海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终3429号上诉人（原审原告）：王光，男，1972年10月5日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审原告）：邱春娇，女，1984年7月11日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：王光（系邱春娇丈夫），男，1972年10月5日出生，汉族，住海口市。上诉人（原审被告）：海南金大地房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区金盘路11-1号金碧雅苑1-A、1-B商住楼14号商铺。法定代表人：刘桂泉，董事长。委托诉讼代理人：陈勇，海南方圆律师事务所律师。上诉人王光、邱春娇与上诉人海南金大地房地产开发有限公司（以下简称金大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王光、邱春娇共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判金大地公司按双方所签定的《海口市商品房买卖合同》赔偿王光、邱春娇延期、违规交房违约金32505元（从2015年10月31日至2016年1月29日延期交房违约金985000×0.02％×90日＝17730元，从2016年1月29日至2016年4月13日违规交房违约金985000×0.02％×89日＝14775元，共计32505元）；2.依法判令金大地公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决第7页认定邱春娇于2016年1月15日前往金大地公司处办理涉案房产交接手续”是错误的。王光、邱春娇是接到金大地公司通知于2016年1月15日办理交房手续，但按约定时间到金大地公司售楼处后金大地公司并没有与王光、邱春娇办理涉案房产交接手续，而是移交给其聘请的物业公司。因物业公司要求必须签订单方面提高物业费用的《前期物业管理服务协议书》（从1.5元/平方/月提高到1.7元/平方/月），否则不给办理交房手续，造成王光、邱春娇当天不能交房，后因赶时间装修入住，才拖延到1月29日与物业公司签订不合理的合同后正式办理交房手续。因该物业公司是金大地公司聘请的，其违约侵权行为可视同金大地公司的行为，故王光、邱春娇延迟至2016年1月29日办理交房手续是金大地公司造成的，应依法认定金大地公司延迟至2016年1月29日才向王光、邱春娇交付涉案房产。二、一审判决第8页认定”各职能部门于2015年12月8日起对涉案工程联合专项验收，并于2016年1月13日通过验收”，系认定事实错误。一审判决对于金大地公司于2016年4月13日通过竣工验收取得的《海南省建筑工程竣工验收备案证》的真实性、合法性、关联性已予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于”国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于”县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当由规划、公安消防、环保等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，金大地公司于2016年4月13日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，方可认定涉案工程通过验收。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》的规定，涉案工程竣工验收取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》是房屋交付的法定条件，金大地公司违反国家有关法律法规违规、强制交房，应依法增加判令金大地公司从2016年1月29日至2016年4月13日是违规交房，按合同向王光、邱春娇赔偿违约金。三、一审判决第9页认定”海口市政管理局对金盘路从2015年8月16日起开展为期一个月道路封闭改造，系金大地公司与原告签订涉案合同时无法预见的市政改造行为。且该封路改造行为造成任何施工运输工具不能进出涉案工程施工场地，金大地公司因此而未能在金盘路改造期间施工不可归责于金大地公司。”该认定是错误的。一审判决已确认王光、邱春娇提供的金盘地区地图的真实性、合法性、关联性，从地图可以清楚看到，涉案工程是三面环路的位置，三面的路分别是金盘路、金建路、建设路。经调查，涉案工程原有三个出入口，位于金盘路的大门只供小型汽车出入（大门道路辅设装饰石片，施工车辆不能从此门出入，会造成道路严重损坏）；位于建设路的大门是当时施工车辆的主出入口，现在作为装运水泥、沙子等材料的卡车出入口；位于金建路的大门是当时施工车辆的次出入口，现已封闭建围墙。施工车辆从建设路、金建路的出口出来经建设路、建设一横路至苍峄路可到达椰海大道，经建设路、建设一横路、城西路可到龙昆南路，经建设路、建设一横路、坡巷路可到南海大道。事实证明，金盘路封闭改造并没有造成施工运输工具不能进出涉案工程施工场地，这纯属金大地公司捏造事实，逃避违约责任，不能作为免责的理由。四、一审判决认定交房日期是2015年12月30日是错误的。金大地公司于2015年9月9日向王光、邱春娇发出《延期交房告知函》，告知交房日期延迟到2015年12月31日，但事实上，王光、邱春娇在2015年12月31日到金大地公司处收房时，被告知要2016年1月15日才能交房。王光、邱春娇房款共计985000元，且租房住，家庭名下只有涉案房产一套房，必然是盼望早日交房装修入住省下租房的租金，而不是如金大地公司所言是王光、邱春娇自己不愿交房。金大地公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致。金大地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王光、邱春娇的诉讼请求，并由王光、邱春娇承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决仅认定了超强台风'威马逊'导致的停工检查时间26天，遗漏了修复受损设备设施的时间。而金大地公司一审提供的证据8、9证明，修复受损施工器械设备、拆除重装受损铝合金门窗、重新张设密目式安装网、地下室抽水清淤、建筑安装材料重新备料等又延误工期35天。以上两项合计61天，均属超强台风”威马逊”造成的工期延误。2.一审判决认定，对涉案项目建筑设计方案进行局部变更是因金大地公司于2014年9月15日申请变更，后经海口市规划局审查同意的，该认定错误。上述规划调整仅材料成本就增加80多万元，尚且不计人工、设备成本增加以及延误工期影响；而规划调整时，涉案工程已基本售罄，金大地公司没有任何动机主动申请变更设计方案，只可能是基于行政主管机关的要求。金大地公司一审提供的证据12、13证明，设计方案变更是经海口市规划局审批。规划局不会同意单个项目自行变更设计方案，必然是基于整个区规划统一调整。也就是说，房地产项目必须要符合区域规划，根据规划调整而变更设计方案；而不是某个房地产项目自行变更设计方案而导致区域规划调整，这是行业的基本常识。至于形式上表现为”开发商申请变更、规划局审批”，这也是行业的惯常做法。3.一审判决认定海口市政管理局对海口市金盘机动车道封闭进入施工改造的时间为2015年8月16日至2015年9月16日，是错误的。金大地公司一审提供的证据15证明，金盘路维修改造施工分三个阶段进行，第一阶段为机动车道（2015年8月16日至9月16日），第二阶段为南侧非机动车道及人行道，第三阶段为北侧非机动车道及人行道，总工期106天。涉案工程位于金盘路南侧，在金盘路维修改造期间正在进行回填土施工，因工程机械车辆必经金盘路，直接受金盘路维修改造第一、第二阶段施工影响，导致延误工期65天。一审判决仅考虑第一阶段施工影响，未考虑在第二阶段金盘路南侧非机动车道及人行道施工期间对金大地公司施工车辆进出涉案工程现场的影响。4.一审判决遗漏案件基本事实。金大地公司一审提供的证据16、17证明，涉案工程已于2015年11月4日通过竣工验收，满足《商品房买卖合同》约定的交付条件。如果王光、邱春娇不接受金大地公司于2015年9月9日提出的延期交房时间，只要其提出异议，金大地公司完全可以在2015年11月4日将涉案房产向其交付，仅比合同约定的10月31日延期4天。但王光、邱春娇收到《延期交房告知函》后从未向金大地公司提出异议，也未在合同约定的10月31日前主张交房，甚至在延期交房日12月31日前也未主张交房，直至2016年1月15日才到金大地公司处办理交房手续。由此可知，王光、邱春娇对金大地公司提出的延期交房是认可的，实际交房时间是其自主选择的结果，与金大地公司是否延期交房没有直接关系。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为，金大地公司作为房地产开发商，应当将可能发生的热带风暴对未来施工的影响计入工期预算中，金大地公司在合同格式条款中以异常天气作为免责理由，加重购房者的责任与风险，该免责条款无效。1.金大地公司主张的异常天气超强台风”威马逊”，风力最高达到18.4级，台风强度为41年之最，造成的破坏性后果显著区别于其他台风和热带风暴，以至于海口市住房和城乡建设局、海口市公安消防支队、海口市建设工程质量安全监督站同时要求停工检查、备案后才能复工。因此，超强台风”威马逊”显然属于不能预见的突发自然灾害事件，这在海南众多法院的生效判决中已被反复认定。而在本案双方当事人签约之日（2014年5月26日）至约定交房之日（2015年10月31日）期间，海南另有多个台风、热带风暴登陆，但金大地公司均未将其作为异常天气主张延期交房，因为这些才属于可以预见的。一审判决不顾客观事实，将热带风暴、台风、超强台风混为一谈，无限放大房地产开发商的责任和风险。2.本案中，金大地公司依据《商品房买卖合同》第八条约定，以异常天气超强台风”威马逊”为由主张延期交房，如前所述，超强台风”威马逊”本就属于法定免责事由，该约定并未违反公平原则，也未限制金大地公司自身责任，更未加重王光、邱春娇责任和风险，并且合同中对该条款采用下划线予以特别标识。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，无论从内容上还是形式上，该条款均不符合无效格式条款的条件。一审判决认定该条款无效，属于适用法律错误。此外，从合同整体来看，约定的交房时间是基于约定了延期交房事由；如果没有约定延期交房事由，约定的交房时间就可能延后。也就是说，交房时间和延期交房事由是相互对应、互为条件的。一审判决将两者割裂开来，孤立的看待延期交房事由，据此作出认定，必然干预合同当事人意思自治，打破双方当事人权利义务的平衡。根据《中华人民共和国合同法》第八条和《海南省高级人民法院全省民事审判工作会议（2016年）纪要》第28条，因异常天气超强台风”威马逊”影响，金大地公司可据实延期交房61天。王光、邱春娇辩称，一、金大地公司一审提交的证据3-5是海口市公安消防支队、海口市建设工程质量安全监督站和海口市住房和城乡建设局出的文件，是安全隐患排查的通知，并没有要求停工。二、金大地公司一审提交的证据6、7是其单方提供的材料，真实性无法确认。金大地公司的《延期交房告知函》中有弄虚作假的成分，所谓的台风过后塔吊倒塌没有任何证据可以证明，无法确认。三、金大地公司认为政府口头要求他们做外墙改造，但政府部门要求做什么肯定会有文件。四、海口市市政对金盘路封闭进行施工改造，施工时间是2015年8月16日到2015年9月16日，一审判决作出上述认定是根据一审时金大地公司提供的报纸，现在金大地公司认为封闭了3个月，只能证明金大地公司提供的该份证据是不真实的。五、王光、邱春娇去买房交房，肯定会有入伙通知书。当时房屋的入伙通知书被物业收走了，但车位的入伙通知书被王光、邱春娇复印保留下来，在一审也得到了金大地公司的认可，证实有入伙通知书才能真正交付使用。如果王光、邱春娇不想去交房，金大地公司就不会给王光、邱春娇开具10月5日的车位入伙通知书。六、关于热带风暴的问题，海南本来就是一个台风多发地带，但不是地震多发地带，所以台风和地震不能混为一谈，其二者造成的损害和后果是不一样的。海南多发台风，是可以预见的。另外，所谓的台风造成塔吊倒塌是金大地公司为了逃避责任，夸大事实。七、按照合同第八条，出卖人应当在发生不可抗力之日起15日内告知买受人。台风”威马逊”发生以后，金大地公司并没有在15日内告知买受人，所以金大地公司认为台风对其没有影响，但后面涉案工程管理等其他方面的原因造成了延期，所以才匆忙出了延期告知函和弄虚作假的延期交房通知书。八、关于交房验收的问题，根据合同约定，出卖人应在规定时间将已竣工验收、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。至于竣工验收究竟是开发商联合竣工验收还是和政府部门的联合验收，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第五十二条的规定，本案中金大地公司的合同明显是格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。九、合同后面附加的补充协议第2条第2款规定：”由于该商品的不动产性质，买受人需在本合同约定交付期限或出卖人预约时的期限，持本人身份证......不再另行发出交楼通知。”该条属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应当判该条款无效。王光、邱春娇向一审法院起诉请求：1.金大地公司赔偿王光、邱春娇延期交房违约金32505元（计算方式：自2015年10月31日起至2016年4月13日延期165日，以购房款985000元为基准，按每日万分之二的违约金计付，即985000元×0.02%×165日=32505元）；2.金大地公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月26日，邱春娇与金大地公司签订《海口市商品房买卖合同》，由邱春娇购买金大地公司开发的金碧·大地豪庭金锦阁（3#楼）4层401号房，购房款总价为985000元。该合同第八条载明：金大地公司应于2015年10月31日前向邱春娇交付已竣工验收的商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金大地公司可据实予以延期：1.因不可抗力且金大地公司在事实发生之日起15日内告知邱春娇的；2异常天气，金大地公司应当向本地气象部门索取天气资料或报告，连同施工日志，作为延期交楼的依据；3.异常地质状况；4.规划调整行为，由于市、区有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响金大地公司工程建设的，金大地公司向有关部门索取有关证明文件；5.公用事业部门的原因；6.政府相关部门未按正常受理期限批准有关文件或办理有关手续的；若因上述2-6种特殊原因导致交房延期将发生时，则由金大地公司综合列明，并于本合同约定交付日期前15天一并通知邱春娇。合同第十一条约定：金大地公司未能按本合同约定的期限交房的，逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按己付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付己付房价款万分之二的违约金。邱春娇分别于2014年6月10日及2014年7月31日向金大地公司支付购房款合计985000元。2015年9月9日，金大地公司向王光、邱春娇发出《延期交房告知函》，告知王光、邱春娇因威马逊台风、海口市规划局建设项目设计方案的变更调整及金盘路道路改造施工的影响，导致施工进度滞后，金大地公司将交房日期延迟到2015年12月31日。邱春娇于2016年1月15日前往金大地公司处办理涉案房产交接手续。2014年7月18日，超强台风”威马逊”登陆海南，对海口市建筑工地带来影响。海口市住房和城乡建设局发布了海住建〔2014〕194号《关于做好”威马逊”台风过后建筑工地安全隐患牌的紧急通知》，海口市公安消防支队防火处发布了《关于建设工程施工现场灾后重建工作消防安全事项告知书》，海口市建设工程质量安全监督站发布了海建质监总工字〔2014〕24号《关于做好建筑工地灾后恢复生产工作的紧急通知》，均对海口市建设工程灾后重建提出相关意见。根据相关文件精神，金大地公司亦对金碧·大地豪庭建设工程进行排查，并经建设单位、监理单位及施工单位共同在《工程确认单》上签章确认威马逊对其工程的影响。上述《工程确认单》第1条载明，7#楼垂直运输的井架被台风吹倒，并将东侧面超市屋顶及空调砸坏。由涉案工程的建设单位、监理单位及施工单位于2014年9月1日出具的工程确认单上确认，工程工期延长26日。2014年9月15日，因金大地公司申请对金碧·大地豪庭项目建筑设计方案局部变更，经海口市规划局审查，同意其由原批建商住楼、住宅楼第一层至第三层墙裙部分外立面为浅咖啡色外墙面砖改为浅咖啡色自然石材。为此，涉案工程的建设单位、监理单位及施工单位于2014年9月7日共同确认工期需延长45日。2015年8月16日，海口市政管理局对海口市金盘路机动车道封闭进入施工改造，施工时间为2015年8月16日至2015年9月16日。金大地公司申请对金碧·大地豪庭项目竣工验收，各职能部门于2015年12月8日起对涉案工程联合专项验收，并于2016年1月13日通过验收。王光、邱春娇系夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点为金大地公司延期交房的行为是否构成违约。根据涉案合同约定，金大地公司应于2015年10月31日前向邱春娇交付涉案房产。金大地公司以威马逊台风、海口市规划局变更建筑设计方案及金盘路封闭施工改造为由，延期二个月交付涉案房产。海南是热带风暴多发地带，且以夏秋季最为频繁。金大地公司作为房地产开发商，其在与购房者签订合同时，应当预见台风异常天气给工程工期带来的影响，亦应当将可能发生的热带风暴对未来施工的影响计入工期预算中。金大地公司在涉案合同第八条格式条款中以异常天气作为免责理由，加重购房者的责任与风险，该免责条款无效。海口市规划局同意金大地公司对其涉案工程设计方案局部变更，并不属于涉案合同约定的”规划调整行为”。金大地公司对其涉案工程设计方案局部变更，系出于涉案工程设计方案整体考虑的需要，并非相关部门批准的涉及公共利益的市政工程行为。金大地公司以此作为延期交房的抗辩，不予采纳。海口市政管理局对金盘路从2015年8月16日起开展为期一个月道路封闭改造，系金大地公司与邱春娇签订涉案合同时无法预见的市政工程改造行为。且，该封路改造行为造成任何施工运输工具不能进出涉案工程施工场地，金大地公司因此而未能在金盘路改造期间施工不可归责于金大地公司。依照双方在涉案合同第八条的约定，由市、区人民政府有关部门进行市政工程施工建设而影响金大地公司工程建设的，金大地公司可以据实延期交房。综上，金大地公司因受市政工程金盘路封路改造影响，可延期交付涉案房产一个月，即金大地公司应于2015年11月30日向邱春娇交付涉案房产。虽然金大地公司履行了于涉案合同约定交付日期前15日通知王光、邱春娇延期交房，但其通知交房的时间已超过合法期限。王光、邱春娇主张金大地公司承担延期交房的违约责任有事实和法律依据，予以支持。金大地公司交付的房产是否通过竣工验收涉及房产质量问题，与本案王光、邱春娇主张金大地公司承担支付逾期交房违约金无关。金大地公司应向王光、邱春娇支付逾期交房违约金，以购房款985000元为基准，自2015年12月1日至2015年12月30日共计30日，按每日万分之二计付违约金，即为5910元。对于王光、邱春娇主张超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、金大地公司于本判决生效之日起三日内支付王光、邱春娇逾期交房违约金5910元；二、驳回王光、邱春娇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由王光、邱春娇负担200元，金大地公司负担106元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王光、邱春娇向本院提交以下证据：1.2016年4月8日的《特区报》《南国都市报》等相关报道3份，拟证明正是由于金大地公司聘请的物业公司胡作非为，才导致房产不能如时交付；2.涉案小区金盘路大门照片2张，拟证明金盘路修路的时间距离合同交房约定的交房日期10月31日仅两个月左右，当时小区金盘路大门的路面已基本修好，都是石片装饰路，大型工程运输车辆不允许从这里进出；3.涉案房产小区建设路大门照片3张，拟证明8月份的时候涉案工地工程建设已进入尾声，只差绿化装饰部分，不需要大型工程车进出；4.建设一横路照片1张，拟证明建设一横路四通八达，完全不影响施工车辆出入；5.照片三张，拟证明涉案小区现在的建筑风格与周边其他建筑不一致，所以不是按政府的要求对外墙进行局部变更的。金大地公司向本院提交以下证据：1.运输土方车辆照片，拟证明运输土方的车辆是重型车辆，载重三十吨，车长超过八米；2.总平面定位图及图籍说明，拟证明根据涉案小区车行道的建设标准，车荷载≦5吨；3.燃气管线照片，拟证明涉案小区西侧（临近金建路）有燃气管道，运输土方车辆无法通行；4.玻璃钢化粪池照片，5.市政入口水表井管件详图，6.污水总平面图，拟共同证明涉案小区南侧（临近建设路）有化粪池，运输土方车辆无法通行；7.坡度测量照片，拟证明涉案小区高出路面1.13米，南侧（临近建设路）出口坡度为21.73%，运输土方车辆无法通行；8.涉案小区其他3-5位购房者的车位交付手续，拟证明涉案车位临近的车位在金大地公司通知的交付时间内已具备交付的条件，王光等业主接收车位的时间是由业主自己选择的。经质证，金大地公司对王光、邱春娇提交的五份证据的真实性、合法性均无异议，对其关联性和证明内容均有异议。王光、邱春娇对金大地公司提交的证据均不予认可。对于上述证据，本院经审查认定如下：1.对于王光、邱春娇提交的五份证据，金大地公司对其真实性、合法性予以认可，本院对该五份证据的真实性、合法性予以确认。但证据1反映的涉案小区物业公司协助”沙霸”强卖河沙的行为与本案车位交付无关，本院对其关联性不予确认；证据2、3、4反映的的是××区的大门、相邻的建设二横路现状，不能反映金盘路修路时涉案小区的状况，本院对其关联性不予确认；证据5反映的是涉案小区与相邻建筑物的外部景观，与涉案小区局部设计方案变更之间亦不具有关联性，本院对其不予采信。2.对于金大地公司提交的八份证据的真实性、合法性予以确认。但单凭照片无法确认证据1上显示的车辆就是金大地公司运送土方的车辆，证据2反映的是涉案小区车行道采用的建设标准，证据3、4、5、6反映的是涉案小区西侧有燃气管道，南侧有化粪池，证据7反映的是涉案小区建设路出入口坡度的现状，均不能体现金盘路修路时涉案小区的施工情况和工程车辆通行情况，故本院对其关联性不予确认。证据8反映的是涉案小区部分业主的车位交付情况，本院对其关联性不予确认。本院经审理查明，涉案合同第八条约定的商品房交付备选条件为：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房已竣工验收。双方当事人选择的商品房交付条件为：3.该商品房已竣工验收。2014年8月9日的《工程确认单》显示，在威马逊台风后，需对7#楼垂直运输井架拆除并重新安装、超市屋面修复、铝合金门窗拆除、脚手架修复、密目网重新张设、地下室抽水淤泥清理等，经建设、监理、施工单位三方确认，工程复工后工期顺延35天。2014年8月13日的《工程确认单》显示，根据相关主管机关通知文件要求，对受威马逊台风影响的涉案工程自7月18日开始停工检查、现场整改、修复，8月12日经联合检查，确认施工现场具备复工条件，据此延长工期26天。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1.金大地公司延期交房的日期；2.金大地公司延期交房的行为是否构成违约，是否应该承担违约责任。关于交房的日期问题。涉案合同第八条约定，金大地公司应于2015年10月31日前向邱春娇交付符合”该商品房已竣工验收”条件的涉案房产。对于”该商品房已竣工验收”的日期，王光、邱春娇认为是指涉案工程办理竣工验收备案之日，金大地公司认为是指涉案工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格之日。对此，本院认为，由于涉案合同第八条约定了三项商品房交付备选条件，双方当事人选择的商品房交付条件应与其他两项备选条件相区别。结合第一项备选条件，即”该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，可知第三项”该商品房已竣工验收”不是指涉案工程通过规划验收和专项验收，亦不是指涉案工程取得竣工验收备案证明文件。参照《建设工程质量管理条例》第十六条”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，本案中”该商品房已竣工验收”的本意应为涉案工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收合格。在各职能部门对涉案工程进行联合专项验收之前，涉案工程已经四方验收合格，故在金大地公司通知的延期交房日期（2015年12月31日）之前，涉案房产已满足合同约定的交付条件，金大地公司通知的延期交房日期可视为涉案房产交付日期。王光、邱春娇称其于2015年12月31日到金大地公司处收房时被告知无法交付，但未提交充分证据证明，故对该主张，本院不予支持。关于金大地公司延期交房的行为是否构成违约的问题。2015年9月9日，金大地公司向王光、邱春娇发出《延期交房告知函》，告知王光、邱春娇因威马逊台风、海口市规划局建设项目设计方案的变更调整及金盘路道路改造施工的影响，导致施工进度滞后，金大地公司将交房日期延迟到2015年12月31日。金大地公司主张其依照涉案合同第八条的约定延期两个月交房，不应承担违约责任。对此，本院认为，首先，关于威马逊台风的影响能否构成依约延期交付事由的问题。涉案合同第八条将”异常天气”作为延期交房的约定事由，并未加重购房者的责任、排除购房者主要权利，一审法院认定该免责条款无效，适用法律有误，本院予以纠正。但海南是台风多发地带，作为海南本土房地产开发商的金大地公司应对一般台风异常天气对工期的影响有所预见，故对于涉案合同第八条”异常天气”应作缩小解释，仅限于无法预见的异常天气。超强台风威马逊是有气象记录以来登陆我国的最强台风之一，因其给我国造成严重灾害，被世界气象组织台风委员会除名，故其应与一般台风相区别。且在本案中，海口市住房和城乡建设局、海口市建设工程质量安全监督站均在威马逊台风过后发布通知，要求各项目建设、施工、监理单位对安全隐患进行停工排查，这也是金大地公司在签订合同时无法预见的。因此，超强台风威马逊作为异常天气影响涉案工程建设的时间，可以作为金大地公司延期交房的依据。根据建设单位、监理单位及施工单位共同签章确认的2014年8月9日、2014年8月13日的《工程确认单》以及2014年8月12日的《灾后建设工程复工检查表》，威马逊影响涉案工程建设的具体时间包括因停工检查延长的工期26天及复工后重新安装井架、清理淤泥等顺延的工期35天，合计61天。故因超强台风威马逊的影响，金大地公司可据实延期交房61天。其次，关于涉案项目设计方案的局部变更能否构成依约延期交付事由的问题。海口市规划局出具的《建设项目设计方案变更确认通知》表明，涉案项目设计方案的局部变更是由金大地公司提出申请，经海口市规划局审查后同意的，一审法院认定该设计方案的局部变更不属于涉案合同约定的”规划调整行为”，金大地公司不能据此延期交房，具有事实依据。金大地公司主张涉案项目设计方案的局部变更是基于行政主管机关的要求，但未提交充分证据证明，本院对该抗辩不予采纳。最后，关于金盘路道路改造施工能否构成依约延期交付事由的问题。海口市政管理局虽对金盘路从2015年8月16日起开展道路封闭改造，造成道路封闭改造期间施工车辆不能进出涉案工程位于金盘路的出入口，但涉案项目尚存在另外两个出入口，而金大地公司并未提交充分证据证明施工车辆不能通过另外两个出入口进出及涉案工程在金盘路道路封闭改造期间全面停工的事实。故金盘路道路改造施工不属于涉案合同约定的影响涉案工程建设的规划调整行为，对于金大地公司据此延期交房的抗辩，本院不予采纳。综上，金大地公司因超强台风威马逊的影响，可据实延期交房61天，金大地公司通知王光、邱春娇在2015年12月31日交付涉案房产，不应承担逾期交房的违约责任。综上所述，一审判决认定部分事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7250号民事判决；二、驳回王光、邱春娇的诉讼请求。一审案件受理费306元，二审案件受理费1224元，均由王光、邱春娇负担。本判决为终审判决。Bpdbyafnmmameufpkp审 判 长  赵 曼审 判 员  陈杰林审 判 员  谭晓梅二〇一七年十二月八日法官助理  王曼娜书 记 员  文 卉速 录 员  李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。