山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1301号
上诉人（原审原告）：司继聘，男，1949年8月13日出生，汉族，农民，现住淄博市淄川区。
委托诉讼代理人：蒋永涛，山东秀坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张本艳，男，1969年9月11日出生，汉族，农民，住山东省淄博市张店区。
委托诉讼代理人：高健，山东金福律师事务所律师。
原审第三人：淄博晨升房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区人民东路1号。
法定代表人：张鸿群，董事长。
原审第三人：张鸿群，男，1964年4月23日出生，汉族，淄博晨升房地产开发有限公司法定代表人，住山东省淄博市张店区保安小区11-2-6号。
上诉人司继聘因与被上诉人张本艳、原审第三人淄博晨升房地产开发有限公司（以下简称晨升房地产公司）、张鸿群案外人执行异议之诉一案,不服山东省淄博市中级人民法院（2015）淄民一初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人司继聘的委托诉讼代理人蒋永涛，被上诉人张本艳及其委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼，原审第三人晨升房地产公司、张鸿群经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
司继聘上诉请求：撤销（2015）淄民一初字第69号民事判决，裁决停止对涉案房屋的执行，解除对涉案土地的查封。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，主要有以下几个方面：第一，一审法院片面的依据《物权法》物权登记原则认定涉案土地权属是错误的。不动产物权登记只是不动产物权变动的要件，并非不动产物权变动的原因。不能因为物权法将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。本案中，对存在争议的涉案土地，一审法院忽略了物权变动原因的事实依据，无视上诉人签订购房合同、支付购房款、实际占有使用房屋等取得物权期待权这一客观事实，片面的依据《物权法》物权登记原则认定涉案土地权属是错误的。第二，一审法院认定上诉人与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景订购协议书》系非合法、有效的合同，没有事实和法律依据。一审法院以双方签订合同时土地使用权性质及出卖方资质不符合相关行政规范要求，认定该合同为非合法、有效的合同，这一认定缺乏事实依据。土地使用权性质及出卖方资质均系相关行政规范调整的范畴,不属于法律强制禁止性规范，违反该行政规范理应承担相应责任，但并不必然导致合同无效。另外，《合同法》及其相关司法解释，对合同的债权行为和物权行为赋予了不同的效力,物权行为不生效并不必然导致债权行为的无效。因此，一审法院的上述认定没有事实和法律依据。第三，一审法院依据业己生效的（2014)淄民一初字第92号民事判决书和（2015)淄执异字第12号执行裁定书认定第三人系本案诉争标的的合法权利人是错误的。上述生效判决和裁定的效力，只能及于上述案件执行异议之诉原告人和异议人的诉讼请求及异议是否成立，不能据此对诉争标的的权属作出认定，更不能据此对抗或否定上诉人的执行异议之诉。二、一审法院适用法律错误导致上诉人作为购房者的合法权益受到侵害。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从该规定中可以看出，工程价款优先受偿权作为《合同法》规定的法定优先权尚且不能对抗商品房买受人，本案中，被上诉人申请执行第三人的债权系一般债权，更不足以对抗上诉人的合法权益。也就是说，即使本案诉争标的的相关权利人为第三人，上诉人作为购房者，并且己经全部支付了相应购房款。上诉人支付购房款在先，并且己经实际占有、使用房屋，其合法权益理应受到保护。一审法院错误地适用《物权法》等相关规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，严重侵害了上诉人作为购房者的合法权益。
张本艳辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。申请执行人张本艳与被申请执行人晨升房地产公司、张鸿群民间借贷纠纷，一审法院（2013）淄执字第246号依法查封了晨升房地产公司为所有权人的淄川区昆仑镇187号昆仑盛泰商住楼010102号、010103号、010401号、020102号、020302号进行了预查封，并对淄国用（2013）第C02361号、第C02362号两宗土地使用权进行了查封。上述执行措施符合法律规定，有合法的法律依据，查封程序符合法律规定，具有法律效力。一审法院判决驳回上诉人的执行异议正确。二、上诉人对查封的财产主张所有权无任何法律依据。案件所查封的财产，根据淄川区房地产管理局及淄川区国土资源局的相关登记信息，其预登记所有人及使用权人均为晨升房地产公司，根据物权法第九条、第一百三十九条、第一百四十五条的规定，晨升房地产公司为法律确定的权利人，现上诉人所主张的所有权违背了法律规定，不应得到支持。三、上诉人为主张所有权所述事实与实际不符，且有悖一般的交易习惯，自身存在过错，无权主张停止执行。上诉人只是与淄博腾奥房地产开发有限公司签订了订购协议，晨升房地产公司并非该订购协议的合同当事人，不应承担任何责任，交付的款项也与协议不符，且上诉人提交的相关票据违背了正常交易习惯，无证据证实已交付全款并实际入住。淄博腾奥房地产开发有限公司早已将土地使用权转让给了晨升房地产公司，且在此之前该土地使用性质为商务金融用地，不可能以城镇住宅出售，也不符合商品房预售的相关法律规定，上诉人对购买房屋没有尽到注意义务，以违法的目的来规避法律规定，风险应由其个人承担。根据《合同法》的规定，上诉人与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的合同是无效合同。涉及案件的部分当事人已经与晨升房地产公司签订了网签合同，说明上诉人知道涉案房产归晨升房地产公司所有人。上诉人与晨升房地产公司无合同关系，不存在房款支付、房屋交付等合同权利义务与事实。现晨升房地产公司停止运营，涉案房产无人监管，上诉人强行进入房屋主张实际占有，不合法，不能收到法律保护。以上事实通过一审法院张贴公告、评估拍卖等程序均未受到阻碍可以证实。依据合同相对性原则，上诉人应向淄博腾奥房地产开发有限公司主张权益。四、上诉人多人分批次提起执行异议及执行异议之诉，实为妨碍法院执行。淄博腾奥房地产开发有限公司曾经提起执行异议之诉，另有多名当事人提起执行异议，上述异议均已被法院驳回，并已生效。上诉人滥用诉权，给被上诉人造成了严重经济损失。上诉人的诉求不应得到支持。
晨升房地产公司、张鸿群未作答辩。
司继聘向一审法院起诉请求：一、停止对昆仑镇盛泰商住楼020302号涉案房产的执行，并依法解除对涉案房产的查封及对淄国用（2013）第C02361号、淄国用（2013）第C02362号土地的查封；二、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：淄博腾奥房地产开发有限公司在国有土地使用权用途为商务金融用地的涉案土地上开发建设了涉案淄川区昆仑镇昆仑路187号昆仑盛泰商住楼项目。2013年6月28日，经审批淄博腾奥房地产开发有限公司将涉案土地证号为淄国用（2013）第C02361号、淄国用（2013）第C023**号的两宗国有土地使用权变更登记至第三人晨升房地产公司名下，并经第三人晨升房地产公司申请、由淄博市人民政府批准，将涉案两宗土地国有土地使用权用途由原来的商务金融用地变更为城镇住宅用地，该土地上建设的涉案房屋一并登记在第三人晨升房地产公司名下。因申请执行人张本艳与被执行人晨升房地产公司、张鸿群民间借款合同纠纷一案，一审法院于2014年3月21日依据（2013）淄执字第246号执行裁定书查封了晨升房地产公司名下涉案的上述两宗土地。涉案土地上开发建设的昆仑盛泰商住楼共有三十五套房产，其中二十三套房产的业主均于2014年7月29日至8月15日间履行了网签手续，其所签订的商品房销售合同出卖方均为第三人晨升房地产公司。包括涉案房产在内的十二套房产未办理网签手续。2014年8月15日，一审法院依法查封了未办理网签手续的该十二套房产。淄博腾奥房地产开发有限公司曾以自己为涉案查封财产实际权利人为由提出案外人执行异议，一审法院于2014年10月24日作出（2014）淄执异字第18号执行裁定，驳回了淄博腾奥房地产开发有限公司的异议。淄博腾奥房地产开发有限公司对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院以（2014）淄民一初字第92号民事判决书判决驳回淄博腾奥房地产开发有限公司的诉讼请求。此后，原告和卢久良、李玉莲等十一人又以自己为涉案查封财产实际权利人为由提出案外人执行异议，一审法院作出（2015）淄执异字第36号执行裁定，驳回了原告的异议。原告对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，形成本案诉讼。
上述事实，有《盛泰帝景定购协议书》一份、收据两份、中国银行交易明细一份、（2014）淄民一初字第92号民事判决书一份、《备案房产档案查档证明》一份、（2013）淄执字第246号协助执行通知书一份、淄国用（2013）第C02361号土地登记信息及淄国用（2013）第C02362号土地登记信息各一份、（2015）淄执异字第12号执行裁定书一份、《建筑工程施工许可证》一份、《业主房屋交接单》一份、淄川区房屋产权交易监理所出具的《房产分户平面图》一份、《竣工验收报告表》及《竣工验收备案表》各一份、《工程竣工报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构工程质量验收报告》、《主体分部（子分部）工程验收记录》、《屋面分部（子分部）工程验收记录》、《装饰分部（子分部）工程验收记录》、《电气分部（子分部）工程验收记录》和《给排水及采暖分部（子分部）工程验收记录》复印件各一份以及各方当事人陈述等在卷为证。
一审法院认为，执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中一审法院对依法登记在被执行人即第三人晨升房地产公司名下的涉案房产、土地采取查封等执行措施，原告作为案外人对此提出异议，其应提供证据证实自己对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不能证明的，应承担举证不能的法律后果。
原告主张自己已交纳全部购房款购买了涉案房产，是涉案房产的实际权利人，其提供的证据为与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景定购协议书》及向腾奥公司交纳购房款的收据和银行转账明细，但原告提供的购房款收据和双方签订的《盛泰帝景定购协议书》不能相互印证。购房款收据出具的时间为2012年3月1日，而双方签订《盛泰帝景定购协议书》的时间为2012年3月15日，尚未签订合同即已交纳全部房款，与常理不符，且与其起诉时主张的当日缴纳171171.00元全部房款的事实相矛盾，因此，原告主张已全额支付购房款，证据不足。
原告主张在一审法院司法查封之前其已入住涉案房屋，取得了涉案房产的实际所有权，其提供《建筑工程施工许可证》及与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《业主房屋交接单》予以证明，被告对此提出异议，并提供反驳证据淄川区房屋产权交易监理所出具的《房产分户平面图》载明涉案房屋的建成年份为2014年，一审法院调取的涉案房产的《竣工验收报告表》及《竣工验收备案表》亦载明工程竣工验收时间为2014年1月，据此，原告提供的《建筑工程施工许可证》仅能证明涉案房产行政主管部门许可建设的时间，不能证明原告主张的实际竣工验收时间为2012年8月，亦不能对抗行政主管部门备案确认的2014年1月竣工验收的事实，在此情况下，原告提供的2012年3月15日《业主房屋交接单》则与涉案房产其时尚未竣工验收的事实相矛盾，作为孤证，该《业主房屋交接单》不能证明涉案房产已于2012年实际交付给原告的事实；原告在一审法院调取证据后提交的《工程竣工报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构工程质量验收报告》、《主体分部（子分部）工程验收记录》、《屋面分部（子分部）工程验收记录》、《装饰分部（子分部）工程验收记录》、《电气分部（子分部）工程验收记录》和《给排水及采暖分部（子分部）工程验收记录》均为复印件，被告对其真实性均提出异议，且证据之间相互矛盾，不能证明原告的主张，因此，原告在一审法院司法查封之前已入住涉案房屋的主张，证据不足。
原告主张自己对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，首先，根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从淄川区房屋产权交易监理所出具的相关房产档案资料显示，涉案房产开发公司均登记为第三人晨升房地产公司，原告并非登记的所有权人；其次，原告与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景定购协议书》，从当时的土地使用权性质（商务金融用地）和腾奥公司的资质看，均非合法、有效的合同，原告对于购买如此重要的财产没有尽到购买者基本的注意义务，负有明显过错；第三，涉案楼盘其他二十三套已经办理完毕网签手续的房产，网签合同均是与享有合法土地使用权及商品房开发资质的第三人晨升房地产公司签订，印证了第三人晨升房地产公司才是涉案房屋和土地的实际权利人，而原告未能与第三人晨升房地产公司签订有效的商品房买卖合同。同时，业已生效的一审法院（2014）淄民一初字第92号民事判决书和（2015）淄执异字第12号执行裁定书均已认定第三人晨升房地产公司系本案诉争标的的合法权利人。
综上，现有证据无法确认原告享有排除对涉案房屋执行的权利，原告要求停止对涉案房屋的执行，一审法院不予支持，其要求解除对涉案房产的查封及对淄国用（2013）第C02361号、淄国用（2013）第C02362号土地的查封，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第一百三十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决：驳回原告司继聘的诉讼请求。案件受理费100元，由原告司继聘负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
上诉人提交证据1，关于上诉人占有使用房屋情况以及对涉案房屋的物权期待权以一定的方式对外公示的证据一组，包括：电表开户情况、购电明细、燃气配套费用及开户使用情况、生活用水开户情况、涉案房屋现状的视频；证据2，淄博腾奥房地产开发有限公司与原审第三人晨升房地产公司签订的合作经营协议。证明：淄博腾奥房地产开发有限公司与晨升房地产公司合作经营的情况，该协议是晨升房地产公司取得房产部分备案登记的依据之一。
被上诉人质证：一、对上诉人提供的淄川自来水公司的供水供应证真实性无法确定。该证据与本案没有关系，供应证只写明单位是盛泰商住小区，不能证实所用水都是五户房产上诉人所使用，不能证实已实际占有。二、对淄博绿川燃气有限公司给淄博腾奥房地产开发有限公司出具的配套费收据真实性无法确定，该证据与本案无关，如该收据是真实的，也仅证明绿川燃气曾向淄博腾奥房地产开发有限公司收过费，与五户房产上诉人所主张的实际占有无关联。三、对淄博绿川燃有限公司的燃气表一份真实性无法确定，该证据与本案无关联性，通过燃气表可以看出盛泰的大多燃气在2013年才建档，此时淄博腾奥房地产开发有限公司早已将土地使用权转让给了晨升房地产公司，不能证实五户房产上诉人实际占有房屋。四、对购电明细，真实性有异议，该证据系淄博腾奥房地产开发有限公司出具，因该公司与上诉人有直接利益关系，且制表时间大多在2016年11月29日、30日，显然与一般的日常生活购电不相符，不能证实五房产上诉人已实际占有使用房屋。五、对上诉人提交的视频，被上诉人不需要看。对证明事项有意见，该视频仅能证实上诉人提起上诉之后房产的现状，但在2014年8月15日淄博中院已对涉案房屋进行了查封，五户房产上诉人因与淄博腾奥房地产开发有限公司的特殊关系，在之后进行视频拍摄，不能证实五户房产上诉人对上述房产一直占有使用。六、对合作经营协议，真实性无法确定，对证明事项有异议。首先，从该协议的内容本身来看，既没有淄博腾奥房地产开发有限公司借用第三人房屋预售资质的相关约定，也没有对涉案房产实际权属作出明确界定；其次，即使存在淄博腾奥房地产开发有限公司借用第三人资质的情况，因城市房地产管理法第45条规定的商品房预售条件是基于维护房地产经营行业合理市场秩序，保证社会居住安全和安定考虑，对借用资质规避法律的行为依法不应保护，(2014)淄民一初字第92号民事判决书已驳回了淄博腾奥房地产开发有限公司主张相关权益的诉讼请求。以上不能证实五户房产上诉人对房屋享有排除执行的权益。
被上诉人提交：张店区人民法院作出的（2016）鲁0303执2135号之一执行裁定书，证明：与本案房产情况相近的另外7套房产已经评估拍卖，执行完毕。
上诉人质证：对该裁定书的真实性没有异议，但是该裁定涉及的房产与本案没有关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、对于上诉人提交的电表开户情况、购电明细，经审查，上述表格系淄博腾奥房地产开发有限公司制作。对于生活用水开户情况，该证据载明的用水单位是盛泰商住小区，不能体现上诉人个人的用水情况。对于淄博绿川燃气有限公司出具的收款收据，客户名称是淄博腾奥房地产开发有限公司，上诉人主张的对应其房号的开户使用情况表中只是载明用户状态“正常”，无法体现其具体使用情况。对于以上证据，被上诉人均不予认可，且无法达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对于视频证据，由于该证据无法证明涉案房屋在法院查封前的占有使用情况，本院不予采信。二、对于淄博腾奥房地产开发有限公司与本案原审第三人晨升房地产公司签订的合作经营协议，首先，由于晨升房地产公司未到庭参加诉讼，淄博腾奥房地产开发有限公司并非本案当事人，对于该协议的真实性无法认定；其次，该协议的内容与本案审理的执行异议之诉没有直接的关联关系。故，对于该证据，本院不予采信。三、对被上诉人提交的执行裁定书，由于被上诉人无法证实该裁定书涉及的房产与本案上诉人有何关联关系，故对该证据本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：第一，是否应当停止对涉案房产的执行；第二，是否应当解除对淄国用（2013）第C02361号、C02362号土地的查封。
关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，上诉人应当举证证明，其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。上诉人主张其与淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景订购协议书》合法有效，其已经支付了全部房款并合法占有涉案房屋，所以对涉案房屋享有能够排除强制执行的民事权益。本院认为，其一，上诉人系与案外人淄博腾奥房地产开发有限公司签订的《盛泰帝景订购协议书》，且上诉人提交的证据不能证实其已经按照合同的约定交纳了全部购房款。因此，即使《盛泰帝景订购协议书》合法有效，上诉人也不能证实其权利符合法律规定的能够排除执行的的情形。其二，经审理查明，涉案土地上的商住楼共三十五套，其中二十三套房产的业主均与晨升房地产公司另行签订了《商品房销售合同》，并履行了网签手续，人民法院对上述二十三套房屋未予查封。上诉人对其个人因何未办理网签手续不能作出合理说明，即不能证明其非因自身原因未办理过户登记手续。综合全案情况，本院认为，上诉人不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回其该项诉讼请求正确，应予维持。
关于第二个焦点问题，本院认为，上诉人主张其所购买的房产，仅是本案查封土地上多处房产中的一套，上诉人主张权利也仅及于该房产使用范围内的土地使用权，上诉人关于解除对全部土地查封的请求超出了其权利范围；另外，上诉人在执行异议之诉中提出解除土地查封措施的请求，也没有法律依据。故，上诉人该项诉讼请求不应予以支持。
综上所述，司继聘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由司继聘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 勇
代理审判员 王海娜
代理审判员 付文文
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 王晓燕