重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）璧法民初字第03659号
原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司，住所地：重庆市璧山区璧泉街道莲花街199号，组织机构代码：74745047-2。
法定代表人苏宇平，系公司董事长。
委托代理人熊小琳，重庆言诚律师事务所律师。
被告张元菊，女，生于1960年10月25日，汉族，居民，住重庆市璧山区。
委托代理人喻弘，重庆弘平律师事务所律师。
委托代理人张元忠，男，生于1955年11月15日，汉族，居民，成年人。
第三人郑丹丹，女，生于1986年10月16日，汉族，居民，住重庆市璧山区。
原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司（以下简称雅瑞阁物业公司）与被告张元菊、第三人郑丹丹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘泽念独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅瑞阁物业公司委托代理人熊小琳，被告张元菊委托代理人喻弘、张元忠，第三人郑丹丹参加诉讼，本案现已审理终结。
原告雅瑞阁物业公司诉称，2012年6月29日，原告雅瑞阁物业公司与被告张元菊签订两份《房屋租赁协议》，一份协议约定被告张元菊租用原告雅瑞阁物业公司位于璧山区红宇大道xx门面商用房，总面积为542.26平方米，租赁期限为6年，从2012年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每月60元／平方米。另一份协议约定被告张元菊租用原告雅瑞阁物业公司位于璧山区红宇大道xx商业用房，面积为1638.97平方米，租赁期限为6年，从2012年7月1日至2018年6月30日止，租金为每月20元／平方米。两份协议均约定未按时支付租金每天按应交金额的3%支付滞纳金，且原告雅瑞阁物业公司有权解除合同。被告张元菊后将上述租赁物转租与第三人郑丹丹，第三人郑丹丹未交纳租金。被告张元菊及第三人郑丹丹的行为侵害原告雅瑞阁物业公司的权利，故起诉到法院，请求依法判决1、解除原、被告于2012年6月29日签订的两份《房屋租赁协议》；2、被告张元菊及第三人郑丹丹支付拖欠的截止2015年6月8日租金共计1216337元，并支付从2012年9月28日至协议解除之日止的违约金，违约金以所欠租金为基数按每天3%计算；3、被告张元菊及第三人郑丹丹立即将租赁房屋交还原告雅瑞阁物业公司；4、本案诉讼费、保全费由被告张元菊及第三人郑丹丹承担。
被告张元菊辩称，被告张元菊同意解除与原告雅瑞阁物业公司于2012年6月29日签订的两份《房屋租赁协议》。对原告雅瑞阁物业公司主张的欠付租金1216337元认可。原告雅瑞阁物业公司主张的违约金过高。对租赁房屋可以返还，对租赁房屋的装修款应折抵租金和违约金。
第三人郑丹丹诉称，第三人郑丹丹未与原告雅瑞阁物业公司签订租赁协议，不是合同相对方，不欠付原告雅瑞阁物业公司租金。第三人郑丹丹已支付租金1020000元与被告张元菊。租赁房屋待与被告张元菊之间的租金结算后返还。
经审理查明，2012年6月29日以雅瑞阁物业公司作为出租方，张元菊为承租方，双方签订《房屋租赁协议》，协议约定：一、租赁房屋位置及面积：璧山区璧城街道文星路红宇大道xx门面商用房，建筑及公摊面积为542.26平方米；二、租赁期限：6年，甲方于2012年7月1日前将乙方租赁房屋交付乙方装修和使用，租期从2012年7月1日起算，至2018年6月30日止；三、租赁费用：由于双方商定该门面的租赁费免缴一年租金，故租赁费从2013年7月1日起计费。租赁费为60元／平方米／月，即每年租金390427元，合计计费租赁五年总额为1952135元。四、付款方式及时间：租赁费总额按五年推销，每年应交租金390427元，租赁费按一年支付一次。给付的租赁费期满前30日一次性付清后一次的租赁费，以此类推。在签订协议时，交保证金50000元，第一次租赁费在免租期满前30天支付。………六、违约责任：……2、乙方不按本协议之规定按时缴清租金、水电费，逾期一天，每天按应交金额的3%向甲方支付滞纳金，超过三十天仍未缴纳的，甲方有权收回乙方所租房屋，解除本协议的履行，收取的租金、保证金不予退还。……
同日，原告雅瑞阁物业公司与被告张元菊签订另一份《房屋租赁协议》，协议约定：一、租赁房屋位置及面积：璧山区璧城街道文星路红宇大道xx车库及配套用房，建筑及公摊面积约为1638.97平方米；二、租赁期限：6年，甲方于2012年7月1日前将乙方租赁房屋交付乙方装修和使用，租期从2012年7月1日起算，至2018年6月30日止；三、租赁费用：由于双方商定该门面的租赁费免缴半年租金，故租赁费从2013年1月1日起计费。租赁费为20元／平方米／月，即每年租金393353元，合计计费租赁五年零六个月总额为2163440元。四、付款方式及时间：租赁费总额按五年另六个月推销，每年应交租金393353元，租赁费按一年支付一次。给付的租赁费期满前30日一次性付清后一次的租赁费，以此类推。在签订协议时，交保证金50000元，第一次租赁费在免租期满前30天支付。………六、违约责任：……2、乙方不按本协议之规定按时缴清租金、水电费，逾期一天，每天按应交金额的3%向甲方支付滞纳金，超过三十天仍未缴纳的，甲方有权收回乙方所租房屋，解除本协议的履行，收取的租金、保证金不予退还。……
张元菊与雅瑞阁物业公司签订上述两份《房屋租赁协议》后，将上述两处租赁房屋于2012年6月30日转租与第三人郑丹丹。
庭审中，张元菊同意解除与雅瑞阁物业公司签订的本案所涉两份《房屋租赁协议》。双方认可签订两份租赁协议后，共产生租金1716337元，张元菊已支付租金500000元，认可欠付租金为1216337元。张元菊同意返还租赁房屋。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，《房屋租赁协议书》在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，被告张元菊与原告雅瑞阁物业公司均同意解除双方于2012年6月29日签订的本案所涉两份《房屋租赁合同》，对原告雅瑞阁物业公司解除合同的请求本院予以支持。第三人郑丹丹与原告雅瑞阁物业公司未签订房屋租赁协议，根据合同的相对性，在租赁合同解除前，第三人郑丹丹不是欠付原告雅瑞阁物业公司房屋租金的责任主体，原告雅瑞阁物业公司请求第三人郑丹丹支付欠付的房屋租金不符合法律规定，本院不予支持。对欠付的房屋租金1216337元，被告张元菊予以认可，对欠付的租金被告张元菊应支付原告雅瑞阁物业公司。因被告张元菊未按照合同约定按时支付租金，已构成违约，根据双方的合同约定，应承担违约金，合同约定的违约金过高，本院酌情认定120000元。对租赁房屋返还问题，因被告张元菊与原告雅瑞阁物业公司之间的房屋租赁协议已经解除，原告雅瑞阁物业公司有权收回租赁房，现该租赁房屋转租第三人郑丹丹，被告张元菊与第三人郑丹丹均有返还租赁房屋的义务，原告雅瑞阁物业公司请求被告张元菊及第三人郑丹丹返还租赁房屋本院予以支持。被告张元菊辩称租赁房屋内装修应折抵租金及违约金，本院认为，因原告雅瑞阁物业公司不同意折抵，且双方的房屋租赁协议未对装修折抵租金等进行约定，对被告张元菊的辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十六条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司与被告张元菊于2012年6月29日签订的关于租赁房屋为位于璧山区璧城街道文星路红宇大道xx门面商用房、1幢负一层车库及配套用房的两份《房屋租赁协议》于本判决生效时解除；
二、被告张元菊于本判决生效后十五日内支付原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司房屋租金1216337元；
三、被告张元菊于本判决生效后十五日内支付原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司违约金120000元；
四、被告张元菊及第三人郑丹丹于本判决生效后十五日内返还租赁房屋即位于璧山区璧城街道文星路红宇大道xx门面商用房、1幢负一层车库及配套用房。
五、驳回原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16121元，减半收取8060.5元，保全费5000元，由被告张元菊承担，此款原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司已垫付，限被告张元菊在给付案款时一并给付原告重庆雅瑞阁物业有限责任公司。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决确定给付期限届满之日起算。
代理审判员 刘泽念
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 杨 帆