广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初12218号原告深圳市富通物业管理有限公司，地址广东省深圳市宝安区宝安大道。法定代表人陈治海，董事长。委托代理人罗小枚，系该公司员工。委托代理人钟鸣权，系该公司员工。被告谭常平，男，汉族，1977年9月15日出生，住址湖北省监利县。被告李旦青，女，汉族，1977年10月29日出生，住址广西兴业县。原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告诉请：1、被告向原告支付自2008年8月l日起拖欠的物业服务费及其滞纳金、物业专项维修资金及其滞纳金至被告实际付清之日止(暂计至2016年3月31日，拖欠物业服务费13468.80元及滞纳金9326.57元、物业专项维修资金1683.60元及滞纳金1165.8l元，合计人民币25644.78元)；2、被告向原告支付自2008年7月1日起拖欠的水费及其滞纳金、污水处理费及其滞纳金、垃圾处理费及其滞纳金至被告实际付清之日止(暂计至2016年2月29日，拖欠水费2142.40元及滞纳金1122.33元、污水处理费790.56元及滞纳金465.22元、垃圾处理费511.96元及滞纳金304.48元，合计人民币5336.95元)。以上1、2项费用共计为人民币30981.73元；3、被告承担本案一切诉讼费用。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗小枚、钟鸣权到庭参加诉讼，被告谭常平、李旦青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、物业管理合同的签订时间及物业管理合同约定的管理期限：原告与涉案小区业主委员会共签订三份合同，分别为：2008年6月20日，原告与深圳市宝安区蟠龙居花园业主大会签订《物业服务合同》；2011年6月25日，原告与深圳市宝安区蟠龙居花园业主大会签订《物业管理合同》，双方于2013年10月25日签订《补充协议》；2014年5月27日，原告与深圳市宝安区富通蟠龙居业主委员会签署《深圳市物业服务合同》。二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市宝安区西乡街道新城大道58区蟠龙居。三、物业管理合同约定的管理期限：《物业服务合同》约定管理期限为2008年7月1日至2011年6月30日；《物业管理合同》约定的管理期限为2011年7月1日至2014年6月30日；《深圳市物业服务合同》约定的管理期限为2014年7月1日至2017年6月30日。四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：合同约定的物业服务费标准为2元/月/平方米；由于涉案房产系带电梯的高层住宅，专项维修金收费标准为0.25元/平方米/月。五、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：《补充协议》约定，服务费、专项维修资金、水费等于每月25日前缴清；《深圳市物业服务合同》第5条约定，业主应在每月5号前缴纳当月服务费，水费、电费等按政府有关规定业主直接交纳，不能直接交纳的由原告代缴。原告于庭审中主张，2013年10月25日之前未就缴费期限有相关约定，但双方习惯于每月25日缴纳。六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金违约金标准：《物业服务合同》及《物业管理合同》第20条均约定，业主逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用万分之五每日加收滞纳金。《深圳市物业服务合同》第12条第11项约定，逾期支付物业服务费、物业专项维修资金及其他应缴费用，须按日向原告支付应缴费用万分之五违约金，直至付清为止。七、物业管理公司的资质：一级物业管理资质。八、业主房产位置：蟠龙居花园C栋C1座803号房。九、业主取得房产产权日期：原告称其不清楚涉案房产何时登记至二被告名下。但根据原告提交的产权信息单显示，涉案房产原权利人为被告谭常平、李旦青，李旦青于2010年6月4日通过向谭常平购买50%份额产权，拥有涉案房产，涉案房产于2010年6月10日经核准登记至李旦青名下，产权份额为100%。另查，2003年7月11日，被告谭常平、李旦青为购买涉案房产，共同作为买受人与作为出卖人的深圳市富通房地产开发有限公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》。又查，原告主张涉案房产于2003年11月30日之前办理交付手续，但未能提交相应证据证明。原告同时提交了被告缴纳2008年6月及7月的物业管理费、本体维修基金、水费等费用的收据，以证明被告入住涉案房产后曾缴纳2008年6、7月份的费用。本院认为，原告虽未能证明二被告取得涉案房产产权的日期，但从原告提交的2008年6月及7月的收据可知，二被告已实际使用涉案房产并支付了部分物业管理费、本体维修基金及水费等费用，说明二被告已认可其与原告之间的物业服务合同关系，其应继续履行支付相应费用的合同义务。但由于涉案房产于2010年6月10日转移登记至被告李旦青一人名下，故此后的物业管理费、本体维修基金应由李旦青一人承担。即被告谭常平、李旦青应共同向原告支付拖欠的2008年8月1日至2010年6月9日的物业管理费、专项维修资金及相应的违约金，被告李旦青向原告支付拖欠的2010年6月9日至2016年3月31日的物业管理费。对于原告对被告谭常平的超额诉讼请求，本院不予支持。十、房产用途：住宅。十一、房产建筑面积：73.2平方米。十二、业主每月应交纳物业管理、专项维修资金数额：146.4元/月（73.2平方米×2元/平方米/月），18.3元/月（73.2平方米×0.25元/平方米/月），两项合计为人民币164.7元/月。十三、业主拖欠物业管理费、专项维修资金期间：2008年8月1日至2016年3月31日共92个月。此后的费用原告不在本案中主张。另查，原告于2013年4月17日向被告邮寄了《欠费物业费等费用催告函》，邮件于次日妥投。原告同时提交了两份快递单以证明其于2010年11月26、2014年8月11日向被告邮寄过催告函，催促被告缴纳欠费，但未提交相应证据证明该邮件已送达被告。十四、业主拖欠物业管理费、专项维修资金数额：拖欠物业管理费13468.8元（146.4元/月×92月）、专项维修资金1683.6元（18.3元/月×92元）。经核算，2010年6月1日至2010年6月9日的物业管理费为人民币43.92元（146.4元/月÷30天/月×9天），专项维修资金为人民币5.49元（18.3元/月÷30天/月×9天）；2010年6月10日至2010年6月30日的物业管理费为人民币102.48元，专项维修资金为人民币12.81元。被告谭常平、李旦青拖欠2008年8月1日至2010年6月9日的物业管理费为人民币3264.72元（146.4元/月×22月+43.92元），专项维修资金人民币408.09元（18.3元/月×22月+5.49元），以上合计人民币3672.81元。被告李旦青拖欠2010年6月10日至2014年6月30日的物业管理费为人民币7129.68元（102.48元+146.4元/月×48月），专项维修资金为人民币891.21元（12.81元+18.3元/月×48月）。被告李旦青拖欠2014年7月1日至2016年3月31日的物业管理费为人民币3074.4元（146.4元/月×21月），专项维修资金为人民币384.3元（18.3元/月×21月）。十五、业主拖欠物业管理费、专项维修资金违约金计算方法：自次月1日起，按日万分之五的标准计算。本院认为，被告未依约支付物业管理费及专项维修资金，已构成违约，应支付相应的违约金。原告诉请被告支付所欠费用的违约金，并自每月之次月1日起计算，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。另查，由于原告与业主委员会签署之《物业服务合同》及《物业管理合同》中，仅约定了业主逾期缴纳物业管理费的违约责任，双方于2014年5月27日签署的《深圳市物业服务合同》才约定了业主逾期支付物业服务费、物业专项维修资金及其他应缴费用的违约责任，且该合同约定的管理期限自2014年7月1日起，因此，被告应支付违约金的违约金应分时段计算，具体计算方式如下：（1）被告拖欠2008年8月1日至2010年5月31日的物业管理费，应以每月应缴纳物业管理费的金额146.4元/月为基数，自次月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止，即拖欠2008年8月的物业管理费的违约金，应以人民币146.4元为基数，自2008年9月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；拖欠2008年9月的物业管理费的违约金，应以人民币146.4元为基数，自2008年10月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，以此类推；拖欠2010年6月1日至2010年6月9日的物业管理费，应以人民币43.92元为基数，自2010年7月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止；（2）被告李旦青拖欠2010年6月10日至2014年6月30日的物业管理费的违约金，应以每月应缴纳物业管理费的金额为基数，自次月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止，即拖欠2010年6月10日至2010年6月30日的物业管理费的违约金，应以人民币102.48元为基数，自2010年7月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止；拖欠2010年7月的物业管理费，应以人民币146.4元为基数，自2010年8月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；拖欠2010年8月的物业管理费，应以人民币146.4元为基数，自2010年9月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，以此类推；（3）拖欠2014年7月1日起至2016年3月31日的物业管理费，应以每月应缴纳物业管理费及专项维修资金的金额164.7元/月为基数，自次月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止，即拖欠2014年7月的物业管理费的违约金，应以人民币164.7元为基数，自2014年8月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；拖欠2014年8月的物业管理费的违约金，应以人民币164.7元为基数，自2014年9月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，以此类推。原告诉请被告支付拖欠2008年8月1日至2014年6月30日专项维修资金的违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持。十六、关于拖欠的水费：原告主张被告拖欠2008年7月1日至2016年2月29日的水费2142.40元及滞纳金1122.33元、污水处理费790.56元及滞纳金465.22元、垃圾处理费511.96元及滞纳金304.48元，合计人民币5336.95元。但原告未能提交每月的抄表记录予以证实，并表明其制作的抄表记录无被告签字。对此，本院认为，原告主张的被告拖欠水费数额，被告并未确认，原告亦未提交充分有效的证据证明被告每月的用水量及相应费用，相应的举证不能的不利后果应由原告自行承担，对其该项诉讼请求本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭常平、李旦青应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市富通物业管理有限公司缴纳2008年8月1日至2010年6月9日的物业管理费3264.72元、专项维修资金408.09元及拖欠物业管理费的违约金（拖欠2008年8月1日至2010年5月31日的物业管理费，应以每月应缴纳物业管理费的金额146.4元/月为基数，自次月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止，即拖欠2008年8月的物业管理费的违约金，应以人民币146.4元为基数，自2008年9月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；拖欠2008年9月的物业管理费的违约金，应以人民币146.4元为基数，自2008年10月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，以此类推；拖欠2010年6月1日至2010年6月9日的物业管理费，应以人民币43.92元为基数，自2010年7月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止）；二、被告李旦青应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市富通物业管理有限公司缴纳2010年6月10日至2014年6月30日的物业管理费7129.68元、专项维修资金891.21元及拖欠物业管理费的违约金（被告李旦青拖欠2010年6月10日至2014年6月30日的物业管理费的违约金，应以每月应缴纳物业管理费的金额为基数，自次月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止，即拖欠2010年6月10日至2010年6月30日的物业管理费的违约金，应以人民币102.48元为基数，自2010年7月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止；拖欠2010年7月的物业管理费，应以人民币146.4元为基数，自2010年8月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；拖欠2010年8月的物业管理费，应以人民币146.4元为基数，自2010年9月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，以此类推）；三、被告李旦青应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市富通物业管理有限公司缴纳2014年7月1日的物业管理费3074.4元、专项维修资金384.3元及拖欠上述两项费用的违约金（拖欠2014年7月1日起至2016年3月31日的物业管理费，应以每月应缴纳物业管理费及专项维修资金的金额164.7元/月为基数，自次月1日起，按日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止，即拖欠2014年7月的物业管理费的违约金，应以人民币164.7元为基数，自2014年8月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；拖欠2014年8月的物业管理费的违约金，应以人民币164.7元为基数，自2014年9月1日起，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，以此类推）；四、驳回原告深圳市富通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币574元，公告费人民币390元，均由被告谭常平、李旦青负担。案件受理费及公告费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年十一月十五日书 记 员 席俊奇(兼)书 记 员 董    宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第8页共10页