湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0527民初429号
原告：余先国，男，1963年1月4日出生,汉族,农民,住秭归县。
委托诉讼代理人:王焱宇，湖北聚维律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。
被告:宋朝安，男，1975年11月5日出生，汉族，农民，住秭归县。
委托诉讼代理人：王必新，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。
第三人:蔡定虎，男，1965年5月3日出生，汉族，农民，住秭归县。
委托诉讼代理人:崔邦华，湖北林华安律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。
原告余先国与被告宋朝安、第三人蔡定虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余先国及其委托诉讼代理人王焱宇、被告宋朝安的委托诉讼代理人王必新、第三人蔡定虎的委托诉讼代理人崔邦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余先国向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间的房屋买卖法律行为无效；2.请求确认原告与第三人于2016年9月6日签订的《房屋买卖协议》无效；3.要求被告返还原告购房款15.1万元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月25日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，第三人以13.8万元价款将位于秭归县茅坪镇杨贵店村自建的砖混结构房屋一套（建筑面积约138平方米）出售给被告。2016年8月，被告将房屋出售的消息发至微信朋友圈。同年9月2日，原告得知房屋出售的消息后与被告进行协商，被告拟定房屋价款为18万元，原告给被告预付定金1000元。同月6日，原、被告经再次协商，由原告先期支付房款15.1万元（含定金1000元），余款待被告在二个月后交付房屋时付清；为便于今后办理房屋产权过户登记手续，原告与第三人签订了《房屋买卖协议》，并将购房款15.1万元支付给被告收取，由被告给原告出具了收条。同年10月，原告发现被告下落不明，遂找第三人协商取得购买房屋的使用权时，才得知余志红已侵占该房屋，余志红出示了与被告签订的《房屋买卖协议》，说明该房屋于2016年7月18日已抵偿给余志红所有。为此，原告以被告涉嫌诈骗为由向秭归县公安局茅坪派出所报案，经茅坪派出所调查，派出所认为原、被告之间属民事纠纷，不予刑事立案。现原告诉至法院，请求法院支持其提出的诉讼请求。
宋朝安辩称，对原告起诉的事实和当庭陈述的事实均无异议，与原告协商的购房款为18万元，原告已给被告支付15.1万元，下余2.9万元未支付属实。被告没有给原告交付房屋是因案外人余志红已侵占该房屋，现在无法给原告交付房屋。目前，被告因经济困难无能力退还原告15.1万元的购房款。被告实欠余志红3万元借款，被告打算在近期筹措3万元偿还给余志红，想办法将房子收回后再交付给原告。被告与余志红未签订《房屋买卖协议》，该买卖协议是假的。
蔡定虎述称，对原告起诉的事实和当庭陈述的事实均无异议。原告和第三人签订的《房屋买卖合同》是无效还是不成立，请求法院依法处理。原、被告诉争的房屋被余志红侵占属实，对原告诉请的其他三项诉讼请求均无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交被告与余志红于2016年7月18日签订的《房屋买卖协议》，因该协议为复印件，余志红未到庭进行质证，被告当庭否认该协议的真实性，本院不能确认该协议的真实性；且该协议与本案无因果关系。因此，本院对该证据不作评价。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，第三人以13.8万元价款将其位于秭归县茅坪镇杨贵店村二组自建的第一层砖混结构房屋（建筑面积约138平方米）出售给被告，被告接受房屋后进行了装修并居住。2016年9月2日，原、被告经协商，被告以18万元的价款将该房屋（含房屋内家具等财产）出售给原告，当日，原告给被告预付定金1000元；同月6日，原、被告再次就房屋买卖事宜进行协商，由原告先期支付房款15.1万元（含定金1000元），下余房款待被告在二个月后履行交房时付清，为便于今后办理房屋产权过户登记手续，原、被告和第三人共同协商将本应由原、被告签订的《房屋买卖协议》，改为由原告和第三人签订《房屋买卖协议》，由被告收取房屋款项；同一天，原告与第三人签订了《房屋买卖协议》，该协议的主要内容为：1.第三人以14.2万元价款将其所有的位于秭归县茅坪镇杨贵店村二组自建的砖混结构房屋一套（建筑面积138平方米）出售给原告。2.第三人建房的土地属于村集体所有，在房屋出售给原告后，原告对该房屋享有永久使用权，现阶段第三人不负责办理房屋产权过户登记手续，若国家对农村房屋的买卖政策变动后，第三人协助原告办理房产过户登记手续，所需费用由双方各自承担其应当缴纳的费用。3.第三人不能及时交付房屋，原告不能及时交付房款，对方有权解除本协议。协议签订后，原告于当天给被告支付购房款15.1万元（含定金1000元），被告给原告出具了收据，收据内容为：“今收到余先国购房款壹拾伍萬壹仟圆整，￥151000元”。同年10月，原告认为被告下落不明，遂找第三人协商取得购买房屋的使用权时，才得知余志红已将该房屋占有，余志红称被告于2016年7月18日已将该房屋出售给本人，并出示与被告签订的《房屋买卖协议》，致使原告未能取得该房屋的使用权。尔后，原告以被告涉嫌诈骗为由向秭归县公安局茅坪派出所报案，经茅坪派出所调查而未予刑事立案。
本院认为，本案的争议焦点主要有二点：一是原、被告之间的房屋买卖法律行为是否无效。二是原告与第三人签订的《房屋买卖协议》是否无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
本案中，原告系秭归县水田坝乡石垭村村民，被告系秭归县沙镇溪镇乐丰村村民，第三人系秭归县茅坪镇杨贵店村村民。被告出售给原告的房屋系被告从第三人处购得的农村房屋，该房屋至今未办理相关产权登记和房产过户登记手续，该买卖标的不仅仅是地上建筑物，还包括相应的宅基地使用权。第三人将本集体经济组织所有的宅基地及农村住房首先转让给非本集体经济组织成员即被告，再转让给非本集体经济组织成员即原告。原、被告和第三人为今后方便办理房产过户登记手续，将本应由原、被告签订的《房屋买卖协议》，改为由原告和第三人签订《房屋买卖协议》，实际上是原、被告之间的房屋买卖民事法律行为。因原、被告和第三人的行为违反了法律、行政法规对农村宅基地流转方面的的强制性规定及国家相关政策，原、被告之间的房屋买卖民事法律行为自始无效，原告与第三人于2016年9月6日签订的《房屋买卖协议》亦自始无效。因房屋买卖法律行为无效和《房屋买卖协议》无效所取得的财产，应当予以返还。故原告提出确认原、被告之间的房屋买卖法律行为无效和原告与第三人签订的《房屋买卖协议》无效，并由被告返还原告购房款的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
余先国与宋朝安之间的房屋买卖法律行为无效；余先国与蔡定虎于2016年9月6日签订的《房屋买卖协议》无效；限宋朝安于本判决生效之日起十日内返还余先国购房款15.1万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3320元，减半收取1660元，由宋朝安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 马尚刚
二〇一八年六月六日
书记员 谭娜娜