湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终5278号
上诉人（原审被告）：湖北基玉置业发展有限公司，住所地武汉市盘龙经济开发区许�村土库湾18号。
法定代表人：刘道江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李安新，湖北卧龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：双宇，湖北卧龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄维友。
委托诉讼代理人：谌康，湖北浩颂律师事务所律师。
上诉人湖北基玉置业发展有限公司（以下简称湖北基玉公司）因与被上诉人黄维友房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
湖北基玉公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黄维友的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄维友承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。双方签订的《商铺买卖合同》合法�效。上诉人对所售商铺的证件齐全，手续完备，不存在无证售房的情形。上诉人出售自己的商铺系有权处分。2.一审判决错误。双方各自履行了合同主要义务，一审应保护双方交易安全，不能轻易认定《商铺买卖合同》无效。黄维友购买商铺是用于堆放建筑材料，上诉人所售商铺符合黄维友的需求，一审判决上诉人返还黄维友购房款与当事人订立合同目的相悖。
黄维友辩称，讼争商铺在出售时未取得预售许可证，故《商铺买卖合同》无效。讼争商铺属于规划中的架空层，上诉人无权出售，上诉人应承担根本违约的责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
黄维友向一审法院起诉请求：1.确认黄维友、湖北基玉公司双方所签《商铺买卖合同》无效；2.由湖北基玉公司返还黄维友购房款910000元；3.由湖北基玉公司赔偿黄维友损失（以910000元为本金，按人民银行同期贷款利率计算，自2015年9月25日起至湖北基玉公司还清之日止）；4.由湖北基玉公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年12月10日，湖北基玉公司以出让方式取得武汉盘龙经济开发区许庙村一处土地的使用权（使用权面积为10813.00平方米，土地用途为住宅），2013年4月23日，湖北基玉公司在该地块开发建设凤凰水岸公馆，合同开工日期为2013年3月9日，合同竣工日期为2014年9月8日。2015年9月25日，黄维友、湖北基玉公司签订《商铺买卖合同》，合同约定：湖北基玉公司凤凰水岸公馆2号、3号楼一层（原架空层）房屋面积：1-2#（1）商铺面积：37.00平方米；1-2#（2）商铺面积：67.50平方米；1-2#（3）商铺面积：53.90平方米；3#（2）商铺面积：61.77平方米，共四间商铺出售给黄维友，总建筑面积为220.17平方米，其单价为4800元每平方米，合计购房款1056816.00元�房屋面积以房管部门最终实测面积为准，多退少补，其房屋位置以双方拍照签字确认后的实物照片为准。合同另约定湖北基玉公司出售的商业门面经规划部门审批后，黄维友按所购房屋面积每平方米另加2000元据实结算，一次性支付给湖北基玉公司。合同签订后，黄维友分四次向湖北基玉公司支付购房款910000元，后黄维友认为湖北基玉公司出售的商铺系架空绿化，属于凤凰水岸公馆业主共有，湖北基玉公司无权出售而拒付下余购房款，并诉至一审法院。
一审审理期间，一审法院经现场调查，其所售架空层，部分无围墙，且建有拟用于绿化的花坛。
一审法院认为，本案的争议焦点为《商铺买卖合同》是否合法有效。首先，根据《民用建筑设计通则》的解释，所谓架空层是指仅有结构支撑而无外围结构的开敞空间层。《最高人民法院关于审理建筑物�分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分；（一）、具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）、具有利用上的独立性，可以排它使用；（三）、能够登记成为特定业主所有权的客体。湖北基玉公司向他人出售的架空层房产平面图标注为“一层架空绿化”，其实际亦建有拟用于绿化的花坛，湖北基玉公司对该架空层只有使用权而无产权，不能在房地产管理部门登记，不符合上述司法解释第（三）项的规定，不能认定为业主专有部分。湖北基玉公司辩称该架空层归其所有的抗辩意见，一审法院不予采纳，其基于出售无所有权房屋的《商铺买卖合同》应认定无效。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问�的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。湖北基玉公司所提供的武房开预售（2014）072号武汉市商品房预售许可证，其核准预售范围和面积为1#、2#、3#楼住宅面积137564.64平方米，2#、3#商业建筑面积1014.53平方米，不含湖北基玉公司所出售的架空层，即湖北基玉公司作为房屋出卖人，其并未取得该架空层的预售许可证明，根据该解释规定，该《商铺买卖合同》亦应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因湖北基玉公司无权出售本案所涉房屋，其作为合同过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故黄维友要求确认双方合同无效，请求湖北基玉公司返还购房款并赔偿利息损失的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黄维友与湖北基玉公司所签《商铺买卖合同》无效；二、由湖北基玉公司返还黄维友购房款910000元；三、由湖北基玉公司按中国人民银行同期贷款利率以下列方式赔偿黄维友利息损失：1.以5000元为基数，自2015年9月15日起计算至一审判决确定给付之日止；2.以800000元为基数，自2015年9月27日起计算至一审判决确定给付之日止；3.以100000元为基数，自2015年10月22日起计算至一审判决确定给付之日止；4.以5000元为基数，自2015年12月11日起计算至一审判决确定给付之日止；四、驳回黄维友的其他诉讼请求。上述款项于一审判决生效后十日内付清。如果未按一审判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12900元，减半收取6450元，由湖北基玉公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，黄维友、湖北基玉公司于2015年9月25日签订的《商铺买卖合同》中所约定出售的商铺系架空层，首先，湖北基玉公司并未举证证明其对讼争商铺享有所有权。其次，从湖北基玉公司就讼争商铺所在项目取得的商品房预售许可证的内容来看，讼争商铺并未包含在预售范围内，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在�诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，一审认定《商铺买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。湖北基玉公司既未举证证明其有权处分讼争商铺，又将未包含在商品房预售许可证范围内的讼争商铺向黄维友出售，存在过错，应赔偿黄维友因此所受到的损失，故一审判决湖北基玉公司向黄维友返还购房款并赔偿利息损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，湖北基玉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6450元，由湖北基玉公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年九月二十三日
书记员 黄劼