宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0205民初486号
原告：刘志红，男，1982年7月5日出生汉族，住湖南省邵阳县。
原告：谷蒲香，女，1981年6月5日出生汉族，住湖南省新邵县。
两原告共同委托诉讼代理人：贾丹丹，浙江正清和律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：王莉萍，浙江正清和律师事务所律师。
被告：宁波盛高慈城房地产发展有限公司（统一社会信用代码：91330200570520657Y）。住所地：浙江省宁波市江北区慈城镇后洋村祝家。
法定代表人：陈军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑克，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李琳，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告刘志红、谷蒲香与被告宁波盛高慈城房地产发展有限公司（以下简称盛高公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年1月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员姚薇适用简易程序审理，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告刘志红、谷蒲香的委托诉讼代理人贾丹丹、被告盛高公司委托诉讼代理人李琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志红、谷蒲香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金25296元（自2016年12月21日至2017年6月21日按已交付房价款277978元的日万分之五计算）；2.支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金4586.64元（自2017年3月21日至2017年9月2日止按房屋总价款277978元的日万分之一计算）。事实与理由：2015年6月30日，原告刘志红、谷蒲香与被告盛高公司签订商品房买卖合同约定：被告将坐落于宁波市慈城新城第新区湖北Ⅰ-12-a地块（宁波慈城Ⅰ-12地块）S3号楼3单元3-18号房屋预售给原告，房屋建筑面积为22.82平方米，房屋单价为13752.06元/平方米，总价款为313822元；被告应于2016年12月20日前交付房屋，如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自2016年12月21日起至实际交付日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告承诺于2017年3月20日前取得初始登记的土地、房屋权属证书交付给买受人，如被告在约定日期起90日后仍不能交付，原告不要求退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付购房款。后两原告与被告签订补充协议，同意调整后的房价为276163元。交付期届满后，被告未交房。至2017年6月21日宁波慈城镇城乡建设管理局作出了[2017]4号《专题会议纪要》后，被告才向原告交付符合合同约定的合格房屋。房屋实测面积为22.97平方米，总购房款为277978元。2017年9月2日，被告向原告发出办理房屋权属证书通知书，通知原告可以办理房产手续。
被告盛高公司答辩称：合同约定的交房期限前，案涉楼盘已具备交付条件。合同第九条约定出卖人应当在2016年12月20日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、X等，具备商品房正常使用的基本条件，在合同约定的2016年12月20日交付期限前，被告已在该日期前取得了竣工验收备案证明、并通过消防、环保、规划等验收，具备了用水、用电条件，因该合同是示范文本与住宅买卖合同文本一致，故未划去“用气”的表述，但根据设计图纸，案涉商品房为商业用房，没有供气设计，若要改变经审图合格的设计图纸会导致竣工验收无法通过，因此，用气不是交房条件之一。被告履行了交房通知义务，原告也已于2017年1月24日实际收房。即使逾期交房成立，原告也不会因此有实际损失。关于逾期交付初始权利证书的违约金，被告愿意按合同约定支付1084元。
经审理，结合庭审中原、被告的陈述，下列事实原、被告双方均无异议，本院予以认定：
2015年6月20日两原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定案涉房屋预售给原告，建筑面积为22.82平方米，总价款为313822元，合同约定2016年12月20日前交付房屋，2017年3月20日前取得初始登记权利证书并交付给买受人，并约定了逾期交房及逾期交付权利证书的违约责任。后双方签订补充协议，房价调整为276163元，其他内容不变。2017年6月21日慈城镇城乡建设管理局作出（2017）4号专题会议纪要，对案涉楼盘提出四项整改意见：（一）按照各相关单位要求提供房屋实测报告、配套用房权属证明、竣工验收文件、物业用房权属证明、土地证原件等资料；（二）加强项目出入口的交通安全工作，确保安全畅通；加强沿街商业的机动车、非机动车停车管理工作，严禁停放在城市道路上；东南、东北角与城市道路必须硬隔离，防止机动车、非机动车直接进出；（三）引进具体项目时须执行环境影响评价制度；（四）房屋交付时通知业主尽快办理不动产登记。案涉房屋于2017年7月27日取得不动产初始登记证书。2017年9月2日，被告向原告发送办理房屋权属证书通知书，通知原告可以办理权属登记手续，两原告已按约定履行交付房款义务。房屋实际交付日为2017年1月24日，交付时根据实测面积计算并支付的最后价款为277978元。2015年6月30日原告与宁波绿香投资管理有限公司签订一份《委托管理协议》，原告将案涉房屋自交付之日起委托宁波绿香投资管理有限公司管理，委托期限自2027年4月30日。案涉楼盘分别于2016年12月16日取得《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，于2016年12月13日取得《浙江省建设工程规划核实确认书》，于2016年12月15日取得《建设项目环境保护竣工验收初验意见》，于2016年12月7日取得消防验收合格的意见，于2016年11月完成水表安装工程并开通用水，于2016年11月14日通电。
上述事实有下列证据材料予以证明：原告提供的商品房买卖合同、补充协议一份、销售不动产统一发票两份、城乡建设管理局出具的专题会议纪要复印件一份、办理房屋权属证书通知书一份；被告提供的竣工验收报告一份、房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份、浙江省建设工程规划核实确认书一份、建设工程消防验收意见书一份、建设项目环境保护竣工验收初验意见一份、关于绿地新都会用水开通证明一份、通电证明一份、业主情况登记表、刘志红身份证复印件、房屋共用部和共用设施设备日常维护费支付确认书、电费水费分摊协议、消防安全责任书、楼宇交接表各一份、委托管理协议一份、浙（2017）宁波市慈城不动产权第0083587号不动产权属证书一份。上述证据原、被告均无异议，本院予以认定。
本院认为：本案的争议焦点为：一、案涉房屋在合同约定的交付日前是否已达到法定交付标准？
为查明案情，本院向慈城镇城乡建设管理局发出《征询函》，以询问其进行联合检查的法律依据、效力等事项，该局出具《回复函》如下：根据宁波市房产开发相关条例规定，宁波市江北区房产竣工验收实行房产交付联合检查制度，该制度为江北区房产开发主管部组织各单项验收部门对整个项目进行的最终审查，为江北区域内房产交付前的最终验收，如江北区域内房产项目未通过该检查，则不允许进行项目交付；慈城镇新城I-12地块于2017年6月12日进行交付联合检查，并于2017年6月26日按照联合检查通报要求整改到位，同意其按照检查要求交付使用；为此，经我局确认的该项目通过所有验收并允许交付的日期为2017年6月26日。
原告认为案涉房屋在约定交付日前被告没有达到法定标准。根据2006年12月28日宁波市建设委员会下发的甬建开发（2006）496号《关于进一步加强房地产开发项目交付使用监管工作的通知》（以下简称《通知》）第二条：根据《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律、法规规定，房地产开发项目交付使用前，对工程质量、规划、消防、人防、环保等涉及公共安全的内容必须由专业主管部门进行专项验收或备案。同时，交付使用的房地产开发项目，必须符合以下条件：1.市政公用设施、公共配套设施等均按规范要求和批准的设计文件建成，达到正常使用条件；2.已按相关规定落实社区办公用房和服务、活动综合用房及物业用房；3.有关税费已全部结清，各种资料已按规定移交相关部门；4.初期物业管理单位已进场管理。未通过各项专项验收或进行备案，或不符合上述条件的房地产开发项目，不得交付使用。但被告在合同第九条规定的相关条件，被告约定的交付条件明显严格于《通知》规定的交付条件，但实际交付的明显不符合交付的法定条件。2017年1月24日交付的房屋无法达到法定交付的条件；专题的会议纪要是由慈城镇城乡建设管理局作出的，对被告的案涉房屋通报情况提出了四点的整改要求，该要求也符合《通知》的第二条及第五条的要求，进一步说明被告交付的房屋没有达到法定的房屋交付条件，只有通过四个项目的整改才能达到交付条件。对上述《回复函》无异议，其系慈城镇城乡建设管理局根据宁波市房产开发相关条例的规定出具，符合法律规定，应作为本案定案的依据。
被告认为，案涉房屋在约定交付日期前已取得《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，通过了规划、消防、环保等部门出具的认可文件，并已通水通电，具备合同约定的交付条件，合同第九条有用气的表示，但案涉房屋是商业用房，被告是按图施工没有提供用气，但不构成违约。《通知》第二条和第四条是关于加强房地产交付的条件，但该文的效力在法律法规定的哪个层级，是否能对抗商品房合同的层级，没有法律依据及事实依据。对于《回复函》，被告对真实性无异议，但对合法性、关联性和证明力有异议，慈城镇城乡建设管理局关于未通过联合检查不允许进行项目交付的说法，缺乏法律依据，而且与上位法相悖，根据《行政许可法》第十四、十五条规定，只有法律、行政法规、地方性法规才可以设立行政许可。宁波市人民政府无权设立行政许可，宁波市住建委更无权设立行政许可。据了解，宁波市关于房地产交付前实行联合检查，并非强制性规定，有的区县就没在实行，比如鄞州区早已取消联合检查，减轻企业负担。同时，慈城镇城乡建设管理局一方面称未经联合检查不得交付商品房，但另一方面，在业主投诉的情况下，却未对被告做出处理，也有违常理。认定被告交房是否符合合同约定，应以合同约定为准，该《回复函》所称的联合检查并非法律、行政法规规定应当具备的认可文件中准许使用文件，因此不能将《回复函》所称的联合检查认定为交房条件之一。即使被告交付房屋确实违反政府部门关于未经联合检查不得交付房屋的行政管理规定，则也属于被告违反行政管理规定所产生的行政法律纠纷，应通过行政途径解决，与本案的民事法律纠纷并非同一纠纷，缺乏关联性。
本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定如下：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或者单位进行验收。”然而，在国务院2002年11月1日发布的《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号）中，共取消了789项行政审批项目，其中第323项取消的行政审批项目是《城市房地产开发经营管理条例》所规定的房地产开发项目竣工验收；国务院2004年5月19日发布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中第83项，又明确取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。因此，《城市房地产开发经营管理条例》所规定交付前综合验收已不再成为房地产交付的法定条件。甬建开发（2006）496号《通知》系依据《城市房地产开发经营管理条例》制定的行政监管文件，慈城镇城乡建设管理局出具的《专题会议纪要》仅是行政机关履行行政监管职责时的记录，其《回复函》所述的相关意见仅具有行政监管层面的意义，并不能作为案涉房地产是否达到法定交付条件的依据。本案中，被告盛高公司已取得了《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，同时，也取得了《合同》第九条约定的“法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”，并通水通电，故本院依据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定认定案涉房地产在合同约定的交付日前已达到法定交付标准。
二、被告是否逾期交房？违约金如何计算？被告逾期交付权属证书的违约金如何计算？
双方均认可2017年1月24日为实际交付日。被告提供交房通知书、邮寄快递单各一份，拟证明2017年12月16日，被告向原告邮寄交房通知的事实。原告认为其并未收到过该交付通知。本院经网络、电话等方式查询，均未查到该快递的相关信息，被告应对其主张的该事实承担结果意义上的举证责任，本院认定被告于2017年1月24日交付房屋，构成逾期交房。
被告认为原告与宁波绿香投资管理有限公司签订一份《委托管理协议》，将案涉房屋自交付之日起委托该公司管理，委托期限自2027年4月30日，其中交付之日起至2018年4月30日，为免租期，原告没有收益，因此，即使逾期交房成立，那么在2018年4月30日前原告不会有实际损失。原告认为只要逾期交付，就会产生违约金，与实际损失无关。本院认为，双方合同第十条第①款约定：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。因《委托管理协议》的约定原告在2018年4月30日前不会产生的损失仅指租金损失，但房地产市场所涉利益较大，存在其他可能造成的损失，合同约定的违约金也并未过分高于造成的损失，经核算，自2016年12月21日起至2017年1月24日按实付房款276163元计算的逾期交付违约金为2899.71元，故本院对原告主张的逾期交付违约金中的2899.71元予以支持。
关于逾期交付权属证书的违约金，被告认为根据《补充协议》第八条第4款约定，因出卖人原因导致无法按照本合同约定期限办理出房屋权属证书的，如逾期不超过90天的，买受人不退房，出卖方不承担违约责任；如逾期超过90天但不超过180天，买受人不退房，出卖人按日向买受方支付已交付房款的万分之一的违约金；案涉房屋于2017年7月27日取得初始权证，与合同约定的取得时间2017年3月20日相较，逾期129天，扣除补充协议约定的90天免责期，被告愿意支付39天的违约金计1084元。原告主张违约金应按总价款277978元自2017年3月21日计算至2017年9月2日，即被告向原告发送办理房屋权属证书通知书之日。本院认为，合同第十六条约定，出卖人承诺于2017年3月20日前取得土地、房屋权属证书交付买受人。补充协议第八条第4款中并未体现在逾期90天但不超过180天的情况下，可以扣除90天之后再计算违约金，即便有此歧义，也应作出对格式合同提供方不利的解释，故对被告要求扣除90天免责期的意见，本院不予采纳，违约金应计算至被告向原告发送办理房屋权属证书通知书之日，而非初始权属证书落款之日，即应自2017年3月21日计算至2017年9月2日，按彼时的已交房款277978元计算违约金为4586.64元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：
一、被告宁波盛高慈城房地产发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘志红、谷蒲香逾期交房违约金2899.71元；
二、被告宁波盛高慈城房地产发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘志红、谷蒲香逾期交付初始登记权利证书的违约金4586.64元；
三、驳回原告刘志红、谷蒲香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费547元，减半收取273.50元，由原告刘志红、谷蒲香负担205.50元，被告宁波盛高慈城房地产发展有限公司负担68元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：20×××17，开户银行：宁波市市区农村信用合作联社江北信用社。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 姚薇
二〇一八年四月三日
代书记员 方霞