海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1400号
上诉人（原审被告）：海南金村物业管理有限公司。法定代表人：赵蓉，董事长。委托代理人：权建成，海南中邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石硕。上诉人海南金村物业管理有限公司（以下简称金村物业公司）与被上诉人石硕物业服务合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员詹晓黔担任审判长，与审判员傅海燕、谢焕怡共同组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：石硕系海口市坡博路XX号虹冠大厦4单元第X幢XXX房业主。该房屋建筑面积为81.36㎡,是石硕购买的二手房屋，石硕于2008年8月4日取得房屋所有权(证号:海口市房权证海房字第292**号)。该房所在的虹冠大厦共17层，为90年代所建。金村物业公司为虹冠大厦的物业管理公司。2014年3月，石硕发现房屋客厅西北角与厨房东北角相邻的管道井外侧的墙壁从里至外不断有大量的水渗出，致使该部位的客厅墙壁墙皮脱落、厨房吊顶皮掉落，客厅棚顶发霉，并使客厅地面大面积积水。石硕只得不断清扫积水。之后石硕向金村物业公司提出维修要求，但金村物业公司未予处理。因渗水持续影响，石硕及家人无法继续居住该房，只得搬离，并从2015年1月26日起在外租房，租期至2015年7月25日，一次性发生租金损失13800元。2015年2月3日，石硕就本案向原审法院起诉。2015年3月，石硕对受损墙壁和厨房进行防水处理、墙面粉刷；2015年3月1日，金村物业公司对渗水情况进行查看，与石硕共同确认渗水原因为：该管道井内置的用于排放厨房污水的整条下水管，因年久失修、生锈腐蚀，第X幢XXX房屋相应位置的下水管因此发生破损。金村物业公司随即对XXX房间管道破损部分进行修补和更换部分截管，但未能根本解决石硕房屋渗水问题。另查，金村物业公司作为虹冠大厦的物业管理公司，如何取得该小区的物业管理权情况不明。该小区尚未成立业主委员会，石硕与金村物业公司之间也没有签订相关物业管理服务合同，但石硕在居住期间至2015年1月之前均按时向金村物业公司缴纳物业管理费用，包括物业服务费（每月69.16元）、日常养护费(每月24.41元)。石硕在原审法院提出的诉讼请求为：1、金村物业公司立即停止对石硕房屋漏水情况的侵害行为，即金村物业公司对漏水管道进行整体维修和维护，使其不再漏水达到正常使用的状态；2、金村物业公司承担石硕维修房屋漏水的维修费6400元；3、金村物业公司承担石硕在维修房屋期间在外租房的租金损失13800元；4、金村物业公司承担本案诉讼费。原审法院认为：金村物业公司作为虹冠大厦的物业管理单位，虽未与业主签订相关物业管理服务合同，但其收取小区业主的物业管理费用，并实际对小区进行物业管理，应负有对公共设施设备进行维修和养护的责任。石硕的房屋渗水原因系下水管年久失修出现锈蚀和破损所致。因该下水管道属于业主共同使用，故该水管属于建筑物内的专有部分以外的共有公共设施，由建筑物区分所有权业主享有共有和共同管理的权利。对于金村物业公司抗辩主张的该下水管不属于公共设施，金村物业公司不负有维修义务的意见，原审法院认为，金村物业公司作为小区的物业管理单位，有对小区共用设施设备进行维护的义务，即包括共用的上、下水管道、垃圾道、烟囱、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。而石硕等业主缴纳的物业服务费，已经包括了对物业公司履行这类维修义务的费用，金村物业公司应当按照行业规范履行对建筑物共用设施的维修、管理及修缮义务。现因金村物业公司长期疏于管理和养护，事后也未能修缮好，导致下水管锈蚀和破损从而致使原房屋渗水受损害，主观上有过错，金村物业公司不履行管理养护义务的侵权行为与石硕的损害结果具有因果关系，金村物业公司依法应承担赔偿责任。故石硕诉讼请求金村物业公司对漏水管道进行整体维修和维护，使其不再漏水达到正常使用的状态，于法有据，原审法院予以支持。石硕另行请求金村物业公司承担石硕在维修房屋期间在外租房的租金损失13800元，符合事实依据，石硕并能举证证明该项损失，原审法院亦予以支持。石硕请求金村物业公司承担石硕维修房屋漏水的维修费6400元，但其提供的处理漏水费用清单，不足以证明其实际花费的维修费为6400元，其未对财产损失申请鉴定，对此请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（六）项、第（七）项的规定，判决如下：一、限金村物业公司于本判决生效之日起十五日内对石硕位于海口市坡博路XX号“虹冠大厦”4单元第X幢XXX房屋的下水管道进行整体维修和维护，直至下水管道不再漏水达到正常使用的状态；二、限金村物业公司于本判决生效之日起十五日内赔偿石硕在其维修房屋期间的租金损失13800元；三、驳回石硕的其他诉讼请求。案件受理费75元，由金村物业公司负担。上诉人金村物业公司不服上述判决，提起上诉称：原审判决认定事实错误。首先，渗水的时间不是2014年3月，而是2014年12月。2014年12月8日之后，石硕才向金村物业公司反映管道井的下水管道渗水。金村物业公司得知情况后，迅速排查。2015年2月14日，石硕装修时将管道井打破才发现下水管道渗水，查出XXX房的下水管道锈蚀破损导致渗水，金村物业公司于当日对破损部位进行了修补，后又于2015年3月1日进行了换管。当时小区物业部主任到其家中查看渗水情况，客厅和卧室的地板并没有水，只有厨房的地板是湿的，并且所有家具等物件都已搬出，墙壁的墙皮也已打掉。漏水的严重程度显然是石硕的一面之词。管道井中的上、下水管道与管道井的墙壁是有间隙的，下水管道的渗水仅会造成局部墙壁的潮湿加重，进而引起墙皮起泡、脱落，但绝不会如认定所述的管道井外侧的墙壁从里至外不断有大量的水渗出，甚至大面积积水。倘若真是如此，那石硕又是如何从2014年3月份居住至今的呢？并且，其楼上XXX房并不存在渗水的情况。石硕提供的光盘断断续续，从视频中并不能看出XXX房屋漏水的严重程度，该视频未经公证，不能确定该视频所录的内容就是在XXX房录取，其真实性无法确定。金村物业公司收取的物业服务费仅包括管理服务人员的工资、社会保险；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，等等，并不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用。金村物业公司主观上并不存在过错。下水管道的渗水是因管道的老旧锈蚀所致，对这一情况，金村物业公司曾多次组织相关专家进行实地查看，但在技术上还无法有效的对下水管道进行更换。还有，更换管道需要一大笔费用，虽然小区之前缴纳有少量的专项维修资金，由于无法组织到足够的业主同意，客观上无法使用住宅专项维修资金。向业主收取相关费用，相当一部分业主并不理解与支持，很难收取。就本案而言，在石硕向金村物业公司反映管道漏水之后，金村物业公司还是及时对漏水原因进行排查，找到之后及时进行补漏，后又换管，排除了漏水隐患，有效地防止了损失的扩大。可见，金村物业公司主观上并不存在过错。原审法院仅根据石硕提供的租房合同和收条就认定了其租房的事实，显然有偏袒的嫌疑。2015年4月21日下午，在原审法院承办法官和双方当事人查勘现场时，石硕的房屋已经装修完毕，承办法官当时就问石硕，房屋既然已经装修完毕，为什么租房租到7月25日？而石硕则回答说当时一次性交了就交了。这显然不符合常理。假如损失存在，那么多租的这一段时间的租金也不应由金村物业公司承担。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持金村物业公司的上诉请求：一、依法撤销（2015）琼山民一初字第514号民事判决书第一、二项判决，改判驳回石硕的诉讼请求；二、判令一、二审的诉讼费用由石硕承担。被上诉人石硕答辩称：石硕的房屋漏水是事实，石硕因房屋漏水向虹冠大厦小区物业管理处提出的维修要求长时间得不到维修是事实，这两点已在金村物业公司的上诉状中得到体现。金村物业公司提出已履行了维修义务，那么维修责任已既成事实。一审判决认定的事实是在2015年4月22日原审法院承办法官和双方当事人到石硕家中调查，并对各楼层管道井的漏水情况进行勘察核实后做出的结论，是原审法院承办法官深入实际，现场查勘得出的第一手材料。2014年12月8日，石硕的父亲提出了虹冠大厦4单元XXX房厨房棚顶有漏水的情况，请求水电工李日康进行查看。李日康查看后确定漏水原因在楼上，并表示将与楼上业主联系，查找漏水点进行维修，石硕掌握着向虹冠大厦小区物业提出维修要求的时间证据。石硕2008年在购买虹冠大厦4单元XXX房时，该房屋已装饰一新。在房屋漏水没有得到控制的情况下对房屋进行装修可信吗？石硕是在要求虹冠大厦小区物业对房屋漏水进行维修长时间没有结果的情况下（2015年2月10日、2月12日的视频为证），准备自行维修房屋漏水，雇维修工将虹冠大厦4单元XXX房厨房管道井与顶棚连接处砸开（2015年2月12日的视频为证）。金村物业公司提出的“装修时将管道井打破才发现下水管道渗水”既无相关证据为佐，又严重歪曲事实。从石硕于2014年12月8日向虹冠大厦小区物业提出漏水维修的要求，2015年2月14日虹冠大厦小区物业才将所谓的漏水点找到，时隔两个多月。2015年4月22日下午，原审法院承办法官和双方当事人到石硕家中调查取证，并对虹冠大厦4单元XXX房楼上各楼层相对应房号能进入的房屋进行调查。在对这些房屋相对应的位置及管道井进行勘察核实后，发现被调查的这些房屋与虹冠大厦4单元XXX房相对应位置均有漏水痕迹，管道井内下水主管道仍有漏水现象发生。金村物业公司既然怀疑石硕提供的证据的真实性，金村物业公司可提供证据推翻石硕提供的证据。原审判决认定事实清楚，运用法律正确。请求二审法院驳回金村物业公司的上诉请求，维护原审法院做出的判决。金村物业公司二审提交了一份其与虹冠大厦业主委员会于2008年10月14日签订的《物业委托管理服务合同》，合同期限为三年，用于证明其对虹冠大厦的物业管理有合法授权。石硕对该份证据的真实性没有异议，但认为该份合同因期限届满而失效。本院对这份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，至于这份证据是否能证明金村物业公司的主张，在下文结合其它事实和证据再综合进行论述。石硕在二审期提交了一张墙面起皮、墙漆脱落的照片，用于证明涉案房屋至今仍未有效解决漏水问题，金村物业公司对照片提出异议，认为无法证明系涉案房屋的墙面现状。因金村物业公司未提供反驳证据，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。至于这份证据是否能证明石硕的主张，在下文结合其它事实和证据再综合进行论述。本院二审查明：2001年10月14日，金村物业公司（乙方）与虹冠大厦业主委员会（甲方）签订了《物业委托管理服务合同》，约定：甲方将位于海口市龙昆南路坡博路XX号的商业住宅区，委托给乙方管理。乙方的管理服务内容为：房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、二次加压供水设备、供配电系统、楼内消防设备、电梯、邮政信箱、电表箱）的维修、养护与运行管理；物业管理区域内的市政公用设施的维修、养护与管理；公共环境卫生、公共区域的绿化养护和管理、消防管理、维持物业区域内车辆行驶秩序、停放管理等等。合同还约定：房屋主体、公用部位以及公共设施设备的大中型维修、改造和更新方案和工程费用，经三分之二的业主通过，其费用从专项维修资金列支；中小型维修、养护、管理区域公共秩序与环境卫生的维护，均由日常养护费支出。合同同时约定：因乙方原因，造成不能完成合同约定管理目标，或直接造成经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改，逾期不解决的，甲方有权终止合同。下列情况乙方不承担任何法律责任：①因不可抗力导致物业服务中断的；②乙方已履行本合同约定的义务，但因物业本身瑕疵造成损失的；③因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先告业主和物业使用人，暂时停水、供电、停止共用设施设备的使用等造成损失的；④因非乙方责任出现供水、供电、供气、有线电视及其它共用设施设备运行故障造成损失的；⑤因经费不足，乙方无法实施房产、设施修缮造成损失的。合同期为三年，自2008年10月15日至2011年11月14日。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：双方争议的主要焦点问题是：1、石硕与金村物业公司之间的法律关系属侵权责任纠纷还是物业服务合同纠纷；2、金村物业公司是否应当赔偿石硕因共用下水管道漏水造成的经济损失。关于第一个焦点问题。金村物业公司2008年10月14日与虹冠大厦业主委员会签订了为期三年的《物业委托管理服务合同》，受托管理宏冠大厦，其与虹冠大厦业主形成了物业管理服务合同关系。在三年合同期满后，金村物业公司继续提供物业管理服务，虹冠大厦的业主接受，故原合同继续有效，期限为不定期。根据合同的约定，金村物业公司对虹冠大厦的共用上下水管道有维修、养护的职责，而石硕房间内的墙壁渗漏水正是由于共用下水管年久失修破裂造成，故金村物业公司依约有维修义务，该义务属于合同责任。因上下水管道的所有人及使用人均为虹冠大厦的业主，故管道漏水所致的侵权责任应由虹冠大厦的业主承担，而金村物业公司仅在合同约定的责任范围内负有维修养护义务，故石硕以金村物业公司怠于履行维修义务造成其经济损失，起诉要求其赔偿，双方属于物业服务合同纠纷。原审法院认定为侵权责任纠纷不当，本院依法予以纠正。本院就本案法律关系的性质认定告知双方当事人，双方当事人对此均无异议，故本院依法变更案由后继续审理。关于第二个焦点问题。金村物业公司作为虹冠大厦的物业管理单位，依照物业服务合同的约定，对公共设施设备有维修养护的责任。在公共设施设备出现故障后，金村物业公司理应及时维修，消除妨碍。在其履行维修养护职责的合理期间内，由设施设备本身故障所造成的损失，金村物业公司不承担损害赔偿责任；超出合理限度、未及时维修所造成的扩大损失，金村物业公司应承担赔偿责任。在本案中，石硕发现自家房屋出现渗漏水现象后，于2014年12月8日告知了金村物业公司，金村物业公司的工作人员察看后确认了漏水的事实，但未积极查找漏水点，直至2015年2月14日石硕自行打破管道井后，金村物业公司才查到渗漏点，并进行堵漏处理，3月1日更换了部分管道。从接报漏水到堵漏处理完毕，时间近三个月，已超过合理的限度范围。扣除合理的查找维修时间，金村物业公司应当对其中两个月的延宕时间承担民事责任，对石硕因此期间内无法居住而外出租房的损失4600元承担赔偿责任。而石硕因房屋漏水所致的其他房租损失及装修损失等合理费用，属于侵权责任赔偿范围，应由侵权责任人承担赔偿责任，金村物业公司不承担责任。鉴于共用下水管本身存在严重问题，房屋的漏水问题在金村物业公司进行维修后并未彻底解决，金村物业公司负有继续维修的义务，石硕诉请维修至不漏水的正常状态合理合法，原审法院予以支持正确。至于金村物业公司由此实际支出的管道维修费用，则按物业管理服务合同的约定，根据实际情况（大修或小修）由金村物业公司或者虹冠大厦的业主承担，如有争议，物业公司或业主可另寻法律途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第514号民事判决第一项；二、撤销海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第514号民事判决第二项、第三项；三、海南金村物业管理有限公司须于判决发生法律效力之日起十日内赔偿石硕4600元；四、驳回石硕的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费共计146元，由石硕、海南金村物业管理有限公司各负担73元。本判决为终审判决。
审判长 詹 晓 黔
审判员 谢 焕 怡
审判员 傅海燕二〇一五年八月十七日书记员贺佩佩
附相关法律规定：《中华人民共和合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人末按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。