广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1988号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市利泰市场经营管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新前进村三顷街31号A区201。
法定代表人：符忠文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄家荣，广东香山律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山公用市场管理有限公司，住所地广东省中山市东区兴中道18号财兴大厦北座五楼。
法定代表人：徐化群，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：傅康，该公司员工。
原审被告：中山市坦洲镇新前进市场，住所地广东省中山市坦洲镇新前进村申堂三街。
主要负责人：吴亦棠。
原审被告：符忠文，男，1973年12月25日出生，住广东省中山市。
原审被告：吴亦棠，男，住广东省中山市。
上诉人中山市利泰市场经营管理有限公司（以下简称利泰公司）因与被上诉人中山公用市场管理有限公司（以下简称公用公司）及原审被告中山市坦洲镇新前进市场（以下简称新前进市场）、符忠文、吴亦棠租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
利泰公司上诉请求：1.依法撤销(2015)中一法三民一初字第407号民事判决；2.确认公用公司违法解除双方签订的租赁合同；3.判令公用公司退还利泰公司支付的押金150000元；4.判令公用公司赔偿租赁区域内东门口广场的管理费损失665000元（按每月35000元计算，从2013年6月9日起至2015年1月5日）；5.判令公用公司赔偿因其违法解除合同所导致的损失（包括装修损失800000元、分租租金损失、分租业主索赔损失等）。事实和理由：一、根据租赁合同第一条12款的约定，东门口广场属于租赁合同的租赁范围，并非租赁物业的附随部分，利泰公司对东门口广场有管理、使用的权利。二、公用公司未按合同约定交付东门口广场，且每日在该广场收取管理费（每月多达30000多元），尽管公用公司主张东门口广场每日被占用的时间为早上八、九点前，但公用公司长期未交付该广场已经严重影响利泰公司利用该广场举办各种促销活动，严重影响招商工作，已严重损害利泰公司的合法权利，直接影响合同目的的实现，已经违约在先，利泰公司拒付租金是主张先履行抗辩权、自我救济。三、公用公司违约在先且违法单方解除租赁合同，违法强行收回利泰公司所承租的物业，导致利泰公司面临大量分租方的索赔，且利泰公司承租后支出了大量的装修费用，公用公司单方违法解除合同的行为导致利泰公司损失惨重，公用公司应赔偿其违约解除合同所导致的损失。
公用公司辩称，一、东门口广场属租赁物业的附属物范畴。合同明确租赁物为“东北区约1500平方米”的物业，合同约定的租赁物状况、租金单价、总价给付、用途、报建、消防及合同整体约定均是围绕“东北区约1500平方米”的物业所约定，如果东门口广场属于租赁范围，合同双方一定会对此有更加详细单独的约定，故从合同目的性解释来看，东门口广场不是租赁物；二、利泰公司拒付租金主张先履行抗辩权无事实和法律依据。公用公司已经按照合同约定交付物业给利泰公司使用，既然东门口广场不是合同约定的租赁物业，在不影响主要租赁物正常使用的情况下，利泰公司拒交租金为行使先履行抗辩权的主张没有事实及法律依据。综上所述，公用公司依约解除租赁合同是合法的，利泰公司应当承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
原审被告新前进市场、符忠文、吴亦棠二审期间未发表意见。
公用公司向一审法院起诉请求：1.新前进市场、符忠文、吴亦棠、利泰公司连带支付所欠公用公司租金225222元水电费63636元，合计288858元；2.新前进市场、符忠文、吴亦棠、利泰公司连带支付所欠公用公司租金滞纳金129986元（288858元×5‰×90天）。利泰公司提出反诉请求：1.确认公用公司违法解除与利泰公司的租赁合同；2.公用公司退还利泰公司支付的押金150000元；3.公用公司赔偿租赁区域东门口广场的管理费损失665000元（按每月35000元计算，从2013年6月9日计算至2015年1月5日）；4.公用公司赔偿利泰公司因违法解除合同所导致的损失（包括装修损失800000元、分租租金损失、分租业主索赔损失等）；5.由公用公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月16日，公用公司作为出租方（甲方），新前进市场作为承租方（乙方）签订一份租赁合同。合同第一条约定出租物业情况，甲方将位于中山市××市场东北区出租给乙方，租赁区域的建筑面积约为1500㎡（包含公摊面积），租金按上述面积计算，租赁区域物业管理由乙方负责，甲方不再收取物业管理费。租赁范围的东门口广场由乙方管理、使用，甲方不另收费用。乙方租赁该物业的用途为超市、百货行业且不得用于经营肉菜类生鲜食品。第二条约定租赁期限，租赁期为起租日起六年，免租期3个月，自双方完成交接之日起计算，起租日为免租期满后第一日。合同生效之日起10日内，乙方向甲方支付租赁押金150000元。第三条约定租金。31条，双方约定起始月租金单价为50元/㎡，起始月租金为75000元，每满两年递增5%，无论租赁物最终测量面积是否为1500㎡，租金均不做调整；32条，乙方经营使用的水、电、通讯、物业管理费等所有费用全部由乙方承担，乙方应按时向相关部门支付相关费用并承担拖欠的责任，如乙方拖欠上述任何一项运营费用超过30日，甲方有权解除合同且不予退还租赁押金；33条，乙方应按月交纳租金，每月10日前缴纳下月租金，若乙方迟延支付租金，每迟延一日，应按迟延支付的租金金额的千分之五向甲方支付违约金。乙方迟延支付租金超过15日，甲方有权解除合同、没收乙方租赁押金并要求乙方偿付拖欠的租金，同时乙方须按照甲方的要求退出租赁物业。第六条约定其他条款。69条，乙方为实际经营需要，可将本合同项下其全部权利义务转让给乙方为该项目重新成立的公司，但应以书面方式提前告知并取得甲方书面许可，且乙方同意为上述关联方履行本合同承担不可撤销的连带保证责任。第七条合同解除及违约责任。75条，如乙方擅自解除合同或者因乙方违约导致的合同解除，甲方有权不退还租赁押金，并且，乙方对物业所做的不可分离的固定装修归甲方所有，甲方无需支付任何补偿。乙方因装修和运营等所产生的一切债权债务均由乙方负责。合同签订后，双方于2013年6月9日就涉案物业办理了交接手续，并确认以该日作为合同约定的免租期及起租期。双方在履行合同期间，新前进市场因经营需要，于2013年11月27日设立利泰公司承接原新前进市场的业务，涉案的租赁合同由利泰公司概括承受，利泰公司向公用公司支付租金，公用公司亦没有对由利泰公司支付租金提出任何异议。利泰公司为自然人独资有限责任公司，其法定代表人为符忠文。然而，自2014年以来，利泰公司常拖欠公用公司租金。2014年9月12日，利泰公司以新前进市场的名义向公用公司作出一份承诺书，承诺“于2014年9月26日前交清拖欠板芙市场的租金（7、8月份），若交不清，可按合同处理”。但事后，利泰公司仍未能按时足额付清所欠租金，公用公司多次催收均无果。为此，公用公司于2015年1月5日分别向利泰公司、符忠文、汪宝辉邮寄解除租赁协议通知，要求与利泰公司解除租赁合同，利泰公司当庭确认2015年1月5日为合同解除时间。
一审法院另查明：公用公司及利泰公司均确认截止2015年1月5日，利泰公司共向公用公司支付租金及水电费共计974778元。公用公司提交的五份“催费通知书”，均有“汪宝辉”或“杨湛”的签收，利泰公司不确认公用公司提供的是原件，但经当庭核对，公用公司提供该五份“催费通知书”确为原件。该五份“催费通知书”中载明：2013年911月电费13163元，水费245元；12月份电费5057元，水费21元；2014年4月份电费5236元，水费14元；5月份电费5842元，水费21元；6月份电费8754元，水费21元；7月份电费8110元，水费21元；8月份电费8433元，水费21元；9月份电费5748元，水费0元；10月份电费4373元，水费0元；11月份电费3732元，水费56元。以上合计电费68448元，水费420元。
一审法院再查明：涉案租赁物业为中山公用事业集团股份有限公司所有，2013年10月20日，该公司与公用公司签订一份委托管理协议，该公司委托公用公司对包括板芙市场在内的物业进行日常经营、管理工作，委托管理期限自2013年1月1日至2022年12月31日。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。公用公司对涉案租赁物业有合法的使用权，其与新前进市场于2013年5月16日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，无违反法律法规的强制规定，是合法有效的合同，双方应恪守履行。而利泰公司成立后概括承受上述合同的权利义务，公用公司对此无异议，故租赁合同的双方当事人从2013年11月27日起应为公用公司与利泰公司。现公用公司以利泰公司长期未足额支付租金为由，单方于2015年1月5日通知利泰公司解除租赁合同，而利泰公司亦确认合同于该日解除，故一审法院确认双方的租赁合同已于2015年1月5日解除。但利泰公司认为公用公司单方解除合同是违约行为，应承担相应的违约责任，因此，本案争议的焦点在于合同解除的责任归属，对此，一审法院分析如下：
公用公司主张利泰公司长期拖欠租金，依合同约定，公用公司有权单方解除合同；而利泰公司则认为公用公司未按合同约定交付东门口广场，严重影响合同目的的实现，故是公用公司违约在先，利泰公司拒付部分租金是自我救济，并非违约。对于利泰公司的答辩意见，一审法院认为合同明确约定租赁物业为“中山市××市场东北区，租赁区域的建筑面积约为1500㎡”，而且租金条款中也约定“无论租赁物最终测量面积是否为1500㎡，租金均不做调整”，所以合同中约定的租赁物为板芙市场东北区1500㎡的场地。而利泰公司提出的东门口广场场地在合同中只是约定“东门口广场由乙方管理、使用，甲方不另收费用”，该部分场地只是租赁物业的附随部分。并且，利泰公司主张公用公司未交付该部分场地，但其也确认该部分场地除了早上八、九点前被占用外，其他时间不影响使用。故在利泰公司主张的“东门口广场”既非合同约定的租赁物业，作为附随物，在不影响主要租赁物正常使用的情况下，利泰公司的公司拒交租金为行使先履行抗辩权的答辩意见一审法院不予采信，利泰公司未按约足额支付租金已构成违约，公用公司依合同约定解除双方的租赁合同是合法的，合同解除后，利泰公司仍应承担相应的违约责任。
按合同约定2013年6月9日为免租期的起算日，约定的免租期为3个月，则2013年9月10日为起租日，即按合同约定从2013年9月10日至2015年1月5日（共15个月零25日）的租金应为1187500元，而利泰公司已支付了974778元，则欠公用公司租金212722元。而水电费虽利泰公司不予确认，但公用公司提供的五份催收通知书均有利泰公司人员的签名确认，故一审法院确认该证据的真实性，确认截止2015年1月5日前，利泰公司欠公用公司水电费共计68868元，但公用公司只要求利泰公司支付水电费63636元，这是公用公司对自身权利的处分，一审法院予以支持。由于利泰公司违约，按合同约定应支付未付租金的滞纳金，法律没有关于滞纳金的规定，合同中约定的滞纳金应为合同法规定的违约金。但合同约定每日5‰违约金明显过高，应调整为人民银行同期同类贷款利率的四倍为宜。至于利泰公司反诉要求退还押金及赔偿装修费用、分租商户的损失问题，合同第75条明确约定“因承租方违约导致的合同解除，出租方有权不退还押金，并且承租方对物业所做的不可分离的固定装修归出租方所有，承租方无需支付任何补偿。承租方因装修和运营等所产生的一切债权债务均由承租方负责”，故由于利泰公司违约，则其无权要求退回押金及主张装修及运营损失，一审法院对利泰公司的反诉请求不予以支持。
利泰公司系自然人独资有限责任公司，按公司法第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，符忠文作为利泰公司的股东，其未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，故应对公司的上述债务承担连带责任。另，自利泰公司概括承受了合同的权利义务后，该合同的权利义务便与新前进市场无关，故公用公司要求新前进市场及其负责人对利泰公司的上述债务承担连带责任于法无据，一审法院不予支持。新前进市场、符忠文、吴亦棠经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，应承担相应的诉讼风险。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认公用公司与利泰公司于2013年5月16日就中山市××市场东北区1500㎡场地签订的租赁合同已于2015年1月5日解除；二、利泰公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向公用公司支付截止2015年1月5日止拖欠的租金212722元及水电费68868元，并支付违约金（以212722元为基准，从2015年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍至付清之日止）；三、符忠文对利泰公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回公用公司的其他诉讼请求；五、驳回利泰公司的全部反诉请求。如未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7583元（公用公司已预交），由利泰公司、符忠文连带负担（该款利泰公司、符忠文须在一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；反诉费9667元（利泰公司已预交），由利泰公司负担。
当事人在二审期间均未提交新的证据。
一审法院查明的事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是东门口广场是否属于租赁合同约定的租赁物。经查，租赁合同第一条11、12明确约定出租的物业位于中山市××市场东北区，租赁区域的建筑面积约为1500平方米（包含公摊面积）。虽然利泰公司亦提出12条明确列明“租赁范围的东门口广场由利泰公司管理、使用，公用公司不另收费用”，从而认为东门口广场亦是租赁物。但两者明显不同，前者的关键词为板芙市场东北区、建筑面积1500平方米，而后者仅仅东门口广场。另外，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可见，出租人的主合同义务是交付租赁物给承租人使用、收益，而承租人的主合同义务是支付租金，而涉案租赁合同的计租面积为约1500平方米的建筑面积，东门口广场由利泰公司管理、使用，公用公司不另收费用，双方的权利义务并不对等，亦不符合法律规定的双方主合同义务，可见，东门口广场并非合同约定的租赁物。在此情况下，即使公用公司未与利泰公司办理交接东门口广场的手续，由于交接东门口广场并不属于租赁合同的主合同义务，充其量也只是附随义务，利泰公司也不得以公用公司未履行租赁合同的次要义务或附随义务而拒绝履行交付租金的主合同义务。因此，一审法院认定东门口广场并非合同约定的租赁物，而是附随物，在不影响主要租赁物正常使用的情况下，利泰公司无权以拒付租金为行使先履行抗辩权正确，本院予以维持。由于利泰公司拒绝交付租金，已构成违约，公用公司有权依约定解除合同，并要求利泰公司承担相应的违约责任。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人利泰公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19335元，由上诉人中山市利泰市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 易嘉璇