浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终8067号
上诉人（原审被告）：杭州昆仑之都房地产开发有限公司。住所地：杭州市拱墅区湖墅南路***号*******室。
法定代表人：蒋传良，总裁。
委托代理人（特别授权代理）：王悠悠、杨俊威，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行。住所地：杭州市延安路***号。
负责人：赵峥嵘，行长。
委托代理人（特别授权委托）：孙磊、王泱，该行职员。
原审被告：章俊伟，男，1987年11月28日出生，汉族，住杭州市下城区。
原审被告：章洪校，男，1960年6月22日出生，汉族，住杭州市下城区。
原审被告：朱美珍，女，1963年1月24日出生，汉族，住杭州市下城区。
上诉人杭州昆仑之都房地产开发有限公司（下称昆仑之都公司）为与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行（下称浦发银行杭州分行）以及原审被告章俊伟、章洪校、朱美珍金融借款合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：一、合同成立及生效情况：1、合同签订情况：2010年3月26日，浦发银行杭州分行与章俊伟、章洪校、朱美珍、昆仑之都公司签订了编号为95132010100016130301的《个人购房借款（综合）合同》。章俊伟为借款人兼抵押人，章洪校、朱美珍同意作为借款人在本合同项下贷款的共同还款人，对借款人在本合同项下包括但不限于按时还款在内的各项义务的履行承担连带责任，昆仑之都公司为保证人。2、借款本金：6710000元。3、借款期限：30年，自2010年3月26日至2040年3月26日。4、合同执行利率：按贷款实际发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮25%确定，首期执行利率为年利率4.455%。合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，从利率调整的次公历年的首个公历日起执行新的利率。5、逾期利率标准：合同约定的利率上浮50%执行。对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。6、还款方式：等额本金还款法，还款日为每月10日，每期应还的本金金额为18638.89元。7、还款情况：2015年8月10日前的应付本息已还清；2015年9月10日，归还本金5895.15元，归还利息21134.75元；2015年9月21日归还罚息16.66元。8、欠款情况：暂计至2016年4月5日，尚欠本金5492577元，利息129455.3元，罚息4059.75元。9、抵押担保的情况：（1）抵押人：章俊伟。（2）抵押物：杭州市昆仑公寓5幢3单元2201室的房产。（3）担保范围：借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。（4）抵押登记手续：2010年4月6日，办理预购商品房抵押预告登记手续，编号为：杭房预拱字第10089884号。10、保证担保的情况：（1）保证人：昆仑之都公司。（2）保证方式：连带责任保证。（3）保证期间：自《个人购房担保借款合同》签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。（4）担保范围：本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。（5）其他：昆仑之都公司确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。二、需要说明的其他事项：1、昆仑之都公司到庭答辩称：（1）案涉《个人购房借款（综合）合同》是浦发银行杭州分行提供的格式合同，该合同既约定昆仑之都公司承担全程连带责任保证，又约定昆仑之都公司承担阶段性连带责任保证。对格式条款有两种以上解释的，应作出对提供格式条款一方不利的解释。故昆仑之都公司承担的是阶段性连带保证责任。但昆仑之都公司的阶段性连带保证责任亦应免除。因为昆仑之都公司已经与章俊伟办理了房屋交接，并将案涉房产的大产权证和合同交给了浦发银行杭州分行委托的中介机构杭州一帆房地产代理公司，他项权证未能办出的原因在于浦发银行杭州分行和借款人的不作为，与昆仑之都公司无关，昆仑之都公司无任何过错，故无须再承担保证责任。（2）案涉房屋未办理正式的抵押登记手续，故浦发银行杭州分行对案涉房屋不应享有优先受偿权。2、浦发银行杭州分行系以起诉的形式宣布贷款提前到期，章俊伟、章洪校、朱美珍和昆仑之都公司于2016年4月5日签收了原审法院送达的起诉状副本。3、原审法院依据浦发银行杭州分行的申请，作出（2016）浙0102民初1089号民事裁定书，裁定冻结章俊伟、章洪校、朱美珍、昆仑之都公司的银行存款5602794.71元，或查封、扣押其相应价值的财产。4、昆仑之都公司在答辩期内向原审法院提交了管辖权异议申请书，原审法院作出（2016）浙0102民初1089号之一民事裁定书，裁定驳回昆仑之都公司对本案管辖权提出的异议。
原审法院审理认为，浦发银行杭州分行与章俊伟、章洪校、朱美珍、昆仑之都公司签订的《个人购房借款（综合）合同》，系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具有法律约束力。浦发银行杭州分行已依约履行了放款义务，章俊伟未按约向浦发银行杭州分行还本付息，浦发银行杭州分行有权宣布贷款提前到期。浦发银行杭州分行向章俊伟、章洪校、朱美珍、昆仑之都公司邮寄的提前到期通知书未经签收，浦发银行杭州分行系以起诉的形式宣布贷款提前到期，应以原审法院向各被告送达起诉状副本的日期即2016年4月5日作为贷款提前到期日。经计算，暂计至2016年4月5日，章俊伟尚欠本金5492577元，利息129455.3元，罚息4059.75元，此后的罚息以尚欠本息之和5622032.3元为基数，按合同约定的罚息利率计算至实际履行之日止。章洪校、朱美珍为案涉借款合同项下债务的共同还款人，应对章俊伟的上述债务承担共同还款责任。一审庭审中，浦发银行杭州分行认可昆仑之都公司承担的是阶段性连带保证责任，昆仑之都公司辩称，案涉他项权证未能办出，昆仑之都公司无任何过错，故不应承担保证责任，但保证人在办理他项权证事宜上无过错并非合同约定的可以免除保证责任的情形，且昆仑之都公司提交的证据并不能证明他项权证未能办出的原因在于浦发银行杭州分行不作为，故对其该项抗辩意见不予采纳。现案涉合同项下的债务已经到期，而他项权证未办出，昆仑之都公司应当按照合同约定对章俊伟向浦发银行杭州分行所负到期债务承担连带保证责任。案涉房屋已经办理预抵押登记手续，浦发银行杭州分行有权要求对该抵押物折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。章俊伟、章洪校、朱美珍经合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、章俊伟、章洪校、朱美珍于判决生效之日起十日内向浦发银行杭州分行归还借款本金5492577元，利息129455.3元，罚息4059.75元（暂计至2016年4月5日，自2016年4月6日起至实际履行之日止的罚息，按合同约定的罚息利率标准另行计付）。二、浦发银行杭州分行有权对章俊伟所抵押的位于杭州市拱墅区昆仑公寓5幢3单元2201室的房产进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、昆仑之都公司对章俊伟的上述第一项付款义务承担连带保证责任。昆仑之都公司在实际承担担保责任后，有权向章俊伟追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51020元，财产保全申请费5000元，合计56020元，由章俊伟、章洪校、朱美珍负担，昆仑之都公司承担连带保证责任。
宣判后，昆仑之都公司不服该判决，向本院提起上诉称：一、浦发银行杭州分行一审的诉讼请求中并未主张罚息，利息也是计算至2016年2月25日，但原审法院却将利息的计算时间截止至2016年4月5日，且判定了罚息数额，有违民事诉讼原则。二、昆仑之都公司在一审中已充分阐述了不应承担连带担保责任的理由。他项权利证书办理的手续是杭州市住房保障和房产管理局的固定办理流程，原审法院完全可以进行事实调查，且昆仑之都公司在一审中提供的浦发银行杭州分行委托的杭州一帆房地产代理有限公司从昆仑之都公司拿走办理他项权利证书所有资料的证据也足以证明浦发银行杭州分行应尽的义务。原审法院认为昆仑之都公司未能提供浦发银行杭州分行不作为的证据，对昆仑之都公司不公平。三、预售商品房抵押贷款中，虽然浦发银行杭州分行与借款人对预售商品房进行了预告登记，但该登记并未使浦发银行杭州分行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付后银行就该房产设立抵押权的一种预先的排他性保全，因此浦发银行杭州分行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，浦发银行杭州分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有欠缺，不应支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
浦发银行杭州分行答辩称：一、因章俊伟违约在先，浦发银行杭州分行按约宣告贷款提前到期，并向章俊伟、章洪校、朱美珍、昆仑之都公司邮寄提前到期通知书，但未经各被告签收，故以起诉的形式并以一审法院向各被告送达起诉状副本的日期为贷款提前到期日。同时，浦发银行杭州分行主张的利息和罚息均是计算至实际履行之日，并按人民银行规定利率另行计息，2016年2月26日至4月5日的利息和罚息均在诉讼请求范围内，不存在原审法院判决内容超出诉讼请求范围的情形。二、2010年3月26日，浦发银行杭州分行与昆仑之都公司签订个人购房借款（综合）合同，其中约定如果借款人办妥抵押担保的现房抵押登记手续，浦发银行杭州分行已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，昆仑之都公司的保证责任自收到该他项权证正本之日起解除，但对于在该日之前已到期的债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起本合同项下责任，昆仑之都公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。并且，在一审庭审过程中已确认本案现房他项权证正本至今未办出，因此昆仑之都公司保证责任至今没有解除。同时，昆仑之都公司已确认无论浦发银行杭州分行对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利，浦发银行杭州分行均有权先要求昆仑之都公司在本合同约定的保证范围内承担保证担保责任，而无需先要求其他担保人履行担保责任，故原审法院判决昆仑之都公司承担连带保证责任于法有据。三、根据我国《物权法》、《担保法》的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机关申请预告登记，预告登记后，浦发银行杭州分行有权要求对该抵押物折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
章俊伟、章洪校、朱美珍未作陈述。
二审期间，昆仑之都公司、浦发银行杭州分行、章俊伟、章洪校、朱美珍均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：浦发银行杭州分行在起诉状诉讼请求部分对利息和罚息的主张表述为“判令被告一、二、三立即偿还个人购房贷款本金人民币5492577元，利息110217.71元，合计5602794.71元（利息计算至2016年2月25日，以后的逾期罚息按人民银行规定利率计算）”，同时在起诉状主文中明确陈述本息“合计5602794.71元（利息计算至2016年2月25日，以后按人民银行规定利率计息）”，原审法院据此对浦发银行杭州分行自2016年2月26日至4月5日的利息和罚息予以支持并不存在判决内容超诉讼请求范围的情形，昆仑之都公司该项上诉理由不能成立。个人购房担保借款合同中已明确约定，保证人的保证责任自收到他项权证正本之日解除，但案涉房屋他项权证至今尚未办出，昆仑之都公司免除保证责任的条件并未成就，故其主张不应承担保证责任的上诉理由亦不能成立。虽然案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押预告登记手续，并不直接产生设定物权的效力，但浦发银行杭州分行和昆仑之都公司在二审中均确认，至今未办出房屋他项权利证书的原因在于章俊伟未缴纳契税，故浦发银行杭州分行对于预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，原审法院赋予浦发银行杭州分行对抵押物享有优先受偿权并无不当，昆仑之都公司该项上诉理由仍不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51020元，由杭州昆仑之都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁正茂
审判员 夏明贵
审判员 祖 辉
二〇一七年五月二十三日
书记员 张 婷