上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8903号
上诉人（原审原告）：林福（上海）实业有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇曹黎路38弄2号203室。
法定代表人：李勤苗，总经理。
委托诉讼代理人：夏永清，北京市中银（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海晟羿橡塑制品有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇新义村一组2078号。
法定代表人：王海峰，总经理。
上诉人林福（上海）实业有限公司（以下简称林福公司）因与被上诉人上海晟羿橡塑制品有限公司（以下简称晟羿橡塑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人林福公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方的租赁合同从本案应诉材料送达之日起解除，判令被上诉人晟羿橡塑公司从租赁房屋中迁出。事实和理由：被上诉人不按约支付房屋租金的行为已构成违约，上诉人有权依据合同约定解除租赁合同（合同第十二条约定，承租人拖欠租金累计达三个月以上的，出租人有权解除合同）。上诉人于2016年3月14日委托律师向被上诉人发送的《律师函》，是欲解除租赁合同的单方意思表示，被上诉人收函后未明确答复是否同意，视为其不认可解除要约，则其应继续履行合同并承担支付租金的义务，并应主动和出租方联系（律师函的邮寄单上有律师联系方式）支付房租事宜，但被上诉人怠于履行该义务。上诉人于2016年11月12日向被上诉人寄送了上诉人的公司帐号，该行为是书面催讨租金的一种方式，但被上诉人未支付租金，其行为已构成违约，上诉人有权依照合同约定解除租赁合同。虽然上诉人是通过法院拍卖方式取得房屋产权，但被上诉人在法院拍卖阶段已申报了租赁权并提供租赁合同（上诉人系从拍卖法院处取得复印件），说明其知晓房屋所有权转移的事实，而上诉人在取得房屋产权后，已发函催告被上诉人支付租金，故原审法院认为“鉴于涉案房屋在租赁期间发生了所有权变动，因出租方未尽相应的告知义务，致承租方未按约支付租金，承租方存在迟延支付情形也情有可原”的理由不能成立。
被上诉人晟羿橡塑公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。涉案房屋本就是带租约拍卖的，原租赁合同应继续履行，由于上诉人未与原产权人办妥交接手续，还导致了被上诉人的损失；被上诉人并未违约，上诉人无权解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
林福公司向一审法院起诉请求：1、解除双方的《房屋租赁协议》；2、晟羿橡塑公司支付2016年2月14日至实际迁出日的租金(至起诉日为3.75万元，以4116.60元/月计算)；3、晟羿橡塑公司从租赁房屋中迁出。审理中，林福公司将诉请1变更为确认双方合同于应诉材料送达之日解除；因晟羿橡塑公司诉讼中支付了租金，故将诉请2予以撤回。
一审法院认定事实：2011年11月29日，晟羿橡塑公司与上海XX有限公司(下称XX公司)签订《房屋租赁协议》。协议约定：出租方（甲方）XX公司将其所有的坐落于上海市金山区兴塔工业区XX路XX号二车间东面五间500平方米厂房出租给承租方（乙方）晟羿橡塑公司作生产经营使用。租期为10年，即自2011年12月1日至2021年11月30日止。租金为5万元/年，每二年支付一次，先付后租。租赁期间发生的一切水、电、物业费等均由乙方承担。乙方拖欠租金及水电费累计达三个月以上的，甲方有权单方面解除合同等等。
因XX公司涉及生效法律文书未履行，涉案房屋被上海市奉贤区人民法院委托上海国泰拍卖行有限责任公司公开带租约拍卖。2016年2月13日，该院作出（2012）奉执字第4497号《执行裁定书》，裁定将原属XX公司所有的涉案房屋过户给林福公司。2016年6月3日，涉案房屋登记至林福公司名下。
2016年3月14日，林福公司委托律师就涉案房屋租赁事宜向晟羿橡塑公司发送《律师函》，告知林福公司计划对涉案房屋进行修建，届时可能会影响晟羿橡塑公司的正常生产经营。基于以上情况，特告知：从法院张贴公告日起(2016年3月7日)的租金，不应再向原房屋产权人交纳；林福公司欲终止房屋租赁合同，以免在房屋的修缮期间影响晟羿橡塑公司的经营。2016年9月27日、2016年11月12日，林福公司两次向晟羿橡塑公司寄送了公司的开户行及帐号，第一次寄送的帐号少了一个数字“8”。晟羿橡塑公司庭审中表示未收到林福公司寄送的函件。
审理中双方确认，晟羿橡塑公司已向林福公司支付租金至2018年5月。林福公司另称，相关租赁的服务事宜其正与XX公司交接中。晟羿橡塑公司另称，XX公司仍向其收取水电费，且有索要服务费未果而采取断水断电的行为，严重影响了其正常的生产经营。
一审法院认为，对涉案租赁物具有出租权的XX公司与晟羿橡塑公司签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原租赁合同对林福公司与晟羿橡塑公司具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。
本案焦点在于租赁合同履行过程中各方是否出现了违约情形以及合同是否解除。首先，从租赁期间涉案租赁物发生所有权变动阶段的事实来看，执行法院于2016年2月13日裁定将涉案租赁物变更登记至林福公司名下，林福公司于2016年3月16日致函晟羿橡塑公司(且不论是否有效送达)，但只是告知租赁物所有权发生了变动，要求晟羿橡塑公司不要向XX公司交纳租金，并因自身需对房屋修缮欲终止房屋租赁合同；林福公司于2016年6月3日取得涉案租赁物的产权证后，直至2016年11月12日才向晟羿橡塑公司寄送其公司正确的收款账号，由此可见，林福公司第一次致函晟羿橡塑公司的目的更在于要求解除合同，而其在第二份函中也未正式书面催缴应付租金。其次，晟羿橡塑公司已将截至2016年5月的租金支付至XX公司，从合同关于支付租金的约定来看，晟羿橡塑公司确实存在迟延支付的情形，鉴于涉案房屋在此期间发生了所有权变动，且因林福公司未尽相应的告知义务，致晟羿橡塑公司未按约支付租金，其存在迟延支付的情形也属情有可原，且在本案诉讼中已自愿履行了该合同义务。最后，从合同的性质来看，租赁合同系持续性合同，晟羿橡塑公司在诉讼中也表达了要求继续履行合同的意愿，在其及时履行合同义务后，合同应当且可以继续履行。综上，原审法院认为，合同在履行过程中租赁物发生所有权变动，而代为收取水电费仍由原产权人为之，作为新产权人的林福公司，应当负有将所持产权证等相关证据出示给承租人，并告知承租人向其缴纳所有权变动后之租金的义务，在林福公司未行合法告知义务的前提下，其以晟羿橡塑公司逾期支付租金为由要求解除合同，并不能据此认定合同约定的解除条件已成就。因此，林福公司要求解除合同的诉讼请求不能成立，法院不予支持。判决：驳回林福（上海）实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币80元，由林福（上海）实业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人林福公司提供了复印自上海市奉贤区人民法院（2012）奉执字第4497号案件的执行材料，包括法院的通知以及张贴通知的现场照片，证明法院已于2016年3月7日告知涉案房屋的各承租人有关房屋拍卖事宜，并要求租客申报租赁权，故被上诉人已明知涉案房屋所有权变更情况。被上诉人晟羿橡塑公司对上述证据的真实性无异议，但表示未看到该通知，并认为上诉人系带租约拍卖，故应将其与原产权人交接的情况告知被上诉人。本院对上诉人林福公司提供的上述证据予以认定。
本院认定事实：2016年3月7日，上海市奉贤区人民法院执行局在上海市金山区XX镇XX路XX号的大门口及厂区张贴通知，告知所有租客，涉案房屋已于2015年12月9日由林福公司竞得，现通知所有租客于2016年3月20日前申报租赁权。之后，涉案房屋的各承租人分别向拍卖法院申报了租赁权，上诉人林福公司从拍卖法院处获得相关的租赁合同。
上诉人林福公司于2016年3月14日向被上诉人晟羿橡塑公司发送《律师函》。2016年9月上诉人口头告知了被上诉人付款帐号，被上诉人遂于当月向上诉人支付了租金2.5万元，故上诉人未于2016年9月27日、11月12日向被上诉人发送公司开户行及帐号。之后，被上诉人又主动向上诉人支付了至2018年5月底的租金。
除此之外，一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人晟羿橡塑公司逾期支付租金是否构成违约，上诉人林福公司是否具有约定解除权，租赁合同是否因其起诉而解除？
案外人XX公司与被上诉人晟羿橡塑公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。在租赁期间，涉案房屋的所有权发生了变动，其产权从XX公司转移至上诉人林福公司名下，根据“买卖不破租赁”之法律规定，原租赁合同继续有效，只是其出租方由XX公司变更为上诉人林福公司，对此，上诉人林福公司应将相关事宜通知承租方。上诉人林福公司在2016年3月14日的《律师函》中仅告知承租人不应再向原产权人支付房租，同时表达了意欲解除原租赁合同的意思表示，但此解除合同之意思表示未获对方认可，故不影响原租赁合同的效力。上诉人林福公司在2016年6月3日办理产权变更登记后，未及时向被上诉人晟羿橡塑公司出示产权登记手续，通知被上诉人支付后续租金，并告知收取租金的帐号，导致被上诉人事实上难以履行支付租金之义务，而被上诉人在2016年9月从上诉人处获知付款帐号后，即主动支付了后续租金，故被上诉人晟羿橡塑公司不构成逾期支付租金的违约行为。上诉人认为被上诉人在收到《律师函》后应主动与其联系并支付租金，系将自身的通知义务转嫁于对方，对此观点本院不予采信。根据合同约定，乙方拖欠租金及水电费等累计达三个月以上的，甲方有权单方面提前解除合同。本案中被上诉人晟羿橡塑公司迟延支付租金非其自身原因造成，而是涉案房屋带租约拍卖后，作为受让方的上诉人林福公司未能及时履行通知义务所导致，故上诉人林福公司不享有合同约定的解除权，一审法院对其要求确认双方合同于应诉材料送达之日解除的诉讼请求不予支持，当属正确。
综上所述，上诉人林福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人林福（上海）实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 许 洁
代理审判员 陆文奕
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 周仕颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……