贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初2799号原告贵州银行股份有限公司六盘水分行。负责人罗茂高，系分行行长。特别授权委托代理人付敏，系该行员工。特别授权委托代理人耿晓红，系该行员工。被告：陈进珺。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人邓正桃。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行与被告陈进珺、贵州汉华房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，原告贵州银行股份有限公司六盘水分行于2016年5月26日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行特别授权委托代理人付敏、耿晓红到庭参加诉讼。被告陈进珺、贵州汉华房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告和被告陈进珺签订的《个人购房借款合同/担保合同》；2、判决被告陈进珺偿还原告借款本金326502.18元，利息1470.94元，合计327973.12元(利息算至2016年4月17日，以后的利息按合同约定利随本清)；3、原告对拍卖、变卖陈进珺房屋的款项享有优先受偿权；4、被告贵州汉华房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年8月13日，被告陈进珺向原告借款460000元，用于购买被告位于六盘水市钟山x路与x路交汇处x国际商业中心x室的房屋，并用该房屋作抵押，办理抵押登记，由被告贵州汉华房地产开有限公司提供连带责任担保，三方签订《个人购房借款合同/担保合同》。合同约定：贷款期限l0年，自2014年8月14日起至2022年8月13日止，按月等额本息还款法进行还款。贷款发放后，借款人自2014年7月起未按约定还款，已连续逾期20期以上。因被告贵州汉华房地产开有限公司与原告签订有按揭、回购协议约定在被告逾期未能还款后，原告采取扣减贵州汉华房地产开有限公司保证金来偿还陈进珺所欠逾期贷款。截止2016年3月31日，已扣减保证金11次合计175910.07元，尚欠原告借款本息327973.12元，经原告多次催收未果。2012年9月26日，经中国银行业监督管理委员会贵州监管局批准，贵州银行股份有限公司成立，六盘水市商业银行股份有限公司法人资格终止，其债权债务转为贵州银行股份有限公司债权债务，故诉至人民法院，请求依法判决。被告陈进珺、贵州汉华房地产开发有限公司未作出答辩意见，亦未向本院提交证据。对证据的分析及认定：对原告的营业执照、组织机构代码证、金融许可证、负责人身份证明书复印件，因该组证据能够证明原告的诉讼主体情况，故对该组证据予以确认。对文件复印件4份，因该组证据能够证明原告主体名称的变更情况，故对该组证据予以确认。对被告陈进珺的身份证、户口本复印件，因该证据能够证明被告陈进珺的自然情况，故对该证据予以确认。对被告贵州汉华房地产开发有限公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，因该组证据能够证明该公司的主体情况，故对该证据予以确认。对《个人购房借款/担保合同》、借款借据,因该组证据能够证明被告陈进珺向原告借款，并由被告贵州汉华房地产开发有限公司作保证人的情况，故对该组证据予以确认。对商品房抵押权预告登记，因该组证据能够证明双方当事人就抵押物进行了预告登记的事实，故对该事实予以确认。对贷款业务查询明细及账户交易明细，因该组证据能够确认被告ＸＸ逾期还款的情况，故对该组证据予以确认。通过以上对证据的分析及认定，本案认定事实如下：被告陈进珺与原六盘水市商业银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告陈进珺向原告六盘水市商业银行股份有限公司借款460000元，期限十年，实际放款日期与到期日期以借款凭证为准，用被告陈进珺位于钟x路与x路交汇处x国际商业中心x室房屋抵押，合同还约定了其他事项。被告贵州汉华房地产开发有限公司在该借款合同中保证人处加盖印章。双方未在合同中注明签订日期。双方就钟山区××路与文化北路交汇处××室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年3月14日，原六盘水市商业银行股份有限公司向被告陈进珺发放贷款460000元。2012年10月31日，六盘水市商业银行股份有限公司名称经批准变更为贵州银行股份有限公司六盘水分行。现因被告陈进珺自2014年7月份开始未按期偿还贷款，原告贵州银行股份有限公司六盘水分行经索要未果，故诉至本院。另，庭审中，原告贵州银行股份有限公司六盘水分行自认自被告陈进珺逾期还款后，共扣取了被告贵州汉华房地产开发有限公司保证金175910.07元。本院认为，原六盘水市商业银行股份有限公司与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，有双方的签名及加盖公章予以确认，是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。原六盘水市商业银行股份有限公司已按合同约定向被告陈进珺发放了借款460000元，被告陈进珺亦应按照约定按期偿还借款。原六盘水市商业银行股份有限公司名称已于2012年10月31日变更为贵州银行股份有限公司六盘水分行，故其所签订上述合同的权利义务转由贵州银行股份有限公司六盘水分行承担。现原告贵州银行股份有限公司六盘水分行主张被告陈进珺自2014年7月开始未按期偿还贷款，而被告陈进珺并未提交证据证明该借款不属实或已按期偿还。根据双方所签订的借款合同的约定，原告贵州银行股份有限公司六盘水分行有权宣布本合同项下未偿还的借款提前到期，并要求解除合同，故对原告贵州银行股份有限公司六盘水分行主张解除与被告陈进珺、贵州汉华房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》的请求本院予以支持。现原告贵州银行股份有限公司六盘水分行主张除已扣的保证金外，被告陈进珺尚欠其借款本金326502.18元、利息1470.94元，而被告陈进珺并未提交证据证明款项已偿还，故对原告贵州银行股份有限公司六盘水分行的该主张本院予以支持。虽然在上述合同中，双方约定了用被告陈进珺位于钟山区××路与文化北路交汇处××室房屋抵押，但双方就该抵押仅办理了抵押权预告登记，并非抵押权的正式登记。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即原告贵州银行股份有限公司六盘水分行作为该抵押房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押权登记条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，其没有物权的完全优先性。故本案中，原告贵州银行股份有限公司六盘水分行可就抵押物拍卖、变卖所得价款进行受偿，但不具有优先性。因被告贵州汉华房地产开发有限公司为上述借款合同的担保人，根据合同约定的内容，能够看出其提供的为连带保证，且其并未提交证据证明存在免除保证责任的情形，故被告贵州汉华房地产开发有限公司应对上述款项中原告贵州银行股份有限公司六盘水分行就抵押物拍卖、变卖后仍不能清偿的部分承担连带偿还责任，对其代为清偿的部分，有权向被告陈进珺追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条，第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈进珺于本判决生效后十日内偿还原告贵州省银行股份有限公司六盘水分行借款本金326502.18元、利息1470.94元，总计327973.12元（2016年4月17日之后至本判决确定的履行期限届满期间的利息按双方的约定另行计算）；如果被告陈进珺未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告贵州省银行股份有限公司六盘水分行可就位于钟山区××路与文化北路交汇处××室的房屋拍卖、变卖后所得价款进行受偿（不具有优先性）；三、被告贵州汉华房地产开发有限公司对原告贵州银行股份有限公司六盘水分行就上述房屋拍卖、变卖后仍不能清偿的部分承担连带偿还责任，对其代为清偿的部分，有权向被告陈进珺追偿。案件受理费6220元，公告费900元，共计7120元，由被告陈进珺、贵州汉华房地产开发有限公司负担（原告已自愿预交，由二被告连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行可在本判决确定的履行期限届满之日起两年以内，向本院申请强制执行。审 判 长  余 燕人民陪审员  蔡明华人民陪审员  陈永革二〇一七年二月二十三日书 记 员  黄 珊