湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7079号上诉人（原审原告）：叶忠，男，1968年7月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李倩，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉招银物业有限公司，住所地武汉市汉口建设大道518号。法定代表人：谭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：鄂玲，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：梁旭光，湖北光靓律师事务所律师。上诉人叶忠与上诉人武汉招银物业有限公司（以下简称招银公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月1日公开开庭进行了审理，上诉人叶忠的委托诉讼代理人李倩，上诉人招银公司的委托诉讼代理人梁旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶忠上诉请求：1、撤销一审判决，改判招银公司支付逾期交房违约金12155元；2、改判招银公司按照已付房价款的1%支付逾期办证违约金4250元；3、改判招银公司返还捆绑收取的交房前物业费606元；4、本案一、二审诉讼费由招银公司承担。事实与理由：一、招银公司迟延完成规划验收，尚未全部完成合同约定的验收项，一审判决却认为招银公司按时满足了合同约定的全部交付使用条件，系事实认定错误。二、招银公司逾期取得“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书”，构成迟延交付，一审判决认为招银公司发布交房通知、举行交房仪式、签订交接单即完成了交房义务，未审查是否满足实质交付条件，系事实认定错误。三、一审判决将逾期办理初始登记违约金比例由1%降低为0.3%缺乏事实依据，且法律适用错误。招银公司辩称:一、招银公司已于2014年7月通过武汉大学完成了交房通知义务，启动交付工作,招银公司不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房违约责任。二、涉案房屋具有福利性，价格远低于市价，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。三、双方买卖合同只约定了不能办理房地产权属证书的违约金条款，并未约定初始登记的违约责任，本案中不存在不能办理房地产权属证书的情形，一审判决招银公司承担逾期办理房地产初始登记的违约金无依据。招银公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回叶忠的一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由叶忠承担。事实与理由：一、一审判决招银公司支付逾期办理房地产初始登记违约金，系认定事实错误。招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，提前履行了办理房地产初始登记的义务，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，招银公司对逾期办理房地产初始登记并无过错，不应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。涉案房屋系武汉大学给予校内教职工的福利保障房，不属于商品房范畴，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。叶忠辩称，招银公司在委托武汉大学发布交房通知、举行交房仪式时，尚未取得各项验收，也未取得竣工验收备案证，未达到合同第九条约定的交付条件。房地产初始登记是办理房地产权属证书的前置程序，初始登记的逾期必然导致权属证书办理的逾期。本案属于商品房，应属于商品房法律法规的规制范畴。叶忠向一审法院起诉请求：1、判令招银公司支付逾期交房违约金12155元；2、判令招银公司支付延期办证违约金4250元；3、判令招银公司返还捆绑收取的交房前物业费606元；4、判令招银公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:2013年9月23日，叶忠与招银公司签订了商品房买卖合同1份，合同约定：“招银公司将洪山区珞珈雅苑第15幢2单元24层2403号商品房出售给叶忠，房屋总价款424983元……2014年7月28日前，招银公司将符合合同约定的商品房交付叶忠，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或请求按日以房屋价款的万分之零点五支付违约金……出卖人应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任逾期未办理的，以房屋价款的百分之一支付违约金”。合同签订后，叶忠向招银公司支付了全额购房款。2014年5月招银公司向武汉市环保局申请环评，但当时未取得相关验收，至2015年2月16日取得规划验收。招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，该单位于2014年7月完成《房产面积实测技术报告书》，并提交武汉市测管办进行审核，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过；2014年7月28日前招银公司完成了单体工程质量、消防、人防及水电气等专项验收。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，招银公司按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。后叶忠与武汉招银物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，并由该公司收取了叶忠收房之前4个月的物业管理费606元。一审法院另查明：2008年3月10日，招银公司与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房（具有一定福利性质），原定建设工期28个月（自土地成交之日起算）；2012年10月24日，招银公司取得“珞珈雅苑（一期）”的建设项目土地使用权证，后在工程建设过程中，招银公司应武汉大学要求，将核定工期提前7个月（即从2015年2月提前至2014年7月）；2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。一审法院认为，招银公司于2012年10月24日取得涉案商品房“珞珈雅苑（一期）”建设项目土地使用权证，该项目为武汉大学为安置其被拆迁房屋的教职工及原居民还建申报的限价安置商品房项目，按照武汉大学与招银公司所签订的定向开发合同以及政府有关部门核定该项目的建设工期为28个月，原预定交付时间为2015年2月，但在项目建设中，武汉大学要求招银公司将核定工期提前7个月，以便业主在暑假期间完成房屋交付，故其后招银公司与叶忠等人签订的商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，且招银公司应武汉大学的要求，于2014年7月30日举行交房仪式，对此，叶忠等业主应当知晓，武汉大学已通知交房。在合同约定的交房期限届满前，招银公司已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，招银公司并不存在逾期交房的行为。招银公司虽在交付时未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但其开发的房屋均已完成合同约定的单项验收，向叶忠等业主交房后也未对商品房的使用功能造成实际影响及给叶忠造成实际损失，另招银公司在工程建设中开发房屋时间以及房屋交付时间均充分征求了武汉大学的意见，且如前所述，招银公司开发的商品房系定向开发的限价安置商品房，具有一定福利性质，其商品房买卖合同的履行有别于其他完全市场性质的商品房合同履行。此外，招银公司在履行合同中并无主观过错，不存在故意延期交房的情况，叶忠其后怠于收房，责任不在招银公司，故对叶忠要求招银公司支付逾期交房违约金12155元的诉讼请求，一审法院不予支持；招银公司于2015年2月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但在2016年1月19日才取得武汉市房屋初始登记证明，超过了合同“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，在办理房地产初始登记过程中，招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，给房地产初始登记工作的办理造成了一定的影响，招银公司在办理该项工作中并无主观过错，考虑招银公司的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院酌定将约定的该项违约金比例从已付房款的1%调整为0.3%，故招银公司应当按照有关已付房款的0.3%向叶忠支付逾期办房地产初始登记违约金，数额为424983元×0.3%=1274.95元，对叶忠要求招银公司支付延期办理产权登记的违约金4250元，叶忠在庭审中已经明确为招银公司延期办理初始登记造成叶忠办证延期的损失，故对其该项诉讼请求，一审法院部分予以支持；根据前期物业服务协议，该协议为叶忠与案外人武汉招银物业管理有限公司签订，物业费由武汉招银物业管理有限公司收取，该公司与招银公司系相互独立的法人，叶忠要求招银公司退还物业服务费606元的项诉讼请求，属主张对象错误，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持；2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，依照合同第十六条的约定，招银公司应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，主张逾期办理初始登记违约金应自2015年5月19日起计算诉讼时效，叶忠起诉主张该项权利之时尚在法定的诉讼时效期间，故对招银公司所提叶忠诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、武汉招银物业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向叶忠支付逾期办理房地产初始登记的违约金1274.95元；二、驳回叶忠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由叶忠负担23元，武汉招银物业有限公司负担2元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人叶忠向本院提交如下证据：证据一、《土地供给信息表（招拍挂）2010年第20号挂牌》网络截屏，拟证明诉争房屋开发土地成交时间为2011年2月1日，且该日期为28个月工期起算点。证据二、武汉市国有建设用地使用权挂牌文件P（2010）236号，拟证明本案工程的土地已经国土部门挂牌文件明确建设工期为28个月，自土地成交之日起计算，招银公司构成逾期交房。证据三、《武汉大学报》1272期关于珞珈雅苑破土动工的报道及该报道被凤凰网转载、被武汉大学校党委转载的报道，拟证明招银公司应武汉大学要求提前工期7个月的说法不属实，实际开工时间是2012年4月26日。上诉人招银公司向本院提交如下证据：证据一、严飞、王峰的《情况说明》和信件，拟证明招银公司不存在违约行为。证据二、网络查询截屏及房屋买卖合同，拟证明赵玉贞合同签订的时间晚于约定的房屋交付时间。经质证，招银公司对叶忠提交的证据的意见为：对证据一至证据三的证明目的有异议，一审中武汉大学出具过详细的说明，应以武汉大学的意见为准。叶忠对招银公司提交的证据的意见为：对证据一和证据二的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议。本院认为，叶忠提交的证据和招银公司提交的证据一均不能达到其证明目的，本院不予采信。招银公司提交的证据二与本案无关，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，招银公司与叶忠就诉争房屋签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。根据双方合同约定，招银公司应当于2014年7月28日前将符合约定条件的商品房交付给叶忠，如逾期交付，叶忠要求继续履行合同，则招银公司应当按房屋价款的日万分之零点五的标准支付违约金。根据查明的事实，虽然武汉大学于2014年7月20日在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，招银公司亦于2014年7月30日举行了交房仪式，但诉争房屋所属工程在2015年2月17日才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，即该房屋直到2015年2月17日方才达到法定交付条件，招银公司此前所交付的房屋不具备法定交付条件，故招银公司应承担逾期交房违约责任。招银公司应按照合同约定，以房屋价款的日万分之零点五为标准，向叶忠支付自2014年7月29日起至2015年2月17日止的逾期交房违约金，金额为4334.83元（424983元×204天×0.005%）。关于逾期办证问题，双方约定招银公司应当在商品房交付使用之日起90日内完成房地产初始登记，若由于招银公司的责任造成叶忠不能办理房地产权属证书的，招银公司应以房屋价款的百分之一支付违约金。招银公司交付的房屋虽于2015年2月17日达到交付条件，但其到2016年1月19日才取得武汉市房屋初始登记证明，超过了“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的合同约定，招银公司构成违约。考虑到武汉市测管办在2015年11月才审核通过招银公司提交的测绘材料，给房屋初始登记造成一定影响，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定将约定的该项违约金标准从已付房屋价款的1%调整为0.3%并无不当，叶忠上诉认为一审法院调减违约金错误的理由不能成立。关于叶忠要求招银公司返还捆绑收取的交房前物业费606元的上诉请求，因该物业费并非招银公司收取，本院不予支持。综上所述，叶忠的上诉请求部分成立，招银公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1079号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1079号民事判决第二项；三、武汉招银物业有限公司于本判决生效之日起十日内向叶忠支付逾期交房违约金4334.83元；四、驳回叶忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由叶忠负担5元，武汉招银物业有限公司负担20元。二审案件受理费100元，由叶忠负担20元，武汉招银物业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一七年十二月十五日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ