广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第274号
上诉人（一审被告）：陈文业，居民。
被上诉人（一审原告）：玉林市祥苑物业管理有限责任公司。住所地玉林市玉州区路***号大世界商住大厦*栋*楼。
法定代表人：林卫明，经理。
委托代理人：周开瑜，广西三益律师事务所律师。
上诉人陈文业因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日立案受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员邱汉荣、代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于同年9月1日公开开庭进行了审理。书记员陈婷婷担任法庭记录。上诉人陈文业，被上诉人玉林市祥苑物业管理有限责任公司（以下简称祥苑公司）的委托代理人周开瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：陈文业系玉林市凤凰苑住宅小区8幢2单元1D房的业主。2006年3月10日，祥苑公司（乙方）与陈文业（甲方）签订《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》，合同书的主要内容为：“第一章总则二、甲方住宅位置及基本情况：玉林市城站路29号凤凰苑住宅小区8幢2单元1D房，住宅建筑面积116.08平方米，车库18.55平方米，杂物房（空格）平方米。三、物业管理服务项目：1、治安管理（详见第二章第二条）；2、清洁卫生；3、绿化护理（指一般性护理，如淋水、剪枝、施肥、杀虫；不含改造、更新和完善其设施等）；4、车辆管理（不含车辆保管）；5、房屋、构筑物的维修、维护，公共设施、设备的维修、维护，但费用由甲方承担；6、消防管理（指宣传防火知识、法律法规，参加灭火救灾）；7、房屋基本情况的管理（如建筑形式、产权情况、完成程度、使用情况等）；8、房屋装修管理；9、搞好小区的精神文明建设；10、其他有偿服务。四、物业管理服务费的收缴标准、范围和收取办法：1、住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.35元，甲方按以上收费标准向乙方交纳物业费（不包含房屋共同部分及小区业主共有物业维修费用，这些费用将按实际发生额按住户所占建筑面积予以分摊负担），在签订本合同时甲方须先预交三个月的物业管理费，以后每月的12-16日为下一个月物业管理费的交费时间。逾期不交的，乙方将按日加收甲方1%的滞纳金。2、甲方尚未入住、屋内不存放物品的物业管理费也按标准收取。3、甲方出租或出借房屋的，物业管理服务费仍由甲方负责缴交。4、物业管理费的收费日期从2006年4月1日起算。五、合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业管理公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延。第三章法律责任（一）甲方不按规定及时缴交物业管理服务费、维修基金及其他应交费用的，每逾期一日，按日加收1%的滞纳金，连续二个月不交上述费用的，乙方可向法院提起诉讼。”2006年3月10日，玉林市物价局、玉林市房产管理局作出玉市价（2006）44号文件《玉林市物价局、玉林市房产管理局关于凤凰苑住宅小区物业服务收费标准的批复》，该批复的主要内容为：“市祥苑物业管理有限责任公司：一、同意凤凰苑住宅小区物业服务收费基准价为按建筑面积0.38元／月·平方米，允许你公司在上述规定的收费基准价基础上上下浮动不超过15%，具体收费标准由你公司与业主根据规定收费基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。以上收费标准自2006年三月一日起执行，试行一年，试行期满后重新申报。”祥苑公司为玉林市凤凰苑住宅小区的业主（包含陈文业）提供了物业服务，2008年12月31日《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》约定的三年合同期届满后，祥苑公司未与业主重新签订物业服务合同，但继续为该小区的业主提供物业服务。目前玉林市凤凰苑住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会。
2014年9月24日，祥苑公司向一审法院提起诉讼，请求：判令陈文业支付自2008年1月截至2014年6月的物业管理费及滞纳金合计4566.8元（其中物业费3516.3元，滞纳金1050元）。
一审法院认为：物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主都是均等的，否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对物业企业的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，对于房屋存在质量问题，业主可另择途径向相关责任人主张权利。本案中，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，祥苑公司与陈文业签订的《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》是双方达成合意、具有法律约束力的合同。上述合同中约定：“合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业管理公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延。”2009年起，祥苑公司虽未与业主签订新的物业服务合同，但仍继续为凤凰苑住宅小区的业主提供物业管理服务，故双方之间形成事实物业服务合同关系。陈文业作为小区业主，自2006年起享受了物业服务内容，应当支付物业管理服务费给祥苑公司。关于陈文业应支付多少物业管理服务费的问题，《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》中载明“物业管理服务费的收缴标准、范围和收取办法：1、住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.35元”，祥苑公司主张“2006-2009年物业费按建筑面积的0.35元每平方”，符合上述合同约定，且不违反《玉林市物价局、玉林市房产管理局关于凤凰苑住宅小区物业服务收费标准的批复》内容，予以支持。祥苑公司主张“2010-2014年物业费按建筑面积的0.4元每平方”，对此陈文业等业主明确表示不知情，系祥苑公司单方面提价，不予认可。该院认为，祥苑公司庭审时自认未与陈文业等业主签订新的合同，协商变更物业管理服务费收取标准为0.4元／平方米／月，祥苑公司也未提供证据证明其在小区公告栏等显著位置张贴告知书或以其他方式通知业主变更物业管理服务费收取标准，故对于祥苑公司上述主张不予支持，2010年至2014年物业管理服务费的收费标准仍应当为0.35元／平方米／月。另外，祥苑公司在庭审中自认“按住宅面积收取物业费的。但车库及杂物房我们不收费。因为不超2米高的车库及杂物房我们物业公司不收取物业费的”。综上，该院确认本案物业管理服务费的计算标准为：住宅建筑面积（不含车库及杂物房面积）×0.35元／平方米／月。陈文业的住宅建筑面积为116.08平方米，按照上述标准计算，陈文业应当向祥苑公司支付2008年1月至2014年6月的物业管理服务费为3169元（116.08平方米×0.35元／平方米／月×78个月=3169元）。关于祥苑公司主张陈文业逾期未交纳物业管理服务费而产生滞纳金的问题，陈文业辩称祥苑公司违约在先，并提供了相片、灭火器、物业保修意见书、接受案件回执单予以证实，该院认为陈文业的证据相互印证，形成证据链，足以证实祥苑公司怠于履行部分合同义务的事实，陈文业逾期未交纳物业管理服务费是行使不安抗辩权的行为，故不适用《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》第三章第一款对陈文业进行追责。对于祥苑公司的上述主张依法不予支持。关于陈文业辩称“原告的起诉已经超过诉讼时效”的问题，该院认为因祥苑物业公司提供的物业服务系持续行为，且其现在仍在玉林市凤凰苑住宅小区提供物业服务，故对于其诉讼时效的要求不宜过苛，因此对于陈文业的上述答辩意见不予采信。综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条，《物业服务收费管理办法》第七条、第十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、陈文业向祥苑公司支付自2008年1月起至2014年6月的物业管理服务费3169元；二、驳回祥苑公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由祥苑公司负担10元，陈文业负担40元。
上诉人陈文业不服一审判决，上诉称：上诉人系凤凰小区业主，与被上诉人签订有《玉林市凤凰住宅小区前期物业服务合同书》，自从入住该小区，被上诉人对小区的服务不到位，不尽职尽责，车辆乱停乱放，转弯路口全部堵满，堵塞消防通道，存在严重安全隐患。同时，上诉人的住房楼板、卫生间自2006年8月份开始漏水，至今没有处理。按照合同约定，被上诉人违约在先，并多次协商未果，上诉人不按时缴纳物业管理费在情理之中。此外，上诉人在一审期间未提供任何证据，而一审法院却认定上诉人提供了五份证据，明显属于事实认定错误。为此，请求：撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2622号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人祥苑公司辩称：上诉人所在小区物业管理费只按每月每平方米0.35元收取，物业管理水平与物业费的价格是一致的。小区没有设计地下停车场和停车位，单靠小区内的停车场和空地，确实不能满足业主停车的需要，但不能归责于被上诉人一方。一审判决认定事实清楚，裁判正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人向本院提供照片10张，欲证明其居住房屋天花板爆裂、漏水，物业公司从未进行维修。被上诉人没有提供新的证据。被上诉人经质证认为，上诉人提供的证据是其单方拍摄的，不能证明属于上诉人的房屋照片，亦与本案事实无关，房屋存在质量问题应与开发商协商处理。本院经审核认为，上诉人提供的照片来源不明，且与本案讼争的物业服务关系无关，不能作为认定本案事实的依据。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
另查明：本案《玉林市凤凰住宅小区前期物业服务合同书》第二章第五条“物业的维修、装修、改建、扩建”条款中约定，甲方（陈文业）有义务承担物业的维修责任，实行谁使用谁受益谁维修的原则明确责任。公共设施的维护、维修由共同使用者、受益者负责，自用部分由自用人自己负责。2015年7月，祥苑公司终止了对凤凰苑住宅小区的物业管理服务。
本院认为：上诉人陈文业与被上诉人祥苑公司签订的《玉林市凤凰住宅小区前期物业服务合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效，双方当事人应全部履行合同约定的义务。在上述合同履行过程中，祥苑公司已按照约定为上诉人提供治安管理、清洁卫生、绿化服务等物业管理服务，上诉人作为业主，亦应依约支付相应的物业管理费给祥苑公司。经查，陈文业已付清2007年度以前的物业管理费，尚欠2008年1月至2014年6月期间的物业管理费3169元，对此一事实双方当事人均无异议，本院亦予确认。因此，一审判决上诉人支付物业管理费3169元给被上诉人，并无不当，应予维持。上诉人称被上诉人没有尽职尽责提供物业服务，但没有提供相应证据予以证实。上诉人又称被上诉人对其房屋存在的质量问题没有处理，属于违约在先，但经查，物业服务合同中明确约定“甲方（陈文业）有义务承担物业的维修责任，实行谁使用谁受益谁维修的原则明确责任，自用部分由自用人自己负责”，而上诉人所反映的房屋爆裂、漏水等质量问题，应由其与开发商协商解决，并不属于上述合同约定的物业管理服务的范畴。因此，上诉人主张其不应交纳物业管理费的理由不成立，本院均不予采纳。对于一审判决驳回祥苑公司要求陈文业支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的请求，因当事人在二审期间没有异议，本院不予审理。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体裁判恰当，应予以维持。上诉人陈文业的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元（上诉人上诉人已预交），由上诉人陈文业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 涛
审 判 员 邱汉荣
代理审判员 邹丽娟
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陈婷婷