河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终737号
上诉人（原审原告）：王学成，男，1968年2月9日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王振，河南闻禹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张保利，男，1971年7月7日出生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：齐秋伟，河南程功律师事务所律师。
原审第三人：李红艳，女，1975年4月27日出生，汉族，住河南省杞县。
委托诉讼代理人：张艳琴，河南程功律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯敏霞，河南程功律师事务所实习律师。
上诉人王学成因与被上诉人张保利、原审第三人李红艳确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王学成上诉请求：1.撤销（2017）豫0105民初20515号民事判决，将本案发回重审或者改判确认合同无效。2.一、二审诉讼费用由张保利承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，损害了与农村集体经济组织成员特定身份相关的权益，也损害了公共利益。涉案房屋是1997年金水区枣庄经批准采用村民集资、村民集体补助的方式建设的枣庄新村，是作为改善村民生活的福利性住房，该住房与枣庄村民的特定身份相联系。张保利系城市户口，并非涉案房屋所述农村集体经济组织成员，不享有相关权益资格，无权受让该集体经济组织宅基地上所建的福利性住房。二、一审法院认定理由自相矛盾，法律推理无法令人信服。双方所签订的《购房合同》无论从形式上还是目的上都是对涉案房屋所有权进行的交易，一审法院却认定为房屋使用权转让，按此认定，张保利没有获取房屋拆迁补偿的资格。三、一审法院适用法律错误，《土地管理法》和《合同法》已经完整规定了涉案合同系无效合同。涉案房屋是宅基地上所建造的福利房，由涉案房屋所在的集体经济组织成员转让至非集体经济组织成员，违反了1986年通过并实施的《土地管理法》第63条的规定，和国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的相关规定。四、一审法院适用法律错误，将房地一体主义割裂进行法律解释。房地一体主义是我国法律传统，向集体经济组织之外的人员出售房屋势必会处分宅基地，导致土地使用权非法流转，损害农村集体经济组织成员的权益。
张保利辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，并未损害集体利益、公共利益。王学成于2000年12月16日将涉案房屋及房屋的相关权益等以56000元转让给张保利，张保利依照合同约定支付全部房屋价款，王学成交付房屋，涉案合同是双方真实意思表示且已经履行完毕。另外，涉案房屋在建设之初就是为了村民居住之用，王学成在出卖房屋前享有的也仅是房屋居住使用的权利，该房屋所在的楼房占用范围的土地依然属集体所有，张保利购买房屋的行为并未改变土地的现状及性质，不会损害农村集体经济组织成员特定身份的相关权益，更不会损害公共利益。二、一审法院适用法律正确，涉案房屋的转让未违反土地管理法、合同法和物权法规定。首先，土地管理法第62条仅是对一户一宅的规定，并未禁止集体土地上建筑物的转让；张保利购买涉案房屋的行为并未改变土地的现状和性质，不存在土地管理法第63条规定的非法转让集体土地使用权用于非农建设的情形，且土地管理法第63条并非效力性强制性规定，即便违反，不必然导致合同无效。其次，根据合同法第52条第五项及合同法司法解释的相关规定，在确认涉案合同是否有效时，应以行为时有效施行的法律、行政法规的效力性强制性规定为依据。涉案合同合法有效，无法定无效事由。最后，物权法第147条关于“地随房走”的规定，明确载明其所规范的范围是“建设用地使用权”，而在农村集体土地的规定中并无“地随房走”的表述。涉案合同签订于2000年12月16日，物权法于2007年10月1日施行，不适用本案。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李红艳述称，同意张保利的答辩意见。李红艳已经与拆迁办签订了拆迁补偿协议，而且现在房屋已经被拆迁。房屋原来所使用的土地已被国家征收，成为国家所有的土地，也不是集体土地了。
王学成向一审法院起诉请求：1.确认王学成与张保利双方签订的购房合同无效；2.判令张保利承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2000年12月16日，原告与被告在案外人见证下签订了一份《购房合同书》，主要内容为：原告将枣庄花苑新村四街065号楼三层东侧房屋（60平方米）转卖给被告，转卖金额56000元，该房结构为二室一厅、一厨、一卫、一阳台；被告购买此房后，享有原告对该房所享有的一切权利，如享有花苑新村统一安装电表、天然气、暖气等设施，被告将受原来原告享受的各项优惠政策；本合同自原告收到购房款之日起生效。合同签订后，被告向原告支付购房款56000元，原告将房屋交付给被告。
2008年11月5日，被告与第三人在郑州市二七区民政局协议离婚，双方达成的《离婚协议书》约定将双方共同位于鑫苑路枣庄花苑新村四街65号3楼东户住房一套，房屋产权归女方所有。
2017年6月21日，因常砦村委会枣庄村民组城中村改造拆迁，第三人与郑州市金水区枣庄村城中村改造项目指挥部签订了一份《金水区常砦村委会枣庄村民组城中村改造项目搬迁补偿安置协议书》，主要内容为：第三人房屋位于常砦××村民组××新村××号，在项目改造范围内，依据《常砦村委会枣庄村民组城中村改造决议》，第三人应安置房屋1套，建筑面积共计67平方米；郑州市金水区枣庄村城中村改造项目指挥部以每套6000元标准向第三人支付搬迁补助费；第三人应安置房屋建筑面积为67平方米，过渡费按应安置房屋建筑面积每月每平方米12元的标准发放，发放时间为每半年一次；郑州市金水区枣庄村城中村改造项目指挥部向第三人首次支付半年过渡费4824元等。双方并签订了自行拆除门窗的安全生产责任书一份。
2017年9月7日原告提起本诉。
一审法院认为，原、被告于2000年12月16日签订的《购房合同书》系双方真实意思表示。我国《合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案各方当事人关于该《购房合同书》效力的争议在于该合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。原告以该合同违反了1988年通过并实施的《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”、第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、1995年1月1日起实施的《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”、1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定“违反法律或者社会公共利益的，民事行为无效”，以及1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律法规的强制性规定，合同无效”为由，起诉主张该购房合同书无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，因此对本案购房合同书效力的判定应以行为时有效施行的法律、行政法规的效力性强制性规定作为依据。《中华人民共和国土地管理法》于1998年8月29日修订通过并自1999年1月1日起实施，该法第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但从其表述可以看出该条款所限制的是“出让、转让用于非农业建设”，而案涉房屋系在枣庄村民集体经济组织所有的土地上建造，枣庄新村建设之初是为了村民居住之用，原告作为该村集体经济组织成员虽取得涉案房屋，但其取得并享有的是对房屋居住使用的权利，该房屋所在的楼房占用范围内的土地法定归属于村集体经济组织成员所有，即使原被告就房屋发生交易，双方之间的《购房合同书》仅是就房屋使用权进行的转让，并未改变集体土地使用权的性质，亦不产生集体土地使用权非法流转或变相流转用于非农建设的情形，双方的买卖行为不存在违反行为时《中华人民共和国土地管理法》禁止性规定的情形。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》（修订于2009年8月27日）第二条明确规定该法的适用对象为“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”，本案房屋是在枣庄村民集体所有的土地上建造的房屋，因此该房屋交易不受该法的约束与规范。原被告之间的房屋转让行为发生时我国施行的其他法律、行政法规中无明文规定禁止买卖在农村集体土地上建造的房屋，该买卖行为亦未损害国家、集体或社会公共利益。关于原告在审理中提出的基于我国“房地一体主义”，本案房屋的买卖会导致房屋占用范围内的土地使用权发生转移的主张，我国在2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百四十七条明确作出“地随房走”的规定，但该条明确载明其所规范的是“建设用地使用权”，且该法施行时间在购房合同书签订以后，因此原告该主张无法律依据，该院不予采纳。综上，原告要求确认购房合同书无效的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王学成的诉讼请求。案件受理费1200元，由原告负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是2000年12月16日上诉人王学成与被上诉人张保利签订购房合同的效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关司法解释的规定，合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定的无效；损害社会公共利益的无效。《中华人民共和国土地管理法》(1998修订)第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
涉案房屋是在村集体经济组织土地上建造，是由村集体经济组织分配到王国伟、李秀英名下的福利房，该房屋并无所有权登记，所在土地也没有登记在王国伟、李秀英名下的宅基地使用权证。2000年12月16日王学成与张保利签订购房合同时，双方当事人对涉案房屋、土地的性质，以及能够享有的权益均知情，双方当事人签订涉案合同，是双方的真实意思表示。王学成处分村集体经济组织分配的福利房，已经取得相应对价，并将房屋交付给张保利使用。至于涉案房屋能否由受让人取得房屋所有权、并同时取得集体土地使用权，当事人并未在合同中约定办理房屋或土地的权属证明，当事人也未主张配合办理涉案房屋的过户手续，本院不予审理。村集体经济组织并未反对涉案房屋权益的转让，村集体经济组织也没有限制性规定，涉案合同已经履行完毕且受让人实际居住使用房屋多年。另外，2017年6月，郑州市金水区枣庄村城中村改造项目指挥部已经与李红艳就涉案房屋签订了拆迁补偿协议，涉案房屋所在土地性质在合同签订后直至房屋被拆迁并未改变。涉案合同不属于《中华人民共和国土地管理法》(1998修订)第六十三条规定的情形，王学成认为合同无效的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。
综上所述，王学成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人王学成负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年五月十日
书记员 王佳佳