江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终2847号
上诉人（原审原告）：盐城瑞尔房地产开发有限公司，住所地盐城市人民南路创投中心1楼西北角。
法定代表人：吴小霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范海玲，江苏鑫鼐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王志江，男，1975年2月18日出生，汉族，居民，住射阳县。
上诉人盐城瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）因与被上诉人王志江商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2016)苏0903民初4241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞尔公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持瑞尔公司一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉合同约定的解除条件已经成就。根据我国《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方签订合同时明确了解约条款，瑞尔公司承担保证责任，未能受偿的解约条件已经成就，故其起诉请求解除合同应予支持；2.瑞尔公司行使解除权，并未使王志江的合同权利受到损害。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，是否允许当事人在预查封后解除合同要看王志江的合同利益是否受到无法预期的减损。案涉合同约定了开发商承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同，条件成就时解除合同是××在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使；3.否定瑞尔公司的解除权会导致案涉商品房买卖合同的目的无法实现。商品房买卖合同订立的目的是出售房屋，取得购房款，瑞尔公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定买受人未能订立担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行，对方可以请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。王志江为逃避债务已无法联系，如瑞尔公司以行使追偿权的方式主张权利，即使最终判决还款也无法真正获得有效救济。
王志江未予答辩。
瑞尔公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除案涉双方于2010年1月31日签订的《商品房买卖合同》，瑞尔花园小区22幢2205室房屋所有权仍归瑞尔房地产公司所有；2.王志江协助办理该房屋网上撤销备案手续；3.王志江承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年1月31日，瑞尔公司作为出卖人与王志江作为买受人签订了一份商品房买卖合同，约定:王志江购买瑞尔公司开发的瑞尔花园第22幢2205、2205-1号房，该商品房单价为5328.09元/平方米，房款合计1043452元；付款方式及期限：买受人于2010年1月31日前向出卖人支付房款含定金（叁拾壹万叁仟肆佰伍拾贰）圆整，余款办理银行按揭贷款；交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同还对其他相关事项进行了约定。同时，合同补充协议第5条约定：买受人在同意获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，在出卖人担保期限内，因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用等，买受人应于出卖人收到还款通知之日起3日内到出卖人处归还出卖人被扣之款项，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息（按日万分之一计算），在上述约定时间内买受人如仍未归还的，买受人愿意按万分之五支付违约金；买受人累计六个月或者连续三个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，在没收定金及已发生的费用后不计息退还买受人已支付的购房款。签订购房合同后，王志江按约支付房款313452元，余款于同年7月26日，王志江作为借款人（××）、中国农业银行盐城中汇支行作为贷款人、瑞尔公司作为保证人签订了一份个人购房担保借款合同。约定：借款：借款金额为人民币（大写）伍拾贰万元整；借款用途为购买房产（购买房产/归还购买房产的借款）。借款人购买的房产位于盐城经济开发区新丰村瑞尔花园22幢2205-1、2205号房，建筑面积为55.98﹢139.86平方米，套内建筑面积为45.882﹢114.633平方米。借款人的购房合同编号为2538232820100131。借款期限自2010年7月26日起至2025年7月25日止，共计180个月。本合同项下借款采用阶段性保证担保﹢抵押担保方式。阶段性保证担保保证人为（全称）盐城瑞尔房地产开发有限公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对其他相关事项进行了约定。在个人购房担保借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行按约将借款直接划入瑞尔公司账户。后因王志江未能如期归还贷款，致瑞尔公司承担保证责任，归还中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行总金额435241.22元。目前，涉案房屋瑞尔公司已交付给王志江，但该房屋尚未办理房地产权利证书。因王志江与他人纠纷，涉案房屋已被一审法院及盐城市亭湖区人民法院预查封。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但因涉案房屋已被法院预查封，而预查封的效力等同于正式查封。在此情况下，瑞尔公司不能再通过行使合同约定的解除权解除合同。同时在本案中，涉案房屋已交付数年，王志江也已装修入住，瑞尔公司虽因王志江的违约行为承担了担保责任，但瑞尔公司完全可以通过行使追偿权等其他方式主张自己的权利，本案的处理并不影响瑞尔公司获得其他法律救济途径。综上所述，瑞尔公司要求解除案涉双方签订的《商品房买卖合同》，瑞尔花园小区22幢2205室房屋所有权仍归瑞尔房地产公司所有，并由王志江协助办理该房屋网上撤销备案手续的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第六十四条之规定，一审判决：驳回瑞尔公司的诉讼请求。案件受理费14191元、公告费600元，合计14791元，由瑞尔公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，瑞尔公司与王志江之间的商品房买卖合同关系依法成立，双方均应依约履行。关于案涉合同是否应予解除的问题，双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，买受人累计六个月或者连续三个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，在没收定金及已发生的费用后不计息退还买受人已支付的购房款。瑞尔公司诉讼中亦系根据上述约定，行使约定解除权，但因案涉房屋已经于诉讼前被法院预查封，至目前为止亦未解封，因此瑞尔公司行使上述约定解除权应受限制，行使条件尚未具备。同时，是否损害王志江利益与瑞尔公司能否行使合同解除权亦无必然联系。另关于瑞尔公司上诉所称否定瑞尔公司的解除权会导致案涉商品房买卖合同的目的无法实现的理由，如上所述瑞尔公司的合同解除权并未消灭，仅是因为案涉房屋目前处于司法查封状态，而无法行使，如相关条件成就，瑞尔公司自可行使合同的约定解除权。其上诉援引最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定情形，认为该规定情形与案涉情形本质相同，如不解除合同会导致合同目的落空。对此，上述司法解释规定情形是指买受人未能订立担保贷款合同而导致商品房买卖合同无法继续履行，与本案情形有所不同。本案中商品房买卖合同约定的双方主要权利义务均已履行完毕，而瑞尔公司另行做为担保人与银行订立借款担保合同，并因此承担了担保责任，与案涉商品房买卖合同目的能否实现无必然联系。
综上所述，瑞尔公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14791元，由上诉人盐城瑞尔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 樊丽萍
审判员 谢超亮
二〇一七年八月二十九日
书记员 甫 明