.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省迁安市人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2016）冀0283民初3784号原告：赵振余，男，1966年12月19日出生，汉族，农民，住迁安市。委托代理人：刘桂杰，河北弘丹律师事务所律师,特别授权。被告：范浩森，男，1977年10月2日出生，汉族，农民,户籍地浙江省天台县，现住迁安市。委托代理人：张建军，迁安市杨各庄法律服务所法律工作者，特别授权。委托代理人：范浩亮，男，1982年9月7日出生，汉族，农民，住浙江省天台县，系范浩森之弟，特别授权。被告（追加）：卢坡，男，1965年3月8日出生，汉族，农民，住迁安市迁安镇于家村***号，身份证号:×××。委托代理人：朱岳鹏，河北王玉海律师事务所律师，特别授权。原告赵振余与被告范浩森、卢坡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日作出（2013）安民初字第2696号民事判决书，被告卢坡不服上诉至唐山市中级人民法院。唐山市中级人民法院于2016年6月8日作出（2016）冀02民终2840号民事裁定书，裁定撤销原判发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵振余及其委托代理人刘桂杰，被告范浩森的委托代理人张建军、范浩亮，被告卢坡的委托代理人朱岳鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年2月29日，我从被告处转租门市平房三间及门前场地用于洗车和汽车装具经营，合同约定：被告范浩森自有门市平房三间和门前场地归原告使用，租赁费每年20000元、一年一交。租赁期限六年，从2013年2月29日至2019年3月29日。合同签订后，我交付了第一年的租赁费，对租赁房屋进行了改造和装修并开始经营。2013年7月起，因被告范浩森同租赁房屋所有权人即房主有纠纷，房主经常断电，直接影响了我的业务经营，从当年8月初，房主将租赁房屋的电源彻底切断，使我的经营业务无法开展。故起诉至法院，要求：1、依法解除原告赵振余与被告范浩森之间的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告各种经济损失195000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉请：要求被告返还租金20000元并承担鉴定费2240元。被告范浩森辩称：同意原告解除合同的诉请；造成原告洗车城无法营业的原因是追加被告卢坡的断电行为。我在租赁合同履行过程中，对原告无违约行为，没有侵权行为，不存在过错，原告因断电造成的经济损失不应由我承担；不同意原告返还租金的诉请。被告卢坡辩称：原告主张的断电这一事实有时候是我断的，有时候是因为用电过载、自然断电。原告的损失不应由我赔偿。经审理查明：2011年9月10日，二被告签订房屋租赁协议书。被告卢坡将房屋（门房四间、厂房七间、卫生间二间、彩钢围挡98米）、空地600平租赁给被告范浩森开办家具厂。协议中约定：租期为八年，自2011年9月10日至2019年9月10日；每年租金60000元、每年9月10日前15日缴纳；被告范浩森不得擅自将房屋卖、出租、转借给他人，被告范浩森需将房屋转租给他人或对房屋进行改装，必须经相关部门及被告卢坡同意，方可进行；被告卢坡除对被告范浩森在合同约定的期限内未交清房租及私自改变房屋的主体结构外，不得以其他任何理由解除合同，否则被告卢坡自愿按被告范浩森的实际装修费用双倍赔偿，被告范浩森如违反本合同约定，室内、外所有装修不动产归被告卢坡所有；本合同未尽事宜，经二被告协商一致，可订立补充条款，所补充的条款与本合同有同等法律效力。协议另约定了其他事项。协议签订后至2013年2月，二被告按协议约定履行，未发生纠纷。2013年2月24日，被告范浩森未经被告卢坡同意与原告赵振山签订房屋租赁合同，将案涉门房三间、门前场地转租给赵振余经营洗车部，租赁期间自2013年2月29日至2019年3月29日。该合同另约定了其他事项。原告赵振余向被告范浩森交纳了首年租金20000元。当时被告卢坡对上述转租情况亦不知情。2013年2月28日，被告范浩森提出将门房四间打两个卷帘门，用作沙发样板间，后开始施工。被告卢坡到施工现场后与被告范浩森协商确定打卷帘门位置，双方于2013年3月3日签订房屋租赁协议（圆珠笔书写），约定被告范浩森对平青大路路东门房四间进行改造（打两个卷帘门、屋内地面），不许随意扩建，保证现状。如房屋出现损坏被告范浩森负全部责任。之后，被告卢坡到施工现场发现将地面建了水沟，另外打了渗水井、水井。被告卢坡询问被告范浩森，被告范浩森表示将案涉房屋进行改造开洗车部，先干两个月试试。被告卢坡当时并未同意。后经人协商，二被告商定洗车部经营两个月搬走。双方签订了另一份房屋租赁协议书,约定：被告范浩森所建门口卷帘门2个和渗水井、水井，使用权归被告范浩森所有，产权归被告卢坡所有。该协议的落款日期为2013年3月3日。该租赁协议其他内容与2011年9月10日房屋租赁协议书一致。2013年5月，被告卢坡发现又扩建了两间房用于洗车部装具间，被告卢坡不认可并将洗车店断电。此时，被告范浩森承认将案涉房屋转租给了原告。被告卢坡不同意转租，经人调解未达成一致意见。2013年7月22日，被告卢坡要求被告范浩森将洗车店搬走，被告范浩森未搬走。被告卢坡于2013年7月22日至8月30日对沙发商店及洗车部先后断电三次。另查明，原告赵振余对转租房屋进行了装修改造并开始经营。2013年7月31日，洗车部停业。2013年9月12日，被告卢坡以被告未按期缴纳租金、擅自将门房转租他人、破坏租赁物等为由，向被告范浩森发出解除合同通知书，被告范浩森未接收。被告卢坡将通知贴在被告范浩森租赁的大门、后门及办公地点。2013年11月9日，被告范浩森以原告赵振余所主张的经济损失是因租赁物房屋所有人卢坡断电所致，其依法应对行为的后果承担民事赔偿责任为由，向本院申请追加卢坡为本案被告。本院于2013年11月29日追加卢坡为本案被告。2013年11月29日，经本院组织，被告范浩森及原告赵振余将租赁房屋内物品全部清走。根据原告赵振余申请，本院委托迁安市价格认证中心对其装修改造、停业损失进行鉴定，鉴定意见为：赵振余洗车部装修改造费41223元、停业损失33600元（指正常经营的净利润，2013年8月1日至2014年2月28日，共7个月），共计74823元。原告赵振余开支鉴定费2240元。上述事实有原被告陈述、房屋租赁合同、鉴定意见书等证据证实。本院认为：本案原被告双方争议属于房屋租赁合同纠纷。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案被告卢坡与被告范浩森2011年9月10日、2013年3月3日的《房屋租赁协议》中均约定：被告范浩森不得擅自将房屋卖、出租、转借给他人，被告范浩森需将房屋转租给他人或对房屋进行改装，必须经相关部门及被告卢坡同意，方可进行。故本案被告范浩森未经被告卢坡同意，将部分租赁房屋转租给原告赵振余，违反法律规定及合同约定。故原告赵振余与被告范浩森于2013年2月24日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告赵振余在签订转租合同时未尽到审慎义务，存在一定过错，对自身经济损失应承担一定的责任（责任比例30%）；被告范浩森未经被告卢坡同意转租，致使转租合同无效，应对原告赵振余的损失承担一定的责任（责任比例70%）。原告赵振余诉请解除合同，因该合同无效，故诉请解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。原告赵振余要求被告卢坡承担责任，于法无据，本院亦不予支持。原告赵振余的经济损失应为65423元【装修改造费41223元+停业损失19200元（指正常经营的净利润，2013年8月1日至2013年11月29日，共4个月，33600元÷7个月×4个月）+租金损失5000元（2013年11月30日至2014年2月28日，共3个月，20000元/年÷12个月×3个月）】。综上，被告范浩森应赔偿原告赵振余经济损失45796元（65423元×70%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告范浩森赔偿原告赵振余经济损失45796元，本判决生效后十日内履行；二、驳回原告赵振余的其他诉讼请求。案件受理费4280元，由原告赵振余负担3275元，被告范浩森负1005担元；鉴定费2240元，由原告赵振余负担869元，由被告范浩森负担1371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长杨庆华审判员王永军审判员刘庆春二〇一七年八月二十二日书记员刘文彬附相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。