河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）廊安民初字第410号
原告高秀玲，廊坊市安次区医院医生。
委托代理人王绍忠，河北红杉律师事务所律师。
被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司
法定代表人唐永富，经理。
住所地廊坊市广阳区王寨村。
被告白玉成，廊坊市城建二公司项目经理。
被告骆万江，廊坊市金源房地产公司经理。
上述三被告委托代理人高博芳、刘志霞，河北泰科律师事务所律师。
追加被告王呈彦，廊坊市城二建公司退休职工。
委托代理人李建章，河北子农律师事务所律师。
原告高秀玲与被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司、白玉成、骆万江、王呈彦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高秀玲、委托代理人王绍忠、被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司、白玉成、骆万江的委托代理人高博芳、刘志霞、追加被告王呈彦及委托代理人李建章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年10月23日，原告与被告廊坊市发达物业有限公司（现变更为廊坊市瑞佳物业服务有限公司）签订房屋买卖协议书。原告以138万元的价格购买坐落于廊坊市安次区永兴路西侧58号门店中部两间上下两层楼房。协议约定：原告首付42万元后，廊坊市发达物业有限公司将门店钥匙交予原告。剩余房款待其为原告办理完房屋产权证后付清（详见协议）。原告所购买的楼房是被告白玉成和骆万江与他人一起合作开发建造的，被告骆万江系廊坊市发达物业有限公司的股东及法定代表人。
原告于2004年10月25日交付给被告42万元，拿到钥匙后便投入使用开办了“安次区医院高秀玲妇科诊所”。然而被告白玉成、骆万江违反协议，在未给原告办理房产证的情况下向原告索要购房款，原告于2005年7月27日交付给被告白玉成20万元。此后被告又强要剩余房款，2007年6月13日，原告又与被告签订了补充协议书，约定：甲方即白玉成承诺自本协议签订之日起3个月内将房屋产权证明交付给乙方即高秀玲。高秀玲自本协议签订之日起三日内交付给白玉成柒拾万元整（￥700000）。补充协议签订当日原告就交付给被告白玉成70万元，至此原告共计支付132万元，但被告却未按协议约定为原告办理房屋产权证。原告和丈夫张广祥为购买房屋办理产权证一事奔波长达四年之久。后得知被告早已将该房屋卖给第三人廊坊市安次区北史家务呈彦木器加工厂，并早在2005年6月28日就办理了房屋产权证。原告丈夫得知此消息，患病卧床一年多，后于2008年10月23日含恨而终。
原告出巨资购买门市房为经营诊所，但被告看到房市上涨，受利益所趋，违反协议一直搪塞原告不办理房屋产权证，后又告知原告房屋产权证办不下来了，要求将房款退还原告。原告因丈夫过世痛苦万分，听到此噩耗精神濒临崩溃，无力再与被告争执，便于2009年9月17日先将购房款132万元退回，但关于被告的违约行为给原告造成损失的赔偿问题双方一直协商未果。故诉至法院请求1、要求被告赔偿131万元，并赔偿损失300万元及利息40万元；2、判令被告继续履行双方签订的协议及补充协议；3、判令被告王呈彦协助办理涉案房屋、土地过户手续。
被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司提交书面答辩意见称，一、该案在事实上与瑞佳物业公司没有任何关系，瑞佳物业公司不应承担任何赔偿责任。诉争房屋不属于瑞佳物业公司，瑞佳物业也未收取任何房款。二、协议书对瑞佳物业公司不发生法律效力。买卖房屋非瑞佳物业公司的经营范围，当原告与发达物业服务公司、骆万江签订房屋买卖合同时，应知道骆万江已经超越公司授权，要想使合同约束发达物业公司，根据法律规定，原告应催告发达物业公司在一个月内予以追认。但无论是发达物业公司还是瑞佳物业公司都没有收到原告的催告，请法院驳回原告对瑞佳物业公司的起诉。
被告白玉成提交书面答辩意见称，一、原告所诉没有事实依据，法院应依法驳回原告起诉。涉案房屋是2003年由白玉成、廊坊市双利房地产开发有限公司和王呈彦合作开发建成的。当时，王呈彦出地、白玉成出钱、双利房地产公司负责办手续。由于该块土地的土地使用者是廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂（该加工厂经营形式是个人经营，经营者是王呈彦，字号是廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂），因此房屋建成后产权证的初始登记就是廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂，而合作开发者的产权证正在办理中。根本不存在白玉成将房屋又卖与廊坊市安次区北史家务乡呈彦木器加工厂的事情。二、原告所诉没有法律依据，请法院依法驳回原告起诉。根据相关法律规定，被告逾期办理房产证应当按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，被告白玉成请求法院按同期同地段同类房屋的租金计算原告占有房屋长达5年期间的部分收益，与原告的请求抵销。三、原、被告房屋买卖合同已经解除，并于2009年9月17日实际履行完毕，故不存在原、被告继续履行协议书及补充协议的问题。
被告骆万江书面答辩称，一、该案在事实上与骆万江没有关系，骆万江不应承担任何责任，请法院依法驳回原告对骆万江的起诉。涉案房屋是2003年由白玉成、廊坊市双利房地产开发有限公司和王呈彦合作开发建成的。当时，由王呈彦出地、白玉成出钱、廊坊市双利房地产开发有限公司负责办手续。房屋建成后，白玉成分得398平方米。骆万江是受白玉成的委托帮着卖房，原告本身就知道，所收房款都给了白玉成。二、房屋买卖协议书应直接约束原告和白玉成，骆万江不承担合同责任。瑞佳物业公司与原告于2004年10月23日签订的房屋买卖协议书，是骆万江受白玉成委托代他与原告签订的房屋买卖协议。根据民法通则第六十三条和合同法第四百零二条，该协议应直接约束原告和白玉成，骆万江不承担合同责任。
被告王呈彦辩称，第一、原告与白玉成签订的买卖合同已于2009年9月17日解除，因此不存在继续履行合同的可能。第二、呈彦木器加工厂土地用途性质为工业用地，土地证限制出租转让等情形，因此也不存在土地过户的可能性。第三、当时建房已经明确约定此房在王呈彦名下不再办理过户手续，因此被告王呈彦对白玉成的抗辩理由也可对抗本案原告。被告王呈彦将保留追究对三被告违约及白玉成私自卖房造成损失的权利。
经审理查明，2003年被告白玉成与王呈彦、骆万江签订合作建楼合同书。合同约定内容如下，甲方：廊坊市双力房地产开发有限公司，乙方：王呈彦，经双方协商，乙方在永兴路西侧有南北长43米、东西宽40米的地块和甲方合建门店二层共计1290平方米。乙方得南北长18.49米、东西宽15米共计554.7平方米，建成后后院剩余1米滴水。以下规定双方责任，甲方责任：一、负责报批所有建筑规划设计和工程开工到竣工有关手续，并担负（费用）；二、负责申报水、电、暖（燃气户主自负）、增容和相关费用；三、负责工程完工后一年内办理房屋所有权证（按合理规定费用由户主担负）；四、如上级主管部门对该工程有违规处罚全部由甲方负责。乙方责任：一、提供50年有效工业用地块合2260.10平方米，不出任何费用，顺永兴路南北方向43米；二、参与整体规划设计，平面布置水、电、暖、燃气、排水等布局及室内（毛坯）、外装喷涂；三、本工程质量为优良工程，保修期限按建筑法规执行；四、开工日期，03年11月1日，竣工日期2004年5月1日；五、未尽事宜，双方协商解决。骆万江、白玉成在甲方处签名，王呈彦在乙方处签名。
2004年10月23日，原告高秀玲与廊坊市发达物业有限公司签订房屋买卖协议书。协议内容如下：甲方廊坊市发达物业有限公司，乙方高秀玲，甲方有座落在永兴路西侧门店一幢，建筑面积398平方米（以实际面积为准），经甲乙双方协商，以总价款壹佰叁拾捌万元整（￥1380000.00），首付款肆拾贰万元（￥420000.00元），付清后甲方将门店钥匙交予乙方，剩余房款待甲方为乙方办理完房屋产权证后付清，办理房屋产权证费用乙方负担，此门店出现任何纠纷问题甲方负责。合同落款处甲方加盖廊坊市发达物业有限公司公章，骆万江在甲方处签名，高秀玲在乙方处签名。2004年10月25日，原告支付首付款42万元，骆万江为原告出具收条一份：今收到高秀玲现金肆拾贰万元整（￥420000.00元），骆万江签名，盖有廊坊市发达物业有限公司公章。2005年7月27日，原告再交购房款20万元，白玉成为原告出具收条：今收到高秀玲交来永兴路西侧门店房款贰拾万元整（￥200000.00），收款人白玉成签名，廊坊市发达物业有限公司亦加盖了公章，被告骆万江作为中证人在收条上签名。
2007年6月13日，原告与被告白玉成签订补充协议书，内容如下：甲方廊坊市发达物业有限公司，乙方高秀玲，根据甲乙双方于2004年10月23日签订的房屋买卖协议，在双方平等自愿的基础上特签订如下补充协议：乙方目前已分两批支付甲方房款共计陆拾贰万元整（￥620000），其中包括首付款肆拾贰万元（￥420000）在内。剩余房款柒拾陆万元整（￥760000）。甲方承诺自本协议签订之日起3个月内将房屋产权证明交付给乙方。乙方自本协议签订之日起三日内支付给甲方柒拾万元整（￥700000）。余款六万元（￥60000）于甲方交付给乙方房屋产权证明时一并缴纳。甲方由白玉成签名，乙方高秀玲签名。补充协议签订当天原告将70万元交付给被告，被告白玉成出具证明：今支房款柒拾万元整（￥70万元整），白玉成签名并加盖手章，2007、6、13。
以上事实有白玉成、骆万江、王呈彦签订的合作建楼合同书、原告与廊坊市发达物业有限公司签订的房屋买卖协议书、原告与白玉成签订的补充协议书以及被告方为原告出具的三份收款条为证。
再查明，2000年4月17日，廊坊市土地管理局为廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂颁发了国有土地使用证，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用面积为2260.10平方米。2005年7月25日，廊坊市住房保障和房产管理局为廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂颁发了房屋所有权证。房屋建筑面积为1299.53平方米，规划用途为厂房。原告高秀玲购买使用的房屋在上述廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂所有的房屋及土地范围内。
又查明，2003年9月29日廊坊市发达物业有限公司成立，被告骆万江任法定代表人。2005年2月28日，廊坊市发达物业有限公司变更为廊坊市鑫源物业有限公司，法定代表人仍为骆万江。2009年3月11日，廊坊市鑫源物业有限公司变更为廊坊市瑞佳物业服务有限公司，法定代表人骆万江。2010年10月18日，廊坊市瑞佳物业服务有限公司法定代表人变更为唐永富。
以上事实有被告王呈彦提交的与涉案房屋相关的国有土地使用证和房屋所有权证、调查廊坊市瑞佳物业服务有限公司相关的工商登记材料为证。
2004年10月25日原告高秀玲交首付款420000元后拿到涉案房屋钥匙后开始使用，开办了“安次区医院高秀玲妇科诊所”，收益为每年大概七、八万元。至2008年8月1日，原告将房屋租赁给陈大龙、金凤霞，年租金7万元。2009年3月8日，原告又将该房屋出租给贾长海使用，租金为每年7.2万元。
2009年9月17日，原告高秀玲将涉案房屋退还给白玉成，被告白玉成将购房款退还给高秀玲。白玉成与贾长海订立房屋租赁合同，由贾长海继续承租，内容与原告高秀玲曾签订的合同基本相同。
以上事实有原告与陈大龙、金凤霞、贾长海签订的房屋租赁合同、白玉成与贾长海订立的房屋租赁合同及原、被告方的庭审陈述为证。
庭审中，原告高秀玲出具证明一份。内容是：“白经理的收条已丢失，共计132万元整。﹤壹佰叁拾贰万元整﹥。今收到白经理房款132万元，﹤壹佰叁拾贰万元整﹥，收款人高秀玲。所有票据一年内作废，2009、9、17”。证明系原告高秀玲用复写纸书写，原告高秀玲及被告白玉成各执一份。原告高秀玲提交其所执证明的最下部记载：“因白玉成违约，没办房本，退我132万元，待办房本后我在给他132万元”。被告白玉成提交的该份证明的最下部记载：“实付款1241000元”。对此，原、被告双方均认可各自所执证明的最下部记载的内容，均系原、被告自行书写。原告高秀玲称其所执证明中自行书写的内容系与被告白玉成商量后填写，双方还有履行合同的可能，对此未提供证据。被告白玉成称其所写的内容记载的是退还原告高秀玲的房款的实际数额，原告高秀玲认可这一事实。
庭审中，被告白玉成提请证人张某甲、张某乙出庭作证。张某甲证言的主要内容是：我是做门窗的，与白玉成是合作伙伴。2009年9月，我给高秀玲修理门窗，高秀玲曾对我说房子不要了，让我买。后来，又看见高秀玲，她又说要把房屋转给我。张某乙证言的主要内容是：我与白玉成是朋友关系。2009年9月17日，我到白玉成办公室串门，看见高秀玲因房子的事在退钱，当时双方都挺高兴的，后来我跟着他们去了银行。原告对上述证言不认可。
庭审中，被告王呈彦提交了2003年7月19日廊坊市双力房地开发有限公司（以下简称双力公司）与自己签订的一份协议书，证明土地证不能过户。内容如下：经双方协商，王呈彦在永兴路西侧有南北长47米，东西宽40米的土地一块，和双力公司合建门店两层，按4.3（王呈彦）----5.7（双力公司）的比例分配，砖混结构，双力公司负责所有的报批手续。王呈彦净剩门店约500平米，门店建成后，后院有净剩土地约600平米，如不再建，土地归王呈彦所有，如再建按面积3.3（王呈彦）-----6.6（双力公司）的比例分给王呈彦。土地证不在过户。落款处骆万江与王呈彦分别签名。原告方对此不予认可。
庭审中，原告还提出了自己对涉案房屋安装了卷帘门和加厚玻璃隔断花费9200元，给玻璃安装护栏花费2400元，要求被告方给付，并提供了2004年10月28日及2005年7月27日的收据两份，卷帘门的票据未提供。被告方对原告的证据认为是收据不是正式票据，对真实性、合法性、关联性均不予认可。
本案在原一审审理过程中，经法院委托廊坊市天正房地产估价服务有公司估价，涉案房屋以2009年9月17日为基准日，评估价值为4561000元。庭审中，被告方对法院委托评估提出异议，认为评估价过高，评估机构和评估师提供的资质证书不符合法定的资格条件；评估违反法定程序；违反《房地产估价规范》关于估价原则、估价程序和估价方法的法定要求，评估结果无效。
本案在本次重审审理过程中，经法院向廊坊市价格认证中心咨询，廊坊市同等地段、同样的商用门店房屋2004年10月市场交易价格水平为4000-4500元／平方米。庭审中被告方认为此证据与本案缺乏关联性，以商品房出具价格认定，不符合本案的真实性，对于本来不能进行交易的房屋作出的认定属于违法认定，不予认可。
本院认为，2004年10月23日，原告高秀玲与被告廊坊市发达物业有限公司签订的房屋买卖协议书，2007年6月13日，原告高秀玲与被告白玉成签订的补充协议书，均具有连贯性与一致性，被告白玉成认可廊坊市发达物业有限公司与原告签订的协议，原告也未持异议，且两份协议清楚明确地约定了买卖的标的、位置、总价款、支付方式、产权证办理责任等等内容，合同的相对方分别是买方高秀玲，卖方形式上是被告廊坊市发达物业有限公司和白玉成、实际上为白玉成，合同各方均无异议，自双方签字后即成立。
2003年以甲方为廊坊市双力房地产开发有限公司、乙方为王呈彦为抬头，签名时甲方为白玉成与骆万江、乙方为王呈彦的合作建楼合同书，原、被告对此均不持异议，但合作建楼合同书不能证明被告白玉成对涉案房屋拥有所有权。且涉案房屋所占土地自2000年起、涉案房屋自2005年起均登记在以被告王呈彦为业主的北史务呈彦木器加工厂名下，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，以出让方式取得的土地如果转让，须受很多限制。王呈彦是否同意将房屋所有权变更为白玉成，白玉成在签合同时对争议房屋是否具有处分权，这些情况至本案庭审结束时均无证据证实，故被告白玉成对涉案房屋的物权效力一直处于待定的状态。
尽管被告白玉成对争议房屋是否具有处分权不明确，但依据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告高秀玲与被告廊坊市发达物业有限公司的房屋买卖协议书、与被告白玉成的补充协议书，从签订时的主体资格、当事人合意、合同内容、形式及双方的履行状况分析，均符合法律规定，上述合同应为有效合同。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中原告高秀玲于2009年9月17日将涉案房屋退还给白玉成，被告白玉成将购房款退还给高秀玲，这一行为系合同解除的行为，原、被告各自所持有的“白经理的收条已丢失”的证明条以及张某乙、张某甲的证言均证实了这一事实，与原、被告当庭陈述也不矛盾。原告没有证据证明解除合同退房退款是受胁迫的，所以本院认可解除合同的事实。故对于原告高秀玲要求赔偿损失的诉讼请求本院予以支持，要求继续履行协议、王呈彦协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
2004年10月23日，原告与廊坊市发达物业有限公司签订的房屋买卖协议书，加盖了廊坊市发达物业有限公司的公章，且原告前两次交售的房款，收条均盖有廊坊市发达物业有限公司的公章，骆万江作为法定代表人在买卖协议书上签名。骆万江的行为应属职务行为，廊坊市发达物业有限公司的行为促使了协议的订立，使原告确信了协议的合法性、有效性和可行性。所以廊坊市发达物业公司对原告的损失存在过错，应对合同的权利、义务承担责任，被告骆万江个人不应承担责任。因廊坊市发达物业有限公司现已更名为廊坊市瑞佳物业服务有限公司，故合同责任由廊坊市瑞佳物业服务有限公司承担。
因涉案房屋登记在廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂名下，设计用途为厂房，按照物权法的规定，不动产的物权应当进行登记，登记的所有权人为实际所有权人。被告白玉成及现已更名的廊坊市发达物业有限公司在出卖房屋时没有考虑自己是否具有处分权、且长达五年时间未能为原告办理房屋产权证，对这一事实应尽早履行告知义务，以减少原告的损失。综上，廊坊市发达物业有限公司、被告白玉成将物权效力待定且在工业用地上建造的厂房以商业门店的名义卖给原告高秀玲，致使原告高秀玲的合同目的无法实现。对于原告要求赔偿的损失，廊坊市发达物业有限公司、被告白玉成均存在过错，应当共同赔偿。
另原告购买房屋时，应当对房屋的状况、出卖人的资格进行审查核实，其所购买的房屋系属新建，而被告廊坊市发达物业有限公司、白玉成、骆万江均没有开发资质，三被告不拥有房屋所有权的属性非常明显。因原告疏忽大意，考察不慎，致使无法实现合同目的，对此原告亦应承担一定的责任。
经法院委托廊坊市天正房地产估价服务有限公司估价，涉案房屋以2009年9月17日为基准日，评估价值为4561000元。经法院向廊坊市价格认证中心咨询，廊坊市同等地段、同样商业门店2004年10月市场价格为4000-4500元／平方米，本案原告购买此房屋的价格与咨询的市场价相近，说明原告购房价格合乎市场规律，其行为应得到法律保护。庭审中被告方对此虽提出异议，但未申请重新评估，且是法院依职权委托评估和咨询，应该较为客观、真实，故本院认可上述评估和咨询结果。故此房从购买到退房实际损失为3181000元（即4561000-1380000），考虑原、被告在本案的过错程度，被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司、白玉成承担该损失的80%即2544800元，原告高秀玲自行承担20%即636200元，较为适宜。另外参照原告购房后开诊所、出租，每年收益约7、8万元，使用约5年，同时参考同时期、同地段、同类型房屋占有使用获得的利益，本院酌定原告大致收益为350000元，故被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司、白玉成应赔偿原告高秀玲2194800元（2544800-350000）。
对原告高秀玲提出的卷帘门和加厚玻璃隔断花费9200元，给玻璃安装护栏花费2400元，因未有正式的票据且合同已经解除，被告方又不予认可，故本院不予支持。
追加被告王呈彦没参与买卖协议的订立，在协议的履行、解除过程中也没有法定的义务，涉案房屋土地所有权证、房屋产权证落在安次区呈彦木器加工厂的名下，庭审中王呈彦提交的2003年7月19日与骆万江签订的协议，原告方虽不认可，但也证明了王呈彦对涉案土地不再过户的个人意愿，且被告王呈彦与原告没有法律上的权利、义务关系，故被告王呈彦不应承担责任。原告要求被告王呈彦配合办理房产证等手续没有法律依据，本院不予支持。
故依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，第九十四条第一款第四项，第九十七条的规定，判决如下：
一、被告白玉成、被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司于本判决生效后十日内共同赔偿原告高秀玲2194800元。
二、被告骆万江、王呈彦不承担责任。
三、驳回原告高秀玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44480元、评估费25000元，由原告高秀玲承担25723元，被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司、被告白玉成共同承担43757元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 李晓芳
人民陪审员 张 蕾
人民陪审员 邱惠霞
二〇一四年八月十八日
书 记 员 高大尉