广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4746号
上诉人（原审原告）：广州新荔枝湾展览有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：谢永健，该公司董事长。
委托代理人：何旭军，广东金粤律师事务所律师。
委托代理人：董颖欣，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：刘锦辉，汉族.住广州市天河区天寿路26号702房。
委托代理人：吴昌恒，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：莫柳俭，广东环球经纬律师事务所律师。
上诉人广州新荔枝湾展览有限公司（以下简称新荔枝湾公司）因与被上诉人刘锦辉租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2014�10月23日，新荔枝湾公司（出租人，甲方）与刘锦辉（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区二沙岛晴波路11号六楼自编#11-606房的房地产出租给乙方作文化展览馆用途使用，租赁面积100平方米。甲方提供五楼天台4**平方米、六楼天台1**平方米给乙方配套使用。乙方承租的房屋从2015年1月1日其开始计租，月租金额48000元。甲方同意给予乙方租赁费用优惠，租赁费用优惠期从2015年1月1日起至2016年6月30日止，具体优惠为：租赁期内第一年的上半年按起租的租金标准的70%即33600元／月缴交；租赁期内第一年的下半年按起租的租金标准的80%即38400元／月缴交；租赁期内第二年的上半年按租金标准的90%即43200元／月缴交。租赁期内第二年的下半年至第三年按起租的租金标准的100%即48000元／月缴交，从第四年首月�租金每年递增率为5%。甲乙双方协定的租赁期限、每月租赁费用（含房屋管理费）具体明细如下……租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账或支票付款方式缴付当月租金给甲方……第六条、乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1‰向甲方支付违约金。第七条、其他约定：……2.租赁期内，若甲方提前解除租赁合同或因甲方原因导致提前解除租赁合同的，甲方应提前3个月书面通知乙方，甲方应根据租赁剩余时间向乙方支付补偿金、退回乙方保证金（扣除乙方应缴费用后），甲方支付该补偿金后不再承担其他赔偿责任：（1）距租期结束多于12个月（含本月数），则支付相当于6个月当期租赁费用的补偿金。（2）距租期结束少于12个月多于6个月，则支付相当于4个月当期租赁费用的补偿金。（3）距租期结束少于6个月（含本月数），则支付相当于3个月当期租赁费用的补偿金。3.租赁期内，若乙方提前解除租赁合同或因乙方原因导致提前解除租赁合同的，乙方应提前3个月书面通知甲方，并根据租赁剩余时间向甲方支付补偿金，甲方有权没收租赁保证金，场内的装修和不可移动的设备设施属于甲方，甲方对乙方的损失均不作任何补偿：（1）距租期结束多于12个月（含本月数），则支付相当于6个月当期租赁费用的补偿金。（2）距租期结束少于12个月多于6个月，则支付相当于4个月当期租赁费用的补偿金。（3）距租期结束少于6个月（含本月数），则支付相当于3个月当期租赁费用的补偿金。如乙方未能提前3个月书面通知甲方的，乙方除了应支付交还钥匙和场地给甲方前的租金外，还应在交还钥匙和场地给甲方的同时，另行支付3个月的当期租赁费用给甲方作为补偿。前述租金逾期支付的，每逾期一日应按拖欠租金总额的2‰支付滞纳金。第八条、甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担……第十二条、本合同自双方签订之日起生效。
同日，新荔枝湾公司（出租方，甲方）与刘锦辉（承租方，乙方）又签订了《补充租赁合同》。其中约定：第一条、租赁房屋的位置、用途：甲方将坐落于广州市越秀区二沙岛晴波路11号六楼#11-606房（自编号）及五楼、六楼天台。六楼#11-606房（自编号）建筑面积为100平方米；五楼天台建筑面积为410平方米；六楼天台建筑面积为140平方米（具体位置见附件一，下称租赁房屋）。甲乙双方商定，如果政策或政府规划调整需要，乙方须无条件退回五、六楼天台给甲方，乙方不得追究甲方的违约责任……第三条、甲方出租租赁房屋的租赁期限自2014年10月23日至2022年12月31日止。甲乙双方约定2014年10月23日至2014年12月31日为免租装修期，乙方不需支付租金，但需从签订本合同之日起支付房屋管理费、卫生费、排污费以及因装修而产生的水、电费等其他费用。甲方提供上述免租装修期的前提条件为：乙方按本补充合同第三条所述的租赁期履行到合同期满，如由于乙方原因提前终止租赁合同，乙方还须向甲方补足免租装修期的全额租金，同时还应按本补充合同其他违约条款向甲方支付违约金。第四条、乙方在签订本合同之日向甲方交纳租赁保证金和第一个月租赁费用及装修费。第五条、乙方租赁面积的租赁费用：乙方承租的房屋从2015年1月1日起开始计租……甲乙双方协定的租赁期限、每月租赁费用（含房屋管理费）具体明细如下，租赁期限：2015年1月1日至2015年6月30日，房屋管理费18300元∕月，租金33600元∕月，总计51900元∕月……第六条……乙方应在签订本合同当日内交付租赁保证金198900元和第一个月租赁费用51900元以及装修费115000元，合计365800元。除本合同约定外，乙方向甲方交纳的198900元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起15日内无息退回乙方（扣除乙方应付费用后）。第七条、除本合同约定外，依据租赁合同和本补充合同交易所发生的费用由甲乙双方按规定各自承担。第八条、租赁期内的房屋管理费已包括在本合同第五条内，每月房屋管理费18300元，自本合同签订之日起计收……第十五条、乙方自费装修承租的房屋……第二十三条、乙方承租房屋只是取得合同有效期内使用租赁房屋的权利，而非所有权或处置权，甲方作为业主的权利不因乙方承租租赁房屋而丧失、缩小或分享……第二十六条、甲方保证合法出租租赁房屋……第六十条、如乙方未�约定向甲方交纳租赁保证金、租金、房屋管理费、水电费、停车费及其它应缴之费用中的任何一项，甲方有权每天按乙方欠交数额的1‰向乙方收取违约金，如超过30日，乙方仍不能缴纳，则乙方构成根本性违约，甲方有权按本合同第六十一条的约定进行处理。第六十一条、本合同签订后，如乙方有如下的行为，视作乙方提前解除租赁合同和本补充合同，甲方有权停止水、电供应，甲方可无条件收回租赁房屋，没收租赁保证金，场内的装修和可移动及不可移动的设备设施属于甲方，甲方对乙方的损失均不作任何补偿；乙方除应清偿未缴纳的租金、房屋管理费、水电费、停车费及应缴的费用外，还应按本补充合同第六十二条（1）、（2）、（3）点约定对甲方作出赔偿。1.乙方逾期缴交租金、房屋管理费、水电费、停车费及其它应缴之费中的任何一项达30日的；2.乙方擅自改变租赁房屋的主体结构，造成房屋毁损……第六十二条、本合同签订后，若乙方提出提前解除租赁合同或因乙方原因导致提前解除租赁合同的，乙方应在提前3个月书面通知甲方，并根据租期剩余时间向甲方支付补偿金，甲方有权没收租赁保证金，场内的装修和不可移动的设备设施属于甲方，甲方对乙方的损失均不作任何补偿：（1）距租期结束多于12个月（含本月数），则支付相当于6个月租赁费用的补偿金。（2）距租期结束少于12个月多于6个月，则支付相当于4个月租赁费用的补偿金。（3）距租期结束少于6个月（含本月数），则支付相当于3个月租赁费用的补偿金。乙方除应支付上述补偿金外，如乙方未能提前3个月书面通知甲方的，乙方除了应支付交钥匙和场地给甲方前的租金外，还应在交还钥匙和场地给甲方的同时，另行支付3个月的当期租赁费用给甲方作为补�。前述租金逾期支付的，每逾期一日应按拖欠租金总额的2‰支付滞纳金。若由于乙方违约导致甲方根据本补充合同第六十一条、六十二条执行时，甲方可以通过书面通知乙方在接到通知后的5个工作日内搬走在原租赁房屋内的可移动商品……第六十六条、甲乙双方在履行期间，有关补充合同内容的增加、减少或修改，均须取得双方的协商一致，并另行达成书面补充协议，补充协议与本补充合同具有同等法律效力……第七十一条、本补充合同与《广州市房地产租赁合同》具有同等法律效力。如本补充合同的条文与《广州市房地产租赁合同》的条文约定不一致的，则以本补充合同条文的约定为准。第七十二条、本补充合同已包含此前双方协议的全部内容，除甲乙双方书面同意外，在此之前，一切口头及书面的协议、声明、表示、保证等一概无效等。
2014年11月7日，新荔枝湾公司通过EMS快递向刘锦辉发出《催款函》，要求刘锦辉支付租赁保证金198900元、第一个月的租赁费用51900元、装修费115000元及前述费用的逾期付款违约金，该函于2014年11月8日送达刘锦辉。同年11月18日，广东金粤律师事务所接受新荔枝湾公司委托向刘锦辉发出了《律师函》，再次要求刘锦辉支付前述费用及其逾期付款违约金，并声明如果刘锦辉逾期支付以上费用超过30日则构成根本性违约，新荔枝湾公司将追究其相关违约责任等。同年11月26日，新荔枝湾公司向刘锦辉发出《有关解除合同的通知函》，称刘锦辉拖欠租赁保证金、租赁费用、装修费及违约金已经逾期34天，按照双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》的相关约定，刘锦辉已经构成根本性违约，特以此函通知解除合同等，该函于2014年11月27日送达刘锦辉。
因本案纠纷，新荔枝湾公司于2014年12月21日向原审法院起诉，请求判令：1.确认新荔枝湾公司与刘锦辉于2014年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》已经于2014年11月27日解除；2.刘锦辉支付拖欠的2014年10月24日起暂计至2014年11月27日止的租赁费用共计75140元，自2014年11月27日起至法院判令确认解除合同效力之日的租金在本案中另计；3.刘锦辉支付逾期支付租赁保证金、装修费及2015年1月份租赁费用合计365800元的逾期支付违约金12803元（以欠缴金额365800元为基数，每日按照千分之一自2014年10月24日暂计至2014年11月27日），从2014年11月27日至法院判令确认解除合同效力之日止的逾期付款违约金另计；4.刘锦辉向新荔枝湾公司支付租赁保证金198900元及装修费115000元；5.刘锦辉向新荔枝湾公司支付提前解除租赁合同的补偿金397800元及三个月通知金198900元。
刘锦辉原审�辩称：涉案《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》为无效合同，新荔枝湾公司不能根据该合同主张所谓的违约金、租金、保证金等费用。刘锦辉通过查册发现，新荔枝湾公司并不是涉诉商铺的产权人。刘锦辉曾经多次要求新荔枝湾公司提供出租证明等法律文件，但是新荔枝湾公司至今都未提供相关租赁凭证、消防证明等。刘锦辉认为，本案租赁合同为无效合同。另外，新荔枝湾公司与刘锦辉双方租赁标的物包括5楼、6楼天台，现在新荔枝湾公司未提供天台可以出租的合法依据。而且，涉案商铺并未实际交付给刘锦辉，新荔枝湾公司要求刘锦辉支付租金没有事实和法律依据。根据广州市规范租赁的相关管理规范，禁止业主将装修费用转让由承租人交付。由于新荔枝湾公司没有交付适租的房屋，租赁合同不能够履行，刘锦辉一直要求新荔枝湾公司出示相关依据但新荔枝湾公司拒不提供，在此情形下刘锦辉不支付租金和相关费用并不能视为刘锦辉违约。由于新荔枝湾公司没有履行其负有的先履行义务，对涉案商铺新荔枝湾公司也不具有出租资格，租赁合同属于无效合同。刘锦辉请求法院依法驳回新荔枝湾公司的全部诉讼请求。
原审另查明：据刘锦辉提供的广州市房地产档案馆2015年1月27日出具的《房地产登记簿查册表》，广州市越秀区二沙岛晴波路11号房屋，套内建筑面积5685.1499平方米，广州新荔枝湾酒店管理有限公司对该房屋享有全部权属，系其通过购买所得，城市规划房屋用途：负一层为车位；首至六层文化展览馆。房产登记号：2010登记字1119474号。
原审法院认为：根据前述查明事实，涉案房屋现产权人为广州新荔枝湾酒店管理有限公司。新荔枝湾公司提供的《授权委托书》依法经过了公证，且涉及�件基本事实的认定，与本案具有关联性，原审法院依法对其予以采信。新荔枝湾公司接受涉案房屋产权人广州新荔枝湾酒店管理有限公司的委托，代为出租涉案房屋，签订相关租赁合同、收取租金并承担相关权利和义务。因此，新荔枝湾公司有权依照《授权委托书》出租涉案房屋，刘锦辉提出新荔枝湾公司不是涉案房屋产权人其签订的租赁合同无效的抗辩主张，于法无据，原审法院不予支持。根据新荔枝湾公司提交的《房地产权证》，新荔枝湾公司出租涉案房屋给刘锦辉作文化展览馆用途使用，也符合其登记用途，刘锦辉提出诉争606房的使用性质是办公而不是展览的抗辩主张，没有事实依据，原审法院不予支持。新荔枝湾公司提交了穗公消（建验）字（2007）第0432号意见书以证明涉案房屋首至六层建筑、局部内部装修工程的消防验收合格，该意见书真实、合法且与本案具有关联性，原审法院依法予以采纳。根据该意见书，涉案房屋首至六层建筑、局部内部装修工程符合消防安全要求，涉案房屋已经通过了消防验收。刘锦辉提出该意见书并不能证明涉案房屋的五楼、六楼的天台建筑也符合消防安全的抗辩主张，于法无据，原审法院不予支持。综上，刘锦辉提出诉争的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》属无效合同的相关抗辩主张，理据两缺，原审法院不予支持。新荔枝湾公司与刘锦辉签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当遵照履行。
新荔枝湾公司与刘锦辉一致确认诉争的租赁合同即双方2014年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充合同》已经于2014年11月27日解除，原审法院依法对此予以确认。因此，新荔枝湾公司要求解除双方2014年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》的诉请，已无判令之必要，原审法院依法予以驳回。
至于刘锦辉未实际承租使用涉案房屋的原因，双方对此作出不同的陈述。如前所述，《租赁补充合同》明确约定租赁期限从合同签订之日即2014年10月23日起开始计算，双方也一致承认涉案房屋的租赁期限应当从该日开始计算。刘锦辉作为合同当事人，虽然其应当清晰了解和知悉包括合同订立时间以及合同开始履行时间在内的合同主要内容，但是与此同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，新荔枝湾公司有义务向刘锦辉交付适租的房屋，此系其应履行的法定义务，并不因合同签订之日与实际履行之日为同一天就得以免除。双方对新荔枝�公司是否交付房屋陈述不一，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条的相关规定，新荔枝湾公司应当对其已经交付房屋负举证证明责任，否则，将承担举证不能的不利法律后果。现新荔枝湾公司并未提供任何证据证明其曾经向刘锦辉交付涉案房屋，因此，新荔枝湾公司应当承担相应不利法律后果。由于没有证据证明新荔枝湾公司已经将涉案房屋交付给刘锦辉使用，新荔枝湾公司要求刘锦辉支付2014年10月24日起至合同解除之日止租赁费用的诉请，于法无据，原审法院不予支持。
根据《租赁补充合同》第六条的相关约定，刘锦辉应当在签订合同的当天向新荔枝湾公司支付租赁保证金198900元、第一个月的租赁费用51900元以及装修费115000元，合计365800元。根据该合同第六十条的约定，刘锦辉未按约定向新荔枝湾公司缴纳租赁保证金、租金、房屋管理费以及其他应缴费用中的任何一项的，新荔枝湾公司有权每天按照刘锦辉欠缴数额的1‰向刘锦辉收取违约金。因此，新荔枝湾公司要求刘锦辉支付租赁保证金198900元、装修费115000元、第一个月租赁费用51900元的逾期缴费违约金的诉请，符合合同约定，合法合理，原审法院予以支持。前述违约金应当以刘锦辉应缴未缴数额（合计365800元）为基数，按照合同约定的每日1‰标准从逾期之日即2014年10月24日计算至合同解除之日即2014年11月27日止，该笔逾期付款违约金合计12803元。根据前述查明事实，双方一致确认诉争的租赁合同于2014年11月27日解除，合同约定的租赁保证金、装修费、第一个月的租赁费用，其目的为保证合同的履行，合同确认解除之后其失去了合同基础，相关费用的交纳已无必要。因此，新荔枝湾公司要求刘锦辉支付租赁�证金198900元及装修费115000元的诉请，于法无据，原审法院不予支持。
如前所述，由于新荔枝湾公司并未提供证据证明其已经将涉案房屋交付给刘锦辉承租使用，刘锦辉也未实际接收使用涉案房屋。新荔枝湾公司提交的证据并不足以证明是由于何方原因导致涉案租赁合同提前解除。因此，新荔枝湾公司要求刘锦辉支付提前解除租赁合同补偿金397800元及通知金198900元的诉请，依据不足，原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，原审法院于2015年8月5日作出如下判决：一、刘锦辉自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州新荔枝湾展览有限公司支付广州市越秀区二沙岛晴波路11号六楼自编号#11-606（建筑�积100平方米）、五楼天台（建筑面积410平发米）、六楼天台（建筑面积140平方米）租赁保证金198900元、装修费115000元、第一个月租赁费用51900元合计365800元自2014年10月24日至2014年11月27日的逾期付款违约金12803元；二、驳回广州新荔枝湾展览有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13785元，由广州新荔枝湾展览有限公司负担13608元、刘锦辉负担177元。
判后，上诉人新荔枝湾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决在认定事实方面故意忽略新荔枝湾公司基于刘锦辉已构成根本性违约视作提前解除租赁合同，因此根据我国《合同法》第九十四条、第九十六条的有关规定，书面通知刘锦辉解除合同的事实，而把本案事实歪曲为双方一致确认解除合同，以及把新荔枝湾公司诉讼请求第一项关于依法确认解除合同效力的内容歪曲为要求解除合同从而予以驳回。（一）在《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充合同》于2014年10月23日经双方签订后，刘锦辉一直没有向新荔枝湾公司交付租赁保证金和第一个月租赁费用以及装修费等合计共365800元的费用，虽经新荔枝湾公司向其发出《催款函》以及《律师函》后仍然逾期不付，直至2014年11月26日已连续逾期34天。按照《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》有关约定，刘锦辉已构成根本性违约视作提前解除租赁合同。故新荔枝湾公司根据我国《合同法》第九十四条、第九十六条的有关规定，于2014年11月26日向刘锦辉发出《有关解除合同的通知函》，在刘锦辉于2014年11月27日签收该通知函时以上合同解除。对于以上事实，一审判决在“新荔枝湾公司诉称”和“经审理查明”两部分是正确表达和认定的。（二）2015年2月2日原审第一次庭审中，先是“刘锦辉辩称涉案的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》为无效合同……”后是“新荔枝湾公司与刘锦辉双方一致确认诉争租赁合同已经于2014年11月27日解除”。一审判决忽略了新荔枝湾公司基于刘锦辉的根本性违约而合法行使法律赋予的合同解除权的事实，歪曲成双方一致确认解除合同。其实上，刘锦辉承认诉争租赁合同已经于2014年11月27日解除是被迫的，一是与其先前主张涉案的合同无效自相矛盾，二是其承认上述合同自新荔枝湾公司通知函到达其处时解除，就意味着刘锦辉已承认己方的根本性违约。（三）原审判决“本院认为”部分故意忽略了新荔枝湾公司基于刘锦辉己构成根本性违约视作提前解除租赁合同。原审判决在“另查明”部分表述“在2015年2月2日第一次庭审中，双方一致确认诉争租赁合同已经于2014年11月27日解除”是不恰当的，正确的表述应是：新荔枝湾公司基于刘锦辉己构成根本性合同违约，因此根据我国《合同法》第九十四条、第九十六条的有关规定，书面通知刘锦辉解除合同，该合同自2014年11月27日通知到达刘锦辉时解除。刘锦辉对此无异议。（四）新荔枝湾公司原审第一项“依法确认新荔枝湾公司与刘锦辉于2014年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》已于2014年11月27日解除。”就是依据我国《合同法》第九十六条第一款之规定，在起诉时有充分理由相信刘锦辉有异议，请求人民法院确认新荔枝湾公司于2014年11月27日解除合同的效力。即使刘锦辉在一审庭审时已表示对以上合同于2014年11月27日解除无异议，人民法院也应予以确认。原审将“依法确认”歪曲为�要求解除”，抹煞了刘锦辉根本性合同违约视作提前解除租赁合同和新荔枝湾公司依法行使解除权的事实，违法认定“新荔枝湾公司要求解除新荔枝湾公司与刘锦辉双方2014年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充合同》的诉请，己无判令之必要，本院依法予以驳回”。二、原审判决对《租赁补充合同》第六十条约定断章取义以及抹煞了刘锦辉根本性合同违约视作提前解除租赁合同和新荔枝湾公司依法行使解除权的事实。（一）《租赁补充合同》第六十条约定“如乙方未按约定向甲方缴纳租赁保证金……的任何一项，甲方有权按乙方欠交数额的每天千分之一向乙方收取违约金，如超过30日，乙方仍不能缴纳，则乙方构成根本性违约，甲方有权按本合同第六十一条的约定进行处理”。但是，原审对“如超过30日，乙方仍不能缴纳，则乙方构成根本性违约�甲方有权按本合同第六十一条的约定进行处理”的内容则选择性地视而不见，对有关证据和事实也不作任何认定和处理。（二）原审判决在“经审理查明”对“2014年11月7日，新荔枝湾公司向刘锦辉通过EMS快递向刘锦辉发出《催款函》，要求刘锦辉支付租赁保证金198900元……刘锦辉已构成根本性违约，特以此函通知解除合同等，该函于2014年11月27日送达刘锦辉”予以明确表述和认定，却公然在“本院认为”中认定“新荔枝湾公司提交的证据并不足以证明是由于何方原因导致涉案租赁合同提前解除”，与前述“经审理查明”的事实自相矛盾。（三）鉴于以上刘锦辉根本性合同违约视作提前解除租赁合同和新荔枝湾公司依法行使解除权的事实，因此新荔枝湾公司按照《广州市房屋租赁合同》第六条、第七条，《租赁补充合同》第三条、第六十条、第六十一条、第六十二条等有关合同约定，根据我国《合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，要求人民法院依法判决刘锦辉支付拖欠新荔枝湾公司的2014年10月24日至2014年11月27日的租赁费用共计人民币75140元和刘锦辉向新荔枝湾公司支付提前解除租赁合同的补偿金人民币397800元及未能提前三个月通知的代通知金人民币198900元，完全依法有据，依理符合。三、人民法院应当根据最高人民法院证据规则第六十四条规定，依据证据链条全面、客观地审核证据及运用逻辑推理和日常生活经验，正确认定刘锦辉未实际承租使用涉案房屋的原因。（一）《租赁补充合同》约定“甲方出租租赁物业的租赁期限自2014年10月23日至2022年12月31日止。”（第三条）“乙方应在签订本合同当日交付租赁保证金￥198900元和第一个月租赁费用人民币51900元以及装修费115000元。”（第六条），其实已经明示甲方须在签订合同当日交付出租房屋和乙方须在签订合同当日交付租赁保证金、第一个月租赁费用以及装修费等费用，而不须另行书面通知。（二）在刘锦辉没有向新荔枝湾公司交付租赁保证金和第一个月租赁费用以及装修费等合计共365800元的费用后，新荔枝湾公司先后向刘锦辉发出《催款函》以及《律师函》催收，并严正声明如刘锦辉超过30日仍逾期不付构成根本性违约，新荔枝湾公司将循法律途径追究刘锦辉的法律责任，这是运用逻辑推理和日常生活经验判断正常的民事行为。相反，如果新荔枝湾公司没有按约按时交付出租房屋，刘锦辉就应当根据法律规定和按照合同约定书面通知新荔枝湾公司履约，如新荔枝湾公司继续逾期交付房屋，刘锦辉在催交无效后完全可以循法律途径追究新荔枝湾公司的法律责任。但是刘锦辉至今根本没有任何言行追究新荔枝湾公司的责任。故应判断新荔枝湾公司己按约按时交付出租房屋。（三）在2015年7月9日原审第二次庭审中，新荔枝湾公司提供刘锦辉致电新荔枝湾公司代理律师的通话录音资料作为新证据，以证明刘锦辉之所以未实际承租使用涉案房屋的原因在于：刘锦辉是因为朋友叫其操作故以其名义签约的，结果其朋友后来说不投资导致刘锦辉最后没有实际承租使用涉案房屋。法院应正确认定刘锦辉未实际承租使用涉案房屋的原因。（四）人民法院应当根据最高人民法院证据规则第六十四条规定，认定新荔枝湾公司已按约按时交付出租房屋，只是由于刘锦辉原因导致其最终没有实际承租使用涉案房屋。为此，法院应判令支持新荔枝湾公司的上诉请求。四、即使新荔枝湾公司未提供证据证明其曾经向刘锦辉交付涉案房屋，也不能作为刘锦辉根本性违约依据不足的理由。一审判决把“由于新荔枝湾公司并未提供证据证明其已经将涉案房屋交付给刘锦辉承租使用，刘锦辉也未实际接收使用涉案房屋”作为“新荔枝湾公司要求刘锦辉支付提前解除租赁合同补偿金397800元及通知金198900元的诉请，依据不足，本院不予支持”的理由之一，于法无据。因为新荔枝湾公司是否提供证据证明其已经将涉案房屋交付给刘锦辉承租使用，刘锦辉是否实际接收使用涉案房屋，只能作为新荔枝湾公司是否违约的依据。退一步而言，即使新荔枝湾公司未提供证据证明其曾经向刘锦辉交付涉案房屋，如果刘锦辉曾经向新荔枝湾公司催交，刘锦辉也就可以凭其证据向新荔枝湾公司反诉或起诉，追究新荔枝湾公司的违约责任。但是，根据我国《合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的�定，新荔枝湾公司即使有违约行为（如果有的话）也不能作为刘锦辉没有根本性违约的理由，新荔枝湾公司要求刘锦辉支付提前解除租赁合同补偿金397800元及通知金198900元的诉请依据是否充足，关键是看刘锦辉的行为是否违反《租赁补充合同》第六十条约定，构成根本性违约视作提前解除租赁合同。综上所述，新荔枝湾公司上诉请求对原审判决依法改判为：1.确认新荔枝湾公司与刘锦辉于2014年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》已于2014年11月27日解除；2.刘锦辉支付拖欠新荔枝湾公司的2014年10月24日至2014年11月27日的租赁费用共计人民币75140元（租赁费用标准为66300元／月）；3.刘锦辉向新荔枝湾公司支付提前解除租赁合同的补偿金人民币397800元及未能提前三个月通知的代通知金人民币198900元（以上上诉标的总额为671840元）；4.维持原审判决第一、二项。
被上诉人刘锦辉答辩称：同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实；双方当事人二审均无新证据提交。
本院认为：原审法院对于新荔枝湾公司、刘锦辉签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》的效力及双方权利义务的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对新荔枝湾公司的上诉主张及事实理由，本院认定如�：
原审庭审中，新荔枝湾公司与刘锦辉一致确认诉争的租赁合同即双方2014年10月23日签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充合同》已经于2014年11月27日解除，原审法院依法对此予以确认并无不妥。新荔枝湾公司对此提出的上诉主张，缺乏充分依据，本院不予支持。
因涉案《租赁补充合同》明确约定租赁期限从合同签订之日即2014年10月23日起开始计算，双方也一致承认涉案房屋的租赁期限应当从该日开始计算。刘锦辉作为承租人理应依约履行合同义务。同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，新荔枝湾公司作为出租方，其亦负有向刘锦辉交付适租房屋的法定义务。而对于合同的履行情况，原审虽查明新荔枝湾公司于2014年11月7日向刘锦辉发出《催款函》、同年11月18日委托律师所发出了《律师函》要求刘锦辉支付租赁保�金198900元、第一个月的租赁费用51900元、装修费115000元及前述费用的逾期付款违约金；并于同年11月26日发出《有关解除合同的通知函》称刘锦辉拖欠租赁保证金、租赁费用、装修费及违约金已经逾期34天，按照双方签订的合同约定，刘锦辉已经构成根本性违约，特以此函通知解除合同等，该函于2014年11月27日送达刘锦辉。刘锦辉未依约支付租赁保证金、租赁费用及装修费等属实，但该发函行为仅为新荔枝湾公司单方行为，函件内容也是其单方意思表示。另外，双方对于新荔枝湾公司是否交付房屋陈述不一，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条的相关规定，新荔枝湾公司对其主张已经交付房屋负有举证证明的责任，否则，将承担举证不能的不利法律后果。新荔枝湾公司上诉主张法院应结合合同约定及刘锦辉签约�从未主张新荔枝湾公司交付房屋推定新荔枝湾公司已经向刘锦辉交付了涉案房屋，于法无据。为此，新荔枝湾公司、刘锦辉均未履行自己的义务，新荔枝湾公司提交的证据并不足以证明是由于何方原因导致涉案租赁合同提前解除，也不足以证明新荔枝湾公司实际将涉案房屋交付给了刘锦辉。因此，新荔枝湾公司诉请刘锦辉支付2014年10月24日起至合同解除之日止的租赁费用75140元，并主张依据《租赁补充合同》第六十条、第六十一条、第六十二条的规定诉请刘锦辉支付提前解除租赁合同补偿金397800元及未提前解除合同的通知金198900元的诉请，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人新荔枝湾公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10618元，由上诉人广州新荔枝湾展览有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 璩方慧