广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终3783号
上诉人（原审原告）:陈桂林，男，汉族，1951年6月22日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人:宋玉涵，广东卓兴律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）:陈国寨，男，汉族，1974年1月15日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人:张玉，广东南龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:刘汶倬，男，汉族，1975年8月11日出生，住所地：广东省惠州市惠阳区。
委托诉讼代理人:陈焕如，广东宝城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘志环，广东宝城律师事务所律师。
上诉人陈桂林因与被上诉人陈国寨、被上诉人刘汶倬确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1888号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈桂林上诉请求:撤销一审裁定,发回重审。
上诉事实与理由：2011午11月7日，陈国寨（甲方）与刘汶倬（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定甲方将位于深圳市坪山新区坪山街道石井社区TY村2号房的所有权利转让给乙方，房屋转让费为4000000元，乙方应于2011年1月7日把以上款项现金支付。之后，涉案房屋由刘汶倬占有、使用。上述涉案房屋所占用土地系集体土地，由原TY村分配给陈桂林，陈桂林是该村村民，涉案房屋由陈桂林和其三姐妹子2000年12月20日共同出资建成，陈桂林于2009年11月30日向有关部门进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，陈桂林有深圳市坪山TY股份合作公司和石井社区工作站《土地来源证明》，因涉案房屋一直由陈国寨管理，2014年陈桂林得知陈国寨在未告知陈桂林的情况下，将涉案房屋转让给了刘汶倬，因此陈桂林向法院提起本案诉讼。一审法院认为争讼的标的物为原集体土地上的建筑物，根据“房地一致”不动产权属原则，陈桂林的诉讼请求涉及到对涉案房屋所在土地的权属确认问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，当事人应先就涉案土地使用权的权属问题请求人民政府进行处理，遂驳回陈桂林的起诉。一审法院仅仅只是对陈桂林诉讼请求中的第二项予以了审查和裁定，对于陈桂林的第一项诉讼请求没有予以审查。在事实方面，陈国寨作为无权处分人将集体所有土地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人，不具有法律效力，且涉案房屋有建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，仅是部分涉嫌违建，因该房产并没有办理产权手续，故依法不能流转，陈国寨与刘汶倬签订的《房屋转让协议书》无效。在程序方面，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十六条的规定，对当事入在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。为维护陈桂林的合法权益，请求二审法院依法撤销一审法院的裁定并发回重审。
被上诉人陈国寨辩称，1、陈国寨并没有与刘汶倬签订过涉案的《房屋转让协议》。2、陈国寨也没有收到刘汶倬房屋转让款400万元，刘汶倬也没有提供支付给陈国寨400万元的银行转账记录用以证明其已向陈国寨支付房屋转让款。3、涉案的房屋及土地权利人并不是陈国寨，陈国寨与涉案房屋没有关系，无权处分涉案房屋。
被上诉人刘汶倬辩称，请求二审法院维持一审裁定。
陈桂林向一审法院起诉请求：1、确认陈国寨与刘汶倬于2011年1月7日签订的《房屋转让协议书》无效；2、确认深圳市坪山新区坪山街道石井社区TY村2号房屋由陈桂林占有、使用、支配；3、陈国寨、刘汶倬承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年11月7日，陈国寨（甲方）与刘汶倬（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：甲方将位于深圳市坪山新区坪山街道石井社区TY村2号房的所有权利转让给乙方，房屋转让费为4000000元，乙方应于2011年1月7日把以上款项现金支付。之后，涉案房屋由刘汶倬占有、使用。陈桂林因主张涉案房屋权属，遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。一审庭审中，陈桂林称涉案房屋所占用土地系集体土地，由原TY村分配给陈桂林，陈桂林是该村村民，涉案房屋由陈桂林和其三姐妹于2000年12月20日共同出资建成。涉案房屋建成后一直由陈国寨管理。涉案房屋没有相关报批、报建手续，也没有办理房地产证，陈桂林于2009年11月30日向有关部门进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。陈桂林为证明涉案房屋所占用土地的来源情况，向一审法院提交深圳市坪山TY股份合作公司和石井社区工作站出具的《土地来源证明》，内容为：兹证明陈桂林是我社区原村民，于1992年1月向我社区原村委在TY村地段分配土地600平方米，并于2000年12月竣工，建筑物现状为主体3层，建筑面积2100平方米。另查，陈桂林与陈国寨系父子关系。
一审法院认为，本案当事人争讼的标的物为原集体土地上的建筑物，根据我国法律关于“房地一致”的不动产权属原则，陈桂林在本案中的诉讼请求亦涉及到对涉案房屋所在土地的权属确认问题。由于涉案房屋未经产权登记，且本案现有证据亦无法证明涉案房屋所在土地权属的原始由来，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，当事人应先就涉案土地使用权的权属问题请求人民政府进行处理。据此，陈桂林在涉案房屋所在土地权属未经人民政府处理前即向人民法院起诉，不符合人民法院受理民事案件的条件，对陈桂林的起诉依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：驳回陈桂林的起诉。案件受理费38800元，一审法院予以退回。
经本院二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，一、二审期间，陈桂林提交编号为92-3608的《建设用地规划许可证》、编号为92-3479的《建设工程规划许可证》，拟证明陈桂林对涉案地块具有使用权、陈桂林经相关政府部门规划许可承建涉案建筑物；陈国寨质证称确认前述证据的真实性、合法性与关联性；刘汶倬质证称无法确认前述证据的真实性且无法证明前述证据中载明的房产即本案涉案建筑物。二、前述编号为92-3479的《建设工程规划许可证》显示：发证机关为坪山镇村镇办，发证日期为1992年8月7日，建设规模为壹栋混三层建310.5平方米造价9.6万。该《建设工程规划许可证》亦载明凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设；本证自核发之日起必须在六个月内按规定进行建设，逾期本证自行失效。陈桂林于原审陈述涉案建筑物具体开工时间为2000年2月10日、竣工时间为2000年12月20日、建筑面积为2100平方米。
本院认为，依前述查明事实，即便涉案建筑物有取得前述《建设工程规划许可证》，陈桂林所述涉案建筑物的建筑面积已超过规划许可的范围，其亦未于该证件核发之日起六个月内进行建设。据此，从本案现有证据看，涉案建筑物未取得合法产权登记，亦未有合法报建手续，其权属问题尚需相关行政主管部门予以认定及处理，行政处理的结果亦将影响涉案合同效力的认定问题，故原审对陈桂林的诉求均作驳回起诉的处理并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人陈桂林的上诉理由不成立，本院不予支持。原审裁定处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年四月五日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。