河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初899号
原告张庆莲，女，1972年11月6日出生，汉族。
委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。
委托代理人邓超，河南剑源律师事务所律师。
被告河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人李盼盼，河南苍穹律师事务所实习律师。
原告张庆莲与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日作出受理决定。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理，原告张庆莲的委托代理人邓超，被告中海公司的委托代理人缑旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张庆莲诉称，2012年11月29日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告出资购买被告开发的位于山阳区焦东路2258号“中海.欧凯龙”第3号商住楼2单元302号，房屋总价款329520元，合同约定交房日期为2013年3月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房且至起诉之日止该房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达到交付条件、逾期也未给原告办理房地产权属证书。时至今日，合同约定的公共配套设施仍未到位，且不具有实际使用的可能。根据双方签订合同的约定，被告理应承担违约责任并支付违约金，现由于被告拒不按照合同约定支付相关的违约金。为了维护原告的合法权益，现起诉要求：1、被告支付原告逾期交房违约金1614.65元；2、被告给原告办理房地产权属证书；3、被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金21978.98元（违约金每日按照购房款的万分之一暂计算至起诉之日止，实际违约金计算至原告取得房地产权属证书之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告中海公司辩称，一、被告已于2013年5月19日将房屋实际交付原告，原告于2016年3月21日才向法院起诉，原告诉请要求支付逾期交房违约金已超两年诉讼时效，不应支持。二、被告逾期交房有不可预见的客观事实，焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工和工期造成重大影响，因此在计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天。三、涉案房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生重大变化，继续按合同条款履行对被告明显不公平，因此请求法院对合同违约条款予以调整，降低违约金的标准。四、办理房地产权属证书属于行政机关职责，被告一直在积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书，原告逾期未取得房地产权属证书与焦东路桥的封闭施工影响存在因果关系，逾期交房与逾期取得房屋产权证书均与该因素有关，因此被告不应因同一行为承担两种不利法律后果，计算该违约天数时也应扣除233天，请求对合同违约条款予以适当调整。请求驳回原告的不当诉讼请求。
根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、原告要求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、原告各项诉讼请求的事实与法律依据；3、被告要求降低违约标准的事实与法律依据。
围绕争议焦点，原告张庆莲提交证据如下：1、商品房买卖合同一份，证明原被告双方签订商品房买卖合同，约定了房屋交付期限及交付条件，以及违约责任的承担方式及计算标准；2、收款收据三份，证明原告已经按照合同约定履行相应的交款义务。
被告中海公司质证认为，对原告提交证据的真实性均无异议，但不能证明其证明指向，商品房买卖合同恰恰证明了原告要求逾期交房违约金超过了诉讼时效。
围绕争议焦点，被告中海公司提交证据如下：1、监理公司出具的停工情况说明一份；2、焦东路桥封闭和绕行公告报纸一份；3、焦东路桥附近商铺情况说明三份；4、山阳区南水北调办公室出具的证明一份；以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的客观事实。需要说明的是，中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江项目工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。5、入住办理流程表一份，证明被告已经将房屋实际交付原告，原告起诉要求逾期交房违约金已经超过诉讼时效。
原告张庆莲质证意见为，对被告提交证据真实性无异议；证据1-4无法证明中海丽江项目的施工达到了不可抗力的情形，因而被告的主张没有事实依据；根据合同约定，逾期交房所造成的原因并没有类似的约定；南水北调立项时间远远早于中海丽江的立项时间，签订合同时被告理应考虑到该情形的出现，双方约定了交房日期，就应该按照约定交房，要求扣除233天理由不成立；证据5原告接收房屋不代表被告完成了合同交房的义务，逾期交房违约金的诉讼时效的起算点是从房屋具备法定的交付条件之日起计算，被告所交付的房屋不具备相应的交付条件，因而原告的请求并未超过诉讼时效。
本院对原、被告提交的证据认定如下：原被告提交的证据，对方对真实性均无异议，本院予以认定，对证明指向本院将综合案情后予以认定。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年11月13日，原告张庆莲作为买受人，被告中海公司作为出卖人，双方签订房屋买卖合同（合同编号HN××××241），约定：买受人购买山阳区焦东南路2258号商品房第3号商住楼2单元3层302号房，该商品房用途为住宅，建筑面积140.64平方米，总金额329520元，买受人于2012年11月13日前支付总房款的40%计139520元，剩余总房款的60%190000元办理公积金贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记许由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
原告按照约定向被告交纳了购房款。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年5月19日原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江3号楼2单元302号房屋的总房款、配套费均已付清。
被告至今未将办理权属登记需要提供的全部资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房地产权属证书。被告至今未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可据实予以延期的情况下，被告未如约于2013年3月31日前将房屋交付给原告使用，直至2013年5月19日原告才自被告处领取房屋钥匙，被告确已逾期交房。原告于2016年3月起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出二年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持。原告要求被告为原告办理房地产权属证书，因合同约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是被告为原告办理房地产权属证书，故原告该请求无合同依据，本院不予支持。双方合同又约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告应向原告支付逾期向产权登记机关提供备案资料违约金，根据双方合同约定该违约金应自商品房交付使用后365日起计算，本案原告于2013年5月19日自被告处领取房屋钥匙，故应自2014年5月19日起，由被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款329520元向原告张庆莲支付逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（自2014年5月19日起至本判决确定的履行之日止，按日万分之一计算）；
二、驳回原告张庆莲的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费389元，由被告河南中海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 王亚华
代理审判员 张家辉
人民陪审员 姜红艳
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 李云鹏