上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24656号
原告厉志奇。
被告吴艳。
委托代理人谢正力，上海市华益律师事务所律师。
原告厉志奇诉被告吴艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告厉志奇、被告吴艳的委托代理人谢正力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厉志奇诉称，2014年3月23日，原、被告在上海沪民房地产经纪事务所云山路分店（以下简称沪民事务所）许姓经理的居间协调下，关于浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），确认房屋总价款人民币（以下币种相同）115万元。并由买受人被告当场支付定金2万元。按协议约定，被告在2014年3月30日支付了首期付款40万元。双方签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）。此后原告陪同被告办理了审税和按揭手续，期间由于市场房价松动，被告借口原告户口没有及时迁出为由，要求原告按每平方米28，000元成交（合同价为每平方米30，500元），否则就不履行合同。按居间协议约定，被告应当在2014年4月30日前支付第二笔房款42万元，而后原告陪同被告办理交易过户手续，在材料交由受理窗口后七天内原告将户口迁出，如果逾期则承担每日100元的违约责任直至迁出为止。买卖合同同时确认了在2014年5月31日之前双方共同至房地产交易中心办理过户手续。原本双方约定在2014年5月29日在居间方的陪同下去办理过户手续，但被告却推脱有事要求另约时间。6月16日被告突然以原告户口没有迁出超过了最后期限十五天为由，要求原告下调成交价，否则被告就不履行合同。原告未能接受。原告在2014年6月19日再次发送手机短信通知被告履行合同即办理过户手续，但被告未予理会。故原告于2014年6月27日书面通知被告解除合同，并要求其承担违约责任。6月29日，原告也收到了被告要求解除合同的通知。由于被告违约，故诉请判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，被告支付解除合同违约金23万元。
被告吴艳辩称，买卖合同中关于户口迁出有明确约定，原告应当在2014年5月31日迁出户口，最晚迁出日是2014年6月15日，但原告实际迁出日是2014年6月16日。原告在户口迁出之前无权要求被告办理过户手续。被告在2014年6月20日向原告发送了解除合同的通知，双方间的买卖合同已经解除。原告不享有合同解除权，故不同意原告的诉请。
经审理查明，系争房屋产权人登记为厉志奇，建筑面积37.67平方米。2014年3月23日，经沪民事务所居间介绍，吴艳作为买受方（乙方）、厉志奇作为出卖方（甲方）签订居间协议，约定房款价为115万元，分别于2014年3月23日、3月30日、4月30日前支付20万元、40万元、42万元；公积金贷款30万元以银行放款为准；款清交房支付1万元。甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的7日内，办理该房本市常住户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。同日，吴艳支付厉志奇定金2万元。2014年3月30日，厉志奇（卖售人、甲方）、吴艳（买受人、乙方）签订买卖合同，约定系争房屋转让价款为115万元，双方于2014年5月31日前申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款，甲、乙双方同意按下列第（三）款处理，……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款（一）约定：“2、过户：待乙方办妥贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续。……4、户口：甲方承诺于交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日100元整支付乙方违约金至全部迁出之日止；……11、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。……”附件三付款协议约定，乙方支付的定金2万元在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于签订本买卖合同后的7日内，将房款40万元直接支付予甲方；乙方于交易过户之前将部分房款42万元直接支付予甲方；乙方于双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款30万元交付予甲方；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且双方对房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方直接支付甲方尾款1万元。合同签订后，吴艳于2014年4月1日向厉志奇支付房款40万元，并进行了审税和公积金贷款申请。2014年5月19日，吴艳将贷款通过审批的短信转发沪民事务所工作人员，同时要求安排时间办理过户手续。但因厉志奇未能将系争房屋内户口于2014年5月31日前迁出，吴艳未同意与厉志奇前往房地产交易中心办理房产过户手续。2014年6月16日，厉志奇将系争房屋内原有户口迁出，沪民事务所将此情况通知吴艳并要吴艳确定好过户时间。同年6月18日，原、被告到沪民事务所，吴艳认为厉志奇已经违约，要求厉志奇降低房价至每平方米28，000元；厉志奇考虑到迁出户口逾期，愿意继续履行合同并支付2万元补偿款。最终双方未能达成一致意见。2014年6月27日，吴艳向厉志奇发出《房地产买卖合同解除函》，认为厉志奇未按合同约定的期限迁出户口，违反了合同约定，通知终止合同。同时，厉志奇发送通知一份给吴艳，内容为鉴于吴艳拒不履行合同约定的期限内付款及办理房屋产权交易手续，超过了合同约定的逾期日期，通知解除双方间的房屋买卖合同，并按合同约定承担违约金，违约金为房屋总价款的20%。
审理中，沪民事务所负责人许国君到庭作证，称：买卖合同签订后，其让黄姓业务员带原、被告审税，时间约在4月份。审完税后，吴艳就去办公积金贷款，公积金中心直接通知吴艳贷款成功。5月20几号的时候，其让业务员去通知原、被告办理房产过户，当时贷款已经确认通过审批了。吴艳说当天没有时间，过户时间等吴艳通知，但吴艳一直没有联系中介。之后，吴艳父母来向其表示因厉志奇户口没有迁出，要追究厉志奇的违约责任。其解释说若没有迁出户口，可以要求100元／天的违约金。当时其就跟厉志奇通电话，厉志奇说次日即可迁出户口。其就问吴艳父母是否办理过户，吴艳父母说不办。后来又约双方协商，吴艳父母觉得房价跌到了每平方米28，000元至29，000元左右，要求按每平方米28，000元进行交易；厉志奇说因为户口晚迁了愿意拿出2万元，但不同意每平方米28，000元。
审理中，被告称合同约定的解除合同违约金过高，倘若认定系争买卖合同因被告违约而解除，请求对违约金予以调整，调整标准由法院裁定。
另查明，本院于2014年7月1日以（2014）浦民一（民）初字第24521号受理了吴艳诉厉志奇关于系争房屋买卖纠纷，吴艳诉请要求确认双方间的买卖合同于2014年6月20日解除，厉志奇返还购房款42万元及存款利息，支付违约金10万元。该案审理中，原、被告对解除买卖合同均无异议；厉志奇同意向吴艳返还已收取的房款42万元并按银行存款利率支付自2014年4月1日起的利息，并自愿按每天100元支付自2014年6月1日起至2014年6月15日止的逾期迁出户口违约金。庭审结束后，厉志奇又向本院表示“如果吴艳认定是我单方面的违约责任，那我是不同意额外承担户口迁移的责任的。……因为吴艳不想买房了，违约方是吴艳，所以我不愿意承担吴艳付给我肆拾贰万元的利息。”2014年9月22日，我院作出一审判决，认为讼争的买卖合同合法有效，关于户口迁移和房款支付的时间，分别在居间协议和买卖合同中作了不同的约定，由于买卖合同形成时间晚于居间协议，故应以后成立合同的约定为双方履行相应义务的依据。根据合同约定，双方应于2014年5月31日前办理房产过户手续；厉志奇应于办理过户手续前迁出系争房屋内原有户口，逾期迁出的则按每天100元支付违约金，直至户口迁出日止；厉志奇未按约定全面履行自己的义务，则应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任。由于厉志奇未按约在2014年5月31日前迁出户口，吴艳拒绝办理过户手续，厉志奇对此亦未坚持必须在5月31日前办理过户，应当认定双方对办妥户口迁出手续后再办理系争房屋过户手续已达共识。后厉志奇于2014年6月16日将户口迁出，确已逾期，但按合同约定，吴艳有权按每天100元追究厉志奇的逾期迁出户口违约金，即使补充条款（一）之11约定厉志奇未按约全面履行自己义务的应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，也仅是参照该条的违约金比例承担责任，并未赋予吴艳单方解约权。同时，由于双方针对户口迁移的违约责任系作了特别约定，依法应适用该约定。另外，从户口迁移的违约责任约定来看，违约金支付到户口迁出时止，表明户口迁移不影响房屋交易主要义务的继续履行。因此，吴艳无权单方解除合同，但鉴于双方对解除合同均无异议，故讼争买卖合同可予解除，厉志奇收取的房款42万元及相应孳息理应返还吴艳。遂判决：解除吴艳与厉志奇于2014年3月30日就上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；厉志奇于本判决生效之日起十日内返还吴艳房款42万元及利息（以42万元为基数，以中国人民银行公布的同期同类存款利率，自2014年4月1日起计算至判决生效之日止）；驳回吴艳的其他诉讼请求。该判决已生效。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同解除函》、通知、收据、短信记录、证人证言、庭审笔录、民事判决书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，系争买卖合同由生效判决认定合法有效，原、被告均应恪守。买卖合同附件三中约定被告在支付定金2万元、房款40万元（签订合同后7日内）后，应于交易过户前将部分房款42万元直接支付原告。被告既未在合同约定的交易过户日（2014年5月31日）前向原告支付该笔房款，同时又以原告逾期迁出户口为由拒绝去房产交易中心办理过户手续，并以此为由向原告发出解除合同的通知。本院生效判决已认定原告逾期迁出户口不影响系争房屋产权交易的履行，合同也没有赋予被告因原告逾期迁出户口而享有单方解约权。因此被告拒绝配合办理产权过户及行使单方解约均不符合合同本意，其未按合同约定支付房款，应当按照合同第九条的约定承担相应的违任。由于另案已经判决处理了双方间的合同解除事宜，原告在本案诉请解除合同的请求，本院无须再作出处理。系争合同由于被告的违约行为而致解除，原告要求其承担合同约定解除合同的违约金，本院予以支持。被告认为合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。鉴于原告也未就被告的违约行为造成的损失提供相应证据，被告对违约金进行调整的请求亦有相关法律依据，因此，依照公平和诚实信用原则，本院酌情确定被告承担解除合同的违约金10万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告吴艳于本判决生效之日起十日内支付原告厉志奇解除合同违约金10万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，750元，减半收取计2，375元，由被告吴艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年十月二十八日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。