湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终957号
上诉人（原审被告）：郴州元亨汽车维修服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区长青路1号。
法定代表人：李海玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄巍，湖南众望归律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郴州市正大机动车交易有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道42号。
法定代表人邱晓艳，该公司经理。
委托诉讼代理人郭华军，湖南福城律师事务所律师。
委托诉讼代理人欧阳本和，湖南福城律师事务所律师。
上诉人郴州元亨汽车维修服务有限公司（以下简称元亨公司）因与被上诉人郴州市正大机动车交易有限公司（以下简称正大公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人元亨公司诉讼代理人黄巍、被上诉人正大公司诉讼代理人欧阳本和、郭华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
元亨公司上诉请求：1.撤销（2015）郴北民二初字第1718号民事判决，判决驳回正大公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由正大公司承担。事实和理由：1.2012年7月26日，正大公司以书面报告的形式分别告知上诉人及广德公司，2013年1月1日起不再租赁广德公司的涉案房屋。因广德公司与元亨公司的租赁合同解除，则上诉人与元亨公司签订的转租合同自然解除。2.正大公司称在其发送不再承租场地的通知后，又反悔声称继续租赁该场地，并获得广德公司的同意。但是，该情况并未通知上诉人。因广德公司一直收取上诉人租金，广德公司实际已经与上诉人达成了事实上的租赁合同关系。3.上诉人支付租金的对象是广德公司，广德公司也同意上诉人向其支付租金。上诉人因故未及时交付租金给广德公司，催收租金的权利不是元亨公司，而应是广德公司，正大公司不具有诉讼主体资格。综上，原审判决错误认定正大公司并未与广德公司解除租赁合同关系，并错误认定正大公司具有诉讼主体资格，属于认定事实不清。
正大公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其理由是：1.正大公司是适格主体。涉案场地的出租方为广德公司，承租方为正大公司。双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》一直合法有效。原审过程中，法院实地到广德公司核实，广德公司明确表示涉案场地的承租方为正大公司，通过其同意转租给元亨公司。元亨公司声称的租金直接交给广德公司，只是租金交纳方式的变通，并不能改变租赁合同的性质。2.根据元亨公司与正大公司签订的《协议书》，元亨公司连续两个月不支付租金，正大公司有权解除合同。现元亨公司存在逾期支付违约金的事实，正大公司有权解除合同，并请求支付违约金。
正大公司向一审法院请求：一、判令被告立即向原告支付拖欠的租金50,010元（2015年9月1日至2016年2月29日6个月的租金，之后至实际接触租赁协议之日租金另计）；二、判令解除原告与被告于2010年1月1日签订的《协议书》，返还被告承租的房屋；三、判令被告向原告支付违约金50,000元。
一审法院认定事实：2009年12月24日，被上诉人正大公司（乙方）作为承租人与案外人广德公司（甲方）签订不定期的《场地租赁合同》，约定正大公司租赁广德公司坐落于郴州市七里大道42号仓库用于汽车相关业务，租金为每月8335元，每月8号前交纳本月租金，拖欠租金累计达到两个月的，广德公司有权收回场地并主张两个月租金的违约金。2010年1月15日，正大公司与广德公司签订《补充协议》，广德公司同意正大公司将场地进行转租。2010年1月1日，正大公司（甲方）作为出租方与作为承租方的上诉人元亨公司（乙方）签订《协议书》，约定如下：一、正大公司将承租广德公司的位于上述场地、办公室、厂棚转租给元亨公司；二、租赁期限为从2010年1月1日起至广德公司收回该场地或者元亨公司不愿意承租时止；三、正大公司不得解除与广德公司的租赁合同，也不得提前解除《协议书》，否则要承担50,000元的违约金；四、租金为每月8335元，每月5号前交纳本月租金，每拖欠一天按拖欠金额的千分之四向正大公司支付违约金；五、元亨公司向正大公司支付合同保证金10,000元，在合同终止时，由正大公司一次性退还元亨公司或者抵扣租金；六、元亨公司向正大公司一次性支付转租费30,000元，如正大公司解除与广德公司的租赁合同或提前解除《协议书》，否则要承担50,000元的违约金；七：如元亨公司连续两个月不支付房租给正大公司，正大公司有权解除合同，元亨公司赔偿甲方50,000元。双方签订《协议书》后，元亨公司与正大公司又口头达成协议，由元亨公司直接将租金交至广德公司。《协议书》签订后，元亨公司向正大公司支付了30,000元的转租费和10,000元合同保证金。
2012年7月26日，正大公司给广德公司发函称不再租赁涉案的场地，但之后又反悔称继续承租，广德公司同意其继续承租。2015年6月起，元亨公司因拖欠租金未交，广德公司于2015年9月1日向正大公司发函催收租金，正大公司向元亨公司催收无果，于2015年11月11日起诉至法院。
2015年12月21日，元亨公司向广德公司交纳了2015年6-8月的租金；2016年3月7日，元亨公司向广德公司交纳了2015年9、10月的租金。2015年11月之后的租金未再交纳。
一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，现对案件涉及的问题评判如下：一、关于当事人的主体资格问题，正大公司与案外人广德公司签订《场地租赁合同》及《补充协议》，上述合同合法有效，广德公司同意将场地转租给元亨公司，故元亨公司与正大公司签订的《协议书》合法有效，双方当事人均应遵守。元亨公司主张其直接将租金交至广德公司故与广德公司达成了合同关系，经查，元亨公司本应先将租金交至正大公司，再由正大公司交至广德公司，但正大公司与广德公司私下口头协议由元亨公司直接将租金交至广德公司，该约定只是对《协议书》关于租金交纳对象的变更，并不影响合同的效力，广德公司也认为其只是与正大公司形成合同关系，故正大公司有权提起诉讼。二、关于《协议书》是否达到解除的条件的问题。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。租赁合同中的承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的《协议书》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，自合同签订之日起，即具有法律约束力，双方应全面履行合同的各自义务。正大公司依约将《协议书》约定的场地、办公室、厂棚交付给被告使用、经营，正大公司应当依约即每月5号前支付租金。自2015年6月起，元亨公司不按约支付租金，实属违约，应承担本案的违约责任。故正大公司主张解除正大公司与元亨公司签订的《协议书》及要求返还租赁场地，应予以支持。
三、关于正大公司是否有权主张租金及违约金的问题。本案中，元亨公司直接将租金交纳至广德公司，但其并未与广德公司形成租赁关系，只是代替正大公司向广德公司交纳租金，广德公司在未收到租金时也是向正大公司催收，故正大公司有权向元亨公司主张租金及违约金。关于租金的计算，正大公司要求元亨公司支付2015年9月至2016年2月间共计50,010元的租金，经查，元亨公司已经支付了2015年9、10月的租金，故需向正大公司支付2015年11月1日-2016年2月29日共4个月33,340元的租金，因元亨公司向正大公司交纳了10,000元的保证金，正大公司请求将该保证金抵扣租金，予以准许，故元亨公司还需向正大公司支付租金22,340元，以后租金按每月8335元交至场地、办公室、厂棚返还之日止。关于违约金的计算，依照合同约定，违约方需要支付对方违约金50,000元，本案中元亨公司属于违约方，但正大公司没有举证证实其受到的损失数额，经释明，元亨公司向法院申请减少违约金，综合当事人的过错及公平、诚实信用原则，酌情认定元亨公司需向正大公司支付10,000元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：“一、解除原告郴州市正大机动车交易有限公司与被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于2010年1月1日签订的《协议书》；二、被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内将承租场地、办公室、厂棚返还给原告郴州市正大机动车交易有限公司；三、被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告郴州市正大机动车交易有限公司租金22,340元（租金暂计算至2016年2月29日，以后计算至承租场地、办公室、厂棚返还之日止）；四、被告郴州元亨汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告郴州市正大机动车交易有限公司违约金10,000元；五、驳回原告郴州市正大机动车交易有限公司的其他诉讼请求。如果被告郴州元亨汽车维修服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和返还承租场地、办公室、厂棚，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告支付返还承租场地、办公室、厂棚的迟延履行金和加倍向原告支付迟延履行租金、违约金期间的利息。案件受理费2300元，由原告郴州市正大机动车交易有限公司负担1150元，被告郴州元亨汽车维修服务有限公司负担1150元。”
本院二审期间，上诉人元亨公司向法院提交6张地税发票及1张银联商务签购单，拟证明元亨公司于2016年6月22日向广德公司交纳了2016年1月至6月共计六个月的租金50,010元。正大公司对上述证据的合法性及真实性没有异议，本院予以采信。被上诉人正大公司向法院提交了4张地税发票，拟证明正大公司于2016年4月21日向广德公司交纳了2015年11月-12月共计两个月的租金16,670元。元亨公司对上述证据的合法性及真实性没有异议，本院予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认，补充查明事实：1.2016年4月21日正大公司向广德公司补交了2015年11月、12月两个月的租金16,670元；2.2016年6月22日元亨公司向广德公司补交了2016年1月至6月共计六个月的租金50,010元。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：一、正大公司是否有权向元亨公司主张租金请求权；二、元亨公司与广德公司是否形成了事实上的租赁关系。
对于争议焦点一，承租人正大公司与出租人广德公司签订《场地租赁合同》及《补充协议》，上述合同均合法有效。经出租人广德公司同意，正大公司与元亨公司签订《协议书》将涉案场地转租给元亨公司，该协议亦合法有效。尽管双方就租金的支付方式通过口头协议的方式进行了变更，但并不能因此否认双方之间签订的《协议书》的法律效力。故正大公司作为涉案场地的转租方有权向承租方元亨公司主张租金请求权，对元亨公司提出正大公司没有诉讼主体资格的意见不予采纳。根据合同相对性原则，案外人广德公司并非《协议书》的当事人，广德公司也未向法院申请参加诉讼，原审法院未将广德公司列为第三人参加诉讼并无不妥，上诉人提出原审法院未将广德公司追加第三人参加诉讼系程序错误的观点不予支持。
对于争议焦点二，上诉人提出2012年7月26日正大公司向广德公司发函称不再租赁涉案场地，应视为解除与广德公司的租赁关系，既然广德公司与正大公司解除了租赁关系，则正大公司与元亨公司之间的转租关系自然终止，而此后广德公司一直接受元亨公司的租金，因此元亨公司与广德公司形成了事实上的租赁关系。本院认为，2012年7月26日正大公司发函不再承租涉案场地属实，该通知可以视为正大公司向广德公司发出解除租赁关系的要约，该要约发出后正大公司电话通知广德公司反悔，并获得广德公司的同意。因此，广德公司并未就该解除租赁关系的要约进行承诺，正大公司的要约依法撤销，并未产生解除租赁关系的法律效力。因此，正大公司与广德公司之间签订的《场地租赁合同》及《补充协议》仍然合法有效，事实上直至原审庭审过程中，广德公司一直认可其与正大公司之间签订的租赁合同的效力，且在元亨公司迟延支持租金后，也是向正大公司催收租金。既然正大公司与广德公司之间签订的《场地租赁合同》及《补充协议》的效力未因2012年7月26日的发函受到影响，那么正大公司与元亨公司之间的《协议书》仍然合法有效，元亨公司并未与广德公司形成事实上的租赁关系，故对上诉人的该观点不予采纳。
鉴于二审过程中，元亨公司已向广德公司补交了2016年1月至6月共计六个月的租金，原审判决所认定的元亨公司2015年11月之后的租金未再交纳的事实发生变化，元亨公司未交纳租金的月份为2015年11月、12月两个月（截至2015年6月21日），故原审依据上述事实所做的有关判项也应相应变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1718号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1718号民事判决第三项、第五项；
三、上诉人郴州元亨汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人郴州正大机动车交易有限公司租金16,670元（租金暂计算至2016年6月22日，以后计算至承租场地、办公室、厂棚返还之日止）；
四、驳回被上诉人郴州正大机动车交易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和返还承租场地、办公室、厂棚，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付返还承租场地、办公室、厂棚的迟延履行金和加倍支付迟延履行租金、违约金期间的利息。
一审案件受理费2300元，由郴州市正大机动车交易有限公司负担1150元，郴州元亨汽车维修服务有限公司负担1150元。二审案件受理费2300元，由郴州元亨汽车维修服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘爱良
审 判 员 谢末钢
代理审判员 郑芝康
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。