山西省长治市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋0402民初286号
原告：长治市华杰物业管理有限公司，住所地长治市太行南路30号。统一社会信用代码91140400571066310Q。
法定代表人：马杰，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李波霞，女。
被告：李彩云，女。
委托诉讼代理人：胡维平，男。
原告长治市华杰物业管理有限公司（以下简称“华杰物业”）与被告李彩云物业纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告华杰物业的特别授权代理人李波霞、被告李彩云的特别授权代理人胡维平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费4396元；2、请求判令被告按照日千分之五支付逾期付款违约金直至结清全部物业管理费，截止2017年10月31日应支付违约金为15825.6元（原告主张被告按照违约金的30%即4747.68元支付）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的紫金领秀小区的业主。原告在接收紫金领秀小区物业时按照《物业管理条例》的规定与该小区开发商长治市振华房地产开发有限公司签订了《前期物业管理协议》，约定按照建筑面积1元/㎡收取物业管理费。然被告入住后自2015年7月1日起开始拖欠物业管理费，经原告多次催要，被告仍未交纳。被告欠费期间原告仍然按照合同约定对其物业进行了全面管理。被告拒不缴纳物业费的行为已违反了《前期物业管理服务协议》及相关法律法规，并侵害了原告及其他业主的合法权益，请求人民法院依法判决。
被告辩称：原告所述事实不真实、不客观，与被告在签订商品房买卖认购书时，房地产开发公司给业主减免三年物业管理费的实际承诺不一致。当时购房时开发商说是首付一部分，剩余按揭贷款，但后来到2013年6月份交钥匙时又说不能贷款，要全部现款付清，并承诺给我减免三年的物业费，现在三年还没有到，到了三年我会交纳物业费的。长治市振华房地产开发有限公司的法定代表人是原告法定代表人马杰的母亲，他们两个公司实际是一回事，我当时缴纳办理房产证的契税及配套费都是交给了马杰的母亲，所以他们应该履行承诺减免物业费。我对应当交纳的物业费的数额没有异议，但是物业公司计算物业费的面积每年都不一样，我的房屋面积是122.14㎡，但物业费的计算面积一直在减少，不知道怎么回事。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的营业执照、资质证书、被告提供的商品房认购书、收款收据、物业费交费通知单、业主入住交款通知单、配套费交款收据，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的前期物业管理服务协议，欲证明紫金领秀小区的开发商长治市振华房地产开发有限公司与原告签订了前期物业管理服务协议，且紫金领秀小区尚未成立业主委员会，故根据最高院有关司法解释，该协议的效力及于每一位业主，同时也证明原告收取物业费的合法性；被告对该证据不予认可，认为被告并非该协议的当事人，该协议不能约束被告。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故本案长治市振华发地产开发有限公司作为建设单位与原告签订的前期物业服务协议对被告具有约束力；但同时该司法解释第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应当予以支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。原告提交的前期物业管理服务协议第十三条规定业主在未使用物业服务前应当先行预交下年度物业服务费，业主逾期不预交下一年度物业服务费的自逾期之日起按欠缴费用5‰支付违约金的约定，系加重业主责任、排除业主主要权利的条款，应当无效。2、原告提交的物业费催缴函、回执、送达录像，欲证明原告在起诉前曾对被告进行了催要；被告不予认可，辩称未见到过催缴函。本院认为，原告提供的催缴函及回执无被告签字，录像也未显示被告曾收到过催缴函，故本院对该组证据均不予采信。3、被告提供商品房认购书，欲证明购买房屋的时间及购房时长治市振华房地产开发有限公司销售人员承诺免除三年物业费；原告不予认可，认为该认购书与其无关，长治市振华房地产开发有限公司与原告并非同一主体，该公司与被告签订的认购书不能约束原告。本院认为，该证据真实性无异议，但该认购书不能证明长治市振华房地产开发有限公司曾承诺免除被告三年物业服务费，也不能证明原告曾承诺免除被告三年的物业服务费，故本院对该证据的证明目的不予采信。4、被告提供的收款收据3支及业主入住缴款通知书，欲证明被告交款情况、入住时间及被告曾将配套费及契税交给原告的事实；原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据正好反映被告知晓长治市振华房地产开发有限公司与原告并非同一法人，同时该证据可以证明被告的入住时间及欠费时间，证明被告知晓原告为紫金领秀的物业管理服务企业，但却不向被告交纳物业服务费。本院认为，该证据真实性无异议，可以证明被告入住时间及欠费情况，无法证明长治市振华房地产开发有限公司与原告为同一主体，也不能证明二者曾承诺免除被告三年的物业服务费，故本院对该证据的证明目的不予采信。
经本院审理查明：2010年7月25日，被告与长治市振华房地产开发有限公司签订商品房认购书一份，约定被告购买该公司开发的位于长治市城区紫金领秀小区3号楼1单元1304户房屋一套，建筑面积122.14㎡，单价3988元/㎡，总价款487094元。2013年6月1日，原告与紫金领秀小区建设单位长治市振华房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对紫金领秀小区进行前期物业管理，物业费按照1元/㎡/月收取，该费用不含电梯、水泵等设施运行费用及公用电、供用水等纳入代收代缴的费用。协议同时约定了电梯使用费、电梯维保费用、生活垃圾清运费、公用电费、水附加费等的计算方法。合同期限自2013年6月1日至首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。2013年6月2日，被告入住交纳了两年的物业费后，再未交纳物业费。自2015年7月1日至2017年6月30日共欠交物业费4398元，被告对欠费数额无异议，但辩称买房时开发商曾承诺免除三年物业费，原告予以否认，双方致成纠纷，原告诉至本院。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业在履行了物业管理义务后有权依照合同约定向业主收取相应物业费。被告以购房时开发商曾承诺免除三年物业费为由拒绝交纳物业费，但未提供有力证据予以佐证，本院不予采信；原告在履行了物业管理义务后要求被告按照前期物业管理服务协议约定支付物业费，于法有据，本院予以支持。前期物业管理服务协议对业主不预交物业费加收违约金的条款无效，故原告要求被告支付逾期交纳物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、被告李彩云于本判决生效后一次性支付原告长治市华杰物业管理有限公司物业管理费4396元。
二、驳回原告长治市华杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告李彩云承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审判员 朱 显
二〇一八年三月二十七日
书记员 王晓敏