广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1481民初436号
原告（反诉被告）梅州荣华房地产开发有限公司，住所：兴宁市兴城南郊62号区世纪花园荣福楼101门市。
法定代表人陈小玲，该公司总经理。
委托代理人曾炳华，广东齐昌律师事务所律师。
被告（反诉原告）毛芝芳，女，1977年10月2日出生，汉族，住兴宁市兴城河背街辉华楼门市
原告梅州荣华房地产开发有限公司诉被告毛芝芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅州荣华房地产开发有限公司的委托代理人曾炳华、被告毛芝芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梅州荣华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告立即向原告给付拖欠的购房款275000元，以及从起诉之日起至还清款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2、被告向原告支付违约金57500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：被告在2014年2月17日向原告购买了华华新苑辉华楼第1卡第2卡门店（即房地产权证登记为兴宁市兴城河背街辉华楼门市1、2）o双方在2014年2月17日签订了《商品房买卖合同》和附件二《买受人违反该商品房担保贷款合同的违约责任》。《商品房买卖合同》约定：被告购买的二卡门店总价款为575000元；分期付款：付首期款300000元，余款275000元向银行申请房贷付清；买受人违反商品房担保贷款合同的违约责任（详见附件二）；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件二《买受人违反该商品房担保贷款合同的违约责任》第一条约定：在签订本合同时，买受人应提供真实、完整、齐全的办理银行按揭、房地产权等级所需的一切资料；第三条第2点约定：如买受人的按揭或房贷未获银行批准，或批准额度小于合同约定按揭或房贷额度的差额款，由买受人在核批之曰起10天内现金补足差额款；第三条第3点第(3)小点约定：用以向出卖人支付该商品房房价总金额的百分之十的违约金。上述《商品房买卖合同》和附件二《买受人违反该商品房担保贷款合同的违约责任》签订后，原告依约在签订合同的当天，即2014年2月17日将商品房买卖合同的2卡门店交付给了被告使用，及时地为被告向相关部门提交了办理房地产权登记所需资料。在2014年12月18日为被告领取了2卡门店的房地产权证，其中辉华楼门市1(即第1卡门店)的房地产权证号为：粤房地权证兴字第××号、辉华楼门市2(即第2卡门店)的房地产权证号为：粤房地权证兴字第××号。但被告因其丈夫的原因而不符合银行贷款条件，被告房贷未获银行批准，被告违约逾期拖延至今未向原告将购房余款275000元补足、交清。因此，被告不仅应向原告给付拖欠的购房余款275000元，而且还应向原告支付违约金57500元（即按购房总款575000元的百分之十计算）。
被告毛芝芳答辩称：原告没有尽力协助被告办理银行按揭，被告不能分期付款。被告有经济收入可按合同规定条款按银行按揭方式支付原告的剩余房款，但原告的房屋实际是不可作银行按揭的，原告存在欺诈行为，原告违约在先，应负违约责任。同时合同附件第一条规定，在签订本合同时。买受人应提供真实、完整、齐全的办理银行按揭、房地产权等所需的一切资料，但签订合同时原告并未要求其提交相关银行证明及真实完整资料。原告提供的是格式合同，对于有关违约的不利于被告的条件，原告没有作特别说明及作重要提示，以致被告认为原告出售的房屋是完全可以银行按揭的。被告本来购房资金就有限，基于可以按揭基础上才向原告购房，原告没有尽职为被告办理银行按揭以支付剩余房款，现反而以不公平的格式条款向被告追究违约责任，意欲完全侵吞被告的房产或购房款。被告认为原告提供的格式合同条款中不利于被告的条款是无效的。原告出售的房屋不能作银行按揭，责任在原告。请求驳回原告梅州荣华房地产开发有限公司的诉请。
毛芝芳针对梅州荣华房地产开发有限公司的起诉提出反诉请求，请求解除《商品房买卖合同》，并各自返还（即其返还涉案房屋，梅州荣华房地产开发有限公司返还购房款）。事实与理由：一、梅州荣华房地产开发有限公司涉案的房屋实际是不可作银行按揭的，梅州荣华房地产开发有限公司存在欺诈行为，梅州荣华房地产开发有限公司违约在先，应负违约责任。二、其有能力按月支付约定的按揭房款，梅州荣华房地产开发有限公司没有尽职为其办理银行按揭以支付剩余房款，反而以不公平的格式条款向其追究违约责任，意欲完全侵吞其房产或购房款。因此梅州荣华房地产开发有限公司出售的房屋不能作银行按揭，责任在梅州荣华房地产开发有限公司。
针对被告（反诉原告）毛芝芳的反诉，梅州市荣华房地产开发有限公司辩称：
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下：
一、被告（反诉原告）毛芝芳未能办理按揭手续的事实认定。
2014年2月17日，梅州市荣华房地产开发有限公司作为出卖人与毛芝芳签订了《商品房买卖合同》，合同约定将梅州市荣华房地产开发有限公司开发的位于河背街南片101号至107号地段商品房华华新苑辉华楼第壹和第贰卡门店以575000元出售给被告，现房交付，付款方式为首期款300000元，余款275000元向银行申请房贷。合同签订同日，毛芝芳交付了房款300000元，后未支付。梅州市荣华房地产开发有限公司则将涉案房屋交给毛芝芳。2014年12月18日，梅州市荣华房地产开发有限公司为毛芝芳办理了涉案房屋的房地产权证。
2017年4月19日中国邮政储蓄银行股份有限公司兴宁市支行出具声明，证明是因毛芝芳出具的资料显示其还款能力不充足，不符合相关房屋贷款制度，退回其贷款。综上对毛芝芳未能办理按揭手续是因其还款能力不足造成的事实予以确认。对毛芝芳提出的梅州荣华房地产开发有限公司涉案的房屋实际是不可作银行按揭的，因其未能提供证据证实，应承担举证不能的责任。
二、对涉案合同格式条款有无损害被告（反诉原告）毛芝芳利益的事实认定。
《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”因此，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务及采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。对于违约涉案合同附件二标题则为加粗的“买受人违反该商品房担保贷款合同的违约责任”，合同尾部被告（反诉原告）毛芝芳在买受人处签名并按指模，应视为原告（反诉被告）已尽提请义务。同时涉案合同中并未显示有开发商以格式条款的方式免除其责任，加重购房人责任，排除购房人主要权利，也未显示有含混隐晦的条款逃避责任。该涉案房屋自2014年2月17日起也一直由被告（反诉原告）毛芝芳实际占有使用。被告（反诉原告）毛芝芳在无证据证明其是在梅州市荣华房地产开发有限公司采用欺诈或胁迫手段被迫签名的情况下，主张以不公平的格式条款意欲完全侵吞其的房产或购房款无事实依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人之间具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，是有效合同，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，梅州市荣华房地产开发有限公司将房屋交付给毛芝芳使用，并办理了权属人为毛芝芳的房地产权证，履行了其作为出卖方的义务；毛芝芳则支付了300000元房款，仍剩275000元未支付。因此本案的焦点为：一、涉案的《商品房买卖合同》是否符合解除的条件；二、对原告的违约金请求是否应得到支持。
一、关于涉案的《商品房买卖合同》是否符合解除的条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，合同解除是在合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人双方或者一方的意思表示而使合同关系自始消灭或者向将来消灭的一种行为。涉案合同作为双务、有偿合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，因购房人的原因造成不能继续付款的，开发商可以请求解除合同；因开发商的原因造成不能继续付款的，购房人可以请求解除合同。依据上述确认是由于被告毛芝芳出具的资料显示其还款能力不充足，不符合相关房屋贷款制度，而导致未能订立商品房担保贷款合同及原告（反诉被告）对格式条款已尽提请义务的事实。综上反诉原告（即本案被告）的反诉请求解除合同，并各自返还，予法无据，不予支持。
梅州市荣华房地产开发有限公司作为出卖人依约履行了向被告（买受人）交付房屋，并办理了权属人为被告的房地产权证，履行涉案商品房买卖合同约定的全部义务。涉案合同作为成立且生效的合同，在合同双方不能达成一致协议解除合同及不符合法定解除合同的条件下，买受人应当按照约定的数额支付价款，毛芝芳作为合同的买方，在交付了首期300000元后即未再支付房款，仍剩275000元未支付，已构成违约。据此对梅州市荣华房地产开发有限公司请求被告支付购房款275000元的请求予以支持。对于利息的请求，依前述查明，双方对违约金作了约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定不予支持。
二、关于对梅州市荣华房地产开发有限公司违约金的请求是否应得到支持的问题。《民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。根据合同附件二《买受人违反该商品房担保贷款合同的违约责任》，第一款“在签订本合同时，买受人应提供真实、完整、齐全的办理银行按揭、房地产权等所需的一切资料，否则，买受人应向出卖人支付该商品房房价总金额百分之五的违约金。买受人委托出卖人办理银行按揭、房地产权证，所需税的费用按国家有关规定各自承担。”第三款“如买受人的按揭或房贷未获银行批准，或批准额度小于合同约定按揭或房贷额度的差额款，由买受人在核批之日10天内现金补足差额款。如买受人在约定时间内未补足差额款时；”买受人无条件同意以出卖人认为适合的售价出售该商品房，出卖人出售该商品房后，在支付税费及费用、银行的全部款项后用以向出卖人支付该商品房房价总金额的百分之十违约金。根前述对被告（反诉原告）毛芝芳违约事实的认定及被告（反诉原告）对违约金提出过高的抗辩意见，梅州市荣华房地产开发有限公司请求依据合同附件二第三款约定的请求按购房总款百分之十计算的违约金，与约定不符，应按第一款约定支付违约金，即按百分之五计算违约金，计算为28750元。毛芝芳对此抗辩意见与约定及法律规定不符，不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十三条，判决如下：
一、被告（反诉原告）毛芝芳应当在本判决生效之日起十日内支付购房款275000元给梅州市荣华房地产开发有限公司。
二、被告（反诉原告）毛芝芳应当在本判决生效之日起十日内支付违约金28750元给梅州市荣华房地产开发有限公司。
三、驳回原告（反诉被告）梅州市荣华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）毛芝芳的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3444元，由梅州市荣华房地产开发有限公司负担244元，毛芝芳负担3200元；反诉费2900元，由毛芝芳负担6100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 曾巧玲
二〇一七年五月二十六日
书记员 李晓君