上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第719号
上诉人（原审被告）乐万春，＊出生，＊族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
委托代理人孙一文，系乐万春之妻。
被上诉人（原审原告）李黎，＊出生，＊族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）周沐，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊＊。
法定代理人李黎（系其母亲），身份同上。
上列两被上诉人之共同委托代理人韩迎春，上海方洛律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托代理人谢骞，上海方洛律师事务所律师。
上诉人乐万春因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人乐万春及其委托代理人孙一文，被上诉人李黎及其与周沐的共同委托代理人韩迎春、谢骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月28日，李黎、周沐作为乙方（买受方），乐万春作为甲方（出售方）经案外人上海首居房地产经纪有限公司居间服务，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定李黎、周沐向乐万春购买系争房屋，房屋的转让价为134万元（人民币，下同）。合同第四条关于甲方腾空房屋并交付的期限未作约定。第六条约定双方于2013年9月20日前共同办理过户手续；第十条约定，如甲方未按约定的期限内交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的每日万分之五计算。合同补充条款（一）约定，双方应于2013年9月20日前办理过户手续；甲方于乙方付清所有款项后3日内将房屋交付给乙方，交付的标志为甲方将房屋的钥匙交付给乙方，并对煤气、有线电视等费用和所欠费用进行结算……。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于2013年3月27日支付甲方房款5万元；2、乙方于2013年3月29日支付甲方房款5万元；3、乙方于2013年4月15日支付甲方房款30万元；4、乙方于2013年6月27日支付甲方房款4万元；5、乙方通过银行贷款方式申请贷款70万元，由银行在见他项权证、新产证后直接放款给甲方帐户；6、乙方于过户当日支付给甲方房款19万元；7、乙方于交房当日支付给甲方尾款计1万元。
同日，李黎（乙方）与乐万春（甲方）签订一份《协议书》，明确就上述买卖合同中未尽事宜达成下列协议：1、双方确认房屋实际总成交价为234万元；2、双方确认买卖合同第二条约定的转让价格134万元，此价格为该房地产的成交价，双方税费自理；3、乙方承诺，因本协议第一条所述的甲方实际成交价格包含该房地产的装修补偿款及搬迁补偿款，故乙方无权要求甲方按该买卖合同中约定的成交价格出售该房地产；4、乙方承诺，乙方的付款义务以本协议书第一条所述的甲方实际到手价格为准，差额部分计100万元为装修补偿款及搬迁补偿款于2013年6月27日支付给甲方……。7、款清交房，户口迁出。
合同签订后，李黎、周沐与乐万春于2013年8月10日办理了房屋过户手续，将此房产权过户登记至李黎、周沐名下。2013年9月6日，银行贷款支付乐万春帐户，至此李黎、周沐按约向乐万春支付了共计233万元房款，余1万元尾款未付。
由于乐万春至今未交付房屋，李黎、周沐遂起诉至原审法院，要求判令：乐万春偿付自2013年9月10日至2014年1月8日为止，按已付款的每日万分之五计算的违约金，并保留主张自2014年1月9日起至房屋交付之日期间的违约金的权利。
原审另查明，2012年4月23日，乐万春将上述房屋出租给案外人刘书云，租期为2012年4月25日至2015年4月24日，月租金为2，200元。
2013年10月21日，乐万春以挂号信形式向房屋承租人刘书云发出通知，表示其已将房屋出售，希望承租人于2013年10月31日前搬离房屋，在承租人结清水电等费用后，其将退还承租人租赁押金并支付2，200元的违约金。此后，承租人未搬离房屋。
李黎、周沐向原审法院申请了证人张桥出庭作证。证人张桥陈述，其是李黎、周沐与乐万春买卖合同的中介人员。在李黎、周沐与乐万春签订买卖合同当天，李黎、周沐知道房屋内有租客，乐万春承诺在向李黎、周沐交房当天，会让租客搬离。
原审认为，李黎、周沐与乐万春签订的房地产买卖合同及协议书系双方真实意思表示，双方应当按约履行各自义务。李黎、周沐支付房款、乐万春交付房屋系双方最主要的合同义务。合同的补充条款中约定，在李黎、周沐付清所有款项后3日内，乐万春将房屋交付给李黎、周沐，而交付标志为房屋钥匙的交接。在合同附件三中双方又约定，李黎、周沐在房屋交接当天支付尾款1万元。按房地产交易习惯，房屋转让价中的首付款于房屋交付前由受让方支付给出售方，余留部分尾款在房屋交接时结清。李黎、周沐与乐万春在合同中约定的房屋尾款1万元于交接房屋时付清，即其余房款233万元房款应于交接前全部付清。故结合合同补充条款及附件三的约定，乐万春应于李黎、周沐付清了233万元房款后的三天内（即2013年9月9日前），将房屋交付给李黎、周沐，李黎、周沐在接收房屋当天支付尾款1万元。因此，乐万春关于双方未约定交房期限以及李黎、周沐未付清全部房款为由作为抗辩理由，不符合合同约定，法院不予采纳。
房屋未能交付系因案外人基于与乐万春签订的房屋租赁合同而占有使用此房，非乐万春恶意拒绝交付。但乐万春在房地产买卖合同中约定的房屋交付的条件，乐万春应当按合同约定的条件成就后及时将房屋交付给李黎、周沐。乐万春向房屋承租人发出的通知，以及证人张桥的证言，证实乐万春明知并承诺其应在9月9日前将房屋腾空后交付给李黎、周沐。然乐万春未能按约交付房屋，按合同约定应当承担违约责任。基于此，李黎、周沐要求乐万春偿付2013年9月10日至2014年1月8日期间的逾期交房违约金，符合合同约定，法院予以支持。关于违约金的计算方式，按李黎、周沐已付款233万元的每日万分之五计算，每日为1，165元，而乐万春出租房屋的月租金仅为2，200元，故李黎、周沐主张的金额确实过高，乐万春要求调整的意见，法院予以采纳，酌情按每日万分之二计算，即466元。
原审法院审理后于2014年2月17日作出判决：被告乐万春于判决生效之日起十日内偿付原告李黎、周沐自2013年9月10日至2014年1月8日的逾期交房违约金人民币56，386元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币628.12元，由原告李黎、周沐负担18.84元，被告乐万春负担609.28元。
判决后，乐万春不服，上诉至本院称，一审认定事实错误、适用法律不当。首先，上诉人乐万春（甲方）与被上诉人李黎、周沐（乙方）签订的《上海市房地产买卖合同》第一条第七款约定，甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。根据上述条款的约定，上诉人与被上诉人在签订该买卖合同的同时将相关租赁合同转让给被上诉人。然而，被上诉人提出要上诉人解除与承租人的租赁合同后才能办理交接，上诉人告知租赁合同已按买卖合同的约定转让给被上诉人，如需解除租赁合同必须由被上诉人自己出面解决，但遭到无故拒绝。随后，被上诉人要求上诉人与租客协商解除该租赁合同，上诉人因还有1万元尾款在被上诉人手中的情况，故答应与租客进行口头协商，同时出具挂号信与对方交涉，但遭到租客蛮横拒绝，上述情况以致房屋至今无法交付。其次，上海首居房地产经纪有限公司证明及证人张桥的证言都与事实相悖，张桥只是为办理过户手续的办事人员，其在签订《上海市房地产买卖合同》时并未在场，不知道双方当事人的交流情况，并且买卖合同载明的经纪人为张玉玲。再次，一审认定上诉人未按交付标志即房屋钥匙交付房屋因此违约实在有违事实，该房屋乃出租房屋，根据《上海市房地产买卖合同》记载，租赁关系一并转让给被上诉人，故不存在实际的钥匙交付。综上，请求二审撤销原审判决，改判为驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人李黎、周沐共同辩称，其不同意上诉人乐万春的上诉请求。上诉人承诺收到房款可以清退租客，故被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》。上海首居房地产经纪有限公司是双方当事人的中介，张桥作为中介人员所作陈述符合事实。被上诉人付清房款后，上诉人向租客发出通知，表明其清楚交付房屋的义务。经被上诉人多次催促，上诉人仍未交房，故其应当承担违约责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。
本院审理中，被上诉人提供上海首居房地产经纪有限公司出具的《证明》一份，上载：本公司于2013年3月28日受理并签订李黎购买乐万春座落于系争房屋之房产的房屋买卖合同。合同编号为：＊＊＊，合同签订的房屋经纪人为本公司的经纪人张玉玲，由于公司业务众多，张玉玲工作繁忙，特此委托本公司业务员张桥全权处理房屋交易中的各种事情和办理房产交易过户。
本院另查明，上诉人乐万春（甲方）与被上诉人李黎、周沐（乙方）签订的《上海市房地产买卖合同》第一条第七项载明：甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。附件五列明租赁情况为“有”。
本院认为，本案的争议焦点为房屋的租约是否转让给被上诉人李黎、周沐，由此决定上诉人乐万春是否应当承担逾期交房违约金。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》明确房屋上存在租赁关系，但未能进一步明确上诉人将租约转让给被上诉人，双方亦未另行约定租约的转让；其次，《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）约定，房屋交付的标志为上诉人将该房屋的钥匙交付给被上诉人；再次，上诉人主张上述买卖合同载明的经纪人为张玉玲，但上海首居房地产经纪有限公司出具的《证明》表明房屋买卖的实际经办人为张桥，而根据张桥在一审的证言，上诉人承诺在向被上诉人交房当天会让租客搬离。因此，上诉人主张在签订《上海市房地产买卖合同》时将租赁合同转让给被上诉人，缺乏事实依据，本院不予采信，上诉人有义务及时清退租客后将房屋交付被上诉人。又根据《上海市房地产买卖合同》的约定，上诉人应于被上诉人付清所有款项后3日内将房屋交付给被上诉人，被上诉人应于交房当日支付给上诉人尾款计1万元。被上诉人已于2013年9月6日向上诉人付清除尾款1万元之外的所有款项，但上诉人尚未向被上诉人交付房屋，故上诉人理应承担逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的数额，原审根据合同约定的违约金计算方式并结合出租房屋的月租金予以酌情调整，并无不妥，应予维持。上诉人乐万春的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，209.65元，由上诉人乐万春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年六月九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……