上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2146号
原告（反诉被告）徐德花。
原告（反诉被告）刘永祥。
委托代理人刘怡彬，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人王兆茜，上海敏诚善律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）楼天明。
被告（反诉原告）楼安轲。
委托代理人楼天明。
原告（反诉被告）徐德花、刘永祥诉被告（反诉原告）楼天明、楼安轲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘怡彬、被告楼天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年9月10日就本市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将该房屋以174万元的价格转让给原告，并对户口迁出时间、付款方式、违约责任等作了约定。原告按约支付房款，但被告一直拒绝将户口迁出，也未与原告办理房屋交接手续结清水电煤的费用，故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告逾期迁出户口的违约金自2014年1月15日至实际迁出之日止，按174万元为本金，日万分之五计算；2.被告支付水、电、有线电视费用共计711.50元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，根据合同约定，户口在原告支付完尾款后才迁出，被告去派出所问过办理手续，旁系亲属迁户口要15个工作日完成。水电有线电视费用确认，同意在尾款中抵扣。被告是因为原告不支付尾款才不迁出户口的，并且合同约定的违约金过高。故被告提出反诉请求法院判令：反诉被告支付反诉原告尾款4万元。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉请。2013年9月底，反诉原告只是将房屋钥匙交给反诉被告，没有办理相关交接手续，不能视为已经交房，2014年4月11日，双方才去办理有线电视和水电煤过户，按照合同约定反诉原告应在2014年1月15日就迁出户口，反诉被告办理房屋交接再支付尾款，但反诉原告要求先支付尾款，再迁户口，并拒绝接受尾款，反诉被告是行使不安抗辩权才不支付尾款的。
经审理查明，2013年9月10日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售方、甲方）在上海华歆房地产经纪事务所公司的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为150万元，第四条，双方同意甲方于2013年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，双方确认在2013年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”明确：1.乙方于签约后当日支付甲方房价款60万元；2.乙方于甲方双方赴交易中心办理房屋产权过户当日内，直接支付甲方第二期房款110万元；3.余下尾款4万元于交房当日支付给甲方。附件四：甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水电煤电话有线电视等过户手续。补充条款约定：甲方承诺自该房地产转移（送件取得收件收据）之日起50日内，向房屋所在地公安机关派出所办理原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照该房地产转让价款的日万分之五向乙方支付违约金，至原户口迁出时止；甲乙双方约定甲方在乙方拿到新产证并向甲方支付完除尾款以外的所有房款后5个工作日内安排交接房屋。同日，双方还签订补偿协议一份，内容为：双方就系争房屋达成成交价174万元，买卖合同约定成交价为150万元，房屋装潢设施等补偿价为24万元，原告在双方至交易中心交易当日前支付给被告。合同签订当日，原告向被告支付房款60万元，被告向原告交付房屋钥匙。10月21日，原告向被告支付50万元。11月24日，双方至房地产交易中心办理过户手续，原告向被告支付60万元。12月12日，系争房屋产权核准登记在原告名下。目前，两被告户籍在系争房屋中。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、房地产权证、补充协议、收据等佐证，本院予以确认。
庭审中，原告提供上海华歆房地产经纪事务所公司员工黄某某的证人证言，证人出庭作证称：2013年12月中旬曾安排双方至中介公司办理房屋交接，被告要求先付尾款再迁户口，原告要求当场付尾款，当场迁户口，双方没有谈拢，至今未签订房屋交接书。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。合同约定被告应在自该房地产转移（送件取得收件收据）之日起50日内，向房屋所在地公安机关派出所办理原有户口迁出手续，即2014年1月13日前将其户口迁出，故被告的行为违反合同约定，应按约承担相应违约责任。被告抗辩称因按照合同约定应由原告先支付尾款其再迁出户口，原告在被告交付房屋后未支付尾款故其不应迁出户口。本院认为，双方买卖合同对户口迁出进行了明确约定，并未以支付尾款作为迁出户口的条件，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而原告未向本院提供其因被告户籍未迁出造成实际损失的证据，因此被告辩称原告主张的违约金过高的意见，本院予以采纳。本院综合考虑被告违约原因，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金计算至判决生效之日止的数额，今后若原告有证据证明因被告户籍未迁出仍造成损失的，可另案再行主张。因系被告违约，故本诉诉讼费均由被告支付。被告在已经将房屋钥匙交付原告，合同补充条款约定在原告获得新产证后5个工作日内安排交接房屋，原告于交房当日支付尾款给被告，现被告在2013年9月10日已将房屋钥匙交付，合同又约定以房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志，故原告应在2014年12月17日前向被告支付尾款，但被告亦应及时与原告办理房屋水电等结清手续，故被告反诉要求支付尾款诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）楼天明、楼安轲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐德花、刘永祥逾期迁出户口的违约金20，000元；
二、被告（反诉原告）楼天明、楼安轲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐德花、刘永祥水、电、有线电视费用共计711.50元；
三、原告（反诉被告）徐德花、刘永祥于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）楼天明、楼安轲房屋尾款40，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计2，105.90元，由被告负担。反诉案件受理费减半收取计400元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。