福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第78号
上诉人（原审被告）王美珠，女，汉族，1955年5月17日出生，退休职工。
委托代理人吕丽萍，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林阿泉，男，汉族，1961年1月4日出生，职工。
委托代理人陈友谊，福建闽仁律师事务所律师。
委托代理人蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）洪荣深，男，汉族，1957年12月3日出生，无业。
上诉人王美珠因与被上诉人林阿泉、洪荣深房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第3130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王美珠及其委托代理人吕丽萍，被上诉人林阿泉及其委托代理人陈友谊、蔡颖瑜，被上诉人洪荣深等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，1996年1月24日，林阿泉与洪荣深签订《购房协议书》，协议约定洪荣深将坐落于交警大楼后面南幢601号（即现在的漳州市芗城区元光北路17号3幢601号）二房一厅计面积57.96平方米的房屋，转让出售给林阿泉，成交金额人民币66000元。协议还约定，协议签订后5天内交付林阿泉使用。自签订之日起该房屋归林阿泉所有（包括柴火间）。协议签订当日，林阿泉向洪荣深一次性支付了购房款，洪荣深于1996年1月30日将上述房产交付给林阿泉使用至今。
原判另查明，洪荣深、王美珠于1980年9月3日结婚，2003年10月27日经漳州市芗城区人民法院判决离婚。1990年7月23日，洪荣深与漳州市城乡建设委员会城市建设科（现漳州市住房和城乡建设局）签订《征用房屋协议书》，协议约定洪荣深将本市东湖新村20号房屋23.9平方米拆除，在交警大楼后面南幢601号房（即漳州市芗城区元光北路17号3幢601号），建筑面积57.96平方米，进行产权交换，新旧房屋对抵后增加34.06平方米，差价23907.84应一次付给市城市建设委员会城市建设科。洪荣深、王美珠于1990年7月23日补交差价款23907.84元并于1993年入住该房屋。
原判又查明，漳州市芗城区元光北路17号3幢601号尚未办理产权登记手续。
原判认为，洪荣深与林阿泉于1996年1月24日签订《购房协议书》，并于1996年1月30日将上述房产交付给林阿泉使用至今，林阿泉也依约支付了购房款，王美珠约于1998年明知该买卖关系未在法定期限内提出异议，且根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故对王美珠抗辩称洪荣深在其不知情的情况下把本案讼争房屋出售给林阿泉，因此对该《购房协议书》不予认可的抗辩主张，不予采纳。林阿泉与洪荣深签订该购房协议时，该房屋由洪荣深、王美珠居住使用，且洪荣深持有的《征用房屋协议书》及面积补差款《收据》表明业主为洪荣深，林阿泉有理由相信洪荣深具有该房屋的处分权。芗城区人民法院认为，林阿泉与洪荣深于1996年1月24日订立的《购房协议书》系双方真实的意思表示，并未违反法律法规相关强制性的规定，应为合法有效。该合同的约定对于林阿泉、洪荣深、王美珠均具约束力，林阿泉、洪荣深、王美珠应依合同的约定继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决，林阿泉与洪荣深于1996年1月24日订立有关漳州市芗城区元光北路17号3幢601号房屋的《购房协议书》有效。本案受理费100元，由洪荣深、王美珠负担。
上诉人王美珠不服上述民事判决，向本院提出上诉称：本案讼争的芗城区元光北路17号3幢601号房屋，系上诉人与洪荣深婚姻存续期间夫妻共同财产，上诉人共有该房屋的权利是无可争议的事实。本案被上诉人林阿泉明知道该房屋属于洪荣深与王美珠的夫妻共同财产，却未经过上诉人同意私底下与洪荣深签订《购房协议书》，洪荣深的处分行为无效，林阿泉的行为在主观上也并非善意。并且被上诉人林阿泉并没有将讼争房屋登记到自已名下，因此，被上诉人林阿泉不属于善意第三人，被上诉人洪荣深与林阿泉签订的《购房协议书》是无效的。综上，恳请二审法院查明事实后，依法撤销原判，改判林阿泉与洪荣深签订的《购房协议书》无效。
被上诉人林阿泉答辩称：上诉人王美珠与被上诉人洪荣深系夫妻，其二人对讼争房屋不是一般的共有，而是基于夫妻关系的共同共有，而且被上诉人洪荣深系《征用房屋协议书》与面积补差款《收据》等证据载明的业主。被上诉人林阿泉基于对上诉人王美珠与洪荣深夫妻关系的合理信赖，有理由相信洪荣深不仅具有该房屋的处分权，且在签署《购房协议书》时，洪荣深与上诉人夫妻二人共同作出了出售讼争房产的意思表示。原判已查明，洪荣深与被上诉人林阿泉于1996年1月24日签订《购房协议书》，并于1996年1月30日将讼争房产交付给被上诉人林阿泉使用。上诉人王美珠自述约于1998年知道洪荣深将讼争房产卖给了被上诉人林阿泉，且在上诉人王美珠与被上诉人洪荣深离婚案中，上诉人已明确表示无共同财产，表明其对讼争房产的权利，其夫妻已处置完毕。根据相关法律规定，其应当在两年内提出异议，上诉人现在才表示不同意出卖讼争房产，缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，不动产物权转让合同是否有效，不能以不动产是否已经办理转移登记为标准进行判断。上诉人片面援引《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国物权法》等法律规定，认为被上诉人洪荣深处分行为无效。该主张没有事实和法律依据，依法不能成立。综上所述，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人洪荣深答辩称：希望本案能协商解决。
二审开庭审理期间，各方当事人对原判查明的事实均无异议，本院予以确认。二审查明的事实与原判查明的事实一致。
根据上诉人王美珠及被上诉人林阿泉、洪荣深之间的诉、辩主张，本案争议的焦点为：林阿泉与洪荣深之间签订的《购房协议书》未经上诉人王美珠同意是否有效？对此，本院分析如下：
上诉人王美珠认为：本案讼争的房屋系上诉人王美珠与洪荣深婚姻存续期间夫妻共同财产，未经过上诉人王美珠同意，被上诉人洪荣深与林阿泉签订《购房协议书》，该处分行为无效。且林阿泉的行为在主观上也并非善意。也未将讼争房屋登记到其名下。因此，洪荣深与林阿泉签订的《购房协议书》是无效的。
被上诉人林阿泉认为：上诉人王美珠与被上诉人洪荣深系夫妻，而且被上诉人洪荣深系《征用房屋协议书》与面积补差款《收据》等证据载明的业主。被上诉人林阿泉基于对上诉人王美珠与洪荣深夫妻关系的合理信赖，有理由相信洪荣深不仅具有该房屋的处分权，且在签署《购房协议书》时，洪荣深与上诉人夫妻二人共同作出了出售讼争房产的意思表示。上诉人王美珠及洪荣深于1996年1月30日将讼争房产交付给被上诉人林阿泉使用。上诉人王美珠至少于1998年知道洪荣深将讼争房产卖给了被上诉人林阿泉。根据相关法律规定，其应当在两年内提出异议，上诉人现在才表示不同意出卖讼争房产，已尚失胜诉权。
被上诉人洪荣深认为：本案应协商解决。
本院认为，被上诉人洪荣深与林阿泉于1996年1月24日签订《购房协议书》，并于1996年1月30日将上述房产交付给林阿泉使用至今，林阿泉也依约支付了购房款。王美珠在2003年其与洪荣深离婚案件当中明确夫妻之间没有共同财产，表明其已知道对讼争房产已作处置。故上诉人王美珠抗辩其不知情，与事实不符。被上诉人林阿泉与洪荣深签订该购房协议时，洪荣深以持有并载明其本人名字的《征用房屋协议书》及面积补差款《收据》与林阿泉签订《购房协议书》，被上诉人林阿泉有理由相信洪荣深具有该房屋的处分权。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故上诉人王美珠主张洪荣深在处置讼争房屋时其不知情，被上诉人洪荣深与林阿泉所签订的《购房协议书》无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被上诉人林阿泉与洪荣深于1996年1月24日订立的《购房协议书》系双方真实的意思表示，并未违反法律法规相关强制性的规定，应为合法有效；原判认定事实清楚，适用法律并无不当，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人王美珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 华
审 判 员 张海泉
代理审判员 江团辉
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 林 伟
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。