山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2595号
上诉人（原审被告）于显纯，男。
被上诉人（原审原告）青岛绿岛物业管理有限公司。
法定代表人于玲娣，总经理。
委托代理人郭海荣，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人于翔新，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人于显纯因与被上诉人青岛绿岛物业管理有限公司（以下简称绿岛物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第20107号民事判决，于2013年9月29日向本院提起上诉，本院于2013年12月5日受理。本案受理后，由代理审判员吕良臣担任审判长并主审本案，与代理审判员侯娜、代理审判员王化宿共同组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已于2013年12月30日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人于显纯，被上诉人绿岛物业的委托代理人郭海荣、于翔新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。
绿岛物业在一审中诉称：2005年1月10日，青岛海纳房地产开发公司与绿岛物业签订《物业管理委托合同》，合同约定绿岛物业对青岛市市南区海门路“海纳尊邸”小区的物业进行管理，收取物业服务费用、电梯运行费、二次供水费，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，业主应按时全额交纳各项物业服务费用。绿岛物业管理“海纳尊邸”小区至今。于显纯为“海纳尊邸”×单元××××户的业主，应当按照物业管理委托合同的规定向绿岛物业缴纳物业服务费、电梯运行费等费用，但于显纯自2010年10月至今长期拖欠以上费用，严重违反了物业管理委托合同的约定。绿岛物业多次催要未果，现诉至法院，请求依法判令于显纯支付绿岛物业物业服务费、电梯运行费共计11062.21元及违约金2151.67元，并要求于显纯承担诉讼费用。
于显纯在一审中辩称，绿岛物业的收费与服务质量不相称，绿岛物业收取的管理服务费在同行业中属于高的，但是服务质量较差，不仅不能给于显纯提供优质的维修服务，还给于显纯造成损失，于显纯提供的管理服务不到位。于显纯作为业主属于弱势群体，如果一开始不交费就拿不到钥匙，所以绿岛物业的服务就延续下来，实际上于显纯与绿岛物业之间不存在合同关系，因为双方均未在“服务手册”上签字，绿岛物业收取物业管理费没有依据。且根据绿岛物业的催收通知，于显纯的欠费数额为9388.2元，绿岛物业主张13213.88元是错误的。
原审法院查明和认定的基本事实是，2005年1月10日，青岛海纳房地产开发公司与青岛绿岛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定绿岛物业向于显纯所在的“海纳尊邸”小区提供物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人；合同期限自2005年12月1日起至2006年11月30日止，物业费标准为住宅物业费为每月每平方米2.60元，非住宅按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按应交管理费的万分之三十交纳滞纳金，但合同中未约定物业费的交纳方式。绿岛物业自2005年12月至2013年4月16日，一直为于显纯所在的“海纳尊邸”小区提供物业服务。
于显纯为青岛市市南区海门路“海纳尊邸”小区×单元××××户的业主，房屋建筑面积126.83平方米，该房屋为住宅，自2010年10月至2013年2月期间，于显纯未向绿岛物业缴纳物业管理费。
原审法院认为，青岛海纳房地产开发公司与青岛绿岛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，且内容合法，应认定有效。绿岛物业按照合同约定对于显纯所在的小区提供了物业管理服务后，即获得向全体业主收取物业费的权利，且绿岛物业的收费标准符合相关规定，于显纯作为业主应按合同约定履行义务缴纳相关费用。《物业管理委托合同》作为前期物业服务合同虽然已经于2006年11月30日期满，但因为于显纯所在海纳尊邸小区长期未选聘新的物业管理企业，绿岛物业作为“海纳尊邸”物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。于显纯作为业主应当按照前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。《物业管理委托合同》约定住宅物业费为每月每平方米2.60元，但从于显纯所提供的收费通知单显示，绿岛物业自2011年1月开始按照2元／平米向于显纯催收物业费，因此，对于于显纯自2010年10月至2010年12月的物业服务费，应当按照2.6元／平米计算，对于2011年1月至2013年2月的物业费应当按照2元／平米计算，于显纯自2010年10月至2013年2月未缴纳物业费共计7584.43元（126.83平米×2.6元／平米×3月＋126.83平米×2元／平米×26月），未缴纳电梯费1471.23元（126.83平米×0.4元／平米×29月）。绿岛物业在此期间，依约为于显纯所在“海纳尊邸”小区提供物业服务，故要求于显纯支付此期间内物业服务费和电梯费的诉讼请求，原审予以支持。绿岛物业未提交证据证明双方在合同中选择的具体缴纳方式，于显纯逾期缴纳具体时间无法确定，故绿岛物业要求于显纯支付自2010年10月至2013年2月的违约金2151.67元的诉讼请求，原审不予支持。于显纯辩称，绿岛物业未将其水管维修好给其造成损失，因此拒绝缴纳物业费不能成立，原审不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条的规定，判决：一、于显纯于判决生效之日起十日内支付青岛绿岛物业管理有限公司物业服务费7584.43元、电梯费1471.23元；二、驳回绿岛物业其他诉讼请求。如果于显纯未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费130元，由于显纯负担。因绿岛物业已预交，于显纯于本判决生效后十日内给付绿岛物业。宣判后，于显纯不服一审判决，上诉至本院。
上诉人于显纯上诉称，其主要上诉理由是：1、上诉人与绿岛物业之间没有合同关系，仅有一份《用户手册》，且该用户手册上没有甲乙双方的签名；2、收费过高，且服务中存在欺诈及恐吓业主的行为；3、维修不善，且未依法公开公司账目；4、业主大会已决议依法解除前期合同，并已依法送达给绿岛物业。综上，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人绿岛物业答辩称：1、上诉人关于其住宅内水管破损系被上诉人原因所致的上诉理由不成立，上诉人不应以此作为拒交物业费的抗辩；2、前期物业服务合同系在自愿、公平的基础上签订，上诉人关于该合同存在霸王条款的理由不能成立，被上诉人在2012年1月1日或之前从未接到过关于解除物业服务合同的通知，该物业服务合同在2012年1月1日并未解除。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉。
经审理查明，二审法院查明的事实与一审法院查明事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人绿岛物业主张上诉人于显纯交纳相应期间的物业服务费及电梯费应否予以支持。
本院认为，被上诉人绿岛物业与青岛海纳房地产开发公司签订的物业管理委托合同合法有效，依法对业主具有拘束力。被上诉人绿岛物业依约提供相应服务后，上诉人于显纯作为业主应依约履行交费义务。上诉人主张涉案小区业主委员会已依法解除双方的物业管理委托合同，不应向被上诉人支付解除合同后的相关物业管理费，对此，本院认为，上诉人应对其主张提交相应证据证明，否则应承担举证不能的法律后果。综观上诉人提交的证据，上诉人既未提交证据证明其提交的关于解聘被上诉人的决议已依法履行法定程序，也未提交证据证明该决议已依法送达给被上诉人，且根据涉案小区的物业交接书显示涉案小区业主委员会与被上诉人绿岛物业进行交接的时间是2013年4月16日，因此，原审判令上诉人应向被上诉人交纳2010年10月至2013年2月期间的相应物业服务费及电梯费，判决正确，本院予以维持。
综上，上诉人于显纯的上诉理由不成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人于显纯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕良臣
代理审判员 侯 娜
代理审判员 王化宿
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 李 勇