上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6183号
原告季宗光，男，1962年8月5日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。委托代理人郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人于崇洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告王秀英，女，1953年3月4日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告蔡誉昆，男，1980年3月28日生，汉族，住上海市杨浦区。第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，住所地上海浦东银城中路XXX号XXX楼。负责人李宁，行长。委托代理人刘驰，上海市佳信达律师事务所律师。原告季宗光与被告王秀英、蔡誉昆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行(以下简称“中国银行中银大厦支行”)作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告季宗光及其委托代理人郭韧，被告王秀英、蔡誉昆，第三人中国银行中银大厦支行的委托代理人刘驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季宗光诉称，上海市宝山区淞南六村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原由王秀英及其丈夫蔡建国所有。2016年1月7日，季宗光经中介公司居间介绍，与王秀英、蔡建国签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定系争房屋总房价为175万元，双方于合同签订后60日内签订示范文本的买卖合同。同日，原告支付定金5万元。2016年1月中旬，蔡建国去世。2016年1月28日，原告应被告要求向被告转账50万元。期间，原告一直催促被告尽快办理公证手续并签订示范文本合同。2016年3月8日，王秀英、蔡建国之子蔡誉昆明确表示不愿再出售系争房屋。后经原告发函催告继续履行未果，故原告起诉要求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并按约与原告办理产权过户及交房；2、判令被告支付原告逾期违约金，按已付款55万元的日万分之五计算，从2016年3月8日起至被告办理过户并交房之日止。被告王秀英辩称，出售房屋是为了给蔡建国治病，但在居间协议签订7天后蔡建国就过世了。权利人蔡建国已经去世，原合同应该无效，买卖、交易过户都无法继续进行。综上，不同意原告的诉请。被告蔡誉昆辩称，出售房屋是父亲蔡建国的意思，蔡誉昆是不同意的。但蔡誉昆对系争房屋没有产权，因此没有权利阻止。蔡建国去世后，蔡誉昆继承了蔡建国的遗产，现在不同意出售系争房屋，并于2016年3月15日以快递、电话方式告知原告不再继续出售系争房屋。综上，不同意过户、交房，也不同意支付违约金。第三人中国银行中银大厦支行述称，第三人不清楚原被告的房屋买卖事宜。被告已偿还系争房屋上的贷款，第三人已经涤除了系争房屋上的抵押权，请求法院依法判决。经审理查明，蔡建国、王秀英系夫妻，蔡誉昆系二人之子。2009年2月20日，蔡建国、王秀英经核准登记为上海市宝山区淞南六村XXX号XXX室房屋产权人。2016年1月7日，季宗光(买受方、乙方)与蔡建国、王秀英(出卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋以人民币175万元的价格出售给乙方；双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日支付首期房价款(含定金)53万元，通过银行贷款方式支付第二期房价款122万元；双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方支付尾款2万元；双方待乙方银行贷款审批通过日向房地产交易中心申请办理产权过户手续；甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金。同日，季宗光支付定金5万元，该款项由蔡誉昆代收。2016年1月28日，季宗光向王秀英支付房款50万元。2016年1月14日，蔡建国死亡。本院于2016年3月8日立案受理了蔡誉昆与王秀英法定继承纠纷一案【(2016)沪0113民初5338号】，经本院委托宝山区联合人民调解委员会调解，双方达成调解协议如下：一、原登记于蔡建国名下的位于上海市宝山区淞南六村XXX号XXX室房屋的产权份额由蔡誉昆和王秀英各半继承取得，即上述房屋现由蔡誉昆和王秀英按份共有，其中蔡誉昆享有四分之一的产权份额，王秀英享有四分之三的产权份额；二、案件受理费由蔡誉昆自愿负担；三、双方就本案无其他争议。2016年3月，季宗光多次要求王秀英、蔡誉昆继续履行买卖合同，办理过户、交房手续。蔡誉昆向中介公司发出通知函表示不再出售系争房屋。审理中，王秀英、蔡誉昆、中国银行中银大厦支行均表示，系争房屋上银行贷款均已结清，抵押权亦已注销，但上海市房地产登记簿显示中国银行中银大厦支行抵押权尚未注销。季宗光表示，同意以现金方式支付剩余房款120万元，并将该款交至本院代管。以上事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、收款收据、转账凭证、(2016)沪0113民初5338号民事调解书、贷款已还款明细清单、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，王秀英、蔡建国与季宗光就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，对合同当事人、合同标的、价款、付款方式、履行期限等均做了明确约定，系双方真实意思表示，符合合同成立的要件，双方之间成立房屋买卖合同关系。后因蔡建国在合同履行完毕前去世，蔡誉昆、王秀英已继承取得蔡建国在系争房屋内的产权份额，故王秀英、蔡誉昆应当继续履行上述合同，继承蔡建国享有的合同权利，并在继承遗产范围内承担合同义务。王秀英、蔡誉昆认为原合同应为无效的意见，于法无据，本院不予采信。因此，季宗光应向王秀英、蔡誉昆支付剩余房款，王秀英、蔡誉昆应配合办理系争房屋的过户手续，并将房屋交付季宗光。中国银行中银大厦支行表示系争房屋上银行贷款已结清，抵押权已注销，但房地产登记簿显示尚未注销，故中国银行中银大厦支行应办理系争房屋上抵押权注销手续。关于季宗光主张的逾期过户及交房的违约金，王秀英、蔡誉昆明确不愿继续履行合同，确应承担相应的违约责任。但因双方合同中约定的过户及交房时间未明确约定，均以贷款流程确定，季宗光以签订正式合同期限次日作为违约金起算时间没有依据，本院酌情确定双方在2016年5月7日前办理过户手续，故自2016年5月8日起算违约金，算至王秀英、蔡誉昆完成过户及交房义务之日止。至于违约金标准，双方合同约定的违约金金额过高，本院酌情确定为按每月5,000元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：一、第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行于本判决生效之日起十日内，办理上海市宝山区淞南六村XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；二、被告王秀英、蔡誉昆于上述房屋抵押登记注销后十日内，将上海市宝山区淞南六村XXX号XXX室房屋产权过户至原告季宗光名下；三、原告季宗光于上述房屋过户之日，向被告王秀英、蔡誉昆支付房款118万元；四、被告王秀英、蔡誉昆于上述房屋过户之日起七日内，将上海市宝山区淞南六村XXX号XXX室房屋交付原告季宗光，原告季宗光于交房当日向被告王秀英、蔡誉昆支付尾款2万元；五、被告王秀英、蔡誉昆于本判决生效之日起十日内，向原告季宗光支付逾期过户、交房违约金，按每月5,000元的标准，自2016年5月8日计算至房屋过户且交付之日；六、原告季宗光的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取10,275元、财产保全费5,000元，由被告王秀英、蔡誉昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一六年七月二十二日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
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