上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12016号
上诉人（原审原告）：励翔东，男，1965年1月10日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许在元，男，1986年2月7日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：许建平（系许在元之父），1958年11月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
上诉人励翔东因与上诉人许在元房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初8059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。上诉人励翔东及其委托诉讼代理人赵亮，上诉人许在元及其委托诉讼代理人许建平、李佩芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
励翔东向本院上诉请求：撤销一审判决第三项，改判许在元向励翔东支付违约金200万元。事实和理由：一审法院以许在元主观上不具有故意违约之恶意为由，免除其应当向励翔东承担的违约责任，显属适用法律错误。双方签订的房地产买卖合同及补充协议均属有效合同。双方对于违约责任的约定，违约方亦应严格依照约定承担。根据我国《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因此，违约方承担违约责任的条件并不考虑违约方是否存在过错。一旦违约方存在违约事实，就应依约承担相应的违约责任。
许在元不同意励翔东的上诉请求，并向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判买卖合同继续履行。事实和理由：一、一审法院认定许在元违约是错误的。双方签订的《补充协议》第一条有明确文字表述：“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的人民币肆佰万元整。”即先办理过户手续后再付款。然而过户当日，励翔东突然变卦，要求许在元先将400万元打入其账户，否则不办理过户手续。许在元为完成涉案房屋过户手续已事先备足了所需资金。当日又向励翔东支付了230万元房款，并期望与励翔东一同办理完过户手续后，以转账方式将400万元房款支付给励翔东。因励翔东坚持不先付款就不办理过户手续，导致当日双方未能办理过户，故励翔东违约在先。许在元在一审中已向法院提交证据证明过户当日，其已备足购房余款400万元及税款140万元，但一审法院却对此未予认定。二、解除买卖合同的条件不成立。一审判决认定合同解除的理由为：许在元违约，且时间超过60日，无能力履行合同。但许在元并无违约行为，也具备合同履行能力，且在励翔东拒绝过户后四天即向一审法院起诉要求继续履行合同，故合同解除的条件不成就。
励翔东不同意许在元的上诉请求并辩称，补充协议明确约定在甲方收到乙方400万元房款时出具收款收据并送件过户，故应先付款再办理过户手续。
励翔东向一审法院起诉请求：1、解除双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》；2、许在元偿付违约金2,000,000元。
一审法院认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋的产权人为励翔东。
2016年6月17日，励翔东向许在元出具收到1,500,000元购房定金的收据。
2016年7月6日，励翔东向许在元出具收到1,500,000元购房定金的收据。
2016年10月10日，励翔东向许在元出具收到3,600,000元购房款的收据。
2016年10月27日，励翔东（卖售人、甲方）与许在元（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定甲、乙双方通过案外人上海XX有限公司居间介绍，由乙方以10,000,000元向甲方受让涉案房屋（建筑面积393.64平方米）。甲、乙双方确认，在2016年12月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方同意乙方以向银行申请4,000,000元贷款用于给付部分房价款。乙方于2016年12月30日前办妥贷款手续。甲方应给予积极合理的配合,若乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理产权过户手续前以现金形式支付给甲方。具体的付款方式如下：1.乙方于签署本合同当日给付甲方首期房价款3,500,000元；2.乙方于办理产权过户前给付甲方第二期房价款2,300,000元；3.待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及贷款银行为抵押权人之他项权利证明后七个工作日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方4,000,000元整作为第三期房价款；4.乙方于办妥房屋交接、户口迁出及物业户名变更等手续当日给付甲方第四期房价款200,000元。在履行本合同过程中，甲、乙双方任何一方若未按照本合同履行的，即为违约。违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）。若该等逾期超过六十日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。解除本合同的同时甲方应归还其已收的乙方支付的房价款。合同对双方就买卖涉案房屋的其他权利义务作了约定。
同日，励翔东（甲方）与许在元（乙方）签订了《买卖合同补充协议》，协议约定根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定乙方向银行申请贷款4,000,000元整。根据甲方出售涉案房屋的要求，即甲方须于2016年12月30日前收到乙方银行贷款款项。现甲、乙双方就甲方出售该房地产关于乙方贷款银行放贷事宜，达成如下协议，以资双方共同遵守：1.乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元，甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户；甲方收到该笔款项即表明甲方已收到出售涉案房屋的除尾款200,000元整外的全部购房款；若因任何一方导致无法过户，则由过错方按房屋买卖合同的约定承担违约责任。2.甲、乙双方积极配合办理银行贷款申请手续并严格按照买卖合同约定履行，甲方承诺：在收到乙方购买该房地产银行贷款款项之日起三日内，将乙方该贷款款项全额无息返还乙方，若未按照本协议约定履行的，每逾期一日，则甲方同意按未返还金额的百分之五向乙方支付违约金。
同日，励翔东（甲方）与许在元（乙方）还签订了《补偿协议》，协议约定乙方同意就涉案房屋现有装潢设计、设备及税费，给付甲方补偿费3,100,000元，于签署买卖合同当日，乙方应直接给付甲方。
2016年11月25日，许在元与中国银行股份有限公司签订了《个人二手住房贷款合同》，向该行贷款4,000,000元，并取得该行出具的上海市房地产登记申请书（抵押登记）及委托书。
2016年12月14日，许在元方曾向励翔东发微信，称其已获得银行贷款合同文本，要求励翔东于2016年12月18日一同前往上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，以便银行将4,000,000元贷款给付励翔东，如励翔东没时间，可另择提前过户日期（2016年12月30日前）。
2016年12月30日，励翔东向许在元出具收到2,300,000元购房款的收据。
一审法院另查明，2016年12月26日，许在元向一审法院提交起诉状等诉讼材料，请求判令撤销双方签订的《买卖合同补充协议》，继续履行《上海市房地产买卖合同》。一审法院于2017年1月4日受理该案，该案诉状副本于2017年3月27日送达励翔东。
关于本案所争议的事实，即2016年12月30日，励翔东、许在元至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋过户手续时究竟因何原因未能办理涉案房屋过户登记手续。
为证明上述事实，励翔东向在一审审理中，申请上海XX有限公司的工作人员贾某出庭作证。2017年6月15日，证人贾某到庭作如下陈述：其系涉案房屋的居间人。涉案房屋先由其同事带看房，次日，许在元给付了励翔东意向金。经协商，双方达成了买卖意向。当时，许在元称购买涉案房屋是为了置换，不用申请银行贷款，且许在元当时处于限购状态，必须将自持的房屋出售后，才能购入涉案房屋。但是许在元待出售的房屋坐落于本市迪士尼周边，房价上涨幅度较大，作为居间人只得催促许在元尽快出售房屋，用以支付涉案房屋的第一笔购房款。在许在元给付第一笔款项时，可能因其尚未出售自持房屋，因此曾三度改签网签合同，并由原签约人即许在元的父亲改由许在元作为购房人签订了买卖合同。2016年12月30日，双方及居间公司的三位工作人员一同前往上海市闵行区房地产交易中心。居间公司的工作人员、励翔东及妻子先到，许在元因去银行转款而晚到了一个半小时。按合同约定，许在元需将购房余款给付励翔东，励翔东可配合许在元办理过户手续。但许在元称其拿不出4,000,000元，需励翔东配合办理涉案房屋的过户手续后，可由银行以贷款方式给付励翔东购房余款，而励翔东认为许在元的上述操作流程与合同约定不相符。双方在交易中心进行了协商，但最终未能协商一致。其作为居间公司的工作人员曾询问许在元是否于当天先将涉案房屋的税费缴清，其称税费至过户时方可缴纳。双方为证明当日双方均至交易中心办理过户手续，均要求居间方拍照留证，其遂按照双方要求拍了照片。
励翔东对于证人所作陈述的真实性、合法性、关联性予以确认，并指出：在2016年12月30日当日，励翔东认为应当先付款后过户，许在元要求先过户后付款。励翔东坚持先付款再过户符合双方合同约定。证人对2016年12月30日发生的事实描述足以证明若许在元当日按合同约定先给付购房余款，涉案房屋当日可办理过户手续。许在元则认为证人与励翔东有利害关系，故对证人所作陈述不予认可。一审法院认为，证人贾某到庭陈述的上述事实内容，与本案已查明的事实基本吻合，与双方所签订的一系列合同的内容亦能相互印证，故该院对证人所述的事实予以确认。
一审法院认为，励翔东与许在元于2016年10月27日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。根据双方签订的《买卖合同补充协议》约定，办理交易过户时，许在元应先给付励翔东第三期房款4,000,000元，待励翔东收到其银行贷款后再将该贷款款项返还给许在元。然双方于2016年12月30日至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋过户登记时，因许在元不同意于当日先向励翔东给付4,000,000元房款，终致涉案房屋过户未成，故许在元的行为构成违约。现励翔东依据《上海市房地产买卖合同》约定，要求解除双方间签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》的诉讼请求，于法有据，应予支持。上述合同、协议解除之日即为许在元收到励翔东诉状副本之日。
关于励翔东要求许在元偿付违约金的诉讼请求，一审法院注意到以下三节事实：一是双方系同日签订《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》，许在元对于银行放贷流程可能存在一定的误解；二是许在元于2016年12月30日前已办妥所有贷款手续并在收到银行贷款合同后曾积极联系励翔东，希望其提早办理过户手续以便励翔东尽早取得贷款。以上两节事实可以说明，许在元在履行涉案房屋买卖合同过程中，其主观上并不具有故意违约之恶意。三是双方签约后涉案房屋房价确实有一定幅度的上涨，客观上亦未给励翔东造成损失。基于以上三节事实的综合考量，一审法院对励翔东要求许在元偿付违约金的诉讼请求不予支持。至于许在元认为《买卖合同补充协议》系励翔东以欺诈和乘人之危的手段，逼迫其在重大误解的情况下签订之主张，并无证据予以证明，一审法院难以采纳。同时，合同解除后，许在元已给付励翔东的房款、装修补偿费合计8,900,000元，励翔东应当返还给许在元。为避免讼累，在本案中一并作出处理。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，于2017年7月26日作出判决：一、励翔东与许在元于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》于2017年3月27日解除；二、励翔东于判决生效之日起十日内返还许在元人民币8,900,000元；三、驳回励翔东其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93,800元，财产保全费5,000元，合计98,800元，由励翔东负担17,000元，由许在元负担81,800元。
二审中，上诉人许在元向本院提交如下证据材料：1、闵行区房地产交易中心二手房过户登记程序，2、税务事项告知书，3、上海市房屋状况查询受理回执，4、保全证据公证书；此四份证据证明根据交易流程规则，励翔东应先配合许在元履行过户交易的前八项义务（即携带告知书及回执、填写纳税表、支付税款140万元、取得完税证明书、凭完税证明办理过户审核、签订不动产登记申请书、去受理窗口递交审核材料费、通过产权过户申请取得收件收据），才由许在元完成第九项义务即支付400万元房款。5、新线存款交易明细清单，证明2016年12月30日在许在元之父许建平名下有存款9万余元，结合一审中提交的宁波银行账户中的535万元，可以证明该日许在元除缴纳140万元税款账户中还有400余万元可以支付房款。6、2017年10月12日宁波银行上海分行贷易通房产抵押贷款服务产品，7、宁波银行上海分行刘某名片，8、2017年10月12日刘某的谈话笔录，此三份证据证明2016年12月30日当日，许在元已准备足额资金，具有付款能力。9、2016年5月31日居间协议，证明励翔东在与许在元签订居间协议前已将房屋出售他人并收取定金，在尚未解除该次交易并退定时，又与许在元签订居间协议。10、链家门店照片、赵某名片、微信截图及照片、录音录像文字记载，证明双方网签后，励翔东于2016年10月21日又另行挂牌出售涉案房屋。上诉人励翔东针对上述证据材料质证认为：证据1-4的真实性予以确认；证据5-8的真实性不予确认，且许在元当日应付款770万元，即便有存款535万元也不具备足额付款能力；证据9-10的真实性无法确定，录音形成于2016年10月21日，而本案协议签订于2016年10月27日，取证人系许在元，但其仍与励翔东签订协议，故应由其自担风险。本院认为，上诉人许在元在二审中提交的证据1-4，励翔东对真实性不持异议，本院予以采纳；证据5与原件核对无异，故本院对其真实性予以采信；证据6-10不符合证据的形式要件，也无法证明许在元要证明的内容，故本院不予采纳。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人励翔东强调，上诉人许在元在2016年12月30日前即12月1日已经准备好了证据目录。上诉人许在元对此解释称，因其当时已向励翔东支付了房款660万元，却发现励翔东在网上溢价挂牌出售涉案房屋。为确保励翔东履行本案买卖合同，其咨询了律师才向法院递交了要求励翔东继续履行买卖合同的诉状。若12月30日励翔东配合办理产权过户的，其会撤诉。
本院认为，上诉人励翔东与上诉人许在元就涉案房屋于2016年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《补偿协议》，均系双方真实意思表示，亦不违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定上述合同有效，当属正确。本案争议焦点在于2016年12月30日许在元与励翔东未能办理涉案房屋产权过户的原因及责任归属，励翔东依据买卖合同第九条行使合同解除权是否具有合法依据。
根据本案所查明的事实，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定，许在元支付的房款中有400万元系以银行贷款方式支付，许在元应于合同约定的过户日即2016年12月30日前办妥贷款手续，若贷款无法通过或通过金额不足的，则负有在过户日前现金补足之义务。但同时，双方又在当日签订的《买卖合同补充协议》中约定，励翔东须于2016年12月30日前收到许在元400万元银行贷款款项，并对于过户当日款项的具体交付及办理产权过户手续的细节作了约定，即“乙方于甲、乙双方进交易登记中心办理交易过户当日且双方已签署完成所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元，甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”。励翔东在补充协议中也承诺，在收到许在元购买该房地产银行贷款款项之日起三日内，将许在元该贷款款项全额无息返还给许在元。据此，双方对于许在元申请银行贷款之400万元房款，由原先办理过户后由银行放贷的支付方式变更为由许在元于过户当日先行垫付，再由励翔东收到银行贷款后返还给许在元。因此，双方在办理产权过户当日，励翔东须实际收到许在元支付的400万元房款。由于办理产权过户须由双方至交易中心履行包括填写相关申请表单、申请审核等一系列具体手续，现双方对于400万元房款在过户当日具体给付之先后顺序存在不同理解。励翔东主张应由许在元先支付，再由其送件过户即履行上述一系列办证手续；许在元则主张，应由励翔东先配合履行了前述一系列过户申请准备后，在最终送件过户前，由其向励翔东支付400万元。结合前述补充协议关于付款细节之文字表述，以及本市房地产权属转移登记之操作规则，本院认为许在元对于付款和过户相应细节的理解更符合双方补充协议的约定本意。因此，2016年12月30日双方至交易中心办理产权过户时，因励翔东不愿意先配合履行过户手续，许在元未支付房款400万元，并未违反合同约定。结合许在元在2016年11月25日即办妥了400万元银行贷款审批并签订了贷款合同，也及时通知了励翔东可以提前办理过户。若当时励翔东愿意配合提前过户，即便按照买卖合同约定的由银行发放贷款方式支付400万元房款，上述补充协议关于“励翔东须于2016年12月30日前收到许在元银行贷款款项”之约定也并非无法实现。虽然，双方最终还是在合同约定的最后过户日期即2016年12月30日去交易中心办理过户手续，但根据许在元提交的证据显示，当日其完全具备履行400万元房款支付义务之能力。在房地产市场行情上涨的态势下，许在元作为买方完全没有必要在励翔东愿意配合办理过户的情况下，持有400万元房款而不支付，导致双方未能办理过户。鉴于上述补充协议既约定“签署完成所有过户所需文件且受理窗口审核并通过产权过户申请后支付甲方购房贷款部分的4,000,000元”，又载明了“甲方收到该笔款项同时应向乙方出具收款收据并送件过户”，确实存在文字表述上的歧义。而励翔东基于对“送件过户”理解为办理过户手续，进而要求许在元在当日先支付400万元房款，也是出于对该条款之错误理解。因此，双方在2016年12月30日未能办理房屋产权过户手续无法归责于任何一方。一审法院以许在元不同意于过户当日先向励翔东给付400万元房款导致过户未成为由，认定许在元构成违约，认定有误，本院依法予以纠正。
鉴于2016年12月30日双方交易未成后，一审法院于2017年1月4日即立案受理了许在元向励翔东提起的要求继续履行涉案买卖合同之诉讼。现励翔东以许在元未按约履行主要付款义务，逾期超过60天，构成违约为由，行使合同解除权，与事实不符，本院不予支持。励翔东上诉要求在合同解除的情况下，由许在元承担违约责任，与本院上述认定意见相悖，本院不予支持。许在元的上诉请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初8059号民事判决；
二、驳回励翔东的全部诉讼请求。
一审案件受理费93,800元、财产保全费5,000元，共计98,800元，二审案件受理费人民币93,800元，均由上诉人励翔东负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一七年十二月十九日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……