广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终62号上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市横琴俊美印刷有限公司，住所地：珠海市湾仔镇银坑工业区一街11号。法定代表人：蒋玉娇。被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司，住所地：珠海市香洲区湾仔街银坑路49号。法定代表人：廖有财，董事长。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋悦，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人珠海市横琴俊美印刷有限公司（以下简称横琴俊美公司）因与被上诉�珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司（以下简称银坑工贸公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。横琴俊美公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、判令银坑工贸公司支付横琴俊美公司搬迁费、补偿费共10万元；3、驳回银坑工贸公司未在举证期限内增加的诉讼请求；4、本案诉讼费由银坑工贸公司负担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、一审未查明和认定本案是由于湾仔银坑旧村改造和城市更新改造引发的补偿纠纷。2、本案是银坑工贸公司单方面终止合同的履行，要求横琴俊美公司停业搬迁是在合同租赁期内厂房。双方2014年7月1日签署的《厂房租赁合同》，违背了《合同法》保护合同当事人的合法权�，公平原则没有体现。银坑工贸公司在《厂房租赁合同》中享尽了所有权利，对义务却只字不提。横琴俊美公司依约缴纳租金及其他费用直至2016年12月，2016年6月起银坑工贸公司在涉案厂房必经通道上限制高度（2.3米）,使横琴俊美公司无法正常生产经营，2017年1月起，处于停业状态。横琴俊美公司经营的是印刷企业，属于特种行业，搬迁和办证都将带来无法估量的经济损失，公司有多年的老员工，仅遣散人员这一项的费用就高达20万元。2017年3月横琴俊美公司收到《律师函》、《清场通知》以及《清场协议书》，横琴俊美公司对《清场协议书》里提出的105元/平方米的补偿及第五条的保密义务存异议。横琴俊美公司为何暂未搬迁，是因为国家的法律和政策规定了“先补偿、后搬迁”的原则，在未得到合理适当的经济补偿的情况下，横琴俊美公司有权暂不搬迁。3、由于�坑工贸公司的限高，横琴俊美公司无法进出公司，更不用说搬走大型的设备。横琴俊美公司没有搬离厂房，也没有使用厂房，银坑工贸公司私自对案涉厂房加锁管制，使用厂房一说更是无稽之谈，银坑工贸公司没有理由要求横琴俊美公司支付占用费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条，银坑工贸公司在超过举证期限内提交《增加诉讼请求申请书》和证据，违反了法律规定，故不应支持。二、一审法院适用法律不当。一审法院未适用《物权法》、《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《征收补偿条例》等法律、法规、司法解释，实属适用法律不当。综上，请求二审人民法院依法作出公正判决。银坑工贸公司辩称，一、本案是租赁合同纠纷，按照横琴俊美公司与银坑工贸公司签订的《厂房租赁合同》，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止，至今租赁合同期限已经届满，且银坑工贸公司自2015年就已经按照《厂房租赁合同》第11条的约定向横琴俊美公司表明租赁合同已经终止，因此银坑工贸公司可以依据租赁合同的约定要求横琴俊美公司缴纳租金、垃圾费等费用以及搬离厂房。二、按照《厂房租赁合同》第11条第3款的规定，银坑工贸公司因旧城改造开发因素而造成终止合同，对横琴俊美公司的经济损失银坑工贸公司不予赔偿。三、银坑工贸公司在一审期间增加诉讼请求，一审法院依法给予7天的答辩期限，因此银坑工贸公司增加诉讼请求未超过法定期限。四、横琴俊美公司所称的设有限高栏的限高场地，该限高栏已于2017年12月拆除。五、银坑工贸公司对于一审判决的结果没有异议，但是对于一审所认定银坑工贸公司胜诉的�由是有异议，一审判决认为银坑工贸公司只能依据合同到期终止解除合同，没有依据合同第11条解除合同，且认为第11条解除合同的条件是提前3个月通知对方，这首先是对合同条款的误读，其次即使按照一审法院这样的解读，根据银坑工贸公司在一审提交的证据，银坑工贸公司远远不止提前3个月通知横琴俊美公司，第一次通知是2015年9月11日，第二次通知是2017年2月27日，最后一次通知是2017年3月2日，每次都给予横琴俊美公司3个月或2个月的搬迁时间，这种做法完全符合合同的约定，并且也一再要求横琴俊美公司自行搬离以减少双方的损失，因此对于一审法院这样的认定银坑工贸公司是不服的。银坑工贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.横琴俊美公司立即停止占用并腾退搬离银坑工贸公司所有的珠海市银坑路银坑第一工业区11号的临时厂房；2.横琴俊美公司支付银坑工贸公司占用费、垃圾费、水费（自2017年1月起占用费按1440元/月、垃圾费按70元/月、水费按5元/立方米计至横琴俊美公司实际搬离之日止，暂计至2017年6月占用费为8640元、垃圾费为420元、水费为45元）；⒊横琴俊美公司赔偿占用银坑工贸公司厂房给银坑工贸公司造成的损失（以临时厂房价值200000元为基数按日千分之一标准自立案之日起计至横琴俊美公司实际搬离之日止）；⒋横琴俊美公司承担本案诉讼费用。横琴俊美公司向一审法院提出反诉请求：1.银坑工贸公司支付清场搬迁费50000元；2.银坑工贸公司支付员工遣散补偿费200000元；⒊银坑工贸公司支付停业损失及厂房维建补偿费50000元；⒋银坑工贸公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2014年7月1日，银坑工贸公司作为甲方（出租方），横琴俊美公司作为乙方（承租方）签订了一份《厂房�赁合同》，约定甲方将座落于珠海市湾仔银坑路银坑第一工业区11号面积120平方米的临时厂房租给乙方使用，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金为1440元，于每月10日前支付，押金为1200元。租赁期间乙方还须按市政水4元/吨标准支付水费，按70元/月标准支付垃圾费，费用的缴付期限以通知为准。合同第三条第4项约定，“乙方在本合同解除或租赁期终止七日内将承租的厂房恢复到交接时原貌或在保持完好无损的情况下退还给甲方，如有损坏，甲方有权从押金扣除厂房之损坏赔偿费用。乙方合同解除或终止七日后未搬出厂房的物品视为乙方的废弃物，甲方有权自行处理，并不就此承担任何赔偿责任”。合同第十一条约定，“1、合同期满，本合同自行终止；2、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商签订终止合同，终止合同�订前，该合同继续有效，但本合同第十条约定因乙方责任，甲方终止合同的除外。3、因国家或政府相关单位建设、甲方房地产、旧城改造开发的因素，甲方必须终止该合同，甲方提前通知乙方并给予乙方二个月时间搬迁，乙方必须在甲方指定的时间内搬出，乙方的经济损失甲方不予赔偿。4、合同终止后，乙方应结清所有租金及应该由乙方支付的费用，否则，甲方有权从乙方的押金中予以扣除相关费用”。双方确认横琴俊美公司自2000年1月起即向银坑工贸公司承租案涉厂房。2015年9月11日，银坑工贸公司向横琴俊美公司发出《租赁合同终止通知书》，根据2014年7月1日《厂房租赁合同》第十一条第3点的约定通知横琴俊美公司双方签订的《厂房租赁合同》自2015年12月11日终止，要求横琴俊美公司在三个月内即2015年12月11日前搬离租赁厂房，并支付2015年12月11日前�租金及其他费用，横琴俊美公司法定代表人蒋玉娇在收件人落款处签名。之后横琴俊美公司仍然实际占有使用案涉厂房，并依约缴纳租金及其他费用直至2016年12月，2017年起横琴俊美公司未再向银坑工贸公司支付租金及其他费用。2017年3月，银坑工贸公司再次向横琴俊美公司发出《清场通知》和《律师函》，以银坑村城市更新为由依据《厂房租赁合同》的约定要求横琴俊美公司于收到通知之日起60日内交还案涉厂房，横琴俊美公司确认于2017年3月15日左右收到上述《清场通知》及《律师函》。横琴俊美公司对银坑工贸公司通知横琴俊美公司搬迁所依据的银坑工贸公司进行旧城改造开发、城市更新的事由不持异议，但就搬迁补偿问题与银坑工贸公司未能协商一致，至今未有搬迁。银坑工贸公司就其关于水费的请求提供了两张收据，收据显示横琴俊美公司分别于2017年1月和5月发生用水5吨和4吨，水费标准按5元/吨计算，合计费用45元，横琴俊美公司对两份水费收据予以认可。横琴俊美公司就其提出的员工遣散补偿费请求提供了横琴俊美公司公司在职人员的社保缴费记录作为证据，银坑工贸公司对社保缴费记录的真实性予以认可，但认为《厂房租赁合同》的终止不必然导致横琴俊美公司需要与其员工解除劳动关系并支付补偿金。横琴俊美公司并认为因银坑工贸公司在案涉厂房附近设立限高杆导致横琴俊美公司自2016年11月起停止经营，进而提出停业损失的请求，银坑工贸公司认可横琴俊美公司停止经营的事实，但不认为限高杆的设立有对横琴俊美公司经营造成影响。另，银坑工贸公司、横琴俊美公司签订的《厂房租赁合同》第十六条有就仲裁协议作出约定，银坑工贸公司起诉后，横琴俊美公司于首次开庭前明确表示放弃仲裁协议，接受一审法院管辖。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。银坑工贸公司、横琴俊美公司对双方之间就案涉厂房的租赁关系及于2014年7月1日签订的《厂房租赁合同》均予认可，对此一审法院亦不持异议。银坑工贸公司于2015年9月向横琴俊美公司发出《租赁合同终止通知书》后，横琴俊美公司并未按该通知书的内容搬离案涉厂房，而是继续依约使用案涉厂房并向银坑工贸公司缴纳租金，银坑工贸公司亦未提出异议，应视为合同继续履行。根据合同第十一条的约定，终止合同须提前三个月通知对方，因国家或政府相关单位建设、甲方房地产、旧城改造开发的因素甲方必须终止合同的，甲方须提前通知乙方并给予乙方二个月时间搬迁，由此可见，按照合同约定，因国家或政府相关单位建设、甲方房地产、旧城改造开发的因素甲方可以单方解除合同，但应提前三个月通知乙方并给予其二个月的搬迁时间，故银坑工贸公司于2017年3月通知横琴俊美公司要求其60天内搬离案涉厂房，不符合合同约定。按照合同约定，横琴俊美公司应于租赁期限届满七日内即2017年7月7日前将案涉厂房交还银坑工贸公司，银坑工贸公司请求横琴俊美公司腾退案涉厂房并支付拖欠的租金、垃圾费、水费，理据充分，一审法院予以支持。合同期满后，横琴俊美公司继续占用案涉厂房，应向银坑工贸公司支付占用期间的房屋占用费，银坑工贸公司主张房屋占用费按原租金和垃圾费标准计算，理据充分，一审法院予以支持。由于银坑工贸公司未有提交证据证明除房屋占用费外银坑工贸公司还有其他损失，对银坑工贸公司提出房屋占用费外损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于横琴俊美公司提出的诉讼请求，银坑工贸公司、横琴俊美公司之间的租赁合同因到期自然终止，合同并未就横琴俊美公司主张的清场搬迁费、员工遣散补偿费、厂房维建补偿费有做约定，横琴俊美公司的上述主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于横琴俊美公司主张的停业损失，横琴俊美公司并无提交证据证明限高杆的架设与横琴俊美公司停止经营之间存在因果关系，应承担举证不利的后果，对横琴俊美公司的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、横琴俊美公司于判决发生法律效力之日起三日内腾退珠海市湾仔银坑路银坑第一工业区11号临时厂房并将其交还银坑工贸公司；二、横琴俊美公司于判决发生法律效力之日起三日内向银坑工贸公司支付拖欠的2017年1月至2017年6月的租金8640元、垃圾费420元、水费45元，合计9105元；三、横琴俊美公司于判决发生法律效力之日起三日内按1510元/月标准向银坑工贸公司支付自2017年7月1日至横琴俊美公司实际搬离之日止的房屋占用费；四、驳回银坑工贸公司的其他诉讼请求；五、驳回横琴俊美公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。�案本诉受理费减半收取1150元，反诉受理费减半收取2900元，由横琴俊美公司负担。本院二审期间，横琴俊美公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、职工花名册，拟证明2018年2月公司的在职人员人数；2、医院证明，拟证明2017年4月24日银坑工贸公司的董事长向横琴俊美公司发出一份清场协议电子版，但由于法定代表人蒋玉娇当时生病没去签名；3、清场协议书，拟证明银坑工贸公司与其他人签的清场协议跟向横琴俊美公司发送的电子版是一样的；4、照片，拟证明银坑工贸公司把案涉厂房的门加锁，至今仍是这种状态。银坑工贸公司二审提交了以下证据：1、现场照片，拟证明随着银坑村城市更新工作展开的需要，横琴俊美公司所称的限高栏已于2017年12月拆除；2、珠仲裁字（2017）第143号《裁决书》，拟证明与本案案情基本相同的银坑村集体厂房的租�合同纠纷，经珠海仲裁委员会裁定，适用《厂房租赁合同》第十一条第三款的终止方式终止合同。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，二审调查中，银坑工贸公司认可其是在租赁合同到期后的2个月即2017年8月份将案涉厂房上锁。另查明，一审法院2017年8月2日开庭过程中，银坑工贸公司向一审法院提交了《增加诉讼请求申请书》，增加了以下诉讼请求：横琴俊美公司支付银坑工贸公司占用费、垃圾费、水费（自2017年1月起占用费按1440元/月、垃圾费按70元/月、水费按5元/立方米计至横琴俊美公司实际搬离之日止，暂计至2017年6月占用费为8640元、垃圾费为420元、水费为45元）。一审法院因此给予横琴俊美公司7天的答辩期与举证期。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院�为，关于一审法院受理银坑工贸公司增加诉讼请求程序是否合法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，……可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案一审适用的是简易程序，银坑工贸公司在一审法庭辩论终结前增加诉讼请求，且可以与原来的诉讼请求合并审理，一审法院予以受理并给予了横琴俊美公司答辩期及举证期，符合法律规定。横琴俊美公司对此提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于《厂房租赁合同》的终止。双方对案涉厂房被列入政府旧城改造范围均没有异议，根据《厂房租赁合同》第十一条第三款“因国家或政府相关单位建设、甲方房地产、旧城改造开发的因素甲方必须终止合同的，甲方须提前�个月通知乙方并给予乙方二个月时间搬迁”的约定，银坑工贸公司可以提前终止合同。但银坑工贸公司于2017年3月最后一次通知要求横琴俊美公司60天交还案涉厂房，不符合前述条款约定的提前三个月通知并给予两个月搬迁时间，如按该条款的约定，横琴俊美公司的搬迁期限是收到通知之日起5个月内，而银坑工贸公司发出提前终止合同的时间距离租赁合同到期日（2017年6月30日）仅有3个月，故一审判决按照满足双方终止条件最早的一种情形作为认定合同终止的理由，并无不当。在合同终止后，横琴俊美公司应当将案涉厂房交还给银坑工贸公司。另外，本案因履行《厂房租赁合同》所产生的纠纷，双方当事人之间形成的是租赁合同关系。横琴俊美公司主张双方之间是因旧村改造和城市更新产生的补偿纠纷缺乏依据，本院不予采纳。关于租金及占用费。横琴�美公司提出其于2017年1月起无法正常生产经营，理由是银坑工贸公司在厂房门口设了限高2.3米的栏杆，但其并未能举证证明两者的因果关系，本院不予采纳。银坑工贸公司要求横琴俊美公司按合同约定支付2017年1月至6月的租金依据充分，一审法院予以支持并无不当。至于2017年7月1日以后的占用费，横琴俊美公司认可其机器设备仍然存放在案涉厂房内，并主张厂房于2017年8月14日之后由银坑工贸公司加锁，银坑工贸公司于二审期间也认可其于2017年8月将案涉厂房上锁，则横琴俊美公司此后不能搬离的原因是银坑工贸公司控制了案涉厂房，对此后所产生的占用费，横琴俊美公司无须支付。因此，本院认定案涉厂房的占用费应计算至2017至8月14日，按1.5个月租金计算为2265元。关于横琴俊美公司主张搬迁补偿费10万元。经审查，无论是《厂房租赁合同》第十一条约定的提前终止还是合同期满终止合同，均没有出租人银坑工贸公司需要向横琴俊美公司赔偿经济损失或补偿的约定，双方亦没有对搬迁补偿另外作出约定。横琴俊美公司主张的因搬迁需要支付的员工遣散费、搬迁和办证的损失，均是其经营过程可能产生的商业风险，不能归责于银坑工贸公司终止合同，故其向银坑工贸公司主张搬迁补偿费没有合同依据及法律根据，本院不予采纳。综上所述，上诉人横琴俊美公司的上诉部分理由成立，本院予以采纳，对不能成立的部分理由，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4487号民事判决第一、二、五项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4487号民事判决第四项；三�变更珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4487号民事判决第三项为：珠海市横琴俊美印刷有限公司于本判决生效之日起三日内向珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司支付2017年7月1日至2017年8月14日的占用费2265元；四、驳回珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回珠海市横琴俊美印刷有限责任公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1150元，由珠海市横琴俊美印刷有限公司负担650元，珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司负担500元；一审案件反诉受理费2900元，由珠海市横琴俊美印刷有限公司负担。二审案件受理费2300元，由上诉人珠海市横琴俊美印刷有限公司负担1800元，珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一八年三月二十六日书记员  梁 暐