广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终12302号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡庄蕾。上诉人（原审被告、反诉原告）：侯震宇。两上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，广东广和律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王红云，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈运敏。委托诉讼代理人：彭顺英，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人：杜艳华，总经理。上诉人蔡庄蕾、侯震宇因与被上诉人陈运敏及原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初15840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人蔡庄蕾、侯震宇上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人陈运敏返还上诉人蔡庄蕾、侯震宇定金人民币30万元（以下货币均为人民币）或将案件发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用依法被上诉人陈运敏负担。事实和理由：1、双方约定首期款比例为30%，而10.4新政实施后首付款须达70%。2、案外人受10.4新政影响，不再购买上诉人名下房产，导致上诉人无法取得购房资格，10.4新政对上诉人履行涉案合同产生根本影响，涉案合同已不具备双方约定的履行前提条件。3、上诉人在签订合同前就不具备购房资格，且被上诉人对此知情亦同意签署涉案合同，仅凭已支付定金就认定涉案合同在10.4新政后仍可以履行与事实不符。4、上诉人受10.4新政影响不能履行合同，不存在违约行为。5、涉案合同签署时，被上诉人已知晓并同意上诉人通过出售名下房产取得购房资格并筹集首期款。因此，对于涉案合同未能如期履行，被上诉人亦应承担相应责任。6、退一步，即使上诉人存在违约行为，168万元的违约金也明显过高。7、涉案合同之所以未能履行，是因10.4新政实施，导致上诉人无法取得购房资格、无法按预期筹集首期款，且应付首期款也发生了上诉人不能承受的根本性不利变化。涉案合同已不具备双方约定的履行前提条件。该结果的发生双方均存在一定的过错。在双方均存在过错的情况下，要求上诉人承担违约责任于法无据，被上诉人应当返还上诉人已交付的定金30万元。被上诉人陈运敏答辩称：1、上诉人故意违约，应该就违约行为承担相应的法律责任。2、一审判决大幅度降低了被上诉人所请求的违约金数额，尽管数额不足以弥补被上诉人的损失，但合情、合理、合法。3、被上诉人自始至终严格履行合同，没有任何过错，上诉人上诉要求被上诉人承担超过一半的损失，于理不合。4、根据10月4日住房限购政策相关补充规定，蔡庄蕾、侯震宇不受政策的影响，可以按原政策继续执行，也就是按合同的约定，首付为房屋总价款的30%，这在一审证人吴某也已作证言，符合限购补充相关规定，可以认定为相关资格，于2016年12月31日前贷款政策仍按原贷款政策执行，不受新贷款政策的影响。5、蔡庄蕾、侯震宇在签订合同前，不具备购房资格，其应明晰履行合同将会产生的违约后果，在有条件去补救、积极售出名下房产的条件下，拒绝积极履行合同，导致不具备购房资格，导致根本违约，这是蔡庄蕾、侯震宇的主观过错造成的，理应承担相应的法律责任。陈运敏向一审法院起诉请求：1、确认陈运敏与蔡庄蕾签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：5XXX5）以及《二手房买卖合同补充协议》已解除；2、蔡庄蕾向陈运敏支付违约金224万元；3、蔡庄蕾承担陈运敏在本案支出的律师费3万元；4、侯震宇对蔡庄蕾的上述债务向陈运敏承担共同清偿责任；5、本案诉讼费用由蔡庄蕾、侯震宇共同承担。蔡庄蕾、侯震宇向一审法院反诉请求：1、确认陈运敏与蔡庄蕾、侯震宇签订的涉案合同以及《二手房买卖合同补充协议》已解除；2、陈运敏向蔡庄蕾、侯震宇返还定金30万元；3.本案诉讼费用由陈运敏承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于南山区XX居X栋XX房，建筑面积131.26平方米，用途为住宅，于2005年6月3日登记至陈运敏名下，份额为100%，房地产证号为：深房地字第××号。蔡庄蕾、侯震宇为夫妻关系。蔡庄蕾、侯震宇家庭名下有两套房产，分别是：XX山庄X栋X单元XX（不动产证号：5XX9）和XX广场（9号地块）X栋XX（预售阶段购得）。2016年9月28日，侯震宇作为蔡庄蕾（买方）的代理人与陈运敏（卖方）、第三人（居间方）签订涉案合同，约定：买方以1120万元向卖方购买涉案房屋，定金为80万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，在合同签订后五个工作日内再向卖方支付定金70万元，买卖双方同意将上述定金交由居间方托管；买卖双方协商一致约定买方以按揭付款的形式支付除定金之外的楼款，买方须于2016年11月23日前支付除定金之外的首期款256万元至双方指定的监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺为准；在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的银行监管账号或取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；买卖双方均清楚该房产以现状出售，该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后十五个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；双方同意从定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他内容；合同落款处有陈运敏与蔡庄蕾、侯震宇的签名。同日，陈运敏、蔡庄蕾与第三人签订《资金托管协议》，约定将涉案合同约定的定金托管于第三人处。2016年9月28日和2016年10月2日，侯震宇分别出具《代交款确认书》，确认代蔡庄蕾缴纳购买涉案房屋的定金10万元、5万元和6万元，合计21万元。陈运敏、蔡庄蕾、侯震宇均确认蔡庄蕾已于2016年9月28日和2016年10月2日共为涉案房屋支付了定金30万元至指定托管账户。庭审中，陈运敏、蔡庄蕾、侯震宇对第三人关于“2016年11月24日，第三人向陈运敏支付定金30万元，目前已无任何款项监管于第三人处”的陈述均无异议。2016年10月7日，陈运敏（卖方）、蔡庄蕾（买方）与第三人（居间方）签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：买方需于2016年10月2日前支付30万元定金，剩余部分定金50万元卖方同意再给买方两周资金周转的时间（即2016年10月24日之前），但需在卖方赎楼前支付到第三人公司的账号，否则，卖方有权视为买方违约。2016年11月14日，陈运敏向蔡庄蕾、侯震宇发出《解除合同通知书》，称由于蔡庄蕾、侯震宇于2016年10月24日前未履行补交定金的合同义务，经多次催促仍拒不履行并已逾期达十五个工作日，主张自通知送达时涉案合同自行解除。为证明陈运敏家庭有意在香港置业且由于蔡庄蕾、侯震宇违约导致其在香港置业成本提高，陈运敏提交了其妻子身份证明及在香港的看房记录、2016年11月5日香港政府出台提高置业印花税政策的报道等证据。深圳市不动产登记中心于2016年10月9日发布《住房限购政策相关补充规定》，规定：在2016年10月4日（含当天）之前未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含当日）之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含当日）提供相关证明材料，申请房地产登记或预售合同备案的，可按照原限购政策执行。其中，“相关证明材料”是指买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人为卖方）。卖方通过中介机构收取部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。为证明涉案合同在深圳市2016年10月4日限购新政出台之后仍可继续履行，陈运敏提交了蔡庄蕾、侯震宇2016年10月2日的POS机定金刷卡凭证予以证明。为证明其已将涉案房屋进行再次销售，销售价格为1030万元，低于涉案合同的成交价90万元的事实，陈运敏提交了其与案外人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》及居间方出具的定金托管收据等证据。蔡庄蕾、侯震宇主张陈运敏及第三人对蔡庄蕾签订涉案合同时家庭拥有两套房产且需出售其中一套方可购买涉案房屋这一事实是知晓的，侯震宇在出卖其名下的案外房产后是具备履行涉案合同的能力的，但由于新政出台，原拟购买案外房产的案外人庄某丧失购房能力而导致蔡庄蕾、侯震宇无法继续履行涉案合同。为证明上述事实，蔡庄蕾、侯震宇提交了与第三人工作人员侯鹏程的微信聊天记录、侯震宇股票账户明细、案外房产房地产权证及买卖合同，庄某出具的《说明》等证据予以证明。依照蔡庄蕾、侯震宇申请，一审法院依法传唤证人吴某出庭作证。吴某称，其系建设银行员工，侯震宇曾就XX山庄X栋XX房买卖在建设银行办理按揭贷款手续，侯震宇曾向其咨询过相应的按揭政策，其为买家庄某进行了征信查询，结果为庄某并无住房按揭贷款记录。2016年10月11日，其致电侯震宇询问何时来办理按揭手续时，侯震宇明确表示由于首付成数提高，庄某不再购买上述房屋。2016年10月4日深圳房屋限购新政出台后，深圳市银行业内统一规定贷款人如在2016年10月4日前能提供相应的房屋买卖合同，不需要提供网签合同，如能同时提供支付定金或其他交易凭证，则银行贷款可以按照之前的政策来办理，即使名下有一套房产，如果没有贷款记录的，首期款只需要支付三成，如果有贷款记录的，则首期款需要支付四成，此政策延续到2016年12月31日。一审法院认为，陈运敏与蔡庄蕾于2016年9月28日签订的涉案合同以及于2016年10月7日签订的《二手房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。蔡庄蕾、侯震宇以签约时已将家庭名下拥有两套房产，购买涉案房屋需以房换房这一事实告知陈运敏为抗辩，主张其系因房产限购新政的出台而无法继续履行合同。根据深圳市不动产登记中心于2016年10月9日公布的《住房限购政策相关补充规定》，结合相关证人证言，在2016年10月4日（含当日）之前已为购房支付相关费用且于2016年12月31日提供相关证明材料的，申请房地产登记或预售合同备案可按原限购政策执行，银行贷款亦可以按之前政策办理。蔡庄蕾已于2016年9月28日签约当天及2016年10月2日以刷卡的方式向陈运敏支付了购房定金30万元，故涉案合同在2016年12月31日前履行仍能适用原限购及信贷政策。因此，蔡庄蕾、侯震宇称其因房产限购政策调整而无法继续履行合同的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采纳。蔡庄蕾据此拒绝支付剩余定金并主张解除合同，应视为其以实际行为表明不继续履行合同，蔡庄蕾的行为已构成根本违约，陈运敏据此主张解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。蔡庄蕾、侯震宇要求陈运敏返还定金的反诉请求，一审法院不予支持。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，陈运敏的《解除合同通知书》于2016年11月16日送达蔡庄蕾，故涉案合同及《二手房买卖合同补充协议》于2016年11月16日解除。合同解除后，陈运敏要求蔡庄蕾支付违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定，一审法院予以支持。蔡庄蕾、侯震宇主张解除合同并要求陈运敏返还定金的反诉请求，可视为蔡庄蕾、侯震宇已提出调低违约金标准的抗辩，考虑到我市有关限购政策调整导致蔡庄蕾向案外人庄某出售其名下房屋的合同无法继续履行，间接影响到蔡庄蕾履行涉案合同，然而蔡庄蕾的违约行为确给陈运敏造成实际损失，故一审法院以蔡庄蕾违约行为对陈运敏造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定蔡庄蕾应向陈运敏支付违约金168万元。扣除已向陈运敏支付的定金30万元后，蔡庄蕾仍须向陈运敏支付违约金138万元。陈运敏要求蔡庄蕾支付本案律师费的诉讼请求，无合同依据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理；但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。侯震宇系蔡庄蕾的丈夫，其参与了涉案合同签订、定金给付等交易环节，蔡庄蕾、侯震宇没有提交证据证明蔡庄蕾购置涉案房屋的行为系个人行为或者存在《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的例外情形，蔡庄蕾上述债务发生在婚姻关系存续期间，应当按夫妻共同债务处理。侯震宇应对上述债务承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陈运敏与蔡庄蕾于2016年9月28日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及2016年10月7日签订的《二手房买卖合同补充协议》于2016年11月16日解除；二、蔡庄蕾、侯震宇应在本判决生效之日起十日内向陈运敏支付违约金138万元（已扣除蔡庄蕾已支付的定金30万元）；三、驳回陈运敏其他的诉讼请求；四、驳回蔡庄蕾、侯震宇其他的诉讼请求。一审本诉案件受理费12480元、保全费5000元，合计17480元，陈运敏已预交，由陈运敏负担4543元，蔡庄蕾、侯震宇负担12937元。一审反诉案件受理费2900元，蔡庄蕾、侯震宇已预交，由蔡庄蕾、侯震宇负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人陈运敏与上诉人蔡庄蕾签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》和《二手房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于限购政策调整的影响问题。首先，新政对于上诉人蔡庄蕾本人而言购买房屋套数的限制没有变化，即均只能购买两套，因此新政关于购房资格的规定不影响上诉人蔡庄蕾签订涉案合同的目的实现。其次，对于首付款比例，被上诉人陈运敏已经举证证明不受新政的影响，上诉人蔡庄蕾没有提出有效的反证予以反驳，根据民事证据规则，上诉人蔡庄蕾主张自身首期款比例从30%调整到70%，不予采信。第三，对于新政影响案外人购买上诉人蔡庄蕾房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，新政对案外人的影响不能抗辩上诉人蔡庄蕾应承担的违约责任。综上，上诉人蔡庄蕾、侯震宇主张因房产限购政策调整而无法继续履行合同，理由不能成立，一审法院不予采纳，处理正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行，上诉人蔡庄蕾拒绝支付剩余定金并主张解除合同，构成根本违约，应向被上诉人陈运敏承担违约责任，一审法院以上诉人蔡庄蕾违约行为对被上诉人陈运敏造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定上诉人蔡庄蕾向被上诉人陈运敏支付违约金168万元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人蔡庄蕾、侯震宇的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17220元，由上诉人蔡庄蕾、侯震宇负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十一月一日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。