福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民初字第3543号
原告漳州招商局经济技术开发区涵碧楼花园业主委员会，住所地招商局漳州开发区招商大道涵碧楼花园。
负责人丁作武，主任。
委托代理人林少辉、郭巧玲，福建南州律师事务所律师。
被告漳州红树林房地产有限公司，住所地招商局漳州开发区，组织机构代码74384324-4。
法定代表人黄义安，董事长。
委托代理人林涛、吴水霞，福建知圆律师事务所律师。
原告漳州招商局经济技术开发区涵碧楼花园业主委员会（下称涵碧楼业委会）与被告漳州红树林房地产有限公司（下称红树林公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告涵碧楼业委会的委托代理人林少辉、郭巧玲，被告红树林公司的委托代理人林涛、吴水霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涵碧楼业委会诉称，2004年起，被告销售其开发的涵碧楼花园，共计27幢，小区现已有1163户住户。2011年2月10日，小区业主成立业主委员会。业主委员会成立后，被告没有按《福建物业管理条例》第十九条规定向业主委员会移交竣工总平面图、属全体业主共有的房产清单及物业管理所需的其他资料等。业主委员会在管理过程中发现，涵碧楼C-4一层及半地下层规划为小区配套的幼儿园及公共用房，属于业主共有。被告擅自将该配套用房改为它用，小区业主因此减少了活动场所，给业主生活造成极大影响，严重损害了业主的合法权益。经原告多次与被告协商，被告拒绝排除妨碍。请求判令1、确认涵碧楼C区4幢C4一层及C区4幢01#、02#摩托车库属于全体业主共同共有；2、排除妨碍，责令被告立即腾空搬出侵占的涵碧楼C-4一层及半地下层（两间）公共用房；3、被告向原告提交竣工总平面图、属全体业主共有房产清单及物业管理所需的其他资料。
被告红树林公司辩称，1、2003年4月29日，被告购买涵碧楼花园项目用地。2005年先后开发建设涵碧楼花园，涵碧楼花园项目C3、C4竣工日期2007年1月29日。2006年11月24日，被告向漳州开发区公安分局办理了包含幼儿园、摩托车库的门牌号。摩托车库01、02号门牌为兴江路5-15号，幼儿园门牌分别为太武路8号涵碧楼花园C区4幢101室、102室、103室、104室。C01车库门牌为兴江路5-16号，C02车库门牌为兴江路5-17号早已出售给了业主余丽君，并办理产权证。2007年3月，漳州市华闽测绘工程有限公司提交给房屋产权登记部门的关于漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢《房屋建筑面积丈量计算成果资料》，该成果资料中明确车库01#、02#，C01#、C02#建筑套内面积为409.84平方米，分摊公共建筑面积12.55平方米；幼儿园套内面积为397.69平方米，分摊公共建筑面积61.39平方米。即涵碧楼花园项目中的公共建筑面积中并不包含车库和幼儿园。请求确认红树林公司为太武路8号涵碧楼花园C区4幢101室，102室，103室，104室（漳州开发区涵碧楼花园涵碧楼C4一层）及兴江路5-15号（半地下层01#、02#摩托车库）的产权所有人。2、原告诉请的物业管理所需的其他资料，不明确，不具体。应当交付物业公司及交付业主的材料，被告与前期物业做好了交接。
经审理查明，2003年4月29日，被告红树林公司与招商局漳州开发区有限公司签订“土地使用权转让合同”，用于开发建设涵碧楼花园项目。2005年7月，红树林公司在取得规划许可证和施工许可证后，对上述地块进行开发建设。2005年11月8日，红树林公司送审的工程项目施工图文件经审查合格，其中涵碧楼四期C-4#“功能布局，地上一层为小区配套三班幼儿园”。2006年4月19日红树林公司取得商品房预售许可证。商品房预售许可证、C区4幢预售项目楼盘表不含本案讼争的101室，102室，103室，104室配套幼儿园及半地下层01#、02#摩托车库。2007年1月29日，涵碧楼四期C-3#、C-4#楼竣工验收。2006年11月24日，经漳州开发区公安分局门牌编排，讼争的C区4幢101、102、103、104室核定的门牌号分别为漳州市漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢101室、102室、103室、104室；讼争的C区4幢半地下层摩托车库01#、02#为漳州市漳州开发区兴江路5-15号。2007年3月，受红树林公司委托，福建省华航测绘有限公司（原漳州市华闽测绘工程有限公司）对漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢进行实地勘察丈量，出具了《房屋建筑面积丈量计算成果资料》，内载明，车库建筑面积422.39平方米，公摊面积12.55平方米，其中讼争的01#、02#摩托车库的建筑面积分别为107.34平方米和103.86平方米，分摊面积分别为3.19平方米和3.09平方米；幼儿园建筑面积459.08平方米，公摊面积61.39平方米。2014年1月20日，福建省华航测绘有限公司出具“关于漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢的公摊面积说明”，内载明，车库的公摊面积为12.56平方米；幼儿园的公摊面积为61.38平方米；住宅的公摊面积为716.65平方米；车库、幼儿园和住宅区的公摊是依据各个分区的套内面积和建筑面积分开计算，即住宅区的公摊面积不包括车库和幼儿园的建筑面积（包括套内面积和公摊面积）。同日，红树林公司向漳州招商局经济开发区房地产管理局出具“关于漳州市华闽测绘工程有限公司测绘情况说明”，要求核实：“漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢产权登记的住宅套内面积和公摊面积系依据漳州市华闽测绘工程有限公司的测绘数据所得出”。漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心在该说明上签署“情况属实，仅用于法院诉讼”，并加盖该中心印章。涵碧楼四期C-3#、C-4#楼竣工验收后，讼争的C区4幢101室、102室、103室、104室目前由红树林公司作为办公场所使用，C区4幢半地下层摩托车库01#、02#空置，由红树林公司掌管。
另查明，涵碧楼四期C-4#楼半地下层平面图载明，本层建筑面积433平方米，摩托车库；一层平面图载明，本层为小区配套的三班幼儿园，建筑面积494平方米；该平面图加盖有招商局漳州开发区规划审批专用章。2011年7月3日，红树林公司向厦门人居乐业物业服务有限公司（现该小区物业服务公司为厦门人居乐业物业服务有限公司漳州开发区分公司）移交涵碧楼花园一期、二期、三期、四期竣工图纸、资料。但在移交清单中，并无竣工总平面图、属全体业主所有的房产清单。2011年2月20日，原告涵碧楼业委会成立，主任丁作武。诉讼过程中，业主大会以书面征求意见的形式作出决议，要求通过诉讼的形式向被告主张权利。
另据本院致函漳州招商局经济技术开发区房地产管理局调查本案讼争的房产登记情况，漳州招商局经济技术开发区房地产管理局复函本院称，讼争房产均未办理房屋所有权登记。现有法律法规及相关文件均未明确规定其最终产权归属，为避免产生错误登记，我局对该小区的配建的幼儿园及摩托车库给予暂缓登记处理。
以上事实有原、被告庭审陈述及提供的下列证据予以证实：1、涵碧楼四期C-4#楼图纸；2、照片；3、施工图审查合格书；4、涵碧楼四期C-4#楼半地下层和一层平面图纸；5、商品房预售许可证；6、商品房预售项目楼盘表；7、商品房买卖合同；8、土地使用转让合同。9、规划许可证、建筑工程施工许可证。10、工程竣工验收备案表。11、门牌号对照表。12、房屋建筑面积丈量计算成果资料；13、公摊面积说明；14、关于漳州市华闽测绘工程有限公司测绘情况说明；15、建设工程规划许可证附件。16、漳州招商局经济技术开发区房地产管理局复函。
本案双方当事人争议焦点为，1、涵碧楼花园C区4幢半地下层01#、02#摩托车库及涵碧楼花园C区4幢101室、102室、103室、104室配套幼儿园产权属小区业主共有抑或属红树林公司所有？2、红树林公司是否应向涵碧楼业委会提交竣工总平面图、属全体业主共有房产清单及物业管理所需的其它资料？对此，本院予以查明、分析并认定。
一、关于涵碧楼花园C区4幢半地下层01#、02#摩托车库及涵碧楼花园C区4幢101室、102室、103室、104室产权属小区业主共有抑或被告红树林公司所有的问题。
原告涵碧楼业委会认为，1、涵碧楼花园C区4幢幼儿园及摩托车库为涵碧楼全小区几十幢服务的小区配套公共用房，根据房产测量规范的附件：成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊的规定，可以计入本幢共有建筑面积进行分摊的仅是为整幢服务的公共用房和管理用房等的建筑面积，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。即涵碧楼C区4幢本幢面积公摊不能包括为多幢服务的公用配套用房等公共用房，否则对涵碧楼C区4幢全体业主将造成严重不公平，而被告没有提供证据证明幼儿园及摩托车库没在其它幢进行面积分摊，被告主张幼儿园及摩托车库没有在涵碧楼C区4幢进行公摊面积的公摊明显证据不足，应由被告承担举证不能的后果。2、根据闽建房[2004]117号《福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知》规定，讼争的房产性质上属于共用共有建筑，不应分摊建筑面积。因此，被告提供的关于本幢涵碧楼四期C-4#楼是否分摊的证据没有任何的证明价值及意义。3、即使幼儿园及摩托车库在本幢没有进行面积分摊也不能代表在销售价格上小区业主没有分摊。如果幼儿园及摩托车库的成本已分摊给了小区业主，产权就应归小区业主共同所有，被告无权主张，完全不需讨论公摊面积问题。按照法律规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。因此，按相关法律规定及普通常识，小区业主出资购买的购房款内已包含了土地出让金、小区配套幼儿园及摩托车库等公共配套设施费在内的造价，被告主张小区配套用房归其所有，应举证证明。被告作为房地产开发建设单位，掌握着房屋开发建设及房屋建设成本核算等证据，但并没有举证证明讼争房产在价格核算上没有纳入成本，且也没有将这些费用分摊转嫁给小区业主。除非被告能举证，幼儿园及摩托车库的建设成本是独立核算的并且费用由开发商自行负担。否则，原告有理由认为讼争房产已纳入房屋公共部分造价。4、讼争的幼儿园及摩托车库属于不可销售的小区配套共有部分。根据原告举证的房屋预售许可证证明，可销售的房屋不包括讼争的幼儿园及摩托车库。按物权法73条的规定，幼儿园的性质属建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，关于专有部分必须同时符合三项内容，才能认定为物权法所称的专有部分。本案讼争的房产被告并没有任何证据证明属于能够登记成为特定业主所有权的客体。也即讼争的房产没有取得预售许可证，不能列入专有部分。应属于解释第三条规定的公共部分，属于小区业主共同所有。5、双方订立的商品房销售合同是确认产权的重要证据。双方订立的商品房销售合同没有列明涵碧楼C区4幢幼儿园及摩托车库的产权归属。按《商品房销售管理办法》第十六条、《福建省物业管理条例》第三十一条的规定，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。
被告红树林公司认为，1、依据法律规定，幼儿园、车库为专有部分，应归属红树林公司专有。本案中的幼儿园及摩托车库显然不属于物权法73条规定的的道路、绿地、公用设施和物业服务用房。参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，幼儿园及摩托车库也不属于应当属于业主共有的公共场所。幼儿园及摩托车车库与其他建筑物的使用功能完全区分，幼儿园可排他使用，依据物权法第74条第二款的规定可以看出，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归红树林公司所有。幼儿园属于在构造上、利用上独立，应归属红树林公司所有。2、幼儿园及摩托车库的面积并未被公摊，反而是幼儿园及摩托车库分摊了其他公共面积。《房屋建筑面积丈量计算成果资料》证明幼儿园建筑面积合计为459.08平方米，套内面积仅为397.69平方米。车库套内409.84平方米，分摊公共建筑面积12.55平方米。幼儿园和车库的建筑面积不仅未列入公共公摊，而且将其他公摊的面积由幼儿园共同承担。福建省华航测绘有限公司《关于漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢的公摊面积说明》证明车库、幼儿园和住宅区的公摊是依据各个分区的套内面积和建筑面积分开计算，住宅区的公摊面积不包括车库和幼儿园的建筑面积。漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心证明漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢产权的住宅套内面积和公摊面积系依据漳州市华闽测绘工程有限公司的测绘数据所得出的。依据红树林公司提供的证据已证明了幼儿园和车库的土地出让金由其支出，开发建设由红树林公司承担，而且幼儿园和车库作为分摊了其他公共建筑面积，故开发商红树林公司取得了幼儿园和车库的初始权利。3、《土地使用权转让合同》的土地性质为出让，未约定红树林公司应建设幼儿园和公共车库，也未约定幼儿园应归属于业主或政府，故幼儿园为红树林公司支付土地成本，建设成本，幼儿园应为红树林公司所有。
本院认为，涵碧楼花园C区4幢半地下层01#、02#摩托车库及涵碧楼花园C区4幢101室、102室、103室、104室配套幼儿园产权属被告所有，理由如下：
1、讼争的01#、02#摩托车库及101室、102室、103室、104室配套幼儿园符合法律规定的建筑物区分所有权专有产权的法律特征。本案讼争房产经规划审批为摩托车库及配套幼儿园，该房产具有构造上和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，且据产权登记部门的复函说明，上述讼争房产系因法律法规未明确产权归属而暂缓登记而非不能登记。涵碧楼花园建设项目由被告经规划审批，投入成本开发建设，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，被告事实上取得讼争房产的所有权。因此，讼争的摩托车库和配套幼儿园属可确定为特定业主所有的尚未登记的房产。根据最高人民法院《关于审理建筑建区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，讼争的摩托车库及配套幼儿园属被告所有。原告认为讼争的房产被告未取得预售许可，被告没有证据证明讼争的房产能够登记成为特定业主所有，不符合专有部分的构成要件。但房产不可预售并非确认产权归属的依据，不可预售亦非不可归特定业主所有，结合房产登记部门的复函，讼争房产应属能够登记，但尚未登记的房产。原告认为讼争房产不符合专有部分的构成要件的主张，本院不予采纳。
2、摩托车库及配套幼儿园不是法律和行政法规规定的属于业主共有的产权，亦非约定的属业主共有的产权。根据物权法第七十二的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。讼争房产属专有部分，因此，不能成为原告认为的属物权法第七十三条规定的公共场所。亦不符合建筑物区分所有权司法解释第三条规定的共有部分，自不能依照上述规定认定为业主共有。原告认为讼争房产被告在出售时与业主没有约定产权归属，依据《商品房销售管理办法》第十六条及《福建省物业管理条例》第三十一条的规定，讼争房产属法律明确规定的归全体业主所有。但是上述条例并非建筑物区分所有权司法解释第三条规定的确定业主共有产权的法律或行政法规依据，根据建筑物区分所有权司法解释第十八条的规定，原告对此的主张，本院不予采纳。原告认为根据闽建房[2004]117号《福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知》规定，讼争的房产性质上属于共用共有建筑。但该通知属政府规范性文件，系对部门规章《房产测量规范》作出的行政解释，该通知亦非认定产权归属的法律依据。
3、关于讼争房产的公摊及房价问题。根据本院查明的事实，讼争的01#、02#摩托车库的分摊面积分别为3.19平方米和3.09平方米，幼儿园建筑公摊面积61.39平方米。住宅区的公摊面积不包括车库和幼儿园的建筑面积，讼争房产的面积不仅未被公摊，反而是分摊了其他建筑的共有建筑面积。原告认为按《房产测量规范》附件的规定，讼争房产的建筑面积不能在本幢面积公摊，被告应举证证明讼争的房产没有在其它幢进行面积分摊。对此，本院认为，原告主张讼争房产属业主共同共有，诉讼中，原告认为讼争房产建筑面积已在其它幢进行了分摊，对此原告负有举证责任，原告未予举证，应承担举证不能的法律后果。根据被告与业主签订的《商品房买卖合同》，业主买受商品房是以商品房的建筑面积计价，业主买受的商品房建筑面积并未分摊讼争房产的建筑面积，销售价格自不包含讼争房产的价格。如原告认为讼争房产的成本已分摊给业主，应举证予以证明。
二、被告红树林公司是否应向原告涵碧楼业委会提交竣工总平面图、属全体业主共有房产清单及物业管理所需的其它资料？
原告涵碧楼业委会认为，业主委员会成立后，被告没有按《福建物业管理条例》第十九条规定向业主委员会移交竣工总平面图、属全体业主共有的房产清单及物业管理所需的其他资料等。
被告红树林公司认为，原告诉请的物业管理所需的其他资料，不明确，不具体。应当交付物业公司及交付业主的材料，被告与前期物业已做好了交接。
本院认为，根据本院查明的事实，被告移交给物业公司的资料清单中并无竣工总平面图、属全体业主共有的房产清单。原告对此的请求合法有据，应予支持。但请求被告交付物业管理所需的其他资料，因请求不明确具体，本院不予支持。
综上所述，涵碧楼花园建设项目由被告合法建造，被告事实上取得了建设项目的所有权。本案原、被告讼争的涵碧楼花园C区4幢半地下层01#、02#摩托车库及涵碧楼花园C区4幢101室、102室、103室、104室产权符合法律规定的建筑物区分所有权专有产权的法律特征，应确权为被告红树林公司所有。讼争的房产不是法律和行政法规规定的或开发商与业主约定的属全体业主共有的产权；原告并无证据证明讼争房产的建筑面积已被多幢建筑分摊或业主购买房产时已负担讼争房产的价格。因此，原告要求确认讼争的摩托车库及配套幼儿园属全体业主共有的请求本院不予支持。原告要求被告交付竣工总平面图、属全体业主共有的房产清单的请求合法有据，本院予以支持。因原告诉请确认讼争房产的所有权与被告提出的反诉属同一诉，本案不构成本诉与反诉。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、第七十四条第二款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第三条、第十八条、《福建省物业管理条例》第十八条第（五）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、漳州市漳州开发区太武路8号涵碧楼花园C区4幢101室、102室、103室、104室归被告漳州红树林房地产有限公司所有。
二、漳州市漳州开发区兴江路5-15号（涵碧楼花园C区4幢半地下层01#、02#摩托车库）归被告漳州红树林房地产有限公司所有。
三、被告漳州红树林房地产有限公司应于本判决生效十日内交付原告漳州招商局经济技术开发区涵碧楼花园业主委员会竣工总平面图、属全体业主所有的房产清单。
四、驳回原告漳州招商局经济技术开发区涵碧楼花园业主委员会的其它诉讼请求。
本案受理费30432元，由原告负担30232元，被告负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状次日起七日内，向漳州市中级人民法院预交上诉受理费，逾期未交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王毓彬
人民陪审员 黄信辉
人民陪审员 林跃鹏
二〇一四年十二月五日
书 记 员 周伟鹏
附：《中华人民共和国物权法》第三十条、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第七十条、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条第一款、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第七十三条、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
第二条、建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六并蒂莲昌所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条、除法律、行政法规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构总分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第十八条、人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
《福建省物业管理条例》第十八条、经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：（五）根据业主大会授权就涉及全体为主的物业管理纠纷依法进行诉讼。
第十九条、业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料：
（一）竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（四）属全体业主共有的房产清单；
（五）物业管理所需的其他资料。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。