广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初12306号原告：中山市正和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区天鸿路14号天明花园C区天宝阁7、8、9、10、11卡商铺。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：陈从虎，广东悦盈律师事务所律师。被告：广州市物资拍卖行有限公司，住所地广东省广州市越秀区起义路175号三楼，组织机构代码19051543-4。法定代表人：李敏聪，董事长。委托诉讼代理人：陈继军，该司员工。委托诉讼代理人：邹宇翔，该司员工。被告：中山市金盈拍卖有限公司，住所地广东省中山市石岐区博爱三路20号二层B区1卡，统一社会信用代码914420007829845254。法定代表人：李少扬，总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。被告：中山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路26号之一，统一社会信用代码914420006633583105。法定代表人：马英文，董事长。委托诉讼代理人：薛磊，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海峰，广东法制盛邦律师事务所律师。原告中山市正和房地产开发有限公司（以下简称正和公司）诉被告广州市物资拍卖行有限公司（以下简称物资公司）、中山市金盈拍卖有限公司（以下简称金盈公司）、中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商行）建设用地使用权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正和公司的委托诉讼代理人陈从虎，被告物资公司的委托诉讼代理人陈继军、邹宇翔，被告金盈公司的委托诉讼代理人杨新华、钟燕飞及被告中山农商行的委托诉讼代理人薛磊、周海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正和公司诉称：2014年1月初，被告物资公司、被告金盈公司受被告中山农商行的委托发布了《联合拍卖公告》，公告未能说明拍卖物的瑕疵。原告正和公司基于对被告物资公司、被告金盈公司作为拍卖公司与被告中山农商行作为银行的公信力的认同，于2014年1月缴纳保证金20000000元。2014年1月24日上午10时，应被告中山农商行的委托，被告物资公司、被告金盈公司对位于中山市西区××市××道西侧房地产权益、中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层共15卡房地产、中山市西区瑞安花园瑞坤阁、瑞琪阁、瑞璟阁、瑞瑶阁、瑞瑜阁5处房地产的首层及夹层（以下合称房地产权益）进行了捆绑整体公开拍卖。原告正和公司参加了拍卖会并以131000000元竞买成功，与被告物资公司、被告金盈公司于2014年1月24日签订了《拍卖成交确认书》。2014年1月26日，原告正和公司分别向被告物资公司、被告金盈公司支付了佣金707500元，合共1415000元。2014年3月21日，原告正和公司向被告中山农商行支付了拍卖房地产款45500000元。2014年3月24日，原告正和公司与被告中山农商行签署了《房地产权益转让合同》。《房地产权益转让合同》将前述《拍卖成交确认书》列为合同附件。2014年4月25日，原告正和公司另向被告中山农商行支付了拍卖房地产余款65500000元，并于2014年5月21日向被告中山农商行支付了逾期付款违约金1606750元。原告正和公司依约完成了全部付款义务后，即开始办理转名手续。但涉及中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权及地上附着物部分无法办理过户更名手续。《拍卖成交确认书》附件确认拍卖标的物序号1中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权单价为71454545元。原告正和公司为此向中山市国土资源局相关职能部门反映问题，但该局以违法广东省人民政府79号令为由拒绝办理。后市政府为了解决该问题，召集了国土资源局、规划局及被告中山农商行等开会。会议确定：……因14095.5平方米土地使用权未在市土地公开交易机构进行，不符合《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府79号令）相关规定，无法办理过户手续。会议提出以下工作意见：建议中山农商行重新委托市土地公开交易机构对14095.5平方米土地实施公开交易……但被告中山农商行一直未重新委托市土地公开交易机构对14095.5平方米土地实施公开交易。2016年2月20日，原告正和公司向被告中山农商行发出《关于房地产权益登记过户事项的联系函》，要求被告中山农商行尽快处理前述房地产权益1过户事宜。被告中山农商行一直拖延未能解决。原告正和公司投入巨额资金并未得到相应土地使用权，致使长期规划项目无法实现，造成重大损失。经中山华远土地房地产估价咨询有限公司评估，诉争土地现市场总价值88804200元。原告正和公司预期可得利益损失高达17349655元。《房地产权益转让合同》及《拍卖成交确认书》中涉及中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权及地上附着物转让部分相关内容违反中华人民共和国合同法相关规定而无效。理由为：1.诉争土地使用权益转让损害了国家利益。《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济占主导地位的公司、企业土地使用权转让……”被告中山农商行的法人股东为中山兴中集团有限公司等72家企业法人，显然被告中山农商行属国有企业、集体企业和公有经济占主导地位的公司。被告中山农商行拍卖转让诉争土地使用权益，应先进行资产评估，后在土地交易机构公开进行交易。被告中山农商行未按规定委托市土地交易机构挂牌交易，私自委托拍卖直接减少了市政府的土地使用权交易服务费的财政收入，导致了国家利益和社会公共利益的损失。被告中山农商行违反的虽不是法律、行政法规，但因违反行政规章、条例等损害国家利益和社会公共利益，应属于合同法规定的无效情形。2.诉争土地使用权益的拍卖无效。被告物资公司、被告金盈公司、被告中山农商行明知诉争土地使用权益需委托市土地交易机构挂牌交易、由土地交易机构公开进行交易，但为收取拍卖费用，擅自进行拍卖。三被告的行为实属以合法形式掩盖非法目的，且恶意串通、损害国家、集体、第三人利益，也损害了社会公共利益。诉争土地使用权益的拍卖行为无效，被告中山农商行通过委托被告物资公司、被告金盈公司以拍卖的方式向原告正和公司转让诉争土地权益而订立的相关合同也是无效的。3.通过拍卖的方式向原告正和公司转让诉争土地权益而订立的相关合同内容所涉及的免责条款也是无效的。本案中，三被告并未采取合理的方式提请原告正和公司注意相关免责条款。4.原告正和公司参与竞拍、订立合同、投入巨资的目的至今未能实现。原告正和公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原告正和公司与被告物资公司、被告金盈公司签署的《拍卖成交确认书》中涉及的中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权益转让部分相关内容无效；2.确认原告正和公司基于拍卖合同关系而与被告中山农商行签署的《房地产权益转让合同》中涉及的中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权益转让部分相关内容无效；3.被告中山农商行向原告正和公司返还土地使用权转让费71454545元及支付利息损失（先以5954545元为本金，自2014年3月21日起计至2014年4月25日；再以71454545元为本金，自2014年4月26日起计至实际返还之日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计，暂以年息6.15%计至起诉之日为9402928.705元），暂合计为80857473.7元；4.被告中山农商行向原告正和公司赔偿拍卖佣金损失771818.1769元及佣金利息损失（以771818.1769元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年1月26日起计至实际返还之日止，暂以年息6.15%计至起诉之日为113010元），暂合计为884828.217元；5.被告中山农商行向原告正和公司返还违约金1606750元及支付利息损失（以1606750元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2014年5月21日起计至实际返还之日止，暂以年息6.15%计至起诉之日为206564.2元，暂合计为1813314.22元）；6.被告中山农商行向原告正和公司赔偿预期可得利益损失1000000元；7.三被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告正和公司补充事实和理由称：1.人民法院应依职权主动审查涉案部分合同是否有效、免责条款是否有效。2.2016年8月1日，原告正和公司向三被告发出了解除涉案土地使用权益转让合同通知书，被告物资公司、被告金盈公司签收，被告中山农商行拒收。原告正和公司将上述第1项、第2项诉讼请求分别变更为：1.解除原告正和公司与被告物资公司、被告金盈公司签署的《拍卖成交确认书》中涉及中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权益转让部分(房地产权益1)相关合同内容；2.解除原告正和公司基于拍卖合同关系而与被告中山农商行签署的《房地产权益转让合同》中涉及中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权益转让部分(房地产权益1)相关合同内容。后原告正和公司最终变更事实和理由为：2014年1月24日上午10时，受被告中山农商行的委托，被告物资公司、被告金盈公司对位于中山市西区××市××道西侧房地产权益、中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层共15卡房地产、中山市市西区瑞安花园瑞坤阁、瑞琪阁、瑞璟阁、瑞瑶阁、瑞瑜阁5处房地产的首层及夹层（以下合称房地产权益）进行了捆绑整体公开拍卖。原告正和公司参加了拍卖会并以131000000元竞买成功，与被告物资公司、被告金盈公司于2014年1月24日签订了《拍卖成交确认书》。2014年1月26日，原告正和公司分别向被告物资公司、被告金盈公司各自支付了佣金707500元，合共1415000元。2014年3月21日，原告正和公司向被告中山农商行支付了拍卖房地产款45500000元。2014年3月24日，原告正和公司与被告中山农商行签署了《房地产权益转让合同》。《房地产权益转让合同》将前述《拍卖成交确认书》列为合同附件。2014年4月25日，原告正和公司再向被告中山农商行支付了拍卖房地产余款65500000元，并于2014年5月21日向被告中山农商行支付了逾期付款违约金1606750元。原告正和公司依约完成了全部付款义务后，即开始办理转名手续。但涉及中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权及地上附着物部分无法办理过户更名手续。原告正和公司为此向中山市国土资源局相关职能部门反映问题，但该局以违反广东省人民政府79号令为由拒绝办理。后市政府为了解决该问题，召集了国土资源局、规划局及被告中山农商行等开会。会议确定：……因14095.5平方米土地使用权未在市土地公开交易机构进行，不符合《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府79号令）相关规定，无法办理过户手续。会议提出以下工作意见：一是建议中山农商行重新委托市土地公开交易机构对14095.5平方米土地实施公开交易。二是请市国土资源局、城乡规划局等部门予以支持配合。但被告中山农商行一直未重新委托市土地公开交易机构对14095.5平方米土地实施公开交易。2016年2月20日，原告正和公司向被告中山农商行发出《关于房地产权益登记过户事项的联系函》，要求被告中山农商行尽快处理前述房地产权益1的过户事宜。因被告中山农商行未能履行过户事宜，原告正和公司于2016年6月提起诉讼。后经多方沟通、咨询，原告正和公司方了解到被告中山农商行名下的土地使用权属国有性质，需由政府指定的土地交易机构公开转让才能转名过户，私下和解违反相关政策。原告正和公司与被告中山农商行签订的合同、协议没有违反法律、行政法规，属有效合同，原告正和公司付清了全部款项，土地物权实质上属于原告正和公司，只是因广东省人民政府的政策因素无法完成物权登记程序。诉争土地使用权只有经广东省市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续才能完成物权登记程序。另，土地使用权公开转让，原告正和公司未必能竞买成功，鉴于合同有效且原告正和公司已于2014年向被告中山农商行付清转让对价，该土地上的物权实质上已属于原告正和公司，却由于土地交易政策障碍无法实现物权登记的程序，如土地竞买不成会造成原告正和公司的损失，所以原告正和公司请求判令被告中山农商行经公开转让交易所产生的合同权益全部归原告正和公司，作为对原告正和公司赔偿的损失。同时，原告正和公司自愿承担转让所产生的一切卖方税费。原告正和公司最终变更其诉讼请求为：1.被告中山农商行于本判决生效之日起三个月内协助原告正和公司办理中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权益转让部分（房地产权益1）使用权经过广东省市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续；2.经上述公开转让交易手续后所产生的合同权益归原告正和公司所有。原告正和公司为支持其诉讼请求，在法定举证期限内提交的证据有：1.三被告的企业机读档案登记资料；2.联合拍卖公告；3.拍卖成交确认书及附件、联合拍卖成交凭证；4.房地产权益转让合同；5.入账通知书；6.佣金付款通知书、入账通知书；7.电子结账凭证若干；8.收据、专用回单、计算数式；9.市长办公会议纪要；10.联系函。被告物资公司辩称：1.在整个联合拍卖过程中，被告物资公司与被告金盈公司均严格按照《中华人民共和国拍卖法》的相关规定进行操作，没有出现违规、违法操作。被告物资公司、被告金盈公司与原告正和公司签署的《拍卖成交确认书》有效。2.为竞买人办理登记手续时，被告物资公司与被告金盈公司按照委托合同的相关内容对本次拍卖的标的物存在的瑕疵、风险等毫无保留充分向前来办理竞买登记手续的竞买人披露，所有竞买人已在《联合拍卖会资料》、《拍卖规则》、《标的告知书》等资料上签名、盖章予以确认，无异议。同时，在拍卖会当天进入竞价阶段前，由拍卖师现场宣读《联合拍卖会资料》的详细内容。被告物资公司认为，原告正和公司应按《拍卖成交确认书》约定的内容履行买受人的义务。被告物资公司为支持其辩解，在法定举证期限内提交的证据有：1.联合拍卖会资料（包括标的告知书、拍卖规则）；2.竞买人承诺书；3.拍卖成交确认书及附件。被告金盈公司辩称：1.被告金盈公司与被告物资公司具有合法拍卖的资质，双方联合拍卖的全部过程均符合拍卖法的相关规定。被告金盈公司已按拍卖法的规定及《委托拍卖合同》的约定切实履行了拍卖义务，被告金盈公司的拍卖行为是真实、合法、有效的。2.被告金盈公司受托依法对涉案标的进行整体捆绑拍卖，涉案拍卖的标的均是房地产权益，本案诉争拍卖标的和瑞安花园的房地产是一个整体建设项目，是地上建筑物及土地使用权一同公开拍卖，不存在单独拍卖诉争标的的土地使用权。原告正和公司因竞买投资所承受的过户风险不属于被告金盈公司拍卖的义务范围，不存在被告金盈公司需要承担法律责任的事实依据和法律依据。3.被告金盈公司已充分告知原告正和公司有关涉案拍卖标的所有风险及瑕疵，并且已按照规定程序进行公告、展示、备案和拍卖，被告金盈公司不存在故意隐瞒和欺骗原告正和公司的情况。原告正和公司与被告金盈公司、被告物资公司签署的《拍卖成交确认书》合法有效，被告金盈公司对诉争房地产权益的瑕疵和风险的披露和说明不承担任何责任。被告金盈公司为支持其辩解，在法定举证期限内提交的证据有：1.委托拍卖合同；2.拍卖合同前备案登记表、拍卖会信息备案登记表、拍卖活动后备案登记表及回执；3.联合拍卖公告、标的简介书、拍卖标的报建批复及产权资料；4.竞买人登记表、竞买人承诺书、联合拍卖资料（拍卖规则、标的告知书）；5.拍卖成交确认书及附件、拍卖成交报告、联合拍卖会笔录、联合拍卖成交凭证；6.现场拍卖会光盘。被告中山农商行辩称：一、根据法院的认定，本案的案由为拍卖合同纠纷。原告正和公司变更后的诉讼请求基础法律关系为房地产与土地使用权转让纠纷，完全与拍卖法律关系相脱离，本质上系规避立案审查的行为。原告正和公司应在拍卖合同法律关系范围内变更诉讼请求，法院也应当告知其再次变更，否则应依法驳回其诉讼请求。二、原告正和公司与被告中山农商行就诉争房地产权益签订的《房地产权益转让合同》合法有效，对双方均具有约束力。被告中山农商行已全部履行《房地产权益转让合同》约定的其应履行的义务。在被告中山农商行没有违约行为的情况下，原告正和公司的诉讼请求没有任何法律依据。三、原告正和公司违反了法定的行政前置程序及不能以司法程序代替行政程序的民事诉讼原则。原告正和公司应自行或由被告中山农商行依照《房地产权益转让合同》的约定予以协助，向有权的行政机关办理诉争房地产权益的过户手续，并取得生效的（予以变更登记或不予变更登记）行政决定。但原告正和公司至今从未正式要求被告中山农商行与其一同向有行政权的政府职能部门办理诉争房地产权益的过户手续。在没有取得该生效行政决定的前提下，原告正和公司的诉讼请求应依法予以驳回。四、原告正和公司已支付全部拍卖价款，拍卖标的亦已由原告正和公司占有使用，尽管名义上被告中山农商行仍享有诉争房地产权益的物权，但双方已经形成了房地产权益转让的法律关系，被告中山农商行无权、亦不可能重新挂牌拍卖，否则，违反法律关于“一物二卖”的规定。五、诉争房地产权益是整体的资产包买卖，是不可分割的，而非独立的诉争房地产权益部分的买卖，法院应当整体审理，如分割审理则违背《房地产权益转让合同》的目的。诉争房地产权益不是单纯的建设用地使用权买卖关系而是房地产建设项目的转让关系，包括但不限于诉争土地及其地上建筑物、构筑物等及附带的规划、报建等建设开发条件。本案的真实情况是：根据中山市人民政府办公室文件呈批表的内容，原告正和公司计划利用诉争土地建设“义乌小商品电商城”，盘活烂尾建筑。原告正和公司要求以单纯的国有土地使用权的买卖而不连带该建设项目的现有规划报建要求，希望重新申请新的办理规划及建设用途，其拍卖前就表示有办法以此为目的办理土地使用权的过户手续。六、被告中山农商行出售的资产并非单纯的土地使用权，而是土地使用权连带地上建筑物、构筑物和附着物等在建项目捆绑整体拍卖，其性质上属于权益的转让。《广东省土地使用权交易市场管理规定》是调整单纯土地使用权转让的专门规章，不应适用本案。无论被告中山农商行是否为国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司，被告中山农商行对诉争房地产权益的处置均不受上述规定约束。七、被告中山农商行不属于《广东省土地使用权交易市场管理规定》规定的“国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司”。1.我国现行法律中并没有“国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位公司”相关法律规定及司法解释。2.根据国家统计局、国家工商行政管理局《关于划分企业登记注册类型的规定》第三条的规定，国有企业是指企业全部资产归国家所有，并按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定登记注册的非公司制的经济组织。属于国有企业、集体企业的，应按照规定分别登记国有企业、集体企业。根据被告中山农商行的登记资料，被告中山农商行为“其他股份有限公司（非上市）”，没有登记为国有企业、集体企业，显而易见，被告中山农商行既非国有企业，也非集体企业。被告中山农商行的发起人包括中山兴中集团有限公司等72家企业法人、16126户自然人，中山兴中集团有限公司仅持有被告中山农商行8%的股份份额，仅凭被告中山农商行提供的证据不能证明被告中山农商行属于国有企业、集体企业。因此，原告正和公司关于被告中山农商行为“国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位公司”、“被告中山农商行名下土地使用权性质属国有性质”、“诉争土地使用权只有由广东省市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续才能完成物权登记程序”等主张均没有事实及法律依据。八、诉争房地产权益在中山市国土部门是可以办理过户手续的，涉案《房地产权益转让合同》的目的是可以实现的，不存在任何事实上不能履行的情形。根据中山市国土资源局《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》的规定，按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上，及本通知下发前已登记到金融机构名下的抵债资产，不再审核土地开发进度。因此原告正和公司按照诉争土地、建设项目的现状，可以获得土地使用权及地上建筑物、构筑物和附着物的变更登记，并重新申请建设工程许可证等建设文件。而本案的实际情况是原告正和公司认为其竞拍后，认为其有能力仅以单纯土地使用权转让的方式，希望变更原有的建设规划许可，并重新予以规划，不连带建设项目并申请办理变更登记而被拒绝过户，应由原告正和公司自行承担不能过户的风险与责任。被告中山农商行无需承担因此产生的不能过户的风险与责任。九、原告正和公司委托拍卖及拍卖人的拍卖全部过程均符合《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，《拍卖成交确认书》中涉及诉争房地产权益转让部分相关内容合法有效，相关当事人意思表示真实。被告中山农商行已尽到作为拍卖委托人的瑕疵披露义务，被告物资公司、被告金盈公司均已尽到了作为拍卖人瑕疵披露义务与风险提示义务。原告正和公司清楚且明确地表示愿意承担拍卖标的物的相应风险及责任。被告中山农商行不承担瑕疵担保责任，原告正和公司应当承担诉争房地产权益过户的相应风险及责任。十、涉案拍卖及《房地产权益转让合同》中的免责条款合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》规定的免责条款无效的情形，该免责条款对原告正和公司具有拘束力，原告正和公司应承担诉争房地产权益过户的相应风险及责任。综上所述，被告中山农商行认为：首先，原告正和公司变更的诉讼请求完全脱离原诉讼请求，本质上系规避立案审查的行为，应当驳回起诉。其次，本案诉讼应以生效的行政决定为依据，同时诉争《房地产权益转让合同》依法有效；再次，被告中山农商行不属于《广东省土地使用权交易市场管理规定》规定的“国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司”，该规定也不适用于诉争房地产权益的交易过户，诉争房地产权益无需经过中山市土地交易机构公开转让，《房地产权益转让合同》的目的事实上可以实现。最后，原告正和公司清楚且明确地表示愿意承担拍卖标的物不能过户的相应风险及责任，《房地产权益转让合同》中涉及诉争房地产权益转让部分的免责条款合法、合规、有效，该免责条款对原告正和公司具有拘束力。因此，基于本案的事实及相关法律规定，被告中山农商行请求依法驳回原告正和公司的全部诉讼请求。被告中山农商行为支持其辩解，在法定举证期限内提交的证据有：1.土地使用权证[中府国用（2009）第200280号]、中山市城建档案馆档案资料证明[中城档证（2009）205]建设工程规划许可证、单位报建批复通知书；2.委托拍卖合同；3.联合拍卖公告竞买人登记表、联合拍卖会资料（包括拍卖规则）、标的告知书、联合拍卖会笔录；4.中山市西区××市××道西侧房地产权益及瑞安花园房产拍卖成交报告、拍卖成交确认书及其附件；5.房地产权益转让合同；6.房地产权益移交表及其附件1、收据及其附件、通知。经审理查明：2014年1月23日，正和公司向物资公司支付保证金20000000元。2014年1月24日，受中山农商行的委托，物资公司、金盈公司联合对位于中山市西区××市××道西侧房地产权益（以下简称房地产权益1）、位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层共15卡房地产及中山市西区瑞安花园瑞坤阁、瑞琪阁、瑞璟阁、瑞瑶阁、瑞瑜阁5处房地产的首层及夹层（以下简称房地产权益2）共两项房地产权益进行公开拍卖。正和公司参加了拍卖会并竞买成功，于2014年1月24日与被告物资公司、被告金盈公司签订《拍卖成交确认书》，约定：拍卖物成交价为131000000元（其中拍卖标的序号1土地使用权价款为71454545元），佣金额为1415000元。《拍卖规则》、《标的告知书》及相关附件作为《拍卖成交确认书》的有效组成部分，同具法律效力。被告物资公司、被告金盈公司、正和公司三方均在《拍卖成交确认书》及其附件上加盖公章。2014年1月26日，正和公司分别向物资公司、金盈公司支付佣金707500元，合共1415000元。2014年3月21日，正和公司向中山农商行支付拍卖房地产价款45500000元。2014年3月24日，正和公司（乙方）与中山农商行（甲方）签署《房地产权益转让合同》，约定：本合同所指“房地产权益”均指乙方从拍卖行竞得的，并与拍卖行签订的《拍卖成交确认书》中约定的位于中山市西区××市××道西侧房地产权益[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号,未办理房地产权证，土地使用权面积14095.9平方米，以下简称房地产权益1]、位于中山市西区瑞安花园瑞玥阁底层共15卡房地产及中山市西区瑞安花园瑞坤阁、瑞琪阁、瑞璟阁、瑞瑶阁、瑞瑜阁5处房地产的首层及夹层（均办理了土地使用权证与房地产权证）。房地产权益的现证载产权人为中山市农村信用合作联社，中山市农村信用合作联社于2013年6月8日改制更名为甲方。乙方已被拍卖行及甲方充分告知并完全理解，乙方受让的房地产权益，可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，包括但不限于下列一项或多项，如发生包括但不限于下列情形的，风险均由乙方自行承担，乙方应继续支付未付的拍卖成交价款且无权以任何理由要求甲方退还拍卖成交价款和任何补偿或赔偿：（一）房地产权益1已办理了土地使用权证，但未办理房地产权证，并存在包括但不限于以下情形：1.地上建有框架结构3层建筑物；2.1993年10月30日，以“中山市美佳发展有限公司”为建设单位，取得了房地产权益1的《建设工程规划许可证》（甲方仅持有复印件），《建设工程规划许可证》遵守事项注明“本证自核发之日起，必须在六个月内按规定进行建设，逾期本证自行失效”；3.1993年10月30日，以“中山市美佳发展有限公司”为建设单位，取得了房地产权益1的《单位报建批复通知书》（甲方仅持有复印件），《单位报建批复通知书》注明“本批复书自签发之日起一年内未建设者，又不办理延期手续的，本批复书作废”；4.2009年9月27日，经在中山市城市建设档案馆查询，《中山市城建档案馆资料证明》显示，房地产权益1建设单位为“中山市美佳发展有限公司”，报建批复时间为1993年10月30日；5.其他限制或阻止乙方对房地产权益1行使权益的情形。（二）如因房地产权益1存在本条第（一）项情形，导致乙方在行使包括但不限于办理房地产权证等行为而存在包括但不限于以下情形的，由此产生的所有办理手续，一切可预见和未能预见的风险，以及现有和未来新增税、费均由乙方承担：1.房地产权益1土地使用权证不能办证过户至乙方名下的；2.如乙方竞得房地产权益1，但本次拍卖被认为为无效或部分无效的；3.房地产权益1需要在中山市土地与矿业权公开交易管理办公室进行公开交易才能办理过户手续的，甲方不承担协助办理有关手续的义务，乙方需自行处理，并承担由此产生的一切税、费及风险……如存在本条第（二）项告知情形的，甲方不承诺能协助乙方完成办理房地产权益办证过户手续，甲方有且仅有按《拍卖标的移交表》向乙方交付完毕附件3-6，以及拍卖标的房地产权证和土地使用权证原件的义务。乙方应继续按约定支付未付的拍卖成交价款且无权要求甲方退还任何拍卖成交价款和作出任何补偿或赔偿。乙方以《拍卖成交确认书》所载明的成交价131000000元作为购买房地产权益的转让价款，该转让价款不包含本次交易双方应缴纳的全部税费。本次交易双方应缴纳的全部税费由乙方承担。乙方须在2014年2月23日前以转账方式一次性支付成交价款的50%，余款在2014年3月25日前以转账方式一次性付清。房地产权益的交付时间为乙方付清全部款项之日起180日内，甲方有且仅有的义务是将房地产权益按现状现貌交付给乙方，并按照《房地产权益移交表》向乙方交付完毕本合同附件3-6，以及房地产权益的房地产权证和土地使用权证原件后，即完成房地产权益的交付。乙方应自行办理房地产权益的产权交易过户手续，如乙方在2014年12月31日前未办妥房地产权益的产权交易过户手续的，甲方有权不提供协助。因不能办理房地产权益的产权过户手续的一切法律及经济风险均由乙方承担。乙方保证严格按照相关法律、法规、政策的规定，对受让的房地产权益行使权利。《房地产权益转让合同》将《拍卖成交确认书》列为合同附件。《房地产权益转让合同》还约定了其他内容。正和公司、中山农商行均在《房地产权益转让合同》及其附件上加盖公章。2014年4月25日，正和公司向中山农商行支付了拍卖房地产余款65500000元，并于2014年5月21日支付了逾期付款违约金1606750元。中山农商行亦将涉案房地产及涉案房地产所涉的土地使用权证、《房地产权益租赁及现状情况表》及租赁合同复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《单位报建批复通知书》复印件、《中山市城建档案馆档案资料证明》（中城档证字[2009]205）复印件交付正和公司，涉案房地产现由正和公司占有、使用与收益。后正和公司办理了房地产权益2的过户更名手续。正和公司办理位于中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地使用权的过户更名手续未果，遂于2016年6月14日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼过程中，正和公司明确不要求物资公司、金盈公司承担责任，且自愿承担本案所产生的诉讼费用。诉讼过程中，本院发函至中山市国土资源局，咨询：1.中山市西区××市××道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]土地产权状况？2.中山农商行委托物资公司、金盈公司将上述土地拍卖给正和公司，此情况下该土地能否办理过户手续？即过户至正和公司名下？3.上述土地如不能办理过户手续，存在哪些障碍？相应的依据是什么？2017年4月17日，中山市国土资源局函复称：“经查档案，中府国用（2009）第200280号不动产权利人为中山市农村信用合作联社，位于中山市西区××市××道西侧，面积14095.9平方米，土地用途为商业住宅。根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府令79号）及《中山市土地使用权公开交易管理办法》（中府[2007]124号）：‘国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让，必须在市土地公开交易机构公开进行。’”正和公司对复函予以确认。物资公司、金盈公司称复函记载的项目只是其联合拍卖的项目中的一部分，涉案两项房地产权益系捆绑整体公开拍卖，不仅仅是土地。中山农商行对复函不予确认，认为该文件不能证明原、被告在拍卖后曾办理了涉案房地产的交易手续；该文件亦非中山农商行办理法定交易申请后出具的行政决定或命令，不具备最终的约束力、法律效力，不能作为支持正和公司的证据使用。本院认为：本案系建设用地使用权转让纠纷。本案中，正和公司提出的诉讼请求相对方系中山农商行，正和公司对物资公司、金盈公司并无明确的、独立的诉讼请求，正和公司在诉讼过程中明确不要求物资公司、金盈公司对其承担责任，本院予以确认。《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条规定：“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济占主导地位的公司、企业土地使用权转让……。”《广东省土地使用权交易市场管理规定》属于地方政府规章。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”根据前述规定，《广东省土地使用权交易市场管理规定》作为地方政府规章，不能作为认定合同无效的依据，故涉案房地产未依《广东省土地使用权交易市场管理规定》经土地交易机构进行交易，不影响正和公司与中山农商行签订的《房地产权益转让合同》的效力。该《房地产权益转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且未有证据显示其存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益的情形，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。现正和公司无法在中山市国土资源局办理涉案房地产权益1的产权交易过户手续，正和公司办理《房地产权益转让合同》约定的产权交易过户手续、享有房地产权益1的土地使用权权属已存在事实上不能履行。正和公司已依照《房地产权益转让合同》向中山农商行支付了房地产权益1的全部转让对价并实际占有、使用与处分，中山农商行亦向正和公司交付了房地产权益1及《房地产权益转让合同》约定的相关证件，根据公平原则与诚实信用原则，中山农商行有义务协助正和公司取得涉案房地产权益1经过土地交易机构公开进行交易的手续，以使正和公司取得房地产权益1的土地使用权，故正和公司享有中山农商行协助其取得涉案房地产权益1经过土地交易机构公开进行交易的手续的相关权益。然而，正和公司的该项权益只具有合同相对性，其享有的是合同权益，不具有排斥案外人参与该房地产权益1在广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行交易且经公开交易后取得该地块使用权的物权排他性，经公开交易后的合同权益归正和公司享有。正和公司自愿承担因本案产生的诉讼费用，系对其权利的处分，本院予以支持。综上，正和公司的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：被告中山农村商业银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告中山市正和房地产开发有限公司办理位于中山市西区环市路翠景道西侧[土地使用权证号：中府国用（2009）第200280号]的土地使用权经过广东省内市、县人民政府批准的土地交易机构公开进行转让的交易手续，经上述公开进行转让交易手续后所产生的合同权益归原告中山市正和房地产开发有限公司享有。案件受理费509578元（该款原告中山市正和房地产开发有限公司已预交），由原告中山市正和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  丁向娜审判员  贺铁斌审判员  邓树青二〇一七年十月三十日书记员  伍丽贤林婉婷钟金花