福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终1497号
上诉人（原审被告）：吴鸳鸯，女，1951年3月23日出生，汉族，住福建省晋江市。
被上诉人（原审原告）：蔡顺利，男，1963年9月4日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：王国应，福建醒狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱钦雄，福建醒狮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何静雯，女，1970年9月27日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：王国应，福建醒狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱钦雄，福建醒狮律师事务所律师。
原审第三人：蔡莉莉，女，1965年6月30日出生，汉族，住福建省石狮市。
原审第三人：陈聪晓，男，1985年12月18日出生，汉族，住福建省石狮市。
原审第三人：陈聪棋，男，1988年6月10日出生，汉族，住福建省石狮市。
上诉人吴鸳鸯因与被上诉人蔡顺利、何静雯及原审第三人蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋案外人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2014）狮民初字第2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴鸳鸯上诉请求：撤销一审判决，驳回蔡顺利、何静雯对吴鸳鸯的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉签订的《房地产（商品房）转让合同书》有效是错误的。诉争合同签订时，诉争D1506号房屋仍处于抵押登记状态，蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉均明知该事实而签署协议，未向抵押权人披露，也未提前清偿债务，已侵犯抵押权人的合法权益，违反有关法律法规的强制性规定，应属无效。兴业银行股份有限公司灵秀支行出具的《关于借款人陈贵松房屋抵押贷款情况的说明》不具备证据资格，该行相关人员未出庭接受当事人的质询，一审法院未仔细审查该证据的真实性就予以认定有误。即使认定该说明的证据能力，该说明证明蔡顺利有口头告知其拟受让房屋，但未出示买卖合同，抵押权人并不知道蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉已就诉争房屋达成转让协议，无从对该合同双方之间恶意串通的行为提出任何异议。二、一审法院认定蔡顺利、何静雯在法院查封之前实际占有诉争D1506号房屋错误。一审法院查封诉争房屋D1506号房屋后，蔡顺利与蔡莉莉恶意串通非法拆除法院的封条，并实际占有诉争房屋，但诉争房屋从始至终都在蔡莉莉的控制之下。三、一审法院认定蔡顺利、何静雯在诉争房屋无法办理产权过户登记的问题上不存在过错与事实不符。诉争房屋转让时，蔡顺利、何静雯明知存在抵押，仍与陈贵松、蔡莉莉恶意串通，将款项直接交予陈贵松、蔡莉莉，而未直接清偿银行贷款并办理过户登记，其对无法办理过户登记存在明显的过错。四、一审法院适用法律错误。诉争房屋于2010年7月20日被一审法院查封，并在2011年3月29日被一审法院（2011）狮执行字第485号裁定书裁定执行。而诉争房屋贷款系在2015年3月23日才提前还清，蔡顺利、何静雯在一审立案前并未支付全部款项，亦未按照法院要求将剩余价款交付执行，本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行的情形。
蔡顺利、何静雯辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决公正，应驳回吴鸳鸯的上诉，维持原判。蔡顺利、何静雯对诉争房屋具有实体权利，并足以排除强制执行。蔡顺利、何静雯与陈贵松签订的商品房买卖合同合法有效，并已实际支付对价，于2007年交易后实际占有诉争房屋。因陈贵松死亡，该房屋原登记于其名下，需要办理公证手续方能办理过户登记。因陈贵松未办理公证，导致本案诉争房屋仍未过户。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，蔡顺利、何静雯对诉争房屋具有实体权利。
蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋未作陈述。
蔡顺利、何静雯向一审法院起诉请求：1.停止执行登记在陈贵松名下的址于石狮市九二路步行街D区富王商业中心D1幢D1506#房产；2.确认蔡顺利、何静雯与蔡莉莉、陈贵松于2007年5月10日签订的《房地产（商品房）转让合同书》合法有效；3.蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋协助将址于石狮市九二路步行街D区富王商业中心D1幢D1506#房产过户登记至蔡顺利、何静雯名下。
一审法院认定事实：诉争房屋址于石狮市九二路步行街D区富王商业中心D1幢D1506#（以下简称诉争D1506号房屋），房屋产权登记申请人记载为陈贵松，建筑面积为198.17平方米，设有个人住房贷款抵押登记，抵押权人为兴业银行石狮灵秀支行，贷款金额为67万元，贷款期间自2006年6月20日起至2021年6月20日止；另一诉涉房屋址于石狮市九二路步行街D区富王商业中心D1幢D1507#（以下简称诉涉D1507号房屋），房屋产权登记申请人记载为陈贵松，建筑面积为37.11平方米，设有个人住房贷款抵押登记，抵押权人为兴业银行石狮灵秀支行，贷款金额为186218元，贷款期间自2006年6月20日起至2021年6月20日止。2007年4月24日，蔡莉莉收取何静雯购房定金10万元，蔡莉莉出具收条1份，确认收到上述款项。据石狮市灵秀镇仕林村民委员会出具的《证明》，何静雯又名何明月，故该收条及下述2007年5月10日的收条上均将何静雯记载为何明月。2007年5月10日，陈桂松、蔡莉莉作为甲方，与蔡顺利、何静雯作为乙方正式签订《房地产（商品房）转让合同书》1份，约定甲方将诉争D1506号房屋及另一诉涉D1507号房屋以总价款1505555.6元卖予乙方；在合同签订之日，乙方支付给甲方房款75万元，尚欠购房款以乙方直接向上述2套房屋的抵押贷款银行支付按揭贷款的方式付清（截至2007年4月21日上述2套房屋的按揭贷款数额为755555.6元；合同生效后，甲方将上述2套房屋的贷款按揭存折原件交付乙方保管，如因乙方未及时向按揭银行交纳按揭贷款产生的利息、违约金、滞纳金等由乙方承担；在乙方付清上述2套房屋的按揭贷款后，甲方应无条件提供必要手续协助乙方办理过户登记手续，所需税收、费用全部由乙方承担。当日，蔡莉莉收取何静雯支付的房款65万元，并出具收条1份交蔡顺利、何静雯收执。同时，蔡莉莉将诉争D1506号房屋的《个人住房借款合同》、商品房销售（预收款）统一发票及银行按揭贷款账户银行卡等原件交由蔡顺利、何静雯保管，并将诉争D1506号房屋交付给蔡顺利、何静雯。据蔡顺利、何静雯持有的包括记载存款人为何静雯、蔡维朝（蔡顺利的雇员）、蔡铍云（蔡顺利、何静雯之子）的存款凭证、虽记载户名为陈贵松但原件由蔡顺利、何静雯持有的自助存款回单等证据，蔡顺利、何静雯在合同签订后，依约向兴业银行履行交纳按揭贷款的义务，自2007年4月21日起至2011年7月21日共偿还按揭贷款本息384648.54元。据步行街信泰物业管理有限公司出具的《证明》及记载缴款人为蔡顺利、何静雯的物业、专项维修费的收款票据、户名为何静雯的银行水费缴纳凭证、虽记载名为陈贵松但原件由蔡顺利、何静雯持有的物业、专项维修费、电费票据等证据，蔡顺利、何静雯自合同签订后即实际承接诉争D1506号房屋，并实际缴交相应物业管理费、水电费、专项维修费等使用房屋开支。陈贵松后于2009年4月16日死亡，因陈贵松的父母陈金秋、洪秀琼分别于1991年8月17日、2009年3月14日死亡，故陈贵松现法定继承人有其妻即蔡莉莉、其子即陈聪晓、陈聪棋。2009年4月26日，经福建伟盛律师事务所李文伟、刘伟平律师见证，蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋出具《全权授权委托书》1份交何静雯收执，内载明：“兹有址在座落石狮市××路商业步行街，D区（2004P-D地块），富王商业中心D1幢D1506号房地产壹套。【购房合同为0007599，建筑面积（套内面积）为199.23平方米。】和址在石狮市××商业步行街××区（2004Ｐ-Ｄ地块）富王商业中心D1幢D1507号房地产壹套。【购房合同编号为0007598，建筑面积（套内面积）37.11平方米】。合计为两套房地产（商品房）。于2006年6月12日，由石狮市马宫巷26号陈贵松名下购置，经整房装修后因资金周转问题，于2007年5月10日转让给石狮市灵秀镇仕林村东区3号蔡顺利、何静雯夫妇，并接手交纳剩余按揭款项及应交纳的一切水电管理等费用。（陈贵松系授权人，蔡莉莉的丈夫、陈聪晓、陈聪棋的父亲）陈贵松2009年4月16日病故，为方便办理产权两证等过户手续，今我叁人特全责授权委托何静雯女士全权负责办理有关商品房一切过户手续，经何静雯女士本人签字即生效，我叁人全部认可确认，并具法律依据效力。今后有关该房屋事项，如出现叁人签字视为无效。”2010年4月13日，一审法院立案受理许松柏、吴鸳鸯为原告与蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋为被告的房屋买卖合同纠纷一案。该案审理中，依当事人的申请，一审法院依法于2010年7月20日作出（2010）狮民初字第944号民事裁定书，裁定查封登记在陈贵松名下的诉争D1506号房屋，并于2010年7月22日送达石狮市房产、土地登记交易中心进行查封登记。经审理，一审法院于2011年2月22日作出（2010）狮民初字第944号民事判决书，判决：一、许松柏、吴鸳鸯与陈贵松、蔡莉莉签订的《房产买卖协议书》及《卖尽根断房产字契》无效；二、蔡莉莉应在判决生效后10日内返还许松柏、吴鸳鸯购房款455700元；三、陈聪晓、陈聪棋在其继承陈贵松的遗产范围内与蔡莉莉共同承担返还许松柏、吴鸳鸯购房款455700元的责任；四、驳回许松柏、吴鸳鸯的其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，许松柏、吴鸳鸯向法院申请强制执行，一审法院于2011年3月29日立案受理。在该（2011）狮执行字第485号执行案件中，根据执行申请人的申请，于2011年5月12日对诉争D1506号房屋进行现场查封。蔡顺利、何静雯于2011年7月15日提出书面异议，请求撤销（2010）狮民初字第944号民事裁定，并解除对诉争D1506号房屋的查封。其间，许松柏于2013年1月4日死亡，该案执行申请人现为吴鸳鸯一人。后经审查，于2014年8月28日作出（2014）狮执外异字第17号执行裁定书，裁定驳回蔡顺利、何静雯提出的异议。蔡顺利、何静雯于2014年9月2日签收该执行裁定书后，于2014年9月16日提起诉讼，一审法院于2014年9月23日立案受理。蔡顺利、何静雯于2011年7月15日提出书面执行异议后，仍继续缴交诉争D1506号房屋的按揭贷款。经向兴业银行股份有限公司石狮灵秀支行核实，该行出具《关于借款人陈贵松房屋抵押贷款情况的说明》，称蔡顺利有口头告知其拟受让房屋，但未出示买卖合同；陈贵松的贷款，所有还款均从其贷款的银行账户扣款；贷款于2015年3月23日全部提前还清，已注销抵押权。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，故本案仅就（2014）狮执外异字第17号执行裁定的执行标的即诉争D1506号房屋进行审查处理，对蔡顺利、何静雯就诉涉D1507号房屋提出的异议意见，本案不予审查处理。关于诉争D1506号房屋应否执行的问题，应审查在法院查封之前当事人是否已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前是否合法占有该不动产；是否已支付全部价款；以及是否非因买受人自身原因未办理过户登记等事实。本案中，一、蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉签订的《房地产（商品房）转让合同书》，系合同当事人的真实意思表示，虽蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉签订《房地产（商品房）转让合同书》时，诉争D1506号房屋设有抵押权，但蔡顺利已告知抵押权人即兴业银行股份有限公司石狮灵秀支行且抵押权人未提出异议，故该《房地产（商品房）转让合同书》可确认为合法有效，但在抵押权涤除前，诉争D1506号房屋的物权不得转让。二、根据蔡顺利、何静雯对诉争D1506号房屋进行装修并实际承担物业管理费、水电费、专项维修费等查明事实可见，在合同签订后至法院查封时，蔡顺利、何静雯业已实际合法占有诉争D1506号房屋。三、蔡顺利、何静雯已依照《房地产（商品房）转让合同书》的约定，分别于2007年4月24日、5月10日合计支付蔡莉莉可实际直接取得的全部购房价款，并且依约交纳诉争D1506号房屋的按揭贷款。四、蔡顺利、何静雯未办理过户登记系因诉争D1506号房屋上设立的抵押权未涤除所致，且蔡顺利、何静雯亦依约履行交纳按揭贷款，该行为并不违反《房地产（商品房）转让合同书》中“在乙方付清上述2套房屋的按揭贷款后，甲方应无条件提供必要手续协助乙方办理过户登记手续”的约定，蔡顺利、何静雯作为《房地产（商品房）转让合同书》的合同一方当事人，在履行合同时并不存在违约行为，即就房屋未办理过户登记的问题上，并非因作为买受人的蔡顺利、何静雯自身原因所致，故难以认定蔡顺利、何静雯就此存在过错。综上可认定，蔡顺利、何静雯对本案审查的执行标的即诉争D1506号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的异议合法有据，故蔡顺利、何静雯请求停止执行诉争D1506号房屋的诉讼请求，予以支持。至于蔡顺利、何静雯关于确认蔡顺利、何静雯与蔡莉莉、陈贵松于2007年5月10日签订的《房地产（商品房）转让合同书》合法有效，以及判令蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋协助将址于石狮市九二路步行街D区富王商业中心D1幢D1506#房产过户登记至蔡顺利、何静雯名下等两项诉讼请求，并不属本案案外人执行异议之诉判决之列，故不在主文中作出判决。蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、停止石狮市人民法院（2011）狮执行字第485号执行案件中对址于石狮市九二路步行街D区富王商业中心D1幢D1506#房屋的执行；二、驳回蔡顺利、何静雯的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。双方争议的焦点为：诉争D1506房屋是否属于人民法院民事执行中不得查封的情形。
本院认为，一、关于双方之间是否存在真实、合法的房屋买卖关系的问题。蔡莉莉、陈贵松与蔡顺利、何静雯于2007年5月10日签订《房地产（商品房）转让合同书》，合同约定蔡莉莉、陈贵松将其址于石狮市九二路步行街D区富王商业中心D1幢D1506、D1507号房屋转让给蔡顺利、何静雯，蔡顺利、何静雯应支付蔡莉莉、陈贵松75万元价款，并交纳清楚截止2007年4月21日转让的两套房屋尚欠的银行按揭贷款755555.6元。蔡顺利、何静雯提交收条2份、农业银行客户信息1份、给付房款确认书1份证明于2007年4月24日支付何静雯定金10万元，分别于2007年5月9日、2007年5月10日至农业银行取现20万元、40万元，并于2007年5月10日支付何静雯购房款65万元。至此蔡顺利、何静雯已依约向蔡莉莉、陈贵松全面履行支付75万元购房款的义务。蔡顺利、何静雯持有诉争房屋的《个人住房借款合同》、商品房销售（预收款）统一票据、银行按揭贷款账户兴业银行卡原件、兴业银行存款回单，证明合同签订后其已按月实际缴纳银行按揭款。陈贵松于2009年4月16日死亡，其继承人即其配偶蔡莉莉及其子陈聪晓、陈聪棋于2009年4月26日在福建伟盛律师事务所李文伟、刘伟文律师的见证下，共同向何静雯出具了《全权授权委托书》再次确认了与蔡顺利、何静雯的房屋买卖交易及蔡莉莉、陈聪晓、陈聪棋该三人共同委托何静雯负责办理有关房屋一切过户手续。故应当认定本案蔡顺利、何静雯与蔡莉莉、陈贵松的交易真实存在。因诉争房屋已办理抵押登记，一审法院依法向兴业银行股份有限公司石狮灵秀支行调查，该行出具了《关于借款人陈贵松房屋抵押贷款情况的说明》1份，证明蔡顺利已告知抵押权人诉争房屋拟转让，于2015年3月23日贷款全部提前还款，已注销抵押权。故应认定诉争合同内容不违反法律、法规的强制性规定，在未被依法撤销的情况下，该合同仍合法有效。二、关于蔡顺利、何静雯是否实际占有诉争房屋的问题。步行街信泰物业管理有限公司出具的证明、蔡顺利、何静雯持有的物业管理公司收款票据、供水管道安装工程公司收款收据、石狮市步行街业主委员会收款票据、水电费缴款单等，证明何静雯缴纳了2009年12月起的物业管理费用，在一审法院查封诉争房屋前已以蔡顺利为户名缴纳专项维修费，以陈贵松或蔡顺利、何静雯为户名缴纳水电费。蔡顺利、何静雯已实际支配、管领该房屋。在没有相反的证据下，应当认定诉争D1506号房屋确已实际交付，并由蔡顺利、何静雯占有。一审综合《房地产（商品房）转让合同书》、物业费及水电费缴费凭证、物业公司的证明等，认定蔡顺利、何静雯在一审法院查封诉争房屋之前已实际占有并无不当。三、关于蔡顺利、何静雯对于未办理不动产物权转移登记是否具有过错的问题。诉争房屋因设立的抵押权尚未涤除而未能办理不动产物权转移登记。因此，未办理转移登记非因蔡顺利、吴鸳鸯怠于办理转移登记等自身原因造成，系因蔡顺利、吴鸳鸯意志以外的原因。本案现有证据无法认定蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉存在恶意串通的情形，一审认定蔡顺利、何静雯对未办理不动产物权转移登记并不存在过错并无不妥。因此，蔡顺利、何静雯与陈贵松、蔡莉莉存在真实的买卖关系，在法院针对执行标的强制执行程序开始前已向陈贵松、蔡莉莉支付了全部价款并实际占有了该标的物，且蔡顺利、何静雯对于未能及时办理不动产物权转移登记手续并不存在过错，故其请求停止对诉争房屋的执行，理由正当，一审予以支持并无不当。
综上所述，吴鸳鸯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴鸳鸯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄蕴真
代理审判员 黄德福
代理审判员 康艳华
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 吴悦明
速 录 员 吴名冠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
（一）主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……