湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第643号
原告吉首市教师花园业主委员会。住所吉首市教师花园教工之家*楼。
负责人吴焯，系该委员会主任。
委托代理人何志红，湖南共盛律师事务所律师。
被告湘西自治州兴桥物业管理有限公司。住所吉首市人民北路105号104室市医院宿舍。
法定代表人熊春生，系该公司董事长。
委托代理人刘晓湘，男，1961年3月3日出生，汉族，住吉首市武陵西路**号。
被告涂某某，女，土家族，1969年12月23日出生，公务员，住吉首市教师花园**栋*单元***室。
委托代理人汤志强，湖南广湘律师事务所律师。
原告吉首市教师花园业主委员会（以下简称业主委员会）诉被告湘西自治州兴桥物业管理有限公司（以下简称兴桥物业公司）、涂某某物权保护纠纷一案，原告于2015年5月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日、9月15日公开开庭进行了审理。原告吉首市教师花园业主委员会负责人的委托代理人何志红和被告涂某某的委托代理人汤志强、汤琴到庭参加诉讼，被告兴桥物业公司法定代表人熊春生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告业主委员会与被告兴桥物业公司于2012年8月31日签订了《教师花园物业管理委托合同》，合同约定期限为2012年9月1日至2015年8月31日。在合同期间，被告兴桥物业公司于2013年11月28日与另一被告涂某某签订了《车库使用权出让合同》，擅自将吉首市教师花园全体业主所有的5栋后56号车库使用权以5万元的价格出让给涂某某。原告认为两被告上述行为严重侵害了小区全体业主的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告擅自转让车库使用权行为无效；2、被告涂某某返还占有车库；3、两被告承担本案相关诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了以下证据材料：
1、《教师花园物业管理委托合同》，拟证明原告与被告兴桥物业公司存在物业管理关系，被告兴桥物业公司没有对车库享有处分或出租的权利，仅仅是进行物业管理。
2、教师花园车库修建合同，拟证明车库的所有权属于教师花园全体业主。
3、车库使用权出让合同，拟证明两被告擅自处分了属于教师花园全体业主5栋后56号车库，侵害了全体业主的权利。
4、收据，拟证明两被告擅自处分了属于教师花园全体业主5栋后56号车库，侵害了全体业主的权利。
被告兴桥物业公司未到庭进行答辩，也未向法庭提交证据。
被告涂某某辩称，业主委员会修建车库时既未通知业主，也没有进行公示，答辩人无法确认修建车库的行为是业主委员会的行为。车库修建好后，我与兴桥物业公司签订了合同，兴桥物业公司以人民币5万元的价格把该车库转让给我，当时没有任何人提出异议。原告诉称兴桥物业公司无权处分车库，但是我是善意取得的，根据物权法第一百零六条规定，原告无权向我要求退回车库。综上，请依法驳回原告对我的诉讼请求。
为支持其诉讼主张，被告涂某某向本院提交了以下证据材料：
1、结婚证，拟证明涂某某和杨某某系夫妻关系。
2、《车库使用权出让合同》，拟证明车库使用权是以合理的价格出让的。
3、《教师花园车库修建协议》，拟证明兴桥物业公司修建车库的事实。
4、教师花园302室业主车库收据，拟证明车库租金为人民币30000元的事实。
经庭审举证质证，对原告提交的证据1、2，被告涂某某认为是原告与兴桥物业公司之间的事情，被告涂某某并不清楚；对原告提交的证据3、4，被告涂某某对证据的真实性没有异议。对被告涂某某提交的证据1、2，原告对证据的真实性没有异议；对被告涂某某提交的证据3，原告认为该证据不是原件，对证据的真实性有异议；对被告涂某某提交的证据4，真实性没有异议，但是不能认得被告涂某某是善意取得该车库。
本院依职权调取了吴某某询问笔录，拟证明教师花园302-402业主车库的租期是20年的事实。原告及被告涂某某对真实性没有异议，本院予以确认。
原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据1、2、3、4，合法有效，客观真实的证明了本案的真实情况，本院予以确认。
根据确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定如下法律事实：
原告业主委员会与被告兴桥物业公司于2012年8月31日签订了《教师花园物业管理委托合同》，合同约定，被告兴桥物业公司对房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用绿地、公用环境卫生等项目，进行维修、养护和管理，期限为2012年9月1日至2015年8月31日止。2012年12月18日，原告业主委员会与被告兴桥物业公司签订了《教师花园车库修建合同》，合同约定原告将教师花园小区内车库发包给兴桥物业公司施工承建。2012年12月31日，被告兴桥物业公司和吉首市第二建筑公司教师花园项目部王孔亮签订了《教师花园车库修建协议》，协议约定兴桥物业公司将教师花园小区内车库发包给吉首市第二建筑公司承建。2013年11月28日，兴桥物业公司与被告涂某某签订了《车库使用权出让合同》，合同约定将乾州教师花园5栋后56号车库使用权以5万元的价格出让给被告涂某某，不办理产权证，使用时间从2013年11月28日至2043年11月30日止等内容。被告兴桥物业公司于2013年7月8日已收取被告涂某某租金人民币5万元，租期20年。2015年1月底被告兴桥物业公司已终止合同。
本院认为，本案的焦点：1、被告兴桥物业公司是否有权对乾州教师花园内5栋后56号车库进行出让。2、被告涂某某是否以合理价格取得乾州教师花园内5栋后56号车库的使用权，其行为是否属于善意取得。
关于乾州教师花园内5栋后56号车库，被告兴桥物业公司是否有权进行出让的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。乾州教师花园内5栋后56号车库的建设者是原告，被告兴桥物业公司对该车库只是承建者，该车库应属于教师花园全体业主共有。被告兴桥物业公司对乾州教师花园内房屋建筑共用部位、共用设施、设备等，仅有维修、养护和管理义务，被告兴桥物业公司无权对该车库进行出售或转让。故被告兴桥物业公司与被告涂某某签订的《车库使用权出让合同》属无效合同。。
关于被告涂某某的行为是否为善意取得，合理的价格转让的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除了法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中被告兴桥物业公司既是乾州教师花园的物业管理者，是诉争车库的承建者，足以使被告涂某某相信被告兴桥物业公司有权出租诉争车库，被告涂某某实际占用车库后，原告业主委员会未提出异议；且被告涂某某以人民币5万元价格取得该诉争车库20年的使用权，与同一小区的其他车库的价格基本一致，被告涂某某的行为是善意取得。
综上所述，被告兴桥物业公司与被告涂某某的行为签订的《车库使用权出让合同》无效。原告业主委员会有权向被告兴桥物业公司请求赔偿损失。鉴于被告涂某某以5万元的价格善意取得诉争车位的使用权，且已实际占有使用。被告兴桥物业有限公司经传唤不到庭，应承担拒不到庭可能产生对其不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（四）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湘西自治州兴桥物业管理有限公司与被告涂某某签订的《车库使用权出让合同》无效；
二、被告湘西自治州兴桥物业管理有限公司返还原告吉首市教师花园业主委员会车库租赁金人民币5万元；
三、诉争车库由被告涂某某承租。
案件受理费人民币1050元，由被告湘西自治州兴桥物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 田儒敏
审 判 员 李本金
人民陪审员 陈万东
二〇一五年十月十五日
代理书记员 彭 姣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。