广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1356号
原告王红，女，汉族，1968年2月28日出生，身份证住址武汉市江岸区。
委托代理人洪巧君，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人杨志刚，广东卓建律师事务所律师。
被告明安啟，男，汉族，1969年6月21日出生，身份证住址湖北省阳新县。
委托代理人张友学，广东君孺律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住址深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，该公司总经理。
原告王红与被告明安啟及第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王红的委托代理人洪巧君，被告的委托代理人张友学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2015年4月25日签订《房产买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于深圳市宝安区福中福商业城（二期）D6栋608物业出售给原告，房屋产权证号为深房地字第××，建筑面积为102.24平方米，房产转让价格为人民币210万元。合同约定，原告向被告交付的购房定金为15万元，在签订合同当日支付10万元，签订合同后三日内，原告补交剩下的定金5万元。因房产有抵押，被告应在签订合同后10日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。合同同时约定，如被告违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金。合同约定的管辖地为房产所在地的人民法院，即深圳市宝安区人民法院。合同签订后，原告在签订合同当天即向被告交付了购房定金15万元。后因被告迟迟不履行合同，原告才发现涉案房产已多次被法院查封，且现在依然在查封状态，无法交易。原告依约支付了定金，履行了合同义务，但因被告原因合同无法继续履行，被告仅于2015年6月24日向原告退还了部分定金10万元，被告未能依约办理赎楼、过户等手续已构成违约，被告应当按照总房款的20%支付违约金并退还剩余定金人民币5万元。为维护原告的合法权益，依法起诉，原告请求法院判令：1、请求判令被告立即向原告支付违约金42万元（按照总房款210万元20%计算）；2、请求依法判令被告立即退还原告剩下购房定金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，答辩人不能履行合同的主要原因在于涉案房屋被法院轮候查封，导致答辩人解除查封的难度增加，答辩人在与何英凯民间借贷一案中，何英凯已向法院申请解除查封，在与包商银行案件中，答辩人已还清欠款，包商银行也申请了解除查封。被答辩人发现答辩人短期内不能解除房屋的查封状态，要求解除合同并返还双倍定金，答辩人也答应了被答辩人的要求。本案中答辩人虽然存在违约情形，但综合考虑本案被答辩人实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等因素，并综合考虑公平原则和诚实信用原则，答辩人认为被答辩人主张的违约责任过高，请求法庭予以调整。
第三人未到庭参加诉讼但提交书面陈述称，2015年4月25日，我司居间促成原告与被告之间的房产买卖合同，并一直积极催促双方履行相关义务，原告于2015年4月25日通过我司交付定金100000元，我司于2015年6月24日将全部定金交付被告，在合同履行过程中，原告一直积极履行义务，由于被告房产被法院查封以致合同无法继续履行。
经审理查明，2015年4月25日，原告王红作为买方，被告明安啟作为卖方，在第三人的居间下共同签订一份《房产买卖合同》（编号2015003675），约定卖方将其名下位于深圳市宝安区福中福商业城（二期）D6栋608房产转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方以委托担保公司方式赎楼，卖方应在签订本合同后10日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户。房产的转让成交价为2100000元，其中购房定金共计150000元，买方在签订合同当日支付100000元，签订合同3日内买方补交定金50000元。买方须于2015年5月15日之前预付首期购房款，到买方贷款银行做资金监管，根据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议。如买方违约，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。第十五条特别备注条款约定，卖方保证产权清晰，无任何债务纠纷。
2015年4月25日，被告明安啟出具三份《收款收据》，确认收到王红购买福中福商业城二期D6栋608物业之购房定金共计150000元。
2015年4月27日，被告明安啟收到深圳市福田区人民法院民事裁定书及查封冻结扣押财产通知书。
2015年9月8日，深圳市福田区人民法院向深圳市房地产权登记中心送达解除本案交易房产的解封通知书。
庭审中，原、被告均确认支付定金共计150000元，被告已退还原告100000元，剩余50000元定金仍在被告处。
另查明，本案交易房产深圳市宝安区西乡镇新安路福中福商业城（二期）D6栋608房产于2014年12月2日被本院依法登记查封，于2015年3月26日被深圳市福田区人民法院依法轮候查封，于2015年6月8日被本院依法轮候查封，于2015年7月17日被本院依据本案原告申请依法轮候查封，于2015年8月10日被本院依法轮候查封，上述查封及轮候查封截止2015年9月10日均未解除。
以上事实，有经庭审举证、质证的《房产买卖合同》、《收款收据》、《送达回证》、《邮件详情单》、产权资料电脑查询结果表等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应如实履行合同约定的义务。现由于被告原因导致房产被人民法院依法查封，导致合同目的无法实现，被告已构成根本违约，应承担违约责任。原告有权依据约定要求解除合同并要求被告支付违约金。因合同解除，被告应退还原告所交剩余定金50000元。关于原告诉求被告支付房屋转让成交价百分之二十的违约金，结合本案签订时间、违约时间、实际损失等情况，以及原告负有《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定之及时止损义务，被告亦积极履行了退还定金、解除合同等减轻损失补救措施，因此本院酌定被告支付原告违约金150000元，超过该金额的诉求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告明安啟应于本判决生效之日起五日内支付原告王红违约金150000元；
二、被告明安啟应于本判决生效之日起五日内返还原告王红所支付剩余定金50000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8350元，由原、被告各自承担4175元。保全费2870元，由被告承担。该受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何冰清
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 林斯瑜
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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