周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）周民终字第1231号
上诉人（原审原告、反诉被告）周口市红樱桃商贸有限公司。
法定代表人马亚洲。该公司经理。
委托代理人赵向杰，河南众望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周口鑫达安开发有限公司。
法定代表人张家民，该公司董事长。
委托代理人张学民，河南三川律师事务所律师。
上诉人周口市红樱桃商贸有限公司（以下简称红樱桃公司）因与被上诉人周口鑫达安开发有限公司（以下简称鑫达安公司）合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2012）川民初字第1224号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人红樱桃公司的委托代理人赵向杰，被上诉人鑫达安公司的委托代理人张学民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2005年6月22日签订房屋租赁合同，约定鑫达安公司将坐落于周口市川汇区车站路东段院内两层库房出租给红樱桃公司经营家具使用，租赁期限为自2005年6月1日至2011年7月31日，房屋租金为每年680000元，租金按月结算，由原告在每月5日前支付，并由原告向被告缴纳保证金300000元，待装修结束后返还100000元，其余部分留做保证金，中间不顶房租金，协议期满后退还，如原告违约此保证金不退还。双方还约定原告在租赁期限届满时把房屋交给被告，原告有优先承租权，如果继续承租，应提前三个月与甲方协商，双方另行签订协议，原告所承租的库房内部用电由原告负责。原告逾期交付房租金，每逾期一日，被告按月总额的1%向原告收取违约金。该房屋租赁合同签订后，双方口头协商实际延长履行至2012年3月18日。原告在营业期间拖欠被告房租金，其分别于2007年4月8日和8月28日向被告出具两份还款计划，证明截止到2007年6月30日拖欠被告租金650000元，但原、被告双方未进行对租金及电费对账。2012年5月11日和6月7日被告分别向原告发出告知书，明确向原告说明双方租赁合同已到期，原告不应当继续向各商户收取房租金。2012年6月1日鑫达安公司将原告所承租的库房收回其自主经营，原告以被告未经其同意宣称要接管原告的红樱桃家具商场，并向商户催要租金，其构成侵权为由，起诉要求被告停止侵权，向原告赔礼道歉，并赔偿经济损失50000元。被告向原告提起反诉，以租赁期限到期后，原告继续非法收取房租，并通过张贴告示等手段继续阻挠被告收取场地和库房，起诉要求原告停止侵权并赔礼道歉，偿还拖欠房租金和电费各种损失共1519906元，并按约定赔偿违约金。
原审法院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在租赁合同到期后又口头协商延长租赁期限，承租人继续使用租赁房，原租赁合同继续有效，但未采用书面形式，租赁期限为六个月以上的，应视为不定期租赁。被告可以依照合同法有关规定，随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。原告作为承租人，应当按照双方约定的租金价额向被告支付房租金，现被告已向原告以告知书方式尽到告知义务，其自行收回所出租房屋，被告不存在侵权。原告诉求证据不足，不予支持。被告辩解理由充分，予以采纳。被告反诉原告停止侵权、赔礼道歉的诉求，与被告其已于2012年6月1日收回所出租房屋的事实相矛盾，不存在原告侵权行为与事实，该项诉求证据不足，不予支持。被告向原告主张支付房租金及电费的诉求，鉴于红樱桃公司对鑫达安公司提供的房租、电费缴款情况说明，证明红樱桃公司拖欠房租金1481666元及电费38240元，在庭审过程中红樱桃公司对该证据真实性无异议，对原告拖欠被告房租金的违约金，应按双方约定的从原告最后一次支付房租金的时间2012年5月3日次日开始，每逾期一日，被告按月租金56666.67元总额的1%即566.67元向原告收取违约金，应对原告拖欠被告电费、房租费予以认定。故被告反诉理由充分，予以支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条。第一百零九条、第二百三十六条之规定，判决：一、周口市红樱桃商贸有限公司于判决生效之日起10日内向周口鑫达安开发有限公司支付拖欠房租金1481666元及违约金（从原告最后一次支付被告房租金的时间2012年5月3日次日开始，每逾期一日，被告按月租金56666.67元总额的1%即566.67元向原告收取违约金，至给付完毕之日止）和电费38240元。二、驳回周口市红樱桃商贸有限公司的诉讼请求。三、驳回周口鑫达安开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，反诉费8720元，合计9770元，由周口市红樱桃商贸有限公司负担。
周口市红樱桃商贸有限公司不服原审判决，向本院上诉称，原审判决认定事实错误，实际租赁面积与合同约定并不一致，应以实际面积计算租金，在租赁期内因被上诉人的原因，造成上诉人所租赁的场地不能使用，停止使用期间和面积租金应予扣除，上诉人为被上诉人所垫付的费用应从租金中扣除，双方并未计算具体租金数额，原审判决所认定的租金数额无事实及法律依据，被上诉人侵权使用上诉人的招牌、装饰设备营利，造成上诉人的损失，被上诉人应赔偿上诉人使用费，要求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的原审诉请并驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人周口鑫达安开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决适当，本案是基于租赁合同纠纷而产生的违约之诉，被上诉人在一审起诉的日期是在双方租赁合同到期之后，在合同到期后，作为房主的被上诉人应当收回房屋，故被上诉人并不存在侵权的行为，上诉人所出具的还款计划书应作为有效证据被法庭所采信，上诉人对其诉讼请求并没有提交证据加以证明，故其上诉理由均不能成立，要求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实除与原审所查明的事实相一致外，另查明，在二审庭审过程中，红樱桃公司称其有新证据向法庭提交，因公司会计不在家，请求延期举证，但在法庭规定的期限内，红樱桃公司并未提交任何新证据。
本院认为，双方当事人之间所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，内容也无违反法律规定之处，属于有效合同，应当受到法律保护，双方均应按照约定履行各自的权力义务。在双方合同到期后，鑫达安公司已向红樱桃公司以告知书方式尽到了告知义务，其自行收回所出租房屋的行为是合理合法的，红樱桃公司称鑫达安公司对其构成侵权，应赔偿其损失的上诉理由，无事实及法律依据，故不能成立，本院不予支持。在一审庭审过程中，红樱桃公司对其向鑫达安公司出具的两份还款计划书及红樱桃公司向鑫达安公司缴纳房租、电费的情况说明的真实性并无异议，因此原审判决红樱桃公司支付给鑫达安公司拖欠的房租金1481666元及违约金和电费38240元并无不当，红樱桃公司称实际拖欠的房租金应为80多万元的上诉理由，因其并未向法庭提交相应证据加以证明，故不能成立，本院不予采信。因红樱桃公司在法庭规定的期限内未尽到举证责任，故其称实际租赁面积与合同不符，在租赁期内因被上诉人的原因，造成其所租赁的场地不能使用及其替被上诉人垫付相关费用，该垫付费用应从租金中扣除的上诉理由，与法庭所查明的事实不符，故均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费9770元，由上诉人周口市红樱桃商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓军
代理审判员 王春华
代理审判员 刘 凯
二〇一四年十一月二十日
代理书记员 王 昕