江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终465号
上诉人（原审原告）：彭晓鸣，男，1977年12月14日生，汉族，住南京市六合区。
被上诉人（原审被告）：南京嘉年华房产经纪有限公司，住所地南京市浦口区天润城第五街区农贸超市A区2-3号。
法定代表人：刘智慧，该公司经理。
上诉人彭晓鸣因与被上诉人南京嘉年华房产经纪有限公司（以下简称嘉年华公司）居间合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭晓鸣上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决强调嘉年华公司未提供虚假信息。接受上诉人委托的中介公司明确告知上诉人涉案房屋满5年没有个税，但事实交易过程中需要缴纳个税。中介提供给上诉人的虚假情况不容否认。2、一审判决认定被上诉人履行了居间义务，没有支付个税义务。《合同法》第四百二十五条规定居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，上诉人提出的诉求不是代缴个税，是要求被上诉人未尽义务给上诉人造成的损害赔偿。《房产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条对如何审查作了详细要求。3、一审法院认定中介不构成违约。首先，上诉人、被上诉人与中介签订的《房地产买卖中介合同》第五条约定根据专业知识和工作经验，丙方（即中介）将了解的标的的情况如实告知委托方，及时将委托事项办理进展情况向委托人通报。审查房产相关权属证书在《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条对中介有详细明确的要求，但被上诉人未能根据自己的专业知识和工作经验，把应发现存在个税的真实情况告知上诉人。其次，上诉人出于对被上诉人业务专业、审慎以及其掌握的信息资源的信任和依赖才委托其帮助促成买卖合同签订，正因为被上诉人未能履行其专业、审慎地审核义务，直接导致上诉人利益受损，从合同平等原则看，被上诉人亦无权要求获得报酬。二、一审审判程序违法。1、一审庭审未给上诉人辩论机会，当上诉人对被上诉人的虚假陈述作出质疑时，被当庭打断，直接进入最后陈述阶段。2、一审庭审时，被上诉人的代理人认可签订合同时没有看过房产证，随后主审法官让上诉人进行回避20分钟，20分钟后重新开庭，中间发生了什么，不敢妄自猜测。买卖双方委托中介是因其在房地产领域中具有专业优势，也基于中介公司行业的特殊性，中介公司应对委托人提供的资料如实告知买房人，不得隐瞒，对委托人提供的各种资料应作专业审查，以确保其信息的真实性。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
嘉年华公司辩称，被上诉人在送件出件之前均和彭晓鸣说了合同中约定的情况，王迎波在合同中承诺此房已满五年，无营业税、家庭唯一住宅，过户费用由彭晓鸣承担。交易价以合同为准，交易价格全部由彭晓鸣承担。合同签订后，过户时和彭晓鸣说了涉案房屋有个税，不满5年满2年，彭晓鸣也知道。签订合同时让房主带房产证，房主说先签，谈判时房主说满5年，没有个税，如果不符合条件，个税由房主本人承担。因房主说没有个税，被上诉人在备注中注明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
彭晓鸣向一审法院起诉请求：1.嘉年华公司支付彭晓鸣垫付款6450元；2.嘉年华公司返还中介费6000元；3.嘉年华公司支付彭晓鸣违约金10000元；4.嘉年华公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月23日，彭晓鸣（乙方）与案外人王迎波（甲方）及嘉年华公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，彭晓鸣购买王迎波位于南京市××区天××街区××室的房屋，合同注明房屋面积84平方米（以实际为准），产权证号、土地证号以实际为准，约定售价为1345000元。合同约定，“丙方的义务：1.认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。2.丙方派徐君经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理委托的事项。3.根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。4.对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄密。5.处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。6.出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据”。该合同补充条款约定，该房屋交易的实际成交价以本合同为准，交易过程中实际所产生的税费由乙方承担；关于房屋年代的约定：甲乙双方接受新产权上的证载年代，互不追究相关责任。甲乙双方钱款自行交割，丙方见证，丙方已告知甲乙双方当前国家房产政策和贷款政策。在该合同中，甲方承诺涉案房屋已满五年，无营业税，家庭唯一住宅无个税。
在办理房屋过户的过程中，彭晓鸣知晓涉案房屋证载时间未满五年，存在个税。彭晓鸣、嘉年华公司及案外人王迎波对个税问题协商未果。彭晓鸣为了办理过户，支付了个人所得税13450元。彭晓鸣在一审庭审中陈述，涉案房屋的买卖手续已经基本完成。彭晓鸣已办理完房屋过户手续，已支付案外人房款1325000元及中介费用16140元。尾款20000元在房屋交付时给付。
一审另查明，在签订房屋买卖中介合同时，案外人王迎波并未出示房产证及土地证。
上述事实，有彭晓鸣提交的房地产买卖中介合同、税收缴款书、中介费收据、嘉年华公司提供的收条以及彭晓鸣、嘉年华公司当庭陈述等证据在卷证实。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《房地产买卖中介合同》系彭晓鸣、嘉年华公司及案外人三方自愿签订，系三方真实意思表示，三方应当按约履行。
关于彭晓鸣的诉讼请求：1.嘉年华公司支付彭晓鸣垫付款6450元。一审法院认为，根据《房地产买卖中介合同》，交易过程中实际所产生的税费由彭晓鸣承担，且系卖房人王迎波承诺涉案房屋无个税，嘉年华公司无支付个税的义务，也无违约行为。因此，彭晓鸣的该项诉请，于法无据，不予支持。
嘉年华公司返还中介费6000元。一审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按约支付报酬。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。嘉年华公司作为居间人促成了《房地产买卖中介合同》的订立，且并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。《房地产买卖中介合同》约定的居间义务已履行完毕，彭晓鸣要求嘉年华公司返还中介费的请求，于法无据，不予支持。
嘉年华公司支付彭晓鸣违约金10000元。一审法院认为，嘉年华公司并无违约行为，彭晓鸣的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回彭晓鸣的诉讼请求。一审案件受理费362元，减半收取181元，由彭晓鸣负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，彭晓鸣提供了一份卖家王迎波2017年1月10日的情况说明，证明：被上诉人自始至终没有审查房产证，且房产证、土地证在签订合同当日被上诉人就收走了，被上诉人陈述当事人不肯提供房产证的事实不存在，被上诉人即使事后审查也可以查明购房年限。该份情况说明的主要内容为：2016年3月份，我委托中介嘉年华房产经营公司出售天润城十一街区住房一套。中介公司去我家实际看过房屋，并询问我房子买了几年了，是不是唯一房产？我当时告诉他房子买5年多了，是唯一房产。中介说满5年又是唯一房产就不用交个税和营业税了。所以在3月23日签订合同时，中介执笔写上我承诺房屋满五年，唯一，无个税和营业税。当时我也没有觉得有啥问题。签完合同后，中介就立即跟我回家收走了房产证和土地证。房产证和土地证一直在中介手中保管。签订买卖合同前，中介并未让我提供房产证，也未询问我房子何时办理房产证的。直到4月11日办理房主过户交件后，买家突然打电话给我，说他问了办理过户手续的小姑娘才得知，房子有个税。当时我也感到诧异，就和买家一起找到中介业务员周磊。周磊这时赶紧和办理过户手续的小姑娘核实，证实该房屋没有满五年（所谓满五年是以房产证登记之日算起）。如果中介之前只要认真看房产证，就能发现这个问题，最多合同签不下来。发现问题时，我们已经向房产局交件了，买家也已支付了20万元帮我向银行解押。此时再解除合同面临很大问题。我和买家立即找中介多次协商，买方愿意承担3000多元的损失，我表示和中介承担剩余部分，但中介态度强硬，即使面对110民警调解，拒绝协商，坚持走司法途径。重点强调几点：1、中介签订合同前一直没让我提供房产证，本人房产证就在家里，没有任何动机不提供。事实上签完合同，中介就立即收取了房产证和土地证。2、中介直到事发前都没和我解释过，房屋满五年是以房产登记之日算起，我也没有理由故意隐瞒，至少中介这关也过不了。3、如果签订合同时，中介若能尽到解释和审核义务。我现场为几千块钱和买家差点没谈成，又多出个税，合同当时肯定就签不下来。我房子完全可以迟几个月卖，应可以不用缴纳个税。当时房子一天一个价格，完全可以卖的更高价格。所以在一定程度上，本人也是受害者。嘉年华公司质证认为，对真实性无法确定，王迎波不止委托被上诉人一家出售涉案房屋，被上诉人当时是问王迎波是否办证时间满5年，告知其必须提交房产证才能签订买卖合同，他说不急，先签，签了再去拿。过户时上诉人发现房子有个税，并告知买卖双方，但上诉人4月11日当日还坚持要过户。
本院另查明，2016年3月23日，彭晓鸣支付给嘉年华公司中介费16140元。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。关于彭晓鸣要求嘉年华公司返还中介费6000元是否应当支持的问题。本院认为，本案中，嘉年华公司作为居间人，应当按照合同约定和法律规定履行居间义务，按照行业惯例在签订合同前主动核实房屋的相关信息，且应当熟悉房屋交易过程中存在的风险环节，清楚其过错行为可能给交易双方造成的损失。彭晓鸣委托嘉年华公司购买涉案房屋系基于对嘉年华公司专业素质的信赖，但嘉年华公司在签订房地产买卖中介合同前未审查原房主房屋登记年代，造成涉案房屋在办理过户过程中为个税的承担问题产生不必要的纠纷，彭晓鸣支付了个人所得税。嘉年华公司应就其未尽合理审查义务承担相应的法律责任。考虑到涉案房屋已经办理了过户手续，房产交易基本完成。本院酌定，嘉年华公司返还彭晓鸣中介费4000元。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于彭晓鸣要求嘉年华公司支付垫付款6450元，承担违约金10000元是否应当支持的问题。本院认为，双方合同约定，交易过程中实际所产生的税费全部由彭晓鸣承担，案外人王迎波承诺涉案房屋无个税，且在办理涉案房屋过户前彭晓鸣已经知道涉案房屋的交易需缴纳个人所得税。当时，如果彭晓鸣认为个人所得税不应当由其缴纳，其可以选择不缴而要求王迎波支付个人所得税或主张要求解除合同赔偿损失，但彭晓鸣选择缴纳个人所得税。现其要求嘉年华公司支付个人所得税6450元并承担违约责任，无事实和法律依据。本院不予支持。一审庭审中，双方均发表了辩论意见。彭晓鸣关于一审审理程序违法的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，上诉人彭晓鸣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4492号民事判决；
二、南京嘉年华房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还彭晓鸣中介费4000元；
三、驳回彭晓鸣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费181元，由彭晓鸣负担149元，南京嘉年华房产经纪有限公司负担32元；二审案件受理费362元，由彭晓鸣负担298元，南京嘉年华房产经纪有限公司负担64元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年四月十三日
书记员 王 慧