浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1846号
上诉人（原审被告、反诉原告）：傅建国，宁波市福莱特国际贸易有限公司法定代表人。
委托代理人：徐玲益，浙江海册律师事务所律师。
�上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市立得房地产股份有限公司。住所地：宁波市江东区惊驾路***号*幢9-1。
法定代表人：陈钧，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：ＸＸ芳，该公司员工。
上诉人傅建国为与被上诉人宁波市立得房地产股份有限公司（以下简称立得房产）居间合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院（2015）甬东民初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2015年4月16日，立得房产、傅建国与案外人周静燕签订《存量房屋买卖中介合同》。约定：经立得房产中介，周静燕以1870000元的价格将位于宁波市江东区惊驾路15弄22号207室房屋出售给傅建国，并约定傅建国于2015年4月24日前支付定金200000元，过户受理后�为首付款，于2015年4月30日前过户当日支付1400000元，三证做出之日支付270000元；中介服务费为48620元，其中周静燕承担18700元，优惠后为13000元，傅建国承担29920元，优惠后为24450元，均于过户当日付清；鉴于立得房产已为双方提供居间服务，且促成本合同的签订，双方最终未能依合同约定履行相应义务的，不影响立得房产对中介服务费的收取（属立得房产原因的除外），违约方应赔偿立得房产上述中介服务费48620元。同日，周静燕出具《具结保证书》，载明：李志江因工作原因，周静燕接受其口头委托，代理其出售位于宁波市江东区惊驾路15弄2号（-1-27）汽车库，周静燕保证所享有的委托代理权及所提供的材料均真实、合法，并承担交易过程所发生的一切经济、法律责任。后周静燕以李志江名义与立得房产、傅建国订立《存量房屋买卖中介合同》。约定：经立得房产中介，李志江以200000元的价格将宁波市江东区惊驾路15弄2号（-1-27）汽车库出售给傅建国，傅建国于2015年4月24日前支付定金20000元，过户受理后转为首付款，于2015年4月30日前过户当日支付180000元；中介服务费为3000元，其中李志江承担2000元，傅建国承担1000元，均在签约日付清；鉴于立得房产已为双方提供居间服务，且促成本合同的签订，双方最终未能依合同约定履行相应义务的，不影响立得房产对中介服务费的收取（属立得房产原因的除外），违约方应赔偿上述中介服务费3000元。后傅建国未能支付定金，亦未按约定时间支付其他款项，房产交易未能完成。同日，立得房产、傅建国与周静燕签订《交易房款委托代收代付三方协议》。三方对于涉案房屋定金及首付款的代收代付予以约定。后傅建国未按约支付相关房屋定金及其他房款。原审审理过程中，立得房产未能向原审法院提供周静燕以李志江名义出售车库曾获得过李志江授权的相关证据。
立得房产于2015年6月12日向原审法院提起诉讼称：2015年4月16日，傅建国通过立得房产的居间介绍与出售方周静燕、李志江签订关于宁波市江东区惊驾路15弄22号207室房屋和宁波市江东区惊驾路15弄2号（-1-27）汽车库的《存量房屋买卖中介合同》各一份。根据上述合同中第四条第二款第一项约定的中介服务费总金额为51620元，同时约定由违约方赔偿上述中介费用。合同签订后，由于傅建国的资金未能及时到位，经立得房产与出售方多次催讨后，仍未能支付约定房款。为此，出售方根据合同约定与其单方解除房屋买卖关系。立得房产认为，中介合同签订后，由于傅建国任意违约，导致合同未能正常履行。请求判令傅建国支付中介费51620元。
傅建国在原审中答辩称：立得房产没有得到车库所有权人的授权而与傅建国签订合同，属于欺诈行为。且立得房产利用自己的优势地位以及傅建国的疏忽，欺诈傅建国签订合同，故《存量房屋买卖中介合同》属于无效合同。请求驳回立得房产的全部诉讼请求。
傅建国在原审中反诉称：2014年4月，傅建国因生活需要购买房屋和车库居住使用。2014年4月16日，立得房产提供编号为2591296、0591300的《存量房屋买卖中介合同》各一份，立得房产对于合同中有许多黑体字部分以及对于立得房产提供的是否是房管局与工商局提供的格式文本提出疑问，立得房产答复为房管局与工商局提供的格式文本。后傅建国在不能提任何要求的情况下签订了《存量房屋买卖中介合同》。但合同签订后，傅建国发现合同存在不能履行以及即使履行后会存在巨大风险的法律问题，而立得房产在合同履行过程中无需付出劳动和承担风险。后傅建国与立得房产多次协商要求重新签订合同但未果。因立得房产在签订合同过程中欺诈傅建国，根据消费者权益保护法，要求立得房产赔偿三倍于中介费的赔偿金。请求判令：立得房产赔偿傅建国损失154860元。
立得房产在原审中针对反诉答辩称：涉案合同是行政管理部门印刷的。傅建国实地勘察了涉案房屋，对房屋状况及产权问题立得房产并未作任何的隐瞒，后因傅建国出现资金问题导致中介合同未能履行，故傅建国的反诉不符合事实，请求驳回傅建国的全部反诉请求。
原审法院审理认为：《存量房屋买卖中介合同》订立并生效后，各方均应按合同的约定全面实际履行各自的义务。傅建国经立得房产的居间服务达成房屋买卖协议，在最终的房产买卖没有完成的情况下，由违约方即傅建国赔偿居间费用符合合同约定，立得房产要求傅建国承担居间服务费的请求原审法院予以支持。但是根据《存量房屋买卖中介合同》的约定，居间服务费原为48620元，在此基础上各方在合同文本中另行约定了低于此价的优惠价37450元（13000元+24450元），该优惠价应视为各方对居间服务费协商后的最终价格，立得房产的损失以合同约定的居间服务费为限，傅建国应以约定的优惠价而非原价为标准对立得房产承担赔偿责任。对于宁波市江东区惊驾路15弄2号（-1-27）汽车库的居间服务费的诉请，原审法院认为，作为房屋中介专业机构，立得房产应负有尽责的审核和注意义务，立得房产未能提供证据证明周静燕出售车库时已得到所有权人的合法授权，该合同未经所有权人追认不发生法律效力，故傅建国未履行合同并不构成违约，立得房产就涉案车库向傅建国主张居间服务费，原审法院不予支持。至于傅建国的反诉请求，立得房产在提供居间服务时，仅凭周静燕出具的《具结保证书》即认可其有权代理车库所有权人办理车库出售事宜，对拟出售车库相关材料的审核过程中存在严重瑕疵，但据此并不能确认立得房产具有欺诈的主观故意，傅建国亦无充分证据对此予以证明。而傅建国关于《存量房屋买卖中介合同》无效的主张，根据合同法的相关规定，合同是否无效以其是否具有法定无效的情节为标准，根据上述分析，案件所涉两份《存量房屋买卖中介合同》均不符合合同无效的情况，合同未经备案也非合同无效的法定要件。本案中，中介合同虽属格式合同，但傅建国所述的居间服务费支付条款并不存在限制傅建国权利、免除立得房产责任的情形。傅建国基于合同无效、立得房产欺诈等事由，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》主张居间服务费三倍的损失赔偿缺乏事实和法律依据�原审法院不予支持。据此，原审法院于2016年4月20日依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、傅建国支付立得房产居间服务费37450元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回立得房产其他诉讼请求；三、驳回傅建国的全部反诉请求。如傅建国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费546元，由立得房产承担150元，傅建国承担396元；反诉案件受理费”1698.60元，由傅建国承担。
傅建国不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案的车库与房屋是相互联系的整体，不可分割。涉案车库的《存量房屋买卖中介合同》中也约定“本合同与住宅合同（惊驾路15弄22号207室）同时生效”。原审判决将房屋与车库人为割裂，认为傅建国应当承担房屋的居间服务费，不承担车库的居间服务费，不符合生活常理，适用法律错误；二、立得房产作为专门从事房地产买卖居间服务的专业机构，在提供车库买卖的居间服务时，未审慎调查周静燕的委托权限，没有尽到合理的注意义务，存在重大过失。对于傅建国而言，车库和房屋是不可分割的，立得房产的过失行为，直接导致傅建国无法实现其居住目的，导致傅建国无法履行《存量房屋买卖中介合同》，按照合同约定，傅建国无需支付居间服务费；三、即使立得房产不存在过错，周静燕胡编乱造，存在欺诈故意，为实际违约方，应由周静燕赔偿中介服务费。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项内容，改判傅建国无需支付立得房产居间服务费37450元。
立得房产答辩称：一、房屋和车库属于独立的个体，车库在实际存量房屋买卖交易中只属于房屋的附属品。没有车库也不影响车子的正常使用和停放。因此，车库不是对订立商品房买卖合同有重大影响的关键性因素；二、涉案车库买卖合同虽不是产权人本人亲自签署，但事实上周静燕是获得了产权人的授权。签约时，涉案车库的三证原件和车库产权人的信息都是明示的，傅建国对车库的产权情况也是知悉的。为了保障傅建国的利益，立得房产在签约过程中让周静燕出具了《具结保证书》，立得房产没有任何过失；三、涉案房屋和车库的买卖中，傅建国一直表示想继续购买房子，但没有支付一分对价，包括定金和首付款。无奈之下，周静燕只好解除合同，将房子售于他人。在案件的审理过程中，周静燕已获得了涉案车库的产权，不存在周静燕胡编乱造的情形。因此，导致合同没有正常履行的原因在于傅建国自己资金不足，随意违约引起，跟周静燕和立得房产没有任何关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
双方在二审中均没有向本院提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案车库已单独办理了产权证，应属于可以单独出售的不动产。傅建国与周静燕有关涉案房屋的《存量房屋买卖中介合同》中并未约定该合同以车库的买卖合同有效成立为生效条件。涉案车库的《存量房屋买卖�介合同》中关于“本合同与住宅合同（惊驾路15弄22号207室）同时生效”的约定，只涉及对车库买卖生效的约定，并不构成对涉案房屋买卖生效的条件设置。傅建国关于涉案车库与房屋的买卖不可分割的上诉理由，与事实和法律规定不符，不能成立。周静燕出售车库时未得到所有权人的合法授权，不影响涉案房屋买卖合同的有效成立。
涉案车库产权明晰，且经合法登记和公示，周静燕在出具的《具结保证书》中明确表示，接受产权人的口头委托，代理其出售涉案车库，因此，对于涉案车库的买卖可能存在的不确定因素，傅建国亦应有所认知。而立得房产在签约的过程中，为了保障傅建国的利益，也让周静燕出具了《具结保证书》，可以认为立得房产已尽到了必要的注意义务。事实上，周静燕在案件的诉讼过程中也取得了上述车库的所有权。因此，傅建国�为其在涉案车库与房屋的买卖中，受到欺诈，缺乏事实依据。
立得房产已为买卖双方提供了居间服务，且促成了合同的签订。在最终的房产买卖因傅建国未按约支付定金及价款的情况下没有完成，根据合同约定，违约方应赔偿居间服务费。原审判决判定傅建国承担涉案房屋买卖的居间服务费，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，实体判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费736元，由上诉人傅建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 岚
审 判 员 徐梦梦
代理审判员 施 晓
二〇一六年七月二十日
代书 记员 夏晶晶