河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民二终字第92号
上诉人（原审被告）邯郸市仁达房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台东路201号。
法定代表人郦聪，该公司董事长。
委托代理人陈登峰。
被上诉人（原审原告）李保松。
上诉人邯郸市仁达房地产开发有限公司（以下简称仁达地产）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2012）复民初字第2820号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，2009年7月20日，李保松向仁达房产交纳了购房款65，000元。2010年8月5日，双方签订了《百家乐园经济适用住房内部销售协议》一份，约定：李保松购买仁达房产百家乐园经济适用住房小区的8号楼3单元20层4号房屋一套，建筑面积暂定为82.9平方米，最终单价为每平方米2，500元（含双气），总价款207，250元；李保松采用现金方式交款的本次实交100，800元，累计交款165，800元，剩余房款李保松需在仁达房产交付住房前付清；仁达房产于2011年12月将验收合格的住房交付给李保松使用，由于水灾、火灾、地震等非人力所能抗拒的自然灾害或者遇到重大技术问题不能解决影响施工进度的，仁达房产可以据实予以延期，若正常情况下延期，仁达房产应按每日总房款的0.1%向李保松支付赔偿；本次交款时需交付统一安装的防盗门1，500元、有线电视初装费300元、总房款2%的维修基金4，145元。协议签订当日，李保松又向仁达房产交纳购房款100，800元、防盗门费用1，500元、有线电视初装费300元及维修基金4，145元。2012年10月，仁达房产通知李保松交纳剩余房款并办理交房手续，李保松认为该房屋未达到交付条件至今未予接收，后诉至法院。
原审认为，李保松与仁达房产签订的《百家乐园经济适用住房内部销售协议》具备了合同的主要条款，且李保松已履行了交付购房款的主要义务，仁达房产也已接受了李保松所交房款，应认定双方已形成房屋买卖合同关系。该协议双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方应全面履行各自的义务。仁达房产辩称协议无效，未提交相关证据，不予支持。李保松已依约向仁达房产支付购房款165，800元，仁达房产应按照合同约定于2011年12月将验收合格的住房交付给李保松使用，但仁达房产于2012年10月才通知李保松交纳剩余购房款并办理交房手续，而且仁达房产未提交存在合同约定的不可抗力或重大技术问题导致影响施工进度的相关证据，其延期交付房屋已构成违约，应承担违约责任。李保松要求仁达房产按照合同约定的以总房款的日0.1%支付自2012年1月1日起至2012年10月31日止的违约金62，175元，仁达房产认为该约定违约金过高，请求降低违约金标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”的规定，该合同约定的违约金过分高于李保松的损失，应予降低违约金的计算标准。因李保松未提交因仁达房产逾期交付房屋产生实际损失的相关证据；结合本案仁达房产的过错程度及李保松的预期利益等因素，违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算较为适宜。故对原告主张的自2012年1月1日起至2012年10月31日止的违约金，按165，800元的中国人民银行同期贷款利率的140%计算，依此计算该违约金为12，232.45元，李保松请求的超出部分不予支持。遂判决如下：一、被告邯郸市仁达房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告李保松自2012年1月1日起至2012年10月31日止的逾期交房违约金12，232.45元；二、驳回原告李保松的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人仁达房产不服原审判决请求撤销原判依法改判，主要上诉理由，合同（协议）纠纷案件一方当事人承担违约责任的前提条件是诉争合同合法有效，就本案而言双方当事人签订的《销售协议》的效力系焦点所在。首先，李保松当庭出示的《销售协议》即已证明其自认该协议系经济适用房销售协议，同时，李保松未能举证该销售协议所涉房屋属于商品房，上诉人公司没有责任举证证明该房产系经济适用房。其次，经济适用房购房人（买受人）购房资格未经政府主管部门审查批准，李保松亦未举证证明其符合购房条件，且由于经济适用房房源有限，资格审查符合条件的购房人通过公开摇号方可购买。根据我国合同法五十二条第四项的规定，损害社会公共利益的合同应属无效。综上所述，上诉人单位与李保松签订的《销售协议》因其实质内容损害了社会公共利益，导致该协议无效，那么，原审判决上诉人单位承担违约责任明显缺乏法律依据，应予改判驳回李保松的诉讼请求。
被上诉人李保松辩称，1、我与仁达房产签订的房屋销售协议属于签约时上诉人提供的格式文本，且具备合同的主要条款，我在签约后如约履行了交付购房款的主要义务，仁达房产也已接受了我所交的房款，双方房屋买卖合同关系成立且生效。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。2、仁达房产作为专业的房地产开发企业，对于自身开发、销售房屋的性质、程序是非常清楚的，当时其对外宣传销售楼盘以及与客房沟通签约过程中，并没有对我们购房者自身的资格进行审查，也没有说过该房屋销售对象特定之类的话。仁达房产为了表明能如期按约交房，在其提供的格式售房文本约定了较高的违约金，在此情况下双方签订了房屋销售合同，随后我按约定履行了合同义务。况且一审过程中，我出具了家庭户口本、房产证，材料显示我的家庭人均住房面积低于国家规定的低收入住房标准，实质上我也属于住房保障群体。3、仁达房产在售房后得用我们的购房款解了开发建房燃眉之急，现在又逾期交房，属违约行为。请求二审法院维持我的合法权益。
经二审查明，上诉人仁达房产向法庭提交证据“百家乐园”《商品房预售许可证》，证明本案所涉房产为经济适用住房。其他案件事实与一审查明一致。另查明，2012年度6个月到一年的贷款利率为6.56%。
本院认为，关于李保松与仁达房产签订的《销售协议》效力问题。仁达房产提出经济适用房购房人（买受人）购房资格应经政府主管部门审查批准，李保松不具备购房资格而购买经济适用房，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第52条第4项的规定，损害社会公共利益的合同（协议）应属无效。对此本院认为，本案中作为所涉房屋预售方的仁达房产，明知自己预售的房屋属于经济适用住房，应对购房人的资格进行审查，仁达房产已将该房屋出售给李保松，视为仁达房产已对李保松的购房资格进行了审查。现仁达房产提出李保松不符合购买资格，双方签订的《销售协议》无效，但其即未向行政主管部门提出，也未向人民法院请求确认《销售协议》无效，因此仁达房产应按《销售协议》约定的内容承担违约责任。但李保松未向法庭提交证据证明因仁达房产违约造成的损失，双方约定的违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款的规定，人民法院可以依当事人的请求适当减少。一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但该规定是指金融机构贷款逾期未归还的惩罚性规定，与本案的情况没有关联性，应按同期同类贷款利率计算违约金为9，064元（165，800元×6.56%×10月÷12月）。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持河北省邯郸市复兴区人民法院（2012）复民初字第2820号民事判决第二项。
二、变更河北省邯郸市复兴区人民法院（2012）复民初字第2820号民事判决第一项，为邯郸市仁达房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付李保松自2012年1月1日起至2012年10月31日止的逾期交房违约金9，064元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1，400元，由李保松负担1，125元，邯郸市仁达房地产开发有限公司负担275元；二审案件受理费100元，邯郸市仁达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文华
代理审判员 刘 勇
代理审判员 田 莉
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张翠英