新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新02民终578号
上诉人（原审被告、反诉原告)：姜丽君，女，汉族。
委托诉讼代理人：杨俊玲，新疆行已律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆永升中盛商业管理有限公司，住所地：新疆克拉玛依市迎宾大道69号（办公楼15层）。
法定代表人：连晓艳，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张万新，男，汉族，系该公司综合部门员工。
上诉人姜丽君与被上诉人新疆永升中盛商业管理有限公司（以下简称永升中盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姜丽君的委托诉讼代理人杨俊玲，被上诉人永升中盛公司的委托诉讼代理人张万新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人姜丽君上诉请求：撤销一审判决，依法改判并由被上诉人永升中盛公司承担诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。2014年12月10日，上诉人姜丽君与被上诉人永升中盛公司签订了为期三年的租赁合同，租赁期从2015年2月至2018年2月。2015年2月，上诉人姜丽君刚装修完毕准备营业，商场二层以上商户陆续搬离，事后上诉人姜丽君才知晓商场要重新规划。此时，上诉人姜丽君要求搬离，但被上诉人永升中盛公司欲利用上诉人姜丽君经营的儿童游乐场招商，故不同意其搬离。2016年4月，被上诉人永升中盛公司却突然强制要求上诉人姜丽君搬离。因租赁合同不到期，租赁场所不具备营业条件，被上诉人永升中盛公司先行违约导致租赁合同无法继续履行并给上诉人姜丽君造成装修、设备的损失。上诉人姜丽君在一审中提供的证据很充分的表明商场一直处于招商的状态，一审法院却以永升中盛公司不认可为由不予采信。二、一审判决适用法律有误。涉案租赁合同之所以无法继续履行、租赁未付是由于永升中盛公司交付的租赁场地无法开展正常的经营，因此，应当适用合同法第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定。
被上诉人永升中盛公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审原告永升中盛公司向一审法院起诉请求：判令姜丽君向其支付租金742465.75元、利息损失62317.21元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月10日，永升中盛公司与姜丽君签订了《租赁合同书》一份，双方约定被告姜丽君（乙方）从永升中盛公司（甲方）处承租位于克拉玛依市永升百货三层B区部分区域用于经营儿童娱乐城，租赁面积共计1255平方米。租赁期限自2015年2月25日至2018年2月25日。合同第6.1条约定：”租赁期间第一年，第二年年租金为捌拾万元整，自第三年租金在上一年度全年租金的基础上按5%递增，乙方需在上一季度期满前30天支付下一季度租金”。同日，姜丽君向永升中盛公司交纳保证金10000元。2015年4月28日，姜丽君向永升中盛公司交纳2015年2月25日至5月24日期间的部分租金100000元。2015年5月18日又交纳了90000元，并用其开设的克拉玛依区午后阳光咖啡厅的保证金10000元折抵了租金，共交纳租金200000元。庭审中，双方均认可姜丽君按季度支付租金，第二季度租金应当在每年4月25日支付租金，第三季度应当在每年7月25日支付，第四季度应当在每年年10月25日支付。后姜丽君未按期支付租金，故永升中盛公司诉至一审法院。一审另查明，双方均认可《租赁合同书》于2016年5月5日口头协商解除，姜丽君现已搬离租赁场地。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。永升中盛公司与姜丽君签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。永升中盛公司主张根据合同第6.1条约定”租赁期间第一年，第二年年租金为捌拾万元整”，第一年、第二年年租金分别为800000元。姜丽君则认为上述两年租金合计为800000元，每年租金为400000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方在合同中载明”年租金”为800000元，按照一般公众理解的含义及房屋租赁上的习惯用词，该条款应指每年租金为800000元，并且结合租赁场地的面积及地段，若每年支付租金为400000元亦明显低于本地市场价格，故租赁合同签订之日起两年，每年的租金应当为800000元。永升中盛公司主张自2015年2月25日至2016年4月30日，租金应当为942465.75元（800000元+800000元÷365天×65天），姜丽君仅支付了200000元租金，尚有742465.75元未付。承上所述，永升中盛公司将房屋出租给姜丽君使用，姜丽君理应按照约定及时支付租金，故永升中盛公司要求姜丽君向其支付租金742465.75元的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。姜丽君拖欠租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。永升中盛公司主张利息损失共计62317.21元（2015年4月24日应支付200000元，至2016年10月24日为548天，按年息5.35%的1.5倍计算为24096.99元；2015年7月25日应支付200000元，至2016年10月24日为457天，按年息4.85%的1.5倍计算为18217.40元；2015年10月25日应付200000元，至2016年10月24日为365天，按年息4.35%的1.5倍计算为13050元；2016年1月25日应付142465.75元，至2016年10月24日为273天，按年息4.35%的1.5倍计算为6952.82元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条之规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。永升中盛公司主张按照1.5倍的同期银行贷款利率标准计算利息损失符合相关规定，依法予以支持。
关于反诉原告即姜丽君要求返还保证金30000元的反诉请求，姜丽君主张其向永升中盛公司交纳了30000元保证金，合同终止时应返还。永升中盛公司辩称其仅收取了10000元保证金，故该保证金应折抵租金。但根据收据，交纳保证金的数额应是10000元。故一审法院对姜丽君要求永升中盛公司向其返还保证金10000元的诉讼请求，认为合法有据，予以支持；对超出部分的保证金请求不予支持。关于姜丽君要求赔偿广告牌损失30000元和装修损失200000元及钢化玻璃款135500元的诉讼请求，但未提供有效证据证实广告牌被占用的事实。姜丽君主张因商场招商不到位致使其不能正式营业，永升中盛公司应赔偿其装修费200000元、钢化玻璃款135500元。永升中盛公司认为其已按照合同约定提供租赁场地，故不应承担上述费用。一审法院认为，双方在合同中并未对经营的场所需要达到的营业条件进行约定，且姜丽君提供的照片等证据无法证实反诉实际营业状况。因此，姜丽君主张永升中盛公司违约导致合同解除、承担装修损失等费用的反诉请求，无事实和法律依据，依法不能成立，不予支持。遂一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决姜丽君向永升中盛公司支付租金742465.75元、利息损失62317.21元；永升中盛公司向姜丽君返还保证金10000元；以上（一）、（二）项相互折抵后共计794782.96元，由姜丽君于本判决生效之日起三日内向永升中盛公司履行完毕；驳回姜丽君的其他诉讼请求。案件受理费9407.66元、其他诉讼费84.80元、保全费4620元，由永升中盛公司负担25元、由姜丽君负担14045.06元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人永升中盛公司与被上诉人姜丽君签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应依约履行各自的义务。上诉人永升中盛公司作为出租人按照约定向被上诉人姜丽君提供了商场三层B区面积为1255平方米的区域，已履行了其合同义务。被上诉人姜丽君则应按照约定支付租金。依据双方合同约定，2015年2月25日至2016年4月30日期间的租金为942465.75元，但被上诉人姜丽君仅支付了200000元的租金，显然，其在履行租赁合同过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任。因双方对合同解除及姜丽君已搬离租赁场所的事实均无异议，故一审法院判决被上诉人姜丽君支付欠付租金742465.75元、利息62317.21元，于法有据，并无不当。
关于上诉人姜丽君主张被上诉人永升中盛公司未按合同第十三条的约定提供经营管理、统一收银工作，属先行违约的上诉理由。上诉人姜丽君对此主张并无充分的证据证实，即便能够证实，依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。租赁合同出租方的主要义务是提供符合约定的租赁物，承租方的主要义务是支付租赁费、返还租赁物。上诉人姜丽君主张的由出租人提供经营管理和统一收银此类义务与支付租赁费是两种不同性质的义务，前者非合同的主要义务，后者是合同的主要义务，二者不具有对等关系，不能适用先履行抗辩，故本院对上诉人姜丽君的该主张不予支持。
综上所述，上诉人姜丽君的上诉请求及事实理由，不符合本案已查明的事实，亦无法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11747.83元，由上诉人姜丽君负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔 汇 涛
审判员 尼亚孜﹒依明
审判员 吕 平
二〇一七年十二月六日
书记员 郭 骁