南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初6178号
原告(反诉被告)：徐娜娜，女，1992年12月2日生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，现住江苏省南京市栖霞区。
被告（反诉原告）：徐道荣，男，1968年6月28日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
原告徐娜娜与被告徐道荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案，被告徐道荣在提交答辩状期间提出反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序，进行审理公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐娜娜、被告（反诉原告）徐道荣（反诉原告）徐道荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐娜娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋押金750元、钥匙押金100元，退还房屋租金600元，赔偿精神损失费1000元、违约金400元，合计2850元。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告签订租赁协议书，约定被告将位于南京市某某美居X幢XXX室房屋出租给原告使用，月租金750元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日，押一个月租金，另交纳钥匙押金100元。2016年3月6日，被告未经原告许可，强行闯入租赁房屋，并使用工具对门和床具进行拆卸，还拿走了原告正在使用的电视遥控器和空调遥控器，此行为有视频和录音为证。被告上述行为导致原告无法正常居住，迫使原告当天就搬离，致使原告在2016年3月7日至3月31日期间未能对租赁房屋进行居住使用，且精神遭受伤害。另外，在原告居住期间，被告与多名房客产生矛盾，房客上门打扰，被告也不管不问。租赁协议到期后，被告未向原告退还房租押金和钥匙押金。
被告徐道荣辩称：第一，原告在租赁协议终止后无故拒不办理退租手续，故主张退还押金没有事实依据。第二，双方已确认合同终止日期是2016年3月8日，故原告认为2016年3月6日合同终止没有事实依据。原告在2016年3月8日搬离，未办理退租，未交还设施物品和房屋给被告，实仍在继续占用涉案房屋，应承担给被告造成的损失。且追讨租金的诉讼时效为一年，原告主张退还2016年3月份的租金已超过诉讼时效。第三，原告主张精神损失费没有事实与法律依据。当天被告是应原告相约前往租赁房屋，原告诉称被告强行闯入造成其精神伤害未提供就医票据，也无双方发生纠纷或者报警的证据，单独主张精神损害抚慰金不符合法律规定。第四，原告主张违约金无事实依据。当时双方经过多次不愉快的商谈，最后达成一致，原告同意两天内付清所欠债务后离开租赁房屋，离开时双方并无争议。依据双方对所欠债务达成的协议，原告主张违约金没有依据。2016年3月8日，原告搬离的行为表明其构成违约，逃避债务，让被告无法出租房屋，故意损害被告的利益，应赔偿被告损失。综上，原告的诉讼请求没有事实基础和依据，应予处罚或者谴责。
反诉原告徐道荣向本院提出诉讼请求：1、反诉被告赔偿反诉原告各项损失9079.5元；2、反诉被告支付反诉原告违约金800元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：第一，反诉被告拒不履行退房、退租的义务，致使反诉原告近一年多次往返于司法部门投诉处理，经司法人员建议，最终于2017年2月25日才修理成功，将房屋转租他人，租金为800元/月。反诉原告退一步按750元/月的房租标准，造成11个月17天的损失共计8675元。租赁房屋全年的物业费为737元，反诉被告租赁主卧室，按使用人数2人分摊，其他为次卧室，按1人分摊，分摊后反诉被告每月应承担物业费30.7元，造成11个月17天的损失共计354.5元。反诉被告的损害行为致使反诉原告多次往返于司法部门，产生误工费、打印费、公告汇费、交通费等损失，考虑到反诉被告放弃押金，反诉原告仅主张交通费50元。上述租金、物业费、交通费损失合计9079.5元，反诉被告应当予以赔偿。第二，反诉被告在租赁期内违反口头及书面约定，于2016年3月8日搬离，单方终止合同，依据法律规定及双方协议，应赔偿反诉原告违约金800元。第三，反诉被告存在过错，应承担全部诉讼费用。
告徐娜娜辩称：原、被告于20172016年3月8日解除合同，现反诉原告将此后将近一年的房屋租金要求反诉被告进行赔偿现反诉原告要求反诉被告赔偿此后将近一年的房屋租金，反诉被告对此不予认可。对反诉原告主张的违约金不予认可，是反诉原告违约在先。反诉费用应由反诉原告自行承担。本院
本院经审理认定事实如下：
2015年3月24日，徐道荣与徐娜娜签订《租赁协议书》，约定：徐道荣将位于南京市栖霞区某某美居小区的X-
XXXX室房屋出租给徐娜娜使用，月租金750元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。租赁协议约定：1、房东提供彩电、床、餐桌、空调、冰箱、洗衣机、机顶盒、遥控器等。2、租赁期间，提供防盗门和房门钥匙共2把，加门禁1张，所有钥匙暂收押金100元，待退租时凭钥匙退还押金100元。3.租赁期间乙方必须缴纳相应水、电、管理、网络费等费用，水电费大家平摊。每月小区租房物业费为35元、垃圾费5元、电视费30元、电信无限时网络费50元，天然气按实际使用分摊，烧饭的每月应相应多支付10元电费。4、因支付租金和支付水电费时间不统一，为了方便双方，协议租期满依据发票结算，水电费押金100元/月，另押一个月租金为押金，故连钥匙押金共计850元。约定违约金为400元，中途退租须提前半个月通知房东，否则双倍支付违约金。如已按约定提前半月通知的，退租时支付违约金后全额退还租房押金，对房屋各物品属于人为有损坏的，房客必须按价赔偿。5、付款方式：入住必须支付一定数量的押金和一定数量的租金。付三押一，提前半月支付，如过约定期限三日不支付视为违约，房客需要支付违约金400元。房东视房客事实单方解除合同，有权及时收回房屋转租他人。
2016年4月5日，徐道荣以徐娜娜拖欠水电费押金、物业垃圾电视网络费，以及未支付水电费押金构成违约为由，诉至本院请求判令徐娜娜支付各项费用及违约金合计1990元。本院经审理，于2016年5月9日作出（2016）苏0113民初1839号民事判决，认定原、被告之间的房屋租赁合同于2016年3月8日实际解除，判令徐娜娜支付徐道荣物业垃圾电视网络费272元。该判决已经发生法律效力。
2017年4月26日，徐道荣以徐娜娜拖欠水电费、卫生不合格费、物品损失费，以及未按约履行结算义务构成违约为由，诉至本院请求判令徐娜娜支付各项费用及违约金合计3029.9元。本院经审理于2017年10月20日作出（2017）苏0113民初2238号民事判决：一、徐娜娜支付徐道荣水、电、燃气费用合计420.43元；二、徐娜娜赔偿徐道荣物品损失1256元。一审判决后，徐娜娜不服，提出上诉。
2017年11月10日，徐娜娜提起本案诉讼。本案审理过程中，徐娜娜向徐道荣退还房屋钥匙及门禁卡，徐道荣拒绝接收。
徐娜娜举证视频及录音各1份，以证明2016年3月6日徐道荣强行闯入租赁房屋拆卸家具，迫使其搬离。徐道荣对证据真实性不持异议，但辩称当日是与徐娜娜约好前往修理家具，不存在强行闯入租赁房屋的事实。
徐道荣举证照片2张、2017年2月18日与案外人签订的房屋租赁协议、票据等，以证明因徐娜娜中途退租造成其房租、物业费、交通费损失。徐娜娜对上述证据的关联性不予认可。
本院认为：徐道荣与徐娜娜签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。经本院（2016）苏0113民初1839号生效判决确认，原、被告签订的租赁协议已于2016年3月8日实际解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告之间的租赁合同于2016年3月8日解除，徐娜娜无需再支付以后的租金，故徐道荣应退还租金556元。租赁协议约定的押金是为保证租赁合同的履行预先交付徐道荣占有的金钱，性质上是对徐娜娜履行租赁合同的担保，担保范围包括欠付的租金、费用与承担相应的违约责任。徐道荣在另案及本案诉讼中已就欠付的费用或违约责任提起诉讼，双方均未主张以押金折抵，本案中徐娜娜单独主张返还押金应当予以支持。徐娜娜举证的视频和录音不能证明徐道荣具有的行为影响徐娜娜正常居住使用房屋的行为，故徐娜娜主张徐道荣违约在先本院不予采纳。
徐道荣反诉主张，徐娜娜拒不履行退房、退租的义务造成其各项损失9079.5元。本院认为，徐娜娜退租时虽然未办理房屋交接手续，但并不影响徐道荣在合理时间内将房屋另行出租。徐道荣主张的2016年3月8日至2017年2月25日期间的租金、物业费及交通费，无法认定与徐娜娜未办理房屋交接手续的行为之间具有因果关系，该项反诉请求本院不予支持。
徐道荣反诉主张，徐娜娜提前退租构成违约，应支付违约金800元。本院认为，合同履行过程中，徐娜娜提前搬离，后租赁合同事实上解除，导致徐道荣在剩余租期内无法收取租金的合理损失。依照双方“违约金为400元，中途退租须提前半个月通知房东，否则双倍支付违约金”的约定，徐道荣主张违约金800元本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告徐道荣退还原告徐娜娜押金850元、租金556元；
二、反诉被告徐娜娜支付反诉原告徐道荣违约金800元；
三、驳回原告徐娜娜的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告徐道荣的其他诉讼请求。
本判决第一、二项确定的相互给付义务抵销后，徐道荣应于本判决生效之日起十日内给付徐娜娜人民币606元。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由徐道荣负担。反诉案件受理费25元，由徐娜娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 虞爱娟
二○一八年一月一八年二月二日
书记员 乔 溪