湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第384号
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业），住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，公司总经理。
委托代理人米承善。
委托代理人李润奇。
被上诉人（原审原告）尹星星，户籍地址湖南省邵东县。
被上诉人（原审原告）丁铭，户籍地址湖南省怀化市鹤城区。
上诉人大汉置业因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：尹星星、丁铭、大汉置业于2013年8月9日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0009号。合同约定：尹星星、丁铭购买大汉置业建设的第16幢25层03号商品房，房屋总价款为488202元，合同签订时付定金1万元，当日另付房款138202元，公积金贷款34万元；尹星星、丁铭需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给尹星星、丁铭，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向尹星星、丁铭支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，尹星星、丁铭、大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、尹星星、丁铭须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由尹星星、丁铭承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付使用日起由尹星星、丁铭承担。尹星星、丁铭未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于尹星星、丁铭原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或尹星星、丁铭未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，大汉置业即通知尹星星、丁铭办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；尹星星、丁铭需及时提供真实的联系方式，以便通知；尹星星、丁铭自大汉置业通知之日起一个月内办好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；大汉置业在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，尹星星、丁铭不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由尹星星、丁铭承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，尹星星、丁铭同意大汉置业的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、短信、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，尹星星、丁铭于2013年8月9日支付购房款148202元，交纳工本费、预告费等3556元，2013年9月12日按揭贷款34万元。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区15、16栋工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。大汉置业于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。尹星星、丁铭至今未收房。
据此，原审法院认为：本案双方争议的焦点集中于大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件，履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
本案双方签订的《补充协议》第三条，对大汉置业交房和尹星星、丁铭收房的交接条件作出了前后矛盾的约定，而《补充协议》是由大汉置业制定的格式合同，故对矛盾约定应作出有利于合同相对方的解释，即交房条件为“该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》”。大汉置业所售商品房尚未取得《竣工验收备案表》，未达到约定的交房条件，不能履行交房义务，故大汉置业应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于大汉置业提出尹星星、丁铭未付清有关税费、维修基金，大汉置业可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向尹星星、丁铭支付违约金。
大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，在客观上造成大汉置业对能否延期交房不能预判，根据本案具体情况，本院酌情调整大汉置业按日向尹星星、丁铭支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为488202元×0.0001＝48.82元。尹星星、丁铭在庭审中明确，诉请要求大汉置业支付违约金的期间为2014年1月1日至2014年7月3日，共184天，故违约金计算为48.82元×184天＝8982.88元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：怀化市大汉置业有限公司向尹星星、丁铭支付自2014年1月1日起计算至2014年7月3日止的逾期交房违约金8982.88元，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由怀化市大汉置业有限公司承担。
宣判后，大汉置业上诉称：一审法院关于交房违约的事实认定错误，上诉人不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第三条第二款约定，被上诉人应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人，而被上诉人并未依约缴纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人尹星星、丁铭未作书面答辩。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，与二审查明的事实一致。双方在二审中均未提交新的证据。
本院认为：本案双方争议的焦点问题是：1、双方在《补充协议》中约定的房屋交付标准是否有效，大汉置业涉案商品房是否达到约定标准及是否违约；2、大汉置业的先履行抗辩权主张是否成立。
首先，关于《补充协议》约定的交房标准是否合法有效。商品房买卖中所涉及的交房条件，是合同双方对民事权利义务的约定。当事人在合同订立中有意思自治权和对自身民事权利的处置权。上诉人与被上诉人双方在《补充协议》约定取得《竣工验收备案表》为交付条件，该约定未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现大汉置业所售商品房并没有在当地建设主管部门备案，未取得《竣工验收备案表》。因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
其次，大汉置业主张的先履行抗辩权，是针对房屋交易税款和维修基金的收取而提出的主张。而房屋交易税款和维修基金的收取是政府相关职能部门所应当行驶的权利，大汉置业只是履行代收的义务，本质上并非大汉置业的合同权利。大汉置业以此主张先行抗辩权的理由不充分，依法不应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年十月十三日
代理书记员 唐红霞