辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第01640号
上诉人（原审被告）：姜宝才，农民。
上诉人（原审被告）：韩秀艳，农民。
二上诉人之共同委托代理人：姜东，无职业。
二上诉人之共同委托代理人：山红梅，辽宁金刚石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵忠彦，瓦房店市复州城镇齿轮箱厂退休工人。
被上诉人（原审原告）：赵忠新，辽渔集团一公司退休工人。
被上诉人（原审原告）：赵丽华，农民。
被上诉人（原审原告）：赵艳华，农民。
被上诉人（原审原告）：赵清华，农民。
五被上诉人之共同委托代理人：肖建瓴，辽宁光莹律师事务所律师。
原审第三人：刘继锋，农民。
委托代理人：高金平，辽宁宏都律师事务所律师。
原审原告赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华与原审被告姜宝才、韩秀艳以及原审第三人刘继锋确认合同无效纠纷一案，瓦房店市人民法院于2015年7月3日作出（2014）瓦民初字第3303号民事判决，姜宝才、韩秀艳不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人姜宝才、韩秀艳的共同委托代理人山红梅，被上诉人赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华的共同委托代理人肖建瓴，原审第三人刘继锋的委托代理人高金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华一审诉称：位于瓦房店市永宁镇盐场村盐场屯的房屋（领取房照申请书编号统编第××号）原房主赵成志（即赵成治，已故），该房屋由赵成治于1963年建造，面积71.92平方米。赵成治离世后该房屋一直未进行析产继承，至今房屋仍登记在死者名下。2013年原告发现该房屋被被告姜宝才、韩秀艳占据，要求两被告返还房屋，二被告拒绝迁出该房屋。原告认为：首先，房屋的权利人系原告五人，二被告非法占据原告依法共同享有权利的房屋，不应受到法律保护，其应当立即迁出该房屋；其次，我国法律法规对农村房屋的所有权变更进行了限制，被告姜宝才、韩秀艳非原告和原告房屋所在地农村集体经济组织成员，无权取得所在地集体经济组织的农村房屋。综合上述两点，请求依法判令二被告立即腾退房屋；被告承担本案诉讼费用。在本次庭审中，增加诉讼请求：确认被告与第三人签订的买房契约无效，被告返还给原告案涉房屋的执照。
被告姜宝才、韩秀艳一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告现居住的四间房屋，虽然产权登记为赵成治，但该四间房屋是被告自行建造所得，原告诉请返还没有事实和法律依据。理由是：一、案涉四间房屋的房产证号为瓦农房执字第××号。2007年在多名见证人在场的情况下，二被告与刘继锋签订卖房契，被告从第三人刘继锋处以2.84万元价格购买刘志齐8间房屋及赵成治所有的宅基地，实际支付购房款4.84万元，当时赵成治的房屋虽然有房产执照，但是仅有宅基地而没有房屋。被告使用赵成治的宅基地于2010年自行建造四间房屋，不能就此推定该四间房屋属于赵成治所有，该房屋与五原告没有直接关联性，并非赵成治的合法遗产，五原告作为赵成治的法定继承人，五原告起诉被告要求返还没有法律依据。二、案涉四间房屋项下的宅基地不是赵成治的合法遗产，五原告不能按照法定继承继承四间房屋的宅基地，其要求被告返还该房屋项下的宅基地没有法律依据、请求二被告返还宅基地主体不适格。我国继承法规定继承人提出析产继承应当在被继承人死亡2年内20年止提出及继承遗产的合法范围，其中并不包含农村住房宅基地；根据我国土地管理法六十二条规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无需缴纳费用便可取得，是一种福利性质，不能继承取得，且本集体经济组织成员仅有宅基地的使用权，其所有权归集体经济组织所有。本案中，宅基地使用权原所有人赵成治已经去世，其无法作为权利人主张该权利，而作为现权利人即瓦房店市永宁镇盐场村委会为该宅基地的所有权人，即使被告占用了赵成治的宅基地，请求返还的主体也只能是盐场村委会，而不是本案原告。对于原告增加的诉讼请求，被告认为，本案系返还原物纠纷，原告请求确认被告与买房人之间的合同效力，与本案没有直接关联性，且其不符合民事诉讼法关于应当或者可以合并审理的相关规定，原告应当另案起诉。
原审第三人刘继锋一审述称：对原告诉讼请求，第三人没有异议，对被告的答辩意见，第三人有异议。首先，第三人与被告签订的卖房契约签订时即为无效，因为第三人是背着父母，也背着赵成治的子女将两套房子卖给被告，第三人现在知道赵成治的房屋和他父母的房屋他没有权利处分，赵成治是刘志齐的继父，他们之间不存在抚养和赡养关系，房屋买卖归根结底需权利人同意，第三人将其父亲的房证和赵成治放在房子里的房证一并拿出来给卖了。赵成治的宅基地并非没有房子，四间房子是先建房后办的房证，并不是宅基地。被告所阐述的宅基地，是就本案案情偷换概念，房屋买卖价款为2.8万元，并不是4.8万元，买卖契约上已明示。第三人同意原告的请求，应当将房证及房屋退还原告。不能按照被告所述，推倒旧房再建新房就与原权利人无关，本案案情是第三人无权处分他人房屋，买卖无效。
一审法院审理查明：赵成治与原告赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华系父子女关系，五原告系兄弟姐妹关系；被告姜宝才、韩秀艳系夫妻关系；第三人刘继锋的祖母与五原告的父亲赵成治曾共同生活过；第三人刘继锋父亲刘志齐的房屋与案涉房屋系东西院。赵成治于2001年12月20日死亡。
2007年1月29日，第三人刘继锋与被告姜宝才签订卖房契约，约定：立卖契人刘继锋因外出谋生，愿将坐落在盐场东南边的从父亲手中分得正平房五间连同房西耳房一间、房东老屋两间、以及房东四间房场地一并卖与姜保财（即姜宝才）名下永久为业，双方议定卖价为人民币贰万捌仟元整，于签约当日一次付清，分文不欠。另有房前屋后约2亩菜园地无偿永久转让给姜保财经营管理，附几点说明如下：1、房屋及园地四至：东至花云旭住宅西大墙外墙皮，西至道，南至道，北至与王孝伟园地伙沟沟心。2、室内外一切不动设施（含猪圈、水井、照明电路等）均无偿归姜保财所有。3、电话按400元作价转给姜保财使用（款项已于签约当时付清）。……6、现署名为刘志齐的8间房照及署名为赵成治的4间房照均于签约当时交付姜保财管理使用。7、双方议定刘继锋将于2007年农历三月末搬出，若有变化，双方应另行协商。立卖契人刘继锋在卖房契约上签字，买受人姜宝才未签名捺印。
协议签订后，被告姜宝才向第三人交付购房款，第三人将案涉房屋及房产执照两份交付被告姜宝才。
被告在庭审中提出购买房屋及菜园地的价款为48，400元，涉及本案的瓦农房执字第××号房产执照只是4间房场地，不是4间房屋。第三人提出收到被告交付的购房款为28，000元，登记在赵成治名下有4间房屋，卖房契约上记载的“房东4间房场地”应为4间房屋及前院场地；原告亦提出其父遗留的遗产就是案涉的房屋4间。
被告提交的瓦农房执字第××号房产执照载明：房屋所有权人赵成志（即赵成治），共有人数1人，建筑时间1963年，房屋坐落永宁镇盐厂村盐厂屯，房屋结构平房，建筑面积71.92平方米，间数肆间，房屋四邻及四至中西邻刘志齐，共有人姓名赵忠志（户主）。颁发房产执照的时间是1993年7月13日；瓦农房执字第0900330号房产执照载明：房屋所有权人刘志齐，共有人数2人，建筑时间1987年，房屋坐落永宁镇盐厂村盐厂屯，房屋结构平房，建筑面积148.05平方米，间数捌间，房屋四邻及四至中东邻赵成志（即赵成治），共有人姓名刘志齐（户主）、李春荣（妻子）。颁发房产执照的时间是1993年7月13日。
原告代理人在庭审中提出案涉房屋的房产执照中的注意事项第三条内容为：如房屋改建、扩建、拆除或倒塌，应到村镇建设部门办理变更和注销手续。原告在庭审中提出案涉房屋是1963年建造，1987年与邻居刘志齐一起翻新，未提交经村镇建设部门同意翻新房屋的相关手续；被告提出购买原告的房场地4间后进行重建并提交了案涉房屋现状的照片，亦未提交经村镇建设部门同意翻新房屋的相关手续。
被告申请证人贾某、李某、赵某出庭，其中证人贾某、李某与被告系邻居关系；证人赵某与被告系儿女亲家，与原告系叔伯兄弟姊妹。证人贾某证明：被告购买第三人房屋8间，其中有2间已经倒塌。被告居住期间，对五间房屋进行了装修，对五间房屋东边进行重建，重建的具体时间记不清楚，大概是2010年，重建房屋我没注意，我帮着干活了；证人李某证明：被告于2007年春天，买了正房五间、西边厦子一间、东边两间房屋已经倒塌。被告对正房五间进行了装修，东面的小房2间进行重建。小房东面是空缺的地方，没有房屋，被告重盖房屋四间，大概3-4年重新盖的；证人赵某证明：2005年冬天，被告购买房屋八间，正房五间，东边的房子二间已经倒塌，西边厦子一间。书写契约的时间是腊月初六，购房款应该是4.8万元，为了少交税，契约上写的是2.8万元；当时赵成治的房子有照，但是放在他女儿家，第三人去把房照拿回来，赵成治的房产证是四间房，原先有房子，被赵成治扒掉就没有房子了。在被告购买的八间房屋中，已经包含了赵成治的房屋二间；卖房契约中的房场地四间原先是赵成治的，后来给了刘志齐，但不知道赵成治何时将房场地给刘志齐，是他自己想象的。
另查：被告姜宝才、韩秀艳的户籍现登记在辽宁省西丰县振兴镇晓山村三组155号，系农业家庭户口。
被告未提交证明案涉房屋所在地的瓦房店市永宁镇盐厂村民委员会同意第三人刘继锋出卖案涉房屋的证据。
庭审中，原告明确诉讼请求为：请求确认被告与第三人于2007年1月29日签订的买房契约无效、返还房屋证照；腾退案涉房屋及房屋四至范围内的附属建筑物。
经一审法院向原告及被告释明，原告表示不变更诉讼请求；被告表示不提出反诉。
一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽未在卖房契约上签名，但其提交的卖房契约内容显示“立卖契人刘继锋因外出谋生，愿将坐落在盐场东南边的从父亲手中分得正平房五间连同房西耳房一间、房东老屋两间、以及房东四间房场地一并卖与姜保财名下永久为业”、第三人在庭审的质证意见中对卖房契约的真实性未予否认、被告向第三人交付了购房款、取得案涉的房屋，应视为被告对卖房契约约定的内容是认可的。
被告提出卖房契约约定的购房款是28，400元，但实际交付第三人48，400元，因第三人予以否认，且其已提交的卖房契约内容显示“双方议定卖价为人民币贰万捌仟元整，于签议当日一次付清，分文不欠。”被告又未能提交其他相关证据予以充分证明，一审法院不予认定。
第三人提出出卖给被告的房屋包括登记在刘志齐名下的房屋8间和登记在赵成治名下的房屋四间，被告辩称购买的房屋包括刘志齐名下的房屋8间，即正房5间、西边耳房1间、东边老房2间；赵成治名下的房场地4间。依据双方签订的卖房契约，可以认定被告购买第三人坐落在盐场东南边的正平房五间连同房西耳房一间、房东老屋两间、以及房东四间房场地，这与被告的陈述基本吻合。第三人对卖房契约中约定的“房东4间房场地”解释为房屋4间和前院场地，既不符合卖房契约的约定，也不符合交易习惯，应当认定被告购买的是登记在赵成治名下的房场地4间。被告申请出庭的证人贾某证明被告购买第三人房屋八间，其中有二间已经倒塌，被告对五间房屋进行了装修，对五间房屋东边进行重建，对重建房屋没注意；证人李某证明被告于2007年春天，购买正房五间、西边厦子一间、东边两间房屋已经倒塌。被告对正房五间进行了装修，东面的小房2间进行重建。小房东面没有房屋，被告重盖房屋四间；证人赵某证明2005年冬天，被告购买房屋八间，正房五间，东边的房子二间已经倒塌，西边厦子一间。赵成治的房产证是四间房，原先有房子，被赵成治扒掉就没有房子了。在被告购买的八间房屋中，已经包含了赵成治的房屋二间；卖房契约中的房场地四间原先是赵成治的，后来给了刘志齐，不知道赵成治何时将房场地给刘志齐，陈述是他自己想象的。上述三名证人只是证明被告购买刘志齐房屋的状况及对房屋进行装修及重建的情况，但对购买案涉赵成治房屋的基本事实陈述不一致，无法形成证据链条，一审法院对证人涉及本案中的证言不予采信。被告提交的照片可以证明其在购买案涉的房场地四间后进行了重建，因此应当认定五原告父亲遗留的只是房场地四间即宅基地四间，并非是被告重建的房屋四间。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。第三人与被告签订的卖房契约的买卖标的物不仅是涉案房屋，还包括相应的宅基地使用权。被告并非瓦房店市永宁镇盐场村村民，至今未取得该村村民资格，且诉争的房屋所有权和宅基地使用权至今未由原登记机关变更到被告名下，故第三人与被告签订的卖房契约，是第三人将宅基地出卖给本集体经济组织以外的人的合同，不具有法律效力。案涉房屋的所有权人为赵成治，在赵成治死亡后，五原告作为赵成治的法定继承人要求确认第三人与被告签订的卖房契约中关于对买卖“房东四间房场地”的约定无效的诉讼请求，合法、有据，一审法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应将取得的登记在赵成治名下的编号为瓦农房执字第××号房产执照返还给原告；因第三人出卖给被告的是房场地四间，并非是本案中被告重建的四间房屋，因此对五原告要求腾退案涉房屋及房屋四至范围内的附属建筑物的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。对第三人因该合同取得购房款，因被告经一审法院释明后不提出反诉，本案中不予审理，被告可另行提起诉讼解决。对于被告建造在该宅基地上房屋的增值部分，因原告经一审法院释明后不增加诉讼请求，本案中不予审理，原告可另行提起诉讼。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告姜宝才与第三人刘继锋于2007年1月29日签订的卖房契约中关于对买卖“房东四间房场地”的约定无效；二、被告姜宝才、韩秀艳于判决生效之日起十日内将编号为0900328号房产执照返还给原告赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华；三、驳回原告赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华的其他诉讼请求。案件受理费525元，由被告姜宝才、韩秀艳负担100元，由原告赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华负担425元。
姜宝才、韩秀艳上诉的理由及请求是：一、一审认定事实不清，证据不足。一审未予查明刘继锋是以何种方式取得案涉赵志成的四间宅基地的房产执照，其是合法拥有还是无权占有。如果刘继锋是合法占有，其自愿出售宅基地及房产执照的行为符合法律规定，该合同合法有效。如刘继锋是无权占有，根据买卖合同司法解释第四条规定，合同仍然有效。二、一审适用法律错误。1、认定合同无效需依据法律、法规的强制性规定，不得以地方性法规、行政规章作为依据。一审认定“关于宅基地使用非集体成员无权取得也不能变相取得”并非法律及行政法规的强制禁止性规定。而且我国《物权法》第153条、155条明确规定农村宅基地只要符合土地管理法等法律和国家有关规定即可以转让。2、本案诉讼主体不适格，宅基地的使用权不能继承。案涉四间宅基地不是赵成治的合法遗产，该四间宅基地的所有权人为瓦房店市永宁镇盐场村村委会。五被上诉人主体不适格，3、一审判令两上诉人返还房产执照，与现实形成明显反差，造成房产与执照分离，不具有实际意义。4、五被上诉人对刘继锋转让赵成治宅基地及房产执照的行为均知情并认可。故请求撤销一审判决，改判驳回五被上诉人的诉讼请求。
赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华二审答辩认为：不同意姜宝才、韩秀艳的上诉请求，同意一审判决。
刘继锋述称：不同意姜宝才、韩秀艳的上诉请求，同意一审判决。
本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”五被上诉人基于其继承取得案涉房屋以及农村房屋买卖对买受人资格的限制性规定起诉至法院要求二上诉人立即腾退房屋、确认买卖契约无效以及返还案涉房屋执照。各方对登记在五被上诉人父亲赵成治名下的建筑面积为71.92平方米、建筑年代为1963年的四间房屋已被二上诉人拆除重建均无异议，但对拆除的时间有异议。二上诉人主张其与原审第三人签订买卖契约时上述四间房屋已被拆除，其购买的仅为四间房屋所占用的宅基地，五被上诉人及原审第三人均主张买卖契约签订时四间房屋还存在，买卖标的为四间房屋及所占用的宅基地。本院认为，从买卖契约的内容看，买卖标的共涉及两部分：一、盐场东南边的正平房五间连同房西耳房一间、房东老屋两间；二、房东四间房场地。与本案有关的是房东四间房场地。在同一份买卖合同中对买卖标的分别约定了房屋及房场地，表明房场地有别于房屋，将房场地理解为仅是宅基地、不包括房屋更符合合同解释的原则。故买卖标的应仅为四间房屋所占用的宅基地。关于农村宅基地能否继承，《中华人民共和国继承法》第3条对于遗产的范围的规定没有明确列举宅基地使用权。宅基地使用权归属用益物权，尽管用益物权具有财产性质应允许继承，但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项特殊的财产，其财产属性大为减弱，人身属性居于强势地位。其特殊性表现为：第一，宅基地使用权具有无偿性。第二，宅基地使用权具有人身依附性。第三，宅基地使用权具有福利性。若允许宅基地使用权被集体经济组织成员以外的人继承，有违该权利设置的根本目的，有损村民的利益。土地作为一项重要的不动产具有稀缺性，同时基于国家对农业用地的特殊重视与保护，村民的宅基地是相对受限的，必须以合理的规划和管理，才能保证农用地不被侵占，不能保证本集体成员“居者有其屋”。而允许本集体经济组织成员之外的人对本集体宅基地使用权的继承，则在一定程度上构成了对原规划和管理秩序的破坏。一方面，集体之外的人对宅基地使用权的占据意味着本集体所实际掌握的宅基地的减少；另一方面，本集体经济组织之外的继承人如果在本集体外拥有一处宅基地或住房，若允许其无偿取得本集体的宅基地使用权，相较于需要宅基地的本集体成员，显然有违实质的公平。从身份证信息看，五被上诉人与被继承人赵成治并非同一集体经济组织成员，故本院认为，作为买卖标的案涉宅基地，不能被与被继承人赵成治不属于同一农村集体经济组织成员的五被上诉人继承。五被上诉人既不能通过继承取得案涉宅基地，也不是案涉宅基地上现存房屋的建造者，其提供的证据均不足以证明其与本案有利害关系，依法应驳回起诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第3303号民事判决；
二、驳回赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华的起诉。
一审案件受理费525元（赵忠彦、赵忠新、赵丽华、赵艳华、赵清华预交），二审案件受理费525元（姜宝才、韩秀艳预交），分别予以退回。
本裁定为终审裁定。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一五年十二月七日
书记员 王 亮
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。