济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3607号
原告（反诉被告）：济南新世界阳光物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：孙雷，总经理。
委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张淑雯，女，1983年1月30日出生，回族，住济南市。
委托诉讼代理人：张岩（被告张淑雯之父），男，1953年4月17日出生，汉族，住济南市。
原告济南新世界阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业）与被告张淑雯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行第一次审理。此后，被告张淑雯提出反诉，本院准予合并审理，并于2017年9月30日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）阳光物业的委托诉讼代理人周云粉、被告（反诉原告）张淑雯的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳光物业向本院提出诉讼请求：1.要求张淑雯向其支付拖欠的物业服务费30680.39元；2.要求张淑雯向其支付滞纳金9204.12元；3.本案的诉讼费由张淑雯承担。事实和理由：2005年8月6日，张淑雯购买了房屋，并与某某公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定张淑雯的房产类型为高层，产权登记面积140.13平方米。协议第一条第二项第4条约定张淑雯依据本协议向我公司交纳物业管理费用；第四条第一项约定张淑雯交纳费用的时间为购房合同中入住期起计算或者通知交房之日起算；第二项约定物业管理费按照产权登记面积计算，高层按建筑面积每月每平方米1.60元收取，每年收取一次。今后调整时，从调整之日起，按政府批准的价格执行，多退少补。第五条约定，其他有偿服务：车位及其使用管理服务费用，机动车（按市物价局规定的收费标准执行），非机动车（按市物价局规定的收费标准执行）。第六条约定代收代缴收费服务，受有关部门或单位委托，我公司可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务。第九条第四项约定，张淑雯违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳物业管理费用的，我公司有权要求其补交并自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如逾期仍不交纳的，我公司依法追收。我公司成立后，公司选定了阳光物业公司承受上述前期物业服务合同中的权利义务。2006年8月6日至今，张淑雯尚欠物业服务费30680.39元。为维护我公司的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。
张淑雯辩称，我是2005年11月5日入住。当时楼的围墙外的北面及西面全是荒郊野岭和旧厂房。单元楼前是地上停车场，汽车废气及噪音严重侵害着我们的健康。开发商前期开发没有建立地下停车场，造成小区物业管理区域配套设施未达到购房合同约定的标准，绿化面积不达标，有照片为证。根据济南市物价局、住房保障局、房管局、济价费字（2012）第75号文件15条，因开发建设单位分批交付使用的原因造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未达到购房标准的，业主缴纳的物业费适当降低，降低幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。阳光物业要求我们按照约定标准缴纳物业费是不对的，应按75号文件规定减免30%。阳光物业未执行75号文是错误的，是乱收费。所以使业主无法正常按期交纳，全部责任由阳光物业承担。室在没有营业执照的状况下，违反国家服务特殊行业管理办法，擅自改变房屋用途，在住宅区里开设青年旅社长达一年之久。阳光物业未劝阻、制止，严重失职，给业主造成很大安全隐患。按照相关规定，物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。阳光物业自东一区交付使用13年来，从未向业主公示过收费账目明细。小区内的摊位收益、商店收益、广告收益等，应属于全体业主所有。13年来，我们没见到过一次收益账目明细。按照《济南市物业管理办法》的相关规定，新建物业实行质量保修金制度，房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。2006年3月，我发现客厅、厕所、天花板漏水，多次找阳光物业，至今未修理。1单元门禁自2006年10月出现故障后至今未维修，因此发生了很多盗窃事件。阳光物业在物业保修期内出现漏水、门禁失灵未协助维修，属于工作失职。阳光物业自我入住小区后从未公布过物业服务资金年度预算、决算以及物业服务资金的收支情况，我多次找阳光物业要求查看未得到回复。2010年，阳光物业因我拒交物业费向济南市仲裁委申请仲裁。但后来又撤回仲裁，双方协商了物业收费的问题但是没有结果。其后，2010年-2013年，我多次向阳光物业协商物业费问题，未有结果。现在阳光物业收费标准混乱，我无法确认我们单元的收费标准。开发公司在没有施工许可证的情况下，挖基坑17米建设20号楼地下停车场，阳光物业没有尽到维护物业共有部位的责任。后来再次发生重新施工的情况，阳光物业依然没有尽到职责。阳光物业曾因举报问题对我家停水、停电，进行电话骚扰。阳光物业也没有按规定将项目经理信息在物业管理区域内向业主公示。2014年夏季，开发商让业主把汽车停在居住区，破坏了绿化草坪、景点以及凉亭。小区门卫管理失职，外部人员随意进入。物业长期管理混乱，我还需要交物业费吗？有照片为证。
张淑雯向本院提出反诉请求：1.要求阳光物业支付为维护东一区北围墙的维权费用18302元；2.要求阳光物业支付我精神损失费1元；3.要求阳光物业向槐荫城管五中队、道德街办事处城管科、槐荫房管局物业科报告该公司在东一区内违建的围墙并协同拆除；4.要求阳光物业将东一区消防通道打开，保持畅通。事实和理由：东一区于2010年5月15日成立维权小组，历时半年维权成功，共花费18302元，全部由我垫付。在维权过程中，阳光物业不但不及时制止开发商的行为，还和开发商共同越界施工，侵犯业主利益。长时间的维权影响了我的身体健康，我被诊断为精神抑郁、冠心病、心肌梗塞。家人也为此承受了很大的精神损失和误工费。因此，我要求赔偿精神损失费1元。2007年底开发有限公司占用东一区三角形公共用地，阳光物业没有劝阻制止，也没有任何作为。东一区的消防通道长期被私家车占有，消防部门多次下令整改，至今未有整改结果。阳光物业严重失职，于理于法不容。阳光物业的收费标准为三星级，但是根本达不到三星级服务标准，是不合理的乱收费。
阳光物业对张淑雯的反诉辩称，张淑雯提出的反诉请求已经超过举证期限，我公司认为不应处理该反诉，张淑雯可以另行起诉。反诉状没有张淑雯本人的签字，我公司认为该反诉内容并非张淑雯的真实意思表示，请求法庭予以驳回其反诉请求。针对第一项反诉请求，因为张淑雯进行维权的对象并非是我公司，而且反诉费用没有相关证据予以证明。我公司认为该费用的发生与本案没有任何关系，请求予以驳回。对第二项反诉请求，张淑雯主张的精神损失费没有任何法律依据。对于第三项反诉请求，我公司没有义务配合开发商和相关部门做这些工作，张淑雯的该项请求没有事实和法律依据。对于第四项反诉请求，东一区的消防通道一直畅通。尤其是创城期间，不可能不畅通，所以该项请求没有事实依据，请求予以驳回。综上，要求驳回张淑雯的所有反诉请求。
当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，阳光物业提交的《前期物业管理服务协议》、特快专递邮件及查询回单、济南新世界阳光物业管理有限公司客户缴费通知单、物业管理交接的情况说明，张淑雯提交的济南市规划局信访事项处理意见书、宗地图、营业执照复印件、企业登记信息查询结果，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：区由发展有限公司开发建设。发展公司所属非法人分支机构物业管理分公司在东区提供物业服务。阳光发展公司于2006年7月11日出资成立阳光物业。阳光物业成立当日，物业管理分公司将其在《前期物业管理服务协议》中的全部权利和义务转让给了阳光物业，由阳光物业继续按照《前期物业管理服务协议》中的约定为小区提供物业服务。
2005年8月6日，物业管理分公司作为甲方，张淑雯作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所购房屋为高层，产权登记面积为地上面积140.13平方米。协议约定了甲乙双方的权利和义务，并约定了甲方向乙方提供的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等内容。关于物业管理服务费用，协议第四条约定物业管理费按产权登记面积计算，高层按建筑面积每月每平方米暂收1.60元，每年收取一次；乙方交纳费用时间为按购房合同中入住期起计算或出卖人通知交房之日起算。第五条其他有偿服务约定车位及其使用管理服务费用中机动车按市物价局规定的收费标准执行，非机动车按市物价局规定的收费标准执行。地上地下停车场车位出租按市物价局有关规定执行。第六条代收代缴收费服务约定受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳物业管理费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如逾期仍不交纳的，甲方依法追收。协议另对其他事项进行了约定。
张淑雯自2006年8月6日至2017年7月1日未按照约定交纳物业费。阳光物业向本院提交EMS快递单显示其曾向张淑雯邮寄催交物业费的律师函。阳光物业诉至本院要求张淑雯按照协议约定交纳上述期间的物业费，还说明按照协议约定，张淑雯应承担违约金，以未交物业费为基数，按照日千分之三的标准，自逾期之日起至2017年5月31日止，每半年分段进行计算。张淑雯对欠付物业服务费的事实没有异议，但提出阳光物业服务过程中失职、收费标准不符合规定、未享受公共收益等抗辩意见。
本院认为，阳光物业提交发展公司的证明证实东区的物业服务单位由物业管理分公司变更为阳光物业。东区为发展公司开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，其先后选定物业管理分公司及阳光物业为该小区提供前期物业服务的行为合法有效。物业管理分公司与张淑雯签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。
物业管理分公司作为物业服务提供者，负有向小区业主提供物业服务义务的同时享有收取物业费的权利，张淑雯作为物业服务接受者享有要求阳光物业提供物业服务权利的同时负有交纳物业费的义务。在阳光物业成立之后，发展公司又选定了阳光物业为小区提供物业服务，阳光物业实际承受了原前期物业服务合同中的权利和义务。阳光物业提交的催交物业费的快递等证据可以证明，其为该小区提供物业服务后，曾向张淑雯催收过物业费，即其将物业管理分公司向其转让物业费债权的事宜已经通知到了张淑雯。本案中，阳光物业有权要求张淑雯按照原协议约定向其交纳2005年8月6日至2017年7月1日期间的物业服务费。张淑雯所有的房屋面积为140.13平方米，合同约定的物业费标准每月每平1.60元，经核算上述期间的物业费高于阳光物业主张的30680.39元。对阳光物业的该项诉求，有理有据，本院予以支持。
诉讼过程中，张淑雯提出以下答辩意见，本院逐项分析如下：1.涉案小区为分批交付，绿化及配套设施不达标，应减免物业收费。在对前期物业服务执行政府指导价的基础上，双方在签订前期物业服务协议时自愿达成合意约定了收费标准，双方均应按照约定履行各自的权利义务。张淑雯要求减免物业费的主张不能成立。2.涉案房屋存在客厅、厕所、天花板渗水等问题。房屋存在上述问题可能受多方面因素的影响，张淑雯没有提供证据证明房屋存在上述问题与阳光物业没有及时维修或对公共区域管网维护不到位、不及时有关，阳光物业对此也不予认可，以该理由拒交物业服务费没有依据。3.有业主擅自将储藏室改变用途后出租第三方使用，阳光物业未进行劝阻属于失职。如存在张淑雯主张的该项事实，物业公司、其他业主可以依照济南市物业管理办法的相关规定向有关部门投诉，张淑雯未能证实物业公司未履行职责，不能以此理由拒交物业服务费。4.物业公司的财务收支未公示，收益未分配。物业服务收费根据包干制和酬金制方式不同对收支公开情况要求不同，共有部分的收益分配由业主大会决定，业主个人无权要求分配。张淑雯不能以此拒交物业服务费。5.小区车辆管理混乱、保安未依约提供巡逻安保服务、不及时清理垃圾等违约、服务质量不达标等问题。依据相关规定，物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的，业主可以向住房保障管理部门投诉。在没有证据证明存在严重服务质量的前提下，张淑雯以不满意服务质量为由拒交物业费会导致服务经费不足和服务质量恶化，最终损害全体业主的利益。综上，张淑雯以上答辩意见并不能免除支付物业服务费的义务。
关于阳光物业要求张淑雯支付滞纳金9204.12元的请求，按照协议约定，张淑雯拖欠物业服务费，阳光物业有权要求其支付逾期交纳物业服务费的违约金，阳光物业的请求亦符合协议约定的标准。但张淑雯在诉讼中对该违约金的合理性进行抗辩，提出阳光物业存在违约行为、服务瑕疵的答辩意见，并提交照片等证据。本院认为，上述证据虽不能证明阳光物业在服务中存在服务质量严重不达标的情形，但是张淑雯未及时交纳物业服务费存在着相应理由。因此，对阳光物业的该项诉求，本院不予支持。
对于张淑雯反诉提出的维权费用及精神损失的诉讼请求，首先，其在诉讼中明确进行维权及受有精神损害的主体均系其父亲，并非其本人；其次，其对损害事实、损坏后果、损害事实与阳光物业管理服务之间的因果关系以及计算赔偿数额的依据，没有提供充分证据予以证实，其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于张淑雯要求阳光物业协同拆除违建的围墙、打开消防通道的请求，如果上述情况存在，张淑雯应当向有关部门及时反映情况，由相关部门及时予以处理。对张淑雯的该项反诉要求，本院不予处理。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、张淑雯于本判决生效之日起十日内向济南新世界阳光物业有限公司支付2006年8月6日至2017年7月1日间的物业服务费30680.39元；
二、驳回济南新世界阳光物业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回张淑雯的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费797元，减半收取398.50元，由济南新世界阳光物业有限公司负担98.50元，张淑雯负担300元。反诉费229元，由张淑雯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一七年十二月八日
书记员 裴立红