重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00292号
上诉人（原审被告）：王昌友，男，汉族，1956年10月25日生，农村居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
上诉人（原审被告）：王文全，男，汉族，1990年8月5日生，农村居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
二上诉人的共同委托代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗永平，女，汉族，1938年6月17日生，农村居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：王琼，男，汉族，1966年6月25日生，农村居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：王文芬，女，�族，1971年5月2日生，农村居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县
被上诉人（原审原告）：王春霞，女，苗族，1999年12月24日生，农村居民，住重庆市黔江区。
法定代理人：李雪梅，王春霞之母，苗族，1978年10月6日生，农村居民，住重庆市黔江区黑溪镇。
被上诉人（原审原告）：王建军，男，汉族，2003年1月28日生，农村居民，住重庆市黔江区。
法定代理人：李雪梅，王建军之母，苗族，1978年10月6日，农村居民生，住重庆市黔江区。
上列五被上诉人的共同委托代理人：王君，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。
上诉人王昌友、王文全与被上诉人罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军返还原物纠纷一案，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院于2013年12月12日作出（2013）彭法民初字第02423号民事判决。上诉人王昌友、王文全不服该判决，向本院提起上诉�本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭进行了审理，上诉人王昌友、王文全及其委托代理人张建华，被上诉人罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军的委托代理人王君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：王昌友是彭水苗族土家族自治县联合乡龙池村5组居民，王文全系其儿子。罗永平是彭水苗族土家族自治县联合乡龙池村5组居民，其夫王昌文于1996年去世。王琼是其长子，王文成是其次子，王文芬是其三女。王文成于2013年1月13日去世，王春霞、王建军系其子女。王文成与前妻李雪梅于2009年3月离婚。
2007年3月14日，王文成作为甲方与王昌友作为乙方签订《卖房协议》约定，甲方王文成将瓦房三间及林木一块出售给乙方王昌友，房价1000元大写壹仟元，林木一块（柴山）包括耕地林木算价600元。并约定林界四至边界及甲方保留�根林木所有权。
《卖房协议》之房屋系罗永平与其夫王昌文共同修建，修建时其子女均未成年。王昌友于2011年7月26日将涉案争议房屋登记在其子王文全名下，并取得了“彭水县房地证2011字第46129号”房地产权证。
2012年，罗永平、王琼、王文芬请求人民法院判决上述《卖房协议》无效，同年12月10日彭水县法院作出（2012）彭法民初字第02079号民事判决书，认为涉案房屋应属王昌文与罗永平共同所有，王昌文去世后，并没有就王昌文所有的部分进行遗产分割，王文成无权以个人名义将该房屋出卖给王昌友，其处分行为无效，判决该《卖房协议》无效；遂后，王昌友、王文全不服提起上诉，2013年4月17日重庆市第四中级人民法院作出（2013）渝四中法民终字第00149号民事判决书终审判决，认为王昌友明知该房屋有其他权利人，但未提供证据证明签订《卖房协议》时，其未与争议房屋的所有共有权人进行了协商，亦未提供证据证明王文成取得了其他共有权人的授权，认定《卖房协议》无效，故驳回上诉，维持原判。
本案庭审过程中，王昌友、王文全举示了调查笔录一组，拟证明王文全系善意取得该房屋，以市场价取得，及王文全家对房屋进行了大量的添附、修缮、重作等；罗永平等对此诉称，市场价不真实，对于房屋添附，是王昌友进行添附和修缮，王昌友与王文全系父子关系，该房屋为王昌友赠送给王文全。
罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军一审诉称：2007年3月14日，王建军、王春霞之父王文成与王昌友将罗永平所有的房屋卖给了王昌友并签订了《卖房协议》，罗永平等于2012年8月5日向人民法院提起诉讼，请求确认《卖房协议》无效，后经一、二审法院作出判决，确认了王文成与王昌友签订的《卖房协议》无效。现王昌�、王文全仍居住在罗永平的房屋里，罗永平等为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决王昌友、王文全立即搬出罗永平的房屋，并将该房屋归还给罗永平等。
王昌友、王文全一审辩称：1.根据物权法规定，王文全依法取得该房屋的所有权。2.罗永平等无权请求王昌友、王文全返还房屋，其损失应该找无权处理人请求。3.罗永平等的主张和诉求已经超过了诉讼时效。如果，罗永平等请求返还，应当赔偿王昌友、王文全相关损失。但王昌友、王文全不提起反诉。
一审法院认为，本案的焦点为《卖房协议》所涉房屋罗永平等请求返还，是否应当支持。王昌友、王文全辩称善意取得该争议房屋，并登记。虽王昌友以1000元的房价受让该房屋，但签订《卖房协议》时王昌友明知该房屋有其他权利人，王昌友无相关证据证明王文成取得了其他共有权人的�权，故王昌友于2011年7月26日将涉案争议房屋登记在其子王文全名下，王昌友、王文全对于涉案房屋物权不够成善意取得；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”对于该房屋的《卖房协议》，经人民法院生效判决认定其为无效协议，则该合同被宣告无效之后其自始无效，另王昌友、王文全不构成善意取得，故争议房屋的所有权并没有发生转移，原来的财产及利益所有人仍然对其财产、利益享有法律保护的权利。经人民法院生效判决认定有以下事实：该争议房屋是罗永平与王昌平共同修建，修建时其子女尚未成年，争议房屋应属王昌文与罗永平共同所有，王昌平1996年去世后，家庭成员并未就王昌文所有的部分进行遗产分割，争议房屋除了王文成可能有部分所有权以外，还涉及到罗永平、王琼、王文芬。2009年王文成与前妻李雪梅离婚，2013年1月王文成去世，王文成有子女王春霞、王建军。根据以上事实一审法院认定争议房屋现所有共有权人有罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军，《卖房协议》被宣告无效后，而王昌友、王文全仍居住在该房屋内，其居住占有属于无权占有，故该房屋的所有共有权人基于所有权的权能可以请求返还原物。另《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《卖房协议》合同2013年4月17日经过重庆市第四中级人民法院生效判决认定为无效协议，罗永平等于2013年6月3日请求王昌友、王文全返还因该协议取得的房屋，王昌友、王文全辩称罗永平等诉讼请求超过诉讼时效，一审法院认为《卖房协议》2013年4月17日经人民法院认定为无效，诉讼时效起始时间应该从合同被人民法院认定无效之日开始计算，即本案诉讼时效应该从2013年4月17日开始计算，故罗永平等得诉求并没有超过诉讼时效，王昌友、王文全此辩称不成立。对于返还房屋王昌友、王文全请求赔偿损失，因王昌友、王文全该请求不在本案审查范围内，本案不予评述，若该损失确实客观存在，王昌友、王文全亦可另案解决。故罗永平等请求王昌友、王文全立即搬出房屋并将该房屋归还之请求于法有据，予以支持。
综上所述，经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、王昌友、王文全立即返还罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军2007年3月14日王文成与王昌友签订的《卖房协议》中约定的三间瓦房；二、驳回罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军的其它诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由王昌友、王文全负担。
上诉人王昌友、王文全不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回五被上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：1.一审判决程序违法。（1）诉讼文书没有直接送达王昌友、王文全；（2）一审没有按时开庭并临时变更审判人员；（3）一审中，王昌友、王文全提供了大量的证据证明对涉诉房屋构成善意取得，但一审判决只字不提，没有说明不采信的理由；（4）一审依《买卖协议》无效，判决王昌友、王文全返还房屋，但对王昌友、王文全的损失不作处理，明显不公；（5）王春霞、王建军是王文成的继承人，王文成对其继承部分有�处分，因此，王春霞、王建军无权要求返还。2.一审判决认定事实错误，适用法律不当。（1）一审判决以王昌友明知房屋有其他权利人而认定王昌友、王文全不构成善意取得。这一认定，既违反善意取得的法律规定和原则，又违背事实与善意取得制度的设立，本身就是针对无权处分的情况而设定。本案中，王昌友虽明知房屋有其他权利人，但并不明知王文成无处分权，表现在：首先，罗永平在其丈夫去世后就搬到其长子王琼家居住了，王文成是罗永平小儿子，具体处理卖房事实宜，王昌友不懂法，基于农村习俗，认为王昌友有处分权，基于此善意购买了涉诉房屋；其次，王文成处分涉诉房屋后，被上诉人一家人就将房屋内的家具等财物，包括罗永平的棺木搬走，任何常人均会理解被上诉人一家同意王昌友、王文全取得涉诉房屋所有权；其次，被上诉人等每年均会回到涉诉房屋处，甚至居住在上诉人家，均知晓上诉人对房屋进行了添附、修缮等；最后，房屋已登记在王文全名下。以上事实足以说明王昌友、王文全对涉诉房屋构成善意取得。（2）一审判决适用《物权法》第三十四条和《合同法》第五十八条的规定，判决上诉人返还房屋，适用法律不当。针对《物权法》第三十四条，《物权法》第一百零六条规定“无处分权的人将不动产和动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付个受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。”本案中，上诉人善意购买房屋，已支付了合理的价格，房屋已依法变更登记，符合《物权法》第一百零六条规定的“受让人取得不动产所有权”的三种情形。（3）《买卖协议》被认定无效，合同自始无效，应当从签订合同之日计算诉讼时效，故当事人的诉求已经超过诉讼时效。3.一审判决剥夺了上诉人一家的居住权，违背宪法关于国家尊重和保护人权的原则精神。上诉人一家七口人居住在涉诉房屋内，是唯一居所。4.王春霞、王建军以及法定代理人李雪梅并未提起诉讼，也未委托代理人，李雪梅并证实王文成处理涉诉房屋是经罗永平、王琼、王文芬同意的。
被上诉人罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持；2.不存在程序错误，开庭时告知了审判人员变更情况，没按时开庭是因为当天案子多，依次�庭致没按传票上确定的时间开庭；3.人民法院认定《买卖协议》无效，涉案房屋应当返还；4.上诉人原有约30平方米的宅基地，根据“一户一宅”的规定，上诉人不应再拥有宅基地；5.李雪梅应当出庭，接受法院询问。
本院二审查明：上诉人王昌友、王文全的一审中举示了王永贵、罗富平、王昌用、李洪波、王昌洪、冉茂宣、冉起和、王双洪的证人证言，均证实：王昌友因原居住面积只有30平方米才购买了罗永平的房屋，王昌友购买房屋后，王琼、王文成、王文芬一家人搬走了涉诉房屋内的财物，并搬走了罗永平的棺木，罗永平一家还经常回来，有时还居住在王昌友家；王昌友买房时给付了合理的价格，买后进行了添附、修缮等。
另查明：王昌友与王文成于2006年腊月谈妥房屋买卖后，王琼及其子王路平（音）、王文成、王文芬之夫罗云红（音）、吴成俸（音）等搬走了房屋内的财产及罗永平棺木，王昌友一家随后入住，2007年3月14日王文成、王昌友补签《卖房协议》。罗永平现居住在王琼家。
再查明：王春霞、王建军及其法定代理人李雪梅没有起诉，也未委托代理人诉讼。李雪梅证实：王文成处理涉诉房屋是经罗永平、王琼、王文芬等同意的。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：1.一审判决是否程序违法的问题；2.王昌友、王文全应否返还涉诉房屋的问题。现分析评述如下：
关于争议焦点一。关于送达问题，虽有瑕疵，但上诉人在一审出庭应诉，即视为传票等法律文书已实际送达，此上诉理由不成立；关于开庭延误及临时变更审判人员问题，审判人员在一审庭审时已告知双方当事人，上诉人并未提出异议，也未申请回避，故上诉人此上诉理由不成立。关于诉讼时效的问题，一审判决认定准确，不再赘述。
关于争议焦点二。《卖房协议》经生效裁判文书判决无效，一般情况下，合同无效的法律后果是返还财物、赔偿损失、折价补偿，合同双方均有过错则各自承担相应责任，但《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了受让人取得无权处分物权的例外情形，简言之，合同无效不必然导致基于合同取得财产的返还。在上诉人提出其善意取得的情况下，应当结合法律规定综合判断。结合本案，罗永平等在一审只提供了（2012）彭法民初字第02079号民事判决书和（2013）渝四中法民终字第00149号民事判决书，两份判决只能证明王文成与王昌友签的《卖房协议》无效，是合同法律关系，而王昌友基于合同取得涉案房屋是否构成善意取得，是物权法律关系。在王昌友与王文成谈妥卖房事宜后，王琼等人搬走房屋内财物，王昌友家才入住，王昌友与王文成补签《卖房协议》时虽然没有其他人财产共有人的签名同意，但从王琼等人搬走财产的行为以及后来罗永平等回老家曾居住在王昌友家的事实，可以认定王琼等人知道和认可王文成卖房的事实，且李雪梅也证实王琼等人知道王文成卖房的事实。虽然被上诉人认为李雪梅应当出庭作证，但李雪梅是被上诉人王春霞、王建军的法定代理人，本身就应当作为被上诉人一方出庭应诉，从被上诉人委托代理人要求李雪梅出庭作证的表述看，李雪梅并不知道一、二审法庭审理本案的情况，所以李雪梅证实王琼等人知道王文成卖房的事实，可以认定。故，王昌友基于《卖房协议》取得诉争房屋是善意的；王昌友在基于《卖房协议》取得诉争房屋时，支付了合理价格，被上诉人没有证据证明王昌友支付的价格不合理，且在诉讼之前，王昌友已将诉争房屋登记在其子王文全名下�完成了产权登记手续。因此，王昌友买受诉争房屋均合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的受让人取得无权处分的物权的例外情形，王文全已取得诉争房屋的所有，依法不应当返还。
综上，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，由于出现新事实、新证据，本院依法予以改判。上诉人王昌友、王文全的上诉理由成立，其上诉请求本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、撤销重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2013）彭法民初字第02423号民事判决；
二、驳回罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军负担；二审案件受理费80元，由罗永平、王琼、王文芬、王春霞、王建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黑小兵
代理审判员 彭松涛
代理审判员 刘文玉
二〇一四年五月六日
书 记 员 张 强