吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第305号
上诉人（原审原告）：吉林市海顺房地产开发有限公司。住所：吉林市龙潭区。
法定代表人：曲直，该公司总经理。
委托代理人：宋连敏，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司吉林江北支行。住所：吉林市龙潭区。
代表人：王超，该支行行长。
委托代理人：许静，吉林恒正达律师事务所律师。
委托代理人：李姗姗，吉林恒正达律师事务所律师。
上诉人吉林市海顺房地产开发有限公司（以下简称海顺公司）因与被上诉人吉林银行股份有限公司吉林江北支行（以下简称吉林银行江北支行）保证合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院于2015年9月14日作出的（2015）龙民二初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海顺公司的委托代理人宋连敏，被上诉人吉林银行江北支行的委托代理人许静、李姗姗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
海顺公司在原审时诉称：2010年9月2日，吉林银行江北支行（贷款人）与邬继鹏（借款人）、海顺公司（保证人）三方签订了《个人房屋按揭借款合同》，合同约定邬继鹏因购买海顺公司的商品房向吉林银行江北支行按揭借款，在邬继鹏取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前，由海顺公司提供阶段性连带责任保证。合同约定借款金额为13.9万，首付款为60741元，借款期限为240个月，月还贷为885元左右。合同签订后，邬继鹏按月还贷，海顺公司于2010年8月12日为邬继鹏作了预购商品房预告登记，2010年9月7日与吉林银行江北支行共同为邬继鹏作了预购商品房抵押权预告登记，2012年2月29日为邬继鹏办理了房屋所有权证。就在等待办理土地使用权证期间，邬继鹏因欠外债被起诉，其未能继续还贷，购买的上述房屋也被龙潭区人民法院查封保全。在此情况下，吉林银行江北支行没有积极行使权利起诉邬继鹏追偿贷款，而是扣划海顺公司的保证金替邬继鹏还贷，自2012年10月31日起至2015年3月26日止，24次共从海顺公司在吉林银行江北支行开立账户中扣划走29366.05元。吉林银行江北支行扣划海顺公司的保证金替邬继鹏还贷是错误的，因为吉林银行江北支行作为抵押权人，其对借款人邬继鹏房屋的抵押权在吉林市房屋产权登记处已经设立，不影响其实现抵押权。为了维护海顺公司的合法权益，请求判令：1.吉林银行江北支行返还扣划款29366.05元；2.本案诉讼费用由吉林银行江北支行负担。
吉林银行江北支行在原审时辩称：1.吉林银行江北支行扣划海顺公司保证金的行为符合合同约定；2.海顺公司诉称吉林银行江北支行对办理抵押预告登记的涉案房屋享有抵押权而不应直接划扣保证金，没有合同依据。
原审法院经审理查明：因邬继鹏购买海顺公司的房屋，遂向吉林银行江北支行申请房屋按揭借款。2010年9月2日，邬继鹏（借款人）、吉林银行江北支行（贷款人）及海顺公司（保证人）三方签订了个人房屋按揭借款合同。该借款合同中明确约定：1.吉林银行江北支行向邬继鹏发放贷款13.9万元。2.借款期限为240个月，自2010年9月2日起至2030年9月2日止。3.还款方式为委托扣款方式，即邬继鹏委托吉林银行江北支行在每月结息日从邬继鹏在吉林银行开立的个人银行结算账户直接扣划还款。4.邬继鹏以其所有的北华书香庭院1号楼2-6-20号房屋作为抵押物。5.保证方式为海顺公司对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交吉林银行江北支行持有之日止邬继�的所有应付款项承担连带保证责任。如邬继鹏在前述期限内未能依照本合同约定按时偿还借款本息和或相关费用的，在保证期间内，吉林银行江北支行有权直接要求海顺公司承担保证责任并有权从海顺公司在吉林银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。6.保证期间为合同生效之日起至邬继鹏就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交吉林银行江北支行持有之日止。协议签订后，2010年8月12日，海顺公司为邬继鹏购买的北华书香庭院1号楼2-6-20号房屋进行了预购商品房预告登记。2010年9月7日，海顺公司与邬继鹏对北华书香庭院1号楼2-6-20号房屋进行预购商品房抵押权预告登记。2012年2月29日，海顺公司为邬继鹏办理了房屋所有权证，预购商品房预告登记于该日注销。2012年5月14日，邬继鹏所有的北华�香庭院1号楼2-6-20号房屋被吉林市龙潭区人民法院查封，解封日期为2015年4月3日。自2012年7月开始，邬继鹏不再向吉林银行江北支行偿还借款本金及利息。2012年11月29日，海顺公司为邬继鹏所有的北华书香庭院1号楼2-6-20号房屋办理了土地使用权证。自2012年10月31日起至2015年3月26日止，吉林银行江北支行分24次共从海顺公司在吉林银行江北支行开立的账户中扣划走人民币29366.05元。2015年4月7日，海顺公司对邬继鹏所有的北华书香庭院1号楼2-6-20号房屋办理了房屋他项权证并交予吉林银行江北支行。吉林银行江北支行停止对海顺公司账户内的资金进行扣划。
原审法院认为：吉林银行江北支行、邬继鹏及海顺公司三方间签订的个人房屋按揭借款合同系签约各方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应全面履行。依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，债务人邬继鹏在个人房屋按揭借款合同规定的债务履行期间内没有履行债务，债权人吉林银行江北支行可以要求债务人邬继鹏履行债务，也可以要求保证人海顺公司在其保证范围内承担保证责任。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，吉林银行江北支行因借款人邬继鹏未能按时偿还借款本金及利息，自2012年10月31日起至2015年3月26日止，有权依照《个人房屋按揭借款合同》第八条及第十条的约定实现债权，即从海顺公司在吉林银行江北支行开立的账户中直接扣划相应数额的钱款，数额为29366.05元。综上，对海顺公司要求吉林银行江北支行返还扣划款29366.05元的诉讼请求，不予支持。但海顺公司在承担保证责任后，有权另案向债务人邬继鹏追偿。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吉林市海顺房地产开发有限公司要求吉林银行股份有限公司吉林江北支行返还划扣款29366.05元的诉讼请求。诉讼费533元，由吉林市海顺房地产开发有限公司负担。
上诉人海顺公司不服吉林市龙潭区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由为：1.吉林银行江北支行利用其特权扣留海顺公司10万元存款并扣划了29366.05元，侵犯了海顺公司的财产所有权；2.2010年9月7日为邬继鹏办理了商品房抵押权预告登记，2012年2月29日为邬继鹏办理了房屋所有权证，至此，海顺公司的保证义务已经完成。3.当邬继鹏不能按时偿还贷款时，吉林银行江北支行应当起诉邬继鹏并拍卖抵押房屋以实现其债权，其扣划海顺公司的保证金不合理，合同中的相关约定属霸王条款。综上，原审判决有违司法公正，应予撤销。
吉林银行江北支行在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判，驳回海顺公司的上诉请求。
双方当事人在二审时均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：吉林银行江北支行、邬继鹏及海顺公司三方签订的个人房屋按揭借款合同系三方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效。合同约定，借款人邬继鹏应按月偿还借款，如邬继鹏在前述期限内未能依照本合同约定按时偿还借款本�，在办妥抵押登记并将《房屋他项权证》交给吉林银行江北支行前，吉林银行江北支行有权直接要求保证人海顺公司承担保证责任并有权从海顺公司在吉林银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。此合同履行过程中，邬继鹏自2012年7月起未能依约按期偿还借款，且直至2015年4月7日方办理了房屋他项权证并交付吉林银行江北支行。吉林银行江北支行在保证人海顺公司的账户上扣划了邬继鹏在此期间内未能偿还的借款29366.05元，符合上述合同约定。海顺公司要求吉林银行江北支行返还该款项的诉请不应得到支持，原审判决并无不当，海顺公司可向邬继鹏另行起诉行使追偿权。综上，海顺公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费533元，二审案件受理费534元，合计1067元，由上诉人吉林市海顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 王 浩
代理审判员 赵 靖
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 卫 如