湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁法民一初字第517号
原告欧阳明珠，男，1952年12月10日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告刘友清，男，1955年3月16日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
原告欧阳明珠诉被告刘友清建设用地使用权合同纠纷一案，于2013年5月21日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员袁养球担任审判长，与审判员李文宏、人民陪审员欧国仕组成合议庭，书记员李曼担任庭审记录，于2013年7月3日公开开庭进行了审理。原告欧阳明珠、被告刘友清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳明珠诉称，2013年2月19日原告经人介绍认识了被告，被告称自家有一宅基地（安置地）出售，面积约280平方米，四周已下好基脚，其中有130平方米办理了“二证一书”，并愿意帮助原告过户。原告经实地查看，觉得该宗地适合自己建房使用。经双方协商，该宗地以40万元的价格成交，当日原告交给被告定金10000元，被告出具了收条，约定一个月内签订正式协议。此后，原告到县国土局办公大厅打听到安置地是村集体土地，不能转让给外村人。原告经查询，得知被告的该宗地是集体土地，不能转让；原告又与被告进行实地丈量，得知面积不够。对此，原告要求减价2万元，被告不同意。原告被迫放弃交易，并要求被告退还定金1万元，被告也不同意。鉴于上述原因，原告为维护自己的合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院依法判令被告退还原告购地定金人民币10000元，本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，在审理过程中向本院提交了如下证据：一、收条1份，拟证明原告交定金10000元及约定的交款时间、违约责任。
被告刘友清辩称，被告有一份合法手续的地转让给了原告，（“二书一证”）手续都给原告看了的；达成口头协议，交定金，都是双方自愿的；原告要求（被告）包转户，双方在口头协议里没有约定要（被告）包转户；合同的违约责任不公平，被告不退定金；在合同期内，有人出48万元价钱要买被告这宗地，被告没有卖。差价款8万元，40万元的利息，这些损失，被告要求原告负责赔偿。
被告围绕自己的答辩理由，在审理过程中向本院提交了如下证据：一、村（居）民商住用地批准书、村（居）民商住用地审批单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证共4份，拟证明被告转让的土地是有合法手续的。
在庭审过程中，本院主持了双方质证。
原告对被告的证据一质证认为，无异议。
被告对原告的证据一质证认为，无异议。
经庭审举证质证，本院审核认为，原告的证据一和被告的证据一，形式、来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，应采纳为本案的有效证据。
根据本院采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件基本事实如下：被告于2009年8月31日取得了一宗位于本村境内的宁嘉公路拆迁安置地的使用权，土地用途为农村居住用地，建设性质为新建，用地面积为130平方米。2013年2月中旬，原告经中介人得知被告有一宗住宅用地待转让的信息，便找到了被告。被告告知原告该宗地为安置地，四周已下好基脚，“两证一书”上的用地面积是130平方米等情况。原告在看过被告该宗地的“两证一书”和先后3次实地察看后，觉得该宗土地适合自己建房，经与被告协商，双方达成了该宗地以40万元的价格转让给原告的口头协议。2013年2月19日（农历正月十日），原告依约交给被告转让该宗地的定金10000元，并代被告书写了一份收条，被告作为甲方在该收条上签上了自己的姓名。该收条的具体内容是：“今收到，新开塘地基转让订（定）金壹万元整（10000.00），其余剩下所欠资金，双方协定从农历正月初十日至二月初十日止，一次性交清。如有方违约，赔偿对方损失：甲方违约，应赔乙方所交订（定）金十倍，即拾万元整，乙方如到二月初十未交清所欠款项，所交订（定）金作废。此据，签字日：二O十三年二月十九号，农历正月初十日。甲方：刘友清，乙方：欧阳明珠。”之后，原告随被告持该宗地的“二证一书”到宁远县国土资源局咨询，被告知安置地不能过户；原告又与被告一同到现场进行实地丈量，发现面积与被告原先所介绍的面积不符，便要求被告减价款2万元，被告不同意。原告觉得被告的安置地不能转让过户，面积又与被告介绍的不符，便决定放弃与被告的交易，遂要求被告退回定金。被告则认为原告违约，拒不退还定金。由此，双方发生纠纷，原告于2013年5月21日诉至本院，请求如其诉状所述。案经受理后，本院于2013年7月3日公开开庭进行了审理。庭审中，本院依法组织原、被告双方调解，因各方意见不一，未能调解结案。另查明，原告欧阳明珠不是被告刘友清所在行政村和村民小组的村民。
本院认为，我国土地管理法明确规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案被告转让给原告的土地属于农村居民（住宅）用地，且原告与被告是不同属于一个村民小组或行政村的村民，因此，被告未经其所在的村民委员会同意和其所在的村民小组大会决定，擅自将自己的住宅用地转让给原告，违反了我国土地管理法除上述的明确规定外，还违反了我国土地管理法第二条第三款、第十条的规定，故原、被告达成的农村居住（住宅）用地转让的口头协议，属无效合同。被告因无效合同取得的财产即定金10000元，应当予以返还给原告。原告提出由被告退还购地定金10000元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，第八条第二款、第十条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
由被告刘友清在本判决发生法律效力之日起七日内，返还原告欧阳明珠购地定金计人民币10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由被告刘友清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 袁养球
审 判 员 李文宏
人民陪审员 欧国仕
二〇一三年七月八日
书 记 员 李 曼
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。