重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终4242号上诉人（原审原告）：杨红，女，汉族，1975年1月12日出生，住重庆市渝北区。上诉人（原审原告）：王太平，男，汉族，1978年6月21日出生，住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：祝嘉川，男，汉族，1963年9月5日出生，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：易晓忠，重庆仁业律师事务所律师。上诉人杨红、王太平因与被上诉人祝嘉川房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初23158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月28日进行了询问，上诉人杨红、王太平，被上诉人祝嘉川的委托诉讼代理人易晓忠到庭参加询问。本案现已审理终结。杨红、王太平上诉请求改判为支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：1、原判仅支持了2万元违约金，该金额小于我方损失。损失包括银行利息30680.52元、违约金罚金金额为42667元、房屋贬值赔偿金及两次卖房合同价差21万元、2016渝01**民初16716号案件诉讼费用及保全费3894元、该案上诉费4570元，本案一审诉讼费1935元，上诉费用4300元。上诉状中载明的异地起诉产生费用放弃。2、虽然我方认可2015年10月21日解除了合同，但该时间是在2016年9月8日另案庭审中确认，在此时间之前，我方无权处理案涉房屋，合同尚未解除。3、祝嘉川实际有7次未按期缴纳按揭款，并非判决认定3次，属严重违约。祝嘉川辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨红、王太平向一审法院提出诉讼请求：判令祝嘉川向杨红、王太平支付违约金20万元；本案诉讼费用由祝嘉川承担。事实和理由：杨红、王太平与祝嘉川于2014年2月12日签订《分期付款房屋买卖合同》，约定祝嘉川购买杨红、王太平所有的位于重庆市渝北区人和镇新南街168号龙湖.水晶星座1幢28楼5号房屋。合同签订后，杨红、王太平按合同约定履行了交房义务，但祝嘉川却多次未按约定付款，祝嘉川最后一次付款时间为2015年8月24日，至2016年4月15日双方回复联系，祝嘉川合计失联时间为八个月。祝嘉川违约后，杨红、王太平以多种方式联系祝嘉川协商处理，祝嘉川均置之不理。根据买卖合同的约定，如买方三次未按时支付按揭款，合同自动终止，买方支付卖方20万元作为违约金，买方已付的首付金额、按揭款和利息自动转为租金，杨红、王太平据此于2015年10月21日向祝嘉川发出了《分期付款房屋买卖合同终止的通知》。2016年9月8日，祝嘉川对杨红、王太平提起诉讼，要求杨红、王太平返还购房款217896.7元。该案审理过程中，祝嘉川确认合同已于2015年10月21日解除，杨红、王太平提出要求用违约金冲抵房款，但终审判决认为杨红、王太平在一审中没有对违约金提起反诉，没有支持杨红、王太平的要求，故杨红、王太平提起本案诉讼。一审法院认定事实：2014年2月12日，以杨红、王太平为卖方，祝嘉川为买方，双方签订《分期付款房屋买卖合同》。合同约定：卖方将位于重庆市渝北区人和镇新南路168号1幢28楼5号房屋出售给买方，房屋建筑面积约为49.16平方米（具体数据以房产证为准），卖方净收的价格为51万元；买方支付给卖方首付款后当日，甲乙双方去龙湖水晶星座客服中心办理手续，房屋交由买方使用。合同第二条关于付款方式约定为：1.合同签定日买方支付给卖方购房定金2万元（定金不退，可抵扣购房首付款）；其余首付款约168808元，买方在2014年3月31日前全额支付给卖方；其他购房款321191.91元，买方以每月分期付款方式（买方每月为卖方代付本合同指定银行贷款账户的按揭款）支付给卖方。2.为便于分期款的计算和支付，双方约定自2014年4月1日起至2020年11月25日止，每月1日前，买方代卖方支付中国建设银行个人购房贷款的本金及利息，贷款账号为50001001350000000000014381，户名杨红，还款账号建设银行3765289980130054752，存折号码为50×××13。3.买方代卖方支付的按揭本金为分期购房款，按揭利息作为分期购房的利息成本由买方自行承担,原按揭合同按揭时间为20年，卖方已改为15年，剩余按揭还款时间为81个月（6年9个月），贷款时间2020年11月25日止。4.按照贷款金额321191.91元，贷款时间6年9个月，贷款方式为等额本息，年利率0.04585。合同第四条关于买方违约责任约定为：如买方违反本合同第二条的约定，每月1日前未为卖方足额代付本合同指定银行贷款账户的按揭款，买方需在三个工作日内支付卖方垫付的按揭款；如买方3次未按时支付按揭款，本合同自动中止，买方支付给卖方20万元作为合同违约金，买方已付的首付款金额和按揭本金和利息自动转为租金；租期自卖方交房日起，租金到期日为止，租赁到期时间的计算公式为：（首付款+按揭本金+按揭利息-卖方垫付按揭款-可能产生的其他欠费）/每月租金，每月租金为1900元（2014年为1900元/月，次年租金上涨百分之五，以此类推不封顶），租赁期满后买方应即日交付本合同约定的房屋及交房清单中的物品给卖方，如房屋及物品有损坏需市价赔偿。2014年3月21日，杨红出具收条一张，载明收到案涉房屋购房首付款188808元。当日，杨红、王太平将案涉房屋交付给祝嘉川。祝嘉川每月归还的按揭贷款为4616.1元。2015年4月30日、2015年6月31日、2015年7月31日，祝嘉川均未按期支付房屋按揭贷款，分别延迟至2015年5月13日、2015年7月6日、2015年8月24日支付。2015年8月31日后的按揭贷款祝嘉川未支付。2015年10月21日，杨红、王太平向祝嘉川发出《分期付款房屋买卖合同中止的通知》，通知载明：因祝嘉川超过三次未按合同约定的时间内支付分期房款，按照合同约定，双方签订的分期付款买卖合同自动中止，已付购房款扣除合同约定的违约金20万元后自动转为租金；租期自交房日起（2014年3月21日起）按2014年租金1900元、2015年租金1955元计算，祝嘉川剩余的租金为188808元+4618.16元×16-20万元-4618.1元/月×3个月-1900元/月×9个月+1995元/月×10个月=11793.3元。2016年4月26日，祝嘉川将案涉房屋返还给杨红、王太平。2016年9月8日，祝嘉川将杨红、王太平诉至一审法院，要求杨红、王太平共同返还购房款217896.7元。该案审理过程中，杨红、王太平及祝嘉川均认可《分期付款房屋买卖合同》于2015年10月21日解除，并认可祝嘉川已付购房款应当抵扣2014年3月21日至2016年4月25日期间的租金。2016年11月9日，一审法院作出（2016）渝0112民初16716号民事判决，判令杨红、王太平返还祝嘉川购房款217537.64元(已付购房款267281.7元-2014年3月21日至2016年4月25日期间房屋租金49744.06元）。杨红、王太平不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。该院认为该案系杨红、王太平发出的解除合同通知，祝嘉川确认合同解除时间为2015年10月21日，杨红、王太平及祝嘉川并非在诉前协商一致解除《分期付款房屋买卖合同》；杨红、王太平主张违约金抵扣房款，但其在一审中未提起反诉，故该案不予处理。二审判决结果为驳回上诉，维持原判。标称出具时间为“2016年10月9日”，出具人为“孙玉亮”的《声明》载明：孙玉亮自愿放弃案涉房屋的优先购买权，同意将该房屋出售给李英俊，此房屋租赁合同不变，孙玉亮享有优先租赁权。2016年10月9日，杨红、王太平与李英俊签订《重庆市房屋买卖合同》，约定杨红、王太平将案涉房屋出卖给李英俊，房屋总成交金额为30万元。2016年12月26日，杨红、王太平与李英俊在重庆市公证处办理了前述《重庆市房屋买卖合同》的公证，公证内容为该合同的订立是双方协商一致后的真实意思表示，合同内容明确。因祝嘉川起诉杨红、王太平一案尚未执行完毕，案涉房屋仍处于查封状态，房屋目前仍登记在杨红、王太平名下。一审法院认为，杨红、王太平与祝嘉川签订的《分期付款房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同全面履行各自义务。《分期付款房屋买卖合同》约定：祝嘉川应在每月1日前代卖方支付中国建设银行个人购房贷款的本金及利息，若祝嘉川3次未按时支付按揭款，本合同自动中止，买方支付给卖方20万元作为合同违约金，买方已付的首付款金额和按揭本金和利息自动转为租金。祝嘉川存在3次以上未按时支付按揭贷款的情形，其行为构成违约，杨红、王太平以此为由向祝嘉川发出《分期付款房屋买卖合同中止（实际为终止）的通知》，解除《分期付款房屋买卖合同》的行为符合合同约定，《分期付款房屋买卖合同》于2015年10月21日解除。关于杨红、王太平要求祝嘉川支付违约金20万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”祝嘉川的行为构成违约，应承担相应的违约责任，向杨红、王太平支付违约金。祝嘉川辩称另案中其已将部分房款抵扣了租金支付给了杨红、王太平，该租金已经足够弥补杨红、王太平的损失，但由于杨红、王太平已将房屋交付给祝嘉川使用，《分期付款房屋买卖合同》因祝嘉川原因解除，祝嘉川理应支付占有使用案涉房屋的租金，且《分期付款房屋买卖合同》也明确约定了祝嘉川应支付杨红、王太平违约金以及租金，故祝嘉川关于其无须再支付杨红、王太平违约金的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、祝嘉川在合同中约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20万元的违约金，祝嘉川认为违约金约定过高，故违约金应根据前述规定予以确定。首先，原、祝嘉川于2014年2月12日签订《分期付款房屋买卖合同》，杨红、王太平在2015年10月21日即发函解除了该合同。杨红、王太平在合同解除后即可及时寻觅新的交易机会。杨红、王太平举示的2016年10月9日的《重庆市房屋买卖合同》虽然约定成交价为30万元且办理了公证，但该合同签订时间为《分期付款房屋买卖合同》解除后近一年，且公证机关的公证并不能证明合同中约定的房屋成交价格就是房屋市场价，因此，该《重庆市房屋买卖合同》不能证明案涉房屋在2015年10月21日时存在房价大幅度下跌的情形。而实际上2014年2月12日至2015年10月21日期间，房屋的正常市场价格并未出现大幅度下跌。其次，祝嘉川每月需归还的按揭贷款金额为4616.1元，祝嘉川在2015年4月30日、2015年6月31日、2015年7月31日虽然存在未按期支付房屋按揭贷款的情形，但其分别于2015年5月13日、2015年7月6日、2015年8月24日即将相应款项支付给了杨红、王太平。祝嘉川虽然未支付2015年8月31日后的按揭贷款，但杨红、王太平在2015年10月21日即发函解除了《分期付款房屋买卖合同中止的通知》，故杨红、王太平因祝嘉川逾期付款产生的资金占用损失金额并不高。再次，根据祝嘉川逾期付款的具体情形以及过错程度，要求其承担20万元的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失（本案中主要包括房屋差价损失及逾期付款资金占用损失）为主要功能的立法本意。最后，因杨红、王太平未举示有效证据证明其实际损失大小，就其请求的违约金是否合理应承担举证不能的法律责任。鉴于《分期付款房屋买卖合同》中约定了2万元的定金，结合前述分析，就杨红、王太平主张的违约金一审法院酌情调整为2万元，对于超出部分一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告祝嘉川于本判决生效后立即支付原告杨红、王太平违约金2万元；驳回原告杨红、王太平的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告杨红、王太平负担1935元，被告祝嘉川负担215元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交证据。杨红、王太平提出对涉案房屋在2016年10月9日时的市场价进行评估。本院查明的事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为：杨红、王太平与祝嘉川签订的《分期付款房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同全面履行各自义务。二审中，杨红、王太平申请对涉案房屋在2016年10月9日时的市场价进行评估。本院鉴于在房屋买卖合同解除的情况下，涉案房屋的权属至今仍属于杨红、王太平，且在2014年2月至今期间，本市房屋价格存在普遍大幅上涨的事实，在涉案房屋没有明显贬值事实的情况下，对杨红、王太平申请事项，不予准许。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨红、王太平上诉认为，因祝家川的违约导致其损失大于2万元，杨红、王太平应当承担举证责任。本案诉讼中，因涉案房屋的权属至今仍属于杨红、王太平，故杨红、王太平陈述的银行利息、违约金罚金等均不属于其损失。2016渝01**民初16716号案件的生效判决确认杨红、王太平对祝家川承担义务，故该案件其承担的诉讼费用也不属于其损失。本案诉讼费用杨红、王太平承担部分，是其主张权利，法院确定承担，该部分费用也不属于其损失。据此，杨红、王太平举示的证据，不能证明其其事实主张，杨红、王太平应当承担不利后果，原判支持其2万元违约金并无不当。杨红、王太平的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由杨红、王太平负担。本判决为终审判决。审判长  赖生友审判员  陈孟琼审判员  刘润荔二〇一八年七月十三日书记员  陈嬿西