广西壮族自治区平南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第120号
原告何玉贤，居民。
委托代理人李飚，广西桂兴律师事务所律师。
被告蔡鸿章，居民。
被告蔡鸿钟，居民。
被告罗仕英，居民。
被告蔡禄满，居民。
被告蔡金凤，居民。
被告罗钟，居民。
第三人罗达权，渔民。
罗钟、罗达权共同委托代理人梁天武，男，1979年6月9日出生，汉族。
原告何玉贤与被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤、罗钟、第三人罗达权买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法由审判员欧阳卓适用简易程序进行审理，于2014年2月18日裁定转为普通程序审理，依法组成由审判员陈永辉担任审判长、人民陪审员莫艺萍和人民陪审员黎洁容参加的合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。书记员林雅媚担任记录。原告何玉贤及其委托代理人李飚、证人何某、刘某、何某，被告罗某、第三人罗达权、证人郑某、罗某、黄某、梁某及罗某、罗达权共同的委托代理人梁天武到庭参加诉讼，被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告何玉贤诉称，原告与被告罗钟原来是夫妻关系，于2004年8月以何玉贤、罗钟、小女儿罗某的名义与蔡某（已故）、被告蔡鸿章、蔡鸿钟签订房屋买卖协议，以45000元的价格购买其共有的位于平南县平南镇乌江街上二组的一幢房屋。在原告和被告罗钟将购房款存入被告蔡鸿章指定的银行账户后，被告蔡鸿章将房屋及房屋所有权证、土地使用权证、建筑工程规划许可证等凭证交付给原告和被告罗钟。原告在办妥房地产交接手续后，将所有权利证书及凭证交由被告罗钟保管。后由于原告与被告罗钟夫妻感情发生危机，被告罗钟不愿自己去办理房地产过户登记手续，也不愿交出其所保管的权利证书及协议凭证给原告，由原告办理。原屋主被告蔡鸿章等虽不愿介入原告的婚姻纠纷中，但也没有履行房屋买卖协议约定的协助办理房屋产权过户义务。因此，请求法院确认原告何玉贤、被告罗钟与蔡某（已故）、被告蔡鸿章、蔡鸿钟所签订的房屋买卖协议有效，并判令被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤协助原告何玉贤、被告罗钟办理房屋及土地使用权过户登记手续，承担案件受理费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《房屋所有权证存根》一份，证实本案讼争房屋登记在蔡鸿章名下；2、2013平民初字第199号《民事判决书》一份，证实原审法院判决何玉贤与罗钟离婚；3、《民事裁定书》一份，证实终审法院裁定准许何玉贤撤回上诉；4、《送达回证》一份，证实法院判决书和民事裁定书已经生效；5、《询问笔录》、《质证笔录》各一份，证实讼争房屋应由原告与二个女儿居住使用；6、《法庭审理笔录》二份，证实何玉贤代罗钟签名购买房屋及房屋来源；7、《转让房屋协议》一份，证实当时何玉贤签订房屋买卖协议后，将协议交给罗钟，罗钟后来又与蔡家兄弟签订第二份转让房屋协议；8（2010）平民初字第569号《民事判决书》一份，证实原告主张房屋是夫妻购买，并不是其他人购买；9、《国有土地使用权登记卡》、《变更宅基地使用人具结书》各一份，证实原告夫妻购买房屋土地权属、来源；10、《借条》一份，证实原告向父亲请求支援购房款事实，原告后来补写借条；11、《询问蔡鸿章笔录》一份，证实蔡鸿章已经实际代表其兄弟向原告与罗钟转让争议房屋，签订房屋转让协议书；12、《证明》一份，证明罗仕英、蔡禄满、蔡金凤与已故蔡某的亲属关系；13、《户籍证明》一份，证明被告罗仕英的基本信息；14、证人何某、刘某、何某出庭作证的证言各一份，证明原告向其父亲借款买房的事实。
被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
被告罗钟辩称，原告何玉贤、被告罗钟与蔡鸿章、蔡鸿钟、蔡鸿森没有签订房屋买卖协议，不存在房屋买卖关系。本案的《转让房屋协议》是无效的，因为该协议的内容不是原告何玉贤、被告罗钟的真实意思表示。虽然房屋买卖协议内容是真实的，但受让方应是第三人罗达权，因为房屋是罗达权全额出资购买的，房屋应归罗达权所有，原告何玉贤、被告罗钟只是代罗达权办理相关手续，不享有该房屋的所有权。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告罗钟在举证期限内没有为其辩解提供证据证明。
第三人罗达权述称，第三人原是渔民，长期居住在渔船上。为了解决儿子罗钟、儿媳何玉贤无房居住问题，第三人将居住的渔船出卖并四处借款，受让蔡鸿章、蔡鸿钟、蔡鸿森共有的座落在平南县平南镇乌江街上二组的四层房屋。第三人凑足45000元交给儿子罗钟及朋友郑某，让他们代为支付给蔡鸿章、蔡鸿钟、蔡鸿森。因罗钟是文盲，所以第三人叫何玉贤到平南县政府其朋友处拿一份打印好的《转让房屋协议》，并让何玉贤代第三人与蔡鸿章、蔡鸿钟、蔡鸿森签订。协议签订后，蔡鸿章、蔡鸿钟、蔡鸿森立即将证件交付给第三人收执，并将房屋交给第三人使用，但至今未办理房屋过户手续。讼争的房屋是第三人出资购买，依法应属第三人所有，与何玉贤、罗钟无关。请法院将该房屋判归第三人所有，并判令被告蔡鸿章、蔡鸿钟协助将上述房屋的产权转户到第三人名下。
第三人罗达权为其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《居民身份证》一份，证实第三人身份情况；2、《借条》六份，证实罗达权借款购买本案争议房屋的事实；3、《收条》六份，证实罗达权借款购买本案争议房屋并已偿还借款的事实；4、《证明》一份，证实罗达权借款5000元购买本案争议房屋的事实；5、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《宅基地缴费手册》、《行政事业专业收费收据》各一份，证实罗达权全额出资购买蔡鸿章、蔡鸿钟、蔡鸿森名下的平南镇乌江街的房屋，蔡鸿章、蔡鸿钟、蔡鸿森将房屋所有权证交给罗达权，并由罗达权使用房屋的事实；6、证人郑某、罗某、黄某、梁某出庭作证的证言各一份，证明第三人借款买房的事实。
经过开庭质证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告对第三人提供的证据1的真实性没有异议，被告罗钟、第三人对原告提供的证据1、6、8、9、11、12、13的真实性均没有异议，本院对上述当事人均没有异议的证据予以确认。
被告罗钟、第三人对原告提供的证据2、3、4、5、7、10、14有异议，认为证据2、3、4、5与本案无关联性，认为证据7内容是真实的，但罗钟没有在协议上签名，认为证据10、14的内容不真实，证人都是原告的亲属，而且证据10与证据14证人的证言是不一致的。原告对第三人提供的证据5的真实性没有异议，但认为不能证明房屋是罗达权出资购买的，对证据2、3、4、6有异议，认为证据2、3、4都是假的，且与其证据6证人证言不吻合，借款人与罗达权都有亲戚关系，还款写收条不符合逻辑，原告没有听说过借款，该证据不能证明借款买房的事实。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院认为，原告提供的证据2、3、4、5、10、14，与本案无关联性，本院依法不予确认；原告提供的证据7，与其提供的证据11相吻合，本院依法确认其真实性，但该证据不能证明原告所要证明的事实；第三人提供的证据2、3、4，与其提供的证据6不能相互印证，且无其他证据佐证，本院对其真实性依法不予确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2004年8月28日，原告与蔡某（已故）、被告蔡鸿章、蔡鸿钟签订了一份《转让房屋协议》。该协议是第三人罗达权委托他人书写和打印好的，协议的主要内容为“一、房屋所有权人蔡鸿章与共有人蔡鸿森、蔡鸿钟，自愿把座落于平南镇乌江街上二组占地面积38.02平方米、混合结构、四层总面积166.18平方米，办了《国有土地使用证》平国用（90）字第250304048号和《房屋所有权证》桂房字第××号的房屋一间转让给平南水运社下岗职工罗钟。二、由罗钟于2004年8月24日下午，一次性交通该房屋（含宅地）转让费人民币肆万伍仟元正给蔡鸿章、蔡鸿森、蔡鸿钟，把该房屋的上述两证等契证交给罗户买主，该房产所有权即转为罗钟所有。三……”。蔡鸿章、蔡鸿森、蔡鸿钟在“房屋转让人签名”栏签名，原告何玉贤在“购房人签名”栏签上自己的名字和被告罗钟的名字。被告罗钟知道何玉贤代自己在上述协议签名。在达成协议后，原告何玉贤、被告罗钟与被告蔡鸿章一起到农业银行，将购房款45000元存入了蔡鸿章指定的银行账户。蔡鸿章、蔡鸿森、蔡鸿钟也将房屋及房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等有关证件交给了原告何玉贤、被告罗钟，后原告何玉贤、被告罗钟将上述证件及《转让房屋协议》交给第三人罗达权保管。上述房屋至今未办理产权转户登记手续。原告何玉贤、被告罗钟、第三人罗达权共同在上述房屋居住生活了多年时间。
另查明，蔡鸿森已故，被告罗仕英是蔡鸿森的妻子，被告蔡禄满、蔡金凤是蔡鸿森的子女。第三人罗达权是被告罗钟的父亲。被告罗钟与原告何玉贤原是夫妻关系，于2002年7月23日登记结婚。原告何玉贤曾分别于2010年4月15日、2013年3月25日两次向本院起诉与被告罗钟离婚，并要求将上述房屋按夫妻共同财产分割处理，本院于2013年9月24日判决准许原告何玉贤与被告罗钟离婚，但因无法确认上述房屋是夫妻共同财产而未予处理。本案在诉讼过程中，罗达权申请作为第三人参加诉讼，要求将上述房屋判决归其所有。
本案的争议焦点为：一、原、被告之间、第三人与实行之间是否存在房屋买卖合同关系；二、原告何玉贤、被告罗钟与蔡鸿森、被告蔡鸿章、蔡鸿钟签订的《转让房屋协议》是否有效；三、被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤是否应协助原告何玉贤、被告罗钟办理房屋及土地使用权过户登记手续。
本院认为，一、原、被告之间、第三人与实行之间是否存在房屋买卖合同关系问题。从各方当事人提供的证据来看，原告提供了与被告之间签订的《转让房屋协议》等相关证据证实了原告与被告存在房屋买卖合同关系，本院依法予以采纳tx三人虽提供了借条、收条及证人证言，但没有购买房屋的相关协议或合同等书证予以印证，因此，对第三人主张讼争房屋属其出资购买应属其所有的请求，本院依法不予采纳。二、关于协议是否有效问题。原告何玉贤、被告罗钟与蔡鸿森、蔡鸿章、蔡鸿钟在协商一致的情况下，自愿签订《转让房屋协议》，并按协议约定履行了给付购房款和交付房屋的义务，双方意思表示真实，没有违反法律规定，该《转让房屋协议》有效。被告罗钟知道原告何玉贤以罗钟的名义与蔡鸿森、蔡鸿章、蔡鸿钟签订《转让房屋协议》，不但不表示反对，还积极支付购房款，接受蔡鸿森、蔡鸿章、蔡鸿钟对房屋及有关证件的交付，说明被告罗钟是同意原告何玉贤代自己签名与蔡鸿森、蔡鸿章、蔡鸿钟签订协议的，罗钟辩称该协议不是其真实意思表示，为无效合同，本院依法不予采信。第三人罗达权述称上述房屋是其购买，原告何玉贤只是代其签订协议，房屋与何玉贤、罗钟无关，因其所述的与由其委托他人书写并打印好的上述《转让房屋协议》中的内容不符，本院依法不予采信。三、关于协助办理房屋及土地使用权过户登记问题。我国合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，上述房屋出让人，有义务协助房屋受让人办理房屋产权的转户登记手续，被告罗仕英、蔡禄满、蔡金凤作为蔡鸿森的继承人，理应代蔡鸿森履行其该履行的义务。因此，原告请求被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤协助办理房屋及土地使用权过户登记手续，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告何玉贤、被告罗钟与蔡鸿森、被告蔡鸿章、蔡鸿钟于2004年8月28日签订的《转让房屋协议》有效；
二、被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤应协助原告何玉贤、被告罗钟办理位于平南县平南镇乌江街上二组的一幢房屋（国有土地使用证号：平国用（90）字第250304048号，房屋所有权证号：桂房字第××号）的过户登记手续；
三、驳回第三人罗达权的诉讼请求。
案件受理费2300元，由被告蔡鸿章、蔡鸿钟、罗仕英、蔡禄满、蔡金凤共同负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2300元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院——诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈永辉
人民陪审员 莫艺萍
人民陪审员 黎洁容
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 林雅媚