广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1803民初1295号
原告:陈苑，女，汉族，1974年2月19日出生，住广东省清远市清城区。
委托诉讼代理人：刘美林,系广东天穗律师事务所律师。
被告:恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地广东省清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下郡湖路4号会议中心1楼101。
法定代表人：甘燕萍，总经理。
委托代理人：陈宇杰，公司员工。
原告陈苑诉被告恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称“恒大（清新）公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘美林、被告委托诉讼代理人陈宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈苑起诉称：2009年1月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告一套商品房，该商品房位于清远市××区龙××镇军营村的“恒大金碧天下”锦绣六街185幢02单元，该商品房建筑面积共184.51平方米，房屋总金额为652232元。后原告按照合同的约定支付了购房款652232元。
根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条约定：“双方同意本合同第十五条补充如下：1.出卖人应当在商品房交付使用后540天内，为买受人办妥房地产权证。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理房地产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期房地产权证的责任。2.双方同意以2010年6月30日之次日为办理房地产权证登记期限的起算日。3.出卖人未能在约定期间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋将会使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。”
合同签订后，被告逾期办证，涉案楼房也不符合交楼条件，应予赔偿违约金。为此，原告陈苑向法院提起诉讼，请求如下：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋国有土地使用证违约金204055.7元整；2、请求法院判决被告向原告支付交付不符合交楼标准条件的房屋交楼违约金47613元【此违约金自2015年5月3日至2017年5月2日，应支付至满足交楼条件日（即满足诉讼请求4、（一）至（五）项以最后一项完成验收的时间为交付时点）止的逾期交楼违约金】；3、请求赔偿物业管理费15912.9元；4、请求法院判决被告向原告出示下列文件原件并提供加盖公章的下列文件的复印件：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；5、承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告对其诉讼请求补充明晰为：第1项诉讼请求要求被告支付原告逾期办证违约金，违约金从原告向法院提起诉讼主张权利之日起往前倒推两年起算即从2015年5月9日起至办妥国有土地使用证之日止以房价总款652232元为基数按照三年期以上的固定资产贷款利息14.58%计算，其中截止2017年5月8日的违约金为204055.7元；第2项诉讼请求要求被告支付不符合交楼标准条件的房屋交楼违约金，违约金从原告向法院提起诉讼主张权利之日起（原告是在网上立案的，提交起诉状日期为2017年5月2日）往前倒推两年起算即从2015年5月3日起至满足交楼条件标准之日止，暂计至2017年5月2日止共730天的违约金为47613元，依据合同第九条第一款第二项约定的按照房价的日万分之一支付逾期交房的违约金；第3项诉讼请求原告已经于2010年6月30日收楼，收楼时被告赠送了一年的物业管理费，涉案楼盘物业公司从2011年7月1日起至今收取了原告共支付了15912.9元物业管理费用，被告在原告收楼时告知原告涉案房屋符合交付条件，实际上被告交付的是不符合交楼条件的房屋，原告不应当交付物业管理费，该物业管理费是物业公司收取的，因此被告应当赔偿原告物业管理费15912.9元；
被告恒大（清新）公司辩称：：1、关于逾期办证的违约金，原被告双方是自愿签订商品房买卖合同及合同补充协议的，合同是双方真实的意思表示，且合同没有违反国家的强制性规定，合法有效，双方应当根据合同履行相应的权利义务，合同条款已经对被告逾期办证的违约责任有明确约定，双方应当根据合同的约定履行，故原被告双方应当严格按照合同约定的违约责任计算被告逾期办证的违约金，即从被告向法院提起诉讼主张权利之日起往前倒推两年起算即从2015年5月9日起至办妥国有土地使用证之日止以房价总款652232元为基数按每年0.1%计算违约金。2、关于逾期交楼的问题，被告已经按照合同约定向原告交楼，根据原告提交的收楼通知书及物业管理费发票，可以证明原告已经收楼且一直占有使用中，涉案房屋交付前已经符合交楼条件，整个项目的竣工验收时间是2013年8月10日，原告认为涉案房屋不符合交楼条件是与事实不符的。另，原告主张逾期交楼的违约金的诉讼请求全部超过了诉讼时效。3、关于原告的第三个诉讼请求，因为原告已经收楼并使用，应当交付相应的物业管理费，原告的该诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告该诉讼请求。4、关于原告的第四个诉讼请求，被告已经当庭提交了相关证据，且相应的资料原告可自行向有关部门查阅，被告认为原告的主张没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，提交以下证据：
一、《广东省商品房买卖合同（预售）》，拟证明双方购房合同关系存在并已生效；
二、发票，拟证明原告已支付全部购房款；
三、收楼通知书，拟证明被告通知原告收楼，被告交付不符合商品房交付标准条件的房屋；
四、物业费发票，拟证明原告的物业管理费损失费数额。
被告对原告的证据质证意见如下：对于证据一至四的真实性、合法性、关联性均无异议；
被告向本院提交如下证据：
一、清远市建设工程规划管理验收合格证，拟证明涉案房屋已经通过政府部门规划验收合格；
二、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已经于2013年8月10日通过竣工验收备案；
三、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，拟证明涉案房屋已经于2010年6月24日通过消防验收；
四、关于《恒大盛宇（清新）置业有限公司的恒大金碧天下旅游度假居住区、二期和四期低层住宅建设项目》竣工环境保护验收的批复，拟证明恒大金碧天下楼盘通过环保验收合格；
五、住宅质量保证书，拟证明涉案房屋已经验收合格，符合交楼条件；
六、住宅适用说明书，拟证明的内容与证据五的拟证明内容一致；
七、恒大金碧天下业主规约，拟证明的内容与证据五的拟证明内容一致；
原告对被告所提供的证据质证意见如下：
对于证据一的真实性、合法性、关联性有异议，该证据上载明的项目名称与合同上载明的项目名称是不一致的；
对证据二的真实性、合法性、关联性认可，该竣工验收备案表中载明的竣工日期为2015年7月1日。
对证据三的质证意见与证据一的质证意见一致；
对证据四的真实性原告无法确认，因为原告的小区是一期的房屋，而被告提供的是关于《恒大盛宇（清新）置业有限公司的恒大金碧天下旅游度假居住区、二期和四期低层住宅建设项目》竣工环境保护验收的批复，与原告的房屋无关联性；
对证据五、六，原告已经签收了住宅质量保证书、住宅适用说明书即证据五、六这两份证据，但是原告对该两份证据中的内容真实性不认可，因为原告签收时涉案房屋没有经验收及格；
对证据七的真实性不认可，该证据上载明的项目名称与竣工验收合格表上载明的项目名称是不一致的。
经对双方的证据审查核实，结合双方的质证意见，本院对双方的证据认证如下：
对原告提供的证据一、二、三，被告无异议，符合真实性、关联性、合法性，本院予以采信；对证据四，收费主体与被告是不同的主体，关联性不足，本院对其证明内容不予采纳。
对被告提供的证据一、二、三、四，未能反映证据材料与涉案房屋的关联性，关联性不足。对证据五、六、七，是原告签名确认收楼，本院予以采信。
经对原告的诉称，被告答辩，证据的审核等综合分析，本院查明以下事实：
2009年1月23日，陈苑为买受人与恒大（清新）公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：陈苑向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市××区龙××镇××天下××街××单元房屋（预售商品房），总金额为652232元。出卖人应于2010年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。
同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。
合同签订后，陈苑向恒大（清新）公司支付了购房款652232元，恒大（清新）公司于2009年8月28日开具了上述数额的购房款发票给陈苑收执。
双方确认2014年10月21日清远市住房和城乡建设管理局为涉案房屋登记出具了《房地产权证》，但未出具《国有土地使用证》；截至本案法庭辩论结束前，被告未能提交清远市国土资源局为涉案房屋登记出具的《国有土地使用证》。
2010年6月30日,原告办理了收楼手续。原告支付了金碧物业有限公司清新分公司从2011年7月至2014年7月共4年的物业管理费及滞纳金15912.9元。
以上事实，有《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房款发票、庭审笔录等予以证明。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告陈苑与被告恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。
结合原告的诉讼请求、被告的答辩，双方证据的分析认证，本案的争议焦点为：一、逾期办理国有土地使用证违约金如何计算；二、逾期交楼的违约金如何计算；三、被告是否需要向原告赔偿物业管理费15912.9元；四、被告是否需要向原告出示相关证照。
争议焦点一、逾期办理国有土地使用证违约金如何计算。
关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。参考2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”合同补充协议约定2010年6月30日之次日为办理房屋产权登记期限的起算日，在540日内办妥房地产权证，故逾期办证违约金从2012年1月1日开始计算。依据民事权利两年保护期限的规定，本案逾期办证违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。原告于2017年5月9日向本院提起民事诉讼，故本案逾期办证违约金的计算期间从2015年5月9日起至管理部门出具国有土地使用证之日止，超出此期间的违约金不予保护。
关于逾期办理产权证违约金的调整问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调整违约金，主张违约金以已付购房款为基数按照中国人民银行三年期以上固定资产贷款利息14.58%的标准计算，而被告则辩解逾期办证违约金依合同约定按已付购房款为基数按年利率0.1%标准计算。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。虽然涉案房屋已经办理了房地产权证和国有土地使用证，但属于迟延办证，合同约定每年按已付购房款的0.1％标准计算逾期办证的违约金确实不足以弥补原告的损失。本院酌情调整违约金为按已付购房款为基数按年利率1％的标准计算。
综上，逾期办证违约金以购房款652232元为基数按年利率1%的标准，从2015年5月9日起计算至土地管理部门出具国有土地使用证之日止，其中截至2017年5月8日止的违约金为13044.64元。
争议焦点二、逾期交楼违约金的计算。
买受人明知商品房不具备法定或约定的交付条件仍同意接收房屋的，是其对瑕疵现状予以认可接受，现又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房的违约金，不符合诚实信用原则，本院对其收楼后产生的违约金不予支持。原告于2010年6月30日收楼，现原告主张自2015年5月3日至2017年5月2日，应支付至满足交楼条件日止的违约金，不符合法律的规定，本院不予支持。
争议焦点三、被告是否需要向原告赔偿物业管理费15912.9元。原告依约收楼，该楼盘的物业管理公司金碧物业有限公司清远分公司已经按照合同约定和相关规定提供了物业管理服务义务，原告作为涉案房屋的业主亦应遵照合同约定和相关规定履行交费义务，原告没有证据反映物业管理公司未尽物业管理义务，且金碧物业有限公司清新分公司与恒大（清新）公司是不同的主体，其要求被告赔偿物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。
争议焦点四、被告是否需要向原告出示相关证照。
原告诉求被告向原告出示涉案房屋工程规划、验收、消防、供水、供气等相关资料方面，有关建设工程的上述资料需由开发商向建设行政主管部门提交备案，该楼房已经建设行政主管部门竣工验收合格并出具了《房地产权证》，按行业标准，只有建筑工程经建设主管部门竣工经验收合格后，并具备供水、供电使用条件的商品房才能取得权属证书，且原告已办理了收楼手续，原告可自行前往建设行政主管部门查阅相关规划、验收等资料。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恒大盛宇（清新）置业有限公司以原告陈苑已付购房款652232元为基数按年利率1%的标准，计付从2015年5月9日起至土地行政管理部门登记出具国有土地使用证之日止的迟延办证违约金给原告陈苑；其中截至2017年5月8日止的违约金为13044.64元，在本判决生效后10日内支付，此后违约金每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在土地行政管理部门登记出具国有土地使用证之日起十天内支付；
二、驳回原告陈苑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2657元，由原告陈苑负担2527元，被告恒大盛宇（清新）置业有限公司负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 苏耀光
二〇一七年八月二日
书记员 陈晓娟
附有关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”