河北省新河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第31号
原告（反诉被告）南宫市名门物业有限责任公司。
法定代表人赵胜利，该公司总经理。
委托代理人李东健，新河县鸿达法律服务所法律工作者。
委托代理人邢胜红，该公司工作人员。
被告（反诉原告）河北致远房地产开发有限公司。
法定代表人翟现华，该公司总经理。
委托代理人刘勇，该公司财务总监。
委托代理人高宗，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）南宫市名门物业有限责任公司（以下简称名门公司）诉被告（反诉原告）河北致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告名门公司委托代理人李东健、邢胜红，被告致远公司委托代理人刘勇、高宗均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告名门公司诉称，2013年6月20日，原、被告签订了《新河锦绣花园小区物业管理合同》，合同期限为两年，至2015年6月19日期满。合同履行期间，被告未按合同约定履行相关义务：一直未结算空置费、不退还收取的物业费、不结算二、三期工程所用水电费。2013年10月20日，被告以种种借口给原告下达了解除合同通知书，并在2013年的10月22日、26日在小区各单元楼梯口等处张贴“告全体业主书”，不让业主向原告交纳物业管理费、水电费等各项费用，致使原告不能进行物业管理运转。2013年11月8日被告派人闯入物业办，强行将正在办公用的电脑抢走，并再次张贴“通知”。总之，被告单方终止未到期合同已构成了严重违约，该行为给原告造成了重大经济损失。为维护自己合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告致远公司赔偿合同履行后可获得利益1，476，000元及拖欠的物业费、空置费、水电费等共计1，600，000元，并承担本案诉讼费。
被告致远公司反诉兼答辩称，一、致远公司解除物业管理合同并发出解除合同通知书于法有据，符合双方之间的合同约定。1、名门公司未向相关部门依法备案，管理混乱、收费标准不透明、人员缺乏相应资质，并且与业主之间矛盾尖锐，致使物业管理合同目的不能实现，符合双方之间签订的《物业管理合同》第七条第二项之“如因乙方原因，造成不能完成管理目的…甲方有权终止合同”的规定；2、致远公司及时向名门公司发出解除合同通知书既符合合同法规定的解除合同的程序，也符合合同法规定的解除合同的法定事由；3、物权法及物业管理条例规定，业主有权选聘和解雇物业服务企业，因此致远公司应全体业主要求解除合同同样符合法律规定。二、名门公司关于可获得利益、物业费、水电费的诉讼请求的对象不应为致远公司，其应向业主收取，其诉讼主体不适格，应依法驳回原告相应诉请。三、名门公司系恶意诉讼。原告名门公司在管理新河县锦绣花园期间收取二期住户房屋装修押金共计30万余元（以清算为准），在此期间上述住户电费一直由致远公司向供电局支付，在房屋装修押金返还住户时，上述住户向被告要求将装修押金直接抵充电费，因此名门公司应将该笔款项向被告支付。此外，在2013年6月20日至2013年10月20日期间，名门公司已收取了一年的物业费、电梯费、垃圾清运费六万余元，实际管理四个月，故请求法院判决将原告占有的新河锦绣花园二期电费30万元及剩余八个月的物业费等费用交付被告，并支付自2013年10月26日起至实际支付之日止的利息（按同期银行贷款利率计算），并承担本案诉讼费用。
为支持自己主张，原告名门公司向本院提交如下证据，第一组：1号，新河锦绣花园小区物业管理合同一份；2号，解除合同通知书、2013年10月22日告新河锦绣花园全体业主通知书、2013年10月26日通知和告全体业主书、2013年11月8日的通知各一份；3号，音视频证明材料各一份，证明被告在原、被告签订的物业管理合同的履行期限内擅自解除合同的事实。
被告致远公司质证意见如下：物业管理合同及解除合同通知书、告知书等的真实性没异议，但根据物管合同第七条第二项，原告在未能完成管理目的的情况下，被告有权终止合同，这是我方解除合同的依据，这些通知证明了被告解除合同的合法性，原告方也收到了这些通知。
原告名门公司提交第二组证据：1号，2013年6月20日至同年10月20日的空置费明细，证明被告拖欠原告房屋空置费64，000元，具体算法为：经与被告核对，2013年7月份锦绣花园小区空置面积83677平方米，合空置费16，735元；2013年8月该小区空置面积78293.6平方米，合计15，659元；2013年的9、10月份的空置面积被告无故不与原告核算，因此我公司按7、8月份的平均数16，000元乘以4个月得出被告拖欠我公司的空置费数额为64，000元。2号，锦绣花园电费交接清单一份，证明被告应在原告接管小区一期变电箱时退付原告电费4，000元，该项费用由被告公司ＸＸ签字确认；3号，供电公司客户电费明细台账一份及十三份电费收取凭证，证明原告从接管锦绣花园小区物业开始至2013年11月8日被迫撤离，共交到电力局电费226，590元，其中原告工程电费应每月退回10%（合计22，659元）给原告，但该笔款却至今未退，该项费用由被告公司的ＸＸ、杨兴茂、武波签字确认与交电费单据相互印证；4号，预付费购电收据两份和2013年8月1日至2013年8月31日的水电清单一份，证明被告应按合同约定支付原告2013年6月20日至2013年10月20日的电费3，420元、水费134.4元，依据合同第六条第七项得出的；5号，物业电费申请单一份，证明原告为被告垫付了2013年7月7日-2013年8月7日的工程用电与居民用电的差额3，800元及同年8月工程维修一期防水工程用电约1754度的电费1，000元，两项费用约合计5，000元，应由被告支付。6号，物业申请一份，证明被告应支付原告公司清理一期地下室维修垃圾费500元及二期业主装修垃圾清运费2，000元。以上几项被告应支付原告117，773.4元。
被告致远公司对第二组证据质证意见：按合同约定，我公司应向原告支付空置费，但空置费的计算面积未经我公司确认，空置费的计算数额无法确定；对2号证据的4，000元电费没异议；3号证据中的交费数额与电力局的票据数额不一致，里面的计算有重复，因此除2013年7月7日到8月7日的票据3，800元和电力局的9月30日的增值税发票外，其他票据我公司均不认可。退回电费的10%为业主交电费数额与往电力局交电费数额差价的10%，不认可原告诉请的22，659元；4号证据的计算依据合同中是有约定，但原告诉请的数额是其自己写的，锦绣花园小区用的是地下水，我公司也没有找原告要过水费、电费，未经我公司确认就不应由我公司支付；5号、6号证据的质证意见为有我公司签字我公司认可，没我公司签字的我公司不认可。
原告名门公司提交第三组证据：物业费清单一份，证明被告应将其收取的2013年6月20日之后的物业费13，995元退给原告，另需将其承担的明秀山、张国栋二人物业费等各项费用合计2，065元也一并支付给原告，以上两项合计16，060元。我公司的该项要求是由我公司与被告的对账单得出的。
被告致远公司对第三组证据质证意见：原告应提交我公司收取2013年6月20日后的物业费的证据，没有证据我公司不承担这项费用。这个对帐单没有我公司人员签字，我公司不予认可。
原告名门公司提交第四组证据：1号，工人违约金赔付清单共计39，200元，证明被告单方解除合同后给原告造成的工人违约金方面的损失数额及具体计算依据；2号，前期投入清单，证明原告为物业管理合同的履行而进行的前期投入，现被告解除物业管理合同应赔偿原告前期投入的损失；3号，合同期内即得利润清单及本县新欣家园供热合同、本县萱瑞苑小区停车管理费用收取清单各一份，证明被告应赔付原告在合同期限内应得的即得利润数额共计147.6万元，其中含被告应支付原告取暖代收服务费40，000元。该项数额的计算依据详见提交法庭的清单。计算依据是对照新河县同行的规定得出的。
被告致远公司对第四组证据质证意见：原告提交的1号、2号、3号证据的目的是要求被告支付违约金，但被告不存在违约行为，也就不再有即得利润要求被告承担之说；这些物业费、电梯费等应向业主收取，这在合同第二条、第三条等中有约定，原告提交证据都是其他小区物业与业主签的，更能证明原告的该项要求应找小区业主承担，与我公司无关。
被告致远公司为支持自己主张，向本院提交如下证据：1.新河锦绣花园小区物业管理合同一份，证明我公司解除合同的依据。2.解除合同通知书一份、2013年11月8日致原告公司通知一份，证明原告已经收到被告解除合同的通知书，被告解除合同的行为及程序是合法的。3.业主委员会于2013年8月9日致公司李总材料及锦绣花园全体业主致县委县政府领导信件一封，证明原告存在严重违约的情形，具体表现为原告与业主矛盾非常尖锐，导致物业管理合同的目的已无法实现，这是我公司解除合同的事实依据。4.装修住户押金统计表一份。需要说明的是一期业主的电费由原告交电力局，二期业主的电费是被告向电力局交的。该押金统计表上的二期业主装修押金是原告收取的，但原告没有退还给业主，而是将业主的装修押金冲抵了电费，业主也同意充抵，现在被告公司已向电力局交纳了被充抵的电费，所以原告应将该笔装修押金费用退还给我们公司。
原告名门公司质证意见如下：1号证据没异议，但被告提交该合同的目的是被告臆想，自己所作的解释；2号证据说明被告在合同履行期限内单方强制解除合同，存在严重违约行为；3号证据中致县委的材料与本案无关，部分内容与事实不符，业主签字名单上的签字没几个人，不是全体业主的意愿，也是复印件，业主委员会的成立晚于合同纠纷后，对业主委员会的签章有异议。总之，这三份证据均说明被告存在单方解除合同的违约行为。4号这个统计表我公司不认可，因为这是反诉原告找人签字捺手印。这个统计表上的二期业主拿钥匙的装修押金是我公司收取的，但有一部分退给业主，一部分冲抵了电费，具体都是谁交的及共交了多少数额我记不清了，以我公司开具的票据为准。
经审理查明，原告（反诉被告）名门公司与被告（反诉原告）致远公司于2013年6月20日签订《新河锦绣花园小区物业管理合同》，被告委托原告对其开发的新河县锦绣花园小区物业进行管理，委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位、设施设备及本物业规划内市政公用设施的维修、养护和管理等工作，合同期限从2013年6月20日起至2015年6月19日止。合同第六条规定，…2、由甲方（被告）收取的装修押金甲方负责退付款，由乙方（原告）收取的装修押金乙方负责退付款，…8、因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由甲方承担空置物业的管理费用，按建筑面积每平方米0.2元，此建筑面积以甲方未交房面积为准，…；第七条规定，1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给与甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
2013年10月20日被告以原告未尽安保义务、致小区多起财产被盗案件发生、小区业主投诉原告物业管理服务不符合法律规定等理由向原告送达解除合同通知书，要求解除合同、进行物业管理交接及权利义务清算。被告对原告接手后垫付的4，000元电费及2013年8月份被告维修一期防水应给与原告电费1，000元无异议；经法院调解，双方就电费差额补贴达成一致意见，被告同意支付原告至2013年10月20日的电费差额补贴款13，047元。
本院认为，《新河锦绣花园小区物业管理合同》是原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的，合同内容符合相关法律规定，为有效合同，双方应严格遵守。合同第七条第一、二项就双方约定解除合同的条件作了相应规定，可见双方均享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中被告以原告未完成管理目的，导致其合同目的已无法实现为由于2013年10月20日向原告发出了解除合同的通知，该合同自通知到达原告时（即2013年10月20日）解除。原告在接到被告通知后也未按《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，说明原告对解除合同已认可，被告解除合同的程序符合法律规定，不存在违约行为，故原告要求被告赔偿可获得利益的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的物业费、水费以及被告反诉要求原告退回八个月预收物业费的主张因双方均未提供相应的有效证据本院依法不予认定。虽然合同第六条第8项规定了空置费的计算标准，被告也认为应该支付，但因双方对空置面积没有结算，原告对空置面积提供不出准确具体数额，被告对原告主张的空置费又不予认可，所以原告主张的空置费可待双方对空置面积结算后另行起诉。被告反诉原告退回预收的装修押金虽然原告承认部分业主交纳了该费用，但称记不清具体数额，被告也未提供有效证据予以证实具体数额，故被告此主张可待其提供相关证据后另行起诉。对于已查实的原告为被告垫付的电费4，000元、2013年8月份被告维修一期防水应给与原告电费1，000元及被告应向原告支付的电费差额补贴款13，047元被告应予支付。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十八条之规定，判决如下：
一、被告河北致远房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付原告南宫市名门物业有限责任公司垫付的电费款等费用共计18，047元。
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19，200元，由原告南宫市名门物业有限责任公司承担18，000元，被告河北致远房地产开发有限公司承担1，200元；反诉费5，800元，由被告河北致远房地产开发有限公司承担5，000元，原告南宫市名门物业有限责任公司承担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邢台市中级人民法院。
审 判 长 贾海峰
审 判 员 付立辰
人民陪审员 郭月芬
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 安双立