湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第01904号
原告罗锡周。
委托代理人周海战，湖南环海律师事务所律师。
被告湖南省元盛实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一东路95号东方大酒店西座15楼。
法定代表人陈维。
第三人卢育南。
第三人中国银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段593号湖南国际金融大厦。
法定代表人赵濛。
原告罗锡周诉被告湖南省元盛实业有限公司（以下简称元盛公司）、第三人卢育南、第三人中国银行股份有限公司湖南省分行（以下简称中行省分行）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员刘伟担任审判长，人民陪审员林群、陈文艺参与的合议庭，于2014年9月29日公开开庭审理了本案。代理书记员张凡担任庭审记录。原告罗锡周及委托代理人周海战到庭参加了诉讼。被告元盛公司、第三人卢育南、第三人中行省分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗锡周诉称，原告与被告元盛公司于2002年6月23日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发建设的位于长沙市开福区戥子桥的“元盛大厦”第＊幢＊层＊＊号房屋，房屋总价款802888元。被告公司应于2002年7月31日（最迟不超过8月31日）前将该房屋交付给原告，并应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，而且约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告共计支付552888元购房款，但被告迄今仍然没有为原告办理该房屋的房地产权属证书，原告曾为此多次与被告交涉未果。
另据原告了解，被告早于2000年7月25日就与第三人卢育南签订《商品房购销合同》，将“元盛大厦”第＊幢＊层X号房（后经被告向长沙市房地产交易管理所进行了房号变更，即原告所购买的＊＊号房）出卖给了第三人卢育南，并将该合同提交长沙市房地产交易管理所进行了备案登记。2002年4月28日被告又与第三人卢育南签订《解除合同协议》，双方解除了上述《商品房购销合同》，但并未注销备案登记，导致原告一直无法办理该房屋的权属证书。
另据原告了解，第三人卢育南与第三人中行省分行于2000年7月24日签订《长沙市房地产抵押合同》（长房押字0＊＊＊5号）一份，于7月25日签订了《中国银行消费贷款借款合同》两份（湘中银借合字2000年第（4）-＊＊＊号、湘中银借合字2000年第（4）-＊＊＊7号），约定第三人卢育南向第三人中行省分行借款49万元，第三人卢育南自愿将其坐落在开福区戥子桥＊＊号的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给第三人中行省分行，并由被告元盛公司签署了两份《中国银行消费贷款保证合同》。后因第三人卢育南未按期还贷。
原告与被告元盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。现原告已向被告支付大部分购房款并入住该房屋至今，因此为了维护自己的合法权益，提出1、请求依法判令被告元盛公司立即为原告所购买的“元盛大厦”＊＊号房屋办理房地产权属证书；2、请求依法确认被告元盛公司与第三人卢育南就《商品房购销合同》所签署的《解除合同协议》有效成立，并依法限令被告与第三人卢育南立即向长沙市房产交易管理所注销该《商品房购销合同》的备案登记；3、请求依法判令第三人中国银行股份有限公司湖南省分行对原告所购买的“元盛大厦”＊＊号房屋不享有优先受偿权；4、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告元盛公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
第三人卢育南未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见。
第三人中行省分行未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见。
经审理查明，2002年6月23日，被告元盛公司（甲方）与原告罗锡周（乙方）签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定，出卖人以收购方式取得位于戥子桥＊＊编号为5＊＊＊3的地块的土地使用权。该块土地面积为2.98亩，规划用途为商住，土地使用年限自1994年12月9日至2044年12月9日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为元盛世家；买受人罗锡周购买的商品房为第＊幢＊层＊＊号房，建筑面积共256.29平方米。双方约定，买受人按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平米3132.70元，总金额802888元；约定买受人在2002年6月24日付清10万元，2002年7月8日付清152888元，余下55万元银行按揭贷款付清。出卖人应当在2002年7月31日前（最迟不超过8月31日将商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同并退还全部房款）；关于产权约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如不能，买受人不退房，出卖人按已付房价款10%向买受人支付违约金。
就罗锡周与元盛公司于2002年6月23日签订的《商品房买卖合同》事项，元盛公司于2012年9月向本院起诉罗锡周，同时罗锡周提出反诉，元盛公司的本诉诉讼请求是：罗锡周向元盛公司支付购房款30万元；支付逾期付款利息601466元；罗锡周承担该案的诉讼费用。罗锡周的反诉诉讼请求是：驳回元盛公司的本诉诉讼请求；元盛公司立即将罗锡周购买的元盛大厦＊＊房过户至罗锡周名下并赔偿罗锡周2520000元；元盛公司承担该案的诉讼费用。本院于2013年7月作出（2012）开民一初字第03258号民事判决，判决结果如下：罗锡周在元盛公司将长沙市开福区戥子桥＊＊号的元盛大厦第1幢8层05号房屋的产权证登记在罗锡周名下之日起五日内向元盛公司支付购房款250000元；元盛公司自本判决生效之日起五日内向罗锡周支付未按期办理产权证的违约金11058元；驳回元盛公司、罗锡周的其他诉讼请求。
另查，2000年7月25日，被告元盛公司（甲方）与第三人卢育南（乙方）签订了《商品房购销合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买商品房建筑面积共238.75平方米（其中实得建筑面积212.15平方米，公共部位与公摊面积26.6平方米），位于第一幢8层E号房。该商品房双方约定按每平方米2980元，总价为711475元。乙方逾期付款，甲方有权终止合同，并要求乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。甲方须于2001年8月30日前，将合格房屋交付给乙方使用。甲方如未按规定时间内将商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房款向甲方追究违约利息。约定在实际接收该商品放之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权机关办理权属登记手续，如因甲方的过失造成乙方不能在交接之日前30日内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求30日之内将已付房款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失。
2000年7月24日，卢育南（甲方）与中行省分行零售业务处（乙方）签订了《中国银行消费贷款借款合同》一份，合同编号为（湘）中银借合字2000年第（4）-＊＊＊2号，合同约定，甲方向乙方借款人民币40万元，甲方借款期限为180个月，借款利率为息4.65%，按月结算。此贷款用于个人住房消费。该合同约定贷款担保，全部债务由被告元盛公司提供连带责任担保。
2000年7月24日，卢育南（甲方）与中行省分行零售业务处（乙方）签订了《中国银行消费贷款借款合同》一份，合同编号为（湘）中银借合字2000年第（4）-＊＊＊7号。甲方向乙方借款人民币9万元，甲方借款期限为60个月，借款利率为息5.025%，按月结算。此贷款用于家居装修。该合同约定贷款担保，全部债务由被告元盛公司提供连带责任担保。
2000年7月24日，被告元盛公司（甲方）与中行省分行零售业务处（乙方）签订了《中国银行消费贷款保证合同》一份，合同编号为（湘）中银借合字2000年第（4）-＊＊2号。为确保（湘）中银借合字2000年第（4）-＊＊2号《借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保，乙方接受甲方的保证。甲方保证的贷款金额为人民币40万元，贷款期限自2000年8月10日至2015年8月10日。
2000年7月24日，被告元盛司（甲方）与中行省分行零售业务处（乙方）签订了《中国银行消费贷款保证合同》一份，合同编号为（湘）中银借合字2000年第（4）-＊＊7号。为确保（湘）中银借合字2000年第（4）-＊＊7号《借款合同》的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保，乙方接受甲方的保证。甲方保证的贷款金额为人民币9万元，贷款期限自2000年8月10日至2015年8月10日。
卢育南、元盛公司签订了《长沙市房地产抵押合同》，并于2000年8月15日在长沙市房地产交易管理所办理了长沙市开福区戥子桥27号元盛大厦＊-＊-X号房产的抵押登记备案手续。
2002年4月28日，湖南省金环国际房地产公司（甲方）、被告元盛公司（甲方）与卢育南（乙方）签订了解除合同协议。甲乙双方经平等协商，就解除双方于2000年7月25日签订的元盛大厦＊＊号商品房买卖合同一事，达成协议，甲乙双方同意解除上述合同，本协议生效后甲方退还乙方已付购房款，乙方向甲方退还所持房屋。
就第三人卢育南与第三人中行省分行、被告元盛公司之间的银行按揭贷款40万元事项，第三人中行省分行于2006年7月向本院起诉第三人卢育南和被告元盛公司，提出的诉讼请求是：卢育南向中行省分行偿还逾期借款本息23258.29元并提前归还借款本金280886.04元以及按原合同计算的利息、罚息；中行省分行对卢育南购买的元盛大厦＊-＊-X房产依法处置所得的价款享有优先受偿权；卢育南和元盛公司支付中行省分行所支付的实现债权的合理费用8000元；元盛公司对卢育南的还款义务承担连带清偿责任。本院于2006年8月作出（2006）开民二初字第1510号民事判决，判决内容是：一、解除卢育南与中行省分行签订的合同编号为（湘）中银借合字2000年第（4）-＊＊2号《中国银行消费贷款借款合同》；二、卢育南在判决生效之日起10日向中行省分行偿还逾期借款本息23258.29元以及本金280886.04元，上述借款的利息、罚息；三、卢育南判决生效之日起10日向中行省分行支付实现债权费用8000元；四、元盛公司对卢育南的上述款项承担连带清偿责任；五、驳回中行省分行的其他诉讼请求。
另查明，长沙市开福区戥子桥27号元盛大厦＊＊号房屋与长沙市开福区戥子桥27号元盛大厦＊-＊-X号房屋是同一房屋。
以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房购销合同》、《解除合同协议》、《长沙市房地产抵押合同》、《中国银行消费贷款合同》、《中国银行消费贷款保证合同》、（2006）开民二初字第1510号民事判决书、（2012）开民一初字第03258号民事判决书及当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、关于本案诉争的房屋元盛大厦＊＊号房屋归属问题。根据本院（2012）开民一初字第03258号民事判决书查明的事实以及判决结果，湖南省金环国际房地产公司、被告元盛公司与卢育南就元盛大厦＊＊号签订了解除合同协议，罗锡周与元盛公司就元盛大厦＊＊号签订了《商品房买卖合同》，该房屋所有权应归罗锡周。在元盛公司为罗锡周办理好房屋权属证书之后五日内罗锡周支付元盛公司剩余的房款；二、关于元盛大厦＊＊号房屋的备案登记以及抵押登记是否注销或解除的问题。根据湖南省金环国际房地产公司、被告元盛公司与卢育南就元盛大厦＊＊号签订的解除合同协议，元盛公司与卢育南应当按该协议向长沙市交易管理部门注销元盛大厦＊＊号的房屋买卖备案登记，但是元盛公司与卢育南未按协议履行导致原告不能办理房屋产权证书，原告要求确认湖南省金环国际房地产公司、被告元盛公司与卢育南就元盛大厦＊＊号签订的解除合同协议成立并有效，元盛公司与卢育南应当按该协议向长沙市交易管理部门注销元盛大厦＊＊号的房屋买卖备案登记的诉讼请求，本院予以支持；三、关于原告诉求要求第三人中行省分行对原告所购买的“元盛大厦”＊＊号房屋解除抵押登记的问题。因第三人卢育南与第三人中行省分行、被告元盛公司之间的银行按揭贷款40万元事宜，本院已作出（2006）开民二初字第1510号民事判决，依据该判决，第三人卢育南和中行省分行之间的借款合同已解除，中行省分行对卢育南所提供的抵押物享有优先受偿权的诉求被本院驳回，故中行省分行对“元盛大厦”＊＊号房屋不再享有抵押权，卢育南和中行省分行应当及时办理解除抵押权手续，现原告诉请要求第三人中行省分行对原告所购买的“元盛大厦”＊＊号房屋解除抵押登记的诉讼请求本院予以支持；四、被告元盛公司、第三人卢育南、第三人中行省分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南省元盛实业有限公司自本判决生效之日起30日内为原告罗锡周办理原告所购买的“元盛大厦”＊＊号房屋地产权属证书；
二、被告湖南省元盛实业有限公司与第三人卢育南于2002年4月28日所签署的《解除合同协议》成立并有效；湖南省元盛公司与卢育南自本判决生效之日起30日内向长沙市房产交易管理所注销2002年4月28日双方所签订的备案登记；
三、第三人中国银行股份有限公司湖南省分行对原告罗锡周所购买的“元盛大厦”＊＊号房屋不享有优先受偿权。
本案受理费200元，公告费560元，共计760元，由被告湖南省元盛实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘 伟
人民陪审员 林 群
人民陪审员 陈文艺
二〇一四年十月十三日
代理书记员 张 凡
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。