四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川19民终630号
上诉人（原审被告）：冯姣，女，生于1981年1月23日，汉族，居民，住通江县诺江镇。
委托诉讼代理人：冯小林，四川衡义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙鹏程，男，生于1953年11月4日，汉族，住巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：张永生，四川竞壹律师事务所律师。
上诉人冯姣因与被上诉人孙鹏程房屋租赁合同纠纷一案，不服通江县人民法院（2016）川1921民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，听取了上诉人冯姣及其委托诉讼代理人冯小林，被上诉人孙鹏程的委托诉讼代理人张永生的意见。本案现已审理终结。
一审法院认定，2010年4月22日，四川瑞欣房地产开发有限责任公司依法取得了通江县诺江镇璧山东路“蓝泊湾”项目A、B栋《建设工程规划许可证》，建设规模14940.54平方米。2010年12月1日,四川瑞欣房地产开发有限责任公司与孙鹏程、章锦明签订了一份《商品房买卖合同》，孙鹏程、章锦明购买了蓝泊湾A栋负一层1号。通江县规划局2014年9月10日以文件的形式给通江县人民政府建议：根据《通江县城市总体规划（2011-2030）》第58条防洪规划确定中心城区防洪标准按50年一遇设防，鉴于该项目负一层位于50年一遇防洪高度以上，且通过消防专项验收，为化解该项目有关遗留问题形成的政府性债务，建议将负一层1105.16平方米商业计入建筑面积，其应缴纳有关费用纳入清算范围，负二层位于50年一遇防洪高度以下应做架空泄洪使用。2014年12月23日，四川瑞欣房地产开发有限责任公司补办了“蓝泊湾”A栋负一层面积1153.72平方米的《建设工程规划许可证》。2015年5月7日，通江县委召开了通江县城镇建设专题会议，解决瑞欣公司“蓝泊湾”项目遗留有关问题，会议原则同意“蓝泊湾”项目遗留问题解决方案，即“蓝泊湾”建筑总面积16777.37平方米（其中负一层计入建筑总面积；负二层做架空泄洪使用，不计入清算面积，严禁收取规费和办理产权）。
2014年2月25日，原告孙鹏程（甲方）与被告冯姣（乙方）签订了一份《璧山东路“蓝泊湾”房屋租赁合同》，合同约定：租赁物位于通江县诺江镇璧山东路南寺沟大桥外侧（小通江河右岸）“蓝泊湾”负一层房屋，建筑面积1000平方米；双方暂定房屋租赁期为10年，从2014年5月1日起至2024年4月30日止。房屋租赁费第一年度为22万元，第二年度为22万元，以后每年度租赁费按上一年度租赁费用的106%计收。租赁费用的交付方式为按年交付。交付时间为每年2月1日前交付当年的5月1日起至次年的4月30日的租赁费，直至本合同期限届满为止；如有拖欠，视为违约。权利义务：甲方保证房屋具有合法的使用权；违约责任为合同约定租赁总金额的20%；乙方逾期交纳房屋租赁费用，应自逾期之日起按月利率3%向甲方支付利息；乙方自双方约定应交纳房屋租赁费用之日起逾期30天仍不交纳房屋租赁费用，甲方有权终止合同收回房屋并追究对方的违约责任。有下列情形之一，双方可以终止或变更本合同约定并均不承担违约责任：1、双方协商一致的，2、因国家政策或法律规定必须终止的。特别约定：双方协商一致，在房屋租赁期间如出现人力不可抗拒因素特别是洪水（灾）给乙方造成损失，甲方不承担任何经济和法律责任（但甲方同意在下一年度房屋租赁费收取时减收50000元房租以帮助乙方发展），本合同继续履行。
2015年12月7日，四川瑞欣房地产开发有限责任公司对通江县诺江镇璧山东路南寺沟大桥旁“蓝泊湾”商住楼进行产权登记，共22层。2016年1月26日，章锦明办理了“蓝泊湾”-1-1号房屋产权证，建筑面积1025.84㎡。按份共有人及份额：章锦明（99%），肖静（1%）。章锦明与肖静系夫妻关系，章锦明系原告孙鹏程之侄，章锦明与肖静对孙鹏程出租“蓝泊湾”负一层房屋无异议。在庭审中原、被告均同意解除《璧山东路“蓝泊湾”房屋租赁合同》。2016年1月7日,原告孙鹏程起诉来院，要求解除双方所签租赁协议、支付租金及赔偿损失。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原告孙鹏程与被告冯姣经过协商一致签订了房屋租赁合同，虽然原告不是该房屋的所有权人，但租赁物的真正产权人章锦明与肖静明确表示对原告出租房屋无异议，应视为房屋权利人同意原告对外出租，同时租赁标的物“蓝泊湾”负一层房屋补办了《建设工程规划许可证》，取得了房屋产权证，其房屋属合法建筑物，故该房屋租赁合同的主体和内容合法有效，应受法律保护。原告将房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定履行支付租金的义务。从2015年5月1日起被告未向原告交纳租金，其行为已构成违约，庭审中双方同意解除合同，一审予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，按照合同约定2015年5月1日至2016年4月30日的年租金为22万元，日租金应为602.74元，被告应从2015年5月1日起向原告按日租金602.74元支付房屋租赁费至实际返还租赁物时止。故原告要求被告支付下欠租金、返还租赁物的理由成立，一审法院予以支持。原告同时诉请要求被告按逾期付款总额月息百分之三计算利息，该约定过高，本院酌定以年租金22万元为基数，从2015年5月1日起按月利率2%支付利息至清偿时止。因逾期付款利息对原告的损失进行了补偿，原告再要求被告按照合同约定支付违约金缺乏事实和法律依据，故该项诉请不予支持。被告辩称原告不是租赁物的所有权人无权对外出租及租赁房屋属于泄洪通道，损害了社会公共利益，房屋租赁合同应属无效，该抗辩意见与案件查明事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告孙鹏程与被告冯姣2014年2月25日签订的《璧山东路“蓝泊湾”房屋租赁合同》；二、被告冯姣在本判决生效后十日内向原告孙鹏程交付租赁的通江县诺江镇璧山东路南寺沟大桥外侧（小通江河右岸）“蓝泊湾”负一层房屋；三、被告冯姣在本判决生效后十日内按日租金602.74元向原告孙鹏程支付从2015年5月1日起至实际交付房屋时止的租金；四、被告冯姣在本判决生效后十日内向原告孙鹏程支付从2015年5月1日起以22万元为基数按月利率2%的利息至清偿时止；五、驳回原告孙鹏程的其他诉讼请求。
上诉人冯姣的上诉请求及理由：1.“蓝泊湾”商住楼负一层应为架空设计用于泄洪，不能用于出租，被上诉人将该房屋出租给上诉人商用，损害了上诉人利益，应退还租金及赔偿装修损失。2.通江县委作出的“蓝泊湾”商住楼负一层可以利用的会议纪要及通江县房管局向“蓝泊湾”商住楼负一层颁发房产证的行为损害了社会公共利益，应予以撤销。3.一审适用法律错误。本案应根据《中华人民共和国防洪法》的相关规定应认定案涉房屋系违法建筑，同时应按《中华人民共和国合同法》的相关规定认定该租赁合同无效。
被上诉人孙鹏程以一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应当维持原判为主要内容作了答辩。
经二审查明的案件事实与一审一致，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人与被上诉人所签租赁合同是否有效的问题。通江县“蓝泊湾”负一层系被上诉人孙鹏程与案外人章锦明向四川瑞欣房地产开发有限责任公司购得的商品房，2015年12月7日通江县房管局给“蓝泊湾”负一层办理了产权证，孙鹏程、章锦明对该房屋拥有所有权，对该房屋有合法利用并取得收益的权利。上诉人冯姣与被上诉人孙鹏程就该房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。租赁合同签订后，上诉人冯姣也实际使用了该房屋，应当按合同约定向被上诉人支付租金。一审庭审中，双方当事人均同意解除合同，一审法院判决解除租赁合同正确，本院予以确认。关于上诉人上诉称案涉租赁房屋应作为泄洪通道，不能利用，通江县房管局向案涉房屋颁发房产证损害了社会公共利益的主张与通江县相关行政部门认定的事实不符，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人冯姣的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1617元，由上诉人冯姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王健宇
代理审判员 杨 睿
代理审判员 朱 芹
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 王丽珍