上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初20572号
原告(反诉被告)上海味真香超市有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人阮少华，该公司执行董事。委托代理人廖列海，上海诺浩律师事务所律师。被告(反诉原告)上海申浦投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人沈念慈，该公司总经理。委托代理人袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。原告上海味真香超市有限公司(以下简称味真香公司)诉被告上海申浦投资管理有限公司(以下简称申浦公司)房屋租赁合同纠纷一案以及被告申浦公司反诉原告味真香公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)味真香公司委托代理人廖列海律师，被告(反诉原告)申浦公司袁蓓珺律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告味真香公司诉称，2014年10月9日，原、被告双方经友好协商签订《引进战略合作伙伴合作协议》(以下简称协议)，约定合作内容实为租赁场地，被告将本市黄浦区三牌楼路XXX号底楼部分交原告经营使用，房屋用途为旅游食品等零售经营，场地使用期限为两年，自2014年11月1日至2016年10月30日止，原告支付被告每月场地使用费人民币4万元(以下币种均为人民币)和咨询费2.8万元，原、被告还约定违约责任：双方在合作过程中如有一方单方毁约，须向对方支付三个月的违约金204,000元。2016年5月3日原告突然收到被告的书面函，称接到黄浦区人民政府相关部委通知，为落实市区政府服务性政府的要求，对区属出借门面一律予以回收。协议约定的场地属于本次收回标的物，并以政府行为属于不可抗力因素为由，要求原告终止经营、搬离。但是原告自始自终未看到相关政府文件，且政府行为不属于不可抗力因素，故被告应承担双方约定的违约责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除与被告签订的《引进战略合作伙伴合作协议》；2、被告归还保证金68,000元；3、被告支付原告违约金204,000元。原告味真香公司提供证据：1、《引进战略合作伙伴合作协议》，证明原、被告租赁关系；2、《收据》，证明原告已支付保证金；3、函，证明被告要求于2016年4月30日收回房屋；4、照片，证明被告拆除原告招牌。被告申浦公司辩称，被告同意解除与原告的《引进战略合作伙伴合作协议》，确认该协议解除的时间为2016年6月15日，同意归还原告保证金68,000元，但不同意支付原告违约金，违约金的收取不合理，双方签订的是关于临时用房的协议，原告方对于临时用房清楚，现根据区市政管理委员会的文件，房屋由政府收回，收回房屋是政府行为，被告方不存在过错。此外，被告认为双方签订的协议无效，因房屋性质为临房，故原告主张违约金无法律依据。被告申浦公司提供《房屋使用协议》、情况说明两份、上海市黄浦区市政管理委员会文件、交接单、黄委办发【2015】20号文件。反诉原告申浦公司诉称，2014年10月9日，原、被告签订《引进战略合作伙伴合作协议》约定，申浦公司将其使用的本市黄浦区三牌楼路XXX号底楼部分交味真香公司经营使用，每月使用费为68,000元，期限为2014年11月1日至2016年10月30日。2016年4月，申浦公司收到黄浦区市政综合管理委员会办公室的文件通知，明确根据落实市区二级政府服务性政府要求，对区属出借门面一律予以收回，据此要求味真香公司于2016年4月30日前从本市三牌楼底楼处搬离，申浦公司致函味真香公司要求终止该合作协议并停止营业及时搬离。2016年6月15日，申浦公司与味真香公司办理房屋交接手续，但味真香公司未支付2016年5月1日至2016年6月15日的房屋使用费。为此，反诉原告申浦公司要求判令反诉被告味真香公司支付房屋使用费102,000元。反诉被告味真香公司辩称，不同意反诉原告的诉请，房屋用于经营，但自2016年4月30日起反诉被告实际已经不再经营，不应支付费用。另2016年4月30日之前双方系租赁关系，反诉原告主张房屋使用费，则说明2016年4月30日之后协议已经解除。经审理查明：2013年10月15日，原黄浦区市政管理委员会作为甲方与申浦公司作为乙方签订《房屋使用协议》，协议约定：世博期间，为了改善豫园昼锦路周边区域的市容环境面貌，同时临时解决豫园地区综合管理机构的用房问题，经区领导同意，由乙方出资，甲方在三牌楼路昼锦路口利用边角料地块建造了昼锦路XXX号临时建筑，共计面积800平方米。为了体现社会力量参与、支持城区综合管理，经甲乙双方协商，签订如下协议：一、甲方将昼锦路XXX号办公用房中160平方米(约五分之一面积)提供给乙方使用，乙方用于办公、豫园地区游客驿站及经营使用，其余640平方米用于豫园街道城管中队和豫园商业旅游区城管中队办公使用；二、乙方使用期限自2013年10月31日至2018年10月31日，共计5年，甲方不支付乙方建房资金；三、使用期内，如遇动迁、地区功能调整需要、区领导指示要求、人大代表意见政协委员提案或公众质疑等情况发生，甲方提出终止出借，乙方应无条件撤离，此协议即无条件自动终止；四、乙方对借用房屋需要装修的，其费用自理，并不能破坏原房屋结构，房屋因自然损坏及自然灾害造成的损失由甲方负责；五、乙方使用期间甲方应帮助提供水、电等，费用由乙方承担，乙方应负责做好平时安全保卫、防火及安全生产工作，防止意外事故发生，并承担因使用不当而造成的责任；六、豫园商业旅游区管理办代表甲方行使日常监督管理权，乙方须予以配合……2014年10月9日，申浦公司作为甲方与作为乙方的味真香公司签订《引进战略合作伙伴合作协议》，协议主要约定甲方将坐落于本市黄浦区三牌楼路XXX号底楼部分归乙方经营使用，房屋用途为旅游食品等零售经营，合作期限为两年，自2014年11月1日至2016年10月31日，房屋每月使用费总计68,000元(合作咨询服务费2.8万元、场地费4万元)，每季度向甲方支付一次，共计204,000元，每季度提前三日内乙方须向甲方支付下季度房屋使用费及咨询服务费；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付合作保证金，保证金为68,000元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证，合作关系终止时，甲方收取的保证金在七个工作日内无息归还乙方；违约责任条款约定：双方在合作过程中如有一方单方毁约，须向对方支付三个月的违约金204,000元，如乙方逾期十天尚未支付场地费与咨询服务费也属违约，甲方有权收回房产，并由乙方承担违约金，如有不可抗力的因素，甲、乙双方合作协议自动终止，双方均不承担违约责任；协议另对双方其他的权利义务作出约定。2014年10月13日，原上海市黄浦区市政管理委员会(现上海市黄浦区城市管理行政执法局)出具情况说明，为了改善世博期间豫园地区市容环境，2009年7月13日市政委主任办公会议讨论通过在昼锦路三牌楼路利用边角料地块建造临时用房(三牌楼路XXX号)。2014年11月3日，申浦公司收取味真香公司保证金68,000元。2016年4月18日，黄浦区市政综合管理委员会办公室发给申浦公司的文件载明：接黄浦区政府2016年4月14日关于《加强“三资”管理办法》(“三资”，指资源〈房屋等资源〉、资金、资产)通知，明确规定凡区属单位用于出借、出租的用房一律予以收回，只能用于本单位办公使用，故请你公司于2016年4月30日前将三牌楼路、昼锦路底层的房屋搬离，特此告知。2016年5月3日，申浦公司向味真香公司发函内容载明：近日我司接黄浦区人民政府相关部委通知，为落实市区二级政府服务性政府的要求，对区属出借门面一律予以收回，坐落于黄浦区三牌楼路XXX号(底楼部分)属本次收回标的物，限定三牌楼路XXX号必须在2016年4月30日前予以搬迁。故我司遗憾地通知贵公司，因政府行为，根据我司与贵公司2014年10月9日签订的《引进战略合作伙伴合作协议》第八条规定，此次撤离纯属不可抗力，截止4月30日该协议自动终止，以上事项，本公司已于4月24日与贵公司法人阮少华先生面洽，现再次函告你司，望接函即日起自行停止营业及时搬迁，否则引起后果与本公司无涉。味真香公司已支付申浦公司租金至2016年4月30日。2016年6月15日，味真香公司就本市黄浦区三牌楼路XXX号底楼与申浦公司办理交接手续。以上事实，由《房屋使用协议》、《引进战略合作伙伴合作协议》、《收据》、情况说明两份、上海市黄浦区市政管理委员会文件、函、交接单、黄委办发【2015】20号文件以及双方当事人的庭审陈述等为证。本院认为，根据申浦公司提供的《房屋使用协议》以及原上海市黄浦区市政管理委员会出具的情况说明，申浦公司合法取得本市三牌楼路XXX号临时用房的使用权。申浦公司与味真香公司签订的租赁场地为本市三牌楼路XXX号房屋的《引进战略合作伙伴合作协议》名为合作实为租赁，故该协议合法有效，双方当事人均应恪守履行。该租赁协议约定的租期截止日期为2016年10月31日，租赁期限届满前申浦公司要求味真香公司腾退系争房屋，并认为其根据政府文件要求收回出租房屋发函属不可抗力。首先，被告所提供的文件内容并不属不可抗力的范畴；其次，双方协议约定互不承担违约责任的内容除不可抗力之外，并无其他相关约定。因此，申浦公司提前收回房屋，应向味真香公司按照合同约定的违约金额承担违约责任，申浦公司关于出租房屋性质为临时房屋故协议为无效协议，据此认为违约金条款无效的抗辩无法律依据，本院不予支持。双方对于协议解除无异议，而对于协议解除的时间各执一词，申浦公司作为违约方无权解除合同，但庭审中味真香公司同意协议解除时间为申浦公司发出的终止函即确认协议解除时间为2016年4月30日，同时味真香公司表示其于同日终止经营，故协议解除时间可确定为2016年4月30日。协议解除后，味真香公司实际与申浦公司交接房屋的时间为2016年6月15日，故味真香公司仍应支付房屋使用费至2016年6月15日。关于保证金，申浦公司同意返还味真香公司，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海味真香超市有限公司与被告(反诉原告)上海申浦投资管理有限公司于2014年10月9日签订的《引进战略合作伙伴合作协议》；二、被告(反诉原告)上海申浦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海味真香超市有限公司违约金人民币204,000元;三、被告(反诉原告)上海申浦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海味真香超市有限公司保证金人民币68,000元;四、原告(反诉被告)上海味真香超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海申浦投资管理有限公司房屋使用费人民币102,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,360元，本案适用简易程序结案，减半收取计人民币2,180元(原告已预缴)，由被告上海申浦投资管理有限公司负担(该款被告应于本判决生效之日起十日内支付原告)；反诉案件受理费人民币1,170元(反诉原告已预缴)，由反诉被告上海味真香超市有限公司负担(该款反诉被告应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 冯丽娟
二〇一六年九月二十七日
书记员 陈 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。