河北省邯郸县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0421民初673号
原告邯郸市某房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区陵园路152号。组织机构代码72336008-5。
法定代表人郭红，邯郸市某房地产开发有限公司董事长。
委托代理人韩海平，邯郸市某房地产开发有限公司办公室主任。
委托代理人石育锋，北京市华贸硅谷律师事务所邯郸分所律师。
被告河北某房地产经纪有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路219号1505号。组织机构代码56197887-7。
法定代表人王廷军，河北某房地产经纪有限公司总经理。
委托代理人李艳梅，河北紫微星律师事务所律师。
原告邯郸市某房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）与被告河北某房地产经纪有限公司（以下简称居泰公司）为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告宏达公司的委托代理人韩海平、石育锋、被告居泰公司的委托代理人李艳梅到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2014年12月23日，原、被告签订了《协议书》，约定被告租赁原告位于宏达汽配城二期西侧、华山东街以东，面积约为17亩的场地以及北侧现有建筑二栋、12间房屋约566平方米。同时约定年租金90万元，租期为五年，计租期为2015年2月1日至2020年1月31日，每年1月5日前向原告交纳下一年租金。协议书签订后，双方于2015年3月24日签订了《租赁补充协议》，对租赁物用途及违约责任和欠付租金问题进行了补充约定。现由于被告未于2016年1月5日前交纳2016年度租金且欠付水电费等费用，已经构成严重违约，因此根据《协议书》第四条之约定，原告主张解除双方签订的《协议书》及《租赁补充协议》，同时依据其他条款主张拖欠的水电费、滞纳金和违约金、利息等。另据原告调查得知，被告租赁原告的以上租赁物后，并未自己经营，而是由一个名为邯郸县聚盛市场管理有限公司的机构进行经营并出租门市，已经严重违反《协议书》的约定，亦符合合同解除的条件。在被告欠付租金且存在转租行为的情况下，被告非但不积极交纳租金并纠正违约行为，反而对原告的催促不予理睬，严重侵犯了原告合法权利，为了维护原告合法权利不受侵害，诉至法院，请求一、依法解除原、被告于2014年12月23日签订的《协议书》以及2015年3月24日签订的《租赁补充协议》。二、判令被告向原告赔偿2016年度租金损失90万元、电费6962元、违约金100万元以及滞纳金和利息。三、判令被告立即将全部租赁物及场地交还原告并立即搬出租赁场地。四、本案诉讼费全部由被告承担。
被告主要辩称，1、被告居泰公司不存在转租，不构成根本违约。原告未提前通知被告解除合同。达不到法定或约定的解除条件，不应解除该租赁协议。2、存在重复约定违约金，且过高。即使认定被告违约，也应以原告的实际损失为准。3、原告随意解除协议应赔偿被告45万元。4、原告响应政府规划，让被告退让0.7亩，客户退租，致使被告损失462376元，且原告围堵市场大门，致客户给被告闹事，被告被迫给客户退租3个月，共计损失465515元。
对原、被告所举证据分析、认定如下：
原告举证，1、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明5页，证明被告身份。2、原告土地使用证，证明原告系本案诉讼中提到出租场地的合法使用权人。3、2014年12月23日签订的协议书，证明约定被告租赁原告的场地及其他租赁物以及双方权利义务。其中第三条第四项约定，如果被告不按时交纳水电费，甲方有权停水、电。第五条第一项约定，原告并不是随意解除合同，被告主张没有依据。第三条第一项约定，如被告逾期交纳租金，按日2%交纳滞纳金，是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规定，法院予以支持。4、2015年3月24日双方签订的补充租赁协议，证明协议签订前被告欠交租金情况及第四条约定，欠付租金费用等超过20日，合同解除并支付100万元违约金。第二条同时约定未按期交纳租金，按月息4分计算利息。5、照片三张，证明被告将租赁的原告场地及建筑物转租给邯郸县聚盛市场管理服务有限公司进行实际经营，并且收取租金，有其收费票据和市场名称、照片为证。
经质证，被告对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但达不到原告证明目的。被告有相关证据证明没有构成违约，达不到合同解除条件。协议书约定的每日2%滞纳金与证据四重复，应以原告实际损失为准。协议书第五条第一项约定，任意解除合同的一方应赔偿对方半年租金，提前提出申请，原告没有按此条约定申请解除，存在随意解除合同。对证据4的真实性无异议，但违约金过高。证据5没有拍摄的具体地址，不能证明转租。
被告举证，1、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明5页，证明被告身份。2、邯郸县聚盛市场管理服务有限公司的证明1页，证明聚盛建材城实际经营者为河北某房地产经纪有限公司，不构成转租，被告没有违约。3、聚盛建材城用电申请1页，证明被告没有不交水电费，不构成违约，是原告违约在先。4、河北卓尔建筑装饰有限公司证明1页，证明被告因政府规划，退让6米土地，至今原、被告没有核定好新租金数额，不是被告不交租金，即被告没有违约。5、邯郸县聚盛市场管理服务有限公司证明、支付凭证3页，证明被告居泰公司已向原告支付160000元租金。6、聚盛建材城已退订统计及退费票据23页，证明因原告响应政府拆迁造成被告客户流失损失462376元。7、视频一份、商户证明、商户合同、商户免三月租金证明，证明原告自4月28日至今非法堵门不能经营，被告给商户免租平息，此损失为465515元。8、建设工程规划许可证1页，证明被告所建建材城合法，系合法经营。9、租赁协议书及补充协议各一份，证明被告与原告存在租赁关系，被告没有违约。10、五张照片，结合其他商户的证明，证明原告采取非法手段，造成商户损失。
经质证，原告对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，无被告双方间的委托管理合同及双方有偿服务辅助证据佐证。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，该证据不能证明原告已经收到，电量的问题未在双方租赁合同中约定标准，原告提供普通用电，并不违约。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关联。不影响被告根本违约的行为存在。对证据5，认可收到两笔110000元，剩余50000元跟财务核实。该款并不是被告交纳的租金，是应承担的违约金和利息、滞纳金，补充协议都有约定。对证据6、7的真实性、合法性有异议，与本案无关联，以上证据是被告与商户之间的民事纠纷，应当由被告承担相应的责任。在本案中，被告违反与原告签订的协议约定，已经严重违约，原告为降低损失，采取救济手段，并不侵犯被告权利。证据8与本案无关联。对证据9的真实性、合法性无异议，但不能达到被告的证明目的。对证据10的真实性、合法性、关联性有异议。
本院审核认为，因被告对原告所举证据1、2无异议，依法予以确认；被告对原告所举证据3、4的真实性无异议，该证据内容与本案争议有关，故依法对其真实性、关联性予以确认。对其合法性将在本院认为部分评判；证据5与被告所举相关证据一致，故对其真实性予以确认，但因未提交转租合同等其他证据，故该证据对原告想证明的被告转租的证明力不足。因原告对被告证据1无异议，依法予以确认；因原告证明被告转租的证据不足，根据民事证据的盖然性原则，故对证据2依法予以确认；证据3涉及的用电（增容）问题因双方未约定，故对被告的想证明的原告违约之证明目的没有关联性；根据协议书第五条第4款约定，如遇不可抗力因素（包括地震、市政规划、国家大的政策调整）造成的损失，双方互不赔偿，故证据4、6与被告证明目的没有关联性；证据5中，因原告认可收到其中两笔共计11万元，对另外一笔转给原告法定代表人的5万元银行转款明细没有提出反驳证据，对该组证据依法应予确认；证据7、10涉及到第三方，对其真实性无法查明；证据8由邯郸市城乡规划局向原告颁发，且原告对其真实性未提出异议，故对其真实性、合法性予以确认，该建设工程在协议中有约定，与本案具有关联性，依法应予确认；鉴于被告认可拖欠租金的既成事实，故证据9对被告的证明目的没有证明效力。
根据上述有效证据和当事人陈述，能够查明以下事实，2014年12月23日，原（甲方）、被告（乙方）签订了《协议书》。主要约定如下，被告租赁原告位于宏达汽配城二期西侧、华山东街以东、群英路以北的土地约为17亩（邯县国用2013第01181号国有土地使用证）以及北侧建筑二栋（12间房屋，约566平方米），于当日交付乙方使用。租期为五年，计租期为2015年2月1日至2020年1月31日。年租金90万元，每年1月5日前向原告预交下一年租金。逾期交纳，每天按房租总额的2%向甲方交纳滞纳金，乙方承租的合同期内价格不变。甲方向乙方供电、供水。水、电费用由甲方按汽配城供水、供电制度收取，不按约定时间交纳，甲方有权停水、停电。不按时交纳租金及水、电等应交费用，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方所交未到期租金及保证金，甲方不退还。双方解除土地租赁关系时，乙方不得拆除土地北侧原有建筑等不可移动的固定资产、装修、装饰物；乙方租赁期内新增的可移动的设施物品和新增的建筑等不可移动的固定资产、装修、装饰物，乙方必须无偿拆除，不得以任何理由向甲方提出赔偿。如遇不可抗力因素（包括地震、市政规划、国家大的政策调整）造成的损失，双方互不赔偿。后原、被告双方于2015年3月24日签订了《租赁补充协议》，其中第二条约定乙方承诺2015年3月23日前付清所欠房租。乙方自愿按所欠房租数额，按欠租时间，按月息4分计算，向甲方支付违约金。第四条约定，乙方应按时、足额交纳房租与水电等相关费用。如乙方延期交纳房租或水电等相关费用，自愿按第二条款执行；延期交费时间超过20日时，双方所签的租赁合同自动解除，因此造成的经济损失全部由乙方承担。乙方在3日内无条件搬迁，不准拆除地上建筑物，同时乙方自愿再向甲方支付违约金100万元。如不违约，合同到期自动解除土地租赁协议，乙方有权拆除地上自建建筑物，恢复土地原状归还甲方。如有抵触条款，按本补充协议内容为准。在履行合同过程中，被告未按约定于2016年1月5日前交纳下年度租金90万元。经催要，被告先后于2016年1月28日、2016年2月4日、2016年4月8日向原告交款共计16万元，剩余租金74万元至今未交。
本院认为，原、被告于2014年12月23日和2015年3月24日签订的协议书及租赁补充协议系双方真实的意思表示，除滞纳金、违约金条款外，其他内容不违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。原、被告作为合同当事人应按合同约定履行各自义务。被告作为承租人未按合同约定的期间向原告交纳下年度租金，且超过租赁补充协议第四条约定的20日，故原告要求解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定及双方约定，予以支持。原告诉前虽然未向被告发出解除合同的通知，但本院向被告送达的起诉状副本，使被告知悉了原告的意思表示，可以视为原告通过法院送达的方式履行了通知义务，故对被告关于不存在违约、不应解除合同的辩称意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应向原告交还承租土地、建筑物以及支付拖欠的2016年2月1日至2016年6月2日的租金142459.02元（900000元／年÷366日／年X123日-160000元）。因原告对被告拖欠电费6962元的诉请未提交相应证据，依法不予支持。鉴于双方约定的违约金、滞纳金实为逾期支付租金的违约金，且约定标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定的公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对原告要求被告赔偿违约金100万元及滞纳金和利息的诉请纠正为按拖欠租金的25%支付违约金，即为35614.75元（142459.02元X25%）。对被告关于违约金过高的辩称意见予以采纳。根据租赁合同的性质，对原告要求被告赔偿下年度的租金损失纠正为被告按照合同约定的租金标准赔偿逾期腾房占有使用费，直至交还承租物之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十七条、第五条、第六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、依法解除原告邯郸市某房地产开发有限公司与被告河北某房地产经纪有限公司于2014年12月23日签订的协议书以及2015年3月23日签订的租赁补充协议。
二、被告河北某房地产经纪有限公司将承租的位于位于宏达汽配城二期西侧、华山东街以东、群英路以北的土地约为17亩以及北侧建筑二栋（12间房屋，约566平方米）腾清后交还给原告邯郸市某房地产开发有限公司。
三、被告河北某房地产经纪有限公司向原告邯郸市某房地产开发有限公司支付拖欠的租金142459.02元及违约金35614.75元。
四、被告河北某房地产经纪有限公司按照合同约定的租金标准赔偿原告逾期腾房占有使用费，直至交还承租物之日止。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
上述履行事项，自本判决书生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21963元减半收取为10982元，由被告河北某房地产经纪有限公司负担1931元，原告邯郸市某房地产开发有限公司负担9051元。保全申请费5000元由原告邯郸市某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。
审判员 韩丽君
二〇一六年六月二日
书记员 张 培
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。