上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1235号
原告胡立中。
被告张双双。
原告胡立中与被告张双双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年6月24日公开开庭进行了审理。原告胡立中到庭参加了诉讼。被告张双双经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告胡立中诉称，原、被告于2011年11月13日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于××区××路××号××幢×××室房屋出租给被告使用，期限为5年（自2011年11月20日至2016年11月19日）。合同明确规定，房屋在租赁期间不得转租，租费每年一付，租金支付日为每期首月的10日前，但被告在2013年2月1日将房屋转租给案外人李某某，且自2013年11月起一直未付房租。原告遂诉诸法院要求判令：（一）自即日起解除原、被告签订的房屋租赁合同；（二）将涉案房屋的装修判归原告所有；（三）被告支付拖欠租金12，000元（自2013年11月20日起至2014年3月31日止）。
诉讼中，因案外人李某某于2014年3月31日已经搬离承租房屋，且被告也不知去向，故原告将上述第（一）项诉请变更为要求依法判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日已经解除。同时对被告在承租期间使用的水、电等费用明确表示不要求在本案中处理。
被告张双双未作答辩亦未向本院提供证据。
经审理查明，位于××区××路××号××幢×××室房屋的产权为原告胡立中及其家人所有。
2011年11月13日，原告胡立中（作为出租方，签约甲方）与被告张双双（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于××区××路××号××幢×××室，建筑面积总计142.69平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为5年（自2011年11月20日起至2016年11月19日止）。租金每月为3，000元整。支付方式：租金按12个月为一期支付，第一期租金乙方应于2011年11月30日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过20日，除加数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金共计3，000元整。乙方应于交房当日或之前向甲方支付。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费、宽带使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。乙方应按本合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同追究乙方违约责任。租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，依据本合同追究甲方违约责任。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同追究乙方违约责任。甲、乙双方应当诚意履行本合同。任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍。若甲方违约，乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添补偿费；若乙方违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。上述合同对双方的其他权利义务也作了相应约定。
上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告也按约向原告交付租赁保证金及相关租金。但自2013年11月20日起被告开始拖欠租金不付并去向不明。期间，原告发现被告于2013年2月1日将涉案房屋擅自转租给案外人李某某，约定租期自2013年4月1日至2014年3月31日止，月租金为6，000元。上述合同到期后李某某于2014年3月31日搬离了涉案房屋。由于被告既不向原告付清拖欠租金，也始终不出现，原告只得将租赁房屋上锁空关，同时诉诸法院要求按上述诉称解决。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋为原告所有的产权证，被告与案外人李某某签订的《租赁合同》以及原告的当庭陈述等为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告有权单方面解除本合同，并依据本合同追究被告违约责任。另合同还约定，被告逾期不支付租金超过20日，除加数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止本合同，被告须按本合同承担违约责任。本案中，被告于2013年4月起将涉案房屋擅自转租他人，并自2013年11月起拖欠原告租金不付，符合双方合同约定的擅自终止本合同的情形，故原告在案外人李某某于2014年3月31日搬离承租房屋，且被告去向不明的情况下，要求依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日已经解除之诉请，既有事实依据，也符合合同约定，本院予以支持。在上述租赁合同解除后，被告还应向原告付清租赁期间拖欠的租金。但原告在收到被告支付的款项时应将收取被告的租赁保证金予以返还。此外，根据上述合同约定，若被告违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与原告。因此原告对被告的装修损失可不必作出补偿。另对被告在承租期间使用的水、电等费用，因原告已明确表示不要求在本案中主张，本院对此不作处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告胡立中与被告张双双签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日已经解除；
二、位于上海市××区××路××号××幢×××室房屋的装修、添附（现状）归原告胡立中所有，原告胡立中对被告张双双的装修损失不必作出任何经济补偿；
三、被告张双双支付原告胡立中至2014年3月31日止拖欠的租金12，000元；
四、原告胡立中返还被告张双双租赁保证金3，000元。
上述第三、四条款相抵，被告张双双须支付原告胡立中9，000元，该款由被告张双双于本判决生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张双双负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年七月七日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。