北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终110号
上诉人（原审原告）王郁松，男，1978年12月26日出生。
上诉人兼王郁松之委托代理人（原审原告）王庆昌（王郁松之父），男，1950年10月20日出生。
上诉人（原审原告）耿如香，女，1956年1月14日出生。
上诉人（原审原告）耿如燕，女，1963年11月19日出生。
被上诉人（原审被告）耿如芳，女，1959年8月7日出生。
被上诉人（原审被告）王琦，女，1983年3月29日出生。
上诉人王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕因共有物分割纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第08200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕起诉至原审法院称：经北京市东城区人民法院（2015）东民初字第01503号民事调解书确认，位于北京市东城区×××202房屋（下称涉案房屋）为我们四人及耿如芳、王琦共同所有，其中王郁松占有产权的十二分之七份额，王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦每人各占有产权的十二分之一份额。涉案房屋现由耿如芳居住使用。现我们起诉要求分割涉案房屋，要求判决涉案房屋归王郁松所有，由王郁松支付王庆昌、耿如香、耿如燕及耿如芳、王琦房屋作价款。
耿如芳、王琦辩称：我们二人同意分割涉案房屋，但要求判决涉案房屋归耿如芳所有，耿如芳支付王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕及王琦房屋作价款。
原审法院经审理认为：王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕与耿如芳、王琦作为涉案房屋的共有权人，虽有权要求对涉案房屋进行分割，但考虑到耿如芳目前居住在涉案房屋内，其人名下并无其他房产，又加之根据法院的生效判决，耿如芳、王琦对涉案房屋有权居住使用，故法院对王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕主张涉案房屋归王郁松所有，由王郁松给付其他共有权人房屋补偿款的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2015年11月19日判决：驳回王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕的诉讼请求。
判决后，王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕不服，仍持原审起诉理由上诉至本院，要求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。耿如芳、王琦同意原判。
经审理查明：耿×1、张×1系夫妻关系，生育有耿×2、耿×3、耿如香、耿如燕、耿如芳五名子女。耿×1已于2000年12月去世，张×1已于2011年10月去世。耿×2与其夫王庆昌仅生育一子王郁松，耿×2已于2010年2月去世。耿×3与其夫王×1仅生育一女王琦，耿×3已于1992年12月去世。
涉案房屋建筑面积71.75平方米，房屋性质为按照经济适用住房管理，产权人为耿×1。涉案房屋现由耿如芳居住。
2015年3月9日，原审法院作出（2015）东民初字第01503号民事调解书，确认涉案房屋为王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦共同所有，其中王郁松占有产权的十二分之七份额，王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦每人各占有产权的十二分之一份额。
另查，耿如芳、王琦曾于2014年8月21日起诉王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕，要求确认其二人对涉案房屋有权居住使用，原审法院经审理于2014年9月24日作出（2014）东民初字第10552号民事判决：耿如芳、王琦对涉案房屋有权居住使用。该判决已生效。
再查，2014年8月6日，耿如芳与其前夫庞×1离婚。
原审审理中，经向北京市住房和城乡建设委员会查询，耿如芳与其前夫庞×1名下无房产。经向北京市东城区房屋管理局查询，涉案房屋不是经济适用房，而是按经济适用房管理的房屋，可以上市交易。
原审审理中，经王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕申请，原审法院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，评估费8937元已由王庆昌支付。后该公司出具《房地产估价报告》，载明：涉案房屋房地产总价值为3468900元，涉案房屋性质为按经济适用住房管理，上市交易时应补交土地出让金，评估结果已经扣除了上市交易需要补缴的土地出让金。王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕认可估价报告，耿如芳、王琦则不认可估价报告，认为涉案房屋是经济适用房，不应当按照市场交易价格进行评估，只价值1500000元左右。
关于涉案房屋的分割问题，王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕与耿如芳、王琦双方均同意分割，但王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕主张涉案房屋归王郁松所有，由王郁松按照估价报告的房屋价值支付王庆昌、耿如香、耿如燕及耿如芳、王琦房屋作价款，耿如芳、王琦则主张涉案房屋归耿如芳所有，由耿如芳按照经济适用房的价值支付王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕及王琦房屋作价款。
原审审理中，王郁松自述其为太平洋保险公司工作人员，收入年薪十几万左右，除涉案房屋外另有一处住房，如涉案房屋归其所有，其有能力支付其他共有人折价款；耿如芳自述其已退休，退休金为每月2800元，无其他收入及房产，如涉案房屋归其所有，其可与其前夫庞×1协商补偿办法，支付其他共有人折价款。
上述事实，有原审法院（2015）东民初字第01503号民事调解书、原审法院（2014）东民初字第10552号民事判决书、查询信息结果告知单、工作笔录、《房地产估价报告》、评估费发票、离婚证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
经查，王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕与耿如芳、王琦均系涉案房屋的按份共有人，其中王郁松占有涉案房屋产权的十二分之七份额，王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦每人各占有涉案房屋产权的十二分之一份额。王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦未约定涉案房屋不得分割，故王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦均有权随时请求分割涉案房屋。现王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕要求分割涉案房屋，耿如芳、王琦亦同意分割，本院对此不持异议。
关于涉案房屋的市场价值，王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕与耿如芳、王琦双方持有不同意见。经王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕申请，原审法院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司进行评估，估价结果为：涉案房屋的房地产总价值为3468900元。虽耿如芳、王琦对估价结果不予认可，主张涉案房屋系经济适用房，只价值1500000元左右，但经原审法院向北京市东城区房屋管理局查询，涉案房屋并非经济适用房，而是按经济适用房管理的房屋，可以上市交易，而且评估公司在对涉案房屋的市场价值进行评估时，已考虑到涉案房屋的性质为按经济适用住房管理，上市交易时应补交土地出让金的因素，并据此在估价时扣除了上市交易需要补缴的土地出让金后，得出的估价结果。故对评估公司的估价结果，本院予以确认，对耿如芳、王琦主张涉案房屋只价值1500000元左右的意见，本院不予采信。
关于涉案房屋的分割方案，王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕主张涉案房屋归王郁松所有，耿如芳、王琦主张涉案房屋归耿如芳所有，本院根据现有证据及双方当事人陈述，综合考虑王郁松、耿如芳对涉案房屋占有的份额、收入及财产状况等因素，确定涉案房屋的分割方案应以涉案房屋归王郁松所有，由王郁松支付其他按份共有人房屋折价款为宜。故对王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，原审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2015）东民初字第08200号民事判决；
二、位于北京市东城区×××二〇二的房屋归王郁松所有；
三、王郁松于本判决生效后三十日内给付王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦每人房屋折价款二十八万九千零七十五元。
如果王郁松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费8937.00元，由王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦各负担1489.50元（王庆昌已交纳，王郁松、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦于本判决生效后7日内交至原审法院）。
一审案件受理费17275.60元，由王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦各负担2879.27元（王庆昌已交纳1450元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院，王郁松、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费34551.20元，由王郁松、王庆昌、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦各负担5758.53元（王庆昌已交纳2900元，余款于本判决生效后7日内交纳，王郁松、耿如香、耿如燕、耿如芳、王琦于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年四月七日
书 记 员 刘梓晨