上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3275号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海乔懿文化传媒有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：乔都，总经理。
委托诉讼代理人：谭德孝。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海贺佳投资管理咨询有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈文俊，总经理。
委托诉讼代理人：刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。
上诉人上海乔懿文化传媒有限公司(以下简称“乔懿公司”)因与被上诉人上海贺佳投资管理咨询有限公司(以下简称“贺佳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初33745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乔懿公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、六项，改判驳回贺佳公司要求解除合同、返还上海市静安区延安西路XXX号XXX号楼XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)及要求乔懿公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)22万元等一审诉讼请求，并支持乔懿公司的一审反诉请求。事实和理由：一、乔懿公司按照合同约定，应于2017年7月25日支付租金。虽然乔懿公司迟延支付，但贺佳公司2017年8月21日发出的律师函，尚未达到合同约定的“逾期三十日可以解除合同”之条件。因此，该律师函并不具备解除合同的法律效力。另，合同4.4条还约定“本租赁期内，若乙方拖欠甲方之租金、水、电、煤气等费用……，甲方可在无需预先通知乙方的情况下即从保证金扣除，并要求乙方在5个工作日内补足扣除款。乙方迟延补足，逾期超过15日，甲方有权立即终止本合同”，故即使是按照诉状副本送达之日起算，仍不符合合同有关解除的约定。二、贺佳公司在一审审理期间，仍两次发函给乔懿公司，函中确认合同合法有效并要求乔懿公司继续履行合同义务。此时，应视为贺佳公司已放弃合同解除权。三、乔懿公司为履行合同，先期投入了300万元装修及200万元的运营资金，若仅因逾期支付部分租金而判决合同解除，将使得双方利益显著失衡，有违禁止权利滥用、公平合理的原则。四、贺佳公司在合同履行过程中，存在诸多违约行为，给乔懿公司造成了巨大损失，违约方不享有合同解除权，且应对损失进行赔偿。五、法院在审理案件时，只是确认当事人解除合同的效力，不存在法院自行决定合同解除以及确定合同解除效力时间点的问题。综上，乔懿公司请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人贺佳公司辩称，关于合同解除的约定，出租人有权在合同4.4条和其他约定选择适用。虽然，2017年8月21日的律师函确未符合逾期三十日的合同解除条件，但贺佳公司是以诉状副本送达之日作为合同解除的时间。对于乔懿公司其他方面的上诉理由，贺佳公司赞同一审法院论断。贺佳公司认为一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
贺佳公司向一审法院起诉请求：1、贺佳公司、乔懿公司签订的关于系争房屋的租赁合同于2017年9月6日解除；2、乔懿公司于2017年11月31日前向贺佳公司返还上述房屋；3、乔懿公司向贺佳公司支付欠付的2017年9月6日前的租金6.2万元；4、乔懿公司向贺佳公司支付违约金22万元(可直接以乔懿公司支付的房屋押金抵扣)；5、乔懿公司向贺佳公司支付自2017年9月7日起至实际搬离之日的占用费(按照建筑面积每天每平方米13.4元计算)；6、乔懿公司变更注册地址。
乔懿公司提起反诉请求：1、判令贺佳公司、乔懿公司继续履行租赁合同；2、判令贺佳公司承担因违约造成乔懿公司的违约损失50万元。
一审法院认定事实：2016年2月，贺佳公司作为出租方(甲方)，乔懿公司作为承租方(乙方)签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为演艺、餐饮用途使用，甲方于2016年3月1日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期固定租期自2016年3月1日起至2021年2月28日止，非固定租赁期自2021年3月1日起至2025年12月31日止。本合同自2016年3月1日起至2016年6月10日止(含拆除遗留物)作为乙方装修和申办其他手续的免租期。自2021年3月1日起至2021年3月31日止作为乙方二次装修免租期。租赁保证金为相当于两个月租金金额的22万元。在本租赁期内，若乙方拖欠甲方租金，水、电、煤气等费用和滞纳金，以及因乙方违约或因乙方的过失给甲方造成损失，甲方可在无需预先通知乙方的情况下即从保证金中扣除，并要求乙方在5个工作日内补足扣除款。甲、乙双方约定，系争房屋自2016年6月11日起至2019年2月28日止，每月租金为11万元，从2019年3月1日起，此后每两年递增8%，自动顺延期亦按此比例递增。甲、乙双方实行先付费后使用，押贰付贰的租金支付方式，即每两个月最后一个月的25日前，乙方应预付下一期两个月的租金，直至本合同期满，甲方在收到乙方支付的租金后应出具发票。乙方应按约定日期向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按当时日租金的千分之三支付违约金。逾期超过30日，甲方有权单方终止本合同，并可追究乙方的违约责任。企业法人营业执照、组织机构代码证、卫生、治安、消防等所有的经营许可证由乙方自行申请办理，甲方给予配合，办理费用均由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满之日返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按13.4元/平方米向甲方支付系争房屋占用期间使用费。乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方可通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的贰倍支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另对其他事项进行了约定。房屋租赁合同(附)补充协议约定：甲方同意在租赁物业的三处为乙方提供店招(或LOGO标识)位置，乙方自行负责到相关部门报批，费用由乙方承担：1、延安西路XXX号XXX号楼西侧3楼外墙面；2、延安西路XXX号进门处灯箱店招(具体位置待定)；3、二楼伸展LOGO标识(原戴维营LOGO位置)；4、该小区南京西路入口处有醒目导向指示牌。补充协议另对其他事项进行了约定。
2016年8月6日，乔懿公司向贺佳公司发出告知函，认为因贺佳公司诸多问题至今尚未解决给乔懿公司正常开业带来巨大影响，希望贺佳公司落实兑现约定条款并给乔懿公司延长免租期至营业手续办妥。8月9日，贺佳公司向乔懿公司发出回复函，称并不认同告知函所述的内容，希望乔懿公司基于客观事实，切实履行双方已签署的租赁合同。9月15日，乔懿公司向贺佳公司发出回函，就贺佳公司未及时提供办理营业执照的必须手续，未能及时提供大环评批文、贺佳公司缺乏排油烟及隔油池等设备、南京西路入口未开及未放置醒目指示牌、一楼入口大堂空调问题、店招灯箱问题及电梯改造等问题与贺佳公司进行沟通，要求免去2个月租金。
2016年10月，由于乔懿公司办证时间因大环评报告等因素延长，经贺佳公司、乔懿公司友好协商，双方签订房屋租赁合同补充协议(以下简称“2016年10月补充协议”)，约定：一、原合同免租期为2016年3月1日至6月10日，租金每两个月支付一次。现将免租期延长2个月至2016年8月10日，乔懿公司已支付2个月租金，因此下一期租金实际周期为2016年10月11日至12月10日；二、除上述免租期外，原合同约定的免租期2021年3月1日至2021年3月31日提前给予乔懿公司，乔懿公司自2018年1月1日起至2018年1月31日免租一个月，原合同约定的免租期2021年3月1日至2021年3月31日不再给予乔懿公司；三、乔懿公司承诺，除上述合计增加3个月免租期外，承租人不再就其于2016年9月15日出具给贺佳公司的书面回函中提及的问题，因任何情形或理由向贺佳公司提出更多免租期等其他任何索偿要求，上述免租期已给予乔懿公司足额补偿；四、租金支付方式同原合同，即先付后用，每两个月最后一个月25日前支付下一期租金(本期租金已付至2016年11月10日，乔懿公司应支付至11月30日租金72,328.77元，随后再于11月25日支付下两个月租金)；五、本补充协议作为原合同的补充文件，若与原合同抵触，均以本协议为准；本补充协议未约定事项，仍按原合同执行；六、本补充协议一经双方签署立即生效。
因乔懿公司延迟支付租金，贺佳公司于2016年12月20日、2017年6月13日向乔懿公司发出租金催讨函。2017年6月26日、8月21日，贺佳公司向乔懿公司发出律师函，因乔懿公司未按合同支付租金，贺佳公司要求解除合同。
本案在审理过程中，双方一致确认：乔懿公司2017年7月份之前的房租已经支付完毕，2017年8月份房租于8月30日支付7万元，之后未支付房租。贺佳公司于9月1日起诉来院，诉状副本于9月6日送达乔懿公司，贺佳公司要求以9月6日作为合同解除日。
一审法院认为，贺佳公司、乔懿公司签订的房屋租赁合同、2016年10月补充协议是双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据租赁合同及2016年10月补充协议的约定，乔懿公司应在2017年7月25日前支付8月和9月的租金共计22万元，逾期30日，贺佳公司可解除合同，乔懿公司应向贺佳公司支付违约金22万元，然乔懿公司仅在8月30日支付7万元后未再履行支付租金的义务。现贺佳公司要求以诉状送达给乔懿公司的9月6日作为合同解除日并要求乔懿公司腾退房屋，支付违约金22万元并无不当，法院依法予以确认，违约金可与租赁保证金进行抵扣。就乔懿公司要求贺佳公司继续履行房屋租赁合同的主张，法院不予支持。截至2017年9月6日，乔懿公司尚欠贺佳公司租金6.2万元，理应支付。自2017年9月7日，贺佳公司主张按照合同约定即按建筑面积每天每平方米13.4元计算占有使用费，法院认为合同约定按建筑面积每天每平方米13.4元计算占有使用费是在租赁期届满(2025年12月31日)后，未经贺佳公司同意，乔懿公司逾期返还房屋占有使用费的计算标准，而非针对本案乔懿公司未支付房租导致合同解除的情况，故法院参照房屋租赁合同租金的标准计算占有使用费。贺佳公司诉请乔懿公司变更注册地址，不属法院处理范围，贺佳公司可通过其他途径解除。
乔懿公司主张因贺佳公司违约给自己造成损失50万元，贺佳公司的违约在于：不能提供办理营业执照的必须手续；不予提供办理食品卫生许可证的必须手续；南京西路入口处无法安装醒目导向指示牌；物业西侧三楼外墙未提供给乔懿公司做店招广告；贺佳公司承诺文联会在乔懿公司处每年消费150万元没有兑现。贺佳公司对此表示，贺佳公司从未向乔懿公司承诺也不可能向乔懿公司承诺文联每年在乔懿公司处消费150万元。就乔懿公司提出的其他违约行为，已经在2016年10月补充协议中双方达成一致意见。乔懿公司为此提供前后装修图纸对比及贺佳公司给乔懿公司的两份邮件，认为原来乔懿公司全部为西餐桌的设计，后根据贺佳公司要求修改了设计和装修，包房内放置了大圆桌。乔懿公司对此表示，乔懿公司装修方案变化是自己营销策略的变更，与贺佳公司无关，乔懿公司曾询问贺佳公司文联是否有餐饮需求，贺佳公司称仅能做到推荐，未承诺文联在此消费。法院认为，乔懿公司主张贺佳公司承诺文联在乔懿公司处消费150万元，应提供相应证据，乔懿公司现有证据并不能证明贺佳公司曾作此承诺，乔懿公司指出的贺佳公司其他违约事项双方在2016年10月补充协议内已经进行了协商处理，故法院对乔懿公司要求贺佳公司承担违约责任的主张不予支持。乔懿公司要求对系争房屋残值进行评估，贺佳公司不予同意，法院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故本案不需对系争房屋残值进行评估。
一审法院作出判决：一、上海贺佳投资管理咨询有限公司与上海乔懿文化传媒有限公司之间就上海市静安区延安西路XXX号XXX号楼二层房屋签订的租赁合同于2017年9月6日解除；二、上海乔懿文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内腾退上述房屋，并将上述房屋交给上海贺佳投资管理咨询有限公司；三、上海乔懿文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内向上海贺佳投资管理咨询有限公司支付欠付的2017年9月6日前的租金6.2万元；四、上海乔懿文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内向上海贺佳投资管理咨询有限公司支付违约金22万元(与租赁保证金22万元抵扣)；五、上海乔懿文化传媒有限公司应于判决生效之日起十日内向上海贺佳投资管理咨询有限公司支付自2017年9月7日起至实际搬离之日的占有使用费(2019年2月28日前以每月11万元为标准，从2019年3月1日起，此后每两年递增8%)；六、上海乔懿文化传媒有限公司的诉讼请求全部不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，乔懿公司提供贺佳公司于2017年9月30日发出的《催告函》、2017年11月17日发出的《告知函》以及乔懿公司2017年11月22日《回函》，以证明贺佳公司在一审审理期间，仍要求乔懿公司继续履行合同。故即使之前贺佳公司的合同解除权成立，其也以自己的行为放弃了合同解除权。贺佳公司表示，信函的主要内容是要求乔懿公司支付公用事业费及清理、整改露台，上述要求无论合同解除与否均系乔懿公司的合同义务，并非贺佳公司放弃了合同解除权。乔懿公司还提供了上海嘉野建筑装饰工程有限公司出具的《证明》以及文联负责人与本方员工的通话录音，以证明贺佳公司曾承诺文联每年消费150万元一事属实。贺佳公司认为，真实性无法确认。即使证明内容及录音真实，也只是文联负责人的单方陈述，并非贺佳公司作出的承诺。本院认为，乔懿公司二审提供的相应函件内容无法证明贺佳公司已放弃合同解除权。且证明及录音也无法得出贺佳公司曾明确作出文联每年在乔懿公司消费150万元的承诺。故其提供的证据材料，本院不予采纳。
本院认为，合同当事人起诉要求解除合同，若法院经审查认为符合约定解除或法定解除的条件，可以判决解除合同。贺佳公司于2017年8月21日发出的律师函，因距约定的最后付款期限即2017年7月25日尚未逾期三十日，故该函并不产生租赁合同解除的法律效力。但贺佳公司起诉之日及乔懿公司收到诉状副本之日已超最后付款期限三十日以上，按照有关逾期三十日，出租人可解除合同的相关约定，一审法院判决房屋租赁合同于2017年9月6日解除，并无不当。乔懿公司认为按照合同4.4条之约定，诉状副本送达之日仍不符合合同解除条件。本院认为，该条是在合同第四项“保证金”这一大项内作出的约定，拖欠的款项不仅是租金还有水、电、煤气等公共事业费，侧重点是对于保证金的功能上作一约定；而在合同第五项“租金和其他费用、以及支付方式和限期”、以及第八项“解除本合同的条件”中，对于逾期支付租金产生的法律后果专门作了约定。况且，该条仅是约定出租人可在保证金中扣除相关欠款，而非“应当”。故合同4.4条约定并未排除其他条款的适用。本院对于乔懿公司有关于此的上诉理由，不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人作为房屋租赁合同的相对方，最主要义务即是按时足额支付租金。然乔懿公司只支付了应支付租金22万元中的7万元，且延期支付了一月有余，乔懿公司认为其属轻微违约，本院难以认同。合同双方系民事主体，均应恪守契约精神。故此点抗辩意见，本院不予采纳。乔懿公司另提出贺佳公司存在诸多违约行为并造成了巨大损失。然而，这些在合同履行过程中存在的问题，双方已在2016年10月补充协议中以延长免租期的形式进行了协商处理。一审法院对此已作出了正确的判定，乔懿公司二审中仍作为上诉理由，本院对此不予采纳。综上所述，乔懿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,725元，由上诉人上海乔懿文化传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年四月二十六日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……