福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初10199号 原告：厦门市路桥五缘湾运营有限公司，住所福建省厦门市湖里区五缘湾运营中心1号楼10层C单元。 法定代表人：王立其，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：洪艺薇，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司，住所福建省厦门市湖里区五缘湾商业街二期A区A6幢第一层。 法定代表人：陈凯旋，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王玉杰，福建志远律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐宇东，福建志远律师事务所执业律师。 被告：大中华国际博物院有限公司，住所UNITD11/FSEABRIGHTPLAZA9-23SHELLSTFORTRESSHILLHK. 法定代表人：陈翰笙，公司总经理。 委托诉讼代理人：王玉杰，福建志远律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐宇东，福建志远律师事务所执业律师。 原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称“路桥公司”）与被告福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司（以下简称“九朝公司”）、大中华国际博物院有限公司（以下简称“大中华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路桥公司的委托诉讼代理人洪艺薇，被告九朝公司、大中华公司的共同委托诉讼代理人王玉杰、徐宇东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路桥公司向本院提出诉讼请求：1.九朝公司立即向路桥公司支付2016年3月1日至2017年12月3日期间拖欠的租金1028519.19元，并支付逾期付款违约金（按日3‰自各期拖欠之日起计至实际付款之日止的暂计至2017年12月1日为1101219元）；2.九朝公司立即向路桥公司支付自2016年3月1日起拖欠的物业综合管理服务费（暂计至2017年11月30日为583116.24元），并支付逾期付款违约金（按日3‰自各期拖欠之日起计至实际付款之日止，暂计至2017年12月1日为545214元）；3.九朝公司立即向路桥公司支付100000元违约金；4.九朝公司立即向路桥公司返还位于厦门市湖里区建筑房屋；5.九朝公司立即按每日3362元（4478.62㎡×11.26元／㎡／月÷30×2）的标准向路桥公司支付自2017年12月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2018年1月24日为117670元）；6.九朝公司承担本案全部诉讼费用、保全费用、公告费；7.大中华公司为九朝公司在上述债务对路桥公司的债务承担连带责任。事实与理由：2010年9月21日，路桥公司将位于厦门市湖里区建筑出租予大中华公司，并与大中华公司签订编号为“厦路运合2010163号”的《房屋租赁合同》。合同约定，Ａ.租赁期限自2010年9月1日起至2030年8月31日；Ｂ.房屋面积为4478.62平方米；Ｃ.租金自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元／㎡／月，自2014年9月1日起至合同期满，每一合同年度均按上一年租金标准递增3%；Ｄ.租金按季度预缴，路桥公司在每季度第一个月的五日前收取当季度全额租金；Ｅ.路桥公司按6.2元／平方／月的标准收取物业综合管理服务费，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准；Ｆ.逾期支付租金超过10个日历天或逾期支付除租金之外其他费用达30个日历天的，路桥公司有权解除合同；Ｇ.合同终止或解除的，应在15个日历天内迁出房屋，未按合同约定返还房屋的，应按合同最后当期日租金标准的两倍支付路桥公司占有使用费；Ｈ．非违约方要求解除合同的，违约方应按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金；Ｉ．每逾期缴交费用一日，应按逾期总金额的千分之三向路桥公司支付逾期付款违约金。合同履行过程中，九朝公司及大中华公司与路桥公司于2010年11月23日签订编号为“厦路运合2010218号”的《补充协议书》。协议约定，合同中的承租人由大中华公司变更为九朝公司，大中华公司在合同项下的权利和义务由九朝公司享有和承担，大中华公司为九朝公司在合同项下的债务承担相应连带责任。上述租赁合同和补充协议签订后，路桥公司依约履行了义务，但九朝公司违反约定，分别自2016年1月5日、2016年3月15日起，拖欠路桥公司租金、物业综合管理服务费。路桥公司多次向九朝公司发出收费通知单及催款通知函，并于2017年3月27日委托律师发送律师函，要求在收到律师函后立即付清拖欠的费用，但九朝公司收到律师函后仍未支付。2017年12月1日，因九朝公司拖欠路桥公司租金金额巨大，路桥公司向九朝公司发出《解除合同通知函》，该通知于2017年12月4日送达九朝公司。然，至起诉之日九朝公司亦未支付所拖欠之款项。根据合同法第九十一条、第九十四条、第九十六条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人另一方可以解除合同，合同自通知到达对方时解除，合同的权利义务终止。根据租赁合同第四条第3款第2、3项的约定，合同解除后，九朝公司应在15个日历日内迁出房屋，逾期交还房屋的，每逾期一天，应按相当于租赁合同最后当期日租金的两倍支付使用费。为维护路桥公司合法权益，路桥公司诉至人民法院，望依法判如所请。 九朝公司、大中华公司辩称，（一）九朝公司有诸多合法合理暂缓支付租金及物业综合管理服务费的抗辩权，路桥公司解除《房屋租赁合同》没有依据。1、路桥公司未能履行出租方的义务已违约在先。（1）路桥公司承诺将含案涉租赁物在内的房屋和周围园区打造成文化展览苑，这一承诺系九朝公司作出缔约决定的前提和基础。但在交付租赁物时根本就不具备运作文化产业的基本条件，如：①综合环境不佳，道路交通、停车场、公厕、绿化景观等基础设施配置不到位，九朝公司入住后便面临地铁施工，周围灰尘肆虐，根本就不具备运营的基础环境；②案涉租赁物不具备经营文化产业的基础条件：租赁物主体建筑结构设计不合理，未配备相应的防水设施、消防设施、路标指引标识、安全监控设施等，还长期存在白蚁侵害、“室外下大雨室内下小雨”等恶劣的客观经营条件，造成九朝公司经年的巨大建设投入、修缮费用，给九朝公司的经营和形象造成重大影响及损失。（2）租赁物在租赁期间，因2016年莫兰蒂台风灾害等非九朝公司原因出现了重大租赁物主体损害，以及租赁物主体结构质量存在问题，例如不具备相应的防水设施，但路桥公司并未依据合同法第二百二十条之规定，以及租赁合同第四条第2点第八款之约定履行相应的修缮义务，直接造成九朝公司付出巨额的修缮费用。（3）租赁期间，在2017年金砖会议前，经路桥公司指定的外立面装修工程施工中，因施工不善造成A9栋雨水管道堵塞，致大雨时发生重大漏水事件，导致九朝公司馆藏价值200万元的二十七米书画巨作《百虎图》等物品受损，造成巨大损失。（4）路桥公司未能提供相应的安保服务，九朝公司也只能自行配备监控等安防设施，为此九朝公司多投入不少费用，按约定应由路桥公司承担。（5）众所周知，厦门是白蚁多发地，租赁物极容易遭受白蚁的侵害，且路桥公司作为租赁物的出租方，并未采取相应的防治白蚁措施，且在白蚁侵害租赁物后亦未及时采取修缮措施，九朝公司只能自行投入资金对租赁物进行白蚁防范和修缮。根据合同法的规定，路桥公司作为出租方已违约在先，未能提供“适租”租赁物，故九朝公司有权行使先履行抗辩权，暂缓支付相应的租金，且无需支付任何违约金。2、路桥公司未能履行物业管理方的义务。（1）根据2014年12月30日湖里区五缘湾片区（文化苑）工作协调小组会议纪要精神，路桥公司应当解决道路组织混乱、标识不清、商业配套不齐全等事宜，但至今仍未能解决，导致九朝公司无法正常运营。（2）根据《厦门市物业管理若干规定实施细则》第二十六条之规定，以及房屋租赁合同第四条第4点之约定，路桥公司应当对含租赁物内的文展苑区域履行物业管理义务，但事实上路桥公司并未善尽管理义务，例如对公共部位、公用设施等未能进行妥善的维护，对停车场管理极度混乱等等。（3）根据《厦门市物业管理若干规定实施细则》第二十五条之规定，路桥公司在物业管理期间，从未公开过物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴纳标准、人员名单及监督电话等重要信息，更未在显著位置设置标牌长期公示，明显违反了法定的相应义务。（4）含租赁物在内的文展苑区域在租赁期间遭到地铁二号线施工的严重困扰和不便，例如爆破、道路封堵、粉尘飞扬等情形，路桥公司作为物业方理应协助各商户排除障碍，并协助九朝公司向地铁建设、施工单位要求合理的经济补偿，但路桥公司并未给予任何协助，使得九朝公司未得到任何补偿。（5）路桥公司向九朝公司收取的水电费系按照商业标准收取，但租赁合同约定租赁物用途为文化用途，违背了合同约定。此外，路桥公司向九朝公司收取的水电费用也远远超出了九朝公司的实际用电量、用水量情况，存在极大的差距。因此，路桥公司作为物业管理方未能全面、恰当履行提供物业管理服务的义务，已违约在先，九朝公司有权行使抗辩权，拒绝支付相应的物业综合管理服务费。鉴于路桥公司存在上述种种不全面、不恰当履行法定义务和约定义务的情形，为此，九朝公司以及厦门市海峡两岸文化产业交流协会（以下简称“海峡文协”）多次向市委政府、信访局、湖里区委区政府、禾山街道办、路桥集团、路桥公司等众多部门反映，并一而再再而三地明确告知路桥公司，其违约情形得以消除之前将不予支付租金、物业管理费。但上述提及的绝大部分情形以及九朝公司及海峡文协在历次反映文件中所陈述的绝大部分问题，至今都未能得到解决。（二）路桥公司与九朝公司签订《房屋租赁合同》时路桥公司存在欺骗行为。九朝公司近期得知，路桥公司出租给九朝公司的房屋为临时建筑，且从路桥公司起诉时提供的证据9《协议书》可知厦门市政府给路桥公司的管理期限只至2019年2月4日，而路桥公司在明确知道该房屋为临时建筑的情况下居然还欺骗九朝公司与其签订长达20年的房屋租赁合同，导致九朝公司为此租赁关系投入大量的装修成本。现路桥公司又为了防止被厦门市政府追究超过管理期限出租的责任而以催讨租金为由逼迫九朝公司返还房屋。九朝公司认为如路桥公司要求返还房屋，那么九朝公司付出的巨额装修费应由路桥公司承担。（三）九朝公司未构成违约，无需支付违约金。1、如上所述，九朝公司缓交租金及物业综合管理费有正当的理由，不存在违约，故路桥公司以拖欠为由主张租金及物业综合管理费每日千分之三的逾期付款违约金没有依据。2、退一步讲，即使九朝公司真构成违约，那么每日千分之三的逾期付款违约金也显然过高，根据《合同法》的相关规定，应当予以调低，应以中国人民银行同期同类存贷款利率来计算逾期付款的违约金。3、路桥公司主张逾期付款的违约金的同时又要求九朝公司支付十万元的违约金显然属于重复计算，此项诉求既不合法也不合理。4、路桥公司诉求要求九朝公司以双倍租金的标准支付占用费也属于重复计算违约责任，即使不重复也属于违约金太高，应予调低。5、双方就算真的需要结算，那么九朝公司此前缴纳的10万元履约保证金也应当相应的抵扣。综上，九朝公司有正当的理由暂缓支付租金及物业综合管理服务费，九朝公司并不构成违约，路桥公司无权要求九朝公司支付违约金，无权要求解除合同，请求贵院依法驳回路桥公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2010年9月21日，路桥公司与大中华公司签订一份编号为厦路运合（2010163）号的《房屋租赁合同》，约定路桥公司将位于福建省厦门市湖里区建筑出租给大中华公司，房屋面积为4478.62平方米（第一条第1点）；路桥公司对该物业拥有合同约定的相应的处分权，大中华公司已对该物业进行实地考察，对其综合环境现状进行充分了解，并全面了解项目文化展览业定位，且自愿按照项目定位要求承租该物业（第一条第2点）；租赁期20年自2010年9月1日起至2030年8月31日，免租期3年自2010年9月1日起至2013年8月31日，若大中华公司在免租期内社会效益较好，且对五缘文化展览业发展及片区人气提升起到较大带动作用，免租期结束后经厦门市文化局审查同意及五缘文化展览区管委会审核批准，免租期可再予以延长2年（第二条）；租金按建筑面积自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元／㎡／月，自2014年9月1日起至合同期满每一合同年度均按上一年租金标准递增3%，租金按季度一缴即在每季度第一个月的五日前收取当季度全额租金，首期租金收取为租金起计当季度剩余天数租金及下一季度全额租金（第三条第1点）；大中华公司在合同签订5日内按租赁5000平方米以内10万元标准以现金或银行履约保函形式向路桥公司支付履约保证金，合同期满后若物业无缺损且大中华公司无违约，路桥公司在7个工作日内无息退还履约保证金，若因大中华公司原因造成的缺损或有违约情形，路桥公司有权将大中华公司所承担的修缮费用、违约金、赔偿金和欠缴的租金及其相关费用等自履约保证金中扣除（第三条第2点第1和2项）；大中华公司自2010年10月1日起按6.2元／平方／月的标准支付物业综合管理服务费，用水电费及其公摊费用依据当期实际发生量和政府规定单价进行交纳，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准（第三条第3点）；物业主体部分如非属大中华原因引起的损坏的修缮由路桥公司负责，或经路桥公司书面确认相关事宜后，可由大中华公司自行修复或委托他人修复，相关费用由路桥公司承担（第四条第2点第8项）；合同终止或解除的，大中华公司应向路桥公司交还该物业（第四条第3点第1项）；合同终止或解除后，大中华公司交清所有费用并经路桥公司验收后，凭路桥公司放行手续在15个日历日内迁出该物业，大中华公司迁出期间所发生的物业综合管理服务费、自用水电费及其公摊费用，大中华公司在实际搬迁完毕之日立即向路桥公司交清（第四条第3点第2项）；大中华公司逾期交还物业的，每逾期一天应向路桥公司支付相当于原租赁合同最后当期日租金两倍的使用费（第四条第3点第3项）；合同期满或终止或解除的，大中华公司交还物业时，大中华公司的一切装修费用，路桥公司无需给与任何补偿（第四条第3点第4项）；大中华公司有下列情况之一的，路桥公司有权解除合同……（2）逾期支付租金超过15天或逾期支付合同所约定的除租金之外的其他费用达30天以上的……路桥公司行使合同解除权的，解除合同通知书自路桥公司按大中华公司确认的地址（即签章落款中的地址）寄出之日其5个日历日后即视为合同解除（第六条第2点）；符合合同第六条第1、2、3条的约定，非违约方有权解除合同并要求违约方按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失，若大中华公司违反合同条款中第六条第1、2点的约定，在收到路桥公司的房屋收回书面通知后，路桥公司有权停止对大中华公司的水电供应，大中华公司应在15个日历日内撤离经营场所，路桥公司有权对房屋另行招租（第七条第1点）；大中华公司如逾期交纳合同所约定的所有费用的，除应足额补交相应费用外，每逾期一日应按其逾期总金额的3‰交纳滞纳金（第七条第2点）；以上违约金（即第七条第1-3点）路桥公司有权无需经大中华公司同意而直接从履约保证金中扣除，履约保证金不足以弥补经济损失的，大中华公司还应赔偿经济损失（第七条第4点）；双方对合同有争议的，任何一方有权依法向物业所在地人民法院起诉（第八条第2点）；双方可以按照合同规定原则签订补充合同，补充合同与本合同具有同等效力（第八条第3点）。《房屋租赁合同》还对房屋交付、改造修缮、物业管理内容、双方权利义务、合同终止与解除等其他内容进行了约定。合同签订后，路桥公司和大中华公司开始依约履行合同。其中，九朝公司辩称的房屋租赁合同第四条第4点即为物业管理内容的约定。 （二）九朝公司原名称厦门九朝汇宝文化传播有限公司，于2012年7月3日变更为厦门九朝汇宝文化传播集团有限公司，于2014年2月13日变更为现名称。2010年11月23日，路桥公司与九朝公司、大中华公司签订一份编号为厦路运合（2010218）号的《补充协议书》。各方在补充协议中确认大中华公司在签订上述《房屋租赁合同》时尚未在大陆注册成立经营实体，故以大中华公司名义与路桥公司签订合同，现大中华公司已在讼争房屋注册成立九朝公司，为了三方日后工作往来和实务操作，约定《房屋租赁合同》中的承租人由大中华公司变更为九朝公司，《房屋租赁合同》所有条款及大中华公司原所享有的权利和应承担责任自补充协议生效之日起，均整体转由九朝公司继续履行，同时大中华公司应督促、确保九朝公司完全履行合同约定的所有义务，并承担相应的连带责任。2011年2月28日，九朝公司以提交银行履约保函方式向路桥公司提供履约保证金。此后，九朝公司因两次名称变更于2013年2月17日、2014年10月30日分别签订编号为厦路运合（2013015）号的《补充协议书》、编号为厦路运合（2014142）号的《补充协议书》，重新确认九朝公司继续履行《房屋租赁合同》项下权利义务。 （三）上述《房屋租赁合同》和《补充协议书》签订后，九朝公司自2016年3月1日起的租金和物业综合管理服务费未如期支付。其中，路桥公司向九朝公司出具了2016年3月至2017年11月期间关于物业综合管理服务费的收费通知单，2016年3月的通知单于2016年3月7日通知并载明7日内付款，2016年4月通知单于2016年4月12日通知并载明7日内付款，2016年5月至2016年11月期间的通知单均载明当月25日前付款，上述通知单均还载明逾期按日3‰收取滞纳金。2016年10月26日，路桥公司向九朝公司邮寄一份关于立即支付拖欠费用的通知函，要求九朝公司收到通知函五个工作日内支付自2016年3月1日起拖欠的租金、物业综合管理服务费，否则其将采取措施直至收回欠款，并保留解除合同、收回房屋的权利，以及追索带来的经济损失。2017年3月28日，路桥公司委托律师向九朝公司邮寄一份律师函，要求九朝公司在2017年3月31日前支付自2016年3月1日起拖欠的租金、物业综合管理服务费，否则其将通过要求九朝公司支付违约金、停水停电、解除合同及提起诉讼等途径维权。2017年8月8日，路桥公司又向九朝公司邮寄一份关于立即支付拖欠费用的通知函，要求九朝公司收到通知函五个日历日内支付自2016年3月1日起拖欠的租金、物业综合管理服务费，否则其将通过停水、取消停车免费、解除合同等途径维权直至收回欠款及房屋，并保留追索滞纳金及追索带来的经济损失。2017年12月1日，路桥公司通过补充协议签订的地址向九朝公司邮寄一份《解除合同通知函》，基于九朝公司拖欠租金等费用，要求解除讼争《房屋租赁合同》，要求九朝公司于2017年12月15日前迁出讼争租赁房屋并支付尚欠全部费用。九朝公司于2017年12月4日签收该《解除合同通知函》。 （四）诉讼过程中，路桥公司还提供了一份厦门市土地开发总公司与厦门市路桥建设集团有限公司、厦门市五缘湾片区开发建设总指挥部、厦门市财政局于2009年6月4日签订的《协议书》，一份厦门市土地开发总公司于2012年5月30日出具给厦门路桥建设集团有限公司的《关于五缘湾特色商业街经营管理事项的复函》，和一份厦门路桥建设集团有限公司于2012你年5月30日出具给路桥公司的《关于五缘湾特色商业街（一、二期）经营管理授权的批复》，以此证明路桥公司对讼争租赁房屋享有经营管理权，有权对外出租，其诉讼主体适格。九朝公司对该组证据的真实性予以认可，但对路桥公司的证明内容不予认可。 （五）诉讼过程中，1、九朝公司提供一组2016年4月15日海峡文协出具给厦门市人民政府《关于妥善解决地铁2号线五缘湾南站和五缘湾站的施工问题的函》、2016年4月15日海峡文协出具给厦门市人民政府《关于五缘湾文化展览苑片区发展现状的函》、2016年5月11日海峡文协出具给路桥公司《关于五缘湾文化展览存在问题的意见函》、2016年8月3日海峡文协出具给路桥公司《关于再次要求对五缘湾文化展览存在问题进行整改暨减免费用的意见函》、2016年8月29日海峡文协出具给厦门市人民政府《关于妥善解决“五缘湾文化展览苑”运营障碍的反映材料》，以此证明海峡文协多次向路桥公司、厦门市人民政府反应因地铁2号线路修缮，路桥公司不作为的行为、管理混乱的行为等问题导致五缘湾文化展览出现了严重的经营发展问题；提供一份2016年8月3日海峡文协出具给厦门市委书记、市长《关于紧急要求恢复供电等事宜的联名反映函》，以此证明由于路桥公司擅自停水停电的行为严重影响数业主的正常经营，为此海峡文协向市委市政反映并要求整改路桥物业管理缺位等情况；提供一组2016年9月28日海峡文协出具给路桥公司《关于减免租金的申请书》，2016年12月30日海峡文协出具给路桥公司《关于尽快消除地铁施工造成的运营障碍暨合理经济补偿的申请书》，2017年3月30海峡文协出具给厦门市人民政府《关于妥善解决金砖外改造等施工造成会员单位停业损失的函》，以此证明由于地铁修建问题等问题造成案涉房屋所在的文化展览片区的运营障碍，海峡文协多次反应并要求减少租金或补偿损失，但是路桥公司未能协助海峡文协会员单位排除障碍的事实。路桥公司对上述证据的真实性、合法性均不予认可，称其未见过上述证据，也没有其他证据辅助证明已送达路桥公司或相关部门。2、九朝公司还提供一份关于遭受台风“莫兰蒂”的《台风损失情况汇报》，以此证明2016年9月15日，讼争房屋所在区域受台风莫兰蒂的影响，出现重大损害，但是路桥公司一直未进行修缮的事实。路桥公司以该证据没有原始载体供核对为由对该证据的真实性不予认可。3、九朝公司又提供一组2016年10月25日海峡文协出具给厦门市信访局《关于尽快督促路桥集团出面解决信访事项的反映材料》，2016年10月31日海峡文协出具给厦门市信访局《关于督促路桥集团嫌弃解决信访事项的反映材料》，2017年4月11日厦门市信访局出具的关于王丽等10人2017年4月5日来访的《信访事项受理告知单》，2017年5月25日厦门市地铁办《信访事项受理告知书》，2016年12月26日海峡文协出具给路桥公司《关于对信访事项给予书面答复的申请书》，海峡文协出具给路桥公司《关于对 本院认为，路桥公司与大中华公司签订的《房屋租赁合同》，与大中华公司、九朝公司签订的《补充协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。经与路桥公司补充协议，《房屋租赁合同》中大中华公司的权利义务依约由九朝公司承继。九朝公司作为《房屋租赁合同》的最终履行主体，其与路桥公司应按合同约定确实履行自身义务。（一）合同解除效力认定。九朝公司提供的以海峡文协名义出具给相关部门、人员和路桥公司的反映材料，因路桥公司对其真实性不予认可，而九朝公司未能提供足够的证据证明该组反映材料的真实来源，亦未提供证据佐证材料中所反映事项的真实性，故对以海峡文协名义出具的材料预证明路桥公司存在违反《房屋租赁合同》义务的事实，本院不予认定。而厦门市信访局出具的《信访事项受理告知单》和厦门市地铁办出具的《信访事项受理告知书》能证明相关部门受理的相关信访事项，不能证明路桥公司存在违反《房屋租赁合同》义务的事实。至于九朝公司提供的遭受台风“莫兰蒂”的《台风损失情况汇报》、水倒灌致使《白虎图》受损照片，因没有原始载体供核对，无法佐证其真实性，亦不足以证明路桥公司未能履行相应的管理义务。故，九朝公司和大中华公司辩称的其有诸多合法合理暂缓支付租金及物业综合管理服务费，依据不足，本院不予采纳。九朝公司自2016年3月未再向路桥公司支付租金和物业综合管理服务费，违约事实明显，其应承担相应的违约责任。九朝公司于2017年12月4日签收了路桥公司出具的《解除合同通知函》后，未在合理期限内提出异议，路桥公司的该解除行为合法有效，双方的房屋租赁合同关系自此解除。合同解除后，路桥公司有权要求九朝公司返还租赁房屋，支付未付租金、物业综合管理服务费并承担相应的违约责任。（二）租金认定。租赁合同约定房屋面积为4478.62平方米，租金按建筑面积自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元/㎡/月，自2014年9月1日起至合同期满每一合同年度均按上一年租金标准递增3%。故2015年9月至2016年8月每月租金应为4478.62*10*（1+3%）*（1+3%）=47513.68元，2016年9月至2017年8月每月租金应为47513.68*（1+3%）=48939.09元，2017年9月至2018年8月每月租金应为48939.09*（1+3%）=50407.26元。租赁合同还约定，租金按季度一缴即在每季度第一个月的五日前收取当季度全额租金，首期租金收取为租金起计当季度剩余天数租金及下一季度全额租金。故2016年3月1日至2017年12月3日期间的未付租金应按自然季度分别于当季度第一个月的5日前支付，即2016年3月的租金47513.68元应于2016年1月5日前支付，2016年4月至2016年6月的租金142541.04元应于2016年4月5日前支付，2016年7月至2016年9月的租金143966.45元应于2016年7月5日前支付，2016年10月至2016年12月的租金146817.27元应于2016年10月5日前支付，2017年1月至2017年3月的租金146817.27元应于2017年1月5日前支付，2017年4月至2017年6月的租金146817.27元应于2017年4月5日前支付，2017年7月至2017年9月的租金148285.44元应于2017年7月5日前支付，2017年10月至2017年12月3日的租金105692.64元[50407.26*（2+3/31）]应于2017年1月5日前支付，以上2016年3月1日至2017年12月3日期间的未付租金合计1028451.06元。九朝公司逾期付款，其依约应向路桥公司承担违约责任，即支付违约金。九朝公司抗辩违约金计算标准过高，本院依法调整按年利率24%计算。（三）物业综合管理服务费认定。租赁合同约定自2010年10月1日起按6.2元/平方/月的标准收取物业综合管理服务费，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准。而路桥公司2016年3月至2017年11月期间物业综合管理服务费出具的收费通知单，分别为2016年3月于2016年3月7日通知并载明7日内付款，2016年4月于2016年4月12日通知并载明7日内付款，2016年5月至2016年11月期间的通知单均载明当月25日前付款。故九朝公司应于2016年3月14日前支付2016年3月的物业综合管理服务费，于2016年4月19日前支付2016年4月的物业综合管理服务费，于2016年5月至2016年11月期间的每月25日前支付当月的物业综合管理服务费，每月的物业综合管理服务费为27767.44元。2016年3月至2017年11月的物业综合管理服务费合计为583116.24元。九朝公司逾期付款，其依约应向路桥公司承担违约责任，即支付违约金。九朝公司抗辩违约金计算标准过高，本院依法调整按年利率24%计算。而2016年12月份以后的综合物业管理服务费，应按月27767.44元计至九朝公司实际返还租赁房屋之日止。（四）房屋占用费认定。依据合同约定，九朝公司逾期交还物业的，每逾期一天应向路桥公司支付相当于原租赁合同最后当期日租金两倍的使用费。故九朝公司应按日3360.48元（50407.26/30*2）支付房屋占用费，并自路桥公司请求的2017年12月20日起计至腾退讼争租赁房屋之日止。（五）合同解除违约金的认定。案涉房屋租赁合同的解除，系因九朝公司未能依约如期支付房屋租金和物业综合管理服务费所致。依据约定，非违约方解除合同有权要求违约方按相当于履约保证金总金额的标准支付违约金。故路桥公司请求九朝公司支付合同解除的违约金100000元，本院予以支持。（六）担保责任认定。大中华公司自愿为九朝公司本案的债务提供连带责任保证，其应对九朝公司的上述债务负承担连带清偿责任。（七）其他事项认定。关于履约保证金，九朝公司以银行保函形式履行并未实际支付，故九朝公司请求予以抵扣，本院不予支持。上述违约金均为不同事项的违约责任的负担，不存在九朝公司、大中华公司辩称的重复计算问题。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司腾退福建省厦门市湖里区建筑房屋； 二、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付2016年3月1日至2017年12月3日的租金1028451.06元及其违约金（2016年3月租金47513.68元的违约金自2016年1月6日起算，2016年4月至2016年6月租金142541.04元的违约金自2016年4月6日起算，2016年7月至2016年9月租金143966.45元的违约金自2016年7月6日起算，2016年10月至2016年12月租金146817.27元的违约金自2016年10月6日起算，2017年1月至2017年3月租金146817.27元的违约金自2017年1月6日起算，2017年4月至2017年6月租金146817.27元的违约金自2017年4月6日起算，2017年7月至2017年9月租金148285.44元的违约金自2017年7月6日起算，2017年10月至2017年12月3日租金105692.64元的违约金自2017年1月6日起算，均按年利率24%计至实际付款之日止）； 三、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付2016年3月至2017年11月的物业综合管理服务费合计为583116.24元及其违约金（2016年3月物业综合管理服务费27767.44元的违约金自2016年3月15日起计，2016年4月物业综合管理服务费27767.44元的违约金自2016年4月20日起计，2016年5月至2016年11月期间每月物业综合管理服务费的违约金以27767.44元为基数自当月26日起计，均按年利率24%计至实际付款之日止）； 四、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付2017年12月至租赁房屋实际腾退之日止的物业综合管理服务费（每月按27767.44元计至实际腾退房屋之日止）； 五、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付合同解除的违约金100000元； 六、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付房屋占有使用费（按日3360.48元自2017年12月20日起计至腾退房屋之日止）； 七、大中华国际博物院有限公司对福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司的上述债务负连带清偿责任； 八、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34606元，由福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司负担（大中华国际博物院有限公司负连带缴交责任）。 如不服本判决，厦门市路桥五缘湾运营有限公司、福建省九朝汇宝文化传播集团有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，大中华国际博物院有限公司可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  吴永福 人民陪审员  颜立新 人民陪审员  左言雷 二〇一九年四月二十八日 代书 记员  纪华吉 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。