河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第3046号
原告（反诉被告）驻马店市天基置业有限公司。住所地：驻马店市纬一路与骏马路交叉口西北角城中心花园3号楼，组织机构代码：68316862-9。
法定代表人蔡红波，董事长。
委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。
委托代理人刘建中，男，1973年2月11日出生，汉族，驻马店市天基置业有限公司副总经理，住河南省确山县。
被告（反诉原告）驻马店市安泰财务咨询有限公司。住所地：驻马店市春晓街西段，组织机构代码：78053481-1。
法定代表人李文科，经理。
委托代理人周耀河，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
原告驻马店市天基置业有限公司（以下简称天基公司）诉被告驻马店市安泰财务咨询有限公司（以下简称安泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天基公司的委托代理人蔡海彬、刘建中，被告安泰公司的委托代理人周耀河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天基公司诉称，2012年7月1日原告与被告签订一份房屋租赁合同，合同约定了各方的权利义务及租金的支付，租期及管理费，租金的缴纳。同日原告与被告签署备忘录，约定物业合同系房屋租赁合同的一部分。但被告于2012年7月1日签订合同后支付部分租赁费用后，尚欠各项费用近2439402元。为此，原告认为被告至今未履行合同内容，构成违约。请求：一、判令解除2012年7月1日原告与被告签订的房屋租赁合同，交付租赁物。二、判令被告支付租赁费1219701元（自2013年7月1日至2015年5月31日止）及违约金1219701元（合同第九条的约定）等费用合计2439402元。
被告安泰公司辩称，一、双方于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同书》和《物业委托管理合同书》均应为无效合同。原告为了规避纳税，将诉争房屋租金分解成《房屋租赁合同书》中的租赁费和《物业委托管理合同书》中的物业管理费（实际未提供物业服务），要求被告合计计算一并付款，并不得索取税票，属于损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）款的规定，应为无效合同。
二、原告起诉的依据是《房屋租赁合同书》，该合同为无效合同，且原告至今未将出租房屋交付给被告，被告也没有接收租赁房屋，更没有使用该房屋，而是另行租赁原告的5号楼办公；且无效合同不存在违约，因此，原告请求被告支付房屋租赁费及违约金2439402元没有事实依据和法律依据。
三、原告应将其依据无效合同取得的履约保证金16万元返还给被告。合同签订后，被告按照约定向原告支付了履约保证金16万元，原告于2012年9月3日向被告出具财务收据一份，但原告至今未将租赁房屋交付给被告，给被告造成了极大经济损失。为了弥补原告未能交付租赁房屋的违约行为，原告又于2012年12月1日与被告公司的罗金英签订《房屋租赁合同书》一份，约定将原告位于驻马店市骏马路与××路交汇处天基.城中心花园5号楼一至二层商铺租赁给罗金英，并承诺免收三年租金，商铺原告已于2012年6月1日租赁给了驻马店市经济开发区诚泰小额贷款有限公司（以下简称诚泰公司）。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告安泰公司反诉称，2012年7月1日，双方签订《房屋租赁合同书》一份，约定被反诉人将位于驻马店市骏马路与××路交汇处天基.城中心花园6#楼商铺西部第一至第四间租赁给反诉人，商铺编号：一楼109-112；二楼209-212，面积：一楼647.59平方米，二楼681.28平方米。租赁期限60个月，自2012年7月1日至2017年6月30日。之后由于被反诉人将租赁给反诉人的房屋租赁给其他人，被反诉人又与反诉人协商调整了租给反诉人的房屋位置。双方又签订了另一份《房屋租赁合同书》，因签订时未到约定的交房时间，签订合同日期仍写为2012年7月1日。另一份《房屋租赁合同书》约定将租赁房屋变更为天基.城中心花园6#楼西部商铺上下16间。商铺编号：一楼114-121；二楼214-221，面积：一楼830平方米，二楼857平方米。租赁费第一年变更为607320元，其他内容与第一份合同一致。同日双方又签订了一份《物业委托管理合同书》和《备忘录》，《备忘录》签订后由被反诉人保存，不给反诉人。按照被反诉人提交的该合同《备忘录》约定：“2012年7月1日，甲、乙双方签订的《物业委托管理合同书》是为配合2012年7月1日双方签订的《房屋租赁合同书》而制定的。为了回避有关问题，我们把房屋租赁金额分为两部分《房屋租赁合同书》和《物业委托管理合同书》各显示一部分……”。由此可以证明，原告为了规避纳税，将诉争房屋租金分解成《房屋租赁合同书》中的租赁费和《物业委托管理合同书》中的物业管理费，要求被告合计计算一并付款，并不得索取税票，属于损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）款的规定，应为无效合同。合同签订后，反诉人以罗金英的名义按照约定向被反诉人支付了履约保证金16万元，被反诉人出具了收款收据一份，2012年11月3日被反诉人将收据原件收回，换成反诉人抬头的收据。至合同约定的交房日期，被反诉人的6#楼仍未竣工，无法向反诉人交房，为了弥补被反诉人未能交付租赁房屋的行为，被反诉人又于2012年12月1日与反诉人罗金英签订《房屋租赁合同书》一份，约定将被反诉人位于驻马店市骏马路与××路交汇处天基.城中心花园5#楼一至二层商铺租赁给罗金英，并承诺免收三年租金，该商铺被反诉人已于2012年6月1日租赁给了诚泰公司。反诉人与诚泰公司分租被反诉人租赁给诚泰公司5#楼的房屋，被反诉人是知情的，为维护反诉人合法权益提起反诉。请求：一、确认2012年7月1日双方签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。二、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金16万元。
反诉被告天基公司针对反诉辩称，我们在2015年9月8日收到的反诉状的安泰公司的反诉请求是请求解除双方签订的租赁合同，说明反诉人认为租赁合同是有效的。反诉人反诉的事实与理由均不能成立，请求驳回反诉请求。
经审理查明，原告天基公司系位于驻马店市××路与骏马路交叉口西北角××.城××＃楼的业主（房产证号为：驻房权证字第××号），6号楼共19层。一、2012年7月1日，原告天基公司（甲方，租赁方）与被告安泰公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定：第一条商铺的位置、面积。1、甲方租赁给乙方的商铺位于驻马店市骏马路与××路交汇处，天基.城中心花园6#楼商铺西部上下16间（从东至西以建筑开间为独立单位进行编号）。2、商铺编号：一楼114-121；二楼214-221。3、商铺面积：一楼830平方米，二楼857平方米，合计1687平方米。第二条租赁期限、用途。1、本合同租赁期限为60个月，自2012年7月1日至2017年6月30日止。2、2013年元月1日甲方将商铺交付乙方进行装修施工。3、经甲乙双方认定装修安装筹备期为6个月（2013年7月1日前），乙方应在此期间进行完水、电、气、装修及购买设备筹备等工作。第三条合同押金、租金。1、合同签订后，三日内乙方向甲方交纳履约保证金16万元。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起待商铺退还给甲方一个月内再退还保证金。2、每月每平方米租金一楼、二楼均价30元／㎡。3、下年度租金在上年度租金基础上递增10%计算收取。4、乙方应在2013年元月1日前向甲方交付第一年度（2013年7月1日至2014年6月30日）全年租金607320元。5、乙方不需要发票。6、以后每年元月1日前交付下年度租金。7、乙方拖欠租金的，需支付日万分之五的迟延履行金，超过两个月的，甲方有权解除合同。保证金不足支付租金及延迟履行金的，甲方可对乙方物品行使留置权。第七条合同解除：1、乙方拖欠租金的。2、乙方私自转租的。3、经有关部门认定，乙方利用租赁房屋进行非法活动的。4、因法定不可抗力或政府政策调整致使合同无法履行的。5、合同到期后乙方不再续租或就新租赁合同没有达成一致而自然解除的。第九条违约责任：1、在合同期内，甲、乙双方应沟通遵守以上条款，如任何一方违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为按照给对方造成的损失两倍支付等条款。
二、2012年7月1日，被告安泰公司（甲方，业主）与案外人驻马店市兄弟物业管理有限公司（乙方，物管，以下简称兄弟物业公司）签订《物业委托管理合同书》一份，合同约定兄弟物业公司接受安泰公司的委托为安泰公司提供物业委托管理服务，包含了清洁卫生、安全保卫、停车安全、水电气暖维修、邻里关系协调及外联等；甲方向乙方支付综合服务佣金，按照安泰公司规模计算确定，商铺位置六号楼一楼114-121；二楼214-221，从东至西以开间为准，商铺面积一楼、二楼合计1687平方米。商铺托管佣金平均20元／㎡。经核算每年托管佣金是404880元。下年度佣金在上年度佣金基础上递增10%计算收取。甲方应在2013年元月1日前向乙方交纳第一年度（2013年7月1日至2014年6月30日）全年委托服务佣金；以后在此日期前（元月1日）逐年交纳下年度服务佣金。乙方不需要发票。托管期限60个月，自2012年7月1日至2017年6月30日止。甲方不得拖欠物业管理服务佣金，否则视为违约，乙方可停止服务终止合作等条款。前述两份合同签订后，被告未依约在2013年1月1日前向原告交纳租金，原告以被告至今未向原告支付2013年7月1日至2015年5月31日的租金为由起诉来院，酿成纠纷。
三、诉讼中，原、被告双方均提交了原告（甲方，租赁方）与被告（乙方，承租方）签订的《备忘录》一份，约定：“2012年7月1日，甲、乙双方签订的《物业委托管理合同书》是为配合2012年7月1日双方签订的《房屋租赁合同书》而制定的。为了回避有关问题，我们把房屋租赁金额分为两部分《房屋租赁合同书》和《物业委托管理合同书》各显示一部分；《物业委托管理合同书》是《房屋租赁合同书》的附属合同配合使用。双方特此达成如下条款：一、《物业委托管理合同书》内容条款中合同价款、递增方式、付款时间和合同期限应生效，并配合《房屋租赁合同书》内容使用，合计计算一并付款，乙方不需要税票，未尽内容应遵守《房屋租赁合同书》中的其余条款，并保持一致。二、《物业委托管理合同书》内容中其余所有条款均不再生效，特此说明、以此备忘”。原告用以证明物业托管佣金即为租金。被告用以证明原告为了规避纳税，将诉争商铺的租金分解成《商铺租赁合同书》中的租赁费和《物业委托管理合同书》中的托管佣金，案外人兄弟物业公司实际未提供物业托管服务，原告要求被告合计两份合同的价款并一并付款，不得索取税票，属于损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）款的规定，双方于2012年7月1日签订的《物业委托管理合同书》和《商铺租赁合同书》均应为无效合同。原告质证称，上述三份合同均不违反国家法律规定，不存在以合法形式掩盖非法目的的事实，首先从被告所提交的证据和主张均能体现出被告对合同的约定是认可的，合同中并没有显示“被告不得要税票”的相关内容，而是“被告不需要税票”。原告与被告签订的所有合同均是与被告协商签订的，有罗金英的签名并加盖公司印章。兄弟物业公司在签订合同后已经对被告的外围安全、卫生、以及内部水电等维修检修等进行管理服务。所以被告主张合同无效没有法律依据。
四、原告提交了其制作的租金及违约金明细表，用以证明被告拖欠原告2013年7月1日至2015年5月31日的租金1219701元，违约金为2439402元。租金计算方法为：607320＋（607320×110%）÷12×11=1219701元；违约金为租金损失的2倍即2439402元（1219701×2=2439402元）。本案诉讼中，原告请求赔偿违约金的数额为1219701元。被告质证称，原告至今未交付房屋，所以被告不应该交纳租金；合同无效，也不存在违约责任。
五、诉讼中，原告提交了：1、原告于2015年9月14日拍摄的诉争租赁房屋的照片8张，用以证明诉争的房屋为商铺，系框架式、无门窗开放式的毛坯房，任何人无需钥匙即可进入，在原告拍摄时仍为闲置的毛坯房的状况。照片显示诉争的房屋被告质证称，照片显示房屋仍然是毛坯房，无人使用，如果原告将房屋交付给了被告，被告不可能将房屋闲置。2、原告其他租赁户高超、安俊峰等7人出具的书面证明各一份及租赁户的身份证复印件和营业执照复印件。原告用以证明：原告出租的所有天基.城中心花园的房屋均是按照合同约定履行，由租赁户先看房屋位置和面积，然后缴纳保证金，口头交接房屋，由承租户开始装修使用。被告质证称，原告证明的出租房屋的交付方式，不能用于本案租赁房屋的交付，其他租赁户租赁的面积比较小，而被告租赁的房屋面积较大。3、兄弟物业公司办公室工作人员彭某出庭作证的证人证言一份，证人彭某作证称，天基公司的刘建中副总经理带领安泰公司的罗金英看完诉争房屋以后签订了租赁合同和物业合同，签订合同后，诉争的租赁房屋就算交付给安泰公司了，安泰公司就可以装修使用。罗金英同时经营的诚泰公司的租赁房屋也是如此交付给诚泰公司装修使用的。原告对证人证言的真实性无异议，原告用以证明其已经依约将诉争的租赁房屋交付给了被告。同时原告述称，首先，在案外人诚泰公司租赁5号楼的过程中，诚泰公司也是没有办理任何交接手续，签订合同后诚泰公司就进行了使用和装修。本案诉争租赁合同与诚泰公司与原告签订的租赁合同的合同签订人均是罗金英，两份合同采用的是相同的交付方式，因此原告交付房屋的义务已经完成，被告在本案中否认房屋已经交付不能成立；其次，房屋交付给被告后，使用权已经归被告所有，被告如何装修、如何使用是被告的事情，因为受租赁合同的约束，原告作为出租方也不能将房屋另行出租和装修使用；并且在诉争租赁合同签订后原告至今未收到被告的解除合同通知等任何手续，且从被告支付的16万元的保证金收据和317184元的物业托管佣金的收据显示，如果房屋没有交付，被告也不可能向原告交付保证金和物业托管佣金。
六、诉讼中，被告提交了：1、被告公司的股东罗金英于2012年8月3日向原告交纳保证金16万元收据（票号0005003）的复印件。被告用以证明其向原告交纳了保证金16万元。原告对此收据的真实性予以认可，并同时提交了该收据的原件以及2012年11月3日被告向原告交纳保证金16万元的收据（票号0005012）一份，原告提交的0005003号收据原件上显示该收据已被作废，另一份0005012号收据上则载明该收据为换票，原收据日期是2012年8月3日的票据000503号。原告用以证明诉争的租赁合同已经履行，如未能履行，罗金英也不会在交费3个月后，又将保证金票据更换成被告的名称。2、2014年10月14日，被告向案外人兄弟物业公司交纳的自2014年6月1日-2015年5月31日期间物业托管费317184元的收据一份。被告用以证明诉争合同项下的标的物6#楼未实际履行，此后，被告又与案外人诚泰公司合租了原告的天基.城中心花园5#楼的部分房屋，并根据租赁面积向原告交纳了其应当承担部分的物业托管佣金317184元。原告质证称，该款项应为6#楼的租金，不是5#楼的租金，起诉时原告没有查出该票据，所以起诉时没有扣除该部分费用。
七、诉讼中，被告提交了驻马店市住建局公开信息网上查询的2014年5月建设工程竣工备案表打印件一份，该表显示天基.城中心花园5#楼、6#楼的竣工备案日期均为2014年5月。被告用以证明诉争的租赁房屋在2014年5月才备案，原告不可能在此之前交付租赁房屋。原告质证称，被告不能证明该证据的来源，对其真实性有异议。
八、另查明，2015年6月15日，原告天基公司以请求租金和违约金为由另案起诉了案外人诚泰公司【案号为（2015）驿民初字第3045号】，该案诉争的《房屋租赁合同书》、《物业委托管理合同书》、《备忘录》中显示诚泰公司方签订合同的代表为罗金英；租赁房屋为天基.城中心花园5#楼商铺西部一楼116-120；二楼216-220；租赁费的交纳以2013年6月1日-2014年5月31日为一个交费年度。另案诉讼中，被告主张2014年10月14日被告交纳物业托管费317184元为5#楼的租金，原告予以认可。
上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同书》、《备忘录》、证人证言、照片等，被告提交的《房屋租赁合同书》、《物业委托管理合同书》、备忘录、收据等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于本诉部分，一、关于被告提出本案诉争租赁房屋至今未交付的辩解，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，租赁合同约定原告应于2013年1月1日向被告交付租赁房屋，诉讼中，原告主张其已依约履行了交付义务，对此，原告负有举证责任。虽然在本案中，原告以租赁房屋为框架、无门窗开放式的毛坯房（商铺），被告无需使用钥匙即可随意进入租赁房屋内为由，主张在签订合同时已经将租赁房屋口头交付给了被告，但是诉讼中，被告不予认可，且原告的该项主张未有合同依据，原告也未能提交其他证据加以证明，故原告主张的口头交付，本院不予支持；另原告以证人彭某的证言为据主张合同签订之日2012年7月1日即交付，与合同中2013年1月1日交房的约定不符，本院亦不予支持。综上，原告未能举证证明其已交付了租赁房屋，故对被告提出房屋未能交付的辩称，本院予以采纳。关于原告请求的解除租赁合同，被告在2013年1月1日前未交纳第一年全年的租金607320元，构成违约；原告在2013年1月1日也未交付房屋，亦构成违约。此后，原告也未交付房屋，被告也未交纳租金，双方的行为表明双方均不再履行租赁合同，租赁合同已实际解除；现原告再以被告违约为由，主张解除合同，本院不予支持。关于原告请求租赁费和原告以被告未支付2013年7月1日起至2015月5月31日止的租赁费为由请求按租金的两倍计算违约金的主张，因本案诉争的租赁房屋未交付，租金未实际产生，租赁合同未能实际履行，故原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。
关于被告提出的其于2014年10月14日交纳的物业托管佣金317184元为其与案外人天基公司合租5#楼商铺期间的租金，并非本案6#楼房屋租金的抗辩主张。虽然被告提交的2014年10月14日的317184元的收据未能显示被告是为哪一个租赁房屋交纳的317184元，但该收据显示的交费期间为2014年6月1日-2015年5月31日，该交费期间与本案诉争租赁合同的交费期间不一致，且在另案诉讼中安泰公司亦主张该款项为5#楼的租金，原告在另案诉讼中也予以认可，该款项已核入5#楼原告应收租金，故对被告的上述辩称，本院予以采纳。
关于反诉部分，在本案租赁合同履行中是否应缴纳税款以及是否缴纳了税款，应为行政税收管理部门认定或追缴范畴，与本案租赁合同的效力认定无关。故被告以原、被告双方将房屋租赁费分解为租赁费和物业费并约定“乙方不需要发票”，属于规避纳税，损害国家利益为由，反诉请求确认本案租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告请求返还履约保证金的主张，本案中，被告交纳的16万元履约保证金是其保证履行合同义务的担保，作用是保证被告完全履行合同，现被告在其没有完全履行合同义务，没有依约先行交纳第一年全年的租金的情况下，请求原告返还履约保证金16万元，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告驻马店市天基置业有限公司的本诉请求。
二、驳回反诉原告驻马店市安泰财务咨询有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费26320元，财产保全费5000元，合计31320元，由原告驻马店市天基置业有限公司负担；反诉案件受理费1750元，由反诉原告驻马店市安泰财务咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 周 岩
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 刘子琦