福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5101号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨六兵，男，1981年7月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：郭立群、许进德，福建择高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙道枢，男，1954年7月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人杨六兵因与被上诉人孙道枢房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨六兵上诉请求：撤销原审判决第一、二、四、五项，依法改判。事实与理由：一、本案关键事实是法院对讼争房屋采取了保全措施且明确告知不得继续装修使用，该事实直接决定了杨六兵是否能实际使用讼争房屋，能否达到签订合同目的。根据法院的执行笔录可知，思明法院于2015年3月16日要求郑英芳停止装修行为，郑英芳系一手承租人，孙道枢向郑英芳承租房屋。同日，思明法院执行局的相关人员即到现场查看，并要求杨六兵停止装修。一审中杨六兵申请当日相关装修人员出庭作证。同时，郑英芳向执行局隐瞒执行期间其已将讼争房屋转租的事实，隐瞒实际装修人系杨六兵的事实，也因此执行局未再对杨六兵制作停止装修的笔录。但执行局制止装修行为是不争的事实。因此，孙道枢无权要求杨六兵支付包括租金在内的任何费用。二、即便杨六兵需支付占用费，也应考虑讼争房产即将被法院处置、杨六兵无法使用等相关因素，大幅调低费用的支付标准。因讼争房产无法使用，杨六兵与2015年5月起诉撤销租赁合同，孙道枢于2015年6月10日提起反诉要求解除租赁合同，故租赁合同应于该日终止，此后杨六兵无需在支付租金或占用费。考虑到讼争房产无法使用的原因，且未实际投入使用、未收益等原因，杨六兵认为房屋占用费作酌情调低。三、杨六兵已提交充分证据证明因此遭受的装修损失高达80万元，一审判决以杨六兵未能举证证明装修范围及价值为由驳回是错误的。讼争房产是店面，用于商业用途。杨六兵基于经营需要对讼争房产进行部分装修符合常理与商业惯例，对此孙道枢应当明知。杨六兵一审也提交了《装修施工合同》、清单、结算说明收条等证明装修损失高达80万元。合同中约定了装修损失的补偿问题，可见装修也已经得孙道枢的同意。关于装修的评估问题，杨六兵已向法院申请但未予评估，属于遗漏重大事实。综上，请求二审法院依法查明事实后改判。
孙道枢辩称，1、需核对上诉状是否系杨六兵本人所签。2、另案判决孙道枢需向出租人郑晓瑛支付相应的租金及其他费用。故应向杨六兵追偿相应的责任。
杨六兵向一审法院提出诉讼请求：1．撤销杨六兵与孙道枢就厦门市思明区禾祥西路456号之六B205、B206房屋签订的《个人房屋租赁合同书》；2．孙道枢退还杨六兵已经支付的租金（含履约保证金）112000元；3．孙道枢赔偿给杨六兵造成的损失800000元。
孙道枢向一审法院提出反诉请求：1．解除孙道枢与杨六兵于2015年2月5日签订的《个人房屋租赁合同书》；2．杨六兵立即腾空厦门市思明区禾祥西路456号之六B205、B206房屋并交还给孙道枢；3．杨六兵立即支付孙道枢租金（按每月28000元计算，自2015年5月5日起计算至腾空交还房屋之日止）。
一审法院经审理认定事实如下：
厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场的登记权利人为王鑫鑫、薛万森。厦门市思明区禾祥西路456号之六B206单元房屋的登记权利人为曾凯峰。
2015年2月，杨六兵与孙道枢签订一份《个人房屋租赁合同书》，约定：杨六兵向孙道枢承租厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场、厦门市思明区禾祥西路456号之六B206单元房屋用于商业使用，租赁期限自2015年2月5日起至2020年2月5日止；租金每月28000元，杨六兵应按季度支付租金，支付时间为每季度到期前10日前付清，若杨六兵无故超期15天以上，孙道枢有权收回房屋使用权；杨六兵应向孙道枢缴纳履约保证金28000元；租赁期间，孙道枢要收回讼争房屋应提前半年书面通知杨六兵，否则需要向杨六兵支付两倍的履约保证金及杨六兵装修和经营方面的经济损失。合同签订后，杨六兵向孙道枢支付了自2015年2月5日起至2015年5月4日期间的租金及履约保证金合计112000元，此后未再支付租金。杨六兵接收前述讼争房屋后，对讼争房屋进行了装修，双方当事人对杨六兵装修的范围存有争议。
另查明，厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场在2015年2月之前已经被法院冻结。(2011)思执行字第1742号何永祥与薛万森、王鑫鑫债权纠纷一案中，一审法院于2012年3月6日就该房屋的租赁情况询问了郑英芳，郑英芳陈述其向王鑫鑫承租了该房屋，一审法院要求郑英芳将该房屋的租金自2012年6月开始交至法院银行账户。2012年3月19日，一审法院询问了郑英芳，并告知郑英芳将启动前述房屋带租约拍卖程序。2015年3月16日，一审法院再次询问了郑英芳，郑英芳陈述其正对前述店面进行局部装修，一审法院要求郑英芳停止其装修行为。
一审审理中，孙道枢于2016年2月1日从杨六兵处收回了讼争房屋。
杨六兵与孙道枢对杨六兵装修讼争房屋的范围无法达成一致意见。杨六兵申请对讼争房屋现有的装修价值进行评估，一审法院依法委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司于2017年1月19日作出大学评估房[2016]ZB0437号《房地产估价报告》，估价结果为讼争房屋装修的市场价值（价值时点2016年1月26日）为100745元，该估价结果不含两汗蒸房装修价值。
孙道枢为证明其有权利向杨六兵转租讼争房屋，提交证据如下：1．《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，拟证明郑英芳向王鑫鑫承租厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场（租赁期限自2013年9月21日至2018年9月20日止），王鑫鑫同意郑英芳转租房屋。2．《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》，拟证明郑晓瑛向曾凯峰承租厦门市思明区禾祥西路456号之六B206单元房屋（租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日止），曾凯峰同意郑晓瑛转租房屋。3．《委托书》，拟证明郑英芳委托郑晓瑛转租厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场。4．《店面租赁合同》，拟证明孙道枢向郑晓瑛承租讼争房屋（租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日止），郑晓瑛同意孙道枢转租讼争房屋。杨六兵对前述证据的真实性均不予确认。
一审法院认为，一方当事人以欺诈行为的手段，即故意告知对方当事人虚假情况或故意隐瞒真实情况，使对方当事人在违背真实意思的情况下订立的合同，对方当事人有权请求人民法院撤销。本案中，杨六兵以孙道枢隐瞒讼争房屋被法院查封拍卖以及转租超过原有租赁期间的情况构成欺诈为由申请撤销双方订立的《个人房屋租赁合同书》，缺乏依据，一审法院不予支持。首先，孙道枢并非讼争房屋的物权人，而杨六兵也未举证证明孙道枢在转租前即已知晓讼争房屋被法院采取财产保全措施。其次，杨六兵并无证据证明讼争房屋已被法院查封。第三，杨六兵主张一审法院执行局曾通知其讼争房屋已被法院查封将拍卖，并要求其不得再继续装修并经营，但杨六兵对此并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。第四，虽然讼争房屋中的厦门市思明区禾祥西路456号之六B205商场已被法院冻结并曾进行拍卖，但并无证据显示杨六兵自承租至今其使用讼争房屋有受到过该情形的影响。第五，房屋被法院冻结，并不必然影响房屋租赁合同的效力。第六，讼争房屋的转租期限超过孙道枢承租讼争房屋的租赁期限，仅涉及到超过部分的约定无效。因此，一审法院认定孙道枢在签订合同过程中不存在欺诈行为，孙道枢与杨六兵签订的《个人房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，除双方约定的租赁期限超过孙道枢剩余租赁期限的部分无效外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在可撤销情形，属合法有效，双方应严格履行。
综上分析，杨六兵请求撤销双方当事人签订的《个人房屋租赁合同书》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。在本案合同未被撤销的情况下，杨六兵要求孙道枢返还其已支付的租金，于法无据，一审法院亦不予以支持。鉴于本案合同已经终止履行，故杨六兵要求孙道枢返还履约保证金28000元，可予以支持。至于杨六兵要求孙道枢赔偿其装修损失800000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。首先，杨六兵并未举证证明其对讼争房屋进行装修已经征得孙道枢的同意。其次，杨六兵亦未举证证明其对讼争房屋装修的范围及价值。第三，一审法院已认定本案合同不存在可撤销情形，而孙道枢对本案合同的终止履行亦不存在过错，故杨六兵要求孙道枢赔偿其装修损失理据不足。
鉴于杨六兵自2015年5月5日起未再向孙道枢支付租金，缺乏合法事由，已经构成根本违约，符合合同约定的解除条件，故孙道枢要求解除双方签订的《个人房屋租赁合同书》，符合法律规定，一审法院予以支持。孙道枢已于2016年2月1日收回讼争房屋，故其要求杨六兵腾空返还讼争房屋的诉讼请求，一审法院不再予以支持。但杨六兵应当向孙道枢支付自2015年5月5日起至2016年2月1日期间的讼争房屋租金249290.32元【28000元×（8+28÷31）】。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除杨六兵与孙道枢签订的《个人房屋租赁合同书》；二、杨六兵于判决生效之日起十五日内支付孙道枢租金249290.32元；三、孙道枢于本判决生效之日起十五日内返还杨六兵履约保证金28000元；四、上述第二项、第三项中的给付义务相互抵销后，杨六兵还应于本判决生效之日起十五日内支付孙道枢租金余款221290.32元；五、驳回杨六兵的其他诉讼请求；六、驳回孙道枢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19164元，减半收取计9582元，由杨六兵负担9332元，孙道枢负担250元。反诉案件受理费5038元，减半收取计2519元，由杨六兵负担。款项应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
本院经二审审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除杨六兵认为遗漏查明思明法院执行局工作人员曾到讼争房屋现场，要求停止装修的事实外，对其余事实均无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
双方当事人在二审均未提交新证据。
本院认为，围绕杨六兵的上诉理由分析如下：1、根据一审判决查明的事实，以及一审中的证据，孙道枢向房屋的管理人郑晓瑛承租讼争房产，而讼争房产相关执行情况只通知了郑英芳，并无相关证据证明孙道枢在转租讼争房产时已接到执行部门及相关出租的人告知。因此杨六兵主张孙道枢以欺诈手段，故意隐瞒讼争房产执行的真实情况，缺乏事实依据。且作为讼争房产的承租人对于所承租房产涉及的相关司法执行情况亦负有了解的义务。杨六兵主张讼争租赁合同撤销的事由依法不成立。2、关于房屋的租金问题。因杨六兵未举证证明其实际无法使用讼争房产的事实，且杨六兵亦无举证证明其及时履行交还讼争房屋义务的事实，故讼争房屋的租金应支付至房屋实际交还之日止，同理，租金标准亦无调低的合理事由，一审判决并无不当。3、关于装修损失。根据一审判决查明的事实，讼争房产系带租约拍卖，一审法院的执行部门只在2015年3月期间通知郑英芳停止装修行为，并未限制房屋的正常使用。而杨六兵与孙道枢签订的房屋租赁合同，也未约定讼争房屋必须进行重新装修。故讼争房产进入拍卖程序，并不影响房屋的正常使用功能。一审认定本案讼争租赁合同因杨六兵未按时交纳租金构成违约，合同无法继续履行而解除正确，杨六兵主张装修损失赔偿，缺乏法律依据。综上，杨六兵的上诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24202元，由杨六兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年三月十二日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。