠、毕高连的行为，改变了土地使用用途和土地使用权人，实为房地产开发行为。争议房屋的土地原属于郑湾社区四组集体经济组织所有，而陈涛、胡东玲不能证明房屋占用的土地转为国有土地，也不能证明通过国家出让方式取得了国有土地开发使用权。故陈涛、胡东玲与杨建忠、毕高连房屋买卖合同违反法律的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。陈涛父亲陈合义实际所建房屋为七层，每层面积约320平方米，与淅川县规划局准许陈合义建设砖混的房屋三层、底层面积144.5平方米、建筑总面积为448.5平方米不符，为违法建筑，不应作为买卖合同的标的物。陈涛、胡东玲出售给杨建忠、毕高连的房屋，与上述违法建筑为一体，不能拆分，故不能买卖。综上，2013年4月1日，陈涛、胡东玲与杨建忠、毕高连的房屋买卖合同应认定无效。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此杨建忠、毕高连主张陈涛、胡东玲返还房屋款15万元的诉讼请求应予支持。关于杨建忠、毕高连主张的月利率1%，因其与陈涛、胡东玲之间的房屋买卖合同无效，诉请的事实基础不存在，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十六条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告杨建忠、毕高连与被告陈涛、胡东玲于2013年4月1日签订的房屋买卖合同无效；二、被告陈涛、胡东玲于本判决书生效之日起十日内向原告杨建忠、毕高连返还购房款15万元整；三、驳回原告杨建忠、毕高连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告陈涛、胡东玲负担。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，陈涛的父亲陈合义虽是以住宅翻建的名义向淅川县规划局申请颁发规划许可证，但该房屋建成后主要用于对外出售，故实为房地产开发行为。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，并办理相关审批手续。陈涛、胡东玲所建房屋占用的土地系集体用地，其建房时并未将该土地转为国有土地，也未取得国有土地使用权证及房产证，且超出规划许可证核准的面积和用途建设使用房屋，陈涛、胡东玲并未依法取得该幅土地的使用权，亦未取得房屋的所有权。依照房地产管理体制的有关规定,集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场。故陈涛、胡东玲不得对外出售本案所涉房屋。且依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。杨建忠并非陈涛、胡东玲所在农民集体组织的成员，陈涛、胡东玲在宅基地上建房用于出售，改变了土地用途，违反了法律的强制性规定。故双方之间的房屋买卖合同应当认定无效。因双方之间签订的房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈涛、胡东玲应向杨建忠、毕高连返还下余购房款15万元。陈涛、胡东玲上诉称向毕高连支付的4万元系借款，但并无证据证明，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人陈涛、胡东玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王干祥
审判员 牛永权
审判员 高 璐
二〇一七年九月二十五日
书记员 张宵汉