云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终528号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周黎，女，1974年7月2日生，系云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人，现住云南省普洱市景谷傣族彝族自治县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢书俊，男，1964年10月29日生，系云南省昆明市富民县人，现住云南省昆明市富民县。
委托诉讼代理人：符林山，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：肖泠玥，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，代理权限为特别授权。
上诉人周黎、卢书俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院（2016）云0824民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，对本案行了审理。本案现已审理终结。
周黎上诉请求：1.撤销（2016）云0824民初1236号民事判决书，发回重审或依法改判；2.判令卢书俊承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。将周黎与卢书俊签订的《一中学生食堂商铺转让协议》认定为《房屋买卖合同》是错误的。1.周黎在一审中并未明确承认《一中学生食堂商铺转让协议》是买卖房屋产权的合同，反而在一审庭审中再三强调是“使用权、经营权”的转让，一审庭审后提交的《代理词》第二段“卢书俊将建成的一中食堂B0l号商铺的使用权、经营权转让给周黎是有效的”，从以上表述可以看出周黎完全不认可该案案由为房屋买卖合同纠纷。2.《一中学生食堂商铺转让协议》与我国现行《合同法》规定的《房屋买卖合同》之要件严重不符，无论卢书俊还是景谷一中都不具备买卖房屋的主体资格，也没有开发资格，买卖双方未办理任何房屋产权的手续。3.《一中学生食堂商铺转让协议》类似于《房屋租赁合同》又有别于《房屋租赁合同》，理由是：景谷县一中因经济条件受限但教学急需，经县政府、县教育局批准，该建筑物由卢书俊全资垫资修建，为了收回投资，收回方式为该建筑物的“建筑物产权、经营权、管理权、使用权、转让权且时间长达50年。”期满，景谷县一中收回以上一切权利，但是否办理《房屋产权》在所不论，这一范围是属于国有资产管理的范围。二、适用法律错误。自2006年11月3日周黎与卢书俊签订《一中学生食堂商铺转让协议》约定将卢书俊建成的食堂B0l号商铺转让给周黎的时间已超过十多年，类似于周黎的商铺转让达数十人，一审法院根据《房地产管理法》第三十八条第六项未依法登记领取权属证书的，…买卖无效，该法律适用对象是商业房产也就是所说的商品房，周黎与卢书俊之间的转让协议不是商品房买卖，也无需领取权属证书。
卢书俊上诉请求：1.依法撤销（2016）云0824民初1236号民事判决书的第二项、第四项判决或发回重审；2.依法判令周黎将学生食堂B0l号商铺返还卢书俊；3.依法判决周黎承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院的判决超出了周黎的诉讼请求且未释法，违背了不告不理原则及法定程序。本案中，周黎的诉讼请求为解除合同并赔偿损失，而卢书俊提起反诉，要求确认合同无效并要求周黎返还商铺，一审法院判决合同无效后判令卢书俊返还周黎房款60000元，但返还房款既非周黎的诉讼请求也非卢书俊的反诉请求。根据民事诉讼法“不告不理”原则，民事案件在审理中，法院只能按照当事人提初的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理，一审法院应驳回周黎的全部诉讼请求。二、一审判决卢书俊给付周黎实际损失35895.45元适用法律错误。1.合同无效后，应当根据双方的过错承担责任，而非单方面赔偿损失。周黎明知诉争商铺无产权证书的情况下仍与卢书俊签订《一中食堂商铺转让协议》，自身存在过错，依据法律规定其应当承担50%的责任。2.根据损益相抵原则，受害人基于受损害的同一原因而受有利益时，应将所受利益从损害额中扣除，其实质是赔偿责任人只对受害人的实际损失负赔偿责任，以免受害人得到不当利益，体现了损害赔偿的填补功能。本案中，周黎自2006年11月3日起经营至今，已从商铺的使用、经营中获得巨大收益，其要求卢书俊对其损失进行赔偿，该实际损失应当扣减其收益，并将抵扣以后剩余的收益(租金)返还卢书俊。三、卢书俊对B01号商铺享有用益物权，包含占有商铺的权利，占有权受到侵害的可以依法行使占有恢复权，向法院起诉排除妨害。因此，卢书俊有权要求周黎返还商铺，一审法院认为仅有所有权人有权主张返还商铺的权利，于法无据。
针对对方的上诉，双方均未作答辩。
周黎向一审法院起诉请求：1.判令解除周黎与卢书俊签订的《一中学生食堂商铺转让协议》；2.判令卢书俊与景谷县一中赔偿周黎损失48万元（大写：肆拾捌万元）；3.由卢书俊、景谷县一中承担本案诉讼费用。
卢书俊向一审法院提出反诉请求：1.依法确认卢书俊与周黎签订的《一中学生食堂商铺转让协议》无效；2.依法判令周黎将学生食堂B01号商铺返还卢书俊；3.判令本诉与反诉的诉讼费用由周黎承担。
一审法院认定事实：2005年4月28日，甲方景谷县第一中学与乙方富民县城关建筑工程有限公司（以下简称富民城关建筑公司）（代理人卢书俊）签订《合作开发学生公寓食堂协议》，协议约定由乙方负责建盖景谷县第一中学的学生公寓和学生食堂。学生公寓和学生食堂建成后，由乙方自行管理，并且拥有建筑物30年产权、经营权、管理权、使用权、转让权，学生公寓、学生食堂、一层商铺建成后由乙方经营、出售管理使用30年，即从2005年8月30日起至2035年8月29日止。《合作开发学生公寓食堂协议》乙方签字盖章系卢书俊，没有富民县城关建筑公司的公章及法定代表人的签字。协议签订后，景谷县第一中学又与卢书俊达成《关于合作开发景谷一中学生公寓、食堂的补充协议》，补充协议约定：将2005年4月28日签订的《合同开发学生公寓、食堂》协议的“乙方权利和义务”中第七条做了变更：学生食堂的使用年限由原来的30年变更为45年，期满后学生食堂的产权、经营权、使用权归景谷县第一中学所有；学生公寓中的一层商铺使用权由原来的30年变更为50年。2006年11月3日，卢书俊与周黎签订《一中食堂商铺转让协议》，协议约定卢书俊将学生食堂B01号商铺（以下简称诉争商铺）转让给周黎，转让价格为60000.00元，周黎交清房屋价款后，拥有45年房屋产权、使用权、经营权。2007年2月6日，周黎支付了卢书俊60000.00元的景谷县第一中学食堂商铺房款。2016年7月25日，景谷县教育局向卢书俊及景谷县第一中学发出《景谷县教育局关于收回自治县第一中学学生公寓食堂的通知》文件，要求根据《云南省农村义务教育学生营养改善计划食品安全暂行办法》和《农村义务教育学校食堂暂行办法》相关规定，农村义务教育阶段营养餐供餐不能向社会或企业外包，必须由学校自主零利率开办的相关规定，经自治县委和自治县人民政府研究，决定将自治县第一中学学生公寓、食堂收回交学校管理，自治县委、自治县人民政府决定于2016年8月10日完成收购，所有商铺收回工作由卢书俊负责，自治县教育局、自治县第一中学做好协助，收回后学校不再开设商铺，学生食堂和学生公寓结算、图纸由卢书俊负责收集整理完善后统一交自治县第一中学留存，收购金额、付款方式按收购协议完成。另查明，建盖学生公寓食堂的国有土地使用证证号为景国用（1999）字第819号，土地使用权人为景谷县第一中学，用途为教学用地，使用权类型为划拨。诉争商铺无产权证。
一审法院归纳本案争议焦点为：一、本案案由应定为房屋租赁合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷？二、《一中食堂商铺转让协议》是否合法有效？三、本反诉的诉请是否应当得到支持？
一、关于第一个争议焦点，一审法院认为：房屋租赁合同纠纷，是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中，周黎与卢书俊在一审庭审中均自认《一中食堂商铺转让协议》是买卖房屋产权的合同，故一审法院认为该案案由为房屋买卖合同纠纷。二、关于第二个争议焦点，首先，景谷县第一中学作为甲方与富民城关建筑公司作为乙方签订《合作开发学生公寓食堂协议》，但该协议中没有富民城关建筑公司的签章或者法定代表人签字，协议中乙方签字盖章系卢书俊，庭审中卢书俊亦自认是其与景谷县第一中学签订协议，因此，《合作开发学生公寓食堂协议》系卢书俊个人行为，是合同当事人。卢书俊与景谷县第一中学签订《合作开发学生公寓食堂协议》建盖景谷县第一中学的学生公寓食堂，景谷县第一中学作为学生公寓食堂的土地使用权人，因其建盖房屋的事实行为而取得了诉争商铺的所有权；其次，卢书俊并未取得诉争商铺的所有权，其与周黎签订诉争商铺买卖合同的行为系无权处分行为，《一中食堂商铺转让协议》是效力待定的合同，景谷县第一中学对卢书俊的转让房屋行为没有进行过明示的追认，故《一中食堂商铺转让协议》无效；再次，景谷县第一中学并未对诉争商铺领取产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项：“下列房产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，《一中食堂商铺转让协议》违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故卢书俊反诉诉请确认《一中学生食堂商铺转让协议》无效，一审法院予以支持。三、关于第三个争议焦点，一审法院认为：1.《一中食堂商铺转让协议》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，周黎诉请解除合同没有解除的基础，不予支持。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，卢书俊应返还周黎于2007年2月6日支付60000.00元的房款；周黎诉称48万元损失系周黎对于诉争商铺的可得利益，一审法院认为，合同无效，自始无效，周黎对于诉争商铺自始不存在任何权利，不再具有可得利益，故周黎诉请卢书俊支付48万元的损失不予支持。周黎的实际损失为2007年2月6日支付60000.00元房款起至起诉时2016年10月25日止存入银行的利息，即按照中国人民银行同期同类贷款年利率5.58%计算的利息，合计为35895.45元（60000元×5.58%×10年+60000元×5.58%÷12个月×8个月+60000元×5.58%÷365天×20天），卢书俊明知诉争商铺无产权证书情况下转让房屋，存在过错，应赔偿周黎的实际损失35895.45元。3.卢书俊非诉争商铺的所有权人，反诉诉请周黎返还诉争商铺，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、确认周黎与卢书俊签订的《一中食堂商铺转让协议》无效；二、被告卢书俊于本判决生效之日起十日内返还原告周黎房款60000.00元，给付周黎实际损失35895.45元，两项合计95895.45元；三、驳回周黎的其他诉讼请求；四、驳回卢书俊的其他反诉请求。本诉案件受理费8500.00元，减半收取4250.00元，由原告周黎承担2125.00元，被告卢书俊承担2125.00元。反诉案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由反诉原告卢书俊承担25.00元，由反诉被告周黎承担25.00元。
本案经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩主张及查明的案件事实，本案二审期间的争议焦点是：一、本案的案由应定为房屋租赁合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷；二、《一中食堂商铺转让协议》是否合法有效；三、原审判决是否超出当事人诉讼请求；卢书俊是否应当给付周黎实际损失35895.45元。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，房屋买卖合是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，周黎与卢书俊签订的《一中食堂商铺转让协议》约定的内容及双方诉争的法律关系的性质看，周黎通过一次性支付60000.00元房屋价款给卢书俊取得了的景谷一中学生食堂B01号商铺房屋产权及45年的使用权、经营权的行为己形成了事实上的房屋买卖合同，故一审将本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当；
关于本案第二个争议焦点，本院认为，建盖学生公寓食堂的土地属于城市中的国有划拨土地，景谷一中是划拨土地的使用权人。卢书俊在未取得景谷一中学生食堂B01号商铺房屋所有权的情况下将B01号商铺卖给周黎的行为系无权处分，一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，确认周黎与卢书俊签订的《一中食堂商铺转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项而无效，符合法律规定。
关于原审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项的规定认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效产生的法律后果进行处理，并不需要由当事人另行提起诉讼。故原审判决并未超出当事人的诉讼请求，卢书俊的该项上诉主张，无法律依据，本院不予支持。卢书俊在明知其对诉争商铺无所有权情况下仍买卖商铺主观上存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，卢书俊应赔偿周黎因此受到的实际损失，一审法院对实际损失的计算有事实和法律依据，并无不当。
综上所述，周黎、卢书俊的上诉理由不能成立，其上诉主张应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，由上诉人周黎、卢书俊各负担4250元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 键
审判员 张劲松
审判员 邱继娇
二〇一七年八月二十二日
书记员 李专政