北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民再12号
原审原告：李金铎，男，1953年5月5日出生，住山西省灵石县。
委托代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。
原审被告：王瑞琴，女，1953年12月8日出生，住北京市亦庄经济技术开发区。
委托代理人：冯又升，北京普盈律师事务所律师。
再审第三人：李冉（王瑞琴之女），女，1979年4月23日出生，北京贵宾楼饭店职员，住北京市亦庄经济技术开发区。
原审原告李金铎与原审被告王瑞琴房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年4月20日作出（2014）大民初字第12457号民事判决书已经发生法律效力。本院于2017年5月12日作出（2017）京0115民监1号民事裁定书，再审本案。再审中本院依法追加李冉为第三人。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告李金铎的委托代理人戴君、原审被告王瑞琴的委托代理人冯又升及再审第三人李冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李金铎诉称，1、判令原审被告王瑞琴继续履行双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》，协助李金铎办理13-2号房屋所有权权属证明；2、案件受理费由原审被告王瑞琴承担。事实和理由如下：原审原被告于2004年12月23日签订《买卖房协议》，约定王瑞琴将位于北京经济技术开发区某小区13-2号房屋（即北京经济技术开发区某街2号51号（幢）2号，以下简称：13-2号）出售给李金铎，涉案房屋价款为155万元。具体付款方式为，在2004年12月22日前，李金铎向王瑞琴支付首付款60万元；从首付下月起，李金铎在8个月内向王瑞琴支付55万元；剩余房款40万元由李金铎分47个月付清。同时约定，李金铎向王瑞琴交付房款115万元后，王瑞琴在2005年8月30日之前向李金铎交付涉案房屋并在其将总房款付清后10日内同王瑞琴一起到房产部门办理过户手续。《买卖房协议》签订后，李金铎按照协议约定按时向王瑞琴交付了房款，但王瑞琴拒绝按照协议约定协助李金铎办理房屋过户手续，李金铎为此多次找到王瑞琴，但是时至今日王瑞琴依旧拒绝协助办理房屋过户手续。李金铎认为双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》系双方真实意思表示，并且有见证人见证，系合法有效的协议，王瑞琴理应履行协议协助原告办理房屋过户手续，李金铎是在双方多次协商未果的情况下提起诉讼。另原审时法院电话联系到王瑞琴，她说自己在广东，她是知晓诉讼和开庭的。李冉只是房屋共同买受人，不是共有权人，其不能行使共有人权利，原审时没有追加其为当事人也没有错。
原审被告王瑞琴辩称，原审中其未到庭，亦从没有接到过法院传票。本案涉及第三人李冉的权利，涉案房屋是王瑞琴和李冉共同购买的，因为开发商的原因一直没有办房产证，因此涉案房屋一直不具备转让条件。虽然双方签订了《买卖房协议》，但实际不是买卖的真实意思表示，当时王瑞琴家庭困难，想跟李金铎借钱，解决经济困难。王瑞琴家有两套房屋，她出卖了自己名下一套房屋，另一套在王瑞琴和李冉名下，即涉案房屋。李金铎提出借款可以用王瑞琴和李冉名下的这套房屋作为担保，因此双方不是真正买卖的意思。李金铎在本案之前进行过两次诉讼，因为涉及李冉的权益，他预期的目的不能实现，后来李金铎就解除了《买卖房协议》。他知道房子有李冉的份额，涉案房屋是李冉和王瑞琴共有，原审原被告之间没有真实的买卖意思，且现在《买卖房协议》已经解除，原审判决房屋过户超出了李金铎的诉讼请求范围，请求驳回李金铎的诉讼请求。
再审第三人李冉述称，原审剥夺了其作为所有权人的利益，没有通知其参加诉讼。2012年，李金铎起诉时查询到涉案房屋在房管部门登记有李冉的名字，因此李金铎一直知晓李冉也是房屋的权利人，但他仍一次一次通过诉讼想要将涉案房屋过户至他名下。李金铎隐瞒了解除买卖房协议的事实，原审将李冉与其母亲王瑞琴共有的房屋判给别人，给其家庭造成很大伤害。因此，不同意李金铎的诉讼请求。
原审时李金铎向本院起诉请求：1、要求判令王瑞琴继续履行双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》，协助李金铎将涉案房屋的所有权转移登记到李金铎名下；2、案件受理费由王瑞琴承担。本院原审认定案件事实：原、被告于2004年12月23日签订《买卖房协议》，约定被告王瑞琴将13-2房屋出售给原告李金铎，价款为155万元。合同约定于2004年12月22日前，乙方（李金铎）支付首付60万元，从首付下月起，乙方向甲方在8个月内支付55万元，平均每月支付人民币68750元，每月22日前支付给甲方。甲方剩余房款40万元由乙方每月15以前付给甲方8510.64元，47个月付清。房价款以外乙方向甲方另付1万元，作为分期付款利息补偿。乙方向甲方交付115万元后，甲方在2005年8月30日之前向乙方交付房屋。房屋内可移动的由甲方所有，不可移动的留给乙方。在乙方首付后60个工作日内，甲方办理乙13-2房产权证或相关证明，由乙方保管。乙方付清总款时，10天内必须甲乙双方同时到房地产部门办理过户手续。房屋买卖手续按国家规定办理，甲乙双方各自办理各自应办的手续，各自承担各自的费用。合同签订后，被告王瑞琴于2007年7月2日签署确认书，确定13-2房屋的购房款已付清。被告王瑞琴至今未办理13-2房屋的所有权转移变更手续至原告李金铎名下。另查，2000年9月28日，被告王瑞琴以1136391元自北京愿景房地产开发有限公司购买13-2房屋，但被告王瑞琴至今未办理13-2房屋的所有权证书，现北京愿景房地产开发有限公司经查已注销。经询，对办理房屋所有权证书所应发生的相关税费，原告李金铎同意承担。被告王瑞琴未到庭应诉，亦未提交答辩状。
本院原审认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告王瑞琴经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李金铎与被告王瑞琴签订的《买卖房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定据实履行。现原告李金铎要求被告王瑞琴继续履行合同，配合办理13-2房屋的所有权变更登记手续，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
本院原审判决：被告王瑞琴继续履行双方于二〇〇四年十二月二十三日签订的《买卖房协议》，于本判决生效后十日内协助原告李金铎将北京经济技术开发区某街2号51号（幢）2号（合同地址为北京经济技术开发区某小区13-2号）房屋的所有权转移登记到原告李金铎名下（办理所需相关税费由原告李金铎承担）。
本院再审认定案件事实如下：
一是王瑞琴、李冉共同购买涉案房屋并居住至今。2000年9月28日，北京愿景房地产开发有限公司与李冉、王瑞琴签订《北京经济技术开发区（内销）商品房预售契约》，约定李冉、王瑞琴购买位于某街2号某小区13-2号房屋，房屋建筑面积194.27平方米，售价956391元、院地售价18万元及相关市政配套费用，共计1136391元。其中签订合同第二天内，支付全部房款的30%，即346391元，余款79万元转入银行按揭。双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到北京经济技术开发区房屋土地管理局办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。2000年10月13日，北京愿景房地产开发有限公司为王瑞琴、李冉开具房款发票，数额为1136391元。中国建设银行个人贷款结清证明王瑞琴约定的分期还款已于2010年11月30日结清。王瑞琴、李冉购买该房屋后一直在此居住，未办理房屋产权证件。
二是王瑞琴与李金铎签订《买卖房协议》及履行情况。2004年12月23日，王瑞琴与李金铎签订《买卖房协议》，约定王瑞琴向李金铎出售开发区某小区13-2号住房，价款155万元，合同约定了付款方式、交房方式、过户及违约责任。其中交房方式约定：乙方（李金铎）交付壹佰壹拾伍万元以后，甲方（王瑞琴）在2005年8月30日之前向乙方交付房屋。过户约定：1.在乙方首付后60个工作日内，甲方办理乙型13-2号房产权证或相关证明，由乙方保管，同事在公证处办理公证。2.乙方付清总款时，10天内必须甲、乙双方同时到房产部门办理过户手续。协议签订后，李金铎付清了全部房款，2007年7月2日，王瑞琴出具说明：“李金铎购买北京经济技术开发区某小区13-1、13-2室两套房，购房款贰佰捌拾贰万元整（282万元）已付清”。其中包括13-2室的房款155万元。但王瑞琴未依约办理房屋产权证及转移登记手续，也未向李金铎实际交付房屋。
三是解除买卖房协议及履行情况。2013年7月12日，王瑞琴与李金铎签订《协议书》，约定解除买卖开发区某小区13-2号房屋协议，甲方（王瑞琴）自本协议签订后四个月（即在2013年11月15日前），退还乙方（李金铎）房款壹佰伍拾伍万元并分期付款利息壹万元合计一百五十六万元。甲方在2013年11月15日至2014年3月15日前补偿乙方购房损失壹佰叁拾万元整。甲方全面履行本协议约定的付款（包括退款和补偿款）义务后，双方再无其他纠纷，此后乙方不得基于买卖上述13-2号房追究甲方任何法律责任。协议签订后，王瑞琴未履行约定的付款义务。
四是与诉争房屋相关联的案件情况。与诉争房屋相关联的案件有5件，具体情况如下：1.（2012）大民初字第11792号房屋买卖合同纠纷，原告李金铎起诉被告王瑞琴，要求王瑞琴继续履行双方之间的买卖房协议、支付违约金等。案件审理过程中，2012年11月14日，李金铎以“经律师调查，本案起诉存在遗漏诉讼主体”为由申请撤诉，本院予以准许。2.（2013）大民初字第2205号房屋买卖合同纠纷，原告李金铎起诉被告王瑞琴、第三人李冉，要求王瑞琴、李冉办理诉争房屋初始登记并过户给李金铎。案件审理过程中，2013年7月12日，李金铎以双方达成和解为由申请撤诉，本院予以准许。经核实，撤诉当日，双方签订解除买卖房协议。3.(2015)二中民申字第13368号申请再审案件，2015年，王瑞琴得知本院（2014）大民初字第12457号判决书已经发生法律效力后，向北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）提出再审申请，称其已与李金铎解除了双方之间的买卖方协议，（2014）大民初字第12457号民事判决严重侵犯了其和李冉的合法权益，其一家人始终居住在涉案房屋中，要求撤销该民事判决。二中院经审查于2015年12月28日作出民事裁定书，认定王瑞琴与李金铎间的买卖协议合法有效，李金铎起诉要求王瑞琴继续履行合同、配合办理所有权变更登记手续符合法律规定及合同约定；并认定李金铎基于2013年7月12日签订的协议书撤回第二次起诉，但王瑞琴并未按照协议书履行付款义务，李金铎有权要求王瑞琴继续履行买卖房协议。李冉如认为损害其利益，可另行解决。一审判决认定事实清楚、审判程序合法、判决结果并无不当。王瑞琴的再审申请缺乏法律依据、不能成立。裁定驳回了王瑞琴的再审申请。4.(2016)京0115民初1870号第三人撤销之诉案件。2016年1月26日，李冉针对（2014）大民初字第12457号民事判决书向本院提起第三人撤销之诉。要求撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第12457号民事判决书。本院审理后认为：李冉作为诉争房屋的共同买受人，对诉争房屋与王瑞琴享有共同的合法权益，属于原审遗漏的必要共同诉讼当事人，因此本案裁定驳回起诉。该案上诉后，2017年3月6日，二中院作出(2017)京02民终1139号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。5.(2016)京0115民初5039号排除妨害纠纷。2016年3月22日，温某作为原告，起诉王瑞琴、李某（王瑞琴之夫）、李冉，以排除妨害为由，要求三被告腾退本案诉争房屋并支付房屋使用费，称其与李金铎于2015年12月底签订了买卖合同，以550万元的价款购买了诉争房屋，并于2016年1月18日进行了过户。本院审理后判决：驳回温某要求王瑞琴、李某、李冉腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求。案件上诉后，被二中院发回重审，该案正在审理中。
五是诉争房屋的产权现登记在温某名下。
上述事实，有当事人提交的《北京经济技术开发区（内销）商品房预售契约》、购房房款发票、贷款结清证明、《买卖房协议》、王瑞琴出具的说明、《协议书》、房屋照片及相关联案件材料等证据及其当事人陈述意见在案佐证。
本院再审认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。诉争房屋是王瑞琴和李冉共同购买，在购房合同及付款发票中均有体现，且王瑞琴、李冉自购买后即居住在该房屋至今，应认定王瑞琴和李冉是该房屋的共同买受人和共同共有人，对该房屋共同享有所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。王瑞琴与李金铎签订买卖房协议，未经房屋共有人李冉同意，属擅自处分共有人的份额。再次，王瑞琴将诉争房屋出售给李金铎，李金铎付清房款后，双方未办理房屋所有权转移登记及房屋实物交付。期间，李金铎通过诉讼知道李冉系该房屋的共有人；另双方曾协商解除买卖房协议，但因王瑞琴未履行解除协议约定的退款义务，李金铎再次诉讼要求继续履行买卖房协议及办理房屋所有权转移登记时未将房屋共有人李冉诉为被告，对此，应认定李金铎不是善意取得。最后，对于王瑞琴辩称双方签订了《买卖房协议》，实际不是买卖真实意思表示，当时王瑞琴家庭困难，想跟李金铎借钱，解决经济困难的意见，因未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。对于第三人述称李金铎诉讼中知道其是房屋共有人的意见，本院予以采纳。据此，认定王瑞琴与李金铎签订的《买卖房协议》，侵犯了房屋共有人李冉的合法权益，李金铎要求判令被告王瑞琴继续履行双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》，协助李金铎办理13-2号房屋所有权权属证明的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审事实不清，应予撤销。
依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）大民初字第12457号民事判决；
二、驳回原审原告李金铎的诉讼请求。
案件受理费18750元，由原审原告李金铎负担（已交纳35元,剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。原审案件公告费260元，由原审被告王瑞琴负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 尹凤云
审判员 田桂清
审判员 杨兆山
二〇一七年十月二十五日
书记员 杨 希