河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第3221号
原告：�山市路北区金福大酒店。住所地：唐山市路北区站前路临街商业楼。
法定代表人：马丽萍，该公司经理。
委托代理人：郝兵，河北杰大律师事务所律师。
被告：河北乐创酒店管理有限公司。住所地：保定市建华大街***号。
法定代表人：贾超，该公司总经理。
委托代理人：李晓炜，河北方圆律师事务所律师。
委托代理人：赵鹏。系该公司员工。
原告唐山市路北区金福大酒店与被告河北乐创酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法组成由审判员李春英担任审判长，代理审判员李维、沈晓宁参加的合议庭审理本案。于2015年8月19日和2015年9月17日两次公开开庭进行了审理，原告唐山市路北区金福大酒店法定代表人马丽萍、委托代理人郝兵，被告河北乐创酒店管理有限公司委托代理人李晓炜、赵鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐山市路北区金福大酒店诉称：原被告双方2014年8月17日签订“协议书”，约定把原告金福大酒店的住宿房间交给被告承包使用，年使用费为一百四十万元，每两年递增百分之五，提前两个月交付下一年度使用费，还约定违约金数额为一百万元。协议签订后，双方开始履行协议。今年初原告发现未经原告许可，被告擅自拆除了第四层住宿房间的设施。到2015年6月17日，原告找到被告要求支付下一年度房租，但被告以各种理由拒绝，为此原告将被告诉至法院，请求法院判令被告立即给付原告2015年8月17日至2016年8月16日的租金140万元，并将第四层房间恢复原状，支付违约金100万元并承担本案的诉讼费用。后庭审中原告提出因原被告双方协议约定的住宿房间交给被告承包使用时，被告要求继续使用�告的对外客服电话234×××7，但至今被告欠费达32336.39元，故增加诉讼请求要求被告支付租赁酒店期间电话费3****.39元。
被告河北乐创酒店管理有限公司辩称：一，合同约定的装修期2个月即2014年8月17日至10月16日，按照惯例单列明装饰装修期限的免除租金，本合同实际期限是2014年10月17日计算，提前两个月交付下一年度租金费用应在2014年8月17日开始，原告起诉时被告不存在违约。二、原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。三、被告对第四层房间进行的装饰装修实际增添了设施，并未改变主体结构，装饰装修是被告的权利四、原告增加诉请与本案是两个不同的法律关系，不应合并审理，且拖欠的电话费用原告并未向电信公司支付，原告未垫付该费用，故原告增加诉请不应得到支持。
经审理查明：2014年8月17日，原告唐山市路北区金福大酒店（�方）与被告河北乐创酒店管理有限公司（乙方）签订协议书，协议书约定：第一条乙方承包甲方坐落于唐山市路北区站前路金福大酒店，使用期为壹拾年，自2014年8月17日至2024年8月16日，其中装修期两个月。第二条年度使用费为人民币壹佰肆拾万元整，每两年递增百分之五，提前2个月交付下壹年度的使用费，甲方三个门脸2015年底前到期后租给乙方，价格为18万元（2万、11万、5万），租期和涨幅与主体一样，乙方向甲方交纳押金伍拾万元，签约后两个月付贰拾万元，半年内再付叁拾万元。第三条乙方使用期间，经甲方同意在不改变房屋主体结构、房间结构的情况下，乙方可以对承包场所进行改造、装修，但改造装修后的产权，协议终止后无条件归甲方所有，甲方不得因乙方改造而增加使用费，协议到期、解除或者终止，乙方不得向甲方索要改造、装修支出的费用，�将场所、设施及改造部分完好的交还甲方（详见照片、录像、交接清单），乙方使用期间，甲方随时可以对其场所进行装修，使用权归乙方。第四条签约时甲方交付的房屋及设施处于正常使用状态（详见照片、录像、交接清单），承包期间乙方负责房屋及设施的日常维护保养，本协议终止履行时，乙方对所使用的房屋及设施必须正常使用状态交还，乙方使用期间合同解除或承包到期应及时办理交接手续，逾期不办，乙方添置的设施、设备等无偿归甲方所有，未经甲方书面同意，乙方不得对本协议下的标的进行转包、转借、改变用途或者以合作等形式的转租或变相转租。第十条违约责任，协议签订后，甲乙双方必须严格按协议执行，否则违约方应向守约方支付违约金100万元，如守约方实际损失超过100万元，由违约方承担守约方的全部经济损失。第十三条、甲乙双方�款收据可作为本协议的一部分。本协议一式两份，双方签字生效。
另查明，庭审中原告唐山市路北区金福大酒店增加诉讼请求，要求被告支付租赁酒店期间电话费3****.39元，原告称对外客服电话234×××7是原告将酒店住宿房间交给被告承包使用时一并交给被告使用的，被告承包酒店住宿房间前该电话费一直由马丽萍进行交费。被告亦认可其在承包原告金福大酒店时使用过登记在马丽萍名下的对外客服电话234×××7，使用两个月后就不再用了，重新申请了号码。
再查明，被告于2015年10月19日将房租款140万元给付原告，原告亦认可此事实。
以上事实，有原被告陈述、原被告提供并经法庭质证的协议书、电话欠费网页截图、照片、电子银行回单等证据予以证实。
本院认为，唐山市路北区金福大酒店与被告河北乐创酒店管理有限公司于2014年8月17日签订的房屋租赁协议书系当事人真实意思表示，原被告双方约定该协议签字生效，即2014年8月17日起该房屋租赁协议书对双方当事人产生约束力，各方均应按照合同约定履行义务。根据协议书约定被告承包原告金福大酒店使用期为十年，自2014年8月17日至2024年8月16日，其中装修期两个月，年度使用费为140万元，提前2个月交付下一年度使用费，故被告应于2015年6月17日交付第二年度即2015年8月17日至2016年8月16日的房屋租赁费用140万元，而被告并未在约定的时间向原告支付租赁费用，已构成违约。庭审中被告辩称2014年8月17日双方签订的租赁协议，按照惯例单列明装饰装修期限的免除租金，即装修期自2014年8月17日至2014年10月16日，该期间原告不应计收被告租金，房屋实际使用期限应自2014年10月17日开始计算，房租亦应在该日期开始计收，双方约定提前两个月交付下一年度租金费用140万元，即应在2014年8月17日被告向原告支付该租赁费。因双方在合同中未对装修期两个月不计收租金作出明确约定，被告也未能提供相关的证据证明其辩解成立，故本院对被告的该项辩解不予采信。审理中被告已于2015年10月19日向原告给付140万元房租费的事实本院予以确认，不再另行作出判决。庭审中被告辩称原告主张的违约金过高，请求法院予以调整，因原告未能举证证明被告违约给其造成的具体损失，而违约金的性质坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅，故本院根据原被告双方之间租赁协议的实际履行情况依照公平和诚实信用原则，违约金酌情支持114000元。庭审中原告要求将第四层住宿房间恢复原状，但未能提供其将第四层住宿房间交付给被告使用前的照片、录像及交接清单等，不能举证证明被告装修前的房屋状态，而被告辩称其对第四层房间进�的装饰装修并未改变主体结构及房间结构，根据民诉法谁主张谁举证的相关规定，该诉请本院不予支持。庭审中原告提交证据证明登记在原告法定代表人马丽萍名下的对外客服电话234×××7在交付租赁房屋时一并交给被告使用，被告在庭审中亦承认其在租赁原告酒店后曾使用该对外客服电话234×××7，根据原告提供的证据显示，该客服电话自2014年9月至原告起诉之日一直处于使用状态，而该期间恰恰在被告经营期间内，被告在未通知原告的情况下，将该客服电话暂停使用，导致该号码一直欠费，被告对该欠费一直未进行处理也未通知马丽萍进行销号，本院依据公平原则谁使用谁付费，被告对于电话费3****.39元的产生应承担责任。对于原告唐山市路北区金福大酒店的其他诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一�一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告河北乐创酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告唐山市路北区金福大酒店违约金114000元。
二、被告河北乐创酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告唐山市路北区金福大酒店支付租赁酒店期间电话费3****.39元。
三、驳回原告唐山市路北区金福大酒店的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26259元，由被告河北乐创酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 李春英
代理审判员 沈晓宁
代理审判员 李 维
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 邱子涵