广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂11民终973号上诉人（一审原告）：彭莲，女，1964年8月19日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：程1，女，1990年6月2日出生，瑶族，住贺州市八步区。系上诉人彭莲之女被上诉人（一审被告）：黎峥嵘，男，1983年1月22日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：张启清，广东都汇律师事务所律师。一审第三人：贺州市八步区万顺房地产信息中心。经营场所：贺州市八步区平安西路6号（区粮食局13-14号门面）。经营者：罗长勤，女，1983年9月17日出生，汉族，住贺州市八步区。上诉人彭莲因与被上诉人黎峥嵘及一审第三人贺州市八步区万顺房地产信息中心（下称万顺中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭莲及其委托代理人卢文德、程祯祯，被上诉人黎峥嵘的委托诉讼代理人张启清，一审第三人万顺中心的经营者罗长勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭莲上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判为第三人万顺中心对被上诉人黎峥嵘债务承担连带偿还责任。事实与理由：一、一审认为“原告主张第三人万顺中心承担对返还定金及购房款承担连带责任的诉请，没有事实和法律依据”，是完全错误的。理由如下：1、第三人与被上诉人串通谎称“上诉人支付第二笔款65万元解押款后，被上诉人将房屋土地证和房产证交由中介保管”(祥见第三人拟写的上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》第二条第2、3款)，但实际却要上诉人交纳第二笔款为70万元，上诉人交了第二笔款70万元后，也未解押和将房屋土地证及房产证交中介(一审第三人)保管，而且一审第三人还要求上诉人再交28万元后才能解押。2、万顺中心作为中介，明知上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》未解除，仍瞒着上诉人介绍被上诉人与案外人周其将签订《房屋转让协议》，并将涉案房屋过户到周其将名下。3、第三人介绍周其将与被上诉人签订《房屋转让协议》后，周其将将购房款全部交给万顺中心，再由万顺中心交给被上诉人。万顺中心与被上诉人恶意串通，在周其将己将全部购房款付清的情况下，仍不足额退还购房款给上诉人。据了解，万顺中心的工作人员莫桂叶于2016年1月12日退还30万元购房款给上诉人之后，周其将有最后一笔66万元的购房款是向贺州市邮政储蓄银行贷款的，该66万元直接由贺州市邮政银行汇入万顺中心的工作人员莫桂叶的邮政银行账户，此时，万顺中心的工作人员莫桂叶完全可以从该66万元中，退还购房余款45万给上诉人，但是莫桂叶却不足额退还，而是仅仅从该笔购房款中退还了22．6万元给上诉人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”及《城市房地产中介服务管理规定》第二十一条“房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：(四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；”第二十三条“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。”的规定，一审第三人万顺中心依法应承担连带赔偿责任。二、本案审判程序违反立、审分离司法原则。上诉人认为根据有关规定，人民法院实行立、审、执分离，但本案则由立案庭法官担任审判长和主审法官。综上所述，一审第三人与被上诉人恶意串通，一房二卖，导致上诉人不仅得不到房屋，而且连购房款都赔进去拿不回来，造成上诉人严重经济损失。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人黎峥嵘辩称，1、上诉人对有二次抵押是明知的；2、被上诉人收到上诉人第二笔款后确实用于工商银行的贷款抵押，但第二次抵押仍未解除，合同约定必须由上诉人负责把房屋解押后才能交易，但上诉人未交第三笔款以及办理过户手续，造成被上诉人第二次贷款解押延误，被上诉人向他人借款20万元用于第二次贷款解押也产生利息损失，该损失上诉人应赔偿；3、从签订合同时起由于上诉人不履行合同，拖延一年零一个月时间，导致房屋不能交易，上诉人构成违约，造成被上诉人损失，根据合同约定已支付的5万元不应退还上诉人；4、上诉人交完第一、第二笔款后，被上诉人主动把案涉房屋钥匙提供给上诉人，并将两个月的房屋租金3000元交付给上诉人，拖延一年零一个月后上诉人明确告知被上诉人不购买房屋，被上诉人才会通过中介机构发布转让信息，后将房屋转让给别人。一审第三人陈述称，1、上诉人签订《房屋转让协议》时，是了解该房屋债务状况后自愿购买并签订协议的。《房屋转让协议》里已经明确说明该房屋存在银行贷款和二次抵押贷款，上诉人对此是清楚的；2、上诉人交付定金后，因其爱人出车祸，经三方协商，延迟支付第二笔购房款，在协议约定第二笔购房款65万元的基础上增加5万元即70万元。但其爱人出院后认为该房屋不吉利，拒绝继续购买该房屋，由于上诉人未按照约定时间支付相应房款，以致延误了解押时间。因政策改变，需先解除二押才能取回房产证和土地证。上诉人拒绝支付第三笔购房款项导致不能及时解除该房屋的二次抵押贷款，不能取得房产证和土地证办理过户手续。2016年元月业主同意交付房屋给上诉人使用，并支付了一个月的房屋租金3000元，但上诉人拒绝付款，拒绝调解，拒绝收房。在长达一年的时间里，一审第三人多次调解未果。上诉人夫妻多次到万顺中心滋事，威胁恐吓一审第三人，经常打电话咒骂、恐吓万顺中心员工莫桂叶。经三方多次沟通，在上诉人承诺被上诉人拿到房产证和土地证后继续履行合同购买该房屋的情况下，2016年11月11日上午12时14分万顺中心以月息2分融资31万元为其垫资解押，为上诉人继续履行合同提供方便。但万顺中心垫资解押后上诉人拒绝履行合同。经再三确认上诉人不再继续履行合同购买该房屋，同意该房屋继续出售的情况下，该房屋经由贺州市八步区安居房地产信息中心介绍周其将购买。为保障万顺中心垫资资金安全，所以在一审第三人处签订的《房屋转让协议》。3、2016年11月11日晚上被上诉人与周其将签订《房屋转让协议》时，周其将了解了该房屋的债务状况，当时上诉人在场，同意该房屋出售给周其将，并将其与业主签订的《房屋转让协议》及收款收据当场撕毁。原告现在所提供的《房屋转让协议》原件是万顺中心留底备案所用。上诉人于3月7日趁万顺中心员工昏厥抢救之时趁乱取走。4、万顺中心按照周其将的口头授权收取其定金和购房款，并按约定支付款项并未挪作他用，不存在任何过错。后因被上诉人与周其将违反约定，周其将不按约定将购房余款66万元汇入万顺中心账户，2017年3月6日晚，万顺中心约谈五方(万顺中心，上诉人，被上诉人，周其将，贺州市八步区安居房地产信息中心法人代表廖凤君)，在商谈后约定：周其将支付万顺中心35万元，此款用于偿还借资利息13000元；支付贺州市八步区安居房地产信息中心中介费用人民9000元；余下款项17.6万元支付给上诉人。并于2017年3月7日凌晨见证上诉人与被上诉人签署借条。被上诉人签署借条承诺2017年4月30日前归还上诉人10万元；2018年12月30日前归上诉人17.2万元；五方约定于3月7日上午一起到邮政储蓄银行实施约定。届时被上诉人再支付2000元给上诉人。但上诉人于3月7日上午违反约定，到万顺中心滋事，导致没有实施该约定。当天下午又到万顺中心恐吓威胁其员工莫桂叶并致其昏厥。在此期间，上诉人多方打听该员工去向，继续打电话进行威胁恐吓。万顺中心提交的证据足以证明所有的款项均已结清，不存在截留上诉人款项一说。5、在长达一年的服务当中，万顺中心没有收取上诉人任何费用。彭莲向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍退还定金10万元，退还购房款17.4万元，合计27.4万元。2、判令第三人万顺中心对上述债务承担连带偿还责任。一审法院认定事实：2015年11月3日，原告彭莲（乙方）与被告黎峥嵘（甲方）以及第三人万顺中心《房屋转让协议》，约定乙方购买甲方座落于贺州市八步区的案涉房屋【土地证号：贺州国用（2010）第1011**号；房产证：贺房权证八步字第（2010）00037555号】,土地面积80平方米，建筑面积494.4平方米，转让价为113万元，此价格不包含过户所需一切费用。合同第三条约定付款方式：1、2015年11月3日乙方支付定金5万元；2、2015年11月6日之前，乙方先垫资65万元给被告用于办理银行解押手续，该款直接转为合同价款；3、银行解押后，被告拿到房屋的房产证、土地证交由中介方保管，原告再支付20万元；4、乙方拿到自己名下的房产证后10天内通知甲方到土地管理部门办理土地过户手续，当天支付23万元。合同第五条约定违约责任：1、甲方收到乙方定金后，因甲方原因造成违约的，甲方双倍赔偿乙方已交定金；乙方违约的，定金不退还；2、该房屋在银行贷款金额为85万元，由乙方垫资解押。2015年11月3日，原告向被告支付购房定金5万元，于2015年11月24日通过农村信用合作社转账支付购房款70万元。2011年11月11日被告与周其蒋签订了房屋转让协议，将案涉房屋转卖给周其蒋，并办理案涉房屋解押手续。第三人万顺中心根据被告的授权委托，于2016年11月12日向原告退还房款30万元，于2017年3月14日向原告退还房款22.6万元，共计52.6万元。至此，被告未退的购房款22.4万元，其中包括购房定金5万元。原告要求被告返还剩余的房款17.4万元并双倍返还定金，被告未予退还，因此发生纠纷。一审法院认为,关于购房款的退还。原告与被告及第三人签订的《房屋转让协议》合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。原告按合同约定的支付了房款，但被告并未将房屋土地证、房产证交由中介方保管，并将房屋另售他人，导致房屋买卖合同无法继续履行，原告合同目的不能实现，被告构成根本违约。因此，原告主张被告返还房款17.4万元的诉讼请求，具有事实与法律依据，予以支持。关于被告是否应双倍返还定金。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原、被告约定的定金数额未超出法律规定。原告要求被告双倍返还定金10万元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。被告未按约定履行相应的合同义务系本案合同无法继续履行的主要原因，故被告提出原告存在违约，已付定金不予返还的辩驳意见不予采纳。关于第三人万顺中心是否承担连带责任。首先，原告交付的定金以及购房款均由被告收取，第三人万顺中心并未向原告收取房款；其次，被告委托第三人万顺中心向原告退还的购房款，第三人万顺中心已如数退还；再次，第三人万顺中心作为合同的居间人并不属于原被告之间房屋买卖合同关系中的违约方，故原告主张第三人万顺中心承担连带偿还责任没有合同依据。综上，原告主张第三人万顺中心对返还定金及购房款承担连带责任的诉请，没有事实与法律依据，不予支持。关于反诉被告是否应向反诉原告赔偿经济损失5.2万元。反诉原告提出反诉称由于反诉被告未按合同约定支付房款用于解除房屋抵押，导致反诉原告向他人借款用于解押，产生利息损失5.2万元，该损失应由反诉被告赔偿。该院认为，一是根据本案查明的事实，反诉被告已按照合同约定的付款进度支付购房款，反诉原告没有证据证明反诉被告存在逾期付款的违约情形；二是反诉原告并未举证证明产生该笔利息损失。综上，反诉原告主张反诉被告赔偿经济损失5.2万元的反诉请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决：一、被告黎峥嵘应向原告彭莲双倍返还购房定金共10万元，退还购房款17.4万元。二、驳回原告彭莲其他诉讼请求。三、驳回反诉原告黎峥嵘的反诉请求。一审案件本诉受理费5410元（原告已预交），由被告黎峥嵘负担。反诉受理费1100元（被告已预交），由被告黎峥嵘负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。本案双方当事人的争议焦点是：一审第三人万顺中心是否对本案债务承担连带偿还责任？本院认为，上诉人与被上诉人及一审第三人签订的《房屋转让协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议是合法有效的合同，各方均应按照约定全面履行自己的义务。一审第三人万顺中心作为中介方，理应积极促成该协议的完全履行，但其明知涉案《房屋转让协议》生效且已实际履行，在没有解除该协议的情况下，再次作为中介方协助将涉案房屋转让并过户给案外人周其将。导致本案的《房屋转让协议》不能继续履行，给上诉人造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，万顺中心应当对上诉人遭受的损失即本案债务承担连带赔偿责任。关于万顺中心提出上诉人不愿继续履行合同，在上诉人同意并协商一致的情况下才将涉案房屋出售给案外人周其将，被上诉人不存在过错的辩论主张，对被上诉人的该项主张，上诉人予以否认，被上诉人又未能提供相关证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”的规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果。故对被上诉人的该项抗辩主张，本院不予支持。综上所述，上诉人彭莲的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1107号民事判决第一项、第三项；二、撤销贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1107号民事判决第二项；三、一审第三人贺州市八步区万顺房地产信息中心对贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1107号民事判决第一项债务承担连带偿还责任。一审案件本诉受理费5410元（上诉人已预交），由被上诉人黎峥嵘、一审第三人贺州市八步区万顺房地产信息中心共同负担。反诉受理费1100元（被上诉人已预交），由被上诉人黎峥嵘负担。二审案件受理费5410元，由一审第三人贺州市八步区万顺房地产信息中心负担。上述应付款项，债务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  李宏维审判员  陈立峰审判员  张依传二〇一七年十二月十三日书记员  袁 巧