四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大邑民初字第1397号
原告王蓉，女，1985年8月9日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县。
委托代理人赵玉祥（一般授权），大邑县晋原法律服务所法律工作者。
被告李建华，女，1965年3月4日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县。
被告王正章，男，1963年6月7日出生，汉族，四川省大邑县人，住大邑县。
被告罗凤兰，女，1966年1月11日出生，汉族，四川省崇州市人，住大邑县。
委托代理人庹静秋（特别授权），四川大益律师事务所律师。
本院于2014年7月21日立案受理原告王蓉与被告李建华、王正章、罗凤兰农村房屋买卖合同纠纷一案。依法由代理审判员王露蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王蓉及其委托代理人赵玉祥，被告李建华、王正章，被告罗凤兰及其委托代理人庹静秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王蓉诉称，被告王正章、李建华系其父母，与其共同共有座落于大邑县晋原镇红光小区6幢底楼铺面两间（产权证号权0030839，集体土地使用证号大集用2007字第042号）（以下简称“标的铺面”），建筑面积60.95平方米。2007年8月至2012年11月5日，原告在天邑信息科技股份有限公司的广西南宁办事处工作。离职回家后，2013年8月，原告欲从事服装买卖，与父母协商使用标的铺面时，方知该房已于2009年1月7日卖给被告罗凤兰，三被告当日签订《卖房协议》，约定铺面总价款20万元，甲方（李建华、王正章）同意乙方（罗凤兰）先付18万元，余款2万元待甲方把房产证和国有土地使用证等手续办完并转至乙方名下时付清等。原告认为其父母将三人共同共有的房屋卖给被告罗凤兰，侵害了自己的权益；被告罗凤兰明知该房有原告的份额，却未征得原告同意，径直与原告父母签订《卖房协议》，亦侵害了原告的权益。为此，请求法院确认三被告于2009年1月7日签订的《卖房协议》无效，并返还原告标的铺面。
被告李建华辩称，买卖标的铺面是事实，但未向原告提及过卖房一事。
被告王正章辩称，买卖标的铺面是事实，自己与原告均在外务工，自己从未向原告提及过卖房一事。
被告罗凤兰辩称，被告王正章、李建华系原告的父母。买卖标的铺面时，被告李建华、王正章已询问原告是否同意卖房，原告同意后，自己才与被告李建华、王正章签订了《卖房协议》。鉴于原告与被告李建华、王正章的这种特殊关系，足以让自己相信被告李建华、王正章有权买卖该房，被告李建华、王正章的这种行为属于表见代理，故原告应承担其父母的代理后果。原告每年都回家过年，被告罗凤兰有理由相信原告知道或者应当知道此房屋买卖的事实。被告罗凤兰买卖该房是善意的，其不存在过失，且高于当时市场价购买的。被告李建华、王正章侵害了原告的合法权益，与作为善意第三人的自己无关。根据法律规定，房屋共有人中三分之二以上的人同意卖房的，该买卖行为有效。
经审理查明，2008年年底，大邑县国有资产监督管理办公室举行红光小区铺面资产竞价转让会，被告罗凤兰前往参加，欲购买铺面两间。会上，被告罗凤兰在与被告李建华交谈中得知被告李建华有铺面两间欲出卖，后二人达成买卖房屋的合意。2009年1月7日，被告李建华、王正章与被告罗凤兰签订《卖房协议》一份，约定将被告李建华、王正章及原告三人共有的标的铺面（系向大邑县人民政府竞卖取得，集体土地使用证上载明的土地所有者为大邑县晋原镇集体经济组织）卖给被告罗凤兰；房屋总价款200000元；被告李建华、王正章同意被告罗凤兰先付180000元购房款，余款20000元待被告李建华把房产证和国有土地使用证等手续办完并转至被告罗凤兰户下时付清；本协议签订后，若一方违约则违约方应付对方违约金10%罚金等内容。协议落款有三被告的签字、捺印以及见证人黄亚茹和李建英的签字、捺印。次日，被告罗凤兰通过银行转款方式将180000元购房款支付被告李建华。被告李建华收款当日，将标的铺面房产证、土地使用证及钥匙交付被告罗凤兰，此后，该铺面的租金由被告罗凤兰收取。2009年7月30日，该铺面的租期届满，被告罗凤兰收回标的铺面占有使用。至今，标的铺面仍未办理产权过户手续。
另查明，原告系被告李建华、王正章之女，被告李建华、王正章系夫妻关系。原告系四川天邑信息科技股份有限公司职工，自2008年9月28日起至2012年10月31日止在该公司广西南宁办事处工作，期间原告偶尔回家，但每年春节均在家过年。标的铺面系原告与被告李建华、王正章按份共有，各占三分之一份额。签订协议时，被告李建华、王正章承诺标的铺面三年后可以转为国有土地使用权，但至今标的铺面因未办理国有土地使用权证。
庭审中，原告为证明自己主张向法庭提交以下证据材料：
中华人民共和国房屋所有权证（权0030839）、原告所持中华人民共和国房屋共有权证（监证0031021）以及中华人民共和国集体土地使用证（大集用2007字第042号）各一份，拟证明标的铺面系原告与被告李建华、王正章共同共有；
三被告于2009年1月7日签订的《卖房协议》、《四川天邑信息科技股份有限公司离职证明》各一份，拟证明买卖本案标的铺面时，自己不在家，也未在《卖房协议》上签字，自己对此不知情；
2008年5月2日被告李建华与罗凤兰签订的《协议》一份，拟证明三被告买卖该房不合法；
见证人黄亚茹的证言，拟证明买卖标的铺面时原告不在家，也未在协议上签字。
被告罗凤兰为证明被告李建华、王正章与自己签订协议的行为属于表见代理向法庭提交以下证据：
《铺面购买记录（红光小区）》、2007年5月17日大邑县晋原镇人民政府与李刚签订的《凯西金属科技园区统建房竞价转让协议》、2007年6月13日大邑县晋原镇人民政府与刘静签订的《凯西金属科技园区统建房竞价转让协议》、2007年6月13日大邑县晋原镇人民政府与周传明签订的《凯西金属科技园区统建房竞价转让协议》、2008年5月5日孙家勇与王林签订的《买房合同》以及2008年12月25日大邑县国有资产监督管理办公室与郑加林签订的《红光小区铺面竞价转让协议》各一份，拟证明被告罗凤兰购买标的铺面时，是高于市场价的（高出的部分包含转户等费用），属于善意购买；
《情况说明》及标的铺面周围的其他铺面所有人的签名、捺印一份，拟证明被告罗凤兰是善意第三人，且标的铺面已实际交付其使用多年的事实；
《证明》一份，拟证明原告在四川天邑信息科技股份有限公司广西南宁办事处任职期间多次回过家，其早知道或者应当知道标的铺面已出卖的事实；
《房屋信息摘要》一份及《物权法》第九十七条的规定，拟证明标的铺面系原告与被告李建华、王正章按份共有，三人各占三分之一的份额，被告李建华、王正章作为三分之二以上的按份共有人，其处分标的铺面的行为应属有效；
见证人李建英的证言，拟证明三被告签订协议时，其作为见证人在场，三被告均告知其原告知晓标的铺面买卖的事实，且被告李建华称原告春节回来就补签协议；
证人郭琼芳的证言，拟证明其与被告罗凤兰一同参加2008年年底大邑县国有资产监督管理办公室举行红光小区铺面资产竞价转让会的事实，当时与被告李建华家商铺对街（相错十间门面）的商铺的拍卖价格为2800元每平方米。
以上证据因与本案具有关联性，内容真实、合法，本院予以采信认证。
本院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，三被告于2009年1月7日签订的《卖房协议》不存在法律规定的无效情形，且该协议是三被告的真实意思表示。二、原告称三被告签订《卖房协议》时其不在场，对此不知情的理由，根据双方提交的证据、庭审查明及日常生活经验法则可知，原告虽然自2008年9月28日起至2012年10月31日止在四川天邑信息科技股份有限公司广西南宁办事处工作，但此期间原告每逢春节均回家过年，第三人有理由相信原告知道或者应当知道标的铺面已卖的事实，故对原告的该诉称理由，本院不予采纳。三、被告罗凤兰辩称其购买标的铺面是善意的，三被告签订协议时原告王蓉虽不在场也未签字，但被告李建华、王正章系原告王蓉的父母，作为买方的自己有理由相信被告李建华、王正章买卖该标的铺面时有处分权（即表见代理），且自己已支付合理的价格的理由，合情合法，本院予以采纳。四、根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，被告李建华、王正章作为标的铺面的占三分之二份额的按份共有人，其有权处分标的铺面，故被告李建华、王正章与被告罗凤兰签订《卖房协议》并将铺面交付被告罗凤兰占有使用的行为，应认定为有效。五、农村宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员间流转，禁止将农村宅基地使用权向集体经济组织成员以外的人转让，禁止城镇居民到农村购买宅基地或者住房。同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同合法有效。我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。本案中，标的铺面的土地所有者为大邑县晋原镇集体经济组织，被告罗凤兰系大邑县晋原镇龙华村村民，也系晋原镇集体经济组织的成员，其购买标的铺面未违反法律的强制性规定。综上所述，三被告之间签订的《卖房协议》是三被告的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告王蓉的诉讼请求。
本案案件受理费2150元，由原告王蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王露蓉
二〇一四年十二月九日
书 记 员 喻丽正