江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第150号原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。组织机构代码：75111543-1。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：范蓉，该公司职员。被告：郭桂平，男，1970年9月3日出生，汉族，住南昌市青山湖区。第三人：金碧物业有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街*号金源大厦*座*楼****室。组织机构代码：69846603-9。负责人：黎龙，该公司总经理。委托代理人：陈璐，该公司员工。原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告郭桂平、第三人金碧物业有限公司南昌分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人范蓉、被告郭桂平、第三人金碧公司委托代理人陈璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠林公司诉称：2014年5月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同编号为：2014-009113,协议约定被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲六期第3栋2单元2-2101号房，总价款878425元整，付款方式为于2014年5月3日前支付首期房款268425元，余款610000元在2014年5月3日前办理银行按揭并同时交清所有办理银行按揭所需材料。至今，被告仅向原告支付268425元首付款。同时，原告为被告的贷款提供连带保证责任并与原告、银行签订《个人房产抵押贷款合同》。因被告自2014年9月至2014年11月期间连续3期未向银行按期偿还贷款本息，银行要求原告履行保证责任并依据《个人房产抵押贷款合同》于2014年11月28日直接扣划原告账户内623234.43元用于结清被告所有欠款本金、利息、罚息、复利等。依据原、被告双方签订《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第5款之约定，因被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权单方解除合同并收回所购商品房，被告所交全部款项不予退还。被告行为已构成违约。原告已于2014年12月11日向被告发出《关于解除的函告》，行使单方解除权。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原与被告于2014年5月3日签订的编号为2014-009113号的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告已支付的购房款人民币268425元归原告所有；3、判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用14465.23元；4、判令被告向原告支付逾期违约金6087.7元。本案诉讼费用由被告承担。对第三人金碧公司所述的事实与实际一致，第三人的申请事项原告也予以认可。被告郭桂平辩称：我没有按期还款也是有我家里的一些原因，我希望原告把我交的钱款扣除我应该承担的违约责任部分，剩余部分应该予以返还。在我购房时，第三人给我垫付了200000余元的首付款是事实，第三人请求原告将其为我垫付的首付款归还给第三人的诉讼请求我没有异议。第三人金碧公司辩称：2014年5月3日，我公司与被告签订《借款协议》（编号：NCHDL20278），约定由申请人向被告提供无息借款人民币210822元，用于被告向原告支付其认购的南昌恒大绿洲六期3号楼2-2101号房的购房款，还款方式为2014年10月22日和2015年4月20日前分别归还105411元。此外，被告还向我公司及原告书面承诺：房屋的房产证办理起算日期为被告归还完《借款协议》约定的所借款项之次日；如被告未按期归还借款的，我公司有权以拍卖、出租等方式处置房屋。协议签订后，我公司如数支付了借款。但因被告拒绝履行商品房买卖合同，导致原告起诉至法院解除商品房买卖合同，同时被告也未能如期向我公司履行还款义务。我公司与被告订立的借款协议是基于原被告签订的商品房买卖合同，且借款合同明确约定借款目的系用于支付购房款。若商品房买卖合同被解除，则我公司借款的目的也不复存在，所借款项应当直接返还给我公司。此外，若商品房被原告收回，也会直接损害我公司的权益。为维护我方自身合法权益，特申请以第三人的身份参加诉讼，并请求判令：1、解除第三人与被告的借款协议（编号：NCHDL20278）；2、原告直接向第三人支付应由被告返还申请人全部借款210822元和暂计14230.49元违约金（要求计算至实际返还日）。经审理查明：2014年5月3日，被告郭桂平（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2014-009113号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲六期第3栋2单元2-2101号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年5月3日前支付首期房款268425元，余款610000元须在2014年5月3日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。同日，被告郭桂平与第三人金碧公司签订编号为NCHDL20278号的《借款协议》，协议约定：1、被告向第三人借款210822元用于购买南昌恒大绿洲六期第3栋2单元2-2101号房屋；2、被告应于2014年10月22日、2015年4月20日分别向第三人偿还借款105411元；3、若被告未按期还款，则每逾期一天按每期未还款项总额的千分之一向第三人支付违约金。借款协议签订后，被告郭桂平出具《付款委托书》一份给第三人金碧公司，第三人据此授权将人民币210822元支付至原告的指定账户。2014年5月6日，原告与被告郭桂平及案外人交通银行股份有限公司南昌府前支行（以下简称交通银行）办理了610000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号15（2014）269号《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的610000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2014年7月11日发放。自2014年9月开始，被告郭桂平未按约偿还银行贷款。同年，11月28日，交通银行直接扣划原告账户内623234.43元（其中本金608769.2元，利息、罚息、复利等共计14465.23元）用于结清被告郭桂平所欠款项。2014年12月17日，原告以EMS方式向被告邮寄《关于解除的函告》，行使单方解除权。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《关于承担连带保证责任的证明》、交通银行特种转账传票两张、交通银行府前支行结清单、交通银行南昌府前支行分行个人贷款还款凭证四张、《关于解除的函告》、EMS快递单及妥投证明，第三人提供的《借款协议》、付款委托书、委托书、承诺书、转账业务凭单等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2014-009113号《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款610000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了623234.43元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2014-009113号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据双方的合同约定，原告翠林公司在单方解除合同后，有权收回商品房，本院认为，《南昌县商品房买卖合同》系双方当事人协商一致的结果，对于合同中有约定的，应从其约定，故对原告主张被告返还位于南昌恒大绿洲六期第3栋2单元2-2101号商品房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币6087.7元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币608769.2元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为6087.7元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计14465.23元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币14465.23元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款268425元归原告所有，本院不予支持。被告以无力偿还为由，以实际行动表明不履行还款义务，第三人据此主张解除编号为NCHDL20278号《借款协议》，本院予以支持。第三人主张原告应将210822元的购房首付款以及违约金（暂计14230.49元，要求计算至实际返还日）直接向第三人支付，本院认为，原被告之间的购房合同以及被告与第三人之间的借款合同已被解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此一方面被告可要求原告返还购房首付款，另一方面第三人可要求被告返还借款，本案中被告怠于行使债权，第三人据此可以自己名义代为行使被告的债权，故本院对第三人请求原告直接向其支付借款本金的诉讼请求予以支持。关于第三人主张按未归还借款总额的千分之一计算违约金的诉讼请求，本院认为，虽然双方对于违约金计算在借款协议中已有约定，但该违约金计算标准明显偏高，且该违约金实为借款利息，依照我国对民间借贷利率的限制性规定应当予以适当降低，宜以银行同期同类贷款利率的四倍计算，从原告应返还给被告的款项中支付。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十三条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告郭桂平于2014年5月3日签订的编号为2014-009113号《南昌县商品房买卖合同》及补充协议；二、被告郭桂平应在本判决生效之日起十五日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计14465.23元；三、被告郭桂平应在本判决生效之日起十五日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款608769.2元的违约金计人民币6087.7元；四、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十五日内支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司借款本金人民币210822元；五、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十五日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款105411元的违约金（自2014年10月23日起至欠款归还之日止，利率按银行同期同类贷款利息四倍计算）；六、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十五日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款105411元的违约金（自2015年4月21日起至欠款归还之日止，利率按银行同期同类贷款利息四倍计算）；七、上述四至六项由原告江西省翠林山庄有限公司268425元为限向第三人金碧物业有限公司南昌分公司支付；八、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他诉讼请求。九、驳回第三人金碧物业有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7856元、保全费823元，由被告郭桂平承担6241元，由第三人金碧物业有限公司南昌分公司承担2438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  万浪娇人民陪审员  李国新二〇一五年四月二十一日书 记 员  刘文莉