黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第820号
上诉人（原审被告）那跃娟，女，1959年3月22日生，汉族，哈尔滨市职工，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
委托代理人王洋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐赞民，女，1940年4月22日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区东棵南三道街2号
被上诉人（原审被告）徐会，男，1963年4月26日生，汉族，哈尔滨油漆厂电工，住黑龙江省哈尔滨市道外区东棵街南三道街2号。
上诉人那跃娟因与被上诉人徐赞民、徐会房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民再字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人那跃娟及其委托代理人王洋，被上诉人徐赞民到庭参加本案诉讼，被上诉人徐会经本院合法传唤未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：徐赞民与徐会系母子关系，与那跃娟系邻居。徐赞民承租的公产房坐落于哈尔滨市道外区东棵南三道街2号。徐赞民自家北面墙和邻居家东西墙私建一房屋（拆迁面积49.75平方米，以下简称北面私建房）和门斗，房屋建造时徐会曾出资，北面私建房和门斗，均未取得所有权证。1999年4月28日，有关部门给徐赞民出具摸底调查表一份，被拆迁人徐赞民的名字由徐赞民的儿子徐会代签。表中列有原房平面比例图，比例图中包括公产房、门斗和北面私建房。2000年4月25日，哈尔滨市拓宽先锋路重点工程指挥部与太平区房屋拆迁办公室发出《先锋路宏伟路卫星路拓宽即沿路两侧开发改造重点工程太平区段拆迁须知》。该须知中明确拆迁时间为2000年4月25日至5月5日。2000年5月3日，徐会与那跃娟达成口头协议，约定将北面私建房卖给那跃娟，那跃娟按照拆迁补偿标准每平方米600元给付房款20000元。那跃娟出具明细一份，写明40.42平方米，七折为28.294平方米，每平方米600元，合计16974元，搬家费400元，租房费每平方米8元，12个月合计2716元，欠徐会20000元等。5月6日，那跃娟给付徐会20000元，徐会出具收条，写明收到房屋拆迁款20000元。2000年8月23日，那跃娟与哈尔滨市拓宽先锋路重点工程指挥部五段拆迁指挥部签订一份（先锋宏伟小区非住宅）《拆迁协议书》。
2000年5月9日，徐会将坐落于哈尔滨市太平区东棵南三道街2号的公产房及私建门斗卖给那跃娟，卖房款为45000元，2001年徐赞民诉至原哈尔滨市太平区人民法院，要求确认该卖房协议无效；请求那跃娟、徐会按月租金600元赔偿损失9000元；请求将房屋恢复原状。该院作出（2001）太民初字第2502号民事判决书，判决：一、徐会与那跃娟之间于2000年5月9日签订的房屋买卖协议无效；二、本判决发生法律效力后，徐赞民立即给付那跃娟12200元，徐会给付那跃娟32800元，同时那跃娟从诉争房屋迁出；三、本判决发生法律效力后徐赞民、徐会立即给付那跃娟装修费8070元；四、本判决发生法律效力后那跃娟立即给付徐赞民、徐会房屋恢复原状工程款2390.76元。徐赞民不服该判决，向本院提出上诉。本院作出（2002）哈民二终字第537号民事判决，驳回上诉，维持原判。2002年6月17日那跃娟向原太平区人民法院申请强制执行。同年11月5日，那跃娟将公产房和门斗倒出交给徐会，后租赁该房至今，月租金600元。后徐赞民不服，申请再审。2009年3月12日，本院作出（2009）哈民二再终字第1号民事判决，判决：一、撤销（2001）太民一初字第2502号及（2002）哈民二终字第537号民事判决第二、三项；二、维持（2001）太民一初字第2502号及（2002）哈民二终字第537号民事判决第一、四项；三、于本判决发生法律效力后，徐会立即给付那跃娟卖房款45000元；四、本判决发生法律效力后，那跃娟立即返还徐赞民坐落于哈尔滨市道外区东棵三道街2号公产房（使用面积20平方米）及私建门斗（使用面积约20平方米）的房屋；五、本判决发生法律效力后，徐会立即给付那跃娟房屋装修费8070元；六、驳回徐赞民其他诉讼请求。
另查明：2000年拆迁办公室对无证房所有人的界定以户口为准。2000年左右，徐赞民承租的公产房所在地区居民身份证号码升位，那跃娟作为当时的委主任，负责将区域内的老户口本收集后统一送至派出所，并提供更换户口本的户主名单。那跃娟上报的名单中，徐赞民的母亲是承租方户主。新户口本上没有徐赞民的名字。徐赞民的母亲于1996年去世。
徐赞民诉称：其承租公产房坐落于东棵南三道街2号。1997年其将该房向北扩建，窗户、门、十二根檩子、水泥、白灰等均系徐赞民出资，借邻居两面墙，借徐赞民北墙、徐会出资建房盖、抹墙、打地面，该房建成后由徐会出租。2000年4月28日，该私建房被拆迁。当时徐赞民患风寒，全权委托徐会办理拆迁事宜，并将户口和房证交给徐会，房证现仍在徐会处。拆迁前，南面又建门斗。2001年，听说安置房在宇轩小区，使用面积为34平方米。后又得知，徐会于2000年5月9日擅自将公产房、南面门斗和北面私建房拆迁房号卖给那跃娟，价格为45000元。经法院判决那跃娟将房产归还给徐赞民。北面私建房营业补偿款20000元由那跃娟领取，给付徐会5000元。6月份徐会说买房款不够，要将油漆厂油纸盖房以35000元价格给予出售，徐赞民要求其给付拆迁房投资款和油纸盖房维修款，徐会于7月21日给付徐赞民12200元。请求赔偿：1、那跃娟返还使用面积34平方米动迁安置房一处；2、赔偿占房损失57600元并返还该房相关手续；3、要求那跃娟赔偿2000年5月9日至2003年10月份将门斗和公产房返还徐会之日占房损失，按月租金1500元计算，42个月合计63000元；4、请求那跃娟赔偿2003年10月份至2005年6月份占用门斗损失，按每月500元计算，21个月共计10500元；5、请求那跃娟赔偿精神损害抚慰金50000元、上访交通费8204元及医疗费9943元；6、请求那跃娟返还营业补偿款15000元；7、请求徐会给付北面私建房拆迁补偿款20000元和营业补偿款5000元；8、请求徐会返还东棵南三道街2号公产房承租证。
徐会辩称：北面私建房和南面门斗均系徐会出工出料于1996年5月份建成。2000年，北面私建房动迁，徐会系被拆迁人，因徐会无力购买安置房，与那跃娟达成口头协议，约定那跃娟按拆迁补偿标准每平方米600元将房款给付徐会，徐会将房子卖给那跃娟。那跃娟已按每平方米600元给付徐会20000元。后徐会又将公产房和门斗以45000元价款卖给那跃娟，法院判决退房返款，那跃娟于2002年10月22日将房子倒出交给徐会。2005年4、5月份起，徐会将公产房和门斗出租给那跃娟，租金每月600元。2000年7月21日，徐赞民向徐会索要求东棵街公产房和门斗卖房款，收款后出具了12200元收条。油漆厂的房子是10月27日卖的，与本案无关。北面私建房系徐会出资建成，不同意给付徐赞民拆迁补偿款20000元，该房没有营业补偿，房证现在已找不到。
那跃娟辩称：北面私建房系徐会自建无照房，米数按七折计算，如果不要房子，每平方米按600元补偿，2000年5月3月，那跃娟与徐会达成口头协议，徐会将房子卖给那跃娟，那跃娟按政府补偿标准将房款给付徐会。5月6日，那跃娟给付徐会20000元，徐会出具收条。该房无营业补偿。5月9日，那跃娟与徐会达成协议，徐会将公产房和门斗卖给那跃娟，价款45000元。后法院判决退房返款。2002年11月15日，那跃娟将公产房和门斗倒出交给徐会，后租赁该房至今，月租金600元。拆迁协议系那跃娟所签订，安置房坐落于宇轩小区，那跃娟已将该房出售。那跃娟不同意徐赞民的诉讼请求。
原审法院再审认为：关于北面私建房的权属问题。北面私建房屋依靠徐赞民承租的公产房北墙而建，属于不动产的添附。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见试行》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任｡”该条规定说明，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，双方之间对附属物的所有权有争议的，应视为原所有人享有所有权，非产权人可向所有人主张一定费用。所以北面私建房归徐赞民所有。关于买卖房屋协议的效力问题。北面私建房系徐赞民所有，徐会未经所有权人徐赞民的同意将房屋卖给那跃娟，属于无权处分，协议应当无效。关于那跃娟是否属于善意第三人的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”2000年4月25日，哈尔滨市拓宽先锋路重点工程指挥部与太平区房屋拆迁办公室发出《先锋路宏伟路卫星路拓宽即沿路两侧开发改造重点工程太平区段拆迁须知》。该须知中明确拆迁时间为2000年4月25日至5月5日。那跃娟作为当时该辖区居委会主任，应知道该拆迁日期，并且了解该房屋系徐赞民所有的情况，而仍在2000年5月3日与徐会达成口头协议，存在恶意串通的可能，且无法证明自己在受让房屋时是善意的，故不能定那跃娟是善意第三人。北面私建房系徐赞民所有，徐会无权买卖该房屋，所以徐会与那跃娟达成的房屋买卖协议无效。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故那跃娟应向徐赞民返还原有房屋。但由于该房屋已经被拆迁，无法实际返还。那跃娟明知房屋的所有权人是徐赞民，却仍与徐会签订买卖合同。那跃娟在买卖行为中存在过错，导致徐赞民的房屋被无权处分，丧失获得安置房屋的资格，故那跃娟应当赔偿徐赞民因此受到的损失。徐赞民的拆迁房屋为49.75平方米，系无证房，按照当时的拆迁标准，徐赞民可获得20895元。按照当时拆迁户购买住宅回迁房建筑面积每平方米960元的标准，徐赞民可购买建筑面积21.77平方米的房屋。按照现在房地产市场价格，宇轩花园一期住宅价格为建筑面积每平方米7000元计算，建筑面积21.77平方米的价值为152360元。故那跃娟应赔偿徐赞民损失152360元。
关于徐赞民主张那跃娟赔偿占用公产房和门斗损失的诉讼请求，由于那跃娟至2002年11月15日一直占用公产房和门斗，给徐赞民造成一定经济损失，徐赞民的主张应当支持。但徐赞民主张月租金1500元计算没有依据，原审依据那跃娟租赁该房月租金600元计算合理。但实际侵权人系那跃娟，徐会并未实际占用过该房，原审判令由那跃娟、徐会对该损失承担连带责任没有法律依据，应当由那跃娟对该项损失承担赔偿责任，该项损失共计18120元。徐赞民系公产房承租人，有权持有承租证，故对请求徐会要求返还承租证的诉讼请求予以支持。徐赞民的其他诉讼请求没有法律依据不予支持。据此判决：一、维持（2010）外民二初字第292号民事判决的第二项和第四项；二、撤销（2010）外民二初字第292号民事判决的第一项和第三项；三、那跃娟在判决发生法律效力后给付徐赞民北面私建房经济损失152360元；四、那跃娟赔偿徐赞民占用公租房和门斗的经济损失18120元，此款应与上述款项一并给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4889元免交。
那跃娟不服原审法院再审判决，向本院提起上诉称：1、再审判决对私建房的权利主体认定错误。2000年的诉讼中已经查明并确认私建房由徐会投资建设，且一直由徐会对外出租受益，而再审判决却认定该私建房由徐赞民投资建设错误。2、关于私建房的出售问题，徐赞民明知且认可的。拆迁当中，徐会先卖私建房又卖主房。从2000年起徐赞民一直为主房诉讼，不仅要回房产还不退钱，在这十年里，却从未对私建房部分提出任何异议，现又反悔，故该诉请不应得到法院支持。3、本案涉及的私建房本身就是非法建筑，不能适用善意第三人之法律规定。4、再审判决计算损失方法错误。按照当时的拆迁标准，徐赞民可获得20895元拆迁补偿款，当时的回迁房购房标准是每平方米960元，可回购建筑面积21.77平方米的房屋，再审判决按照现在的市场价格，每平方米7000元计算，市场价值认定为152360元，显然没有法律依据。5、再审判决确认赔偿主体错误。诉争房屋的买卖双方是那跃娟与徐会。而再审法院却完全抛开出售方徐会，将所有的责任判令由那跃娟负担，显然不公平、不合理。综上，请求撤销再审判决，依法驳回徐赞民的全部诉讼请求。
徐赞民同意原审再审判决。
徐会经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。
在二审审理期间，徐赞民举示两份证据：证据一、2013年5月14日黑龙江省高级人民法院驻京办事处出具的约期接谈单一份，证据二、2012年7月9日哈尔滨市化工四厂为市房产住宅局出具的介绍信各一份。意在证明涉案房屋系徐赞民的，请求赔偿14年的损失。
针对徐赞民举示的上述证据，那跃娟拒绝发表质证意见。
本院认证意见为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款规定：对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。该两份证据在一审审理期间已经存在，且那跃娟拒绝质证，经本院审查，与本案不存在关联性，因此本院对该两份证据不作为本案定案依据予以采信。
经二审审理查明事实与原审判决认定事实基本一致。
另查明：那跃娟与案外人系徐赞民的左右邻居。徐赞民承租的公产房坐落于哈尔滨市道外区东棵南三道街2号，位于现在的先锋路的以南。那跃娟、案外人先于徐赞民往北建造房屋。之后，徐赞民依左邻右舍两面墙也往北私建了本案涉案房屋。那跃娟在私建房开办一家小餐馆，并办理了营业执照，徐赞民也将涉案房屋对外出租收取租金，但该私建房屋未办理营业执照。
再查明：2000年8月23日，那跃娟与哈尔滨市拓宽先锋路重点工程指挥部五段拆迁指挥部签订一份（先锋宏伟小区非住宅）拆迁协议，约定指挥部给那跃娟安置了建筑面积为126.10平方米的非住宅一套。该份拆迁协议中那跃娟的拆迁房屋面积为126.10平方米（包括徐赞民的房屋面积），拆迁补偿价格为151320元。实际安置面积为90多米的门市房及建筑面积为51.48平方米的住宅各一套（目前位于宇轩花园13栋4单元5层3号）。在安置过程中那跃娟补缴了65710.32元。目前，该安置住宅已出卖。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉争房屋依徐赞民所有的公产房建造，未办理产权证，属于无照房。虽然徐会主张承建该房时其曾出资，但除自相矛盾的证人证言之外没有其他证据可以佐证，且原审法院再审判决认定涉案房屋为徐赞民个人所有后，徐会未上诉，因此原审法院再审判决将涉案房屋认定为徐赞民个人所有正确。
关于徐会与那跃娟之间达成的买卖协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。徐会未经徐赞民的同意，擅自出卖徐赞民的所有的涉案房产，嗣后也未得到徐赞民的追认，其处分案涉房屋的行为无效，且那跃娟与徐赞民系邻居关系，时任居委会主任，有条件知悉该房屋的真实权利人及其出卖人的家庭情况，因此原审法院再审判决认定那跃娟不属于善意第三人，确认与徐会之间达成的涉案房屋买卖协议无效正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，协议无效，应双返，即徐会退还给那跃娟购房款20000元；那跃娟应返还徐赞民案涉房屋，鉴于该房屋已被政府拆迁，标的物灭失，且那跃娟因该买卖协议，代徐赞民取得了拆迁安置资格，因此应赔偿由此给徐赞民造成的损失。经审查，原审法院再审判决对涉案房屋赔偿标准及占房损失认定正确，对此本院不予调整。原审再审判决认定事实清楚，适用法律得当，那跃娟的上诉请求，本院不予支持。但是原审法院再审判决未完全考虑到合同无效后的处理后果，及前述徐会应退还那跃娟购房款问题，且买卖协议达成后，那跃娟即支付购房款，徐会长期占有该笔款，因此本院依法补判徐会在返还购房款20000元的同时，应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付该款利息。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民再字第24号民事判决。
二、本判决生效后十日内，徐会退还那跃娟购房款人民币20000元，并自2000年5月7日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付该款利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4889元，经审批免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 韧
代理审判员 周力平
代理审判员 辛吉雁
二〇一五年六月三日
书 记 员 王春贺