广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初1350号
原告：欧民勇，男，1971年1月30日出生，汉族，住珠海市香洲区。
被告：汪淑燕，女，1972年7月3日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。
被告：汪国栋，男，1961年12月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
原告欧民勇与被告汪淑燕、汪国栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧民勇、被告汪国栋及其委托代理人王征坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧民勇向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告双倍返还购房定金，由于原告已向被告支付50000元，被告应返还金额为100000元；2.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月12日，汪国栋作为汪淑燕的委托代理人，与原告签订编号为NO.1402378的房地产买卖及居间合同，约定汪淑燕将其名下的位于中山市火炬开发区××家园××房的房屋出售给原告，价格为420000元，原告支付定金50000元，由于案涉房屋处于抵押状态，被告须于合同签订60天内（即2015年7月11日前）办理好该房屋的解除抵押手续以便办理过户手续；汪国栋对汪淑燕的上述合同项下的责任承担连带保证责任，担保范围包括但不限于汪淑燕悔约不卖而须双方返还定金的责任。合同签订当天，原告已委托雷慧仙女士向汪淑燕支付定金50000元，汪国栋也在合同上签署了定金收据，但后来因汪淑燕一直不履行合同，导致交易无法进行。另根据中介方通知汪国栋已经强行从居间方将房产证取走。原告认为被告的行为已经违约，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。
诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为要求两被告继续履行合同，其他按诉内容不变。
汪淑燕、汪国栋辩称：汪国栋作为汪淑燕的全权代理人，与原告签署房屋买卖合同后，约定由原告一次性付款。交易合同签订后，原告因资金周转困难，变更付款方式为按揭贷款，未经被告同意，并经出卖人多次催告后，未在过户之前付清余款，依法应承担违约责任，作为被告依法履行合同是理所当然的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：汪淑燕向本院提交署名为张力东的情况说明1份，该情况说明载明涉案房产交易的履行情况，该份证据性质属于证人证言，应由张力东本人出庭作证。但因张力东旁听法庭审理，欧民勇亦明确表示不同意张力东在旁听庭审的情况下再作为证人出庭作证，因此，该份情况说明未经证人出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据。同时，对于情况说明所载明“2015年5月12日，汪国栋作为汪淑燕全权代理人与欧民勇先生签署房地产买卖及居间合同，双方约定由欧民勇先生一次性付款后，汪国栋办理赎楼手续，并约定于2015年7月15日办理递件过户手续”之内容若属实，属于合同核心条款的变动（双方付款义务及赎楼义务履行顺序之变更），若合同签订前已协商好，理应在合同签订之初即载入合同，若在合同签订后才作变更，应经双方当事人确认并把变更条款进行固定。但根据欧民勇与张力东的短信往来记录，张力东短信内容主要为协商办理手续、磋商过户时间等，并未提及催促欧民勇支付房款以供汪淑燕进行赎楼的事宜。因此，汪淑燕提交上述情况说明拟证双方已约定由欧民勇先履行支付房款义务以供其赎楼之用，理据不充分，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，汪淑燕、欧民勇与中山市世华房地产代理有限公司（以下简称为世华公司）签订房地产买卖及居间合同，合同约定欧民勇以420000元总价向汪淑燕购买位于中山市火炬开发区××家园××房，其中欧民勇须在签署合同时支付50000元定金，汪淑燕在签署合同两个工作日内办理相关手续并将该物业已有的房产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用，第二部分楼款370000元过户之前全部付清，欧民勇、汪淑燕须于2015年7月15日或之前办理完相关契税缴纳和签署广东省房地产买卖合同，并办理过户递件手续；合同签订时物业现状为有抵押，汪淑燕应在签署本合同后60天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用；如欧民勇未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由汪淑燕没收，汪淑燕有权将物业重新转让予任何人；若汪淑燕不依合同约定将物业售予欧民勇，则汪淑燕须返还双倍定金予欧民勇以弥补其损失；合同第十八条手写备注“本合同代理人汪国栋对合同义务与责任承担连带保证责任，包括而不限于卖方收取定金后悔不卖的双倍返定责任以及房屋不能过户二产生的退房款、支付违约金等责任。”。合同还约定其他条款。合同签订后，欧民勇向汪淑燕支付50000元定金。
案涉房产仍处于银行抵押登记状态。汪淑燕主张应由欧民勇支付购房款以供其赎楼，双方再进行下一步交易。案涉合同中对于案涉房产赎楼手续如何办理、是否由欧民勇向汪淑燕支付购房款协助其办理赎楼手续没有进行约定。
2015年5月15日，汪国栋短信联系欧民勇，短信内容为“……根据合同，你应在15日存入现金340000元到汪淑燕账户，以供工行扣贷款，中介和我从13日到今天一直电话催促你，错过今天扣款产生的后续工作和增加的费用，你应承担”。2015年6月17日，汪国栋短信联系欧民勇，短信内容为“……按照合同规定，6月18日即可办理更名过户。这个时间节点双方签合同时，你亦提前知晓，请你按合同约定，今天支付购房余款370000元”。欧民勇回复“麻烦您做一下转委托公证”，汪国栋回复“可以做转委托公证，但你应先付清余款370000元，我才可以办转委托公证”。2015年6月23日，世华公司员工张力东短信联系欧民勇，内容主要为“已与汪国栋沟通好，约在10天后过来办理手续”，欧民勇短信回复“好”。2015年7月5日，张力东短信联系欧民勇，内容主要为“大概什么时候有时间过来过户？”。2015年7月15日，张力东继续短信联系欧民勇，短信内容为“因为合同是今天到期，我们也没有接到你的电话，不知道你的手续办得怎么样，你先给汪先生打个电话说明情况吧，免得他说我们违约。”，欧民勇短信回复“按揭资料已交银行。等银行审批。批下来过户。因迟延过户造成汪小姐多付工行的利息，由本人承担”，张力东短信回复“汪先生今天下午过来了，要按合同约定执行……我觉得你明天早上有时间过来一趟，当面和汪先生聊，这样比较有用，时间一推再推我们不好沟通了。”。2015年7月16日，欧民勇短信联系张力东“我到了，汪总来吗”。2015年7月20日，欧民勇短信联系张力东“有消息么。房款汪先生愿意收吗”，张力东回复“他就说这两天小孩要忙着出国，我正在沟通，我觉得你给他一个电话是最好的”。2015年7月24日，欧民勇短信联系张力东“……根据合同约定，汪总应该在7月11日前解除抵押。现在由于他没有履行他‘解除房产抵押’的义务，导致无法过户”。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1.案涉房地产买卖及居间合同是否已经解除；2.若没有，能否继续履行。针对上述争议焦点，本院分析论述如下：
关于争议焦点一。汪国栋陈述因欧民勇已经违约没有按照合同约定支付购房款，其于2015年7月16日已口头通知欧民勇要按照合同约定解除合同，因此，案涉合同已经解除。
根据合同约定，双方须在2015年7月15日或之前办理完递件过户手续，欧民勇在递件过户之前全部付清剩余购房款370000元。由于案涉房产处于按揭抵押状态，合同约定汪淑燕应在签署合同后60天内（即2015年7月11日前）解除抵押手续并将房产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。合同中并未约定欧民勇应支付购房余款予汪淑燕做赎楼之用，从合同约定的交易时间节点也无法推定欧民勇应先支付购房余款再由汪淑燕进行赎楼。汪淑燕主张双方已约定由欧民勇支付购房余款进行赎楼再解除房产按揭抵押，但未提供充分证据予以证明，对其上述主张，本院不予采信。从案涉房产交易过程分析，案涉房产至今没有办妥解除抵押手续，汪淑燕的行为已构成违约。合同的解除权是法律赋予守约方的一种救济权利，汪淑燕作为违约方，无权行使合同解除权，因此，案涉合同没有解除。
根据欧民勇与世华公司员工张力东短信往来记录显示，在合同约定购房余款支付期限届满之日，欧民勇明确表示“按揭资料已交银行。等银行审批。批下来过户。因迟延过户造成汪小姐多付工行的利息，由本人承担”，但是，汪国栋已明确回复严格按合同履行。由此可见，双方对于合同签订后条款的变更磋商没有成功，双方仍应依原合同履行各自义务。汪淑燕、汪国栋由此主张欧民勇擅自变更付款方式的事实，违反合同约定，理据不充分，本院对此事实不予认定。
欧民勇向汪淑燕支付购房定金后，汪淑燕应在签署合同后60天内办理案涉房产的解除抵押手续，汪淑燕在合同约定的递件过户履行期限届满之前仍不履行上述合同义务，欧民勇有权将支付案涉购房款的时间顺延，欧民勇的迟延付款的行为不构成违约，其作为守约方，有权要求继续履行合同。
关于合同继续履行的问题。虽然案涉房产存在抵押，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，欧民勇愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条、第六十九条，判决如下：
一、被告汪淑燕应于本判决发生法律效力之日起十日内注销涉案房地产（位于中山市火炬开发区博爱了七路113号百合家园21幢503房）抵押登记；
二、原告欧民勇应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付被告汪淑燕剩余购房款370000元；被告汪淑燕应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于中山市火炬开发区博爱了七路113号百合家园21幢503房过户登记至原告欧民勇名下（过户登记的税费由原告欧民勇承担），并将上述房产实际交付给原告欧民勇。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，诉讼保全费1020元，以上合计3320元（该款原告已预付），由被告汪淑燕、汪国栋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 李 芳
审判员 陆招胜
审判员 杨 颖
二〇一六年八月十八日
书记员 黄 莺
姚志姬
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