广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1512号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市信泰纸品厂，住所地：广东省东莞市茶山镇孙屋村孙屋工业区。
法定代表人：荣华。
委托代理人：黄国鹏，广东鹏吉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市应达服装有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇孙屋管理区。
法定代表人：刘应球。
委托代理人：刘扬书，广东彭代强律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。
原审被告：刘应球。
委托代理人：刘扬书，广东彭代强律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。
上诉人东莞市信泰纸品厂（以下简称信泰厂）因与上诉人东莞市应达服装有限公司（以下简称应达公司）及原审被告刘应球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月25日，信泰厂向原审法院提出诉讼，请求判令：1、应达公司返还信泰厂押金150000元及利息（自2013年5月15日起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日为14962.5元）；2、刘应球对信泰厂的还款承担连带责任。
应达公司因本案提起反诉，请求判令：1、信泰厂支付占用费45721元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年5月16日起计至付清之日止，至反诉时利息为4600元。2、信泰厂支付水费1297.5元、电费29679.56元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年5月16日起计至付清之日止，至反诉时利息为3100元；3、信泰厂支付铁棚搭建费用4800元；4、信泰厂赔偿应达公司损失20000元；5、信泰厂支付违约金250000元。以上合计359198.06元，扣除应退回给信泰厂的押金150000元，合计209198.06元。原审庭审中，应达公司主张水电费已经支付完毕，申请撤销第二项诉讼请求。
原审法院经审理查明，东莞市应达服装贸易有限公司于2001年11月8日经核准变更名称为“东莞市应达服装有限公司”，即本案的应达公司，刘应球是应达公司的法定代表人。2008年9月2日，刘应球作为甲方与信泰厂作为乙方签订《租赁厂房、宿舍经营合同书》，约定甲方将位于东莞市茶山镇孙屋村工业区应达厂房北侧的厂房1736平方米、宿舍约500平方米及空地约500平方米租给信泰厂经营使用，租赁期限从2009年5月1日起至2012年4月30日止；从2009年5月15日起计租，月租金为23360元，乙方于每月10日前缴交当月租金，甲方只提供8000元／月发票；水费由乙方直接缴交，电费按0.95元／度计付给甲方（如遇政策调整则加计调整部分）；合同解除和条件约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回厂房：1、利用承租厂房、空地、宿舍进行违法和违反治安管理活动的；2、擅自改变厂房和宿舍结构或用途的；3、擅自转租他人的；4、蓄意借故拖欠租金又拒不迁出的；5、乙方提供非真实的有关个人资料及证明。乙方需向甲方支付120000元租赁押金，如有一方违约需支付违约金250000元；租赁期满，如乙方需要继续租用，在同等条件下有优先承租权利，乙方不租赁，甲方须返还租赁押金等。2009年5月27日，信泰厂与刘应球签订《租赁厂房、宿舍经营补充协议书》，调整原租赁合同的面积及租金为：车间面积1733平方米、办公室123平方米、门卫室50平方米、宿舍350平方米、饭堂120平方米及停车场510平方米，总租金为24860元／月。2010年3月10日，信泰厂与刘应球签订《租用合同书（增建）》，约定：刘应球将厂房1145平方米、空地139平方米出租给信泰厂，租赁期限为三年，从2010年5月1日至2013年4月30日，月租金为11450元；若信泰厂逾期不搬迁的，刘应球可以终止合同，在原租金基础上加收30%租金，并由信泰厂承担因此造成的其他损失；信泰厂需交保证金30000元，刘应球于合同届满时无息返还；旧合同租赁日期与此合同同期；其他未尽条款参照旧合同等。2010年10月25日，信泰厂与刘应球签订《租赁厂房宿舍经营补充协议书》，调整租赁车间面积为2746平方米，调整后总租金为35170元／月。
应达公司确认收到信泰厂押金150000元。信泰厂、应达公司双方确认信泰厂于2013年5月15日搬离租赁厂房，且未结清5月份的租金。信泰厂主张是应达公司没有结算，应达公司则主张信泰厂迟延返还租赁厂房，构成严重违约，应按约定承担违约金250000元。信泰厂、应达公司双方确认租赁厂房增建部分月租金是11450元，其他月租金是23720元，只有增建部分才能加收30%。应达公司诉请铁棚搭建费用4800元及后续租客的误工损失20000，但未提交相应证据。信泰厂诉刘应球返还押金150000元的（2013）东一法民一初字第8239号案件，后经广东省东莞市中级人民法院审理，认定应达公司为租赁合同的相对方。
原审法院认定上述事实依据有：民事判决书、租用合同书（增建）、租赁厂房、宿舍经营合同书、租赁厂房宿舍经营补充协议书、收据、现金支出证明、纸品、房产证、土地使用权证、联络函及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、应达公司应否返还信泰厂押金。二、信泰厂超过约定的租赁期限返还租赁物的责任应如何承担。
关于第一个争议焦点。应达公司系租赁合同的相对方，根据合同中关于“保证金于合同届满时由甲方（即应达公司）无息返还给乙方（即信泰厂）”的约定，双方合同至2013年4月30日届满，应达公司应按约将押金（保证金）150000元返还给信泰厂。由于信泰厂与应达公司因逾期交还厂房的赔偿及租金问题存在争议，信泰厂诉请应达公司支付利息，原审法院不予支持。刘应球作为应达公司的法定代表人，其签署合同，但本身并非合同相对方，无须承担返还责任。
关于第二个争议焦点。首先，2010年3月10日的合同中约定“旧合同租赁日期延期与此合同同期；其他未尽条款参照旧合同。”；2010年10月25日是对全部租赁物的总租金进行调整，从以上内容可以看出，信泰厂、应达公司之间签订的四份合同并非单独存在，而是在内容上相互补充，具有整体性。因此，合同中关于违约条款的约定应适用于整个租赁物。
其次，双方的租赁合同约定了租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，信泰厂应于合同届满时即2013年4月30日将租赁物返还给应达公司，但信泰厂直至2013年5月15日才返还租赁物。信泰厂对租赁物的继续使用，使双方的租赁关系持续到2013年5月15日才解除。按照租用合同书（增建）关于“如乙方逾期不搬迁的，在原租金基础上加收30%租金，且因此造成的其他损失由乙方负责赔偿。”的约定，应达公司应按实际使用期限支付延期使用厂房期间的租金并加付30%，即（11450元×15÷31＋23720元×15÷31）×130%=22123元。
再次，应达公司以合同约定“如有一方违约需支付违约金250000元”，主张信泰厂迟延交付租赁物属于违约行为，应按约支付违约金。结合2008年9月2日租赁厂房、宿舍经营合同书第十条的规定，应达公司对于信泰厂违约的情形进行了列举，而信泰厂延期交付租赁物的行为并未包括其中。况且，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，应达公司未能提交证据证明其在合同届满至返还租赁物期间曾向信泰厂提出过异议，因此，双方的租赁关系为不定期租赁，信泰厂于2013年5月15日返还租赁物并非违约，无需支付违约金。应达公司主张信泰厂逾期搬迁对其造成损失，但未能提交相应证据予以证实，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市应达服装有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内返还信泰厂信泰厂押金150000元。二、东莞市信泰纸品厂应于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市应达服装有限公司支付租金22123元。三、驳回东莞市信泰纸品厂对刘应球的诉讼请求。四、驳回东莞市信泰纸品厂的其他诉讼请求。五、驳回东莞市应达服装有限公司的其他反诉请求。本案本诉诉讼费1799.63元，由东莞市信泰纸品厂负担149.63元，东莞市应达服装有限公司负担1650元。反诉诉讼费2218.99元，由东莞市信泰纸品厂负担177元，东莞市应达服装有限公司负担2041.99元。
上诉人信泰厂不服原审判决，向本院提起上诉称：根据合同约定，押金应于合同届满时返还给信泰厂，而原审法院以因赔偿及租金问题发生争议为由，判决应达公司无须支付押金利息显失公平。根据民法、合同法原理，租赁合同终止时，承租人返还租赁物时，出租人不及时返还押金的，其占有为非法占有，应承担相应的民事责任。而对于非法占有押金的民事责任，就是支付占用期间的利息。原审判决的结果可能诱导应达公司继续采取法律手段以拖延返还押金，这必将导致当事人的无端讼累。综上，请求本院撤销原审判决第一项，改判应达公司返还信泰厂押金150000元及利息，利息按照银行同期贷款利率计算，自2013年5月15日起计至实际还款之日。
应达公司口头答辩称：信泰厂上诉主张没有理由，原审法院处理正确，信泰厂应该支付违约金250000元，押金150000元在违约金中扣除。综上，请求本院驳回信泰厂的上诉请求。
原审被告刘应球口头答辩称：其答辩意见与应达公司的答辩意见一致。
上诉人应达公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）信泰厂违约迟延交回租赁物，其应当承担违约金250000元。应达公司与信泰厂签订四份合同，其中三份合同约定一方违约须承担违约金250000元，信泰厂在合同到期后拒不交回租赁物，应达公司的新租客的相关设备已运抵厂门口，信泰厂仍然拒绝返还租赁厂房，信泰厂的违约行为导致应达公司减免新的租客的租金及赔偿新租客的损失。因此，信泰厂应当承担违约金250000元。（二）双方签订了三份合同及一份补充协议，其中，2010年3月10日订立的《租用合同书（增建）》约定逾期搬迁，租金加收30%，上述约定仅针对增建的1145平方米及空地139平方米部分，不包括其他租赁部分，故原审判决信泰厂判决仅须加付30%的租金显然不妥，应达公司要求计算一个月的占用费45721元并未不妥。
信泰厂口头答辩称：应达公司的上述请求没有事实与法律依据。原租赁合同有特别规定，不按期搬迁要支付上浮30%的租金，租赁期间以实际计算，应达公司与信泰厂签订租赁合同的租期不是刚性的。在2013年5月15日之前，应达公司从未要求信泰厂返还租赁物，根据合同法相关规定，在租赁期届满后双方继续承租的行为视为不定期租赁，故信泰厂不存在违约，请求本院驳回应达公司的上诉请求。
原审被告刘应球未在法定期限内向本院提交任何答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕信泰厂、应达公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）应达公司应否返还押金及利息。（二）信泰厂逾期搬迁的问题。
关于争议焦点一。根据合同约定，押金于合同届满时由应达公司无息返还给信泰厂，故应达公司应当依约返还押金给信泰厂。至于利息，应达公司合同到期之后占用信泰厂的押金没有法律与合同依据，故应达公司应当返还合同到期之后其仍然占用押金期间的利息。信泰厂诉请利息从2013年5月15日起，按照同期贷款利率计算至应达公司实际返还之日止依法有据，本院予以支持。原审法院没有支持信泰厂的利息诉请处理不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二。首先，信泰厂在合同届满之后理应将案涉租赁物返还给出租人，但信泰厂逾期15天才返还租赁物已经构成违约，其应当承担相应的违约责任，原审法院认定信泰厂没有违约有误，应予以纠正；其次，从双方签订的四份合同来看，四份合同在内容上具有互补性、连续性与整体性，故四份合同的约定适用于全部租赁物。应达公司主张信泰厂逾期搬迁应当适用于第一份合同约定即“如有一方违约需支付违约金250000元”，但《租用合同书（增建）》又约定，“如信泰厂逾期不搬迁，在原租金基础上加收30%租金，且因此造成的其它损失由信泰厂负责赔偿。”既然双方针对逾期搬迁的法律后果已经有明确约定，那么信泰厂逾期搬迁的法律后果应当优先适用逾期搬迁的特别约定，即信泰厂应当支付上浮30%的租金作为房屋使用费及赔偿应达公司由此造成的其它损失，又因为应达公司没有证据证明其损失，故原审法院判令信泰厂按照上浮30%的租金标准支付15天的房屋使用费给应达公司处理正确。应达公司同时主张房屋使用费与违约金250000元依据不充分，本院不予支持；最后，信泰厂逾期搬迁的时间仅为15天，应达公司主张按照原租金上浮30%计算一个月的房屋使用费于法无据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。信泰厂上诉主张有理，本院予以支持。应达公司上诉依据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第24号民事判决第二、三、五项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第24号民事判决第四项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第24号民事判决第一项：东莞市应达服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还东莞市信泰纸品厂押金150000元及利息（利息以人民币150000元作为本金，自2013年5月15日起，按照中国人民银行同期基准贷款利率计算至押金实际返还之日止）。
如未本按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1799.63元，由信泰厂负担100元，应达公司负担1699.63元，反诉受理费2218.99元，由应达公司负担。二审受理费6514.42元（信泰厂预交3300元，应达公司预交3214.42元），由信泰厂负担2871元，由应达公司负担3643.42元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年八月十四日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
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