江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初3873号
原告：陶长伦。
委托诉讼代理人：郭朝阳，江苏大昶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪晓敏，江苏苏站律师事务所律师。
被告：罗水法。
被告：陆彩娥。
委托诉讼代理人：孙建明，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师，代理上述二被告。
第三人：罗金凤。
委托诉讼代理人：文举，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
原告陶长伦与被告罗水法、陆彩娥及第三人罗金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序于2017年7月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭转为普通程序于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告陶长伦及其委托诉讼代理人郭朝阳、倪晓敏分别到庭参加第一次、第二次庭审；被告罗水法、陆彩娥的共同委托诉讼代理人孙建明、第三人罗金凤的委托诉讼代理人文举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶长伦向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行原告与第三人就苏州市**路**号**小区4幢1005室房屋签订的买卖合同，并将涉案房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告罗水法、陆彩娥系夫妻关系，第三人罗金凤系两被告女儿。2014年12月9日，原告与罗金凤签订房屋买卖合同，约定罗金凤将本市**小区4幢1005室房屋以总价75万元出售原告，合同签订当日原告支付定金2万元。罗金凤当时称该房屋系其家庭所有的宅基地上房屋拆迁安置的房屋，产证尚未办好，待产证办好后再协助原告办理权属转移登记手续。2015年3月7日，因原告之前租住房屋到期，经协商，罗金凤与原告签订交房协议，约定罗金凤将房屋钥匙交付原告，原告可对房屋进行装修，原告再行支付保证金8万元。嗣后原告使用房屋居住至今。2016年5月19日，涉案房屋权属登记至罗水法、陆彩娥名下，原告多次联系罗金凤办理权属转移登记事宜，然罗金凤要求涨价至100万元方同意配合过户，原告未能同意。2016年7月28日，罗水法、陆彩娥起诉原告要求迁让房屋。原告认为，因罗金凤系罗水法、陆彩娥之女，按农村拆迁安置补偿之惯例，原告有理由相信罗金凤在签订合同时代表其父母出售涉案房屋，且原告已于2015年3月收到房屋钥匙并进行装修、居住至今，现罗水法、陆彩娥以不知情罗金凤出售房屋为由否认交易有悖常理。因罗金凤出售涉案房屋行为构成表见代理，其法律后果应由罗水法、陆彩娥承担，故诉来法院，望判如所请。
被告罗水法、陆彩娥辩称，涉案房屋所有权属两被告所有，罗金凤并非产权人，其无权处分两被告的房屋。两被告从未授权罗金凤出卖房屋，因此两被告与原告之间没有买卖合同的权利义务关系，原告诉请要求继续履行涉案房屋买卖合同并将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。
第三人罗金凤述称，我在向原告出售涉案房屋时未告知我父母，也没有得到父母的授权。当时因我在外借了高利贷，急需现金，故出售涉案房屋，签约时与原告约定房款以现金支付，这是双方的真实意思表示，然原告没有按约支付房款，违约在先。此外，我不认可已收取原告购房款10万元，原告支付了2万元购房定金，其余8万元为住房保证金；至于房屋交付原告居住，并非履行买卖合同意义上的交付，而是在原告支付住房保证金的基础上暂时交给原告供其居住。
经审理查明：
2014年12月9日，罗金凤（甲方、出卖方）与陶长伦（乙方、买受方）及居间方签订房屋买卖合同，约定甲方将苏州市姑苏区**小区4幢1005室房屋（即涉案房屋）出售给乙方，建筑面积约105平方米，成交价75万元，乙方于2014年12月9日交付定金2万元，乙方需贷款，办理流程按国家资金托管流程办理。合同第8条为手写条款，约定为：1、甲方保证该房屋无户口，无任何债权纠纷；2、甲方现无拿房，甲方应尽快拿房，交房时间另行约定，甲方应在开发商资料齐全后积极配合办理出房产证，办理过户手续；甲方产证办好后，乙方应在15日内准备好钱款办理过户手续，逾期不配合者视为违约，违约一方支付另一方贰万元违约金，（房东）甲方违约须先退还乙方定金，得益一方支付中介方房价的1.5%作为中介费。
合同签订当日，陶长伦向罗金凤支付定金2万元，罗金凤出具收条一份。
2015年3月7日，罗金凤（甲方）、陶长伦（乙方）签订交房协议，约定，因乙方租房到期，需提前住进涉案房屋，双方约定：1、乙方支付甲方8万元住房保证金，甲方将钥匙交予乙方装修居住，如办理过户手续时因甲方产权问题导致交易失败的甲方负全责，退还乙方定金及保证金，并赔偿乙方2万元和乙方装修费用；2、如乙方违约，甲方不予退还定金，退还乙方保证金，装修归甲方所有。如因政策发生变动导致交易失败，甲方退还乙方定金及保证金，装修双方协商，协商不成装修归甲方所有。当日，陶长伦向罗金凤支付8万元，罗金凤将涉案房屋钥匙交付陶长伦。嗣后，陶长伦出资对涉案房屋进行装修，并携家人居住至今。
2016年3月22日，罗水法向陶长伦发函，称其系涉案房屋产权人，因发现罗金凤未经其同意擅自与陶长伦签订房屋买卖合同且陶长伦占据房屋，故函告陶长伦，罗金凤与其签订的房屋买卖合同无效，要求陶长伦接函十五日内搬离涉案房屋，否则将提起诉讼。
2016年5月19日，涉案房屋不动产权属登记至罗水法、陆彩娥名下。
2016年7月4日，陶长伦就买卖涉案房屋事宜与罗金凤电话联系，罗金凤在电话中要求将涉案房屋价格上涨至100万元、并称卖掉房屋其父亲并不知情，涉案房屋登记的是其父亲的名字；陶长伦则在电话中表示涨价至100万元无法接受。
另查明：涉案房屋系拆除罗水法所有的本市**路46号187.6平方米房屋所安置的两套定销商品房之一，根据拆迁安置补偿协议，罗水法上述房屋所安置的定销商品房为**小区高层105平方米户型一套、**小区高层105平方米户型一套。本市**路46号另有233.8平方米房屋属季新民所有，罗金凤系季新民妻子，罗金凤、季新民上述房屋拆迁安置的定销商品房为**小区高层120平方米户型一套和**小区高层90平方米户型一套。
审理中，陶长伦陈述称，2014年12月9日签订涉案房屋买卖合同时到场的是罗金凤和她妹妹，罗金凤表示房屋是她的，并向中介提供了购房合同，但因其不识字，故没有查看购房合同。2015年3月取得钥匙后其对涉案房屋进行装修，同年6月底搬入居住至今。2016年6月第一次见到罗水法和陆彩娥，其二人与罗金凤前来协商，表示要涨价至100万元。
审理中，罗水法、陆彩娥陈述称，其二人对罗金凤于2014年12月将涉案房屋以75万元出售不知情，现亦不予追认；当初将钥匙交给罗金凤系因其表示可将房屋出租，2015年3月罗金凤告知房屋已出租，然至2016年3月罗金凤才告知已将房屋出售，其二人表示不同意，后向陶长伦发函。
以上事实，由陶长伦提供的房屋买卖合同、定金收据、交房协议、银行转账凭证、电话录音光盘及文字整理资料、罗水法、陆彩娥提供的房屋拆迁补偿安置协议两份、不动产权属证书、告知函及邮寄凭证及各方当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，原告陶长伦与第三人罗金凤签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同有效。然因该房屋买卖合同系罗金凤以自己名义作为出卖人签订，其并非涉案房屋所有权人，且根据罗水法、陆彩娥提供的原房屋拆迁补偿安置合同，罗金凤亦非涉案房屋权利来源即**路46号187.6平方米房屋的产权人或共有人，结合陶长伦陈述的涉案房屋买卖合同的签约过程，罗金凤在签约时并未提供罗水法、陆彩娥委托其出售涉案房屋的授权文件，故在涉案房屋所有权人罗水法、陆彩娥对罗金凤前述处分涉案房屋行为不予追认的情形下，本院认定罗金凤向陶长伦出售涉案房屋、收取定金及住房保证金的行为均属无权处分行为，涉案房屋买卖合同对罗水法、陆彩娥不具合同拘束力。在罗水法、陆彩娥不同意履行涉案房屋买卖合同的情形下，该份合同因存在履行障碍而无法继续履行，故对陶长伦主张要求罗水法、陆彩娥协助办理涉案房屋不动产权属转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
至于陶长伦提出基于农村拆迁惯例，其有理由相信罗金凤有权代理罗水法、陆彩娥处分涉案房屋、罗金凤出售涉案房屋构成表见代理；罗水法、陆彩娥对涉案房屋已被出售应当知情且后续参与协商并提出涨价方案可视为追认合同效力的意见，本院认为，因涉案房屋在买卖合同签订时尚未办理权属登记，交易存在较大风险，陶长伦作为买受人，应在签约时对罗金凤作为出卖人的资格进行审查并尽到审慎注意义务；而根据涉案房屋的权利来源即拆迁补偿安置合同，亦可发现涉案的**小区105平方米房屋的被拆迁人为罗水法而非罗金凤，故在罗金凤未提供任何授权文件的情形下，陶长伦并非可以当然相信罗金凤有权处分涉案房屋，其与罗金凤签订涉案房屋买卖合同忽视了交易风险的存在。此外，因房产属于家庭重大财产，即使罗水法、陆彩娥在2016年6月曾就需上涨房价至100万元方同意继续履行合同事宜与陶长伦进行过协商，亦不能证明其二人认可了罗金凤在2014年12月将涉案房屋以75万元出售之行为，后期双方进行磋商，价格因素能否达成一致正是罗水法、陆彩娥最终能否同意将涉案房屋出售给陶长伦的重要判断因素之一。据此，在陶长伦未能提供有效证据证明罗水法、陆彩娥对罗金凤以75万元出售涉案房屋表示同意或追认该合同效力的情形下，本院对陶长伦的前述意见均碍难采纳。如因涉案房屋买卖合同无效产生损失的，陶长伦可向合同相对方罗金凤另行主张，本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告陶长伦的诉讼请求。
案件受理费11300元，由原告陶长伦负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 陈 瑾
审 判 员 李 尧
人民陪审员 谢永坤
二〇一七年十月十七日
法官 助理 王 璇
书 记 员 陈 辰