新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2014）富民初字第686号原告（反诉被告）：时辉，男，汉族，1980年9月20日出生，出租车司机。委托代理人：欧卫东，新疆蕴发律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司。法定代表人：王德发，系该公司经理。被告（反诉原告）：ＸＸＸ，男，汉族，1972年4月10日出生。二被告共同委托代理人：蔡安，新疆鼎华律师事务所律师。原告（反诉被告）时辉诉被告（反诉原告）新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司（以下简称金驼分公司）、（反诉原告）ＸＸＸ房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2014年10月20日受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）时辉及委托代理人欧卫东到庭，被告（反诉原告）金驼分公司、（反诉原告）ＸＸＸ共同委托代理人蔡安到庭。本案现已审理终结。本诉原告诉称：2012年6月6日，原告与被告签订房屋拆迁安置补偿协议，双方约定，由被拆迁房屋产权的原告与被告进行产权调换，被告以金蕴花园住宅西区新建住宅楼6号楼中间单元2楼一套（建筑面积80平米）、3楼一套（建筑面积80平米）、倒数第四排中间单元，以上房屋并配套地下室，交付时间为2013年12月30日前，被告将产权调换房屋交付给乙方。在合同履行过程中，原告如约履行了搬迁交房义务，被告迟迟未予履行交房，原告多次找被告协商，均没有结果。原告请求法院1、判令请求被告继续履行合同，依照合同约定交付给原告金蕴西区6号楼中间单元（分别是2楼、3楼和4楼各一套）；2、由被告依照合同约定支付原告违约金151520.76元（至起诉之日起，超出部分另算）；3、由被告承担本案的诉讼费用。本诉二被告辩称并反诉称：1、双方在2012年6月6日签订的房屋拆迁安置补偿协议中所约定的倒数第四排楼房，即5号楼，不是原告诉求中的6号楼；2、二被告不存在违约行为。3、反诉被告时辉应当支付反诉原告房屋差价48108元，并承担延期拆迁违约金45897元。本诉原告对反诉辩称：1、反诉原告要求反诉被告补偿房屋差价，反诉原告一再违约，协议约定2013年12月30日交付房屋，至今反诉被告依然租房居住，金蕴花园小区至今工程未进行验收，因此反诉原告不能主张补偿差价；2、反诉原告关于违约金的请求不成立，2012年6月6日反诉原告与反诉被告签订协议后，反诉被告当日搬离原住房，并没有违约。原告的承诺书并没有说明将楼房调整至6号楼1单元，恳请法院驳回反诉原告诉讼请求。原告为支持其诉讼主张并反驳被告反诉主张，向本院举证如下：一、城市房屋拆迁安置补偿协议，证明1、2012年6月6日原、被告签订合同，合同主体甲方为被告金驼分公司，签字人ＸＸＸ。乙方为原告时辉；2、被拆迁房屋产权人为原告时辉，补偿方式为产权调换，甲方以金蕴花园小区西区新建住宅楼2楼一套建筑面积80平米，3楼一套建筑面积95平米，4楼一套建筑面积80平米，6楼一套建筑面积80平米，共计四套总建筑面积335平方米，位置是倒数第四排中间单元，配套地下室；3、甲方在2013年12月30日前将产权调换房屋交付给乙方，原告提出依据合同赔偿；4、协议约定，甲方如未按本协议规定的时间交房，自本协议实际交付房屋日期计算，甲方按日支付逾期应付款的千分之一的违约金，同时也是原告计算违约金的计算方式。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可，该协议第三条第二项明确说明倒数第四排中间单元，与原告起诉的所谓的6号楼中间单元不是同一个楼房号，被告认为合同中约定的为五号楼，6号楼为调整后的。二、被告ＸＸＸ出具的证明，证明合同中约定的房屋为6号楼。二被告对该组证据的真实性及证明目的均不予认可，认为与本案诉请没有关联性。三、拆迁证明一份，证明原告依照合同约定将房屋交付给被告拆迁，并未违约的事实。二被告认为，该证明出具的时间与合同签订的时间相一致，而合同中第五条约定，原告在2012年6月15日将房屋腾空，该证明与合同内容相抵触。四、卢翠玲出具的证明，证明原告在2012年6月12日已经依照合同约定将原住房腾空，并租了卢翠玲的房屋，并不存在违约的事实。二被告认为，原告提供的这份证据与原告提供的上一组证据之间相互矛盾，根据证据规则的规定两份证据都不能作为定案依据。五、效果图及照片2张，证明诉争的楼房为六号楼。二被告认为，效果图是用作宣传的一个材料，最顶头的一排是廉租房，不是二被告开发的，从第10号楼数恰恰是五号楼。证人卢翠玲的证言，证明原告自拆迁至今一直租住在卢翠玲家平房。二被告认为，证人与原告现在具有利益关系，其证言的证明力非常弱；证人的证言与其书写的证明及原告提供的证据之间，有相互矛盾之处，该证人的证言不能作为定案的证据使用。七、承诺书复印件，证明被告违反了诚信原则及合同的约定，该承诺书无效。二被告对承诺书的真实性无异议，复印后发现未写日期，补填的。被告为反驳本诉主张并支持反诉主张，向本院举证如下：一、房屋拆迁安置补偿协议，证明1、安置房的位置是金蕴花园西区，总面积335平方米；2、按安置房的实际面积补偿差额；3、原告应当在2012年6月15日前腾房；4、原告腾房延期，将承担千分之一的违约金；5、任何补充协议与原协议具有同等效力，将来与原被告签订的任何合同都均为补充协议。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可，根据该协议第三条，明确确定从倒数第四排即六号楼，再次确定中间单元，同时2013年12月30日被告应当将产权调换房屋交给原告。二、原告出具的承诺书，证明1、原告同意将安置房调整到6号楼；2、原告同意二被告延后交房；3、原告放弃向二被告追偿违约责任；4、所调整房子均不能超过115平方米。原告对该证据的真实性予以认可，但是该承诺书的日期是后加上去的，该承诺书是原告单方面的意思表示，并没有被告方的认可。三、金蕴花园小区拆迁房搬迁交付旧房登记表，证明原告时辉的交房时间为2012年8月28日。原告对该证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，2012年8月28日交的房产证、土地证。四、金蕴花园小区平面图，证明楼号是依设计而定；11号楼、12号楼是廉租房与其他楼房入住的对象不同，更主要是11号楼、12号楼不是被告开发的，倒数第四排楼房应当为5号楼。原告对该证据的真实性不予认可，该平面图只是一个复印件，不能证明该证据的确切来源。五、富发改字格（2013）23号文件，证明各楼层价格为一层1956元每平方米，二层2016元每平方米、三层是2056元每平方米、四层是1956元每平方米、五层是1556元每平方米、六层是1236元每平方米，原告应当支付楼房差价。原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，原告没有存在违约的事实。六、金蕴西区6号楼住宅位置示意图，证明已按原告的要求及售楼情况给原告调整到6号楼201室、302室、401室。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。七、2015年1月9日，被告金驼分公司出具的二份证明，证明原告为获得新的地皮，要求被告先行出具证明再签订拆迁协议，原告房屋实际拆迁是2012年8月中旬；被告ＸＸＸ系该项目实际投资人，该项目引起的债权债务均由被告ＸＸＸ承担。原告对二份证明的合法性均不认可，认为被告ＸＸＸ应与被告金驼分公司承担连带责任。关于拆迁时间的证明与原告提供的证据内容相悖，不予认可。八、委托书一份，证明原告本人委托被告ＸＸＸ销售原告两套楼房。原告对其真实性予以认可，对证明目的不予认可。九、富蕴县金蕴花园小区西区5、6号楼分户面积表，证明5、6号楼分户面积。原告对6号楼分户面积表认可，对5号楼分户面积表不认可。本院对以上证据分析认证如下：本院对原、被告双方无争议的证据予以采信。被告对原告提供的证据二、四、六的真实性、关联性及证明目的均不予认可，本院结合原告提供的其他证据，对其真实性予以确认。原告对被告提供的证据四的真实性不予认可，本院结合本案的其他证据，对其真实性予以确认。原告对被告提供的证据六的真实性不予认可，本院认为，该证据无其他证据佐证，对其真实性不予确认，原告对2015年1月9日被告金驼分公司出具的二份证明的合法性不予认可，本院认为关于被告ＸＸＸ系该项目实际投资人的证明，原告不认可，被告亦未提供其他证据佐证，本院对其真实性不予以确认，关于原告房屋实际拆迁是2012年8月中旬的证明，因与被告金驼分公司给原告出具的拆迁证明相互矛盾，本院对被告金驼分公司先后出具的二份拆迁时间的证明均不予认可。经审理查明：2012年6月6日，原告与金驼分公司签订了房屋拆迁安置补偿协议；双方约定补偿方式为产权调换，甲方以富蕴县金蕴花园小区西区新建住宅楼2楼一套建筑面积80平米，3楼一套建筑面积95平米，4楼一套建筑面积80平米，6楼一套建筑面积80平米，共计四套总建筑面积335平方米，位置是倒数第四排中间单元，配套地下室；按安置房的实际面积双方补偿差额；乙方应当在2012年6月15日前腾房；甲方在2013年12月30日前将产权调换房屋交付给乙方；乙方应在拆迁日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续；甲方如未按本协议规定的时间交房，自本协议规定的交房期之日第二天起至实际交房之日止，甲方按日支付逾期应付款的千分之一的违约金；乙方如未按本协议规定的时间交付被拆迁房屋，自本协议规定的交付期之日起实际全部交付被拆迁房屋之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金；本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，协议附件与本协议具有同等法律效力；本协议自双方签订之日起生效。协议签订当日，原告即将被拆迁房屋交由被告金驼分公司进行拆除。2012年6月12日至今，原告一直租住卢翠玲的平房，年租金3300元。2012年6月21日，原告委托被告ＸＸＸ将其拆迁安置房4楼、6楼的拆迁补偿房屋按核准价对外销售。2012年8月28日，原告向被告交付被拆迁房屋的房产证、土地证。2013年10月16日，原告向被告承诺，本人安置房三楼95平方米，自愿调到6号楼115平方米，如6号楼工期延误在2013年12月30日前不能入住，本人同意将原拆迁协议交付房屋时间延后交付，不追诉甲方的违约责任。房屋不超过115平方米，超出115平方米本人不补差价。2013年11月8日，富蕴县发展和改革委员会对被告金驼分公司开发的金蕴花园西区的指导价为，各楼层价格为一层1956元每平方米，二层2016元每平方米、三层是2056元每平方米、四层是1956元每平方米、五层是1556元每平方米、六层是1236元每平方米。2014年2月20日，原告与被告ＸＸＸ协商将6楼的拆迁补偿房屋更换为一间车库，并由被告ＸＸＸ再补偿原告2.4万元。本院认为，2012年6月6日，原告与被告金驼分公司签订的房屋拆迁安置补偿协议不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同。2012年6月21日，原告向被告ＸＸＸ出具的委托书，2013年10月16日，原告向被告ＸＸＸ出具的承诺书，均属对原协议的补充、变更，合法有效。根据双方协议的约定及证据，可以认定原告的拆迁安置补偿房屋的位置系富蕴县金蕴花园小区西区6号楼中间单元，即2、3单元；结合6号楼补偿及销售的实际情况，以及原告自愿承诺ＸＸＸ对其三楼的房屋进行调整，本院确认原告的拆迁补偿安置房屋为富蕴县金蕴花园小区西区6号楼2单元201室、1单元302室，建筑面积均为112.56平方米，原告应当向被告所补差价为101744.32元。原告拆迁补偿的4、6楼因原告与被告ＸＸＸ另有约定，由双方按约定履行。原告要求被告支付违约金，因原告自行承诺不追诉被告的违约责任，本院对此诉讼请求不予支持。原告要求由被告承担连带责任，因被告金驼分公司是签订合同的主体，应由其承担相应责任。二被告反诉要求原告承担违约责任，因其提供的证据不能证实原告延迟交付被拆迁房屋，本院对此诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司于本判决生效之日起十日内交付原告（反诉被告）时辉富蕴县金蕴花园小区西区6号楼2单元201室、1单元302室楼房二套，并配套交付地下室；二、原告（反诉被告）时辉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司补偿房屋面积差价款101744.32元；三、驳回原告（反诉被告）时辉及被告（反诉原告）新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司、被告（反诉原告）ＸＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2330元，减半收取即1165元（原告已预交），反诉案件受理费2118元，减半收取即1059元（反诉原告已预交），共计2224元，均由原告（反诉被告）时辉负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员 袁     保     清二〇一五年二月十二日书记员 阿兰·胡斯满