黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终1308号
上诉人（原审被告）：黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区文库街16号。
法定代表人：袁威，总经理。
委托诉讼代理人：王瑛伟，黑龙江高盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕悦，女，1973年6月19日出生，汉族，黑龙江省百邦环卫公司会计，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：吕守春（系吕悦父亲），男，1941年3月4日出生，汉族，哈尔滨轴承集团公司退休干部，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省粮食局，住所地哈尔滨市南岗区果戈里大街327号。
法定代表人：朱玉文，局长。
委托诉讼代理人：崔艳峰，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江广播电视大学，住所地哈尔滨市南岗区和兴路**号。
法定代表人：吕巧凤，校长。
委托诉讼代理人：吕雁泽，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
上诉人黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司（以下简称邦孚德物业公司）因与被上诉人吕悦、黑龙江省粮食局（以下简称省粮食局）、黑龙江广播电视大学（以下简称省电大）财产损害责任纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南西民初字第936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邦孚德物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判由省粮食局和省电大承担赔偿和维修责任。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。邦孚德物业公司与吕悦之间不存在物业服务合同关系。在一审开庭审理过程中，邦孚德物业公司与省电大已经明确确认自2013年开始不再对涉案小区提供物业管理，吕悦在其房屋漏雨期间也未交纳物业费。邦孚德物业公司与省粮食局之间虽在物业移交合同中明确将房屋维修的资金交于邦孚德物业公司，但并没有提供证据证实已将维修资金实际交付邦孚德物业公司。房屋维修资金在邦孚德物业公司管理过程中也已对部分住户进行了维修，一审法院没有对维修资金的具体处理情况给予充分的核实，认定邦孚德物业公司对涉案小区存在维修义务是事实认定错误。邦孚德物业公司早在2013年就已将物业管理的所有事务均交于省电大。省电大在2013年开始收取小区水费等费用，一审法院审理时对合同的相对方认定错误。吕悦仅凭社区的情况说明及口述的持续漏水致使其无法居住而主张租房损失，没有充分证据证实。一审法院所依据的哈尔滨芒果房地产经纪有限公司出具的《证明》，未经邦孚德物业公司庭审质证，不符合法律规定。
吕悦辩称，吕悦与邦孚德物业公司存在涉案房屋建筑公用部分物业管修合同义务明确。2011年5月，吕守春出国探亲，提前交纳了两年物业管理费。邦孚德物业公司拒不履行对涉案房屋屋顶维修义务，所致涉案房屋漏雨损坏，造成吕悦的经济损失，依法应由邦孚德物业公司承担。2012年因积雪融化，涉案房屋漏水损坏严重，经不断找邦孚德物业公司、省电大、省粮食局，均未解决。吕守春拍下涉案房屋漏雨损坏情况21张照片，并请南岗区和兴办事处社区主任及工作人员到现场查看，以此证明。邦孚德物业公司害怕对吕悦承担赔偿责任，2011年至2012年、2012年至2013年供暖包烧费都拒收。一审法院多次联系邦孚德物业公司、省电大、省粮食局，均遭推诿或不理。邦孚德物业公司至今未对房屋屋顶进行修缮，故房屋漏雨损坏从未间断。房屋滞租租金按粮食局承认的每月最低1000元计算，中介公司出具的证明仅证实当时的市场价格。
省粮食局辩称，省粮食局并非涉案房屋的产权人和物业管理人，不负有对涉案房屋的维修和管理义务。房屋原所有权人为省粮食局，房改后为吕悦个人产权。省粮食局从未对涉案房屋进行过物业管理，以前由省粮食学校进行管理，2004年之后由邦孚德物业公司管理。省粮食局已经将房屋维修基金交付邦孚德物业公司，在生效的南岗区人民法院的判决中也已经确认此事。邦孚德物业公司的上诉理由不能成立，不应支持。
省电大提交书面答辩意见称，原公房房改后，物业合同关系如何处理。省电大认为，要么继续原物业公司，要么由业主与其信任的物业公司建立新的物业合同，原物业关系终止。根据《中华人民共和国物权法》的规定，包括吕悦在内的涉案整栋房产基于房改、职工买断并办理产权之日，对公用部位和公用设施的维修、养护、管理义务自原产权人省粮食局和省粮食学校转移至吕悦及其他现产权人。由于历史原因和业主的整体懈怠，省粮食学校曾经组织业主与邦孚德物业公司继续物业合同，最终业主拒绝按照收费标准缴费，导致物业关系实际终止。省电大与吕悦不存在合同关系，主张权利没有合同依据。吕悦没有防止损失扩大，不能索要扩大损失的赔偿。
吕悦向一审法院起诉请求：赔偿吕悦漏雨房屋修缮费7185.32元、司法鉴定费1500元、2012年3月至2017年7月66个月期间的房租损失72,600元（月租金1100元）。
一审法院认定的事实：坐落于哈尔滨市南岗区和兴三道街91—2栋2单元604室房屋原系省粮食局的公产房。吕悦系省粮食局下属油脂公司的职工，1997年单位将该房屋分配吕悦承租使用。2001年12月19日，吕悦通过省直机关房改售房，买断取得该房屋的所有权。2004年11月起，哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司接管该栋六层楼房的物业管理，省粮食局将该楼大修维修基金56,638元给付该物业公司。2013年7月以后，哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司弃管该栋楼房的物业管理，此后该栋楼房实际处于没有物业公司管理的状态。2014年8月19日，哈尔滨市工商行政管理局核准联盟物业公司的申请，企业名称变更为“黑龙江邦孚德物业管理有限责任公司”，并于同年8月21日换发营业执照。黑龙江省粮食学校现已被省电大合并。邦孚德物业公司分别于2015年和2016年将卫生费、公用照明电费等给付省电大，但始终未与省粮食局办理大修维修基金的核算交接事宜。2016年5月12日，刘宏洁出具《情况证明》，内容是：“2012年8月中旬（由于时间已久具体时间记不清），当时我在和兴路街道办事处电表社区担任主任工作。吕守春反映位于和兴三道街91—2号2单元604室的房屋（产权人吕悦）漏雨，我与同事到其房屋进行了查看，当时情况是：大屋、小屋及厨房天棚多处漏雨渗水，墙体发霉，潮湿严重。”2017年2月16日，哈尔滨芒果房地产经纪有限公司出具《证明》，内容是：“兹证明房主吕悦在我中介登记出租，现该房（和兴三道街91—2号2单元604室，两室一厅一厨，使用面积44㎡）市场租价应达到1200元—1300元/每月。但现在因漏雨现象严重，无法出租。”经询问，省粮食局承认涉案房屋月租金至少达到1000元。诉讼中，依据吕悦的申请，依法委托司法鉴定。2017年7月12日，黑龙江雅歌建设工程管理咨询有限公司出具黑雅歌鉴字[2017]第004号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“经鉴定吕悦名下的位于哈尔滨市南岗区和兴三道街91—2号楼2单元604室被水浸泡造成的损失于鉴定基准日2017年7月12日的总价为7185.32元。”吕悦支付鉴定费1500元。另查明，2014年7月18日，吕悦另案提出诉讼，后因故撤诉。由于纠纷未能解决，再次形成诉讼。一审法院认为，2004年11月至2013年7月期间，吕悦与哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司间存在物业服务合同关系，该公司负有对房屋建筑公用部位及公用设备设施的维修、养护、管理责任和义务，由于其拒不履行维修义务，案涉房屋屋顶漏雨造成吕悦的经济损失，负有不可推卸的责任。由于企业名称变更，依法应由邦孚德物业公司承担赔偿责任。关于案涉房屋室内维修费，按照司法鉴定意见支持，邦孚德物业公司应赔偿吕悦维修费7185.32元，并承担1500元司法鉴定费。关于房租损失。吕悦主张2011年秋漏雨加剧，即造成案涉房屋出现损害后果，证据不足，不予采纳。和兴路街道办事处电表社区刘宏洁主任出具证言材料，证实2012年8月损害后果实际发生，截至2017年7月，造成60个月的房租损失。关于房租标准，根据实际情况，酌情按照月租金1000元标准支持。鉴于哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司在弃管撤场后，并未退还省粮食局56,638元房屋大修维修基金，或者将该款项转交黑龙江省粮食学校或省电大，而是由邦孚德物业公司继续实际占有，从专款专用的角度考虑，邦孚德物业公司应赔偿吕悦房租损失6万元。鉴于省粮食局和省电大对案涉房屋并无维修管护义务，故吕悦要求二被告承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。判决：一、邦孚德物业公司于判决发生法律效力之日起三十日内，负责对吕悦名下位于哈尔滨市南岗区和兴三道街91—2号2单元604室房屋的室外屋顶进行防水施工维修完毕；二、邦孚德物业公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿吕悦房屋室内修缮费7185.32元；三、邦孚德物业公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿吕悦司法鉴定费1500元；四、邦孚德物业公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿吕悦2012年8月至2017年7月期间60个月的房租损失6万元；五、驳回吕悦的其他诉讼请求。案件受理费1790元，由吕悦负担273元，被告邦孚德物业公司负担1517元。
二审中，邦孚德物业公司向本院提交如下证据：证据1.《物业、供暖托管协议》、账册及银行转账单各一份，欲证明：房屋大修基金是由邦孚德物业公司向省粮食学校提出申请，省粮食学校按照规定予以拨付，维修托管事项中也明确了邦孚德物业公司对该小区进行分户供暖的改造、维修维护、二次加压、设备的清洗及部分管线更换，对锅炉维修维护，楼道门窗维修粉刷及屋面防水。房屋维修基金是邦孚德物业公司履行维修事项后向省粮食学校申请，并不存在省粮食学校事先将56,638元交付邦孚德物业公司。根据邦孚德物业公司账面记载，邦孚德物业公司已经实际支出维修费用90,503元，并不存在返还该款项的问题。证据2.证人袁某出庭作证，欲证明：2000年至2013年在邦孚德物业公司任职，负责省粮食学校和周边物业管理工作。2013年7月份，离开涉案小区。2006年，省粮食学校拨给邦孚德物业公司维修基金。2008年，吕悦找物业管理邹科长与社区主任曾到吕悦家中看过，双方关于维修问题意见不一致。2008年，吕悦到法院起诉，当年按判决结果给付了一万多元的赔偿金。2009年，邦孚德物业公司与省粮食学校委托第三方防水公司，对屋面进行全面的防水。2012年，邹科长调走，2013年7月，邦孚德物业公司与省粮食学校解除协议。经质证，吕悦认为，账本和银行转账凭证与吕悦没有关系，物业托管协议中约定：“对于公用部分、公有设施、公共建筑部分邦孚德物业公司应承担维修责任。”邦孚德物业公司与省粮食学校其他约定与吕悦没有关系，吕悦仅对共有部分的责任主张权利。对证人证言认为，反对邦孚德物业公司对证人的诱导性提问，证人陈述2009年做过屋顶防水工作，但与2011年的房屋漏水情况无关联性，并且证人与邦孚德物业公司的法定代表人是姐弟关系，对证人真实性有异议。省粮食局认为，对于账本、银行凭证的真实性、关联性有异议，均无法体现相对方是谁，也无法体现其所指出的费用用于什么地方，故无法证实与本案有关联性。对物业托管协议的真实性无异议，但与省粮食局无关。该协议是省粮食学校与邦孚德物业公司签订，根据协议约定，邦孚德物业公司应当承担屋面防水维修，邦孚德物业公司应承担本案房屋维修责任。对于证人证言的真实性有异议，证人与邦孚德物业公司的法定代表人系近亲属，吕悦所提的问题，证人均未果断回答，且证人在开庭之前已经看过案卷，证人证言的真实性存疑。证人陈述2009年与省粮食学校对涉案楼房进行过防水工作，如情况属实，邦孚德应能提供相应证据，但邦孚德物业公司并没有提供。省电大认为，邦孚德物业公司提交的书面证据材料和证人出庭作证申请不属于新证据，程序上也不符合法律规定，属于逾期举证，邦孚德物业公司应承担逾期举证的法律后果。本院认为，邦孚德物业公司在二审中出示的书面证据和证人证言均不属于二审新的证据。证据1中的《物业、供暖托管协议》能够证实房屋漏水期间，邦孚德物业公司是涉案小区的物业管理单位，账本及银行转账凭证可以证实邦孚德物业公司对涉案小区曾进行了相应的管理工作。但上述事实与本案待证的吕悦房屋财产损害赔偿责任承担主体问题不具有直接关联性，不予采信。证据2.出庭作证的证人与邦孚德物业公司的法定代表人存在近亲属关系，证言的效力较低，且其陈述曾经看过本案一审卷宗，其证人证言丧失客观公正性，本院不予采纳。二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本案存在物业服务合同关系和侵权关系竞合的情形，吕悦选择了侵权纠纷。根据一审查明的事实和证据，本案争议焦点为对吕悦财产损失承担赔偿责任的主体是谁。涉案房屋经房改后，省粮食局既不是本案房屋的所有权人，其又对本案财产损害的发生不存在过错，故省粮食局对本案损害不承担赔偿责任。本案漏水时间发生在2012年8月，此时间负有对涉案楼房管理义务的系邦孚德物业公司并非省粮食学校或省电大，故省电大对本案损害不承担赔偿责任。本案财产损害发生时间，邦孚德物业公司未提交证据证明其对涉案楼房进行了防水工作，其又未按照《物业、供暖托管协议》的规定积极的履行启动维修资金的工作，其采取了放任损害发生的行为，即于2013年7月解除了托管协议。邦孚德物业公司未能积极履行合同义务即解除协议，应属于基于合同约束，履行先行行为不当的侵权行为。故邦孚德物业公司应承担本案财产损害的赔偿责任。关于房租标准，一审法院采取市场询价或咨询专业公司的方式，酌情认定月租金1000元，不违反法律规定。
综上所述，邦孚德物业公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1790元，由黑龙江邦孚德物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵丹晖
审 判 员 董茂建
审 判 员 王秀丽
二〇一八年四月二十日
法官助理 王春贺
书 记 员 刘 晶