广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0122民初1035号
原告（反诉被告）武鸣天心有机硅胶业有限公司，住所：南宁市伊岭工业集中区城南工业园区B-69号（国威公司内）。统一社会信用代码：91450122099909360X。
法定代表人：刘加昌，公司总经理。
委托代理人陈才佳，男，1961年2月23日出生，壮族，南宁市人，现住该区。系该公司法律顾问。
被告（反诉原告）广西武鸣国威工贸有限公司，住所：南宁市伊岭工业集中区（双桥平陆）。统一社会信用代码：66482704-3。
法定代表人：薛枫，公司经理。
委托代理人李毅，南宁市武鸣区宏正法律事务所法律工作者。
原告武鸣天心有机硅胶业有限公司（以下简称天心公司）与被告广西武鸣国威工贸有限公司（以下简称国威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，被告国威公司于2017年5月23日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。天心公司委托代理人陈才佳，国威公司委托代理人李毅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天心公司诉称：2013年12月8日，原告为了开展有机硅胶生产业务与被告签订了一份《租赁合同》。当时因原告尚未获得工商行政管理部门的注册批准，于是，原告的法定代表人刘加昌会同原告的另一股东沈剑雄在《租赁合同》上代表原告签名确认。《租赁合同》约定，被告将其拥有使用权的5430平方米的办公房屋、厂房、空地等租赁给原告使用，并就租期、租金、租赁保证金等作了规定。《租赁合同》签订后，被告如期将租赁标的物交给了原告使用；原告也依合同约定按时将租金、房屋租赁保证金人民币100000元整交付给了被告。租赁期满三年后，原告因有机硅胶生产、销售业务不理想，且租赁生产的租金令原告无法承受，于是，原告于2016年12月9日发给被告一份书面《通知书》，要求提前退租，并言明退租理由。被告法定代表人薛枫的妻子周晶在另一份相同内容的《通知书》上签名确认收到该《通知书》，之后薛枫多次表明态度同意原告的提前退租请求，并在2017年3月7日原告退租后事处理中与原告达成了退租后事处理书面约定，当时原告委派刘国峰与被告的法定代表人及其妻子周晶分别在约定书上签名确认。约定书约定原告完成十三项工作后（事实上有部分项目是被告要求原告保留原状不用拆除，如厂房内墙、房子、厨房等）退回原告已交付被告的房屋租赁保证金人民币100000元整。然而，当原告完成双方约定的退租后事工作后，被告却出尔反尔，拒不将房屋租赁保证金人民币100000元整退还给原告。
另，创办原告之初，是由自然人刘加昌与沈剑雄共同出资创办。2014年6月10日经股东会议协商决定，沈剑雄自愿退股并与刘加昌签订了股权转让协议，同时到工商行政管理部门办理股权变更登记手续，更换营业执照。至此，原告就只剩下刘加昌唯一的自然人投资者。
综上所述，原告提前退租是征得被告同意之行为，原告按与被告约定退租后事处置并完成约定的退租后事工作，被告理应依约定足额退还房租赁保证金给原告;结果很显然被告违约了，理应受到法律的约制。鉴于此，根据我国民事法律以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（法释【2015】5号）第59条之规定，特向法院提起诉讼，要求法院判令被告退还原告房屋租赁保证金100000元。
原告天心公司向本院提交的证据有：1、租赁合同，证明原被告间房屋租赁的关系及事实；2、通知书，证明原告提前退租已事先通知被告已征得被告同意3、退租后事工作的约定书,证明原告提前退租已征得被告认可，并就退租后事工作作了约定，包括退还保证金；4、转账流水记录（农行），证明原告已将租房押金10万元转交给了被告：5、股东决议及股权转让协议书，证明原告已为刘加昌个人独资。
被告国威公司辩称：双方就租赁关系签订有租赁合同，该合同是合法有效的，原告没有根据双方约定的内容完成其义务，因此被告无需退还其押金，应当驳回原告的诉讼请求。
国威公司反诉称：国威公司与天心公司于2013年12月8日签订《租赁合同》，合同约定国威公司将座落在武鸣双桥镇平陆村（伊岭工业集中区）属国威公司的厂房、空地、办公楼、门卫室及厕所出租给天心公司。承租期限为拾年，即从2014年3月15日起至2024年3月14日止。合同还约定了租金支付方式及双方权利义务。在履行《租赁合同》过程中，因被反诉人违反了《租赁合同》的相关约定，其已构成根本性违约，根据《租赁合同》第八条第1项约定，天心公司应赔偿国威公司三个月同期租金。相关的水电费、更换门锁费等费用双方均有约定。为此。特依法提起反诉，请人民法院依法作出判决。
国威公司在举证期限内向本院提交的证据有：1、营业执照，证明国威公司的主体；2、房产证、土地证，证明国威公司厂房的产权；3、发票、水电对账明细，证明天心公司欠费事实；4、租赁合同，证明双方的合同约定。
国威公司当庭提交的证据为：证据5收据5份，证据6证明一份，以上证据拟证明国威公司清理现场及修补厂房支出的费用。
天心公司针对国威公司的反诉答辩称：国威公司的反诉提出的诉讼请求没有依据，因为天心公司已经向国威公司发出了解除合同的申请，国威公司亦已同意解除合同，而且也同意退还十万元押金，并没有提出三个月租金补偿的要求，可见，双方已经达成了新的约定，不能再适用双方原来租赁合同中关于三个月租金补偿的约定，因此国威公司的反诉主张是没有依据的。
针对国威公司的反诉，天心公司提交以下证据（证据序号承接其针对本诉的证据序号）：6、收据，证明天心公司撤离国威公司场所前已足额交完房租；7、2016年2月至2016年10月天心水费对账单，证明天心公司同一年内每月的用水量；8、中国南方电网《客户用电受理回执》及《非居民客户变更用电业务申请表》证明天心公司已将变压器户主变更至国威公司名下。
经庭审质证，国威公司对天心公司提交的证据1、2、3、4、6、7、8的真实性没有异议，对证据2、3、6、7、8关联性均有异议，认为无法证明天心公司的主张，对证据5三性均不清楚。天心公司对国威公司提交的证据1、2、4没有异议，对证据3、5、6有异议，认为以上证据系国威公司单方面打印的，不认可其真实性、合法性及关联性。
经审理查明：2013年12月8日，天心公司为开展有机硅胶生产业务与被告签订了一份《租赁合同》。《租赁合同》约定，国威公司将其拥有使用权的5430平方米的办公房屋、厂房、空地等租赁给原告使用，并就租期、租金、租赁保证金、违约责任等作了规定。《租赁合同》签订后，国威公司如期将租赁标的物交给了天心公司使用，天心公司也依合同约定将租金、房屋租赁保证金人民币100000元整交付给了国威公司。2016年12月9日，天心公司发给国威公司一份书面《通知书》，要求提前退租，并言明退租理由，周晶在《通知书》上签名，2017年3月7日，双方经过协商，在一张单子上列明了共计13项天心公司应当完成的内容，同时注明：“上述除变压器按正常手续走，其他一个星期之内完工、水电费结清、变压器及上述修补好以后押金退还。”在这份单子上，天心公司的代表刘国锋、国威公司的代表薛枫、周晶分别签名确认。2017年4月24日，天心公司以国威公司拒不退还押金100000元为由诉至本院，2017年5月23日，国威公司在收到本院应诉通知书等材料后，向本院提出反诉，要求天心公司赔偿三个月的租金损失及清扫修补厂房的损失39707.33元。
本院认为：一、关于本诉，即天心公司要求国威公司退还其租赁房屋保证金100000元的问题。根据天心公司与国威公司2017年3月7日双方协商的内容，即天心公司应当完成双方在约定的13项内容及变压器的变更等义务以后，国威公司有退还其押金的义务，本案中，天心公司以对方违约为由提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，天心公司应当提交其已经完成约定的事项后国威公司拒不退还押金的证据，然而，天心公司除能证明变压器已经更名外，无法提供证据证明其已经完成双方约定的13项事物，经庭审释明，天心公司亦认可2016年10月份之后的水费均未缴纳，其他应尽事宜亦无法向提供相应的证据。因此，天心公司对其主张无法提供充分的证据予以佐证，应当承担其举证不能的后果，本院依法对天心公司的诉讼请求不予支持。
二、关于反诉，即国威公司要求天心公司赔偿其三个月的租金损失162000元的问题。天心公司对国威公司的该项主张有异议。本院认为，根据双方《租赁合同》第二条2、“承租期限为拾年（10年），租期从2014年3月15日起，至2024年3月14日止。”以及第八条1、“租赁期间，任一方需要提前解除合同时……租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月同期租金，乙方已发生的装修费和固定资产建设甲方不作任何补偿。”的约定，双方约定的租期为十年，若乙方要提前退租，应当赔偿甲方三个月同期租金，因此，现天心公司提前退租已经违反了双方的租期约定，根据双方的约定，天心公司应当赔偿国威公司三个月的同期租金。根据双方《租赁合同》第三条2、“2016年3月15日至2018年3月14日租金为人民币：伍万肆仟元整”的约定，天心公司应当赔偿国威公司162000元（54000元×3个月）。虽然天心公司辩称双方在2017年3月7日的协商过程中国威公司并未主张三个月的违约租金，认为是双方已经变更了原合同不再主张违约金，但本院认为，双方在2017年3月7日的协商仅就天心公司退租后应当对厂房、场地的恢复情况以及水电等交接事宜的协商，这是一个合同解除的合理程序，并未导致双方租赁合同中的其他约定失效，因此，本院对天心公司的抗辩不予认可。
三．关于国威公司要求天心公司支付水电损失、清扫费用及延期搬离的租金损失39707.33元的问题。天心公司对国威公司该项主张有异议，本院认为，关于水电损失，双方在解除合同中并未进行结算，国威公司单方面列出的费用本院不予支持；清扫费用，亦是由国威公司单方面列出，并未申请实际收款人出庭进行核实，本院对国威公司的该项损失亦不予支持。关于延期搬离的租金损失，天心公司主张其已经于2017年3月7日前搬离，国威公司主张天心公司逾期搬离应当提交其逾期搬离的证据，然本案中国威公司并未提交上述证据予以证实，因此，应当承担举证不能的责任，本院对于国威公司的该项主张亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
1、?驳回原告（反诉被告）武鸣天心有机硅胶业有限公司的诉讼请求；
2、?反诉被告（本诉原告）武鸣天心有机硅胶业有限公司赔偿反诉原告（本诉被告）广西武鸣国威工贸有限公司租金损失162000元；
3、?驳回反诉原告（本诉被告）广西武鸣国威工贸有限公司的其他诉讼请求。
武鸣天心有机硅胶业有限公司已预交的案件受理费2300元，由武鸣天心有机硅胶业有限公司负担；广西武鸣国威工贸有限公司已预交反诉案件受理费4326元，由武鸣天心有机硅胶业有限公司负担3500元，广西武鸣国威工贸有限公司负担826元。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 鹏
审 判 员 袁慧环
人民陪审员 韦长信
二〇一七年十月十八日
书 记 员 冯黄腾
附相关法律规定：
中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。