山东省青州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁0781民特188号
申请人王瑛蕾，女，1976年3月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李振江，男，1973年5月15日出生，汉族，系王瑛蕾之夫。
委托诉讼代理人：张伟，山东万舜律师事务所律师。
被申请人郑瑞芳，女，1970年5月6日出生，汉族。
被申请人冯世臣，男，1968年6月10日出生，汉族。
申请人王瑛蕾与被申请人郑瑞芳、冯世臣申请实现担保物权一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用特别程序进行了审查，现已审查终结。
申请人王瑛蕾称：1、请求法院依法裁定对被申请人郑瑞芳、冯世臣抵押的青房权证昭德字第2005067**号房屋所有权证项下的的房产、青国用（2008）第03213号国有土地使用权证项下的国有土地使用权，准许采取拍卖或变卖等方式依法变价，对变价后所得款项，在最高额30万元范围内，对被申请人郑瑞芳所欠借款本金241923.08元、利息40795.47元（利息计算至2017年3月29日，此后的利息：以本金241923.08元为基数，自2017年3月30日至实际付清之日止，按照月利率10.875‰计算）优先受偿；2、申请人实现债权的一切费用（包括但不限于申请费、评估费、拍卖费、律师费、执行费等）均由被申请人负担。事实和理由：2012年8月9日，被申请人郑瑞芳与山东青州农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称青州农商行）签订个人借款合同一份。该合同约定，被申请人郑瑞芳于2012年8月9日至2015年8月5日期间以循环方式借款30万元，在此期间内随借随还，循环使用；被申请人以其所有的青房权证昭德字第2005067**号房屋所有权证项下的房产、青国用（2008）第03213号国有土地使用权证项下的国有土地使用权提供最高额抵押担保，分别签订了最高额抵押合同，办理了抵押登记手续，青州农商行取得了抵押登记机关颁发的房屋他项权证、土地他项权利证明书。2014年7月30日，被申请人郑瑞芳依据上述借款合同向青州农商行借款28万元，青州农商行于当日履行了发放贷款28万元的合同义务。借款到期后，被申请人郑瑞芳一直未还款。2017年3月29日，申请人王瑛蕾与青州农商行签订债权转让协议一份。该协议约定，申请人以271091.34元的对价，受让主债权及全部从权利。协议签订当日，申请人支付了债权转让对价款。此后，青州农商行依法履行了债权转让通知义务，但被申请人仍未履行还款义务。为此向法院申请实现担保物权，请求法院依法裁定予以准许。
被申请人郑瑞芳、冯世臣均未到庭进行陈述，也未提交书面意见。
本院审查查明：2012年8月6日，被申请人郑瑞芳向青州农商行提出借款申请，称其因进货资金不足，向青州农商行申请借款30万元，借款期限为三年。被申请人冯世臣同日向青州农商行出具共同还款人声明一份，称其作为郑瑞芳的共同还款成员，承诺当郑瑞芳不按期偿还借款本息时，其对借款本息及相关费用承担连带清偿责任。被申请人郑瑞芳、冯世臣共同向青州农商行出具同意抵押证明，称其自愿将青州市天山花园5号楼2单元1层西户房地产抵押给青州农商行，为郑瑞芳向青州农商行借款30万元提供抵押担保，并共同承诺对上述抵押物拥有处分权，且未在该抵押物上设置任何权利负担，作为所有权人和共有权人，对郑瑞芳与青州农商行签署的借款合同不持异议，愿意承担抵押担保的一切法律责任。
2012年8月6日，青州农商行与郑瑞芳签订（青农商）高抵字（2012）年第08060**号最高额抵押合同。该合同约定，郑瑞芳将其名下的青房权证昭德字第2005067**号房屋所有权证项下的青州市天山花园5号楼1层西户房产作为抵押物，为自2012年8月6日至2018年8月5日期间，在人民币28万元的最高余额内，青州农商行依据与郑瑞芳所签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件等主合同而享有的对郑瑞芳的债权，提供最高额抵押担保，抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在前述最高余额内；抵押权人的抵押权之效力及于抵押财产地从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押财产的代位物，以及因抵押财产毁损、灭失、拆迁、侵权或征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金。双方另就其他事项进行了约定。该合同签订后，双方到青州市房地产管理局申请办理抵押登记手续，青州农商行于2012年8月8日取得青州市房地产管理局颁发的青房他证昭德字第201217**号房屋他项权证。
2012年8月6日，青州农商行与郑瑞芳签订（青农商）高抵字（2012）年第08060**号最高额抵押合同。该合同约定，郑瑞芳将其名下的青国用（2008）第03213号国有土地使用权证项下的国有土地使用权作为抵押物，为自2012年8月6日至2018年8月5日期间，在人民币2万元的最高余额内，青州农商行依据与郑瑞芳所签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件等主合同而享有的对郑瑞芳的债权提供最高额抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在前述最高余额内；抵押权人的抵押权之效力及于抵押财产地从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押财产的代位物，以及因抵押财产毁损、灭失、拆迁、侵权或征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金。双方另就其他事项进行了约定。该合同签订后，双方到青州市国土资源局申请办理抵押登记手续，青州农商行于2012年8月8日取得青州市国土资源局颁发的青他项（2012）第00413号土地他项权利证明书。
2012年8月9日，青州农商行与郑瑞芳签订个人借款合同一份。该合同约定，郑瑞芳从青州农商行借款30万元，借款用途为进水产，期限自2012年8月9日至2015年8月5日；该30万元为可循环方式之借款，郑瑞芳在上述金额、期限内随借随还、循环使用，借款适用固定利率，其利率标准为每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮45%，每笔借款执行的利率直至借款到期日，期内不变；借款人如未按本合同约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人在贷款人处开立9070503000162019918**账户，用于办理资金的发放、支付与还款等业务。凡与借款人账户账号相符并通过密码验证的操作均视为借款人本人或本人授权实施操作；借款的放款、支付、还款、金额、期限、利率、利息计算等具体事项，以相关业务档案、凭证记载为准。涉及计算机业务系统或各类自助银行渠道交易的，贷款人业务系统或相关设备形成的交易记录、电子数据等具有同等证据效力，双方确认贷款人业务系统或相关设备所产生的电子数据的有效性；借款人按月结息，结息日为每月的20日，借款到期日一次性偿还所有借款本金，如借款本金到期日不在结息日，则未付利息应利随本清；贷款人依据合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利和其他相关费用时，有权直接从借款人在山东省农村信用社系统（包括各级联社、合作银行、商业银行及其分支机构）开立的任何账户中扣收，且所抵充的债务及抵充顺序，由贷款人自主选择；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他相关费用。双方另就其他事项进行了约定。
上述合同签订后，青州农商行于2014年7月30日将发放的贷款28万元存入郑瑞芳在青州农商行昭德支行开立的账户。借款借据载明，款项贷出日2014年7月30日，到期日2015年7月25日，月利率7.25‰。此后，郑瑞芳偿还利息至2015年6月20日。借款到期后，郑瑞芳陆续偿还借款本金38076.92元。截止2017年3月29日，郑瑞芳尚欠青州农商行借款本金241923.08元、利息40795.47元。
2017年3月29日，青州农商行（甲方）与申请人王瑛蕾（乙方）签订债权转让协议一份。该协议约定，青州农商行将上述债权及其从权利以271091.34元的对价转让给申请人王瑛蕾；自本协议签订之日起10日内，乙方将全部对价款给付甲方；对价款给付完毕后，甲方将主债权及其担保物权、保证债权全部转让给乙方，并在对价款实际支付后十日内将所有债权凭证及其他相关资料全部移交给乙方。双方另就其他事项进行了约定。该协议签订后，王瑛蕾于当日将转让对价款给付青州农商行。2017年7月6日，青州农商行在《山东法制报》刊发债权转让通知，将上述主债权及其担保物权、保证债权转让事项向包括被申请人郑瑞芳、冯世臣在内的债务人进行了通知。
2017年10月18日，王瑛蕾（甲方）与山东万舜律师事务所（乙方）签订委托代理合同一份。该合同约定，乙方接受甲方的委托，指派律师张伟为甲方与郑瑞芳、冯世臣申请实现担保物权案件的代理人，甲方向乙方交纳代理费5000元，签订合同之日一次性付清。同日，王瑛蕾向山东万舜律师事务所交纳律师代理费5000元，山东万舜律师事务所向王瑛蕾开具等额的律师代理费发票。
本院认为：被申请人郑瑞芳、冯世臣与青州农商行签订的个人借款合同、最高额抵押合同，申请人王瑛蕾与青州农商行签订的债权转让协议，均是当事人各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。各方均应按照合同及协议的约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，原债权人青州农商行在将债权转让事宜通知债务人后即对各债务人发生法律效力，申请人王瑛蕾即取得向各债务人主张权利的资格，有权要求被申请人承担相应责任。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，青州市房地产管理局、青州市国土资源局对最高额抵押合同项下的房产、国有土地使用权进行了抵押登记，抵押权已有效设立，故申请人受让主债权及全部从权利后，对抵押财产亦拥有完整的抵押权，对依法变现所得价款享有优先受偿的权利。申请人向人民法院申请实现担保物权，即是对该权利的实际行使，现最高额抵押担保的债权已确定，实现抵押权的条件成就，其申请于法有据，本院予以支持。另，双方在最高额抵押合同中约定，实现抵押权的费用如诉讼费、律师费、评估费等，首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内，此约定系双方当事人的真实意思表示，符合抵押权设立的目的和相关法律规定，本院亦予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：
对青房权证昭德字第2005067**号房屋所有权证项下的房产、青国用（2008）第03213号国有土地使用权证项下的国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，对薄′价后所得款项，首先扣除申请人王瑛蕾实现债权的实际支出如申请费、律师代理费、评估费、拍卖费、公告费等；申请人王瑛蕾对扣除上述费用的其他款项，在30万元范围内（其中，房产最高抵押担保额28万元，国有土地使用权最高抵押担保额2万元），对借款本金241923.08元、利息40795.47元（利息计算至2017年3月29日，以后的利息：以本金241923.08元为基数，自2017年3月30日至实际清偿之日，按照月利率10.875‰计算）优先受偿。
申请费2050元，由被申请人郑瑞芳、冯世臣负担。
当事人如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 孙勇
二〇一七年十月二十日
书记员 张凯