浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初4604号原告：周应姿,女,1952年5月14日出生,汉族,住浙江省庆元县。被告：应建红，男，1975年7月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：杭州嘉威房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县江南镇三联东路1号。法定代表人：徐子权。两被告共同委托诉讼代理人：陈明仁，浙江威亚律师事务所律师。原告周应姿与被告应建红、杭州嘉威房地产开发有限公司(以下简称嘉威公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告周应姿，被告应建红、嘉威公司的共同委托诉讼代理人陈明仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周应姿向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房和逾期交付权属证书而承担违约金36815元（逾期交房违约金34732元，逾期交付权属证书违约金2083元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年10月31日购买被告所开发的位于桐庐县房屋，购房金额为389517元，双方约定被告应于2014年12月30日前交付原告所购房屋，并于2015年6月30日前交付权属证书。同时约定，如被告未在约定时间内交付房屋或权属证书，约定之日起按总房款6%年利率承担逾期交房的违约金以及按日万分之零点一承担逾期交付权属证书的违约金。现因被告资金周转出现问题导致房子不能交付，从2016年3月1日起2017年8月17日止已逾期交房535天，交付权属证书逾期535天，按照合同约定，被告应承担违约金36815元。由于被告拒绝支付违约金，故只有诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、浙江省商品房买卖合同、收款收据、银行凭证、意向购房协议书复印件，证明原告向被告嘉威公司购买商品房，双方对权利义务作出约定，原告支付有关房款的事实。依意向购房协议书，原告交了2000元购房意向金，按约定购房时可享受抵房款50000元。2、2014年5月15日的补充协议复印件一份，当时被告嘉威公司财务人员说原告尚欠50000元，原告没有搞清楚就在协议上签了名字。3、高层合同补充协议复印件一份，证明违约金支付标准及起算时间。4、承诺书复印件一份，证明被告应建红向业主承诺与被告嘉威公司共同承担违约责任。5、桐庐县人民法院（2016）浙0122民初954号民事判决书一份，证明被告嘉威公司因违约，部分违约责任经法院已经判决处理。6、三方协议复印件二份，证明复工必须取得施工许可证，施工许可证应在中天建设集团有限公司退场后2个月内取得。7、珠海中晟华南建设有限公司与嘉威公司于2016年8月24日签订的协议书复印件二份，证明二公司是合作开发，是利益共同体，这二个公司的交接书也有可能是一种串通。8、赵宝军名片及其出具的说明书和声明复印件各一份、微信资料打印件，证明嘉威公司的赵宝军对业主表示项目会尽快复工，以及2016年11月签订的协议无效。9、嘉威公司给陈军尧、缪莉茜的延期交房的函告复印件各一份，证明嘉威公司致函业主，是因政府相关原因，造成项目延期。10、桐庐县人民政府城镇建设办公室出具的关于江南水乡房产项目施工许可证审批的情况说明复印件一份，证明被告嘉威公司未办理工程施工许可证，不属于复工。被告嘉威公司、应建红共同辩称：一、原告对被告嘉威公司的诉请事项缺乏事实及法律依据。根据原、被告于2016年11月签订的协议书之约定，案涉房屋的交付期延后至2018年4月，双方约定的交付期未届满的情况下，被告不存在违约行为。即便，原告认为被告存在预期违约的行为，那原告亦应就此举证证明，而实际上案涉房屋主体工程业已完成，在双方约定的期限内，被告能够完成施工建设并如期交房。故在被告尚不存在合同约定的违约情形的情况下，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。二、原告对被告应建红的诉请事项缺乏事实及法律依据。根据该份承诺书所记载之内容，被告应建红所承担的责任是为补充赔付（一般担保）责任而非连带担保，被告应建红依法就案涉纠纷享有先诉抗辩权。此外，被告需说明的是，案涉房屋未能按原《商品房买卖合同》约定的期限交付，被告诚以为歉。被告也一直在努力盘活“江南水乡”资产，以便早日施工、建设并交付房屋。被告也希望，原告等业主能够保持必要的理性、冷静、克制和耐心，积极配合被告的施工、建设工作，而非反其道而行之，处处设阻，做出于双方不利之行为。综上，被告认为，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。被告嘉威公司、应建红为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、协议书，证明原告与被告嘉威公司就交房问题重新达成了协议。2、交接书，证明原告与被告嘉威公司签订的协议书已生效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、被告对原告提供的证据1、2、3、5的真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据4的真实性无异议，但认为是受胁迫的情况下所写，本院认为被告未提供证据证实其主张，故予以认定。被告对证据6、7的真实性、合法性无法确认。因这二组证据系复印件，本院在本案中不予认定。被告对证据8的真实性、合法性、关联性均不予认可。因该组证据的真实性，在本案审理中无法核实，本院不予认定。被告对证据9不予认可，本院认为证据9与本案缺乏关联性，不予确认。被告对证据10的证明主张不予认可，本院认为证据10系政府职能部门出具，本院依法予以认定。二、原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对证据2的真实性、合法性不认可，本院对前述证据的真实性予以认定，证明内容系当事人的争议焦点问题，在本院认为部分予以分析论证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月4日，原告与被告嘉威公司签订《嘉威·江南水乡意向购房协议书》1份，约定：原告交纳购房意向金2000元；公开选房时，原告购房时可享受充抵房款50000元的购房优惠。协议还对其他有关内容作了约定。2013年10月31日，原告与被告嘉威公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告向被告嘉威公司购买位于桐庐县，房屋总价款为389517元。原告于2013年10月31日前付168000元,2013年11月1日前付92000元,2013年11月30日前付40000元,余款89517元于2014年3月付清。被告嘉威公司于2014年12月30日前交付房屋；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年6月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.11的违约金。被告嘉威公司承诺于2015年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。约定日期起90日以后，被告嘉威公司仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告嘉威公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同还对保修责任等其他事项作了约定。2014年5月15日,原告（乙方）与被告嘉威公司（甲方）签订补充协议1份，约定：根据甲、乙双方于2013年10月31日签订的浙江省商品房买卖合同第七条的付款方式及期限内容，周应姿应于2014年3月底付清房款89517元，于2014年3月付39517元，尚有余款5万元至今未付。经甲、乙双方友好协商，达成一致，特订立如下补充条款：1、乙方余款5万元于办理房产证后一个月内付清。2、若乙方不能在约定的时间内付清余款，自超过约定日期起乙方按日向甲方支付余款5%的违约金，直至乙方付清余款日为止。3、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。原告累计已支付款项341517元，但被告嘉威公司至今未向原告交付合同约定的房屋。2014年6月28日，原告与被告嘉威公司签订高层合同补充协议1份，约定：因嘉威公司延期交房，对于原合同进行补充协议，内容如下：初步定于2015年12月31日前交房，原定嘉威公司未按合同交付，延期赔偿协议改为：按累计已付房款全额的3%年利率支付赔偿款。赔偿起算日期2014年7月1日，赔偿支付日期2015年12月31日。房子超过2015年12月31日交房,按累计已付房款全额的6%年利率支付赔偿款。赔偿起算日期2016年1月1日，赔偿支付日期2016年12月31日。若有变动再行协商。2014年8月9日，被告应建红出具承诺书，内容为：本人应建红为嘉威公司的创始股东和首任法定代表人，在2014年7月，因为基于各种原因，转让股权并同时辞去法定代表人一职。但是本人仍然是嘉威公司的实际控制人，为此本人承诺，对在本人担任嘉威公司法定代表人期间销售的桐庐窄溪“江南水乡”楼盘商品房，本人愿意以投资、家庭财产等相关资产作为担保，承担后续的一切法律和经济责任，包括房屋延期交付后产生的业主购房补充赔付责任。该承诺书上还加盖了嘉威公司印章。因被告嘉威公司未履行约定的义务，原告于2016年3月1日诉至本院，要求支付违约金2570.7元（计算至2016年2月底）。本院于2016年5月26日作出（2016）浙0122民初954号民事判决，支持了原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2016年11月14日，原告等人与被告嘉威公司达成协议，内容为：乙方（原告等人）分别在江南水乡购买了商品房，根据商品房买卖合同约定的时间甲方（被告嘉威公司）已经延误，今为了江南水乡项目重新复工并能顺利开发完毕，甲、乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方争取在2016年11月底之前能正式复工，如果在此时间复工，甲方承诺排屋和1号楼、2号楼在2018年4月底之前交房，3号楼、4号楼在2018年12月底之前交房，如果由于其它原因复工延迟一、二个月的话，交房时间同时顺延。甲方愿意在交房时适当补偿乙方因甲方延期交房对乙方造成的损失，补偿标准为：从延期交房日开始算到2015年12月30日止应承担的违约金金额的10%补偿，补偿款在交房后2个月内付清。二、乙方愿意接受甲方的上述补偿标准，同时乙方自愿放弃因甲方违约而要求甲方支付其他违约金、要求甲方回购房屋、要求甲方支付其他利息等要求，如甲方之后交房又延期，乙方要求甲方承担2016年之后的违约金，每日的违约金按购房款的万分之一计算。三、如果甲方没有复工，此协议作废，乙方原先的一切权益可照常行使，不再受此协议约束。四、此协议双方签字盖章后生效。后施工单位虽进入“江南水乡”项目工地进行施工，但因未办理工程施工许可证被建设主管部门责令停止施工。2017年8月22日，甲方（被告嘉威公司）、乙方（珠海中晟华南建筑工程有限公司、黄凤明）、丙方（桐庐县人民政府）出具交接书1份，内容为：2016年7月，甲方与乙方签订建筑工程施工合同，2016年11月正式进入江南水乡工地施工，根据2017年8月10日四方协议，甲方600万款打入江南镇政府账户之日3日内，乙方移交江南水乡施工现场，今在江南镇政府牵头下，甲方与乙方黄凤明进行交接工作，江南水乡施工现场状况以视频录像为准！生活区暂不移交，等双方工程审计结束后，再移交。本院认为：根据原告等人与被告嘉威公司于2016年11月14日签订的协议书约定，被告嘉威公司争取在2016年11月底之前能正式复工，并承诺分别在2018年4月底、2018年12月底之前交房；如果没有复工，此协议作废，原告原先的一切权益可照常行使等内容。双方约定的“正式复工”，通常理解为工程进入正常施工状态。被告嘉威公司虽于2016年11月后组织施工单位进入“江南水乡”项目工地进行施工，但因未办理施工许可证被建设主管部门责令停工后一直处于停工状态，该情形不属于“正式复工”。因此，根据上述协议书第三条的约定，原告可依双方之前签订的商品房买卖合同、高层合同补充协议等主张权利。被告应建红称承诺书系受胁迫所写，但未提供证据证实其主张，故不予采信。计算违约金的天数自2016年3月1日至2017年8月17日共计535天，违约金计算基数依约应按实际已付款341517元进行计算。原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杭州嘉威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周应姿逾期交房和逾期办证违约金31862元；二、被告应建红对第一项给付义务承担补充赔偿责任；三、驳回原告周应姿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，减半收取360元，由原告周应姿负担62元，被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红负担298元。原告周应姿于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（扣除负担部分）。被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  俞明荣二〇一八年五月二日书记员  章 涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。