北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2829号
上诉人（原审被告）：孟小荣，男，1976年5�8日出生，汉族，无业，住浙江省上虞市。
委托诉讼代理人：赵文付，北京市京兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：连新滕，男，1981年9月21日出生，汉族，北京万泰嘉纳贸易有限公司经理，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：毕凤英，北京兴开律师事务所律师。
上诉人孟小荣因与被上诉人连新滕租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初16029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟小荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判不赔偿连新滕房屋重置成新价、房屋装修及附属物价款、停产停业补助费、搬迁费、工程配合奖、设备迁移费�事实和理由：一审所述的增建房屋都是我增建，连新滕未在承租期限内增建房屋，在连新滕未提供证据的情况下，一审判决采信连新滕的主张，认定有误；连新滕承租房屋前，该房屋已经进行过装修，连新滕承租后未对承租房屋进行装修，且双方合同约定，连新滕若对承租房屋进行装修，必须征得我同意；《瀛海镇剩余集体土地腾退项目非住宅及农用地地上物拆除腾退补偿方案》（以下简称《补偿方案》）第二条规定，本次腾退的被腾退人为拆除腾退房屋内的非住宅房屋所有权人，第十二条规定，对持有有效工商营业执照从事生产经营活动，且从事营业一年以上、按照国家法律依法纳税、营业执照上标明的经营场所与被拆迁的房屋一致的，按其生产经营面积给予一次性停产停业综合补助费。本案中，连新滕不是房屋所有权人，且其在被拆迁房屋处未办理营业执照，无权享有停产停业损失，此外，对于拆迁档案中显示的25、26号房产属简易房，腾退人未支付停产停业补偿费；《补偿方案》第十条规定，腾退人按照被拆除房屋的建筑面积给予被腾退人搬家补助，本案中，连新滕不是房屋所有权人，不是被腾退人，无权获得搬迁费；连新滕未配合腾退且在其腾退之前，我已经与腾退人签订协议，且协议签订后，连新滕拒绝腾退房屋，不应享有工程配合奖；连新滕未提供证据证明其有哪些设备，不应享有设备迁移费；拆迁腾退属不可抗力，根据法律及合同约定，我不应支付连新滕任何经营补偿，一审判决支持其房屋重置成新价、房屋装修及附属物价款、停产停业损失、搬迁费、工程配合奖、设备迁移费，没有事实和法律依据。
连新滕辩称，同意一审判决。
连新滕向一审法院起诉请求：判令孟小荣赔偿连新滕增�房屋重置成新价143178元、装修及附属物价款182681．61元、一次性停产停业补助费793075．15元、搬迁费57143元、工程配合奖114286元、设备迁移费2403．93元。
一审法院认定事实：连新滕（乙方）与孟小荣（甲方）于2013年1月1日签订房屋租赁合同，孟小荣将北京市大兴区×××一栋两层房屋出租给连新滕，租赁房屋面积约为800平方米，租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止，租赁费为壹年预付制，每年1月1日前交下一年租金13万元，连新滕一直交纳租金至2016年12月31日；本合同签订时，乙方须向甲方出示乙方公司营业执照、税务登记证、企业代码证、法定代表人身份证等有关证件及复印件加盖公章留底给甲方；双方并约定了其他事项。
2013年4月15日，以连新滕为法定代表人的北京万泰嘉纳贸易有限公司（以下简称万泰公司）成立，公司住所地为北京市大�区×××105室；连新滕租赁涉案院落系用于万泰公司经营使用，万泰公司表示如涉案利益涉及其公司，其同意由连新滕主张相关权益。
连新滕提交的施工协议显示：连新滕（甲方）就北京市大兴区×××2号院2栋一层二层进行装修改造，大包给范某（包工包料，乙方），乙方按照甲方提供的图纸和要求进行施工；双方之间总结算费用为559555元。
结合涉案拆迁档案标识，连新滕主张租赁的为估价勘查表中的24号，25号和26号为增建部分，对此，孟小荣主张租赁的系24、25号，25号出租给连新滕时为简易房，后来孟小荣进行了改造，26号连新滕没有租用，24号是两层，25号是一层，上面的26号系孟小荣增建。根据勘查表记载，26号房屋在24号房屋上；根据估价通知单可知：24号建筑面积为801．96平方米（估价为1098685元），25号为63．8平方米（估价为26796元），26号�277．10平方米（估价为116382元）；根据档案可知孟小荣整体腾退补偿情况为：建筑面积为10364平方米；房屋重置成新价为11739165元、装修及附属物价款1656644元、设备迁移费21800元、搬家补助费518200元、停产停业补助费7191984元、工程配合奖1036400元。
2016年8月31日，瀛海镇南宫村村委会在村内张贴了拆除腾退通知，2016年10月10日正式启动拆除腾退工作。涉案租赁房屋并未有合法建造审批手续。
一审法院认为：双方当事人签订租赁合同所涉及的租赁标的，未有合法建造审批手续，合同应属无效。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。涉案租赁场所已被拆除腾退，相关利益转换为补偿利益，法院以涉案补偿利益为据予以处理本案所涉纷争。就房屋重�成新价一项，结合双方合同约定的面积（约为800平方米），就双方各自陈述，考虑到涉案房屋处于连新滕租赁过程中，在租赁始并未有涉案腾退档案中标识为25号房、26号房，在连新滕控制涉案租赁场所的情况下，孟小荣抗辩称其进行了后续建造，未提交证据予以佐证，故对连新滕该项请求，法院予以支持；就装修及附属物价款一项，区别原租赁和后续建设情况，酌情确定为118587元；停产停业补偿费一项，涉案租赁场所在拆迁前持续由连新滕租赁，且有经营行为存在，考虑剩余租期及该款项补偿性质，酌情确定为555153元；搬迁费一项，确定为57143元；工程配合奖一项，在双方租期未到的情况下腾退租赁标的物，使涉案腾退获得基于腾退方案给予的奖励，法院确定双方各享有50%，即工程配合奖为57143元；设备迁移费（电话、空调、宽带），连新滕主张数额合理，法�予以确认。判决：一、孟小荣于判决生效后十日内赔偿连新滕房屋重置成新价十四万三千一百七十八元、房屋装修及附属物价款十一万八千五百八十七元、停产停业补助费五十五万五千一百五十三元、搬迁费五万七千一百四十三元、工程配合奖五万七千一百四十三元、设备迁移费二千四百零三元九角三分；二、驳回连新滕的其他诉讼请求。
二审中，孟小荣提交如下证据：
1．临近拆迁之前拍摄的现场照片。用以证明现场情况。连新滕对此不予认可。
2．证人证言。用以证明涉案26号房屋系孟小荣一方建造并完成该房屋室内的装修，与连新滕无关。其中：
（1）证人徐某（孟小荣之岳父）出庭证言：2号院2栋楼平台上的房子漏雨，刘小年让徐某给他弄一下，2011年3月开始动工做楼梯，4月造房子，8月左右建好主体结构，2011年底出租�始住人，后来开棋牌室，2013年、2014年底，户籍警让棋牌室的租户走了。
（2）证人王某出庭证言：拆迁资料里26号房是老徐盖的，是徐某找王某建的房，2011年3月王某开始给徐某焊楼梯，之后做的房子，王某一边上班一边给徐某干活，拖拖拉拉干了很长时间，到了7、8月王某才不干，王某没有弄吊顶、刮腻子。关于如何得知拆迁资料，王某先陈述系赵文付律师让其看的，后又改变陈述，称系庭审旁听人员徐国祥（徐某之子）给其看的。
（3）证人孙某出庭证言：2011年孙某到北普陀租的房子，徐某是房东，找孙某给其吊沙子、弄水泥、做小工、建房，一直干到装修天花板、地板砖，到最后的扫地，干了不到两个月，建的房是26号房。关于如何得知26号房，孙某陈述系庭审前一天徐国祥给其看的拆迁平面图。
对于上述证言，连新滕认为不属�二审新证据，证人在一审中可以到庭，其中，证人徐某系孟小荣的岳父，是利害关系人，不认可其证言的真实性；证人王某、孙某明确是连新滕一方及其代理人给证人看了拆迁档案后，告诉证人是26号房，不排除为了本案诉讼事先教证人怎么说的嫌疑，王某、孙某说给徐某干活，但没有任何的合同，没有收到款项的依据，都是口述，证言的真实性、关联性不认可。
3．连新滕担任法定代表人的万泰公司的工商登记信息打印件，记载2016年7月20日该公司住所地由北京市丰台区变更至北京市大兴区×××105室。孟小荣称2016年7月20日涉案房屋要拆迁的消息已经发布，用以证明连新滕关于其一直在大兴区经营的陈述不是事实，且大兴区的住所地亦非涉案房屋所在地。连新滕认可上述证据的真实性，但主张其从孟小荣处租赁场地就是为了经营使用，找了个公司办了照，办完照迁过来。
连新滕提交如下证据：
1．交通银行账户交易明细（其中2012年10月16日有两笔交易，金额均为5万元，2012年10月24日、2012年11月19日、2013年1月30日各有一笔交易，金额分别为5万元、4万元、41400元）及农业银行业务凭证。连新滕主张孟小荣一方给了连新滕3个月免租时间，2012年10月就把涉案房屋交给连新滕，连新滕找了案外人范某对涉案房屋进行装修，该证据用以证明连新滕通过银行转账向范某支付了房屋装修款。孟小荣对上述证据的真实性无异议，但认为双方租赁合同于2013年1月签订，不存在装修期，且连新滕与范某之间的施工协议于2013年1月15日签订，故连新滕主张2012年10月支付装修款不客观，不认可证明目的。针对孟小荣提出的异议，连新滕解释称2012年10月就开始装修，其与范某之间的施工协议是后来补签的。关于施工协议上万泰�司合同专用章的加盖时间，连新滕先是陈述盖章与签字时间（2013年1月15日）系同时，后来又改变陈述，称万泰公司合同专用章是后来补盖。孟小荣对于连新滕的解释不予认可，主张连新滕的委托诉讼代理人在此前的庭审中陈述万泰公司合同专用章是后来补盖，此次庭审中连新滕先说盖章与签字是同时，又说章是后来补盖，认为连新滕存在虚假陈述，此外，2013年4月万泰公司才成立，打印施工协议的纸张是新的，施工协议系伪造。
2．交通银行账户交易明细（其中2012年12月28日、2014年3月13日、2015年1月21日、2016年8月10日各有一笔交易）。连新滕主张之所以要在24号房外安装旋转楼梯，是为了应对消防检查，做楼梯时是连新滕找的孟小荣之岳父徐某，由徐某找人做的楼梯，由连新滕向徐某支付做楼梯的款项，此外连新滕在涉案房屋经营，厂里有其他小活，连新�都交给徐某来做，由连新滕向徐某支付款项，该组证据涉及的交易都是连新滕向徐某转账，其中2012年12月28日转账款项系房屋租赁定金，2014年3月13日款项系做楼梯的钱，2015年1月21日、2016年8月10日款项中有房租。孟小荣认可证据的真实性，但认为2014年3月13日、2015年1月21日、2016年8月10日是房屋租金、水电费、卫生管理费。
3．照片若干。用以证明连新滕租赁涉案房屋用于生产经营。孟小荣认为照片不是原始载体，可以随便制作，不认可照片的真实性和证明目的。
4．证人范某出庭作证：2012年10月中旬其给连新滕做装修，旧厂房改造，室外水泥地面，围墙拆改，室内拆除结构，做墙面、地面、水电、吊顶，装修两层，面积大概是800平方米，除了装修，还有在院子里建房；施工3个月的时间，连新滕担心质量有问题，2013年1月15日连新滕与之补签了施工�议，签订协议时没有万泰公司合同专用章；装修费用55万多，部分以现金形式支付，部分通过银行转账，转账转了大概20多万，（经当庭核实）连新滕提交的交通银行账户交易明细中记载的尾号为5311的银行卡号系范某的。孟小荣认为证人范某说施工协议没有盖过章，连新滕解释章是后补的，二人说法不一致，且工程完工了还要签施工协议，没有道理，孟小荣将房屋出租连新滕之前，已由别人使用好几年，房屋有吊顶、地砖，连新滕就是为了打官司，伪造的施工协议，对证言的真实性、证明目的不认可。连新滕认为银行交易记录是无法伪造的，证言与交易记录相互印证，且在施工协议盖章问题上，证人与连新滕的陈述并不矛盾。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．关于24号房的装修。连新滕为证明其主张提交施工协议、范某证言、转账记�等证据为证。其中，施工协议上盖有万泰公司合同专用章，从时间看，施工协议体现的签订日期是2013年1月15日，万泰公司成立于是2013年4月，连新滕一方解释合同专用章系后来补盖。虽然连新滕一方关于合同专用章加盖时间的陈述存在过不一致的情形，但是，证人范某证实其与连新滕签订施工协议时没有该合同专用章，且客观上孟小荣与范某之间存在转账交易记录，故根据连新滕一方陈述不一致的情节，施工协议签订之时万泰公司尚未成立的情况，以及孟小荣认为打印施工协议的纸张较新的意见，并不足以认定施工协议系伪造，孟小荣主张施工协议系伪造，依据不足，本院不予支持。孟小荣主张其将24号房出租给连新滕之前，原租户就装修过，但是孟小荣未能就其该项主张向法庭提供充分证据。综合双方提交证据的情况，本院对于连新滕提交的证据的证明力予以确�，对于连新滕的主张予以采信，对于孟小荣的主张不予采纳，认定连新滕对24号房进行了装修。
2．关于25号房的建造。连新滕主张25号系其增建，并提交施工协议、范某证言、转账记录等证据为证。虽然孟小荣主张出租之前25号房就存在，只是将25号房交付连新滕使用，没算租赁面积，但是孟小荣未能就其该项主张向法庭提供充分证据。综合双方提交证据的情况，本院对于连新滕提交的证据的证明力予以确认，对于连新滕的主张予以采信，对于孟小荣的主张不予采纳，认定25号房由连新滕增建。
3．关于26号房的建造及使用。连新滕主张26号房由其增建。孟小荣对此不予认可，主张26号房系其建造，且另租他人，没有出租给连新滕，并提交徐某、王某、孙某证言为证。其中，证人徐某系孟小荣的岳父，存在利害关系，而证人王某、孙某作证时表示孟�荣一方人员向其出示过腾退补偿档案，故在作证时使用“26号房”表述诉争房屋，因此，不能排除作证之前孟小荣一方就案件事实与证人王某、孙某之间进行沟通的可能性，3位证人证言亦无其他证据佐证，故证人证言的客观性存疑，不足以证明孟小荣的主张。此外，连新滕就其主张未提供充分证据，亦不能证明涉案租赁期间26号房由其实际占有使用，故根据现有情况，连新滕主张26号由其增建、使用，缺乏依据，本院亦不予支持。一审判决认定租赁始未有26号房，没有充分的依据，本院予以纠正。
4．关于涉案房屋的经营使用情况。万泰公司的工商登记住所地系“北京市大兴区×××105室”，根据诉讼中连新滕提交的现有证据，尚不足以证明该地址与涉案房屋具有同一性，亦不足以证明万泰公司在涉案院落经营，一审判决认定连新滕租赁涉案院落系用于万泰公司经营使用，依据不足，本院予以纠正。此外，根据双方租赁合同的约定，连新滕承租涉案房屋系用于经营，在孟小荣没有提供相反证据的情况下，本院对于连新滕关于其在此经营的主张予以采信。
本院对于一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，关于房屋重置成新价补偿，根据前文认定，25号房由连新滕建造，一审判决支持连新滕有关该房屋对应的重置成新价补偿，并无不当，本院予以维持，一审判决支持连新滕有关26号房的重置成新价补偿，依据不足，本院予以纠正，孟小荣就此提出的上诉请求，部分成立，本院予以支持。
关于房屋装修及附属物补偿，根据前文认定，连新滕对24号进行了装修，并建造了25号房，虽然孟小荣主张连新滕装修未经其同意，但是，考虑到孟小荣在涉案房屋所处园区尚有其他房屋，其对装修事宜应当知情，然而截至涉案拆除腾退工作正式启动，连新滕的装修已近4年，没有证据显示孟小荣对装修提出过异议，且客观上孟小荣从腾退人处获得了包括24、25号房等在内的装修及附属物补偿，一审酌情判决孟小荣向连新滕支付24、25号房的房屋装修及附属物补偿，并无不当。
关于停产停业补助费，虽然孟小荣否认连新滕担任法定代表人的万泰公司使用涉案房屋注册登记、经营，但是，根据双方租赁合同的约定，连新滕承租涉案房屋系用于经营，涉案拆除腾退项目对于连新滕的经营行为构成影响，且从腾退补偿档案记载看，腾退人向孟小荣支付了包括涉案房屋在内的停产停业补助费，孟小荣上诉以《补偿方案》记载的停产停业补助费补偿方案为由不同意给付连新滕该项补偿，理由并不充分，本院对于孟小荣该项上诉意见不予采纳。此外，腾退补偿档案中孟小�与腾退人之间确认的营业面积是8989．98平方米，小于腾退建筑面积10364平方米，但是孟小荣不能证明25号房不在营业面积范围之内，故孟小荣以此为由主张腾退人未支付25号房的停产停业补助费，依据不足，本院亦不予支持。一审判决考虑到剩余租期及停产停业补助费的补偿性质等情节，判令孟小荣支付连新滕该款项，并无不当。
关于搬迁费，孟小荣上诉主张连新滕不是房屋所有权人、不是被腾退人，不同意支付该费用。对此，本院认为，客观上孟小荣将房屋出租给连新滕后由连新滕实际占有使用房屋，在拆除腾退过程中，为了涉案拆除腾退项目，系连新滕从涉案房屋搬出，一审判决酌情认定连新滕应获得部分搬迁费，并无不当，本院对于孟小荣该项上诉意见不予采纳。
关于工程配合奖，虽然双方曾因涉案合同发生诉讼，但是，连新滕已经腾退�涉案房屋，且孟小荣已经从腾退人处领取了工程配合奖，故一审法院酌情判决孟小荣给付连新滕部分工程配合奖，并无明显不妥，孟小荣该项上诉意见依据不足，本院不予采纳。
但是，一审判决在确定上述房屋装修及附属物补偿、停产停业补助费、搬迁费及工程配合奖等4项费用时，考虑了26号房的因素，依据不足，本院予以纠正，该4项费用的具体金额由本院结合24、25号房建筑面积等因素酌情确定，孟小荣就此提出的上诉请求，部分成立，本院予以支持。
关于设备迁移费，在腾退工作实际中，腾退人一般系与出租人签订补偿协议，但这并不意味补偿协议涉及的所有补偿均由出租人一方享有，本案中，在孟小荣未举证证明腾退补偿档案涉及的设备均归其所有的情况下，考虑到连新滕在此经营已近4年，一审判决酌情支持电话、宽带、空调等设备的�移费，并未超出合理范围，本院予以维持，孟小荣就此提出的上诉意见，依据并不充分，本院不予采纳。
关于孟小荣上诉主张涉案腾退属于不可抗力，认为根据法律规定及合同约定，不应向连新滕支付任何补偿一节，本院认为，首先，双方合同无效，合同条款对双方没有法律约束力，孟小荣根据合同条款主张免除向连新滕支付补偿款项的责任，不能成立；其次，在腾退人已经对孟小荣做出补偿的情况下，孟小荣以腾退属于不可抗力为由主张免除对于连新滕给付补偿款项的责任，有失公平，故本院对于孟小荣该项上诉意见，不予采纳。
综上，孟小荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初16029号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初16029号民事判决第一项为：孟小荣于本判决生效后10日内支付连新滕房屋重置成新价26796元、房屋装修及附属物价款89828元、停产停业补助费420549元、搬迁费43288元、工程配合奖43288元、设备迁移费2403．93元；
三、驳回连新滕的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8217元，由连新滕负担4237元（已交纳），由孟小荣负担3980元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费13136元，由孟小荣负担8810元（已交纳），由连新滕负担4326元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一八年六月十三日
书记员 祝 石