上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第2062号
原告张国松。
委托代理人顾宇清，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人蒋晨，上海合勤律师事务所律师。
被告上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜，总经理。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告张国松诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。本案于2014年8月4日第一次公开开庭进行了审理。原告张国松的委托代理人顾宇清、被告上海旭博置业有限公司的委托代理人叶杨斌、谢锟到庭参加了诉讼。原、被告一致同意本案延长一个月继续适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2014年9月30日依法组成合议庭适用普通程序审理本案，并于2014年11月24日第二次公开开庭进行了审理。原告张国松的委托代理人顾宇清、被告上海旭博置业有限公司的委托代理人谢锟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张国松诉称：2011年6月23日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区清河湾路某室；合同约定被告应于2012年12月15日前向原告交付房屋，被告如果未在约定期限内将该房屋交付原告，被告应当向原告支付按原告已支付房款日万分之三的违约金，自最后交付期限第二天起算至实际交付房屋为止。2014年1月18日，被告向原告交付了房屋。为此原告诉于本院，要求：判令被告向原告支付逾期交房的违约金，根据合同约定，以总房价款万分之三每日为标准，自合同约定次日（2012年12月16日）起至实际交房（2014年1月18日）止计人民币141，693.44元。
被告上海旭博置业有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。对于原告诉请的逾期交房主张，被告对此不予认可，被告在具备交房条件情况下，已经在合同约定的时间通知小业主交房，但因小业主个人原因导致迟延收房，对此被告不承担责任。另合同约定的日万分之三的标准过高，原告对其实际存在的损失并未举证。
经开庭审理查明：2011年6月23日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区清河湾路某室，据被告暂测该房屋建筑面积为90.09平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，177，985元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2012年12月15日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一中第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，被告通知原告办理交房手续。2014年1月18日原、被告办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为1，183，738元。
另查明：2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，被告向业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明被告已取得房屋大产证，业主在7月24日至27日被告处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，自行申办小产证。
还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路某弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
再查明，2013年1月15日，上海市青浦区公安消防支队向被告发出责令立即改正通知书，内容为在2013年1月对被告进行消防监督检查，发现被告存在消防设施、器材、占用消防车通道、妨碍消防车通行的消防安全违法行为。2013年1月30日，上海市青浦区规划和土地管理局信访室告知该小区部分业主：该局于2011年1月11日核发了建设工规划许可证，其中2号楼北侧为垃圾站，之后，由于供电公司供电方案的调整，建设单位向该局提出图纸调整的申请，该局于2011年6月15日批复了该调整申请，将原20平方米的垃圾房调整为141平方米的垃圾房及变更站。该调整内容符合规划管理的相关规定并且调整完成时该楼盘尚未预售，建造的开关站数量、位置、面积符合调整后的图纸要求。关于小区地面停车位的问题，我局审批的总平面图纸上明确标示有地面停车位的具体布置，数量为513量，总停车位（包括地上及地下）为1，289个，满足每户1个的要求。2012年11月该局至现场进行竣工验收时，地面停车位与图纸相符。后该公司擅自将地面停车位改作他用，该局于2012年12月25日要求该公司进行整改。2013年2月22日上海市青浦区公安消防支队出具关于旭辉玫瑰湾存在火灾隐患的信访件处理报告，该报告载明收到存在火灾隐患的信访件后，经查该小区部分高层住宅尤其是北面的高层住宅周围的消防车通道被绿化草坪占用，支队责令该单位改正、消除火灾隐患，并已对该单位违法行为进行3万元的行政处罚。2013年5月，部分业主向青浦区规土局申请，认为被告私自对小区的车位、消防通道和绿化等规划进行变更，故要求依法行政，撤销规划验收合格证。
以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、房地产权证、领取办理小产证通知、关于旭辉玫瑰湾存在火灾隐患的信访件处理报告、业主申请、回复、责令立即改正通知书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告表示：原告在合同约定的交房期限前收到了被告发送的通知，原告按约至现场收房，但原告未收房，有四个原因：一是原告对于先签交接书、再付款、后拿钥匙的流程持有异议，侵害了业主的知情权，收房后，发现房屋质量也有问题；二是垃圾房比约定的大很多，侵害了原告的权益；三是地下停车库在房屋交付时并未建成，直至2013年6月才勉强建成，违反了约定；四是消防通道被地面车位占用，因家中老人有心血管问题，该消防通道无法通行，存在安全隐患，故原告未收房。原告认为被告逾期交房，造成原告居住问题，系争房屋现月租金为1，600元至1，800元间。
原告提供：1、派工单，证明地坪表面存在裂缝，锁芯损坏，故向物业公司报修，物业公司前往维修的事实。2、照片一组，证明被告交付的房屋，没有消防通道，没有车位，违反规划，直到2013年6月才改造好；另系争房屋门前的垃圾房被擅自改成垃圾站，均侵害了业主的权益。
被告认为：其在约定期限前通知原告收房，如因原告个人原因未能收房的，相应责任应由原告承担。被告的交房流程未违反法律规定、公平原则，按照本市交房惯例，都是先签交房单再拿房，如原告对于房屋质量持有异议，可以收房后提出；垃圾房变更是在取得预售许可证之前，即在原、被告签订预售合同之前，不存在被告擅自变更或在签订合同后变更规划的说法；被告于2012年11月21日取得竣工验收证明，于12月14日取得新建住宅交付许可证，房屋已经达到了竣工交付的条件。被告在取得房屋交付使用许可证后为了小区美观，未经批准将规划的地面停车位改为绿化。规划的消防通道在地面，人车分流后，通道改为绿化，如消防车需要通行，可以在绿地上直接通行，未对房屋使用造成影响。因验收中需要土地核验许可证明，规土部门没有颁发该许可，要求被告整改，所以导致未能办理大产证。被告自2013年就开始整改工作，因业主阻挠等原因，直至2014年3月15日才整改完成。逾期交房的责任是因原告自身原因造成，责任在原告，如法庭认为被告存在违约责任的，被告认为违约金标准过高，请求法庭予以调整。
被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片，证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同，证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，证明在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明部分业主参与了阻挠被告的整改，被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰湾业主联名信，证明该行为亦导致了被告的整改推迟。6、公安机关询问笔录，证明在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警。
原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。被告通知原告交房后，原告拒绝收房。现对于原告未收房双方存在争议，原告认为其不收房是对被告交房流程持有异议、对垃圾房及配电间设施的大小、交房时车位是否完成及消防通道存在占用的情况认为不符合约定或规划。被告则认为是原告自身原因而未收房。本院认为，即使双方当事人就交房流程存在争议，也不能认定被告存在逾期交房的违约行为。对于垃圾房和配电间的问题，因该设计在原告购房前已变更，故该设施符合规划。对于原告提出交房时被告未完成地下车位的施工及原规划的消防通道被占用的情况，因被告在取得交付使用许可证后确实将原设计的地上车位改为绿化，原告所述的情况客观存在，且消防隐患确实会影响人们日常生活安全性，故原告未收房存在一定合理性，被告对此存在过错，应承担逾期交房的违约责任。但被告在有关部门提出整改后在实施整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，致使被告通过整改方式使系争房屋符合双方约定及规划的行为受到阻碍，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张国松逾期交房违约金人民币94，462.30元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，133.80元，由原告负担人民币972.20元，被告负担人民币2，161.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。