广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初24898号原告：郑伟强，男，1965年1月9日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人:冯云志，广东金剑时空律师事务所律师。被告：罗湛标，男，1959年8月4日出生，汉族，住广东省中山市，被告：曾均枝，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省中山市，上列两被告的共同委托诉讼代理人:陶兴业，广东弘力律师事务所律师。原告郑伟强与被告罗湛标、曾均枝居间合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑伟强的委托诉讼代理人冯云志，被告罗湛标、曾均枝及共同委托诉讼代理人陶兴业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟强向本院提出诉讼请求：两被告连带向原告支付服务费54.6万元及相应的违约金责任（以54.6万元为本金，按日百分之二的标准计算自2016年11月2日起计至付清之日）。事实和理由：经双方协商，并经广东中亿律师事务所律师杨新华律师见证，原告与两被告于2016年10月26日签订《服务合同》一式三份，约定原告为两被告名下的位于中山市××开发区东利村“东利围”B12、B13、B14三块土地使用权转让寻找受让方，促成其交易事宜。《服务合同》并约定了两被告向原告支付服务费的相关事宜。后经原告努力，促成两被告于2016年10月31日与陶锋签订《土地使用权转让合同》一式三份，约定两被告向陶锋转让上述其中两块（B13、B14）土地使用权的转让事宜。同日，两被告并收取了陶锋部分转让款人民币81.9万元。根据该份合同第3条第2款之约定，在注销抵押登记之日支付首期转让款81.9万元，据原告事后核实该地块并无办理抵押登记手续，故无须办理注销抵押登记手续，即两被告向陶锋收取转让款81.9万元的条件已经成就，两被告应当向陶锋收取款项并依约向原告支付相应的服务费18.2万元。同日，原告并促成两被告与韦业献签订《土地使用权转让合同》一式三份，约定两被告向韦业献转让上述其中一块（B12）土地使用权的转让事宜，依该转让合同第三条第一款约定，两被告应于同日收取首期转让款人民币81.9万元。结合收取以及应当收取转让款的情况，两被告应于2016年11月1日向原告支付服务费计54.6万元。但时至今日，虽经多次催促，两被告分文未付。原告郑伟强对其主张的事实及诉讼请求提供了如下证据：1.服务合同；2.土地使用权转让合同2份；3.中山市不动产登记资料证明表。被告罗湛标、曾均枝共同辩称，一、被告同意向原告支付服务费，但因为委托事项并没有最终完成，被告认为暂时无须支付服务费。退一步说，即使被告需要向原告支付服务费，但支付的条件并未成就。被告（甲方）与原告（乙方）在2016年10月26日（实际签订日期为2016年10月31日）就转让“东利围”B12、B13、B14土地使用权（下称“该地块”）事宜签订《服务合同》。同日（即2016年10月31日），原告促成被告分别与受让人签订《土地使用权转让合同》。但当日及之后，被告仅收到陶锋支付的其中一块地块B13的首期转让价款81.9万元（且该81.9万元亦被受让人于2016年11月11日强力追讨回去），其余两块地块的首期转让款虽经被告与受让人多次协商追讨均没有收到。根据《服务合同》第二条第2款“甲方应付的服务费按受让方的实际付款进度及比例支付，且在收款后一个工作日内转付给乙方”，因为被告是委托原告一起同时转让B12B13B14三块地块的土地使用权，被告亦计划及统一在全部收齐三块地块的首期转让价款后一次性按比例向原告支付服务费。事实上是，2016年11月11日买受人陶锋即强力向被告追讨回所支付的首期购地转让价款81.9万元并解除了所签订的《土地使用权转让合同》，另外一位买受人韦业献则自始至终未支付过任何的购地转让价款并在电话上与被告解除了《土地使用权转让合同》。因此，被告并没有从委托事项以及整个交易行为中得到任何益处。相反，被告为了推进交易而于2016年11月3日仓促提前偿还了银行的低息贷款以及不得不于2016年11月11日高息向民间借贷以退还陶锋支付的首期购地款，从而在经济上承受了双重的损失。二、双方对于《服务合同》所约定的原告的工作内容存在严重分歧及重大误解。按原告的主张，原告只要促成了被告与受让人签订转让合同即已经完成了全部工作。被告绝不认可原告所主张的其为“法律意义上的居间人”的简单身份，如果属实，则原告实在利用了被告对法律有关“居间人”规定的生疏及无知。被告罗湛标的双眼刚于几个月前不慎溅入硫酸意外受伤，工作及阅读能力极其受限，被告曾均枝为有着繁琐日常工作的某镇区医院医生，双方约定的本意是被告全权委托原告转让该三块地块的土地使用权的，即是由原告全程负责协调及整合整个交易流程的，以尽可能减少被告自身的不便及麻烦，亦即是按照双方原来洽谈的本意，原告工作不仅仅是现在其所主张的仅为促成被告与受让人签订《土地使用权转让合同》。同时，《服务合同》的第四条第2点约定“（乙方）促成甲方与受让人达成交易”。现在看来，对于何谓“达成交易”，双方存在严重的分歧及重大误解。原告作为专业的地产交易及服务人士，深知涉案整个交易的复杂性及长时间跨度（需用时超过两年），而被告却是有着极端特殊情况的行外人士。若原告的工作仅仅为促成签订《土地使用权转让合同》，被告绝对不敢也不可能作出上述委托。同时，该《服务合同》系由原告起草并提供，本质上是一份格式合同，其对于加重被告的义务同时却规避原告义务的约定，其不利后果应由原告承担。而且，整个合同的措辞都是“服务合同”、“服务费”，“委托方、受托方”，从未出现过任何的“居间”、“居间人”的字眼，被告作为普通民众，确实无从分辨法律意义上的“居间合同”与常规“服务合同”的区别及完全不同的后果。三、双方对于《服务合同》所约定的服务费标准畸高、显失公平，恳请予以合理调整。按照约定，该三块地块每平方米的交易价款为4500元，而超出3500元以上的部分则需要向原告支付服务费，亦即原告所收取的服务费竟然高达每平方米1000元，比例超过交易价款的22.22%（1000/4500），与委托价格相比更达到28.57%（1000/3500），已远远高于中山市常见的房地产中介服务市场约1%至3%的居间服务收费的常见标准，即使按市场定价，亦无法如此畸高，显失公平，有违常理，应予以调整。被告罗湛标、曾均枝就其辩称向本院提供以下证据：1.出院小结、疾病证明书、费用清单；2.农村商业银行存款账户转账结清凭证；3.解约协议及个人结算业务申请书；4.录音光盘及文字整理资料。经审理查明，2016年10月26日,郑伟强（受托方）与罗湛标、曾均枝（卖方，委托方）签订服务合同，就有关甲方转让“东利围”B12，B13，B14土地使用权（下称“该地块”）事宜订立合同条款，合同第一条约定，乙方受甲方委托，负责寻找受让方，促成交易，受让甲方的“该地块”，双方确认，在签订本合同时，乙方已寻找受让方为陶锋、韦业献；甲方同意该地块每平方米的交易价款超出3500元以上的部分作为服务费支付给乙方，双方一致同意甲方应付的服务费按受让方的实际付款进度及比例支付，且在收款后1个工作日内转付给乙方；甲方逾期支付服务费的，甲方每迟延一日须按应付未付款的百分之二向乙方支付违约金；合同约定了其他事项。上述合同由广东中亿律师事务所杨新华、钟燕飞见证，并附有合同所涉地块之权属证书复印件。2016年10月31日，罗湛标、曾均枝与韦业献签订土地使用权转让合同，合同约定转让标的为位于中山××开发区东利村“东利围”的土地使用权，面积为227.5平方米，国有土地使用权证号为中府国用（2011）第1504969号，转让价格按每平方米4500元计算，韦业献于签订合同之日支付首期转让款81.9万元。同日，罗湛标、曾均枝与陶锋签订土地使用权转让合同，合同约定转让标的为位于中山××开发区东利村“东利围”的土地使用权，面积为227.5平方米，国有土地使用权证号为中府国用（2011）第1505035、1504902号，转让价格按每平方米4500元计算，陶锋于签订合同之日支付地块1[国有土地使用权证号：中府国用（2011）第1505035号]首期转让款81.9万元，陶锋在罗湛标、曾均枝办理完毕地块2[国有土地使用权证号：中府国用（2011）第1504902号]注销抵押登记之日起支付地块2首期转让款81.9万元。陶锋于同日向罗湛标转账81.9万元。2016年11月11日，罗湛标、曾均枝与陶锋签订协议书解除上述土地使用权转让合同，罗湛标于同日向陶锋转账81.9万元。同日，罗湛标的妻子、曾均枝的姐姐曾结珍与韦业献电话协商解除合同事宜。2016年11月29日，郑伟强诉至本院，要求罗湛标、曾均枝连带支付服务费36.4万元及相应的违约金（以36.4万元为本金，按日百分之二的标准计算自2016年11月2日起计至付清之日），其后当庭变更为前述诉讼请求。本院认为：从郑伟强与罗湛标、曾均枝签订的服务合同约定来看，双方之间系居间服务合同关系。就合同中约定的郑伟强之合同义务，罗湛标、曾均枝抗辩双方之间存在严重分歧及重大误解，本院认为，硫酸溅入眼睛并不影响罗湛标之理解思维能力，罗湛标、曾均枝为完全行为能力人，又系在律师见证下签署相关合同，完全有能力也有义务去理解相关的合同条款，其以非专业人士，无法正确理解合同条款进行抗辩之理据不足，本院不予采信。双方之间缔结的合同系当事人的真实意思表示，对双方发生拘束力，双方都应当遵照履行。但是，并非居间人促成交易即可以收取全额居间报酬，能否收取全部居间报酬还应当依照合同条款的约定，有约定从约定。具体到本案中，按照合同“甲方（罗湛标、曾均枝）同意该地块每平方米的交易价款超出3500元以上的部分作为服务费支付给乙方（郑伟强），双方一致同意甲方应付的服务费按受让方的实际付款进度及比例支付，且在收款后1个工作日内转付给乙方”之约定，罗湛标、曾均枝向郑伟强支付居间服务费的前提是受让方也就是陶锋或者韦业献实际付款并且罗湛标、曾均枝收到相应款项。陶锋于2016年10月31日向罗湛标、曾均枝支付转让款81.9万元，则罗湛标、曾均枝负有在2016年11月1日前向郑伟强支付居间报酬18.2万元的义务。没有证据证明罗湛标、曾均枝于2016年11月11日与陶锋的解约系郑伟强的行为所致，故合同之解除不影响郑伟强收取居间报酬的权利。郑伟强主张罗湛标、曾均枝支付与韦业献签订的土地使用权转让合同所涉及的居间报酬，因没有证据证明韦业献已经支付转让款，支付居间报酬的条件尚未成就，郑伟强该项主张不符合合同约定，本院不予支持。关于违约金。郑伟强之主张实质为逾期付款违约金，日百分之二的标准明显过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗湛标、曾均枝于本判决生效之日起七日内向原告郑伟强支付服务费18.2万元及违约金（违约金以18.2万元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准自2016年11月2日起支付至实际清偿之日止）；二、驳回原告郑伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元，保全费2370元，合计11630元，由原告郑伟强负担7753元，被告罗湛标、曾均枝负担3877元（该款原告已预付，两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  周观燕二〇一七年五月二十八日书 记 员  詹绮婷王静