浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2703号
上诉人（原审被告）：杨玉芬，女，1964年10月22日出生，汉族，居民，住宁海县。
委托代理人：杜锡全，宁波市缑城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：应必文，男，1936年6月17日出生，汉族，退休干部，住宁波市江东区。
委托代理人：蔡淼江，宁波市导源法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈显辉，宁波市导源法律服务所法律工作者。
上诉人杨玉芬因与被上诉人应必文确认合同效力纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2016年7月19日作出的（2016）浙0226民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：1992年3月26日，原告应必文取得宁城字第5502号房屋所有权证，该权证记载建筑面积为113.78㎡，层数两层，间数四间，附记栏记载“中堂、檐廊共有，中堂顶与房管处两户共有”，在其附图上显示为68-2。见附图一：
附图一
1994年3月4日，原告应必文与被告杨玉芬签订《房屋买卖契约》，约定将宁海县力行巷十三号砖木结构两层四间、建筑面积为113.78㎡的房屋出卖给被告杨玉芬，房屋四至及土地使用权面积以房屋产权证（宁城字第××号）及土地使用权证为准；中堂、廊檐共有，中堂顶与房管处两户共有；房屋价格双方议定为25000元，当面付清。
1995年3月，原告应必文取得宁国用（1995）字第0006671号国有土地使用权证，该证记载土地使用权面积为155.7㎡，在其附图中显示为53-2。见附图二：
附图二
1995年5月30日，原、被告为完成房产过户而签订《房地产买卖契约》，以在房管处备案，该《房地产买卖契约》第一条约定，原告将坐落在力行巷13号、建筑面积为113.78㎡的房地产出售给杨玉芬；第三条约定，房屋移交被告杨玉芬时，建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告杨玉芬。原、被告均认可实际以双方于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》履行。
2002年2月20日，被告杨玉芬取得宁城字第20186号房屋所有权证，该权证载明建筑面积为113.78㎡,附记栏记载“中堂、檐廊共有，中堂顶共有”，在附图中显示为68-2。附图与附图一相同，见附图一。
杨玉芬于2004年1月19日取得宁国用（2004）字第0040494号国有土地使用权证，权证所载土地使用权面积为155.7㎡，在附图中显示为141（2）。见附图三：
附图三
原审另查明，1994年3月4日（即《房屋买卖契约》签订之日）起，被告杨玉芬并未居住、使用诉争房屋。
原审原告应必文于2016年4月11日诉至原审法院，请求依法判令：1.确认原审原、被告于1994年3月4日签订的买卖宁城字第5502号房屋所有权证所载的二间（共计四间）二层砖木结构房屋的《房屋买卖契约》合法、有效；2.本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院经审理认为：原、被告双方均认为其于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》合法、有效，但双方的争议焦点为《房屋买卖契约》买卖的标的物是否包含诉争房屋。原告认为其出卖的房屋为两层两间，间数共计四间，不包含诉争房屋；被告认为原告出卖的为四间两层房屋，且土地使用权证已过户至被告杨玉芬名下，故买卖的标的物应包含诉争房屋。该院认为：第一，“两层四间”与“两层两间、共计四间”的表述，在无其他定语的前提下，均无法明确买卖房屋的面积或四至。第二，据查明事实，下列事实可以确定：1.1992年3月26日，原告应必文取得的宁城字第5502号房屋所有权证并不包含诉争房屋（见附图一）；2.原、被告双方签订《房屋买卖契约》时，原告应必文未取得宁国用（1995）字第6671号国有土地使用权证；3.从各权证的附图中可以看出，1995年3月，原告应必文取得的宁国用（1995）字第6671号国有土地使用权证包含了诉争房屋（见附图二），诉争房屋未取得独立的土地使用权证；4.1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》中对所出卖房屋的描述与宁城字第5502号房屋所有权证中所载房屋的描述一致（即均描述为两层四间砖木结构，建筑面积113.78㎡，中堂、廊檐共有，中堂顶与房管处两户共有）。在确定上述事实的情形下，那么，1994年3月4日的《房屋买卖契约》中明确，“房屋四至及土地使用权面积以宁城字第5502号房屋所有权证及土地使用权证为准”，对于该约定中“土地使用权证”应以宁城字第5502号房屋所有权证所载房屋的土地使用权为限，而不应扩大至1995年3月取得的宁国用（1995）字第6671号国有土地使用权证所含的所有土地使用权面积；且原、被告双方于1995年5月30日在宁海县不动产登记服务中心签订的备案合同即《房地产买卖契约》第三条亦约定，买卖房屋的建筑面积为113.78㎡，买卖的土地使用权面积为建筑物范围内的土地使用权面积，也未对买卖的土地使用权面积予以扩大。第三、诉争房屋的土地使用权于2004年1月19日确系一并登记至被告杨玉芬名下（见附图三），但物权的设立可以基于不同的原因，故杨玉芬于2004年1月19日取得诉争房屋的土地使用权与《房屋买卖契约》的标的物并不等同。综上，该院认为，原、被告双方于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》合法、有效，但双方买卖的房屋应以宁城字第5502号房屋所有权证所记载的房屋为限，诉争房屋并未在双方交易的标的物范围内。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条之规定，判决如下：原告应必文与被告杨玉芬于1994年3月4日签订的买卖宁城字第5502号房屋所有权证所载房屋的《房屋买卖契约》有效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨玉芬负担。
宣判后，原审被告杨玉芬不服，上诉至本院，认为原审法院认定事实错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人应必文答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人杨玉芬在二审期间，向本院提交了土地使用登记审批表，欲证明155.7平方米土地使用权已转户至上诉人名下。
被上诉人应必文经质证认为该证据不属于二审中的新证据。
被上诉人应必文在二审期间中未提交新证据。
本院对上诉人杨玉芬提交的证据经审查，认为该证据不属于二审中的新证据，本院不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人杨玉芬与被上诉人应必文对双方于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》有效无异议，本案的主要争议焦点为《房屋买卖契约》中的标的物是否包含诉争房屋。根据《房屋买卖契约》，无法确定买卖房屋的面积或四至，但《房屋买卖契约》中对所出卖房屋的描述与被上诉人于1992年3月26日取得的宁城字第5502号房屋所有权证中所载房屋的描述是一致的，表明《房屋买卖契约》并不包含诉争房屋。1995年3月，被上诉人取得的宁国用（1995）字第6671号国有土地使用权证，才包含了诉争房屋，诉争房屋未取得独立的土地使用权证。因此，对《房屋买卖契约》中“房屋四至及土地使用权面积以宁城字第5502号房屋所有权证及土地使用权证为准”，对于该约定中“土地使用权证”应以宁城字第5502号房屋所有权证所载房屋的土地使用权为限，而不应扩大至1995年3月取得的宁国用（1995）字第6671号国有土地使用权证所含的所有土地使用权面积；且双方于1995年5月30日在宁海县不动产登记服务中心签订的备案合同即《房地产买卖契约》第三条亦约定，买卖房屋的建筑面积为113.78㎡，买卖的土地使用权面积为建筑物范围内的土地使用权面积，也未对买卖的土地使用权面积予以扩大。且诉争房屋在《房地产买卖契约》签订后一直由被上诉人方在使用。对于诉争房屋的土地使用权于2004年1月19日一并登记至上诉人名下，与《房地产买卖契约》中的房屋买卖相矛盾，故上诉人于2004年1月19日取得诉争房屋的土地使用权与《房屋买卖契约》的标的物并不等同。综上，双方于1994年3月4日签订的《房屋买卖契约》合法、有效，但双方买卖的房屋应以宁城字第5502号房屋所有权证所记载的房屋为限，诉争房屋并未在双方交易的标的物范围内。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨玉芬负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年十月十日
书 记 员 潘芬芬