湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初708号
原告:周伟才，男，1977年10月10日出生，汉族。
原告:李丽君，女，1982年9月25日出生，汉族。
二原告系夫妻关系，共同委托诉讼代理人:周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
被告:怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:李润奇(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所律师
原告周伟才、李丽君诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，适用普通程序依法进行了审理。原告周伟才、李丽君的委托诉讼代理人周娟，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周伟才、李丽君向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期取得《竣工验收备案表》、逾期通过消防验收的违约金31039元。2、调整被告逾期办理好房产证、土地使用证的违约金为“按日以原告已付房价款数额的万分之一计算”判决被告支付逾期办理好房产证与土地使用证的违约金18742.5元（算至起诉日），并继续计算至房产证与土地使用证办理之日。事实和理由：两原告与被告于2012年8月18日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其位于城北紫东片区建设的大汉龙城新龙府第一幢三单元01号房以总价425190元出售给原告。其中《商品房买卖合同》第8条约定被告应当在2013年12月30日前，将约定的商品房交付两原告使用，并取得《竣工验收备案表》，已构成违约，也未按法律规定通过消防验收，不符合法定交付条件。其次，《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金”，被告至今未办理好两证，故应承担逾期办证的违约责任，但约定的违约金过低，甚至远低于两原告的损失，故请求人民法院予以提高至按日以原告已付购房款数额的万分之一计算。根据《中华人民共和国合同法》第107条、114条之规定，两原告认为，被告所交付的商品房不符合约定与法定交付条件，又逾期办理好房产证与土地使用证，应承担违约责任。为此，特向贵院提起诉讼，请依法判决。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人已经履行了合同义务，被答辩人请求支付逾期取得《竣工验收备案表》、逾期通过消防验收的违约金，没有事实和法律依据。二、被答辩人计算逾期办证违约金的期限没有事实依据。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况；
2、被告组织机构代码证复印件一份，拟证明被告的身份信息；
3、《商品房买卖合同》、《补充协议》复印件各一份，拟证明原被告约定的交房条件为2013年12月30日，交房时被告必须取得《竣工验收备案表》，办理两证约定为交房后730日，即2015年12月30日；
4、销售不动产统一发票复印件，拟证明原告已向被告付清房款。
5、中华人民共和国税收完税证明，拟证明原告依据缴纳房屋契税。
6、被告向原告出具的收款收据，拟证明原告向被告缴纳完两证的手续费、代办费、工本费及办证费。
7、湖南省物业专项维修基金专用收据，拟证明原告已缴纳物业维修基金。
8、2017年中国人民银行贷款利率表，拟证明参照银行同期贷款利率计算对比，约定的违约数额过分抵。
被告为支持其主张向本院提交以下证据：
1、营业执照复印件，拟证明被告主体资格；
2、商品房买卖合同复印件，拟证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，依据双方之间的合同权利义务约定；
3、补充协议复印件，拟证明协议第三条第三款取消了竣工验收备案表作为交房条件，第九条约定逾期办证违约金已交房款的1%；
4、工程质量竣工验收记录，拟证明被告所售房屋于2013年12月14日竣工验收合格；
5、建设工程消防验收意见书，拟证明房屋于2015年1月26日消防验收合格；
6、竣工综合验收备案表，拟证明原告所购买的房屋已于2016年6月16日取得综合竣工验收备案表；
7、房屋交接书，拟证明原被告双方已于2014年10月1日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给了原告。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好《不动产权证书》。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好《不动产权证书》的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好《不动产权证书》。
经审理查明：2012年8月18日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第1幢3层01号商品房，房屋总价款425190元，合同签订日另付房款255190元，向银行按揭贷款170000元；原告需在2013年12月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付全部购房款425190元。2014年10月1日、2016年10月26日原告先后向被告交纳契税8098.85元、维修基金8503元、房产、国土办证费2000元、两证代办费200元。2014年10月1日被告将房屋交付给原告。
另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区1.2号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月27日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告应按照约定全面履行自己的义务。但上述买卖合同、补充协议对被告逾期取得竣工验收备案表和通过消防验收的违约责任并没有约定，同时被告在本案中应交付的商品房也已达到主体分栋验收合格的约定交付标准，且并不违反法律法规强制性规定。故对原告要求被告承担逾期取得竣工验收备案表和通过消防验收违约金31039元的诉讼请求本院不予支持。
关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间为2014年10月1日，根据双方的约定，被告应当在2016年10月1日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任，即违约金为425190元×1%=4251.9元。原、被告签订的补充协议系双方真实意思表示，合法有效，且未违反法律禁止性规定，原告要求被告按日以原告已付购房价款数额的万分之一计算违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司本判决生效之日起十日内支付原告周伟才、李丽君逾期办理不动产权属证书违约金4251.9元；
二、驳回原告周伟才、李丽君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1045元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担95元，原告周伟才、李丽君承担950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 侠
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 黄水霞
二〇一七年六月七日
代理书记员 曾 群
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。