湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初4208号
原告（反诉被告）：张云，女，1973年2月4日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区。
委托代理人：李军、施敏，湖北谦顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李先卿，男，1955年10月5日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。
被告（反诉原告）：熊菊华（系李先卿之妻），女，1955年10月5日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：李先卿（身份同上）。
原告张云与被告李先卿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后。被告李先卿在答辩期内提出反诉，经审查，被告李先卿的反诉请求成立，本院将该案本诉、反诉合并审理。本院依法适用简易程序于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张云及委托代理人施敏、被告（反诉原告）李先卿到庭参加了诉讼。因李先卿配偶熊菊华与本案有利害关系，依据原告（反诉被告）张云的申请，2016年9月21日，本院依法追加被告（反诉原告）李先卿配偶熊菊华为本案被告（反诉原告）参加诉讼，2016年9月26日，本院再次对该案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张云及代理人施敏，被告（反诉原告）李先卿、熊菊华到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，张云、李先卿、熊菊华均同意在法院主持下进行调解。经本院调解，双方分歧较大，调解无效，调解期间不计算在审限内。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张云诉称：张云、李先卿双方于2003年10月18日签订《私有房屋转让合同》，合同约定：李先卿将位于武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼2号房屋转让给张云，转让价款为10万元整，付款方式为张云签订合同之日支付定金2万元，收到李先卿房屋所有权证当天支付5万元，余款3万元在收到房屋土地使用权证当天支付。合同签订后第二天，张云就将前期7万元款项一并支付给李先卿，李先卿交房后，该房一直由张云实际居住至今。2004年8月19日，李先卿称需要办理土地使用权证，将交给张云的房屋所有权证从张云处借回，李先卿约定办完土地使用权证后，两证一并退给张云。此后，张云多次催促，但李先卿一直未将两证退给张云，并以各种理由推脱至今，李先卿怠于履行配合张云办理该房屋过户手续义务，李先卿已严重违反合同约定。为维护原告合法权益，向法院诉讼，请求判令：1、被告李先卿、熊菊华履行《私有房屋转让合同》，配合原告张云办理武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼2号房屋的过户手续；2、本案诉讼费由李先卿承担。
被告（反诉原告）李先卿、熊菊华答辩并反诉称：张云十几年来不积极履行合同，其住址及手机号变更后，也不通知我们。我们一直无法与张云取得联系。我们在迫不得已的情况下，依法律规定及依据《私有房屋转让合同》第五条第1款之规定向张云发出书面《解除合同通知书》，并愿意依双方合同约定，处理解除合同的善后事宜。故李先卿、熊菊华提出反诉，请求法院判令：1、驳回本诉原告张云的诉讼请求；2、本案的《私有房屋转让合同》已经依法解除；3、双方依照《私有房屋转让合同》的约定，处理解除合同后的善后事宜；4、由反诉被告张云负担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）张云针对反诉答辩称：张云、李先卿双方签订的《私有房屋买卖合同》合法、有效，且已实际履行，应当得到法律保护，本案不具备任何解除合同的法定情形或约定情形，李先卿、熊菊华主张解除《私有房屋买卖合同》没有依据，不应得到支持，故原告（反诉被告）张云要求继续履行合同，完成房屋过户的诉求应当得到法律支持。
原告（反诉被告）张云针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《私有房屋转让合同》一份，拟证明，张云、李先卿双方于2003年10月18日签订房屋转让合同，该合同明确约定双方的权利义务，合同成立并生效。
证据二、收条一份，拟证明，张云已按合同约定履行了房屋转让合同的付款义务，2003年10月19日，张云向李先卿支付房屋转让款共计7万元整。
证据三、《房屋所有权证》一份，拟证明，李先卿是该房屋的所有权人，李先卿有权转让该房屋，张云履行付款义务后，李先卿将房屋所有权证交给张云，且房屋已经实际交付给张云。
证据四、借用房屋所有权证凭据一份，拟证明，李先卿因办理房屋《土地使用权证》于2004年8月19日将交给张云的房屋所有权证借回，并承诺办完土地证后即交还张云。
证据五、《房屋租赁合同》两份，拟证明，张云在受让该房屋后对该房屋实际行使所有权，包括占有、使用、将该房屋出租获取收益。
证据六、《房屋土地使用权证》查询单一份，拟证明，李先卿在向张云借回房屋所有权证后，就将房屋土地使用权证办理好，但李先卿却怠于履行合同义务，既不将房屋所有权证、房屋土地权使用证交付给张云，也不及时履行过户义务。
证据七、水费、煤气费收据、户口簿、结婚证一组，拟证明，张云及其丈夫吴明一直居住在诉争房屋隔壁，并未发生居住地址变更。
证据八、《房屋所有权证》、《房屋土地使用权证》各一份，拟证明，张云与吴明婚后，两人一直居住在吴明的父亲吴先移所有的武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼1号房屋内，该房屋住址就在诉争房屋隔壁，张云、吴明、吴先移与李先卿系邻居。
被告（反诉原告）李先卿、熊菊华对于张云提交的以上证据质证意见为：1、对证据一、二、三、四、六、七、八的真实性不持异议，但认为，证据二只能证明张云履行部分付款义务；认为证据四中的房屋土地使用权证是在2005年才拿到，不存在拖延履行问题；认为证据八，不能证明张云、吴明就住在诉争房屋隔壁。2、对证据五的真实性和证明目的均有异议，并认为该证据与本案无关。
被告（反诉原告）李先卿、熊菊华针对其反诉请求，向本院提交了以下证据：
证据一、2016年6月10日《解除合同通知书》一份，拟证明，本案《私有房屋转让合同》已经于2016年6月21日解除。
证据二、2016年6月14日及17日全球邮政特快专递凭证各一份，拟证明，李先卿无法与张云取得联系。
证据三、2016年6月23日张云的复函，拟证明，张云收到李先卿发出的《解除合同通知书》。
证据四、房改房购买手续一组，拟证明，武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼2号系李先卿出资购买的单位房改房。
原告（反诉被告）张云对李先卿、熊菊华提交的以上证据一、证据二、证据三的真实性均不持异议。对证据一、证据二、证据三的证明目的有异议，并认为，1、证据一是李先卿的单方行为，不具备法定解除、约定解除的条件，不能产生解除合同的法律效力。2、证据二不能证明张云无法联系。3、证据三，张云在收到解除合同通知书后，立即书面回复李先卿不同意解除双方的《私有房屋转让合同》。
经庭审举证、质证，上述各方真实性无异议的证据，本院予以确认。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行综合审查判断。
经审理查明：2001年10月10日，李先聊、熊菊华以双方夫妻工龄折扣综合计算的成本价计14162.96元，购得湖北省司法厅出售的位于武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼2号房改房一套。2002年6月21日，李先聊从武汉市住房保障和房屋管理局领取位于武汉市武昌区首义新村51号6层2号房屋所有权权属证书（房屋所有权人：李先聊，房屋所有权证号：武房权证省直字第××号）。张云与吴明（系张云丈夫）结婚后和吴先移（吴明的父亲）共同在位于武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼1号房屋（房屋所有权人：吴先移，房屋所有权证号：武房证省直字第200464144号）居住、生活。吴先移拥有上述房屋与李先聊拥有本案诉争的房屋系相邻关系。
2003年10月18日，李先聊与张云签订《私有房屋转让合同》，合同约定概括如下：1、李先聊依法享有武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼2号房屋的所有权；持有武汉市房地产管理局于2002年6月21日颁发的武权证省直字第××号《房屋所有权证》；李先聊对该房屋的现状负全责；该房屋为钢混结构；建筑面积为70.27平方米；李先聊有权将该房屋转让。2、
李先卿将位于武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼2号房屋转让给张云，转让价款为人民币壹拾万元整。3、付款方式为张云在签订合同之日，支付房屋转让总价款20%的定金即二万元人民币，收到李先卿转让房屋的《房屋所有权证》的当天，支付50%的房屋转让价款即五万元人民币，收到《土地使用权证》的当天支付剩余房屋转让价款即叁万元人民币。4、转让房屋的过户手续及所产生的一切相关费用，全部由张云自理，但李先卿应配合办理过户手续。5、房屋交付：李先卿在收到张云定金后10个工作日内，将房屋搬空并交予张云，房屋交验完毕所产生各项费用：如电、水、物业等各项费用，由张云自行承担；房屋交验前的各项费用由李先卿承担。6、违约责任：如张云中途悔约，应书面通知李先卿，李先卿应在3个工作日内将张云已付款（不计利息）返还张云，但购房定金归李先卿所有；若李先卿中途悔约，应书面通知张云，并自履约之日起3个工作日内，将张云所付定金的双倍及已付款返还给张云。张云如未按本合同规定的时间付款，李先卿对张云的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，张云应向李先卿支付滞纳金，逾期超过15天，即视张云违约。此时，张云应将已接收的转让房屋无条件返还给李先卿，且李先卿所收定金不予返还。该转让合同签订后，2003年10月19日，张云支付给李先卿7万元整。同日，李先卿将上述诉争房屋及诉争房屋《房屋所有权证》一并交付给张云。从2003年10月19日起至今，上述诉争房屋一直由张云、吴明（系张云丈夫）和吴先移（系吴明父亲）占有、使用、出租等。
2004年8月19日，李先卿因办理上述诉争房屋《房屋土地使用权证》的需要，李先卿向张云提出，将该房屋《房屋所有权证》借回。张云将该房屋《房屋所有权证》交给李先卿。同日，李先卿出具书面凭据一份，该书面凭据内容如下：今将已交给老吴的《房屋所有权证》证号：省直字第200239564拿回，办理该房屋的土地使用证。办完后退回。
2004年9月27日，李先卿从武汉市国有资源和规划局武昌分局领取位于武汉市武昌区首义新村51号6层2号房屋土地使用权证（土地使用权人：李先卿，土地使用权号：武昌国用初改2004第6113号）。
2016年6月10日，李先卿向张云发出书面《解除合同通知书》一份，该《解除合同通知书》内容如下：张云：我们双方于2003年10月18日共同签订了一份《私有房屋转让合同》，但该合同迄今没有履行完毕。故我作为该合同的甲方、正式单方面通知你1、你收到本通知书之日起，解除我们双方签订的《私有房屋转让合同》。2、自你收到本通知书起3个工作日内，我将按照《私有房屋专让合同》第五条第1第五条第1款“若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内，将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方”之规定，将2万元的合同定金双倍返还给你；同时返还你已付款5万元（请你提供你的银行卡号及开户行信息，我将通过银行直接支付给你，我在收到你的银行卡号信息后的次日即付款给你）。3、自你收到本通知书之日起10日内，请你将我的房屋（武昌区义新村51号6栋6楼2号）腾空交付给我。你若有任何异议，请在收到本通知之日起3日内予以书面回复，届时我们双方可以进一步协商处理相关事宜；若你逾期不复，则视为完全同意我提出的以上主张。2016年6月21日，张云收到该书面通知。2016年6月23日，张云书面回复李先卿，书面回复内容如下：你好！关于你单方面提出的接（解）触（除）合同意见我不同意，希望你能遵守合同约定，继续履行合同，谢谢！。事后，2016年7月8日，张云诉至本院，请求判如所请。
本案争议的焦点问题：
关于2003年10月18日，转让方李先卿与受让方张云签订的《私有房屋转让合同》法律效力问题。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力”的规定。本案中，诉争房屋为转让方李先卿、熊菊华合法取得房屋所有权，该诉争房屋在上述签订和履行私有房屋买卖过程中均系买卖房屋各方真实意思表示，标的确定，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定。现受让方张云和转让方李先卿、熊菊华均确认《私有房屋转让合同》的法律效力。该《私有房屋转让合同》合法有效，应受法律保护。双方均应按约履行各自相应的义务。受让方张云在签订上述房屋买卖合同后，依照上述房屋买卖合同的约定向转让方李先卿支付了7万元购房款（含定金2万元），并实际居住和掌管诉争房屋至今的法律事实清楚，证据充分。虽然，因诉争房屋（系单位分配的房改房屋，涉及国家房改房屋政策）尚未办理房屋土地使用权证以及上述《私有房屋转让合同》未具体约定房屋过户的时间等问题，受让方张云至今没有办理所买房屋房产过户的手续。但受让方张云已按照合同约定向转让方李先卿支付70%的房款，转让方李先卿也已按照约定向受让方张云交付了房屋及《房屋所有权证》，双方已经实际履行了合同主要义务。现诉争房屋已经取得了《房屋所有权证》、《土地使用权证》，具备房屋过户客观条件。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。”规定。转让方李先卿、熊菊华应按照上述《私有房屋转让合同》的约定将诉争房屋的权属过户给受让方张云所有。故对本诉原告（反诉被告）张云要求被告（反诉原告）李先卿、熊菊华履行《私有房屋转让合同》，配合原告张云办理武汉市武昌区首义新村51号6栋6楼2号房屋的过户手续的此项诉讼主张，本院予以支持。反诉原告李先卿请求驳回本诉原告张云的反诉主张。无事实和法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告李先卿能否依据《私有房屋转让合同》中约定的违约责任条款即（若李先卿中途悔约，应书面通知张云，并自履约之日起3个工作日内，将张云所付定金的双倍及已付款返还给张云）行使合同约定解除权的法律效力问题。
本院认为，该约定的违约责任条款其真实意思表示是转让方李先卿与受让方张云对违约责任承担方式的明确约定，而并是对《私有房屋转让合同》约定解除权和解除条件的约定。且该《私有房屋转让合同》中也没有关于合同解除权和解除条件的明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条的规定，反诉原告李先卿不能以该违约责任条款主张解除《私有房屋转让合同》。故反诉原告李先卿上述反诉主张。无事实和法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告李先卿主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，2016年6月10日，李先卿发出的《解合同通知书》在到达受让方张云时即生效，双方签订的《私有房屋转让合同》已依法解除的法律效力问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案中，受让方张云于2016年6月23日书面回复转让方李先卿，明确通知李先卿，不同意解除合同并要求继续履行合同。受让方张云与转让方李先卿并未对双方签订的《私有房屋转让合同》解除条款达成合意。受让方张云于2016年7月9日向法院提起诉讼，请求判令转让方李先卿继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条的规定，本院认定，转让方李先卿发出的《解除合同通知书》不产生解除双方合同的法律效力。故反诉原告李先卿主张上述《私有房屋转让合同》己经解除法律效力的反诉主张。无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于反诉原告李先卿能否依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条的规定，行使法定解除合同权，解除上述《私有房屋转让合同》的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，此条法律明确规定，守约方在违约方根本违约的情形下，才享有行使法定解除合同权的内容。此条法律规定，并没有赋予违约方享有行使法定解除合同权的内容。另根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条的规定，此条司法解释并没有明确规定，收受定金的一方享有主合同法定解除合同权的内容。反诉原告李先卿要求解除本案主合同即《私有房屋转让合同》反诉主张，没有法律依据，本院不予支持。故反诉原告李先卿主张确认本案《私有房屋转让合同》已经依法解除，双方依照《私有房屋转让合同》的约定，处理解除合同后的善后事宜的反诉请求。无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李先卿、熊菊华继续履行《私有房屋转让合同》，被告（反诉原告）李先卿、熊菊华于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）张云办理将武汉市武昌区首义新村51号6楼2号房屋过户登记至原告（反诉被告）张云名下的手续。
二、驳回被告（反诉原告）李先卿、熊菊华的全部反诉请求。
本案本诉受理费7600元、减半收取3800元，由被告（反诉原告）李先卿、熊菊华承担［此款原告（反诉被告）张云已垫付，被告（反诉原告）李先卿、熊菊华于本判决书生效之日起10日内给付原告（反诉被告）张云］。本案反诉受理费3800元，由反诉原告（本诉被告）李先卿、熊菊华自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定
审判员 阳春
二〇一六年十月二十六日
书记员 王蕊