湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终19号上诉人（原告被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码91431200668581845N。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201520253671。被上诉人（原审原告）米久林,曾用名米玖林，男，1970年3月23日出生，瑶族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人杨荣春，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312200310447355。被上诉人（原审原告）周萍芳，女，1977年10月18日出生，汉族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人米久林，男，瑶族，系原告之夫，公民身份号码4330231970********。委托诉讼代理人杨荣春，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312200310447355。上诉人怀化市大汉置业有限公司(以下简称怀化大汉公司)因与被上诉人米久林、周萍芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人怀化市大汉置业有限公司委托代理人李润奇、被上诉人米久林及委托代理人杨荣春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人怀化市大汉置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判不予解除合同，不返还房款及相关费用，不支付利息。事实和理由：被上诉人所购房屋已取得竣工验收备案表，房屋质量合格，符合交付使用的标准，上诉人没有构成根本违约，不应当解除合同。被上诉人辩称：一审认定事实清楚，判决正确，请求维持一审判决。米久林、周萍芳向一审法院提出诉讼请求：1、解除米久林、周萍芳与怀化大汉公司于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》;2、判令怀化大汉公司退还米久林、周萍芳购房款463285元、车位款66000元，共计529285元;3、判令怀化大汉公司赔偿米久林、周萍芳按揭贷款324000元的利息损失46854.58元（暂计算至2016年4月，此后的利息损失计算至购房款退还之日止）、米久林、周萍芳首付购房款139285元及车位款66000元的利息损失35993元（暂计算至2016年4月29日，此后利息损失计算至购房款及车位款退还之日止）、办理权属证书的费用2686元，共计85533.58元；4、本案诉讼费用由怀化大汉公司承担。原审法院认定的事实：米久林、周萍芳系夫妻关系。2012年4月26日，米久林、周萍芳与怀化大汉公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：米久林、周萍芳购买怀化大汉公司开发的大汉.龙城兴龙府18幢30层3001号商品房(该幢楼共30层)，总房款463285元，其中米久林、周萍芳付购房首付款139285元，以公积金贷款方式支付324000元，同时，双方对办证费用的承担进行了约定。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”,第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。2013年9月29日，米久林、周萍芳与怀化大汉公司签订《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》，约定米久林、周萍芳购买怀化大汉公司的大汉龙城一期兴龙府小区地下1层F002号车位，一次性付款总价款66000元,怀化大汉公司于2014年6月30日前交付该车位。米久林、周萍芳于2012年4月26日首付购房款139285元，于2012年9月18日以公积金贷款方式(等额本息还款法，贷款月利率3.75‰，贷款期限18年)支付购房款324000元，于2013年9月29日支付购买车位款66000元，同时，米久林、周萍芳还依约支付了办理权属证书的费用2686元。米久林、周萍芳至今未收房，也未收取车位。米久林、周萍芳所购商品房位于该幢楼房的最顶层，因房屋墙体、顶面多处漏水，多次向怀化大汉公司反映情况，虽经怀化大汉公司几次维修，但漏水情况未能得到有效解决。2016年5月11日，米久林、周萍芳向怀化市住房和城乡建设局、怀化市建设工程质量安全监督管理站就房屋漏水情况进行投诉，怀化市住房和城乡建设局于2016年5月16日上午，组织相关单位对米久林、周萍芳所购商品房进行了现场查勘，并出具了《关于大汉龙城一期.兴龙府18#栋3001号房业主相关投诉处理情况的回复》，确定经现场查勘，大汉龙城一期.兴龙府18#栋3001号房屋局部确有渗漏水现象，业主所反映情况基本属实，要求建设单位、施工单位限时维修，维修完毕之后要严格按程序进行验收，确保工程质量。怀化大汉公司至今对米久林、周萍芳所购商品房漏水情况尚未维修好。原审法院认为：米久林、周萍芳与怀化大汉公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》,系双方真实意思表示，依法成立并生效，具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。一、关于合同解除诉讼中米久林、周萍芳的合同解除权。怀化大汉公司认为，《商品房买卖合同》约定“怀化大汉公司应当在2013年6月30日前交付米久林、周萍芳所购商品房，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同”，因此，在怀化大汉公司逾期交房后，米久林、周萍芳于2013年8月30日即享有合同解除权，而合同解除权受到一年除斥期间的限制，米久林、周萍芳现在行使合同解除权，因超过了法律规定的一年除斥期间，其合同解除权已经消灭。原审法院认为，合同解除有协议解除、约定解除、法定解除三种情形，本案中虽然米久林、周萍芳的合同约定解除权因超过了法律规定的一年除斥期间而归于消灭，但因所购商品房漏水情形至今未能维修完好，致使米久林、周萍芳购房的合同目的不能得到实现，怀化大汉公司已构成根本违约,米久林、周萍芳因此享有合同的法定解除权。米久林、周萍芳就房屋漏水情况向怀化大汉公司几次反映后，怀化大汉公司未能维修完好，2016年5月11日，米久林、周萍芳又向怀化市住房和城乡建设局、怀化市建设工程质量安全监督管理站就房屋漏水情况进行投诉，经职能部门书面督促后，怀化大汉公司仍没有给米久林、周萍芳所购房屋维修完好，现米久林、周萍芳选择提起合同解除诉讼，其即享有合同法定解除权，故米久林、周萍芳要求解除与怀化大汉公司于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。米久林、周萍芳与怀化大汉公司签订《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》购买车位，该车位的使用功能从属于米久林、周萍芳所购商品房，现米久林、周萍芳解除了与怀化大汉公司签订的《商品房买卖合同》，其购买车位的合同目的陷入落空而不能得到实现，故米久林、周萍芳要求解除与怀化大汉公司于2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除权系单纯形成权，当事人解除合同的意思表示到达对方当事人时即产生形成力而发生合同解除的法律效果，原审法院将米久林、周萍芳的民事起诉状副本于2016年7月6日送达怀化大汉公司，故原审法院确认，原、怀化大汉公司于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、于2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》均于2016年7月6日解除。二、合同解除后的各方当事人之民事责任承担。合同一经解除，其权利义务即归于消灭，本案原、怀化大汉公司的合同属非继续性合同，合同解除的效力溯及到合同成立之时,而本案因怀化大汉公司应交付米久林、周萍芳的商品房质量瑕疵导致米久林、周萍芳合同目的不能实现，米久林、周萍芳解除合同，因此，怀化大汉公司应对米久林、周萍芳承担恢复原状及损害赔偿的民事责任。米久林、周萍芳至今尚未收房，也未收取车位，因此，合同解除后，怀化大汉公司应退还米久林、周萍芳购房款463285元(139285元＋324000元)及购买车位款66000元及办理权属证书的费用2686元。米久林、周萍芳因解除合同的客观损失，怀化大汉公司应承担违约损害赔偿责任，原审法院从以下方面考虑米久林、周萍芳的客观损失：1、米久林、周萍芳所支付资金的利息损失，其中公积金贷款方式支付的324000元有《住房公积金借款合同》证实贷款月利率3.75‰，且米久林、周萍芳已经在依约偿还公积金贷款，该部分利息损失原审法院予以认定；米久林、周萍芳支付的首付购房款及购买车位款的利息损失，应参照当前信贷市场同类银行贷款市场利率计算；利息计算的起始时间，因米久林、周萍芳解除合同的效力具有溯及力，应以米久林、周萍芳交付怀化大汉公司款项的时间或米久林、周萍芳实际支付贷款利息时间为准。2、比较原、怀化大汉公司签订购房合同时与现在的房屋销售价格，现在的房屋销售价格有明显的上涨，而米久林、周萍芳购房的目的是为了居住，米久林、周萍芳的“居者有其屋”相对于怀化大汉公司的房地产开发而言更应该得到法律的保护，因此，房屋上涨的价格差也系原审法院考量米久林、周萍芳客观损失的因素之二。综上所述，米久林、周萍芳主张按年利率5.5%计算其所支付资金利息之客观实际损失的主张相对客观，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条,《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：一、原告米久林、周萍芳与被告怀化市大汉置业有限公司于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、于2013年9月29日签订的《大汉龙城兴龙府地下车位使用权转让合同》均于2016年7月6日解除；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳购房款139285元，并支付原告米久林、周萍芳利息(以购房款139285元为本金，按年利率5.5%从2012年4月26日计算到退清该购房款为止)；三、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳购房款324000元，并支付原告米久林、周萍芳利息(以购房款324000元为本金，按年利率5.5%从2012年9月18日计算到退清该购房款为止)；四、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳购买车位款66000元，并支付原告米久林、周萍芳利息(以购买车位款66000元为本金，按年利率5.5%从2013年9月29日计算到退清该购买车位款为止)；五、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告米久林、周萍芳办理权属证书的费用2686元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9948元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。本院二审期间，上诉人怀化市大汉置业有限公司提交了五张照片，拟证明房屋经维修后已经不漏水。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人对该证据不予认可，称被上诉人在一审期间提交了大量的照片证明房屋经多次维修后，墙面及楼面仍然漏水。本院认为，房屋室内照片不能达到证明房屋不漏水的目的，本院不予采信。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，怀化大汉公司出售给米久林、周萍芳的房屋虽经有关部门验收合格，办理了《建设工程竣工综合验收备案书》，但米久林、周萍芳在一审期间提交了大量的照片、视频资料、住建局的书面回复证明怀化大汉公司出售的房屋经维修后仍然存在比较严重的漏水和渗水的情况，已不能达到米久林、周萍芳购买房屋时最根本的目的和初衷即居住，怀化大汉公司已构成根本违约，米久林、周萍芳要求解除合同的请求依法应当予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9948元，由上诉人怀化大汉公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  李东恒代理审判员  宋艳云二〇一七年三月十日代理书记员  唐红霞