中华人民共和国
广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第183号
原告罗继林，男，住广州市东山区。
委托代理人陈剑平。
委托代理人骆艺汾。
被告WANGXIAOWEI（中文译名：王晓伟），女，1962年8月27日出生，国籍加拿大。
被告JIANGXIAOHENG（中文译名：蒋小衡），男，1964年4月15日出生，国籍加拿大。
两被告共同委托代理人柳鹏。
两被告共同委托代理人于潇爽。
原告罗继林与被告WANGXIAOWEI（以下写译名王晓伟）、JIANGXIAOHENG（以下写译名蒋小衡）物权纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭于同年4月21日、6月18日二次公开开庭进行了审理。原告罗继林及其委托代理人陈剑平，被告王晓伟及两被告共同委托代理人柳鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告蒋小衡系原告前妻蒋家琴的哥哥，被告王晓伟系被告蒋小衡的前妻。2007年7月，被告王晓伟从加拿大回广州，利用进入原告家的便利条件，拿走原告的身份证，2007年8月8日，两被告到广州市南方公证处，由被告蒋小衡冒原告签名办理了委托公证书，并据此在佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城茉莉苑购房2套并贷款920000元，其购房合同、贷款合同、首付和月供全部登记为原告。2010年3月，因办理房产证必须原告本人签字，被告蒋小衡才将冒用原告名义购房和贷款一事告知原告，出于已成事实和亲戚关系，原告为了被告利益，签名办理了房产证。2010年12月，两被告在广州市天河区人民法院诉讼离婚，2011年，两被告要求原告配合出售了11单元602房，在售房期间，被告蒋小衡主动承诺在5单元602房过户给被告王晓伟时赔偿原告100000元。2012年6月2日，两被告与原告达成口头协议，原告将5单元602房过户到被告王晓伟名下，被告王晓伟补偿100000元给原告。2012年6月11日，被告王晓伟反悔，向法院起诉，诬告原告侵占房子要求返还，同时向广州市黄埔区纪委恶意投诉原告，在原告工作单位造成负面影响，原告被迫于2012年7月3日与被告王晓伟达成和解协议，约定被告王晓伟撤销法院起诉和纪委投诉，原告将5单元602房过户给王晓伟，在办理产权转移登记手续前王晓伟补偿50000元给原告，若不履行协议还应另外向原告支付违约金50000元，协议有效期至2012年12月31日。时至今日，被告王晓伟仍未办理产权转移登记手续，房屋仍登记在原告名下。原告认为，两被告冒用原告名义购房、贷款的行为，一方面直接获利800000余元，一方面原告不仅承担贷款风险，而且丧失最佳的购房机会和首套优惠政策，损失至少300000元，并且冒用原告名义贷款购房的行为直接导致原告夫妻反目，致使原告家庭破裂并于2012年11月1日离婚，两被告应当在其所获利范围内赔偿原告损失300000元。现起诉请求法院判令：1、两被告立即办理＊＊房产权过户手续；2、两被告赔偿原告损失300000元；3、诉讼费由两被告负担。
两被告共同辩称：同意原告第一项诉讼请求，但不同意原告第二、三项诉讼请求，理由如下：第一、2012年7月3日，原告与被告签订和解协议，约定原告将涉讼房屋过户到被告名下，协议签订后，被告即筹措资金近40万元偿还了全部贷款，2012年8月2日，被告要求原告办理过户手续时，原告反悔，称不同意接受只有5万元的补偿，原告以正在办理离婚手续，不方便办理过户手续为由，拒绝办理过户手续。被告多次要求原告协商，但原告均不同意过户。2012年11月1日，被告在家中突然被检察院带走，被羁押1年3个月，后以不起诉的检察决定获释。被告获释后立刻向原告请求办理过户手续，但原告不同意，并向被告索要30万元，称没有必要履行和解协议，并称被告给原告造成损失很大。因此，原告不履行与被告签订的协议，不履行过户义务，原告即使有损失，也应原告自行承担。第二、原告诉称的经济损失30万元并无法律依据，也非必然发生的损失。第三、涉讼房产的产权证办理登记在原告名下是经过原告同意的，买房时被告参加摇号，因双方是亲属关系，当时原告将身份证号码报给被告参加摇号，公证书是原告的前妻蒋小勤办理的。另外。2010年3月份，原告也到房管局签名确认办理房产证，2011年上半年，原告配合了被告出售了11单元602房。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、民事判决书（1份，复印件），用以证明两被告的身份信息及婚姻状况。
3、公证书（1份，复印件），用以证明两被告冒用原告的名义办理委托公证。
4、借款、担保合同（1份，复印件），用以证明两被告冒用原告名义办理2套购房贷款。
5、购房发票（1份，原件）。
6、房地产权证（1份，复印件）。
证据5、6用以证明两被告冒用原告名义购房2套，取得2张购房发票、2个房地产权证。
7、个人信用报告（1份，复印件），用以证明两被告逾期还款造成原告信用污点。
8、传票（1份，原件）、合议庭通知书（1份，原件）、协议书（1份，复印件），用以证明被告诬告原告霸占房产提起诉讼，诉讼中双方达成和解协议，被告撤诉。
9、纪检函询通知、撤销投诉书（1份，复印件），用以证明被告诬告原告霸占房产、包养二奶后确认虚假并撤回投诉。
10、还款计划表1（1份，复印件），用以证明利率下浮15%贷460000元、20年利息为300000元。
11、还款计划表2（1份，复印件），用以证明利率上浮10%贷460000元、20年利息为410000元，首套房与二套房的贷款的利息差达到110000元。
12、房贷计算器（1份，复印件），用以证明基础利率7折与基础利率上浮20%，贷款1000000元还30年的利息相差800000元。
13、律师函（1份，复印件），用以证明2012年7月3日双方达成协议后，由于被告王晓伟不符合限购政策导致未过户。
诉讼中，被告举证如下：
1、存折（2份，原件）、银行转款凭据（1份，原件）、完税证（1份，原件）、离婚协议书（1份，原件），用以证明被告王晓伟以原告的名义开具的存折支付购房按揭款及维修基金，并支付了契税。2012年8月2日，被告王晓伟一次性通过原告名下的存折付清了全部购房款，离婚协议约定，涉讼房产归被告王晓伟所有。
2、短信（3条，打印件），用以证明2012年7月3日，原告发短信称同意办理过户手续，2012年9月16日，原告发短信称待原告办理离婚手续后再与被告办理过户，2014年2月26日，原告发短信要求被告考虑赔偿数额，即不同意马上过户。
3、释放证明书、不起诉决定书（各1份，原件），用以证明自2012年11月1日至2014年1月17日期间，被告王晓伟被羁押。
诉讼中，根据本案需要，本院向佛山市南海区国土城建和水务局发调查函，该局复函称：境外机构和个人购买商品住房的，严格按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171号）、《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》（建住房（2010）186号）等国家有关政策执行。从限购政策的角度来看，按照提交的资料，被告王晓伟享有在本市购买一套住宅的资格。”
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3无异议，本院确认此三份证据的证明力。被告对原告提供的证据4-6无异议，认为可以证明被告是实际购房人。经审查，本院确认此三份证据的真实性。被告对原告提供的证据7关联性有异议，认为涉讼房屋贷款已付清，不存在信用污点，且对原告没有任何影响。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据8无异议，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据9无异议，经审查，该证据属纪检信访材料，与案件无关，本院对此证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据10-12关联性有异议，认为并未实际发生，且利率处于变动状态。经审查，被告质证理由成立，本院对此三份证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据13真实性无异议，但认为发律师函时被告王晓伟已被羁押，而此前被告可以通过补买社保完成过户，但当时原告不同意。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告提供的证据1表示不清楚，存折是被告冒用原告名义开的，原告并不知情，但原告确认未支付过房款。经审查，此组证据为原件，可以相互印证，本院确认此组证据的真实性及证明力。原告对被告提供的证据2真实性无异议，但认为2014年2月26日已早过了协议期，原告不同意被告赔偿数额，但现在原告要求被告尽快过户。经审查，本院确认此组证据的真实性。原告对被告提供的证据3真实性无异议，本院确认此证据的真实性。原、被告对佛山市南海区国土城建和水务局复函均无异议，本院确认其证明力。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
被告王晓伟、蒋小衡于1996年5月9日登记结婚，2010年12月20日经法院判决离婚。座落于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号＊＊房（以下简称涉讼房产）于2010年11月17日经行政部门核发粤房地权证佛字第××号A房地产权证，载明房屋所有权取得方式为2007年购买，登记房地产权属人为原告罗继林。
广东省广州市南方公证处于2007年8月8日出具（2007）南公证内字第19580号《公证书》，内容为：罗继林拟购买佛山市万科四季花城第八期茉莉苑05单元602号房、11单元602号房的房屋，委托蒋小衡为合法代理人，代为办理购买房屋的买卖交易过户手续等，包括办理房产证和办理抵押贷款。2007年9月3日，原告罗继林为借款人与中国工商银行股份有限公司佛山盐步支行签订《个人购房借款／担保合同》，借款460000元购买佛山市＊＊号房，还款账号户名罗继林，借款人处被告蒋小衡代原告罗继林签名。2012年8月2日，还款账号内转出392794.88元，一次性还清上述借款。根据个人信用报告显示，上述银行按揭还款最近5年内有13个月处于逾期状态，没有发生过90天以上逾期。
2010年9月17日，两被告签署《离婚协议》，约定佛山市＊＊号房归被告王晓伟所有，自2010年9月起由王晓伟承担偿还银行按揭贷款的责任。被告王晓伟现持有还款存折原件、涉讼房产物业维修资金缴款凭证原件、完税证原件。
2012年7月3日，原告罗继林与被告王晓伟达成协议，约定：一、罗继林愿意还给王晓伟佛山市＊＊号房，并配合办理相关转名登记手续；二、王晓伟负责办理产权转移登记过程中所产生的所有费用；三、王晓伟支付罗继林50000元作为补偿，该笔补偿款在双方到房管部门办理产权登记当日签名之前支付；四、达成协议后，王晓伟自愿撤回起诉及撤回向广州市黄埔区纪委的投诉，产生的诉讼费损失由王晓伟自行负担；五、如果罗继林不配合转名，罗继林赔偿王晓伟50000元，如果王晓伟不履行协议，王晓伟可另行赔偿罗继林50000元；双方达成的上述协议有效期截止至2012年12月31日，逾期上述协议自动失效，若由于限购令等国家政策导致2012年12月31日前不能转名，双方另行协商。
2012年9月16日，原告发短信息给被告王晓伟，表示其与蒋小琴离婚的事还在扯皮，等把这事搞定后再安排过户，反正在12月31日前办好过户。2012年11月1日，被告王晓伟因运送他人逾越国（边）境案被刑事拘留，2014年1月17日被释放。在此期间的2012年12月27日，被告王晓伟委托律师向原告发出律师函，认为由于佛山市住房限购政策，王晓伟无法取得佛山市购房资格，待具备履行条件时，再与原告协商履行过户手续。2014年2月26日，原告在发给被告王晓伟的短信息中表示，希望被告王晓伟拿出真正的诚意来，给一个合法合理的赔偿数额，尽快过户。
2014年3月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告罗继林确认其本人曾于2010年3月到房管部门签名办理涉讼房产的房地产权证。被告王晓伟表示自愿补偿原告50000元，并同意承担过户过程中产生的费用。
另查明，被告王晓伟持有2011年7月30日与佛山市三水光明远程教育中心签订的劳动合同原件，合同期限从2011年9月至2014年8月；至2014年4月24日，王晓伟在南海区无登记房产。本院经向佛山市南海区国土城建和水务局查询，该局向本院复函称，被告王晓伟享有在佛山地区购买一套住宅的资格。
本院认为，被告王晓伟、蒋小衡是加拿大国籍，本案属于涉外民事案件，在诉讼程序方面应适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案为不动产引发纠纷，不动产在中国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本案实体法应适用不动产所在地即中华人民共和国法律。
被告王晓伟现持有涉讼房产的购房借款合同原件、房贷供款账户存折原件、物业维修资金缴款凭证原件、完税证原件，各方当事人对涉讼房屋为两被告夫妻关系存续期间出资购买并以原告名义办理房地产权证的事实无异议，根据两被告《离婚协议》约定涉讼房产归被告王晓伟所有，现各方当事人对涉讼房产归属于被告王晓伟均无异议，被告王晓伟具备符合在佛山地区购买一套商品房条件，其愿意承担过户费用，原告的过户请求具备履行条件，本院对原告起诉请求将涉讼房产过户予被告王晓伟予以支持。
2012年7月3日原告与被告王晓伟签订的协议（以下简称过户协议）是双方就涉讼房屋过户事宜确定各自权利义务的合同，该合同合法有效，双方均应依约履行。该合同约定原、被告办理涉讼房产过户事宜及协议有效期截止至2012年12月31日，该期限应理解为原、被告约定的办理过户手续截止期限，虽然2012年9月16日原告提出待离婚事宜办完后再过户，但同时承诺截止期限前办妥过户，且此时离截止期限较早，原告推迟过户并不构成根本违约。2012年11月1日被告王晓伟因自身原因被限制人身自由，并委托律师在2012年12月27日截止期限届满前通知原告，称被告王晓伟无购房资格、待具备履行条件后再与原告协商过户事宜，但被告王晓伟在本案中提供的证明其具备购房资格的材料在2011年9月已形成，表明其在2012年9月已具备购房资格，双方过户协议在截止期限前已具备履行条件，被告王晓伟未按约定的期限履行过户义务已构成违约，其应承担相应的违约责任，结合协议约定，被告王晓伟应支付补偿款50000元及赔偿款50000元，合计100000元予原告。2010年3月，原告本人到房管部门签名办理房地产权证，表明原告同意被告以原告名义办理涉讼房屋权属登记，无论2007年8月8日的公证委托书是否为原告本人签署，原告同意办理房地产权证的行为已构成对被告购房行为的追认，现原告以被告冒用其签名购买了房产、导致自己无法享受首套房贷款利率优惠为由，要求被告赔偿损失理据不足，本院不予支持。被告以原告名义办理银行按揭手续并以原告名义偿还贷款，期间发生了逾期还款的情形，确实对原告的信用产生了一定的负面影响，但根据原告提供的个人信用报告，并未显示原告个人信用评价因此降低，原告也未能举证证明因信用问题产生实际损失。且根据原、被告签订的过户协议，双方在购房、办证、货款行为发生后已对各自权利义务作出约定，协议约定的补偿及赔偿金额对因购房、办证、贷款行为引起的损失已作结算，原告未举证证明其实际产生的损失超过协议约定，现原告请求两被告赔偿损失300000元没有事实和法律依据，超出部分本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十九条之规定，判决如下：
一、原告罗继林与被告WANGXIAOWEI应于本判决发生法律效力之日起十日内共同办理座落于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号＊＊房（粤房地权证佛字第××号A，现登记权属人为罗继林）变更登记权属人为被告WANGXIAOWEI的手续。
二、被告WANGXIAOWEI应于本判决发生法律效力之日起十日内支付100000元予原告罗继林。
三、驳回原告罗继林其他诉讼请求。
案件受理费5800元（原告已预交），由原告负担3500元，被告王晓伟负担2300元，被告王晓伟负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 朱道春
审 判 员 周泽权
人民陪审员 叶嫣仪
二〇一四年七月十一日
书 记 员 陈 宇
书 记 员 谭国敏