丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1102民初3604号原告：丽水市莲花物业管理有限公司。住所地：丽水市莲花新村。统一社会信用代码：91331102746334314R法定代表人：陈光伟，董事长。被告：陈妙娟，女，1983年2月22日出生，汉族，住景宁畲族自治县，现住丽水市莲都区。原告丽水市莲花物业管理有限公司与被告陈妙娟物业服务合同纠纷一案，于2017年5月31日向本院起诉，本院立案受理后，依法由代理审判员周苏琦独任审判，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告丽水市莲花物业管理有限公司的法定代表人陈光伟、被告陈妙娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽水市莲花物业管理有限公司诉称：被告系清水湾小区42幢1单元302室业主，其房屋面积为107.93平方米。原告与被告签订了《入住合约》，根据合约约定，被告应向原告缴纳物业管理服务费2284元，须于每年度前预交下一年度的物业管理服务费。如延期缴纳，原告可按日收取应缴费用1%的违约金。协议签订后，原告依约履行了该小区的物业管理服务义务，但被告尚未依约交纳2016年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费2284元及公摊费用129元。原告曾多次催缴，被告仍置之不理，故向法院起诉，请求依法判决：一、被告缴纳物业管理服务费共计2284元，公摊费用共计129元，合计2413元。（从2016年1月1日至2017年12月31日止）；二、被告按日支付应缴费用1%的违约金至2017年4月止，违约金合计480元。被告陈妙娟辩称：原告在合同履行过程中，严重违反了物业合同的约定及相关法律法规，严重损害了被告的合法权益。被告于2015年1月收房，2016年12月入住清水湾小区后，发现原告的物业管理服务极差，侵权问题严重。1、原告未对公共设施设备尽到维护保养义务。小区各单元的门禁系统陆续出现故障无法使用，被告曾无数次向原告投诉门禁被破坏，但原告置之不理，长期不给解决，业主们被迫生活在不安全的环境中。46幢1单元、42幢1单元等门锁被拆了半年之久，原告不予维修，致使小区内偷窥事件频发，其中8幢104室业主被偷窃，财产损失重大。因原告未进行修缮，致使推销人员随意进出各个楼门推销或宣传散发小广告，对业主的人身及财产安全造成威胁。小区内的照明灯陆续达到使用寿命，地下车库照明灯正常工作不足50%。小区内的休闲椅破了，物业不及时处理，46幢302室业主家墙体开裂，向物业报修，至今一年以上无人上门维修。2、未对草坪绿植尽到养护义务。原告未按规定及合同约定对小区内的绿化进行管理，小区内杂草丛生，蚊蝇蛇鼠滋生，小区绿化带中乱晒东西、乱种东西无人管理，原告对绿化带中缺枝、枯枝现象不予管理。3、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。小区内保安人员配备不足，南门入口无值班人员看守，巡逻人员不足，主入口值班看守人员工作懈怠，小区大门敞开，外来车辆随意出入并在大门口堵塞通道。小区内车辆乱放，无人管理，堵塞消防通道，造成业主财产损失。小区业主存在不文明养犬行为，被告小孩多次受到未拴链犬的惊吓，被告日夜遭受犬吠袭扰，小区绿化带中到处狗屎，无人管理。4、未尽到物业综合管理义务。原告在管理期间，从未对房屋的设施设备进行安全普查。有些业主家中漏水漏雨，但原告推卸责任，认为是开发商的事情。5、原告从未公示管理清水湾小区期间物业服务资金的收支情况，擅自改变公共设施、物业管理用房用途。原告未经业主同意将收取包裹的云柜装于43幢楼道处，将物业大楼出租给公司办酒席，将物业大楼活动室出租开超市，至今未向业主公示和支付其将物业服务用房出租所得的收益。6、原告未在合同中约定各项服务的质量标准，提供的服务没有达到国家和丽水市相关规定所要求的服务质量标准。2016年清水湾小区业主委员会成立，发现物业管理服务质量不符合约定，要求原告整改，原告至今仍未整改且服务质量越来越差。7、原告无法举证证明单方实施的物业服务达到法定最低标准，其诉请不合理，缺乏事实和法律依据。根据《丽水市区物业服务收费管理实施办法》第九条规定：“普通住宅物业服务超过政府指导价最高上限标准的所需费用在前期物业服务期间由开发建设单位承担”。《关于丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费标准的通知》第二条规定：“市区普通住宅小区前期物业服务收费标准等级和基准收费标准：丙级多层（无电梯）收费标准为每平方米每月0.45元，浮动幅度上浮不超过30%”。答辩人所属42幢302室房屋面积为107.93平方米，以上浮30%上限所需要交纳的物业费用为每年757.6686元，装饰垃圾清运费为每年260元，而物业所要求的840元、300元，所超部分应由原告向开发建设单位索要，原告应退还被告2015年收取的物业费中不合理部分。原告在前期物业服务费中收取预支电费200元，现又诉讼公摊费用129元及预先收取2017年物业费，诉请不合理，请求法院依法驳回。另外，请求法院要求原告公示其2015年1月1日至2017年6月1日管理清水湾小区期间物业服务资金的收支情况，并出示费用支付证明；要求原告补开缴纳各项物业费用的正式发票；向被告支付出租业主公用设施和物业服务用房收益中被告所享有部分。经审理本院认定：原告丽水市莲花物业管理有限公司是负责清水湾小区的物业管理服务企业。被告陈妙娟是清水湾小区42幢302室的业主，其房屋建筑面积107.9平方米，另附地下车库一个。2015年3月14日，原、被告签订的《入住合约》中约定，多层物业管理服务费每月每平方米0.65元，地下车库、车位每月每个30元，地下储藏室柴火间每月每间15元，装饰装修垃圾清运费每套150-300元。物业管理服务费中未计入的共用设备（公共设施设备如电梯、水泵等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行向被告主张。被告在房屋统一交付时向原告支付12个月的物业管理费，被告需在每年度前预缴下一年度物业管理服务费。如延期缴纳，原告可按日加收应缴费用1%的违约金。被告在房屋交付时向原告支付了2015年度的物业费、装修装饰清运费、预售公用电费等合计1700元，但尚未向原告缴纳2016年1月1日起至今的物业费。现原告因向被告催缴物业费及公摊费用未果后，起诉至本院。另查明，被告未向原告交纳2015年公摊费用42元（地下车库公共设施设备公摊10元／年·个＋地上公共设施设备公摊20元／年·户＋楼道电费公摊10元／年·户），2016年公摊费用87元（地下车位公共设施设备公摊32元／年·个＋地上公共设施设备公摊26元／年·户＋楼道电费公摊16元／年·户＋地下车库电费13元）；合计129元。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告营业执照（副本）、被告身份证复印件、交房联系单、《入住合约》、《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：YS10007863）、收款收据、共用设备公共设施能耗费清单、清水湾小区高耗能设施设备运行费用公摊明细、历月电费明细、车库电表照片及当事人庭审陈述。本院认为：原告为被告提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务，根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告为被告提供了物业服务，被告应按照原、被告间签订的《入住合约》，向原告交纳2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业费2283.2元（0.65元／月·㎡×107.9㎡×24+12月×20元／月+12月×30元／月）。原告要求被告支付公摊费用129元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按日支付应缴费用1%的违约金，因原、被告双方在履行物业服务协议过程中多次交涉且一直存在争议，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告要求原告退还2015年收取的物业费中不合理费用，公示物业服务资金的收支情况，补开被告已交纳物业费的正式发票，支付出租公用设施和物业服务用房的收益，因被告在本案中未提起反诉，本案不予处理，若被告有充分证据证明该主张，可另行起诉。被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，本院认为若被告有证据证明该主张，可另行向本院起诉要求原告承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈妙娟于本判决生效之日起十五日内支付原告丽水市莲花物业管理有限公司物业服务费用合计人民币2412.2元；二、驳回原告丽水市莲花物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元；由原告丽水市莲花物业管理有限公司负担5元，由被告陈妙娟负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。代理审判员  周苏琦二〇一七年八月二十四日代书 记员  江煜剑