福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第2888号原告：福建升龙房地产开发有限公司，住所地福州市台江区鳌峰街道光明路83号翠堤苑（原榕信东苑）3#楼105单元。法定代表人：林亿，董事长。委托诉讼代理人：陈羚辉、张磊，福建闽江律师事务所执业律师。被告：陈春英，女，1977年6月14日出生，汉族，住福州市仓山区。第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓屏路142号。法定代表人：刘丽华。委托诉讼代理人：郑瀛，该公司员工。原告福建升龙房地产开发有限公司（以下简称“升龙公司”）与陈春英、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告升龙公司的委托诉讼代理人陈羚辉、第三人建设银行的委托诉讼代理人郑瀛到庭参加诉讼。被告陈春英经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1.解除升龙公司、陈春英于2012年6月9日签订的《商品房买卖合同》及相应的补充协议；2.陈春英从解除之日起腾空、返还商品房，并协助升龙公司办理注销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续；3.陈春英承担商品房总价款20%的违约金即1451151.8元；4.陈春英向升龙公司偿还银行贷款代偿款项（以建设银行实际扣划数额为准）；5.陈春英承担升龙公司向贷款银行代还金额所产生的按代还金额日万分之五的违约金(暂计算至2015年6月30日为10417.93元)；6.陈春英承担律师费28000元；7.确认升龙公司有权将陈春英已付的购房款用于偿还上述陈春英尚欠银行的贷款本息及陈春英应付升龙公司的违约金、代偿款项、代偿款项产生的违约金以及实现债权的费用等款项；8.解除升龙公司、陈春英及建设银行于2014年1月8日签订的编号为350942800-2032-20130377604的《个人住房借款合同》。事实和理由：2012年6月9日，升龙公司、陈春英双方签订《商品房买卖合同》，双方约定：陈春英购买升龙公司开发建设的福州市××××路南侧升龙大厦办公主楼8层06办公，商品房总价为7255759元，陈春英支付首期付款3635759元（已含定金），余款3620000元向银行申请按揭贷款。后陈春英与建设银行签订《个人住房借款合同》，办理了按揭贷款，升龙公司为陈春英提供连带保证责任。因陈春英未按期归还按揭贷款，导致升龙公司代陈春英向银行偿还到期的贷款，代还的金额分别为：2014年12月29日42303.76元，2015年3月27日83718.11元，2015年4月30日41841.89元，2015年5月20日41771.04元,2015年6月15日41653.06元。对于陈春英严重丧失商业信用的行为，升龙公司有理由相信陈春英的经营状况已严重恶化，且丧失履行债务的能力，其将最终导致升龙公司向银行承担连带担保责任。根据双方签订的《附件六：合同补充协议》第一条第四款约定：“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用”。第五款约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖方承担连带保证责任的，则出卖方向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该《商品房买卖合同》及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖方支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金。出卖方可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金。”故升龙公司有权解除《商品房买卖合同》并要求陈春英承担商品房总价20%的违约金即1451151.8元以及升龙公司向贷款银行代还金额所产生的违约利息10417.93元（暂计至2015年6月30日）等相关费用。陈春英所购商品房的付款方式为按揭贷款，升龙公司、陈春英、建设银行于2014年1月8日签订了《个人住房借款合同》，建设银行为其支付了按揭贷款，因陈春英违反商品房买卖合同的约定，升龙公司请求解除《商品房买卖合同》。因陈春英严重违约升龙公司、陈春英双方解除《商品房买卖合同》，《个人住房借款合同》的目的已不能实现，三方履行该份合同已无必要。为了全面息诉、避免诉累，请求判令解除《个人住房借款合同》，并依法确认升龙公司有权将收取的购房贷款用于偿还陈春英尚欠银行的贷款本息等费用。陈春英未作答辩。建设银行述称，升龙公司与陈春英之间的《商品房买卖合同》的法律关系由法院认定，建设银行按照《个人住房借款合同》的约定，要求升龙公司承担保证责任并且从升龙公司的保证金账户中扣划款项，合法有据。目前建设银行与升龙公司、陈春英签订的个人住房借款合同仍然有效，升龙公司、陈春英应按照《个人住房借款合同》履行义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》及相应的补充协议，有升龙公司与陈春英签名盖章，予以采信并作为定案依据，可以证明2012年6月9日，陈春英向升龙公司购买坐落于福州市××××路南侧升龙大厦办公主楼8层06办公商品房，并对商品房价款、面积、支付方式、违约条款等作出约定。2.《委托代理协议》、《业务回单》、发票，加盖有相关单位公章，予以采信，可以证明升龙公司因本案支出律师费28000元。3.中国建设银行致陈春英、陈崇正挂号信、《中国建设银行致陈春英、陈崇正个人贷款履行通知书》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，与原件核对无异，对其真实性予以确认，可以证明建设银行曾向陈春英、陈崇正及升龙公司发函催收逾期贷款。本院认为，升龙公司、陈春英双方于2012年6月9日签订的《商品房买卖合同》及2012年7月1日签订的《附件六：合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。《附件六：合同补充协议》第一条第五款约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖方承担连带保证责任的，则出卖方向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该《商品房买卖合同》及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖方支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金。出卖方可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金”，现升龙公司已向建设银行偿还所有贷款本息，故其请求解除《商品房买卖合同》及相应的补充协议，并请求陈春英协助办理预告登记注销手续，于法有据，予以支持。合同虽约定陈春英应向升龙公司支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，但该违约金标准明显过高，本院酌定为商品房总价款的10%即725575.9元。《附件六：合同补充协议》第四条第二款约定合同解除时，陈春英应腾空商品房，并恢复原状后交还升龙公司，经庭审查明，案涉商品房尚未交付使用，故升龙公司请求陈春英腾空、交还商品房的诉讼请求无依据，不予支持。《附件六：合同补充协议》第一条第四款约定：“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用”。故升龙公司请求陈春英向其偿还银行贷款代偿款项，并请求按代还金额日万分之五的标准支付违约金，以及承担律师费28000元，符合双方约定，予以支持。按照双方的约定，陈春英已付的购房款可用于偿还解除合同违约金、代偿款项、代偿款项产生的违约金以及实现债权的费用等，故升龙公司请求在陈春英已付的购房款中扣除相关费用，予以支持。另，升龙公司关于解除《个人住房借款合同》的诉讼请求，因与本案商品房销售合同纠纷属不同的法律关系，且当事人及当事人的诉讼地位与本案不同，无法合并审理，升龙公司应另行主张，本院不予处理。陈春英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建升龙房地产开发有限公司与陈春英就福州市××××路南侧升龙大厦办公主楼8层06办公商品房签订的编号为201134680024的《商品房买卖合同》及相应的补充协议；二、陈春英于本判决生效之日起三十日内协助福建升龙房地产开发有限公司办理上述商品房预告登记注销手续；三、陈春英于本判决生效之日起十日内赔偿福建升龙房地产开发有限公司违约金725575.9元；四、陈春英于本判决生效之日起十日内返还福建升龙房地产开发有限公司垫付的按揭贷款3894181.5元，并支付违约金（以福建升龙房地产开发有限公司每次垫付的按揭款为基数，从中国建设银行股份有限公司福建省分行每次扣划按揭款之日起，按每日万分之五的标准，分别计至款项还清之日止）；五、陈春英于本判决生效之日起十日内赔偿福建升龙房地产开发有限公司律师代理费28000元；六、福建升龙房地产开发有限公司有权从其应向陈春英退还的购房款中直接扣减第三至五项判决内容项下的款项；七、驳回福建升龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62590元，由陈春英负担。陈春英应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭票据）由陈春英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 翁 昕人民陪审员 陈 航人民陪审员 冯文龙二〇一七年一月九日书 记 员 郭友情附：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”