新疆维吾尔自治区新源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第2114号
原告：巴合提努尔·马木尔巴依。
委托代理人：阿勒腾古丽·加马力别克。
被告：高彩云。
被告：赵太文（系被告高彩云的丈夫）。
第三人：阿扎马提·卡勒别克。
原告巴合提努尔·马木尔巴依诉被告高彩云、赵太文、第三人阿扎马提·卡勒别克确认合同效力纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理。依法由审判员李政适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴合提努尔·马木尔巴依及其委托代理人阿勒腾古丽·加马力别克，被告高彩云、赵太文、第三人阿扎马提·卡勒别克及翻译阿力娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巴合提努尔·马木尔巴依诉称：2015年1月12日，因原告丈夫先前欠被告钱没有按时偿还，两被告到原告家中在原告丈夫不在家的情况下，强迫原告签订一份“房屋买卖合同”，约定将原告的房屋抵债给被告。原告丈夫于2015年4月19日去世。之后，两被告多次到原告住处要求原告腾房。为此原告起诉请求判令：1.原告和两被告于2015年1月12日签订的“房屋买卖合同”无效；2.本案诉讼费由被告承担。
原告巴合提努尔·马木尔巴依为支持其诉称主张，向本院提供了如下证据：
1．原、被告于2014年2月10日签订的“借款合同”，欲证实原告夫妇在2014年2月10日在被告处借款20000元，合同约定提前将利息5600元计算在内，共计25600元；被告高彩云、赵太文经过质证，对该证据上签字的真实性无异议，但认为自己实际向原告借款25600元。由于原告对其提出的“实际只向被告借款20000元”的主张未提供任何证据予以证实，故本院依法认定原告向被告借款25600元。
2．原、被告于2014年2月28日签订的“借款合同”，欲证实原告夫妇在2014年2月28日在被告处借款18600元；被告高彩云、赵太文经过质证，对该证据予以认可。本院对该证据依法认定。
3.原、被告于2014年10月28日签订的“借款合同”，欲证实原告夫妇在2014年10月28日在被告处借款25000元，约定在2015年1月28日偿还本金和利息共计28750元；被告高彩云、赵太文经过质证，对该证据予以认可。本院对该证据依法认定。
4.原、被告双方于2015年1月12日签订的“房屋买卖合同”，欲证实双方签订的关于“以原告所住房屋抵偿原告欠被告的123550元债务”的合同，是原告被强迫所签订的，并且原告丈夫并不同意该内容；被告高彩云、赵太文经过质证，对该证据予以认可。由于本案双方争议的标的即为该合同效力，故本院对该合同的真实性和关联性予以认可，并将结合本案其他证据对该证据的合法性综合予以评定。
被告高彩云、赵太文辩称：原告和其丈夫先前共三次向被告借款，并且为案外人加某某欠被告的4万元债务（实际用款人为原告）进行了担保。2015年1月12日，两被告与原告、加某某进行协商，签订了一份“房屋买卖合同书”，约定原告用其购买的新源县××镇××队宅院作价14万元抵偿原告欠被告的债务共123550元，剩余差价款16450元被告以现金支付给了原告。原告至今仍住在该房屋，不愿意向被告交付该房屋。如果原告不同意交房，应当向被告偿还债务。
被告高彩云、赵太文为证明其辩称主张，向本院提供了如下证据：
1.证人加某某的证人证言，欲证实原、被告双方约定原告将其××队宅院以14万元抵偿原告欠被告的债务和为加某某担保的债务共123550元，被告将剩余差价款以现金支付给了原告；原告经过质证，对该证人的证言不予认可。由于该证人与双方均无利害关系，故本院对该证人证言的效力予以认定。
2.原告于2015年1月12日出具的收据一份，欲证实原告收到被告支付的购房款14万元，其中123550元系以自己欠被告的债务和为他人担保的债务抵抵，另外16450元差价款系被告当场向原告支付的现金；原告经过质证，对该证据上自己签名真实性无异议，但认为自己当时是受被告的欺骗而在该收据上签字，实际并没有收到被告支付的差价款16450元。由于该证据与先前证人加某某的证言中“原告签订合同后曾收到被告支付的现金”的陈述一致，并且原告就“当时受到被告欺骗在该收据上签字”的辩称没有提供任何证据予以证实，故本院对该证据依法认定。
第三人阿扎马提·卡勒别克述称：原、被告争议的宅院是自己于2010年3月从相某某手中买来，当时只是空宅基地，没有房屋，自己于2010年4月转手将该空地卖给了原告。原告于2012年在该空地上建造了房屋。该宅院至今没有办理宅基地使用权过户手续或房屋产权手续。
第三人阿扎马提·卡勒别克未向本院提供证据。
依据上述认定的证据，并结合当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实经审理查明：被告高彩云、赵太文两人系夫妻关系。2014年2月10日，原告和其丈夫对山·加马力别克作为共同借款人与两被告签订一份“借款合同”（汉文、哈文双语书写），约定原告夫妇向两被告夫妇借款25600元，借款期限为7个月，还款日期为2014年9月10日，借款利率为月利率30‰；2014年2月28日，原告和其丈夫对山·加马力别克作为共同借款人与两被告签订一份“借款合同”（汉文、哈文双语书写），约定原告夫妇向两被告夫妇借款18600元，借款期限为6个月，还款日期为2014年8月28日，借款利率为月利率30‰；2014年10月28日，原告和其丈夫对山·加马力别克作为共同借款人与两被告签订一份“借款合同”（哈文书写），约定原告夫妇向两被告夫妇借款25000元，借款2015年1月28日到期时归还被告本息合计28750元。
2014年2月，案外人加某某以自己名义与两被告签订借款合同，约定加某某向两被告借款30000元，约定于2014年10月还款时另外支付两被告10000元利息，原告及其丈夫对山·加马力别克在该借款合同上以担保人名义签字。加某某在庭审中陈述该30000元借款从被告拿到后即交给原告夫妇使用，原告对该陈述不予认可。
原告夫妇及加某某因到期均未向两被告偿还上述借款，两被告、原告及加某某于2015年1月12日经过协商同意，将原告所欠被告的三笔债务本金和利息及原告为加某某担保的4万元本息债务共计123550元，以原告位于新源县××镇阿××村的一套房屋（三间主房，三间小房）抵债，并签订一份“房屋买卖合同”，约定甲方（原告和其丈夫对山·加马力别克）将上述房屋以14万元出售给乙方（两被告），付款方式一次付清。原告以甲方名义在该合同上签下其本人和其丈夫的名字，两被告以乙方名义在该合同上签字，加某某以证明人身份在该合同上签字。原、被告签订完合同后，两被告向原告支付了购房差价款16450元后，原告向被告出具一份收据，内容为：“今收到高彩云、赵太文所交购房款140000元。巴合提努尔·马木尔巴依2015.1.12”。两被告之后将其与原告签订的三份借款合同和其与加某某签订的借款合同分别退还给原告和加某某。
另查明：双方争议的房屋所在的土地系新源县××镇阿××村××队集体土地，于2001年3月经该村村委会审批给该村村民相某某用于建设住宅。第三人阿扎马提·卡勒别克于2010年3月从相某某手中购买了该处宅基地，并于2010年4月将该宅基地转卖于原告夫妇。原告夫妇于2012年在该宅基地上建造了房屋。庭审中原、被告均陈述原告的丈夫对山·加马力别克已于2015年4月去世。
另查明：原告和其丈夫对山·加马力别克系新源县××镇阔××村村民，第三人阿扎马提·卡勒别克系新源县××镇台××村村民。本案争议房屋至今未办理房屋产权登记，房屋所在的土地至今未办理宅基地使用权变更手续。
本院认为，当事人之间签订的合同，内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。按照我国法律、法规和国家政策规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员不得享有该村宅基地使用权。本案所涉标的物为农村宅基地，第三人阿扎马提·卡勒别克和原告夫妇均不是该宅基地所在的新源县××镇阿××村的村民，因此第三人和原告均不具有买卖争议房屋宅院的合法资格，故原、被告签订的“房屋买卖合同”因违反国家法律、法规强制性规定而无效。并且，原、被告签订的“房屋买卖合同”本质为一种以物抵债协议，以物抵债协议以债权人已现实受领给付为成立条件，仅仅有双方的合意而未实际履行物权转移（不动产过户）的，该抵债行为并不成立。综上，两被告可依据其和原告或案外人原有的借款合同或保证合同关系，与原告或案外人另行协商解决双方之间的借款合同或保证合同纠纷。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、六十二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
原告巴合提努尔·马木尔巴依和被告高彩云、赵太文于2015年1月12日签订的“房屋买卖合同”无效。
案件受理费70元，减半收取35元，由被告高彩云、赵太文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 李 政
二〇一五年七月二十四日
书记员 丁玉龙