内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊民初字第1836号
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行。
负责人宋宝崧，该行行长。
委托代理人杜励龙。
被告张利君。
被告秦秀梅。
被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人李广治，该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行（以下简称建设银行鄂尔多斯分行）与被告张利君、秦秀梅、鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司（以下简称众泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年3月30日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由代理审判员张小悦独任审理，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告建设银行鄂尔多斯分行委托代理人杜励龙、被告张利君到庭参加诉讼，被告秦秀梅、众泰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行鄂尔多斯分行诉称，2013年5月22日，被告秦秀梅与众泰房地产公司签订商品房买卖合同，购买位于某处房屋。购房后，被告张利君、秦秀梅向原告申请个人住房贷款。2013年6月24日，双方签订借款合同，约定被告张利君、秦秀梅向原告建设银行鄂尔多斯分行借款24万元，利率执行浮动利率，即在人民银行基准利率水平上上浮0%，并约定借款逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告众泰房地产公司对该笔借款本金、利息、本金罚息、利息罚息及原告实现债权的费用承担连带保证责任。被告张利君、秦秀梅每月以等额本息还款法还本付息，为了保证此笔借款如期偿还，被告张利君、秦秀梅自愿将上述所购房产抵押予原告，并办理了预购商品房抵押权登记。借款合同还约定，如被告逾期还款的，原告有权要求被告立即偿还全部到期和未到期的借款本金、利息、罚息及原告为实现债权所支出的全部费用并依法以抵押物进行折价或拍卖、变卖，从拍卖变卖所得中优先受偿上述借款本息及费用。原告向被告发放贷款后，贷款前期被告均能按约还本付息，自2014年9月8日起，被告开始陆续逾期，经多次催要未果。截止2015年2月26日，被告张利君、秦秀梅共欠原告借款本金221390.75元及利息7671.62元、利息罚息220.56元、本金罚息292.05元，共计229574.98元。现原告为及时收回贷款，特诉到法院：一、判令被告张利君、秦秀梅共同返还原告借款本金221390.75元及支付截止2015年2月26日积欠利息8184.23元，并支付从2015年2月27日起至借款实际履行完毕之日的逾期罚息及复利（按合同执行利率上浮50%计算）；二、判令原告建设银行鄂尔多斯分行对被告张利君、秦秀梅共同所有的位于某处房屋享有优先受偿权；三、判令被告众泰房地产公司对上述借款本金、利息、本金罚息、利息罚息及原告实现债权的费用承担连带给付责任；四、判令三被告共同承担本案的诉讼费用。
被告张利君辩称，张利君与秦秀梅是夫妻关系，其共同向原告建设银行鄂尔多斯分行借款是事实，原告建设银行鄂尔多斯分行所述均属实，同意原告建设银行鄂尔多斯分行的诉讼请求，但现在没有现金偿还能力。张利君与秦秀梅是从2014年9月8日起开始逾期的。
被告秦秀梅、众泰房地产公司未做答辩。
原告建设银行鄂尔多斯分行提供证据及被告质证情况：
1、被告张利君、秦秀梅的身份证、结婚证、户口簿复印件各1份，证明被告张利君、秦秀梅的身份信息及夫妻关系的事实；
2、个人住房（商业用房）借款合同1份，证明被告贷款用途为购买房屋，向原告借款24万元，借款期限为120个月，即从2013年7月8日到2023年7月8日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率的基础上上浮0%，逾期罚息利率为在本合同执行利率水平上上浮50%，担保人为被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司，担保方式为连带责任保证，保证期限为本合同项下借款人的债务履行期限届满后两年，并约定贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止；
3、个人贷款支付凭证1份，证明原告按合同约将贷款24万元发放给被告张利君、秦秀梅，并按照借款合同约定，于2013年7月8日将该贷款支付给被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司的事实；
4、房屋预告登记证明1份，证明原告对被告张利君、秦秀梅所有的位于某处房屋享有抵押权及优先受偿权的事实；
5、个人贷款账户管理一览表4张，证明被告张利君、秦秀梅向原告贷款24万元，截止2015年2月26日，被告张利君、秦秀梅共欠原告借款本金221390.75元及利息7671.62元、利息罚息220.56元、本金罚息292.05元，共计229574.98元。被告张利君、秦秀梅是从2014年9月8日开始违约，逾期偿还借款。
被告张利君对原告提供的上述证据均认可，无异议。
本院认为，原告建设银行鄂尔多斯分行提供的上述5组证据来源合法，符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告张利君对上述证据均认可，无异议，故本院对原告建设银行鄂尔多斯分行提供的5组证据予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：被告张利君和秦秀梅系夫妻关系，其为购买房屋，向原告建设银行鄂尔多斯分行申请办理贷款。2013年6月24日，原告建设银行鄂尔多斯分行与被告张利君、秦秀梅签订个人住房（商业用房）借款合同，借款合同约定，贷款金额为24万元，借款期限为120个月，即从2013年7月8日至2023年7月8日，贷款利率为浮动利率，即在中国人民银行基准利率水平上上浮0%，借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告张利君、秦秀梅每月以等额本息还款法还本付息。为保证此笔贷款如期偿还，被告张利君、秦秀梅自愿将其所购买的位于某处房屋抵押给原告建设银行鄂尔多斯分行，并于2013年6月25日办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款合同还约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告建设银行鄂尔多斯分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，被告张利君、秦秀梅同意依法以上述抵押财产进行拍卖、变卖，债权人并对上述拍卖、变卖价款优先受偿。同时被告众泰房地产公司对上述借款本息进行担保，担保方式为连带责任保证，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人可直接要求保证人按照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。双方签订借款合同后，原告建设银行鄂尔多斯分行于2013年7月8日将24万元借款一次性划入被告张利君、秦秀梅指定的帐户（户名：鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司。
另查明，被告张利君、秦秀梅从2014年9月8日开始逾期偿还借款。截止2015年2月26日，被告张利君、秦秀梅共欠原告借款本金221390.75元及利息7671.62元、利息罚息220.56元、本金罚息292.05元，共计229574.98元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告建设银行鄂尔多斯分行与被告张利君、秦秀梅、众泰房地产公司签订的个人住房（商业用房）借款合同是双方的真实意思表示，故建设银行鄂尔多斯分行与张利君、秦秀梅、众泰房地产公司于2013年6月24日所签订的个人住房（商业用房）借款合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告建设银行鄂尔多斯分行已经按照合同约定发放了贷款24万元，被告张利君、秦秀梅应按合同约定履行还款付息的义务。现被告张利君、秦秀梅在2014年9月8日后未能按合同约定履行还款付息的义务，属违约行为。故对原告建设银行鄂尔多斯分行请求被告张利君、秦秀梅返还借款本金221390.75元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、逾期罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告建设银行鄂尔多斯分行请求被告张利君、秦秀梅支付利息、逾期罚息、复利的诉讼请求本院予以支持。
在建设银行鄂尔多斯分行与张利君、秦秀梅、众泰房地产公司于2013年6月24日所签订的个人住房（商业用房）借款合同中约定，被告张利君、秦秀梅以购买的位于某处房屋作为抵押物对借款进行抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，如被告张利君、秦秀梅违反合同约定的还款付息的义务，原告建设银行鄂尔多斯分行有权按合同规定以合法的形式对抵押财产进行处分，并获得抵押物折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。本案中，因被告张利君、秦秀梅从2014年9月8日始未按照合同约定偿还剩余借款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告建设银行鄂尔多斯分行请求依照合同的约定以拍卖、变卖或折价抵押物后所得价款优先受偿的诉讼请求本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原、被告双方签订的个人住房（商业用房）借款合同中约定，“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括担不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）”，故原告建设银行鄂尔多斯分行请求被告众泰房地产公司在本案中对被告张利君、秦秀梅的债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告众泰房地产公司承担保证责任后，有权向被告张利君、秦秀梅追偿。
被告秦秀梅、众泰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告建设银行鄂尔多斯分行起诉事实及诉讼请求抗辩权的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张利君、秦秀梅（共同债务人）自本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行（债权人）借款本金221390.75元及截止2015年2月26日前的积欠利息8184.23元，共计229574.98元，并支付从2015年2月27日起至借款实际给付之日的逾期罚息及复利（按合同执行利率上浮50%计算）
二、若被告张利君、秦秀梅未在本判决第一项确定的期限内归还上述第一项确定的款项，原告中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯分行有权依法折价或拍卖、变卖被告张利君、秦秀梅提供的抵押物即位于某处房屋，并就所得价款优先受偿；
三、被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司（连带保证人）对上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司承担本判决第三项连带清偿责任后，有权向被告张利君、秦秀梅追偿，被告张利君、秦秀梅（共同债务人）应于被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司（连带保证人）履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司（连带保证人）清偿其已实际履行的债务。
案件受理费4744元，减半收取2372元，由被告张利君、秦秀梅、鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
代理审判员 张小悦
二〇一五年六月十日
书 记 员 刘 洋
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定
的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿；
第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。