广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第421号
原告：梁锦源，住广东省从化市。
被告：李雪秋，住广东省从化市。
委托代理人：黄健文，住广东省从化市。
委托代理人：王汉荣，住广东省从化市。
原告梁锦源与被告李雪秋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人王汉荣、黄健文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁锦源诉称：2008年12月23日，原告与被告签订了一份被告租赁原告位于从化市街口街河滨北路24号之三的二楼作为商业用途的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定租赁期截至时间为2014年12月31日。被告在正常经营期间，从2014年7月1日起就一直拖欠租金。后经原告多次催促，被告一直未交。根据双方签订的租赁合同的第三条及第七条第一款的约定，被告逾期交纳租金的，每逾期一日，被告需按照当月租金额的3%向原告支付违约金。现为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求判令：1.被告向原告付清2014年7月1日至2014年12月31日的租金31920元，及违约金95760元给原告，同时原告需支付未付租金的利息，利息按照同期同类贷款利率计算至付清该款项之日止；2.本案的诉讼费由被告负担。
被告李雪秋辩称：1.被告不应是涉案商铺的房屋租金交纳人；2.本案原告诉讼的被告主体不适格，被告并不是涉案商铺的实际使用人。另，原告与涉案商铺的实际使用人已经建立事实租赁合同关系五年之久；3.2008年12月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，但双方并没有实际履行，后经原告同意被告将涉案商铺转租给案外人石某、陈某、黄某甲用于经营培训学校；4.2014年8月1日，原告与被告已协商好将涉案商铺交还给原告，但现已过一年之久，原告又反悔，请求驳回原告的所有诉讼请求；5.根据原告在（2015）穗从法房初字第337号案件笔录中的自述，原告自认与被告签订的租赁合同2014年9月份已经结束，被告已实际支付租金至2014年7月；6.原告主张的租金违约金过高，应予以调整。
经审理查明：产权证号为粤房地证字第2520676号，坐落于从化市街口镇河滨北路3号二楼102铺为原告所有。
2008年12月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》。该合同第二条约定：原告同意将坐落在从化市街口街河滨北路24号之三二楼的房产出租给被告做商业用途使用；合同第三条约定：2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为5320元，租金按月结算，由被告每月第五日前缴付给原告；合同第四条约定：被告向原告交纳10000元保证金，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证及全部退回被告或抵偿租金；合同的第七条约定：被告逾期交纳租金的，每逾期一日，须按照当月租金额的3%向原告支付违约金。
又查，从化市公安局河西派出所出具证明载明：从化市街口镇河滨北路3号二楼102铺现公安门牌地址为从化市街口街河滨北路24号之3二楼。
又查，2009年1月1日，被告与案外人黄某乙签订《房屋租赁合同》，将从化市街口镇河滨北路3号二楼102铺之一转租给黄某乙使用，该合同约定：2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金为5320元，每月的第五日前由黄某乙支付给被告。
再查，原告与被告在履行租赁合同期间，对于2009年1月至2014年6月的租金已交清，双方均无异议，本院予以确认。编号为320865的2014年7月的租金两联根收据的存根联与客户联原件均在原告的收据本中尚未撕取。
另，原告在庭审过程中自述，其已于2014年9月与被告结束租赁关系，被告缴纳的10000元保证金尚未退还原告。被告主张缴纳给原告的10000元保证金用于抵扣2014年8月、9月尚欠的租金。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下三个问题：
一、被告主体资格问题。被告辩称涉案商铺的实际使用人并非原告，因此实际的租金交纳义务人也不应是被告，请求法院驳回原告的诉请。本院认为，原告与被告于2008年12月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同的义务。虽原告之后将涉案商铺转租给案外人黄某乙，但被告与原告签订的房屋租赁合同中，被告是该合同的相对人。根据合同的相对性，原告与被告签订的租赁合同是原告与被告之间发生的权利义务关系，原告据此向被告提起诉讼并无不当。被告将涉案商铺转租给他人属于另一法律关系，本案不予处理。因此，本院对于被告辩称其不是本案适格的被告主体的意见不予采纳。
二、被告尚欠原告的租金问题。原告诉称被告从2014年7月开始拖欠租金，被告辩称其已缴纳了2014年7月的租金。庭审过程中，原告出示的证据显示2014年7月份的租金收据的存根联及客户联原件均尚在原告手中，被告虽提交了该收据的复印件，但未能提交其他证据佐证其已缴纳了2014年7月份的租金给原告，本院对于被告称已缴纳2014年7月份租金的意见不予采纳。因此，被告仍应支付原告2014年7月的租金5230元给原告。另，被告辩称2014年8月1日将涉案商铺于交还给原告，但并未提交证据予以证明。现被告在庭审过程中自述双方的租赁关系已于2014年9月份解除，所以被告仍应支付2014年8、9月的租金给原告。
根据原告与被告签订的租赁合同第四条约定：被告向原告交纳10000元保证金，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证及全部退回被告或抵偿租金。现原告与被告已于2014年9月解除租赁关系，但原告尚未将被告缴纳的10000元保证金退还给被告。根据双方合同的约定，此笔款项可用于抵扣被告尚欠原告的2014年7、8、9月的租金。现被告主张此10000元款项用于抵扣2014年8、9月的租金，是对其自身权利的处分，本院予以确认。因被告尚欠原告8、9月的租金合计为10640元，保证金10000元抵扣完毕后，被告仍欠原告9月份租金为640元。
三、被告尚欠原告租金的违约金及未付租金的利息问题。1.租金违约金问题。原告与被告签订的租赁合同的第七条约定：被告逾期交纳租金的，每逾期一日，须按照当月租金额的3%向原告支付违约金。被告辩称原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。被告应在2014年7月5日之前支付原告2014年7月的租金给原告，被告未按时足额支付，应从2014年7月6日起承担违约责任。被告缴纳的保证金10000元抵扣2014年8、9月租金后仍欠原告2014年9月份的租金640元，该租金被告应于2014年9月5日前支付，被告未按时支付，应从2014年9月6日起承担违约责任。上述违约金原告均主张计算至2014年12月31日是其对自身权利的处分，本院予以采纳。另，被告未按时足额支付租金给原告造成的损失主要是资金利用的利息损失，双方约定的每日3%过高，本院调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍予以计算。2.未付租金的利息问题。被告因未按时足额支付给原告租金已承担了违约责任，原告主张利息损失无合同依据。因此，对于原告主张的迟延支付租金的利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告李雪秋自本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月的房屋租金5320元及违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，从2014年7月6日计算至2014年12月31日）给原告梁锦源；
二、被告李雪秋自本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年9月的房屋租金640元及违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，从2014年9月6日计算至2014年12月31日止）给原告梁锦源；
三、驳回原告梁锦源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1097元，由原告梁锦源负担1072元，被告李雪秋负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 薛志军
二０一五年十一月二十三日
书 记 员 邓毅斌