辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终342号
上诉人(原审被告)：姜永庆，汉族，公民身份号码×××，住瓦房店市。
委托诉讼代理人：鲁长昆，汉族，现住瓦房店市。
被上诉人(原审原告)：瓦房店市蔬菜公司，住所地瓦房店市。统一社会信用代码×××。
法定代表人：夏冲，该公司经理。
委托诉讼代理人：艾吉林，辽宁青松律师事务所律师。
上诉人姜永庆因与被上诉人瓦房店市蔬菜公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
姜永庆上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人所租房屋内设施物资保持现状，待评估结束后腾退房屋。事实和理由：一、一审判决认定事实有误：1.上诉人收到被上诉人法定代表人夏冲送达的2017年9月19日律师函后，已于9月22日当面告知夏冲”原一年一签的书面租房合同己于2017年5月1日到期，此合同中约定的'因动迁规划'而无条件退房于法无据。律师函所称'双方并未续订租赁合同'与事实不符，双方己达成口头协议，一月一交租金，直至动迁结束，现在遗漏项目未评估，不能退房”。同时上诉人还向被上诉人递交了《关于资产评估后遗漏项目给予评估的报告》，同日上诉人又将《关于资产评估后遗漏项目给予评估的报告》递交给瓦市购物广场改造项目指挥部，指挥部负责人左主任接收了该报告并承诺研究。因此，一审判决书认定”被告于当日收到律师函，但之后未对原告解除合同书提出异议”与事实不符。被上诉人在律师函中所称合同到期系指2017年5月1日到期的书面合同，不是后来的口头合同。上诉人自始至终均同意原书面合同到2017年5月1日到期，一审判决用律师函中书面合同到期，代替口头合同解除的告知与事实不符。2.一审判决适用法律不当。被上诉人在评估工作中自始至终行使评估委托人的职责。向上诉人送达的《资产占有方明细表》《物资搬运费货币补偿明细表》《资产评估结果汇总表》《不可搬迁的生产附属设施评估明细表》都是张新和夏冲经理亲手办理。被上诉人在明知评估结果前后矛盾并且上诉人多次口头和书面请求对遗漏项目给予评估的情况下，不仅不组织评估，反而单方面宣布解除合同，腾退房屋，其真实目的就是以恶意诉讼为手段，使遗漏项目无法评估，减少上诉人应得的补偿费。二、一审判决适用法律不当。案涉房屋已被列入2017年瓦房店市动迁改造工程，上诉人依法享有该房屋内部物资动迁补偿的权益。被上诉人即是出租房的房东，也是本次动迁评估工作的组织牵头人。在评估存在大量漏项的条件下，如果上诉人腾退了房屋，则室内的待评估物资即灭失，无法进行评估，导致上诉人依法享有的评估动迁补偿权受到伤害。
瓦房店市蔬菜公司不同意上诉人的上诉请求，辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人和被上诉人双方于2016年5月1日签订房屋租赁合同，期限一年至2017年5月1日，合同期限届满，双方口头达成不定期租赁合同，瓦房店市蔬菜公司按月收取了6、7、8月三个月的租金，从9月至今未再收取租金，并告知上诉人腾退房屋交还瓦房店市蔬菜公司。二、瓦房店市蔬菜公司对外出租的房屋和摊位共计152家，其中150家在合同到期后，已将摊位或房屋腾退并返还给公司，只有上诉人和另一位租户李刚不履行腾退义务。三、瓦房店市人民政府于2017年6月9日发布了包括瓦房店市蔬菜公司和长信购物广场在内及周边区域房屋实施征收决定的公告，动迁主体是瓦房店市人民政府，被征收人为瓦房店市蔬菜公司等，上诉人在上诉事实与理由中强调瓦房店市蔬菜公司在评估工作中自始至终行使评估委托人的职责等内容的相关表述不符合客观事实。本案是房屋租赁合同关系，并非动迁法律关系，上诉人主张的事实和理由与本案无关。
瓦房店市蔬菜公司向一审法院起诉请求：判令被告腾退房屋并返还给原告。
一审法院认定事实：1、2016年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告公司大楼三楼东侧房屋经营花卉，租期2016年5月1日至2017年5月1日；
2、2017年4月，原、被告针对双方签订的租赁合同约定的租赁期限届满后案涉房屋租赁问题达成口头协议，即由被告继续租赁该房屋，租金按月交纳，原告也收取了2017年5月至2017年8月期间的租金。被告称与原告口头约定的租赁期限是到政府动迁结束时止，并提供被告经营花卉期间雇佣人员闻某及被告妻子曲莉出具的书面证言，二人均证实与原告口头约定的租赁期限是到政府动迁结束时止。被告将”政府动迁结束时止”理解为”发放补偿款”。原告否认有此约定；
3、本案诉讼之前，瓦房店市政府欲对包括被告承租房屋在内的原告公司大楼等相关区域进行整体动迁，瓦房店市政府委托相关部门对经营业户的动迁损失进行评估，被告对评估结果不予接受。2017年9月19日，原告向被告发出律师函，告知被告解除双方的租赁合同并要求被告于收到律师函之日起15日内搬离所承租房屋。被告于当日收到律师函，但之后未对原告解除合同提出异议。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》中约定事项已履行完毕，该合同权利义务已经终止，后经口头协商由被告继续承租案涉房屋，双方形成新的租赁关系。被告称口头约定的租赁期限为政府动迁结束时止，并将”政府动迁结束时止”理解为指动迁补偿评估结束和领取补偿款。原告否认有此约定。原告提供证人闻某、曲莉书面证言中虽然证实口头约定租赁期限截止到政府动迁结束时止，因证人与被告存在利害关系，该证言不予采信。另外，合同法已明确规定”租赁期限六个月以上的，应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案原、被告只是通过口头协商达成新的租赁协议，自2017年5月至今，已超出六个月，故原、被告以口头方式形成的新的租赁关系属于不定期租赁，依据法律规定，原告有权随时解除合同。原告于2017年9月19日向被告发出律师函，律师函中明确写明解除租赁合同，原告已履行通知义务，被告针对原告解除合同之通知未提出异议，应视为被告同意解除合同，被告应将所租赁房屋腾退给原告。被告以如果搬出承租房屋将致政府动迁补偿事项无法评估之抗辩理由，不能成立。被告针对政府动迁补偿问题可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：被告姜永庆于判决生效后五日内将所承租的瓦房店市蔬菜公司大楼三楼东侧房屋腾退给原告瓦房店市蔬菜公司。案件受理费300元，由被告姜永庆承担。
本案双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，根据一二审审理情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审过程中，上诉人提交了《关于资产评估后遗漏项目给予评估的报告》和《遗漏项目汇总表》，被上诉人认为该证据不符合证据规则的规定，与本案没有关联性。本院认为，上诉人提举该两份证据的证明目的是就案涉房屋评估问题，上诉人已经向被上诉人提出了异议，但该异议与本案房屋租赁关系系属不同法律规定，与本案不具有关联性。被上诉人提举了一审法院（2017）辽0281民初5223号民事判决书，欲证明上诉人与该案被告李刚情况相同，一审法院已有生效判决确认。本院认为，李刚与姜永庆系不同民事主体，姜永庆不服一审判决提起上诉，该案对本案处理没有拘束力。本院另查明，瓦房店市人民政府于2017年6月9日发布了《关于长信购物广场及周边区域房屋实施征收的决定》，自2017年6月12日起，包括案涉房屋在内的部分区域被行政征收。
本院认为，无论上诉人与被上诉人间就案涉房屋是否存在新的口头租赁协议，自2017年6月12日瓦房店市人民政府行政征收决定生效之日起，上诉人与被上诉人间的租赁合同已经不能继续履行，应当解除。合同解除，上诉人应当将租赁的房屋返还被上诉人，故本案被上诉人起诉要求上诉人将案涉房屋腾退给被上诉人符合法律规定，应予支持。关于上诉人提出的对于租赁期间上诉人在案涉房屋添附的有关资产没有被合理评估，评估报告存在漏项不具有客观性问题，与本案不属于同一法律关系，该事由即使成立，也不能在本案对抗被上诉人要求腾退房屋的诉讼请求。综上所述，姜永庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由姜永庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 吕瑛
审判员 刘畅
二〇一八年三月五日
书记员 王亮