内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终120号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张志刚，该公司董事长。
委托代理人张建军，该公司副总经理。
委托代理人任振华，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）王红霞，女，1970年7月20日出生，汉族。
委托代理人郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯富荣，男，1971年2月16日出生，汉族。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人王红霞、冯富荣房屋买卖合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第2581号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法由审判员温美蓉担任审判长，与审判员道日娜、伊丽娜组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人国力公司的委托代理人任振华、张建军，被上诉人王红霞的委托代理人郝君到庭参加了诉讼。被上诉人冯富荣经合法传唤，未到庭参加诉�。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人，以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地�开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特镇东城区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“XX”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房�。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的冯志军开始面向社会，销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与XX小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工�价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣XX小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书。称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至法院。
另查明，原告于2013年1月28日从冯富荣处购买了位于XX小区X区X号楼X单元XX室及车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的XX小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了子龙门合同专用章，在收据上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章。原告交纳了26万元的房款。
再查明，原告在诉讼中将第二项诉讼请求：“被告履行合同，向原告方交付房屋并办理相关产权登记手续。不能履行交付房屋合同并办理登记手续义务，则判令被告返还所交房款，并承担上述房款利息至付清之日止（按照同期人民银行公布贷款利息计算）。”确定为：“被告履行合同，向原告交付房屋并办理相关产权登记手续”。
上述事实原�法院依据原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，《承诺书》，《联合开发协议》，《开发建设协议》，《公证书》，《授权委托书》，《张建军笔录》，《房屋销售登记表》，《成交确认书》等证据在卷证明。
原审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时被告冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即XX镇XX小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在XX小区的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此被告冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约责任都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思�表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。本案中原告按约定交纳了房款，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋。
原告主张的违约金及利息的问题。本案的基础法律关系是单一的，原告所主张购房款利息属于利息损失，与原告主张的违约金均是基于被告未及时交付房屋这一违约行为。两者在性质上、功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款，因此本案中对原告的利息主张，不予支持。违约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以�预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告与被告于2013年1月28日签订的《商品房认购书》合法、有效；二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告王红霞交付位于内蒙古自治区XX镇XX小区X区X号楼X单元XX室及车库，并协助办理相关房屋产权手续；三、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告王红霞支付违约金26000元（260000元10%）；四、驳回原告王红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，原审被告国力公司不服，向本院提出上诉。
国力公司上诉称，1、被上诉人起诉上诉人国力公司主体设置错误。上诉人从未与被上诉人签订《商品房认购书》，合同中所加盖的印章并非本公司的，上诉人并非本案当事人。2、原审法院判决被上诉人冯富荣不承担责任，而让上诉人承担交付房屋的责任违背事实和法律。冯富荣私刻印章与被上诉人达成协议，该协议对上诉人没有约束力，上诉人虽出具委托书，该授权委托书仅委托其对外签署文件和处理与之相关的一切事物，并未授权冯富荣独立财务，销售房屋等权利，被上诉人出具的另一份委托书是虚假的、伪造的。冯富荣的行为不能代表本公司，销售房屋的行为是犯罪行为，理应由冯富荣承担赔偿责任。3、一审法院判决《商品房认购书》合法、有效缺乏事实和法律依据。上诉人从未与被上诉人签订《商品房认购书》，上诉人从未将XX小区X区X号楼X单元XX室及车库出售给被上诉人，被上诉人所谓在2013年1月28日向上诉人缴纳购房款26万元缺乏基本事实依据。因双方根本不存在合同关系。4、一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金2.6万元缺乏事实和法律依据。5、一审法院判决上诉人承担诉讼费2990元于法无据。
被上诉人王红霞辩称，一审法院针对双方之间房屋买卖合同所做出的判决事实清楚，证据充分，被上诉人国力公司与冯富荣之间委托关系成立，其以受托人的身份所完成的行为属于职务行为，委托合同关系属于公司的内部管理行为�应属另一法律关系，其不能对抗善意取得的被上诉人所有的合理、合法的房屋。关于主体设置问题，上诉人理由不能成立。涉案的XX小区的开发建设，从开始的国有土地使用权挂牌出让、受让、到办理整套的开发建设手续，及至投资建设，整体销售，全部环节均由受托人冯富荣完成，即使国力公司与被上诉人冯富荣发生争议，被上诉人要求冯富荣所出具的情况说明中，也对冯富荣相关负责人的身份及管理内容无疑，因此上诉人作为本案主体设置毋庸置疑。
被上诉人冯富荣未进行书面答辩。
本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人国力公司是否为本案适格主体，应否承担民事责任。2、国力公司项目部与王红霞签订�《商品房认购书》对上诉人国力公司是否具有约束力。3、上诉人国力公司应否承担违约责任。
关于国力公司的主体资格及责任问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟XX镇XX小区（以下简称XX小区）建设工程，冯富荣系XX小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章等，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体，但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同、加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司应系本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。2015年5月25日基于国力公司解除了子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务，故冯富荣在本案中不应该承担民事责任。国力公司在对外承担民事责任后，可以向冯富荣另行主张权利。对国力公司提出对冯富荣刻制的印章申请鉴定的理由，因与本案处理没有直接关系，本院不予准许。
关于国力公司项目部与王红霞签订的《商品房认购书》效力及对上诉人国力公司是否具有约束力问题。冯富荣系国力公司委派的XX小区项目负责人，涉案XX小区的国有土地使用权挂牌出让、受让，到办理整套的开发建设手续、及至投资建设、整体销售，全部环节均由受托人冯富荣完成。国力公司出具的授权委托书也明确表明冯富荣的权限，因此冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的授权委托，其行为应由国力公司负责。国力公司项目部与王红霞签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，与法不悖，故该《商品房认购书》合法有效。其产生的法律责任应该由国力公司承担。原审法院对此认定正确，本院予以支持。
关于国力公司承担违约责任问题。本案中被上诉人王红霞按《商品房认购书》交纳了房款，上诉人应当按照合同的约定向被上诉人交付房屋。国力公司不按合同约定履行义务，应当承担相应的违约责任，被上诉人所主张购房款利息损失，与被上诉人主张的违约金均是基于国力公司未及时交付房屋这一违约行为所提出，两者在性质上、功能上相当，根据合同法约定优先原则，优先适用违约金条款，因此本案中一审法院对王红霞的利息主张不予支持适当。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，上诉人国力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 温美蓉
审判员 道日娜
审判员 伊丽娜
二〇一六年五月十三日
书记员 孙 静