福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第76号
原告长乐市少年儿童业余体育学校，住所地长乐市。
代表人王强，校长。
委托代理人俞顺源，福建紫阳律师事务所律师。
委托代理人林苏，福建紫阳律师事务所律师。
被告吴修林，男，1973年7月10日出生，汉族，住长乐市。
原告长乐市少年儿童业余体育学校（以下简称长乐少体校）与被告吴修林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理。依法由代理审判员李燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞顺源到庭参加诉讼，被告吴修林经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告长乐少体校诉称，原告与被告吴修林于2012年2月24日就位于长乐市南山路的长乐市体育中心44#-46#店面出租事宜签订《房屋租赁合同》。该合同约定租赁期为5年，年租金为36000元，第二年其租金在前一年的基础上逐年递增5%。同时合同约定被告应于租赁合同签订之日须向原告一次性缴纳上半年租金，以后租金每半年结算一次，在每年2月18日和8月18日前自行将下一个半年的租金全额汇入指定账户。但截至原告向法院提起诉讼止，被告还未向原告缴纳2012年度下半年的租金及之后的租金。为此，原告请求依法判令1、被告支付原告租金49500元（2012年8月15日至2013年2月14日18000元、2013年2月15日至8月14日18900元，2013年8月15日暂计至2013年12月20日12600元，具体应按合同约定标准支付至被告实际搬离为止）；2、解除原、被告于2012年2月24日签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告交纳的18000元保证金归原告所有；4、判令被告向原告支付违约金7560元（2013年租金37800元＊20%）。
被告吴修林未应诉答辩。
在本案审理过程中，原告提交以下证据：
1、组织机构代码证、负责人身份证明各1份，以此证明原告的主体资格。
2、证明1张，以此证明原告长乐少体校与长乐市体育中心系长乐市科技文体局下属单位，系一套人员二块牌子。现长乐市体育中心体育场（含看台下面全部店面）的管理者和使用者系长乐少体校，长乐市体育中心无编制，组织机构代码已作废等。
3、长乐市政府会议纪要1份，以此证明2005年7月1日起长乐市体育场店面划归长乐市体育中心管理。
4、《房屋租赁合同》1份，以此证明长乐市体育中心和被告对本案讼争店面存在相关约定。
本院经庭审质证认为，因被告吴修林未到庭参加诉讼，也未提交相反证据予以反驳，视为自动放弃举证、质证的诉讼权利。原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案的事实具有关联性，本院依法予以采用，作为本案定案的证据。
根据上述原告提交的证据及原告在庭审中的陈述，对本案主要事实作如下认定：
2012年2月24日，长乐市体育中心作为合同的甲方与被告吴修林（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方同意将位于南山路的长乐市体育中心44#—46#店面，面积约90平方米出租给乙方。租赁期伍年，自2012年2月15日至2017年2月14日。该房屋第一年租金为36000元，第二年起租金在前一年租金的基础上逐年递增5%，租金每半年结算一次，在每年的2月18日和8月18日前自行将下一个半年的租金全额汇入指定账户。房屋使用保证金及安全生产保证金合计18000元，租期满，各项费用结算清楚并经甲方验收合格后，甲方还回上述保证金给乙方。该合同违约责任条款即第九条约定：乙方未按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交，每逾期一日，应按所欠费用总额的千分之五支付甲方违约金。如因一方未按时交纳前述费用造成停水停电的，由乙方承担责任。如乙方逾期超过30日，甲方有权解除本合同，并没收保证金。租赁期间，乙方有本合同第九条行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，已收取的保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。被告吴修林承租上述店面后，按约支付自2012年2月15日至2012年8月14日的租金计18000元，从2012年8月15日起就不再支付租金。原告为维护自己的权益，于2014年1月7日诉至本院。
另查明，原告长乐少体校和长乐市体育中心系长乐市科技文体局下属单位，系一套人员两块牌子。长乐市体育中心无编制，组织机构代码证已于2004年4月6日作废。现长乐市体育中心体育场（含看台下全部店面）的管理者和使用者系原告长乐少体校；按上述《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，从2012年8月15日至2013年12月14日被告吴修林应付的租金为49500元（从2012年8月15日至2013年2月14日的租金为18000元，2013年2月15日至2013年12月14日的租金为31500元，即36000元／年×105%÷12个月×10个月=31500元）。
本院认为，本案讼争店面系政府资产，原由长乐市体育中心管理，后改为由原告长乐少体校管理，现该店面的管理者仍为原告。虽然本案租赁合同签订时以长乐市体育中心作为出租方，但该中心无编制，其组织机构代码证已作废，原告作为讼争店面的继任管理者提起本案诉讼，主体适格。长乐市体育中心和被告吴修林因签订《房屋租赁合同》产生的权利义务，依法应由原告长乐少体校享有和承担。上述《房屋租赁合同》第九条约定，承租方未按时交付租金等超过30日，出租方有权解除合同，现被告欠缴的租金已逾一年，原告主张解除房屋租赁合同，符合合同约定，依法可予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告吴修林作为承租人，依法应当支付租金，原告要求被告支付欠缴的租金49500元及从2013年12月21日至实际搬离日租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案《房屋租赁合同》第九条第二项还约定：租赁期间，被告有本合同第九条行为之一的，长乐市体育中心有权解除合同，收回该房屋，已收取的保证金不予退还。被告应按照本合同年度租金总额的20%向长乐市体育中心支付违约金。被告吴修林逾期支付租金超过30日，原告要求判令被告的保证金18000元归原告所有、被告支付违约金7560元（2013年2月15日至2014年2月14日年度租金的20%即36000×105%×20%）的诉讼请求，符合法律规定及合同的约定，本院亦予以支持。被告吴修林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：
一、解除长乐市体育中心与被告吴修林于2012年2月24日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告吴修林于本判决生效之日起十日内向原告长乐市少年儿童业余体育学校支付欠缴的租金49500元及以房屋租赁合同约定的标准，从2013年12月15日计至本判决确定的履行期内的实际还款之日止的租金。
三、被告吴修林向长乐体育中心缴纳的房屋使用保证金及安全生产保证金18000元归原告长乐市少年儿童业余体育学校所有。
四、被告吴修林应于本判决生效之日起十日内向原告长乐市少年儿童业余体育学校支付违约金7560元。
案件受理费841元，由被告吴修林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 李燕
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 杜军
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违
约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。