山东省利津县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）利民初字第853号
原告：林民乐，男，汉族。
委托代理人：左名涛，山东津城律师事务所律师。
被告：山东钱江置业有限公司。
法定代表人：吴海珍，董事长。
组织机构代码：××。
委托代理人：卜祥亭，山东诚正勤律师事务所律师。
原告林民乐诉被告山东钱江置业有限公司（以下简称钱江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈翠霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告林民乐的委托代理人左名涛、被告钱江公司委托代理人卜祥亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林民乐诉称，2012年9月6日，原、被告针对被告开发的“西湖春天”房产一处（×幢×单元×室）签订了《商品房买卖合同》，合同约定房产总价款为470702.6元，原告按合同约定履行了支付房款的义务。合同第八条约定的房产交付期限为2013年12月31日前，但是直到原告起诉被告也没有履行交房的合同义务。根据双方签订《商品房买卖合同》第九条的约定，如被告延期交房，应按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，计算至实际交房日止。后经双方协商未果，现提起诉讼要求被告向原告支付自2014年1月1日至2015年7月1日的延期交房违约金76254元（每日按已交房款总额的万分之三计算）并继续支付违约金至实际交房之日，诉讼费由被告承担。
被告钱江公司辩称，一、原告的主张不符合团购协议的约定，利津县凤凰城街道总工会代表原告与被告签订了“团购协议”，原告以低于市场价的团购价格购买涉案房屋，应履行团购协议实际开工之日36-40个月交房的约定；二、原告在支付购房款时存在严重违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，应解除出卖人一切责任。三、原告的主张不符合《购房手册》的约定。根据原、被告双方签订的《购房手册》第一页《楼盘销售前置审批流程表》中的约定，原告因享受团购优惠，表示放弃追究被告交房延迟等违约责任。四、原告的主张不符合《商品房买卖合同》关于周边村民阻挠施工可以延期交房的约定，涉案房屋在建设过程中存在周边村民阻挠施工的事实，因此被告延期交房不属违约行为，不应承担违约责任。五、原告要求违约金计算至实际交房之日的诉讼请求不明确。综上，原告的主张没有依据，应驳回其诉讼请求。如被告确属违约，原告要求的违约金过高，应予以降低。
经审理查明，被告钱江公司于2007年12月28日通过出让方式取得了津八路以西、大桥路以南的部分土地的使用权。于2011年1月6日取得了住宅小区“西湖春天”三期27#、28#楼的建设工程规划许可证，于2012年6月26日取得“西湖春天”三期27#、28#楼的建筑工程施工许可证，许可证载明的开工日期为2012年7月1日，竣工时间为2013年7月1日。2012年8月29日，被告取得了涉案房屋所在27号楼的商品房预（销）售许可证。
原、被告双方针对被告开发建设的“西湖春天”×幢×单元×室房产签订《商品房买卖合同》一份，约定交房时间为2013年12月31日前，逾期交房则自2014年1月1日起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同载明签订时间为2012年9月6日。涉案商品房系原告参加凤凰城街道总工会组织的团购购买，享受了团购价格。
本院共计受理160余名业主起诉钱江公司商品房预售合同纠纷案，该160余名原告均与被告签订了《商品房买卖合同》，合同内容除业主信息、楼房号、面积、单价、付款方式不同外，其余内容均相同。
2012年9月14日，原告（乙方）、被告（甲方）与作为丙方的杭州兰水仙物业管理有限公司利津分公司三方签订《购房手册》一份，该《购房手册》包含了《楼盘销售前置审批流程表》、《签约页》等七部分内容，甲、乙、丙三方分别在《签约页》签字、盖章。
另查明，2012年9月14日、2013年7月25日被告为原告出具购房款收据两张，金额分别为180703元、290000元，原告共计交纳购房款470703元。涉案商品房至今没有按照《商品房买卖合同》约定的条件交付。
本案当事人争议的焦点问题是：被告是否应承担逾期交房的违约责任及违约金的计算标准。
针对争议焦点，原告提交以下证据：
证据1，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份及购房款收据两张，合同相关内容如下：
第六条付款方式与期限：买受人于本合同签订当日内支付购房款180703元并交齐贷款申请资料，剩余购房款290000元办理贷款并同意贷款机构直接将贷款放至出卖人专用账户。
第七条买受人逾期付款的违约责任：……2、双方约定，买受人付款日期以款项实际到达出卖人指定账户之日为准。如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任。
第八条交付期限，第一款：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用。第二款：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、周边村民阻挠施工导致的建设期延误。
第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。各项违约金的支付不计利息。
原告用以上证据证明：1、原、被告签订了买卖合同；2、合同约定了总价款，房产交付日期为2013年12月31日前及逾期交房违约金的计算方式；3、原告已履行了支付购房款的义务；4、被告至今没有交房，已经严重违约。
被告质证认为，对以上证据的真实性无异议，但不能实现原告的证明目的。理由为：1、《商品房买卖合同》第六条对付款方式进行了明确约定，但是从收据的数额和日期能够看出原告存在逾期支付购房款的事实。双方签订的合同第七条约定“……如果买受人出现任何逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”，该条款是经双方平等协商后的公平条款，因此被告根据该条款的约定不应该承担逾期交房的违约责任。2、虽然合同约定的交房日期是2013年12月31日，该期限是最早交房期限，双方在《（团购）协议》中已经对交房的最后期限作出了约定，该约定是双方均认可的期限，《商品房买卖合同》约定的交房期限不能突破《（团购）协议》中约定的期限。
本院审查认为，原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据两张，被告对其真实性无异议，本院予以确认。
关于合同第七条第2项“……如果买受人出现逾期付款情况，则解除出卖人一切责任”的内容，本院受理的160余名原告与被告签订《商品房买卖合同》的上述内容均相同，故该内容是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。该条款内容排除了原告包括要求被告交付商品房等的主要权利，导致原、被告双方权利义务严重不对等，且被告未提交证据证明已按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定履行了“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的义务。同时，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效，而该条款内容恰恰免除了被告责任、排除了原告的主要权利。综上，上述内容应属无效的格式条款。
针对争议焦点，被告提交以下证据：
证据1，《（团购）》协议及团购人民名单各一份、《西湖春天销售政策申请单》一份。
被告用该组证据证明：原告是通过团购形式购买的涉案房产，享受了优惠政策，应履行团购协议的约定，即交房时间应为开工之日起32-40个月交房。
原告质证认为：对证据的真实性无异议，确系参加团购，但未授权任何单位签订团购协议，该团购协议不能约束原告。
本院审查认为：原告对上述证据的真实性无异议，予以确认。
证据2，《购房手册》一份，其中，第一页的《楼盘销售前置审批流程表》注明“作为购房（含优惠）的对等条件，买受人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因出卖人有可能产生的施工滞后、绿化滞后、配套滞后、验收滞后、交房滞后、办证迟延或其他主观因素引起的商务行为系列过程中的履约瑕疵，以及后续开发组团的施工因素对入住物业造成的影响，本人表示理解，并放弃诉讼或仲裁权利，选择协商解决。卖方因前述行为所须承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付购房款总额的0.5%为限，且该款仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。本表系双方所订《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。承诺人重申：无论本承诺做出时间与《商品房买卖合同》及其补充合同或其他补充性合同、协议和文件签订的时间孰先孰后，亦不论房屋产权管理部门登记备案的《商品房买卖合同》是否附有本承诺内容，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”。
用以证明：原告选择团购被告的涉案商品房，被告已经对原告的购房款作出了很大的优惠，原告作为对等条件，在《购房手册》第一页“销售楼盘前置审批流程表”中再次表示放弃追究被告可能出现的交房迟延等违约责任。即使违约，赔偿数额应以交款额的0.5%为限。
原告质证认为：原告确系参加了团购，但是，1、该手册在签订时，被告没有根据原告的要求对于免除自己责任的条款进行提示与告知，在《商品房买卖合同》中两次提到了具体详见《购房手册》，但是《商品房买卖合同》在房产局备案了，《购房手册》却没有备案。2、从形式上看，该手册包含了七大部分内容，但业主仅在最后签约页签名，这是一份格式性文件，里面有大量免除被告主要责任的条款，严重侵犯了原告的主要权利。3、从内容上看，被告将免除自己主要责任的条款置于手册第一页《楼房销售前置流程表》中，而且没有用明显的标识标注出来，流程表与免责条款在内容上看没有关联性，而且流程表中也没有审批人员的签字，在买受人签名一栏标注着详见签约页，很显然被告是故意将此免责条款隐藏于此。该条免责条款免除了被告所有的合同义务，与已备案的《商品房买卖合同》中第八条、第九条严重冲突，不但因客观原因违约免责，就连主观因素引起的商务行为履约瑕疵也要免责，也就是说被告可以依据该条款只收房款而不用交付房屋。4、免责条款中“卖方因前述行为所承担的赔偿或补偿额以不超过受益者实际支付房款总额的0.5%为限，且该款项仅用于买受人所买物业非主要部位的维修的设备添置与更换。”本身物业维修的设备添置与更换就在被告的保修范围内，因此该种赔偿方式实际上没有赔偿。
本院审查认为：原告对《购房手册》的真实性没有异议，本院予以确认。但是第一页《楼盘销售前置审批流程表》中关于“买受人承诺……，本承诺将作为买卖双方解决卖方上述行为的唯一依据”的内容，所有签订《购房手册》的业主该内容均相同，是被告为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的条款，应认定为格式条款。与前述《商品房买卖合同》第七条第2项的认定理由相同，该条款内容应属无效的格式条款。
本院认为，原、被告双方针对原告购买的涉案房产签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，原告交付购房款的主要义务已履行完毕，被告亦接受了房款。而被告交付房屋的主要义务却未履行，应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。
《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式是按照购房款总额的日万分之五支付，原告自行将违约金的计算标准降低至按照购房款总额的日万分之三支付，自2014年1月1日起计算至实际交房之日。被告主张原告要求违约金过高，请求予以降低，综合考虑原告以团购价格购得涉案房屋及其损失、被告的过错程度、企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工等多方面因素，本院认为原告要求按照购房款总额的日万分之三支付违约金较为合理，应予以支持。原告已支付购房款470703元，原告要求的2014年1月1日至2015年7月1日期间的违约金76254元，该数额不超过实际计算数额，予以支持。但关于原告要求被告继续支付违约金至实际交房日的诉讼请求，根据已查明事实，被告至今尚未交付房屋亦不能确定向原告交付的准确日期；且房屋的交付是需要符合双方合同约定和法律规定的条件的，而对交付的房屋是否符合条件有可能是有争议的，需要行政程序或者诉讼程序予以确认。因此，原告要求的“实际交房日”是不确定的，致使违约金数额无法具体计算，该项诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定，对原告的该部分诉讼请求不予支持。
被告主张在施工过程中存在周边村民阻挠施工导致延期的事实，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》中约定因周边村民阻挠施工导致的建设期延误可据实予以延期，但被告应举证证明该情形发生的时间及期限以及是否因此导致建设中段致使房屋工期延误，而被告提交证据不能达到该证明目的。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告山东钱江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林民乐逾期交房违约金76254元。
二、驳回原告林民乐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2644元，减半收取1322元，由被告山东钱江置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。
审判员 陈翠霞
二〇一五年十月十四日
书记员 王俞涵