安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一初字第00038号
原告（反诉被告）：项修岭，男，1966年9月5日出�，汉族，个体户，住浙江省临海市。
委托代理人：尚泓，六安市金安区铺法律服务所法律工作者。
委托代理人：姚家果，安徽智星律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽凯鸿置业投资有限公司，住所地安徽省六安市皖西路华安新宇1号楼904室，组织机构代码68975508-2。
法定代表人：汪开南，该公司总经理。
委托代理人：王东晖，安徽明博律师事务所律师。
委托代理人：王俊杰，安徽明博律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司六安分行，住所地安徽省六安市人民路84号，组织机构代码70499771-8。
负责人：孙长文，该分行行长。
委托代理人：高洁，安徽皋兴律师事务所律师。
原告项修岭因房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月2日向本院提起诉讼，被告安徽�鸿置业投资有限公司亦在法定期限内提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）项修岭的委托代理人尚泓、姚家果，被告（反诉原告）安徽凯鸿置业投资有限公司的委托代理人王东晖，第三人中国银行股份有限公司六安分行的委托代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告项修岭诉称：被告开发华润苏果（六安）购物广场（凯鸿城市广场）项目，在项目符合销售条件后，原告购买了第5幢135、136、137号门面房并签订三份《商品房买卖合同》，原告按合同约定支付了首付款人民币710万元，剩余690万元办理银行按揭。原告按约定提供了办理按揭资料及相应手续，原告、被告、第三人签订贷款合同，原告于2014年10月1日开始偿还按揭款。原、被告《商品房买卖合同》第八条约定被告应在2014年10月31日前交付房屋，第九条约定逾期超过60日原告有权解除合同并按累计已付款的2%要求被告支付违约金。现被告已经严重违反合同约定，至今未能通知原告办理交房手续，逾期已达70余天，故原告诉请：1、依法解除原、被告于2013年11月25日签订关于华润苏果（六安）购物广场（凯鸿城市广场）5幢135、136、137号房屋的三份《商品房买卖合同》；2、依法解除原、被告、第三人签订《个人商业用房贷款合同》；3、依法判令被告返还原告购房款742.8万元；4、依法判令被告支付原告违约金28万元；5、依法判令被告赔偿原告利息473037.5元（暂计至2015年1月）；6、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告项修岭当庭将其诉请的第三项补充为：每月按揭款82020.94元，当时计算到2015年元月份，目前每月还在还，截止开庭，合计7838104.7元。
被告安徽凯鸿置业投资有限�司（以下简称凯鸿置业公司）答辩称：迟延交房的责任和原因在原告方，原告诉请没有事实依据，请求依法驳回。
第三人中国银行股份有限公司六安分行答辩称：1、原告直接把我方列为第三人欠妥，根据相关法律法规，第三人应是第三人参加诉讼或者法院通知参加。2、据原告诉请，其与被告是商品房买卖合同，原告提出解除原被告、第三人签订的《商品房买卖合同》和《个人商业用房贷款合同》，不属于同一性质法律关系，不应合并诉讼。3、如果原告撤回对第三人的诉请，我们就不要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，如果不撤回，我方要求以独立请求权的第三人参加诉讼申请，并提出独立的诉讼请求。
针结第三人中国银行股份有限公司的答辩意见，原告项修岭当庭撤回了对第三人中国银行股份有限公司诉讼请求，即其诉请第二项“依法解除原、被告、第三人签订《个人商业用房贷款合同》”，被告凯鸿置业公司无异议，本院当庭予以准许并另行制作民事裁定书。
反诉原告凯鸿置业公司反诉称：其与项修岭于2013年11月25日签订三份《商品房买卖合同》，约定项修岭购买其开发的华润苏果（六安）购物广场（凯鸿城市广场）第5幢135、136、137号门面房，签订合同时分别支付首付款275万元、225万元和210万元，余款分别为275万元、225万元、190万元共计690万元，于2013年11月30日办理完按揭手续，但因项修岭原因迟至2014年8月20日方与中国银行股份有限公司六安分行签订个人商业用房贷款合同，导致迟延付款，项修岭应按《商品房买卖合同》第七条第（2）项约定承担违约责任。故反诉请求：1、判令项修岭支付迟延付款违约金542340元；2、项修岭承担反诉费用。
反诉被告项修岭答辩称：1、�所以延迟付款，原因在于凯鸿置业公司，其为我方办理贷款事项，责任应由其自身承担。2、双方约定的贷款事项无论我方何时付款，均不属于违约条款，这在补充协议第二条中有明确约定。综上，请求驳回凯鸿置业公司的反诉请求。
原告项修岭为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据一、身份证复印件，证明：原告身份信息及主体资格。
证据二、商品房买卖合同三份、付款收据，证明：1、被告安徽凯鸿置业有限公司开发华润苏果（六安）购房广场项目；2、原告购买华润苏果（六安）购房广场5号楼135、136、137号房；3、合同总价为人民币1400万元，首付710万元剩余款项办理银行按揭；4、房屋交付时间为2014年10月31日前；5、根据合同第九条及补充协议第五条的约定被告逾期交房，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。
证据三、收据、银行还款明细，证明：1、证明原告按合同约定支付首付款的事实；2、证明原告按合同约定每月偿还82020.94元，该部分款项被告应按约定返还。
被告凯鸿置业公司质证称：证据一的三性无异议。证据二的真实性、合法性、关联性无异议。说明一点：原告在提交上述证据证明目的第5项，约定的内容没有异议，但是逾期交房解除合同是有前提的，本案被告方单方责任导致逾期交房才可以解除合同。证据三的三性无异议。
被告（反诉原告）凯鸿置业公司为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提供如下证据：
证据一、营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件，法定代表人身份证明，证明：被告的主体资格。
证据二、《商品房买卖合同》及附件，证明：1、商品房买卖合同关系；2、约定了付款方式和办理按揭手续�时间；3、约定了迟延付款的违约责任。
证据三、《商铺委托经营及管理协议书》三份，证明：1、双方签订商品房买卖合同的同时，签订了商铺委托经营及管理协议书，2、原告委托被告授权的六安市鸿鑫市场服务有限公司经营和管理原告所购买的135、136、137号商铺；3、原被告交付商铺的时间为被告公告的交付日期，原告接收商铺后再将商铺交付给六安市鸿鑫市场服务有限公司；4、该三份商铺委托经营及管理协议书在原告的要求下于2014年9月22日解除。
证据四、借款和还款说明及承诺一份，证明：不能办理按揭手续的原因在原告。
证据五、《建设工程消防验收意见书》一份，证明：2014年9月17日案涉房屋即已通过消防验收，被告已开始办理案涉房屋的单体验收手续。
证据六、图纸九份，证明：原告在解除商铺委托经营及管理�议后，要求将已具备房屋交付条件的商铺拆除并按照原告的意见进行改装施工，2014年11月4日，原告方在重新调整的《平面图》和《施工图》上签字确认，要求被告按此图施工，导致办理验收手续的延迟。
证据七、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》各一份，证明：涉案工程2015年1月5日验收合格，2015年1月14日取得竣工验收备案表。
原告（反诉被告）项修岭质证称：证据一的三性无异议。证据二的三性无异议，但是不认可其证明目的，根据补充协议的第五条，项修岭不需要承担责任。证据三与本案不具备关联性，该协议已经终止。证据四的真实性予以认可，借款和还款的承诺表明，项修岭先把首付款交齐，由于流水不能满足银行需求，由被告反复做流水，时间节点是2014.5.7，在此时间前，凯鸿置业公司清楚项修岭无法做出齐全的按揭贷款�相关资料和手续，所以在凯鸿置业公司帮助下才完成银行手续。因此该证据只能证明凯鸿公司明知项修岭暂时无法办理贷款的事实，并在其帮助下我方于2014.5.7才进入贷款审批和发放程序，故责任在于凯鸿置业公司。证据五的真实性予以确认，对于其证明目的基本认可，但认为开始办理不代表办理完毕，更不等同与竣工验收合格，验收手续也写明还有需要整顿，不足以证明2014.9.17就符合了房屋交付条件。证据六平面图纸与本案无关，对于有几份项修岭要求变更并签字的图纸真实性予以确认，但是不认可其证明目的，理由：1、项修岭对室内装潢变更，不属于验收范围内，约定验收11项中均不包括内部装饰，作为购房者无论要求玻璃门如何变更不会影响凯鸿置业公司开发房屋的验收条件的成就；2、在原被告商品房买卖合同签订后，对于室内玻璃门变更，作为出卖方应�知道该变更是否对交付房屋有影响，如果因此而影响交付房屋或者验收时间，对于图纸变更的同时应对主合同关于交付时间约定进行变更。对于证据七：1、该证据虽然有相关机关盖章，但是开发商应有完整的验收资料，所有备案资料都写有承建档案馆和业主单位和政府职能部门均留存一份，因此凯鸿置业公司应拿出原件，而其提供的是复印件。2、凯鸿置业公司提交的复印件看不清楚，有的部分不符合法律规定。如验收报告上面“专业部门验收意见”栏，第一个部门应当是消防部门，第二个应该是规划部门，但上面既没有消防也没有规划部门印章，而是业主的印章，所以不具有合法性。此外，取得预售许可后，必须要有明确告知，上面的商品房规划许可号与出售给项修岭的不一致，尾数不一样，故对其真实性提出质疑，作为开发单位应当提出原件。3、《竣工验收备案表》，所有的商品房销售验收包含验收报告和备案表，开工日期2013.3.20，竣工验收日期2015.6.1，换言之，诉争房屋的竣工验收时间是2015.6.1，因此，该时间节点不能支持凯鸿置业公司所称的竣工时间和验收时间。2015.2.27凯鸿置业公司给项修岭的交房通知，上面都没有说明其在2015.1.5能够符合交房条件。
本院认证：项修岭所举证据一、二、三的真实性，凯鸿置业公司均不持异议，且与本案事实相关联，可以确认。但是，项修岭认为凯鸿置业公司未按合同约定的时间（2014年10月31日前）交付房屋，与其在变更设计图纸签字的时间（2014年11月4日）不相符，故其该证明目的不能成立，不予采信。
凯鸿置业公司提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性，项修岭均不持异议，且与本案相关联，予以确认。证据六图纸九份，证明了项修岭提出变更设计要求后，设计院重新变更设计了图纸，并进行施工的事实。项修岭认为不是施工设计变更，而是装潢、装修，此点辩解与设计院出具的图纸不相一致，不予支持。故本院对于证据六予以确认。证据七《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》虽系复印件，但盖有“六安市房地产产权产籍监理处档案查询专用章”，来源合法，且与《建设工程消防验收意见书》的内容互相印证，可以证明涉案房屋已经通过验收，与《商品房买卖合同》约定的交付条件“该商品房经验收合格”相符，予以确认。
经审理查明：2013年11月25日，凯鸿置业公司与项修岭签订《商品房买卖合同》三份，约定：项修岭购买凯鸿置业公司开发的华润苏果（六安）购物广场（凯鸿城市广场）第5幢135号、136号、137号房，建筑面积分别为79.67平方米、65.06平方米、58.67平方米，房价分别为550万元450万元、400万元。付款方式及期限“买受人于2013年11月25日签订本合同并支付首期购房款275万元、225万元、210万元，余款275万元、225万元、190万元将于2013年11月30日办理完按揭手续”。买受人逾期付款的违约责任“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过80日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。交付期限“2014年10月31日前，该商品房经验收合格”。出卖人逾期交房的违约责任“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。双方又于同日签订《商品房买卖合同》补充协议，约定“二、本合同第六条关于付款方式及期限的补充。⑴买受人如采取商业贷款方式付款的，则在买卖合同签订后15个工作日内将贷款所需资料提供给出卖人，买受人如逾期提供资料或不能如期配合出卖人办理相关贷款手续，造成贷款资金不能按买卖合同第六条约定期限内到帐的，买受人应按合同第七条承担违约责任。⑵买受人自行办理商业贷款，因买受人原因，银行拒绝提供银行贷款时，买受人应将房款支付方式转为一次性支付，并交足规定款项，逾期按合同第七条处理；因买受人原因，银行拒绝贷足所申请的贷款额度时，买受人需要银行批复额度之日起60日内付清不足款项。逾期按合同第七条处理。⑶贷款成数（额度）最终以银行要求准”。
2013年11月25日，项修岭向凯鸿置业公司交纳135号商铺房款175万元、136号商铺房款225万元、137号商铺房款200万元。2013年12月18日，项修岭又交纳135号商铺房款100万元，137号商铺房款10万元。合计710万元。
2013年12月4日，项修岭向中国银行股份有限公司六安红街支行申请办理按揭贷款。2014年5月7日，项修岭向凯鸿置业公司出具《借款和还款说明及承诺》，称“本人项修岭于2013年11月25日，在贵公司开发建设的‘华润苏果六安购物广场’5号楼，购买了135＃、136＃、137＃三间沿皖西路的门面房。因购买该商铺本人在中国银行六安红街支行办理陆佰玖拾万元的银行按揭贷款；然而因我首付款中有一笔肆佰五十万元入帐方式及流水不符合中国银行的按揭资料审核要求，前期第二次由贵公司帮助做的该肆佰五十万元的首付款流水，这次又没通过中行的审核。昨天，经六安中行领导与我们三方（银行、本人、开发商）共同商议，麻烦贵公司按中国银行领导要求方法，为我再做一次本人银行资金流水。本次贵公司拿出来操作的这肆佰五十万元资金�……为贵公司帮忙借给我临时使用，下周流水做完后立即归还贵公司，否则本人承担因此产生的一切法律责任”。2014年8月20日，项修岭与中国银行股份有限公司六安红街支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定贷款金额为690万元，期限120个月，用途用于支付购买“华润苏果（六安）购物广场5＃135、136、137”商业用房购房款。该合同还对贷款利率与计结息进行了约定。凯鸿置业公司作为保证人在该合同上签字盖章。同日，该行发放690万元的银行贷款。
2013年11月25日，项修岭与六安市鸿鑫市场服务有限公司签订《商铺委托经营及管理协议书》，约定将上述商铺交由六安市鸿鑫市场服务有限公司经营管理。2014年9月22日，项修岭与六安市鸿鑫市场服务有限公司解除了《商铺委托经营及管理协议书》，意欲自己经营。2014年11月4日，项修岭向凯鸿置业公司提出要�，要求对所购商铺进行改建，并在改建图纸上签字。凯鸿置业公司遂按照变更设计的图纸进行了改建。2014年9月17日，六安华润苏果购物广场5号楼通过消防验收。2014年12月13日，六安华润苏果购物广场5号楼经验收合格。
本院认为：项修岭与凯鸿置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。该合同约定房屋的交付时间为2014年10月31日，然而在2014年11月4日，项修岭却在要求凯鸿置业公司对所购商铺进行改建，说明项修岭对于2014年10月31日前交房的合同约定不再要求，因此，该合同中关于2014年10月31日前交房的合同约定在本案中已不再适用，双方就交房期限形成了一个新的合意，即在改建房屋后的合理期限内交房。从本案事实看，2014年11月4日�修岭同意在新的设计图纸上签字，到2014年12月13日所购房屋通过验收，时间跨越并不长，应当在合理的期限内，因此，凯鸿置业公司此时要求交房，并不违反合同约定，故项修岭诉讼认为凯鸿置业公司违反合同约定逾期交房，要求解除合同的请求不能成立，不予支持。同理，其要求返还购房款和利息，以及违约金的诉讼请求亦不能成立，不予支持。
凯鸿置业公司反诉认为项修岭未能按照合同约定办理银行按揭贷款，构成违约。经查，项修岭于2013年12月4日向银行提出申请，由于首付款未交齐，以及流水额度问题未能及时办理，故其自身有一定的过错。但是，对此情况凯鸿置业公司明知且未提出异议，后在凯鸿置业公司的协助下，按揭贷款办理成功，凯鸿置业公司亦在2014年8月20日的《个人商业用房贷款合同》中作为保证人签字盖章，说明其对于《商品房买卖合同》中买受人于2013年11月30日办理完按揭手续期限的约定不再适用，予以了认可，故凯鸿置业公司反诉请求亦不能成立，不予支持。
综上，本诉原告项修岭的本诉请求、反诉原告凯鸿置业公司的反诉请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告项修岭的诉讼请求。
二、驳回反诉原告安徽凯鸿置业投资有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费69067元，保全费5000元，合计74067元，由项修岭负担；反诉案件受理费4612元，由安徽凯鸿置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 马 龙
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。