广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一终字第381号
上诉人（一审被告）贵港市港北区荷城新苑业主委员会。
负责人李瑞兰，主任。
委托代理人杨谋新。
被上诉人（一审原告）陈文海。
委托代理人梁鹏。
上诉人贵港市港北区荷城新苑业主委员会因贵港市港北区荷城新苑业主委员会诉陈文海关于业主撤销权纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第1828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，原告陈文海与易x琴系夫妻关系。原告现住房屋为夫妻共同财产，登记在易x琴名下。因原告居住小区的物业分司拟将物业管理费从0.45元／㎡提高到0.55元／㎡，被告于2014年11月28日召开业主大会，对提高物业管理费进行投票表决，结果：1002户业主，到会业主105户，其中36户同意提高物业管理费，69户不同意提高物业管理费。此后，物业分司按0.55元／㎡收取物业管理费，原告提出异议，并拒交物业管理费。原、被告因物业管理费问题发生争执，为此，原告具状向一审法院提起诉讼，请求撤销撤销贵港市港北区荷城新苑业主委员会非法提高物业费的《决定》。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”原告陈文海与易x琴系夫妻关系。原告现住房屋为夫妻共同财产，尽管该房屋登记在易x琴名下，但陈文海对该房屋拥有共同财产权，陈文海应为该房屋小区业主。被告主张原告不是小区业主，与事实和法律相悖，故被告主张原告不是本案适格主体，依法无据，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”被告提高物业管理费涉及全体业主利益，但被告于2014年11月28日召开业主大会决定，共1002个户主，实到105个户主，不到该规定的两个三分之二标准，不能认定其效力，故被告提高物业管理费的决定，不具有法律效力，原告的诉讼请求，一审予以支持。遂判决：撤销被告贵港市港北区荷城新苑业主委员会于2014年11月28日作出的提高物业管理费的决定。本案受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由被告贵港市港北区荷城新苑业主委员会负担。
贵港市港北区荷城新苑业主委员会不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定部分事实不清，适用法律不当。1、一审判决认定上诉人于2014年11月28日作出提高物业管理费决定，该认定事实不清且与事实不符，上诉人于2014年10月18日向业主发出定于2014年11月2日召开业主大会的通知，有通知及邀请函为证。在11月2日的会议中，因达不到法定人数未能表决，再于同年11月3日转为书面征求意见及表决方式进行表决。直到同年11月28日表决期限届满29日验票结果出来后，才于2014年12月22日向业主发出关于调整物业费的公告，并不存在一审判决所说的2014年11月28日作出提高物业管理费的决定。2、一审判决适用《物权法》第七十六条第一款（七）项和第二款撤销上诉人2014年11月28日作出提高物业管理费的决定，在适用法律上存在错误，曲解法理。而2014年12月22日，上诉人所作出的关于调整物业收费通告只是根据该小区业主大会通过的议事规则第四章第四条第（二）项规定作出的民事法律行为，该通告的民事法律行为并不是我国《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的共有和共同管理权利的重大事项。该通告的内容既不涉及共有，亦不涉及共同管理的其它重大事项，只是根据小区物业的现行收费价格难于维持现有的物业服务情况而作出的物业收费适当调整，该调整，一不违反物价收费方面的法律法规的规定，二亦是根据业主大会通过的议事规则的规定的程序进行。三该法的第七十六条第一款第（七）项的规定亦没有把调整物业收费例入其它重大事项的明文规定，故之一审判决适用《物权法》第七十六条第一款（七）项及第二款来判令撤销上诉人于2014年12月22日作出的关于调整物业收费的通告明显存在适用法律上的错误，依法应予以纠正。
二、一审判决存在曲解法理及任意扩大解释法律适用的错误。1、本案被上诉人一审所主张的是请求撤销上诉人于2014年12月22日作出的关于调整物业收费通告的撤销权纠纷。根据专门法优于普通法的原则，本案在法律上的适用上应首先适用专门法即《物业管理条例》及《物业管理条例实施细则》和《广西壮族自治区物业管理条例》，而不是首先适用《物权法》。2、《物业管理条例》第七条及《广西壮族自治区物业管理条例》第二章第十条第一项规定，业主在物业管理中履行下列义务，遵守管理规约，业主大会议事规则。根据这一法律的规定，明确了业主在物业管理活动中必须履行经业主大会产生的议事规则中规定的义务，而涉及本案的贵港市荷城新苑业主大会议事规则，是经业主大会通过产生的管理规约，其产生的程序合法，对业主具有约束力。3、既然荷城新苑业主大会的议事规则的产生程序合法，对业主有约束力，那上诉人于2014年12月22日作出关于调整物业收费通告就并无不当，且无存在违法之处。荷城新苑业主大会议事规则第四章第四条第（二）项明确有业主大会议事内容以及选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞同或反对意见的，视为默认同意的规定。据此，上诉人在2014年12月22日作出的关于调整物业收费这一决定不但作出的程序合法亦没有违反法律规定，也没有侵害业主的合法权益。
因此，上诉人所作出的关于调整物业收费通告，其产生的程序及实体内容合法，依法应予以支持。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈文海答辩称，1、一审判决证据确凿，适用法律正确，应予以维持。2、针对上诉人提出判令撤销提高物业费的决定，物权法与物业管理条例里面重大事项是一致的，所以一审适用该法律并没有错误。根据到案证据，到会业主105户，其中只有36户同意，投反对票的有69户，上诉人的行为并不符合物业管理条例与物权法对重大事项约定及表决，应当维持一审判决。
本院经审理查明的案件事实除与一审查明的案件事实一致外，另查明，贵港市物价局和贵港市住房保障和房产管理局作出的贵价格（2014）43号文件规定，依法成立业主委员会的住宅物业服务收费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会双方协商确定。玉林市开源物业管理有限公司的资质等级为三级。贵港市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准中，资质等级为三级的住宅物业服务费为0.65元／㎡.月。2012年1月11日成立贵港市荷城新苑业主委员会，2011年12月11日通过的《贵港市荷城新苑业主大会议事规则》第四章议事方式第三条“业主大会议事可以采用以下两种方式：（一）集体现场讨论形式：物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，进行投票表决。（二）书面征求意见形式：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。第四条“征求、回收业主意见（一）设投票箱：在贵港市荷城新苑公共场所内设立有关投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，由业主大会统计汇总，记录在案。（二）对业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞成或反对意见的，视为默认同意。”上诉人于2014年10月18日向业主发出定于2014年11月2日召开业主大会的通知，因2014年11月2日达不到法定人数未能表决，2014年11月3日上诉人在小区进出口处张贴公告转为书面征求意见进行表决，2014年11月28日表决期限届满。2014年11月29日验票结果：小区共1002个户主，实到105个户主，投赞成票的有36户，投不赞成票的有69户，未投票表决的有897户。2014年12月22日上诉人向小区业主发出关于从2015年1月1日开始新的物业费的公告。2015年1月-6月份按新的物业费标准交费的有918户业主，占小区业主的92%。
本院认为，根据贵港市物价局和贵港市住房保障和房产管理局作出的贵价格（2014）43号文件规定，依法成立业主委员会的住宅物业服务收费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会双方协商确定。本案中，贵港市荷城新苑业主委员会于2012年1月11日成立后，物业服务收费应实行市场调节价，物业服务费的标准由物业服务企业与业主委员会双方根据相关文件的标准协商确定。在物业公司提出提高物业管理费后，上诉人根据小区议事规则的相关规定对是否提高物业管理费向业主征求意见，2014年11月29日验票结果显示：小区共1002个户主，实到105个户主，投赞成票的有36户，投不赞成票的有69户，未投票表决的有897户。根据小区议事规则第四条第（二项）的规定，未投票表决的897户业主视为默认同意。因此，未投票及已投赞成票的合计为933户业主，已超出占建筑物总面积三分之二业主以上及占总人数三分之二以上，故，上诉人将物业管理费从0.45元／㎡提高至0.55元／㎡是符合相关规定及程序的，且在上诉人自2015年1月1日实施新的物业管理费标准后，92%的小区业主也已按新标准交费，这也说明未投票的业主对提高物业管理费是认可的。故一审认定上诉人提高物业管理费的决定不具有法律效力是与本案所查明的事实及相关法律规定是不相符的，本院依法予以纠正。因此，上诉人的上诉主张依法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第1828号民事判决；
二、驳回被上诉人陈文海的一审诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，由被上诉人陈文海负担。二审案件受理费100元，由被上诉人陈文海负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴福汉
审判员 李业佳
审判员 梁小宁
二〇一六年一月二十八日
书记员 陈 洁