辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00105号
上诉人（原审第三人）：隋刚，男，1965年8月17日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。
委托代理人：丛岩，女，1966年1月17日出生，汉族，住抚顺市新抚区（隋刚妻子）。
被上诉人（原审原告）：马颜凤，女，1960年11月7日出生，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审被告）：抚顺市凯顺房屋开发有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：庞德贵，该公司经理。
委托代理人：庞龙，该公司副经理。
委托代理人：伍健森，辽宁程众律师事务所律师。
上诉人隋刚因确认合同有效纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院作出的（2012）顺民二初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月11日依法立案并组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人隋刚的委托代理人王家武、丛岩，被上诉人马颜凤，被上诉人抚顺市凯顺房屋开发有限公司（以下简称凯顺公司）的委托代理人伍建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月7日，马颜凤向一审法院提起诉讼称：马颜凤在2009年3月23日与凯顺公司销售负责人王一富口头达成商品房销售协议，约定马颜凤购买凯顺公司开发的坐落在顺城区住宅一套，建筑面积95.74平方米，总房款为13.5万元，马颜凤于同年3月23日向王一富缴纳房款10万元，3月31日向王一富缴纳了3.5万元的购房款，王一富给马颜凤出具了交款收据二张。全部房款交付后，王一富承诺给马颜凤补签购房协议书。2012年5月7日王一富给马颜凤补签了商品房预售协议书。在2009年3月23日王一富把钥匙交给马颜凤，马颜凤对房屋进行了简单的装修，并在2009年4月末入住，入住后陆续办理了水、电、供热、购买电表等交费手续。由于马颜凤所购房屋有案外争议人，凯顺公司因此未能给马颜凤办理房屋产权手续。马颜凤入住后十五个月内没有任何人骚扰马颜凤的正常生活，王一富在逃期间案外争议人隋刚曾多次试图抢房未能得逞，特别是在马颜凤入住两年零七个月后，2011年11月18日隋刚到马颜凤家抢房，马颜凤报警后，葛布派出所没有解决，更甚的是在2011年11月21日案外争议人趁马颜凤家里无人将房门撬开，把马颜凤家的家具及生活物品全部扔出去，马颜凤房屋被隋刚强行侵占。2012年6月13日，市房产局牵头在市产权处5楼会议室召开了会议，参加会议的单位和人员有市房产局、产权处、公证处、凯顺房屋开发有限公司、王一富、马颜凤和其他八户购房人，主要内容是落实抚房管示字（2011）11号文件确定的马颜凤和其他八户购房人手续的真实性问题，凯顺公司、王一富及马颜凤当场介绍了当时买卖房屋的情况，王一富当场承认马颜凤是唯一购房者的事实……，最后由市产权处魏处长当场宣布确认以下结果：1、马颜凤为购房者；2、为马颜凤办理产权证；3、在一周内办理完房屋产权；4、同意卖给马颜凤商品房买卖合同文本。在房产局产权处开完会的当天，凯顺公司当时同意给马颜凤办理房屋产权手续，当马颜凤购买了商品房买卖合同文本后，要求凯顺公司办理时，凯顺公司又以马颜凤的房屋被王一富抵押出去为由拒绝办理，一直拖延至今。马颜凤已全部支付完购房款，且已实际入住，并办理了电、水、供热、购买电表等相关入住手续。虽然没有办理产权手续，但不是马颜凤的责任，应当视为马颜凤已经取得了所购房屋的全部所有权，请求法院根据以上事实，做出公平、公正的裁决。
凯顺公司一审辩称：没有给马颜凤办理产权证的主要原因是该套房屋是由王一富经手卖的，该房屋存在两个争议权利人，我公司认为这里面有一个是真正买房的，有一个是借贷关系，应依照法律确认合同效力。通过王一富出具的大量证据证明，能够确认马颜凤购房属实，隋刚与王一富之间是借贷关系。
第三人隋刚一审述称，我手中有凯顺公司出具的商品房买卖合同及收据，能够证明我买房的事实，马颜凤所述是虚假的，不同意马颜凤的诉讼请求。另，隋刚与王一富存在借贷关系属实，但王一富是用其他房屋抵押，与隋刚所购买的本案诉争的2单元101号房屋没有关系。
辽宁省抚顺市顺城区人民法院一审查明，2009年3月23日，马颜凤与凯顺公司销售负责人王一富口头达成商品房销售协议，约定马颜凤购买凯顺公司开发的坐落在抚顺市顺城区住宅一套，建筑面积95.74平方米，总房款为13.5万元，同日马颜凤向王一富缴纳房款10万元、2009年3月31日向王一富缴纳了3.5万元的购房款，王一富给马颜凤出具了二张交款收据。2012年5月7日王一富与马颜凤补签了商品房预定协议书，凯顺公司在协议上盖章确认。马颜凤自2009年4月起至2011年11月使用该房屋，在2011年11月隋刚入住该房屋至今。2012年3月15日，王一富出具《声明》，主要内容为：2009年准备开发另一块土地，因资金短缺，高息向社会人士借款，并将已出售的部分房屋在业主不知情的情况下进行了借款抵押，给业主造成不应有的损失深表歉意。被抵押的房屋包括本案诉争的2单元101室（马颜凤购买）等多处房屋。上述房屋产权归原购房房主所有，不改变态度，实事求是对购房者负责。2012年5月7日，王一富又向凯顺公司出具一份《情况说明》，主要内容为本案诉争的2单元101室房屋，马颜凤于2009年3月以13.5万价格购买并开具收据，口头答应以后给签协议。该房产权归马颜凤所有。因资金不足，以高利贷形式向隋刚借款10万元，以该房屋作为抵押，当时在隋刚知道此房已经出售的情况下与本人签订了临时购房合同，现本金已还7.5万元，还欠隋刚2.5万元，特此说明。另查明，王一富系凯顺公司销售人员，挂靠在凯顺公司处开发了抚顺市顺城区等工程。2010年5月20日，隋刚通过王一富与凯顺公司签订了《商品房买卖合同》，约定隋刚购买本案诉争房屋，隋刚手中有加盖王一富印章的收据一份，金额为14万元，但凯顺公司不承认收到该笔款项。
辽宁省抚顺市顺城区人民法院一审认为，本案诉争的位于抚顺市顺城区房屋，既有马颜凤与凯顺公司签订的《商品房预定协议书》又有隋刚与凯顺公司签订的《商品房买卖合同》，通过庭审及双方举证质证情况，隋刚与凯顺公司尽管签订了《商品房买卖合同》，但合同并没有完全实际履行，凯顺公司亦否认收到隋刚交纳的房款，王一富作为经手人，多次出证证明马颜凤所签合同系真实有效，因此，凯顺公司应依据与马颜凤签订的《商品房预定协议书》履行合同义务。马颜凤诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。
辽宁省抚顺市顺城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、马颜凤与凯顺公司签订的《商品房预定协议书》合法有效；二、凯顺公司于本判决生效之日起十日内协助马颜凤办理位于抚顺市顺城区房屋过户给马颜凤的手续。案件受理费500元，由凯顺公司承担。
宣判后，隋刚不服，向本院提起上诉，请求撤销抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第649号民事判决，依法改判。诉讼费用由马颜凤、凯顺公司负担。其理由如下：本案是一房多卖案件，隋刚具有购买房屋的合法手续，一审法院认定事实有误。1、隋刚购买房屋日期在前，并签订了该房屋的《商品房买卖合同》，交纳购房全款，因此合同书的效力应大于《商品房预定协议书》。2、抚顺市房产管理局2013年12月27日出具的《关于富贵嘉苑8#楼房屋买卖调查核实情况的说明》足以证明马颜凤提供的《会议记录说明》等虚假情况及一审判决有误的事实。3、王一富是一房多卖的当事人，涉及刑事犯罪，马颜凤单方面提供王一富所写《声明》、《情况说明》、《借款明细》等不能作为确认合同是否有效的证据。请求二审法院支持上诉请求。
被上诉人马颜凤答辩称：一、一审判决正确。涉案房屋是马颜凤通过王一富邻居马玉香联系，于2009年3月23日购买的，当日向王一富交纳房款10万元，3月31日向王一富交纳3.5万元，王一富出具了两张交款收据。当时王一富手里没有协议，承诺给我补签购房协议。2009年3月23日马颜凤领取所购房屋钥匙，并在同年4月入住，入住后陆续办理了水、电等相关手续。马颜凤从2009年4月入住至王一富失踪，在此房屋居住一年半的时间，从未有人来看房、问房、要房，也没有人撬门、砸锁，对房屋提出异议。2010年7月份，王一富失踪后，马颜凤通过凯顺公司得知此房王一富又同隋刚签订了买卖合同。马颜凤从2009年4月入住后，周围楼的居民、辽勘社区都知道此房是马颜凤购买，一楼后花园的围栏是马颜凤动员一楼的居民统一安装。隋刚现在用的电卡是马颜凤的名字。王一富失踪期间，隋刚明知自己不是购房者，曾多次让马颜凤腾房，马颜凤不同意。在2011年11月18日隋刚到马颜凤家抢房，马颜凤报警后，葛布派出所没有解决。2011年11月21日，隋刚趁马颜凤家中无人将房门撬开，将家具及生活物品全部扔出去，强行侵占该房屋。二、具体答辩意见：1、涉案房屋不是一房多卖。王一富归案后已经证明其与隋刚是借贷关系，签订购房合同是作为借贷的抵押，马颜凤是购房人，实际入住交易成功，取得房屋权利。隋刚知道房屋已经出售，有人入住，仍然签订购房合同，是恶意串通损害他人利益，是无效合同。2、马颜凤于2009年3月23日签订协议、同月交纳全部房款，王一富出具了两张购房收据，马颜凤于2009年3月23日领取钥匙并于4月实际入住。隋刚2010年5月20日签订购房协议，明知此房已经卖出，还与王一富签订购房合同，显然是恶意的。隋刚以买房的名义为借贷提供抵押担保，实质是以合法形式掩盖非法目的，以此来减少放贷风险。3、马颜凤等九户居民提供的会议记录是真实的。8#富贵楼居民无法办理产权证的问题得到市委、政府高度重视，有关部门进行了调查处理，王一富归案后分别向凯顺公司、市房产局说明此房不是一房多卖，隋刚不是购房人，与其是借贷关系。4、马颜凤提供的证据充分，王一富是8#富贵楼的唯一销售人员，只有他知道房屋买卖的真实情况，其已经分别向实际买房人、凯顺公司、市房产局证明马颜凤是买房人，此房也不是一房多卖，其证言真实有效。请求二审法院依法驳回上诉。
凯顺公司答辩称：一、一审判决重证据、重调查，是公平、公正的，真正体现了客观事实，是正确的，合法的。二、隋刚的上诉请求没有事实与法律依据。首先，本案诉争房屋不是一房二卖。隋刚当庭改变一审时的理由，认为该房屋仅卖给隋刚一人，不是一房二卖。隋刚主张具有合法的购房手续，购房日期（购房合同体现是2010年5月20日）在马颜凤购房之前，并且交纳了全部购房款（一张收据145.552元，收据号码：0063475。没有标注任何款项事由）。既然隋刚有这么多的事实依据，为什么不要房子？是现房，为什么不办理入住手续呢？事实是，马颜凤是2009年3月23日购买此房，房价总款是13.5万元，当天向王一富交纳了10万，3月31日交了3.5万元。交款的当天领取所购房屋钥匙并简单装修，于2009年4月实际居住到2011年11月21日（隋刚趁马颜凤家里无人将房门撬开，将马颜凤家具及生活用品全部扔出强占至今）。买房必须先看房，这是真正购房人前提行为，明知此房已经出售并有人实际居住，不闻不问的还要购买此房签订合同，显然不是真正购房人所为。假如隋刚购买的房子被王一富卖给了马颜凤，而隋刚（自称）是2009年12月购买此房，却在2010年7月以后，也就是王一富失踪，找不到王一富的情况下，才说争议房屋是其购买的，不是真正购房人的所为。王一富重新出现后，王一富不仅给马颜凤等九户购房者证明了是真正的购房者，隋刚是高利贷的放贷者，而且在市房产局产权处五楼会议，当着房产局、产权处领导、公证处的人员、凯顺公司领导及马颜凤等九户购房者面，陈述了马颜凤等九户购房者的真实情况，这些事实有当时的会议录像资料。这些事实充分证明了隋刚不是真正的购房者。其次，王一富是本案唯一能说清事实的人员，王一富证实了与隋刚是借贷关系，并且提供了隋刚收到借贷利息和还贷本金的收条。但在借贷时隋刚必须要求写购房协议（合同），否则不予借款，显然这种协议不是购房协议。第三，隋刚与王一富于2010年5月20日签订的购房合同是无效的。1、购房合同与交款收据不符。购房合同上写着购房价款是153，184元，交款方式：房款一次性付清；而交款收据上写的金额是145，552元，也没有体现交款的用途，显然是矛盾的。2、隋刚明知诉争房屋（是现房）已经出售，并有（马颜凤）人实际居住的情况下，还与王一富签订购房合同，显然是在恶意串通损害真正购房者的合法权益，我国法律明确规定，恶意串通损害他人权益签订的合同是无效的。同时也证明了，隋刚与王一富签订的所谓购房协议或者合同，均是“名为购房，实为借贷担保”。综上所述，隋刚的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
在二审指定的举证期限内，隋刚提交了一份抚顺市房产管理局出具的《关于富贵嘉苑8#楼房屋买卖调查核实情况的说明》和一份隋刚因诉争房屋申请仲裁时，凯顺公司于2011年7月12日出具的答辩状。《关于富贵嘉苑8#楼房屋买卖调查核实情况的说明》用以证明房产局没有对涉案房屋权属有明确意见，该局调查时凯顺公司没有通知隋刚。凯顺公司的质证意见认为，该证据是隋刚等上访得来的，发生了肢体冲突并报警，该说明不能作为证据使用。一审法院也没有以房产局领导意见作为裁判依据。马颜凤的质证意见认为真实性有异议。隋刚提交的凯顺公司提交仲裁机关的答辩状用以证明凯顺公司仲裁时的意见与本案中的意见不一致。凯顺公司的质证意见认为，对答辩状的真实性没有异议，但当时提交答辩状的条件是王一富失踪，针对隋刚的仲裁申请简单扼要地答辩，只有通过庭审才能证明房屋是谁的，此答辩意见只是针对仲裁，不能作为庭审的答辩意见。马颜凤的质证意见认为，对此答辩状不清楚。
凯顺公司提交了一份隋刚的仲裁申请书，申请书中记载隋刚于2009年12月28日购买诉争房屋，用以证明与隋刚本案中陈述的购买房屋时间不一致。隋刚的质证意见认为，不能以时间的误差来认定买房行为是虚假的，以合同记载的时间以及庭审陈述的时间为准。马颜凤的质证意见认为，对仲裁的事情不清楚。
马颜凤提交了一份电卡用户名、一份抚顺市顺城区葛布街道辽勘社区居民委员会出具的居民证明、一份马玉香出具的证明，用以证明马颜凤曾经在诉争房屋居住。隋刚的质证意见认为，两份证明不具有法律效力，不能证明房屋是马颜凤的，只能证明马颜凤曾经在诉争房屋居住过。电卡表明其曾经办理过相关手续，谁办都可以，谁办理就是谁的名字，不能证明其居住诉争房屋的合法性。因为马颜凤是社区书记，隋刚想办理相关手续都办理不了。凯顺公司的质证意见认为，对真实性没有异议，证明了马颜凤实际居住的客观事实。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。2009年3月，马颜凤与凯顺公司销售负责人王一富达成口头房屋买卖协议并向王一富交纳了全部房款。2009年4月，马颜凤实际取得房屋入住。2011年11月，隋刚与马颜凤因争夺诉争房屋发生纠纷并报警后，该诉争房屋由隋刚居住至今，隋刚与马颜凤对因争夺房屋居住而报警的事实均无异议，故本次房屋使用人的变化不是商业交易的结果。现该房屋的销售人员王一富及凯顺公司均认可马颜凤的实际购房人身份，且王一富于2012年5月与马颜凤补签商品房预订协议书，根据法律规定应当认定双方所从事的民事行为是对商品房买卖合同的实际履行，一审法院的判决有事实和法律依据，并无不当，本院应予维持。
关于隋刚提交的抚顺市房产管理局出具的《关于富贵嘉苑8#楼房屋买卖调查核实情况的说明》，该说明仅能证明行政机关没有对涉案房屋权属有明确意见，且一审法院也没有依据行政机关的意见裁判本案，该说明不能证明隋刚的上诉主张，本院不予采信。隋刚如有其他请求，可另行解决。
综上，隋刚的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由隋刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙树魁
代理审判员 梁馨月
代理审判员 郭 爽
二〇一四年四月十五日
书 记 员 赵 岚