广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）江民一初字第1305号
原告广西桂元赖氨酸有限责任公司。
法定代表人罗润昌，董事长。
委托代理人彭明飞，广西信德嘉律师事务所律师。
委托代理人凌仙琴，广西信德嘉律师事务所实习律师。
被告广西南宁诚待商贸有限公司。
法定代表人邱红军，总经理。
委托代理人董庆锋，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
委托代理人张智，北京市炜衡律师事务所广西分所实习律师。
第三人广西化工实验厂。
法定代表人刘悦宏，厂长。
委托代理人张明磊，广西创想律师事务所律师。
委托代理人陈振宇，广西创想律师事务所律师。
第三人广西赖氨酸厂。
法定代表人刘悦宏，厂长。
委托代理人张明磊，广西创想律师事务所律师。
委托代理人陈振宇，广西创想律师事务所律师。
原告广西桂元赖氨酸有限责任公司诉被告广西南宁诚待商贸有限公司、第三人广西化工实验厂、广西赖氨酸厂租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行审理。原告广西桂元赖氨酸有限责任公司的法定代表人罗润昌及其委托代理人彭明飞、凌仙琴，被告广西南宁诚待商贸有限公司的委托代理人董庆锋、张智，第三人广西化工实验厂及广西赖氨酸厂的共同委托代理人张明磊、陈振宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西桂元赖氨酸有限责任公司诉称：2012年10月30日，原、被告双方经过协商一致，签订《共同使用房屋协议书》约定：原告将位于南宁市白沙大道100号的厂区西北方两座烟囱、锅炉房屋、汽轮机房交由被告拆除，原告将上述房屋拆除后的空地以及煤场的厂房出租给被告建起房屋使用，该房屋面积经过双方认可确定为5000平方米；该房屋的功能为仓库及废钢铁打包加工；房屋出租期为20年，自2012年10月29日起至2032年10月29日止。协议书对房屋租金进行了约定：被告使用原告提供的房屋，作为租金回报，被告每月支付原告相当于50名职工的月工资总额，该50名职工的平均月工资水平第1-2年不低于1500元，第3-5年每年工资将在上年的基础上递增8%，第6年起的工资，将以届时同等岗位的工资水平为依据，由原、被告双方另行共同商定；每年的10月29日为工资调整日，相应的租金跟着调整；被告在每个月10日前将租金交付原告，该50名职工的工资由原告用租金发放；被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五。协议书签订后，原告按照约定交付该房屋给被告使用，但自2013年2月9日起至2014年6月30日止，被告拖欠原告租金1252500元、滞纳金317508.75元。原告多次催促被告支付相应款项，但被告拒不支付，已经构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告向原告支付租金1502500元、滞纳金383137.5元（滞纳金按日万分之五计算，暂计至2014年6月30日，以此类推，直到清偿日时止），合计1885637.5元；二、被告承担本案诉讼费用。
原告提交以下证据：1、企业基本信息查询单、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》，证明原告主体资格；2、《电脑咨询单》，证明被告主体资格；3、《共同使用房屋协议书》，证明原、被告间存在合法有效的租赁合同关系；4、《收款收据》，证明被告已交的租金；5、邕房权证字第××号房屋所有权证及《房屋所有权证存根》；6、《设备明细表》，证据5-6共同证明租赁物的所有权人为原告；7、（2013）桂民二终字第6号《民事判决书》，证明广西桂元赖氨酸有限责任公司自1996年8月7日以来承接了广西赖氨酸厂的所有业务，此后广西赖氨酸厂名存实亡，其所有员工、财产归广西桂元赖氨酸有限责任公司；8、《关于广西赖氨酸厂建立现代企业制度试点方案的批复》；9、《广西赖氨酸厂建立现代企业制度试点实施方案》；10《报告》；11、广西桂元赖氨酸有限责任公司的工商资料，证据8-11共同证明原告为经政府批准由广西赖氨酸厂建立现代企业制度而创立，广西赖氨酸厂的人员、资产、业务由建立现代企业制度的原告承接。
被告广西南宁诚待商贸有限公司辩称：一、被告与原告签订的不是租赁合同，而是以原告为协议主体，代表南宁市江南区白沙大道100号国有土地所有人广西赖氨酸厂、广西化工实验厂就该范围内的国有土地及地上建筑物的使用权与被告签订的共同使用协议。原告其实是在老国有企业第三人广西赖氨酸厂、广西化工实验厂改制过程中，在原有国有土地上设立的具有国有成分的有限责任公司，江南区白沙大道100号范围内的国有土地使用权并不属于原告。在原告的股东中，第三人广西化工实验厂也占有相当比例的股权。根据双方签订的《共同使用房屋协议书》，双方共同使用国有土地上的房屋，共同对广西赖氨酸厂、广西化工实验厂负责，不存在向原告缴纳租金的义务。被告当然是有支付使用费的义务的，只不过不是向原告缴纳租金，而是以支付派遣职工的工资形式，通过原告交给广西赖氨酸厂和广西化工实验厂。二、被告没有违约行为。对于双方签订的《共同使用房屋协议书》，收取使用费的实际权利人是第三人广西赖氨酸厂和广西化工实验厂。2013年10月11日，第三人广西赖氨酸厂和广西化工实验厂联合向被告发出《关于加强厂区内国有资产租赁管理的通知》，明确要求被告在另行通知之前不得以任何形式向其他非广西赖氨酸厂和广西化工实验厂指定的主体缴纳任何费用。在此情况下，被告听从实际权利人的安排，也是保护被告合法权益的行为。三、被告认为，原告无权单独通过法律程序向被告索取土地、房屋使用费，理由如下：1、原告不是江南区白沙大道100号范围内的国有土地的所有人，原告与被告签订的《共同使用房屋协议书》，必须得到第三人广西赖氨酸厂和广西化工实验厂的认可方能履行；2、《共同使用房屋协议书》中权利义务范围内的土地、房屋涉及国有资产，在清产核资未完成前，哪个主体有权利收取土地、房屋使用费，收取多少使用费都是不确定的；3、原告通过诉讼向被告索取“租金”，表明上是合同约定，实际上是侵犯了广西赖氨酸厂和广西化工实验厂的权利，涉嫌侵占国有资产。综上，被告使用了国有土地及地上房屋，理所当然应该缴纳使用费，被告对此并无异议。被告之所以未交使用费，完全是由于本案协议书中的土地、房屋涉及到国有资产的清产核资。由谁来向被告收取使用费、收取多少使用费目前都不确定，故本案并不适合在法院审理。
被告提交以下证据：1、《共同使用房屋协议书》，证明原、被告双方的合同关系是共同使用房屋关系，使用费交纳方式是支付派遣职工的工资；2、广西化工实验厂企业信息；3、广西赖氨酸厂企业信息，证据2-3共同证明广西化工实验厂、广西赖氨酸厂住所地是南宁市江南区白沙大道100号；4、《土地登记卡》，证明双方共同使用的房屋所在的土地的权利人是广西化工实验厂、广西赖氨酸厂；5、原告企业信息，证明原告的住所地及股东情况；6、《电脑咨询单》，证明广西化工生物技术研究所有限责任公司的股东情况；7、《电脑咨询单》，证明广西自主化工有限公司的股东情况；8、《关于加强厂区内国有资产租赁管理的通知》，证明广西化工实验厂、广西赖氨酸厂通知因清产核资暂停交纳租金；9、《关于广西赖氨酸厂整体无偿划拨南宁市并实施依法破产的通知》，证明第三人及原告均为国有企业或国家参股企业，涉及的国有资产全部在清产核资范围内。
第三人广西赖氨酸厂、广西化工实验厂共同陈述意见：第三人是有独立请求权的第三人；南宁市白沙大道100号土地上所有的建筑归属广西赖氨酸厂、广西化工实验厂，原告误导房产局致使错误办证，第三人已经启动纠正房产局更正错误的程序；锅炉房已经拆除，原告登记在原告名下的房屋已经灭失，存在的只是一片空地和空地上建设的附属物。故本案租赁物已经不存在，如果是租赁土地只有广西赖氨酸厂出租；确定产权归属属于第三人广西赖氨酸厂后，第三人和被告之间就房屋占用的问题会另行协商处理。
第三人广西赖氨酸厂、广西化工实验厂共同提交以下证据：1、《房屋所有权证存根》，证明槎路2号25吨锅炉房名义上登记在原告名下；2、房屋设计红线图，证明涉案房屋系以广西赖氨酸厂名义设计；3、土地使用权登记资料，证明涉案房屋所占土地的使用权人为广西赖氨酸厂；4、《南宁市建筑执照》，证明涉案房屋系由广西赖氨酸厂履行报建手续；5、原告出具给南宁市房屋产权交易监理处的文件，证明原告以遗失竣工验收单及部分建房批文为由，要求房产管理部门将涉案房屋办理在其名下；6、房屋面积测绘结果通知，证明南宁市房地产测绘队错误地将涉案房屋测绘结果告知原告；7、报告，证明原告以遗失立项批文为由申请将涉案房屋办理在其名下；8、南宁国用（1995）字第40××号《国有土地使用证》，证明涉案房屋坐落于广西赖氨酸厂具有土地使用权的土地上。
根据各方当事人的争议，本院向南宁市人民政府国有资产监督管理委员会发函调查核实以下事项：一、广西桂元赖氨酸有限责任公司是否系由国有企业广西赖氨酸厂改制而来？前者是否承接了后者所有的资产？二、本系列案所涉及的租赁物是否系属国有资产？其权属主体是否系属国有企业广西赖氨酸厂？三、本系列案租赁合同纠纷的处理是否关涉广西化工实验厂和广西赖氨酸厂破产清算程序的进行？2015年9月2日，南宁市人民政府国有资产监督管理委员会函复本院：一、广西桂元赖氨酸有限责任公司与广西赖氨酸厂的关系。（一）广西赖氨酸厂成立于1983年4月，由中国牧工商总公司与广西石化厅合资筹建，属全民所有制企业，该厂自成立以来一直存在，国有独立法人主体资格一直未变。1983年至2010年，广西赖氨酸厂由自治区相关部门主管，该厂主管部门从未下发相关文件同意该厂按照改制政策进行改制。2010年8月，自治区人民政府以《关于广西赖氨酸厂整体无偿划拨南宁市并实施依法破产的通知》（桂政函（2010）194号）将广西赖氨酸厂（包括广西化工实验厂、广西南宁南江药业有限公司和广西桂元赖氨酸有限责任公司的国有股权）、广西化工生物技术研究所有限责任公司及相关的国有产（股）权整体无偿划拨南宁市管理，并明确由南宁市人民政府组织对广西赖氨酸厂实施依法破产。截至2015年6月，广西赖氨酸厂从未进行改制；（二）广西桂元赖氨酸有限责任公司是广西赖氨酸厂原厂长罗润昌利用其于1996年7月担任广西化工生物技术研究所所长、广西化工实验厂厂长、广西南宁邕江制药厂厂长的身份，未经批准划拨广西化工生物技术研究所、广西化工实验厂和广西南宁邕江制药厂1400多万国有资产成立的独立法人单位，并非由广西赖氨酸厂改制而来，目前该公司占用的相关国有资产尚待厘清。桂元公司所使用的租赁物（涉案标的）系广西赖氨酸厂所建，广西赖氨酸厂从未因改制进行转让或赠与桂元公司。根据自治区人民政府桂政函（2010）194文，桂元公司的国有股权划归南宁市管理，南宁市成立广西赖氨酸厂接收及依法破产工作领导小组对相关国有产权进行接收清理。二、关于本系列案所涉及的租赁物的权属问题。根据自治区人民政府桂政函（2010）194文件精神，广西赖氨酸厂和桂元公司、广西自主化工有限公司等关联企业相关国有资产在接收过程中需进行清产核资厘清权属。在厘清资产关系过程中，广西赖氨酸厂发现桂元公司法定代表人罗润昌当年利用同时担任几个关联企业法人的职务便利，把广西赖氨酸厂在1985年至1992年本厂土地上所建的车间、厂房、仓库等的房产证办到桂元公司名下（房屋由广西赖氨酸厂出资建成在前，桂元公司成立在后，桂元公司成立于1996年），桂元公司既无土地使用权，也无相关房产产权受让手续。从相关房产档案资料来看，本系列案所涉及的房产权属主体应属国有企业广西赖氨酸厂。至于租赁物的五个糖蜜罐，是自治区下放的全民所有制企业广西化工实验厂出资，由桂林化工机械厂于1983年2月制造并安装，糖蜜罐的权属为广西化工实验厂所有，该厂也从未将糖蜜罐转让给自主公司或桂元公司。三、本系列案租赁合同纠纷的处理将直接影响广西赖氨酸厂和广西化工实验厂破产清算工作的顺利推进。
根据原告的起诉、被告的答辩及第三人陈述的意见，归纳本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的《共同使用房屋协议书》的合同效力如何？二、原告诉请被告支付租金和滞纳金有何事实与法律依据？
经审理查明：2012年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《共同使用房屋协议书》一份，双方约定：甲方将位于南宁市白沙大道100号的厂区西北方两座烟囱、锅炉房屋、汽轮机房交由乙方拆除，甲方将上述房屋拆除后的空地以及煤场的厂房提供给乙方建起房屋使用，煤场厂房外的道路和空地免费提供给乙方使用。该房屋经甲乙双方认可约定为5000平方米；甲方委托乙方在上述空地建设房屋，乙方设计建房方案并作出预算，需报甲方审核同意。乙方出资，按照双方同意的设计方案建设房屋，房屋建成后产权归甲方所有，房屋由甲方提供给乙方使用（以下简称为共同使用房屋），建房所产生的建筑费用，由双方核定后，以双方约定的方式由甲方承担；共同使用期限为20年，自2012年10月29日起至2032年10月29日止；在旧厂房拆除完毕之日起180个工作日（6个月）内，为乙方建设房屋期，房屋建成后，由甲方进行验收，验收合格后即交付乙方使用；共同使用方法：乙方使用甲方提供的房屋，同时聘请甲方50名职工管理该房屋经营、使用情况，工资由乙方支付；工资：平均月工资水平第1、第2年不低于1500元，第3年至第5年每年工资将在上年的基础上递增8%，第6年起的工资，将以届时同等岗位的工资水平为依据，由甲乙双方另行共同商定。每年的10月29日作为每年工资调整日；建筑费用：乙方建筑房屋和附属设施的费用，应由乙方提供相关单据，由甲乙双方共同审定后，由甲方以应付乙方的建筑费用来先行支付乙方应缴甲方职工的工资，直至建筑费用支付完毕为止，才由乙方支付所聘用甲方职工的工资；工资的支付：工资在每个月10日前支付给甲方，在甲方职工到位后七天内，乙方向甲方交纳第一期工资。乙方逾期支付工资，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴工资总额的百分之五。
另查明：第三人广西化工实验厂成立于1995年6月16日，经济性质为全民所有制，企业住所位于南宁市白沙大道100号。
第三人广西赖氨酸厂成立于1990年8月21日，经济性质为全民所有制，企业住所位于南宁市白沙大道100号。
原告广西桂元赖氨酸有限责任公司成立于1996年8月7日，企业类型为有限责任公司，企业住所位于南宁市白沙大道100号，股东为广西化工生物技术研究所、广西化工实验厂、广西南宁邕江制药厂、职工持股会。2010年时，原告的股东变更为：广西化工生物技术研究所有限公司、广西南宁南江药业有限公司、广西自主化工有限公司、职工持股会。
2010年8月13日，广西壮族自治区人民政府作出桂政函（2010）194《关于广西赖氨酸厂整体无偿划拨南宁市并实施依法破产的通知》，记载：经2010年7月21日自治区十一届人民政府第62次常务会议审议，自治区人民政府决定将广西赖氨酸厂（包括广西化工实验厂、广西南宁南江药业有限公司和广西桂元赖氨酸有限责任公司的国有股权）整体无偿划拨南宁市人民政府管理并实施依法破产。
2013年10月11日，第三人广西化工实验厂、广西赖氨酸厂联合发出《关于加强厂区内国有资产租赁管理的通知》记载：“厂区内各租户：根据广西赖氨酸厂接受和依法破产工作领导小组办公室的要求，对广西赖氨酸厂等企业国有资产进行清产核资，凡在厂区范围内租用土地或厂房设备的租户（包括租赁主体为广西桂元赖氨酸有限责任公司等企业的租户）要配合清产核资工作。在清产核资工作未结束前，或未接到广西赖氨酸厂、广西化工实验厂另行通知重新签订租赁合同（缴纳租金）的，原租赁合同（共同使用房屋协议书等）中关于缴纳租金（支付工资等费用）的条款暂停执行，等候通知。在本通知送达之日起，如有违反本通知自行缴纳租金给非广西赖氨酸厂、广西化工实验厂指定主体的，后果自行负担。”
再查明：邕房权证字第××号房屋所有权证记载：坐落于槎路2号25吨锅炉房的房屋所有权人为原告广西桂元赖氨酸有限责任公司，框架结构，共3层，建筑面积881.24平方米。“附记”记载：1992年建（产别：股份制）。
原告广西桂元赖氨酸有限责任公司一九九九年设备明细表记载：设备编号为DQDQ42-XX的“25吨炉”使用日期为1993年3月；设备编号为DQDQ43-XX的“煤场”使用日期为1986年12月。
南宁国用（1995）字第40××号《国有土地使用证》记载：坐落于槎路的土地使用者为广西赖氨酸厂，地号为05××，使用权类型为划拨，使用权面积为28959.94平方米。加盖南宁市国土资源局档案专用章的《土地登记卡》记载该宗地四至东为广西化工实验厂（本宗地第2地块），南、西、北均为集体土地。
加盖南宁市国土资源局档案专用章的《土地登记卡》记载：地号为05××的土地坐落于槎路，权利人为第三人广西化工实验厂，土地权利证书号为南宁国用（2000）字第40××号（2000年年检换证），权属性质为国有，使用权类型为划拨，使用权面积29952.43平方米。该宗地四至南、西均为广西赖氨酸厂（本宗地第1地块），东、北均为农村集体土地。
本院认为：所谓租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。作为出租人，对租赁物进行出租，必须拥有所有权或处分权。本案中，原告主张坐落于槎路的租赁物为原告所有，但本案实际的租赁物却并非锅炉房本身，而是在“位于南宁市白沙大道100号的厂区西北方两座烟囱、锅炉房屋、汽轮机房”拆除后的土地上另行新建的房屋。而根据南宁国用（1995）字第409548号《国有土地使用证》和加盖南宁市国土资源局档案专用章的《土地登记卡》的记载，坐落于槎路的地号为0507070和0507071的土地使用者分别为广西赖氨酸厂和广西化工实验厂，使用权类型为划拨。原告广西桂元赖氨酸有限责任公司主张其系由广西赖氨酸厂改制而来，但其亦未能提交相关证据证明其已接收了第三人广西赖氨酸厂全部的资产和债务。而南宁市人民政府国有资产监督管理委员会作为对国有资产进行监督和管理的法定主体亦明确广西赖氨酸厂从未进行改制，即原告并未能证明其对租赁物拥有所有权或处分权，原告提起本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”之规定，本院应驳回原告的起诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（一）项，第一百五十四条第一款第（三）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回原告广西桂元赖氨酸有限责任公司的起诉。
本案不收取诉讼费用，本裁定生效后，原收取的案件受理费18930元退还原告广西桂元赖氨酸有限责任公司。
如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 路 纳
人民陪审员 覃新凤
人民陪审员 杜 宪
二〇一五年十月十四日
书 记 员 刘露聪