安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02538号
上诉人（原审被告）：刘业平。
委托代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。
委托代理人：王晓凡。
被上诉人（原审原告）：卫建功。
委托代理人：李祖华，男，1958年1月10日出生，汉族。
上诉人刘业平因与被上诉人卫建功房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第00650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘业平及其委托代理人曹振东、王晓凡，被上诉人卫建功的委托代理人李祖华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卫建功原审诉称：卫建功和合肥市上海城市公寓10#301室至307室的户主与刘业平于2011年3月12日签订了一份房屋租赁合同。约定：刘业平租赁卫建功所有的上海公寓10#303室（面积：62.52㎡），用于开设招待所，租期自2011年3月12日至2016年4月22日。近一年因经营较为困难，刘业平于2014年11月13日下午发短信给301室户主周正宏，未经卫建功同意，告知单方面终止租赁合同，并搬走房间内的3台空调、3台彩电、3套床上用品、3张凳子、1台电脑，上述物品属卫建功所有，折成价款计13100元，刘业平上述行为构成违约。刘业平的房租只交至2014年10月22日，自2014年10月23日至终止合同的11月13日止，刘业平尚欠卫建功房租：62.52㎡×35元／㎡／月×21／30=1531.74元。另刘业平欠水费478元、电费2420.49元、物业费1969.38元（62.52㎡×3元／㎡／月×10.5）。卫建功多次找刘业平协商要求支付费用未果，诉至法院，请求判令：1、刘业平支付房租1531.74元、水费478元、电费2420.49元、物业费1969.38元；2、刘业平返还所搬走的物品，如刘业平无法返还，应赔偿违约金3930元（按搬走的物品款13100元的30%计付）；
刘业平原审辩称：1、卫建功出租房屋时告知刘业平房屋是商住两用。双方签订合同后，因涉案房屋是住宅房，刘业平无法办理宾馆的营业证件。因无证经营，刘业平多次被派出所处罚。现宾馆无法继续经营，卫建功有过错，应当承担相应的责任；2、卫建功主张所欠水、电费数额，刘业平无异议，欠物业费也是事实。但前两年物业费是每月1.2元／㎡，第三年未经刘业平同意，物业公司将物业费涨至每月3元／㎡，刘业平对此有异议；3、因双方协商过程中，卫建功将租赁房屋锁上，卫建功在此期间实际未使用租赁房屋，刘业平不认可尚欠房租；4、房屋未租赁之前是毛坯房，是刘业平投资装修的，房屋的附属设备（空调、热水器、彩电等）都是刘业平投资购买的，刘业平对搬走物品的事实无异议。
原判认定：2011年3月12日，卫建功及合肥市上海城市公寓10#301室至307室其他户主（甲方、承租人为周正宏）和刘业平（乙方）签订了一份房屋租赁合同。约定：甲方租赁合肥上海公寓10#301室至307室共七套毛坯房屋，用于开设招待所，租期自2011年3月12日至2016年4月22日。租金为：第一年23元／㎡／月、第二年25元／㎡／月、第三年30元／㎡／月……，租金每半年支付一次；租赁期间，水、电费及物业费等费用均由乙方承担；乙方将所租赁房屋装修、租赁房屋内装修的附属设施，合同期满时归甲方所有，空调乙方可拆除带走。乙方签合同时交5000元押金，于2012年3月12日再交21000元押金。违约责任：乙方未按合同履行，视为违约，租赁房屋的附属设施及空调归甲方所有，并扣除押金；甲方未按合同履行，视为甲方违约，甲方应承担乙方实际损失。刘业平、周正宏、卫建功均在合同上签字，卫建功所有的房屋位于上海城市公寓10#303室，建筑面积62.52平方米。
合同签订后，刘业平将10#301室至307室七套房屋进行装修，并投资购买了空调、彩电、床、床上用品、凳子、电脑、热水器等简单家俱用品，开办了瑞安快捷宾馆。
因刘业平不具备开办宾馆的条件，公安部门多次责令刘业平整顿。因继续经营较为困难，刘业平于2014年11月13日下午发短信给301室户主周正宏，告知单方面终止租赁合同。并搬走303室内的3台空调、3台彩电、3套床上用品、3张凳子、1台电脑。
刘业平将租金交至2014年10月22日，自2014年10月23日至11月13日止，刘业平尚欠卫建功租金1531.74元（62.52㎡×35元／㎡／月×21／30）。另刘业平欠水费478元、电费2420.49元。刘业平按约交纳了2011年、2012年、2013年的物业费，物业公司自2014年元月将物业费提高至每月3元／㎡。自2014元月至2014年11月15日，刘业平尚欠物业费1969.38元（62.52㎡×3元／㎡／月×10.5个月）。
原审法院审理后认为：卫建功与刘业平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。因刘业平无法正常经营，单方终止房屋租赁合同，卫建功收到短信通知后未提出异议，且继续履行合同已不可能，故双方签订的房屋租赁合同于2014年11月13日已解除，但刘业平的行为已构成违约。刘业平应当向卫建功支付所欠的租金1531.74元、水费478元、电费2420.49元、物业费1969.38元。按合同约定“乙方违约，租赁房屋的设施及空调归甲方所有，并扣除押金”，故卫建功诉请刘业平返还所搬走的物品（3台空调、3台彩电、3套床上用品、3张凳子、1台电脑），予以支持。刘业平答辩称卫建功对合同的解除有过错，其不应支付租金、物业费及返还所搬走的物品，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、刘业平于本判决书生效后十日内向卫建功支付租金1531.74元、水费478元、电费2420.49元、物业费1969.38元；二、刘业平于本判决书生效后十日内向卫建功返还3台空调、3台彩电、3套床上用品、3张凳子、1台电脑；三、驳回卫建功的其他诉讼请求。本案一审案件受理费288元，减半收取为144元，由刘业平负担。
上诉人刘业平上诉称：1、双方之间的房屋租赁合同无效。一是合同约定刘业平向卫建功承诺，“租赁该楼房作为招待所使用，不作他用，租赁期间，在此楼房内不作违法经营”，卫建功明知刘业平租赁该房屋主要用作招待所使用，但一直宣称该房屋属于商住两用，实际上该房屋产权证上载明属于住宅用房，不能作商用，相关部门也一直不给刘业平办理经营许可，故该约定违反法律、行政法规强制性规定，应为无效。二是合同约定卫建功“应交房产证、身份证的复印件与乙方，并提供原件验证”，但房屋产权证下发后，卫建功未按约定提供房产证，而是选择继续隐瞒真相，导致刘业平误认为该房屋可以作商用，并对该房屋进行了装修和购置空调等经营用品，应当承担由此给刘业平造成的损失。三是刘业平因涉嫌非法经营多次被行政处罚，合同目的已无法实现，因履行不能而归于无效。2、原判要求刘业平向卫建功返还空调、彩电等物品错误。一是房屋租赁合同因无效而不能作为处理依据。二是即使合同有效，也不符合合同约定，刘业平完全可以将自己的财物带走。三是该项判决因标的物不特定，也不具有可执行性。3、因房屋租赁合同无效，刘业平可以取回空调等属于自己的物品，并要求卫建功返还押金26000元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回卫建功的诉讼请求。
被上诉人卫建功答辩称：1、房屋租赁合同约定了所租房屋面积以购房协议为准，而购房协议上明确表明此房为祖宅用房，故卫建功不存在隐瞒真相的行为。2、物权法规定了业主不得违反法律、法规及管理约定，将住宅改为经营性用房。这可以理解为在不违法的情况下，是可以将住宅改为经营性用房的，而现在没有依据表明违法了。3、租赁合同约定了“租赁房内装修的附属设施，在合同期满市，归甲方所有，空调乙方可以拆除带走，如违约，空调不准拆除带走”，空调、彩电等物品属于装修的组成部分，无需再去探究附属设施的含义。4、刘业平称原判要求返还物品不具有可执行性，这是企图不履行该项判决的借口。为防范刘业平在执行中的规避行为，卫建功现要求按财物价值的30%即4367元赔偿损失。综上，刘业平的上诉请求不能成立。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于房屋租赁合同效力问题。涉案房屋的规划用途是住宅，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，卫建功在未依法达到上述条件的情况下将住宅房屋出租给刘业平作商业经营使用，违反了法律关于房屋使用条件的强制性规定。但是该情形并不必然导致合同无效。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。该规定实际上从另一个角度表明了不应因此情形之存在而认定租赁合同无效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从性质上来说，房屋租赁合同中出租方移交房屋的占有使用权以换取承租人所支付租金这一收益，有关使用条件方面的行政管理限制，不足以影响合同效力所基于的基础价值判断。当然，认定该租赁合同有效，不影响行政主管机关对此类违法行为予以处理。据上，刘业平认为本案房屋租赁合同无效的此节上诉主张，依法不能成立。第二，关于空调、彩电、床上用品、凳子、电脑等物品返还问题。双方租赁合同第六条第3项约定，“租赁房屋内装修的附属设施，在合同期满时，归甲方所有，空调乙方可拆除带走，如若违约，空调不准拆除带走”。在合同第八条中也作了“若乙方违约，租赁楼房的附属设施及空调归甲方所有”。刘业平在本案租赁合同合同履行中存在未按约支付租金等违约行为，根据上述约定，刘业平不应将空调拆除带走。考虑到刘业平购置的是壁挂式空调，品牌、新旧、购买价等因素不明导致无法准确确定其价值，且刘业平也不同意返还的态度，卫建功也同意以金钱赔偿方式来主张相应权利，故从便利纠纷解决角度出发，可酌情由刘业平承担赔偿损失1500元（500元／台×3台），以此方式来替代原判强制返还方式。至于彩电、床上用品、凳子、电脑等物品，不在双方约定的不得带走的物品范围之内，卫建功要求刘业平返还上述物品没有事实和法律依据，不予支持。综上，刘业平的上诉请求部分成立，予以相应支持，余者缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第00648号民事判决第一项、第三项，即“刘业平于本判决书生效后十日内向卫建功支付租金1531.74元、水费478元、电费2420.49元、物业费1969.38元”、“驳回卫建功的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第00650号民事判决第二项为：刘业平赔偿卫建功1500元，于本判决书生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费288元，减半收取为144元，由卫建功负担；二审案件受理费288元，由刘业平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年七月三日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；