江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1178号
上诉人（原审被告）：苏州城弘房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：吴凯，该公司员工。
委托诉讼代理人：郑培斌，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张苗。
委托诉讼代理人：吕芳芳，江苏力信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐娟，江苏力信律师事务所律师。
上诉人苏州城弘房地产开发有限公司（以下简称城弘公司）因与被上诉人张苗商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10375民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
城弘公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张苗的诉讼请求；一、二审诉讼费由张苗承担。事实和理由：一、补缴社保不是社保缴纳的正常渠道，张苗应审慎注意如实向城弘公司说明这一特殊情况。张苗隐瞒了其社保系补缴的事实，导致双方无法继续履约，应承担定金罚没的不利后果。二、张苗购房是在苏州市限购政策出台后半年，其作为一名有意向购房人称不了解苏州限购政策，不符合生活常识和逻辑。在购房接洽过程中，城弘公司通过签署告知书及承诺书的方式两次明确告知张苗苏州的限购政策，尽到了合理的提示义务。三、张苗提供的社保缴纳材料不体现补缴的情况，城弘公司从中无从知晓其社保系补缴。城弘公司对张苗提供资料已尽到一般审查义务。一审法院将城弘公司的审查义务无限放大，超出了合理的界限，不具有现实可操作性。四、城弘公司在得知张苗属限购限贷对象后，积极和张苗联系，达成了退还495670元、没收定金2万元一揽子解决双方争议的合意。张苗称双方仅就退款达成合意，未同意罚没定金的说法与事实不符。
张苗辩称：认可一审判决。
张苗向一审法院起诉请求：1.城弘公司双倍返还张苗定金，共计40000元；2.城弘公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年4月15日，城弘公司（甲方）与张苗（乙方）签订《房屋认购书》一份，约定房号为湾上风华小区15-3304，总价人民币1735670元，定金金额20000元。同时，约定内容第3条载明：乙方已充分知晓和估计贷款政策变化的可能性，如银行贷款购房政策等发生变化，乙方仍应继续履行本协议，并按照最新政策支付房款、签订商品房买卖合同。如乙方……拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售。《房屋认购书》由城弘公司加盖销售合同专用章、张苗签字确认。城弘公司同时向张某出具《告知书》一份，内容为对苏州市政府出台的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（苏府[2016]150号）的部分摘录，其中告知意见第二条为：……非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明……该告知书由张某签字确认。同日，张苗向城弘公司支付购房定金20000元。
2017年4月17日，张苗向城弘公司支付购房首付495670元。张苗述称当日与城弘公司草签一份《吴江市商品房买卖合同》，但经审查,该份合同双方均无签字或盖章。
2017年4月27日，张苗出具《承诺书》一份，承诺：本居民家庭属于非本市户籍，已充分知晓市政府苏府[2016]150号等文件精神。本居民家庭在本市拥有住宅类房产0套。现为购买的风华上品花园15-3304住宅类房产，所提交的所有材料（包括纳税证明、城镇社会保险证明、拆迁安置协议或其他材料等）均真实、合法、有效，同时本人愿意继续购买该房产，并自行承担由此产生的经济、法律责任。
另查明，2017年5月4日，张苗将社保单拍照，并通过微信发给城弘公司工作人员，并询问是否是这个社保单子，对方予以肯定。
2017年6月15日，张苗向城弘公司提交《变更申请表》一份，载明：本人张苗（身份证）于2017.4月15日交购房定金20000贰万。购湾上风华15幢3304室，于2017年4月15日交首付495670（肆拾玖万伍仟陆佰柒拾零元）。因本人社保查出5个月补交，审核不通过，无法办理后续。现申请退还本人交付购房资金495670元（肆拾玖万伍仟陆佰柒拾零元）。本人承诺随此申请提供的身份证真实有效，请公司批准。该申请表由张苗签字及摁手印确认。庭审中，城弘公司亦提供《变更申请表》一份，除上述内容外，另载有“20000定金不退，本人自愿罚没”字样，张苗对此予以否认，表示并非由其本人书写，手印亦不是其本人的。该份申请表字迹明显区别于张苗所提交的《变更申请表》，且几处有涂改痕迹，个别关键信息处亦有二次书写痕迹。
2017年7月12日，城弘公司工作人员李顶在与张苗的微信中陈述：您好，两万的定金收据当时没有收回来吧。退款财务要求收回那张两万的收据，因为房源罚没，定金收据要作废。张小姐，麻烦您今天把两万的定金收据拿回来，最后一步了……今天写的退款申请材料说需要加一句“20000定金不退，本人自愿罚没”，张苗回复：改写的不都写了。李顶回复称：这句也要写的。
以上事实，有张苗提供的收款收据、银行转账凭证、POS单、变更申请表、微信聊天记录、吴江市商品房买卖合同草稿，城弘公司提供的房屋认购书、承诺书、告知书、变更申请表及双方的当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为：张苗、城弘公司双方签订的《房屋认购书》，实质上系以签订正式的商品房买卖合同为目的的预约合同，该认购书为双方当事人真实意思表示，也无违反法律强制性规定，合法有效，张苗实际支付定金20000元，应系立约定金。本案的争议焦点在于双方未能签订正式商品房买卖合同的责任应归于哪一方或双方。本案中，城弘公司在告知书中向张苗提示：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，虽张苗在告知书上签字，但城弘公司并未对此作出进一步释明，即未向张苗释明社保补缴行为不属于累计缴纳1年及以上的范畴。张苗出具的承诺书系真实意思表示，合法有效，其提交的社保单亦并非作假。但作为潜在购房者，张苗应对限购政策有一定程度的了解，且城弘公司亦在承诺书、告知书中告知了限购政策，其补缴行为系对限购政策的误解，故对于无法签订正式购房合同，张苗存有过错。而城弘公司作为专业性房地产开发公司，虽向张苗告知了限购政策，但未向张苗作出明确、详细的说明并核对其社保缴纳材料是否符合购房条件，亦存有过错。故张苗、城弘公司双方对于最终无法签订正式商品房买卖合同均存在一定过错，不能归责于任何一方，不应适用定金罚则，且现有证据不足以表明张苗自愿放弃定金20000元，故对于张苗要求城弘公司双倍返还定金的请求，城弘公司要求罚没定金20000元的抗辩，一审法院均不予支持，但城弘公司收取张苗20000元定金应予返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：苏州城弘房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还张苗定金20000元。案件受理费减半收取400元，由张苗负担200元，苏州城弘房地产开发有限公司负担200元，苏州城弘房地产开发有限公司应负担部分，应于判决生效之日起十日内直接给付张苗。
二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：出卖人通过认购方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。城弘公司主张其不应返还定金应证明是因张苗一方的责任导致商品房买卖合同未能签订。限购政策中规定非本市户籍居民家庭申请购买第一套住房的条件之一是累计缴纳1年以上社会保险，但是没有对此作进一步说明。张苗虽然是在限购政策出台后约半年才向城弘公司购房，但不足以认定其必然清楚限购政策关于社保缴纳的具体要求。城弘公司在通过《告知书》向张苗告知限购政策时也未对政策进行释明，其认为张苗知道政策规定而故意隐瞒社保补缴情况依据不足。因城弘公司未告知张苗社保补缴行为不属于限购政策中累计缴纳1年及以上社保的范畴，也未进一步向张苗核实或询问其社保是否存在补缴情况，导致张苗误认为其已符合购房条件而签订认购书，最终合同未能签订的后果不能归责于张苗一方，城弘公司主张适用定金罚则的理由不能成立。
关于城弘公司与张苗是否已就没收定金达成合意的问题，城弘公司提交的《变更申请表》中关于20000元定金不退、张苗自愿罚没的内容与张苗的字迹明显有别，不能认定为系张苗所写。从2017年7月12日的微信记录看，城弘公司工作人员要求加上定金不退的内容，张苗并未认可。此后城弘公司仍于2017年7月21日将购房款495670元退还给张苗，没有以张苗未在《变更申请表》上写同意定金罚没的内容而拒绝退还房款，应认定购房款退还问题与定金没有直接的关联，城弘公司认为张苗已同意不退还定金依据不足。一审法院判决城弘公司返还定金并无不当，应予维持。
综上，城弘公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人苏州城弘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年四月二十七日
书记员 陆晓婷