湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民重初字第38号
原告黄艳林，女，1972年1月7日出生，汉族。
原告黄柏青，男，1972年1月7日出生，汉族。
原告蒋佳芸，曾用名蒋田田，女，1999年10月22日出生，汉族。
原告黄相杰，男，2006年8月27日出生，汉族。
被告湖南中联国际招商投资有限公司。
法定代表人冯良初，系该公司董事长。
委托代理人黄志新，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰与被告湖南中联国际招商投资有限公司（以下简称中联国际）商品房销售合同纠纷一案，于2013年6月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2014年7月14日作出判决。因原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰对判决不服提起上诉，永州市中级人民法院以一审判决程序违法为由，于2014年10月18日发回重审。发回重审后本院另行组成由审判员谭胡林担任审判长、代理审判员胡慧、人民陪审员赵文复参加的合议庭于2015年2月26日公开开庭进行了审理，代理书记员尹娜担任记录。原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰，被告中联国际委托代理人黄志新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰诉称，2011年11月11日，原告与被告签订了一份《中联商住小区商铺买卖合同》。合同约定：由原告购买被告的“中联小区”第一层第116号的建筑面积为51.6平方米、总价款为2458000元的商铺房；以按揭贷款的方式付款，即合同签订时付足总房款的50%（含定金）1238000元，剩余50%的房款1220000元在被告指定的银行办理按揭贷款用于支付购房款；被告应在2011年8月31日前将商铺交付给原告使用；并约定了原告不按约定期限交款和被告不按约定期限交房的违约金计算方式和标准。合同签订后，原告已按约定履行了交付购房款的义务，而被告却未按约定的期限交房。被告的违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，被告应按照双方所签订的《中联商住小区商铺买卖合同》第六条第2项的约定向原告支付延期交房期间的违约金。至2013年5月31日止，被告延期交房已达639天，应向原告承担违约金人民币395541元（1238000元×0.0005×639天），而被告却拒绝向原告支付。为维护原告的合法权益，特诉请法院依法判令：1、被告立即将原告所购买的商铺房交付给原告使用；2、被告向原告支付2011年9月1日至2013年5月31日期间的延期交房违约金人民币395541元；3、被告按合同约定的标准支付2013年6月1日至原告交付商铺房之日止的延期交房违约金；4、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告按合同约定继续支付银行按揭贷款利息，自2014年10月至向原告交付商铺之日止的贷款利息。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一、《中联商住小区商铺买卖合同》一份，拟证实原、被告双方商铺买卖关系的成立；商铺的价款及支付方式；约定的交付时间；延期交房支付违约金的计算标准；证据二、收据两张，拟证实原告按照合同约定向被告交付了商铺房首付款1238000元的事实；
被告中联国际对三原告提交的证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性均无异议，但认为不能证实原告的证明目的。
被告中联国际辩称：1.原、被告双方签订的买卖合同是事实；2、被告不存在交付房屋以及向原告支付违约金的事实：合同双方约定的违约金过高，已经超过了实际损失；双方争议的房屋依照法律规定是不能交付的，该房屋应禁止交付；被告主张终止合同并愿意按照合同约定承担相应的违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。
被告中联国际为支持自己的辩称主张，向本院提交了《公安行政处罚决定书》一份，拟证实该商品没有经过消防验收，不能交付使用。在重审中补交了如下证据：证据二、关于同意竹城农村信用社宿舍房屋拆迁的批复、永州市冷水滩区人民政府办公室关于将竹城农村信用社列入城区旧城改造统一规划建设的函、永州市冷水滩区人民政府办公室关于中联国际广场项目整体规划建设有关问题的函，证明当时政府要求将竹城农村信用社列为被告开发建设的项目；证据三、中联商住小区规划调整规划审查意见，证明因为竹城农村信用社没有取得土地证，致使整个项目无法综合验收，说明无法验收是政府将竹城信用社列为旧城改造的开发项目造成的。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性均无异议，但对其证明的目的以及与本案的关联性均不予认可，证据一的时间是原告起诉前的行政处罚决定，被告开发的小区在起诉前已实际投入使用，该证据只能证实2012年8月29日的情况，不能证实现在的情况；且2012年8月29日之前有些商铺已经交付；该证据不能证实该商铺永远不能验收交付。被告也多次通知原告收房，该房屋具备交房条件，但由于被告附加了交房条件，要原告放弃本次诉讼，所以没有收房；证据二是五年前的批复，作为五年后不可抗力延期交房的理由，是不能成立的；证据三无法办理土地证的原因和责任都在被告，与原告无关，被告没有取得土地证是不能买卖房屋的。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提交的证据一、二证实了原、被告双方商铺买卖合同的成立、合同中对商铺价款、付款方式、双方权利义务及违约责任等内容的约定，原告已交房款以及按揭贷款并部分还款的事实，其形式合法，内容真实，与本案有关联，本院依法确认为有效证据；被告中联国际提交的行政处罚决定书系国家权利机关制作，其形式合法、内容真实，且证实了2012年8月29日中联商住小区的建设工程未经消防验收擅自投入使用并对其予以了行政处罚的事实，与本案有关联，本院依法确认为有效证据；被告中联国际在重审中提交的关于同意竹城农村信用社宿舍房屋拆迁的批复、永州市冷水滩区人民政府办公室关于将竹城农村信用社列入城区旧城改造统一规划建设的函、永州市冷水滩区人民政府办公室关于中联国际广场项目整体规划建设有关问题的函，中联商住小区规划调整规划审查意见是人民政府和政府的相关职能部门作出的，其形式合法、内容真实，与本案有关联，本院依法确认为有效证据。
依据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：
原告黄艳林是原告蒋佳芸的母亲、原告黄柏青是原告黄相杰的父亲。2011年11月11日，原告与被告签订了一份以黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰为买受方（乙方）、以湖南中联国际招商投资有限公司为出售方（甲方）的《中联商住小区商铺买卖合同》。三原告购买被告开发的位于冷水滩区零陵中路868号的中联商住小区一层116号商铺，套内建筑面积51.6平方米，商铺单价为按套内建筑面积计，47635.66元／平方米，总价款为人民币2458000元。上述购房款未包括乙方应承担的房产过户、土地分户的税费、相关费用及供电、宽带、有线电视等相关开户费用。其中合同第四条付款方式及时间约定“3、个人商品用房按揭贷款方式：（1）签署《商铺买卖合同》时付足总房款的50%（含定金）即1238000元；（2）签订合同后30天内，即2011年12月11日前，乙方应备齐贷款所需的全部资料，到甲方指定银行办理总房款50%即1220000元的按揭贷款手续。按揭贷款到位后全额付到甲方帐户；（3）关于按揭贷款利息，在按揭贷款手续办妥后至房屋交付日前的全部利息由甲方负责，在房屋交付日后的全部利息由乙方负责”；合同第五条双方权利和义务约定“1、甲方应在2011年8月31日前将商铺交付给乙方使用……4、甲方委托专业物业管理公司对中联商住小区进行物业管理服务。甲、乙双方在商铺交付同时签订《中联商住小区物业管理服务协议》，作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力”；合同第六条违约责任约定“……2、甲方如未按合同规定的交房期限将商铺交付乙方使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过60天后，乙方有权解除合同。乙方如同意合同继续履行的，自本合同规定的最后交付日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房款的万分之五的违约金；3、甲、乙双方无正当理由单方终止本合同的，应向对方支付总购房款的15%作为违约金；4、若甲方交付的商铺经有关部门验收不合格，乙方有权解除合同，并可要求甲方返还所购房款，并按银行同期定期利率承担已付现金款项的利息”。
2010年11月11日，原告向被告中联国际交纳了116号门面的购房定金368700元。合同签订后，原告分别于2010年12月27日又向被告中联国际付购房款869300元。2011年5月16日，原告通过银行按揭又向被告中联国际支付购房款1220000元。2011年8月31日起至今，被告中联国际一直没有按合同约定向原告交付房屋。
另查明，2006年5月20日冷水滩区人民政府办公室以冷政办函（2006）44号，通知冷水滩农村信用社将竹城农村信用社列入城区旧城改造。2008年6月4日冷水滩区人民政府以冷政函（2008）36号，商请市规划建设局，商请将冷水滩百货公司四大楼和竹城农村信用社的改造范围纳入中联国际广场项目整体规划建设。2011年12月12日永州市规划建设局以2011第013号关于中联小区规划调整规划审查意见，指出该项目规划用地竹城农村信用社1640平方米未取得土地使用权等。2012年8月29日，永州市公安消防支队因查明湖南中联国际招商投资有限公司投资的位于永州市冷水滩区零陵中路868号的中联商住小区建设工程未经消防验收擅自投入使用，而对该公司做出永公（消）决字（2012）第0034号《公安行政处罚决定书》，决定给予湖南中联国际招商投资有限公司责令停止使用并处罚款人民币陆万元整的处罚。被告自2014年10月没有按合同约定支付原告按揭贷款利息。
本院认为：原、被告双方签订的《中联商住小区商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。
一、原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰按约定支付了全部购房款，被告中联国际应当按照合同约定，并依照法律规定向原告交付验收合格的商铺。被告中联国际辩称该商铺不能交付，并应禁止交付。虽然，永州市公安消防支队于2012年8月29日因中联商住小区建设工程未经消防验收擅自投入使用，对被告进行了责令停止使用的行政处罚；但是，根据《中华人民共和国消防法》第七十条，被责令停止施工、停止使用、停产停业的，在整改后经公安机关消防机构检查合格，可恢复施工、使用、生产、经营；被告中联国际所开发的商铺未经验收合格，其并不是不可抗力的结果，其过错责任依法依约应完全由被告中联国际承担。现原告主张继续履行合同，被告中联国际依法依约应当将原告购买的商铺交付给原告。被告中联国际在不积极整改的情况下，以该商铺未经验收合格无法交付为由主张终止合同的辨称观点，依法不予支持。
二、被告中联国际未能按合同约定于2011年8月31日将涉案商铺交付给原告，已构成违约，应当向原告继续履行合同和承担违约责任。现原告主张被告应按照其已交房款的首付款部分即1238000元为基数，并按照合同的约定按日向原告支付自2011年9月1日起至实际交付日止已交房款的万分之五的违约金。自2011年9月1日至2013年5月31日，被告延期交房639天，根据合同的规定，此期间被告向原告应承担的违约金为395541元，且自2013年6月1日起至被告向原告实际交付商铺房止，被告应继续按日向原告支付以1238000元为基数的万分之五的违约金（即619元／天，18570元／月）。而被告提出即使被告违约，合同所约定的违约金过高，过分高于原告的实际损失，请求人民法院予以适当减少。原告购买此商铺的银行按揭的贷款利率为年利率7.539%，原告的实际损失可以其银行按揭的贷款利息为依据即每月利息（以原告主张的首付款1238000为基数）为5560元。故应认定合同所约定的违约金确属过分高于原告的实际损失，依法应当予以核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定本案的违约金以1238000元为基数、按年利率8%的标准予以计算。从2011年9月1日起至2013年5月31日止的违约金为173388元（1238000元×8%÷365天×639天）；从2013年6月1日起至被告实际交房时止的违约金，被告应继续按上述标准向原告支付。故对原告的诉请予以部分支持。依据合同约定，被告承担向原告交付商铺之日止的银行按揭贷款利息，该约定并不违反有关法律规定，被告应按合同履行义务，被告自2014年10月支付按揭贷款利息，被告应按合同约定继续支付自2014年10月至向原告交付商铺之日止银行按揭贷款利息。
三、被告中联国际辩称，双方争议的房屋依照法律规定是不能交付的，该房屋不符合交付条件，应禁止交付，且不能交付的原因并不在于被告本身，其是不可抗力的结果，永州市冷水滩区人民政府曾对冷水滩农村信用社下文，要求将其属下的竹城农村信用社的土地与本案的项目整体开发，而该土地并未取得土地权属证书，也无法通过规划调整方案，最后导致本案的房屋无法通过消防验收，也导致了被告中联国际无法按照合同的约定将房屋交付给原告使用，故本案不能依约交房应是政府行为所致，是一种不可抗力的原因所致，依法可免除被告中联国际的责任。但永州市冷水滩区人民政府对冷水滩农村信用社下文的时间是2006年5月，冷水滩区人民政府商请市规划建设局将冷水滩百货公司四大楼和竹城农村信用社的改造范围纳入中联国际广场项目整体规划建设为2008年6月4日，而本案合同的签订时间是2010年11月，期间长达四年之久，被告中联国际在与原告签订合同时应当知道竹城农村信用社的土地是否有土地使用权属证书，且根据被告中联国际提供的消防部门的火灾隐患督办函显示，被告中联国际所修建的该项目存在的主要消防违法行为是修建的楼层超过了消防的审批意见，需要申报调整规划，再行消防设计变更验收。现本案所涉房屋没有通过消防验收，也没有依约将房屋交付给原告，其并不是不可抗力的结果，也不是政府原因所致，被告中联国际是完全可以避免、可以预见和可以克服的。故对被告中联国际认为依法可免除其违约责任的辩称观点，其理由不能成立，应不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告湖南中联国际招商投资有限公司在本判决生效后三十日内按双方签订的《中联商住小区商铺买卖合同》中规定的内容和法律的规定将经验收合格本案所涉的中联商住小区一层116号商铺房交付给原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰；
二、被告湖南中联国际招商投资有限公司在本判决生效后三十日内向原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰支付自2011年9月1日至2013年5月31日期间逾期交房违约金173388元；
三、被告湖南中联国际招商投资有限公司在实际交房之日起十日内向原告黄艳林、黄柏青、蒋佳芸、黄相杰支付自2013年6月1日至被告实际交付商铺房之日止的逾期交房违约金（以1238000元为基数、按年利率8%的标准计算）；
四、被告湖南中联国际招商投资有限公司继续支付自2014年10月至向原告交付商铺之日止的银行按揭贷款利息。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7233元，由被告湖南中联国际招商投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 赵文复
二〇一五年二月二十六日
代理书记员 尹 娜
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。