湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0626民初1473号
原告：平江县流行街商业运营管理有限公司，住址：湖南省平江县城关镇南街（县人民政府旁）。
法定代表人：张志鹏，董事长。
委托代理人：陈观生，原告公司员工，特别代理。
委托代理人：刘炜，湖南纬地律师事务所律师。
被告彭剑光，个体户。
本院于2017年6月26日立案受理了原告平江县流行街商业运营管理有限公司（以下简称流行街公司）诉被告彭剑光房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员钟懂柏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告流行街公司的委托诉讼代理人陈观生、刘炜及被告彭剑光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告平江县流行街商业运营管理有限公司诉称：原、被告于2014年1月7日签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告租赁原告流行街区商场内2066号商铺，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止，约定每月租金1180元，每月经营管理费78元，公共建设费5200元。被告已在签订本合同时按约定支付了第一合同年度的租金及经营管理费、公共建设费；第二合同年度租金尚有1500元欠款至今未还清；被告应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币11800元，经营管理费936元，公共水电费1401元，铺内电费117元，以上共计15754元；减去原告应退给被告的电表押金、合同押金、公共水电预交款共计4860元，仍欠10894元。合同中约定，被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内（含五日），按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额全部缴纳给甲方；超过五日的，经甲方催告后仍不能按期交纳的，甲方有权解除本合同，收回该商铺，所收乙方的履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予以退还。被告未按约定交清前述款项和费用，虽经原告多次催收，但被告至今仍未交纳。综上，被告拖欠房租的行为已严重损害了原告的合法权益。因此，原告向人民法院起诉，请求：一、判令被告向原告支付拖欠的租金11800元，经营管理费936元，公共水电费1401元，铺内电费117元，第二合同年度欠费1500元；二、被告向原告支付拖欠的租金和经营管理费总额10894元按每月2%计算违约金（从2016年3月20日起算至被告付清所欠款项之日止，至2017年6月20日暂计为3540元）。
原告流行街公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、流行街区管理公约；3、铺位示意图，证据1、2、3用以证实原、被告签订《商铺租赁合同》及双方约定的内容；证据4-5：欠水电费的明细表、欠条，用以证实被告欠第二合同年度租金1500元及相关水电费。
对原告流行街公司提交的证据，被告对铺内水电费及公共水电费摊派存疑，对其它无异议，本院认为，原告提供的证据符合证据客观性、真实性、关联性的要求，予以釆信。原告水电费如果计算确有错误，被告可向原告另行主张权利。
被告彭剑光辩称：原告所诉不实，原告违约在先，双方已达成补充协议一致解除合同，但原告出尔反尔，因原告的违约和管理不善，致使被告无法经营，所收的公共建设费5200元应当退还给答辩人。
被告为证实自己的主张向本院提供了如下证据：
证据1、平江县人民法院（2016）湘0626民初2039号民事判决书。该判决书已发生法律效力，判决书认定的事实和法院的裁判理由证实原告有违约行为；
证据2、人民调解协议书一份，用以证明原告负一楼出租后和承租方达成的解除协议，原告是退还了承租户20个月的公共建设费，二楼和负一楼是一个整体，公共建设费被告认为是原告违规收取的，应全额退还；
证据3、人民调解记录一份，用以证明被告多次找了相关机关调解，但都拖着一直不组织调解；
证据4、照片一份，用以证明2016年流行街空铺情况，原告管理不到位，商场如鬼城，已无法经营。多家商铺被盗取了财物、衣服、电脑等，管理人员一直有收管理费，但是从来没有人管理，一楼搞活动堵住了大门，影响了二楼的生意，从来没有人来管；花之林搞装修，气味太浓，导致人生病，被迫关门，也没有生意，前后长达两个月多；
证据5、公告两份，以证实原告承诺合同第三年度只需付5个月租金。
原告对被告提供的证据的质证意见：对证据2的关联性有异议，调解协议的当事人以及标的物与本案没有任何关联性，本案当事人并不是该协议书的被申请人，本案标的物是位于二楼的商铺，而该调解协议书是针对负一楼的商铺，客观情况没有相似性并且在该调解协议中双方为了达成调解而所作出的对于事实的认可不能作为本案认定事实的依据；对证据3的笔录，它只是调解双方当事人所作陈述的记录，没有任何法律效力，并且调解记录中也明确指出了双方的主张都要有相关依据和证据；对证据4的三性都有异议，首先它不是原件，另外即使有原件，也是被告单方面所拍照，拍照的时间、具体地点都无法进行认定，现场的照片应当要由主管部门来进行调查的时候进行摄像或者拍照才能证实相关内容，并且从照片看也不能达到被告的证明目的，两组照片没有证明效力。对证据5，从公告内容可以看出，原告当时是要求各商户在2016年5月20日及2016年9月25日前缴纳，但被告都没有在这个时间缴纳。
本院认为，被告提供的证据与本院（2016）湘0626民初2039号生效民事判决书认定的事实基本一致，故予以采信。
根据采信的证据及原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：
平江县富邦商业运营管理有限责任公司（2015年1月12日经工商登记更名为平江县流行街商业运营管理有限公司）受湖南省金盛置业投资有限公司的委托与被告彭剑光于2014年1月7日签订《商铺租赁合同》，合同主要条款约定：1、被告租赁原告流行街区商场内2066号商铺，建筑面积13平方米，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止；2、租金从2014年4月20日起计算，每月租金人民币1180元，每月经营管理费78元，公共建设费人民币5200元（一次性收取），在合同期内被告享受特别优惠（第一年免4个月，第二年免3个月，第三年免2个月），第一合同年度2014年4月20日至2015年4月19日，租金9440元、经营管理费936元、公共建设费5200元，共计15576元，被告应在签定合同时交纳。第二合同年度2015年4月20日至2016年4月19日，租金10620元，经营管理费936元、共计11556元，被告应在2015年3月20日前交纳。第三合同年度2016年4月20日至2017年4月19日，租金11800元，经营管理费936元，共计12736元，被告应在2016年3月20日前交纳；3、被告在合同签订之日缴纳2360元（两个月租金）给原告，作为履约保证金，租赁期满，在被告未发生任何违约的情况下，原告将履约保证金（无息）退还原告；4、被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内，按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额缴纳给原告；超过五日的，经催告后仍不能按期交纳的，原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予退还；5、被告须交纳电表押金人民币500元/个，公共电费预交费用人民币2000元/户；6、租赁期满或中途解除合同，被告的装修一律采用“来修去丢”的原则处理，不得破坏即成的装修和商铺结构；7、双方还就其它内容进行了约定。另外，双方还签订了《流行街区管理公约》双方就商场治安管理、消防、卫生等进行了进一步约定。
合同签订后，原告按约交付了2066号商铺给被告，被告对商铺进行了装修。被告在签订合同时按约定支付了第一合同年度的租金9440元、经营管理费936元、公共建设费5200元，共计15576元，另外，被告还向原告交纳了电表押金500元和水电预交款2000元以及履约保证金2360元。二楼商户有80多户，被告等商户实际经营的商铺位置、经营品种归类设置虽然与原告招商时设计图纸并不一致，但被告签订合同时并未提出异议。被告等商户实际经营后，原告雇请了经理对二楼商铺进行统一管理，但没有实施打卡计分制度。2015年4月19日到期后，因二楼商铺部份租赁户生意不好而关门，有的还张贴铺面转让等信息，被告等继续营业的商户生意清淡，原告于2015年7月1日对欠费的商铺采取了停止供电的措施，此后经原、被告协商，双方达成一致意见：由被告继续承租原告的商铺，在合同第二年度（2015年4月20日至2016年4月19日）被告只需付三个月铺租，公共水电费和经营管理费按实际支付。2015年7月4日，原、被告经结算，被告付了合同第二年度大部分租金，下欠1500元，被告向原告出具了欠条。2016年4月该栋房屋三楼（产权属湖南省金盛置业投资有限公司）出租给他人经营餐饮（花之林），在花之林装修期间，装修的噪音、灰尘对二楼商户生意有一定影响，商场对外的广告招牌也由原来的流行街区变为花之林，被告等商户向原告反映过情况并与三楼花之林承租人在上下电梯处发生过争执。现对外广告招牌又变为“魅力速购”。合同履行期内，商场有的承租户店铺被盗，丢失了财物，商场监控有的失效，有的地方没监控，公安机关也一直未破案。被告提出向原告退还商铺，但双方一直没有达成一致协议。被告此后几乎再没有经营商铺，既没有付清合同第二年度双方认可1500元欠费，也没有向原告交纳双方约定的第三合同期内的租金及相关费用。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告按约定应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币11800元，经营管理费936元，公共水电费和铺内电费按实际支付。到2017年4月19日止被告应付原告租金11800元，经营管理费936元。公共水电费分摊从2014年4月20日起算至2017年4月19日止被告欠数为1401元，从2014年4月20日起算至2017年4月19日止被告铺内电费欠数为117元，加上被告2016年欠费1500元，被告总共应付原告15754元。
本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告二楼商铺不同于一般临街铺面，是一个整体大商场，并且原告向被告收取了经营管理费，因此原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在合同履行期间，承租户实际经营的商铺位置与设计图纸不相符，原告经营管理也不完善，没有实行打卡计分制度，违反了《流行街区管理公约》中商场治安管理规定等条款，而且在商户经营期间，有丢失财物的情况发生，但相关损失无相应证据证实，考虑到商场无监控，公安机关也一直未破案，因此，原告没有做到行之有效的对内、对外统一管理，给被告实际经营造成了一定的损害，应承担一定的违约责任，根据公平和对等原则，本院酌情减免被告应承担的两个月租金。
现被告已将租赁的商铺腾空，而且合同期间已经届满，合同已经解除，但不影响双方按照合同有关条款进行清算。被告经营亏本有多方面原因，对自己的亏损被告自己应当负主要责任。在合同第二年度内，原、被告协商一致变更了合同内容，即被告只要付清公共水电费、经营管理费，支付三个月租金即可，不违反法律规定，应予准许，被告已出具欠条的1500元欠费应由被告向原告支付。被告在合同第三年度内虽然很少经营，但被告仍应按合同约定向原告支付租金及相关费用。被告拖延、拒付租金及相关费用也属违约，同样应承担违约责任。被告对商铺的装修按照合同第六条第8款的约定，原告对被告不予补偿，由此造成的损失由被告自负。现合同履行期限届满，被告已交纳的合同押金、电表押金和水电费预交款，原告同意退还，抵扣租金，本院予以准许；有关分摊的公共水电费、铺内电费被告仍应按实际交纳。关于原告已向被告收取的公共建设费5200元，因此项费用原告是一次性收取的，以后不会再向其它承租户收取，真正受益的是原告，虽然双方订立合同进行了约定，但因双方均有违约行为，故原、被告应各自承担相应的责任，从公平原则出发，原告应部分返还，返还一年的公共建设费1733元较为合理。但被告在答辩期内未提起反诉，故在本次诉讼中不予处理，被告可另行主张权利。因原告同意返还被告电表押金500元、水电预交款2000元、履约保证金2360元，加上所应减免的两个月租金2360元，四项合计人民币7220元；该款可以从被告应付给原告租金及各项费用15754元中抵减。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因原告有违约行为，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、由被告彭剑光在本判决生效后三日内给付原告平江县流星街商业运营管理有限公司人民币8534元（15754－7220）；
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费245元，减半收取122.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 钟懂柏
二〇一七年八月一日
书记员 杨布奇