四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第3829号
原告宋金驰，男，1990年1月15日出生，汉族，住四川省双流县。
原告ＸＸ，男，1989年12月25日出生，汉族，住四川省双流县。
二原告的委托代理人李游，四川建宜律师事务所律师。
被告四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人杨善，公司总经理。
委托代理人王琴，公司员工。
原告宋金驰、ＸＸ与被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称：鼎邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋金驰及二原告的委托代理人李游、被告鼎邦公司的委托代理人王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋金驰、ＸＸ诉称，2013年7月18日，原、被告签订租赁合同，约定原告租赁被告位于双流润驰国际广场商业步行街铺面用于开设饮品餐饮店。被告原定于2013年12月18日正式开业，但到期后被告未开业。2013年12月23日，被告发函称定于2013年12月28日正式开业，但是直到2014年7月15日又给原告发函，告知润驰广场步行街暂时不能正式开业。时至今日，该商业步行街都没有对外正式开业。原告与被告签订合同后，一直在为开业做准备，装修了商铺并聘请了相关人员，花费了大量的钱财。同时被告一而再再而三的推迟开业时间，并且现在商业步行街的整个环境根本不适合商家营业，当初被告承诺引进的商家也没有引进。被告的上述种种行为已构成严重违约，也给原告造成了严重损失，故起诉请求：1、解除原告与被告的租赁合同；2被告退还原告保证金11096元及装修保证金6640元；3、被告支付原告违约金79891元（按24个月租金计算）；4、被告赔偿原告装修等损失274761元。
被告鼎邦公司辩称，原告不满足约定及法定的解除权，不同意解除合同；被告已将租赁商铺交给原告，原告可自行开业经营，被告不存在违约情形，不同意承担违约金，且原告要求违约金过高；不同意退还装修保证金和杂费，不同意支付装修费及赔偿经营损失，且原告不能同时主张违约金和损失。
经审理查明，被告鼎邦公司（甲方）与二原告（乙方）于2013年7月18日签订关于双流润弛国际广场的租赁合同，约定：甲方是双流润驰国际广场的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租；甲方同意将商业步行街四层的部分区域出租给乙方使用；租赁场所建筑面积暂定110.96平方米；租赁场所用途为饮品餐饮类；租赁期限为3个租约年，2013年8月20日起至2016年8月19日止；进场装修，双方确认进场日为2013年8月20日，甲方有权根据商业广场工程进展情况在前述约定进场日30日前通知乙方调整进场日；免租装修期为进场日起算2个月，期限具体为2013年8月20日至2013年10月18日；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年12月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业；如乙方未能按约定实现租赁场所与商业广场同日开业，或租赁场所在商业广场整体开业日的开业面积比例不足80%的，视为乙方违约，乙方应在租赁场所开业面积比例达到80%之前按第一个租约年租金标准200%支付租金，如开业日后30日届满，租赁场所开业面积比例仍未达到80%，则甲方有权解除合同；第一至第二个租约年的月租金为30元／月／建筑面积平方米；乙方应在本合同签署后的7个工作日内向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金11096元；若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受的相应损失；在下列情况下，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同并不被视为违约：……另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的；乙方因自身原因如未按本合同约定的日期正式开业经营，每迟延一天，按200元／日的标准向甲方支付迟延履行金。如迟延达到30日，甲方有权解除本合同；乙方因甲方违约依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有）。乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方；如本合同解除时，乙方租赁期限不满2个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担本合同18.10.1条责任外，还应赔偿乙方相当于24个月租金的违约金。同时查明，二原告准备在润驰国际广场步行街四层其租赁的商铺经营“品源鲜果”，并向被告交纳履约保证金11096元。2013年7月20日，原告宋金驰取得北京品源鲜果有限公司的商标使用授权书（内容为：许可宋金驰在涉案商铺使用VQ商标；许可使用期限自2013年11月1日至2016年10月31日），次日，宋金驰向北京品源鲜果有限公司支付加盟费20000元、品牌管理费30000元、保证金20000元。2013年11月1日，二原告向四川阳光尚和物业管理有限公司交纳装修保证金5000元、装修管理费1540元。2013年12月23日，被告向二原告发出工作联系函，告知润驰国际广场项目将于2013年12月28日全面开业，请根据开业时间节点尽快安排开业筹备，确保整体项目按时开业。2014年7月15日，被告向二原告发函，告知由于阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故将合同约定开业时间延迟，正式开业时间将于开业前30日以书面形式通知，在原合同基础上增加三个月免租期。
另查明，1、2013年10月20日原告宋金驰与成都明室装饰设计工程有限公司双流县分公司就涉案商铺签订装饰装修工程施工合同，造价90000元。二原告支付装修费共计86838元；2、二原告于2013年12月聘请了1名主厨，月工资为7000元；3、二原告购买了空调、灯箱、冰箱、桌椅及餐具等设备，其中可移除的冰箱设备等价值25239元，不能移除的空调等设备价值7070元。庭审中，被告认可润驰国际广场的步行街目前没有正式营业，但表示有商家在试营业；被告认可收取了二原告的履约保证金11096元、二原告的装修费用86838元以及二原告不能移除的设备价值共计7070元，对于二原告提出的可以移除的价值25239元的设备、餐具等物品及支付的加盟费70000元损失，被告认为可移除的物品原告可以自行处理，不同意折价；对加盟费的真实性、与本案的关联性提出异议。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、收款收据、工作联系函、商务联系函、劳动合同书、装修报价表等证据佐证。上述证据经庭审质证，具有合法性、客观性、关联性，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否构成违约，合同能否解除；2、如构成违约，被告应当向原告支付的费用是多少。
关于第一个争议焦点，二原告认为，双方签订租赁合同后二原告就开始为开业积极准备，并在被告通知的开业时间前装修完毕，但至今被告仍未正式开业，被告的行为构成违约，要求解除合同；被告认为，双方签订的租赁合同中没有对开业的具体时间进行明确，被告已将商铺交付给原告，二原告可以试营业，并没有导致合同目的不能实现，被告不构成违约，合同不应解除。本院认为，被告作为商业综合体的经营管理单位，不同于一般的房屋租赁业主，二原告与被告签订租赁合同的目的是为了利用被告商业综合体开业经营所带来的商业氛围促进其饮品餐饮店的经营。二原告租赁的商铺位于润驰广场商业步行街四楼区域，二原告按照被告要求对商铺进行装修并做好与商场同步开业的准备，但被告管理的商业步行街至今没有正式营业，不能为二原告经营的商铺带来客源，导致二原告租赁的商铺无法正常营业，被告的行为已构成违约，对于二原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
关于第二个争议焦点，由于二原告构成违约，导致合同解除，二原告应当向被告赔偿相关损失。二原告要求被告退还履约保证金11096元，由于合同解除，该费用应当退还二原告。二原告要求被告退还装修押金保证金及杂费共计6640元，由于收取装修保证金和装修管理费的并非被告，而是四川阳光尚和物业管理有限公司，故本院对二原告该项请求不予支持。二原告要求被告支付违约金79891元，被告认为二原告无解除权，不应承担违约金。本院认为，被告构成违约，应当支付原告违约金，双方在合同中约定了相当于24个月租金的违约金，违约金计算为79891元（110.96㎡×30元／㎡／月×24月）。二原告要求被告赔偿装修费86838元，本院认为，该商铺装修系在被告要求原告与商场同步开业而进行，现商铺装修后无法正常开业，合同解除系由被告违约导致，被告应当赔偿二原告装修损失86838元。二原告主张9个月储备人员工资63000元，本院认为，二原告为积极准备开业而招聘人员所支付的合理费用系其为履行合同产生的损失，但由于被告一直未按期开业，二原告未营业而持续9个月支付招聘人员工资的行为不符合正常商家控制损失的常理，因此，本院对二原告支付招聘人员工资的合理期限认定为2个月，因此本院对原告所支付的招聘人员工资损失认定为14000元（7000元×2个月）。被告认可原告不能移除的设备价值7070元，本院予以认可。对于二原告主张的可移除设备损失，本院认为，因该部分设备可以移除，因此不能计入二原告因解除合同所受损失。对于二原告主张的加盟费损失，因二原告未提交加盟合同等相关证据，不能证明其支付的加盟费属于本案损失以及损失的具体金额，故对二原告该项请求本院也不予支持。综上，二原告因履行合同产生的实际损失为装修费86838元、工资支出14000元、不可移除设备价值7070元，合计107908元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金的约定是为了在一方违约时便于对其损失进行计算从而对损失进行填补，但不应过分高于或低于其实际损失。现双方约定的违约金为79891元，该金额远低于原告损失，但二原告并未主张增加，而是同时主张的损失，鉴于二原告的部分损失已通过违约金得到补偿，对于超出违约金部分的损失，本院予以支持，违约金已填补的损失部分，本院不予支持，故被告应当向二原告赔偿的损失金额为28017元（107908元-79891元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告宋金驰、ＸＸ与被告四川鼎邦商业管理有限公司签订的关于双流润弛国际广场的租赁合同；
二、被告四川鼎邦商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宋金驰、ＸＸ退还履约保证金11096元，支付违约金79891元，支付损失款28017元；
三、驳回原告宋金驰、ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3443元，由被告四川鼎邦商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 义
二〇一五年八月四日
书记员 李天睿