北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终3337号上诉人（原审被告）：李霞，女，1963年9月26日出生。委托诉讼代理人：张永强，北京烛原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡俊锋，男，1977年9月12日出生。委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。上诉人李霞因与被上诉人蔡俊锋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初18634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。李霞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为蔡俊锋向李霞支付剩余房价款5472600元（以最终鉴定房屋现有价格与已支付房款价之差为准）；2、依法撤销一审判决第四项，改判驳回蔡俊峰关于违约金的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由蔡俊锋承担。事实和理由：1、一审法院对双方当事人已就房价条款进行了变更这一事实不予认定，系事实认定错误；2、关于李霞是否应该承担违约金的相关问题，一审法院认定事实错误。针对李霞的上诉，蔡俊锋辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。蔡俊峰与李霞在签署《北京市存量房屋买卖合同》后，未对涉案房屋价款进行过变更。《北京市存量房屋买卖合同》第十二条明确约定，如果要变更价款必须经过书面的约定。对方多次提到补差价，其实这个差价指向的是清河房屋，而非涉案房屋。一审法院判决李霞向蔡俊峰支付违约金具有充分的法律依据和合同依据。李霞认为关于违约金条款没有约定过，明显与事实不符。双方签订的《补充协议》第七条第1项，关于违约责任有明确约定。蔡俊锋向一审法院起诉请求：1、李霞履行合同，将北京市西城区×××10单元602号房屋(以下简称602号房屋)过户给蔡俊锋并交付该房屋；2、李霞自2016年7月2日起至办理房屋过户及交付房屋之日止，向蔡俊锋支付迟延履行合同违约金（以房屋总价款为基数按日万分之五标准计算）；3、本案诉讼费由李霞承担。一审法院认定事实：蔡俊锋与李霞于2015年12月29日通过居间人北京居馨之家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等相关签约文件合订本。该《北京市存量房屋买卖合同》主要约定：蔡俊锋向李霞购买602号房屋，房屋成交价为520万元。定金20万元，蔡俊锋于2015年12月31日向李霞支付。蔡俊锋于出网签合同时将首付款273万元（含定金20万元）支付李霞。剩余购房款247万元，蔡俊锋在房屋所有权转移登记办理完毕当日支付李霞。其中，蔡俊锋与李霞应当自出网签后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，贷款金额为120万元。蔡俊锋与李霞双方在取得房屋所有权证90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。李霞应当在过户后5日内将该房屋交付给蔡俊锋。蔡俊锋与李霞在补充协议中另约定，蔡俊锋与李霞在贷款机构签发批贷函后5个工作日，办理房屋所有权转移登记手续。任何一方逾期履行，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方在补充协议的其他约定处进行了特别约定：经蔡俊锋与李霞协商一致，现李霞未办理房屋所有权证，待李霞办理完房屋所有权证，李霞应及时配合蔡俊锋办理房屋所有权转移手续，如因李霞不配合或出售给第三方，李霞应按购房款的20%赔付蔡俊锋。李霞不得以其他任何理由推脱不卖此房，否则视为李霞违约并按购房款的20%赔付蔡俊锋。签订合同后，蔡俊锋依约定给付李霞定金20万元。2016年6月6日，涉案房屋之产权证书办理完毕，权利人为李霞。2016年6月25日，涉案房屋办理网签手续，网签合同号为×××，该网签手续经核实，为房屋买卖合同履行过程中的环节之一，具体操作为：居间人在进行房源核验后，将网签申请向建委提交，待办理产权过户手续时，由双方当事人签字确认。本案所涉网签合同中尚无蔡俊锋与李霞双方的签字。2016年6月30日，蔡俊锋转账给付李霞253万元。因蔡俊锋与李霞双方未办理网签，蔡俊锋无法申请办理银行贷款。2016年7月1日，蔡俊锋向李霞致电，要求其履行合同。李霞拒绝履行。后，李霞之前夫与蔡俊锋在电话中协商前述房屋买卖合同之相关事宜。李霞认为在电话中蔡俊锋认可因房屋价格上涨，蔡俊锋同意为其补差价。蔡俊锋与李霞均认可李霞之前夫为李霞之合法代理人，但蔡俊锋认为其虽然同意补差价，但该差价为李霞购买其他住房的差价，该住房为两限房，不存在差价问题，且双方并未对差价的数额等具体条款达成一致，前述房屋买卖合同并未变更。蔡俊锋在一审庭审中表示，其将剩余购房款247万元提存于一审法院账户，用于履行房屋买卖合同。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、房屋买卖业务签约文件合订本、补充协议、买卖定金协议书、发票、转账记录、收据、房产证、法院查询材料、网签合同、通话录音、房屋买卖合同、物业公司证明等材料在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，蔡俊锋与李霞签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》是蔡俊锋与李霞双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。蔡俊锋与李霞均应当依约履行该房屋买卖合同。李霞认为双方对买卖合同的价款进行了变更。一审法院认为，李霞提供之录音中虽有蔡俊锋承诺补差价之表达，但对于差价的数额、指向的房屋、给付的方式、时间等关键条款均未表述，不能认为蔡俊锋与李霞就合同进行了变更。因此，一审法院对李霞的意见不予采纳。由于蔡俊锋向一审法院提存了247万元的剩余购房款，具备履行能力，一审法院对其诉讼请求予以支持。《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一款约定，自出房屋所有权证90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。涉案房屋办理产权证的日期为2016年6月6日，故房屋买卖合同最后履行期限为2016年9月4日，李霞应当自该日期后向蔡俊锋承担违约责任即每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。李霞认为该标准约定过高，且蔡俊锋未证明其损失，存在法律依据，一审法院将对该违约金计算标准酌情降低。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年11月判决：一、李霞于判决生效后七日内协助将位于北京市西城区×××6层10单元602的房屋过户至蔡俊锋名下；二、蔡俊锋于判决生效后七日内给付李霞剩余购房款二百四十七万元；三、李霞于办理产权过户后五日内将位于北京市西城区×××6层10单元602的房屋交付蔡俊锋；四、李霞于判决生效后七日内给付蔡俊峰自二○一六年九月五日至实际办理房屋产权过户之日的违约金（按已付购房款二百七十三万元为基数，按日万分之五计算）。如果蔡俊锋、李霞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明：李霞与蔡俊峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十二条约定“对本合同的解除，应当采用书面形式”；签订的《补充协议》第七条第1项约定“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。双方当事人对一审法院“经审理查明”事实均无异议。一审法院经审理查明的事实有双方当事人陈述、证人证言、房屋买卖业务签约文件合订本、补充协议、买卖定金协议书、发票、转账记录、收据、房产证、法院查询材料、网签合同、通话录音、房屋买卖合同、物业公司证明等材料在案佐证，本院予以确认。本院二审查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应遵守合同约定，享有相关合同权利，承担相应合同义务，不得随意变更或解除合同。双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害第三人利益，为合法、有效合同。本案的争议焦点为：1、双方是否已就原合同约定的房屋价款进行了变更；2、李霞是否应该对蔡俊锋承担违约责任。关于蔡俊锋与李霞是否已就原合同约定的房屋价款进行了变更一节。现李霞主张双方已对合同进行了口头上的变更，蔡俊锋口头答应要为其补足差价。但从李霞提供的录音可以认定，蔡俊锋为了请求李霞尽快履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，同意为李霞填补购买其它房屋的损失，并非是涉案房屋的差价问题；且双方未明确差价的数额、指向的房屋、给付的方式、时间等关键条款。李霞与蔡俊峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十二条约定“应当采用书面形式”，现李霞未能举证双方达成了新的协议，依据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，一审法院认定双方未对《北京市存量房屋买卖合同》进行变更并无不当，故李霞主张该房屋买卖合同已经发生变更的上诉请求不能成立。关于李霞是否应该向蔡俊锋支付违约金一节。一审法院到房屋管理部门调取的证据显示，涉案房屋的产权证书已于2016年6月6日办出。上诉人李霞是否取得涉案房屋产权证书，并不影响该产权证书已经办出的事实。所以，李霞关于其并未实际取得房产证书，而没有任何违约行为的抗辩主张，本院不予采信。李霞主张，一审法院认定的合同条款“自出房屋所有权证90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”并不存在，真实的条款为“双方当事人同意，自本合同签订之日起日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。但李霞并未向法院充足的证据予以反证。故一审法院依据蔡俊锋提交的《北京市存量房屋买卖》，认定该《北京市存量房屋买卖合同》的最后履行期限为2016年9月4日，并无不当，本院予以维持。一审法院依据蔡俊锋与李霞签订的《补充协议》第七条第1项约定，在蔡俊锋主张违约金，但未举证证明其实际损失的情况下，结合李霞主张该约定标准过高抗辩意见；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审法院将该违约金计算标准酌情降低，作出判决并无不妥，故李霞该项上诉主张亦不能成立。综上所述，李霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50108元，由李霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  顾国增审 判 员  王艳芳代理审判员  高 磊二〇一七年三月三十一日书 记 员  宋 佳