宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初8594号原告：汇丰祥商业控股有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街中国穆斯林国际商贸城东配楼二楼。法定代表人：潘宏泯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王众，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元京，男，该公司法务专员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：白浪花，女，1976年10月7日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：白浪波，系被告白浪花之兄，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告汇丰祥商业控股有限公司与被告白浪花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汇丰祥商业控股有限公司的委托诉讼代理人王众、李元京，被告白浪花的委托诉讼代理人白浪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告继续履行《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林商贸城租赁合同》；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月31日，原、被告签订了《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林商贸城租赁合同》，约定：原告将其所有的位于中国穆斯林商贸城某商铺租赁给被告经营特产，建筑面积21.73㎡，于2011年10月31日前交付；租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，其中免租期为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日；自第六年起按每月52.45元/㎡计收租金。另合同约定了解除条件及违约责任，且内附《商贸城物业服务合同》，约定由原告为该商贸城提供物业服务。合同签订后，原告按约向被告交付了商铺并提供物业服务。2016年6月26日，被告向原告送达了《解除商铺租赁合同通知书》，通知原告要解除租赁合同。原告认为，被告解除租赁合同的要求不符合约定及法定解除事由，双方应当继续履行该合同，故诉至法院。被告辩称，原告利用其强势地位，通过夸大宣传及免租5年的手段，诱导广大承租人签订了格式合同，违背了诚实信用、公平正义的原则。所交付的商铺实际使用面积不足，在合同履行期间，原告随意变更业态、招商不力、管理不善、安全事故频发，诸此种种严重影响了被告的经营，以上行为更违背了市场交易中公序良俗的原则，致使被告租赁商铺的目的无法实现。为维护自身合法权益，被告发出解除合同的通知，符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》、《解除商铺租赁合同通知书》各一份，证明原、被告签订了商铺租赁合同，内容真实、合法、有效，被告在合同履行期间内解除该合同不符合约定及法定解除条件。被告对该组证据无异议，但认为《租赁合同》系格式合同，排除了被告的主要权利，并加重了合同义务，相关条款应属无效。该合同由原、被告自愿签订，不违反法律规定，依法成立并生效，故本院对该组证据予以采信。原告提交《银川市房产测绘成果报告书》复印件一份，证明租赁商铺的面积符合合同约定且超出了约定面积。被告对该证据不予认可，认为复印件不符合证据形式，且无法认定测绘区域与涉案商铺对应。当事人提供证据，应当提供原件或原物，故本院对该证据不予采信。被告提交《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》、《全国企业信息公示信息查询单》各一份，证明该租赁合同以及物业服务合同违反法律规定，原告不具有物业服务资质。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，认为合同内容系双方真实意思表示，合法、有效，且原告依法设立了物业服务公司，具有合法资质。本院对该组证据的真实性予以确认，但企业信息公示查询单显示原告的经营范围不含物业服务，原告主张其具有合法资质无证据证实，故该物业服务合同的效力尚不能确认，但租赁合同与物业合同彼此独立，该租赁合同依法成立并生效，故该组证据本院予以采信。被告提交《铺位测量表》一份，证明租赁商铺的面积与约定不符，仅为12.69㎡。原告对该证据不予认可，认为合同载明的建筑面积包括套内面积和公摊面积，被告仅自测套内面积，依据不足。该证据由被告单方测算、制作，故本院对此不予采信。被告提交照片两张、证明三张，证明相邻商铺的玻璃门存在极大安全隐患，危及人身安全。原告对该组证据不予认可，认为玻璃门破裂的原因不明，无法认定存在质量瑕疵；另该证明不符合证据形式，真实性无法确认。根据照片内容无法认定玻璃门破碎的原因，另证明属于证人证言，应当由证人出庭，接受质询，故本院对该组证据不予采信。被告提交网络截图两份，证明原告曾承诺补贴各承租人600元/月，按大工业用电标准计收电费，并大力进行广告宣传投资。原告对该证据的真实性无异议，对关联性、合法性不予认可，认为以上内容系新闻报道，并非合同约定条款，不能约束合同双方。因原告对该组证据的真实性无异议，故本院予以采信，但以上证据内容系网络新闻报道，并非合同约定条款，不应作为认定合同权利、义务的依据。被告提交业态图十二张、汽车公园示意图一张、商户服务手册一本，证明合同履行期间内，原告频繁变更经营业布局，将特产经营区变更为汽车展厅。原告对该组证据真实性无异议，对关联性不予认可，被告的经营区域仍旧保留，相关调整是商户根据经营策略的自发选择，对被告的经营无任何负面影响。根据证据内容，不足以证实被告的以上证明目的，故本院对此不予采信。被告提交照片三张，证明营业期间，被告强制封闭电梯、关闭电源。原告对该证据不予认可，认为拍摄时间、地点无法确认，达不到证明目的。根据照片内容，无法认定原告存在以上行为，故本院对此不予采信。被告提交报纸公告、情况反映函复印件各一份，证明众多商户经营困难，无力承担经营费用。原告对该组证据不予认可，认为内容欠缺事实依据，达不到证明目的，不能作为变更或解除合同的依据。因该组证据系复印件，不符合法律规定，故本院对该组证据不予采信。被告提交营业牌照片一张，证明原告未按照公示时间营业至22点。原告对该证据的真实性无异议，但称不存在提前歇业的情形。根据照片内容，不能认定原告存在提前中止营业的行为，故本院对此不予采信。被告提交照片四张，证明原告将属于公摊面积的公用过道出租给他人。原告对该组证据的真实性无异议，但认为照片内容无法证明该事实。照片所示内容不能证明待证事实，故本院对此不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年10月31日，原、被告签订了《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林商贸城租赁合同》，约定:出租方（甲方）：汇丰祥商业控股有限公司，承租方（乙方）：姚某；出租物业位于中国穆斯林商贸城某商铺，建筑面积27.73㎡，租赁用途为经营特产；甲方于2011年10月31日前向乙方交付商铺；租期自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，其中免租期自2012年1月1日至2016年12月31日；自2017年1月1日起按每月52.45元/㎡计租；乙方须以第六年租金为标准交纳前五年入场经营保证金13676.86元，守约经营的，该保证金抵作次年租金；自第七年开始，租赁物年度租金上下浮动不得超过上一年度的10%；租赁期间，乙方应当按时向甲方交付水、电、物业及能源费；租赁期间，甲方应当保证租赁物及其附属设施在交付时性能正好、状态安全；转租商铺的，应当征得甲方同意；租期内，乙方将商铺转租给他人承租或交换的，必须经由甲方同意，转让或交换后，该物业的承租权受让人或交换人应当与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同；有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除本合同：（1）甲方未按时交付该物业，经乙方催告后45日内仍未履行；（2）甲方交付的该物业不符合合同约定，致使不能实现合同目的的或甲方交付的该物业存在缺陷，危及乙方安全的；（3）因乙方原因造成该物业主体结构破坏的……租赁期间内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业损坏，造成乙方人身或财产损害的，应当承担赔偿责任；甲方非本合同规定的情况擅自解除本合同，提前收回该物业的，应当赔偿由此造成的损失……该合同内附《商贸城物业服务合同》一份，约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对商贸城提供物业服务；物业服务费采取包干制，由甲方或甲方委托或指定授权的管理机构向乙方收取，收费标准按乙方租赁的建筑面积核算，乙方按时足额交纳……2016年6月26日，被告向原告送达了《解除商铺租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林商贸城租赁合同》。为此，原告诉至法院。诉讼中，本院依法现场勘验了涉案商铺，经测算：中国穆斯林商贸城某商铺实测长度为2.642m,实测宽度为4.175m，套内面积为12.21㎡。本院认为，原、被告签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林商贸城租赁合同》均系双方自愿、真实的意思表示，内容合法有效，原、被告应恪守遵从。依法成立的合同，受法律保护，非因约定或法定事由，一方不得任意解除合同。被告辩称商铺面积严重欠缺，与合同约定明显不符。经勘验，该商铺套内面积为12.21㎡，合同载明建筑面积为21.73㎡。所谓建筑面积，是套内建筑面积计加分摊的公用建筑面积总和。涉案商铺的套内面积必然不等于建筑面积，被告根据二者之间的差值主张交付面积不足，与客观事实不符，本院不予支持。生产经营过程中，供、产、销各个环节的不确定性因素均会导致经营风险。被告关于原告随意变更业态、招商不足、管理不善等导致商户无法经营的抗辩主张，因被告提交的证据对此不足以证实，故本院不予采信。如上所述，在租赁合同履行过程中，并未出现约定或法定解除的事由，双方应当继续履行该合同，原告在收到解除合同通知后三个月内起诉，被告解除合同的通知无效，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求解除该合同并退还履约保证金、能源费及物业费的抗辩主张，不符合合同约定及法律规定，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：原告汇丰祥商业控股有限公司与被告白浪花继续履行《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林商贸城租赁合同》。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告白浪花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 张 丽二〇一七年一月九日书 记 员 田进花附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。