湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石中民二终字第00048号
上诉人暨被上诉人（原审原告暨反诉被告）刘芳。
委托代理人孟晟，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人暨被上诉人（原审被告暨反诉原告）余金兰。
上诉人暨被上诉人（原审被告暨反诉原告）吴体健。
余金兰、吴体健共同委托代理人柯炳谭�郭剑，均系湖北安格律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人暨被上诉人刘芳与上诉人暨被上诉人余金兰、吴体健因房屋租赁合同纠纷一案，均不服黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人暨被上诉人刘芳及其委托代理人孟晟、上诉人暨被上诉人吴体健及其委托代理人柯炳谭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：刘芳与余金兰、吴体健于2012年7月5日签订《房屋租赁合同》，约定：刘芳将黄石港区交通路1号门面房出租给余金兰、吴体健经营，第一年月租金2.7万元，每3个月支付一次租金计8万元整。租赁期限为2012年8月1日至2015年11月30日止，余金兰、吴体健投入的不可拆除的装修，在租期届满时归刘芳所有等内容。合同签订当日，余金兰、吴体健支付押金3万元和租金8万元，刘芳交付钥匙。此后，余金兰、吴体健投入了28万元装修房屋和投入了3.1万元增容水电和消防设备等。双方还就装修免租口头约定一个月优惠期。2012年10月14日，经双方努力共同完成了水电增容配置，余金兰、吴体健开始营业。2013年1月3日，因余金兰、吴体健拖欠了租金，刘芳指使他人将房门上锁，余金兰、吴体健因此停业。2013年1月12日，刘芳通知余金兰、吴体健解除合同。现因双方就租金损失、装修损失和停业损失的确定和责任的承担不能协商一致而形成了诉争。
原审判决认为：刘芳与余金兰、吴体健之间签订的书面门面租赁合同，包含双方超出该书面合同约定内容之外协商一致的申请书、口头协议等内容，均不违反法律规定，且是双方真实意思表示，是有效合同，双方均应当全面履行各自的义务。承租方延付租金的行为构成根�性违约，依法承担继续履行的违约责任；出租方径行锁门导致停业，是与合同法第二百二十七条之规定相悖的不当自力救济行为，对因该不当行为造成的损失，也应当承担相应民事责任。一、关于刘芳的租金请求。根据查明并认定于2012年9月1日起算租金的事实，余金兰、吴体健2012年12月之后延期未付租金的行为构成了违约，依法应当承担继续履行的违约责任。因合同已于2013年1月12日解除，故对刘芳请求判决承租方支付自2012年12月1日起到2013年1月12日止1个月零12天，按约定的月租金标准计算的租金37800元的诉讼请求，予以支持。对刘芳超出此金额的部分租金请求则不予支持。二、关于余金兰、吴体健的反诉请求。双方租赁合同终止时，因余金兰、吴体健尚欠租金37800元，押金3万抵偿后，还应支付租金7800元，故驳回余金兰、吴体健返还多收取的租金51111元的反诉请求。余金兰、吴体健主张其为经营所需投入消防设备和配电增容费用计3.1万元应由刘芳承担，并提供了相应发票，对此予以支持。因余金兰、吴体健未能提供营业收益损失的计算标准和依据，故对自2013年1月3日锁门停业至解除合同的2013年1月12日止共9天期间，按租金标准计算，认定停业期间的营业收益损失为8100元。余金兰、吴体健为经营所需投入了装修费用28万元，应当予以认定。根据租赁合同约定，该装修价值应在租赁期间届满时折旧归零；约定的租赁期间从起算租金的2012年9月1日起计算为39个月，在2013年1月12日解除合同前已经历了约5个月，装修价值折旧剩余价值计算为：280000元×（39-5）／39＝244102元。该装修价值余额，是余金兰、吴体健的直接损失，但合同因承租方延付租金的根本性违约行为而解除，承租方对其装修损失应承担主要责任，刘芳不当自力救济行为还�承担相应责任因此对余金兰、吴体健的装修损失承担30%的赔偿责任，即244102元×30%＝73230.6元。对余金兰、吴体健超过此金额的部分请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、余金兰和吴体健给付原告刘芳租金37800元；二、刘芳退还余金兰、吴体健押金30000元；三、刘芳赔偿余金兰、吴体健配置消防设备和配电增容费用损失31000元＋按已计算收取的租金标准计算的停业9天的营业收益损失8100元＝39100元；四、刘芳补偿余金兰、吴体健装修损失73230.6元；上述第一项与第二项、第三项、第四项相冲抵后，刘芳仍应向余金兰、吴体健支付人民币104530.6元，在判决生效之日起十日内付清；五、驳回刘芳的其他诉讼请求；六、驳回余金兰、吴体健的其他反诉请求。
刘芳不服原审法院上述判决，向本院提起上诉并答辩称：一、原审判决认定租金起算日期错误，起算日应当以2012年8月1日为准。合同明确约定租赁期限从2012年8月1日开始。双方虽口头约定一个月的装修优惠期的，但以余金兰、吴体健依约履行完合同的租赁期限为前提条件，且约定只是装修优惠期，而非免租期。由此可见，双方对装修优惠期约定不明，依法应按原合同的约定履行。再者，根据合同约定，对原合同进行变更的，应通过书面形式，口头约定装修优惠期不符合合同约定。实际上，余金兰、吴体健在2012年7月5日签订合同当天，就取得房屋钥匙，至2012年8月1日近一个月期间，完全可以对该房屋进行使用或装修，该期间是没有计算租金，已经给予余金兰、吴体健近一个月的装修优惠期。二、原审判决认定其退还押金3万元错误。根据合同约定，如余金兰、�体健违约，则押金不予退还。但余金兰、吴体健故意拖欠其租金致其采取锁门方式自力救济，然后反诉要求其承担装修损失。因余金兰、吴体健拖欠租金，构成根本性违约，也违反了合同法诚实信用的基本原则，依约押金不应退还。三、原审判决认定消防设备和配电增容的费用3.1万元由其承担没有事实和法律依据。合同未约定房屋租赁的具体用途，也未约定其有义务承担消防设备和配电增容等费用，但明确约定余金兰、吴体健在承租期内必须严格遵守公安消防部门的防火要求和规定。因此，消防设备和配电增容费应当由余金兰、吴体健承担。该消防设备和配电增容的费用属于为经营而产生的装修费用，应纳入全部装修损失。因其不当自力救济的锁门行为与造成该部分费用上的损失无关，该费用应按照30%的比例分担，而非全部由其承担。四、原审判决认定停业期间�2013年1月3日起至2013年1月12日止错误。其于2013年1月3日锁门，导致停业期仅一天。至于此后余金兰、吴体健将全部经营财产搬离，以实际行为单方面解除合同，与锁门并无实质性关联。五、原审判决未判定余金兰、吴体健承担2013年1月13日起至同年4月2日交还钥匙期间的租金损失错误。余金兰、吴体健拒绝交付房屋钥匙，导致该期间租金损失扩大，该损失应由余金兰、吴体健连带承担。六、原判认定其承担73230.6元装修损失错误。因余金兰、吴体健拖欠租金构成根本违约，且以擅自搬离全部经营设备的行为方式解除合同，造成合同无法履行，与不当自力救济的锁门行为没有实质关联。该装修费用按照合同约定，应由余金兰、吴体健承担该损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决；判令余金兰、吴体健支付拖欠的租金6.48万元及违约金3万元�并赔偿2013年1月13日起交还钥匙期间的租金损失共计7.11万元，同时，驳回余金兰、吴体健原审全部反诉请求，承担一、二审的全部诉讼费用。
余金兰、吴体健上诉并答辩称：一、原审法院对租金起算时间认定错误，应当以2012年11月14日为准。由于刘芳迟迟不履行配电增容的义务，导致其无法正常开业，不能实现从事经营的合同目的，因此租金起算时间应当以刘芳完成配电增容义务的时间为准。再加上双方口头约定一个月装修免租期，因此，租金的起算时间应为2012年11月14日。二、原审法院对于租金的截止时间认定错误。由于刘芳2013年1月3日实施锁门行为，其以实际行动单方解除租赁合同，因此租金截止时间应为2013年1月3日，而非原审法院认定的2013年1月12日。即便租金起算时间按照2012年9月1日开始计算，其已经交纳8万元租金和3万元押金的费用折抵租金，延续到2013年1月3日锁门当天，尚有300元盈余，不存在欠付刘芳房租的事实，其并未违约。因此，原审法院判定其承担违约责任错误。三、即便认定拖欠租金的事实成立，但由于刘芳并未履行合理期限内催告其支付的义务，应依法认定刘芳径行锁门并解除合同的行为构成违约，并对其损失承担全部赔偿责任。原审法院判决刘芳仅承担30%的装修损失明显错误。同时，刘芳通过转让装修物得到30万元，原审法院仅判决刘芳承担7万余元的装修损失，导致刘芳因侵权反而获益22万余元的后果，明显违背了法律的惩罚性功能。五、即便其违反了按时交纳租金的合同义务，也只是按照合同约定承担继续履行交纳租金的责任，向刘芳支付37800元租金；而刘芳的锁门行为缺乏法律依据及合同基础，系侵权的行为，也应对装修损失承担100%的赔偿责任。根据法律规定，则双方应当对各自的违约行为承担相应的责任，因此原审法院按照过错比例判决刘芳承担30%的责任明显错误。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求撤销原判决，发回重审，或在查清事实的基础上直接改判，判决驳回刘芳的诉讼请求、支持其全部反诉请求。
庭审中，刘芳提供以下证据以证明自己相应的主张：证据1、大冶市田园牧歌装饰有限公司组织机构代码证、北京田园牧歌装饰有限公司工商登记注册信息，证明余金兰、吴体健与大冶市田园牧歌装饰有限公司签订的装修合同虚假；证据2、黄石市港务集团就诉争房屋与孙家林2013年9月30日签订的租赁合同，证明刘芳与黄石市港务集团已经解除合同关系，诉争房屋已经由黄石市港务集团转租他人。吴体健对以上证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到刘芳的证明目的，认为组织机构代码证和工商登记信息，不影响装修合同的成�，诉争房屋装修客观存在；租赁合同系刘芳单方提供，其与黄石市港务集团租赁合同未到期，不能证明诉争房屋未经其转租他人的事实。吴体健亦提交黄石市文化局出具的《证明》一份，证明刘芳将诉争房屋转租他人，并收取转让费30万元的事实。刘芳对此质证认为，对《证明》的真实性、合法性无异议，但不能达到吴体健的证明目的，反而说明吴体健原审中提交的录音证据是虚假的。对上述证据本院审查认为：证据1不能证明装修合同虚假，余金兰、吴体健对诉争房屋进行了装修是客观事实，对此不予采信。证据2虽然不能证明刘芳与黄石市港务局解除合同关系的事实，但证明诉争房屋被转租的事实，对该部分事实本院予以采信。对于吴体健提交的《证明》，该证据不能证明系刘芳转租并收取30万元转让费的事实，但证明了诉争房屋转租他人继续经营电玩项目的事实，对此本院予以采信。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实。
本院认为：一、关于合同租金起算时间如何确定的问题。本案中，双方签订合同时明确约定租期从2012年8月1日计算，随后又口头约定装修优惠期一个月，对此双方均不持异议。刘芳单方认为优惠期是附条件的主张，因缺乏事实依据，不能成立。因合同双方当事人就合同未尽事宜可以口头协商确定，刘芳认为必须以书面方式约定才能认可该优惠期的理由不能成立。至于刘芳将实际交付房屋后至双方约定租期2012年8月1日开始起算这一期间视为装修优惠期，因双方签订合同确定租期起算点在前，口头约定装修优惠期在后，二者显然不可混淆，刘芳该理由亦不成立，并且一审中刘芳主张拖欠租金时就认可租金的起算点为2012年9月1日。故刘芳认为租金起算点应为2012年8月1日的主张，本院不予支持。同时，就余金兰、吴体健一方而言，其以刘芳未及时履行配电增容的义务为由，将完成配电增容的日期作为租金基准日，再加上一个月装修优惠期，而认为应当从2012年11月14日开始计算租金，该主张也不能成立。因为作为实际经营者，余金兰、吴体健对自身的经营需要应当清楚明确，其在签订合同时未提出经营业务对房屋配电的特殊要求，按照正常人的理解，刘芳向其交付能够正常使用的房屋即视为已经履行了合同约定的义务。因此在合同约定不明或者没有约定的情形下，余金兰、吴体健应对出租房屋能否满足其自身的经营需要负有事先审核义务，其怠于履行该义务，而在装修过程中才提出，事后反以此为由，作为否认合同约定租金起算点的依据，理据不足，本院不予支持。故原审认定双方口头约定了一个月优惠期，从而认定租金起算点为2012年9月1日正确，对此本院予以确�。
二、关于合同解除时间及拖欠租金如何计算的问题。刘芳认为余金兰、吴体健拖欠租金，遂以锁门方式进行不当自力救济，随后余金兰、吴体健搬离相关经营设施离场，最终导致刘芳以书面方式解除合同。本案基于认定租金自2012年9月1日起算，结合余金兰、吴体健已经交纳8万元租金的客观事实，依合同约定第二次租金交纳时间应为同年12月份。至2013年1月，余金兰、吴体健未继续交纳租金系毫无争议之事实，故依照合同约定，余金兰、吴体健拖欠租金已构成违约。2013年1月3日，刘芳以锁门之不当自力救济，欲行追要租金之事，客观上也造成余金兰、吴体健经营受阻并因此离场。但双方之间的纷争系拖欠租金而导致的连锁反应，无法单独就其中刘芳锁门环节，或余金兰、吴体健离场环节，来认定其中一方有解除合同之意思表示。故原审以刘芳书面通知解除合同的�间，确定2013年1月12日双方合同解除，并作为租金结算之日，并无不当，本院予以确认。按约定的月租金标准，计算余金兰、吴体健2012年12月1日起到2013年1月12日止1个月零12天期间拖欠的租金为37800元，原审对刘芳的该部分诉讼请求予以支持，并无不当。但刘芳采取锁门的行为失当，其对此理当应承担相应责任，故原审对2013年1月3日刘芳锁门至同月12日解除合同共9天停业期间的营业收益损失8100元，予以冲抵，亦无不当，本院予以维持。
三、关于装修损失如何承担的问题。本案中，余金兰、吴体健拖欠租金显然违反合同约定，刘芳在租金事宜未妥善解决时，采取锁门行为亦属不当之举，对装修剩余价值的损失双方应各自承担50%的责任。理由是：根据刘芳在公安机关询问笔录中的陈述，双方发生租金纠纷时，吴体健与之进行过协商，要求相应减免租金，刘芳对此并未完�拒绝，而仅仅是对于减免租金的具体数额未达成一致意见。由此可见，作为承租人，余金兰、吴体健并非完全不愿意履行合同，换言之，刘芳作为出租人收取租金的合同目的，并未出现完全不能实现的后果。而且，合同订立之初，余金兰、吴体健交付押金3万元，此时足以起到保障刘芳合同利益实现的作用。刘芳却采取锁门的措施，阻止余金兰、吴体健正常经营，对于本处于租金纠纷中的双方当事人而言，显然恶化了履约的不安定状态，也客观上导致余金兰、吴体健搬离相关设备退场，最终形成刘芳书面解除合同的结果。因余金兰、吴体健拖欠租金在先，刘芳锁门不当、解除合同在后，故双方互负50%的违约责任为宜。原审认定余金兰、吴体健为经营所需投入装修费用为28万元，但对余金兰、吴体健就配电增容和添置消防设施投入的费用3.1万元，未作为装修的添附部�，予以摊销，本院对此予以纠正。故余金兰、吴体健投入装修总费用为31.1万元，按照租赁期39个月摊销，扣除实际租赁的5个月，折算装修剩余价值为271128元。对于双方当事人违约责任问题，原审认定余金兰、吴体健延付租金构成根本性违约而导致合同解除，判令其承担装修损失的70%，存有不当，本院予以纠正，即双方应各自承担135564元的装修损失。
四、关于合同约定的押金应否退还的问题。刘芳认为余金兰、吴体健故意拖欠租金已构成根本违约，并致其采取锁门方式自力救济，后借机搬走设备，解除合同，违反了合同法诚实信用的基本原则，依约押金不应退还。虽然合同约定，如余金兰、吴体健违约，则3万元押金不予退还，但因合同双方均存在违约的行为，不能仅要求余金兰、吴体健一方以3万元押金承担相应的违约责任。故刘芳不予退还押金的主张，本院不予�持，原审法院将押金抵扣相应租金，并无不当，本院对此予以支持。
综上，原审判决事实部分认定清楚、但对违约责任定性不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决主文第一、二、五、六项；
二、变更黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决主文第三项为：刘芳赔偿余金兰、吴体健停业9天的营业收益损失，按租金标准计算该损失为8100元；
三、变更黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港胜民初字第00044号民事判决主文第四项为：刘芳补偿余金兰、吴体健装修损失135564元，上述第一项与第二项、第三项、第四项相冲抵后，刘芳应向余金兰、吴体健支付人民币135864元，于本判决生效之日起十日内付清。
�果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2440元、由刘芳负担1540元，由余金兰、吴体健负担900元，反诉受理费费4285元，由刘芳负担1500元，余金兰、吴体健负担2785元；二审案件受理费6725元，由刘芳负担3900元，余金兰、吴体健负担2825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一四年六月三日
书 记 员 黄显珠