安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皖民四终字第00072号
上诉人（原审原告、反诉被告）：铜陵市天峰汽配修理服务中心，住所地安徽省铜陵市铜陵大桥经济开发区私营工业园内，组织机构代码L4214108-2。
负责人：孙某，该服务中心经理。
委托代理人：周某，安徽江淮律师事务所律师。
委托代理人：马某，安徽江淮律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：铜陵徽尚锦宏机械设备有限公司，住所地安徽省铜陵市铜都大道中段3466号（铜陵市郊区私营工业园），组织机构代码66946751-8。
法定代表人：张某，该公司董事长。
委托代理人：肖某，安徽安援律师事务所律师。
上诉人铜陵市天峰汽配修理服务中心（简称天峰汽配中心）与上诉人铜陵徽尚锦宏机械设备有限公司（简称徽尚机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，安徽省铜陵市中级人民法院于2012年11月30日作出（2012）铜中民一初字第00004号民事判决，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭进行了审理。天峰汽配中心的负责人孙某及其委托代理人周某、马某，徽尚机械公司的委托代理人肖某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年8月15日，徽尚机械公司（甲方）与天峰汽配中心（乙方）签订一份《房屋出让合同》，约定：1、甲方自愿将位于铜陵市郊区私营工业园内一栋约1787.50平方米的厂房出让给乙方。2、厂房及土地价格按1477元/㎡出让，合计264万元；土地约2.648亩，乙方必须在过户前办理该块土地出让权，甲方按每亩16.8万元收取土地出让费用。3、甲方必须将该厂房房产证、土地证过户给乙方，过户手续在2009年7月底办结，过户手续费由乙方自理，甲方不开购发票；乙方在协议签订后首付80万元，在过户后40天内付清所有余款。合同签订后，天峰汽配中心即于2008年8月18日通过徽商银行汇款至徽尚机械公司45万元。徽尚机械公司分别于同年的8月28日、9月28日、10月21日、12月31日和2009年的1月23日、3月18日向天峰汽配中心出具六份《收条》，涉及总金额为88.5万元。2009年6月9日，天峰汽配中心又向徽尚机械公司汇款6.8万元。
2009年7月19日，徽尚机械公司诉至铜陵市郊区人民法院，要求解除与天峰汽配中心签订的《房屋出让合同》。天峰汽配中心反诉徽尚机械公司支付违约金7.5万元。2010年2月2日，铜陵市郊区人民法院作出（2009）郊民二初字第134号民事判决：解除徽尚机械公司与天峰汽配中心的《房屋出让合同》；驳回天峰汽配中心的反诉请求。2010年6月11日，铜陵市中级人民法院作出（2010）铜中民二终字第66号民事判决，驳回上诉，维持原判。2011年6月22日，安徽省高级人民法院作出（2011）皖民抗字第00061号民事裁定，指令铜陵市中级人民法院另行组成合议庭对该案进行再审。2011年12月13日，铜陵市中级人民法院（2011）铜中民再字第00017号民事判决：维持铜陵市中级人民法院（2010）铜中民二终字第66号民事判决。2012年2月28日，天峰汽配中心诉至原审法院，请求判令徽尚机械公司退还已支付购房款80万元、购地款45万元、利息15万元，并支付双倍赔偿金140万元；按每日2500元承担违约金78.25万元；支付搬迁损失131.5万元；支付房地产增值损失253.5万元；承担本案诉讼费用。徽尚机械公司提起反诉，请求判令天峰汽配中心返还其占用的厂房及土地；赔偿自2008年8月15日至今的租金损失80万元；赔偿违约金及预期利益100万元；承担全部诉讼费用。
另查明：2007年6月19日，徽尚机械公司以投资建设“电子计量秤加工项目”名义，与安徽铜陵大桥经济开发区管理委员会签订一份《投资协议书》，约定由铜陵大桥经济开发区管委会依据徽尚机械公司的投资密度在大桥开发区私营工业园内安排规划用地28.80亩，并享受关于招商引资的各项优惠政策。2009年3月24日，徽尚机械公司获得铜陵市人民政府出让的位于私营工业园18603.08㎡的工业用地使用权。2010年1月19日，徽尚机械公司获得坐落于铜都大道中段3466号院内3#厂房1号车间（建筑面积1607.75㎡）的房产证。2011年12月12日，《铜陵南部城区建设管委会会议纪要》第16期载明：“出让给大桥经济开发区园内企业土地使用权是附带有招商引资优惠政策的，园区内土地交易应征得大桥经济开发区同意并报经规划、国土等部门批准。对于违反《规划法》、《土地法》、《省级开发区管理条例》规定，未经大桥经济开发区管委会同意的土地私自转让行为不予认可。”
原审期间，铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司受铜陵市中级人民法院委托，于2012年7月26日作出铜华诚房估字2012第061号《铜都大道中段3466号院内3#厂房1号车间房地产估价报告》，结论为：估价房产临近铜都大道，房屋建筑面积1607.75㎡，房屋所占用土地使用权面积1786.68㎡。房地产增值价值为92万元（2008年8月15日原始购买价为309.1万元，估价时点总价值为401.06万元）；2008年8月15日至2012年7月2日期间，租金损失为93.5万元（其中厂房租金763713.41元，土地租金171400元）；搬迁损失为44万元。
原审法院认为：本案属于《房屋出让合同》被解除后，双方当事人如何承担法律后果而产生的责任分配纠纷。本案《房屋出让合同》所涉标的物是坐落于铜陵市郊区私营工业园内的一栋约1787.50平方米的厂房和土地，徽尚机械公司上述合同签订时并非该标的物的所有人，且其此后在铜陵市郊区私营工业园所获厂房和土地的面积，与合同标的物面积均不一致。同时，该《房屋出让合同》违反了《铜陵南部城区建设管委会会议纪要》的规定，应为无效。因此，徽尚机械公司收取天峰汽配中心的95.3万元应予返还，天峰汽配中心基于《房屋转让合同》的约定诉请的违约金和双倍赔偿金，亦不予支持。徽尚机械公司转让其尚未获得所有权和使用权的厂房和土地，应对合同无效承担主要责任。天峰汽配中心对受让房产未进行有效审查，应当承担次要责任。依据《铜都大道中段3466号院内3#厂房1号车间房地产估价报告》的鉴定结论，原审法院酌定徽尚机械公司按70%的比例承担天峰汽配中心的搬迁损失30.8万元。本案双方当事人曾因解除《房屋出让合同》先后经历了一审、二审和再审三个诉讼程序。期间，双方对天峰汽配中心在签约后付款95.3万元的事实从未有异议，故对天峰汽配中心此外另行支付45万元购地款的主张，不予采信。根据铜陵市中级人民法院（2011）铜中民再字第00017号终审判决，案涉《房屋出让合同》已于2011年12月13日解除，但天峰汽配中心仍一直利用该房屋从事经营活动，故其应当承担2011年12月13日至今的厂房及土地的租金。该院依据前述估价报告的意见，酌定天峰汽配中心承担2011年12月13日至该院制判时（2012年11月）的厂房及土地的租金为268473.87元。徽尚机械公司在《房屋转让合同》未被终审判决解除之前，已将案涉房产用作贷款抵押，故其关于预期收益的主张，不予采信。天峰汽配中心并非案涉房产的所有权人，其要求徽尚机械公司给付房地产增值价值的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百三十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决：一、徽尚机械公司于判决生效之日起十五日内返还天峰汽配中心95.3万元。二、天峰汽配中心于判决生效之日起十五日内返还徽尚机械公司位于铜陵市郊区私营工业园内的厂房及土地。三、徽尚机械公司支付天峰汽配中心搬迁损失30.8万元。四、天峰汽配中心支付徽尚机械公司租金268473.87元。综合上列一、三、四项，徽尚机械公司应于判决生效之日起十五日内支付天峰汽配中心992526.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回天峰汽配中心的其他诉讼请求。六、驳回徽尚机械公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费54028元，由徽尚机械公司负担37819.60元，天峰汽配中心负担16208.40元；反诉案件受理费21000元，由徽尚机械公司负担14700元，天峰汽配中心负担6300元。
天峰汽配中心不服上述判决，上诉称：1、原审法院对案涉《房屋出让合同》定性自相矛盾，且与铜陵市中级人民法院已生效判决相冲突，是适用法律错误。该合同系因徽尚机械公司将房屋抵押导致履行不能而解除，原审判决不予认定违约金和双倍赔偿金错误。2、原审判决不予认定天峰汽配中心支付徽尚机械公司45万元购买土地款错误。3、原审未考虑合同解除的过错责任，判令其承担厂房及土地租金268473.87元不妥。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判徽尚机械公司：1.返还天峰汽配中心所付资金95.3万元、购地款45万及违约赔偿金140.3万元；2.支付天峰汽配中心搬迁损失30.8万元之外，增加支付100.7万元；3.支付天峰汽配中心房地产增值损失253.5万元；4.承担本案一、二审的诉讼费用。
徽尚机械公司答辩称：天峰汽配中心的诉讼请求均不能成立。房屋抵押并不影响房屋的交易，且案涉房产的抵押是在双方纠纷产生一年半后才办理的，天峰汽配中心的主张颠倒了因果。合同解除系天峰汽配中心违约所致，搬迁损失应由其自行承担。合同解除后，天峰汽配中心拒绝归还房屋，还应承担由此给徽尚机械公司造成的损失。请求二审法院驳回天峰汽配中心的全部上诉请求。
徽尚机械公司上诉称：1.原审认定徽尚机械公司对案涉合同解除负主要责任是错误的，合同解除是天峰汽配中心不能按约履行支付义务所致；2.原判将徽尚机械公司的租金损失从2011年12月13日开始计算显然不当，天峰汽配中心应从2008年9月实际占有使用之日起按照市场标准支付使用费，直至标的物返还之日止。3.天峰汽配中心在诉讼中严重缺失诚实信用原则。请求二审法院撤销原审判决，支持徽尚机械公司全部诉讼请求。
天峰汽配中心答辩称：徽尚机械公司的主张缺乏事实依据，案涉合同因徽尚机械公司将房屋抵押导致履行不能，应承担合同解除的全部责任。请求二审法院对徽尚机械公司上诉请求予以驳回。
二审庭审中，双方当事人确认铜都大道中段3466号院内3#厂房1号车间系本案讼争房屋。该房屋自双方签订《房屋转让合同》后即由天峰汽配中心使用至今。
双方当事人所举据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。二审对原审查明的事实予以确认。
二审另查明：案涉《房屋出让合同》约定，徽尚机械公司若违约将厂房、土地不出让给天峰汽配中心，徽尚机械公司应在3日内退还预交房款，并按预交房款的双倍向天峰汽配中心支付赔偿金；天峰汽配中心不能按期还清购房余款，徽尚机械公司有权收回该房屋的使用权，天峰汽配中心应按预购房款的双倍赔偿天峰汽配中心；天峰汽配中心欠购房款184万元从2008年11月1日起每月月初按1.7万元向徽尚机械公司支付利息。
再查明：安徽省铜陵市中级人民法院（2011）铜中民再字第00017号民事判决认定，案涉《房屋出让合同》系双方真实的意思表示，双方当事人均应严格按照合同履行各自义务。天峰汽配中心首付款给付迟延的事实成立，但徽尚机械公司依据不安抗辩权要求解除合同的依据不足。徽尚机械公司取得案涉房屋产权证书后将其抵押给中国农业银行股份有限公司铜陵分行，故本案合同履行存在客观不能。因双方均同意解除合同，该院予以准许。合同解除后的责任承担问题，当事人可另行处理。
本院认为：原审法院以案涉《房屋出让合同》违反了《铜陵南部城区建设管委会会议纪要》的相关规定为由确认合同无效，不仅与已经生效的安徽省铜陵市中级人民法院（2011）铜中民再字第00017号民事判决对合同效力的认定相矛盾，而且违反了最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，系适用法律错误，本院予以纠正。
综合双方当事人的举证、质证及二审的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、案涉《房屋出让合同》解除的责任认定及承担；2、天峰汽配中心2008年8月18日支付徽尚机械公司的45万元应如何认定；3、徽尚机械公司的租金损失应如何计算。
（一）关于案涉《房屋出让合同》解除的责任认定及承担。天峰汽配中心认为，合同解除的原因是徽尚机械公司抵押了案涉房屋导致履行不能；徽尚机械公司认为，合同解除是天峰汽配中心不能按约履行支付义务所致。铜陵市中级人民法院（2011）铜中民再字第00017号民事判决则基于天峰汽配中心未按约履行支付义务和标的房屋已予抵押存在履行障碍这两方面的因素，按双方合意准予解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，天峰汽配中心可以通过行使涤除权实现案涉房屋的转让；按《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，徽尚机械公司以天峰汽配中心未按约履行付款义务为由行使不安抗辩权，不仅依据不足，且并不必然导致合同解除。因此，虽然双方当事人的行为致使合同难以继续履行，但均非合同解除的法定事由。案涉合同因双方合意而解除，应各自承担相应责任。原判虽然对合同效力认识错误，但其对双方就合同未得以履行的责任分配及处理，并无不当。
（二）关于天峰汽配中心2008年8月18日支付徽尚机械公司的45万元的认定。天峰汽配中心提交的付款凭据，除上述45万元汇票外，还包括徽尚机械公司于2008年8月28日、9月28日、10月21日、12月31日和2009年1月23日、3月18日出具的六份收条以及2009年6月19日的徽商银行电汇凭证，数额分别为50万元、8万元、12万元、9万元、3万元、6.5万元和6.8万元，总金额为95.3万元。经查。在铜陵市中级人民法院（2011）铜中民再字第00017号案件审理中，天峰汽配中心的负责人孙天峰于2011年10月26日的法院《谈话笔录》中认可“我2008年8月18日通过银行汇款给他们的45万元也是首付款80万中的一部分”，该自认与徽尚机械公司关于其2008年8月28日出具的50万元收条包括该45万元款项的主张一致。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，本院确认该45万元包含在案涉房屋的80万元首付款中。天峰汽配中心关于该45万元不包括在80万元首付款中的上诉理由依据不足，不予采信。
（三）关于徽尚机械公司的租金损失。徽尚机械公司认为，天峰汽配中心应自其2008年9月实际占有使用之日起按市场租金标准支付使用费，直至标的物返还之日。天峰汽配中心认为，徽尚机械公司应自行承担违约导致合同解除的损失。由于徽尚机械公司对案涉《房屋出让合同》的解除负主要责任，故其要求天峰汽配中心承担合同解除前的租金损失，依据不足，不予采纳。案涉《房屋出让合同》已于2011年12月13日解除，而天峰汽配中心至今仍利用其从事经营活动，因此，原审法院判令其承担合同解除后的厂房及土地的租金，并无不当。徽尚机械公司请求支付原审宣判后发生的租金损失，应予支持。但考虑徽尚机械公司在合同解除后亦未及时返还购房首付款及尾款利息的实际情况，二审对天峰汽配中心应承担的租金损失数额不作调整。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，判处基本适当。据此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87532.20元，由铜陵市天峰汽配修理服务中心负担58392元，铜陵徽尚锦宏机械设备有限公司负担29140.20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 华
审 判 员 张跃芳
代理审判员 孔 蓉
二〇一三年五月二十四日
书 记 员 杨福来
附相应法律条文：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。