湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民二终字第00171号
上诉人（原审原告）：湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行。住所地：湖北省荆门市白云大道**号。
代表人：张士君，该支行行长。
委托代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。
委托代理人：陈凯，湖北斯洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荆门市海宇贸易有限责任公司。住所地：湖北省荆门市掇刀区虎牙关大道*号。
法定代表人：廖开剑，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：金铭。
被上诉人（原审被告）：廖开剑。
被上诉人（原审被告）：毛双武。
上诉人湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行（以下简称荆门农商行）因与被上诉人荆门市海宇贸易有限责任公司（以下简称海宇公司）、毛先太、金铭、廖开剑、毛双武金融借款合同纠纷一案，不服湖北省荆门市中级人民法院（2014）鄂荆门民二初字第00030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员任辉献担任审判长，代理审判员田长鉴、叶可参加评议的合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人荆门农商行的委托代理人甘金东、陈凯，被上诉人廖开剑，被上诉人海宇公司的法定代表人廖开剑到庭参加诉讼。原审被告金铭、毛双武经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
二审期间，荆门农商行以原审被告毛先太因病死亡为由，申请撤回对毛先太的起诉和诉讼请求。本院认为，荆门农商行的申请属于对其民事权利和诉讼权利的处分，不损害他人利益，依法予以准许。
荆门农商行直属支行一审时诉称：2013年8月9日，荆门农商行与海宇公司签订《最高额抵押合同》，约定海宇公司以位于荆门市掇刀区虎牙关大道3号的房地产设定抵押，为荆门农商行于2013年8月9日至2015年8月9日期间在限额2000万元内签订的借款合同、银行承兑汇票协议、银行保函等债权提供抵押担保。2013年8月9日，荆门农商行与海宇公司签订《流动资金借款合同》，约定荆门农商行向海宇公司发放流动资金1500万元，借款期限一年。合同签订后，荆门农商行于2013年8月13日向海宇公司发放了贷款。此后，海宇公司仅支付利息至2014年2月25日，未偿还借款本金。2013年9月23日，海宇公司向荆门农商行出具《银行承兑汇票申请书》，申请荆门农商行签发收款人为荆门市仕清钢材经营部，金额为500万元的银行承兑汇票。双方签订的《银行承兑汇票承兑合同》约定，海宇公司提供保证金250万元，汇票到期日前无条件将应付票款足额交存荆门农商行。荆门农商行依约签发了银行承兑汇票，汇票到期日为2014年3月23日。汇票到期后，海宇公司未按约定向荆门农商行足额支付票款500万元。荆门农商行在扣划了海宇公司的保证金后，垫付票据款2499602.88元。依照双方约定，荆门农商行垫付的票据款应当转作逾期贷款。2014年5月19日，海宇公司向荆门农商行偿还票据款24万元，尚有2259602.88元垫付票据款未偿还。毛先太、金铭、廖开剑、毛双武为海宇公司向荆门农商行的借款提供了连带保证，且承诺保证担保与抵押权的行使不分先后。因海宇公司未按约定支付利息和在票据到期日前支付票据款，荆门农商行于2014年5月16日通知海宇公司贷款提前到期。请求判令：1、海宇公司偿还荆门农商行借款1500万元，并自2014年3月26日起按年利率9.225％支付利息至本金清偿完毕止；2、海宇公司偿还荆门农商行垫付的票据款2259602.88元，并自2014年3月24日起按日万分之五支付利息至偿付完毕止；3、以变卖、拍卖记载于荆掇土他项（抵）字第2013386号土地他项权利证书和荆门市房他证掇刀区字第311015**号房屋他项权证书上的抵押物优先清偿前二项债务；4、毛先太、金铭、廖开剑、毛双武对第1项、第2项诉讼请求承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告连带承担。
海宇公司答辩称，对荆门农商行在诉状中陈述的事实均认可，希望利息能少算一些。
廖开剑答辩称，我个人不应作为被告。这笔借款不是我任法定代表人时借的，与我个人无关，我不应承担责任。
毛先太答辩称，对荆门农商行在诉状中陈述的所有事实均无异议。
原审法院查明：2013年7月10日，毛先太、金铭、毛双武分别向荆门农商行出具承诺书，内容为：本人自愿为海宇向荆门农商行贷款2000万元（含银票）提供连带责任保证，保证期限至借款到期日起二年，该贷款提供有抵押担保的，本承诺人的保证责任与抵押担保责任不分先后。
2013年8月9日，荆门农商行与海宇公司签订《最高额抵押合同》，合同约定海宇公司以位于荆门市掇刀区虎牙关大道3号的房地产设定抵押（详见抵押物清单），为荆门农商行于2013年8月9日至2015年8月9日期间在限额2000万元内签订的借款合同、银行承兑汇票协议、银行保函等债权提供抵押担保。合同所附2013年7月10日的抵押物清单载明：抵押物名称为房地产；产权、使用权人为海宇公司；建筑面积2507.79平方米，土地使用权面积4720.75平方米；房屋产权证号为10××20、10××21、10××22、10××23、10××24、10××25、10××26、10××27、10××29、10××31，土地使用权证号为01041201788。
2013年8月9日，荆门农商行与海宇公司签订《流动资金借款合同》，合同约定荆门农商行向海宇公司发放流动资金1500万元，借款期限二年，自实际放款日起算；借款首次执行年利率为9.225％，如遇中国人民银行调整同档次贷款基准利率，自下期还款日起自动调整，合同还约定了罚息利率；如借款人违约，贷款人可以宣布未偿还的借款立即到期。
2013年8月13日，荆门农商行和海宇公司共同到登记机关荆门市房产管理局和荆门市国土资源局掇刀分局办理了荆门市房他证掇刀区字第311015**号房屋他项权利证书和荆掇土他项（抵）第2013386号土地他项权利证书。荆门市房他证掇刀区字第311015**号房屋他项权利证书载明用于抵押的房产为：位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层105室和1-5幢2层209室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层102室和1-5幢2层203室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层104室和1-5幢2层206室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层103室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层108室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层106室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层101室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号1-5幢1层107室和1-5幢2层212室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号6幢，建筑面积314.85平方米，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号；位于掇刀虎牙关大道3号7幢1层101室，房屋所有权证号为荆门市房权证掇刀区字第××号。荆掇土他项（抵）第2013386号土地他项权利证书载明用于抵押的土地为：位于掇刀虎牙关大道西侧，使用权面积为4720.75平方米的城镇住宅用地，土地使用权证号为荆掇国用（2010）第01041201788号土地使用权证。
2013年8月14日，荆门农商行向海宇公司发放贷款1500万元。此后，海宇公司仅支付利息至2014年3月25日，未偿还借款本金。
2013年9月23日，海宇公司与荆门农商行签订《银行承兑汇票承兑合同》约定，荆门农商行同意签发收款人为荆门市仕清钢材经营部，汇票到期日为2014年3月23日，汇票金额为500万元的银行承兑汇票；海宇公司提供承兑金额的50％作为履约保证金；海宇公司承诺，对因承兑人垫付而形成的逾期贷款及相应逾期利息，承担还款责任；承兑人的权利与义务约定，承兑人所垫付票款自付款之日起转作申请人逾期贷款，并按有关规定计算逾期利息。2013年9月26日，荆门农商行依约签发了银行承兑汇票。汇票到期后，海宇公司未按约定向荆门农商行支付票款500万元。荆门农商行在扣划海宇公司的保证金后，垫付了票据款2499602.88元。2014年5月19日，海宇公司向荆门农商行偿还了垫付票据款24万元，尚有2259602.88元垫付票据款及票据到期日后的利息未偿还。
2014年3月15日，毛先太再次向荆门农商行出具与2013年7月10日承诺书内容相同的承诺书。
因海宇公司未按约定支付借款利息和偿还荆门农商行垫付的票据款，荆门农商行于2014年5月16日通知海宇公司贷款提前到期。
掇刀虎牙关大道3号1-5幢房屋的国有土地使用权人原为荆门市东宝对外经济贸易局，刘正学承包开发建设，毛先太施工建造。在建造过程中和完工之后（2004年至2010年期间），刘正学和毛先太陆续将上述房屋卖给诸多购房户。涉及本案抵押的房屋已全部出售，且房屋买受人已支付了全部和大部分购房款。
2009年5月20日，海宇公司成立，毛先太任法定代表人。2010年7月29日，荆门市东宝对外经济贸易局将上述土地使用权转让给海宇公司。2011年7月26日，荆门市城乡规划局为海宇公司颁发了关于上述房屋建设的规划许可证。同年8月29日，海宇公司向荆门市房产管理局申请对掇刀虎牙关大道3号1-5幢房屋进行所有权初始登记。2012年1月16日，荆门市房产管理局为海宇公司发放了掇刀虎牙关大道3号1-5幢房屋的房权证（荆门市房权证掇刀区字第××号）。2012年4月10日，海宇公司向荆门市房产管理局申请，对坐落在掇刀虎牙关大道3号1-5幢的房屋进行房产分割变更登记，荆门市房产管理局依申请予以办理。另外，海宇公司办理了与本案有关的6幢、7幢等部分房屋（一层车库）的产权登记。海宇公司还于2012年取得了掇刀虎牙关大道3号面积计4720.75平方米的国有土地使用权证（证号为：荆掇国用（2010）第01041201788号土地使用权证）。
原审法院认为：荆门农商行与海宇公司签订的《流动资金借款合同》、《银行承兑汇票承兑合同》均是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。海宇公司未按合同约定偿还借款和利息属违约行为，应承担偿还借款和利息的民事责任。荆门农商行要求海宇公司偿还借款1500万元，并自2014年3月26日起支付利息至本金清偿完毕止的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，利率按合同约定的中国人民银行规定的同档次（一至三年期）贷款基准利率计算。荆门农商行要求海宇公司偿还其垫付的票据款2259602.88元，并自2014年3月24日起按日万分之五支付利息至偿付完毕止的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。
本案抵押的房产自2004年开始即已经出售他人，房屋建造及出售他人，房屋建造及出售跨越《中华人民共和国物权法》的施行日期。此种情形下，对于购房户与抵押权人的权益如何平衡，法律未做明确规定。但根据法不溯及既往的原则，对于购房户权益的保护，应兼顾当时的规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述司法解释第一条和第二条的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权。同时建筑工程承包人的优先受偿权不得对抗交付全部或大部分款项的买受人。建筑工程承包人的优先受偿权尚且不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房的买受人，则抵押权人对建筑物的优先受偿权亦不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房买受人。本案抵押权的设立，在房屋已经出售并交付购房户之后。此时海宇公司对房屋的处分权应受到限制。而海宇公司仍将已售并交付使用的房屋另行抵押贷款显属恶意，荆门农商行未尽必要的审查、注意义务，亦难谓善意。故对荆门农商行所提对海宇公司抵押的房产和土地使用权优先受偿的诉讼请求不予支持。
担保人毛先太、金铭、毛双武自愿为海宇公司向荆门农商行贷款2000万元（含银票）承担连带责任保证，且承诺保证责任与抵押担保责任不分先后，荆门农商行要求毛先太、金铭、毛双武承担连带清偿责任的诉讼请求符合法律规定。
综上，原审法院经合议庭评议并提交该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：一、荆门市海宇贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行借款1500万元，并从2014年3月26日起，按中国人民银行规定的一至三年期流动资金银行贷款基准利率支付利息至实际清偿完毕止；二、荆门市海宇贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行垫付的票据款2259602.88元，并从2014年3月24日起，按日万分之五支付利息至实际清偿完毕止；三、毛先太、金铭、毛双武对本判决第一项、第二项规定的荆门市海宇贸易有限责任公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125358元，由荆门市海宇贸易有限责任公司、毛先太、金铭、毛双武共同负担。
荆门农商行不服原审法院上述判决，向本院提交上诉状称：原审判决第一项对利息的判决不符合法律规定和合同约定。借款合同约定借款年利率9.225%，未违反法律法规规定，海宇公司也未提出任何异议，原审法院对约定的利率进行调整无事实依据。本案中没有当事人对抵押物主张买受人权益，本案各方当事人也未对抵押物存在买受人权益形成争议。原审法院认定本案抵押的房产已出售他人与客观事实不符，缺乏证据证明。原审法院以本案抵押物存在买受人权益为由驳回上诉人关于抵押权的诉讼请求无事实依据，超出当事人争议范围。
海宇公司、廖开剑对荆门农商行的上诉意见不持异议。
二审期间荆门农商行向本院提交（2015）鄂掇刀民初字第00015号民事判决书。拟证明该案的生效判决已经确认荆门农商行对本案所涉土地使用权享有优先受偿权。
海宇公司、廖开剑质证后认为：对证据的真实性不持异议。本院认为：荆门农商行提交的证据系生效法律文书，本院对其真实性予以确认。
本院审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：2014年7月15日，陈伟、陈治金、邓德银、杨正勇、刘丹、李桂平、刘华桂等人以刘正学、毛先太为被告向荆门市掇刀区人民法院提起民事诉讼，请求判令刘正学、毛先太协助办理房屋过户并承担办证税费，荆门市掇刀区人民法院认为诉争房屋已由荆门农商行办理了他项权证，设定了抵押权，无法进行所有权变更，原告的诉求无法实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定判决驳回原告的诉讼请求。上述案件判决均已生效。
本院认为：荆门农商行与海宇公司签订的《流动资金借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。合同约定借款首次执行年利率为9.225％，如遇中国人民银行调整同档次贷款基准利率，自下期还款日起自动调整。原审判决按中国人民银行规定的一至三年期流动资金银行贷款基准利率支付利息，不符合双方的约定，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。荆门农商行和海宇公司签订《最高额抵押合同》，在登记机关办理抵押登记并取得了他项权利证书，不存在法律规定的无效情形，荆门农商行依法应享有在约定的最高额限度内对抵押物的处置价款优先受偿的权利。原审法院依职权主动查明涉及本案抵押的房屋已全部出售，且房屋买受人已支付了全部和大部分购房款，荆门农商行抵押权的设立在房屋已经出售并交付购房户之后。已支付全部和大部分购房款的买受人对标的房屋应当享有某种权利。但是，我国法律并不禁止多个权利人对同一物享有权利。一个权利人享有的物权并不因其他权利人对同一物享有权利而当然消灭。且本案中没有其他权利人申请参加诉讼对抗荆门农商行的抵押权。因此，原审法院以抵押权人的优先受偿权不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房买受人为由，驳回荆门农商行关于对海宇公司抵押的房产和土地使用权优先受偿的诉讼请求，超出了本案的争议范围，缺乏法律依据。至于荆门农商行的抵押权能否实现、是否受到潜在的其他权利阻却，应当在执行程序中根据相关权利人主张权利的情况按法律规定的程序处理。
综上，原审判决的贷款利率不符合双方合同的约定，依法应予纠正。原审法院以抵押权人对建筑物的优先受偿权不得对抗案外人为由驳回荆门农商行对抵押物优先受偿权的诉讼请求，超出了本案的争议范围，缺乏法律依据。荆门农商行的上诉理由成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省荆门市中级人民法院（2014）鄂荆门民二初字第00030号民事判决；
二、荆门市海宇贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行借款1500万元，并从2014年3月26日起，按年利率为9.225％支付利息至实际清偿完毕止；
三、荆门市海宇贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行垫付的票据款2259602.88元，并从2014年3月24日起，按日万分之五支付利息至实际清偿完毕止；
四、金铭、毛双武对本判决第二项、第三项确定的荆门市海宇贸易有限责任公司的债务承担连带清偿责任；
五、湖北荆门农村商业银行股份有限公司直属支行有权就本判决第二项、第三项确定的债权对记载于荆掇土他项（抵）字第2013386号土地他项权利证书和荆门市房他证掇刀区字第311015**号房屋他项权证书上的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款在2000万元限额内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费125358元，二审案件受理费20782元，均由荆门市海宇贸易有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任辉献
代理审判员 田长鉴
代理审判员 叶 可
二〇一五年十二月三日
书 记 员 华 卉