北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11797号
原告北京玲珑花园物业发展有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园中心会所一层。
注册号：110000410085908
法定代表人顾军营，董事长。
委托代理人刘晓静，北京中勉律师事务所律师。
被告宇星，男。
委托代理人王少波，北京市天水泽龙律师事务所律师。
原告北京玲珑花园物业发展有限公司（以下简称玲珑花园公司）与被告宇星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员游晓飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告玲珑花园公司委托代理人刘晓静与被告宇星及其委托代理人王少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玲珑花园公司诉称，2002年5月14日，我公司与宇星签订了《北京市外销商品房买卖契约》，宇星购买了我公司开发的玲珑花园11611室居住，并与我公司签订了《玲珑花园物业管理公约》及《承诺书》，约定由我公司提供物业管理服务并收取业主应付款项，其中约定物业管理费为3.88元／平方米／月，公共设施维护费1.2元／平方米／年，生活垃圾外运费30元／户／年，冷水费、热水费每月按国家标准查表收取。上述物业单元的各项费用一直由宇星支付。自2008年10月1日起，宇星拒绝支付上述物业的热水费，截至2013年3月31日，宇星已欠付热水费525元。自2009年1月1日起，宇星拒绝支付上述物业的物业管理费、公共设施维护费、生活垃圾外运费，截至2013年12月31日宇星已欠付物业管理费27121.2元、公共设施维护费699元、生活垃圾外运费150元。自2010年1月1日起，宇星拒绝支付上述物业的车位费，截至2014年12月31日，宇星已欠付车位费8000元。宇星以前年度交纳管理费等各项费用后尚有余额8530.47元，用于支付上述各项费用，经我公司多次向宇星催收上述费用，宇星于2011年9月2日向我公司支付了20000元，故尚欠7964.73元。宇星无任何理由不支付上述费用，故起诉要求：1、判令宇星向我公司支付物业管理费27121.2元（2009年1月1日至2013年12月31日）、公共设施维护费699元（2009年1月1日至2013年12月31日）、生活垃圾外运费150元（2009年1月1日至2013年12月31日）、热水费525元（2008年10月1日至2013年3月31日）、车位费8000元（2010年1月1日至2014年12月31日），扣除以前年度的缴费余额8530.47元及2011年9月2日交纳的2万元，实际向我公司支付尚拖欠的费用7964.73元；2、判令宇星向我公司支付自2009年1月1日起至其实际给付之日止的违约金（按日千分之五计算）；3、诉讼费由宇星负担。
宇星辩称，我是2002年在玲珑花园小区购买的房屋，但玲珑花园公司是2010年获得的物业服务资格，我认为在2010年之前玲珑花园公司是开发商，没有物业服务资格，所以2010年之前的物业费我没有交纳。在2010年玲珑花园公司获得物业服务资格之后，没有和我签订物业服务合同，也没有就物业服务标准进行约定，我虽然交纳了部分物业费，但并非是按照每平方米3.88元的标准交纳的。我认可热水费，但是热水成本测算公示我没有见过。车位费我不认可，我没有和玲珑花园公司就车位费进行约定，不应交纳车位费，而且车位是玲珑花园公司私自将绿化用地改成的收费停车位。2009年时我不知道玲珑花园公司把绿地改成车位是不合法的，所以与其签订了租赁合同，但在此之后我再也没有和玲珑花园公司签订过车位租赁合同，也没有交纳过车位费。另外，玲珑花园公司私自将幼儿园及会所用房出租给其他公司使用，将公共道路改为停车位出租，小区内随意停车，管理混乱，公共过道卫生较差，垃圾清理不及时，小区内经常有大量闲杂人员。
经审理查明，宇星系北京市海淀区蓝靛厂南路59号（玲珑花园）11611号房屋业主，该房屋建筑面积为116.5平方米。玲珑花园公司系玲珑花园小区的前期物业管理单位，该社区尚未成立业主大会。
1998年6月27日，玲珑花园公司拟定了《北京玲珑花园物业管理公约》，其中对玲珑花园公司的权利及责任进行了明确规定，包括视察、检查社区，尽力保持社区及其配套公共服务设施处于良好、清洁、安全的状态，保养公共地方的照明和消防设施，保持社区内清洁及卫生，防止堵塞所有公共地方、清除社区内垃圾等。同时载明，管理费用包括管理者酬金、为社区公共设施投保交纳的保费、管理服务人员的工资和福利费、公共设施设备日常运行维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费、物业管理单位固定资产折旧费及法定税费。业主应于每月5日前预先向管理者交付其单元每月应付的管理费用，如未能在到期日起15日内交付其应付未付的款项，玲珑花园公司有权收取未缴付款项自应付之日起至支付日的滞纳金，每迟交一日按未交付款项的千分之五收取。同时规定，该公约经北京居住小区管理办公室核准，由当事人签署承诺书即告生效。1998年7月23日，北京市居住小区管理办公室下发了京小区办字（1998）第045号通知，核准了上述公约（核准号：外字第031号）。后宇星签署了承诺书，承诺遵守及履行上述物业管理公约内的一切条款及有关修订，并承认北京玲珑花园管理者（现管理者为玲珑花园公司）的合法地位，遵守其相关社区一切管理规则及附属公约等。2000年2月，宇星还签署了玲珑花园物业管理收费表，确认管理费为每月每平方米3.79元，化粪池清掏费为每月每平方米0.03元，绿化费为每月每平方米0.06元，管理费合计每月每平方米3.88元，公共设施维护费为每年每平方米1.2元，生活垃圾外运费为每年每户30元，水费、热水费每月按国家标准查表收取。
2009年7月13日，玲珑花园公司（甲方，出租方）与宇星（乙方，承租方）签订《玲珑花园小区车位租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园地上186号车位；租赁期限为1年，自2009年1月1日至2009年12月31日止；租金为每个地上车位每年1600元，租赁车位按照先付款后使用的原则，乙方需在签定本合同时将本年度车位租赁费一次性向甲方支付，下年度车位费应提前一个月交纳。宇星以车位属于小区绿地为由，不同意支付车位费。
自2009年1月1日起至2013年12月31日，宇星应交物业管理费为3.88元＊116.5平方米＊5年＊12个月=27121.2元，公共设施维护费为1.2元＊116.5平方米＊5年=699元，生活垃圾外运费为30元＊1户＊5年=150元。自2008年10月1日至2013年3月31日，宇星应交热水费为525元。自2010年1月1日至2014年12月31日，宇星应交车位费为1600元＊5年=8000元。上述费用扣除宇星以前年度的缴费余额8530.47元及2011年9月2日交纳的2万元，宇星欠缴上述期限内的物业管理费、公共设施维护费、生活垃圾外运费、热水费共计1388.05元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、物业管理公约、承诺书、物业管理收费表、应收项目表等证据材料在案佐证。
本院认为，合法的民事权益受法律保护。根据查明的事实，玲珑花园公司作为玲珑花园小区的物业服务管理者，为玲珑花园小区提供了物业服务，宇星作为玲珑花园11号楼1层11611号房屋的业主，应当按照双方约定的收费标准交纳各项费用。
审理中，宇星虽辩称玲珑花园公司不具备物业服务资格，以及私自将幼儿园及会所用房出租给其他公司使用，将小区绿地改为收费停车位，将公共道路改为停车位出租，小区内随意停车，管理混乱，公共过道卫生较差，垃圾清理不及时，小区内经常有大量闲杂人员等问题，但其反映的问题部分属于小区业主的共有权利，根据相关法律规定，宇星作为小区业主之一可以通过正当途径向玲珑花园公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业管理等各项费用。就宇星反映的物业服务质量问题，其并未提供充分的证据加以证明，故对该抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，宇星以上述理由拒绝交纳物业管理等各项费用的抗辩意见均不能成立。现玲珑花园公司要求宇星支付物业管理费、公共设施维护费、生活垃圾外运费、热水费及车位费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因宇星并非无故拖欠费用，故对玲珑花园公司要求宇星支付延期付款违约金的请求，本院不予支持。同时，玲珑花园公司亦应进一步提升服务理念和服务水平，加强与业主的沟通和交流，以便在物业服务过程中最大程度的取得业主的理解和配合。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、宇星于本判决生效后七日内向北京玲珑花园物业发展有限公司支付物业管理费、公共设施维护费、生活垃圾外运费、热水费、车位费共计七千九百六十四元七角三分。
二、驳回北京玲珑花园物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元（北京玲珑花园物业发展有限公司已预交），由宇星负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 游晓飞
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 刘晓晖