江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02409号
上诉人（原审原告）昆山钰恒电子衡量器有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇马鞍山中路508号。
法定代表人苟英，该公司董事长。
委托代理人张广明。
委托代理人杨前明，江苏海联海律师事务所律师。
上诉人（原审被告）昆山市协达新型建材实业�司，住所地江苏省昆山玉山镇马鞍山中路***号。
法定代表人祝月良，该公司董事长。
委托代理人陈志刚。
委托代理人朱林生。
原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号。
法定代表人金建伟，该公司经理。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人胡志华，江苏沉浮律师事务所律师。
上诉人昆山钰恒电子衡量器有限公司（以下简称钰恒公司）、昆山市协达新型建材实业有限公司（以下简称协达公司）与原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月19日，协达�司与昆山永通汽车销售服务有限公司（以下简称永通公司）签订《租赁合同》一份，约定永通公司租赁协达公司位于昆山市马鞍山中路508号厂区东侧2892㎡大车间、50㎡绿化带辅房用于汽车维修及销售，租金13.25元／㎡／月，先付后租，租期自2010年3月20日至2012年12月31日，租期内永通公司负有维护、维修、保险的义务，永通公司因使用需要改变车间结构及租赁范围内增建或者改建需征得协达公司同意，费用由永通公司自行承担，遇协达公司厂房拆迁，因拆迁造成永通公司损失的，协达公司不予承担赔偿责任，拆迁时厂区内所有的建筑物产权归协达公司所有，厂房内永通公司所设的建筑物设施产权归永通公司所有，协达公司同意永通公司将厂房一半转租给第三方，但第三方必须听从协达公司管理，遵守该合同中已明确的条款，转租期限应与本合同期限一致。
2010年3月19日，永通公司将上述承租的昆山市马鞍山中路508号厂区东侧2892㎡大车间的北半部1446㎡厂房转租给钰恒公司使用，双方为此签订《租赁合同》一份，约定租期自2010年3月20日至2013年3月20日，租金14元／㎡／月，先付后租，租期内钰恒公司负有维护、维修、保险的义务，钰恒公司因使用需要改变车间结构及租赁范围内增建或者改建需征得永通公司同意，费用由钰恒公司自行承担，遇厂房拆迁，则以政府所规定的赔偿为准。
2011年6月10日，钰恒公司与协达公司签订《租赁合同》一份，约定钰恒公司承租协达公司位于昆山市马鞍山中路508号复合车间-
好家居TOTO仓库，仓库按照实测面积700㎡结算，租期自2011年6月11日至2012年12月31日，租金13元／㎡／月，赁期限内钰恒公司负有维护、维修、保险的义务，钰恒公司因使用需要改变车间结构及租赁范围内增建或者改建需征得协达公司同意，费用由钰恒公司自行承担，在房外场地上私自搭建的需交付房租赁50%的租用费或无条件拆除或违章建筑的产权归协达公司所有，遇厂房拆迁，则因拆迁造成钰恒公司损失的，协达公司不予承担赔偿责任。
因规划需要，经协商，同创公司对协达公司的房屋建筑物（包括地面附着物和相关配套设施）、机器设备、原铺材料、办公设施所有资产进行征收补偿。为此，经同创公司委托，案外人昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司（以下简称嘉诚评估公司）于2012年2月10日作出昆山嘉诚动迁评字第20120201c号《昆山市房地产价格评估报告》对协达公司资产进行评估，评估范围包括协达公司所有的钢混结构5、6、9、10号房，混合结构8、13、14、27号号房房，简易结构1-3号房、4、11、19、22号房、16、17号房、23、24及7、12、15、18、20、21、25、26、棚3号房、棚（具体编号详见评估报告），总建筑面积合计10355.23㎡。评估报告认为上述房屋建筑物拆除评估价值11285474元，装修及附属物价格3025143元，设备价格1716292元，总计16026909元。钰恒公司、协达公司一致确认钰恒公司所租用房屋在评估报告中显示为“5号房”北半部、“9号房”内的TOTO仓库、18号房、4号棚、5号棚、6号棚。报告中载明“5号房”北半部房屋的装修估价为789792元，TOTO仓库的房屋装修估价为106319元，18号房的建筑面积为48.5㎡（长12.5m＊宽3.88m），其建筑物拆除评估为150元／㎡，棚建筑面积总计413.1㎡，其建筑物拆除评估为100元／平方米，6号棚面积为10.32㎡（长4.43m＊2.33m）。钰恒公司设备评估拆卸安装费评估为64003元。经同创公司委托，嘉诚评估公司对上述评估报告进行复议并于2012年4月5日出具《评估复议结果汇总》一份，对评估对象进行补充估价，认为复议结果总价为1912835元，其中“9号房”装修及附属物补差价245.4元／㎡，棚的装修及附属物补差价20元／㎡，9仓库货物搬迁费用为200元／㎡。
2012年8月1日，根据上述评估结论经协商，协达公司与同创公司签订《企业征收协议书》一份，约定于2013年1月1日前搬迁完毕，双方确认一次性补偿征收费用为32304782元，其中房屋建筑物拆除11285474元、装修及附属物4937978元、设备搬迁损耗1716292元、企业停产停业费补偿2952600元（9842㎡×300元／㎡）、土地置换（含契税）6070938元（26.06亩×232960元／亩）、土地补偿费5212000元（26.06亩×20万／亩）、企业搬迁费129500元（10355㎡÷40×500元），协议签订后30天内首付15%计485万元，协达公司取得新置土地拍卖后支付30%计969万元，余款在协达公司搬出原地址交出钥匙后一次性付清计17764782元，原厂房租赁协议或者其他协议一律由协达公司负责处理，确保在本协议规定的搬迁时�前搬迁完毕。钰恒公司租金交至2012年12月31日。
2013年3月1日，协达公司向厂区内承租公司发布书面通知，言明因协达公司厂房将拆迁，厂房无法续租，在此前协达公司提前几个月通知各公司，厂房承租期到期不再续租，请承租公司自行搬走。截至目前，钰恒公司及永通公司均未搬迁。
2014年9月12日，永通公司出具《说明》一份，言明永通公司将承租自协达公司处的协达公司厂区东侧大车间1446.8㎡部分转租给钰恒公司，同意钰恒公司增设的装修等设备设施归钰恒公司所有，因遇拆迁进行评估后的相应设施设备的补偿款均归属于钰恒公司所有。2014年9月23日，永通公司将协达公司诉至法院，主张其承租的“5号房”南半部厂房相关的拆迁补偿损失。
原审庭审中，钰恒公司向原审法院提交《租房协议》及发票，欲以证明因协达公司厂房需要拆迁，导致钰恒公司承租案外人昆山联伸精密电子材料有限公司位于昆山市玉山镇五联路861号房屋，为此产生的租金损失。协达公司确认已收到同创公司支付的1085万元拆迁补偿款，对此，同创公司未持异议。
上述事实有租赁合同、昆山市房地产价格评估报告、评估复议结果汇总、企业征收协议书、通知、立案审批表、说明、租房协议、发票以及当事人陈述予以证实。
原审原告钰恒公司的诉讼请求为：1、协达公司支付钰恒公司已评估拆迁补偿款1862737.4元及该款自2012年8月1日按照银行贷款年利率6%的标准计算至判决生效之日止的逾期利息；2、对涉及钰恒公司未评估部分进行评估或另行作价后向钰恒公司支付；3、赔偿钰恒公司自2013年7月1日至判决生效之日止按照月租金38013元标准计算的预租房屋租金；4、退还钰恒公司自2012年8月1日至2012年12月31日多支付的房屋租金141297.50元；5、本案诉讼费由协达公司承担。
原审法院认为：合法的权益受法律保护。2010年3月19日协达公司与永通公司签订的《租赁合同》、2010年3月19日永通公司与钰恒公司签订的《租赁合同》、2011年6月10日钰恒公司与协达公司签订的《租赁合同》，合同期限到期后钰恒公司、永通公司依然继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，合同相对方均应恪守约定。
一、关于装修及附属物补偿款。上述三份租赁合同中均未明确约定合同终止后房屋装修及附属物的归属，协达公司亦未提供证据证明其为装修及附属物的投入者，故钰恒公司作为房屋的占有和使用者应推定对装修及附属物进行了投入，相应的拆迁补偿也理应归钰恒公司享有。关于装修及附属物的价值认定如下：1、协达公司通过以《昆山市房地产价格评估报告》及复议结果为基础达成的征收协议获得了部分补偿款，协达公�对该评估报告中的评估对象及价值均未提出异议或重新评估，故《昆山市房地产价格评估报告》可以用来确定评估对象的价值。根据《昆山市房地产价格评估报告》显示，钰恒公司所承租“5号房”北半部及“9号房”内TOTO仓库的房屋装修估价分别为789792元、106319元；2、根据《评估复议结果汇总》可知，“9号房”装修及附属物补差价245.4元／㎡，故“9号房”内TOTO仓库的房屋装修及附属物应补差价171780元（245.4㎡＊700㎡）；3、18号房的建筑物拆除评估为100元／㎡，经复议该棚装修及附属物补差价20元／㎡，故18号棚的房屋拆除及装修、附属物估价应为5820元（48.5㎡＊120元／㎡）；4、6号棚的建筑物拆除评估为100元／㎡，经复议后该棚房屋装修及附属物补差价20元／㎡，故6号棚的房屋拆除及装修、附属物估价为1238.4元（10.32㎡＊120元／㎡）。上述合计1074949.4元。现协达公司已获取相应的拆迁补偿款，应将由钰恒公司投入的部分归还原告。
二、协达公司将大车间出租给永通公司时已明确表示遇厂房拆迁，不予赔偿永通公司因拆迁造成的损失，永通公司作为承租方依约不享有损失赔偿的权利，其将大车间的一半转租给钰恒公司，与钰恒公司约定“遇厂房拆迁，则以政府所规定的赔偿为准”系承租人与次承租人之间关于转租的约定，不能据此向出租人主张赔偿损失，故钰恒公司所主张的设备搬迁损耗、企业停产停业费补偿、企业搬迁费、9号仓库货物搬迁费、预付租金等因拆迁造成的损失，原审法院不予支持。
关于钰恒公司所主张未评估部分的损失。因合同双方对该部分物品未能一致确认，且钰恒公司对该部分损失未提供充分证据证明，亦不属于协达公司已获拆迁补偿款的范围，故钰恒公司主张的该部分损失，无事实和法律依据，原审�院不予支持。
关于钰恒公司主张其多支付的房屋租金。协达公司与同创公司在2012年8月1日的《企业征收协议书》中明确约定关于原厂房租赁协议或者其他协议一律由协达公司负责处理，且协达公司并未实际取得全部拆迁补偿款，故钰恒公司在TOTO仓库房屋租赁期间内交付的租金，协达公司享有收取的权利。关于“5号房”北半部的租金，因该房屋系钰恒公司转租自永通公司，钰恒公司依据其与永通公司之间的合同约定要求第三方即协达公司返还租金的主张，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、昆山市协达新型建材实业公司于判决生效之日起十日内向昆山钰恒电子衡量器有限公司支付拆迁补偿款1074949.4元。二、驳回昆山钰恒电子衡量器有限公司的其他诉讼请求。案件受理费38194元，由昆山钰恒电子衡量器有限公司承担23719元，由昆山市协达新型建材实业公司承担14475元。
上诉人钰恒公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实有误，已评估设备搬迁损耗费、企业停产停业补偿费以及企业搬迁费均应支付给实际损失方钰恒公司，协达公司获得相关补偿没有事实和法律依据。具体如下：一、18号棚房的补偿标准应为180元／㎡，总额应为8730元。二、本案有关补偿费应以客观存在的损失事实为基础，有损失者可获补偿，无损失者不可获得补偿。关于设备搬迁损耗费补偿，承租房屋后基于生产经营需要添置的设备属于钰恒公司所有，在租赁期�遇到征收拆迁，对这些设备进行搬迁必然发生损耗，相关补偿不应由协达公司享有。设备搬迁损耗为114003（64003＋50000）元。关于企业停产停业补偿费，基于双方多年的合法租赁关系以及钰恒公司合法生产经营的事实，因在租赁期内遇到拆迁，钰恒公司也是停产停业损失的当事人，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第（三）项及第二十三条的规定，因房屋征收造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益和期限等因素确定。协达公司在被征收前房屋的收益是每平方米14元，征收协议中补偿标准是300元每平方米，其中286元的差额应该是钰恒公司停产停业的损失，应当补偿给钰恒公司。关于企业搬迁费，本案中协达公司仅享有所征收的房屋和土地本身相应价值的补偿，不存在搬迁，企业搬迁费的补偿是针对承租人。三、“赔偿”和“补偿”不可混淆。因为公共利益需要而征收，征收人对被征收人损失的弥补是“补偿”，而“赔偿”是以过错为基础的侵权或违约责任。关于遇拆迁不予“赔偿”的约定不能适用于本案的“补偿”情形。四、本案所涉房屋在租赁期内被征收是确定事实，房屋已经不属于协达公司所有，除了依法获得相应的补偿外，与该房屋有关的一切权益不可再由协达公司享有，同理，征收协议签订后的租金应当返还。五、未评估的部分涉及搬迁损耗和企业搬迁费，是钰恒公司的直接损失，与案件直接相关，应当由第三人补充评估和补偿才符合公平原则。六、因钰恒公司另租房屋发生的租金也应当由协达公司承担，因为是协达公司通知搬迁，却不支付相应的补偿费用导致无法搬迁产生的损失。七、应付而未付补偿费的利息损失也应当由协达公司负担。综上，请求二审法院撤销原判，改判协达公司向�恒公司支付装修及附属物补偿款1077502.4元，并按相应标准支付设备搬迁损耗、企业停产停业以及企业搬迁的补偿；协达公司承担本案全部诉讼费用。
协达公司二审辩称：钰恒公司的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。原审判决主文第一项错误，第二项正确。钰恒公司在一审中所有的诉讼请求均没有事实和法律依据，不应当支持。
上诉人协达公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审中，协达公司已经向一审法院提供了嘉诚评估公司出具的说明以及协达公司与永通公司、钰恒公司签订的租赁合同，均可以证明装修及附属物不属于钰恒公司所有。一审法院不顾案件事实，无视合同约定，在没有证据证明房屋装修及附属物由钰恒公司所有的前提下作出的判决错误，请求二审法院依法改判，撤销原审判决主文第一项；案件受理费用由钰恒公司承担。
钰恒�司二审辩称：不管是协达公司和钰恒公司的租赁合同，还是协达公司与永通公司的租赁合同，对租赁房屋的装修及附属物的归属都没有约定为协达公司所有，而是约定为钰恒公司所有，合同约定涉及的是厂房外的增设部分，而钰恒公司所主张的补偿是厂房内的装修和附属设施部分，所以协达公司的上诉理由没有合同依据。
原审第三人同创公司认为钰恒公司及协达公司的上诉请求均与其公司无关。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审另查明，同创公司委托嘉诚评估公司对协达公司房屋、装修附属物及设备进行评估后作出的评估报告载明：18号房的建筑物拆除评估为150元／㎡，经复议该房内装修及附属物补差价30元／㎡；9号房仓库货物搬迁费用50000元；钰恒公司设备拆迁评估拆卸安装费为64003元。
二审又查明，国务院于2011年1月11日发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。其中第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋的价值；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业的补偿。
本院认为：协达公司与永通公司、永通公司与钰恒公司以及协达公司与钰恒公司签订的租赁合同到期后，钰恒公司依然继续使用租赁房屋，协达公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，各方均应按照合同约定履行。协达公司与永通公司以及协达公司与钰恒公司签订的租赁合同中均约定，在承租期间遇协达公司厂房拆迁，对承租人造成的损失协达公司不承担赔偿责任。该条款是合同双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，但该条款并未排除承租人在其承租使用的房屋被征收时应取得补偿费用的权利。钰恒公司上诉主张其应得设备搬迁费（含设备拆卸安装费及货物搬迁费用）114003元，根据嘉诚评估公司所作的评估报告，该笔费用系钰恒公司可搬迁设备的拆卸安装费以及钰恒公司承租的9号房仓库内货物的搬迁费用，应当归钰恒公司所有。协达公司于2012年8月1日与同创公司签订了《企业征收协议书》，并已收到了征收款1085万元，故上述设备搬迁费应由协达公司补偿给钰恒公司。钰恒公司该上诉理由成立，本院予以支持。
对于钰恒公司主张的企业停产停业费644040元以及企业搬迁费26834元，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，上述两笔费用是房屋被征收人即房屋所有权人应获得的补偿。钰恒公司作为承租人与协�公司并未就该两笔费用做出过约定，因此钰恒公司要求按其承租房屋面积所占协达公司被征收房屋面积的比例取得上述两笔费用，既无法律依据，也无合同依据，该上诉理由本院不予支持。
对于钰恒公司能否取得其承租房屋的装修补偿以及增设建筑物的拆除补偿，嘉诚评估公司仅对钰恒公司承租房屋的装修价格以及增设建筑物的价值进行了评估，钰恒公司仍应举证证明所涉及的装修由其投入以及增设建筑物的产权归其所有。根据钰恒公司与协达公司签订的租赁合同，钰恒公司因使用需要在租赁范围内增建或者改建需征得协达公司同意，在房外场地上私自搭建的需交付房租赁50%的租用费或无条件拆除或违章建筑的产权归协达公司所有。钰恒公司并未提供证据证明评估涉及的房屋内装修是其在承租期间投入，也未举证证明其增设建筑物得到了协达公司的同意，故其要求获得承租房屋的装修补偿以及增设建筑物的拆除补偿依据不足。原审判决以协达公司未举证为由推定钰恒公司系装修及附属物的投入者不当，本院予以纠正。
对于钰恒公司主张的未评估部分的损失，首先各方当事人对未评估的物品未能达成一致，其次该部分损失未评估，即不属于协达公司已获拆迁补偿款的范围内，钰恒公司要求协达公司进行评估或另行作价后支付于法无据，本院不予支持。
对于钰恒公司主张协达公司返还征收协议签订后其多支付的房屋租金，协达公司与同创公司签订的征收协议中明确约定原厂房租赁协议由协达公司负责处理，征收人与被征收人可以协商约定被征收房屋及土地上的权益由谁行使，上述约定也不违反法律、法规强制性规定，应为有效。钰恒公司目前仍占有使用涉案房屋，协达公司有权收取租金，钰恒公司主张返还征收协议签订后的租金并无依据，本院不予支持。
对于钰恒公司主张的为搬迁另外租房产生的租金损失，钰恒公司未提供证据证明因协达公司原因导致其无法搬迁，且上述租金属于因拆迁造成的损失，根据租赁合同的约定，因拆迁造成的损失协达公司不予赔偿，钰恒公司主张上述租金损失没有合同依据，本院不予支持。
综上，钰恒公司、协达公司的部分上诉理由成立，原审判决认定事实有误，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3140号民事判决；
二、昆山市协达新型建材实业公司于本判决生效后十日内支付昆山钰恒电子衡量器有限公司设备搬迁费114003元；
三、驳回昆山钰恒电子衡量器有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费38194元，由昆山钰恒电子衡量器有限公司负担36451元，昆山市协达新型建材实业公司负担1743元。二审案件受理费32084元，由昆山钰恒电子衡量器有限公司负担30620元，昆山市协达新型建材实业公司负担1464元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年八月十九日
书 记 员 田思诗