四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2326号
上诉人（原审原告）：党元华，男，汉族，生于1952年5月14日，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：裴家勤，四川海峡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阆中市国有资产管理中心。
法定代表人：胡伟，该中心主任。
委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阆中市人民政府江南街道办事处。
负责人：宋波，该办事处主任。
委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。
上诉人党元华与上诉人阆中市国有资产管理中心（以下简称国资中心）因与被上诉人阆中市人民政府江南街道办事处（以下简称江南办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第3646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
党元华上诉请求：1.由国资中心、江南办事处支付党元华逾期交房违约金5万元、支付2013年7月至2015年7月的逾期交房过渡费38455.20元；2.国资中心、江南办事处向党元华支付营业房补差款40万元（共80平米，每平方米补差按5千元计算）；3.国资中心、江南办事处承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.拆迁合同约定国资中心、江南办事处应当在2011年6月12日前将竣工验收合格的安置房交付党元华，若逾期的不仅要双倍支付过渡费，还应支付逾期交房违约金5万元。一审法院认定了逾期交房的事实，但未按照事实判决支付上述费用，应予纠正。2.拆迁合同中，对党元华营业房的拆迁补偿不公平，一审法院按照合同约定驳回党元华的该项诉讼请求不当。拆迁时，国资中心、江南办事处称安置房小区不修建营业房，不具备返还营业房的条件，强行将党元华80平米的营业房以每平米400元的价格货币补偿，也未支付停业费。但目前安置还房小区实际修建了营业房，客观具备了安置营业房的条件，依法应当返还房屋，即便无法安置返还营业房，也应当评估补偿差价，一审法院判决错误，应当纠正。
国资中心辩称，1.逾期交房事实客观存在，系规划、建设等原因造成。我方也给予了党元华倍数的超期过渡费予以赔偿，一审判决违约金不当。2.党元华所称的营业用房问题，系国资中心在给予住房安置的情况下，再进行的货币补偿，所以不存在不公平的问题。
国资中心上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回党元华的全部诉讼请求。事实及理由：一审法院既然认定其支付的超期过渡费已能实际弥补因迟延还房所致的实际损失，再判决支付违约金明显不当。因国资中心已按照高标准向党元华支付了超期过渡费，该费用正常范围内属于对党元华的补偿金，超过正常标准的费用即应当是逾期交房的惩罚金。根据《合同法》第一百一十四条及该法司法解释（二）第二十八条规定，违约金的适用是以“补偿性为主，惩罚性为辅”，因此，违约金和损害赔偿不得并存，且国资中心给付党元华的超期过渡费已经足以赔偿其损失，一审法院适用法律不当，应予纠正。
党元华辩称，答辩意见参见上诉事实及理由。补充：1.党元华至今未接房的原因系安置还房不符合质量要求，且至今未维修完好，因此，国资中心应当承担违约责任，向党元华支付2013年-2015年的过渡费。2.营业房并未住房安置，只是给予了货币补偿，国资中心所称不是事实。
江南办事处辩称，1.党元华的上诉不能得到支持。首先，合同约定的违约金5万元，是对逾期交房之外的违约行为的约定，一审法院判决支付1万元违约金已重复，因向党元华支付倍数过渡费后，就已承担了逾期交房的责任，且生效判决也有类似的案例，党元华要求支付逾期交房违约金不能得到支持。其次，党元华所称的营业房，拆迁之前其实质是住宅房，只是党元华在该住房存在一定的经营行为，给予党元华400元/平米补偿，公平合理。2.江南办事处赞同国资中心的上诉请求及事实理由。
党元华向一审法院起诉请求：1.国资中心、江南办事处按《拆迁协议》约定向党元华支付逾期交房的过渡安置费38，455.2元（2013年7月至2015年7月共计24个月）。2.国资中心、江南办事处向党元华支付逾期交房违约金5万元。3.国资中心、江南办事处赔偿党元华因房屋面积不足及房屋质量问题的损失70，000元。4.国资中心、江南办事处支付营业房80㎡补差款40万元。5.诉讼费用由国资中心、江南办事处承担。
一审法院认定事实：阆中市人民政府为恢复重建南津关古镇建设，决定对南津关古镇规划范围内的房屋实施拆迁，由国资中心负责拆迁，江南办事处具体实施拆迁安置补偿事宜。2010年1月12日，国资中心以拆迁人的身份与党元华签订拆迁协议，约定：党元华将自己座落在江南镇锦山路20号的砖混、砖木结构房屋（建筑面积152.6㎡）于同年1月15日前搬迁腾空，交与国资中心拆迁；党元华选择的安置方式为产权调换；其中营业房80㎡按每平方米400元予以货币补偿；国资中心在阆中市阆升路还房小区四期2幢4单元1楼2号B户型给党元华还房1套计100㎡、在阆中市阆升路还房小区四期2幢4单元2楼1号B户型给党元华还房1套计100㎡，超产权面积的部分由党元华按补楼层差价款的方式购买;搬迁过渡期限为18个月﹝过渡费约定为：18个月过渡期限内每平方米3.5元、超期半年过渡费每平方米5.25元、超期半年至一年过渡费每平方米7元、超期一年以上过渡费每平方米10.5元﹞；协议约定党元华腾空房屋三日内向党元华支付搬迁补助费、临时安置补助费、停业补助费、房屋作价款、附属物补偿金共计72，978元；国资中心须于2011年6月12日前将竣工验收合格的房屋交予党元华使用，党元华同时向国资中心付清楼层差价款和超面积购房款；协议经双方签字后生效，如有违反，由违约方付给对方违约金5万元。协议签订后党元华按协议履行了合同义务，将房屋腾空交由国资中心予以拆迁。国资中心已向党元华支付了搬迁补助费、临时安置补助费、停业补助费、房屋作价款、附属物补偿金共计72,978元。
2013年7月10日阆升路还房全面竣工，党元华和其他拆迁还房户在“南津关古迹恢复重建安置还房第四期竣工验收交接单”上签字。国资中心遂向被拆迁户发出回迁公告，回迁截止时间为2013年8月31日。后党元华和其他回迁户以房屋楼层更改、回迁房屋面积与协议面积不一致、房屋质量问题、拆迁安置不公等理由到市府信访。市府工作组分别予以了书面答复。2014年党元华又以国资中心的拆迁主体资格不合法而认为拆迁协议无效向阆中市人民法院提起诉讼。该院驳回其诉讼请求，本院维持了阆中市人民法院的判决。党元华对房屋面积提出异议，请求国资中心按市场价值予以赔偿，一审审理中党元华明确表示放弃该项诉讼请求。
同时查明，阆升路还房小区四期还房工程于2011年11月开工，2013年7月10日竣工，竣工后被告公告通知各拆迁户回迁。党元华领取2011年一年18个月的过渡费9，613.80元、2012年一年超期过渡费12，818.4元、2013年一年超期过渡费19，227.6元。审理中党元华亦认可超期过渡费已领取至2013年。
一审法院认为，双方签订的拆迁安协议是其真实意思表示，且不违反法律规定，其效力予以确认。本案争议的焦点在于国资中心是否存在违约行为和应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中国资中心、江南办事处在交房时间上存在着迟延还房的违约行为，本应按照安置补偿协议的约定向党元华支付违约金，但由于迟延交房的违约行为，已按照《阆中市城市房屋拆迁管理实施办法》和江南镇政府制定的相关安置补偿标准，向党元华支付了过渡安置费，该过渡安置费的标准倍数于安置补偿协议的相应约定，且党元华亦未举证其在房屋拆迁期间存在其他损失的相关证据，结合当地房屋租赁市场行情价格，应当认定已支付的超期过渡安置费已能实际弥补因迟延还房所致的实际损失，故应适当减少国资中心应向党元华支付的违约金，酌定国资中心向党元华支付违约金10,000元。由于安置房屋已于2013年7月公告，正式回迁时间为2013年7月22日，故对于公告之后，党元华不接受还房所形成的损失，国资中心、江南办事处不应承担责任。审理中党元华明确表示放弃房屋面积的讼争，予以维持。党元华主张的营业房80㎡按每平方米市场价值5000元补价差的问题，由于拆迁协议中已按每平方米400元进行了货币补偿，故不应再次进行补差。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、阆中市国有资产管理中心限本判决生效后十天内支付党元华违约金10000元。二、驳回党元华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9380元，由党元华、国资中心各负担4690元。
本院二审查明：党元华对安置的两套还房，至今未进行补差款结算，但从2013年8月至今，党元华占有使用其中一间。
2014年12月18日，阆中市住建局委托重庆市建设工程质量检验测试中心对党元华的安置房所在楼幢（四期2号楼）砌体结构安全性进行鉴定。鉴定结论：现有裂缝对房屋安全性不构成影响，倘若裂缝不处理，将对楼板耐久性构成影响，故需对其进行封闭处理。建议对裂缝采用灌注结构胶的方式进行封闭处理，倘若底面再粘贴碳纤维效果更佳。
本院认为，本案争议焦点，一是国资中心、江南办事处是否应当向党元华支付逾期交房违约金以及2013年至2015年过渡费；二是国资中心、江南办事处是否应当向党元华支付营业房差价款40万元。本院根据双方的诉辩意见分别评判如下：
一、关于国资中心、江南办事处是否应当向党元华支付逾期交房违约金以及2013年至2015年过渡费的问题
国资中心、江南办事处在交房时间上确实存在迟延还房的违约行为，本应按照《安置补偿协议》的约定，向党元华支付违约金，但由于合同法确立的违约金制度的首要功能是填补损失，其次才是惩罚功能，由于国资中心因迟延交房的违约行为，已向党元华支付了倍数的超期安置过渡费，且党元华亦未提交其在房屋被拆迁期间存有其他损失的相关证据，结合当地房屋租赁市场行情价格，应当认定国资中心支付的超期过渡安置费已能弥补因迟延还房给党元华造成的实际损失，且已体现了国资中心、江南办事处迟延还房违约行为的惩罚性，故其不应再按照合同约定向党元华支付逾期交房违约金。故国资中心认为不应当再另行支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持，一审法院判决国资中心支付1万元违约金不当，本院予以纠正。
党元华认为，其拒绝接房的原因系因安置还房存在质量问题，故国资中心、江南办事处应向党元华支付拒收房屋期间的过渡费。本院认为，案涉楼幢通过竣工验收合格，并经过鉴定，存在的裂缝对房屋安全性并不构成影响，不属于严重影响居住的质量问题，可以通过修复予以解决,党元华不得以此拒绝接收房屋，其拒收房屋所造成的损失，国资中心、江南办事处不应承担责任。故党元华的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
二、国资中心、江南办事处是否应当向党元华支付营业房差价款40万元的问题
《房屋拆迁安置补偿协议书》约定“乙方营业用房选择货币补偿，甲方按400元/平方米付给乙方货币补偿金32000元”，据此，党元华与国资中心对营业房的安置已达成一致意见，党元华称选择货币安置系国资中心的强迫行为所致，但又未提交证据证明其主张成立，应承担举证不能的法律后果。故对党元华要求给付营业房未能还房安置的损失差价款的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，党元华的上诉请求均不能成立，应予驳回；国资中心的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第3646号民事判决；
二、驳回党元华的诉讼请求。
一审案件受理费9380元，由党元华负担；二审案件受理费4740元，由党元华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 范云荣