广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初1504号原告：张小玲，女，1963年5月18日出生，内地住广州市番禺区。委托诉讼代理人杨杨，系广东理恒律师事务所律师。被告：廖思勇，男，汉族，1982年8月5日出生，住广州市番禺区，原告张小玲与被告廖思勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小玲及其委托诉讼代理人杨杨，以及被告廖思勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金、物业管理费、水费、电费合计人民币183444.5元，以及逾期付款违约金（以183444.5元为本金，按每天千分之一的标准，计自起诉之日至全部清偿之日止）；2、判令原告有权没收被告支付的租赁保证金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系位于广州市番禺区桥南街汇景大道301、303、305、307号商铺（原地址为：广州市番禺区沙湾镇福德中路301、303、305、307号商铺）的所有权人。2016年3月26日，原告与被告签署《租赁合同》，原告将上述商铺出租给被告开展经营活动。该合同对租赁的期限（2016年4月1日至2019年3月31日）、缴纳租金的时间、租赁保证金、承租人应当支付的其他费用、违约金等事项进行了详细的约定。该合同签署后，被告依照该合同的约定向原告支付了租赁保证金50000元，原告也将上述商铺交付给被告使用。起初，被告尚能依照该合同的约定向原告缴纳租金、物业管理费、水电费等相关的费用，但是，自2016年8月份起，被告开始出现逾期支付租金、物业管理费等行为，违反了合同的约定。为此，原告不断地进行催收提醒。即便如此，被告仍然拖欠了原告的租金、物业管理费等费用。特别令人遗憾的是，被告竟然于2017年10月21日，在没有付清拖欠原告相关租赁费用的情况下擅自搬离上述商铺，拒绝履行合同，导致该合同解除。经原告核算，被告尚欠原告的租金以及物业管理费、水费、电费合计183444.5元。原告委托广东理恒律师事务所于2017年12月25日向被告发出律师函，要求被告付清拖欠的相关费用，但是，被告拒绝支付。原告认为，该《租赁合同》系原告与被告之间的真实意思表示，对双方具有约束力。该合同约定被告应当在每月5号前支付当月租金，如逾期一天，需向原告支付逾期付款违约金；逾期达15天，则原告可以解除该合同，没收被告支付的租赁保证金等等。在本案中，被告拖欠原告的租金已经长达数月，严重违反了该合同对租金支付时间的约定，构成根本违约，且揎自搬离租赁物，导致合同解除，因此，原告有权没收被告支付的租赁保证金。另外，被告没有及时支付因使用该租赁物产生的物业管理费（310元每月）、水电费导致原告代为支付，该费用也应由被告承担。（诉讼中，原告张小玲放弃要求被告支付全部19个月的物业管理费5890元的诉讼请求）被告廖思勇辩称：不同意原告所说的违约金按每日千分之一计算，要求按照每日万分之三的标准来计算违约金。按合同备注条款的约定，保证金只是40000元，另外10000元是因本人拆除了租赁物的一面墙，如果本人将所拆除的墙还原，则该10000元就要归还给本人。但现在原告已经把店铺出租给他人，所以无法修复。合同没有约定本人应在什么时候修复拆除的墙面。本人只同意原告没收40000元保证金，另外10000元要求用于抵扣部分所欠的租金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：1.原告张小玲是坐落于广州市番禺区桥南街汇景大道301、303、305、307号铺和汇景大道350号北区3座1梯201、301、401号房屋（原地址为：广州市番禺区沙湾镇福德中路301、303、305、307号铺和德宝花园北区3座1梯201、301、401号房屋，房地产权证号合一为粤房地证字第C3006013号）的所有权人。2016年3月26日，张小玲向被告廖思勇出租其中的汇景大道301、303、305、307号铺（约定建筑面积310平方米）。当天，双方签署了一份《租赁合同》，合同主要内容约定：一、张小玲为甲方，廖思勇为乙方；二、租金年限及对应金额为：2016年4月1日至2017年3月31日，每月租金为人民币（本院注：下文中除特别注明外，币种均为人民币）21800元；2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金为23980元；2018年4月1日至2019年3月31日，每月租金为26378元；三、乙方必须在每月5日前缴交当月的租金给甲方；四、乙方支付50000元给甲方作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方付清水电费、税费、职工工资、租金费用之日起3天内由甲方不计利息原额返还给乙方；五、违约责任条款包括：1)如乙方逾期支付租金，每一天按租金的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方毁约处理，届时甲方有权解除合同，没收乙方所交的保证金，收回该建筑物，乙方须即时无条件迁走，并不得破坏该建筑物、包括设施及装修，否则照价赔偿；2)租赁期内，该建筑物每月的水、电、各项税费、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达15天的视作毁约等。合同书最末端，双方手写“备注”内容：……承租方要押壹万元给出租方作为307号铺拆墙还原资金，乙方将墙体还原，甲方无条件退还该押金。2.合同签署当天，廖思勇交付了50000元，张小玲出具一份收据写明收取了该“承租押金”。3.廖思勇从2016年9月份起出现逾期缴纳租金以及相关费用的情形，张小玲通过发送电话信息等方式催缴。2017年5月份，双方口头协定2017年4月份之后的租金标准不按合同约定增长而维持不变，但廖思勇仍不能按时交纳。2017年10月21日，廖思勇自行结束营业和租赁，将租赁物钥匙交还给张小玲，但租金及相关费用未缴清：截止于当天，尚欠2017年3月部分租金13600元、欠2017年4月至9月租金130800元、欠2017年10月1日至20日租金14064.5元（按月租金21800元÷31天×20天计得14064.5元）、欠2016年10月10日至2016年12月6日的电费1309元、欠2016年12月6日至2017年2月8日的电费2407元、欠2017年8月4日至2017年10月4日张小玲垫付的电费4850.33元（张小玲自愿按4850元计算）、欠张小玲垫付的2017年4月21日至10月21日的水费、污水处理费及其违约金2655.15元（张小玲自愿按2655元计算），以上合计169685.5元。廖思勇交还钥匙前，未将承租时拆除的墙体修复。2017年12月25日，张小玲委托的律师向廖思勇发函催缴，未果，遂诉至本院要求解决。4.双方争议的焦点是廖思勇所交的50000元“保证金”是否包含10000元的“拆墙还原资金”。廖思勇认为已包含，并称如不包含，出租方怎么会让其拆墙。张小玲则认为不包含，并称即使包含，但廖思勇交还钥匙时没修复，构成违约，也应没收。本院认为，当事人张小玲为香港居民，本案是涉港合同纠纷，参照涉外民商事案件处理。因本案是房屋租赁合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖，涉讼租赁房屋在本院辖区内，故本院对本案具有专属管辖权。因本案涉讼不动产在我国内地，合同履行地也在我国内地，根据最密切联系原则，本院确定以我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案中，双方当事人订立的租赁合同，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。被告廖思勇至今未清偿租金及经营使用期间的水电费用，已构成违约，除应继续履行给付义务外，还应承担支付违约金或赔偿损失等违约责任。双方在合同中约定的“每一天按租金的1%收取滞纳金；……没收乙方所交的保证金”等，是关于违约金计算方法的约定，但该标准过高，即使张小玲起诉时自行降低“滞纳金”标准，但其既要求支付逾期付款违约金又要求“没收”保证金的诉讼请求，与其损失相比，明显过高。廖思勇的抗辩虽没有直接要求降低，但其概括性的答辩意见已包含了该意思表示。根据公平原则，本院调整为只支持“没收”50000元“保证金”（即收据所指的“承租押金”）的诉讼请求。至于廖思勇辩称的10000元“拆墙保证金”应退还的问题，因廖思勇交还租赁物时并未恢复原墙，属违约行为之一，张小玲有权不予退还该部分“保证金”。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告廖思勇应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张小玲支付租金、电费、水费、污水处理费（含水费及污水处理的违约金）等合共169685.5元；二、被告廖思勇已交付的租赁保证金50000元作为违约金，原告张小玲可不予返还；三、驳回原告张小玲的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5794元，由原告张小玲负担54元，被告廖思勇负担5740元。如不服本判决，原告张小玲可在判决书送达之日起三十日内，被告廖思勇可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  黄伟洪二〇一八年三月二十一日书记员  罗筱笛