广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1913号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林明柳。
委托代理人：雷文，国信信扬（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：黄松，国信信扬（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王俊坚。
委托代理人：黄锐锋，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人：许雄峰，广东弘名律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市纬业房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市清溪镇鹿湖路***号。
法定代表人：黄秀容。
上诉人林明柳与被上诉人王俊坚、原审第三人东莞市纬业房地产代理有限公司（以下简称纬业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王俊坚于2014年5月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认王俊坚与林明柳之间的房屋买卖合同无效。2、林明柳返还王俊坚定金50000元。3、本案诉讼费由林明柳承担。
林明柳向原审法院提起反诉，请求判令：1、继续履行合同。2、王俊坚向林明柳支付罚款42750元（按合同约定的千分之一，从2014年7月5日计至付清全部房款100万元之日止，暂计至2014年8月20日为42750元）。3、王俊坚向林明柳支付应王俊坚的要求2014年7月5日交楼，而提前将已租赁的租客清出所损失的租金及赔偿给租客的赔偿金，损失共计：7000元。4、本案诉讼费由王俊坚承担。
原审法院经审理查明：2014年4月23日，林明柳、王俊坚、纬业公司签订商铺、房屋买卖协议书（以下简称协议书），约定林明柳将位于东莞市清溪镇兴大五金建材城第L栋3号、4号商铺及3、4号铺之上的4层住宅（共五层）（以下简称商铺）卖与王俊坚，三方均有在协议书上签字按印或盖章。签订协议书当日，林明柳收到了王俊坚支付的定金50000元。
双方的主要争议是，王俊坚称，购买时知道商铺没有房产证，但是不知道商铺的土地性质，以为可以办理房产证，后来才得知商铺的土地性质是工业用地，是不能办理房产证的。林明柳称，商铺确实没有房产证，但是不清楚商铺的土地性质，纬业公司已经明确告知王俊坚商铺的产权情况。
原审法院认定上述事实的证据有：协议书、收据以及一审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。纬业公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向原审法院提出答辩，也未提交证据，视为纬业公司放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由纬业公司自行承担。
关于案涉商铺，王俊坚、林明柳均主张没有办理房产证，原审法院予以采信。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，案涉商铺不得转让，但是双方仍然签订了协议书对商铺进行买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，双方签订的协议书自始、全部无效且不能继续履行。因双方均是在明知案涉商铺没有房产证的情况下对商铺进行买卖，故双方对协议书的无效均有过错，且过错相等。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因双方签订的协议书自始全部无效，林明柳应向王俊坚返还定金50000元。而对于双方的损失，应由各自承担，王俊坚无需向林明柳赔偿损失。对于王俊坚要求确认协议书无效，并要求林明柳返还定金50000元的诉讼请求，原审法院予以支持。对林明柳的全部反诉请求，原审法院均不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认林明柳、王俊坚、纬业公司于2014年4月23日签订的商铺、房屋买卖协议书无效；二、限林明柳于判决发生法律效力之日起五日内向王俊坚返还定金50000元；三、驳回林明柳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1050元、反诉受理费7124元，共计8174元，由林明柳负担。
上诉人林明柳不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院对本案的主要事实没有查清。案涉房屋买卖事宜是由纬业公司代办的，经过三方协商，王俊坚向其支付的50000元定金通过纬业公司转交的，纬业公司向王俊坚出具了收据，但林明柳实际上却未收到定金，原审法院让林明柳返还50000元定金与事实不符。除此，案涉房屋没有产权证且土地性质为工业用地，林明柳及纬业公司签订《商铺、房屋买卖协议书》时已明确告知王俊坚，其同意购买，一审法院不能因此认为该协议书无效。即使协议书无效，王俊坚也存在缔约过失责任，一审法院仅处理了王俊坚所交付的50000元，而并未处理林明柳为了履行合同而支付给之前租客的违约金以及给纬业公司的中介费15000元，漠视林明柳为履行合同所付出的代价。如今王俊坚以土地性质为工业用地为抗辩理由，明显违背了诚实信用和公平原则，严重损害林明柳的合法权益。据此，请求本院：1、撤销原审判决，依法改判王俊坚赔偿损失7000元，中介费15000元由王俊坚承担；2、本案诉讼费由王俊坚承担。
被上诉人王俊坚答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人纬业公司未提交任何证据和答辩意见。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，双方均确认定金50000元由纬业公司收取，林明柳主张纬业公司在扣除了中介费后会将定金给回林明柳。东莞市城乡规划局函复本院称：未有案涉房屋的规划报建信息。林明柳主张其已告知王俊坚和纬业公司案涉房屋为“小产权房”的具体情况，复函的答复并非具体明确，且案涉房屋是否办理建设工程规划许可证不影响案件审理。王俊坚确认复函的真实性，复函证实案涉土地性质为非国有土地，案涉房屋无法办理过户手续，案涉合同无效。纬业公司未在限期内发表任何质证意见。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对林明柳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉协议书的效力。（二）林明柳诉请赔偿损失和中介费由王俊坚承担是否依法有据。
关于焦点一。根据2001年12月31日粤府函（2001）694号《关于东莞市城市总体规划的批复》，东莞市市域范围2465平方公里都属于城市规划区。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证；未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、罚款、没收实物或者违法收入等。本案中，双方均确认案涉商铺没有房产证，现有证据无法证实案涉商铺办理了规划许可手续。虽然《中华人民共和国城乡规划法》的规定没有对合同效力作出直接否定性评价，但未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等行为的监管，破坏了城镇规划秩序，直接损害了国家和社会公共利益，故上述《中华人民共和国城乡规划法》的规定应属于效力性强制性规定。案涉协议书违反了《中华人民共和国城乡规划法》上述效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，案涉协议书无效。原审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定认定案涉商铺出让合同书无效是适用法律错误，本院对此予以纠正。
关于焦点二。双方是在明知案涉商铺没有房产证的情况下进行商铺买卖，故对案涉协议书无效双方均有过错，原审法院认定林明柳需返还定金50000元给王俊坚正确。双方均确认定金支付给了纬业公司，林明柳主张其并未收取定金，但协议书约定纬业公司仅代收保管定金，同时林明柳又称纬业公司在扣除中介费后会将定金给回林明柳，故林明柳主张其未收取定金不应返还没有依据。林明柳与纬业公司之间的纠纷，林明柳可另行协商处理。至于林明柳主张的损失7000元，根据其提供的《房屋租赁解除协议书》，其与租户解除房屋租赁合同是因为消防存在问题需整改，并非是由于案涉商铺买卖导致，故本院对其要求赔偿7000元的诉请不予支持。而根据协议书的约定及林明柳的陈述，中介费应由林明柳承担，且该笔费用并未实际发生，林明柳主张中介费由王俊坚承担没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律有误，但处理结果正确，本院予以维持。林明柳的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1050元，由上诉人林明柳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。