宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初3036号原告：宁波奥克斯置业有限公司（组织机构代码为72640280-X）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村。法定代表人：郑坚江，该公司董事长。委托代理人：徐峰，该公司员工。委托代理人：施明翔，该公司员工。被告：曾细丰，男，1982年3月11日出生汉族，职业不详，户籍所在地泰顺县，现下落不明。原告宁波奥克斯置业有限公司为与被告曾细丰商品房预售合同纠纷一案，于2016年4月8日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。后因被告下落不明，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2016年11月1日公开开庭进行审理，原告的委托代理人施明翔到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁波奥克斯置业有限公司起诉称：2014年2月21日，原、被告双方签订了编号为2013028300227的《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买颐璟园一期11幢304号房屋，房屋总价款为2658974元，被告于2014年2月24日支付首付款798974元，剩余房款186万元由被告向中国工商银行宁波市分行（以下简称工行宁波分行）办理按揭贷款，并由原告为该贷款承担阶段性连带保证责任。后被告未按照贷款合同履行还款义务，自2014年5月7日至2016年4月10日止，累计欠款已逾12期，因涉案房产尚未办理抵押登记，原告承担阶段性连带担保责任，至起诉日已为被告代偿借款本息174364.68元。根据双方合同补充协议的约定，被告已构成根本违约，原告可单方解除合同，撤销备案登记，并从其已付房款中扣除原告遭受的损失。故请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告可单方撤销备案登记；二、被告向原告承担房屋降价损失530888元及评估费用6320元。审理中，原告变更第二项诉讼请求为被告向原告赔偿损失265897.4元（房屋总价款的10%，2658974元×10%=265897.4元）。被告未答辩亦未向本院提交证据材料。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议、付款凭证（复印件）1组，用以证明原告与被告签订房屋买卖合同及补充协议以及合同对双方的权利义务一并进行约定的事实；2、《个人购房借款及担保合同》1份（复印件），用以证明被告签订按揭贷款合同，原告为其按揭贷款承担阶段性连带保证责任的事实；3、欠款明细及还款凭证1组（复印件），用以证明因被告逾期偿还银行按揭贷款，原告代被告向工行宁波分行偿还贷款的事实；4、工行宁波分行通知书（复印件）1组，用以证明被告逾期偿还工行宁波分行按揭贷款超过三期的事实。对原告提供的证据，被告未到庭，视为放弃质证的权利，经审查，原告提供的证据均与原件核对一致，无明显瑕疵，本院均予以确认。根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2014年2月21日，原、被告双方签订了编号为2013028300227的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买颐璟园一期11幢304号房屋，建筑面积为131.77平方米，单价为每平方米20178.9元，总价款为2658974元；付款方式为2014年2月21日支付首付款68万元，2014年2月24日前支付118974元，余款186万元在房屋结顶时办理银行按揭；出卖人应当在2015年12月20日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；补充协议第二条第3款约定，买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，但因买受人的原因而给出卖人造成损失的，买受人同意承担该全部损失（包括但不限于银行扣划贷款本息、罚息、诉讼费用、律师费及催讨费等），并同意将该房屋委托出卖人处理；第4款约定，在房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按时归还银行按揭等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人单方解除合同，撤销备案登记和注销权证，并同意出卖人从已付的房款中扣除违约金和出卖人因此遭受的损失，出卖人可将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。补充协议第二十一条约定，合同生效后，出卖人、买受人双方任何一方无正当理由致使合同终止的，须按总房款的20%向另一方支付违约金作为赔偿损失。上述合同及补充协议签订后，被告于同日支付房屋首付款68万元。2014年2月21日，原、被告与工行宁波分行签订《个人购房及担保合同》一份，约定被告为购买颐璟园一期（西区）11幢304号房屋向工行宁波分行借款186万元，借款期限为30年，贷款利率为浮动利率，随基准利率变化每年1月1日调整；采用等额本息还款方法；借款逾期的，罚息利率为合同所执行的贷款利率上浮50%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息。原告为被告借款提供阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。保证期间为合同生效之日起至合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，发生违约时，贷款人有权宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，并赔偿因违约给贷款人造成的损失，要求共同债务人、保证人清偿借款人在合同项下所欠的全部债务。该合同签订后，工行宁波分行于2014年4月1日向被告发放贷款186万元，后被告未依约还本付息，工行宁波分行于2014年12月22日、2015年3月13日、2015年6月25日向原告发送个人逾期贷款催收通知书，告知原告因被告连续三期未按约履行还本付息义务，该行宣布贷款合同项下的贷款提前到期，要求原告督促被告还款或承担连带保证责任。至2016年4月8日，原告累计代原告偿还贷款本息174364.68元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原、被告在补充协议第二条第四款中约定如被告连续三期不按时归还银行按揭贷款的，原告有权单方解除合同，并撤销备案登记，现被告逾期归还按揭贷款，且逾期次数已连续超过三期，双方约定的解除条件已成就，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除双方房屋买卖合同的主张予以支持。合同解除后，已经履行的部分应当恢复原状，涉案的房屋买卖合同已经在有关部门办理备案登记，现合同解除，原告要求撤销该备案登记符合双方合同约定，本院依法予以支持。对于原告要求被告赔偿损失265897.4元的主张，本院认为，原、被告双方在补充协议中约定了原告可主张违约金和因此遭受的损失，又在补充协议第二十一条约定“合同生效后，出卖人、买受人双方任何一方无正当理由致使合同终止的，须按总房款的20%向另一方支付违约金作为赔偿损失”，现原告要求被告支付房屋总价款的10%作为损失赔偿，低于双方合同约定，并未过分高于原告损失，本院亦予以支持。被告曾细丰经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告宁波奥克斯置业有限公司与被告曾细丰于2014年2月21日签订的合同编号为2013028300227的《商品房买卖合同》，原告宁波奥克斯置业有限公司可于本判决生效后办理解除商品房预售合同备案手续；二、被告曾细丰赔偿原告宁波奥克斯置业有限公司经济损失265897.4元，限于本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5288元，公告费400元，由被告曾细丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  邝 荣人民陪审员  王秀梅人民陪审员  王佳欢二〇一六年十一月十一日书 记 员  向 婧????7?