湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终344号
上诉人（原审被告）：郴州市悦和义乌小商品城有限公司。
法定代表人：罗红英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗兴红，男，1976年6月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：邓军发，男，1982年5月28日出生，汉族。
委托诉讼代理人：欧玉娟（邓军发之妻），女，1987年7月19日出生，汉族。
上诉人郴州市悦和义乌小商品城有限公司（以下简称“悦和义乌公司”）因与被上诉人邓军发租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人悦和义乌公司的委托诉讼代理人罗兴红，被上诉人邓军发的委托诉讼代理人欧玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
悦和义乌公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、依法判决邓军发承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。邓军发与悦和义乌公司签订《商铺租赁合同》后，邓军发已使用铺位。即使《商铺租赁合同》无效，邓军发也应支付2013年7月及2015年7月的商铺占用费290,400元和物管费2218元，按照已有生效判例：31,258元-押金10,000元=21,258元，邓军发还应每年支付给悦和义乌公司21,258元。2015年12月至2016年12月的商铺占用费依照判决内容另行计算。《商铺租赁合同》约定的期限为三年，邓军发只缴纳了一年租金的一半。在邓军发严重违约的情况下，悦和义乌公司有权单方解除租赁合同，收回商铺，所缴纳的租金及押金不予退还。2014年10月，悦和义乌公司为支持开门营业商户和鼓励各承租户配合市场管理，向承租户提出优惠方案。邓军发从2013年9月至2014年9月期间，连续多次违反租赁合同条款超过5天未开店营业，且未缴纳租金费用，已严重违反租赁合同条款，无权享受变更《商铺租赁合同》的优惠政策和调整商铺位置。悦和义乌公司有权单方解除租赁合同，按照涉案《商铺租赁合同》追缴邓军发所欠的商铺租金及物管费。二、悦和义乌公司出台优惠政策是支持商户的一个手段，商户必须按双方签订的《关于对正常营业商户支持方案及对未正常营业商户合同解除决定》商户确认书约定的租金和物业管理费向悦和义乌公司缴纳费用，因在该确认书是作为商户与市场方签订新《商铺租赁合同》条款的依据，具有同等法律效力。该确认书约定的租金减免时间段为2014年9月1日至2015年8月30日，并不是对已缴纳租金的商铺进行减免租金。邓军发缴纳租金的时间段为2013年7月至2014年7月，但其占用商铺已超过三年，应缴纳商铺占用费。一审法院对悦和义乌公司与承租户签订的格式化《商铺租赁合同》已有生效判决，一审法院判决悦和义乌公司向邓军发退还商铺租金违反法律规定。三、一审法院在商铺装修费未进行专业评估的情况下判决悦和义乌公司赔偿邓军发装修损失，违反法律规定。综上，请求二审法院予以改判。
邓军发辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
邓军发向一审法院起诉请求：一、因悦和义乌公司未取得消防有关证件，判令悦和义乌公司与邓军发签订的合同无效；二、判令悦和义乌公司向邓军发返还所交行业管理保证金（商铺押金）1万元；三、判令悦和义乌公司赔偿商铺装修费用9600元，丢失物品8000元，共计损失费用17,600元，以上2、3项合计27,600元；四、判令悦和义乌公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：1、2013年4月24日，邓军发（承租方、乙方）与悦和义乌公司（出租方、甲方）签订《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》，就承租悦和义乌小商品批发城一层A107中1008商铺进行约定，内容为“……指定经营产品类别是日用日化，乙方不得随意更改经营产品范围。二、租金2420元每月，租赁期为三年，未注明开始和结束的具体时间。商铺的交付时间暂定2012年11月20日，最终以甲方通知为准，甲方给乙方商铺的装修时间为一个月，乙方必须在装修完成十日内正常开店营业，否则甲方一次性缴纳行业管理保证金10,000元，合同期满，乙方无违约行为保证金退还。四、租金、水电费、物业管理费及交纳办法：1、租金按年度交纳，乙方应于签订本协议时，一次性交纳全年的租金，下一年度租金按市场行情确定，乙方需提前2个月交纳，租金上涨不高于一年租金20%，如乙方逾期交纳租金，每逾期一天须向甲方支付5%的违约金，逾期超过10天，甲方有权单方解除合同收回商铺；2、水电费依照国家有关收费标准于每月1-10日按实际用量以及分摊的水电费交纳上月费用，乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，超过5天，则按实际用量的金额5%交纳滞纳金，超过10天甲方有权予以乙方停电停水处理；3、市场管理费参照同类市场收费标准按每月每平方米15元收取，首三年按每月每平方米10元计取，以后甲方可根据郴州同类市场行情有权对管理费用进行额度调整；空调流量费用按每月每平方米8元收取（如冬季度空调停用的情况可以减免空调流量费每月每平方8元）；乙方要积极配合，按时交纳，如借故拖延，则按实际用量金额的5%计算滞纳金；4、乙方要认真执行以上所有条款，如有违反，则甲方有权单方解除合同，收回商铺，已交纳的所有租金保证金及押金不退……九、乙方在租赁期内因特殊原因需转租转让商铺的，必须事前征得甲方的书面同意并办理相关手续，否则甲方有权终止合同并收回商铺，已经交纳的租金不予返还；租赁期内，乙方当月连续3天，累计5天不开店营业的，甲方有权收回商铺，已交的租金及押金不予返还（特殊情况可以书面形式向市场管理办申请）……十三、本协议未尽事宜，双方协商解决；租赁期内，甲方所有事项的通知，均采用市场广播和在市场张贴公告的方式，上述通知即视为送达乙方……”合同附件主要约定：首年免租金半年，第二年七折，第三年八折。
2、2013年4月24日，邓军发按照约定向悦和义乌公司交纳了A107号商铺的保证金（即商铺押金）10,000元，同时按合同约定向悦和义乌公司交纳了租金14,520元、物管费2218元。
3、悦和义乌小商品批发城于2013年7月28日开始对外试营业，邓军发按合同约定对承租悦和义乌公司的商铺进行正式经营。第一年的租赁期限届满后，邓军发及承租悦和义乌小商品批发城的其他商户因生意不好均未按照《商铺租赁合同》的约定提前2个月交纳第二年度的租金和物业管理费、空调使用费，导致悦和义乌公司无法支付市场管理人员工资并拖欠郴电国际电费。
4、2014年9月，悦和义乌公司召集义乌小商品城一楼商铺开会，决定对市场进行升级改造，并调整布局在一楼引进生源超市以提升市场人气，悦和义乌公司与邓军发口头协议开办超市后变更门面。
5、部分承租商户举报悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城存在消除问题后，郴州市公安消防支队于2015年1月5日作出《行政处罚决定书》，以悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城存在未经消防验收擅自投入使用、违法降低消防施工质量、消防设施器材不符合标准、门窗设置影响逃生、灭火、救援、封闭安全出口等消防违法行为，责令悦和义乌公司停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元。该《行政处罚决定书》作出后，悦和义乌公司并未停止营业进行整改。2015年5月20日，悦和义乌公司向市场各位商铺承租户发出《关于催缴2014年及2015年度租金及物管费的公告》，但邓军发及其他所有商铺承租户都未向悦和义乌公司交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。由于悦和义乌公司未执行郴州市公安消防支队2015年1月5日作出的《行政处罚决定书》，郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封悦和义乌小商品批发城。
6、2015年9月，悦和义乌公司在悦和义乌小商品批发城一楼引进生源超市，并对市场布局和消防问题进行整改，邓军发承租的门面被拆除。2016年1月15日，悦和义乌公司引进的生源超市开张营业，部分商铺承租户也在悦和义乌公司对市场布局和消防问题进行整改后开门营业。
7、悦和义乌公司的悦和义乌小商品批发城至今未取得消防验收合格证明。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的焦点问题是：一、双方所签《商铺租赁合同》的效力问题；二、悦和义乌公司是否应当退还邓军发商铺押金并赔偿装修损失及物品丢失损失的问题。现分别评析如下：
一、双方所签《商铺租赁合同》的效力问题
《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。”悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城属人员密集场所，依法应经消防验收合格后方可投入使用，但悦和义乌公司开发建设的悦和义乌小商品批发城经公安消防部门行政处罚后，虽经整改，至今仍未取得消防验收合格证明。因此，本案双方当事人所签《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，依法应当认定无效。故对邓军发诉请确认2013年4月24日签订的《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》无效予以支持。
二、悦和义乌公司是否应当退还邓军发商铺押金并赔偿装修损失及物品损失的问题
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方所签《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定被认定无效后，悦和义乌公司依法应当将依据该《商铺租赁合同》收取的商铺押金返还邓军发，故对邓军发诉请悦和义乌公司返还商铺行业管理保证金（商铺押金）10,000元依法应予支持。对于装修损失，邓军发主张装修花费9600元，邓军发向法院提交的证明虽非正式发票，但考虑邓军发铺面装修确会产生相关费用，且该金额符合日常生活实际，予以采信。邓军发虽自述于2014年7月未再营业，但却未与悦和义乌公司解除合同，也未退还铺面，经查实，生源超市确系2015年9月才开始进场施工，故拆除邓军发的门面应在该时间段发生，即至郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封悦和义乌小商品批发城时止，该铺面实际仍由邓军发占有、使用，故认定邓军发实际承租期间为2013年7月28日（涉案商品城开始营业之日）至2015年8月4日。参考邓军发承租商铺的剩余期限计算残值。双方合同约定租期3年（36个月），实际承租24个月7天，剩余租期为11个月23天。依此确定邓军发装修损失为3139元（9600元÷36个月×11个月24天），应由悦和义乌公司予以赔偿。邓军发主张悦和义乌公司因拆除店铺导致其物品丢失损失8000元，因邓军发没有提交证据予以证实，不予支持。
另，对于悦和义乌公司要求邓军发支付租金、物业管理费、空调费的请求，因未在本案中提起反诉，在此不予处理，悦和义乌公司可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院作出判决如下：“一、原告邓军发与被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司于2013年4月24日签订的《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》为无效合同；二、被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司于本判决生效后十日内返还原告邓军发商铺押金10,000元，赔偿装修损失3139元，合计金额13,139元；三、驳回原告邓军发的其他诉讼请求。如果被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费490元，由原告邓军发负担257元，被告郴州市悦和义乌小商品城有限公司负担233元。”
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审的争议焦点是：1、上诉人悦和义乌公司是否应当返还邓军发商铺押金10,000元；2、上诉人悦和义乌公司是否应当赔偿邓军发商铺装修损失3139元。
关于第一个争议焦点。上诉人悦和义乌公司上诉提出，“被上诉人严重违约，上诉人有权单方解除租赁合同，收回商铺，被上诉人所缴纳的租金和押金不予退还”。上诉人提出这一上诉意见是基于其认为双方的《郴州市悦和义乌小商品城有限公司商铺租赁合同》合法有效，这显然与本案认定的事实不相符，之所以认定该合同无效，一审法院已经充分予以阐述，本院不持异议，故不再赘述。既然合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人悦和义乌公司应当将依据该《商铺租赁合同》收取的商铺押金返还给邓军发。至于上诉人提出被上诉人所缴纳的租金不予退还的意见，被上诉人在一审时并没有提出该项诉讼请求，一审因此未对该项事实作出判决。故上诉人悦和义乌公司的这一上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。上诉人悦和义乌公司上诉提出，“一审法院在商铺装修费未进行专业评估的情况下判决悦和义乌公司赔偿邓军发装修损失，违反法律规定”，对于装修损失，邓军发主张装修花费9600元，其向原审提交的证明虽非正式发票，但原审考虑邓军发铺面装修确会产生相关费用，且上诉人亦未否定被上诉人装修的事实。2015年9月，上诉人悦和义乌公司在悦和义乌小商品批发城一楼引进生源超市，并对市场布局和消防问题进行整改，邓军发承租的门面被拆除。原装修的门面现已不存在，一审在自由裁量的范围内，对该项损失作出合理判决并无不当。故上诉人悦和义乌公司这一上诉理由不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人悦和义乌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费128元，由上诉人郴州市悦和义乌小商品城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 虹
审 判 员 张九香
审 判 员 许永通
二〇一八年四月十九日
法官助理 苏晓玲
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。