广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第346号
上诉人（原审被告）：梁石华，男，汉族，1974年8月12日出生，住云浮市。
被上诉人（原审原告）：黄建能，男，汉族，1973年6月18日出生，住云浮市。
委托代理人：冯向亮，广东言阳律师事务所律师。
委托代理人：冯锦元，广东言阳律师事务所律师助理。
上诉人梁石华因与被上诉人黄建能租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法民二初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理：2013年2月4日，甲方黄建能与乙方梁石华、丙方何维签订一份《债权债务转移合同》，合同约定：梁石华自2009年开始，因经营矿石需要流动资金周转，至2012年底，分别无数次向丙方借款。包括转帐和现金等形式。乙丙双方于2013年1月20日根据往来帐目及借据进行结算，乙方共欠丙方借款820万元。现因甲丙双方共同投资建造石材工艺城发生往来数，现三方经友好协商就上述债权债务转移问题共同达成如下协议：一、乙丙双方根据结算协议，重复确认乙方确认尚欠丙方借款人民币820万元；二、乙丙双方因共同投资金龙桥地段的石材工艺城，甲方已代丙方垫付，因双方往来帐目问题，甲方愿意接受丙方拥有对乙方的上述债权820万元的债权转移。三、从签订本协议之日起，乙方欠丙方的820万元变更为乙方欠甲方820万元。甲丙双方往来数另行结算。四、在明确债权债务转移之日起，乙方定于上述欠款十个月内归还给甲方，利息从本协议签订之日起按月利率3.5%计付，利息在每月30日前支付。甲方黄建能和乙方梁石华分别在该份合同上签名确认。黄建能在庭审中提出，庭审出示的该合同原件是丙方何维持有的，因为黄建能持有的丢失了，但黄建能持有的原件上何维是有签名的，何维也确认债权转让的。庭审后，黄建能提供了一份何维签名的《债权债务转移合同》。
为了减轻梁石华债务利息的负担，黄建能与梁石华经过协商后，梁石华以部分资产清偿拖欠黄建能的部分债务。黄建能（甲方）和梁石华（乙方）并于2013年11月27日签订了一份《资产协商折价抵偿债务协议》，该协议约定：一、乙方以原租用当地村民用于经营矿业加工场的用地，租期为三十年的剩余部分租赁权协商折价494800元，抵偿欠甲方的债务，该场地从2014年1月1日起乙方将剩余租赁权转交给甲方处置，并连同相关租用土地的原始合同及有关收据原件移交给甲方。二、乙方租用赤黎村委地利坪水泥路边闲置土地约6000平方米；地利坪村莲花墩下托闲置土地面积约3000平方米；黑石口生猪冲用地剩余租赁权价值以及上述乙方使用土地投入的建筑物、围墙及临时设施，双方协商折价为250万元。三、乙方在加工场使用的铲车三台，双方协商折价为共56万元。四、以上一、二、三项乙方共抵偿甲方债务355.48万元，在一个月内由甲方确定交接时间，双方另行办理场地及机械设备移交手续，在办理移交手续前，抵偿债务的资产仍由乙方使用及管理，抵偿债务的时间及依据，以甲乙双方的交接手续清单确认，无交接签收清单的债务抵偿无效。甲方黄建能与乙方梁石华分别在上述协议上签字。
2013年11月28日，为了方便梁石华经营，甲方黄建能与乙方梁石华针对2013年11月27日签订的《资产协商折价抵偿债务协议》中乙方用于抵偿欠甲方的部分债务的经营矿业加工场，租用赤黎村委地利坪水泥路边闲置土地约6000平方米；地利坪村莲花墩下托闲置土地面积约3000平方米；黑石口生猪冲用地剩余租赁权价值以及上述乙方使用土地投入的建筑物、围墙及临时设施、铲车三台经过协商后决定返租给乙方使用，双方并签订了一份《资产抵偿后场地及设备租赁协议》，约定如下：一、租用当地村民用于经营矿业加工场的用地，租期为三十年的剩余租赁权；二、租用赤黎村委地利坪水泥路边闲置土地约6000平方米；地利坪村莲花墩下托闲置土地面积约3000平方米；黑石口生猪冲用地剩余租赁权价值以及上述使用土地投入的建筑物、围墙及临时设施；三、在加工场使用的铲车三台；四、以上一、二、三项租给乙方使用，月租金为3.5万元并保证每月10号前支付；五、乙方保证每月10号前归还尚欠甲方债务50万元及应计利息，直至还清为止。如出现逾期超过10天未按要求支付租金及还款的，甲方随时可收回返租的场地及设施另行处置。
上述协议签订后，梁石华支付部分租金，但从2014年5月起开始拖欠租金，2014年7月29日，梁石华立下一张字据，确认拖欠黄建能三个月租金122000元整。上述租金经过黄建能催收，梁石华仍然未支付，黄建能遂起诉至法院，要求解决。
另查明，梁石华向梁桂全、曹碧林、伍伟贤、地利坪村等租赁了高峰街道赤黎村委地利坪水泥路边闲置土地约6000平方米、地利坪村莲花墩下托闲置土地面积约3000平方米、黑石口山猪冲用地、矿业加工场的用地。上述土地的权属为云城区高峰街道赤黎村委会。
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。综合本案，归纳本案的争议焦点为：1、黄建能与梁石华之间签订的《债权债务转移合同》、《资产协商折价抵偿债务协议》、《资产抵偿后场地及设备租赁协议》是否合法有效？2、《资产抵偿后场地及设备租赁协议》是否应当解除？3、梁石华是否需要向黄建能支付拖欠的租金及违约金？
关于第1个焦点，黄建能、梁石华之间签订的《债权债务转移合同》、《资产协商折价抵偿债务协议》、《资产抵偿后场地及设备租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，也没有损害第三人的合法权益，合法有效的，予以确认。关于梁石华提出双方签订的《债权债务转移合同》，因为该合同中的820万元欠款不存在，合同的格式也不规范，且债权转让人何维也没有在该合同上签字。对此，黄建能在庭审中提出黄建能丢失了该合同原件，提供了何维保管的原件，但黄建能持有的原件何维是有签名的，且黄建能庭后也补充了提供了何维签名的《债权债务转移合同》和《借款结算协议》予以佐证，而梁石华未提供任何证据推翻黄建能的主张，因此，梁石华该项意见理据不足，不予采纳。关于梁石华提出，双方签订的《资产协商折价抵偿债务协议》、《资产抵偿后场地及设备租赁协议》中涉及的土地权属不是梁石华，而是云城区高峰街道赤黎村委以及下属自然村，且这些土地性质是集体用地，并未办理非农建设手续，梁石华无权转租，所以该两份协议是无效的意见，原审法院认为，梁石华对协议中的土地享有合法有效的土地租赁权，其以土地租赁权与黄建能签订《资产协商折价抵偿债务协议》以抵偿拖欠黄建能的债务，后梁石华因经营继续使用涉案土地而与黄建能签订《资产抵偿后场地及设备租赁协议》，并未违反法律法规的强制性规定，涉案土地权属人至今也未提出异议，因此，上述两份协议合法有效，梁石华的该项抗辩意见理由不成立，不予采纳。
关于第2、3个焦点，梁石华在签订合同之后只缴纳了部分租金给黄建能，没有按照合同约定的时间缴纳之后的租金，拖欠了2014年5月起的租金，经过黄建能多次催促，梁石华至今未支付，其行为已经属于违约，应当承担支付租金的违约责任。关于黄建能请求解除与梁石华之间签订的《资产抵偿后场地及设备租赁协议》及搬离所租用的土地，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同”的规定，梁石华拖欠黄建能的租金，经黄建能多次催促，梁石华仍然未支付，因此黄建能该项请求合理合法，应予支持。关于黄建能请求梁石华支付租金及违约金，合理合法，应予支持，具体为：计至2014年12月31日止的租金为297000元，之后的租金按照每月3.5万元计算直至梁石华搬离使用的土地。违约金从2014年7月29起开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至梁石华搬离使用的土地为止。
综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：解除黄建能与梁石华于2013年11月28日签订的《资产抵偿后场地及设备租赁协议》；梁石华于判决生效后十日内搬离所租用的当地村民用于经营矿业加工场的用地、赤黎村委地利坪水泥路边闲置土地约6000平方米、地利坪村莲花墩下托闲置土地面积约3000平方米、黑石口生猪冲用地以及上述使用土地投入的建筑物、围墙及临时设施；梁石华于判决生效后十日内支付租金及违约金（具体：计至2014年12月31日止的租金为297000元，之后的租金按照每月3.5万元计算直至梁石华搬离使用的土地。违约金从2014年7月29起按照中国人民银行同期贷款利率计算至梁石华搬离使用的土地为止）给黄建能。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元5859元，由梁石华负担。
宣判后，上诉人梁石华不服，向本院提起上诉，要求二审法院判令：1、依法撤销云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第69号民事判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在债权债务关系。本案一审诉讼于2015年3月25日首次开庭时，被上诉人提供了一份2013年2月4日的没有何维签名的《债权债务转移合同》，被上诉人的代理人肯定该份合同只有一份，因该合同没有何维的签名确认，尽管开庭后何维在该份合同中补签了其签名，但已过了时效。二、上诉人与被上诉人签订的《资产协商折价抵偿债务协议》、《资产抵偿后场地及设备租赁协议》中约定的土地至今权属于云城区高峰街道赤黎村及其下属自然村，属于集体农业用地或林地、山地，上述土地至今为止没有合同的用地手续，上诉人根本无权将该土地用于非农建设或进行转租。综上，由于上诉人与梁桂全、曹碧林、伍伟贤、地利坪村等签订的相关土地租赁合同是无效的合同，故上诉人与被上诉人签订的《资产协商折价抵偿债务协议》、《资产抵偿后场地及设备租赁协议》应属无效合同。请二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人梁石华在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人黄建能答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，二审法院应予以维持。上诉人的场地已抵偿给被上诉人，并由被上诉人反租给上诉人，上诉人应当支付租金，至于上诉人会欠被上诉人122000元租金，是因为上诉人之前已交纳了几个月的租金，但有部分未有交纳，因此结欠被上诉人122000元的租金。
被上诉人黄建能在二审期间没有提交新的证据。
经审理查明：2013年11月28日，甲方黄建能与乙方梁石华签订了一份《资产抵偿后场地及设备租赁协议》，约定如下：一、租用当地村民用于经营矿业加工场的用地，租期为三十年的剩余租赁权；二、租用赤黎村委地利坪水泥路边闲置土地约6000平方米；地利坪村莲花墩下托闲置土地面积约3000平方米；黑石口生猪冲用地剩余租赁权价值以及上述使用土地投入的建筑物、围墙及临时设施；三、在加工场使用的铲车三台；四、以上一、二、三项租给乙方使用，月租金为3.5万元并保证每月10号前支付；五、乙方保证每月10号前归还尚欠甲方债务50万元及应计利息，直至还清为止。如出现逾期超过10天未按要求支付租金及还款的，甲方随时可收回返租的场地及设施另行处置。
上述协议签订后，梁石华支付部分租金，但从2014年5月起开始拖欠租金，2014年7月29日，梁石华立下一张字据，确认拖欠黄建能三个月租金122000元整。上述租金经过黄建能催收，梁石华仍然未支付，黄建能遂向原审法院起诉，要求法院判令：1、梁石华立即支付所拖欠的租金给黄建能（租金计至2014年12月31日为297000元，此后至梁石华搬离为止，每月按3.5万元计算）；2、梁石华支付违约金给黄建能（违约金以欠款额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年7月29日起计算至还清日止，暂计至2014年12月31日为6930元）；3、解除黄建能、梁石华签订的《资产抵偿后场地及设备租赁协议》；4、梁石华在判决生效后迁离其所租用的场地；5、本案诉讼费由梁石华承担。
还查明，梁石华于2009年12月1日与云浮市云城区高峰街赤黎村民委员会签订《租地协议》，约定租赁地利坪村位于莲花墩下托闲置土地面积约3800平方米，租赁期限为2009年12月1日起至2039年11月30日止。梁石华于2010年6月1日与梁桂全签订《出租协议》，约定梁桂全将位于云浮市高峰街赤黎村委地利坪村水泥路边一块空地面积约6000平方米转租给梁石华，租赁期限为2010年6月1日起至2040年5月30日止。
黄建能（甲方）和梁石华（乙方）于2013年11月27日签订了一份《资产协商折价抵偿债务协议》，该协议约定：一、乙方以原租用当地村民用于经营矿业加工场的用地，租期为三十年的剩余部分租赁权协商折价494800元，抵偿欠甲方的债务，该场地从2014年1月1日起乙方将剩余租赁权转交给甲方处置，并连同相关租用土地的原始合同及有关收据原件移交给甲方。二、乙方租用赤黎村委地利坪水泥路边闲置土地约6000平方米；地利坪村莲花墩下托闲置土地面积约3000平方米；黑石口生猪冲用地剩余租赁权价值以及上述乙方使用土地投入的建筑物、围墙及临时设施，双方协商折价为250万元。三、乙方在加工场使用的铲车三台，双方协商折价为共56万元。四、以上一、二、三项乙方共抵偿甲方债务355.48万元，在一个月内由甲方确定交接时间，双方另行办理场地及机械设备移交手续，在办理移交手续前，抵偿债务的资产仍由乙方使用及管理，抵偿债务的时间及依据，以甲乙双方的交接手续清单确认，无交接签收清单的债务抵偿无效。甲方黄建能与乙方梁石华分别在上述协议上签字。
二审诉讼中，梁石华认为《资产抵偿后场地及设备租赁协议》是黄建能逼其签订的，但并没有提供证据予以证实，且梁石华确认该租赁协议其签名的真实性。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是被上诉人一审的诉讼请求能否获得支持。
上诉人虽然主张《资产抵偿后场地及设备租赁协议》为被上诉人逼其签订的，但并没有提供证据予以证实，且上诉人确认该租赁协议上其签名的真实性，因此该租赁协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……”的规定，双方在该租赁协约中约定租赁物的租赁期限实质为涉案《租地协议》和《出租协议》中约定30年租赁期限里的剩余租期，而该两份协议的剩余租期均已超过上述法律规定的最长二十年期限，因此，双方在《资产抵偿后场地及设备租赁协议》中约定的“租期为三十年的剩余租赁权”，超过法律规定部分的租期无效，除该约定部分无效外，《资产抵偿后场地及设备租赁协议》的其他内容并无违反法律的禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按该租赁协议中的有效约定履行各自的义务。由于上诉人在签订合同之后只缴纳了部分租金给被上诉人，未能按合同约定的时间履行缴交之后租金的义务，拖欠上诉人从2014年5月起的租金，且经被上诉人催促仍未能支付，其行为构成违约。因此，被上诉人请求上诉人支付拖欠的租金，合法合理，应予以支持。同时，由于上诉人因违约拖欠租金而造成被上诉人受有利息损失，故被上诉人请求上诉人按中国人民银行同期贷款利率计付违约金，亦合法合理，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同”的规定，以及双方在租赁协议中约定被上诉人在上诉人逾期超过10天仍未按要求支付租金及还款则可收回返租场地及设施的内容，被上诉人请求解除《资产抵偿后场地及设备租赁协议》既符合法律规定，亦符合双方的约定，应予以支持。因此，原审法院依法确认解除双方当事人于2013年11月28日签订的《资产抵偿后场地及设备租赁协议》，确认上诉人搬离涉案租赁场地及支付拖欠的租金和违约金，并作出原审判决第一、二、三项判决内容，处理正确，本院予以维持。
一审判决对双方签订的《债权债务转移合同》、《资产协商折价抵偿债务协议》的效力进行审理，已超过被上诉人黄建能的起诉请求范围，本院不作审理。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，审判程序合法，本院依法予以维持。上诉人梁石华的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5859元，由上诉人梁石华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十月二十日
书 记 员 冯家玲