重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00917号
上诉人（原审被告）任广勇，重庆长江航运公司退休职工。
被上诉人（原审原告）重庆宾至物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区向乐村152-1-3-2号。
法定代表人蔚小梅，总经理。
委托代理人李志刚，重庆宾至物业管理有限公司主任。
委托代理人田萍，重庆宾至物业管理有限公司常务副总。
上诉人任广勇与被上诉人重庆宾至物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年12月3日作出（2012）沙法民初字第10228号民事判决，上诉人任广勇对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月15日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问，上诉人任广勇，被上诉人重庆宾至物业管理有限公司的委托代理人李志刚、田萍到庭参加询问。本案现已审理终结。
重庆宾至物业管理有限公司在一审中诉称，2010年7月1日，重庆宾至物业管理有限公司与宏洲大厦B区业主委员会签订了物业管理服务合同，重庆宾至物业管理有限公司按照合同约定依法对任广勇居住的小区实施规范管理服务，履行了自己应尽的义务，但任广勇在2011年5月至2012年8月期间未交纳物管费。现重庆宾至物业管理有限公司向一审法院起诉，要求任广勇立即支付从2011年5月1日起至2012年8月31日止物业管理服务费1756.80元，公共能耗费（路灯费）48元、水费188.10元、水池清洗费24元、消防整改13.50元、重做水池盖费25元，共计2055.40元，并从2011年6月1日起至2012年8月31日止每日按照每月应交物管费109.80元的千分之三计算支付滞纳金1383.90元。
任广勇在一审中辩称，任广勇是重庆市沙坪坝区渝碚路222号附4号18-3房屋的业主。业主委员会与重庆宾至物业管理有限公司签订了物管合同，重庆宾至物业管理有限公司在宏州大厦B区进行物业服务管理多年属实。任广勇在2011年5月1日之前每月都是按时交纳了物管费109.80元及其他公摊能耗费。宏洲大厦有的业主将房屋改成家庭旅馆用来出租，造成人员增多，电梯损害大，大修基金支付多，其他业主的利益因此受到了损害。重庆宾至物业管理有限公司没有向工商部门、规划部门报告以上房屋的改造情况，因此，任广勇只同意交纳公共能耗费等其他费用共计298.60元，不同意交纳物管费及滞纳金。
一审法院经审理查明，任广勇是重庆市沙坪坝区渝碚路222号附4号18-3房屋业主。2008年7月1日，任广勇所在的宏洲大厦B栋业主委员会（甲方）与重庆宾至物业管理有限公司（乙方）签订《宏洲大厦B栋物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方为宏洲大厦B栋提供物业管理服务，委托期限自2008年7月1日起至2010年6月30日止，物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主收取，物业服务费不含二次供水水泵运行维护费，二次供水的水泵运行的电费及总表与分表的差额均按户据实分摊。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起按每日千分之三标准向业主和物业使用人加收违约金。此外，双方还对物业服务内容、服务质量等进行了约定。合同签订后，任广勇按约定每月向重庆宾至物业管理有限公司交纳了物管费109.80元及公共能耗费。合同到期后，双方未续签合同，但仍由重庆宾至物业管理有限公司提供物业服务。由于宏洲大厦有的业主将房屋改造出租，重庆宾至物业管理有限公司于2012年8月20日向相关业主发出了整改通知，并于2012年8月28日向沙坪坝区渝碚路派出所致函，要求派出所对现有租赁户办理暂住登记。2012年9月4日，重庆宾至物业管理有限公司向任广勇发送催费通知，但任广勇至今未交所欠费用。一审审理中，任广勇同意交纳公共能耗费（路灯费）、水费、水池清洗费、消防整改费、重做水池盖费等共计298.60元，不同意交纳物管费及滞纳金。由于双方分歧较大，调解未成。
一审法院认为，宏洲大厦B栋业主委员会与重庆宾至物业管理有限公司签订的《宏洲大厦B栋物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。任广勇系宏洲大厦业主，理应受此合同的约束，按合同约定向重庆宾至物业管理有限公司交纳物业服务费及公共能耗费。在物业服务合同期限界满后，双方未续签合同，但重庆宾至物业管理有限公司事实上实施了物业服务，任广勇接受了重庆宾至物业管理有限公司的服务，根据等价有偿、诚实信用的原则，任广勇应交纳相应的物业服务费，因此，重庆宾至物业管理有限公司要求任广勇交纳2011年5月1日至2012年8月31日期间的物业服务费1756.80元，一审法院予以支持。任广勇自愿交纳公共能耗费（路灯费）、水费、水池清洗费、消防整改费、重做水池盖费等共计298.60元，一审法院予以支持。双方在合同期满后，未续签合同，因此，重庆宾至物业管理有限公司要求任广勇支付滞纳金，一审法院不予支持。宏洲大厦B栋业主将自有房屋出租，是其对自己专有部分物权的正当行使，重庆宾至物业管理有限公司对此进行了一定的管理，但这种管理是有限的，任广勇以此为由拒交物管费，理由不充分，对其抗辩理由，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、任广勇于一审判决发生法律效力后立即支付重庆宾至物业管理有限公司2011年5月1日至2012年8月31日物业管理服务费1756.80元；公共能耗费（路灯费）、水费、水池清洗费、消防整改费、重做水池盖费共计298.60元，二项合计2055.40元。二、驳回重庆宾至物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半交纳25元（重庆宾至物业管理有限公司已预交），由任广勇负担，此款限任广勇于一审判决发生法律效力后立即支付重庆宾至物业管理有限公司。
任广勇不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2012）沙法民初字第10228号民事判决第一项，判决除公共能耗费（路灯费）、水费、水池清洗费、消防整改费、重做水池盖费等共计298.60元由任广勇承担外，其余物业费任广勇不给付；要求重庆宾至物业管理有限公司立即完全履行法定义务，报告规划、工商行政主管部门依法查处违法家庭旅馆；由重庆宾至物业管理有限公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：宏洲大厦有的业主违法将房屋改成家庭旅馆用来出租，造成人员增多，电梯损害大，大修基金支付多，其他业主的利益因此受到了损害。重庆宾至物业管理有限公司没有按照《重庆市物业管理条例》的规定向工商部门、规划部门报告以上房屋的改造情况，且其提供的物业服务不规范到位，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，重庆宾至物业管理有限公司应该承担继续履行或者赔偿损失等违约责任，而不应要求任广勇给付物管费。
重庆宾至物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：宏洲大厦B栋业主委员会与重庆宾至物业管理有限公司签订的《宏洲大厦B栋物业管理委托合同》属有效合同，重庆宾至物业管理有限公司按照合同提供了物业服务，履行了合同义务。就业主将房屋改造出租问题，重庆宾至物业管理有限公司已经向工商和规划部门进行了反映，已经尽到了义务。
二审审理中，重庆宾至物业管理有限公司向本院提交了其于2013年4月10日向重庆市沙坪坝区工商局和重庆市沙坪坝区规划局发的函件和邮寄依据，证明其履行了管理职责。任广勇对上述证据的真实性无异议，但认为重庆宾至物业管理有限公司发函件是应付法院。本院对上述证据予以采信。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院另查明，2013年4月10日，重庆宾至物业管理有限公司向重庆市沙坪坝区工商局和重庆市沙坪坝区规划局发出《关于宏洲大厦小区部分业主将住宅用房改变非住宅用房的报告》。
本院认为，宏洲大厦B栋业主委员会与重庆宾至物业管理有限公司签订的《宏洲大厦B栋物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。任广勇系宏洲大厦业主，理应受此合同的约束，按合同约定向重庆宾至物业管理有限公司交纳物业服务费及公共能耗费。在物业服务合同期限界满后，双方未续签合同，但重庆宾至物业管理有限公司事实上实施了物业服务，任广勇接受了重庆宾至物业管理有限公司的服务，根据等价有偿、诚实信用的原则，任广勇应交纳相应的物业服务费，因此，重庆宾至物业管理有限公司要求任广勇交纳2011年5月1日至2012年8月31日期间的物业服务费1756.80元，一审法院予以支持是正确的。任广勇自愿交纳公共能耗费（路灯费）、水费、水池清洗费、消防整改费、重做水池盖费等共计298.60元，一审法院予以支持亦正确。至于宏洲大厦B栋业主将自有房屋出租，重庆宾至物业管理有限公司已发出整改通知，并向重庆市沙坪坝区工商局和重庆市沙坪坝区规划局发出《关于宏洲大厦小区部分业主将住宅用房改变非住宅用房的报告》，已经履行了其作为物管企业的职责，任广勇以此作为拒交物管费的理由显为不当。因此，任广勇的上诉理由不成立，本院对任广勇的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人任广勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一三年五月十六日
书记员 程 容