山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第282号
上诉人（原审原告，反诉被告）于志军，男，1977年3月7日出生，汉族。
委托代理人王军强，山东剑琴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）荣成市富堂实业有限公司。
法定代表人毕建军，总经理。
原审被告（反诉原告）毕建军，男，1954年7月23日出生，汉族。
原审被告邹建青，女，1966年3月22日出生，汉族。
原审被告毕然九，男，1981年11月9日出生，汉族。
上诉人于志军因商品房销售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣民初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告毕建军、邹建青、毕然九均为被告荣成市富堂实业有限公司（以下简称富堂公司）的股东，被告毕建军担任该公司的法定代表人。2005年，经荣成市人民政府石岛管理区投资促进局石投促字（2005）49号文件批准，富堂公司在其公司院内改建商贸楼及住宅楼项目。后富堂公司在其院内建设住宅楼一幢共30户，门市房共11户。2006年4月28日，原告与被告富堂公司签订协议书一份，约定原告购买被告富堂公司座落在荣成市黄海中路的福堂嘉园住宅楼三单元405室商品房一套，建筑面积为86.07平方米，单价为1920元每平方米，房屋总价款为166540.8元；仓库一个，总价款为9388元；被告富堂公司代收管道液化气初装费2000元。以上款项总计177928.8元，原告于2006年4月28日交纳不少于总房款10％的定金20000元，剩余购房款，原告于2006年7月31日前首付购房款57928.8元并办理银行贷款120000元。该协议另备注，原告未在规定时间内给付购房款，被告富堂公司有权单方收回房屋，定金归被告富堂公司所有；正式协议待办理房产证时按国家房屋买卖的有关法规签定；以上款项不包括办理房产证、土地证等相关费用；房屋面积最终以房管局测绘为准，多退少补。上述协议签订后，原告于当日支付定金20000元，后分别于2006年8月16日支付购房款30000元，2006年8月29日支付购房款7928元，2009年3月17日支付购房款50000元，原告累计交付购房款107928元。2007年6月，富堂公司将协议约定的诉争房屋交付原告，但协议中约定的管道液化气至今未开通，交房标准中的太阳能至今末安装。2011年1月27日，被告毕建军取得荣成市陀山小区222号楼的国有土地使用证［证号为荣国用（2011）第24757号］。2011年4月22日，被告毕建军取得荣成市陀山小区222号楼的房屋所有权证（证号为荣房权证石岛字第××号），其中原告购买的405室房屋的实际建筑总面积为87.98平方米。2013年1月10日，原告诉至原审法院，要求确认其与被告富堂公司签订的房屋买卖合同有效，并要求四被告为其办理诉争房屋产权过户手续及开通天然气，同时要求四被告给付逾期办证违约金，以及太阳能、暖气安装费的损失2700元。被告毕建军反诉要求原告支付至2013年5月8日前的逾期付款违约金。
原审诉讼中，原告同意太阳能按被告毕建军与其他业户协商的补偿价格1430元计算。原告要求被告赔偿安装暖气的相关费用1100元，但未提供相关证据。原告于2013年5月8日又给付被告毕建军购房款70000元，同日，原告与被告毕建军补充签订房屋买卖契约一份，约定上述房屋总价款为178309.60元（其中房屋价款变更为168921.6元），原告于2006年4月28日前付款购房款，被告毕建军同意于2006年4月28日将上述房屋正式交付原告，房屋交付时该建筑物范围内的土地使用权一并移交给原告。
另查明，2010年7月16日，被告毕建军、邹建青、毕然九签订荣成市富堂实业有限公司公司股东大会决议一份，载明：“兹因富堂公司（股份制）于2005年在公司院内新建楼房一事，为解决房地两证问题，经5年亏本经营至今，定为违章建设，被市国土局有偿收回，公司已无能力继续经营，全体股东认真研究，全体股东一致通过决议如下：一致同意公司终止经营，予以解散；一致同意用公司现有的房产以市场价的八折抵给各股东，由各股东承担与房价相符的债务；公司的资产与债务若干，全体股东作如下分配：把公司的房产（房权证20××52号）741平方米及相应土地以220万元抵给毕然九所有，承担公司债务，其中公司的综合楼109室241平方米以600000元给毕建军、邹建青之子毕晟原所有，由邹建青承担公司债务。上述协议中未涉及到富堂公司与原告等其他购房业户签订的房屋买卖协议中富堂公司应履行义务的负担。2010年12月2日，荣成市工商行政管理局作出荣工商行处企字（2010）第114号行政处罚决定书，因富堂公司未在国家规定的时间申报2009年度企业年检，对其作出吊销营业执照的处罚，该处罚决定书已生效。此后三被告未依法清算亦未到荣成市工商行政管理局办理公司注销手续。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、合同等证据在案为证。
原审法院认为，被告富堂公司于2010年被荣成市工商行政管理局吊销营业执照，属于工商行政管理机关对企业法人作出的一种行政处罚，被告富堂公司营业执照被吊销后至注销前，其企业法人仍存在，故被告富堂公司仍具有民事诉讼主体资格。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十九条规定，有限责任公司的股东在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。被告富堂公司于2010年12月2日因未办理年检，被工商机关吊销营业执照，被告毕建军、邹建青、毕然九作为富堂公司的股东，理应依法对公司进行清算，在未依法清算的情况下，三股东于2010年7月16日召开股东会，决议解散公司并将公司财产进行了分配，给原告等债权人造成了损失，故被告毕建军、邹建青、毕然九应对富堂公司对原告应付的债务承担连带清偿责任。被告毕建军于2011年1月27日、4月22日分别取得了涉案房屋的土地使用权及房屋所有权，原告与被告富堂公司于2006年4月28日签订的房屋买卖协议应确认为合法有效合同。原告应当按照房屋的实际面积给付被告尚欠的购房款，依据交易习惯，因双方未明确约定剩余购房款交付时间，原告应负有付清购房款的先履行义务，此后被告负有协助原告办理相关房地产权属证书的义务。原告在签订上述合同时未审查被告有无商品房预售许可证，对未能办证的后果存在过错，考虑原告已于2007年6月接收并使用房屋，诉讼中亦要求继续履行合同，其至迟应在被告取得两证（即2011年4月22日）时及时付清尚余购房款。2013年5月8日的房屋买卖契约中记载的房屋及购房款交付时间与事实不符，不予采纳。至此，总房款178309.6元中扣除原告已付款107928元及太阳能款1430元，原告于2013年5月8日还应给付被告购房款68951.6元，但原告于2013年5月8日实际给付被告购房款70000元，被告应返还原告购房款1048.40元。原告应自2011年4月23日起至2013年5月8日止，以68951.6元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被告支付逾期付款违约金。原告要求被告支付其逾期办证违约金，理由不当，不予支持。原告诉请被告赔偿安装暖气的相关费用1100元，未提供证据证实，该主张证据不足，不予支持。原被告在协议书中仅约定由被告代收管道液化气初装费，管道液化气的接通涉案外人液化气公司，故本案不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告于志军与被告荣成市富堂实业有限公司于2006年4月28日签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告荣成市富堂实业有限公司、毕建军于判决生效之日起30日内为原告于志军办理完毕荣成市陀山小区222号住宅楼405室的房屋所有权证和国有土地使用证，办理上述权证所需缴纳的费用按照法律法规及相关规定，由原、被告各自负担；三、被告荣成市富堂实业有限公司于判决生效后30日内退还原告款项1048.4元；四、原告于志军于判决生效后30日内自2011年4月23日起至2013年5月8日止，以68951.6元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准向被告荣成市富堂实业有限公司支付逾期付款违约金；五、被告毕建军、邹建青、毕然九对被告荣成市富堂实业有限公司上述应履行义务承担连带清偿责任；六、驳回原告于志军的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3983元，原告于志军负担1524元，被告毕建军、邹建青、毕然九、荣成市富堂实业有限公司负担2459元；反诉案件受理费50元，由原告负担。
宣判后，上诉人于志军不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案合同并未约定剩余购房款的交付期限，且因被上诉人无法办证导致上诉人不能以该房屋办理银行按揭贷款，也就无法支付剩余购房款，其过错和责任不在上诉人，此外，被上诉人从未通知上诉人是否办理及何时办理了产权证，以被上诉人取得两证的时间作为上诉人的应付款时间缺乏依据。因被上诉人违约在先，被上诉人应自2007年6月起至将办理涉案房产证件的有关手续到有关部门办理备案登记止向上诉人支付逾期办证违约金。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人荣成市富堂实业有限公司答辩称，原判正确，请求维持。
原审被告毕建军述称，同意被上诉人的答辩意见。
原审被告邹建青、毕然九未予述辩。
经本院二审审理查明，涉案房屋已具备办理相关产权证的条件，涉案房屋的产权转移登记手续正在办理中。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人荣成市富堂实业有限公司于2006年4月28日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。该合同约定上诉人购买诉争荣成市陀山小区222号405室房屋，但未约定办证时间及相关违约责任，亦未约定被上诉人应付清购房款的时间，故应根据相关法律规定进行裁决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上述房屋买卖合同签订时，涉案房屋未取得商品房预售许可，属于未建成房屋，根据上述司法解释规定，被上诉人荣成市富堂实业有限公司应在房屋交付使用之日起90日内办理涉案房屋权属证书，但由于被上诉人原因导致该房屋因未备案而无法办理产权转移登记手续，被上诉人的行为构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。因涉案房屋的交付时间为2007年6月，被上诉人于2011年4月22日才办理了222号楼房屋的房屋所有权证（证号为荣房权证石岛字第××号），应认定此时被上诉人才具备合同约定的备案及办证条件，故被上诉人承担的逾期办证违约金应自2007年6月期满的90日后即2007年9月30日起至2011年4月22日止，以已付购房款107928元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计算。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原审判决上诉人自2011年4月23日起至2013年5月8日止，以未付款额68951.6元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准向被上诉人荣成市富堂实业有限公司支付逾期付款违约金正确，本院予以照准。综上，上诉人之部分上诉请求，合法有据，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院（2013）荣石民初字第46号民事判决第一、二、三、四、五项，即（一）上诉人于志军与被上诉人荣成市富堂实业有限公司于2006年4月28日签订的房屋买卖协议合法有效，（二）被上诉人荣成市富堂实业有限公司、原审被告毕建军于本判决生效之日起30日内为上诉人于志军办理完毕荣成市陀山小区222号住宅楼405室的房屋所有权证和国有土地使用证，办理上述权证所需缴纳的费用按照法律法规及相关规定，由双方各自负担，（三）被上诉人荣成市富堂实业有限公司于本判决生效后30日内退还上诉人于志军款项1048.4元，（四）上诉人于志军于本判决生效后30日内自2011年4月23日起至2013年5月8日止，以68951.6元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准向被上诉人荣成市富堂实业有限公司支付逾期付款违约金，（五）原审被告毕建军、邹建青、毕然九对被上诉人荣成市富堂实业有限公司上述应履行义务承担连带清偿责任；
二、撤销荣成市人民法院（2013）荣石民初字第46号民事判决第六项，即（六）驳回上诉人于志军的其他诉讼请求；
三、被上诉人荣成市富堂实业有限公司于本判决生效后三十日内自2007年9月29日起至2011年4月22日止，以107928元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准向上诉人于志军支付逾期办证违约金，原审被告毕建军、邹建青及毕然九对上述债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3983元，上诉人于志军负担1524元，原审被告毕建军、邹建青、毕然九及被上诉人荣成市富堂实业有限公司负担2459元，反诉案件受理费50元，由上诉人于志军负担；二审案件受理费50元，原审被告毕建军、邹建青、毕然九及被上诉人荣成市富堂实业有限公司负担20元，上诉人于志军负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年六月十日
书 记 员 王红云