上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4996号
上诉人（原审被告）：葛鑫宝，男，1953年12月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：何先龙，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海大隆实业有限公司，住所地上海市番禺路1150号二楼。
法定代表人：谈军，总经理。
委托诉讼代理人：周伟，上海市捷华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鑫伟，上海市捷华律师事务所律师。
上诉人葛鑫宝因与被上诉人上海大隆实业有限公司（以下简称大隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初19782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人葛鑫宝上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由为：被上诉人不具有上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所有权或使用权，不具备诉讼主体资格；上诉人合法占有及使用系争房屋依据充分；一审法院认定XX路XX号即为XX路XX号XX室缺乏事实和法律依据，将XX路XX号XX室房屋之外的搭建房屋面积纳入为XX路XX号更是超出裁判范围，于法无据。
被上诉人大隆公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大隆公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.要求确认大隆公司与葛鑫宝关于上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋的租赁关系于2017年6月30日解除；2.要求葛鑫宝清场并返还上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋；3.要求葛鑫宝支付自2017年7月1日起至实际返还之日的房屋使用费，金额参考2017年6月30日大隆公司与上海A有限公司租赁合同约定的租金金额（人民币，币种下同）3,800元/月计算；4.要求葛鑫宝支付违约金4,000元；5.诉讼费由葛鑫宝承担。一审审理中，大隆公司撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉请为：要求葛鑫宝清场并返还上海市徐汇区XX路XX号房屋。
一审法院认定事实如下：1982年，上海市徐汇区XX店开始在XX路XX号房屋经营。（后因道路拓宽工程，该处门牌号改为XX路XX号。）
上海市XX路XX号XX号房屋（全幢）权利人为上海A厂，竣工日期1993年，其中部分房屋如85号102室、85号404室等已经转移登记。
1998年10月，上海A厂向徐汇区工商行政管理局出具《企业住所和经营场所使用证明》，载明：XX路XX号房屋1间共25平方米，其中营业占用面积15平方米，仓库占用面积10平方米。属上海A厂，于1982年12月起，采取租借使用形式给XX店使用无期限年。
1998年12月，徐家汇公安分局向徐汇区工商行政管理局出具《证明》，载明：兹有我地段内汇站油酱商店，该企业房屋工建配套，给街道解决待业方便地区居民购物设立商业网点之用，房屋与整幢居民公房连为一体，为此我警署核准给企业门牌号为“XX路XX号”。
2000年10月9日，大隆公司与葛鑫宝、罗某、卢某签署《产权转让合同》，其中主要约定：由大隆公司将所属的上海市徐汇区XX店整体产权转让给葛鑫宝等三人，原上海市徐汇区XX店的在职职工与大隆公司解除劳动关系，并与葛鑫宝等三人受让产权后设立的合伙制企业上海市徐汇区XX店重新建立劳动关系。原上海市徐汇区XX店XX路XX号的经营场所，由改制为合伙制企业的上海市徐汇区XX店继续使用，其租赁关系由大隆公司与葛鑫宝等人另行签订协议。
2000年10月27日，上海市徐汇区XX店更名为上海D商店。执照记载经营场所为XX路XX号，执行事务合伙人为葛鑫宝，普通合伙企业。
葛鑫宝自此开始使用该处房屋，并向大隆公司缴纳租金。
2005年9月，上海XX集团）公司批复：同意由上海C有限公司吸收兼并上海B厂等，企业全部资产、债务、人员一并进入C有限公司。
2010年4月，大隆公司出具《情况说明》，载明：上海D商店（原名称为上海市徐汇区XX店）是我公司下属的改制企业，在改制中将XX路XX号商用房一间无偿租赁给该商店使用，该房屋为公建配套房屋，由上海A厂无期限的提供给原街道所属企业使用。
2016年1月，上海C有限公司出具委托授权书，载明：其将所有的房屋（包括XX路XX号40.23平方米）全部转租给上海A有限公司对外出租经营和管理，期限为2016年1月1日至2020年12月31日。
2016年6月28日，上海A有限公司与大隆公司签订《物业租赁合同》将XX路XX号XX室房屋出租给大隆公司，租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日，月租金为1,800元。
2016年6月30日，葛鑫宝支付押金3,600元给大隆公司。本案审理中，大隆公司表示同意退还押金，并同意用押金抵扣葛鑫宝应支付的费用。
大隆公司与葛鑫宝之间仅在2016年7月1日签署过一份书面《房屋租赁合同》，其中记载：大隆公司将XX路XX号XX室房屋出租给葛鑫宝，建筑面积40.23平方米，葛鑫宝租赁该房屋为办公使用。大隆公司于2016年7月1日前向葛鑫宝交付该房屋，租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日。租赁期满，大隆公司有权收回该房屋，葛鑫宝应如期返还。该房屋每日每平方米建筑面积租金约为1.6元，月租金总计2,000元，年租金总计24,000元。葛鑫宝租金支付采取“押3,600付1年的方式”，先付后租。大隆公司交付该房屋时，葛鑫宝应向大隆公司支付房屋租赁保证金3,600元。租赁关系终止时，大隆公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由葛鑫宝承担的费用外，剩余部分无息返还葛鑫宝。除大隆公司同意葛鑫宝续租外，葛鑫宝应在本合同的租期届满当日内返还该房屋，未经大隆公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，葛鑫宝应按1.6元/平方米（建筑面积）/天向大隆公司支付该房屋占用期间使用费。
2017年3月，大隆公司通过律师向葛鑫宝发函，称葛鑫宝擅自转租房屋，存在多处安全隐患，要求葛鑫宝立即整改，且因葛鑫宝的违约行为，在合同期满后将不再续约。（注：大隆公司称，在此之前大隆公司并不知晓葛鑫宝转租，也未提出异议。）
2017年6月30日，上海A有限公司与大隆公司签订《物业租赁合同》将系争房屋出租给大隆公司，租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，月租金为2,814元。
2017年7月，大隆公司发函给葛鑫宝，称租赁期限已满，要求葛鑫宝于7月16日前清空搬离系争房屋。
一审另查明，上海D商店（以下简称D商店）与案外人李某房屋租赁合同纠纷案中，法院认定如下事实：D商店是大隆公司下属的改制企业，在改制中将XX路XX号房屋（现门牌号为XX路XX号）无偿租赁给D商店使用。后D商店将上述房屋出租给李某使用。2006年11月15日，D商店、李某签订承包经营合同，约定D商店将XX路XX号上的D商店按营业执照上的饮食项目承包给李某经营，承包经营期至2008年11月30日。承包经营合同到期后，双方采用签订短期合约的方式继续将上述房屋出租给李某使用，至2016年9月底到期后未再续签。2017年3月D商店起诉李某，后法院判令李某搬离XX路XX号并将上述房屋返还D商店，并自2016年10月1日起支付占有使用费。
一审审理中，双方确认，自2000年开始，虽未签署书面的租赁合同，但是双方之间存在房屋租赁关系，葛鑫宝一直向大隆公司支付租金，且自2000年开始葛鑫宝使用的房屋位置、面积与目前均相同，并无变化。起初月租金金额为837.71元，后调整为每月1500元，自2016年7月起月租金又上调至2000元，目前葛鑫宝已支付截至2017年6月30日的租金。
一审审理中，双方确认，2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日到期而自然终止。故大隆公司申请撤回第一项诉讼请求。
一审审理中，关于房屋使用情况。双方均确认，XX路XX号一楼共有四个入户门，葛鑫宝使用的房屋部分在85号住宅楼内，部分在住宅楼外。XX路XX号门面与XX路XX号一楼居民楼连为一体。
另外，大隆公司称，XX路XX号XX室房屋尚未办理独立的产权登记。该房屋是沿街房屋，后破墙开了门面。为了便于经营，门面沿街标示的门牌号为XX路XX号。XX路XX号门面与XX路XX号XX室房屋是连为一体的同一房屋，仅是表述不同。房屋租赁合同、大隆公司诉请所称的XX路XX号XX室房屋亦是包括XX路XX号门面在内的同一房屋。葛鑫宝则称，D商店所在XX路XX号存在搭建，与XX路XX号XX室并不相同。即使存在85号104室房屋也应是在XX路XX居XX楼内，外面延伸的门面并不属于XX路XX号XX室。
一审审理中，一审法院于2017年12月20日至涉案房屋现场勘查，结合现场勘查情况和双方一致陈述，认定如下：XX路XX号1楼有四个入户门。双方争议的房屋在XX路XX居XX楼西北角。XX路XX号单元楼进门后的左手第一间、入户门对着楼梯口，该部位并未标明室号。该部位被分隔开，其中大约6平方米左右的一间由居民作厨房餐厅使用；另外部分由XX路XX号门面经营使用，XX路XX号门面中“面馆”这一部分的靠里两间位于XX路XX居XX楼内，“面馆”的进门第一间、“上海卷烟销售网络”间位于XX路XX居XX楼外。
一审法院认为，1998年10月，XX路XX号XX号房屋的权利人上海A厂向徐汇区工商行政管理局出具《企业住所和经营场所使用证明》称，XX路XX号房屋属上海A厂，于1982年12月起采取租借使用形式给XX店使用无期限年。而2000年10月《产权转让合同》可知上海市徐汇区XX店原应属大隆公司。故1998年上海A厂出具的上述证明仅表明其将XX路XX号房屋（即现门牌号XX路XX号的房屋）提供给大隆公司下属的XX店使用。而此时尚未改制，XX店与葛鑫宝并无关联。
后进行改制。2000年10月，大隆公司将上海市徐汇区XX店产权转让给葛鑫宝等三名职工。《产权转让合同》中约定，原上海市徐汇区XX店XX路XX号的经营场所，由改制为合伙制企业的上海市徐汇区XX店继续使用，其租赁关系由大隆公司与葛鑫宝等三人另行签订协议。可知，虽然葛鑫宝自2000年开始继续使用XX路XX号房屋经营改制后的上海市徐汇区XX店，但该房屋系大隆公司出租给葛鑫宝等人使用。
本案审理中，大隆公司与葛鑫宝也确认，此前双方虽未签署书面租赁合同，但自2000年开始即为租赁关系。且自2000年开始，葛鑫宝一直使用XX路XX号（此后门牌号为XX路XX号）房屋经营，该房屋位置并无变化，葛鑫宝一直向大隆公司支付租金，后亦向大隆公司支付了租赁押金。
大隆公司称租赁合同约定的XX路XX号XX室即是指XX路XX号门面，是同一处房屋的不同表述，仅是之前对门牌号的错误推断而写成“85号104室”。而结合目前证据和现场勘查可知，XX路XX号门面与XX路XX号住宅楼连为一体，葛鑫宝使用的房屋也延伸到85号住宅楼内部，且XX路XX号一楼确有四个入户门。
故可以认定，双方租赁关系所涉房屋确为XX路XX号。大隆公司所称租赁合同条款中因错误推断而写为XX路XX号XX室的解释，亦较合理。葛鑫宝辩称上述房屋系街道提供给其无偿无期限使用的观点，依据不充分，一审法院不予采信。
双方均确认租赁合同已经于2017年6月30日到期终止，故大隆公司要求葛鑫宝返还其承租使用的XX路XX号房屋、支付自2017年7月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费，于法有据，但是使用费的金额应参考双方租赁合同约定的月租金2,000元较妥。
大隆公司要求葛鑫宝依据租赁合同第九条第二款第三项、第五项支付违约金，称葛鑫宝存在未经大隆公司同意改变房屋用途、擅自转租该房屋的违约行为。但是据大隆公司陈述葛鑫宝将房屋转租给李某等使用的行为，已经存在多年，并无证据证明大隆公司曾对此提出异议，且双方签订租赁合同时亦未对葛鑫宝转租行为提出异议，故大隆公司现主张违约金，依据不足，一审法院不予支持。
大隆公司同意葛鑫宝已支付的保证金3,600元用于抵充上述葛鑫宝应承担的费用，此于法无悖，一审法院予以准许。大隆公司自愿撤回其第一项诉讼请求，于法无悖，一审法院予以准许。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、葛鑫宝于判决生效之日起十五日内迁出上海市徐汇区XX路XX号房屋，并向大隆公司返还上述房屋；二、葛鑫宝于判决生效之日起十五日内支付大隆公司自2017年7月1日起至实际返还上述房屋之日止的使用费，按每月2,000元计算；三、葛鑫宝已支付大隆公司的租赁保证金3,600元用以冲抵以上葛鑫宝应付款项；四、驳回大隆公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由葛鑫宝负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院根据上诉人和被上诉人的举证、质证情况，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，并结合相关事实，认定双方租赁关系所涉房屋为XX路XX号及所涉房屋系有偿有期限使用这一事实的存在具有高度可能性，并进而认定上诉人应当向被上诉人返还XX路XX号房屋是正确的，应予维持。一审法院结合本案实际情况，按照公平、合理原则，酌情确定上诉人应按每月2,000元标准支付房屋使用费合情合理，且理由详细充分，本院予以认同。
综上所述，上诉人葛鑫宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人葛鑫宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年五月三十日
书记员 张功楷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；