广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民二初字第752号原告：广西家家贵商务有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市。法定代表人：李柏晓，该公司董事长。委托代理人：沈仲，广西金卡律师事务所律师。被告：罗玉文。第三人：马德科。第三人：陈雪彩。第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。法定代表人：高瑜。原告广西家家贵商务有限责任公司（以下简称家家贵公司）与被告罗玉文，第三人马德科、陈雪彩、广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月2日受理后，由代理审判员马良政适用简易程序独任审理，分别于2015年5月26日、2015年6月25日公开开庭审理，原告家家贵公司的委托代理人沈仲、第三人马德科、陈雪彩到庭参加诉讼，被告罗玉文、第三人贵人公司经本院传票传唤，无不正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家家贵公司诉称：被告罗玉文（卖方）与第三人马德科、陈雪彩（卖方）及贵人公司（经纪方）于2014年7月21日签订《房地产买卖及居间合约》，约定：罗玉文将位于南宁市西乡塘区某房屋出让给马德科、陈雪彩，成交价为546800元，贵人公司作为居间人促成上述买卖合同签订，并协助办理房产过户。由于被告已将上述房屋抵押给工行南宁市桃源支行，尚欠贷款27万元，并因欠王某8万元而将该房屋二次抵押给了王某，为此原告家家贵公司、被告罗玉文及第三人马德科、陈雪彩、贵人公司四方于2014年8月23日签订《房产买卖解押借款合同》，约定：被告向原告借23万元，用于偿还贷款及欠王某8万元，具体借款数额以原告到抵押银行处替被告还款当日抵押权人出具的本息单据为准，当日被告出具借条一份给原告，借条内容为借款本金23万元，还款时间未约定，利息为每月5%（该利息原告自认为过高，主张按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。被告保证其出卖的房屋无其他债务，房屋过户到购买方名下后由购买方申请到的银行贷款中优先偿还。2014年8月29日，原告替被告偿还贷款292530元，其中31500元为第三人马德科支付，被告实际借到原告借款本金261030元。由于被告房屋被法院查封，无法过户。为维护原告合法权益，故原告诉至本院，请求：被告罗玉文偿还原告借款本金261030元及利息（以本金261030元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计算，从2014年8月29日计算至本金偿清之日止）。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照及机构代码证、法人身份证，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、房产证，证明借款原因、用途；4、房屋买卖合同及居间合同，证明借款事实；5、房产买卖解押借款合同，证明借款事实；6、借条，证明借款事实；7、银行转账凭证7张，证明支付事实；8、证明、说明书、身份证，证明支付主体事实；9、民事裁定书，证明被告违约事实。被告罗玉文未作书面答辩，亦未向法院提交证据。第三人马德科、陈雪彩陈述：对原告的诉讼请求没有意见，第三人马德科、陈雪彩对其陈述未向法院提交证据。第三人贵人公司未做书面陈述，亦未向法院提交证据。对于上述证据，本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告罗玉文、第三人贵人公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩、陈述，也未提交相关证据，视为其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告提交的证据1、4-6、8-9及证据7中时间为2014年8月29日的5张凭证经核对均系与书证原件核对无误的复印件，上述证据亦能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件，本院对原告提供的上述证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。原告提交的证据2为被告罗玉文的身份证复印件，与罗玉文提交给本院的身份证复印件核对无异，本院对该证据予以认定。原告提交的证据3为复印件，所载房屋信息与证据4、5所载房屋信息一致，本院对该证据予以认定。原告提交的证据7中时间为2014年6月30日的凭证无原件核对，时间为2014年5月31日的凭证虽与原件核对无异，但这两笔交易发生在本案房屋交易之前，且原告在第一次开庭时自认这两笔款项系被告自行归还的银行贷款，在第二次开庭时变更为由其代被告支付，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条第一款：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”原告在第一次庭审时陈述这两笔款项为被告自行归还银行贷款，对该于己不利的事实明确表示承认，该自认的事实并未违反已查明的事实或属于应由法院依职权调查的情况，应认定该事实存在，原告在第二次庭审中推翻上述自认事实，但未提供相应证据证明这两笔款项系其代被告支付，其推翻上述自认事实的理由不充分，且这两笔款项发生时间在本案房屋买卖交易之前，原告对此并无合理解释，故本院对上述两份证据不予认可，不作为定案依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月21日签订《房地产买卖及居间合约》，约定：贵人公司作为经纪方接受买卖双方委托，促成罗玉文（卖方）将位于南宁市西乡塘区某房屋出让给马德科、陈雪彩（买方），成交价为546800元；定金3万元于签署本合同时向卖方缴纳2万元，在2014年7月22日前补交1万元；首期款12万元在办理过户递件并出具受理单或与开发商签订商品房买卖合同当天支付给卖方；尾期楼款396800元在买方过户后领取房产权证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方或垫资方，由卖方与垫资方完成此款项结算；买方同意先拿首期款12万元帮卖方银行解押，但卖方必须先到公证处作公正给经纪方；合约还就其他事项进行了约定。2014年8月23日，原告家家贵公司（丁方）与被告罗玉文（甲方）、第三人马德科、陈雪彩（乙方）、第三人贵人公司（丙方）签订《房产买卖解押借款合同》，约定：根据甲、乙、丙三方于2014年7月21日签订的《房地产买卖及居间合同》的约定，甲、乙双方自愿委托丙方办理该房屋的产权过户及按揭贷款手续，因甲方已将其名下位于南宁市西乡塘区的房屋抵押给中国工商银行南宁市桃源支行，尚欠该行贷款约27万元，并同时将该房屋抵押给王某，尚欠王某8万元，甲方为将该房屋还款后出售，必须结清该房屋原在中国工商银行南宁市桃源支行的贷款，同时必须结清该房屋原在王某的欠款，并同时解除抵押登记，但由于甲方资金不足，无法结清上述欠款，甲、乙双方协商由甲方向丁方借款解押；甲方向丁方借款数额为23万元，其中15万元用于偿还中国工商银行南宁市桃源支行的借款，8万元用于偿还王某的借款（借款具体金额以丁方到抵押权人处替甲方还款当日抵押权人出具的本息单据为准，还款不足部分由乙方的首付款12万元和甲方自行解决），借款服务费（利息）为借款额的每月5%，由甲方按月支付（第一个月不足一个月的按一个月结算，第二个月以实际天数结算），该借款仅用于偿还甲方利用该房屋抵押给银行的贷款和抵押给王某的借款，并由丁方以甲方名义直接支付给银行和王某；在乙方申请的贷款获得银行审批通过并与银行签订借款合同及乙方符合《南宁市住房限购政策有关规定》并手续齐全后，丁方才同意借款；乙方购买上述房屋申请的银行贷款放款卡和密码必须交由丁方保管，且同意此贷款优先偿还丁方借款，剩余部分于银行放款5天内由丁方与甲方完成结算，否则丁方承担应退还甲方借款款项的月息5%处罚，并承担全部违约责任（本条款贵人公司承担连带责任）；如因甲方原因导致该房屋不能办理过户所需手续的，不影响已发生的借款事实以及本协议的法律效力，甲方同意将该房屋优先交给丁方处置，所得房款用于抵扣偿还丁方之借款，由此造成丁方的经济损失均由甲方负责赔偿［赔偿范围包括：借款本金、利息（按每月4%计）、违约金（索赔标准为须承担本合同标的额25%的违约金作为赔偿）以及守约各方的律师代理费、差旅费、交通费、抵押物处理费、过户费等］；各方还就其他事项进行了约定。同日，被告罗玉文出具《借条》，载明：“借到家家贵公司23万元，用于其名下位于南宁市西乡塘区房屋银行的还款解押之用和偿还王某的私人借款解押之用，此借款以该公司代本人转账给罗玉文解押的银行到帐票据为准结算和代本人转账给王某解押的私人抵押账户到帐票据为准结算。”2013年8月29日，原告家家贵公司的员工梁澄向被告罗玉文的中国工商银行账户（账号：21×××11）分别归还银行贷款283175.44元、1301.96元、6.09元、1625.89元、453.4元，合计286562.78元。对上述款项，原告家家贵公司及第三人马德科、陈雪彩均认可其中有31500元系马德科、陈雪彩支付，故原告实际借给被告255062.78元。2014年9月25日，南宁市西乡塘区人民法院作出（2014）西民一初字第1723-1号《民事裁定书》，裁定：查封罗玉文位于西乡塘区的房产。2015年4月2日，原告家家贵公司以被告罗玉文位于南宁市西乡塘区房产被法院查封无法办理过户手续，被告应偿还借款为由诉至本院，请求如其诉请。本院认为：原告家家贵公司与被告罗玉文、第三人马德科、陈雪彩、贵人公司签订的《房产买卖解押借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制险性规定，为有效合同。该合同约定：“如因被告罗玉文原因导致该房屋不能办理过户所需手续的，不影响已发生的借款事实以及本协议的法律效力，罗玉文同意将该房屋优先交给家家贵公司处置，所得房款用于抵扣偿还家家贵公司之借款，由此造成家家贵公司的经济损失均由罗玉文负责赔偿。”合同签订后，原告依约代被告罗玉文偿还银行贷款，后因被告罗玉文位于南宁市西乡塘区房产被南宁市西乡塘区法院查封无法办理过户手续，导致合同约定的还款条件成就，原告据此要求被告返还借款理由充分，本院予以支持。关于借款本金，《房产买卖解押借款合同》约定以银行出具的本息单据为准，经核对，原告代被告归还的银行贷款金额总计286562.78元，其中31500元系第三人马德科和陈雪彩个人款项（该款项马德科、陈雪彩并未在本案中主张，本案不予处理，若其需要处理该款项，可另行主张），故被告实际欠原告金额为255062.78元。关于借款利息，《房产买卖解押借款合同》约定的借款利息为借款额的每月5%，根据《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”该借款利息约定已经超过银行同类贷款利息的四倍，原告要求按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计算符合上述法律规定，本院予以支持，利息从原告代被告偿还贷款之日即2014年8月29日开始计算。综上所述，依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十一条、《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、被告罗玉文向原告广西家家贵商务有限责任公司偿还借款本金255062.78元；二、被告罗玉文向原告广西家家贵商务有限责任公司支付利息（利息计算：以本金255062.78元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，从2014年8月29日计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。案件受理费5215元，减半收取2608元，由被告罗玉文负担。上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  马良政二〇一五年六月二十九日书 记 员  蒋璐琳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《最高人民法院﹤关于人民法院审理借贷案件的若干意见﹥》第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。