广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第1005号
原告：陈惠南，女，汉族，1953年7月17日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。
委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。
被告：东莞市厚街富民时装体育用品有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘德群。
委托代理人：杨素平，女�汉族，1988年9月7日出生，住广东省龙川县，系被告员工。
委托代理人：欧雪琴，女，汉族，1982年9月11日出生，住广东省东莞市，系被告员工。
原告陈惠南诉被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由审判员陈巧勤适用简易程序独任审判，并于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈惠南的委托代理人叶建斌，被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司的委托代理人欧雪琴、杨素平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈惠南诉称：2007年初，经人介绍陈惠南购买富民厚街农贸市场商铺，因富民名气大，陈惠南轻信投资能获得较大的收益，故先向富民公司支付70000元现金，该款项交到富民公司的招商主任彭某某手上，但此人未开具收据。2007年4月30日，陈惠南又向富民公司�纳厚街农贸市场商铺D1-043铺的预订款150000元，2007年6月2日，陈惠南与富民公司签订了《预订租赁东莞市厚街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》，后于2008年8月1日，双方签订合同编号为XXXXXXX的《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》，约定富民公司将其所有的厚街富民商业街D1区43号物业租用给陈惠南，租赁期限共42年，租金为一次性缴纳250000元（实际加上陈惠南在签订前述合同前支付的70000元，已合共支付租金共计320000元），同日，陈惠南向富民公司缴纳了该商铺的租金100000元的余款。2008年10月11日，双方又签订一份《东莞市厚街富民商业街物业委托租赁协议》，约定前涉商铺委托富民公司统一代理租赁招租，租期为四年，从2008年10月1日至2012年9月30日止，各月的租金数额亦明确约定，但签订该协议后富民公司从未有转手租金交付给陈惠南。经了解，富民公司�赁给陈惠南的厚街富民商业街并无办理任何证照及建设工程规划许可证，即双方签订的租赁合同及委托租赁合同应属无效合同，且富民公司对该商业街一直怠于管理，也未有转租租金交付给陈惠南，在2014年6月还通知陈惠南，前涉商铺已被打掉，统一规划租赁给某运动商场，富民公司决定每月向陈惠南支付100元作为租金，并要求陈惠南签订相关协议，陈惠南不同意富民公司的行为并未与其签订协议。综上，富民公司隐瞒案涉商铺为违章建筑的情况，而骗取陈惠南与其签订的租赁合同应属无效，且其未经过陈惠南的同意拆除陈惠南所承租的商铺，依法应向陈惠南赔偿。为维护原告的利益，特向法院起诉，请求判令：1.确认原告与被告之间的租赁合同为无效合同；2.被告向原告返还案涉租赁物的租金320000元人民币，并自起诉之日起按中国人民银行规定的同期限贷款利率计算利息；3.被告承担本案的诉讼费用。于本案庭审中，原告变更其诉讼请求为要求被告返还租金250000元，并要求本案将诉讼费多出来的部分退还给原告。
被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司辩称：原告诉求并无事实与法律依据，请求驳回其全部诉讼请求：一、前期租金。原告在签订物业租赁合同前支付的70000元只是原告单方一说，事实被告完全不知情，且从未有收到过此款，因每笔单收款都要由财务部收取并开取相应的收据，所以原告是无根据的；二、关于合同效力。涉案商铺虽暂无产权证明，但该商铺从用地、报建、施工、工程竣工验收、消防验收均具备合法手续，故该商铺完全符合法律规定的出租条件。且《物业租赁及管理合同》是原告与被告的真实意思表示，也不违反任何法律强制性规定，故该合同应合法有效。即使合同无效，铺位在42年租赁期间的费用250000元，其中预付租金为192000元、建设及装修费40000元、设施配套费18000元，原告与被告应承担同等责任；三、铺位实际收租情况。原告提出被告从未有转手租金交给原告，事实富民公司管理期间，铺位确实没有出租过，所以也没有收到租金。富民鞋业市场一直未做旺，仍有大部份商铺空置，长期空置大量铺位，经营相当困难，根据市场实际情况以及外部市场调查，被告决定将市场转为经营皮料市场，将市场整体统一出租，不再有业主因空铺而没有租金收取。前期相对租金低，但目前整体经济不景气，被告需要时间来培育市场。综上，被告认为，《物业租赁及管理合同》是合法有效的，且被告不存在任何违约行为，据此，请求法院依法驳回原告诉讼的请求。
经审理查明：原告作为乙方与作为甲方的被告于2007年6月2日签订一份《预定租赁东莞市�街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》，约定：1.“厚街农贸市场”为甲方开发的项目，该项目地上D座一楼作为市场铺位适用，甲方同意将市场其中的一间铺位租赁给乙方使用、收益，适用期限至2050年，第一个合同期限为20年，合同期满后再续签合同，铺位使用费用一次缴清，乙方取得甲方该铺位的经营使用权，使用期限内，乙方无需另行交纳租金；2.乙方租用甲方“厚街农贸市场”D1交易区D1-43号铺位（以下简称为租赁物），铺位建筑面积10平方米，公摊面积10平方米，两者合计总面积20平方米；铺位在租赁期间（至2050年）的使用费用为250000元，其中预付租金192000元，建设及装修费40000元，设施配套费18000元，铺位用途为批发零售；双方还对其他内容进行约定。2008年8月1日原、被告签订一份《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》，约定：1.前述租赁物的租赁期�合同生效之日起至2050年10月1日，共42年；本合同从合同生效之日起至2028年10月1日，共20年。本合同期为首个合同期，合同期满后再续签第二个20年合同，第二个合同期满后再续签最后2年合同，续签合同免收租金；3.原告向被告一次性缴纳250000元作为租赁物42年期内的租金，被告不再向原告另外收取租金，被告须按规定向原告缴纳管理费、水电费、卫生治安费、宣传费等其他必须的费用；原告有权根据商业街的实际经营情况适当调整；双方还对转租和转让、装修、租赁物的使用、经营及管理等内容进行约定。原告又于2008年10月11日与被告签订物业委托租赁协议，委托被告对租赁物统一代理租赁招租。原告于2007年4月30日及2008年8月1日分别向原告支付预订款150000元及装修设施配套费100000元。现原告主张案涉租赁物为违章建筑，前述三份协议应均为无效协议，故诉至本院，�求被告退还其缴纳的费用250000元。被告确认其收取了250000元，但不同意退回原告该费用，并主张案涉租赁物虽然没有办理建设工程规划许可证，但已经在办理。被告向本院提交土地使用权证、消防合格证、建设用地规划许可证以证明被告的手续是合法的；原告对此认为被告提交的建设用地规划许可证，并不是建设工程许可证，不影响对租赁合同效力的认定。
关于案涉租赁物的现状，原告称签订协议后又签订返租合同反租给被告，并于2014年6月已经拆掉隔墙，租给案外人使用，被告曾口头告知原告该铺位的租金是100元，但被告至今没有支付过租金给原告；被告确认确实已将隔墙拆掉出租给案外人，但被告有电话告知原告该情况，且被告每个月均有打电话给原告通知原告领取租金，只是原告从来没有领取过租金。
另，原告称其要求被告支付利息的�据系案涉合同虽然无效，但被告一直占用原告的资金，故应从起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。原告确认其没有缴纳过管理费。
以上事实，有原告提交的《预订租赁东莞市厚街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》、《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》、《厚街富民商业街物业租赁及管理合同》、《东莞市厚街富民商业街物业委托租赁协议》、收据，被告提交的土地使用权证、消防合格证、建设用地规划许可证，当事人陈述及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、案涉租赁合同是否系无效合同；二、原告要求被告返还租金250000元是否合法。对此本院分析如下：
焦点一、案涉租赁合同是否系无效合同。虽然被告向本院提交了租赁物的土地使用权证、消防合格证、建设用地规划许可证，但被告于本案中也确认案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告在庭审辩论终结前均未向本院提交案涉租赁物现已取得的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，本院根据前述的规定认定原告与被告于2007年6月2日签订的《预订租赁东莞市厚街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》为无效合同。
焦点二、原告要求被告返还租金250000元是否合法。于本案�，双方确认原告已向被告支付费用250000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。因此，原告实际上向被告支付的费用为250000元，被告应当向原告返还的费用为250000元。至于原告诉求被告赔偿其利息损失的问题，本院认为原告在签订案涉合同之前未对案涉租赁物是否已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的问题进行审查，自身也存在过错，因此，对原告诉求被告赔偿利息损失，本院不予支持
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条�第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈惠南与被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于2007年6月2日签订的《预定租赁东莞市厚街富民时装体育用品有限公司铺位协议书》无效；
二、限被告东莞市厚街富民时装体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告陈惠南款项250000元人民币；
三、驳回原告陈惠南其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2525元，由原告负担25元，被告承担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈巧勤
二〇一五年十一月二十三日
书记员 陈月婷
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