天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初41168号原告：力高（天津）地产有限公司，住所地天津滨海旅游区*号楼*层***室。法定代表人：黄恒政，职务：董事长。委托诉讼代理人：高志成，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津瑞博德国际贸易有限公司，住所地天津经济技术开发区新城西路金融街西区W8C-604。法定代表人：王风华，职务：执行董事。委托诉讼代理人：朱丽萍，天津卓茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩煜，天津卓茂律师事务所律师。原告力高（天津）地产有限公司（以下简称“力高公司”）诉被告天津瑞博德国际贸易有限公司（以下简称“天津瑞博德公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告力高公司的委托诉讼代理人高志成，被告天津瑞博德公司的委托诉讼代理人朱丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力高公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0000599）；2.依法判令被告向原告支付逾期付款利息（以银行同期贷款利率为标准，自2017年4月30日起计算至合同解除之日止）及逾期付款违约金（按商品房价款0.1‰／日为标准，自2017年4月30日起计算至合同解除之日止），暂计算至2018年1月24日的金额为人民币299,025元；3.依法判令被告向原告支付解除合同违约金人民币300,000元；4.本案的诉讼费和律师费均由被告承担。事实和理由：2016年5月，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0000599），约定原告将位于滨海新区商品房销售给被告，商品房价款为人民币6,000,000元，被告应于2016年5月29日前一次性存入首付款1,800,000元，其余价款办理贷款。该合同附件六补充协议约定，被告逾期付款，应支付逾期付款利息，利息自合同约定的应付款之日次日至实际付款之日，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金，因被告原因导致未能办理贷款，被告应在接到原告通知后10日内补齐所差房款，如在10日内未能补齐所差房款，原告有权单方解除合同，同时被告须按合同总价的5%承担违约金。上述合同签订后，被告仅于2016年5月29日向原告支付首付款1,800,000元，未能办理贷款，亦未付清其余房款，原告于2017年4月25日通过EMS向被告寄送了《敬请履行合同义务的函》，要求被告于2017年4月25日前办理按揭贷款手续或于2017年4月30日前一次性付清剩余房款及违约金；2017年6月27日，被告向原告出具《承诺书》确认违约并承诺于2017年7月中旬支付完毕剩余尾款，并确认如未能付清款项，愿意承担延期付款的违约责任。但被告至今既未办理按揭贷款，亦未支付剩余房款，给原告造成了较大经济损失。综上所述，为维护自身的合法权益，原告诉至本院，要求判准如上诉讼请求。被告天津瑞博德公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。对原告陈述的买房事实，商品房价格，首付款事实是认可的。但是被告不能贷款，原告有过错，因为当时原告没有及时和被告在房管局办理合同备案，后因政策变化，银行不能给非自然人办理按揭贷款，所以被告未能办理贷款支付房款。被告希望可以继续履行合同，宽限到2018年5月底前付清全款。如果合同被判令解除，被告不同意承担上述违约金，认为原告主张金额过高，不同意承担律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的天津市商品房买卖合同、付款凭证及收据、邮寄凭证、敬请履行合同义务的函，本院予以确认并在卷佐证。对于存在争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的承诺书一份，拟证明被告认可违约事实，并承诺了继续履行合同的方式和时间及承担违约责任。被告对该证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。2.原告提交的委托代理合同及律师费发票、案件费用明细（自行计算），拟证明原告支付了律师费35,000元及被告公司应承担的费用明细。被告对该组证据不认可，认为合同没有公章、发票系律师事务所单方做出的、计算依据系自行整理，均没有法律效力，不同意承担律师费等其他不应承担的费用。3.原告提交的2017年11月1日邮寄的律师函及邮寄凭证，拟证明被告未按照承诺书的时间履行义务，原告再次催要的事实。被告对该组证据不认可，认为未收到上述材料。对于上述争议证据，本院将在综合分析中再行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2016年5月31日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0000599），合同约定被告购买原告开发建设的坐落于滨海新区，房屋价款为6,000,000元。合同约定被告应于2016年5月29日前一次性存入首付款1,800,000元，其余价款办理贷款。该合同第六条规定：被告如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，原告有权追究被告逾期付款及其利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照附件六补充协议第五条的约定追究被告违约责任；附件六补充协议第五条约定，被告逾期付款，合同继续履行。被告应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.1‰向原告支付违约金，不论被告选择何种方式付款，因被告原因导致未能办理贷款，或未能达到买受人预期贷款额度，被告应在接到原告或银行的通知后10日内补齐所差房款，如在10日内未能补齐所差房款，原告有权单方解除合同，并有权另行处置该房屋，同时被告须按合同总价的5%承担违约金。支付房屋首付款1800000元以及原告代行政机关收取的房屋契税、维修基金以及产权登记费、印花税等共计243080元。原告于2017年4月25日向被告邮寄《敬请履行合同义务的函》，被告于2017年6月27日出具《承诺书》一份，其上载明：“。我司承诺在2017年6月30日前向贵司支付49-2号房屋尾款2000000元整。49-2号房屋剩余尾款2200000元整和49-3号房屋尾款4200000元整，共计6400000元整于2017年7月中旬支付完毕。如未能付清款项，我司自愿承担因延期支付贵公司尾款所带来的相应责任。”。原、被告双方一致认可该承诺书变更了尾款的付款的时间和方式。2017年11月1日，原告再次向被告邮寄律师函，函中载明:“。贵方于2017年6月27日向力高公司出具书面承诺书，表明贵方无法办理银行按揭贷款并承诺于2017年7月中旬付清房屋全部剩余款项，但截至本函发出之日，贵方仍未向力高公司支付任何剩余房款。请贵方于2017年11月8日前一次性付清房屋剩余款项人民币4200000元。”。被告对该份律师函不认可，原告提交的查询单中显示上述材料已签收。审理中，经本院释明，被告表示愿意继续履行房屋买卖合同，但剩余房款未按照本院指定期间提存或存至指定账户。又，原告提交委托合同及发票，其上载明涉及滨海新区滨海旅游区海滨大道以东、航海道以北雍海苑49-2、49-3号的商品房房屋销售合同纠纷案件支付律师代理费35,000元。本院认为，原、被告签订的天津市商品房买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原、被告原约定剩余房款应采用贷款方式给付，后双方又认可被告在承诺书中提出的给付款项的时间和方式，原、被告均应按照双方的约定履行各自的义务。其中，支付房款系购房者的主要义务，至今被告仍欠购房款4,200,000元，经本院释明被告虽表达了同意继续履行剩余房款的意愿，但未在合理期限内履行，故原告依据合同约定主张解除涉诉房屋买卖合同符合法律规定，本院准予。综合考虑原告主张的逾期付款利息、逾期付款违约金、解除合同的违约金以及被告认为上述金额过高的抗辩意见，本院认为，被告因逾期付款构成违约，故原告可要求被告承担违约责任，但原告主张的逾期付款金额系以履行合同为目的，督促购房人及时付清剩余房款；现因被告未能在合理期限内一次性支付剩余房款或与原告达成分期付款合意，原告又主张解除房屋买卖合同，故原告主张解除合同违约金的同时又主张被告承担逾期付款金额不符合法律规定，本院不予支持。原告依据双方所签合同约定，主张被告给付解除合同违约金300,000元（房屋价款的5%），本院考虑到因被告的违约致使原告无法及时回笼资金，同时降低了涉诉房屋的再次销售机会，综合考虑原、被告双方的意见，对原告的此项请求本院依法予以支持。关于原告主张被告承担的律师费用，因合同中并无相应约定，本院依法不予支持。原告力高公司应协助被告天津瑞博德公司办理涉诉房屋维修基金、契税等费用的退费手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告力高（天津）地产有限公司与被告天津瑞博德国际贸易有限公司于2016年5月31日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0000599）。二、被告天津瑞博德国际贸易有限公司于本判决生效后十日内给付原告力高（天津）地产有限公司违约金300,000元。三、原告力高（天津）地产有限公司于本判决生效后十日内返还被告天津瑞博德国际贸易有限公司首付款1,800,000元。四、驳回原告力高（天津）地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4895元，由原告力高（天津）地产有限公司负担1995元，由被告天津瑞博德国际贸易有限公司负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  苗卫红二〇一八年四月十八日书 记 员  程 涛附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。