云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云23民终1496号
上诉人（原审原告、反诉被告）：余洪海,男,1971年2月9日生,汉族,中专文化，住云南省楚雄市,
委托诉讼代理人:殷应祥,云南滇楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ先，男，1965年2月14日生，汉族，初中文化，户籍地云南省牟定县，现住云南省楚雄市，
上诉人余洪海因与上诉人ＸＸ先房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余洪海上诉请求：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初2598号民事判决第二项、第三项，将本案发回重审或改判，将一审判决第二项改判为ＸＸ先的房屋过户费13774.64元由ＸＸ先自行承担，将一审判决第三项改判为由ＸＸ先承担增加的公摊面积费用9383.8元；二、本案一、二审诉讼费由ＸＸ先承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。双方于2010年3月15日签订的售房合同中约定出售给ＸＸ先的二楼房屋建筑面积为120平方米，房屋实际面积以过户后的房产证、土地证为准，房屋售价为158600元，付款方式为合同签订之日支付购房押金48000元，交付房屋钥匙时支付100600元，剩余10000元在ＸＸ先取得房屋产权证后一次性付清给余洪海，并在2010年7月20日双方签订的补充协议中进一步明确了双方的权利义务。一审法院对涉案房屋所增加的公摊面积价款未予以认定，违背了案件的客观性，严重侵害了余洪海的合法权益。二、原审法院判决程序违法。双方在售房合同中对涉案房屋办理两证所产生的税费及费用的承担有明确约定，均由ＸＸ先承担，但原审法院却未依据双方当事人真实意思表示，片面认定产生的税费等费用由余洪海承担，有失公平。
ＸＸ先上诉请求：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初2598号民事判决第四项，改判由余洪海支付ＸＸ先道路配套费5000元，并由余洪海支付ＸＸ先逾期办证违约金3230元（158600元×日万分之2.1×97天）；二、本案诉讼费由余洪海承担。事实和理由：道路配套费5000元在合同中并没有约定，不应由ＸＸ先承担，ＸＸ先与余洪海仅仅约定房屋买卖总价以及办理过户的有关税费，道路配套费5000元确实是由ＸＸ先垫付，一审法院以该费用已经交纳到村民小组为由，驳回ＸＸ先的该项诉讼请求，不符合合同约定。余洪海严重违反合同约定，合同约定的办证期限为5－7年，即2010年3月15日至2017年3月14日，但直到2017年5月13日才将两证办理给ＸＸ先，已经逾期97天，一审中ＸＸ先提出要求按照购房总价的10%支付15860元的违约金，但一审法院并未进行评判，ＸＸ先现在要求参照商品房买卖合同纠纷司法解释的标准，要求每日按万分之2.1的标准支付违约金，应该得到法院的支持。综上，一审法院未客观进行认定以及评判，请求二审法院依法改判。
余洪海向一审法院起诉请求：1、由ＸＸ先给付购房款19383.80元；2、由ＸＸ先给付逾期滞纳金29075.70元；3、由ＸＸ先承担余洪海实现本纠纷债权所产生的律师代理费4000元及律师催收函1000元；4、本案诉讼费由ＸＸ先承担。
ＸＸ先向一审法院起诉请求：1、判令由余洪海保障148号房屋从一楼地面到七楼屋顶的公共通道畅通无障碍；2、判令由余洪海将148号房屋的用水用电向ＸＸ先提供单独安置分户水表、电表，单例记费；3、判令由余洪海赔偿因违约给ＸＸ先造成的经济损失14574元（其中：土地出让金9118元、土地评估费800元、土地使用权出让契税278元、房屋转让所得税4378元）；4、判令由余洪海赔偿ＸＸ先道路配套费5000元；5、判令余洪海支付违约金15860元（158600元×10%）；6、本诉和反诉诉讼费均由余洪海承担。
一审法院认定事实：2010年3月15日，余洪海为甲方，ＸＸ先为乙方，双方签订了售房合同，合同约定：“甲方自愿将官屯小区二区小区分配的住房用地120㎡建盖楼房一栋，二楼出售给乙方，住房位于永盛花园背后官××小区私房××楼××套。建筑面积120㎡，砖混结构（实际平方面积以过户后的房产证、土地证为准，土地证以6层平均分摊为准，房产证以官屯小区分配私房建盖地基勘察为准。……该房售价为158600元（壹拾伍万捌仟陆佰元整），甲方负责水电畅通交给乙方；付款方式为：1、本合同自签订之日起乙方向甲方支付购房押金48000元（大写：肆万捌仟元整），以后在购房款中冲抵，甲方在房屋主体和外墙修建完工结束后即时将该房移交乙方，乙方取得该房的所有权、居住权，一楼大门过道楼梯间应属共同使用。2、甲方在房屋修建结束之后，门窗安好，水电畅通，工程全部结束，经乙方验收合格，甲方交住房钥匙给乙方时，乙方应支付购房款100600元（大写：壹拾万元陆佰元整）给甲方。3、甲方自交房后5-7年内把房产证、土地证过户到乙方名下，乙方取得房产证、土地证后，将购房尾款10000元一次性付清给甲方；甲方负责办理该房的房产证、土地证过户手续，乙方积极配合，两证过户中所产生的税收及费用由乙方承担，以票据为准，但甲方应主动负责办理证件手续，双方配合。在办证期间甲方不得以任何借口为难乙方，否则造成的损失甲方应承担相应的法律责任。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年7月20日，余洪海为甲方，ＸＸ先为乙方，双方签订了售房合同补充协议，合同约定：“按购房合同自签订之日起5-7年内把房产证、土地证过户到乙方名下；乙方必须在7月30日前支付甲方房款70000元，8月30日前付清余款30600元，乙方在8月30日前不付清余款，甲方视乙方自动放弃此房屋，房屋由甲方自行处理”。补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年8月27日，ＸＸ先向余洪海支付了购房款148600元。2016年12月12日，余洪海向ＸＸ先收取村小组道路配套费5000元，并将该款项交至所在的官屯小组。2016年12月20日，双方签订了楚雄市房屋买卖契约，约定：“房屋位于楚雄市开发区官××小区××号，该房屋产权证记载建筑面积为127.1㎡，产权证号为云（2016）楚雄市不动产权第0001517号；该房屋成交价为158600元；乙方在2010年8月27日支付148600元；甲方在2010年8月27日前将腾空的房屋并连房屋内的设施一同移交乙方；房产证、土地证办理到乙方后付清尾款；两证过户中所产生的税收及费用，该甲方承担的由甲方承担，该乙方承担的由乙方承担，以票据为准，其他不涉及”。之后，ＸＸ先支付了土地出让金9118元、房屋转让所得税4378.50元、印花税及契税278.14元、土地评估费800元，并将上述房屋办理登记在其女张清名下。
一审法院认为，余洪海与ＸＸ先签订的售房合同及补充协议是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此，余洪海应当按照约定交付房屋并办理房屋过户手续，ＸＸ先应当按照合同约定支付购房款及承担合同约定的其他义务。合同签订后，余洪海交付了房屋，现该房屋已经办理在ＸＸ先一方名下，ＸＸ先应当按照约定支付购房尾款。根据双方签订的售房合同，该合同对房屋的建筑面积、价款等内容均进行了明确约定，虽然在办理过户后该房屋实际建筑面积比售房合同上载明的建筑面积多，但双方在签订售房合同及补充协议时均未对房屋建筑面积差异的处理进行明确约定，而且售房合同约定的房价亦未明确按照房屋单价与建筑面积进行计算，因此，余洪海主张支付房屋建筑面积差异款9383.80元无事实依据。按照售房合同约定，房屋成交价为158600元，ＸＸ先已经支付房款148600元，尚欠房屋尾款10000元未付，故ＸＸ先应当支付购房尾款10000元。按照双方签订的售房合同，该合同约定乙方在取得房屋产权证后一次性购房尾款10000元，该合同并未明确具体付款时间，且合同补充协议对尾款支付时间亦未进行明确约定，同时，余洪海也未提交证据证实ＸＸ先存在逾期支付购房尾款的违约事实，故其主张的违约金无事实依据，不予支持。在双方签订的售房合同及补充协议中均未明确约定律师费及相关催收函费的承担问题，因此，余洪海主张的律师代理费及催收函费无事实依据，不予支持。按照售房合同的约定，两证在过户中产生的税收及费用由乙方承担。但根据双方签订的楚雄市房屋买卖契约，该合同中约定两证在过户中产生的税费及费用，该甲方承担的，由甲方承担，该乙方承担的，由乙方承担。虽然余洪海认为房屋买卖契约上关于税费承担的约定系ＸＸ先单方添加的，并不是其真实意思表示，但其并未提交任何证据予以证明。因此，在双方对房屋过户中产生的税费承担的约定前后并不一致，在此情况下，应当视为在后的约定变更了之前的约定。因此，在本案中，根据房屋买卖契约的约定，ＸＸ先以余洪海之妻李贵仙的名义缴纳了土地出让金、个人所得税及契税、印花税，合计13774.64元，现ＸＸ先持上述缴税凭证要求余洪海承担其垫付的税费，根据我国税收法律、行政法规的规定，上述税费依法应当由房屋出卖人缴纳，故余洪海应当支付ＸＸ先垫付的税费13774.64元。在办理房屋过户中，ＸＸ先委托土地评估机构对购买房屋宗地土地使用权价值进行评估，故ＸＸ先作为委托人为此支付的土地评估费应当由其自行承担。在本案中，ＸＸ先主张第一、二项诉请系ＸＸ先与余洪海作为房屋产权人在使用房屋中产生的相邻关系，与本案房屋买卖合同并不属于同一法律关系，故在本案中对该诉请不予处理。根据双方提交的证据，虽然ＸＸ先向余洪海支付了道路配套费5000元，但该笔费用系余洪海所在村民小组收取的道路配套费，且已经实际交给了村民小组，故ＸＸ先主张由余洪海返还该笔款项无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：一、由ＸＸ先支付余洪海购房尾款10000元；二、由余洪海支付ＸＸ先垫付的房屋过户税费13774.64元；三、驳回余洪海的其他诉讼请求；四、驳回ＸＸ先的其他诉讼请求。以上双方当事人应当执行的款项限判决生效后十日内支付，款交楚雄市人民法院。本诉案件受理费568元，由ＸＸ先负担106元（未交，限判决生效后十日内支付），由余洪海负担462元（已交）；反诉案件受理费343元，由余洪海负担133元（未交，限判决生效后十日内支付），由ＸＸ先负担210元（已交）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的异议，双方对一审认定的事实均无异议，但余洪海认为一审遗漏认定双方签订的售房合同补充协议第三条的内容，在该条约定中涉及公摊面积的内容。本院认为，售房合同补充协议第三条的内容系双方对今后拆迁补偿问题所作的约定，并未约定涉及的公摊面积应由ＸＸ先单独支付价款，故一审并不存在遗漏认定事实。对一审认定的事实，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、ＸＸ先是否应向余洪海支付逾期付款滞纳金？2、ＸＸ先是否应向余洪海支付增加的公摊面积费用9383.8元？3、本案所涉的土地出让金、个人所得税及契税、印花税合计13774.64元应由谁承担？4、ＸＸ先要求赔偿已支付的道路配套费的诉请是否应予支持？5、余洪海是否应向ＸＸ先支付逾期办证违约金？
针对焦点1，本院认为，双方在售房合同中仅约定了ＸＸ先取得房产证和土地证后，将购房尾款10000元一次性付清给余洪海，并未明确约定具体付款时间是在取得房产证和土地证后的多长时间内支付，在后期签订的售房合同补充协议中也未明确尾款支付的具体时间，故在案证据并不足以证实双方对购房尾款的支付时间有明确的约定，从而不能证实ＸＸ先存在逾期支付购房尾款的事实，对余洪海主张的逾期付款滞纳金不予支持。
针对焦点2，本院认为，在双方于2010年3月15日签订的售房合同第一条中约定：余洪海将二楼出售给ＸＸ先，建筑面积为120平方米，实际平方面积以过户后的房产证、土地证为准，土地证以6层平均分摊为准，房产证以官屯小区分配私房建盖地基勘察为准，该房售价为158600元。根据此约定内容，双方对房屋售价并未约定按每平方米多少钱的价格进行出售，而是约定整套房屋的售价为158600元，在2016年12月20日签订的楚雄市房屋买卖契约中也约定该房屋成交价为158600元，双方在合同中未约定对房屋建筑面积存在差异部分应如何处理，应视为不论房产证上确认的面积有增加还是减少，均不存在房屋价款的补交或退还。故余洪海主张支付房屋建筑面积差异款9383.8元无事实依据，本院不予支持。
针对焦点3，本院认为，双方在2010年3月15日签订的售房合同中约定了“两证过户中所产生的税收及费用由ＸＸ先承担”，之后又在2016年12月20日签订的楚雄市房屋买卖契约中约定“两证过户中所产生的税收及费用，该甲方承担的由甲方承担，该乙方承担的由乙方承担，以票据为准”。两份合同对税费承担的约定存在不一致的情况，余洪海认为楚雄市房屋买卖契约中关于税费承担的约定系ＸＸ先单方添加，不予认可，但并未提交相应证据予以证实，故从两份合同签订的时间先后顺序来看，应视为双方于2016年12月20日对之前的税费承担约定进行了变更。而楚雄市房屋买卖契约中也未具体明确哪些是应该由甲方承担的费用，哪些是应该由乙方承担的费用，故应当依照法律规定来予以划分。土地出让金是政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让价款。本案中，余洪海户当初取得该宗土地时是基于属于安置对象而受让了该宗划拔土地，并未交纳土地出让金，根据《城市房地产转让管理规定》第十一条之规定，以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时，除按规定报有批准权的人民政府审批同意外，还应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因而，余洪海作为该宗划拔土地的受让方，其将划拔土地上的房屋出售给ＸＸ先所产生的18.91平方米土地出让金及国有土地使用权出让契税、印花税，应当由余洪海承担。个人所得税系国家按照法律规定向转让财产的人收取的税费，财产转让人是纳税义务人。故ＸＸ先以余洪海之妻李贵仙名义所交纳的土地出让金、个人所得税和契税、印花税应由余洪海承担，一审判决并无不当。
针对焦点4，本院认为，一审中余洪海提交的证据已证实道路配套费系村小组向本村村民以外的外来购房户所收取的费用，按层数收取，每层收取5000元，余洪海已将该费用交到楚雄市东瓜镇永安社区居委会官屯小组，故应由ＸＸ先自行承担。
针对焦点5，本院认为，双方在售房合同中约定的办证期限为“甲方自交房后5－7年内把房产证、土地证过户到乙方名下”，在售房合同补充协议中又约定“按购房合同自签订之日起5－7年将房产证、土地证办理过户到乙方名下”，售房合同补充协议中的签订之日不能确定是售房合同签订之日还是售房合同补充协议签订之日，且双方在售房合同补充协议中仅约定有“若在约定期限内甲方不办理过户手续属违约”的内容，并未约定应如何承担违约责任，故对ＸＸ先要求余洪海支付逾期办证违约金的诉请不予支持。
综上所述，余洪海、ＸＸ先的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费592元，由余洪海负担542元（已交），由ＸＸ先负担50元（已交）。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判长 邱德英
审判员 刘 莹
审判员 晋 芳
二〇一七年十二月二十五日
书记员 曾琳媛