山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终1097号上诉人（原审被告）：山东中达实业集团有限公司，住所地：菏泽市中山路。统一社会信用代码：91371700742433809R。法定代表人：孙建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雅维，山东邦治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:文心花园业主委员会，住所地：菏泽市中华西路文心花园。法定代表人：陈培陆，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王善存（小区业主），男，1946年3月12日出生，汉族，居民，户籍地山东省菏泽市牡丹区，现住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：刘希锋，山东敬人律师事务所律师。上诉人山东中达实业集团有限公司（以下简称中达公司）因与被上诉人文心花园业主委员会（以下简称文心花园）建筑物区分所有权纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2016)鲁1702民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。中达公司上诉请求：1、请求依法撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2016）鲁1702民初3049号民事判决，并改判驳回被上诉人要求上诉人向被上诉人交付涉案14号楼的诉求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。（一）文心花园业主委员会不具备诉讼主体资格，不能作为本案原告提起诉讼。（二）最高人民法院（2005）民立他字第8号关于业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函，该文件未经最高院审判委员会讨论通过，不符合最高院司法解释的形式，不属于司法解释，不能直接适用。应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定认定文心花园业主委员会不具备诉讼主体资格。二、一审法院认定事实错误。根据上诉人与业主签订的房屋买卖合同，公摊面积包括外墙、楼梯间，并不包括物业管理用房、垃圾转运站、泵房、会所、托儿所、超市、公厕等，更未算入业主购买房屋的公摊面积，其产权理应属于上诉人所有。况且上诉人已经为业主配置了物业管理用房，该物业管理用房的标准符合《山�省物业管理条例》第12条即达到总建筑面积千分之三至千分之五的规定。涉案楼房中，除规划的物业管理用房，其余房产权依法应属于上诉人，其对外租赁或者出售是上诉人的法定权利，收益应归开发商所有。三、一审判决超出原告的诉讼请求。被上诉人起诉的是请求依法确认小区内14号楼房归全体业主共有，判令上诉人停止侵权，将占用的二楼整个楼层、一楼超市部分交付被上诉人，而一审判决却判决上诉人将涉案的14楼整体交付被上诉人，很显然超出了被上诉人请求的范围。事实上，上诉人早已将涉案楼房交付给物业公司，由物业公司进行管理和使用，现在判决上诉人交付涉案楼房没有事实根据。四、一审判决漏列焦点问题。根据被上诉人起诉和上诉人答辩，上诉人认为被上诉人向法院起诉，早已超过二年的诉讼时效，请求法院依法驳回其诉讼请求，但一审法院没有总结该争议焦点问题，回避诉讼时效问题，一审判决就没有涉及该问题，对案件事实根本没有查清。五、在本案中，涉及到立乾建筑公司的利益，涉案14号楼2楼租给菏泽立乾建筑工程有限公司。被上诉人应当列其为第三人，参加本案诉讼，很显然被上诉人的起诉遗漏诉讼主体。文心花园业主委员会答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，判决公平合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。中达公司提出的上诉理由不能成立，理由如下：1、上诉人所称业主委员会不具有诉讼主体资格没有法律依据。2、物业管理用房达到总建筑面积3‰，是物业管理用房的最低下限，其余公共建筑权属仍然需要按照物权法、物业管理条例等法律法规的规定及双方合同约定等确定。3、被上诉人在一审诉状中要求中达公司将二楼整个楼层、一楼超市部分交付被上诉人，但是除了上述部分外，上诉人已经将其余部分交付给了物业公司使用。一审判决上诉人交付整个14号楼，再由被上诉人安排使用整个物业管理用房的做法是正确的，并没有超出诉讼请求。4、中达公司上诉的一审漏列焦点问题没有法律依据。5、上诉人所称的立乾公司应当列为第三人参加诉讼没有法律依据，因为上诉人没有提供证据证明立乾公司和本案有直接的利害关系，立乾公司不符合第三人的诉讼主体要件，不能作为第三人参加诉讼。文心花园业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法确认原告小区内14号楼房（包括物业管理房、会所、超市、公厕等）归全体业主共有。2、判令被告停止侵权、将其占用的二楼整个楼层、一楼超市部分交付原告。3、赔偿原告经�损失20万元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告的前身菏泽中达房地产开发有限公司大约在2005年底至2007年期间开发建设了文心花园小区。菏泽市规划局在2005年11月23日批准的该小区建设规划方案为1-13号楼为住宅楼，14号楼属于公建。14号楼最初由山东文孚置业有限公司于2004年10月以文心花园会所的名义设计，设计图纸显示一楼为公厕、接待大厅、超市；二楼设计为阅览室；三楼设计用途没有注明。被告于2005年11月8日以该设计为文心花园物业管理用房的名义向菏泽市规划局申请建筑规划许可，菏泽市规划局于2005年11月23日以14号楼为物业管理用房名义批准了文心花园规划设计方案。被告同业主签订商品房买卖合同中明确约定了物业管理用房属于公共用房分摊建筑面积构成部分，被告在买卖合同中还承诺会所属于基础设施、公共配套建筑，在小区综合验收后使用。但是被告在14号楼符合交付条件后擅自改变用途，将超市西侧部分分割出来作为物业管理用房，将一楼超市和二楼租赁他人使用，所得租赁费用由被告收取。原告多次找被告协商，被告认为物业管理用房只要达到山东省规定的建筑面积的3‰就视为履行了相关义务，其余房产权应当属于开发商，拒绝交付涉案房产。《物权法》第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第38条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。14号楼权属应当全部归全体业主共有。被告将公共房屋擅自�租第三方，侵害了业主的利益，应当停止侵权将房屋交还给业主，被告以前收取的租赁费用属于原告的财产损失，被告应当予以返还。经双方协商未果，特诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、原告文心花园是否具备诉讼主体资格的问题？一审法院根据原告提供的上述证据，结合2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（2005）民立他字第8号）中指出“根据《物业管理条例》规定，业主管理委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。故其作为原告起诉适当，应当进行实体审理”。根据最高人民法院的这一司法解释，原告文心花园具备诉讼主体资格。二、关于应否确认文心花园小区14号楼（包括物业管理用房、会所、托儿所、超市、公厕等）归全体业主共有？被告应否将其占有的二楼（整个楼层）、一楼超市部分交付原告？原告提供的证据证实被告中达公司开发建设的文心花园小区规划设计图包括涉案的14号楼（该小区的物业管理用房、会所、托儿所、超市、公厕等），文心花园规划图纸显示，总建筑面积为41800平方米，其中住宅面积为41300平方米、公建面积为500平方米、容积率为1.3、绿地为36%、建设密度为22.6%、日照间距1:1.5。文心花园小区设计及售楼时向业主承�、向菏泽市规划局建设工程审批时，对14号楼作为会所属于公共配套建筑。三、被告应否赔偿原告经济损失200000元？原告提供的文心花园两位业主房屋租赁合同两份，证实每100平方米的房屋在同一位置，租赁市场价格为14000—15000元，要求被告赔偿经济损失200000元，该证据不能证实原告的主张，一审法院不予认定。一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告文心花园是否具备诉讼主体资格？2、涉案的14号楼房（包括物业管理用房、会所、托儿所、会所、超市、公厕等）应否归文心花园小区全体业主共有？被告中达公司是否构成侵权？应否将其占用的二楼整个楼层、一楼超市部分交付原告？3、被告中达公司应否赔偿原告经济损失200000元？4、涉案诉讼费应否由被告承担？关于原告的诉讼主体资格问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人参加诉讼。其他组织由其主要负责人参加诉讼。”最高人民法院（2005）民立他字第8号关于业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函指出，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主，对其具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。故本案的原告文心花园业主委员会符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条关于“其他组织”的规定及最高人民法院上述复函的意见，原告可以代表文心花园全体业主参加本案诉讼。故原告具有本案诉讼主体资格。被告关于原告不具有诉讼主体资格的抗辩一审法院不予采纳。关于涉案的14号楼房（包括物业管理用房、会所、托儿所、超市、公厕等）确认产权的归属问题。文心花园小区于2005年至2007年期间经菏泽市规划局批准建设，该小区规划方案为1—13号楼为住宅楼，14号楼为公共建筑。涉案的14号楼由山东文孚置业有限公司于2004年10月以文心花园会所的名义设计，设计图纸显示一楼为公厕、接待大厅、超市；二楼设计为阅览室，三楼设计用途未注明。但现在的实际用途为业主娱乐室、小区物业工具房。2005年11月18日，被告中达公司以该设计图作为物业管理用房的名义向菏泽市规划局申请建筑规划许可，同年11月23日菏泽市规划局以14号楼为物业管理用房的名义批准了文心花园规划设计方�；被告与业主签订的商品房买卖合同中也约定了物业管理用房属于公共部位与公用房屋分摊面积建筑构成部分。同时中达公司在买卖合同中承诺，会所属于公共设施，公共配套建筑在小区综合验收后使用。文心花园小区规划图纸显示，总建筑面积为41800平方米，其中住宅面积41300平方米、公建面积500平方米。被告中达公司在售楼宣传时承诺，14号楼作为会所，属于公共配套建筑。该小区业主范雨霞、桑迎建房产证也证实，业主范雨霞、桑迎建房产的分摊面积分别是19.14平方米和12.39平方米。被告中达公司与菏泽海天物业有限公司共同制定的临时公约载明：在本物业管理区域内没有任何部位和设施归建设单位所有。综上，一审法院认为，涉案的14号楼应归原告文心花园小区全体业主共有。原告要求依法确认涉案的14号楼归文心花园小区全体业主共有的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失200000元，其未提供相关证据证实，一审法院不予支持。被告中达公司以原告物业管理用房只要达到山东省规定的建筑面积的3‰，就视为履行了相关义务，其余房产权属应当属于开发商所有，其未提供相关证据证实，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法的＞的解释》第一百零八条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条之规定，判决如下：一、位于菏泽市中华西路文心花园小区内的14号楼占用房屋的所有权属整体归文心花园全体业主共有。限判决书生效后三十日内被告山东中达实业集团有限公司将涉案的14号楼整体交付原告文心花园业主委员会。二、驳回原告文心花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费11800元，原告文心花园负担4300元，被告中达公司负担7500元。本院二审期间，中达公司提交证据如下：1、建设用地规划许可证（复印件）；2、国有土地使用证（复印件）。这两个证据证明涉案14号楼土地使用权属于上诉人所有，按照土地管理法以及城市房地产管理法的规定在该土地上所建的14号楼，除物管用房之外的房产应当属于上诉人所有。被上诉人文心花园质证认为，对于上诉人提交上述证据是复印件，不能说明真实性。这两项证据不属于新证据，二审应当不予采纳。假如这两份证据真实，�诉人将房屋建成之后，出售给业主，房屋所有权及土地使用权随之转移给业主，现在整个小区已经出售完毕。所以整个小区的土地使用权不再属于上诉人，该证据也不能证明除了物业管理用房之外的公共建筑属于上诉人。本院经审查认为，即使两份证据属实，上诉人将房屋建成之后，出售给业主，情形已经发生变化，该证据不能证明14号楼除物管用房之外的房产属于上诉人所有。本院二审审理认定的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于文心花园业主委员会的诉讼主体资格问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人参加诉讼。其他组织由其主要负责人参加诉讼。”根据最高人民法院（2005）民立他字第8号关于�主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主，对其具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。故本案文心花园业主委员会符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条关于“其他组织”的规定及最高人民法院上述复函的意见，被上诉人可以代表文心花园全体业主参加本案诉讼。故被上诉人具有本案诉讼主体资格。需要指出的是，一审判决引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条不当，该意见已经被废止。一审判决虽引用该意见第四十条不当，但并不影响判决结果。关于涉案的14号楼房（包括物业管理用房、会所、托儿所、超市、公厕等）确认产权的归属问题。中达公司上诉称，根据上诉人与业主签订的房屋买卖合同，公摊面积包括外墙、楼梯间，并不包括物业管理用房、垃圾转运站、泵房、会所、托儿所、超市、公厕等，更未算入业主购买房屋的公摊面积，其产权理应属于上诉人所有。对此本院认为，即使中达公司在一审中提交的证据三商品房买卖合同2份具有真实性，因涉案商品房买卖合同一式三份，买受人、出卖人、房产局各持一份，故中达公司亦不能仅凭自己持有的合同来否定被上诉人举证的部分业主所持有合同的真实性。本案中文心花园小区于2005年至2007年期间经菏泽市规划局批准建设，该小区规划方案中14号楼为公共建筑。涉案的14号楼由山东文孚置业有限公司于2004年10月以文心花园会所的名义设计。2005年11月18日�中达公司以14号楼作为物业管理用房的名义向菏泽市规划局申请建筑规划许可，同年11月23日菏泽市规划局以14号楼为物业管理用房的名义批准了文心花园规划设计方案。中达公司与业主签订的商品房买卖合同中也约定了物业管理用房属于公共部位与公用房屋分摊面积建筑构成部分。同时中达公司在买卖合同中承诺，会所属于公共设施，公共配套建筑在小区综合验收后使用。文心花园小区规划图纸显示，总建筑面积为41800平方米，其中住宅面积41300平方米、公建面积500平方米。中达公司在售楼宣传时承诺，14号楼作为会所，属于公共配套建筑。该小区业主范雨霞、桑迎建房产证也证实，业主范雨霞、桑迎建房产的分摊面积分别是19.14平方米和12.39平方米。中达公司与菏泽海天物业有限公司共同制定的临时公约载明：在本物业管理区域内没有任何部位和设施归建设单位所有。综上分析上述证据，足以认定涉案的14号楼应归文心花园小区全体业主共有。关于一审判决是否超出原审原告的诉讼请求范围，本院认为，在诉讼之前中达公司已经将14号楼中除二楼整个楼层及一楼超市部分之外的其余部分交付给了物业公司使用，在一审判决确认14号楼所有权属文心花园全体业主共有的情况下，文心花园全体业主对14号楼具有使用权，一审判决判令上诉人将14号楼整体交付给被上诉人，并未超出被上诉人一审诉讼请求。关于中达公司在一审中提出的诉讼时效问题，由于本案系物权请求权纠纷，依法不适用诉讼时效制度，一审判决支持被上诉人的一审诉讼请求并无不当。中达公司上诉称应当将菏泽立乾建筑工程有限公司列为第三人参加诉讼，对此本院认为，本案审理的是双方当事人之间的建筑物区分所有权纠纷，根据中达公司的陈述，中达公司与菏泽立乾建筑工程有限公司之间应属租赁合同纠纷，与本案不属同一法律关系，没有列为第三人的必要，一审并未遗漏诉讼主体，审理程序合法。综上所述，山东中达实业集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，虽存在引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条不当的问题，但并不影响判决结果，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7500元，由上诉人山东中达实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴树峰审判员  李 锋审判员  张宪明二〇一八年四月二十日书记员  孟 威