福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第83号
上诉人（原审原告）林芳，女，1972年2月21日出生，汉族，商人。
委托代理人姚杨毅，福建融成律师事务所律师。
委托代理人黄雨玲，福建融成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈斌，男，1978年6月7日出生，汉族，无业。
委托代理人陈平，福建舜宁律师事务所律师。
上诉人林芳因租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第3280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人姚杨毅，被上诉人陈斌及其委托代理人陈平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人林芳原审请求判令：1、解除双方于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2014年7月11日；2、陈斌立即支付2014年5月份至7月份的租金21万元，并按照未付租金的每日5‰支付逾期付款违约金；3、陈斌按照《房屋租赁合同》约定的每月7万元的租金标准，向林芳支付2014年8月份起至实际交还房屋之日止房屋的实际占用费，并按照未付占用费的每日5‰承担逾期付款违约金；4、陈斌于2013年9月26日支付的10万元房屋租赁押金作为陈斌违约的违约金，林芳不再退还。
原审法院查明，2005年7月26日，上诉人林芳（合同甲方）与案外人胡敬云、陈文星（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将南平市马坑路5号一层面积为1366.32平方米的房屋出租给乙方作为商场使用（即闽北橱柜城）；甲方同意乙方对外招商进入商场经营，主营整体橱柜及相关产品；租赁期限为8年，从2005年11月1日至2013年10月31日止；合同签订时，乙方支付履约保证金3万元给甲方，该保证金在合同期满时，乙方支付完应承担的各种税收及各种费用后予以退还；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同签订后，胡敬云、陈文星对该商场进行对外招商，分块转租给张小平、潘则红、陈晖、胡凤雄、林丰等人。2011年7月25日，胡敬云又将前述租赁房屋B区面积为98平方米的场地转租给被上诉人陈斌，双方为此签订了《闽北橱柜城租赁合同》，约定租赁期限从2011年8月1日起至2013年10月31日止。上诉人与胡敬云、陈文星的租赁期限届满后，双方未订立新的租赁合同，上诉人将履约保证金3万元退还给胡敬云、陈文星，胡敬云、陈文星交清水电费，双方款项结清。
2013年9月26日，上诉人林芳（合同甲方）与被上诉人陈斌（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于南平市马坑路5号一层面积约为1400平方米的店面出租给乙方；乙方承租的房屋用途为经营建材类不低于70%橱柜、衣柜产品；租期4年，自2013年11月1日起至2017年10月31日止；租金标准为第一、二年度按每季度21万元计付，第三、四年度按每季度24万元计付；租金每季度支付一次，每季度的租金应在该季度首月第五日前付清（以现金方式打入指定账户）；租赁期间的水电费以及乙方经营所产生的费用由乙方自行承担；乙方同意在入驻前，向甲方支付10万元作为租赁押金。合同第3.5条约定：“若乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金以逾期支付的租金金额以及超过天数为基数，按每日千分之五计收”。第3.6条约定：“若乙方逾期支付租赁租金超过15日的，则甲方有权解除本合同，并书面通知乙方迁离并交还房屋建筑且乙方所交的租赁押金全部作为乙方的违约金支付给甲方”。合同第五条“房屋建筑的接收”第5.1条约定：“乙方将租赁押金及首季度租金付至甲方指定账户后3日内，甲方以现成原状房屋移交乙方使用，交付日为乙方承租之日”。双方分别在合同的“甲方”和“乙方”处签字捺印。合同签订当日，被上诉人向上诉人的指定账户转入租赁押金10万元。2013年11月2日，被上诉人支付了首季度（即2013年11月至2014年1月）租金21万元。同年11月22日，被上诉人向国网福建省电力有限公司南平供电公司申请新装容量为25千瓦的低压用电。此后，被上诉人又分别于2014年2月15日、3月10日、4月14日向上诉人支付了当月租金7万元。
2014年4月7日，双方签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：上诉人允许被上诉人在原合同的基础上对外招商进入商场经营、分块招租或转租他人经营，被上诉人承租的房屋的最终用途为经营建材类不低于70%橱柜、衣柜产品。被上诉人在该协议上同时声明：“本人申明以上协议无效，让上诉人签订目的为配合乙方对外协商使用，没有任何法律效力”。
2014年7月9日，上诉人林芳通过全国邮政特快专递（EMS）向被上诉人陈斌发出了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥及支付租金等费用的通知函》，告知被上诉人：“你方于2013年10月31日收到上诉人交付的房屋后，转租给次承租人并以向法院起诉的方式等各种方式向次承租人催讨租金，并支付了2013年2月份、3月份的租金。但是，你方至今未支付2014年4月份至今的租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》第三条、第九条约定，现我方特致函于你，通知如下：1、解除上诉人与被上诉人于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》，解除合同的时间为你方收到本函件之日（若你方拒绝本函件，拒收之日为合同的解除时间）。你方应于2014年7月31日前将符合合同约定的房屋交还给我方。2、你方立即支付2014年4月份至7月份的租金共计28万元，并按照未付租金的每日千分之五支付逾期付款违约金。3、你方按《房屋租赁合同》约定的租金标准，向上诉人支付2014年8月份起至实际向我方交还房屋之日止房屋的实际占用费，逾期支付的应按照每日千分之五承担逾期付款违约金。4、你方于2013年9月26日支付的房屋租金押金10万元作为你方的违约金支付给我方，因此该押金不再退还。”被上诉人于次日收到该通知。
原审法院另查明，上诉人林芳与案外人胡敬云、陈文星的租赁期限届满后，原次承租人张小平等人（包括陈斌）均未退出租赁场地，亦未与新承租人（即被告）签订租赁合同并交纳租金。为此，被上诉人陈斌与原次承租人曾发生纠纷。
原审法院认为，上诉人林芳与被上诉人陈斌签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。经原审法院庭审查明，在租赁期限内，被上诉人未依约向上诉人支付2014年5月份之后的租金。被上诉人认为其系因上诉人未依约交付租赁物而行使先履行抗辩权，对此，被上诉人负有举证责任。根据原审庭审中上诉人与被上诉人认可的事实，上诉人在与原承租人胡敬云、陈文星的租赁期限届满前，已就同一租赁房屋与被上诉人订立了新的租赁合同。此时，租赁物内尚有部分次承租人（即与原承租人胡敬云、陈文星订立租赁合同的承租人）占有使用租赁物，并且在双方租赁期限开始后，原次承租人仍未退出租赁场地。根据上述事实可以认定租赁物未转移由被上诉人占有。故被上诉人提出因上诉人未依约交付租赁物而行使先履行抗辩权，具有事实和法律依据，予以采纳。上诉人提出的“上诉人、被上诉人与原承租人胡敬云三人于2013年11月1日进行了房屋现场交付”的意见，应当提供证据证明。上诉人未提交书面交接手续，亦无其他证据予以佐证，原审法院对该意见不予采纳。对于上诉人提出的“被上诉人作为承租人开始履行了交租义务，并使用了部分租赁房屋，还以申请电表、部分装修等行为实际管理了租赁房屋，还以起诉次承租人等多种方式向次承租人催收租金，并口头确认了于2013年11月1日已收到租赁房屋，且自2013年10月31日至本案起诉时从未向上诉人提出过交付房屋。以上事实均可以证实租赁房屋已完成了交付”的意见。原审法院认为，被上诉人使用租赁房屋的一部分，并非是上诉人与被上诉人签订租赁合同后才转移由被上诉人占有，而是原承租人胡敬云与被上诉人签订转租合同即交由陈斌占有。因此，被上诉人使用部分租赁物的事实，不能证明上诉人完成了交付义务。根据与被上诉人签订的租赁合同申请低压用电，但该电表未实际使用，不能证明被上诉人实际使用了租赁物。被上诉人在上诉人提交的录音证据中虽在部分时候口头承认已收到租赁房屋，但从双方的谈话背景可知，被上诉人之所以与上诉人进行协商，是因为上诉人未能清空租赁场地致使被上诉人存在使用障碍；从双方的谈话内容可知，被上诉人谈话一开始就已经提出上诉人未交付租赁房屋的问题，因此上诉人的该份录音证据并不能直接证明已完成交付行为。故原审法院对上诉人提出的上述意见不予采纳。综上，原审法院认为，上诉人作为出租人未履行其交付租赁物的义务，被上诉人作为承租人可以拒绝上诉人要求其履行支付租金的义务。因此，上诉人在未交付租赁物前，无权要求被上诉人支付租金，亦无权以被上诉人未支付租金为由要求解除双方的《房屋租赁合同》。故对上诉人要求确认双方的《房屋租赁合同》于2014年7月11日解除的诉讼请求，不予支持。上诉人要求被上诉人支付拖欠租金及逾期付款违约金、支付占用费、没收租赁押金等诉讼请求，依据不足，亦不予支持。在本案审理过程中，被上诉人已明确表示同意解除双方的《房屋租赁合同》，对此，原审法院予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除林芳与陈斌于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回林芳的其他诉讼请求。
一审宣判后，林芳不服，向本院提起上诉。
林芳上诉称，其与原承租人约定的租赁期限至2013年10月31日，而其与被上诉人陈斌的租赁期限始于2013年11月1日，为此，不存在转移租赁物的障碍。租赁期开始后，被上诉人实际使用了部分诉争店面，并缴纳了六个月的租金，并以申请电表、对外招租招商、以起诉等方式向次承租人收租等行为表明其已实际接收、管理和控制诉争店面。原承租人未退出诉争租赁场地系被上诉人为招商经营需要而要求的，双方合同中明确约定以现成房屋原状移交。且在上诉人提交的录音资料中，被上诉人及其代理律师多次明确承认已收到租赁房屋。为此，原审法院认定上诉人未完成租赁物转移给被上诉人占有缺乏事实依据。被上诉人拖欠租金已构成违约，且不能证明诉争房屋未完成交付，为此，上诉人依约享有解除双方合同并要求被上诉人支付未付房租、占用费、逾期付款违约金、相当于押金金额的违约金。此外，原审法院适用独任审，程序违法。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销原判第二项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人陈斌辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，上诉人林芳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。
上诉人林芳于二审期间向本院提交了《抵押物承诺书》，证明上诉人将诉争租赁物向银行贷款，被上诉人陈斌作为承租人承诺放弃优先购买权。经庭审质证，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，被上诉人签订该份《承诺书》系为配合上诉人贷款需要，当时上诉人并未将商场交付给被上诉人。
被上诉人陈斌于二审期间向本院提交了两份证据，证据一，照片两张，证明原次承租人还在经营；证据二，《授权委托书》及《关于返还原物纠纷由陈斌单独起诉的函》，证明被上诉人多次找上诉人林芳协商要求次承租人退出商场，上诉人授权被上诉人去交涉，自己不来。经庭审质证，上诉人对于证据一所拍摄的地点为诉争店面并无异议，但对于照片的拍摄时间无法判断，该份证据的证明对象有异议；证据二并非新证据，但对于上诉人的签名并无异议，且对《授权委托书》上载明的时间有异议。
本院认为，被上诉人陈斌对于上诉人林芳提供证据的真实性无异议，予以采信；上诉人对于被上诉人提供的两份证据的真实性无异议，予以采信。上诉人虽对《授权委托书》载明的签订日期有异议，但未能提供相反的证据予以证明，应承担举证不利之法律后果。
经审理查明，上诉人林芳除对原判认定上诉人与案外人胡敬云、陈文星的租赁期限届满后，原次承租人张小平等人（包括陈斌）均未退出租赁场地，亦未与新承租人（陈斌）签订租赁合同并交纳租金有异议外，对原判认定的其他事实无异议；被上诉人陈斌对原判认定的事实无异议。对原判认定的且双方均无异议的事实，本院予以确认。
上诉人林芳主张原判认定上诉人与案外人胡敬云、陈文星的租赁期限届满后，原次承租人张小平等人（包括陈斌）均未退出租赁场地，亦未与新承租人（陈斌）签订租赁合同并交纳租金缺乏依据，但是未能提供证据予以证明，且与其一审陈述及2015年1月20日出具的《关于返还原物纠纷由陈斌单独起诉的函》不一致，不予支持。
另查明，2013年12月，上诉人林芳向被上诉人陈斌出具《授权委托书》，委托书载明：兹委托被上诉人代本人办理收回本人所有的坐落于南平市延平区马坑路5号，产权证号为200603170房屋事宜，包括直接收回或通过向法院起诉等方式收回。
再查明，上诉人林芳于2014年5月12日出具《关于返还原物纠纷由陈本单独起诉的函》，其中载明：本人林芳授权陈斌以其名义起诉陈斌与林敏华艺灯饰、张小平、钱清、潘则红、陈晖、胡凤雄返还原物纠纷案件，本人的诉讼权利和义务均由陈斌享有、承担。
本院认为，本案双方的争议焦点是上诉人林芳作为出租人是否完成了向承租人陈斌交付租赁物的义务。双方于2013年9月26日签订的《房屋租赁合同》第5.1条虽约定上诉人以现成原状房屋移交给陈斌使用，然该约定仅系针对诉争租赁物物理现状的描述。上诉人虽主张原承租人并未退出租赁场地系应被上诉人的要求，但未提供证据予以证明，应承担举证不利之后果。租赁期开始后，双方就租赁物交付问题发生纠纷，被上诉人虽按约交付了租赁保证金及六个月的租金，但其在此期间曾多次同林芳协商，要求上诉人清退原承租人，为此，被上诉人交付租金的行为并非是对上诉人履行交付义务的默认。且从上诉人2013年12月和2014年3月两次出具的《委托书》及2014年5月12日出具的《关于返还原物纠纷由陈斌单独起诉的函》的载明内容可知，上诉人并未实际履行交付租赁物的义务。上诉人于原审提供的录音资料中被上诉人虽有口头承认收到租赁物，但该录音资料的产生源于被上诉人要求上诉人清退原承租人，为此，亦不能证明上诉人已将租赁物交付给被上诉人。此外，被上诉人占用诉争租赁物部分场地系源于其与原承租人胡敬云之间的租赁关系，与本案并无关联。本案事实清楚、双方权利义务明确，原审适用简易程序审理并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，判决并无不当，应予以维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8102.5元，由上诉人林芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 余观贵
二〇一五年五月十日
书 记 员 张素珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。