浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0522民初8319号
原告：长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地长兴县雉城街道浙北商业广场14幢302。
法定代表人：汤小平，公司总经理。
委托诉讼代理人：肖夏铃，浙江兴长律师事务所律师。
被告：谢金辉，男，1981年3月16日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。
被告：余玖花，女，1964年12月16日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
原告长兴美欣达房地产开发有限公司（以下简称美欣达公司）与被告谢金辉、余玖花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理，依法适用简易程序，于2017年12月29日公开开庭进行了审理，美欣达公司的委托诉讼代理人肖夏铃、谢金辉到庭参加诉讼。余玖花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美欣达公司向本院提出诉讼请求：1、谢金辉、余玖花向美欣达公司支付物业费129720元并按月利率2%支付违约金13577元（自2017年6月15日起暂计算至2017年11月22日，要求计算至实际付清物业费之日止）；2、本案诉讼费由谢金辉、余玖花承担。事实和理由：2015年11月30日，美欣达公司与谢金辉、余玖花签订浙北商业广场商铺租赁合同一份。合同签订后，美欣达公司将位于长兴县商铺交付谢金辉、余玖花开办酒店娱乐业使用。合同明确，租赁面积为7206.67平方米，租期自2015年11月30日至2028年5月29日止，租金以分段递增形式计算；物业管理费为1.5元/平方米/月，即129720元/年。截止到2017年11月，谢金辉、余玖花尚欠物业管理费129720元，故诉至法院。
谢金辉辩称：物业服务不到位，出现了下水道堵塞溢出、外立面玻璃破损未及时维修、隔壁商户墙体渗水鱼缸漏电的情况。最为主要的是美欣达公司曾口头承诺，谢金辉经营的格林联盟酒店的外立面装修费用由美欣达公司承担一部分，支付形式是在物业管理费中相应予以扣减，但美欣达公司未履行承诺，故延迟交纳物业费。
余玖花未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论以及最后陈述的权利。
美欣达公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
A1、浙北商业广场商铺租赁合同书（原件）一份，证明美欣达公司与谢金辉、余玖花的租赁合同关系，合同中对物业费及违约金均作了约定；
A2、拖欠物业费汇总（原件）一份，证明谢金辉、余玖花拖欠2017年6月15日至2018年6月14日的物业费129720元。
经质证，谢金辉对美欣达公司提交的证据无异议。
谢金辉为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
B1、黄兆平出具的情况说明（复印件）一份，证明美欣达公司允诺补贴部分酒店外立面装修费用；
B2、照片（影印件）一组，证明物业服务不到位，出现了下水道堵塞溢出、外立面玻璃破损未及时维修、隔壁商户墙体渗水鱼缸漏电等情况。
美欣达公司对谢金辉提交的证据提出如下质证意见：
1、对证据B1的三性均有异议，美欣达公司未与谢金辉、余玖花达成过外立面装修补贴的协议，黄兆平不代表公司；
2、对证据B2的三性均有异议，该证据均为谢金辉制作，看不清楚，且谢金辉备注说明因第三人原因造成渗水，与本案无关联性。
经本院审查认为，对美欣达公司及谢金辉提交的证据做如下认定：
1、美欣达公司提交的证据A1、A2符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定并在卷佐证；
2、谢金辉提交的证据B1,本院采纳美欣达公司意见，对该证据的证明对象不予采信；
3、谢金辉提交的证据B2，美欣达公司未对外立面破损的玻璃及时进行修理等，属于服务瑕疵。
根据上述采用的证据并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2015年11月30日，美欣达公司与谢金辉、余玖花签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》一份。美欣达公司将座落于长兴县商铺（面积为7206.67平方米）出租给谢金辉、余玖花，用于开办酒店，租期自2015年11月30日至2028年5月29日止。物业管理费为1.5元/平方米/月，按年支付。租赁期开始的一年半免交物业管理费。以后每年的物业管理费在计费开始日提前十天支付。2017年6月15日至2018年6月14日物业管理费129720元，应于2017年6月5日前付清，但谢金辉、余玖花至今未能给付，故纠纷成讼。
另查明，美欣达公司未能及时对商铺外立面的玻璃予以维修等，存在一定的服务瑕疵。
本院认为，美欣达公司作为房地产开发及物业服务企业，其与谢金辉、余玖花签订的《浙北商业广场商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，其中涉及物业管理的条款对合同双方均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。谢金辉抗辩是因为美欣达公司未履行减免物业管理费及提供物业服务不合格，所以才不交纳物业管理费。经审查，首先，尽管美欣达公司对案涉商铺的管理在某些方面存在一些暇疵，但美欣达公司作为物业服务企业提供的物业服务是多方面的，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个商业广场的物业，故谢金辉、余玖花不按时缴纳物业管理费会对商业广场的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，谢金辉、余玖花如认为美欣达公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务不合格为由对抗美欣达公司要求交纳物业管理费的主张；第三，谢金辉、余玖花并未举证证明，案涉浙北商业广场商铺租赁合同书中有关于美欣达公司物业管理服务存在瑕疵时谢金辉、余玖花可以免交或减交物业服务费的约定。第四，谢金辉提出与美欣达公司商定酒店外立面部分装修费用由美欣达公司承担，承担方式为减免部分物业管理费，但谢金辉对此未能充分举证，故不予采纳。综上，谢金辉、余玖花应根据合同约定，向美欣达公司支付物业管理费。庭审中谢金辉对美欣达公司主张的物业服务费的金额未提异议，也承认并未缴纳，因此，对美欣达公司主张的物业管理费129720元，本院予以支持。
关于美欣达公司的违约金主张。谢金辉、余玖花未依约交纳物业服务费，应向美欣达公司支付违约金。但因谢金辉对违约金提出异议，故根据我国《合同法》第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。本案中，并无证据证明美欣达公司存在除物业服务费利息损失外的其他损失，故本院结合案情，酌定谢金辉、余玖花应支付的违约金为8000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢金辉支付原告长兴美欣达房地产开发有限公司营业房租金129720元，违约金8000元，合计137720元，限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告长兴美欣达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3166元，减半收取1583元，由原告长兴美欣达房地产开发有限公司承担62元，被告谢金辉承担1521元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 柯晓蕾
二〇一八年四月二十四日
本件和原件核对无异
书记员 郑和平
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