陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0602民初2822号
原告：延安红蕾物业服务有限公司（以下简称“红蕾物业公司”），住所地：延安市宝塔区桥沟镇向阳村东方明珠小区村委会办公楼。
法定代表人：任润兵,该公司经理。
委托代理人：曹玉清，延安市“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人：霍媛媛，女，汉族，1981年11月2日出出，延安市宝塔区人。
被告：陕西泰合投资有限公司（以下简称“泰合公司”），住所地：延安市宝塔区百米大道东方明珠小区商住楼4号楼5楼。
法定代表人：马海云，该公司经理。
委托代理人：李风林，陕西嘉岭律师事务所律师。
原告红蕾物业公司与被告泰合公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2016年11月9日作出（2016）陕0602民初3720号民事判决书。宣判后，原告红蕾物业公司不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2017年3月21日作出（2017）陕06民终116号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告红蕾物业公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付物业费及电梯费868208.73元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年9月15日，原、被告签订了《泰合东方明珠物业移交协议》，约定由原告接管泰合东方明珠的所有物业，后原告给被告提供了设施、设备日常运行的维修养护、小区内的清洁卫生、绿化灌溉养护、秩序维护等全方位服务，被告也实际使用了原告所提供的物业管理服务，并已缴纳2012年至2014年的所有物业费用。根据《陕西物业服务收费管理实施办法》及《陕西省物业服务收费等级标准》的规定，按照每平方米3元的收费标准，2015年被告应向原告缴纳的物业费及电梯费为1005238.73元，被告只缴纳了泰合馆的137030元，下余868208.73元至今未交，经原告多次催要，被告拒不支付，现提起诉讼，望依法支持原告的诉请。
原告红蕾物业公司为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院递交了如下证据：
证据一：泰合东方明珠物业移交协议。证明被告泰合公司与原告红蕾物业公司签订的泰合东方明珠物业移交协议是双方意思的真实表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该物业移交协议合法有效，泰合公司将已具备移交条件的泰合东方明珠所有物业移交给了红蕾物业公司，其应当向红蕾物业公司交纳全部物业管理费用；
证据二：陕西泰合投资有限公司转账凭证。证明既然泰合公司已向红蕾物业公司交纳了2014年度578052元的物业费，那么，在红蕾物业公司已经实际履行其2015年度物业管理服务的情况下，泰合公司应当按照泰合东方明珠物业移交协议继续向红蕾物业公司交纳2015年度的物业费；
证据三：1、日立电梯（中国）有限公司陕西分公司发票联；2、延安盛世物业服务有限公司电费收据。证明原告红蕾物业公司提供给被告泰合公司向阳村商住楼4号楼八至十五层的物业服务包括电梯保养、水电设施的管理等项目，其已经实际履行对泰合公司的物业管理服务合同约定，依据《延安市物业管理细则》的相关规定及《泰合东方明珠物业移交协议》的约定，泰合公司应向红蕾物业公司交纳2015年度的物业管理费和电梯费；
证据四：1、红蕾物业公司物业费收据；2、红蕾物业公司电梯费收据。证明2016年9月18日，泰合公司泰合馆向红蕾物业公司交纳2015年度共计137030元的物业费和电梯费，足以证明2015年度红蕾物业公司向泰合公司实际提供了物业管理服务。泰合馆作为泰合公司下属的餐馆都已经交纳2015年度的物业费和电梯费，泰合公司于法于情都没有理由不按照《延安市物业管理细则》的相关规定及《泰合东方明珠物业移交协议》的约定，向红蕾物业公司交纳2015年度的物业管理费；
证据五：1、桥沟镇向阳村商住楼4号楼八至十五层平面图；2、泰合公司2015年度应交纳的物业费明细表。证明红蕾物业公司实际为泰合公司向阳村商住楼4号楼八至十五层提供的物业管理面积为898平方米，红蕾物业公司已经实际履行2015年度其应当提供给泰合公司的物业管理服务，依据《延安市物业管理细则》的相关规定及《泰合东方明珠物业移交协议》的约定，泰合公司应向红蕾物业公司交纳2015年度的物业管理费用；
证据六：延安市物业服务收费细则。证明红蕾物业公司已经实际履行2015年度其应当提供给泰合公司的物业管理服务，依据《延安市物业管理细则》的相关规定，泰合公司应向红蕾物业公司交纳2015年度下余的物业管理费和电梯费868208.73元。
被告泰合公司辩称，原告将被告酒店计入收费面积，没有事实依据依法不能成立，应驳回原告的该部分请求。2010年初被告开发的泰合东方明珠小区竣工，向阳沟村两委会向被告提出由该村负责管理该小区物业，被告考虑到该小区是在向阳沟村土地上开发，就答应了该要求,后该村主任梁克如担任拟成立的物业公司负责人。2010年10月10日，该村借用延安盛世物业服务有限公司的物业管理资质，和被告签订了《前期物业服务合同》，挂靠在盛世公司名下对该小区进行物业服务。由于被告酒店和该小区其他物业独立存在，加之被告酒店配备有专业的卫生、水电及安保等人员，无需进行物业服务，因此双方在合同第七章作出特别约定“1.甲方经营的酒店，在甲方经营期限内乙方不得收取物业服务费用，酒店专属的设施设备的维修和酒店的卫生、安保由甲方负责，但需承担属于小区设施设备专项维修运行涉及的共同费用，……”此后该村一直按照合同约定未对被告酒店提供物业服务，也未收取过被告酒店物业服务费用。2012年由向阳沟村实际投资，该村两委会相关人员持股的延安红蕾物业服务有限公司正式登记成立,至今双方一直未签订过具有实际执行效力的书面物业服务合同，仍继续履行《前期物业服务合同》的内容。2012年至今也一直未对被告酒店提供过任何物业服务,2012年至2014年三个年度，亦未收取被告酒店物业服务费用。2015年后半年向阳沟村新的领导班子成立，新的村委会领导班子也将原告的法定代表人变更为由现村委会主任任润兵兼任，并对原告的其他管理人员作出相应的调整，原告新的领导班子上台后，在未对被告酒店提供物业服务的情形下，强求被告从2015年开始交纳酒店物业费，并按0.6元/每月每平方米交纳电梯保养及养护费用，双方因此而产生纠纷。被告认为，被告未和原告签订过任何具有实际执行效力的书面物业服务合同，双方一直履行的是向阳沟村挂靠盛世物业公司和被告签订的《前期物业服务合同》的内容，根据该合同第七章特别约定第1条之规定，被告酒店不在原告物业服务范围之内，且原告也未对被告酒店提供物业服务，其要求收取被告酒店物业费的请求依法不能成立，该部分请求依法应予驳回。原告应按照最近两个年度收取被告的服务费，确定被告2015年物业服务费用的数额，并从该数额中扣减被告已交纳的费用、已交纳不应交纳的费用及原告未提供物业服务部分的费用。第一、依据《前期物业服务合同》的约定以及双方的实际履约情况，原告一直都是按照每平方米3元/每月，每年578052元收取被告的物业费，而其中轻工商场所应承担的物业费共计433620元，由于双方合同履行至今，原告一直未对该商场提供过物业服务，应当从该总费用578052元中扣减原告2015年未提供服务部分的物业服务费用433620元，2015年被告应交纳的费用应为144432元（578052元－433620元＝144432元）。第二、2016年双方因收费发生争议后，原告就采用停电、停水等手段，迫使被告于2016年9月18日向其交纳2015年度物业费的同时，向其交纳了没有任何收费依据的电梯保养费22838元，因双方商定的物业费中就包括了电梯保养费，原告额外收取被告电梯保养费显然违法，该费用依法应从应交费用中扣减。扣除该费用后2015年被告应交纳原告物业费应为121594元（578052元－433620元－22838元＝121594元）。第三、依据双方约定以及实际履约情况，被告酒店餐饮部虽不在物业服务范围，双方履约至今，原告也未对被告餐饮部提供过物业服务，仅对被告餐饮所使用的一至七楼电梯进行了管理和维护，鉴于此被告每年都向原告交纳餐饮部的物业服务费。2016年9月18日，被告向原告交纳2015年度物业费114192元，该费用应从被告应交费用578052元中扣减。扣除该应交已交费用，2015年被告最终应交原告费用为7402元（578052元－433620元－22838元－114192元＝7402元）。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求超出其物业服务范围，加之其没有按照约定全面履行义务，因此，人民法院应当根据服务范围及原告的实际履约情况，判决被告支付其服务费用。
被告泰合公司为证明其主张，在法定举证期间内向本院递交了如下证据：
证据一：前期物业管理服务合同及梁克如证明。证明：1、该份证据虽不能直接证明被告所主张的2012年之前泰合东方明珠物业是由向阳沟村挂靠盛世公司进行物业服务这一事实，但通过物业合同上梁克如作为盛世公司法定代表人签章这一不正常现象，可以证明存在向阳沟村挂靠盛世公司从事该小区物业服务的可能；2、根据该物业合同，被告经营的酒店不属于原告物业服务范围；
证据二：补充协议及交房协议。该份证据证明虽然也不能直接证明被告所主张的2012年之前，泰合东方明珠物业是由向阳沟村挂靠盛世公司从事物业服务这一事实，但通过该证据上法定代表人梁克如的签名，可以进一步证明存在向阳沟村挂靠盛世公司从事该小区物业服务的可能；
证据三：声明书、泰合公司与向阳村物业公司座谈会内容及泰合东方明珠物业移交协议。根据该组证据上的所载明的时间、签名以及内容等可以证明：1、双方形式上所认可的该小区的物业服务企业为向阳沟村挂靠的盛世公司，由此足以证明被告所主张的双方实际执行的是被告和向阳沟村挂靠的盛世公司所签订的合同内容，被告酒店不作为原告物业服务的范围；2、从向阳沟村对费用标准的决定权，可以证明向阳沟村是红蕾物业的实际控制人；3、座谈会确定双方物业费收费标准为每平方米3元/每月和原告实际也按每平方米3元/每月收取被告物业服务费这一事实；
证据四：2013年、2014年被告交纳物业费收据及2014年物业费详单。证明该组证据印证了第一组证据，进一步证明被告酒店不在双方合同所约定的物业服务范围，人民法院应当按照双方此前已形成的交费标准、计费面积及服务范围确认被告2015年度所应交纳的物业服务费用总额为578052元，扣减原告未进行服务部分的费用43362元，及原告举证证明的被告已交纳的餐饮部物业费114192元及不应交纳的电梯保养费22838元，被告还应交纳2015年度的物业费为7402元；
证据五：证明和收据。证明从2015年度被告所应交纳的物业服务费用总额578052元中扣减其未进行服务部分的费用433620元，原告举证证明被告已交纳的餐饮部物业费114192元及不应交纳的电梯保养费22838元，被告还应交纳的2015年度的物业费为7402元；
证据六：2016年11月24日收据一份。证明1号楼1单元5C室物业费、电梯费、垃圾费等已交至2016年11月1日。
本院于2010年10月19日与原告前任法定代表人高小军进行调查，并制作谈话笔录，高小军称在其担任红蕾物业公司经理期间，一直按照《前期物业服务合同》约定的标准收取被告的物业费，按照向阳村村委会的决定和《前期物业服务合同》的约定不收取被告酒店的物业费；刚开始向阳村委会没有成立物业公司，就用盛世物业公司的名义管理，2012年向阳村委会成立红蕾物业公司，就由红蕾物业公司管理，收费标准一直没有变;被告酒店的主管道没有坏过，原告给被告酒店、商场代收水电费，没有提供其他服务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定的证据和事实如下：
2010年被告开发的泰合东方明珠小区竣工，延安市宝塔区宝塔办事处向阳沟村委会（以下简称“向阳沟村”）与被告协商，由向阳沟村管理该小区物业。2010年10月10日，该村挂靠延安盛世物业服务有限公司（以下简称“盛世物业公司”）的名义与被告签订了《前期物业服务合同》，对该小区提供物业服务，物业管理费执行延安市房管局和延安市物价局批准的收费标准收取物业服务费。合同约定的委托管理服务期限为：自2010年10月10日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。合同第七章特别约定第一条约定：“甲方经营的酒店，在甲方经营期限内乙方不得收取物业服务费用，酒店专属的设施设备的维修和酒店的卫生、安保由甲方负责，但需承担属于小区设施设备专项维修运行涉及的共同费用，……”。2011年10月，向阳沟村登记成立红蕾物业公司。2012年3月6日，被告向原告出具《声明书》一份，声明书内容为：2012年3月6日延安红蕾物业服务有限公司与陕西泰合投资有限公司延安开发分公司签订的物业委托合同，不作为泰合东方明珠小区委托物业管理实行合同，延安红蕾物业不得参与本小区的管理，此书仅作为办理物价局有关手续作用，若红蕾物业公司越权操作，一切责任由红蕾物业公司承担，泰合公司不承担任何责任。2012年8月30日，向阳沟村与原、被告就该小区物业服务进行座谈，座谈结果为：2012年6月30日以后被告物业费按照3元/每平方米每月的标准缴纳。2012年9月15日，原、被告双方签订泰合东方明珠物业移交协议，将泰合东方明珠小区物业移交与原告。被告按照每月3元/每平方米的标准（不包括被告经营的酒店）按商业面积16057平方米（不包括住宅1号楼1单元5C室）将物业费即每年578052元交至2014年底。2015年度物业费未缴纳（除1号楼1单元5C室物业费、电梯费、垃圾费等已交至2016年11月1日）。2016年9月18日，被告给原告缴纳2015年泰合馆物业费137030元，其中物业费为137030元，电梯保养费为22838元。2016年11月24日，被告向原告缴纳1号楼1单元5C室2010年11月1日至2016年11月1日期间的物业费、电梯费、垃圾费等计12536元。后原告要求被告缴纳2015年度的物业管理费用及电梯费963289.56元，被告对原告计算标准及数额有异议，双方发生争议，原告遂诉至本院。
另查明，原告的资质等级为三级。现该小区未成立业主委员会。在审理中，原告提出原来的面积有误，少计算155.5平方米，被告予以认可。
上述事实，有《前期物业服务合同》、声明书、泰合公司、向阳村村委会及红蕾物业公司座谈会内容、泰合东方明珠物业移交协议、2013年、2014年被告交纳物业费收据、1号楼1单元5C室物业费、电梯费、垃圾费收据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，双方当事人应按照合同约定履行其义务。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，向阳沟村以盛世物业公司的名义于2010年10月10日与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由盛世公司对东方明珠小区提供物业服务，合同特别约定被告酒店在经营期内不得收取物业服务费。盛世物业公司按照合同约定每年收取被告物业费578052元。后向阳沟村成立了红蕾物业公司，原、被告双方签订泰合东方明珠物业移交协议，将原盛世物业公司的服务项目移交与原告，该移交协议虽未明确双方的服务项目、范围及收费标准，但根据原告给被告出具的声明书及泰合公司、向阳村村委会及红蕾物业公司座谈会内容，结合被告2013年、2014年向原告缴纳物业费的标准，可以看出原、被告仍继续按照《前期物业服务合同》约定的标准执行，现原告要求被告自2015年起增缴电梯保养费与酒店物业费，属于对《前期物业服务合同》及泰合公司、向阳村村委会及红蕾物业公司座谈会内容的变更，双方应协商并达成协议才能有效，因双方再未签订新的协议，故原告要求被告增缴电梯保养费与酒店物业费无事实依据，本院依法不予支持。被告仍应按《前期物业服务合同》的约定支付原告2015年物业费，现被告认可原来的缴费面积少了155.5平方米，故面积应按16212.5平方米（16057平方米＋155.5平方米）计算，因此，被告2015年应当向原告缴纳的物业费为583650元（16212.5平方米×12个月×3元），扣除被告已付的137030元，应再付446620元。被告辩称原告未对该商场及餐饮部提供过物业服务，因其提供证据不足，该辩解理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告陕西泰合投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告延安红蕾物业服务有限公司2015年度物业费583650元，已付137030元，应再付446620元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13433元，原告延安红蕾物业服务有限公司已预交，实际由原告负担6716.50元，被告负担6716.50元元，于支付案件款时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 黑振燕
人民陪审员 白 宇
人民陪审员 刘斌旺
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 董其兴