四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终1568号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宜宾海港城商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊中坝路2号。
法定代表人：刘晓翔，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，四川舟度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方健，四川舟度律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪元兴，男，1990年2月出生，汉族，住云南省绥江县。
委托诉讼代理人：汪晓燕，女，1987年3月出生，汉族，住云南省绥江县。
上诉人宜宾海港城商业管理有限公司（以下简称海港城公司）因与被上诉人汪元兴房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海港城公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2416号民事判决；2.汪元兴支付海港城公司租金94000元及逾期付款违约金11922元；3.海港城公司不退还汪元兴消防系统安装费17000元；4.汪元兴承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院认定房屋租金为52000元、违约金为5400元有违合同约定，应当按照合同约定判决，同时根据双方合同约定，汪元兴逾期支付任何一项应缴费用，应承担逾期金额每日千分之一的违约金，一审法院酌情支持房屋租金和违约金错误；2.一审法院判决退还消防系统安装费17000元错误。消防安装工程已经做好了，消防系统一应俱全，汪元兴也进行了使用，该笔费用不应当予以退还。
汪元兴辩称，1.一审法院认定合同解除时间及场地占用费标准错误，不应当判决支付违约金；2.因海港城公司管理混乱造成我方损失，我方要求海港城公司退还28000元的押金以及未兑现的2000元房屋漏水的电器补偿；3.一审认定退还消防系统安装费正确。
海港城公司向一审法院起诉请求：1.确认海港城公司与汪元兴2017年5月22日解除了双方于2015年12月16日签订的租赁合同；2.汪元兴支付因未按合同约定支付的租金94000元及逾期支付金额的违约金11922元；3.本案诉讼费用由汪元兴承担。
汪元兴�一审法院提出反诉请求：1.确认汪元兴与海港城公司签订的《租赁合同》已经于2016年11月28日合法解除；2.海港城公司返还汪元兴租赁保证金28000元以及退还代收汪元兴的消防系统安装费17000元；3.本案诉讼费由海港城公司承担。
一审法院认定事实：位于四川省宜宾市翠屏区中坝大桥左侧新一中旁外滩壹号1幢1层50号商业用房（建筑面积6289.27平方米，宜宾市房权证翠屏区字第××号）的所有权人系四川紫牛置地有限公司，四川紫牛置地有限公司将该商业用房委托给海港城公司进行经营管理及租赁。该外滩壹号1幢1层50号商业用房包含了本案诉争租赁房屋（宜宾市翠屏区中坝路2号海港城1层24、29号商铺）。
2015年12月16日，海港城公司（甲方）与汪元兴（乙方）签订一份合同编号为YBMO-2015-12-16-009的《宜宾MOmall海港城租赁合同》，约定甲方将位于四川省宜宾市××××（ＭＯｍａｌl海港城）1层24、29号商铺出租给乙方经营火锅餐饮，租赁期为36个月，从装修期满的次日起算，即从2016年1月1日起至2019年12月31日止，甲方给予乙方三个月免租期，即2016年1月1日至2016年3月31日；第一个租赁年每月租金14000元，第二个租赁年每月租金14000元，第三个租赁年每月租金14000元；乙方应于正式租赁合同签订时，向甲方支付人民币28000元，开业后自动转为租赁保证金，该租赁保证金作为乙方履行本合同的保证，不能作为抵扣应向甲方支付的收益和其他费用，不计利息；本合同期满或终止时，乙方按本合同要求将该商铺归还给甲方，且乙方无任何违约，没有给甲方造成损失，没有任何与乙方关联的第三方向甲方提出主张、诉讼、赔偿或其他责任的，在结清所有费用及清场后，甲方应于30个工作日内将保证金无息退�给乙方，如乙方违反本合同的相关约定，甲方有权直接在保证金中扣除相应金额；乙方进场装修前须向甲方支付装修保证金10000元，乙方完成装修且经消防等政府相关部门验收合格后10个工作日内，甲方应向乙方无息返还装修保证金；第十二条违约责任中12.2条约定，如乙方逾期支付任何一项应缴费用的，应承担逾期金额每日千分之一的违约金，累计逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应立即交还商铺且不能向甲方要求任何赔偿或补偿；第12.5条约定，因乙方违约，甲方解除合同或因乙方原因导致本合同提前终止的，甲方除行使本合同上文约定的所有权利外，甲方有权没收乙方的保证金，同时乙方还须另行付清所有应付款。2015年12月21日，汪元兴向海港城公司交纳了租赁保证金28000元、装修保证金10000元、代收消防系统安装费17000元以及装修管理费等费用。合同签�后，汪元兴租用该商铺经营一家“香巴王国”串串香。
2016年6月6日，海港城公司（甲方）与汪元兴（乙方）签订一份《商铺租赁补充协议》，约定对双方签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》事宜进行补充：1.甲方同意乙方以交纳的装修保证金10000元用于抵扣2016年4月-5月房租；2.双方协商自2016年6月1日起至2016年12月31日止，商铺租赁费为6000元/月，每月须提前5日交纳；本补充协议是租赁合同的组成部分。
根据海港城公司出具的租金收据显示，汪元兴按6000元/月的标准向海港城公司支付了2016年6月至8月的房租。从2016年9月1日起，汪元兴未再支付过房租。
汪元兴诉称2016年6月23日、8月2日这两日，因宜宾市区突降大暴雨，该诉争商铺墙顶出现大面积渗水，造成经营过程中顾客需要打伞吃饭，店中无法正常经营,并提交了照片予以证明。
2016年8月18日，双方出具一份《抵扣证明》：“宜宾海港城商业管理有限公司与香巴王国因沉降缝漏水造成香巴王国损失协商如下：香巴王国损失有（装饰/设备/餐饮原材料）等经双方协商为共计2000元的补偿。此补偿在海港城公司收取香巴王国房租中抵扣，其中2016年7月房租中抵扣1000元，2016年8月房租中抵扣1000元。”海港城公司在该证明上加盖公司印章，汪元兴在证明上签名捺印。
汪元兴于2016年10月31日关门停止营业，但商铺内的经营设备没有搬走，且汪元兴一直未将该诉争商铺返还海港城公司。2016年11月28日，汪元兴将一份《告知函》交到海港城公司，并邮寄给海港城公司的工作人员邓晓琳。该《告知函》载明：“从2016年8月起，我经营的商铺开始陆续遭受部分业主的责难，出现断电，严重影响我正常经营秩序。我多次向你公司反映，甚至向公安机关报案，均未能解决。2016年10月31日，我商铺再次被业主强行断电，无法经营，我被迫关闭店铺至今。我多次要求与你公司对解除合同进行财务结算，但你公司均置之不理。现特致函告知你公司下列事项：一、自2016年10月31日起，因你公司严重违约致使不能实现我承租商铺的合同目的，我解除与你公司签订的《租赁合同》；……”。海港城公司收到该告知函后并不同意解除合同，双方就租赁事宜进行协商未果，从而导致诉讼。
2017年5月22日，汪元兴将该诉争商铺的钥匙和《退房告知函》交给海港城公司，并通过邮寄的方式再次向海港城公司提交《退房告知函》。庭审中，海港城公司同意于2017年5月22日即收到汪元兴交还商铺钥匙之日解除与汪元兴签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》。
2017年5月23日，一审法院组织双方到诉争商铺进行现场勘查。勘查情况：1.商铺玻璃大门紧锁，商铺内用于经营火锅串串的展示柜、桌、凳以及一些杂物仍没有搬走；2.商铺是长方形的，该楼房的伸缩缝位于商铺进门的这面墙，大约有十多米长，经双方现场指认，漏水位于进门的整面墙顶的伸缩缝位置，该伸缩缝附近区域的墙顶也在不同程度的渗水、滴水；3.商业用房共3层楼，3楼楼顶是外滩壹号小区的生活平台，是小区绿化花园，海港城公司工程部人员张家强称经过调查发现是因为下大暴雨，外滩壹号小区生活平台的排水沟未及时清理造成堵塞，导致雨水反灌进了伸缩缝，使雨水漏进汪元兴商铺。汪元兴向海港城公司告知漏水后，公司工程部已经尽快帮助租户处理，并清理了3楼的排水沟及下水道口，之后该诉争商铺未出现漏水情况；�元兴对张家强陈述的漏水原因没有提出异议，也称之后未再出现漏水的情况。
一审法院认为，本案所涉位于宜宾市××××（ＭＯｍａｌl海港城）1层24、29号商铺系四川紫牛置地有限公司所有，四川紫牛置地有限公司委托海港城公司对案涉商铺进行经营、出租和管理。因此海港城公司与汪元兴签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》、《商铺租赁补充协议》合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方当事人有权就该案涉商铺向对方主张权利。
当事人双方签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》约定租赁期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止，汪元兴应于免租期后的2016年4月1日起按月向海港城公司支付房租。但汪元兴于2016年9月1日起未再向海港城公司支付过房租，汪元兴已构成违约。汪元兴辩称因商铺出现多次漏水，造成无法经营且海港城公司没有解决漏水问题，因此拒绝向海港城公司交付房租，但双方于2016年8月18日形成的《抵扣证明》已协商处理了商铺漏水的赔偿问题，且双方均确认之后未再出现漏水的情况，因此汪元兴该辩驳理由法院不予采信。汪元兴还辩称业主经常到店里责难，强行断电，影响香巴王国的正常经营，但该商铺的业主是四川紫牛置地有限公司，汪元兴无证据证明该公司和海港城公司有阻扰其经营的行为，故该辩驳理由法院不予采信。综上，2016年8月18日双方就商铺漏水的赔偿达成协议后，在商铺再未出现漏水的情况下，汪元兴从2016年9月1日起未再向海港城公司支付房租，汪元兴已构成违约，因此汪元兴作为违约方不享有合同解除权，即汪元兴于2016年11月28日向海港城公司送达的《告知函》不能达到解除合同的法律后果，汪元兴应当继续履行支付房租的合同义务。根据租赁合同的约定，如果汪元兴逾期支付房租超过30日，海港城公司有权解除合同，海港城公司于2017年4月起诉汪元兴后要求解除合同且解除时间为2017年5月22日汪元兴交还商铺钥匙之日，故法院确认双方签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》于2017年5月22日解除。
关于漏水的2000元补偿款问题，汪元兴出具的收据均显示汪元兴支付的2016年7月和8月房租金额为6000元。因此，该2000元补偿款并未实际抵扣，应在汪元兴欠付房租中予以抵扣。
合同解除前汪元兴一直占用该诉争商铺，应当向海港城公司支付房屋租金。又因为汪元兴经营的香巴王国于2016年11月1日起未再经营，双方关于租赁的纠纷一直在协商，该商铺一直闲置至今。根据该商铺所在楼栋的实际情况，2016年海港城公司也曾主动将汪元兴的房租从14000元/月降低至6000元/�，并且双方就该商铺产生的纠纷也有海港城公司未妥善处理与海港城部分业主之间矛盾的原因，另外汪元兴将商铺空置期间并未得到商铺经营的收益，综合考虑以上情况，法院确认汪元兴应向海港城公司支付该诉争商铺从2016年9月1日至2016年12月31日的房租为22000元（6000元/月×4月－2000元）、从2017年1月1日起至2017年5月22日期间的房租酌情支持为30000元（酌情按每月6000元计算），共计52000元。
海港城公司还诉请汪元兴支付截止到2017年5月退还商铺时的逾期付款违约金11922元，根据合同约定，如汪元兴逾期支付任何一项应缴费用的，应承担逾期金额每日千分之一的违约金，汪元兴提出违约金过高要求调整，故法院酌情按月利率2%计算违约金，经核算截至最后一个租赁月2017年5月份的房租，应当于2017年4月25日向海港城公司交纳。违约金分段计算：2016年8月26日-9月25日的违约金120元（6000元/月×2%），2016年9月26日-10月25日的违约金240元（6000元/月×2月×2%），2016年10月26日-11月25日的违约金360元（6000元/月×3月×2%），2016年11月26日-12月25日的违约金480元（6000元/月×4月×2%），2016年12月26日-2017年1月25日的违约金600元（6000元/月×5月×2%），2017年1月26日-2月25日的违约金720元（6000元/月×6月×2%），2017年2月26日-3月25日的违约金840元（6000元/月×7月×2%），2017年3月26日-4月25日的违约金960元（6000元/月×8月×2%），2017年4月26日-5月22日的违约金1080元（6000元/月×9月×2%），以上共计违约金5400元。
关于租赁保证金28000元的问题，根据租赁合同约定，若汪元兴违约，海港城公司解除合同或因汪元兴的原因导致合同提前终止的，海港城公司有权没收汪元兴交纳的保证金，因此汪元兴要求海港城公司退还租赁保证金28000元的反诉请求，不符合合同的约定，法院不予支持。
关于消防系统安装费17000元的问题，海港城公司未举证证明在收取该笔费用后对该商铺进行了消防系统安装，故该笔费用应当退还汪元兴。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、原告宜宾海港城商业管理有限公司与被告汪元兴于2015年12月16日签订的《宜宾MOmall海港城租赁合同》于2017年5月22日解除；二、被告汪元兴于本判决生效之日起十日内向原告宜宾海港城商业管理有限公司支付拖欠的房租52000元及逾期付款违约金5400元；三、反诉被告宜宾海港城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告汪元兴退还代收消�系统安装费17000元；四、驳回反诉原告汪元兴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1616元，减半收取计808元，反诉受理费463元，共计1271元，由原告（反诉被告）宜宾海港城商业管理有限公司负担303元，被告（反诉原告）汪元兴负担968元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人海港城公司与被上诉人汪元兴之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。
2016年6月，海港城公司与汪元兴签订的《商铺租赁补充协议》约定：2016年6月1日起至2016年12月31日止，商铺租金为6000元/月。一审法院依据该协议约定的租金标准计算2016年6月1日至2016年12月31日期间的房屋租金正确，后双方因各种原因产生纠纷，汪元兴于2016年底已实际关门停业，商铺空置期间汪元兴并未得到商铺经营的收益，故一审法院酌情支持2017年1月1日至2017年5月22日租金为30000元，抵扣双方约定的2000元补偿款后，判令汪元兴支付租金52000元、违约金5400元并无不当。海港城公司称“一审法院认定房屋租金为52000元、违约金为5400元”有违合同约定的上诉理由不能成立。
海港城公司上诉称“一审法院判决退还消防系统安装费17000元”错误，因海港城公司未能举证证明消防安装工程已安装完毕，且汪元兴已实际使用了该消防系统，故海港城公司的该上诉理由亦不能成立。
综上所述，海港城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2759元，由上诉人宜宾海港城商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 龙 雨
二〇一七年九月十九日
法官助理 华 涛
书 记 员 牟岑雪