吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0602民初385号
原告：曹羽强，住白山市。
委托诉讼代理人：荆卫华、范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。
被告：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。
统一社会信用代码：×××。
住所：白山市东兴街**号。
法定代表人：孙金宝，董事长。
委托诉讼代理人：曲慧刚，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：赵伟，该公司职员。
被告：白山市达林宾馆有限公司。
统一社会信用代码：×××。
住所：浑江区红旗街**号院内东侧。
法定代表人：于建才，总经理。
委托诉讼代理人：曲慧刚，该公司法律顾问。
原告曹羽强诉被告白山市凯厦房地产开发有限责任公司、白山市达林宾馆有限公司拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、二被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告因开发建设达林综合楼需拆迁原告的房屋，双方于2010年8月30日签订了《房屋拆迁产权调换协议书》。约定：被告拆迁原告面积为62.50平方米、27.90的两处房屋，以达林综合楼东起第一号、面积为163.60平方米（一层为81.80平方米、二层为81.80平方米）的房屋进行置换。一层结算单价为15000元，二层结算单价为12000元。对于原告回迁至二楼的面积，被告每平方米给原告找差价3000元；房屋交付入户时间为2012年12月末。计算至2012年12月31日，被告应给原告的各项补偿费用为25800元，用于抵顶原告应交纳的扩大面积款。同时，协议附有一层、二层平面图，用于确定原告回迁房屋的位置、户型、结构等详细情况。但原告回迁的房屋至今未能入户。从2013年1月1日至2016年11月末，被告逾期交房已47个月。据原告获悉，回迁房屋所在的达林大厦尚未进行竣工备案，且被告告知回迁房屋的实际面积是142.9平方米，比协议约定面积少20.70平方米。回迁房屋的结构也与协议约定的结构不符，房屋东西跨度小于图纸跨度30厘米，室内更未建连接二层的楼梯。综上，根据《房屋拆迁产权调换协议书》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告的行为已构成违约，被告应承担支付违约金、赔偿损失的责任及继续履行协议的义务。原告为维护自身合法权益诉于法院，请求：一、依法判令被告立即向原告交付符合协议约定和经竣工验收备案的房屋；二、依法判令被告立即与原告签订正式的商品房买卖合同，为原告出具不动产发票并履行协助办理入户义务；三、被告立即向原告支付减少面积房价款和逾期回迁补偿费660600元，并支付减少面积房价款的利息（以66258元为基数，自2013年1月1日起按银行贷款利率计算至实际付清之日止的利息）。
二被告辩称：一、本案争议的房屋现有格局只是暂定设计，特别一、二层的楼梯位置还没有确定，没有施工。没有办理完竣工验收手续和产权测绘备案登记，没有办理完竣工验收手续和产权测绘备案登记，没有取得商品房预售许可证，所以现有回迁房屋的面积没有最终测绘确定，导致扩大面积无法确定，答辩人无法就扩大面积部分与答辩人签订正式的商品房买卖合同、出具不动产发票。况且现在回迁房屋没有施工完毕、办理竣工验收，达不到使用入住条件，答辩人不能办理入户。二、答辩人与被答辩人签订回迁协议时依据的设计图纸的实际面积与合同约定面积存在重大误差。答辩人是依据合同约定面积、还是按照签订回迁协议时的设计图纸面积来确定现有房屋的设计及施工，答辩人无法确定设计施工方案，特别是一、二层的楼梯位置不能确定，无法施工完毕进行验收。三、答辩人认为回迁协议是双方的真实意思表示，答辩人同意依据白山市人民政府第22号令、按照合同约定的补助标准逐月给付被答辩人逾期补助。
经审理查明：2010年8月30日，白山市凯厦房地产开发有限责任公司、白山市达林宾馆有限公司与曹羽强签订了一份《房屋拆迁产权调换协议书》，约定“经有关部门批准，白山市凯厦房地产开发有限责任公司决定在原汽车改装厂周边实施危旧房改造工程，新建达林综合楼，根据国家省、市相关法律、法规及管理的规定，甲（指白山市凯厦房地产开发有限责任公司、白山市达林宾馆有限公司，下同）乙（指曹羽强，下同）双方在平等、互利、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：第一条，拆迁房屋依据，因甲方汽车改装厂周边危旧房改造项目建设需要，根据建设项目批准文件，建设用地规划许可证，取得了拆许字（2009）第020号《房屋拆迁许可证》，按白山市规划局批准的规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。第二条，乙方房屋的基本情况及补偿金额，乙方同意将坐落在浑江区红旗街原汽车改装厂综合楼房屋，《房屋所有权证》产权号：白BQ字第088524号及白BQ字第018428号、建筑面积62.50平方米及27.90平方米、房屋用途为营业，交给甲方，同意拆除。1、乙方原面积以《房屋所有权证》载明为准，实行拆一还一，原面积不结算差价，甲方无偿给乙方2楼8平方米。2、临时过渡安置补偿费，以双方签订本协议之日起计算，因乙方未按甲方规定时间完成搬迁，建设周期顺延，拆迁补偿从签订协议之日起计算到2012年12月底，逾期补偿按拆迁有关规定执行。第三条，产权调换房屋，1、甲方将新建达林综合楼营业房，东起第一号房屋作为产权调换安置给乙方房屋，该房屋为期房。建筑面积：163.60平方米，其中一层81.80平方米，二层81.80平方米，最终按实际建筑面积为市房屋测绘中心的测绘面积为准，按国家规定执行，不能小于合同面积正负3%。产权调换房屋价款结算如下：2、扩大面积款：一层81.80-90.40=-8.6，二层81.80-8-8.6=65.20×12000=782400元。第四条，差额结算，1、甲方补偿乙方各项补偿47380元，则抵顶乙方欠甲方房款，乙方欠甲方房款709220元。2、被拆除房屋与产权调换房屋差价款为：一楼（补偿差）8.6×3000=25800元，二楼782400元，合计756600元。3、房屋扩大面积款支付方式：按甲方通知乙方入户通知或通告，乙方在10日内结清余额，扩大面积款709220元，方可办理进户，超过10日未能缴清扩大面积房款或者甲方有权对该房屋另行处置，造成所有经济、法律责任全部由乙方负担。第五条，乙方须知，在本协议签字时，乙方应向甲方移交房屋所有权证、土地证等相关证件。第六条，本协议自双方签订之日起生效。本协议一式三份，甲方执一份，乙方和委托拆迁单位各执一份”。协议签订后，乙方交出房屋和产权证照，甲方拆除房屋，并建起达林综合楼。现涉案工程经白山市公安消防支队出具白山公消验字（2016）第0014号建设工程消防验收意见书，“综合评定该工程消防验收合格”。但涉案房屋尚未进行面积测绘、未办理产权登记。
另白山市人民政府第22号令《白山市城市房屋拆迁管理办法》第四十六条规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由拆迁人按照下列规定给予补助：……（三）拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，所有人自行经营实行产权调换的，由拆迁人依据过渡周期按从业人数发给生活补助费；其标准，按当地政府关于最低生活保障的规定执行。从业人数的确定，以该房屋营业面积每10平方米1人计算。过渡期限内未安置的，自逾期之日起按原补助标准逐月发给”。白山市民政局在2009年8月31日下发的白山民发（2009）61号文件《关于提高市区城市低保保障标准的通知》规定市区城市低保保障标准为225元，月人均补助水平为170元，从2009年7月1日执行。白山市民政局在2010年10月8日下发的白山民函（2010）8号文件《关于确定城乡低保保障标准的通知》规定城市保障标准提高到月人均255元，从2010年10月1日执行。
上述案件事实，有经过庭审质证的《房屋拆迁产权调换协议书》、《达林大厦说明》、《白山市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。
综上所述，本院认为，涉案房屋尚未进行面积测量并经产权部门确认，未完成全部竣工验收手续，暂不具备交付条件。双方所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》对权利、义务已有明确约定，正式文本的商品房买卖合同和不动产发票可依交易习惯履行。二被告未如期交付房屋，存在违约行为，应根据当时适用的《白山市城市房屋拆迁管理办法》和签订协议时标准、从2013年1月1日至本案诉请时（2017年2月24日立案）止给付逾期回迁补偿费，为78376.80元（90.4÷10×170×51）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：
一、被告白山市凯厦房地产开发有限责任公司和白山市达林宾馆有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告曹羽强逾期回迁补偿费78376.80元；
二、驳回原告曹羽强的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10406元减半收取，由原告负担4323元，由二被告共同负担880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 张建军
二〇一七年七月十日
书记员 张婷婷