广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3966号
上诉人（原审被告）：李文辉，男，汉族，1978年9月15日出生。
上诉人（原审被告）：李明，女，汉族，1978年6月30日出生。
委托代理人李文辉，男，本案上诉人之一，与李明系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：广州市金屹物业管理有限公司。
法定代表人：刘伟杰，该司执行董事。
委托代理人：王运勇、陈燕飞，该司职员。
上诉人李文辉、李明因与被上诉人广州市金屹物业管理有限公司（以下简称金屹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺人民法院（2014）穗番法石民初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：金屹物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区大石街广番路595号金城花园海棠阁东梯7a系李文辉、李明名下的房产，该房产建筑面积102.60平方米。
广州市番禺区大石金城花园小区至今未成立业主委员会，该小区的物业管理一直由物业建设单位及大石社区居民委员会将物业服务委托给金屹物业公司，委托管理期限为60月，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，并签订《物业委托合同》，合同第二十条“物业管理服务费：1、本物业的管理服务费采用包干制。具体标准：住宅多层房屋由乙方（金屹物业公司）按建筑面积每月每平方米0.62元向业主或物业使用人收取……”；第二十二条还约定逾期缴交物业管理费、水电费等从逾期之日起每日按应缴款的千分之一交滞纳金。
李文辉、李明购买金城花园海棠阁东梯7a后，于2011年6月前依约缴交物业管理费和水电费用。自2011年6月起，李文辉、李明开始拖欠物业管理费、水电费和各项分摊费用。其中，2011年6月份至2011年11月份的水电费，金屹物业公司已于2011年12月提起诉讼，经审理，原审法院于2012年5月18日作出（2012）穗番法民三初字第122号民事判决，判令李文辉、李明支付2011年6月1日至2011年11月31日期间的水电费1412.18元及滞纳金（滞纳金以1412.18元为本金，按每日万分之二的标准计算）给金屹物业公司。判决后，李文辉、李明不服，提起上诉，二审法院于2012年8月13日作出（2012）穗中法民五终字第2436号民事判决维持原审判决。
2014年4月30日，由于李文辉、李明拖欠水电及相关分摊费用及管理费，经催款未果，金屹物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李文辉、李明立即支付自2011年12月起至2014年3月的水电及相关分摊费用，共计5984.51元，自2011年7月起至2014年4月的管理费，共计2162.74元，并按千分之一的标准计付滞纳金至清偿之日止（暂计至2014年3月31日，应付的滞纳金为3290.55元），总计11437.8元；2、本案诉讼费用全部由李文辉、李明承担。
原审法院认为，金屹物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会，金屹物业公司根据其与大石社区居民委员会、开发商合作方广州金城房地产股份有限公司（以下简称金城公司）签订的《物业委托合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务，对该小区的全体业主具有约束力。虽然金屹物业公司与李文辉、李明没有签订物业服务合同，但金屹物业公司在涉案小区提供了物业服务，李文辉、李明享受了物业服务，金屹物业公司与李文辉、李明形成了实际的物业管理关系，为此，金屹物业公司以合同约定每月每平方米0.62元的价格请求两李文辉、李明支付自2011年7月起至2014年4月的物业管理费2162.74元（102.6平方米×0.62元／平方米×34个月=2162.74元），合法有据，原审法院予以支持。
金屹物业公司作为涉案小区的物业管理公司，就涉案小区的整体水电费向水电部门垫付水电费，是目前物业服务企业进行物业管理服务的一种常见形式，实际上也是物业服务企业行使其物业管理服务之责。金屹物业公司替李文辉、李明向水电部门垫付水电费，李文辉、李明已向金屹物业公司交纳水电费至2011年11月，虽然金屹物业公司与李文辉、李明也没有签订交纳水电费的委托合同，但双方之间已形成事实的代收代缴合同关系，故金屹物业公司替李文辉、李明向水电部门垫付水电费后，李文辉、李明应当向金屹物业公司支付金屹物业垫付水电费用。李文辉、李明作为金屹物业公司服务管理物业小区的业主，李文辉、李明有义务承担相应的分摊水电费用。金屹物业公司主张李文辉、李明自2011年12月起至2014年3月应承担的水电及相关分摊费用5984.51元在合理范围，原审法院予以支持。
关于滞纳金的问题。金屹物业公司主张李文辉、李明自逾期付款之日起按欠费总额的千分之一向金屹物业公司支付滞纳金，由于合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且金屹物业公司未举证证明李文辉、李明逾期支付水电费、物业管理费给其造成的实际损失，考虑到金屹物业公司已替李文辉、李明垫付了相关的水电费用，李文辉、李明拒不向金屹物业公司缴纳，则客观上会给金屹物业公司造成一定影响，也会给金屹物业公司带来一定的经济损失，故原审法院综合酌定李文辉、李明所拖欠水电费、物业管理费的滞纳金应当从起诉之日即2014年4月30日起按每日万分之二的标准计算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年8月20日作出如下判决：一、李文辉、李明应于本判决发生法律效力之日起七日内支付自2011年12月1日至2014年3月的水电费及相关分摊费5984.51元及滞纳金给金屹物业公司（滞纳金以5984.51元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年4月30日计至实际清还所欠水电费用之日止，以5984.51元为限）；二、李文辉、李明应于本判决发生法律效力之日起七日内支付自2011年7月起至2014年4月的物业管理费2162.74元及滞纳金给金屹物业公司（滞纳金以2162.74元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年4月30日计至实际清还所欠水电费用之日止，以2162.74元为限）；三、驳回金屹物业公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费43元，由李文辉、李明负担。
判后，李文辉、李明不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足、适用法律错误。一、我方在原审诉讼中书面请求法庭传唤本案的关键证人--
金城公司到庭质证，以认定《金城花园物业委托合同》的真实性，但法庭未将其传唤到庭。在对《金城花园物业委托合同》的真实性、合法性和关联性及案件事实均未得到确认的前提下，原审法院作出了有利于金屹物业公司的判决属于程序错误。1、原审法院将所谓“事实服务关系”认定为“事实合同关系”，等于认同“强买强卖”是合法的，二审应予改判。2、我方提供的证据表明：金城花园业主大会的筹备活动在金屹物业公司提供的《金城花园物业委托合同》签订之前就已经事实存在。在此期间和之后，涉及金城花园物业管理的重大事项都应当通过业主大会筹备组织及全体业主来共同确定，原审判决以小区未成立业委会为由认定上述《金城花园物业委托合同》合法有效，违反《物权法》关于由全体业主共同决定的七项规定。3、金屹物业公司所提供的《确认书》属于非法证据。按照国务院、广东省物业管理条例和广州市相关规定，物业管理服务合同或协议必须通过法定的招投标程序，且经双方充分协商，通过依法签订合同的方式来确定双方的权利与义务，合同相对人绝不可以用一个确认书就确定另一合同相对人（即金屹物业公司）为合同的当事人，原审判决认定《确认书》合法错误。二、金屹物业公司提供的《金城花园物业委托合同》存在诸多虚假问题，不能作为有效证据使用。1、该合同甲方之一“大石社区居民委员”既不是金城花园小区的原建设方，也不是金城花园的业主，非该合同的适格主体。大石社区居民委员依法不享有签订金城花园物业委托合同的主体资格；2、该合同的另一甲方主体金城公司也不是金城花园的原建设方，依法不享有代表全体业主签订金城花园物业委托合同的主体资格；3、金屹物业公司提供的合同与其在（2012）穗番法民三初字第122号中提供的物业管理委托合同时间重叠，且内容自相矛盾，进一步证明前后两份合同均是伪造的。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第九条、第四十八条关于合同签订主体的资格认定，及《物业管理条例》第十一条中关于业主所具有的基本权利、以及《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条关于居民委员会工作任务的法律规定，在没有全体业主集体授权的前提下，任何单位或个人均无权代替全体业主行使选聘和解聘物业服务公司权利。金屹物业公司、大石居委会与金城公司签订的《物业服务合同》是没有经过全体业主授权，在全体业主不知情的情况下擅自“秘密签订”的非法、无效合同。三、原审判决适用法律错误。我方认为金屹物业公司、大石居委会与金城公司签订的《物业服务合同》严重侵害了业主的基本权益。由于该合同签订程序违法，合同主体资格认定违法、内容虚假，故该合同不是依法签订的合法合同，不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。原审法院在没有对该合同的真实性、合法性和关联性进行正确认定的情况下，基于此无效合同所作出的判决错误。由于涉案合同并非依法签订，所以我方无法依法交费，故我方上诉请求撤销原审判决，改判驳回金屹物业公司的全部诉讼请求，并由金屹物业公司承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人金屹物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持，具体理由如下：一、我司是具有物业管理资质的企业，基于前期物业管理合同对金城花园小区进行物业服务，李文辉、李明作为涉案小区的业主，享受了我司提供的物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，前期物业服务合同对全体业主具有约束力，业主以非合同当事人为由或以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。李文辉、李明称物业合同必须经过全体业主的授权方可签订毫无理据。二、我司是否具有物业管理资质以及物业服务合同的签订是否真实、符合法律规定，已由行政部门予以审查。依据《物业管理条例》之规定，物业管理活动是由地方房地产行政主管部门负责，居民委员会有协助的义务。物业服务合同经行政部门备案后具有约束力，而我司为小区提供物业服务的依据即《物业服务合同》早已经行政部门备案并出具备案回执，李文辉、李明以其非物业合同当事人为由拒绝交费只是其拖欠费用的借口。三、金城花园小区是一个将近二十年的老式小区，因当时的政策规定所限，在用水用电上并未实行一户一表，而是把整个小区作为水电消费的一个用户与水电部门签订合同，每月按时向水电部门缴纳整个小区的水费和电费，无法做到由水电部门向小区每户住户收取。因此，物业企业成了承担这项工作的唯一选择，而我司自管理该小区以来一直都是以代全体小区住户向水电部门缴纳费用，再向住户进行收取的方式进行，如我司逾期未向水电部门缴付，将会造成整个小区断水断电的困难局面。我司这十年来一直为小区业主尽心尽力提供物业服务，且物业收费价格低廉，本就没有什么盈余，一直是惨淡经营，且在李文辉、李明的煽动之下，因为诉讼成本低廉，耗时长，且判决支持的利息过低，越来越多的住户也慢慢成了老赖不交费。长此下去，终将有一天我司没有足够的资金再为整个小区垫付费用，这必然造成社会动荡，对大部分一直按时缴费的业主也是极不公平的。综上，请求二审法院维持原审判决。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人李文辉、李明提交一份查询时间为2014年9月11日的《商事登记信息》，以及网上查询“广州金丰房地产有限公司”组织机构代码证的情况记录，拟证明广州金丰房地产有限公司（以下简称金丰公司）的组织机构代码证已经注销了，金屹物业公司所称开发商金丰公司的授权是不存在的，故金屹物业公司提供的“确认书”是伪证。金屹物业公司认为：1、上述两份证据均不是新证据，不应予以采纳；2、从证据内容看，也不能证明金丰公司不存在；3、金丰公司是涉案小区的开发商，金城公司是金丰公司的控股方，涉案小区一直是由金城公司负责选聘物业管理公司；由于涉案物业管理合同签订时，金丰公司的清算委员会没有成立，故没有机构负责物业管理合同的签订事宜，政府部门同意由大石居委会与金城公司代表开发商签订物业服务合同；金丰公司的清算委会员成立后对物业服务合同予以了确认，我司已按房管部门规定办理了该合同的备案手续。
二审另查明，本院在已经发生法律效力的（2012）穗中法民五终字第2436号民事判决书中认定金屹物业公司依据其与建设单位签订的前期物业管理委托合同在涉案小区进行物业管理服务。金屹物业公司在本案原审诉讼中还提交了如下证据：1、广州金丰房地产有限公司于2011年6月3日出具的《确认书》，主要内容为：涉案金城花园小区是我司开发，我司确认由合作方金城公司代建设单位负责该小区管理全部事宜，包括但不限于代表我司依法选聘物业管理公司以及与物业管理公司签署《物业委托合同》；如我司经清算结束并办理注销手续之后，该小区建设单位依法应承担的物业管理工作事宜亦全权授权由金城公司负责；等。2、广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2012年11月1日出具的《广州市番禺区物业服务项目备案回执》，其中载明对于金屹物业公司提交的金城花园物业服务项目备案材料收悉，选聘单位是大石社区居委会，物业服务合同期限是2011年7月1日至2016年6月30日；等。上诉人李文辉、李明在原审庭审质证时认为上述证据是非法证据，与本案无关。
本院认为，虽然上诉人李文辉、李明以金屹物业公司在本案中提供的其与大石社区居民委员会、广州金城房地产股份有限公司签订的《物业委托合同》签订程序违法，签订主体不适格，内容虚假等为由，上诉主张该合同无效，但上述合同已经房管部门备案，生效判决亦已经认定金屹物业公司系受建设单位委托而对涉案小区进行前期物业管理的物业服务公司，而涉案小区至今没有成立业主委员会，也没有通过业主大会选聘新的物业服务单位，且金屹物业公司为涉案小区提供了物业服务，故原审认定李文辉、李明与金屹物业公司之间形成了实际物业管理关系，并据此判令支持了金屹物业公司要求李文辉、李明按合同约定支付拖欠的物业管理费、水电费和相关分摊费用的诉讼请求并无不当，本院予以维持。李文辉、李明在二审中提交的《商事登记信息》，以及其在网上查询到的“广州金丰房地产有限公司”的组织机构代码证情况等证据，均不足以证明其上诉主张，亦不足以推翻原审认定的事实，故本院不予采纳。
综上，上诉人李文辉、李明的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李文辉、李明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年一月二十日
书 记 员 党春婷