广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠东法民一初字第1279号原告：刘志荣，男，1965年9月7日出生，汉族，香港永久性居民，住香港元朗。委托代理人：刘江天，广东盛唐律师事务所律师委托代理人：杨明，广东盛唐律师事务所实习律师被告：惠州怡海房地产开发有限公司，住所地惠州市惠东县梁化镇大岭十二托地段。法定代表人：庄胜东，董事长。原告刘志荣诉被告惠州怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志荣的委托代理人刘江天到庭参加诉讼，被告怡海房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志荣诉称：2014年4月l5日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号为：№0xxxxx5号(以下简称“合同”)，约定原告向被告购买位于惠东县十二托广汕公路边的陶然假日小区6—1xx号房产，建筑面积为105.44平方米，每平方米为26555元，总价格为2800000元。合同第六条“付款方式及期限”第2款约定“分期付款：在2013年12月8日前支付首期款，即人民币856000.O0元。剩余房款，即人民币1944000元，自2014年1月20日起至2015年6月20日止，分18期支付，每月20日前支付人民币l08000.O0元”。第3款约定“买受入应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为农行惠东县支行，专用账户为44×××40。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据”。合同第八条“交付期限”约定“出卖人应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：l、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气【高温37。C以上(含)、24小时内降雨达到50mm以上(含)、风力达到7级以上(含)】、异常地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的，政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，(1)出卖人逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期超过l80日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按原告累计已付款的20％向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。2013年12月8日，原告向被告支付了首期房款856000元，然后又分六期共支付了房款648000元，被告收款后向原告出具交款收据。2014年7月20日，被告书面确认原告己支付房款1504000元，并告知原告由于被告正在进行公司资产重组，原告可以暂时停止交付楼款，直到备案工作完成后才重新支付剩余房款。原告多次向被告工作人员询问被告是否完成备案工作，均未得到具体答复，也从未收到被告的任何书面通知。2015年6月30目，合同约定的交房期限截止后，被告未向原告如期交付房屋。基于上述事实，原告认为，原告按照合同第六条约定向被告支付房款，且已实际支付l504000元，原告按照被告的指示中止交付房款，不存在违约情形。被告未按照合同第八条约定向原告交付房屋，且不存在延期交房的情形，应承担违约责任。根据合同第九条第(1)款约定，原告要求被告继续履行合同，并承担违约责任，违约金按照己付房款万分之二的比例，自合同规定的最后交付期限的第二天即2015年7月1日起计至被告实际交付房屋之日止，暂计至2015年7月30日，共逾期30天，每日违约金为人民币300.8元，违约金暂计为9024元。综上所述，请求判令：一、被告立即向原告交付合同约定的房屋；二、被告向原告支付逾期交房的违约金人民币玖仟零贰拾肆元(9,024.00元)(违约金按照已付房款万分之二的比例，自2015年7月1日起计至被告实际交付房屋之日止，暂计至2015年7月30日，共逾期30天，每日违约金为人民币300.8元)；三、判决被告承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求被告继续履行《广东省商品房买卖合同》。被告怡海房地产公司未到庭应诉，未作答辩。被告怡海房地产公司经本院送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，未到庭参加诉讼，综合原告刘志荣起诉的事实与理由及本院对原告提供的证据的采纳可明确如下事实：被告怡海房地产公司于2006年12月19日成立，经营范围：在惠东县梁化镇大岭十二托地段324700.3平方米的土地开发并建设经营房地产及对建成的物业进行租赁、销售、物业管理。被告于2011年11月11日取得商品房预售许可证（编号：惠东房预许字第2011045号）。2014年4月15日，原告刘志荣向被告怡海房地产公司认购位于惠东县十二托广汕公路边的陶然假日小区6—1xx号房产，双方并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0XXXXX5），约定总房价为人民币2800000元。被告怡海房地产公司于2014年4月15日，在该合同盖章。合同内容：“……第六条付款方式及期限买受人于2013年12月8日前支付首期房款计人民币856000元，剩余房款计人民币1944000元须于2015年6月20日前向出卖人支付。……第八条交付期限出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已支付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”。2013年12月8日，原告向被告支付了首期房款856000元。同日，原告通过刷卡的方式支付预告登记费、合同备案费、维修基金、预交办房产证费和委托产证代办费共计7442元。然后又分六期共付了房款共648000元：2014年1月18日，原告通过汇款的方式支付购房款108000元。2014年3月5日，原告通过汇款的方式支付购房款108000元。2014年3月26日，原告通过汇款的方式支付购房款108000元。2014年4月22日，原告通过汇款的方式支付购房款108000元。2014年5月22日，原告通过汇款的方式支付购房款108000元。2014年6月30日，原告通过汇款的方式支付购房款108000元，被告收款后均向原告出具交款收据。2014年7月20日，被告书面确认原告己支付房款1504000元，并告知原告由于被告正在进行公司资产重组，原告可以暂时停止交付楼款，直到备案工作完成后才重新支付剩余房款。另查，位于惠东县十二托广汕公路边的陶然假日小区6—1xx号房产于2014年5月14日办理商品房预售合同登记备案（编号0xxxxx5）。以上事实，有原告刘志荣提交的起诉状、身份证、广东省商品房买卖合同、委托书、收款收据10张、付款细明表、分期付款协议书及本院庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告刘志荣向被告怡海房地产公司认购位于惠东县十二托广汕公路边的陶然假日小区6—1xx号房，并签订《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款1504000元和综合费（维修基金5272元、合同备案费80元、预告登记费90元、代理代办费1000元、预交房产办证费1000元）共7442元。原告请求被告继续履行上述合同，理由充分，予以支持。被告未按照合同第八条约定向原告交付房屋，存在延期交房的情形，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。原告未支付剩余购房款是由于被告的原因造成，原告不存在违约情形，原告请求被告按合同约定交付房屋及支付违约金，理由充分，予以支持，但原告应按约定支付剩余的购房款。被告应向原告支付的违约金应自2015年7月1日起计至交付房屋之日止以1504000元为本金按日万分之二的标准累积计算，且不超过1504000元的30%即451200元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州怡海房地产开发有限公司继续履行其与原告刘志荣签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：№0xxxxx5）。二、被告惠州怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告刘志荣支付违约金（违约金以1504000元为基数，从2015年7月1日起计至交付房屋之日止按日万分之二的标准计付，但不超过1504000元的30%即451200元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29272元，由被告惠州怡海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告刘志荣可在判决书送达之日起三十日内，被告惠州怡海房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通审 判 员  李 朋人民陪审员  柯容花二〇一六年二月十九日书 记 员  邹远青