贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0303民初925号
原告：四川奕都上行商业管理有限公司，住所地成都市高新区府城大道西段399号，统一社会信用代码：915101003319787325。
法定代表人：王学英，职务：总经理。
委托诉讼代理人：吴春霞，公司员工。
被告：贵州小柒教育咨询有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区人民路天安幸福里二期三层B区3号，统一社会信用代码：91520303072033514R。
法定代表人：胡麒麟，职务：总经理。
委托诉讼代理人：袁家强，贵州黔鹰律师事务所律师。
原告四川奕都上行商业管理有限公司诉被告贵州小柒教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川奕都上行商业管理有限公司的委托诉讼代理人吴春霞、被告贵州小柒教育咨询有限公司的法定代表人胡麒麟及其委托诉讼代理人袁家强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告四川奕都上行商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告所欠租金205563元，商业管理费100548元，共计306111元；2、请求解除原、被告之间的《租赁合同》及《补充协议》，并判令被告立即腾房，并从起诉日起以房屋租金三倍的标准支付房屋占用费至被告实际腾房日止。从起诉日起以合同约定的管理费标准支付管理费至被告实际搬离日止；3、判令本案诉讼费（诉讼费、保全费、公告费、执行费）由被告承担。事实和理由：2015年12月10日原、被告签订了《租赁合同》，被告承租原告房屋，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日。补充协议约定，免租期为2016年1月1日至2016年7月31日。租金计算方式为每月15日支付下月房租，截止到2017年2月20日被告尚欠原告9月、10月、11月三月租金共计205563元。商业管理费为9元每平方米，从2016年9月1日起算商业管理费，经多次催告，被告至今仍然未支付管理费。被告的行为已构成严重违约，原告依据《租赁合同》第12.1.2条约定被告违反合同约定，在收到书面通知后10日内仍未修正，原告有权解除合同。12.1.3条约定被告拖欠租金达45天，原告有权解除合同，并要求被告按5个月标准支付违约金。12.1.4条约定被告违反合同应承担违约责任的，原告有权直接从保证金中扣减。所以被告已交保证金已全额抵扣违约金。
被告贵州小柒教育咨询有限公司辩称，根据免租约定原告未正式开业，被告承租房屋还处于免租期内，故不欠原告租金。原告未向被告提供商业管理服务，所以并不产生商业管理费。本案中被告属守约方，不同意解除合同，就原告违约给被告造成的损失，已另案提起诉讼。
本院认定事实如下：2015年12月10日，原、被告签订了《租赁合同》，原告将位于遵义市汇川区人民路珠海路口的遵义奕都会项目三层B区3号铺位出租给乙方用于开设遵义小柒号绘画教育咨询有限公司，计租面积为1862平方米，租期为2016年1月1日至2025年12月31日。其中装修及免租期柒个月，自2016年1月1日至2016年7月31日。在合同签订当日，被告按照首月租金标准支付五个月租金作为租赁保证金，即342605元。（租赁保证金支付时间，详见补充协议）。租金计算方式为每月15日支付次月租金，第一次租金支付时间为2015年12月10日，支付金额为68521元。原告委托商业管理公司为被告提供商业管理服务，相应的商管费标准为：三层10元／㎡／月。被告应按租金支付的时间节点向商业管理公司缴纳，具体内容详见《商业管理合同》《租户手册》。合同中有对原告单方终止合同的约定：被告违反本合同的约定拖欠租赁铺位租金达45天，或者累计拖欠租赁物业租金5次，原告有权解除合同等。该合同还约定了其他内容。
2015年12月10日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定免租时间为2016年1月1日至2016年7月31日止，奕都会定于2016年10月28日开业，如遇迟延开业时间，则被告免租期同等顺延直至正式开业。商业管理费为9元／㎡／月，免租期为2016年1月1日至2016年7月31日。租金付款方式为付一个月租金、押金为五个月租金。被告分三次支付：在签订租赁合同后三日内，支付一个月租金，支付一个月的租赁保证金共计137042元，2016年3月1日前支付两个月租赁保证金共计137042元，2016年7月1日前，支付两个月租赁保证金共计137042元。原、被告双方还分别于2016年1月27日、2016年9月、2016年11月签订了三份《补充协议》。其中2016年9月的《补充协议》就被告租赁合同剩余款项事宜做出了约定，剩余款项为租赁保证金68521元、租金68521元，合计137042元。被告需在2016年9月30日以前向原告缴纳租赁保证金68521元，2016年10月31日以前向甲方缴纳租金68521元，若逾期未缴纳，按原合同承担违约责任。合同签订后，被告向原告的付款为2015年12月18日付137042元，2016年3月5日付137042元，2016年9月30日付68521元，2016年11月7日付68521元。双方就装修、租金等问题通过书面函件的形式进行交流，原告在函件中答复免除被告2016年8月的商管费，从2016年9月1日起算。被告前期已缴纳一个月租金，算作8月租金等。
审理过程中，被告于2017年3月10日向原告交纳了租金68521元。2017年2月7日，本院立案受理了本案被告（另案原告）诉本案原告（另案被告）房屋租赁合同纠纷一案，本案被告向原告主张了违约金、经济损失等。
本院认为，原告和被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。在审理中，双方对免租期存有争议，该争议的法律本质系对租赁期限起算时间的认定。所谓正式开业，是指营业机构、法人组织等开张营业，进行业务活动的行为。在本案中，被告所在的商城于2017年1月1日开始营业，处于该商城商用门面房已具备商业使用条件，可以对外营业。至此，双方在合同中约定的租赁物的商业经营用途已经具备，且原、被告双方并未对正式开业有明确的约定，故2017年1月1日即视为正式开业。根据双方关于“免租时间为2016年1月1日至2016年7月31日止，奕都会定于2016年10月28日开业，如遇迟延开业时间，则被告免租期同等顺延直至正式开业”的约定，免租期在免租7个月的基础上，应自2016年10月28日顺延至2016年12月31日止，故2016年的租金应从2016年8月1日起计算至2016年10月27日，该期间被告应向原告支付租金。被告向原告交纳了8月份的租金，被告算作8月份的租金，故被告尚欠租金月份为9月和10月。双方约定的超过45日未交付租金时原告有权解除合同之内容，属于合同法规定的合同约定解除。由于双方对合同中免租期约定的内容不明确，致使产生了理解上的歧义。原告向被告主张的租金月份为9、10、11月，而11月属免租期，被告虽在合同约定的期间内未交付9、10月份的租金，但依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告于2017年3月10日向原告交付一个月租金，故被告尚欠的租金为2016年10月1日至10月27日期间，尚不足月租金计算为68521元×27天／30天=61669元，应视为在合同履行期限内采取了补救措施。我国合同法规定的违约行为包括根本性违约和形式性违约，根本性违约必然导致合同无法履行，而形式性违约则表现为采取补救措施、承担违约责任后，合同仍具备可履行性。显然本案被告的违约行为属于形式性违约，该违约行为并不能导致合同的无法履行和必然解除。故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求不予支持。关于原告主张2016年9月至2017年2月期间商业管理费，合同中对此有明确约定，本院支持按9元／㎡／月×1862㎡×6个月=100548元计算。被告抗辩称原告商业管理存有很多问题，对此因被告在另案就原告违约问题提起了诉讼，故针对该问题在本案中不予评述，不作抵扣，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定判决如下：
一、被告贵州小柒教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告四川奕都上行商业管理有限公司2016年10月份租金61669元；
二、被告贵州小柒教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告四川奕都上行商业管理有限公司商业管理费100548元；
三、驳回原告四川奕都上行商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2950元，由原告四川奕都上行商业管理有限公司负担2000元，被告贵州小柒教育咨询有限公司负担950元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 郭文书
二〇一七年四月五日
书记员 王家福