内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第191号
上诉人（一审被告）张永祥，男，1972年9月12日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区固阳县。
上诉人（一审被告）张永红，男，1968年10月6日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区固阳县。
上诉人（一审被告）张红梅，女，1970年5月14日出生，汉族，无固定职业，住包头市。
三上诉人共同委托代理人刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）固阳县下湿壕镇人民政府，住所地固阳县下湿壕镇王二壕村。
法定代表人何晓燕，镇长。
委托代理人高照，该镇党委委员。
委托代理人张占义，固阳县148协调指挥中心法律服务所法律工作者。
上诉人张永祥、张永红、张红梅因与被上诉人固阳县下湿壕镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2015）固民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、代理审判员侯丽参加的合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张永祥、张永红、张红梅及其共同委托代理人刘嘉浦，被上诉人固阳县下湿壕镇人民政府（以下简称下湿壕镇政府）的委托代理人高照、张占义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年8月29日，张永祥、张永红、张红梅共同向下湿壕镇政府购买了位于固阳县下湿壕镇的新集镇商业街的房产三套，三人的房产位置为商业街南侧的1排6号、15号、16号。上述房屋的面积均为120平方米，每套房屋价款均为88000元。当日，张永祥、张永红、张红梅共同支付房屋价款140000元。收据上由张永祥签字。下湿壕镇人民政府交付了房屋。
2013年5月27日，张永祥向下湿壕镇政府支付房屋价款20000元。2013年11月5日张永祥代张永红、张红梅向下湿壕镇政府支付房屋价款20000元。截止2014年6月24日，张永祥、张永红、张红梅共支付房屋价款180000元，尚欠84000元。
一审法院认为，下湿壕镇政府与张永祥、张永红、张红梅之间的买卖合同不违反法律规定，已成立并发生法律效力，且在案件审理过程中，双方当事人对买卖房屋的事实及房款的欠款数额84000元均予以认可，故法院对下湿壕镇政府要求张永祥、张永红、张红梅支付房屋欠款84000的诉讼请求予以支持。对于在案件审理过程中，张永祥、张永红、张红梅均辩称因房屋存在地基下沉、墙体裂缝、屋顶漏水等质量问题，遂未如期付款。法院认为房屋质量问题与该案所诉的买卖合同不属于同一法律关系，张永祥、张永红、张红梅可另案诉讼，故对其辩称不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：被告张永祥、张永红、张红梅共同给付原告固阳县下湿壕镇人民政府房款84000元。上述房款在判决生效后立即给付。案件受理费2380元由被告张永祥、张永红、张红梅承担。
宣判后，张永祥、张永红、张红梅不服提起上诉，请求均为撤销一审判决，改判驳回下湿壕镇政府的诉讼请求，一二审诉讼费用由下湿壕镇政府负担。其事实和理由为：一审认定事实错误。依据《城市房地产管理法》第三十八条第六款、《地方行政单位国有资产管理暂行办法》第七条及第八条的规定，下湿壕镇政府所转让的房屋系国有资产，转让国有资产的行为是一种资产处置行为。就本案所涉房屋，不仅没有依法办理土地、规划、建设等任何登记手续，也没有依法履行资产出让的前置审批手续，因此，该转让行为违反国家法律、行政法规的强制性规定，是无效行为。
下湿壕镇政府答辩称，首先，本案所设房屋是移民村新集镇商业街住房，不适用《城市房地产管理法》，镇政府建房的依据是：固发改字（2008）26号文件《关于上报固阳县2008年巩固退耕还林项目工程实施方案的报告》、包发改农字（2009）294号《转发自治区关于包头市各旗县区2008年巩固退耕还林成果实施方案批复的通知》、内发改农字（2009）928号《关于包头市各旗县区2008年巩固退耕还林成果实施方案的批复》、内发改农字（2010）90号《关于调整包头市固阳县2008年巩固退耕还林成果生态移民工程部分内容的批复》。下湿壕生态移民建设地点在下湿壕学田村委白银新村及现在的学田会村委王二壕村，搬迁6村214户，建设住房180套，且内发改农字（2010）90号将原方案的平房调整为楼房，故本案的土地权属并没有改变，仍然是集体土地，而只有国有土地才适用《城市房地产管理法》。其次，本案所涉房屋项目是将巩固退耕还林成果工程中的移民项目与建设新农村示范村结合起来，符合国家政策，所售房屋并不是国有资产，且出售的价格仅是成本价，不属于出售国有资产的行为。
二审经审理查明，下湿壕镇政府仅向张永祥交付了一套房屋，其余两套房屋未予交付。2013年11月5日张永祥向下湿壕镇政府支付房屋价款20000元。其他案件事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有两个，一是双方的房屋买卖合同是否有效；二是张永红、张永祥、张红梅是否应当给付剩余房款。
第一，关于房屋买卖合同是否有效的问题。本案双方当事人虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方均实际履行了买卖行为，故双方形成房屋买卖合同关系，本院对此予以确认。张永祥、张永红、张红梅基于自愿向下湿壕镇政府购买本案所涉房屋，下湿壕镇政府亦交付部分房屋，双方均已实际履行，故双方间形成的房屋买卖合同关系系真实意思表示。根据固发改字（2008）26号文件、内发改农字（2009）928号、内发改农字（2010）90号等文件内容显示，下湿壕镇属于生态移民建设地点范围，且可将移民项目与建设新农村示范村结合起来。现张永祥、张永红、张红梅主张下湿壕镇政府出售房屋违反《城市房地产管理法》第三十八条第六款，《地方行政单位国有资产管理暂行办法》第七条、第八条及《合同法》第五十二条的规定，应为无效合同。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定可知，《城市房地产管理法》第三十八条第六款属于管理性规定，而《地方行政单位国有资产管理暂行办法》为国家财政部出台的部门规章，不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故不能据此认定双方的房屋买卖合同无效。综上，双方当事人间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律、行政法规的规定，应为有效合同。张永祥、张永红、张红梅提出的房屋买卖合同无效的主张不能成立，本院不予支持。
第二，关于张永祥、张永红、张红梅是否应当给付下湿壕镇政府剩余房款问题。张永祥、张永红、张红梅对其共欠付购房款84000元不持异议，故其应依约给付下湿壕镇政府剩余房款。张永祥。张永红、张红梅主张其为分别购买房屋，不应共同缴纳剩余房款。对此本院认为，2011年8月29日的付款收据中载明收到张永祥、张永红、张红梅三人房款140000元，并未明确每人缴纳的金额，2013年5月27日的购房款20000元及同年11月5日的购房款20000元均为张永祥交纳，并未明确是张永祥的房款还是其代张永红或张红梅所交纳。同时其亦未提交其他证据证实三人分别交纳房款的金额。故一审法院认定张永祥、张永红、张红梅已共同交纳房款180000元，应共同给付尚欠房款84000元并无不当。张永祥、张永红、张红梅提出的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
本案系双方当事人因房屋买卖问题所产生的纠纷，案由应为房屋买卖合同纠纷，一审法院将本案定性为买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。另，双方当事人诉讼时所缴纳的诉讼费2380元所依据的诉讼标的额为104000元，但在诉讼过程中下湿壕镇政府已将请求金额变更为84000元，故双方应对诉讼费进行分担。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由上诉人张永祥、张永红、张红梅负担1922元，由被上诉人固阳县下湿壕镇人民政府负担458元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 钢
审 判 员 刘兴平
代理审判员 侯 丽
二〇一五年八月十九日
书 记 员 邢海峰
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。