成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0122民初1712号
原告:徐维良，男，1970年11月11日出生，汉族，住址：成都市锦江区。
原告:王华，女，1973年1月22日出生，汉族，住址：成都市武侯区。
委托诉讼代理人：梁崇铭，四川及第律师事务所律师。
被告：成都城南之星置业有限责任公司，住所地成都市双流区西航港街道办事处江安村社区三组。
法定代表人：罗昌仁，董事长。
第三人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段一号。
法定代表人：张强，行长。
委托诉讼代理人：张启梁，男，1989年6月30日出生，汉族，住四川省冕宁县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：徐竞飞，男�1991年7月23日出生，汉族，住北京市海淀区，系该公司员工。
原告徐维良、王华与被告成都城南之星置业有限责任公司（以下简称“城南之星公司”）、第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称“招商银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐维良、王华的委托诉讼代理人梁崇铭，被告城南之星公司的法定代表人罗昌仁，第三人招商银行的委托诉讼代理人张启梁、徐竞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐维良、王华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告城南之星公司之间形成的商品房买卖合同关系；2.判令被告城南之星公司退还原告已经给付的购房首付款815124.00元并支付违约金81256.20元和赔偿原告因购房产生的各项实际费用支出的损失1770.00元，共�898150.20元；3.判令解除原告与第三人招商银行之间形成的借款合同关系，原告的原有借款本金、利息及罚息全部由被告城南之星公司承担偿还义务。事实及理由：2014年5月7日，原告与被告城南之星公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告城南之星公司开发的、位于成都市双流区华阳街道天府大道南段1766号“城南之星”建筑面积为76.64平方米的房屋，房屋总价为1625124.00元。合同约定：被告城南之星公司于2015年2月28日前将竣工验收合格的商品房交付原告；当被告城南之星公司不能按时交付房屋超过约定交房时间15日的，原告可以退房并由被告城南之星公司向原告支付违约金（按合同总额的5%支付）。签订上述合同后，原告根据被告城南之星公司的安排，于2014年10月13日与第三人签订了借款合同，贷款810000.00元，连同原告自己应交的首付款815124.00元（总共1625124.00元）一并支付给了被告城南之星公司。上述合同关系形成后，原告向被告城南之星公司履行了相关义务，但被告城南之星公司在约定期间届满后并未向原告交付房屋，一直违约至今，其行为已经构成根本性违约。
原告根据与被告城南之星公司签署的《商品房买卖合同》第十二条第二项之约定，要求解除与被告城南之星之间形成的商品房买卖合同关系，由被告城南之星公司负责将原告已经交纳的房屋首付款退还给原告及对原告因此产生的实际支出损失进行赔偿，并且由被告城南之星公司根据合同约定向原告支付违约金。同时，由于原告与被告城南之星公司的商品房买卖合同关系被解除，原告与第三人招商银行之间的借款合同关系也失去了存在的意义和法律基础，一次也需要同步解除，原告原来由此形成的银行借款本金、利息以及罚息等债务均应由被告�南之星公司全部承担。
被告城南之星公司辩称，销售都是瑞鼎公司做的，瑞鼎公司与业主签订合同后，把合同拿到我们公司加盖公司的章和我法定代表人的章，我实际上并不清楚具体情况。合同是真实的，同意解除合同，但是现在我并没有钱，请求法院和业主给予一定时间，我会把钱退还给业主的，和平的解决这件事。至于违约金和损失，我请求法院依法调整。
第三人招商银行辩称，1.是否解除原告与被告城南之星之间签订的《商品房买卖合同》，请法院依法判决；2.原告与被告双方所起的纠纷与第三人无关，请求法院判令原、被告双方继续履行与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；3.如果原、被告之间签订的《商品房买卖合同》解除导致《个人购房借款及担保合同》也被解除，请求法院判令原告提前结清合同项下的剩余贷款本息，并�被告承担连带清偿责任;4、招商银行忠实履行了合同的各项义务，请求法院保障我方贷款本息这一正当权益。
本院经审理后认定事实如下：2014年5月7日，原告与被告城南之星公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告自愿购买被告城南之星公司开发的华阳街道天府大道南段1766号“城南之星”办公用房，面积为76.64平方米，合同总价为1625124.00元。合同第十条约定：“交付条件（一）出卖人（即本案被告城南之星公司）应当在2016年6月30日前向买受人（即本案原告）交付该商品房……”；第十二条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理：[（1）和（2）不做累加]（1）逾期在15日之日，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付�之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30人内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”
《商品房买卖合同附件及补充协议》第二条约定：“买受人在2014年4月25日前支付首付款人民币815124.00元，并到被告城南之星公司指定的银行申请按揭贷款，申请贷款为总房价的50%，贷款总额为810000.00元。经银行审核批准后，直接全部一次性转付被告城南之星公司制定的账户，作为买受人支付的购房款余额。”第六条约定：“对《买卖合同》第十条、第十九条的补充约定一、出卖人承诺工程竣工日期提前至2014年12月31日之前。二、出卖人承诺房屋交付日期提前至2015年2月28日之前……”
原告于2014年4月25日向被告城南之星公司支付购房定金28800.00元，2014年4月25日向被告城南之星公司支付购房款786324.00元，合计815124.00元。
2014年10月13日，原告徐维良、王华作为借款人及抵押人、被告城南之星公司作为保证人、第三人招商银行作为贷款人签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告从被告城南之星公司处购买位于成都市双流区华阳街道天府大道南段1766号城南之星房屋，原告向第三人招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款，招商银行同意提供此项贷款，贷款金额为810000.00元，贷款期限为2014年10月13日起到2024年10月13日。第24条约定“抵押人（即本案原告）愿意以其从售房人（即被告城南之星公司）处购买的本合同第2条所指房产（下指抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保……”；第33条约定“保证人（即本案被告城南之星）自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证……”；第34条约定“保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。”
合同签订后，第三人招商银行于2014年11月26日向原告发放了贷款810000.00元�并按照约定将该笔款直接转入了被告城南之星公司的账户。2015年1月15日，原告按照约定开始向第三人招商银行还款，截止到2016年12月2日，原告已还款金额累计为71815.21元（含本金32149.28元、利息39658.35元，复息7.58元），欠付本息共计856244.25元（含本金777850.72元，利息67654.41元，罚息5705.30元，复息5033.82元）。
另查明，被告城南之星公司至今未向原告交付上述房屋。原告因购买该房屋产生公证费220.00元，预告登记费、代办预告预抵服务费1550.00元。
经本院在审理过程中释明，原告明确表示既要向城南之星公司主张损失也要主张违约金。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业管理服务协议》、首付款支付凭证、《个人购房借款及担保合同》、公证费收据、预告登记费收据，第三人提供的银行还款明细、逾期账单等证据在卷为证。
本院认为，原告与被告城南之星公司在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印，原告与被告城南之星公司之间建立了商品房买卖合同关系；原告与第三人招商银行签订了《个人按揭贷款及担保合同》，双方亦建立了按揭贷款合同关系。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、原告与第三人签订的《个人按揭贷款及担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。
本案的争议焦点为：1.原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就；2.原告与第三人招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就；3.被告城南之星公司是否应当向原告返还购房款及已向第三人招商银行支付的贷款本息，向第三人招商银行返还余下贷款本息，以及返还金额为多少；4.被告城南之星公司是否应当向原告支付违约金及因购房产生的损失。根据本案认定的事实和有关法律规定对上述争议焦点评述如下：
（一）关于原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就的问题。本院认为，因双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期交房责任（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金……”原告与被告城南之星公司双方在《商品房买卖合同附件及补充协议》约定交房时间为2015年2月28日之前，截止本案辩论终结前，被告城南之星公司尚未向原告交付房屋，已构成违约，按照双方约�，原告可要求退房，原告要求解除合同的条件已经成就。同时，被告城南之星公司亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，故原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
（二）关于原告与第三人招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就的问题。本院认为，原告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》的目的在于，原告通过向第三人招商银行贷款购买涉案房屋，即被告城南之星公司开发的位于华阳街道天府大道南段1766号“城南之星”1幢15层1544号房屋。原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，《个人购房借款及担保合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题�解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，现原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》已经解除，为有利于纠纷的全面解决，故原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》有事实和法律依据，本院予以支持。
（三）关于被告城南之星公司是否应当向原告返还购房款及已向第三人招商银行支付的贷款本息，以及返还金额为多少的问题。本院认为，被告城南之星公司未按照合同约定时间向原告交付房屋，导致原、被告双方签订的合同解除，被告城南之星公司系违约方。原、被告签订《商品房买卖合同》解除后，原告通过支付首付款及向银行贷款的方式支付了全部购房款1625124.00元（首付款815124.00元+贷款810000.00元），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告城南之星公司应当向原告返还首付款815124.00元，向被告招商银行返还购房贷款810000.00元。因截止2016年12月2日，原告已经通过按约还款的方式向第三人招商银行偿还了本息71815.21元，为减少诉累，该部分贷款本息由被告城南之星公司直接偿还给原告即可。
本案中，原告与被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》解除的原因并非在于原告及第三人招商银行，而系由于被告城南之星的违约行为所致，原告应当向第三人招商银行承担的损失赔偿责任最终亦应由被告城南之星公司承担，为减少诉累，可由贷款的实际收取方即被告城南之星公司直接向第三人招商银行承担购房人应当承担的责任。故被告城南之星公司应当向第三人招商银行返还余下贷款本金及利息、罚息等（以第三人招商银行系统里实际结清总金额为准）。
（四）关于原告请求被告城南之星公司支付违约金81256.20元及因购房产生的损失的问题。根据原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定，因被告城南之星公司迟延交付房屋导致合同解除，被告城南之星公司属违约方，应当承担合同解除的违约责任。合同约定合同解除后，被告城南之星公司应按照原告全部已付款的5%向原告支付违约金，原告要求被告城南之星公司支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告要求对原告主张的违约金金额进行调整，但原告主张违约金金额并未过分高于其损失，故本院对被告的上述主张不予支持。
因原告主张的违约金已经足以弥补原告的损失，故本院只支持原告的违约金请求，对原告主张的损失本院不予支持。
据此，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告徐维良、王华与被告成都城南之星置业有限责任公司于2014年5�7日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；
二、解除原告徐维良、王华、被告成都城南之星置业有限责任公司、第三人招商银行股份有限公司成都分行于2014年10月13日签订的《个人购房借款及担保合同》；
三、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐维良、王华返还购房首付款815124.00元；
四、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐维良、王华返还已支付贷款本息71815.21元；
五、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行支付原告徐维良、王华尚欠的贷款本息（具体金额以被告成都城南之星置业有限责任公司支付该款项时第三人招商银行股份有限公司成都分行系统内结清的总金额�准）；
六、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐维良、王华支付违约金81256.20元。
七、驳回原告徐维良、王华的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6391.00元，由被告成都城南之星置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 易炜
二〇一六年十二月十六日
法官助理 刘丹
书 记 员 李洁