广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终5035号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何君权，男，1967年5月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德(广州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娟，北京市中伦文德(广州)律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市港南家居花卉基地，住所地广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。
主要负责人：吴炳初，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人何君权因与被上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人何君权上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.改判驳回港南家居基地的全部诉讼请求；3.判决确认双方签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》无效；4.判决港南家居基地向何君权返还已交纳的租金7830元；5.判决港南家居基地向何君权赔偿因涉案租赁合同无效所遭受的损失227100元；6.本案诉讼费及鉴定评估费由港南家居基地负担。事实和理由：一、一审认定双方签订的租赁合同有效不当，该租赁合同应为无效合同；二、即使涉案租赁合同为有效公司，港南家居基地也无权向何君权主张相应的租金及秩序维护费；三、港南家居基地已于2014年7月1日通知何君权终止双方之间的租赁合同关系，故双方的合同关系至此已终止。2016年6月17日，港南家居基地向何君权发出缴费通知书，2016年8月8日何君权已向港南家居基地送达土地返还告知书。港南家居基地在2016年8月8日已将涉案土地出租他人使用。因港南家居基地一直未能交付合格的租赁物，且港南家居基地通知承租人终止合同，故何君权未给付租金，港南家居基地也无权主张合同终止后的租金。四、2016年6月7日，港南家居基地在其向何君权发出的《缴费通知书》中确认何君权拖欠其租金的数额为40500元。五、港南家居基地未按合同约定交付符合约定的标的物，其行为已构成违约。何君权据此拒付租金理据充分。六、涉案合同无效后，港南家居基地应向何君权返还所取得的财产并赔偿损失。
被上诉人港南家居基地未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。
港南家居基地向一审法院起诉请求：1.解除港南家居基地、何君权之间的租赁合同，归还租赁的土地；2.何君权支付港南家居基地从2014年4月1日至归还土地之日止拖欠的租金，暂计算至2015年3月31日为36000元；3.何君权支付港南家居基地从2015年1月1日至归还土地之日止拖欠的秩序维护费,暂计算至2015年3月31日为900元。
何君权向一审法院反诉请求：1.确认何君权与港南家居基地于2013年9月21日签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》无效；2.港南家居基地向何君权退还已收取的租金7830元、土地租赁保证金6660元；3.港南家居基地赔偿何君权修建水族池费用230000元。
一审法院认定事实：中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2013年9月21日，港南家居基地（甲方、出租方）与何君权（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”土地A区第14卡土地（面积约222平方米）出租给乙方从事水族之用；租赁期限为5年，即自2013年12月1日起至2018年11月30日止（免租期由2013年9月15日起至2013年11月30日止）；土地交付使用时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；第一、二年的租金为每月每平方米15元，即每月3330元，从第三年开始在原租金的基础上逐年递增10%；秩序维护费为每月每平方米1.5元，即每月333元；乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；在签订本合同时，乙方向甲方支付该土地2个月租金共6660元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，土地租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务，租赁期满，乙方的所有固定装修物不能拆走，无偿归甲方所有；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该土地；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该土地及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方按金。租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约将上述土地交付给何君权经营使用，何君权亦向港南家居基地交纳了租赁保证金6660元及2013年12月至2014年3月的租金7830元。2014年4月起何君权拖欠港南家居基地租金未付，2015年1月起拖欠秩序维护费未付，港南家居基地经多次催讨，何君权拒不支付。港南家居基地遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼期间，何君权认为涉案租赁合同无效，港南家居基地应返还其已缴纳的租金、秩序维护费及赔偿其经济损失，遂依法提起反诉，主张前述反诉实体权利。
一审法院依何君权的申请，委托中山市永信资产评估事务所（以下简称永信事务所）对何君权在涉案土地建造的鱼池、地上建筑物的修建、装修价值进行评估。永信事务所适用成本法对该土地上包括4.8×3.2鱼池2个、4.5×2.5鱼池4个、2.5×1.5鱼池2个、围墙168.3㎡、水泥坝204㎡、过滤26.64㎡、铁棚280㎡、地面工程200㎡、水电、管道工程1项、办公室1间、监控工程1项的价值进行评估，于2016年4月26日作出永信评字【2016】04030号资产评估报告书，评估价值为227100元，评估基准日为2015年8月21日。港南家居基地、何君权对评估项目及评估结论没有异议。港南家居基地称上述项目在何君权修建完才知悉，何君权在经营期间根据其经营规划进行修建不需向港南家居基地报告，何君权修建的项目与港南家居基地无关，港南家居基地收回土地后对何君权修建上述项目不同意利用。何君权则称上述项目在2013年9月开始修建，在合同约定的免租期内修建完成，均未取得规划许可，因涉案租赁合同无效，港南家居基地应赔偿其修建上述项目的费用。
一审法院依何君权申请调取了2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市石岐区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
一审庭审中，港南家居基地、何君权确认涉案土地在港南家居基地所在地块内，涉案土地仍由何君权使用。
一审法院认为，该案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地并将涉案土地转租给何君权，已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，一审法院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，其中41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，15.4平方米土地违反土地利用总体规划。本案中，涉案土地为建设用地或未利用地，不属于农用地，港南家居将涉案土地出租给何君权作水族之用并未违反相关法律的效力性的强制性规定，为此，港南家居基地、何君权双方签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。何君权提出涉案合同为无效合同的辩解于法无据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定以及双方约定，何君权从2014年4日1日起拖欠租金及秩序维护费至今，已构成违约，港南家居基地依法解除双方签订的土地租赁合同，合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故港南家居基地要求何君权返还涉案土地，符合前述法律规定，一审法院予以支持。因涉案合同因解除而不再履行，港南家居基地已收取何君权的保证金6660元应依法向何君权返还。
关于涉案土地租赁合同的租金、秩序维护费问题。根据租赁合同约定，何君权每月需向港南家居基地支付租金及秩序维护费，现有证据反映，何君权仅向港南家居基地支付租金至2014年3月。现港南家居基地要求何君权按3330元/月的标准支付其2014年4月1日至归还土地之日止的租金、按333元/月的标准支付其2015年1月1日至归还土地之日止的秩序维护费，符合相关法律规定，一审法院予以支持。何君权反诉要求港南家居基地返还其已交纳的租金7830元于法无据，一审法院不予支持。
关于修建水池等费用补偿问题。本案中，何君权在租赁涉案土地后在该土地上加建鱼池、围墙、水泥坝、办公室等物，港南家居基地在一审庭审中虽未明确同意加建和进行装饰装修，但其在知悉何君权修建上述项目后并未向何君权表示异议，应视为港南家居基地默示同意何君权修建上述项目，但基于港南家居基地表示不对上述修建项目予以利用，且何君权亦表示修建上述项目未进行合法报建，故上述加建项目为违法建筑，可能面临被拆除的危险，港南家居基地并未因此而获利，且根据上述分析，涉案合同为有效合同，何君权以合同无效为由要求港南家居基地赔偿其227100元修建费用于法无据，一审法院不予支持。
综上，港南家居基地诉求理据充分，一审法院予以支持。何君权反诉请求有理部分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十三条第一项、第二百二十七条之规定，判决：一、解除港南家居花卉基地与何君权于2013年9月21日签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，何君权于一审判决发生法律效力之日起十日内向何君权返还位于中山市石岐区东河北“沙咀”A区第14卡土地；二、何君权于一审判决发生法律效力之日起七日内按3330元/月的标准向港南家居基地支付2014年4月1日至归还土地之日止的租金；二（此处为笔误，应为三）、何君权于一审判决发生法律效力之日起七日内按333元/月的标准向港南家居基地支付2015年1月1日至归还土地之日止的秩序维护费；四、港南家居基地于一审判决发生法律效力之日起七日内向何君权返还已收取的租赁保证金6660元；五、驳回何君权的其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费722元（港南家居基地已预交），由何君权负担（何君权应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给港南家居基地）；反诉案件受理费4966元、评估费3500元（何君权已预交），由港南家居基地负担266元，何君权负担8200元（港南家居基地负担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给何君权）。
二审中，港南家居基地未向本院提交新的证据。何君权围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.缴费通知；2.截图文档；3.土地返还告知书；4.交寄邮件收据；5.EMS邮单。
本院另查明：何君权提交的缴费通知显示，2016年6月17日，港南家居基地向“商户花卉大道G区14卡何君权”主张，截止至2016年6月17日已欠费40500元。何君权提交的土地返还告知书声明，其自2016年8月8日起正式向港南家居基地返还涉案土地，并告知港南家居基地自该日起自行处理涉案土地。何君权提交的EMS邮单显示，何君权曾在2016年8月8日向港南家居基地邮寄资料，但该邮单未显示邮寄资料的具体名称，邮单上也未载有收件人签收的信息。
一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有三：一是双方当事人签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是否有效；二是一审法院确定何君权应支付的租金是否有误；三是一审法院对于何君权主张损失的处理是否妥当。
关于争议焦点一，即双方当事人签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是否有效的问题。根据审理查明的事实可知，涉案土地属农民集体所有土地，港南家居基地系将涉案土地出租给何君权作商业用途（经营水族）。何君权承租涉案土地后亦实施建设，建成鱼池、围墙、水泥坝及办公室等，从根本上改变所占用土地的用地性质。故双方签订的涉案租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设的强制性规定，双方签订的土地租赁合同属于无效合同。一审认定涉案合同为有效合同并判决解除涉案合同不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二，一审法院确定何君权应支付的租金是否有误的问题。虽然涉案租赁合同为无效合同，但何君权已实际占用涉案土地进行经营。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后合同主体因该合同获得的利益不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。而本案中，何君权因实际占用涉案土地获得的利益已实际发生且不可逆转和返还，根据上述法律规定，本案不适用关于合同无效后相互返还取得的财产的规定，何君权应就其实际占用涉案土地的行为向港南家居基地进行折价补偿。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，何君权作为承租人，应参照双方合同约定的租金标准支付土地占用费。一审判决确定应由何君权支付的租金实为土地占用费，本院对此予以明确。何君权主张其不应向港南家居基地支付租金及港南家居基地应向其返还已交纳的租金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，因涉案土地租赁合同无效，港南家居基地主张何君权向其支付自2015年1月1日起至返还土地之日止按合同约定标准计算的秩序维护费，理据不足，本院予以驳回。一审法院判令何君权向港南家居基地支付秩序维护费不当，本院予以纠正。
本案中，虽然何君权主张其截止至2016年6月17日仅拖欠租金40500元，并提供了港南家居基地向其发出的缴费通知书进行佐证。但上述证据仅系港南家居基地对于何君权尚拖欠部分租金的确认及催收，不能证明双方已对租金交纳标准进行调整。因此，一审法院按照双方合同约定的租金标准确定何君权应交纳的其占用涉案土地期间的占用费并无不当，本院予以维持。关于何君权交还涉案租赁物的时间。何君权虽然主张其已于2016年8月8日即向港南家居基地交还涉案租赁物，并提供了土地返还告知书、交寄邮件收据及EMS邮单等证据进行佐证。但何君权提供的交寄邮件收据及EMS邮单并未显示其邮寄的资料即上述土地返还告知书。同时，上述邮寄资料也未显示收件或退件情况，不能证明何君权已向港南家居基地送达上述土地返还告知书，更不能证明其自2016年8月8日即已撤出涉案土地并将涉案土地返还港南家居基地。故本院对何君权的该上诉请求不予支持。
关于争议焦点三，一审法院对于何君权主张损失的处理是否妥当的问题。如上所述，涉案合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，合同双方除相互返还取得的财产或折价补偿外；有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，何君权与港南家居基地应当知晓涉案土地为农民集体所有的土地，不得出租用于非农业建设。但何君权与港南家居基地仍通过签订涉案租赁合同的方式将涉案土地用于商业用途，且何君权在承租涉案土地后改变涉案土地的用地性质。故双方对于合同无效均存在过错。虽然一审法院认定何君权占用涉案土地后在该土地上的建设行为已获得港南家居基地的默示同意。但本案中并无证据显示何君权在涉案土地上加建鱼池、围墙、水泥坝、办公室等设施设备前已征询过港南家居基地的意见或港南家居基地已明确表示同意。同时，何君权在修建上述建筑物前未办理合法的报建手续，致使其加建的建筑物因属违章建筑而面临随时被相关主管部门拆除的风险，对此，何君权存在较大的过错。此外，港南家居基地明确表示不对何君权修建的上述建筑物进行利用，何君权亦没有证据证明港南家居基地因其加建的上述建筑物而获利。所以，何君权应对其主张的损失应由其自行承担。本院对何君权的该上诉请求亦不予支持。对双方未上诉部分，本院不予审查。
综上所述，何君权的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2397号民事判决第二项、第四项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2397号民事判决第一项、第三项、第五项；
三、确认中山市港南家居花卉基地与何君权于2013年9月21日签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》无效，何君权于本判决发生法律效力之日起十日内向中山市港南家居花卉基地返还位于中山市石岐区东河北“沙咀”A区第14卡土地；
四、驳回中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求；
五、驳回何君权的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费722元（中山市港南家居花卉基地已预交），由中山市港南家居花卉基地负担222元，由何君权负担500元；一审反诉案件受理费4966元（何君权已预交），由何君权负担4866元，由中山市港南家居花卉基地负担100元；评估费3500元（何君权已预交），由何君权负担。二审案件受理费3205元（何君权已预交），由何君权负担3000元，由中山市港南家居花卉基地负担205元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年六月一日
书 记 员 易嘉璇