新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）新01执异379号
案外人：新疆康达实业集团有限公司，住所地：新疆巴州库尔勒市交通路。
法定代表人：罗万康，该公司董事长。
委托代理人：戴劲松，新疆西昭律师事务所律师。
申请执行人：李梅秋，男，汉族，1966年1月28日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路。
委托代理人：如仙古丽·斯马依力，新疆施安律师事务所律师。
委托代理人：何迪，新疆施安律师事务所律师。
被执行人：庄革，男，汉族，1964年12月21日出生，住新疆库尔勒市石化大道。
被执行人：巴州鲁天融资性担保有限责任公司，住所地：新疆库尔勒市交通西路。
法定代表人：迟振勤，该公司总经理。
被执行人：迟振勤，男，汉族，1957年1月27日出生，住新疆库尔勒市。
被执行人：桑桂杰，男，汉族，1957年8月5日出生，住新疆库尔勒市。
被执行人：李健，男，汉族，1972年5月4日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路。
被执行人：张胜利，男，汉族，1950年1月28日出生，住新疆库尔勒市。
在本院执行申请执行人李梅秋与被执行人庄革、巴州鲁天融资性担保有限责任公司（以下简称巴州鲁天公司）、迟振勤、桑桂杰、李健、张胜利借款合同纠纷一案中，案外人新疆康达实业集团有限公司（以下简称康达公司）对本院查封巴州鲁天公司名下的位于库尔勒市建设路辖区索克巴格路27号康都时代花园41栋01二层，面积为677.99平方米预售房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年12月23日举行了听证。案外人康达公司的委托代理人戴劲松、申请执行人李梅秋及其委托代理人如仙古丽·斯马依力、何迪参加听证。现已审查终结。
康达公司称，乌鲁木齐市中级人民法院于2015年8月20日向巴州库尔勒市房产交易中心送达了(2014)乌中执字第510号协助执行通知书，将我公司开发的位于库尔勒市建设路辖区索克巴格路27号康都时代花园41栋二层01号的预售商铺查封，对此我公司提出异议。2014年8月19日，库尔勒康达建筑工程有限责任公司因需在库尔勒市农村信用合作联社开具5600万元银行承兑汇票，库尔勒康达建筑工程有限责任公司自行支付了银行承兑汇票保证金2800万元，剩余2800万元分别由巴州财信融资担保有限责任公司、巴州国联融资担保有限公司、巴州鲁天融资担保有限公司、新疆宏泰融资担保有限公司提供保证担保，与库尔勒市农村信用合作联社签订了编号为：2014年0819银承字第01号《银行承兑协议》、《银行承兑不可撤销担保书》、《最高额保证合同》，其中巴州鲁天融资担保有限公司为该批银行承兑汇票提供的担保额为500万元，库尔勒康达建筑工程有限责任公司、巴州鲁天融资担保有限公司为此签订了《委托保证合同》、《反担保抵押合同》、《反担保保证合同》。库尔勒康达建筑工程有限责任公司法定代表人罗万俊一次性支付了四家担保公司一年担保费，并提供了相应的抵押物，其中提供给巴州鲁天融资担保有限公司的抵押物就包括我公司开发的预售房产康都时代花园41栋二层01号商铺，抵押物于2014年8月20日已在库尔勒市房地产管理局交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记。该笔银行承兑汇票，库尔勒康达建筑工程有限责任公司已于2015年4月10日全部兑付完毕。故对申请人的抵押物查封有误，请求解封。
李梅秋称，不动产权属以登记为准，根据调取的房产档案显示被执行人巴州鲁天公司系查封房产的权利人，故法院查封该房产并无不当。综上应依法驳回康达公司的异议申请。
本院查明，申请执行人李梅秋与被执行人庄革、巴州鲁天公司、迟振勤、桑桂杰、李健、张胜利借款合同纠纷一案。新疆维吾尔自治区库尔勒市公证处于2014年9月22日作出（2014）新库经字第7026号公证书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定义务，申请执行人李梅秋于2014年11月4日向本院申请强制执行。执行过程中，2015年8月20日，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，向库尔勒市房产交易中心出具（2014）乌中执字第510号协助执行通知书，要求查封被执行人巴州鲁天融资性担保有限责任公司名下位于库尔勒市建设路辖区索克巴格路27号康都时代花园41栋01二层，面积为677.99平方米（预售房）；查封期限为三年，自2015年8月20日至2018年8月19日止。康达公司对此提出书面异议。
另查明，听证过程中康达公司提交了涉案查封房产的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收报告等证据，建设单位均显示为康达公司。李梅秋对上述证据的真实性予以认可。
再查明，2017年3月10日本院依法自库尔勒市不动产登记中心调取了涉案查封房产备案情况，该中心出具了《库尔勒市预告登记情况记载表》，该记载表显示涉案房产权利人为本案被执行人巴州鲁天公司，义务人为康达公司。登记类别为预购商品房预告，登记原因为预购商品房预告登记新建，未显示该房产所有权登记信息。
以上事实有本院（2015）乌中民四初字第42号民事判决书、协助划拨（提取）存款通知书存根、《库尔勒市预告登记情况记载表》听证笔录等在卷为证。
本院认为：本案争议焦点为案外人康达公司是否为涉案查封房产的权利人。
一、关于预告登记权利人是否系所有权人的问题。
根据本院调取的《库尔勒市预告登记情况记载表》显示被执行人巴州鲁天公司系查封房产预告登记权利人。关于预告登记的问题，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此，预告登记作出后，并不必然导致不动产物权的设立或变动，而只是登记申请人取得了一种请求将来发生物权变动的权利。综合以上法律规定并结合本案事实，可以明确本案巴州鲁天公司作为预告登记权利人，不能当然认定其为查封房产权利人，并不当然系不动产物权人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定，“人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。”即人民法院对执行财产采取扣押、冻结、划拨、变价措施时，应当确认该财产系被执行人名下所有。本案执行中，根据房产管理部门调取的证据显示，巴州鲁天公司系查封房产的预告登记权利人，不能以此认定巴州鲁天公司系查封房产法定的实际权利人，故执行过程中查封涉案房产不当，应予以纠正。
二、关于本案中涉案财产权利人的认定问题。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”因本院在房产管理部门调取的涉案查封房产档案未显示所有权登记信息，故根据康达公司提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证据可以认定康达公司为实际权利人。案外人康达公司的异议理由符合法律规定故依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
中止对位于库尔勒市建设路辖区索克巴格路27号康都时代花园41栋01二层，面积为677.99平方米房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨新芳
审 判 员 温鹏钧
代理审判员 白 冰
二〇一七年四月一日
书 记 员 俞 宁