中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申48号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：汕头市东信投资管理有限公司。法定代表人：陈英池，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：汕头金冠房产开发有限公司。法定代表人：魏礼春，该公司总经理。一审第三人：汕头市东信置业有限公司。法定代表人：吴灏，该公司总经理。一审第三人：潮州市信托投资公司。法定代表人：吴仰国，该公司经理。委托诉讼代理人：洪生铧，广东粤韩律师事务所律师。再审申请人汕头市东信投资管理有限公司（以下简称东信公司）因与被申请人汕头金冠房产开发有限公司（以下简称金冠公司）及一审第三人汕头市东信置业有限公司（以下简称置业公司）、潮州市信托投资公司（以下简称信托公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第38号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。东信公司申请再审称：（一）《交付房屋补充约定》（以下简称《补充约定》）是伪造的证据，应被认定违法无效。第一，《补充约定》所列双方当事人均为企业法人，却只有个人签名，未加盖单位公章，签约方式存在重大疑点。第二，《补充约定》上代表潮州市城市信用合作社中心社（以下简称潮州信用社）签字的“刘大宣”字迹与《汕头市商品房预售契约》上的“刘大宣”字迹有很大差别，《补充约定》系倒签时间形成的伪证。一审期间因东信公司的法定代表人被汕头市公安局羁押且公司账户被冻结，东信公司虽有诉讼代理人但无法正常决策，不能及时申请鉴定字迹形成时间确有客观原因。二审法院以东信公司在一审程序中未提出申请为由不同意在二审程序中对上述签字形成时间进行司法鉴定，不利于查明本案争议的主要事实。现请求本院对该签字的形成时间进行鉴定。第三，从《补充约定》内容看，潮州信用社明知金冠公司不具备交房和确权办证条件，却放弃对其逾期交房和逾期确权办证的违约请求权。潮州信用社的资产及权益属于国有，即便刘大宣有受委托在《补充约定》上签字，未经单位授权和盖章，损害国有资产权益，显属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通，损害国家利益、集体利益的违法无效行为。第四，原审判决认定《补充约定》上代表潮州信用社的字迹“刘大宣”不是本人的签字而是由其他人员代签。原审法院对该基本事实认定错误，该签字不产生法律效力。首先，刘大宣作为潮州信用社的负责人，未经授权放弃潮州信用社的主要合同权利，其签字的法律效力存疑；其次，原审法院未查明受托签字人员的真实身份，如该签字人员不是潮州信用社工作人员或者是金冠公司安排的人员，其签字的法律效力存疑；再次，他人受刘大宣委托签字，但签的是“刘大宣”的名字，冒名签字的效力存疑；最后，刘大宣的陈述属于证人证言，未经出庭质证，其证据效力存疑。（二）本案无证据证明案涉房产已经交付给购房人，金冠公司应履行此项合同义务并承担逾期交房的违约责任。第一，《补充约定》作为合同只能证明双方约定的权利义务，不能证明约定的权利义务已经履行。第二，信托公司没有参与其受让债权之前合同双方的履约行为，其是诉讼当事人不是证人，其在庭审中称金冠公司已于1999年7月20日将案涉房产交付潮州信用社属于当事人陈述，因无证据证明，不能采信。第三，2012年5-8月转账凭证及租金收款收据只能证明汕头市富田物业管理有限公司（以下简称富田公司）支付了潮州信用社8万元，不能证明与案涉房产有关或者租赁房产的面积大小，不能证明案涉房产已经全部交付给潮州信用社。（三）金冠公司交付未经验收或验收不合格的商品房，其交房行为违法，不能被认定为已经履行交房义务。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十六条和第三十七条规定了相应的处罚措施。因此，未经验收或验收不合格的商品房，不得交付使用。交付未经验收的商品房，属于违法行为。原审法院以潮州信用社无异议为由，认定金冠公司交付未经验收的案涉房产的行为有效，并据此认定其已履行交房义务错误。另根据上述条例第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，及时办理房地产权属变更手续及证书是商品房开发商的法定义务。《补充约定》中约定在案涉房产验收完毕半年内办妥房屋产权证书，违反上述法规强制性规定，应被认定为无效。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条和第二百条第二、三、六项的规定，请求本院：1.裁定本案进行再审；2.撤销一审、二审判决；3.判决金冠公司立即将位于广东省汕头市龙湖区榕江路中段南侧的金冠商业中心裙楼一层E单元、F单位建筑面积分别为1668.21㎡和380.77㎡，买卖房价分别为10009260元和2284620元的房屋交付东信公司管业使用；4.判决金冠公司立即办妥上述房地产权属转移给东信公司及产权人登记为东信公司的房地产权证手续；5.判决金冠公司支付逾期交房违约金(自1999年7月1日计至实际交房之日，按已付房款27525420元及6282700元的日0.3‰计算，暂计违约金3000万元)；6.判决金冠公司支付逾期申办房地产权转移登记及房地产权属证书的违约金(自1999年8月1日计至办妥房地产权证之日，按已付房款总额27525420元及6282700元的银行同期贷款逾期利息计算，暂计违约金1200万元）；7.判决置业公司协助将其监管的金冠公司售房款余额抵偿金冠公司应承担的上述债务；8.本案一审、二审及再审诉讼费由金冠公司承担。本院经审查认为，根据东信公司的申请再审事由以及原审查明的事实，本案的争议焦点为：1.《补充约定》是否系伪造；2.案涉房产是否已于1999年7月22日由金冠公司交付潮州信用社。（1）关于《补充约定》是否系伪造的问题首先，我国并没有相关法律法规规定企业法人之间签订合同不加盖单位公章不生效，故不能以《补充约定》未加盖单位公章而否定其真实性。其次，根据原审法院查明的事实，《补充约定》上的“刘大宣”字迹非刘大宣本人所签，系其委托他人代签。刘大宣系潮州信用社的法定代表人，有权代表潮州信用社签订《补充约定》。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，刘大宣有权委托他人以其名义在《补充约定》上签字，故代理刘大宣签字的人是否系潮州信用社的员工并不影响其代理刘大宣签字所产生的法律效力。而且潮州信用社，包括受让潮州信用社资产包的信托公司从未主张该《补充约定》系伪造。东信公司虽主张《补充约定》系伪造和事后倒签时间形成，但未提交充分证据予以证明，不足以推翻原审法院认定的相关事实。东信公司主张其未在一审程序中对该《补充约定》的签订时间申请鉴定存在客观原因，但其在一审程序中有委托诉讼代理人参加诉讼，二审法院以其在一审程序中未提出鉴定申请为由驳回其对《补充约定》签订时间的鉴定申请，并无不当。最后，东信公司亦未提交证据证明《补充约定》存在恶意串通，损害国家利益、集体利益的情形。故东信公司关于《补充约定》系伪造及违法无效的再审理由不成立，本院不予支持。（二）关于案涉房产是否已于1999年7月22日由金冠公司交付潮州信用社的问题根据原审查明的事实，1999年7月20日，金冠公司与潮州信用社签订的《补充约定》第一条约定金冠公司同意潮州信用社要求将汕头市榕江路南侧金冠商业中心首层先行交付潮州信用社。2012年5月至8月，富田公司向潮州信用社租赁金冠商业中心一层的铺面，并每月向潮州信用社支付租金2万元。2012年5月8日、6月12日、7月10日及8月10日，潮州信用社分别出具收到租金的收款收据给富田公司，共收取富田公司租金8万元。原审法院依据《补充约定》的上述内容，并结合潮州信用社收取富田公司租金的事实及信托公司的庭审陈述，认定金冠公司于1999年7月20日将案涉房产交付潮州信用社，并无不当。东信公司对此提出异议但未提供相反证据予以推翻，故其关于案涉房产未交付潮州信用社的再审理由依据不足，本院不予支持。此外，东信公司再审主张即便案涉房产已经交付潮州信用社，但该交房行为因违反《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等规定，而应被认定无效。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十六条规定：“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”尽管案涉房产交付时，因未竣工验收违反了上述条例第十七条的规定，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收可以补办验收手续，因此不能认定金冠公司的交付行为无效。且如前所述，金冠公司已经依照《补充约定》的约定，将案涉房产交付潮州信用社。故东信公司该项申请再审理由不成立，本院不予支持。东信公司还主张《补充约定》中关于竣工验收完毕之日起半年内办妥产权证书的约定，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条强制性法律规定，而应被认定无效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《补充约定》约定的是竣工验收完毕之日起半年内办妥产权证书，而上述条例第三十三条规定的是商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。竣工验收完毕之日不同于商品房交付使用之日，故《补充约定》中的该约定并未违反上述条例第三十三条的规定，东信公司该项申请再审理由无法律依据，本院不予支持。综上，东信公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回汕头市东信投资管理有限公司的再审申请。审 判 长 钱小红审 判 员 奚向阳审 判 员 王毓莹二〇一七年二月二十三日法官助理 王智锋书 记 员 陈文波