江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣08执异20号
异议人（被执行人）：吉安市妈�创业园投资开发有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区阳明西路**号（白塘街道院内）。组织机构代码：75999293-0。
法定代表人：余建华，该公司董事长。
申请执行人：江苏建昌建设工程有限公司。住所地：江苏省金坛市建昌镇天湖街***号。组织机构代码：79612835-9。
法定代表人：朱炜俊，该公司董事长。
在本院执行申请执行人江苏建昌建设工程有限公司（以下简称建昌公司）与被执行人吉安市妈湾创业园投资开发有限公司（以下简称妈湾公司）建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人妈湾公司于2018年5月2日对本院作出（2016）赣08执39号之二、之三、之四执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人妈湾公司称，1.江西省吉安市中级人民法院（以下简称吉安中院）委托江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司作出对吉安市吉州区工业园控规E-1-1地块的房地产价值进行评估，评估价值总价为3575.28万元。该价格明显低于拍卖财产的实际价值，请求吉安中院重新评估。2.吉安中院裁定分割变卖被执行人妈湾公司所有的土地、房产，超越了司法权，对地块予以变更规划、分割的职能应属于相关行政主管部门，法院无权予以分割变卖。3.吉安中院对吉安市吉州区工业园控规E-1-1地块、厂房和在建1#厂房的价格进行整体评估，但变卖时予以分割变卖未进行司法价格评估，因被分割变卖的土地、房产价值可能产生变化，吉安中院分割变卖案涉财产未另行价格评估，属于违反程序。4.吉安中院未在法定期限内启动变卖程序，也未将拍卖、变卖公告和裁定告知送达异议人，违反法律规定。2017年12月异议人才收到执行案件的相关文书。案涉财产第三次流拍的时间为2017年7月14日，分割变卖公告的日期为2017年9月20日，没有根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，在第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告，违反法律规定。5.案涉土地使用权办理了土地抵押和他项权证，依据相关规定，该抵押效力应视为土地和地上建筑物一并抵押，他项权利人对案涉土地使用权上的三栋厂房也应享有抵押权并对拍卖、变卖款享有优先受偿权。吉安中院（2016）赣08执39号之四执行裁定注销了他项权利人的抵押权，适用法律错误。请求撤销吉安中院（2016）赣08执39号之二、之三、之四执行裁定，重新拍卖。
本院查明，建昌公司与妈湾公司建设工程施工合同纠纷一案由本院审理、执行。在该案审理过程中，因财产保全需要，本院于2013年5月31日作出（2013）吉中民�初字第9号民事裁定及协助执行通知书，查封妈湾公司坐落于吉安市吉州区工业园内19#车间101室（所有权证号：吉州00152894）、15#车间101室（所有权证号：吉州00152895）、17#车间101室（所有权证号：吉州00152896）及妈湾公司坐落于吉安市吉州区工业园内控规E1-1-1地块［土地使用权证号：吉州国用（2012）第Ⅰ-002号，面积68605.5平方米］。2015年7月1日，本院作出（2014）吉中民三初字第32号民事裁定及协助执行通知书，依法续封了上述房屋和土地。
2014年2月27日，本院作出（2013）吉中民三初字第9号民事判决：一、解除建昌公司与妈湾公司2012年6月1日、2012年6月15日和2012年11月29日签订的《建设工程施工合同》、《吉安工业园建设工程施工合同补充条款》及《补充协议》；二、妈湾公司退还建昌公司保证金150万元及利息（利息从2012年12月26日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清止）；三、妈湾公司支付建昌公司工程款12576353.63元及利息（其中8902265.22元从2013年2月10日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清止，3674088.41元从2013年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清止），妈湾公司未履行付款义务，建昌公司有权对涉案工程的变卖、拍卖款优先受偿；四、妈湾公司赔偿建昌公司损失755148元；五、驳回建昌公司的其他诉讼请求；六、驳回妈湾公司的其他反诉请求。妈湾公司不服（2013）吉中民三初字第9号民事判决，上诉至江西省高级人民法院。2014年8月19日，江西省高级人民法院认为，根据已查明的事实，妈湾公司应向建昌公司支付保证金150万元、办公室装修工程款76.50852万元及其逾期付款利息，以及损失69.75万元，该部分事实已查清，依法先行判决。合同外辅助工程款、1#车�工程款、零散工程款，因需要通过鉴定才能认定，对该部分事实，发回原审法院重审（另行制作民事裁定书），故作出（2014）赣民一终字第77号民事判决：一、维持江西省吉安市中级人民法院（2013）吉中民三初字第9号民事判决第一项、第二项、第六项；二、变更江西省吉安市中级人民法院（2013）吉中民三初字第9号民事判决第四项为：妈湾公司向建昌公司赔偿损失69.75万元；三、妈湾公司向建昌公司支付办公室装修工程款76.50852万元及利息（其中75%的工程款从2013年2月10日起，25%的工程款从2013年5月30日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清止），妈湾公司未履行付款义务，建昌公司有权对涉案工程的变卖、拍卖款优先受偿。
江西省高级人民法院对建昌公司与妈湾公司争议的合同外辅助工程、1#车间工程、零散工程的工程价款部分�回重审。2015年7月17日，本院作出（2014）吉中民三初字第32号民事判决：一、妈湾公司在本判决生效之日起15日内支付建昌公司工程款7333293.79元及利息（其中75％计5499970.34元从2013年2月10日起、25％计1833323.45元从2013年5月30日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清止），妈湾公司未履行付款义务，建昌公司有权对涉案工程的变卖、拍卖款优先受偿；二、驳回建昌公司其他诉讼请求。妈湾公司不服该判决，向江西省高级人民法院提起上诉。2016年2月4日，江西省高级人民法院作出（2015）赣民一终字第312号民事判决，判决：一、维持江西省吉安市中级人民法院（2014）吉中民三初字第32号民事判决第二项；二、变更江西省吉安市中级人民法院（2014）吉中民三初字第32号民事判决第一项为：妈湾公司于本判决生效之日起十日内支付建昌公司工程款550.988371万元及�息（其中413.241278万元从2013年2月10日起、137.747093万元从2013年5月30日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清之日止），妈湾公司未履行付款义务，建昌公司有权对涉案工程的变卖、拍卖款优先受偿。
因妈湾公司未履行生效裁判文书确定的义务，2016年5月6日，建昌公司向本院申请强制执行，本院依法予以立案。（2013）吉中民三初字第9号和（2014）赣民一终字第77号民事判决对应的执行案号为（2016）赣08执39号；（2014）吉中民三初字第32号和（2015）赣民一终字第312号民事判决对应的执行案号为（2016）赣08执40号。
经本院委托，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司对妈湾公司所有的案涉房产、在建工程、土地及附属设施进行价值评估。2016年10月17日，该评估机构出具了房地产估价报告初稿，妈湾公司收到该估价报告初稿后，于2016年11月30日提出了异议。2016年12月29日，评估机构、妈湾公司到评估标的物所在地进行了现场复勘。2017年1月3日，该评估机构作出赣地源【吉房估】字（2017）第001号房地产估价报告，对吉安市吉州区工业园控规E-1-1地块的房地产价值进行评估，评估价值总价为3575.28万元，其中土地68605.5平方米，单价169元/平方米，总价1159.43万元；1#车间1099.89万元、15#、17#、19#车间各为416.84万元，其他工棚、浴室、厕所、围墙、桩基等评估价为65.44万元。
2017年2月7日，本院作出（2016）赣08执39号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人妈湾公司所有的位于吉安市吉州区工业园内控规E1-1-1地块［面积为68605.5平方米；土地证号吉州国用（2012）第Ⅰ-002号］和19#车间101号（面积3849.**平方米，所有权证号吉州00152894）、15#车间101号（面积3849.95平方米，所有权证号吉州00152895）、17#车间101号（面积3849.95平方米，所有权证号吉州00152896）、1#车间（面积14188平方米，未办证）及土地上其他附属设施（工棚1、工棚2、工棚3、浴室、厕所、围墙、桩基）。吉安市赣信物资拍卖中心接受委托后，于2017年3月10日、4月14日、7月14日分别组织拍卖会，均因无人报名而流拍。
考虑本案标的价值过大难以变现，为提高财产处置效率，及时实现涉案不动产成功处置，根据2017年6月9日吉安市国土资源局实地勘查结果，本院将被执行人妈湾公司所有的位于吉安市吉州区工业园内控规E1-1-1地块，分为吉安市吉州区工业园控规E1-1-1-1地块（面积为48481.61平方米）、吉安市吉州区工业园控规E1-1-1-2地块（面积为20123.89平方米）两宗地块及地上建筑物进入变卖程序。2017年7月20日，本院作出（2016）赣08执39号之二执行裁定，变卖妈湾公司所有的位于吉州区工业园内控规E1-1-1-1的款�地上建筑物及其他附属设施和E1-1-1-2地块及地上建筑物及其他附属设施。买受人吉安市吉州区工业园投资开发公司以1280.208万元竞得E1-1-1-1地块及地上建筑物及其他附属设施。买受人江西吉泽昌医药有限公司以1017.972万元竞得E1-1-1-2地块及地上建筑物及其他附属设施。吉安市国土资源局为该两宗地块制作的宗地图显示，E1-1-1-1地块上有地上建筑物1#车间及土地上其他附属设施，E1-1-1-2地块上有地上建筑物15#车间101号、17#车间101号、19#车间101号及土地上其他附属设施。2017年10月19日，本院作出（2016）赣08执39号之三执行裁定书，裁定：一、解除对坐落于吉安市吉州区工业园吉州工业园规控E1-1-1地块及上述土地上四处房产【1#车间、15#车间101号、17#车间101号、19#车间101号】的查封。二、坐落于吉安市吉州区工业园内控规E1-1-1-1地块（面积为48481.61平方米，尚未分割办证）、地上�筑物1#车间及土地上其他附属设施，其所有权或其他权利归买受人吉安市吉州区工业园投资开发公司所有。上述土地、房产及土地上其他建筑物、附属物的所有权或其他权利，自本裁定送达买受人吉安市吉州区工业园投资开发公司时转移。三、坐落于吉安市吉州区工业园内控规E1-1-1-2地块（面积为20123.89平方米，尚未分割办证）、地上建筑物15#车间101号、17#车间101号、19#车间101号及土地上其他附属设施，其所有权或其他权利归买受人江西吉泽昌医药有限公司所有。上述土地、房产及土地上其他建筑物、附属物的所有权或其他权利，自本裁定送达买受人江西吉泽昌医药有限公司时起转移。四、买受人吉安市吉州区工业园投资开发公司、江西吉泽昌医药有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年10月26日，本院向吉安市吉州区工业园投资开发公司、江西吉泽昌医药有限公司分别送达了（2016）赣08执39号之三执行裁定书。
2017年12月1日,本院作出（2016）赣08执39号之四执行裁定书，载明，本院查明在为两买受人办理相关土地、房屋产权过户手续时，申请参与本案财产分配的债权人南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司（以下简称嘉汇小贷公司）拒不提供土地他项权证，导致案涉土地、房产过户手续无法办理。根据法律规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。案涉土地变卖成交后，嘉汇小贷公司对土地的抵押权已转变为对土地变卖价款的优先受偿权，其此前对土地享有的抵押权因变卖而消灭。本院作出的（2016）赣08执39号之三执行裁定生效后，土地使用权人业已发生变化。为及时办理所有权变更登记手续，维护两买受人的合法权益，对妈湾公司名下吉州国用（2012）第Ⅰ-002号土地上所设置的抵押权及土地他项权利等登记手续，应依法予以注销。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定注销被执行人妈湾公司名下吉州国用（2012）第Ⅰ-002号土地上所设置的抵押权登记【抵押权人：嘉汇小贷公司，土地他项权利证号为：吉州他项（2012）第Ⅰ-005号】即土地他项权利登记等手续。
另查明，嘉汇小贷公司与俞正太、妈湾公司、中际联发交通建设有限公司借款合同纠纷一案，2013年12月18日，江西省南昌市中级人民法院作出（2013）洪民二初字第181号民事判决：一、俞正太在本判决生效之日起十日内向南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司偿�200万元借款本金及罚息（罚息的计算：从2013年4月1日起至付清该笔200万元借款本息之日止以200万元未为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、俞正太在本判决生效之日起十日内向南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司支付律师费1.5万元；三、南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司有权就吉安市妈湾创业园投资开发有限公司的坐落于江西省吉安市吉州工业园控规E1-1-1地块、土地面积为68605.5平方米的国有土地使用权［土地使用权证号为吉州国用（2012）第1-002号，他项权证号为：吉州他项（2012）第1-005号］的拍卖、变卖价款内对200万元借款本金、上述罚息及律师费享有优先受偿权。四、中际联发交通建设有限公司对俞正太应向南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司偿还的200万元借款本金、上述罚息及律师费承担连带清偿责任。五、被告�安市妈湾创业园投资开发有限公司、中际联发交通建设有限公司在承担担保责任后，有权对俞正太进行追偿。六、驳回南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。
嘉汇小贷公司与妈湾公司、中际联发交通建设有限公司、彭ＸＸ民间借贷纠纷一案，江西省南昌市中级人民法院于2014年11月3日作出（2014）洪民二初字第121号民事判决：一、中际联发交通建设有限公司在本判决生效之日起十日内偿付南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司本金4922866.67元及利息（利息计算的标准为年利率24.6%；利息计算期限：以4922866.67元为计算基数，自2012年8月29日起至还清欠款之日止；中际联发交通建设有限公司已经支付的1348600元从应当归还的利息中抵扣）；二、中际联发交通建设有限公司在本判决生效之日起十日内向南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司支付律师费51150元；三、彭ＸＸ对上述全部款项的偿付承担连带清偿责任；四、南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司对吉安市妈湾创业园投资开发有限公司享有的位于吉安市吉州工业园控规E1-1-1地块国有土地使用权［土地使用权证号：吉州国用（2012）第1-002号］享有优先受偿权，在中际联发交通建设有限公司不能清偿上述全部款项的范围内对该国有土地使用权的折价、拍卖或者变卖的款项优先受偿；五、彭ＸＸ、吉安市妈湾创业园投资开发有限公司承担了清偿责任后，可以向中际联发交通建设有限公司追偿。
2018年1月3日，嘉汇小贷公司以本院（2016）赣08执39号之四执行裁定书未保障其作为抵押权人的优先受偿权为由，向本院提出异议，请求撤销本院（2016）赣08执39号之四执行裁定书。本院于2018年1月29日作出（2018）赣08执异1号执行裁定，驳回南昌市青山湖区嘉汇小额贷款股份有限公司的异议请求。嘉汇小贷公司收到该执行裁定后，向本院提起了案外人异议之诉，本院于2018年3月12日立案审理，案号为（2018）赣08民初32号，目前仍在审理中。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，本院依法委托评估机构对被执行人妈湾公司名下的吉州区工业园控规E-1-1地块及其房产、在建工程、附属工程等地上建筑物的房地产价值各自分开进行价值评估，妈湾公司参与了现场查勘，其对评估报告初稿所提异议在现场复勘中得到评估机构的回应，委托评估过程符合法律规定。且执行程序中对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格不是最终的交易价格，最终成交价仍需经由市场检验，经过市场竞价形成。被执行人妈湾公司在收到评估报告后未在限期内提出异议，在变卖成交裁定均送达当事人、登记机构后方提出异议，其认为评估机构的评估结果明显过低，要求重新评估的异议请求没有法律和事实依据，本院不予支持。
本院在执行被执行人妈湾公司所有的位于吉安市吉州区工业园内控规E1-1-1地块和19#车间101号、15#车间101号、17#车间101号、1#车间及土地上其他附属设施时，依法委托拍卖，三次公开拍卖未能成交，考虑到本案标的价值过大难以变现，为提高财产处置效率，及时实现涉案不动产成功处置，本院将涉案土地以吉州工业园控规E1-1-1-1地块（面积为48481.61平方米�、吉州工业园控规E1-1-1-2地块（面积为20123.89平方米）两宗土地及地上建筑物予以变卖并最终变卖成功，符合执行工作需要。吉安市国土资源局对案涉土地及地上建筑物进行了实地勘查，为该两宗土地出具了宗地图。被执行人妈湾公司认为本院分割变卖案涉土地使用权的执行行为超越司法权、影响案涉财产价值的异议理由没有依据，本院不予支持。评估机构对案涉土地及地上建筑物予以各自分开进行价值评估，被执行人妈湾公司认为案涉财产经整体评估，与事实不符，认为案涉财产分割变卖时未进行重新评估、影响其价值的异议理由没有依据，本院不予支持。
本院在执行被执行人妈湾公司所有的土地、厂房等财产过程中，已依法送达拍卖裁定给案件当事人，拍卖、变卖公告也均依法予以公开。拍卖机构对案涉财产于2017年3月10日、4月14日、7月14日分别组织�卖会，均因无人报名而流拍。本院于2017年7月20日作出变卖裁定，继而组织变卖并最终变卖成交，其过程并未出现严重违反拍卖、变卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。被执行人妈湾公司所称变卖程序违法、损害其合法权益的异议请求没有法律和事实依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，异议人妈湾公司提出异议，认为案涉土地办理了抵押和他项权证，抵押效力应视为土地和地上建筑物一并抵押，他项权利人对案涉土地使用权上的三栋厂房也应享有抵押权并对拍卖、变卖款享有优先受偿权。异议人妈湾公司作为本案的被执行人，只能对本院的执行行为提出异议，就嘉汇小贷公司是否有权对案涉土地上的地上建筑物享有优先受偿权的问题，不属于执行异议审查的范围，在本案中不予审查。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。第三十一条第一款规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。本案中，根据江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民二初字第181号民事判决和（2014）洪民二初字第121号民事判决主文确定的“嘉汇小贷公司对妈湾公司名下的坐落于吉州工业园控规E1-1-1地块的国有土地使用权的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”等相关内容，本院（2016）赣08执39号之四执行裁定已认定嘉汇小贷公司对案涉土地变卖价款享有优先受偿权，因嘉汇小贷公司未提交他项权证影响到了已变卖成交的土地使用权产权过户事宜，本院作出（2016）赣08执39号之四执行裁定，注销吉州国用2012第I-002号土地上所设置的抵押权登记即土地他项权利登记等手续，符合法律规定和执行工作需要。被执行人妈湾公司认为本院裁定注销土地抵押权登记和他项权利登记违反法律规定的异议理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一）项的规定，裁定如下：
驳回吉安市妈湾创业园投资开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，�江西省高级人民法院申请复议。
审判长 肖幼新
审判员 王东平
审判员 李 娟
二〇一八年五月十六日
书记员 陈 婕