湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民康初字第129号
原告游良通，男，汉族，1975年1月21日出生，福建省福清市人，住××××××，身份证号码×××××××。
委托代理人谭泽华，湖南湘北律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告陈杰，男，汉族，1970年10月9日出生，湖南省岳阳县人，住×××××××，身份证号码××××××。
委托代理人周勇，湖南惠风律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告游良通与被告陈杰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成由审判员王益民担任审判长，人民陪审员任洋迪、刘璜参加的合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理，由书记员曹阳担任庭审记录。原告游良通的委托代理人谭泽华、被告陈杰的委托代理人周勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告游良通诉称：原告于2010年12月2日在湖南昌友置业投资有限公司凯旋城购买房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》，合同编号4818240210072804。2013年7月10日，就该套房屋，原告与被告签订《商品房转让合同》，约定如下：甲方（原告）将其购买的房屋转让给乙方（被告），乙方向甲方支付转让价款共计145万元，首付50万元，2013年9月30日付50万元，余款45万元在2013年12月30日前付清。物管费由乙方承担。如果乙方逾期超过15日的，甲方可以解除合同并收回房屋，乙方应当向甲方承担总房款20%的违约金作为甲方损失的赔偿。双方签订合同后，被告只支付了首期50万元房屋价款，剩余95万元并未支付，且未支付物业费。为此，原告向法院起诉要求判决：1、解除原告与被告签订的《商品房转让合同》；2、判令被告向原告支付违约金29万元；3、判令被告承担物业费2387.60元；4、判令被告承担本案的诉讼费。
被告陈杰辨称：1、原告与被告签订的商品房转让合同只约定被告的付款义务，没有约定原告的房屋质量问题的责任，显失公平；2、被告没有按期付款的原因是因为房屋存在质量问题，被告多次要求解决而没有得到解决，被告不存在违约，不应按照合同约定支付违约金，同时认为约定的违约金过高，应调整；对于原告诉求的物业管理费，应当由小区主张，原告没有主体资格，不应支持。
针对原告诉称的事实，原告向法庭提交了下列证据：
原告的身份证，拟证明原告的主体资格。
被告商品房转让合同、商品房买卖合同、收款收据，拟证明诉争房屋是原告从湖南昌友置业投资有限公司购买，支付了相应价款，与被告签订的商品房转让合同是双方真实意思的表示，合法有效。
岳阳益友物业公司证明、装饰装修管理服务合同、前期物业服务协议，拟证明原告已履行合同，将房屋交付给了被告。
催费通知单，拟证明被告陈杰居住期间尚欠物业管理费3978.3元，该费用应当由陈杰承担。
被告陈杰对原告提交的证据质证如下：对证据1没有异议；对证据2中的商品房转让合同的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该合同只约定被告的义务；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，原告不具备主体资格。
被告陈杰向法庭提交了如下证据来证明被告的主张：
证人李凌峰的证言，拟证明房屋存在质量问题。
房屋内的照片一组，拟证明房屋存在渗水的质量问题。
原告对被告提交的证据质证如下，对证据1、2的真实性提出异议，认为证据没有其他证据予以印证。
本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为认定案件事实的依据，对原告提交的证据4，被告对真实性、合法性没有异议，且具有关联性，本院予以采信，对于被告提出的原告不具有主体资格，在本院认为中予以阐明；对被告提交的证据1、2，原告对真实性提出异议，经核实，具有真实性，同时具有合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明：2010年12月2日，原告游良通与湖南昌友置业投资有限公司就湖南昌友置业投资有限公司开发的凯旋城第007幢28层2804号房屋，签订了一份商品房买卖合同，房屋建筑面积266.74平方米。原告于2010年12月10日和15日向湖南昌友置业投资有限公司支付全部房款1159223元。2013年7月10日，原告游良通与被告陈杰签订商品房转让合同。合同第二条约定，房屋转让总价款1450000元。合同第三条付款方式约定，分期支付，首付50万元，2013年9月30日付50万元，余款在2013年12月30日前付清45万元，办证费用由乙方（被告陈杰）自行承担。合同第四条约定，1、甲方（原告）在收到乙方首期房款后5个工作日内向乙方交付房屋，并承担2013年7月之前的物业管理费。2、如乙方不能如期支付后续房款，逾期超过15日的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方应由此向甲方承担总房款20%的违约金作为甲方损失的补偿。3、乙方承诺如因逾期付款导致甲方行使解除权的，对房屋的装修费用无需甲方作任何补偿。合同第五条约定，甲方在完成本合同所购房屋的合同更名后，即视为甲方已完成所有转让义务，乙方只能依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利。合同签订后，被告支付首期50万元给原告，原告于2013年7月14日委托湖南昌友置业投资有限公司将房屋交付给被告陈杰，被告陈杰于当日办理房屋装修手续并与物业公司签订装饰装修服务协议和合同。2014年10月7日，物业公司向被告陈杰下达2014年1月1日至2014年10月31日物业服务费欠费3978.3元的催费通知。2013年11月19日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告履行合同。被告陈杰一直没有支付其余款项。被告陈杰的委托代理人在法庭上陈述，被告陈杰没有支付剩余95万元，是因为房屋存在渗水的质量问题而没有得到解决。另查明，被告陈杰在其他民事诉讼判决中至少有债务50万元以上没有执行。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。被告陈杰与原告游良通就湖南昌友置业投资有限公司开发的凯旋城第007幢28层2804号房屋签订的商品房转让合同，系双方自愿意思表示，不违背法律，合同依法有效。本案存在的焦点是：原告与被告签订的合同能否解除。被告陈杰在支付首期50万元后再没有支付款项，合同约定2013年9月30日前支付50万元，在原告委托律师于2013年11月19日发出律师函要求履行合同的情况下仍没有履行，合同第4条第2项约定，如乙方不能如期支付后续房款，逾期超过15日的，甲方可解除合同并收回房屋。被告提出房屋存在渗水的质量问题，可由原告负责维修，也可由被告自行维修，就维修所产生的损失向原告主张权利，这不是被告不履行主要债务，不支付后续房款的对抗理由，同时，被告陈杰没有履行后期房款的能力，导致合同目的不能得到实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告提出解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于违约金。合同第四条第2项约定，如乙方不能如期支付后续房款，逾期超过15日的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方应由此向甲方承担总房款20%的违约金作为甲方损失的补偿。被告一直没有支付后续房款，虽然房屋存在屋角渗水的质量问题，但与其对抗不支付后期95万元的房款的义务不对等，应当视为被告违约，应当支付违约金。原告主张的违约金29万元过高，且被告在法庭上提出调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，原告的未付购房款的损失没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”损失按照逾期付款总额为基数以人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金则最高只能按照逾期付款总额为基数以人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息1.3倍计算，原告约定的29万元的违约金远高于该比例，因此，原告的违约金应当以逾期付款总额为基数按照被告逾期支付的人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据本案合同性质，解除合同应当恢复原状，由被告陈杰退还房屋，由原告退还被告陈杰已支付的房款50万元，同时因被告的违约造成解除合同，应当以逾期付款总额为基数按照被告逾期支付的人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍支付原告违约金。三、关于物业费。被告接受房屋，与物业公司签订物业管理协议和合同，应当承担物业费，但应当由物业公司提出主张，原告没有证据证明代被告交纳了物业费，不属于该项费用的主张的主体，对原告提出的要求被告承担物业费的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
解除被告陈杰与原告游良通就湖南昌友置业投资有限公司开发的凯旋城第007幢28层2804号房屋签订的商品房转让合同，并限被告陈杰在判决生效后十日内返还湖南昌友置业投资有限公司开发的凯旋城第007幢28层2804号房屋给原告；
限原告游良通在判决生效后十日内返还被告陈杰购房款500000元；
限被告陈杰在判决生效后十日内以逾期付款总额为基数按照被告逾期支付的人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍支付原告违约金（其中50万元从2013年10月1日起至还清之日止，45万元从2013年12月31日起起至还清之日止。）；
上述第二项和第三项可相抵，逾期支付应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费20482元，由被告陈杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 王益民
人民陪审员 任洋迪
人民陪审员 刘 璜
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 曹 阳