江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第00427号
上诉人（原审原告）马项建。
被上诉人（原审被告）缪英洪。
上诉人马项建因与被上诉人缪英洪返还原物纠纷一案，不服江苏省江阴市人民法院（2014）澄滨民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
马项建一审诉称：其与缪英洪于2012年5月12日签订了房屋买卖协议书，由缪英洪将江阴市云亭镇云新一村55幢407室（以下简称407室）出售给他。嗣后，其按约将房屋所有的价款付清，于2013年3月27日，双方办理了上述房屋的过户登记手续，并且房产证登记车库面积为22.73㎡。依据不动产所有权以产权登记为准的法律规定，其为该车库的实际所有人，因此其多次要求缪英洪迁出，缪英洪不予理睬。其为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院判令缪英洪从407室房屋所属的自行车车库（面积为22.73㎡）里迁出。
缪英洪一审辩称：1、江阴市云亭镇云新一村55幢108室（以下简称108室）的刘建平终身××，无法上楼居住。407室配套的22.73㎡的自行车车库（以下简称22.73㎡车库）位于刘建平房屋的下面，只需打通楼板，就可以上下楼，方便刘建平家人照顾。其出于同情在2012年5月8日与刘建平签订了车库调换协议书，并经云亭法律服务所见证，将22.73㎡车库与刘建平的自行车车库（面积14㎡）进行了调换。2、在买卖407室房屋时，其多次陪同马项建实地看14㎡车库，也和马项建讲明车库发生了置换的事实，且有马项建堂兄马国兴可以证明。马项建入住后对14㎡车库也已经使用。这些说明马项建对于车库发生置换的事实是明知的。3、其出售407室房屋的价款中不包含8.73㎡的车库面积差。现在即使马项建补足8.73㎡的价款，其也无法补足其车库面积。综上，请求法院查明事实驳回马项建的诉讼请求。
原审法院经审理查明：一、江阴市云亭镇云新一村55幢的房屋属拆迁安置房，其中407室房屋配套的自行车车库的面积为22.73㎡且坐北朝南，位于108室房屋的楼下。108室房屋配套的自行车车库的面积为14㎡且坐南朝北。
案外人刘建平因脑梗致肢体××壹级，无法上楼起居，家人为便于照顾，刘建平居住在108室14㎡的自行车车库（以下简称14㎡车库）内。为此，刘建平的妻子钱银娥与缪英洪协商互换车库事宜。2012年5月8日，缪英洪与刘建平签订车库有偿调换协议书1份，协议约定：经缪英洪、刘建平双方当事人协商，有（由）户主缪英洪407室车库面积为22平方米与户主刘建平108室车库面积14平方米双方调换。调换中所发生8平方米车库面积价格按每平方米3500元计价，其（共）计人民币贰万捌仟元正（28000元），由刘建平一次性付给缪英洪。本调换协议双方签字、捺印生效。缪英洪在协议上签字，刘建平的妻子钱银娥代刘建平在协议上签字。协议签订后，缪英洪、刘建平按约履行。车库调换后，刘建平将22.73㎡车库与108室之间建了楼梯，上下打通，并对22.73㎡车库进行了装修，之后刘建平居住至今。
二、马项建经他人介绍，实地察看，在明知407室的22.73㎡车库已与他人调换为14㎡车库的情况下，马项建（买受方）与缪英洪（出卖方）于2012年5月12日在马国兴的见证下签订房屋买卖协议书1份，协议主要约定：1、缪英洪将407室房屋出售给马项建，房屋面积130.33平方米，自行车车库面积14平方米。2、交割方法：房款总额为陆拾万零伍仟捌佰元正。马项建首付缪英洪壹拾万元正，交房时间为2012年阴历8月份底之前，剩余房款伍拾万零伍仟捌佰元正一次性付给缪英洪。3、今后土地证、房屋产权证的过户相关费用，由马项建承担，过户时缪英洪完全有义务配合马项建直至办完手续为止。4、违约责任：因违约造成的损失，由违约方赔偿守约方，且另外承担房屋款总额的30%违约金。协议还约定了其他内容。缪英洪、马项建、马国兴分别在出卖方、买受方、见证方签字，缪英洪、马项建在签名处捺印。协议签订后，马项建按约支付购房款，缪英洪按约交付407室房屋及14㎡车库。
原审另查明：2013年3月27日，407室房屋过户至马项建名下，房屋所有权证的房屋状况一栏载明407室建筑面积130.33㎡，附记一栏中载明面积中含共有分摊面积，车库：22.73㎡。
原审审理中，马项建提出三个调解方案：1、22.73㎡车库调换给他，其补差价；2、407室的房屋退还给缪英洪，缪英洪赔偿其房款总额的30%的损失；3、缪英洪补偿其31500元。对此调解方案，缪英洪认为出卖房屋时给马项建的就是14㎡车库，不同意马项建的调解方案。由于双方均无调解的余地，致使调解不能达成一致意见。
上述事实，有车库有偿调换协议书，房屋买卖协议书及相应收条、票据，房产证，调查笔录及当事人的陈述在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。
本案争议的焦点：马项建与缪英洪签订的房屋买卖协议中约定407室的自行车车库为14㎡车库，马项建能否依据房屋所有权证的附记中载明车库面积22.73㎡，取得22.73㎡车库的所有权？
原审法院认为：1、在房屋所有权证中，房屋状况一栏不登记车库的面积，在房地产平面图一栏也不显示车库的平面，只显示房屋的平面，只在附记中载明的车库面积，因此，不能将房屋所有权证的附记中载明的车库面积视为对车库的所有权登记。车库在法律上不具有独立的所有权，一般一套房屋只能一个车库，车库的功能在于完善房屋的使用价值。在22.73㎡车库与14㎡车库交换以前，22.73㎡车库附属于407室，14㎡车库附属于108室。2、2012年5月8日，缪英洪因案外人刘建平的要求，与刘建平签订车库交换协议，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，交换车库后，14㎡车库附属于407室，22.73㎡车库附属于108室，刘建平居住至今。这样能更好地发挥22.73㎡车库的使用功能，又能帮助××人提高生活质量。现22.73㎡车库中的使用人非缪英洪，而是案外人刘建平，因此，马项建要求缪英洪从22.73㎡的车库中迁出无事实依据；3、马项建与缪英洪签订房屋买卖协议前，马项建明知车库已经调换，后经过现场查勘及充分的考虑，双方才签订的房屋买卖协议，且已履行完毕。该买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违背法律的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有约束力。因此，马项建购买的407室对应的车库为14㎡。
综上，马项建以407室房屋所有权证的附记中显示车库面积22.73㎡，要求缪英洪从22.73㎡车库中迁让，无事实与法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十七条之规定，原审判决：驳回马项建的诉讼请求。案件受理费1050元（马项建已预交），由马项建负担。
马项建不服原审判决，向本院提起上诉称：1、因车库不具有独立的所有权，其与缪英洪约定将407室及非附属于此房屋的14㎡车库出售，缪英洪的行为违反了物权法的强制性规定。2、依据物权法的有关规定，房屋产权的登记为确定所有权属，其所持有的房产证包含了22.73㎡车库，也交纳了相应的房产税，故缪英洪应交付该车库。3、缪英洪提供的车库调换协议真实性无法确定，刘建平的签名由其妻子代为书写，日期是打印的，云亭法律服务所的见证违反了法定程序，缪英洪与案外人私自签订的车库调换协议，违反了物权法的强制性规定，侵犯了其所有权。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判22.73㎡车库归其所有，其支付调换14㎡车库的差价，诉讼费由缪英洪承担。
缪英洪答辩称：原审判决正确，请求二审法院驳回马项建的上诉请求，维持原判。
一审查明的事实，二审予以确认。
二审中，马项建提交了一份马国兴的证言，证明双方在买卖房屋过程中，其虽知道22.73㎡车库已经调换了，但并不知道房产证上有车库面积，缪英洪从未提醒其房产证上有车库面积和产权。经质证，缪英洪认为马国兴是马项建的堂兄弟，是被马项建责骂后没办法才写的该证言，涉案房屋其也是从其他人那儿购买的，在其卖给马项建时还没有办理房产证，房产证上是否记载有车库面积其并不清楚。
本案二审争议焦点为：缪英洪是否应将22.73㎡车库交付给马项建。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。本案中，1、马项建在与缪英洪签订407室买卖协议前，经过实地察看已经明知涉案的22.73㎡车库已调换给刘建平，双方亦在房屋买卖协议中明确写明自行车车库面积14㎡，现房屋买卖协议已经履行完毕，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，应当本着诚信原则严格履行。2、涉案车库在构造上和利用上均具有独立性，与407室分开单独使用并不会影响该房屋的使用功能和价值，并且对于涉案车库是否可以买卖亦没有明确的法律规定，缪英洪与刘建平为了让涉案车库能得到更好地利用，双方签订了车库调换协议，刘建平支付对价后又进行了较大改造，并一直使用至今。因此，马项建的房屋所有权证上虽在附记中载明车库面积为22.73㎡，但根据本案双方的合同约定以及客观实际情况，马项建主张将22.73㎡与14㎡车库进行调换，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。马项建虽提出缪英洪与刘建平签订的车库有偿调换协议违反法律规定，以及其交纳了22.73㎡车库的房产税，但其提供的证据不足以证明上述事实，故该上诉理由均不能成立，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由马项建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱 菲
代理审判员 朱光烁
代理审判员 王俊梅
二〇一五年四月九日
书 记 员 尹 慧