重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初11484号原告（反诉被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：王全良，经理。委托诉讼代理人：吴东旭，男，1986年1月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告（反诉原告）：重庆新欧鹏幼儿教育有限公司，住所地重庆市渝中区新华路216号17楼，统一社会信用代码91500103660898258K。法定代表人：杜积西，总经理。委托诉讼代理人：马永兵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）与被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司（以下简称新欧鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴东旭，被告的委托诉讼代理人马永兵、刘迟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付拖欠的租金393223.9元，从2016年2月25日起至房屋交还之日止按租金标准支付房屋占用费；2．被告以拖欠的租金393223.9元为基数，按日万分之五标准向原告支付违约金至实际支付之日止。事实和理由：保利公司于2011年5月与新欧鹏公司签订了《保利香槟F组团幼儿园租赁合同》，约定将保利香槟F组团幼儿园内配套物业（共计571平米）出租给被告，租期为20年，自2011年5月15日起至2031年5月14日止，租金每半年支付一次。被告自2012年12月1日起即拖欠租金，原告多次催收无果，故起诉来院。被告（反诉原告）新欧鹏公司辩称，合同约定的租赁物为幼儿园场地，保利公司提供的场地需符合开办幼儿园的条件，且签订合同时新欧鹏公司也认为保利公司能够提供开办幼儿园的场地，是保利公司将规划中的场地作了绿化，不能恢复，提供不了符合合同约定能够开办幼儿园应有的户外活动场地，保利公司构成了根本违约，其诉讼请求应予驳回。违约金的约定过高，应按中国人民银行同期贷款基准利率计算。被告（反诉原告）新欧鹏公司向本院提出反诉请求：1．原告立即返还被告保证金50000元；2．原告立即退还被告已支付的租金217103元；3．原告赔偿被告损失1205229元；诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）保利公司辩称，同意解除合同。合同约定保利公司交付的仅是符合办学条件的物业场所，不包含户外场地；生效判决已经对户外场地的交付责任作出了裁决，保利公司不承担交付场地的责任；签订合同及交付租赁物时，新欧鹏公司所称的户外场地已经是绿化地，新欧鹏公司也实地进行了勘察、验收，应当视为认可保利公司的交付符合合同约定；《重庆市民办幼儿园设置标准》第8条规定了户外场地标准，该文件在2011年9月22日生效，在双方签订合同及交付标的物之前，故新欧鹏公司不能开办幼儿园的责任不在保利公司。本院经审理认定事实如下：2011年5月，以保利公司为甲方、新欧鹏公司为乙方，签订《保利香槟F组团幼儿园场地租赁合同书》，主要约定：甲方将坐落于重庆市保利香槟F组团小区内配套用于开办幼儿园的物业出租给乙方使用，甲方出租该物业的建筑面积为571平方米，租赁期限为20年，即从2011年5月15日起至2031年5月14日止；乙方须在本合同签订后10日内向甲方缴纳履约保证金50000元，用于保证乙方全面按期地履行本合同相关义务，租赁期满后如乙方没有违约行为，在乙方缴清租金及其他应交费用后30天内，甲方将保证金无息退还给乙方，合同期内，对由于乙方原因造成的甲方损失，甲方有权以保证金抵扣，不足部分甲方仍有权向乙方追讨；第一年租金为51390元（2011年5月15日至2012年5月14日），第二年租金为105863元（2012年5月15日至2013年5月14日），第三年租金为109039元（2013年5月15日至2014年5月14日），第四年租金为112310元（2014年5月15日至2015年5月14日），第五年租金为115679元（2015年5月15日至2016年5月14日），第六年租金为119149元（2016年5月15日至2017年5月14日）……租金每半年支付一次，乙方每次支付额度为年度租金总额的50%，即在租期内每年6月1日和12月1日之前向甲方支付，如乙方逾期交付租金，每延迟一天应向甲方支付应缴纳租金总额万分之五的滞纳金，如租金逾期2个月以上（含两个月）未缴纳，则甲方有权收回该物业并单方面解除合同，无论乙方是否实际使用承租物业，租赁期限是否提前届满或者本合同是否被解除，上述租金均不退还；甲方须在2011年5月15日前交付租赁物业；第六条甲方的权利义务约定，甲方保证拥有该物业之所有权并在规定的时间内向乙方交付符合办学条件的物业场所，并保证幼儿园园舍、场地、设施不作其他使用；第十条合同解除的条件约定，乙方不交付租金达2个月（含2个月）以上，但乙方依法行使抗辩权的除外，甲方可以单方解除合同，且有权不返还乙方保证金。保利香槟F组团建设工程规划证附图显示，小区规划有配套幼儿园，紧挨幼儿园用房的后面是一块“室外活动场地”。合同签订后，保利公司按约将用于开办幼儿园的物业（建筑面积571平方米）交付给新欧鹏公司，交付时，该“室外活动场地”已种上植被，为一块绿化地。新欧鹏公司接房后遂进行了装修，并购买了办园所需设施设备。其与安徽三建工程有限公司签订《巴川中学幼儿园·保利香槟园装饰工程施工合同》及《巴川中学幼儿园保利香槟园装饰工程施工合同价款补充协议》，对园舍进行装修，支付装修工程款817000元；与重庆奥特赛斯智能有限公司签订《消防工程施工合同》，对消防系统进行安装，支付工程款36000元。新欧鹏公司还安装了视频监控及背景音乐广播系统、购置了空调、厨房设备、玩具、座椅等。因开办幼儿园必须配备室外活动场地，否则无法取得办学许可，保利公司于2013年9、10月期间欲将幼儿园园舍前的绿化场地变更为幼儿园室外活动场地，遭小区业主阻止。新欧鹏公司于2015年2月5日向我院起诉要求保利公司将“室外活动场地”交付作为幼儿园室外活动场地。该案庭审中，保利公司称愿意向新欧鹏公司提供户外活动场地，但受到业主阻扰，在施工过程中，业主向园林局投诉，被告被罚款30000元。该案经一审、二审，认定租赁合同没有关于交付室外活动场地的约定，该情形属于约定不明，无法依据交易习惯来认定保利公司须交付室外活动场地属于租赁合同中的应有之意，保利公司没有铲除绿化用地并恢复成室外活动场地，目前并不具备幼儿园室外活动场地的交付条件，新欧鹏公司的合同目的目前无法实现，驳回了新欧鹏公司要求保利公司交付室外活动场地的诉讼请求。另查明，2011年5月20日，新欧鹏公司向保利公司支付保证金50000元。2011年6月28日，新欧鹏公司向保利公司支付租金138476.5元。2012年2月13日，新欧鹏公司向保利公司支付租金25695元。2013年3月22日，新欧鹏公司向保利公司支付租金52931.5元。新欧鹏公司已支付了从2011年5月15日至2013年12月3日期间的租金。还查明，1996年6月1日施行的《中华人民共和国国家教育委员会令》第25号第三十一条规定，幼儿园应有与其规模相适应的户外活动场地。2011年9月22日试行的《重庆市民办幼儿元设置标准（试行）》渝教民办（2011）23号第八条规定，室外活动场地面积人均不低于1.2平方米。庭审中，保利公司与新欧鹏公司达成一致，确认已于2016年7月11日解除双方签订的《保利香槟F组团幼儿园场地租赁合同书》。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《保利香槟F组团幼儿园场地租赁合同书》、（2015）渝一中法民终字第07166号民事判决书、建设工程规划验收合格证、《中华人民共和国国家教育委员会令》第25号、审理笔录、施工合同、支票存根、结算业务申请书、账户明细、发票、汇款凭证、施工合同等证据为证，足以认定。本院认为：保利公司与新欧鹏公司均同意于2016年7月11日解除双方签订的租赁合同，本院予以认可。本案争议的焦点是因不具备室外活动场地的交付条件，新欧鹏公司的合同目的不能实现的责任应由谁承担。一方面，根据规划证附图，小区规划有配套幼儿园，紧挨幼儿园用房的后面是一块“室外活动场地”，可见涉及幼儿园教学用地的规划是应该并实际有相应的配套室外活动场地的，对此规划原告应清楚。且《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然租赁合同中没有关于交付室外活动场地的约定，但保利公司是知道新欧鹏公司租赁房屋用以开办幼儿园，保利公司有义务保证向新欧鹏公司提供的租赁物符合开办幼儿园所需，现保利公司提供的租赁物仅为幼儿园园舍，本欲提供室外活动场地又被业主阻止，导致幼儿园无相适应的室外活动场地，无法开办。此应为保利公司未能向新欧鹏公司提供符合约定用途的租赁物。另一方面，在双方签订租赁合同前，已有《中华人民共和国国家教育委员会令》第25号规定，幼儿园应有与其规模相适应的户外活动场地。新欧鹏公司作为从事幼儿园的教育机构，知道开办幼儿园必须有相适应的户外场地，在签订合同时案涉场地已经成为了绿化场地，新欧鹏公司未尽到签订合同的审慎义务，未审查保利公司是否具有该场地的所有权或者使用权，也未将场地租赁事宜约进合同中，对户外活动场地无法使用的情况应该可以预见。综上，保利公司仅向新欧鹏公司交付幼儿园房屋，因室外活动场地不能交付致新欧鹏公司合同目的不能实现，保利公司和新欧鹏公司均存在过错，本院酌情认定双方应各自承担一半的责任。针对租金。新欧鹏公司实际使用了案涉房屋，应向保利公司支付2013年12月4日起至2016年7月11日期间的租金295745.4元。2016年7月12日后新欧鹏公司仍占用案涉房屋，应按照租赁合同约定的租金标准向保利公司支付房屋占用费至交还房屋之日止。此外，新欧鹏公司要求保利公司返还已支付的租金无事实依据，本院不予支持。针对违约金。因保利公司和新欧鹏公司对合同不能履行均应承担责任，保利公司仅向新欧鹏公司交付幼儿园房屋不满足幼儿园的办学条件，具有违约行为，其要求新欧鹏公司支付逾期支付租金的违约金于法无据，本院不予支持。针对保证金。租赁合同约定新欧鹏公司不交付租金达2个月以上，保利公司可以单方解除合同，且有权不返还保证金。虽然新欧鹏公司不交租金已超过2个月，现合同已解除，但保利公司和新欧鹏公司对合同不能履行均应承担责任，保利公司也具有违约行为，故该条约定并不能适用，合同解除后保利公司应当返还新欧鹏公司保证金50000元。针对损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因保利公司和新欧鹏公司对合同解除均应承担一半的责任，故对剩余租赁期限内的装饰装修残值损失双方各应承担一半。新欧鹏公司对案涉房屋进行的装修和消防施工应认定为已形成附合，其费用为817000元＋36000元=853000元。确定剩余租赁期限内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期限内附合的装饰装修价值。租赁合同约定的租赁期限为20年，合同解除时剩余租赁期为14.84年，剩余租赁期限内符合的装饰装修价值应为853000元÷20年×14.84年=632926元，保利公司应承担一半的费用即316463元。故保利公司应向新欧鹏公司支付损失316463元。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司在本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司拖欠的租金295745.4元；二、被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司在本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司从2016年7月12日起至实际搬离之日止，按照《保利香槟F组团幼儿园场地租赁合同书》约定的租金标准计算的房屋占用费；三、原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司在本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司保证金50000元；四、原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司在本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司损失316463元；五、驳回原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费9120元减半收取4560元，由原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司负担1160元、被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司负担3400元，反诉受理费9026元由原告（反诉被告）保利（重庆）投资实业有限公司负担2226元、被告（反诉原告）重庆新欧鹏幼儿教育有限公司负担6800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇一六年九月五日书记员  陈 实