江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6054号
上诉人（原审被告）：江苏锦源医疗科技有限公司，住所地徐州市复兴南路328号。
法定代表人：封波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹为玲，江苏维维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王允凤，女，1969年6月25日生，汉族，户籍地徐州市云龙区，现住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：伊涛，江苏清正苑律师事务所律师。·
上诉人江苏锦源医疗科技有限公司（以下简称锦源公司）因与被上诉人王允凤租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
锦源公司上诉请求：撤销（2017）苏0303民初833号民事判决，依法改判或将案件发回重审。事实和理由：首先，上诉人与被上诉人之间的租赁合同届满日期为2015年10月1日，上诉人于2015年9月28日向被上诉人作出不再承租涉案房屋的意思表示，并要求被上诉人于2015年10月1日前来办理交接手续。2015年9月30日被上诉人到涉案房屋查看提出四个方面的问题需要整改然后接收。上诉人的公司经理出具续租房说明一份，将租期延长至2015年10月11日以便整改问题。续租期届满后，上诉人于2015年11月13日向被上诉人出具律师函，明确表示双方的租赁合同关系终止。2015年10月16日又向被上诉人出具情况说明，表示愿意承担涉案房屋的电费。上诉人多次表示不再续租涉案房屋并于2015年9月30日后将房屋腾空准备交接，而被上诉人故意以各种理由拖延接收租赁房屋及房屋钥匙，怠于履行自己的义务，相应的房租损失应由其个人承担。其次，被上诉人自认于2015年12月12日对租赁房屋中的一小单间采取措施，即将门锁上，那被上诉人完全可以在2015年10月13日接到上诉人不再续租的通知后将所有的门锁上，并及时发布招租公告以避免租赁损失。再次，即便存在整改问题，被上诉人可以采取积极措施予以改进，况且上诉人延长了租期积极对存在问题进行整改。至于水表电表的过户问题，并不影响租赁房屋的交接，况且水表一直登记在被上诉人名下。综上，请求二审法院查明事实，依法公正判决。
被上诉人王允凤答辩称：一、被上诉人收回房屋的时间是2016年7月份，至今涉案房屋钥匙一直在上诉人处保管，也就是说至今都没有将钥匙交还给被上诉人，且上诉人一方面主张其不用房屋，另一方面却未将自己的物品从租赁房屋中腾空，一审中已经提供了充分的证据证实在租赁房屋中存在上诉人的物品。二、关于水电表过户问题，根据上诉人自己提供的证据材料能够反映，上诉人自己缴纳的电费（租赁房屋）至2016年的1月，如果上诉人一方没有使用被上诉人的房屋是不会产生电费的，且上诉人也不会主动缴纳。三、诉争房屋与上诉人现任法定代表人封波所有的房屋以及上诉人公司自有的房屋处在同一个楼层内（5-6层），被上诉人并未使用自己所有的房屋，上诉人一方一直占有该房屋现有的公用通道设施，上诉人自认没有拆除公共通道的大门，以上事实能够说明上诉人一方占有使用被上诉人的房屋。交还租赁物是承租人的义务，上诉人自认没有将房屋钥匙交还给被上诉人，一审法院根据双方的举证及常识性判断做出判决是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王允凤向一审法院起诉请求判令：锦源公司支付房屋租金344969元并按银行贷款利率支付至付清之日止的利息。事实和理由：王允凤与锦源公司自2010年10月1日起建立房屋租赁关系，没有签订租赁合同。2015年9月12日为了明确租赁关系，双方补签了一份房屋租赁合同，该合同期内租金已结算完毕。合同到期后，锦源公司又提出续租到2015年10月11日止，租金按每平方米50元计算，并向王允凤出具了续租房凭条，但是续租到期后锦源公司并没有返还租赁房屋，一直使用到2016年7月22日，经王允凤多次催要，锦源公司才将租赁房屋交还，此后王允凤为索要房屋租金多次与锦源公司协商，但是锦源公司一直拒不支付，故诉至法院，诉请如前。
原审法院经审理查明：锦源公司与王允凤达成租赁涉案房屋协议，房屋总面积736.59平方米，租赁协议期为2010年10月1日至2015年10月1日止，年租金140万元。2015年9月28日，锦源公司向王允凤发出通知，通知其在涉案房屋租赁期满不再承租的意思表示，并要求王允凤于2015年10月1日前来公司办理交接手续。2015年9月30日，王允凤到锦源公司租赁的涉案房屋实地查看并提出整改要求，锦源公司股东封波向王允凤出具延长租赁时间至2015年10月11日的续租房说明，约定续租期间房租为每平方米每月50元。2015年10月13日，锦源公司就涉案房屋交接向王允凤发出通知，并于同日向王允凤出具律师函，载明2015年10月12日下午其员工孙希亚已协助王允凤办理完毕房屋交接手续，已把自己所有的房屋全部上锁，双方之间的房屋租赁关系终止，因此不存在继续收房租的事情。同时锦源公司又通知王允凤当天下午来公司确认前日房屋交接的情况，鉴于王允凤没有按照通知来公司，公司认为王允凤已经认可房屋交接完毕，房屋交接的事情以后不再作为问题协商。2015年10月16日，锦源公司向王允凤出具有关电表过户后产生的电费缴纳情况说明，载明：王允凤：针对您所担心的原复兴家园2#楼601、602、603、504、505房间完成过户后产生的电费缴纳问题，公司在此郑重承诺：原复兴家园2#楼601、602、603、504、505房间完成过户后，在11月中旬抄表前所产生的电费均由锦源公司负责缴纳。2015年10月21日，王允凤律师向锦源公司发出律师函，载明：据委托人王允凤的陈述及相关材料：委托人王允凤在接到贵公司2015年9月28日邮寄的通知后，于9月30日到贵公司进行交接时，发现租赁房屋存在以下问题：1、水、电费没有交清，无法办理过户；2、公共区域存放过多物品；3、被告在公共通道安装大门，侵害共有人的合法权益；4、六楼卫生间漏水。由于存在以上问题，双方没有办理房屋交接。此后，又商定于次日下午3点钟再办理交接，10月1日下午，委托人发现以上问题贵公司并没有整改，于是，与贵公司的封波经理商定，该贵公司十天的时间，双方于2015年10月12日再办理交接。10月12日委托人再去贵公司，却没有任何人出面办理交接，10月15日贵公司安排员工孙希亚与委托人一起去徐州供电局办理电表过户手续，但是，由于拖欠电费，供电局未给办理。双方就租赁期满后房屋腾空、办理水电过户等问题发生纠纷，各自向对方致函，均未能有效解决纠纷。
原审法院另查明：锦源公司于2016年1月将涉案房屋电费户号过户至王允凤名下。王允凤于2016年2月19日后连续在网络上发布出租涉案房屋的广告，并附有房屋照片。涉案房屋已于2016年7月底出租给太阳神公司。封波系锦源公司股东之一，在涉案纠纷发生期间系该公司工作人员，王允凤丈夫也是锦源公司股东之一。孙希亚系锦源公司员工，与王允凤认识。
原审庭审中，王允凤自认于2015年12月12日将505室的小单间锁上，面积大约为35平方米。王允凤陈述至涉案房屋出租给太阳神之前锦源公司仍未交给王允凤房屋钥匙，房屋内还有锦源公司物品。锦源公司称早已腾空涉案房屋，让公司员工孙希亚交给王允许凤房屋钥匙，王允凤不接收，但有人要租赁涉案房屋，王允凤让孙希亚带人看房。
原审法院经审理后认为：锦源公司与王允凤就涉案房屋租赁达成协议并按照协议履行，均是双方意思的真实表示。双方在房屋租赁合同期届满后，是否存在续租问题，从现有证据即锦源公司股东之一封波出具的续租说明可以看出双方存在续租的事实。当时约定续租至2015年10月11日，并且约定了租金为每平方每月50元。锦源公司在2015年9月即向王允凤发出不再续租的意思表示，但由于公司实际情况未能在10月1日腾空涉案房屋，故由锦源公司经理封波向王允凤出具了续租说明，也即形成了对涉案房屋续租的事实。既然续租事实存在，王允凤向锦源公司主张房屋租金的诉求应当予以支持。但是对于续租时间应该计算到何时，王允凤主张计算到2016年7月22日。该院认为从王允凤在接到锦源公司2015年9月份通知查看涉案房屋是否腾空以及提出整改及水电过户要求看，应以水电过户到王允凤名下为截止点。从锦源公司提供的水电票据看至少在2016年1月15日前锦源公司已将涉案房屋水电过户到王允凤名下，对此王允凤应当是明知，至少是在2016年2月19日前应该明知，否则不会在网络上发布出租涉案房屋的广告。同时从王允凤发布的广告照片看，至少在广告发布前涉案房屋已腾空。对于锦源公司抗辩的房屋早已于2015年10月1日之前腾空，不应支付租金的抗意见，从庭审和相关证据看均不能证明其观点成立。租赁关系的终结是以房屋是否由承租人手中交付给出租人为标志，而在具体交付过程中应按照双方协商的具体交接事宜为准，在本案中王允凤向锦源公司提出水电过户等要求，锦源公司并未反对而且按照王允凤的要求去办理，直至2016年1月办理完毕。另一个交付的标志是将房屋钥匙交付给王允凤，锦源公司在腾空房屋后并未及时将房屋钥匙交付给王允凤，故应当将钥匙交付前的期间计入续租期间。至于涉案房屋钥匙交付问题，从双方庭审陈述可以判断，锦源公司在腾空后让其员工孙希亚将涉案房屋钥匙交给王允凤，因王允凤丈夫曾是锦源公司股东，王允凤与希亚孙熟识，没有具体接收孙希亚交付的钥匙，而是让孙希亚充当涉案房屋钥匙的具体保管人，在有人想租房时，让孙希亚带人看房。至少在2016年2月19日后，孙希亚的身份由锦源公司办理交接手续的员工转变为王允凤涉案房屋钥匙的保管者。因此，续租时间的截止点应为2016年2月19日前。租金的计算即由2015年10月2日起至2016年2月18日，以每平方每月50元计，共计为171871元。扣除王允凤已锁上收回的小单间2015年12月12日至2016年2月18日的租金4025元，锦源公司应支付给王允凤的租金数额为167846元。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、江苏锦源医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内给付王允凤房屋租金167846元；二、驳回王允凤的其他诉讼请求。案件受理费6475元，由江苏锦源医疗科技有限公司负担。
二审期间，上诉人锦源公司向本院提供如下证据：
证据一：2015年1月至2016年5月份涉案房屋的电费缴纳明细，拟证明上诉人承租房屋是作为办公场所使用的，因此有大额的用电量及其电费支出，在2016年1月份之后，基本没有电费产生。反映出涉案房屋处于空置状态。被上诉人在一审中陈述是做仓库使用，与事实严重不符。且2015年10月之前的电费缴纳人是上诉人，2016年1月电费缴纳人即变更为被上诉人。
证据二：2015年3月、5月、7月、8月、10月涉案房屋的水费缴纳明细，拟证明租赁房屋水表一直都是在被上诉人名下，不存在一审法院认定的过户问题。
被上诉人对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。上诉人2016年1月将电表户名过户到王允凤名下，但2016年1-2月504、601、602室仍然产生用电量，说明仍有人在使用租赁房屋，根据上诉人提交的电费明细看，6楼三个房间用电量本身就高，是作为仓库使用。对证据二的真实性无异议，该处物业有非常特殊的原因，不能反映出双方租赁的真实状态。
二审期间被上诉人王允凤提供租赁房屋照片三张，拟证明在2016年4月8日出租504室时，该房中仍有上诉人的物品。
上诉人锦源公司的质证意见为：对三张照片的真实性不予认可，照片上没有显示具体的房间号码，只显示拍摄时间是2016年4月8日，房中物品不能确定是上诉人的。
本院认为：上诉人提供的证据一电费缴纳明细，只能证明涉案房屋的电费缴纳情况，不能证明双方解除房屋租赁合同的情况，故对证据一的证明目的，本院不予确认。被上诉人对上诉人提供的证据二水费缴纳明细的真实性无异议，能够证明涉案房屋的水表一直登记在被上诉人名下，故对证据二的证明目的本院予以确认。被上诉人提供的租赁房屋照片三张，上诉人对照片的真实性不予认可，被上诉人无法证明该三张照片上的物品系上诉人所有，故对三张照片与本案的关联性和证明目的，本院不予确认。
本案二审期间的争议焦点为：上诉人锦源公司向被上诉人王允凤支付租金的数额应如何确定。
本院认为：一、关于锦源公司与王允凤续租时间截止点的确定问题。双方的租赁合同于2015年10月1日到期，锦源公司于2015年9月28日向王允凤发出通知作出了租赁合同届满不再承租涉案房屋的意思表示，王允凤于2015年9月30日到租赁房屋实地查看并提出四条整改要求。在此情况下，锦源公司向王允凤出具续租房说明，约定续租涉案房屋至2015年10月11日，并约定了租金标准。2015年10月13日，锦源公司向王允凤发出通知并于同日向王允凤出具律师函，告知其锦源公司已将租赁房屋全部交接并上锁，双方的房屋租赁关系终止，从上述事实可以确认锦源公司终止与王允凤的租赁关系及与王允凤交接租赁房屋的意愿明确，只是由于双方对房屋的交接条件存在分歧而导致没有在租赁合同及续租协议届满时交接。王允凤律师在2015年10月21日给锦源公司的律师函中载明2015年10月15日王允凤的委托人与锦源公司员工孙希亚一起去徐州供电局办理电表过户手续，该行为表明双方同意终止续租协议并办理交接手续，虽然由于拖欠电费没有完成电表过户手续，但锦源公司于2016年10月16日向王允凤出具情况说明，表示愿意承担2015年11月中旬前产生的电费，排除了电表不能过户的障碍，因此应当确定2015年10月16日双方达成了交接租赁房屋的一致意见并解除双方的续租协议。二、关于锦源公司应支付租金的数额问题。双方续租协议约定每平方米每月50元的租金支付标准，锦源公司应向王允凤支付2015年10月2日至2015年10月16日的租金为18414.75元（736.59×50×0.5）。
综上，上诉人锦源公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初833号民事判决第二项，即“驳回王允凤的其他诉讼请求”；
二、变更徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初833号民事判决第一项，即“江苏锦源医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内给付王允凤房屋租金167846元”为“江苏锦源医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内给付王允凤房屋租金18414.75元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6475元，由王允凤负担6000元，由江苏锦源医疗科技有限公司负担475元；二审案件受理费6475元，由王允凤负担6000元，由江苏锦源医疗科技有限公司负担475元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
审 判 员 冯昭玖
代理审判员 张 涛
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 李 婕