福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0102民初1138号原告：李璟，男，1984年8月5日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区湖东路。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，该公司职员。原告李璟与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李璟委托诉讼代理人龚雅铃，被告福州泰禾房地产开发有限公司委托代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李璟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期、欺诈违法交付商品房的违约金（以1195832元为基数，按日万分之二，从2014年10月1日起计算至被告违约行为结束之日止）；2.判令被告向原告支付瑕疵交房违约金2000元；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以1195832元为基数，按银行同期活期存款利率，从2015年10月1日起计算至被告通知原告办理产权证之日止）。事实与理由：原、被告双方于2012年5月23日签订了一份《商品房买卖合同》，双方在《合同》约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪），该商品房的总价款为人民币1195832元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、…。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款1195832元。被告未在合同约定的时间内通知原告交付符合合同约定的商品房，并且对原告进行欺诈交房，并且诉争房屋至今未能办理房屋所有权证。被告应依约向原告支付逾期交房、欺诈交房违约金及逾期办证违约金。福州泰禾房地产开发有限公司辩称，本案诉争商品房已于2016年8月26日竣工验收，已于2014年12月28日交房，2016年8月31日通过消防验收，立案之前两年外的违约金已经超过诉讼时效。被告同意按照合同第八条约定赔偿瑕疵交付违约金2000元。质量保证书上未写明竣工验收时间，故我司不存在欺诈交房。同意根据合同第十四条的约定按照中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向原告支付逾期办证违约金。违约金起算日应是实际交房后一年起算。目前还不能办理产权证，无法提供办理产权证的相关资料。经审理查明，原、被告于2012年5月23日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期即泰禾·红峪），房产总价款为1195832元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合竣工验收和消防验收合格等条件的商品房交付买受人，如在规定日期内未达到上述条件，1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。《合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之贰的违约金。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。另查明，原告已依约支付全部购房款1195832元，双方在2014年12月28日办理了房屋交接手续。诉争房于2016年8月26日竣工验收，2016年8月31日经消防验收合格。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应依约履行。原告实际接收房屋时，该房屋尚未通过消防验收，不符合交付条件，根据《商品房买卖合同》第八条的规定，被告应当承担瑕疵交付的违约责任，故被告应当向原告支付2000元的瑕疵交房违约金，同时被告应向原告支付自2014年10月1日起至2014年12月28日止的逾期交房违约金。原告在接收房屋后再要求被告支付逾期交房违约金，不符合客观事实，有违民法的公平原则和诚信原则，而且原告亦无证据证明其因此而遭受了实际损失。被告未能按照合同约定履行办证义务，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，判决如下：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李璟支付逾期交房违约金（每日按原告已付款1195832元的万分之二计算，自2014年10月1日起至2014年12月28日止）；二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李璟支付瑕疵交房违约金2000元；三、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李璟支付逾期办证违约金（每日按原告已付款1195832元的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息计算，自2015年10月1日起至被告通知原告办理产权证之日止）；四、驳回李璟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费157元，适用简易程序减半收取78.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 林 巧二〇一八年四月二十八日书记员 畅佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。