山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1202民初1678号
本诉原告（反诉被告）:邱立增，男，1968年1月23日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
委托代理人:李涛，山东鲁浩律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）:亓敏，女，1972年1月16日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
原告邱立增诉被告亓敏房屋租赁合同纠纷及反诉原告亓敏反诉反诉被告邱立增房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱立增及委托代理人李涛，被告（反诉原告）亓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告邱立增向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金5000元；2、依法判令被告赔偿原告损失10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月15日原被告签订租赁经营合同书一份，约定被告将鹏泉东大街4-1号沿街二层楼房一楼大厅及二楼部分房间出租给原告使用，租赁期限为自2015年5月1日至2018年3月1日，第一年租金为48000元，每半年支付一次，合同对双方的其他权利义务均作出了明确约定。合同签订后，原告依约交付租金，并对租赁物进行装修、装饰。2015年12月30日，被告突然无故停电停水，使得原告无法继续经营，造成重大损失。经双方多次协商未达成一致意见，为维护原告合法权益，特诉诸法院。
本诉被告亓敏辩称:一、原被告双方在2015年2月15日签订房屋租赁合同，合同成立，但是随着《军队空余房地产租赁专项清理整治实施方案》的颁布，鹏泉路沿街楼该楼房属于清理对象，导致合同无法继续履行。双方在签订合同时无法预见到该政策的颁布，被告方不存在故意或过失违反合同，这种情况符合情势变更原则，根据相关法律规定，被告方不需要因合同解除而承担违约责任，因此原告主张违约责任没有法律依据。二、2015年12月28日山东省莱芜军分区房屋管理办公室已经将通知内容告知原被告双方，并且双方已签字确认，原告无故不按时交接，造成的损失应由原告自负。双方在租赁合同补充协议中约定，解除合同时原告不得以经营或装修问题主张损失，该约定没有违反法律，属于双方的真实意思表示，原告已经自愿放弃该权利。因此原告主张赔偿损失没有依据。综上，请求驳回原告的本诉诉请。
被告亓敏基于本诉答辩意见，向本院提出反诉请求:1、判决被反诉人支付房屋租赁费14000元整；2、判决被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被反诉人自2015年3月1日开始承租使用鹏泉路沿街二层楼房一楼大厅及二楼部分房间，到莱芜军分区房屋管理办公室通知文件2015年12月31日停租，共计十个月时间，租赁费40000元整，现被反诉人已经支付26000元，剩余14000元经反诉人多次催要仍不支付，为维护反诉人的合法权益，特向法院提出反诉。
反诉被告邱立增辩称:反诉人所诉于法无据，反诉人要求答辩人继续履行合同义务的前提在于该合同依法成立并有效，本案所涉房屋并非反诉人所有，反诉人也无权处分，答辩人与反诉人之间的房屋租赁合同无效，根据《合同法》规定，合同无效应当返还因该合同取得的财产，而不是继续履行。
本院经审理认定以下事实:2015年2月15日，被告亓敏（甲方）与原告邱立增（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定:甲方将鹏泉路沿街二层楼房一楼大厅及二楼部分房间出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2015年3月1日至2018年3月1日；该房屋第一年租金为人民币48000元，乙方需提前半年预付。交付首次租金后，乙方即可入住经营（租期第二年、第三年租金见补充协议）；乙方经营期间因为相关部门政策和规定发生改变而导致合同无法继续履行时，甲乙双方都必须无条件遵守；租赁期间，在合同期未满的情况下，若甲方要收回房屋，必须提前1个月书面通知乙方，同时给付给乙方5000元违约金；若乙方需要退租，也必须提前1个月书面通知甲方，同时也须给付给甲方5000元违约金；租赁期满或解除合同时，乙方需结清费用、清点财物后退还房屋给甲方；其他事宜见补充规定。
双方又签订了《租赁经营合同补充协议》，约定：签订房屋租赁合同时，乙方向甲方缴纳2000元抵押金，合同期满后此抵押金经双方验收交接后甲方退还给乙方；甲方仅负责房屋租赁，合同到期或解除合同时乙方不得以经营或者装修问题向甲方提其他任何要求；由于乙方需要，第一份合同签订租赁期限为三年，实际一年一签，若发生法律纠纷，时间以第二份合同为准。
合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告也向原告交付了半年的房租24000元及抵押金2000元，共计26000元。
被告租赁房屋后，经营“完美连锁店”，根据加盟要求，进行了符合标准的大规模装修。
另查明:涉案房屋系莱芜军分区所有，被告亓敏承租的系莱芜军分区的房屋，后转租给原告邱立增。被告装修期间，原出租人莱芜军分区并未出面阻止，也未向承租人亓敏明确表示不能进行转租。
但原告装修前、装修中，被告曾告诫原告不要进行大的装修，一旦军分区收回房子，会造成不必要的损失。为证实其观点，被告提供2015年10月14日原被告双方在涉案房屋进行协商的录音一份。对于录音，原告尽管不认可该录音作为证据使用的形式要件，但认可就录音体现的内容来看，原告对涉案房屋系被告自军分区承租这一事实是明知的。通过录音体现的内容另外可知，被告告诫原告不要大的装修后，原告的理由是完美公司要求必须按标准这么装修。
2015年12月28日，山东省莱芜军分区房屋管理办公室给被告下达通知，内容为：根据上级《军队空余房地产租赁专项清理整治实施方案》，您所租店面位于军分区办公区周边，属于清理整治范围，必须于2015年12月31日前停租。请于此前清理个人物品，并于12月31日17时前与房屋管理人员做好交接，军分区房屋管理办公室将于12月31日18时后停水停电，做好房屋封存工作。如不按时交接，发生一切后果，由个人自负。被告接到通知后，另行打印一份，将通知抬头中“亓敏”改成“邱立增”，原告接到通知后，在该通知上签字确认。
但原告因涉案房屋被原出租人收回，造成装修的费用损失，在与被告协商未达成一致的情况下，起诉至法院。为明确装修的价值损失，原告申请法院进行鉴定。我院技术室委托莱芜市天平工程造价咨询有限公司进行鉴定，但鉴定公司与双方当事人多次联系，现场无法打开门锁，无法进入现场进行测量，故无法进行工程造价鉴定，将法院提供的资料退还。我院技术室出具（2016）鲁1202鉴255号终止意见书，终结本次委托。
后原告自行委托鉴定公司进行评估，第一次评估装修价值原告认为过低，未提交法庭。2017年3月20日，原告又自行委托莱芜市天平工程造价咨询有限公司进行鉴定，该公司出具“完美”店装修工程竣工结算书一份，认定工程结算金额为81926.41元。被告对该鉴定结论不予认可，但未提出重新鉴定申请。
另查明：原告在庭审中承认涉案房产在合同签订之前据其了解是可以转租的，但又称实际是否可以转租只有被告及军分区明知。被告庭后提供2013年1月1日其与莱芜军分区后勤部签订的合同书一份，合同中并无不允许转租的相关约定。该合同书由山东省莱芜军分区后勤部卫生科加盖公章，由经办人ＸＸ涛签字。原告对该合同的真实性有异议，也不认可合同的形式要件，提供两份抹去承租方名称的租赁合同复印件，称该两份复印合同是别人与莱芜军分区签订的，其中有不允许转租的约定，被告提供的合同与别人的不一致，对来源有异议。
本院认为:依法成立的协议受法律保护。
原告称莱芜军分区不允许对外转租，原被告签订的合同属无效合同，但被告提供的证据合同中并无不许转租的约定，原告以另外的合同复印件来否定该合同的效力没有法律依据，本院不予采信。且根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。原被告之间的租赁合同虽未经出租人书面同意但这并不发生改变转租合同性质的后果，亦属诺成合同，该转租合同从双方意思表示一致时即生效，只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。本案中，原告邱立增与被告亓敏签订的《租赁经营合同书》、《租赁经营合同补充协议》是双方真实意思表示，被告亓敏虽不是涉案房屋所有权人，但涉案房屋从转租到原告进行装修，再到房屋收回，原出租人莱芜军分区均未出面阻止，亦未提出异议，应视为对转租行为的默认，且不违反法律法规的规定，应属有效协议。故双方签订的房屋租赁合同及补充协议对原被告双方具有约束力。
邱立增与亓敏在合同中明确约定“乙方经营期间因为相关部门政策和规定发生改变而导致合同无法继续履行时，甲乙双方都必须无条件遵守”，故原出租人莱芜军分区发出通知收回房屋时，原、被告之间房屋租赁关系因标的的消失而解除，即2015年12月31日，双方租赁关系解除。但该解除并非双方的违约行为所致，而是因合同约定的情形所致，故在本诉中原告邱立增要求被告亓敏按合同约定支付5000元违约金，本院不予支持。
双方在《租赁经营合同补充协议》中明确约定“甲方仅负责房屋租赁，合同到期或解除合同时乙方不得以经营或者装修问题向甲方提其他任何要求”，故按照该约定，本诉原告要求被告赔偿装修损失的诉请是不能成立的。但综合两份合同和现实情况，原告从租赁房屋到房屋被收回，实际仅经营十个月时间，其搬离租赁房屋后，除未缴纳的四个月租赁费外，对被告未造成其他任何损失。且根据双方关于“因政策收回房屋”的约定，原被告对房屋的收回是有预知的，在明知有风险的情况下还签订合同，双方是存在过错的。故根据公平原则，被告对原告的损失要承担一定比例的责任。至于责任大小，因为被告在原告装修前、装修中告诫过其不要进行大规模的装修，以免房子收回时造成大的损失，但原告在明知有风险的情况下，为达到完美连锁店的标准进行了装修，故该装修价值的损失不能全部转嫁到被告身上，而应由原告自身承担大部分。原告两次自行鉴定，选取了价格高的鉴定结论81926.41元，本院不能全部认定，综合双方合同的履行情况、合同性质和合同解除后的实际情况，酌情判定被告承担25%的责任，在本诉中赔偿原告损失20000元。
双方合同的实际履行期限为2015年3月1日至2015年12月31日，即10个月的时间，反诉被告邱立增仅支付半年的租金24000元，剩余4个月的租金为16000元，扣除其缴纳的2000元抵押金，反诉被告还需支付反诉原告亓敏14000元，故本院对亓敏该部分反诉诉求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、被告亓敏于本判决确定之日起10日内赔偿原告邱立增损失20000元。
二、反诉被告邱立增于本判决确定之日起10日内给付反诉原告亓敏租赁费14000元。
三、驳回原告邱立增其他本诉诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2400元，由本诉被告亓敏负担300元，本诉原告邱立增负担2100元，反诉案件受理费300元，由反诉被告邱立增负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 亓 飞
人民陪审员 李秋吉
人民陪审员 孙兆文
二〇一七年八月十日
书 记 员 吕秀莲
附适用的法律条款:
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条:当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十四条第一款:承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百三十五条:租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。
返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条:承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。
但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。