广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民二终字第201号
上诉人（原审被告）：肇庆市永诚房地产开发有限公司。住所地：广东省肇庆市。
法定代表人：ＸＸ山，执行董事兼总经理。
委托代理人：陈声辉、冯家鹏，均为员工。
被上诉人（原审原告）：杨林，女，1958年5月7日出生，汉族，住广东省广州市。
上诉人肇庆市永诚房地产开发有限公司（以下简称永诚公司）因与被上诉人杨林商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2014）肇鼎法民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月31日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，合同称，永诚公司以出让方式取得了肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道编号为54-01-G的地块的土地使用权。经批准，永诚公司在上述地块建设商品房，暂定名为豪峰精英公寓，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇鼎预许可字200815号。合同约定杨林以分期付款方式购买永诚公司位于肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道豪峰精英公寓第1号楼B幢11层03号房，房价款总金额为461751元，该合同第六条约定，杨林以分期付款方式付款，2010年2月27日付定金10000元，房款共分二期：第一期于2010年3月31日付144751元，第二期于2010年5月31日前付307000元。第七条约定，杨林逾期付款的：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨林按日向永诚公司支付逾期应付款万分之3违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，永诚公司有权解除合同。永诚公司解除合同的，杨林按累计应付款的3%向永诚公司支付违约金。杨林愿意继续履行合同的，经永诚公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨林按日向永诚公司支付逾期应付款万分之5［该比率应不小于第（1）项的比率］的违约金。逾期应付款指合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、杨林违约，永诚公司依法解除合同的，杨林按合同第七条第1项条款支付违约金，永诚公司有权在退还杨林的房款中直接扣除；合同继续履行的，在商品房交付前，杨林应当向永诚公司足额付清房款（含本金及违约金），否则永诚公司有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约责任。第八条约定，永诚公司应在2010年8月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付杨林使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，永诚公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且永诚公司在发生之日起30日内告知杨林的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过6个月。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，永诚公司如未按合同规定的期限将该商品房交付杨林使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永诚公司按日向杨林支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，杨林有权解除合同。杨林解除合同的，永诚公司应当自杨林解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按杨林累计已付款的1%向杨林支付违约金。杨林要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永诚公司按日向杨林支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。
2010年7月20日，永诚公司向杨林出具收到涉案房屋的售房款461751元的发票。2010年8月25日，永诚公司向杨林发函称，原定在2010年8月底交楼，但由于部分收尾工程延误，会力争在2010年11月底交楼，希望杨林理解与支持。2010年12月31日，杨林缴纳了涉案房屋的买卖契税6926.27元。2012年4月8日，永诚公司向豪峰精英公寓1#楼业主发出公开信，称，由于承建单位施工进度管理不善等原因，造成楼盘未能如期交付使用，为此，深表歉意，该公司司正积极努力，加快楼盘收尾工作，力争在2012年10月1日前交付使用。
永诚公司、监理单位广州海荣建设监理有限公司、总承包施工单位肇庆市建设工程有限公司、勘察单位肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司、设计单位高要市纵横建筑设计有限公司组成的验收组，对豪峰精英公寓1号楼（涉案商品房）的地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、电梯工程等分部工程进行竣工验收，并于2013年1月29日出具了《建筑工程竣工验收报告》，验收组意见为：六个分部工程均达到合格，综合评定工程质量达到合格；工程项目质保资料完善，现场观感受质量良好，同意通过工程项目验收，投入使用；并一致评定工程的六个分部为合格等级，工程综合评定等级为“合格”。
2013年9月4日，永诚公司通过邮政特快专递向杨林发出书面收楼通知书，通知杨林在2013年9月10日至2013年9月30日期间办理收楼手续。2013年9月10日，永诚公司通过邮政特快专递向杨林发出通知，要求杨林收到通知之日起三天内付清尚欠房款4883元及办理收楼手续，逾期按解除合同处理。2013年9月17日，永诚公司再次通过邮政特快专递向杨林发出再次催请办理收楼手续通知，要求杨林在2013年9月20日前办理收楼手续，如仍不办理，按解除合同处理。2014年1月15日，杨林向原审法院起诉永诚公司，请求判令：一、永诚公司向杨林支付因逾期交房的违约金156534元（以每天万分之三计算）；二、永诚公司赔偿履行合同后杨林可获得的利益款45000元；三、永诚公司赔偿以上两款201534元的从交房截止日起到收到此款为止的月息8厘的利息款；四、永诚公司赔偿杨林装修成本增加的费用40000元；五、永诚公司赔偿杨林已购买装修用品损失费5219元；六、永诚公司承担本案的一切诉讼费、律师费及其他相关费用。
原审法院认为：双方于2010年3月31日签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，永诚公司向杨林出具了付清售房款461751元的发票，杨林也缴纳了涉案房屋的买卖契税6926.27元，而永诚公司认为杨林尚欠购房款4883元至今未付，但其提供的证据不能证明杨林尚欠购房款4883元，该院确认杨林依约向永诚公司付清了房款。因杨林已依约履行完毕其应履行的义务，永诚公司应按合同约定于2010年8月28日前交付涉案商品房给杨林使用，但永诚公司于2013年9月4日才书面通知杨林在2013年9月10日至2013年9月30日期间办理收楼手续，因此，永诚公司的行为已构成根本性违约，应负违约责任。涉案商品房工程项目已于2013年1月29日通过工程竣工验收，该商品房已符合交付使用的条件，因此，杨林主张永诚公司按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付违约金，理据充分，该院予以支持，但违约金应合同约定按日支付已交付房价款万分之二计付，计算至永诚公司通知杨林办理收楼手续日止，即计至2013年9月9日，金额为102139.32元；杨林主张履行合同后可获得的利益款、利息和装修成本增加的费用、装修用品损失、律师费及其他相关费用，没有事实依据和法律依据，该院不予支持；永诚公司认为杨林尚欠房款4883元未付，因永诚公司已出具了付清售房款的发票给杨林，故对杨林这一抗辩意见，该院不予采纳；永诚公司认为2010年8月29日起至2011年12月23日止的期间，已超过诉讼时效，其不再承担违约责任，永诚公司逾期至2013年9月4日才书面通知杨林于2013年9月10日至2013年9月30日期间办理收楼手续，永诚公司的行为连续侵害杨林的权益，不存在超过诉讼时效的情形，因此，永诚公司的上述抗辩理由不成立，该院不予采纳；永诚公司认为逾期交付商品房，是由于行政部门指令其停工，使建设工期被拖延，应免除该期间的违约责任，造成行政部门指令其停工，是永诚公司与行政部门、施工单位的法律关系，与本案是不同的法律关系，该院在本案中不作审理，因此，永诚公司这一抗辩理由不成立，该院不予采纳。永诚公司在庭审中确认其答辩中提出的解除《商品房买卖合同》及要求杨林支付逾期付款违约金均属答辩意见，不是反诉，故该院对此不作审理。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限肇庆市永诚房地产开发有限公司在该判决发生法律效力之日起十日内向杨林支付从2010年8月29日起计算至2013年9月9日止逾期交付商品房的违约金102139.32元；二、驳回杨林的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5001元，由杨林负担2931元，由肇庆市永诚房地产开发有限公司负担2070元。
上诉人永诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、杨林未在合同约定时间内支付欠房款4883元，已构成逾期付款及欠款。《商品房买卖合同》中约定房屋总房价为461751元，买受人分期付款，于2010年2月27日付定金1万元，房款共分二期：第一期于2010年3月31日付房款144751元，第二期于2010年5月31日前付清房款307000元。杨林实际付款情况如下：1、2010年3月31日，杨林支付定金1万元；2、2010年4月2日，杨林通过肇庆市鼎湖区农村信用合作联社转账支付了首期房款144751元；3、2010年7月3日，杨林将案外人罗火秀的退房款146382元用于支付其本人的购房款；4、2010年7月6日，杨林再次通过肇庆市鼎湖区农村信用合作联社转账支付了155735元。至此，杨林共支付了456868元，尚欠4883元，此时距离合同约定房款付清日期已逾期36天。永诚公司出具房屋全额购房发票和代缴纳买卖契税只是为了办理商品房产权，但不等于杨林已全额缴清购房款。在房地产行业中通常都有先开票挂账的做法。永诚公司曾多次通知杨林尽快交清购房余款，并分别于2013年9月10日、9月17日以特快专递方式书面通知杨林，但均遭到否认和拒绝。杨林逾期付款和欠付房款至今已3年8个月。永诚公司一审已提供原始缴款凭证证实杨林的所有缴付房款的方式、房款来源及金额，而杨林没有提供每次支付房款的实际票证来证明自己已全额缴付清房款，只是推说时间久远，已经注销银行账户，无法提供付款凭证。原审法院未对杨林的实际缴付房款的事实详尽核查就认定其已付清房款有错，请求二审法院重新认定事实。二、杨林拒不支付所欠房款，严重违反双方签署的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，永诚公司请求法院解除该《商品房买卖合同及本补充协议》，由永诚公司收回该房屋。杨林应按合同约定房屋总价461751元的10％向永诚公司支付违约金46175.1元及承担因本合同的解除所发生的一切费用。因此，永诚公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回杨林的全部诉讼请求；三、由杨林承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人杨林二审答辩称：永诚公司提供的全额房款发票以及契税发票证明杨林已付清了全部房款，与购房合同完全相符。永诚公司于2013年9月3日给杨林寄来了收楼通知书催促杨林收楼，再次证明了杨林已依约履行完毕其应履行的义务，原审判决公正。永诚公司的诉讼请求不成立，请求予以驳回。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。二审争议焦点为杨林是否欠缴购房款4883元。
对于杨林是否已付清购房款的事实，杨林提交了永诚公司于2010年7月20日出具的购房发票作为其本人已付清购房款的证据。从一般交易习惯来说，房屋买卖属于重要商品交易，购房发票具备了证实房地产公司收到购房者款项的作用。即使房地产公司存在提早开具购房发票以作挂账之用的行为，也只有在购房者已全额付清购房款的情况下，房地产公司才会向购房者交付购房发票。永诚公司主张其未收到杨林交付的全额购房款就交付购房发票违背了一般交易习惯，与常理不符。至于永诚公司提交了杨林原始缴款凭证而杨林没有提供其付款凭证的问题，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2010年3月31日，永诚公司直至2013年9月10日才首次通知杨林还应补缴购房款4883元，距离合同所约定杨林应付清购房款的日期2010年5月31日以及永诚公司出具购房发票给杨林的日期2010年7月20日均已超过3年，确实时间久远，杨林在收到购房发票后没有继续保存原始缴款凭证也属正常。此外，在永诚公司首次通知杨林补交购房款之前的将近3年6个月时间内，双方已经完成了杨林支付购房款、永诚公司出具购房发票、代缴纳买卖契税、迟延交楼、通知杨林收楼等一系列房屋买卖和收楼的正常过程，永诚公司从未在上述任一环节中向杨林主张付清购房欠款，反而在通知杨林交楼之后再要求其补缴4883元，也与常理不符，缺乏依据，故本院对永诚公司关于杨林欠付购房款4883元的主张不予支持。至于永诚公司上诉主张解除《商品房买卖合同》及要求杨林支付逾期付款违约金，因其在一审中已确认上述请求均属答辩意见，不是反诉，原审法院对此不作审理，本院依法予以维持，对其此项上诉主张也不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人永诚公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2343元，由上诉人肇庆市永诚房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 罗静芳
审判员 唐 强
审判员 苏 奇
二〇一四年十月十日
书记员 邵丽虹