北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初第18803号
原告（反诉被告）：张新华，男，1950年7月23日出生，住北京市昌平区。
法定代理人：张淑英，女，1951年6月15日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文利，男，1966年10月26日，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：罗长海，男，1947年12月14日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：李宝台，男，1974年10月13日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：刘梅，女，1971年6月8日出生，住北京市昌平区。
第三人：张志，男，1965年9月1日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张淑春，女，1968年9月15日出生，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）张新华与被告（反诉原告）罗长海及第三人张志合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张新华的法定代理人张淑英、委托诉讼代理人杨丽娜、张文利，被告（反诉原告）罗长海及其委托诉讼代理人李宝台、刘梅，第三人张志及其委托诉讼代理人张淑春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张新华向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1、原告于2005年签订该《购房权转让协议书》时，是以获取20000元转让费为目的，但签订协议至今己十一年，被告都未曾向原告支付20000元转让费，被告已经以自己的行为明确表示拒绝履行该《购房权转让协议书》。原告签订该协议的目的亦不能实现。2、原告张新华是在《购房权转让协议书》被法院确认无效后，并且将被告罗长海诉求的财产损害赔偿支付给被告后，才与第三人张志签订了《房屋买卖居间合同》，且价格略高于市场价。原告在人民法院生效判决确认了房屋所有权后，出卖自己所有的房屋，并无过错，第三人张志事先也并不知悉该房屋曾涉及诉讼，并且以略高于市场价的价格购买该房屋，双方无恶意串通的行为，在此情形下，原告与第三人张志签订的《房屋买卖居间合同》应为有效合同。依据《物权法》的规定，第三人张志已经善意取得该房屋所有权，而现如今，第三人张志也已经合法地占有使用该房屋，原告已经无法继续履行与被告签订的《购房权转让协议书》，否则就侵犯了善意第三人张志的权益，事实上原告已经履行不能。综上所述，被告以其行为明确表示不再履行协议，原告亦履行不能，因此原告请求解除与被告签订的《购房权转让协议书》，以共同维护原告、被告、第三人三方的合法权益，依据《合同法》第94条的规定，特诉至人民法院，请求人民法院判如所请。
被告罗长海辩称：2005年11月22日被告购买了原告位于昌平区房屋，随着房价的飙升，原告违反诚实信用原则，恶意提起诉讼，提供虚假证据，获得判决将属于原告的房屋要回，原告非法将检察机关当时采取了查封手续，没有办理过户手续的房屋转卖给第三人。现原告与被告房屋买卖合同纠纷一案历经八年之久，已经昌平区人民法院再次审理完毕，由此给被告造成巨大的经济损失和巨大精神损失。这次原告再次恶意提起诉讼，仍然没有任何法律依据可言。主要理由如下：一、首先第三人不符合善意取得原则。在本案中，张志取得房屋时，该房屋处于查封状态，且购买房屋的价格低于当时市场价格，并且该房屋没有办理过户登记手续。被告将房屋转卖给第三人没有处分权利。原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷一案被认定为有效，故被告应依据诚实信用原则履行该买卖协议，原告与被告的权利义务，已非常明确，应该将属于被告的房屋交给被告，原告拒不协助办理过户及将房屋腾空及时交给被告的行为侵犯了被告的合法权益。二、原告无权行使解除权。双方买卖房屋已长达8年之久，双方争议在历经起诉、判决、再审、再审判决之后，原告在感觉要房无望的情况下恶意拖延时间，在本案当中显然不存在合同法规定情形，原告的起诉既无事实依据也无法律根据，理应驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告认为，原告及第三人的恶意侵占行为严重地违反了《中华人民共和国物权法》及其相关法律规定，侵害了被告的合法权益，故向贵院提出答辩，请求贵院依法查清事实，作出公正的判决以维护答辩人的合法权益。
第三人张志述称：1、2012年我为了腾退部队的住房，于6月10日经易合房地产经纪有限责任公司签订购房合同，因为不能过户部队因此事找过法院。2、我作为买房人，在签订房屋买卖合同前我看过此房，当时房屋是空的，无人居住。我也看到房本是张新华的名字，易合房地产经纪有限责任公司和房主张新华及其爱人张淑英均没有提过此房曾经有过判决。以前的事情我不知道。所以我没有任何过错。3、我们之间的合同是我通过易合房地产经纪有限责任公司与房主张新华及其爱人张淑英共同签订的，应视为有效。并且我已经缴纳定金及首付款共计54.5万元。4、我没有别的房屋居住，目前已经装修完毕，购买家具并在此房居住。我们的合同是6月10日签订的，而检察院不许过户的通知是6月13日通知的住建委。从时间上看我们的合同应视为有效。5、我是与房主签订的合同，况且法院没有判定我们的合同无效，所以我有权利占有、使用此房屋。综上所述，我们通过易合房地产经纪有限责任公司与房主张新华及其爱人张淑英签订的房屋买卖合同是合理、合法、有效的。
反诉原告罗长海提出反诉请求：一、请求依法判决被反诉人履行2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》，并判决被反诉人协助办理过户手续。二、请求判决第三人从昌平区房屋内迁出，并腾空此房屋。三、请求依法判决被反诉人及第三人支付实际占用费14万元整(2012年5月25日至2017年2月25日止)。【按月租金2500元标准计算】。四、请求依法判决第三人自判决之日起至实际腾空房屋之日止，按每月3500元支付实际占有使用费（自判决之日起至房屋实际腾退之日止）。五、请求判决诉讼费用由被反诉人及第三人承担。事实与理由：2005年11月22日反诉人购买了被反诉人位于昌平区房屋，随着房价的飙升，被反诉人违反诚实信用原则，恶意提其诉讼，提供虚假证据，获得判决将属于反诉人的房屋要回，被反诉人非法将检察机关当时采取了查封手续，没有办理过户手续的房屋转卖给第三人。2012年被反诉人申请强制执行，6月25日反诉人被迫从购买的房屋中迁出，并将反诉人位于昌平区房屋中。致使反诉人也只能自己另行租赁房屋居住，从2012年5月25日至今租赁房屋居住，累计支出租金125000元。反诉人与被反诉人房屋买卖合同纠纷一案历经8年之久，已经昌平区人民法院再次审理完毕。驳回了被反诉人的诉讼请求，并确认反诉人与被反诉人之间的合同有效。反诉人与被反诉人之间的权利义务已非常明确，应该依法履行该协议，将属于反诉人的房屋交还反诉人，被反诉人拒不履行协议以及第三人拒绝将房屋腾空及时交给反诉人的行为侵犯了反诉人的合法权益。针对此问题，反诉人多次与被反诉人以及第三人协商，未果。综上所述，反诉人认为，被反诉人以及第三人拒绝履行合同以及恶意侵占行为严重地违反了《中华人民共和国物权法》及其相关法律规定，侵害了反诉人的合法权益，故在此特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查清事实，作出公正的判决以维护反诉人的合法权益。
反诉被告张新华辩称：不同意反诉原告的第一项诉讼请求，张新华和被告签订的是购房权转让协议，不是房屋买卖合同，被告支付的房款不是给原告的，而是由原告代收交给了砂石厂，根据合同所预期得到的购房权转让费2万元没有收到。房子的所有权至今是张新华，原告在自己的房子里居住，在房屋所有权转让之前是所有人的权利，没有义务向所有权人以外的人支付占用使用费，所以我们不同意反诉原告的第三项诉讼请求。我们不同意负担反诉费，没有事实和法律依据。
第三人述称：不同意反诉原告的诉讼请求，不同意支付费用。房屋现在房产证的名字是原告，与我没有关系，合同是与张新华和张淑英共同签订的，没有理由让我腾退，也不同意支付房屋占用费，我们也不同意支付反诉费。
本院经审理认定事实如下：张新华退休前为昌平区龙凤山砂石厂职工。2005年11月22日，张新华与罗长海签订了《购房权转让协议书》，该协议书载明：甲方（张新华）自愿将购房权转让给乙方（罗长海），乙方给付甲方转让费用计人民币20000元（贰万元）整；乙方于2005年11月22日，由甲方向甲方单位代乙方首期支付乙方的购房款计人民币15万元（拾伍万元）整，2006年3月，再由甲方向甲方单位代乙方支付乙方的剩余购房款计人民币15万元（拾伍万元）整；甲方在本单位拿到乙方所购楼房的钥匙后，应在10日内通知乙方并将钥匙还给乙方，同时乙方一次性给付甲方购房权转让费计20000元（贰万元）整；乙方在拿到所购楼房的钥匙后，因此住宅房所发生的物业、契税、取暖、过户等各项相关费用均由乙方承担；该协议书还约定了其他条款。张新华在协议书尾部甲方处签名，罗长海在协议书尾部乙方处签名，见证人处有闫长顺的签名。同日，张新华代罗长海交纳了购房首期款15万元，罗长海为实际交款人。2006年4月8日、2007年9月25日，张新华先后收到罗长海交纳的二期房款9万元及尾款44905元。房款共计284905元。2007年9月28日，张新华收到罗长海交付的物业、取暖、装修等管理费用6500元。张新华一方称罗长海并未按协议书约定支付2万元转让费，罗长海对此不予认可，称取得房屋钥匙后多次联系张新华、张淑英欲支付2万元转让费，但张新华、张淑英故意制造障碍不予收取，没有给付转让费是张新华、张淑英原因造成的。
2006年10月20日，张新华与北京市龙凤山砂石厂签订《购房合同》，约定购买坐落于北京市昌平区房屋，房屋建筑面积98.14平方米，单价2800元/建筑平方米，总房价274792元。此后，罗长海通过张新华取得了上述房屋并实际入住。后与张新华产生纠纷。2010年12月10日，张新华取得该房屋的产权证，房屋所有权人为张新华，房屋性质为按经济适用住房管理。
另查，2009年7月28日，本院依张淑英的申请，依据法大法庭科学技术鉴定研究所对张新华作出的医学鉴定书，以（2009）昌民特字第490号民事判决宣告张新华为无民事行为能力人，指定张淑英为张新华的监护人。后经北京市人民检察院第一分院抗诉，该案被再审。2014年4月24日，本院作出（2013）昌民特字第15921民事判决，维持（2009）昌民特字第490号民事判决。2009年8月28日，张新华以合同纠纷为由诉至本院要求判令张新华与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》无效。2009年10月26日，本院作出（2009）昌民初字第11190号民事判决，判决张新华与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》无效。罗长海不服上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2010年1月6日作出（2010）一中民终字第785号民事判决，维持原判，驳回罗长海上诉。罗长海不服终审判决，向北京市高级人民法院申请再审（以下简称北京高院），经北京高院指令，一中院再审后作出（2013）一中民再终字第6034号民事裁定，裁定撤销（2010）一中民终字第785号民事判决、（2009）昌民初字第11190号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2016年4月15日作出（2014）昌民再初字第7444号民事判决书，判决驳回原告张新华的诉讼请求。张新华不服上诉至一中院，一中院于2016年7月8日作出（2016）京01民再92号民事判决，维持原判，驳回张新华上诉。
又查，2010年3月3日，张新华以所有权纠纷为由诉至法院要求判令被告立即将位于北京市昌平区房屋腾退并返还给原告。罗长海反诉要求张新华返还其已支付的房款291405元、张新华支付其房屋装修费120000元、张新华赔偿房屋差价损失871995元。2011年12月20日，本院作出（2010）昌民初字第4767号民事判决，判决张新华及其法定代理人张淑英支付罗长海购房款291405元、装修费12万元、房屋差价损失281452.5元、评估费6514.9元，共计699372.4元；罗长海将位于北京市昌平区房屋腾退并返还给张新华。该判决生效后，罗长海不服，向检察机关申诉。2012年9月23日，北京市人民检察院第一分院作出（2012）京一分检民抗字第17号民事抗诉书，以原判决认定的基本事实缺乏证据证明为由提出抗诉。2012年12月24日，一中院作出（2012）一中民抗字第15367号民事裁定，指令本院再审。本院于2016年11月4日作出（2013）昌民再初字第07403号民事判决书，判决撤销本院（2010）昌民初字第4767号民事判决并且驳回张新华诉讼请求。再查，2012年1月20日，张新华向郑文葛借款1000000元，并在涉案房屋上设定了抵押。2012年9月3日，双方签订了《解除抵押协议》，并办理了解除抵押登记。2012年5月24日，经张新华申请，本院执行庭通过强制执行将涉案房屋腾退给张新华。2012年6月10日，张新华与张志及北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定将坐落于昌平区房屋（即昌平区房屋）出售给张志，房屋总价款为120万元。2012年6月13日，张新华、张淑英为张志出具收条，称收到张志房屋首付款人民币伍拾肆万伍仟元整（包含定金贰万元）。现该房屋由张志实际占有。2012年6月12日，北京市昌平区人民检察院向北京市昌平区住房和城乡建设委员会发函，载明：罗长海对北京市昌平区人民法院作出的（2010）昌民初字第4767号民事判决不服向我院申诉，我院依法受理后于2012年5月29日决定立案审查。该案因房屋纠纷而起，涉诉房屋位于北京市昌平区，为防止涉诉房屋办理权属变更再次产生纠纷，特向你委致函，请协助办理北京市昌平区房屋登记异议事宜。庭审中，张新华、张志表示双方应于6月13日办理过户手续，但涉案房屋因检察院的登记异议而未能办理。
2017年7月6日，经询易合公司工作人员，其称2012年的房屋买卖合同档案已销毁，但其公司的电子数据显示：2012年，昌平区龙水路22号院共有两套房产是由易合公司作为居间方进行交易，一套是于2012年7月14日签订合同，面积为37平方米，单价为12043元/平方米的房屋，另一套是于2012年6月10日签订合同，面积为98.14平方米，单价为12227元/平方米，即涉案房屋。
以上事实，由《购房权转让协议书》、（2009）昌民特字第490号民事判决书、（2009）昌民初字第11190号民事判决书、（2010）昌民初字第4767号民事判决书、案款收据、《房屋买卖居间合同》、定金收条、购房首付款收条、（2013）一中民再终字第6034号民事裁定书、（2014）昌民再初字第7444号民事判决书、（2016）京01民再92号民事判决书、（2013）昌民再初字第7403号民事判决书、抵押借款合同、解除抵押协议、北京市昌平区人民检察院函及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张新华就涉案房屋共签订了两份合同，一份是与罗长海签订的《购房权转让协议书》、一份是与张志签订的《房屋买卖居间合同》，其中《购房权转让协议书》已被法院认定为合法有效合同。现罗长海、张志均要求继续履行与张新华所签订的合同。
本案的争议焦点有二：一、张新华与张志之间的《房屋买卖居间合同》是否有效；二、如何确定两个合同的履行顺序。关于争议焦点一，张新华系涉案房屋的登记所有权人。2010年张新华与罗长海所签订的《购房权转让协议书》被确认无效后，2011年本院判决罗长海将涉案房屋腾退给张新华。2012年5月24日，经张新华申请本院强制执行，将涉案房屋腾退给张新华。后张新华和张志于6月10日签订《房屋买卖居间合同》，张志交纳了部分房款，张新华将房屋交付给张志使用，因检察机关于6月12日对房屋进行了登记异议致使该合同未能办理过户手续。本院认为，张新华与张志在签订买卖合同时，张新华系涉案房屋的登记所有权人，且实际占有该房屋，故张新华有权出售涉案房屋。且本院调查张新华与张志的《房屋买卖居间合同》所约定的价款与当时市场价格基本相当。罗长海未能提出充分证据证明张志购买涉案房屋存在恶意，故本院认定张新华与张志所签订的房屋买卖居间合同为有效合同。应当指出的是，虽然张新华与张志签订合同时涉案房屋上有抵押，但上述抵押权的存在并不影响房屋买卖合同的效力。关于争议焦点二，罗长海与张志均未就涉案房屋办理房屋所有权转移登记手续，张志实际占有涉案房屋。罗长海现要求继续履行《购房权转让协议》，在张志亦表示要继续履行其与张新华之间所签订的《房屋买卖居间合同》的情况下，本院认为罗长海与张新华所签订的《购房权转让协议》已无法继续履行，故对罗长海要求继续履行的诉讼请求，本院不予支持。经本院释明，罗长海表示不同意解除合同，且未就合同解除后果提出其主张，故对于合同解除后的返还损失赔偿、违约责任等问题，罗长海可另行起诉解决。本院在确定案件受理费及反诉案件受理费的承担问题时，将考虑本案的具体情况、合同解除的原因等酌情予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除张新华与罗长海于二○○五年十一月二十二日签订的《购房权转让协议书》；
二、驳回反诉原告罗长海的反诉请求。
案件受理费300元，由原告张新华负担（已交纳）；反诉案件受理费1550元，由反诉被告张新华负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范博见
人民陪审员 王秋华
人民陪审员 刘建强
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 刘洋洋