贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初7069号原告：杨永分，女，1964年2月17日生，汉族，户籍地四川省江安县，现住贵州省兴义市金州城市。委托诉讼代理人：苏峰，贵州权衡律师事务所律师。被告：黔西南州鸿磊房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市老城街８３号。法定代表人：张光华，该公司经理。原告杨永分与被告黔西南州鸿磊房地产开发有限公司（以下简称鸿磊房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨永分及其委托诉讼代理人苏峰，被告鸿磊房开的法定代表人张光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永分向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理贵州省兴义市金州城市花园1栋5-8号商品房房屋所有权证；2.判令被告赔偿原告自2014年9月1日至2017年9月的逾期交房违约金为27461.7元；3.判令被告赔偿原告逾期办理房屋权属证违约金44707.6元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年9月9日签订《商品房买卖合同》，被告将金州城市花园1栋5-8号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为101.71平方米，房屋总价267550元，交房时间为2012年10月30日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。对办理房屋初始登记时间未明确约定。合同签订后，原告于2011年9月9日向被告支付购房款80550元，2012年10月30日支付尾款187000元。至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。2012年年底，被告通知交房。原告接收房屋后，多次催促被告提供竣工验收合格的相关证明材料给原告，但是被告至今没有提供符合法定交房条件的相关文件资料。同时根据法律规定，在约定的交房时间届满后90日内被告应当对涉案楼盘办理大产权初始登记，以便原告对该房屋办理房屋产权证。但是至今被告也未办理大产权初始登记，致使原告至今未能办理房屋产权证。被告的行为已违约，给原告带来了巨大的经济损失，根据合同约定及相关法律规定，被告需支付逾期交房违约金和逾期办理权属登记的违约金。逾期交房违约金原告主张按照同地段、同类房屋租金计算，据统计部门数据，该地段租金为每平方米每月租金7.5元。逾期办理权属证书违约金根据法律规定，以购房款为基数，按同期贷款基准年利率5.57%进行计算。被告从2012年11月1日违约至今，违约时间较长。违约金计算原告主张从2014年9月1日计算至2017年9月1日。至2017年9月1日的逾期交房违约金为：101.71×7.5×36=27461.7元；办证违约金为：已付购房款267550元×年利率5.57%÷12个月×逾期办证月数36个月=44707.6元。综上所述，原、被告在平等自愿、协商一致的条件下签订了《商品房买卖合同》，作为合同双方，原、被告都应按照合同的约定履行彼此的权利和义务，原告积极全面的履行了自己的义务，而被告违反合同的约定，违背了合同契约精神，应当承担相应的违约责任，请求人民法院依法判决如诉。鸿磊房开辩称，一、原告主张逾期交房违约金早已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。根据原告举证的《商品房买卖合同》第11条约定交房时间是2012年10月30日，而原告自认交房时间是2012年底，即说明1、我公司并未逾期交房，因2012年10月30日属于年底，12月也属于年底，即便算是12月交房也只有1个月左右逾期，违约金也只有几千元。2、2012年底至今已有5年多，依法早已超过诉讼时效，不应受法律的保护。二、对于逾期办理房屋产权证违约金的问题，原告计算错误。理由1、逾期办证是规划部门的不作为过错造成的，我公司不应承担违约责任。2、办证违约金计算错误，逾期办证的违约金只能计算24个月。这24个月还要根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定应扣除90日，只能计算21个月。本案原告起诉时间是2017年9月22日，民法总则实施时间是2017年10月1日，故只能按照实施前的2年诉讼时效计算。综上所述，我公司认为原告陈述的事实不真实，我公司未违约交房，且原告的诉讼早已过诉讼时效，逾期办证违约金计算错误，计算时间只能按照2年计算，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年9月9日杨永分与鸿磊房开签订一份《商品房买卖合同》，主要约定鸿磊房开将其开发的位于兴义市××东××路××花园××房出卖给杨永分，房屋建筑面积为101.71平方米，套内建筑面积为88.45平方米，单价为3024.87元每平方米，总价款为267550元。首付款为80550元，余款187000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件……3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、双方协商解决”。第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。合同中并未填写取得商品房所有权初始登记的具体日期，亦未明确约定逾期办证的处理方式。合同签订后，杨永分于2011年9月9日向鸿磊房开支付首付款80550元。2012年10月30日支付尾款187000元，已将房款全部付清。2012年10月，杨永分领取房屋钥匙装修后入住该房屋。在诉讼过程中，双方对租金损失按照每月7.5元/㎡计算、逾期办证按照年利率5.57%计算无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋至今未办理好房屋的竣工验收备案登记及产权登记，现正在办理过程中。本院认为，杨永分与鸿磊房开签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按约定全面履行了付款义务并装修入住，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。因本案《商品房买卖合同》约定的违约金支付方式是以日为单位累积计算，该违约金的性质属于继续性债权，其特点是以日为计算单位，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约天数，违约金数额随着违约行为的继续而按日产生。根据新法优于旧法的原则，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，确定本案的诉讼时效为三年。因本案的违约金债权属于继续性债权，应当每日分别适用诉讼时效，原告于2017年9月26日提起本案诉讼，往前推算3年之后的违约金尚在诉讼时效内，即2014年9月26日之后的违约金尚在诉讼时效期间内，对鸿磊房开抗辩本案已过诉讼时效的理由，本院不予采信。杨永分起诉要求鸿磊房开支付违约金的主张，于法有据，本院予以支持，违约金应从2014年9月26日起算。关于逾期交房的违约责任问题，双方约定的交房时间为2012年10月30日，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，即便杨永分已实际入住房屋，鸿磊房开的交房行为亦不符合《中华人民共和国建筑法》的规定，鸿磊房开仍应承担继续履行合同并支付逾期交房违约金的责任。对于逾期交房违约金的计算问题，本案合同约定逾期交房的处理方式为“双方协商解决”，没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案双方对租金损失按每月7.5元/㎡计算无异议，该数据亦符合本地同地段同类房屋的客观情况，本院予以确定。因原告已于2012年10月领取钥匙对房屋进行装修，其此后已不存在租金损失，但鸿磊房开交付的房屋至今未符合法定交付条件，违约行为仍在继续，故对杨永分主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院参照租金损失的30%予以支持，即101.71平方米×7.5元/月·平方米×36月×30%=8238.51元。关于逾期办证的违约责任问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，本案原、被告双方约定鸿磊房开应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但未约定取得商品房所有权初始登记的具体日期，未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理房屋权属证书的前提条件，鸿磊房开未如期完成该项合同义务，即已构成违约，原告诉请被告为其办理房屋产权登记并支付逾期办证违约金于法有据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准在2014年9月26日至2017年9月26日期间进行过调整，双方当事人对该利率按年5.57%计算均无异议，该数据亦在利率调整的范围内，故本院以此计算逾期办证的违约金为267550元×3年×5.57%=44707.61元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，判决如下：一、限黔西南州鸿磊房地产开发有限公司自本判决生效后三十日内为杨永分办理贵州省兴义市金州城市花园1栋5-8号商品房转移登记手续。二、限黔西南州鸿磊房地产开发有限公司自本判决生效后十日内支付杨永分逾期交房违约金8238.51元、逾期办理转移登记手续违约金44707.61元，前述两项共计52946.12元。三、驳回杨永分的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，减半收取802元，由杨永分负担214元，由黔西南州鸿磊房地产开发有限公司负担588元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  王明快二〇一七年十二月二十七日书记员  高丽枝