宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终700号
上诉人（原审原告）：赵翔，1987年9月24日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉�代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：银川康民房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银横路14号。
法定代表人：解刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯维刚，男,该公司职员。
上诉人赵翔因与被上诉人银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区金凤区人民法院（2017）宁0106民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案�已审理终结。
赵翔一审诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2、请求人民法院判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金，直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止（按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%/年计算）（暂计算至起诉之日为598173元×4.35%/年÷12月/年÷30天/月×720天=52041元）；3、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年8月25日，原、被告自愿签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于银川市金凤区亲水大街东侧亲水人家××号住宅楼××单元××室房屋出售给原告；预测面积125.6平方米，单价每平方米4735元，该房屋总价款594716元；该房屋的土地被告在银川市国土资源局设定抵押，抵押权人为工商银行东城支行，抵押权人同意该商品房预售证明及抵押约定。出卖人应当在2014年12月20日前向买受人交付该商品房。同时约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记部门备案并取得初始登记证，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理权属证书的，买受人不退房的合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，后经房管局测量中心实测面积为126.33平方米，房价为598173元，双方签订了补充协议，补足了房屋差价并于2015年8月5日开具了购房发票。2015年8月5日被告向原告交付了房屋，但却未能按约履行房屋权属登记的义务，原告遂诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。对各方当事人均具有约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同。原告按约履行了支付房款的义务，被告就应按约履行向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，原告由此可自行办理房屋权属证书，被告对此负有配合义务，但被告对涉案房屋尚未取得初始登记证，客观上无法履行，故法院对原告要求被告协助其办理房屋权属登记证书的诉请不予支持;原告主张的延期办理产权证书违约金。依据合同约定被告应当在房屋交付之日90日内将办证资料报备使原告能够办理产权证书，但被告未取得初始登记证，导致原告无法办理房屋权属证书，应承担约定的违约责任。即自2015年3月21日至2017年3月7日，计717天，计算为4289元（598173元×万分之0.1×717天)，2017年3月7日后的违约金计算至实际取得房产证时止。原告请求按照按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%/年计算违约金，不符合合同的约定，法院不予支持。庭审中原告未提交证据证明因被告违约给其造成实际损失的存在，故原告认为被告违约责任的约定明显过低的主张法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告银川康民房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告赵翔逾期办证违约金4289元，2017年3月7日后的违约金按约计算至实际取得房产证时止；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601元，由原告负担476元，被告银川康民房地产开发有限公司负担125元。
上诉人赵翔上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人继续履行协助上诉人办理房屋所有权转移登记手续，并向上诉人支付逾期办理产权登记证书违约金直至实际取得产权证书之日止，暂计算至起诉之日为50401元；2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方在《商品房买卖合同》中约定被上诉人于2014年12月20日交付房屋，房屋交付后90日内办理权属登记。被上诉人未按约履行权属登记的合同义务，一审对该行为认定系违约，但对上诉人要求被上诉人继续办理产权登记手续的诉讼不予支持，处理结果错误；2.被上诉人提供的格式合同中对逾期办理产权登记的违约责任约定不对等，约定被上诉人违约支付日万分之0.1的违约金，该约定与上诉人违约时应承担的日万分之1.5的违约金相比明显过低，应属无效条款，一审按此约定判处被上诉人承担违约金属适用法律不当。3.一审认定违约金计算天数错误，自2015年3月21日至起诉日应为707天。
被上诉人银川康民房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。双方在签订的《银川市商品房买卖合同》中已经明确了涉案房屋分摊的土地使用权在工商银行设定抵押的情形。上诉人对于其购买的房屋现状知晓并且认可。合同签订后至办理房产证时，被上诉人都积极与上诉人协调。并且在办理房产证期间内被上诉人也明确告知上诉人房产证不能办理的客观原因。一审庭审中，被上诉人也是积极与相关部门协调此事，对于上诉人来讲，上诉人已经对�案房屋占有使用，并没有给其造成实际损失。一审判决，认定事实清楚，适用法律正确。其上诉请求无事实及法律依据，应当予以维持。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为逾期办理产权登记证书违约金的认定标准及上诉人要求被上诉人协助办理房屋所有权转移登记手续是否应予支持。双方在《商品房买卖合同》中约定被上诉人于房屋交付后90日内办理权属登记备案并取得《初始登记证》。如逾期办理，被上诉人支付已付房款日万分之0.1的违约金，双方对违约责任约定明确。本案中，被上诉人至今未能给上诉人办理涉案房屋的产权登记，存在违约行为。原审法院按照合同约定的已付房款日万分之0.1支持了上诉人诉讼的违约金。上诉人认为合同约定的违约金过低要求调整，但上诉人一、二审均未提交相应证据证明被上诉人的违约行为给其造成的实际损失客观存在，故上诉人要求被上诉人按银行贷款利率向其承担逾期权属登记违约金无法律及合同依据，本院不予支持。涉案房屋约定的交付时间为2014年12月20日，一审认定逾期权属登记违约金自2015年3月21日起算至起诉时2017年3月7日为717天，并继续计算至房屋所有权初始登记办理完毕之日符合法律规定。关于协助办理房屋所有权转移登记手续。协助办理房屋所有权转移登记，属于康民公司应当履行的合同义务，但涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，客观上无法履行，故一审法院对上诉人该项诉请暂不予支持并无不当。综上，上诉人的上�请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵翔负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一八年五月十七日
书记员 哈 越
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉�实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。