广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21333号
上诉人（原审原告）：陈正绵，男，1943年2月16日出生，香港居民。
上诉人（原审原告）：卢金富，女，汉族，1976年12月15日出生。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：袁志成，广东正大元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳茂业（集团）股份有限公司。
法定代表人：张静，董事长。
委托诉讼代理人：黄芬，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘伟，系该公司员工。
上诉人陈正绵、卢金富因与上诉人深圳茂业（集团）有限公司（以下简称茂业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初12729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈正绵、卢金富及委托代理人袁志成、上诉人茂业公司委托代理人黄芬、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈正绵、卢金富上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、茂业公司恢复XXX大厦裙楼XXX商铺至拆除前原状；三、茂业公司清理XXX大厦裙楼（XX中心）公共区域，排除陈正绵、卢金富使用商铺的妨碍，消除陈正绵、卢金富使用商铺的危险；四、变更一审判决第二项判决为“茂业公司应于本判决生效之日起十曰内向陈正绵、卢金富支付2015年11月至2016年6月房屋使用费用15405.2元（最终应按罗湖区同期年度房屋租赁指导租金计至茂业公司完全履行第一至三项请求事项止）”。五、茂业公司负担本案的诉讼费用。事实与理由：一、茂业公司侵权事实清楚，其作为侵权人、开发商具备举证能力和义务，应承担不举证的不利后果，按国家、行业标准对涉案房屋恢复原状。（一）一审已查明茂业公司是XXX大厦的开发商，陈正绵、卢金富自2006年向茂业公司购买涉案房产。茂业公司一方面作为拆除者未通知陈正绵、卢金富而故意毁坏涉案房产导致陈正绵、卢金富无法取证，一方面作为开发商应当存有涉案房产的施工图纸、竣工资料等原始资料，因此其应对拆除前状况承担举证责任。加之陈正绵、卢金富已在庭审中对拆除前状况作出详细陈述，但茂业公司未提出反证，应当视为其认可陈正绵、卢金富主张。（二）根据房产证载明内容“建筑面积20.27㎡，套内建筑面积9.25㎡，可推知涉案房产必定有四壁等建筑物。法院已认定侵权事实存在，应同时认定茂业公司举证不能的后果，判决茂业公司按国家规定的相关标准对涉案房产予以恢复。
二、陈正绵、卢金富要求茂业公司清理公共区域、排除妨碍、消除危险的请求明确合理，确有必要。通过陈正绵、卢金富提供照片所示，涉案房产所在商场全面封闭，处于施工状态，人员无法正常进入，且相当危险，陈正绵、卢金富为保证商铺使用权，必然需要茂业公司履行上述义务。
三、房屋使用费应计算至茂业公司人完全消除陈正绵、卢金富对房屋使用的影响之时。即茂业公司在将涉案商铺恢复原状、清理XXX大厦裙楼公共区域、排除陈正绵、卢金富使用商铺的妨碍、消除陈正绵、卢金富使用商铺的危险之前，必然会持续造成房屋使用费损失，陈正绵、卢金富将持续无法行使对商铺的使用权，对茂业公司的行为应当依法作出判决。
陈正绵、卢金富在二审调查中补充上诉意见为，一审对茂业公司违法拆除、违法新建房屋认定为普通的装修，存在定性错误。对无法恢复原状的事实与理由认定也是有误，陈正绵、卢金富要求的恢复原状是包括房产证所确认的权利，而不仅仅是房屋涉及的建筑物主体、附属物、购置物等实物设施的恢复。本案中，茂业公司是涉案房产的开发商，在没有通知和取得陈正绵、卢金富的同意的情况下，对涉案房产进行了完全了拆除。到二审开庭前，也没有提供任何政府部门出具的对其拆除、新建房屋的审批文件，故其拆除应当视为违法行为。一审法院对此没有作出调查，甚至将其定性为装修，错误的将其违法行为予以了合法的确认。因此，陈正绵、卢金富认为恢复原状的法律内涵应当包括以下两项内容：1、客观上需要特定行政机关进行审批。依照与房地产相关的法律法规，茂业公司拆除和新建房屋均需取得政府多个部门的行政审批，受行政法规的严格规制。显然，茂业公司违法违建没有经过相关部门批准。2、实质上不能损害陈正绵、卢金富的利益以及公共利益，如果茂业公司仅仅恢复原有房屋的建筑物主体，附属物、购置物等设施，但因为没有取得特定行政部门对拆除和新建的审批，必然导致陈正绵、卢金富无法实现物权权利。同时其违法行为可能会造成国土资源和税收等共同利益的巨大损失。经过查询，目前涉案房产的评估价格为52256元/平方米及总价约为1059229元。因此，茂业公司应对其拆除、新建房屋行为的合法性作出举证，如其举证不利，应在判决中确认其拆除及新建房屋行为的违法性；如判决恢复原状，应对其恢复的原状内容进一步说明，避免在支持恢复原状的请求的同时，一并支持了茂业公司的违法行为；如果判决不能恢复原状，建议本着公平处理，解决纠纷的原则，在判决中阐明上述不能恢复原状的理由，判决茂业公司以房屋市场价对陈正绵、卢金富进行赔偿。
茂业公司答辩称，首先要说明的是，茂业公司并非在拆除新建房屋，只是鉴于涉案房产所在的XXX大厦，从交付至今已有10年有余，场内的装修及设备配套已经残旧以及老化，除一楼个别临街商铺在对外经营外，其余商铺均处于空置状态，茂业公司作为占有涉案房产所在XXX大厦裙楼1-3层面积80%以上的大业主，考虑到场内商铺实际利用价值较低，无法实现经济效益。故本着改善经营环境的目的，对涉案房产所在XXX大厦裙楼进行装修，予以升级。并非对涉案进行拆除及新建。
茂业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，并依法改判茂业公司不承担责任。2、一、二审的诉讼费用由陈正绵、卢金富负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，具体如下：（一）涉案房产所在XXX大厦裙楼1-3层从交付至今已有十年有余，场内装修及设备配套等已经残旧及老化。除一楼个别临街商铺对外经营外，1-3层其余商铺无人租赁，长期处于空置状态，包括涉案房产在内的部分商铺空置时间甚至已达7年有余。陈正绵、卢金富在一审庭审时也认可了商铺空置长达7年的事实。但一审法院却不考虑涉案房产实际使用情况，按照罗湖区2015年下半年房屋租赁指导租金标准95元／平方米计算茂业公司应支付的房屋使用费，而该标准远高于涉案房产的实际租赁价值。故一审法院按该标准计算房屋使用费属于事实认定不清。（二）茂业公司作为占有XXX大厦裙楼1-3层的80%以上面积的大业主，考虑到场地内多数商铺均处于空置状态，无法实现经济效益，本着改善场地内经营环境，为广大业主创造更大经济效益，茂业公司投入资金对包括涉案房产在内的场地予以全面升级装修。待装修完毕后将原位交还给陈正绵、卢金富。请二审法院考虑上述情况，酌情改判判决书第一项。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判茂业公司无需承担责任。
陈正绵、卢金富辩称，1、关于《租赁指导租金标准》是房屋租赁的基本价值体现，该标准符合涉案房产的实际租赁价值。2、茂业公司所称的装修与事实不符，根据一审查明的事实，及根据一审中陈正绵、卢金富提交的证据及法院查明的事实，涉案房产已被完全拆除，连墙角根都找不到了。这已经违反了房屋拆迁的相关管理规定。3、即使现在茂业公司返还陈正绵、卢金富诉请的房屋，但是其仅仅限于房屋主体架构，因为其违拆违建而导致的房产权利不确定的状态仍然没有解决。
陈正绵、卢金富向一审法院起诉请求：1、判决茂业公司停止侵害陈正绵、卢金富XXX大厦裙楼XXX商铺所有权，恢复商铺至拆除前原状；2、判决茂业公司清理XXX大厦裙楼（XX中心）公共区域，排除陈正绵、卢金富使用商铺的妨碍，消除陈正绵、卢金富使用商铺的危险；3、判决茂业公司赔偿租金损失人民币19684元（按罗湖区2015年下半年度房屋租赁指导租金95元/月/平方米，暂自2015年10月1日计至2016年7月1日共10个月，即95×20.27×10;最终计至茂业公司完全履行第一、二项请求事项止）；4、判决茂业公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：陈正绵、卢金富是位于深圳市罗湖区解放路XXX裙楼XXX房产的所有权人，房屋的用途为商业，房屋的建筑面积是20.27平方米。茂业公司是XXX大厦的开发商。陈正绵、卢金富自2006年向茂业公司购买涉案房产后将涉案房产返租给茂业公司三年，三年期满后，涉案房产处于空置状态。陈正绵、卢金富本案中主张其在2015年11月中旬发现涉案房产由茂业公司擅自进行装修，并且其后根据茂业公司的要求向茂业公司提交了意见书，表明愿意将涉案房产由茂业公司回购，但双方没有就回购价协商一致。茂业公司在本案中认可其在2015年11月份开始对包括涉案房产在内的XXX大厦裙楼1-3层进行整体装修，装修后若与小业主协商同意由茂业公司回购的情况下，可以回购，不同意回购的情况下则交还给小业主。装修的原因则是因为茂业公司是XX裙楼1-3层的大业主，1-3层已经空置多年，希望重新装修后用于出租。涉案房产2015年下半年指导租金标准为人民币95元/月/平方米。
一审法院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。公民的合法财产受法律保护，行为因过错造成他人财产损失的，应当承担相应的赔偿责任。陈正绵、卢金富是涉案房产的所有权人，茂业公司未经陈正绵、卢金富同意，擅自对涉案房产进行装修，存在过错，构成侵权，应承担相应的侵权责任。陈正绵、卢金富要求茂业公司停止对涉案房产进行装修的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。茂业公司擅自装修损害了陈正绵、卢金富房屋，应将陈正绵、卢金富房屋恢复至房屋拆除前原状，但因陈正绵、卢金富在本案中未提交证据证明陈正绵、卢金富房屋拆除前原状的具体情况，陈正绵、卢金富应承担举证不能的法律后果，故对陈正绵、卢金富要求茂业公司恢复原状的诉讼请求，原审法院不予支持。陈正绵、卢金富要求茂业公司清理XXX大厦裙楼（XX中心）公共区域，排除陈正绵、卢金富使用商铺的妨碍，消除陈正绵、卢金富使用商铺的危险的诉讼请求不明确，对该诉讼请求，原审法院亦不予支持。茂业公司应将涉案房产交还陈正绵、卢金富，但因陈正绵、卢金富在本案中的诉讼请求未要求茂业公司交还房产，基于民事诉讼不诉不理的原则，原审法院在本案中对房产交还问题不作处理，当事人可另循法律途径解决。根据茂业公司自认的事实，茂业公司自2015年11月开始对涉案房产进行装修，因此陈正绵、卢金富要求茂业公司自2015年11月起按照指导租金标准向陈正绵、卢金富支付房屋使用费用依据充分，原审法院予以支持；陈正绵、卢金富要求茂业公司支付房屋使用费的起始时间为2015年10月，但陈正绵、卢金富在本案中未举证证明茂业公司是自2015年10月开始对涉案房产进行装修，故对于陈正绵、卢金富要求自2015年10月开始起算房屋使用费用诉讼主张，原审法院不予采纳。茂业公司应向陈正绵、卢金富支付2015年11月至2016年6月期间的房屋使用费人民币15405.2元，计算公式为：95×20.27×8=15405.2元。之后的房屋使用费可由当事人另循法律途径解决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认茂业公司应停止对深圳市罗湖区解放路XXX裙楼XXX房产进行装修。二、茂业公司应于判决生效之日起十日内向陈正绵、卢金富支付房屋使用费人民币15405.2元。三、驳回陈正绵、卢金富的其他诉讼请求。案件受理费人民币292元，由茂业公司负担。
本院二审期间，陈正绵、卢金富围绕上诉请求提交了证据：《房屋建筑面积分户平面图》（复印件）、《房产评估价格查询单》（复印件）。以证明涉案房屋的面积与目前市场价格。对此，茂业公司质证意见为，对《房屋建筑面积分户平面图》的面积没有异议，价格的真实性认可，但是认为评估价格虚高，实际上市场交易价没有那么高。
本院二审与一审查明的事实一致，本院二审予以确认。
本院认为，原审对茂业公司未经陈正绵、卢金富同意，擅自拆除涉案房产进行装修，构成侵权的认定正确。茂业公司擅自拆除并进行装修损害了陈正绵、卢金富的房屋，应按照《房屋建筑面积分户平面图》的标准，将陈正绵、卢金富房屋恢复至房屋拆除前的原状。对此，陈正绵、卢金富请求茂业公司支付自拆除房屋进行装修之日起至涉案房屋恢复原状之日止的租金，亦有事实与法律依据。故对于陈正绵、卢金富的上述上诉请求，本院予以支持。至于陈正绵上诉请求茂业公司清理XXX大厦裙楼（XX中心）公共区域，排除陈正绵、卢金富使用商铺的妨碍，消除陈正绵、卢金富使用商铺的危险，该项请求并不明确，故本院不予支持。
原审参照深圳市罗湖区2015年下半年指导租金标准，判决由茂业公司向陈正绵、卢金富支付房屋使用费，有法律依据，茂业公司上诉称原审按照指导租金标准计算房屋使用费不当，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（五）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初12729号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初12729号民事判决第三项；
三、深圳茂业（集团）股份有限公司应于本判决生效之日起一个月内恢复XXX大厦裙楼XXX房屋的原状；
四、变更深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初12729号民事判决第二项为：深圳茂业（集团）股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈正绵、卢金富支付房屋使用费（该使用费从2015年10月起计至本判决确定的恢复原状之日止，按照每平方米95元、20.27平方米的面积计算）；
五、驳回陈正绵、卢金富的其他诉讼请求。
二审案件受理费分别为185元、292元，由陈正绵、卢金富负担185元，深圳茂业（集团）股份有限公司负担292元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
二〇一六年十二月二十八日
书记员 李开宇（兼）
附：《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。