广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2376号
上诉人（原审原告）：广东胜伦律师事务所，住所地。
负责人：肖胜方，职务：主任。
委托代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：向春兰，广东胜伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中海物业管理广州有限公司，住所地。
法定代表人：崔登杰，职务：总经理。
委托代理人：叶丹丹，女，该公司职员，通讯地址。
委托代理人：官烨思，女，该公司职员，通讯地址。
上诉人广东胜伦律师事务所（以下简称胜伦律师所）因与被上诉人中海物业管理广州有限公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月30日，胜伦律师所（承租人、乙方）与案外人肖胜方（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东风东路850号1401-1403房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积450平方米；租赁期限自2009年7月1日至2019年6月30日等。
2007年9月26日，肖胜方（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《锦城大厦物业管理服务协议》，约定：物业类型为写字楼，座落位置地址为广州市东风东路850号锦城大厦；物业管理授权管理范围包括有中央空调系统的日常养护、定期检修、使用运行管理；物业管理服务费收费标准为写字楼25元／㎡月，包含公共水电费及单元室内正常上班时段大厦原设计安装的所有盘管风机（周一至周五上午8：00至19：00）的中央空调，使用人自增盘管风机及加班时间的中央空调费按实际发生的费用计算收取；乙方有权选择专业公司承担本物业的专项管理服务，履行《物业管理委托合同》及本协议，向甲方提供物业管理服务；乙方未按本协议规定管理物业或管理不善，甲方有权要求乙方限期整改，乙方因管理不善，导致甲方人身、财产安全受到损害的，乙方依法承担相应的法律责任等。双方均确认该协议中没有明确区分物业管理费与中央空调分摊费用，而是由中海物业公司按包干价25元／月／平方米的标准计收。
2011年8月15日，胜伦律师所受肖胜方委托向中海物业管理有限公司发出《律师函》，称：委托人在2011年7月31日周日下午使用办公室时发现中海物业公司没有供应冷气，即致电中海物业公司投诉反映情况，要求即时解决。但中海物业公司的工作人员称其为了节约用电，在非正常上班时间停止冷气机的运行，停止冷气供应，若业主在非上班时间需要使用空调，则需要提前向中海物业公司申请。而中海物业公司曾承诺24小时供应冷气而无须另外申请，这也是中海物业公司制定的空调使用收费标准数位于正常电费价格的原因，中海物业公司的服务质量与甲级写字楼每平方米25元的物管收费标准极不对称，远远没有达到甲级写字楼物业服务的要求等。
同月19日，中海物业管理有限公司锦城大厦分公司（以下简称锦城大厦分公司）向肖胜方作出《关于锦城大厦冷气供应系统及相关问题的函》，写明：贵司于2007年9月26日办理收楼手续并与我司签订了《物业服务协议》，协议中双方约定了收费方式及费用的构成……本大厦共有两台约克203KW／320冷吨螺杆冷水机组，一台约克218KW／194冷吨活塞风冷热泵机组24小时为大厦空调末端设备提供冷源，末端设备风机盘管经佛山艾科空调计费系统自动采集运行状态并根据用量计算加班空调使用费，因此，加班时段没有开启空调设备的情况下，计费系统将不产生任何费用；经我司及专业人员多次到您物业所在单元进行现场查勘，贵单元的装修装饰设计布局较为紧密，建议贵司增加一台盘管风机，以改善空调的制冷问题等。胜伦律师所收到该函件后，因其认为导致制冷不足的原因在于中海物业公司，故未按照函件中的意见增加盘管风机。
此外，根据广州市机安设计所有限公司于2007年9月制作的《1401-04室空调平面》显示，涉案的房屋装修过程中增加了盘管风机。中海物业公司对于胜伦律师所增加的盘管风机使用的中央空调费用均向胜伦律师所派发了《锦城大厦中央空调计费单》并由胜伦律师所的工作人员签收。胜伦律师所自2008年以来均按时交纳了中央空调费用予中海物业公司。
胜伦律师所于2013年6月向原审法院提起本案诉讼，以中海物业公司提供的空调制冷不足以及在加班时段没有按照约定提供空调服务为由，请求法院判令：1.中海物业公司返还胜伦律师所2008年5月-10月、2009年5月-10月、2010年5月-10月、2011年5月-10月、2012年5月-10月正常上班时段的中央空调使用费用64310.4元；2.中海物业公司返还胜伦律师所加班时段的中央空调使用费6896.02元。
原审庭审中，就中央空调制冷服务问题，胜伦律师所称于本案中主张的是中海物业公司在加班时段没有开启空调主机，而在正常上班时段内中海物业公司提供的空调制冷不够，提供的制冷有问题。为此，胜伦律师所申请了证人冯杏仪作为其证人出庭作证，证人冯杏仪称：其自2007年9月份至今在胜伦律师所处担任出纳的职务，其在锦城大厦工作以来，在工作时感觉供冷不足，感觉闷热，往往在投诉时温度计显示30度，而中海物业公司派员调整后温度就有所下降。其感觉中海物业公司有开空调，但比较闷热，其公司也安排了专门的会计进行投诉与中海物业公司沟通。胜伦律师所另向原审法院提交如下书面证据证明空调制冷不足：1.胜伦律师所手写制作的《投诉记录表》；2.胜伦律师所工作人员手写的《温度记录日记》；3.胜伦律师所工作人员李志华等出具的《说明》及《关于办公区域加班时间空调供冷状况的说明》；4.网上加载打印的网络资料。中海物业公司对于上述《投诉记录表》及《温度记录日记》的真实性有异议，原因在于时间跨度大，2011年至2013年的字迹均是一样、墨水也是同颜色、书写方式也一致，其认为是胜伦律师所一次性填写三年记录；对于胜伦律师所的工作人员出具的说明，由于是胜伦律师所的员工作出的，属于利害关系人，且证明内容中提及的07年至12年期间，作出证明的人员是否胜伦律师所的员工或是否在涉案场地工作不清楚；而对于网上打印的资料属于网络摘抄资料，也非中海物业公司公司的内部制度，与中海物业公司无关。
对此，中海物业公司为证明其按时开放中央空调提供制冷服务以及空调制冷温度适宜，向原审法院提供如下证据：1.中海物业公司与约克（中国）商贸有限公司广州分公司（以下简称约克公司、合同中的乙方）签订的《锦城大厦空调主机维修保养技术服务合同》，其中约定：为保障锦城大厦中央空调机组正常运行，达到良好的制冷效果，降低运行及管理成本，甲方将其管理物业锦城大厦之中央空调主机的维护保养工作委托给乙方承包；合同期限自2009年3月1日至2010年2月28日；乙方负责对三台主机进行全年保养，其中包括月度保养及年度保养等。此后，锦城大厦分公司再与约克公司续签订合同，将服务期限延展至2013年2月28日。2.2011年、2012年《锦城大厦水冷、风冷式主机保养表格》，表格中记载内容显示约克公司按季度对中央空调机组进行保养；3.2011年、2012年《锦城大厦单元内空调温度检测表》，表中记载显示中海物业公司每天两次对空调出风口进行温度检测。4.锦城大厦1002单元物业使用人广州市弘阳工贸有限公司、锦城大厦1201-1202单元物业使用人广州市汇翰贸易有限公司及锦城大厦1302单元物业使用人广州市易裳贸易有限公司各自出具的《关于锦城大厦中央空调使用情况的说明》，均称各自所在单元中央空调供应充足。5.广东艾科技术股份有限公司于2013年7月30日发给中海物业公司的《工作联系函》，称：锦城大厦中央空调计费系统中采用其公司的J02设备，该设备可联动空调制冷设备开关情况来判断是否允许计费，在制冷设备没有开启的情况下，用户端禁止计费。6.2011年、2012年期间《空调机主机系统运行记录册》，记录册记载内容显示中央空调机组24小时运行。胜伦律师所对于上述《锦城大厦空调主机维修保养技术服务合同》及《锦城大厦水冷、风冷式主机保养表格》的真实性均无异议，但其认为保养并不等于空调的运行，该证据仅能说明中海物业公司将保养工作委托给约克公司，且从记录册中可以看出空调开关上千次，充分说明中海物业公司没有24小时提供空调；对于锦城大厦其他商户的证明的表面真实性无异议，但内容的真实性不予确认，这是由于三份证明除落款单位不同外其余内容均一致，胜伦律师所认为这是中海物业公司为逃避法律责任而向该几间公司要求提供的材料，且几间公司的规模及性质也是与胜伦律师所不同；对于《工作联系函》的表面真实性没有异议，但对其内容不予确认，涉案大厦的计费系统是何公司提供、属于何种型号胜伦律师所无从知晓，而且内容中可以看出计费系统可以联动空调终端设备和其他设备如盘管风机；对于《空调机主机系统运行记录册》中有维修主任签名的部分真实性无异议，但中海物业公司并未提供完整的记录册作为证据提供，中海物业公司应当提供胜伦律师所所主张的争议期间内的完整的记录册以证明其履行了空调运行服务，而不应挑选对其有利的记录内容。
原审法院认为：中海物业公司作为涉案的锦城大厦的物业管理公司，根据其与涉案房屋的业主肖胜方签订的《锦城大厦物业管理服务协议》的约定，中海物业公司负责中央空调系统的日常养护、定期检修、使用运行管理，中海物业公司有权选择专业公司承担本物业的专项管理服务。根据中海物业公司提供的证据显示，中海物业公司在对涉案大厦管理期间，将涉案中央空调养护工作委托给约克公司负责，并安排了专门工作人员负责工作时段空调的开启、关闭以及对单元内空调温度进行检测。而根据前述物业管理协议的约定，中海物业公司收取的物业管理服务费收费包含了公共水电费、上班时段大厦原设计安装的所有盘管风机的中央空调费用，而使用人自增盘管风机及加班时间的中央空调费按实际发生的费用计算收取。即胜伦律师所自2008年5月以来交纳的25元／平方米／月的费用仅包含了正常上班时段的中央空调费用。而对于加班时段以及自行增加盘管风机在上班时段产生的空调费用，中海物业公司也另行制作了《锦城大厦中央空调计费单》并送达胜伦律师所。因此，中海物业公司提交的证据显示其已依约提供了中央空调维养及运行服务，胜伦律师所接受服务后也依约交纳了相应的费用。至于胜伦律师所诉称其使用的1401-1403单元的空调制冷不足以及加班时段没有开启空调的问题，其仅提供自行制作的《投诉记录表》、《温度记录日记》及其工作人员出具的《说明》及《关于办公区域加班时间空调供冷状况的说明》，而其申请到庭作证的证人也系其员工，上述证据均属间接证据，且因该证据或出于胜伦律师所自行制作或出于其工作人员的陈述，缺乏相应的证明效力。因此，对比双方的举证，胜伦律师所诉称中海物业公司提供的空调制冷不足以及加班时段没有开启空调，证据不足，不予采信，胜伦律师所诉请要求中海物业公司退回的上班时段中央空调使用费以及加班时段的空调使用费，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第三十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十二条的规定，于2014年4月1日作出判决：驳回胜伦律师所的诉讼请求。本案受理费1580元由胜伦律师所负担。
判后，上诉人胜伦律师所不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院明显认定事实错误，适用法律不当，二审法院应当予以纠正。一、原审判决偷换概念，将“养护记录”等同于“运行记录”、“中央空调运行”等同于“足够的空调制冷服务”的概念，并据此认定中海物业公司已经提供了中央空调维养及运行服务，存在事实认定的错误。（一）中央空调养护记录不能证明必然提供了中央空调制冷服务。（二）中央空调运行不等于提供了足够的中央空调制冷服务。二、原审判决一方面以偏概全，对中海物业公司的不完整证据完全采信，另一方面却以我方的证据是自行制作的间接证据为由不予认可，明显是对证明责任和举证责任的错误认识。（一）中海物业公司作为履行义务的一方，应当对合同是否履行承担举证责任。（二）中海物业公司提供的证据无法证明其已经履行完毕了制冷服务。l、中海物业公司提供的温度记录数据采集不科学不连贯，无法证明中央空调制冷服务符合要求。2、中海物业公司提供的运行记录也存在不真实、不完整、不连贯的问题，而原审判决却一再地忽视中海物业公司的严重错误，并做出了中海物业公司已经提供了中央空调维养及运行服务的错误认定。（三）原审判决对我方提交证据的认定，违背了基本事实与常识，属于错误的举证责任倒置，依法应当予以纠正。三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，我方的诉求具有明确的法律依据和事实依据，中海物业公司应当承担继续继续履行、采取补救措施等违约责任，法院依法应当予以支持。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持胜伦律师所的诉讼请求；2、判决中海物业公司承担本案诉讼费。
被上诉人中海物业公司答辩称：一、原审法院认定我方已依约提供中央空调维修保养及运行服务的事实正确。1、根据《锦城大厦物业管理服务协议》的约定，我方已履行对中央空调进行日常至维护、定期检修、使用及运行管理的义务。2、胜伦律师所提出的“足够的中央空调制冷服务”概念与我方的约定的义务混淆。“足够的中央空调制冷服务”具有人体感知的主观性，而我方每日定期对不同楼层的单元内的回风温度、出风温度进行抽检，做到对中央空调系统正常运行的检测，且回风温度、出风温度均是适宜的。二、我方已履行法定的举证义务，胜伦律师所未正视其办公区域特殊设计而全盘推翻我方的服务是没有依据的。1、胜伦律师所在2007年12月18日至2012年10月15日一直缴纳1401-1403单元的物业管理费及相应的加班空调使用费，且对我方派发的《锦城大厦中央空调计费单》由胜伦律师所的工作人员签字确认。2、我方提供空调设备保养记录、空调设备运行记录、温度检测记录、第三使用方的证明等资料构成完整的证据链，充分说明我方已提供良好的中央空调制冷服务。胜伦律师所室内冷气不足，具有其自身客观原因，包括无视大厦风机盘管选型而将办公场所隔离成多间独立办公室、个别部门紧靠被太阳直射的玻璃幕墙等，且未听取我方多次关于增加风机盘管的合理建议。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回胜伦律师所的上诉，维持原判。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，中海物业公司向本院提交了有关反映2011年5-10月及2012年5-10月每月的18日运行记录与2012年7月10日、11日风冷机运行记录的空调主机系统运行记录册。经质证，胜伦律师所认为上述材料不真实、不完整，且记录中关于蒸发器冷冻水出口温度的记录也不符合国家规定的标准。另胜伦律师所、中海物业公司均确认双方之间存在物业服务合同关系。
本院认为：中海物业公司与涉案房屋业主肖胜方于2007年9月26日签订《锦城大厦物业管理服务协议》，约定中海物业公司负责中央空调系统的日常养护、定期检修、使用运行管理，中海物业公司有权选择专业公司承担本物业的专项管理服务。现涉案房屋的使用人胜伦律师所与中海物业公司均确认双方之间实际存在物业服务合同关系，本院予以采纳。本案的争议焦点为中海物业公司有否依约向胜伦律师所提供空调运行服务。
胜伦律师所主张中海物业公司没有依约提供空调运行服务，为此提交了《投诉记录表》、《温度记录日记》、《说明》、《关于办公区域加班时间空调供冷状况的说明》等证据予以证明。上述证据均为其自行制作，或为其员工出具。中海物业公司抗辩认为其已依约提供空调运行服务，为此提交《锦城大厦空调主机维修保养技术服务合同》、《锦城大厦水冷、风冷式主机保养表格》、《空调主机系统运行记录册》及第三使用方的证明等证据予以证明。根据中海物业公司提交的上述证据显示，中海物业公司在对涉案大厦管理期间，将涉案中央空调养护工作委托给约克公司负责，并安排了专门工作人员负责工作时段空调的开启、关闭以及对单元内空调温度进行检测。此外，中海物业公司定期向胜伦律师所派发《锦城大厦中央空调计费单》并由该所的工作人员签收，而胜伦律师所自2008年以来均有交纳包含正常上班时段的中央空调费用在内的25元／平方米／月的物业服务费用，并按月交纳了加班时段产生的空调费用。另中海物业公司曾针对胜伦律师所反映的情况，向该所发函建议增加一台盘管风机以改善空调的制冷问题。胜伦律师所对中海物业公司的抗辩不予认可，但未能进一步提供证据对其主张举证证明。对于胜伦律师所主张其1401-1403单元空调制冷不足以及加班时段没有开启空调的问题，因缺乏确切证据证实，对此难以采信。因此，原审法院认定中海物业公司已依约提供了中央空调维养及运行服务，并无不当，本院予以认可。胜伦律师所诉请要求中海物业公司退回正常上班时段中央空调使用费以及加班时段的空调使用费依据不充分，本院不予支持。
综上所述，胜伦律师所的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1580元，由上诉人广东胜伦律师事务所负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃