西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第03249号
原告兰祖碧。
委托代理人刘太明，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。
委托代理人杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。
被告西安喜再来商贸有限公司。
法定代表人刘引存，该公司执行董事兼经理。
被告康宏斌。
被告李洁。
第三人陕西星火物业管理有限责任公司。
法定代表人袁振涛，该公司总经理。
委托代理人陈秋瑞。
委托代理人张永刚。
原告兰祖碧与被告西安喜再来商贸有限公司（以下简称喜再来商贸公司）、康宏斌、李洁、第三人陕西星火物业管理有限责任公司（以下简称星火物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰祖碧的委托代理人杨乐、第三人星火物业公司的委托代理人陈秋瑞、张永刚到庭参加诉讼，被告喜再来商贸公司、康宏斌、李洁，经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告兰祖碧诉称，2015年3月18日，其与被告喜再来商贸公司签订房屋租赁合同，约定被告喜再来商贸公司将其位于劳动南路旭景名园店面积为12平方米包含门面后的仓库租给原告用于经营《廖记棒棒鸡》，租金每月5000元，每年60000元。合同签订后，原告依约支付了一年的租金60000元、押金10000元，并支付装修费60000元。2015年6月3日，星火物业公司将小吃城入口封闭，使原告无法继续营业，造成其各项损失288000元。被告康宏斌、李洁作为被告喜再来商贸公司的股东，在未履行出资义务的情况下，将公司转让给没有经济能力的刘引存、李俊民，侵害了原告在内的众多商户权益。现诉至本院，请求判令：1、解除2015年6月2日原告与被告喜再来商贸公司签订的房屋租赁合同；2、被告喜再来商贸公司支付原告288000元（包括：剩余房租50000元、押金10000元、转让费28000元、装修款60000元、加盟费119000元、经营损失90000元）；3、被告康宏斌、李洁对上述款项在出资范围内承担补充清偿责任；4、第三人星火物业公司承担连带责任；5、本案诉讼费由被告喜再来商贸公司承担。
被告喜再来商贸公司、康宏斌、李洁经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人星火物业公司述称，2013年9月7日第三人与被告康宏斌签订《旭景名园商场房屋租赁合同》一份，约定康宏斌承租位于旭景名园2400平方米的商场营业用房，用于商业经营使用，租赁期限6年，自2013年8月1日至2019年7月31日。因康宏斌拖欠租金及物业费，第三人2015年3月18日及4月29日分别向其送达了催费通知书，但均未果，后第三人向其送达了解除租赁合同通知书，并于2015年6月12日在报纸上刊登了解除租赁合同及物业管理补充协议通知，要求其2015年6月23日搬离租赁房屋。第三人按照合同约定解除合同并无过错，不应承担赔偿责任。
经审理查明，2015年3月18日，原告兰祖碧（承租方、乙方）与被告喜再来公司（出租方、甲方）签订《西安喜再来商贸有限公司租赁合同》一份，其中约定：“···乙方承租甲方旭景名园店（东门口独立门面）场地，建筑面积12平方米，用途以营业执照核准的经营范围为准；该房屋租赁期限共60个月，自2015年3月25日起至2020年3月24日止，前两年租金不变，从第三年开始每年递增5%；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为廖记棒棒鸡经营使用；该房屋月租金5000元，租金支付方式为年度支付，每期交付租金总额为60000元，交每期租金乙方提前30天向甲方支付下期租金，甲方收到乙方租金后，应提供给乙方有效的收据凭证···乙方应于签订本合同同时向甲方交纳10000元保证金，合同期内，乙方不得将保证金冲抵甲方租金及其他各项费用支付···乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用···甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，甲方除应支付违约金外，还应对超过违约金以外的损失进行赔偿···本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。”合同落款有被告喜再来商贸公司的公章及原告的手写签名。
合同签订当日，原告以现金支付方式向被告喜再来商贸公司交纳了房屋押金10000元，以银行转账方式向被告李洁个人账户汇入房屋租金60000元、转让费28000元，向陕西廖记食品连锁管理有限公司（以下简称陕西廖记公司）支付合同保证金5000元、培训费99000元。之后，经被告喜再来商贸公司同意，原告开始对涉案房屋进行装修，为期约一个月。2015年3月31日，原告向陕西廖记公司（以下简称陕西廖记公司）支付装修款40000元、2015年4月18日向成都鑫立翔装饰工程有限公司支付装修款60000元。原告称，成都鑫立翔装饰工程有限公司为其加盟公司指派，包括对装饰、装潢、吊顶、地板等装修，向陕西廖记公司支付的装修款40000元包括冰箱和展示柜。2015年4月18日，原告开始正式经营。2015年6月3日，第三人星火物业公司以被告康宏斌拖欠租金及物业费为由，对包括原告承租房屋在内的小吃城进行封门。此后，第三人星火物业公司通知原告对承租房屋的装饰、装修物进行拆除，原告将冰箱、展示柜及部分物品搬离。
为证明其经营损失，原告提交一张2015年7月7日打印的年报表，显示该年4月营业额为110659.79元、5月营业额为175612.10元、6月营业额为7254.90元。
另查，2013年9月7日，被告康宏斌（乙方）与第三人星火物业公司（甲方）签订《旭景名园商场房屋租赁合同》一份，其中约定：康宏斌承租案外人西安普林房地产开发有限责任公司开发建设并委托星火物业公司管理出租的位于旭景名园2400平方米的商场营业用房，用于商业经营使用，租赁期限6年，自2013年8月1日至2019年7月31；租赁费随市场行情变化每两年递增一次，即2013年8月1日至2015年7月31日止为25元每月每平方；2015年8月1日至2017年7月31日止为26元每月每平方；2017年8月1日至2019年7月31日止为27元每月每平方；租赁费每半年收取一次，自合同签订之日起，应在5日内一次性缴纳保证金100000元及上半年租赁费用，下半年租赁费应在每年6月25日前一次性交清；若康宏斌无故拖欠租金，应按照年租金的3%缴纳滞纳金，拖欠租金超过一个月，星火物业公司有权单方解除合同，自行收回房屋并追究违约责任。
2015年3月18日，第三人向被告康宏斌发出《催费通知》，要求其在2015年3月20日前缴纳所欠物业管理费47520元、房屋租金180000元，如未按时缴纳所欠费用，应自行解除租赁合同，被告康宏斌在该通知上签字确认；2015年4月29日，第三人先后通过邮政快递及在其承租的生活广场张贴的方式向被告康宏斌送达《催费通知书》；2015年5月18日，第三人张贴《解除租赁合同通知书》通知被告康宏斌解除租赁合同，并限其5日内清场搬离；2015年6月1日、6月10日、6月12日，第三人先后张贴《搬离通知》的告示；2015年6月16日，第三人在《西安晚报》刊登《通知》，告知被告康宏斌，其已于2015年6月3日对经营超市进行限制经营，并要求被告康宏斌在2016年6月23日前将所有货物进行处理。
再查，喜再来商贸公司成立于2014年1月22日，公司章程记载，注册资本101万元，股东包括：乔建斌认缴出资2.02万元，张丽阳认缴出资5.05万元，李洁认缴出资12.12万元，康宏斌认缴出资76.76万元，张朝庆认缴出资5.05万元，出资方式均为货币，出资期限均为2020年1月14日之前，实缴资本均为0元。
2015年6月3日，喜再来商贸公司形成股东会决议：“乔建斌将其公司2%的出资2.02万元转让给刘引存、张丽阳将其公司5%的出资5.05万元转让给李俊民、李洁将其公司12%的出资12.12万元转让给刘引存、康宏斌将其公司76%的出资76.76万元转让给刘引存、张朝庆将其公司5%的出资5.05万元转让给李俊民；股东转让出资后，公司新的出资结构为：刘引存认缴90.9万元，出资方式为货币出资，出资时间为2020年1月14日，李俊民认缴10.1万元，出资方式为货币出资，出资时间为2020年1月14日；同意选举刘引存为执行董事兼经理（法定代表人），免去李洁执行董事兼经理（法定代表人）职务，选举李俊民为监事，免去康宏斌监事职务。”该股东会决议形成的同时，被告喜再来商贸公司根据该决议对出资人的变化对公司章程进行了修正。
2015年6月5日，被告李洁向西安市工商行政管理局就上述变更情况申请备案登记。2015年6月9日，被告喜再来商贸公司的工商登记档案中股东信息由康宏斌、李洁、乔建斌、张朝庆、张丽阳、变更为李俊民、刘引存，法定代表人信息由李洁变更为刘引存，注册资本为101万元，实收资本为0元。
上述事实，有租赁合同、收款收据、项目策划咨询合同、培训合同、商标使用许可合同、年报表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、西安市商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、催费通知书、解除合同通知书、邮寄回执、照片、西安晚报刊登通知、工商登记档案、公司章程、股东会决议、公司章程修正案、股东转让出资协议及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告喜再来商贸公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。合同签订后，原告如约缴纳了相应的租金和保证金，但因被告喜再来商贸公司拖欠第三人租金等费用，第三人在2015年6月3日采取了封门措施，致使原告无法继续使用涉案房屋，双方租赁合同客观上无法履行，现原告要求解除与被告喜再来公司解除签订的房屋租赁合同，本院予以准许，解除时间应为2015年6月3日。
对于原告主张的各项损失，本院分析认定如下：1、房屋租金。因租赁合同解除之前，仍属有效，原告实际使用涉案房屋78天（自2015年3月18日合同签订之日至2015年6月3日合同解除之日），应向被告喜再来商贸公司支付租金。结合双方约定每月租金5000元，原告支付的租金应为13000元（60000元÷12月÷30天×78天=13000）。合同解除之后，被告喜再来商贸公司应将多收取的租金47000元退还原告（60000元-13000元=47000元）。原告主张退还租金50000元，计算有误，本院部分支持；2、房屋押金。原告交付的房屋押金10000元，有被告喜再来商贸公司开具的收据予以佐证，应予认定，其主张被告喜再来商贸公司返还的请求，本院予以支持；3、转让费。原告主张转让费28000元，系通过POS机刷卡向被告李洁支付，作为时任被告喜再来商贸公司的股东，其行为应属职务行为，故原告要求被告喜再来商贸公司返还28000元的请求，本院予以支持；4、装修费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”原告主张的装修费60000元，非装修残值损失，而系装修总的造价，不应全部支持，考虑到原告租赁期间装修物的消耗及原告已将部分装修物品进行搬离因素，本院酌定装修损失为10000元；5、加盟费。原告主张119000元，但仅提供99000元培训费及保证金5000元的票据，且加盟费不属于原告的损失，故不予支持；6、经营损失。原告虽主张喜再来商贸公司赔偿其无法继续经营的损失45000元，但未提供证据证明，故该项请求，本院不予支持。上述损失共计95000元，应由被告喜再来商贸公司承担。
关于原告主张应由被告康宏斌、李洁承担补充清偿责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”本院认为，应加速二被告股东出资期限到期，使其丧失时间利益，并在其认缴的出资本息范围内对原告承担补充赔偿责任。理由在于：其一、喜再来商贸公司在成立时记载于章程中的二被告股东认缴出资的数额和认缴期限属内部约定，不能约束原告；其二、股东享受出资期限利益的同时应承担起相应的义务，该项义务应保证公司不至于沦为工具，从而危及到与公司正常交易的债权人的合法权益。被告康宏斌拖欠第三人租金数月，经第三人多次联系未果并采取封门措施的当日，不是积极面对、解决问题，而是迅速与被告李洁等人形成股东会决议，转让股权、修改章程，其行为显系逃避债务之举，若仍固守公司有限责任，则无疑助长被告康宏斌等人的悖信行为。故被告康宏斌应在其认缴未缴出资76.76万元、被告李洁应在其认缴未缴出资12.12万元范围内承担补充赔偿责任。原告要求第三人星火物业公司承担连带责任，因缺乏法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国公司法》第二十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告兰祖碧与被告西安喜再来商贸有限公司2014年9月15日签订的《西安市莲湖区喜再来生活广场喜再来美食城档口合同》于2015年6月3日解除；
二、被告西安喜再来商贸有限公司在本判决生效后七日内赔偿原告兰祖碧损失95000元；
三、被告康宏斌、李洁对被告西安喜再来商贸有限公司不能清偿原告兰祖碧上述95000元的债务，在各自未出资本息范围内承担补充赔偿责任（被告康宏斌认缴未缴出资76.76万元、被告李洁认缴未缴出资12.12万元）；
四、驳回原告兰祖碧其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5620元，由原告兰祖碧负担3766元，被告西安喜再来商贸有限公司负担1854元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 寇永利
审 判 员 赵 欣
代理审判员 周 强
二〇一六年七月十九日
书 记 员 邹炎恩