北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初14950号
原告：叶民，男，1970年2月26日出生，住北京市西城区。
原告：ＸＸ，女，1974年7月1日出生，住北京市西城区。
二原告共同的委托代理人：王怀英（原告ＸＸ之父），男，1941年8月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。
二原告共同的委托代理人：王纪刚，北京市博昌律师事务所律师。
被告：高弋，男，1975年1月24日出生，户籍地北京市西城区。
委托诉讼代理人：高进（被告高弋之父），男，1942年11月17日出生，汉族，住北京市海淀区。
第三人：刘启生，男，1968年9月5日出生，住北京市昌平区。
第三人：孙彩文，女，1974年3月24日出生，住北京市昌平区。
原告叶民、ＸＸ与被告高弋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法依法追加第三人刘启生、孙彩文参与诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶民和ＸＸ共同的委托诉讼代理人王怀英和王纪刚、被告高弋的委托诉讼代理人高进、第三人刘启生和孙彩文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶民、ＸＸ向本院提出诉讼请求：依法确认原告叶民、ＸＸ与被告高弋之间不存在涉案房屋买卖合同关系。事实和理由：1999年，叶民、ＸＸ为筹出国费用，在高弋因涉案房屋（即北京市昌平区龙华园××号楼××单元××室）未登记发证而不购买后，与高弋达成将涉案房屋委托高弋代管的方式作为其借贷高弋10万元款项的担保合意并签订《借款协议书》和《委托书》。2003年叶民、ＸＸ委托其父母找高弋归还借款并收房，因找不到高弋而未果。2009年底叶民、ＸＸ曾因归还借款而起诉高弋，因法院找不到高弋而撤诉。后因高弋在叶民、ＸＸ诉其委托合同案件和叶民、ＸＸ诉刘启生等人返还原物案件中，多次以其与叶民、ＸＸ之间签订的前述《借款协议书》、《委托书》属于名为借贷担保合同实为房屋买卖合同关系，即其与叶民、ＸＸ之间存在涉案房屋买卖合同关系，而进行抗辩。叶民、ＸＸ与高弋签订的前述《委托书》已经法院生效判决予以解除。
被告高弋答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与被告存在房屋买卖合同关系。被告转手卖给了刘启生。叶民和被告原来并不认识，原告为什么要找被告借款，是因为叶民要出国，当时就是要卖房。当时叶民以10万元的价格把房屋卖给了被告，把家具都给了被告。1999年4月25日又写了两份协议书，一份是委托代理协议，叶民同意把房屋的所有权利都交给被告，包括居住权、处置权、管理权、房产证领取权，委托代理协议特别写了与其他人无关，于上述委托完成之后才能撤销。尽管委托合同撤销了，后面还有一份借款协议，房屋的全权管理权给了被告。被告有意买房，叶民要无条件协助办理房屋过户，借款协议依然重申了这一条。借款协议现在仍然存在，有法律效力。被告只要要求过户，叶民需要无条件协助。被告作为原告的代理人已经行使了上市交易的代理权，原告这一方当初公证委托是有法律效力的，让被告领房产证，但没有通知被告。同意按照借款协议执行。
第三人刘启生、孙彩文述称：第三人购房时是基于委托书，被告有权代理卖房。被告行使的是委托权，原、被告之间没有买卖关系，是委托和受托关系。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
原告叶民、ＸＸ系夫妻关系。1998年9月25日，叶民（买方、乙方）与北京市西城区教育局（卖方、甲方）签订出售住宅楼房协议书，约定：甲方将坐落于北京市昌平区龙华园××号楼××单元××室二居室楼房（建筑面积77.64平方米）一套以1997年成本价每平方米1200元的价格出售给乙方，实收金额为84144元；甲方协助乙方到有关部门办理本次买卖过户、产权登记和产权证等手续；乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
1999年3月19日，叶民在北京市西城第二公证处公证下，向被告高弋出具《委托书》称：其与西城区教育局于1998年9月25日签订的购房协议书，所购房产坐落于北京市昌平区龙华园小区××号楼××单元××号；现房产证尚未办妥，因其即将出国，故委托其朋友高弋全权代理其办理该房产证的代领手续。受托人在此权限范围内能签署的一切有关文件，其均予以承认；受托人无权转委托。
1999年4月25日，原告叶民、ＸＸ（乙方）与被告高弋（甲方）签订《借款协议书》，约定：甲方同意借给乙方100000元；乙方同意把产权属于本人的两居室（龙华园15号楼501室）委托给甲方全权管理、使用，作为风险担保；乙方（或代表乙方的权利人）提出的终止委托代管日期为还款日期，届时一次还清本金、利息及装修费用；如甲方有意购买该房，乙方应无条件协助办理手续，正式过户后上述协议自动解除。
同日，叶民、ＸＸ（委托人）共同向高弋（受托人）出具《委托书》称：委托人因外出等事由把产权属于其的两居室住房（龙华园15楼501）委托给受托人全权代管。该授权内容为：负责该房的管理、使用、依法出租或上市；代表委托人办理领取产权证和有关该房事务；妥善保管、依法适用有关该房产权的文件（产权证、购房合同协议、收据等）及房主本人的身份证件。该委托书同时载明：本委托关系是委托人和受托人的双方约定，与其他人一概无关；其有效期限的解除，届时由双方商定；如受托人有意购买该房，委托人应无条件协助办手续；正式过户后，上述委托关系自然解除。之后，高弋依约接管了前述涉案房屋及其相关手续、票据。现该房屋由第三人刘启生、孙彩文一家居住使用。刘启生与孙彩文系夫妻关系，刘六一为二人之子。
2012年，叶民诉至本院，请求确认高弋与刘启生签订的房屋买卖合同无效。在该案审理过程中，高弋答辩称其与刘启生之间不存在房屋买卖合同关系，刘启生则坚持其与高弋之间就前述涉案房屋有买卖合同关系。审理过程中，刘启生提交载有“今收到刘启生购买回龙观龙华园××楼××门××室一次性购房款壹拾伍万元人民币。”的《收据》一张。其上，有“高弋”的签字，签署日期为2002年10月21日。高弋对此《收据》的真实性不予认可，否认其出具过此份《收据》。经鉴定，鉴定机构出具鉴定意见为“倾向认为检材上‘高弋’签名字迹与样本上‘高弋’签名字迹不是由同一人所写”。故，本院认为刘启生与高弋之间的房屋买卖合同关系无法确定，作出（2012）昌民初字第09837号民事裁定书，裁定驳回了叶民的相关起诉。
2013年，刘启生主张涉案房屋为其以150000元的价格，由高弋处依据前述委托权限购得。在审理过程中，高弋对此予以认可，叶民、ＸＸ对此则不予认可。同时，刘启生（乙方）出示其与高弋（甲方）签订的《协议》约定：因甲方欠乙方人民币150000元，同时甲方依据叶民、ＸＸ所签订的委托书等相关协议约定，将该房屋用于偿还所欠乙方款项，将房屋交由乙方处理，所属权归乙方，并协助乙方办理房产过户手续；甲乙双方认可房屋价值为人民币150000元，该款项与甲方所欠乙方全部款项及利息价值相等；甲方在协助乙方办理过户手续后该笔款项等于本息两清，双方互不拖欠；甲乙双方签字之日起生效，甲方将该房屋手续原件交予乙方，并承诺协助乙方办理该房屋的过户手续。高弋对此协议的真实性未在规定期限内作出质证意见，但高弋认可其收取了刘启生向其交付的150000元购房款。同时，高弋认可其并未向叶民、ＸＸ交付该笔售房所得。
另，叶民、ＸＸ自2010年起在本院针对高弋、刘启生、孙彩文等人就涉案房屋及相关100000元借款事宜提起数起诉讼。期间，高弋经本院多次、多途径传唤，均未到庭参与诉讼，其亦未向叶民、ＸＸ主张过购买涉案房产。2003年3月，叶民取得涉案房屋的所有权证书，登记坐落为昌平区回龙观镇龙华园小区××号楼××单元××号，所有权人登记为叶民，房屋性质为成本价出售住宅。
本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。1999年4月25日，叶民、ＸＸ共同向高弋出具《委托书》，委托事项包括叶民、ＸＸ委托高弋全权代管涉案房屋，负责该房的管理、使用、依法出租或上市等等，上市即为出售，此为常识性无歧义的理解。高弋据此可以代理叶民、ＸＸ出售涉案房屋。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。高弋与刘启生之间虽然没有房屋买卖合同，但二人之间存在高弋代理叶民、ＸＸ将涉案房屋出售给刘启生的事实，这一点从高弋将房屋交付刘启生，刘启生支付对价后入住房屋这一系列事实得到了印证，以房抵债的实质仍然为交易房屋，只不过是付款方式不同于其他房屋买卖。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，高弋出售房屋是否是以自身名义不影响合同效力、更不影响合同成立。综上，高弋的行为使得叶民、ＸＸ与刘启生之间的房屋买卖关系成立。
鉴于高弋已经作为委托代理人以其行为使得叶民、ＸＸ与刘启生之间就涉案房屋达成了房屋买卖合同，高弋自然不能再以个人身份与叶民、ＸＸ就涉案房屋达成房屋买卖合同，且高弋并未向叶民、ＸＸ主张过购买涉案房屋。故，应当认定叶民、ＸＸ与高弋之间就涉案房屋没有成立房屋买卖合同关系。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第三百九十六条之规定，判决如下：
原告叶民、ＸＸ与被告高弋之间就坐落于北京市昌平区回龙观镇龙华园小区××号楼××单元××号房屋没有买卖合同关系。
案件受理费70元，由被告高弋负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 张淑珍
人民陪审员 赵凯民
二〇一八年二月十二日
书 记 员 李峥艳