吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
镇民一初字第374号
原告李晓斌，男，成年人，汉族。住镇赉县。
委托代理人高军，吉林高军律师事务所律师。
被告冷喜军，男，成年人，汉族。住镇赉县。
被告李俊娟（系冷喜军妻子），女，成年人，汉族。现住镇赉县。
二被告委托代理人王雅芝，镇赉县法律援助中心律师。
原告李晓斌与被告冷喜军、李俊娟确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告2012年之前从被告冷喜军处抬款10万元，利息10万元，并为其出具了一份欠据20万元。原告无钱偿还，被强迫用自己的356.40平方米商服楼顶债，商服楼价值为2316600元（不包括前院空地），与实际顶债20万元相差太悬殊。被告冷喜军又替原告偿还了22.46万元楼房贷款，并给原告现金155400元，出具欠条12万元，最终楼房价格定在70万元。8月4日与被告冷喜军签订了一份房屋买卖合同，将顶账楼房以买卖形式进行签订的合同书，但过户时却过到了被告李俊娟名下，房产转让合同与被告李俊娟签订，后来过籍到被告冷喜军名下。
综上所述，原、被告签订了买卖合同，但实为顶账。原告又是在被迫的情况下才将此楼卖给被告，被告的行为属于乘人之危，并非原告真实意思表示。而且价值200多万元的楼房以70万元价格出售，明显显失公平。故诉至贵院，要求撤销2012年8月3日和2012年8月4日与二被告签订的房屋转让合同及房屋买卖合同；并请求二被告将团结东路1区2段266号号商服楼（1-3层，面积356.40平方米）返还给原告。
被告辩称：原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告起诉与事实不符，应依法驳回其诉讼请求。一、房屋买卖合同合法有效。2012年8月4日原、被告签订了房屋买卖合同，原告将坐落于团结东路1区2段266号商服楼卖给被告，合同约定房屋成交价为70万元。买方付款方式为：1）合同签订之日，乙方付给甲方现金20万元；2）乙方在签订合同3日内一次性偿还银行贷款22.46万元（实际偿还贷款224948.81元）；3）该房屋过户到乙方名下，房屋验收交接完成后，乙方向甲方支付余下的全部房款。至今原告未将房屋交给乙方，故未付清余下房款12万元。此合同是双方当事人真实意思表示，价格合理，并未显失公平。二、双方已办理过户手续，物权已发生转移。房屋买卖合同签订之后，双方亲自到房产部门办理了过户手续，现在房屋所有权人是冷喜军。合同约定房屋价格是70万元，到房产过户时房屋评估价格是87.3万元，税务局防止偷漏税，房屋交易时各路段都有标准，在税务局也是按87.3万元上的税，被告缴税并在房产交易时交房屋评估费及其他费用，加上购房款70万元，购买此房共花近90万元，此楼双方商定是一年后交付（买时是2012年8月，交付是2013年8月），被告提前一年付款，当时双方都认为合理，也和评估价相符。后期房屋评估价是230万元，是因为冷喜军弟弟冷喜全在建行办理助业贷款，由于是给冷喜全办贷款，建行规定必须是亲兄弟的名的房照才能做抵押，因此房照的名由李俊娟改为冷喜军，办完过户手续后，建行参考冷喜全商场规模，参照冷喜全、冷喜军、李俊娟在银行贷款诚信。综合这几方面，同意贷款120万元，所以房屋评估230万元，是为了贷款而评估的，而不是房屋价格的真实体现。三、原告所述抬款无钱偿还用楼顶债不是事实，被告从未给原告抬过钱。被告也没有强迫原告，更没有乘人之危。原告是电信的正式职工，妻子丛海荣是新兴小学教师，凭他们的生活经历和社会阅历，不会受人强迫。事实上房屋买卖合同是双方在平等自愿协商一致的基础上形成的。
综上所述，原告的起诉与事实不符，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。
本案争议的焦点是：原、被告签订的房屋买卖合同及房屋转让合同应否撤销。
针对焦点，原、被告为了支持其主张，分别列举了如下证据：
一、原告列举了如下证据：
1、原告李晓斌与被告李俊娟签订的《房屋转让合同》（复印件）一份（2012年8月3日），证明房屋转让并不是真实的转让行为，实质是借款还不上被迫形成的，不是真实意思表示。而且事情均是与被告冷喜军办理的，被告李俊娟不知情，只是应了一个名。
经质证，原告列举的证据1，被告对合同的真实性无异议；对证明的问题有异议，认为不能证明原告所说的借款还不上被迫形成的合同。
2、原告李晓斌与被告冷喜军签订的《房屋买卖合同》（复印件）一份（2012年8月4日），证明这份合同并不是原告李晓斌的真实意思表示，是被迫的情况下形成的。该房屋价款70万元，与实际价款相差甚远，显失公平。
经质证，原告列举的证据2，被告对合同的真实性无异议；对证明的问题有异议，认为证明不了原告李晓斌是被迫签订的合同，也证明不了房款与实际价款相差甚远。
3、镇赉公信房地产咨询评估有限公司于2012年10月8日对诉争房屋作出的房地产抵押估价报告复印件一份，证明该房屋在2012年10月份的价值2316600元，而实际交易价是70万元，明显显失公平。报告虽然是银行抵押报告，但该报告是根据市场价格确定的，具有真实性、客观性。
经质证，原告列举的证据3，被告对其真实性无异议；对证明的问题有异议，认为与本案焦点问题无关，估价的目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
4、张殿军的证人证言，证明原告李晓斌在被告冷喜军处抬款10万元，利息是10万元，原告李晓斌是在被迫的情况下才将楼抵债的。
5、殷国良的证人证言，证明问题同证据4。
经质证，原告列举的证据4、5，被告认为该证据的形式不合法，证人应当出庭接受质询但未出庭，因此该证据不应采信。
6、原告李晓斌与被告冷喜军的录音资料一份，证明该房屋买卖不是原告的真实意思表示，是因为借款还不上被迫形成的房屋买卖关系。
经质证，原告列举的证据6，被告认为是私自录音，不符合法律规定。
7、宫玉龙与纪孔路的录音资料一份，证明房屋买卖因为原告抬钱还不上，并不是原告的真实意思表示，而且相互之间抬款的事实是存在的。
经质证，原告列举的证据7，被告认为是私自录音，不符合法律规定，无法确定录音的真实性。还有房屋买卖是以书面合同为准。
8、宫玉龙的证人证言，证明他听说这事就拿录音笔去找纪老三（纪孔路），问他是怎么回事，他说是有这事李晓斌在冷喜军抬钱过程，具体抬多少钱不清楚。
经质证，原告列举的证据8，原告对证人证言无异议；被告对证人证言有异议，认为证人与原告有亲属关系，属于利害关系人，其证言不应采信。
9、汤世兵的证人证言，证明他想把这个楼买回来，第一次60万元，冷喜军同意了，第二次他又去找冷喜军，他说74万元。
经质证，原告列举的证据9，原告对证人证言无异议；被告对证人证言有异议，认为证人与原告有亲属关系，属于利害关系人，其证言不应采信。
10、房地产估价报告，证明2012年8月4日该争议房屋的市场价格为1354320元。
经质证，原告列举的证据10，被告有异议，认为一、鉴定程序违法。按照最高院民事诉讼证据规则第二十五条的规定，当事人申请鉴定应在举证期限内提出，本案经二次举证时限，最终开庭时间2013年10月9日，开庭后应作出判决，而鉴定委托的时间是2013年11月27日；二、鉴定结论与本案无关；三、鉴定结论市场价数额与该地段当时的市场价值不符。综上，不应采纳评估报告的结论。
二、被告列举了如下证据：
1、中共镇赉县公安局纪委调查李晓斌的笔录（复印件）一份，证明原、被告之间是正常买卖，价格合理，而且被告冷喜军未放高利贷给原告李晓斌。
经质证，被告列举的证据1，原告有异议，认为笔录与电话录音相矛盾，并不是原告李晓斌的真实意思表示。
2、房地产估价结果报告复印件一份，证明为房屋交易纳税提供依据。
经质证，被告列举的证据2，原告认为报告是为了少缴税作的，不具有客观性，与实际价格不相符。抵押贷款作的报告才是楼房真实的价值，按照对方提供的评估价值，每平方米2300多元，而2012年楼房的市场价格不存在这么低。
3、收据复印件五枚，证明房屋买卖协议签订后，被告给付原告房款560948.81元。
经质证，被告列举的证据3，原告对2012年8月6日20万元的收据有异议，认为是抬款；其他无异议。
4、收据复印件九枚，证明交契税118315.90元、房地产税17078.70元。
经质证，被告列举的证据4，原告无异议。
5、房屋所有权证、土地使用权证（复印件）各一份，证明房屋所有权人是被告冷喜军。
经质证，被告列举的证据5，原告无异议。
通过庭审双方当事人的举证、质证，评析认证如下：
依据被告对其真实性无异议的原告列举的证据1、2，结合被告列举的证据1，可以认定原、被告于2012年8月3日、8月4日签订的《房屋转让合同》、《房屋买卖合同》是双方当事人的合意；依据被告对其真实性无异议的原告列举的证据3，可以认定被告是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；原告列举的证据4、5不符合证据规则，本院不予确认；原告列举的证据6，被告冷喜军自认是他的录音，本院予以确认；原告列举的证据7、8不符合证据规则，本院不予确认；原告列举的证据9，与原告有直接的利害关系，本院不予确认；原告列举的证据10，被告在法定期限未提出异议，视为放弃抗辩，本院予以确认。被告列举的证据2，能够证明被告为房屋转让缴纳税费提供价值参考；被告列举的证据3，原告对2012年8月6日出具的20万元的收据有异议，但无反驳证据，其他证据无异议。因此，本院对被告列举的证据3予以确认；被告列举的证据4、5，原告无异议，本院予以确认。
通过以上对证据的评析、认定，确认本案的事实为：2012年8月3日、8月4日，原告与被告签订了《房屋转让合同》、《房屋买卖合同》，合同约定：原告将坐落于镇赉县新兴街东团结路南1区2段266号房屋（建筑面积356.40平方米）以873200元、70万元的价款卖给被告，同时合同约定了其他的权利、义务。该房屋双方最后交易价为70万元。合同签订后，被告已给付原告房款560948.81元，庭审双方自认已给付房款58万元。同时被告为办理该房屋过籍支付相关手续费135394.60元（118315.90元＋17078.70元）。2013年12月18日吉天隆司鉴字（2013）019号房地产估价报告对诉争房屋确认估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并已进入市场无障碍的条件下于估价时点2012年8月4日可能实现的市场价值为1354320元。
综上，本院认为，原、被告诉争房屋当时的市场交易价达不到百分之七十。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”依据上述法律规定，本院认为，原、被告诉争房屋当时的市场交易价明显不合理，显失公平，且原告请求了权利救济。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（二）显失公平的”的规定，本院对原、被告于2012年8月3日、8月4日签订的《房屋转让合同》、《房屋买卖合同》予以撤销。本案中原告存在过错，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款“民事行为被确认为无效或者被撤消后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应承担相应的责任。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第（二）项、第二款、第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，判决如下：
一、撤销原告李晓斌与被告李俊娟、与被告冷喜军于2012年8月3日、8月4日签订的《房屋转让合同》、《房屋买卖合同》。
二、被告冷喜军、李俊娟于本判决生效后十日内将坐落于镇赉县新兴街东团结路南1区2段266号房屋（建筑面积356.40平方米）返还给原告李晓斌。
三、原告李晓斌于本判决生效后十日内返还被告冷喜军、李俊娟购房款及办理该房屋过籍支付的费用共计715394.60元。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请，则视为放弃权利。
审 判 长 孙国利
审 判 员 周海良
代理审判员 戴曦晨
二〇一四年一月十日
书 记 员 金广慧