海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第264号
上诉人（原审原告、反诉被告）邓延春。
被上诉人（原审被告、反诉原告）三亚黎客美商酒店管理有限公司。
法定代表人林宪治。
委托代理人陈裕群。
委托代理人洪良琼。
原审第三人童循杰。
原审第三人吴汝兰。
上诉人邓延春因与被上诉人三亚黎客美商酒店管理有限公司（简称黎客酒店）及原审第三人童循杰、吴汝兰房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓延春，被上诉人黎客酒店的委托代理人陈裕群、洪良琼，原审第三人童循杰到庭参加诉讼；原审第三人吴汝兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人邓延春一审诉称：2012年11月15日，邓延春与黎客酒店签订一份《房屋租赁合约》，邓延春将其承租童循杰、吴汝兰的房屋出租给黎客酒店。在合同履行期间，黎客酒店尚拖欠水电费5676.3元，经多次追索未果。为此，请求依法判令：1、确认《房屋租赁合约》无效；2、黎客酒店支付拖欠的水电费5676.3元。
被上诉人黎客酒店一审答辩并反诉称：对邓延春主张确认涉诉《房屋租赁合约》无效无异议。黎客酒店承认尚拖欠电费4011.3元；水费已自行向供水部门缴纳，没有拖欠。涉诉《房屋租赁合约》虽然无效，但双方已形成租赁关系，黎客酒店已履行交纳租金义务，邓延春应将符合约定用途房屋交付使用并承担相应的维修义务。2014年起，涉诉租赁房屋13间房屋严重漏水，影响正常使用，多次要求邓延春维修却置之不理，为此，黎客酒店于2014年12月至2015年2月对租赁房屋防水补漏进行维修，共花费53500元。维修期间房屋无法正常使用，黎客酒店租赁两间房间暂时作为员工宿舍，共花费租金1.4万元。另外，租赁房屋的太阳能热水器设备一直未能正常使用，黎客酒店自行维修花费1万元。为此，请求依法判令邓延春：1、向黎客酒店支付防水补漏工程款53500元；2、向黎客酒店支付维修太阳能热水器设备费用1万元；3、邓延春应减少13间房2014年的租金9.1万元并退还黎客酒店；4、向黎客酒店赔偿另行租房损失1.4万元。
邓延春一审对黎客酒店的反诉答辩称：由于租赁房屋存在工程质量或是设计不合理的情形，才出现漏水问题。黎客酒店没有告知邓延春防水补漏的情况，邓延春一直履行房屋的维修义务。黎客酒店另行租房并没有告知邓延春，而且主张的租金明显过高，不符合常理。太阳能热水器设备是童循安装的，邓延春曾按黎客酒店的要求进行了维修，不存在不维修的情况。另外，黎客酒店一直正常使用租赁房屋，不存在减少租金的情形。因此，黎客酒店的反诉无事实根据和法律依据，应不予支持。
原审第三人童循杰一审陈述称：经童循杰同意，邓延春将租赁房屋转租给黎客酒店。在使用房屋过程中因出现漏水情况，黎客酒店要求邓延春维修被拒绝后才委托童循杰进行防水补漏维修，维修费用53500元已经支付。另外，太阳能热水器设备是2005年购买安装，交付使用时是完好的。
原审第三人吴汝兰未提交书面陈述。
原审法院查明：2011年6月，童循杰将其位三亚市春园路长顺五巷6号房间出租给邓延春，租赁期间从2011年6月30日至2015年6月30日止。2012年10月6日，经童循杰同意，邓延春将租赁房屋转租给黎客酒店作为员工宿舍。2012年11月15日，邓延春与黎客酒店签订《房屋租赁合约》，该合同约定：租赁期限自2012年12月1日至2015年6月30日止；每年租金31万元；租赁房屋及设备如使用不当或人为原因损坏的，黎客酒店负责修复赔偿；水电费委托邓延春代付等内容。之后，邓延春将租赁房间交付黎客酒店使用。租赁期间，黎客酒店先后向邓延春支付租金750833.33元及押金5万元，共计800833.33元。在庭审中，黎客酒店承认尚拖欠电费4011.3元，但水费已自行向供水公司缴纳，并提供供水公司出具的2015年2月水费收据予以证明已缴纳2014年12月份的水费。邓延春提供一张收据证明其已为黎客酒店代缴2014年12月份水费1665元，但没有提供供水公司收据及用水量印证，黎客酒店亦不予认可。
2014年开始，租赁的房屋出现漏水现象，黎客酒店要求邓延春进行维修，邓延春亦进行小的修补但没有根本解决漏水问题。黎客酒店要求邓延春再次进行较大修缮未果后，委托童循杰对租赁房屋的补漏项目施工。童循杰受委托后以其名义将补漏工程发包给王艳亭，对13个房间漏水问题进行维修及对15个房间进行修补灌浆，工期自2014年12月17日至2015年2月10日。补漏工程经童循杰自行验收后交付黎客酒店继续使用，黎客酒店向童循杰支付工程款53500元。在庭审中，邓延春表示对上述情况不知情，但对存在施工情况予以认可。童循杰在庭审中陈述，在补漏过程中，采取两个房间轮流施工的方式，不是整个房屋搬离清空进行施工，每次施工的工期在一周时间左右。在补漏工程施工期间，黎客酒店在邻近地段另外租赁两间面积为16平方米的房间作为员工宿舍，租期自2014年12月15日至2015年2月15日止共两个月，租金为14000元，黎客酒店陈述另行租房是用于暂时安排补漏施工期间不能入住的员工，但没有将该情况告知邓延春。
租赁房屋的太阳能热水器设备于2005年购买，保修期为6年。邓延春是按房屋设备现状转租给黎客酒店，黎客酒店使用太阳能热水器设备过程中常出现损坏的情况，邓延春也过来维修，但没有完全修缮。2015年4月，黎客酒店自行购置材料对该太阳能热水器设备进行修缮，共花费材料款4066.5元、人工费6000元，合计10066.5元。
另查，涉诉租赁房屋系第三人童循杰自行设计、组织施工建设的住宅楼，自2004年建成使用，但未取得建设工程许可证建设，而且也没有组织相关工程质检部门进行竣工验收。同时，该房屋也没有进行房屋权属登记。
以上事实，有《房屋租赁合约》、《房屋转租许可》、银行进账单、租金收据、水电费收据、补漏《合同书》及收据、《房屋租赁合同》及收据、《太阳能改造报告》及材料报价单、漏水房间照片、太阳能热水器设备照片以及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足资认定。
原审法院认为：（一）关于《房屋租赁合约》效力的问题。《房屋租赁合约》约定租赁房屋未取得建设工程规划许可证建设，邓延春将该房屋出租，损害社会公共利益，违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。邓延春请求确认《房屋租赁合约》无效，有事实根据和法律依据，应予以支持。
（二）关于水电费的问题。黎客酒店对拖欠邓延春电费4011.3元的事实无异议，邓延春请求黎客酒店返还拖欠电费的主张，应予以支持。邓延春提供一张其自行制作的收据用于证明拖欠水费1665元的事实且亦无供水公司收费凭证予以印证，对该收据证明拖欠水费的事实不予采信。黎客酒店提供供水公司出具的水费收据证明其已自行缴纳水费，该收据是法定的收款凭证，对该证据予以采信。邓延春主张黎客酒店拖欠水费1665元的主张，无事实根据和法律依据，应不予支持。
（三）关于租赁房屋维修费用的问题。涉诉《房屋租赁合约》虽然无效，但邓延春已按合同约定收取了相应的租金，其亦应承担相应的出租人义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。合同约定使用不当或人为损坏的情况下，被告才承担维修义务。从查明的事实来看邓延春没有提供证据证明黎客酒店存在使用不当及人为损坏的事实。因此，邓延春应承担黎客酒店租赁房屋期间的维修义务，承担房屋补漏及太阳能热水器设备进行整体修缮的费用。应指出，该租赁房屋并未经建筑规划许可，也没有通过严格的工程质量验收，不能排除在设计及施工中存在的工程质量问题。而且，补漏工程未经邓延春同意施工，而是委托童循杰施工，童循杰对整幢楼房的补漏工程进行全面施工，亦不排除包括原楼房工程质量的修补费用，且该施工费用亦未经邓延春审核。从租赁收益及工程修缮的实际情况综合考虑，邓延春承担30%的补漏修缮费用较为合理。涉诉补漏工程款53500元，有付款凭证、施工合同及当事人陈述相互印证，应予以采信。邓延春应向黎客酒店支付补漏工程费用16050元。黎客酒店自行维修太阳能热水器设备，共花费10066.5元，有付款的财务凭证、购买零件清单及人工费收据相互印证，应予以采信。由于维修的时间是2015年4月，距双方约定终止租赁的时间只剩余两个多月，从租赁收益及设备实际使用情况考虑，邓延春承担30%的太阳能热水器设备维修费较为合理，即3020元。
（四）关于减少租金的问题。因租赁房屋渗水漏水需要修缮，修缮期间的确影响到黎客酒店对该房屋的使用，黎客酒店请求减少租金有事实根据和法律依据，应予以支持。租赁房屋补漏工程施工期限为两个月。童循杰述称每两间房轮流施工一周的方式陆续完成补漏工程，符合客观实际，予以采信。另外由于该房屋自2014年初开始漏水，也对使用造成一定的影响。为此，黎客酒店要求减少的租金可以参照13间房屋2个月租金予以酌情计算，即邓延春应向黎客酒店退还2万元租金较为合理。
（五）关于另外租房损失的问题。黎客酒店在房屋补漏工程施工期间在外租赁房屋，但黎客酒店没有提供其他相应证据证明另行租赁房屋与补漏房屋有直接因果关系，而且事前亦未向邓延春告知另行租赁房屋的原因及后果。另外，黎客酒店租赁两个房间，两个月租金达到1.4万元，明显超过涉诉租赁房间的月平均租金，显然亦不合理。同时，黎客酒店已反诉因渗水漏水要求减少租金损失的请求，这两个请求存在重复主张的情形。因此，黎客酒店反诉另行租房损失的请求，无事实根据和法律依据，应不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第一百零九条、第二百二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，用出如下判决：一、确认邓延春与黎客酒店签订的《房屋租赁合约》无效；二、黎客酒店向邓延春支付拖欠的电费4011.3元；三、邓延春向黎客酒店支付补漏工程款16050元；四、邓延春向黎客酒店支付太阳能热水器设备维修款3020元；五、邓延春向黎客酒店返还减少的租金2万元；六、上述第二、三、四、五项相抵，邓延春应于判决生效之日起十日向黎客酒店支付35058.7元；七、驳回邓延春其他诉讼请求；八、驳回黎客酒店其他反诉请求。一审案件本诉受理费150元（邓延春已预交1906元），由黎客酒店负担90元，邓延春负担60元；反诉受理费3670元（黎客酒店已预交2588元），减半收取1835元，邓延春负担440元，黎客酒店负担1435元。退还邓延春1756元、黎客酒店753元。
上诉人邓延春不服该判决提起上诉称：原审判决事实认定不清，适用法律错误。判决要求邓延春承担16050元的租赁房屋维修费事实认定不清。本案涉讼的房屋为童循杰所有，童循杰对房屋质量的修缮本身是其法定义务。黎客酒店在租赁期限仅剩一年的情况下，未告知邓延春便委托童循杰维修房屋并支付了53500元修缮费不符合常理，而且房屋只有4间漏水并已经修复，黎客酒店主张13间房屋维修没有事实根据，邓延春对黎客酒店支付了53500元修缮费不予认可。原审判决邓延春支付维修太阳能热水器费用没有事实根据。根据童循杰的述称，在补漏过程中，采取两个房间轮流施工的方式，不是整个房屋搬离清空进行施工，每次施工的工期在一周左右，对正常使用房屋不造成影响，黎客酒店关于减少租金的请求没有事实根据，应予驳回。因此，请二审法院撤销原审判决第三、四、五项，依法改判驳回黎客酒店的诉讼请求。
被上诉人黎客酒店答辩称：根据双方合同约定，邓延春出租的房屋必须保证具备出租条件。房屋出租后，从2013年起就出现漏水现象，开始是两间，但是后来不断增加，黎客酒店曾多次要求邓延春维修，但邓延春不予理睬，在海燕台风过后，宿舍问题越来越严重，许多员工辞职了，为确保酒店正常运行，便委托童循杰进行维修，以改善房间条件。黎客酒店支付维修费是事实存在，已提交证据证明。关于热水器的维修，黎客酒店虽然有工程部，但维修是邓延春的义务，因邓延春不予维修，才聘请人员进行维修。一审判决邓延春承担30%费用，尚不足抵销材料款。邓延春主张仅有2间房漏水，与事实不符。邓延春上诉理由不成立，请驳回上诉，维持原判。
原审第三人童循杰述称：房屋在使用过程中出现漏水现象是事实。房屋是邓延春转租给黎客酒店的，因黎客酒店要求邓延春维修被拒绝后才委托童循杰找人维修，维修费用53500元是黎客酒店交给童循杰，然后童循杰支付给施工人，有收据为证。维修的房间在施工中有记载，不止2间。太阳能热水器设备是2005年购买安装的，使用过程中邓延春也维修过。
原审第三人吴汝兰未提交书面陈述。
经审理查明：原审判决认定基本事实属实，应予以确认。
另查，二审中，邓延春对黎客酒店委托童循杰维修的房屋数量有异议，经三方当事人同意，本院对涉诉租赁房屋进行现场勘察。在现场勘察中发现，涉诉租赁房屋有8间天花板有明显的修补痕迹，其他房间天花板有不同程度的渗水迹象，但因黎客酒店主张修复时间间隔已久，无法确认是否经过修复。
本院认为，本案争议焦点为邓延春向黎客酒店支付租赁房屋补漏工程款16050元、太阳能热水器设备维修款3020元和返还减少的租金2万元有无事实根据和法律依据。
关于租赁房屋维修费用问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。根据合同相对性原则，邓延春作为房屋的出租方，应当履行租赁房屋及太阳能热水器设备的维修义务。黎客酒店在租赁期内，要求邓延春对房屋漏水及太阳能热水器设备进行维修，符合双方约定和法律规定。在邓延春未能维修的情况下，黎客酒店为了能够正常使用租赁房屋而进行维修，从查明的事实来看邓延春没有提供证据证明黎客酒店存在使用不当及人为损坏的事实。因此，邓延春应承担房屋及太阳能热水器设备的维修费用。黎客酒店请求邓延春支付维修费用，于法有据，应予以支持。从查明的事实来看，涉诉租赁房屋在租赁期内有漏水、渗水情况，及以维修补漏的事实。房屋维修工程款53500元，维修太阳能热水器设备费用10066.5元，有付款凭证、施工合同及当事人陈述相互印证，应予以采信。由于该租赁房屋并未经建筑规划许可，也没有通过严格的工程质量验收，不能排除在设计及施工中存在的工程质量问题，而且维修工程是委托童循杰对整幢楼房的补漏工程进行全面施工，亦不排除包括原楼房工程质量的修补费用，且该施工费用亦未经邓延春审核。原审法院从租赁收益及工程修缮的实际情况综合考虑，确定邓延春承担30%的补漏维修费，并无不当，应予维持。
关于减少租金的问题。因租赁房屋渗水漏水需要修缮，修缮期间的确影响到黎客酒店对该房屋的使用，黎客酒店请求减少租金有事实根据和法律依据，应予以支持。童循杰述称采取每两间房轮流施工的方式陆续完成补漏工程，符合客观实际，予以采信。由于该租赁房屋自2014年初开始漏水，确实对黎客酒店职工居住和正常工作造成一定的影响，因此，黎客酒店要求减少租金的理由充分，应予以采纳。原审法院参照租赁房屋的维修情况及时间，酌情计算2万元作为租赁房屋维修期间的经济补偿亦为合理。邓延春关于房屋维修期间对正常使用房屋不造成影响，不予减少租金的理由不充分，不予采纳。
综上所述，上诉人邓延春的上诉请求理由不充分，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费776元（邓延春已预交），由上诉人邓延春承担。
本判决为终审判决。
审判长 袁俊杰
审判员 梁 泽
审判员 王晓艳
二〇一五年十月十五日
书记员 吴 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。