广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终1063号
上诉人（原审被告）：柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地：柳江县拉堡镇柳南路。
法定代表人：张立平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李嘉图，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：莫家记，男，1968年11月9日出生，汉族，住柳江县。
被上诉人（原审原告）：张茂清，女，1967年8月20日出生，汉族，住柳江县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘志军，广西桂柳律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：周启春，广西桂柳律师事务所实习律师。
上诉人柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）因与被上诉人莫家记、张茂清商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区（2015）江民初字第1334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人瑞丰房开公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判为由上诉人对标的房屋进行加固维修。事实与理由：第一、本案当事人双方在《商品房买卖合同》中第十六条第一款及第三款明确约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”。在本案中，被上诉人的房屋存在质量问题的，应由上诉人承担维修义务。另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……。在本案中，上诉人既未拒绝履行维修义务，也没有故意拖延履行维修义务，反而是被上诉人拒绝了上诉人履行维修义务的请求，导致标的房屋质量问题的扩大。因此，原审法院判决由上诉人支付维修费用给被上诉人，被上诉人自行维修是没有事实依据和法律依据的，也违背了当事人双方之间的合同约定和意思自治。并且，被上诉人作为独立的自然人，并不具备专业的建设维修技术，原审法院将维修义务强行从上诉人处剥离，转嫁给被上诉人，对双方都是极不负责任的。一旦被上诉人自行维修房屋不当，造成房屋的后续损坏责任如何分担，房屋质量问题造成的人身安全风险谁来承担。因此，请求上诉法院依据双方合同约定及相关法律规定，依法改判为由上诉人履行维修义务。第二、原审法院认定的赔偿金额计算方式存在错误，赔偿金起算时间也存在争议。原审法院认定上诉人损失的起算时间是2014年10月，但是上诉人在2014年12月已向被上诉人提出希望履行维修义务，并遭到被上诉人的拒绝。被上诉人拒绝时注明：“已收到你公司的方案书，对你公司的修补方案不同意，要求重新建4楼与5楼的水泥板”。然而根据《技术鉴定书》第(三)点第1点到第11点的相关分析，恰恰可以得出与被上诉人要求相反的结论：“板厚及混凝土强度都达到设计要求，开裂楼板不必拆除”。故被上诉人的重建楼板要求是缺乏科学依据，被上诉人提出无理要求，并拒绝上诉人履行维修义务，应当由被上诉人自行承担因拒绝维修后的一切经济损失。所以原审法院要求上诉人向被上诉人赔偿经济损失10920元是不正确的。因此，根据起止时间，上诉人应承担的赔偿数额为2400／月*2个月*70％=3360元。第三、本案中，被上诉人拒绝上诉人的履行维修义务的请求，对房屋的损失扩大存在不可推卸的责任，原审法院却判决由上诉人举方面承担评估费用，明显有失公允。应当由双方共同承担评估费用。第四：原审法院判决由上诉人承担鉴定费用是不合理的。《技术鉴定书》中明确得出的结论为“板厚及混凝土强度都达到设计要求，开裂楼板不必拆除”。这与上诉人提供给被上诉人的维修方案是一致的，即对开裂楼板进行修补和加固。上诉人从未否认楼板质量问题，也从未拒绝履行维修义务。反观被上诉人一方，一方面拒绝接受上诉人履行维修义务，一方面提出“要求重新建4楼与5楼的水泥板”，并中请技术鉴定，得出与被上诉人观点完全相反的技术鉴定结论。明明是被上诉人多此一举，原审法院却判决上诉人承担鉴定费，既不合法，也不合理。《技术鉴定书》佐证了上诉人维修方案(加固、补裂)是正确的，理应由被上诉人自行承担鉴定费用。综上所述：上诉人认为，原审法院认定事实不清适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，上诉人请求上诉人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人莫家记、张茂清答辩称：一审法院所认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
莫家记、张茂清向一审法院提出诉讼请求：1、判决瑞丰房开公司将位于柳江县穿山开发区X号X栋XXX室房屋第二、三、四层楼拆除重新修建，确保楼层层高为3米及楼层地面无裂缝、无漏水；2、判决瑞丰房开公司向莫家记、张茂清提供该房屋经验收合格的证明，即《建设工程竣工验收备案证明书》或《竣工验收备案表》、《房屋质量合格证明》、《建筑工程质量认定书》；3、判决瑞丰房开公司支付给莫家记、张茂清因房屋质量问题影响莫家记、张茂清居住的损失115200元（按市场价月租金2400元为标准，从2011年4月14日计算至2015年4月3日止，共计48个月）；4、判决瑞丰房开公司承担本案鉴定费、评估费及诉讼费。
一审法院认定事实如下：莫家记与张茂清系夫妻关系，瑞丰房开公司系由自然人投资或控股设立的有限责任公司。2009年7月28日，莫家记与瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：莫家记作为买受人向出卖人瑞丰房开公司购买位于穿山综合市场改造第X栋X号房屋（暂定名），房屋用途为住宅，混合结构，层高为3米，建筑层数地上4+1层，建筑面积为262.26平方米，套内建筑面积为255.14平方米；房屋总价款为498556元，定于合同签订30日内支付首付款150556元，余款348000元于2009年8月15日前办理银行按揭贷款支付；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。同年8月7日，莫家记与瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：出卖人应在合同约定的时间内保质保量完成好住宅商品房建设。上述合同签订后，莫家记、张茂清通过支付首付款及银行按揭贷款方式付清购房款。2011年4月14日，瑞丰房开公司将上述涉案房屋交付给莫家记，并签署房屋交接书。2011年6月，莫家记、张茂清入住涉案房屋。后发现涉案房屋四层到五层天花板有裂纹，并出现漏水现象，遂向瑞丰房开公司公司售楼部反映情况，且不再居住使用二层至五层房屋，仅使用一层门面用于经营维修家电生意至今。2014年12月12日，瑞丰房开公司向莫家记、张茂清提供书面的涉案房屋楼板处理措施，莫家记书写收条言明收到，但不同意瑞丰房开公司提出的修缮方案，并要求重新修建四层至五层的水泥板。后双方协商未果，莫家记、张茂清遂诉至一审法院，并提出上述诉请。庭审中，莫家记、张茂清称其于2011年9月即向瑞丰房开公司售楼部反映房屋楼板开裂问题，但瑞丰房开公司一直未处理，瑞丰房开公司对此不认可，称其于2014年10月才知晓该情况，后派人到现场查看，并称涉案房屋存在的问题系房屋建筑的通病，可通过修缮解决。
另查明，涉案房屋所在的柳江县穿山综合市场2#楼于2009年3月2日开工建设，于2011年1月19日竣工经过验收，于2011年8月22日登记备案。2013年6月18日，涉案房屋办理产权登记手续（房产证号：江房权证柳江县字第××号），登记为莫家记与张茂清共同共有，房屋坐落于柳江县穿山镇开发区97号2栋106室，总层数5层，建筑面积262.58平方米，套内建筑面积255.46平方米。
审理中，莫家记、张茂清于2015年7月21日向一审法院申请对涉案房屋第2、3、4、5层市场租金数额进行评估，广西诚信华正资产评估有限责任公司于2015年11月18日作出诚信华正资评报字[2015]078号资产评估报告书，评估涉案房屋第2、3、4、5层市场租金为2508元/月，莫家记、张茂清为此支付评估费2000元。后莫家记、张茂清于2015年12月16日向一审法院申请对涉案房屋造成质量缺陷的因果关系、房屋修复方案及修复费用进行评估鉴定，桂林市土木工程研究会、桂林市科协建筑科学研究设计院于2016年5月18日作出[2016]建鉴字第007号技术鉴定书，鉴定结论为：1、涉案房屋楼板、屋面板开裂、渗水等质量问题，系瑞丰房开公司施工不当造成，其开裂受损的程度已达国行标《危险房屋鉴定标准》TGT125-99中具有危险点构件的标准，需进行加固维修，才能确保房屋安全正常使用；2、加固维修费用为45648.76元；3、涉案房屋二层以上层高经加固维修后基本达到设计要求，不影响正常使用；4、加固维修需委托具有相应资质单位设计实施。莫家记、张茂清为此支付鉴定费20000元、鉴定人员差旅费1400元，合计21400元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否存在质量问题，是否需加固维修，加固维修义务应由谁承担，若由莫家记、张茂清自行加固维修，瑞丰房开公司是否应向莫家记、张茂清支付加固维修费用45648.76元；二、瑞丰房开公司是否应赔偿莫家记、张茂清因房屋质量问题影响居住造成的损失115200元；三、莫家记、张茂清已支付的评估鉴定费应由谁承担。
关于争议焦点一，一审法院认为，莫家记、瑞丰房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。合同约定瑞丰房开公司应保质保量完成对涉案房屋的建设，且应对房屋出现的质量问题承担保修责任。现《技术鉴定书》已证实涉案房屋出现的屋面板开裂、渗水等质量问题，系瑞丰房开公司施工不当造成，且需进行加固维修，才能确保房屋安全正常使用，故一审法院对此予以认定。虽合同约定应由瑞丰房开公司承担保修责任，但综合考虑本案纠纷已长达五年未能解决、莫家记、瑞丰房开公司在本案纠纷中的地位角色及履行义务的积极性等因素，由瑞丰房开公司支付给莫家记、张茂清加固维修费用45648.76元，莫家记、张茂清自行委托具有相应资质单位设计实施加固维修涉案房屋为宜，莫家记、张茂清该项诉请，合法有据，一审法院予以支持。因上述费用为整栋涉案房屋加固维修的费用，故莫家记、张茂清要求瑞丰房开公司委托有资质单位对涉案房屋二层以上层高经加固维修后基本达到设计要求，不影响正常使用的诉请，于法无据，一审法院不予支持。
关于争议焦点二，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因瑞丰房开公司施工不当，造成涉案房屋出现质量问题，导致莫家记、张茂清无法居住使用房屋二层至五层，造成了莫家记、张茂清的损失，瑞丰房开公司应承担相应的赔偿责任。但瑞丰房开公司在知晓房屋出现楼板开裂漏水等情况后，亦提出了书面的维修方案，而莫家记、张茂清不同意该维修方案导致未能及时对涉案房屋进行修复，莫家记、张茂清亦应对损失的扩大承担相应的责任。综合考虑本案具体情况，一审法院酌情确定瑞丰房开公司承担损失的70%，莫家记、张茂清自负损失的30%为宜。关于损失数额的认定，莫家记、张茂清从2011年6月入住涉案房屋，且至今一直使用一层门面，其未能提供证据证实何时房屋开始出现质量问题，何时不再居住使用二至五层房屋，瑞丰房开公司对莫家记、张茂清主张的房屋于2011年9月即出现质量问题不认可，而瑞丰房开公司认可其于2014年10月知晓房屋出现质量问题，故一审法院认定损失的起算时间为2014年10月。莫家记、张茂清主张按2400元/月为标准计算损失，未超过《资产评估报告书》中评估的涉案房屋市场租金数额2508元/月，一审法院对此亦予以认定。从2014年10月计算至2015年4月13日（计6.5个月），损失为15600元（2400元/月×6.5个月=15600元），故瑞丰房开公司应赔偿给莫家记、张茂清损失10920元（15600元×70%=10920元），原告诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于争议焦点三，一审法院认为，因瑞丰房开公司不同意赔偿莫家记、张茂清的损失，故因评估涉案房屋市场租金数额而产生的评估费2000元应由瑞丰房开公司承担，莫家记、张茂清该项诉请，合法有据，一审法院予以支持。关于鉴定涉案房屋造成质量缺陷的因果关系及修复方案等产生的鉴定费用21400元，因瑞丰房开公司庭审中称涉案房屋存在的问题系建筑通病，而鉴定结论认定涉案房屋存在的质量问题系瑞丰房开公司施工不当造成，故瑞丰房开公司应承担该鉴定费用，莫家记、张茂清该项诉请，合法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司支付给莫家记、张茂清房屋加固维修费用45648.76元；二、柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司赔偿莫家记、张茂清损失10920元；三、柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司支付给莫家记、张茂清评估费2000元；四、柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司支付给莫家记、张茂清鉴定费用21400元；五、驳回莫家记、张茂清的其他诉讼请求。本案受理费2804元（莫家记、张茂清已预交），由瑞丰房开公司柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司负担1217元，莫家记、张茂清负担1587元。
经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
综合本案诉辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人请求自行维修房屋是否有事实和法律依据；2、损失、鉴定费用、评估费用应如何承担。
本院认为，人民法院依法委托鉴定机构得出的鉴定意见具有证据效力。本案中莫家记、张茂清于2015年12月16日向一审法院申请对涉案房屋造成质量缺陷的因果关系、房屋修复方案及修复费用进行评估鉴定，桂林市土木工程研究会、桂林市科协建筑科学研究设计院于2016年5月18日作出[2016]建鉴字第007号技术鉴定书，鉴定结论为：1、涉案房屋楼板、屋面板开裂、渗水等质量问题，系瑞丰房开公司施工不当造成，其开裂受损的程度已达国行标《危险房屋鉴定标准》TGT125-99中具有危险点构件的标准，需进行加固维修，才能确保房屋安全正常使用；2、加固维修费用为45648.76元。一审法院据此判决上诉人瑞丰房开公司支付该固维修费用为45648.76元，瑞丰房开公司上诉主张要求自行维修，因鉴定机构在鉴定意见书中已有明确的维修方案，瑞丰房开公司不能证明该公司的维修方案与鉴定机构的鉴定意见书一致且维修后能达到鉴定意见的安全正常标准，其请求自行维修没有事实和法律依据，本院不予采信。因瑞丰房开公司在答辩中认为裂缝并不影响居住安全并请求驳回莫家记、张茂清的诉讼请求，一审法院依法委托有资质的鉴定机构出具的鉴定意见已确认房屋存在影响安全的质量问题以及相关的费用，该鉴定意见否定了瑞丰房开公司的主张，应当由瑞丰房开公司承担鉴定费用。关于本案中其他损失的问题，经审查，一审法院计算的其他损失的计算方法无误，本院予以确认。
综上所述，上诉人柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1799元，由上诉人柳江县瑞丰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆斌
审 判 员 黄智文
审 判 员 赵舒颖
二〇一七年八月十一日
代书记员 覃宝云