安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖10民终59号
上诉人（原审被告）：安徽隆和置业有限公司，住所地安徽省黄山市黟县西递镇西递村株林下，统一社会信用代码913410235872322059。
法定代表人：刘永龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许振序，安徽金天都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊晓珊，安徽金天都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州都锐物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区东宁路与花园兜街交叉口，统一社会信用代码91330103060966931B。
法定代表人：王培钊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：金聪聪，浙江融哲律师事务所律师。
原审第三人：杭州中正商业地产管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区庆春东路167号1101、1102室，统一社会信用代码913301040773476863。
法定代表人：沈茜茜，该公司总经理。
上诉人安徽隆和置业有限公司（以下简称隆和公司）因与被上诉人杭州都锐物业管理有限公司（以下简称都锐公司）、原审第三人杭州中正商业地产管理有限公司（以下简称中正公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黟县人民法院2017年11月21日作出的（2017）皖1023民初161号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人隆和公司的委托诉讼代理人许振序、熊晓珊，被上诉人都锐公司的法定代表人王培钊及其委托诉讼代理人金聪聪到庭参加诉讼。原审第三人中正公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隆和公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回都锐公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定隆和公司为案涉物业服务合同的主体违背客观事实，本案物业服务合同主体应为中正公司。二、原审判决以都锐公司的员工工资额作为认定物业费的依据缺乏事实基础。三、都锐公司提起本案诉讼已超过两年的诉讼时效。
都锐公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
中正公司未作答辩。
都锐公司向一审法院起诉请求：1、隆和公司支付都锐公司物业管理费用478620.8元；2、诉讼费由隆和公司承担。
原审法院经审理查明：2014年4月26日，隆和公司与中正公司签订《西递1047项目营销代理合同》，合同约定中正公司的工作内容为市场调研、项目定位、项目整体营销策划、广告设计及推广发布、商业策划、销售代理、招商代理。2014年5月15日，都锐公司进场为1047项目提供物业服务，期间共支付给江欣云并由其发放物业服务人员工资等185702元。2015年10月19日，经黟县劳动人事争议仲裁委员会仲裁庭调解，都锐公司与江欣云等11人达成协议，由都锐公司于2015年12月31日前一次性支付江欣云等11人2015年2月至2015年4月工资共38841元。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，都锐公司与隆和公司虽未就物业服务签订书面合同，但都锐公司已履行主要义务，隆和公司亦已接受，双方之间的物业服务合同即已成立。双方均应按约定全面履行，都锐公司提供物业服务后，隆和公司应及时支付相关费用。
隆和公司认为都锐公司提供物业服务的对象系中正公司，但中正公司并非本案合同主体及适格被告。隆和公司与中正公司签订的销售代理合同中亦未明确约定选任物业服务的主体及费用承担；都锐公司服务的场所系在西递1047项目，该项目由隆和公司开发经营，在都锐公司提供物业服务过程中，隆和公司并未提出异议，且下发通知要求物业公司做好相关工作。按照商业习惯，前期物业服务应该由物业开发单位对外聘请物业服务公司，都锐公司提供物业服务的对象应为隆和公司，隆和公司应承担支付相关物业服务费用的义务。虽然隆和公司和中正公司签订的销售代理合同中约定的代理费用较高，但隆和公司并未提供充分证据证明应由中正公司支付物业服务费用。隆和公司的相关抗辩意见缺乏事实依据，不予采纳。
都锐公司进场提供物业服务后，要求与隆和公司签订书面的物业服务合同被拒，导致双方之间没有书面的物业服务合同，也没有证据证明双方对物业服务费用的计算做过具体约定。故都锐公司主张的物业服务费用中的利润和管理费部分没有合同依据，不予支持。都锐公司因提供物业服务所支付的人员工资未超过当地一般的服务收费标准，隆和公司应予支持。都锐公司主张其实际支付的2014年5月至2015年1月间的员工工资为243094.5元，但其中包含了该公司总经理王培钊及公司在1047项目物业服务的对接负责人王光册的工资，由于都锐公司并未提供充分证据证明王培钊及王光册是常驻1047项目的物业服务人员，相关费用应予扣除，故都锐公司所支付的员工工资应认定为224543元（185702+38841）。
仲裁调解书确认，都锐公司为1047项目提供物业服务所聘请人员的服务截止时间是2015年4月。都锐公司在2017年4月22日提起诉讼，没有超过诉讼时效。隆和公司认为都锐公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见不能成立。
综上所述，对都锐公司要求隆和公司支付物业管理费的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定，判决如下：隆和公司于判决生效后十日内支付都锐公司物业费224543元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8479元，由都锐公司负担4501元，隆和公司负担3978元。
本院经审理查明，2014年5月15日，都锐公司、中正公司、隆和公司三方召开会议所形成的会议纪要反映，中正公司于当日的会议上提出如下要求：1、销售人员与物管人员于5月15日进场。2、物管人员下周一招聘完毕，开始正常培训工作。在下周制定物业管理制度、宿舍管理制度以及售楼部管理制度。3、下周一，中正公司5名工作人员进场，在半个月内收集周边市场价格信息。4、26-27号完成前期影视包装工作，一次推出公关活动，暂定计划为……。10、物业公司配备两辆电瓶车，以备物管人员办公和采购事宜。都锐公司表示：物管人员进场，明日将开始交接事宜，对接负责人为王光册。现场人员（包括销售人员）开始专业知识和礼仪培训，做到全员销售的效果。隆和公司表示：隆和公司对接人员为朱忠友，销售对接为吕强，物业对接为褚作龙。要求每周一提交本周的工作计划，包括事项完成的时间节点和需要配合的事宜。对都锐公司所提交的该会议纪要的内容，隆和公司在二审庭审中表示无异议。
一审庭审中，中正公司确认其于2015年1月31日撤离西递1047项目现场。
二审庭审中，都锐公司陈述，2013年4月底，都锐公司在与中正公司沟通过程中知悉中正公司在为隆和公司代理销售案涉西递1047项目，随后与隆和公司就物业管理的事宜进行了洽谈，并依据2014年5月15日中正公司、都锐公司、隆和公司的会议纪要为案涉项目提供服务。在形成会议纪要当天，都锐公司就向隆和公司提交西递1047项目的物业管理方案和物业服务合同，但隆和公司一直以各种理由推脱，导致合同没有签订。都锐公司提供服务的期间为２０１４年５月１６日到２０１５年四月底。在都锐公司进场提供服务后的一个月内，都锐公司即取得了中正公司与隆和公司所签订的案涉西递1047项目营销代理合同。隆和公司陈述，对2014年5月15日会议纪要的内容予以认可。隆和公司、都锐公司在二审庭审中一致确认，都锐公司退出前，案涉西递1047项目无业主入住。
本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。
本院认为，在都锐公司为西递1047项目提供物业服务期间，西递1047项目并无业主入住。因此，都锐公司的服务对象只能是中正公司或隆和公司。
二审庭审中，都锐公司明确表示其是依据2014年5月15日的三方会议纪要进场实施物业服务的，该会议纪要反映，西递1047项目的销售及物业管理均是按照中正公司的统一部署和安排进行的，都锐公司所作的现场人员（包括销售人员）开始专业知识和礼仪培训，做到全员销售效果的表态也反映了都锐公司的服务目的是配合中正公司实施营销。会议纪要载明的隆和公司的陈述反映，在中正公司的营销活动中隆和公司所承担的只是配合的义务。因此，依据会议纪要所记载的内容判断，都锐公司的服务对象为中正公司而非隆和公司。
依据都锐公司在二审庭审中的陈述，都锐公司是通过中正公司获悉西递1047项目的。都锐公司、中正公司又是同时进驻西递1047项目现场的，都锐公司的物业服务，对提升西递1047项目的整体形象，进而促进中正公司对西递1047项目的推广和销售具有积极的作用。因此，不能排除都锐公司是为了配合中正公司对西递1047项目的营销，应中正公司要求进驻西递1047项目的。
按照都锐公司二审庭审中的陈述，在形成会议纪要当天，都锐公司就向隆和公司提交西递1047项目的物业管理方案和物业服务合同，但隆和公司一直拒绝签署。作为一家专业物业服务企业，在服务对象拒签服务合同、不支付服务费用的情况下，却坚持提供服务，明显不符合一般的商业判断。
鉴于都锐公司与隆和公司未签订物业服务合同。依据现有的事实和证据，亦无法认定都锐公司与隆和公司之间存在事实上的物业服务关系，且都锐公司提供物业服务的直接受益方应为中正公司。因此，对于中正公司撤场前所发生的物业服务费用，都锐公司主张由隆和公司承担缺乏充分的事实及法律依据。中正公司撤场后，都锐公司所提供的物业服务成果实际由隆和公司享有，该期间发生的物业服务人员的工资应当由隆和公司承担支付义务。
由于本案各方当事人对物业服务费用的支付期限未作约定，都锐公司依法可随时主张权利，故都锐公司提起本案诉讼未超过诉讼时效期间。
综上所述，上诉人隆和公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审法院对都锐公司的诉讼请求中未支持的部分未判决驳回，构成漏判，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更安徽省黟县人民法院（2017）皖1023民初161号民事判决为：一、安徽隆和置业有限公司于判决生效后十日内支付杭州都锐物业管理有限公司物业费38841元。二、驳回杭州都锐物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费8479元，由杭州都锐物业管理有限公司负担7779元，安徽隆和置业有限公司负担700元。二审案件受理费4668元，由杭州都锐物业管理有限公司负担3800元，安徽隆和置业有限公司负担868元。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 胡泽萍
审判员 戴东辉
二〇一八年三月七日
书记员 孙 思
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。