湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初1885号
原告胡小林，男，1976年12月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托代理人陈雷，湖南天地人律师事务所律师。
被告李维达，男，1978年1月31日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
第三人长沙一动体育用品销售有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场写字楼17048-17050室。
法定代表人杨海威。
委托代理人余俊义，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人谭柳，湖南同湘律师事务所律师。
原告胡小林与被告李维达、第三人长沙一动体育用品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡小林的委托代理人陈雷到庭参加了诉讼，第三人长沙一动体育用品销售有限公司委托代理人余俊义、谭柳到庭参加了诉讼，被告李维达经本院公告传票传唤仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、被告支付拖欠的2016年10月21日至2017年1月20日的租金60000元及迟延支付租金的违约金，违约金按日租金的千分之三为标准自2016年10月3日起至实际支付日止。（违约金截止2017年4月11日为33660元）；2、被告支付拖欠的2017年1月21日至2017年4月20日的租金275000元及迟延支付租金的违约金，违约金按日租金的千分之三为标准自2017年1月3日起至实际支付日止（违约金截止2017年4月11日为78375元）；3、解除原、被告双方于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告支付合同提前解除违约金400000元；4、被告自立即返还租赁房屋，并按3013.7元/日为标准自合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占用费用；5、被告承担全部诉讼费用。
被告未作答辩。
第三人陈述要点：1、被告无权对涉案房屋进行转租；2、第三人与被告之间的租赁合同期限是自2016年4月至2022年4月，第三人系诉争房屋的实际使用人；3、第三人已于2017年1月19日收到被告通知第三人将支付租金的义务转予原告，并于2017年4月收到了原告送达被告的合同解除通知。同月，第三人已向被告送达关于涉案房屋的合同解除通知，可确认原告与被告之间的合同是在2017年4月终止，无论第三人与被告之间的合同是否有效，第三人与被告之间的合同于2017年4月解除。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、案外人贺一波系坐落于长沙县星沙开发区板仓路聚鑫大厦一楼房屋的所有权人。
2、2015年12月25日，案外人贺一波作为委托人与案外人贺曼丽作为受托人签订了一份《授权委托书》，约定委托人授权受托人办理与原告就位于长沙县星沙开发区板仓路聚鑫大厦一楼房屋签订《房屋租赁合同》事宜，并约定委托人愿遵守受托人在上述《房屋租赁合同》中关于出租人权利义务的约定。
3、2015年12月31日，原告与案外人贺一波、贺曼丽签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，1）原告为乙方，贺一波、贺曼丽为甲方；2）贺一波同意将其拥有位于长沙县星沙开发区板仓路聚鑫大厦一楼房屋出租给原告使用，房屋产权面积为895.36㎡。租赁期限从2016年4月21日至2022年4月20日，共计6年，总租赁期限延长7天，至2022年4月27日不计租；3）原告可将上述房屋部分转租，整体对外转租征得案外人书面同意，转租期间，不影响合同双方依本合同享有的权利和应履行的义务。另，该合同针对租金、保证金的支付方式、双方权利义务以及合同变更、解除、违约责任等进行了相关约定。
4、2016年4月5日，原告与被告之间签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：1）原告为甲方，被告为乙方。原告将上述房屋部分（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，出租房屋产权面积为560㎡，租赁期限从2016年4月21日至2022年4月20日，共计6年，总租赁期限延长7天，至2022年4月27日不计租。2）租金、保证金及支付方式：本合同签订之日，被告应向原告支付合同履行保证金200000元，合同期满双方结清费用后原告将保证金退还给被告。第一年至第二年（自2016年4月21日至2018年4月20日止）租金为1100000元/年，从第三年起租金在上年度基础上递增5%，最后一年不递增（具体详见合同）。租金每3个月支付一次，首期租金在原告将涉案房屋交付给被告之日支付，以后每次提前18天支付下期租金。原告指定收取被告支付租金的银行账号为：胡小林建62×××63；3）违约责任：被告不得无故拖欠租金，每逾期一天，被告需按日租金的千分之三支付违约金，逾期超过30天未付，原告有权解除合同并按违约条款执行；4）被告可将房屋部分转租，整体对外转租征得原告书面同意，转租期间，不影响原、被告双方依本合同享有的权利和应履行的义务。另，该合同针对原、被告双方权利义务、合同争议解决方式等进行了相关约定。
5、2016年4月6日，被告向原告上述银行账户电子汇入50000元；2016年4月20日，被告向原告上述银行账户通过建行湖南营运管理部转入425000元；2016年7月8日至2016年7月11日，被告以户名为李佳晟的账户向原告上述银行账户通过建行湖南省分行营业厅转入共计275000元；2016年10月13日至2016年11月7日，被告以户名为李维斯向原告上述银行账户电子汇入共计75000元；2016年11月20日至2016年12月20日，被告以户名为李佳晟的账户向原告上述银行账户通过建行湖南省分行营业厅转入共计140000元；上述款项共计965000元，该款项包括合同中约定的履约保证金200000元。
6、2016年4月，被告与第三人签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定被告将其所承租的涉案房屋转租给第三人用于主营“李宁”牌及其他品牌运动及休闲系列产品的零售场地及相关配套产业，另，合同针对双方权利义务、租赁期限、租金费用及支付方式以及合同变更、解除、违约责任等条款进行了相关约定。
7、2017年1月9日，被告向第三人发送《通知函》，告知第三人租金费用的收款账户信息变更为户名：胡小林，开户行：建行长沙市蔡锷南路支行，账号：62×××63。
8、2017年4月4日，原告向第三人送达《催款通知函》，告知第三人涉案房屋实际系原告从产权人处承租后转租给被告，现因被告拖欠自2016年10月至2017年4月租金，原告将通过诉讼途径追究责任。如第三人希继续使用房屋，可直接向原告支付第三人应向被告支付的租金，否则原告将收回房屋，并附有第三人支付租金的具体收款信息。
9、2017年4月13日，第三人工作人员曹爱通过短信向被告送达解除合同通知。同日，原告因被告拖欠租金至今向本院提起本诉。
判决的理由与结果
本院认为，一、被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁判；二、原告在取得涉案房屋可部分转租的权利后与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法、有效，当事人应自觉全面履行合同约定的义务。（1）关于合同解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同的约定，被告无故拖延租金、逾期超过30天，原告有权解除合同。被告至今未向原告支付自2016年10月21日至2017年1月20日剩余租金及2017年1月21日至2017年4月20日的全部租金，故原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，合同自本判决生效之日起解除；（2）关于租金。根据合同的约定，被告仅向原告实际交付租金765000元，原告主张被告支付自2016年10月21日至2017年1月20日止拖欠剩余租金60000元和自2017年1月21日至2017年4月20日止的全部租金275000元，合法有据，本院应予支持；（3）关于迟延支付租金的违约金。原告主张根据合同约定按日租金的千分之三为标准计算自2016年10月3日起至实际支付之日止，标准过高，本院酌情予以调整为按日万分之二的标准计算；（4）对于合同解除违约金。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。合同履行过程中，被告逾期交付租金的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。然原告要求被告支付合同提前解除违约金400000元，金额主张过高，本院酌情予以调整为100000元；诉讼过程中，原告向本院申请撤回第四项诉讼请求系其自由处分诉讼权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。另，被告向原告所支付的合同履约违约金200000元可作为被告欠付租金部分进行抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除原告胡小林与被告李维达于2016年4月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、限被告李维达在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告胡小林自2016年10月21日至2017年1月20日租金60000元，并按日万分之二利率标准支付至实际支付之日止的利息；
三、限被告李维达在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告胡小林自2017年1月21日至2017年4月20日租金275000元，并按日万分之二利率标准支付至实际支付之日止的利息；
四、限被告李维达在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告胡小林违约金100000元；
五、驳回原告胡小林的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2134元，公告费560元，共计2694元，由被告李维达负担。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 付建安
人民陪审员 张晓霞
人民陪审员 王启明
二〇一七年十月十日
法官 助理 吴 欢
代理书记员 李子祎
附：本判决所引用法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。