湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1021号上诉人（原审被告）：武汉亚太物业服务有限公司，住所地武汉市汉南区汉南大道564号。法定代表人：何文明，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡芬，湖南天润人合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋刚建，男，1973年4月11日出生，汉族，武汉江花实业开发总公司职工，住武汉市江岸区。上诉人武汉亚太物业服务有限公司（以下简称亚太物业公司）因与被上诉人宋刚建物业服务合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院作出的（2017）鄂0102民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成由审判员肖曼任审判长，审判员张海鹏、白瑞参加的合议庭审理本案，法官助理（兼书记员）刘政益担任记录。上诉人亚太物业公司的委托诉讼代理人蔡芬，被上诉人宋刚建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亚太物业公司上诉请求：依法撤销（2017）鄂0102民初167号民事判决书第一项判决；改判驳回宋刚建一审全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费、评估费等相关费用由宋刚建承担。事实与理由：一、一审法院未查明事实情况、适用法律错误。本案一审宋刚建明确提出是起诉亚太物业公司物业服务合同纠纷一案，属于合同违约之诉。故本案的争议焦点应是宋刚建的房屋进水是否系亚太物业公司违约所致，但一审法院并未对该事实予以调查处理。一审法院未查明管道的堵塞成因即认定亚太物业公司合同违约，判决亚太物业公司赔偿责任没有事实根据，属于严重裁判错误。亚太物业公司与宋刚建的物业服务关系是基于《物业管理服务协议》，但一审法院没有认定亚太物业公司有违反合同约定的事实，径直判决亚太物业公司承担赔偿责任属于严重的裁判错误。宋刚建房屋地板和墙面受损是由于厨房排污管堵塞致污水倒灌房间浸泡所致，但一审法院在没有审理厨房排污管堵塞原因（包括但不限于管道设计不合理，管道尺寸不合理，人为恶意堵塞，暴雨不可抗力等原因）的情况下，直接将排污管堵塞的责任毫无差别的直接全部归责于亚太物业公司。涉案小区处于武汉后湖地区，普遍存在严重的地面沉降现象，对宋刚建房屋损坏原因鉴定报告中明确得出鉴定结论：宋刚建房屋外地下排污管道堵塞处的地面存在下沉现象，是由于土壤固结下沉所致。而一审法院也认定亚太物业公司对该小区共用设施设备进行了维护、修缮，履行了必要的维护义务；宋刚建屋外地下排水管道堵塞并非亚太物业公司疏于维护修缮所致，而是由于该事件发生时间在2016年7月9日，武汉市连续多日大雨加上小区特殊地质条件导致地面急剧沉降地下排污管断裂倒灌泥沙所致，属于不可预见的不可抗力情形。二、一审法院判决认定事实证据不足，于法无据。一审法院在没有任何证据证明的情况下得出亚太物业公司“未能使小区共用设施设备达到正常使用的标准”的结论明显证据不足且是错误的。本案中宋刚建及一审法院裁判的主要证据是：泛海保险公估报告书和房屋安全鉴定报告，上述证据均不能证明亚太物业公司有合同违约行为。故一审法院据此认定亚太物业公司的赔偿责任是不合法不合理的。三、亚太物业公司对涉案管道在履行合同义务时无合同违约行为，不应承担违约赔偿责任。日月星城小区业主委员会和亚太物业公司于2016年6月28日签订的《武汉市物业服务合同》。本合同第三条“乙方提供的物业服务标准见附件七”中约定了上诉人对于涉案管道的工作义务为“二、物业共用部位与共用设施设备管理服务，基本要求（1）建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养、定期安全检查制度。”和“三级服务级别第10条：排水系统管理（1）公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清淘”亚太物业公司已经尽到合同约定的义务，故不存在违约行为不应承担违约赔偿责任。亚太物业公司接到宋刚建情况报告后及时进行了处理，尽到了必要维护修缮义务，对宋刚建因污水倒灌造成的损失没有任何过错，无需承担责任。一审法院将排水管道堵塞责任全部归责于亚太物业公司显然缺乏事实依据，据此作出亚太物业公司向宋刚建支付财产损失赔偿的判决定事实的错误，没有证据支持，导致判决的错误。四、一审法院对宋刚建拖欠物业服务费未进行审理和认定，责任认定有失公允。宋刚建长期拖欠亚太物业公司的物业服务费。《物业服务合同》第六条约定：主按季度交纳物业服务费，每次交纳的具体时间为上季度的最后一个月。16年7月宋刚建发生室内积水事故时，已连续三个季度未交物服务费，处于严重的拖欠费用状态。《物业服务合同》第二十三条约定，业主违反合同约定，导致物业服务未达到服务标准的，乙方不承担违约责任和赔偿责任。根据合同约定，宋刚建严重违约，并在违约期间发生污水倒灌事故，亚太物业公司对其损失不承担赔偿责任。另外，根据权利义务对等的法律原则，宋刚建未履行主要合同义务，则无权向亚太物业公司主张赔偿权利，否则有失公允。五、一审判决亚太物业公司赔偿宋刚建房屋财产经济损失12090.70元，判决金额明显不合理。第三方对宋刚建房屋遭受损坏的经济损失鉴定，得出“该房屋财产的经济损失评估金额为12090.70元”结论，是基于对鉴定时被水浸泡过的地板墙面进按市场价全部翻新的金额，没有考虑到地板和墙面装修的折旧，宋刚建的房屋是2006年进行装修的，地板和墙面装修已使用11年之久，基本达了正常的装修使用极限，折旧价值所剩无几，用全新的地板和墙面粉刷来核显然不合理；而且宋刚建在庭审中明确表示其房屋之前也浸泡过一次水，且损坏的地板和墙面没有更换，将该次泡水对地和墙面的损坏一并记录到本次事故中，也是明显不合理的。一审法院仅凭损失鉴定结果，不考虑之前造成的漏水事故损失和房屋地板、墙面装修折旧，判决由亚太物业公司承担全额损失明显不合理的，应按比例确定实际损失金额。六、一审法院严重违反法定程序，本案中损失鉴定及原因鉴定不是法定程序，鉴定费用应由申请人承担。但一审法院在宋刚建没有这项诉求的情况下，判决鉴定费用由亚太物业公司全部承担显然是不合理不符合法律规定的。宋刚建辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宋刚建向一审法院提出诉讼请求：亚太物业公司赔偿因倒灌入房屋的水给其造成的地板、墙面等财物的损失12090.70元赔偿因倒灌入房屋的水造成的租金损失共计11600元（2016年7月16日至2016年11月15日，后续损失计算至亚太物业公司实际赔偿支付完毕之日止），本案的诉讼费用由亚太物业公司承担。一审法院认定事实：宋刚建系武汉市江岸区兴业路1号日月星城9栋1单元2层2室房屋的业主，亚太物业公司系日月星城小区的物业服务公司。2007年6月26日，宋刚建与亚太物业公司签订前期物业管理服务协议，约定亚太物业公司对日月星城小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，房屋共用部位是指房屋主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯等，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、电梯等。2016年7月9日21时许，宋刚建打电话告诉亚太物业公司的项目经理，反映其家被淹。当日21时30分许，亚太物业公司的维修人员到宋刚建位于武汉市江岸区兴业路1号日月星城9栋1单元2层2室房屋查看情况，发现该房屋的客厅和厨房被污水淹了，随即将该房屋楼下通往化粪池的排污管打破，将该房屋室内的污水排出。由于双方就赔偿事宜未达成一致意见，故宋刚建诉至法院，要求判如所请。另查明：2016年，亚太物业公司雇请武汉市顺通清洁服务公司对日月星城小区的排污井进行了清掏。再查明：根据宋刚建的申请，法院依法委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司对武汉市江岸区兴业路1号日月星城9栋1单元2层2室房屋遭受损坏的经济损失进行鉴定，嗣后该公司作出公估报告书，报告结论为：该房屋财产的经济损失评估金额为12090.70元。根据宋刚建的申请，法院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对武汉市江岸区兴业路1号日月星城9栋1单元2层2室房屋损坏的原因进行鉴定，嗣后该公司作出房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：1、门框角的开裂现象，其是由于墙体在该处为薄弱点，容易产生应力集中而造成损坏所致；2、抹灰层的开裂、脱落现象，其是抹灰层材料受温度变化收缩变形致抹灰层粘结力下降脱落所致；3、天花吊顶的开裂现象，其是由于吊顶材料干缩所致；4、天面板的渗水痕迹，其是由于防水失效渗漏所致；5、地面木地板的起鼓、松动、发黑及地板与地板片之间的分离、地板片之间的分离现象，踢脚板的起鼓、松动及墙体下方抹灰层的渗水、发霉现象，其是由于厨房排污管堵塞致污水倒灌至房间浸泡所致；6、外地面的下沉现象，其是由于土壤固结下沉所致。一审法院认为：宋刚建系日月星城小区业主，亚太物业公司系该小区的物业服务公司，根据亚太物业公司、宋刚建双方签订的前期物业管理服务协议，亚太物业公司对该小区房屋共用部位和共用设施设备等项目负有维护、修缮、服务和管理的义务。经司法鉴定，宋刚建位于武汉市江岸区兴业路1号日月星城9栋1单元2层2室房屋地面木地板的起鼓、松动、发黑及地板与地板片之间的分离、地板片之间的分离现象，踢脚板的起鼓、松动及墙体下方抹灰层的渗水、发霉现象，其是由于厨房排污管堵塞致污水倒灌至房间浸泡所致。亚太物业公司作为该小区的物业服务公司，虽然雇请他人对该小区共用设施设备进行了维护、修缮，但其维护、修缮后，未能使该小区共用设施设备达到正常使用的标准，导致上述损害的发生，对宋刚建的损失，亚太物业公司应承担赔偿责任。因经司法鉴定，该房屋财产的经济损失为12090.70元，故宋刚建要求亚太物业公司赔偿因倒灌入房屋的水给其造成的地板、墙面等财物的损失12090.70元的诉讼请求，法院予以支持。关于宋刚建要求亚太物业公司赔偿因倒灌入房屋的水给其造成的租金损失的诉讼请求，因宋刚建对其主张未提交充分证据证实，故对该诉讼请求法院不予支持。据此，法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉亚太物业服务有限公司于判决生效之日起五日内向宋刚建支付赔偿款12090.70元；二、驳回宋刚建提出的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费90元、鉴定费11000元及邮寄费20元，共计11110元，由武汉亚太物业服务有限公司负担。本院二审期间，亚太物业公司提交了五组新证据：第一组证据为2015年度公共设施、设备周检查表、2016年度公共设施、设备周检查表。第二组证据为化粪池清掏合同、2015年雨污水管、井清掏记录表、2016年度雨污水管、井清掏记录表。第三组证据为2015年度排水系统月检查情况记录表、2016年度排水系统月检查情况记录表。第四组证据为一审判决书查明的淹水后物业处理情况。第五组证据为后湖地区沉降的多篇报道、涉案房屋一审鉴定结论、关于2016年7月6日武汉特大暴雨多地受灾的多篇报道。上述证据拟证明亚太物业公司已经按照《日月星城小区物业服务合同》的约定履行了合同义务，宋刚建家中淹水属于地质沉降导致土壤和管道错位以及特大暴雨袭击管道排水力不足所致，该情况属于合同中约定的由于不可抗力原因导致管道堵塞造成的损失，且亚太物业公司按照物业合同约定尽到了积极维护和修缮义务，没有违约不应承担违约赔偿责任。宋刚建对第四组证据及第二组证据中的化粪池清掏合同的真实性予以确认，对其他证据的真实性不予认可，对亚太物业公司提出的证明目的不予认可。本院对宋刚建确认的证据予以确认，对亚太物业公司提交的第五组证据的真实性予以确认，但认为该组证据仅能够证实2016年7月曾出现过暴雨天气，对亚太物业公司提交的各项记录表，因其表格上的签字人的身份及记录单位均无法证实，对此类证据的真实性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，亚太物业公司在二审诉讼中提交的证据不足以证实其依据《前期物业管理服务协议》的约定提供了符合合同要求标准的物业服务，该公司虽与武汉市顺通清洁服务公司签订了清掏排污井的服务协议，但其提供的现有证据不足以证实该公司严格按合同履行了对排污管、井的清掏和维护，亦不能证实清掏完成后，使污水管、井达到正常使用标准。故，亚太物业公司以其已经按照约定履行了合同义务，不应承担违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予支持。关于亚太物业公司称宋刚建损失金额不合理的上诉理由，本院认为亚太物业公司在一审诉讼过程中未对上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司作出公估报告书的数额提出异议，亦未对该报告提出反驳证据，该项上诉理由没有事实依据，本院亦不予支持。关于亚太物业公司提出的宋刚建拖欠物业费应一并在本案中予以认定的上诉理由，本院认为宋刚建是否拖欠物业费系另一法律关系，亚太物业公司可以另案主张，本案中亚太物业公司并未就此提出反诉，一审法院在本案争议中不予处理并无不当。关于鉴定费的处理，一审法院按照本案损失责任的承担判令由亚太物业公司承担并不违反法律规定，亚太物业公司的此项上诉理由法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，亚太物业公司提交的现有证据既不足以证实其完全按约履行物业合同，亦不能证明宋刚建的损失系因暴雨必然导致的不可抗力的突发事件，故亚太物业公司应承担因此产生的不利后果。综上所述，武汉亚太物业服务有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人武汉亚太物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 肖 曼审判员 白 瑞审判员 张海鹏二〇一八年四月十二日书记员 刘政益