舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定民初字第768号
原告徐晓梅，退休职工。
原告徐晓棣，退休职工。
被告徐登科，无业。
第三人徐菊渊，退休人员。
第三人徐月仙，职业不详。
第三人许忠贤，退休人员。
第三人许妍君，女，1980年10月13日出生，汉族，职业不详，住天津市南开区澄江里华宁北里*号楼1门*号。
第三人张小玲，职业不详。
第三人张铭龙，职业不详。
第三人徐律，职业不详。
第三人张美娥，职业不详。
第三人徐宁，职业不详。
第三人徐英，职业不详。
第三人徐新，职业不详。
原告徐风诉被告徐登科共有纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，先适用简易程序，后转适用普通程序，依法由审判员张卓峰担任审判长，与人民陪审员叶兴龙、乐智源组成合议庭进行审理。审理中，原告徐风于2015年8月10日死亡，其继承人徐晓梅、徐晓棣申请参加诉讼，故原告变更为徐晓梅、徐晓棣。后，本院追加徐菊渊、徐月仙、许忠贤、许妍君、张小玲、张铭龙、徐律、张美娥、徐宁、徐英、徐新作为本案的第三人参加诉讼，并依法对涉诉房屋的租金委托鉴定。本案于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告徐晓梅、徐晓棣、被告徐登科到庭参加了诉讼，第三人徐菊渊、徐月仙、许忠贤、许妍君、张小玲、张铭龙、徐律、张美娥、徐宁、徐英、徐新经本院公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，并经审批延长审理期限三个月，现已审理终结。
原告徐晓梅、徐晓棣诉称：原告之父徐风与被告徐登科系同胞兄弟，他们兄弟姐妹共七人系位于舟山市定海区西大街59号房屋的共有权人。自原告的祖父过世后，该房屋一直由被告占有使用及出租，租金由被告收取，但一直未作分配。2010年12月16日，原告之父徐风曾起诉要求被告支付租金，法院对截止该次起诉之日止的前两年租金进行了处理。现原告要求分配2011年1月1日至2015年8月31日期间的租金。该租金应参照西大街2010年12月至今的店面房租金水平计算，西大街59号正对面的西大街38号的年租金为90000元，照此计算西大街59号房屋56个月的租金共计420000元，原告应享有七分之一，即43330元。原告认为，被告利用西大街59号部分房屋出租，获得的租金理应属于全体共有权人所有，原告之父曾去信要求被告分配租金，被告拒绝分配的行为已经侵犯原告的合法权益。为此，原告起诉，要求被告支付舟山市定海区西大街59号房屋租金分配款43330元。
审理中，原告数次变更诉讼请求，具体如下：1.要求以（2012）舟定民重字第2号案中的2010年租金评估价为基础，按每年递增的方法计算2011年至2015年的租金，主张被告向原告支付租金47390元。2.要求被告向原告支付租金60000元（2010年12月24日至2015年8月30日），及支付2015年8月30日后的租金。3.原告表示愿意承担七分之一房屋修缮费，但因前案处理中从原告的可分配租金中扣除了5571元作为修缮费，故原告已实际承担了1976年至2010年12月的房屋修缮费，本次租金分配，同意按前案的承担标准扣除2011年1月起的修缮费，扣除后原告的可分配租金应为68464.17元（2010年12月16日至2016年4月30日）。
被告徐登科辩称：坐落于舟山市定海区西大街59号的房屋由被告的爷爷传给被告的父亲。被告的父母育有五子二女，被告排行最小。兄姐长大离家后，由被告负责照顾父母。1970年母亲去世时，兄弟姐妹们开了家庭会议，确定上述房屋留给被告居住。1976年父亲去世前，立了一份遗嘱（因左上角破损，当场由执笔人杨瑞豪重抄了一份），进一步明确上述房屋由被告继承。多年来，兄姐对房屋归被告所有并无异议。后来，遗嘱（重抄的一份）被徐菊渊借走未还。因此，1991年城镇私房普查登记时，因缺少遗嘱，房屋只能登记为七人共有。但是，除徐风、徐菊渊外，其他兄姐都同意其房屋份额归被告所有。2010年，被告找到了左上角破损的那份遗嘱。现要求法院对遗嘱的真伪委托鉴定。又，该房屋的修理一直是被告在负责，徐风从未尽维修、管理义务，按照权利义务对等的原则，原告方没有权利索取房租。综上，要求驳回原告的无理请求。至于西大街59号一层出租房屋2011年以后的年租金，应为40000元。
第三人徐菊渊、徐月仙、许忠贤、许妍君、张小玲、张铭龙、徐律、张美娥、徐宁、徐英、徐新未作陈述。
经审理查明：原告徐晓梅、徐晓棣均系已故的徐风、白勉琴夫妇的女儿。徐风与被告徐登科系同胞兄弟。被告父母生前共育有五子二女，分别为长子徐寿汉（已故）、次子徐风、三子徐菊渊、四子徐阿科（已故）、五子徐登科、长女徐月仙、次女徐月根（已故）。徐寿汉妻子名张美娥，育有二子一女，即徐宁、徐新、徐英。徐阿科妻子名张小玲，育有二子，即张铭龙、徐律。徐月根丈夫名许忠贤，育有一女，即许妍君。坐落于舟山市定海区西大街59号建筑面积为73.76平方米的房屋，于1991年11月4日登记为徐寿汉、徐风、徐菊渊、徐阿科、徐登科、徐月仙、徐月根等七人按份共有，份额各为七分之一，但该房屋在被告父母去世后一直由被告居住使用。2002年下半年，政府对定海西大街进行整体改造，规定除政府补贴外，个人需自付40％房屋修缮费用。西大街59号房屋的40％自付费用为5611.20元，在以暂住费等抵扣后，被告实际支付2500元。2006年12月至今，被告将西大街59号的一层营业用房租赁给他人。由于被告居住于西大街59号二楼及后院房屋中，故该一层营业用房兼作被告的出入通道。
两原告之父徐风曾向本院起诉要求被告徐登科给付租金分配款，本院于2010年12月23日立案受理，于2011年10月20日作出（2011）舟定民初字第27号民事判决。被告徐登科不服该判决，提出上诉。2012年2月20日，舟山市中级人民法院作出（2012）浙舟民终字第9号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2012年3月7日重新立案，追加徐菊渊等人为第三人参加诉讼。在上述案件的审理中，经徐风申请，本院委托舟山市价格认证中心对西大街59号一层营业用房自1996年2月至2010年12月16日止的房屋租金进行评估，评估结论为总价589133元（对评估标的的面积按23.76平方米确定），其中，2001年3月至2010年12月16日期间的年租金在55000元至68000元之间。2013年3月6日，本院作出（2012）舟定民重字第2号民事判决。该判决载明，主张分配租金的诉讼时效为两年，徐风可主张的租金应从起诉之日的前两年计算至起诉之日；该两年的租金根据鉴定结论酌情确定为130000元；徐登科对涉诉房屋长期管理，并进行了修缮，租金分配应考虑徐登科的相应贡献。据此，判令徐登科支付给徐风租金分配款13000元。被告徐登科不服该判决，提出上诉。2013年8月14日，舟山市中级人民法院作出（2013）浙舟民终字第186号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，徐风两次发函向被告索要后续的租金分配款，均未果，故再次起诉。
又查明：2011年3月，被告徐登科向本院提起诉讼，要求按其父亲遗嘱由被告继承西大街59号房屋。本院于2011年5月28日作出（2011）舟定民初字第245号民事裁定，以徐登科“在明知有遗嘱的情况下未在法律规定的期间内主张权利，现提起诉讼已超过继承法规定的最长诉讼时效期限”，驳回其起诉。徐登科不服该裁定，提出上诉。2011年8月9日，舟山市中级人民法院作出（2011）浙舟民终字第130号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
上述事实，有原告提供的舟山市定海区昌国街道留方社区居民委员会证明、舟山市公安局定海分局证明、居民户口簿（复印件）、舟建委（2002）186号文件（复印件）、《房屋维修决算金额明细表》（复印件）、催款函（复印件），本院调取的本院及舟山市中级人民法院相关裁判文书、房屋共有权保持证，以及原、被告的陈述等证据予以证实。另，原告提供了署名徐月仙的信函及舟山市人民检察院《不支持监督申请决定书》，用以证明原告享有涉诉房屋的共有权；被告提供了署名徐寿汉等人的信函和书面材料若干、赠与合同公证书、房屋共有权保持证、遗书、谈话笔录、一页庭审笔录，用以证明涉诉房屋的产权属于被告一人。该部分原、被告提供的材料均系复印件。因相关生效文书已确认了房屋权属，故本案中不再审查原、被告的该部分材料。
本案事实方面的争议焦点是租金如何计算。
因原、被告不能协商确定租金计算标准，本院遂委托舟山金达资产评估有限公司对西大街59号一层营业用房自2010年12月17日起的年租金价格进行评估。2016年3月16日，该评估机构作出舟金资评报字（2016）第034号《资产评估报告书》。该评估报告载明：西大街59号一层营业用房面积23.76平方米，自2010年12月17日至评估基准日2016年2月17日的租金市场价值为289200元，其中，2011年租金为每天每平方米6.10元，2012年租金为每天每平方米6.59元，2013年租金为每天每平方米7.12元，2014年租金为每天每平方米6.41元，2015年租金为每天每平方米6.06元，2016年的租金与2015年持平，2010年年末15天的租金与2011年持平。
原告质证称：1.对面积确定有异议。西大街59号的建筑面积为73.76平方米，故一层的建筑面积为36.88平方米，扣除楼道，实际出租面积为34平方米。被告在西大街59号内违法建造房屋，利用一层商铺作为通道，但该通道面积不应扣除。2.对租金标准有异议。租客的父亲李义和在向工商部门反映情况时说过年租金为60000元，且因商铺要给房东做通道，租金已比相邻商铺要便宜。故2010年至2011年的年租金52901元的评估结论，远远低于市场价。评估机构所选择的对比案例不妥，72号商铺与59号房屋位置相差太远，不能对比。租金的每年变化幅度一般在3%左右，评估机构评定的递减或递增幅度过高。原告并提供证据如下（均为复印件）：1.（2012）舟普行初字第15号和（2012）舟普行初字第16号行政判决书，用以证明被告在西大街59号内建造房屋属于违法。该两份判决书载明：许忠贤、徐风不服舟山市城乡建设委员会于1992年9月9日向徐登科颁发的（1992）年浙规证0900154号《建设用地规划许可证》，及于1993年6月21日向徐登科颁发的（93）年浙规证编号0900317号《建设工程规划许可证》，于2012年8月30日以舟山市规划局（舟山市城乡建设委员会的职能承接者）为被告，提起两起行政诉讼。判决确认舟山市规划局作出的上述《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》违法。案涉的两份规划许可证系针对被告徐登科在西大街59号后院建房而颁发。2.署名为李义和的《情况说明》，用以证明西大街59号一层营业用房2010年后的实际年租金为60000元。3.其它房屋的租赁合同若干份，用以证明租金市场价。
被告质证称：评估金额偏高，李义和不是租客，西大街59号的出租房面积较小，且要留出通道，不适合以周边店铺的租金来比较。被告并提供证据如下（均为复印件）：1.一份租房合同、徐风信函，用以证明原告方主张的租金高出市场价；2.营业执照、照片、房屋买卖契约，用以证明被告在涉诉房屋中经营多年，西大街59号房屋系被告在负责整修。
本院认为：西大街59号一层部分面积被楼道占用（约6平方米），其店面还兼作被告的通道，故原告关于实际出租面积为34平方米的主张，不符合实际情况。西大街59号院内的被告所建房屋，即使相关的规划许可证被确认违法，只要房屋目前客观存在，就需要给予出入通道。何况，西大街59号二层亦由被告居住使用，即使没有院内房屋，被告亦需要从一层出租房中出入。故确定租金价格时，理应考虑通道因素。本次评估确认的评估标的面积同前案中评估机构的测定相一致，并无不当。原、被告对评估的租金标准有异议，但各自提供的证据，尚不足以否定评估意见。因此，本院采纳《资产评估报告书》，并据此确认西大街59号一层营业用房自2010年12月24日（即前案起诉日之次日）至2016年3月23日（即本案庭审日）的租金为293055元。
综上，本院认为：坐落于舟山市定海区西大街59号建筑面积73.76平方米的房屋，登记为被告徐登科等七人按份共有，徐风拥有七分之一份额，已为生效判决所确认，被告关于该房屋应由其一人继承，归其所有的抗辩，本院不予采纳。两原告作为徐风的继承人，有权享有相关的房屋权利。前案诉讼中，对于西大街59号一层营业用房至该案起诉之日止的租金，已作处理。故原告可主张的租金应从前案起诉之日的次日起算。截止2016年3月23日的租金为293055元，按七分之一计算，为41865元。但确定租金分配额，尚需考虑其它因素。涉诉房屋长期由被告管理，被告对于租金收益有所贡献。尽管前案在处理租金分配时已对该因素予以考虑，但本案中仍应继续予以考虑。原告对于承担房屋修缮费已作出意思表示，但一则，关于修缮费的摊算，原告曲解了前案判决，其主张缺乏依据，二则，前述的考虑因素亦不仅限于修缮费。故原告的相关主张，本院不予采纳。本院酌情确认原告可得租金为33500元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告徐登科在本判决生效后七日内向原告徐晓梅、徐晓棣支付租金分配款33500元；
二、驳回原告徐晓梅、徐晓棣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费883元，由原告徐晓梅、徐晓棣负担245元，被告徐登科负担638元；鉴定费2000元，由原、被告各半负担；公告费560元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 张卓峰
人民陪审员 叶兴龙
人民陪审员 乐智源
二〇一六年五月十日
书 记 员 陈 洁