重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终5674号上诉人（原审被告）：唐洪，男，1976年3月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市合川区，被上诉人（原审原告）：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人张映龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张雪，重庆树深律师事务所律师。上诉人唐洪与被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，唐洪不服重庆市沙坪坝区人民法院作出的(2017)渝0106民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。唐洪及城投公司的委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐洪上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：1、被上诉人未按约定限制上诉人所承租商铺所在街道餐饮业态；2、案涉房屋存在漏烟漏油等质量问题，被上诉人未及时履行维修义务；3、涉案合同显失公平，请求变更租赁商铺租赁单价。城投公司答辩称，案涉房屋是通过公开招标的方式进行招租，合同约定的租金亦是上诉人在投标时自己提出的竞价，租赁合同合法有效。上诉人称房屋存在质量问题并请求城投公司承担违约责任的诉讼请求不属于本案的审理范围，且缺乏相关证据支持。城投公司向一审法院起诉请求：1、解除城投公司与唐洪之间的不定期租赁关系，唐洪立即将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附147号商铺腾空并返还城投公司；2、唐洪立即向城投公司支付拖欠的租金92728元（计算至2016年12月31日），并按照190元/天的标准支付从2017年1月1日起至不定期租赁关系解除之日止的租金；3、唐洪以190元/天的标准向城投公司支付从不定期租赁关系解除的次日起至唐洪实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4、唐洪立即向城投公司支付因拖欠租金产生的违约金，违约金按拖欠租金（即第二项诉讼请求）的30%计算；5、本案诉讼费由唐洪承担。一审法院经审理认定事实如下：2014年3月25日，城投公司与唐洪签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）续租合同》及附件，合同约定，城投公司将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附147号商铺（该商铺建筑面积54.26平方米）及其设施出租给唐洪作小餐馆使用。合同约定的续租期限为1年，从2014年3月25日至2015年3月24日共1年，租赁期内租金单价为105元/平方/月。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同第八条乙方违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）；。3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金为止。逾期15日未缴纳足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失；同时有权停止商铺的能源供应。合同签订后城投公司即向唐洪交付了商铺，但唐洪未依约履行支付租金的义务，唐洪从2015年年底开始欠缴租金，截止2016年12月31日合计欠付城投公司的租金为92728元。还查明，就唐洪欠租事宜，城投公司曾多次向唐洪书面催交租金，但均无效果。2016年3月18日，城投公司依据合同中约定的书面通知函件送达地址向唐洪发出《律师函》，《律师函》要求唐洪于收到本函7日内一次性支付应交而未交的租金51517元（该款项未包含唐洪应付的违约金和滞纳金，但公租房公司保留追究唐洪违约责任的权利）。否则公租房公司将采取相应的法律手段维护自己的合法权益并依法追究唐洪的法律责任（包括但不限于与唐洪解除合同，收回房屋，追究唐洪的违约责任，并就公租房公司因此所遭受的全部损失向唐洪索赔等等）。唐洪至今仍未缴纳欠付租金且继续占有、使用租赁房屋。一审审理中，考虑到按照合同的第八条第一款、第三款约定的违约金计算方式得出的违约金过高，所以城投公司变更第4项诉讼请求，将违约金调整为唐洪向城投公司支付因拖欠租金产生的违约金（违约金按拖欠租金的20%计算），即以唐洪欠付的总的租金（即第二项诉讼请求）为基数，乘以20%计算得来。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。城投公司与唐洪于2014年3月25日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）续租合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议约定履行自己的义务。续租租赁合同到期后，双方为不定期租赁合同关系。由于唐洪一直使用该商铺，唐洪应当支付城投公司不定期租赁关系期间的房屋租金直至解除双方的不定期租赁关系之日，而唐洪并未依约履行支付租金的义务，至2016年12月31日，唐洪欠付城投公司的租金达到92728元。城投公司要求唐洪以190元/天的标准，支付从不定期租赁关系解除次日起至唐洪实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，符合合同约定及相关法律规定。城投公司变更第4项诉讼请求，将违约金请求调整为唐洪向城投公司支付因拖欠租金产生的违约金（违约金按拖欠租金的20%计算），即以唐洪欠付的总的租金（即第二项诉讼请求）为基数，按拖欠租金的20%计算,属于当事人对自己权利的处分，一审法院予以认可。由于唐洪违反合同约定，长达一年多时间未履行缴纳租金的义务，城投公司有权按照合同的约定及法律的规定解除双方的不定期租赁关系，并要求唐洪立即向城投公司返还租赁房屋。关于唐洪提出的抗辩，因未提供充分的证据证明，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除城投公司与唐洪之间的不定期租赁合同关系，由唐洪于本判决生效后三日内将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城路4号附147号商铺腾空并交还给城投公司；二、由唐洪于本判决生效后三日内支付城投公司不定期租赁关系期间的商铺租金（截至2016年12月31日，欠付城投公司的租金达到92728元；从2017年1月1日起的租金，按照190元/天的标准支付至不定期租赁关系解除之日止）；三、由唐洪于本判决生效后三日内支付城投公司房屋占用费，从不定期租赁关系解除的次日起至唐洪返还房屋之日止，按照190元/天的标准计算；四、由唐洪自本判决生效后三日内支付城投公司逾期支付租金的违约金（该违约金按拖欠的租金（即第二项诉讼请求中的租金）的20%计算）。案件受理费2710元，减半收取1355元（城投公司已预交），由唐洪负担，限唐洪于本判决发生法律效力后迳付城投公司1355元。二审中，当事人未提交新证据。二审中查明，案涉合同系续租合同，城投公司通过招标方式与唐洪签订原租赁合同，两份租赁合同约定的租金价格均为每月每平方米105元。本院审理查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。首先，唐洪上诉称城投公司未履行限制其所承租商铺所在街道餐饮业态的承诺，但并未提供证据证明城投公司有此承诺，租赁合同也未就此进行约定；其次，唐洪还上诉称城投公司未及时履行房屋维修义务，但其既未指出需要维修之处，也未提供向城投公司申请维修的证据；再次，唐洪称订立的合同显失公平，但原租赁合同系通过招标、竞标方式签订，租金单价系唐洪自愿报价，且在原租赁合同到期后，唐洪愿意续租，充分说明租赁合同价格公允，不存在显失公平的情形。因此，唐洪的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，唐洪的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2710元，由唐洪负担。本判决为终审判决。审判长  陶旭东审判员  李 娅审判员  陈 娟二〇一七年九月三十日书记员  曾 静