宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0122民初1909号
原告：宁夏政泰龙物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园1组团-S-1-A号，统一社会信用代码×××。
法定代表人:魏自成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白文军，男，汉族，1974年10月11日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，系宁夏政泰龙物业服务有限公司经理，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王枭枭，男，满族，1988年9月28日出生，身份证号码×××，辽宁省锦州市人，大专文化，系宁夏政泰龙物业服务有限公司办公室文员，现住宁夏回族自治区银川市。
被告：邢欢，男，汉族，1990年5月19日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，中专文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：李娜，女，汉族，1991年10月8日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县，系被告妻子。
原告宁夏政泰龙物业服务有限公司（以下简称政泰龙物业公司）与被告邢欢物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告政泰龙物业公司的委托诉讼代理人白文军、王枭枭、被告邢欢的委托诉讼代理人李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交纳物业费及电梯费共计4222元、违约金1267元，合计5489元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系宏基月湖湾业主，原告系宏基月湖湾物业服务公司。自2016年起，因墙面裂缝拒不缴纳物业费及电梯费，原告多次联系被告尽快缴纳相关费用，但被告仍未缴纳，现被告拖欠2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2302元，及2016年1月1日至2017年12月31日期间的电梯费1920元，两项合计4222元。被告拒不交纳物业费的行为，已经构成违约。现原告诉至法院，请求判如所请。
被告邢欢辩称，欠付属实，我不交物业费除了墙体裂缝还有以下原因：小区内的绿化养护不到位，小区内路面有坑不及时维修，单元门及可视电话坏了都没有维修，共用水箱没有及时清理，水质差，我所在的单元一楼的101室住宅改成了营业房，该户营业房冬天使用的炉子产生的烟，致使冬天二楼以上都有煤烟，营业房产生的油烟影响我们的正常生活。2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费及电梯费原告已经起诉过且调解了，我去物业公司交2016年的费用，物业公司让我写保证不起诉开发商房屋墙体裂缝的问题我没有写，物业公司就不收我交的2016年的费用。
本院经审理认定事实如下：原告系贺兰县宏基月湖湾小区的物业管理公司，被告系该小区11-1-1001室房屋业主，被告房屋面积为是119.91平方米。2016年7月1日，宏基月湖湾小区的开发商宁夏恒昱源房地产开发有限公司选聘原告为宏基月湖湾小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，合同期限自2016年7月1日至2018年6月30日，合同约定：物业服务费收费标准高层住宅为0.80元/月/㎡；电梯运行使用费，按以下标准收取：十至十一层：每户收费80元/月；业主应从宁夏恒昱源房地产开发有限公司通知的收房期限届满之日起缴纳物业费，业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费总额的5‰/日支付违约金。该合同于2016年9月26日在贺兰县物业管理中心备案。后原告公司开始为宏基·月湖湾小区提供物业管理服务。被告邢欢未交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费和电梯费。现原告诉至法院，请求判如所请。
上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案登记表、物业费催交函予以证实，本院予以采信。
本院认为，宁夏恒昱源房地产开发有限公司作为贺兰县宏基·月湖湾小区开发建设单位，在该小区成立业主委员会之前，选聘原告政泰龙物业公司为该小区提供前期物业服务并与之签订前期物业服务合同，符合《物业管理条例》规定，双方签订的合同对小区业主具有约束力。原告政泰龙物业公司实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告邢欢作为该小区11-1-1001室房屋的业主，享受了原告政泰龙物业公司提供的物业管理服务，有义务支付相应的物业服务费。原告提供的前期物业服务合同、合同备案表，能够证明证明2016年7月1日至2017年12月31日，被告所在小区物业费的收费标准为多层住宅0.8元/㎡/月，电梯费十层至十一层以上80元/月。因2016年1月1日至2016年12月31日期间被告欠交物业费已做调解处理，本案不再重复处理。自2017年1月1日起至2017年12月31日期间，被告应交物业费为1151元（119.91㎡×0.8元/月/㎡×12个月），电梯费为960元（80元/月×12个月）。对原告要求被告支付物业费2302元的诉讼请求，本院在1151元的范围内予以支持。对于原告要求被告支付电梯费1920元的诉讼请求，本院在960元的范围内予以支持。被告邢欢辩称不交物业费是因为墙体裂缝，小区内的绿化养护不到位，小区内路面有坑不及时维修，单元门及可视电话坏了都没有维修，共用水箱没有及时清理，水质差，其所在单元一楼101室住宅改成了营业房，该户营业房冬天使用炉子产生的油烟影响其正常生活。2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费及电梯费原告已经起诉过且调解了，原告去物业公司交2016年的费用，物业公司让原告写保证不起诉开发商房屋墙体裂缝的问题原告没有写，物业公司就不收原告交的2016年的费用。因被告辩称物业服务不到位的问题未提交证据予以证实，本院不予支持。被告辩称2016年1月1日至2016年12月31日欠交的物业费原告已起诉且已做调解处理，原告对该事实予以认可，该辩称本院予以支持。
关于违约金，原告与宁夏恒昱源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中约定了业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费、电梯费等费用，应按每项欠费总额的5‰的支付违约金。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付每项费用总额的30%计算违约金，符合法律规定，被告应承担的违约金应为633元[计算公式(1151元＋960元)×30%＝633元]，故对原告要求被告支付违约金1267元的诉讼请求，本院在633元的范围内予以支持。
因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告邢欢向原告宁夏政泰龙物业服务有限公司支付宏基月湖湾小区11-1-1001室房屋2017年1月1日至2017年12月31日的物业费1151元，电梯费960元，违约金633元，合计2744元，于判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告宁夏政泰龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告邢欢负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员尹晓静
二〇一八年四月二十四日
书记员祁玮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。