重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第07073号
原告：吴霞，女，汉族，1992年11月12日生，住重庆市垫江县。
委托代理人：刘吉鲜，重庆吉瑞律师事务所律师。
委托代理人：瞿兵，重庆吉瑞律师事务所律师。
被告：唐啟晏，男，汉族，1980年5月23日生，住重庆市九龙坡区。
被告：重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道99号2幢22-9、22-10、22-11、22-12、22-13、22-14号。
法定代表人：付欣。
第三人：付欣，男，1981年11月16日生，住重庆市九龙坡区。
原告吴霞诉被告钟光远、唐啟晏、付欣、重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司（以下简称迈嘉经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告自愿撤回对被告钟光远、付欣的起诉，本院裁定予以准许。根据原告的申请，本院依法追加付欣为本案第三人。本案依法由审判员谭炼适用简易程序独任审理，案件审理过程中，发现案情复杂，争议较大，依法转为普通程序审理，由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴霞及其委托代理人刘吉鲜、瞿兵与被告唐啟晏到庭参加诉讼，被告迈嘉经纪公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。
原告吴霞诉称：2014年12月1日，经被告迈嘉经纪公司介绍，钟光远将位于九龙坡区协能枫馨丽园小区32-1住宅一套出售给原告，房价款476000元。合同约定原告先支付定金21000元，在签订按揭贷款合同之日向迈嘉经纪公司支付28万元，余款175000元由原告向银行申请按揭贷款支付。原告按定支付相关费用共计308125元，但钟光远未按约定向原告交付房屋。原告向本院起诉请求判决：（一）、解除钟光远、吴霞、迈嘉经纪公司于2014年12月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》；（二）、被告钟光远、唐啟晏、迈嘉经纪公司向原告吴霞连带返还已付款24万元；（三）、被告钟光远、唐啟晏、迈嘉经纪公司向原告吴霞连带支付违约金47600元。诉讼中，原告经与钟光远协商，同意解除买卖合同，钟光远已向原告实际退还购房定金21000元，原告已撤回对钟光远的起诉，现原告调整诉讼请求为：（一）、解除吴霞与迈嘉经纪公司于2014年12月4日建立的房屋买卖居间合同关系；（二）、被告唐啟晏、迈嘉经纪公司向原告吴霞连带返还购房款21万元（以第三人付欣刑事责任未退赔部分为限）及按揭费用7125元；被告唐啟晏、迈嘉经纪公司向原告吴霞连带支付违约金47600元。
被告唐啟晏辩称：唐啟晏作为被告迈嘉经纪公司的员工，不参与经营业务，未经办涉案合同。在发生纠纷后，受公司法定代表人付欣指派处理该纠纷，在得到付欣口头承诺要返还原告款项后，原告要求唐啟晏出具书面手续，否则不让离开，所以被迫签了书面承诺。后公司返还了部分款项，并另行出具了欠条。唐啟晏出具的承诺是代表公司，唐啟晏不应承担责任。
被告重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司未答辩。
第三人付欣未到庭陈述，本案审理期间，本院在重庆市南川监狱对服刑罪犯付欣进行询问，付欣向本院陈述：吴霞与钟光远、迈嘉经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》中迈嘉经纪公司签章是真实的，付欣未经手该合同的签订，唐啟晏是涉案房屋所在区域的区域经理。付欣和唐啟晏曾是连襟关系，二人是迈嘉经纪公司的股东。按迈嘉经纪公司的交易惯例，收取款项都是转账到付欣个人账户，没有转到公司账户，签订合同的经办人在吴霞转账后直接出具加盖迈嘉经纪公司公章的收据。合同签订及履行过程中，付欣未直接接触吴霞，双方后就款项的返还接触过一次，确定了还款时间并出具了欠条，付欣只返还了7万元，被公安机关限制人身自由后，未再见过吴霞。唐啟晏不清楚付欣合同诈骗的过程，唐啟晏签订本案合同、出具收据及欠条行为均是基于付欣的授意。付欣及迈嘉经纪公司没有必要参加本案诉讼，要求法院缺席裁判。
经审理查明：2014年12月4日，原告吴霞（乙方）与钟光远（甲方）、重庆迈嘉经纪公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将九龙坡区协能枫馨丽园小区32-1#（九龙园区华园路3号）房屋出售给乙方；成交价为476000元；乙方于2014年12月4日向甲方支付定金21000元，于签订按揭贷款合同之日向丙方支付首付款28万元，余款175000元由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付；签订合同时，乙方向丙方支付居间信息服务费5000元；甲方承诺于2015年3月15日向乙方交付房屋；如甲、乙方的违约行为导致合同无法继续履行或不能完全履行的，由违约方向守约方按房屋成交价的10%支付违约金；其它事宜约定：乙方获取银行贷款审核后，用首付款支付甲方进行还款解押，乙方于过户当日支付中介费5000元于丙方。
签订合同当日，原告向钟光远支付购房定金21000元。
2014年12月10日，原告通过案外人周华维向被告迈嘉经纪公司法定代表人付欣转账支付28万元。迈嘉经纪公司签章的专用收据载明：收到买方按揭费7125元，收到首付款28万元。
2015年3月15日，被告唐啟晏出具《欠条》一份，载明：兹有吴霞购买钟光远房屋一套，现就迈嘉经纪公司收取其购房首付款287500元，就“编号：01#”书面材料的承诺作如下承诺，如公司未能履行退还承诺，由本人承担公司相应欠款及赔偿，其中包含吴霞向钟光远已支付的定金2万元。以上承诺最长时间不超过2015年4月20日，否则吴霞有权要求相关其他赔偿，包含赔偿款、违约金及定金在内共计355000元。“编号01#”书面材料显示：被告唐啟晏代表丙方与周华维代表乙方签署书面协议，约定丙方承诺于2015年3月20日将首付款退于乙方，并补偿2000元房租，如到期未能退款则补偿乙方2000元房租及1000元损失费，如4月20日还未退款则全额退还首付款及违约金共计327500元。
2015年9月4日，重庆市公安局九龙坡区分局作出《起诉意见书》，载明：犯罪嫌疑人付欣在2014年5月至2015年5月期间，以迈嘉经纪公司从事为客户代办购房按揭贷款业务为掩护，在签订履行合同过程中，虚构事实、隐瞒真相，对客户谎称公司能够快速通过银行贷款审批，但需要客户将本该支付卖方的首付款支付到付欣个人账户，在骗取信任后，付欣收取首付款后未用于办理购房及贷款业务，而是占为己有大肆挥霍。付欣通过上述方式共计骗的首付款961000元，已归还306103元，包含吴霞28万元（归还7万元）。付欣的行为涉嫌诈骗罪，现依法移送起诉。
2016年9月18日，本院作出《刑事判决书》，查明事实与上述公安机关《起诉意见书》载明事实一致，认定付欣的行为构成合同诈骗罪，判处被告人付欣有期徒刑四年六个月，并处罚金10万元；责令付欣于判决生效之日起30日内退赔相关被害人经济损失，其中退赔吴霞经济损失21万元。2016年10月16日，上述判决已发生法律效力并移交执行。
另查明，截止2015年5月13日查询，涉案房屋存在抵押，抵押权人为中国农业银行重庆高新技术产业开发支行。
庭审中，原告与被告唐啟晏一致认可如下事实：“编号01#”书面材料中“乙方”指吴霞，“丙方”指迈嘉经纪公司。钟光远在原告未撤回对其起诉前参加庭审时也认可上述事实。
原告与被告唐啟晏一致认可如下事实：代表迈嘉经纪公司签订涉案合同的人员是店长龚溪知和置业顾问张强，唐啟晏和付欣没在现场；已返还给原告的7万元，是通过付欣账户转入原告姐夫账户，时间大概在2015年4月。
钟光远在原告未撤回对其起诉前参加庭审时与原告一致同意解除双方的房屋买卖合同关系，解除时间为2015年11月25日。
原告称：解除合同的理由是钟光远未按合同约定履行交房义务，房屋设定有抵押权，无法办理过户；钟光远在原告未撤回对其起诉前参加庭审时称：解除合同的理由是原告未支付首付款，无法办理过户手续。
被告唐啟晏称，唐啟晏是涉案合同所在门店片区区域经理，吴霞要求付欣退款时才知道本案合同；唐啟晏向吴霞出具承诺及欠条，付欣均知情；工商备案登记唐啟晏和付欣是迈嘉经纪公司股东，但资料都是伪造的，唐啟晏实际不是股东。
原告称：原告起诉的违约金是按合同约定房价款10%的标准计算确定。
上述事实，有当事人陈述、房屋登记信息查询证明、房屋买卖（居间）合同、收据、汇款凭据、收条、欠条、书面协议、起诉意见书、刑事判决书、执行通知书、询问笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为：本案的争议焦点为：一、吴霞与迈嘉经纪公司之间是否存在民事法律关系？二、迈嘉经纪公司是否应当对吴霞受骗向刑事被告人支付的首付款承担返还责任？三、唐啟晏是否应就迈嘉经纪公司的债务承担连带责任？本院评析如下：
一、关于吴霞与迈嘉经纪公司之间是否存在民事法律关系问题？
企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。法人的法定代表人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案房屋买卖居间合同包含房屋买卖关系与居间关系，两种法律关系相互关联又各自独立。吴霞与钟光远之间房屋买卖合同关系，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。对于迈嘉经纪公司与买卖双方的居间关系，虽经刑事司法程序确认，迈嘉经纪公司签订合同及收款的行为，系公司法定代表人付欣以公司名义从事的个人犯罪行为，但迈嘉经纪公司不能以此对抗善意相对人，否定其参与的民事法律关系。本案居间合同系迈嘉经纪公司门店相关工作人员经手签订，并加盖了迈嘉经纪公司公章；迈嘉经纪公司在其经营范围内促成了买卖双方的真实交易；在买方向迈嘉经纪公司法定代表人支付首付款后，迈嘉经纪公司也出具了收据，且迈嘉经纪公司还收取了按揭费用。上述事实均表明迈嘉经纪公司参与了居间关系的建立及履行。
法定代表人作为法人的表意机关，在执行职务过程中从事的行为自然代表法人，无论此行为是否越权或违法犯罪，法人均应承受法律后果。吴霞作为一般购房人员，无法准确辨认法定代表人的行为是公司职务行为还是个人行为，其基于对具备资质的经纪公司正常信赖签订房屋买卖居间合同，并向经纪公司法定代表人付欣支付首付款，主观上善意无过失，其完全有理由相信付欣的行为属于执行公司职务的范畴。即使经刑事司法程序最终确认付欣的行为属于个人犯罪行为，也不能否定迈嘉经纪公司与吴霞之间存在的民事法律关系。因此，迈嘉经纪公司与吴霞之间存在有效的居间合同关系，对双方具有法律约束力。
二、关于迈嘉经纪公司是否应当对吴霞受骗向刑事被告人支付的首付款承担返还责任问题？
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。迈嘉经纪公司未按合同约定将吴霞支付的首付款交付卖方进行房屋解押过户，致使买卖合同无法履行，合同目的不能实现，原告有权解除居间合同关系。唐啟晏代表迈嘉经纪公司与吴霞签订的退款承诺，系迈嘉经纪公司法定代表人付欣授意而为，对迈嘉经纪公司具有法律约束力，该承诺可视为吴霞向迈嘉经纪公司主张解除合同并通知到达，承诺形成时间2015年3月15日即为居间合同关系解除时间。合同解除后，迈嘉经纪公司应向原告退还收取的首付款及按揭费用。
对于首付款退还的金额问题，法定代表人付欣因犯罪行为承担的刑事退赔责任，与迈嘉经纪公司因合同解除承担的民事退还责任，虽然责任性质及主体不一样，但针对的是同一笔款项，二者的退款行为对吴霞而言具有同等受偿性，故迈嘉经纪公司的退还责任应以付欣刑事责任未退赔部分为限。现付欣未履行刑事判决书确认的21万元退赔责任，迈嘉经纪公司应当予以退还，如付欣在以后实际履行部分或全部退赔责任，迈嘉经纪公司退还首付款的金额应相应扣减。迈嘉经纪公司的退还责任系因法定代表人付欣个人犯罪行为直接导致，在向吴霞承担民事责任后，可以向有过错的法定代表人追偿。
本院还需特别说明的是，如果吴霞在实际收到迈嘉经纪公司退还的款项时，又获得了刑事被告人退赔款，导致其总计收取的首付款超出21万元的范围，则其应当将相应的超出款项全部转交给迈嘉经纪公司。
对于原告起诉的违约金问题。被告迈嘉经纪公司未按合同约定将吴霞支付的首付款交付钟光远进行解押过户，致使合同无法继续履行，构成违约行为，应当承担相应违约责任。对于违约责任的承担方式，房屋买卖居间合同中约定的成交价10%的违约金是针对买卖双方的违约行为，并不针对经纪方的违约行为，故不应适用该约定确定迈嘉经纪公司的违约责任。唐啟晏代表迈嘉经纪公司与吴霞签订的退款承诺，对经纪方具有约束力。该承诺中约定了迟延退款时迈嘉经纪公司应全额退还首付款及违约金共计327500元，扣除首付款28万元，约定的违约金为47500元，现迈嘉经纪公司未按承诺退还款项，应承担约定的违约金。
三、关于唐啟晏是否应就迈嘉经纪公司的债务承担连带责任问题？
唐啟晏作为完全民事行为能力人，应知晓其行为的法律意义并应承担相应法律后果。唐啟晏以个人名义向吴霞出具欠条，对迈嘉经纪公司的退款承诺进行保证担保，书面承诺对保证方式没有明确约定，按照连带责任保证确定保证责任。尽管该行为是受付欣指示授意而为，但是否提供担保的决定权在唐啟晏本人。现迈嘉经纪公司未按承诺履行债务，唐啟晏应对其担保行为承担担保责任，对迈嘉经纪公司的退款义务及违约金支付义务向原告承担连带给付责任。被告称出具欠条是受原告胁迫而为，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。唐啟晏承担保证责任后，有权向迈嘉经纪公司追偿。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告吴霞与被告重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司在2014年12月4日建立的房屋买卖居间合同关系于2015年3月15日解除；
二、被告重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司、唐啟晏于本判决生效之日起十日内向原告吴霞连带退还购房首付款21万元；
三、被告重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司、唐啟晏于本判决生效之日起十日内向原告吴霞连带退还购房按揭费7125元；
四、被告重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司、唐啟晏于本判决生效之日起十日内向原告吴霞连带支付违约金47500元；
五、驳回原告吴霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2807元，由被告重庆迈嘉尚苑置业经纪有限公司、唐啟晏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 谭 炼
人民陪审员 王明华
人民陪审员 杭 静
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 杨 扬