江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2287号上诉人（原审原告）：陶历顺,男,1988年6月27日出生,汉族,住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。法定代表人：马伟进。委托诉讼代理人：黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。陶历顺、苏州欧普置业有限公司(以下简称“欧普置业公司”)因商品房销售合同纠纷一案，均不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10022号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陶历顺的上诉请求：撤销原判依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，诉讼费由欧普置业公司负担。事实和理由：1、原审法院认定日万分之五违约金过高，毫无事实依据，适用法律不当。本案在合同有明确约定违约金的情况下，一审法院酌情调整为日万分之四未阐述任何理由。2、本案中，欧普置业公司迟迟不交房，过错全在欧普置业公司。根据最高人民法院的答复，本案在合同有明确的约定违约金的情况下，即使欧普置业公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，用租金来衡量本人损失的做法，也不应得到法院的支持。3、根据上海易居房地产研究院发布的信息，2016年苏州楼市火爆，房价上涨43%，本人在2016年9月底购入涉案房屋，预期利益远远高于18.25%的违约金。根据诚实信用的原则，双方签订的合同没有显失公平之处，是双方真实的意思表示，商品房买卖合同完全是由欧普置业公司拟定的格式合同，日万分之五的违约金也是欧普置业公司拟定，法院应当按照合同的约定判决更符合诚实信用原则。原审法院并未就合同法第29条的内容与案件事实进行阐述，判决明显存在问题。请求二审法院依法支持本人在一审中的全部诉讼请求。欧普置业公司的上诉请求：撤销原审判决第一项并依法改判，案件受理费由陶历顺承担。事实和理由：一、一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实依据和法律依据。业主就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未造成实际损失，故应以业主无实际损失作为判断违约金是否过高的事实基础。按照一审判决结果，欧普置业公司每月应承担的违约金高达22132.3元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，在逾期交房未给业主造成实际损失的情况，一审以日万分之四认定逾期违约金与司法解释精神相悖。二、一审判决遗漏了欧普置业公司提交的证据材料，对事实认定不清。一审中欧普置业公司提交了涉案商品房所在地的同类房屋租赁合同，证明涉案商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间，并以此证明业主可能产生的最高实际损失情况，但一审法院对上述证据未做认定，导致案件事实认定不清。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。陶历顺的诉讼请求：请求判令被告欧普置业公司向原告陶历顺支付截止2017年7月31日的逾期交房违约金169096.18元（1595247元×0.05%×212天），实际应支付到将符合交房条件的涉案房屋交付原告之日，本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2016年9月25日，陶历顺与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定陶历顺购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。该合同第八条约定，出卖人应于2016年12月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。欧普置业公司确认陶历顺已付清房款总额1595247元。截止法庭一审辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。本案的争议焦点为：双方约定的违约金数额是否存在过高的情形？如何确定违约责任的承担。原告主张被告按照《商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房违约金，原告的计算方式为以房屋总价款为基数按每日万分之五计算，计算起始之日为2016年12月31日，计算终止日期为被告将符合交付条件的涉案房屋交付原告之日。被告对违约金按照每日万分之五计算有异议，故逾期交房违约金应计算至被告实际收房之日止。原告主张的违约金高于其实际损失，故请求减少违约金。原审法院认为，关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，本院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年1月1日起计算，故2017年1月1日起计算至一审法庭辩论终结之日2017年12月22日（计356天）的逾期交房违约金依法确定为227163.17元（1595247元×0.04%×356天），鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对原告主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金在本案中暂不予以支持，原告可根据被告房产开发的后续进度依法另行向被告主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告陶历顺支付从2017年1月1日起至2017年12月22日止的逾期交房违约金227163.17元。二、驳回原告陶历顺的其他诉讼请求。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告陶历顺指定账号；开户名：陶历顺，账号：62×××42，开户行：招商银行北京甘家口支行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5559元，由被告苏州欧普置业有限公司负担，其中原告陶历顺已经预交3682元，由苏州欧普置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告陶历顺（诉讼费3682元汇入原告陶历顺指定账号；开户名：陶历顺，账号：62×××42，开户行：招商银行北京甘家口支行），尚余诉讼费1877元，由被告苏州欧普置业有限公司于本判决生效后十日内直接向原审法院缴纳（诉讼费1877元汇入以下账号：户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××67）。原告已预交的诉讼费用3682元不再退还。二审查明事实与原审法院查明事实一致。二审中，欧普置业公司向本院提供了单位工程竣工验收证明书、五方验收情况说明。证明本案中的商品房在2016年5月份实际上已经通过了竣工备案验收，符合交付条件。是本案中的另一方当事人陶历顺没有到公司来办理交房手续，并且也没有按照合同的约定向公司交付房屋维修基金等应当支付的费用。因此欧普置业是有权向其暂停交付房屋。陶历顺质证意见认为，开发商不能仅凭竣工验收证明书就能交房。法律规定交付房屋需要三书一证一表。住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设竣工综合验收合格证、竣工验收备案表。欧普置业公司应当提供在我诉讼之前这五个文件都已出具的证明。本院认为，陶历顺与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约办理商品房交接手续。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向陶历顺支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。诉讼中，欧普置业公司认为双方合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。本院认为，双方合同中约定逾期交房按照违约金的方式予以支付，并未约定按照租金标准予以支付，故欧普置业公司要求按照租金标准予以调整本院不予支持，而逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，诉讼中，陶历顺因未提供其具体损失明细组成，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，将其调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的计算标准在合理裁量范围内，本院不再调整。综上所述，陶历顺、欧普置业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11118元，由陶历顺负担5559元，由欧普置业公司负担5559元。本判决为终审判决。此页无正文。审判长  顾平审判员  陈斌审判员  赵东二〇一八年五月二十五日书记员  许炯