江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第1724号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵从仁，木工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周桂芹，木工。
两上诉人共同委托代理人夏明福。
被上诉人（原审被告、反诉原告）镇江中远置业有限公司，住所地镇江高新技术产业开发园区丁卯南纬二路。
法定代表人李远清，该公司董事长。
委托代理人王晓瑞，江苏王江南律师事务所律师。
上诉人赵从仁、周桂芹因商品房预售合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵从仁、周桂芹诉称：2012年9月28日，其与镇江中远置业有限公司（以下简称中远公司）签订《商品房买卖合同》，但中远公司逾期未交付房屋，不交付该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》五项证件，同时该房屋存在南面主卧室没有阳台、大门位置有误等问题。请求法院判令：1、解除赵从仁、周桂芹、中远公司签订的《商品房买卖合同》并由赵从仁、周桂芹将该房屋退还中远公司，中远公司退还赵从仁、周桂芹购房款518942元；2、中远公司给付赵从仁、周桂芹已付购房款万分之一的违约金5189.42元；3、诉讼费用由中远公司承担。同时，根据合同约定，银行贷款应由中远公司负责办理，赵从仁、周桂芹不存在逾期付款。本案系中远公司无正当理由逾期交房，中远公司是违约方，故不存在中远公司主张的房屋看管费，请求驳回中远公司的反诉请求。
中远公司诉称：中远公司逾期交房不超过三十日，按照合同约定，赵从仁、周桂芹无权解除合同。合同约定的交房条件是该商品房经验收合格，不存在赵从仁、周桂芹所称的五项证件，该商品房与合同附件一房屋平面图相符，且该房屋平面图经过赵从仁、周桂芹签字确认，故赵从仁、周桂芹的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。同时，中远公司已经于2013年12月26日通知赵从仁、周桂芹于2014年1月20日交房，但赵从仁、周桂芹接到交房通知后满七日仍未与中远公司办理交接手续，且未按照合同约定的期限支付剩余购房款，其行为已经构成违约，请求判令：1、立即履行房屋交付的交接手续；2、给付中远公司按每天50元计算的房屋看管费（自2014年1月28日起至房屋实际交付之日止）；3、给付中远公司逾期付款违约金15300元（180元／天×85天，自2012年9月29日起至赵从仁、周桂芹与银行签订借款合同之日止计85天）；4、本案诉讼费用由赵从仁、周桂芹承担。
原审法院经审理查明：2012年9月28日，赵从仁、周桂芹与中远公司签订《商品房买卖合同》，约定赵从仁、周桂芹购买中远公司开发的东郡华庭004幢07层0705号房屋，房屋总价款为518942元，赵从仁、周桂芹应于签约当日支付首付款158942元并办好余款360000元的银行贷款手续，如贷款办理不成功，则视为赵从仁、周桂芹违约，中远公司有权解除合同，所收定金不予退还。该合同第七条约定，赵从仁、周桂芹逾期付款在30日内的，应按日向中远公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，中远公司有权解除合同，赵从仁、周桂芹应支付累计应付款5%的违约金。该合同第八条约定，中远公司应于2013年12月31日前依据相关规定将具备下列五种条件中第1条即“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付给赵从仁、周桂芹。该合同第九条约定，中远公司逾期不超过30日交房的，应按日向赵从仁、周桂芹支付自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止按已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，赵从仁、周桂芹有权解除合同。赵从仁、周桂芹解除合同的，中远公司应于收到解除通知之日起60日内退还全部已付款并支付累计已付款1%的违约金。该合同第十一条约定，该商品房符合交付条件后，中远公司应书面通知赵从仁、周桂芹办理房屋交付手续。双方进行验收交接时，中远公司应出示本合同第八条约定的证明文件并签署房屋交接单。中远公司不出示或出示的证明文件不齐全，赵从仁、周桂芹有权拒绝交接。赵从仁、周桂芹应在接到交房通知后7日内办理交接手续，因赵从仁、周桂芹原因致未能按期交付的，赵从仁、周桂芹应按50元／天向中远公司支付房屋看管费，且该房屋毁损、灭失的风险由赵从仁、周桂芹承担。该合同包括四个附件，均由赵从仁、周桂芹签字确认。附件一为房屋平面图，反映该商品房主卧室南面没有阳台，南面次卧室南边有阳台。附件二为公共部位和公用房屋分摊面积构成说明。附件三为装饰、设备标准，其中第8条约定南阳台不封闭。附件四为补充协议，约定赵从仁、周桂芹应向银行提交申请办理贷款手续的所有资料，并保证该贷款于支付首付款后一个月内付至中远公司的银行账号，因赵从仁、周桂芹的原因致银行不能在本协议约定时间内将贷款付至中远公司账户，或银行实际发放贷款数额少于赵从仁、周桂芹申请的贷款额度且赵从仁、周桂芹未在实际发放贷款之日起十日内将差额部分给付中远公司的，赵从仁、周桂芹应依据合同第七条承担违约责任。另外，双方对交付商品房的质量有异议的，赵从仁、周桂芹可向由资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，影响居住安全的，赵从仁、周桂芹有权解除合同，由中远公司承担鉴定费用并赔偿赵从仁、周桂芹损失；如鉴定结论为主体结构质量合格，不影响居住安全的，由赵从仁、周桂芹承担鉴定费用。
合同签订后，赵从仁、周桂芹支付中远公司购房首付款158942元并由中远公司开具增值税发票一张。
2012年12月22日，周桂芹与江苏银行股份有限公司镇江环城支行签订《个人借款合同》，约定周桂芹向江苏银行股份有限公司镇江环城支行借款360000元用于购买本案诉争房屋，期限自2012年12月22日至2027年12月22日止。2013年1月4日，江苏银行股份有限公司镇江环城支行向周桂芹实际发放借款360000元并付至中远公司账户。2013年1月15日，中远公司向赵从仁、周桂芹开具购房款360000元的发票。
2013年5月20日，本案诉争商品房经验收合格，取得《住宅工程质量分户验收合格证》。2013年12月26日，中远公司书面通知赵从仁、周桂芹于2014年1月20日之前交房。2014年1月17日，镇江新区城乡建设局颁发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，认定中远公司建设的东郡华庭4号楼于2014年1月8日竣工验收合格，并同意于2014年1月17日竣工验收备案。当日，中远公司书面通知赵从仁、周桂芹于2014年1月20日交房办理房屋交付手续。
2014年1月20日，赵从仁、周桂芹以中远公司逾期交房，且该商品房南面主卧室没有阳台、入户门位置不对等为由，认为该房屋不符合交付条件，通知中远公司拒绝收房。2014年3月4日，赵从仁、周桂芹通知中远公司要求退房，中远公司未予答复。
原审法院认为：本案争议焦点：1、2014年1月20日涉案房屋是否具备交付条件，赵从仁、周桂芹是否有权解除合同。2、办理银行贷款的义务由谁承担，赵从仁、周桂芹是否构成逾期付款。
赵从仁、周桂芹与中远公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
根据双方签订的《商品房买卖合同》，中远公司应于2013年12月31日前依据相关规定将符合合同约定并经验收合格的该商品房交付给赵从仁、周桂芹。该商品房于2013年5月20日经分户验收合格并于2014年1月17日取得相关部门颁发的竣工验收备案文件，具备合同约定的交付条件。中远公司将交房时间延期至2014年1月20日未超过合同约定的30日，不属于赵从仁、周桂芹有权解除合同的情形。赵从仁、周桂芹将合同第八条列举的五种条件均作为中远公司应交付条件，与约定不符。对赵从仁、周桂芹认为中远公司不具备交付条件的诉称理由不予采纳。赵从仁、周桂芹未能举证证明该商品房南面主卧室无阳台和入户门位置不对等与其签字确认的房屋平面图不一致，不能以此要求解除合同。赵从仁、周桂芹要求解除《商品房买卖合同》并要求中远公司退房、返还已付购房款及要求中远公司承担违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。因赵从仁、周桂芹收到书面交房通知后超过7日不按交房通知确定的交付使用日期与中远公司办理该商品房交付手续，已构成违约，根据合同约定赵从仁、周桂芹应按50元／天向中远公司支付房屋看管费，但该约定标准过高，原审法院调整为按20元／天计算房屋看管费。
赵从仁、周桂芹通过银行贷款支付剩余购房款，根据合同及补充协议约定，赵从仁、周桂芹应于签署《商品房买卖合同》当日办理银行贷款手续并向银行提交贷款申请资料，保证该款项于支付首付款后一个月内给付中远公司。如因赵从仁、周桂芹的原因致银行不能在本协议约定时间内将贷款付至中远公司账户，或银行实际发放贷款数额少于赵从仁、周桂芹申请的贷款额度且赵从仁、周桂芹未在实际发放贷款之日起十日内将差额部分给付中远公司的，赵从仁、周桂芹应依据合同第七条承担违约责任。从以上约定可以看出，办理银行贷款的义务方为赵从仁、周桂芹，且赵从仁、周桂芹作为付款方，有义务履行办理贷款手续并按照约定的时间支付购房款。上述约定还反映赵从仁、周桂芹从《商品房买卖合同》签订之日起最长有40天的宽限期，即最晚可于2012年11月7日支付剩余购房款。赵从仁、周桂芹2013年1月4日付款，构成违约。对中远公司要求赵从仁、周桂芹支付自2012年11月8日起至2012年12月22日逾期付款违约金计7920元（360000＊0.0005.44）的反诉请求，予以支持。
原审法院判决：一、赵从仁、周桂芹于判决生效后十日内与镇江中远置业有限公司办理东郡华庭004幢07层0705号商品房交接手续。二、赵从仁、周桂芹于判决生效后十日内给付镇江中远置业有限公司自2014年1月28日起至2014年9月13日止房屋看管费4580元。2014年9月14日至实际交付之日的房屋看管费按20元／天计算。三、赵从仁、周桂芹于判决生效后十日内给付镇江中远置业有限公司逾期付款违约金7920元。四、驳回赵从仁、周桂芹的诉讼请求。五、驳回镇江中远置业有限公司的其他诉讼请求。
赵从仁、周桂芹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中远公司统一办理借款，又是借款的担保人，原审法院将逾期借款责任强加给赵从仁、周桂芹，由赵从仁、周桂芹承担逾期付款违约金7920元错误。二、赵从仁、周桂芹在2012年9月28日前看模型房时，中远公司告知主卧南面有阳台；签订合同时发现平面图纸未标注阳台，中远公司告知合同附件三注明；南阳台不封闭。三、涉案房屋南面没有阳台、入户门不符合合同约定、配套设施不全、没有商品房验收合格证、中远公司未向赵从仁、周桂芹交付房屋相关证件，赵从仁、周桂芹无需支付房屋看管费。赵从仁、周桂芹有权拒收房屋，涉案《商品房买卖合同》应当解除。请求二审撤销原判、依法改判或发回重审。
被上诉人中远公司辩称：一、关于购房款逾期付款的问题，合同约定非常明确，首付款后一个月内由两上诉人负责按揭贷款支付到账，上诉人称统一办理按揭贷款的事实不存在，在补充协议第五点里讲的统一办理的代办的概念是房屋产权证和其他权证等手续由出卖人统一代办，而非贷款统一代办，且事实上贷款也不可能代办。二、对于上诉人讲的房屋交付没有阳台以及与合同附件三不符，没有事实依据。涉案房屋与合同附件的图纸阳台的位置完全一致，不存在未按合同交付，我们交房不符合条件也不存在。本案合同中约定商品房经验收合格，我们已经提供了相关验收合格的证据，交付房屋符合约定的条件。赵从仁、周桂芹的上诉理由没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，赵从仁、周桂芹与中远公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自义务。本案的争议焦点是：赵从仁、周桂芹是否有权拒收房屋、解除合同。
赵从仁、周桂芹主张拒收房屋，并要求解除合同的理由是涉案房屋南面没有阳台、入户门不符合合同约定、配套设施不全、没有商品房验收合格证、中远公司未交付房屋相关证件。针对赵从仁、周桂芹以上所提涉及房屋质量问题而拒收房屋，并要求解除合同，因涉案房屋已经先后取得《住宅工程质量分户验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等，可以确认涉案房屋已经竣工验收合格，故涉案房屋主体质量合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”由此可见，据以解除合同的房屋质量问题必须达到严重影响正常居住使用的程度，而赵从仁、周桂芹所陈述的房屋质量问题，即使存在，亦属于房屋瑕疵问题，未达到严重影响居住的程度，赵从仁、周桂芹无权解除涉案《商品房买卖合同》。
针对赵从仁、周桂芹称其在2012年9月28日前看模型房时，中远公司告知主卧南面有阳台，没有证据证实；赵从仁、周桂芹依据本案合同附件三注明；南阳台不封闭，即主张中远公司交付的房屋主卧南面没有阳台，中远公司交付房屋不符合合同约定，而本案合同附件三注明“南阳台不封闭”的约定并不明确，合同附件的平面图纸并未标注阳台，因此赵从仁、周桂芹依据本案合同附件三主张中远公司交付房屋不符合合同约定，证据不足。
针对赵从仁、周桂芹以上所提涉及房屋相关证明文件而拒收房屋，并要求解除合同，因涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，中远公司应出示本合同第八条约定的证明文件（商品房经验收合格的证明），并签署房屋交接单；中远公司不出示或出示的证明文件不齐全，赵从仁、周桂芹有权拒绝交接。中远公司提供了其在墙面上张贴相关证明文件的照片，并没有进一步举证证明该相关证明文件以合理的形式，按照合同约定的出示时间，向赵从仁、周桂芹出示。因此，中远公司与赵从仁、周桂芹就涉案房屋交付产生争议有客观原因，中远公司要求赵从仁、周桂芹支付房屋看管费的诉讼请求，不应当得到支持。原审判决关于“房屋看管费4580元”的判决，应予以改判。同时，中远公司出示相关证明文件属于合同附随义务，而本案交付房屋、接收房屋是合同主义务，两者不具有对等关系，赵从仁、周桂芹以中远公司未出示相关证明为由，而主张拒收涉案房屋并解除合同，本院不予支持。
根据合同及补充协议约定，赵从仁、周桂芹应于签署《商品房买卖合同》当日办理银行贷款手续并向银行提交贷款申请资料，保证该款项于支付首付款后一个月内给付中远公司；如因赵从仁、周桂芹的原因致银行不能在本协议约定时间内将贷款付至中远公司账户，或银行实际发放贷款数额少于赵从仁、周桂芹申请的贷款额度且赵从仁、周桂芹未在实际发放贷款之日起十日内将差额部分给付中远公司的，赵从仁、周桂芹应依据合同第七条承担违约责任。本案办理银行贷款的义务方为赵从仁、周桂芹，且赵从仁、周桂芹作为付款方，有义务履行办理贷款手续并按照约定的时间支付购房款。赵从仁、周桂芹可于2012年11月7日前支付剩余购房款，而赵从仁、周桂芹直至2012年12月22日才签订个人借款合同，完成办理银行贷款手续事宜，2013年1月4日付款，赵从仁、周桂芹构成违约。因此原审法院判决赵从仁、周桂芹支付自2012年11月8日起至2012年12月22日逾期付款违约金计7920元并无不当。
综上，上诉人赵从仁、周桂芹的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0121号民事判决主文第一项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0121号民事判决主文第二项。
一审本诉案件受理费4575元，一审反诉案件受理费237元，二审案件受理费9114元，合计13926元，由赵从仁、周桂芹负担13689元，由镇江中远置业有限公司负担237元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 黄 甦
代理审判员 张 剑
二〇一五年三月四日
书 记 员 张伟兰
附相关法律条款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。