安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1226民初3674号原告：谢振孝，男，1978年04月15日出生，汉族，住安徽省颍上县，原告：黄燕（谢振孝之妻），女，1980年07月16日出生，汉族，住址同上，被告：颍上县青城房地产有限公司，住所地安徽省颍上县管仲城市花园60号4单元108室，营业执照注册号341226000000332（1-1）。法定代表人：汤玉杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙斌，安徽天禾（宣城）律师事务所律师。原告谢振孝、黄燕与被告颍上县青城房地产有限公司（以下简称青城公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢振孝、黄燕到庭参加诉讼，被告青城公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。因青城公司涉及的同类案件及人数较多，本案于2016年10月18日裁定中止诉讼。本案现已审理终结。原告谢振孝、黄燕向本院提出诉讼请求：1.依法判令青城公司及时按合同规定支付谢振孝、黄燕从2015年12月30日至2016年7月30日违约金29532.384元；2.本案诉讼费由青城公司负担。事实和理由：谢振孝、黄燕与青城公司在2015年6月8日签订房买卖合同一份，谢振孝、黄燕购买青城公司的绿都CBD房屋，合同约定如青城公司违约，按总房款每日万分之一支付违约金。谢振孝、黄燕按合同规定支付了购房款1406304元。青城公司拒不按合同约定交付房屋，也不支付违约金。为此，谢振孝、黄燕请求人民法院支持其诉讼请求。诉讼期间，谢振孝、黄燕变更诉讼请求为：青城公司按约支付逾期交房违约金（按总房款每日万分之二计算至检验合格之日止）。原告谢振孝、黄燕围绕诉讼请求依法提交了身份证、结婚证、商品房买卖合同、付款收据等证据，被告青城公司未到庭予以质证。对原告谢振孝、黄燕提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：青城公司系房地产开发企业，以出让方式取得位于颍上县政务北路与××路交界处，编号为08-13的地块的土地使用权，规划用途为商住。经批准，青城公司在上述地块上建设商品房，定名绿都CBD。2015年6月8日，青城公司将绿都CBD第7幢117/217号房（用途为商业）出售给谢振孝、黄燕，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定建筑面积共97.66平方米，合同价款为1406304元。该合同对双方当事人的权利义务进行了约定，其中合同第八条对交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.该商品房验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付清的千分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金；合同对计价方式与付款等内容进行了约定。合同签订后，谢振孝、黄燕按照合同约定支付了购房款，青城公司出具了相应的收款收据。交房期限届满后，青城公司未能依照合同约定向谢振孝、黄燕交付房屋。一审法庭辩论终结前，青城公司未能提供涉案房屋的《工程竣工验收报告》。本院认为：（一）关于涉案房屋是否具备交付条件。谢振孝、黄燕与青城公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人对合同有效均不持异议，属合法有效合同，对双方具有法律约束力。双方当事人在合同中约定的房屋交付条件是“商品房经验收合格”，根据有关规定，商品房买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，青城公司在一审法庭辩论终结前未能提供《工程竣工验收报告》，应由其承担不利后果。谢振孝、黄燕按照合同约定交付了购房款，履行了自己的合同义务；但青城公司在合同约定的交付期限届满后，未能依约交付“经验收合格”的房屋，其履行合同不符合约定，构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，在涉案房屋尚未经验收合格的情况下，人民法院现阶段不能判决青城公司将未经验收合格的房屋交付给谢振孝、黄燕使用，但青城公司应严格按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，承担继续履行合同的违约责任。（二）青城公司是否支付逾期交房违约金。按照双方合同的约定，青城公司未按期交付经验收合格的房屋，构成违约，应当支付逾期交房违约金。谢振孝、黄燕主张逾期期限应从合同约定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格时止,符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。按照双方合同约定，逾期交房违约金的计算方法以谢振孝、黄燕已交付的购房款数额为基数，按照每日万分之二的标准，从合同约定的最后交付期限的第二天起计算至房屋经验收合格时止。青城公司提出对同地段同时期的房屋租金进行司法鉴定评估以确定逾期违约金的计算标准，因双方在合同中已经约定违约金的计算方法，其鉴定事项对证明待证事实无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款的规定，本院不予准许。（三）违约金应否过高。青城公司书面辩称违约金过高应予调整的意见，因衡量违约金是否过高应该综合考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。本案是因青城公司违约所致，其应承担全部过错责任，就涉案合同所约定的违约金计算标准及方法，并非明显过高，且符合违约金作为对违约方一种经济制裁的体现，故对青城公司的该项辩称，本院不予采信。本案比照本院审判委员会对青城公司同类案件讨论决定的意见，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款的规定，判决如下：一、被告颍上县青城房地产有限公司继续履行2015年6月8日与原告谢振孝、黄燕签订的《商品房买卖合同》；二、被告颍上县青城房地产有限公司支付原告谢振孝、黄燕逾期交房违约金（以谢振孝、黄燕已交付购房款1406304元为基数，按照每日万分之二的标准，从2015年12月31日起计算至房屋经验收合格时止）；三、驳回原告谢振孝、黄燕其他诉讼请求。案件受理费540元，由被告颍上县青城房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  马 永人民陪审员  李先坤人民陪审员  汤 峰二〇一七年八月三十一日书 记 员  姜 珊附法律相关条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的,应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的,由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。