湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1021民初1433号原告：何海生，男，汉族，农民。委托诉讼代理人：欧阳丽（系原告何海生之妻），特别授权。原告：欧阳丽，女，汉族，农民，系原告何海生之妻。两原告共同委托诉讼代理人：李小龙，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者，一般代理。被告：郴州市华宇房地产开发有限责任公司，住所地郴州市苏仙区国庆南路延伸段香雪苑四区4栋101-4号1608、1609号房。法定代表人：陈荣华，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小廷，男，系该公司副总经理，特别授权。委托诉讼代理人：肖冬生，男，系该公司副总经理，特别授权。原告何海生、欧阳丽与被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司（以下简称华宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告欧阳丽及两原告共同委托诉讼代理人李小龙、被告华宇公司的委托诉讼代理人刘小廷、肖冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何海生、欧阳丽向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告限期两个月内交房给原告使用；2.请求判决被告赔偿原告逾期交房违约金13469元；3.请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月，原告与被告在桂阳县龙山华府营销中心签订了《商品房买卖合同》后于2016年1月4日改签新的合同，该合同约定：被告将位于桂阳县龙山华府住宅楼X幢X单元X号房屋以312994元出让给原告；被告应于2015年5月30日向原告交付房屋。原告按合同约定将首付款297345元交纳给被告，余款15649元被告交房时再支付。但被告至今未交房给原告，被告已经构成违约，按合同约定，如被告逾期交房则每日按原告所交房款的万分之一的违约金支付给原告。违约金应从2015年5月31日起开始计算至2016年8月25日止，共13469元（297345×0.0001×453天）。为此，原告为维护自身的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告华宇公司辩称，原告所诉基本事实。导致被告不能如期交房的主要原因如下：1、被告是第一次从事房地产开发，没有经验，考虑不周到，与原告约定的交房时间较短，不切实际，不能如期交房自是必然；2、近年来，房地产企业均陷入困境，被告也遇到了困难，导致其不能如期交房。基于以上原因，被告向原告表示歉意，请求原告谅解。本案诉争建设工程能交付使用，现在被告正想尽一切办法，争取早日向原告交付房屋。另外，原告与被告于2016年1月4日签订的《合同补充协议》约定在交房之日后三个月内为正常交房时间，逾期交房时间从原约定交房之日三个月后开始计算，以及被告在建设该工程时遇到了天气和政府干预等不可抗力因素导致延误了建设工期，因此，在计算逾期交房违约金时应当扣除三个月和不可抗力导致延误工期时间。原告未在主合同约定的2015年5月30日交付余款15649元，被告认可该余款是作为预留金待交房的时候再支付，但按照《合同补充协议》，原告未交余款则视为被告不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、被告华宇公司向本院提交了2013年—2016年被告建设龙山华府AC栋施工有效工期及相关清单，拟证明因法定节假日、雨雪天气、政府行为或停水停电等具有不可抗力的因素延误数百天，该延期天数应予扣除，不能算作逾期时间。原告认为该证据是被告方自行制作的清单，没有其他证据佐证，对其真实性不予认可，且节假日、正常雨雪天气引起的停工不属于不可抗力引起，不应扣除相应天数；2、被告华宇公司向本院提交了《商品房买卖合同》的附件《合同补充协议》，拟证明补充协议约定了交房之日后三个月内交房不视为被告违约，应扣除三个月的逾期时间以及出卖人不构成违约的其他情形。原告对该证据的真实性无异议，认为补充协议约定交房之日起三个月内为正常交付时间是事实，但被告至今也未交房，计算逾期交房违约金应从双方签订的的主合同约定的交房日期开始计算，双方虽然在该合同约定了支付尾款时间为2015年5月30日，但该支付时间是根据实际交房时间来确定，被告至今未交房，构成违约，应当支付原告违约金。对于被告提供的该两份证据，本院认为，在建设龙山华府时因遇雨雪天气、节假日及应政府要求停工，被告并未提供充分证据证实，而且大多是可以预见的，不属于不可抗力，对该证据本院不予采信；《商品房买卖合同》的附件《合同补充协议》具有真实性，系原、被告双方一致同意签订，双方同意《商品房买卖合同》中约定的交房之日起之后三个月内为正常交房时间，因此，在计算逾期交房时间应予扣减三个月，对该证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月，原告何海生、欧阳丽与被告华宇公司签订了《商品房买卖合同》，后于2016年1月4日改签新的《商品房买卖合同》，合同约定：原告何海生、欧阳丽购买被告华宇公司开发的龙山华府小区在建商品房住宅楼X幢X单元X号房屋，预测建筑面积131.51平方米，单价为2380元/平方米，总房款312994元，交房期限为2015年5月30日前。合同第七条约定了付款方式及期限：原告应当在2015年5月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款297345元，应当于2014年9月5日前支付；余款2015年5月30日支付15649元整。合同第十二条约定了被告华宇公司逾期交房的违约责任的处理方式：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.001%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之/（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。同日，原、被告签订了《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件，该补充协议约定了为方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起三个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起三个月内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。原告于2014年9月5日交纳了购房款297345元，合同约定2015年5月30日交纳的余款15649元作为预留金待被告交房之日时原告再予以支付。被告华宇公司至今未交房给原告何海生、欧阳丽。另查明，被告华宇公司于2014年4月25日已就龙山华府项目A、C栋商住宅楼办理了商品房预售许可证，编号：预许字（2014）第07号。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告何海生、欧阳丽已按合同履行了支付大部分购房款的义务，虽余款未交，但被告在庭审时认可原、被告双方已约定该余款是作为预留金待交房之日时原告再予以支付，被告华宇公司至今未交房给原告，原告亦不构成违约，被告已构成违约，应承担违约责任。原告何海生、欧阳丽请求被告华宇公司两个月内交付购买房屋是合理、合法的，本院应予以支持。至于原告要求被告支付逾期违约金，逾期天数从2015年5月31日起开始计算至2016年8月25日止，共453天，利率标准为每日万分之一，但本院认为原、被告双方在《合同补充协议》已明确约定出卖人在约定的交房之日起三个月内将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，因此应扣减3个月共90天的逾期天数，原告诉请按照已支付的购房款来计算违约金，本案违约金应计算为：297345元×0.0001×（453-90）天=10794元，对此违约金本院予以支持，超过部分应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后二个月内向原告何海生、欧阳丽交付所购房屋；二、限被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后二个月内向原告何海生、欧阳丽支付逾期交房违约金10794元；三、驳回原告何海生、欧阳丽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由原告何海生、欧阳丽负担50元，被告郴州市华宇房地产开发有限责任公司负担166元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  宁建道代理审判员  张艳芳人民陪审员  谢丁良二〇一七年二月二十日书 记 员  刘 伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。