云南省石屏县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2525民初312号原告：李文彬，男，1972年11月12日生，住云南省石屏县。原告：黄桂芬，女，1969年3月26日生，。住云南省石屏县。二原告的委托诉讼代理人：施宏勋，云南东风律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：云南新都昌房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区老海埂路都昌欣界苑五楼。统一社会信用代码：91530000792857263Q。法定代表人：吕国平，职务：董事长。委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日生，住云南省昆明市西山区，系被告云南新都昌房地产开发有限公司职员，代理权限：特别授权代理。原告李文彬、黄桂芬与被告云南新都昌房地产开发有限公司（以下将简称新都昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文彬、原告李文彬与黄桂芬的委托诉讼代理人施宏勋，被告新都昌公司的委托诉讼代理人冯俊声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文彬、黄桂芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告按购房价格返还原告房产建筑面积短少3％以内部分所对应购房款33036元，并按银行逾期贷款罚息赔偿原告的损失，具体金额从被告收取购房款之日起暂计至起诉之日为29318元，最终应计至返还之日止。2、判令被告按购房价格的2倍赔偿原告因诉争房产建筑面积短少超过3％部分的经济损失l41141元，并按银行逾期贷款罚息赔偿原告的利息损失，具体金额从被告收取购房款之日起计至起诉之日为125255元，最终应计至赔偿损失之日止。上述两项共计：328750元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：两原告属于夫妻关系。2007年7月15日，两原告作为共同买受人与被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买其开发的位于云南省石屏县异龙镇西山路新都昌商业广场×幢×号商铺，建筑面积为71.17㎡，总房价为1103829元。同日，因被告对诉争房产的预售形式为售后返租，于是两原告又与被告所控制的石屏昌盛商业经营管理有限公司签订《“新都昌商业广场”商铺联合经营管理合同》。约定：将诉争房产以231804元的价格返租3年。两份合同签订后，除用租金231804元折抵购房款，剩余购房款872025元，原告已经依照约定以现金、按揭贷款的方式于2007年8月20日前付清。2017年2月14日原告依法取得诉争房产的产权证。产权证上记载的建筑面积为64.49㎡，与《商品房购销合同》约定建筑面积71.17㎡相比，实际减少了6.68㎡，绝对比值达到了9%。由于《商品房购销合同》对于实际交付的房产绝对比值多于3%的部分和绝对比值少于3%的部分怎样处理约定不明确。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对于被告少交付的3%部份，应按购房价格返还原告对应的购房款，并按银行逾期贷款罚息赔偿原告的利息损失。即应返还购房款71.17㎡×3%×(1103829元÷71.17㎡)＝33036元，以2007年8月20日五年期贷款利率7.38%计算利息损失为33036×7.38%×1.3倍×9.25年＝29318元。对于被告少交付房产超过3%的部分，应按购房价格的2倍赔偿原告经济损失，并按银行逾期贷款罚息赔偿原告的利息损失。即(6.68㎡-2.13㎡)×(1103829元÷71.17㎡×2)=141141元，利息损失为141141元×7.38%×l.3倍×9.25年＝125255元。而被告却置原告的合理赔偿请求于不顾，拒不履行赔偿义务，此行为严重损害了原告的合法权益。为此，特向法院提起起诉。被告新都昌公司辩称：一、涉案房产总价为872025元。原告与被告在2007年7月15日签订的商品房购销合同第四条明确约定涉案房产面积为71.17平方米，总金额为872025元，并且原告实际交付给被告的总房款与该商品房购销合同中约定的总房款金额完全一致，为872025元。因涉案房总价为872025元，据此算出涉案房产单价为12252.7元/平方米。二、原告与被告对该涉案房产面积误差有明确约定。本案中，原告与被告在商品房购销合同第五条明确约定：合同约定的建筑面积与产权登记面积中的误差比绝对值在3%以内时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款；合同约定的建筑面积与产权登记面积中的误差比绝对值超过3%时，合同条款约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的建筑面积计算。原告和被告在商品房购销合同中已明确、具体地约定了如果合同约定面积和产权登记面积不一致时，双方一致同意按合同约定单价乘以产权登记面积来计算总房款。这一明确约定对原告和被告均有法律约束力，并且排除了适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。三、原告诉请的退还金额与双方合同约定不符，不应得到支持。由于原告与被告在商品房购销合同第五条中明确约定了合同约定面积和产权登记面积误差的处理方式，因此根据“合同约定高于法律规定”的合同法最基本原则，本案就不能再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。本案中，涉案房产合同约定面积与产权登记面积相差6.68平方米，依据该商品房购销合同第五条中的明确约定，被告应返还原告的房屋差价为81848元。四、原告诉请的按银行逾期贷款罚息计算利息损失没有合同和法律依据。本案中，涉案房屋面积误差是在办理产权登记后即2017年2月14日才明确的，双方在商品房购销合同中没有约定处置面积误差时需要赔偿利息损失，相关法律也没有相关规定。因此，原告诉请的按银行逾期贷款罚息计算利息损失没有合同和法律依据，应予驳回。假如法院经过依法审理后认为被告应当支付原告利息，则应当以被告应退款金额81848元为基数，自2017年2月15日起按银行同期贷款基准利率计算利息。综上，涉案房产总价为872025元，原告与被告对该涉案房产面积误差有明确约定，原告诉请的退还金额与双方合同约定不符，不应得到支持；原告诉请的按银行逾期贷款罚息计算利息损失没有合同和法律依据，请法院依法作出符合双方约定的判决。庭审中，当事人各方举证、质证情况如下：1、原告李文彬、黄桂芬为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：（一）关于证明原告诉讼主体资格的问题，提交了居民身份证复印件两份。（二）关于证明原告向被告购买的房产建筑面积为71.17㎡，总房价为1103829元的问题，提交了《商品房购销合同》复印件一份。（三）关于证明诉争房产以231804元的价格返租3年，房屋总价格为1103829元的问题，提交了“新都昌商业广场”商铺联合经营管理合同复印件一份。（四）关于证明原告依照约定于2007年8月20日前付清了全部购房款的问题，提交了不动产销售发票复印件三份。（五）关于证明涉案房产登记的建筑面积为64.49㎡的问题，提交了房屋所有权证复印件一份。针对原告李文彬、黄桂芬提出的上述证据，被告新都昌公司发表质证意见如下：（一）关于证明原告诉讼主体资格问题的证据，对该证据的真实性及证明目的无异议。（二）关于证明原告向被告购买的房产建筑面积为71.17㎡，总房价为1103829元问题的证据，对该证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的有意见，认为合同约定的房屋总价为872025元，不是原告所说的1103829元。（三）关于证明诉争房产以231804元的价格返租3年，房屋总价格为1103829元问题的证据，认为没有提供原件，对三性不予认可，且该合同上的当事人是石屏昌盛经营管理有限公司，与被告没有关联性。（四）关于证明原告依照约定于2007年8月20日前付清了全部购房款问题的证据，对该证据的真实性及证明目的无异议。（五）关于证明涉案房产登记的建筑面积为64.49㎡问题的证据，对该证据的真实性及证明目的无异议。2、被告新都昌公司未向本院提交了证据。经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：原告李文彬、黄桂芬提交的证据（一）、（四）、（五）。对有争议的证据，本院认定如下：原告李文彬、黄桂芬提交的证据（二），本院对该证据的真实性予以认可，对证明目的结合全案的事实、证据，综合进行评判。证据(三)，二原告未提交原件核实真实性，被告也不认可，且这属于另一法律关系，故本院对该证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2007年7月15日，原告李文彬、黄桂芬与被告新都昌公司签订《商品房购销合同》，约定原告李文彬、黄桂芬购买被告新都昌公司开发的位于石屏县××龙镇××路××商业广场××号商铺；销售房屋为预售商品房；交付房屋时间为2008年1月15日前。合同第四条约定：按建筑面积计价，该商品房建筑面积为71.17平方米（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额捌拾柒万贰仟零贰拾伍元整。签订合同之日，原告李文彬、黄桂芬付款200000元。之后，原告李文彬、黄桂芬于2007年7月29日付款149025元、2007年8月20日付款523000元。合同第五条约定：采用按建筑面积计价销售的，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的建筑面积及结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的建筑面积计算，合同继续履行。原告李文彬、黄桂芬于2017年为购买商铺办理了房屋所有权证（房权证号为石屏县房权证异龙字第××号），登记的建筑面积为64.49平方米。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。原告依约支付了全部购房款，被告也应交付符合合同约定的商铺。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，原、被告在合同第四条约定按建筑面积计价，根据当事人选择的计价方式，合同第五条中应以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。而原、被告在合同中约定面积误差比在3%以内及超过3%时，都应按产权登记建筑面积计算房价款。合同中约定涉案商铺的建筑面积为71.17平方米，而被告交付的商铺登记的建筑面积为64.49平方米，面积相差6.68平方米，面积误差比绝对值已超过3%，按双方合同约定，房屋总价款应为790177元（872025元÷71.17×64.49），原告已付872025元，被告应返还原告81848元（872025元-790177元）。故对原告主张面积误差比绝对值超过3%部分的价款由被告双倍返还的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告对多收取的购房款占有使用至今，原告对该部分资金占用的损失实际存在，其损失本院酌情按中国人民银行公布的同期贷款年利率7.2%从2007年8月20日计至该房款还清之日止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告提供的证据不能证明购房总价为1103829元，其应承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南新都昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李文彬、黄桂芬购房款人民币81848元，并支付该款自2007年8月20日至全部款项还清之日止的利息（利息按年利率7.2%计算）。二、驳回原告李文彬、黄桂芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6230元，由被告云南新都昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长 孙 明审判员 李发启审判员 卢 晶二〇一七年八月二十四日书记员 李 黎