广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0403民初212号
原告：梧州市嘉联置业发展有限公司，住所地梧州市大学路36-1号第7幢23层，统一社会信用代码91450400559448658M。
法定代表人：庄华，董事长。
委托诉讼代理人：刘立钊，公司员工。
委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。
被告：何湘君，男，1973年8月24日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区，住梧州市。
原告梧州市嘉联置业发展有限公司（以下简称嘉联公司）诉被告何湘君商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，依法适用简易程序于2018年3月28日、4月16日公开开庭进行了审理。原告嘉联公司的委托诉讼代理人刘立钊、卢沛雄，被告何湘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉联公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月30日签订的《梧州市商品房买卖合同》,被告应立即将房屋恢复原状交还原告；2.判令被告向原告赔偿违约金人民币4837.85元;3.判令被告支付房屋使用费及折旧费共人民币43540.65元（费用计算：从2016年11月1日起以总房价483785元月千分之六暂计至2018年1月31日，以后按每月人民币2902.71元的标准继续支付至退还房屋之日止）。事实与理由：2016年9月30日，原、被告签订《梧州市商品房买卖合同》1份，约定，被告购买原告坐落于梧州市，总房款为人民币483785元，付款方式：首付款为人民币153785元，余款人民币330000元在合同签订后10个工作日内到银行办妥按揭手续。逾期办理手续，出卖人有权延期交房。被告支付首付款后，双方办理了合同备案登记。2016年11月1日，经被告申请，原告将房屋交付被告使用。然而被告至今既没有办理按揭贷款，也不付清剩余房款。被告的行为显属违约，损害了原告的合法权益。原告向法院起诉，请支持原告的诉讼请求。
原告嘉联公司在举证期限内向法庭提供的证据有：1.原告营业执照复印件1份、法定代表人证明1份，拟证明原告的诉讼主体资格事实；2.被告何湘君身份证复印件1份，拟证明被告的身份情况；3.《梧州市商品房买卖合同》复印件1份、《收据》复印件2张，拟证明双方存在商品房销售的事实；4.《梧州市房屋交易合同备案申请表》复印件1份、《房地产市场信息管理系统网签信息（网上截图）》复印件1份，拟证明讼争房屋交易合同进行备案登记、网签备案手续；5.《提前交房申请书》复印件1份，拟证明被告申请提前交房的事实；6.《物业费收款收据》复印件1份、《旺城广场业主（商）住户装修须知》复印件1份、《旺城广场装修消防安全责任协议书》复印件1份，拟证明被告对房屋装修、接受物业公司服务的事实。
被告何湘君辩称，原告所诉的事实依据，证据与待证的事实没有关联，不能证明其主张。因为签订合同前原告的销售代表同意被告异地公积金贷款，被告持工作单位梧州学院证明到原告处说明暂时不能使用公积金贷款的原因，原告销售部的负责人再次口头承诺可以延期办理按揭贷款，因此这份合同是双方具有附加条件进行签订的。被告现已经装修房屋合法入住，可以提供装修图片、梧州市公共事业等收据加以说明。被告暂时还不具有办理公积金贷款的客观条件，按照规定被告最早能够办理公积金贷款的时间是2017年11月24日，至起诉之日止，原告未与被告做过任何的协商和沟通，原告称多次催告被告与事实不符，不能证明其主张，被告不同意解除合同。请驳回原告诉讼请求。
被告何湘君向法庭提交证据：1.梧州学院行政介绍信复印件1份，拟证明被告与其工作单位关系事实；2.住房公积金个人信息表、职工个人明细账，拟证明被告的梧州市公积金开户期限的事实；3.广西住房和建设厅文件桂建金管[2011]26号文复印件1份，拟证明行政机关对公积金缴存、使用管理事实；4.情况说明复印件1份，拟证明其向原告说明未能办理公积金贷款的原因。
本案各方当事人争议的焦点有:一、被告未按合同约定支付购房款的责任在哪方？二、被告是否需要支付原告违约金4837.85元及房屋使用费及折旧费43540.65元？房屋使用费i折旧费是如何计算的？三、双方签订的合同是否达到解除的条件？被告是否要退还房屋给原告？
双方当事人围绕本案争议焦点进行举证质证。经过开庭质证，被告何湘君对原告提供的证据1、2、4、6表示没有异议，但对证据3、5有异议，因为双方签订的商品房买卖合同是基于原告承诺被告可以延期使用异地公积金贷款，在此基础上签订的买卖合同，签订合同之前原告两次承诺可以延期使用异地公积金贷款买房，由于客观原因被告暂未能办妥公积金贷款，原告应兑现其承诺，放宽付款期限。对证据5提前交房申请书，因没有仔细看内容，工作人员称签字就行了，被告受误导而签字。原告对被告提供的证据1、2、3认为与本案没有关联性，被告明知道公积金贷款有期限的限制，却没有按合同约定办理付款手续，而是消极等待公积金贷款条件成就造成违约；证据4属于被告单方面的意思表示，原告表示不认可。
本院认为，对双方有异议的上述证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下：2016年9月30日，原告嘉联公司与被告何湘君签订《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2016066360）1份，约定，被告何湘君购买原告坐位于梧州市万秀区，建筑面积105.63平方米，总房价为483785元。付款方式：首付款为153785元，剩余购房款330000元在合同签订后10个工作日内办妥按揭贷款签约等所有手续。2016年8月1日、2016年9月1日，被告分别向原告支付定金20000元、首期房款133785元，共计支付了153785元。合同第七条约定买受人义务：“按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该合同附件四合同补充协议第九条第（2）项约定“如出卖人依约或依法行使解除权的，可按本合同约定的地址向买受人发出通知，买受人应在通知发出后七日内全力协助出卖人办理注销合同备案手续，该手续完成后60日内由出卖人将依合同约定扣除有关款项后的剩余房价款无息退还买受人。买受人逾期办理上述注销登记手续造成出卖人经济损失的，应当予以赔偿。”第（3）项载明“如解除合同前房屋已交付使用的，买受人还应每月按总房价的千分之六的标准向出卖人支付房屋使用费及折旧费。造成房屋改动或损坏的，应予以恢复原状或赔偿；已交纳的综合费用不予退还。上述款项可由出卖人在买受人已付房款中扣除，剩余款项无息退还买受人……”第（五）项载明“合同解除前已产生的税费，依据国家规定各自负担。但因一方违约导致合同解除的费用和守约方已发生的税费等合理费用由违约方承担。”合同签订的当日，原、被告双方向梧州市房地产交易中心申请备案手续，该中心当天办理了备案。2016年11月1日，被告何湘君向原告递交提前交房申请书，载明：“……本人何湘君作不可撤销地承诺：如本人申请按揭贷款未获批准的，由本人在银行通知之日起10日内直接向贵公司付清全部购房余款，将付款方式转为一次性付全款。若双方未能签订有关上述房屋的《商品房买卖合同》或者《商品房买卖合同》被终止的，本人需在贵公司要求收回上述房屋之日起5日内将上述房屋腾空恢复原状归还贵公司并且在提前交付使用期间按每日肆佰元的标准向贵公司支付有关上述房屋的占用费，还需承担因此所造成贵公司的经济损失。同时本人保证在本人装修好后正式进住之时所购源房款付清（或银行放款），否则贵公司有权收回上述房屋、对上述房屋做停水、电等处理，本人对此无异议……申请人：何湘君。2016年11月1日。”原告同意被告的申请，被告于2016年11月1日入住该房屋，并缴纳2016年11月1日至2017年4月30日期间的物业管理费。被告何湘君除支付153785元外，余款330000元一直没有支付。双方因此发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。原告称，被告的行为已明显违约，主张解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》，被告立即将房屋恢复原状交还原告；支付违约金人民币4837.85元（483785元×1%＝4837.85元）；支付房屋使用费及折旧费共人民币43540.65元（483785元×0.6%×15个月）＝43540.65元，期限从2016年11月1日起以总房价483785元月千分之六暂计至2018年1月31日，以后使用费按每月人民币2902.71元的标准继续支付至被告最终交还房屋之日止）。被告辩称，其已向原告说明暂时不能使用公积金贷款的原因是其由于客观原因未能办理公积金贷款，原告销售部的负责人口头承诺可以延期办理按揭贷款，这份合同是双方具有附加条件进行签订的，被告现已经装修房屋合法入住。原告主张与事实不符，原告不能证明其主张，被告不同意解除合同。但被告对此陈述没有提供证据证明，也没有提供相应阻却解除合同的证据。原告表示没有承诺被告可延期办理按揭贷款，也没有收到被告的任何申请，即使被告提出申请，原告也不会同意。
本院认为，原告嘉联公司与被告何湘君签订的《梧州市商品房买卖合同》及相关协议是双方当事人在平等、自愿的基础上形成的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应遵守履行。原告已依约履行了义务，交付房屋给被告使用，被告何湘君没有按合同约定的时间支付购房款，没有依约到银行办理按揭贷款，显属违约，应承担相应的民事责任。原告主张解除2016年9月30日其与被告何湘君签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2016066360），将房屋恢复原状交还给原告的诉讼请求，根据双方当事人签订的合同第七条第1款第（2）项“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”合同附件四补充协议第九条第（3）项“如解除合同前房屋已交付使用的，买受人还应每月按总房价的千分之六的标准向出卖人支付房屋使用费及折旧费。造成房屋改动或损坏的，应予以恢复原状或赔偿；已交纳的综合费用不予退还。上述款项可由出卖人在买受人已付房款中扣除，剩余款项无息退还买受人……”与提前交房申请书约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”规定，解除合同的条件已成就，原告的请求，符合双方的约定，亦符合法律法规，本院予以支持，但原告依法须给予被告30天合理的搬迁时间。原告主张被告按照合同总价的1%违约金的诉讼请求，根据双方签订的合同第七条第（2）项“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。”的约定，违约金按累计应付款计算，被告已付首期价款，应付房款为330000元，违约金数额为3300元（330000元×1%＝3300元），超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张支付房屋使用费及折旧费共人民币43540.65元的诉讼请求，根据合同附件四补充协议第九条第（3）项与提前交房申请书约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，原告可计收该项费用，但被告已支付了153785元房款，并已入住，该部分房款是双方当事人自愿履行的内容，被告也实际占有相应房屋份额，该部分使用费应予减除，即：483785元×0.6%×15个月-153785元×0.6%×15个月＝29700元（费用计算：从2016年11月1日起以实际所欠房款每月千分之六暂计至2018年1月31日，以后仍按该标准计至退还房屋时止）,超出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告在接收退回房屋后5天内应将被告已付房款减除相应费用后退还给何湘君。被告何湘君辩称，其暂时不能使用公积金贷款是其由于客观原因造成，原告销售部负责人口头承诺可以延期办理按揭贷款手续，但没有提供相应证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、被告何湘君与原告梧州市嘉联置业发展有限公司于2016年9月30日签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2016066360）自本判决生效之日起十五天内解除；被告何湘君应于本案判决生效之日起三十日内将房恢复原状交还给原告梧州市嘉联置业发展有限公司；
二、被告何湘君应于本案判决生效之日起十日内支付原告梧州市嘉联置业发展有限公司违约金3300元；支付原告梧州市嘉联置业发展有限公司房屋使用费及折旧费29700元（计算方法：483785元×0.6%×15个月-153785元×0.6%×15个月＝29700元，费用计算：从2016年11月1日起每月千分之六暂计至2018年1月31日，以后仍按该标准计至退还房屋时止）；
三、原告梧州市嘉联置业发展有限公司在被告何湘君退还房屋后5天内应将首付款153785元减除上述费用后剩余部分退还给被告何湘君。
本案案件受理费1010元，减半收取计505元，由原告梧州市嘉联置业发展有限公司负担168元，被告何湘君负担337元。
上述应付款项及应履行的义务，义务人应于本案生效判决确定的期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，逾期履行相应义务的，则应依法支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 陈刚
二〇一八年四月十六日
书记员 庞翠
附案件适用法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。