江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0273号
上诉人（原审被告）陆香珍。
委托代理人周巍健，江苏孙吴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程彬彬。
委托代理人杨小飞，江苏兴苏律师事务所律师。
原审被告俞俊杰，曾用名俞杰。
原审被告刘振芳。
上诉人陆香珍因与被上诉人程彬彬，原审被告俞俊杰、刘振芳动迁房买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2411号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：陆土妹与丈夫俞耀方两人共育有子女六人，分别为俞根林、俞秋根、郭招英、俞秋林、俞巧娥、俞素娥。陆土妹父母均先于其去世，其丈夫俞耀方于1987年10月去世。其子女俞巧娥于1996年2月11日去世，俞巧娥的子女为汤永林、汤杏娟。陆香珍与俞秋林系夫妻关系，俞俊杰系两人儿子，俞秋林于2001年1月31日因病去世，后陆香珍与刘振芳再婚。
2005年经园区动迁，陆香珍、俞俊杰、陆土妹、刘振芳四人作为安置人口获得动迁房屋三套，动迁编号分别为淞江新村三区72幢303室（面积100平方米）、淞江新村一区1幢406室（面积40平方米）、淞江新村九区50幢401室（面积40平方米）。现公安编号分别为淞泽家园三区60幢303室、淞泽家园一区1幢406室、淞泽家园九区50幢401室。2009年12月15日，陆香珍、俞俊杰、刘振芳及陆土妹（出售人、甲方）与程彬彬（买进方、乙方）签订房屋买卖合同，主要约定：甲方经家庭共有人协商一致同意，将座落在苏州工业区园区娄葑镇淞江新村一区1幢406室特小户一套（现房）出售给乙方。该户建筑面积约40平方米，总价为人民币204000元（包括车库、阁楼价格）。该房面积以房产证面积为准，不因增减面积而增减房价。乙方付款方式为：签订本合同支付194000元，房地产两证过户时一次性付清余款10000元。该房屋买卖合同由苏州工业园区娄葑法律服务所作为见证单位盖章。合同签订当日，程彬彬支付陆香珍房款194000元，陆香珍将诉争房屋交付程彬彬使用至今。2010年7月3日，陆土妹去世。2013年4月17日，陆土妹的继承人俞根林、俞素娥、郭招英、俞秋根、汤杏娟、汤永林、俞俊杰在江苏省苏州市中新公证处办理继承权公证，确认由俞俊杰继承陆土妹在前述动迁房享有的全部遗产份额，其他继承人放弃继承权。2013年4月24日，诉争位于淞泽家园一区1幢406室房屋登记为陆香珍、俞俊杰按份共有，两人各享有50%份额。该房屋登记建筑面积为61.98平方米，其中包括阁楼面积20.15平方米，另附有3.74平方米车库一个。诉讼中，程彬彬表示愿在取得房屋产证后支付被告购房尾款1万元。
以上事实，由当事人提交的产权交换协议书、测量表、房屋买卖合同、房款收条、公证书、房产登记簿、居委会证明、户籍资料等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。
原审原告程彬彬的诉讼请求为：1、判令2009年12月15日签订的《房屋买卖合同》有效，并将争议房屋苏州工业园区淞泽家园一区1幢406室及配套车库过户至程彬彬名下。2、本案诉讼费用由陆香珍、俞俊杰、刘振芳负担。
原审法院认为，合法成立的合同关系受法律保护。诉争房屋买卖合同由房屋权利人与程彬彬协商后签订，应系当事人真实意思表示。俞俊杰当时虽尚未成年，但其父母陆香珍、刘振芳当时作为其法定代理人有权代理其处分财产，未有证据显示该处分行为损害俞俊杰权利。该合同内容不违反法律规定，亦有第三方见证，应为合法有效，当事人应诚信履行。程彬彬已按约定支付购房款，相应房产已经实际交付其使用至今，各方均未曾提出异议，诉争房屋陆香珍、俞俊杰、刘振芳现已办理产权证书，程彬彬依据合同约定要求合同相对人及继承人继续履行合同、办理过户手续，具有合同和法律依据，予以支持。陆香珍、俞俊杰、刘振芳辩称合同签订时存在乘人之危、重大误解、显失公平情形，缺乏证据佐证，不予采信。陆香珍、俞俊杰、刘振芳还辩称诉争房屋实际面积超过买卖协议约定面积，要求程彬彬补偿多出面积的差价。对此，根据诉争房产登记簿记载，诉争房屋总面积为61.98平方米，其中阁楼面积为20.15平方米，主房面积为41.83平方米，此并未明显超出买卖协议约定房屋面积。双方在房屋买卖合同中亦明确约定出售的房屋包含阁楼价格，且陆香珍、俞俊杰、刘振芳在取得房屋后对房屋实际面积应有充分了解，其自愿整体交付程彬彬占有使用至今，未曾提出异议，可见双方对合同标的并无争议。陆香珍、俞俊杰、刘振芳主张补偿超出面积差价，亦缺乏合同和法律依据，不予支持。关于诉讼主体问题，因陆土妹其他继承人俞林根、俞素娥、郭招英、俞秋根已放弃继承陆土妹在诉争房屋中遗产份额，且房屋现已实际登记至陆香珍、俞俊杰名下，故应由陆香珍、俞俊杰、刘振芳承担相应合同责任。诉讼中，程彬彬表示愿在取得房屋产证后支付陆香珍、俞俊杰、刘振芳购房尾款10000元，一并予以判明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认程彬彬与陆香珍、俞俊杰、刘振芳及陆土妹于2009年12月15日签订的房屋买卖合同合法有效；二、陆香珍、俞俊杰、刘振芳于判决生效之日起十五日内协助程彬彬办理苏州工业园区淞泽家园一区1幢406室房屋（含附属阁楼、车库）产权转移登记至程彬彬名下；三、程彬彬在取得上述房屋产证后七日内支付陆香珍、俞俊杰、刘振芳购房尾款10000元。案件受理费5019元，减半收取2509.50元，由陆香珍、俞俊杰、刘振芳负担。
上诉人陆香珍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决未充分查明事实，忽略上诉人合法权益。上诉人卖房系为还爱人生前得病欠下的巨债，且涉案合同签订前，上诉人未接触过类似买卖，在房产中介和程彬彬代理人大力鼓动下所签，经验不足被人利用。此外，上诉人签订合同时空间感和距离感迟钝，未经实际测量即依据房屋安置时的一些信息，导致合同面积和产权证面积相差多达21.98平方米，一审判决认为上诉人取得涉案房屋后对房屋实际面积有充分了解，缺乏事实依据。二、一审法院认为上诉人自愿将涉案房屋整体交付程彬彬占有使用至今，未曾提出异议，则双方对合同标的并无争议，有失公平。事实上，上诉人通过手机短信向程彬彬提出房屋面积增加后要求其增加房款，程彬彬答应增加房款，亦认可上述信息的真实性。三、上诉人主张其在一审中请求撤销涉案合同并依此提起反诉，一审判决并未涉及该反诉问题，剥夺了上诉人的诉权。综上，一审判决事实不清，程序违法，请求二审法院撤销原判。
被上诉人程彬彬答辩称：涉案合同签订时，陆香珍具有完全民事行为能力，理应对自己的行为承担法律后果，且陆香珍已收取了大部分房款，应按合同约定履行合同义务。陆香珍称在中介等人劝说下所签，实际上中介起了媒介的作用，签约与否取决于其本人，对于陆香珍提出对房屋面积没有明确认知，合同明确约定该房屋面积以产证面积为准，不因面积增减而增减房价，总价20.4万元包括车库和阁楼，双方成交价格符合市场价格，过程也符合交易习惯，涉案合同真实有效、公平合理。综上，请求二审法院维持原判。
二审另查明，2009年12月15日《房屋买卖合同》第1条约定：“该户建筑面积约40平方米，总价为人民币204000元（包括车库、阁楼价格）。该房面积以房产证面积为准，不因面积增减而增减房价。”
涉案房屋房权证（苏房权证园区字第××号）载明：涉案房屋建筑面积61.98平方米，套内建筑面积54.9平方米，其中阁楼面积为20.15平方米，另附车库3.74平方米。
上述事实，有《房屋买卖合同》、房权证在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，房屋买卖确非小事，陆香珍作为完全民事行为能力人及涉案房屋按份共有人，对合同签订、合同价格、合同约定等应尽到谨慎义务，现其主张为还债而签订合同，经验不足或受他人鼓动，上述理由不足以构成撤销涉案合同的法定事由。此外，陆香珍主张其在卖房时未经实际测量，导致合同约定面积与产证面积相差21余平方米，显失公平，涉案合同应予撤销。但从双方合同约定来看，涉案房屋于签订合同时已是现房，合同约定总价涵括阁楼与车库在内，亦进一步明确涉案房屋面积以房产证面积为准，不因面积增减而增减房价，故陆香珍依据合同约定面积与产证面积差主张撤销合同或增加房款，依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人陆香珍的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5019元，由上诉人陆香珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 沈军芳
二〇一四年四月三日
书 记 员 闻 艺