广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民一初字第19号
原告：李凤金，女，汉族，1968年1月16日出生，住广东省江门市。
委托代理人：黄日森、黄勇，均系广东五邑律师事务所律师。
被告：张立峰，男，汉族，1963年4月4日出生，住广东省江门市。
委托代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。
原告李凤金诉被告张立峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，原由审判员张华理适用简易程序，于2015年1月6日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告李凤金及其委托代理人黄日森、黄勇，被告张立峰的委托代理人周莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李凤金诉称：1996年4月，原告与被告达成一致并经江门市蓬江区环市镇白石村民委员会（以下简称“白石村委会”同意，由原告购买被告位于江门市蓬江区白石修竹里53号1楼房屋，价格为5.5万元，并约定由被告为原告办理房屋产权证等手续后付清房款。原告分别于1996年4月9日、1997年1月25日合共向原告支付购房款5.5万元。被告收取第一期购房款后，即将房屋交付给原告使用，原告及其家人自此一直居住至今近20年。2006年4月26日，被告及其家庭成员承诺将上述房屋分割房产证，并为原告办理1楼房屋的产权证。但经原告核实，被告在2001年11月27日将其本人及家庭成员的户籍迁移至上述房屋，并于2003年4月8日以自己名义办理了房屋的产权证。原告已经依照约定支付购房款且与家人在争议的房屋居住近20年，但被告拒绝办理房屋的过户办证义务，导致原告无法行使房屋所有权人的权利，原告故提起诉讼，请求判令：一、确认江门市蓬江区白石修竹里53号1楼房屋所有权属于原告，被告3日内协助原告办理房屋过户至原告名下的登记手续；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告李凤金在举证期限内提供的证据有：
1、身份证2份，证明原、被告诉讼主体资格。
2、收款收据2份、声明书1份、房地产权证1份，均证明被告与原告协商一致，并经白石村委会同意，被告将位于白石修竹里53号1楼房屋以5.5万元出让给原告；原告分别于1996年4月9日、1997年1月25日向被告支付购房款，合计5.5万元；2006年4月26日，被告及其家庭成员一致同意，将白石修竹里53号四层房屋分割房产证，并为原告办理楼房产证；2003年4月8日，被告以自己名义将白石修竹里53号全部房屋办理房屋产权证。
3、电视开费缴费存折1份、电费缴费存折1份、电费缴交情况5份、水费、治安费、卫生费缴费存折1份、证明1份，均证明被告自1996年一直居住在白石修竹里53号1楼的事实。
4、常住人口个人信息表3份，证明2001年11月27日，被告将其本人及家庭成员共3人的户籍迁至白石修竹里53号至今，导致原告无法将户籍迁入。
5、住房产权登记信息查询结果1份，证明李凤金、李福进夫妻在江门市范围内没有房屋登记记录，即江门市白石修竹里53号首层房屋是李凤金夫妻的唯一住房。
6、江门市白石修竹里53号房屋外观及首层房屋现场相片15张，证明江门市白石修竹里53号四层房屋均有对应的水表和电表，并单独配有车房；原告购买诉争房屋后，投入资金装修、购买生活用具和用品等，原告和家人至今居住在诉争房屋内。
7、房地产评估报告1份，证明2003年6月，江门市白石修竹里53号的全部房屋，市场价值为150312元，单价为606元／平方米；1996年4月，原告购买江门市白石修竹里53号首层房屋的价格为5.5万元，面积为63.51元，则单价为866元／平方米，即原告购买房屋的价格远远高于市场价。
8、证明1份、江门市政府【江府（2010）3号】《通知》1份，证明根据江门市政府和江门市城乡规划局的规划，诉争房屋及其所占土地已属于“三旧”改造拆迁范围，诉争房屋属于待拆迁房屋；根据江门市政府《通知》第四条第（三）项第1点要求，“三旧”改造中，原属于农村集体建设用地应先征收为国有土地，即诉讼房屋所占土地已征收为国有土地，诉争房屋和所占土地具备办理过户条件。
9、集体土地建设用地使用证、常住人口个人信息表各1份，证明被告于1998年4月23日获得江门市白石修竹里53号的土地建设权与使用权；2001年11月27日，被告户籍由江门市梧岗里113号702迁入江门市白石修竹里53号的事实；被告以非白石村委会村民身份前，可以获得诉争房屋和土地的建设权和使用权，则原告同样可以获得诉争房屋和土地的权属。
被告张立峰辩称：一、原、被告的房屋转让行为违法，属无效民事行为。1、原告购买涉案房屋时并不是涉案房屋所在的集体经济组织的村民，被告将属本集体经济组织农民集体所有的农村宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员的原告，违反了《土地管理法》第43条对土地实行利用管制的强制性规定。另外，该房屋买卖也没有经过村委会的民主议定程序，因此，根据有关法律的规定，应当认定原、被告的房屋转让行为违法而属于无效民事行为。2、涉案房屋所在土地只是宅基地，并不是可自由流通的商品房，根据国家土地管理局的有关规定，本案也不可能在转让一块宅基地使用权的同时，把涉案宅基地上的四层住房分割四个房产证予以分别转让。因此，更进一步说明该转让行为违法，属无效民事行为。二、由于涉案房屋买卖违法、无效，因此房屋所有权仍权属被告。无效民事行为的性质，是自始无效、当然无效，不仅其成立时不发生法律效力，以后也绝对没有再发生法律效力的可能，这与效力待定的民事行为可以经过补正而生效不同。原告在涉案房屋转让之时不是本村村民，而是在该转让行为发生之后多年才成为本村村民，双方之间的房屋买卖也没有经过村委会民主议定程序，涉案房屋转让时也不具备办理过户条件，到今天的三旧改造政策才可能具备过户条件，但根据无效民事行为的性质，也绝不可能把无效的民事行为转变为有效的民事行为。因此，涉案房屋所有权的权属仍属被告。
被告张立峰没有为其答辩提供证据予以证明。
经审理查明：修竹里53号房屋所在的土地为白石村委会的集体用地、宅基地，被告张立峰非白石村委会成员。张立峰向白石村委会购买该宅基地后，于1996年在该土地上建设了一幢四层高的楼房，并随后将房屋中的第一层出卖给本案原告李凤金、第二层出卖给（2015）江蓬法民一初字第20号案件中的原告梁友雄、第三层出卖给（2015）江蓬法民一初字第18号案件中的原告张焕林、第四层（2015）江蓬法民一初字第17号案件中的原告黄达发。李凤金于1996年4月26日支付4万元给张立峰后，即对房屋进行装修、入住，后又于1997年1月25日支付了1万元给张立峰，该房屋一直由李凤金使用至今。截止2014年8月5日止，除涉案房屋外，原告在江门市蓬江区、江海区并没有房产权登记的信息记录。
2006年4月26日，张立峰及其妻子、儿子及女儿共同出具《声明书》一份，全文如下：张立峰现座落于江门市白石修竹里53号的房屋住宅，于一九九六年兴建，房屋建基面积63.51平方米4层房屋一座。现分割四个房产证，希望有关部门鉴证，经张立峰一家同意，将首层（面积63.51平方米）以5.5万元转让给李凤金、李泽文；二层以（面积63.51平方米）以5万元转让给梁友雄、黄润喜；三层以（面积63.51平方米）以5.5万元转让给张焕林、黄润琼；四层以（面积57.5平方米）以4.5万元转让给李佩华（李佩华为另一案件原告李凤金的女儿，被告在此前起诉本案原告的案件中确认此处为笔误）、黄达发，张立峰一家义无反悔，同意分割房产证，按指模为证。该《声明书》由张立峰一家签名、按捺指模后，由江门市蓬江区白石联发资产经营有限公司加具“属实”的意见、白石村委会加具“上述情况属实”的意见。该《声明书》出具后，有关房屋至今并未能分割、过户至约定的购买人名下。
另查明，修竹里53号房屋于1998年4月21日以张立峰的名义取得《集体土地建设用地使用证》，并于2003年4月8日以张立峰的名义办理了整幢楼房的《房地产权证》，张立峰于2001年11月27日将户籍从江门市梧岗里113号702迁入修竹里53号。
又，江门市人民政府于2010年2月3日制定、颁发了《江门市“三旧”改造实施意见》，对有关旧城镇进行改造，涉案房屋所在区域被纳入“三旧”改造的范围。2014年6月30日，被告张立峰以涉案房屋用地为农村集体用地、有关转让行为无效为由，分别以李凤金等四人作为被告，向本院提出诉讼，请求确认其与李凤金等四人的房屋转让行为无效。本院受理该四宗案件、经过开庭审理后，张立峰于同年10月17日申请撤销有关诉讼，本院于2014年10月20日作出裁定予以准许。
本院认为：被告张立峰在取得修竹里53号房屋所在集体土地的使用权、修建房屋后，将房屋的1楼出卖给原告李凤金，双方虽没有签订书面的房屋买卖合同，但其两者间的买卖行为构成事实上的房屋买卖合同关系，因此本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告之间房屋买卖行为的民事行为效力问题；二、原告所主张的涉案房屋所有权属于原告、被告应协助原告办理房屋过户至原告名下的登记手续的请求应否得到支持的问题。
一、原、被告之间房屋买卖行为的民事行为效力问题。
首先，原、被告之间的房屋买卖合同在该行为发生时的法律效力问题。原、被告就涉案房屋的买卖问题虽没有签订书面合同和提供相关书证以证明买卖行为发生的确切时间，但双方均确认买卖行为发生在1996年，原告并提供了其于1996年5月1日初装有线电视的缴费存折证明其使用房屋的时间，结合《声明书》的内容，本院确认涉案房屋买卖行为发生在1996年，并发生在1996年5月1日前。由此，双方买卖房屋行为的效力认定应当适用1996年5月1日前的相关法律进行认定。
《中华人民共和国民法通则》（以下简称“民法通则”）第五十八条第一款规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。本案中，原、被告为完全民事行为能力人，对于房屋的买卖，是原、被告的真实意思表示，这从原告购买房屋后，自原告于1996年7月开始使用房屋至房屋所在区域需要进行旧城改造之前，双方没有就房屋的归属、合同的效力发生纠纷可以予以证明。而修竹里53号房屋所在土地为白石村委会的村集体用地，从1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改﹤中华人民共和国土地管理法﹥的决定》修正后的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”的规定可以看出，当时的法律并不禁止城镇非农业户口居民购买集体所有土地的使用权用以兴建住宅，被告张立峰以非白石村委会集体经济组织成员的身份购买涉案房屋的集体用地使用权后取得该土地的集体建设用地使用证正是允许城镇非农业户口居民购买集体所有土地使用权的例证。被告虽辩称其为白石村委会的成员从而可以购得涉案房屋的土地使用权，但原告所提交的常住人口信息表反映被告于2001年以城镇居民的身份，从江门市梧岗里迁入修竹里53号，被告亦未能提供证据证明其为白石村委会成员，故其上述答辩意见本院不予采纳。房屋与其所建造依附的土地使用权为一整体、密不可分，被告由此将其合法取得土地使用权后兴建的房屋转让给原告的买卖行为并没有违反当时法律的禁止性规定。张立峰以城镇非农业户口居民取得涉案房屋的集体用地使用权后，没有证据证明其再转让行为存在有原、被告恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益的情形，也没有上述《民法通则》法律规定的其他情形。另，因房屋与土地作为一整体，从上述《中华人民共和国土地管理法》第四十一条“有关集体所有土地使用权的获得须经过县级人民政府批准”的规定可以推论出，原、被告之间的房屋买卖须经过县级人民政府对所涉及房屋土地使用权的转让予以批准后方发生法律效力，原、被告的买卖行为在行为发生的当时应为效力待定的民事行为。
其次，原、被告的房屋买卖合同依现行法律规定的效力认定问题。1998年8月29日经过第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议、1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会先后修订的《中华人民共和国土地管理法》，虽废除前述《中华人民共和国土地管理法》第四十一条的法律规定，并以现行的第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，禁止集体所有土地使用权的转让。依该规定，原、被告之间的房屋买卖合同不可能得到政府行政部门的有效确认。但一方面，该法律规定的立法意旨在于保护农村集体经济组织成员的合法利益，本案所涉及的集体土地使用权已经在此前获得县级人民政府的审批转让给非该农村集体经济组织的成员，其再次转让并不存在损害该农村集体经济组织及成员合法利益的情况，这从白石村委会在获悉被告将房屋出卖给原告等人、在被告所出具的《声明书》上加具意见时不予以反对的情况亦可得以证明。涉案房屋所在区域纳入“三旧”改造的情况实际上是为了变更该区域“城中村”现状、去农村化，如若改造完毕更不存在该房屋所在土地的集体土地使用权性质情况。另一方面，原、被告自1996年商讨、履行有关房屋买卖事宜直至房屋所在区域进行“三旧”改造前，原告一直占有和使用涉案房屋、双方均对合同的效力和房屋的权属没有异议的情况看，双方当事人均是严格按照双方的协议行使权利和履行义务的，被告如今在涉案房屋所在区域进行“三旧”改造时提出合同无效的请求，不排除是受“三旧”改造所带来的利益驱使而不遵守信用，本院对此如若予以支持，则明显与《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的法律规定、立法意旨相违背。由此，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同，在本案中应当结合特定的法律变动情况和现状，从维护良好的公序良俗、交易规则出发，认定其合法有效更为适宜。由此，被告以原、被告的房屋买卖行为为无效行为提出的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。
二、原告所主张的涉案房屋所有权属于原告、被告应协助原告办理房屋过户至原告名下的登记手续的请求应否得到支持的问题。房屋买卖合同中，卖方的主要义务就是向买方转移房屋的所有权，卖方仅负有向登记机关申请和提交相关文件的协助义务。买方所取得的权利则是请求卖方将所有权转移给自己的债权，并非标的物的所有权，其所有权的取得有赖于房屋的权属转移登记。原告已经取得房屋并一直行使占有、使用的权利，而如前所述，1998年8月29日经过第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议、1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会先后修订的《中华人民共和国土地管理法》，已废除前述《中华人民共和国土地管理法》第四十一条的法律规定，并以现行的第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，禁止集体所有土地使用权的转让。另外，根据（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地……”以及《民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，原、被告之间的买卖行为依现行法律和相关政策的规定暂不具备办理相应的权属变更登记。故对于原告请求确认涉案房屋所有权属于原告所有、被告应协助原告办理房屋过户至原告名下的登记手续的主张，本院依法应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十八条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告李凤金的全部诉讼请求。
本案受理费1800元，由原告李凤金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 张华理
审 判 员 李汉强
人民陪审员 蓝志想
二〇一五年五月十五日
书 记 员 何淑婉