安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第03343号
原告：江杰，男，1984年4月24日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托代理人：阮华丽，安徽昊华律师事务所律师。
委托代理人：夏俭才，安徽昊华律师事务所律师。
被告：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：王大朋，董事长。
委托代理人：王磊，男，该公司员工。
委托代理人：张杰，男，该公司员工。
被告：浙江中翔集团有限公司，住所地浙江省杭州市。
法定代表人：狄秀斌，董事长。
委托代理人：王磊，男，该公司员工。
委托代理人：张杰，男，该公司员工。
原告江杰诉被告合肥义乌小商品城管理有限公司“以下简称“合肥义乌公司””、浙江中翔集团有限公司（以下简称“浙江中翔公司”）民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员方芳适用简易程序于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告江杰及委托代理人阮华丽、夏俭才、被告合肥义乌公司的委托代理人王磊到庭参加诉讼，被告浙江中翔公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江杰诉称：2010年11月，原告与被告合肥义乌公司签订租赁合同，合同约定：原告将其购买的位于合肥市××××号中翔·新东城大厦ＸＸ小商品城合肥ＸＸ城ＸＸ层商ＸＸ号商铺出租给被告合肥义乌公司，被告合肥义乌公司应于2014年10月1日起向原告按季度支付租金（前三年为原告给予的免租期），并约定了租金标准为25235元/年。同时被告浙江中翔公司自愿为被告合肥义乌公司的上述债务承担连带担保责任。合同签订后，原告如约向被告合肥义乌公司交付了房屋。但至2015年4月1日起，被告合肥义乌公司无故拖欠租金，经原告多次催要，被告仍未支付。为维护原告合法权益，故诉至法院要求判令：1、被告合肥义乌公司立即支付原告拖欠的租金人民币6308.75元（租金标准为25235元/年，自2015年4月1日开始计算至被告实际支付之日止，暂计算至2015年6月30日为6308.75元）；2、被告合肥义乌公司立即支付原告前两季度（即2014年第四季度和2015年第一季度）克扣的租金人民币1261.75元；3、被告合肥义乌公司立即支付原告延迟支付前三季度（即2014年第四季度和2015年第一、二季度）违约金845.37元（6308.75×0.001×134天）；4、被告浙江中翔公司对上述债务承担连带还款责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告合肥义乌公司辩称：原告每季度税前租金为6309元，扣除税收630.9元，实际应支付的每季度租金为5678.1元。我方于2014年11月3日支付2014年第四季度租金，金额为6309元；于2015年2月10日支付2015年第一季度租金，金额为5047元（扣除2014年第四季度和2015年第一季度的税金后）。我方认为违约金应按税后租金计算,并扣除2014年第四季度我方多支付的630.9元×0.001×99天（2014年11月3日至2015年2月10日）=62.46元。根据房屋租赁合同第四条第4条，甲方有权依约向乙方收取商铺租金，并出具相关正式税务票据承担相关税收，或由乙方代扣代缴相关税收。
被告浙江中翔公司在答辩期间未提交答辩意见。
经审理审明：原告江杰（甲方）与被告合肥义乌公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定被告合肥义乌公司租赁原告江杰购买的位于合肥市××××号中翔·新东城大厦义乌小商品城合肥ＸＸ城ＸＸ层商ＸＸ号商铺；租赁期为2011年10月1日-2021年9月30日，共计10年；2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，甲方不收取乙方租赁费用和其他相关费用；自2014年10月1日至2021年9月30日，按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计为人民币贰万伍仟贰佰叁拾伍元（￥25235元/年）。同时再加该商铺实际收益租金减去已返给甲方的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为甲方的分红收益，10%作为乙方的分红收益，以上租金加分红均每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付给甲方本季度租金加分红；甲方在出租期内不承担物管、水电、设备运行维修相关费用；甲方有权依约向乙方收取商铺租金，并出具相关正式税务票据，承担相关税收，或由乙方代扣代交相关税收；乙方延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿甲方违约金；如延迟超过60日（含60日），甲方有权解除本合同，并有权要求乙方赔偿因其违约所造成的一切经济损失等内容。2015年1月23日，被告合肥义乌公司向义乌小商品城全体业主出具的承诺函一份，载明“经1月22日晚，商管公司代表与业主充分沟通，双方本着互谅互让达成相关共识，在此我公司就租金支付一事做以下承诺：1、本期租金（含一期未付）最迟在2月10日前全部支付完毕；2、本期租金及今后的租金支付由浙江中翔集团提供担保，即商管公司遇支付困难，由中翔集团代为支付；3、税金暂时不扣，由双方共同派代表拿着租赁合同到税务部门咨询明确后，确定应由业主承担的，业主同意在第三期中一并扣除，本次已扣除的先补发”，被告浙江中翔公司作为担保方在该承诺书上盖章签字。庭审中，被告合肥义乌公司对该承诺函的真实性及内容予以认可。
被告合肥义乌公司于2014年11月3日支付原告江杰2014年第四季度租金，金额为6309元，于2015年2月10日支付原告江杰2015年第一季度租金，金额为5047元。2015年1月12日，被告合肥义乌公司（乙方）与合肥市地方税务局瑶海区分局（甲方）签订《委托代征协议书》一份，约定甲方委托乙方代征税款：（一）代征税种及附加：营业税、房产税、个人所得税；（二）代征范围：义乌小商品市场范围内出租商铺；（三）计税依据及税率：按税法规定；（四）代征期限：三年；乙方不得将其受托代征税款事项再行委托其他单位、组织或人员办理；本协议有效期限为2015年1月12日至2018年1月11日。2015年7月5日，被告合肥义乌公司向税务部门缴纳商539房屋2014年10月1日至2015年3月31日期间的商用房综合税1261.75元（按租赁费12617.5的10%计税）。
另查明：已生效的合肥市瑶海区人民法院作出的（2015）瑶民一初字第03003号民事调解书查明：2015年1月23日，合肥义乌小商品城管理有限公司向所有业主出具一份承诺函，承诺了租金支付的具体日期。浙江中翔集团有限公司在承诺函中作为担保方对合肥义乌小商品城管理有限公司所欠租金承担担保承担。
上述事实，由身份证、营业执照、组织机构代码、租赁合同、商铺委托管理合同、房屋产权证、中国工商银行帐户历史明细清单、承诺函复印件、委托代征协议书、税收缴款书（税务收现专用）、房屋租赁税务发票及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原告江杰与被告合肥义乌公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。原告江杰已依约交付租赁房屋，被告合肥义乌公司应按照合同约定支付租金。
对于原告江杰要求被告合肥义乌公司支付自2015年4月1日始，按25235元/年标准计算至实际支付之日止租金（暂计算至2015年6月30日为6308.75元）的诉讼请求，庭审中，被告合肥义乌公司对拖欠原告江杰2015年第二季度租金的事实予以认可，但主张应按扣除其代征的10%税费后支付税后租金，根据双方签订的租赁合同第四条第4条约定，原告有权依约向乙方收取商铺租金，并出具相关正式税务票据，承担相关税收，或由被告合肥义乌公司代扣代交相关税收。现被告合肥义乌公司已为原告江杰缴纳根据合同约定应由原告江杰承担的税费，其主张按照合同约定租金扣除其代缴税费后金额支付原告税后租金的主张，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以采纳。故对原告江杰要求被告合肥义乌公司支付拖欠2015年4月1日至2015年6月30日期间租金6308.75元的诉讼请求，本院予以部分支持，被告合肥义乌公司应支付原告江杰2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金5677.88元（25235元/年÷4-25235元/年÷4×10%）。
对于原告江杰主张被告合肥义乌公司立即支付2014年第四季度和2015年第一季度克扣的租金1261.75元的诉讼请求，根据双方签订的租赁合同第四条第4条约定，可由被告合肥义乌公司代扣代交相关税收，现被告合肥义乌公司已代原告江杰向税务部分代缴2014年10月1日至2015年3月31日期间的商用房综合税1261.75元，并在已支付的2015年第一季度租金中扣减该款。现原告江杰要求被告合肥义乌公司立即支付2014年第四季度和2015年第一季度克扣的租金1261.75元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告江杰要求被告合肥义乌公司立即支付原告延迟支付2014年第四季度和2015年第一、二季度租金违约金845.37元（6308.75×0.001×134天）的诉讼请求，根据双方合同约定，被告合肥义乌公司应于每季度的第一个月10日前支付给甲方本季度租金，2014年第四季度的租金应于2014年10月10日前支付，被告合肥义乌公司实际支付时间为2014年11月3日，延迟支付23天；2015年第一季度租金应付时间为2015年1月10日前，被告合肥义乌公司实际支付时间为2015年2月10日，延迟支付30天；2015年第二季度租金应付时间为2015年4月10日前，被告合肥义乌公司截止2015年6月30日仍未支付，延迟支付81天，以上合计延迟支付134天。本案中，原告江杰主张的是2014年第四季度和2015年第一、第二季度租金迟付违约金，因被告合肥义乌公司于2015年7月5日才代原告江杰向税务部门缴纳2014年第四季度和2015年第一季度的税款1261.75元，且被告合肥义乌公司在2015年1月23日出具的承诺函中也明确载明“税金暂时不扣，待双方共同派代表向税务部门咨询明确后，确定应由业主承诺的，业主同意在第三期中一并扣除，本期已经扣除的先补发”。即2014年第四季度和2015年第一季度租金，被告合肥义乌公司承诺暂不扣除税金金，2015年第二季度的租金和税金被告合肥义乌公司截止2015年6月30日未予支付和代交，现其主张2014年第四季度和2015年第一、二季度租金延迟支付违约金按照税后租金计算，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告江杰主张按照合同约定日千分之一标准计算违约金，该标准明确过高，违反法律规定，本院酌定按照日万分之五标准计算违约金，综上，被告合肥义乌公司应支付原告江杰截止至2015年6月30日止的租金迟付违约金422.69元（6308.75元×0.0005×134天）。
对于原告江杰要求被告浙江中翔公司对被告合肥义乌公司的债务承担连带还款责任的诉讼请求。因被告浙江中翔公司在2015年1月23日被告合肥义乌公司出具给义乌小商品城全体业主关于租金支付的承诺函上以担保方的身份盖章签字，明确对被告合肥义乌公司本期租金及今后的租金支付提供担保，故被告浙江中翔公司和全体业主的担保合同成立。从该承诺函明确载明“商管公司遇支付困难，由中翔集团代为支付”的内容看，被告浙江中翔公司承担担保的方式应为一般担保，故对原告江杰要求被告浙江中翔公司对被告合肥义乌公司的债务承担连带还款责任的诉讼请求，本院不予支持，被告浙江中翔公司对被告合肥义乌公司的债务承担一般保证责任；因承诺函对被告浙江中翔公司保证担保的范围没有约定，保证人浙江中翔公司应对全部债务承担责任。故对合肥义乌公司欠付的租金及违约金，对合肥义乌公司的财产经强制执行后不足以偿还的部分，由被告浙江中翔公司承担保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告合肥义乌小商品城管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告江杰2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金5677.88元；
二、被告合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江杰2014年第四季度和2015年第一、二季度租金延迟支付违约金422.69元；
三、被告合肥义乌小商品城管理有限公司的财产经强制执行后不足以偿还本判决第一、二项的，不足部分由被告浙江中翔集团有限公司承担保证责任；
四、驳回原告江杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收25元，由被告合肥义乌小商品城管理有限公司和被告浙江中翔集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 方 芳
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 陈慧琦
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情况之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更的，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件中，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实际债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。