湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终174号
上诉人（原审被告）张华玲，女，汉族。
上诉人（原审被告）王合心，男，汉族。系张华玲之夫。
委托代理人叶涛，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）袁建岗，男，汉族。
委托代理人张龙，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
原审第三人襄阳地成房地产开发有限公司（以下简称地成公司）。
法定代表人张丽，该公司总经理。
上诉人张华玲、王合心因与被上诉人袁建岗、原审第三人地成公司房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2015年12月14日作出的（2015）鄂樊城民三初字第00624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员彭云飞、苏轶参加的合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人张华玲、王合心及其委托代理人叶涛，被上诉人袁建岗及其委托代理人张龙到庭参加了诉讼，原审第三人地成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁建岗一审诉请：1、确认袁建岗与张华玲、王合心之间的房屋买卖合同有效；2、判令张华玲、王合心及地成公司协助袁建岗将房屋及土地权属登记变更于袁建岗名下；3、张华玲、王合心支付袁建岗违约金6万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审判决认定：张华玲与王合心系夫妻关系。2009年7月31日，张华玲作为买受人与地成公司作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：张华玲向地成公司购买位于襄阳市樊城区前进路62号瑞泰欣城小区4幢1单元8-3号房屋一套，房屋价款30.4万元；地成公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由地成公司提供的资料报产权登记机关备案。2011年9月28日及2012年7月19日，王合心向袁建岗出具了两张欠条，欠条载明王合心欠袁建岗款共计5万元。2012年8月30日，张华玲、王合心作为卖方与袁建岗作为买方及襄阳广易房地产经纪有限公司作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》及《补充协议》各一份；合同及协议主要约定：张华玲、王合心将襄阳市樊城区前进路62号瑞泰欣城小区4幢1单元8-3号房屋以40万元的价格出卖给袁建岗；袁建岗支付20万元，余款20万元为银行按揭款；袁建岗应于2012年9月1日前支付首期购房款15万元，剩余5万元应于2012年12月30日前支付；产权证办理至卖方名下后一个月内买卖双方必须配合过户；买卖双方如任意一方违约，违约方应支付另一方6万元作为违约金。合同签订后，袁建岗即支付张华玲购房款15万元，并将王合心欠款5万元用于抵付购房款5万元。张华玲、王合心亦在合同签订后将房屋交付袁建岗居住至今。2015年12月10日，袁建岗将张华玲、王合心就本案房屋在交通银行股份有限公司襄阳分行办理的房产抵押贷款本息全部结清。
原审法院认为：袁建岗与张华玲、王合心签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，成立并有效。袁建岗要求确认其与张华玲、王合心签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定享有权利，承担义务。袁建岗作为房屋买受人按照合同及协议约定支付了购房款20万元并将该房屋的贷款全部结清，有权要求作为房屋出卖人的张华玲、王合心协助将房屋权属登记于其名下。地成公司作为房屋的开发商，也有义务将房屋权属登记于实际所有人即袁建岗名下，故袁建岗要求张华玲、王合心及地成公司协助其办理房屋权属登记手续的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。根据袁建岗与张华玲、王合心签订的合同及协议约定，产权证办理至卖方名下后一个月内买卖双方必须配合过户，现袁建岗无证据证明该房屋权属已经登记至卖方名下，即袁建岗无证据证明张华玲、王合心存在违约行为，故袁建岗要求张华玲、王合心支付违约金6万元的诉讼请求无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告袁建岗与被告张华玲、王合心签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、被告张华玲、王合心及第三人襄阳地成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告袁建岗将襄阳市樊城区前进路62号瑞泰欣城小区4幢1单元8-3号房屋权属登记于原告袁建岗名下。三、驳回原告袁建岗的其他诉讼请求。案件受理费4100元，由原告袁建岗负担2050元，被告张华玲、王合心负担2050元。
上诉人张华玲、王合心不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院程序违法。原审法院在没有出现直接送达有困难的情况下适用邮寄送达，且邮件不是本人签收，在此情况下，原审法院缺席判决，剥夺了上诉人的诉讼权利。（二）原审法院认定事实不清。1、本案名为房地产买卖合同纠纷，实际上是以房抵债的纠纷。双方签订房屋买卖合同之前，上诉人与被上诉人存在债权债务，因上诉人没有现金支付，便用诉争房产抵偿，还没有办理物权转移登记，本案所涉合同及补充协议无效，原审法院认定有效错误。2、被上诉人未按约定支付完20万元。上诉人于2012年8月30日出具的15万元收据中已经包含了2011年9月28日、2102年7月19日两份借条中记载的5万元欠款，原审法院在事实认定时再次将所欠的5万元进行了抵付，系重复计算，被上诉人还欠上诉人5万元未付。（三）原审法院判决错误。双方在补充协议中明确约定“产权证办理至卖方名下后一个月内买卖双方必须配合过户”，但诉争房产目前还未办理到上诉人名下，协议约定的办证条件还未成就。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人袁建岗答辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人认为本案是以房抵债，被上诉人未付清购房款与事实不符。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经二审审理查明：一审判决所认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：第三人地成公司开发的“瑞泰欣城”项目现已具备办理房屋产权证的条件。
本院认为：上诉人张华玲、王合心与被上诉人袁建岗在签订《房地产买卖合同》及《补充协议》之前，虽存在债权债务关系，即上诉人王合心欠被上诉人袁建岗5万元借款未还，但签订《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应认定有效。本案所涉房屋是否办理物权转移手续，不影响对合同效力的认定。上诉人张华玲、王合心主张《房地产买卖合同》及《补充协议》无效，与法相悖，不能成立。2012年8月30日，上诉人张华玲、王合心给被上诉人袁建岗出具15万元购房款收据时，既未收回前期出具的5万元欠条，也未在收据上写明该15万元购房款中是否包含前期借款抵账的5万元。故其主张2012年8月30日收到的15万元购房款中已包含抵账的5万元，被上诉人袁建岗尚欠5万元购房款未付，证据不足，不能成立。上诉人张华玲、王合心与被上诉人袁建岗签订房屋买卖合同时，争议房屋的初始权属登记尚未办理，故双方在合同中约定房屋产权证办理至上诉人名下后一个月内双方配合办理过户手续。按此约定，上诉人张华玲、王合心应先协助第三人地成公司办理涉案房屋的初始登记，再协助被上诉人袁建岗办理房屋过户登记。原审法院直接判决上诉人张华玲、王合心及第三人地成公司协助被上诉人袁建岗办理房屋权属登记不当。但，鉴于涉案房屋已具备办理初始登记的条件，而上诉人张华玲、王合心能否积极主动地办理初始登记又是后续协助被上诉人袁建岗办理过户手续的前提条件，故在上诉人张华玲、王合心与被上诉人袁建岗已为购房款是否付清产生纠纷的情况下，为有效解决双方之间的纠纷，减少当事人诉累，本院对此案作维持处理。但在办理房屋初始登记、过户登记过程中所产生的相关税费双方当事人应依法缴纳。原审法院用法院专递向上诉人张华玲、王合心邮寄送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，其家人代为签收后无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院对本案进行缺席审理和判决，符合法律规定。上诉人张华玲、王合心上诉称，原审法院在没有出现直接送达有困难的情况下适用邮寄送达，且邮件不是本人签收的情况下缺席判决，剥夺了其诉讼权利，于法不符，亦不能成立。
综上，上诉人张华玲、王合心的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人张华玲、王合心负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 彭云飞
审判员 苏 轶
二〇一六年四月六日
书记员 岳伟峰