湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民二终字第00556号
上诉人（原审被告）：朱晶。
委托代理人：吴世云。
被上诉人（原审原告）：武汉和信物业管理有限公司。住所地：湖北省武汉经济技术开发区奥林花园*号商网*楼。
法定代表人：李晓山，经理。
委托代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。
委托代理人：蔡志利，湖北敏讷律师事务所律师。
上诉人朱晶与被上诉人武汉和信物业管理有限公司（以下简称和信物业公司）物业服务合同纠纷一案，湖北省武汉经济技术开发区人民法院于2015年3月5日作出（2015）鄂武经开民初字第00038号民事判决，朱晶不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：和信物业公司系开发商湖北人信房地产开发有限公司前期指定委托为武汉经济技术开发区奥林花园小区提供物业服务的公司。朱晶系武汉经济技术开发区30r地块奥林花园28-3-502号房产业主，该房屋建筑面积为195.17平方米，为顶层复式楼。2006年5月27日，朱晶（甲方）与和信物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由和信物业公司为朱晶的上述房屋提供物业管理服务；物业管理费为一季一付，于每季首月15日之前缴清，如遇周末顺延；住宅按建筑面积每月每平方米0.50元；甲方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按3‰交纳违约金等内容。2009年7月8日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与和信物业公司（乙方）签订《奥林花园物业服务合同》，约定乙方按双方约定的物业服务标准为奥林花园小区提供物业服务；物业服务期限为3年，从2009年7月1日至2012年6月30日；其中2009年7月1日至2010年6月30日止多层楼房的物业服务费用为每月每平方米0.65元；乙方服务满一年由业主代表和业主委员会进行评估是否达到第三部分中的物业服务标准，若能达到则多层楼房的物业服务费为每月每平方米0.70元，若不能达到则按上年标准执行；业主应当按月（季度）交纳物业服务费；业主逾期（三个月）以上未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用1‰加收违约金等内容。2013年1月12日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与和信物业公司（乙方）签订《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，约定乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；物业服务期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日；多层住宅的物业服务费为每月每平方米0.70元；自2013年3月1日起，以上述服务费价格为基础，启动管理服务费上浮方案报甲方，甲方根据奥林花园业主大会议事规则采用书面征求意见方式征求业主意见，由奥林花园业主大会决议是否调整物业收费标准；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为应纳费季度第二个月7日前；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当每日按欠费金额的0.9‰的标准向乙方支付违约金等内容。2013年9月28日，奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，载明“现同意从2013年10月1日开始正式按调整后的收费标准执行，新的物业费收费标准全小区多层、小高层、别墅、商铺在现有物业费的基础上每平方上调0.10元”。朱晶的涉案房屋在质保期内出现墙面开裂、渗漏问题，和信物业公司曾数次安排维修，但未能解决，导致朱晶装修财产受损。朱晶因房屋质量问题以及和信物业公司对于小区共用部位管理、共用设施管理、停车场及车辆管理、绿化管理等方面存在的问题，自2006年7月1日起未再交纳物业服务费。
原审法院认为：朱晶与和信物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会与和信物业公司签订的《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，以及奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，除其中违约金条款约定过高应属无效外，其他条款均未违反法律规定，应属有效。和信物业公司作为奥林花园小区的物业服务企业，应全面履行合同义务。朱晶作为业主，享受了和信物业公司对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。朱晶关于房屋质量问题和其他物业服务瑕疵问题的抗辩，因和信物业公司未提供反证，法院予以采信。和信物业公司对于质保期内出现的房屋质量问题，作为前期开发商指定的物业公司，有义务协助业主与开发商协调解决；对于质保期外屋顶、外墙等房屋共用部位的维护、修缮，亦属于其管理服务职责范围，涉及房屋维修基金的使用，和信物业公司应按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的规定，对需维修和更新、改造项目提出使用方案。综合本案和信物业公司对朱晶反映问题的处理方式、维修效果，同时考虑到朱晶的受损程度以及对日常生活的影响程度，法院认为和信物业公司的服务工作存有瑕疵，造成朱晶生活不便及财产损失，和信物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。据此，法院酌情认定朱晶按80%的比例支付2006年7月1日至2014年9月30日的物业服务费。其中，2006年7月1日至2009年6月30日的物业服务费按每月每平方米0.50元计算；2009年7月1日至2012年6月30日的物业服务费按每月每平方米0.65元计算；2012年7月1日至2013年9月30日的物业服务费按每月每平方米0.70元计算；2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费按每月每平方米0.80元计算。和信物业公司主张从2010年7月1日至2012年9月30日的物业服务费按每月每平方米0.70元计算的主张，因和信物业公司对于合同约定的价格调整前置条件是否符合，即对于是否经业主代表和业主委员会评估达到物业服务标准未能提供证据，该主张法院不予支持。据此，和信物业公司主张的2006年7月1日至2014年9月30日的物业服务费本金9，602.36元，法院予以支持；和信物业公司主张的上述期间内其他物业服务费本金及违约金，法院不予支持。朱晶抗辩的房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，不宜并案处理，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、朱晶于判决生效之日起10日内向武汉和信物业管理有限公司支付2006年7月1日至2014年9月30日的物业服务费9，602.36元；二、驳回武汉和信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，减半收取250元，由武汉和信物业管理有限公司负担225元，由朱晶负担25元。因此款武汉和信物业管理有限公司已垫付，朱晶将其应付款项25元连同上述判决款项一并付给武汉和信物业管理有限公司。
上诉人朱晶不服原判，上诉称：一、原审认定事实错误。被上诉人未完全履行物业合同，而不是物业服务存有瑕疵。上诉人抗辩的一个理由是被上诉人在房屋质保期内没有履行房屋维修的义务，上诉人为此在原审中已经提交了充分的证据，可是原审法院认定是房屋质量纠纷，系认定事实错误。上诉人房屋质量问题不是在质保期外发生的，而是在交房的初期就出现的，而被上诉人一直没有履行其应尽的义务。被上诉人未提交证据证明小区业委会同意自2013年10月1日将多层物业服务费0.7元每平方米调整至0.8元每平米。二、原审审理程序违法。本案不宜适用简易程序审理。综上，请求二审依法撤销原判，依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人和信物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为：关于朱晶主张和信物业公司完全未履行物业服务合同的问题，和信物业公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，并按合同履行了服务义务，朱晶主张其未履行的主张，缺乏证据证实，本院不予支持。关于朱晶房屋外屋顶、外墙等房屋共用部位的维护、修缮的问题，朱晶房屋外墙存在渗水现象，作为物业服务公司的和信物业公司有义务协助业主与开发商协调解决，如果涉及房屋维修基金的使用，和信物业公司应按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的规定，对需维修和更新、改造项目提出使用维修方案。但是，本案系物业服务合同纠纷，朱晶不能以房屋外屋顶、外墙等房屋共用部位的维护为由不缴纳物业费。关于物业费收费标准的问题，双方争议的物业费标准由小区业主委员会与和信物业公司协商一致产生，物业费标准符合国家物业收费的指导标准，应为合法。关于本案审理适用程序的问题，本案事实清楚，争议不大，符合民事诉讼法适用简易程序的条件，原审按简易程序审理并无不妥。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由朱晶负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤晓峰
审判员 晏 明
审判员 李 行
二〇一五年七月十五日
书记员 张 璇