上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4619号
上诉人（原审原告、反诉被告）崔志芳，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托代理人王风云，上海申惠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）练奕付，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人瞿楠，上海市亚太长城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海御邸房地产经纪事务所。投资人何辉。委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海华照投资管理有限公司。法定代表人乔林华，董事长。委托代理人汤文明，上海市龙华律师事务所律师。委托代理人汤明哲，上海市龙华律师事务所律师。上诉人崔志芳、上诉人练奕付因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2013年11月27日，经上海御邸房地产经纪事务所（以下简称御邸事务所）居间介绍，崔志芳(乙方)与练奕付(甲方)签订商铺租赁合同,崔志芳支付御邸事务所居间服务费人民币（下同）6,600元。合同约定，甲方将系争的上海市徐汇区XX路XX、XX、XX、XX号二层房屋出租给乙方作商业经营用途，租赁面积315平方米，承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修；租期从2014年1月1日起至2019年12月31日止，共5年；该房屋月租金为16,000元，甲方同意乙方每三个月为一期以现金形式支付租金，第一期租金乙方应于2013年11月28日前付清，以后每期租金乙方应按租期提前7天向甲方支付，甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方，每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式付至甲方指定账户，租金递增方式：前三年不递增，从第四年开始每年在上一年基础上递增5%；乙方有下列情况之一的，甲方有权中止合同，收回商铺：1、乙方未经甲方同意擅自将商铺转租、转让或者转借他人使用的，2、乙方利用该商铺从事非法活动或损害公共利益的，3、乙方拖欠租金累计超过15天的；房屋租赁保证金16,000元；甲方应为乙方办理营业执照等证件，提供有效的房产证明及相关材料；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于1个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿；违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或实欠赔偿金总额1%的滞纳金等。合同签订后，崔志芳向练奕付支付保证金16,000元并支付租金至2014年9月止。之后，崔志芳在系争房屋内开设棋牌室，屡次被居民报警聚众赌博。2014年8月，崔志芳开设的棋牌室因营业场所未经消防验收、擅自经营、责令停业原因被上海市公安局徐汇分局华泾派出所责令停业。2014年10月30日，崔志芳申请对其开设的棋牌室日常收入进行调查，日平均收入为3,692.83元，日平均净收入2,753.83元，自2014年1月1日起至2014年8月19日止净收入为633,381元。原审另查明，系争房屋的产权人为上海华照投资管理有限公司（以下简称华照公司）。2009年11月，华照公司将包括系争房屋在内的建筑面积为3,537.82平方米房屋租赁给案外人上海A有限公司（以下简称A公司），约定租赁期限至2020年2月底；在合同租赁期间，双方未得到对方书面同意，均不得擅自将房屋向第三方进行转租、转让，因此而给对方造成的损失，由违约方承担全部法定责任。2010年4月，A公司又将系争房屋出租给案外人雷某，租赁期限自2010年4月1日起至2014年3月30日止；2010年6月1日，A公司又与雷某签订备忘录，内容是由于打印错误，更正合同中房屋租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月30日止。2014年12月31日，A公司又与雷某续签系争房屋租赁合同，合同租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。2009年11月，案外人雷某与练奕付结婚，现两人夫妻关系仍在存续期间。原审审理中，崔志芳请求判令：1、练奕付、上海御邸房地产经纪事务所华泾分店赔偿其损失900,000元；2、上海御邸房地产经纪事务所华泾分店退还其中介费6,600元；3、御邸事务所对上海御邸房地产经纪事务所华泾分店的赔偿及6,600元的返还承担连带赔偿责任；4、华照公司对练奕付的赔偿承担连带赔偿责任；5、确认崔志芳与练奕付签订的租赁合同因练奕付、御邸事务所、华照公司的共同欺诈归于无效。练奕付辩称，其与崔志芳签订的合同合法有效，应受法律保护。崔志芳被责令停业的原因是经营场所未经过消防验收，是崔志芳未取得法律允许的经营资格，不是练奕付的原因，崔志芳有独立自主使用系争房屋的权利，经营风险、利润等都应由崔志芳自行承担。崔志芳擅自经营，练奕付对此没有过错，崔志芳主张的损失不应由练奕付承担。要求驳回崔志芳诉请。御邸事务所开庭未应诉答辩，但在证据交换过程中，其辩称，作为居间方其已经尽了居间义务，促成崔志芳、练奕付签订商铺租赁合同，故要求驳回崔志芳对其的诉请。华照公司辩称，其不是崔志芳与练奕付商铺租赁合同的相对方，其不同意崔志芳开设棋牌室，棋牌室证照不全，是非法经营，华照公司不存在恶意串通行为。练奕付同时提起反诉，请求：1、判决终止其与崔志芳之间签订的商铺租赁合同；2、崔志芳支付其房屋租金，自2014年10月起至崔志芳迁出之日止，按每月16,000元计算。本案审理中，经崔志芳申请，原审法院委托上海东方投资监理有限公司对崔志芳在系争房屋范围内的装修残值进行审价，审价鉴定总造价为140,623元，残值金额为109,660元；其中装修工程鉴定造价为39,437元，残值金额为28,263元；电气、排风、监控安装工程鉴定金额为38,501元，残值金额为27,592元；空调、监控设备安装工程62,685元，残值金额为53,805元。装修工程涂料（争议部分）鉴定造价为7,975元，残值金额计算为5,715元。练奕付对审价报告提出异议，认为：1、立式空调、挂壁式空调、通风机、监控器等均属于可移动设备，可以重复利用，目前，这些设备还在系争房屋内，崔志芳可以自行拆除搬动，故可移动设备不应作为赔偿请求予以赔偿；2、通风机鉴定价格为1,220元过高；3、后大厅的隔墙施工根本就不存在，审价报告中却确定了工程量；4、崔志芳进场后根本没有粉刷过墙面。崔志芳及御邸事务所、华照公司对审价报告无异议。崔志芳后撤回要求御邸事务所对上海御邸房地产经纪事务所华泾分店的赔偿及6,600元的返还承担连带赔偿责任的诉讼请求，原审法院已经口头裁定予以准许。练奕付变更其第2项诉请为崔志芳支付房屋租金，自2014年10月起至2016年1月止，按每月16,000元计算。原审认为，根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。系争房屋的产权人为华照公司，华照公司将系争房屋出租给A公司的合同中虽然约定不得擅自转租，但A公司在与产权人签订租赁合同后即将房屋转租给练奕付，练奕付又转租给崔志芳至今多年，作为产权人理应知道转租事宜，故崔志芳以产权人不同意转租为由，请求确认其与练奕付之间的租赁合同无效，不予支持。合同中约定“甲方应为乙方办理营业执照等证件，提供有效的房产证明及相关材料”，故练奕付在合同中并未承诺为崔志芳办出营业执照，只是承诺为崔志芳办理营业执照提供材料，故现崔志芳因营业场所未消防验收、擅自经营、责令停业为由，请求确认系争商铺租赁合同无效，亦不予支持。御邸事务所居间介绍崔志芳与练奕付签订商铺租赁合同成功，且该合同合法有效，故崔志芳以练奕付与御邸事务所恶意串通，欺骗其签订合同为由，要求御邸事务所返还中介费6,600元，无事实及法律依据，不予支持。关于崔志芳诉请要求练奕付赔偿损失一节，包括崔志芳已经投入的装修部分，经过审价公司确定投入部分不能取回添附物的残值，该添附物对练奕付有利用价值，故对于租赁合同终止履行后租赁物上添附物的处理问题，原审法院综合崔志芳已支付的总价款、参照资产评估的常用参数以及当事人的过错酌情判处。经质证，空调属于可移动设施，而且移动并不会影响其价值，故练奕付申请不将空调列入残值审价范围，应予以采信；通风机的价格经市场查实，故练奕付要求调低机器价格，不予支持；大堂原隔墙部分及室内涂料崔志芳并无证据证明其曾经施工过该项目，且该项目审价公司未列入审价总价中，故崔志芳要求将上述两项目列入审价总额中，未有证据佐证，不予采信。关于崔志芳诉请要求赔偿设备（包括高档扳椅、酒吧凳、高级椅子、沙发茶几、茶几及花架、花共计41,650元，麻将机72,900元），均为可移动的设备，上述物品均由崔志芳控制，崔志芳在合同终止履行后可以取走并重新使用，故崔志芳请求上述物品赔偿，无法律依据，不予采信。另崔志芳请求停业损失一节，其提供的损失依据即会计事务所报告系其自行制作，并未在法院审理过程中由法院指定有资质的部门制作，而且崔志芳系因营业场所未消防验收、擅自经营原因被上海市公安局徐汇分局华泾派出所责令停业，练奕付在合同中并未承诺为崔志芳办出营业执照，只是承诺为崔志芳办理营业执照提供材料，故现崔志芳以练奕付无转租的合法性等原因要求练奕付赔偿，并无合法依据，无法支持。根据合同相对性原则，崔志芳与练奕付签订合同，并未与华照公司发生直接的法律关系，崔志芳要求华照公司对练奕付的赔偿承担连带责任，未有法律依据，无法支持。关于反诉。崔志芳从2014年10月起未向练奕付支付租金，故依照合同约定，练奕付有权中止合同，收回房屋，根据文本前后意思，此处中止合同实为终止合同，故练奕付要求终止双方签订的商铺租赁合同并要求崔志芳支付从2014年10月起至2016年1月止的租金，应予以支持。关于保证金，鉴于崔志芳、练奕付之间的租赁合同已经解除，练奕付理应将保证金退还给崔志芳。御邸事务所经法院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一六年三月三日作出判决：一、练奕付于判决生效后十日内支付崔志芳装修损失51,193.80元；二、驳回崔志芳其余诉讼请求；三、终止练奕付与崔志芳于2013年11月27日签订的关于上海市徐汇区XX路XX、XX、XX、XX号二层房屋的商铺租赁合同；四、崔志芳于判决生效后十日内支付练奕付自2014年10月起至2016年1月止的租金，以每月16,000元计算；五、练奕付于判决生效后十日内返还崔志芳保证金16,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,815元，由崔志芳负担14,133元，练奕付负担682元；反诉案件受理费2,595元，由崔志芳负担；审价费9,200元，由崔志芳和练奕付各半负担。判决后，崔志芳、练奕付均不服，上诉于本院。上诉人崔志芳上诉称：1、原审认定崔志芳与练奕付签订的租赁合同有效，没有法律依据。A公司在没有征得华照公司书面同意的情况下，是不能将系争房屋转租给雷某的，雷某当然也无权把系争房屋转租给崔志芳。练奕付与雷某虽然是夫妻关系，但是根据合同的相对性原则，练奕付并没有和A公司签订租赁合同，故其也没有转租的权利。2、原审法院对于崔志芳在系争房屋内安装的立式空调、挂壁式空调未作出明确裁决，属于遗漏处理崔志芳的部分诉请。3、根据合同约定，练奕付应为崔志芳办理营业执照提供有效的房产证明及相关材料，但事实上练奕付到华照公司处拿房产证时，华照公司以与练奕付没有租赁合同关系为由，拒绝提供房产证，故练奕付根本提供不出房产证等房产证明材料。华照公司在知道房屋被转租后，立即对转租事宜提出异议，由此也可以认定华照公司不同意房屋转租。4、崔志芳提供的营业损失并非其自行制作，而是委托有资质的会计事务所在调查后出具《会计审计报告》。5、崔志芳租赁系争房屋系用于开设棋牌室，因练奕付与华照公司拒不提供房产证原件，导致崔志芳无法办理营业执照而无法实现合同目的，故练奕付与华照公司对合同无法继续履行存在过错，应对崔志芳为履行合同所投入的装修费用及购买营业性用品费用及无法继续营业所产生的停业损失承担赔偿责任。6、御邸事务所没有就系争房屋的租赁情况及练奕付对房屋有无转租权、转租权期限等向崔志芳履行告知义务，故其应向崔志芳返还所收取的中介费并赔偿崔志芳的其他损失。7、原审判决一方面支持练奕付的租金诉请，另一方面却不保护崔志芳的停业经济损失，显然有失公正。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持崔志芳的原审全部诉请。上诉人练奕付则不同意崔志芳的上诉诉请，并同时提起上诉称：练奕付与崔志芳签订的租赁合同合法有效，在履行合同过程中，练奕付履行了自己的义务，违约的是崔志芳。崔志芳停止经营的原因在于其证照不全，办理证照的义务在崔志芳而非练奕付。双方租赁合同并未约定装修残值由练奕付补偿给崔志芳，练奕付也不希望接受崔志芳的装修残值。本案过错方是崔志芳，练奕付不应当支付崔志芳装修损失。故请求二审法院撤销原判第一项，改判练奕付不支付崔志芳装修损失51,193.80元，并改判练奕付不承担审价费。崔志芳则亦不同意练奕付的上诉诉请。被上诉人御邸事务所不同意崔志芳的上诉诉请，对练奕付的上诉诉请表示由法院判定。被上诉人华照公司不同意崔志芳的上诉诉请，对练奕付的上诉诉请则不发表意见。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，崔志芳确认，就其办理营业证照练奕付应当承担提供相关证明材料的义务。另，练奕付表示，就系争房屋返还问题，其已经另案对崔志芳提起诉讼。本院认为，首先，就系争房屋租赁合同效力问题。崔志芳上诉称练奕付不具有系争房屋转租权，对此，原审法院已就崔志芳以产权人不同意转租为由主张租赁合同无效不能成立阐述了相关理由，本院对此予以认同且不再赘述。就练奕付本人是否享有转租权的问题，因练奕付的配偶雷某基于与A公司的租赁合同而享有系争房屋使用权，而无证据显示有相关权利人对练奕付向崔志芳转租系争房屋提出过异议，崔志芳也实际使用了系争房屋，此可视为练奕付的转租行为系得到相关权利人的认可或授权，故崔志芳以练奕付本人不享有转租权而主张租赁合同无效亦不能成立。就崔志芳关于其与练奕付签订的租赁合同因练奕付、御邸事务所、华照公司的共同欺诈而归于无效的主张，因崔志芳并无证据证明练奕付、御邸事务所、华照公司就系争租赁合同的签订存在任何欺诈行为，故对此本院亦不予采纳。其次，就崔志芳关于练奕付、华照公司拒不向其提供房产证明及相关材料，导致其无法办理营业证照而无法实现合同目的的上诉主张，根据崔志芳提供的证据，仅能证明崔志芳在开设棋牌室过程中消防审核未予通过而需要整改，但崔志芳并未提供证据证明其未能办出营业执照系由于练奕付、华照公司未提供房产证明或相关资料所致，故崔志芳该项主张不能成立，崔志芳以此为由要求练奕付、华照公司赔偿其投入的购买经营用品所需费用、停业损失等，亦不能成立。第三，鉴于系争房屋租赁合同合法有效，而因崔志芳自2014年10月起未按照合同约定向练奕付支付租金，故现练奕付反诉要求终止合同、崔志芳支付2014年10月至2016年1月的租金，并无不当。就合同终止的后果处理问题，因练奕付表示已就返还系争房屋另案起诉崔志芳，此系练奕付对自身权利的合理处分，本院对此予以确认。就房屋装潢损失的处理，虽然租赁合同终止系由于崔志芳未按时支付租金所致，但综合考虑本案实际情况及物尽其用的原则，原审法院确认由练奕付补偿崔志芳装修损失51,193.80元而获得房屋装修添附物的残值，该处理尚属公平合理，故对练奕付的上诉主张，本院不予采纳。对于其余可移动物品，应由崔志芳自行处理解决。第四，因前文已经阐述了御邸事务所、华照公司就系争租赁合同并不存在任何欺诈行为，华照公司与崔志芳之间也不存在直接的合同关系，故原审法院未予支持崔志芳要求御邸事务所返还中介费、赔偿损失及华照公司对练奕付的赔偿责任承担连带责任的诉请，亦无不当。综上所述，崔志芳、练奕付的上诉诉请，均不能成立。原审判决尚属妥当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币16,028.80元，由上诉人崔志芳负担14,949元，由上诉人练奕付负担1,079.80元。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年七月五日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……