贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第844号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙宗全，男，……。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜金莲，女，……。
上诉人孙宗全因与被上诉人姜金莲房屋租赁合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2014）天民商初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2010年8月19日，原告姜金莲（甲方）与杨平（乙方）签订《旅馆转让房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将凤城镇中山路13号门面房屋的旅馆一至五楼的所有设备转让给乙方，转让费为111800元，建筑房所有权为甲方，所有设备为乙方。房屋租赁期限为8年，即从2010年10月8日至2018年10月8日止。租金每年24800元，前三年租金不变，三年后房屋租金的价格根据左邻右舍的中间价格为准。乙方在租赁经营期间的一切费用由乙方负责，经营外的一切费用由甲方负责。租赁期间如乙方因特殊情况（如生意等问题）如需转让，甲方不得有任何理由干涉，但乙方必须带另一承租人和甲方签订合同，合同内容权利保持不变，继续生效。必须在每年10月8日以前付清房屋租金。2011年3月11日，杨平将旅馆以68800元转让给孙宗全经营，并电话通知了原告的丈夫龙向禄，当时孙宗全直接在杨平持有的那份与姜金莲签订的合同上杨平签名的后面加上了孙宗全的名字，孙宗全即开始经营。后孙宗全分别于2011年10月8日、2012年10月8日按合同约定两次向姜金莲、龙向禄交纳房租，其中2012年10月8日交纳房租时由原告丈夫龙向禄亲手出具收款收据。2013年10月3日，被告与原告因第四年（2013年10月8日至2014年10月8日）的房屋租金产生争议，双方协商未果。2013年10月9日，原告以被告孙宗全未交纳第四年的房屋租金为由，将被告租赁经营的鸿腾旅馆大门锁上。同日下午，原告申请凤城镇新区社区居委会工作人员就双方的租赁租金进行调解时，原告通过居委会将旅馆大门钥匙交给被告，被告拒绝领取钥匙，此后鸿腾旅馆一直停止营业。后姜金莲向人民法院起诉，请求被告支付第四年房租48000元或解除合同等诉求。孙宗全向本院提起反诉，要求双方解除合同，姜金莲赔偿损失等诉求。本院判决解除合同后，孙宗全不服提出上诉，二审法院以原审判决事实不清等理由发回重审。重审过程中双方均变更了诉讼请求。经过双方核对确认，旅馆内除房屋附属物外的物资有：洗脸盆8个、顶楼钢构晾晒棚、大厅柜台1张、水晶灯1盏、大厅小灯16盏、客房黄光顶灯8盏、空调9台、热水器8台、床12张、床垫12个、被套16床、床单22床、电视机9台、电视柜8张、电视机顶盒9个、电脑9台、电脑桌子9张、电脑椅9把、麻将机4台、台式饮水机9台、冰箱1台、餐厅灶具1套（7个塑料盆、2只塑料桶、1个煤气罐、1个液化单灶、电饭锅1个、高压锅1个、垃圾撮2个、14个碗、已坏的大米约50斤、米酒约10斤）、洗衣机1台、浴巾22条、小毛巾23条、枕头套44条、大衣架20个、细钢丝大衣架52个、木柜子2个、铝合金梯子1把、电焊条2把、洗脸台8个、电风扇8台、枕头24个、椅子12张、浴巾架8个、花盆8盆、鞋架8个、窗帘8副、3个漏油器，光纤终端1个、毛毯9床、床头柜1个、电烤火箱2台、木沙发1套（一长二短）、监控探头1个、玻璃茶几1张、阁楼内小音箱1对、显示器1台，鼠标1个，键盘1个、写字台1张、3包牙刷、梳子1包半、洗发水50条、一次性水杯半箱、卫生纸2件、凳子2张、小茶几1个、热水袋1个、小席梦思2床、皮鞋4双、塑料拖鞋10双、水鞋2双、毛线拖鞋2双、应急灯5盏、安全标志牌5个、电子挂历1个。
原审法院认为：原告（反诉被告）姜金莲与被告（反诉原告）孙宗全虽然没有当面直接签订房屋租赁合同，但姜金莲和杨平在合同中约定可以转让旅馆且合同内容不变，在杨平将旅馆转让给被告孙宗全经营时，杨平曾以电话的方式通知了原告丈夫，且被告曾于2011年10月8日和2012年10月8日按合同约定分别向原告方缴纳了房屋租金，原告方收取了房屋租金并出具了收款收据。原告对被告和杨平之间的转让行为实际上已经默认，原告姜金莲与被告孙宗全之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方当事人都应按照合同约定行使权利和履行义务。
从本案实际情况看，因合同对租金价格约定不明双方未就房屋租金达成一致意见，原告提出每年48000元的租金被告不答应，原告即把旅馆大门锁上，被告在锁门当天下午拒绝接受钥匙，经其他部门和本院办案人员多次做双方工作均未就租金问题达成协议。对合同不能继续履行双方均有过错。原告锁门的当天下午，经居委会协调原告将钥匙交给被告，但被告拒绝接受旅馆钥匙，对旅馆停业损失应由孙宗全自己承担责任。被告虽然变更诉讼请求要求继续履行合同，但仅出价每年租金28000元，而原告坚持要每年48000元，双方已不能继续履行合同，对原告解除合同的请求本院予以支持，对孙宗全要求继续履行合同的请求不予支持。
关于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿装修损失的问题，根据庭审查明被告请求的装修费用有一部分是姜金莲以前所装修。被告租赁原告的房屋是用来经营旅馆的，对房屋重新进行装修、增添电器、家具等是为了满足其经营活动的需要，是自愿自发行为，被告未提供评估机构鉴定书证明其装修所花费用及价值，且被告装修未经原告同意，对孙宗全的请求本院不予支持。
对姜金莲要求孙宗全支付房租等费用的请求，考虑到旅馆内原有的设备依合同约定归孙宗全使用，除房屋附属物外的物资应归孙宗全所有。解除合同孙宗全存在剩余租赁期的损失，孙宗全将物资搬走按常理搬走物资应有贬值，而双方均不愿就房屋设备价值、预期利益、有关损失等进行评估鉴定，对双方的诉讼请求而言双方均要承担部分举证不能的责任。双方的损失应酌情综合考虑，对姜金莲要求支付房屋租金的请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）姜金莲与被告（反诉原告）孙宗全于2011年3月11日签订的《旅馆转让房屋租赁合同》；二、位于天柱县凤城镇中山路13号姜金莲房屋内的下列物资：﹤洗脸盆8个、顶楼钢构晾晒棚、大厅柜台1张、水晶灯1盏、大厅小灯16盏、客房黄光顶灯8盏、空调9台、热水器8台、床12张、床垫12个、被套16床、床单22床、电视机9台、电视柜8张、电视机顶盒9个、电脑9台、电脑桌子9张、电脑椅9把、麻将机4台、台式饮水机9台、冰箱1台、餐厅灶具1套（7个塑料盆、2只塑料桶、1个煤气罐、1个液化单灶、电饭锅1个、高压锅1个、垃圾撮2个、14个碗、已坏的大米约50斤、米酒约10斤）、洗衣机1台、浴巾22条、小毛巾23条、枕头套44条、大衣架20个、细钢丝大衣架52个、木柜子2个、铝合金梯子1把、电焊条2把、洗脸台8个、电风扇8台、枕头24个、椅子12张、浴巾架8个、花盆8盆、鞋架8个、窗帘8副、3个漏油器，光纤终端1个、毛毯9床、床头柜1个、电烤火箱2台、木沙发1套（一长二短）、监控探头1个、玻璃茶几1张、阁楼内小音箱1对、显示器1台，鼠标1个，键盘1个、写字台1张、3包牙刷、梳子1包半、洗发水50条、一次性水杯半箱、卫生纸2件、凳子2张、小茶几1个、热水袋1个、小席梦思2床、皮鞋4双、塑料拖鞋10双、水鞋2双、毛线拖鞋2双、应急灯5盏、安全标志牌5个、电子挂历1个﹥属孙宗全所有，限孙宗全于本判决生效之日起十日内将前述物资搬离姜金莲房屋，将该房屋返还给姜金莲使用；三、驳回本诉原告姜金莲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙宗全的诉讼请求。
一审宣判后，孙宗全不服，向本院上诉称：一、原判认定基本事实不清，1、租赁房的装修是姜金莲同意的，但对装修部分与装修材料的价值是否有约定事实不清，租期还剩余5年，判决解除租赁合同，直接损失282832余元，装修物拆除后就丧失使用价值，就会变成垃圾，原告也不能受益，该判决是错误的；2、原判并没有查清左邻右舍的中间价就判决解除合同，且三年后的租金约定不明，不是解除租赁合同的条件，也没法律依据；3、姜金莲擅自将上诉人经营的旅馆锁上，被迫停业，导致上诉人损失，在未对上诉人的损失进行评估，这一事实不清；二、原判适用法律错误，原判适用《合同法》第九十三条、第九十四条第（二）项解双方的租赁合同，但租赁合同没有解除条款，根据《合同法》第六十一条的规定是可以补充，不是解除合同的条件。上诉人从杨平手中转让时，姜金莲之夫龙向禄是知道转让合同，故该合同尚未到期，上诉人有权要求继续履行合同。请求：1、撤销原判；2、改判继续履行合同，租金按左邻右舍中间价执行；3、判决姜金莲赔偿停业损失2.8万元。
被上诉人姜金莲答辩称：一、原判事实清楚，适用法律正确。1、被上诉人从未同意上诉人装修，上诉人对此也没有举证；2、租金约定问题，被上诉人已依约告诉上诉人要调整租金，但上诉人蛮横坚持以左右两家廉价旅馆的中间价，致双方无法就租金达成一致，在一审的庭审上，上诉人也要求解除合同，双方都要求解除合同了，就没有必要对租金进行认定了；二、因出租房无人管理，已发霉、损坏，被上诉人依法是可以要求上诉人赔偿的，但为早日解决纠纷，已忍受委曲。请求维持原判。
二审举证期内，上诉人孙宗全与被上诉人姜金莲没有提供新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，被上诉人姜金莲在与原承租人杨平签订的《旅馆转让房屋租赁合同》中约定可以旅馆转让，故杨平将该旅馆转让给上诉人孙宗全并没有违反约定，且杨平曾在转让时已告诉了姜金莲丈夫龙向禄，姜金莲并没有提出异议，姜金莲于2011年10月8日和2012年10月8日按合同约定分别收取了孙宗全缴纳的租金，姜金莲对孙宗全与杨平之间的转让行是默认的，故姜金莲与孙宗全之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方当事人都应按照合同约定行使权利和履行义务。
本案房屋租赁合同第三条约定：“前三年租金不变，三年后租金根据左邻右舍的中间价格为准。”，三年期满后姜金莲要求从原来的每年租金从原来的24000元提高到48000元，而孙宗全只同意租金提高到36000元，双方就房屋租金未达成协议，姜金莲即把旅馆大门锁上阻碍孙宗全经营，致双方发生矛盾，经辖区派出所、居委会等部门协调后，当天下午姜金莲愿将锁门的钥匙交给孙宗全，却遭到了孙宗全拒绝。此后双方均采取消极、放任的态度，导致旅馆停业至今。姜金莲锁旅馆大门阻碍孙宗全经营是导致矛盾升级的主要原因，虽然当天下午愿将锁门的钥匙交给孙宗权，但过错已经发生，之后又采取消极、放任的态度才导致损害扩大，故请求孙宗全赔偿租金损失，不应得到支持。孙宗全在有关部门协调后，不是积极的配合，而是拒绝接收锁门的钥匙，之后也是采取消极、放任的态度才导致损害扩大，现反诉请求姜金莲赔偿停业损失和装修费，同样不应得到支持。双方自矛盾发生后，均采取消极、放任的态度，导致本案的旅馆从2013年10月9日至今一直处于停业状态，双方均有过错，各自承担相应的过错责任。在停业期间双方的矛盾并没有得到和解，诉讼后，虽经法院多次调解仍不能化解双方的分歧，且矛盾有所激化，已丧失了继续履行合同的基础，加上双方就继续履行合同应所涉及的房租费等问题达成协议，故一审判决解除合同并无不当，故姜金莲请求解除合同予以支持，而孙宗全要求继续履行合同的请求不予支持。
综上，孙宗全的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由孙宗全负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 集 东
审判员 时 立 新
审判员 刘 琴
二〇一四年十二月二十五日
书记员 王珺（代）