上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13689号
原告崔秀侠，女，汉族，1987年1月30日出生，户籍地安徽省。原告闫红卫，男，汉族，1986年9月10日出生，户籍地安徽省。两原告共同委托的代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被告侯镇华，男，汉族，1943年10月11日出生，住上海市闵行区。被告赵戍珠，女，汉族，1946年7月1日出生，住上海市闵行区。被告侯烨，男，汉族，1976年8月16日出生，住上海市闵行区。三被告共同委托的代理人汤沸，上海宝旺律师事务所律师。原告崔秀侠、原告闫红卫与被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔秀侠、原告闫红卫及其委托代理人滑宝珠，被告侯镇华、被告赵戍珠及其被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨共同委托的代理人汤沸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔秀侠、原告闫红卫诉称，2015年6月9日，三被告经上海地原房地产经纪公司居间介绍与两原告签订房地产买卖居间协议，两原告以人民币(以下币种相同)2,450,000元的价格购买三被告位于上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室的房屋。两原告按照约定交付定金30,000元。后在2015年6月15日按照协议交付定金70,000元。2015年8月30日双方签订《上海市房地产买卖合同》，当日支付房款640,000元。双方协商一致，2016年3月重新签订《上海市房地产买卖合同》，两原告支付利息40,000元给三被告。至2016年3月份被告不同意签署《上海市房地产买卖合同》，经协商一致，双方签订了合同价为2,670,000元的《上海市房地产买卖合同》，比签订的居间协议和2015年8月份约定的合同价格高了整整220,000元。按《上海市房地产买卖合同》的约定，双方应于2016年4月30日之前办理转让过户手续，2016年4月29日，双方在中介公司见面，被告表示用于接受贷款款项的银行卡已经注销，要求立即支付余下房款，否则不予办理过户手续。此笔房款明确约定是以银行贷款的方式支付。被告要求不符合合同约定。2016年4月30日，因交易中心放假，假期后第一个工作日，2016年5月3日，两原告一直联系三被告办理过户手续。2015年5月4日两原告委托律师发函给三被告，要求立即联系原告并办理交易过户手续。双方约七日至被告家中详谈，原告去了，但被告未予理会。两原告及居间方多次催促三被告履行已经签订的合同，三被告一再拖延，两原告认为双方签订的上述协议及合同均合法有效，双方均应按约定履行。故原告诉至法院要求：1、判令三被告履行签订的《上海市房地产买卖合同》并办理交易过户、交房手续；2、判令三被告承担本案诉讼费、保全费、担保费8,010元。原告崔秀侠、原告闫红卫向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2015年6月9日上海市房地产买卖居间协议一份、2015年8月30日上海市房地产买卖合同一份、2016年3月13日上海市房地产买卖合同一份，证明2015年6月9日原、被告签订了金额为2,450,000元的居间协议，2015年8月30日原、被告签订了金额为2,450,000元的房地产买卖合同，双方约定的过户时间为2016年4月10日，故双方再签订一份买卖合同，但被告不同意再签，经过协商在加价的基础上，双方于2016年3月13日又签订了金额为2,670,000元的上海市房地产买卖合同，合同又加价了220,000元，作为原告已经给予被告充分补偿。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，对居间协议及买卖合同的真实性、合法性均无异议。其出售房屋是为了置换房屋到儿子的同一个小区，在签订房地产买卖合同之时，被告知原告存在限购，且还有七个月的社保未缴齐，原告找到其进行协商，被告出于善意，同意七个月再签订正式合同，在3月份、4月份原告未按照付款的时间约定付款的情况下，原告又要求被告再次签订正式合同，在协商过程中，原告一再进行威胁，在此情况下，被告无奈签订了第三版的房地产买卖合同。2、预付房款收据及付款凭证一组，证明原告已经支付了房款1,160,000元，房价超过了居间协议及第一版买卖合同所约定的房款，目前还有1,510,000元未付。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，对于已收的房款及未付房款的金额无异议，已付房款1,160,000元已经收到。3、两原告的参保个人城镇基本养老保险缴费情况两份，证明两原告在2016年3月13日签订网签合同之时符合了上海市购房的相关政策。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，证据的真实性、合法性无异议，对证明内容恰好说明了原告在签订2015年买卖合同之时不符合购房资格，被告方善意等待了原告七个月，再次与原告签订正式合同，但认为原告应按照总房价的20%承担违约责任。4、涉案房屋的房地产登记簿信息一份，证明涉案房屋的权利人为三被告，可以正常交易。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，对证据的真实性、合法性无异议。5、2016年5月4日两原告委托律师发给三被告的律师函及邮寄凭证各一份，证明两原告委托律师发函，督促三被告履行合同。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，对证据的真实性、合法性均无异议，律师函确实收到，但并未给予回复，其认为律师函是在吓唬三被告。6、视频材料一组，证明三被告在收到律师函之后，双方联系后于2016年5月7日进行面谈，两原告按时到了三被告家门口，但三被告拒绝开门。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，不予认可，其并未同意原告来其家中进行商谈，而被告方因为身体不适，也不希望原告来其家中。7、原告与被告之间的短信聊天记录一组，证明2016年5月7日、8日原告来到被告家门口，但被告方电话不接、短信不回，隔着窗户劝原告离开，且不愿意交流。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，被告的手机里就有33条沟通的短信，并不存在拒绝沟通一说，例如在2016年4月29日的短信中曾经回复原告，2016年5月7日的短信中也曾经回复过原告。8、中国银行奉贤支行的个人住房贷款合同一份、房地产登记申请书一份，证明2016年4月29日该银行已经通知原告可以房贷，但其是在5月份才拿到合同，贷款审批通过的金额为1,510,000元。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对该组证据经质证后认为，对于证据的真实性无异议，但按照合同约定的支付时间是2016年4月30日，但原告并未付款，且银行是在2016年5月19日审批了贷款，故原告并未在2016年4月30日获得贷款，或者在未获得贷款的情况下应当以现金方式补足，故原告存在违约。9、庭审中，原告申请证人杨经亮(男，汉族，1984年10月13日出生，现任上海地原房地产经纪有限公司莲花店店长)出庭作证，证人作证称：2015年6月9日经其公司居间介绍原、被告签订了居间协议，约定房款为2,450,000元，8月份双方签订了买卖合同，当时由于原告的社保还有七个月未满，经过被告的同意，延期七个月再交易，并协商了一定的补偿，由原告进行每个月的补偿。到第二次签订合同之时，因为房价有波动，所以房价有了上涨。到2016年3月13日双方重新签订了正式合同，因为当时社保已满，签订合同之后就送银行放贷，在4月26日、27日左右银行通知其贷款已经出来，可以放贷，但当时五一放假，所以无法在2016年4月30日放贷，所以在4月29日上下家来到门店协商是否以现金补足，原告愿意把现金补给被告，但当时银行关门了无法进行现金转账。当时的贷款已经审批好了，但时间上不够，要节后才能办理，所以原告要先借款过来垫上现金。但是被告不同意这种操作方法。到了五月份原告约被告进行交易，但被告说由于原告违约，不愿意进行交易，其称是否可以让原告再补偿一点，但后来双方没有谈成。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨对证人证言经质证后认为，在签订居间协议之时，其并不知道原告不具备购房条件，是中介方与原告一起欺骗了被告，被告是在签订第二版买卖合同之时才清楚。关于补差价的情况，在签订第二版合同之时，房价波动较大，其也只是象征性地要求原告补偿了一点，但与房价的波动幅度是不能比的。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨辩称，两原告未能于2016年4月30日及时付清全款已经构成违约，两原告称由于被告方注销了银行卡的原因造成未付款的说法是不成立的。两原告的起诉不能排除其应尽义务，其应当按照合同约定履行付款义务，故合同未能履行的原因在于原告，而不是被告，被告保留追究原告违约责任的权利。本案中被告同意继续履行合同，但保留另案起诉原告主张违约责任的权利。被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨向本院提供了2016年3月13日的补充协议一份，证明该份补充协议与之前的买卖合同是一起签订的。原告崔秀侠、原告闫红卫对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨系座落于闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人。2015年6月9日，经上海地原房地产经纪有限公司居间介绍，原告崔秀侠、闫红卫与被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨签订《上海市房地产买卖居间协议》一份，协议约定的房价款为2,450,000元，房价为房东到手价，所有税费及中介费由买方承担；三被告必须在交易前注销抵押，交房前户口迁出；双方约定于2015年8月30日前签订买卖合同，当天支付首付款，两原告如果贷款贷不出来，不算违约，两原告提供的资料信息是真实的，如果贷款贷不出，不算违约。嗣后，两原告分别于2015年6月9日支付给三被告定金30,000元、2015年6月15日支付定金70,000元。2015年8月30日两原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定的房地产转让价款为2,450,000元，双方确认在2016年4月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日两原告支付给三被告房屋首付款640,000元。嗣后，两原告分别于2015年10月15日支付200,000元，2015年11月27日支付50,000元，2015年12月29日支付50,000元，2016年1月24日支付50,000元，2016年2月26日支付60,000元，合计两原告已经支付给三被告的房款为1,160,000元，三被告庭审亦确认收到上述房款。2016年3月13日，由两原告作为乙方、三被告作为甲方签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海地原房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及其该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积78.38平方米；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,670,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件(三)付款协议中约定：1、乙方于签订买卖合同当日支付给甲方1,160,000元。其中包括乙方已付定金100,000元；2、乙方于甲、乙双方进交易中心办理产权过户手续后拿到乙方名义的产权证，银行收到相关的房款资料后的7个工作日内支付给甲方1,510,000元于甲方指定的银行账户内(具体支付时间以银行放款日为准)；如果乙方的银行贷款贷不足合同上约定的贷款金额，则乙方必须在进交易中心办理产权过户手续的当日用现金补足给甲方；三、甲、乙双方同意，甲方于2016年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；四、甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。五、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付总房价的20%的违约金，余款返还给乙方，已付款补足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。六、甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，甲方逾期未交付房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按总房价的20%向乙方支付赔偿金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。八、补充条款(一)载明：1、甲方该房屋内若有户口，则必须在交房前到该房屋当地的公安派出机构办理所有户口迁出手续。若甲方逾期未迁出的，则每逾期一日，须向乙方支付赔偿金100元，直至甲方户口全部迁出为止；2、乙方自愿承担本次房屋买卖双方的交易税费和中介费；3、甲方具体交房时间为款清交房；4、乙方保证2016年4月30日前银行贷款能够审批通过，如果银行贷款审核不通过，乙方用现金支付给甲方。当日，双方另签订补充协议载明：1、甲乙双方协商关于莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋，乙方贷款事宜，如果乙方在2016年4月30日银行贷款审批不通过，乙方要用现金补足给甲方1,510,000元，如不能补足乙方算作违约；2、如乙方银行贷款通过或全额付清，甲方不配合过户逾期算作甲方违约；3、如因交易中心繁忙，要延期过户，甲、乙双方再继续办理过户手续。截至2016年2月，原告闫红卫缴纳社保的期限从2014年3月起至2016年2月，累计缴费月数23个月；原告崔秀侠缴纳社保的期限从2014年3月起至2016年2月，累计缴费月数32个月。庭审中，原告申请证人杨xx(男，汉族，1984年10月13日出生，现任上海地原房地产经纪有限公司莲花店店长)出庭作证，证人作证称：2015年6月9日经其公司居间介绍原、被告签订了居间协议，约定房款为2,450,000元，8月份双方签订了买卖合同，当时由于原告的社保还有七个月未满，经过被告的同意，延期七个月再交易，并协商了一定的补偿，由原告进行每个月的补偿。到第二次签订合同之时，因为房价有波动，所以房价有了上涨。到2016年3月13日双方重新签订了正式合同，因为当时社保已满，签订合同之后就送银行放贷，在4月26日、27日左右银行通知其贷款已经出来，可以放贷，但当时五一放假，所以无法在2016年4月30日放贷，所以在4月29日上下家来到门店协商是否以现金补足，原告愿意把现金补给被告，但当时银行关门了无法进行现金转账。当时的贷款已经审批好了，但时间上不够，要节后才能办理，所以原告要先借款过来垫上现金。但是被告不同意这种操作方法。到了五月份原告约被告进行交易，但被告说由于原告违约，不愿意进行交易，其称是否可以让原告再补偿一点，但后来双方没有谈成。另查明，中国银行股份有限公司上海市奉贤支行于2016年5月19日对两原告提出的房地产抵押借款申请予以批准，该份登记申请书中记载了债权数额为1,510,000元，其中商业贷款1,510,000元，期限从2016年5月19日至2036年5月19日。再查明，两原告委托律师于2016年5月4日向三被告发出律师函，要求三被告在收到函件后联系两原告，立即办理交易过户手续。另再查明，两原告于2016年6月27日向本院汇入代管款1,510,000元，用于支付上述买卖合同中的剩余房款。本院认为，两原告与三被告就涉案房屋的买卖已达成合意，双方于2016年3月13日所签订的《上海市房地产买卖合同》中可以确定作为出售方的三被告以2,670,000元的净到手价格出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由两原告承担，该份买卖合同体现了双方的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对合同双方均具有合同约束力，原、被告均应按照买卖合同的约定全面、善意地履行各自的合同义务。现两原告已经支付了大部分房款，三被告亦确认收到上述房款，且三被告在庭审中确认本案的房屋买卖合同可以继续履行，但表示其将对两原告的违约行为另行起诉追究其违约责任。庭审中两原告亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至本院，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，另考虑到原、被告均有继续履行合同的意愿，故本院认为双方之间的买卖交易应继续履行。至于两原告主张的诉讼保全过程中产生的担保费，系两原告正常的诉讼成本，不能成为两原告诉请的依据，故本院对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、判决原告崔秀侠、原告闫红卫与被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨就座落于上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖继续以2,670,000元的价格进行交易，被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨于本判决生效之日起十日内协助原告崔秀侠、原告闫红卫办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告崔秀侠、原告闫红卫负担；二、驳回原告崔秀侠、原告闫红卫的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计13,200元，财产保全费5,000元，合计18,200元，由原告崔秀侠、闫红卫负担9,100元，由被告侯镇华、被告赵戍珠、被告侯烨负担9,100元(于本判决生效之日起十日内向原告崔秀侠、原告闫红卫直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年六月三十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。