辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终12772号
上诉人（原审被告）：孙海燕，女，1972年6月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）:沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘阳，女，1970年5月28日出生，汉族，系该公司客服经理。
上诉人孙海燕因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙海燕上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二判项，依法改判上诉人无需交纳、或向被上诉人支付近两年内低于1.6元/月/平方米（包含电梯费）的物业费；2.诉讼受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不能提供物价局批复的收费标准及构成明细，收费没有依据，上诉人可不予履行。物业服务合同不是本人真实意思表示，初次交费存在强制因素，合同合法有效性不足。二、对于业主交纳物业费的义务上诉人愿意依法履行。但同一小区两种待遇，严重违背公平原则。三、上诉人所提被上诉人自2012年7月至2017年8月间在服务方面一直存在诸多问题，有上诉人和其他业主提供的照片材料为证，违约情况至2017年8月方在一审法院督导下有所改善，应负违约责任。
绿建物业公司辩称，同意一审判决。
绿建物业公司向一审法院起诉请求：要求孙海燕给付2013年4月25日至2017年2月28日期间（46个月6天）拖欠的物业费6,206元及电梯费554元，滞纳金3,239元，并由孙海燕承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：孙海燕系位于沈阳市皇姑区崇山西路12-4号1-8-5室（建筑面积为51.67平方米）“崇山华府银座”小区的业主。2011年沈阳绿建物业服务有限公司与辽宁城开维港地产开发有限公司签订《崇山华府前期物业管理服务合同》，合同约定由沈阳绿建物业服务有限公司为该小区提供物业服务，委托管理期限为自第一套住宅交付使用之日起至业主大会成立并与所委托的物业管理单位签订物业管理服务合同为止。《物业管理服务合同》约定公寓物业费每月每平方米按2.6元收取，电梯费每人每月12元。孙海燕未交纳2013年4月25日至2017年2月28日期间的物业服务费。
一审法院认为，沈阳绿建物业服务有限公司与辽宁城开维港地产开发有限公司签订的《崇山华府前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费。绿建物业公司于2017年5月4日向一审法院提起诉讼，共起诉包括孙海燕在内的多名业主，要求交纳物业费及电梯费，以上业主作为此系列案件中的一员，共同接受绿建物业公司提供的物业服务。绿建物业公司自认2014年5月31日前物业费为每月每平方米2.6元。2014年5月31日前绿建物业公司在履行合同义务时，未按约定对小区的公共设施进行维修、养护、管理，其在合同履行过程中存在一定程度的违约行为，导致小区业主没有享受到与收费标准相对等的服务。鉴于绿建物业公司未全面履行合同义务，孙海燕在履行交纳物业服务费的合同义务时有权提出合理抗辩，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，一审法院酌情确定孙海燕2014年5月31日前应支付的物业服务费按合同约定的2.6元/月/平方米的80%即2.08元/月/平方米计算。从2013年4月25日至2014年5月31日期间的物业服务费共计13个月6天，故具体数额为：2.08元/月/平方米*51.67平方米*13个月6天＝1,418元，电梯费158元；从2014年6月1日至2017年2月28日期间的物业服务费共计33个月，故具体数额为：2.6元/月/平方米*51.67平方米*33个月＝4,433元，电梯费396元，共计6,405元。关于绿建物业公司主张滞纳金的请求，鉴于绿建物业公司未按照合同约定全面履行义务，且孙海燕拒交物业费事出有因，故绿建物业公司主张滞纳金请求一审法院不予支持。关于孙海燕其他抗辩主张，因无相关法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、孙海燕于本判决生效之日起立即给付沈阳绿建物业服务有限公司2013年4月25日至2017年2月28日期间拖欠的物业费、电梯费共计6,405元；孙海燕如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费25元（沈阳绿建物业服务有限公司已预交），由孙海燕负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉绿建物业公司与辽宁城开维港地产开发有限公司签订的《崇山华府前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意识表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，该合同对包括孙海燕在内的全体业主均具有约束力。现绿建物业公司对涉案园区提供物业服务，孙海燕理应交纳物业费，故一审判令孙海燕履行交纳物业费的义务并无不当。
关于孙海燕提出的其与绿建物业公司未签订物业服务合同，故绿建物业公司的诉请不应受法律保护的上诉主张，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位即辽宁城开维港地产开发有限公司依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本院对孙海燕的该项上诉主张不予支持。
关于孙海燕提出物业费收费标准不合理，应予调整的上诉主张，本院认为，绿建物业公司已按《前期物业管理服务协议》约定履行了相应义务，孙海燕应按协议约定支付物业费。故对孙海燕的该项上诉主张，本院不予支持。
关于孙海燕提出绿建物业公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、脏乱差等现象，物业服务未达到合同约定标准的上诉主张，本院认为，一方面，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，园区存在的上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，孙海燕不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利；另一方面，一审审法院已根据绿建物业公司提供物业服务的实际情况，并综合考虑物业公司的过错程度等情况，对孙海燕2014年5月31日前应交纳的物业费予以酌减20%。鉴于此，本院对孙海燕的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，孙海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙海燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十二月十八日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。