上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第3199号
原告李勇，男，1966年4月17日出生，汉族，住上海市闸北区。
原告刘玉婷，女，1974年5月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上列两原告共同委托代理人魏晓庆，上海欧瑞腾律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人王常栋，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告毕桂英，女，1948年9月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被告徐雪斐，女，1978年1月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上列两被告共同委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。
被告徐林松，男，1948年1月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人张学敏，上海中企泰律师事务所律师。
被告上海锐丰投资顾问有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人马文玉。
原告李勇、刘玉婷诉被告徐林松、毕桂英、徐雪斐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理。因上海锐丰投资顾问有限公司与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加其为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员李威独任审判，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人魏晓庆，被告徐雪斐、毕桂英的共同委托代理人沈巧怡，被告徐林松的委托代理人张学敏，被告上海锐丰投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）的委托代理人马文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勇、刘玉婷诉称，2015年5月11日，两原告作为买受方（乙方），被告徐林松、毕桂英、徐雪斐作为出卖方（甲方），经锐丰公司（丙方）居间，签订《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》，由乙方购买甲方所有的上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。合同中约定：1、系争房屋房地产转让价款为人民币4，700，000元（以下所涉金额币种均为人民币）；2、双方在合同签订后85日内前往居间公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》；3、房屋首付款为1，880，000元；4、被告徐林松保证签订合同时已经征得全体权利人的同意，有权出售该房屋，若因被告徐林松无权或越权处分等原因造成合同未履行，被告徐林松承诺按照《房地产买卖合同》第四条承担违约责任，该第四条独立发生法律效力；5、合同生效后，一方未按合同约定履行，守约方解除本合同的，违约方应当按照合同约定总房价款的20%向守约方支付违约金。虽然在被诉的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》上，出卖方徐林松、毕桂英、徐雪斐的签名都是徐林松一人所签，但徐林松一家三口关系良好，只是因为毕桂英、徐雪斐当时在国外无法签字，徐林松遂携带毕桂英、徐雪斐身份证原件和系争房屋房地产权证原件前来签约，且徐林松明确表示有代理权并出具了《受托人承诺书》、《代为出售承诺书》，故两原告有理由相信被告徐林松对被告毕桂英、徐雪斐有代理权，构成表见代理，合同应当有效。合同签订后，两原告依约向被告徐林松支付了首付款1，880，000元，其后出卖方以各种理由不与两原告签订网签版《上海市房地产买卖合同》。2015年8月6日，原告李勇书面致函被告徐林松，催告其于2015年8月12日前前往居间公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》，出卖方未回复。现出卖方未依照合同约定在规定期限内签订网签版《上海市房地产买卖合同》，构成违约。两原告遂诉至法院，要求判令：1、确认两原告与被告间签订的《房地产买卖居间合同》于2015年8月12日解除；2、确认两原告与被告间签订的《房地产买卖合同》于2015年8月12日解除；3、被告徐林松、毕桂英、徐雪斐支付违约金940，000元。
被告徐林松辩称，不同意原告的诉讼请求。本案被诉的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》未经同为共有产权人的毕桂英、徐雪斐签字，故应属于无效合同，不具备解除情形。被告徐林松没有任何违约行为，不应承担违约责任。
被告毕桂英、徐雪斐辩称，不同意原告的诉讼请求。毕桂英、徐雪斐并未授权委托徐林松出售房屋，也未在本案被诉的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》上亲自签名，故应属于无效合同。两原告要求被告支付违约金，对被告毕桂英、徐雪斐无任何法律约束力。
被告锐丰公司辩称，同意两原告的前两项诉讼请求，第三项诉讼请求与锐丰公司无关。
经审理查明，被告徐林松、毕桂英、徐雪斐是系争房屋的共同共有产权人。
2015年5月11日，两原告作为买受方（乙方），被告徐林松、毕桂英、徐雪斐作为出卖方（甲方），经锐丰公司（丙方）居间介绍，签订《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出让给乙方，房地产转让价款为4，700，000元。合同中约定买卖双方于合同签订后85日内前往居间公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》；首期房价款为1，880，000元；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已经征得全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成合同未能履行，甲方承诺按《房地产买卖合同》第四条承担违约赔偿责任，该条款独立发生法律效力；合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除合同的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。合同上甲方处有“徐林松、毕桂英、徐雪斐”字样的签名，三个签名均系徐林松一人所签。
同日，徐林松签署《代为出售承诺书》，内容为：“本人徐林松是上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室房地产产权人毕桂英、徐雪斐的代理人，本人在此承诺已经获得该房地产产权人的授权，委托上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间出售该房地产并签订《房地产居间合同》等相关一切协议。若产权人提出异议或由于代理权引发纠纷，本人愿意独自承担全部法律责任。”徐林松另签署《受托人承诺书》，内容为：“本人郑重承诺：委托人毕桂英、徐雪斐委托本人徐林松代理的事项（关于出售上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室）及本人提交的各项证据材料均真实，本人与委托人之间的委托代理关系是诚信、正当的，并且不损害他人的合法权益。否则，本人愿与委托人一并承担由此产生的法律和经济责任。”
2015年5月11日、2015年5月30日，两原告分别向被告徐林松支付钱款100，000元、1，780，000元，共计1，880，000元。
2015年8月6日，因出卖方未按合同约定时间与两原告签订网签版《上海市房地产买卖合同》，原告李勇向被告徐林松寄送书面催告函，催告其于2015年8月12日前前往居间公司签订网签版《上海市房地产买卖合同》。被告徐林松于2015年8月19日签收该信函，但未做任何回复。
2015年8月28日，两原告具状来院，作如上诉请。被告徐林松、毕桂英、徐雪斐于2015年9月3日收到起诉状副本、证据副本、应诉通知书及举证通知书等材料。
审理中，系争房屋出卖方将已收到的1，880，000元先行返还给了两原告。被告徐林松、毕桂英、徐雪斐称，若判决违约，合同约定的违约金太高，原告没有损失，要求法院调整。
以上事实，由当事人提供的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、《受托人承诺书》、《代为出售承诺书》、收款收据和工商银行转账凭证、催告函及其邮寄回执及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被诉的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》是否有效。系争房屋系被告徐林松、毕桂英、徐雪斐共同共有，上述合同中签名仅为被告徐林松一人所签，事先、事后均未能提供其他共有产权人毕桂英、徐雪斐同意出售房屋的授权委托书，毕桂英、徐雪斐也未追认该代签行为，故徐林松的行为不构成表见代理，其代签出售房屋的行为系无权处分，所订立的合同对毕桂英、徐雪斐不发生效力，应由徐林松独自承担责任。虽然无权处分行为导致系争房屋所有权不能转移，但被诉的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》仍然有效。被告徐林松、毕桂英、徐雪斐以徐林松的行为系无权处分，故合同无效之抗辩意见，本院不予采信。因合同事实上不能履行，故两原告要求解除《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》并主张违约损害赔偿请求于法有据，应予支持。合同解除日期应为起诉状送达被告徐林松、毕桂英、徐雪斐之日。因被告徐林松签署了《受托人承诺书》、《代为出售承诺书》，故违约责任应由其承担。鉴于被告徐林松提出违约金过高，要求法院调整，违约金具体金额由本院酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告李勇、刘玉婷与被告徐林松、毕桂英、徐雪斐、上海锐丰投资顾问有限公司于2015年5月11日签订的房地产转让价款为人民币4，700，000元的《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》于2015年9月3日解除；
二、被告徐林松应于本判决生效之日起十日内支付原告李勇、刘玉婷违约金人民币200，000元；
三、对原告李勇、刘玉婷其余的诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币13，200元，减半收取计人民币6，600元，由被告徐林松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李威
二〇一五年十月十九日
书记员 周圣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。