天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第2111号
原告天津永元投资有限公司。
法定代表人蒋和斌，总经理。
委托代理人兰靖，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人纪良，国浩律师（天津）事务所律师。
被告姬冰。
原告与被告商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵琨独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人兰靖、被告姬冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月5日，被告和原告签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-002××××），该合同约定：被告购买原告开发的坐落于天津市武清区高村镇凤港路东侧××××××-×商品房，总房款为2012991元。被告选择了分期付款方式支付房款，即2012年11月2日前支付首付款603897元，2013年2月1日前支付第二次房款805197元，2013年3月24日前支付末次房款603897元。如被告不能依约履行付款义务，或未能就付款事宜与原告另行达成书面协议的，原告有权解除买卖合同，有权要求被告按合同约定支付违约金，并有权将买卖合同项下的商品房另行出售。被告在支付了首付款603897元后，至今未再支付第二次及末次房款。原告曾就被告逾期付款事宜多次催告，但被告既不履行合同约定的付款义务，也不与原告联系解决，致使原告无法另行销售该房屋，被告的行为已给原告造成了极大的经济损失，故原告提起诉讼，请求判令原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-002××××）解除，且被告于合同解除之日起15日内协助原告办理买卖合同备案注销手续；被告向原告支付违约金201299元；诉讼费由被告负担。
原告为支持其主张，向本院递交了如下证据：
证据1、2012年11月5日原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及附件，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及具体权利义务内容；
证据2、网上打印的新闻报道及涉案房屋地块均价，用以证明因被告逾期付款给原告造成的房屋差价损失，每平方米大约400元左右；
证据3、2015年3月17日被告向原告发出的信函，用以证明导致合同无法继续履行并非原告原因，而是被告以欲更名为由拖延支付房款；
证据4、涉案商品房准许交付使用证（复印件），用以证明涉案房屋于2013年3月19日已具备交付条件，原告已履行了全部合同义务。
被告辩称，同意解除涉案商品房买卖合同，但不同意支付违约金。理由是，被告不存在违约，涉案合同因被告无法提供集体户口的单页而未能备案，但被告此前已向原告告知集体户口单页丢失。后被告按照原告的要求到户籍管理部门开具了户籍证明，但仍无法办理备案。为此，被告向原告申请对房屋进行转让更名，原告不予同意，被告提出退房，原告坚持要求被告承担违约责任，对此双方未能达成一致意见。2013年12月经协调原告同意被告将涉案房屋转让更名，在此之后的一年多时间被告先后联系四名新的购房人，但因种种原因，最终未果。鉴于此种情况，被告别无他法，只能要求退房。基于以上事实，原告以违约要求被告承担违约责任，与事实不符，且违背诚信原则。
被告为支持其抗辩理由，向本院递交了如下证据：
证据1、电子邮件，用以证明在得知合同未能备案后，被告积极联系原告进行合同更名事宜；
证据2、2013年10月31日、2013年12月30日原告销售员张敏和被告互发的短信，用以证明被告要求解除合同；
证据3、2013年12月30日被告和纪良律师互发的短信，用以证明被告接到律师函后与律师取得了联系，并向律师反映了相关情况，提出了退房要求；
证据4、2015年3月17日被告向原告发出的信函，用以证明被告经努力未能找到新的购房人，再次向原告提出退房要求；
证据5、2013年11月1日、2014年12月8日受托方国浩律师（天津）事务所律师纪良代原告向被告发出的律师函两份，用以证明原告于2013年11月1日、2014年12月8日两次通知被告交清商品房逾期应付房款及违约金，否则将通过司法程序解除合同。
证据6、销售不动产统一发票及收据，用以证明被告依约向原告交清第一期购房款603897元及契税60389.73元、维修基金20129元、登记费80元。
庭审中，被告对原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性无法确认，并非权威机构出具，对其证明目的不予认可；对证据3真实性没有异议，但不认可其证明目的，出具该份信函的目的是为了向原告告知被告和第四个新的购房人协商失败；对证据4真实性没有异议，但被告此前未见到过，原告也未通知过被告可以交付房屋。
原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无法确认，且与本案无关；对证据4的真实性没有异议。以上证据只能证明原、被告在被告逾期付款之后双方的协商过程，被告提出单方解除合同，并不存在法定合理事由，原告没有义务配合解除。合同一经签订，双方就应按照合同履行己方义务；对证据5、6没有异议。
依据双方当事人陈述和所递交的证据及对证据发表的质证意见，本院确认以下案件事实：
2012年11月5日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-002××××），约定：被告购买原告开发的坐落于天津市武清区高村镇凤港路东侧××××××-×商品房，总房款为2012991元；交房日期为2013年3月31日前；被告选择了分期付款方式支付房款，即2012年11月2日前一次性存入商品房首付款603897元；2013年2月1日前一次性存入商品房二次付款805197元；2013年3月24日前一次性存入商品房尾款603897元；原告逾期交房，逾期在90日内的，乙方（被告，下同）有权向甲方（原告，下同）追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算，超过90天的，另还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金（附件六补充合同第五条约定，最高违约金不超过商品房价款的1%）；乙方逾期付款的，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息按银行同期贷款利率计算，自约定应付款之日次日起至实际付款之日止；附件六补充合同第六条约定，逾期付款超过90日后，甲方有权解除买卖合同，乙方应当自解除买卖合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的30%向甲方支付违约金后，由甲方退还乙方剩余全部已付款；补充合同第十三条约定买卖合同解除后，双方应在解除之日起15日内共同配合按照房地产行政主管部门的要求办理买卖合同备案注销手续，合同还约定了其他内容。合同订立后，被告依约向原告交纳首付款603897元，
由原告代收代缴契税60389.73元、房屋维修基金20129元、登记费80元。合同履行过程中，因涉案商品房买卖合同无法办理备案，且原、被告就涉案房屋转让更名协商未果，被告亦未依约交纳商品房二次付款及尾款。2013年11月1日、2014年12月8日原告分别向被告发出两份律师函，通知被告交清商品房逾期应付房款及违约金，否则将通过司法程序解除合同。
另查明，涉案房屋于2013年3月19日取得了商品房准许交付使用证。
本院认为，原、被告所签商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，双方均应依约全面履行己方义务。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原、被告对解除双方所签涉案商品房买卖合同达成一致意见，该合意符合法律规定，本院予以准许。涉案合同解除后，被告有协助原告办理注销备案手续的义务，该义务既是法定的合同附随义务，又为双方的明确约定，故本院对原告的该项请求予以支持。
关于原告请求违约金的问题。本案系因被告违约导致合同无法继续履行而解除，对此被告应承担相应的违约责任。双方在合同中约定了被告逾期付款违约金的计算方法，原告在该约定的基础上自愿降低计算标准，按照房屋总价款的10%请求违约金。被告认为按该算法计算的违约金数额仍过分高于原告的实际损失，请求法院依法调整。本院认为，违约金在惩罚违约行为的同时，其主要作用侧重于补偿违约行为所导致的损失，故我国法律规定，如违约金超过实际损失的30%可以认为是过分高于损失，法院应当事人申请可以予以调整。本案中，原告有证据证明的实际损失为被告逾期付款所产生的利息损失，这就需要确定损失产生的期间。本案原告系以分期付款的方式支付剩余房款，参照双方所签附件六补充合同第六条约定：“逾期付款超过90日后，甲方有权解除买卖合同，乙方应当自解除买卖合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的30%向甲方支付违约金后，由甲方退还乙方剩余全部已付款”，庭审中，原告称分别于2013年11月1日、2014年12月8日向被告发出解除合同通知，即为被告庭审提交的两份律师函，其中2013年11月1日律师函载明：“本律师郑重通知你：务必于2013年11月9日前将该商品房逾期应付房款人民币1409094元及违约金支付到上述预售资金监管账户，否则，我们将通过司法程序有权解除《买卖合同》。”，鉴于被告自始至终不同意承担违约责任，双方对此也无法协商一致，那么其对原告律师函中所称“将通过司法程序。”，即何时通过诉讼解决，被告应存有一个合理预期，就该合理预期，本院酌定为自2013年11月9日起的三个月时间至2014年2月9日，但原告并未按其律师函的郑重通知内容通过司法程序解决争议，而是于2014年12月8日再次向被告发出律师函，再次重新给予被告交清剩余房款的期限，但被告仍未接受，直至2015年3月10日原告方提起诉讼。综合以上事实，本院认为，对于被告就原告何时通过诉讼解决的合理预期内的利息损失，本院予以考虑，但对于被告合理预期外至2014年12月7日（第二次发出律师函的前一日）的利息损失应属原告任意扩大的损失，本院不予支持。因此，本院认定原告的利息损失为：一、以逾期房款805197元为基数分段计算，自2013年2月2日起至2014年2月9日，按照银行同期贷款利率6.15%计息。经计算，该段期间利息数额为50469元（805197元×6.15％÷365天×372天）；自2014年12月8日起至本案起诉之日即2015年3月10日止，按照银行同期贷款利率5.6%计息。经计算，该段期间利息数额为11489元（805197元×5.6％÷365天×93天）；二、以逾期房款603897元为基数分段计算，自2013年3月25日起至2014年2月9日，按照银行同期贷款利率6.15%计息。经计算，该段期间利息数额为32663元（603897元×6.15％÷365天×321天）；自2014年12月8日起至本案起诉之日即2015年3月10日止，按照银行同期贷款利率5.6%计息。经计算，该段期间利息数额为8617元（603897元×5.6％÷365天×93天），以上利息合计103238元，上浮30%后为134209元。现原告请求违约金数额为201299元超过了其实际损失的30%，且被告请求法院予以调整。综合本案案情，本院依法将违约金数额调整为130000元。
本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的合同编号为2012-002××××的《天津市商品房买卖合同》（含附件）；
二、被告于本判决生效之日起15日内协助原告办理合同备案注销手续；
三、被告于本判决生效之日起5日内偿付原告违约金130000元；
四、原告的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费2160元，原告负担710元，被告负担1450元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 赵 琨
二〇一五年五月十一日
书 记 员 郭淑华
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。