北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03644号
上诉人（原审原告）北京旺市百利商业有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街12号。
法定代表人高福澜（GREGORYSTEPHENFORAN），董事长。
委托代理人贺芳，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人马瑞，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京网友新家上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街12号三层东区。
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人金喜，北京市五泰律师事务所律师。
上诉人北京旺市百利商业有限公司（以下简称旺市百利公司）因与被上诉人北京网友新家上网服务有限公司（以下简称网友新家公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第23368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，旺市百利公司的委托代理人马瑞及网友新家公司的委托代理人金喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，旺市百利公司起诉至原审法院称：2007年6月17日，网友新家公司承租了我公司北京市朝阳区朝外大街12号部分房屋，双方签署了《商铺租赁合同》，根据该《商铺租赁合同》第六条第1款之规定，网友新家公司应于每月28日起10日内交纳当月租金及管理费、水电、煤气费等款项。网友新家公司本应根据合同约定按时交纳合同约定的款项，但每到付款之日，网友新家公司总是找出各种借口拖欠不付，我公司多次催要，并曾多次发函至网友新家公司，要求网友新家公司按时支付应付款，网友新家公司每每推诿，时至2013年2月28日，网友新家公司已经拖欠了租金1642931.5元。网友新家公司的上述行为，已经构成对租赁合同的全面违约。给我公司造成了巨大损失。2013年2月22日，我公司向网友新家公司最后一次发出《催款函》，当日网友新家公司拒签书面通知。我公司万般无奈，于2013年3月11日再次通过快递公司发出书面通知，并请北京长安公证处对此通知的送达情况进行了公证。该书面通知书中，我公司要求网友新家公司于2013年2月25日前全部清偿债务，如网友新家公司不能在规定时限内全部履行合同义务，清偿所有拖欠款项，我公司将根据法律规定与合同约定，正式行使单方解除权。现我公司要求：1.网友新家公司将租赁物恢复原状立即交还我公司；2.支付合同期内拖欠租金1873877元；3.网友新家公司支付房屋占用使用费（从2013年9月1日起计算至实际腾退房屋止，参照原租金标准115473.1元／月计算）。
网友新家公司辩称：1.我公司不认可旺市百利公司的第1项诉讼请求，即”判决网友新家公司将租赁物恢复原状后立即交还旺市百利公司”的诉讼请求。我公司不否认与旺市百利公司的房屋租赁合同约定的租赁日期至2013年8月31日届满，但是，房屋租赁合同约定期限届满后，我公司仍然在正常使用该房屋进行办公，旺市百利公司也没有在房屋租赁合同约定期间届满后向我公司发出任何不再延续租赁合同的通知，而是认可我公司继续使用该房屋的事实，这实际上在旺市百利公司与我公司之间已经形成了续租关系，对此，我公司认为是有法可依的。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述法律规定，我公司与旺市百利公司在房屋租赁合同约定期限届满的情况下形成了不定期租赁关系，而在不定期租赁关系成立的情况下，旺市百利公司虽然拥有随时解除合同的权利，但必须在合理期限内通知我公司，但旺市百利公司在原有房屋租赁合同到期后并没有发函告知我公司解除租赁关系，因此旺市百利公司要求我公司交还房屋缺乏事实和法律依据。2.我公司不存在拖欠旺市百利公司房租1873877元的事实。旺市百利公司在2013年5月14日提交法院的民事起诉状中提出的第3项诉讼请求是”判决网友新家公司支付拖欠的租金1642931.5元人民币（暂计算至2013年2月28日）”。2013年10月24日法院开庭时，旺市百利公司提出变更诉讼请求申请，要求”判决网友新家公司支付拖欠的租金，截止到2013年8月31日合同期满止，网友新家公司拖欠的租金为1873877元”。旺市百利公司在变更诉讼请求申请中提出的要求我公司支付的拖欠租金数额与原诉状中提出的拖欠租金数额增加了230945.5元。我公司不存在旺市百利公司在原诉状中所称的截至2013年2月28日存在拖欠租金的事实，但认可旺市百利公司在变更诉讼请求申请中相对于原诉状增加的部分，即认可存在拖欠旺市百利公司230945.5元房屋租金的事实。具体分析如下：旺市百利公司在原诉状中第3项诉讼请求是：”判决网友新家公司支付拖欠的租金164293150元（暂计算至2013年2月28日）”。旺市百利公司向我公司送达解约函的时间是2013年3月11日，旺市百利公司向人民法院提起诉讼并被法院受理立案的时间是2013年5月14日。依据《中华人民共和国民法通则》第136条关于诉讼时效的规定中的第（三）项，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，这也就是说，我公司拖欠旺市百利公司租金1642931.50元人民币的事实，只有发生在旺市百利公司向我公司公证送达解约函的2013年3月11日之前一年之内，旺市百利公司要求支付拖欠房租的诉讼请求才没有超出诉讼时效，才能够得到法院的支持。但我公司现有证据可以证明，自2012年1月1日起至旺市百利公司公证送达解约函的2013年3月11日期间一直都在正常支付房租，根本不存在拖欠租金的事实，因此，旺市百利公司在诉状中称我公司拖欠房租1642931.50元人民币的事实在国家法律规定的诉讼时效期间内是不存在的。退一步讲，如果旺市百利公司认为我公司在2012年1月1日之前存在拖欠房租的事实，旺市百利公司就应该举证证明其在法律规定的诉讼时效期间内向我公司主张过要求支付拖欠租金的事实，从而形成诉讼时效的中止或中断，但旺市百利公司并没有任何证据能够证明其在法律规定的诉讼时效期间内主张过权利，因此也就不存在法律所规定的诉讼时效中止、中断的情况，在此情况下，即使我公司在2012年1月1日之前存在拖欠租金的事实，旺市百利公司要求我公司支付房租的诉讼请求也因超过诉讼时效而不再受到法律保护。旺市百利公司在向我公司送达解约函后，为了达到解除房屋租赁合同的目的，对我公司采取限制用电、限制使用中央空调等方式进行刁难，在此情况下，我公司自2013年5月开始确实存在拒付租金的事实，旺市百利公司在变更诉讼请求申请中增加的拖欠租金数额230945.5元也是在2013年5月1日以后产生的，对此，我公司是认可存在拖欠租金这一事实，但拖欠租金事出有因，旺市百利公司也应为此承担责任。3.网友新家公司不认可旺市百利公司在变更诉讼请求申请中提到的第3项诉讼请求，即”判决网友新家公司支付自2013年9月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费，参照原租金标准115473.1元／月计算”的诉讼请求。旺市百利公司在原诉状中提出的诉讼请求是基于我公司拖欠租金的事实而行使合同解除权并要求网友新家公司返还房屋、支付拖欠租金。但旺市百利公司在变更诉讼请求申请中提出的第1项和第2项诉讼请求是基于双方签署的房屋租赁合同已经到期的理由提出的。前两项诉讼请求都是围绕双方签署的房屋租赁合同本身而提起的。而其提出的第3项诉讼请求是在双方签署的合同到期后，要求人民法院判决我公司按照某某标准支付房屋占用使用费。在此，需要注意的问题是，人民法院受理并审理本案的主要事实依据是双方签署的房屋租赁合同，并围绕各方是否违反房屋租赁合同约定的有关问题进行查证和审理。但是，在双方签署的房屋租赁合同已经到期终止的情况下，我公司继续使用旺市百利公司房屋的事实到底属于不定期租赁合同关系还是我公司侵害旺市百利公司房屋物权的侵权行为则需法律确认，而这个法律确认的过程显然属于另外的诉求，也就是说，对于双方签署的房屋租赁合同到期终止后，旺市百利公司要求我公司支付房屋占用使用费的诉求应当另行起诉，法院无法对尚未确定的法律关系进行审理。综上所述，我公司请求人民法院依法驳回旺市百利公司在变更诉讼请求申请中提出的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：旺市百利公司、网友新家公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。旺市百利公司称网友新家公司拖欠2012年之前的房屋租金，以此为由向网友新家公司发函，要求解除合同，但该函于2013年3月11日向网友新家公司送达，限定的交款时间却为2013年2月25日，现旺市百利公司又索要此后的租金，网友新家公司亦不认可该函的内容，根据本案实际情况，法院不能认定双方的租赁合同已于2013年2月解除。本案审理过程中，合同已于2013年8月30日到期终止，现网友新家公司仍然继续占用原房屋场地，违反了合同约定，网友新家公司应将其承租的房屋场地恢复原状后腾退给旺市百利公司。合同到期后，网友新家公司占用旺市百利公司的房屋场地，应向旺市百利公司支付腾退前占用使用费，占有使用费可参照原租金标准。
旺市百利公司称网友新家公司拖欠巨额租金，法院要求旺市百利公司统计支付租金情况，旺市百利公司未统计，又称2011年7月6日至2011年12月期间，网友新家公司支付过租金，也有拖欠，到底支付多少核实不了。网友新家公司否认拖欠2011年前的租金。延付或拒付租金的，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为1年。旺市百利公司称以前曾向网友新家公司主张过，网友新家公司否认，即便网友新家公司存在拖欠2011年前租金的情形，因旺市百利公司未能提交证据证明其曾在诉讼时效期间内向网友新家公司主张过2011年前的欠租，旺市百利公司在2013年再向网友新家公司主张2011年前的欠租，已超过诉讼时效期间。2013年5月至2013年8月，网友新家公司拖欠旺市百利公司租金484987元，网友新家公司应支付给旺市百利公司。旺市百利公司的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。
在合同到期前，双方即已产生纠纷，旺市百利公司一直要求网友新家公司腾退房屋场地，故法院对网友新家公司有关合同到期后双方形成不定期租赁合同关系的陈述不予采信。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、网友新家公司于判决生效后十日内将《商铺租赁合同》及补充协议项下其占有使用的全部房屋场地（朝阳区朝外大街12号旺市百利公司经营场所内第三楼层3001310005号铺位）恢复原状后腾退给旺市百利公司，腾退时不得破坏原房屋的结构和安全；二、网友新家公司于判决生效后十日内支付旺市百利公司租金四十八万四千九百八十七元；三、网友新家公司于判决生效后二十日内按照每月十二万一千二百四十六元七角五分的标准支付旺市百利公司占有使用费【自2013年9月1日起计算至网友新家公司将《商铺租赁合同》及补充协议项下其占有使用的全部房屋场地（朝阳区朝外大街12号旺市百利公司经营场所内第三楼层3001310005号铺位）恢复原状后腾退给旺市百利公司时止】；四、驳回旺市百利公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，旺市百利公司不服，上诉至本院，认为双方租赁合同是典型的继续性合同，请求租金的诉讼时效期间应从最后一期租金给付期限届满之日起算，故请求二审法院撤销原判第四项，依法改判网友新家公司支付旺市百利公司自2007年9月1日起至2011年12月31日期间拖欠的租金共计1642931.5元。网友新家公司同意原判。
经审理查明：2007年6月17日，旺市百利公司、网友新家公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，双方约定，旺市百利公司将位于朝阳区朝外大街12号旺市百利公司经营场所内第三楼层3001310005号铺位出租给网友新家公司，租赁场地面积约为1030平方米。网友新家公司将在租赁场地内设立商铺，经营业种为服务休闲娱乐，经营项目为网吧娱乐。装修免租期为75天，自2007年6月18日起至2007年8月31日止。租赁期限自2007年9月1日起至2013年8月30日止。第一年月租金为95000元、第二年月租金为99750元、第三年月租金为104737.5元、第四年月租金为109974.38元、第五年月租金为115473.1元、第六年月租金为121246.75元。所有应付款项网友新家公司应以支票或汇款方式向旺市百利公司支付，支票或汇票收款人抬头应为旺市百利公司，且网友新家公司开具之支票或汇票不可背书和转让。缴款方式：一月缴。乙方自每月28日起10日内未缴清次月租金及管理费、广告宣传费，旺市百利公司有权切断商铺用水、用电和电话，关闭网友新家公司所租赁场地，并可单方面解除本合同，并保留追加赔偿的权利。
2012年7月4日，旺市百利公司向网友新家公司发出账户变更通知，要求网友新家公司在收到函件后，缴款至新账户。
2013年3月11日，旺市百利公司向网友新家公司送达《关于尽快缴清欠款并解约函》，内称截至2013年2月28日，网友新家公司拖欠租金1642931.5元，要求网友新家公司在2013年2月25日之前全额支付上述欠款，如不能全面履行合同义务，正式行使单方解除权，即自2013年2月26日零时起，租赁合同关系正式解除。网友新家公司表示已收到该函，但不认可内容，亦不同意解除合同。
本案审理过程中，原审法院要求旺市百利公司统计网友新家公司每月实际支付租金的情况，但其未统计，原审法院询问2011年7月6日至2011年12月网友新家公司是否支付过租金，旺市百利公司称支付过，也有拖欠，到底支付多少核实不了。网友新家公司否认上述期间欠租，但就已交纳租金亦未提供证据。旺市百利公司称以前也向网友新家公司催缴过房屋租金，但就此未能提供证据。
网友新家公司提交了发票、银行账户历史明细清单，上述证据显示，2012年1月至2013年4月期间，网友新家公司向旺市百利公司足额支付了各期租金。
2013年8月30日合同到期后，网友新家公司未将房屋场地腾退给旺市百利公司，仍然继续使用。
上述事实，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、补充协议、公证书、发票、银行账户历史明细清单等证据在案佐证。
本院认为：旺市百利公司与网友新家公司二审诉讼的争议焦点为旺市百利公司向网友新家公司追索2007年9月1日至2011年12月31日期间的租金是否已经超过诉讼时效。根据法律规定，延付或拒付租金的，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为1年；诉讼时效期间应当自当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，旺市百利公司主张网友新家公司拖欠2011年前租金，并称曾向网友新家公司主张过。对此，网友新家公司予以否认，因旺市百利公司未能提交证据证明其曾在诉讼时效期间内向网友新家公司主张权利，故本院不予采信。有关旺市百利公司主张根据双方合同性质，诉讼时效应从最后一期租金给付期限届满之日起算一节，经本院审查，网友新家公司在2012年1月后均系按期向旺市百利公司支付租金，并不存在滚动支付拖欠租金的事实，则该日期应认定为旺市百利公司向网友新家公司主张2011年12月前租金的诉讼时效起算点。原审法院综合考虑案件事实，认定旺市百利公司相应主张超过诉讼时效期间，并无不当，旺市百利公司就此提出上诉不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费21665元，由北京旺市百利商业有限公司负担13090元（已交纳9793元，余款3297元于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由北京网友新家上网服务有限公司负担8575元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费10229元，由北京旺市百利商业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 闫 慧
代理审判员 周艳雯
二〇一四年三月十八日
书 记 员 吴强兵