浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第3006号
原告：义乌市稠江街道黎明居民委员会，住所地：浙江省义乌市稠江街道黎明村。
诉讼代表人：龚先锋，主任。
原告：义乌市稠江街道黎明村经济合作社，住所地：浙江省义乌市稠江街道黎明村。
法定代表人：龚文胜，董事长。
两原告共同委托代理人陈凤鸣、丁帆，浙江大平律师事务所律师。
被告：潘炳炎，退休工人。
委托代理人：郑金龙，浙江红太阳律师事务所律师。
委托代理人：叶婷婷，浙江红太阳律师事务所实习律师。
原告义乌市稠江街道黎明居民委员会（以下简称黎明居委会）、义乌市稠江街道黎明村经济合作社（以下简称黎明合作社）与被告潘炳炎建设用地使用权转让纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法由审判员吕兴文独任审判，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告黎明居委会的诉讼代表人龚先锋、黎明合作社的法定代表人龚文胜及两原告的委托代理人陈凤鸣，被告潘炳炎及其委托代理人郑金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎明居委会、黎明合作社起诉称，2009年4、5月份，原告在旧村改造期间，原村两委成员王小平（原居委会主任）、龚益春（原居委会委员）、龚益强（原居委会党支部书记）、龚国平（原居委会党支部委员）利用职务便利，四人合谋决定由龚益春利用负责登记、确认各村民用地面积的职务便利，以王小平的名义多登记8.5间共计306平方米的用地指标。之后王小平将其中90平方米以1.1万元／㎡的价格出售给非本村居民潘炳炎，共计转让价款99万元，上述买卖事实及讼争土地为原告集体土地的事实已在义乌市人民法院作出的（2013）金义刑初字第399号判决书中认定。被告向王小平付清转让款及交纳选位投标款后，即在受让土地上违法建筑房屋。原告村民在获知违法买卖土地的情况后提出强烈反对和抗议，而当时正值王小平等人在村两委当权，村两委对村民的意见置之不理，导致被告顺利地在违法获得的土地上建成占地面积90平方米的房屋。后经村民举报，王小平、龚益春、龚益强、龚国平被追究刑事责任。
原告认为，被告买卖原告所有宅基地使用权事实清楚，被告所受让的土地性质为集体土地，属于法律禁止交易的标的物。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定，宅基地使用权的取得和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故被告买卖宅基地使用权的行为，违反了法律强制性规定，原、被告间买卖宅基地的合同关系应属无效。被告未取得合法使用原告土地的权利，继续占有并使用原告土地于法无据。请求判决：一、确认王小平以原告名义与被告订立的宅基地使用权转让合同无效；二、被告返还原告占用的义乌市稠江街道黎明村石鱼路21号90平方米宅基地土地使用权；三、拆除被告位于义乌市稠江街道黎明村石鱼路21号90平方米集体土地上的房屋并恢复原状。
被告潘炳炎辩称，一、原告认为王小平以原告名义与被告签订土地使用权转让合同于事实不符，本案系原、被告间土地使用权调剂行为，生效的刑事判决书认定了黎明村进行旧村改造时统一收购用地指标、统一出卖他人，被告的土地的调剂款及选位投标款均是交付给黎明村委会的，所本案土地使用权交易的双方是原、被告，而不是原告与王小平。二、关于协议的效力问题，本案所涉的土地是经黎明村委会对外发布有土地指标进行出卖，并经义乌市宝丰拍卖有限公司在稠江街道办事处进行统一的选位投标，经荆州市建筑设计院统一设计，再经村委会统一放样后统一建造，房屋建成后由被告居住、管理使用至今。被告支付土地调剂款、选位投标款及房屋建筑等各项费用，现原告以土地管理法第63条的规定要求确认买卖关系无效缺乏依据；三、讼争土地上的房屋由被告出资建造，没有损害国家、集体及案外第三人的利益，被告向原告支付了土地的调剂款及选位投标款，本案所涉的土地调剂为是双务合同，根据权利义务对等原则，原告方没有返还、补偿被告相关费用之前，要求返还宅基地土地使用权并拆除房屋系起诉不适时，故撇开合同效力，原告的第二、三项诉讼请求也缺乏事实与法律依据；四、本案中的一系列行为都是由原告主导的，包括对外宣称有土地指标买卖、规划等，现原告要求确认合同无效并返还土地，违法了诚实信用原则。五、义乌市稠江街道黎明村石鱼路21号潘炳炎房屋的土地使用权面积为72平方米，并非90平方米。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩，原告补充陈述：本案不在原告统一收购土地使用权及调剂范围之列，是原告与原居委会主任王小平等人私下操作的。被告的土地购买款没有实际交给原告。原告对涉案土地上的房屋由被告建造及管业使用没有异议，原告认可宅基地转让行为发生在原、被告间，本案不是正当的土地使用权转让，故不存在原告不诚信的问题。潘炳炎在石鱼路21号的房屋的占地面积72平方米没错的，其余18平方米建在潘炳炎位于稠明路76号房屋中。请求变更诉讼请求第二、三项为：二、被告返还原告占用的义乌市稠江街道黎明村石鱼路21号72平方米宅基地土地使用权；三、拆除被告位于义乌市稠江街道黎明村石鱼路21号72平方米集体土地上的房屋并恢复原状。
原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
一、（2013）金义刑初字第699号刑事判决书复印件一份，以证明被告违法买卖原告宅基地使用权的事实。被告质证意见，真实性没有异议，该判决书证明了原告在旧村改造过程中经村两委集体决定由村统一收购土地指标、统一出卖他人的事实，王小平等被告人犯职务侵占罪，侵占的是黎明村的钱款，被告与王小平等人没有直接的法律关系。
二、义乌市建设局义建局（2000）171号文件复印件、义乌市规划管理处于2004年3月16日出具的规划说明复印件、义乌市国土局稠江国土资源所于2015年1月4日出具的证明各一份，以证明讼争土地性质为集体土地的事实。被告质证意见，对建设局文件的真实性没有异议，该文件证明了本案所讼争的房屋是符合黎明村旧村改造规划的；对规划说明的真实性没有异议，该说明证明了原、被告讼争所涉的房屋是经城乡规划设计院编制的合法规划；对证明的真实性没有异议，义乌市稠江土地管理所出具的证明说明了涉案房产的合法性。
三、照片复印件一张、平面规划图各一份，以证明被告违法建成的房屋及房屋坐落的位置。被告质证意见，对照片没有异议；对平面规划图的真实性没有异议，平面规划图证明了本案所涉房屋符合规划用途。
被告就其辩解主张举证及原告质证如下：
一、义乌市村经济合作社统一收款收据一份，以证明原告收到72平方米店面房中标款172800元。原告质证意见，没有异议。
二、黎明村旧村改造安置地块投标定位方法复印件一份，以证明对选位进行投标的事实。原告质证意见，没有异议，村里确实有统一收购土地指标、统一出卖的情况，但不包括本案被告所涉及房屋土地面积。
三、荆州市建筑设计研究院出具的建筑设计图一份，以证明在区间1、4轴业主为潘炳炎，区间1-4轴就是石鱼路21号的房屋。原告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，只能证明被告受让的土地是在规划设计图内，不能证明建造的房屋是合法的。
四、原告于2012年3月27日出具的证明一份，以证明原告方认可了石鱼路21号房屋为潘炳炎所有。原告质证意见，真实性没有异议，该证明系潘炳炎为了办理营业执照需要而开具的，不能证明房屋的合法性，房屋是否合法不是以村里的证明为准。
五、收款收据五份，以证明讼争房屋由被告潘炳炎居住管业使用的事实。原告质证意见，没有异议。
原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对原、被告所举证据的真实性均予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
被告以1.1万元／平方米的价款向原告黎明居委会购买宅基地90平方米；2010年4月10日原告黎明合作社向被告收取72平方米宅基地店面房投标款172800元（每平方米2400元）。后被告自行出资在黎明村建造占地面积72平方米的房屋并管业至今。现该房屋的地址为黎明村石鱼路21号。被告所购买的其余18平方米建于黎明村稠明路76号。被告未提供其在石鱼路21号所建的72平方米房屋的用地审批及规划审批手续。
2013年4月12日，本院作出的（2013）金义刑初字第699号刑事判决书认定：2009年4、5月份，义乌市稠江街道黎明村在旧村改造过程中，村两委集体研究决定由黎明村统一将村民用地指标收购后再统一出卖给他人。期间，王小平、龚益春、龚益强、龚国平利用其担任黎明居两委成员的职务便利，四人经合谋后决定由被告人龚益春利用其负责登记、确认各村民用地面积的职务便利以被告人王小平的名义多登记8.5间共计306平方的用地指标。被告人王小平出面将该306平方米的集体用地以1.1万元／平方米的价格出售给陈商海108平方米，出售给吴璀辉108平方米，出售给潘炳炎90平方米，共得赃款336.6万元。后被告人王小平、龚益强、龚益春、龚国平共同将该赃款非法占为已有。本院以职务侵占罪分别判处王小平、龚益春、龚益强、龚国平有期徒刑8年并追缴王小平、龚益春、龚益强、龚国平违法所得共计人民币336.6万元，返还被害人。
本院认为，本案原、被告间虽未签订书面的土地使用权转让协议，但当事人对集体土地使用权买卖关系发生在原、被告之间并无争议。本案的主要争议在于：一、原、被告间集体土地使用权买卖关系的效力；二、如土地使用权买卖关系无效，原告主张的返还土地使用权及拆除土地上的房屋是否应当支持。对于争议一，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。本案被告并非原告的村民，亦非原告集体组织的成员，故原、被告之间的集体土地使用权买卖关系无效。对于争议二，根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。买卖合同作为双务合同，则是相互返还，且原则上应当同时履行。本案中出卖方即原告在未返还土地使用权转让费、选位费等费用的情况下，要求买受人即被告返还土地使用权，属于起诉不适时。被告所建造的房屋是否需要拆除，涉及到行政机关对原告所建造房屋合法性的审查、认定，系相关行政机关的职责，对原告的该项请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项的规定，判决如下：
一、确认原告义乌市稠江街道黎明居民委员会、义乌市稠江街道黎明村经济合作社与被告潘炳炎之间就义乌市稠江街道黎明村石鱼路21号72平方米集体土地使用权买卖关系无效；
二、驳回原告义乌市稠江街道黎明居民委员会、义乌市稠江街道黎明村经济合作社的其他诉讼请求。
案件受理费6850元，原告负担6770元，被告负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费13700元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 吕兴文
二〇一五年二月三日
代书记员 周 胜