辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2194号
上诉人（原审第三人）：洪丽岩，女，1956年3月29日出生，汉族，沈阳市苏家屯区第一砂轮厂职工，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：韩宇，辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘永启，男，1954年4月2日出生，汉族，沈阳市苏家屯区姚千户屯镇田小诃子村农民，住址沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审原告）：刘飞，男，1980年9月30日出生，汉族，苏家屯梁校校办公司司机，住址沈阳是苏家屯区。
委托代理人：刘永启（刘飞父亲），男，1954年4月2日出生，汉族，沈阳市苏家屯区姚千户屯镇田小诃子村农民。
被上诉人（原审被告）：刘滨（曾用名刘斌），女，1981年11月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：杨博雷，辽宁公正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张廷训，男，1979年9月26日出生，汉族，苏家屯区环卫处工作人员，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：杨博雷，辽宁公正律师事务所律师。
原审第三人：赵士朋，男，1953年10月8日出生，汉族，沈阳市苏家屯区第一砂轮厂职工，住址沈阳市苏家屯区。
上诉人洪丽岩与被上诉人刘飞、刘永启、刘滨、张廷训及原审第三人赵士朋房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民一初字第564号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，二被告刘滨、张廷训系夫妻关系，第三人洪丽岩与赵士朋系朋友关系。涉案房屋拆迁前系无产权、无户籍房屋，第三人洪丽岩与赵士朋分别持有2000年3月6日和2001年5月12日迁入落户涉案房屋住址的城市户口。
2008年，沈阳市181中学及周边地区实施整体拆迁，拆迁单位在2008年6月2日拆迁改造实施方案中明确：对符合持有拆迁范围内2001年12月31日前迁入的独立户口并居住的无产权、无户籍房屋可予以安置。被告张廷训遂与第三人洪丽岩签订协议，约定购买拆迁范围内座落于沈阳市苏家屯区玫瑰街126号7门-1（住宅房屋拆迁安置补偿协议意向协议书显示被拆迁人为第三人赵士朋）和沈阳市苏家屯区玫瑰街126号3门-1（住宅房屋拆迁安置补偿协议意向协议书显示被拆迁人为第三人洪丽岩）两套房屋的动迁号，并为此支付房款5.5万元。该两套房屋在第三人与拆迁公司签订的住宅房屋拆迁安置补偿意向协议书中所调换的房屋建筑面积均为45㎡。2009年3月31日，原告刘永启以其子刘飞名义欲与被告刘滨达成购买涉案两套房屋的协议，在原告与被告到相关拆迁主管部门和管辖地派出所核实所买卖的动迁房手续为真实有效后，双方签订合同，约定每套价格3万元，共计6万元，被告协助原告办理房屋过户手续。2012年原告办理拆迁事宜时，被告知因洪丽岩、赵士朋户口本造假，不能过户取得调换房屋。
另查明，经公安机关确认，原告所购买的涉案房屋动迁号持有者洪丽岩的户口实际迁入时间为2006年12月20日，赵士朋户口实际迁入时间为2008年4月21日，均不符合拆迁单位关于拆迁改造实施方案规定的可以办理回迁安置房的居民条件。
原审原告刘飞、刘永启诉讼请求为，要求被告赔偿我5年的利息16650元，因为安置意向协议书中有一个过渡期间补助费为240元每月，故我主张5年的租房费共14400元（240元×12个月×5年=14400元），90平方米购房差价（4600元／㎡-3400元／㎡）108000元，共计199050元整。
原审被告刘滨、张庭训辩称，一、我们与原告刘飞买卖合同标的物是违建房，该房屋已经交付，我们无违约责任；二、随同违建房交给原告的手续都是权威部门发放的真实文书，经过原告核实，不存在欺诈、误导、蒙蔽等缔约过失责任；三、合同法第五十八条承担责任要求有过错一方，我方无过错不应承担责任，除非法律规定被告承担无过错责任；四、被告认为原告购买房屋的动机目的没有实现因为原房主在户籍登记信息作假，相关部门不作为，被告对此均不知情；五、合同原文没有回迁房补偿等描述，只是标定了标的物地址、出售价格，所以被告认为原告主张的回迁利益，因事先无承诺，我方不应承担责任。
原审第三人洪丽岩辩称，当时买房的时候刘滨、张廷训让我去拆迁部门签拆迁协议，二被告说签完协议就给我钱。我和二被告有协议，但是现在协议找不到了。我的户口一直都在南舍宅。我和赵士朋是同事关系，他离婚后没有房子，户口就落我家里了。
原审第三人赵士朋未到庭答辩。
原审法院认为，公民的个人财产应系合法所有财产，出卖转让的标的物也应属于出卖人所有或有权处分的合法财产，而原告与被告签订协议买卖的涉案房屋系第三人洪丽岩通过伪造户口迁入时间以符合拆迁安置政策的非法手段获得的预期回迁房屋，经有关机关认定不符合法律规定后，该房屋无法为第三人洪丽岩、赵士朋真正所有，故其将房屋动迁号出售给被告的协议无效，故被告将此房屋动迁号再次卖原告的协议无效。第三人洪丽岩在向被告出售涉案房屋动迁号时故意隐瞒、伪造与订立协议有关的重要事实存在过错，应对导致其与被告签订买卖动迁号的协议无效承担缔约过失责任，以及对被告与原告签订协议无效纠纷中成为赔偿原告信赖利益损失的最终责任主体。原告在签订涉案房屋买卖协议时尽到核实回迁房手续的谨慎、合理注意义务，对合同无效无责任。根据法律规定，合同无效后，双方因合同取得的财产，应当相互予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告与被告均未基于协议实际取得涉案房屋动迁号及涉案房屋调换房，故原告对被告不负返还义务，被告对第三人洪丽岩不负返还义务，第三人洪丽岩应当向被告返还购房款，被告应当向原告返还购房款。因原告系2009年与被告签订的购房协议，原告基于对协议的合理信赖有理由相信如果协议顺利履行，这期间房价的明显上涨所致房屋差价应为原告可获得的利益，而洪丽岩过错行为致使被告对原告协议无效，原告信赖利益丧失，故最终应由第三人洪丽岩对原告该信赖利益损失予以赔偿。关于原告主张的购房本金的利息，因本院已判令给付原告购房差价，该差价足以弥补原行因合同无效无法获得房屋造成的损失，故该主张本院不予支持。关于原告要求被告给付每月租房费的主张，因该笔费并非被告因该协议获得的财产，亦非原告因购买房屋产生的实际损失，故该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条之规定，原审判决：一、原告刘飞、刘永启与被告刘滨签订的协议书无效；二、被告刘滨与第三人洪丽岩于2009年3月31日签订的协议书无效；三、被告刘滨、张廷训于本判决生效之日起十日内返还原告刘飞、刘永启购房款人民币6万元；四、第三人洪丽岩于本判决生效之日起十日内返还被告刘滨、张廷训购房款人民币5.5万元；五、第三人洪丽岩于本判决生效后十日内给付原告刘飞、刘永启90㎡房屋购房差价人民币108000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4281元，由二原告承担668元，由二被告承担1290元，由第三人洪丽岩承担2323元。
宣判后洪丽岩不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决主文第五项。上诉理由：上诉人行为与刘飞、刘永启的利益损失无关，张庭训对我改户口的行为早知情，张庭训将房号卖给刘飞刘永启的事我不知情，对造成的损失也难以预见，另外，三方买卖的只是动迁房号，并非真实房屋，原审判决赔偿房屋差价款于法无据，是混淆了信赖利益与预期可得利息的差别。
被上诉人刘滨、张庭训辩称，原审认定刘滨、张廷训在本案中没有责任以及过失是正确的。但是，原审判决合同无效的后果中仅对刘飞、刘永启的信任利益（前一次解释程期待利益）108000元进行了保护，同样作为没有过错的缔约人，刘滨和张廷训转售时取得的5000元，不但是信任利益或者是期待利益，而是即得利益。但是，原审没有给予保护，答辩人认为无论金额大小，同样作为无过错的缔约方，利益应当得到平等的保护。
被上诉人刘飞、刘永启辩称，同意原审判决。
原审第三人赵士朋未答辩。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有原、被告陈述，买卖房屋协议书，住宅房屋拆迁安置补偿意向协议书，拆迁补偿领款单、赵士朋户口、洪丽岩户口、洪丽岩与张廷训的协议、《关于拆迁改造沈阳市181中学及周边地区的实施方案》、赵士朋户口迁移情况、洪丽岩户口迁移情况等证据材料经原审庭审质证及本院审查，予以确认。
本院认为：对于张廷训与刘飞、刘永启之间的买卖合同的定性问题，虽然合同都载明系买卖房屋，但合同签订时，洪丽岩已经就诉争房屋签订住宅房屋拆迁安置补偿意向协议书，刘滨、张廷训所能够交付刘飞、刘永启的只是拆迁安置协议，根据该协议，刘飞、刘永启还要经过实际核算面积、选择具体房间以及缴纳差价款等程序才能确定具体房屋，所以双方交易的并非是确定的房屋，而是回迁的权利。关于合同效力问题，首先是洪丽岩与刘滨、张廷训之间的买卖合同，由于洪丽岩虚构户籍信息，导致张廷训相信能够从洪丽岩处购得真实回迁权利，现刘滨、张廷训否认该合同效力，因此对该合同认定无效，洪丽岩应当赔偿刘滨、张廷训因此受到的损失；其次，是针对刘滨、张廷训与刘飞、刘永启之间的合同，该份合同因标的违法，合同也认定为无效，但由于刘滨、张廷训在签订合同时到有关机构进行了查询，尽到了相应的注意义务，因此根据公平原则，应当对刘飞、刘永启进行适当补偿。对于赔偿、补偿的主体和对象问题，洪丽岩应当承担缔约过失责任，由于刘飞、刘永启是依据买卖合同起诉，根据合同相对性原则，洪丽岩是与刘滨、张庭训签订的买卖合同，其在签订买卖合同时并不知道会出现刘飞、刘永启，洪丽岩应当只对刘滨、张庭训承担责任，而由刘滨、张庭训对刘飞、刘永启进行适当补偿，但原审判决判令洪丽岩直接赔偿刘飞、刘永启预期利益损失，缺乏法律依据。对于赔偿与补偿的具体内容，刘滨、张庭训与刘飞、刘永启之间订立的买卖合同，其所交易的是回迁手续，实际是回迁权利的交易，而不是对现实房屋的交易，不能按照房屋买卖合同无效的赔偿标准计算损失，因此原审判决判令赔偿房屋价差的计算方式是不正确的，考虑到刘滨、张庭训是承担补偿责任而非赔偿责任，刘滨、张庭训应当补偿刘飞、刘永启自收到房款之日起的利息损失，洪丽岩也应当赔偿刘滨、张庭训相应的损失数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民一初字第564号判决主文第一项“原告刘飞、刘永启与被告刘滨签订的协议书无效”、第二项“被告刘滨与第三人洪丽岩于2009年3月31日签订的协议书无效”、第三项“被告刘滨、张廷训于本判决生效之日起十日内返还原告刘飞、刘永启购房款人民币6万元”、第四项“第三人洪丽岩于本判决生效之日起十日内返还被告刘滨、张廷训购房款人民币5.5万元”；
二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民一初字第564号判决主文第五项“第三人洪丽岩于本判决生效后十日内给付原告刘飞、刘永启90㎡房屋购房差价人民币10.8元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；”和第六项“驳回原告其他诉讼请求”；
三、刘滨、张庭训于本判决生效后十五日内补偿刘飞、刘永启购房款本金人民币6万元的利息（自2009年3月31日起算至本判决确定的给付之日止，按同期金融机构人民币贷款基准利率计算）；
四、洪丽岩于本判决生效后十五日内赔偿刘滨、张庭训本判决主文第三项确定的补偿金额；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回各方当事人其他诉讼请求。
一审受理费4，281元，二审案件受理费2，460元，共6，741元，由上诉人洪丽岩承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月十六日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；