广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第495号
上诉人（原审被告）：中山市东凤镇伯公村股份合作经济联合社，住所地中山市东凤镇东阜公路边伯公村委会大院内。
负责人：钟耀光。
委托代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖锡添，男，1961年11月2日出生，汉族，住中山市，
委托代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人中山市东凤镇伯公村股份合作经济联合社（以下简称伯公村经联社）因与被上诉人廖锡添合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法东民二初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：廖锡添是中山市东凤镇伯公村民委员会村民。2012年8月3日，伯公村经联社发布伯公村股份合作经济联合社零散土地招租标书，就伯公村4队梁程广租用地进行公开招租。伯公村股份合作经济联合社零散土地招租标书载明内容如下：1、出租土地面积361.5平方米，起拍价1800元/平方米，出租期限20年（自2012年9月1日起至2032年8月30日止），土地租金必须在中标后1个星期内一次性缴交完毕，否则当弃权处理，并没收承诺金；2、招标方式采取按“每平方米土地租金单价”公开叫价方式进行投标，最终取在限价以上的价高者为中标者。出租土地投标叫价开口金（承诺金）50000元，报名者须凭开口金叫价牌参与投标，若投标不成者当天退回，若中标者该款转作租金款；3、本出租土地没有任何使用权证，如中标者在使用过程中要求办理，村委会在法律框架内予以协助，但所需各项费用由中标者支付。中标者在使用过程中，如需建设的，中标者必须按镇规划建设许可条件，自行办理报建相关手续，一切报建、建设、消防、水电等费用及安全责任由中标者自理并负责。涉及建设等方面协调事宜可由村出面处理，但费用由中标者负责。租地期满后，若中标者继续使用，视社会实际价格可再优先租赁给中标者，相关条款届时在互利原则下协议再签订。
2013年8月14日，廖锡添向伯公村经联社交付参与投标诚意金50000元。廖锡添后参与上述土地投标，并以2960元/平方米的价格中标。2012年8月16日，伯公村经联社出具2012年伯公村股份合作经济联合社零散土地招投拍租确认登记表，载明廖锡添以2960元/平方米价格中标伯公4队原梁程广租用地，廖锡添已在中标人签字确认一栏签名。投标后，双方未签订书面合同，廖锡添未支付尚欠投标款，伯公村经联社亦未退回廖锡添交付的诚意金。2012年9月21日，伯公村经联社经村民代表表决确认廖锡添违约，决定没收廖锡添缴纳的诚意金。因双方协商未果，廖锡添遂于2013年1月4日诉至原审法院，请求判令伯公村经联社向廖锡添返还诚意金50000元及利息（自起诉之日按银行同期同类贷款利率支付至诚意金返还完毕之日止），并负担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案属合同纠纷。伯公村经联社名义上以公开投标方式出租土地，但是，伯公村股份合作经济联合社零散土地招租标书上订明土地投标起拍价明显偏离当地土地出租市场价，与当地国有土地转让的市场价相当，土地实际中标单价亦高达2960元/平方米。另，招标书订明土地使用过程中办理土地证、建设许可等条款，但上述条款明显不属于土地出租应具备必要条款，而是土地转让须具备条款。综上，上述情形可以认定伯公村经联社实际上非法转让集体土地使用权，并非出租集体土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，伯公村经联社就上述土地的转让行为应属无效。廖锡添现确实按照招标书约定交付诚意金50000元，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，伯公村经联社因上述无效行为而取得的诚意金应予退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的规定，判决：中山市东凤镇伯公村股份合作经济联合社于判决生效之日立即返还款项50000元及其迟延付款的利息损失（自2013年1月4日起至判决确定履行之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给廖锡添。案件受理费1050元，减半收取为525元，由伯公村经联社负担（于判决生效之日起7日内向原审法院缴纳）。
宣判后，伯公村经联社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定伯公村股份合作经济联合社零散土地招租标书上订明的投标起拍价明显偏离当地土地出租市场价，与当地国有土地转让市场价相当没有事实和法律依据。起拍价1800元/平方米是经村民代表会议表决同意的，该价格是按20年的租期计算，也即每年的土地租金为90元/平方米，每月租金为7.5元/平方米。东凤镇集体土地目前普遍租金市场价格为每月5元/平方米，租期较长每三年涨幅为15%，本案土地租金价格与该价格相比，不存在偏高的情形。即使最后廖锡添中标价格为2960元/平方米，也没有超过目前国有土地每平方米5000元至10000元的市场价格。廖锡添作为完全民事行为能力人，具有分辨是非的能力，既然参与投标并且中标，就必须承担相应的责任。二、本案涉案土地暂时没有办理土地使用权证，但属于中山市土地规划建设用地的范畴，不是农用地或农保地，而且伯公村经联社出租涉案土地是经过法定的程序表决决定，程序合法。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回廖锡添的诉讼请求，由廖锡添承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人廖锡添答辩称：涉案土地没有取得土地使用权证，2960元/平方米的单价属于买卖涉案土地单价，伯公村经联社进行土地招租实际是以合法形式掩盖农村集体土地不能进行出让的行为。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：2012年8月22日，伯公村经联社草拟一份土地租赁合同书，伯公村经联社作为甲方，廖锡添作为乙方，约定出租土地面积约361.5平方米，出租期限从2012年8月25日起至2082年8月24日，期限为70年（截止日期及“70”年有涂改痕迹），租金交纳方式为合同签字后7天内一次性交纳租金1070040元，双方还约定了其他事项。同日，伯公村经联社另草拟一份土地租赁补充协议，约定甲方确认出租给乙方的土地租赁期限为永久性使用，甲方确认收取的一次性租金是永久使用的租金，而不是二十年使用期的租金。上述两份协议均仅有甲方伯公村经联社的盖章及其负责人钟耀光的签名，廖锡添未签名。庭审中，伯公村经联社对上述两份合同的真实性不予确认。
又查明：二审期间，伯公村经联社提交关于伯公村2012年处理零散地进行招拍租的表决复印件及该村集体土地所有权证复印件各一份，拟证明涉案土地为东凤伯公村集体土地，涉案土地的出租是经村民代表集体表决同意。经质证，廖锡添对上述表决的真实性不予确认，认为即使真实，也是对涉案土地出租而非出售，但从补充协议的内容看，伯公村经联社实际是出卖集体土地。对集体土地所有权证的真实性确认，对关联性不确认。
再查明：廖锡添二审明确表示，涉案土地打算用作建设用地。伯公村经联社通过集体表决出租涉案土地的决议未报东凤镇政府或其土地主管部门批准。
本院认为：本案为合同纠纷。涉案土地为伯公村集体所有土地，伯公村以公告形式公开伯公村股份合作经济联合社零散土地招租标书，廖锡添参与招标中标并在招投拍租确认登记表上签名，交纳50000元诚意金，双方形成预约合同关系。本案争议的焦点为，该合同的效力问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。该法第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，伯公村经联社出租土地虽然已经村民代表集体表决通过，但出租土地的决议未经东凤镇政府或其土地主管部门批准，且伯公村未能举证证明涉案土地属于建设用地，而廖锡添租用涉案土地用于非农业建设。伯公村经联社出租集体土地用于非农业建设的行为为《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定所禁止，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据该法第五十八条之规定，伯公村经联社应退还廖锡添的诚意金50000元及承担相应的利息损失，伯公村经联社上诉理据不足，本院不予支持。原审法院适用法律欠妥，本院予以纠正，但处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人伯公村经联社的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律欠妥，但处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人伯公村经联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二○二○一三年八月九日
书记员 钱绮丽