清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民二初字第1243号
原告：梁国强，男，1971年10月18日出生，汉族，住清远市清新区，
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。
被告：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市新城北江一路**号翡翠绿洲*号楼***单元。
法定代表人：何爱金。
委托代理人：林芳蕾，该公司职员。
委托代理人：钟细雁，该公司职员。
原告梁国强诉被告清远市兴合力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁国强的委托代理人蓝战立，被告清远市兴合力房地产开发有限公司的委托代理人林芳蕾、钟细雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁国强诉称：2014年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告已按照合同约定支付了全部购房款，按照合同约定，被告应在2014年12月31日前将商品房交付给原告使用，逾期交楼的，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，并按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。但被告未按照约定将房屋交付给原告使用。2015年9月，被告通知原告于2015年10月24日收楼。被告的行为已构成违约，按照合同约定应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，按购房款1293599元计算297天为192099.45元。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金192099.45元，本案诉讼费由被告负担。
原告梁国强举证如下：1、身份证、组织机构代码证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同、收款收据、完税证明、个人购房/借款担保合同、银行转账凭证，拟证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已支付全部购房款；3、收楼通知书，拟证明被告逾期超90天交楼。
被告清远市兴合力房地产开发有限公司答辩称：答辩人变更法定代表人之后，积极处理楼盘通水、通电、房屋竣工验收等事宜，于2015年7月14日办理完毕《竣工验收备案表》。且答辩人逾期交楼是因为经营上的不可抗力及政府部门相关市政配套的延误所致。另外，原告的实际损失为房屋租金的损失，而房屋租金为每月每平方米10元，原告的损失为每月2070元，即使要计算原告的损失，也应当按每月2070元计算10个月即20700元，根据相关司法解释的规定，违约金不能超过损失的百分之三十，原告所主张的违约金明显过高，应计算26910元。综上，请求法院采纳被告的答辩意见，依法作出判决。
被告清远市兴合力房地产开发有限公司举证如下：1、债权分配方案确认书、翡翠壹号资产确认表、翡翠壹号债务数据确认、私人欠债明细表，拟证明被告的房地产项目经营不善，出现资不抵债；2、核准变更登记通知书，拟证明被告法定代表人变更情况；3、表后（户内）供水设施入网检验表，拟证明翡翠绿洲供水设施于2015年5月21日入网检验合格；4、清城供电局客户低压配电工程竣工检验意见书、客户受电工程竣工检验意见书，拟证明翡翠绿洲低压配电工程于2015年5月21日检验合格；5、竣工验收备案表，拟证明翡翠绿洲项目于2015年6月26日办理竣工验收，于2015年7月14日取得竣工验收备案表。
本院经审理查明，2014年4月28日，原告梁国强与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远××××号翡翠绿洲X号楼XX层XX号房屋，总房价为1293599元，原告应当于2014年4月28日支付首期款393599元，余款900000元于2014年4月28日与银行签订《按揭贷款合同》并办理相关手续；被告应当在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用；逾期交房不超过90天，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天，原告有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行，则则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了备案登记手续。原告于2014年4月28日向被告支付首期款393599元，其余款项办理了银行按揭贷款，按揭银行于2014年6月10日向被告支付了按揭贷款900000元。原告交纳了购房契税。
但在2014年12月31日，被告并未将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2015年9月，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年10月24日收楼。原告确认收到了被告发出的《收楼通知书》。
本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，违约金如何计算。
对于第一个争议焦点，原告梁国强与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2014年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。针对其答辩的第一个抗辩理由，被告并没有提供任何证据可以证明相关部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，被告并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由被告与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，被告理应在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程。因此相应的不利后果应由被告自负。对于被告提出的第二个抗辩理由，民法上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中被告经营不善导致资不抵债是被告自身的经营问题，不属于“不可抗力”的范畴。综合以上两点，被告没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力的情形，因此，被告并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间,涉案房屋于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案手续，符合交楼条件后原告通知被告于2015年10月24日收楼，故截止时间应计算至2015年10月24日，共计算297天。经计算，被告应支付的逾期交房违约金为192099.45元（1293599元×0.0005×297天）。对于被告抗辩认为原告主张的违约金过高，应当调低，应当按照每平方米每月租金10元的标准计算10个月再计算1.3倍来计算违约金。但是，合同约定的违约金计算标准是双方当事人的真实意思表示，被告也没有提供证据证实按合同约定计算的违约金过分高于原告的实际损失，且原告主张的租金计算标准也没有依据。故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁国强支付逾期交楼违约金192099.45元。
本案受理费2071元，由被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 周文俊
二〇一六年一月二十一日
书记员 胡梓恒
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。