陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民初字第03586号
原告岳拉柱。
原告李亚娥。
共同委托代理人李明、呼晓琴，陕西白鹿原律师事务所律师。
被告齐永龙。
委托代理人嵇玉虎，陕西秦岳律师事务所律师。
委托代理人薛武孝。
原告岳拉柱、李亚娥诉被告齐永龙租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，分别于2011年10月27日、2012年3月1日、同年4月13日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。
二原告诉称，原、被告双方签订厂房场地租赁合同1份，被告在合同履行期间屡次迟延支付租金，损坏租赁财物，经原告多次制止无果。现诉请判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告交回承租场地房屋及附着物；3、给付本年度租金及交还场地前的租金；4、被告赔偿因损毁承租物造成的损失140574元；5、被告赔偿因迟延交付租金所产生的违约金25100元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告要求与被告解除租赁合同、赔偿财物损失、迟延交付租金所产生的违约金的主张无事实和法律依据，且迟延交付租金之违约金请求已超过诉讼时效，依法不应得到支持，要求驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：原、被告双方于2008年3月7日签订租赁合同1份，约定将位于西安市长安区斗门镐京十字以东路北原告所有的8.5亩场地、房屋及其它附着物租赁给被告使用，租期为19年，每年租金5万元，每三年租金递增12％，每年3月1日前一次性交清当年租金。该合同第三条第一项约定承租人如需拆除租赁房屋必须告知后方可拆除，但承租人必须无偿建不低于原面积大小、质量的新房作为赔偿（街面房还应赔偿街面房，权属归出租人），租赁期限内由承租人无偿使用。合同第8条约定：合同期满时按移交清单交还财物、清理现场、恢复原状。本合同第5条第二项约定：如未按期交清（最多迟延一个月）租金，每迟延一日承租人必须承担拖欠租金2％的违约金。同条第三项约定：交付租金超期4个月承租人除承担违约金外，出租人有权单方终止合同。嗣后，被告即将其家办企业西安雨润冶金机构厂搬至承租场地进行正常生产经营活动。同年因汶川地震将出租场地后围墙震塌了，当时原告岳拉柱正在垒围墙，被告告知其自己为了安全及利用便利要将后院西北角的净化池掩埋，并将净化池东边、南边长33米、高度同现存北围墙的12砖墙拆除，随后2009年2月齐永龙就用废砖及废土将净化池覆盖，将上述围墙拆除。同时还拆除小厕所一座，砍去场地内部分桐树。2010年8月被告又拆除该场地南边两间一层长7.2米、宽6.8米砖混结构的楼房及该楼房西边3.2米×2.9米同样构造的楼房一间，同期被告亦拆除场地东边水塔3.3米×3.3米的封闭型水池的顶部及北边、西边围墙，用于存放机械设备。后来原、被告双方因履行合同发生分歧，原告于2011年9月以上述诉称诉至本院。庭审中，原告变更诉讼请求第四项为由被告对拆除的房屋、围墙、净化池、厕所恢复原状、折价赔偿被砍伐的树木、使用原告楼板的经济损失。坚持其它诉讼请求并释明：第3项给付租金请求为2011年3月1日至同年10月1日的租金为39200元，砍伐场地内桐树26棵应赔偿2600元，私用原告楼板15块，赔偿1050元，并提供租赁合同1份，用以证明双方的租赁关系，被告拆除租赁物必须先行履行告知义务以及合同约定清付租金的时间。提供（2011）长民初字第2036号庭审笔录复印件1份，用以证明被告自认自己填埋净化池、拆除房屋、围墙、砍伐树木、私自处理原告楼板之事实。该笔录中载明被告自认砍伐桐树5－6棵，使用原告楼板8块。提供2008、2009年度被告支付收条复印件7张，用以证明被告未按期履行交纳租金义务，构成违约。提出光碟1张、照片4张，用以证明租赁财物交付前的原始状态及树木数量。提供证人证言1份，用以证明本场地内原存有15块楼板。提供租赁场地土地租赁合同1份，该宗地企业用地许可证1份，用以证明原告对出租土地有合法的使用权。被告除对证人证言形式要件不认可外，对其它证据的形式要件均予认可，但除土地租赁合同外，均不认可原告方的证明目的。被告齐永龙坚持其如上答辩意见，并提供租赁合同1份、租金收条8份，用以证明合同意思表示真实，不再拖欠原告2011年3月8日之前租金之事实，提供录像光盘及书面整理资料1份，用以证明租赁场地移交时就口头告知原告需要改建及原告当时也同意的事实。提供催告原告收取租金的特快专递清单2份、内附信件1份、律师函件复印件1份、光盘1份及文字说明1份，用以证明被告于2011年3月多次要求原告收取租金及原告拒绝收取之事实。原告除对催告光盘认为系偷拍的，对形式要件不认可外，对其余证据之形式要件均予认可，除对租赁合同无异议外，对其余证明的证据目的均不认可。此外被告还提供拆除原告场地南边两座楼房原始照片4张，用以证明房子原状。提供场地新建房子情况说明1份、照片4张，用以证明自己增建房子情况。提供个人性质企业营业执照1份。原告对上述证据均予认可。经本院主持原、被告双方就砍伐树木、楼板赔偿一节进行议价，双方就楼板折价一节达成共识即由齐永龙一次性赔偿二原告人民币400元，就砍伐树木经济损失双方未达成一致意见。本案经本院主持调解，双方曾达成一致调解意见，后因原告方反悔，调解不立。
上述事实，有庭审笔录及相关书证在卷佐证，足以认定。
本院认为，二原告对案涉之出租场地享有合法使用权，对案涉之出租房屋等财产的享有所有权，原、被告双方所签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，且双方当事人对合同效力无争议，故该合同属于有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力。本案中，原告分别以被告多次违约、损毁租赁物为由请求判令解除合同。对于原告主张的被告方迟延给付租金构成违约，请求解除合同一节，从原告所提供的被告迟延给付逾期最长的一笔租金之逾期期间为58天，双方在租赁合同租金交付条款中分别约定：被告承担迟延给付违约金的除斥期间为一个月，且同时约定延期给付超期4个月后，原告方有权单方终止合同。故被告迟延给付之行为虽已构成违约，应按合同约定承担违约金给付义务，但未达到约定解除合同的要件，对于被告方迟延给付2011年3月1日以后租金之事实，被告提供多份证据证明系原告方拒收所致，故被告无过错，不构成违约。综上原告主张被告迟延履行租金给付义务，请求解除合同之请求本院依法不予支持；关于原告主张因被告擅自拆除房屋、损坏租赁物而请求解除合同一节，双方在合同中明确约定被告方有权拆除房屋，拆除前须告知原告以及重新建同面积、同质量新房赔偿。此节中原、被告对被告拆除房屋状况、事实均无争议。双方争议焦点为被告是否履行了先行告知义务。本院认为被告依租赁合同之约定已享有租赁房子的拆除权及补建义务，是否事前告知原告，仅系合同履行问题，即使未先行告知，也仅限合同告知义务履行有瑕疵，未达到根本违约之程度，故原告以此主张解除合同于法无据，本院依法亦不予支持；关于原告主张被告砍伐场地内树木、私自利用原告楼板、擅自填平净化池、拆除厕所、围墙而请求解除合同一节，本院认为场地内树木、围墙、净化池、厕所仅系原、被告双方租赁合同中的附属物，非租赁合同标的物，故被告对上述财物之损坏、变更状态，仅构成对原告财产权益之侵权，原告亦已通过其它诉讼请求来维权，不构成对租赁合同的根本违约，故主张以此解除合同于法无据，本院依法不予采信。综上，二原告请求判令解除合同、返还租赁场地、房屋、附着物之诉讼请求本院依法不予支持，依法予以驳回。对于原告请求被告给付本年度租金及交回交还场地前租金之诉讼请求，因原、被告双方对租金之约定、履行没有异议，且被告亦表示愿意按合同约定履行租金给付义务，结合本案事实，被告应支付原告2011、2012年租金112000元，故对原告此项诉讼请求依法予以支持。关于原告诉请就被告拆除房屋、围墙、厕所、填埋净化池恢复原状一节，被告虽依双方租赁合同取得了拆除权利，同时依同一合同约定亦负有新建赔偿义务，双方争议的焦点在于被告方在什么期限内履行新建义务，就此租赁合同没有约定。被告应在合理期间内履行义务，就其对房屋、围墙、厕所的拆除行为已直接导致部分租赁标的物的灭失，且其在拆除后1年多时间内未履行补建义务，已足以导致原告提起不安抗辩，故原告就上述租赁标的物请求恢复原状之请求成立，本院依法予以支持。至于被告辩称依原合同约定应在合同期满后恢复原状之辩称，与交易习俗及法律规定相悖，本院依法不予采信。对于被告填埋净化池之行为，因未造成原告财物的损坏，不构成对原告财产权的侵权，且双方在合同中亦约定了恢复原状之期间，故本院依法不支持原告此项诉讼请求。关于原告请求判令被告因迟延履行租赁交付义务应按合同约定承担违约金一节，因双方对迟延履行事实无异议，被告应按合同承担违约金给付义务。但原告诉请违约金赔偿数额计算中，有部分迟延履行期间未扣减，原合同约定的1个月除斥期间，计算有误，同时合同约定按每日百分之二计算明显偏高，应予以调整，应以合理计算结果为准，即被告应给付原告违约金人民币6750元，对于原告诉请被告赔偿砍伐树木损失、楼板损失1节，因原告提供证据不足以证明树木数量之具体数字，被告当庭自认砍伐了5－6棵，应酌情由被告赔偿原告人民币600元，楼板损失原、被告双方已达成协议，应以双方协议结果为准，故对原告此项请求本院依法部分支持，即由被告赔偿原告砍伐树木损失600元，楼板损失400元，共计1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告岳拉柱、李亚娥要求解除与被告齐永龙签订的租赁合同之诉讼请求。
二、驳回原告岳拉柱、李亚娥要求被告齐永龙返还承租场地、房屋及附着物之诉讼请求。
三、驳回原告岳拉柱要求被告齐永龙恢复净化池原状之诉讼请求。
四、本判决生效后十日内被告齐永龙一次性给付原告岳拉柱、李亚娥租金费人民币112000元，迟延履行违约金人民币6750元，砍伐树木损失人民币600元，楼板损失人民币400元，共计人民币119750元。
五、本判决生效后六个月内被告齐永龙自行恢复拆除的原租赁房屋、围墙、厕所。
本案受理费3913元，原告缓交，由原告齐永龙、李亚娥承担1313元，被告齐永龙承担2600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李养民
代理审判员 薛兵兵
人民陪审员 滑智武
二〇一二年五月十一日
书 记 员 麻 敏