山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第113号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵晓光，男，1972年7月3日出生，汉族。
委托代理人：毕崇伟，山东凌云志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈福洲，男，1951年2月7日出生，汉族，系威海市诚毅再生资源有限公司法定代表人。
委托代理人：吕立文，山东胶东律师事务所律师。
上诉人赵晓光因租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2012）威高民初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，威海市诚毅再生资源有限公司（以下简称诚毅公司）系原告出资成立的一人公司。威海火炬高技术产业开发区恒泰街117号房屋由诚毅公司取得建设用地规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，但尚未办理房屋所有权证。涉案房屋共六层，一层为门市，二至六层用于商住和酒店。涉案房屋整体呈“∩”形，开口朝南，东西两侧拐弯处各有一个楼梯间，楼梯间内各有一部楼梯和电梯。
2011年8月26日，原告与汤某签订房屋租赁合同，约定汤某租用原告所有的涉案房屋3998平方米（大楼北部的天雅宾馆以东和大楼东部1-5楼），用于开办旅馆和办公；租赁期限为2011年12月1日至2021年12月1日，租金前三年分别为40万元、45万元、50万元；租金的支付期限与方式为每年12月1日前一次性交付。逾期交付租金还应支付每日3‰的违约金；汤某拒付或不按约定交付租金达一个月以上，原告有权解除合同；汤某承担车间改造的所有法律后果和责任义务；承担房屋的租赁税、费及一切相关费用。双方合同签订后，汤华威向原告交付了10万元租金，把五楼装修成办公用房，并购买了部分家具，将一楼转租给了开元渔具公司，二、三、四楼委托威海市木林森装饰工程有限公司（以下简称木林森装饰公司）按照旅店需要进行装修改造。2012年4月5日，被告因业务关系与汤某协商一致，并经原告同意，汤某将其与原告租赁合同的全部权利义务，连同一至五楼的装修和已交付的10万元租金转给被告，并将合同双方变更为原、被告。合同变更后，被告又向原告交付了10万元租金，购买了部分办公家具，至2012年11月8日被告共向原告交付租金25万元，后再未交纳租金。被告将租赁的五楼用作办公，一至四层未实际使用。
另查明，2011年11月30日，威海华文房地产开发有限公司（法定代表人汤华威）与木林森装饰公司签订一份装饰装修施工合同，约定木林森装饰公司为汤某承租的涉案房屋按快捷酒店的标准进行装修，工程总造价226万元。木林森装饰公司于10月19日进场装修，因汤某未依约支付工程款，木林森公司于2012年4月停止工程施工，后为保障已装修部分的财产安全，木林森装饰公司于4月末将与天雅宾馆相邻部分出口封堵。
关于被告与汤某之间的关系，被告称汤某欠其100多万元，汤某为了还债，将其与陈福洲之间租赁合同连同五楼的装修及前期的租金，一并转让给被告。他们之间有抵债协议，但目前无法找到。
2012年12月11日，原告诉至原审法院，要求：1、解除原告与被告于2012年4月5日（合同标记为2011年8月26日）签订的房屋租赁合同，并将房屋返还原告；2、被告给付拖欠的房屋租金5万元；3、被告按每日1232.88元的标准支付原告2012年12月1日至实际返还之日的房租。被告赵晓光辩称，1、原告未能将房屋（一至四层）交付给被告使用，违约在先，应承担相应违约责任；即使被告欠原告5万元房租，所占合同约定的租金比例很小，未构成根本性违约。原告要求解除合同的诉讼请求不能成立，双方应继续履行合同；2、因原告用于出租的二至四层房屋，存在装修合同纠纷导致被第三方木林森装饰公司占用，而在被告同原告签订房屋租赁合同至今乃至以后无法腾空用于正常使用。如果法院判决解除合同，被告要求原告1、返还交纳的租金27万元（扣除被告租用5楼的租金8万元）及按银行同期贷款利率计算的利息；2、承担未能交付一到四层房屋给被告使用造成的经济损失12万元（按合同约定资金总额的30%计算）；3、赔偿被告第五层房屋装修工程款40万元。
原审中，被告申请对涉案房屋五楼装修部分的现价值及办公家具的价值申请鉴定，经原审法院委托司法鉴定机构鉴定，鉴定结论为五楼装修价值为226300元，办公家具价值72860元。另外，原告与木林森装饰公司曾自行达成意向，如果涉案房屋租赁合同解除后，由木林森公司接手租赁。
原审法院就原、被告之间的房屋租赁合同纠纷分别对双方进行了调查。原告在调查中陈述：2011年8月26日，原告与汤某签订房屋租赁合同一份，约定汤某租用原告位于威海火炬高技术产业开发区恒泰街117号房屋3998平方米（大楼北部的天雅宾馆以东和大楼东部1-5楼）用于开办旅馆和办公；租赁期限为2011年12月1日至2021年12月1日，租金前三年分别为40万元、45万元、50万元；租金的支付期限与方式为每年12月1日前一次性交付。逾期交付租金还应支付每日3‰的违约金；汤某拒付或不按约定交付租金达一个月以上，原告有权解除合同；汤某承担车间改造的所有法律后果和责任义务；承担房屋的租赁税、费及一切相关费用。双方合同签订后，汤某向原告交付了10万元租金，把五楼装修成办公用房，将一楼转租给了开元渔具公司，二、三、四楼委托木林森装饰公司按照旅店需要进行装修改造。2012年4月5日，被告因业务关系与汤某协商一致，并经原告同意，汤某将与原告所签合同的全部权利义务，连同一至五楼的装修和已交付的10万元租金转给被告，并将合同双方更名为原、被告。至2012年11月8日被告共向原告交付租金25万元，加上汤华威交付的租金10万元，共计35万元，尚差5万元没有交付。根据合同约定，原告有权解除合同。2012年12月1日前，被告还应向原告交付租金45万元，但被告不仅没交付租金，反而多次找原告协商只交一层和五层的房租，二至四层等和有关相对人打完官司再说，明确表示不再履行合同。
原审法院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋租赁合同是否应当解除；二、如果合同解除，合同解除的时间节点如何确定；三、合同解除后的后果应当如何处理。
关于争议焦点一，通过原、被告合同签订情况（承租方由汤某直接变更为被告），被告2012年11月8日前，陆续支付了25万元房租，双方均认可支付了35万元房租（包括汤某交纳的10万元）等事实，可以认定，被告受让了原告与汤某之间的租赁合同，而非转租。原告已向汤某履行了交付房屋的义务，应认定原告向被告亦交付了房屋。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，出租人的首要义务是必须将租赁物交付给承租人，并且要使租赁物能够适合于承租人使用、收益的目的。本案原告已按约定将房屋交付汤某，由汤某自行对一至五层进行装修，后因汤某未支付装修费，木林森装饰公司为保护自身权益将二至四层封堵，致二至四层无法正常使用，原告对此并无过错，对于汤某与木林森装饰公司之间的纠纷无解决的权利与义务。被告作为汤某与陈福洲之间租赁合同权利义务的受让人，在受让租赁合同时，对所租赁房屋的现状，有无其他纠纷应有足够了解。其受让了租赁合同，理应全面履行租赁合同，管理使用所租赁的房屋，按约定交纳租赁费用，及时妥善解决与木林森装饰公司之间纠纷，尽快做到物尽其用。而被告对其与陈福洲之间的租赁合同的性质存在误解，认为原告仍负有向其交付房屋的义务，并以此为由拒交租赁费，致本案纠纷产生。现双方均已无法实现合同目的，本案合同理应解除。
关于争议焦点二，合同约定被告应于“每年12月1日前一次性交付租金”。该约定可以理解为每年12月1日前支付当年租金，或理解为每年12月1日前支付下一年租金。但无论按那种理解，被告都未能依约履行交付租金的义务。合同约定，被告不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，原告有权解除合同。原告于2012年12月11日提起诉讼，被告于2012年12月31日收到诉状副本，应视为原告通知被告解除合同。故本案合同解除的时间点应为2013年1月1日。
关于争议焦点三，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，被告因未依约交纳租金，导致合同解除，被告应及时将所租赁的房屋返还原告，并应按占用时间支付租赁费。原告的相关诉讼请求，应予支持。被告要求返还租金的反诉请求，理由不当，不予支持。被告要求原告按照第一年租金总额30%的标准赔偿一至四层未能使用的经济损失，一层由汤某租赁给开元渔具，租赁期满后即处于闲置状态，被告应及时使用。被告未能正常使用二至四层房屋，系因汤某与木林森公司存在纠纷所致，与原告无关，故被告的该反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。涉案五楼办公用房系汤某出资装修，办公家具系汤某与被告先后购买，被告承接汤某与陈福洲租赁合同权利义务，五楼装修的价值及办公家具的价值应归被告所有。合同解除后，办公家具可由被告自行处理。但五楼装修添附于租赁房屋之中，如果拆除将降低物的使用价值，不利于发挥物的效用，故以五楼的装修价值归原告所有，原告支付被告装修款226300元为宜。
综上，原告诉讼请求、被告反诉请求的合理部分，予以支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告陈福洲与被告赵晓光于2012年4月5日（合同标记为2011年8月26日）签订的房屋租赁合同；二、被告赵晓光于判决生效后三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区恒泰街117号房屋（大楼北部的天雅宾馆以东和大楼东部1-5楼）返还原告，原告给付被告五楼装修款226300元；三、被告赵晓光于判决生效后十日内支付原告陈福洲房屋租金88219元（2012年12月1日前欠租金5万元及2012年12月的租金38219元），并自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止，按每日1232.88元的标准计算支付原告房屋占用费；四、驳回被告赵晓光的其余反诉请求。如果原、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6375元，鉴定费5000元，共计11375元，原告陈福洲负担2991元，被告赵晓光负担8384元。
宣判后，赵晓光不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持其反诉请求。理由：1、原审认定上诉人系受让汤某与被上诉人合同的全部权利义务错误，上诉人和被上诉人的租赁合同与汤某和被上诉人之间的合同无关，被上诉人没有向上诉人交付全部租赁物，构成违约。2012年8月一楼的承租人将房屋腾出，被上诉人将房屋上锁。2012年12月1日被上诉人将房屋停电，导致房屋丧失使用价值，原审判决上诉人支付2013年1月1日起的占用费，缺乏依据。2、本案的处理与木林森公司存在利害关系，应通知其作为第三人参加诉讼。
被上诉人陈福洲答辩称，原审正确，应予维持。理由：1、
被上诉人和赵晓光的租赁合同与被上诉人和汤某的租赁合同，内容和签订时间完全一致，上诉人在原审中亦陈述其和汤某有业务关系，汤某将涉案租赁合同的权利全部转让给上诉人，用于顶账，由上诉人继续与被上诉人履行合同。上诉人接手房屋时，涉案房屋的二至四层正在进行装修改造，此后上诉人陆续支付被上诉人25万元租金，说明其对接手时的房屋现状认可。
二审中，上诉人提交了丛某的书面证言一份，丛某是涉案恒泰街117号楼及大院的门卫，证明2012年8月一楼原租户搬走，被上诉人将一楼上锁，致使上诉人无法使用一楼。2012年底，被上诉人和物业公司通知证人不允许赵晓光车辆进出及搬运东西，致使被上诉人无法正常使用承租房屋。经质证，被上诉人认为，证人不出庭接受质证，其证言不能作为证据使用。
本院经审查认为，根据证据规则的规定，证人应当出庭作证，并接受当事人的质询，对该证人证言不予采信。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，上诉人主张其与被上诉人另行成立租赁合同关系，与汤某无关，被上诉人对此不予认可，并称上诉人系从汤某处受让了汤某与被上诉人租赁合同的权利义务，两份租赁合同的内容完全一致，上诉人亦认可汤某以其与被上诉人陈福洲租赁合同所交付的租金及五楼装修部分抵顶所欠的款项。如上诉人所述，如果其与被上诉人另行签订了租赁合同，其接手该房屋时汤某已经交付了部分租金，房屋也进行了部分装修，在此情况下，双方在租赁合同中对该部分已经履行的内容应予体现，而不应该与陈福洲和汤某签订合同的内容完全一致。显然，上诉人辩称其另行与陈福洲签订租赁合同的理由不成立，原审判决认定上诉人受让了汤某与被上诉人租赁合同的全部权利义务正确。被上诉人作为出租方已将房屋交付汤某，汤某也委托木林森装饰公司对涉案房屋二至四层进行装修，将一层转租，上诉人作为合同权利义务的受让方，应当认定被上诉人向上诉人交付了涉案房屋。作为房屋出租方，向承租方交付房屋系其履行的主要合同义务，被上诉人作为出租方已经履行了主要合同义务。因木林森装饰公司与汤某之间的经济纠纷，导致涉案房屋二至四层被木林森装饰公司封堵，上诉人无法正常使用，被上诉人作为出租方对此并无过错。上诉人虽然没有使用二至四层，但过错不在于被上诉人，上诉人以此为由拒交租金，理由不成立，本院不予支持。上诉人主张涉案一层的房屋承租方腾出后，被上诉人将房屋上锁，导致其无法使用，对此其没有提供充分的证据予以证实。
此外，根据租赁合同的约定，上诉人应于每年12月1日前一次性付清租金，上诉人不交付或者不按规定交付租金一个月以上，被上诉人有权解除合同。上诉人没有按照合同约定交付租金，构成违约，合同约定的解除条件成就，在此情况下被上诉人将涉案出租房屋停电，并提起诉讼行使解除权，上诉人理应及时返还承租的房屋，其没有及时履行返还义务而由此造成的经济损失，理应由其自行承担。原审判决上诉人自合同解除之日起向被上诉人支付房屋的占用费，符合法律规定，并无不当。再者，上诉人主张木林森装饰公司与本案存在关联性，应通知其作为第三人参加诉讼。木林森装饰公司与汤某之间的装修合同纠纷，与本案并没有关联性，不影响本案租赁合同双方的权利义务。上诉人以此为由主张原审程序违法的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12750元，由上诉人赵晓光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一四年八月二十日
书 记 员 田 莉