广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2743号
上诉人（原审被告）：万小敬，女，汉族，1967年10月15日出生，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：胡大洋，男，汉族，1958年11月11日出生，住珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：珠海市明城物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区吉大莲兴街4号。
法定代表人：邹力，总经理。
委托诉讼代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。
上诉人万小敬因与被上诉人珠海市明城物业管理有限公司（以下简称明城公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万小敬上诉请求：1、撤销原审判决，改判万小敬无需向明城公司支付任何款项；2、改判所有诉讼费用由明城公司承担。
事实和理由如下：
一、原审法院认定事实错误。首先，明城公司提供的《物业服务合同》是一份虚假的、不合法的证据。依据2008年4月1日起施行的《珠海市物业管理条例》第十七条第一款第（三）项规定的业主大会有审议批准物业管理服务合同、监督合同履行的职权，本案的《物业服务合同》应当依法经由业主大会的审议批准。而根据田德花园业委会的答辩，本案的《物业服务合同》只是经过公示，并没有依法经由小区业主大会的审议批准。因此《物业服务合同》是非法无效的合同。同时在不同案件中，该份合同签订日期是不一致的，从而证明了该份合同也是虚假伪造的合同。原审法院根据该份虚假、非法的合同而判令万小敬承担相关费用是没有事实依据和法律依据的。
其次，原审法院没有查明明城公司在小区内存在大量侵犯小区业主合法权益的行为，和明城公司不能为万小敬提供适宜满意的物业服务的事实。万小敬已经提供大量证据证明明城公司在小区内存在大量侵犯小区业主合法权益的行为，如：小区内露天和路边的停车位依法属于全体业主所有，但其停车费明城公司全部占为己有；明城公司利用小区公共空间和位置，有偿收费摆摊设点、广告宣传、谋取私利；明城公司利用小区公共位置、小区公共用电、公共用水，设立过滤设备，非法经营、谋取私利；明城公司在小区煤气并珠海市天然气管道后，私自将空置的煤气房改为物业房，将原物业房出租经营；明城公司将原保安住房改为公寓出租房等等不一而足，均为明城公司侵占万小敬的合法权益的行为。万小敬提供的证据证明小区内垃圾遍地，小广告四处粘贴，车辆占道摆放，公共设施破烂不堪，监控设备只流于摆放、业主财物经常丢失等等，因此，在明城公司未停止侵权，赔偿损失前，万小敬作为权利人有权拒绝缴纳相关服务费。在明城公司未改进服务质量之前，万小敬作为消费者有权拒绝支付或减少支付服务报酬。
再次，明城公司要求的电梯电费和二次加压费没有合同依据和计算依据。上述两项费用依法属于公共设施的正常运行维护，已包含在服务费用中，并且如果需要收取应当由相关部门收缴。即使该两项费用的确依法需另外收取，并约定由明城公司收取，明城公司应当提供计算的依据，而不是肆意编造、随意收取。因此，原审法院支持明城公司该两项款项是没有法律依据和事实依据的。
最后，原审法院没有查明在明城公司服务期间，由于服务质量差、监控设备仅用于摆设，导致万小敬财产损失7380元的事实。在2013年4月13日，万小敬放在架空层车位价值7380元被盗，明城公司在小区的监控没有送电开启，导致丢失财产无法找回，明城公司应当作出赔偿，或以服务费为抵扣万小敬的损失。
二、原审法院适用法律错误。本案是服务合同纠纷，本案还应当适用《物权法》及《消费者权益保护法》，从保护业主的权益和消费者的权益的角度来维护万小敬的合法权益。万小敬购买住房，是为了追求一个舒适、安宁、健康、放心的生活环境。而本案中在业委会故意不作为和失职的情形下，明城公司利用控制管理小区取得的优势，非法谋取私利，侵犯包括万小敬在内广大业主的权益，应当作出赔偿和停止侵害。明城公司的违约行为和侵权行为实质上干扰和影响了作为万小敬的正常生活，极大降低了万小敬的生活质量。万小敬在明城公司所谓的服务中不能得到适当的满意的服务，由于明城公司未能提供符合标准的服务，并在小区内利用业主共有区域非法经营，侵占业主权益，根据《消费者权益保护法》第七条、第十条第二款、第十一条、第四十九条等规定，明城公司作为提供服务一方，未能为作为消费者的业主提供符合标准的服务，并存在侵权行为，作为业主和消费者有权拒交或者少交物业管理费。并且业主至今未见过明城公司投标管理合同的主合同。
三、原审法院未对物业服务合同的部分条款非法、明城公司存在大量侵占业主合法权益的事实进行查明。物业服务合同第十条约定的物管费收取标准为多层住宅为0.55元每月／平米，高层为1.2元月／平米，商铺为1.6元／月／平米，由于明城公司只在2013年9月28日取得二级物业资质证书，其收取物管费是不合法的，根据《珠海市城区住宅小区物业管理收费办法》第六条的规定，多层住宅7层以下的一级每平米0.55元，二级每平米0.45元，高级住宅八层及以上（有电梯）一级每平米1.2元，二级每平米1元，因此本案中明城公司起诉物管费是不合法的，虚高20%以上，该物业服务合同第十三条约定了由明城公司收取车位使用管理费和停车保护费是不合法的，是侵占业主的合法权利的，根据《物权法》第七十四条第三款和《广东省物业管理条例》第五十三条第三款的规定，被上诉人利用业主共有区域进行经营收入而没有交还业主，侵占业主合法权益，明城公司应当将该非法收入返还给业主。
明城公司辩称：一、明城公司是依据相关规定与业委会签订涉案物业管理合同的。该合同是双方的真实意思表示，合法有效，不存在虚假或者无效的说法，业委会是全体小区业主推选后依据相关规定批准并备案成立的，其签订的物业管理合同对小区全体业主都具有约束力。
二、明城公司依据合同约定对小区进行了管理及服务，为各位业主提供了物业管理服务，也为小区垫付了部分的费用，理应享有收取相应服务费及收回垫付费用的权利。
三、业主上诉所称的管理上不完善，不能成为其拒交服务费及其他垫付费用的正当理由。即便明城公司在管理上存在不足之处，原审判决也已在滞纳金诉请中作出了相应的处理，因此，万小敬的上诉无事实及法律依据，请二审法院予以驳回。
明城公司向原审法院起诉请求：1、请求判令万小敬向明城公司支付从2013年6月至2015年11月的物业管理费、垃圾费、公用电费、二次加压费及吸肥分摊费用为人民币4476.2元；2、判令万小敬向明城公司支付因逾期缴纳物业管理等费用而产生的滞纳金1936.3元（依据物业服务合同第十二条第1项约定，暂计至2015年11月30日止，以实际付清时止）。以上费用暂计人民币6412.5元。3、判令万小敬承担全部诉讼费、公告费等相关费用。
本院查明如下事实：万小敬是珠海市香洲区逸仙路268号田德花园11X栋1X单元401X房的业主，建筑面积90.84平米，用途为成套住宅。明城公司成立于1998年8月19日，此后取得资质等级为二级的物业服务企业资质证书。
2012年10月23日，明城公司与田德花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由明城公司对田德花园小区进行物业管理。合同第一条载明，田德花园占地面积为58638平方米，建筑面积111910平方米（其中住宅98140平方米、商场7410平方米、停车场4440平方米、公共用房319平方米）。
合同第二章“物业服务事项”约定，明城公司向业主或非业主使用人提供基本服务、特约服务及有偿服务。其中，基本服务包括日常服务［公共环境卫生（服务要求及质量包括：制定健全的保洁制度作为本合同附件，房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象，每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房并负责小区垃圾外运并承担费用，每日对保洁服务范围区域进行不少于2次清扫并即时巡回保洁做到无废弃杂物，对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等1日湿拖2次、对公共区域等的门窗、栏杆等7日进行一次清洁……）；绿化与建筑小品的维修养护与管理（服务要求及质量包括：对物业管理区域范围内的绿地、树木、花卉等制定维修养护管理制度并实施，无破坏、践踏、占用现象，花草修剪整齐美观、无折损现象，无杂草……）；治安防范（服务要求及质量包括：有专业治安防范队伍，实行24小时按规范值班及巡逻监管制度，小区主要出入口全天有专人值守并对外来人员进行盘查登记，夜间对重点部位、道路进行不少于每小时一次的防范检查和巡逻，发生治安案件等时及时报警，如有未尽职守或管理责任给业主造成人身或财产损失的承担相应的经济和法律责任，对小区的监控系统进行安装维护保养，确保其正常有效地运作，否则属管理失责应承担相应的管理责任……）；交通、车辆停放秩序及停车场管理（服务要求及质量包括：维护交通秩序，对进出车辆登记，保证车辆停放有序，定时巡逻，建立车辆档案，统计车位出租或出售情况并提供给业委会查阅……）；装饰装修管理（服务要求及质量包括：及时制止业主或其他单位或个人侵占、破坏小区公共设施、场地及私自开设门窗、打洞等违法违规行为，承担由于疏忽或放任造成的相关损失及法律责任）；消防管理（服务要求及质量包括：建立消防设施设备台账，照明设施及引路标志完好，定其对消防设施进行检查、保养……）；房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理（服务要求及质量包括：对共用部位、共用设施设备进行日常维修养护并承担费用，保证上述设施设备正常使用，保证护栏、楼道灯、绿化设施、地面等公共设施设备及时维修养护，保证其正常使用并承担维修费用，确保污水管道等通畅，化粪池定期吸粪……）；生活服务设施的维修养护和管理（服务要求及质量包括：无乱设摊点、占道经营、广告牌和乱贴乱画，保持小区环境整洁，及时制止喧闹、麻将等妨碍他人的噪音污染……）；社区文化建设］，以及定期服务（具体内容为：1天清理生活垃圾一次、6个月清洗水池一次、12个月检查、清疏化粪池二次、3个月检修水泵一次、15天检修电梯一次或按电梯公司协议、每1个月检修保安监控系统一次）和综合管理（具体内容为：全体员工统一着装、持证上岗，协助业委会相关工作，公开服务标准、收费依据及标准…）
合同第三章“物业服务费用”第九条约定，按每月每平方米一定标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共同水费、电费每月按各户使用量另行分摊。第十条约定，明城公司按住宅（建筑面积）多层每月每平方米0.55元收取；高层（商品房）按每月每平方米1.2元收取；商场（建设面积）按每月每平方米1.65元收取。第十一条约定，每次收取管理服务费的时间为每月15日前。第十二条约定，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按照法律相关规定缴纳滞纳金。
合同第三十二条约定，服务期限为五年（2012年10月23日起至2017年10月22日）。第三十五条约定，本合同连同附件具有同等法律效力。第三十六条约定，《投标整改方案与承诺》作为主合同的附件。
本院另查明，明城公司未在本案中提交《物业服务合同》的附件《投标整改方案与承诺》，对于其诉讼请求所主张的公用电费、电梯电费及二次加压费，明城公司称，公用电费和电梯电费是有不同电表区分的，收取电费是依据《物业服务合同》第九条，相关电费并不包含在物业服务费中，电费有缴费依据，但明城公司未予提交。收取二次加压费没有合同依据，但高层建筑实际是需要的，是由第三方进行二次加压，费用由明城公司垫付代收，最终实际是向第三方支付的，垫付的依据是相关票据，但明城公司未予提交。此外，明城公司在二审庭审中称，其原来确实曾经将小区架空层出租过，但现在已经进行了整改。其并不清楚平时小区保洁工作的情况，对本案诉讼前业主认为有乱张贴的情况也不清楚。明城公司并认为，小区安装有监控摄像头，个别损坏的会重新启用，但其并不清楚损坏情况。
二审中，本院于2016年11月21日至案涉小区进行了现场勘验。经勘验查看，案涉小区卫生状况及绿化养护总体良好，有一名运送垃圾的清洁工，偶见部分楼栋门前垃圾筒已装满未及时清扫。小区共有四个出入口，其中两个出入口有保安人员值班，小区内未设置保安人员巡逻签到点。在小区主出入口保安室监控系统共有12个监控点，其中6个监控点损坏无法看到。在小区11栋、12栋监控系统有11个监控点，共中1个监控点损坏无法看到；在小区另一个出入口保安室监控系统共有12个监控点，其中2个监控点损坏无法看到。小区内电梯房的架空层未封闭使用，楼梯房的基本被封闭使用，明城公司对此认为不是其封闭的，而是开发商封闭的，由开发商收取租金。
明城公司案中提交“田德花园部分未收款明细”显示，自2013年6月起至2015年11月止，万小敬欠付物业管理服务费3255元、电梯电费336元、吸肥分摊费140元、二次加压费514.2元、垃圾费81元、公用电费150元。
原审法院认为，明城公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格，其根据与田德花园小区业委会签订的物业管理合同，对田德花园小区约定范围内的全体业主提供了物业管理服务。万小敬所有的香洲区逸仙路268号田德花园11栋1单元401房在上述物业管理范围内，该合同对万小敬具有约束力，万小敬应当按照合同约定支付物业管理服务费。明城公司诉请要求万小敬支付自2013年6月起至2015年11月止的物业管理费3255元（1.2元／月／㎡×90.84平方×30个月），电梯电费336元、二次加压费514.2元，计费标准符合合同约定标准、不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故予以支持。
明城公司诉请要求万小敬支付吸肥分摊140元、垃圾处理费81元、公用电费150元，原审法院认为，明城公司要求收费没有提供具体的合同依据及证据予以细分证明，证据不足，不予支持。
至于明城公司诉请要求万小敬支付滞纳金的问题，综合考虑其他系列案件审理查明事实的情况，明城公司的管理服务确实有不足之处，需要加以整改提供服务质量，故其请求万小敬支付滞纳金的诉讼请求，理据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院判决：一、万小敬于判决发生法律效力之日起十日内向明城公司支付2013年6月至2015年11月的物业管理服务费3255元、电梯电费336元、二次加压费514.2元；二、驳回明城公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元，由万小敬负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。万小敬提交了如下证据（复印件）：1、珠执信函（2008）56号函复函；2、2016年11月11日前山街道办出具的函件；3、2016年11月3日前山街道办关于尽快做好移交工作的通知；4、2016年7月1日前山街道办给业委会的通知；5、2012年9月3日小区业主给前山街道办的情况反映。拟证明小区现在管理现状不好的责任在于明城公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证，明城公司对上述证据的真实性无法确认，且认为与本案无关。经审查，万小敬提交的上述证据无原件，且与本案争议的基本事实无关，本院对此不予采纳。
本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
一、关于合同效力问题。本案所涉《物业服务合同》系明城公司与田德花园业主委员会所签订，基于业主委员会是业主自我管理机制的权力机关和执行机关的性质，由业主委员会名义与物业服务公司签订的合同依法有效，其不仅是业主意志的集中体现，并且合同约束力及于每位业主。万小敬以业主委员会选举程序不合法、无权代表业主、业主委员会没有按照法律规定进行换届选举工作等理由认为《物业服务合同》无效既无事实依据，亦不属于本案审处的范围，对其该主张本院不予采信。
二、关于明城公司是否履行了合同约定的物业服务义务。物业服务公司勤勉尽责对小区提供物业服务，业主按时足额交纳物业服务费，既是物业服务合同目的得以实现的前提，也是双方权利义务存在的基础。本案中，《物业服务合同》已经对明城公司应提供物业服务的内容、质量、要求予以明确约定，但是案经审理，明城公司并未提供证据证明其对案涉小区全面实施了合同约定的各项物业服务，并且，从现场勘验可见，虽然小区物业服务工作总体较为有序，但仍存在保洁人员不足、保安巡逻监管缺失、监控系统维修不力等问题，而卫生和安保正是物业服务的重要内容之一。据此，本院认为，明城公司未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。
三、关于万小敬是否应支付欠付的物业服务费。如上所述，提供物业服务是物业服务公司的义务所在，而交纳物业服务费也是业主应当履行的合同义务。物业服务公司应通过提供全面优质的物业服务来收取费用，而业主亦应通过及时足额交费来保证物业服务公司有能力提供物业服务。万小敬上诉认为明城公司服务期间其价值7380元财产被盗。但万小敬并未就该事实予以举证证明，对其该主张本院不予采信。本案中，虽然明城公司的物业服务内容存在明显瑕疵，但其瑕疵程度并不足以成为业主拒交物业服务费的理由，在明城公司提供了合同约定的绝大部分物业服务并且万小敬亦享受了相关物业服务的前提下，万小敬应当支付相应的物业服务费。
四、关于明城公司主张的各项费用的认定。其一，对于明城公司主张的物业服务费，如上所述，由于明城公司未能按照合同约定全面提供各项物业服务，因此其无权按照合同约定的服务费标准收取费用，本院从公平、诚实信用、等价有偿原则的角度出发，并综合考虑案涉小区的建成年限、所处区域、建筑规模，市区近年以来物价上涨水平，近年物业服务收费的一般标准，以及万小敬客观上享受小区物业服务的事实和明城公司未能全面履行合同约定物业服务义务的状况，酌情将物业服务费调整至每月每平方米1.1元。据此，万小敬应支付自2013年6月至2015年11月的物业服务费为2997.72元（1.1元／月／平方米×30个月×90.84平方米＝2997.72元）。其二，对于明城公司所主张的滞纳金，由于业主亦负有按时足额交纳物业服务费的合同义务，因此，在业主无合法理由拒交物业服务费的情况下，其行为亦构成违约，明城公司有权向业主主张相应的滞纳金，原审判决以物业服务义务替代滞纳金权利不当，但由于明城公司未对此提起上诉，视为服判，本院二审不予审处。其三，对于明城公司主张的电梯电费、公用电费、吸肥分摊费、二次加压费及垃圾处理费。首先，对于吸肥分摊费、垃圾处理费及公用电费，如原审判决所认定，由于明城公司并未就此提供具体的合同依据予以证实，并且明城公司亦未就此提出上诉，对于该部分费用本院二审不予审处。其次，对于明城公司所主张的电梯电费、及二次加压费，根据《物业服务合同》第九条的约定，明城公司收取的物业服务费并不包括上述费用，上述费用每月由各户按使用量分摊，而案涉小区确实有公用电梯及二次加压设施，该部分费用事实上应当存在。但是，由于明城公司在本案中并未提交电梯电费的金额计算及缴费依据，亦未提交其向第三方垫付二次加压费的相关票据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，明城公司应承担举证不能的法律后果，本院对该部分费用不予支持。
综上所述，万小敬的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2132号民事判决第二项。
二、变更珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2132号民事判决第一项为：万小敬于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市明城物业管理有限公司支付自2013年6月至2015年11月止的物业服务费2997.72元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由明城公司负担13元，万小敬负担12元；二审案件受理费50元，由明城公司负担26元，万小敬负担24元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王 莉