辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1452号
上诉人（原审被告）：沈阳龙城置业发展有限公司，住所地沈阳市铁西区建设中路1-1号。
法定代表人：邹文玉，该公司董事长。
委托代理人：周莉华，辽宁同文律师事务所律师。
委托代理人：李桐林，男，1956年4月21日生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：沈阳世鸿物业有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街78号。
法定代表人：张子群，该公司董事长。
委托代理人：王屴，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人沈阳龙城置业发展有限公司（以下简称“龙城置业”）与被上诉人沈阳世鸿物业有限公司（以下简称“世鸿物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第1452号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年7月3日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，于2014年7月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人周莉华、李桐林，被上诉人委托代理人王屴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告沈阳龙城置业发展有限公司（反诉原告）系位于沈阳市铁西区建设中路1号“第一商城”（即沈阳第一城）建设单位。2008年6月被告选聘原告沈阳世鸿物业有限公司为“沈阳第一城”提供前期物业服务，双方于2008年7月23日签订《前期物业服务合同》，合同第4条第4.1款，物业服务费由本物业或物业使用人按其拥有的建筑面积预先交纳一年物业服务费，标准为：公寓2.1元／平方米／月，写字间／4.5元／月。合同第6条为双方权利及义务，第6.1款为甲方（被告）权利及义务，第6.2款为乙方（原告）权利义务。合同第6.1.7项约定“乙方（原告）承诺，甲方（被告）在2009年3月31日前的所有未销售的空置房不需支付物业服务费用，自2009年4月1日起甲方（被告）未销售的空置房只支付物业服务费的50%的金额直至2009年12月31日止，乙方永远不享有空置房的任何利益”。合同第9条为合同的更改和补充，合同第9.1款约定：“本合同经双方签署后可以进行更改，所更改的内容须经双方书面确认后方为有效”。物业服务合同中对于地下一层空置房的物业费如何收取没有约定。
2010年1月1日起至2011年12月31日，A、B座空置房欠费明细为：按照2.1元每月收取物业费的A座公寓共计37间，面积合计3860.44平方米，合计：115，656.02元。按4.5元／月收费的B座（写字间）共计75间，面积10782.78平方米，欠费总额608，428.01元，被告对该空置房的范围和面积没有异议，本院予以确认。
2010年1月1日至2011年12月31日，A、B座空置房拖欠物业费：724，084.03元。
2012年1月1日起至2013年6月30日，A座空置房欠费明细为：A座（公寓），按2.1㎡／元／月收费，共计13间，合计：面积1，709.69㎡，总额：61，171.29元；B座（写字间），按4.5㎡／元／月收费，共计16间，面积2219.76平方米，总额：32，056.29元，被告对上述空置房的范围和面积没有异议，本院予以确认。
2012年1月1日至2013年6月30日，A、B座空置房拖欠物业费：93，227.58元。
综上，2010年1月1日至2013年6月30日欠费合计：817311.61元，扣除已经支付的310，000元物业费，被告还欠其2011年1月1日至2013年6月30日空置房物业费：507，312元。
2011年1月22日至2012年1月21日，办公用房欠费明细为：A、B座办公用房面积1，882.49㎡，欠费金额合计：48，856.72元，存在一部分重复支付的情况，冲抵8，289.48元，故被告拖欠办公用房物业费金额合计：40，567元。
2012年1月22日至2013年7月21日A、B座办公用房欠费：97，328元。
综上，2011年1月21日至2013年7月21日，A、B座办公用房拖欠物业费：137，895元。
2010年10月25日原告为被告分别出具辽宁省地方税务统一发票金额为60，000元（№01469180）、90，000元（№01469179）发票所载项目为：物业费；2010年12月14日原告为被告出具辽宁省地方税务统一发票金额为100，000元（№02383528）发票所载项目为：空置房物业费；2011年1月17日原告为被告出具辽宁省地方税务统一发票金额为60，000元（№02538391）发票所载项目为：空置房物业费。被告向原告交付的中国建设银行3张共计310，000元的转账支票存根，用途一栏中为：空白。
另查明A27-12房屋在2011年4月22日至2011年10月21日期间内有电费产生，在被告手中实际控制。
原审原告世鸿物业诉讼请求为，请求判令被告给付2010年1月1日至2011年12月31日空置房物业服务费1，194，260.76元，增加至1，867，470.2元，至2013年6月30日止，并按照每日万分之三的标准支付违约金，直至付清以上费用之日止；2、请求判令被告给付2011年1月1日至2011年12月31日办公用房物业服务费50，492.72元，增加至137，859.24元，并按照日万分之三的标准支付违约金，直至付清以上费用之日止；3、本案的诉讼费等诉讼相关费用由被告承担。
原审法院认为，原、被告订立的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。现双方对合同第6.1.7项的解释产生争议。根据我国合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。在解释合同条款过程中，应努力探求当事人订立合同时的真意，应当将内心的意思和外在的表示结合起来综合予以考虑，从而确定当事人的真实意思。
关于被告是否应当交纳2010年1月以后的空置房物业费问题，双方签订的《前期物业服务合同》第6.1款的约定内容为原告对被告所未销售的空置房的物业费交纳标准及期间，表述为“2009年3月31日前的所有未销售的空置房不需支付物业服务费用，自2009年4月1日起甲方未销售的空置房只支付物业服务费的50%的金额直至2009年12月31日止，乙方永远不享有空置房的任何利益”，按照合同表述的逻辑，第一句的内容为免除交纳物业费，第二句内容为50%交纳物业费，第三句表述为“乙方永远不享有空置房的任何利益”。这里的“利益”二字不应理解为物业费，应视为双方对于2010年1月之后空置房的物业费没有进行明确约定。按照《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，在原、被告没有明确约定的情况下，被告应该承担交纳空置房物业费的责任。结合2010年10月到2011年1月期间，被告陆续交付了总计310，000元的物业费，其中一笔100，000的发票明确载明为空置房物业费，被告以实际行动明确了其交纳空置房物业费的意思表示，而其认为交纳的310，000元全部为办公用房物业费，因已经远远超出了办公用房物业费的收费标准，这种解释不符合常理和逻辑，本院不予采信。综上，对于“原告永远不享有空置房的任何利益”不宜理解为被告享有永远不再向原告交纳空置房物业费，该“利益”应理解为除物业费以外的其他权利，原告按照前期物业服务合同约定为诉争空置房屋提供了物业服务，被告享受了服务，即应交纳物业费，对原告此诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张A27-12房系被告办公房问题，原告向本院提交了2011年4月22日至2011年10月21日之间该房屋的电费结算明细，表明在该区间内A27-12号房屋有电费产生，房屋存在使用情况，被告在本案庭审过程中亦自认在房屋内摆放过物品，空置房屋在开发单位的实际控制下，被告将该房屋摆放物品并产生电费等房屋日常使用的相关费用，应视为该房屋在2011年4月22日至2011年10月21日期间为被告的办公提供条件，应为办公用房，且根据合同约定，2010年1月1日以后，被告应该全额交纳空置房及办公用房的物业费，A27-12是空置房还是办公房都应按照合同约定的统一标准交纳物业费，该期间的物业费1，636元，被告应予交纳，原告此诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告按照6.8元每平方米每月的标准交纳地下一层空置房屋物业费的问题，双方签订的前期物业服务合同中载明，原告提供物业服务的范围包括公寓和写字间，收费分别为2.1元每平方米每月和4.5元每平方米每月，地下一层的空置房屋既不在前期物业服务合同约定的服务范围，收费标准也没有约定，双方亦未就此签订补充协议，原告此诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告给付2011年至实际给付之日止违约金的问题，双方合同没有约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）主张原告的办公用房计算方式存在多收取，应予以返还的诉讼请求，原告（反诉被告）在本案审理过程中已将多收取的部分予以扣除，被告如主张原告还存在重复收取的情况，其应承担相应的举证责任，被告未在审理过程中就此问题提供证据予以证明，被告（反诉原告）此反诉请求，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）主张其交纳的310，000元物业费系办公用房物业费，并要求原告（反诉被告）据实结算、多退少补的问题，因该笔费用已远远超过办公用房每年应交纳的数额，被告以其超额支付办公用房物业费，并要求予以返还的说辞，并不能对这笔费用的交纳作出合理解释，物业费发票也载明系空置房屋物业费，本院视为该笔费用包含空置房物业费，对被告（反诉原告）此反诉请求，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十五条第一款的规定，原审判决：一、被告（反诉原告）沈阳龙城置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）沈阳世鸿物业有限公司2010年1月1日至2013年6月30的空置房物业费507，312元；二、被告（反诉原告）沈阳龙城置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）沈阳世鸿物业有限公司2012年1月22日至2013年7月21日的办公用房物业费137，895元；三、驳回原告（本诉被告）、被告（本诉原告）的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费22，843元，由原告沈阳世鸿物业有限公司承担12，591元，由被告（反诉原告）沈阳龙城置业有限公司承担10，252元；保全费5，000元，由被告（反诉原告）沈阳龙城置业有限公司承担；反诉案件受理费5，490元减半收取2，745元，由反诉原告沈阳龙城置业有限公司承担。
宣判后，龙城置业不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决，驳回世鸿物业原审诉讼请求。上诉理由：1.关于空置房物业费。合同中6.1.7条款中载明“乙方永远不享有空置房的任何利益”，这句话是在空置房物业费收取标准的约定条款中的，所以是针对空置房的，由于被上诉人作为物业公司对空置房是没有控制权的，因此也不可能有除了物业费以外的其他利益，我方理解为2010年1月1日以后的空置房物业费不会收取。我方支付被上诉人的31万元的费用后，被上诉人给我方开具的发票上虽然载有空置房物业费，但是我方开具的支票存根中没有空置房物业费字样，因此我方缴纳的并不是空置房物业费，仅仅是办公用房物业费，而且我方在2010年8月4日向被上诉人发过函，表明不再缴纳空置房物业费。2.部分办公用房物业费存在重复收取问题，我方曾多次向被上诉人索还，请求法院保护我方利益。
被上诉人世鸿物业辩称，不同意上诉人的请求，请求维持原判。一、关于2010年1月1日后物业费收取是否有明确约定，双方签订的合同中对2010年以后物业费收取，合同6.1.7里未做明确约定，从该条理解，只约定了两个阶段，只约定了物业费的收取，一个阶段免收，也就是2009年3月31日，另一阶段从4月1日到年未减半收取，永远不享受物业带来的利益。二、关于31万为预付办公用房物业费与事实不符，上诉人支付31万元的时间点所欠的物业费仅为5万元左右，物业公司开的发票明确标注为物业费，上诉人在诉讼前没有提出异议，预付6、7年的物业费不符合常理。关于利益的理解，根据合同约定及文字的安排，利益非指物业费。四、工作联系函是上诉人单方做出的，全部都不交物业费是上诉人的想法，被上诉人没有做出回复、承诺等表示。五、如果多收取物业费，物业公司同意将多收取的部分退还。合同6.1.7约定两个时段，前一段免交，后一段减半，后面的约定没有表述时间段，就是前面有时间段约定的部分不享受利益。物业公司有代为出租、临时使用等利益。应该按总约定物业费的收取执行，上诉人以该条为依据不交物业费，没有法律依据。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，《前期物业服务合同》、物业费发票记账联，原告提供的被告空置房、办公用房欠费明细、电费结算明细，2011年度物业费实际金额统计表、2010年度物业公司多收物业费计算明细、物业费发票发票联、310，000元建设银行转账支票存根、《沈阳第一城2010年度开发用房物业费统计表》、《工作联系函》、《致沈阳世鸿物业发展有限公司的函》、龙城置业在2009年4月16日出具的《通知》，经原审庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：双方当事人签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属于合法有效。双方争议的焦点在于空置房是否应收取物业费、是否存在重复收取物业费以及A27-12房屋是否属于办公用房。关于空置房物业费是否应当收取，首先对《前期物业服务合同》中第6.1.7项所载内容“永远不享有任何利益”的含义，从字面上，对“利益”应当理解为资本性收益较为妥当，而物业费属于劳动报酬性质的，不应当归入利益的范畴，且对此如何理解，双方存在争议，因此不能当然理解为2010年1月1日以后的物业费，应视为双方对2010年1月1日以后的物业费并未作出明确约定，按照《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，在没有明确约定的情况下，龙城置业作为开发商应该承担交纳空置房物业费的责任；其次，结合世鸿物业开具的物业费发票和龙城置业发出的工作函，龙城置业在2010年10月以后向世鸿物业预支31万元，而世鸿物业开具给龙城置业的部分发票载明为空置房物业费，龙城置业虽然在2010年8月发出工作函，不承认空置房物业费，却在其后接受世鸿物业开具的空置房物业费发票时未表示反对，可以理解为龙城置业对2010以后仍需缴纳空置房物业费的认可意思表示；再次，世鸿物业在辩论中提出，该公司在接受物业项目初始阶段不收取空置房物业费，2009年后半年收取50%，从2010年开始收取全额，是一种比较符合行业惯例的做法，综上，对世鸿物业提供的证据能够证明其主张，也符合正常逻辑，龙城置业未提供足够的反驳证据，原审判决龙城置业应当给付空置房物业费并无不当。对龙城置业主张的重复收取的办公用房物业费是否应当返还的问题，由于双方未办理正式的入住交接手续，世鸿物业提供了2009年1月7日由龙城置业向其出具的通知，内容是要求世鸿物业做好提供物业服务准备，10日后正式开始提供物业服务，同时还提供了龙城置业2009年4月16日出具的函，内容是世鸿物业已经从1月22日开始收取物业费，但要求其自行承担水电费，这些证据都证明了世鸿物业在2009年1月22日开始提供物业服务，因此应当有权收取办公用房物业费，龙城置业则提供2009年1月至2009年3月31日间在外租用办公间的合同和租金收条，证明其在这段时间没有使用办公用房，但该证据与龙城置业是否使用上述办公用房无直接关联，因此对龙城置业的此项主张因证据不足不予支持。对A27-12房间的性质问题，双方并未由于并未办理交接手续，对哪间房为办公用房并无明确登记，判断标准应当为哪方实际掌控房屋，由于原审已经查明该房间内堆放了龙城置业的物品，且产生了电费，能够证明是龙城置业曾使用该房屋，原审认定其为办公用房并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，252元，由上诉人沈阳龙城置业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
审 判 员 李 妍
代理审判员 相 蒙
二〇一四年七月十五日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；