上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第36219号
原告王爱利。
委托代理人徐晨宁，上海同盛达律师事务所律师。
被告唐素娣。
委托代理人王琛。
被告王杰。
原告王爱利诉被告唐素娣、王杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告王爱利的委托代理人徐晨宁，被告唐素娣的委托代理人王琛到庭参加诉讼，被告王杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王爱利诉称，被告唐素娣系上海市浦东新区康佳路XXX弄XXX�XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人，被告王杰系被告唐素娣的公证委托代理人。2013年9月21日，原告和被告王杰就系争房屋签订了房屋买卖合同，约定系争房屋以人民币（以下币种相同）90万元转让给原告。此后，原告共计支付房款85万元，并承担个人所得税款9，367元、契税28，101元、交易手续费442元、居间费18，000元。因唐素娣拒绝交付房屋，王爱利曾经起诉至法院要求履行合同，案号为（2014）浦民一（民）初字第9455号，法院判决房屋买卖合同无效，驳回了王爱利的诉讼请求，并返还系争房屋。基于合同无效的法律后果，两被告应当返还购房款并赔偿损失。故原告起诉请求：1、判令两被告共同归还原告王爱利购房款85万元；2、判令被告唐素娣支付原告为购买房屋代为垫付的个人所得税款9，367元；3、判令两被告共同赔偿王爱利支付的中介费损失18，000元；4�诉讼费由两被告承担。原告王爱利在本案中暂不主张赔偿契税28，101元、交易手续费442元的损失。
被告唐素娣辩称，房款85万元没有收到过，前案已经判决王爱利和王杰是恶意串通。原告以唐素娣名义缴纳的个人所得税款9，367元，被告唐素娣同意退还，其他诉讼请求均不同意。
被告王杰当庭未作答辩。庭前向提交答辩状称，不同意由被告王杰归还购房款，购房款应当由唐素娣偿还。王杰是得到唐素娣授权和指示，收取了王爱利85万元购房款，收到购房款后偿还了唐素娣的借款，都直接归还了李峻。
经审理查明，唐素娣原为上海市康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2013年6月21日，唐素娣经上海市东方公证处出具公证委托书，委托受托人王杰办理出售位于上海市康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，委托期限为自委托人签署该委托书之日起至受托人完成�托事项之日止。公证书编号（2013）沪东证字第24823号。
2013年8月27日，上海市东方公证处出具公证书，证明唐素娣于2013年8月24日去该公证处出具了声明书，声明内容为申请人原办理的委托书公证，编号（2013）沪东证字第24823号，因情况有变，声明终止上述委托，原受托人王杰在该委托书项下的代理权即告终止。
2013年8月27日晚7时许，唐素娣儿子王琛通过朋友协助拨打110电话报警，称王琛在当天中午12时许，因与嫌疑人王杰有债务纠纷在凤阳路东方公证处门口被王杰及其朋友非法拘禁及人身侵犯至当晚7时。接报民警赶至现场后，王杰等人依旧对报警人（王琛）及其父母实施殴打等违法行为，致使报警人王琛身上多处伤痕及其母亲头部出血晕厥送医，后民警将涉案人员控制后带至派出所接受调查。
之后，王爱利起诉唐素娣要求履行房屋买卖合同并交付系争房屋，法院于2014年3月12日立案受理后，案号为（2014）浦民一（民）初字第9455号（以下简称前案），被告唐素娣提出反诉，请求判令确认系争房屋买卖合同无效，要求王爱利将系争房屋产权恢复登记至唐素娣名下。本院依法予以受理，与本诉合并审理。
前案审理中，王爱利提供了其与王杰签订的《房地产买卖居间协议》（落款日期2013年8月27日），约定出卖方唐素娣将坐落于上海市浦东新区康佳路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积72.33平方米）以90万元转让给王爱利。2013年9月21日，王杰以唐素娣名义与王爱利签订了《上海市房屋买卖合同》，合同附件约定2013年8月31日支付购房定金7万元，9月25日前支付首期房价款20万元，办理产权过户当日支付53万元，验收交接物业当日支付尾款5万元，甲方（出卖方）迁出户口三日内支付房款5万元。2013年10月26日，系争房屋产权人变更登记为王爱利。�外人王杰出具收据（日期2013年8月27日）确认收到王爱利购房定金7万元，2013年9月24日，王爱利通过银行转帐支付王杰20万元，同日王杰出具了房款收据，2013年10月13日，王爱利支付王杰购房款58万元。
2013年12月21日，唐素娣儿子王琛出具承诺书给王爱利，称于2014年1月11日前全家腾退浦东新区康佳路XXX弄XXX号XXX室，房屋交给现产权人王爱利，并承诺母亲唐素娣知晓此事。
王爱利称，其在签订居间协议前未曾看过唐素娣的房屋，只在中介人员的介绍下看了类似房型，产权证办好后其要求王杰交房，但后者一直解决不了，故在2013年12月21日王爱利和王杰带了一些人第一次上门，准备强行收房，当天发生了冲突。唐素娣称承诺书是其儿子写的，12月21日王爱利和王杰带了10多人上门砸被告家门，最后是通过10多名警察强行将王爱利等人驱赶出去，唐素娣的儿子考虑到家里老人、小孩的人身安全才写了该份承诺书，但写的时候唐素娣不在场，也不代表唐素娣的意思，唐素娣全家只有该套住房，不可能搬出去，唐素娣出具第一份委托书是由于唐素娣的儿子向王杰借钱，王杰要求写个卖房的委托书做担保，2013年8月27日，由于公证处通知王杰已撤销了卖房委托，故引其愤怒而强行限制了被告家人的人身自由并殴打逼迫补齐委托书。
前案审理中，王爱利坚持认为合同有效，唐素娣表示倘若合同无效，王爱利的购房款应向收款人王杰主张。
前案判决认为，案件争议的焦点问题：一、代理人王杰出售系争房屋的代理行为是否合法有效；二、王爱利与王杰是否存在恶意串通，所签订的买卖合同是否有效。
针对争议问题一，唐素娣虽然于2013年6月21日出具了委托王杰出售系争房屋的委托书，但其于2013年8月24日已向公证机关公证终止委托关系的声明，�杰等人于8月27日在公证机关门口围堵唐素娣的儿子并随之与唐素娣及其儿子发生冲突以致发生伤害而经公安机关处理，可见王杰对被告终止委托关系的事项应已知晓。在此情况下，王杰于8月27日同一天与王爱利签订居间协议私下出售系争房屋，其行为显然非正常的代理关系，不具有合法有效性。
针对争议问题二，王爱利虽然已向案外人王杰支付了系争房屋的大部分购房款，但其购房行为存在如下不合常理之处：首先，在购房的过程中，王爱利从未进入系争房屋进行查看。购房过程中的看房，通常是指买受人进入所要购买的特定房屋内进行查看，以便买受人预先了解房屋的居住状态、装修情况、产权人或者实际居住人是否知晓房屋出卖等情况。而王爱利在没有看房，仅凭居间方陈述有委托人且尚未看到委托书的情况下，即与王杰签订居间协议并开始支付款项，显然不合正常之购房特征；其次，王爱利在系争房屋尚未交付的情况下，将本应在验收、交接物业时支付的尾款提前支付与王杰，显然不符买受人在交易过程中应持有的审慎之态。且根据王爱利的陈述，王爱利首次到系争房屋（2013年12月21日）即是与王杰带人强行上门收房，更不符合善意购房人的行为特征。法院对唐素娣抗辩王爱利与王杰存在恶意串通的意见予以赞同。
基于上述情况，王杰以唐素娣名义与王爱利签订的房屋买卖合同系无权代理，此后也未得到唐素娣的追认。至于唐素娣的儿子王琛在2013年12月21日书写下的承诺书，可能慑于王爱利当天纠集他人上门强行收房的威势，该承诺书也不能代表唐素娣本人的意思表示。且王爱利与王杰签订房屋买卖合同存在恶意串通，损害唐素娣利益，故该买卖合同应当认定无效。因买卖合同无效，基于无效合同取得的财产应予�返还，系争房屋产权应恢复登记至唐素娣名下。因王爱利坚持认为买卖合同有效，而唐素娣认为王爱利应向王杰主张返还购房款，因此王爱利支付的房款，前案不作处理，王爱利可另行主张。前案判决如下：一、以唐素娣名义与王爱利于2013年9月21日就上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王爱利于本判决生效之日起十日内协助唐素娣办理将上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至唐素娣名下的手续；三、驳回王爱利的全部诉讼请求。
一审判决后，王爱利提起上诉，后因王爱利没有缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。一审判决已经生效。
本案审理中，王爱利提交了购房款凭证，证明曾向王杰支付购房款85万元。唐素娣对证据真实性无异议，但表示对当时的收款情况不知情。
唐素娣称，�杰是无权代理，与王爱利恶意串通；即便唐素娣欠李峻钱款，不应由王杰代为偿还，不认可王杰代唐素娣偿还借款的行为。
上述事实，由经庭审质证的民事判决书、付款凭证、个人所得税款缴款凭证及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，王爱利将购房款85万元支付给了王杰，前案已经认定王杰以唐素娣名义与王爱利签订买卖合同无效，王杰系无权代理，其代理行为未得到唐素娣的追认，王爱利与王杰存在恶意串通，而唐素娣并未收取王爱利的购房款。因此，王爱利要求唐素娣归还85万元购房款缺乏依据。王爱利支付的购房款85万元，应当由王杰偿还。王爱利要求唐素娣支付为购买系争房屋代为垫付的个人所得税款9，367元，唐素娣同意支付，本院予以准许。王爱利购买系争房屋，系与王杰在恶意串通，要求赔偿中介费损失，缺乏依据，本院不予�持。至于，唐素娣、李峻、王杰之间的抵押借款合同纠纷不属于本案处理范围。被告王杰经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王杰应于本判决生效之日起七日内返还原告王爱利购房款85万元；
二、被告唐素娣应于本判决生效之日起七日内支付原告王爱利为购买房屋代为垫付的个人所得税款9，367元；
三、驳回原告王爱利的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，673元，减半收取计6，336.50元，由原告王爱利负担186.50元，由被告王杰负担6，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延�行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。