福建省南靖县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0627执异16号
异议人（案外人）：李贤团，男，汉族，1975年11月11日出生，住福建省漳州市芗城区。
异议人：陈少华，女，汉族，1978年1月1日出生，住福建省漳州市芗城区。
以上二异议人的共同委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所专职律师。
申请执行人：吴少聪，男，汉族，1985年5月16日出生，住福建省南靖县。
委托诉讼代理人：魏友展，福建中闽律师事务所专职律师。
被执行人：张文华，男，1970年7月8日出生，住福建省南靖县。
被执行人：陈玉菜，女，汉族，1969年12月21日出生。住福建省南靖县。
本院在执行吴少聪与张文华、陈玉菜追偿权纠纷一案中，案外人李贤团、陈少华对本院查封张文华、陈玉菜位于漳州市XX路房屋一套及漳州市XX地下停车位XX号一个的执行行为和执行标的，向本院提出书面异议。本院于2017年12月1日受理后，依法组成合议庭，并于2017年12月8日举行听证和审查，现已审查终结。
异议人李贤团、陈少华称，你院作出的(2017)闽0627民初1185号民事裁定书，裁定查封张文华、陈玉菜位于漳州市XX路××房屋××及漳州市××、××地下停车位××号一个。该房产原所有权人张文华、陈玉菜已在2016年3月10日以总价977100元将该房卖给案外人，案外人于2016年3月20日前支付给张文华、陈玉菜购房款779917元（含定金50000元），并已装修使用上述房屋及车位。从2016年3月28日起至2017年10月，每月汇款2303元或2304元归还房屋按揭贷款计46066元。由于漳州钱鸿房地产开发有限公司的原因及房屋、车位抵押贷款未还清原因，才未办理房屋及车位产权过户登记,异议人对未办理房屋过户登记没有过错。因此，请求本院解除对上述房产和车位的查封，中止执行。
吴少聪辨称，一、申请人在诉讼中申请查封被申请人张文华、陈玉菜位于漳州市××房屋及停车位，符合法律规定。二、被申请人张文华、陈玉菜为逃避债务，其与异议人签订的“房产预约买卖协议书”无效。理由：1.异议人系被申请人陈玉菜哥哥陈杏南的女婿，女儿，为了帮助被申请人逃避债务，与被申请人订立虚假的“房产预约买卖协议书”。2.异议人与被申请人签订的是房产预约买卖协议书，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，属于预约合同，应待签订房管局提供的《漳州市房地产买卖合同》，才能确立房屋买卖关系。3.异议人在“执行异议书”第三页中自认“异议人中介机构”，假如异议人有意向购买涉案房屋也不是以居住为目的的。4.“房屋预约买卖协议书”约定的房屋价款，明显低于市场价。被申请人位于漳州市××的房屋，建筑面积129.8平方米，地下停车位建筑面积39.36平方米，合计面积169.16平方米，预约买卖价格为99.71万元，每平方米预约价格仅为5894.42元，每平方米低于市场价1万余元，显然不符合市场规律。5.异议人与被申请人订立“房产预约买卖协议书”后，没有签订《漳州市房地产买卖合同》，房屋没有实际交付使用、没有交纳房屋交易的相关税费、也没有申请权属变更登记。根据《物权法》规定，涉案房屋未经权属变更登记，不发生效力。上述讼争房产仍然属于被申请人张文华、陈玉菜所有。综上，张文华、陈玉菜与其亲属签订的“房产预约买卖协议书”无效，李贤团、陈少华提出解除对上述房产查封的主张，没有事实与法律依据，应予驳回。
陈玉菜辩称，本案讼争房产系因急需归还尚欠南靖县农村信用社三组三联保贷款和农行的29万元抵押贷款，于2016年3月10日将上述房产卖给异议人。因开发商没有土地使用权证，所以无法办理过户手续。
本院查明，本院在审理原告吴少聪与被告福建红赤水佳华食品有限公司、张文华、陈玉菜追偿权纠纷一案中，吴少聪于2017年4月25日向本院提出财产保全申请，要求查封张文华、陈玉菜位于漳州市××房屋××及漳州市××、××地下停车位××号一个，本院于2017年5月4日作出(2017)闽0627民初1185号民事裁定书，查封了上述房产。吴少聪与福建红赤水佳华食品有限公司、张文华、陈玉菜追偿权纠纷一案的民事判决生效后，吴少聪于2017年11月14日向本院申请强制执行。李贤团、陈少华知道后，对本院作出的上述查封裁定不服，向本院提出书面异议，要求解除对上述二处房产的查封，中止执行该财产。经查，张文华、陈玉菜是夫妻关系。2008年1月30日、2010年8月24日，张文华以每平方米单价4020元，总价为521796元和总价为100000元，分别向漳州钱鸿房地产开发有限公司购买上述的商品房一套和停车位一个。双方签订了二份《商品房买卖合同》（合同号：35060108012500XXX）（合同号：35060108012500XXX），约定交付使用时间分别为2009年12月31日、2011年9月30日。张文华支付商品房首付购房款211796元和购买车位款100000元。2008年5月29日，张文华、陈玉菜由漳州钱鸿房地产开发有限公司担保，并用购买的商品房作抵押向中国建设银行股份有限公司漳州分行办理按揭贷款310000元，借款期限为2008年5月29日至2023年5月29日，每月须归还按揭贷款2303元-2304元。2016年3月10日，张文华、陈玉菜通过中介名称为“立业房产”（未提交工商营业执照）的郭景星介绍，与李贤团、陈少华签订一份《房产预约买卖协议书》，协议约定：张文华、陈玉菜以总价为977100元将上述商品房和停车位卖给李贤团、陈少华，其中银行按揭贷款177183元由购买人直接按月向银行归还；办理房产过户所需的税费由购买人负担；出售人在收到购房款当天将房产交付给购买人；购买人在两证可办理过户当天支付给出售人20000元。双方还约定了违约金等相关条款。2016年3月10日，张文华、陈玉菜到漳州市佳信公证处，对二份《委托书》进行公证。该委托书的主要内容为张文华、陈玉菜在其享有的权限内委托受托人李真代为办理上述商品房和车位“两证”领取；代为办理上述商品房、车位的出售手续，包括与房屋买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，签署房地产买卖合同及相关协议文件，收取全部售房款等事宜。同日该公证处出具了（2016）闽漳佳证民内字第1842号、第1843号公证书。2016年3月10日，陈少华通过农村信用社（帐号：62×××73）分别转给张文华银行帐户（帐号：62×××34）50000元（定金）、100000元；2016年3月15日、3月20日，李贤团通过农村信用社（帐号：62×××92）分别转给张文华上述帐户340000元、289917元，上述款项合计779917元。张文华出具四张收条给李贤团收执。并将上述商品房和车位交给李贤团管理使用。从2016年3月28日起至2017年10月29日止，李贤团通过银行或手机银行按月归还建设银行按揭贷款计46066元。2017年3月3日，李贤团将上述车位以每月租金320元出租给许坤福使用，双方订立了车位租赁协议，出租期限一年。2017年3月19日、7月3日、11月17日，李贤团向福建永佳物业服务有限公司交纳物业费、公摊水电费、车位管理费。2017年11月15日，漳州钱鸿房地产开发有限公司出具一份内容为“XX改造项目（XX4-6号楼）由漳州钱鸿房地产开发有限公司开发建设，目前不动产登记正在漳州市国土资源局审核中，不动产权证暂时不能办理。”的说明。
另查明，李贤团、陈少华是陈玉菜堂哥陈杏南的女婿、女儿，陈少华与陈玉菜系堂姑侄关系。
本院认为，吴少聪提出张文华、陈玉菜为逃避债务，将上述讼争商品房和车位以明显低于市场价格出卖给其堂哥陈杏南的女婿李贤团、女儿陈少华，双方签订虚假的“房产预约买卖协议书”，具有串通转移被执行财产事实的主张。但吴少聪对自己提出的上述主张，没有提交相关证据加以证明，只能说是吴少聪明的推测，且现行的法律法规并未禁止亲属间从事商品房等财产的合法交易，相反的双方基于血缘亲情关系，李贤团夫妻以低于市场价格或在同等条件下优先购买上述财产，符合当今民间风俗习惯。故吴少聪的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。对于双方签订的“房产预约买卖协议书”，虽属于预约合同，但只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同的名称如何，都应认定为本约合同。本院在执行吴少聪明与张文华夫妻追偿权纠纷一案中，延续查封的房产是开发商已经交付给张文华夫妻管理使用的现房，完全具备房屋买卖交易的实质要件，该“房产预约买卖协议书”应认定为本约合同。退一步说，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”也就是说，虽然双方当事人签订的名为房产预约买卖协议，未签订正式《漳州市房地产买卖合同》，但李贤团已按协议书约定履行了主要义务，且张文华已接受，故该“房产预约买卖协议书”成立，合法有效。吴少聪是2017年4月25日向本院申请财产保全，要求查封张文华夫妻上述房产和车位，而李贤团夫妻却在2016年3月10日就与张文华夫妻签订了上述房产的买卖协议，已付清全部购房款，并已实际管理使用。由于漳州钱鸿房地产开发有限公司及银行按揭贷款未还清等原因，上述房产未取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》，致使双方买卖的房产未能办理所有权过户手续，这不能归责于李贤团夫妻的过错。基于上述原因，双方也就无法签订《漳州市房地产买卖合同》和交纳房地产交易过户登记过程中须承担的各种税费。李贤团夫妻作为善意取得该房产的第三人，对上述执行标的提出了足以排除强制执行的依据，其异议理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对漳州市XX房屋一套及漳州市XX地下停车位XX号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 苏棣华
审判员 赖炎成
审判员 李明霖
二〇一七年十二月十三日
书记员 韩丹丹
附：法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
三、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。