浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终744号
上诉人（原审原告）：陈虎伟，男，1962年10月7日出生，汉族，无固定职业，住宁波市江东区。
委托代理人：卜未鸣，浙江甬信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈丽芳，女，1974年11月18日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地余姚市，现住余姚市。
委托代理人：陈超，浙江共业律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：宁波聚元财富投资管理有限公司鄞州分公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道堇山中路****号。
代表人：方亚立，该分公司总经理。
委托代理人：王海庆，浙江共业律师事务所律师。
委托代理人：郑一峰，浙江共业律师事务所律师。
上诉人陈虎伟、沈丽芳因与被上诉人宁波聚元财富投资管理有限公司鄞州分公司（以下简称聚元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年12月22日作出的（2015）甬鄞民初字第1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年1月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区钟公庙街道堇山中路1533号建筑面积为52.59平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2012年1月6日起至2017年1月5日止，第一年租金为60000元，第二年租金为65000元，第三年租金为70000元，第四年租金为80000元，第五年租金为90000元；被告向原告支付租房保证金10000元，合同期满若被告无违约行为，在办理完交接手续后，原告应在合同到期之日将保证金无息退还给被告；合同签订后，任何一方违约，须支付另一方违约金20000元；被告保证所租赁房屋仅作为商业房使用，被告在租赁期内发生的水、电、煤、电话、宽带、有线电视、物业管理等费用，由被告支付；被告不得利用该房屋进行非法活动，不得擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用，不得擅自拆改房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途，如若违反，原告有权终止本合同，收回该房屋，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告支付保证金10000元及至2016年1月5日止的租金。被告承租涉案房屋后即用于开办“明凤甲鱼”店，2015年7月，被告将涉案房屋与相邻房屋堇山中路××之间的隔墙打通连为一体，将门改为落地玻璃墙，由堇山中路××进入涉案房屋，门面改为白色，并悬挂白色广告牌。
另查明：2014年12月25日，被告（乙方）与宁波聚元财富投资管理有限公司（甲方）签订《聚元财富合作代理点协议》一份，甲方授权乙方代理只属于甲方线下理财业务产品，乙方属于甲方线下理财业务特约代理服务点，甲方按代理点的实际情况提供理财产品的资料、宣传单等物品，乙方有义务接待客户并配合甲方工作人员在代理点开展相关活动；甲方按每笔金额1%比例奖励业务提成给乙方，半年结算一次；有效期自2014年12月25日至2016年12月24日。
原审原告陈虎伟于2015年10月19日诉至法院，请求判令：1.解除原审原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.原审被告支付违约金30000元（原审被告已支付的保证金10000元不予返还，原审被告另行支付原审原告违约金20000元）；3.原审被告和原审第三人将宁波市鄞州区钟公庙街道堇山中路1533号的房屋恢复原状，即将涉案房屋与相邻房屋之间的隔墙及门面恢复，拆除涉案房屋上方的广告牌；4.原审被告和原审第三人将宁波市鄞州区钟公庙街道堇山中路1533号的房屋腾退交还给原审原告。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，被告抗辩认为其并未将涉案房屋转租给第三人，拆除的房屋隔墙会尽快恢复，要求继续履行合同。该院认为，首先，被告与第三人均确认双方系代理关系，并非转租，涉案房屋虽与相邻房屋打通，但第三人并未使用涉案房屋区域，故原告主张被告将涉案房屋转租给第三人缺乏事实依据，该院不予采纳；其次，被告确认其将涉案房屋与相邻房屋的隔墙打通连为一体，被告的上述装修行为改变了房屋结构，且被告无证据证明其装修前取得了原告同意，故被告的上述行为构成违约，根据合同约定原告有权解除合同，对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，被告应返还租赁物，该租赁物应符合按照租赁物的性质使用后的状态，现被告将涉案房屋隔墙拆除、门改为玻璃墙，破坏了房屋结构，被告应予以恢复。对于原告要求被告和第三人将涉案房屋恢复原状（恢复隔墙、门并拆除广告牌）的诉讼请求，该院认为，首先，合同解除后，被告理应将其破坏的房屋恢复正常使用状态并返还给原告，且被告确认原告提供的照片显示了2015年7月前涉案房屋重新装修前的状态，故被告应将涉案房屋的隔墙、门面恢复至该照片显示的状态；其次，被告与第三人均确认涉案房屋区域内的装饰装修系被告完成，且该区域内并无第三人的工作人员及物品，故原告要求第三人将房屋恢复原状并腾退房屋缺乏依据，该院不予支持；最后，涉案房屋门面上方的广告牌与第三人的广告牌连为一体且由第三人管理，该广告牌占用涉案房屋门面，与本案不属于同一法律关系，该院不予处理，原告可另行主张权利。对于原告主张的违约金30000元（包含应罚没的保证金10000元），被告抗辩认为解除合同后保证金应予以返还，违约金20000元约定过高，要求法院予以调整。该院认为，《房屋租赁合同》中约定合同期满、被告无违约行为，在办理完交接手续后原告无息返还保证金，该条款是对保证金返还条件的约定，不能以此推断被告存在违约行为时保证金应予罚没，故对原告主张罚没保证金的主张该院不予采纳。现被告未腾退涉案房屋也未修复房屋隔墙和门面，保证金返还条件未成就，被告可待保证金返还条件成就时再行主张。对于合同约定的违约金20000元，被告认为违约金约定过高，原告认为合同解除后至涉案房屋另行出租期间存在空租损失，违约金约定合理。该院认为，《房屋租赁合同》解除后，原告另行出租涉案房屋必然存在一定期间的空租期，结合合同约定的租金标准，违约金20000元并不存在过高的情形，故对原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，该院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、解除原告陈虎伟与被告沈丽芳于2012年1月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告沈丽芳将位于宁波市鄞州区钟公庙街道堇山中路1533号房屋的隔墙、门面恢复原状，并腾退该房屋返还给原告陈虎伟，限于本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告沈丽芳支付原告陈虎伟违约金20000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；四、驳回原告陈虎伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费630元，减半收取计315元，由原告陈虎伟负担125元，被告沈丽芳负担190元。
宣判后，陈虎伟、沈丽芳均不服，分别向本院提起上诉。陈虎伟上诉称：一、原审认定事实错误。原审认定沈丽芳与聚元公司之间系代理关系，并非转租，与事实不符。沈丽芳与聚元公司存在明显的转租关系。二、原审适用法律不当。原审认定涉案房屋门面上方的广告牌与聚元公司的广告牌连为一体且由聚元公司管理，该广告牌占用涉案房屋门面，与本案不属于同一法律关系而不予处理，系认定错误。聚元公司应履行将房屋、门面恢复原状的义务，包括将广告牌拆除。请求二审法院依法撤销原判第四项，依法改判。
沈丽芳在二审中答辩称：上诉人陈虎伟认为沈丽芳与聚元公司系转租关系，该理由明显不成立。原审法院认定双方仅构成代理关系，双方并非转租关系，且聚元公司未使用涉案房屋区域，沈丽芳承租涉案房屋用于商业经营活动完全符合双方租赁合同条款约定，不存在违约形成，根据租赁合同第七条的相关规定，在合法基础上用于商业经营即被允许，沈丽芳可以根据自身需要选择经营项目。沈丽芳租赁房屋后起初用于销售明凤甲鱼，因行情惨淡，对房屋的使用也没有违反合同约定。关于上诉人陈虎伟认为沈丽芳拆除隔墙破坏房屋结构构成违约，沈丽芳认为这一理由不成立。沈丽芳租赁房屋后，装修部分均由沈丽芳自行负责，因此在合法合规范围内更换经营项目后，沈丽芳另行对房屋进行装修也是合情合理，拆除隔墙也是装修的一部分，并非损害房屋的结构，而且在装修之前沈丽芳也通知过陈虎伟。退一步说，沈丽芳打通的隔墙只是普通的隔断墙面并不会对房屋造成损害，不会出现损害房屋结构的情形。且该情况容易恢复原状，同时门和广告牌的更换只是普通的装修行为，这些都没有损害房屋结构。因此沈丽芳没有违反房屋租赁合同第八条的相关规定，且租赁合同应该继续履行。根据一审法院的判决，一审法院认为沈丽芳支付违约金没有法律依据。
被上诉人聚元公司针对陈虎伟的上诉答辩称：原审法院对聚元公司与上诉人沈丽芳之间的关系认定正确，聚元公司与上诉人沈丽芳系代理关系，并非转租，聚元公司并未使用涉案房屋区域，关于上诉人认为存在转租关系的理由明显不成立。聚元公司系宁波聚元财富有限公司的分支机构。上诉人沈丽芳是在代理聚元公司的产品一段时间之后，觉得比经营甲鱼更好才会选择经营理财项目。关于占用涉案房屋问题，因与本案不属于同一法律关系，原审处理是正确的。而且上诉人陈虎伟也未提供证据证明广告牌位置系其所有的证据。关于沈丽芳和上诉人陈虎伟之间的租赁关系，因聚元公司不是合同相对人，对违约金是否过高等问题由法院认定。
沈丽芳上诉称：一、沈丽芳的装修行为并未改变或损害房屋结构，没有构成违约，一审法院认定事实错误。二、一审法院认定的违约金20000元没有法律依据。沈丽芳没有违反合同约定，且愿意继续租赁涉案房屋，陈虎伟并没有存在任何损失，因此沈丽芳无需支付违约金20000元。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，依法改判驳回陈虎伟的诉讼请求。
陈虎伟在二审中答辩称：上诉人沈丽芳的上诉请求不成立，依法应予维持。上诉人沈丽芳的行为违反了合同约定和法律规定，陈虎伟有权解除合同。根据房屋租赁合同第八条的约定，只要损害了房屋的结构就应当承担违约责任。上诉人沈丽芳擅自拆改房屋结构，该房屋内部的隔墙与聚元公司毗邻租房直接打通。承租人未按照合同约定，使租赁物损失的，出租人有权主张损失。根据法律规定，陈虎伟有权根据上诉人的行为来解除合同。房屋租赁合同第八条约定承租人不得改变房屋使用用途，上诉人沈丽芳在租赁房屋时明确告知陈虎伟其是经营甲鱼店的，上诉人沈丽芳现在改变经营项目来经营P2P的项目，应该经过陈虎伟的同意。即使陈虎伟和上诉人沈丽芳在房屋租赁合同中并没有约定只能经营甲鱼店，上诉人沈丽芳有权经营其他项目，也可以对经营房屋进行重新装修，前提也是不能违反合同的约定和法律规定，上诉人沈丽芳在装修之前根本没有征得陈虎伟的同意，也没有告知陈虎伟。陈虎伟自行发现后多次劝阻无效。上诉人沈丽芳将房屋隔墙整个敲掉，严重损害了房屋，存在严重违约。一审法院认定上诉人沈丽芳支付违约金20000元适用法律和合同正确。根据合同第九条的相关规定，上诉人就违约行为应当承担违约金20000元。上诉人的行为构成违约也应当赔偿损失。合同解除以后，涉案房屋另行出租期间存在着空租损失，每个月的租金也有6666.7元，有3个月的空租期，房屋恢复原状有所拖延，法院认定20000元的违约金属适用法律正确，请求依法驳回上诉人沈丽芳的上诉。
被上诉人聚元公司针对沈丽芳的上诉答辩称：因被上诉人不是合同相对方，对两上诉人的合同关系不是很清楚，请求法院依法判决。
在二审审理期间，上诉人陈虎伟向本院提交照片五张，证明沈丽芳对房屋的装修损害了房屋结构，拆除了隔墙并开了连通大门。沈丽芳和聚元公司之间是转租关系而非代理关系。广告牌的拆除应当在本案中一并处理。上诉人沈丽芳经质证认为，对证据的真实性、关联性存在异议。五张照片并不能直接反映双方之间涉案房屋，只有两张照片看出门牌号××，租赁房屋是1533号，同时从照片中无法印证转租关系，间接印证了沈丽芳与聚元公司之间形成的是代理合作关系，用于发展线下理财产品，且已经超过了举证期限。被上诉人聚元公司经质证认为，这组证据是在举证期限之后提交的，被上诉人对真实性和关联性均有异议，无法证明上诉人陈虎伟所要证明的目的。被上诉人与上诉人沈丽芳之间系代理关系，被上诉人的员工在沈丽芳邀请之后才会进入沈丽芳所在房屋。上诉人陈虎伟也无法证明其广告牌位置系其所有，没有提供权属证明。
本院经审查认为，上诉人陈虎伟提供的证据不属于二审中的新证据，本院不予认定。
上诉人沈丽芳与被上诉人聚元公司在二审中均未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人陈虎伟与上诉人沈丽芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，上诉人沈丽芳与被上诉人聚元公司均确认双方系代理关系，并非转租关系，涉案房屋虽与相邻房屋打通，但被上诉人聚元公司并未使用涉案房屋区域，且上诉人陈虎伟也没有提供证据证明上诉人沈丽芳与被上诉人聚元公司存在转租的事实，因此上诉人陈虎伟主张上诉人沈丽芳系将涉案房屋转租给被上诉人聚元公司的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
在涉案房屋的装修过程中，上诉人沈丽芳将涉案房屋与相邻房屋的隔墙打通连为一体，在本案审理中上诉人沈丽芳对该事实明确予以确认，而该装修行为已经改变了房屋结构，且上诉人沈丽芳并没有提供证据证明其装修前已取得了上诉人陈虎伟的同意，因此原审法院认定上诉人沈丽芳的上述行为构成违约并无不当。在上诉人沈丽芳构成违约的情况下，根据合同约定，上诉人陈虎伟有权解除租赁合同，并要求沈丽芳承担违约责任。考虑到在房屋租赁合同解除后上诉人陈虎伟另行出租涉案房屋必然存在一定期间的空租期，结合合同约定的租金标准，原审确定上诉人沈丽芳应承担20000元违约金并无不当。上诉人沈丽芳主张其装修行为没有改变房屋结构，不存在违约行为，不应支付违约金的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。
至于涉案房屋门面上方的广告牌的拆除问题，因该广告牌与被上诉人聚元公司的广告牌连为一体且由聚元公司管理，该广告牌占用涉案房屋门面，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，上诉人陈虎伟可另行主张权利。
综上，原审法院对本案事实认定清楚，审判程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费710元，由上诉人陈虎伟负担80元，上诉人沈丽芳负担630元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 李春燕
二〇一六年五月二十三日
代书 记员 潘芬芬