广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠博法溪民初字第258号
原告（反诉被告）博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂，住所地：广东省博罗县龙华镇龙腾工业区。法定代表人魏福景，经理。
委托代理人吴燕彬、陈宝龙，广东卓凡律师事务所律师。
被告（反诉原告）何雪旺。
被告（反诉原告）孔祥来。
被告（反诉原告）朱建平。
三被告的委托代理人王东，广东慧达律师事务所律师。
原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂诉被告何雪旺、孔祥来、朱建平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂的委托代理人吴燕彬、陈宝龙、被告何雪旺、孔祥来、朱建平及其委托代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂诉称，原告是一家兼营房地产开发和物业管理的企业。2012年2月28日，三被告租用原告位于博罗县龙溪镇峰景雅居综合楼酒店3至8层及首层服务台作为经营宾馆使用，并签订了一份《房屋租赁合同），约定：租赁期限为12年，从2012年11月1日至2024年10月31日止；租期的第一至三年即2012年11月1日至2015年10月31日，月租金56009元，租期的第四至五年即2015年11月1日至2017年10月31日，月租金61610元，租期的第六至七年即2017年11月1日至2019年10月31日，月租金67771元，租期的第八至九年即2019年11月1日至2021年10月31日，月租金74566元，租期的第十至十一年即2021年11月1日至2023年10月31日，月租金82034元，租期的第十二年即2023年11月1日至2024年10月31日，月租金90249元；租金以转账或现金的方式按月支付，每月5日前付租金；若三被告拖欠租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金额为月租金4%／日，拖欠租金超过5天，视同违约，原告有权终止租赁合同，收回房屋，并向三被告讨回拖欠的租金及滞纳金，直到三被告迁出上述房屋为止；2012年3月1日至2012年10月31日为装修期，在此期间免收租金；违约责任条款约定，如需即时收回房屋或退租，由违约方支付六个月的房屋租赁费（为退租期间上一个月的租赁费标准）给被违约方作为收回或退租的经济补偿；租赁期内，三被告对出租房屋进行装修或增加水电，消防等设施，须经原告书面同意并经政府有关部门批准，并由原告执行监理，所需费用由三被告承担，双方解约时，三被告不能移走自行添加的结构性设施，原告亦不必对上述添加设施进行补偿。合同签订后，原告把博罗县龙溪镇峰景雅居综合楼酒店3至8层及首层服务台交给三被告使用，三被告进行装修后作为经营宾馆使用，但三被告一直不支付到期的房屋租金。原告多次通过电话、上门方式催缴租金和2013年1月21日以速递邮寄《催款通知书》形式催缴租金，2013年4月9日被告孔祥来和朱建平平仅仅交来租金共2万元。无奈之下，2013年4月24日原告通过博罗县公证处公证形式邮寄《通知》给三被告，要求三被告于2013年5月4日之前一次性付清所拖欠的租金，如逾期原告将终止《房屋租赁合同》，并追究三被告违约责任。但三被告都置之不理，至今尚欠原告租金372063元，三被告的上述违约行为已经构成根本违约。据此，请求法院判令：1、解除原告与三被告于2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》，三被告应于15日内将原告出租给三被告的博罗县龙溪镇峰景雅居综合楼酒店3至8层及首层服务台房产清场后交还给原告，清场时依附于墙体建筑物的装修设施、设备及拆除后损坏影响房屋使用价值的装修设施、设备不得拆除，三被告立即支付违约金336054元给原告；2、三被告立即支付拖欠原告的租金人民币372063元（租金暂计从2012年11月1日至2013年5月份，之后另计，标准按每月56009元，计至三被告归还租用房产为止）和被告应支付滞纳金人民币19645元（暂计从2012年11月6日至2013年5月30日，标准按照中国人民银行同期同类贷款利率，之后另计，标准同上，并计至还清欠款日止），三被告缴交之履约保证金人民币10万元优先用于偿还拖欠的租金；3、本案诉讼费用由三被告负担。
原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的《企业法人营业执照》、组织机构代码证；2、被告何雪旺、孔祥来、朱建平的身份证、驾驶证；3、粤房地权证字第DJ00××40号《房地产权证》；4、《房屋租赁合同》；5、催缴通知书、中通速递详情单、中通快递查询单；6、（2013）粤惠博罗第000654号、000655号、000656号《公证书》；7、收据。
被告何雪旺、孔祥来、朱建平辩称，被告前期投入大量的资金，且借了大量的贷款，至今尚未盈利。原告违约在先，双方对变化的租金未达成一致的意见，被告拖欠租金是有法定理由的，签订合同时原告承诺向被告提供停车场，但后来被拆除，为此严重影响了宾馆的入住率。合同约定原告向被告提供独立的供电供水计量设施，但至2012年11月23日原告才向被告通电，不仅影响被告的装修进度，而且造成被告无法投入试业，给被告造成经济损失，如原告能降低租金，被告同意支付租金给原告。
被告何雪旺、孔祥来、朱建平对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、网络问政基本信息、情况说明、照片；2、客户档案、客户资料台帐、专变用户用电台帐；3、录音资料。
被告何雪旺、孔祥来、朱建平反诉称，原、被告签订《房屋租赁合同》后，三被告即按期对房屋进行装修，由于原告没有按照合同约定向三被告提供独立的供电供水计量设施，导致三被告无法按期开业，给三被告造成了损失。同时，又由于原告当初承诺的给三被告提供独立的停车场，在宾馆开业之初即遭原告拆除，导致三被告开办的宾馆无独立的停车场，从而直接影响了三被告开办的宾馆的入住率，也给三被告造成了经济损失。因此，原告理应降低房屋的租金，即将原租金标准降低50%，即每月三被告应支付的租金为28005元。以上事实，可以认定为原告违反了《房屋租赁合同》的约定。因此，原告应向三被告承担违约责任，即支付相当于六个月租金标准的违约金336054元给三被告。基于上述事实和理由，反诉原告依照我国民事诉讼法的有关规定，特具状反诉，请求人民法院判如所请。据此，反诉请求法院判令：1、原告支付违约金336054元给三被告，并赔偿三被告损失280054元；2、三被告向原告缴纳的月租金降低50%，即每月为28005元，双方继续履行房屋租赁合同；3、原告承担本案的全部诉讼费用。
被告何雪旺、孔祥来、朱建平对其反诉在举证期限内提供的证据与本诉提供的证据相同。
原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂对被告何雪旺、孔祥来、朱建平的反诉答辩称，原告已经按照合同约定向被告提供了独立供电、供水计量设施。原告与被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定：1、由甲方（即是本案原告）免费向乙方（即是本案被告）提供独立的供电、供水计量设施；2、配电标准按250千伏安，如乙方超负荷用电所产生的费用概由乙方承担；3、乙方为独立电表，直接对应供电部门，甲方不提供发、配电服务。即原告仅提供免费的独立供电供水计量设施，办理接火送电的手续应由被告负责办理，在申请供电之前根据供电部门的规定商业用电必须有营业主体，即必须先取得营业执照，才有资格申请供电。而被告于2012年11月20日才在博罗县工商行政管理局登记成立博罗县艾森豪酒店，并于2012年11月23日办理接火送电手续。因此，原告己为被告提供了供电设施，被告申领营业执照后，供电部门也随后给予供电。原告从未向被告承诺过提供独立停车场，原告出租房产是按照报规划建设局批准的规划设计方案提供的，即由综合楼墙边直线连接河边围墙，在围闭的围墙中间开通一条为六米宽的消防通道。被告不能无理要求原告改变经规划建设局批准的规划设计方案，围蔽一个独立的停车场给被告使用。被告求原告提供独立的停车场没有依据，原告提供给被告使用的临时围辩闭，因业主投诉，原告根据原来的设计规完善楼盘。被告要求原告支付违约金336054元，赔偿被告损失280054元，被告向原告缴纳的月租金降低50%，即每月为28005元，双方继续履行房屋租凭合同，没有任何合同和法律依据，而且违反正常人的生活逻辑，原告给予被告足够的付款时间，但被告仍未支付租金。综上，敬请法庭查明事实，驳回被告所有的反诉请求。
原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、博罗县艾森豪酒店的基本登记信息；2、《中华人民共和国组织机构代码证》；3、客户档案；4、峰景雅居（二期）一层平面图；5、收据、综合楼2012年水电录表。
经开庭质证，三被告对原告在本诉中提供的证据1、2、3无异议；对证据4的真实性无异议、关联性有异议；对证据5的合法性、关联性有异议；对证据6有异议；对证据7认为从2013年4月起每月交付租金20000元给原告。三被告对原告在反诉中提供的证据1、2的关联性有异议；对证据3认为不能证明三被告违约；对证据4的真实性、合法性无异议、关联性有异议；对证据5认为与本案无关。原告对三被告提供的证据1认为无法证明原告出租给三被告的房产有停车场及原告承诺给三被告提供停车场；对证据2认为证明被告取得营业执照三天后原告向被告供电；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议。
根据上述证据，本院查明，2012年2月28日，原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂与被告何雪旺、孔祥来、朱建平签订一份合同编号为B20120202的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于博罗县龙溪镇峰景雅居综合楼酒店3至8层及首层服务台租赁给三被告，房屋面积3733.92平方米，租赁期限从2012年11月1日至2024年10月31日，租赁房屋作为经营宾馆使用；2012年11月1日至2015年10月31日，月租金56009元，2015年11月1日至2017年10月31日，月租金61610元，2017年11月1日至2019年10月31日，月租金67771元，2019年11月1日至2021年10月31日，月租金74566元，2021年11月1日至2023年10月31日，月租金82034元，2023年11月1日至2024年10月31日，月租金90249元，租金以转账或现金的方式按月支付，每月5日前付租金；拖欠租金超过5天，视同违约，原告有权终止租赁合同，收回房屋，并向三被告讨回拖欠的租金及滞纳金，直到三被告迁出上述房屋为止；2012年3月1日至10月31日为装修期，在此期间免收租金，水电费等其他费用正常缴纳；三被告须支付承租保证金人民币100000元给原告，保证金在合同期满后，三被告在不拖欠任何费用和保持室内原有设施及原有附带物品完好的情况下，由原告在一周内返还；原告向三被告提供独立的供电、供水设施，三被告应按时支付水费、电费，因经营产生的税、费则由三被告负责；电梯的日常监管、使用、维护、保养、安全事故等一切责任由三被告承担，由此产生的维护费、电费等一切费用由三被告支付等。
上述合同签订后，原告依约将以上房产交付三被告使用，并向三被告提供水、电，三被告向原告支付了保证金人民币100000元。2013年4至8月，三被告每月向原告支付租金人民币20000元，共人民币100000元，其余租金经原告催收，三被告至今未支付给原告。
另查明，原告出租给三被告的房产（《房地产权证》号：粤房地权证字第DJ001286**），房地产权属人系原告，规划用途为商业营业用房，建筑总面积为4968.04平方米。
本院认为，原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂与被告何雪旺、孔祥来、朱建平签订的合同编号为B20120202的《房屋租赁合同》，主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告依约履行了合同义务，三被告未按合同约定支付租金，已构成根本违约。原告请求解除原告与三被告于2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》、被告将租赁的房产交还给原告，本院予以支持。原告要求三被告支付租金及滞纳金，本院予以采纳。原告请求三被告清场时依附于墙体建筑物的装修设施、设备及拆除后损坏影响房屋使用价值的装修设施、设备不得拆除，支付违约金336054元，三被告缴交的履约保证金人民币100000元优先用于偿还拖欠的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告何雪旺、孔祥来、朱建平的反诉问题。原告与三被告签订《房屋租赁合同》后，原告依约将房产交付三被告使用，并提供了水、电。合同没有约定原告应提供停车场给三被告使用，三被告亦未提供证据证明原告必须履行上述义务，应承担举证不能的责任。三被告使用了原告的房产，理应按合同的约定支付相应的租金，长期未依约支付租金，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。三被告反诉请求原告支付违约金336054元、赔偿损失280054元，三被告向原告缴纳的月租金降低50%，即每月为28005元，双方继续履行房屋租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂与被告何雪旺、孔祥来、朱建平于2012年2月28日签订的合同编号为B20120202的《房屋租赁合同》；被告何雪旺、孔祥来、朱建平在本判决发生法律效力之日起15日内，将上述合同的房产交还给原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂。
二、被告何雪旺、孔祥来、朱建平在本判决发生法律效力之日起15日内，支付2012年11月至本判决发生法律效力之日的租金（按合同约定计算每月的租金，2013年4至8月，每月已支付租金人民币20000元，共人民币100000元）及滞纳金（2012年11月至本判决发生法律效力之日，从每月的6日起，以当月所欠的租金为本金，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂。
三、驳回原告博罗县龙华镇金峰塑胶原料加工厂的其他诉讼请求。
四、驳回被告何雪旺、孔祥来、朱建平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11078元、反诉费5121元，合共16199元，由被告何雪旺、孔祥来、朱建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 卢东明
审 判 员 纪汉雄
人民陪审员 闾容进
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 吴淑娴