上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初7263号
原告朱春妹，女，1934年12月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告张正平，男，1961年1月26日生，汉族，住同原告朱春妹。
原告花兰英，女，1968年1月5日生，汉族，住同原告朱春妹。
上列三原告共同委托代理人陆征国，男�
被告卢峰，女，1971年4月17日生，汉族，住上海市黄浦区。
被告姚正杰，男，1993年6月3日生，汉族，住同被告卢峰。
上列两被告共同委托代理人宋永刚，上海市兴浦律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人张寅凯，上海市兴浦律师事务所律师。
原告朱春妹、张正平、花兰英诉被告卢峰、姚正杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告朱春妹、张正平、花兰英的委托代理人陆征国、被告卢峰、姚正杰的委托代理人宋永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱春妹、张正平、花兰英诉称，2015年4月30日，原告花兰英与被告卢峰在上海市太平洋房屋服务有限公司洋泾店（以下简称中介公司）的居间下签订《房地产买卖（含居间）协议》，约定原告以到手价人民币（以下币种同）196万元出售上海市浦东新区浦东大道1460弄32号102室房屋（以下简称系争房屋）。原告于2015年10月1日前交房，双方于市（审）税完成后一星期内办理过户手续，原告于办理过户手续前迁出系争房屋内的户口。由于原告购买的外区期房2016年9月交房，便与被告卢峰协商户口要于2016年10月左右迁出，被告卢峰未提出反对意见。2015年5月12日，三原告与被告姚正杰签订了《上海市房地产买卖合同》，2015年5月15日又签订补偿协议，约定系争房屋价款为120万元，装潢、煤卫设施等补偿款为76万元，原告交房时间提前到2015年8月31日，付款时间为2015年5月12日前支付60万元，6月20日前支付116万元，办妥房地产交接手续当日支付尾款10万元。由于原告购买的是期房，故原告从2015年9月1日起向被告租赁系争房屋并支付租金，应视为房屋已经交接。被告卢峰于2015年6月24日前陆续向原告支付房款共计186万元。2015年9月，中介公司告知原告，被告已经完成纳税等手续，房屋可以交易了，但是被告坚持要求原告全家人户口迁出才肯交易。原告表示曾与被告协商户口迁出时间为2016年10月左右，中介公司人员将原告意见转达被告后，被告卢峰出具书面承诺书，表示房屋交易推迟到2015年10月31日前，如果继续未办理过户手续，将追究原告违约责任。原告遂于2015年10月20日将全家户口从系争房屋迁出，原、被告于2015年10月24日完成交易。被告于次日向原告支付尾款49，780元，尚欠50，220元至今未付。原、被告为尾款纠纷曾由洋泾街道司法所进行调解，但未果。故原告起诉，要求：1、两被告支付原告购房款50，220元；2、两被告支付原告违约赔偿金，以50，220为本金，按照日万分之五标准，从2015年9�1日起计算至被告实际支付之日止。
被告卢峰、姚正杰辩称，卢峰并不是本案合同的当事人，原告将卢峰列为本案被告主体不适格。被告姚正杰扣除房款是基于原告的违约行为，原告未按买卖合同约定将户口迁出，卢峰出具的承诺书并不能取代姚正杰的地位，姚正杰对承诺书不认可。故姚正杰依据买卖合同第十条，扣除原告延期过户及延期迁出户口违约金，以已支付房款186万元为基数，按照日万分之五为标准，从2015年9月1日计算到2015年10月20日。
经审理查明：被告卢峰与被告姚正杰系母子关系。2015年4月30日，由原告花兰英代原告花兰英、张正平、朱春妹作为甲方，与被告卢峰作为乙方，上海太平洋房屋服务有限公司作为丙方签订了《房地产买卖（含居间）协议》，约定被告购买原告所有的系争房屋，并对房款价款、付款方式、交房时间等作了约定。2015年5月12日，由原告花兰英、张正平、朱春妹作为甲方，与被告姚正杰作为乙方，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由被告姚正杰购买原告所有的系争房屋，房屋总价为120万元。第六条约定“甲乙双方确认，在2015年8月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”第九条第三款约定“一方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止……”第十条第三款约定“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止……”补充条款（一）第5条约定“甲方应于甲、乙双方办理该房屋过户前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。”合同附件三约定：“1、乙方于签约当日，支付甲方房款10万元（含已付定金10万元整转房款）。2、乙方于2015年5月12日前，支付甲方房款60万元。3、乙方于2015年6月20日前，支付甲方房款40万元。4、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款10万元。”2015年5月15日，原告花兰英、张正平、朱春妹作为甲方，与被告姚正杰作为乙方又签订了《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方76万元，并于2015年6月20日前支付甲方，故本次交易甲方的到手价格为196万元。补偿协议第3条“甲乙双方约定，于2015年9月1日起至2015年9月30日按每月租金4，000元整交付给乙方，为期一个月。”被告卢峰分别于2015年4月30日向原告支付10万元、于2015年5月15日向原告支付60万元、于2015年6月18日向原告支付50万元、于2015年6月24日向原告支付66万元、于2015年10月25日向原告支付49，780元，共计支付房款1，909，780元。
另查明，2015年9月26日，被告姚正杰作为甲方，与原告花兰英作为乙方签订了一份《上海市租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋，租赁期自2015年10月1日至2016年9月30日。2015年9月27日，卢峰出具承诺书一份，写到“因卖家花兰英户口还未迁出不能前去办理过户手续，现在等待对方至2015年10月31日止。如继续未办理，那么卖家将履行合同中的违约责任。”原、被告于2015年10月24日向房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续，系争房屋于2015年11月6日登记在被告姚正杰名下。三原告的户口于2015年10月20日从系争房屋迁出。
上述事实，由《房地产买卖（含居间）协议》、《上海市房地产买卖�同》及补充协议、被告卢峰出具的承诺书、上海市房地产登记簿、银行卡客户交易查询记录、《上海市房屋租赁合同》、工商银行自助终端凭条、催告书、户籍摘抄等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有约束力。《上海市房地产买卖合同》系被告姚正杰与三原告签订，卢峰并不是合同主体，被告庭审中明确表示卢峰是接受姚正杰的委托签订居间协议及支付房款，故卢峰的行为性质为代理行为，对于三原告对于卢峰的起诉，本院不予支持。关于原告逾期迁出户口及逾期过户的问题，买卖合同虽然约定在2015年8月31日之前办理过户并在过户之前迁出户口，但卢峰于2015年9月27日出具的承诺书明确表示“等待对方至2015年10月31日，如继续未办理，那么卖家将履行合同中的违约责任。”对此被告姚正杰表示其并不知情�不予认可。本院认为，卢峰虽然不是合同主体，但是其作为姚正杰的母亲，本次房屋买卖的居间协议是卢峰签订，且所有的房款也均是通过卢峰账户支付，姚正杰对此从未提出过异议，被告庭审中也承认本次房屋买卖事宜一开始是卢峰和原告谈的，因此无论是从卢峰和姚正杰的身份关系，还是从本次房屋买卖事宜的具体洽谈过程，原告均有理由相信卢峰是姚正杰的有权代理人。之后，原告根据卢峰承诺书时间办理了相关户口迁出手续，并协助被告办理了房屋产权过户手续，但被告姚正杰仍以不知卢峰行为等进行抗辩，显然有违诚信，故对于被告认为原告逾期迁出户口及逾期过户要求扣除房款作为违约金的抗辩，本院不予采信。买卖合同附件三第4条约定被告于双方办妥该房地产交接手续当日，支付原告房屋尾款10万元，现根据庭审查明系争房屋于2015年9月1日起由原告向被告交付相应租金，故应当认定原告已经按约将房屋交付被告，被告至目前为止尚有50，220元房屋尾款未支付，故对于原告要求被告支付尾款及违约金的请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告姚正杰于本判决生效之日起十日内支付原告朱春妹、张正平、花兰英购房款50，220元；
二、被告姚正杰于本判决生效之日起十日内支付原告朱春妹、张正平、花兰英逾期支付房款违约金，以50，220元为基数，按照日万分之五标准，自2015年9月1日起计算至被告姚正杰实际支付之日止；
三、驳回原告朱春妹、张正平、花兰英对被告卢峰的全部诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，141元，减半收取计570.50元，由被告姚正杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一六年三月二十五日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。