黑龙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑民初81号 原告：海通证券股份有限公司，住所地上海市广东路**。 法定代表人：瞿秋平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张中文，黑龙江龙鹏律师事务所律师。 被告：黑龙江盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨市松**龙兴路**/div> 法定代表人：王志江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建军，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：刘莹莹，该公司法务专员。 原告海通证券股份有限公司（以下简称海通证券）与被告黑龙江盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海通证券的委托诉讼代理人张中文，被告盛恒基开发公司的委托诉讼代理人陈建军、刘莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海通证券向本院提出诉讼请求：1.解除双方当事人签订的《购买办公用房协议》，盛恒基开发公司返还购房款4000万元及银行同期贷款利息；2.盛恒基开发公司赔偿租金损失2,541,000元；3.盛恒基开发公司赔偿4000万元。事实和理由：2011年8月2日，海通证券与盛恒基开发公司签订《购买办公用房协议》，海通证券出资4000万元购买盛恒基开发公司所有的盛世天地A栋建筑面积4000平方米办公用房（以下简称案涉房屋）。海通证券支付了全部购房款，履行了支付价款的义务。2013年11月7日，黑龙江省盛恒基中加教育科技有限公司（以下简称盛恒基教育公司）向国家开发银行股份有限公司（以下简称开发银行）借款3.5亿元，借款期限为10年。盛恒基开发公司以其开发的盛世天地1、2号公寓及A、B栋四处在建工程以及在建工程坐落土地的使用权作为抵押物进行抵押担保，并于2013年11月1日办理抵押登记。2013年8月12日，盛恒基开发公司与案外人郭喜春、叶迎新签订《商品房买卖合同》，将已经出售给海通证券的房屋重复出售，并在房产机关办理了联机备案手续。该房屋已于2016年1月7日被哈尔滨市中级人民法院查封并进入执行程序。2016年4月6日及同年4月16日，盛恒基开发公司隐瞒违约事实，向海通证券分别出具保证书，承诺海通证券购买的办公用房可以办理消防竣工验收手续和房产证书。鉴于盛恒基开发公司的恶意违约行为，海通证券已经无法实现合同目的，取得案涉房屋。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条规定诉至法院。 盛恒基开发公司辩称：1.盛恒基开发公司于2012年12月10日将争议房屋交付海通证券，不存在解除《购买办公用房协议》的情形。2.盛恒基教育公司向开发银行借款，盛恒基开发公司以盛世天地四栋楼房提供在建工程抵押，不是房屋抵押或者预售房屋抵押担保，而盛恒基教育公司一直诚信、全面的履行偿还本息的义务，本金已偿还1200万元，不欠利息，抵押物价值系贷款本金8倍，不影响海通证券取得争议房屋的权利。3.盛恒基开发公司与叶迎新签订的《商品房买卖合同》及为其开具的房款收据非商品房买卖合同性质，而是在与叶迎新所在的哈尔滨市南联小额贷款股份有限公司（以下简称南联小贷公司）建立民间借贷法律关系后，进行的让与担保，叶迎新承诺不影响盛恒基开发公司销售。4.《商品房买卖合同司法解释》第八条适用的前提是先卖后抵或者一房二卖，并且导致合同目的不能实现、买受人无法取得房屋。而海通证券在五年前已经占有争议房屋，不具备该司法解释的适用条件。5.海通证券于2012年12月10日交付进户费、接收房屋并换锁后，自2013年开始拖欠取暖费、物业费等相关费用。2015年要求装修时，盛恒基开发公司要求海通证券补交欠费，交纳装修抵押金，海通证券拒绝后方提起本案诉讼。故请求驳回海通证券的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：海通证券向本院举示了其与盛恒基开发公司签订的《购买办公用房协议》1份，其交纳购房款的结算票据2份，《开发银行人民币资金贷款抵押合同》及抵押物清单各1份，哈他项X号、哈房建设松字第X号他项权利证书各1份，盛恒基开发公司与叶迎新签订的《商品房买卖合同》及收据各1份，盛恒基开发公司出具的《保证书》2份，海通证券与案外人签订的《房屋租赁合同》及付款凭证各5份。盛恒基开发公司质证中，除对《抵押合同》、他项权利证书的真实性有异议之外，对海通证券举示的其他证据的真实性无异议。鉴于盛恒基开发公司亦向本院举示了内容相同的《抵押合同》、他项权利证书，故本院对海通证券举示的证据均予采信。盛恒基开发公司向本院举示了海通证券交纳物业费、供暖费的银行汇款回单1份，单位往来资金结算票据2份，开发银行与盛恒基教育公司签订的《人民币资金借款合同》、《抵押合同》各1份，哈房建松字第X号他项权证书1份，国家开发银行特种转账凭证4份，国家开发银行特种转账凭证、电子支付凭证16份，盛恒基开发公司与叶迎新签订的《商品房买卖合同书》1份，单位往来资金结算票据1份，叶迎新出具的《承诺书》1份，南联小贷公司诉盛恒基开发公司的起诉状1份，哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民三商初字第205号民事调解书1份。海通证券质证认为叶迎新出具的《承诺书》、起诉状、民事调解书与本案无关，不予质证，对其他证据的真实性无异议。由于海通证券在本案庭审前已经知晓南联小贷公司查封案涉房屋的事实，并查阅了该案的相关卷宗，未对起诉状、民事调解书的真实性举示反驳证据，本院予以采信；而盛恒基开发公司举示叶迎新出具的《承诺书》后，未申请叶迎新出庭予以证实，本院对该《承诺书》不予采信。本院对盛恒基开发公司举示的其他证据均予采信。故认定：2011年8月2日，海通证券与盛恒基开发公司签订《购买办公用房协议》。该协议主要内容为：海通证券出资4000万元购买盛恒基开发公司开发的盛世天地A栋建筑面积4000平方米办公用房；该合同签署生效后海通证券支付购房款3200万元，其余款项在该办公楼主体结构封顶时支付；盛恒基开发公司保证房屋于2012年9月30日前交付使用，及逾期交付房屋的违约条款；盛恒基开发公司保证办公用房的产权不存在重大债权债务纠纷或其他权利瑕疵，于2013年3月30前向海通证券提交合法有效的产权证，逾期未能办理产权证，盛恒基开发公司按照海通证券实际支付款项的日万分之五支付违约金。双方还在该协议中约定了房屋质量标准及违约条款等内容。2011年8月5日，海通证券向盛恒基开发公司支付3200万元购房款；2011年11月25日，海通证券向盛恒基开发公司支付800万元购房款。2012年12月11日，海通证券向盛恒基开发公司交付案涉房屋供暖费、物业费314,587元，并收取了该房屋的钥匙。2013年，盛恒基开发公司取得盛世天地工程项目的《商品房预售许可证》。 同时查明：2013年10月31日,开发银行与盛恒基教育公司签订《人民币资金借款合同》,盛恒基教育公司向开发银行贷款3.5亿元，盛恒基开发公司为该借款提供担保，并与开发银行签订《抵押合同》，将位于"哈尔滨市松北区盛世天地小区A、B座写字楼（面积共计60624.62平方米）和1#、2#公寓（面积共计54372.23平方米）合计590套在建工程（建成后为房产）的房屋以及所坐落的土地使用权"作为抵押物（其中包含出售给海通证券的部分）；担保范围约定为"根据主合同约定，借款人向抵押权人借款3.5亿元，借款期限10年（即从2013年11月7日至2023年11月6日止）；本合同担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；随着主合同项下借款本金的清偿，本合同项下担保的本金数额相应减少。"2013年11月1日，含案涉房屋在内的盛世天地小区A座在房屋管理机关办理了哈房建松字第X号他项权证。至2016年11月9日，盛恒基教育公司向开发银行偿还前三期贷款本金1200万元。 又查明：2014年12月6日，叶迎新与盛恒基开发公司签订《商品房买卖合同书》，盛恒基开发公司将盛世天地小区A栋1至4层101号建筑面积12,452.28平方米办公用房出售给叶迎新。2014年12月18日，盛恒基开发公司向叶迎新出具上述房屋往来款56,035,305元的单位往来资金结算票据。2015年12月4日，南联小贷公司依据上述合同及票据起诉盛恒基开发公司、王志江、王雪靖，请求给付借款本金6000万元及利息。2016年3月18日，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民三商初字第205号民事调解书，调解协议内容为："当事人各方共同确认盛恒基开发公司尚欠借款本金6000万元及利息3000万元，盛恒基开发公司下列时间偿还南联小贷公司借款本息，2016年5月1日偿还利息3000万元，2016年8月1日偿还借款本金3000万元及利息，2016年11月1日偿还借款本金3000万元及利息……"该案审理期间，哈尔滨市中级人民法院查封了上述房屋。盛恒基开发公司在本院庭审中认可该调解书未履行。 还查明：2016年4月6日，盛恒基开发公司向海通证券出具保证书，保证盛世天地A栋办公楼消防及设备达到消防竣工验收标准和使用标准。2016年4月16日，盛恒基开发公司向海通证券出具保证书，保证盛世天地A栋办公楼可以进驻及投入使用，房产证正在按相关规定办理中。盛恒基开发公司在本院庭审中认可案涉房屋消防竣工验收至今未完成，现不能办理房产证。 再查明：2012年6月1日至2016年5月31日，海通证券黑龙江分公司租赁黑龙江省警卫局的房屋办公，并签订《房屋租赁合同》4份，已交纳房屋租赁费270.6万元。2017年2月15日至今，海通证券黑龙江分公司租赁哈尔滨齐鲁国际大酒店有限公司的房屋办公，签订一年期《房屋租赁合同》，已交纳房屋租赁费75万元。 本院认为，海通证券与盛恒基开发公司签订的《购买办公用房协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议签订时盛恒基开发公司虽未取得商品房预售许可证明，但海通证券起诉前的2013年，盛恒基开发公司已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，依照《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，可以认定该协议有效。根据当事人上诉、答辩及庭审中陈述的意见，本案主要涉及以下几个关键问题： 一、案涉《购买办公用房协议》应否解除。《购买办公用房协议》中未约定解除合同的条款，海通证券主张盛恒基开发公司将案涉房屋抵押及出售，《购买办公用房协议》的合同目的无法实现，应解除该协议。《商品房买卖合同司法解释》第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"本案中，盛恒基开发公司抗辩海通证券已经交纳案涉房屋的物业费、取暖费，收取了房屋钥匙，应认定其已取得案涉房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房屋作为不动产，应经依法登记方可产生物权转让的效力，而海通证券的上述行为不能视为取得案涉房屋的所有权，故其作为无法取得房屋的买受人，享有主张解除协议的权利。盛恒基开发公司与海通证券签订《购买办公用房协议》后，将含案涉房屋在内的盛世天地小区4栋房屋抵押给开发银行，其担保的贷款本金现剩余3.38亿元未予偿还；2014年，盛恒基开发公司又与叶迎新签订《商品房买卖合同书》，经哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民三商初字第205号民事调解书确认，盛恒基开发公司实际将该合同项下的房屋作为其向南联小贷公司借款的让与担保物，致使案涉房屋在该案中被查封，致使海通证券至今无法取得案涉房屋的所有权，属合同目的无法实现的情形，依照前述司法解释的规定，海通证券主张解除《购买办公用房协议》，本院予以支持。 二、如何确定盛恒基开发公司应承担的赔偿责任及数额。依照前述司法解释规定，海通证券主张盛恒基开发公司返还已付购房款4000万元及利息，本院予以支持。该利息应自海通证券付款之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止。海通证券主张盛恒基开发公司赔偿其租金损失，该损失与其未取得案涉房屋的所有权具有直接的关联性，盛恒基开发公司应予赔偿。考虑到《购买办公用房协议》约定2013年3月30前盛恒基开发公司向海通证券提交合法有效产权证，此时间应作为海通证券可以合法使用案涉房屋的时间节点，亦应据此起算其损失时间，故对海通证券黑龙江分公司第一年租赁费中的两个月费用11万元（66万元÷12个月×2个月）予以保护；对于2013年6月1日至2016年5月31日的租金204.6万元，由于盛恒基开发公司出具保证书承诺可以办理产权证，海通证券为此向案外人租赁办公用房，所产生的租金属海通证券的直接损失，应予赔偿；对于海通证券自2017年2月15日起租赁房屋的租金损失，应按照年租金75万元折算的日租金标准，自2017年2月15日起计算至案涉《购买办公用房协议》解除之日止，即本判决生效之日止。海通证券全额支付购房款，交纳了供暖费、物业费，收取了案涉房屋的钥匙后，盛恒基开发公司又将含案涉房屋在内的写字楼抵押给开发银行，还以含案涉房屋在内的办公用房进行让与担保，致使案涉房屋被查封至今。鉴于盛恒基开发公司的恶意违约行为导致案涉《购买办公用房协议》的合同目的无法实现，海通证券请求其承担4000万元的赔偿责任，符合前述司法解释的规定，本院予以支持。 综上，双方当事人签订的《购买办公用房协议》解除后，盛恒基开发公司应返还海通证券购房款4000万元及利息，赔偿租金损失215.6万元及2017年2月15日之后的租金损失，并承担4000万元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《商品房买卖合同司法解释》第二条、第八条规定，判决如下： 一、解除海通证券股份有限公司与黑龙江盛恒基房地产开发集团有限责任公司签订的《购买办公用房协议》； 二、黑龙江盛恒基房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还海通证券股份有限公司购房款4000万元及利息（其中的3200万元自2011年8月5日起，800万元自2011年11月25日起，共同计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）； 三、黑龙江盛恒基房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿海通证券股份有限公司租金损失215.6万元及2017年2月15日至本判决生效之日止的租金（按照年租金75万元折算的日租金标准计算）； 四、黑龙江盛恒基房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿海通证券股份有限公司4000万元； 五、驳回海通证券股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费517,565元，由海通证券负担13,800元，由盛恒基开发公司负担503,765元；保全费5,000元，由盛恒基开发公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  王 剑 审 判 员  胡乃峰 代理审判员  李红敏 二〇一七年三月××日 书 记 员  孙 佳