宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑民初字第291号
原告：宁波经济技术开发区联合物业有限公司。住所地：宁波经济技术开发区联合区域联合办公大楼*楼。
法定代表人：郭志安，该公司总经理。
委托代理人：刘璐，该公司职员。
被告：张海斌。
委托代理人：高荣荣，浙江凡心律师事务所律师。
原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司（以下简称联合物业公司）与被告张海斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由审判员李小玲适用简易程序于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告联合物业公司的委托代理人刘璐、被告张海斌的委托代理人高荣荣到庭参加诉讼。期间原、被告申请庭外和解，但未达成一致协议。本案现已审理终结。
原告联合物业公司起诉称：原告系物业服务企业。2010年11月25日，原告接受凤凰城商业街业主委员会的委托，对被告所在的凤凰城商业街实施物业管理，并签订了物业管理委托合同，管理期限为2011年1月1日至2013年12月30日。合同期限届满后，双方又续签物业管理委托合同，管理期限为2014年1月1日至2016年12月30日。被告为凤凰城南区3幢109-116号房屋1至3楼带阁楼的租户，其与该房屋业主宁波市北仑区经济建设投资有限公司（以下简称经济投资公司）签订了房屋租赁合同，租赁期限为2011年6月1日至2016年5月30日，共5年，合同约定租赁期间所发生的物业费均由被告承担，由被告直接向原告交纳。原告对凤凰城商业街进行了物业服务，但被告作为商业街内的租户，自租赁之日起至今未支付过物业费。经原告多次催讨，仍未支付。现原告起诉要求被告支付2011年6月1日至2014年12月31日的物业管理综合服务费154800元、日常维修费14333.3元、违约金24212元。
原告为证明其主张向本院提交以下证据：
1.物业管理委托合同二份，用以证明原告与被告所租赁房屋的业主委员会签订物业服务协议及双方对权利义务、收费标准、违约金进行约定的事实；
2．房产租赁合同、房产平面图、收款收据各一份，用以证明被告为凤凰城南区3幢109-116号房屋1至3楼带阁楼的租户，其与经济投资公司签订房产租赁合同，双方约定租赁期限、租赁期间的物业费由被告承担及房屋面积的事实；
3．查档证明七份、证明一份，用以证明被告所承租的房屋所有权人委托经济投资公司对该房屋进行经营管理并行使业主权利的事实；
4．催费通知书二份、国内挂号信函收据一份，用以证明原告曾向被告催款的事实；
5．住户投诉处理落实跟踪表二份、照片四张，用以证明原告已帮被告维修房屋的事实。
被告张海斌答辩称：首先，被告不交纳物业费事出有因，是因为原告自始至终没有也不肯履行任何物业管理和服务义务，以致给被告的正常经营造成巨大损失。被告为了极早解决问题，多次找原告，但原告均置之不理。具体：1.被告确系凤凰城南区3幢109-116号房屋1至3楼带阁楼的租户，也从未说不交纳物业费，但合同的权利和义务是对等的，原告在享有收取物业费权利的同时，也必须履行为被告提供物业服务的义务。事实上，如装修垃圾清理，最终是被告自己找人解决的。2.原告公共垃圾桶位置设置不合理，垃圾清扫不及时。3.在原告物业管理区域内，从来无人管理车辆停放，外来车辆随意停放，堵住进出口通道，给被告的正常经营造成极大困扰。4.在被告装修经营后没多久，就发现大雨过后房屋顶楼有渗水痕迹，被告去找原告希望早日解决，但原告迟迟不予解决，被告只得自己找人维修，共花掉屋顶维修费16700元、电梯修理费9500元。5.原告提供的住户投诉处理落实跟踪表，落款时间是2014年10月20日，这是在被告房屋漏水情况发生三年多之后，原告想要收取物业费时才象征性地做个样子。6.被告大门与原告保安岗亭相距不超过20米，就在这么短的距离内，被告发生了二次夜间失窃事件，说明原告没有按照合同约定履行义务。其次，原告知道自己并没有对被告进行过任何服务，所以2014年5月前原告也没有向被告催讨过物业费。第三，在调解中，原告提出房屋渗水是房屋质量问题，不是原告的责任，被告认为这是原告在推卸责任。第四，对原告的诉讼请求，综合服务费被告不同意全部交纳，日常维修费原告要具体说明，违约金不同意支付。
被告为证明其主张向本院提交以下证据：
1.照片七张，用以证明原告的公共垃圾桶设在被告窗户下，原告服务没有到位的事实；
2.照片十四张，用以证明被告承租的房屋顶层漏水，原告没有及时维修造成被告装修损失的事实；
3.照片六张、收据一份，用以证明原告没有及时履行维修义务，被告不得已自己请人维修的事实；
4.照片一张，用以证明原告没有对车辆进行管理的事实；
5.送货单一份，用以证明由于被告承租的房屋顶部漏水，造成被告电梯损坏、花掉修理费9500元的事实。
对原告提供的证据，被告经质证认为：证1、证2、证3真实性无异议，本院予以认定。证4中的挂号信函被告没有收到，与本案没有关联性；对另一份被告签字过的催费通知书的真实性无异议，刚好证明原告是于2014年3月27日向被告催讨物业费的事实；本院认为，该证据能够证明原告曾向被告催讨物业费的事实。证5真实性无异议，恰恰证明被告承租的房屋存在渗水、漏水情况，原告第一次维修是在起诉之后即2014年10月；经审查，该证据可以证明原告已对被告承租的房屋进行过维修的事实。对被告提供的证据，原告质证后认为：证1真实性、关联性有异议，垃圾桶放在被告窗户下，是被告自己提出来的，是为了方便其垃圾的排放，另原告提供的保洁、打扫是流动性的，是定时定点的，该照片证明这个时间点有垃圾，但不能证明原告服务不到位；证2不能反映照片拍摄的时间、地点，对被告所说的房屋漏水情况，原告已经实地查看过，部分是房屋质量问题，部分是被告自己钻孔安装广告牌引起的，原告已经对漏水情况进行了维修，已经尽到了自己的义务；证3真实性、关联性有异议，不能证明原告未尽到维修义务，也不能证明被告所花掉的维修费；证4只能看出当时车辆拥堵的情况，事实上，照片拍摄的地方不属于原告的管理区域，但原告还是会去疏通车辆；证5真实性、关联性有异议，电梯损坏与漏水没有直接联系，经原告实地查看，被告承租的房屋漏水情况已经维修好了。经审核，本院认为，被告仅凭其提供的上述证据不足以证明其所要证明的内容。
结合当事人庭审陈述，本院认定案件事实如下：
2010年11月25日、2013年12月31日，原告与宁波市北仑区凤凰城商业街业主委员会分别签订物业管理委托合同一份，合同约定：由原告对凤凰城商业街提供物业管理服务；服务期限分别为2011年1月1日至2013年12月30日、2014年1月1日至2016年12月30日；上述物业服务期间收费标准综合服务费均为1.8元／平方米／月、日常维修费均为2元／平方米／年；业主和物业使用人逾期（以年度为界）交纳物业管理综合服务费及日常维修费的承担相应违约责任，加收违约金，违约金的计算以逾期之日起按每天所欠费用的分别为千分之3、千分之0.3累计。宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司系位于宁波市北仑区新碶凤凰城南区3幢109-116号房屋1至3楼带阁楼房屋的所有权人。2010年12月9日，该房地产公司将其所有的凤凰城商业街所有房屋委托经济投资公司经营管理并行使业主权利。2011年3月21日，经济投资公司与被告签订了凤凰城商业街房屋租赁合同一份，合同约定：经济投资公司作为出租人将凤凰城南区3幢109-116号房屋1至3楼带阁楼的房屋出租给被告使用；租赁房屋面积约2000平方米（包括杂货店）；租赁期限为5年即2011年6月1日至2016年5月30日；租赁期间的物业费、税金、水费、电费等均由被告承担，由被告按时直接向相关部门交纳；合同还就租金等内容作了约定。被告系凤凰城南区3幢109-116号房屋1至3楼带阁楼房屋的承租人，该房屋系商业用房，房屋建筑面积为2005.22平方米。因被告未支付2011年6月1日至2014年12月31日的物业管理综合服务费及日常维修费，经原告催讨未果，现原告诉至法院。
本院认为：原告与宁波市北仑区凤凰城商业街业主委员会签订的物业服务合同、被告与经济投资公司签订的房屋租赁合同均合法有效。被告作为凤凰城南区3幢109-116号房屋1至3楼带阁楼房屋的承租人，且其与经济投资公司签订的房屋租赁合同中已明确约定租赁期间的物业费等均由被告承担，由被告按时直接向相关部门交纳，故被告也应受该物业服务合同约束。原告履行物业服务义务后，被告理应按约支付综合服务费及日常维修费，故本院对原告要求被告支付2011年6月1日至2014年12月31日的物业管理综合服务费及日常维修费的诉请，予以支持。上述物业服务合同中约定业主和物业使用人逾期（以年度为界）交纳物业管理综合服务费及日常维修费的另需支付违约金，违约金自逾期之日起按日千分之3、千分之0.3计算。本院认为，这里所写的“以年度为界”应理解为当年的物业费应在当年12月31日前交纳，超过该时间即为逾期。故本院对原告要求被告支付自逾期之日起至2014年12月31日止按日万分之三计算违约金的诉请，亦予以支持。被告辩称的事由不能作为其不交纳物业费的理由，且被告不交纳物业费对其他已交纳物业费的业主及物业使用人来说也是不公平的。当然从被告提供的一些照片来看，原告在日常服务中某些环节还存在着一定瑕疵，原告作为物业服务企业应不断提高服务质量，以更好地为业主及物业使用人服务。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第五十四条第一款的规定，判决如下：
被告张海斌应支付原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司2011年6月1日至2014年12月31日的物业管理综合服务费154800元、日常维修费14333.3元、违约金24212元，合计193345.3元，该款于本判决发生法律效力之日起七日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费4167元，减半收取2083.5元，由被告张海斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 李小玲
二〇一五年四月二十二日
代书记员 章婉静