四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0502民初373号原告：李少彬，男，汉族，1983年10月22日出生，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：李菊芳，四川鸿章律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，四川鸿章律师事务所实习律师。原告：张玲琳，女，汉族，1985年5月3日出生，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：李菊芳，四川鸿章律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷，四川鸿章律师事务所实习律师。被告：四川省润无声物业发展有限责任公司。住所地：成都市武侯区肥猪市街*******号**楼***号。法定代表人：向国荣。委托诉讼代理人：成元凯，男，1985年2月13日出生，公司员工。委托诉讼代理人：吴荣，男，1966年7月1日出生，公司员工。被告：四川省泸州市三溪房地产开发有限公司。住所地：泸州市龙马潭区长乐街2段*号*幢*单元*号。法定代表人：周德奇。委托诉讼代理人：李翼，四川中豪律师事务所泸州分所律师。原告李少彬、张玲琳与被告四川润无声物业发展有限公司（以下简称：润无声物业公司）、四川省泸州市三溪房地产开发有限公司（以下简称：三溪房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理，审理过程中，二原告申请追加三溪房地产开发公司为被告参加诉讼，本院依法予以准许，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李少彬、张玲琳及其委托诉讼代理人李菊芳、吴婷，被告润无声物业公司的委托诉讼代理人成元凯、吴荣，被告三溪房地产开发公司的委托诉讼代理人李翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李少彬、张玲琳向本院提出诉讼请求：1、诉讼费由被告承担；2、判令被告三溪房地产开发公司对原告房屋楼顶及室内损坏部分（主卧室天花板及三个墙面、客厅窗户墙面）进行修复，被告润无声物业公司承担连带责任；3、判令被告赔偿原告装修及损失费用2190元。事实与理由：二原告与被告润无声物业公司于2011年12月30日签订《前期物业管理服务协议》，明确了原告与被告润无声物业公司的权利义务，在协议中约定，原告支付物业管理服务费，被告润无声物业公司向原告提供物业管理服务的内容和质量，原告所居住房屋的楼顶属于被告润无声物业公司维护和管理范围内。2013年6月，原告向被告润无声物业公司反映，原告所居住的楼顶顶楼墙体水泥出现剥落，存在雨水渗漏的隐患，并向被告润无声物业公司提出及时处理的意见，被告润无声物业公司得知后置若罔闻。期间，原告多次向被告润无声物业公司反映，2013年10月起，原告房间内因楼顶渗水导致出现霉点。因被告润无声物业公司未履行义务，给原告造成损失应当承担赔偿责任。另外，原告所居住的楼栋门禁系统和可视电话从2015年4月2日起不能使用，造成原告精神损失。被告三溪房地产开发公司作为房屋的开发商，对房屋的修复也应当承担责任。二原告为维护自身合法权益，提出上列诉讼请求。被告润无声物业公司辩称：1、二原告所购房屋未过保修期，应由房屋开放商承担保修责任，物业公司只是协助义务；2、《四川省物业管理条例》规定，物业维修期内，因建设工程质量问题发生维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。因此应由开发商和建设单位承担责任。被告三溪房地产开发公司辩称：1、原告起诉的案由是物业服务合同纠纷，被告三溪房地产开发公司与原告不存在物业服务合同关系，因此不是适格的被告；2、被告三溪房地产开发公司交付的房屋质量合格，经过了竣工验收，也经过了原告的检查；3、房屋的保修责任应由建设施工单位四川华宏建设有限公司公司承担；4、原告所反映的房屋漏水问题，被告三溪房地产开发公司及时通知了施工单位进行维修，履行了应尽的义务。原告的请求不符合法律规定，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理确认以下事实：二原告系夫妻关系。2011年，二原告向被告三溪房地产开发公司购买位于江阳区酒城大道一段11号房屋，该房屋系顶楼，双方签订商品房买卖合同，其中对保修责任进行约定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2011年12月30日，原告办理接房手续，领取了泸州市新建住宅质量保证书。当日原告与被告润无声物业公司签订前期物业管理服务协议业主临时管理规约。2011年12月9日，原告所在的于江阳区酒城大道一段酒城花园1#、4#、11#进行了竣工验收。二原告入住后，于2014年3月第一次发现外墙漏水情况，并向被告润无声物业公司进行了反映。被告润无声物业公司向被告三溪房地产开发公司进行反映，被告三溪房地产开发公司组织人员进行维修。2014年、2015年、2016年二原告屋顶仍出现漏水情况，被告三溪房地产开发公司均进行了修复。2016年8月，进行修复后，至今暂未发现漏水情况。因屋顶漏水，造成二原告主卧室天花板、墙面泛黄、有霉点至今未修复。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。原告李少彬、张玲琳于2011年12月30日办理接房手续，房屋屋顶从2014年开始漏水，没有超过法定保修期。虽然该《房屋建筑工程质量保修办法》系约束开发商与施工单位的行政规章，但购房者与施工单位不存在直接的法律关系，商品房的开发、销售单位应当对住宅质量承担保修和赔偿责任。另外二原告与被告三溪房地产开发公司所签订商品房买卖合同，其中对保修责任进行了约定。因此，被告三溪房地产开发公司对二原告房屋屋顶漏水应当承担保修责任，被告三溪房地产开发公司虽进行了修复，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此二原告主张要求被告三溪房地产开发公司因未完全修复楼顶漏水造成二原告主卧室天花板和墙面产生发黄、霉点进行恢复的诉讼请求本院予以支持。关于被告三溪房地产开发公司主张二原告起诉案由为物业服务合同纠纷，因此不是本案适格主体的问题。本院认为，同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的案由。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。二原告明确要求被告三溪房地产开发公司承担修复责任，本院认为应当适用房屋买卖合同纠纷的案由。二原告虽主张要求被告润无声物业公司承担维修责任，但二原告的房屋未超过法律规定的保修期，并且被告润无声物业公司在得知二原告屋顶漏水后，及时通知了房屋开发商进行维修，已尽了其物业管理职责。因此被告三溪房地产开发公司的主张本院不予支持，二原告要求被告润无声物业公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。关于二原告要求对客厅窗户墙面进行修复和要求赔偿装修及损失的诉讼请求，因未提交足够的证据加以证明，本院对该诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告四川省泸州市三溪房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将原告李少彬、张玲琳位于江阳区酒城大道一段11号房屋的主卧室天花板、墙面予以恢复原状；二、驳回原告李少彬、张玲琳的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告四川省泸州市三溪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  刘利君二〇一七年五月三十一日书记员  蒋洪燚