甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0104民初229号
原告李文科，男，汉族，1972年2月10日出生，上海市新中高级中学教师，住上海市。
委托诉讼代理人：李文丽，女，汉族，1968年2月26日出生，兰州新开源公司职工，住兰州市西固区。系原告李文科之姐。
被告齐菊英，女，汉族，1962年9月6日出生，兰炼油品储运厂退休职工，住兰州市西固区。
委托诉讼代理人：钟佩，女，汉族，1989年11月4日出生，住兰州市西固区。系被告齐菊英之女。
原告李文科与被告齐菊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法由审判员张小敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李文科及其委托诉讼代理人李文丽、被告齐菊英及其委托诉讼代理人钟佩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告齐菊英归还原告李文科位于兰州市西固区先锋路街道山丹街4号第1单元5层501室的房屋；2、追缴房屋使用费用（依据市场价）；3、诉讼费用由败诉方承担。事实与理由：兰州市西固区先锋路街道山丹街4号第1单元5层501室的房屋系原告李文科所有，现由被告齐菊英居住。原告李文科要求现居住人齐菊英搬出房屋，将房屋归还房主。2002年前后，原告与现居住人齐菊英达成购房意向，收取了房款40000余元。后本人后悔，每年要求被告齐菊英归还房屋，甚至打过110请求解决。现原告要求撤销该购房意向，40000余元冲抵2002年至今的部分房屋使用费，请法院裁决。
被告辩称，1、该房的由来系被告合法购买。2002年，经原告的姐姐李君丽介绍，原告李文科自愿将该房以43000元卖与被告齐菊英，并于2002年3月25日签订了《住房转让及委托协议书》，当时该房的产权只有70%。当天，被告齐菊英将43000元现金交给了李文科的姐姐李君丽，李君丽出具了收条。自2002年3月入住该房以来，所有的水电等费用都是齐菊英交纳的。2007年，被告交纳了该房屋剩余30%的购房款3361元，被告已将合同的事项全部履行完毕。2、原告违背公平诚信原则。双方签订《住房转让及委托协议书》后，从房票、产权发票及住房钥匙均交给齐菊英之日起，原告李文科不再拥有该住房的任何权利。3、原告的诉讼已过了诉讼时效。被告自2002年3月25日签订协议付清房款，已善意取得该房屋，并已实际居住并使用了15年。原告认为自己的权益受到侵害，应当在有效期内提起诉讼。4、被告系兰炼退休工人，丈夫去世多年，身体不好，靠微薄的退休收入供养孩子上学，生活困难。涉案房屋是被告唯一的住房，不能因为原告的后悔导致被告流离失所。5、要求法院判决涉案房屋归被告所有，原告配合办理过户手续。综上，请求驳回原告所有的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的房屋产权证，被告认为该房产证的取得过程不合法，经审查，该产权证真实、合法，与本案有关联性，能够证明涉案房屋登记在原告名下，予以采信。对于被告提交的第1份证据《住房转让及委托协议书》，原告对真实性有异议，但该份证据与本院向原告之姐李君丽调取的询问笔录能够相互印证，也与原告在起诉状中诉称的内容相一致，故本院予以采信；对于被告提交的第2份证据购房交款单复印件，被告认为能证明是其缴纳的房款，故对该份证据予以采信；对被告提交的第3份证据兰州炼油职工家属住宅分配凭证，原告对真实性无异议，予以采信；对被告提交的第5份证据收据，原告之姐李君丽认可收到该房款的事实，故予以采信；对被告提供的第6-9份证据，原告对真实性未提出异议，但认为仅能证明房屋的使用者是齐菊英，经审查该4份证据的原件由被告持有，能够证明被告承担涉案房屋物业费等相关费用的事实；对被告提供的第10份证据，原告认为证明房主就是其本人，该份证据能够反映涉案房屋的实际情况，本院予以采信。对于本院依职权向李继陆、李君丽制作的《询问笔录》，原告认为没有授权李君丽卖房、也没有收到过钱，经审查该两份证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李君丽与原告李文科系姐弟关系，与被告齐菊英系同事关系。坐落于兰炼家属区三角院1921栋1单元5楼1号的住房原系兰州炼油化工总厂分配给原告李文科的住房。2002年3月25日，原告李文科因工作变动搬至上海居住，有卖房的意向，李君丽便以李文科委托代理人的身份，与被告齐菊英在双方上班的单位签订了《住房转让及委托协议书》，双方约定：李文科愿将自己在兰炼家属区三角院1921栋1单元5楼1号的住房有偿转让给齐菊英，齐菊英一次性支付李文科转让金43000元。双方还约定，由于目前兰炼的房产部门尚未发放该住房的产权证，为此先将该住房的房票交齐菊英，以便凭此房票办理领取该住房的产权证；由于此房尚不能在二级市场交易，因此一旦此房可以上市过户，委托齐菊英女士全权办理该房的产权过户手续，李文科将不再介入此过程中；在交易中发生的一切费用由齐菊英承担，该住房的升值或降值金额全部由齐菊英女士全权受益或承担。合同签订当日，李君丽收到被告齐菊英支付的购房款43000元，并出具了收条。随后，李君丽将涉案房屋的房票即《兰州炼油职工家属住宅分配凭证》和购房交款单交付给了齐菊英，齐菊英在住房转让及委托协议书的“接收方”后面签了字，李君丽及齐菊英的朋友李继陆在“双方证明人”后面签了字。协议签订后，被告齐菊英对涉案房屋进行了装修并一直居住至今。在居住期间，被告齐菊英承担了涉案房屋的物业费、电话费等费用。2007年8月3日，因办理房产证需要，被告齐菊英曾以原告李文科的名义向兰福房地产开发公司交纳相关费用3361元。2014年，涉案房屋的房产证办理完毕，房屋仍登记在原告李文科名下，地址为兰州市西固区先锋路街道山丹街4号第1单元5层501室。现原告李文科要求被告齐菊英返还房屋，引发本案诉争。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点为：1、原告之姐李君丽与被告齐菊英签订的住房转让及委托协议书是否合法有效？2、原告李文科的起诉是否超过诉讼时效？首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，李君丽与原告李文科系姐弟关系，在被告齐菊英与李君丽签订住房转让及委托协议书时，李君丽向被告齐菊英交付了房票、购房交款单复印件以及房屋，故齐菊英有足够的理由相信李君丽与其签订房屋转让协议是有代理权的。因此，即使李君丽没有李文科的授权与齐菊英签订房屋转让协议，该代理行为仍然有效。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。原告李文科在诉状中称“2002年前后本人与现居住人齐菊英私下签订购房意向，收取4万余元房款，后本人后悔…”，但其在庭审中不认可自己知道其姐李君丽卖房的事实，亦不认可收到43000元房款的事实，对此前后矛盾的说法，原告李文科并无合理的解释。结合原告的起诉状及本院依职权向李君丽调取的询问笔录，应当推定李君丽向原告李文科给付了43000元的房款。原告之姐李君丽与被告齐菊英的房屋买卖行为发生在2002年，距今已近15年，但原告李文科在庭审中并未提供证据证明其不知晓以及否认李君丽卖房的相关证据，也未提交要求被告齐菊英返还房屋的证据，据此应当视为原告李文科同意李君丽将涉案房屋卖与齐菊英的行为。第三，我国相关法律法规规定了国家实行房屋所有权登记制度，但并未规定房屋买卖合同只有在登记后才能生效。李君丽与被告齐菊英签订的房屋转让协议，原告李文科并未明确提出异议，应该系双方真实的意思表示，自签订时即成立生效。涉案房屋的所有权在后来办理产权证时虽登记在原告李文科名下，但并不影响李君丽与齐菊英签订的住房转让及委托协议书为合法有效的合同。对于被告齐菊英辩称原告的起诉已超过诉讼时效的答辩意见，因原告要求被告返还房屋的请求系物权请求权，不适用诉讼时效的相关规定，故不予采纳。对于被告要求法院判决涉案房屋归被告所有，原告配合办理过户手续的答辩意见，被告未提出明确的反诉，被告可另行起诉。
综上所述，被告齐菊英已支付了房屋全部价款，并且实际占有、使用所诉争房屋长达15年之久，原告李文科不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人。涉案房屋虽登记在原告李文科名下，但被告基于生效的房屋转让协议而占有该房屋，故对于原告李文科请求被告齐菊英返还房屋的诉请，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李文科的诉讼请求。
案件受理费2150元，由原告李文科负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于兰州市中级人民法院。
审判员 张小敏
二〇一七年三月六日
书记员 侯沛含
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。