三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初864号原告朱红贵。原告朱卫星。两原告共同委托代理人宁典，海南云帆律师事务所律师。两原告共同委托代理人刘艳娇，海南云帆律师事务所实习律师。被告三亚嘉港投资有限公司，住所地三亚市大东海榆亚大道5号别墅区B1栋。法定代表人马骥，该公司总经理。委托代理人孙国海，海南唐海律师事务所律师。委托代理人张俊良，海南唐海律师事务所实习律师。原告朱红贵、朱卫星诉被告三亚嘉港投资有限公司（以下简称“嘉港公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，按照一审普通程序由审判员王立担任审判长，与审判员吴小慧、人民陪审员赵明敬组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告朱红贵及两原告的共同委托代理人宁典、刘艳娇，被告嘉港公司的委托代理人孙国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红贵、朱卫星诉称：原告与被告于2007年9月28日签订《场地租用协议书》，约定租用被告大东海项目海花路前面一块空地，每月租金按9000元计，其中包括被告免费提供空地旁边的半幢别墅给原告使用。原告向被告交水电押金人民币6000元，并先交租金后经营，每月5日前缴下月租金和结清上月的水电费，水费按4元/吨计，电费按1.0元／度计。租期从2007年10月1日起至被告大东海项目动工时截止。原告与被告后又于2010年1月1日签订《场地租用补充协议书》，约定原告每月5目前缴交月租金30000元。协议签订后，自2010年1月1日至今，原告每月向被告实际支付的水电费价格为水费6.5元/吨，电费按1.6元/度。以2015年8月份为例，原告向被告多支付水费2.5元/吨293=732.5元，多支付电费0.6元/度9359=5615.4元，故原告向被告每月多支付的水电费为6347.9元。另自2013年1月1日至2014年4月份，被告向原告另收取摊位费2000元/月，合计人民币32000元。自2013年1月1日至今，被告向原告另收取占地费3000元/月，合计人民币102000元。被告自2013年10月至今，将原告租住的别墅一楼再次出租给他人，并收取租金。此种行为，严重违反了原告的利益。2013年至今，原告多次请求被告协助办理大东海项目临海花路前面一块空地的临建手续，但被告一直没有配合原告提供相应的手续材料。直至2015年9月l目，原告在空地上经营的大排档被政府强制拆除。2015年10月4日，原告将10月份的租金和9月份的水电费合计人民币．32000元交至被告办公室，但被告以种种理由拒收。原告在不得己的情况下，以书面通知的方式要求被告于10月13日前到原告住所领取租金和水电费。但被告依然未来领取。故原告先后于2015年9月30日向三亚市公证处申请对其向被告以快递方式邮寄送达《通知》的内容及过程进行保全证据公证，2015年10月13日向三亚市公证处申请对其向被告以快递方式邮寄送达《领取租金通知书》的内容及过程进行保全证据公证，2015年10月16日向三亚市公证处申请办理提存的公证，将10月份的租金和9月份的水电费合计人民币32000元提存于公证处。综上，被告存在多收水电费、摊位费、占地费等违约情形，并在没有征得原告同意的情况下，单方解除合同。以上行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院判令:1、被告返还原告支付的水电押金人民币6000元，占地费99000元，别墅一楼占用费24000元，摊位费32000元，多支付的水电费431657.2元；2、被告支付原告公证费、提存的租金和水电费33120元；3、被告支付原告逾期违约损失人民币120000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告嘉港公司辩称：第一、占地费、摊位费、水电费的支付是双方协商的结果且实际履行，原告要求返还有违诚信原则，应不予支持。合同约定来看，支付场地费、水电费属于原告应履行的义务。从履行情况看，占地费收取系因原告的厨房占用的土地在合同约定之外，摊位费系因原告违反合同约定转租第三方经营水果而主动提出向被告支付摊位费，水电费系因政府对该费用进行调节增加。原告支付占地费33个月，摊位费16个月，水电费68个月，且在该履行期间内也未提出异议主。据此，前述费用的收取系双方协商的真实意思表示，并长时间履行，也从未对此主张异议；第二、原告主张别墅一楼占用费主张不符合约定，应不予支持。根据协议约定，半栋别墅属于免费提供。2013年10月双方协商，原告将别墅一楼的两间房归还给被告；第三、原告公证提存不符合法律规定，该责任由原告承担。原告于2015年10月4日带人打砸原告的办公场所，被告于2015年10月5日发函解除合同。原告公证发函要求被告领取租金时间是10月8日，已过合同约定的每月5日前租金缴纳时间。被告不存在迟延或拒绝领取，原告在合同约定的租金缴纳期后进行公证提存，不合法律规定应由其承担责任；第四、因原告严重违约，被告解除不定期租赁合同不构成预期违约。从合同约定来看，合同约定的租赁期限不明确，租赁合同为不定期租赁合同，被告可以随时解除合同。从合同解除原因来看，因原告打砸被告办公室，已构成严重违约，双方已无继续履行合同的信任，被告解除合同有事实和法律依据，不构成预期违约；第五、原告的经营场所被政府强制拆除，已无法再继续经营。另外，点菜单系原告单方制作，不能直接证明实际经营情况。综上，原告的主张无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2007年9月28日，嘉港公司与朱红贵、朱卫星签订《场地租用协议书》租赁嘉港公司名下位于海花路前面的空地，用于经营饮食。协议书约定租金为每月9000元，嘉港公司免费提供租赁土地旁边的半幢别墅给朱红贵、朱卫星使用，朱红贵、朱卫星向嘉港公司缴纳水电押金6000元，并于每月5日前缴纳下月租金和结清上月水电费；水电费收取按水费4元/吨计，电费按1元/度计；租赁期限为从2007年10月1日起至嘉港公司大东海项目动工时止，若因项目工程需要，嘉港公司有权利通知朱红贵、朱卫星停止租用，朱红贵、朱卫星必须在通知之日起10日内全部撤离。如果嘉港公司场地因项目工程需要收回场地时，朱红贵、朱卫星在付清租金、水电费并将红砖围墙复原后，嘉港公司予以退回朱红贵、朱卫星的全部押金。协议签订后，朱红贵、朱卫星向嘉港公司缴纳了水电押金6000元、场地保证金4000元，共计1万元。2010年1月1日，原被告双方签订《场地租用补充协议书》，双方将租金变更为30000元/月，租金仍为每月5日前缴纳，朱红贵、朱卫星保证租用的空地和别墅不全部转租他人，如违反，嘉港公司有权解除场地租用合同，现朱红贵、朱卫星已转租的部分嘉港公司已认可。2010年1月1日起，朱红贵、朱卫星按照水费6.5元/吨、电费1.6元/度向嘉港公司缴纳水电费至2015年8月30日（缴纳了68个月）。庭审中，嘉港公司称朱红贵、朱卫星之所以支付占地费、摊位费，系因为朱红贵、朱卫星在租赁期间占用了租赁合同约定之外嘉港公司的部分土地用于经营水果摊或作为厨房，双方口头协商朱红贵、朱卫星额外向嘉港公司支付占地费、摊位费。朱红贵、朱卫星则主张在租赁经营大排档土地之外又经营水果，双方虽然口头协商过摊位费和占地费，但朱红贵、朱卫星并不同意缴纳上述费用，由于不缴纳上述费用嘉港公司就断水断电，并不再让其使用租赁土地，系迫于无奈才按照水费6.5元/吨、电费1.6元/度的标准向嘉港公司缴纳水电费并支付占地费、摊位费。2013年1月1日起，朱红贵、朱卫星按照3000元/月向嘉港公司缴纳占地费至2015年9月30日，缴纳了33个月，总金额99000元；2013年1月1日起，朱红贵、朱卫星按照2000元/月向嘉港公司缴纳摊位费至2014年4月30日，缴纳了16个月，总金额32000元。2015年9月1日，朱红贵、朱卫星在租赁场地上经营的大排档因没有临时建筑许可证被政府拆除，导致朱红贵、朱卫星无法继续使用租赁土地经营饮食。2015年10月5日嘉港公司向朱红贵、朱卫星发出通知解除双方的租赁合同，原被告双方均认可租赁合同于2015年10月5日解除。因嘉港公司不收取朱红贵、朱卫星向其缴纳的2015年10月份租金和9月份水电费，2015年10月16日，朱红贵、朱卫星将上述租金、水电费共32000元提存于三亚市公证处，办理领取上述款项通知、提存的公证费用为1120元。2016年1月6日，朱红贵、朱卫星以嘉港公司多收水电费、摊位费、占地费并在没有通知朱红贵、朱卫星的情况下单方解除合同，侵害了原告的合法权益为由，诉至本院请求判如所请。以上事实有场地租用协议书、场地租用补充协议书、收款收据、押金单、公证书、发票及当事人陈述等证据证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为：《场地租用协议书》、《场地租用补充协议书》是原被告双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告自2010年1月1日起至2015年8月30日期间，每月按照水费6.5元/吨、电费1.6元/度的标准向被告缴纳水电费，长达68个月；自2013年1月1日起至2015年9月30日期间，按3000元/月向被告缴纳占地费，长达33个月；自2013年1月1日起至2014年4月30日期间，按照2000元/月向被告缴纳摊位费，长达16个月。庭审中，双方对缴纳上述费用系经过口头协商均予以认可，但原告主张其系迫于无奈才按上述标准向被告缴纳水电费、占地费、摊位费，结合原被告双方签订的《场地租用协议书》、《场地租用补充协议书》中“本协议（补充协议）未尽事宜双方可再进行协商”的约定，及原告长期以来按上述标准按时向被告缴纳上述水电费、占地费、摊位费，并未提出异议且一直租用涉案场地，被告亦按时收取上述费用的事实，本院认为原告按照上述标准向被告缴纳水电费、占地费、摊位费系双方协商后合意的结果，且已长期实际履行，应视为双方对合同有关条款的补充和变更。故，原告主张被告返还占地费、摊位费及多收取的水电费的诉求没有事实和法律依据，应不予支持。关于原告主张被告自2013年10月至今将其所租赁场地的别墅一楼转租给他人，对其造成损失，要求被告向其支付别墅一楼占用费，对此，被告认可其使用了半幢别墅的两间房但辩称半幢别墅属于免费提供，2013年10月经过双方协商后，原告同意将别墅一楼的两间房归还给被告使用，双方对各自主张均未提供有效证据证明。被告自2013年10月开始使用半幢别墅中的两间房，期间原告从未提出异议，仍每月按3万元的标准准时向被告缴纳租金，综合以上事实，本院认定被告从2013年10月开始使用半幢别墅中两间房是经过原告同意的更符合常理。故，对于原告的该项诉求，本院不予支持。庭审中，原被告均认可双方的租赁合同已于2015年10月5日解除，至此，涉案合同应认定于2015年10月5日经双方一致同意而解除，被告亦同意退还原告水电押金，因此原告诉求被告退还水电押金6000元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告于2015年10月19日以公证方式将2015年10月份租金和9月份水电费提存于三亚市公证处，但被告并未领取上述款项，因此原告主张被告支付其公证费、提存的水电费的诉求于法无据，本院不予支持。原告主张因被告未协助办理租赁土地上的临建手续，导致原告在租赁土地上经营的大排档被政府于2015年9月1日强制拆除，被告的违约行为导致原告2015年9月、10月的损失应由被告承担。根据双方签订的《场地租用协议书》约定，原告租赁的场地仅为被告位于大东海项目临海花路前面的一块空地，同时被告免费提供空地旁边的半幢别墅给原告使用。双方的租赁协议并未约定被告有协助原告办理租赁土地上经营的大排档的临时建筑手续的义务，并且原告亦未能举证证明大排档被拆除导致其损失及数额，因此，原告诉求被告支付因大排档被拆除导致的逾期违约损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告三亚嘉港投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱红贵、朱卫星支付的水电费押金人民币6000元；驳回原告朱红贵、朱卫星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11257元（已减半收取原告已预交），由原告朱红贵、朱卫星负担11166元，被告三亚嘉港投资有限公司负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  王 立审 判 员  吴小慧人民陪审员  徐雪波二〇一六年六月十二日法官 助理  李斯宇书 记 员  潘金莹附相关法律条文：中华人民共和国合同法第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。