上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9195号
上诉人(原审被告、反诉原告)：苏文婷，女，1992年7月20日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：丁兴峰，上海市华荣律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：环震杰，男，1984年5月16日出生，汉族，住上海市。
原审第三人：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人：高杰，总经理。
上诉人苏文婷因与被上诉人环震杰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏文婷上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回环震杰在一审中的全部诉请，并支持苏文婷在一审中的全部反诉诉请。事实和理由：一、环震杰提供的证据并不能证明其在2015年9月10日当天有能力支付房款人民币(以下币种均为人民币)100万元。环震杰虽在一审中提供了其父母名下的多张银行卡交易明细，但从这些明细中并不能看出在2015年9月10日当天这些卡中有100万元的余额。二、环震杰和中介人员的聊天记录恰恰证明，在2015年9月10日，其根本没有100万元的资金支付能力。环震杰也从未提出在9月10日当天即可以支付100万元房款，而是表示第二天可以支付50万元，但事实上，环震杰在第二天也未支付任何款项给苏文婷。三、即便环震杰有100万元的资金支付能力，其也没有在2015年9月10日前及时支付100万元，显然存在违约行为。根据双方补充条款约定，在2015年9月10日前双方共同至交易中心办理过户手续，当天环震杰应支付100万元房款，但环震杰在掌握苏文婷两个银行账户的情况下，未支付任何房款，显属违约。四、双方迟延交易的真实原因是环震杰没有资金支付能力。交易过程中，直到2015年9月10日，中介人员才通过微信与环震杰联系，并表示环震杰仅能支付部分房款。明显是环震杰故意拖延交易。五、2015年9月10日苏文婷与中介人员的微信聊天内容即为书面催告环震杰付款。一审法院认定苏文婷未进行书面催告与事实不符。
被上诉人环震杰辩称，不同意苏文婷的上诉请求，同意一审法院的判决。一、环震杰在一审中已经出具了相应的流水情况，说明环震杰的资产能力远不止应当支付给苏文婷的数额。而且苏文婷在一审中也已经认可了环震杰的支付能力。而且即使环震杰在2015年9月10日未支付房款，苏文婷也应当以书面方式进行催告。二、环震杰在2015年9月10日交易不成功后，曾通过微信、电话等方式多次联系居间方和苏文婷，要求尽快完成交易，但均未得到有效回应。在沟通无效的情况下，环震杰才在10月中旬准备采取诉讼的最终手段。三、根据双方间的合同约定以及房屋交易的习惯，由于2015年9月10日实际交易人不在上海，环震杰也不可能在苏文婷无意交易的前提下，主动通过转账方式支付房款。四、苏文婷所称其在2015年9月19日催促环震杰支付后续房款的说法严重不符合事实并捏造相关证据。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，原审第三人上海仁丰房地产经纪有限公司未应诉发表意见。
环震杰向一审法院起诉请求：要求苏文婷继续履行双方就上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》，将房屋产权过户至环震杰名下，并向环震杰交付该房屋。
苏文婷在一审中反诉请求：一、要求解除苏文婷与环震杰签订的《上海市房地产买卖合同》。二、环震杰赔偿房屋租金损失15,000元。
一审法院认定事实：2015年4月19日，苏文婷作为出售方(甲方)，案外人龚某某(环震杰之母)作为买受方(乙方)，第三人作为居间方签订了《房屋买卖居间协议》，约定甲乙双方经居间方居间介绍就系争房屋买卖事宜达成该协议，房屋总价为154万元；乙方同意在签订本协议的同时支付意向金2万元，若甲方在本协议上签字后即转为定金。同日甲乙双方签订《房屋买卖协议》，约定双方于2015年5月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，总房价154万元，首期房款金额为30万元；部分房款20万元于2015年6月30日前支付；另50万元于2015年7月30日前支付；部分房款2万元整，乙方于房地产交易部门收受甲乙双方产权转移申请文件之日(即买卖双方在签订该房屋的“买卖合同示范文本”后于2015年9月10日前共同前往房地产交易中心办理产权过户当日)支付；甲方同意以贷款形式支付部分房款50万元，此部分房款在乙方产证出来后20日内由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；尾款2万元乙方于签订合同当日支付给甲方，但此款项必须签订合同当日支付给居间方保管，在甲乙双方房屋交接完毕并结算好交房前的各项费用后七天内由居间方立即支付给甲方。2015年5月22日，环震杰作为买受人(乙方)，苏文婷作为卖售人(甲方)就系争房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过上海仁丰房地产经纪有限公司居间由乙方受让甲方的系争房屋，房屋建筑面积58.49平方米，房屋转让价款154万元；甲方于2015年10月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认在2015年9月10日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金的，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同附件三《付款协议》约定2015年5月24日前支付30万元，2015年6月30日前支付20万元，2015年7月30日前支付50万元，2015年9月10日前支付2万元，2015年10月20日前支付50万元，2015年10月27日前支付2万元。
同日双方另签订《房屋买卖合同补充条款》作为合同附件，该补充条款约定：甲乙双方经协商一致同意，在双方于2015年5月24日在系争房屋房地产买卖合同签字后于2015年9月10日前双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续；该房屋若有贷款，甲方同意在2015年9月10日前办理好还清贷款和抵押注销手续，乙方如需商业贷款或组合贷款应在2015年9月10日前办理好贷款手续，甲方有义务积极配合办理贷款手续，并提供相关材料；甲方于乙方付清全部房款(包括贷款，不计尾款部分)后7日内将该房屋交付乙方，若未能按时交房的每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，同时甲方承诺该房屋内原有户口(若有)于交房前全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的万分之三支付给乙方违约金，直至原有户口迁出为止，若逾期三月以上的乙方可以单方解除合同，甲方将承担所有的违约责任；交房前的水、电、煤气、电话、物业管理费及其他因使用该房屋产生的费用均由甲方承担，交房时保持房屋内设施原样和下水道畅通，并同时对水、电、煤气、有线电视等相关使用费用进行结算，交房当日同时协助乙方办理房屋物业更名和煤气使用产权更名手续，若乙方产证尚未出来在乙方产证出来后3日内双方办理房屋物业更名手续；甲方出售的该房屋用途为住宅，并保证该房屋产权清晰可售，该房屋内若有租赁事宜由甲方自行解决；该房屋内维修基金、煤气使用产权、有线初装费和房屋的附属设施，由甲方随房附送给乙方；该房屋售价154万元；付款方式乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款30万元其中含已付的定金2万元；乙方于2015年6月30日前支付给甲方房款20万元；甲乙双方共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款52万元；甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款(公积金贷款)的形式支付部分房款50万元，此部分房款在乙方出产证后由贷款银行直接放款给甲方，如乙方贷款数额不够或贷不出或无需贷款，这部分房款将以现金形式在买卖双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；尾款2万元由居间方在签订买卖合同当时代为保管，此款项必须由出卖方支付给居间方，此款项在甲乙双方房屋交接完毕后并结算好各项相关费用后由居间方打入甲方的账户；甲乙双方前往上海市虹口区房地产交易中心办理过户手续的相关交易费用、税费由甲乙双方按国家规定自行承担，乙方承担因申请按揭贷款所产生的费用，房地产买卖合同如需公证，公证费由引发方承担；甲乙双方有一方未能按本合同所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本合同，或有单方提出终止本合同的情况，则属违约，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金，同时违约方将另支付给居间方相当于上述房价2%金额的违约金，以上条款为上述房屋的买卖合同条款不可分割的一部分，合同中若有不明确处均以以上条款为准；税收问题以此条款为准，甲乙双方前往上海市虹口区房地产交易中心办理过户手续的相关交易费用、税费由甲乙双方按国家规定自行承担；甲乙双方购房房款(除定金外)请甲乙双方自行交付，居间方将不予代收代付。
嗣后，环震杰未能办出公积金贷款。2015年9月10日，上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员与苏文婷微信联系，要求苏文婷提供银行卡号以便环震杰打款，苏文婷询问环震杰打多少，上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员表示这两天打30万元，其他月底交易全部给苏文婷，苏文婷表示要等父亲回上海后再说，上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员又表示第二天可以打50万元，交易的时候再给剩余部分。当天，苏文婷与环震杰双方未前往交易中心办理房屋产权过户手续。
一审法院另查明，环震杰于2015年4月19日向苏文婷支付购房定金2万元，2015年5月24日支付房款30万元，2015年7月4日支付房款20万元。
一审法院审理中，上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员陆向杰到庭作证称，根据约定，环震杰如贷款不成应于交易当天支付100万元，环震杰表示在9月10日当天能支付该款，2015年9月10日之前证人电话通知苏文婷与环震杰在9月10日去办理交易过户手续，苏文婷称其父亲在外地，要求延迟到月底才能去交易中心进行交易。进交易中心需要先审税，所以审税之前就知道贷款不成的，苏文婷对此知情，9月10日现金交易100万是双方明确的，未提出异议。环震杰9月10日当天是有钱的，证人告诉过苏文婷，环震杰不贷款了，全部以现金支付，50万元在交易成功后支付的。苏文婷父亲回来后来中介公司，明确提出不卖房了，称没有通知其交易地点。环震杰表示当天不能过户，是不是可以先提前付部分款项，但苏文婷不收钱，称要等其父亲回来。
一审法院审理中，苏文婷与环震杰双方表示付款时间履行的是补充条款中的约定。环震杰提供了其父亲环忠成的招商银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXX)交易明细及存款证明、交通银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)交易清单及个人资信证明，工商银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)详细清单、建设银行投资证券与资金对账单(交易账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，环震杰母亲龚某某的交通银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)交易清单及个人资信证明，以证明环震杰在2015年9月10日当天有能力支付房款102万元。
一审法院审理中，环震杰表示要求向苏文婷支付剩余房款，并同意增加10万元房款，于2016年9月14日向法院交纳代管款112万元。
一审法院认为：苏文婷与环震杰双方签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立有效，对双方具有法律拘束力，双方均应依约履行各自的义务。根据约定，双方应于2015年9月10日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，根据环震杰与上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员的陈述，苏文婷以其父亲不在上海为由要求延迟交易，嗣后拒绝交易，苏文婷则认为系因环震杰贷款50万元未成，9月10日当天仅能支付部分款项所致。根据上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员与苏文婷2015年9月10日当天的微信记录，虽未能体现系因何原因延迟交易，但上海仁丰房地产经纪有限公司始终表示环震杰要求向苏文婷支付部分房款，其余部分在嗣后交易时支付，但苏文婷均以其父亲回沪后再说为由未表示意见。现苏文婷并无证据证明环震杰不同意在交易当天支付100万元房款，根据环震杰提供的证据，法院采信环震杰在2015年9月10日有资金支付能力。且根据合同约定，即使环震杰未能按期付款，苏文婷应当向环震杰书面催告后7日内方有权解除合同，现苏文婷要求解除合同依据不足，对苏文婷的该反诉请求不予支持。苏文婷为履行房屋买卖合同清退承租人，房屋空置期间租金损失，苏文婷要求环震杰赔偿无合同与法律依据，对该反诉请求法院不予支持。环震杰要求继续履行合同，办理产权过户及交付房屋，法院依法予以支持。对于环震杰应向苏文婷支付的剩余房款，法院一并予以处理。
一审法院判决：一、苏文婷应继续履行其与环震杰就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、苏文婷应于判决生效之日起10日内协助环震杰办理系争房屋过户手续，将系争房屋权利人转移登记至环震杰名下，办理该房屋过户手续产生的税费由环震杰与苏文婷按有关规定各自负担；三、苏文婷应于判决生效之日起30日内迁出系争房屋，将该房屋交付环震杰；四、环震杰应于判决生效之日起10日内向苏文婷支付剩余房款1,120,000元；五、驳回苏文婷的全部反诉请求。
二审中当事人未提供新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。苏文婷与环震杰签订的《上海市房地产买卖合同》系双方自愿、真实的意思表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。依据双方间房屋买卖合同的约定，双方应于2015年9月10日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续。依据一审法院已经查明的事实，上海仁丰房地产经纪有限公司工作人员始终表示环震杰要求向苏文婷支付部分房款，其余部分房款在嗣后交易时支付，但苏文婷均以其父亲回沪后再说为由未表示意见。现苏文婷并无相关证据能够证明环震杰明确表示在2015年9月10日不同意支付100万元房款。一审法院根据查明的事实及环震杰提供的相关证据，认定环震杰在2015年9月10日具有资金支付能力，并支持环震杰的诉请，并无不当，本院予以维持。根据苏文婷与环震杰之间的合同约定，即便系环震杰无故未依约付款，苏文婷应向环震杰书面催告7日后方有权解除合同，现苏文婷也无充分证据证明其已向环震杰进行书面催告，故一审法院对苏文婷要求解除双方间房屋买卖合同的反诉请求不予支持，本院认为亦无不当。
综上所述，苏文婷的上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,980元，由上诉人苏文婷负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 刘建颖
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一七年一月四日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……