陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终468号
上诉人（原审被告）：韩军慧，男，1964年12月25日出生。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。
原审第三人：陕西瑞麟置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段118号。
上诉人韩军慧因与被上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：交行陕西省分行）、原审第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称：瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩军慧委托诉讼代理人赵新平、韩二兵，被上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人张嘉悦、双兰档到庭参加诉讼。原审第三人瑞麟公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
韩军慧上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止对涉案房屋（房号：5#11701）的强制执行并解除对该房屋的查封，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以其在西安市有其他住房为由判决继续执行涉案房屋错误。首先，现行法律规定并不限制购买多套房，只要是合法有效的购买行为，其依法可同时享有多套房屋的所有权，其合法的购置行为应得到《物权法》的保护。其次，其与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》时，瑞麟公司并未告知涉案房屋已经抵押。另外，即使有抵押应为不限制其购买，只要瑞麟公司获得了商品房预售许可证就可以对外出售。交行陕西省分行作为贷款方，在与瑞麟公司签订贷款合同时，涉案小区二期房屋的主体工程已经竣工，交行陕西省分行在明知瑞麟公司不会将贷款用于涉案房屋的工程建设的情况下依然向瑞麟公司放款，存在过错。之后，交行陕西省分行也没有对贷款用途进行监管。现交行陕西省分行主张对在建工程享有抵押权，并不能对抗其作为无过错消费者享有的物权期待权。再次，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中无其他用于居住的房屋，应指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋，而同一地方应仅限于被执行房屋所在地的临潼区范围内。西安市市辖区距临潼区30公里左右，区域跨度较大，将范围限定在西安市，不利于其生活和工作，也会导致出行成本增加，不利于社会资源优化配置。其作为自然人属于弱势地位，应特别保护。
交行陕西省分行辩称，（一）其对涉案房产依法享有抵押权，具有对抗上诉人的优先受偿权。其已在房管部门对该抵押物办理了抵押登记，依法享有抵押权，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，依法享有对抗上诉人的优先受偿权。（二）上诉人对涉案执行标的不享有排除执行的权利。首先，瑞麟公司未出庭，无法证明《商品房买卖合同》的真实性，签订合同的时间也晚于抵押权设定的时间。抵押登记的对抗效力来自抵押登记公示，无论案外人事实上是否知道，均应推定为应知，并不属于无过错购买的情形。其次，上诉人名下有其他居住房屋，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
交行陕西省分行向一审法院起诉请求：继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11701号房产执行；诉讼费用由被告负担。
一审法院认定的事实：2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院作出（2015）西中执异字00259号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11701号房屋中止执行。原告遂提起申请执行人执行异议之诉即本案诉讼。
另查，2014年8月20日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11701号房屋，合同价款为60万元。被告支付第三人瑞麟公司购房款60万元。2015年2月15日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。经原告申请，该院到西安市房屋管理局查询后，该局答复被告名下有一处房产，房产证号：1100110001Ⅳ-10_3-1-58-10604-0，地址西安市莲湖区莲湖路64号，房屋面积71.5平方米。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月20日，被告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11701号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。后韩军慧向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告向本院申请强制执行，本院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2014年12月30日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，但西安市房屋管理局答复本院被告名下有其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法无据，异议理由不能成立。交行陕西省分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，依法成立。综上，交行陕西省分行要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11701号房屋继续执行之诉请，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，遂判决：准许对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11701号房产执行。案件受理费100元，由被告韩军慧负担。
本院经审理查明，一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，依据西安市中级人民法院2015年7月14日作出的生效判决（2015）西中民初字第00024号，认定瑞麟公司与西安三建建设有限公司达成以瑞麟君府二期房源67套房屋折抵4091万元工程款，瑞麟公司于2014年9月5日、2014年9月8日陆续与西安三建公司指定的业主签订了商品房买卖合同，并在西安市临潼区房地产管理所进行备案登记。韩军慧即西安三建公司指定的业主，涉案房屋来源于西安三建公司的工程抵款。
本院认为，本案的争议焦点是韩军慧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
第一，案外人西安三建建设有限公司因与瑞麟公司之间的建设工程合同关系从而对瑞麟公司享有工程款债权，该债权已经生效判决认可,其中瑞麟公司欠付的工程款4091万元已用其67套房屋抵付,韩军慧系西安三建公司指定的业主，其与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并在西安市临潼区房地产管理所进行了备案登记，韩军慧购买的房屋系基于西安三建公司工程抵款而来。原审对该事实未予查明,本院予以纠正。
第二，韩军慧对涉案房屋享有的权利足以排除交行陕西省分行所申请的强制执行。涉案房产虽于2014年4月29日抵押给交行陕西省分行，并办理了抵押登记手续，交行陕西省分行对涉案房产享有抵押权，并据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，有权就该财产优先受偿。但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条的规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”，由于韩军慧主张的房屋系西安市三建公司基于工程价款优先受偿权通过工程款折抵方式取得的房屋，故交行陕西省分行享有的抵押权不得优先于建设工程款优先受偿权，因此，韩军慧对涉案房屋享有足以排除交行陕西省分行所申请的强制执行的权利。
第三，本案查封之前，韩军慧已经与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，并通过抵扣工程款的方式支付了全部价款，瑞麟公司亦已经在查封之前向韩军慧交付房屋，之后因为该房屋查封未能办理过户手续。上述情形也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，认为韩军慧名下有其他用于居住的房屋，因此驳回韩军慧的请求系适用法律错误。
综上所述，韩军慧的上诉请求成立。一审认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下；
一、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初744号民事判决；
二、停止对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11701号房产执行。
一、二审案件受理费共200元由交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓锋
审判员 王小凤
审判员 李勇杰
二〇一七年十二月二十五日
书记员 朱 梅