北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1459号
上诉人（原审原告、反诉被告）潘凤和，男。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张宝全，男。
上诉人潘凤和因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第12046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人潘凤和、被上诉人张宝全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
潘凤和在一审法院诉称：潘凤和、张宝全于2010年2月26日签订《房屋出租协议》，约定潘凤和将位于北京市昌平区回龙观镇黄土东村东侧北郊面粉厂宿舍X楼X单元X室东房屋出租给张宝全，租期自2010年3月1日至2013年5月31日，租金每三个月一付，每次期满前付下一季度房租。2013年5月31日租期届满后，张宝全拒不搬离出租房屋。后潘凤和多次督促张宝全搬走，张宝全请求潘凤和再宽限一个月时间，一个月内将房屋内的货物甩卖后会自动搬走。2013年6月30日期满后，张宝全仍然拒绝搬走，潘凤和多次报警，但张宝全还占用房屋不走。张宝全出尔反尔不守诚信，非法占用涉案房屋。现潘凤和为收回自己房屋，特向法院起诉，诉讼请求：一、判令张宝全腾出已到期的房屋，并给付潘凤和占用房屋期间的相应费用，每月6000元。二、诉讼费由张宝全承担。
张宝全在一审法院辩称：涉案房屋为门脸房，2012年8月回龙观镇政府拆除了该房屋的一部分，我让潘凤和修缮，潘凤和未给我修缮，后来我自己花3万多元进行了修缮。我已于2013年7月1日将涉案房屋腾给潘凤和，只是潘凤和不来接收。我的房租已经交到2013年7月1日，现在已经不欠潘凤和钱了，故不同意支付房屋占有使用费。
张宝全在一审法院反诉称：双方签订的租赁合同租金约定不明确，实际上我是按照每年34000元支付的租金，有银行打款凭证为据。合同签订后至今，潘凤和未退还我租房押金。因承租房屋的违建问题房屋被部分拆除及渣土堵路，我为此修缮房屋并清运渣土，产生了相关费用。故反诉请求：一、判令潘凤和返还多付的租金6500元。二、判令潘凤和支付房屋修缮及渣土清运费共计21000元。三、判令潘凤和退还租赁押金3000元。四、诉讼费由潘凤和承担。
潘凤和就张宝全的反诉在一审法院辩称：每年的租金总额只是计算上的失误，前面写的很清楚，每季度租金是8500元，故不同意返还租金。清运的渣土是张宝全私搭乱建的建筑被拆除后产生的，故对该费用我不同意支付。我确实收了3000元押金，但因延长了一个月租期，该押金抵作租金了，故不同意返还。
一审法院经审理查明：位于北京市昌平区回龙观镇黄土东村东侧X单元X层X号的房屋登记于潘凤和名下。2010年2月26日，潘凤和（甲方）与张宝全（乙方）签订《房屋出租协议》。协议约定：甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期限自2010年3月1日至2013年5月31日；乙方按季度交纳押金，第一次应向甲方交纳租金8500元，第二次向甲方交纳租金为第三个月的月底前交纳。全年甲方共收乙方租金32000元；入住时乙方向甲方交纳电话费、家用电器押金1000元，房屋租赁押金2000元，共计押金3000元。乙方不租时，甲方次月20日后将押金退还给乙方。
合同签订后，潘凤和将房屋交付给张宝全使用，张宝全向潘凤和支付押金3000元，并按照每季度8500元的标准向潘凤和支付了租赁期限内的租金。租赁期限届满后，张宝全继续使用上述房屋，并于2013年5月12日向潘凤和支付租金2000元。2013年7月1日，潘凤和因房屋腾退事宜与张宝全发生纠纷，后潘凤和报警，民警出警后告知双方协商解决，协商不成到法院等相关部门解决。本案庭审中，张宝全称其于2013年7月初将房屋腾空，并将钥匙及电卡交还给潘凤和。潘凤和对此陈述不予认可，并称其于2013年8月中旬知道张宝全从上述房屋内搬离，但钥匙和电卡没有交还，现该房屋处于空置状态。本案庭审中，张宝全称签约时即知道合同约定的年租金数额和按季度租金标准计算后的年租金数额有差别，但仍按照每季度8500元的标准支付了租赁期限内的房租。
以上事实，有房产所有证、《房屋出租协议》、租金收条、公安派出所接处警记录及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，潘凤和与张宝全签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期限届满后，张宝全继续使用涉案房屋，并向潘凤和支付了2000元租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，张宝全理应按照约定的数额向潘凤和支付租金。潘凤和于2013年7月1日要求张宝全腾退房屋，张宝全亦于之后实际搬离房屋，视为潘凤和已解除了租赁合同。合同解除后，潘凤和应将收取的3000元押金返还给张宝全，张宝全应将房屋钥匙和电卡返还给潘凤和。张宝全主张其已返还钥匙和电卡，举证不足，法院不予采信。关于租赁期限届满之后的应付租金数额问题，法院认为，张宝全主张其于2013年7月初搬离房屋，但未举证证明，法院不予采信；潘凤和于2013年7月1日曾要求张宝全腾退房屋，其自身亦负有防止损失扩大的义务，故法院酌定张宝全应支付租金至2013年7月31日，按照每季度8500元的标准计算，总额为5667元，扣除已支付的2000元后，张宝全应向潘凤和支付租金3667元。潘凤和主张按每月6000元的标准计算租金，依据不足，法院不予支持。因张宝全在签约时即知道年租金的约定数额和实际数额的差异，但其仍按约定的季度租金标准向潘凤和支付了租金，故其要求潘凤和返还多付租金的反诉请求，法律依据不足，法院不予支持。张宝全反诉要求潘凤和支付房屋修缮及渣土清运费，但其提供的证据不足以证明其所主张的事实，故对张宝全的该项请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告张宝全给付原告潘凤和租金人民币三千六百六十七元，于本判决生效后十日内执行。二、被告张宝全将位于北京市昌平区回龙观镇黄土东村东侧X单元X层X号房屋的钥匙和电卡返还给原告潘凤和，于本判决生效后十日内执行。三、反诉被告潘凤和返还反诉原告张宝全押金人民币三千元，于本判决生效后十日内执行。四、驳回原告潘凤和的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张宝全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
潘凤和不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销一审法院判决，改判支持潘凤和的原审诉讼请求、驳回张宝全的原审反诉请求或发回重审。上诉理由：潘凤和是拿到判决书后才强行进入房间的，里面还有张宝全的许多杂物，如柜子、发霉的鱼食等。我们的协议明文规定，按时交纳所有费用，张宝全至今还拖欠着他在租住期间的电话费、上网费、水费、卫生费，张宝全已严重违约，押金不应退还等。
张宝全答辩称：我也不同意一审法院判决，但是没有上诉。要求驳回潘凤和的上诉请求。
本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为：根据法律的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。依据本案的事实情况，潘凤和与张宝全自愿签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方当事人均应按照合同的约定行使权利，履行义务。合同到期后，张宝全继续使用该租赁房屋，并向潘凤和支付了2000元租金，故双方的租赁合同期限为不定期，潘凤和要求张宝全腾退房屋，张宝全也搬出了该租赁房屋，因此，双方的租赁合同已经实际解除。合同解除后，潘凤和理应将3000元押金返还给张宝全，张宝全应将房屋钥匙和电卡返还给潘凤和。一审法院按照每季度8500元的标准计算租金是正确的，符合双方的约定及相关的法律规定，本院应予维持。此外，一审法院依据双方当事人的陈述，酌定张宝全应支付租金至2013年7月31日，张宝全应向潘凤和支付租金3667元并无不当。潘凤和主张按每月6000元的标准计算租金，于法无据，本院不予支持。对于潘凤和在二审中提出的新请求，应当另行解决。据此，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。潘凤和的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由潘凤和负担三十五元（已交纳），由张宝全负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二百八十一元，由张宝全负担二百五十六元（已交纳）；由潘凤和负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由潘凤和负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 冀 东
二〇一四年二月十八日
书 记 员 冯 松