北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4674号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武亚雯，女，1964年7月16日出生，中国铁道出版社副总编辑。
委托诉讼代理人：葛锦标，北京市天银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周一麟，北京市天银律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晟，男，1976年9月27日出生。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
上诉人武亚雯与上诉人吴晟房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第31522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
武亚雯上诉请求：增判吴晟向武亚雯支付违约金269.4万元，由吴晟承担本案一、二审诉讼费用及相关费用。事实和理由：2014年7月7日，因吴晟逾期支付剩余定金及购房款，武亚雯根据合同的约定，通知吴晟解除合同。2015年6月8日，武亚雯将涉案房屋出售给王燕，交易价格为2350万元，与2013年7月17日武亚雯和吴晟所签买卖合同相比存在238万元的差价损失。即便认为双方约定的违约金过高，也应当按照武亚雯的实际损失的130%的标准将违约金调整为309.4万元为宜，一审判决调整为仅40万元，明显不当。
吴晟辩称，因武亚雯所谓的代理人施卫忠没有合法有效的委托手续，双方之间的买卖合同关系并未生效，武亚雯在交易过程中存在严重过错，且并未就其实际损失提交任何合法有效的证据，故请求二审法院驳回武亚雯上诉请求。
吴晟上诉请求：撤销一审判决第三项，本案一审、二审的诉讼费用由武亚雯承担。事实和理由：一、双方之间的房屋买卖关系并未生效，整个交易过程中武亚雯从未出现或与吴晟进行任何沟通，所谓的代理人施卫忠没有任何合法有效的授权委托书，武亚雯在一审开庭时才首次出示的委托手续明显是后补的，不产生相应的法律效力。二、武亚雯在交易过程中存在严重过错，其本人从未出现，也未提供合法有效的授权委托书及其与施卫忠的关系证明，导致合同无法正常履行并最终解除。三、武亚雯并未就其实际损失提交任何合法有效的证据。四、一审判决在诉讼费的分配上严重错误。
武亚雯辩称，不同意吴晟的上诉请求，如我方上诉状中所述，吴晟应当支付违约金。
武亚雯向一审法院起诉请求：1、依法确认我和吴晟双方于2013年7月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》解除；2、判令吴晟向我支付违约金7764000元；3、诉讼费吴晟承担。
吴晟向一审法院反诉请求：1、判令武亚雯返还吴晟购房款5万元；2、诉讼费由武亚雯承担。
一审法院认定事实：2013年7月17日，武亚雯和吴晟及北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）签署《房屋买卖居间合同》、武亚雯和吴晟签署《北京市存量房屋买卖合同》以及《自行划转补充协议》、武亚雯和吴晟及北京汇瀚誉萃担保有限公司签署《房屋交易保障服务合同》等文件。上述合同均由武亚雯之夫施卫忠受武亚雯之托代为签署。诉讼中吴晟认为施卫忠并无武亚雯委托卖房的授权，认为合同没有生效，但是认可签署合同时看到了施卫忠出具的武亚雯名下的涉案房屋房产证原件、施卫忠出具的内容为“我是产权人武亚雯的配偶，同意配偶将坐落于北京市海淀区3号楼1528室的房产出售”的同意出售声明。根据上述合同，吴晟向武亚雯购买坐落于北京市海淀区3号楼1528号的房屋，交易价格为人民币25880000元，付款方式为2013年7月18日支付定金5万元、7月22日支付定金15万元、7月28日支付定金80万元、8月15日支付定金300万元、2014年1月16日前支付1048万元、尾款1540万元根据银行放款时间确定。但是双方合同签订后，吴晟仅于2013年7月19日、2013年7月20日分两笔向武亚雯支付了共5万元定金，其余款项均未依约支付。2013年11月5日和2014年7月7日，武亚雯向吴晟先后两次发出《通知函》催缴定金并告知如不支付将按约有权单方解除合同，但吴晟未予理睬。根据双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》第13条约定，该合同自双方签字（盖章）之日起生效；第7条第2款约定，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同的，买受人应当按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金。武亚雯及中原经纪公司多次催促吴晟支付剩余款项，但吴晟一直以资金困难等为由拒绝支付。此后武亚雯行使单方合同解除权转将房屋卖于他人。
诉讼中中原经纪公司的经理李田农、霍叶东到庭作证，证明施卫忠受武亚雯委托卖房的事实。
另查中原经纪公司曾起诉吴晟关于为吴晟武亚雯房屋买卖提供居间服务要求吴晟支付居间服务费，经法院调解由吴晟支付两万元居间服务费。
诉讼中武亚雯表示定金可以退还，但是主张吴晟必须承担违约责任支付违约金。
上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、调解书、笔录、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、《交易保障服务合同》、房产证、理财金账户历史明细清单、通知函及快递单各二份、《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》、委托书等证据材料在案佐证。
一审法院认为，根据法院查明事实，吴晟、武亚雯经过中原经纪公司提供居间服务达成房屋买卖合同关系事实存在，相关合同系当事人自愿签订合法有效。吴晟在支付5万元定金后，逾期一直拒绝支付剩余定金及其他购房款项已经构成违约，应当承担相应违约责任。武亚雯根据合同约定行使单方解除权并另行将房屋售与他人具有事实法律依据。鉴于吴晟的违约行为导致双方合同事实上已经解除，法院对此予以确认。诉讼中吴晟反诉要求武亚雯退还定金5万元，武亚雯表示定金可以退还，法院不持异议，但是武亚雯主张吴晟需要承担违约责任支付违约金，法院认为武亚雯关于违约金的主张具有事实法律依据应当予以支持，但是关于违约金数额约定明显过高，吴晟对此表示了异议，鉴于吴晟的违约行为给武亚雯造成的损失武亚雯并未提供充足有效的证据证明，故对于违约金的数额法院酌情予以判定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四、第一百一十五、第一百一十六条之规定，判决：一、确认武亚雯与吴晟于二〇一三年七月十七日签署的关于北京市海淀区三号楼一五二八号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除；二、武亚雯于本判决生效后七日内退还吴晟定金人民币五万元；三、吴晟于本判决生效后七日内赔偿武亚雯违约金人民币四十万元；（上述第二、三项款项实际具体执行时可以折抵）四、驳回武亚雯其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于武亚雯是否出具了授权施卫忠出售房屋的委托手续，在中原经纪公司起诉吴晟支付涉案房屋居间服务费一案中，中原经纪公司于2014年11月27日庭审时出示的2013年7月17日武亚雯对施卫忠的授权委托书上所列委托事项为涉案房屋的租赁事宜，且落款处为施卫忠代签。本案一审庭审中中原经纪公司的经理霍叶东出庭作证，认可其在促成本案交易期间见到的委托手续是上述授权委托书，具体内容由其填写。另，2013年11月5日和2014年7月7日，武亚雯向吴晟先后两次发出的《通知函》上落款处亦为施卫忠代武亚雯所签。
本院认为，二审中双方当事人争议焦点系违约责任的承担。对此，本院认为，因涉案房屋登记在武亚雯名下，施卫忠在代武亚雯签署《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》《自行划转补充协议》、《房屋交易保障服务合同》等合同时，除施卫忠作为配偶同意出售房屋的声明外，亦应当出示产权登记人武亚雯的授权委托书。从本案双方当事人提交的证据看，双方签订合同时武亚雯一方未能向吴晟出示武亚雯授权施卫忠出售涉案房屋的合法有效的委托手续，现有证据亦无法证明在之后的交涉过程中产生了足以使吴晟相信施卫忠为有权代理的事由；且中原经纪公司与吴晟另有纠纷，仅凭其员工的证人证言不能认定吴晟系因资金紧张拒付剩余房款。因此，吴晟以卖方代理人未出示有效授权委托书为由拒付剩余房款，理由正当，其行为不构成违约，无需承担违约责任。
综上所述，武亚雯的上诉请求不能成立，应予驳回；吴晟的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第31522号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第31522号民事判决第三、四项;
三、驳回武亚雯其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费三万三千零七十四元，由武亚雯负担（已交纳）；反诉案件受理费五百二十五元，由武亚雯负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万五千六百五十二元，由武亚雯负担（已交纳二万八千三百五十二元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年九月二十日
书 记 员 罗娇杨