延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1760号上诉人（原审被告）：郭玉江，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师委托诉讼代理人：朴美丹，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:谷明海，吉林市公安局干警，住吉林省吉林市。被上诉人（原审第三人）：谷玉琴，个体工商户，住吉林省延吉市。上诉人郭玉江因与被上诉人谷明海及原审第三人谷玉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭玉江及其委托诉讼代理人张保华、朴美丹，被上诉人谷明海及原审第三人谷玉琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭玉江上诉请求：撤销一审判决，依法改判。理由：1.一审认定上诉人在明知谷明海为继承人之一的情况下，仍与姜南星签订房屋买卖合同，损害了谷明海的合法权益有误。上诉人对于其所购买的房屋是否存在其他继承人一事并不知情，姜南星提供的房产信息中也明确写明诉争房屋为姜南星单独所有的新建房屋，故上诉人根本不知道也不可能预见到所购买的房屋还有其他继承人的情形。2.姜南星出售给上诉人的房屋系其委托谷玉琴新建的房屋，并非谷明君生前所有的房屋。谷明君所有的房屋面积为115平方米，该房屋已灭失，新建的房屋面积为600.02平方米。至于姜南星新建的房屋是否损害其他继承人的权益，与上诉人无关，上诉人不应承担姜南星与谷玉琴的过错责任。3.合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，一审法院只判决返还房屋显失公平。4.姜南星已经去世，其继承人有谷玉琴、谷明海、谷雨峰等人，在其他继承人未明确放弃继承权的情况下，一审直接将诉争房屋判决返还给谷明海一人是错误的。5.虽然诉争房屋买卖合同按照相关法律规定被确认无效，但过错不在于上诉人，因此相关的诉讼费用不应由上诉人负担。6.上诉人就本案诉争房屋买卖合同纠纷，已另行起诉至延吉市法院，该案现正在审理中，上诉人认为基于同一事实的两个案件应合并审理。谷明海辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。理由：1.上诉人与谷玉琴系相识多年的朋友，且上诉人与姜南星签订的房屋买卖协议第三条明确写明“交易后，乙方（姜南星）为甲方（郭玉江）随时无偿提供所需各种证件及当事人到场”，可以说明上诉人对姜南星家庭成员及自然情况非常清楚，不存在不知道且预见不到所购买房屋还有其他继承人一事。2.上诉人对于农房不能过户的事实是明知的。3.上诉人在2012年9月1日与姜南星签订合同时，明知姜南星是已近80岁的老人，应当预见可能出现的不利后果，但上诉人未采取补救措施，也未通知其他继承人，以达到拖延时间将违法行为变成既定事实的目的。4.谷明海与上诉人素不相识，对上诉人与姜南星签订房屋买卖的事实不知情。2016年11月初，因涉案房屋面临拆迁，谷玉琴通知谷明海后谷明海才得知此事。5.涉案房屋是姜南星与谷道平的共同财产，相关继承问题与上诉人无关。谷玉琴未发表陈述意见：。谷明海向一审法院起诉请求：1.判令郭玉江与姜南星签订的房屋购买合同无效；2.判令郭玉江限期返还房屋。事实与理由：诉争房屋系谷明海的母亲姜南星（于2016年2月15日死亡）与父亲谷道平（2009年1月13日死亡）继承长子谷明君的房产而产生的夫妻共同财产。谷明海的父母婚姻关系存续期间孕有三子，长子谷明君（死亡）、长女谷玉琴、次子谷明海。2011年11月10日，第三人谷玉琴和案外人谷明臣恶意串通，谷明臣冒充姜南星与谷道平子女在延吉市至诚公证处办理了放弃继承权声明书，根据该声明姜南星成为诉争房屋的唯一继承人。据此，姜南星与郭玉江签订了房屋买卖协议，上述行为严重侵害了谷明海的合法继承份额，姜南星并非诉争房屋的唯一继承人，其无权处分争议房屋。郭玉江并非是房屋产权所在地的村小组成员，因此违反了我国《房屋登记办法》等行政法则，姜南星和郭玉海签订的房屋购买合同是无效的。一审法院认定事实：谷道平（2009年1月13日死亡）与姜南星（2016年2月15日死亡）系夫妻关系，谷道平与姜南星育有三名子女（长子谷明君、长女谷玉琴、次子谷明海）。本案诉争房屋（原房屋所有权证号为吉房权龙朝字第2XXXX号，建筑面积为115平方米）原系谷明君的房产。谷明君死亡后，该房屋由其父母谷道平与姜南星继承，2007年6月22日办理了房屋所有权变更登记，房屋所有权人由谷明君变更为姜南星。2011年，本案诉争房屋进行翻建。2011年11月10日，谷玉琴与冒充谷道平与姜南星子女的谷明臣在延吉市至诚公证处办理了放弃继承权声明书，放弃对位于吉林省延吉市朝阳川镇白石村六组的房屋（建筑面积115平方米，产权证号2XXXX号）的继承权。同时，姜南星在延吉市至诚公证处办理了继承公证书，继承了位于延吉市朝阳川镇白石村六组的房屋（产权证号为2XXXX号，建筑面积115平方米），并办理了房屋所有权变更登记手续（房屋所有权证为延房权证字第XX**号，变更内容为房屋变更—分割+面积：1.建筑面积为299.2平方米，幢号6，房号125；2.建筑面积为300.82平方米，幢号6，房号225）。2012年9月1日，郭玉江与姜南星签订房屋购买合同，约定姜南星自愿将位于延吉市朝阳川镇白石村6组6125，225号房屋卖给延吉市市民郭玉江，房屋建筑面积600.02平方米，交易价人民币70万元。该房屋购买合同有郭玉江与姜南星的签名并捺印，谷玉琴作为姜南星的委托代理人签字。签订合同后，郭玉海向谷玉琴以现金47万元和一辆轿车（作价18万元），垫付施工工人工资5万元的方式支付了购房款。另查，郭玉江的户籍登记在吉林省延吉市，不具备延吉市朝阳川镇白石村六组成员资格。一审法院认为：谷道平去世后，本案诉争房屋系谷道平的遗产，在遗产分割前，处分该遗产应经过全体继承人的同意。谷玉琴明知谷明海系继承人之一，仍让谷明臣冒充谷道平与姜南星的子女办理了放弃继承权声明书，使姜南星成为唯一继承人，侵犯了谷明海的合法继承权。郭玉江在明知谷明海系继承人之一，自己不具备白石村六组的村民资格，未能确认谷明海是否放弃继承的情况下，仍与姜南星签订房屋买卖合同，损害了谷明海的合法权益，因此该房屋买卖合同无效。谷明海请求确认房屋买卖合同无效，要求郭玉江返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于购房款返还及赔偿问题，因郭玉海已另案诉讼，故不再本案中评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，判决如下：一、确认被告郭玉江与姜南星于2012年9月1日签订的房屋购买合同无效；二、被告郭玉江应于本判决发生法律效力后立即向原告谷明海返还位于延吉市朝阳川镇白石村6组的房屋（房屋所有权证号为延房权证字第XX**号，建筑面积为600.02平方米）。案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告郭玉江负担。二审中，当事人均未向本院递交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：诉争房屋为农房，郭玉江系城镇居民，按照相关法律法规的规定，其与姜南星签订的房屋买卖合同应属无效合同。诉争房屋在郭玉江与姜南星交易时，其产权登记人即为姜南星一人，其时并无新的继承事实发生，故一审在无其他充分证据的情况下即认定郭玉江明知诉争房屋还存在其他继承人、侵犯其他继承人合法权益显属不当，本院予以纠正。本案诉讼过程中，谷道平、姜南星的其他继承人以书面形式放弃了对诉争房屋的继承，故一审法院依据无效合同判令郭玉江将诉争房屋返还给谷明海并无不当。合同无效的，依据合同取得的财产应予返还，但因郭玉江已另案针对诉争房屋房款等问题提起告诉，故本案未一并判令返还诉争房屋房款亦无不妥。关于本案诉讼费用问题，因郭玉江与姜南星在诉争房屋交易过程中均应知晓农房买卖受限的规定，故均存在过错，应由双方各自分担相应的诉讼费用为宜，对此本院给予适当调整。综上，郭玉江的上诉理由部分成立；一审判决认定事实清楚，虽部分论述略有不妥，但判决结论尚可，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10800元，减半收取5400元，二审案件受理费10800元，共计16200元，由郭玉江负担10800元，由谷明海、谷玉琴负担5400元。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一七年十一月二十七日书记员  尹光熹