辽宁省凌海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凌海大民初字第00357号
原告凌海市教育局，住所地辽宁省凌海市国庆路55号。
法定代表人蔡颖，系该局局长。
委托代理人石文武，系该局副局长。
委托代理人张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。
被告方某某，女，汉族，个体业者，住辽宁省凌海市。
委托代理人张雪飞，系锦州市凌河区马家法律服务所法律工作者。
原告凌海市教育局与被告方某某返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组�合议庭，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告凌海市教育局的委托代理人石文武、张崇江，被告方某某及其委托代理人张雪飞均到庭参加了诉讼，第二次开庭原告凌海市教育局的委托代理人张崇江及被告方某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告凌海市教育局因机构改革由凌海市教育委员会更名成立。凌海市教育委员会原有门市楼一栋，房屋产权证号为房字第X号，面积630平方米，位于原大凌河镇师范街一初中。后该门市被分割成三栋门市楼，现位于凌海市第一初级中学东侧。2005年原告通过凌海市校办实业总公司将南属第二栋门市房（面积200平方米）租给被告方某某使用，2014年4月29日合同到期。合同到期前一个月，原告已通知被告是否继续承租，租金每年90000元，如承租续签合同，否则到期搬迁，被告表示不同意按照原告规定的�金承租。2014年4月30日，原告给被告送达《通知》，要求被告在2014年5月15日前搬迁出门市房。现期限已过，被告没有搬迁交付原告门市房。由于被告占用门市房给原告造成了租金损失，原告要求被告赔偿占用期间的租金（按年租金90000元计算），并要求被告承担水电费、取暖费。
被告辩称，一、我享有房屋承租权。我因为经营不善需要改变经营项目，为了避免造成加盟及装修的损失，故此我于原协议到期之前找到实业公司协商续租之事，并于2013年9月5日与公司达成续租五年的协议。协议签订后我已经投资近四十万元进行了改项经营，原告现提出返还房屋，显然无理。二、原告虽然是房屋的产权人，但是原告早已经将房屋的经营权交给实业公司，因此原告不具备要求返还房屋的主体资格。三、因为我享有继续承租权，并且原告没有返还房屋的主体资格，因�不存在我赔偿损失的问题。综上，原告起诉无理，希望法院驳回原告的起诉。
经审理查明，原告凌海市教育局（原凌海市教育委员会）有一门市楼，位于凌海市第一初级中学东侧，面积630平方米，房权证号X。2008年4月30日原告凌海市教育局通过其下属的凌海市校办实业总公司与案外人张某某签订一份房屋出租协议书，双方约定凌海市校办实业总公司将部分门市房出租给张某某，租期自2008年4月30日至2014年4月30日，年租金18000元。合同签订后张某某与被告方某某合伙经营饭店，后张某某退伙，被告方某某继续经营，并交纳租赁费。合同期满前，在协商续租事宜时双方就租金数额问题始终未能达成一致意见，为此2014年4月30日凌海市教育局及凌海市校办实业总公司通知被告搬迁出租用的门市房，被告以其已与凌海市校办实业总公司达成了续租协议为由要求继续承租。在本案审理过程中，经本院委托，辽宁中衡资产评估有限公司对双方争议的房屋租金价格进行评估，结论为涉案门市房自2014年5月1日至2015年1月31日的租金价格为44300元。
另查，2013年9月5日被告方某某与原凌海市校办实业总公司法定代表人潘某某签订一份协议书，内容为“现有凌海市第一初中东侧凌海市校办实业总公司门市楼（二层、200平方米）将于2014年4月29日到期，原承包方方某某因生意不好需要改项装修，我校办实业总公司经理潘某某协商后同意改项装修（装修费由承包方支付）。达成协议后开始装修，潘经理同意将此门市楼继续租给原承租方方某某，租期五年，租金每年不超过4.5万元，租金每年4月29日交清。”该协议仅有潘某某个人签名，未加盖公章。而在此前2013年4月30日凌海市教育局校办实业总公司与案外人宗某某就原告所有的另一部分门市房签订的房屋租赁合同中有潘某某签字，并分别加盖凌海市教育局及凌海市办实业总公司公章。
上述事实的确认有下列证据予以证明：
一、原告提交的证据：
1、房屋所有权证，用以证明凌海市教育委员会为涉案房屋
的所有权人；
2、《中共锦州市委、锦州市人民政府关于凌海市党政机构改
革方案的通知》及《中共凌海市委关于实施市委市政府机构改革方案的通知》，用以证明凌海市教育局由凌海市教育委员会更名成立；
3、通知及照片，用以证明合同期满后凌海市教育局及凌海市校办实业总公司均通知被告搬出涉案房屋。
上述证据，经当庭质证，被告均无异议，本院确认为有效证据，予以采信。
4、会议记录，用以证明原告凌海市教育局党委曾在合同期满前开会研究门市房出租问题；
5、凌海市教育局校办实业总公司与案外人宗某某签订的房屋租赁合同一份，用以证明合同主体为教育局，潘某某个人无权对外出租；
以上两份证据，经质证，被告对证据4的真实性提出异议，对证据5的真实性无异议。因两份证据能够互相印证，形成证据链，故本院确认为有效证据，予以采信。
二、被告提交的证据：
1、凌海市校办实业总公司与张某某签订的房屋出租协议书，用以证明起初租赁时是实业公司出租，原告未参与；
2、收条及收款收据一组，证明租金是由凌海市校办实业总公司收取。
以上两组证据，经质证，原告均无异议，本院确认为有效证据，予以采信。
3、证人韩某某、王某的询问笔录，证明房屋经营权已交给校办实业总公司。因证人未出庭，且未提供未出庭的法定事由，又无其他证据佐证，故不予采信。
4、证人潘某某当庭证言，证明涉案房屋由凌海市校办实业总公司经营管理，资金由公司享有，与被告签订的协议是有效的。对证人证言中与本案有关联的部分即对协议书未加盖公章的理由的陈述，因无其它证据佐证，原告亦不予认可，故不予采信。
关于原、被告双方均提交的被告方某某与潘某某签订的协议书，因双方对该协议上潘某某的名字系本人所签均不持异议，故对该份证据的真实性予以认定。
关于被告提交的维修费收据，证明时任凌海市校办实业总公司总经理潘某某已在维修费收据上签字，未盖章，不能认定其是个人行为。因被告未对该笔费用主张权利，故对该证据效力不作认定。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生法律�力。本案涉案门市房已由产权登记机关为凌海市教育局（原凌海市教育委员会）颁发了房屋所有权证，据此可以认定凌海市教育局为该门市房的合法产权人，依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。本案中虽然被告提交了有原凌海市校办实业总公司法定代表人潘某某签字的房屋续租协议书，但比照此前凌海市校办实业总公司与被告的合伙人张某某以及与宗某某签订的两份房屋租赁合同，分别有时任的法定代表人吴万昌、潘某某签字，并均加盖了公章，而该份协议仅有潘某某本人签字，无法认定潘某某与被告方某某签订的续租协议的行为系职务行为，该行为不能代表凌海市校办实业总公司，近而无法据此协议认定凌海市校办实业总公司已接受凌海市教育局的委托，代理凌海市教育局与被告达成了续租协议。故对被告已与凌海市校办实业总公司达成续租�议的抗辩理由，本院不予采纳。综上，被告在未提供充分证据证明其具有合法理由的情况下继续占用涉案房屋，妨碍了原告对其物权相关权能的行使，违反了《物权法》的相关规定。故原告要求被告腾出原租赁房屋及赔偿租金损失的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。关于损失金额问题，根据辽宁中衡资产评估有限公司评估报告的结论计算，涉案房屋的月平均租金为4922元，自合同期满至2015年3月31日共计11个月，租金应为54142元。关于原告诉请被告支付占用期间的水、电及取暖费一节，因原告未提供被告拖欠上述费用的相关证据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条一款、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院〈关于民事诉讼诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、被告方某某于�决生效后五日内将原租赁的位于凌海市一初中东侧门市房腾出后交还给原告凌海市教育局；
2、被告方某某赔偿原告凌海市教育局自2014年5月1日
起至2015年3月31日的租金损失人民币54142元，此款于判决生效后五日内一次付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，评估费2400元，由被告方某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州
市中级人民法院。
审 判 长 张 振
审 判 员 陈 烈
人民陪审员 闫 玲
�〇一五年四月七日
书 记 员 蔡丽娜