广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叠民初字第1250号
原告王志刚，男，1979年10月27日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市灵川县。
被告桂林蒲风商贸有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。
法定代表人高骑。
被告广西长盛非融资性担保有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道89号金禄大厦8层A座。
法定代表人刘安邦。
第三人高滨，男，1968年5月5日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
原告王志刚诉被告桂林蒲风商贸有限公司（以下简称蒲风公司），被告广西长盛非融资性担保有限公司（以下简称长盛公司），第三人高滨关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法适用普通程序，并于2016年4月14日公开开庭进行审理，经审理本院认为将案由定为商品房销售合同纠纷错误，应变更为房屋买卖合同纠纷。原告王志刚到庭参加诉讼。被告蒲风公司、长盛公司，第三人高滨经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告王志刚诉称，被告通过拍卖购得位于桂林市中山北路119号（原599号）楼房7层以上，建成桂林宜必思投资型酒店，向广大市民出售产权和使用权。2015年5月1曰，原告与被告签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件。合同第一、二、三条约定：原告按建筑面积单价每平方米人民币8910元价格购买被告位于桂林市中山北路119号（原599号）名称为宜必思房屋，第1栋11层1103号房，建筑面积43.05平方米的商用房一套(当天支付给被告总房款￥383576元整）。同时与德高公司签订《委托运营管理合同》，运营管理期限为10年，约定将运营管理费直接转账到原告的邮政储蓄银行账号，全程都由置业顾问唐艳梅帮助办理。2015年10月9日，原告收到唐艳梅发来一条信息：“尊敬的各位业主，十分抱歉，了解到公司财务方面出现了一些问题，有必要跟大家提个醒做好应对措施”。现酒店停业，公司负责人失联，事实情况看合同约定无望，故向本院起诉，请求判令：1、被告在本判决产生法律效力之日起10日内协助原告办理位于桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1栋11层1103号房屋所有权、土地证；2、本案诉讼费由被告承担。
原告王志刚对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：《房屋买卖合同》、《委托运营管理合同》、产权申请书、银行流水、收据及支付凭证，共同证明原告已经买了房，被告蒲风公司收了原告的房款，原告收取了运营管理费。
被告蒲风公司未到庭亦未做书面答辩。
被告长盛公司未到庭亦未做书面答辩。
第三人高滨未到庭，提交书面陈述称，一、第三人对原、被告之间的诉争房屋依法享有抵押权。2014年4月8日，因ＸＸ、包道全同答辩人之间构成民间借贷法律关系在第三人处借款900万元（本金），被告蒲风公司以其所有的位于桂林市叠彩区中山北路599号第11层旅馆779.75m2（权证号叠彩区字第30412203号）、第12层旅馆779.75m2（权证号叠彩区字第30412204号）、第13层旅馆779.75n12（权证号叠彩区字第30412205号），作为债务人ＸＸ、包道全借款900万元债务的抵押担保财产，抵押给第三人，同日，双方签订《借款抵押合同书》；2014年4月11日，在房屋产权登记机关桂林市房产管理局依法办理了抵押登记在案，《房屋他项权证》号为桂林市房他证叠彩区字第31040**号，房屋他项权利人为第三人。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十七条、第一百九十一条之规定，第三人对本案所涉房屋依法享有抵押担保物权。二、原告王志刚与被告蒲风公司之间签订《房屋买卖合同》的签约行为违反法律规定，房屋买卖行为发生于该房屋已依法办理抵押登记之后的抵押期间，其双方之间发生的房屋转让行为为无效民事行为，依照《合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，应属无效合同。该行为应自始无效，不受法律保护，由于房屋买卖合同不应受法律保护，为此，被告王志刚同第三人德高公司之间的《委托运营管理合同》也当然无效。买卖合同及管理合同均不能对抗第三人依法享有的抵押担保物权。三、由于本案讼争房屋处于抵押担保物权存续期间，而原、被告之间违反法律规定，未经作为抵押权人的答辩人同意而实施无效民事行为，其违法签订的房屋买卖合同依法不具有物权效力。其所签订合同被认定无效后，自始至终均不具有法律效力。原、被告之间应该根据过错归责的民事法律原则，依照《合同法》第五十八条的规定返还财产，赔偿损失，并根据各自的过错程度承担相应的责任。请求法庭判决确认其房屋买卖合同无效，依法保护答辩人的合法权益，判令原、被告因合同无效各自承担的相应责任。
第三人高滨为其陈述在举证期限内没有提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒲风公司，被告长盛公司、第三人高滨经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年5月1日，原告与被告签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，约定原告购买被告所有的位于桂林市中山北路119号（原599号）名为宜必思房屋的第1幢11层1103号房，在合同签订之时一次性付款；被告应当在2015年6月30日前将房屋交付原告使用，在房屋交付使用后365个工作日内办理房屋产权证，若逾期办证，逾期时间在180日以内的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，如逾期超过180日，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；同时，合同还对交付条件、费用负担等进行了约定。双方签订的《补充协议》中还约定原告将所购买房屋委托德高公司进行运营管理，并授权德高公司根据运营需要对房屋进行适当的装修布置，同时原告委托德高公司进行交房验收。基于上述约定，原告与第三人德高公司于2015年5月1日签订《委托运营管理合同》，约定原告授权第三人德高公司办理房屋交付手续，并对德高公司的交付行为承担责任；同时约定了运营管理期限为10年，即2015年7月1日至2025年6月30日，自2015年5月1日起按季度支付运营管理费至原告指定账户，应于前一季度运营管理费到期日前付清下一周期的运营管理费，其中2015年7月1日至2018年6月30日期间的月运营管理费为2557元。上述合同签订后，原告按约定支付购房款，并收取第一季度的运营管理费7671元。2015年6月30日，被告蒲风公司将涉案房屋交付予第三人德高公司，德高公司即开始对该房屋进行运营管理。2014年4月8日，被告蒲风公司以其名下所有的包括本案诉争房屋在内的桂林市叠彩区中山北路119号十一层房产为案外人ＸＸ、包道全与第三人高滨的900万元借款提供抵押担保，抵押期间为2014年4月8日至2014年10月7日，并取得《他项权证》。第三人高滨已于2015年8月向四川省成都市金牛区人民法院起诉，请求判决债务人偿还债务及行使对抵押财产的优先受偿权，该案目前尚未审结。涉案房屋的所有权至今仍登记在被告名下，故原告认为被告超过合同约定期限未予协助办理房屋权证及土地证，诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件均系双方当事人的真实意思表示，依法成立。根据双方合同约定，被告应于房屋交付使用后365个工作日内办理房屋产权证。但被告在2015年6月30日将房屋交付原告后至今已满365日，仍未办理房屋产权证，被告的行为构成了违约。本案的争议焦点是：诉争房屋在设定有抵押权的情形下，原告提出要求被告协助其办理房屋所有权及土地证的过户手续的主张能否成立？本院认为，本案诉争的房屋在被告出售并交付给原告之后，因被告未办理房屋所有权的变更登记手续，在这种情况下，本案第三人上东街分社根据被告提交的房屋所有权证及土地使用权证，有理由相信被告即是房屋的所有权人。由于原、被告之间的因房屋买卖合同所形成的债权是相对权、对人权，不具有排他的效力，因未进行登记没有达到物权变动的公示效力，而第三人所取得的抵押权因进行了有效登记并取得他项权证，该抵押权有效且优先于原告基于买卖合同产生的债权效力。因目前抵押担保期限未满，根据物权法第一百九十一条“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故原告要求被告协助办理涉案房屋的权属证书过户的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王志刚的全部诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告王志刚负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息（债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈国先
代理审判员 杨 曦
人民陪审员 邹锦钦
二〇一六年七月五日
书 记 员 欧阳玲
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。