山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎商初字第15号
原告（反诉被告）太原市小店区太航幼儿园，地址太原市并州南路***号，登记号140104025824-1。
法定代表人孙文利，园长。
委托代理人张小岗，山西明坤律师事务所律师。
被告（反诉原告）太原市迎泽区郝庄镇东太堡社区居民委员会，地址太原市迎泽区长风东街龙鼎花园内。
负责人高太生，主任。
委托代理人宋涛，山西天承律师事务所律师。
原告太原市小店区太航幼儿园与被告太原市迎泽区郝庄镇东太堡社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原市小店区太航幼儿园的委托代理人张小岗，被告太原市迎泽区郝庄镇东太堡社区居民委员的委托代理人宋涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告太原市小店区太航幼儿园诉称，2012年6月被告对外发布承办幼儿园招标公告，原告于2012年6月25日进行投标，2012年7月13日被告确定原告为中标单位并书面通知原告。2012年8月24日原、被告签订龙鼎花园房屋租赁协议，约定：原告承租被告5260平方米地上四层建筑，租赁期限为20年（含6个月装修免租金期限）自2012年8月24日至2032年8月23日止，租赁房屋仅作为幼儿园经营使用，房租每年180万元，每五年递增10%，协议签订后支付第一年租金中的80万元。因被告未能履行协议约定的各项义务而导致原告无法正常开展经营教育，应按照协议当年租金三倍向原告支付违约金。合同签订后，原告即开始办理幼儿园办学许可证，但因被告不能提供所出租房屋的建设工程规划许可证、消防验收合格手续，导致原告无法办理幼儿园办学许可证，致使原告开办幼儿园的目的无法实现。被告未履行提供所出租房屋合法手续的义务，致使原告无法正常开展经营、教育，依据协议被告应向原告支付当年租金的三倍违约金即540万元。为了防止双方损失继续扩大，故原告诉至法院，要求法院判令被告返还原告已支付的租金80万元，支付违约金240万元，并承担本案的诉讼费。
被告太原市迎泽区郝庄镇东太堡社区居民委员辩称并反诉称，2012年8月24日，我方与原告签订龙鼎花园房屋租赁合同，合同明确写明所出租房屋尚未取得产权证，原告认为我方无法向其提供消防合格手续导致其不能办学并不是必然，不能成为原告拖欠租金的理由。应驳回原告的诉讼请求。
合同签订后，我方收到原告租金80万元，并将出租房屋交付原告使用，但原告并未按协议约定在2012年12月31日前向我方支付当年剩余租金100万元。直至2013年11月25日我方向原告发出解除合同通知书，依法解除了双方的租赁合同。但原告迟迟不与我方办理交接手续，始终占用出租房屋至今。故我方提起反诉，要求判令反诉被告支付所欠租金115万元，并承担本案的全部诉讼费用。
原告就被告反诉辩称，被告要求我方支付剩余租金没有事实和法律依据，导致我方不能履行合同的原因在被告方，而且双方签订协议后，我方并没有实际使用租赁房屋。
经审理查明，2012年6月，被告发布幼儿园招标公告，2012年7月13日被告给原告致函，称将原告确定为龙鼎花园幼儿园正式中标单位。2012年8月24日，出租方被告作为甲方与承租方原告作为乙方签订龙鼎花园房屋租赁协议，协议约定：甲方出租给乙方的房屋系该社区依据太原市城中村改造的相关规定建设，符合太原市城乡建设规划要求，目前尚未取得房屋产权证书。出租面积共5260平方米，租赁期限20年（含6个月的装修免租金期限），自2012年8月24日起至2032年8月23日止。每年租金人民币180万元，每五年租金调整一次，每次调整以180万元为基数上调增加10%的租金。租金支付按年支付，本协议签订后五个工作日乙方支付甲方第一年租金中的80万元，剩余的第一年租金100万元，乙方应于2012年12月31日前支付甲方，从甲方交付乙方房屋之日起6个月内为乙方装修期限，甲方承诺免收租金。第二年租金即2014年起，乙方应于每年的10月15日前一次性支付给甲方。甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，乙方保证其装修使用都符合国家有关消防的标准和要求，并应依法办理消防验收手续。协议对违约责任作如下约定：甲方未能履行本协议约定的各项义务而致使乙方无法正常开展经营教育的，应按照本协议当年租金的三倍向乙方支付违约金。乙方拖欠房租或者其他应付甲方的费用累计三个月以上的，甲方有权解除协议。协议签订后，原告向被告交纳租金80万元。2013年11月27日原告收到被告的解除合同通知书，称按照双方签订的租赁协议，贵单位应在2012年12月31日前支付第一年剩余租金100万元，时至今日，贵单位拖欠租金时间已经超过十一个月之久，已符合协议约定的拖欠房屋费用累计超过三个月以上，我社区特通知贵单位，自本通知书送达贵单位之日起，解除双方于2012年8月24日签订的协议，并将收回出租房屋。原、被告双方均认可上述事实，本院予以确认。
审理中，原告认为幼儿园无法正常开办是由于被告所出租房屋包括建筑规划许可证、消防验收手续等在内的相关手续不全造成，为此原告提供以下证据：1、被告于2013年4月28日向迎泽区人民政府递交关于办理新建幼儿园手续的申请报告，称由于遇道路拆迁改造在即，导致近280名幼儿入园困难，特申请区政府给予协助办理龙鼎花园新建幼儿园办园证。2、太原市迎泽区教育局于2013年5月17日给原告法定代表人孙文利的通知，称同意核准其申请设立的民办教育机构的名称为太原市迎泽区太航长风幼儿园，自2013年5月17日起三个月内予以保留该名称。3、2013年8月28日原告给被告的函件，称由于原告承租被告的房屋缺乏相关手续，无法办理消防等手续，希贵方尽快完善出租房屋的相关手续，将计租起止时间进一步明确为在贵方完善相关手续后，按合同原租赁期限顺延执行。4、太原市迎泽区政府服务中心受理事项一次性告知单，其中明确办理民办幼儿园办学许可证需附使用院舍的产权证明复印件和消防意见书。
被告质证认为太原市迎泽区政府服务中心受理事项一次性告知单来源不明，不能作为证据使用。认可上述其他证据的真实性，但否认原告的证明内容。
被告为反驳原告的上述观点向法庭提供以下证据：1、太原市规划局并规字（2007）25号，文件名称为太原市城中村首批重点片区改造总平面规划及单体建筑设计方案汇报会议纪要。2、太原市城中村改造工作协调领导组办公室《关于迎泽区东太堡村中村改造建设项目选址审查意见的函》。3、太原市规划局2010年1月28日的规划设计条件通知书。4、太原市规划局（2010）第0005号建设项目选址意见书。被告认为上述证据足以证明所出租的龙鼎花园幼儿园符合太原市城乡建设规划，同时也履行了部分审批手续，没有取得房屋产权证书，是由于政府审批中的问题。
原告质证表示，认可该证据的真实性，否认被告的证明内容，认为该证据均是以意见和会议纪要出现，恰证明被告出租的房屋是违法建筑，该建筑没有土地证、规划许可证、建筑施工许可证等。
审理中。被告还提供闫林喜的证言和照片四张，证明原告于2012年9月1日开始雇佣其在租赁房屋从事门卫工作一直到2014年2月底。期间，太航幼儿园于2013年5月往龙鼎花园幼儿园放入部分幼儿床和玩具柜等，同年9月又拉走一部分，现还有部分幼儿家具放在大厅。原告对证人证言和照片无异议，认可证人的证明内容。
本院认为，1、关于龙鼎花园房屋租赁协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告在法庭辩论终结前未能提供出租房屋的建设工程规划许可证和城建部门批准其建设的有关手续的证据，仅凭太原市规划局会议纪要、规划设计条件通知书、建设项目选址意见书以及太原市城中村改造工作协调领导组办公室的函件，不足以证明所出租的房屋是经相关主管部门批准建设。故双方签订的龙鼎花园房屋租赁协议无效。
2、关于造成租赁协议无效的责任认定。在原、被告双方签订的《龙鼎花园房屋租赁协议》中，被告承诺其出租的房屋符合太原市城乡建设规划要求，符合国家对租赁房屋的有关规定，但本案查明的事实表明，被告所出租的房屋既未取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定建设，被告对该房屋进行出租，具有过错。原告作为开办幼儿园的一方，应当熟知开办幼儿园应当具备的条件，既然在《龙鼎花园房屋租赁协议》中，被告已明确所出租的房屋尚未取得房屋产权证书，原告有责任查清出租房屋未取得房屋产权证书的原因，但原告怠于行使租赁房屋相关手续的审查义务，同样具有过错。
3、关于原告是否占有使用租赁物及占有时间的问题。本案中，原告承租被告房屋的目的是开办幼儿园，但查明的事实表明，因该房屋未取得建设规划手续，致使原告无法办理开办幼儿园的相关手续，所承租的房屋并没有作为幼儿园使用。由于原告认可被告提供的证人证言的真实性和证明内容，可以认定，原告放入租赁房屋部分幼儿床和玩具柜等，只是简单的占有。双方签订的租赁协议中未约定出租房屋的交付时间，审理中，原、被告双方也未提供交付租赁物的相关证据，应认定原告实际承租的时间应当是其雇佣门卫开始工作的时间即2012年9月1日。2013年11月27日原告收到被告的解除合同通知书，被告明确要求收回出租房屋，应认定原告占有租赁物的时间计算至收到被告要求解除合同收回房屋的时间较为合理。被告对其没有及时收回出租房屋造成的房屋使用费的损失，应自行承担。
综上，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》若干问题的解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于原告所承租的房屋并未作幼儿园使用，因此不能参照开办幼儿园的年租金180万元的标准支付占有使用费，但鉴于原告实际占有该房屋，依照民法诚实信用原则，原告应酌情支付从2013年4月1日起至2013年11月27日通知原告解除合同占有出租房屋止的占有费50万元。违约金基于有效合同才能主张，因本案租赁协议无效，因此，原告主张的240万元违约金无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）太原市迎泽区郝庄镇东太堡社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）太原市小店区太航幼儿园三十万元。
二、驳回原告（反诉被告）太原市小店区太航幼儿园的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）太原市迎泽区郝庄镇东太堡社区居民委员会的反诉请求。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万二千四百元，原告负担二万六千六百元，被告负担五千八百元（诉讼费原告已预交，被告于判决生效后立即支付原告）；反诉费七千五百七十五元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 孙文勇
人民陪审员 任思洁
人民陪审员 芝 涛
二〇一四年九月十五日
书 记 员 郭 佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十四条：合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。