福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终6291号上诉人（原审被告）：肖永惠，女，1979年8月15日出生，汉族，住福建省罗源县，委托诉讼代理人：阮依顺，福建华忠盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建省福州食用菌批发交易市场，住所地福建省罗源县城关莲花西区16-1009，统一社会信用代码913501231547432375。法定代表人：吴靖，经理。委托诉讼代理人：卢增禄、陈小弟，福建融成律师事务所律师。上诉人肖永惠因与被上诉人福建省福州食用菌批发交易市场（以下简称“福州食用菌市场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。肖永惠的委托诉讼代理人阮依顺、福州食用菌市场的委托诉讼代理人陈小弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖永惠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决上诉人肖永惠已支付的履约保证金25000元归被上诉人所有，没有事实和法律依据，应予纠正。上诉人肖永惠不存在任何违约事实，搬迁时间应按双方签署的《承诺书》规定，变更为2017年7月23日前，而不是被上诉人《通知》所确定的2017年1月。原《租赁合同》约定租赁期限至2018年4月30日止，因被上诉人通知上诉人自2017年1月起终止租赁关系，上诉人接到通知后积极配合做好搬迁准备工作，但因搬迁幼儿园给上诉人造成损失需要时间进一步进行协商、沟通，为此双方签订《承诺书》，确认上诉人2017年7月23日前搬离承租地，被上诉人愿意按照相关文件补偿，至此双方就拆迁补偿项目达成初步意见，故搬迁时间已变更为2017年7月23日前，而不是上述《通知》所确定的2017年1月。上诉人肖永惠按《承诺书》的规定履行，不存在任何违约事实。故一审判决上诉人已支付的履约保证金25000元归被上诉人所有没有事实和法律依据，应予纠正。此外，一审判决认定履约保证金25000元足以赔偿经济损失没有事实依据，应予纠正。二、一审判决“肖永惠应予本判决生效之日起十日内支付给福州食用菌市场场所占用费63314元”，也没有任何事实依据，是错误的，应予纠正。本案系因被上诉人交付的租赁场所被列入拆迁范围而提前终止双方签订的《租赁合同》，但因该租赁场所为罗源县金太阳幼儿园办学使用，其拆迁需要较长的过渡期；另外，双方就搬迁幼儿园给上诉人肖永惠造成的装修、建安及停产停业损失，需要较长时间进一步协商、沟通。且至今上诉人肖永惠仍未领到分文的拆迁补偿款，给上诉人造成巨大的经济损失。基于上述事实，上诉人认为，自2017年1月至2017年7月的租金，被上诉人应当予以减免，方属合理。福州食用菌市场辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。肖永惠违约，其已经支付的保证金25000元应归被上诉人所有；《租赁合同》已经在2017年1月1日解除，肖永惠在合同解除后未能搬走构成违约，应按照合同约定的租金标准支付占用费。福州食用菌市场向一审法院提出诉讼请求：1.判令肖永惠立即腾空搬离罗源县前面围墙空地，并将房屋及空地退还给福州食用菌市场；2.判令肖永惠支付房屋使用费（租金）66,150元（自2017年1月1日暂计至7月21日，实际计算至腾房搬离之日止）；3.判令肖永惠支付逾期缴纳房屋使用费（租金）所产生的利息合计94,369.65元（自2017年1月1日暂算至7月21日，按每日月租金的5%计算，实际计算至腾房搬离之日止）。一审法院事实：2013年1月18日，肖永惠经拍卖程序竞得罗源县前面围墙空地五年租赁权。2013年1月22日，福州食用菌市场（甲方）与肖永惠（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1.租赁期间为2013年5月1日至2018年4月30日。2.乙方应在签订合同的同时，向甲方支付25,000元作为承租履约保证金。3.第一年和第二年每月租金为8,200元，此后每年每月租金比上一年度月租金增加6%；即由2015年5月1日起月租金为8,692元，2016年5月1日起月租金为9,213元，2017年5月1日起月租金为9,766元。4.合同期届满，甲方应提前30日通知乙方，乙方应在合同期届满即归还租赁物；未经甲方书面同意拖延归还的，除租金按新标准照收外，逾期三日内（含三日）每日按新标准月租金的2%加收违约金，逾期30日以上每日按新标准月租金的5%加收违约金。同时，不退回履约保证金。5.因国家政策需要或甲方上级主管部门明文规定需要收回店面，给甲、乙双方造成损失的，各自承担；因上述原因终止合同的，甲方应提前一个月通知乙方，乙方在收到通知后一个月内应无条件搬离，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。此外，合同还约定了其他条款。合同签订后，肖永惠支付履约保证金25,000元，后肖永惠在承租场所上创办“金太阳幼儿园”，并支付租金至2016年12月份。2016年11月11日，福州食用菌市场向金太阳幼儿园发出《通知》，内容为：“根据县政府常务会议精神，旧县社办公楼实行拆迁，2017年1月起终止租赁关系，请贵园做好搬迁工作。”2016年11月14日，肖永惠签收该份《通知》。2017年3月16日，罗源县人民政府发布《罗源县人民政府关于对县医院扩建项目房屋实施征收的告知书》(以下简称告知书)。2017年7月22日，肖永惠向福州食用菌市场出具《承诺书》一份，“肖永惠承诺于2017年7月23日前搬离并归还向福州食用菌市场所承租的位于罗源县前面围墙空地”。2017年7月24日，罗源县凤山镇学前路35号被统一拆迁。另，罗源县凤山镇学前路35号土地的使用权人及地上房屋的所有权人为罗源县供销合作社联合社（以下简称供销社）。2017年7月21日，供销社出具《情况说明》一份，就以下事实作出说明：因福州食用菌市场隶属我社且具有独立主体资格，故我社于2008年起委托福州食用菌市场管理罗源县凤山镇学前路35号房产（含办公楼及前面围墙空地），福州食用菌市场有权就该房产以出租等方式进行经营收益，也有权以其他方式处分该房产，所得收益归福州食用菌市场所有。双方当事人对于肖永惠何时搬离租赁场所存在争议，肖永惠主张于2017年2月28日前已实际搬离租赁场所，与其出具的《承诺书》矛盾，且未能作出合理解释，该主张不予采信，故认定肖永惠在2017年7月22日前仍占用租赁场所。一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同系其真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据《租赁合同》约定，因国家政策需要可以提前解除《租赁合同》，解除合同的通知应当提前一个月告知。福州食用菌市场根据罗源县政府常务会议精神，于2016年11月11日向肖永惠发出“双方于2017年1月起终止《租赁合同》”的通知，并于2016年11月14日送达到肖永惠，符合合同约定。福州食用菌市场所发通知虽在《告知书》前，但其目的是为了减少肖永惠的经营利益损失，且也不能否定发在《告知书》前的通知非基于国家政策需要的事实。故肖永惠主张福州食用菌市场没有接到租赁场所被纳入征收范围的情况下就对其发出解除合同通知之行为构成违约，不予采纳，确认《租赁合同》于2017年1月1日起解除。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，肖永惠于合同解除后未能按约搬离租赁场所构成违约，应按照合同约定的租金标准支付占用费63,314元[（9,213元/月×4个月+9,766元/月×(2个月+22天)]。现租赁场所已拆迁，福州食用菌市场主张腾空搬离并归还租赁物的诉讼请求已无法实现，不予处理。对于福州食用菌市场主张的违约金问题，根据合同的约定，本案履约保证金兼具违约金之性质，且合同约定的违约金标准亦明显过高，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，综合考虑合同的履行情况、肖永惠违约的过错程度以及双方的预期利益等因素，肖永惠已缴纳的履约保证金25000元足以赔偿福州食用菌市场的经济损失，故福州食用菌市场主张还应按合同约定支付违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、肖永惠应于本判决生效之日起十日内支付给福州食用菌市场场所占用费63314元；二、肖永惠已支付的履约保证金25000元归福州食用菌交易市场所有；三、驳回福州食用菌交易市场其他诉讼请求。案件受理费3510元，由福州食用菌交易市场负担2127元，肖永惠负担1383元。二审中，上诉人提交一份新的证明材料：《受理案件通知书》，拟证明肖永惠因涉案补偿款争议起诉到罗源县人民法院。经质证与审查，该证明资料与本案没有关联，依法不予采纳。本院认为，肖永惠与福州食用菌交易市场签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。因政府将租赁场地列入拆迁计划，故《租赁合同》第5条关于合同解除条款的条件成就，福州食用菌交易市场通知承租人肖永惠提前解除《租赁合同》，符合合同约定。但是，鉴于涉诉合同原定租赁期限至2018年4月30日，且肖永惠承租涉诉场地系用于幼儿园办学使用，故肖永惠关于搬离租赁场地给予合理过渡期的抗辩合理。为此，双方在签订的《承诺书》中确认如上诉人2017年7月23日前搬离承租地，则被上诉人愿意按照相关文件补偿，该协议内容说明双方经协商，被上诉人已同意上诉人可以继续使用租赁场地至2017年7月23日。因肖永惠已按《承诺书》约定搬离，并未构成违约，被上诉人应向上诉人肖永惠返还25000元履约保证金，该保证金可在肖永惠尚欠租金中抵扣。一审相关判决错误，本院予以纠正。肖永惠占用租赁场所至2017年7月23日，依法应支付租赁场地占用费，一审法院参照合同约定的租金标准，判令肖永惠支付占用费63314元正确，本院予以维持。扣除福州食用菌交易市场应返还的履约保证金25000元后，肖永惠还应向福州食用菌交易市场支付尚欠租金38314元。肖永惠称福州食用菌交易市场提前终止合同造成其损失，但其已在另案中就此提起诉讼请求，本院在本案中不予审查。综上，上诉人的上诉理由合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销福建省罗源县人民法院（2017）闽0123民初2113号民事判决；二、肖永惠应于本判决生效之日起十日内向福建省福州食用菌批发交易市场支付尚欠租金38314元。二审案件受理费人民币3510元，由上诉人肖永惠负担2510元，被上诉人福建省福州食用菌批发交易市场负担1000元。一审案件受理费照此比例负担。本判决为终审判决。审判长  陈光卓审判员  薛闳引审判员  陈 辉二〇一七年十一月三十日书记员  刘 巍