山东省泰安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）泰民一终字第454号
上诉人（原审被告）泰安市海润物资有限公司。住所地泰安市岱岳区天平钢材大市场。
法定代表人李桂莲，董事长。
委托代理人薛玉乾，山东地一律师事务所律师。
委托代理人朱详震，山东地一律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）泰安市泰达投资有限公司。住所地泰安市泰山大街西首天平办事处黑水湾村（山东岱岳建材市场商务中心）。
法定代表人何军，董事长。
委托代理人李新安，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张学祯。
被上诉人（原审被告）周传俊，建筑业个体从业者。
委托代理人于宪昌，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
上诉人泰安市海润物资有限公司（以下简称海润公司）、泰安市泰达投资有限公司（以下简称泰达公司）因租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2012）岱商重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海润公司的委托代理人薛玉乾、朱详震，上诉人泰达公司的委托代理人李新安，被上诉人周传俊及其委托代理人于宪昌到庭参加诉讼。被上诉人张学祯经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月9日，泰达公司（甲方）与被告海润公司（乙方）签订编号为C017物业租赁合同一份，主要约定：乙方承租甲方山东建材市场天平钢材物流中心C区17号商业经营区域，占地面积（含分摊）6660平方米，因甲方施工原因，先交给乙方3330平方米，租金按照实际面积计收，租期自2009年11月9日至2012年12月31日，协议签订后，海润公司支付了相应租金，同年11月23日，被告张学祯、海润公司（乙方）就上述同一房屋与原告周传俊（甲方）签订租赁协议一份，主要约定乙方租赁甲方房屋，租金每年2万元，租赁期满后乙方若继续承租，提前一个月支付次年租赁费用后签订租赁协议，张学祯在租赁协议上签名，海润公司加盖印章。协议签订后，海润公司支付原告20000元租金，原告周传俊为海润公司出具了收据载明2009年11月23日至2010年11月23日房屋租赁费。另查明，诉争房屋建设方为泰达公司，承建方为原泰安市桃园建筑安装工程有限公司黑水湾分公司（以下简称桃园建安公司黑水湾分公司），泰安桃园建设安装工程公司现在更名为山东工大建设工程有限公司（以下简称工大公司），该公司以泰达公司尚欠原桃园公司黑水湾分公司所承建天平钢材物流中心工程款为由向本院提起诉讼，原审法院于2010年10月28日作出（2010）岱民初字第602号民事判决书，后泰安市中级人民法院（2011）泰民一终字第96号民事判决书变更了（2010）岱民初字第602号民事判决书中关于利息起始时间的判决，维持了其他判决（泰达公司支付工大公司工程款1712805.07元）。在该案判决中均认定“因泰达公司未支付剩余工程款，原告对其他4户中户型至今没有交付”周传俊作为委托代理人参与了该一、二审诉讼。本案重审时，周传俊提交工大公司及桃园建安公司黑水湾分公司出具的书面证明证实该公司业务由周传俊全权代理。泰达公司的天平钢材市场施工工程由周传俊个人投资建设。三方当事人均认可本案诉争房屋系原判决中所指尚未交付的四户中型户之一，工大公司与泰达公司关于工程款的判决未履行。
原审法院认为，第三人泰达公司在天平钢材市场建设的门头房系与工大公司签订建设工程施工合同，原告周传俊系本案诉争房屋的实际施工人，在原审法院及本院生效民事判决中已认定四户中型户尚未交工，本案租赁物属未交工房屋之一，该租赁物应由周传俊占有和保管。该房屋因尚未交付第三人泰达公司并取得房屋所有权证，故原告与被告及被告与第三人所签租赁合同均为无效合同，被告应将租赁房屋返还原告周传俊，对原告要求按照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的请求原审法院予以支持，因房屋承租人为海润公司，被告张学祯的行为系职务行为，故原告要求被告张学祯承担责任的请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，判决：一、被告海润公司于判决生效之日起三十日内将承租的天平钢材市场C区17号办公楼返还原告周传俊，二、被告海润公司自2010年11月23日起按照每年20000元支付原告周传俊房屋占有使用费至本判决第一项确定的房屋支付之日止。如果未按照指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审诉讼费1300元由原告周传俊承担550元，被告海润公司承担750元，二审诉讼费200元由原告周传俊承担。
上诉人海润公司不服原审判决上诉称，被上诉人周传俊主体不适格，第三人泰达公司与工大公司（原下设桃园分公司）岱岳建材市场建设工程施工合同纠纷一案已经泰安市中级人民法院审理终结并已生效。在该案中，工大公司作为建设施工单位因工程欠款，向第三人主张了权利。诉讼中被上诉人周传俊作为代理人参与诉讼。该判决从法律上确认了工大公司与第三人的建筑施工合同的法律关系，并且工大公司已经向岱岳人民法院申请执行。已经排除了被上诉人所谓实际施工人的地位。原审法院确认被上诉人与第三人的建筑施工合同关系与生效判决冲突，应予纠正。上诉人与第三人签订的租赁合同是合法有效的应予认定。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人泰达公司不服原审判决上诉称，一，原审判决认定事实错误，被上诉人周传俊作为挂靠在承建方工大公司的项目施工人，以工程款未结清为由，非法阻挠上诉人使用建设物，非法对外出租，其行为本身不合法，其无权利对上诉人与承租户的租赁行为起诉。即便相关权益未实现也只能对其挂靠的工大公司主张。被上诉人周传俊在本案中无主体资格；二、原审法院认定本案所涉的租赁房屋尚未交工，与事实不符。本案所涉租赁房屋的发包方泰达公司与建设方工大公司在2006年4月6日就已经验收并已交付上诉人；三、原审判决适用法律错误，原审判决支持了被上诉人房屋占用使用费的诉求属于适用法律错误，原审判决认定上诉人与海润公司所签租赁合同无效，支持无权处分的被上诉人周传俊房屋占有使用费的诉求，属于适用法律错误。综上，请求二审法院查明事实依法公正判决。
被上诉人周传俊针对两上诉人的上诉答辩称，本案诉争房屋是泰安市中级人民法院已生效的（2011）泰民一终字第96号民事判决书查清了尚未交付的四套中户型房屋之一，该判决也已经认定被上诉人周传俊在处理本案诉争房屋时代表承建方泰安市桃园建筑公司黑水湾分公司，所以说被上诉人是该房屋的实际施工人，对尚未交付的房屋负有保管责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张学祯未答辩。
本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，泰达公司与工大公司签订建设工程施工合同，由工大公司承建涉案房屋，泰达公司与工大公司之间形成建设工程施工合同关系。虽然被上诉人周传俊称其为该工程实际施工人，并且提交工大公司及桃园建安公司黑水湾分公司出具的书面证明证实该公司业务由周传俊全权代理，但在工大公司起诉泰达公司追索工程款一案中，被上诉人周传俊以工大公司的代理人的身份参与诉讼，现该案已经判决并生效。故对于被上诉人周传俊的该项辩称，本院不予采信。涉案房屋产权人为泰达公司，即便工大公司尚未将本案所建房屋交付给泰达公司，作为尚未交付给建设单位已完工程的该房屋的保管人应为工大公司而非周传俊本人。周传俊无权对外出租获取收益，该出租行为无效，其主张返还本案房屋没有事实及法律依据，周传俊与本案诉争房屋无直接权利义务关系，其作为原告主体资格不适格，两上诉人的该上诉请求，本院应予支持，原审法院对此认定不当，应予纠正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：
一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2012）岱商重字第3号民事判决；
二、驳回原审原告周传俊的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 宋许科
二〇一四年七月七日
书记员 高学茹