山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1866号
上诉人（原审原告）：屈大光，男，1955年3月7日出生，汉族，住山东省冠县。
委托诉讼代理人：陈雷，山东龙奥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东志成投资建设股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张子华，董事长。
委托诉讼代理人:展玲，山东科创律师事务所律师。
上诉人屈大光因与上诉人山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初876号民事判决，向本院提起上诉。于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
屈大光上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判志成公司向屈大光支付逾期办理房产证违约金240503.86元；2.一、二审诉讼费用由志成公司承担。事实与理由：根据志成公司向屈大光发放违约金的银行流水可以看出，违约金支付时间为次月5日前。故志成公司于2011年11月21日向屈大光支付的最后一笔违约金为2011年10月的违约金，屈大光主张的违约金为2011年11月份的违约金。2011年11月份的违约金发放时间为2011年12月5日，其诉讼时效为2011年12月5日至2013年12月4日，屈大光于2013年11月24日以律师函的方式向志成公司提出要求、志成公司于2013年11月28日以承诺书方式作出同意履行义务，故屈大光主张的违约金未超过两年的诉讼时效，一审法院判决部分违约金超过诉讼时效错误。
志成公司辩称，同志成公司上诉意见。
志成公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回屈大光的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由屈大光承担。事实与理由：志成公司支付的违约金已经到达屈大光购房款的17.5%，违约金过高。志成公司没有给屈大光造成实际损失，且屈大光已经在合同约定的期间入住涉案房屋至今。在屈大光无证据证明其损失的情况下，应当承担举证不能的法律后果，法院应驳回屈大光的诉讼请求。志成公司未收到屈大光邮寄的律师函，屈大光提供的EMS上的回执单也非志成公司员工所签收，故一审法院认定2013年11月28日至2016年11月15日的逾期办证违约金未超过诉讼时效部分错误。
屈大光辩称，志成公司主张违约金过高及诉讼时效未中断的上诉理由均不成立，应予以驳回。志成公司因逾期为屈大光办理产权证书，承诺向屈大光支付逾期办证违约金，并实际支付了部分违约金款项。志成公司向屈大光承诺的违约金计算标准没有违反法律法规的规定，该承诺书与逾期办证补偿协议亦不存在欺诈、胁迫等其他事由，其应当遵守承诺书及逾期办证补偿协议的内容向屈大光支付违约金。
志成公司认为本案所涉违约金过高，并没有事实依据。假使志成公司如期办理产权证书，自不需要支付本案所涉违约金。产生违约金款项的根本原因系志成公司长达数年长期怠于为屈大光办理产权证书，不能将本应归责于志成公司的违约责任而转嫁于屈大光。志成公司所述其逾期办证并未给屈大光带来实际损失与事实相悖，屈大光于一审时详细说明因逾期办证导致屈大光无法办理落户、上学手续，无法正常房屋交易等其他损失，且屈大光所主张的损失并未超过相关司法解释规定的合理性损失。
志成所主张2015年11月22日的律师函并未收到该函件与事实不符。根据屈大光于一审提交的材料，该律师函已经妥投成功，并有邮政公司的送达回执为证，该期间的诉讼时效应当发生中断。综上，请求驳回志成公司的上诉请求，支持屈大光的上诉请求。
屈大光向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令志成公司协助屈大光办理房屋产权过户登记手续；2.请求依法判令志成公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金240503.86元（以619536元为基数，按照每日万分之二计算，自2011年11月1日起计算至2017年2月22日）；3.本案诉讼费用由志成公司承担。
一审法院认定事实：志成公司与屈大光协商，志成公司用其所开发建设的位于济南市北园大街xx号xxx湾x号楼x单元xxx室房屋及位于该小区的x-
x-x0x（-）室地下室抵扣所欠屈大光的工程款，2007年6月，志成公司将该房产交付给了屈大光。2008年2月1日，双方就上述房产签订《商品房买卖合同》一份，合同甲方为志成公司，合同乙方为屈大光，合同约定：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方书面提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2.乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。
后志成公司向屈大光出具了金额为619536元的购房发票，屈大光按约定缴纳了契税和维修基金。本案诉讼过程中，即2017年12月14日，志成公司取得涉案xxx湾6号楼房产大证，屈大光所购房屋在该大证显示位于历城区北园路16xxx湾x号楼x-
xxx，面积为138.68平方米，所购地下室在该大证显示位于历城区北园路xxx湾x号楼x-x0x（-），面积为10.38平方米。志成公司至今未能协助屈大光办理上述房产的产权过户登记手续。对于涉案房屋之前未能办理房产大证的原因，根据（2017）鲁01民终6679号生效民事判决认定的事实及双方当事人陈述，系志成公司超规划建设所致。
2009年3月23日，志成公司向xxx湾小区3号楼、6号楼业主出具《承诺书》，载明：“尊敬的xxx湾3＃楼、6＃楼全体业主：目前xxx湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3＃楼、6＃楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二00九年六月三十日前为3＃楼、6＃楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二00九年三月三十一日前支付给3＃楼业主，四月三十日前付给6＃楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二00九年六月三十日前办理完毕3＃楼、6＃楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。”志成公司主张该承诺书系志成公司领导在被包括屈大光在内的广大业主围堵办公室下的情况下被迫出具，不是志成公司真实意思表示，但未提供证据予以证实，一审法院不予采信。
2009年10月9日，志成公司又出具《承诺书》一份，载明：“尊敬的xxx湾3＃、6＃楼业主：因诸多原因所致3＃、6＃产权证未能在二00九年九月三十日前办理完，现我公司做如下承诺：一、将我公司二00九年六月二十九日承诺违约赔偿金每季度发放一次改为每月发放一次，时间为次月五日。二、我公司在二00九年十二月三十一日前未办理完产权证，二0一0年度违约赔偿提高标准事宜再作协商。如在二00九年十二月三十一日前办完产权证，违约赔偿按实际天数支付。……”
2013年11月28日，志成公司再次出具《承诺书》，载明：“……由于公司近期资金运转困难，我公司原承诺给予相关购房业主的逾期办证违约金，不得已于此前暂时停止发放。对此，我公司现承诺如下：1、在目前资金周转困难的情况下，志成公司会倾尽全力，集中人力、财力、物力，尽力协调政府相关部门，尽早完善商品房审批许可手续，争取尽早为该小区3号楼和6号楼的购房业主办理房屋所有权证书。2、取得上述房屋所有权证书后，我公司会尽量克服资金不足的困境，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。……”
志成公司对上述2009年10月9日和2013年11月28日的两份《承诺书》的真实性不予认可，辩称承诺书上加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”的印章并非其单位印章，已就该公章的真实性在一审法院受理的（2016）鲁0112民初7382号案件中申请司法鉴定。经一审法院核实，志成公司在该案中申请鉴定的公章不包括上述两份《承诺书》的公章。因志成公司未提供反驳证据证实，一审法院对志成公司的上述辩解理由不予采信。
志成公司按购房款总价每日万分之二向屈大光支付违约金至2011年11月21日共计90448.80元，此后再未支付。
2013年11月24日，屈大光及xxx湾小区3号楼、6号楼等78位业主委托山东元序律师事务所向志成公司发出律师函，要求志成公司为业主办理房产证，并要求志成公司向业主支付拖欠的2011年11月1日至2013年11月24日期间的逾期办证违约金。志成公司否认收到该律师函，屈大光亦未提供证据证明该律师函送达给了志成公司及何时送达给了志成公司。
2015年11月22日，屈大光及xxx湾小区3号楼、6号楼等69位业主委托山东元序律师事务所向志成公司发出律师函，载明：“2013年11月24日，本律师接受3号楼、6号楼部分业主的委托，就贵公司逾期办理房产证及逾期发放违约金致函，贵公司回函承诺，倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。本律师将回函内容告之委托业主，业主均表示，相信贵公司会履行合同义务，尽力为业主办理房屋产权证，决定暂不采取其他法律措施维权，但截止至2015年11月22日，贵公司在近两年的时间里还是未给业主们下房屋产权证，也一直拖欠着业主的逾期办证违约金。综上，希望贵公司在接到本律师函十日内，尽快与本律师联系商讨为业主们办证事宜，并尽快支付拖欠业主们的逾期办证违约金……”。志成公司否认收到该律师函，但屈大光提供的EMS快递单上明确记载文件品名系律师函、授权委托书，且与该快递单号相对应的邮件查询回单明确载明相对应的邮件于2015年11月23日妥投，志成公司未提供相反证据相反驳，一审法院对志成公司的异议不予采信。
屈大光庭审中另提交2009年3月25日、2009年6月29日的《承诺书》各一份，志成公司在本案已受理的（2016）鲁0112民初7382号案中对该两份承诺书加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”公章的真实性申请鉴定。山东金剑司法鉴定中心根据一审法院委托于2017年8月30日作出鉴定意见，结论为上述两份证据上加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”印章与样本印章不是同一枚公章所盖。志成公司对鉴定结论无异议，屈大光辩称该鉴定结论不能证实上述两份证据不是志成公司出具的。
本案争议焦点是：1.屈大光起诉支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2.屈大光主张的逾期办证违约金是否过高。
对第一个争议焦点，志成公司辩称屈大光要求支付自起诉之日起两年前的逾期办证违约金超过诉讼时效。屈大光主张其未超过诉讼时效，认为其一直直接或通过律师函的方式向志成公司主张权利，志成公司于2013年11月28日出具的承诺即是屈大光第一次委托律师发出律师函后志成公司所作的答复。
对第二个争议焦点，屈大光主张因涉案房屋无法办理产权登记，不能进行贷款、抵押等投资，且孩子的落户及上学均受到影响，给屈大光精神带来压力，按每日万分之二支付违约金的计算标准未超过法律规定的范围，屈大光主张的逾期办证违约金并不高。志成公司辩称根据济南市中级人民法院作出的相关生效民事判决，法院对逾期办证违约金与合同总价款的比例最终会调整为8.5%，远低于本案中志成公司已向屈大光支付的违约金所占房屋总价款的比例。
一审法院认为，屈大光与志成公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案争议焦点一，志成公司已根据2009年3月23日的《承诺书》支付屈大光违约金至2011年11月21日，至2013年11月20日，两年诉讼时效届满，屈大光于2013年11月24日向志成公司发出律师函催缴违约金时已超过两年诉讼时效，因志成公司的违约行为处于持续状态，志成公司于2013年11月28日再次做出支付违约金的承诺，诉讼时效重新起算，2015年11月22日屈大光通过律师函的方式再次向志成公司主张权利，导致诉讼时效中断，因此屈大光主张的2013年11月28日至2016年11月15日的逾期办证违约金未超过诉讼时效。关于本案争议焦点二，志成公司在近十年的时间里未能协助屈大光办理涉案房屋的产权过户登记手续，导致屈大光无法享受相关房产权益，现志成公司向屈大光作出承诺，逾期办证违约金按购房款总价每日万分之二支付，该承诺不违反法律相关规定，应按约定履行。志成公司主张屈大光要求的违约金过高，未提交证据证实，且无相关依据。即使双方未对逾期办证违约金作出约定，屈大光的主张亦未超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因此一审法院对志成公司以违约金过高要求调整的请求不予支持。志成公司将涉案房产交付屈大光用以抵扣工程款，有义务按约定协助屈大光办理涉案房产的产权过户登记手续，一审法院对屈大光要求志成公司协助办理涉案房产的产权过户登记手续的诉讼请求予以支持。现由于志成公司的原因，屈大光至今未取得房产证，志成公司应按约定向屈大光支付逾期办证违约金，计款146582元（619536元×0.2‰/天×1183天）。判决：一、山东志成投资建设股份有限公司于判决生效之日起30日内协助屈大光办理位于济南市历城区北园路16xxx湾x号楼x-
xxx房屋（包含该小区x号楼x-x0x（-）地下室）产权过户登记手续;二、山东志成投资建设股份有限公司于判决生效之日起10日内支付屈大光逾期办证违约金146582元;三、驳回屈大光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5008元，由屈大光负担1876元，山东志成投资建设股份有限公司负担3132元。
本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。志成公司提交：证据1.志成公司为办理房屋产权证书补交的费用发票原件一宗，拟证明志成公司一直在积极的筹措款项为业主办理房产证。2.裁判文书、反担保承诺、借款合同一宗，拟证实志成公司因替汇统公司、中银公司承担担保责任，导致公司经营困难。经质证，屈大光认为，志成公司提交的发票上的时间均在屈大光对其提起诉讼之后，不能证实其诉前一直在积极筹措款项，且志成公司是否补交费用与违约金承担与否没有关联。对裁判文书的真实性无异议，但不属于新的证据，且其经营困难不影响违约金的赔付。反担保承诺、借款合同系复印件，故对该证据的真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1.志成公司承担的违约金是否过高；2.屈大光主张的违约金是否超过诉讼时效。
关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不予以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，志成公司主张其支付的违约金已经达到屈大光购房款的17.5%，违约金过高，但未提供证据证实志成公司支付的违约金过分高于屈大光造成的损失，应承担举证不能的法律后果，故一审法院判决志成公司按照其出具的承诺书的约定支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。志成公司主张其因承担了担保责任导致经营困难,但该原因并非免除或减轻志成公司违约责任的法定事由。志成公司主张已经筹措了款项为业主办理了房产证，因屈大光主张的逾期办证违约金截止到起诉时，故即使志成公司诉讼中办理了房产证，也不能免除或减轻本案中其承担的逾期办证违约金的责任。
关于争议焦点2，屈大光主张其于2013年11月24日向志成公司邮寄了律师函导致诉讼时效中断，但屈大光未提供邮寄的快递单据及回单等证据予以证实，故对其主张本院不予支持。即使屈大光于2013年11月24日向志成公司邮寄了律师函，因志成公司向屈大光支付的最后一笔违约金的时间为2011年11月21日，故至2013年11月24日，诉讼时效已满两年,因此2013年11月24日的律师函不能引起诉讼时效中断。志成公司主张因其没有收到2015年11月22日的律师函，故2015年11月22日至2016年11月15日的逾期办证违约金已超过诉讼时效。经审查，2015年11月22日律师函系通过快递形式送达，地址为志成公司营业执照上的地址，该快递单号相对应的邮件查询回单亦显示该邮件妥投，故一审法院认定屈大光向志成公司邮寄了律师函导致诉讼时效中断并无不当，本院亦予以认定。志成公司于2013年11月28日作出支付违约金的承诺亦导致诉讼时效中断。故一审法院综合志成公司出具的承诺书及屈大光向志成公司邮寄的律师函，认定自2013年11月28日至2016年11月15日的逾期办证违约金未超过诉讼时效并无不当，本院亦予以认定。对于一审判决双方未上诉部分,视为服判息诉，本院不予审查。
综上所述，屈大光、志成公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10016元，由上诉人屈大光负担5008元，上诉人山东志成投资建设股份有限公司负担5008元。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年五月四日
书记员 姚 敏