湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂13民终771号
上诉人（原审原告）：随州市文峰房地产开发有限公司，住所地随州市鹿鹤转盘南50米处。
法定代表人：易权，公司董事长。
委托诉讼代理人：杨万义，男，1959年10月13日出生，汉族，住随州市曾都区，系公司员工。
委托诉讼代理人：陈超，曾都区北郊法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：张奎，男，1970年8月19日出生，汉族，住随州市曾都区。
被上诉人（原审被告）：随州市洪山农机修造厂破产管理人，住所地随县神农大道***号。
主要负责人：严清明，随县农业局副局长。
委托诉讼代理人：罗秋雁，湖北盈谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随县农业局，住所地随县神农大道279号。
法定代表人：彭友树，该局局长。
上诉人随州市文峰房地产开发有限公司（以下简称“文峰开发公司”）、张奎与被上诉人随州市洪山农机修造厂破产管理人（以下简称“洪山农机破产管理人”）、随县农业局建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2017）鄂1321民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文峰开发公司的委托诉讼代理人杨万义、陈超，上诉人张奎、被上诉人洪山农机破产管理人的委托诉讼代理人罗秋雁到庭参加诉讼，被上诉人随县农业局经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人文峰开发公司、张奎的上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿损失6万元及违约金80.45万元；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人和被上诉人于2007年1�28日签订的《房地产转让合同》第六条第三款约定，被上诉人应当在2007年5月30日将上诉人购买的该宗土地范围内的房地产及水电设施和地面附着物全部移交给上诉人。但被上诉人没有在合同约定的期限内将上诉人购买的标的物移交给上诉人。除此之外，按照双方2007年12月15日签订的《移交接协议书》第一条约定，签订移接交协议书的当日移交厂区房屋，生活区的房屋由被上诉人在2008年4月30日前移交，但被上诉人逾期至2009年6月30日，上诉人另行向随县洪山镇政府支付6万元后，生活区的房屋才全部拆迁完毕。被上诉人未按《房地产转让合同》约定，将上诉人购买的标的物移交给上诉人，已构成违约。2、按照《房地产转让合同》第一、二、三条约定，上诉人购买的是农机修造厂整个厂区的财产包括土地使用权证上登记的土地面积23949m2，房屋建筑面积10596.5m及附属物。何某等人的房改房在土地范围内，而且为地上附属的房屋。何某等人虽对房改房享有52.9％所有权，但并未享有房屋占用的土地使用权，其房屋占用的土地使用权属于上诉人拍卖取得的土地面积。且何某等人房改房的补偿款由被上诉人承担，亦说明上诉人购买的财产包括何某等职工的房改房。3、《拍卖资料》（说明）第②条：“标的物出租部分由买受人负责清退移交并承担相关费用”，均证明上诉人购买的是整体购买。《竞买规则及须知》第四条第三款“标的物的移交，涉及拍卖房屋，本公司均以现状为准进行拍卖”，拍卖之前，何某等人的房改房没有拆除，应当包含在拍卖房屋中。4、上诉人整体购买洪山农机修造厂的财产后，被上诉人对何某等人的房改房未尽安置补偿义务，是导致被上诉人不能按协议内容和期限移交的原因。
被上诉人洪山农机破产管理�辩称：根据房地产转让合同的约定，答辩人的土地及附属物为现状拍卖，何海萍等房屋不属于破产转让的财产范围，土地并非净地转让，答辩人依约交付了土地及附属物。根据《竞买规则及须知》、上诉人的《承诺书》等证据，上诉人自行承担标的物瑕疵及清退、拆迁等义务。且上诉人房地产开发产生的拆迁安置补偿等与答辩人无关。何海萍等职工房屋于2009年6月30日前拆迁，上诉人请求答辩人承担违约责任超出了民事诉讼时效。
原审原告文峰开发公司、张奎向一审法院提出诉讼请求：判令洪山农机破产管理人、随县农机局连带赔偿违约金80.45万元；并连带赔偿损失6万元及承担案件诉讼费用。
一审法院认定的事实：随州市洪山农机修造厂于2003年4月9日被依法宣告破产后，洪山农机破产管理人根据债权人会议关于处置资产的决议，委托随州市中正�卖有限公司对该厂位于洪山镇茅茨畈村的土地使用权[证号为（1996）字第11869号]及其地上附着物公开拍卖。张奎于2007年1月18日在《竞买规则及须知》、《拍卖资料》及《承诺书》上签字后参与竞买并以180万元的价格中标，当日签署《拍卖成交确认书》。上述文件中明确约定所拍卖标的物以现状为准进行拍卖，标的物的清退移交由买受人负责并承担相关费用。据此，张奎于2007年1月28日代表文峰开发公司与洪山农机破产管理人签订《房地产转让合同书》，约定整个厂区内土地房屋及水电设施按照现存原状于2007年5月30日全部移交给文峰开发公司，房地产总价款180万元由文峰开发公司于2007年1月28日已交50万元（竞买保证金），自本合同签订之日起七日内再付款40万元，余款在房地产全部交接完毕后，一次性付清。2007年5月11日，随州市曾都区人民法院作出（2003）曾破字第13-9号民事裁定书，裁定上述《房地产转让合同》合法有效，予以执行。2007年12月15日，合同双方另行签订《移接交协议书》，对生活区的房屋约定于2008年4月30日前移交。由于生活区的房屋存在该厂何某等数名职工房改房问题，《房地产转让合同》及此后的《移接交协议书》均未对该问题作出明确约定，致使双方在是否完成移交上发生争议。文峰开发公司方认为洪山农机破产管理人未能解决何某等数名职工房改房问题，导致移交不能完成，遂对下余房地产转让款拖欠不付违约为由，于2017年3月24日诉至法院，要求洪山农机破产管理人、随县农业局连带赔偿原告违约金80.45万元及其他损失6万元；洪山农机破产管理人则认为已经完成移交，关于何某房改房的拆迁问题是文峰开发公司的义务。2009年6月底，文峰开发公司将包括何某等数名职工房改房在内的生活区房屋全部拆迁�毕。
一审法院认为，文峰开发公司与洪山农机破产管理人之间的《房地产转让合同》是在《竞买规则及须知》、《拍卖资料》、《承诺书》及《拍卖成交确认书》的基础上签订的，均是当事人真实的意思表示，双方已明确约定拍卖标的物以现状为准进行拍卖，标的物的清退移交由买受人负责并承担相关费用，关于何某等数名职工房改房的拆迁补偿问题解决之前，何某等数名职工依法享有其房改房的所有权，即何某等数名职工房改房并不属于随州市洪山农机修造厂的财产，不在拍卖范围之内，也不在《房地产转让合同》及此后的《移接交协议书》中所约定的随州市洪山农机修造厂财产移交范围之内。因此，洪山农机破产管理人未构成违约，文峰开发公司以洪山农机破产管理人、随县农业局违约为由要求赔偿，无事实及法律依据，应不予支持。随县农业局不�《房地产转让合同》的合同当事人，与本案的处理结果也无法律上的利害关系，因此不是适格的诉讼主体。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回随州市文峰房地产开发有限公司及张奎的诉讼请求。案件受理费12445元，由随州市文峰房地产开发有限公司及张奎共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人没有提交新证据。上诉人为支持其上诉主张，向本院提供了如下证据：证据一、随州市城镇公有房屋使用权证复印件一份，拟证明原随州市洪山农机修造厂房屋共29栋，建筑面积10815.28㎡，何某等房屋属于拍卖财产范围。被上诉人未按时搬迁和移交何某等职工的房改房（第7栋）构成违约。证据二、洪山农机修造厂的财务清单及三户部分产权房补偿明细表复印件一份，拟证明破产的档案由被上诉人保管，何某等职工房改房的评估及安置补偿款由被上诉人承担，上述房屋属于拍卖财产范围；证据三、罗随、包国公的书面证言各一份，拟证明罗随、包国公是原清算组成员，何某等职工房改房属于拍卖财产范围，被上诉人未依约搬迁及移交何某等职工房改房构成违约。
经质证：被上诉人洪山农机破产管理人对证据的真实性及证明目的均有异议。对于证据一、认为拍卖公告是针对原随州市洪山农机修造厂的土地和房屋，合同签订的面积不包括何某等职工房屋的面积；对于证据二、认为根据合同的约定，拆迁义务应由买受人即上诉人承担，如果由破产管理人承担，上诉人还应返还费用，被上诉人不承担拆迁义务，另土地过户已经在2007年完成。上诉人的相关建设手续都在2008年办理完毕，被上诉人不存在违约；对于证据三、认为罗随证言的第一、二条与事实相符，其他证言均与事实不符，土地和房屋的相关手续都在2007年移交完成。拍卖公告的财产范围是洪山农机修造厂的资产；包国公的证言与事实不符，拍卖财产不含何某等人的房屋，何某房屋的拆迁应由上诉人承担。
对上述各方当事人有异议的证据，本院认证认为：上诉人文峰开发公司提交的证据一、证据二系复印件，对证据的来源未作出合理解释，产权房补偿明细表虽有证人备注的情况说明，但没有何海萍等领取款项等证据印证，证据本身不符合形式要件，被上诉人对证据亦不予认可，本院不予认定。对于证据三，证人未出庭接受各方当事人质询，真实性存疑，本院不予认定。庭审结束后，上诉人于2017年11月15日向本院提交土地征用协议及情况说明各一份，拟证明上诉人实际取得的国有土地面积大�拍卖土地面积的原因为征用了洪山镇茅茨畈居委会土地。后又于2017年11月22日向本院提交随县国土勘测规划院及上诉人共同出具的情况说明一份，拟证明上诉人实际取得的国有土地面积大于拍卖土地面积的原因为测量误差所致。本院认为，上述证据并非国土行政部门的土地备案档案，且上诉人的证据之间相互矛盾，亦与其庭审陈述及一审的证据相悖，故本院不予认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合当事人的上诉及答辩情况，二审各方当事人的争议焦点是上诉人主张被上诉人逾期移交地上房屋违约的诉求应否支持？针对上述争议焦点，本院作如下评判：
（一）关于本案案由。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造�筑物、构筑物及其附属设施。结合《房地产转让合同》的内容及双方陈述，上诉人之所以与被上诉人洪山农机破产管理人签订协议，是为了取得案涉土地使用权及附着在土地之上的建筑物、附属设施用于经营，其合同目的在于获得相应土地使用权及地上房屋的所有权。如上所述，上述土地使用权及地上房屋的所有权的转让行为，符合建设用地使用权转让的内涵。故本案案由应定为建设用地使用权转让合同纠纷。
（二）关于被上诉人洪山农机破产管理人是否未依约移交地上房屋的问题。第一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。本案逾期交付的请求权应从上诉人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。基于在案证据，上诉人于2009年6月30日前完成何某等职工房屋拆迁，而�上诉人洪山农机破产管理人于同年8月5日书面回复完成移交并予以拒绝，此时上诉人就应知道其权利受到侵害，在此后长达六年的时间中，并没有任何影响上诉人主张权利的事实或障碍，诉讼时效应从此时起开始计算。故上诉人一审庭审称被上诉人处于没有移交财产的违约状态，并不能构成上诉人不起诉的合法事由。第二，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。上诉人对被上诉人洪山农机破产管理人已交付案涉国有土地使用权证及附属房屋使用权证没有异议。现上诉人已完成国有土地使用权的变更登记，其主张何某等职工的房屋是转让土地上的附属物，因转让土地及附属房屋的面积与被上诉人移交土地及附属房屋面积并不一致，上诉人对于何某等房屋是否属于转让土地之上的附属物，既未提供充足的证据予以佐证，也未对何某等职工房屋所处的位置作出合理解释。依据前述法律规定，即便何海萍所有的房屋属于案涉划拨土地之上，基于双方对土地及附属物拍卖等协议约定，该房屋亦不属于拍卖财产及被上诉人财产移交的范围。第三，案涉《房地产转让合同》第二条约定“整个厂区内土地房屋按照现存原状交给乙方”、《移接交协议》第三条约定“生活区的房屋于2008年4月30日移交”。上述协议约定的土地及房屋均现存原状移交。基于案涉土地及附属物的《竞买规则及须知》、《拍卖资料》、《承诺书》等证据来看，被上诉人洪山农机破产管理人对外委托拍卖标的已履行了告知义务，即“房屋现状拍卖、由买受人承担标的现状及瑕疵责任。标的物涉及房屋拆迁等问题由买受人负责向相关方面协调解决。标的物出租部分由买受人负责清退移交并承担相关费用。”上述拍卖约定的土地及附属物的清退移交义务与上诉人庭审陈述2007年12月20日支付出租户搬迁补偿费6万元相吻合。案涉土地及地上附属物由买受人承担清退义务，对此上诉人亦已明知。故上诉人的诉请实为要求被上诉人履行何某等职工房屋的拆迁安置补偿义务。综上，上诉人主张拍卖取得的地上附属物包含何某等职工的住房，继而认为被上诉人未依约移交地上房屋的事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人文峰开发公司、张奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11845元，由随州市文峰房地�开发有限公司、张奎共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 周 鑫
审判员 李 超
二〇一七年十一月二十七日
书记员 何沛俊