广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初5827号
原告：中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，住所地广州市越秀区。
负责人：梁少群，行长。
委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：广州天堃臻万日用品制造有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：董冠强。
被告：董冠强，住广州市番禺区。
被告：莫秀媚，住广州市番禺区。
原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行诉被告广州天堃臻万日用品制造有限公司（下称天堃臻万公司）、董冠强、莫秀媚金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李稚娟到庭参加诉讼。被告天堃臻万公司、董冠强、莫秀媚经合法传唤无正当理由未到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉请求判令：1、被告天堃臻万公司立即向原告清偿全部借款本金、利息、罚息、复利【其中本金3090000元，暂计至2016年6月21日止的积欠利息（包含利息、罚息、复利）318928.34元，利息、罚息、复利按照合同约定计至清还欠款之日止】；2、被告天堃臻万公司向原告支付律师费32726.5元；3、原告有权处置被告董冠强、莫秀媚的抵押房产广州市番禺区洛浦街如意路128号12栋1003，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、被告董冠强、莫秀媚对被告天堃臻万公司的上述债务承担连带清偿责任；5、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告天堃臻万公司、董冠强、莫秀媚无答辩。
经审理查明：2012年5月14日，原告（甲方）与被告董冠强、莫秀媚（乙方）签订《最高额保证合同》，约定：乙方所担保的主债权为自2012年5月14日至2017年5月13日期间在8000000元的最高余额内，甲方依据与天堃臻万公司（债务人）签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间未届满时是否已经到期；乙方承担保证责任的方式为连带责任保证；乙方最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用（包括律师费等），但实现债权的费用不包括在上述最高余额内；甲方主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩；甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，乙方的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。
同年6月21日，原告（甲方）与被告莫秀媚（乙方）、董冠强（抵押物共有人）签订《最高额抵押合同》，约定：乙方所担保的主债权为自2012年6月21日至2017年6月20日期间在1400000的最高余额内，甲方依据与天堃臻万公司（债务人）签订的本外币借款合同等享有的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、实现抵押权的费用（包括但不限于律师费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在上述最高余额内。该《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明抵押物为广州市番禺区洛浦街如意路128号12栋1003房屋产权。该抵押房产已办理抵押登记手续，他项权证载明最高额抵押，债权数额为1400000元。
2014年9月18日，原告与被告天堃臻万公司签订《小企业借款合同》（粤行北京路支行2014年小企字第043号），约定：借款金额3150000元；期限一年；借款利率为浮动利率，以借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮20%；还款方式为2014年10月-2015年8月期间每月还款15000元，2015年9月17日还款2985000元；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；借款人承诺承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费等；借款人未按约定偿还本合同项下的借款本息及其他应付款则构成违约，贷款人有权立即收回未偿还款项。
同年9月22日，原告向被告天堃臻万公司发放借款3150000元，借款借据载明约定还款日期为2015年9月17日。被告天堃臻万公司未在约定期限内还本付息，成讼。截至2016年6月21日，被告天堃臻万公司尚欠本金3090000元，积欠利息（含罚息、复利）318928.34元。
另查明：2015年4月28日，原告与被告天堃臻万公司、莫秀媚、董冠强签订《补充协议》，约定：上述《最高额抵押合同》中“在人民币1400000元的最高余额内”变更为“在人民币2000000元的最高余额内”。但双方并未前往房管部门办理相应的抵押登记变更手续。
再查明：原告委托广东金桥百信律师事务所代理本案诉讼，支付律师费32726.5元。
本院认为：上述《最高额保证合同》《最高额抵押合同》《小企业借款合同》《补充协议》合法有效。抵押物已办理抵押登记手续，抵押权依法成立生效。原告与被告天堃臻万公司成立借款合同关系，原告依约发放借款后，被告天堃臻万公司未按期还款，构成违约，原告主张要求被告天堃臻万公司清偿借款本息，对逾期还款计收罚息，要求被告天堃臻万公司赔偿其律师费损失，并对抵押物主张优先受偿权，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人各方通过《补充协议》约定将最高额抵押的最高余额从1400000元变更为2000000元，但并未在房管部门办理变更登记，不发生物权的变更效力。抵押房产的最高债权额应为1400000元。
被告董冠强、莫秀媚自愿为被告天堃臻万公司借款提供最高额连带责任保证担保，应在8000000元的最高债权限额内对被告天堃臻万公司的债务承担连带清偿责任。被告董冠强、莫秀媚承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告天堃臻万公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州天堃臻万日用品制造有限公司向原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行偿还贷款本金3090000元及利息（含罚息、复利，暂计至2016年6月21日为318928.34元，从2016年6月22日起至款项还清之日止按照粤行北京路支行2014年小企字第043号《小企业借款合同》约定的标准计算）。
二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州天堃臻万日用品制造有限公司向原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行赔偿律师费损失32726.5元。
三、被告广州天堃臻万日用品制造有限公司不履行上述第一、二项判决时，则依法处分抵押物广州市番禺区洛浦街如意路128号12栋1003房产，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行有权在1400000元的最高债权限额内从所得价款中优先受偿。
四、被告董冠强、莫秀媚在8000000元的最高债权限额内对被告广州天堃臻万日用品制造有限公司的上述第一、二项判决债务承担连带清偿责任。被告董冠强、莫秀媚承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告广州天堃臻万日用品制造有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33243元及财产保全费5000元，由被告广州天堃臻万日用品制造有限公司、董冠强、莫秀媚共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐 娜
人民陪审员 陶茂娟
人民陪审员 周小燕
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 韦昇瑜