江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03847号
上诉人（原审被告）苏州君鼎物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北月盛公寓23号楼303室。
法定代表人洪成春，总经理。
委托代理人孙宝法。
被上诉人（原审原告）张超。
委托代理人陈贝，江苏丰田律师事务所律师。
委托代理人潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
上诉人苏州君鼎物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审原告系昆山玉山镇城北国际艺术村45幢房屋的业主，房屋总层数3层，建筑面积180.5平方米。2011年10月8日昆山国际艺术村小区业主委员会（甲方）与原审被告（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方通过协议选聘方式将昆山国际艺术村小区委托乙方实行物业服务。委托服务期限为2年，自2010年7月1日起至2012年6月30日止。乙方提供包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等物业管理服务事项。别墅物业费为1.2元／月·平方米。在管理过程中，因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责。同时约定：《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538-2002》为本合同附件，附件为合同有效组成部分。原审被告物业服务资质等级为三级。
《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538-2002》4.2房屋、公共设施、设备维护与管理4.2.1巡检规定：每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；巡检有记录；巡检结束后将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。4.2.3.2.3三级规定：楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查。
另查明：原审原告于2005年取得涉案房屋房产证，于2006年正式入住。涉案房屋系三联排别墅，屋顶是一个大平面，由南向北略倾斜，北面设有排水沟槽，每户的沟槽都有一个落水口，三家的沟槽没有隔开。房屋外部未设置到达屋顶的通道，上到屋顶需要通过外设扶梯或是通过业主的后阳台。涉案房屋的后阳台搭建了阳光房，但未全部封闭，留有位置上到屋顶。
原审原告称：“原审原告于2011年左右发现房屋有渗漏现象，尤其是在下大雨的时候，后发现是因屋顶落水管被树叶等堵塞造成积水引起，其对屋顶进行了清理和疏通，但因屋顶无人打扫不久又会堵塞，下大雨后仍会渗漏。原审原告在2011年10月份左右向原审被告反映，要求原审被告打扫和维修，但原审被告没有前来打扫和维修，后原审原告于2012年对渗漏霉烂的室内进行修复。”原审被告称：“原审原告有向原审被告反映过房屋漏水，但原审被告已告知原审原告漏水不是因为原审被告所引起。”
证人朱某当庭陈述：“我是做瓦工和水电工的，2011年7月份，原审原告父亲称房屋漏水，让我去看一下，第二天我来到涉案房屋屋顶看见下水管被烟花爆竹、塑料袋等垃圾堵塞，房顶是平面落水的，当时房顶平面都是水，大概有25厘米，后我帮原审原告清理了一下，就不堵塞了。”原审被告对证人的身份及证明能力均持有异议，认为证人与原审原告系同一村子某其证言内容不具有客观真实性，同时认为证人并非专业人员，对房屋漏水的原因无法作出准确的判断。
原审原告提供的昆山市大琪装饰有限公司装饰工程报价单显示：国际艺术村45幢别墅维修的施工项目内容包括三层装饰部分、二层装饰部分以及楼梯装饰部分，其中三层装饰部分共花费13756元（卧室轻钢龙骨石膏板吊顶3276元、墙面装饰墙纸8680元、顶面涂料1300元、拆吊顶清理墙面500元），二层装饰部分共花费20718元（卧室轻钢龙骨石膏板吊顶4788元、墙面装饰墙纸13330元、顶面涂料1900元、拆吊顶清理墙面700元），楼梯装饰部分共花费4300元（墙面与顶面涂料4000元、清理墙面300元），另花费设计费891.80元以及综合管理费1983.28元，总价为41649元。2012年4月20日昆山市大琪装饰有限公司收到装潢维修款41649元。
又查明：原审原告未按期交纳2008年整年以及2010年7月1日之后的物业费，后原审原告于2014年上半年按六折补交了截至2013年12月31日拖欠的全部物业费。
以上事实由房屋产权证、物业服务合同、装饰工程报价单、收据、证人朱某的证言、照片以某
原审原告张超诉称：原审原告所居住的国际艺术村45号由原审被告进行物业管理，根据双方签订的物业管理合同，原审被告有打扫楼顶的义务，但因为原审被告疏于打扫，导致楼顶排水口堵塞，楼顶平台的积水无法排除，渗漏至原审原告房屋内导致原审原告房屋被浸泡霉烂。2012年之前已经多次发生这种状况，原审原告多次与原审被告沟通要求其疏通管道，并将被浸泡装修恢复原状，但原审被告均拒绝。2012年4月20日，原审原告为修复这些被浸泡霉烂的地方共花去装修费41649元。原审原告修复后与原审被告协商赔偿问题，但原审被告一直推诿，故诉至法院，请求法院判令：原审被告承担原审原告修复装潢损失41649元。
原审法院认为，依据物业服务合同的约定，原审被告负有公用的落水管等房屋共用设备设施的运行、维修、管理以及房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运等物业服务管理义务。对于原审被告提出涉案房屋屋顶系私有部分，不属于物业打扫范围的主张，原审法院认为，涉案房屋系三联排别墅，其三户房屋的屋顶是相通的，不具有利用上的独立性，属于建筑物的共有部分，原审被告应提供涉案房屋屋顶清洁打扫等物业服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。原审被告作为一家具有三级资质，专门从事物业管理服务的企业，理应清楚屋顶怠于清洁打扫易使垃圾堵塞落水管，造成屋面长期积水渗漏以及大雨时溢水的发生，尤其对于已有一定使用年限的房屋，房屋防水工程的功效在逐步退化，物业公司对其更应具有注意义务。当原审原告向原审被告反映房屋漏水问题时，原审被告仅单方面认为系房屋质量问题，未前往原审原告房屋屋顶查看，寻找漏水原因，之后也未对涉案房屋屋顶进行清洁打扫，在一定程度上放任了业主财产损失的扩大，原审被告对此存在过错。因此，原审被告的行为违反了物业服务合同的约定，理应承担相应的法律责任。对于原审被告提出现有证据无法证明涉案房屋漏水系因屋顶未清理打扫所造成的主张，原审法院认为，屋面长期积水是造成房屋渗漏的重要原因之一，在原审原告向原审被告反映房屋漏水问题时，原审被告消极对待，未前往现场查找漏水原因，提出解决方案，在此种情况下，原审原告自行修复房屋具有合理性，现原审被告对房屋漏水原因提出异议，应由其承担相应的举证责任，亦由其承担举证不能的后果。
原审原告作为业主，在要求原审被告按约履行物业服务管理义务的同时，也应按约向原审被告支付物业服务费，原审被告长期拖欠物业费本身也构成违约。与此同时，涉案房屋系联排别墅，屋顶的清理打扫有别于其他共有区域的清理打扫，业主自身存有一定的注意义务，在发现漏水时也应及时采取有效的防范措施，防止损失的扩大。
综上，鉴于原审原告在其房屋受损期间系按六折补交物业费，原审法院综合考虑原审原、被告双方各自的过错、修复装潢项目及相关费用的合理性等因素，酌情确定由原审被告赔偿原审原告修复装潢损失10000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《物业管理条例》第三十六条之规定，原审法院判决如下：原审被告苏州君鼎物业服务有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原审原告张超损失10000元。案件受理费842元，由原审原告负担640元，由原审被告负担202元。
上诉人苏州君鼎物业服务有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、涉案房屋损坏与上诉人之间不存在法律上的因果关系，原审法院认定上诉人承担赔偿责任错误。被上诉人所有的涉案房屋系联排别墅，屋顶部分为其私有部分，不属于上诉人打扫范围。证人证实涉案房屋屋顶下水管被烟花爆竹等垃圾堵塞后帮其清理后就不堵塞了，说明涉案房屋的堵塞主要是生活垃圾所致，被上诉人应预见到屋顶随意丢弃垃圾可能导致下水管道堵塞。涉案房屋如需到达屋顶仅可以通过外设扶梯或业主的后阳台，而业主的后阳台却被被上诉人违章搭建了阳光棚，显然已属其私人所有部分。业主搭建的阳光房破坏原有屋面的防水层，是导致房屋漏水的主要原因。上诉人根本无法也没有义务到达其屋顶进行打扫。原审法院认定涉案房屋属于公共部分错误。
二、原审法院认定上诉人支付被上诉人1万元的费用没有明确系违约责任还是赔偿责任，并且该费用没有事实和法律依据。被上诉人应证实损失发生的原因，不能简单认为系由于上诉人没有尽到打扫义务就导致了损失的发生。被上诉人即没有提供漏水的现场也没有提供漏水现场的公证资料。被上诉人也没有举证证明损失发生后修复费用及因果关系的鉴定报告，修复的必要性均存在不确定性。
三、按照被上诉人的说法，损失发生的时间为2011年7月，在此期间被上诉人没有缴纳物业费用，后被上诉人补缴的费用系上诉人通过诉讼的方式主张，且被上诉人在诉讼的过程中也没有提出要求赔偿的任何要求，对物业费双方系通过协议的方式打折收取，就此期间发生的一切纠葛已经通过调解的方式处理完毕。并且根据合同的约定未缴纳物业费属于免责的事由。根据物业合同第二十三的规定，如果物业费收缴率不到70%，导致上诉人不能完成合同第四条约定的管理目标，责任由业主承担。昆山国际艺术村业主委员会证实涉案小区物业服务费收缴率不到70%的情况下仍然定期履行义务，定期打扫小区。
请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或在查清事实后依法改判。
被上诉人张超辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，涉案房屋系三联排别墅，三家共用一个大平面的屋顶，屋顶外部未设置到达屋顶的公共通道。因无公共通道到达该楼顶，只有通过三家别墅业主的家里才能到达该屋顶，其他业主对该屋顶不享有占有、使用、收益、处分的权益，从房屋结构来说，该屋顶不属于全体业主共有，该楼顶应属于三家业主共有，是三家业主专有部分，而非全体业主共有部分。根据涉案物业合同第三条的约定，专有部分包括自用设备、毗连部分等的维修、养护等有业主自行承担。故涉案屋顶清扫应由三家业主自行承担。张超以君鼎公司未能履行维护义务，要求君鼎公司承担相应的损失不能成立。此外，张超认为屋顶渗漏系落水管堵塞导致，也仅提供了证人证言，证明力较低，无其他证据相印证，不能排除涉案房屋的渗漏系房屋质量问题或其他原因所致。本案中张超主张赔偿损失的依据不足，对其主张的损失难以支持。
综上，原审法院认定事实、适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第1133号民事判决；
二、驳回张超的诉讼请求。
一审案件受理费842元；二审案件受理费842元，均由张超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一五年一月十九日
书 记 员 黄 婷