湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终292号上诉人（一审原告）：舒艳琼，女，1976年11月12日出生，汉族，住怀化市鹤城区。上诉人（一审原告）：舒克明，男，1937年3月16日出生，汉族，住怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：舒艳琼，女，1976年11月12日出生，汉族，住怀化市鹤城区，系舒克明的女儿。被上诉人（一审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。上诉人舒艳琼、舒克明因与被上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人舒艳琼，被上诉人大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒艳琼、舒克明上诉请求：撤销原判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、商品房预售合同的履行，只有在房屋具备交付条件后，才能谈得上应不应当交付的问题，而本案房屋尚不具备交付条件，还谈不上应不应当交付的问题。根据合同法第六十七条规定，被上诉人应先履行义务使房屋具备交付条件，之后在交付过程中，上诉人履行交纳住宅维修资金义务，原判决违背基本常识，严重颠倒了履行顺序。2、本案逾期交房的原因是被上诉人未取得《竣工验收备案表》，办理房屋交接手续的条件未成就所造成的，逾期交房的违约责任应由被上诉人承担。上诉人在诉讼前尚未交纳住宅专项维修资金，既不构成违约也不违反行政规章，不应当承担违约责任。大汉置业公司辩称：1、《补充协议》第二条第三款第三段对交房条件进行了变更，即房屋分栋验收合格的，房屋买受人不得拒绝办理房屋交接手续，《补充协议》取消了必须取得竣工验收备案表的交房条件。2、住宅专项维修资金的数额由政府规定，根据双方《补充协议》约定及《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金的缴费时间是房屋交付之前，被上诉人在上诉人未交清住宅专项维修资金前有权延期交房，上诉人逾期缴纳房屋专项维修资金及契税等费用，被上诉人不应当向上诉人支付逾期交房违约金。舒艳琼、舒克明向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至交房之日止的延期交房违约金46106.17元（以已交付房价款为基数，按日万分之二计算，暂计算至2017年9月1日）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月15日，原告舒艳琼、舒克明与被告大汉公司签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城·旺龙府”第5幢502号房屋，建筑面积为120.55平方米，商品房单价为每平方米2728元，该房总价款为328860元。同时双方约定，被告应于2015年9月30日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日签订的《怀化市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第二款约定，由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交房，出卖人由此延期交房无需承担违约责任；该条第三款约定，该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，出卖人即通知买受人办理交接手续。合同签订后，原告于2014年8月7日将所购房屋房款已付清，房屋交易契税于2015年10月8日缴清，房屋公共维修基金原告至今没有缴纳，被告于2015年9月30日前通知原告收房，但原告认为不符合约定的交房条件拒绝收房。另查明，原告所购买的房屋于2016年3月14日经分栋验收合格，于2017年7月6日经消防验收合格，但至今尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。一审法院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及其附件四《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为：一、原告购买的房屋在2015年9月30日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋公共维修基金前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋于2016年3月14日才经分栋验收合格，并于2017年7月6日才经消防验收合格，诉争房屋至今尚未取得《竣工验收备案表》，故被告于2015年9月30日前通知原告收房，既不符合法定的交房条件，也不符合约定的交房条件，原告拒绝收房理由充分，被告该行为已构成违约，故对被告所称已达到交房条件的观点，一审法院不予采纳。关于焦点二，《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。依法缴纳住宅专项维修资金是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。原告交纳住宅专项维修基金是其法定义务，原告只有在交纳上述费用后，被告才能将房屋交付给原告，故被告提出原告在完成交纳税费相关义务后，才能向被告提出要求承担逾期交房违约责任的观点，符合相关规定及双方约定，一审法院予以采纳。因原告至今未缴纳房屋公共维修基金，故对其要求被告支付自2015年10月1日起至2017年9月1日止延期交房违约金46106.17元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决驳回原告舒艳琼、舒克明的诉讼请求。本案受理费953元，减半收取计476.5元，由原告舒艳琼、舒克明负担。二审中，上诉人提交《湖南省物业专项维修资金专用收据》一份，拟证明上诉人于2018年1月5日交纳了住宅专项维修基金，本院认为，该证据系新发生的证据，不属于新证据，不予采信。本院审理查明的事实与原审认定的一致，本院予以确认。本院认为：本案舒艳琼、舒克明与大汉置业公司所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。舒艳琼、舒克明与大汉置业公司在《商品房买卖合同》、《补充协议》中均对交房条件予以约定，但《补充协议》就交房条件约定不明确，交房条件应以《商品房买卖合同》约定为准，即大汉置业公司应当在2015年9月30日前按规定将商品房交付舒艳琼、舒克明使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。依据上述约定，大汉置业公司在未取得《竣工验收备案表》的情况下，于2015年9月30日前通知舒艳琼、舒克明收房，不符合合同约定的交房条件，舒艳琼、舒克明有权拒绝收房。现大汉置业公司至今未按合同约定的交房条件和期限向舒艳琼、舒克明交房，逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。根据本案实际情况，结合舒艳琼、舒克明的上诉请求，参照目前房地产交易市场现状，本院酌情调整大汉置业公司按日向舒艳琼、舒克明支付已交付房价款的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金为22855.77元{328860元×0.0001×695天（2015年10月1日至2017年9月1日）}。大汉置业公司提出舒艳琼、舒克明在交房前未交清契税以及住房维修基金，其可以延期交房而不承担违约责任的理由，本院认为，该理由不能成立。根据《补充协议》第二项房产交付使用第2条和第3条约定的权利义务内容表明，舒艳琼、舒克明交清契税以及住房维修基金等费用的前提是大汉置业公司必须达到合同约定的交房条件，双方在交接房屋的同时，舒艳琼、舒克明交清上述费用。而在本案中大汉置业公司至今未取得《竣工验收备案表》，没有达到合同约定的交房条件，在约定期限内通知交房，大汉置业公司已构成逾期交房违约；大汉置业公司在达到合同约定的交房条件通知交房前，舒艳琼、舒克明尚不具备交清上述费用的合同条件，大汉置业公司不能用舒艳琼、舒克明未交清上述费用来对抗自己应当承担的逾期交房违约责任。综上，舒艳琼、舒克明的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3050号民事判决；二、怀化市大汉置业有限公司在判决生效后十日内向舒艳琼、舒克明支付逾期交房违约金22855.77元。三、驳回舒艳琼、舒克明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费476.5元，由舒艳琼、舒克明负担。二审案件受理费953元，由舒艳琼、舒克明、怀化大汉置业有限公司各负担476.5元。二审案件受理费953元系舒艳琼、舒克明所预交，应退还476.5元给舒艳琼、舒克明，怀化市大汉置业有限公司应负担的二审案件受理费476.5元应于收到本判决书后7日内到怀化市中级人民法院立案大厅交纳。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年四月二十日代理书记员  胡 蒙