河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初5227号
原告：河南益通物业服务有限公司，住所地郑州市金水区天明路86号凯瑞大厦8层808号。
法定代表人：朱晓光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：乔伟，河南成务律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马亚论，河南成务律师事务所实习律师。
被告：李保安，男，1978年8月19日出生，汉族，住郑州市中原区，现住郑州市中原区。
原告河南益通物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告李保安（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人乔伟、马亚论，被告李保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告支付截止2017年6月30日的物业服务费用5176元，并向原告支付违约金（违约金分季度计算，按照每季度应支付的物业费用322.83元为基数，以每季度首月的21日为起算时间，按照年利率24%为标准，计算至拖欠的物业服务费用实际付清为止）。2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买郑州市中原区西站路1号“龙栖尚都”小区2号楼1单元3层301号房屋，建筑面积82.78平方米，类型为成套住宅。原告和“龙栖尚都”小区的开发商郑州九龙城房地产有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告受聘对“龙栖尚都”小区提供前期物业管理服务，第六条物业服务费用约定：住宅物业每月每平方米1.25元，智能化运营费每月每平方米0.05元，第七条约定：物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应当在每季度首月5日至20日履行缴纳义务。第二十八条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，应按每日5‰的标准向原告支付违约金。被告在2011年3月7日接收房屋，自2013年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费用拖欠拒交。经原告多次催收无果后，为维护原告的合法权利及全体业主的共同利益，原告遂起诉至法院。
被告辩称：1.对原告主张的物业费缴费期间有异议，在2011年3月7日交房时开发商存在迟延交房（商品房买卖合同约定交房时间是2010年12月30日），在开发商和物业公司都在场的时候，开发商承诺免除业主2年物业费，并且在小区内张贴了通知。另外被告与开发商签订的买卖合同存在更换，更换之后的合同跟前一份合同的交房时间不一样，新约定的时间推后至2010年12月30日，换合同时，九龙城营销中心出具的申请能证明开发商承诺免6个月物业费，综上，共计免除两年半物业费，原告应当从2013年9月1日起收取物业费，不应当从2013年7月1日起计算。2.但是物业费应当减少，因为：（1）、房屋质量问题，原告和开发商协商后说归原告管理，原告当时也没有拒绝，但是现在原告说不归他们管理，前后矛盾；（2）、原告的服务也没有做到完善，从收房之日起至今，门禁设施没有启用，房屋外平台的卫生没人打扫，杂草丛生；原告以没交物业费为由，拒绝办理停车卡；被告认为外墙烟囱应当归原告管理，原告不能推卸责任；原告没有遵守《业主临时管理规约》的规定；（3）、被告手中有两个物业合同，不清楚现在到底归谁管理；（4）、地面停车费不知道物业是否有权利收取；（5）、被告的电动车在楼下丢失证明原告没尽到安保义务，安保设施不完善；（6）、物业没有履行好管理职责，小区到处张贴广告及灯箱，被告认为原告收取了费用，并没将费用向所有业主公示。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告欠付物业费的期间。被告认可已于2011年3月7日接收房屋，但称开发商承诺免除共计2年零6个月的物业费。原告认可免除被告两年物业费，但主张自2013年7月1日起向被告收取物业费。因被告对自己的主张未提供证据证明，且其中六个月的免费期限原告未予认可，故本院对被告该事实主张不予认定。2.关于被告房屋面积。原告提交的由郑州市房产档案馆出具的房屋所有权证（存根）显示：本案所涉被告名下的房屋建筑面积为82.78平方米，被告虽辩称该房屋面积为82.44平方米，但并未提供证据证明，故本院对其抗辩不予采信。
本院认为：原、被告之间存在合法有效的物业服务合同法律关系。原告实际为被告涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，被告应当按照《前期物业管理服务合同》约定标准，即物业服务费每月每平方米1.25元、智能化运营费每月每平方米0.05元的标准，根据被告房屋登记建筑面积82.78平方米向原告交纳服务费用。针对被告关于房屋墙面存在严重裂缝问题、未实施门禁管理及原告占用小区建筑共有部分获取收益而未进行公示等方面的抗辩，根据本院受理的原告起诉同小区其他业主的案件中，原告提交的与其他业主签订的格式合同《龙栖尚都前期物业管理服务协议》第二条第一款的约定，原告应当对房屋共用部位（包括基础、内外承重墙、楼板、屋顶、户外墙面等）进行维护和管理。被告并未提供证据证明其照片显示的墙体裂缝系“房屋共用部位”，即使被告有证据证明系承重墙裂缝问题，但是因房屋共用部位系业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时结合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关房屋共用部位的质量问题、小区建筑共有部分的收益问题及小区封闭化管理问题，被告亦应当通过法律所规定的共同管理权来主张权利，业主共同管理权的行使主体为业主委员会或业主大会，故被告不付或少付物业费的抗辩，缺少法定或约定的充分必要条件，且直接混淆了物业服务关系中所包含的业主个体权益与业主公共权益。即：个体业主不能因物业服务企业的公共物业服务违约行为，在没有具体关联约定或法定事由条件下而单独获取应由全体业主共有的违约责任的相对权益。故被告可针对原告物业服务行为，从个人具体合法权益保障角度，另寻求公力救济、社会救济、私力救济，包括诉讼。针对被告其他有关原告物业服务不完善的抗辩，因被告证据不足，故本院不予认定。
针对物业费，根据约定收费标准及被告房屋面积，经计算，自2013年7月1日起至2017年6月30日止的物业费为5165元，原告主张被告欠付物业费5176元，本院仅对其中的5165元予以支持，对原告主张的过高部分不予支持。针对违约金，综合本院受理的原告起诉同小区其他业主的案件，原告虽然提供了多份证据并称其已经尽到了合同约定的安全保障义务，但结合被告及其他业主物品丢失情况，说明原告在履行安全保障义务方面存在瑕疵。另外，原告自认仅对9、10、11号楼业主发放了单元门禁卡，未对其他楼栋实施封闭化管理，以上均说明原告在履行物业管理服务义务方面存在瑕疵，且被告亦非恶意拖欠，故原告主张的违约金，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告李保安自本判决生效之日起十日内向原告河南益通物业服务有限公司支付所欠自2013年7月1日至2017年6月30日的物业服务费5165元；
驳回原告河南益通物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，已减半收取25元，由被告李保安负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 陈俊南
二〇一七年九月二十七日
书记员 田楠楠