山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）寿商初字第89号
原告：中国银行股份有限公司潍坊分行。住所地：潍坊市奎文区胜利东街***号。
法定代表人：汪雷，行长。
委托代理人：徐兵伍，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。
被告：于帅。
委托代理人：焦合。
被告：焦配杰，奎文区机场路人民解放军94333部队政治部干部科，军人。
原告中国银行股份有限公司潍坊分行诉被告于帅、焦配杰借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐兵伍、被告于帅到庭参加诉讼，被告焦配杰经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于帅为购买住房向原告申请贷款，双方签订《中国银行山东省分行个人住房（二手房）贷款借款抵押合同》，被告于帅向原告借款305000元，借款期限15年。同时，在合同中约定：借款人或抵押人未按照本合同约定按月偿还贷款本息，即构成违约，贷款人无需征得借款人与抵押人的同意，有权提前终止本合同，宣布全部贷款提前到期，并依法处分抵押物以抵偿欠款，如处分所得价款不足以偿还欠款的，贷款人有权向借款人追偿欠款。合同签订后，原告向被告发放了该笔贷款，但被告于帅、焦配杰停止向原告偿还贷款。经原告多次催要，被告拒不偿还。请求依法判令两被告连带责任偿还原告各项贷款余额共计300033.04元（计算至2013年11月8日已经拖欠的本金、利息、罚息等以及原告宣布提前到期的本金等），自2013年11月9日起继续按合同约定向原告支付利息、罚息等至判决生效之日止；请求依法确认原告对被告抵押的房屋享有抵押权，并对该房屋经拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；诉讼费用由被告负担。
被告于帅辩称：向原告贷款属实，因资金紧张导致还款不及时，现正在处理房产，争取尽快还清贷款。
被告焦配杰未提交答辩意见。
经审理查明：2009年7月28日，被告张帅与案外人颜怡签订房屋买卖协议一份，购买其座落于奎文区樱园小区10号3－601的房产一套，约定价格为人民币382000元，首付款77000元，张帅为此向原告申请贷款305000元。
2009年8月17日，原告与两被告签订《中国银行山东省分行个人住房（二手房）贷款借款抵押合同》一份，由张帅向原告贷款305000元，用于购买位于潍坊市奎文区樱园小区10号3－601的商品房一套。贷款期限为15年，自2009年8月17日起至2024年8月17日止；贷款利率为月利率3.465‰（人行基准利率4.95‰）；利息从放款之日起计算并按月结息；如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人根据新基准利率按原浮动比例进行贷款利率调整，自贷款发放日每满一年后下一年起实行新利率；贷款人取得该商品房《房地产权证》（产权人为借款人）副本及《房地产他项权利证明》正本之日起五个营业日内，将全部贷款根据借款人的授权，以借款人购买该商品房的名义用转帐的方式划至出让人指定的下述帐户：39×××15；贷款的偿还采用等额本息还款法，借款人在本年度的月还款本息额为人民币2280.27元；于帅以所购买的商品房所有权及相应土地使用权抵押给原告，以作为全面及时履行其在本合同项下全部还款义务的担保，该房产评估值为382000元，实际抵押值为382000元，抵押率为80%，房屋产权证编号：潍房权证市属字第××号，原告对上述商品房享有优先抵押权，抵押担保的范围包括主债务及由此产生的利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金、抵押物保管费用、订立履行本合同的费用以及实现贷款债权和抵押权的一切合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、强制执行费等）；保证人自愿为借款人提供连带责任保证；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年；如借款人或抵押人未按照本合同约定按月偿还贷款本息，贷款人将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收30－50%逾期罚息，并有权对未支付的利息计收复利，提前终止合同，宣布全部贷款提前到期，并依法处分抵押物以抵偿欠款，如处分所得价款不足以偿还欠款的，贷款人有权继续向借款人追偿欠款。
同年8月12日，原告与被告于帅到房管部门办理了房屋抵押登记手续。
同年8月17日，原告与被告于帅签订长城电子借记卡（活期一本通）转帐还贷委托协议，约定借款人委托贷款人通过长城电子借记卡（活期一本通）扣划方式作为购房借款的还款方式，并遵守长城电子借记卡章程，借款人“活期一本通”的帐号为：39×××07。
同日，原告依约将借款305000元汇入房屋出让人颜怡的约定帐户。后被告未按期偿还借款本息，截至2013年11月8日，尚欠本金余额271648.02元、应收利息24321.53元、应收利息罚息1820.36元、拖欠本金罚息2243.13元，以上共计300033.40元。
上述事实，有原告提交的房屋买卖协议、中国银行二手房贷款申请表、《中国银行山东省分行个人住房（二手房）贷款借款抵押合同》、房屋抵押登记手续、房屋他项权证、长城电子借记卡（活期一本通）转帐还贷委托协议、中国银行个人贷款凭证、贷款已还款明细清单等证据及当事人陈述记录在案为证。
本院认为：原告与被告于帅、焦配杰签订的《中国银行山东省分行个人住房（二手房）贷款借款抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原告作为贷款人，已按合同约定向被告于帅提供了借款，被告于帅作为借款人，未按合同约定期限履行还款义务，已构成违约，应承担清偿及违约责任。按照借款合同约定，在被告未按期归还借款本息的情况下，原告有权提前收回全部贷款本金及利息，故原告要求被告返还借款本金余额271648.02元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；原告主张被告按合同约定支付利息、罚息、复利等，并未超出中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，不违反《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》相关规定，应予支持。依据抵押合同的约定，原告有权对抵押房产行使优先受偿权。被告焦配杰作为连带责任保证人，未按约定履行保证义务，应承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，可向借款人于帅追偿。被告焦配杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告于帅于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司潍坊分行借款本金271648.02元、应收利息24321.53元、应收利息罚息1820.36元、拖欠本金罚息2243.13元（以上利息、罚息数额计算至2013年11月8日，自2013年11月9日起，以本金271648.02元为基数，按合同约定计算至本判决确定的履行之日止）；
二、被告焦配杰对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向被告于帅追偿；
三、被告于帅到期不履行本判决第一项付款义务，原告中国银行股份有限公司潍坊分行有权就潍坊市奎文区樱园小区西区10号楼3－601商品房（房屋所有权证号：00023024、房屋他项权证号：潍房市属他字第00011290号）协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告于帅所有，不足部分由被告于帅清偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 王世山
审判员 张玉华
审判员 燕 华
二〇一四年七月十六日
书记员 杨艳青