河北省平泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1964号
原告平泉欣宇物业服务有限责任公司
组织机构代码证号：74340915-7。
法定代表人孙颖杰，职务：经理。
地址：平泉县平泉镇喧哗街。
委托代理人张志清，该公司职员，男，1949年4月13日生，汉族，住平泉县黄土梁子镇龙王庙4组119号。
委托代理人徐桂芹，河北张利民律师事务所律师，电话：138XX****XX。
被告闫保和，住平泉县，现住平泉县。
委托代理人孙桂莲，住平泉县，现住平泉县。
原告平泉欣宇物业服务有限责任公司与被告闫保和物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，由代理审判员李靖刚独任审判，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张志清、徐桂芹，被告闫保和及委托代理人孙桂莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告居住在平泉镇榆州新城小区13号楼1单元301室，原告负责被告居住小区的物业服务，2013年10月1日至2014年9月30日欠物业费569.55元（其中照明费20元），2013年10月1日至2014年9月30日电梯费549.55元，合计欠物业费和电梯费1119.10元，原告多次催要，被告以种种理由拒不交纳物业服务费和电梯费，被告不缴纳物业服务费，严重影响了原告物业服务的正常运营。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称，我无书面答辩状，口头答辩如下：我对原告所诉物业费的金额无异议，对电梯费的金额有异议，因为我住的是3楼，不能跟居住在12楼住户的缴纳的一样，另外我基本不坐电梯，物业没有将电梯费按住户楼层的不同分出档次，3楼和12楼是同一价格，有公开掠夺业主财务的嫌疑。为啥我没缴纳物业费，原因如下：在（2014）平民初字第737号民事判决书案件中，原告诉我方2012年至2013年的物业费、电梯费，经法院判决结果为驳回原告平泉欣宇物业服务有限责任公司的诉讼请求；物业公司不服提出上诉，在承德市中级人民法院（2014）承民终字第1487号民事判决书中，判决结果为驳回上诉，维持原判；之后欣宇物业公司仍然不服向河北省高级人民法院提起申诉，经（2015）冀民申字第204号民事裁定书，判决结果为驳回欣宇物业公司再审申请；为什么我方不交物业费、电梯费由法院查明的事实证明我们没交的原因，2013年至2014年没交物业费、电梯费与2012年至2013年没交物业费、电梯费的原因是一致的，稍后向法庭提交相关法律文书。
原告为证明自己的主张在举证期限内向法庭提供并当庭出示如下证据：
1、平泉县物价局关于批准平泉欣宇物业服务有限公司收取物业费、电梯费的收费标准许可及收费的金额标准一份；按照此标准向被告收取物业费、电梯费的。关于被告所说的3楼和12楼电梯费收取的理由，因为被告所居住的楼房属于高层，因为高层楼房就应该有电梯设计，虽然被告居住在3楼，但是被告居住的单元只有一部电梯，不可能，永远停在其3楼门口，有时被告需要的电梯时可能电梯就停在顶楼，所以电梯是上下运转的，不能仅凭楼层的高低来收取电梯费。
2、我方向法庭提供物业公司夜间值班定时巡逻的视频资料，此资料在我公司保存，如需要可以随时来我公司进行调取。
3、我公司2014年度秩序维护员交接班记录一份，证明物业公司尽到了秩序维护义务。此交班记录在我公司保存，如需要可以随时来我公司进行调取。其他没有了。
被告的质证意见为：对物价局的批准平泉欣宇物业服务有限公司收取物业费、电梯费的收费标准许可及收费的金额标准无异议；原告所说已尽义务，我方认为他们并没尽到义务，经常丢东西，我们也向公安局报过案，公安局也将小偷抓住了，但赃物没有返还，当时其他业主家都是小偷开着大车去偷东西，物业都不知道；
原告为反驳被告的质证意见称，因为我公司不管夜间还是白天维护秩序人员是有数额的，不可能每个单元都去守护，因为榆州新城小区面积较大，既然巡护就不在一个地点，盗窃时秘密窃取的行为，不可能在巡护人员面前进行盗窃，为此不能说明原告没有尽到秩序维护义务。
被告为证明自己的主张在举证期限内提交并当庭出示如下证据：1、（2014）平民初字第737号民事判决书一份；2、承德市中级人民法院（2014）承民终字第1487号民事判决书一份；3、河北省高级人民法院（2015）冀民申字第204号民事裁定书一份；依被告的申请将上述三份判决、裁定原件由被告收回保存，当庭提交扫描件。
原告的质证意见为：对被告所提供的三级法院判决真实性无异议，经核对原件与扫描件一致；一审法院所认定的原告没有尽到所服务义务是不成立的，因为在二审判决中对于此理由没有认定，二审法院的认定是上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同，双方是否形成事实上的物业合同上诉人未举证证明，原告是此案的上诉人，此认定理由是最终事实理由，但此理由是不成立的。因为被告居住在榆州新城小区，原告负责该小区的物业服务，虽然原告与被告未直接签订物业服务合同，但双方确实形成了事实上的物业服务合同，在刚才的法庭调查中，被告对与原告形成事实上的物业服务合同并未提出异议，被告所说的物业服务事实均能证明原被告之间形成事实上的物业服务合同，所以二审的终审判决所认定的事实不是本案的法律事实，不能作为本案的定案依据，另外在前几天法院召开物业服务会议是上特别强调前期物业合同的重要性，并说明前期物业服务合同就是物业与业主服务的依据。高院的民事裁定书只是驳回原告的再审申请，没有对此案进行实体审理，所以此裁定不能作为本案定案的依据。
被告为反驳原告的诉讼请求，在举证期限内提交并当庭出示照片证据如下：1、另外地下室漏水有照片为证，照片共5张；2、另外榆州新城小区13号楼1单元走廊灯不亮至今；3、烟道反味至今、窗户、窗台进水等等这些问题物业一直没有修理，我们都是自己修理的；4、物业未经业主同意在我们楼道安装了电视做广告（提供照片1张），用的是我们公共的电费；5、物业公司将房屋出租给液化气站（提供照片3张），液化气站属于易燃易爆，对业主形成威胁；6、物业公司经车位进行出租（提供照片2张），虽然现在不进行出租了，但他们所得的这笔钱都是我们业主的，应当抵顶物业费。7、小区防火通道以前是焊死的（提供照片1张），现在用铁丝拧着呢，此通道应该畅通。我方举证完毕。
原告的质证意见为：1、地下室漏水是房屋质量问题，应由开发商负责，原告也与开发商多次协商。2、榆州新城小区13号楼1单元走廊灯不亮问题，只要业主反映我们就及时进行修理；3、烟道反味问题是楼房设计问题，与物业公司没关系；4、窗户、窗台进水也是楼房质量问题，窗纱属于易耗品，应由业主自己更换；5、关于车位问题虽然不是原告设定的，但原告接受业主的反映已全部拆除，以前收取的款项是专款专用，将作为小区道路维修专用；6、关于楼道安装电视问题，原告未收取任何费用，只是为了方便业主，方便群众，用电费用物业公司有专线，自己承担。7、关于液化气站是供榆州新城小区液化气管道用的，是当时该小区设计时就有此液化气站，原告对液化气站不收取任何费用，不存在任何义务。8、关于被告提到小区防火通道现在用铁丝拧着随时可以打开，因为此通道业主娶媳妇聘闺女都走此通道，因为此通道是防火专用通道，不是业主经常出入的通道。其他的没有了。
原告为证明自己的主张在举证期限内向法庭提供并当庭出示如下证据：2010年10月15日榆州新城物业管理托管协议书一份，此协议书也就是前期物业服务合同；以此证明原告与被告之间存在事实上物业服务关系，因为这份协议书我公司需要留存将此原件收回，向法庭提交扫描件。被告方无异议。
本院对原、被告双方无异议的事实和提交的证据予以确认与采信。
根据本院所采信的证据，并结合当事人的陈述，本院审查确认如下事实：
被告闫保和居住在平泉县平泉镇榆州新城小区13号楼1单元301室，是该小区的业主。原告平泉欣宇物业服务有限责任公司负责被告居住小区的物业服务。原、被告双方存在事实上的物业服务合同关系；被告未交纳2013年10月1日至2014年9月30日期间物业费569.55元（其中照明费20元）及2013年10月1日至2014年9月30日电梯费549.55元，合计欠物业费和电梯费1119.10元。
另查明，被告闫保和所居住的榆州新城小区13号楼已有80％以上的业主交纳了2013年10月至2014年9月30日的物业费（其中含公用部分照明费）、电梯费。被告闫保和称原告未尽到物业服务管理义务的主张，因无充分的证据加以证明。
本院认为，物业公司的管理、服务行为的指向对象是整个物业管理区域内的公共秩序、环境卫生及公共场地的维修、养护、管理，维护，而非针对某一特定业主，为其提供特定的服务。被告是榆州新城小区的业主，原告为榆州新城小区提供物业服务，被告应当给付原告物业费、电梯使用费及公共照明费用。且被告闫保和所居住的榆州新城小区13号楼已有80％以上的业主交纳了2013年10月至2014年9月30日的物业费（其中含公用部分照明费）、电梯费，大部分业主未对原告物业公司的物业服务提出异议，故原告要求被告给付物业费、电梯使用费及公共照明费的诉讼请求，本院予以支持；被告主张其未与原告签订合同，前期物业服务合同对其不具有约束力的主张不成立，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”对原告要求被告给付利息的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二条、第七条之规定，判决如下：
一、被告闫保和于本判决生效之日起十日内一次性给付原告平泉欣宇物业服务有限责任公司物业服务费、电梯使用费及公共照明费计1119.10元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果不按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，由被告闫保和负担（于本判决生效之日起五日内交纳）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院（同时交纳二审上诉费50.00元）。
审判员 李靖刚
二〇一五年七月三十一日
书记员 李自明
附页：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金，（五）按时交纳物业服务费用，（六）法律、法规规定的其他义务。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。