辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第2151号
原告：张国全，男。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：唐亦农，该公司董事长。
委托代理人：马志鹏，该公司职员。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：王东，大连市住房公积金管理中心法规处副处长。
委托代理人：赵展，大连市住房公积金管理中心法规处科员。
第三人：大连船舶配套产业园有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：王海，该公司董事长。
委托代理人：张丹，该公司职员。
原告张国全与被告大连海上郡房地产开发有限公司（以下简称海上郡公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、大连船舶配套产业园有限公司（以下简称船舶园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张国全、被告海上郡公司委托代理人马志鹏、第三人公积金中心委托代理人赵展、第三人船舶园公司委托代理人张丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国全诉称：2012年7月9日，我与被告就购买位于大连长兴岛临港工业区广新街67号2单元6层3号房屋事宜签订商品房买卖合同，总房款366809.78元，首付166809.78（其中10万元为第三人船舶园公司借给我支付被告的，被告与该第三人系兄弟公司，同属于大连联众海事集团旗下），其余20万元在第三人公积金中心贷款。按照双方约定，被告应在2013年7月31日前交付房屋，逾期超过180日，我有权解除合同，被告应当自解除合格通知到达之日起30天内退还全部已付款并按照已付款2%支付违约金。被告未按合同约定交付房屋，已构成违约。现诉至法院要求解除我与被告签订的商品房买卖合同；判令被告返还我已支付的首付款66809.78元及已向第三人公积金中心偿还的本金21449.19元、利息18332.12元；判令被告按已付购房款1%支付违约金；解除我与第三人公积金中心的借款合同，被告负责返还公积金贷款部分未偿还的本金、利息；被告向第三人船舶园公司返还10万元购房款；诉讼费由被告承担。
被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。现在房地产市场不景气，被告没有现金返还，如原告坚持解除合同，原告只享有的债权，债权利益短期内无法实现，如不解除合同，原告还享有案涉房屋的所有权。我公司收到原告的全部房款，合同解除的话我们将房款返给原告，我公司与第三人公积金中心之间没有合同关系，没有义务向其偿还款项。同意向第三人船舶园公司返还10万元房款。
第三人大连市住房公积金管理中心陈述称：由原告负责向我中心一次性偿清尚欠的借款本金176106.94元、利息228.70元（截止2015年3月23日，共计176335.64元）及至清偿日止的利息后，同意解除我中心与原告签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；被告对上述事项承担连带保证责任；我中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年9月18日，原告与我中心签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由我中心向原告发放住房公积金贷款200000元，购买位于大连长兴岛临港工业区广新街67号2-6-3室的商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年10月12日，我中心依照双方借款合同约定，将200000元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告诉至法院要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，同时要求解除与我中心签订的借款合同。考虑到原告的行为极可能导致商品房买卖合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，我中心同意解除与原告签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同。2012年8月31日，我中心与被告签订个人住房政策性贷款合同协议，约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。综上所述，在原告或被告还清全部借款本息前，应确认我中心对抵押房屋享有优先受偿权。
第三人大连船舶配套产业园有限公司陈述称：如原、被告解除商品房买卖合同，原告应向我公司返还10万元房款，鉴于该10万元房款是支付给被告的，被告应向我公司返还该款项。
经审理查明：2012年6月15日，原告与第三人船舶园公司、被告海上郡公司签订大连联众海事集团内部认购海上郡楼盘协议书，约定购买位于大连市长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）广新街67号2单元6层3号房屋，建筑面积82.82平方米，总房款366809.78元，首付款126809.78元，其中十万元为第三人船舶园公司向原告提供的三年无息借款。2012年7月9日，原、被告签订关于案涉房屋的商品房买卖合同，双方约定首付款126809.78元于2012年7月5日支付（含定金2万元于2012年4月5日支付），余款24万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2013年7月31日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。原告按照合同约定向被告支付了首付款126809.78元，后因公积金贷款仅能贷款20万元，原告又于2012年9月8日向被告补交首付款40000元，首付款合计166809.78元。被告至今未交付案涉房屋。原告在庭审中撤回了对被告要求支付首付款利息及赔偿原告支付的契税等费用的诉讼请求，并将对违约金诉讼请求由2%调整至1%。
2012年9月18日，原告与第三人公积金中心签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款�同及个人住房公积金贷款保证合同。2012年10月12日，第三人公积金中心将200000元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2015年3月12日，原告已向第三人公积金中心偿还本金23893.06元，利息20456.03元，本息合计44349.09元，尚欠本金176106.94元未偿还。
2012年8月31日，第三人公积金中心与被告签订个人住房政策性贷款合作协议，约定被告为第三人公积金中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用提供连带保证责任。
另查，案涉房屋商品房买卖合同已在大连长兴岛临港工业区（现长兴岛经济区）房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人公积金中心。第三人公积金中心同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告提交的大连联众海事集团内部认购海上郡楼�协议书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、专用收款收据、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、提前全部还款试算，第三人公积金中心提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）、提前全部还款试算、个人住房政策性贷款合作协议及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，以上证据材料经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告张国全与第三人船舶园公司、被告海上郡公司签订的大连联众海事集团内部认购海上郡楼盘协议书是缔约各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议自各方在协议书上签字或者盖章时生效。原告张国全与被告海上郡公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同，并按累计付款的1%支付违约金。原告在庭审中将按照已付购房款2%计算违约金的诉讼请求变更至按1%计算，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。原告要求解除商品房买卖合同并支付违约金3668.10元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款166809.78元应返还给原告。因该首付款中有100000.00元系第三人船舶园公司借款给原告支付的，原告主张被告将该100000.00元返还给第三人船舶园公司，被告及第三人船舶园公司均同意由被告直接将该款项返还。对于原告要求被告返还原告首付款66809.78元，返还第三人船舶园公司100000.00的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，原告已经支付给第三人公积金中心的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还已经向第三人公积金偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。
第三人公积金中心同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人公积金中心签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人公积金中心签订抵押借款合同，是原告与第三人公积金中心的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人公积金中心签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人公积金中心。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人公积金中心的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人公积金中心前，第三人公积金中心对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人公积金中心负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人公积金中心的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。被告的答辩意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、�一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张国全与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月9日签订的商品房买卖合同；
二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张国全购房首付款66809.78元；
三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人大连船舶配套产业园有限公司原告张国全已支付的房款100000.00元；
四、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张国全违约金3668.10元；
五、解除原告张国全与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年9月18日签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；
六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张国全自2012年11月12日起至2015年3月12日止已向第三人大连市住房公积金管理中心支付的借款本金及利息44349.09元；
七、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告张国全贷款本金176106.94元，并按照原告张国全与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
八、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
九、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告张国全、被告海上郡房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱�付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4737元（原告张国全已预交），减半收取2369元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 姜 辉
二〇一五年四月一日
书记员 化凌弘
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