大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0204民初7789号 原告：李浩宁，男，汉族，1988年7月6日出生，无职业，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：马恩书（原告母亲），住大连市中山区。 被告：姜涛，男，汉族，1976年4月6日出生，东诚家居有限公司法定代表人，住大连市西岗区。 被告：高玉凤，女，汉族，1979年7月25日出生，东诚家居有限公司经理，住黑龙江省同江市。 原告李浩宁与被告姜涛、高玉凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李浩宁的委托诉讼代理人马恩书及被告高玉凤到庭参加诉讼。被告姜涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 李浩宁向本院提出诉讼请求：1.解除李浩宁与姜涛、高玉凤的房屋租赁关系，判令姜涛、高玉凤腾退位于大连市沙河口区滨海西路×号房屋；2.姜涛、高玉凤共同支付2017年1月1日至被告腾退房屋之日的房屋租金（按年租金59万元计算），同时支付拖欠租金的违约金（每逾期一日按年租金的千分之五支付违约金）；3.判令姜涛、高玉凤共同支付自2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业费3.99万元。事实和理由：2010年11月25日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于大连市沙河口区滨海西路×号房屋（建筑面积665平方米，产权证号[沙私有]×号）租赁给乙方使用，租赁期限自2010年11月25日起至2016年5月31日止。合同签订后，原告将房屋交付被告使用至今。现被告拖欠2017年一年租金59万元，依据合同第十条第一款约定，逾期不交房租每逾期支付一日，需按年租金的千分之五支付违约金。同时按合同约定，被告应缴纳租赁期间的物业费，现被告已经拖欠2013年至2017年物业费3.99万元。根据合同约定，租赁合同已于2016年5月31日期满，且被告一直拖欠房租及物业费，为维护原告合法权益，故诉至法院。 高玉凤辩称，不同意原告的诉讼请求。我与姜涛是夫妻关系，自2017年4月开始分居生活，案涉房屋是用于经营家居用品，现在由姜涛经营。同意由姜涛支付房屋租金，与李浩宁签订合同的是姜涛，对于是否解除租赁关系我无法代表姜涛决定；同意由姜涛给付物业费；违约金过高，希望法院进行调整。因为现在经营状况不好，所有的钱都投资在生意中，所以才没有能力偿还租金。 被告姜涛未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2010年11月25日，李浩宁（甲方出租方）与姜涛（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大连市沙河口区滨海西路×号整体建筑，建筑面积665平方米，出租给乙方。同时约定，2010年11月25日起乙方进行装修，甲方向乙方交付房屋并提供装修便利，甲方给予乙方六个月的装修免租期（2010年11月25日起至2011年5月1日止）。租赁期限自2011年6月1日起至2016年5月31日止，租金标准为：2011年6月1日至2012年5月31日首年租金为45万元；2012年6月1日至2013年5月31日租金为50万元；2013年6月1日至2014年5月31日年租金为53万元；2014年6月1日至2016年5月31日年租金为59万元。租金前两年为半年一付，乙方应于每年6月1日前和12月10日前分次向甲方交付半年租金。第三年至第五年租金一年一付，乙方应于每年的6月1日前向甲方交付全年的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的千分之五支付违约金。合同第五条，其他费用中，第3项约定，与房屋产权人相关联的费用（仅指国家行政机关针对房屋所有权人的相关税费等）由甲方承担。其他费用如物业费、采暖费，以及一切与乙方经营相关的费用等均由乙方承担。第九条约定了双方合同解除或终止条件，1、由于乙方在租赁合同签订后，将投入大量的装修和购制设备费用，解除合同可能对双方造成较大的损失，故甲、乙双方同意在租赁期内除发生以下严重违约情形，并导致合同不能履行的方能行使合同解除权，除此之外双方均不得解除合同。（1）乙方拖欠当年应付租金时间达到1个月以上的，甲方有权解除合同……。第十条双方约定了违约责任，1、乙方未按约定支付租金的，每迟延一天按照当年租金千分之五支付违约金……。该合同还约定了双方的其他权利义务。2016年5月9日，因姜涛欠付原告2015年6月1日前的租金83万元，李浩宁向本院提起诉讼，请求姜涛支付房屋租金83万元及违约金24.9万元。本院于2016年6月16日作出（2016）辽0204民初1886号民事调解书，内容为：一、被告姜涛支付原告李浩宁租金和违约金共92万元，于2016年6月30日前支付30万元；于2016年7月30日前支付30万元；余款于2016年8月20日付清，如被告逾期需要加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、案件受理费14511元（原告已预付），退回原告7255.5元，由被告负担7255.5元，于2016年6月30日前给付。现该案正在执行程序中。 另查，姜涛、高玉凤系夫妻关系。现案涉房屋由姜涛、高玉凤经营家具使用。2016年9月1日，高玉凤向李浩宁出具《说明》，内容为：本人于2016年6月份付给马恩书8万元为房屋租金（2016年6月、7月、8月）与姜涛和李浩宁的诉讼无关。庭审中，李浩宁认可姜涛、高玉凤已经付清2016年6月1日至12月31日期间的租金。 再查，李浩宁于2018年3月13日向大连金海岸物业管理中心支付2013年1月-2017年12月期间的物业费3.99万元。 上述事实，有原告提交的起诉状、《房屋租赁合同》、（2016）辽0204民初1886号案件起诉状、调解笔录、调解书、《说明》、大连增值税普通发票及原被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，2010年11月25日，李浩宁与姜涛签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。该房屋租赁合同租期届满后，双方未订立书面合同，但姜涛、高玉凤继续占有使用案涉房屋，李浩宁未提出异议，双方形成不定期租赁关系。李浩宁与姜涛租赁期限届满后，高玉凤向李浩宁支付了2016年6月、7月、8月的租金，并明确说明与李浩宁、姜涛之间的诉讼无关，其以实际行为表明与李浩宁之间形成租赁关系。虽庭审中，高玉凤抗辩其已与姜涛分居生活，案涉房屋由姜涛经营，应由姜涛承担责任，但姜涛、高玉凤夫妻之间的矛盾不应对抗其二人以外的第三人，对高玉凤的该抗辩意见，本院不予采纳。故李浩宁与姜涛、高玉凤之间形成不定期租赁关系。2016年6月16日，李浩宁与姜涛经本院主持达成调解协议后，姜涛未能及时履行调解协议内容，已构成违约，虽高玉凤支付了2016年6月、7月、8月的租金，但2017年1月1日至今的租金尚未支付，姜涛、高玉凤构成违约，应承担违约责任，姜涛、高玉凤欠付租金的行为符合双方签订的《房屋租赁合同》第九条第1款（1）项合同解除的约定，现李浩宁主张解除与姜涛、高玉凤之间的房屋租赁关系，于法有据，本院予以支持。双方租赁关系解除后，姜涛、高玉凤应将案涉房屋返还给原告。 关于李浩宁主张的姜涛、高玉凤共同支付2017年1月1日至腾退房屋之日的房屋租金，按年租金59万元计算的诉讼请求，因双方的租赁合同约定2014年6月1日至2016年5月31日年租金为59万元，其后双方并未再次签订租赁合同，故李浩宁主张姜涛、高玉凤参照年租金59万元的标准支付租金，于法有据，本院予以支持。结合庭审中，李浩宁认可姜涛、高玉凤已经付清2016年6月1日至12月31日期间的租金，姜涛、高玉凤亦未能提供其他证据证明其向李浩宁支付过2017年1月1日后的房屋租金，故对李浩宁主张的姜涛、高玉凤共同支付自2017年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。 关于李浩宁主张的姜涛、高玉凤共同支付拖欠租金的违约金，每逾期一日按年租金的千分之五的标准计算的诉讼请求，因姜涛、高玉凤欠付原告租金，已构成违约，应承担违约责任。高玉凤辩称，该违约金标准过高，请求予以调整，结合双方在不定期租赁关系中履约情况及李浩宁的实际损失，本院酌定姜涛、高玉凤向李浩宁支付一个月的租金4.92万元（59万元/12个月）作为违约金。 关于李浩宁主张的姜涛、高玉凤共同支付自2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业费3.99万元的诉讼请求，因双方租赁合同中明确约定由乙方支付使用房屋期间的物业费，现姜涛、高玉凤未能依约支付物业费，且李浩宁已经实际向物业公司支付了该笔费用，故姜涛、高玉凤应当向李浩宁支付该笔费用，对李浩宁的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除李浩宁与姜涛、高玉凤之间对大连市沙河口区滨海西路×号房屋的租赁关系； 二、姜涛、高玉凤于本判决生效之日起三十日内将位于大连市沙河口区滨海西路×号的房屋返还给李浩宁； 三、姜涛、高玉凤于本判决生效之日起十日内按照年租金59万元的标准共同向李浩宁支付自2017年1月1日起至房屋实际腾退之日止的租金，并在上述给付时间内共同向李浩宁支付违约金4.92万元； 四、姜涛、高玉凤于本判决生效之日起十日内共同向李浩宁支付自2013年1月1日起至2017年12月31日止期间的物业费3.99万元； 五、驳回李浩宁的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费10740元（李浩宁已预付），由李浩宁负担173元，由姜涛、高玉凤共同负担10567元，给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  李桂艳 人民陪审员  许爱秋 人民陪审员  赵秀娟 二〇一八年四月十六日 书 记 员  蒋子淇 附：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。