四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终1568号
上诉人（原审原告）：德阳市万佳物业有限公司，住所地：四川省德阳市区。
法定代表人：李玉芳，总经理。
委托诉讼代理人：任强，公司员工。
委托诉讼代理人：张松木，公司员工。
被上诉人（原审被告）：蔡蓉，女，汉族，1974年2月10日出生，住四川省德阳市旌阳区。
被上诉人（原审被告）：蔡进礼，男，汉族，1934年11月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。
上诉人德阳市万佳物业有限公司（以下简称：万佳公司）因与被上诉人蔡蓉、蔡进礼物业服务合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人万佳公司的上诉请求：1.撤销原判，支持上诉人起诉请求；2.改判二被告连带给付物业服务费4504.5元、环卫所垃圾清运费400元（代德阳市环卫处收取）、公摊费635.04元、车位服务费1075元及合同违约金11095.33元，合计17709.87元。之后，撤回违约金的上诉请求。事实和理由：原判以物业合同有瑕疵为由，认定业主只交纳1元/平方米的物管费有失公允，同时也会造成极大负面影响。前期物业合同将物业费、电梯的年检维保、二次供水及公用设施设备的能耗费用分别计算，合计费用高于1.48元/平方米，之后，在签订物业合同时，将上述费用合并计算为1.48元/平方米，故不存在涨价问题，业主委员会（以下简称：业委会）也对合同进行了７日的公示。
被上诉人蔡蓉、蔡进礼未提交书面答辩意见。
原审原告万佳公司向一审法院起诉请求：1．二被告连带支付物业服务费4504.5元、生活垃圾清运费400元、公摊费635.04元、车位服务费1075元及滞纳金11095.33元，共计17709.87元。庭审中，原告明确住宅物业服务费的计算标准为2013年9月1日至2014年12月31日按1元/月/平方米计算、2015年1月1日至2017年2月28日按1.48元/月/平方米计算；地下车位的物业服务费为25元/月（2013年8月1日至2017年2月28日）；垃圾清运费8元/月/户（2013年1月1日至2017年2月28日）；公共区域能耗费0.48元/月/平方米（2013年9月1日至2014年12月31日）；滞纳金变更为违约金，计算方式为欠费总额×天数×每日3‰（按合同约定），违约金起算日为欠费所属月后第2月开始计算，原告将违约金调整为11095.33元。2．本案诉讼费由二被告全部负担。
一审法院认定事实：2009年7月1日，德阳市锦绣置业有限公司（以下简称：锦绣公司）与原告签订前期物业服务合同，约定：住宅物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.00元计算；甲方（锦绣公司）违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用收取滞纳金，物业管理滞纳金按每日3‰计算。2009年9月14日，二被告与锦绣公司签订商品房买卖合同，约定前期物业服务收费价格为1.0元/月/平方米（建筑面积）。2011年4月17日，被告蔡蓉与锦绣公司签订商品房买卖合同，约定：被告购买锦绣上城第-1层（-1）114号车位，前期物业服务费为25元/月。2014年11月7日，锦绣上城业委会成立。2014年12月19日，锦绣上城业委会与原告签订物业服务合同，约定：委托管理服务期为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.48元向业主或物业使用人收取；业主逾期未缴纳费用每日按3‰收取违约金。
被上诉人所有的房屋位于旌阳区，面积为82.68㎡，地下车位为（-1）-114，面积为27.57㎡。住宅的欠费时间为2013.9-2017.2，车位的欠费时间为2013.8-2017.2。2011年7月至2014年12月31日住宅住宅物业费1元/月/平方米、2015年1月1日至2017年2月28日住宅物业费1.48元/月/平方米；电梯的年检维保、二次供水及公用设施设备的能耗费用由全体业主均摊（2014年12月31日前收取0.48元/月/平方米）；垃极清运费8元/月/平方米；车位物业费25元/月。
一审法院认为，原告与开发商锦绣公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，原告为二被告所居住的小区提供了物业服务，二被告应当向原告交纳住宅物业服务费、被告蔡蓉应当向原告交纳车位物业服务费，现二被告拒绝交纳住宅物业服务费及车位物业服务费的行为侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。根据《四川省物业管理条例》第五十一条规定“物业服务收费标准应当保持相对稳定，有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业委会协商，并报业主大会同意：……”，本案中，原告为该小区提供前期物业服务，小区业委会成立后仍由原告为该小区提供物业服务并与业委会签订物业服务合同，但原告将住宅物业服务费从1元/月/平方米提高至1.48元/月/平方米应当与业委会协商并报经业主大会同意，原告并未提供证据证实调费已报经业主大会同意，故原告调增住宅物业服务费程序存在瑕疵，调增程序不符合相关法律规定，应按原定标准计收物业服务费，原告请求二被告支付2013年9月至2014年12月期间的住宅物业服务费予以支持，请求二被告从2015年1月1日起按1.48元/月/平方米标准支付住宅物业服务费的诉讼请求不予支持，仅支持二被告按1元/月/平方米的标准支付住宅物业服务费，即二被告应向原告支付2013年9月至2017年2月期间的住宅物业费为1元/月/平方米×82.68㎡×42个月=3472.56元；原告请求二被告连带支付2013年8月至2017年2月期间的车位服务费，因位于该小区（-1）xxx号车位登记所有权人为被告蔡蓉，交纳物业服务费的义务人应为被告蔡蓉，原告请求被告蔡进礼连带支付该车位物业服务费无事实依据及法律依据，不予以支持，仅支持被告蔡蓉向原告支付2013年8月至2017年2月期间的车位物业服务费即25元∕月×43月=1075元。关于公共区域能耗费，因前期物业服务合同中已约定公共区域能耗费由全体业主进行均摊，故对原告请求二被告支付2013年9月至2014年12月期间的公共区域能耗费的诉讼请求予以支持，即公共区域能耗费为635.04元；关于垃圾清运费，根据合同约定及本地区实际情况，对原告主张二被告支付该项费用的诉讼请求予以支持，即2013年1月至2017年2月的垃圾清运费为400元。关于违约金，因前期物业服务合同中仅约定滞纳金未约定违约金，且滞纳金属于国家行政机关向行政相对人收取的逾期未缴纳相关费用的处罚，具有法定性，而二被告与原告系平等民事主体，其无权约定滞纳金，另原告从2015年1月1日起调增住宅物业服务费的程序存在瑕疵，故对原告该项诉讼请求不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《四川省物业管理条例》第五十一条规定，判决如下：1.被告蔡蓉、蔡进礼于本判决生效之日起十日内向原告万佳公司支付住宅物业服务费3472.56元、公共区域能耗费635.04元、垃圾清运费400元，共计4507.6元；2.被告蔡蓉于本判决生效之日起十日内向原告万佳公司支付车位物业服务费1075元；3.驳回原告万佳公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案征收案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蔡蓉、蔡进礼负担。
二审经审理查明的基本事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点是：物业合同中关于物业服务费金额条款的效力。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从上述条文可知，业主应遵守业主大会或业委会作出的决定，如对决定有异议，认为其侵害合法权益的，可向人民法院请求撤销；但在被撤销之前，业主大会或业委会作出的决定应当对全体业主均具有法律约束力。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案所涉前期物业服务合同系上诉人万佳公司与开发商锦绣公司签订，物业服务合同系业委会代表业主与上诉人签订，应为合法有效。再则，上诉人主张前期物业合同将物业费、电梯的年检维保、二次供水及公用设施设备的能耗费用分别计算，合计费用高于1.48元/平方米，在物业服务合同中，将上述费用合并计算为1.48元/平方米，故不存在涨价问题。经审查，前期物业服务合同对公用设施设备的能耗费用的承担进行了约定，而物业服务合同未对此进行约定，上诉人在本案中也未主张2015年1月1日至2017年2月28日的公共区域能耗费，根据日常经验法则，公用设施设备的能耗费用属于必然发生的费用，根据交易习惯，该费用一般也由业主分摊，上诉人主张实际未上调物业费具有一定的事实依据。在被上诉人未抗辩物业服务企业有违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，提高收费标准，一审未对物业费的组成及相关事实进行审查的情况下，便认定上诉人上调物业费的事实不当。
原判基于车位所有权人系蔡蓉，认定缴费义务人应为蔡蓉，未判决蔡敬礼承担相应付款责任，并无不当，二审予以维持。
综上所述，上诉人万佳公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初2672号民事判决第二项；
二、撤销德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初2672号民事判决第一项、第三项；
三、被上诉人蔡蓉、蔡进礼于本判决生效之日起十日内向上诉人德阳市万佳物业有限公司支付住宅物业服务费4504.50元、公共区域能耗费635.04元、垃圾清运费400元，共计5539.54元；
四、驳回上诉人德阳市万佳物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为25元，由上诉人德阳市万佳物业有限公司承担16元，被上诉人蔡蓉、蔡进礼承担9元；二审案件受理费242元，由上诉人德阳市万佳物业有限公司承担152元，被上诉人蔡蓉、蔡进礼承担90元。
本判决为终审判决。
审判长 姚 峻
审判员 贾华荣
审判员 毛文婷
二０一七年九月二十七日
书记员 凡 萌