南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鼓执异字第34号
异议人（案外人）孙荣贵，男，汉族，1961年7月19日生。
委托代理人赵海涛，江苏当代国安律师事务所律师。
申请执行人中国工商银行股份有限公司南京城西支行，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路。
负责人杨济福，该行行长。
委托代理人姚磊，江苏高的律师事务所律师。
申请执行人刘力，男，汉族，1983年3月16日。
委托代理人严晓芸，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被执行人汤朝阳，男，汉族，1966年12月4日生。
委托代理人张院生，江苏张院生律师事务所律师。
本院在执行中国工商银行股份有限公司南京城西支行（以下简称工行城西支行）与汤雷、杨雪雯、南京欣兴荣装饰工程有限公司、汤朝阳、周恒玲、张鹏、邹腾借款合同及刘力与汤朝阳民间借贷两案中，异议人孙荣贵于2014年4月25日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月28日进行了公开听证审查。异议人孙荣贵及其委托代理人赵海涛，申请执行人工行城西支行的委托代理人姚磊，申请执行人刘力的委托代理人严晓芸，被执行人汤朝阳的委托代理人张院生到庭参加听证。现已审查终结。
异议人孙荣贵异议称，2011年10月12日，异议人与汤朝阳及其开办的南京润阳建设集团有限公司（以下简称润阳公司）签订房屋租赁协议，承租了汤朝阳名下的南京市建邺区中泰国际广场1216、1217、1218、1219室房屋，面积约500平方米，合同约定租赁期为10年，自2011年10月12日至2021年10月11日。现上述房屋仍在租赁期间内，异议人对房屋享有合法的租赁使用权。法院于2014年4月22日张贴公告一份，要求异议人在公告期间结束后从上述房屋迁出。该公告侵犯了异议人的合法权益，故请求法院撤销上述迁让公告。
申请执行人工行城西支行答辩称，异议人不具有适格的承租人身份，承租人的身份确定须具备以下两个因素：一是租赁合同真实有效，二是租赁合同实际履行。这两个因素缺一不可，仅满足其中一个都不应当认定异议人系实际承租人。本案中，异议人提供的证据不能证明租赁合同实际履行，因此，异议人与被执行人汤朝阳之间没有建立真实的租赁关系，其所提异议不能成立。请求法院驳回异议人的异议请求。
申请执行人刘力答辩称，同意工行城西支行的答辩意见。此外，异议人应提供其实际履行租赁合同及支付租金的有关凭证，否则无法证明异议人与被执行人汤朝阳租赁关系的存在。
被执行人汤朝阳答辩称，被执行人汤朝阳与异议人之间确于2011年10月12日签订了房屋租赁合同，并也实际履行。房屋租赁事宜均是由异议人及其助手石杨和被执行人及被执行人公司的副总王武斌办理，物业水电费用是由异议人将钱交给被执行人方，由被执行人方到物业公司交纳，发票抬头一直延续被执行人公司的名称。2011年和2012年期间，被执行人确实使用了其中的两小间房屋，但没有人上班，用于临时接待，主要是为了说明公司正常经营。
经审查查明，南京市建邺区江东中路311号1216室、1217室、1218室、1219室（以下分别简称1216室、1217室、1218室、1219室）的所有权人为被执行人汤朝阳，产权登记时间均为2012年1月4日。其中1216室、1219室于2012年5月30日设定抵押，抵押权人为刘力，登记的抵押债权金额为300万元；1217室、1218室于2012年6月12日设定抵押，抵押权人为工行城西支行，登记的抵押债权金额为215万元。
本院（2013）鼓商初字第776号民事调解书确认工行城西支行对1217室、1218室房屋享有优先受偿权。本院（2013）鼓民初字第1473号民事调解书确认刘力对1216室、1219室房屋享有优先受偿权。两案进行强制执行程序后，本院于2014年4月22日就上述抵押房屋张贴了公告，要求自公告之日起五日内迁出，逾期不迁出的，本院将依法强制执行。异议人孙荣贵对本院上述公告不服，遂提起本次执行异议。
另查明，2011年10月12日，孙荣贵作为甲方，润阳公司、汤朝阳作为共同乙方签订一份房屋租赁协议，约定：乙方将1216室、1217室、1218室、1219室的房产出租给甲方使用，该房产使用面积约为500平方米；租期十年，自2011年10月12日至2021年10月11日止；房产租金每日0.6元／平方米，以先用后付的方式支付租金，该租金按季支付给乙方；该房屋的设施和用品均包括在房屋租赁范围之内，其中房间号为1216房屋内的办公桌等用品甲乙双方已另行处分，不包括在本合同内，具体明细详见甲乙双方在办理交接手续时的另行注明；该房产在合同签订之日将该房产交付给乙方使用，交付后该房产所发生的水、电、气及物业管理费用由甲方承担。王武斌作为见证人在协议落款处进行了签字。
听证中，孙荣贵未提供协议签订后办理交接手续的证据，其就合同履行的情况陈述为：租金以现金方式支付给汤朝阳，有时也支付给汤朝阳所在公司的人，有时支付3万元，有时支付2万元，汤朝阳收取租金后，有时打收条，有时不打收条。最后一次支付租金是2014年3月27日，是汇款到王武斌的银行卡上，金额为4万元。物业费及水电费前期均是交给汤朝阳，汤再交给物业公司，交费发票有时给，有时不给。承租后，因用不了那么多房间，就借给汤朝阳两间，13年5月份，有很多债权人来要钱，又是砸玻璃，又是涂漆，因此就于13年11月将汤朝阳赶出了所借房间。孙荣贵为证明租赁合同业已实际履行，提供了：1、2012年2月21日、4月20日、8月28日、10月24日及2014年2月26日的物业费、水电费发票原件，上述发票的前四张均有明显的撕角，且载明的付款方为润阳公司。2、2014年2月26日刷卡消费记录单，消费金额与2014年2月26日发票金额相一致。
再查明，本院2014年4月9日与汤朝阳代理人潘家喜谈话，潘称：去年底汤朝阳将抵押房屋出租给他人，具体情况不清楚。本院2014年4月11日与石杨谈话，石称：我是孙荣贵的朋友，汤朝阳中泰大厦房产已租赁给孙荣贵，签了合同一直没去住，是汤朝阳住，去年底才去住，汤朝阳欠我们80万元，抵租金后我们还给他一些钱，租赁合同绝对是真的。
本院认为，本案争议焦点为孙荣贵所主张的租赁权能否对抗已登记的抵押权？
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁权作为物权化的债权，其设立时间并非租赁合同的签订时间，而应为承租人对租赁物实际占有、使用的时间。只有租赁权的设立时间早于抵押权设立时间的，租赁关系才得以对抗抵押权。本案中，孙荣贵无充足的证据证明其对租赁物实际占有、使用时间早于租赁物抵押权的设立时间，其异议主张不能成立。理由如下：
1、涉案房屋租赁协议明确约定租金采用先用后付方式按季支付、物业管理费用及水电费用由孙荣贵承担，但孙荣贵听证中所陈述的租金支付方式和物业、水电费用的交纳方式均明显与协议约定不相符合，其在支付租金及物业相关费用后却未要求汤朝阳一方出具收条或者给付相关发票亦与常理不合，孙荣贵所提供的证据并不能充分证明租赁协议在签订后及时得以实际履行。
2、租赁双方在房屋租赁协议签订后通常会对房屋设施、水电度数等加以核实并办理交接手续，交接时间即为租赁物占有时间。涉案房屋租赁协议中亦明确约定“具体明细详见甲乙双方在办理交接手续时另行注明”，孙荣贵在听证中并未提供双方办理交接手续的书面证据，不能证明其在房屋租赁协议签订当日即实际占有了租赁房屋。
3、潘家喜、石杨两人在本院谈话中均表述涉案房屋的出租时间为2013年年底，上述陈述发生在孙荣贵提出本次异议之前，亦与2014年2月26日孙荣贵直接向物业管理公司交纳物业费用及水电费用相互印证，具有客观性，故该两人的上述陈述，本院予以采信。
综上，涉案房屋租赁协议的签订时间虽为2011年10月12日，但本案有确切证据证明孙荣贵实际占有涉案房屋的时间晚于涉案房屋设定抵押权的时间，因此，孙荣贵对涉案房屋所享有的租赁权并不能对抗申请执行人工行城西支行、刘力对涉案房屋所享有的抵押权。本院基于工行城西支行、刘力处置抵押物的申请，张贴公告要求居住其内的人员迁出的行为符合法律规定。孙荣贵要求撤销本院迁让公告的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人孙荣贵的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 丁 广
审 判 员 陈志明
人民陪审员 孙 冰
二〇一四年八月七日
见习书记员 武照群