福建省建阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第1378号
原告福建鼎恒物业管理有限公司，住所地建阳市潭城街道办事处上水南路Q05032901。组织机构代码61106673-8。
法定代表人吴建华，总经理。
委托代理人徐贵平，福建大潭律师事务所律师。
委托代理人詹志成，福建大潭律师事务所律师。
被告郑喜云，女，1968年6月3日出生，汉族，无业，住建阳市。
原告福建鼎恒物业管理有限公司与被告郑喜云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理。依法适用小额诉讼程序于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告福建鼎恒物业管理有限公司的委托代理人詹志成、被告郑喜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建鼎恒物业管理有限公司诉称，原、被告系物业管理服务关系，被告购买了建阳市房产，建筑面积为91.16平方米。2010年8月21日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供南郡首府商品住宅楼的前期物业管理服务，被告每月10日前交纳物业费72.9元（91.16㎡×0.8元／㎡）。若被告逾期未交纳，需从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五交纳滞纳金。合同签订后原告依约履行了相应的物业服务及管理义务，但被告从2012年8月18日起未按协议履行交纳物业管理费的义务，原告曾多次向被告催讨，但被告拒不交纳。为此，请求法院依法判令被告赔立即支付原告从2012年8月18日起至2014年5月31日止的物业管理费1567.35元、滞纳金470.2元、律师代理费1000元，以上共计3037.35元。
被告郑喜云辩称，对拖欠原告2012年8月18日起至2014年5月31日止的物业管理费1567.35元没有异议，同意交纳。对滞纳金470.2元、律师代理费1000元有异议，认为被告未交纳物业费有正当理由，因被告所在楼层的顶楼住户非法搭盖将整栋楼的烟囱堵塞，导致油烟无法正常排出，且顶楼下水管道不畅，导致雨水从外墙倾泻。被告多次向原告反映，要求解决上述问题，但原告迟迟未解决，直至今年7月份反映的问题才得以解决。此外，原告并未完全依约履行物业服务及管理协议，如存在小区车辆乱停放、破坏的路面未进行修缮、绿化没有做好等问题。综上，被告拒交物业费有正当理由，现烟囱及下水管道问题已解决，被告同意交纳拖欠的物业费，但要求被告承担滞纳金470.2元、律师代理费1000元无依据，请求法院依法判决。
经审理查明，被告系建阳市房屋所有权人，房屋建筑面积为91.16平方米，该房产系被告向建阳龙晟房地产开发有限公司购买所得，建阳龙晟房地产开发有限公司于2011年8月将上述房产交付被告后，原告与被告于2011年8月21日签订了《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》，协议约定由原告对南郡首府提供物业管理服务，服务期限从合同签订之日起至首届业主大会成立并签订新的物业合同生效之日止。该协议对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、物业服务费及其它费用、违约责任等条款均进行了约定。协议约定了南郡首府多层住宅物业管理费收费标准为每月每平方米0.40元，高层住宅物业管理费收费标准为每月每平方米0.80元（不含电梯电费、含电梯维保费、年检费），该收费标准符合南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准的规定。协议还约定物业费等费用需在每月10日前交纳，逾期交纳的，需从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五交纳滞纳金。此外，《业主临时管理规约》有规定业主不按规定缴交物业服务费以及公摊费的逾期欠费业主将按每日千分之五的标准计算交纳滞纳金，物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费期超过3个月的业主，可以提起诉讼进行追讨，败诉方除补交物业管理费外，还应承担胜诉方合理的诉讼及律师费用。还规定物业服务收费纠纷诉讼，败诉方承担法院诉讼费、对方委托代理律师费及有关交通费。
另查明，原告具有物业管理企业资质。上述协议签订后，原告依约向被告提供物业管理服务。被告所购的房屋属高层住宅，按照上述协议约定的收费标准，被告每月需交纳物业费72.9元，被告从2011年8月17日至2012年8月17日依约向原告累计交纳了物业管理费874.8元，但之后因烟囱堵塞等问题被告未按约定交纳物业管理费，截至2014年5月31日被告共拖欠原告物业管理费1567.35元，原告多次向被告催讨未果，故诉至法院，原告因此花费律师代理费1000元。
又查明，被告所在楼层烟囱系因顶楼住户非法搭建造成堵塞，该问题向原告反映后，原告有对顶楼住户实施劝阻，并发出整改通知单等措施，烟囱及顶楼排水管道堵塞问题原告已于2014年7月份处理完毕。
以上事实有原告提供的企业法人营业执照、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、物业费收款收据、催费通知单及照片、建阳市物价局和建设局出具的潭价（2009）069号文件、南平市物价局和建设局出具的南政价（2009）148号文件、福建省律师服务收费标准、律师代理费发票、交房通知及原、被告陈述在案为证，足以认定。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。现原告依据协议约定对被告所在小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的物业管理费。因被告从2012年8月18日起至2014年5月31日止共拖欠原告物业管理费1567.35元，被告对此亦表示无异议，故对原告主张物业管理费1567.35元，本院予以支持。关于滞纳金问题，由于《前期物业管理服务协议》和附件《业主临时管理规约》中均约定，若被告逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日按应交费用每日千分之五支付滞纳金，故被告依约应向原告支付从2012年8月18日起至2014年5月31日止的滞纳金2409.80元{72.9元×21.5月×0.005×［（21.5-1）÷2］×30}。现原告自愿要求被告承担滞纳金470.2元，未违反法律规定，本院予以准许。关于律师代理费，由于《业主临时管理规约》有规定物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费期超过3个月的业主，可以提起诉讼进行追讨，败诉方除补交物业管理费外，还应承担胜诉方合理的诉讼及律师费用。亦规定物业服务收费纠纷诉讼，败诉方承担法院诉讼费、对方委托代理律师费及有关交通费。被告作为南郡首府小区业主，已在《业主临时管理规约》中签字确认，视为对遵守规约作出书面承诺。因被告从2012年8月18日至今未交纳物业费，违反了《业主临时管理规约》的规定，应承担原告为此花费的律师代理费1000元，故对原告主张的律师代理费1000元，本院予以支持。被告抗辩系原告未疏通被堵塞的烟囱、下水管道及未全面履行物业服务管理协议约定的其他内容如存在小区车辆乱停放、破坏的路面未进行修缮、绿化没有做好等问题，被告才拒交物业费，属合理履行抗辩权，不应支付原告滞纳金及律师代理费。本院认为，烟囱堵塞系第三方非法搭建导致，原告已采取相应措施，履行了其应尽义务，被告不能因此拒绝交纳物业管理费。对于被告抗辩原告未全面履行物业服务管理协议约定的其他事项，因被告未向本院提供证据予以证明，应承担举证不能的责任，对被告的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十二条、第二十三条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：
被告郑喜云应于本判决生效之日起五日内支付原告福建鼎恒物业管理有限公司物业管理费1567.35元、滞纳金470.2元、律师代理费1000元。
如果被告郑喜云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告郑喜云负担。
本判决为终审判决。
审判员 戴琳丰
二〇一四年七月三十一日
书记员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵犯物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。