成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第2687号
原告李海波。
委托代理人向运强，四川风鸣律师事务所律师。
被告成都中铁和众典当有限公司。
法定代表人王大奇。
委托代理人周梅，四川凯越律师事务所律师。
委托代理人欧又宁，四川凯越律师事务所律师。
被告成都双流棠中房地产开发有限公司。
法定代表人冯俊英。
原告李海波与被告成都中铁和众典当有限公司（以下简称和众公司）、被告成都双流棠中房地产开发有限公司（以下简称棠中公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员牟锐独任审判，公开开庭进行了审理。原告李海波及其委托代理人向运强、被告和众公司的委托代理人周梅到庭参加了诉讼，被告棠中公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李海波诉称，被告棠中公司是成都市温江区德通桥233号“柳城阳光”项目开发商。2011年11月25日，原告与被告棠中公司签订《商品房买卖合同》，约定将“柳城阳光”3幢-1层8号车位出售给原告，该车位建筑面积共16.07平方米，总价款为50000元。合同签订后，原告当即支付房款50000元，被告棠中公司出具了收据，车位当即交付并由原告实际使用。被告和众公司申请执行棠中公司“柳城阳光”地下车位，温江区人民法院以（2013）温执字第622号裁定查封并执行该车位，原告以案外人身份证提出执行异议，温江区人民法院予以驳回。原告与棠中公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其权益应当予以维护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，得以对抗设立在商品房上的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原执行异议案中案外人均已全部支付购房款项，并实际占有该车位，且并无过错，因此其合法权利优先于抵押权，其购买的车位不应被查封。原告与被告棠中公司签订的《商品房买卖合同》约定了由棠中公司办理权属转移登记，并非对权属转移登记约定不明。请求：1、确认原告与被告棠中公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、确认成都市温江区德通桥路233号3栋-1层8号车位归原告所有；3、被告棠中公司立即协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证；4、立即停止对上述8号车位的执行。庭审中，原告李海波表示放弃上述第2项诉讼请求。
被告和众公司辩称，被告提供的执行依据合法有效。2012年5月，棠中公司与和众公司签订了《典当（借款）合同》及《抵押合同》，并在成都市蜀都公证处对前述合同进行了公证，同时在温江区房地产管理局办理了抵押登记，取得了《中华人民共和国他项权证》。后因棠中公司无法履行债务，和众公司依法向温江区人民法院申请执行公证债权文书。和众公司的主张完全符合程序及实体法律的要求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。和众公司在提供借款和办理抵押时对棠中公司已经与原告签订车库买卖合同的事实毫不知情，在抵押合同签订前，和众公司在温江区房产管理局对拟抵押车库的信息进行了仔细核实，发现抵押车库截止2012年5月30日，并无已经售予他人的记载。原告不享有车库的所有权，仅对棠中公司享有债权。车库是不动产，不以交付作为所有权取得的依据。因此，原告虽然支付了房款，棠中公司也交付了车库，但原告对车库并未取得所有权，原告因支付合同价款享有的是对棠中公司的普通债权。由于债权是相对权，不能对抗合同以外的第三人，因此原告只能依据合同的约定，要求棠中公司承担相应的违约责任。原告以《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》为由对抗和众公司的抵押权不能成立，本案不属于该批复适用的范围，原裁定认为原告有过错的认定得当，原告请求停止执行于法无据。故请求贵院驳回原告的诉讼请求。
被告棠中公司未作答辩，也未向本院提供证据。
经审理查明，被告棠中公司是成都市温江区德通桥路233号“柳城阳光”项目房地产开发企业。2011年11月25日，原告李海波与被告棠中公司签订《商品房买卖合同》，约定将“柳城阳光”3栋-1层8号车位（预售商品房）出售给原告李海波，该车位建筑面积16.07平方米，总价款50000元人民币。合同对所有权转移登记约定了两种方式：1、双方共同申请转移登记；2、买受人委托棠中公司向权属登记机关申请房屋权属转移登记。合同签订后，原告李海波当即支付房款50000元，该车位由原告李海波实际使用，但双方至今未进行转移登记。2012年5月30日，棠中公司与和众公司签订了合同编号为：借201205170009号的《典当（借款）合同》及合同编号为：抵201205170009号的《抵押合同》，约定棠中公司向和众公司借款280万元，棠中公司以德通桥路233号3栋-1层车库（含案涉车库）作为抵押物，为上述借款提供抵押担保。同年5月31日，双方在成都市蜀都公证处对前述合同进行了公证，公证处对应出具了（2012）川成蜀证内经字第55640号、（2012）川成蜀证内经字第55641号两份《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后和众公司与棠中公司按抵押合同的约定在温江区房地产管理局就用于抵押的车库办理了抵押登记。和众公司向本院申请执行后，本院于2013年7月18日作出（2013）温江执字第622号民事裁定书，裁定查封了上述车位。原告李海波向本院提出执行异议，本院于2014年5月27日作出（2014）温江执裁字第5号民事裁定书，裁定驳回原告李海波的异议。原告李海波不服该裁定，向本院起诉并提出上述诉请。
以上事实，有原告及被告和众公司的陈述，原告李海波提供的《商品房买卖合同》、收据、（2014）温江执裁字第5号民事裁定书，被告和众公司提供的《典当（借款）合同》、《抵押合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证书》等证据予以证明。
本院认为，对原告与被告棠中公司于2011年11月25日签订的《商品房买卖合同》，被告棠中公司未提出异议，系合同双方的真实意思表示，其内容不违背我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。涉案车位属不动产，按照我国《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告与被告棠中公司签订《商品房买卖合同》后，未对该车位进行所有权转移登记，现该车位的所有权仍为被告棠中公司。同时，我国《物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案涉案车位已抵押给被告和众公司并办理了抵押登记，被告和众公司有权就该车位优先受偿。原告主张的作为消费者交付购买商品房全部款项后得以对抗设立在商品房上的抵押权的观点不符合《物权法》的相关规定，本院不予采纳。现被告和众公司主张实现抵押物权，在被告棠中公司未清偿所欠被告和众公司的担保债务而使被告和众公司的抵押权消灭以前，该车位所有权无法转移登记给原告。故对原告要求停止执行并判令被告棠中公司协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李海波与被告成都双流棠中房地产开发有限公司于2011年11月25日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、驳回原告李海波的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为925元，由被告成都双流棠中房地产开发有限公司承担（此费用原告李海波已垫付，棠中公司在本判决生效之日起五日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。
审判员 牟锐
二〇一四年十二月二十八日
书记员 朱伟