山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终981号
上诉人（原审被告）：魏敏，女，1985年10月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：苗强，山东舜泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗异，山东舜泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王正文，女，1989年3月16日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：术洪彬，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。
上诉人魏敏因与被上诉人王正文房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王正文的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王正文承担。事实与理由：一、一审法院认定《房屋买卖合同》备注第7条约定的“下房之日”为“下发房产证办理过户手续”的事实错误。1.一审法院既然认定《房屋买卖合同》备注条款是双方当事人的手写内容，能够体现当事人的真实意思表示，而当备注条款与合同正文第4条不一致时，应采用备注条款的约定，那么该备注条款第1条、第4条、第7条就共同取代了合同正文第4条的约定�因此，备注条款第7条“自下房之日起，买方将剩余房款交于卖方，卖方将钥匙交于买方”的约定实际已经取代了合同正文第4条关于“按揭贷款”支付方式和“银行放宽当日将余款支付给卖方”支付时间的约定。2.关于“下房之日”的理解。首先，“下房”从字面解释应为交付房屋，即“魏敏向王正文交付房屋”，否则，依常人思维，合同双方当事人就应采用“下证之日”或“下房产证之日”的表述。其次，结合第7条“自下房之日起，买方将剩余款交于卖方，卖方将钥匙交于买方”约定看，“下房之日”是合同双方当事人履行付剩余款和交付钥匙行为的前提，现一审法院已经查明魏敏于2016年4月2日将房屋及钥匙交付给王正文，那么所谓的下房之日只能是早于2016年4月2日，故“下房之日”不可能理解为2017年9月份下发房产证之日。其三，双方签订房屋买卖合同时，均明知开发商并未交付案涉房屋，案涉房屋的交付会存在开发商将房屋交付给魏敏和魏敏再将房屋交付给王正文两个步骤，但为了保障交易的顺利进行和双方利益考虑，双方在居间方的见证下，口头约定案涉房屋由开发商交付魏敏，再由魏敏交付王正文在同一天完成，这一事实不仅由涉案《房屋买卖合同》的经办人郭际娟出具的《说明》可以佐证，同时与2016年4月2日同一天完成两个交房步骤的事实相吻合。因为两个交房步骤的性质不一样，因此双方采用了交房和下房两种表述，下房对应魏敏将房屋交付给王正文，交房对应开发商将房屋交付给魏敏。同时交房和付款同步完成也符合公平原则和双方各自利益，只是为了双方表达更加清楚合理，故而将首付款、剩余款分别表述在了交房和下房两个条款，因此合同备注第4条与第7条看似冲突而实际并不冲突。二、一审判决魏�继续履行合同无事实及法律依据，应予纠正。魏敏按照合同约定向王正文交付房屋，王正文未按照合同约定支付剩余房款，属于根本违约。2017年10月17日魏敏向王正文发出《解除合同通知书》，该通知已经送达王正文处，双方的《房屋买卖合同》已经解除，王正文无权要求办理过户手续。三、一审判决认定魏敏“要求在原约定的购房总价款基础上增加15万元”没有事实依据，该金额只是魏敏认为原合同已解除，王正文如继续购房需增加15万元房屋价款的调解意向。该调解意向不能作为一审判决魏敏不诚信的事实依据。故二审法院应当予以纠正。四、魏敏在提出解除合同之前的一年半时间里，一直希望双方继续履行合同，故而在没收到剩余款之前，自行承担了银行贷款等费用，这可以从魏敏多次催要剩余款，未采取诉讼手段的事实来佐证，因此魏敏这种诚实守信行为却成为王正文规避其根本违约的抗辩理由。故一审法院的认定有违公平原则，二审法院应当予以纠正。综上所述，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法作出判决。
王正文辩称，一、魏敏在上诉状中始终称“剩余款”为“剩余房款”，属于偷换概念。王正文认为，合同中表述的“剩余款”是剩余首付款还是剩余房款，应是本案争议焦点之一。同时，即使备注条款效力高于合同正文，也无法完全取代合同正文，更何况备注条款表述有极大歧义。在这种情况下，对于备注条款的解读应该放眼整个合同的条款，结合上下文解读，同时更应该尊重双方的实际履行行为和日常交易习惯。在本案中，买卖双方已经根据合同正文第四条约定的权利义务进行了履行，基于此也不能否定第四条的效力。二、关于备注条款第七条的履行问�。王正文于2016年4月2日向魏敏交付剩余首付款7万元，魏敏向王正文交付钥匙，且在长达一年半的时间内未提出任何异议。通过上述程序，足以表明魏敏也实际认可“剩余款”即为剩余首付款，王正文也严格遵守合同约定，履行义务。同时，将“剩余款”解读为剩余首付款与备注条款第四条相呼应，更能体现双方的真实意思表示，更符合合同签订的初衷。三、关于“郭际娟”，王正文并不认识，其也未参与整个交易过程。四、关于魏敏所称的“交房和付款同步完成也符合公平原则和双方各自利益”，王正文认为不动产权利转移是以变更登记为准，在不变更房屋所有权状况的前提下，王正文付全款，显失公平，王正文的利益也无法得到保障。正如魏敏所追求的“符合公平原则和双方各自利益”的情况，只有办理所有权变更和付款在同一时间段完成才能够实现。所以，�敏所说的“交房”应该解读为变更不动产登记。五、关于魏敏的《解除合同通知书》，魏敏发出时，王正文已经全部履行了合同约定的满足履行条件的义务，且王正文已向法院提起诉讼，所以魏敏无权解除合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故要求驳回魏敏的诉讼请求，维持原判。
王正文向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告继续履行合同；2、判令被告立即为原告办理房产过户手续；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。
一审法院认定事实：1.魏敏与孙振系夫妻关系。2016年1月8日，在居间人中正房产经纪公司的主持下，魏敏（卖方）与王正文（买方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：ZZ[M]9990367），约定王正文购买魏敏位于济南市某房产一处，房屋总价35.8万元。双方约定：买、卖双方同意以银行�揭方式付款，并约定在2016年3月30日前支付首付款（含定金）人民币壹拾万元整（小写100000元整）给卖方，剩余房款人民币258000元整（大写贰拾伍万捌仟元整）申请银行按揭，（具体贷款金额以银行规定为准），待银行批复后5日内办理房产证过户手续，并于银行放款当日将余款给付卖方。双方在合同备注部分以手写的方式注明：1、双方协商此次交易以下证过户的形式交易，卖方保证此房产权清晰，无任何经济债务纠纷；2、买方保证银行征信良好，无担保、无信用卡逾期；3、初次办理维修基金由买方承担；4、自交房之日买方将剩余首付款交于卖方（柒万元整）；5、卖方保证在双方过户之日前将银行抵押款必须还清（贰拾肆万伍仟元整￥245000）；6、自签订合同之日，双方不得违约，若有一方违约，违约方向守约方支付本次成交总价的10%作为违约金，并支付居间�2%的服务佣金；7、下房之日起，买方将剩余款交于卖方，卖方将钥匙交于买方。魏敏作为出卖方，王正文作为购买方在合同上签名、捺印。
合同签订当日，王正文向魏敏、孙振支付定金3万元。
2、2016年4月2日，盛世国际某房产交付魏敏。同日，王正文通过章丘农商行双山支行将剩余首付款7万元汇至魏敏账户，魏敏之夫孙振为王正文出具收条，并注明，收到：王正文首付柒万圆整（70000元）。之后，被告将涉案房屋钥匙交付王正文，随后王正文入住上述房产至今，但尚未办理该房产的过户手续。
3、2017年9月，章丘市国土资源局向魏敏颁发盛世国际某房产的不动产权证书。
4、2017年9月28日，原告王正文向一审法院提起诉讼，要求被告魏敏继续履行房屋买卖合同等。2017年10月17日，魏敏向王正文通过EMS全球邮政特快专递（单号�1064452XXXXXX）递送解除《房屋买卖合同》通知书，通知王正文解除双方房屋买卖合同关系。该特快专递于2017年10月18日投递并签收。
一审法院认为，双方当事人争议的主要焦点在于三个方面：一是王正文交付首付款的时间是否违反合同约定的问题。二是魏敏要求在原约定的购房总价款基础上增加15万元的性质问题。三是王正文是否符合现在的购房政策的问题。
关于焦点一、王正文交付首付款的时间是否违反合同约定的问题。魏敏主张经过开庭审理及原告提交的房屋买卖合同约定的付款时间节点清楚，在第四条第一项中约定了10万元应当在2016年3月30日前支付，在备注第七条中约定了剩余房款258000元应在下房之日起交付，所以上述两条约定并不矛盾，只是两部分款项交付的时间不同，在本案中原告无论是在起诉状还是在当庭陈述中，均认可2016年4月2日已经下房，至今已长达一年半时间以上，因此原告构成根本违约，被告有权解除合同。王正文反驳主张：已经按照合同约定及当时的三方口头约定，完全履行合同约定义务，对此被告在长达一年半的时间内未提出异议，原告不认同构成根本违约。
关于购房款的付款时间，房屋买卖合同中第四条约定在2016年3月30日前支付首付款10万元，剩余房款25.8万元申请银行按揭，待银行批复后5日内办理房产证过户手续，银行放款当日将余款付给卖方。而备注手写部分第4条约定自交房之日买方将剩余首付款交于卖方；第7条约定下房之日起，买方将剩余款交于卖方。
首先，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。房屋买卖合同中第四条是房产经纪公司制式买卖合同范本中的格式条款，而备注中的手�部分是双方在签订合同时形成的，亦能够体现买、卖双方的真实意思表示，该部分约定系非格式条款。当手写部分与打印的条款部分不一致的，应视为双方协商缔约的解释、补充，以手写部分内容为准。故，合同备注手写部分与合同第四条表述不一致时，应当采用合同备注部分的约定。王正文于交房之日即2016年4月2日将剩余首付款7万元交于魏敏，且魏敏之夫孙振为其出具收条认可，故王正文2016年4月2日交付剩余首付款的行为符合房屋买卖合同的约定。
其次，合同备注手写部分约定“…自交房之日买方将剩余首付款交于卖方…下房之日起，买方将剩余款交于卖方”。分析该条款文意，从字面尚存有一定歧义，但细析而知，双方对剩余房款支付时间的约定事实上是明确且连贯的。一方面，原、被告均认可盛世国际某房产交房之日为2016年4月2日，即“交房”是指涉案房产交付业主。另一方面，合同第四条约定“剩余房款25.8万元申请银行按揭，待银行批复后5日内办理房产证过户手续，银行放款当日将余款付给卖方。”该约定涉及到剩余房款的支付与房产证过户的关联性；且参照二手房日常买卖交易习惯，房屋剩余款项的支付也是与房产证过户紧密相连的。如若将“下房之日”同样理解为交房之日2016年4月2日，则房屋购买方在交付剩余首付款的同时还需交付剩余房款，备注约定内容前后自相矛盾。故，究其协议条款本义，将备注手写部分约定的“下房”理解为盛世国际某房下发房产证办理房屋过户手续更具合理性。同时，魏敏针对其主张提供的郭际娟证言未经王正文认可，证人亦未出庭接受质询，故，一审法院对该证言不予以采信。
关于焦点二、魏敏要求在原约定的购房总价款基础上增加15万元的性质问题。王�文主张：被告主张我方根本违约系要求我方在合同约定的价款基础上增加15万元房款，我方不同意，在此情况下我方起诉，要求被告履行合同，被告才提出我方根本违约。魏敏反驳主张：由于原告长时间违约，未能支付剩余款项，被告原来已口头通知原告，不再出售该房屋，如果原告想再继续购买的话，需在原合同金额基础上增加15万元。王正文基于信赖原则与魏敏签订房屋买卖合同，在合同成立之后，买卖双方应依照法律和合同之约定，遵循诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。魏敏以王正文不按合同约定的时间支付房款为由要求解除合同不符合合同约定，其理由不能成立，一审法院不予支持。魏敏要求增加房屋买卖数额，系对合同内容进行实质性变更。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”在原告�同意变更的情形下，双方应当继续按照原合同约定内容履行各自义务。故，魏敏要求在原约定的购房总价款基础上增加15万元的行为系对合同的变更，在双方没有协商一致的情况下，应继续履行原合同约定的内容。
关于焦点三、王正文是否符合当前购房政策的问题。一审法院认为，根据诚实信用原则及合同约定，王正文支付首付款后，魏敏应待房产证办理之后及时还清房屋抵押贷款，并协助王正文办理房产证过户手续，王正文支付给魏敏剩余房款。现王正文在已支付全部首付款的情况下，向一审法院提出一次性支付合同约定的银行按揭贷款即剩余全部购房款25.8万元，当属积极履行合同义务之行为。王正文该主张虽然对购房合同约定的付款方式进行了变更，但向魏敏一次性支付剩余房款更符合交易双方的利益，并无不当，一审法院予以支持。魏敏应按照合同约定继续履行合同义务，协助房产证办理过户手续。魏敏对王正文提供的相关无房证明持有异议，但未能提供相应证据证明其反驳主张，故魏敏无故拒绝履行合同义务，要求解除合同于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。王正文与魏敏签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院依法予以确认。合同签订后，当事人应当全面履行合同约定的义务。房屋买受人王正文系济南市历城区居民，具有购房资格及全款能力，且涉案房产已于2017年9月份下发房产证，该房屋买卖合同存在可以实际履行的基础。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”王正文已依约履行支付首付款义务，现要求魏敏继续履行合同并为其办理房产过户手续的诉求，合法有据，应依法予以支持。据此，判决：一、魏敏继续履行其与王正文签订的房屋买卖合同（合同编号：ZZ[M]9990367）。二、王正文于判决生效之日起十日内给付魏敏剩余购房款258000元。三、魏敏于王正文付清剩余购房款之日起五日内协助王正文办理位于济南市某号房屋权属过户登记手续。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，诉讼保全费2270元，由魏敏负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王正文在二审中提交其与孙振�2017年9月27日、2017年10月5日的电话录音各一份。证明魏敏因章丘区房价大幅上涨，要求王正文多交钱，魏敏的坐地起价行为违反诚实守信原则，王正文不同意魏敏坐地起价行为，要求继续履行合同。经质证，魏敏对2017年9月27日电话录音的真实性无异议，对王正文的证明目的有异议，该份录音没有体现出魏敏坐地起价，违背诚信，要求加价15万元的意思表示，也没有体现出双方是否履行合同的问题，该证据不是完整的一份录音，后面有缺失部分，前面也有缺失部分，属于王正文截取了一段内容。对2017年10月5日的录音真实性无异议，但是该份证据形成于王正文于2017年9月28日立案起诉魏敏之后，双方仅是在案件开庭前进行调解意向，并不能证明魏敏有根本违约。
以上事实由王正文提交的电话录音光盘及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审双方争议的焦点问题是，一、涉案双方签订的房屋买卖合同的效力问题。二、在履行合同中是否存在根本违约，是谁存在根本违约。三、涉案房屋买卖合同是否已实际解除。
关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”魏敏与王正文于2016年1月8日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，自双方当事人签字确认时，该合同发生法律效力。当事人应当依合同的约定，享有权利，承担义务。
关于焦点二，《房屋买卖合同》第四条约定在2016年3月30日前支付首付款10万元，剩余房款25.8万元申请银行按揭，待银行批复后5日内办理房产证过户手续，银行放款当日将余款付给卖方。备注手写部分第4条约定自交房之日买方将剩余首付款交于卖方。魏敏与王正文签订涉案《房屋买卖合同》后，王正文于合同签订当日支付定金3万元，于交房之日2016年4月2日支付剩余首付款7万元，魏敏之夫孙振为王正文出具收条。现王正文依约履行了付款义务，并主动要求将剩余房款的付款方式由银行按揭贷款改为一次性支付，并不存在违约行为。魏敏作为出卖方理应协助办理房产证过户手续，其无故拒绝履行合同义务并要求解除合同，违反了合同约定，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束�。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同第四条约定“剩余房款25.8万元申请银行按揭，待银行批复后5日内办理房产证过户手续，银行放款当日将余款付给卖方。”该约定涉及到剩余房款的支付与房产证过户的关联性，明确约定剩余房款的支付为申请银行按揭；魏敏作为出卖方，未协助办理房产证过户，造成王正文无法办理银行贷款，更无法向魏敏支付剩余房款，因此王正文并不存在违约行为，魏敏以王正文根本违约为由要求解除合同，不能成立。王正文作为守约方不同意解除合同，因此涉案房屋买卖合同并未解除，依然合法有效。
综上所述，魏敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人魏敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年四月九日
书记员 朱俞颖