重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初17218号
原告：台州市路桥佰益投资咨询有限公司，住所地台州市路桥区新安社区新安小区136幢商海南街628号，注册号331004000139131。
法定代表人：张荷领，总经理。
委托诉讼代理人：杜江涌，重庆米克律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈柯蓓，重庆米克律师事务所实习律师。
被告：徐静夫，男，1979年1月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：钟琪瑞，重庆优浩律师事务所律师。
原告台州市路桥佰益投资咨询有限公司（以下简称台州佰益公司）与被告徐静夫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告台州佰益公司的委托诉讼代理人杜江涌，被告徐静夫的委托诉讼代理人钟琪瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州佰益公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐静夫按照合同约定向原告支付欠缴的租金（包括物管费用）339576元（2017年1月1日起至2017年6月为止）；2、判令被告徐静夫按照合同约定承担违约金，直至欠缴费用缴清为止，以339576元为基数，按照每日千分之五的标准计算违约金；3、判令被告徐静夫按照合同约定承担原告代缴的水费988元；4、判令被告徐静夫按照合同约定承担商铺还原清水费用70000元；5、本案原告律师代理费用35000元由被告徐静夫承担；6、本案诉讼费用由被告徐静夫承担。事实与理由：根据2016年12月28日签订的《商铺租赁合同》，被告租用重庆市XX区XX路XX号XX广场第XX层第L508、509租赁单元用于经营铁板烧。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，被告实际使用涉案商铺是在2016年10月，被告是从其朋友欧洪梅（电话：18658****XX）手中接手的商铺，因欧洪梅与原告于2014年6月24日签订有《商铺租赁协议》，原告得知被告已经实际使用案涉商铺后，虽然被告认为已经实际使用而且会按时足额交付租金，不想与原告签订新的书面租赁合同，但是在原告的要求下双方还是于2016年12月28日签订了书面《商铺租赁合同》以明确双方的权利义务。涉案商铺2016年10月至2016年12月的租金原告是向欧洪梅收取的，2017年1月1日之后的租金根据前述《商铺租赁合同》的约定应由被告支付。被告从2017年1月至今未按时、足额向原告缴纳租金等费用，给原告造成极大损失。被告实际经营涉案商铺至2017年6月份。后经被告与原告商洽，涉案商铺已于2017年6月30日交由原告处理，现该商铺已经恢复到清水状态，正处于招租中。基于友好合作关系，原告多次向被告催要欠付租金，但被告一直不予配合、履行。现原告依法向法院起诉，以维护自身合法权益，请求法院依法判决。
被告徐静夫辩称，《商铺租赁合同》约定了原告应于约定日期2016年12月16日之前交付租赁单元给被告，双方签订《交付租赁单元确认书》，因此被告若实际使用了该租赁单元，原告应提供相应的《交付租赁单元确认书》予以证明。由于被告徐静夫并未实际使用涉案房屋，因此不应当承担相应的租金、水费、还原清水费用。若法庭认定被告违约，合同约定的违约金的计算标准过高，请求依法进行调整。本案的律师费、诉讼费应由原告自行承担。
经审理查明，2016年12月28日，台州佰益公司作为甲方与徐静夫作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁位于重庆市XX区XX路XX号XX广场第XX层第L508、L509租赁单元用于经营XX铁板烧，计租面积394平方米；场地租赁费以保底场地租赁费或提成场地租赁费二者之中较高者为当月适用场地租赁费，第1年保底月场地租赁费59100元，自2016年12月16日至2017年12月19日，第2年保底月场地租赁费59100元，自2017年12月20日至2018年12月19日，第3年保底月场地租赁费59100元，自2018年12月20日至2019年12月19日；租赁期限自2016年12月16日至2019年12月19日。如因乙方原因迟延接房，租赁期限自甲方通知交房日起算；租金计算日自2016年12月16日起算；按照本合同第十一条计算场地租赁费:1、提成场地租赁费与保底场地租赁费二者取高（即以保底场地租赁费或提成场地租赁费二者之中较高者为当月适用场地租赁费。保底场地租赁费计算以计租面积为基准），具体场地租赁费计算方式及金额详见本合同第十一条。2、如乙方采用上述第1款约定的租金标准及租金支付方式向甲方支付租金，则还应满足如下要求：2.1乙方向甲方提供的月度营业额数据和季度、年度营业额数据应符合本合同序言中营业额的定义，包含乙方在该房屋内当月或当季或当年发生的全部营业额，并加盖乙方公章或财务章。此外，乙方提供的月度营业额数据还须逐日列明当月每日营业额和交易笔数，季度、年度营业额数据还须逐月列明当季、当年毎月营业额和交易笔数。2.2在租赁期限内，甲方保留对乙方查账的权利及采取其他监督、检查措施核实确认乙方营业额的权利，乙方应履行相应的配合协助义务。因乙方原因造成各项数据无法查实的，甲方可按照已掌握的资料，自行认定乙方的营业额等各项数据，乙方应按照甲方认定的数据进行本合同项下租金支付等履约工作。2.3甲方有权要求乙方需配合提供真实、准确、完整的相关资料并同意甲方提供收款机和指定POS机银行等给乙方作为销售数据统计口径一致的支持。甲方对乙方提供的营业额持有异议的，甲方有权检查、复核会计报表、与营业额有关的文件、记录和账薄，有权聘请独立会计师事务所进行审计。如甲方聘请独立会计师事务所进行审计，甲方确保其及其聘请的会计师事务所对乙方财务数据严格保密。2.4乙方保证不存在隐瞒、欺诈营业额行为。若经审计，乙方提供的营业额存在瞒报、漏报、少报行为，则：乙方须按审计后的营业额进行本合同项下租金支付等履约工作，并向甲方支付相当于营业额瞒报、漏报、少报部分的20倍作为违约金；2.5如乙方瞒报、漏报、少报月营业额达到实际营业额的0.5%以上(含），甲方有权要求乙方赔偿各项损失（包括但不限于聘请会计师的费用），并有权解除本合同，乙方承担导致合同提前终止的违约责任。场地租赁费按月支付。乙方应于本合同签署后5个工作日内支付首期保底场地租赁费，先付后用；按月度支付场地租赁费的，乙方应于当期到期前15日向甲方预先缴付下期保底场地租赁费，先付后用；场地祖赁费支付采用保底场地租赁费与提成场地租赁费两者取其高的计算方式的，场地租赁费差额部分每月进行核对。乙方应在毎月5日前，向甲方提交上月销售报表、发票、毎日Pos机收银单、加上零售业的月库存盘点报表等营业额数据作为甲方核对计算提成场地租赁费的基数。并于每年1月10日、4月10日、7月10日及10月10日前向甲方提供上季营业额数据（租赁期限最后季度的营业额数应在租赁期限届满后10日内提供），同时乙方应在每年的2月1日前向甲方提供上年营业额数据。若上月提成场地租赁费高于上月保底场地租赁费的，应由乙方在每月5日前向甲方同时提交差异部分《月度缴费说明单》。甲方进行核对后向乙方下发场地租赁费差额部分的《收费通知单》。乙方按照《收费通知单》的要求在每月10日前向甲方支付上月的差额场地租赁费，甲方应于收款后3个工作日内向乙方提供实付场地租赁费等额增值税专用发票；最后一期的提成场地租赁费与保底场地租赁费之间的差额于租赁期届满或租赁合同终止后的5个工作日内结算并由乙方支付给甲方。甲方应于收款后3个工作日内向乙方提供金额与乙方应付场地租赁费相同的增值税专用发票。甲方有责任和义务为乙方的销售经营情况保密，不得对外泄露；租赁期内乙方使用租赁单元所发生的包括但不限于水、电、天然气、电话、网络、垃圾处置费等公用事业费及产生的相关费用均由乙方承担。每月的公用事业费以及相关费用以计量器具示数及/或相关规定为计算依据，由甲方书面通知乙方在下一个月据实向甲方或相关公用事业机构支付。若由甲方收取，则乙方应于收到水、电、天然气、电话、网络、垃圾处置费等公用事业费通知后按照通知要求的时间向甲方足额缴纳。对于甲方代收代付的水电费用，需要向乙方开具水电费用的票据（并附带总表的发票复印件）或对应增值税专用发票。如乙方逾期仍未缴纳各项公用事业费用，则乙方应自逾期之日起计，每逾期一日，向甲方支付应付款项0.5%的违约金，同时承担公用事业机构规定的滞纳金。乙方须按时、全额承担因使用租赁单元而发生的所有相关费用及因拖欠支付上述费用产生的滞纳金、违约金和相关责任。根据本合同的规定，乙方未及时支付场地租赁费、管理费和公摊费、提成场地租赁费超出保底场地租赁费的差额及其他费用，则乙方应自逾期之日起计，每逾期一日，向甲方支付应付款项0.5%的违约金。当期未结款项（含所有欠款及违约金）均归入次期应付款项合并计算违约金。履约保证金149222元，乙方应在签订合同后7个工作日内支付该履约保证金。若乙方未按时支付全部履约保证金，则甲方有权单方面解除本合同，乙方已交纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权另行出租该场所。甲方不单方面解除合同的，合同继续履行，但甲方有权利要求乙方赔偿未按时支付履约保证金的违约责任。在合同期间，乙方不得要求以合同履约保证金冲抵场地祖赁费或其他应付款。甲方对乙方支付的履约保证金的使用权利包括但不限于：a)乙方拖欠水费、电费等各项费用及滞纳金的扣缴；b)甲方处理乙方与消费者之间有关纠纷的备用金，具体必须按照相关法律法规执行；c)乙方不执行工商、税务、物价、卫生、安全、消防等方面规定的违约金及行政执法部门的罚款等；d)乙方违反《商场管理制度》和本《租赁合同》内的约定等。因乙方违反经营管理规范而导致其所缴的履约保证金有被扣罚的，甲方必须将履约保证金使用情况说明（处罚收据或行政执法部门的处罚决定等复印文件）交给乙方。履约保证金用于支付本条所述费用后，乙方须在三个工作日内将保证金差额部分补足至合同履约保证金总额，逾期补交的，乙方应以合同总履约保证金为基数，按每日0.5%的标准向甲方支付滞纳金。本合同期满终止或合同解除，在乙方无违约行为，并结清其他应缴纳费用后，于实际退还租赁单元后7个工作日内无息返还95%的履约保证金。办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务注销或变更手续的前提下，甲方应将剩余5%履约保证金全额无息归还乙方。甲乙双方约定乙方应于2016年12月16日（下称“约定开业日”）前在租赁单元内按约定用途开业。乙方未在该开业日开业的，不影响计租日的起算。甲方应按约定日期将租赁单元交付给乙方，双方签订租赁单元交付确认书，确认租赁单元已按照约定物业现状标准移交。乙方须保证全年营业。除本合同另有约定外，若乙方逾期支付本合同约定的任何一笔应付款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的0.5%承担违约金。租赁期内，一个租赁年度内乙方逾期支付或未足额支付乙方应付的任何款项连续达30日（含30日）或累计达60日（含60日）以上的（本合同另有约定的除外)，或未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内无故停止营业累计达14日或连续停止营业达7日的（但非因乙方原因或不可抗力导致的除外），甲方有权单方面解除本合同，乙方已支付的所有场地租赁费以及履约保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的场地租赁费和六个月的管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。甲方依据前条约定解除合同的，应采用书面方式，合同自解除通知到达乙方在本协议确认的地址时即解除。在解除通知到达乙方后7日内，乙方应撤离并腾空租赁单元，履约保证金作为违约金不予退还,如给甲方造成损失且乙方支付的违约金不足弥补损失的，乙方还应予以赔偿。如果乙方未在7日内撤离并腾空租赁单元，甲方可自行釆取措施腾空房屋,并可以采取包括向公证机关提存等方式来处理乙方的物品，如乙方违约达60日，甲方可对所保管的乙方物品自行处理，由此产生的一切费用后果由乙方承担。双方确认，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。本协议所指“损失”，包括但不限于违约方行为给守约方造成的直接损失、可预期间接损失以及为实现权利所支出的包括代理费、律师费、管理费等费用。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺。合同解除或终止后（无论基于何种原因），乙方应自费将租赁单元内的所有物品（除甲方所有的物品外的其他物品）搬离该租赁单元，并将租赁单元恢复至毛坯状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用租赁单元的，自占用之日起，每占用一天乙方应当按照当期日保底场地租赁费和管理费的2倍向甲方支付房屋占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任。本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：乙方徐静夫，地址云阳县XX大道XX号XX，收件人徐静夫，联系方式18996****XX，邮编：400000。对于任何通知或联络，如直接交付，则在接收一方签收时视为送达日；如用传真，在发出后当日视为送达日；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天（自然日）被视作送达日（无论该信件是否被退回）；如用挂号信邮寄，在寄出第三天（自然日）后视为送达日（无论该信件是否被退回）。任何一方送达地址变更的，应在变更当日以书面形式通知对方，否则，由怠于通知的一方承担不利的法律后果。前述合同签订后，徐静夫实际占有使用前述房屋进行餐饮经营活动，但自2017年1月1日起，徐静夫未按合同约定向台州佰益公司支付房屋租金及水电气费。
2017年6月24日，台州佰益公司作为甲方与重庆华鑫建筑劳务有限公司（以下简称华鑫公司）作为乙方签订《五层大璐铁板烧商铺拆除合同》，约定：甲方委托乙方拆除XX广场XX层XX铁板烧商铺；施工时间为2017年6月15日22时00分至2017年6月24日8时00分；拆除范围为XX广场XX层XX铁板烧的天、地、墙拆除、门头拆除、阁楼拆除及阁楼消防喷淋拆除、油烟管拆除、明装桥架管线拆除和拆除后所有垃圾清运工程（消防系统、空调系统、燃气及给水主管不在本次拆除范围内）；拆除费用：单价180元/每平方,阁楼33平方米，地面399平方米，合计432平方米，合计77760元；本协定价格为含税价,乙方回款方式为增值税普票；施工过程中所需的施工围档、材料、人工、机具、搬运费、材料运输费、除渣费、成品保护费等一切费用均由乙方负责。该合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。2017年6月26日，华鑫公司向台州佰益公司开具增值税普通发票一张，载明其他建筑服务77760元。
截止2017年6月14日，徐静夫尚欠台州佰益公司应付租金322702元、水费988元。
庭审中，台州佰益公司承认前述《商铺租赁合同》约定的履约保证金149222元已由该商铺的前一承租人欧洪梅交付台州佰益公司未退。台州佰益公司并承认在前述《商铺租赁合同》履行期间代徐静夫收取了该商铺的团购款15024元，并愿意该团购款15024元冲抵徐静夫欠付台州佰益公司的房屋租金。
上述事实，有《商铺租赁合同》《五层大璐铁板烧商铺拆除合同》、发票等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告台州佰益公司与被告徐静夫签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
关于原告台州佰益公司要求被告徐静夫按照合同约定向原告支付2017年1月1日起至2017年6月为止欠缴的租金（包括物管费用）339576元的诉讼请求。案涉《商铺租赁合同》明确约定租金计算日自2016年12月16日起算、场地租赁费以保底场地租赁费或提成场地租赁费二者之中较高者为当月适用场地租赁费，第1年保底月场地租赁费59100元。因原被告双方在本案审理过程中均未向法庭提交提成场地租赁费的计算依据，故租金应以双方合同约定的保底场地租赁费标准计算为恰当。原告台州佰益公司在庭审中自认双方2016年12月31日以前的租金已结清，又因台州佰益公司与案外人华鑫公司于2017年6月24日签订的《XX层XX铁板烧商铺拆除合同》中约定有拆除XX铁板烧商铺的施工时间为2017年6月15日22时00分至2017年6月24日8时00分等内容，故本院确认徐静夫应向台州佰益公司支付2017年1月1日至2017年6月14日的房屋租金，经计算为322702元，冲抵台州佰益公司在前述《商铺租赁合同》履行期间代徐静夫收取的该商铺的团购款15024元后，徐静夫尚应支付台州佰益公司房屋租金307678元。被告徐静夫未按照《商铺租赁合同》约定向原告台州佰益公司支付2017年1月1日至2017年6月14日的租金的行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告台州佰益公司对违约金的主张，符合《商铺租赁合同》的约定，且并不违反相关法律法规之强制性规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，鉴于被告已交纳的保证金已弥补了原告因被告违约而造成的部分损失，且被告当庭表示合同约定的违约金计算标准过高，并请求依法予以调整，因此，从公平原则出发，结合被告所实际遭受的损失，本院依法酌情调整违约金的计算标准为按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算。
原告台州佰益公司要求被告徐静夫按照合同约定支付原告代缴的水费988元的请求，符合《商铺租赁合同》的约定，本院予以支持。
原告台州佰益公司对恢复还原案涉租赁单元房屋至毛坯状态费用70000元的主张，符合《商铺租赁合同》的约定，且并不违反相关法律法规之强制性规定，本院予以认可。
关于原告台州佰益公司要求被告徐静夫承担原告因本案诉讼产生的律师代理费用35000元的诉讼请求。因原告台州佰益公司未向法庭举证证明该项费用已实际发生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原告台州佰益公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐静夫于本判决生效后10日内支付原告台州市路桥佰益投资咨询有限公司2017年1月1日至2017年6月14日的房屋租金307678元；并从应付而未付租金之日起至欠付租金付清之日止，以应付而未付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利息的两倍向原告台州市路桥佰益投资咨询有限公司计算支付违约金。
二、被告徐静夫于本判决生效后10日内支付原告台州市路桥佰益投资咨询有限公司水费988元。
三、被告徐静夫于本判决生效后10日内支付原告台州市路桥佰益投资咨询有限公司恢复还原重庆市XX区XX路XX号XX广场第XX层第L508、L509租赁单元房屋至毛坯状态费用70000元。
四、驳回原告台州市路桥佰益投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果被告徐静夫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取5690元，由被告徐静夫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 颜莉丽
二〇一八年二月八日
书记员 马 红