北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第00538号
原告（反诉被告）王芬，女，1983年2月15日出生。
委托代理人梁海龙（原告之夫），男，1986年8月18日出生。
委托代理人郁印正，河北张舰律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭桂金，女，1949年8月1日出生。
委托代理人潘建，北京锋锐律师事务所律师。
原告（反诉被告）王芬与被告（反诉原告）郭桂金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理。本案适用普通程序，依法由代理审判员李成博担任审判长，与代理审判员龙琨、人民陪审员纪淑英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王芬的委托代理人梁海龙、郁印正，被告（反诉原告）郭桂金及其委托代理人潘建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王芬诉称：2013年6月20日，王芬与郭桂金订立《北京市房屋租赁合同》，约定王芬租赁郭桂金所有的位于本市东城区东四×条×××号房屋（以下简称涉案房屋），面积280平方米，共两层，租赁期限自2013年7月1日始至2018年6月30日止，年租金350000元，押金30000元，租金支付方式为半年付。郭桂金必须保证所出租房屋的真实合法性，依法出租住房。如有一方违约，违约方需向对方支付一个月的房租作为违约金。订立合同后，王芬依约支付了半年的租金及押金，并购置相关物品。2013年8月16日，王芬得知2012年11月19日北京市规划委员会曾对郭桂金下达《限期拆除决定书》，认定涉案房屋二层为违法建设，要求郭桂金于2012年12月1日前自行拆除。后王芬立即要求郭桂金作出解释并采取补救措施。2013年9月19日夜，王芬搬离涉案房屋。次日，相关政府执法部门对涉案房屋采取断水、断电等强制措施。9月23日，涉案房屋二层被强制拆除。王芬认为，郭桂金隐瞒实情将违法建设出租，构成欺诈，且属违约，现涉案房屋二层已被拆除，合同无法履行，故要求依法确认双方租赁合同于2013年9月19日解除，返还自2013年9月1日始至2013年12月31日止的租金116668元、房屋押金30000元，支付违约金29166.6元。
被告（反诉原告）郭桂金答辩并提出反诉：认可双方订立合同的时间、内容及王芬交纳租金、押金的情况属实。双方约定王芬需按时交纳水电费用。郭桂金向王芬出租房屋用于学生宿舍，包括两层，已向王芬出示了房产证，且告知不允许转租转借。2013年8月，街道办事处及城管监察部门先后告知郭桂金涉案房屋转租给多人，后郭桂金找王芬交涉此事，并要求2013年9月15日前将涉案房屋腾空，但王芬未按期交房。郭桂金不清楚北京市规划委员会曾对其下达《限期拆除决定书》一事，王芬私自代郭桂金与相关部门交涉此事，未告知郭桂金。2013年9月20日，王芬更换涉案房屋院门门锁，除交付给郭桂金外，王芬自行留下一把钥匙，但未交接各房间钥匙。当日，王芬搬离涉案房屋，但次承租人仍占用涉案房屋至同年10月14日止，且王芬物品占用涉案房屋一层至2014年3月27日止。郭桂金认可2013年9月23日涉案房屋二层被强制拆除。郭桂金认为，其不存在欺诈及违约情形，且王芬违反约定转租、群租，未向郭桂金交接全部钥匙，造成财产丢失、损毁，并私自代郭桂金处理涉案房屋强制拆除一事，使其丧失救济权利，现郭桂金同意确认双方合同于2014年4月15日解除，不同意其他诉讼请求，并反诉要求王芬支付拖欠的水费24元、电费280.7元、有线电视费108元，支付违约金150000元，同意以房屋押金折抵违约金。
针对郭桂金反诉，王芬辩称：郭桂金并未向王芬出示过房产证，亦未告知不允许转租、转借，且其对于王芬租用涉案房屋用于学生宿舍一事知情。王芬认可有朋友在涉案房屋内居住，但并不支付房租，故不存在转租、群租情况，亦未私自代郭桂金处理涉案房屋强制拆除一事。认可未向郭桂金交接各屋钥匙，但钥匙均保留在涉案房屋内。王芬搬离涉案房屋后，因仍有租用一层的意愿，故未将物品全部搬离，后双方发生纠纷，郭桂金不同意王芬搬走物品，上述物品占用一层五间房。2014年3月27日，王芬将物品腾退完毕。现王芬同意支付水费24元、电费280.7元、有线电视费108元，但认为其不存在违约行为，故不同意其他诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋系郭桂金名下私产，产权建筑面积为125平方米。2012年，郭桂金经规划审批对涉案房屋进行翻建并私自扩建二层，其中二层扩建面积约139.58平方米。
2012年11月19日，北京市规划委员会对郭桂金下达《限期拆除决定书》，认定其私自扩建二层的行为已构成违法建设，要求郭桂金于2012年12月1日前将二层违法建设自行拆除。郭桂金到期未自动履行。
2013年6月20日，王芬与郭桂金订立《北京市房屋租赁合同》，约定王芬租赁郭桂金所有的涉案房屋，租赁期限自2013年7月1日始至2018年6月30日止，年租金350000元，押金30000元，租金支付方式为半年付。合同另约定郭桂金必须保证所出租房屋的真实合法性，依法出租住房，王芬需按时交纳水电费用，如有一方违约，违约方需向对方支付一个月的房屋作为违约金。双方另在《补充条款》中约定，郭桂金负责楼上楼下打隔断，费用由王芬负责。合同签署后，王芬依约支付了押金30000元及至2013年12月31日的租金175000元。郭桂金将涉案房屋及扩建的二层交由王芬使用。
2013年8月28日，北京市东城区城市管理监察大队向郭桂金送达《谈话通知书》，梁海龙代为签收。9月20日，相关政府执法部门对涉案房屋采取断水、断电等强制措施，王芬亦将其部分物品搬离。9月23日，涉案房屋二层被强制拆除。
后郭桂金向王芬出具《租房证明》，载明“梁海龙、王芬共租我东四×条×××号独院一处，始于2013年7月1日，终止9月20日撤出，但仍占用可居住房5间。原房租金一年35万，半年一付175000元人民币，压金30000元，剩余房租明细未结清。”
关于涉案房屋各房间钥匙一节，双方均认可未进行交接，但王芬称钥匙均保留在涉案房屋内，郭桂金对此不认可。2013年12月30日，本院进行现场勘验，查明涉案房屋中一层除北房西数第三间外的所有房屋仍为王芬物品占用，但屋内未发现房间钥匙。2014年3月27日，王芬将其物品腾退完毕。
2014年3月31日，北京市东城区东四街道七条社区居委会出具《东四×条×××号外来人口登记说明》，显示“据登记，东四×条×××号最多有63名外地来京居住人员，居住人员包括附近上学的学生，以及便利店、东方广场、东方银座、蓝色港湾等各类上班人员。”
现当事人在合同确认解除日以及双方是否存在违约，应否承担违约金等问题存在争议，本院为当事人主持调解，但未达成一致意见。
以上事实，有双方当事人陈述，《北京市房屋租赁合同》、《租房证明》、《限期拆除决定书》，勘验笔录、照片等在案佐证。
本院认为：王芬与郭桂金订立的《北京市房屋租赁合同》属双方真实意思表示，当事人均应依约履行，因涉案房屋二层建筑已被北京市规划委员会认定为违法建设，故应认定上述合同中针对二层违法建设的约定部分无效、针对涉案房屋一层部分的约定合法有效。
经查证属实，王芬于2013年9月20日将部分物品搬离租赁房屋，郭桂金在给王芬出具的《租房证明》亦陈述到双方的租赁关系始于2013年7月1日、终止9月20日，可认定双方已形成解除合同的合意，故本院依法确认涉案房屋的租赁合同关系于2013年9月20日解除。合同解除后，郭桂金应将押金及2013年9月21日至2013年12月31日期间涉案房屋一层未到期租金退还王芬，但考虑到王芬于合同解除后仍占用涉案房屋一层部分房间至2014年3月27日，根据公平原则，其应向郭桂金支付2013年9月21日至2014年3月27日期间的房屋使用费，具体数额由法院酌定。因王芬与郭桂金关于涉案房屋二层违法建设部分的合同约定无效，故郭桂金应将已收取该部分租金退还王芬，但王芬亦应就此二层部分向郭桂金支付2013年7月1日至2013年9月20日期间的使用费，具体数额由法院酌定，该笔费用可在郭桂金应退还的租金中予以折抵。
针对郭桂金的反诉请求，因王芬同意支付拖欠的水费、电费、有线电视费，故本院照准。至于王芬及郭桂金是否需要承担违约责任一节，根据相关法律规定，当事人双方对于合同被认定无效都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郭桂金明知其涉案房屋上存在违法建设仍将其出租、王芬在承租时亦未尽到审慎查验房产证等义务，故应认定双方对于涉案房屋二层部分合同约定无效均有过错，各自承担相应责任即可，互不承担合同部分无效的责任。至于涉案房屋一层部分，属双方合意解除合同，且被告并未违反“保证所出租房屋的真实合法性，依法出租住房”的约定，故王芬要求郭桂金支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于郭桂金另称王芬存在转租、群租行为，根据双方合同中约定的郭桂金负责打隔断这一情节及其当庭陈述，可认定郭桂金在订立合同时知道或应当知道王芬的上述行为，故其以此认为王芬存在违约，缺乏依据，本院不予采信。郭桂金反诉称王芬私自代其处理强制拆除致其丧失救济权利及未向其交接各房间钥匙，要求王芬支付违约金的请求，因缺乏合同依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王芬与被告（反诉原告）郭桂金订立的《北京市房屋租赁合同》中涉及北京市东城区东四×条×××号房屋二层违法建设部分的约定内容无效；
二、确认原告（反诉被告）王芬与被告（反诉原告）郭桂金订立的《北京市房屋租赁合同》中涉及北京市东城区东四×条×××号房屋的约定内容于二〇一三年九月二十日解除；
三、被告（反诉原告）郭桂金返还原告（反诉被告）王芬房屋押金三万元（本判决生效后七日内履行）；
四、扣除相应的房屋使用费后，被告（反诉原告）郭桂金另退还原告（反诉被告）王芬房屋租金三万元；
五、原告（反诉被告）王芬向被告（反诉原告）郭桂金支付水费二十四元、电费二百八十元七角、有线电视费一百零八元（本判决生效后七日内履行）；
六、驳回原告（反诉被告）王芬其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）郭桂金其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3817元，由原告（反诉被告）王芬负担2515元，被告（反诉原告）郭桂金负担1302元（王芬已交纳，郭桂金于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费1655元，由原告（反诉被告）王芬负担5元，被告（反诉原告）郭桂金负担1650元（郭桂金已交纳，王芬于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 龙 琨
人民陪审员 纪淑英
二〇一四年六月十七日
书 记 员 徐佳蔚