山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁17民终35号上诉人（原审被告）：菏泽时代置业有限公司，住所地：菏泽市金沙江路北昆明路东。法定代表人:王立业，该公司总经理。委托诉讼代理人:董加亮，山东高阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟志明，山东高阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨建，男，1974年10月1日出生，汉族，住菏泽市。委托诉讼代理人：朱现荣，山东曹州律师事务所律师。上诉人菏泽时代置业有限公司（以下简称时代置业公司）因与被上诉人杨建商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院(2017)鲁1791民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时代置业公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求,由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由:一、一审法院判决认定事实不清。被上诉人未在约定期限内取得商品房权属证书并非上诉人原因，而是在合同履行过程中发生了情势变更的不可抗力情形，上诉人不应承担违约责任。上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时，菏泽市办理房屋权属证书的条件是单体验收即可进行，商品房买卖合同中约定的交房条件也是单体验收。但是在涉案小区的房产交房并开始办证后，办证的政策发生变化。相关行政部门开始要求办理房产证必须是整个小区全部建设完毕，小区进行综合验收之后才能够办理房产证。涉案小区的建设是分期建设的，小区的每栋楼房交付时间是不同的，同时综合验收还要求必须在小区的配套设施全部完工之后才能进行，因此在该办证政策开始施行后，就导致了涉案小区在不能通过全小区的综合验收的情况下，是不能进行办证工作的。在2016年3月3日涉案小区全部完成综合验收备案。上诉人将办证所需的全部资料交付房管局。但是此时正值房管局与不动产登记中心进行房产证业务交接，办证业务也发生了停滞，导致涉案房屋权属证书未在约定时间完成办理。因此，上诉人在约定办理房产权属证书的期限内，完成提交全部办证资料的义务，未在约定期限取得房产证的原因是合同履行过程中出现不可抗力情形，并非上诉人的原因。依据最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，上诉人不应当承担违约责任。二、一审法院判决认定上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系格式合同，无事实及法律依据。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系房管部门提供制式合同，但是，双方所签订的《合同补充协议》为双方在对《商品房买卖合同》中没有约定，约定不明等内容进行的增加和修改，是双方在充分协商，平等自愿的基础上签订的，并非格式合同，不存在加重对方责任,排除主要权利的情形。不应认定为格式合同。三、一审法院适用法律错误。关于逾期办理房屋权属证书的处理方式,上诉人与被上诉人在合同中作出明确约定,不应适用《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。依据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定,上诉人与被上诉人在合同中对逾期办证的处理方式作出约定的，按照约定办理。在上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第二十六条中，双方对未能取得房屋权属证书的处理方式作出明确约定，应当按照约定进行处理。因此,即使上诉人存在逾期办证的情形，被上诉人作为买受人并未要求退房，根据合同约定，上诉人作为出卖人不应当承担任何责任。四、即使存在应当支付违约金的情形，一审法院关于违约金的计算方式也存在错误。违约金应自2016年10月1日计算至2016年11月20日。杨建答辩称，菏泽时代置业有限公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。杨建向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付原告违约金30000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月20日,原被告签订《商品房买卖合同》两份，约定被告出售“时代华侨城2”第Ｈ1幢02单元01003号房屋及配套的储藏室给原告，总房款为535435元，约定的交房日期为2014年5月29日。该合同还约定，在房屋交付使用后360日内即2015年5月28日前，被告将办理产权证需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。现被告未按期提供资料,原告无法如约办理产权证。一审法院认定事实：2014年3月20日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》两份（20140320062、20140320064），约定被告将位于菏泽市和平路以西、育才路以东、武屯路以南、钱塘路以北的时代·华侨城2第H1幢02单元01003号房、第h组团地下室01单元-1011号房出售给原告。合同约定被告应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由原告到产权登记机关办理房屋所有权证；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；3、X。该合同还约定了其他内容。同日，原、被告双方就上述两份《商品房买卖合同》分别签订《合同补充协议》，均在第二十六条中约定：由于被告原因，原告不能在被告交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的，原告有权提出退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2%赔偿原告损失；原告不退房的，被告不承担任何责任。2014年5月29日，原告接收涉案房产。2015年4月13日，被告为原告开具总额为535435元的涉案房产销售不动产统一发票。2016年11月21日，涉案房产在菏泽市住房和城乡建设局完成初始登记，具备协助买受人办理产权证的条件。一审法院认为，本案争议焦点为在被告违约、合同约定了原告的合同解除权及继续履行合同被告不承担任何责任的条件下，原告能否要求继续履行合同并要求被告承担违约责任。对此，原告主张被告应当承担逾期办证的违约责任，被告辩称作为买受人的原告，只能选择退房即解除合同并接受赔偿损失，而原告并未提出退房,合同明确约定，原告不退房的，被告不承担任何责任，据此被告不应承担责任。本案系采用格式条款订立的合同。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案原被告双方在合同及补充协议中约定的因被告原因致使原告不能在交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的救济途径为原告提出退房，并由被告按已付房价款的2%赔偿原告损失，即约定了原告可单方解除合同，同时约定原告不退房的，被告不承担任何责任，该约定的内容免除了被告方的责任，排除了原告方的主要权利，根据上述法律规定，该条款无效。本案系被告原因致使原告未能在约定期限内取得商品房权属证书，根据我国民事法律规定的平等、自愿、公平、诚实信用及禁止权利滥用等原则，原告作为守约方，要求违约方承担违约责任的方式可以选择，即既可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同、主张违约责任等，在双方未就逾期办证的违约金进行约定的情况下，应根据相关司法解释的规定的标准确定违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，应以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告应付违约金的数额，即参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮40％的标准计付，具体期限应自房屋交付之日即2014年5月29日起720日内，也即自2016年5月19日起计算至2016年11月20日止，共计16527元（535435元×4.35%×1.4÷365天×185天）。被告辩称涉案房产未能在约定时间内办理权属证书，是办证政策发生了变更，属因情势变更的不可抗力情形，对此未能提供充分证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决：被告菏泽时代置业有限公司于判决生效后三日内支付原告杨建违约金16527元。案件受理费550元，减半收取275元，由原告杨建负担125元，被告菏泽时代置业有限公司负担150元。本院二审期间，上诉人提交发票及对应复印件各四份，拟证明上诉人于2016年3月3日完成了小区所有房屋备案材料的上交，履行了法律义务，故逾期办证不是上诉人的原因，而是相关行政部门因为职责调整等客观原因造成。被上诉人质证后对上诉人的证明目的有异议：1.发票并不能证明是为完成初始登记所交的费用。2.即使是为完成初始登记所交费用，也不能证明是为涉案房产所交初始费用。3.即使该发票能证明是为本案房产完成初始登记所交费用，该发票所记载日期也已逾期。4.上诉人完成初始登记费用交纳并不能代表上诉人完成合同所约定的协助办理房产证书的义务，上诉人完成协助办理房产证的义务是完成初始登记并及时通知被上诉人以及将相关证明材料交付被上诉人。经本院审查认为，上诉人提交的2016年5月20日、6月29日、7月1日交费发票，并不能证明其于2016年3月3日完成了初始登记,该证据证明力不予确认。本院二审审理查明的事实与一审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条对逾期办理产权证书作出约定：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。”双方在《合同补充协议》第二十六条约定：“由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付商品房之日起720日内取得商品房权属证书的，买受人有权提出退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人不承担任何责任。……”综合以上条款可知，当事人签订的合同中对逾期办证责任约定为如被上诉人退房，上诉人退还房款并支付损失，如被上诉人不退房，上诉人不承担责任。此约定明显免除了上诉人的责任，排除了被上诉人要求继续履行合同时向上诉人主张违约责任的权利，同时违背民事法律公平原则，故上诉人与被上诉人签订的合同中关于涉案免除上诉人违约责任的条款无效。上诉人未在约定期限内协助被上诉人办理产权证书,上诉人应当承担违约责任。其次，上诉人主张被上诉人未在约定期限取得房产证是由于不可抗力造成，但上诉人并未提交相关证据证明，故无法认定存在上诉人主张的不可抗力情形，对此主张本院不予支持。再次，被上诉人接收涉案房产的时间为2014年5月29日，而合同约定的取得商品房权属证书时间为自交付之日起720日内，故一审判决认定自2016年5月19日起计算违约金并无不当。上诉人主张违约金自2016年10月1日起算，无事实根据和法律依据，本院不予支持。最后，上诉人与被上诉人未约定逾期办证违约金，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，确定违约金计算方式及数额，适用法律正确。综上所述，菏泽时代置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人菏泽时代置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  路凤娟审判员  赵洪科审判员  李 兴二〇一八年三月十三日书记员  邓 凯