北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初3008号
原告：北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司，住所地北京市东城区西花市南里新景家园单建人防汽车库4号地面管理房。
负责人：王冰，经理。
委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。
被告：邹学涛，男，1961年11月16日出生。
委托诉讼代理人：单正宏，北京市京师律师事务所律师。
被告：张国兴，男，1954年3月24日出生。
原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与被告邹学涛、张国兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司的委托诉讼代理人王文辉，被告邹学涛及其委托诉讼代理人单正宏、被告张国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与邹学涛签订的租赁合同；2、依法判令被告邹学涛、张国兴腾退北京市东城区西花市南里新景家园东区×号楼×单元地下一层；3、依法判令被告按照每月17500元的标准支付自2015年8月1日至实际腾房之日的租金和使用费。事实和理由：2009年9月11日，北京市东城区新景家园小区的原物业管理单位北京鸿兆德物业管理有限公司（以下简称鸿兆德公司）与被告邹学涛签订了租赁合同，约定鸿兆德公司将新景家园东区×号楼×单元地下一层空间出租于邹学涛，租赁期限为2009年9月11日至2016年8月15日，年租金210000元。2012年7月1日，原告与鸿兆德公司达成《移交管理权协议》，接手对今后新景家园小区的所有物业管理，承接所有权利、义务。为此，原告告知邹学涛原告继承了鸿兆德公司与被告签订的《租赁合同》，邹学涛予以认可，并按合同约定向原告交纳租金至2015年7月30日。2015年8月左右，因邹学涛装修违反了消防法等法律规定，原告多次遭到消防部门查处，且邹学涛未按合同约定使用租赁房屋，违反了北京市有关政策的规定。2015年8月6日，经双方友好协商，邹学涛承诺立即清空地下室所有人员，全部清退租户押金，保证租户不找政府与物业的麻烦，保证地下室设备完好，原告保证退还剩余2015年8、9月份租金及合同规定的押金。承诺协议签订后，原告于同日履行了协议约定的义务，邹学涛至今未履行承诺。自2015年8月至今，邹学涛依然占有涉案房屋，且不交租金及房屋占用费。庭审中，了解到邹学涛将涉案房屋转让给张国兴，故张国兴应一并将房屋腾退。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。
被告邹学涛辩称：依照法律规定物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，原告与鸿兆德公司签订的《移交管理权协议》因违反法律禁止性规定当属无效。被告是同鸿兆德公司签订的租赁合同，原告无权就因合同履行所产生的争议向被告提起诉讼，只有鸿兆德公司才具有本案的诉讼主体资格，人民法院应当依法驳回原告的起诉。被告按照租赁合同的约定履行义务，无任何违约行为，原告要求解除合同没有任何事实与法律依据。2009年，邹学涛以北京崇海通装饰设计有限责任公司的名义与鸿兆德公司签订租赁合同。2011年10月11日，邹学涛与鸿兆德公司签订《补充协议》，约定租金按原合同履行，合同延期五年。邹学涛自2009年9月开始经营涉案房屋至2014年3月底。2014年4月1日开始，邹学涛将涉案房屋转让给张国兴经营，自此邹学涛退出该房屋经营。但因未在原告处变更承租人，故有关涉案房屋的事情原告还是找到邹学涛处理。为迎接9.3大阅兵，自2015年8月开始清退租户，且同年8月清理完毕。2015年8月6日，邹学涛在《地下室承租者保证书》上签字，但该保证书不是双方解除合同的协议，原告以此解约没有事实依据。2015年8月6日退费时也是邹学涛出面签字，但实际上钱由张国兴领走。大阅兵结束后，原告经常派人到地下室进行阻挠干扰破坏活动，致使被告无法再继续经营。自2015年8月至今，由于原告的违约行为致使合同无法履行，被告没有经营收入，原告还要求被告支付租金，获得履行利益，根本没有法律依据。
被告张国兴辩称：邹学涛于2014年4月1日将涉案房屋转让给张国兴，自此涉案房屋实际由张国兴实际经营。由于没有在原告处换合同，所以有事还是需要邹学涛出面。不同意腾退涉案房屋，张国兴支出了大量的转让费和装修费用，在获得赔偿之前不能腾房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：
北京市东城区西花市南里新景家园小区的物业管理单位原为鸿兆德公司。2009年9月11日，鸿兆德公司（甲方）与北京崇海通装饰设计有限责任公司（乙方）签订《租赁合同》，其中邹旭涛在承租方授权代表处签字，约定乙方向鸿兆德公司承租新景家园东区×号楼×单元地下一层空间，租赁期限为2009年9月11日至2016年8月15日，租赁期限为七年，每季度租金为52500元，每年度租金为210000元。被告按季向出租方预交租金，缴付日不得迟于每季度开始的五日前。被告还须于签约时交付押金，押金相当于三个月租金；被告在承租单元的一切活动必须遵守国家法律、法规及北京市地方性法规；被告不得损坏承租单元地面、墙壁及天花板等，须遵守消防部门之有关防火规定，并不得擅自将租赁房屋全部或部分转租给第三人；被告保证地下负一层空间只用做办公、仓储、员工宿舍等不干扰楼内居民的项目；被告需按时交付租金及其他费用，如被告未按合同规定清缴欠款及滞纳金，或违反国家法律、法规，进行不法活动，出租方有权单方解除合同，并酌情没收部分或全部押金，被告应无条件将承租单元退还出租方；若被告违反本合同的各项条款给出租方造成损失的，出租方除按本合同规定的单方面终止合同，酌情没收押金外，出租方有权留置被告于所租单元内的资产等进行折价变卖以作补偿，惟此不影响出租方向被告进一步追讨欠费、合理赔偿及法律责任的权利。诉讼中，经向2009年担任北京崇海通装饰设计有限责任公司的法定代表人杨自荣询问，杨自荣表示公司签订该合同后没有履行过该合同，都是由邹学涛经营的，公司没有参与过管理，也没有交过租金，当时物业的人也知道实际经营人为邹学涛。
合同签订后，鸿兆德公司将前述地下空间交付被告，被告添置了部分设备，将该地下空间隔成单间对外出租。
2011年10月11日，出租方鸿兆德公司（甲方）与承租方邹学涛（乙方）签订《补充协议》，约定因新景家园地下室存在着租金不平衡的问题，物业公司与租金过高的地下室达成以下协议，甲乙双方必须共同遵守：“按原合同履行，履行期间租金价格按原合同不变，原合同履行完后双方根据市场行情重新协商租金价格；二、原合同履行完毕后按双方重新协商的租金价格执行，合同同其他地下室一样再增加五年期限（从2016年8月15日至2021年8月14日止）”。
2012年7月1日，鸿兆德公司与原告签订《移交管理权协议》，该协议载明，因乙方（原告）已经接管了新景家园小区，根据甲方（鸿兆德公司）与小区业主委员会签订的合同，双方约定鸿兆德公司将新景家园地下空间的管理权交给原告，并从新景家园撤离，鸿兆德公司负责配合原告进行接管后的甲方遗留问题处理工作，新景家园地下空间的所有后续问题全权交由原告处理，并由原告承担所有的权利和义务。
此后，原告与被告继续履行鸿兆德公司与被告签署的前述《租赁合同》。
2014年4月1日，被告邹旭涛将涉案房屋转让给被告张国兴经营。
2015年7月，北京市东城区公安、房管、民防、消防、安监、工商等行政机构联合发布《关于进一步规范地下空间管理的通告》，通告要求禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人；严格落实地下空间安全使用责任；加强人员居住地下空间日常管理，地下空间除散租住人外用于居住的，房间内人均使用面积不得少于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；全面整改消防隐患。
通告发布后，政府有关部门随即开始清理涉案地下空间，原告遂要求被告邹学涛将租住在涉案地下室的租户清退。
2015年8月6日，邹学涛签署《地下室承租者保证书》，保证书载明，邹学涛保证地下室人员全部清空，租户押金租金全部退清，保证租户不找政府与物业公司麻烦；保证地下室设备完好，安全无任何事故发生，如出现事故责任自负；物业公司将根据以上保证书内容予以退还剩余2015年8月、9月份租金及合同规定的押金。同日，邹学涛在原告退还8、9月租金和押金的支出凭单的领款人处签字。
另查，2015年7月、8月，消防部门先后向原告发出《责令限期改正通知书》和《责令立即改正通知书》，发现原告消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，堆放大量可燃物，存在消防隐患。要求原告限期整改，确保消防安全。
本院认为：2009年，鸿兆德公司与北京崇海通装饰设计有限责任公司签订租赁合同，邹学涛在合同乙方授权代表处签字。经询，邹学涛认可2009年签订的合同中承租人的义务全部由其本人履行，该陈述亦得到时任北京崇海通装饰设计有限责任公司的法定代表人杨自荣的认可，且邹学涛于2011年与鸿兆德公司就上述合同签订《补充协议》，故本院认为就涉案房屋成立租赁关系的双方应为鸿兆德公司与被告邹学涛。
根据已查明的事实，鸿兆德公司在与邹学涛履行双方签订的《租赁合同》过程中，将包括涉案房屋在内的新景家园地下空间管理权移交给了原告，并由原告继受鸿兆德公司在与邹学涛签订的《租赁合同》中的权利义务。在此之后，由原、邹学涛继续履行原合同。本案作为房屋租赁合同纠纷案件，不涉及新景家园小区物业管理权转移的问题，不适用物业管理方面的法规、司法解释的规定。且邹学涛未就《租赁合同》的出租方变更向原告提出过异议，并与原告继续履行合同。因此，邹学涛提出的原告与鸿兆德公司签订的《移交管理权协议》无效、原告不具备本案原告诉讼资格的抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。
原、被告均应明知地下空间用于出租经营存在着巨大安全隐患。2015年7月，北京市东城区公安、消防、安监等行政机构为加强地下空间安全管理、消除安全隐患、规范地下空间使用，联合发布通告，禁止违法使用地下空间，不得擅自改变普通地下室的规划用途，地下空间禁止散租住人，对地下空间除散租住人外用于居住的情形也提出了明确、严格的要求。上述通告发布之后，原、被告之间的租赁合同事实上已无法履行。因此，原告要求解除合同、收回房屋，应予准许。对于合同的解除，双方均有责任，故对于原告要求被告支付的租金、使用费，本院将依据公平原则，酌情确定具体金额。但对于2015年8、9月份的租金，因双方已就退还上述两个月的租金达成合意并已实际履行，故原告现要求被告支付上述两个月租金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于邹学涛将涉案房屋转让给张国兴后，邹学涛与张国兴并未告知原告并办理变更手续，故合同的权利义务仍应由邹学涛承担。合同解除后，张国兴使用涉案房屋亦没有合法依据，依法法予以腾退。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司与被告邹学涛之间的《租赁合同》；
二、被告邹学涛、张国兴于本判决生效后十日内将北京市东城区西花市南里新景家园东区×号楼×单元地下一层空间腾空交还原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司；
三、被告邹学涛于本判决生效后十日内按照每月八千七百五十元的标准给付原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司自二〇一五年十月一日至实际腾房之日的租金、使用费；
四、驳回原告北京华腾世纪物业管理有限公司花市分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5850元，由原告负担2925元，被告负担2925元（原告已交纳；被告于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王裴裴
审 判 员 李晓彤
人民陪审员 王东旭
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 李 晔