大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初148号原告：陈慧黠，女，1980年12月24日出生，大连海洋大学教师，住辽宁省大连高新技术产业园区。原告：李柏弢（原告陈慧黠的丈夫），男，1979年11月20日出生，住辽宁省大连高新技术产业园区。被告：九成方元房地产（大连）有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭爱贤街10号七层705-3室，统一社会信用代码：91210231554988241R。法定代表人：吴方，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘颖，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晗，辽宁宪御律师事务所律师。原告陈慧黠、李柏弢与被告九成方元房地产（大连）有限公司（以下简称“九成方元公司”）商品房销售合同一案，本院于2017年6月12日立案。本案在审理过程中，二原告申请追加大连链家房地产经纪有限公司为被告，后撤回对被告大连链家房地产经纪有限公司的起诉。本案适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，裁定转为适用普通程序，于2017年10月23日再次公开开庭进行审理。原告陈慧黠、李柏弢、被告九成方元公司的委托诉讼代理人刘颖、马晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈慧黠、李柏弢向本院提出诉讼请求：判令被告九成方元公司返还二原告购买福荣园商品房实际成交价格与同期其他住户购房价格之间的差价款222,000元及两年来的差价利息28,000元，合计250,000元。事实和理由：二原告于2015年7月以单价11,230元/平方米购买被告开发的位于大连市高新园区希贤街3号的福荣园小区3号楼1单元2101商品住房一套，建筑面积129.69平方米，并交纳团购费40,000元。二原告在2017年办理房屋产权证手续时，偶然发现被告财务登记簿上本楼本单元所有住房房价均远远低于二原告购买房屋价格，差距约在20余万元，而2015年7月并非市场房价上涨时期。《商品房销售明码标价规定》第十二条规定：“对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。”被告在售卖房屋期间并未按照《商品房销售明码标价规定》展示所售商品房实际成交价，而展示的是远高于成交价格的房管局备案价格，承诺给与团购价与实际情况也不符，涉嫌销售价格欺诈。期间，二原告就房屋实际成交价格及价格差价等相关事项找被告商讨，双方始终未能达成一致。因此，二原告诉至法院。被告九成方元公司辩称，不同意二原告的诉讼请求，应当依法驳回。一、原、被告之间的商品房买卖合同是基于双方协商而成，不违反法律、法规，不存在欺诈行为，是合法有效的，并实际履行。若二原告拟变更、撤销、解除和终止商品房买卖合同，应依据合同法的相关规定提起撤销、解除之诉，非经法定事由是不能变更、撤销、解除和终止的。二、《商品房销售明码标价规定》仅是规章，不属于法律、法规，况且根据《商品房销售明码标价规定》第八条规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”被告已向二原告公示其已购买的涉案商品房价格。二原告已经接受，并签订商品房买卖合同。三、二原告的诉请没有法律依据。被告是基于《商品房销售明码标价规定》收取二原告的购房款。不存在多收和少收的事实。被告也不存在侵权的事实。因此不存在返还或赔偿损失的事实。四、根据《合同法》中合同相对性的原理，二原告与大连链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）的团购协议书与被告无关。该团购协议仅约束二原告与链家公司双方当事人，对被告不产生法律约束力。五、二原告当庭表述222,000元的差价是没有事实和依据的，也没有向法庭提供如何进行计算的，利息的计算也没有计算的公式和方法，所以被告认为二原告主张数字的来源是不合法的。综上所述，被告认为二原告的诉讼请求不成立，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于二原告提供的证据1.商品房买卖合同、证据3.团购收据、团购协议，被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。关于二原告提供的证据4.手机截屏12张，被告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，本院认为，证据应当提交原件，二原告仅提供证据复印件。故对于该证据，本院不予采信。关于二原告提供的证据5.照片8张，被告对真实性和关联性均有异议。本院认为，该组照片不能单独证明被告与链家公司关于案涉房屋存在相关合作关系，应结合其他证据依法综合认定。关于二原告提供的证据6.福荣园小区两套房屋一手房的销售价格（安居客网上打印），被告对真实性、关联性均有异议。本院认为，网站上显示的房屋销售价格不能作为正常销售渠道房屋价格对比标准。关于案涉房屋购买价格是否高于其他客户的团购价格，应结合其他证据依法综合认定。关于二原告提供的证据7.手机现场录音两份，被告对录音真实性无异议，但认为不能证明拟证明的事项。本院认为，从该组录音中反映被告工作人员并未对学区房问题作出任何承诺。被告是否构成虚假宣传及向二原告出售房屋的价格是否高于其他房屋价款的问题，应结合其他证据依法综合认定。关于二原告提供的证据8.大连市不动产登记中心高新技术产业园区分中心提供的查询结果、二原告自己统计做的比对价格表，被告对真实性、关联性、证明事项均有异议。本院认为，关于大连市不动产登记中心高新技术产业园区分中心查询结果，有相关部门的印章，本院对其真实性予以确认，对该份证据予以采信。但被告是否构成价格欺诈及二原告是否享受到团购优惠的情况，应结合其他证据依法综合认定。关于二原告提供的证据9.网页打印件三张，被告认为对真实性及关联性均提出异议。本院认为，该组证据无法证明被告发布关于学区房事项及房屋价格问题，本院对该证据不予采信。关于被告提供的证据1.商品房买卖合同复印件，二原告对该份证据的真实性无异议，本院予以采信。关于被告提供的证据2.2014年3月18日商品房销售价格公示表，二原告对该份证据的真实性无异议，本院予以采信。关于被告提供的证据3.福荣园项目团购合作协议，二原告对该份证据的真实性无异议，本院予以采信。综合原、被告双方的陈述及证据，本院认定事实如下：被告九成方元房地产（大连）有限公司（甲方）与案外人大连链家房地产经纪有限公司（乙方）于2015年签订《“福荣园”项目团购合作协议》，协议约定：“1.1合作期：2015年5月15-2015年12月31日。1.2合作项目：是指参加本次合作的商品房范围，具体为福荣园项目的1、3号楼（或以甲方提供的销售房源明细表为准）。2.2合作期间，甲方同意在合作项目范围内，对于合作成交的客户提供如下优惠：以均价10,000元/平米（约）认购（具体单套价格由甲乙双方协商后作为附件，最终单套价格由甲方确认的为准）1、3号楼可售住宅。若乙方销售2号楼、需经甲方同意，价格由甲方提供。2.5在合作期内，合作的房源共分三个户型，分别为89.12平方米、126.4平方米、130.01平方米（具体以甲方实际发布的为准），乙方可以向认购者收取团购服务费为：89.12平方米的户型收取40,000元/套；其他两种户型均为50,000元/套的团购服务费。3.3甲方仅在合作期内针对合作项目按照本协议2.2条的约定提供优惠。4.3乙方应严格按经甲方同意的价格表注明价格销售，不得擅自改变，若确需调整需经甲方同意后实施”。2015年7月22日，原告陈慧黠（乙方）与链家公司（甲方）签订《大连链家团购协议书》，内容为“意向房源：福荣园项目（下称‘该项目’）3号楼1-21-1号房屋，建筑面积暂估为129.69平方米。团购服务费及对应优惠标准：鉴于甲方已向乙方提供了实地看房，解答相关咨询，代为与开发商沟通、议价等团购服务，乙方决定购买‘该项目’意向房源。乙方通过甲方的团购服务，已获得以优惠价格购买‘该项目’意向房源的机会，因此乙方对甲方提供的团购服务满意认可，自愿向甲方支付团购费肆万元。支付团购服务费后乙方在购买上述‘该项目’房屋时可低值_/元/套；所购房屋的销售价格以‘该项目’销售中心所确定为准，抵值金额直接从房价扣除”。原告陈慧黠向链家公司缴纳团购费40,000元。2015年7月25日，链家公司向原告出具《买卖业务预收费专用收据》一张，内容为收取团购费40,000元。2015年8月19日，原告陈慧黠、李柏弢与被告九成方元公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区希贤街3号1单元21层1号房屋一套，房屋单价为每平方米11,230元，总价款为1,456,418.70元。2017年4月7日，被告向原告陈慧黠出具房款发票，发票金额为1,456,418.70元。另查，二原告表示在房屋买卖过程中，被告仅在售楼处公示了包括案涉商品房在内的商品房备案登记价格，被告表示认可。再查，庭审中，二原告表示案涉房屋房款已于2015年10月8、9日左右付清，案涉房屋已经交付，正在办理产权证。被告对此表示认可。本案在审理过程中，二原告于2017年7月18日申请追加大连链家房地产经纪有限公司为被告，要求链家公司返还二原告团购费40,000元，并赔偿二原告20,000元。后因双方达成庭外和解，链家公司同意返还二原告团购费35,000元，二原告于2017年8月31日撤回对被告大连链家房地产经纪有限公司的起诉。本院认为，原告陈慧黠、李柏弢与被告九成方元公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同中已明确约定了房屋坐落、单价、建筑面积、总房款等信息，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行。现二原告已经按照合同约定交付房款，被告亦按照合同约定交付房屋。二原告在房屋使用过程中，以被告在房屋销售时存在价格欺诈、未按规定公示其他房屋实际成交价格，且未兑现学区房承诺为由，要求被告返还二原告购买福荣园商品房实际成交价格与同期其他住户购房价格之间的差价款222,000元及两年来的差价利息28,000元，合计250,000元。本院认为，首先，关于二原告主张的价格欺诈问题。二原告提供的与链家公司之间签订团购协议书仅对团购服务费进行约定，未明确案涉房屋的团购价格。且该团购协议系其与链家公司签订的，根据合同的相对性原则，被告不应受该团购协议书约束。二原告提供的大连市不动产登记中心高新技术产业园区分中心提供的查询结果显示，各房屋销售价格不同，且二原告购买案涉房屋价格并非同期购买案涉小区房屋客户中支付房价中最高的。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同已实际履行。现二原告表示是因被告有价格欺诈行为导致双方订立合同，但二原告不主张撤销或解除该合同。庭审中，二原告称被告公司口头承诺案涉房屋采取一口价的方式，被告对此不予认可，二原告亦未提供其他证据充分证明。故二原告主张被告构成价格欺诈，本院不予采纳。其次，关于二原告主张的被告未按规定公示房屋实际成交价格问题。被告表示其提供的商品房销售价格公示表除了在大连市物价局有备案以外，在售楼处也进行了公示。二原告对此表示认可。但二原告认为，被告虽然公示了商品房销售价格，但公示的不是实际成交价格，只是备案价格。违反了国家相关规定，对二原告造成了误导。对此，国家发展改革委《关于商品房明码标价的规定的通知》第十条规定：“商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：……（四）应当标注所有房屋的优惠折扣及享受优惠折扣的条件”。第十二条规定：“对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已售房源的实际成交价格”。二原告认为被告在房屋销售过程中，违反了上述规定，没有严格按照公示价格或备案价格予以销售。对此，本院认为，第一，上述规定对于已售房源的价格公示要求，并非强制要求必须标示，而是强调如果标示，应标示实际成交价格。本案中，被告在公示的价格中，并未明确公示的价格为已售房源价格，不违反上述规定。第二，上述规定属于规章范畴，并非法律、行政法规。且《关于商品房明码标价的规定的通知》第十六条规定：“商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。”故即使被告在房屋销售中存在违反上述规章的行为，亦应由相关行政机关予以处理，二原告以此为由提起民事诉讼，本院不予采纳。最后，关于二原告主张的学区房承诺问题。庭审中，二原告称被告曾承诺案涉房屋为学区房，并提供录音及网上打印材料加以证明，被告不予认可。而二原告提供的录音中被告工作人员并未承诺学区房一事，亦不认可曾承诺过此事，只是提到可以帮忙协调；关于二原告提供的网上打印材料，该材料系从网上中介页面打印的，即关于学区房的宣传系该网上中介发布的，并非被告公司发布的。且双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定学区房一事。故二原告以此为由主张被告返还差价款，本院不予采纳。综上，二原告要求被告返还购买福荣园商品房实际成交价格与同期其他住户购房价格之间的差价222,000元及两年来的差价利息28,000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈慧黠、李柏弢的诉讼请求。案件受理费5,050元，由原告陈慧黠、李柏弢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  张金霞人民陪审员  刘忠广人民陪审员  张付勇二〇一七年十一月六日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。