云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初2071号原告:肖德明，男，汉族，1964年1月29日出生,高中文化，个体工商户，湖北省随州市人,现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：赵文寿，云南品鉴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告:邓成利，男，汉族，1968年4月24日出生,高中文化，个体工商户，四川省绵阳市梓潼县人,现住四川省绵阳市梓潼县。被告:邓亚梅，女，汉族，1992年12月4日出生,大专文化，普洱腾宇汽车经贸有限公司执行董事，四川省绵阳市梓潼县人,现住普洱市思茅区。被告:普洱腾宇汽车经贸有限公司。统一社会信用代码：9153080258236900XE。法定代表人:邓亚梅，系该公司执行董事。住所地:普洱市思茅区(北连接线以南)。共同委托诉讼代理人：张虹，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：胡嵎畑，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告肖德明与被告邓成利、邓亚梅、普洱腾宇汽车经贸有限公司（以下简称普洱腾宇公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖德明及其委托诉讼代理人赵文寿，被告邓成利、邓亚梅、普洱腾宇公司的共同委托诉讼代理人张虹、胡嵎畑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖德明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告场地租赁费477744.00元；2、判令被告支付原告违约金480804.00元(其中,一般违约金200000.00元,加收违约金为280804.00元),加收违约金计算到该债务履行完毕为止；3、以上合计958548.00元,诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月8日，原、被告签订《汽车销售、服务联营合同》，以名为联营实为租赁的形式，原告将位于思茅区8号路乘龙4S店旁约1512平方米的展厅场地租赁给被告作为销售汽车使用，租赁期限为六年，自2012年1月8日至2017年12月31日，第一年租金为272160.00元,以后每年的租金在上一年的基础上逐年递增6%，即2013年租金为272160元×6%=16329元+272160元=288489元；2014年租金为288489元×6%=17309+288489元=305798元；2015年租金为305798元×6%=18347元+305798元=324145元，2016年租金为324145元×6%=19448元+324145元=343593元，2017年租金为343593元×6%=20615元+343593元=364208元，合计总租金为1898393元；合同还约定：下一年的租金必须在上一年的1月8日前60日内(即上一年的11月8日前)交付。合同签订后，被告未足额支付2016年度租金113536元，未支付应当在2016年11月8日前交纳的2017年度租金364208元，合计未支付477744元，根据合同第十条约定，被告的行为已经构成违约，应当支付原告违约金200000.00元，另外被告租金逾期后，根据合同第十一条第(二)约定，被告还应自逾期之日起，支付原告每天3‰加收违约金，现原告自愿放弃2016年度租金113536元的加收违约金，只计算2017年度加收违约金，计算到起诉时即2017年7月24日的违约金为280804元(自2016年11月9日至2017年7月24日共257天,257天×364208元×3‰=280804元)。上述款项经原告多次催要未果，因该场地的实际使用人和受益人是被告普洱腾宇公司(至今仍在使用)，被告邓成利的女儿邓亚梅是该公司的股东,也是该公司的法定代表人，依法应当承担法律责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告邓成利辩称，1、被告邓成利未按时支付租金系情势变更所致,被告邓成利投资建盖的地上建筑物和构筑物应折抵全部欠付租金以及违约金。原告出租的土地系军队土地,自2016年开始,被告邓成利就一直听说军队要收回出租土地,在情况不明的情况下,被告邓成利无法继续使用该土地，也没有其他商户愿意来承租该场地。2017年5月31日，中国人民解放军95761部队在租赁场地附近发布了收回土地的告示，要求商户必须在2017年6月30日前搬离场地，否则将进行强制清退。虽然此后军队没有实际收回，但该出租土地附近的很多商户都在搬迁。因出现上述情势变更情形,被告邓成利未能按时支付租金。期间,被告邓成利与原告也进行了多次协商均未果。被告邓成利在该出租土地上共投资100多万元,被告邓成利认为，该投资已足以折抵租金,被告邓成利不应当再向原告支付租金。2、被告邓成利不应支付原告一般违约金和逾期付款违约金。根据《汽车销售、服务联营合同》的约定,被告邓成利只有在出现擅自新建建筑物、构筑物和擅自转租的情形时，才需向原告支付违约金200000.00元，但被告邓成利没有上述违约行为，故原告主张被告邓成利应支付一般违约金200000.00元不能成立。因被告邓成利逾期付款系情势变更所致，原告要求支付的逾期付款违约金亦于法无据。综上所述，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告邓亚梅、普洱腾宇公司辩称，1、《汽车销售、服务联营合同》系原告与被告邓成利所签，被告邓亚梅、普洱腾宇公司不是该合同的相对人，不是本案适格的被告。2、被告邓亚梅、普洱腾宇公司不是租赁场地的实际使用人和受益人，原告要求被告邓亚梅、普洱腾宇公司承担法律责任的请求无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告对被告邓亚梅、普洱腾宇公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的第一组证据材料：《原告身份证》，第二组证据材料：《汽车销售、服务联营合同》，第四组证据材料：《解除合作协议》、《股东退股条款协议》，第七组证据材料：《网上银行电子回执单》，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的第三组证据材料：《租赁4S店协议》、《军队房地产租赁合同》、《租用地平面图》，三被告对该组证据材料的三性及证明内容不认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，对原告向云南刀美兰文化产业有限责任公司租赁位于云南省普洱市××区××号路西侧（成滇字第××号坐落）场地9999平方米（约15亩）上共同自建简易4S店7800平方米的事实，本院予以采信；对其余内容，与本案不具有关联性，故本院不予采信。2、原告提交的第五组证据材料：《普洱腾宇汽车经贸有限公司企业信用报告》，三被告对该组证据材料真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，内容真实，与本案具有关联性，能证明被告普洱腾宇公司的基本情况，故本院予以采信。3、原告提交的第六组证据材料：《房屋租赁合同》，三被告对该组证据材料真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但系被告邓成利与案外人赵云签订的租赁合同，与本案不具有关联性，故本院不予采信。4、被告提交的第一组证据材料：《停租搬离告示》，原告对该组证据材料三性不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但经审理查明，原、被告均认可该告示不是通知被告向原告租赁土地上的租户，与本案不具有关联性，故本院不予采信。5、被告提交的第二组证据材料：《照片》，原告对该组证据材料真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。本院认为，该组证据材料无具体的拍摄时间及地点，无法证明被告所要证明的目的，故本院不予采信。6、被告提交的第三组证据材料：《施工合同》、《结算清单》、《收条》，第四组证据材料：《精诚汽修设备工具销售服务中心购销合同书》、《设备销货维修对账单》、《收条》，第五组证据材料：《建筑安装工程合同书》、《大棚工程结算清单》，原告对三组证据材料均不予认可。本院认为，该三组证据材料虽来源及形式合法，但系被告邓成利与案外人的施工合同、结算单及付款证明，与本案不具有关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告向云南刀美兰文化产业有限责任公司租赁位于云南省普洱市××区××号路西侧（成滇字第××号坐落）场地9999平方米（约15亩）上共同自建简易4S店7800平方米。2012年1月8日，陈振宇、原告肖德明为合同甲方与被告邓成利为合同乙方签订《汽车销售、服务联营合同》，合同约定：第一条，甲方将位于云南省普洱市思茅区8号路乘龙4S店旁的汽车销售展厅及前后场地使用面积约1512平方米，展厅结构为钢架彩钢瓦结构，水泥地面清面，水电通，与乙方作为汽车联营使用，联营期间乙方自主经营，甲方不参与任何意见及行为，乙方每年向甲方缴纳固定费用；第二条，用途：销售乘用车辆及所销售车辆维修服务；第三条，期限自2012年1月8日起至2017年12月31日止；第四条，联营方式以乙方每年固定支付甲方联营费，联营费缴纳以年为单位缴纳，总额不含水、电、暖、气、设备、卫生、消防、垃圾处理等相关费用，第一年联营费税后272160.00元，后五年联营费在上一年联营费的基础上逐年递增6%，联营费用按年结算，下一年的联营费乙方于上一年的1月8日前60日交付甲方，付款方式：现金结算或银行转账；第八条，联营期间乙方不得对所联营的展厅及场地进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，联营期满后或者解除合同时，必须无偿移交甲方使用；不得擅自在展厅、场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确定需要所建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；第十一条，（一）、乙方有违法本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付200000.00元作为违约金；（二）、乙方逾期交付联营费用及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金：逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠联营费用金额及滞纳金；并在合同尾部注明：同意乙方在该联营场地上增盖大棚及办公区域。合同签订后，原告向被告邓成利交付租赁的土地，被告邓成利按照约定向原告支付2013年、2014年、2015年的租金，但被告邓成利未足额支付2016年、2017年的租金。原告主张未缴纳的2016年租金为113536.00元、2017年的租金为364208.00元，共计477744.00元，庭审中，被告邓成利亦予以认可。另查明，原告与陈振宇系合作关系，原告与陈振宇于2014年8月13日签订的《解除合作协议》载明：“肖德明与陈振宇于2012年1月8日合作将位于云南省普洱市思茅区8号路乘龙4S店旁的汽车销售展厅及前后场地使用面积约1512平方米土地租赁给邓成利一事，双方经友好协商解除协议，肖德明一次性补偿陈振宇23万元人民币，从此双方解除合作关系，陈振宇不再参与此后的租赁经营、分配等所有事宜。”本院认为，被告邓成利与原告肖德明签订《汽车销售、服务联营合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律的保护，虽然被告邓成利与原告签订的系《汽车销售、服务联营合同》，但依据原、被告在合同中约定的权利义务，原告与被告邓成利之间实为租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原告与被告邓成利签订合同后，原告已按照合同约定将位于云南省普洱市××区××号路乘龙4S店旁的汽车销售展厅及前后场地使用面积约1512平方米的租赁物交付被告邓成利管理、使用，被告邓成利理应按照合同约定于上一年的1月8日前60日支付租金，但被告邓成利按照约定向原告支付部分租金后，未足额向原告支付2016年、2017年的租金，原告主张未缴纳的2016年租金为113536.00元、2017年的租金为364208.00元，共计477744.00元，庭审中，被告邓成利亦予以认可。故对原告主张被告邓成利支付尚欠租金477744.00元的请求，于法有据，本院予以支持。对原告主张被告邓成利向原告支付违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告与被告邓成利签订的《汽车销售、服务联营合同》约定，下一年的联营费被告邓成利于上一年的1月8日前60日交付原告，被告邓成利逾期交付联营费用及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告邓成利加收违约金。被告邓成利未按照约定向原告支付租金已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求按照合同约定支付逾期付款违约金，被告邓成利主张该逾期付款违约金过高，要求予以减少。原告未提供相应证据予以证明因被告邓成利违约，造成原告产生实际损失及该损失的计算方式，故原告主张每日按3‰计算逾期付款的加收违约无事实依据，并违反了上述法律的规定，结合本案的实际及合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，被告邓成利未按时向原告支付租金，给原告造成的直接损失系租金被占用期间的利息损失，因此，原告主张被告邓成利支付的逾期付款违约金，应按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算。原告自愿放弃2016年度未缴纳的逾期付款违约金的主张，未违反法律法规的规定，亦未损害第三人的利益，本院予以尊重。故被告邓成利应自逾期未缴纳2017年度租金的2016年11月9日起，以未缴纳的租金477744.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准向原告支付逾期付款违约金。对原告主张被告邓成利向原告支付一般违约金200000.00元的请求，原告未提供证据予以证明被告邓成利违反《汽车销售、服务联营合同》第八条约定的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”应由原告自行承担举证不能的不利后果，故对原告主张被告邓成利向原告支付一般违约金200000.00元的请求，本院不予支持。综上所述，对原告主张被告邓成利向原告支付逾期付款违约金及一般违约金的请求，本院予以支持被告邓成利向原告支付逾期付款违约金（以477744.00元为基数，自2016年11月9日起计算至款项清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算）。对被告邓成利抗辩被告邓成利未按时支付租金系情势变更所致，被告不构成违约，不应承担违约责任的理由，因原、被告之间的合同明确约定下一年租金于上一年的1月8日前60日交付，被告邓成利未能提供证据予以证明被告邓成利未按时向原告支付租金存在情势变更的情形，故本院不予支持。对原告主张被告邓亚梅、普洱腾宇公司与被告邓成利共同向原告支付场地租赁费及违约金的请求。本案中，根据原、被告提交的证据材料，《汽车销售、服务联营合同》系原告肖德明与被告邓成利签订的，形成租赁合同关系的亦是原告肖德明与被告邓成利之间，被告邓亚梅、普洱腾宇公司不是合同的当事人，依据合同的相对性原则，被告邓亚梅、普洱腾宇公司没有向原告支付租金的合同义务及法定义务。故对原告主张被告邓亚梅、普洱腾宇公司与被告邓成利共同向原告支付场地租赁费及违约金的请求，于法无据，本院不予支持。对被告邓亚梅、普洱腾宇公司抗辩原告与被告邓亚梅、普洱腾宇公司没有事实及法律关系的理由，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓成利于本判决生效之日起十日内一次性向原告肖德明支付租金477744.00元及逾期付款违约金（以477744.00元为基数，自2016年11月9日起计算至款项清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算）；二、驳回原告肖德明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13385.00元，减半收取计6692.50元，原告肖德明承担3356.50元，被告邓成利承担3336.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇一七年十一月二日书记员  谭艳超