新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1683号
上诉人（原审被告）：新疆新城力鼎房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐县。
法定代表人:邱新明，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵贞，新疆威宇律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司乌鲁木齐市分行，住所地：乌鲁木齐市。
负责人：王博，该行行长。
委托诉讼代理人：苏文轩，女，1987年10月13日生，汉族，招商银行股份有限公司乌鲁木齐市分行职员，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：谭启军，男，1990年2月11日生，汉族，招商银行股份有限公司乌鲁木齐市分行职员，住乌鲁木齐市长春路蓝调一品小区。
被上诉人(原审原告)张某某，男，1979年7月23日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：田英杰，乌鲁木齐市天山区劲松法律服务所法律工作者。
上诉人新疆新城力鼎房地产开发有限公司（以下简称新城力鼎公司）、上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐市分行（以下简称招行乌市分行）因与被上诉人张某某商品房买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐县人民法院(2015)乌民一初字第473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新城力鼎公司的委托诉讼代理人赵贞，上诉人招行乌市分行委托诉讼代理人苏文轩、谭启军，被上诉人张某某及委托诉讼代理人田英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新城力鼎公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法驳回张某某的全部诉讼请求；二、由张某某承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决第二、三项依法不能成立，我公司在给张某某提供房产的过程中，并无任何违约行为，张某某此行为，是因为房地产市场出现了降价趋势，为了个人利益而恶意诉讼，单方解除合同是严重违约行为，法院应当驳回，体现法律的公平正义。二、我公司并未收取原审判决第一项所列贷款、契税、维修基金、公证费、工本费，原审判决由我公司返还不合理。
招行乌市分行上诉请求：一、撤销原审判决第四项；二、请求张某某、新城力鼎公司继续履行《个人购房借款及担保合同》。事实与理由：一、《房屋买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》之间并非主合同与从合同的关系。张某某与我方签订的《个人购房借贷及担保合同》所形成的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的法律关系，解除《房屋买卖合同》并不当然构成撤销《个人购房借贷及担保合同》的条件。二、我方已根据《个人购房借贷及担保合同》的约定按时足额向张某某发放了贷款，并办理了房屋抵押登记，我方在合同履行过程中并不存在任何违约行为，张某某应当按照合同约定按时归还贷款，继续履行还款义务。
张某某针对新城力鼎公司的上诉理由辩称，一、再审判决维持中院解除商品房买卖合同的终审判决，进一步确认原审法院认定事实清楚、适用法律正确，新城力鼎公司存在违约行为。新城力鼎公司上诉理由于法无据，不能成立，请求驳回上诉，依法维持原审判决。二、本案是以首付款和担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，依据担保贷款合同的约定，以购买的商品房作抵押，招行乌市分行按合同约定足额向新城力鼎公司一次性付清购房贷款。我方按期缴纳按揭款至2015年10月中院终审判决止，故不存在新城力鼎公司未收到担保贷款的事实。
张某某针对招行乌市分行的上诉理由辩称，本案中担保贷款的目的是履行商品房买卖合同，二者之间存在法律上的关联性。现再审判决维持了中院解除商品房买卖合同的终审判决，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，依据法律规定，应当予以解除。请求驳回招行乌市分行的上诉请求。
张某某向一审法院起诉请求：一、新城力鼎公司返还购房款及购房相关费用231973.73元；二、新城力鼎公司支付房款利息13361.04元；三、新城力鼎公司赔偿因违约后造成的损失20123.17元；四、新城力鼎公司支付违约金48525.6元；五、解除张某某与招行乌市分行的《个人购房借贷及担保合同》；六、诉讼费由新城力鼎公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月2日，张某某与新城力鼎公司签订了一份编号为1304676的《商品房买卖合同》，购买了新城力鼎公司的位于乌鲁木齐县萨尔达坂乡白湖路1599号力鼎新城盛世华府东区8栋1单元602号商品房一套。合同第三条约定张某某所购房建筑面积为94.04㎡。张某某于2013年11月18日向新城力鼎公司交清了首付款146246.40元，2013年12月30日，张某某与招行乌市分行及新城力鼎公司签订了《个人购房借款及担保合同》。约定：总房款为485246.40元，首付146246.40元，本合同第三条贷款金额为339000元，贷款期限为20年。即从2013年12月30日起至2033年12月30日止。2014年2月起至2015年10月共还贷款68266.63元。张某某得知新城力鼎公司所要交付房屋结构有变及有误差4.67㎡后，找到新城力鼎公司要求退房、解除合同。
另，张某某在签订合同后已缴纳契税7278.70元、维修基金费9704.93元、工本费378元、公证费100元，四项费用合计17460.7元。2015年3月3日，张某某以新城力鼎公司违约解除合同为由向原审法院起诉。2015年5月25日﹙2015﹚乌民一初字第137号民事判决书，判决解除合同。新城力鼎公司提出上诉，2015年10月19日（2015）乌中民四终字第1091号民事判决书作出驳回上诉维持原判的判决。
一审法院认为，张某某与新城力鼎公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。由于新城力鼎公司在房屋修建完毕之后，擅自改变了房屋的户型及面积误差比绝对值超出3﹪，张某某于2015年3月以解除与新城力鼎公司的《商品房买卖合同》为由向原审法院提起诉讼。2015年5月25日对受理的（2015）乌民一初字第137号民事案件，进行了审理后，判决解除了双方的合同。新城力鼎公司不服判决，上诉乌鲁木齐市中级人民法院，2015年10月19日，中院（2015）乌中民四终字第1091号民事判决书维持了原审法院的判决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。对张某某要求解除个人购房借款及担保合同的请求予以支持。对招行乌市分行主张张某某与其签订的《个人购房借款及担保合同》所形成的借款关系是独立的于买卖合同关系之外的法律关系，解除《房屋买卖合同》并不构成撤销《个人购房借款及担保合同》的条件，要求驳回张某某的诉讼请求的理由不能成立，不予支持。
合同解除后，尚未履行的、终止履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后新城力鼎公司理应向张某某返还购房款、利息、违约金等费用。原审法院针对张某某的第一项诉讼请求：本金146246.40元、签订贷款合同后所缴纳的房屋贷款68266.63元及买房所缴纳的契税、维修基金、公证费、工本费四项费用为17460.70元，以上合计为231973.73元的诉讼请求予以支持。第二项诉讼请求：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。所以张某某请求购房款利息计算方式是按照银行利率计算，符合相关规定，原审法院予以支持。新城力鼎公司理应向张某某支付利息13361.04元。针对张某某第三项请求：新城力鼎公司赔偿因违约造成的损失20123.17元，因张某某未提供相关证据证实此主张，故原审法院不予采纳。针对张某某第四项请求：新城力鼎公司支付违约金48525.6元，张某某依据《商品房买卖合同补充协议》第四项按总房款的10﹪赔偿过高，原审法院综合考虑予以部分支持。即按总房款的3﹪计算，应支持的部分为﹙485246.40元ⅹ3﹪﹚14557.39元。针对张某某第五项请求：解除与招行乌市分行的《个人购房借款及担保合同》的诉求予以支持。对招行乌市分行要求继续履行《个人购房借款及担保合同》诉求不予采信。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为房款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。判决：一、新城力鼎公司返还张某某购房款及购房相关费用合计231973.73元﹙其中首付款146246.4元，银行还贷款68266.63元，契税7278.7元、维修基金9704元、公证费100元、工本费378元﹚；二、新城力鼎公司赔偿张某某购房款利息13361.04元；三、新城力鼎公司赔偿张某某购房违约金14557.39元﹙485246.4元ⅹ3﹪﹚;四、解除张某某与招行乌市分行、新城力鼎公司的《个人购房借款及担保合同》；五、驳回张某某第四项赔偿损失的诉讼请求；六、驳回招行乌市分行要求继续履行《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求。
本院二审期间，因新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年5月17日作出（2016）新民申671号民事裁定，指令本院对（2015）乌中民终字第1091号民事判决进行再审，故本案中止审理。本院再审后，于2016年9月30日作出（2016）新01民再65号民事判决，维持了本院（2015）乌中民终字第1091号民事判决。
二审中，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查，双方签订《商品房买卖合同补充协议》第四条约定的内容为：《商品房买卖合同》在履行过程中，双方不得擅自终止，如有特殊原因要终止的，经双方协商一致，责任方须承担违约责任，并按总房款的10%赔偿对方损失。
本院认为，张某某与新城力鼎公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容亦不违反法律法规强制性规定，合法、有效。在合同履行过程中，张某某作为房屋买受人于2015年3月以出卖人新城力鼎公司擅自改变了房屋的户型及面积误差比绝对值超出3﹪为由，诉至法院要求解除其与新城力鼎公司的《商品房买卖合同》，该案于2016年9月31日作出的再审判决维持了原一、二审“解除张某某与新城力鼎公司签订的《商品房买卖合同》”的判决结果，该判决已发生法律效力。
现因张某某与新城力鼎公司签订的《商品房买卖合同》已被判决解除，对于张某某与招行乌市分行《个人购房借款及担保合同》是否也应当解除的问题。本院认为，虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同关系，但双方却存在紧密的关联性。首先，购房人签订按揭贷款合同的目的即为了买卖房屋；其二，有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提；其三，按揭贷款合同中也明确约定购房人将所购商品房作为担保物为按揭合同提供担保。故在《商品房买卖合同》解除的情形下，应当认定买房人签订按揭贷款合同的目的已无法实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原审法院对张某某要求解除其与招行乌市分行个人购房借款及担保合同的请求予以支持并无不当，招行乌市分行上诉称张某某与其签订的《个人购房借款及担保合同》所形成的借款关系是独立的于商品房买卖合同关系之外的法律关系，《个人购房借款及担保合同》不应当解除的上诉意见不成立，本院不予支持。招行乌市分行对其因合同解除受到的损失可另行诉讼予以解决。
对于新城力鼎公司的上诉请求及事实与理由，本院认为，发生法律效力的（2016）新01民再65号民事判决已经认定新城力鼎公司违反了双方合同中关于面积的约定，根据双方合同约定和法律规定，张某某解除合同的条件已经成就，对其要求解除合同的请求予以支持。故新城力鼎公司称系张某某单方解除合同与事实不符，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，张某某因购房发生的相关费用（契税、维修基金等）虽然不是购房本金，但亦属于购房所产生的费用，且造成合同解除是新城力鼎公司交付房屋面积与约定不符的原因，新城力鼎公司对此存在过错，故原审法院判决新城力鼎公司返还张某某购房款及相关费用并不违反法律规定，本院对此应予维持。关于原审法院认定的违约金，本院认为，张某某与新城力鼎公司签订的《商品房买卖合同》对于面积不符已经约定了解决条款，即张某某可以解除合同，双方并未对违约金作出约定。且双方签订《商品房买卖合同补充协议》第四条约定的违约金适用前提是“如有特殊原因要终止的，经双方协商一致”，也与本案不属同一情形，故原审判决对违约金的认定有误，应予纠正。新城力鼎公司上诉称其不应当承担违约金的请求成立，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐县人民法院(2015)乌民一初字第473号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项。即：新疆新城力鼎房地产开发有限公司返还张某某购房款及购房相关费用合计231973.73元﹙其中首付款146246.4元，银行还贷款68266.63元，契税7278.7元、维修基金9704元、公证费100元、工本费378元﹚；新疆新城力鼎房地产开发有限公司赔偿张某某购房款利息13361.04元；解除张某某与招商银行股份有限公司乌鲁木齐市分行、新疆新城力鼎房地产开发有限公司的《个人购房借款及担保合同》；驳回张某某第四项赔偿损失的诉讼请求；驳回招商银行股份有限公司乌鲁木齐市分行要求继续履行《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求。
二、撤销乌鲁木齐县人民法院(2015)乌民一初字第473号民事判决第三项，即：新疆新城力鼎房地产开发有限公司赔偿张某某购房违约金14557.39元﹙485246.4元ⅹ3﹪）。
三、驳回张某某要求新疆新城力鼎房地产开发有限公司赔偿购房违约金的诉讼请求。
新城力鼎公司应付款项须于本判决生效后十日内一次性付清，逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3004.87元（张某某预交），由张某某负担657.17元，新城力鼎公司负担2347.7元。二审案件受理费6079.74元（新城力鼎公司预交6009.74元，招行乌市分行预交70元），由新城力鼎公司负担5673.19元，张某某负担336.55元，招行乌市分行负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 晓
审 判 员 谭 红
代理审判员 徐 峰
二〇一六年十一月九日
书 记 员 胡爱琳