云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0702民初1197号原告：杨国英，女，1966年12月2日生，白族，教师，大学本科，住址云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：熊震，云南新秀律师事务所律师。被告：上海爵谛信息科技有限公司。法定代表人：王志杰。住所：上海市宝山区。被告：夏逸，男，大学本科，公司员工，汉族，1988年7月16日生，住址浙江省嵊泗县。委托代理人（特别授权）：和泽民，云南玉龙律师事务所律师。原告杨国英诉被告上海爵谛信息科技有限公司、夏逸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日受理后，依法适用普通程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理，原告杨国英之委托代理人熊震、被告夏逸之委托代理人和泽民到庭参加了诉讼，被告上海爵谛信息科技有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求如下：1、请求判令解除两被告与原告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令两被告连带向原告支付违约金人民币1万8千元；3、请求判令两被告在合同解除之日起十日内将房屋恢复原状并返还给原告。4、请求判令两被告按约定房租每月5000元的标准连带支付2017年11月19日起至返还房屋前的房屋占用费，以实际返还房屋之日为准。5、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与两被告经丽江顺德房地产经纪有限公司中介，于2016年11月18日签订了《房屋租赁合同》，约定原告向两被告出租位于丽江市古城区丽月林语北区2-005号房屋，租期为2016年11月19日至2018年11月18日，租金为60000元人民币一年，支付方式为年付。双方在合同第十三条中明确约定第二年租金在2017年10月19日前支付。签约后原告依约交付房屋并收到了第一年房租。而根据上述约定，两被告应在2017年10月19日之前向原告付清第二年（2017年11月19日至2018年11月18日）房租共计60000元人民币。但直至今日，两被告一直正常的使用房屋，却不肯履行合同义务。虽经原告多次催告，两被告仍然没有依约支付第二年的房屋租金。更有甚者，两被告在2017年10月16日向原告明确承诺按时交租，却在回丽江后对原告态度大变、一直敷衍塞责，让原告难以就相关事宜与其沟通协商。原告万般无奈下，特提起诉讼，以求维护自身的合法权益，请求人民法院根据客观事实，依法支持原告的诉讼请求！被告上海爵谛信息科技有限公司向法庭提交的书面答辩状称：2016年11月19日，夏逸等四人通过中介租赁杨国英（丽江市丽月林语北区2-005号）房子作为夏逸及其同事在丽江考察、市场调研的住宿使用，该房屋为杨国英儿子赵坤华的婚房，因其子迟迟未婚故出租，双方口头约定若其儿子结婚随时可能收回房屋，且约定第二年房租不涨价。故我方支付了一年租金，租下房屋。但由于出租方一直没有清理大件沙发双人床等大型物品，严重妨碍房屋正常使用，于是提出与出租方协商第二年不续租，协商解除租赁合同并退回我方押金1万元整，方案遭到出租方的拒绝，夏逸一直在于出租方保持电话沟通，要求出租方处理问题。据夏逸描述，11月9日下午夏逸等人将房屋内自有财产搬空，且将房屋打扫干净，支付了水电煤费和物业费，且将钥匙放置于房屋内，哪知更严重的是出租方出于自己的目的于11月9日下午擅自闯入出租房屋内阻碍夏逸等人处理自己的财物，并组织当地社会人群聚众滋事，采取堵门、要挟等手段威胁夏逸等人，由于夏逸等人属于外来工作人员，处于保护人身安全和财产安全的考虑，被迫拨打110报警以寻求保护，随后束河派出所出警，经汪警官及另一警官协调未果，整个过程夏逸等人冷静礼貌，全程有警方录像为证。由于我方交房时间离一年租约到期还有10天的时间，故未给房东造成任何实际损失。补充：1、租房行为属于夏逸及其同事个人行为，公司以住房补贴的形式发放房补并未具体租赁房子，且公司从未盖章；2、上海爵谛信息科技有限公司在丽江没有经营活动；3、李国英、赵坤华与夏逸签订房屋租赁合同后，公司未收到出租方任何发票收据；4、由于夏逸在丽江时随身未携带大量现金，因此夏逸向公司申请代支付房租，所以才有公司转款给出租方，公司对租赁方情况并不了解，故租赁行为与本公司并无实际关系；5、丽江市丽月林语北区2-005号房屋未做租赁备案，在无出租资格情况下出租给夏逸，属于隐瞒行为；6、夏逸已于11月9日下午将房屋内个人财产搬空，且将房屋打扫干净，支付了水电煤费和物业费，且将钥匙放置于房屋内，有束河派出所民警为证。因交房时间离一年租约到期还有10天的时间，故未给房东造成任何实际损失。并且房屋从未换锁，当初租房时钥匙也只有一把，其余的钥匙都在房东处，房东可随时进入房屋且之前房东也经常未经同意擅自进入出租给夏逸的房屋内；7、整个过程房产中介也多次从中斡旋，出租方一度提出方案来解除租赁合同，夏逸同意后对方出尔反尔再次不同意协商解除合同，中介可以作证；8、希望当地司法部门妥善处理，公平善待外来投资方，共同为丽江当地营造良好的旅游及投资环境。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告夏逸辩称：1、根据租赁合同第10条4项的规定，甲方也就是本案的原告有权单方解除合同并收回房屋，被告同意按条款执行。2、违约金愿意支付一个月的房租。3、答辩人于2017年10月16日付清了燃气费等并打扫干净交回房屋，是原告拒收房屋。4、不承担房屋占用费，现在的损失是由原告自己造成的。5、诉讼费公平合理的承担。为支持其诉讼主张，原告在举证期限内和庭审中向法庭提交了四组证据。第一组证据：《2010-丽法-028号商品房购销合同》、《委托书》各一份，拟证明原告的主体身份适格。第二组证据：夏逸身份证复印件、《上海爵谛信息科技有限公司企业信用信息公示报告》、《上海爵谛信息科技有限公司直聘网招聘信息》、品牌几何《学而优则游》文章、丽江同城网《一个创业者的诗和远方优游》各一份，本组第1-2份证据主要拟证明两被告的主体身份。本组第3-5份证据主要拟证明夏逸系上海爵谛信息科技有限公司优游纪项目总监，并至少从2016年12月起负责该项目在丽江的市场调研和营地建设等工作的事实。本组证据结合第三组第2项证据《中国银行对账单》第一行显示的租金、押金共计70000元是由上海爵谛信息科技有限公司账户支付，以及夏逸在《房屋租赁合同》上多次以公司名字作为落款，拟证明两被告与原告签订的《房屋租赁合同》系夏逸的职务行为，本案的适格被告应为上海爵谛信息科技有限公司。第三组证据：《房屋租赁合同》、《中国银行对账单》、《律师函》各一份，拟原告与两被告于2016年11月18日签订了《房屋租赁合同》并依约交付房屋，两被告正常使用房屋直至今日，虽经原告多次催告，却一直不肯依约支付第二年的房屋租金的事实。第四组证据：聊天记录一份，拟证明2018年3月5日通知解除合同，原告于2018年3月6日收回房屋。被告上海爵谛信息科技有限公司未对原告提交的证据发表质证意见。被告夏逸对原告提交的证据的质证意见为：对第一组证据的三性无意见。对第二组的真实性、合法性无意见，关联性有意见，上海爵谛公司是适格的被告看不出来。对第三组证据的真实性、合法性无意见，关联性有意见，合同事后也没有追认，在答辩中否认了是公司的行为；银行对账单公司承认是付了该笔款，但是是代夏逸支付的。律师函恰证明原告明知被告不续租房屋的事实。对第四组证据即聊天记录的三性无意见，恰恰证明在开庭前原告把合同解除了，我方也接受解除，如果原告方及时在有争议的时候解除合同的话房屋的损失会减少，不存在房屋占用费的问题。经审查：对原告提交的第一、四组证据，其内容真实、形式合法，本院予以确认。对第二、三组证据的实性、合法性本院予以确认，对其证明力大小，本院将综合全案予以评判。被告上海爵谛信息科技有限公司未向法庭提交证据。被告夏逸在庭审中向法庭提交了二组证据。第一组证据：无标题短信记录3页，拟证明：1、被告已告知不再续该房屋；被告已通知原告返还该房屋。第二组证据：收据2份，拟证明被告已于2017年11月16日结清燃气、电费。原告对被告夏逸提交的证据的质证意见为：对第一组证据的第1页是我发的，三性无异议，证明是我们在2018年3月6日才收回房子；对第2页的真实性、关联性有异议；对第3页的真实性、关联性有异议，因为没有提交原件，请法庭注意倒数第三行的“权限”。对第二组证据即收据的真实性、关联性有意见，不能证明想证明的内容。被告上海爵谛信息科技有限公司未对被告夏逸提交的证据发表质证意见。经审查：对被告夏逸提交的第一组证据，系原告与被告夏逸的短信聊天记录，真实性、合法性予以确认，但对其证明内容，本院将综合全案予以评判。对第二组证据，因系复印件，故其真实性本院不予确认。为查清案件事实，本院依职权调取了束河派出所出警视频录像。原告对本院依职权调取的束河派出所出警视频录像的质证意见为：对出警视频录像的三性无异议，欠缺完整度，证明夏逸要继续承租并通过转租的形式支付租金。被告上海爵谛信息科技有限公司未对本院依职权调取的束河派出所出警视频录像发表质证意见。被告夏逸对本院依职权调取的束河派出所出警视频录像的质证意见为：对其三性无异议，是完整的，没有删减，声音听不清楚，转租的字形有，但是没有原告代理人说的转租不了就一直拿钱的事，里面的东西已经搬走了，是夏逸报警的，应该有书面的处理结果，夏逸继续承租是不成立的，没有书面的夏逸签字的材料。经审查：本院依职权调取的束河派出所出警视频录像程序合法，内容真实，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。根据已认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院确定如下法律事实：2016年11月18日，原告杨国英受其子赵坤华之委托，经丽江顺德房地产经纪有限公司中介，将位于丽江市古城区丽月林语北区2-005号房屋，面积为265平方米，出租给上海爵谛信息科技有限公司项目总监夏逸使用，双方签订了《房屋租赁合同》，在签订合同时，被告夏逸除签署了自己的名字“夏逸”外，还在合同承租方签署了“上海爵谛信息科技有限公司”字样。该合同约定房屋租赁期限为24个月，自2016年11月19日至2018年11月18日，租金为5000元/月人民币，支付方式为年付，租赁押金为1万元，违约金为年租金的30%。同时双方在合同第十三条第5项备注中第②项中约定“第二年付款时间约定在2017年10月19日付”。签约后，原告依约交付房屋，被告上海爵谛信息科技有限公司于合同签订当日向帐户名称为：赵坤华（账号为62×××36）转账7万元。在转账摘要栏载明“丽江基地租金+押金”。此后，在合同履行过程中，双方因是否续租房屋以及支付第二年房租事宜，经双方协商均无果。2017年11月9日，被告夏逸在搬个人物品时，双方发生争执，被告夏逸遂报警，经束河派出所民警调解后，被告夏逸多次表示可以通过转租的方式来支付原告的租金，但由于双方分歧较大，警方调解无果后原告诉至法院。本院认为，原、被告双方于2016年11月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案争议的主要焦点为：1、被告夏逸与被告上海爵谛信息科技有限公司谁才是适格被告。2、《房屋租赁合同》于何时解除。3、被告是否应当承担违约金及房屋占用费。首先，关于第一个争议焦点。要解决被告夏逸与被告上海爵谛信息科技有限公司谁才是适格被告的问题，就要明确被告夏逸与原告签订合同的行为是职务行为还是个人行为。本院认为，在判断行为人的行为是否构成职务行为时，应综合考虑以下因素：(1)是否以法人或其他组织的名义实施行为；(2)行为人的行为是否有法人或其他组织的授权；(3)行为人的行为与授权内容、工作职责的关联性等因素。本案中，被告夏逸系被告上海爵谛信息科技有限公司项目部总监，其非该公司的法定代表人，在签订合同时，也未有该公司的授权委托书，在《房屋租赁合同》上也未有该公司的公章，虽然被告上海爵谛信息科技有限公司于合同签订当日向帐户名称为赵坤华转账了7万元，并在转账摘要栏中载明“丽江基地租金+押金”内容，但原告无其它直接证据证明被告夏逸之行为系职务行为，故原告认为“被告夏逸系职务行为，本案适格被告为上海爵谛信息科技有限公司”的主张，于法无据，本院不予采纳，对被告上海爵谛信息科技有限公司认为“夏逸之行为”系个人行为的辩解意见，本院予以支持。其次，关于第二个争议焦点《房屋租赁合同》于何时解除的问题。一方面，从本院调取的束河派出所出警视频录像显示，被告夏逸多次表示“将房屋转租后向原告支付租金”，2017年11月9日双方发生争执时，双方未能对解除《房屋租赁合同》达成一致。另一方面，原告于2018年3月5日以短信的形式，告知被告夏逸解除双方之间签订的租赁合同，双方之间解除合同时间应当为2018年3月5日，故本院对原告认为“双方于2018年3月5日才解除合同”的主张予以支持，对被告夏逸认为“《房屋租赁合同》已于2017年11月10日解除”的辩解意见不予采纳。再次，关于第三个争议焦点问题。1、关于解除《房屋租赁合同》、腾退房屋及违约金问题。本案中，由于原告在诉讼过程中，于2018年3月5日以短信方式解除了双方之间签订的合同，并于次日收回了房屋，租赁合同已解除，且原告已实际收回了房屋，故原告主张“解除双方之间签订的《房屋租赁合同》、腾退房屋”的诉请，本院不予支持。至于违约金的问题。本案中,由于被告夏逸未按合同约定支付房租，其行为已违约，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，虽然原告没有提供“实际造成损失”的证据，但违约金具有惩罚性和补偿无过错方的性质，故原告主张由被告夏逸承担违约金的诉讼主张本院予以支持，鉴于被告夏逸提出违约金过高的辩解意见，本院综合被告的过错程度以及原告预期利益等因素，在判令被告支付房屋占用费的情况下，按照公平公正原则，本院将双方约定的违约金由30%调整为15%。具体标准如下:60000元/年×15%=9000元;2、关于房屋占用费的问题。本院认为，在双方未解除《房屋租赁合同》之前，被告夏逸应当按照合同约定承担占用房屋的费用，具体标准如下：60000元/年÷365天/年×108天(2017年11月19日至2018年3月5日)=17753.4元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告夏逸自本判决生效之日起十日内向原告杨国英支付房屋占用费17753.4元；二、由被告夏逸自本判决生效之日起十日内向原告杨国英支付违约金9000元；三、驳回原告杨国英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告夏逸承担200元，由原告杨国英承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  和茂青人民陪审员  和群星二〇一八年三月二十二日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】