广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳城民一初字第465号
原告：肖纯姣，住广西柳城县。
委托代理人：周尚值，柳城县法律服务所法律工作者。
被告：陈柳明，住广西柳城县。
委托代理人：罗瑞球，柳城县法律服务所法律工作者。
原告肖纯姣与被告陈柳明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法适用简易程序，由助理审判员邓丽红独任审判，于2014年5月26日、2014年6月27日公开开庭进行了审理，书记员张敏担任记录。原告肖纯姣的委托代理人周尚值，被告陈柳明及其委托代理人罗瑞球，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖纯姣诉称，2010年，原告肖纯姣与被告陈柳明口头达成了房屋买卖协议。双方约定，被告陈柳明把其所有的位于柳城县沙埔镇沙埔老街西面的一栋两层火砖水泥结构80.96平方米的房屋卖给原告肖纯姣，原告肖纯姣付6万元给被告陈柳明。2010年4月22日，原告肖纯姣按约定支付6万元购房款给被告陈柳明，被告陈柳明交付了房屋及《建房用地批准书》、《村镇建设工程建筑许可证》给原告肖纯姣。因尚未取得房屋所有权证，被告陈柳明至今未能办理房屋买卖的过户手续，无法履行房屋买卖协议。由于被告陈柳明违约，还造成原告肖纯姣损失19200元（6万元本金的利息，利息计算：自2010年5月起至2014年4月止，按照月息千分之八计算，利息应为22560元，原告肖纯姣只主张被告陈柳明支付利息19200元）的后果。故原告肖纯姣诉至法院，请求：1、被告陈柳明退还6万元购房款给原告肖纯姣；2、被告陈柳明赔偿19200元给原告肖纯姣。
原告肖纯姣为支持其主张提供证据如下：1、2010年4月22日陈柳明出具的收条原件，证实被告陈柳明收取了原告肖纯姣的6万元房屋转让款；2、1992年6月30日编号为58N0.012741、户主为陈生兴的《建房用地批准书》原件，证实原告肖纯姣与被告陈柳明买卖房屋的事实及被告陈柳明向原告肖纯姣交付了《建房用地批准书》；3、2014年4月5日肖某某的证明，证实自2010年起至2014年肖某某随原告肖纯姣要求被告陈柳明办理房屋过户手续未果；4、陈某某编号为N0.0009731的村镇建许字（1993）第31号《村镇建设工程建筑许可证》原件，证实原告肖纯姣与被告陈柳明买卖房屋的事实及被告陈柳明向原告肖纯姣交付了《村镇建设工程建筑许可证》。
被告陈柳明辩称，原告肖纯姣与被告陈柳明口头达成的协议，是房屋使用权转让协议，不是房屋所有权转让协议。双方约定，被告陈柳明把其所有的位于柳城县沙埔镇沙埔老街西面的一栋两层火砖水泥结构80.96平方米的房屋交给原告肖纯姣使用至该房屋不存在时止，原告肖纯姣付6万元给被告陈柳明。由于被告陈柳明已经按口头协议把房屋交付原告肖纯姣使用，履行了协议的全部义务，故被告陈柳明没有违约，不用退还6万元及赔偿19200元给原告肖纯姣。请求法院判决驳回原告肖纯姣的诉讼请求。
被告陈柳明为支持其主张提供证据如下：1、广西壮族自治区柳城县人民法院（2012）柳城民一初字第944号民事判决书，证实本案争议房屋为被告陈柳明所有；2、2014年6月24日柳城县沙埔镇沙埔社区居民委员会出具的证明，证实本案争议房屋为被告陈柳明所建，该房屋至今由杨某甲、杨某乙居住，杨某甲与原告肖纯姣系夫妻关系。
经庭审质证，被告陈柳明对原告肖纯姣提供的证据1、2、4无异议；认为证据3不客观真实，不予认可。原告肖纯姣对被告陈柳明提供的证据1无异议；认为证据2不客观真实，不予认可，虽然杨某甲与原告肖纯姣系夫妻关系，但杨某甲与原告肖纯姣已于2002年离婚，杨某甲并没有自1992年起至今居住在本案争议房屋内。
本院认为，原告肖纯姣提供的证据1、2、4，内容客观真实，与本案存在关联，本院予以确认；证据3因被告陈柳明不予认可，且原告肖纯姣没有提供其他证据予以佐证，本院不予确认。被告陈柳明提供的证据1，因原告肖纯姣无异议，本院予以确认；证据2因原告肖纯姣不予认可，且被告陈柳明没有提供有资质的部门出具的本案争议房屋所有权证书来证实被告陈柳明对本案争议房屋具有所有权，故对证据2，本院不予确认。
经审理查明，原告肖纯姣为柳城县沙埔镇沙埔村村民，被告陈柳明为柳城县沙埔镇沙埔社区居民。2010年初，原告肖纯姣与被告陈柳明达成口头房屋转让协议。双方约定：被告陈柳明将位于柳城县沙埔镇沙埔老街西面的一栋两层火砖水泥结构80.96平方米的房屋（注：《建房用地批准书》编号为58N0.012741，户主为陈生兴；《村镇建设工程建筑许可证》编号为N0.0009731，户主为陈生兴）转让给原告肖纯姣，原告肖纯姣付6万元给被告陈柳明。2010年4月22日，原告肖纯姣按约定支付6万元给被告陈柳明，被告陈柳明交付了房屋及《建房用地批准书》（编号为58N0.01XXXX，户主为陈某某）、《村镇建设工程建筑许可证》（编号为N0.0009XXX，户主为陈某某）给原告肖纯姣。因要求被告陈柳明办理上述房屋买卖的转移登记手续（当地称过户手续）未果，原告肖纯姣诉至本院。
另查，陈某某（已故）为被告陈柳明的父亲。
本院认为，1、关于原告肖纯姣与被告陈柳明达成的协议是房屋所有权转让协议还是房屋使用权转让协议的问题。因为房屋出租不需交出《建房用地批准书》、《村镇建设工程建筑许可证》或者房屋所有权证给承租方，而且有出租期限。但本案被告陈柳明不仅交出《建房用地批准书》、《村镇建设工程建筑许可证》给对方，而且被告陈柳明称双方约定的出租期限为至该房屋不存在时止。所以，被告陈柳明所谓的房屋使用权转让，其实是房屋所有权转让。2、关于原告肖纯姣与被告陈柳明达成的口头房屋转让协议是否有效的问题。本案中，从《建房用地批准书》等证据上可以断定本案争议房屋占用土地系农民集体宅基地、为被告陈柳明的父亲陈某某申请建房用地，且本案争议房屋尚未取得房屋所有权证书；陈某某逝世后，被告陈柳明即便是继承取得了房屋所有权，但至今也没有获取房屋所有权证书。所以，由于建设用地是农民集体宅基地不能转让，被告陈柳明尚未取得房屋所有权证书，且原告肖纯姣、被告陈柳明不是同一个农民集体成员的原因，上述协议无效。3、关于协议无效的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告肖纯姣与被告陈柳明达成的口头房屋转让协议无效后，原告肖纯姣应交付本案争议房屋及《建房用地批准书》、《村镇建设工程建筑许可证》给被告陈柳明，被告陈柳明应退还6万元给原告肖纯姣，故原告肖纯姣要求被告陈柳明退还6万元房屋转让款的主张，理由充分，本院予以支持。关于协议无效后，原告肖纯姣是否应当每月支付租金400元（租金计算时间：自2010年4月22日起至2014年4月29日止）给被告陈柳明的问题，因该损失属另一法律关系，被告陈柳明可另案起诉。4、关于被告陈柳明是否应当支付利息给原告肖纯姣的问题。因原告肖纯姣与被告陈柳明未就支付利息有相关的约定，故对原告肖纯姣要求被告陈柳明支付利息的主张，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定，判决如下：
一、被告陈柳明支付60000元给原告肖纯姣。
二、原告肖纯姣自本判决生效之日起十日内将位于柳城县沙埔镇沙埔老街西面的一栋两层火砖水泥结构80.96平方米的房屋管理权及该房屋的《建房用地批准书》、《村镇建设工程建筑许可证》交付被告陈柳明。
三、驳回原告肖纯姣的其他诉讼请求。
案件受理费1780元，减半收取890元，由被告陈柳明承担。（限判决生效后七日内交纳至本院财务室）
上述应付款项，义务人应自本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
代理审判员 邓丽红
二〇一四年七月二日
书 记 员 张 敏