福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3438号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛小湃，男，1987年10月31日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：陈海军，福建建达（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金涛，福建建达（泉州）律师事务所律师被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市引航文化传播有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道法石社区法学路1号楼602室。法定代表人：余永旭。委托诉讼代理人：罗梅，福建炜杰律师事务所律师。上诉人薛小湃因与被上诉人泉州市引航文化传播有限公司（以下简称引航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人薛小湃及其委托代理人陈海军、黄金涛，被上诉人泉州市引航文化传播有限公司的委托代理人罗梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛小湃上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定上诉人拖欠租金已满十五日，应视为合同解除条件已成就，被上诉人有权解除合同错误。涉案租赁房屋是用于泉州市日耀安防设备有限公司日常经营所用，上诉人是该公司的股东，因为车位问题，引航公司的法定代表人余永旭将泉州市日耀安防设备有限公司法定代表人黄小蔚所有的奔驰车损坏，双方在调解过程中存在以涉案房屋租金抵偿车辆损失的调解意向，并于2016年11月7日履行完调解协议。2016年11月8日上诉人就支付了租金，上诉人是按照双方签订的合同以及事故调解约定支付的租金，并没有拖欠租金的违约行为；2、一审认定合同解除后，上诉人负有返还租赁物的义务，被上诉人要求上诉人腾空并返还诉争房屋错误，上诉人已于2016年12月1日腾空诉争房屋；3、被上诉人因违约解除《写字楼租赁合同》，需要赔偿上诉人双倍押金12000元；4、《写字楼租赁合同》签订后，上诉人支出装修费用60675元，购买、安装空调支出21000元。因被上诉人的违约解除合同行为，上诉人除上述损失外，还有10000元的搬迁损失费，一审法院对此不予支持错误。引航公司辩称：1、一审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判；2、上诉人拖欠租金达15日，依法应当解除合同并支付房屋占用费；3、上诉人的反诉请求不能成立，其要求赔偿双倍押金、赔偿装修损失、空调支出、搬迁损失等费用没有事实和法律依据。引航公司向一审法院起诉请求：1.解除引航公司与薛小湃签订的《写字楼租赁合同》；2.薛小湃将房屋恢复原状并腾空交还引航公司；3.薛小湃应支付自2016年9月1日起至实际将房屋交还之日止的房屋占有使用费（按每月2800元的标准支付）。薛小湃向一审法院反诉请求：1.引航公司赔偿双倍押金12000元；2.引航公司赔偿薛小湃装修损失60675元，空调损失21000元，搬迁损失费10000元。一审法院认定事实：2016年5月6日，引航公司与薛小湃签订《写字楼租赁合同》一份。双方约定，由薛小湃向引航公司承租位于引航文化园4楼408室的房屋，装修期自2016年5月6日至2016年5月30日；租赁期限为5年，自2016年6月1日起至2021年5月30日止，自2016年6月1日起至2018年5月30日止的月租金为2800元，自2018年6月1日起至2020年5月30日止的月租金为3220元，自2020年6月1日起至2020年6月1日起至2021年5月30日止的月租金为3500元，租金按季度结算，薛小湃应在到期前五天支付下一期租金；若薛小湃拖欠租金达十五日，引航公司有权单方面终止合同并没收押金6000元；薛小湃退租时应保持房屋的装修完整性，门窗及配套水、电、有限电视、通信线路等管道应当完好，留置不搬的家具杂物由引航公司处置。合同签订后，薛小湃依约向引航公司支付押金6000元及第一季度（6、7、8月）的租金。2016年11月8日，薛小湃向引航公司支付租期内第二季度租金（9、10、11月）。一审法院认为：引航公司与薛小湃签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。合同约定，薛小湃应在租期内每季度到期前五天支付下一季度租金，若拖欠租金达十五日，引航公司有权单方面终止合同并没收押金。薛小湃拖欠租期内第二季度租金长达两个多月。薛小湃辩称，因引航公司法定代表人余永旭损坏黄小蔚所有的奔驰车，余永旭提出以租金折抵赔偿，故其并不存在违约行为。因引航公司对薛小湃的该主张予以否认，且黄小蔚与余永旭达成的治安调解协议书中并未体现租金折抵赔偿的内容，薛小湃亦未能提供证据证明引航公司承诺用租金折抵赔偿，故对薛小湃的辩解不予采信，薛小湃拖欠租金已满十五日，应视为合同解除条件已经成就，引航公司有权解除合同。合同解除后，薛小湃负有返还租赁物的义务，引航公司要求薛小湃腾空并返还诉争房屋，予以支持。因薛小湃在对诉争房屋装修前已取得引航公司的同意，薛小湃在装修时亦未对诉争房屋造成损毁，引航公司要求薛小湃将诉争房屋恢复至装修前的原状，对此不予支持。薛小湃已支付至2016年11月的租金，故薛小湃应自2016年12月1日起至实际腾空房屋之日止按每月2800元的标准支付引航公司的租金或房屋占用费。因薛小湃的违约行为导致本案租赁合同解除，薛小湃请求双倍赔偿押金及赔偿装修损失，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定之规定，判决：一、解除泉州市引航文化传播有限公司与薛小湃于2016年5月6日签订的《写字楼租赁合同》；二、薛小湃应于判决生效十日内腾空、返还址在引航文化园4楼408室的房屋，并按每月2800元的标准支付泉州市引航文化传播有限公司自2016年12月1日起至实际腾空、返还房屋之日止的租金或房屋占用费；三、驳回泉州市引航文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回薛小湃的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4029元，减半收取2015元，由泉州市引航文化传播有限公司负担91元，由薛小湃负担1924元，本案反诉受理费4029元，减半收取2015元，由薛小湃负担。二审期间，上诉人提供了一组证据：执法记录情况光盘附文字说明，证明引航公司法定代表人余永旭故意撞坏薛小湃合伙人黄小蔚奔驰车，调解过程中余永旭及黄小蔚双方存在以涉案租赁房屋租金折抵赔偿车辆损失的调解意向，余永旭提到“有办法，我就给你省一年去，车该修的修好”。被上诉人质证认为：对光盘的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，光盘内容不能证明双方存在以涉案租赁房屋租金折抵赔偿车辆损失的调解意向，实际情况是余永旭与黄小蔚因车位问题引发纠纷，引航公司设公共停车位，黄小蔚要求提供专用停车位，光盘中提到“省一年去”指的是省去黄小蔚一年专用停车位的停车费。对上诉人提供的证据本院认证如下：上诉人提供的证据的真实性、合法性予以确认，该证据可以证明双方发生车辆事故纠纷存在调解意向，但无法直接体现引航公司的法定代表人余永旭表达的“省一年去”就是指以涉案租赁房屋租金折抵赔偿车辆损失的意思，被上诉人也予以否认，对该证据与本案的关联性不予确认。上诉人于2017年7月26日向本案申请调查取证，要求本院依法向泉州市公安局丰泽分局东海派出所朱凡警官核实泉公丰（东海）调解字（2016）1009号案件调解过程中余永旭及黄小蔚双方存在以涉案租赁房屋租金折抵赔偿车辆损失的调解意向。因该调查取证所要证明的待证事实不影响本案事实的认定，对该调查取证申请本院不予准许。对原审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：上诉人薛小湃与被上诉人引航公司之间的房屋租赁合同关系成立并有效，有双方签订的《房屋租赁合同》为证，依法可以确认，现被上诉人以上诉人拖欠租金长达两个多月为由起诉至法院要求解除合同，上诉人在诉讼中也明确表示同意解除合同，对双方的租赁合同本院予以解除。本案的争议焦点在于租赁合同解除后的责任主体承担以及租赁期内装修损失等费用应否赔偿的问题。2016年8月26日，被上诉人的法定代表人余永旭与上诉人薛小湃合伙人黄小蔚之间因车位问题发生车辆事故纠纷，因涉案租赁房屋是用于泉州市日耀安防设备有限公司日常经营所用，黄小蔚是该公司的法定代表人，双方处在调解阶段，故上诉人未按照租赁合同约定的时间支付租金。2016年11月7日双方调解协议履行完毕，2016年11月8日上诉人即向被上诉人支付9-11月的租金，被上诉人出具了收款收据给上诉人。在车辆事故发生后双方调解期间内，被上诉人并未向上诉人催讨过租金，在上诉人拖欠租金超过15日后也未及时通知上诉人要求解除合同，上诉人在调解协议履行完后立即支付租金时，被上诉人也予以接受。结合生活常理，被上诉人的行为应当视为给予上诉人宽限期并同意上诉人延迟支付9-11月份的租金，现被上诉人又以此为理由要求解除合同的行为明显构成了违约，应该赔偿上诉人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现双方租赁合同解除，上诉人的固定装修投入无法继续使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失。涉案房屋面积125平米，上诉人主张装修投入60675元并提供其与泉州鸿拓装饰工程有限公司的合同以及收款收据为证，该装修金额与市场公允价格偏差不大，依据公平原则，酌情判令被上诉人按照70%比例赔偿上诉人的装修损失42472.5元。因空调属于未附和的装修装饰物，上诉人可以拆除，对上诉人主张赔偿购买、安装空调支出21000元的主张不予支持。因被上诉人单方解除合同，造成上诉人需要雇请人工搬迁屋内设施并支付搬迁费，但因上诉人未提供相关的证据证明其具体支付的搬迁费用，本院酌情判定被上诉人按5000元赔偿上诉人。上诉人另主张被上诉人需要赔偿其双倍押金12000元，因双方在《写字楼租赁合同》第八条约定，“租赁期间甲方擅自解除合同的，应按押金的双倍对乙方进行赔偿”,上诉人的该主张本院予以支持。综上所述，薛小湃的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持；一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8730号民事判决书第一项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8730号民事判决书第二、三、四项；三、薛小湃应于本判决生效十日内腾空、返还址在引航文化园4楼408室的房屋。四、泉州市引航文化传播有限公司应于本判决生效十五日内赔偿薛小湃双倍押金12000元、装修损失42472.5元以及搬迁费用5000元。五、驳回泉州市引航文化传播有限公司的其他诉讼请求。六、驳回薛小湃的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4029元，减半收取2015元，由泉州市引航文化传播有限公司负担91元，由薛小湃负担1924元，本案反诉受理费4029元，减半收取2015元，由薛小湃负担。二审案件受理费8058元，由泉州市引航文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王经艺代理审判员  陈斌斌代理审判员  林良楷二〇一七年九月二十七日书 记 员  庄 瑮速 录 员  庄晓思附注：本案适用的主要法条及执行申请提示一、主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。