广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第1476号
原告河池市天泰物业管理有限公司。
法定代表人唐家榆，总经理。
委托代理人覃黎，该公司员工。
委托代理人银春燕，该公司员工。
被告韦祖念，1981年5月4日。
原告河池市天泰物业管理有限公司与被告韦祖念物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法由代理审判员韦京辰独任审判，于同年9月30日公开开庭审理了本案。书记员曹敏铃担任记录。原告委托代理人覃黎、银春燕及被告韦祖念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年4月19日，原告与河池市金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）签订《金泰豪庭前期物业管理委托合同》，委托服务期限自2010年9月1日起至本小区业主委员会成立后重新选聘物业管理公司正式移交时止。合同签订后，河池市环卫处于同年5月28日委托原告代其收取小区住户生活垃圾处理费。原告按照《前期委托合同》的约定从2010年9月1日起向小区业主提供物业管理服务。
根据《前期委托合同》的约定及河池市物价局批文，2011年3月1日至2013年2月按住宅0.6元每平方米每月收取物业管理服务费；2013年3月1日至2014年12月按住宅0.65元每平方米每月收取物业管理费，按照实事求是的原则，根据河池市环卫处的委托，按住宅每户应按月交纳7.50元的生活垃圾处理费。被告房屋面积为132.36平方米，至今尚欠费用如下：1、物业管理服务费2011年11月起至2014年12月共38个月的费用，即：132.36㎡×0.60元／㎡×16个月＋132.36㎡×0.65元／㎡×22个月=3163.40元；2、电梯维保费400元；3、住宅水费1358.80元；4、公共水电费及周转金837.80元；5、代收生活垃圾处理费180元；6、根据原、被告双方签订的《物业管理服务协议》第三十一条规定，“乙方须按本协议规定交纳物业管理服务费、电梯费、水电公摊费等费用，拖欠按日加收应交纳费用3‰的违约金。”按照规定，被告应支付原告物业管理服务费违约金5162.24元，合计：11102.24元。为此，现请求人民法院判令：1、被告向原告交纳物业管理服务费3163.40元，2012至2014年电梯维保费400.00元，2012年9月至2014年12月住宅水费1358.80元，2012年公共水电费200.00元，2013年1月至2014年12月公共水电费428.20元，补交2011-2012年公共水电费109.60元，公共水电费周转金100.00元，代收2013年1月至2014年12月生活垃圾费处理费180.00元，共计5940.00元；2、被告向原告支付物业管理服务费违约金共计5162.24元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张向法庭提交的证据有：1、金泰豪庭前期物业服务委托合同，证明原告服务理由。
2、原、被告签订的金泰豪庭物业管理服务合同，证明原告服务理由。
3、物价批文，证明原告收费价格依据。
4、天泰物业公司营业执照，证明原告民事主体资格。
5、天泰物业公司资质证，证明原告从事物业管理服务合法。
6、天泰物业公司组织机构代码证，证明原告的组织机构合法。
7、企业法定代表人身份证，证明身份证明。
8、法定代表人证明书，证明法定代表人身份证明。
9河池市环卫处委托书，证明原告代收生活垃圾处理费合法。
10、调整物业服务费收费标准的通知，证明原告调整收费标准时已提前告知业主。
11、被告应向原告交纳物业费及滞纳金清单，证明被告所欠原告费用依据。
12、授权委托书及代理人身份证，证明原告代理人身份。
13、2012年度金泰豪庭电话催费记录表；
14、交费通知2份；
15、照片两张；
证据13-15证明原告方在2012年11月5日、2013年11月13日对被告进行了持续的催缴物业费，并在被告所居住的房屋门口进行张贴，原告诉请并未超过诉讼时效。
16、2011年1月-2014年12月生活用水单价计算及总电表用电公布，证明原告方对小区的公共水电费已经进行了公示。
17、金泰豪庭小区移交清单，证明原告于2015年1月4日将金泰豪庭小区移交至金泰豪庭小区（大厦）业主委员会，并注明接受方同意移交方按原收费标准收取小区业主所欠的物业相关费用（2010年10月至2014年12月31日止）。
18、乘风阁A座2402住户生活用水使用情况，证明原告方为被告方垫付了1358.8元住宅用水。
被告辩称，1、原告的委托服务期限已过期，业主委员会并未聘请原告，原告不存在物业管理服务，且有深更半夜大门无人看守、无人关门等情况。2、原告诉请2011年11月1日至2013年8月3日这期间的费用过了诉讼时效。另外，被告是在原告起诉时才知晓欠费情况，因原告在服务期间未告知亦未向被告催收，所以，被告不应再支付上述费用。3、被告预收公共水电费200元及生活水电费周转金100元，原告应予返还。4、原告没有按【河价格（2010）107号文】规定的每平米0.5元收取被告物业费，而按每月每平方米0.65元收取被告2010年11月1日至2011年10月30日期间的物业费，多收部分应予退还。5、如果被告存在违约，原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整，可按银行同期同类的贷款利率计算收取。
被告为其辩解向法庭提交的证据材料有：1、照片三张，证明原告没有提供物业服务，没有提供安保服务，电力设备外接他用也无人管理；2、收款收据一份，证明被告已交纳预收公共水电费、生活水费周转金的费用给原告。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1-12的真实性无异议，原告对被告提供的证据2无异议，本院对双方当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据13、14、15、16、17、18有异议，认为原告没有对该小区进行物业服务，其并不知情，但其与原告签订了《物业管理服务协议》，作为合同相对方，其辩解理由不成立，本院不予采信。另外，原告提供照片证明在被告房门张贴书面催款通知书的事实，被告确认该照片中房屋门牌号与其住房门牌相符，故本院予以采信。原告对被告提供的证据1有异议，认为其已提供物业服务，外接电线不属其私接，与其无关，被告亦无证据证明该电费已纳入公共水电费中，故本院不予采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年4月19日，原告（甲方）与案外人金泰公司（乙方）签订《前期委托合同》，进入该小区提供物业服务管理，合同约定委托服务期限自2010年9月1日起至本小区业主委员会成立后重新选举物业服务企业正式移交时止。2011年4月26日，原告（甲方）与被告韦祖念（乙方）签订了《物业管理服务协议》，协议约定了委托服务事项、物业服务内容，委托服务期限，双方的权利义务、物业管理服务费用、专项维修基金及其他费用、违约责任等。协议第二十二条约定：1、本小区物业管理服务费，由甲方暂按住宅0.65元／㎡·月、商铺1.00元／㎡·月收取，收费标准依据河池市物价局文件收费实行，多还少补。2、本物业管理费用自2010年11月1日起计算，第一次缴纳服务费必须一次性付清一年，以后每月10日前交清本月物业管理服务费，可以提前预交。”第二十四条约定：预收公共水电费200元／户·次。公共水电费用包含路灯电费、电梯电费、二次供水的设备加压电费、清洁卫生用水等费用。公共水电费用按实际发生额公摊，从预收的公共水电费中逐月扣除，当首次交纳的费用使用80%后，于下个交费日再次交纳。第二十五条约定：预收业主二次供水系统生活用水周转金100元／户，乙方每月抄表公布二次供水各户水费及二次供水损耗费用，每季度结算一次，所产生的费用，业主必须于下一个季度开始15日内交清。第二十六条约定：电梯维保费按30元／户每月（电梯电费按实际发生额进行公摊，不含在该项费用内）。第三十一条约定：乙方须按本协议规定交纳物业管理服务费、电梯费、水电公摊费等费用，拖欠按日加收应交纳费用3‰的违约金。根据河池市物价局批文规定，金泰豪庭小区普通住宅每平方米应交纳的物业管理服务费标准是：从2010年11月1日起至2011年4月30日止为0.50元，从2011年5月1日起至2013年2月28日止为0.60元，从2013年3月1日起为0.65元。经测算后，金泰豪庭小区住宅被告韦祖念一户应交纳的公共水电费标准是：从2011年-2012年公共水电费109.60元，2012年公共水电费200元，2013年1月至2014年12月公共水电费428.20元。另外，每户应交纳公共水电费周转金100元，电梯维保费每月30元，生活垃圾处理费每月7.50元。
被告的房屋位于金泰豪庭小区范围，其房屋面积为132.36平方米，被告购买该房已按规定向原告交纳了2010年11月1日至2011年10月30日按每月每平方米0.65元交纳了物业管理费1032元，并于2011年4月26日预交了公共水电费200元，生活水费周转金100元。原告为被告韦祖念代为交纳了2012年9月至2014年12月住宅水费1358.80元、生活垃圾处理费180元。
原告于2012年电话向被告进行了催收，于2012年11月5日出具了尚欠物业费1111.88元、水费129.32元、公共水电费200元、电梯维保费200元，合计1338.4元的交费通知，于2013年11月13日出具了尚欠物业费2131.04元、水费330.37元、公共水电费414.3元、代收生活垃圾费90元、电梯维保费200元，合计3165.54元的交费通知，并在被告房屋金泰豪庭小区乘风阁XX号房门进行了张贴，但被告仍未向原告交纳上述费用。即自2011年11月起至2014年12月31日期间，被告未向原告交纳物业管理的各项费用，故原告遂诉至法院，请求判如所请。
另查明，2014年金泰豪庭小区成立了业主委员会，未与原告签订《物业管理服务协议》。原告于2015年1月4日完成了与金泰豪庭小区（大厦）业主委员会的正式交接，并签订了《金泰豪庭小区移交清单》后原告退出了金泰豪庭小区。清单中注明了接受方同意移交方按原收费标准收取小区业主所欠的物业相关费用（2010年10月至2014年12月31日止）。
本案的争议焦点为：1、原告诉请被告支付2011年11月1日至2013年8月3日期间的物业费、电梯维保费等各项费用是否已超过诉讼时效？2、原告诉请被告交纳物业费、公共水电费、公共水电费周转金、电梯维保费、垃圾处理费、住宅水费共计5940元是否有事实与法律依据？3、原告请求被告支付的违约金是否过高？应否调整？
本院认为，首先，原告与金泰公司签订的《前期委托合同》及与被告韦祖念签订的《物业管理服务协议》均是合同签订方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。上述合同对原告、被告及金泰豪庭小区的所有业主具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。
其次，按照《物业管理条例》的相关规定及原、被告签订的《物业管理服务协议》约定，原告为被告提供了物业管理服务的义务，被告就有义务按时给付原告物业服务管理等各项费用，但在双方履行合同期间，被告并未履行其约定义务，导致原告未能如期收取物业服务费及代缴的各项费用，被告的行为已构成违约，因原告为被告履行物业管理服务一直处于持续状态，直至2015年1月4日原告退出金泰豪庭小区并终止合同，诉讼时效应从双方终止合同的时间起算，且本案原告已分别于2012年11月5日、2013年11月13日在被告房门处张贴了催款通知书，该行为可视为本案诉讼时效的中断，原告可随时向被告主张民事权利。故被告抗辩原告诉请其给付2011年11月1日至2013年8月3日的物业服务等费用已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。
第三、原告为被告及金泰豪庭小区业主提供的物业服务期间，为保障小区公共设施正常运行，产生的公共水电费、电梯维保费、公共水电费周转金等费用，理应由小区的所有业主共同分摊。本案中，原告已经为被告代垫了生活垃圾处理费、住宅水费。以上费用及被告应支付的拖欠物业费共计5940元，理应由被告给付原告，故原告之诉，理由充分，本院予以支持。根据河池市物价局的文件规定，从2010年11月1日起至2011年4月30日止应收取物业费为每月每平方米0.50元，同年5月1日起至10月30日止应收取物业费为每月每平方米0.60元，被告从2010年11月1日至2011年10月30日按每月每平方米0.65元交纳了物业费1032元，原告应退还多收的物业费158.4元给被告。而被告预交的公共水电费、生活水电费周转金共计300元，因在原告诉请已将所有拖欠的公共水电费及公共水电费周转金计算在内，原告亦应退还。故被告应支付给原告的各项费用为5481.6元（应交纳的各项费用5940元-预交公共水电费200元-预收公共水电费周转金100元-多收物业费158.4元=5481.6元）。第四，原、被告双方签订的《物业管理服务协议》约定，被告不按时支付所欠费用，按日加收应交纳费用3‰的违约金，因被告庭审中提出原告诉请的违约金过高请求予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，本案中，由于原告请求的违约金数额过分高于因被告违约给其造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，故本院按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以调整违约金，该违约金的起算时间应从原告于2015年8月3日向本院起诉主张权利时起至被告清偿全部欠款之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告韦祖念在本案判决生效之日起十日内给付原告河池市天泰物业管理有限公司物业管理费等各项费用5481.6元及违约金（违约金从2015年8月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付至全部欠款清偿之日止）；
二、驳回原告河池市天泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费76元（原告已预交），减半收取38元，由被告负担，在支付上述款项时一并支付给原告。
上述义务，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费76元。受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20506801040003998，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦京辰
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 曹敏铃
原告河池市天泰物业管理有限公司与被告韦祖念物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法由代理审判员韦京辰独任审判，于同年9月30日公开开庭审理了本案。书记员曹敏铃担任记录。原告委托代理人覃黎、银春燕及被告韦祖念
原告诉称，原告诉称，
根据《前期委托合同》的约定及河池市物价局批文，2011年3月1日至2013年2月按住宅0.6元每平方米每月收取物业管理服务费；2013年3月1日至2014年12月按住宅0.65元每平方米每月收取物业管理费，按照实事求是的原则，根据河池市环卫处的委托，按住宅每户应按月交纳7.50元的生活垃圾处理费。被告房屋面积为132.36平方米，至今尚欠费用如下：1、物业管理服务费2011年11月起至2014年12月共38个月的费用，即：132.36㎡×0.60元／㎡×16个月＋132.36㎡×0.65元／㎡×22个月=3163.40元；2、电梯维保费400元；3、住宅水费1358.80元；4、公共水电费及周转金837.80元；5、代收生活垃圾处理费180元；6、根据原、被告双方签订的《物业管理服务协议》第三十一条规定，“乙方须按本协议规定交纳物业管理服务费、电梯费、水电公摊费等费用，拖欠按日加收应交纳费用3‰的违约金。”按照规定，被告应支付原告物业管理服务费违约金5162.24元，合计：11102.24元。为此，现请求人民法院判令：1、被告向原告交纳物业管理服务费3163.40元，2012至2014年电梯维保费400.00元，2012年9月至2014年12月住宅水费1358.80元，2012年公共水电费200.00元，2013年1月至2014年12月公共水电费428.20元，补交2011-2012年公共水电费109.60元，公共水电费周转金100.00元，代收2013年1月至2014年12月生活垃圾费处理费180.00元，共计5940.00元；2、被告向原告支付物业管理服务费违约金共计5162.24元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张向法庭提交的证据有：1、金泰豪庭前期物业服务委托合同，证明原告服务理由。
2、原、被告签订的金泰豪庭物业管理服务合同，证明原告服务理由。
3、物价批文，证明原告收费价格依据。
4、天泰物业公司营业执照，证明原告民事主体资格。
5、天泰物业公司资质证，证明原告从事物业管理服务合法。
6、天泰物业公司组织机构代码证，证明原告的组织机构合法。
7、企业法定代表人身份证，证明身份证明。
8、法定代表人证明书，证明法定代表人身份证明。
9河池市环卫处委托书，证明原告代收生活垃圾处理费合法。
10、调整物业服务费收费标准的通知，证明原告调整收费标准时已提前告知业主。
11、被告应向原告交纳物业费及滞纳金清单，证明被告所欠原告费用依据。
12、授权委托书及代理人身份证，证明原告代理人身份。
13、2012年度金泰豪庭电话催费记录表；
14、交费通知2份；
15、照片两张；
证据13-15证明原告方在2012年11月5日、2013年11月13日对被告进行了持续的催缴物业费，并在被告所居住的房屋门口进行张贴，原告诉请并未超过诉讼时效。
16、2011年1月-2014年12月生活用水单价计算及总电表用电公布，证明原告方对小区的公共水电费已经进行了公示。
17、金泰豪庭小区移交清单，证明原告于2015年1月4日将金泰豪庭小区移交至金泰豪庭小区（大厦）业主委员会，并注明接受方同意移交方按原收费标准收取小区业主所欠的物业相关费用（2010年10月至2014年12月31日止）。
18、乘风阁A座2402住户生活用水使用情况，证明原告方为被告方垫付了1358.8元住宅用水。
被告辩称，1、原告的委托服务期限已过期，业主委员会并未聘请原告，原告不存在物业管理服务，且有深更半夜大门无人看守、无人关门等情况。2、原告诉请2011年11月1日至2013年8月3日这期间的费用过了诉讼时效。另外，被告是在原告起诉时才知晓欠费情况，因原告在服务期间未告知亦未向被告催收，所以，被告不应再支付上述费用。3、被告预收公共水电费200元及生活水电费周转金100元，原告应予返还。4、原告没有按【河价格（2010）107号文】规定的每平米0.5元收取被告物业费，而按每月每平方米0.65元收取被告2010年11月1日至2011年10月30日期间的物业费，多收部分应予退还。5、如果被告存在违约，原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整，可按银行同期同类的贷款利率计算收取。
被告为其辩解向法庭提交的证据材料有：1、照片三张，证明原告没有提供物业服务，没有提供安保服务，电力设备外接他用也无人管理；2、收款收据一份，证明被告已交纳预收公共水电费、生活水费周转金的费用给原告。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1-12的真实性无异议，原告对被告提供的证据2无异议，本院对双方当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据13、14、15、16、17、18有异议，认为原告没有对该小区进行物业服务，其并不知情，但其与原告签订了《物业管理服务协议》，作为合同相对方，其辩解理由不成立，本院不予采信。另外，原告提供照片证明在被告房门张贴书面催款通知书的事实，被告确认该照片中房屋门牌号与其住房门牌相符，故本院予以采信。原告对被告提供的证据1有异议，认为其已提供物业服务，外接电线不属其私接，与其无关，被告亦无证据证明该电费已纳入公共水电费中，故本院不予采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年4月19日，原告（甲方）与案外人金泰公司（乙方）签订《前期委托合同》，进入该小区提供物业服务管理，合同约定委托服务期限自2010年9月1日起至本小区业主委员会成立后重新选举物业服务企业正式移交时止。2011年4月26日，原告（甲方）与被告韦祖念（乙方）签订了《物业管理服务协议》，协议约定了委托服务事项、物业服务内容，委托服务期限，双方的权利义务、物业管理服务费用、专项维修基金及其他费用、违约责任等。协议第二十二条约定：1、本小区物业管理服务费，由甲方暂按住宅0.65元／㎡·月、商铺1.00元／㎡·月收取，收费标准依据河池市物价局文件收费实行，多还少补。2、本物业管理费用自2010年11月1日起计算，第一次缴纳服务费必须一次性付清一年，以后每月10日前交清本月物业管理服务费，可以提前预交。”第二十四条约定：预收公共水电费200元／户·次。公共水电费用包含路灯电费、电梯电费、二次供水的设备加压电费、清洁卫生用水等费用。公共水电费用按实际发生额公摊，从预收的公共水电费中逐月扣除，当首次交纳的费用使用80%后，于下个交费日再次交纳。第二十五条约定：预收业主二次供水系统生活用水周转金100元／户，乙方每月抄表公布二次供水各户水费及二次供水损耗费用，每季度结算一次，所产生的费用，业主必须于下一个季度开始15日内交清。第二十六条约定：电梯维保费按30元／户每月（电梯电费按实际发生额进行公摊，不含在该项费用内）。第三十一条约定：乙方须按本协议规定交纳物业管理服务费、电梯费、水电公摊费等费用，拖欠按日加收应交纳费用3‰的违约金。根据河池市物价局批文规定，金泰豪庭小区普通住宅每平方米应交纳的物业管理服务费标准是：从2010年11月1日起至2011年4月30日止为0.50元，从2011年5月1日起至2013年2月28日止为0.60元，从2013年3月1日起为0.65元。经测算后，金泰豪庭小区住宅被告韦祖念一户应交纳的公共水电费标准是：从2011年-2012年公共水电费109.60元，2012年公共水电费200元，2013年1月至2014年12月公共水电费428.20元。另外，每户应交纳公共水电费周转金100元，电梯维保费每月30元，生活垃圾处理费每月7.50元。
被告的房屋位于金泰豪庭小区范围，其房屋面积为132.36平方米，被告购买该房已按规定向原告交纳了2010年11月1日至2011年10月30日按每月每平方米0.65元交纳了物业管理费1032元，并于2011年4月26日预交了公共水电费200元，生活水费周转金100元。原告为被告韦祖念代为交纳了2012年9月至2014年12月住宅水费1358.80元、生活垃圾处理费180元。
原告于2012年电话向被告进行了催收，于2012年11月5日出具了尚欠物业费1111.88元、水费129.32元、公共水电费200元、电梯维保费200元，合计1338.4元的交费通知，于2013年11月13日出具了尚欠物业费2131.04元、水费330.37元、公共水电费414.3元、代收生活垃圾费90元、电梯维保费200元，合计3165.54元的交费通知，并在被告房屋金泰豪庭小区乘风阁A座2402号房门进行了张贴，但被告仍未向原告交纳上述费用。即自2011年11月起至2014年12月31日期间，被告未向原告交纳物业管理的各项费用，故原告遂诉至法院，请求判如所请。
另查明，2014年金泰豪庭小区成立了业主委员会，未与原告签订《物业管理服务协议》。原告于2015年1月4日完成了与金泰豪庭小区（大厦）业主委员会的正式交接，并签订了《金泰豪庭小区移交清单》后原告退出了金泰豪庭小区。清单中注明了接受方同意移交方按原收费标准收取小区业主所欠的物业相关费用（2010年10月至2014年12月31日止）。
本案的争议焦点为：1、原告诉请被告支付2011年11月1日至2013年8月3日期间的物业费、电梯维保费等各项费用是否已超过诉讼时效？2、原告诉请被告交纳物业费、公共水电费、公共水电费周转金、电梯维保费、垃圾处理费、住宅水费共计5940元是否有事实与法律依据？3、原告请求被告支付的违约金是否过高？应否调整？
本院认为，首先，原告与金泰公司签订的《前期委托合同》及与被告韦祖念签订的《物业管理服务协议》均是合同签订方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。上述合同对原告、被告及金泰豪庭小区的所有业主具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。
其次，按照《物业管理条例》的相关规定及原、被告签订的《物业管理服务协议》约定，原告为被告提供了物业管理服务的义务，被告就有义务按时给付原告物业服务管理等各项费用，但在双方履行合同期间，被告并未履行其约定义务，导致原告未能如期收取物业服务费及代缴的各项费用，被告的行为已构成违约，因原告为被告履行物业管理服务一直处于持续状态，直至2015年1月4日原告退出金泰豪庭小区并终止合同，诉讼时效应从双方终止合同的时间起算，且本案原告已分别于2012年11月5日、2013年11月13日在被告房门处张贴了催款通知书，该行为可视为本案诉讼时效的中断，原告可随时向被告主张民事权利。故被告抗辩原告诉请其给付2011年11月1日至2013年8月3日的物业服务等费用已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。
第三、原告为被告及金泰豪庭小区业主提供的物业服务期间，为保障小区公共设施正常运行，产生的公共水电费、电梯维保费、公共水电费周转金等费用，理应由小区的所有业主共同分摊。本案中，原告已经为被告代垫了生活垃圾处理费、住宅水费。以上费用及被告应支付的拖欠物业费共计5940元，理应由被告给付原告，故原告之诉，理由充分，本院予以支持。根据河池市物价局的文件规定，从2010年11月1日起至2011年4月30日止应收取物业费为每月每平方米0.50元，同年5月1日起至10月30日止应收取物业费为每月每平方米0.60元，被告从2010年11月1日至2011年10月30日按每月每平方米0.65元交纳了物业费1032元，原告应退还多收的物业费158.4元给被告。而被告预交的公共水电费、生活水电费周转金共计300元，因在原告诉请已将所有拖欠的公共水电费及公共水电费周转金计算在内，原告亦应退还。故被告应支付给原告的各项费用为5481.6元（应交纳的各项费用5940元-预交公共水电费200元-预收公共水电费周转金100元-多收物业费158.4元=5481.6元）。第四，原、被告双方签订的《物业管理服务协议》约定，被告不按时支付所欠费用，按日加收应交纳费用3‰的违约金，因被告庭审中提出原告诉请的违约金过高请求予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，本案中，由于原告请求的违约金数额过分高于因被告违约给其造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，故本院按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%予以调整违约金，该违约金的起算时间应从原告于2015年8月3日向本院起诉主张权利时起至被告清偿全部欠款之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告韦祖念在本案判决生效之日起十日内给付原告河池市天泰物业管理有限公司物业管理费等各项费用5481.6元及违约金（违约金从2015年8月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付至全部欠款清偿之日止）；
二、驳回原告河池市天泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费76元（原告已预交），减半收取38元，由被告负担，在支付上述款项时一并支付给原告。
上述义务，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费76元。受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20506801040003998，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员韦京辰
二○一五年十月二十六日
书记员曹敏铃
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百三十五条
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条
诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第二款
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》第七条第（五）项
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
物业服务企业违反物业服务合同的规定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接爱相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。