上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1287号
上诉人（原审被告）大连思兰德生物科技有限公司。
上诉人（原审被告）张井明。
上列两上诉人共同委托代理人隋秀英，辽宁正合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈建高。
委托代理人钟艳，上海脱颖律师事务所律师。
上诉人大连思兰德生物科技有限公司（以下简称大连公司）、张井明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第42760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：上海市浦东新区福山路＊＊＊弄＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）系陈建高的产权房。2013年3月11日，大连公司及大连公司的工作人员张井明与陈建高签订《合同》，《合同》约定：陈建高将系争房屋出租给大连公司及张井明用于办公，租赁期限为2年，自2013年3月15日起至2015年3月14日止；月租金为人民币（下同）15，000元，该租金2年内不变，自第3年起双方可协商对租金进行调整；大连公司、张井明应于每月15日前每三个月一次向陈建高支付租金，逾期支付的，逾期一日，则大连公司、张井明需按日租金的5%支付违约金；支付租金的方式为每期租金以银行划款方式划至陈建高指定的上海浦东发展银行（金桥支行）银行账户；双方约定，陈建高交付系争房屋，大连公司、张井明应向陈建高支付租赁保证金，保证金为15，000元，陈建高收取保证金后应向大连公司、张井明开具收款凭证，租赁关系终止时，陈建高收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由大连公司、张井明承担的费用外，剩余部分无息归还大连公司、张井明；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车等费用由大连公司、张井明承担，在租赁期限内大连公司、张井明在使用系争房屋时应遵循物业公司的相关规定，如因大连公司、张井明无法遵循物业规定造成的一切后果由大连公司、张井明承担；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、陈建高未按时交付系争房屋，经大连公司、张井明催告后五日内仍未交付的；2、陈建高交付的系争房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或陈建高交付的系争房屋存在缺陷、危及大连公司、张井明安全的；3、大连公司、张井明未征得陈建高同意改变房屋用途，致使陈建高损坏的；4、因大连公司、张井明原因造成房屋主体结构损坏的；5、大连公司、张井明擅自转租系争房屋、转让系争房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、大连公司、张井明逾期不支付租金累计超过十五的，除如数补交租金及滞纳金外，在未经陈建高谅解的情况下视为大连公司、张井明擅自终止本合同，并按本合同第十条第六款承担违约责任；7、在租赁期内，大连公司、张井明逾期交付水、电、物业管理费等相关费用，所造成的一切后果均由大连公司、张井明承担，大连公司、张井明逾期支付上述费用超过30日，在未经陈建高谅解的情况下视为大连公司、张井明擅自终止合同，并按《合同》第十条第六款约定承担违约责任；《合同》第十条第六款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，大连公司、张井明中途擅自退租的，大连公司、张井明应按提前退租天数的租金的两倍向陈建高支付违约金，若违约金不足抵付陈建高损失的，大连公司、张井明还应负责赔偿，陈建高可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由大连公司、张井明另行支付……。
2013年3月18日，大连公司支付陈建高保证金15，000元。2013年3月22日，大连公司向陈建高支付2013年3月15日至2013年6月14日的房租45，000元，并由陈建高向大连公司开具相应的发票。2013年6月27日、2013年9月4日、2013年12月9日、2014年3月4日、2014年5月30日，大连公司通过银行转账支付陈建高房租共计225，000元（自2013年6月15日起至2014年9月14日止的房租）。2014年9月15日，大连公司、张井明未按约支付2014年9月15日起至2014年12月14日止的房租45，000元。
2014年10月16日，陈建高出具《通知书》给大连公司，《通知书》的主要内容为：自2014年9月15日至今已逾期30日，大连公司始终拖欠2014年9月-11月的租金未付，且同时拖欠系争房屋的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车等费用至今，根据《合同》约定，大连公司因违反上述约定，且未与陈建高协商并得到谅解，因此大连公司的行为视为擅自终止本合同，陈建高特此书面通知大连公司解除本合同，陈建高有权向大连公司追究一切本合同赋予守约方的法律权益。2014年10月21日，陈建高再次出具《通知书》给大连公司，《通知书》的主要内容为：因大连公司严重违反合同约定，陈建高依据合同约定已于2014年10月16日向大连公司发出了解除合同的通知书，自2014年9月15日，大连公司已无权占用陈建高房产，望大连公司收到本通知书之日起三日内立即将大连公司滞留于房产内的一切设备及物件搬离，否则，陈建高将代为处置上述设备及物件，所产生的一切费用和风险由大连公司承担，同时本通知不意味着陈建高放弃追索大连公司的违约责任以及因大连公司的违约行为导致的一切损失，包括直接损失和间接损失。
2014年9月30日，陈建高将系争房屋的门上锁。2014年10月24日，大连公司搬离系争房屋。2014年10月10日，案外人上海＊＊＊房地产有限公司物业服务部（以下简称物业公司）出具《2014年10月缴款通知书》给大连公司，向大连公司催讨所欠系争房屋的物业管理费、电费总计5，740.28元。2014年11月5日，陈建高向物业公司支付系争房屋自2014年9月至10月的物业费5，477.68元、2014年11月1日-2014年11月3日的物业费273.88元、2014年8月代收电费118.30元、9月代收电费144.30元、10月代收电费5.20元，共计6，019.36元。
2014年11月27日，陈建高诉至法院，提出如下诉讼请求：一、请求判令大连公司、张井明共同赔偿陈建高违约金总计18万元；二、请求判令大连公司、张井明付清系争房屋未结清的相关水、电、煤、物业等费用。
原审认为：一、本案争议焦点之一为张井明是否系本案适格被告。我们认为，张井明不是大连公司的法定代表人，也无证据证明系大连公司的委托代理人，故张井明在《合同》上作为承租人签字的行为不能认定系代大连公司签订《合同》的行为，故张井明应为本案的适格被告。二、本案争议焦点之二为大连公司、张井明是否违约，陈建高请求判令大连公司、张井明赔偿陈建高违约金18万元及请求判令大连公司、张井明付清系争房屋未结清的相关水、电、煤、物业等费用的诉讼请求能否支持。我们认为，大连公司、张井明逾期支付租金及水、电、物业管理费等相关费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任，至于违约金数额，因大连公司提出异议，由法院根据陈建高的实际损失等情况酌情减少。具体理由为：1、根据《合同》约定，大连公司、张井明逾期不支付租金累计超过十五的，除如数补交租金及滞纳金外，在未经陈建高谅解的情况下视为大连公司、张井明擅自终止本合同，大连公司、张井明应按提前退租天数的租金的两倍向陈建高支付违约金，若违约金不足抵付陈建高损失的，大连公司、张井明还应负责赔偿，陈建高可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由大连公司、张井明另行支付。关于上述约定中“十五”应作何理解的问题，我们认为应理解为“十五天”，因为上述条款内容主要是关于逾期时间及逾期责任的约定，而逾期支付租金时间的计数一般按天计算，且从常理及一般书写习惯角度考虑，“十五”一般不会理解为“十五万”或“十五月”。大连公司、张井明自2014年9月16日起逾期支付陈建高2014年9月-11月的租金45，000元，早已超过十五天，大连公司、张井明的行为已经构成违约，且未举证证明大连公司上述违约行为曾取得陈建高的谅解，则应视为大连公司、张井明擅自终止合同，大连公司、张井明应承担相应的违约责任。2、根据《合同》约定，在租赁期内，大连公司、张井明逾期交付水、电、物业管理费等相关费用，所造成的一切后果均由大连公司、张井明承担，大连公司、张井明逾期支付上述费用超过30日，在未经陈建高谅解的情况下视为大连公司、张井明擅自终止合同，大连公司、张井明应按提前退租天数的租金的两倍向陈建高支付违约金，若违约金不足抵付陈建高损失的，大连公司、张井明还应负责赔偿，陈建高可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由大连公司、张井明另行支付。系争房屋所在的物业公司于2014年10月10日出具通知，要求大连公司、张井明支付物业管理费、电费等，但大连公司、张井明直至陈建高于2014年11月5日垫付时止仍未支付，大连公司、张井明逾期支付上述费用超过30日，大连公司、张井明的行为已经构成违约，且未举证证明大连公司上述违约行为曾取得陈建高的谅解，则也应视为大连公司、张井明擅自终止合同，大连公司、张井明应承担相应的违约责任。3、根据上文1、2所述理由，大连公司、张井明的违约行为视为大连公司、张井明擅自终止合同，应按提前退租天数的租金的两倍向陈建高支付违约金。大连公司、张井明提前退租六个月的租金的两倍数额为18万元。鉴于大连公司提出陈建高主张的违约金数额过高，陈建高已于2014年9月30日将系争房屋的门上锁，大连公司也于2014年10月24日搬出了系争房屋，及时避免了陈建高租金损失的进一步扩大，故由法院酌定大连公司、张井明支付陈建高违约金10万元。4、根据《合同》约定，租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车等费用由大连公司、张井明承担。大连公司、张井明于2014年10月24日搬出系争房屋，应承担2014年10月24日前系争房屋内发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用。陈建高现已代为垫付了系争房屋自2014年9月至2014年10月24日止的物业管理费4，929.8元、2014年8月的电费118.30元、2014年9月电费144.30元、2014年10月的电费5.20元，共计5，197.6元，该笔费用应在大连公司支付给陈建高的保证金15，000元中扣除，剩余的保证金9，802.4元由陈建高返还给大连公司。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条之规定，于二〇一五年三月十二日作出判决：一、大连思兰德生物科技有限公司、张井明于判决生效之日起十日内支付陈建高违约金10万元；二、陈建高于判决生效之日起十日内在扣除为大连思兰德生物科技有限公司、张井明垫付的物业费、电费等计5，197.6元后返还大连思兰德生物科技有限公司、张井明剩余保证金9，802.4元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，900元，减半收取计1，950元，由大连思兰德生物科技有限公司、张井明共同负担。
判决后，大连公司、张井明不服，上诉于本院，诉称：张井明为大连公司上海分公司的负责人，其在租赁合同上签字的行为系职务行为，且履行本合同义务的也是大连公司，因此本案租赁合同的相对方为大连公司，非张井明个人。大连公司迟付租金事出有因，且愿意承担滞纳金，陈建高无权解除合同。陈建高在9月20日更换了房屋的门锁，之后大连公司就没有再使用房屋，因此10月份的物业费、电费不应当承担。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判大连公司承担9月的物业费2711元，8、9月的电费262.6元，返还保证金12，026元。
被上诉人陈建高辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：陈建高与大连公司、张井明签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同中明确约定了大连公司、张井明逾期不支付租金累计超过十五的，除如数补交租金及滞纳金外，在未经陈建高谅解的情况下视为大连公司、张井明擅自终止本合同。关于“十五”的理解，原审法院已充分阐述了认定理由，本院予以认可并不再赘述。在大连公司延付租金的情况下，陈建高有权按约解除合同并要求大连公司、张井明承担违约责任。上诉人提出张井明为大连公司员工并非本案适格被告，但大连公司未提供相应的证据佐证，本院无法采信。关于两上诉人主张2014年9月20日被上诉人更换门锁及物业费等问题，考虑到本案解约系上诉人欠租违约所致，且被上诉人两次函告其解约、搬离，上诉人皆未合理回复。上诉人此后至实际搬离前应视为合同终止后实际占有标的房屋期间，应比照租约支付物业费等费用。综上所述，上诉人大连公司、张井明的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，900元，由上诉人大连思兰德生物科技有限公司、张井明共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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