南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终99号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘嘉诚，男，1994年5月28日出生，汉族，住柳州市柳南区。委托诉讼代理人：陈善荣，广西同望律师事务所柳州分所律师。委托诉讼代理人：梁勇军，广西同望律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼2401-10号。法定代表人:陈庚威，该公司副董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2层2009号。负责人：罗永海，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西南宁海派物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城地下1层商场B101号房。法定代表人：陈武，该公司执行董事。以上三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：何金慧，女，1987年2月11日出生，壮族，住贵港市覃塘区，系广西东方航洋实业集团有限公司职员。以上三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑红蕾，女，1989年6月1日出生，汉族，住广西阳朔县阳朔镇叠翠街31号2栋4室，系广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司职员。上诉人刘嘉诚因与被上诉人广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司（以下简称航洋公司南宁分公司）、广西南宁海派物业服务有限公司（以下简称海派公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人刘嘉诚及其委托诉讼代理人陈善荣、梁勇军、被上诉人航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司的共同委托诉讼代理人郑红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘嘉诚上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初495号民事判决第二、三、四、五、七项，依法判令刘嘉诚无需向航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司支付租金、房屋使用费、物业管理费、商业管理费以及违约金等；2.航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司赔偿刘嘉诚损失705973元；3.本案的诉讼费用由航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司承担。事实与理由：一、一审程序错误。一审法院直接审理了租赁合同关系、物业服务合同关系、商业管理合同关系三个不同的法律主体之间的三个不同的法律关系，违背了合同的相对性的原理。根据《最高人民法院关于批准指定南宁铁路中级法院和南宁、柳州铁路运输法院受理案件范围复函》规定，一审法院只能审理租赁合同纠纷，不能审理物业服务合同、商业管理合同纠纷。二、一审法院直接判令刘嘉诚向航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司支付租金、物业管理费等，与《租赁合同》中约定不符。1.根据双方签订的《租赁合同》2.3条的约定，甲方（航洋公司）出租给乙方（刘嘉诚）使用的商铺面积暂按附件《合同商务条件》约定执行，商铺面积最终以甲方委托的专业测绘公司的测绘报告为准，如果商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，双方同意按该测绘报告面积来计算本合同项下的租金、商业管理费、物业管理费及租赁保证金等费用并进行多还少补。附件《合同商务条件》约定承租面积暂定为356平方米，最终以甲方委托测绘公司出具的测绘报告为准。《商业管理合同》的附件《合同商务条件》也是以航洋公司委托测绘公司出具的测绘报告为准。上述两份合同中，均明确约定了租金、商业管理费最终是以测绘报告的面积为准，这是双方的结算条款，但本案直至一审判决，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司均没有提供测绘公司的测绘报告，导致不能进行结算。2.在双方当事人关于各款项的最终金额确定后，应当扣除刘嘉诚已交纳的各种保证金，一审法院以刘嘉诚未提出退还租赁保证金和押金的请求为由，不予处理，与事实和法律规定不符。本案中，保证金、押金均是为了保证租赁合同、商业管理合同的履行，本身是合同不可分割的一部分，不是独立合同履行以外，双方在履行合同过程中，因为分歧，导致合同的解除，导致此本案诉讼的发生，因此，保证金、押金是否抵扣，本身就应当在本案中一并审理，而且，上诉人在一审庭审时，已提出应予以抵扣的抗辩理由，因此，是否抵扣应当在本案的抗辩事由中审理，而不需要另行提起诉讼。另外，根据《租赁合同》第16.1的约定，即使上诉人逾期交付款项，航洋公司也是可以从保证金、押金中抵扣应付款项及违约金，进一步证实抵扣是属于抗辩的一部分，而不需要另行诉讼。三、航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司应当赔偿刘嘉诚的全部损失。刘嘉诚未如期交纳相关费用，过错并不在刘嘉诚，三被上诉人强行关闭刘嘉诚租赁的房屋，导致刘嘉诚的装修、设备设施受损，应当予以赔偿。刘嘉诚在一审时已提供相关证人证言，即使该证人是三被上诉人的另案被告，根据《证据若干规定》第69条的规定，是不能单独作为认定案件事实的依据，而不是不予采信。在刘嘉诚已有初步证据证实是三被上诉人强行不给刘嘉诚搬离设备设施，三被上诉人应当证明是上诉人的原因未搬离，所产生的责任才能由上诉人承担。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司共同辩称，一、一审法院作出的2016桂71**民初5-1号民事裁定已就被上诉人与租户签订的租赁合同、商业管理合同进行了认定，该裁定书中认为基础法律关系是租赁合同关系，商业管理合同依附租赁合同存在，鉴于一审法院对该合同关系的认定，为便于法院查清案件事实，被上诉人向上诉人主张的费用应合并在租赁合同案中一并审理。二、关于费用标准问题，租赁合同和商业管理合同中对承租面积、租赁面积、租赁费用标准有了明确约定，签订合同前，刘嘉诚已经现场勘查了场地，刘嘉诚是在认可合同约定承租面积的情况下，才会签订该合同。而且测绘报告是否完成并非刘嘉诚的付款条件，刘嘉诚以此为由拒付租赁费用只是为其自身违约行为找个托词。三、关于保证金、押金抵扣欠费的问题，刘嘉诚并未主张退回该笔费用，不应当在本案审理。因为刘嘉诚拒付租赁费用，其行为已经构成根本违约，租赁合同第16.3条明确约定，因为刘嘉诚的原因导致租赁合同解除，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司有权没收租赁保证金，故其在抗辩中所称的用租赁保证金抵扣欠费不应得到支持。四、关于证人证言的问题，一审时被上诉人已强调证人与刘嘉诚之间存在纠纷，不排除其二人进行了串通，其证言真实性存疑。而且一审庭审时上诉人向证人的提问并非针对本案案情，且证人的证言多次使用“听说、据说”等词汇，该证人证言与案件无关，不具备证明力。五、关于损失赔偿的问题，刘嘉诚没有证据证明其主张的被上诉人“强行关闭上诉人租赁房屋，导致上诉人租赁设施、设备受损”。一审时被上诉人已经证明，而且上诉人已经自认自2014年11月26日接收商铺起，上诉人从未支付任何租赁费用，其行为构成根本违约。根据法律规定，导致租赁合同解除原因在于刘嘉诚，其主张的装修损失不应该得到支持。另外，刘嘉诚没有证据证明其主张的“强行不给上诉人搬离设施设备”，事实上租赁合同解除后，被上诉人多次致函要求上诉人搬离自己的物品，并将商铺恢复原状及清洁后交还被上诉人，被上诉人已经尽到了告知义务，但上诉人拒不搬离物品，不按被上诉人要求交还商铺，根据租赁合同第13.4条的约定，应视为上诉人自愿放弃该物品的所有权，并归被上诉人所有，被上诉人有权自行处理，故上诉人主张物品损失不应当得到支持。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司向一审法院起诉请求：1.确认刘嘉诚与航洋集团、海派物业于2014年8月29日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》（合同编号：HZZL-SP-20140829-01）于2015年9月12日解除；2.刘嘉诚向航洋集团支付租赁合同解除前欠付的租金140518.29元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部租金之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为153941.68元）；3.刘嘉诚向航洋集团支付租赁合同解除后收回商铺前的占有使用费14883.1元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部占有使用费之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为11007.29元）；4.刘嘉诚向海派物业支付收回商铺前欠付的物业管理费98975.93元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部物业管理费之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为115297.61元）；5.刘嘉诚向航洋商业分公司支付收回商铺前欠付的商业管理费129501.15元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自付款期限届满的次日计至刘嘉诚付清全部商业管理费之日，暂计至2016年5月20日，逾期付款违约金为137841.95元）；6.刘嘉诚承担全部诉讼费用。刘嘉诚向一审法院反诉请求：1.航洋集团、海派物业、航洋商业分公司共同赔偿刘嘉诚的各项损失共计705973元（包括商铺的装修费用426000元、经营餐厅购买所需的设备损失279973元）；2.本案的诉讼费用由航洋集团、海派物业、航洋商业分公司承担。一审法院认定事实：2014年8月22日，航洋公司（甲方一）和海派公司（甲方二）与刘嘉诚（乙方）签订了《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》，约定：刘嘉诚承租位于广西南宁市商铺；商铺范围最终以甲方现场确定的为准，商铺面积最终以甲方委托的专业测绘公司的测绘报告为准，如果商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，双方同意按该测绘报告面积来计算本合同项下的租金、商业管理费、物业管理费及租赁保证金等费用进行多还少补；乙方应按本合同及附件《合同商务条件》的约定向甲方支付租金、物业管理费、租赁保证金、质量保证金、水费、电费、水电费押金及其他应付费用；首月基本租金应于计租日（即：计收租金的首日）或之前支付，以后每个日历月1号前应支付当月基本租金；乙方应于签订本合同时或之前按《合同商务条件》向甲方一交纳租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定的义务的保证；首月物业管理费应于起租日或之前支付，以后每个日历月1号前应支付当月物业管理费；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水费或者其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）；如果本合同约定的付款截止日为休息日（即：周六、周日）的，付款截止日则自动提前为前一个工作日；如果本合同约定的付款截止日为中华人民共和国法定节假日的，付款截止日则顺延至法定节假日结束后的第一个工作日；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起3日内交还该商铺；乙方逾期交还商铺的，或未办理商铺交还手续而自行离场、撤场的，均视为乙方重大违约，甲方有权自行收回商铺；乙方逾期未搬离的设施或其他物品，视为乙方已放弃对它们的所有权并归甲方所有，甲方有权自行处理（包括但不限于：自行封存、转移、变卖、拍卖、作为垃圾清理），处理费用由乙方承担，甲方无须给予乙方任何补偿或赔偿；在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、商业管理费或其他费用达到15日或以上的（无论甲方是否催交，无论金额多少），甲方有权单方面解除本合同，自行收回该商铺，没收租赁保证金，收回曾给予乙方的租金优惠，且无需赔偿或补偿乙方的任何损失，乙方应另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金，及另行赔偿甲方及第三方的损失；双方的通知地址、联系人以附件《合同商务条件》列明的为准，通知送达附件《合同商务条件》列明的地址及约定人员时即视为“已通知对方”，一方变更通知地址及联系人的，应当书面通知对方，否则，视为未变更；甲方向乙方发出整改通知、处罚（违约金）通知或者其他通知七天内，如果乙方未书面回复不同意见的，即视为乙方完全认可甲方通知内容。合同还对其他的权利义务作了约定。在《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》附件四《合同商务条件》中约定：乙方地址为柳州市；出租商铺位于广西南宁市商铺，承租面积为356平方米；租赁期限5年（自商铺交付之日起算），含免租装修期；免租装修期90日（自商铺交付之日起算），免租装修期内，乙方仅免予支付租金，但乙方仍需支付物业管理费、水费、电费等其他费用；第一个和第二个租赁年度每月基本租金为21360元，即每月60元/㎡，按承租面积计算；租赁保证金共计158065元；免租装修期内每月物业管理费为7120元，此后每月物业管理费为10680元；水电费押金7120元、装修押金5000元/次、垃圾清运费3560元/次、质量保证金5000元、租赁POS专用收银系统押金4000元/台等内容。2014年8月22日，航洋公司南宁分公司（甲方）与刘嘉诚（乙方）签订了《南宁会展·航洋城商业管理合同》，约定：免租装修期内每月商业管理费为0元，此后每月商业管理费为17800元，首月商业管理费应于计租日（即：计收租金的首日，下同）前支付，以后每个日历月1号前应支付当月商业管理费；如果本合同约定的付款截止日为休息日（即：周六、周日）的，付款截止日则自动提前为前一个工作日；如果本合同约定的付款截止日为中华人民共和国法定节假日的，付款截止日则顺延至法定节假日结束后的第一个工作日；乙方逾期未付清本合同项下的任何应付款项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）等内容。上述合同签订后，刘嘉诚按照合同约定交纳了租赁保证金158065元、水电费押金7120元、装修押金5000元、租赁POS专用收银系统押金4000元。2014年11月26日，航洋公司将商铺交付给刘嘉诚，经营品牌名称为“辣能量”。此后，刘嘉诚对商铺进行了装修，但一直未支付租金、物业管理费、商业管理费。2015年6月17日，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司联合向刘嘉诚发出《关于再次提请贵方按时支付各项费用的致函》，要求刘嘉诚在收到本函之日起7日内支付2015年6月及之前应付未付的租金、物业管理费等各项费用。刘嘉诚于2015年6月20日签收，并注明“费用有误未与我沟通协调”。2015年7月24日、8月19日，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司联合向刘嘉诚发出《关于再次提请贵方按时支付各项费用的致函》，并向刘嘉诚位于柳州市柳南区柳岸金邸1栋1单元1202号房邮寄。2015年9月10日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司联合作出《解除合同通知书》，通知刘嘉诚自本通知送达之日，立即解除双方签订的合同，并要求刘嘉诚在本通知送达之日起3日内，交清全部欠费，已支付的租赁保证金将依合同约定予以没收，同时，要求刘嘉诚于本通知送达之日起3日内，将全部自有物品搬离上述商铺，将商铺恢复原状及清洁后交还，否则，商铺内所有遗留物品视为刘嘉诚放弃所有权，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司有权自行收回商铺及自行处理遗留物品。以上通知，已于2015年9月11日向刘嘉诚的身份证住址及柳州市柳南区柳岸金邸1栋1单元1202号房邮寄，刘嘉诚均拒收。2015年9月22日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司又通过邮寄的方式向刘嘉诚发出要求支付欠款及交还商铺的通知。2015年10月3日，航洋集团、海派物业、航洋商业分公司收回了涉案商铺，对商铺内的物品清空。后将涉案商铺出租给案外人。一审法院认为，航洋公司、海派公司于2014年8月22日与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》及航洋公司南宁分公司与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，航洋公司已于2014年11月26日将位于广西南宁市商铺交付给刘嘉诚，刘嘉诚依约应当于免租期满后即2015年2月24日支付首月租金。虽然上述合同约定了商铺面积最终以测绘公司的测绘报告为准，但合同也约定了商铺的暂定面积以及租金、物业管理费、商业管理费的具体数额，双方同意在商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，按该测绘报告面积来计算租金、商业管理费、物业管理费及租赁保证金等费用，进行多还少补。因此，在测绘公司尚未作出测绘报告前，刘嘉诚均应按暂定的面积在约定的期限内支付租金、商业管理费、物业管理费，刘嘉诚未支付以上费用已构成违约，根据《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》的约定，航洋集团、海派物业有权单方解除合同。航洋集团、海派物业、航洋商业分公司于2015年9月11日按合同列明的刘嘉诚地址邮寄了《解除合同通知书》，刘嘉诚于2015年9月12日拒收，根据《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》的约定，视为解除合同的通知已送达刘嘉诚，故《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》于2015年9月12日解除。关于航洋集团主张的合同解除前的租金及逾期付款违约金的问题。刘嘉诚从应付租金日即2015年2月24日开始未支付租金，故航洋集团要求刘嘉诚按合同约定的月租金21360元支付2015年2月24日至2015年9月12日的租金共计140518.29元有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。刘嘉诚未按期支付租金，根据合同约定，应当从付款期限届满的次日起支付逾期付款违约金。刘嘉诚提出合同约定的每日3‰的违约金过高，请求予以减少，一审法院认为，航洋集团并未举证证实其实际损失，故主张按逾期交付金额的每日3‰支付逾期付款违约金过高，一审法院予以调整，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。其中，2015年2月24日至2月28日应付租金的违约金，应以欠付的租金3814.29元为基数计算，从2015年2月24日起算；2015年3月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年2月27日起算；2015年4月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年4月1日起算；2015年5月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年5月4日起算；2015年6月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年6月1日起算；2015年7月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月1日起算；2015年8月应付租金的违约金，应以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月31日起算；2015年9月1日至9月12日应付租金的违约金，应以欠付的租金8544元为基数，从2015年9月1日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清租金之日止。关于航洋公司主张的合同解除后收回商铺前的占有使用费及逾期付款违约金的问题。合同解除后，航洋公司于2015年10月3日收回商铺，刘嘉诚应按《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》约定的月租金21360元的标准向航洋集团支付占有使用费，航洋集团主张此期间的占有使用费14883.1元的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于逾期付款违约金的问题，应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算违约金。其中2015年9月13日至9月30日应付场地占有使用费的违约金，应以欠付的占有使用费12816元为基数计算，从2015年9月13日起算；2015年10月1日至10月3日应付占有使用费的违约金，应以欠付的占有使用费2067.1元为基数，从2015年10月8日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清占有使用费之日止。关于海派公司诉请的收回商铺前的物业管理费及逾期付款违约金的问题，《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》约定免租期内的物业管理费为7120元/月，免租期后为10680元/月，支付期限与租金一致，因此，海派物业要求刘嘉诚支付2014年11月26日交付商铺至2015年10月3日收回商铺前的物业管理费98975元的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于逾期付款违约金的问题，根据合同约定，刘嘉诚应当从付款期限届满的次日支付逾期付款违约金，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。其中，2014年11月26日至2014年11月30日应付物业管理费的违约金，应以欠付的物业管理费1186.67元为基数，从2014年11月26日起算；2014年12月和2015年1月的应付物业管理费违约金，均以每月欠付的7120元为基数，分别从2014年12月1日、2015年1月4日起算；2015年2月1日至2月23日的应付物业管理费违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年1月30日起算；2015年2月24日至2月28日应付物业管理费的违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至9月应付物业管理费的违约金，分别以每月欠付的10680元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日、9月1日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付物业管理费的违约金，以欠付的1033.55元为基数，从2015年10月8日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清物业管理费之日止。关于航洋公司南宁分公司诉请的收回商铺前的商业管理费及逾期付款违约金的问题，航洋公司南宁分公司与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商业管理合同》约定，免租装修期内每月商业管理费为0元，此后每月商业管理费为17800元，因此，航洋商业分公司要求刘嘉诚支付计租日即2015年2月24日至2015年10月3日收回商铺前的商业管理费129501.15元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于逾期付款违约金的问题，根据合同约定，刘嘉诚应当从付款期限届满的次日支付逾期付款违约金，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。其中，2015年2月24日至2月28日应付商业管理费的违约金，以欠付的商业管理费3178.57元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至2015年9月期间应付商业管理费的违约金，分别以每月欠付的17800元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日、9月1日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付商业管理费的违约金，以欠付的1722.58元为基数，从2015年10月8日起算。以上违约金，均计算至刘嘉诚付清商业管理费之日止。关于刘嘉诚要求航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司赔偿装修费426000元的反诉请求，因本案《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》的解除系因承租人刘嘉诚违约所导致，故刘嘉诚的该项请求，一审法院不予支持。关于刘嘉诚要求航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司赔偿经营餐厅购买的设备损失279973元的反诉请求。《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》合同于2015年9月12日解除，刘嘉诚应于解除后3日内搬离其自有设施或其他物品，但经航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司通知后，刘嘉诚仍未将其设备搬离，故航洋集团、海派物业、航洋商业分公司自行处理涉案商铺内的物品符合合同约定，刘嘉诚要求航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司赔偿损失没有依据，一审法院不予支持。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司不同意用刘嘉诚支付的租赁保证金和押金抵扣租金，且刘嘉诚亦未提出退还租赁保证金和押金的请求，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、航洋公司、海派公司与刘嘉诚于2014年8月29日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》（合同编号：HZZL-SP-20140829-01）于2015年9月12日解除；二、刘嘉诚向航洋公司支付2015年2月24日至2015年9月12日的租金共计140518.29元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2015年2月24日至2月28日应付租金的违约金，以欠付的租金3814.29元为基数计算，从2015年2月24日起算；2015年3月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年2月27日起算；2015年4月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年4月1日起算；2015年5月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年5月4日起算；2015年6月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年6月1日起算；2015年7月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月1日起算；2015年8月应付租金的违约金，以欠付的租金21360元为基数，从2015年7月31日起算；2015年9月1日至9月12日应付租金的违约金，以欠付的租金8544元为基数，从2015年9月1日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清租金时止）；三、刘嘉诚向航洋公司支付2015年9月13日至2015年10月3日的占有使用费14883.1元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2015年9月13日至9月30日应付占有使用费的违约金，以欠付的12816元为基数计算，从2015年9月13日起算；2015年10月1日至10月3日应付占有使用费的违约金，以欠付的2067.1元为基数，从2015年10月8日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清占有使用费时止）；四、刘嘉诚向海派公司支付2014年11月26日至2015年10月3日的物业管理费98975.93元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2014年11月26日至2014年11月30日应付物业管理费的违约金；以欠付的物业管理费1186.67元为基数，从2014年11月26日起算；2014年12月和2015年1月应付物业管理费的违约金，均以每月欠付的7120元为基数，从2014年12月1日、2015年1月4日分别开始起算；2015年2月1日至2月23日应付物业管理费的违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年1月30日起算；2015年2月24日至2月28日应付物业管理费的违约金，以欠付的1907.14元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至9月应付物业管理费的违约金，分别以每月欠付的10680元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付物业管理费的违约金，以欠付的1033.55元为基数，从2015年10月8日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清时止）；五、刘嘉诚向航洋公司南宁分公司支付2015年2月24日至2015年10月3日的商业管理费129501.15元及逾期付款违约金（违约金计算方法：按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，其中，2015年2月24日至2月28日应付商业管理费的违约金，以欠付的商业管理费3178.57元为基数，从2015年2月24日起算；2015年3月至2015年9月期间应付商业管理费的违约金，分别以每月欠付的17800元为基数，从2015年2月27日、4月1日、5月4日、6月1日、7月1日、7月31日、9月1日分别开始起算；2015年10月1日至10月3日应付商业管理费的违约金，以欠付的1722.58元为基数，从2015年10月8日起算，以上违约金均计至刘嘉诚付清物业管理费时止）；六、驳回航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司的其他诉讼请求；七、刘嘉诚的反诉请求。本诉案件受理费11820元（航洋公司已预交），由航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司负担5717.19元，由刘嘉诚负担6102.81元。反诉案件受理费10860元，减半收取计5430元（刘嘉诚已预交），由刘嘉诚负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。刘嘉诚对一审法院认定的事实提出异议，认为一审判决认定2015年10月3日，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司收回涉案商铺，对商铺内的物品清空表述有误，航洋公司于2015年9月12日强行将商铺上锁，要求刘嘉诚交清全部款项后，才允许搬离物品，因此可以视为2015年9月12日起刘嘉诚已经脱离了对涉案商铺的控制和经营。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司对一审法院认定的事实无异议。针对刘嘉诚一审法院认定事实提出的异议，本院认为，一审判决的表述并无不当。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、刘嘉诚是否应当向航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司支付租金、房屋占用费、物业费、商业管理费及违约金？在本案中，保证金、押金是否应用于抵扣上述款项？二、航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司是否应当赔偿刘嘉诚损失705973元？关于第一个争议焦点，刘嘉诚与航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司之间的基础法律关系是租赁合同关系，商业管理合同依附租赁合同存在，一审法院对航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司的起诉具有管辖权。航洋公司、海派公司与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》及航洋公司南宁分公司与刘嘉诚签订的《南宁会展·航洋城商业管理合同》是合法有效的合同，各方当事人均应履行各自合同义务。合同签订后，航洋公司已于2014年11月26日向刘嘉诚交付涉案房屋，刘嘉诚依约应当于免租期满后即2015年2月24日支付租金。双方在租赁合同中约定了商铺的暂定面积以及租金、物业管理费、商业管理费的具体数额，刘嘉诚应当按期支付上述费用。虽然合同也约定了商铺面积最终以测绘公司的测绘报告为准，商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，按该测绘报告面积来计算租金、商业管理费、物业管理费及租赁保证金等费用，进行多还少补，但该条约定不能成为不交租金等费用的抗辩理由。刘嘉诚未支付以上费用已构成违约，航洋集团、海派物业有权根据合同约定单方解除合同。由于刘嘉诚在一审反诉时并未提出要求航洋公司返还保证金、押金的反诉请求，航洋公司、海派物业、航洋公司南宁分公司也未同意用保证金、押金抵扣租金，故一审法院对刘嘉诚关于用保证金、押金抵扣租金等费用的请求未在本案中予以处理，并无不当，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，本案《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》的解除系因承租人刘嘉诚违约所导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。对刘嘉诚要求航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司赔偿装修费426000元的反诉请求，一审法院未予以支持，于法有据，本院依法予以维持。《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》合同于2015年9月12日解除，刘嘉诚应于解除后3日内搬离其自有设施或其他物品，但经航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司通知后，刘嘉诚仍未将其设备搬离，故航洋集团、海派物业、航洋商业分公司自行处理涉案商铺内的物品符合合同约定，刘嘉诚要求航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司赔偿经营餐厅购买的设备损失279973元，没有依据。综上所述，上诉人刘嘉诚上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14885元（上诉人刘嘉诚已预交），由上诉人刘嘉诚负担。本判决为终审判决。审判长  袁宇飞审判员  覃瑞晟审判员  张红娟二〇一七年七月五日书记员  符贵芳