广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第163号
上诉人（原审原告）：东莞市鸿泰物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市南城区会展北路*号鸿发大厦办公901。
法定代表人：麦美娥，该公司总经理。
委托代理人：陈宏亮，该公司员工。
委托代理人：徐晓丽，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：温梅兰，女。
委托代理人：朱义强，男，系温梅兰所在单位推荐的公民。
委托代理人：王娟，女，系温梅兰所在单位推荐的公民。
上诉人东莞市鸿泰物业管理有限公司（以下简称鸿泰公司）因与被上诉人温梅兰物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第6921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月26日，鸿泰公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：温梅兰立即支付物业服务费59598元及滞纳金30292元，合计89890元。
原审法院经审理查明：2006年12月17日，温梅兰与东莞市鼎峰房地产开发有限公司签订楼宇认购书，认购书约定：温梅兰认购东莞市企石镇企石村中心岗“某某豪园”C26房，该物业建筑面积361平方米，定价为1930126元，认购书中备注“入伙之后收取管理费”。2007年10月10日，温梅兰与东莞市鼎峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：温梅兰购买东莞市鼎峰房地产开发有限公司位于东莞市企石镇企石村某某豪园的别墅一幢，面积为361平方米，总价款为1852921元，该别墅于2007年10月31日前经验收合格后交付给温梅兰使用。2006年11月20日，鸿泰公司与东莞市鼎峰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，合同约定：1.东莞市鼎峰房地产开发有限公司将某某豪园委托于鸿泰公司实行物业管理；2.鸿泰公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3.物业的管理服务费别墅按建筑面积每月2.5元计付；4.如业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。其后，鸿泰公司向温梅兰追讨物业服务费未果，遂向原审法院起诉，请求依法解决。
庭审中，鸿泰公司提供入伙通知书登记表，证明温梅兰已入伙案涉别墅，入伙登记表显示温梅兰在2007年10月26日收到入伙通知。温梅兰对入伙通知书登记表的真实性予以确认，但温梅兰主张在该通知书签名时并不知道具体的内容，温梅兰没有收到正式的入伙通知，虽然案涉房屋温梅兰已办理房产证，但温梅兰一直都没有入伙。鸿泰公司提供物业服务费欠缴清单、快递邮件详情单、律师函，证明温梅兰从2007年11月份开始拖欠鸿泰公司的物业服务费59898元及滞纳金30292.49元，鸿泰公司在2012年11月6日向温梅兰快递律师函，要求温梅兰在收到律师函之日起七日内向鸿泰公司支付2007年11月1日至2012年10月31日的物业服务费。温梅兰对欠缴清单、快递邮件详情单、律师函的真实性均不予确认，表示从未收过鸿泰公司催收物业服务费的通知。温梅兰提供认购书，主张当时温梅兰认购了东莞市鼎峰房地产开发有限公司三幢别墅，东莞市鼎峰房地产开发有限公司承诺其中一幢别墅可以入伙后收取物业服务费，故C26别墅的认购书中备注“入伙之后收取管理费”，该内容表示温梅兰入住之后才须向鸿泰公司支付物业服务费。鸿泰公司对认购书的真实性予以确认，但主张东莞市鼎峰房地产开发有限公司已将案涉楼房交给温梅兰。温梅兰承认已接收案涉别墅，但主张没有入住。
原审法院认定上述事实的证据有：鸿泰公司提供的物业管理委托合同、物业服务费欠缴清单、商品房买卖合同、入伙通知书登记表、快递邮件详情单、律师函；温梅兰提供的认购书及一审庭审笔录、质证笔录等。
原审法院认为：鸿泰公司与东莞市鼎峰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。虽然鸿泰公司、温梅兰双方没有签订书面的物业服务合同，但鸿泰公司已依据《物业管理委托合同》履行了相应的管理义务，温梅兰作为该小区的业主，鸿泰公司、温梅兰双方成立物业服务合同关系。本案的争议焦点为：1.温梅兰应否向鸿泰公司支付物业服务费；2.鸿泰公司的诉请是否超过诉讼时效，若未超过，温梅兰应向鸿泰公司支付物业服务费的数额。
关于第一个争议焦点，首先，鸿泰公司、温梅兰双方对认购书、收到入伙通知书登记表的真实性予以确认，原审法院对认购书、收到入伙通知书登记表的真实性予以认定。从认购书可知，温梅兰在2006年12月17日与东莞市鼎峰房地产开发有限公司签订认购书时约定“入伙之后收取管理费”，但温梅兰在东莞市鼎峰房地产开发有限公司的收到入伙通知书中签名确认，入伙通知书显示温梅兰在2007年10月26日已收楼，表明东莞市鼎峰房地产开发有限公司已完成了交付义务。其次，鸿泰公司与东莞市鼎峰房地产开发有限公司于2006年11月20日签订《物业管理委托合同》，案涉楼盘在2006年11月份开始已由鸿泰公司进行管理，温梅兰在2007年10月26日收到案涉楼房后即与鸿泰公司成立物业服务合同关系，并非与东莞市鼎峰房地产开发有限公司成立物业服务合同关系，因而温梅兰与东莞市鼎峰房地产开发有限公司订立的协议不能对抗鸿泰公司。再次，虽然鸿泰公司、温梅兰双方没有签订书面的物业服务合同，但温梅兰作为案涉别墅的业主，是物业管理服务的受益人，应当向鸿泰公司支付物业服务费等费用。综上，鸿泰公司请求温梅兰支付物业服务费，于法有据，原审法院予以支持。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向法院请求保护民事权利的诉讼时效的期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效重新计算”的规定，本案中，鸿泰公司主张于2012年11月6日向温梅兰寄送律师函，但鸿泰公司没有提供特快专递邮件详情单的送达结果，故鸿泰公司已送达律师函的依据不足，原审法院不予采信。其次，即使温梅兰收到该律师函，并不表示温梅兰同意向鸿泰公司支付物业服务费。综上，鸿泰公司未能提供证据证明起诉温梅兰支付物业服务费具有诉讼时效中断、中止情形。根据双方约定，物业服务费应逐月支付，诉讼时效亦应逐月计算。本案诉讼时效应自鸿泰公司起诉之日2013年6月19日起向前推二年，故鸿泰公司主张温梅兰拖欠的物业服务费中2011年5月之前（包含5月份）部分已超过二年诉讼时效。温梅兰仍需支付从2011年6月至2013年4月共23个月的物业服务费，参照《物业管理委托合同》约定计算为：2.5元／平方米•月×361平方米×23个月=20757.5元。至于滞纳金的问题，因《物业管理委托合同》是鸿泰公司与东莞市鼎峰房地产开发有限公司签订的，温梅兰并非该合同的签订主体，故鸿泰公司请求从逾期之日起按日加收费用的万分之五滞纳金，于法无据，原审法院不予支持。但温梅兰逾期向鸿泰公司支付物业服务费，确实造成了鸿泰公司的损失，故滞纳金的计算应从起诉之日即2013年6月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，于2013年10月21日判决：一、温梅兰在判决发生法律效力之日起十日内向东莞市鸿泰物业管理有限公司支付物业服务费20757.5元及滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月19日起计至付清之日止）。二、驳回东莞市鸿泰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1024元。由东莞市鸿泰物业管理有限公司承担788元，温梅兰承担236元。
鸿泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定鸿泰公司的部分诉讼请求已过两年诉讼时效有误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。也就是说，合同之债，应将一个合同整体所涉及的物业服务费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每月交费时间视为分期付款的时间。因此，作为同一性质的债务，具有连续性。物业服务费的诉讼时效不能简单地从拖欠物业服务费之时起计算，而应从一个合同期限终止或者解除之日起开始计算2年的诉讼时效。（二）原审认定诉讼时效中断的起算时间有误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项之规定：“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。本案情况就属于当事人一方提出要求，应当认定产生诉讼时效中断的效力。因为，鸿泰公司于2012年11月6日通过EMS向温梅兰提供的地址寄送了催收物业服务费的《律师函》，未被退回，依法应当视为《律师函》已送达给温梅兰。因此诉讼时效从鸿泰公司寄出《律师函》主张权利之日中断。诉讼时效应从2012年11月7日重新计算，而不是从起诉之日2013年6月19日起算。温梅兰应当给付2012年11月7日后的物业服务费。据此，鸿泰公司请求本院：撤销原审判决，依法改判支持鸿泰公司的诉讼请求。
被上诉人温梅兰书面答辩称：（一）温梅兰购买案涉别墅时，售楼公司当即承诺案涉别墅从入伙之后开始缴纳物业服务费，并在认购书上特别标注，且释明该条款意思为从温梅兰装修入住之日起缴纳物业服务费。时至今日，温梅兰并未装修入住案涉别墅，鸿泰公司没有理由确定温梅兰需要缴交物业服务费。（二）鸿泰公司作为物业服务公司，本就知道或者应当知道温梅兰与售楼公司约定的关于案涉别墅物业服务收费时间的特殊性，并且以其实际行为表明其确认、认可了案涉别墅物业服务费缴交的特殊性。温梅兰没有拖欠2007年至今的物业服务费，在收到本案应诉通知前从未收到过鸿泰公司要求缴交案涉别墅物业服务费的任何通知，鸿泰公司也未向温梅兰索取。这说明了鸿泰公司在与房产公司签订物业服务合同时，房产公司已告知了案涉别墅物业服务费收取的特殊性，且鸿泰公司也以其实际行为对该特别约定表示了接受和认可。鸿泰公司无理要求温梅兰支付物业服务费，明显是违约行为，其主张不应得到支持。（三）鸿泰公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持，原审对该部分事实认定清楚，适用法律正确。综上，温梅兰从未拖欠案涉别墅的物业服务费，但考虑到自身有两处物业是由鸿泰公司提供物业服务，故愿意接受原审判决结果，支付一部分费用，请求法院在查清事实的基础上驳回鸿泰公司的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，鸿泰公司称其于2012年11月6日通过EMS向温梅兰提供的地址寄送了催收物业服务费的《律师函》，并提交特快专递邮件详情单寄件人存一联及律师函予以证明。同时，鸿泰公司确认快递没有退回，快递回单上没有温梅兰的签名。原审中，经原审法院释明之后，鸿泰公司未在指定期限内提交邮局的查询单。温梅兰则称其没有收到律师函。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。温梅兰虽答辩提出其没有欠鸿泰公司的物业服务费，但同时其表示愿意接受原审判决，亦未在法定期限内提起上诉，则温梅兰的该主张不属于本案审查范围。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：鸿泰公司的诉请是否已经超过诉讼时效，以及是否存在诉讼时效中断的情形。
首先，鸿泰公司与东莞市鼎峰房地产开发有限公司于2006年11月20日签订《物业管理委托合同》，案涉别墅在2006年11月份开始已由鸿泰公司进行管理，温梅兰作为案涉别墅的业主，是物业管理服务的受益人，应当向鸿泰公司支付物业服务费等费用。其次，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《物业管理委托合同》约定鸿泰公司按月向业主收取物业服务费，鸿泰公司每月提供物业服务，温梅兰负有交纳当月物业服务费的义务，则物业服务费并不属于当事人约定同一债务分期履行的情形。鸿泰公司主张物业服务费的诉讼时效从物业服务合同期限终止或者解除之日起开始计算诉讼时效，不能成立。再次，鸿泰公司主张其于2012年11月6日通过EMS向温梅兰提供的地址寄送了催收物业服务费的《律师函》，但是鸿泰公司所提交的证据并不能证明该《律师函》已经送达温梅兰，其亦未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。综上，原审法院认定鸿泰公司所主张的物业服务费中2011年5月之前（包含5月份）部分已超过二年诉讼时效，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人鸿泰公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2048元，由鸿泰公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年十一月四日
书 记 员 李淑仪
刘裕灵
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。