广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11035号
上诉人（原审原告）：刘家金，住重庆市江津区。
委托代理人：邬小明，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审第一被告）：梁锦明，住广州市海珠区。
被上诉人（原审第二被告）：黎飞燕，住广州市海珠区。
被上诉人（原审第三被告）：吉生连，住江西省南康市。
委托代理人：朱学成，广东明和理律师事务所律师。
上诉人刘家金因与被上诉人梁锦明、黎飞燕、吉生连财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
刘家金上诉请求：1、撤销(2015)穗海法生民初字第729号民事判决书第一项、第二项；2、请求梁锦明、黎飞燕、吉生连按照现有房屋评估价值向刘家金支付1309000元；3、本案的诉讼费用由梁锦明、黎飞燕、吉生连承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、关于涉案房屋价值，原审认定错误。2014年9月3日，被上诉人梁锦明、黎飞燕要求上诉人刘家金支付房屋毁损损失费用32万元，故而委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，涉案房屋的建筑物价值210280元，鉴于己被损毁，故而判令被上诉人吉生连支付赔偿，改份评估报告均均只是对涉案房屋建筑物重建的费用，并不是涉案房屋的市场价值，原审适用完全基于不同诉求委托的评估不同结果适用房屋价值，依据错误。2016年4月7日，根据原审法院委托的广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》涉案房屋整体市场价值为1309000元。原审法院罔顾案件事实，不予采纳其自身委托的评估机构作出的市场价值的评估属认定事实错误。涉案房屋在2007年3月20日，被上诉人梁锦明、黎飞燕就己作价32万元的价格转至被上诉人吉生连，由于近年房价暴增，被上诉人梁锦明、黎飞燕看到巨额的房屋增值，违背诚信以无效无由索回房屋。而原审法院片面判定房屋经过长达10年之久未增值，判决上诉人不存在损失，于理不公，于法无据。二、原审据以裁决诉求无事实及法律依据。涉案房屋，上诉人刘家金基于被上诉人梁锦明、黎飞燕与被上诉人吉生连公证赠与，以及明确转委托权限以71万元的对价取得涉案房屋的管业权。现被上诉人梁锦明、黎飞燕违背诚信，取消上诉人刘家金的管业权，但却无须支付任何对价，于理不公，依法无据。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原审据以判决认定了被上诉人梁锦明、黎飞燕的过错，却不判定其承担责任，依法无据。涉案三方之中，收益最大的就是被上诉人梁锦明、黎飞燕，2007年以32万的对价通过公证赠与的方式交付给被上诉人吉生连，长达十多年过去了，广州市房价翻几番巨额的利益驱使下，反而不需要支付任何赔偿，对上诉人巨大的不公。且涉案房屋在没有处理上诉人刘家金损失的情况下，被上诉人梁锦明、黎飞燕已将涉案房屋重建5层获取巨大的利益。我方认为，涉案房屋上诉人刘家金返还，被上诉人梁锦明、黎飞燕及被上诉人吉生连应当按照现有房价向上诉人支付赔偿。为依法维护上诉人刘家金的合法利益，特向贵院提起上诉。
梁锦明、黎飞燕辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
吉生连辩称：上诉人的损失应该由梁锦明、黎飞燕赔偿，1、系列案纠纷产生的原因，是由梁锦明、黎飞燕不守诚信引起的。2、海珠区法院作出的（2014）穗海法生民初字第730号民事判决，也就是梁锦明、黎飞燕起诉吉生连及上诉人要求房屋的判决，在该判决中直接判决了由本案的上诉人及吉生连将房屋返还给梁锦明、黎飞燕，即上诉人将评估价130多万的房屋直接返还给梁锦明、黎飞燕，但是梁锦明、黎飞燕仅仅返还购房款32万元，两者相差巨大，如果梁锦明、黎飞燕不对上诉人的损失直接承担责任明示是显失公平。3、当庭提交的两份裁定书是我方要求梁锦明、黎飞燕赔偿因合同无效返还房屋的损失，最后的判决是一、二审驳回了吉生连的诉请，即由我方向梁锦明、黎飞燕要求赔偿应返还房屋构成的损失不予支持，如果本案中梁锦明、黎飞燕不赔偿上诉人的损失，梁锦明、黎飞燕将会因他们不守诚信的行为获得巨大的利益，对上诉人和我方是很不公平的，请求二审法院改判，判决梁锦明、黎飞燕赔偿上诉人的损失。
刘家金于2015年8月25日向一审法院起诉请求：1.梁锦明、黎飞燕、吉生连按照现房产价值暂定为110万向刘家金返还（最终价格以评估机构评估为准）；2.梁锦明、黎飞燕、吉生连支付自2010年12月30日委托刘家金管理该房屋支付的各项费用总和5万元；3.本案诉讼费用由梁锦明、黎飞燕、吉生连承担。
一审法院认定事实：位于广州市海珠区土华学校边三巷x号(宅基地证编号穗海新字第402x**号，登记为混合结构2层，建筑面积140平方米，发证日期1994年3月21日)的宅基地房屋登记的使用权人为梁锦明。梁锦明、黎飞燕于1983年11月14日登记结婚。
2007年3月20日，梁锦明、黎飞燕与吉生连协商将上述房屋作价32万元转让给吉生连。双方签订《赠与合同》，约定：梁锦明、黎飞燕自愿将广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋赠与吉生连；赠与方将上述房屋无偿赠给吉生连后，有义务协助受赠与方办理房屋转移登记手续。
2007年3月20日，梁锦明、黎飞燕在公证处办理《委托书》，订明：梁锦明、黎飞燕委托吉生连代执行和处理下列事项办理和委托房管部门对上述房屋进行测绘手续；向房管部门申请和办理产权申报及登记手续；办理有关房屋安全鉴定手续；向房管部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋产权证手续；对上述房屋进行管理、修缮、申请办理修缮、报建、拆建手续或合建手续……；受委托人对上述委托事项，有转委托权；此委托书有效期为办妥上述事项为止。
签订《赠与合同》后，吉生连向梁锦明、黎飞燕支付了32万元。之后梁锦明、黎飞燕将上述房屋及宅基地使用证交给吉生连。
2010年12月30日，吉生连签订《转委托书》，订明：广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋是吉生连受委托进行管业的，吉生连是梁锦明和黎飞燕的委托代理人；现吉生连转委托刘家金为合法代理人，代执行下列事项：办理和委托房管部门对上述房屋进行测绘手续；向房管部门申请和办理产权申报及登记手续；办理有关房屋安全鉴定手续；向房管部门申请办理上述房屋产权变更转移登记和领取房屋产权证手续；对上述房屋进行管理、修缮、申请办理修缮拆建手续或合建手续……。
2011年1月13日，吉生连(甲方)与刘家金(乙方)签订《协议书》，约定：广州市海珠区土华学校边三巷x号房屋由梁锦明夫妻于2007年3月20日赠与给甲方，现因甲方发生经济困难，需资金周转，于是将该房屋以总价71万元转让给乙方；甲方收到全部房款后，即将该房屋交付给乙方使用和管业，乙方可以对房屋进行加建；该房屋改建费用30万元全部由乙方支付，甲方完全确认……。
签约后，刘家金向吉生连支付房款71万元。同时吉生连将涉案房屋交付给刘家金。另刘家金称在接收房屋后，于2011年6月对房屋加建了2层（即共4层），一直使用。同时吉生连确认其从梁锦明、黎飞燕处接收房屋时为2.5层结构（两层加一个二到三层的楼梯屋），其并未有加建行为而是直接按当时现状移交给刘家金。另，吉生连和刘家金均不是涉案房屋所在村社的村民。
原审另查明，2014年9月3日，梁锦明、黎飞燕以房屋买卖合同纠纷为由向原审法院提起诉讼，要求：1、确认梁锦明、黎飞燕与吉生连赠与方式买卖位于广州市海珠区土华校边三巷2号房屋的行为无效，并判决吉生连及刘家金返还该房屋及宅基地使用证；2、由吉生连及刘家金向梁锦明、黎飞燕支付房屋毁损损失30万元；3、要求吉生连承担本案诉讼费用及鉴定费用。之后吉生连在该案中提起反诉称如果法院认定合同无效，要求梁锦明、黎飞燕按房屋的实际价值赔偿给吉生连经济损失不少于71万元。之后原审法院作出（2014）穗海法生民初字第730号民事判决书，判决1、确认梁锦明、黎飞燕与吉生连以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华校边三巷x号房屋的行为无效。2、吉生连、刘家金在判决生效之日起10日内将广州市海珠区土华校边三巷2号房屋（部分已被拆毁）腾空，并交还给梁锦明、黎飞燕。3、刘家金在判决生效之日起10日内将广州市海珠区土华校边三巷x号房屋的宅基地使用证的原件交还给梁锦明、黎飞燕。4、吉生连在本判决生效之日起10日内向梁锦明、黎飞燕赔偿房屋损失款210280元。5、梁锦明、黎飞燕在本判决生效之日起10日内向吉生连返还购房款32万元。6、驳回梁锦明、黎飞燕的其他诉讼请求及吉生连的其他反诉请求。同时该判决中审理查明：2014年7月23日，因房屋出现渗漏及砖墙开裂等问题，刘家金曾自行委托广州市尚标房屋鉴定有限公司对涉案房屋进行安全鉴定，结论为“一般损坏房”。之后，刘家金对涉案房屋进行了拆除（部分墙壁、楼板已打烂、损毁）。另在该案诉讼中经梁锦明、黎飞燕申请，原审法院委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，对广州市海珠区土华学校边三巷x号房屋的市场价值进行评估。该公司于2015年3月12日作出《房地产估价报告》，确定广州市海珠区土华学校边三巷x号（建筑面积140平方米）的市场价值210280元（此房屋的市场价值为房屋整体价值扣除宅基地区位楼面地价的价值），其市场单价为1502元/平方米。之后刘家金不服提起上诉，后经广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第3343号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
本案原审诉讼中，刘家金称因（2014）穗海法生民初字第730号案件中广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋的市场价值的《房地产估价报告》并未列明宅基地区位楼面地价的价值，同时其认为该报告评估方式有误，故经刘家金申请，原审法院委托广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司，对广州市海珠区土华学校边三巷x号房屋（建筑面积140平方米）的房地产市场价值进行评估。该公司于2016年4月7日作出《房地产估价报告》确定广州市海珠区土华学校边三巷x号（建筑面积140平方米）的楼面地价为7790元/平方米、建筑物重置成新价1560元/平方米、房地产评估单价9350元/平方米、评估总价1309000元。对于该评估报告书的结论，刘家金及吉生连均没有异议但同时称对于房屋价值应采纳评估结果的1309000元作为其市场价值。梁锦明、黎飞燕则不予确认，称应以（2014）穗海法生民初字第730号案中扣除宅基地区位楼面地价的价值后的市场单价为1502元/平方米为依据。
原审庭审中，刘家金与梁锦明、黎飞燕均确认涉案房屋现已全部拆除，并由梁锦明、黎飞燕重建，现为5.5层。
一审法院认为，梁锦明、黎飞燕与吉生连间以赠与方式买卖广州市海珠区土华学校边三巷2号房屋行为已经（2014）穗海法生民初字第730号、（2015）穗中法民五终字第3343号民事判决书确认无效，据此，刘家金对涉案房屋的管理等其他权利也已丧失了事实基础。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故刘家金要求吉生连向其返还房屋转让款71万元，原审法院予以支持。关于刘家金要求除房屋转让款71万元外其仍要求梁锦明、黎飞燕、吉生连依据2016年4月7日作出《房地产估价报告》确定的评估总价1309000元向其赔偿损失差额的主张，原审法院认为，关于房屋的价值，在（2014）穗海法生民初字第730号中根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》，涉案房屋的市场价值为210280元即扣除宅基地区位楼面地价的价值后的市场单价为1502元/平方米。与本次诉讼中广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司于2016年4月7日作出的《房地产估价报告》中所确定的扣除楼面地价为7790元/平方米后涉案建筑物重置成新价1560元/平方米基本一致。虽然刘家金及吉生连均认为应依照楼面地价7790元/平方米、建筑物重置成新价1560元/平方米后的房地产评估单价9350元/平方米为涉案房屋的市场价值依据，但根据原审法院实际委托评估的是涉案房屋的市场价值，即房屋整体价值扣除宅基地区位楼面地价的价值。因此，刘家金及吉生连所提及的应加入楼面地价7790元/平方米为涉案房地产整体的价值，并非本案需考虑的因素。鉴于该房屋的评估价值远低于刘家金与吉生连约定的交易价格71万元，故刘家金购买房屋无效后不存在房屋因升值而发生的损失，故刘家金在要求返还转让款71万元外仍要梁锦明、黎飞燕、吉生连依据2016年4月7日作出《房地产估价报告》确定的评估总价1309000元向其赔偿损失差额的主张，原审法院不予支持。至于刘家金要求梁锦明、黎飞燕、吉生连支付自2010年12月30日委托刘家金管理该房屋支付的各项费用总和5万元因无事实和法律依据，原审法院不予支持。
一审判决：一、吉生连在本判决生效之日起10日内向刘家金返还房屋转让款71万元。二、驳回刘家金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15150元，由刘家金负担5797元、吉生连负担9353元。另吉生连在本判决生效之日起十日内向刘家金支付鉴定费2886.5元。
本院二审期间，吉生连当庭提交一份（2016）粤01民终11036民事裁定书和（2015）穗海法生民初字第739-1号裁定书，拟证明其要求梁锦明、黎飞燕返还房屋损失的诉讼请求，两级法院均未支持，以吉生连名义无法通过法定程序追还损失，所以通过本案要求梁锦明、黎飞燕赔偿。刘家金对该份证据表示没有意见，与其要求三被上诉人承担责任没有冲突。对真实性予以认可。梁锦明、黎飞燕要求坚持按照本案的一审判决执行。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，就合同的效力问题，前案生效判决中已明确被上诉人梁锦明、黎飞燕与吉生连名为赠与实为买卖的行为无效，以此为前提的上诉人刘家金与被上诉人吉生连的房屋转让行为也应无效，所签《协议书》为无效合同。据合同相对性，合同无效后被上诉人吉生连应返还上诉人刘家金向其支付的71万元房款。原审对此认定并无不当，本院予以支持。
就合同无效的过错分担问题，被上诉人吉生连与上诉人刘家金签订《协议书》时明知涉案房屋为宅基地上房仍进行转让交易，故双方对合同无效的结果均存在过错。至于上诉人刘家金提到的被上诉人梁锦明、黎飞燕在合同签订与履行中存在过错及不诚信的问题，本院认为此二人并非《协议书》的合同相对方，其是否存在过错不属本案考量范畴。
此外，宅基地使用权具有人身属性，上诉人刘家金与被上诉人吉生连作为非本村村民，无法通过转让享有宅基地的合法使用权，也无法实现对宅基地使用权人的变更登记。《协议书》中约定上诉人刘家金获得涉案房屋的使用权和管业权，但因宅基地流转存在着特殊性与限制性，上诉人刘家金仅作为使用人和管业人，对增值部分的权益主张并无充分法律依据，本院不予支持。协议签订后，上诉人刘家金依约曾享有过使用涉案房屋的利益，且涉案房屋的重置成新总价远低于协议无效后需返回的71万元，故原审法院的处理合情合法，本院应予维持。
综上所述，上诉人刘家金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16581元，由上诉人刘家金负担。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十一月一日
书记员 冯冠豪