甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘05民终606号
上诉人（原审被告）：肖某1，住省天水市。
委托诉讼代理人：陈某，甘肃通融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辛某，住天水市。
委托诉讼代理人：孙某，女，天水市秦州区西关街道办事处法律服务所法律工作者。
原审被告：梁某，住天水市。
上诉人肖某1因与被上诉人辛某、原审被告梁某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖某1及委托诉讼代理人陈某、被上诉人辛某及委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人肖某1的上诉请求：1、对一审判决予以改判并驳回被上诉人辛某的诉讼请求；2、由被上诉人辛某承担本案一、二审诉讼费。上诉事实和理由：一、本案诉争房产属于肖某1和大姐孙悦英、二姐肖晓园及哥哥孙宝娃的共同共有财产，肖某1无处分权。1987年1月1日开始肖某1和父母各使用天水市公租房居住，肖某1租用的是位于秦州区青年南路56号的公租房，面积8.12平方米；肖某1父母租住的是位于青年南路48号公租房，面积33.20平方米。在1992年6月20日秦州区房屋建设开发公司颁发给肖某1及肖某1父母的《拆迁通知书》中要求三个月内办理拆迁手续，按当时政策规定，安置房是按照原来公租房面积分配的，但是每套最小面积是48.32平方米。由于肖某1原来面积只有8.12平方米不够一套面积，故拆迁开发公司建议肖某1和父母合在一块安置，因此才得到最小面积的安置房一套，而且当时还多出7平方米面积，肖某1按每平方全价700元补偿差价款4900元。1993年肖某1父亲肖祖鑫去世，2000年2月肖某1母亲陆凤琴去世，但是该安置房中的遗产面积一直没有分配，而且其他继承人认为是父母的祖业不同意转让，肖某1只能偷偷对外出租。肖某1认为自己从来没有委托中介出售过房子，中介的证言是虚假的。出售、转让房产是特别重大的事情，作为房屋中介公司肯定要和委托人签订委托合同书，否则中介的中介费难以有保障。而该判决认为肖某1曾经在该中介公司咨询过，且有其他证人证明就认为肖某1和辛某是通过中介认识的没有说服力。综上所述，一审判决认定事实错误，该房屋属于肖某1和姐弟的共同财产，肖某1无权处分；而且肖某1和辛某之间没有书面转让合同，权利义务难以确定，故辛某起诉要求肖某1办理过户手续没有法律依据，法院应当依法驳回。
被上诉人辛某辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1、辛某已经完成了房屋买卖的义务，交付了相应的房
款，肖某1应当按照合同约定履行自己的义务。2、肖某1辩解其与辛某之间是租赁关系证据不足，证人证言与辛某的陈述一致，能够形成完整证据链，肖某1无任何证据来证明自己的主张。3、肖某1应当按照合同约定积极配合辛某办理房屋过户手续。4、肖某1诉称本案房屋系父母遗产，无权分配的理由不能成立。
辛某向一审法院诉讼请求：1.依法确认辛某、肖某1之间的房屋买卖合同合法有效；2.肖某1协助辛某办理房屋不动产登记手续。审理中辛某撤回第一项诉请。事实与理由：2003年12月，辛某从秦州区后寨鑫汇中介信息部看到肖某1出售其位于桃园小区3-3634房屋信息，由中介公司联系肖某1，并在中介公司人员陪同下看了房。随后辛某、肖某1未通过中介公司达成口头买卖协议。辛某分两次将房款4.9万元给肖某1付清后，肖某1将房屋、房产证、钥匙交付于辛某。辛某入住该房屋后，多次找肖某1办理房屋过户登记手续，肖某1以种种理由不予配合。为维护自己的合法权益不受侵害，辛某提起诉讼，望判如所请。肖某1、梁某辩称，辛某所诉与事实不符。1.辛某、肖某1从未达成房屋买卖协议，不存在房屋买卖关系，双方仅存在房屋租赁关系。2.肖某1从辛某处收取的钱款是4.3万元，并非辛某诉称的4.9万元，且该4.3万元系辛某交纳的房租。故请求法院对辛某的诉请予以驳回。
一审法院认定事实：肖某1与梁某系夫妻关系。坐落于××区号房屋（建筑面积48.32㎡）系夫妻婚后取得，但该房的所有权登记在肖某1名下，登记时间为2003年1月2日。2003年肖某1委托范某开办的天水鑫汇中介信息部出售该房屋。辛某看到出售信息后欲购买该房，遂向范某交纳50元看房费后，由其带领前往涉诉房屋实地查看。辛某和肖某1为避免给信息部交纳中介费，二人私下互留电话，并随后达成口头房屋买卖协议。辛某先给肖某1、梁某支付了1万元购房定金，并于几天后将剩余房款3.9万元一次性付清。肖某1收到房款当天，将诉争房屋产权证原件、钥匙交于辛某，辛某入住诉争房屋至今。另查明，2013年12月23日肖某1以遗失补办的方式重新办理诉争房屋的所有权证。一审法院认为，辛某与肖某1、梁某之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但辛某支付符合当时市场行情的对价，肖某1已交付房屋，履行了合同主要义务，双方房屋买卖事实成立。肖某1辩称从2004年起将诉争房屋出租给了辛某，从辛某处收取的4.3万元系租金，在此情况下，其应对房屋有相应的管理行为，但在庭审中肖某1也自称直到2014年才去找辛某，肖某1在长达十年时间对财产不闻不问、不理不管有悖常理；同时，出租房屋可能面临租金上涨等不确定因素，肖某1一次性将房屋出租十年以上，并在租赁时将产权证原件交付辛某，有违常理，可信度较低；再则，辛某以足以购买一套房屋的价格租赁本案涉诉房屋，也不符合常理。综上，对其辩称不予采纳。辛某要求肖某1、梁某协助房屋办理转移登记手续的诉请，合法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：
被告肖某1、梁某于本判决生效之日起10日内协助原告辛某办理坐落于天水市××区房屋（建筑面积48.32㎡）的产权转移登记手续。案件受理费2450元，由被告肖某1、梁某共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人肖某1提交了秦州区拆迁通知书2分、秦州区房屋建设开发公司调整安置面积的通知书1份、安置房交款发票、公租房使用证、证人肖某2的当庭证言等证据，拟证明涉案房屋系拆迁安置房及房屋为共有房屋的事实。被上诉人辛某质证认为以上证据来源是否合法无法认定，对内容真实性也存在异议且与本案无关联性不予认可。被上诉人辛某没有提交书面证据，有证人范某、杨某当庭证言证明其买房的事实。对以上证据，本院认为上诉人肖某1提交的证据能证明涉案房屋的来源及房屋为拆迁安置房的事实，但不能证明该房屋为肖某1兄弟姐妹的共有房屋的事实，对该证据本院不予采信，被上诉人辛某证人范某、杨某的证言与查明的事实相符，结合案件事实对范某、杨某的证人证言本院依法予以采信。二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案的争议焦点为辛某与肖某1之间的事实房屋买卖关系是否成立？
关于肖某1诉称涉案房屋属于其和大姐孙悦英、二姐肖晓园、哥哥孙宝娃的共同共有财产，肖某1无处分权的问题。根据物权法的相关规定，共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有的发生，可以基于权利主体的一定人身关系，共同共有的类型有三种：一是夫妻共同财产；二是家庭共同财产；三是共同继承的财产。在共同继承的财产中，一般认为在继承开始后、遗产分割前，共同继承人对遗产享有共有权的财产为共同共有。本案中，在肖某1父母去世后，肖某1将房屋产权办理在自己名下，其他继承人并没有对此提出异议，说明其已经对遗产进行了分割，由肖某1继承了该房屋，并且其后即使根据肖某1所称房屋产权证丢失之后，其补办产权证仍办理在肖某1名下，可以认为该房屋所有权应当归肖某1所有，肖某1作为所有权人有权处分其名下房产。退一步讲，即使肖某1与其兄弟姐妹关于房屋产权归属有内部约定，根据物权法公示公信原则，在房产证登记人为肖某1的情况下，肖某1将房屋处分之后，该处分行为对外也为有效处分，该内部约定不具有对抗外部受让人的效力。所以，肖某1对涉案房屋享有所有权，其对房屋所做的处分为有权处分，肖某1的该项上诉请求于法无据，依法不予支持。
关于肖某1是否有出卖房屋意愿以及房屋是出售还是租赁的问题，根据查明的事实，辛某与肖某1、梁某之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但本案证据显示当事人有买卖房屋的意愿，且辛某已经支付了符合市场行情的对价，肖某1也已经将房屋及房产证交给了辛某，可以认为双方已经实际履行了合同的权利义务。肖某1上诉称其自2004年将房屋出租给辛某，从辛某处收取的4.3万元是租金。本院认为，肖某1一次性收取10年房租，不符合当时天水市房屋出租的情形，且面对天水市房价及房租上涨的情况，肖某1长达10年间对房屋不闻不问且将房产证交给出租人保管也不符合常理，辛某以足以购买一套房屋的价格一次性支付10年房租亦不符合常理。结合本案事实，肖某1主张房屋系出租的事实明显证据不足，而辛某主张房屋系买卖取得的证据能相互印证，能够形成完整证据链条，故肖某1主张房屋为租赁的上诉主张不能成立，依法不予支持。
综上所述，上诉人肖某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2450元，由肖某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 力
审判员 石 岚
审判员 张小莉
二〇一七年九月二十一日
书记员 冯 峰