湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第602号
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司，住所地为株洲市。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
原告（反诉被告）株洲天易商业经营管理有限公司，住
所地为株洲市。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
两原告（反诉被告）共同委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求、提起上诉、进行和解等。
两原告（反诉被告）共同委托代理人沈宏，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）丁双艳，女，1968年7月6日出生，汉族，湖南省攸县人。
委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、反驳诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司（以下简称天
易集团公司）、株洲天易商业经营管理有限公司（以下简称天易商业公司）诉被告（反诉原告）丁双艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理。2015年5月8日被告丁双艳向本院提起对天易集团公司和天易商业公司的反诉，本院予以受理并决定合并审理。本案依法由审判员刘洋担任审判长，人民陪审员李树仁、彭福寿组成合议庭于2015年9月10日、2016年9月19日两次公开开庭进行了审理，书记员戴芬担任法庭记录。两次开庭两原告（反诉被告）的委托代理人马滨、被告（反诉原告）丁双艳及其委托代理人袁智彬均到庭参加了诉讼。审理过程中，被告丁双艳（反诉原告）向本院申请委托鉴定机构对株洲市天元区神农太阳城购物中心南座二层204C、204D号商铺的装修价值进行评估鉴定，本院经审查后依法予以准许。本案现已审理终结。
两原告（反诉被告）诉称：原告(反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年12月6日签订一份《神农·太阳城商铺租赁合同》。根据合同约定，由被告（反诉原告）承租神农太阳城购物中心南座二层204C、204D号商铺，双方对租赁期限、租金标准、支付时间、违约责任进行了详细约定。被告（反诉原告）承租的商铺于2013年1月19日开业后，一直拖欠租金。原告多次催缴均未果，故请求依法判令：1、解除原告与被告之间签订的《神农太阳城商铺租赁合同》，被告立即腾出租赁商铺返还给原告；2、被告向原告支付租金及违约金共计217211.3元（暂计算至2015年1月31日，请求判决租金计算至合同解除之日、违约金计算至被告付清租金之日止）；3、被告向原告支付房屋占有使用费（按12211元/月的标准从合同解除之日起计算至被告返还商铺之日止）；4、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）辩称：一、原告（反诉被告）于2014年7月4日强行锁闭了被告所经营的商铺，导致被告无法经营，原、被告之间的租赁合同关系已经实际解除；二、原告（反诉被告）交付的商铺没有达到交付经营的条件，致使被告（反诉原告）在经营后达不到预期的效果。三、被告已向原告支付2012年12月24日至2013年6月23日的租金和押金。原告强行关闭了店铺，不存在使用费的问题。综上，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）支付租金和违约金及房屋占有使用费的理由不能成立，应予驳回。
被告（反诉原告）反诉称：原告（反诉被告）于2012年期间在电视、报刊、招商手册等推广渠道中，就商业规划、项目招商进度等进行不实宣传，诱使被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了《神农·太阳城商铺租赁合同》。神农太阳城开业后，原告(反诉被告）未实现其招商承诺，此前宣传的知名品牌和主力店子虚乌有，商铺空置率不断上升，经营者亏损严重。此外，原告（反诉被告）在租赁物未办理竣工验收和消防验收手续时，即以欺骗的方式要求被告（反诉原告）进场装修、经营，遂诉请法院依法判令：1、判决原告（反诉被告）赔偿因虚假招商、达不到招商条件而给被告（反诉原告）造成的经营损失2万元；2、赔偿被告（反诉原告）装修损失176960元；3、原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）交纳的租金34560元及押金45560元；4、原告（反诉被告）承担全部诉讼费用。
两原告（反诉被告）共同辩称：一、两原告（反诉被告）不存在虚假招商行为。招商广告及招商手册表述的是神农太阳城发展规划和构想，不是要约，更不是承诺，也不是本案租赁合同的条款和内容。神农太阳城已于2012年年底开业，沃尔玛超市、中影影城、奇迹健身会所、KTV、苏宁电器、麦当劳、屈臣氏、餐饮等主力商家相继进场营业。因此，不存在虚假招商行为以及达不到招商条件的事实，也没有违约行为；二、租赁标的物是否经过竣工验收及消防验收并不违反合同约定，也不影响被告（反诉原告）的正常装修和经营，并且在2013年9月已经通过消防验收，被告（反诉原告）并未因此遭受任何损失。被告（反诉原告）对商铺的装修是其经营投入，原告（反诉被告）没有违约行为，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其装修损失无事实和法律依据。被告（反诉原告）未按合同约定支付租金，根据合同约定，原告(反诉被告)可直接从其履约保证金中抵扣租金,因此无需退还履约保证金和租金。三、被告（反诉原告）擅自歇业，自行关铺上锁至今。综上，请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
本院经审理查明：原告（反诉被告）天易集团公司、天易商业公司（甲方）与被告（反诉原告）丁双艳（乙方）于2012年12月6日签订一份《神农·太阳城商铺租赁合同》，合同主要约定：由乙方承租甲方所有的神农太阳城购物中心南座二层204C、204D号商铺用于经营家居床上用品（巴黎春天），租期为36个月，自2012年12月24日起至2015年12月23日止，自本合同签订并向乙方下达交房通知书之日起60天内为装修期，装修期内无需缴纳物业管理费和租金，装修期届满后之次日为计租起始日；双方约定月租金为11520元，季度租金为34560元，全年租金为138240元。每三个月为一个计租期，乙方在每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金；同时租赁合同还约定2012年12月24日至2013年3月23日，2013年12月24日至2014年2月23日甲方向乙方提供5个月的免租期，乙方在免租期内无需交纳租金，但须承担营业期内该商铺发生的物业管理费和水电等各项能源费；本合同签订之日起三日内，乙方支付11520元作为履约定金给天易商业公司，在房产交付完成后三日内，乙方向天易商业公司支付23040元履约金，该两项费用为履约保证金，乙方未如约交纳租金时，甲方有权从履约保证金中予以抵扣。合同订立后，被告（反诉原告）于2012年12月17日签字接受商铺，被告（反诉原告）经营的商铺于2013年1月19日开业。被告（反诉原告）分别于2012年6月26日、2013年2月4日向株洲天易商业经营管理有限公司交纳履约保证金16444元和18116元，于2013年2月4日支付2013年4月19日至7月18日租金34560元，后一直未交纳租金。原告（反诉被告）天易商业公司于2014年6月通知被告（反诉原告）丁双艳于2014年7月1日前到天易商业公司财务部交纳2014年7月1日至9月30日期间的租金，但被告（反诉原告）一直未交纳，原告(反诉被告)遂于2014年7月4日对被告所承租的门面作出断电处理，并另行加锁，导致被告（反诉原告）无法正常经营。2015年1月17日，被告（本诉原告）要求与原告（反诉被告）就商铺租赁事宜进行协商未果，故原告（反诉被告）诉至法院，请求判如所请。
本案审理过程中，经被告（反诉原告）申请，本院依法委托株洲市鼎诚造价咨询有限责任公司对神农太阳城购物中心南座二层204C、204D号商铺的装修价值予以鉴定，该所对上述商铺装修工程造价的鉴定金额合计为：210252.15元，对上述商铺装修2014年8月21日时间节点的残值金额合计为：93856.56元。
另查明：神农太阳城内圈、外围（南区）建设工程的消防验收意见书于2013年9月30日由株洲市公安消防支队出具。
再查明：原告（反诉被告）在神农太阳城项目建设伊始，便通过招商手册、报纸等媒介发布各种广告。其在招商推介中宣称该商场“精心打造八大亮点，在湖南地区首屈一指”，但神农太阳城开业后，原告（反诉被告）招商宣传中部分知名品牌和主力店迟迟未进驻。
上述事实，有双方当事人的陈述以及原告的营业执照、被告的身份证、商铺租赁合同、房屋所有权证、消防意见书、商铺开业确认表、缴费通知单、神农太阳城招商宣传资料、履约保证金和租金收据、商铺关闭照片、株洲市国信公证处公证书、神农太阳城租赁户协商时间表、株鼎鉴字（2016）-002号建设工程造价鉴定报告等证据证明。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的《神农·太阳城商铺租赁合同》是否有效？2、若租赁合同有效，该合同可否解除？3、被告（反诉原告）欠缴商铺租金的具体数额？4、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金是否有事实和法律依据？5、被告（反诉原告）是否应向两原告（反诉被告）支付房屋占有使用费？6、原告（反诉被告）是否构成欺诈，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿因虚假招商达不到招商条件产生的经营损失是否有事实和法律依据？7、被告(反诉原告)可否要求原告（反诉被告）返还履约保证金?8、原告（反诉被告）是否应对被告（反诉原告)的装修损失承担赔偿责任?现综合分析如下：
1、关于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的《神农·太阳城商铺租赁合同》是否有效的问题。本院认为当事人双方于2012年12月6日签订《神农·太阳城商铺租赁合同》时，该商铺虽尚未经消防验收合格，但在双方就本案诉争纠纷向本院起诉前，神农太阳城已获得《建设工程消防验收意见书》，且该租赁合同系双方的真实意思表示，应为有效合同。
2、关于《神农·太阳城商铺租赁合同》可否解除的问题。原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）丁双艳于2014年7月1日前到天易商业公司交纳租金，但被告（反诉原告）一直未交纳，原告（反诉被告）主张2014年8月21日才对商铺进行断电、锁门，但没有证据予以证实。而被告（反诉原告）称原告（反诉被告）是2014年7月4日对租赁商铺强行加锁，亦无证据予以证实。本院根据原、被告双方的陈述和提交的证据分析认定，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）下达在2014年7月1日前支付租金的通知后，被告（反诉原告）在2014年7月1日时并未缴纳租金，由此推定，原告（反诉被告）于2014年7月4日断电锁门的可能性更大，故本院认定原告（反诉被告）于2014年7月4日对本案商铺作出断电处理，并另行加锁，导致被告（反诉原告）无法正常经营，合同已实际履行不能。故双方签订的《神农·太阳城商铺租赁合同》已于2014年7月4日解除。
3、关于如何支付租金的问题。双方于2012年12月6日签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据合同约定“自本合同签订并下达交房通知书之日起60天内，为乙方的装修期。乙方在装修期内无需交纳物业管理费和租金……装修期届满后之次日为计租起始日”，即租金应从交铺之日即2012年12月17日起60日后即2013年2月16日起算至合同解除之日2014年7月4日止，被告（反诉原告）共使用商铺503天，租赁合同另约定免租5个月计150天，故减去免租期，被告（反诉原告）实际还须向原告支付353天的商铺租金。按每月11520元计算，353天的商铺租金为135552元。扣抵被告（反诉原告）已付的履约保证金34560元和租金34560元，被告（反诉原告）还须向原告（反诉被告）支付租金66432元。
4、关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求。本案中，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）租赁商铺加锁是因为被告（反诉原告）欠缴租金，而被告（反诉原告）欠缴租金是由于原告（反诉被告）交付的房屋未经消防验收且认为原告（反诉被告）夸大宣传，并与原告协商未果的原因引起。因此，导致租赁合同解除，双方都有原因，应互不承担违约责任，故本院对该项诉讼请求不予支持。
5、关于原告（反诉被告）要求被告(反诉原告)支付房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为原被告签订的租赁合同已因原告（反诉被告）对租赁房屋上锁导致合同已实际履行不能。双方解除租赁合同后，被告（反诉原告）并未实际使用租赁房屋，故对该项诉讼请求不予支持。
6、关于被告（反诉原告）反诉称原告（反诉被告）虚假招商，未达到宣传时的招商条件，并强行锁门，导致被告（反诉原告）无法经营，并给被告（反诉原告）造成损失的问题。本院认为，原告（反诉被告）虽有过分夸大神农城的招商情况，开业后广告宣传中的部分知名品牌和主力店亦未入场经营，但并不是原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的故意欺诈，且原告（反诉被告）所作出的广告没有明确具体的承诺标准，属于商业炒作，虽有失实之处，但不构成欺诈。同时，被告（反诉原告）丁双艳作为完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面理性地分析预测市场风险和商业广告的内容，不能仅凭广告宣传就确定大额资金的投向。故本院认为原告（反诉被告）发布的招商广告不存在欺诈，且原告（反诉被告）锁门是因为被告（反诉原告）欠缴租金，故对被告丁双艳（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿因招商欺诈、强行锁门导致的经营损失的反诉请求不予支持。
7、关于被告（反诉原告）主张返还履约保证金的问题。本院认为由于被告（反诉原告）一直未缴纳租金，根据租赁合同的约定，履约保证金可用于抵扣租金，因此应从上述第三项应缴纳的租金中予以抵扣。另11000元系消防改造金，并非押金，不存在返还的问题。被告（反诉原告）在2013年4月19日至7月18日期间正常使用商铺进行经营，故该时间段已交租金不应返还。故本院对被告(反诉原告)提出的返还租金和押金的诉讼请求不予支持。
8、关于装修损失赔偿的问题。本案在审理过程中，本院依法委托株洲鼎诚造价咨询有限责任公司对被告（反诉原告）所租赁门面的装修工程造价及解除合同后的装修残值进行了鉴定，依据鉴定机构鉴定意见计算出2014年7月4日时装修残值为210252.15×537日（2014年7月4日至2015年12月23日÷1094日（2012年12月24日至2015年12月23日）即103204.21元。本院认为，原、被告双方解除租赁合同后，房屋交还原告使用，而被告（反诉原告）对租赁房屋进行装修的添附物尚具有残余利用价值，原告（反诉被告）应在利用价值范围内予以补偿。综观全案，本院认为酌情由原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）装修残值的70%为宜，即原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）剩余租赁期内的装修残值损失72242.95元（103204.21×70%）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）丁双艳于2012年12月6日订立的《神农太阳城·商铺租赁合同》于2014年7月4日解除；
二、被告（反诉原告）丁双艳于本判决生效之日起十日内将位于神农太阳城购物中心南座二层204C、204D号商铺腾空并返还给原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司；
三、被告（反诉原告）丁双艳向原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司支付租金66432元；
四、原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司补偿被告（反诉原告）丁双艳装修残值损失72242.95元；
五、驳回原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）丁双艳的其他诉讼请求。
上述第三、四项抵扣后，原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司须支付被告（反诉原告）丁双艳5810.95元，限原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加位支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案本诉案件受理费4558元，由原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司共同承担3164元，由被告（反诉原告）丁双艳承担1394元；反诉案件受理费2728元，由被告（反诉原告）丁双艳承担2017元，由原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司共同承担711元；鉴定费2000元，由原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司共同承担1400元，由被告（反诉原告）丁双艳承担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 李树仁
人民陪审员 彭福寿
二〇一六年九月十九日
书 记 员 戴 芬
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用
原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解
除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延
支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（三）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。