浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初5558号
原告：侯伟标，男，1970年1月1日出生，汉族，无固定职业，住浙江省象山县。
委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。
被告：象山县石浦文化馆。住所地：浙江省象山县石浦镇金山路***号。
法定代表人：黄恩荣，该馆馆长。
委托诉讼代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍灵巧，浙江昊大律师事务所律师。
被告：象山县产权交易中心。住所地：浙江省象山县丹东街道新华路***号。现经营地：浙江省象山县丹西街道象山港路300号百福大厦裙楼四楼。
法定代表人：章月霞，该中心主任。
委托诉讼代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。
被告：浙江天一拍卖有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区邱隘镇百丈东路****号。
法定代表人：戴荣帮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴昌辉，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡志明，浙江波宁律师事务所律师。
第三人：童淑琦，男，1972年6月29日出生，汉族，麦香村蛋糕店店主，户籍所在地江苏省常州市天宁区，现住浙江省象山县（麦香村蛋糕店）。
委托诉讼代理人：林忠再，浙江君策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙祥环，浙江君策律师事务所律师。
原告侯伟标与被告象山县石浦文化馆（以下简称石浦文化馆）、象山县产权交易中心（以下简称产权交易中心）、浙江天一拍卖有限公司（以下简称天一拍卖公司）、第三人童淑琦拍卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯伟标及其委托诉讼代理人陈志惠，被告石浦文化馆的委托诉讼代理人周东升，被告产权交易中心的委托诉讼代理人陈建民，被告天一拍卖公司的委托诉讼代理人吴昌辉、胡志明，第三人童淑琦及其委托诉讼代理人林忠再到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告一致要求本院给予30日的庭外和解期，本院予以准许。因案情复杂，本案经批准延长审限。本案现已审理终结。
原告侯伟标向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告和被告天一拍卖公司于2016年5月6日在象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼举行的关于象山县石浦镇金山路123号4间街面房房屋租赁权的拍卖成交；2.被告石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司交付象山县石浦镇金山路123号4间街面房（拍卖价值11.4万元）；3.被告石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司支付违约金2万元；4.被告石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年4月1日，原告从象山报上看到一条招租（拍卖）公告信息，被告石浦文化馆经国资局同意，委托被告产权交易中心、天一拍卖公司于2016年5月6日下午2时30分在象山县公共资源交易中心四楼交易大厅（象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼）举行对其所有的位于象山县××路××街面房××5年租赁权进行拍卖。得知该消息后，原告根据公告要求在2015年5月5日到被告产权交易中心的办公室缴纳了保证金2万元从而取得竞买人资格。后在实际的竞拍过程中，原告以每年11.4万元的竞买价格举牌，在无其他竞买人有更高应价的情况下，被告天一拍卖公司的工作人员即落槌认可了原告的竞买价格。但随即，被告产权交易中心的工作人员以拍卖师忘记了原承租人即本案第三人的优先承租权为由予以了反对。迫于被告产权交易中心工作人员的压力，被告天一拍卖公司的工作人员遂拒绝和原告签订《成交确认书》，在此后也拒绝交付原告竞拍成功的房屋。原告认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定，竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。拍卖人应当和买受人签署成交确认书，但被告天一拍卖公司工作人员的行为明显违反了拍卖法的规定，望判如所请。
被告石浦文化馆辩称，首先，原告列具被告石浦文化馆为被告错误，应驳回原告对被告石浦文化馆的起诉。本案案由系拍卖合同纠纷，原告系依据被告产权交易中心和天一拍卖公司于2016年4月1日在象山报刊登出的广告信息并向被告产权交易中心缴纳2万元招租保证金而与拍卖机构发生法律关系，与被告石浦文化馆没有直接关系。原告主张其以最高应价经被告天一拍卖公司的拍卖师落槌故而应认定拍卖成交，被告天一拍卖公司拒签《成交确认书》系违法，但即使原告该主张成立，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条、第五十二条规定及《租赁权拍卖须知》第八条第3款规定，应由买受人即原告和拍卖人即被告天一拍卖公司签署《成交确认书》，被告天一拍卖公司不签署则只能起诉被告天一拍卖公司，与被告石浦文化馆没有法律上的关联，起诉被告石浦文化馆的前置条件不成就，故起诉被告石浦文化馆是错误的。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定：买受人未能按约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任。从其条文内容看，原告的选择是择一的而非共同的，原告既然认定被告天一拍卖公司违法并将其列为被告，就不能再将被告石浦文化馆列为被告，拍卖物未确认成交，被告石浦文化馆也不存在拒签合同，故被告石浦文化馆不存在违约。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。从其条文可知原告无权亦无依据直接向被告石浦文化馆主张权利。其次，被告石浦文化馆在本案委托拍卖事项中程序合法，手续齐全，没有任何过错，不应承担任何责任。被告石浦文化馆对外租赁事先书面向县国资局申请，获得书面同意、准许后才实施委托。租金保留底价及原租房现状经有资质的评估公司象山天象资产评估有限公司测算、察看、拍照、评定等，具有一般意义上的可靠、真实性。书面委托被告产权交易中心、天一拍卖公司具体实施操作，正规、合法。向招租拍卖实施单位详尽提供全部资料，包括房屋权属证书、原租赁协议等，对标的来源及瑕疵以及原租赁情况作了详尽的说明，拍卖单位在公告、须知中也已详尽对瑕疵作了特别文字说明。再次，原告诉请不合理，前后矛盾，应予驳回。对于拍卖标的物应先确认成交再进行交付，二者有先后关系，不能合二为一。拍卖标的物的交付按照公告、须知、补充条款的约定是拍卖成交之日起满180天交房，原告于2016年5月6日也签字认可，故原告的诉请2要求交房的条件尚未成就，应予驳回。原告的诉请3主张的违约金也不应得到支持，如原告诉请成立，则原2万元保证金应抵作租金，如不成立，则应无息退还，该2万元并非定金，性质有别，双方并未约定或承诺2万元的违约金条款。综上，请求驳回原告的诉请。
被告产权交易中心辩称，被告产权交易中心并非本案适格被告。首先，本案系拍卖合同纠纷，根据合同相对性原则，本案应系原告与被告天一拍卖公司之间的拍卖合同关系，被告产权交易中心并非拍卖过程中的当事人，故被告产权交易中心主体不适格。其次，被告产权交易中心系接受被告石浦文化馆的委托，为了体现公平而提供一个平台，被告产权交易中心已按照规定组织了拍卖，先后在象山报上公告收取保证金，操作过程中没有任何过错，系公开、公平、合法、有效，原告起诉被告产权交易中心错误。再次，从录像来看，被告产权交易中心也并没有过错，故作为被告主体不适格。对于涉案标的物是否拍卖成交，被告产权交易中心同意被告石浦文化馆的意见，原告诉请不合法，应予驳回。
被告天一拍卖公司辩称，涉案拍卖行为尚处于中止状态，对涉案房屋承租权尚未确定拍卖成交人。首先，原承租人即本案第三人对涉案标的物在同等条件下享有优先承租权。涉案房屋至今一直由第三人在租用，根据现行的《中华人民共和国合同法》及《城市私有房屋管理条例》之规定，承租人在同等条件下，享有优先于其他人优先承租的权利，该权利是法定的优先权。在通过拍卖程序对外招租的过程中，作为原承租人，同样享有优先承租权。第三人是案涉拍卖标的物在同等条件下享有优先承租的优先权人。2016年5月6日包括原告在内的竞买人签字承诺并声明：对于被告天一拍卖公司的《租赁权拍卖须知》和《租赁权拍卖须知补充条款》收到并认真阅读，对拍卖标的物的状况、缺陷等各种情况已作了充分了解并完全知悉，并愿意承担一切后果和责任，说明原告对涉案房屋在拍卖之时尚处于租赁的事实完全知晓，及涉案承租权在有最高应价之时，应由第三人明确表示是否在此价格下续租后，本次拍卖才能确定最后的拍卖成交人。其次，对于涉案房屋的承租权拍卖行为尚处于中止状态，拍卖尚未成交。查看拍卖活动过程的实时录像，在拍卖过程中，拍卖师在侯伟标出价为11.4万元之时尚未向原承租人释明或明确告知在11.4万元承租价格条件下是否继续承租，即此时原告还不是涉案承租权的拍得者。由于拍卖师还未让原承租人明确确认是否在该竞价价格条件下继续承租，在场的国资局有关监督人员当时释明：拍卖标的物存在原承租人，11.4万元的承租价格应经原承租人确认是否继续承租。但由于原告在当时提出异议，使得拍卖无法继续进行，为此拍卖师当场释明“本次拍卖中止”，拍卖尚未成交，故应驳回原告第1项诉请。再次，原告要求三被告交付涉案房屋的条件尚未成就。根据《租赁权拍卖须知》第十二条规定：承租人在付清拍卖成交款（首次租金）后，拍卖人交付成交确认书，标的物由委托人直接交付给买受人。而涉案拍卖活动尚处于中止状态，说明拍卖尚未成交，拍卖人现无义务交付成交确认书，交付标的物的义务是委托人不是拍卖人。另根据《租赁权拍卖须知补充条款》规定：拍卖成交之日起满180天交房，结合《租赁权拍卖须知》第十二条规定和拍卖事实，现委托人无义务交付拍卖房屋，故原告要求三被告交付涉案房屋的条件尚不成就，应驳回其该项请求。另外，原告要求被告天一拍卖公司支付违约金没有事实、合同及法律依据。涉案拍卖行为尚处于中止状态，被告天一拍卖公司的拍卖行为不存在违约，且该拍卖行为并未给原告造成任何损失，故应驳回原告的该项请求。综上，原告要求确认其与被告天一拍卖公司在2016年5月6日举行的涉案房屋租赁权的拍卖成交，无事实和法律依据，应予驳回原告的全部诉请。
第三人童淑琦述称，第三人与被告石浦文化馆系租赁关系，租赁协议第七条明确约定及第三人也是要求在同等条件下享有优先权，包括一起竞拍交付租金。第三人在原告以每年11.4万元的竞拍价举牌后没有任何行为表示放弃优先权，实际上是优先承租，涉案房屋的租赁权应属第三人所有，第三人此前也向法庭递交了申请，请求将涉案房屋的租赁权判给第三人所有。对于原告的前两项诉请，关系到第三人的权益，对此，第三人基本同意被告石浦文化馆和被告天一拍卖公司的观点，原告的诉请不能成立。就原告而言，本案牵涉拍卖法，与被告石浦文化馆不存在租赁关系，按照拍卖法的相关规定原告不能要求交付拍卖房屋或确认拍卖成交。同时，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的规定，涉案房屋并不适用于强制执行，原告不能提出继续履行义务，只能主张违约责任，请求判决涉案房屋的租赁权归第三人所有。经庭后向第三人释明，第三人明确不在本案中提起反诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人提供的证据，本院认定如下：原告提供的《招租（拍卖）公告》、《收款收据》（以上均为复印件）各一份，被告石浦文化馆提供的《象山县行政事业单位国有房屋非转经申请表》、《房屋招租通知书》、《资产评估报告书》、《委托拍卖合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、《房屋租赁协议》、《招租（拍卖）公告》、《租赁权拍卖须知》、《租赁权拍卖须知补充条款》、《关于交易方式和底价确定的函》、《招租底价》、《交易方式通知书》（以上均为复印件）各一份，被告天一拍卖公司提供的《房屋租赁协议》、《招租（拍卖）公告》、《拍卖权利义务告知书》、《租赁权拍卖须知》、《租赁权拍卖须知补充条款》（以上均为复印件）各一份及拍卖过程实时录像一份，第三人提供的《中国工商银行现金存款凭条》、《关于要求交付租金的函》、象山县石浦麦香村蛋糕店个体工商户登记情况信息各一份，以上证据除去原告对第三人提供的《关于要求交付租金的函》的真实性不能确定外，其余证据经其他各方当事人质证均对真实性无异议，至于上述第三人提供的《关于要求交付租金的函》，本院认为鉴于其相对方即被告石浦文化馆对此无异议，故本院对该函的真实性予以认定，据此，本院对各方当事人提供证据的真实性均予以认定。至于各方当事人在证据的关联性及证明目的上所存之争议，本院认为系双方对于证据的不同解读，不影响证据本身承载的事实，故本院将在争议焦点及本院认为部分予以一并阐述，在此不予赘述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
象山县石浦麦香村蛋糕店系由第三人童淑琦于2007年7月27日开办的个体工商户。2015年4月15日，被告石浦文化馆与麦香村蛋糕店签订了《房屋租赁协议》一份，约定：被告石浦文化馆同意将其坐落于象山县石浦镇金山路123号店面房4间出租给麦香村蛋糕店；租赁期限自2015年4月20日起至2016年4月19日止；全年租金共计6.3万元；协议期满后，在同等条件下，麦香村蛋糕店享有优先续租权；以及其他权利义务内容。
2016年1月11日，被告石浦文化馆委托象山天象资产评估有限公司对位于象山县石浦镇金山路123号底层4间营业用房的出租价格作出评估，经评估该房产在2016年1月6日的租赁价格为10.77万元。2016年3月17日，被告石浦文化馆向象山县国有资产管理局（以下简称县国资局）递交了《象山县行政事业单位国有房屋非转经申请表》，要求将位于象山县石浦镇金山路123号底层4间街面房五年租赁权对外出租，首年租金参考价10.8万元，并委托被告产权交易中心进行公开招租。县国资局于2016年3月22日审批同意，并于2016年3月25日作出象国招[2016]11号《房屋招租通知书》。三被告签订《委托拍卖合同》一份，约定：拍卖成交后，买受人付清全部拍卖款后，标的物在一个月内进行交割，委托人即被告石浦文化馆协助买受人办理产权转户和财产等交接手续；委托人没有所有权或依法不得处分物品和财产的权利及标的物瑕疵未说明的，应赔偿拍卖人所造成的损失；以及其他权利义务内容。2016年4月1日，被告产权交易中心、天一拍卖公司在《今日象山》上发布了一条《招租（拍卖）公告》，载明：“受单位委托，经国资局同意，定于2016年5月6日下午2时30分在象山县公共资源交易中心四楼交易大厅（象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼）举行租赁权拍卖会，现将有关事项公告如下：一、招租标的：位于象山县××路××街面房五年租赁权，租赁面积120平方米。参考价：10.8万元/首年，第二年起租金在上年基础上不递增，保证金：2万元……”2016年4月8日，被告天一拍卖公司向麦香村蛋糕店作出《拍卖权利义务告知书》，告知其参与涉案房屋的拍卖会。2016年5月4日，第三人向被告产权交易中心缴纳了2万元保证金。2016年5月5日，原告向被告产权交易中心缴纳了2万元保证金。2016年5月6日，被告产权交易中心向县国资局递交《关于交易方式和底价确定的函》，县国资局于同日作出《招租底价》和《交易方式通知书》，决定对涉案房屋采用公开招租方式，招租底价首年租金为10.8万元。同日，拍卖会如期举行，原告等竞租人签名承诺已收到并认真阅读了拍卖会的《招租（拍卖）公告》、《租赁权拍卖须知》以及《租赁权拍卖须知补充条款》，承诺并郑重声明已对拍卖标的的产权来源、状况、瑕疵、缺陷、损坏等其他各种情况作了充分了解并完全知悉，并愿意承担一切后果和责任。其中《租赁权拍卖须知》中载明：“受象山县石浦文化馆委托……四、拍卖方式：本次租赁权拍卖采用有保留价的增价拍卖方式。拍卖时，由拍卖师报出起拍价，然后由竞租人按照拍卖师宣布的加价幅度进行竞租，竞租应价低于加价幅度的无效，高于加价幅度的不受约束，直到无人继续加价，以拍卖师是否落槌表示成交与否，若竞价中最高应价低于保留价则不成交。拍卖加价幅度由拍卖师现场决定，并有权根据现场情况作相应的调整……八、拍卖会程序1、拍卖师宣读拍卖须知等有关内容，并宣布竞价开始；2、竞租人竞价，最高应价达到或高于保留价且在无人继续应价的情况下则落槌成交；3、拍卖公司与买受人签订《拍卖成交确认书》、《拍卖现场记录单》等。九、拍卖保证金1、竞租人如未竞租成功，保证金在拍卖会结束后3个工作日内退还（不计利息）。2、竞租人如竞租成功，应遵守本拍卖须知的所有条款。十、标的物注意事项及瑕疵说明……3、本标的目前租赁到2016年4月19日到期，新的承租人必须承诺租赁房屋不得开办餐饮业相关业务。4、新承租人承诺自拍卖中标之日起给原承租人6个月时间腾退，租赁合同顺延6个月，具体与委托方商议……十一、招租成功的，承租人应按照成交确认书与委托人签订房屋租赁合同，并在五个工作日内把首年租金缴付给象山县产权交易中心，第二年起的租金由委托人负责向承租人收取；保证金可抵缴价款。承租人凭县产权交易中心租金发票与中标的成交确认书和委托人签订租赁合同。承租人不能按期付清价款的，除没收保证金外并承担相应违约责任。2、招租成功的，承租人应在拍卖之日起二个工作日内按首年租金的5%向拍卖人支付招租佣金。十二、标的物交付承租人在付清拍卖成交款（首次租金）后，拍卖人交付成交确认书，标的实物由委托人直接交付给买受人。拍卖成交时间即为标的风险责任转移时间。十三、违约责任承租人如有下列违约情况，委托人可自承租人违约之日起单方面无条件收回标的，拍卖保证金作为违约金不予退还，同时承租应承担《拍卖法》第39条规定的相关责任。1、承租人未与拍卖人签署《拍卖成交确认书》、《拍卖现场记录单》的。2、承租人未按约支付拍租成交款、拍卖佣金及上述第十点第三款约定的款项的。3、承租人未按拍卖须知之所有条款履行的……”《租赁权拍卖须知补充条款》中载明：“本次拍卖的租赁权标的物交房日期为：拍卖成交之日起满180天交房，租赁期限从交房之日起算五年。”拍卖过程中，拍卖师宣读了《租赁权拍卖须知》以及《租赁权拍卖须知补充条款》的相关内容，并宣布竞价开始，几轮竞价之后，73号竞买人即原告竞价11.4万元，拍卖师宣布“11.4万元第二次”之后，委托方即被告石浦文化馆向拍卖师提交保留价，18号竞买人即第三人随即举牌，拍卖师向其询问是否加价，第三人予以否认，随后拍卖师宣布拍卖成交，并要求原告上台办理手续。经台下提示遗漏原承租人，拍卖师表示18号竞买人系标的物的原承租人，享有优先承租权，遂向第三人询问11.4万元的竞价是否愿意竞拍，第三人表示愿意，被告产权交易中心的负责人表示拍卖师因遗漏优先承租人而存在失误，并提议进行重新拍卖，原告表示强烈反对。面对竞买人的质疑，拍卖师承认工作失误，县国资局工作人员亦上台表示拍卖师拍卖程序不合法，并宣布拍卖无效，应重新拍卖。僵持了一个多小时后，拍卖师上台宣布拍卖中止，下次拍卖另行通知，竞买人可以退还保证金，拍卖会由此结束。2016年9月26日，第三人向被告石浦文化馆发出《关于要求交付租金的函》，希望继续承租涉案房屋并缴纳租金。
本院认为，本案原、被告双方及第三人的主要争议焦点在于：1.被告石浦文化馆、产权交易中心主体是否适格；2.被告石浦文化馆、产权交易中心是否存在过错和违约；3.此次拍卖是否成交以及租赁权的归属、交房条件是否成就；4.原告主张的违约金是否成立。
对于争议焦点1即被告石浦文化馆、产权交易中心主体是否适格。原告认为从被告石浦文化馆提供的《委托拍卖合同》来看，被告石浦文化馆系作为委托人，被告产权交易中心、天一拍卖公司系受托人，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条等规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，而受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，该合同直接约束委托人和第三人，故原告和被告天一拍卖公司发生的拍卖合同的后果直接约束被告石浦文化馆，被告石浦文化馆主体适格。而被告产权交易中心和被告天一拍卖公司系作为被告石浦文化馆的共同受托人，而非仅仅是作为一个提供场所的中介服务机构，虽然和原告直接发生要约、承诺的是被告天一拍卖公司，但系被告产权交易中心、天一拍卖公司联合发布的《招租（拍卖）公告》，原告的拍卖保证金也是直接交付给被告产权交易中心，而根据合同约定，拍卖成交后的拍卖款也系由被告产权交易中心收取，同时，被告产权交易中心还负责向被告天一拍卖公司移交相关的报名资料、交易合同、评估报告等，故被告产权交易中心作为受托人系全程参与拍卖活动，虽然其作用相当于被告天一拍卖公司在拍卖过程中的助手，但仍然不能否认系作为一个受托人的资格，应对拍卖的后果和被告天一拍卖公司共同向被告石浦文化馆承担连带责任。故此，被告石浦文化馆、产权交易中心的被告主体适格。被告石浦文化馆认为本案系拍卖合同纠纷，原告系依据被告产权交易中心和天一拍卖公司刊登的广告信息向被告产权交易中心缴纳保证金而与拍卖机构发生法律关系，与被告石浦文化馆没有直接关系，而即使拍卖成交签订《成交确认书》相对方也系原告和被告天一拍卖公司，现《成交确认书》未能签订，原告起诉被告石浦文化馆的前置条件尚不成就。被告产权交易中心则认为同样根据合同相对性原则，本案应系原告与被告天一拍卖公司之间的拍卖合同关系，被告产权交易中心并非拍卖过程的当事人，故被告产权交易中心主体不适格。对此，本院认为，原告的诉求能否得到支持系法院居中裁判的结果，但原告起诉的权利应予尊重和保障。原告诉请中包括要求交付涉案拍卖标的物，而拍卖标的的所有权人系被告石浦文化馆，故被告石浦文化馆的被告主体适格。至于被告产权交易中心的主体地位，如原告所言，《招租（拍卖）公告》系被告产权交易中心、天一拍卖公司联合发布，原告的拍卖保证金也是直接交付给被告产权交易中心，原告在此种情况下按照对等原则向被告产权交易中心主张权利，被告产权交易中心的被告主体适格。
对于争议焦点2即被告石浦文化馆、产权交易中心是否存在过错和违约。原告认为被告石浦文化馆作为委托人，系合同权利义务的最终承担者，应当督促被告天一拍卖公司尽早履行合同流程，而非仅作为一个旁观者予以推卸，被告产权交易中心作为共同的受托人也非局外人，当然也应尽责协助被告天一拍卖公司尽早履行合同义务，故此被告石浦文化馆、产权交易中心均存在不负责任的违约态度。被告石浦文化馆认为其并未拒签合同，不存在违约，其在委托拍卖事项中程序合法、手续齐全，没有任何过错。被告产权交易中心则认为其已按照规定组织拍卖，操作过程中没有任何过错。对此，本院认为，被告天一拍卖公司在庭审中确认被告石浦文化馆、产权交易中心已将第三人的优先承租权向其进行过披露，而虽然本案被告石浦文化馆系委托人，被告产权交易中心和天一拍卖公司作为共同的受托人，但各方在拍卖过程中的权利义务已在《委托拍卖合同》中约定明确，由被告产权交易中心向被告天一拍卖公司移交相关的报名资料、交易合同、评估报告书等，由被告天一拍卖公司具体落实组织拍卖竞价活动，被告石浦文化馆、产权交易中心予以配合，另依据《租赁权拍卖须知》中拍卖会程序中约定落槌成交后应首先由被告天一拍卖公司与买受人签订《拍卖成交确认书》、《拍卖现场记录单》等，现双方发生争议系因被告天一拍卖公司的拍卖师所主持的拍卖会程序中遗漏了优先承租人而致使各方当事人对于该次拍卖是否有效成交而各持己见并诉至本院，故本院认为本案纷争系因被告天一拍卖公司而起，被告石浦文化馆、产权交易中心在此过程中已按约履行了各自的告知义务，难谓存在过错或违约。
对于争议焦点3即此次拍卖是否成交以及租赁权的归属、交房条件是否成就。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第二十五条及第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。但是拍卖合同有别于其他普通合同，没有书面的要约、承诺，以现场举牌竞价为要约，以拍卖人的落槌表示承诺，故根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”本案拍卖师既已落槌表示承诺，涉案标的物拍卖已经成交，至于是否签署拍卖成交确认书，并不影响双方的合同已经成立并生效，因为拍卖师的原因导致第三人未能获得优先承租权，第三人的损失可以要求被告石浦文化馆或者天一拍卖公司赔偿，但不能以此否认原告和被告天一拍卖公司之间已经依法成立的拍卖合同，而拍卖法中也没有拍卖中止的概念。据此，被告天一拍卖公司不签署成交确认书，其错误显而易见，原告有权获得租赁权并要求交房。被告石浦文化馆认为拍卖程序因实体上未保护优先承租人而存在问题，是否有效由法院决定，但拍卖标的物应先确认成交再行交付，《租赁权拍卖须知补充条款》约定交房日期为拍卖成交之日起满180天交房，租赁期限从交房之日起算五年，故交房条件尚未成就。被告产权交易中心认为因拍卖师在程序上存有瑕疵剥夺了第三人作为优先承租人的权利，故不能机械的根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定即判定落槌即为有效成交，本次拍卖应为中止而非成交。被告天一拍卖公司认为涉案承租权在有最高应价之时应由第三人明确表示是否在此价格下续租后才能确定最后的拍卖成交人，鉴于原告在当时提出的异议导致拍卖无法继续进行，拍卖师当场释明“本次拍卖中止”，故拍卖行为尚处于中止状态，尚未成交，也因此，交房的条件尚未成就。第三人则认为其在原告以每年11.4万元的竞价举牌后没有任何行为表示放弃优先权，第三人基本同意被告石浦文化馆、天一拍卖公司的观点，原告不能要求确认拍卖成交及交付拍卖标的物，现拍卖中止，如果继续拍卖也并不会损害原告的权利，原告可以继续参与竞拍。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定：承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定：竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。而在《租赁权拍卖须知》中对于拍卖方式载明：“本次租赁权拍卖采用有保留价的增价拍卖方式。拍卖时，由拍卖师报出起拍价，然后由竞租人按照拍卖师宣布的加价幅度进行竞租，竞租应价低于加价幅度的无效，高于加价幅度的不受约束，直到无人继续加价，以拍卖师是否落槌表示成交与否，若竞价中最高应价低于保留价则不成交。拍卖加价幅度由拍卖师现场决定，并有权根据现场情况作相应的调整”，现拍卖师以落槌确认拍卖成交，并要求原告上台办手续，被告天一拍卖公司已经就原告的要约作出其承诺且并未在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人之时撤回承诺，故本案的拍卖应予确认成交，被告天一拍卖公司以其之后提出拍卖中止来辩称拍卖尚未成交，系其单方面的意思表示，未获原告确认，故本院对其抗辩意见难以采信。至于因被告天一拍卖公司遗漏第三人的优先承租权导致第三人权利受损，第三人可向被告天一拍卖公司主张相应权利。另对于各方当事人争议的交房条件是否成就，本院认为，根据《租赁权拍卖须知补充条款》约定交房日期为拍卖成交之日起满180天交房，现拍卖会距今显已超过180天。另据《租赁权拍卖须知》中就标的物的成交款及佣金支付、标的物交付载明：“招租成功的，承租人应按照成交确认书与委托人签订房屋租赁合同，并在五个工作日内把首年租金缴付给象山县产权交易中心，第二年起的租金由委托人负责向承租人收取；保证金可抵缴价款。承租人凭县产权交易中心租金发票与中标的成交确认书和委托人签订租赁合同。承租人不能按期付清价款的，除没收保证金外并承担相应违约责任。承租人在付清拍卖成交款（首次租金）后，拍卖人交付成交确认书，标的实物由委托人直接交付给买受人。”故虽然成交确认书经本院据上认定系处于应然未然的状态，但被告石浦文化馆履行交房义务尚需以原告向被告产权交易中心付清拍卖成交款（首年租金）以及原告与被告石浦文化馆签订房屋租赁合同为前提条件，原告需在履行上述义务后交房条件始能成就。
对于争议焦点4即原告主张的违约金是否成立。原告认为，在《租赁权拍卖须知》中约定了承租人违约须被没收保证金，虽然其中未对三被告的违约责任作出同等约定，但根据对等原则，三被告也需向原告支付违约金。被告石浦文化馆认为根据约定，如原告诉请成立，2万元保证金应抵作租金，如不成立，则系无息退还，该2万元并非定金，性质有别，双方并未约定或承诺2万元的违约金条款。被告产权交易中心认为现在拍卖处于中止状态，拍卖合同尚未成就，原告主张违约的条件也尚不成就。被告天一拍卖公司认为原告要求支付违约金没有事实、合同及法律依据，涉案行为尚处于中止状态，被告天一拍卖公司不存在违约，且该拍卖行为并未给原告造成任何损失。对此，本院认为，首先，现有双方提供的一系列证据中均未涉及三被告需向原告承担违约责任的情形。其次，《租赁权拍卖须知》中就拍卖会程序及标的物的成交款及佣金支付载明：“竞租人如未竞租成功，保证金在拍卖会结束后3个工作日内退还（不计利息）。保证金可抵缴价款”。故原告已缴纳的2万元保证金应依竞租人是否竞租成功予以退还或者抵缴价款处理，原告要求三被告支付违约金2万元，依据不足，本院难以支持。
综上所述，本院认为，承诺生效时合同成立，原告的最高应价经拍卖师落槌确认后，拍卖成交。故原告要求确认原告和被告天一拍卖公司在2016年5月6日象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼举行的关于象山县石浦镇金山路123号4间街面房房屋租赁权的拍卖成交，本院予以支持。对于原告要求三被告交付涉案房屋的诉请，鉴于原告是否能够付清拍卖成交款（首次租金）以及签订租赁合同尚处于不可确定的状态，故交房的条件应以原告履行上述义务为前提。对于原告要求三被告支付违约金的诉请，于约不符，本院难以支持。至于第三人优先承租权的受损，系因被告天一拍卖公司的过错所致，第三人可另案向被告天一拍卖公司主张相关权利。依照《中华人民共和国拍卖法》第五十一条和《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第二十七条、第四十五条之规定，判决如下：
一、确认原告侯伟标和被告浙江天一拍卖有限公司在2016年5月6日象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼举行的关于象山县石浦镇金山路123号4间街面房房屋租赁权的拍卖成交；
二、原告侯伟标于判决生效后五日内将首年租金11.4万元缴付给被告象山县产权交易中心（保证金2万元可抵缴价款）以及与被告象山县石浦文化馆签订房屋租赁合同，被告象山县石浦文化馆在原告侯伟标履行上述义务后60日内向原告侯伟标交付拍卖标的物即位于象山县石浦镇金山路123号4间街面房五年租赁权；
三、驳回原告侯伟标的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2980元，由原告侯伟标负担400元，由被告浙江天一拍卖有限公司负担2580元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 陈 瑛
审 判 员 张文芝
人民陪审员 陆传凤
二〇一七年七月二十五日
代书 记员 吴东杰