重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）九法民初字第12097号
原告童静，女，汉族，1978年7月12日生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人孙世建，重庆劲立律师事务所律师。
被告华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路15号九龙坡区电力大厦9楼，组织机构代码：79800710-4。
法定代表人王印，职务董事长。
委托代理人何磊，重庆静昇律师事务所律师。
委托代理人郭婧婧，重庆静昇律师事务所律师。
原告童静诉被告华润置地（重庆）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙世建与被告委托代理人何磊、郭婧婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童静诉称，2010年4月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，对购买房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告却违反合同约定延期办理产权证，被告的迟延办证行为应当按约定承担违约责任。原告向本院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金10000元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求违约金金额为18900元。
被告华润置地（重庆）有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实法律依据，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年4月17日，案外人张国平和原告童静（乙方）与被告华润置地（重庆）有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城××号××栋×××号房屋；总成交金额为717610元；该房屋为预售商品房；付款方式为按揭付款；甲方应在2011年12月30日前，依照规定将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期取得登记受理单，逾期在60日（含）之内，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一点五的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内支付违约金。合同附件五《合同补充协议》第八条载明：乙方自愿委托甲方办理权属转移登记，应提供书面无偿委托；在约定的房屋交付期限届满前，乙方须主动向甲方提交相关资料，如乙方未在上述期限内提供权属登记的全部费用和维修资金的，不能及时办理转移登记的后果由乙方承担；在乙方交清全部资料、税费、维修资金且买受人实际接房后90日内，甲方为乙方办理房屋权属转移登记。
合同签订后，原告向相关机构交纳了相关税费，于2011年12月26日向被告付了房款718165元。2012年9月18日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心就本案房屋出具权属转移登记《业务受理通知书》。
原告签署《入伙程序表》，载明：尊敬的二十四城一期业主：欢迎您及您的家人入住华润二十四城。为了节约您宝贵的时间，使您能顺利入伙，请按如下流程办理入伙手续：1、业主身份确认，2、换取房款发票、补齐相关费用，3、预缴三个月物管费、公摊水电费，4、办理入户登记、领取钥匙及相关物品、领取使用说明书和质量保证书。入伙手续办理完毕！各流程均有相应的经办人签字。办理日期栏未签署具体日期。
2012年5月30日，原告就涉案房屋交纳2012年1月1日至2012年5月31日期间的物业服务费及公摊水电费。
庭审中，原、被告双方一致确认涉案房屋产权过户登记的办理由原告委托被告办理。原告称在签订涉案房屋买卖合同时就向被告交齐了办证所需的相关资料，税费、维修基金均在接房前交清；被告称原告在接房后才提交办证相关资料，被告收到资料后及时提交了办证申请，履行了办证义务。原告称物管费交纳时间不代表实际接房时间，实际接房时间应以合同约定的最后交房期限为准；被告称接房同时预缴物业管理费用是惯例，物管费是从应当接房之日开始计算，逾期接房的，在实际接房时应当补交相应物管费，本案应以物管费交纳时间作为实际接房时间。
诉讼中，案外人张国平出具书面声明，明确表示放弃行使本案诉讼权利，全部转由原告童静行使。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、发票、收据、权属登记中心业务受理通知书、入伙程序表等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应自觉全面履行。按照合同及补充协议的约定，结合双方当事人的陈述，涉案房屋办证方式为委托办证，原告有义务交清税费、维修资金并在接房前提交办证资料，被告有义务在原告交清全部资料、税费、维修资金且实际接房后90日内，为原告办理产权过户登记。涉案房屋的过户登记申请已经房屋登记机关受理，表明原告已缴清税费、维修资金并将办证资料提交齐全。对于原告向被告交纳维修资金的时间，以及提交办证资料时间，双方各执己见，均未提供证据证明。按交易习惯，在无特别约定情况下，新建商品房的买方通常会在交房前交齐全部费用和办证相关资料。被告作为房地产开发企业，在本案中是维修资金的收款方，同时也是原告提交办证资料的收件方，有能力和责任掌握、持有并举示有关收款时间及收件时间的证据，但未提供相应证据予以证明，本院对被告主张的原告在接房后才提交办证相关资料的事实不予采信。
对于本案房屋实际交付时间的认定问题。原告签署的入伙程序表，其实质为业主办理接房手续和接受物业管理服务手续的签证，可以反映业主预交物业管理费用是领取钥匙接受房屋的前提。原告未签署入伙日期，原告交纳物业管理费用的时间为2012年5月30日，参照本案房屋接房流程，接房时应先预交或补交物管费，故本院认定本案房屋的实际交付时间为2012年5月30日。
原告付清了房款，在交房前交纳了税费、维修资金并交齐了办证资料，被告于2012年5月30日将房屋交付原告，按照双方商品房买卖合同及附件补充协议约定，被告应于2012年8月28日前为原告办理房屋权属转移登记。办证行为包括买卖双方的提交办证资料及申请登记行为和登记机关的登记行为，买卖双方仅能控制登记申请时间，而对于登记机关的登记行为完成时间无法控制。在合同没有特别约定的情况下，被告交齐资料并取得转移登记受理单之日即为被告完成办证义务的时间。被告于2012年9月18日才取得房屋转移登记受理单，逾期超过21日。按照双方商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金1508.15元（718165元×0.1‰×21）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告华润置地（重庆）有限公司于本判决生效之日起5日内向原告童静支付逾期办证违约金1508.15元；
二、驳回原告童静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费136元，由原告童静负担111元，由被告华润置地（重庆）有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 谭炼
二〇一四年七月二十二日
书记员 吴霜