湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初3839号原告：周海英，女，1976年7月14日出生，住宁乡县。委托诉讼代理人：刘荣，湖南严明律师事务所律师。被告：长沙恒港房地产开发有限公司，住所地宁乡县白马桥乡凤形山社区宁黄路101号。法定代表人：李哲峰，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人:张亚儒，女，1980年12月9日出生，居民，住湖南省长沙县，该公司员工。原告周海英与被告长沙恒港房地产开发有限公司（以下简称“恒港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘荣、被告委托诉讼代理人胡岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周海英向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金34670元（暂计算自2014年11月1日至2016年6月30日，之后的按此计算至实际达到交房标准之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月11日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的水木清华二期·新玉潭生活广场第X栋X号房屋。合同约定：1、该套房屋单价（人民币）3288元/㎡，总房价288917元。2、出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人（原告）交付该房屋，交付之前，买受人所有款项必须全部付清。该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有向原告交付符合约定使用条件的房屋。房屋交付时，该小区的供电还是临时用电，跳闸现象频繁，小区道路、绿化，消防设施至今未建好及正常使用，同时小区入房防盗门和可视进入系统未安装到位，地下车库和公益性文体公共设施及商业配套会所至今未建成投入使用，被告公司股东朱坤艺在2016年3月28日代表被告公司向原告等业主承认了上述事实。现原告认为，原告已按合同约定履行了付款义务，而被告却没有向原告交付合同约定的房屋，明显违约，故诉诸法院。被告恒港公司辩称，长沙恒港房地产开发有限公司已经达到交房条件，不存在逾期交房，故不需要承担逾期交房的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：当事人双方对原告向被告购买商品房并签订XX号《宁乡县商品房买卖合同》，原告已向被告全额支付房款288917元，及被告于2015年3月21日向原告实际交付房屋的事实无争议，本院予以确认。另查：原告所购买的水木清华二期·新玉潭生活广场第X幢房屋于2016年6月15日由宁乡县建设项目竣工联合验收办公室颁发了竣工联合验收备案合格证，该合格证载明：经审查，本建筑项目符合联合验收备案条件，准予交付使用。再查：2014年11月，在相关政府部门协调下，被告与水木清华二期部分业主达成“延期交房的违约责任，由开发商免收二期一批全体业主一年半物业管理费作为补偿”的调解协议。被告认为，原告虽未参加调解，但事后其依据该调解协议申请减免了物业管理费，已无资格再要求被告承担延期交房的违约责任，被告为此提交其替原告抵消2016年2月1日至2017年7月31日共计18个月的物业管理费的收据一份作为证据。原告在庭审中否认其同意该调解协议的事实。本院认为:原、被告签订的商品房买卖合同系依据当事人的真实意思表示订立，内容合法有效，所约定的“已经竣工验收备案”的交房条件对双方均具有约束力。涉案房屋虽已实际交付原告，但涉案房屋直到2016年6月15日才完成办理工程竣工验收备案手续，原告有权要求被告支付违约金。本案中原告提出小区相关设施、设备未完善，被告所交付的房屋还未达到合同约定的第九条的条件，但房屋已进行五方联合验收，房屋不存在主体质量不合格，并未对房屋的正常使用造成重大影响，故本院认为违约金宜自约定交房之日次日起即2014年11月1日计算至“已进行竣工验收备案”即2016年6月15日止。关于违约金支付标准，被告在诉讼中以合同约定过高为由申请法院调整，本院综合考量案件实际情况，特别是当事人的过错程度及损失大小,酌情将本案违约金计算标准调整为已付房价款的日万分之零点六。然，原告在2015年3月21日接收并实际使用涉案房屋，恒港公司逾期办理竣工验收备案给原告所造成的实际损失相对较小，本院在已调整的违约金计算标准的基础上再酌情降低50%，即按已付房价款的日万分之零点三，故对原告要求恒港公司支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。因此，被告恒港公司应向原告周海英支付自2014年11月1日起至2015年3月21日止的违约金2444元（288917元×141天×0.06‰每日），2015年3月22日至2016年6月15日止的违约金3917元（288917元×452天×0.03‰每日）,合计6361元。被告诉讼中提出，原告此前已接受被告与业主代表就逾期交房所达成的调解协议，且按该调解协议享受了物业管理费减免抵消待遇，故不能再就违约金进行主张。本院审查后认为，被告虽然提交有代原告抵消物业管理费的收据作为证据，但系孤证，在原告否认的情况下，仅凭该收据不能证明原告已接受调解方案的事实。此外，因收据上未注明抵消缘由，是否是基于被告逾期交房而对原告作出的补偿，依据现有证据无法确认，故对票面记载款项暂不从被告应付原告的违约金中减除。被告如有确切证据证明，可另案主张该物业管理费返还，或者对抵消事实依法撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告长沙恒港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周海英违约金6361元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告周海英的其他诉讼请求。案件受理费666元，减半收取333元，原告周海英负担273元，被告长沙恒港房地产开发有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇一七年二月八日书记员  邓令君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。