江苏省盐城市盐都区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0903执异80号
案外人：盐城市城南新区精舞门舞蹈培训中心，住所地在江苏省盐城市城南新区新都街道戴庄路**号某某苑*幢***室。
经营者：尤超。
委托诉讼代理人：陈芳，江苏理高律师事务所律师。
申请执行人：倪雪标。
委托诉讼代理人：卞国民，江苏盐海中亚律师事务所律师。
被执行人：梁伟。
在本院执行倪雪标与梁伟建设工程分包合同纠纷一案中，案外人盐城市城南新区精舞门舞蹈培训中心（以下简称精舞门培训中心）对本院公告责令梁伟限期腾空位于盐城市区戴庄路13号某某苑8幢301室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人精舞门培训中心称:2016年3月7日，我中心与被执行人梁伟签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年6月6日至2021年6月6日止，年租金为16万元，梁伟当日向我中心交付盐城市区戴庄路13号某某苑8幢301室房产，我中心已支付押金2万元、房租32万元，并对上述房产投入了40多万元的装修费用。根据你院作出的（2017）苏0903执123号公告载明，申请执行人倪雪标于2017年1月9日申请执行，你院在执行过程中采取了查封措施，故我中心承租在前，倪雪标申请查封在后。综上所述，我中心对上述房屋享有合法的承租权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，即使该房屋在租赁期限内产权发生变动，我中心仍有权承租至租赁期满，故你院作出的（2017）苏0903执123号公告中强制我中心限期迁出，未提及租赁权保护等执行行为，严重侵害了我中心的合法权利，请求裁定撤销强制我中心限期腾空盐城市区戴庄路13号某某苑8幢301室房产的执行措施，依法保障我中心的合法承租权。
申请执行人倪雪标称：1、异议人陈述的2016年3月7日与梁伟签订案涉房屋租赁合同系虚假陈述，根据梁伟、案外人熊某某的陈述以及异议人在法院执行局的谈话，梁伟未与异议人签订租赁合同，而是由案外人熊某某私自将房屋租赁给异议人的，该租赁合同依法无效；2、根据房产登记信息，早在异议人租赁使用案涉房产前，该房屋已经两次抵押，且没有剩余价值，异议人陈述的租赁行为无效；3、根据熊某某起诉梁伟的建设工程施工合同纠纷的判决内容，异议人所谓支付的2万元押金、32万元租金在相应的材料中未反映扣减结算；4、我与梁伟的诉讼发生在2016年年初，在此期间已经查封梁伟名下的房产，2017年1月9日是申请执行的日期，执行过程中采取查封措施是为了拍卖处置财产的需要。综上，异议人所提的执行异议依法不能成立，请求予以驳回。
本院经审查查明，倪雪标与梁伟建设工程分包合同纠纷一案，本院于2016年9月20日作出（2016）苏0903民初2608号民事调解书，该调解书载明“一、被告梁伟支付原告倪雪标尚欠工程款320万元，于2016年12月30日前支付50万元，2017年1月25日前支付100万元，2017年8月30日前支付70万元，余款100万元于2018年1月30日前付清。如被告梁伟有一期不履行，原告倪雪标可以申请全部尚欠款项，被告梁伟并承担以尚欠款项为基数按同期银行贷款利率计算的利息。……四、案件受理费46141元，减半收取23071元，财产保全费5000元，合计28071元，由被告梁伟负担。”在该案审理期间，本院于2016年4月13日作出（2016）苏0903民初2608号民事裁定书，裁定查封梁伟银行存款500万元或等值财产，并于2016年9月23日向盐城市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助查封梁伟坐落于盐城市区戴庄路13号某某8幢301室的房屋。因梁伟未按调解书确定的期限履行还款义务，经倪雪标申请，本院于2017年1月6日立案执行。在执行过程中，本院于2017年2月7日作出（2017）苏0903执123号之一执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取、评估、拍卖、变卖梁伟所有的价值人民币3300000元的财产（含银行存款、债权等），并于2017年2月9日再次对盐城市区戴庄路13号某某8幢301室房屋采取了查封措施。2017年4月11日，本院作出（2017）苏0903执123号公告，责令梁伟于2017年4月30日前腾空盐城市区戴庄路13号某某苑8幢301室的房屋，同时将房屋钥匙送至本院，逾期将强制执行，并对房屋内的剩余物品一并评估、拍卖。
另查明，2012年9月11日，梁伟与熊某某签订《建筑工程施工专业分包合同》一份，将盐城某某置业有限公司开发的某某公寓9、10号楼工程分包给熊某某承包，后又口头约定将某某公寓11号楼分包给熊某某。2016年2月3日，梁伟向熊某某出具欠条一份，载明：今欠到熊某某现金人民币（工程款瓦工工资）2200000元。同日，梁伟作为甲方与熊某某作为乙方签订协议书一份，该协议书载明：“甲方位于盐城市区戴庄路13号某某苑8幢301室商业用房壹套，建筑面积为398.4平方米。由于甲方与乙方有工程上的合作，现甲方欠乙方工程款，经甲、乙双方友好协商，将上述房产以工程款形式抵给乙方，双方达成如下协议：一、房屋总价：某某苑8幢301室壹套，总价贰佰贰拾万元整。二、冲款时间：协议签订之日起执行。三、过户时间：在2016年8月份全部完成，具体过户为甲方该房银行本次抵押到期后解封到房产部门办理过户手续。四、甲方职责：银行解押后甲方为乙方积极做好过户手续程序，并由乙方配合办理房产证和土地证，房产证所有权人为熊某某，所发生的一切费用均由熊某某承担。五、本协议签订后，房屋由乙方自行使用和处理。六、本协议签订后，甲乙双方如有一方违约，违约金壹拾万元。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签订后具有法律同等效力。”2016年3月7日，熊某某之子熊某甲和梁伟作为出租方（甲方）与尤超作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落于盐城市戴庄路某某8号楼301室租赁给乙方使用；租赁期限五年，甲方从2016年6月6日起将出租房屋交付乙方使用至2021年6月6日止；房屋租金计800000元整，每年租金为160000元，每年需提前两月缴纳房租；房屋、水电物业费均由乙方承担，乙方必须缴纳物业水、电保证金10000元，于协议终止解除后由甲方无息退还给乙方。合同签订后，尤超即对该房屋进行装修，并于2016年6月21日向工商行政管理部门申领了精舞门培训中心营业执照，将盐城市戴庄路13号某某苑8幢301室作为精舞门培训中心的经营场所，使用至今。梁伟和熊某某均确认，已经收取的尤超缴纳的第一年度的租金160000元在梁伟所欠熊某某的其他借款30万元中抵充。2017年2月至同年4月期间，梁伟通过微信、支付宝转账支付给熊某甲150000元。
本院认为，在执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，案涉房屋于2016年9月23日被本院查封，而有关案涉房屋租赁合同签订于2016年3月7日，且承租人尤超已经按合同约定履行了租金支付义务，并将案涉房屋作为其所属的精武门培训中心的营业用房，占有使用至今，故精武门培训中心请求在租赁期内阻止移交案涉房屋，本院依法应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：
中止本院（2017）苏0903执123号公告中有关责令限期腾空盐城市区戴庄路13号某某苑8幢301室房屋的执行措施。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 朱凤春
审判员 安 红
审判员 杨梦萦
二〇一七年八月七日
书记员 周伟伟