福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第58号
原告马敏，女，1978年11月30日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人马巍武、朱金炉，福建建云律师事务所律师。
被告厦门市牡丹园业主委员会，住所地厦门市思明区松柏路111号101室。
诉讼代表人童运和。
委托代理人王晓云。
委托代理人苏岩。
原告马敏与被告厦门市牡丹园业主委员会（以下简称牡丹园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法由审判员蔡跃堂适用简易程序于2014年2月21日公开开庭进行审理。原告马敏的委托代理人马巍武，被告厦门市牡丹园业主委员会的诉讼代表人童运和、委托代理人王晓云、苏岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马敏诉称，被告牡丹园业委会于2013年7月选举出厦门市牡丹园第五届业主委员会委员孙传娥、黄秀媚、叶少杰、方惠聪、王晓云、童运和、王木水。根据牡丹园《业主大会议事规则》，业委会做出任何决议必须有半数以上委员同意且反对的委员不能超过1／3。被告于2013年10月31日、11月15日、11月22日、11月29日做出第三、四、五、六次会议纪要，上述会议纪要均有黄秀媚、方惠聪、孙传娥等逾1／3委员明确表示不同意发布，上述会议也未通知所在地居委会，且王木水本人未出席会议参与讨论并表决，其委托他人代为出席并签字应属非法且无效。上述纪要并未按《业主大会议事规则》的公章使用记录的审批程序进行，属于滥用公章。故请求判令依法撤销被告厦门市牡丹园第五届业主委员会于2013年10月31日做出的第三次会议纪要、2013年11月15日做出的第四次会议纪要、2013年11月22日发布的第五次会议纪要、2013年11月29日发布的第六次会议纪要。
被告牡丹园业委会辩称，1、牡丹园业委会原委员徐瀚祯为达到侵占业委会财产的目的，安排原告马敏作为保管业委会财务的执行秘书。从调取的银行对账单等资料中，初步发现在2006年至2009年间，原告马敏及徐瀚祯等每月从业委会账户中提取现金到徐瀚祯指定的公司账户，至2010年累计高达60万元。为掩盖2009年9月6日第三届与第四届委员会交接之际业委会账户已严重亏空的事实，达到欺骗业主的目的，徐瀚祯与原告自行将款存入业委会账户并取出。此案目前正由思明公安分局经侦大队调查受理中。被告对徐瀚祯和原告违法行径进行公开揭露后，原告心存不甘，为报复业委会而向法院起诉以阻挠新一届业委会的正常运作。2、牡丹园业委会纪要的作出是基于现实和法规的要求，符合牡丹园绝大多数业主的利益，对原告的撤销请求依法应予以驳回。建房（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条规定“业主委员会会议应有过半数的委员出席，做出的决定必须经全体委员半数以上同意”。徐瀚祯在控制业委会期间，为让少数人便于控制业委会决策，特意在《业主大会议事规则》中增加“业主委员会通过任何决定，反对委员不得超过1／3”的规定，严重超出上述法规第三十八条的要求，应属无效。长期追随徐瀚祯的三位委员黄秀媚、方惠聪、孙传娥在业委会中表决无法过半，故意采取消极不出席的做法，致业委会长期无法正常工作。在此情形下，为大多数业主的利益，就原告诉请撤销的四份文件所涉及的事项，经2013年12月15日的业主大会表决通过。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年8月，厦门市牡丹园业委会在其业委会成员产生后，以该业委会名义在厦门市思明区筼筜街道办事处备案登记了厦门市牡丹园管理规约（下称“规约”）、厦门市牡丹园业主委员会章程（下称“章程”）、厦门市牡丹园业主大会议事规则三份文件（下称“规则”）。其中的“规则”第二章第三节业主大会会议载明：“……有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开1、20%以上业主提议的；”，第三章第二节业主委员会的会议载明：“经三分之一以上委员提议或主任、副主任委员提议，可随时召开临时会议……业主委员会每一委员具一票会议表决权，业主委员会通过任何决定，都必须有二分之一以上的委员表决同意同时反对的委员不得超出三分之一”。“章程”第三节载明：“经三分之一委员提议或主任、副主任委员提议，可随时召开临时会议”。2012年下半年，厦门市牡丹园业委会公章由童运和管理至今。
2013年7月，被告牡丹园业委会选举出厦门市牡丹园第五届业主委员会委员黄绣媚、孙传娥、方惠聪、童运和、叶少杰、王木水、王晓云。之后，童运和被推选为牡丹园业委会主任。2013年10月29日，被告牡丹园业委会召开第五届业主委员会第三次会议，会议纪要载明童运和主持会议，参加人员为黄绣媚、孙传娥、方惠聪、童运和、叶少杰、王木水（王金鹤代）、王晓云、陈幼田（候补委员）、业主代表多名。会议内容为：1、讨论业委会三个文件的修改；2、研究业主近期反映的意见。会议形成了会议决议。王木水、王晓云、叶少杰、童运和、陈幼田及其他业主在会议纪要上签名，黄绣媚、孙传娥、方惠聪则签署不同意会议决议内容的意见。2013年11月15日，被告牡丹园业委会召开第五届业主委员会第四次会议，会议纪要载明童运和主持会议，会议的参加人员有童运和、叶少杰、王晓云、王木水、陈幼田（候补委员），会议的缺席委员有黄绣媚、方惠聪、孙传娥。会议的内容研究并决定下届物业公司的招投标问题，并作出了会议决定。该会由业主代表多名及业委会委员童运和、叶少杰、王晓云、王木水、陈幼田（候补委员）签字。2013年11月22日，被告牡丹园业委会召开第五届业主委员会第五次会议，会议载明会议主持人为童运和，会议的参加人员为童运和、叶少杰、王晓云、王木水、陈幼田（候补委员），会议的未到会委员有黄绣媚、方惠聪、孙传娥，会议决定关于业主大会筹备工作待下次会议再行研究。童运和、叶少杰、王晓云、王木水、陈幼田等在会议纪要上签名。2013年11月29日，被告牡丹园业委会召开第五届业主委员会第六次会议，会议纪要上载明该会主持人为童运和，会议的参加人员有叶少杰、王晓云、王木水、陈幼田（候补委员）及其他列席人员。会议的缺席委员有黄绣媚、方惠聪、孙传娥。会议讨论了相关的内容。
2013年12月15日，由童运和、叶少杰及不足10人的业主提议召开了业主大会，表决修订了2009年8月已在厦门市思明区筼筜街道办事处备案登记的三份文件，即“规约”、“章程”、“规则”，并于2013年12月1日出具了厦门市牡丹园业主公约（2013年12月业主大会修订，下称“2013公约”）、于2013年12月出具了厦门市牡丹园业主大会议事规则（下称“2013规则”），“2013规则”载明业主委员会每一委员具一票会议表决权，业主委员会通过任何决定，都必须有二分之一以上的委员表决同意。后牡丹园业委会以该会名义向该街道办事处报送备案登记上述两份文件及业委会委员名单，街道办事处认为报送的两份文件不符合2009年已备案登记的文件内容，且业委会委员中过半数的委员仅有童运和、叶少杰、黄绣媚、方惠聪四名，故对业委会报送的材料均不予备案登记。
另查明，2013年9月26日，牡丹园业委会形成紧急会议纪要，纪要载明对检举童运和收受园区物业管理方礼金礼品的情况进行调查：1、购物卡。牡丹园物业管理方可能为工作方便，每年都会向有关部门和人员送购物卡，也曾向童运和送过一张500元购物卡，被退回。2、洋酒。物业负责人曾送童运和一瓶洋酒，但被退回（有证人证明）。某、游某。在每年牡丹园游泳池开放期间，物业负责人均会向业委会委员和部分业主及有关上级单位赠送游某，也送过童运和两张游某。
以上事实，有厦门市牡丹园第五届业主委员会第三次会议纪要、厦门市牡丹园第五届业主委员会第四次会议纪要、厦门市牡丹园第五届业主委员会第五次会议纪要、厦门市牡丹园第五届业主委员会第六次会议纪要，2009年8月备案登记的厦门市牡丹园管理规约、厦门市牡丹园业主委员会章程、厦门市牡丹园业主大会议事规则，2013年报送未备案登记的厦门市牡丹园业主公约（2013年12月业主大会修订）与厦门市牡丹园业主大会议事规则、调查笔录、牡丹园各届业委会成员表、牡丹园业委会形成紧急会议纪要以及当事人的庭审陈述笔录为证，本院予以确认。
审理中，原告为证明童运和在任业委会主任期间收受物业管理处礼物的行为，提供如下证据：1、原告委托代理人马巍武、朱金炉于2013年10月8日向牡丹园物业管理处主任杨某所作的调查笔录，在该调查笔录中，杨某陈述其从2005年至今均担任厦门市牡丹园小区物业管理处主任。在此期间，因童运和在2013年换届前后分别担任业委会主持工作的副主任、主任，故其在逢年过节时曾送给童运和一些购物卡、拜年红包和其他礼品，平时也送童运和免费游泳票、洋酒。童运和均收下了礼物。2013年牡丹园业委会换届后，杨某、物业管理处分别又给童运和送礼。后童运和的收礼行为被牡丹园小区业主发现，童运和就将其在2013年7月份最后一次收的洋酒和游泳票在2013年9月份托管理员余熙斌退还，而童运和在2013年7月份之前所收的礼物均未退还。童运和未向杨某送过礼，牡丹园物业管理处也未向业委会的其他委员送过礼。2、申请证人杨某出庭作证。杨某在庭审中确认上述调查笔录是其真实意思表示，对调查笔录的内容无异议。
被告的质证意见为：对上述证据1，被告认为该证据不具备公信力，不能作为本案审理依据，只是一份证言；对证据2，被告认为证人证言与事实不某
本院分析认为，被告虽对原告所提供上述证据不予认可，但结合2013年9月26日牡丹园业委会紧急会议纪要中的内容，即童运和收受过牡丹园物业管理处购物卡、洋酒、游泳票的事实，则可以与原告所提供的上述证相互印证并依此认定童运和担任牡丹园业委会副主任、主任期间，存在收受物业管理处礼物的行为。童运和的行为已违反了《厦门市物业管理若干规定》第十九条：“业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；……”。因此，童运和从收受礼物之日起，其所担任业委会的职务应自行终止，其代表业委会所实施的行为自始无效。
本院认为，业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力，未经合法程序，不得擅自变更。被告虽辩称2009年8月在厦门市思明区筼筜街道办事处备案登记的“规则”系少数人为便于控制业委会决策而在规则中增加“业主委员会通过任何决定，反对委员不得超过1／3”的规定，与建房（2009）274号的规定相抵触，应属无效。该辩解意见于法无据，本院不予采纳。2009年的“规则”、“章程”系业主们的真实意思表示，内容合法，形式完备，是规范业主们及业委会委员权利、义务的依据，本院予以照准执行。上述“规则”、“章程”未经法定程序变更，法律效力延续至今，应作为本案讼争会议纪要撤销与否的依据。而2013年拟备案登记的“2013规则”是由不足10人及两业委会委员提议召开的，不符合2009年的“规则”、“章程”的规定，不具有法律效力。2009年的“规则”规定业主委员会通过任何决定，都必须有二分之一以上的委员表决同意，同时反对的委员不得超出三分之一。在讼争的四次会议中，仅牡丹园第五届业主委员会第三次会议中，委员方惠聪、孙传娥、黄绣媚明确表示不同意该会议纪要的内容，其余三次会议，委员方惠聪、孙传娥、黄绣媚均缺席未参加，故在在案证据不足以证明上述三委员接受会议纪要内容的情形下，不应视为三委员接受会议纪要的内容。此外，如上分析，童运和因接受牡丹园小区物业管理企业的送礼，其代表业委会所实施的行为自始无效，在四次讼争的会议中的表决不具有法律效力。因此，在讼争的四次会议中，均存在业委会委员表决未过半数通过，存在程序违反2009年的“规则”情形，侵害业主的程序性权益，也间接侵害了业主的知情权、发言权、异议权、监督权等相关权利，从而侵害了作为业主的原告所依法享有的合法权益。故原告的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
撤销被告厦门市牡丹园业主委员会于2013年10月31日作出的厦门市牡丹园第五届业主委员会第三次会议纪要、2013年11月15日作出的厦门市牡丹园第五届业主委员会第四次会议纪要、2013年11月22日发布的厦门市牡丹园第五届业主委员会第五次会议纪要、2013年11月29日发布的厦门市牡丹园第五届业主委员会第六次会议纪要。
本案案件受理费50元，由被告厦门市牡丹园业主委员会负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 蔡跃堂
二〇一四年三月十一日
书记员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。