山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第433号
上诉人（原审被告）姜颖卫，男，1957年10月7日出生，汉族，鲁商集团股份有限公司银座商城会计，住济南市。
被上诉人（原审原告）黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人王跃强，总经理。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
上诉人姜颖卫因与被上诉人黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（以下简称蓝郡公司济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案，上诉人姜颖卫，被上诉人蓝郡公司济南分公司的委托代理人王坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：姜颖卫自收房之日起与黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订《物业管理服务协议》一份，该合同对双方的权利义务进行了约定，业主自办理入住之日起，需预交物业管理费，费用按照政府规定标准收取。在《物业管理服务协议》的违约责任一章约定，乙方（姜颖卫）违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，甲方（黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司）有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。姜颖卫房屋建筑面积为106.65平方米。自2011年7月25日起，姜颖卫停交物业管理费。截止到2013年12月31日，按每月／每平米1.2元计算，共拖欠物业费3741.4元。黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司于2011年10月17日在济南市工商行政管理局槐荫分局变更名称为黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司。
原审法院认为：蓝郡公司济南分公司与姜颖卫签订《物业管理服务协议》一份，由蓝郡公司济南分公司对发祥巷小区提供物业服务，在该小区居住的业主在接受蓝郡物业提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，蓝郡公司济南分公司的物业服务工作还存在需要改进之处，但姜颖卫拒绝交纳物业费的做法原审法院不支持。因此蓝郡公司济南分公司要求姜颖卫支付拖欠的物业费，从2011年7月25日计算至2013年12月31日，共计3741.4元的诉讼请求，予以支持。蓝郡公司济南分公司要求的违约金，对此原审法院认为，姜颖卫拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，不支持这种做法，但考虑到蓝郡公司济南分公司的工作尚存需提高、改进之处，鉴于此种情形，原审法院对于蓝郡公司济南分公司要求姜颖卫承担逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。姜颖卫辩称购房合同约定的可视门铃及双路宽带问题，与本案不是同一法律关系，对此答辩意见不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告姜颖卫自本判决生效之日起10日内向原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司支付物业管理费3741.4元。二、驳回原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜颖卫负担。
上诉人姜颖卫不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，证据错误，物业费计算不公，是被上诉人失职、渎职导致了双方所签订的物业合同无法顺利履行。一、原审判决认为被上诉人是具有合法资质的物业公司，但是在一审质证时被上诉人出具的证据显示，黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更为被上诉人的时间是2011年10月17日，而黑龙江蓝郡物业管理有限公司的工商登记时间为2012年，总公司登记时间晚于济南分公司登记时间，公司成立程序违法，故被上诉人不具备合法的法律地位，无权起诉。二、在《物业管理服务协议》中并没有对物业费标准的约定，原审法院仅依据被上诉人主张的费用确定应缴金额于法无据。被上诉人在单元门维修、停车管理、环境维护、安全保卫等方面存在物业管理不善的问题，且整改不力，民愤极大，未能切实履行好合同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准，应相应减除上述物业费，以平衡业主和物业公司的利益。综上，原审判决认定事实不清，物业费计算不公，请二审法院依法改判。
被上诉人蓝郡公司济南分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，蓝郡公司济南分公司向本院提交黑龙江新明基物业管理有限公司与济南市发祥置业有限公司于2008年7月4日签订的济南市前期物业管理委托合同原件一份，合同第十三条第（三）款约定：“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理费，由乙方（黑龙江新明基物业管理有限公司）根据《前期物业服务的约定》，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积多层每月每平方米0.8元、高层1.2元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米3.0元，收费时间提前预收，每次至少预交半年。”
本院认为，根据《公司法》的规定，由公司登记机关进行公司与分公司的登记。被上诉人提交的工商登记基本情况载明，2011年10月17日，黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司的名称变更为被上诉人，现公司登记机关已对被上诉人进行变更登记。在该登记未被撤销的情况下，姜颖卫主张被上诉人成立程序违法、无权起诉，本院无法支持。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。姜颖卫与被上诉人签订的《物业管理服务协议》虽未约定物业费的收取标准，但是黑龙江新明基物业管理有限公司与济南市发祥置业有限公司于2008年7月4日签订的济南市前期物业管理委托合同中对物业费的收取标准已进行了约定，该协议对姜颖卫具有约束力。且姜颖卫曾按1.2元／平方米的标准交纳过自其入住至2011年7月25日的物业费，现被上诉人按该标准向姜颖卫主张物业费，且该收取标准未违反法律法规的规定，本院予以支持。
姜颖卫主张被上诉人提供的物业服务在单元门维修、停车管理、环境维护、安全保卫等方面存在物业管理不善的问题，且整改不力，未能切实履行好合同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准。本院认为，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。姜颖卫对其主张所提供的证据不足以证实被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，其主张减免物业费，本院不予支持。
综上，上诉人姜颖卫的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人姜颖卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
审 判 员 翟 勇
代理审判员 赵建军
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 白 雪