广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4261号上诉人（原审原告）：梁伟刚，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平。委托诉讼代理人：卢国瑞，该公司职员，联系地址同上。委托诉讼代理人：陈秋丹，该公司职员，联系地址同上。上诉人梁伟刚因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初8373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁伟刚、被上诉人德才公司的委托诉讼代理人陈秋丹到庭参加诉讼。现已审理终结。梁伟刚上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、德才公司承担本案一、二审受理费。事实和理由：一、德才公司有承诺涉案房屋学位为省一级小学，一审法院事实认定错误。梁伟刚出于对德才公司工作人员和其品牌的信任而签订合同。如果德才公司工作人员没有承诺学位房的话，梁伟刚按常理不会去责怪德才公司工作人员，其工作人员更不会对自己进行辩解，更没有义务为梁伟刚再免费找一套房子。二、一审判决遗漏诸多重要事实，做出不公判决。1、德才公司以他人名义承揽经纪业务。德才公司以知名房地产经纪公司“德诚行”怡乐分行的名义承揽经纪业务，骗取梁伟刚信任，最终给梁伟刚造成损失。德才公司的上述行为也违反了《房地产经纪管理办法》第十四条的规定。2、德才公司指导梁伟刚签订的合同无法履行。梁伟刚签订合同时名下尚有两套房屋，不具备广州市购房资格，德才公司指导签订的30%首付的购房条件根本无法实现，也就是说德才公司指导梁伟刚签订了无法履行的合同，德才公司提供的经纪服务存在重大瑕疵。3、德才公司未完成全部经纪服务，无权全额收取服务费。本案中德才公司的服务止于签订合同环节。根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，经纪服务未达到约定标准的，不得收取佣金。德才公司在未履行完所有经纪服务的情况下收取全额佣金也显失公平。德才公司辩称：不同意梁伟刚的上诉请求。德才公司已促成买卖双方交易，有权收取中介服务费，不同意退还中介服务费给梁伟刚。梁伟刚向一审法院起诉请求判令：一、德才公司向梁伟刚返还中介服务费73000元；二、德才公司向梁伟刚赔偿损失10000元。一审法院认定事实：2016年4月10日，梁伟刚（为买方）与秦某（为卖方）、德才公司（为中介方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市xx号xx房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积107.74平方米，以现状按套售予乙方，成交价3465000元；乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解,故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；五、基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；六、如需要中介方协助办理交易过户手续，甲方须另行办理授权手续并在收取定金时将该物业的权属证明原件交由中介方保存；七、若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；……十、签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款；但基于中介方已经促成合同成立，且合同解除非中介方的过错造成，甲乙双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介服务费等。在《中介服务费确认书》上，梁伟刚签名确认其同意支付33000元予德才公司作为中介服务费。合同签订后，梁伟刚于当日向秦某支付了定金20000元，向德才公司支付了中介服务费33000元。同日，秦某也向德才公司支付了中介代理费10000元。2016年4月21日，秦某向梁伟刚出具了收到梁伟刚代为其支付中介费30000元的收据。德才公司与卖方秦某签订《补充协议》，约定中介方收取卖方支付中介服务费30000元后，于两个工作日内解除网签。同日，秦某向某公司支付了中介代理费30000元。2016年4月22日，德才公司向梁伟刚发出《关于催请履行事宜的催告函》，催告梁伟刚履行上述合同义务。2016年4月27日，梁伟刚（为乙方、买方）与秦某（为卖方、甲方）签订《解除合同协议书》，内容为：甲方与乙方原于2016年4月10日签订的《房屋买卖合同》，现因乙方与中介广州市德才房地产代理有限公司就该《房屋买卖合同》产生纠纷，无法继续履行合同，经双方协商并同意，达成以下协议；《房屋买卖合同》于本协议签署之日起解除；甲方与广州市德才房地产代理有限公司所签订的《中介服务费去确认书》约定的金额为40000元由乙方承担；乙方保留向中介广州市德才房地产代理有限公司起诉的权利，如若胜诉，则中介退还的买卖双方中介费均由乙方受益等。一审诉讼中，德才公司确认朱某是其工作人员。梁伟刚称：梁伟刚向朱某提出需要购买学位房；朱某承诺涉讼房屋对应的学位是海珠区怡乐路小学，并承诺过怡乐路小学是省一级小学。德才公司确认朱某承诺过涉讼房屋学位是怡乐路小学，但否认其承诺过怡乐路小学是省一级小学。梁伟刚为此提供了其与朱某的手机微信往来截屏和对话录音资料予以证明。德才公司确认该微信内容是朱某与梁伟刚之间的对话，但认为该微信内容不能证明朱某承诺过怡乐路小学是省一级小学，其没有明确表示怡乐路小学是省一级小学，只是答应帮梁伟刚查询该小学是否省一级小学；录音资料中朱某的说法与微信中的说法相印证，而依据微信内容反映，已经是在签订房屋买卖合同之后，不能因此认定德才公司曾作出承诺影响交易；对话中，未能反映谈及时间且未有朱某的确认省级学校的承诺，不能证明梁伟刚的主张。梁伟刚明确是因为德才公司欺骗其怡乐路小学是省一级小学导致梁伟刚与卖方签订房屋买卖合同而引起本案的纠纷；梁伟刚买房的目的是为了小孩入读省一级小学，德才公司欺骗梁伟刚导致与卖方签订买卖合同，故要求德才公司承担本案责任。梁伟刚并称：其名下有两套房屋，在签订本案买卖合同时梁伟刚已经签合同出售了名下一套房屋，第二套房屋所对应的是省一级学校学位，故要购买的涉讼房屋必须是省一级学校梁伟刚才会履行合同，才会出售第二套房屋。梁伟刚购房是为了小孩读书，原来的房屋已经对应省一级学校，出售的前提必须是购买的新房也是对应省一级学位，否则根本不会考虑购买涉讼房屋。最终是德才公司欺骗梁伟刚怡乐路小学是省一级学位，导致与卖方签订了买卖合同。购买涉讼房屋是基于德才公司承诺怡乐路小学是省一级小学才购买的，解除房屋买卖合同不是梁伟刚不具备购买房屋的能力、条件或资格。一审法院认为：梁伟刚明确是因为德才公司欺骗其怡乐路小学是省一级小学导致梁伟刚与卖方签订房屋买卖合同而引起本案的纠纷，购买涉讼房屋是基于德才公司承诺怡乐路小学是省一级小学才购买的，解除房屋买卖合同不是梁伟刚不具备购买房屋的能力、条件或资格。故本案争议的关键在于签订房屋买卖合同前，德才公司有否向梁伟刚承诺过涉讼房屋对应的怡乐路小学是省一级小学。梁伟刚就其主张提供了其与德才公司的工作人员朱某的手机微信往来截屏和对话录音资料予以证明。经审查上述证据内容，朱某并未向梁伟刚承诺过怡乐路小学是省一级小学。而且，现亦无证据证实梁伟刚主张的所谓承诺是在签订房屋买卖合同之前作出的。梁伟刚作为完全民事行为能力人，理应知道怡乐路小学是否省一级学校，不是以朱某个人或德才公司的主观判断为准。因此，梁伟刚主张受德才公司欺骗而签订房屋买卖合同，理据不足，不予采信。综上所述，现有的证据不足以证明德才公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害梁伟刚利益的情形。梁伟刚要求德才公司返还中介服务费、赔偿损失，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十六条的规定，判决：驳回梁伟刚的诉讼请求。本案受理费1875元，由梁伟刚负担。本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，梁伟刚陈述其在签订涉案房屋买卖合同时了解当时的限购政策。本院认为：梁伟刚在本案一审诉讼中明确表示是因为德才公司欺骗其怡乐路小学是省一级小学导致梁伟刚与卖方签订房屋买卖合同而引起本案纠纷，其购买涉讼房屋是基于德才公司承诺怡乐路小学是省一级小学才购买的，解除房屋买卖合同不是梁伟刚不具备购买房屋的能力、条件或资格。但梁伟刚就其主张提供的其与德才公司工作人员朱某的手机微信往来截屏和对话录音资料等证据，不足以证实朱某在合同签订前曾向梁伟刚承诺过怡乐路小学是省一级小学，其证据亦未能证实怡乐路小学是省一级学校为其购房的前提条件。且梁伟刚作为完全民事行为能力人，其可以自行查询怡乐路小学是否省一级学校，该事实并不以朱某个人或德才公司的主观判断为准。因此，梁伟刚主张受德才公司欺骗而签订房屋买卖合同，理据不足，一审法院不予采信并无不当。关于梁伟刚在二审中提出其在签订合同时不符合广州市购房资格，德才公司提供的经纪服务存在重大瑕疵的问题。首先，梁伟刚在诉讼中陈述其在签订涉案合同时了解当时的限购政策，且其在签订涉案合同时已签约出售其名下一套房屋。其次，梁伟刚在诉讼中明确其购买涉讼房屋是基于德才公司承诺怡乐路小学是省一级小学才购买的，解除房屋买卖合同不是梁伟刚不具备购买房屋的能力、条件或资格。因此，本院对于梁伟刚上述上诉理由不予采纳。对于梁伟刚上诉提出德才公司存在以他人名义承揽经纪业务的行为，违反了《房地产经纪管理办法》相关规定的问题，因该问题不属于民事诉讼调整范围，故本案中不予审查，当事人可向相关行政管理部门提出处理。至于梁伟刚提出德才公司未完成全部经纪服务，无权全额收取服务费的问题，鉴于涉案合同是买卖双方协商解除，德才公司未能完成其余居间服务的原因不在于德才公司自身，故对梁伟刚上述意见本院不予认可。综上所述，梁伟刚要求德才公司返还中介服务费及赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由上诉人梁伟刚负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年五月三日书记员 陈婷婷