福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终3003号上诉人（一审被告）：蒋启雄，男，1972年10月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郑少芬，北京中银（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俐，北京中银（福州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中国人民解放军73897部队，住所地福建省闽侯县荆溪镇关东村。负责人：郭申，营长。委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。一审第三人：林承富，男，1963年11月9日出生，汉族，住湖南省邵阳市新宁县。一审第三人：福州三禾园林景观工程有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平东路100号东方高尔夫花园二期3号楼05店面。法定代表人：程欢，董事长。委托诉讼代理人：邓允，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈丽珍，女，该公司员工。一审第三人：邱祥灵，男，1969年10月20日出生，汉族，住福建省福州市。上诉人蒋启雄因与被上诉人中国人民解放军73897部队（以下简称“73897部队”），一审第三人林承富、福州三禾园林景观工程有限公司（以下简称“三禾公司”）、邱祥灵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋启雄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回73897部队的诉讼请求。事实和理由：1.73897部队提供的《军队房地产租赁合同》为复印件，一审法院在没有其他证据佐证的情况下，因73897部队和蒋启雄曾存在事实上的租赁关系，确认该复印件载明的内容属实，认定事实不清。2.73897部队提交的询问笔录中，邱祥灵确认2012年后蒋启雄退出租赁关系。蒋启雄提供的证据足以证明，2012年2月3日73897部队发函蒋启雄通知解除租赁关系；2012年2月6日73897部队向各实际承租人发函通知已经与蒋启雄终止租赁合同、承租户应停止向蒋启雄缴纳房租。（2015）榕民终字第3512号生效民事判决，也认定73897部队2012年2月3日发函后，蒋启雄已退出租赁。可见，此后蒋启雄并非房屋承租人，没有参与租赁房屋的管理。一审法院仍因蒋启雄未提交租金缴纳凭证判决蒋启雄退还房屋并支付租金，明显缺乏事实与法律依据。73897部队辩称：1.73897部队因《军队房地产租赁合同》原件遗失才提供复印件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条规定，一审法院确认该复印件所载内容属实，可以作为认定案件事实的根据，于法有据。蒋启雄在其诉林庆标等合伙纠纷一案[（2015）鼓民初字第173号]中，已将本案《军队房地产租赁合同》作为证据提交给法院，73897部队一审时申请调取该案卷进行核查，一审法院认为无需调取即可对该合同真实性予以确认就没有调取。2.租赁合同到期后转为不定期租赁，73897部队可随时解除合同。73897部队诉请解除合同，法院将起诉状副本送达蒋启雄，视为在合理期限前发出解除合同的通知，且本案立案至一审判决，长达一年半之久，远超所谓合理期限。蒋启雄2016年1月1日起拒交租金，拖欠租金一年多，根据双方合同约定可以解除合同。军队和武警部队全面停止有偿服务，众所周知，有关文件73897部队客观上不能作为证据提供，但一审中已提交法官查看。这符合不可抗力和合同约定的“国家和军队政策法规重大调整”情形。因此，一审判决解除租赁合同，有合同和法律依据，是正确的。三禾公司述称：一审判决后，三禾公司已腾空二楼房屋并返还给73897部队。邱祥灵述称：1.2012年2月3日，因蒋启雄未履行租金缴纳义务，73897部队向蒋启雄发出解除租赁的通知函，蒋启雄对此无异议退出租赁，并于2012年3月向73897部队缴纳解除之前的租金。2012年2月26日，73897部队向邱祥灵发出通知，告知已终止与蒋启雄的租赁合同，承诺继续将房屋租赁给邱祥灵、与邱祥灵签订合同，并要求邱祥灵将租金缴纳至73897部队。此后，邱祥灵将租金支付至73897部队。73897部队2012年2月26日发出的通知构成要约，邱祥灵支付租金构成承诺，双方形成合法的租赁关系。2.双方2012年2月26日起至今长达多年时间仍未签订租赁合同，形成不定期租赁。73897部队至今未向邱祥灵发出解除通知，邱祥灵仍是合法承租人，73897部队无权要求邱祥灵腾空租赁房屋。3.一审法院立案至判决，长达一年半时间，严重违反程序，应裁定撤销一审判决，发回重审。林承富未作陈述。73897部队向一审法院起诉请求：1.解除73897部队、蒋启雄于2009年2月2日签订的《军队房地产租赁合同》;2.判令蒋启雄和林承富、三禾公司、邱祥灵将承租的坐落在福建省福州市鼓楼区的房屋移交给73897部队；3.判令蒋启雄支付计至2016年7月1日止拖欠的租金356908元，以后的租金继续按月36771元继续计至交付租赁房屋止。一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区建筑面积1751.7平方米的四层房屋，系73897部队所建，其竣工验收日期为2009年1月16日。73897部队持落款为2009年2月2日的《军队房地产租赁合同》复印件等证据，要求解除、收房并要求蒋启雄支付租金。该合同复印件载明：73897部队将坐落于福建省福州市鼓楼区的房屋建筑面积1751平方米，出租给蒋启雄使用，租赁用途为酒店，租赁期限自2009年2月2日至2012年2月2日，年租金为441252元，蒋启雄于每月前三日内向73897部队交纳。该合同复印件第九条第（一）款载明：“73897部队因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，应出具书面通知。蒋启雄应当自接到73897部队通知之日起半个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属73897部队的全部财产交还给73897部队，73897部队按蒋启雄实际使用时间计收租金。”第十一条第（二）款载明：蒋启雄逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，73897部队按滞交总额千分之三加收违约金；逾期30日，73897部队有权解除本合同并收回按本合同约定属于73897部队的全部财产。蒋启雄提交2010年10月8日蒋启雄与邱祥灵的《租赁合同》原件一份，约定蒋启雄将位于福州市鼓楼区维修站房屋一至四楼房产出租给邱祥灵，租赁期限自2010年11月1日至2013年10月31日，房屋月租金为每月40000元（前三个月租金按35000元计），每月5日前将当月租金缴纳给蒋启雄。蒋启雄提交2010年10月8日蒋启雄与邱祥灵的《补充协议》原件一份，约定合同暂签到2024年2月2日，若无物品损坏，2024年2月2日后若继续签订合同，优先考虑邱祥灵的需要。蒋启雄提交73897部队于2010年10月29日出具的《证明》原件一份，载明“位于福州市鼓楼区维修站房屋产权属我部所有，非违章建筑，我部同意蒋启雄与邱祥灵签订租赁协议，作为汽车租赁洗车美容或其他合法经营点，请有关部门给予支持”。三禾公司与邱祥灵于2010年10月9日签订《房屋租赁合同》，邱祥灵将位于福州市鼓楼区梅峰支路6号73897部队维修站二层店面出租给三禾公司，租期自2010年10月16日至2015年10月15日，月租金13000元。三禾公司每月均按约向邱祥灵交纳租金至今。另根据73897部队提供的缴纳租金的统计表，73897部队收到的租金情况如下：2009年2月10日，50000元；2009年7月6日，50000元；2009年12月31日10000元；2010年1月27日35000元；共计110000元。2010年9月15日50000元；2010年10月8日20000元；2010年10月21日28840元；2010年10月29日80000元、30000元；2010年11月4日100000元；2010年11月10日90000元、3000元；2010年12月21日50000元、20000元；共计506840元。2011年4月15日30000元；2011年7月7日146400元；2011年5月5日50000元；2011年6月29日70000元；2011年9月29日35000元；2011年12月15日50000元；共计381400元。2012年1月13日71400元；2012年3月31日35700元；2012年3月31日71400元；2012年4月至8月收到6笔35700元，共214200元；2012年9月至12月收到3笔37000元，1笔35000元，共146000元；共计538700元。2013年1月至12月，2014年1月至12月，每月均收到37000元，共计888000元。2015年1月至12月共收到454000元。上述73897部队自认收到的款项为：2878940元。73897部队提供的（2015）榕民终字第3512号2015年9月24日的询问笔录，载明邱祥灵自述“2012年部队发函后，蒋启雄就退出租赁关系，后面是部队直接租给我，与蒋启雄没有关系，租金都是我交的。一楼到四楼都是我租赁，但三楼、四楼是蒋启雄与宾馆签订了九年的合同”。根据73897部队陈述和上述查明的事实，现讼争房屋的二楼由三禾公司承租，三楼和四楼由林承富承租，一楼由邱祥灵承租。一审法院认为：本案争议焦点为73897部队与蒋启雄之间的租赁关系及租金缴纳情况。对此一审法院分析如下：其一，虽然73897部队仅提供《军队房地产租赁合同》的复印件，蒋启雄虽提出异议，但并无相反的证据予以否定该租赁合同的真实性。结合蒋启雄实际承租讼争房屋并将讼争房屋转租的事实，一审法院确认《军队房地产租赁合同》复印件所载内容属实。其二，该《军队房地产租赁合同》于2012年2月2日到期。蒋启雄认为双方还有签订其他租赁合同，其负有举证责任而未提供相关租赁合同的证据；故本案并无相关证据证明73897部队、蒋启雄于2012年2月2日到期之后仍然签订有租赁合同或结算退租。因此，相关租金条款应延续《军队房地产租赁合同》所约定的年租金441252元的标准，即36771元/月的标准。其三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。蒋启雄系缴纳租金一方，缴纳租金属于积极的、客观存在的事实，故蒋启雄负有举证责任。但蒋启雄未提交全部的缴纳租金情况的证据，故一审法院以73897部队的自认为准。73897部队主张的租金总额扣除自认已支付的2878940元，至2016年7月1日，蒋启雄所欠租金为356908元。其四，73897部队主张解除租赁合同，但根据《军队房地产租赁合同》的约定，租赁合同于2012年2月2日到期，73897部队与蒋启雄在此之后形成不定期租赁关系，73897部队有权随时解除双方的不定期租赁关系。即使按照蒋启雄所述，双方另有《空余营房租赁合同》约定了15年租期，但因军队政策法规的变化73897部队主张收回讼争房屋，符合不可抗力之相关规定，且蒋启雄未按期缴纳租金，已构成违约，应承担违约责任，73897部队亦可以违约之事由要求解除与蒋启雄的租赁关系。故根据73897部队的诉请，73897部队与蒋启雄之间的租赁关系应予以解除。其五，关于73897部队第二项诉讼请求，因73897部队与蒋启雄的租赁关系已经结束，故蒋启雄及林承富、三禾公司、邱祥灵均应配合将讼争房屋退还73897部队，73897部队第二项诉讼请求一审法院予以支持。而对于第三项诉请，2016年7月2日之后的租金或占用费标准参照36771元/月的标准支付。综上，林承富、邱祥灵经一审法院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国人民解放军73897部队与蒋启雄之间的租赁关系；二、蒋启雄、林承富、福州三禾园林景观工程有限公司、邱祥灵于本判决生效之日起六十日内将坐落于福州市鼓楼区四层1751.7平方米的房屋腾空退还给73897部队中国人民解放军73897部队；三、蒋启雄于本判决生效之日起十日内向73897部队中国人民解放军73897部队支付未缴的租金或占用费（至2016年7月1日为356908元，2016年7月2日之后以36771元/月的标准缴纳至实际搬离时止）；四、驳回中国人民解放军73897部队的其他诉讼请求。二审中，蒋启雄围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：73897部队一审提供的《军队房地产租赁合同》虽未有原件核对，但蒋启雄对该证据的真实性并无异议，且本院（2015）榕民终字第3512号民事判决也对2009年2月2日蒋启雄与73897部队签订该合同的事实予以认定。因此，一审法院采纳《军队房地产租赁合同》作为认定事实的依据，符合法律规定。本院对一审查明的事实予以确认。根据蒋启雄二审中提供的73897部队于2012年2月3日向蒋启雄发出的《关于终止城区店面房租赁合同事（函）》、2012年2月16日向各承租户发出的《通知》、本院2016年4月29日作出的（2015）榕民终字第3512号生效民事判决等证据，本院另查明：2012年2月3日，73897部队以蒋启雄拖欠120000元房租、擅自转租、私自改建构成违约为由，发函蒋启雄终止租赁合同。2012年2月16日，73897部队通知各承租户，自2012年2月1日起不得再向蒋启雄交纳房租，73897部队将重新与承租户签订暂时租赁协议或沿用先前租赁协议，房租定期存入部队指定账户。2012年3月1日、2012年3月3日，蒋启雄分别向73897部队转账35700元、71400元，此后未见蒋启雄向73897部队交款记录。2012年4月、5月、6月的每月租金35700元由邱祥灵向73897部队交纳。二审中，73897部队确认已收回讼争梅峰路6号一至四层房屋，73897部队只要求主张至2017年12月25日止的租金或房屋占用费。本院认为，本案争议焦点主要在于2012年73897部队发函后，蒋启雄与73897部队之间是否还存在租赁关系。2012年2月，73897部队向蒋启雄发函要求终止租赁合同并通知各承租人不得再向蒋启雄交纳房租。2012年3月，蒋启雄在向73897部队107100元（与73897部队函中主张蒋启雄拖欠12万元租金的金额相差不多）后，未再向73897部队交款。2012年4月至6月的租金由邱祥灵直接向73897部队交纳。邱祥灵无论在另案还是本案中都主张2012年73897部队发函后，蒋启雄就退出租赁关系，73897部队直接租给邱祥灵，与蒋启雄没有关系，租金都是邱祥灵交的。三禾公司也是向邱祥灵承租二层房屋和支付租金。综合上述事实，本院认为，蒋启雄主张2012年73897部队发函后其就退出租赁关系，具有高度可能性。本院（2015）榕民终字第3512号生效民事判决也认定2012年2月73897部队发函后蒋启雄已退出租赁。因此，本案认定2012年73897部队发函后，蒋启雄与73897部队已终止租赁关系，由邱祥灵与73897部队建立实际租赁关系。73897部队诉请蒋启雄退还租赁房屋并支付租金或房屋占用费，没有事实和法律依据，予以驳回。至于拖欠的租金或房屋占用费，73897部队本案中并未诉请邱祥灵承担，本案不予审理，73897部队与邱祥灵可另行处理。综上，蒋启雄的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初8180号民事判决第二项为“林承富、福州三禾园林景观工程有限公司、邱祥灵将坐落于福州市鼓楼区四层1751.7平方米的房屋腾空退还给中国人民解放军73897部队（已履行）”；二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初8180号民事判决第一项、第三项、第四项；三、驳回中国人民解放军73897部队的其他诉讼请求。一审案件受理费19919元，由林承富、福州三禾园林景观工程有限公司、邱祥灵共同负担；一审公告费560元，由林承富、邱祥灵负担；二审案件受理费19919元，由中国人民解放军73897部队负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 李文颖审 判 员 陈 嘉二〇一八年五月十四日法官助理 雷 敏书 记 员 吴 超