广东省东莞市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤19行终279号
上诉人（原审原告）：潘瑞芳，女，1973年8月7日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市莞城区，。
委托代理人：刘沛，湖南银联律师事务所律师。
委托代理人：唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局。住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦。
法定代表人：刘国军，局长。
委托代理人：方智超，该局工作人员。
委托代理人：陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。
原审第三人：东莞时代广场有限公司。住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘。
法定代表人：张沛贤，总经理。
原审第三人：东莞市城市中心区开发建设总公司。住所地：东莞市南城区新城市中心区朝阳路星晨大厦*楼。
法定代表人：周建子，总经理。
上述两原审第三人委托代理人：王春盛，广东格雷兄弟律师事务所律师。
上述两原审第三人委托代理人：叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。
上诉人潘瑞芳因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）以及原审第三人东莞时代广场有限公司（以下简称“时代广场公司”）、东莞市城市中心区开发建设总公司（以下简称“城建总公司”）房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971行初138号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2016年1月24日，潘瑞芳向原审法院提起行政诉讼，请求判令：一、撤销潘瑞芳C120号商铺编号：粤房地权证莞字第××号房产证；二、判决东莞房管局承担本案的诉讼费用。
原审法院查明：根据东莞房管局向原审法院提交的《东莞市房屋产权登记审批书》显示，潘瑞芳于2013年11月26日已领取了涉案的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》，潘瑞芳对《东莞市房屋产权登记审批书》中“领证人”的签名及“领证日期”的签署未提出异议，潘瑞芳亦在起诉状中明确“2013年10月25日，东莞房管局向潘瑞芳颁发了编号为粤房地权证莞字第××号房产证”。综上，可以确认潘瑞芳最迟于2013年11月已领取涉案的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》。现潘瑞芳于2016年1月向原审法院提起本次行政诉讼。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”的规定，潘瑞芳于2013年11月已领取涉案的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》，其于当时已知道或者应当知道被诉具体行政行为的内容，其于2016年1月向法院提起行政诉讼请求撤销上述房产证超过了上述法定的起诉期限。综上，潘瑞芳的起诉超过了法定起诉期限且未提供正当理由，原审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（二）超过法定起诉期限且无正当理由”的规定，裁定：驳回潘瑞芳的起诉。本案不收取诉讼费用。
一审宣判后，潘瑞芳不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审裁定，依法支持潘瑞芳的一审诉讼请求；二、一审与二审的诉讼费用由东莞房管局承担。事实与理由如下：一、原审法院以潘瑞芳超过法定起诉期限驳回起诉所依据的时间节点认定错误。1.潘瑞芳与时代广场公司签订了《商品房买卖合同》及补充合同，约定潘瑞芳购买时代广场公司开发的位于东莞市××城区××大道××时代广场××号商铺。根据补充合同的规定：“2015年9月30日前，该商铺由卖方委托东莞市万菱实业投资有限公司对本商铺进行租赁及经营管理”和“卖方应于2015年9月30日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买方使用，同时买方自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。”该合同明确规定潘瑞芳在2015年9月30日前没有行使商铺的使用权及收益权的，因此也无从得知商铺的产权证是否合法。2.潘瑞芳依据合同于2015年9月30日来到现场办理交接，但看到的是无固界限的商铺，无法交付使用。鉴于此，潘瑞芳委托律师申请信息公开，发现时代广场商铺由400套拆分为1184套，无建设工程符合规划的证明、无房屋已竣工的证明、无房屋测绘报告以及消防验收合格等其他必要材料，不符合房屋产权登记的法定条件。潘瑞芳于2015年12月得知东莞房管局的违法行为后立即提起诉讼，并无超过诉讼时效。二、原审法院对行政诉讼时效的法律适用有明显错误。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”在本案中，潘瑞芳与裴瑞红、东莞市万菱实业投资有限公司签订的《商铺买卖合同》第10条规定：“卖方应于2015年9月30日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买方使用，同时买方自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。”潘瑞芳实际交接该商铺的时间为2015年9月30日，符合从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年的规定。房产权证属于不动产，应当适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”三、原审法院在一审程序中有重大遗漏，没有正确履行审判职权。1.潘瑞芳作为本集团诉讼原告之一，原审当庭提交的商铺现状公证书，一审裁定书没有提及。2.潘瑞芳提出的对东莞房管局手写改动的2××9号的房屋产权权属证明书的司法审查申请，原审法院没有依法按照《行政诉讼法》第六十六条之规定进行审查。原审法院没有对登记字号为2××9号房屋产权权属证明书进行书面审查，此权属证明书在备注栏中用手写“2012年7月5日拆分商业为1184套，总套数变更为1376套，”但加盖的是“东莞市房产交易所初始登记校对单（1）”。而原审法院认定为变更登记，认定严重错误。针对东莞房管局在2××9号房屋产权权属证明上将400套商铺改为1184套商铺，无新的建设工程规划许可、无新的消防工程验收、测绘报告与现场完全不符，本案业主将另行提起行政诉讼。四、东莞房管局在一审中没有证据证明其为潘瑞芳颁发房产证是合法行为。1.东莞房管局认为将手写非法修改的2××9号房屋产权权属证明认为是变更登记，而不是对初始登记的非法修改。原审法院混淆了《房屋登记办法》规定的变更登记和初始登记的法定概念。2.东莞房管局提供的房屋测绘报告违法。东莞房管局提供的2009年3月25日核准的《房屋测绘成果（实测）报告书》显示为400套商铺，2012年后东莞房管局为时代广场公司办理的2××9号房屋产权权属证明上的1184套商铺及测绘报告均与现场不符。3.时代广场分别于2012年5月23日和5月29日取得的首层和2-3层东南公消安检许字（2012）第0018号、第0020号办理的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是时代广场项目开业、投入使用前的消防安全检查合格证，并不涉及因该商铺由400套拆分为1184套而必须办理的消防设计审核和验收。故此，东莞房管局无新的建设规划许可，无新的消防验收许可，用非法的房屋测绘报告、手写非法改动的房屋产权权属证明办理出来的商铺房产证显然非法。综上所述，原审法院认定事实错误，审判程序有意遗漏，适用法律严重错误，为维护潘瑞芳的合法权益，请求二审法院依法予以改判，依法支持潘瑞芳的一审诉讼请求。
被上诉人东莞房管局答辩称：一、潘瑞芳提起本案诉讼已超过法定的起诉期限。潘瑞芳于2013年取得案涉商铺的房产证，其于2016年1月份提出本案诉讼，请求撤销其名下该房产证，已经超过法定2年的起诉期限。二、东莞房管局作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。2013年，潘瑞芳就案涉商铺向东莞房管局申请办理所有权转移登记。东莞市南城房地产交易所依据《房屋登记办法》第三十三条的规定，向潘瑞芳收取了房地产登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明、办证证明等所有权转移登记所需提交的材料，审核后给予办妥所有权转移登记手续。依据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，房屋因发生买卖导致所有权转移的，权利人可以向登记机关申请所有权转移登记。登记机关应当履行查验申请人提供的材料是否合法、就登记事项询问申请人、如实、及时登记有关事项的职责，对房屋有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致、登记申请是否违反法律、行政法规进行审查。本案中，东莞房管局接受潘瑞芳的申请后，依据上述法律、法规的规定逐一核实了申请人所提供的文件、证明材料，对该登记申请的合法性给予了严格审查，并依据《房产登记办法》第七条的规定，依据登记信息向潘瑞芳发放房地产权证，均是在履行法定的行政职责。因此，东莞房管局对涉案商铺办理所有权转移登记及发放房地产权证的行政行为合法。另外，时代广场商铺分割的变更登记，因该行为与潘瑞芳诉请法院撤销的办证行为，是两个完全独立的行政行为，法院在本案中不应予以审查。况且，东莞房管局在办理时代广场公司提出的商铺分割变更登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。潘瑞芳主张该行政行为违法，没有任何依据，且潘瑞芳就该行政行为提起起诉的期限已过。综上，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法维持原裁定，驳回潘瑞芳的全部上诉请求。
原审第三人时代广场公司、城建总公司未在二审法定期间提交书面陈述意见。
本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。另查明，潘瑞芳在二审期间向本院补充提交了《二审开庭审理申请书》、《提供新的证据质证申请书》、《司法鉴定申请书》、《勘验现场申请书》、《商品房屋产权权属申请表》与《房产面积测绘成果报告书》。东莞房管局和时代广场公司、城建总公司表示，上述证据材料已超过举证期限，与本案处理没有关联性，不同意质证；上述申请亦涉及另外的具体行政行为，与本案无关。
上述补充查明的事实，有潘瑞芳补充提交的《二审开庭审理申请书》、《提供新的证据质证申请书》、《司法鉴定申请书》、《勘验现场申请书》、《商品房屋产权权属申请表》与《房产面积测绘成果报告书》，以及本院调查笔录等附卷为证。
本院认为：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”本案中，根据《东莞市房屋产权登记审批书》显示，潘瑞芳领取案涉《房地产权证》的时间为2013年11月26日，虽然该证未载明房地产权属人应有的诉权或者起诉期限，但潘瑞芳至此应已知晓该证的具体内容，故潘瑞芳若有异议，则至迟应于2015年11月26日前提起行政诉讼。潘瑞芳于2016年1月24日向原审法院提起本次诉讼，已超过上述2年的法定起诉期限。原审法院裁定驳回潘瑞芳的起诉，理据充分，并无不当。潘瑞芳在二审期间补充提交的证据材料和相关申请，不影响其已超过法定起诉期限事实的认定，与本案处理并无关联，本院不予采纳。
综上所述，潘瑞芳的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
根据国务院《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定，本案无需交纳案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审判长 孙立凡
审判员 张志强
审判员 叶俏珠
二〇一六年十二月五日
书记员 吴俏虹