山东省济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0191民初1299号
原告：马心骥，男，1989年1月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张双丽，山东祥天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董勤美，山东京鲁律师事务所。
被告：李加申，男，1969年4月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：童军，山东众成清泰（济南）律师事务所。
委托诉讼代理人：张旭，山东众成清泰（济南）律师事务所。
第三人：李恩芹，女，1966年1月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人:童军，山东众成清泰（济南）律师事务所。
委托诉讼代理人：张旭，山东众成清众（济南）律师事务所。
第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田。
委托诉讼代理人：解学鑫，男，公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：张健，男，公司员工，住济南市。
第三人：济南鲁邦置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李胜德，董事长。
委托诉讼代理人：李忠高，山东瀚高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琪，山东瀚高律师事务所律师。
原告马心骥与被告李加申、第三人李恩芹、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）、第三人济南鲁邦置业有限公司（以下简称鲁邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马心骥及委托诉讼代理人董勤美，被告李加申及第三人李恩芹共同委托诉讼代理人童军，，第三人鲁邦公司委托诉讼代理人李忠高、张琪到庭参加诉讼，第三人中住公司经本案合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告马心骥向本院提出诉讼请求：依法判决被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》（合同编号为XXXX），将坐落于济南高新区鲁邦奥林逸城小区XXX室房屋过户至原告名下；本案诉讼费、保全费、律师费、保函费由被告承担。事实与理由：2016年11月2日原告马心骥与被告李加申通过第三人中住公司签订了《房屋买卖合同》（合同编号为XXX），合同约定原告购买被告所有的坐落于济南高新区鲁邦奥林逸城小区XXXX室房屋，成交价1260000元整。合同签订后，原告按照约定向被告支付购买首付款380000（含定金30000元），剩余房款880000元通过按揭贷款的方式向被告支付。原告向被告支付首付款后，被告按照合同约定将房屋交付给原告使用，原告已经装修入住。合同第二条约定违约方向被告支付违约金并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。5月中旬，被告声称要将涉案房产给其表弟抵账。依照合同约定，被告应积极配合开发商办理自己的房产证，并在房产证下来积极配合原告办理过户及贷款手续，但被告的上述行为已经严重违约，为维护其合法权益，特提起诉讼，望判如所请�
被告李加申辩称，1.被告不存在违约行为，其一直在履行合同约定。2016年11月7日被告李加申将合同约定的房屋交付给原告入住。2016年12月，被告交纳了维修基金和契税，为办理房屋产权登记做好了一切准备。而原告未按约定向被告支付剩余购房款88万元。2.原告称其对涉案房屋装修入住与事实不符，被告向原告交付房屋时，被告已将房屋精装修。3.导致涉案合同没有继续履行，是由于原告的违约行为造成的，与被告无关。被告要求原告支付剩余购房款符合合同约定和法律规定。4.三方签订的合同效力存在瑕疵，第三人中住公司应当承担过错责任。故请求法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。
第三人李恩芹述称，1.第三人李恩芹是涉案房屋的共有人，未经第三人同意，被告李加申所签协�不发生法律效力。2.原告应当返还第三人李恩芹房屋，同时被告应将收到的38万元购房款退还给原告。3.第三人中住公司为谋取佣金利益，不履行谨慎的审查、注意义务，应当承担过错责任。
第三人中住公司述称，原、被告双方在我方服务下于2016年11月2日签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，自双方签字认可后，合同成立并生效，双方需要严格按照合同履行各自的义务。
第三鲁邦公司述称，1.根据相关法律规定，马心骥无权向法院申请追加鲁邦公司为本案第三人。鲁邦公司与原告马心骥无任何合同关系，更无协助原告马心骥办理房产证的义务。2.鲁邦公司在2015年11月4日与李加申签订商品房买卖合同及补充协议，协议签订后，鲁邦公司依法履行合同，至于被告李加申在接到办证通知后�其不去办理不动产权证书，与鲁邦公司无关。且第三人鲁邦公司与被告有限制房屋转让的约定，被告李加申已经违约。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日原、被告在第三人中住公司居间下签订买卖合同一份，三方约定：被告将鲁邦奥林逸城小区XXX室房屋出售给原告；房屋价款126万元；原告于合同签订之时支付定金3万元；付款方式为商业贷款，原告于2016年11月20日前支付首付款35万元，剩余房款88万元在银行发放贷款之日由银行向被告方直接支付，如按揭款不能办理或银行贷款确定的贷款金额少于双方约定的合同贷款金额，原告应一次性补足，若有尾款待房屋权属过户手续办完及物业交接后三日内，原告向被告结清全部房款，被告积极配合开发商办理�己的房产证；办理被告房产证后五日内通知原告提供贷款准备资料；原告银行贷款审批通过后五日内原、被告双方积极配合办理房产过户手续。合同签订后，2016年11月2日原告交付被告定金3万元，2016年11月17日原告交付被告房屋首付款35万元，同日被告将诉争房屋交付原告，双方诉争房屋系被告与2015年11月4日购买济南鲁邦置业公司商品房，该房屋至今未办理权属登记手续。
以上事实由原告提供的原告马心骥、被告李加申及第三人中住公司签订的房屋买卖合同、房款收条、定金收条及双方当事人的陈述予以证实。
本案审理过程中，原告为主张继续履行合同，将涉案房屋剩余房款88万元提存至本院，
本院认为，原告马心骥与被告李加申于2016年11月2日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：XXXX），系双方当事人真实意思表示，无违反法律法规规定的情形，为有效合同，该合同对房屋状况、定金支付、交易价格、付款方式及双方权利义务及违约责任作出明确约定。第三人李恩芹主张涉案房屋为夫妻共同财产，被告李加申行为属无权处分，但未向本院提交有效证据予以证明其主张，第三人李恩芹诉称本院不予采信。合同签订后，原告依约向被告支付定金3万元及首付款35万元，被告将房屋交付原告使用，但被告李加申现尚未办理自己的房产登记手续。原告主张被告继续履行原被告签订的《房屋买卖合同》，要求被告办理涉案房产产权登记手续，并及时将房产变更登记至原告名下，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告以原告未交付剩余房款为由，拒绝办理有关产权转移登记，因双方约定房款支付方式为商业贷款，在房屋产权未登记情形下，贷款无法办理。原告在本案审理过程中，将房屋尾款提存至本院，故被告抗辩不符合双方约定，理由不当，本院不予采信。原告主张本案的律师费由被告承担，于法无据，亦不符合双方约定的情形，且原告要求由司法机关介入解决双方争议，应当承担相应的诉讼成本，故原告该诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋系被告购买第三人济南鲁邦置业有限公司所得，故第三人济南鲁邦置业有限公司对房屋产权登记负有协助义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：
一、被告李加申于本判决生效之日起六十日内在第三人济南鲁邦置业有限公司协助下办理济南高新区鲁邦奥林逸城小区XXXX室产权登记手续。
二、被告李加申于济南高新区鲁邦奥林逸城小区XXXX室房屋产权登记手续办理完毕后三十日内在原告马心骥协助下变更产权登记于原告马心骥名下。
三、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理12600元，减半收取计6300元，由原告马心骥负担3150元、被告李加申负担3150元。财产保全申请费5000元，由原告马心骥负担2500元、被告李加申负担2500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本案递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一七年十一月十四日
书记员 于玲