西安市临潼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0115民初3307号
原告：曹刘军，男，1982年5月22日出生，汉族，居民，住西安市临潼区。
委托诉讼代理人：刘双田，西安市临潼区骊山法律服务所法律工作者。
被告：西安久远置业有限公司，住所地西安市高新区科技五路以北橡树星座第1幢2单元6层20604室。
法定代表人：马素铭，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：窦江朋，男，1982年1月9日出生，汉族，该公司职工，住西安市碑林区。
原告曹刘军与被告西安久远置业有限公司（以下简称久远置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹刘军的委托诉讼代理人刘双田、被告久远置业的委托诉讼代理人窦江朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹刘军向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付迟延交房违约金2961元、天然气3318元、未办理房产登记的违约金5417元，共计11696元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年2月23日，原告以人民币270835元购买被告开发的位于临潼区人民西路花漾青城小区商品房一套。双方签定了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，被告未按照合同约定日期交付房屋、接通天然气。同时，在双方合同约定的期限内，被告办理房产证登记的义务也未履行。被告的行为明显构成违约，依法向原告承担违约责任。虽然双方合同约定被告承担违约责任的标准是每日万分之0.5，但该标准明显低于其给原告造成的损失，故其承担违约责任的标准应予以调整。
被告久远置业辩称,1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。该纠纷中迟延交房发生在2011年10月至2011年12月30日；天然气在2012年3月已经竣工并通过验收合格，2013年1月6日已通气；被告在2013年12月11日已经具备转移登记条件。但原告在2017年8月才起诉，早已超过诉讼时效。2、原告要求支付迟延交房违约金2961元，超过了法定的实际损失。按照迟延交房损失计算为同类地区同类房屋租金及增加违约金不得超过实际损失的规定，原告购买房屋面积为91.36平方米，月租金不超过800元，两个月不超过1600元，原告要求支付迟延交房59天违约金2961元明显超过了法定的实际损失标准。3、天然气已在合同约定的时间达到使用条件，不存在违约。合同约定天然气在交房四个月内达到使用条件，也就是天然气工程在交房后四个月内竣工并验收合格，具备使用条件。是否通气是天然气公司的事，被告无法左右。4、按合同约定，如原告委托被告办理房产证，在交房时应当向被告提供委托书、契税完税证明、大修基金缴纳凭证等办证所需的全部资料。原告没有委托被告办理房产证，被告没有为原告办证的义务，不存在未办证违约的问题。另被告在2013年12月11日已完成初始登记，具备转移登记条件。原告实际收房时间是2011年12月31日，从收房之日起至合同约定的两年期限届满，被告为原告留足了办证时间。《住建部关于减化商品房交易登记程序》规定转移登记的时间为10天，本小区一业主办理房产证仅用了7天时间，被告为原告留有充足的办证时间。因此，没有办证不是被告的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市临潼区文化西路的花漾青城第2幢1单元25层05号商品房，约定建筑面积为88.11平方米，每平方米2984.30元，总金额262947元。交房日期为2011年10月31日前。在逾期付款、逾期交房方面，合同约定：原告逾期付款在60日之内，自应付款期限之第二天起至实际付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。在约定的交房期限中，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日30日内告知原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。遇被告自身不能控制的政府及外界因素，被告在发生之日起15日内告知原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。在配套设施方面，合同约定：被告承诺房屋交付后，天然气按国家规定交纳入户费后，四个月达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，除因不可抗力和非被告过错影响施工的情况外，被告若未能按期交付，按合同约定的逾期交房违约责任处理。在办理产权证方面：合同附件六，关于权属登记办理的特别约定（替换合同第15条）：买受人自愿委托被告办理本合同项下房屋的房屋权转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向被告提交以下资料和税费：需根据被告的要求出具委托书；完成房屋面积补差的结算手续；提供交纳该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税费的证明；其他应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。以上费用和资料由买受人在收房前提供给被告。如买受人未在上述期限内与被告办理完以上各项手续，交齐相关费用和资料，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人承担。被告在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后365日内，将办理权属登记需由被告提出的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金等等。2010年4月2日，该合同在西安市临潼区房地产管理所进行了备案登记。
合同签订后，原告依合同约定交纳了房款。2011年12月30日，被告通知原告办理房屋接收手续。2013年12月11日，被告办结了花漾青城2号楼房屋所有权初始登记手续。后经房管部门实测该房屋面积为91.36平方米，被告于2016年4月8日向原告出具记载房屋面积、单价和总房款的正式发票一张。2012年2月21日、28日、3月5日，西安市临潼区燃气有限责任公司市政分公司向被告移交小区2#楼1-4单元天然气管道安装工程，2013年1月6日涉案楼栋的天然气经安全检测后，投入使用。
本院认为，本案的争议焦点是原告主张的诉讼请求能否成立。本纠纷中原、被告间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，双方均应按约定履行各自的义务。在原告按合同约定时间向被告交纳全部购房款后，被告未按合同约定期限向原告交付房屋，构成迟延交付违约;在天然气方面，原、被告合同约定，在房屋交付后4个月内达到使用条件，该纠纷中被告虽完成了天然气管网的施工，但未达到合同约定的使用条件。实际中该小区的涉案楼栋的天然气在2013年1月6日才投入使用。因此，被告未如期使天然气达到使用条件亦构成违约;在房屋权属登记方面，原、被告合同中约定在房屋交付后2年取得权属证书,被告承认2013年12月11日其办理完2号楼的房屋初始登记手续。由于被告办理完产权初始登记的时间已近二年，且又未将其办理产权初始登记的情况告知原告,在本案原告未委托被告代办产权登记的情况下，致使原告未能在合同约定的期限内在房管部门办理产权转移，从而使取得房屋权属证书成为不可能,故被告的该行为已构成违约。因原告在2017年8月17日才主张以上三项权利，已超过法律规定的保护时效。原告虽有证人出庭证明其代替原告向被告主张过权利，但该证言缺乏其他证据印证，且被告否认证人找过，也否认证人代表原告向其主张过权利;加之原告与证人均承认就证人替原告主张权利一事，原告没有向证人出具书面委托。因此，原告没有充足证据证明其主张存在诉讼时效中止、中断的法定事由,故对原告上述主张本院不予采信，被告诉讼时效的抗辩成立。
综上所述，原告曹刘军的起诉超过法定的诉讼时效期间，现被告西安久远置业有限公司提出诉讼时效抗辩成立，故原告要求被告支付迟延交房违约金等诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：
驳回曹刘军的诉讼请求。
案件受理费92元，由曹刘军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 任公社
人民陪审员 陈志民
人民陪审员 李建武
二〇一七年十二月七日
书 记 员 张 茜