广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初560号
原告：江门市蓬江区富恒物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区港口一路13号五层商务中心A9（C）室。
法定代表人：阮杏芳。
委托代理人：谭文秀、谭社芬，均系广东华南律师事务所律师。
被告：黄淑清，女，1982年6月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
委托代理人：王敏锦，男，1982年9月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系被告的丈夫。
原告江门市蓬江区富恒物业管理有限公司(以下简称“富恒物业公司”）诉被告黄淑清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告富恒物业公司的委托代理人谭文秀，被告黄淑清的委托代理人�敏锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富恒物业公司诉称：被告是江门市蓬江区杜阮镇恒和苑5栋之二602室业主，于2010年1月20日与原告签订《恒和苑前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，2013年5月31日前，被告应按照建筑面积1.2元/㎡/月缴纳管理费用，自2013年6月1日起，被告则应按照1.5元/㎡/月缴纳管理费用。原告曾因被告拖欠管理费用于2013年4月12日向法院起诉，要求被告支付所拖欠的物业管理费用，在法院的调解下双方达成调解。现被告于2013年5月份开始又不缴纳物业服务费，截止至2016年6月，被告拖欠原告物业服务费用6234.73元，车位清洁照明费用950元及公共分摊水电费用494.82元。原告已多次向其发出催缴通知书，并明确滞纳金自通知书发出的30天后按每天3‰计算，但其至今仍不予理会，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费、公共分摊水电费、车位清洁照明费合计人民币7679.5元；二、被告向原告支付违约金（以每月欠付的物业服务费为基数，从2013年7月25日（即原告最早于2013年6月25日向被告发出催交通知，从次月起开始计算违约金）起按每日3‰计算至费用付清之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告陈述其第一项诉讼请求中所列的物业服务费7679.5元包含了物业服务费、公共分摊水电费及车位清洁照明费，即7679.5元包含了上述各项费用的金额。
富恒物业公司在举证期限内提供的证据有：
1、工商机读资料，证明原告的主体资格；
2、（2013）江蓬法民一初字第840号民事调解书，证明原告曾因被告拖欠物业服务费的行为向法院起诉，法院确认双方之间存在物业管理合同关系；
3、催缴管理费通知书，证�原告因被告逾期不缴纳服务费及公共水电分摊费的行为已多次向被告发出催缴通知，并明确滞纳金自通知书发出的30天后按每天3‰计算；
4、资质证书，证明原告具有相应的物业服务资质；
5、照片，证明原告曾就被告逾期缴纳物业服务费的情况对其进行催缴；
6、物业管理服务合同、前期物业管理服务协议，证明原告与开发商签订物业管理服务合同，约定原告为开发商开发的恒和苑小区提供物业服务，原告为被告名下的恒和苑第5栋之二602室房屋提供物业管理服务，被告应按照合同约定支付服务费及承担逾期缴纳服务费的责任；
7、不动产登记信息证明，证明涉案房屋的建筑面积为109.96㎡；
8、不动产登记信息证明，证明江门市蓬江区杜阮镇恒和苑1号DC151摩托车位、DX123小车车位的权属人为黄淑清，其应按合同约定支�车位清洁及照明费用；
9、发票；
10、收费备案回执；
11、水电费发票（补充），证明原告每月有支付恒和苑小区公共水、电费用。
被告黄淑清辩称：原告提供的营业执照无法证明原告具备履行物业管理服务合同的合法身份，其提供的民事调解书不能作为此次民事诉讼的事实证明，但证明了原告没有按照合同要求提供物业服务，尤其对小区公共部位管理不到位，造成小区内多处楼顶公共位置被私人占用并建成多处违法建筑，改变楼宇的本身结构，走火通道堵塞，花园存在多处违建物，地下车库开放性停车位非法封闭并在小区围墙开门。被告楼顶存在违建物，被告多次向原告投诉，原告推卸责任，认为是政府部门的责任，与其无关。2013年5月经蓬江区法院杜阮法庭开庭审理后，双方达成和解，原告承认其履行合同不完整，承诺将完善管理，被告补交了七成物管费。之后原告没有按调解书履行其义务，小区楼顶又发现多处违建物，被告楼顶铁门被锁。原告没有证据证明其提供了2013年5月至2016年6月的物业服务，且已超出法律时效，原告在起诉状中陈述其曾多次向被告发出催缴通知书，被告当时在涉案房屋内居住，并没有看到上述通知书。另外对滞纳金问题，原告无权请求滞纳金。从原告补充的资质证书可以看出，其物管资质到2015年5月7日，之后原告有无资质没有相应的证据证明，其之后提供的催缴通知书是伪造的，原、被告签订了合同，原告请求的滞纳金只能算是违约金。
被告黄淑清在举证期限内提供的证据有：
1、恒和苑房屋装饰装修管理协议书，证明原告对小区内违建物负有管理责任；
2、违建物照片，证明小区内存在违建物。
本院根据以上证据�综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告富恒物业公司提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：富恒物业公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2011年12月11日至2012年11月30日、2013年5月8日至2015年5月7日…。”
江门市蓬江区物价局于2012年3月25日出具的《收费备案回执》载明：“富恒物业公司：恒和苑小区实行政府指导价物业服务收费备案材料悉，该公司的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意备案…。”
原告富恒物业公司与江门市裕和置业发展有限公司于2009年6月1日签订《物业管理服务合同》，主要约定：“甲方（房地产开发公司）：江门市裕和置业发展有限公司，乙方（物业管理公司）：富恒物业公司，双方就甲方负责开发的恒和苑小�物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。物业类型：住宅小区，座落位置：江门市蓬江区杜阮镇芝山大道恒和苑，本物业竣工交付使用后，由乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容，并达到以下服务质量：房屋建筑共用部位的维修养护和管理…本物业的管理服务费，步梯住宅按每月0.80元/㎡，电梯住宅按每月1.50元/㎡，服务期限从2009年6月1日至2012年5月30日止…。”
原告与被告黄淑清于2010年1月20日签订《恒和苑前期物业管理服务协议》，主要约定：“甲方：富恒物业公司，乙方（业主）：黄淑清，双方就被告购买的由裕和置业有限公司负责开发建设的江门市恒和苑住宅小区中第5栋之二602房竣工验收交付使用后提供物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同…本物业竣工交付使用后，由甲方向业主和非业主�用人提供以下服务内容，并达到以下服务质量：房屋建筑共用部位的维修养护和管理…。本物业竣工验收交付使用后，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包含共用水费、电费，共用水费、电费暂定所需费用按每户相当于一个月的确权面积管理费向业主分摊，于每年一月份一次性缴交，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，按多层（无电梯）住宅按建筑面积每月0.8元/㎡，电梯房（首-3层）住宅按建筑面积每月1.4元/㎡，（4-9层）住宅按建筑面积每月1.5元/㎡向业主或非业主使用人收取物业服务费，其中，从2011年6月1日至2013年5月31日止，多层（无电梯）住宅由开发公司赠送服务费每月0.25元/㎡，业主按建筑面积每月0.55元/㎡缴交物业服务费，电梯房住宅由开发公司赠送管理费每月0.3元/㎡，（首-3层）住宅按建筑面积每月1.1元/㎡缴交物业服务费，（4-9层）住�按建筑面积每月1.1元/㎡缴交物业服务费，自开发公司发出《收楼通知》之日起两年内享受以上物业服务费优惠的标准。为确保物业管理服务的正常运作，业主从办理收楼手续后，从2011年6月1日开始缴交物业服务费，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前…业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金，业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方可公示欠费名单（含书面催缴通知书）或采取向法院起诉等的诉讼方式追讨欠费。本物业工程竣工验收交付使用后，车位停车保管费和停车费按下列标准向车位使用人收取：小车位照明清洁费20元/月，摩托车位照明清洁费5元/月，露天小车位月结算临停费200元/月。服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与甲方签订的物业服务合同生效之日止…。”
原告提供的《不动产登记信息证明》（编号：201709250216、201709250215、201702170263），分别载明：“不动产座落：江门市蓬江区杜阮镇恒和苑1号DC151车位、DX123车位，权属人：黄淑清，共有情况：单独所有，建筑面积：5.27㎡、26.09㎡…。”“权属人：黄淑清，共有情况：单独所有，房屋座落：蓬江区杜阮镇恒和苑5幢之二602室，建筑面积109.96㎡，抵押权利人：江门市新会农村信用合作联社杜阮信用社…。”
本院于2013年6月3日作出（2013）江蓬法民一初第840号《民事调解书》，载明：“原告：富恒物业公司，被告：黄淑清，本院于2013年4月12日立案受理了原告富恒物业公司诉被告黄淑清物业服务合同纠纷一案…原告诉称：富恒物业公司于2010年1月20日签订《恒和苑前期物业管理服务协议》，约定富恒物业公司为被告提供位于江门市恒和苑小区5幢之二602的物业管理服务，自2011年12月至2013年4月被告拖欠物业服务费2243.5元、车位清洁照明费475元及公共水电分摊费131.95元合计2850.1元…在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告富恒物业公司和被告黄淑清确认应收取物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费共1995.1元，被告应于2013年6月10日前一次性支付给原告…。”
原告于2015年6月29日、2015年12月30日、2016年6月23日向被告发出《催缴管理费通知书》（三份），载明：“恒和苑5幢之二602号房黄淑清业主：602单元自2015年1月至2015年6月、2015年7月至2015年12月、2016年1月至2016年6月管理费未交，共欠费18个月（每月管理费164.94元），合共欠费2968.92元，请于收到本通知之日起，尽快到管理处缴交或到农村信用合作社划账到该公司…另自原告发出《通知书》30天后起计，每�期一天加收3‰滞纳金…手写备注：另附：2015、2016年公共水电费分摊329.88元，DC151、DX123车位清洁照明费2015年1月至6月共150元，2015年7月至12月共150元，2016年1月至6月共150元。”原告提供的照片显示其将上述通知书张贴于602室房屋门口处。
原告提供的广东电网有限责任公司江门供电局出具的《普通发票》载明：“用户名称：富恒物业公司，用电地址：江门市蓬江区杜阮镇芝山大道恒和苑2幢之一侧，电费年月：2015年1月…2016年6月，电费合计金额：5117.28元…3153.60元。”原告提供的江门融浩水业股份有限公司杜阮供水分公司出具的《发票》载明：“户名：富恒物业公司，地址：恒和苑6幢之一…，抄表日期：2015年2月…2016年6月，水费合计金额：47.94元…66.24元。”
在庭审中，被告陈述其约于2012年接收602室房屋使用至今，其没有收到过原告的催交通知，�认为原告主张的违约金过高。原告陈述被告接收房屋后一直没有缴纳过物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费，直至原告于2013年4月向本院提起诉讼，双方达成调解后，被告才缴纳了2011年12月至2013年4月的物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费，从2013年5月起，被告又没有再缴交过物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费，原告请求的物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费是从2013年5月计至2016年6月，其中物业服务费2013年5月按1.2元/㎡，从2013年6月起按1.5元/㎡计算，公共水电分摊费每年支付一次，支付金额为业主支付一个月的物业服务费的金额，车位清洁照明费，小车车位为20元/月，摩托车车位为5元/月。原告通过向被告发短信以及在602室房屋门口张贴催缴通知的形式向被告催收上述费用。通常在原告通知业主缴费之日起30日内，若业主前来缴费，则原告不要求业主支付滞纳金（违约金），若业主逾期没有缴纳，则应向原告支付违约金，原告最早于2013年6月25日向被告发出催缴通知书，但原告没有保存好该通知书，故原告主张的物业服务费违约金是从上述通知发出的次月即2013年7月25日起计算。同时，原告陈述从2016年6月起发生的物业服务费，原告视具体情况再另行主张权利。
本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告富恒物业公司及被告黄淑清均确认上述《恒和苑前期物业管理服务协议》上签名或印章的真实性，原告提供的《物业管理服务合同》、《不动产登记信息证明》、《催缴管理费通知书》等证据有原件，从原告提供的上述证据可以证实原告从2009年6月1日开始接受恒和苑开发商的委托为该小区提供物业服务，原告并与被告就5栋之二602室房屋提供物业服务签订了物业服务协议，且约定服务期限为该房屋交付使用之日起至该小区业主委员会与原告签订服务合同生效之日止，而本案未有证据显示该小区已选举业主委员会以及业主委员会已另行与原告签订服务合同，故原告认为依据其与被告的上述约定，其为602室房屋提供物业服务至今，其具备为该房屋提供物业服务的主体资格的意见合法合理，本院予以采信。因此，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，双方签订的上述协议是双方的真实意思表示，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故依法确认其具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。对被告认为原告不具备物业服务的资质，不具备履行上述合同的主体资料的意见，因依照《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加�行业自律的通知》（粤建房函〔2015〕1359号）的相关规定，自2015年6月8日起，广东省全面停止物业服务企业二级、三级审批工作，而从原告提供的资质证书显示其资质等级为三级，其资质证书的有效期至2015年5月7日，即原告的三级资质有效期届满后不需要再就资质问题进行审批，故被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。
关于被告应否向原告缴纳物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交�物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”再结合原、被告在服务协议中关于物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费的约定，因原告在被告接收房屋后已进驻恒和苑小区，为该小区业主提供物业服务至今，同时，被告除接收房屋使用外还购买了小汽车车位及摩托车车位进行使用，虽本案未有证据显示被告在原告提供物业服务后从2013年5月1日至2016年6月30日有缴纳过上述费用，但原告未能举证证明其对于2013年5月1起至2014年12月31日期间发生的上述费用有向被告主张过权利或提起诉讼，故被告认为原告直至2017年1月提起本案诉讼才主张上述期间的上述费用已超出诉讼时效的意见依据充分，本院予以采纳。因此，原告要求被告支付上述期间物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费的请求理据不足，本院不予支持。对于2015年1月1日至2016年6月30日期间发生的物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费，因原告提供的证据显示其已于2015年6月29日、2015年12月30日、2016年6月23日在602室房屋张贴催缴通知及已代缴相关的公共水电费，而被告未能举证反驳原告的上述证据或证明其在该期间已缴交上述费用，因此，原告要求被告支付上述期间的上述费用的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费、公共水电分摊费及车位清洁照明费的金额，依据原、被告签订的《恒和苑前期物业管理服务协议》中关于5栋之二602室房屋物业服务费（即4-9层电梯房优惠期届满后的收费标准）、公共水电分摊费、车位照明清洁费计费标准等的约定以及原告提供的《不动产登记信息证明�中载明602室房屋的建筑面积，原告要求被告支付的物业服务费应为2968.9元〔即按每月应付的物业服务费164.94元（109.96㎡×1.50元/㎡）×未缴的时间18个月〕。原告要求被告支付的公共水电分摊费应为329.9元（即2015年、2016年的该费用分摊分别为按原告购买602室房屋面积计算的1个月物业服务费的金额，合共为两个月的物业服务费）。原告要求被告支付的车位照明清洁费应为450元〔即按每月应付的车位照明清洁费25元（20元小汽车车位＋5元摩托车车位）×未缴的时间18个月〕。
关于原告主张的滞纳金（违约金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据�约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告在庭审中陈述其请求的滞纳金实际是被告逾期支付物业服务费应承担的违约责任，即要求被告支付违约金，而被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原、被告签订的《恒和苑前期物业管理服务协议》关于违约责任如何承担的约定以及在庭审中原告陈述其实践中一般按每日3‰计算违约金，同时给予业主30天的宽限期，超过宽限期才主张违约金的内容，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业管理服务协议》关于违约金计算标准的约定以及原告在实践中计算违约金的标准已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，由此，被告认为计算违约金的标准过高的意见，本院予以采纳。因此，本院将本案逾期支付物业服务费违约金的计算标准依法调整为每日万分之三，原告主张的违约金应为：2015年1月的违约金，从2015年2月11日（每月被告应于10日前缴交物业服务费，原告给予30天的宽限期，超过30天后被告应支付违约金）开始计算，2015年2月的违约金，从2015年3月11日开始计算，2015年3月的违约金，从2015年4月11日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费164.94元为基数，均按每日万分之三计至物业服务费清偿之日止。原告主张违约金的超出部分因理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第�百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告黄淑清应自本判决生效之日起十日内向原告江门市富恒物业管理有限公司支付物业服务费人民币2968.9元以及违约金（2015年1月的违约金，从2015年2月11日开始计算，2015年2月的违约金，从2015年3月11日开始计算，2015年3月的违约金，从2015年4月11日开始计算，以此类推，均按每月应付的物业服务费164.94元为基数，均按每日万分之三计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；
二、被告黄淑清应自本判决生效之日起十日内向原告江门市富恒物业管理有限公司支付公共水电分摊费人民币329.9元；
三、被告黄淑清应自本判决生�之日起十日内向原告江门市富恒物业管理有限公司支付车位照明清洁费人民币450元；
四、驳回原告江门市富恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告黄淑清如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费311元，由原告江门市富恒物业管理有限公司负担155.5元，被告黄淑清负担155.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二�内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 刘驾涛
人民陪审员 钟广成
二〇一七年十一月十日
法官 助理 黄乐媛
书 记 员 李贞琴