福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第2720号
原告林泽川，男，1931年4月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告林柏花（系林泽川配偶），女，1938年4月29日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告林贤明，男，1956年8月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告王秀玲，女，1961年8月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告林枚芳，女，1982年11月30日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告林枚芬，女，1984年2月24日出生，汉族，系林贤明女儿，居民，住龙岩市新罗区。
六原告的共同委托代理人赖卫东，福建天岩律师事务所律师。
被告郑柏斌，男，1968年11月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人吴庆森、沈萍，福建六韬律师事务所律师。
原告林泽川、林柏花、林贤明、王秀玲、林枚芳、林枚芬与被告郑柏斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年5月6日公开开庭进行了审理，后由于案情审理需要转为普通程序于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告林柏花、林贤明及其六原告的委托代理人赖卫东，被告郑柏斌及其委托代理人吴庆森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林泽川、林柏花、林贤明、王秀玲、林枚芳、林枚芬诉称，六原告系龙岩市新罗区西陂镇大洋村村民。1997年，原告在自家责任田上建造一幢五层楼房，建筑面积640平方米，用地面积195平方米。原告林泽川于1987年向原西陂镇人民政府缴交了1122元费用，原告林贤明于1994年3月26日向新罗区西陂镇财政所补交109.14平方米的土地补理费2183元，于1997年1月15日缴纳罚款7581元，并于1998年9月8日向新罗区财政局缴纳109平方米的耕地占用税1133.6元。
2005年10月23日，原告林贤明、王秀玲、林枚芳与被告郑柏斌签订了一份《房屋土地转让合同》，约定原告林贤明等将上述房屋土地以40万元转让给被告，原告林泽川、林柏花、林枚芬未在该合同上签字。之后，原告林贤明与被告郑柏斌又签订了一份《购房补充合同》。上述合同签订后，原告林贤明向被告交付了该房屋及相关缴费发票，被告先后支付给原告林贤明48万元。由于六原告建造的上述房屋所使用的土地系集体土地，故该土地房屋的转让无法得到有关部门的认可，至今没有办理房产证。原告认为，原、被告双方签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》违反了法律强制性规定，属于无效合同，双方应返还财产。原告诉至法院，请求法院判决：1、确认原、被告双方于2005年10月23日签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》无效。2、被告郑柏斌应将位于龙岩市新罗区西陂镇大洋村新村巷18号（原地址为新罗区西陂镇大洋村103号）房屋及土地返还六原告。
被告郑柏斌辩称：一、被告与原告于2005年10月23日签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，我国的基本法层面并没有明确禁止农村房屋的买卖。根据我国《土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明在出卖住宅后丧失了再申请宅基地的权利。根据我国《物权法》第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，该条款表明宅基地是可以转让的；《物权法》第64条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原料等不动产和动产享有所有权”，该条表明农民对其房屋拥有所有权，则有权对其拥有的房屋进行占有、使用、收益和处分，包括出售、赠与自己的房屋。由此可见我国法律并没有明确禁止农村房屋的买卖，本案被告与原告签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第52条规定的无效情形，属于合法有效的合同。其次，在行政规章层面，也没有明确规定农村房屋禁止买卖。相关的规章政策规定表明农村的房屋只能在本集体村民之间买卖，禁止农村宅基地使用权对外转让，即不能卖给城市居民，但是行政规章不是国家法律法规，并且相关的规章反而表明农村房屋是可以进行买卖的，只是需要在本集体村民间进行。具体到本案，被告虽然在2005年10月向原告购买本案讼争房屋时与原告不属于同一集体村民，但是在2014年3月26日被告向本案讼争房屋所在村民委员会申请将户口迁入该村时，该村已同意，被告正在办理户口落户的行政手续，即被告实质上已经取得讼争房屋所在地集体经济组织成员身份。如果说被告与原告所签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》因主体身份问题存在效力瑕疵，那么如今被告的身份变化是对先前签订的合同效力的追认。第三，原告林贤明是本案讼争房产的所有权人，有权处分讼争房产，转让行为合法有效。根据原告提供其缴纳讼争房产税费、罚款的单据及《财政局催缴税款通知单》等均明确缴纳义务主体是原告林贤明，唯一一张时间为1987年元月12日的《龙岩市西陂乡政府收款收据》体现的缴款人是原告林泽川，但是根据原告的陈述，讼争房产自1993年缴纳相关土地税费，于1997年建成，该张票据发生时间为1987年与本案不具有关联性，可见原告林贤明是本案讼争房产的所有权人。原告林贤明早在1997年之前就与其父母亲分户，其完全有权处分本案讼争房产，将讼争房产转让给被告。至于其与被告签订的《房屋土地转让合同》除了有原告林贤明签字外，还有其妻王秀玲、其女林枚芳等家属的签字系为了防止发生继承及意外的发生而导致本案讼争房产买卖产生不必要的纠纷。自原告林贤明将讼争房产转让并交付给被告后，其他原告均居住在讼争房产对面，11年来从未对原告林贤明的转让行为提出异议，表明其他原告均默认并同意原告林贤明将讼争房转让给被告。被告受让讼争房产时与原告并非同一集体经济组织成员，但讼争房产的转让已经取得了原告所在地的大洋村委会同意，大洋村委会于2014年3月26日出具了原告林贤明将其所有的讼争房产转让给被告的证明。由此可见，被告与原告签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》合法有效，原告林贤明是讼争房产的所有权人，其转让房产已11年了，其诉请要求被告将讼争房屋及土地返还原告没有事实和法律依据。
二、即使退一步讲被告与原告签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》无效，被告也不应将讼争房产返还给原告，否则原告应赔偿被告因合同无效造成的全部损失。理由有四点：首先，被告早在2005年10月就与原告签订了《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》，上述合同是双方的真实意思表示，原告向被告交付了讼争房产，被告向原告支付了购房款取得讼争房产。被告取得讼争房产后，对房产进行了大幅度的改建、扩建、装修（共花费45万元），并且也搬入居住使用至今11年，对讼争房产已形成了长期、稳定的占有、使用状态，在事实上已经取得了该房产的所有权。第二，本案讼争房产并非原告的唯一住房，原告在将本案讼争房产出卖给被告时，仍有其他房产，并居住至今。被告向原告购买本案讼争房产并不影响原告的居住生活，反而讼争房产是被告的唯一住房，如果将讼争房产返还给原告必将造成被告的居住困难，因此，被告不应将讼争房产返还给原告。第三，我国现行关于限制农村集体土地使用权流转的相关法律规定的目的在于防止农村集体土地流失，限制农用地转为建设用地，保护农民的合法权益。但是本案讼争房产如今面临被拆迁征用，讼争房产及土地无论是保持现状由被告所有还是返还原告，都不能改变被拆迁征用的事实，即保护农村集体土地的价值已经丧失，被告没有必要也不应当将讼争房产返还给原告。第四，如果本案合同被认定无效，被告将讼争房产返还原告，必将导致原、被告双方利益严重失衡。被告与原告双方在2005年买卖本案讼争房产时，系基于双方各自的合理利益期待，原告期待取得被告支付的房产对价资金，被告则期待取得本案讼争房产，双方在平等自愿的基础上达成一致协议，并且已经完全履行了各自的义务，双方也如愿取得了各自的期待利益。如今讼争房产在买卖11年后的今天面临拆迁征用，涉及重大经济利益，原告在经济利益的驱使下，违背诚信，欲通过主张合同无效取回讼争房产以获得拆迁征用的重大经济利益，如此原告从无效合同中受益，而被告则因合同无效受到重大损失，显然将导致原、被告双方的利益严重失衡，也将违背我国民事交易公平合理的原则。因此，即使原、被告双方签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》无效，也应基于被告已经交付对价取得、长期稳定占有、使用居住的实际，维持现状，不应返还讼争房产。否则，被告将根据我国《合同法》第58条之规定另案向原告主张因原告的过错导致合同无效造成的实际经济利益损失以及可期待的经济利益损失。综上，被告与原告签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》合法有效，原告的诉请没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
原告提供以下证据：1、房屋土地转让合同、购房补充合同复印件各一份，证明原告林贤明与被告郑柏斌签订了房屋土地转让合同和购房补充合同，原告林柏花、林泽川、林枚芬未在上述合同上签字的事实。2、福建省代收行政罚款收据、1987年元月12日龙岩市西陂乡人民政府的收款收据、龙岩市乡镇自有资金收入收据、福建省耕地占用税完税证、福建省行政事业单位收费票据各一份，证明原告是利用耕地建房，被相关部门罚款并交纳罚款的事实。3、被告郑柏斌的身份证一份，证明被告郑柏斌系龙门镇赤水村村民的事实。4、集体土地使用权证、大洋村委会出具的证明各一份，证明本案讼争的土地系集体土地。5、大洋村委会的声明一份，证明大洋村委会向被告出具的证明系无效证明。
经质证，对于证据1，被告郑柏斌对该证据的真实性无异议，该证据证明原、被告已经对讼争房屋和土地整体转让达成了一致，是双方的真实意思表示，合同中有中间人、见证人的签字，林泽川、林柏花在上面按了手印。本院认为，原、被告对该证据的真实性无异议，该证据与本案有关，予以认定。对于证据2，被告郑柏斌认为原告无法提供证据的原件，证据的真实性无法确认，龙岩市西陂乡政府收款收据与本案不具有关联性，时间体现为1987年1月12日，原告在起诉状中陈述讼争房屋是1993-1997年建成，十年前缴的费用与本案无关；龙岩市西陂乡政府收款收据、龙岩市乡镇自有资金收入收据证明讼争房屋属于原告林贤明所有，不属于其他原告的事实，原告林贤明有权处分该房产。本院认为，原告未出示福建省代收行政罚款收据、龙岩市西陂乡政府收款收据的原件，本院对其真实性无法确认，不予认定。1987年元月12日龙岩市西陂乡人民政府出具的收款收据（缴款人林泽川）与原告庭审陈述的讼争房屋系1993-1997年建成不相吻合，在没有其他证据相互印证的情况下，不能证明该份收款收据与本案有关，不予认定。其余票据与本案有关，予以认定。对于证据3，被告没有异议，予以认定。对于证据4，被告郑柏斌认为该证据超过举证期限，前提是不予质证。意见是对集体用地使用证，无法确认其真实性，若是真实的，证明原告还有其他住宅，对大洋村委会出具的证明超过举证期限，前提是不予质证。意见是对土地系集体所有没有异议。本院认为，该组证据与本案有关，予以认定。对于证据5，被告郑柏斌认为该证据超过举证期限，前提是不予质证。意见是原告无法提供原件，真实性无法确认，对合法性提出异议。声明的内容不符合事实，被告自来水早就安装好，被告从未将证明交给拆迁公司用作产权证明，证明或声明应有村委会主任签字，该份声明不符合证据的形式要求，不能证明原告的主张。本院认为，原告没有提供该证据的原件，本院无法确认该证据的真实性，不予认定。
被告郑柏斌向本院提供以下证据：1、房屋土地转让合同、结构图、原告六人的身份证各一份，证明原、被告系转让房屋土地的所有权，本案转让房屋土地一层的面积为128平方米，总面积640平方米，共五层，包含一车库，总用地面积为195平方米。原告确认对该讼争房屋及土地享有所有权，并将相关的权利义务全部转让给被告，如遇拆迁安置，原告应无条件配合被告办理拆迁安置，并不得对土地房屋拆迁安置费提出任何要求，如因原告原因导致被告不能拆迁安置，领取安置费的，原告必须向被告支付拆迁安置费同等金额的费用，并承担购房款20%的违约金。2、龙岩市西陂乡镇府收款收据一份，证明该证据与本案无关，原告陈述的面积为127平方米，本案的面积为195平方米（包括车库面积）。3、福建省代收行政罚款收据及龙岩市西陂乡政府收款收据、岩市乡镇自有资金收入收据、福建省耕地占用税完税证、福建省行政事业单位收费票据一份证明相关的税费都是由林贤明缴纳，本案讼争的所有权人为林贤明，有权处分讼争房产。4、购房补充合同一份，证明原告对所购房屋进行了补充约定，是双方真实意思的表示。5、2006年7月5日原告与案外人签订的协议书一份，证明原告林贤明系讼争房产的所有权，有权处置讼争房产。6、收据和收条各一份，证明原告将讼争房产出售给被告，被告支付了购房款48万元的事实。7、西陂大洋村委会出具的证明、户口迁入申请各一份，证明原告将讼争房屋土地转让给被告后，大洋村委会同意确认，追认该事实，被告于2014年3月26日成为了西陂大洋村的集体经济组成成员，申请书有村主任签名，有村委会的盖章。8、拆迁图一份，证明讼争房产属于被告所有，拆迁公司未盖章，因拆迁公司不能确认该讼争房屋为原告所有，结合房屋土地买卖合同证明，被告对房屋进行了改造、装修。9、户籍证明一份，证明原告林泽川、林柏花是一户，原告林贤明、王秀玲、林枚芳、林枚芬是一户，他们是各自独立的居民户，住址不同。10、2015年5月22日通知一份，证明本案讼争房是被告所有，龙岩市顺达房屋征收服务有限公司通知被告腾房。11、龙新政征决（2015）1号《龙岩市新罗区人民政府关于南平至龙岩铁路扩能工程火车北站房综合用地（一期）项目房屋征收决定书》，证明本案讼争的房产于2015年3月1日纳入国家征收范围及征收补偿的相关规定，征收的原因是火车站的扩建。
经质证，对于证据1，原告对该证据的真实性无异议，认为不能证明被告的主张，房屋土地转让合同是无效的，不能凭该合同证明被告对该房屋土地享有所有权，因该合同无效，所以关于拆迁安置等条款也无效。本院认为，该组证据能够证明被告的主张，予以认定。对于证据2，原告对该证据的真实性无异议，对证明的主张有异议，认为这份收据证明18平方米与本案有关，林贤明缴了109平方米。本院认为，该收款收据不管从缴款的时间、面积均无相应的证据与其印证，证明与本案有关，该证据能够证明被告的主张。对于证据3，原告对该组证据的真实性无异议，对证明的主张有异议，认为该组证据能够证明讼争的土地系集体土地。本院认为，该组证据能够证明被告的主张，予以认定。对于证据4，原告对该证据无异议，予以认定。对于证据5，原告对该证据的真实性无异议，对证明的主张有异议，认为不能凭一份与邻居的协议书来证明讼争房屋的产权。本院认为，该证据与本案有关，予以认定。对于证据6，原告对该证据无异议，予以认定。对于证据7，原告对该证据的真实性无异议，对证明的主张有异议，认为该证据只能证明原告有出卖房屋的事实，不能证明大洋村委会确认同意出卖给被告，证明是原告以办理自来水为由要求大洋村委会出具证明，后大洋村委会发现被告系将该证明交到拆迁公司，重新出具了一份声明，声明2014年3月26日出具的证明作废。户口迁入申请书只是同意被告提出户口迁入的请求。本院认为，大洋村委会于2014年3月26日出具的证明已被其声明作废，户口迁入申请书已得到大洋村委会的同意，该证据与本案有关，予以认定。对于证据8，原告对该证据的真实性无异议，对证明的主张有异议。认为讼争房屋的产权人为林泽川和林贤明，说明拆迁公司不认可原、被告双方的房屋土地买卖。本院认为，该证据与本案有关，予以认定。对于证据9，原告无异议，予以认定。对于证据10，原告对该证据的真实性无异议，但不能证明被告的主张，因为讼争房屋存在纠纷，龙岩市顺达房屋征收服务有限公司先通知原、被告双方进行协商，待本案诉讼结束后，再确认与拆迁公司签订征收补偿协议的主体。原告也收到了这种通知，该通知与讼争房屋的所有权无关。本院认为，该证据与本案有关，予以认定。对于证据11，原告认为该证据没有原件，真实性无法确认，与本案无关。本院认为，该证据与本案有关，予以认定。
经审理查明，原告林泽川、林柏花、林贤明、王秀玲、林枚芳、林枚芬系龙岩市新罗区西陂镇大洋村村民。原告林泽川、林柏花是一个独立的住户，户主林泽川，户籍在该村蒋厝巷2号；原告林贤明系原告林泽川、林柏花的儿子，原告林贤明、王秀玲、林枚芳、林枚芬是一个独立的住户，户主林贤明，户籍在在该村新村巷18号。原告林贤明在龙岩市新罗区西陂镇大洋村新村巷18号建有一幢五层楼房。2005年10月23日，原告林贤明（甲方）与被告郑柏斌（乙方）签订了一份《房屋土地转让合同》，该合同约定，原告林贤明等将位于龙岩市新罗区西陂镇大洋村103号一幢五层楼房（含一车库），总建筑面积约640m2，占地面积约195m2，以48万元的价格转让给被告郑柏斌，原告林贤明、王秀玲、林枚芳在该合同的甲方一栏处签字，被告郑柏斌在该合同的乙方一栏处签字。之后，原告林贤明（甲方）与被告郑柏斌（乙方）因土地核实问题又签订了一份《购房补充合同》。2005年10月23日，原告林贤明出具一份收据给被告郑柏斌，该收据载明：林贤明收到郑柏斌购房款47.7万元。2006年6月30日，原告林贤明出具一份收条给被告郑柏斌，该收条载明：林贤明收到郑柏斌购房尾款0.3万元。购房合同签订后，原告林贤明将位于龙岩市新罗区西陂镇大洋村103号一幢五层楼房（含一车库）交付被告郑柏斌掌管使用，被告郑柏斌在该幢楼房居住使用至今，双方均无异议。因火车站扩建，龙岩市新罗区人民政府征用原、被告讼争的房屋。六原告以讼争房屋的买卖合同违反法律规定为由诉至本院，请求判如所诉。
本院认为，原告林泽川、林柏花与原告林贤明、王秀玲早已分家各自立户，是两个各自独立的家庭。原告林泽川、林柏花向本院提供的证据不能充分证明其与原告林贤明、王秀玲共同出资建造了位于龙岩市新罗区西陂镇大洋村新村巷18号这幢五层楼房，该幢讼争楼房应认定为原告林贤明、王秀玲夫妻共同建造的。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告林贤明与被告郑柏斌于2005年10月23日签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》系合同双方当事人自愿协商达成，是双方的真实意思表示，且当时双方已将各自应负的合同义务履行完毕，原告已将讼争房屋交付给被告郑柏斌，被告郑柏斌已入住讼争房屋十余年，对讼争房屋也已进行部分装修、整改，当地村委会也同意被告郑柏斌将户口迁入。现龙岩市新罗区人民政府因火车站扩建项目征收了原、被告讼争的房屋，该房屋所使用的土地也由农村集体土地转为国有土地，因此，可以认定原、被告签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》合法有效。被告在讼争房屋已长期、稳定地占有、居住使用，应维护当事人现有生活状态的稳定、和谐。原告林贤明等主张确认《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》无效，并要求被告返还讼争房屋的诉请不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
驳回原告林泽川、林柏花、林贤明、王秀玲、林枚芳、林枚芬的诉讼请求。
本案案件受理费8，500元，由原告林泽川、林柏花、林贤明、王秀玲、林枚芳、林枚芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 陈 上 熠
人民陪审员 林 焱
人民陪审员 叶 欣
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 吴子烟（代）
附：一、主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的。依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、判决书履行提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。
诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。