山东省梁山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梁民初字第2674号
原告：王琳。
委托代理人（特别授权）：史作华，山东金正义律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：李德军，山东金正义律师事务所律师。
被告：刘守柱，干部。
被告：梁山县印刷有限公司，住所地梁山县水泊中路45号。
法定代表人：马克礼，经理。
被告：梁山县印刷有限公司小区开发项目部，住所地梁山县印刷有限公司院内。
负责人：刘守柱，经理。
原告王琳诉被告刘守柱、梁山县印刷有限公司、梁山县印刷小区开发项目部（以下简称梁山印刷小区项目部）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。于2013年11月14日第一次开庭公开审理本案，原告王琳的委托代理人史作华，被告刘守柱、梁山印刷小区项目部的负责人刘守柱到庭参加诉讼，被告梁山县印刷有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。2014年12月25日第二次公开开庭审理，原告王琳的委托代理人李德军到庭参加诉讼，被告刘守柱、梁山印刷小区项目部、梁山县印刷有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王琳诉称，被告刘守柱以梁山印刷小区项目部的名义开发梁山县印刷小区。2007年6月8日，原告和被告梁山印刷小区项目部签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的印刷小区二号楼五单元一层东户房屋一套，并按合同约定交付被告房款定金70000元，预付车库款25000元。被告违约将上述房屋另售他人，导致合同无法履行。2012年5月20日，原、被告同意将标的房屋变更为三号楼十单元四层西户，并签订补充合同。被告刘守柱还以不交钱就无法交付车库为由，通过施工方收取了原告10000元，该款系在合同约定之外收取。被告至今不能履行合同约定的交房义务，原告请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同及补充合同，返还原告购房款105000元并赔偿损失30000元（按同期贷款利率计算至判决生效日止）；诉讼费用由被告承担。
被告刘守柱辩称：1、原告起诉答辩人作为被告主体有误，梁山印刷小区项目部才是适格主体。原告与梁山印刷小区项目部签订的合同，答辩人是项目部负责人，非个人行为。2、被答辩人主张由答辩人承担责任并冻结答辩人的工资无事实与法律依据，请法院依法驳回原告对答辩人刘守柱的诉讼请求。
被告梁山印刷小区项目部辩称：1、被答辩人王琳所购买的2号楼已于2009年建设完毕，并交付用户使用。由于被答辩人迟迟不交房款，直至2010年11月，因答辩人与建筑商发生工程款纠纷，诉争楼房被建筑商留置。故答辩人拒不向被答辩人交房的原因是被答辩人仅交纳了购房定金和车库预付款，而未交其他款项。2、被答辩人王琳曾托人与答辩人协商买房合同问题，故双方于2012年5月20日签订补充合同，将房屋变更为3号楼10单元4楼西户，但被答辩人仍不交纳房款。3、被答辩人所述答辩人通过施工方收取其10000元于事实不符。被答辩人是基于施工方的要求，将该款交给施工队，并未交给答辩人。4、根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条第2款约定，“若乙方在本协议签订后非甲方原因无故退房或在甲方通知的时间内未交足总房款，甲方有权将乙方所定房屋出售，乙方首交定金不退”。据此，被答辩人所交购房定金不予退还。综上，被答辩人各项诉讼主张均无事实与法律依据，请依法驳回其诉讼请求。
被告梁山县印刷有限公司未到庭，未答辩。
庭审过程中，原告王琳为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：1、2013梁民初字第1295号调解书一份、2013梁民初字第694号判决书一份。用以证明被告刘守柱的主体资格。2、2007年7月6日原告与被告梁山印刷小区项目部签订的房屋买卖合同、2012年5月20日签订的补充合同各一份，2007年6月11日被告梁山印刷小区开发项目部出具的收据一份、2007年9月11日被告梁山印刷小区开发项目部出具的收据一份。2013年6月21日马某乙出具的收条一份。上述证据用以证明，2007年7月6日，原告与被告签梁山印刷小区项目部订房屋买卖合同，约定被告将梁山县印刷有限公司小区2号楼5单元一层东户卖给原告。2012年5月20日，原告与被告梁山印刷小区项目部签订补充合同，约定将标的楼房改为3号楼10单元4层西户。原告已经交付购房款及车库款共计105000元，但被告没有交付楼房及车库。上述证据的原件均在梁山县人民法院（2013）梁民初字第2201号卷宗内。3、提供马某乙向被告发出的通知一份，内容为将原告与被告梁山印刷小区项目部签订的第一份买卖合同中所涉楼房由工程队留用。
经庭审质证，被告刘守柱的质证意见是：1、对原告提供的调解书、判决书真实性无异议，但与本案不具关联性。2、对原告提交的买卖合同、补充合同、交款收据均无异议。对马某乙出具的10000元的收据有异议，该款是工程队收取，与本案被告无关。3、对原告提供的马某乙的通知无异议，该证据能够证明工程队于2011年1月10日将2号楼5单元一层东户留置，但该房是2009年即已完工，是原告迟迟不交款才不予交房。
被告刘守柱为证明其主张，提供诉争房屋所在小区其他购房户交款存根一宗，用以证明其他购房户都在2010年交款，而原告直到2011年仍未交款。
经庭审质证，原告王琳的质证意见是：对该证据的真实性、关联性均有异议，该证据由被告单方出具，且当时诉争房屋并不具备交房条件。
在审理过程中，本院为查明合同约定房屋土地使用权、建设施工等是否依法取得相应的行政许可的情况，依职权从梁山县国土资源局、梁山县建设局、梁山县城乡规划局分别调取了涉案土地使用权登记情况的证明、涉案楼房的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证存根。经庭审质证，原告王琳对上述证据的真实性均无异议。被告刘守柱、梁山印刷小区项目部、梁山县印刷有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，放弃了质证的权利。
经审查，原告王琳提交的房屋买卖合同、收款收据，来源合法，被告未对真实性提出异议，本院予以采信。原告提交的由案外人马某乙出具的收据，与本案不具关联性，本院不予采信。梁山县国土资源局出具的证明、梁山县建设局出具的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，来源合法、客观真实，当事人未提出异议，本院依法予以采信。
经审理，本院认定以下事实：被告刘守柱、案外人邵某（已故）等人合伙投资设立梁山印刷小区项目部，并以该项目部的名义，从事开发建设梁山印刷小区活动。2007年6月8日，原告王琳与梁山印刷小区项目部签订房屋买卖合同，约定梁山印刷小区项目部（甲方）将坐落于梁山县水泊中路印刷小区2号楼五单元一层东户的商品房卖给原告，约定价款为193200元。同时，原告购买7号车库一间，单价为1600元／平方米，并加盖了梁山印刷小区项目部印章。2007年6月11日，原告向被告梁山印刷小区项目部交付房款70000元。2007年9月11日，原告向被告梁山印刷小区项目部交付车库款25000元。2012年5月20日，原告王琳与被告梁山印刷小区项目部签订补充协议，约定将标的房屋变更为梁山县印刷小区三号楼十单元四层西户，并由王某乙代表甲方签字，并加盖梁山印刷小区项目部印章。
另查明，梁山印刷小区未在梁山县国土资源局申请办理过出让土地初始登记手续，梁山印刷小区项目部未经梁山县工商行政管理局登记备案，梁山印刷小区的房屋未取得商品房预售许可证明。
以上事实，主要是根据当事人的陈述、原告与被告梁山印刷小区项目部签订的房屋买卖合同、补充协议、房款收据、梁山县国土资源局出具的证明等证据证实的，经庭审核实并已记录在卷。
本院认为，房地产开发企业的设立应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。商品房销售应依法取得商品房预售许可证，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。梁山印刷小区项目部系被告刘守柱等人合伙设立，并未经工商行政管理部门依法登记，不属于行政法规所规定的房地产开发企业，不具备相应的民事行为能力。庭审过程中，被告刘守柱认可梁山印刷小区项目部的负责人现仅剩其一人，因此被告刘守柱以梁山印刷小区项目部的名义从事民事行为活动，依法应由其个人担相应后果。被告刘守柱以梁山印刷小区项目部的名义与原告签订房屋买卖协议，所售房产未取得相应的商品房预售许可证明，其签订的房屋买卖合同依法应认定为无效合同，收取的房款依法应由被告刘守柱负责返还。原告王琳主张被告刘守柱返还购房款70000元及车库款25000元的诉请，于法有据，本院予以支持。因房屋买卖合同系由于被告刘守柱所销售的房屋不具备法定销售条件而造成无效，原告王琳主张被告刘守柱支付购房款利息，于法有据，可按同期银行借款利率支付利息。原告王琳主张被告刘守柱通过施工方马某乙收取10000元，未提供证据证明该款系经被告刘守柱指示收取，被告刘守柱亦不予认可，原告主张被告刘守柱返还，没有相应事实与法律依据，本院不予支持。原告王琳主张被告梁山县印刷有限公司承担相应责任，因其并非合同当事人，且原告未提供证据证明梁山县印刷有限公司对本案《房屋买卖合同》的无效存在过错，原告该项诉请没有相应事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘守柱于本判决生效之日起五日内返还原告王琳购房款70000元并支付利息（利息自2007年6月11日起按同期银行贷款利率计算至本院指定的还款之日止）。
二、被告刘守柱于本判决生效之日起五日内返还原告王琳购买车库款25000元并支付利息（利息自2007年9月11日起按同期银行贷款利率计算至本院指定的还款之日止）。
三、驳回原告王琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元、申请诉讼保全费1195元，共计4195元，由被告刘守柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 韩清峰
审 判 员 马景金
人民陪审员 蒋继新
二〇一五年四月三十日
书 记 员 陆亚茹