河南省信阳市平桥区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）平行初字第7号
原告朱建，男，汉族，1974年7月20日生。
委托代理人高正权，河南法正律师事务所律师。
被告信阳市房产管理中心。
法定代表人张志杰，职务，主任。
委托代理人卢万华，特别授权，浉河区房产中心所长。
委托代理人林翔，信阳金誉律师事务所律师。
第三人王永，男，汉族，1973年1月12日生。
第三人陈平，女，汉族，1972年7月26日生。与王永系夫妻关系。
两名第三人的委托代理人王红，特别授权，河南晓燕律师事务所律师。
原告朱建不服被告信阳市房产管理中心房屋行政登记一案，于2014年1月7日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月10日开庭对本案进行了公开审理。原告朱建的委托代理人高正权，被告信阳市房产管理中心法定代表人张志杰的委托代理有卢万华、林翔，第三人王永、陈平的委托代理人王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告于2010年10月21日为第三人王永颁发了董字第331662号房屋所有权证。
原告朱建诉称，2008年9月26日，信阳鹏盛矿业有限公司与建筑商陈星辉签订建设茶都名人苑3号楼承包合同，约定建筑商包工包料并同意以房屋抵付工程款。原告后来便从建筑商陈星辉手里购买了一套房屋并装修入住。可是，2013年8月份，第三人王永突然将小区停水、停电，原告找到王永和政府相关职能部门，被告知茶都名人苑3号楼已被王永以个人名义办理了房权证，并将房屋抵押贷款了，原告购买的房屋不合法。原告认为第三人王永未取得国有土地使用证，未取得乡村建设规划许可证等重要办理房权证的手续，被告怎么能给王永颁发房权证。被告为王永办理房权证的行为严重违反客观事实和办证程序，请求人民法院依法予以撤销。原告向本院提交的证据材料有：1、董家河绿之风小区商贸中心用地合同书。2、茶都名人苑3#楼建设承包合同及附1。3、信阳市中级人民法院执行公告和执行裁定书。4、王永同意将11号房抵给陈星辉的书面证明。5、房屋所有权证存根及他项权证。6、乡村建设规划许可证。
被告信阳市房产管理中心辩称，原告所购买的房屋是建筑商陈星辉利用建房的便利条件，非法低价出售的部分房屋。他们之间签订的买卖房屋协议是无效的，陈星辉应该退还原告的购房款，原告应将购买的房屋退还给第三人王永。这一法律关系已被浉河区人民法院和信阳市中级人民法院生效的判决书所确认。基于这一法律关系，原告对被告所登记的房屋不享有任何权利，被告也就不存在侵害原告权益的情形，原告无诉讼主体资格，法院应当裁定驳回起诉。同时，被告作为房屋产权登记机关，是严格按照法律规定的程序，审查了第三人王永提交的办证材料，为其颁发房权证，是合法有效的行政行为。总之，本案的原告不具备诉讼主体资格，被告为第三人颁发房权证的事实清楚，程序合法，应予维持。被告在法定期限内向本院提交的证据和法律规定有：1、房屋所有权证存根。2、王永身份证复印件。3、王永委托测绘房屋的委托书。4、董家河楼房村委会出具同意办房权证的证明。5、董家河绿之风小区商贸中心用地合同书。6、乡村建设规划许可证。7、信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第899号民事判决书和浉河区人民法院（2013）信浉民初字第47号民事判决书。8、2010年12月11日、15日、16日陈留钦（陈星辉的曾用名）出具的三份结算承诺和收条。9、信阳市人民政府信政（1999）76号文件。10、《房屋登记办法》。
第三人述称，被告信阳市房产中心颁发的房屋所有权证事实清楚，程序合法，属于合法有效的行政行为。原告朱建不具有本案原告的诉讼主体资格，原告所购买的房屋是通过建筑商陈星辉非法购买，是无效的民事行为，这一点已被浉河区人民法院和信阳市中级人民法院生效的判决书所确认。同时，原告起诉已超过诉讼时效，2010年原告通过陈星辉购买房屋时就知道房屋是第三人王永所有，直到2013年8月才向人民法院主张权利，显然超过《行政诉讼法》规定的三个月的诉讼时效。第三人向本院提交的证据材料有：1、信阳市浉河区人民法院（2013）信浉民初字第47号民事判决书和信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第899号民事判决书。2、2010年12月11日、15日、16日陈留钦出具的承诺、收条、证明以及同王永、薛林签订的售房合同书。3、2010年1月1日茶都名人苑开发接待中心和河南冠南律师事务所共同发布的公告。4、王永和陈留钦（陈星辉）建设期间借条、收条若干张。5、董家河司法所的询问笔录6份。
以上证据经庭审质证，本院确认被告提交证据1至证据10，这些证据取得程序和收集方法合法，其内容具有客观真实性，与本案具有一定的关联性，可以作为本案的定案依据使用。证据1至证据8客观地反映了第三人王永及其开办的信阳鹏盛矿业有限公司开茶都名人苑小区的土地来源，乡村建设规划手续的报批，王永将茶都名人苑小区3号楼办理房权证，开发商陈星辉同王永工程结算等相关情况，证明了本案的部分案件事实。证据9和10是规范性文件和部门规章，能够作为被告行政登记的依据，本院予以参照使用。
原告提交的证据1、证据5、证据6同被告提交的证据相重复，本院予以确认。原告提交的证据2、证据3、证据4证明了开发商信阳鹏盛矿业有限公司与建筑商陈星辉约定包工包料建房并可以以房抵付工程款，第三人王永同意将部分房抵给陈星辉，以及建房没有国有土地使用证，抵押不合法等客观事实，本院予以采信。
第三人提交的证据1是已生效的法律文书，本院予以确认，可以作为本案的定案证据使用。证据2是陈留钦亲自书写或签名的书证，可以作为本案的证据使用，证明陈留钦与王永曾就建房工程款进行过结算。证据3由于没有提供该公告的张贴或者原告知晓的情况，所以不能孤立作为证据使用，本院不予采信。证据4是王永同陈留钦建房期间经济往来凭证，既不能证明王永同原告之间是否存在买卖房屋的关系，又不能作为被告办理房屋所有权证是否合法的证据使用，因此，该证据不能作为本案的证据使用。证据5仅有询问人张英明一人，而且没有说明张英明的个人身份，没有记录人员，更没有表明为佬要做询问笔录，以及做询问笔录要干什么。因此证据5的取得程序和收集方法均不合法，不能作为证据使用。
本院根据上述有效证据认定以下事实：2005年8月6日，董家河乡人民政府与王永签订绿之风小区商贸中心用地合同书，2008年9月26日，第三人王永以其开办的信阳鹏盛矿业有限公司的名义，与建筑商陈星辉签订了建设董家河乡茶都名人苑小区3号楼承包合同。双方约定陈星辉包工包料建房，王永可以用建成的房屋抵付部分工程款。2009年2月至2010年8月，王永先后同意将3号楼部分房屋抵给陈星辉，原告朱建从陈星辉手里购买了11号房屋。第三人王永在办理房屋所有权证之前以楼房村民委员会的名义补办了茶都名人苑农民新村1#、2#楼共6000㎡的乡村建设规划许可证，2010年10月21日，被告为第三人王永颁发了董家河街绿之风小区3#楼，建筑面积3828.74㎡的董字第331662号房屋所有权证。
本院认为，第一，原告朱建具有本案的诉讼主体资格。朱建从陈星辉手里购买了抵付工程款的房屋，此房是2009年9月6日第三人王永同意抵给陈星辉作为支付工程款。既然王永将该房屋抵给了陈星辉，那么陈星辉就有权处分该房屋，所以，原告朱建同陈星辉签订的购房协议是有效的。被告为第三人王永颁发董字第331662号房屋所有权证包括了原告购买的房屋，是对原告合法权益的侵犯。
第二，被告信阳市房产中心为第三人王永办理房屋所有权证的主要证据不足。依据《房屋登记办法》第83条的规定，集体土地范围内房屋申请登记办理房屋所有权证，应当提供以下主要材料。其一，申请人的登记申请书，本案中被告没有提供王永的登记申请书。其二，申请人的身份证明，被告虽然提供了王永的身份证复印件，但是身份证明王永是董家河乡石畈村的村民，不是董家河乡楼房村的村民，因此王永不是房屋所占用的集体土地的农村集体经济组织成员，王永不能以个人名义申请房屋登记。其三，宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。本案中王永仅提供了他同董家河乡人民政府签订的一份用地合同，依据《土地管理法》第11条的规定，乡级人民政府无权确认土地使用权，所以该合同是一份无效的合同。退一步说纵使该合同有效，王永也没有办理土地使用证，仍然视为没有土地使用权证明。其四，申请登记房屋符合城乡规划的证明。本案中王永提供了信阳市城乡规划管理局浉河分局办理的乡村建设规划许可证，但该许可证批准的建设单位是楼房村民委员会，建设项目名称是茶都名人苑农民新村1#楼和2#楼，而不是王永个人及其开办的信阳鹏盛矿业有限公司所建设的茶都名人苑小区3#楼，更不是房屋所有权证所载明的董家河街绿之风小区3#楼。因此，该份城乡建设规划许可证不能作为王永办理房权证的证据使用。其五，房屋测绘报告或者村民住房平面图。本案中，被告仅仅提供了王永委托信阳市浉河区明宇房地产测绘队对申请办证的房屋进行测绘，并没有明宇测绘队提供的测绘报告。
第三，被告信阳市房产中心为王永办理房屋所有权证的程序违法。主要表现有以下二点：1、依据《房屋登记办法》第84条的规定，集体土地范围内的房屋初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。本案中，被告没有将王永申请房屋登记的事项进行公告。2、根据《房屋登记办法》第19条的规定，办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看，原告在被告办理房权证前已经搬进3#楼居住，但被告在2010年10月21日登记房屋时并没有到原告居住的房屋进行实地查看。
鉴于上述理由，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项第1、3目，参照建设部《房屋登记办法》第十九条、第八十三条、第八十四条之规定，判决如下：
撤销被告信阳市房产管理中心为第三人王永办理的董字第331662号房屋所有权证。
本案的诉讼费50元，由被告方承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 张志明
审判员 刘振厚
审判员 吴顺军
二〇一四年七月二十六日
书记员 段 辰