文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终701号上诉人（原审被告）：韩文杰，男，汉族，1981年8月4日出生，住所地：广东省揭西县，委托诉讼代理人：张正军，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹丽娴，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强。委托诉讼代理人：郑雨霞，女，汉族，1989年10月28日出生，住所地：湖北省秭归县，系该公司法务。委托诉讼代理人：张铁生，男，汉族，1991年7月11日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系公司法务专员。上诉人韩文杰因与被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩文杰上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、判决一、二审诉讼费由世华地产承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。世华地产收取居间费用的条件不成就，且在本案中具有重大过错，依法不应收取相关费用。1、韩文杰并未与世华地产签订任何《居间合同》，双方亦未对居间服务内容、期限、报酬的数额、给付方式等进行约定，韩文杰依法不应支付居间费用。世华地产提交的《居间服务及佣金承诺书》为世华地产单方制定的免除己�义务，加重对方责任，排除对方权利的格式条款，依法不产生法律效力。且承诺书、委托书的空白处内容（包括地址、佣金金额）均不是韩文杰所写，世华地产以公司强制要求为由，让韩文杰签署了空白内容的居间服务及佣金承诺书、购买物业独家代理委托书等文件，企图获得非法利益。世华地产未对该承诺书的内容进行解释说明，韩文杰对承诺书的内容不知情，里面的金额均为世华地产事后添加，因此该承诺书为无效条款，不应对韩文杰产生约束力。2、根据我方与卖方签订的《二手房买卖合同》第七条约定：买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。而世华地产并未促成韩文杰与卖方签署正式的《深圳市二手房买卖合同》过户协议，也未履行相应的居间义务。根据合同法的规定，世华地产不�要求居间报酬。3、世华地产作为房产交易的专业中介机构，未尽到合理审慎的注意义务，并且其在未见到涉案房产证及房产登记业主廖某的情况下，为了获得单方的居间服务费用，急于促成韩文杰与廖某某之间签订《二手房买卖合同》，其本身具有严重过错。虽然在《二手房买卖合同》备注了：“产权人廖某未能到现场签售本合同及附件，由其亲弟弟代为签售，具有同等法律效力，卖方不得以此拒绝履行合同”，但并未改变廖某某没有代理权限的事实，其在明知廖某某没有代理权限的基础上仍急于促成签订《二手房买卖合同》，客观上导致了二手房合同最终未能实际履行，导致韩文杰错过了买到房屋的时机，对韩文杰造成了巨大的损失。世华地产作为专业机构不论是从常理，还是从经验上看，都应该注意到相关的法律后果，但其并未对韩文杰进行告知，甚至进行了隐瞒，其目的明显就是为了中介费。因此，世华地产存在重大过错，且其过错导致韩文杰产生了重大损失，其无权要求居间费用。4、根据《居间服务及佣金承诺书》约定，佣金、按揭、过户服务费在买卖双方递件过户前支付完毕，而由于中介方的过错、无权签约方廖某某的单方违约，导致买卖双方客观上无法递件过户，因此付款的时间不成就。同时，因廖某某的单方违约，按照《二手房买卖合同》的约定，廖某某本应支付房款总价20%的违约金即28万元整，但由于各方的过错，法院酌定违约金为20万元，这其中被上诉人的责任也难以免除。因房屋买卖合同未能履行的根本原因是廖某某的违约行为，因此，即便存在损失，该损失亦应由廖某某承担。但在房屋买卖合同纠纷的一审、二审过程中，世华地产已单独提出了佣金问题的情况下，法院并未将佣金损失纳入到违约金中进行考虑，也未对佣金进行支持和处理，因此，世华地产要求的佣金不应支持。二、法律权利与义务具有对等性，世华地产在未完成相应居间服务的情况下，要求全部居间费用，没有事实和法律依据。1、根据《二手房买卖合同》第六条约定：“卖方应于签署本合同伍日内（含当曰）将房产证原件交于居间方”，说明居间方有保管房产证原件，督促完成交易的义务；第七条约定：“买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费”，说明居间方有协助办理过户及缴纳税款的义务；第八条约定：“买方选择银行按揭付款方式的，须于领取新房产证当日与居间方、担保公司及银行工作人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续”，说明居间方有协助办理按揭贷款的义务；第十二条约定：“买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留蠱千元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方。如卖方未完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项”，说明居间方有协助办理房地产交接手续的义务。从上述约定可知，世华地产提供的居间服务并不仅仅是�告订立合同的机会，还包括后续的一系列服务。在实操和约定中，佣金的支付也是在上述服务工作完成后才支付，佣金的构成中亦包含了上述服务费用。2、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据一般的交易习惯和合同的约定，房屋买卖居间服务除了提供定约服务外还包括后续的资金监管、办理网签、按揭贷款、过户手续、督促房屋交接等服务内容，而本案中，在我方与廖某某签订了《二手房买卖合同》的第二天，廖某某即反悔，要求增加房屋价款，拒绝履行合同义务。此时，后续约定的诸多程序尚未进行，且世华地产要求的中介费已远远超出了中介方实际支出的必要费用，其要求全部�间费用没有事实和法律依据。3、韩文杰在本次房屋买卖履行过程中，作为无过错方，因世华地产的疏忽和廖某某的违约行为，错过了购买房屋的机会，至今仍未购买到房屋。在深圳房价瞬息万变的大背景下，韩文杰因本次事件造成的损失远远大于法院判决的违约金数额。同时，因案外人廖某某申请了再审，韩文杰至今未拿到赔偿款。韩文杰作为守约人，且未有任何过错，在因他方过错的情况下，未如愿买到房屋，也未拿到赔偿款的情况下，却要承担全部的中介费及滞纳金，明显有失公平。一审法院仅以被上诉人单方制作的《居间服务及佣金承诺�》有韩文杰的签字为由，即认定韩文杰要全额支付佣金及迟延履行金，明显没有事实和法律依据。购房者目的是要购买涉案房屋，需要产权人签署合同，而中介公司居间签订的合同因非产权人签署而最终无法实际履行，购房者不得不通过法律途径解除与案外人签订的房地产买卖合同，中介公司的居间工作无法让购房者达到购买涉案房屋的目的，而且造成了韩文杰重大的损失，错过了买房的机会，对购房者而言具重大瑕疵。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。另庭审补充称，一、关于事实部分，双方在签订买卖合同第二天，案外人廖某某即房屋出售方单方违约，中介机构没有履行相关的中介义务。二、韩文杰当庭提交了一份深圳市龙岗区�民法院出具的执行裁定书，该裁定书内容记载本案的执行金额为211320元，不包括利息、延迟履行利息，也不包括韩文杰支付的保全担保费用，韩文杰实际获得赔偿金额为185000元，韩文杰的实际损失未得到有效弥补，结合一审判决中未对中介费用进行处理，也未计算在相关的违约金中，韩文杰认为不应支付相应的中介费用。其他意见与上诉意见一致。世华地产辩称，一、世华地产已尽到合理的审慎义务，不管是从世华地产提交的证据中《二手房买卖合同》的备注条款，还是交易风险提示与声明，抑或是交易双方另案的纠纷判决，即（2015）深龙法民三初字第2092号第8页倒数第5、6行的内容，都充分说明了世华地产履行了自身的审慎告知义务，不存在过错。韩文�对交易情况充分知晓，并在买卖合同及相应文件上签字按手印，自愿承担交易风险，所以，韩文杰的主张及理由不应采纳。二、世华地产已全面履行了居间义务，请法庭注意世华地产提交的证据《居间服务及佣金承诺书》第1段即我方确认居间方已就涉案房产提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2015年11月11日签订了买卖合同及补充协议，韩文杰是基于该确凿的事实情况向世华地产承诺支付相关的佣金，韩文杰在承诺书上的签字及按手印也充分印证了这一点。三、《居间服务及佣金承诺书》是韩文杰真实的意思表示。韩文杰承诺向世华地产支付3万元佣金及迟延履行违约金，应该遵循诚实信用原则，履行其义务。综上，世华地产认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回韩文杰的全部诉讼请求，维持原判。世华地产向一审法院起诉请求：1、韩文杰立即向世华地产支付人民币30000元，以及该款按每日千分之一的标准从涉案房产买卖合同解除之日起，即2016年10月26日计至实际付款之日的迟延履行违约金；2、韩文杰承担本案受理费等诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月3日，经世华地产居间撮合，韩文杰与案外人廖某某就深圳市布吉镇某城7栋507物业达成一致意见，签订了《二手房买卖合同》（合同编号：1534635）（以下简称：合同），对定金支付、剩余房款的支付、款项监管、违约责任等条款做了相应的约定。2015年11月11日的韩文杰签名和盖指摸的《居间服务及佣金承诺书》（以下简称：承诺书），�诺书第2条约定：“我方应向居间方支付居间佣金人民币叁万元（小写：￥30000）、按揭、过户服务费人民币壹仟元（小写：￥1000），并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕，逾期支付的，我方应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金”；第3条约定：“因居间方已促成买卖合同成立，非因居间方原因导致买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，我方仍按本承诺书第一项约定金额向居间方支付佣金”。合同签署当日，韩文杰将托管定金交付给世华地产，世华地产出具了收款收据。案外人廖某某、廖某并依据合同约定于签署合同之日起五日内将房地产证原件交与世华地产。经韩文杰书面催告，案外人仍拒绝履行相关合同义务，故韩文杰起诉至龙岗区人民法院。2015年12月1日，韩文杰廖某某、廖某房屋买卖合同纠纷一案（案号：（2015）深龙法民三初字第2092号）于深圳市龙岗区人民法院开庭审理。12月2日，龙岗区人民法院判决：解除韩文杰于案外人廖某签订的合同、世华地产退还韩文杰定金50000元并且廖某某对此承担连带责任、廖某某向韩文杰支付违约金200000元、驳回韩文杰的其他诉讼请求、驳回廖某的反诉请求。上述判决于深圳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判时生效。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本�中，韩文杰向世华地产出具的2015年11月11日的《居间服务及佣金承诺书》，承诺书第2条约定：“我方应向居间方支付居间佣金人民币叁万元（小写：￥30000）、按揭、过户服务费人民币壹仟元（小写：￥1000），并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕，逾期支付的，我方应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金”；第3条约定：“因居间方已促成买卖合同成立，非因居间方原因导致买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，我方仍按本承诺书第一项约定金额向居间方支付佣金”。该承诺书上有韩文杰签名和捺指摸，而且韩文杰对该承书的签名和捺指摸的真实性予以认可。本院认为，该承诺书韩文杰应当履行，至于韩文杰认为内容不是其本人所写，要求进行鉴定，理由不成立，因为承诺书的内容的书写，即使不是韩文杰所写，但是只要有韩�杰的签名和捺指摸，视为韩文杰对该承诺书的认可。因此韩文杰申请要求进行鉴定，理由不成立，本院不予支持。一审法院判决：一、韩文杰应于本判决生效之日起五日内支付世华地产人民币30000元；二、韩文杰应于本判决生效之日起五日内向世华地产支付上述款项的迟延履行违约金（违约金按每日千分之一的标准自2016年10月26日起计至款项清偿之日止）；三、驳回世华地产的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费550元，因适用简易程序，减半收取275元（世华地产已预交），由韩文杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。二审争议焦点为韩文杰所签署的涉案《居间服务及佣金承诺书》是否合法有效，韩文杰是否应当依据该承诺书向世华地产支付居间佣金人民币3万元。韩文杰虽上诉主张其所签署并按捺指印的涉案《居间服务及佣金承诺书》中的内容系世华地产事后添加，但对此并未提供充分证据予以证实。即便韩文杰的上述主张属实，其作为具备完全民事行为能力的成年人，亦应对其签署承诺书的行�承担相应的法律后果。同时，涉案《居间服务及佣金承诺书》的约定内容并不足以认定为加重韩文杰责任或排除韩文杰主要权利的无效格式条款，因此，该承诺书对韩文杰具有法律约束力。由于世华地产已通过居间服务促成韩文杰与案外人廖某某签订《二手房买卖合同》，韩文杰并无充分证据证实导致涉案房产交易最终未能完成的过错责任在于世华地产，故韩文杰应按照承诺书约定履行佣金支付义务。韩文杰关于世华地产未促成其与卖方签署正式的深圳市房地产买卖合同过户本文、未全部履行居间服务义务，因而无权取得居间报酬的上诉意见，没有充分的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人韩文杰的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人韩文杰负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月二十六日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审�案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。