浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初575号
原告：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园。
负责人：程文虎，经理。
委托代理人：陈敏，浙江亨泽律师事务所律师。
被告：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼。
法定代表人：朱启丰，总经理。
原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司（下称电信嘉兴分公司）因与被告浙江南湖投资有限公司（下称南湖投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年1月28日受理后，由审判员成剑斌独任审判，于2016年2月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈敏、被告法定代表人朱启丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告电信嘉兴分公司起诉称，原告受浙江省电信实业集团公司的委托，将坐落于嘉兴市环城东路81号（原南湖大饭店）的房屋出租给被告作酒店经营，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施若干。双方于2012年4月11日签订《房屋、资产租赁合同》（编号JXCX-
ZC-2012-049），约定租赁期10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日。自2012年3月1日至2015年2月28日，每年租金为420万元，其中设备设施租赁费为150万元／年，房屋及场地租赁费为270万元／年。自2015年3月1日起，按420万／年的5%每年递增。租金每6个月支付一次，每期应自租期开始前10个工作日支付，未按时支付租金的，每逾期一日按当月租金的10%支付违约金。如果被告逾期30日不支付租金，则原告有权单方面解除合同。但自2013年3月1日起被告就没有按时支付租金。按约定在2015年3月1日至同年8月31日，被告应当支付220.5万元，但其仅支付了70.5万元，尚欠150万元。此后自2015年9月1日起至2015年12月31日，被告应当支付147万元，但被告仍未支付。在原告向被告催讨后，被告于2016年1月25日支付50万元，并向原告提出申请，将租房押金150万元直接抵扣租金。截止至2016年1月26日被告尚欠到期租金97万元。原告认为被告屡次违约，故诉请判令：一、解除原、被告于2012年4月11日签订的《房屋、资产租赁合同》；二、被告立即腾退租赁房屋并归还配套设施设备；三、被告支付所欠的2015年9月1日至同年12月31日租金97万元；四、被告支付自2016年1月1日起至被告实际腾退之日止的租金与违约金。
被告南湖投资公司答辩称，原告所述的租赁关系及欠付租金属实，但是违约金过高，不能接受。被告在2012年投入了3300万元装修，并且经原告授权同意转租了10年，现在都租出去了，如果原告要求收回房子的话也可以，但是要补偿被告的装修。
针对自己的主张，原告电信嘉兴分公司提供了下列证据：
1．房屋、资产租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系，并且双方约定的相关权利义务的事实。
2．“补充协议2”一份，证明双方对租赁合同进行补充约定相关事项。
3．房屋土地、设备设施、配电消防监控、锅炉燃气明细，证明被告向原告实际租赁的明细情况。
4．授权委托书一份，证明浙江省电信实业集团公司授权原告与被告签订租赁合同。
5．房产证一份，证明浙江省电信实业集团公司系出租房产的产权人。
6．申请书一份，证明被告向原告申请将150万元租房押金抵扣所欠租金。
经质证，被告对证据的真实性均无异议，但证据3中的租赁物并没有实际交接，所以被告方的工作人员在明细下方注明“一切以交接清单为凭”。
针对自己的抗辩，被告南湖投资公司提供了下列证据：
1．委托书、“补充协议1”一份，证明被告经过公开拍租，涉案的房产、设备等由原告委托被告经营，经营方式包括但不限于转租。原告允许被告转租、出借或者自行安排用途。
2．专项审计报告一份，证明被告对承租的房产投资了3300余万元进行改造装修。
经质证，原告对1证据无异议，对证据2原告认为根据租赁合同第四条的约定，被告装修时没有向原告申请并经原告书面同意，因此对该证据的真实性和关联性均有异议。
3．租赁合同二十份，证明被告已将从原告承租的房屋再行转租的事实。
经质证，原告认为被告转租房屋的情况属实，但转租合同是复印件，应以被告与次承租人所签订的合同原件为准。
本院认证如下：原告的证据经被告质证无异议，本院予以认定，关于其中租赁物明细，被告辩称经原告同意后已自行处理，但未提供相关证据，故不予采纳。被告的证据1予以认定；证据2可以证实被告对承租的原南湖大饭店房产进行了装修的事实，但对于装修的金额及现有价值无法仅根据该证据认定；证据3可以证实房屋转租的事实，原告对此也予以认可，但转租合同应以被告与次承租人所签订的原件为准。
本院经审理，认定案件事实如下：经浙江省电信实业集团公司授权，原、被告于2012年4月11日签订《房屋、资产租赁合同》一份，编号为JXCX-
ZC-2012——049，约定原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给被告作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批。租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元／年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元。自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。物业管理费、水费电费等使用房屋实际产生的费用由被告自行承担。租金每六个月支付一次，被告应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金。原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还被告。关于违约责任：若逾期交付租金，每逾期一日，被告按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，被告仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许被告转租、出借给第三方使用或者自行安排用途，期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为：房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，原告将房屋场地等交给被告使用。根据合同约定，被告在2015年3月至8月期间的租赁费为220.5万元，但截止2015年12月31日被告仅支付了70.5万元。2015年9月至12月期间的租赁费为147万元，被告未按时支付。经原告催讨，被告于2016年1月25日支付了50万元，并申请原告将租房押金150万元抵扣租金，故2015年12月31日之前的租赁费被告尚欠97万元。该日后的租赁费被告至今支付。
另查明，被告将从原告处承租的房产转租给嘉兴市南湖饭店有限公司等二十余经营户，转租期限均未届满。
本院认为，原、被告签订的《房屋、资产租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有拘束力。被告应当按照约定的期限支付租金，逾期不付的应当承担违约责任；超过三十日的，原告有权解除租赁合同。2015年8月底之前应当支付2015年9月至2016年2月的租赁费220.5万元，但扣除已经支付的以及租赁押金，就2015年12月底前的租赁费，被告仍欠原告97万元。其当庭也表示租金过高，无法继续履行合同。涉案房产的主要次承租人嘉兴市南湖饭店有限公司也表示租金过高而无法代为支付。因此原告行使租赁合同的解除权有法律与事实依据，本院予以支持。关于违约金的数额，双方合同约定的过高，根据被告的请求，本院酌情予以调整，从2015年9月1日起以147万元为基数，按照同期银行贷款基准利率的两倍，考虑付款情况分段计算。由于本案房屋因转租而涉及众多次承租人，并且房屋由次承租人实际经营使用，被告事实上无法直接履行返还义务，对于原告要求被告返还房屋的请求暂不处理。原告可根据次承租人各承租区域的实际情况，另行解决腾房及占用费的问题。关于被告所称装修补偿问题，本案不予处理，被告若有明确的主张，可以另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司与被告浙江南湖投资有限公司签订《房屋、资产租赁合同》（编号JXCX-
ZC-2012-049）及此后的补充协议，于判决生效之日起解除；
二、被告浙江南湖投资有限公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金（按照同期银行贷款基准利率的两倍，从2015年9月1日起以147万元为基数，计算至2016年1月25日；从2016年1月26日起以97万元为基数，计算至判决确定履行之日止）；支付2016年1月1日起至判决生效之日的租金（按每月36.75万元计算），均于判决生效之日起七日内履行；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取12066元，由原告负担2066元，被告负担10000元；财产保全费5000元，由被告负担。均于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 成剑斌
二〇一六年三月十七日
书记员 陈 萍