湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉江中民二终字第00009号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈华元，曾用名陈广元，男，1971年1月20日出生，汉族，湖北省天门市人。
委托代理人盛庆华，天门市法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天门市水利局。
法定代表人蒋发银，该局局长。
委托代理人陈木阳，该局干部。
委托代理人阳中祥，湖北鹰之歌律师事务所律师。
上诉人陈华元因与被上诉人天门市水利局房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2013）鄂天门民二初字第00102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈华元及其委托代理人盛庆华，被上诉人天门市水利局的委托代理人陈木阳、阳中祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年3月24日，天门市水利局下属天门市水利职工培训中心与陈华元签订一份《客房出租合同书》，约定天门市水利职工培训中心将天龙大厦东附楼、主楼一楼登记室门面一间出租给陈华元，租期从2005年5月1日起至2010年4月30日止，租金分年交清，第一年租金为18000元，签订合同时交清，第二年至第五年租金均为每年20000元，每年的4月1日前交清。合同签订后，天门市水利局将租赁房屋交给陈华元经营，2007年1月31日，天门市水利局与陈华元经过协商，又重新签订一份《客房出租合同书》，约定：天门市水利局将天龙大厦东附楼、主楼一楼登记室门面一间出租给陈华元开办天龙宾馆，租赁时间从2007年5月1日起至2013年4月30日止，租金为18000元／年，分年度交清，每年7月1日前交清，如果迟延半个月以内，按5%收取滞纳金，一个月内不交清租金则视为陈华元自动终止合同，天门市水利局必须收回经营权，合同还对财产管理、经营、违约等事项进行了约定。陈华元在租赁期间内将租赁房屋以外天门市水利局所有的主楼二、三、四层的卫生间进行装修使用，2009年天门市水利局在装修办公楼时收回该三间卫生间。其间陈华元于2011年6月27日、2012年2月7日，2012年4月28日、2012年10月16日分四次向天门市水利局交租金24000元、10000元、5000元、5000元，共计44000元，另外陈华元因对租赁房屋的楼梯进行装修，天门市水利局同意从陈华元应缴租金中扣减3000元，陈华元在租赁期间尚欠租金应为61000元（108000元-47000元）。2013年1月16日天门市水利局下属单位天门市水利职工培训中心向陈华元送达了租赁期满不再进行续租的书面通知，租赁合同到期后，陈华元未能腾退租赁房屋给天门市水利局，故天门市水利局诉至法院，请求判令陈华元腾退租赁房屋，并交清拖欠租金61000元及滞纳金并承担本案诉讼费用，诉讼中，天门市水利局对2009年收回的三间卫生间同意扣减12000元的租金。陈华元向原审法院提起反诉，要求天门市水利局赔偿陈华元损失和违约金共计176960元（20个月的装饰损失122910元，误工损失49050元，违约金5000元）。
原审认为，天门市水利局与陈华元之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予以保护，天门市水利局按约向陈华元提供了租赁房屋，该租赁合同到期后，陈华元未能按约交清房屋租金并腾退租赁房屋，其行为构成违约，应承担违约责任。诉讼中，天门市水利局对2009年收回的三间卫生间同意扣减12000元的租金，系其民事权利的处分，故对天门市水利局要求陈华元腾退租赁房屋并支付租金49000元的诉讼请求，予以支持，另天门市水利局要求陈华元支付滞纳金的具体数额及计算标准不明确，对该诉讼请求不予支持。陈华元辩称，2007年天门市水利局与陈华元所签租赁合同是对2005年所签租赁合同的补充的理由，因2005年天门市水利局与陈华元在履行双方所签订的租赁合同期间，又于2007年1月重新签订了一份租赁合同，该租赁合同在租赁期限、租金支付及违约责任等方面重新作出约定，2007年合同生效时，2005年的合同即自动失效，故2007年所签的合同，并非是对2005年所签租赁合同的补充，故陈华元的该项辩解意见不能成立。陈华元辩称，2007年5月，天门市水利局在装修办公楼时，陈华元停业20个月，经协商双方同意将租期顺延20个月的辩论意见，因陈华元未能提供充足证据予以证明，故对陈华元的该项辩称意见不予支持。陈华元在反诉中诉称，2011年，陈华元装修租赁房屋花费442476元，因天门市水利局违约要求天门市水利局赔偿损失及违约金176960元，因租赁房屋的装修系陈华元为自身经营的需要所为，租赁合同并无约定其装修费用由天门市水利局来承担，陈华元亦未提供证据证明天门市水利局是在租赁合同履行期间存在违约行为，故对陈华元要求天门市水利局承担的装修损失、误工损失及违约金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈华元于判决生效之日起十日内向天门市水利局腾退租赁房屋并支付房屋租金49000元；二、驳回天门市水利局的其他诉讼请求；三、驳回陈华元的反诉请求。本诉案件受理费1325元，反诉案件受理费3839元，合计5164元，由天门市水利局负担诉讼费100元，陈华元负担5064元。
陈华元不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审对证据认定错误。原审法院对天门市公安局竟陵派出所于2013年6月8日出具的证明和2013年6月27日出具的说明未加分析核实，直接认可2013年6月27日出具的说明错误。原审认定陈华元所举的装饰工程合同一份和装饰明细费用单据一份与本案没有关联性，不予采信错误。陈华元所举的刘某、宋某证言与天门市水利局所举的天门市水利局机关后勤服务中心、天门市水利职工培训中心通告一份，综合分析后可以认定天门市水利局为了装修房屋，有要求陈华元停止经营的事实。天门市水利局所举天龙宾馆住宿费发票照片，载明学生高考食宿36418元，天龙宾馆在高考两天期间不可能收益这么高，该发票不具有真实性。二、原审认定事实不清，天门市水利局装修房屋，对各承租户采取停电、停水措施，对天龙宾馆的客房窗户全部进行更换，天龙宾馆无法营业，只能停业，天门市水利局应赔偿陈华元的损失并顺延合同履行期。故请求撤销原判，依法改判天门市水利局赔偿陈华元损失和违约金。
天门市水利局答辩称，原审判决对相关证据认定正确，天门市竟陵派出所于2013年6月8日出具的证明所述事实不属实，不存在租赁期限顺延问题。陈华元装修是为了经营的需要，与天门市水利局无关，且双方签订的客房出租合同书也没有约定装修费用由天门市水利局承担。证人刘某、宋某属于租赁期已满的门面承租户，天门市水利局机关后勤服务中心、天门市水利职工培训中心将搬迁通告送达给二人。陈华元的合同未到期，天门市水利局机关后勤服务中心、天门市水利职工培训中心没有通知其停业搬迁。证人刘某、宋某的证言不能证明天龙宾馆被要求停业搬迁。陈华元在天门市水利局装修期内没有停业，双方没有就租赁期限顺延达成一致意见。陈华元上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，陈华元提供了证人罗某的证言，证明天门市水利局收回三间卫生间时同意扣减12000元，并约定租赁期限顺延20个月。
天门市水利局对陈华元所举的证据质证认为，三间卫生间不在陈华元的承租范围内，收回时仅承诺扣减7000元。证人罗某的证言不能证明天门市水利局与陈华元就租赁期限的顺延协商一致，不应采纳。
天门市水利局在二审期间提交了如下证据：
证据一、天门市水利职工培训中心说明一份，证明三间卫生间的补偿款原本是7000元，调整为12000元是在原审庭审后经原审法院做工作后进行的调整。
证据二、天门市水利职工培训中心说明一份，证明陈华元两年仅缴纳了24000元租金，但水利局对两年租金的少交部分并未予以放弃，亦未对于租赁期限顺延20个月作出承诺。
陈华元对天门市水利局所举的证据一和证据二均质证认为，天门市水利职工培训中心隶属于天门市水利局，证据的证明力不强。证明的内容与本案的客观事实有出入，陈华元缴纳2009年5月至2011年4月租金时就已经扣减了12000元。天门市水利局有承诺租期顺延20个月。
本院认为，陈华元所举的证人罗某的证言，有关天门市水利局收回三间卫生间时同意扣减12000元的证明内容，因天门市水利局在原审诉讼中对2009年收回的三间卫生间已同意扣减12000元的租金，故该证明内容对本案审理结果没有影响。罗某的证言中关于天门市水利局与陈华元约定租赁期限顺延20个月的证明内容，因其陈述天门市水利局同意与陈华元协商，房屋不能经营期间延长租期，但关于顺延的期限没有具体商定，该证言内容模糊，且没有其他证据予以佐证，本院对该证人证言关于天门市水利局同意租赁期限顺延20个月的证明目的不予支持。天门市水利局所举二份天门市水利职工培训中心的说明，署名都是蒋小玲，实际上是蒋小玲的证人证言，因蒋小玲未出庭作证，且与天门市水利局存在利害关系，故本院不予采纳。
二审查明，2007年1月31日，天门市水利局与陈华元经过协商，另行签订了一份《客房出租合同书》，该合同第二条第七款规定，对于陈华元已经维修的房屋和其他旧设施，合同终止时都不得拆下和带走；陈华元为经营而添置的设施可自行处理。陈华元将天门市水利局天龙大厦东附楼第2、3、4楼和主楼一楼登记室门面作为天龙宾馆经营使用。2007年5月份，天门市水利局办公楼和附楼开始装修，2008年12月份装修完成。2008年3月13日，天门市水利局机关后勤服务中心和天门市水利职工培训中心向租赁期限届满的租户发出通告，要求天龙大厦主楼和附楼一楼门面的承租户搬出承租门面。2008年7月，天门市水利局和陈华元关于收回三间卫生间发生争执，天门市公安局竟陵派出所民警罗某等人到天龙宾馆进行协调，天龙宾馆正在营业。以上事实有当事人陈述、天门市水利局与陈华元于2007年1月31日签订的《客房出租合同书》、天门市水利局机关后勤服务中心和天门市水利职工培训中心发出的通告、证人罗某的证言等予以证实。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，2007年1月31日，天门市水利局下属天门市水利职工培训中心与陈华元签订的《客房出租合同书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。天门市水利局按约向陈华元提供了租赁房屋，该租赁合同到期后，陈华元不能证明双方对租赁期限的延长协商一致，陈华元应按约交清租金并腾退租赁房屋。根据双方于2007年1月31日的《客房出租合同书》第二条第七款的规定，对于陈华元已经维修的房屋和其他旧设施，合同终止时都不得拆下和带走，陈华元为经营而添置的设施可自行处理。因租赁合同到期终止，租赁房屋的装修系陈华元为自身经营的需要所为，且租赁合同未约定其装修费用由天门市水利局承担，故天门市水利局不应向陈华元承担装修费用，赔偿损失。
陈华元上诉称，原审法院认可天门市公安局竟陵派出所于2013年6月27日出具的说明错误。本院认为，天门市公安局竟陵派出所于2013年6月27日出具的说明，载明2013年6月8日出具的证明系个别民警私自行为无效。陈华元对天门市公安局竟陵派出所2013年6月27日出具的说明形式要件无异议，原审法院据此认定该说明来源合法，内容真实，予以采信合法，故本院对陈华元的该上诉理由不予支持。陈华元上诉称，原审判决不采信陈华元所举的装饰工程合同一份和装饰明细费用单据一份错误。本院认为，按照双方于2007年1月31日签订的《客房出租合同书》的约定，租赁合同到期终止后，天门市水利局没有向陈华元承担装修损失的义务，陈华元所举的装饰工程合同一份和装饰明细费用单据一份与本案没有关联性，故陈华元的该上诉理由不予支持。陈华元上诉称，根据刘某、宋某证言与天门市水利局所举的天门市水利局机关后勤服务中心、天门市水利职工培训中心通告一份，可以认定天门市水利局为了装修房屋，要求陈华元停止经营的事实。本院认为，刘某、宋某属于租赁期届满的承租户，其证言没有涉及天门市水利局要求陈华元停止经营的内容。天门市水利局机关后勤服务中心和天门市水利职工培训中心发出通告的对象，主要是天龙大厦主楼和附楼一楼门面的承租户，而陈华元经营的天龙宾馆主要经营场所是天龙大厦东附楼第2、3、4楼，不在通告对象范围之内，不能证明天门市水利局有要求陈华元停止经营，故陈华元的该上诉理由不予支持。陈华元上诉称，天门市水利局所举天龙宾馆住宿费发票不具有真实性。本院认为，该住宿费发票载明的金额和天龙宾馆的实际收入不符，食宿费用不具有真实性，但不能以此证明天龙宾馆在2008年高考期间没有营业。陈华元上诉称，天门市水利局装修房屋，对各承租户采取停电、停水措施，对天龙宾馆的客房窗户全部进行更换，陈华元是无法营业，只能停业，天门市水利局应赔偿陈华元的损失并顺延合同。本院认为，陈华元未能举证证明天门市水利局对天龙宾馆停水停电，罗某于2008年7月到天龙宾馆协调时，天龙宾馆正在营业，故该上诉理由本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4689元，由上诉人陈华元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏天红
代理审判员 胡煜婷
代理审判员 刘汝梁
二〇一四年四月四日
书 记 员 任 婕