广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初字7092号
原告郭权辉，男，1971年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人陈伟朝，广东兴顺律师事务所律师。
委托代理人傅喆俊，广东兴顺律师事务所实习律师。
被告梁家濂，男，1965年1月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人谢巧灵，广东广顺律师事务所律师。
第三人郭潭辉，男，1977年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告郭权辉诉被告梁家濂、第三人郭潭辉案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告郭权辉及其委托代理人陈伟朝、被告梁家濂及其委托代理人谢巧灵到庭参加了诉讼。第三人郭潭辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭权辉诉称，原告向第三人郭潭辉购买了位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房产，其按约定向郭潭辉支付了转让款，并于2013年搬进该房屋居住。2015年10月份，原告在办理过户手续过程中发现上述房屋被（2015）佛顺法执字第11081号裁定书查封，无法办理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案符合上述规定的条件，法院应终止对上述房产的强制执行，解除对该房屋的查封等强制措施。
2016年1月28日，原告就被告梁家濂与第三人郭潭辉的（2015）佛顺法执字第11081号执行案件提出了执行异议，佛山市顺德区人民法院作出（2016）粤0606执异39号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，故原告在法定期限内提起本案诉讼，请求判决：一、立即终止对位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房产的强制执行，解除对该房屋的查封等强制措施；二、确认位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房产为原告郭权辉所有；三、本案诉讼费用由被告负担。
被告梁家濂辩称，原告的起诉没有事实和法院依据，理由如下：一、原告郭权辉与第三人郭潭辉是兄弟关系，不排除两人为了达到逃避债务目的而串通造假的可能。二、原告在诉状中陈述，其于2013年搬进讼争房屋居住，2015年才前往房管中心办理过户手续，该陈述完全违反常理。因为一般人签订买卖合同后，会马上到交易中心办理过户手续。三、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋登记在第三人郭潭辉名下，即视为第三人郭潭辉财产，法院依法查封第三人郭潭辉名下财产的行为合法。四、第三人郭潭辉将房屋卖给原告，明显损害债权人利益，因为被告于2012年9月将款项出借给第三人郭潭辉，如第三人郭潭辉于2013年将讼争房屋卖给原告，属于明显的逃避债务的行为，损害债权人利益，该买卖合同应认定为无效合同。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人郭权辉未向本院提供答辩意见。
诉讼中，原告郭权辉提供证据及被告质证意见如下：
1.原告身份证复印件及（2016）粤0606执异39号执行裁定书，以证明原告身份及原告提出的执行异议已被法院裁定驳回。
被告对该组证据无异议，本院予以采信。
2.房地产买卖合同（落款时间为2013年11月1日）复印件一份、顺德农商银行业务回单复印件两份、账户交易明细一份、报警回执一份、电费发票七份、水费发票三份、存折两本、用电业务单一份、房地产权证一份，以证明原告向郭潭辉购买了讼争房屋，价格为100万（原告于2013年11月11日向郭潭辉支付40万元，于2014年1月28日支付60万元），并于2014年办理了讼争房屋的水电变更，由原告支付相关的水电费，且原告在讼争房屋长期居住。
被告认为原告提交的房地产买卖合同、农商行交易回单只有复印件，没有原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；交易明细没有加盖银行公章，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对报警回执、银行存折及水费、用电业务单、水电费发票的真实性无异议，但认为不能证明原告在讼争房屋居住的事实；房产证真实性无异议。
诉讼中，原告称上列房地产买卖合同原件及其他财产被盗，故无法提供原件，报警回执即是原告因为财产被盗而报警而取得。
经质辩，因原告未能提供房地产买卖合同、顺德农商银行业务回单、账户交易明细的原件核对，故本院不予采信；电费发票、水费发票、存折、用电业务单及房地产权证，被告对其无异议，且与本案讼争事实相关联，本院予以采信；报警回执的真实性虽然可以确认，但该证据并未反映报警内容等具体信息，在无其他证据佐证的情况下，无法确认其与本案存在关联，故本院不予采信。
3.房地产买卖合同（落款日期为2015年9月9日，原告自称该合同是原告与第三人为办理讼争房屋过户手续时签订，且为了节省税费，将交易金额书写为43万元，实际交易金额为100万元）、广东省契税纳税申请表（2015年9月9日）、发票（2015年9月21日）、税收缴款书（2015年9月21日）、国有建设用地使用权出让合同（2015年9月16日）、转登记申请表（2015年12月23日）各一份，以证明原告于2015年9月办理了讼争房屋的买卖税务申报及税费缴交，并支付了土地使用权出让金，但同年12月正式办理过户手续时房屋被查封，故无法办理。
被告认为房地产买卖合同的交易金额、时间均与原告提供的2013年11月1日签订的合同复印件相矛盾，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；广东省契税纳税申报表、税收缴款书及发票均是原告单方面申请，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认，且税费金额不真实，有造假嫌疑；房地产转移登记申请表只有受让方签名，没有转让方的签名和盖指摸，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；土地使用权出让合同有可能是第三人为逃避债务，串通他人造假，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。
经质辩，本院认为，房地产买卖合同有原告与第三人郭潭辉签名，其真实性应予确认；广东省契税纳税申报表、税收缴款书及发票均有税务行政管理部门签章，土地使用权出让合同有土地行政管理部门签章，本院对其真实性予以确认；房地产转移登记申请表并无房屋转让方即第三人郭潭辉签章，亦无受理单位签章，故本院不予采信。
4.借据及身份证复印件各五份（原告自认本组证据是其在2015年6月补充书写，所借款项在上述第2组证据的帐户交易明细中有反映），以证明原告购买讼争房屋的部分资金来源于亲属借款，来源合法。
被告认为，借款时间与原告陈述的交易时间不相吻合，无法形成证据链，且原告称借款人均是其亲属，不排除有造假的可能，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。
经质辩，因原告自认本项证据为事后补写，且根据原告主张，五笔借款与上述第2组证据中的帐户交易明细中的款项相对应，但2013年11月11日的借条载明的借款金额为30万元，而帐户交易明细中当日入帐两笔款项173853.76元及127221.39元分别来源于两个不同帐户，且两笔款项共计301075.15元，显然与原告陈述的借款金额不符；2013年12月4日的借条，反映借款金额为64278元，而帐户交易明细反映的金额为64278.17元，两者金额不符。而且，除金额不符外，作为普通借款行为，帐户交易明细反映上述两笔借款均精确到小数点后面两位，与通常情况下借款数额为整数的做法亦不相符，此外，上述五笔金额总计达74万余元，接近房屋买卖价格的75%，故本院对此项证据不予采信。
经审理查明，位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房产现登记于第三人郭潭辉名下，登记时间为2010年12月22日，房地产权证号码为粤房地权证佛字第××号，土地使用权性质为国有划拨（此前为集体土地）。
因第三人郭潭辉未履行已发生法律效力的（2015）佛顺法容民初字第513号民事判决书确定的向本案被告梁家濂偿还借款50万元并支付利息的义务，梁家濂向本院申请强制执行，本院立案案号为（2015）佛顺法执字第11081号。在该案执行过程中，本院于2015年11月11日查封了第三人郭潭辉位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房屋。原告郭权辉就上述房屋被查封提出了执行异议，本院于2016年4月11日作出（2016）粤0606执异39号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。
原告不服（2016）粤0606执异39号执行裁定，于2016年5月6日向本院提起诉讼，称其于2013年11月1日以100万元向第三人郭潭辉购买了位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房产，并于2013年搬进该房屋居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，要求本院终止对上述房产的强制执行并解除对该房屋的查封等强制措施。原告提供的电费发票、水费发票、存折及用电业务单显示，位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房屋，其2014年11月至2016年1月的电费由原告郭权辉的帐户10×××81支付；2015年8月至2016年11月的水费亦由原告郭权辉的帐户10×××81支付，但原告提供的两个存折同时又显示，原告郭权辉的帐户10×××81除支付上述水电费外，还同时支付另一处房屋的生活水电费用。
原告郭权辉提供的房地产买卖合同（落款日期为2015年9月9日）显示，其与第三人郭潭辉于2015年9月9日签订房地产买卖合同一份，约定以43万元（原告自称该合同是原告与第三人为办理讼争房屋过户手续签订，且为了节省税费，将交易金额书写为43万元，实际交易金额为100万元）购买位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房产，买方（即原告）于2015年9月10日前把购房款一次性支付给第三人郭潭辉，第三人郭潭辉于2015年9月10日将房地产交付原告郭权辉。签订合同当日，原告郭权辉持该合同向佛山市顺德区地方税务局容桂税务分局提交广东省契税纳税申报表，以房屋成交价43万元申报缴纳契税，并于同年9月21日取得税收缴款书（载明缴纳税款12921.07元）和销售不动产税务发票（载明缴纳税款8614.05元）。
原告提供的《土地使用权出让合同》显示，2015年9月16日，第三人郭潭辉与佛山市顺德区国土城建和水利局签订《土地使用权出让合同》，约定佛山市顺德区国土城建和水利局将位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房产所占用的土地使用权出让给第三人郭潭辉，面积79.68平方米，出让年限自2015年9月16日至2085年9月15日，出让价款为17013.27元，于合同签订之日起30日内一次性付清。但原告在诉讼中未提供已交纳土地使用权出让金的证据。
诉讼中，原告称第三人郭潭辉是其堂弟，两人属同一村村民，之所以在2013年11月1日与第三人郭潭辉签订房地产买卖合同后直到2015年9月才去办理过户手续，是因为根据佛山市顺德区国土城建和水利局及佛山市顺德区委社会工作部《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》的规定，“村改居”范围宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起五年内不得转让。《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》（顺建函（2012）690号）第二条第（三）项规定：“集体所有性质的村民宅基地以及宅基地上兴建的房屋不得转让给非本村村民；‘村改居’范围宅基地纯土地不得转让，宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起五年内不得转让（但转让给第一、第二顺序继承人除外）；‘村改居’范围村民宅基地申请补办出让的，超出80平方米部分按基准地价评估价的80%计收土地出让金。”
另查，原告郭权辉自称，2014年5月，原告与第三人郭潭辉曾以借款合同（即第三人向原告借款）名义对涉案房屋办理了他项权证，即第三人郭潭辉将涉案房屋抵押给了原告，后双方于2015年9月份注销该他项权证（讼争房屋的房地产权证的他项权情况对该他项权利注销的事实有记载，时间为2015年9月21日）。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案原告郭权辉第一项诉讼请求即要求终止执行涉案房屋并解除相关强制措施的理由是否充分应依照上述司法解释规定的四个条件。
本案中，首先，位于佛山市顺德区容桂街道英宝路一街四巷1号的房屋于2015年11月11日被本院查封，而原告提供了落款日期为2015年9月9日的房地产买卖合同及其与第三人于当日申报缴纳契税的证据，可以确认原告与第三人就讼争房屋签订了书面买卖合同。但是，即使原告与第三人为同一村村民，但根据原告在庭审中的陈述，该合同是原告与第三人为办理讼争房屋过户手续而签订，且为了节省税费，将交易金额书写为43万元，实际交易金额为100万元，故该合同为双方恶意串通，损害了国家税收利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，原告与第三人郭潭辉于2015年9月9日签订的房地产买卖合同无效。另外，原告提供的落款时间为2013年11月1日的房地产买卖合同，因未能提供原件核对，无法确认其真实性。因此，本案原告的主张不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。其次，关于原告是否符合上述司法解释第（二）项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的问题，原告虽然提供了涉案房屋查封前的水电费由其帐户支付的证据，但其提供的存折显示原告同时还从该帐户支付其他房屋同期的水电费，其是否实际占有使用涉案房屋存疑。最后，关于涉案房屋是否已支付价款的问题，原告提供的据以证实其全部支付价款的顺德农商银行客户回单及帐户交易明细均为复印件，无法确认其真实性，而且，即使其付款为真实，也不足以证实所付款项为购房款，因为根据原告与第三人就涉案房屋以借款合同名义办理抵押登记的事实，不排除原告与第三人存在真实的借款合同的可能。此外，如上所述，原告关于上述“购房款”来源于其亲属的借款的陈述亦与其提供的帐户交易明细存在诸多不合理之处（具体理由可见本院对原告第4项证据的认证意见）。因此，原告的证据无法证明其付款已达到上述司法解释第（三）项的规定。此外，根据原告在庭审中的陈述，原告与第三人均清晰地知道《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》第二条第（三）项的规定，即讼争房屋在原告与第三人签订房地产买卖合同时存在限制转让的交易障碍，但仍签订合同，说明双方对于本案房屋未能办理过户是存在一定过错的。综上所述，原告郭权辉要求本院终止执行涉案房屋并解除相关强制措施的理由不充分，本院不予支持。
关于原告郭权辉提出的第二项诉讼请求，即要求确认讼争房屋归原告所有的问题。由于本案原告所举证据不足以证实其存在合法有效合同且已支付全部购房款并合法占有讼争房屋，更重要的是，即使原告提供的证据满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也因为原告郭权辉与第三人郭潭辉签订的房地产买卖合同属于债权行为，在未办理所有权转让登记的情况下，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第十四条的规定，并不产生物权变动的法律后果，故原告请求判决确认讼争房屋归其所有，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告郭权辉的诉讼请求。
本案受理费13800元，由原告郭权辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 王福增
审 判 员 李洁锋
人民陪审员 冯文君
二〇一六年七月十八日
书 记 员 黄俞璇