安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00409号
上诉人（原审被告）：刘俊，男，1980年2月12日出生，汉族，职业不详。
被上诉人（原审原告）：合肥申大物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区淝河路99号玫瑰绅城花园B7-301，组织机构代码67422399-9。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司财务管理人员。
上诉人刘俊因与被上诉人合肥申大物业服务有限公司（以下简称申大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥包河区人民法院（2014）包民二初字第00631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：刘俊系玫瑰绅城花园C4幢2202室业主，该房屋建筑面积72.61平方米，房屋类型为高层住宅。2010年6月30日，刘俊作为乙方与作为甲方的申大物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建帐按实分摊。乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。对于代收代缴收费服务，双方合同第六条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务，（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%。交纳违约金。合同签订后，申大物业公司依约在该小区从事物业服务工作。但自2011年1月1日至2013年7月31日期间，刘俊未予交纳物业管理费，同时对自己2010年10月1日至2013年7月31日期间的能耗费，刘俊也未予交纳。
原审法院认为：申大物业公司与刘俊签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，申大物业公司依约为包括刘俊在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，申大物业公司有权向刘俊收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。刘俊作为业主，在接受和享有了申大物业公司提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，刘俊未向申大物业公司交纳自2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费，自2010年10月1日至2013年7月31日期间的能耗费，刘俊对申大物业公司主张的数额未明确提出异议，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了双方合同的约定，申大物业公司要求其支付物业管理费计2656.07元、能耗费计891.65元，符合合同约定和法律规定，对此予以支持。
本案中，刘俊已经连续不缴纳物业管理等费用达31个月之久，违反了双方合同第四条的相关约定，因此理当按照双方合同第十一条第四项约定交纳违约金。鉴于申大物业公司现主张从起诉之日起即2014年2月24日起按中国人民银行同期贷款利率以物业管理费为基数计息，确是原告对自己权利的处分，对此予以准许。
对于刘俊的辩称意见，原审法院认为：申大物业公司作为刘俊所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定申大物业公司在持续不断的履行物业服务义务。对于申大物业公司从事物业服务工作的质量，刘俊作为业主，如认为申大物业公司在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与申大物业公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。刘俊认为开发商交房办证违约，开发商以及原告未向其交纳1%的违约金的辩称意见，应当属于商品房买卖合同调整的范畴，与本案的法律关系存在不同；另汪鸣作为申大物业公司的法定代表人已经为申大物业公司
起诉时出具的企业法人营业执照以及法定代表人身份证明书所证明，申大物业公司与刘俊之间形成了物业服务合同关系，申大物业公司以物业服务合同之诉提起诉讼，其主体资格并无不当；对刘俊提交的公
开信，提出开发商要求各业主不要交纳物业费，刘俊对此也未能提供该公开信对申大物业公司与刘俊双方具有约束力的证据。故综合前述理由，原审法院认为刘俊的辩称理由不能成立，不予采纳。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告刘俊于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费计2656.07元（自2011年1月1日至2013年7月31日期间）、能耗费计891.65元（自2010年10月1日至2013年7月31日期间），两项合计3547.72元；二、被告刘俊于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司违约金（违约金计取方式为：以物业管理费2656.07元为基数，自2014年2月24日起按中国人民银行同期贷款利率计取至本判决确定给付日止）。案件受理费50元，减半收取为25元，其他诉讼费100元，合计125元，由被告刘俊负担。
上诉人刘俊上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》无效，不能作为法庭审理本案的依据。首先、按照目前法律规定，所谓《前期物业服务合同》签订主体应当是建设单位和物业服务企业签订，但是本案中则是物业服务企业直接和业主签订的，而业主则不具备签订《前期物业服务合同》的主体资格；其次《前期物业服务合同》的签订应当通过招投标程序或房地产主管部门批准、备案程序，但一审中我们没有看到被上诉人提供的相应证据；在交房时，被迫签的前期物业服务合同不签不交钥匙，再退一万步说，我与申大物业公司蒋友集签的合同与汪鸣何干？再次，被上诉人没有承接该小区物业的资质等级。根据我国《物业服务企业资质管理办法》第8条的规定“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。而该小区为44万平方米，因此作为只有三级资质的被上诉人不能承接该小区的物业服务，而且一审我也未看到被上诉人的三级资质的资质证书。
二、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。最高人民
法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第
六条明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的
合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，
法律应予支持。根据上述条款，物业公司应该履行法定的通知缴纳义
务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上诉送达方式
均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告
送达等方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直
接送达等方式向上诉人书面催缴物业管理费用，被上诉人也未收到其
催要物业费的通知，因此其主张物业费的程序不合法。
三、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任，并减免物业服务费。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范明确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”（一）被上诉人并未尽到相应维修义务，如小区公共部阋的门、窗、消防、地面花坛台阶（大理石）景观木地板、护栏损坏物业未维修。电梯经常出现故障无人维修，特别是景观地灯毁损严重，电线裸露在外，特别是儿童不懂事容易触摸，置我们广大业主的生命安全不顾等等，原告在一审时提交多组照片一审法院未予说明和记录。（二）被上诉人并未尽到相应安全防范义务，小区完全是开放式，任何人员均可出入，小区保安从不审查，给小区造成巨大的安全隐患，小区住宅、车辆、财物被盗案件经常发生。（三）小区垃圾到处可见，夏季更是臭气冲天令人作呕；小区景观蓄水池无人清理更换，池出全是垃圾，水也发臭；小区绿化，物业常年无人修剪、维护、浇水，导致许多树木草坪死亡。（四）被上诉人无权收取物业服务费。首先我国物业收费实行许可证制度，从被上诉人起诉至今，我没有看到被上诉人提供的物价局颁发的《收费许可证﹥，无收费许可证，被上诉人收取物业服务费就是违法的，原告可以拒绝缴纳，其次被上诉人物业服务差，导致全体业主怨声载道，要求被上诉人撤出小区，但被上诉人为攫取利润仍旧赖着不走，去年开发商上海城开集团合肥置业有限公司已向被上诉人发出解除物业服务合同并要求其立即撤离的通知，所以自开发商解除合同通知要求其撤离之日，原告就无需在缴纳任何物业费用。（五）被上诉人要求缴纳物业费，有的部分已超过诉讼时效，请二审依法查明，不予支持。（六）一审判决上诉人缴纳能耗费891.65元无事实与法律依据。合肥自2011年8月份已实施“一费制”而且合肥市物价局也发生通知，要求在2012年必须全部实行“一费制”，故其在要求支付能耗费没有法律依据；同时一审法院对被上诉人提供的能耗费票据未做合理审查全部支持明显认定事实不清，被上诉人提供的能耗费发生的证据无法证明能耗费发生的具体数额及上诉人应承担的部分，请求二审不予支持。
综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求
二审法院依法查明事实，从而维护上诉人的合法权益，依法公正判决。因此，1、请求二审法院撤销一审判决，在查清案件事实后依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人申大物业公司辩称：1、我方与开发商签订的协议是正规合法的，上诉人所称不是事实；2、我方尽到相关的物业服务义务；3、我方对物业费进行了多次催缴；4、我公司具有收费许可证，也已经提交一审法院；5、我方持续服务到2013年7月，不存在超出诉讼时效；6、2011年8月份之前的服务小区依然按照原来的物价局的41号文件来收取能耗费的；7、公共能耗我方是按时分摊的，也是按照实际产生的来收取的。一审判决正确，请求驳回上诉。
二审中，双方未提供新的证据，二审查明的事实与一审一致。
本院认为：法律规定建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理合同效力即使没有与业主本人签订，其效力也及于业主，而本案申大物业公司已经与业主刘俊本人签订的《前期物业管理服务协议》，在协议内容没有违反法律、行政法规强制性规定的前提下，当然有效。且申大物业公司具有相应物业服务资质和领取了服务价格登记证，并提供了物业服务，按规定有权收取物业服务费。物业服务具有连续性，收取物业费是物业公司日常工作运转的主要来源，申大物业公司未怠于或放弃主张物业费等，且对其他公摊费用发出通知要求一并交纳，刘俊应当按约交纳物业费，故本案申大物业公司的主张并未超过诉讼时效。申大物业公司服务及收费，是基于双方合同，刘俊提供的照片何时拍摄，不能证明申大物业公司在物业维护及小区卫生等方面处于一种常态，若申大物业服务公司有对其损害的方面，应当另行主张。故刘俊不应以此理由拒交物业服务费及应摊的公用能耗费。综上，刘俊上诉理由不能成立，其主张不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年六月二十五日
书记员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。