福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1541号
原告肖瑾，男，1987年10月11日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
原告黄丽娟，女，1985年4月8日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
以上二原告共同委托代理人陈立杰，福建韩诚律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人缪欣，福建韩诚律师事务所律师。
被告翁伏宝，男，1948年11月23日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
第三人潘神通，男，1971年1月6日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
第三人林美容，女，1971年6月18日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
原告肖谨、黄丽娟与被告翁伏宝、第三人潘神通、林美容案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告肖谨、黄丽娟的委托代理人陈立杰、被告翁伏宝到庭参加诉讼。第三人潘神通、林美容经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖谨、黄丽娟诉称，2013年9月30日，原告夫妻两人与第三人潘神通、林美容夫妻两人签订《房屋买卖合同》，两原告购买第三人夫妻所有的位于福安市甘棠西门府前路房屋，“房权证”号“福安市房权证甘棠镇字第x号”，约定转让金408万元。原告根据合同约定于2013年9月30日支付定金60万元，于2013年10月11日支付转让金340万元，第三人于当日交付转让房屋。第三人于次日偿还银行抵押贷款400万元。2013年10月14日，原告向福安市房管局申请过户手续并缴纳房产过户印花税、契税等。2013年10月17日，第三人夫妻与原告共同前往福安市房管局签字办理过户手续，原告缴纳过户工本费等费用。2013年10月21日，本院依被告的诉前财产保全申请，作出（2013）安民保字第32号民事裁定，查封原告已经购买的房屋。原告不服查封裁定申请复议，本院于2014年2月10日作出（2013）安执异字第21号执行裁定书，裁定驳回原告的复议申请。但该房屋已经属于原告实际所有，且法院的财产保全明显属于超额保全，法院应当确认该房屋买卖合同依法有效。为此，请求法院判决：1、确认两原告与两第三人签订的《房屋买卖合同》依法有效，原告对福安市甘棠西门府前路房屋（房权证号：福安市房权证甘棠镇字第x号）享有所有权；2、撤销本院（2013）安民保字第32号民事裁定，解除对福安市甘棠西门府前路房屋的查封3、撤销本院（2013）安执异字第21号执行裁定书；4、判令两第三人协助两原告办理产权过户手续。
被告翁伏宝辩称，1、其申请法院去查封诉争房产是合情、合理、合法的，当时其要求法院去查封诉争房屋的时候，原告肖瑾是诉争房屋第一层的店铺的承租人，不是诉争房屋购买者。去办理查封的法院人员当时制作了笔录，原告肖瑾也陈述是承租房屋。2、两原告与两第三人签订的房屋买卖合同是不真实的，两原告将钱汇到福建省申海农业科技发展有限公司，而不是汇到两个第三人头上。故原告的诉讼请求不能成立，为此，请求法院判决驳回原告的四项诉讼请求。
第三人潘神通、林美容未到庭答辩。
经审理查明，一、原告肖谨、黄丽娟系夫妻关系。第三人潘神通、林美容系夫妻关系。2001年12月28日，福安市人民政府向第三人潘神通颁发了“安政国用（2001）字第x号”《国有土地使用证》，确认第三人潘神通享有坐落于福安市甘棠镇西门府前路的国有土地使用权，载明“土地使用者：潘神通；座落：甘棠镇西门府前路；地号：10-5；图号：68；用途：商住；使用权类型：出让；使用权面积143.9平方米”。
2008年4月2日，福安市房地产管理局向第三人潘神通颁发了“福安市房权证甘棠镇字第x号”《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人：潘神通；房屋坐落：甘棠镇西门府前路；产别：私有房产；土地证号：x；建筑结构：钢筋混凝土；总层数：7；建筑面积：925.88平方米；设计用途：商住”。
二、2008年5月8日，宁德市申海造船有限公司经工商登记成立。2010年12月29日，公司名称变更为福建省申海船舶工程有限公司。2012年3月15日，公司名称变更为福建省申海农业科技发展有限公司，法定代表人林虎铃，实缴额116.88万元，占公司10%股权；潘神通实缴额1051.92万元，占公司90%股权。
2012年11月19日，福建省申海农业科技发展有限公司向中国邮政储蓄银行股份有限公司宁德市分行贷款人民币400万元。潘神通、林美容以福安市甘棠镇西门府前路房屋（房屋所有权证号：福安市房权证甘棠镇字第x号）、福安市城区阳头阳春小区x幢3、4层b-201号房屋两处房产作为抵押物，林虎铃、刘华蕾以福安市甘棠镇甘棠农贸市场1-2幢6层608号房屋作为抵押物，林毓松、陈敏芳以福安市城区城北锦鸡垅8号2号楼6层b-504室房屋作为抵押物，对上述贷款400万元进行抵押担保，同时，潘神通、林美容个人对上述贷款提供610万元的最高额保证担保。
三、2013年9月30日，原告肖谨、黄丽娟（乙方）与第三人潘神通、林美容（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，第三人潘神通、林美容将上述坐落于福安市甘棠镇西门府前路a1号（《房屋所有权证》号“福安市房权证甘棠镇字第x号”，建筑面积925.88平方米）转让给原告肖谨、黄丽娟，约定：房屋转让金为人民币408万元，该价格包括房屋价款、附属配套设施、固定装修、屋内家电家具；该房屋抵押于邮政银行，甲方在收取乙方定金次日向银行申请提前还款解押，甲方在收取乙方第二笔购房款次日开始办理银行解押，该房屋已出租；签订合同时甲方收取乙方购房定金人民币60万元，合同履行后定金抵作购房款，2013年10月15日前乙方支付给甲方第二笔购房款人民币340万元，2013年10月20日前甲方将房屋使用权交给乙方的同时，乙方将余款人民币85000元一次性付清给甲方；乙方办理“两权证”移户更名到乙方名下期间所涉及的税费由乙方负担；甲乙双方商定二楼所有办公设备、七楼会议桌、椅、洗衣机等不包括在内归甲方所有（但不包括固定家电、家具），一楼店面、二楼以上租金结算至2013年10月30日止，后续租金归乙方所有；二楼办公室甲方使用到2014年1月30日交付乙方使用；双方协商家用电器补助款5000元，等等。
同日，原告肖谨、黄丽娟（乙方）与第三人潘神通、林美容（甲方）为了少缴相关税费又签订了一份《房屋买卖合同》（“阴合同”），约定房屋转让价款人民币162万元，合同其余内容与前面一份合同基本一致。潘神通、林美容在两份《房屋买卖合同》“甲方”处签名，肖谨、黄丽娟在两份《房屋买卖合同》“乙方”处签名。
2013年9月30日，原告黄丽娟通过中国邮政储蓄银行股份有限公司福安市支行棠发洋营业所转账汇款支付给第三人潘神通人民币60万元，同日，第三人潘神通向原告肖谨、黄丽娟出具一张房屋转让定金60万元的《收条》。2013年10月11日，原告黄丽娟通过中国邮政储蓄银行股份有限公司福安市支行转账汇款支付给福建省申海农业科技发展有限公司人民币340万元，同日，第三人潘神通向原告黄丽娟出具一张房屋转让金340万元的《收条》。2013年10月16日，第三人潘神通向原告黄丽娟出具一张收到现金人民币5000元的《收条》。2013年10月16日，第三人林美容向原告黄丽娟出具一张收到购房款人民币8万元的《收条》。
2013年10月11日，中国邮政储蓄银行股份有限公司宁德市分行收到福建省申海农业科技发展有限公司转账汇款人民币400万元，提前结清贷款，解除借款合同、抵押合同、保证合同。
2013年10月14日，原告肖谨向福安市房地产管理局申请对上述房屋的所有权进行变更登记，并缴纳房产过户印花税、契税等人民币55167.51元（按核定计税价格1811917元计算），于2013年10月17日缴纳丈量费80元、交易手续费5000元、房屋所有权证工本费10元、城市房屋所有权登记费80元、其他交易手续费2570元。至今，上述诉争的福安市甘棠镇西门府前路房屋的“两权证”仍然登记在第三人潘神通名下。
四、2013年10月21日，翁伏宝以潘神通、林美容欠其借款人民币180万元未还为由，向本院提出诉前财产保全的申请。当日，本院做出（2013）安民保字第32号民事裁定书，裁定查封登记在潘神通、林美容名下的坐落于福安市甘棠镇西门府前路房屋（房屋所有权证号：福安市房权证甘棠镇字第x号）一幢。查封期限为二年。
本院在执行申请人翁伏宝与被申请人潘神通、林美容诉前财产保全一案中，案外人肖谨、黄丽娟对执行标的提出书面异议，请求本院解除对上述房屋的查封。2014年2月10日，本院做出（2013）安执异字第21号执行裁定书，裁定驳回案外人肖谨、黄丽娟的异议。该房屋至今仍处于查封状态。
目前，上述诉争的福安市甘棠镇西门府前路房屋由原告肖谨、黄丽娟实际管理并向外出租。
以上事实，有原告肖谨、黄丽娟的委托代理人及被告翁伏宝的陈述，及由原告向本院提交的以下证据，1、原告肖谨、黄丽娟两人的《居民身份证》、《结婚证》复印件，2、《房屋买卖合同》2份，3、《收条》4张，4、中国邮政储蓄银行转账凭单2张，5、福安市房地产抵押注销登记申请书，6、“安政国用（2001）字第x号”《国有土地使用证》、“福安市房权证甘棠镇字第x号”《房屋所有权证》，7、福安市地方税务局“安地税权证（2013）3102号”房产／土地使用权权属转移涉税证明、福安市房地产测绘队税务发票1张、福安市房地产交易所税务发票1张、中华人民共和国税收转账专用完税证发票1张、销售不动产统一发票（代开）1张、福安市房地产交易所发票2张、城市房屋所有权登记费发票1张，8、本院（2013）安民保字第32号民事裁定书，9、本院（2013）安执异字第21号执行裁定书，10、店面租赁合同4份、租赁合同2份，11、中国邮政储蓄银行股份有限公司宁德市分行《小企业额度借款合同》、《小企业最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、借据还款记录列表、贷款还款单、贷款结清证明，12、中国邮政储蓄银行股份有限公司福安市支行《结算账户收款凭证》、《活期账户交易明细》、中国邮政储蓄银行股份有限公司福安市新华北路营业所账号明细，13、内资企业登记基本情况表；以及被告翁伏宝向本院提交的以下证据，1、被告翁伏宝的《居民身份证》复印件，2、本院查封、扣押财产清单，3、店面租赁合同，4、拍摄的视频资料等上列证据予以证实。第三人潘神通、林美容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供相关的书面答辩意见及证据材料。原告提供的上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
本案的争议焦点问题为：一、关于原告肖谨、黄丽娟与第三人潘神通、林美容之间签订的《房屋买卖合同》是否成立以及诉争房屋所有权属的问题。二、关于本院作出的查封裁定和执行异议裁定应否撤销的问题。三、关于两原告请求两第三人协助办理产权过户手续是否成立的问题。
围绕双方争议的焦点问题，本院查明、分析并认定如下：
一、关于原告肖谨、黄丽娟与第三人潘神通、林美容之间签订的《房屋买卖合同》是否成立以及诉争房屋所有权属的问题。
两原告认为，其两人与第三人潘神通、林美容之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，诉争房屋所有权属两原告。
被告认为，原告肖谨、黄丽娟与第三人潘神通、林美容之间签订的《房屋买卖合同》不能成立，诉争房屋所有权并不属两原告。
本院认为，因为物权系对世权，它享有直接支配物的排他性权利，对社会经济关系影响甚巨，所以人民法院对物权的确认应谨慎为之。我国对不动产物权的设立亦采登记生效制度。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告肖谨、黄丽娟与第三人潘神通、林美容之间所签订的房屋买卖合同出于双方自愿，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反相关法律、法规的强制性规定或者社会公共利益，且依据当时市场行情约定成交价格408万元，也不存在显失公平，应当认定上述房屋买卖合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告肖谨、黄丽娟虽与第三人潘神通、林美容签订了《房屋买卖合同》，但双方并未办理房屋、土地登记及相关产权变更手续，即房屋买卖合同合法有效并不当然等于房屋所有权发生转移，也就是说，原告肖谨、黄丽娟依据《房屋买卖合同》仅取得债权，并非房屋所有权，即至今原告肖谨、黄丽娟尚未取得诉争房屋所有权以及国有土地使用权，该房屋所有权、国有土地使用权依“两权证”的记载，目前仍属于第三人潘神通、林美容所有。
二、关于本院作出的查封裁定和执行异议裁定均应否撤销的问题。
两原告认为，本院作出的查封裁定和执行异议裁定均错误，应予撤销。
被告认为，本院作出的查封裁定和执行异议裁定正确，不应撤销。
本院认为，案外人执行异议之诉的目的在于排除法院对标的物的强制执行，为此，案外人据以对抗的实体权利并不以所有权为限。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人据以排除法院强制执行的权利除所有权外，尚有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，如原告肖谨、黄丽娟依据《房屋买卖合同》所取得的请求第三人潘神通、林美容转移房屋所有权的债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。经查，原告肖谨、黄丽娟若对诉争房屋享有所有权，则需同时满足三个条件，即①在法院查封该房屋之前已支付了全部价款；②在法院查封该房屋之前已实际占有该房屋；③对未办理过户手续必须没有过错。而原告肖谨、黄丽娟与第三人潘神通、林美容签订《房屋买卖合同》后，两原告虽已支付全部价款人民币408万元给两第三人，但诉争房屋的“两权证”并没有变更登记到两原告名下，仍然登记在第三人潘神通名下，即房屋产权没有发生变动仍归潘神通所有，对此两原告自身存在过错，故本案不存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之不得查封、扣押、冻结规定的情形。本院依被告翁伏宝的申请，对第三人潘神通、林美容所有的房屋进行诉前财产保全并查封并无不当。两原告仅以《房屋买卖合同》，要求撤销本院作出的查封裁定，缺乏法律依据。
三、关于两原告请求两第三人协助办理产权过户手续是否成立的问题。
两原告认为，两第三人应协助两原告办理产权过户手续。
被告认为，两原告此项诉求不能成立。
本院认为，因第三人潘神通、林美容所有的坐落于福安市甘棠镇西门府前路的房屋已被本院依法查封，故目前无法办理房屋所有权及国有土地使用权变更登记手续，两原告关于两第三人协助办理产权过户手续的请求无法予以支持。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告肖谨、黄丽娟与第三人潘神通、林美容签订的《房屋买卖合同》出于双方自愿，没有违反相关法律、法规的强制性规定，可认定为有效合同。原告肖谨、黄丽娟主张确认该合同有效之诉求成立，予以支持。但诉争房屋所有权并没有发生变动，原告肖谨、黄丽娟主张确认诉争房屋所有权归其所有之诉求，不能成立，不予支持。原告肖谨、黄丽娟对诉争房屋未办理过户存在过错，本院根据债权人翁伏宝提出的诉前财产保全申请对诉争房屋依法依职权进行查封，是正确的，本院驳回肖谨、黄丽娟的执行异议也是正确的，应予维持。原告肖谨、黄丽娟主张解除对诉争房屋的查封并撤销驳回异议的裁定之诉求，亦不能成立，不予支持。因第三人潘神通、林美容所有的上述诉争房屋已经被本院查封，目前已无法办理过户及登记手续，故原告肖谨、黄丽娟主张第三人潘神通、林美容协助办理诉争房屋过户手续之诉求，无法支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第一百四十四条、第二百二十七条《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告肖谨、黄丽娟与第三人潘神通、林美容签订的《房屋买卖合同》有效。
二、驳回原告肖谨、黄丽娟的其他诉讼请求。
受理费人民币39440元，由原告肖谨、黄丽娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 王梓安
审 判 员 张仲琅
人民陪审员 王有盛
二〇一四年六月十八日
书 记 员 阚 娟
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附注：本判决的申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。