河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民四终字第356号上诉人（原审被告）：遵化市市场发展有限责任公司，住所地：遵化市北二环东路路北。法定代表人：高甫田，该公司董事长。委托代理人：缪长林，该公司副主任。委托代理人：王浩然，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：闫国芹，工人。委托代理人：张立果，河北华旗律师事务所律师。上诉人遵化市市场发展有限责任公司因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2013）遵民初字第3143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2004年2月24日，遵化市公有资产管理委员会下发了遵公资（2004）1号关于组建市场发展公司的批复，主要内容为同意遵化市市场服务中心（以下简称市场服务中心）关于组建市场发展公司的请示。被告市场发展公司于2004年3月8日成立，公司类型为有限责任公司，经营范围为市场开发投资，市场设施出租。2004年2月18日，遵化市人民政府（2004）4号会议纪要关于涉及市场发展公司的主要内容为：会议听取了市场服务中心关于燕山果菜批发市场和鑫海钢材批发市场建设进展情况的汇报，并就有关问题进行了研究。会议认为：燕山果菜批发市场和鑫海钢材批发市场的建设在市场服务中心、市直各有关部门和遵化镇的大力支持下，取得了较大进展。会议议定：一、关于果菜市场建设的招投标问题。果菜市场属于公有设施，市场服务中心要结合市建设局抓紧面向社会公开招投标。二、关于果菜市场建设手续问题。市建设局要本着依法依规、从速从局从快的原则，于2月底前办好施工许可证、规划许可证等相关手续。三、关于市场规划问题。市场服务中心要结合建设局做好市场规划，尽快取得合法的规划手续。同时，要结合天津投资商制作好两图一盘，即两个市场的平面设计图，果菜批发市场的沙盘。此项工作务于3月15日前完。四、关于钢材市场建设招投标问题。市场经营摊位的招投标，由市场建设服务中心按照文宝路东通、东二环北通的规划，拿出切合实际的招投标方案，报市政府审核批准后执行。五、关于东二环北通与文宝路东通公路建设资金问题。……。2005年10月13日，河北省人民政府关于遵化市2005年度第四批次建设用地，针对遵化市人民政府作出冀政转征函（2005）0381号批复，其主要内容如下：一、同意转用、征收集体农用地7.9967公顷（耕地1.95公顷，林地5.7297公顷，农村道路0.3056公顷，农田水利0.0114公顷），征收集体未利用地0.67公顷。要按照呈报的土地开发利用规划使用，未经批准不得擅自改变土地利用用途。具体建设项目用地由你市人民政府按程序根据产业政策、供地政策、用地定额依法提供，经营性用地要实行招标、拍卖或挂牌出让方式提供用地。并将供地情况报省国土资源厅备案。二、要依照有关法律、法规的规定，做好征地批准后各项工作，严格落实征收土地方案，并监督指导被征地村管好用好征地费用，切实安排好群众的生产生活。2006年12月31日，河北省人民政府关于市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地，针对遵化市人民政府作出冀政转征函（2006）0949号批复，其主要内容如下：一、项目原申请用地面积18.7287公顷，其中6.0495公顷不符合规划被核减，拟同意转用、征收集体农用地12.6792公顷，其中：耕地11.8845公顷；农村道路0.2987公顷；沟渠0.2198公顷；坑塘水面0.2762公顷。以出让方式供地，出让期40年。二、你县要依照有关法律、法规的规定，做好征地批准后各项工作，为项目开工提供良好环境。指导被征地单位管理使用好征地补偿费用，切实安排好征地补偿工作。河北省人民政府针对市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地作出批复后，被告市场发展公司未将该宗土地办理国有土地使用证。2003年12月15日，市场服务中心为甲方与乙方李刚签订临时占地协议，将鑫海钢材市场内一块5130平方米土地交乙方使用，乙方交100万元占地押金，使用期2年，期间不付利息，乙方按同等地段付占地费，甲方出售该段土地时，同等价格乙方优先。2004年10月8日，双方又签订土地使用协议，将鑫海钢材市场内一宗9.68亩土地交乙方有偿使用，双方约定土地以20万元／亩为标准计193.6万元，办理土地证时押金转为价款；在土地使用期内，乙方可对土地进行转租和转让；李刚前后两次交款193.6万元。2004年3月11日，市场服务中心为甲方与乙方遵化市石门利民机械厂签订土地转让协议，将鑫海钢材交易市场机械加工区内18亩有偿转让给乙方，每亩15万元计270万元，乙方前后共计交款271.08万元。2004年9月15日，被告市场发展公司为甲方与乙方应兰芹签订土地使用协议，将鑫海钢材市场内一宗11.6亩土地转给乙方有偿使用，双方约定土地以20万元／亩为标准计233.2万元；2007年5月31日，双方又签订土地使用协议，将鑫海钢材市场内一宗3.65亩土地转给乙方有偿使用，其价格参照东邻土地价格（即20.64万元／亩）计75.336万元；应兰芹前后共交占地押金308.536万元。2005年12月21日，被告市场发展公司为甲方与乙方山东庆云县华兴钢架工程公司签订土地使用协议，将鑫海钢材市场内一宗2.6325亩土地给乙方有偿使用，双方约定土地以20万元／亩为标准计52.65万元，办理土地证时押金转为价款；2006年2月16日，山东庆云县华兴钢架工程公司为甲方与乙方周建忠签订土地使用协议，除土地价款为双方约定25万元／亩外，协议其余内容同上。当日，周建忠付山东庆云县华兴钢架工程公司土地使用费65.8125万元。2005年12月21日，被告市场发展公司为丙方，山东庆云县华兴钢架工程公司为甲方，肖吉男为乙方，经三方协商一致签订了土地使用协议，将甲方承租丙方的鑫海钢材市场内一宗1.9845亩土地及土地上的房屋给乙方有偿使用，双方约定土地以24万元／亩为标准计47.628万元，办理土地证时押金转为价款，房屋折价6万元，总计53.628万元；在土地使用期内，乙方可对土地进行转租和转让。上述协议中均约定，土地用途为钢材加工、销售，期限到2043年10月29日止，在国家政策允许的范围内，乙方可自行办理土地过户手续，甲方给予提供一切便利，所需相关税费由乙方自行负担。2006年1月3日，唐山兰德资产评估有限公司受应兰芹的委托出具了市场发展公司市场建设项目中位于遵化市北二环东路路北的部分国有土地评估基准日为2006年1月1日，土地使用年限为设定商业用地40年的土地价格为：单位面积地价302.32／平方米（合20.15万元／亩）。2006年6月16日，被告市场发展公司为甲方又与乙方即原告闫国芹签订了土地使用协议，将鑫海钢材市场内一宗8.37亩土地给乙方有偿使用，期限自2006年6月16日至2043年10月29日；其中土地使用费双方约定以20.64万元／亩（以土地评估公司的认定为依据），合计172.76万元，办理土地证时，土地使用费转为价款；另约定，乙方负责土地使用过程中的所有手续，并承担与之相关的一切费用；在国家政策允许的范围内，乙方可自行办理土地过户手续，甲方提供一切便利，所需相关费用由乙方承担。乙方在土地使用过程中，在本协议有效期内不得对该宗土地进行转让，若乙方擅自转让，视为乙方违约，乙方必须向甲方支付占土地使用费50%的违约金。2006年6月15日，原告闫国芹前夫刘洪向被告市场发展公司交土地款172.76万元。2009年12月11日，被告市场发展公司及市场服务中心关于鑫海钢材市场部分土地办理国有土地使用证处理借款户遗留问题（其中涉及李刚、闫国芹等6户），向遵化市人民政府请示，请求批准按当时现状和政策评估地价、交纳税费。2009年12月25日，李刚、应兰芹等四户以原告身份提起诉讼，要求被告市场发展公司按合同约定为其办理土地使用权证书，并承担所需费用。2010年3月25日，本院分别作出（2010）遵民初字第332号、第333号、第334号、第585号民事判决，判决的主文均为由被告市场发展公司于判决生效后三个月内协助原告办理占用土地的土地使用证，所需土地出让金暂由原告垫付，限被告于办证后的3年内偿还原告垫付的土地出让金，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付利息；将土地使用证过户到原告名下的费用由原告负担。2010年8月4日，市场服务中心关于鑫海市场潘金河等6户集资户信访事项，向遵化市委、市政府信访局出具了书面的情况汇报材料，并附有潘金河、李刚、应兰芹、周建忠4人的民事判决书及潘金河等六户土地亩数（52.372亩）及金额（969.838万元）一览表（包括原告闫国芹8.37亩土地，价款172.76万元）。2010年12月15日，遵化市人民政府市长办公会会议纪要，其中涉及鑫海钢材市场潘金河等6家集资户信访有关问题，会议认为：市场服务中心所属鑫海钢材市场2004年开始筹建，由于当时资金不足，经市长办公会会议研究，决定将计划用于建设钢材市场的6块总计52.33亩土地，以969.838万元的总价价款转让给潘金河等6户使用（该宗土地已于2005年被河北省人民政府批准为建设用地﹤冀政转征函（2005）0381号﹥），并承诺由市场服务中心（市场发展公司）支付土地出让金，并负责办理国有土地使用证，但由于种种原因至今尚未办理，属历史遗留问题。会议决定：1、原则同意为潘金河等6户办理国有土地使用证。鉴于潘金河等6户已按当时议定价格全额缴纳所有费用，故原则同意由市场服务中心（市场发展公司）按2004年评估地价标准，先行足额向潘金河等6家集资户筹集土地出让金交至市国土资源局，由国土资源局将6宗共计52.33亩土地出让金交至市财政局，并为潘金河等6户办理国有土地使用证。2、为支持企业发展，原则同意给予市场服务中心等同于52.33亩土地出让金额度的资金支持，用于偿还向潘金河等6家筹集的土地出让金，具体由市财政局负责落实。2011年3月，本院作出判决的案件中的原告潘金河、李刚、应兰芹、周建忠及未作出判决的肖吉男计五户，已由被告协助办理了国有土地使用证。2013年12月19日，根据本院的释明，即因原被告双方所签订的协议中有土地使用费以土地评估公司的认定为依据，双方均有权申请对土地价款进行司法评估，被告市场发展公司遂向本院提交申请，要求按2013年现行土地价格进行评估，原告闫国芹于2013年12月20日亦向本院提交申请，要求按2006年6月份地价进行评估。本院技术辅助室依相关司法程序对外委托唐山兰德资产评估有限公司对涉案土地进行评估，2014年6月25日，本院组织召开了鉴定评估听证会，被告市场发展公司明确表示无权对国有土地进行评估，申请撤回土地评估申请。2014年7月15日，唐山兰德资产评估有限公司受本院的委托出具了土地估价报告，原告使用的8.37亩土地评估基准日为2006年6月16日的出让土地使用权价格为172.42万元（每平方米为309元）。一审法院认为：原告闫国芹与被告市场发展公司于2006年6月16日签订的土地使用协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议对双方具有约束力；原告按协议约定交付了土地使用费172.76万元，被告按协议约定将8.37亩土地交付原告使用的事实清楚，证据充分，双方亦无异议，本院予以确认。关于原、被告所签订的土地使用协议的性质，被告主张不属于出让（出售）土地协议，只是一次性交款的租赁，因该协议中并无租赁字样，且使用期限自2006年6月16日至2043年10月29日止，时间长达37年之久，同时协议中还明确约定了“办理土地证时，土地使用费转为价款”、“在国家政策允许的范围内，乙方（原告）可自行办理土地过户手续，甲方（被告）提供一切便利，所需相关费用由乙方（原告）承担”等，故被告该主张，理据不足，本院不予采信；原告主张双方签订的协议系国有土地转让协议，根据河北省人民政府对遵化市人民政府作出的冀政转征函（2005）0381号批复、冀政转征函（2006）0949号批复，涉案的土地属于转用、征收集体农用地为建设用地中的一部分，其中，河北省人民政府于2006年12月31日作出的关于市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地的批复，明确了土地使用者为被告市场发展公司，被告又将其中部分土地交付原告有偿使用，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条关于“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”之规定，该土地使用协议，属于将土地使用权再转移的行为，应认定为建设用地使用权转让，故原告的该主张，理据充分，本院予以采信。关于土地出让金应由谁缴纳，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转批手续”、第五十四条关于“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”、第五十五条关于“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等到土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条关于“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同”、第十六条关于“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”之规定，涉案争议的土地已办理了农用地转批手续，该宗国有土地的受让人为被告市场发展公司，且其系以出让方式取得国有土地使用权，故应由被告市场发展公司依法缴纳土地出让金。关于办理过户所需相关税费，双方在协议中明确约定由原告承担，且原告同意承担，同时还明确表示同意垫付办理过户时所增加的费用，但要求被告予以返还。综上，被告市场发展公司遵化燕山果菜储藏加工配送中心项目用地被河北省人民政府批准后，被告应为出让土地受让方，理应依相关规定交纳土地出让金，先行将土地使用权证办到自己名下，被告取得国有土地使用权后，再依据与原告的土地转让协议协助原告闫国芹将土地使用权证过户到原告名下，过户所需税费由原告承担；鉴于被告因资金困难未交纳土地出让金、原告为办过户手续同意先行垫付涉案土地所需出让金、遵化市人民政府市长办公会已对此历史遗留问题作出了较为具体的决定等实际情况，遂判决：一、由被告遵化市市场发展有限责任公司于判决生效后三个月内协助原告闫国芹办理占用8.37亩土地的土地使用权证，所需土地使用权出让金暂由原告闫国芹垫付，限被告遵化市市场发展有限责任公司于原告闫国芹取得土地使用权证次日起1年内偿还原告闫国芹垫付的土地使用权出让金；二、将土地使用权证过户到原告闫国芹名下的费用由原告闫国芹负担。案件受理费1万元，由被告遵化市市场发展有限责任公司负担，由原告闫国芹先行垫付，被告在偿还原告垫付的土地出让金时一并给付原告闫国芹。判后，遵化市市场发展有限责任公司不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、2006年6月16日双方签订的《土地使用协议》第六条第三款明确约定闫国芹负责土地使用过程中的所有手续，并承担与之相关的一切费用，上诉人只是工作配合。一审法院判决上诉人承担涉案土地的出让金，既无事实依据，更无法律依据。二、被上诉人自愿在《土地使用协议》上签名，说明被上诉人在签订协议时已经知道将来要承担土地出让金的后果。一审判决却引用了上诉人与案外人潘金河、李刚、应兰芹、周建忠等签订的《土地使用协议》及办理土地使用手续情况。但上诉人与本案被上诉人闫国芹的《土地使用协议》与上述案件的《土地使用协议》，在占地背景、时间及合同条款等方面都有重大区别。上述几位案外人的土地出让金是由遵化市人民政府批准给予减免的，从而一审法院推理作出闫国芹土地出让金也应由上诉人承担的判决错误。三、一审判决将涉案土地的土地价款评估基准日确定为2006年6月16日没有事实依据，应当以闫国芹向一审法院起诉的立案时间作为评估基准日。综上，一审判决认定事实不清，严重损害了国家和广大职工的切身利益，故上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，发还重审。被上诉人闫国芹答辩称：一、一审认定并判决上诉人负有缴纳土地出让金的义务符合本案客观事实和法律规定。答辩人受让的土地是上诉人征收土地中的一部分，上诉人对征收集体农用土地而言是土地的受让方，对转让给答辩人土地而言又是土地的出让方，上诉人作为征收集体土地的使用权人，在农村集体土地依据政府批复变更为国有出让地之前，应对其征收的土地依法足额缴纳土地出让金，依法取得国有土地使用权证书，后才能作为出让方对答辩人办理过户手续。二、上诉人负有缴付土地出让金的义务。上诉人在2009年12月11日就土地出让金问题向遵化市政府的请示中明确：经单位领导班子办公会研究，决定将计划用于建设钢材市场的52.33亩土地以969.838万元的总价款转让给李刚、闫国芹等六户使用，并承诺该宗土地由市场中心办理土地使用证并支付土地出让金。2010年8月4日，上诉人在向遵化市委、市政府的情况汇报中再次明确了上述事实，并附有包括闫国芹在内的六户土地亩数及其金额一览表。2010年12月15日遵化市市长办公会决定：经市长办公会研究，决定将计划用于建设钢材市场的6块总计52.33亩土地，以969.838万元的总价款转让给（包括闫国芹在内）潘金河等六户使用，并承诺支付土地出让金和负责办理国有土地使用证。上诉人已经承诺履行办证缴纳出让金义务，其行为已被政府办公会确认。三、上诉人认可合同价款且答辩人受让的土地价格已经过评估。答辩人于2006年6月16日与上诉人签订《土地使用协议》受让8.37亩国有土地使用权的价款为172.76万元，以该日作为评估基准日经唐山兰德资产评估有限公司评估总地价为172.42万元，完全符合交易当时的国有土地的价格市场标准，是公平合理的价格。四、案外人潘金河等5人受让的土地已被遵化市人民法院的生效判决确认。答辩人所受让的土地与潘金河等5人所受让的土地性质一样并在同一地块。且上诉人与潘金河等5人所签订的《土地使用协议》和与答辩人签订的《土地使用协议》内容是一致的。所以答辩人享有与潘金河等5人同等的权利，要求上诉人对答辩人所受让的土地过户。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人遵化市市场发展有限责任公司与被上诉人闫国芹于2010年6月16日签订了《土地使用协议》，该份《土地使用协议》与上诉人和案外人肖吉男、周建忠、应兰芹、李刚、潘金河签订的《土地使用协议》，虽然在签订时间及条款顺序上有所不同，但内容基本相同，故上诉人主张被上诉人闫国芹的《土地使用协议》与上述五人的《土地使用协议》在占地背景、时间及合同条款等方面都有重大区别的上诉理据不足。上诉人根据（2010）遵民初字第332号、333号、334号及585号已生效法律文书为上述五人办理了过户手续，故一审法院综合具体情况对本案所做判决并无不当。上诉人主张涉案土地出让金应由被上诉人承担及涉案土地价款评估基准日应以一审法院立案时间为准的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人遵化市市场发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长张景常审判员张秀娟代理审判员李建波二〇一五年三月十六日书记员房善忠