太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第03631号
原告山西佳泰物业管理有限公司，住所地太原市平阳路西一巷5号育翠苑小区6号楼3层，组织机构代码证号71367519-8。
法定代表人邓晓军，董事长。
委托代理人王雷，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被告聂文杰，男，回族。
委托代理人周晓青，山西文鑫律师事务所律师。
本院于2015年9月17日立案受理的原告山西佳泰物业管理有限公司诉被告聂文杰、聂鑫物�服务合同纠纷一案，依法由代理审判员冯亚妮适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告自愿撤回了对被告聂鑫的起诉。原告山西佳泰物业管理有限公司的委托代理人王雷，被告聂文杰及其委托代理人周晓青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山西佳泰物业管理有限公司诉称，原告系平阳路帝景华府小区的物业服务公司，聂鑫是该小区B座1单元1001室的业主，被告聂文杰是实际使用人。在原告依法为被告提供物业服务后，被告负有按时向原告交纳物业服务、采暖等费用的义务。截止2015年8月，被告累计拖欠原告物业费、电梯费、采暖费等共计18486.35元。根据前期物业管理委托服务合同、临时管理规约，被告应对上述拒付的行为承担每日千分之三的违约责任，计29514.1元。原告考虑到被告的经济负担问题，从督促其履行义务的角度着想，只�求被告承担违约金5000元。被告的拒不付费的行为，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告依法支付物业、采暖等相关费用18486.35元，并承担违约（滞纳）金5000元，共计23486.35元；判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告聂文杰辩称，聂鑫已经去世，房屋的实际居住人是被告及其妻子王小玉。被告是在2008年6月入住该小区的，原告提交的前期物业合同是2010年9月签订的，在此时选聘物业公司就已不再是开发商的权利，而是业主大会或者业主委员会的权利，开发商未经过业主大会的同意擅自选聘原告作为物业公司，是违法的，因而原告所谓的物业服务合同也是无效的；临时管理规约是先前的物业公司的，原告并未制定临时管理规约并告知业主。原告主张的各项费用依据不足，自2013年1月6日出车祸后，被告就一直在北京照顾女儿，期间一直没有回来，不应收取采暖费，况且原告主张收取的采暖费也超过了太原市政府的规定；原告的物业管理混乱，而且一直没有维修被告家中配电箱，被告有权拒绝缴纳费用。
经审理查明，原告是帝景华府小区的物业服务公司，聂鑫是该小区B座1单元1001室（建筑面积133.22㎡）的所有权人，已于2014年6月30日去世，被告聂文杰是该房屋的实际使用人。山西帝景房地产开发有限公司为加强帝景华府小区物业的有效管理制定了《帝景华府临时管理规约》，该小区的前期物业服务企业新工（厦门）物业管理服务有限公司太原分公司也盖有公章。2008年5月25日，交付房屋时聂鑫签署了遵守规约的承诺书。2010年8月31日，山西帝景房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，就帝景华府小区物业服务事宜签订《帝景华府前期物业管理委托服务合同》，约定物业服务费用由业主按其拥�物业的建筑面积交纳，高层住宅1.2元／㎡·月，电梯费0.45元／㎡·月，甲方负责把二次加压水移交给乙方管理，因小区独立供暖，供暖费用由乙方会同业主另行约定；业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等。2011年8月31日，山西帝景房地产开发有限公司与原告签订《补充协议》，约定将合同期限变更为“2010年9月1日起至帝景华府小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”。帝景华府小区业主委员会至今尚未成立。帝景华府小区实行区域供热，被告认可没有交纳2012年、2013年、2014年的采暖费，2010年10月1日之后的物业费、电梯费及二次加压的费用
另查明，原被告双方均认可涉诉房屋内的配电箱存在问题需要维修，2012年9月5日，原被告双方签订关于解决帝景华府13座1单元1001室�留问题的协议，约定原告一次性支付补偿被告4000元；被告从本协议签订之日起三日内与原告结算相关物业服务费用，余额不足由被告自行缴纳补齐，此后相关物业服务费用正常缴纳；被告承诺不再追究山西帝景房地产开发有限公司任何责任。被告聂文杰签字，并标注“2012年10月1日开始交纳物业费”的字样，原告处工作人员也在协议上签字确认。被告聂文杰认可收到了4000元，但陈述因为配电箱的维修涉及到房屋主体钢筋的问题，4000元不足以支付维修费用，而且物业公司也承诺维修。原告陈述关于配电箱的问题属于开发商在交付房屋过程中的问题，被告不应据此拒付物业费，况且被告也已经收取了4000元。
再查明，原告认可被告在2013.11-2015.3期间停暖，主张收取40%的采暖基本运行费用。原告庭后提交被告拖欠的费用的明细为：物业费-2010年10月1日至2015年12月31日期间，按照1.2元／㎡·月计算为10071元；电梯费-2010年10月1日至2014年6月30日期间，按照0.45元／㎡·月计算，2014年7月1日至2015年12月31日期间，按照0.4元／㎡·月计算，合计为3657元；采暖费-2013年11月1日至2014年3月31日期间，2014年11月1日至2015年3月31日期间，按照6元／㎡·月计算40%的基本运行费为3198元；二次加压费13.2元；以上合计16939.2元。
本院所确认的上述事实有临时管理规约、前期物业管理委托服务合同、补充协议、协议、收费通知单、死亡医学证明书、照片及庭审笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，被告作为帝景华府小区的业主，原告作为该小区的物业服务公司，被告在接受了原告提供的物业服务之后，理应负有向原告按时交纳物业服务费用的义务。被告抗辩，原告并非该小区的合法物业服务企业，其通过与开发商签订前期物业管理委托服务合同取得该小区物业服务权利的方式是违法的，而根据相关法律法规的规定，在业主或者业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位是有权选聘物业服务企业的，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告提供相关照片以证明原告物业服务存在瑕疵，而该照片并不能反映原告处长期的物业服务状态，况且良好的物业服务需业主与物业公司的长期良性互动，业主不能简单的以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，物业公司则应对业主反映的问题及时回复并尽量改善服务质量。关于原被告双方之间签订的遗留问题的协议，是关于被告室内配电箱的维修问题，对于该费用的承担主体是另一诉讼法律关系，被告以此作为拒绝交纳物业费的抗辩理由，理由与依据不足，本院不予采纳。而协议书上被告书写有“2012年10月1日开始交纳物业费”，原告处员工也在协议上签字确认，故被告应从2012年10月1日开始交纳相关物业费用。被告在2012年10月1日至2015年12月31日期间的物业费1.2元／㎡·月×133.22㎡×39月=6234.69元；电梯费，原告主张2014年6月30日之前按照0.45元／㎡·月计算，之后按照0.4元／㎡·月计算，符合法律规定，电梯费为0.45元／㎡·月×133.22㎡×21月＋0.4元／㎡·月×133.22㎡×18月=2218.1元。二次加压费13.2元，符合法律规定，被告也予以认可，本院予以支持。原告主张按照6元／㎡·月计算采暖费，被告抗辩该收费标准过高，明显超过太原市集中供热的4.8元／㎡·月，因帝景华府小区属于区域供暖，由小区根据相应成本核算收取费用，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。根据太原市城乡管理委员会《印发太原市城市供热收费管理办法的通知》的规定，空置房居民只需缴纳30%的采暖费，原告主张按照40%计算，不符合规定，被告应交�2013年11月1日至2015年3月31日期间的采暖费为6元／㎡·月×133.22㎡×5月×30%×2年=2397.96元。原告主张根据前期物业管理委托服务合同的约定，被告应按每日千分之三的标准向原告支付违约金5000元，考虑到违约金的数额应当与造成的损失相符，被告主张的标准明显过高，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院酌定违约金为500元。综上，被告应向原告交纳物业费6234.69元、电梯费2218.1元、采暖费2397.96元、二次加压费13.2元、违约金500元，合计11363.95元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告聂文杰于本判决生效之日起十日�向原告山西佳泰物业管理有限公司支付物业费6234.69元、电梯费2218.1元、采暖费2397.96元、二次加压费13.2元、违约金500元，合计11363.95元。
二、驳回原告山西佳泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取194元（原告已预交），由被告聂文杰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
代理审判员 冯亚妮
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张 玮