山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1966号
上诉人（原审原告）韩洁。
委托代理人刘彦，山东铭旸律师事务所律师。
委托代理人司徒一平，山东新和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛太古百货商场投资管理有限公司。
法定代表人李吉辉，职务总经理。
委托代理人李锐，该公司职工。
委托代理人王金田，该公司职工。
上诉人韩洁因买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10152号民事判决，于2015年6月26日向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭于2015年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人韩洁的委托代理人刘彦、司徒一平，被上诉人青岛太古百货商场投资管理有限公司（以下简称太古公司）的委托代理人李锐、王金田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩洁在原审中诉称，2009年9月6日，双方签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》，约定韩洁购买太古公司预售的太古百货商场D1-230号商铺，建筑面积7.02平方米，购买商铺价款为540540元。韩洁全额付款后于2012年底发现所购商铺未经建设工程质量验收和消防验收合格，不具备法定交付条件，造成韩洁经济损失，太古公司应承担相应违约责任。韩洁诉至法院，请求依法判令：1、太古公司赔偿韩洁经济损失81081元；2、解除双方签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》，并且太古公司返还韩洁购买商铺款项540540元；3、本案诉讼费用由太古公司承担。
太古公司辩称，1、对韩洁的起诉理由，太古公司不予认可。2008年6月28日，太古公司和市南区人防办之间签订合作协议书，明确市南区人防办负责东海路人员掩蔽工程的立项、论证、开工手续、审查报批施工图纸、协助做好与各管理部门的协调工作、协助太古公司办理项目的使用证明或证书、负责监管项目的施工管理及经营活动，因此，韩洁的诉讼主体有误，项目的相关审批手续并非太古公司的负责范围。2、2011年10月26日，太古百货商场开业，涉案工程即东海路人员掩蔽工程（北区）现已竣工，正在验收过程中，消防、规划的手续正在办理过程中。韩洁称太古公司的工程违法，应提供相应证据或有关政府单位出具的确认违法文件。太古公司将提供经过审批的工程图纸，太古公司有四份文件可以说明涉案工程的归属，从土地审批申请到批复，均是由市南区人防办出具申请，国土局的批复也是向市南区人防办出具，因此，涉案工程的主体、使用权人均为市南区人防办。3、人防工程系特殊工程，不适用普通的商品房买卖，适用《人防工程建设管理条例》的规范。4、韩洁的第一项诉请，太古公司不予认可，因为韩洁不继续委托太古公司对商铺经营管理，导致两年租期结束，商铺无法继续使用和出租。太古公司不同意韩洁要求解除商铺买卖合同的诉请，因双方均为涉案工程的投资人，现双方共同出资投资建设了涉案工程，均为投资使用人，合同无法解除，且韩洁若解除合同，应追加市南区人防办参加诉讼。2014年1月1日，太古百货商场停业，因大部分业主未委托太古公司经营租赁，导致太古公司对个人商铺无管理使用权，商场的经营规划出现断链，无法正常经营。
原审查明，2009年9月6日，双方签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》一份，内容为：太古公司以政府部门批准的方式取得位于佳世客步行街青岛市南区漳州一路南至香港中路的人防工程使用权，经批准太古公司在上述地块下建设商铺，定名为“太古百货”；预售商铺批准机关为青岛市市南区人防办公室；韩洁购买“太古百货”D1-230号商铺，建筑面积7.02平方米，购买商铺价款为540540元；太古公司预计在2010年12月31日前，将符合本合同约定的商铺交付给韩洁；韩洁如果委托给太古公司进行两年租赁经营的，双方自签订《委托租赁协议书》时，则视为太古公司已按时向韩洁交付本合同约定的商铺；韩洁委托租赁的商铺在委托租赁协议到期前一个月，太古公司书面通知韩洁交接所购商铺事宜；交付或交接约定期限逾期超过120日后，买受人有权解除合同。
上述买卖合同签订后，韩洁向太古公司交付涉案商铺款共计540540元。
韩洁提交2013年5月30日青岛新闻网“民生在线”新闻报道一份，以证明青岛市人防办副主任刘崇进做客“民生在线”，表示涉案商铺所在的人防工程存在违规建设、擅自扩大规模、无法满足规划、国土、人防、消防部门审批标准和验收条件，由此导致韩洁无法正常出租和自营；韩洁提交市南区人防办公室出具的《关于﹤青岛市政府信息公开申请表﹥要求公开相关内容的答复》一份，证明涉案商铺所在的人防工程至今无消防、人防综合验收，导致韩洁至今无法正常出租和自营。太古公司质证称，对上述证据不予认可。
2008年6月28日，市南区人防办公室与青岛太古名店广场开发有限公司（以下简称太古名店公司）签订《东海路人员掩蔽工程（北区）合作协议书》一份，约定双方合作开发建设东海路人员掩蔽工程（北区）；市南区人防办的权利义务为：负责办理该工程的立项、论证及协助办理开工手续、负责审查报批工程设计施工图纸、为太古名店公司办理或协助为其办理该项目的使用证书或证明等；太古名店公司的权利义务为：负责委托工程的地质勘查测绘和施工图纸设计、负责组织工程的施工、管理及经营活动、负责该项目的招商工作等。
2009年6月6日，太古名店公司将上述合作协议书中的权利义务转让给太古公司，市南区人防办表示同意。
2009年2月17日，市南区人防办出具南人防字（2009）14号《关于东海路人员掩蔽工程（北区）招商及经营年限的批复》一份，内容为：“…经研究原则同意项目招商及经营年限方案。工程验线开工之日，启动实质性招商、销售、租赁和经营管理，使用权年限为五十年，起始日为首批业户入住日，并严格按照合同执行”。本案中，太古百货商场即为东海路人员掩蔽工程（北区）。
太古公司提交建设工程设计文件复印件、《关于补办东海路人员掩蔽工程土地预审图纸的请示》、复函、《关于对青岛市市南区人民政府人防工程建设项目用地的预审意见》、《关于同意市南区人防办承担东海路人员掩蔽工程建设任务的函》，以综合证明太古百货的产权归市南区人防办所有，太古公司及韩洁等业主均为投资人和使用人；业主和公司的投资系为国家建设东海路人员掩蔽工程北区的项目，上述证据充分证明涉案项目为国家和人防办所有，韩洁以涉案工程未通过消防验收为由，要求解除合同、退还商铺款等诉请，与太古公司无关，太古公司无法自行决定。韩洁质证称，对证据的真实性无异议，对于涉案工程的产权人无异议，但涉案商铺买卖合同系对该人防工程50年使用权的全部转让，故涉案商铺买卖合同系买卖协议，韩洁购买商铺的款项由太古公司收取，双方之间系买卖法律关系，太古公司与合作方约定的其他权利义务，与韩洁无关。
太古公司提交公开信一份、回执单三份，以证明太古公司于2013年4月22日以EMS的方式发送给所有业主公开信，内容包括：目前商铺现状、可供选择方案、太古公司拟采取的方案及承诺包括：有条件推迟商铺使用年限的计算时间、积极协调政府尽快验收本项目，使商铺经营合法化、整体招商等，业主可以选择自主经营或将商铺租赁权委托给太古公司，由太古公司统一招商等方式；本次起诉的100户业主中，有三户业主（彭秀丽、王冬梅、江西昌）签收上述公开信，其他业主均拒收。该证据证明太古公司曾与韩洁进行过商铺交接，邮寄地址系商铺买卖合同上的地址。韩洁质证称，太古公司应向韩洁交付合格的、经过竣工验收的商铺，在不具备上述条件的情况下，太古公司使用公开信的形式，要求韩洁交接商铺是无效的，无任何法律依据；韩洁未收到过该公开信，从内容上也无通知韩洁交接商铺的信息，不能作为太古公司履行交接义务的载体；时至今日，涉案商铺仍然未合法化，未竣工验收；回执单系复印件不与质证。
太古公司提交委托租赁协议三份，以证明其他业主的商铺正常经营使用至2014年1月1日，该租赁协议是在收到公开信后与太古公司签订的，本次起诉的100户业主并未与太古公司另行签订委托租赁协议，视为放弃太古公司对商铺的经营管理，太古公司无法不经业主同意擅自出租商铺，导致太古百货商场整体无法运行，该租赁协议已经履行。韩洁质证称，该证据与本案无关，商铺只有完全合法才能统一经营，且证据的真实性无法确定，太古公司未提交协议履行的证据，且新的租金标准大大低于原租赁协议的标准；本案的核心问题是涉案工程始终未验收合格，太古公司提交的证据均未证明其出售给韩洁的商铺系合法建筑物。
韩洁称，1、第一项诉讼请求即要求太古公司赔偿经济损失的事实依据是：因商铺所在的人防工程属于建筑工程范畴，必须经依法竣工验收和消防验收方可交付使用，否则不得交付和使用。由于太古公司出售给韩洁的商铺未经竣工验收及消防验收，致使涉案商铺无法使用；韩洁至起诉之时始终无法使用商铺，无论自营还是出租使用，太古公司始终未向韩洁交付涉案商铺；法律依据是：《合同法》第二百七十九条第（二）款，建设工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，建设工程验收合格的，方可使用；第五十八条，对违反上述规定的，给予行政处罚；以及《建筑法》、《人民防空工程建设管理规定》、《建设工程消防监督管理规定》、《人民防空工程平时开发利用管理办法》等法律法规；涉案工程及商铺至今没有取得规划设计许可，是因为太古公司在该项目立项之后，在建设过程中擅自更改设计，根据我国《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《城市地下空间管理利用办法》等规定，未经规划审批许可的项目，不能进行开工建设，已经开工建设的，应当立即停止，由于太古公司违反上述法律规定，不顾严令停止的文件，导致该项目至今仍属于违法建筑，无法取得规划、土地、消防等综合验收和相应报批文件。经济损失的计算依据和方式为：以太古公司履行竣工验收和消防验收手续，提供给韩洁合格商铺的最低收益为基础，依据双方签订的商铺委托租赁合同确定的两年租金比例平均后得出，即韩洁购买商铺款×7.5%×2年（2013年1月1日起至2014年12月31日）=81081元。2、第二项诉讼请求即要求解除与太古公司的商铺买卖合同并返还购买商铺款项的事实和法律依据是：韩洁购买涉案商铺的目的是依法经营使用，但由于涉案商铺至今不能依法使用及经营，导致韩洁购买商铺的目的无法实现。依照《合同法》第九十四条规定，太古公司的违约导致韩洁合同目的无法实现，韩洁有权解除商铺买卖合同。3、太古百货商场自2013年1月1日大部分商铺已经停业，由于部分商铺返租协议尚未到期，未全部停业，直至2013年5月份，除太古公司自营商铺外，其余已全部停业直至现在。韩洁从未实际占有使用过涉案商铺。
太古公司称，太古百货商场于2008年6月份批准立项，于2009年4、5月份开工建设，于2011年6月份完工，太古百货商场于2011年10月26日开业，自2014年1月1日停业至今；涉案工程尚未通过竣工验收，因为人防工程的特殊性，所有文件均是市南区人防办到实际主管部门办理，太古公司不清楚；设计方案在施工过程中未进行变更，系按照国家审批的图纸进行施工。
韩洁称，在签订商铺买卖合同时，涉案工程尚在建设过程中，韩洁要求太古公司出具了相关审批手续和立项文件；涉案工程在项目立项时仅为地下一层，在建设过程中，太古公司在未经过设计变更的情况下，擅自将涉案工程变更为地下三层，其中有一层为夹层停车场，导致涉案工程的防控面积大大降低，严重低于人防工程的防护面积要求，市人防办叫停了涉案工程；韩洁在签订合同时审阅过项目开工报告和预售许可文件；合同约定的交付期限到期后，韩洁于2012年年底通过各职能部门了解到涉案工程建设过程中存在违法行为，导致该工程不能取得规划审批等综合手续，韩洁随即与太古公司及市南区人防办沟通交涉，要求太古公司出具或完善合法手续，因太古公司无法提供上述手续，涉案商铺不存在交付和交接的问题；韩洁知晓太古百货商场开业，但这种开业存在违法因素及安全隐患。
太古百货向其他业主进行商铺返租两年期间的平均返租租金比例为7.5%。
太古公司称，太古百货商场一共有业主480户，除提起诉讼的100户外，其余300户处于等候状态，太古百货预计三年内重新开业。
庭审过程中，韩洁变更第一项诉讼请求的数额，并同意以78702.62元为其主张的2013年1月1日起至2014年12月31日期间经济损失的上限。
韩洁对于要求解除与太古公司签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》及返还商铺款的诉讼请求，未在规定期限内缴纳诉讼费用。
原审认为，本案的争议焦点为：太古公司是否应当向韩洁赔偿经济损失以及赔偿标准。
依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，太古公司投资开发建设的太古百货商场即东海路人员掩蔽工程（北区）的性质为人防工程，依据《中华人民共和国人民防空法》的规定：建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。依据太古公司与市南区人防办签订的合作协议书，太古公司享有涉案工程的经营管理权限，负责项目对外招商事宜；2009年2月17日，市南区人防办原则同意太古公司对涉案工程进行招商、销售、租赁和经营管理事宜；本案双方当事人之间的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》实际上系韩洁向太古公司购买涉案商铺使用权。据此，双方签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》、系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，上述合同是合法有效的。
韩洁要求解除双方签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》，并由太古公司返还韩洁购买商铺款项的请求，因其在规定期限内未缴纳诉讼费用，原审不予处理。
依据合同约定，太古百货预计在2010年12月31日前将符合本合同约定的商铺交付韩洁使用。太古百货至今未将涉案商铺交付韩洁使用，应对于未在约定期限内将商铺交付给韩洁应承担相应违约责任。另，韩洁对于未按时交付商铺亦应承担相应责任。太古百货商场于2014年1月1日停业至今，韩洁无法经营商铺部分原因是由于商场经营管理不善等市场本身存在的正常经营风险等因素造成，该风险在韩洁购买涉案商铺时系应当预见到的；韩洁亦未对交接商铺事宜积极向太古百货进行主张，而是消极等待，致使其自身从未实际使用涉案商铺，其对商铺未顺利交付亦负有责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因太古公司未及时主动将涉案商铺交接，造成韩洁自返租期限届满次日即2013年1月1日起至2014年12月31日止的期间内无法占有使用涉案商铺，且太古百货商场自2011年10月26日开业，太古公司未将商铺按合同约定交接给韩洁，必然造成涉案商铺产生相应经营损失的客观后果，太古公司对此应予以相应赔偿。在确定赔偿责任时，应以造成损害后果的各种原因及原因力大小为原则，综合上述分析及本案案情、依据公平原则，原审酌定太古公司以韩洁已付的涉案商铺款为基数，按照委托租赁期限内的平均返租比例7.5%［（7%＋8%）÷2］／年的标准，自2013年1月1日起至2014年12月31日止所计算出的经济损失数额的50%向韩洁赔偿经济损失40540.5元（540540元＊7.5%＊2＊50%）。
对于韩洁所称因商铺所在的人防工程属于建筑工程范畴，必须经依法竣工验收和消防验收方可交付使用，由于太古公司出售给韩洁的商铺未经竣工验收及消防验收，致使涉案商铺无法使用，原审认为，双方签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》时，涉案工程尚未验收，韩洁同意太古公司返租商铺并获得返租收益，应视为韩洁对太古公司交付商铺的各方面情况予以认可，或者说太古公司向韩洁交付的商铺已达到韩洁要求的标准，因此，双方对商铺的交付条件已经形成默示的意思表示；涉案商铺所在的东海路人员掩蔽工程（北区）系人防工程，其主管及监管部门为人防行政管理部门，太古公司开发建设的人防工程未通过竣工验收和消防验收即投入使用，以及其是否擅自更改设计等问题，应由人防行政管理部门依据涉及人防工程的相关法律法规规定对其进行相应处理。
案经合议庭评议，审委会研究决定后，原审依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、青岛太古百货商场投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿韩洁经济损失40540.5元。二、驳回韩洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，由韩洁负担857元，太古公司负担911元。因太古公司负担部分，韩洁已经预交，太古公司于判决生效之日起十日内给付韩洁。
宣判后，韩洁不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误。原审判决对双方当事人在商铺买卖合同的履行、商场经营、停业的事实等方面认定不清，对于涉案商铺的交付、交接、责任的区分上适用法律错误，判决被上诉人赔偿上诉人商铺经营损失的计算期间和比例以及驳回上诉人其他诉讼请求均是错误的，依法应予纠正。二、原审未对上诉人的全部请求事项作出裁决。上诉人在一审中请求判令被上诉人赔偿因停业给上诉人造成的经济损失直到其交付、交接合法商铺为止，但原审未对2014年12月31日之后至交付合法商铺为止的损失作出裁判。因此，请求二审依法改判原审判决第一项，撤销第二项，支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人太古公司答辩称：双方商铺买卖合同约定自签订委托租赁合同起视为商铺交接。2012年12月31日，租赁期限届满后，大部分商户已经同自己的承租方签订了商铺租赁合同，剩余商户没有签订租赁合同是其认为租金过低不想出租。涉案人防工程的所有权归青岛市市南区人民政府，合作协议书写明“谁投资，谁受益”，相关手续都是由青岛市市南区政府人防办办理，如土地管理等部门下达的红头文件都是指向青岛市市南区政府。涉案图纸设计也获得了国家人防部门的批准。在2013年1月1日至2013年12月31日部分商铺签订租赁合同后，因为本案99位上诉人不出租其商铺，被上诉人于2013年4月28日向全体业主发出公开信，发出公开信的目的并不是要交接商铺，而是要上诉人一起想办法把商铺租出去，让商场活下去。
二审期间，被上诉人提交下列证据：1、商铺租赁合同4份及相应租金支付凭证，以证明涉案商场在2013年1月1日后仍正常经营，涉案商铺能够租赁出去而非不能出租，但本案上诉人却因租金太低未出租商铺。2、EMS快递回执64份，以证明被上诉人于2013年4月向本案64位上诉人发出的《致全体业主的公开信》被拒收退回。经质证，上诉人称：1、证据1系复印件，真实性无法确认，业主是否真实、是否有真实的租赁关系均不清楚，故其不能证明被上诉人的主张。大量事实证明2013年商场处于违法状态，不能合法使用。2、公开信内容系告知业主商铺手续不完备正在积极办理，鼓励业主通过信访尽快要求有关部门办理手续。公开信载明2012年下半年大批租户已经撤离商场及其开业情况和被上诉人提出的解决方案，但没有任何通知上诉人交接、交付商铺的内容，故其不能证明被上诉人的待证事实。而且，公开信没有被上诉人的名称，也无与商铺相关的内容表述，业主在不了解公开信来源的情况下拒收很正常。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未达成协议。
本院认为，涉案商铺系人防掩蔽工程，被上诉人虽通过受让方式取得了该商铺的管理及经营权，但其将涉案商铺使用权转让给上诉人后，商铺至今未经验收合格，导致该商铺无法正常经营，被上诉人依法应对此承担相应的赔偿责任。鉴于被上诉人与其他买受人签订的委托租赁协议中约定的年租金标准为商铺价款的7%、8%，故原审按照商铺价款的7.5%／年的标准确认上诉人在该商铺无法正常经营期间的经济损失，并无不当。虽然被上诉人应当赔偿上诉人因此遭受的损失，但考虑到上诉人无证据证明其在商铺无法正常经营后曾采取适当措施减少损失，甚至在被上诉人就减少商铺损失事宜向买受人发出公开信后，上诉人仍未积极与被上诉人协商，故上诉人也应对其主张的商铺经济损失承担相应的责任。因此，原审在查明事实的基础上，结合当事人的过错程度及其所应承担的投资经营风险等因素，判决被上诉人承担上诉人所购商铺在2013年1月1日至2014年12月31日期间经济损失的50%，并无不当。上诉人称被上诉人应承担涉案商铺全部经营损失，因无事实及法律依据，本院不予采纳。虽然上诉人在一审期间提出了要求解除合同并由被上诉人返还商铺购买款的诉讼请求，但因其未在规定期限内缴纳诉讼费用，原审不予处理并无不当。至于上诉人所称2014年12月31日之后商铺损失的问题，因其在一审期间未提出该项主张，原审未予处理亦无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费814元，由上诉人韩洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 安太欣
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十月三十日
书 记 员 魏 威
书 记 员 胡浩东