黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二民初字第349号
原告刘刚，男，1970年5月9日生，汉族，齐齐哈尔市区政府干部。
被告马东明，男，1977年12月8日生，汉族，个体业主。
被告马月秋，女，1975年7月20日生，汉族，哈尔滨市电机厂职工医院护士。
委托代理人马东明，男，1977年12月8日生，汉族，个体业主。
原告刘刚诉被告马东明、马月秋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘刚、被告马东明参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告在2013年4月9日将坐落于哈尔滨市南岗区恒祥城三期1栋3单元1403室住宅出租给二被告，同时签订出租协议。但原告在同年7月8日发现被告擅自改变房屋用途、以盈利为目的私自将该住宅改变成公寓对外出租，并对出租户谎称自己是房主，原告十分气愤的同时依据合同要终止协议，让所有的出租户搬出该房，随之与被告亲属发生冲突而报警。后经被告马月秋再三恳求原告，让原告允许其继续承租该房一年，以给予原告3000元的补偿并承诺：“以后该房再出任何问题都找她”。原告出于同情勉强同意，当时原、被告双方签订一份补充协议，约定被告从2014年5月7日起不许再出租、转租、合租此房。然而，被告在2014年5月8日从该房搬出，非但没有按照合同约定将装修材料清除，完好的交给原告，反而因其装修和搬家造成此房的墙面、房间都有不同程度的损坏，被告拖欠一年多的水、电费未交，原告找被告催要，被告不给。被告已对其所有的房屋进行了改造，改变了房屋的结构。并且被告所说的押金1000元按照合同规定是房屋各项押金，不是水、电费的押金。原告依据《中华人民共和国合同法》第五十条第五款及《商品房租赁管理办法》第十一条之规定诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。判令被告向原告支付拖欠的水费、电费2500元；二、依法判令被告承担房屋维修费用7500元。
被告马东明辩称，原告所述意见片面，原告租房时被告与原告当时已说清楚房租为2万元，签订合同期限为3年。当时被告已将租房的租金都交给原告了。被告承租原告房屋时为毛坯房，是被告对房屋进行了装修，并且交了水电费的押金。押金原告没有退还给被告。被告没有对承租房屋进行损坏，不同意原告诉讼请求。被告不同意给原告维修费用，因为被告承租的是毛坯房，没有改变承租房屋的结构，不同意承担房屋维修费用7500元，因为被告水、电费押金在原告处，并且原告也没有退还给被告。
原告为证明其诉讼主张事实成立，向本院举示证据及被告质证意见如下：
证据一、2013年4月9日原、被告签订的房屋租赁合同。证明原、被告有租赁合同关系，该合同中第5条规定承租方不准将房屋擅自转租；第6条规定租赁期满后，租赁方应将房屋完好的交给房主，如不完好交给房主，房主有权向法院起诉；租赁方承租期满应将装修垃圾全部清除。
被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。原告说不允许转租、转借，被告并没有对房屋进行转租、转借，没有和任何人签订合同转租出去，也没有转借任何人。原告说租赁期满后将房屋完好交给原告，因为合同期限没有满，故不应该将房屋交给原告。后因原告私自涨价，原告就不再将该房屋承租给被告。原告涨价后被告不租该房屋，被告交房时原告在场，原告已对房屋的现状认可，并且原告不同意退还已交的押金1000元。
证据二、2013年7月8日原告与二被告签订的补充协议。证明被告给付原告补偿费3000元，不允许被告在2014年5月10日后二被告以盈利为目的对外出租、转租、合租。
被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。该协议是在被迫的情况下签订的协议，所以该协议不能生效。原告以房费作为要挟，所以才被迫签订的协议。
证据三、恒祥城电费票据。证明被告欠电费12个月，共计2260元。
被告对证据三真实性及证明问题均无异议，被告承认欠了10个月的电费。承租期间为2013年5月到2014年5月，在租住期间交了两个月的电费，恒祥城没有电业局的正式发票，是由物业代收的。
证据四、水费票据。证明被告拖欠水费245元。在被告退房时原告交的水费，当时出的票据。
被告对证据四真实性及证明问题均无异议。
证据五、照片15张。证明房屋损坏的程度、被告对房屋门锁损坏的程度，被告改变房屋结构。
被告对证据五真实性无异议，对证明问题有异议。原告的房屋结构没有改变，我用石膏做的软间壁，因为要住人，被告只是对房屋进行了简单的装修，并且给房屋安装了门。不承认改变了房屋的结构。
证据六、房屋维修费用票据1万元。证明因被告对房屋进行了装修，对被告的装修垃圾进行了清除和雇佣的人工费用。
被告对证据六真实性及证明问题均有异议。因原告的房屋为毛坯房，不存在对原告的房屋进行破坏。
二被告为证明其抗辩主张的事实成立，向本院举示证据及原告质证意见如下：
证据一、房屋租赁合同。证明原、被告签订三年的租赁合同，原告存在违约，并且当时面交房主，房屋已交给原告，并且原告已认可。
原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。原告不存在违约，是被告违约在先。是被告自己不想承租房屋，并不是原告不将房屋承租给被告。并且被告将房屋内床位转租给他人签订了协议，协议中可以体现被告将房屋内的床位承租出去。
证据二、原告于2014年3月31日在58同城发布的租房信息。证明原告违约，原告收回房屋将房屋对外出租。
原告对证据二真实性、证明问题均有异议。该信息是原告发布，是在被告明确告知原告不承租该房屋，在被告交完房屋才发布的租房信息。
综合原、被告的举证、质证意见以及依据相关法律规定，本院对原告举示的证据认证如下：
原告提交的证据一至四、被告提交的证据一，符合证据真实性、合法性和关联性要求，本院予以采信。原告提交的证据五真实性、予以采信。证据六，不是正规发票，本院不予采信。被告提交的证据一至二的真实性、予以采信。
经审理查明，原告刘刚（出租方）与被告马东明（承租方）订立房屋租赁合同，合同主要约定：第1条，租赁房屋坐落于哈尔滨市南岗区恒祥城三期1号楼3单元1403号。第2条，租期为2013年5月10日至2016年5月9日，年房租20000元，一次性交齐。第5条，承租方不准擅自将此房转租、转借，或进行违法活动、不准以任何原因为借口拖欠房租，拆改房屋，否则出租方有权终止合同。第8条，出租方应定期查询此房室内的各种设备费用，承租方必须给予配合。如果因欠费所造成的损失和后果，例如电话欠费停机或拆机，欠电费拆表等，由承租方负责一切损失和法律责任。第9条，承租方预交房主各种押金1000元，租期满后多退少补。另约定，2013年5月10日生效，2013年4月9日交付使用。本房为毛坯房，被告马东明承租期满前负责清理瓷砖等装修材料，电梯费由马东明负责交纳。2013年7月8日原告刘刚（甲方）、被告马东明（乙方）订立补充协议，约定：一、甲方同意乙方在恒祥城三期一号楼3单元1403号对外出租床位，时间为2013年5月10日起至2014年5月9日止。二、乙方对甲方补偿房租金3000元。三、从2014年5月10日起，乙方不得将此房以营利为目的对外出租、转租、合租。四、此合同签署后，原合同继续履行。被告马月秋在补充协议尾部留下电话号码，并签名，但未标注与补充协议有何种法律关系。双方口头解除租赁合同，马东明将钥匙交还给刘刚。承租期间，马东明对房屋进行简单装修，安装门、卫生间防水、贴砖、阳台贴壁纸、安窗帘杆。马东明搬走时，未清除全部装修。承租期间，拖欠电费2260元、水费245元。
本院认为，原告与被告马东明订立的房屋租赁合同、补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应全面履行合同义务。双方系口头解除的租赁合同。在合同解除后，被告马东明未按照合同约定交付承租期间的水费、电费，系违约行为。被告马东明应按照合同约定给付原告电费2260元、水费245元。故原告主张水费、电费，本院予以支持。关于原告主张房屋维修费用，被告马东明在搬离租赁房屋时，未对房屋进行全面清理。但双方订立房屋租赁合同时，被告马东明预交原告抵押金1000元，可以用来清理房屋。原告主张房屋维修费用7500元，证据不充分，本院不予支持。被告马月秋非租赁合同当事人，故原告主张被告马月秋承担赔偿责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告马东明于本判决生效之日起七日内给付原告刘刚电费2260元、水费245元；
二、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元，由被告马东明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 姜云昭
人民陪审员 赵 晶
人民陪审员 杨兰英
二〇一五年二月二十日
书 记 员 周洋洋