江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6719号
上诉人（原审被告）北京华联综合超市股份有限公司南京江宁分公司，住所地江苏省南京市江宁区金箔路468号。
负责人彭小海，该分公司总经理。
委托代理人糜泽毅，男，该分公司员工。
被上诉人（原审原告）汪建生，男，1979年10月25日生，汉族。
委托代理人王明，江苏宁法律师事务所律师。
原审被告北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。
法定代表人李翠芳，该公司董事长。
委托代理人糜泽毅，自然情况同上。
上诉人北京华联综合超市股份有限公司南京江宁分公司（以下简称华联江宁分公司）因与被上诉人汪建生、原审被告北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第4542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
汪建生原审诉称，2013年8月，其因拟加盟安徽虾巢餐饮管理有限责任公司需租赁经营场所，于当年9月初与华联江宁分公司洽谈租赁事宜，并于当月23日交纳租赁保证金37960元。2013年9月25日，其合伙人汪茂法与安徽虾巢餐饮管理有限责任公司签订了加盟合同。2013年9月27日，其在华联江宁分公司提供的两份格式合同上签字，合同期限分别是2013年11月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2016年12月31日。2013年10月8日，其进场装修。2013年10月21日，华联江宁分公司通知其因华联公司明年将调整经营规划，原定于出租给其的场地需要留给其他人，要求其停止施工并撤场，后双方多次协商无果。现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除汪建生与华联江宁分公司签订的场地租赁合同；2、华联江宁分公司、华联公司共同赔偿损失614059元。
华联公司、华联江宁分公司原审共同辩称：1、其同意解除双方签订的场地租赁合同，但不同意汪建生主张的解除合同的理由。2、2013年10月21日，因华联公司总部对华联超市江宁店整体规划的设想，为避免承租人的损失，其通知汪建生暂停装修，并主动将租金起算日顺延至2014年2月1日作为补偿，并于2013年12月25日通知汪建生继续履行合同，并未构成根本违约，但汪建生一直拒绝履行合同。3、汪建生自2013年9月29日进场装修至10月21日暂停施工，装修施工不足一个月，但主张的损失却高达614059元，明显过高。4、华联公司应对华联江宁分公司的债务承担补充清偿责任，而非共同责任。
原审法院经审理查明：位于南京市江宁区金箔路468号“中国女人街”项目C区地上一层至地上二层的商业用房由南京富腾房地产开发有限公司（以下简称富腾公司）开发建设，上述商业用房部分由富腾公司办理了房屋所有权证，部分销售给其他业主。2003至2004年期间，富腾公司（丙方）、中国女人街商贸管理有限公司（以下简称中女街公司）（乙方）与陆化等（甲方）上述区域的业主签订了中国女人街委托经营合同书，合同书约定：委托经营期为10年，合同到期后可以续订；乙方有权使用该房屋开展经营活动（引进国内百强商家统一经营），因乙方经营活动产生的一切权利和义务均由乙方享有和承担，与甲方无关；丙方为乙方承担连带保证责任，保证在乙方没有及时履行支付回报义务时，由其代为支付并承担因此引起的一切法律责任。委托经营合同书到期前，中女街公司（乙方）与上述业主（甲方）签订了补充协议，补充协议约定：双方一致同意委托经营合同书期限延长10年，即合同委托经营总期限变更为20年，合同到期后可以续订；对于甲方委托给乙方统一经营管理的商铺，乙方有权进行统一的经营管理，并有权自主决定将房屋出租给北京华联综合超市股份有限公司等任何合法第三人，但甲方与第三人之间没有直接的合同关系。
2006年8月，富腾公司与华联公司就南京市江宁区金箔路468号“中国女人街”项目C区地上一层至地上二层的商业用房签订租赁合同一份，合同约定：总租赁面积13851平方米，其中地上一层为7967平方米，地上二层为5883平方米；租赁期限18年，自免租期期满之次日起算；因承租人以联营、合资、合作、出租柜台或门面等形式使用标的房屋导致的第三人对标的房屋及其辅助场地、广告位和公共条件的使用，视为承租人使用，该第三人不与出租人、产权人、物业管理企业直接发生合同法律关系。
2015年5月29日，中女街公司出具说明一份，说明载明：位于南京市江宁区金箔路468号中国女人街商业项目的C区地上二层部分房产，由我司与业主签订了委托经营管理合同及补充协议，在我司与业主委托管理合同及补充协议约定范围内的房产，我司同意富腾公司将协议约定的上述房产出租给华联公司。
2013年9月23日，汪建生支付华联江宁分公司承租保证金37960元。当月27日，汪建生与华联江宁分公司就北京华联超市江宁店二层52区域（以下简称涉案场地）签订场地租赁合同一份，合同约定的租用面积为577平米，租赁期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日，租金为每月18980元，租金支付方式为先交租金后使用，每月支付一次，租金递增比率为第一年无增长，后两年每年按3%增长。双方一致认可除该份租赁合同外，双方就涉案场地还签订了另外一份合同，另外一份合同除租赁期限为2013年11月1日至2013年12月31日之外，其他内容均同上述租赁合同的内容一致。租赁合同签订后，华联江宁分公司于2013年9月29日将涉案场地交付给汪建生，汪建生于当日对涉案场地进行装修。2013年10月21日，华联江宁分公司通知汪建生停止装修。
2014年1月13日，汪建生、汪茂法以华联江宁分公司为被告向原审法院提起诉讼，本案立案受理后（案号为（2014）江宁商初字第93号），汪建生、汪茂法于2014年10月8日申请撤诉。在该次诉讼过程中，华联江宁分公司将承租保证金37960元退还给汪建生。2014年12月3日，汪建生、汪茂法以华联公司、华联江宁分公司为被告诉至原审法院。庭审中，华联公司、华联江宁分公司辩称汪茂法的主体不适格，经审查，原审法院于2015年6月16日作出民事裁定书，以主体不适格为由驳回了汪茂法的起诉。
华联江宁分公司自认涉案场地由其保管，其已于2015年6月底、7月初将涉案场地的装饰装修物拆除，拆除的物品除厨房设施、定制玻璃和空调在其处存放之外，其余物品已作垃圾处理，空调其不清楚是几台，具体台数以（2014）江宁商初字第93号案件勘验笔录中记载的为准。
原审法院调取了（2014）江宁商初字第93号案件卷宗，但该案卷宗中未发现有勘验笔录。
经原审法院组织现场勘验，原由汪建生进行的装修除门头广告和灯箱外，其余已全部被拆除，涉案场地现已由其他人进行装修。
就华联江宁分公司主张拆除下来在其处存放的厨房设施、定制玻璃和空调，汪建生以上述物品其已无法再利用为由不同意取回，华联江宁分公司以其无法使用为由不同意折价补偿。
本案的争议焦点为因场地租赁合同解除给汪建生造成的各项损失的具体数额。
针对该争议焦点，汪建生提交了以下证据：
证据1：合作协议书、虾巢香辣虾统购物品清单、编号为0001711、0001712的收据各一份，证明其承租涉案场地是为经营虾巢香辣虾餐饮，并为此向安徽虾巢餐饮管理有限责任公司（以下简称虾巢公司）交纳了加盟费100000元、支付了统购物品费用163743元。
证据2：装饰施工合同、安徽乐尔居装饰公司（以下简称乐尔居公司）报价清单、合同终止协议、2013年8月、9月的收据各一份，证明装修损失190000元。
证据3：工程施工合同、建设工程结算书各一份，钱发霞的收条两份，证明监控广播系统布线的损失23514元。
证据4：2013年10月14日汪建生与南京乐丰酒店用品设备经营部签订的合同、编号为4041795的收据一份，证明厨房设备费用34000元。
证据5：2013年10月7日汪茂法与合肥市恒升广告装饰有限公司（以下简称恒升公司）签订的协议书一份，恒升公司收条两份，证明门头广告、灯箱、喷绘的损失50000元。
证据6：钢化玻璃购销合同、钢化玻璃购销终止协议书、编号为266249、266257收据各一份，证明玻璃隔墙的损失15000元。
证据7：编号为358400的收据一份，证明购买空调四台的费用20800元。
证据8：编号为084525的收款收据一份，证明配电设备及主电缆损失6000元。
证据9：2013年10月8日的收条一份，证明其为员工提供住宿支出的房租4000元。
证据10：李平均、王坤的收条各一份，证明涉案场地在其承租之前由江南公社承租，其为清理江南公社遗留在现场的垃圾支出4000元垃圾清理费。
证据11：发票五份、合肥市通用汽车机打发票五份、火车票一份、银联商务签购单一份，证明其为涉案项目进行联系和加盟产生的交通费3000元。
证据12：照片打印件一组、2014年4月3日的开庭笔录、质证笔录各一份、2014年6月18日的开庭笔录一份、2014年7月7日的谈话笔录一份，证明涉案场地现场的实际状况，华联江宁分公司在（2014）江宁商初字第93号案件中对其提交的上述证据的真实性亦予以认可。
华联公司、华联江宁分公司对上述证据的质证意见为：
对证据1的真实性不认可，关联性无法判断。
对证据2的真实性不认可，诉讼之前双方沟通时汪建生自己也认为装修费用过高，在（2014）江宁商初字第93号案件审理过程中，法院曾组织双方进行现场勘验，与汪建生主张的190000元差距巨大，其亦找装修公司进行了现场估价，汪建生方的装修费用大概四五万元。
对证据3的真实性不认可，现场看不到监控广播布线。
对证据4的真实性不予确认。
对证据5的真实性不认可，汪建生确实进行了门头装饰，但费用没有这么高。
对证据6、7、8、9的真实性不认可。
对证据10的真实性不认可，涉案场地汪建生承租之前确实是江南公社承租的，但双方并未约定就江南公社遗留垃圾由哪方负责处理。
对证据11的真实性不认可。
对证据12的真实性认可，但照片不能反映现场的真实状况及汪建生所主张的损失。
在（2014）江宁商初字第93号案件中，华联江宁分公司对证据1-11及证据12中的照片的真实性均予以认可。
就其在（2014）江宁商初字第93号案件与本案中就上述证据的质证意见不一致，华联江宁分公司的解释为：其在（2014）江宁商初字第93号案件中对上述证据的真实性予以认可，属于其对证据真实性的理解有误，且其亦强调了各项费用不合理。
原审法院认为，汪建生与华联江宁分公司就涉案场地签订的场地租赁合同合法有效，现汪建生要求解除与华联江宁分公司就涉案商铺签订的场地租赁合同，华联江宁分公司亦同意解除，原审法院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，交付涉案场地给汪建生使用系华联江宁分公司的主要合同义务。在双方约定的租赁期限内，华联江宁分公司以华联公司将对涉案场地进行调整为由要求汪建生停止装修，系违约行为。现汪建生提出解除场地租赁合同后要求华联江宁分公司赔偿损失，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。
关于损失的具体数额，汪建生主张的装修损失190000元、监控广播系统布线损失23514元、门头广告、灯箱、喷绘损失50000元，提交了合同、付款凭据及终止、结算协议予以证明，就上述证据，华联江宁分公司在（2014）江宁商初字第93号案件中对真实性均予以认可，其在本案中虽对真实性不予认可，但就其前后陈述不一致，华联江宁分公司既未提交证据证明，也未作出合理解释，且上述损失均属于装修损失，华联江宁分公司自行将上述装修拆除，致上述装修损失无法通过司法鉴定予以确认，相应的法律后果应由华联江宁分公司承担，对汪建生主张的上述各项损失，原审法院予以支持。
汪建生主张的厨房设备损失34000元，虽提交了合同、收据，但收据载明的金额为6800元，对汪建生主张的厨房设备损失中的6800元，原审法院予以支持。超出该部分的厨房设备损失，没有依据，原审法院不予支持。汪建生主张合同约定总价款为34000元、合同约定的设备已全部安装在涉案场地，合同虽约定总价款为34000元，但同时约定供货设备详见合同清单，汪建生虽主张合同中约定的设备已全部安装在涉案场地，但既未提交证据证明，也未提交合同清单，且其自认厨房设备安装价款尚未结算，对其关于厨房设备损失为34000元的主张，原审法院不予采纳。
汪建生主张的玻璃隔墙损失15000元，并提交了钢化玻璃购销合同、钢化玻璃购销终止协议书，收据予以证明，对其主张的玻璃隔墙的损失15000元，原审法院予以支持。华联江宁分公司自认玻璃隔墙为定制玻璃、玻璃隔墙在其处保管，现涉案场地租赁合同已解除，对其关于玻璃隔墙应由汪建生取回的抗辩意见，原审法院不予采纳。
汪建生主张四台空调损失20800元，并提交了收款收据一份，华联江宁分公司亦认可拆除下来的空调在其处，但其未明确空调的具体台数，对汪建生主张四台空调的损失20800元，原审法院予以支持。
汪建生主张的配电设备及主电缆损失6000元，虽提交了收款收据一份，但既未提交相应的合同，也未提交证据证明收据中载明的电缆已用于涉案场地，华联公司、华联江宁分公司亦不予认可，对其主张的配电设备及主电缆损失6000元，原审法院不予支持。
汪建生主张加盟费100000元、虾巢香辣虾统购物品费用163743元，虽提交了合作协议书、虾巢香辣虾统购物品清单和收据，但其自认合作协议书尚未解除、统购物品清单上载明的物品尚未发货，其虽主张因涉案场地已停止装修、其无法继续履行加盟合同、损失必然发生，但其在（2014）江宁商初字第93号案件庭审中明确陈述该两项费用其将以虾巢公司为被告提起诉讼以明确具体损失金额，在本案中其亦自认未向虾巢公司主张返还，现其主张华联公司、华联江宁分公司赔偿该两项损失，没有依据，原审法院不予支持。
汪建生主张房屋租金损失4000元，虽提交了收条一份，但既未提交房屋租赁合同，也未举证证明收条上载明的4000元系因涉案场地而支出，其虽主张收条是出租人出具的，但无法明确出租人的姓名，对其关于房屋租金损失4000元的主张，原审法院不予支持。
汪建生主张涉案场地垃圾清理费4000元，虽提交了收条2份，但其自认双方就江南公社遗留垃圾由谁处理并无约定，并自认华联江宁分公司要求其处理、其同意处理，应承担因垃圾清理产生的费用，现其主张华联公司、华联江宁分公司承担垃圾清理费，没有依据，原审法院不予支持。
汪建生主张的交通费3000元，虽提交了发票和签购单，但发票上载明的金额共计为1398.30元，且其中金额为525元、556元的两张发票载明的系餐饮费用，与交通费无关，金额为117元的江苏省旅客运输专用发票载明的始发地、目的地为连云港-
南京，看不出与本案的关联性，汪建生亦未提交证据证明上述费用系因涉案项目而支出，对其主张华联公司、华联江宁分公司赔偿交通费损失3000元的主张，原审法院不予支持。
汪建生以华联江宁分公司系华联公司的分公司为由要求华联公司、华联江宁分公司对其损失承担共同责任，没有法律依据，对其该主张原审法院不予采纳。华联公司关于其应对华联江宁分公司的赔偿责任承担补充清偿责任的抗辩意见，具有法律依据，原审法院予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、汪建生与北京华联综合超市股份有限公司南京江宁分公司就北京华联超市江宁店二层52区域签订的场地租赁合同于判决发生法律效力之日解除；二、北京华联综合超市股份有限公司南京江宁分公司赔偿汪建生各项损失共计306114元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；三、北京华联综合超市股份有限公司对北京华联综合超市股份有限公司南京江宁分公司的上述赔偿责任承担补充清偿责任；四、驳回汪建生的其他诉讼请求。本案原审案件受理费9941元，由汪建生负担4049元，由华联公司、华联江宁分公司负担5892元。
华联江宁分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人华联江宁分公司在通知被上诉人汪建生暂停装修后，主动延长了租金起算日，并通知被上诉人继续装修。双方的租赁合同完全可以继续履行，被上诉人单方面解除了双方租赁合同关系，应自行承担相关的全部经济损失。原审法院要求上诉人赔偿被上诉人306114元的损失不符合事实和法律规定。上诉人场地出租近两年时间无任何租金收入，还要承担如此巨额的赔偿责任，不仅显失公平，也超出了上诉人签订租赁合同时的合理预期。二、关于涉案租赁场地保管问题，双方在2013年9月29日进行了场地交接，此后涉案场地一直由被上诉人占用保管，上诉人也没有自认对涉案场地进行保管，原审法院认定上诉人对涉案场地保管没有依据。三、关于被上诉人装修损失190000元、监控广播损失23514元、门头广告损失50000元、玻璃隔墙损失15000元等，这些费用被上诉人也自认为价格过高，现按照被上诉人主张的金额计算赔偿不符合事实。上诉人虽然自行拆除了场地上的装修，但相关事实有现场勘察笔录、现场图片、视频、原装修预算等，完全可以进行必要的司法鉴定。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决第二项内容，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人汪建生答辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。被上诉人也认为原审判决存在错误，未考虑到其损失，其为涉案租赁房屋投入60万余元的资金，而原审判决仅支持其30万元的主张，造成其重大财产损失，由于其没有足够资金交纳上诉费用而未上诉，因此不再主张，请求二审法院维持原审判决。
原审被告华联公司同意华联江宁分公司的上诉意见。
针对原审法院查明的事实，华联公司、华联江宁分公司持有如下异议：1、原审判决书第5页第三段“华联江宁分公司自认涉案场地由其保管”的内容，其认为，其在原审中并未作出该自认内容；2、华联江宁分公司在2013年12月16日通知汪建生继续进行装修，并且向江建生邮寄了双方的租赁合同，而原审判决遗漏该事实。各方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院二审查明，华联公司及华联江宁分公司在原审法院2015年8月10日调查中，当庭表示涉案场地目前由其保管；二审中，华联江宁分公司陈述，因涉案场地处于空置状态，其在拆除装修前未通知汪建生到场。另，针对华联江宁分公司2013年10月21日通知汪建生停止装修的原因，其解释意见为，因超市经营不好，可能需要对区域进行调整，要求汪建生暂停装修，需要对汪建生的租赁面积、期限做适当调整，但不是让汪建生停止装修，其于2013年12月份多次电话通知汪建生继续装修，并邮寄了案涉租赁合同，2015年3月其确定了调整方案，后期重新进行装修，涉案场地在2015年6、7月份拆除；汪建生称，其在原审中提交的QQ聊天记录、电话录音及其他书面材料，均表示华联江宁分公司要求其不再进行装修，华联江宁分公司所述内容与事实不符。
此节事实，有原审调查笔录、当事人二审陈述等在卷证实。
本院认为，上诉人华联江宁分公司与被上诉人汪建生就涉案场地签订的场地租赁合同合法有效，双方应按约履行。在涉案合同履行过程中，华联江宁分公司于2013年10月21日以涉案场地需要调整为由通知汪建生停止装修，直至2015年3月其才最终确定超市调整方案，表明双方无法按原约定的场范围、租赁期间继续履行合同，故华联江宁分公司主张其仅通知汪建生暂停装修，租赁合同完全可以履行，显然与事实不符，原审法院判决其向汪建生承担违约损失的赔偿责任，具有事实及法律依据。经查明涉案租赁场地处于华联江宁分公司控制之中，且其在拆除汪建生的装修之前，既未取得汪建生的同意，也未对装修现场进行证据保全，导致装修损失无法鉴定，原审法院在此情况下，根据汪建生提供的证据，仅认定装修损失为306114元并无不当，本院对华联江宁分公司主张汪建生装修损失可以鉴定及原审法院认定损失数额过高的意见，均不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费9941元，由上诉人北京华联综合超市股份有限公司南京江宁分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月七日
书 记 员 汪海燕