天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终2969号
上诉人（原审被告）：天津市圣福道路工程有限公司，住所地天津市武清区杨村镇君利大厦C座502。
法定代表人：高海涛，总经理。
委托诉讼代理人：刘会利，天津毕成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王文东，男，1969年4月14日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：张书德，天津法商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑桂艳，女，1973年8月7日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：张书德，天津法商律师事务所律师。
原审被告：天津市兆亿巨达投资发展有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街富民路8号316室-6。
法定代表人：赵书明，董事长。
委托诉讼代理人：王洪琪，天津天弓律师事务所律师。
上诉人天津市圣福道路工程有限公司（以下简称圣福公司）因与被上诉人王文东、郑桂艳、原审被告天津市兆亿巨达投资发展有限公司（以下简称兆亿巨达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初9285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
天津市圣福道路工程有限公司上诉请求：1�请求法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人一直协助办理相关手续，但是后来发现房屋被出售无法履行，并不是上诉人借故推脱。“确认将涉案房屋以800000元价格出售给薛其丰”与“经其报警后得知兆亿巨达公司以1300000元价格向薛其丰出售”，房屋的实际价值并未予以查清。
被上诉人王文东、郑桂艳辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律并无不当。一审法院依据诉争房屋实际交易价格参考同期房屋价格进行的确认。130万元的事实不仅有公安笔录和薛其丰的陈述，还有相关票据。上诉人的上诉请求依法不能成立，应该依法予以驳回。
原审被告天津市兆亿巨达投资发展有限公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，返还和赔偿差价的问题，不涉及我方承担责任，对于上诉人与被上诉人签订合同不知情。一审判决我方没有提出上诉是基于一审判决没有判决我方承担责任，上诉人与被上诉人签订合同的效力问题，一审判决上诉人没有处分权的前提下判定合同无效，房屋虽然以房抵债但是并未办理相关产权变更，房屋的所有权并未产生转移，房屋钥匙也没有交付给上诉人和被上诉人，房屋控制权没有交付，上诉人对于诉争房屋无处分权。
王文东、郑桂艳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《购房协议书》；2、判令被告圣福公司退还原告购房款540000元；3、判令二被告赔偿因恶意欺诈缔约及违约给原告造成的房屋差价损失共760000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，被告圣福公司承揽被告兆亿巨达公司开发的富丽湾花园楼盘部分�程。2016年2月4日被告兆亿巨达公司与被告圣福公司及案外人王建涛签订购房抵工程款协议书，该协议书约定，兆亿巨达公司所开发的富丽湾花园7-1-401号房屋销售面积93.34㎡，按照7000元/㎡的销售价格，总价款为653380元，圣福公司及王建涛同意以该数额冲抵圣福公司工程款423380元、冲抵案外人王建涛工程款230000元，协议另约定，如圣福公司或王建涛指定他人购买上述房屋，应与之签订协议并将房屋转让协议交由兆亿巨达公司备案。2016年2月28日原告王文东经他人介绍，与被告圣福公司签订购房协议书，圣福公司将涉案房屋以540000元价格出售给原告王文东，同日圣福公司向兆亿巨达公司出具指定函，告知兆亿巨达公司其已经指定原告郑桂艳为涉案房屋购房人和产权人，要求协助办理相关购房手续，2016年3月1日兆亿巨达公司就涉案房屋出具打印商品房买卖合同通知单。原告王文东于2016年2月28日向圣福公司支付购房款400000元，2016年7月26日向圣福公司支付其余购房款140000元。此后二原告催促被告圣福公司办理相关手续，圣福公司予以推脱。另查明，2016年2月24日兆亿巨达公司与案外人王建涛签订“废止《购房抵工程款协议书》的协议”，该协议约定，因情势发生变化，双方2016年2月4日签订的《购房抵工程款协议书》（富丽湾花园7-1-401号商品房）不再继续履行，兆亿巨达公司将继续对王建涛履行支付工程款的义务。2016年12月21日案外人薛其丰出资购买涉案房屋，分别向兆亿巨达公司支付房款800000元，向案外人刘井俊付款500000元，兆亿巨达公司出具500000元收据及房款发票，2016年12月29日兆亿巨达公司与案外人薛其丰签订天津市商品房买卖合同，确认将涉案房屋以800000元价格出售给薛其丰，薛其丰已就涉案房屋缴纳契税及维修基金并办理了预告登记等事项。
2017年7月份二原告得知富丽湾花园小区入住手续已经办理，前去查看涉案房屋时发现案外人薛其丰已经在该房屋内居住，经其报警后得知兆亿巨达公司以1300000元价格向薛其丰出售涉案房屋。
一审法院认为，公民的合法权益应当受到保护。二原告向被告圣福公司交付540000元欲购买涉案房屋，但该房屋实际已被兆亿巨达公司出售给案外人薛其丰，本案的争议焦点为二被告就二原告不能取得涉案房屋应承担的法律责任问题，分析如下：1、被告圣福公司处置涉案房屋是基于其与兆亿巨达公司所签订的购房抵工程款协议书，但该协议书所载明冲抵工程款的具体相对人还包括案外人王建涛，即涉案房屋系圣福公司与王建涛根据冲抵工程款具体数额按份共有，涉案房屋由圣福公司单方处置、出售给二原告，并未取得案外人王建涛的同意，圣福�司所占份额不足三分之二，该处分行为不产生法律效力；2、被告兆亿巨达公司在2016年2月24日与案外人王建涛单方签订“废止《购房抵工程款协议书》的协议”，不再以涉案房屋冲抵拖欠王建涛的工程款，改为向王建涛支付工程款，该行为并未涉及以涉案房屋向圣福公司冲抵工程款的部分，兆亿巨达公司举证已经向王建涛付清了全部工程款，此时涉案房屋价值的一部分仍应属于圣福公司，涉案房屋成为二被告按份共有的财产，被告兆亿巨达公司将涉案房屋另行出售给案外人薛其丰，未取得占份额三分之二以上的按份共有人的同意，且在出售涉案房屋时无证据证明薛其丰对该房屋曾冲抵工程款的事实知情，薛其丰应为善意第三人，其支付房款购买涉案房屋并已经办理相关登记手续、缴纳相关税费，对其合法利益应予保护，被告兆亿巨达公司应就擅自处分按份共有物向�告圣福公司承担相应民事责任，双方可另行解决。对于被告兆亿巨达公司抗辩购房抵工程款协议存在重大失误的理由不予采纳，二被告之间如存在其主张的抵款数额有误应当另行解决。原告主张解除与被告圣福公司购房协议书合同关系，被告圣福公司同意解除，一审法院予以尊重。原告主张圣福公司退还购房款540000元，被告圣福公司表示同意，一审法院予以尊重。原告主张二被告赔偿因恶意欺诈缔约及违约给原告造成的房屋差价损失760000元，被告圣福公司与原告系合同关系，因此原告该项主张应向被告圣福公司主张，与被告兆亿巨达公司无直接关系，圣福公司向原告履行赔偿义务后可就二被告之间的权利义务关系另行主张，关于房屋差价760000元，该数额系二原告根据案外人薛其丰陈述的实际购房款与自己支付的购房款之差额，原告虽支付房款540000元，但二被告就�案房屋订立的折抵工程款协议书所确定的购房价为653380元，且冲抵被告圣福公司工程款数额仅为423380元，无论被告圣福公司出于何种目的以540000元总价与原告签订购房协议书，结合其他7套抵债房协议书所确定的销售单价而言，其价格明显不属于合理市场价格，因此原告主张的房屋差价损失应确定为646620元（1300000元-653380元）由被告圣福公司向二原告作出赔偿。判决：一、解除原告王文东与被告天津市圣福道路工程有限公司于2016年2月28日签订的购房协议书；二、被告天津市圣福道路工程有限公司于本判决生效后三日内返还二原告所交付的购房款540000元并赔偿二原告房屋差价损失646620元，合计1186620元；三、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取计8250元，保全费5000元，合计13250元，由被告天津市圣福道路工程有限公司负担。
二审中，上诉人�交王建涛证词，欲证明出售房屋经过王建涛同意的。被上诉人、原审被告兆亿巨达公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人圣福公司在尚未取得诉争房屋所有权的情况下，将诉争房屋出售给被上诉人王文东、郑桂艳，现被上诉人无法取得该房屋，一审法院基于被上诉人王文东、郑桂艳损失判决上诉人圣福公司给予赔偿并无不当。关于上诉人圣福公司与原审被告兆亿巨达公司之间利益纠纷，可另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10266元，由上诉人天津市圣福道路工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 姜海宽
代理审判员 阎 涛
二〇一八年六月六日
法官 助理 吴松涛
书 记 员 屈 岩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；