河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀04民终3165号
上诉人（原审原告）：崔艾民，男，1971年2月19日生，汉族，住邯郸市邯山区。
委托诉讼代理人刘静，河北万强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常君武，男，1973年4月12日生，住邯郸市。
委托代理人王向军，河北鼎合律师事务所律师。
第三人连少峰，女，1987年6月17日生，汉族，住邯郸市丛台区。
上诉人崔艾民因与被上诉人常君武、第三人连少峰案外人执行异议之诉一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
崔艾民上诉请求：撤销原判，改判停止对涉案房产的执行；确认其与连少峰签订的房屋定金合同以及补充协议合法有效；确认涉案房产归其所有，常君武及连少峰配合其办理过户手续。事实和理由：一是其购买连少峰房屋的行为，完全符合最高院执行异议复议规定第二十八条，能够排除执行；二是根据民诉法解释第312条规定，案外人提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出裁判等。
常君武辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。
一审法院认定事实：连少峰与邯郸市美的房地产开发有限公司于2013年7月5日签订了《商品房买卖合同》，约定连少峰购买位于邯郸市××山区××城××楼××单元××号房屋，该合同已在房屋登记机关办理了备案登记，但未办理正式房屋产权登记。常君武、邯郸市川川贸易有限公司、河北佰顺农业机械有限责任公司、河北展铭碳素制品有限责任公司、吴邦华、连庆文、靳世军、连帅锋、连少峰因民间借贷纠纷一案，该院于2015年6月19日作出（2015）丛民初字第1754号民事裁定书，裁定查封了连少峰名下的上述房屋。2016年1月18日，该院作出（2015）丛民初字第1754号民事判决书，判令“一、邯郸市川川商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还常君武借款本金11428178元及利息97704元（该利息截止到2014年11月6日，自2014年11月7日起至该院确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；二、河北佰顺农业机械有限责任公司、河北展铭碳素制品有限责任公司、吴邦华、靳世军、连庆文、对上述债务承担连带清偿责任；连少峰在580万元的范围内承担连带清偿责任。”该民事判决书已经发生法律效力。因连少峰未及时履行还款义务，常君武于2016年5月10日申请执行。崔艾民作为异议人提出该院查封的房屋是其所有的异议。2016年6月27日，该院作出（2016）冀0403执异15号执行裁定书，裁定驳回崔艾民提出的异议。崔艾民不服该裁决，提起案外人执行异议之诉。
另查明，崔艾民和连少峰签订《房屋订金合同》一份，落款时间显示为2014年11月23日。该合同约定崔艾民购买连少峰名下位于邯郸市××山区××城××楼××单元××号房屋一处，价款85万元；后又签订《补充协议》一份，约定该房屋在美的城小区相关部门确认业主可以办理房产证之日起7日内，第三人办理该房屋房产证。2014年11月23日，原告向王向东账户分三次分别转款200000元，158700元，420000元。同日，王向东分两次向连少峰账户分别转款420000元，141700元。连少峰出具落款时间为2016年5月31日的证明，证明主要内容为：“2014年11月23日本人将全款购买的美的城1-2-1701房产通过邯郸市玛雅房地产经纪有限公司以85万元卖给崔艾民，当日收到崔艾民支付购房款76.5万元，物业费5200元。本人在崔艾民支付房款后，将钥匙交给崔艾民，自此崔艾民实际占有房屋，并在房屋居住至今。
一审法院认为，连少峰拖欠常君武借款事实清楚，常君武申请法院执行其保全查封的连少峰名下房产一处，符合法律规定。崔艾民认为该房屋应归其所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”本案中，该房屋预登记在连少峰名下，对此事实各方均未提出异议。我院执行该房屋，并无不当。崔艾民所举相关证据不能证明其作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其应负举证不能的责任。
关于崔艾民请求确认其与连少峰签订的《房屋定金合同》以及补充协议合法有效，并确认邯郸市××山区××城××楼××单元××号房产归其所有，常君武及连少峰配合其办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”本案中，连少峰未取得本案争议房屋的权属证书，将上述房屋转让给崔艾民不符合法律规定，故对于崔艾民该项诉请，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第（六）项的规定，判决：驳回崔艾民的诉讼请求。案件受理费10642元，由崔艾民承担。
二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《补充协议》约定，崔艾民将首付款打入中介玛雅房屋安全履约帐户之后2日内，连少峰将房屋交给崔艾民；玛雅房屋在房屋交接完毕后24小时内，将首付款打给连少峰；连少峰收到房款后，玛雅房屋将手续原件交接给崔艾民。还约定，该房屋可以办理房产证时，7日内，连少峰先办理房产证；之后7日内，连少峰和崔艾民办理完过户手续，由崔艾民承担连少峰办理房产证的费用和过户费用。
本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”之规定，法律并不禁止预售商品房再行转让。连少峰和崔艾民通过中介玛雅房屋签订了房屋买卖合同，实际履行了主要内容。而且，还约定了先为形式权利人连少峰办理房产证，然后再过户到实际权利人崔艾民名下，由崔艾民交纳相关税费，也不侵害公共利益，故应当认定合法有效。
该法第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，并非效力性强制性规定，一审法院依据该项认定连少峰和崔艾民转让行为违法属于适用法律不当，应予纠正。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定主要适用于民事执行中案外人异议审查标准，而非执行异议之诉中实质审查标准。一审法院依据该认定连少峰为该房屋权利人，属于适用法律不当，应予纠正。
本案中，崔艾民与连少峰签订了以转让涉案房产为目的的合同，支付了大部分的房款且愿意将剩余房款交到法院，并在查封之前实际占有该房产，并非可归责于崔艾民的原因未办理过户手续，故其对涉案房产的权利可以排除执行。故对其所提购买连少峰房屋的行为，完全符合最高院执行异议复议规定第二十八条，能够排除执行的理由予以支持；对其所提根据民诉法解释第312条规定，案外人提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以一并作出裁判的理由，本院认定其对该房屋的权利可以排除执行，但并不能确定其享有物权，故对该理由不予支持。
综上所述，崔艾民的上诉请求部分成立，予以支持；依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初2740号民事判决；
二、不得执行邯郸市邯山区美的城1号楼2单元1701号房屋。
三、驳回崔艾民的其他诉讼请求。
二审案件受理费10640元，由常君武负担。
本判决为终审判决。
审判长 王跃安
审判员 张艳芬
审判员 张树刚
二〇一七年七月二十八日
书记员 郝龙菲