上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2390号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2390号
原告（反诉被告）同济大学。
法定代表人裴钢，职务校长。
委托代理人沈伟民、潘宇东，上海市申华律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海捷联文化办公用品有限公司。
法定代表人郁桂英，职务经理。
委托代理人吴锡林，上海市中和律师事务所律师，
原告同济大学与被告上海捷联文化办公用品有限公司（以下称“捷联公司”）及反诉原告捷联公司与反诉被告同济大学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同济大学的委托代理人潘宇东，被告（反诉原告）捷联公司的委托代理人吴锡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同济大学诉称，2011年12月15日，同济大学下属的资产部门委托“同济大学后勤集团房屋管理部”与捷联公司订立了《房屋租赁合同》，约定由捷联公司承租位于上海市真南路面积为283平方米的房屋，租期自2012年1月1日至2012年12月31日止，租金为每日每平方米2.6元，按季度支付。该合同第八条约定，租期满后承租方应如期归还房屋及相关设施。但租期届满后，同济大学多次要求捷联公司腾退并归还房屋未果，故诉至法院，请求判令：一、捷联公司腾退并归还系争房屋；二、捷联公司支付拖欠的租金（自2012年7月1日起算至2012年12月31日止，按每日735.80元计）；三、捷联公司支付房屋占用费（以合同约定租金标准计，自2013年1月1日起算至其实际迁出房屋之日止）；四、本案受理费由捷联公司负担。
被告捷联公司辩称，一、该房屋的出租事宜应该由作为产权人的同济大学直接委托其下属部门，而并非由该大学的下属资产部门履行委托事宜，同济大学作为独立的法人组织并没有签署租赁合同，故其不具备诉讼的主体资格；二、捷联公司曾向同济大学支付了2012年7月之后的租金，但其拒绝收取，故捷联公司不存在拖欠租金的行为；三、同济大学的相关负责人曾口头同意捷联公司在租期后继续使用房屋，只是不再签订书面合同，故己方并未违法占用房屋，房屋占用费的诉请缺乏依据；四、房屋租赁期间发生的道路改造与市政建设对公司经营产生了影响，为此己方曾向同济大学要求继续租赁房屋以弥补损失，现同济大学既要求捷联公司迁出，则公司有理由提起相应反诉。综上所述，对同济大学诉请不能同意。
反诉原告捷联公司诉称，捷联公司承租该房屋达17年之久。租房初期，合同双方有长期合作计划，包括合作开办家具厂、捷联公司参与同济大学的后勤保障服务等等，为此公司及其法定代表人的家庭成员都作出了相当大的贡献，自2000年起的道路改造与市政建设又严重影响了公司的经营活动，虽然相关部门曾为此支付了补贴费用，出租方也在一定时段内减免过租金，但远不能弥补捷联公司的损失，为此，公司自2008年起不断向出租方及其他相关部门多次致信提出长期续租及补偿的请求，但同济大学非但不为公司排忧解难，反欲收回房屋。故提起反诉，请求判令：一、同济大学补偿经营损失费1828800元；二、捷联公司对系争房屋享有优先承租权；三、本案受理费由同济大学负担。
反诉被告同济大学辩称，一、本案为租赁合同纠纷，与捷联公司主张的合作经营问题并无关联，涉案《房屋租赁合同》已期满终止，在出租方主观上无续租意愿、客观上也不存在继续出租房屋可能的情形下，捷联公司单方要求优先承租权缺乏依据；二、市政建筑是否对捷联公司的经营或盈利产生影响与同济大学无关，其提交的经营损失清单系其单方制作，不具备证明效力，况且事实上捷联公司已经为此得到了补偿及租金的减免，无权再次要求获赔。综上所述，对反诉诉请不能同意。
审理查明，一、2011年12月15日，“同济大学后勤集团房屋管理部”作为出租方与捷联公司签订《房屋租赁合同》一份，约定该公司承租位于上海市真南路面积为283平方米的房屋用作“文化办公用品”经营。租期自2012年1月1日至2012年12月31日止，租金标准为每日735.80元，按季度支付。该合同第八条约定，租期满后承租方应如期归还房屋及相关设施，续租应书面提出并经出租方同意。上述合同期满后，虽经出租方的律师函催告，捷联公司未履行交还手续并继续在房屋内从事经营活动，同时，租赁双方对2012年7月1日后的房租尚未结算。2013年11月5日，同济大学诉至本院，请求判决如其诉请，诉讼中捷联公司提起反诉。
另查明：一、据产权证书及公安部门证明文件载明，本市真南路500号教育用地的产权人为同济大学，系争房屋位属上述地产；二、同济大学自认“同济大学后勤集团房屋管理部”与“同济大学资产管理处”均为其内设机构，该两处机构对外民事行为所产生的权利义务应由其承受。
本院认为，同济大学作为独立的法人，其下属机构对外出租房屋及签约所产生的法律后果应由其承担，其作为原告起诉并自愿承受合同权利义务的行为于法有据，故对捷联公司关于合同主体问题的辩称本院不予采信。其次，租赁合同能否续期取决于当事人双方的合意，在租期届满，出租方要求收回房屋且无续租意愿的情形下，捷联公司作为承租人应负有腾退房屋并结清租金的义务，且在腾退房屋之前，其应该按合同约定的租金标准支付房屋占用费。最后，本案讼争基于当事人之间的房屋租赁关系，与双方的其他合作事宜不具有关联性，而捷联公司所主张的市政施工与道路改造并非发生于本案合同租期内，亦无证据表明捷联公司为此遭受了损失以及此类损失与出租方有必然的关联，故其要求同济大学为此作出补偿及取得房屋的优先承租权既无合同依据，又无法律依据。综上所述，本院对同济大学的本诉诉请予以支持，捷联公司的辩称及反诉诉请不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海捷联文化办公用品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告同济大学腾退上海市真南路房屋；
二、被告上海捷联文化办公用品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告同济大学支付上述房屋的租金（按每日人民币735.80元计，自2012年7月1日起算至2012年12月31日止）；
三、被告上海捷联文化办公用品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告同济大学支付上述房屋的占用费（按每日人民币735.80元计，自2013年1月1日起算至被告实际履行本判决第一项之日止）。
四、对反诉原告上海捷联文化办公用品有限公司的反诉诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币5670元，减半收取，计人民币2835元，由被告上海捷联文化办公用品有限公司负担。
本案反诉受理费人民币21259元，减半收取，计人民币10629.50元，由反诉原告上海捷联文化办公用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一三年十二月三十日
书记员 蒋平
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
审判员曹彬
二〇一四年一月二十一日
书记员蒋平
附：相关法律条文
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。