上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民三（民）初字第2366号
原告刘丽雯。
委托代理人林卫，上海市耀良律师事务所律师。
被告陈约翰。
被告顾雅芬。
上述两被告共同委托代理人陈永平（系陈约翰之父，顾雅芬之夫），男，1956年3月28日出生，汉族，住上海市黄浦区重庆北路***弄***号。
第三人徐轶琼。
第三人中国民生银行股份有限公司上海分行。
法定代表人王建平。
委托代理人张磊，上海笑展律师事务所律师。
原告刘丽雯诉被告陈约翰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月20日受理后，原告于2012年12月27日变更了诉讼请求，本院依原告申请追加了顾雅芬为本案第二被告。法庭于2013年4月26日第一次公开开庭进行了审理，原告刘丽雯的代理人林卫到庭参加诉讼，被告陈约翰、顾雅芬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。庭审中原告再次书面变更诉讼请求。后因案情需要，本院追加了徐轶琼、中国民生银行股份有限公司上海分行为本案第三人，并依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告刘丽雯的委托代理人林卫，被告陈约翰、顾雅芬的共同委托代理人陈永平，第三人中国民生银行股份有限公司上海分行的委托代理人张磊到庭参加诉讼，第三人徐轶琼经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘丽雯诉称，原、被告于2012年7月15日通过上海欣乐房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，由原告向被告购买位于上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋（产权证号为：长XXXXXXXX**），房屋转让价格为人民币435万元。合同约定，原告应在合同签订后三个工作日内向被告支付首付款人民币360万元整（内含已经支付的定金人民币10万元整），被告应在签订房地产买卖合同后7个工作日内提前还清贷款，并在取得注销抵押登记材料后7个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应房款。但是被告却迟迟没有到银行办理归还贷款，也没有按照约定协助办理房屋过户手续。2012年11月24日，被告顾雅芬向原告出具保证书，保证在2012年12月25日前将被告陈约翰转让给原告的房屋到交易中心办理过户登记手续，否则将已经收取的360万元房款退还给原告，并承担《上海市房地产买卖合同》中约定的违约责任，同时确认该保证书为房地产买卖合同不可分割的一部分。但直到2012年12月25日，两被告仍未履行合同，故原告诉至本院，诉请判令：1、要求被告陈约翰继续履行双方于2012年7月15日签订的《上海市房地产买卖合同》，并在判决生效后7个工作日内向两第三人还清系争房屋所设定的抵押借款，并在取得注销抵押登记材料后7个工作日内向上海市长宁区房地产交易中心办理完结注销该房屋抵押登记事项，将房屋过户给原告；2、要求被告陈约翰按照2012年9月26日签订的补充协议补偿原告人民币10万元，并在原告应付的房屋余款中直接扣除；3、要求被告陈约翰自2012年10月26日起按照原告已付款360万元的日万分之三为计算标准向原告支付违约金，至房屋办理过户手续日止，并要求被告顾雅芬对此请求承担连带责任；4、案件受理费、保全费由两被告负担。
被告陈约翰、顾雅芬辩称，不同意原告所主张的诉讼请求，被告陈约翰没有能力偿还借款，只能将房屋拍卖偿还两第三人的借款；故不同意原告的诉讼请求。但对于原告所主张的事实均无异议。
第三人徐轶琼未到庭发表陈述意见。
第三人中国民生银行股份有限公司上海分行述称，本案中原告曾诉请解除与被告的合同，现在原告又要求继续履行合同，是否准许履行应由法院定夺。原告在与被告的房地产交易过程中没有尽到应有的审慎义务。本案房屋的价款达400多万元，原告首付就支付了300多万元给被告，原告本意是想让被告自己去取消房产上的抵押登记，但其未监督或通过中介来约束被告，故造成如今的局面。如果原告要求继续履行与被告之间的合同，应该首先保证第三人的抵押权利得以实现，应将抵押的钱款支付给第三人之后才可以继续履行合同。
经审理查明，原、被告于2012年7月15日通过上海欣乐房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，被告陈约翰以435万元的价格将位于上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。合同约定，被告应在签订房地产买卖合同后7个工作日内提前还清贷款，并在取得注销抵押登记材料后7个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项。合同约定，双方应在2012年9月15日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。合同还约定，若被告未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接以及房地产权利转移）给原告，或者未按照合同约定提前还清银行贷款，并办理完结注销该房屋抵押登记事项的，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已付款的日万分之三计算。
原告于2012年7月24日将房屋首付款360万元（含定金10万元）付与被告。被告收到原告给付的360万元后，未能结清涉讼房屋上的抵押借款并涤除抵押，致双方未能进行产权过户。原、被告双方于2012年9月26日再次签订补充协议，约定在2012年10月25日之前双方共同到房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时被告向原告补偿10万元，补偿款在原告支付的房款中直接扣除。2012年10月25日，被告仍未履行过户义务。2012年11月24日，被告顾雅芬向原告出具保证书，保证在2012年12月25日前将被告陈约翰转让给原告的房屋到交易中心办理过户登记手续，否则将已收取的360万元房款退还给原告，并承担《上海市房地产买卖合同》中约定的违约责任，同时确认该保证书为房地产买卖合同不可分割的一部分。
另查明，被告陈约翰与第三人中国民生银行股份有限公司上海分行于2010年3月30日签订了《个人购房抵押借款合同》（编号：个房贷字第XXXXXXXXXXXXXXX号），双方约定，被告陈约翰向第三人中国民生银行股份有限公司上海分行借款人民币322万元，借款期限300个月，自2010年3月30日起至2035年3月30日止。第三人中国民生银行股份有限公司上海分行于2010年4月2日核准登记为涉讼房屋抵押权人，债权数额322万元。
后因被告陈约翰未按照合同约定按时还款，第三人中国民生银行股份有限公司上海分行向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。上海市浦东新区人民法院于2013年8月21日判决：被告陈约翰应于判决生效之日起十日内归还第三人中国民生银行股份有限公司上海分行借款本金3，084，093.19元；被告陈约翰应于判决生效之日起十日内给付第三人中国民生银行股份有限公司上海分行截至2013年7月31日的利息194，309.49元，逾期利息10，403.29元；被告陈约翰应于判决生效之日起十日内给付第三人中国民生银行股份有限公司上海分行律师费83，311元；如被告未履行上述判决义务，第三人中国民生银行股份有限公司上海分行可与被告陈约翰协议，以上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额的部分，归被告陈约翰所有，不足部分由被告陈约翰清偿。
再查明，第三人徐轶琼于2011年9月28日被核准为涉讼房屋抵押权人，余额抵押债权数额100万元。
上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》、《房地产买卖合同补充协议变更》、定金收据、收款收据、《上海市房地产登记簿》、民事调解书、民事判决书、借款收据、担保函及各方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，原、被告所签订的上海市房地产买卖合同及相关补充协议合法有效，双方当事人均应依约履行。现原告刘丽雯已依约向被告陈约翰支付了购房款360万元，然被告陈约翰未能履行其房产过户的合同义务，已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告刘丽雯要求被告陈约翰继续履行买卖合同的交付义务并承担约定的补偿及赔偿违约金的相关义务，有事实和法律依据，本院予以采纳。由于两位第三人已被核准为涉讼房屋的抵押权人，他物权的登记优先于原告的债的请求权。被告陈约翰应在涤除上述抵押权后将房屋产权过户至原告名下，原告亦应按合同约定支付房屋余款65万元，因过户延迟而产生的补偿金10万元依双方约定在房款中直接扣除。原告刘丽雯依合同约定要求被告陈约翰按已付款360万为本金承担日万分之三的违约金至实际办理过户手续日止的请求，依有合同依据，本院予以采纳。被告顾雅芬承诺对合同违约责任承担保证责任，原告的相关请求，本院亦予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈约翰应于本判决生效之日起三十日内在涤除本市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设定的抵押登记后将该房屋产权户名过户登记至原告刘丽雯名下；
二、原告刘丽雯应于本市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至其名下当日向被告陈约翰支付剩余房款人民币650，000元；
三、被告陈约翰应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告刘丽雯违约金，以人民币3，600，000元为本金，按日万分之三计算，自2012年10月26日起至本市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告刘丽雯名下之日止；
四、被告顾雅芬对上述第三条判决主文承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币5，000元，由被告陈约翰、顾雅芬共同负担。
案件受理费人民币40，100元，由被告陈约翰、顾雅芬共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年六月六日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人名共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒绝不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。