北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初6719号原告：王英桥，女，1955年10月17日出生，住北京市昌平区。委�诉讼代理人：陈兰洁，北京璟臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。被告：刘尚国，男，1954年11月10日出生，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：刘勇，北京市威正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫平，北京市威正律师事务所实习律师。被告：朱振忠，男，1957年3月17日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。原告王英桥与被告刘尚国、朱振忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王英桥的委托诉讼代理人陈兰洁和陶鑫、被告刘尚国及其委托诉讼代理人刘勇、被告朱振忠及其委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王英桥�本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告签署日期为1994年3月2日《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告刘尚国原系夫妻关系，于1980年6月10日结婚，1981年8月5日生育女儿刘柳，2012年1月7日解除了婚姻关系。两被告为兄弟关系，被告朱振忠系被告刘尚国弟弟，从小被送养，成年后与家里取得联系。1992年4月29日，原告与被告刘尚国从中国房地产开发总公司昌平公司购置了XX小区X号楼X单元X层X号房屋，《售房协议书》以被告刘尚国名义签订。该房屋原来坐落为XX小区X号楼X单元XXX，后来与涉案房屋同小区的业主办理房产证时，小区名称变成东关北里。该房屋交付后，原告与被告刘尚国对该房屋进行精装修并添置了家具。因原告与被告刘尚国另有住所，房屋装修后其二人并未在涉案诉争房屋内居住，之后被告刘尚国将房屋交给弟弟被告朱�忠管理。2012年1月7日，原告与被告刘尚国因感情破裂，双方自愿以协议方式解除婚姻关系。因涉案房屋东关北里2号楼1单元5层503号房屋未办理房屋产权手续，当时商量将涉案房屋办理到女儿名下，故双方离婚时未对此房屋进行分割。2017年原告得知被告朱振忠对被告刘尚国提起诉讼，要求将东关北里2号楼1单元5层503号房屋过户登记至被告朱振忠名下，提起诉讼的依据就是签署日期显示为1994年3月2日《房屋买卖合同》，原告认为，上述房屋为夫妻共同财产，其为该房屋的所有权人。被告刘尚国事前未告知原告处分房屋、事后未获得原告追认，其擅自与被告朱振忠签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分。根据《民法通则》第66条、《合同法》第52条、《物权法》第106条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第18条，两被告签署的《房屋买卖合同》无效。为了维护自己的合法权益，原告特诉至贵院，恳请支持原告诉求。刘尚国辩称，同意原告的诉讼请求。1994年的协议书不是刘尚国的真实意思表示，签订此协议不是要对房屋进行处分，而是2016年11月25日，朱振忠对刘尚国说自己的外孙上学，涉案房屋是学区房，希望刘尚国给他提供房屋的相关手续，刘尚国没有要处分房屋的意思表示，也没有收取房屋款项。此合同属于重大误解，属于可撤销合同范围。家里兄弟四人，朱振忠从小就被人寄养，成年后找到家里。1994年朱振忠到刘尚国的公司上班几个月时间，期间朱振忠要求使用房子的钥匙。协议不是1994年签订的，而是2016年签订的。朱振忠辩称，1.基本事实。1992年4月26日刘尚国与中国房地产开发公司昌平分公司签订《售房协议书》购买坐落于北京市昌平区XX小区X号楼X单元X层X号的房屋一套，双方约定购房款为53935元。1992年5月26日刘尚国分两次将购房款支付给中国房地产开发公司昌平分公司，该公司向刘尚国出具了相应的《北京市工商企业资金往来专用发票》。朱振忠和刘尚国系同胞兄弟，1994年3月2日刘尚国因购买昌平区商业街买一商铺的资金需要将上述房屋出售给朱振忠，朱振忠的爱人赵桂荣将购房款11万元现金交付给刘尚国前妻王英桥，现场有朱振忠母亲刘秀华。刘尚国将房屋交付朱振忠，由朱振忠占有并使用该房屋。刘尚国从中国房地产开发公司昌平分公司购买的东关北里2号楼1单元5层503室的房屋，因为中国房地产开发公司昌平分公司破产清算的原因，未办理房屋所有权证。为了办理房屋过户手续，2016年12月27日朱振忠到广东佛山市顺德区乐从镇罗浮宫家居博览中心4FB36号与刘尚国补签了《房屋买卖合同》。2.答辩意见�（1）朱振忠和刘尚国签订的《房屋买卖合同》有效。首先，朱振忠和刘尚国经过协商与其达成房屋买卖的合意，朱振忠按照合同约定支付了合理的对价，朱振忠的爱人赵桂荣将购房款11万元现金交付给刘尚国前妻王英桥，王英桥参与了房屋交易的过程对买卖该处房屋的行为是知情并同意的，刘尚国与前妻王英桥处分房屋的行为不是个人行为而是夫妻共同的真实意思表示。其次，王英桥和刘尚国在2012年签订的《离婚协议书》中对夫妻共同财产进行了分割，《离婚协议书》中没有提及本案所涉房屋，二人承认无其他共同财产。该协议已经表明本案所涉及房屋的权属已经发生转移，已经不是二人夫妻共同财产。（2）刘尚国将该处房屋交付给朱振忠，是基于双方买卖房屋的行为，而不是出于管理行为。刘尚国基于买卖行为将房屋交付给朱振忠，并将《售房协议书》和《北�市工商企业资金往来专用发票》原件一并交付给朱振忠。房屋所发生的物业管理费、供暖费、水电费等相关费用一直由朱振忠承担，能够证明本案所涉房屋自交房后一直由朱振忠占有并使用。综上，答辩人认为朱振忠和刘尚国签订的《房屋买卖合同》有效，位于北京市昌平区XX小区X号楼X单元X层X号房屋的所有权应当属于朱振忠所有。根据《中华人民共和国合同法》第130条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第8条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条，请贵院依法判决确认朱振忠和刘尚国签订的《房屋买卖合同》有效并驳回原告王英桥的诉讼请求。经本院审理认定的事实如下：2016年12月27日，朱振忠与刘尚国在广东佛山市签订了落款日期为1994年3月2日的《房屋买卖合同》（以下简称“涉案合同”），合同载明：本合同双方当事人卖方刘尚国（甲方）、买方朱振忠（乙方），甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：一、甲方房屋坐落于北京市昌平区XX小区X号楼X单元X层X号房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积80.50平方米，房屋用途为成套住宅。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额11万元。三、乙方已于1994年3月2日向甲方支付全款11万元。四、甲方于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。五、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。六、本合同自甲�双方签字之日起生效。同日，刘尚国向朱振忠出具其身份证复印件，并注明：复印无效，此复印件只作为东关北里房屋买卖协议使用，刘尚国2016年12月27日补签。另查，王英桥与刘尚国原系夫妻关系，二人于1980年6月10日登记结婚，2012年1月17日协议离婚。1992年4月29日，刘尚国（甲方）与中国房地产开发总公司昌平公司（乙方）签订《售房协议书》，由甲方购买乙方坐落于XX小区X号楼X单元X层XXX号房屋一套。2012年1月17日，刘尚国与王英桥签订的《离婚协议书》载明：夫妻共同财产分割：1.夫妻共有的坐落在北京市昌平区东环路手表厂宿舍7号楼29号住宅一套，离婚后归女方王英桥所有，男方自愿放弃该套房屋的所有权，并协助女方办理相关过户手续；2.坐落在北京市昌平区商业街路50号商铺离婚后归女方王英桥所有，男方自愿放弃该套房屋的所有权，并协助女�办理相关过户手续；3.双方各自名下的存款归各自所有。无其他共同财产分割。经查，坐落于东关北里2号楼1单元5层501号房屋与昌平党校2号楼1单元5层503号房屋系同一套房屋。该房屋未在房产登记部门办理房屋所有权登记手续。朱振忠持有刘尚国与中国房地产开发总公司昌平公司签订的《售房协议书》原件及购房发票原件，并从1994年起至今占有、使用涉案房屋。另查，朱振忠曾于2017年3月6日起诉刘尚国，要求依据涉案合同将涉案房屋过户到其名下。该案因朱振忠撤回起诉于2017年4月11月裁定准予撤诉而审理终结。庭审中，朱振忠称涉案合同系对1994年其与刘尚国及王英桥原夫妻二人房屋买卖实际交易补签的书面合同，王英桥及刘尚国对此不予认可。上述事实，有《房屋买卖合同》、《售房协议书》、《离婚协议书》、离婚证�购房发票、《确认书》、《居委会证明信》、身份证复印件等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于刘尚国主张涉案合同系可撤销合同一节。刘尚国主张，涉案合同系为朱振忠的外孙办理学区房入学手续而签署的，并没有出售的意思。本院认为，朱振忠与刘尚国于2017年12月27日在刘尚国住所地自愿起草并签署了落款日期为1994年3月2日的《房屋买卖合同》，刘尚国作为完全民事行为能力人，在签署涉案合同时完全知晓并认可合同内容系买卖合同，且关于其重大误解的主张并未提供充分证据予以佐证，故本院对其主张不予采纳。关于王英桥主张涉案合同为无效合同一节。王英桥主张涉案房屋系其与原夫刘尚国的夫妻共同财产，刘尚国签订涉案合同的行为属于无权处分，刘尚国与朱振忠存在恶意串通签订的合同。对此，朱振忠称涉案合同系为办理涉案房屋的房产证对1994年其与刘尚国实际发生的买卖关系补签的书面协议，并提供原始购房合同原件及购房发票佐证。王英桥与刘尚国不予认可，但二人均认可涉案房屋系二人婚后以刘尚国名义购买，从1994年至今一直由朱振忠实际占有使用，且并未向朱振忠主张过权益。庭审中，对于涉案房屋原始的购房合同及发票为什么在朱振忠处、迄今为止为何从未向朱振忠主张过权益、在二人的离婚协议书中为何没有提及涉案房屋且写明“并无其他共同财产”二人均不能作出符合常理的解释或提供相应的证据予以佐证。故本院结合现有证据及双方当事人的陈述�为，王英桥虽未在涉案合同上签字确认，但是对涉案合同内容知晓并予以认可，其主张刘尚国系与朱振忠恶意串通，对涉案房屋进行无权处分的主张证据不足，本院不予支持。另，王英桥与刘尚国尚未取得涉案房屋的房屋所有权证，是否导致处分该房屋的买卖合同无效。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，本院认为刘尚国与朱振忠签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告�英桥的诉讼请求。本诉案件受理费1250元，由原告王英桥负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 索 焱二〇一七年七月三十一日书 记 员 扈艳杰