福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第711号
上诉人（原审被告、反诉原告）厦门豫信贸易有限公司，住所地厦门市湖里区华昌路龙洲大厦二层，组织机构代码66472708-5。
法定代表人孔令强，总经理。
委托代理人丁延军、冯娟娟（实习），北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门宏强物流有限公司，住所地厦门市湖里区殿前街道长岸路486号仓库之一201单元，组织机构代码15500860-5。
法定代表人陈艺红，总经理。
委托代理人王海燕，福建卓法律师事务所律师。
上诉人厦门豫信贸易有限公司（下简称豫信公司）与被上诉人厦门宏强物流有限公司（下简称宏强公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第3883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏强公司原审请求：1、豫信公司与宏强公司于2008年1月3日签订的《临时合作协议》、2008年1月16日签订的《补充协议》、2008年3月3日签订的《补充协议》及2008年7月19日签订的《补充协议》于2013年01月25日解除；2、合同约定的保证金17350元归宏强公司所有；3、豫信公司向宏强公司支付合作回报款（按合同约定的标准自2012年10月20日起计至被告实际归还所使用的厂房及设备之日止）及违约金（按每日千分之五的标准自2012年10月20日起计至豫信公司支付所有合作回报款之日止）；4、豫信公司归还所使用的全部厂房及附属设施。原审诉讼过程中，宏强公司变更诉讼请求为：1、判令豫信公司支付厂房及设备占用费（至2013年1月19日的占用费为29612.5元，自2013年1月20日起按每月17364.38元计至豫信公司实际归还厂房及设备之日止）及逾期付款利息（按每日千分之五的标准自2012年10月20日起计至豫信公司支付所有占用费之日止）；2、判令豫信公司归还所占用的全部厂房及附属设施（包括钢屋架建筑物、土建房8间、集装箱1个）。
豫信公司反诉请求：宏强公司赔偿豫信公司保证金损失16000元及店面投资损失255312元。
原审法院查明，宏强公司在2008年1月7日更名前的名称为厦门市宏强汽车运输有限公司。案外人福建厦门经贸集团仓储有限公司（下称经贸仓储公司）经权利人授权管理、经营涉讼的厦门市湖里区寨上长岸路486号库区南边空场地。厦门市宏强汽车运输有限公司于2006年12月与经贸仓储公司签订合同，约定经贸仓储公司将上述场地（面积4292平方米）租给厦门市宏强汽车运输有限公司使用。2012年2月，经贸仓储公司向原审法院提起诉讼，要求确认其与宏强公司签订的租赁合同于2011年11月11日解除，并要求宏强公司归还场地、支付租金及使用费等。原审法院作出判决确认双方合同解除，并判决宏强公司归还场地及支付租金、使用费。至原审法庭辩论终结前，宏强公司未向经贸仓储公司归还上述场地。另查明，厦门市宏强汽车运输有限公司承租厦门市湖里区寨上长岸路486号库区南边空场地后，在场地上搭建了一栋钢屋架厂房，该厂房系未经批准建设的临时建筑。2008年1月3日，厦门市宏强汽车运输有限公司作为甲方、豫信公司作为乙方，双方签订了一份《临时合作协议》，约定双方合作经营汽车停放及轮胎仓储展示业务；甲方提供湖里区寨上长岸路486号库区南边一钢屋架厂房（内包括土建房9间、集装箱柜3个、钢屋架建筑物），使用面积约1600平方米；合作期暂定自2008年1月20日起至该场所被政府征用或产权方收回建设；合作期间乙方全权负责经营，自负盈亏，期间产生的费用及一切对外债权债务由乙方全部承担；乙方支付16000元给甲方作为保证金；合作期间第一年乙方每月支付甲方16000元，次年起逐年按每平方米0.5元递增至每月24000元止；付款方式为每季度一付，乙方应于每季度前十天以现金方式将合作回报款交给甲方；如逾期缴交，甲方有权每日加收应缴款项金额的5‰的违约金；甲方同意由乙方出资在靠路边建设门面房约120平方米；合作期间未得甲方同意不得随意在库区内搭盖建设；此外，双方还就其他权利义务事项进行了约定。2008年1月16日，厦门市宏强汽车运输有限公司与豫信公司签订《补充协议》，协议内容包括：厦门市宏强汽车运输有限公司与中弛汽车修配有限公司共同修建的大门，宏强方实际出资人为豫信公司，遇政府及场地产权方征用，大门拆迁赔偿的受益方为豫信公司；经双方协商同意，场地内车辆调头等双方场地可以互相使用，场地间不再拉围墙；大门边建设的临路店面，出资方为豫信公司，如有征用，赔偿受益方为豫信公司；店面的使用权归豫信公司。2008年3月3日，宏强公司与豫信公司又签订《补充协议》，约定将《临时合作协议》第一条变更为：甲方提供湖里区寨上长岸路486号库区南边一钢屋架厂房（内包括土建房8间、集装箱柜3个、钢屋架建筑物），使用面积约1735平方米；还约定保证金变更为17350元，合作回报款变更为第一年每月17350元，并自次年起逐年按每平方米0.5元递增至每月26025元止；另外，还约定宏强公司提供场所资产概况光碟。2008年7月19日，双方再次签订《补充协议》，约定原集装箱柜3个改为1个，另2个由宏强公司自行使用；回报款计算方式改为每月15000元且三年不递增。上述协议签订后，豫信公司向宏强公司支付了保证金16000元，并按照约定标准向宏强公司付清了至2012年10月19日止的“合作回报款”。2012年10月20日后，豫信公司仅向宏强公司支付了20000元。还查明，豫信公司在涉讼钢屋架厂房旁的空场地上建造了一栋2层的门面房，该建筑未办理批建手续。
原审法院认为，宏强公司与豫信公司虽在讼争《临时合作协议》中约定双方为合作关系，但实际上宏强公司并未参与共同经营，亦未共享收益、共担风险，宏强公司只是将厂房及附属设施交给豫信公司使用，豫信公司支付相应使用费，双方的权利义务关系符合租赁关系的特征，故讼争《临时合作协议》实质为双方当事人就涉讼厂房的租赁事宜签订的租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉讼厂房系未经批准建设的临时建筑，故宏强公司与豫信公司订立的《临时合作协议》及3份《补充协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。宏强公司要求豫信公司返还涉讼租赁厂房及附属设施（包括土建房8间、集装箱柜1个、钢屋架建筑物）的诉讼请求，及豫信公司要求宏强公司返还保证金16000元的诉讼请求，均予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。宏强公司请求参照租金标准支付占有使用费，有充分的法律依据，参照合同约定的租金标准，2012年10月20日至2013年1月19日期间的房屋占有使用费应为49611.5元，豫信公司已支付20000元，尚欠29612.5元；自2013年1月20日起的房屋占有使用费应按每月17364.38元的标准计至返还涉讼租赁物之日止。因讼争合同归于无效，其中关于付款时间的约定亦属无效约定，宏强公司主张豫信公司逾期付款，缺乏依据，故对宏强公司关于逾期付款利息的诉讼请求不予支持。涉讼租赁厂房系宏强公司所建，宏强公司有权主张房屋占有使用费，豫信公司关于宏强公司无权收取房屋占有使用费的抗辩主张，不予采纳。豫信公司还抗辩称宏强公司违反约定在场地内建围墙，导致豫信公司无法正常使用租赁物，故豫信公司无需支付占有使用费，对此原审法院认为，豫信公司未能证明该围墙系宏强公司所建，也未提供充分证据证明其对租赁物的使用受围墙影响，故对豫信公司该抗辩主张不予采纳。豫信公司反诉要求宏强公司赔偿店面投资损失255312元，但就其主张的损失金额未提供充分证据，应承担举证不能的不利后果，对豫信公司该部分反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门豫信贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门宏强物流有限公司返还址于厦门市湖里区寨上长岸路486号库区南边空场地上的钢屋架厂房及附属设施（包括土建房8间、集装箱柜1个、钢屋架建筑物）。二、厦门豫信贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门宏强物流有限公司支付房屋占有使用费（包括至2013年1月19日止的房屋占有使用费29612.5元及自2013年1月20日起按照每月17364.38元的标准计至厦门豫信贸易有限公司返还本判决第一项所述的租赁物之日止的房屋占有使用费）三、厦门宏强物流有限公司应于本判决生效之日起十日内返还厦门豫信贸易有限公司保证金16000元。四、驳回原告厦门宏强物流有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告厦门豫信贸易有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费2260.5元，由厦门宏强物流有限公司负担912元，厦门豫信贸易有限公司负担1348.5元；反诉案件受理费2685元，由厦门宏强物流有限公司负担100元，厦门豫信贸易有限公司负担2585元。
宣判后，豫信公司不服，向本院提起上诉。
上诉人豫信公司上诉称，1、任何人不得因其非法行为获益，宏强公司无出租权，无权收取租金，宏强公司系非法占有讼争场地，其不得从其非法行为中获益。原审法院判决豫信公司向宏强公司支付租金缺乏法律依据。原审判决认定宏强公司与豫信公司签订的合同系无效合同，但原审法院忽略了宏强公司的非法出租人的身份，其本身对讼争房产没有占有和使用权，生效判决已经判令宏强公司向经贸仓储公司返还上述场地。但宏强公司未向豫信公司告知此事，导致合同无效。豫信公司对租赁场地的投资受损。原审法院判决豫信公司支付租金违背了基本的公平原则。2、原审认定事实不清，判决的支付内容明显与合同约定不同。参照合同，豫信公司支付的租金使用费项目是按照整个场地的面积乘以每平方米的单价计算，并非仅仅是厂房和集装箱的使用费，原审法院未考虑空地的使用费，显然认定事实错误。宏强公司与豫信公司达成合意的是包括所有厂房和附属设施的整个场地，实际豫信公司也在使用这些场地。该空地参照约定需要计付租金。原审法院判决豫信公司支付房屋占有使用费缺乏依据。原审判决第二项有误。3、虽合同无效，但参照合同内容，在履行期内，宏强公司拉筑围墙系违约行为，给宏强公司使用约定场地造成不便，故租金费用应当适当调低，而非原审判决中以损失无法查明拒绝对租金费用调低。即使豫信公司不能提供具体财务数据证明损失的具体数额，但根据法理和事实，对这种违约行为带来的对出租物使用效能的下降，应当按照情况对租金予以降低。4、原审未追加经贸仓储公司作为第三人，程序错误。经贸仓储公司系讼争场地的所有人，宏强公司无权出租和授权场地使用费用，即使产生场地使用费，该利益应当归属经贸仓储公司，而非宏强公司。故应当追加经贸仓储公司作为第三人。5、原审判决驳回豫信公司赔偿损失的诉求缺乏法律依据，豫信公司因双方协议无效的情况下遭受的损失在宏强公司的证据材料中也能体现，原审法院对此未作出认定，对豫信公司的损失未予救济。综上，请求撤销原审判决，改判支持豫信公司原审全部反诉请求，驳回宏强公司原审全部诉讼请求。
被上诉人宏强公司答辩称，1、宏强公司与豫信公司的租赁合同是2008年签订的，而经贸仓储公司与宏强公司的生效判决是此后几年作出的。不存在因法院判决或宏强公司隐瞒等导致合同无效。2、双方在租赁合同中约定了租金标准，原审法院依照协议约定的标准计算占有使用费有法律依据。且讼争厂房现仍由豫信公司占有使用。3、原审判决已查明，围墙是由经贸仓储公司自行搭建，且围墙不在租赁范围之内，与本案无关。故搭建围墙的行为非宏强公司所为，更不会对豫信公司造成损失。4、经贸仓储公司与宏强公司之间是空地的临时使用关系，而宏强公司与豫信公司之间是场地附属设施的租赁关系，是不同的法律关系。豫信公司没有理由要求经贸仓储公司参加诉讼。5、豫信公司未有充分证据证明其损失，原审认定正确。综上，请求驳回豫信公司的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人除豫信公司认为原审遗漏查明合同约定不能在租赁场所内拉围墙的事实外，对原审查明的其余事实并无异议。对无争议的事实本院予以确认。
二审中，豫信公司确认对原审判决认定的占有使用费标准无异议。
二审中，双方均未提交新证据。
本院认为，1、宏强公司早于2006年就向经贸仓储公司承租讼争场所，双方之间存在租赁关系并已另案解决。本案宏强公司通过向经贸仓储公司承租讼争场所取得讼争场所的占有使用及收益权利，其作为出租方有权起诉豫信公司，而经贸仓储公司并非合同主体，无须作为本案当事人参加诉讼。豫信公司的该上诉请求本院不予支持。
2、依照宏强公司与豫信公司订立的《临时合作协议》的约定，宏强公司向豫信公司出租的是钢屋架厂房等建筑物，而上述建筑物均无合法批建手续，故宏强公司与豫信公司签订的合同应认定无效。原审对合同效力的认定正确，本院予以维持。因合同无效，豫信公司应当将原宏强公司出租的建筑物返还给宏强公司，并支付相应的占有使用费。豫信公司已表示对原审计算占有使用费的标准无异议，故对于原审判决豫信公司应向宏强公司支付占有使用费及认定的占有使用费标准本院予以维持。
3、豫信公司虽主张因宏强公司拉筑围墙导致其损失，要求调低租金数额，本院认为，因合同无效，豫信公司应当支付宏强公司占有使用费，这一法律关系与拉筑围墙给豫信公司造成的损失系两个法律关系，豫信公司据此要求调低租金数额没有法律依据，本院不予采信。豫信公司虽在一审、二审中均提出要求宏强公司赔偿其因合同无效造成的损失，但对于其损失，豫信公司所提供的证据并不足以证明具体的损失数额，宏强公司原审提供的证人证言也只能证明豫信公司有在讼争租赁场所上投资建房，并不能证明投入的具体数额，故在豫信公司无法证明其具体损失的情况下，原审判决驳回豫信公司的该反诉请求并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。豫信公司的上诉没有事实与法律依据，应当予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门豫信贸易有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4945元，由上诉人厦门豫信贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年四月十五日
书 记 员 朱燕萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。