安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第03273号
原告：廖伟，男，1988年6月7日出生，汉族，自由职业，住安徽省肥西县，
原告：闫金花，女，1991年2月1日出生，汉族，自由职业，住安徽省肥西县，
两原告共同委托代理人：周萍，合肥市法律援助中心律师。
两原告共同委托代理人：陈亮，合肥市法律援助中心律师。
被告：卫子房，男，1983年8月7日出生，汉族，自由职业，住安徽省合肥市瑶海区，
委托代理人：程磊，安徽徽天律师事务所律师。
被告：侯福军，男，1977年8月12日出生，汉族，自由职业，住安徽省合肥市瑶海区，
原告廖伟、闫金花诉被告卫子房、侯福军确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年2月10日作出（2013）蜀民一初字第02119号民事判决。原告廖伟、闫金花不服一审判决提起上诉，合肥市中级人民法院于2014年8月29日作出（2014）合民一终字第02021号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）蜀民一初字第20119号民事判决，发回本院重审。本院重审后，依法另行组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告廖伟及原告廖伟、原告闫金花的共同委托代理人周萍，被告卫子房的委托代理人程磊，被告侯福军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖伟、闫金花诉称：2013年4月7日，原告经人介绍向被告借款20万元，还款期限到2013年5月6日，被告要求原告以名下的位于合肥市政务区××世家小区××室住房（以下简称涉案房屋）用作抵押，如在约定时间内原告无法归还，则被告有权处置该抵押物，原告需无条件配合。当日双方签订借款合同，原告并按被告要求办理了代理售房公证，后被告实际出借给原告本金188000元。同年5月，原告向侯福军还款12000元。2013年6月8日，被告在未通知原告的情况下将原告名下涉案房屋以出卖方式过户到侯福军名下，后在6月10日又通过房产中介再次转让他人。原告回家后看到门锁被换方知房屋被转让，要求被告返还房屋遭拒。被告的行为已经造成原告重大经济损失。原告为此提起诉讼，请求判令：1、确认被告卫子房代理原告与被告侯福军签订的转让合肥市政务区颐园世家15幢401室的房屋买卖合同无效；2、两被告共同赔偿原告经济损失306995.3元（侯福军售房款710000元+家具家电45900元-借款本金188000元-代偿银行贷款260904.69元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告廖伟、闫金花对其主张提交证据如下：1、借款合同、公证书；2、存量房买卖合同、询问笔录、售房发票；3、房屋登记簿；4、贷款已还款明细单；5、派出所报案记录；6、录音资料；7、存量房买卖合同、房地产经纪合同、银行业务凭证、收条、问话笔录；8、室内装潢照片、装修费用票据、装修施工许可证；9、缴费发票、通话记录单。
被告卫子房辩称：本人受原告公证委托代理出让涉案房屋，因此签署买卖合同属有效，且签合同前也是经原告电话同意的；原告主张的经济损失没有事实及法律依据，且缺乏证据支持。综上，请驳回原告的诉讼请求。
被告卫子房对其辩称提交证据如下：1、银行还款凭证；2、2013年6月4日《房屋买卖合同》、完税凭证、交易费发票；3、借款合同、借条、《售房声明》；4、通话记录。
被告侯福军辩称：我与卫子房签订买卖合同，购买涉案房屋是征得原告同意的，相关手续也是正规合法的。当时本人也经电话与原告核实过，原告是自愿的。
被告侯福军对其辩称提交证据如下：1、2013年6月4日《房屋买卖合同》；2、收条四份。
经审理查明：2013年4月7日，廖伟、闫金花（乙方、借款人）与卫子房（甲方、出借人）签订一份《借款合同》,主要内容为：借款金额贰拾万元整（200000元），实际借款金额以借据为准；乙方自愿以名下颐园世家15幢401室作抵押，并承诺该抵押物没有任何产权和债务纠纷；如在本合同约定的时间内乙方无法归还甲方欠款，甲方有权处置该抵押物，乙方需无条件配合甲方；借款期限自2013年4月7日至2013年5月6日止。
2013年4月7日，廖伟、闫金花出具借条一份，内容为：今借到卫子房人民币伍万元整（50000元），借款期限1个月，此款用于周转，月利息2%；借款人保证于借款期限届满前还清本息；如逾期还款，借款人除向出借人支付上述利息外，另按逾期还款总额的日千分之五向出借人支付违约金；担保人自愿为借款人提供担保；如借款人逾期不还款，此借款由担保人负责还清（本息及违约金）。
同日，廖伟、闫金花（甲方）与卫子房（乙方）签订一份《售房声明》，内容为：甲方向乙方借款人民币贰拾万元整用于周转，现以颐园世家15幢401室作抵押，如甲方到期未偿还利息和本金，同意乙方出售抵押房产价格为伍拾万元整包括银行贷款及房产交易税费。
同日，廖伟、闫金花（委托方）与卫子房（受托方）签订一份《委托书》，主要内容为：涉案房产（建筑面积91.4平方米，房地产权证字号：房地权合产字第628153号）系委托方所有；受托方有权以委托方的名义办理涉案房屋在银行提前还款、办理注销抵押登记等手续，办理出售涉案房屋的所有相关手续（包括签订存量房买卖合同、收取定金、领取房款、办理房产过户、签署有关文件等等）。
该委托书经安徽省合肥市中安公证处（2013）皖合中公证字第6668号公证书公证，公证书载明：“兹证明廖伟、闫金花于2013年4月7日来到我处，在本公证员的面前，分别在前面的《委托书》上签名并捺右手食指印。注：本公证书仅证明委托人签署行为的真实性。”
2013年4月9日，廖伟、闫金花又出具借条一份，内容为：今借到卫子房人民币壹拾伍万元（150000元），借款期限1个月，此款用于周转，月利息2%，其余内容同前述2013年4月7日借条。
上述两笔借款到期后，廖伟、闫金花未还款给卫子房。
2013年6月4日，卫子房以廖伟、闫金花（甲方、卖方）的名义与侯福军（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在合肥市政务区颐园世家15幢401室（建筑面积91.4平方米，产权证号：合产628153号）房屋出卖给乙方；双方约定上述房屋总价款为人民币伍拾万元整（500000元）；乙方在签订本合同时支付定金叁万元整（30000元）；付款方式约定如下：1、合同签订后5日内支付房款叁拾陆万元整（360000元），甲方收到房款后立即结清银行按揭贷款，剩余房款壹拾壹万元整（110000元）在办理房屋过户手续后15日内结清；办理房产过户手续所产生的有关税费由甲方负责交纳。卫子房在合同甲方代理人处签名，并在甲方处代签了廖伟和闫金花的姓名，侯福军在乙方处签名。
2013年6月5日，卫子房代为归还廖伟在中国银行股份有限公司合肥高新技术产业开发区支行的贷款本息260904.69元，并向该行支付提前还款补偿金3094元。
2013年6月7日，卫子房支付营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加37026元，契税11220元，交易费365元，合计48611元。
2013年6月8日，卫子房以廖伟、闫金花（甲方、出卖人）的名义与侯福军（乙方、买受人）签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方出卖存量房（权属证号：合产字第628153号，建筑面积91.4平方米）；甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价为人民币肆拾伍万元整（450000元）。卫子房在合同甲方代理人处签名并按手印，并在甲方处代签了廖伟和闫金花的姓名；侯福军在乙方处签名并按手印。
涉案房屋产权于6月8日过户到侯福军名下（产权证号：房权证合产字第××号）。
2013年6月10日，侯福军（甲方、出卖人）与李法蔚（乙方、买受人）通过房产中介公司签订一份《存量房买卖合同》，侯福军将涉案房屋以71万元的价格出售给李法蔚。李法蔚于当天支付定金1万元，并于2013年6月17日一次性转账付清剩余房款70万元。侯福军于当天将涉案房屋产权过户到李法蔚和按份共有人管雨乔名下（产权证号：房权证合产字第××号、房权证合产字第××号），并完成房屋交付。
2013年6月23日，合肥公安局110指挥中心接到廖伟父亲廖德应的报警打电话，报警人称：孩子欠别人钱把房子抵押给对方，对方现在把锁换了，把房子卖了，民警不去处理就要烧自己的房子。民警出警至现场，经了解系债务纠纷，告知双方协商解决，或者走司法途径解决。
诉讼中，本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋交易当时的市场价格进行评估，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具皖天源[2015]房估字第S0234号房地产估价报告，估价结果为：估价对象合肥市政务区习友路北、怀宁路西颐园世家15#4层401室成套住宅（建筑面积91.4平方米）在价值时点2013年6月15日的估价结果如下：评估单价7505元/平方米，评估总价68.6万元（陆拾捌万陆仟元）。
诉讼中，侯福军陈述自与卫子房之间买卖涉案房屋没有通过中介机构，出售涉案房屋时是通过中介机构进行的。侯福军还提交了四份收条以证明支付购房款情况（收条均系卫子房出具）。四份收条的主要内容分别为：
（一）2013年6月4日定金收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房定金叁万元整（30000元）；
（二）2013年6月4日购房款收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房款壹拾万元整（100000元）；
（三）2013年6月5日购房款收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房款贰拾陆万元整（260000元）；
（四）2013年6月18日购房款收条一份，载明：今收到侯福军购颐园世家15幢401室购房款壹拾万玖仟贰佰元整（109200元）。
上述四份收条金额合计499200元。
上述事实，除当事人陈述外，尚有原告廖伟、闫金花提交的证据1-9，被告卫子房提交的证据1-4，被告侯福军提交的证据1-2，以及房地产估价报告等证据在卷佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。廖伟、闫金花将涉案房屋委托卫子房代为出售，双方虽然在借款时（2013年4月7日）约定了出售价格为50万元，但是该约定价格实质是为了确保偿债而确定的保底价，实际交易应当参照市场行情确定出售价格。2013年6月初卫子房在准备行使出售房屋的代理权限时，是应当知道并且能够知道涉案房屋的市场价格是远高于50万元的。但是卫子房却直接以50万元的低价将涉案房屋转让给侯福军，侯福军随即又以71万元的正常价格将涉案房屋出售给他人，卫子房与侯福军之间的交易行为明显不是正常的交易行为；卫子房作为房屋出售方，却自愿承担房产过户的全部税费，明显与正常交易习惯不符；卫子房将涉案房屋以50万元的价格转让给侯福军，而侯福军仅支付499200元，明显与正常交易习惯不符。以上种种事实表明，卫子房与侯福军为转让涉案房屋而订立的房屋买卖合同，明显存在相互串通损害他人合法权利的情形，依法应当认定为无效民事行为。廖伟、闫金花要求卫子房、侯福军连带赔偿其经济损失的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
廖伟、闫金花所受损失的具体金额，应当根据涉案房屋实际价值及室内相关财物价值与所应偿还债务、银行贷款以及应承担的交易税费的差额来确定，具体应为：
（一）涉案房屋的价值，应按照实际交易价格确定，即710000元；涉案房屋内的家具、家电等相关财物价值，因无确凿证据证明具体数额，本院酌情确定为12000元，合计722000元。
（二）应偿还借款本金200000元，应付利息8000元（月利率2%，实际借期2个月）；已归还银行贷款本息及提前还款补偿金合计260904.69元；已支付房产过户税费48611元，合计517515.69元。
以上第（一）项与第（二）项之差为204484.31元，即廖伟、闫金花所受经济损失金额。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第六十一条、第六十三条、第六十六条之规定，判决如下：
一、确认卫子房代理廖伟、闫金花与侯福军签订的转让合肥市政务区颐园世家小区15幢401室房屋买卖合同无效；
二、卫子房、侯福军于本判决生效后十日内一次性支付付廖伟、闫金花赔偿款204484.31元；
三、驳回廖伟、闫金花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费5985元，由廖伟、闫金花承担1993元，卫子房、侯福军承担3992元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 朱广宇
人民陪审员 甄小力
人民陪审员 黄 玲
二〇一六年九月十二日
书 记 员 巴 青
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十八条下列民事行为无效：
(一)无民事行为能力人实施的；
(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
(五)违反法律或者社会公共利益的；
(六)经济合同违反国家指令性计划的；
(七)以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。