上海市第一中级人民法院
� � � 事 判 决 书
（2018）沪01民终5002号
上诉人（原审原告）：南芳，女，1971年1月19日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：肖恩田，北京市京大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海中融国际商城有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1068号。
法定代表人：龚建欣，董事长。
委托诉讼代理人：孙彬彬，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温晗，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
上诉人南芳因与被上诉人上海中融国际商城有限公司（以下简称中融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初91528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案�已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还商铺或发回重审。
事实和理由：一、一审认定事实错误。不论是《经营管理手册》还是被上诉人自己在以往诉讼中的辩称，都明确了十年的期限，而这十年期限早已于2016年3月31日到期。一审认定系争大厦的签约率依据不充分，很多份《续租协议》是无法核对真伪的复印件、传真件以及代签件。系争商铺每间均独立出售，不应认定无拆分的现实可能。上诉人被动收取租金且多年没有变化，损失巨大；二、一审适用法律错误。本案系房屋租赁合同纠纷，应当适用房屋租赁的相关法律规定，不应适用《民法通则》的原则性规定；三、一审判决程序错误。既然要照顾全体业主的长远利益，就应当按照共同诉讼追加全体业主作为共同诉讼参与人。
被上诉人中融公司辩称，一审判�正确，要求维持原判。上诉人自始就明知并且同意系争房屋的整体经营方式。上诉人行使其商铺所有权，不能损及全体业主的共同利益。目前大部分业主均同意续租且统一对外出租，客观上系争大厦内商铺联通、统一经营，没有拆分的可能。上诉人所说的十年经营期限并不成立，十年指的是被上诉人对外招商与承租人之间约定的十年期限，而非整体经营期限。
南芳诉至一审法院请求判令：中融公司返还上海市浦东新区张杨路588号127室商铺，并将商铺恢复原状。
一审法院认定事实：2005年1月17日，南芳与中融公司就上海市浦东新区XX路XX号XX层XX室商铺（以下简称系争房屋）签订租赁合同，约定中融公司承租南芳可依法预租的系争房屋；租赁期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止；除南芳同意中融公司续租外，中融公司应在本合同的租赁期届满后的当日内返还该房屋，未经南芳同意、逾期返还房屋的，每逾期一日，中融公司应按每平方米人民币18.49元（以下币种相同）向南芳支付该房屋占用期间的使用费，超过五天强制清场。
2006年3月，A公司（以下简称A公司）发函给中融恒瑞国际大厦各商铺业主称，上海中融恒瑞国际大厦现已竣工交付，并告知中融公司与商铺业主签订的租赁合同中的权利义务一并转由B公司（以下简称B公司）承担。
2006年4月1日，中融公司（甲方）与B公司（乙方）签订《租赁补充协议》，约定：乙方是恒瑞国际大厦成立法人独立的新公司，为中融公司的关联公司，专门负责恒瑞国际大厦的商业运作；中融公司将2004年11月份与300多家小业主签定的租赁合同的权利义务一并转让予乙方，由乙方继续履行合同，由乙方按合同约定支付租金。在之后的合同履行过程中，B公司通过银�转账的方式向南芳支付系争房屋自2011年1月至2018年1月的租金。
2006年6月2日，南芳与中融公司签订一份《补充协议》，确定系争房屋计88.48平方米，总房价款3,981,600元，中融公司实际应向南芳每月支付租金13,272元。
2006年7月24日，南芳取得系争房屋产权证。
2009年5月，A公司作为出租人，C公司（以下简称C公司）作为承租人，双方签订了一份租赁合同，约定A公司将上海市浦东新区XX路XX号XX楼共计建筑面积17741.53平方米出租给C公司，租赁期限至2016年3月31日止。
2010年3月31日，B公司及中融公司向中融恒瑞业主发送《通知函》，主要内容为：“为了尽早对中融恒瑞的后续发展进行规划、布局，同时履行我公司根据贵我双方租赁合同所作之约定，我公司现正式向贵方发出自2011年4月1日继续承租贵方商铺之意向，具体续租条件望贵方充分考虑我公司长期承担的巨额亏损和商业租赁实际等综合情况与我公司酌情商定。我司将另行安排面洽时间并通知贵方。”
2011年5月，南芳以合同租期届满为由，诉至一审法院请求判令中融公司和C公司返还租赁房屋并恢复房屋原状，并要求中融公司支付房屋使用费，案号为（2011）浦民一(民)初字第18276号。2011年11月，一审法院因认为根据涉案经营管理手册内容以及合同实际履行情况，业主对商铺的经营方式为整体经营是明知和同意的，故业主虽对其商铺享有物权，但权利人行使权利时必须合理、适当，并应当顾及全体业主的整体、长远利益，否则将对其他业主利益造成损害。现仅有小部分业主起诉要求收回房屋，大多数业主的意见尚不明确，故南芳尚不具备起诉条件，据此裁定驳回南芳的起诉。南芳不服，提起上诉，二审驳回上诉，维持原裁定。
之�，中融公司向南芳发出已盖章的《续租协议》一份，协议记载的甲方为中融公司，乙方为中融恒瑞国际大厦_层_号业主，协议内容包括：“一、自2012年4月1日起，在甲乙双方签署的原租赁合同确定的净到手7.5%年投资回报率的基础上增加5%（即净到手投资回报率增加至7.875%），每满2年上浮1.5%”；“二、如在续租期间过半数商铺的业主商议决定将中融恒瑞国际大厦交由其他更具经营实力和租金支付能力的经营主体整体经营，则本续租协议书自该决定作出之日自行终止，甲方配合完成中融恒瑞国际大厦的移交工作”；“五、本协议自双方签字盖章之日起生效”。
2015年8月，南芳以合同租期届满后的租金价款约定不明，诉至一审法院请求判令变更南芳与中融公司间的租金标准为自起诉之日起按每月79,632元计算，案号为（2015）浦民一(民)初字第33043�。2016年3月，一审法院认为南芳明知并同意系争房屋以十年以上整体经营的方式进行经营，因此在其行使相关合同权利时，亦受到全体业主整体长远利益的限制。对于原租赁合同约定租赁期限届满之后的租金标准，双方可以通过协商确定金额，或在大多数业主形成整体意见的情况下共同行使其他合同权利。南芳单方主张变更，缺乏依据，一审法院不予支持，故判决驳回南芳的诉讼请求。南芳不服，提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。
一审法院另认定，中融公司及B公司均为A公司的关联公司。南芳签字确认的《中融·恒瑞国际经营管理手册》，载明：“为了保证大型、优质商户在上海中融恒瑞国际长期、稳定经营，贯彻大厦经营各期限的连续性、整体经营性，针对该类客户需求，签订不超过十年期的长期商铺租赁/合作合同。”
系争房屋所在的恒�国际大厦房屋总数424间，总建筑面积31791.23平方米，其中A公司拥有110间房屋，其他业主们拥有共计314间房屋。已经与中融公司签订《续租协议》的为261间房屋，签约面积23193.45平方米，按房屋间数签约率为61.55%，按面积计算的签约率为72.96%。《续租协议》的主要内容为：一、自2012年4月1日起，在双方签署的原租赁合同确定的净到手7.5%年投资回报率的基础上增加5%(即净到手投资回报率增加至7.875%),每满2年上浮1.5%；二、如在续租期间因任何原因中融公司提高续租租金标准且该标准高于本协议规定的，则自该更高的租金标准正式施行之日起，中融公司将按照该更高的租金标准向小业主支付租金；三、如在续租期间过半数商铺的业主商议决定将中融恒瑞国际大厦交由其他更具经营实力和租金支付能力的经营主体整体经营，则本续租协议书自该决定作�之日自行终止，中融公司配合完成中融恒瑞国际大厦的移交工作；四、续租期间的其他租赁约定与原租赁合同一致，如续租协议与原租赁合同有不一致之处，以本协议为准。
一审法院认为：根据查明事实，《中融·恒瑞国际经营管理手册》系包括南芳在内的各出租业主签署确认，其内容反映出业主明知并同意商铺的整体经营模式，尽管手册中有租赁期限之描述，但南芳在内的各业主在行使其独立商铺所有权时不能损及全体业主之共同权利及相关（经营）利益。本案中，中融公司已提供《续租协议》等证据证明大多数业主同意续租并整体对外出租商铺，该等整体经营模式已自2006年延续至今，并无拆分的现实可能。南芳或少数业主要求返还系争房屋，将损害整体业主利益，一审法院难以支持。此外，南芳至今正常收取租金，南芳的利益并未受到损害。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二〇一八年二月九日作出判决：驳回南芳的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由南芳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人在标的房屋购买时即签署了《中融·恒瑞国际经营管理手册》，该手册中明确了系争大厦连续性、整体性的经营方式，上诉人在行使权利时，亦应受到该经营方式的限制。根据现有查明事实，过半面积以及房屋间数的业主已经与被上诉人签订了《续租协议》。上诉人虽就《续租协议》的真实性提出异议，但在一、二审中均未能就此提供有效证据予以否认，上诉人的该项异议，本院不予采信。本院注意到，被上诉人已经将上诉人的租金标准调整至与《续租协议》一致，亦考虑了上诉人的利益。现大部分业主同意与被上诉人续租并继续整体经营的方式，考虑到大厦业主的整体利益以及房屋目前的客观现状，特别是管理手册中载明内容及上诉人所作之确认，上诉人要求被上诉人返还房屋的上诉请求，并非合理、有据。因本案系民事纠纷，双方的民事法律行为均发生在我国的民法通则施行期间，故一审法院据此适用该法并无不当。对于上诉人关于一审程序错误，应按照共同诉讼追加全体业主作为共同诉讼参与人的意见。本院认为，首先上诉人作为一审原告，并已聘有法律专业人士，其在一审中只将被上诉人列为被告主张权利，系其民事诉讼权利的自行行使，根据民事诉讼法的规定，人民法院的审判权不能替代原告作为当事人在民事诉讼活动中诉权的行使。其次由于本案系合同纠纷，根据合同相对性的原则，合同项�的权利义务只能赋予当事人，即只对合同当事人产生约束力，其纷争的处理只涉及合同相对人，合同案外人不对其具有利害关系，故上诉人的上述意见缺乏法律依据。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人南芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 李伟林
审判员 李 兴
二〇一八年五月三十一日
书记员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……