天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2204号原告：天津市房地产发展（集团）股份有限公司，住所地：天津市和平区常德道80号。法定代表人：张建台，董事长。委托代理人：袁莹，天津渤海律师事务所律师。被告：天津飞蓝科技有限公司，住所地：天津市西青区卫津南路与丽江道交口西南侧美域商业广场3号楼103、104号。法定代表人：姚卫华，总经理。原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司与被告天津飞蓝科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘洪利公开开庭进行了审理。原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司的委托代理人袁莹，被告天津飞蓝科技有限公司的法定代表人姚卫华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司诉称：原、被告签订了《商业资产租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于天津市西青区卫津南路与丽江道交口西南侧美域商业广场3号楼103、104号房屋，租赁期限为2012年9月20日至2020年12月19日。按照租赁合同4-1的约定，2012年12月20日至2013年12月19日租金标准为1.0元／平方米／天，年租金为144528元，季度租金为36132元；2013年12月20日至2014年12月19日租金标准为1.1／平方米／天，年租金为158984元，季度租金为39746元；2014年12月20日至2015年12月19日租金标准为1.2／平方米／天，年租金为173436元，季度租金为43359元；按照租赁合同4-3的约定，每季度预先10天支付房屋租金。截至2015年3月31日被告欠付租金已达244177元。被告的行为已经构成违约，根据租赁合同第8-5条的约定，原告有权要求收回房屋解除合同，被告依约应承担违约责任，现请求法院判令：1、解除双方签订的《商业资产租赁合同》；2、被告立即腾清房屋交付给原告；3、被告支付房屋租金244177元（暂计算至2015年3月31日，要求至实际腾房之日）；4、被告支付违约金446400元（自2013年9月20日起暂计算至2015年3月31日，要求至实际腾房并结清全部租金之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告天津飞蓝科技有限公司辩称：不同意解除合同。因被告的房屋有质量问题漏水和暖气不热等原因，导致公司不能正常经营，所以才没有给付租金。原告提交的证据有：1、租赁合同，证明原、被告租赁关系及解约条款和违约条款；2、房屋验收交接单，证明房屋交付情况；3、三组催告函及寄件凭证原件，证明催要租金的事实；4、被告出具的承诺书，证明被告在装修时有拆改，承诺相关责任由被告承担。被告提交的证据有：1、照片一组，证明房屋漏水的实际情况。2、情况说明，证明被告和原告沟通损失情况。经审理查明：原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司系坐落于天津市西青区卫津南路与丽江道交口西南侧美域商业广场3号楼103、104号房屋的所有权人。原告与被告签订《商业资产租赁合同》，双方约定：原告将坐落于天津市西青区卫津南路与丽江道交口西南侧美域商业广场3号楼103、104号的房屋出租给被告用于办公。租赁面积为395.97平米，租赁期限为2012年9月20日至2020年12月19日。租金标准分别为：2012年12月20日至2013年12月19日租金标准为1.0元／平方米／天，年租金为144528元，季度租金为36132元；2013年12月20日至2014年12月19日租金标准为1.1／平方米／天，年租金为158984元，季度租金为39746元；2014年12月20日至2015年12月19日租金标准为1.2／平方米／天，年租金为173436元，季度租金为43359元；……。被告按照以上计租标准，每季度预先10天支付房屋租金。关于违约责任，合同第8-5条约定，被告延期支付租金，原告有权按下述约定追究原告责任：被告延迟给付租金的，视同被告违约。拖欠租金期限满壹个月的，原告有权收回房屋解除合同，并追究被告违约责任。被告除支付累计拖欠租金外，还须自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日800元向原告支付违约金。房屋留置的一切物品均视为放弃，原告有权处置，被告绝无异议；如继续履行合同或被告拖欠租金不足壹个月，被告除支付拖欠租金外，还须自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日800元向甲方支付违约金。合同上有被告的公司印章与法定代表人姚卫华的亲笔签字，原告加盖了合同专用章。合同签订后，被告向原告支付了部分租金。但自2013年9月20日起，被告因称自己承租的房屋漏水与暖气不热等原因，没有向原告支付房租。原告分别于2014年7月2日、8月5日、11月10日通过邮寄催告函的方式向被告催要租金，被告至今未交付。上述事实，有原、被告提交的证据及其当庭陈述证明属实。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告交付租赁房屋后，被告作为承租人应当按照合同约定的期限支付租金。但被告自2013年9月20日开始未按合同约定履行交纳租金的义务，虽经原告多次催要，被告仍不履行。根据双方租赁合同的约定，被告应按照计租标准，应提前10日向原告交付下个季度的房屋租金，被告拖欠租金期限满壹个月的，原告有权收回房屋解除合同。被告拖欠原告租金的行为已构成违约，现原告要求解除合同，被告腾房并支付原告至实际腾房之日止的租金，证据充足，本院予以支持，但原告诉请的租金有误，依据双方约定计算为242611元。被告虽抗辩称，被告提供的租赁物存在漏水等问题，可按合同约定解决，但不能成为拒付租金的理由，故对于被告的抗辩理由，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款‘过分高于造成的损失’的规定，原告按每日800元的约定向被告主张违约金，属于‘过分高于造成的损失’的情况。原告主张的违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定判决如下：一、解除原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司与被告天津飞蓝科技有限公司签订的关于天津市西青区卫津南路与丽江道交口西南侧美域商业广场3号楼103、104号房屋的《商业资产租赁合同》；二、被告天津飞蓝科技有限公司于本判决生效后三十日内将天津市西青区卫津南路与丽江道交口西南侧美域商业广场3号楼103、104号房屋腾空交付原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司；三、被告天津飞蓝科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司2015年3月31日前的房屋租金242611元以及自2015年4月1日起至实际腾房之日止的租金（按双方合同约定的租金标准计算）；四、被告王军于本判决生效后十日内给付原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司自2013年9月20日起至本判决生效之日止的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；五、驳回原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5353元，由原告天津市房地产发展（集团）股份有限公司负担2871.5元，由被告天津飞蓝科技有限公司负担2481.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘洪利二〇一五年九月××日书记员  王建华