山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终5334号上诉人（原审被告）：张英文。委托代理人：李建玲，山东聚享昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛兰德建设工程有限公司。法定代表人：台兰德，职务董事长。委托代理人：张宏伟，山东鲁能律师事务所律师。上诉人张英文因与被上诉人青岛兰德建设工程有限公司（以下简称兰德公司）合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初4345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日受理，依法组成合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月18日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人张英文及其委托代理人李建玲，被上诉人兰德公司的法定代表人台兰德及委托代理人张宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年3月3日，原告兰德公司诉至一审法院称，2014年12月1日，原、被告双方签订了《商品综合楼租赁合同》，原告将位于青岛经济技术开发区峨眉山路786号的商品综合楼整体出租给被告使用，并约定在租赁期内转租需征得原告书面同意。合同签订后，原告按照约定交付房屋，但被告未经原告同意擅自转租，其行为违反法律规定及合同约定。为此，现提起诉讼要求依法解除原被告双方之间的商品综合楼租赁合同，并由被告赔偿原告经济损失2万元；判令被告立即交还房屋；诉讼费用由被告承担。被告张英文辩称，1.原被告之间看似存在房屋租赁关系，但不单纯是房屋的租赁，该租赁关系的产生是与原告之前存在债权债务关系，原告系以涉案房产的三年经营权抵偿所欠被告的55万元债务，从其租赁房产的目的来看，是以经营权抵偿债务的，该经营权自然应当包括对外出租权；2.双方签订涉案房屋的抵债协议时，涉案房产相关房屋已经由原告出租经营，被告只是在原有基础上继续经营，以完成债权的实现，因此被告不存在非法转租的问题；3.双方签订协议后原告依协议交付了房屋，被告正常经营，双方已实际履行合同；4.双方抵债的协议是原被告真实意思表示，不违背相关法律的强制性；5.原告的行为实际上已经阻挠了被告经营权的正常行使，并且原告对现有租户有进行驱赶清理行为，对原告的上述阻挠合同目的实现的行为，被告保留向原告追偿的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。原审查明，1、原告提交2014年12月1日与被告签订的《商品综合楼租赁合同》复印件，该合同复印件载明：原告作为甲方，被告作为乙方，约定原告将坐落于青岛经济技术开发区峨眉山路786号的商品楼房出租给被告，原告于2014年12月1日前向被告交付该房屋，租赁期自2014年12月1日起至2017年12月1日止。租赁合同第八项转租、转让和交换中第8-1约定：“除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。”；第8-3约定“在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先省（征）得甲方书面同意”。合同第11-6载明“本合同连同《附件》一式二份。其中：甲、乙双方各执一份……均具有同等效力”。原、被告均提交了合同《附件》复印件，被告当庭出示《附件》原件，载明：“因债务拖欠，两年内甲方向乙方借款数次，累计人民币55万元。经双方协议达成共识，甲方自愿将兰德建设工程有限公司名下的，位于峨眉山路786号，面积为2899.32平方米的楼房一栋出租给乙方，供乙方经营3年，抵甲方欠款55万元，在经营中乙方装修、维修产生的一切费用由乙方自行承担。出租方：青岛兰德建设工程有限公司（公章）台兰德（签字）承租方：张英文（签字）日期：2014年12月1日。”被告提交的合同《附件》复印件左上角有明确的折痕。被告对原告提交的租赁合同复印件不予认可，被告主张签订的为债务抵偿协议，亦未提供该合同；但原、被告双方对合同《附件》均予以认可。一审法院责成原被告提交各自所主张的主合同的原件，但双方均未提交。2、原告称合同签订后原告按约定于2014年12月1日将涉案房屋交付给了被告。被告称涉案房屋交付时间为2015年5月11日。原被告双方均未提交房屋交付及交接的相关证据。3、被告当庭提交2015年5月11日《通知》一份，载明：“因公司架构调整，现将兰德建设工程有限公司名下的，位于峨眉山路786号的商品楼房（包含各位所租用的房子），转让给张英文女士。即日起该栋楼房所有大小事务均有张英文全权负责……”，通知落款处为张英文，左下方空白处有台兰德签字并加盖法人章。原被告双方均认可该《通知》上台兰德签字的真实性，且均认可所加盖的法人章系黄岛区鸢石缘商务宾馆的法人章，而非原告的法人章。但原告对该《通知》的真实性、合法性不予认可。4、原告提交的青房地权市字第××号房地产权证证实，坐落于青岛经济技术开发区峨眉山路786号1全幢的房屋，建筑面积2849.70平方米，房地产权利人系原告青岛兰德建设工程有限公司，系单独所有。原告所交付的涉案房屋内有黄岛区鸢石缘商务宾馆，经查询，该宾馆开业于2013年6月26日，经营场所为青岛经济技术开发区峨眉山路786号1全幢，负责人为台兰德。5、原告提交的中国银行汇款申请书及凭证证明2015年1月22日，原告通过台晨芳在中国银行股份有限公司青岛九水路支行6217××326的账户汇款人民币50万元至被告张英文在中国农业银行青岛市李沧区支行九水东路第二分理处62×××79账户内。汇款申请书用途及附言栏注明“借款”。原告称此款系偿还合同《附件》中载明的所欠被告的款项。被告对此予以否认，但未提交证据证实该款原告系偿还的其他债务。6、原告当庭提交部分转租及转让合同复印件，证明被告未经原告同意私自对外转租及转让涉案房屋部分房间和场所。被告对此不予认可。7、原告在庭审后，自愿放弃对被告索赔2万元的诉讼请求，其对于因被告超期使用涉案房屋所产生的损失要求另行主张。原审认为，本案案由应为合同纠纷。根据原被告提交的证据，综合本案的案情及相关法律规定，一审法院作如下分析判定：因被告对原告提交的《商品综合楼租赁合同》复印件不予认可，故对原告提交的该证据，法院不予采信。因原、被告双方均未提交主合同原件，故法院对主合同无法确认，原告应承担举证不能的责任。本案中原告要求依法解除原被告之间的商品综合楼租赁合同的主张，证据不足，一审法院不予以支持。原、被告双方对《附件》均予以认可，故对《附件》的真实性、合法性，一审法院予以确认。该《附件》系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。从《附件》的约定内容来看，该合同应系原告将自己的房屋出租给被告抵顶所欠被告的债务55万元，据此该合同应认定为债务抵偿合同。原告提交的证据证实其已经通过银行支付给了被告款项50万元，在被告未提交证据佐证原告系偿还其他债务的情况下，应确认原告所偿还的款项就是合同《附件》中的借款。无论按照原、被告任何一方所主张的房屋交付时间至原告提起诉讼之日，根据涉案房屋所处的地理位置及当地的市场价格，涉案房屋所产生的房屋使用费足以达到5万元，据此原告所支付给被告的款项，已经足额清偿了原告对被告的欠款，因此双方合同所约定的债务已全部足额履行，被告的合同目的已经实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”的规定，原、被告签订的《附件》的权利义务已经终止。原告按合同约定已经将涉案房屋交付给了被告，被告在答辩状中也承认“双方签订协议后原告依协议交付了房屋，被告正常经营，双方已实际履行合同”，现被告占有、使用着涉案房屋，原告基于合同权利义务终止的事实，要求被告将涉案房屋予以返还，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告张英文于判决生效后十日内将位于青岛经济技术开发区峨眉山路786号（面积为2899.32平方米）楼房一栋腾出，返还给原告青岛兰德建设工程有限公司；二、驳回原告青岛兰德建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，原告已预交，由被告张英文承担，限于判决生效后十日内支付给原告。宣判后张英文不服，向本院提起上诉。上诉人张英文上诉称，1、一审法院认定双方的债务已履行完毕是错误的。根据上诉人提交的2015年5月11日“通知”，债务抵偿协议从2015年5月11日开始履行。台晨芳的汇款时间为2015年1月22日，假如被上诉人已经还款，其不可能再于2015年5月11日交付房屋，而且该汇款申请书注明是“借款”而不是“还款”。另外，一审法院认定涉案房屋产生的房屋使用费足以达到5万元并无任何法律依据。2、一审法院对上诉人擅自转租的事实并未认定，但认定双方债务已经履行完毕，并依此作出要求上诉人腾房的判决，违反了“不告不理”的原则。3、涉案合同没有解除的依据，完全符合继续履行的条件。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人兰德公司答辩称，双方之间既是租赁合同关系，也是抵债协议关系，2014年12月1日双方经账目核对债务金额为55万元，2015年1月22日，被上诉人提前偿还欠款50万元，加上截止2015年3月底的租金61112元，已清偿上诉人欠款561112元，双方之间的债权债务已全部清偿完毕，合同权利义务已经终止。上诉人继续占用房屋不予返还缺乏依据，请求二审法院维持一审判决。二审庭审中，上诉人张英文提交如下证据：一、张英红与张英文的亲属关系证明一份，证明张英文与张英红系姐妹关系；二、张英红卡号62×××64银行卡一份，2014年10月31日张英红用该卡，通过农业银行转账给台晨芳50万元的银行转账记录一份，证明2014年10月31日台晨芳向张英红借款50万元，因张英红与张英文是姐妹俩，所以台晨芳还款时应张英红的要求将50万元于2015年1月22日还入张英文账户，该两笔业务是本案之外的业务关系，被上诉人在一审中提交的以台晨芳转账给上诉人的汇款单与本案无关，不能作为被上诉人已向上诉人履行还款义务的证据；三、张英红卡号62×××49的银行卡一份，张英红于2015年1月30日用该卡通过建设银行向台晨芳转账30万元的银行交易记录一份。证明除证据一中的交易外，张英文姐妹与台晨芳之间还存在其他业务关系，案外人台晨芳的银行转账凭证不能证明是被上诉人在履行涉案合同还款义务。被上诉人兰德公司对张英文与张英红的亲属关系无异议，但两张银行卡不能确定持卡人的身份；2014年10月31日张英红给台晨芳转款50万元，不能必然认定是台晨芳向张英红借款，该笔款项与张英文也无必然联系；2015年1月30日张英红向台晨芳转账30万元与本案无关。被上诉人兰德公司提交中国银行汇款支付往来凭证一份，证明2014年11月4日台晨芳将50万元款项归还给了张英红。上诉人张英文对该证据的真实性无异议，但认为该收款人账号不能确定是张英红的账号，该50万元不能确定是台晨芳所还其于2014年10月31日向张英红所借的50万元。庭审中，被上诉人申请台兰德之女台晨芳出庭作证。台晨芳称，因台兰德是兰德公司的法定代表人，说公司借了张英文55万元，台兰德决定以房租抵销欠款，因公司是家族企业，家庭协商后不同意该方案，后公司委托其向张英文汇款50万元，以偿还欠款。2014年10月31日张英红转账50万元是公司与张英红之前的业务，已经清偿；2015年1月30日张英红汇款30万元也是与公司的业务，是张英红偿还兰德公司的借款。上诉人质证认为，证人台晨芳与被上诉人有利害关系，但证人陈述中认可被上诉人与上诉人和张英红之间存在其他业务往来。本院二审查明，2014年10月31日，张英红向台晨芳转款50万元；2014年11月4日，台晨芳向张英红转款50万元；2015年1月30日张英红向台晨芳转款30万元；张英文、张英红与兰德公司均存在业务关系。另查明，2015年6月5日，台兰德与张英文、张英红、郝光签订股权转让协议，约定将兰德公司全部股权转让给上述三人。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据双方签订《附件》的约定，本案系以涉案房屋三年经营权抵偿55万元债务的债务抵偿合同纠纷。本案的焦点问题是对该合同所约定的55万元债务兰德公司是否已全部清偿。首先，2015年1月22日，兰德公司委托台晨芳向张英文汇款50万元，兰德公司主张该50万元系偿还本案55万元欠款。一审庭审中，张英文虽予以否认，但未提交证据证明该款系兰德公司偿还其他债务。二审中张英文也认可该50万元系台晨芳还款，认为该款是台晨芳偿还其于2014年10月31日向张英红的借款。但根据兰德公司提交的证据，2014年11月4日，台晨芳向张英红转款50万元，证明兰德公司已将2014年10月31日向张英红的借款还清。因此，张英文主张2015年1月22日台晨芳向张英文汇款50万元，系台晨芳偿还其于2014年10月31日向张英红的借款，该主张不能成立。其次，从庭审查明的事实看，张英文、张英红与兰德公司之间均存在业务关系，而2014年12月1日签订的《附件》是对张英文与兰德公司之前两年内的债权债务的累计，本案系兰德公司与张英文之间的纠纷，因此，兰德公司与张英红之间的债权债务关系与本案无关。最后，本案双方在签订《附件》后，又协商兰德公司的股权转让事宜，因此，兰德公司在清偿50万元欠款后，又通知业主将涉案房屋“转让”给张英文，并不存在矛盾。综上，在张英文未提交足以反驳的相反证据的情况下，兰德公司委托台晨芳向张英文汇款50万元应认定为偿还本案55万元欠款，时至今日涉案房屋的房屋使用费足以达到5万元，双方《附件》所约定的55万元债务兰德公司已全部清偿，合同的权利义务已经终止，兰德公司要求张英文返还涉案房屋的请求应予支持。张英文的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张英文负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 锐审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年七月二十五日书 记 员  张鲁滨书 记 员  司文雯