辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽07执异54号
案外人：关镇怀，男，汉族，住辽宁省阜新市新邱区。
委托诉讼代理人：张从旺，辽宁公明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尤铭川，辽宁公明律师事务所律师。
申请执行人：锦州盛仁建设投资有限公司，住所地锦州市凌河区龙江南里1-14号。
法定代表人:高生仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人:吕连英，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人:闫霞，该公司法律顾问。
被执行人:阜新亨林房地产开发有限公司，住所地阜新市细河区东风路67-2门。
法定代表人:林炳川，该公司董事长。
在本院执行锦州盛仁建设投资有限公司（下称锦州盛仁公司）与阜新亨林房地产开发有限公司（下称阜新亨林公司）借款合同纠纷一案中，案外人关镇怀对执行阜新亨林公司开发的坐落于辽宁省阜新市细河区人民大街北段63-3-2271号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人关镇怀称，请求贵院依法停止对阜新市细河区人民大街北段60-3-2271号房屋的执行。事实和理由：申请人于2014年5月16日与阜新亨林公司签订房屋买卖合同，并于同日向该公司缴纳了购房款519328元。2017年11月2日，贵院在亨林小区张贴公告显示我购买的该户房产被查封，该房系我于查封前购买，贵院的执行行为侵犯了申请人的合法权益，应予停止。
申请执行人锦州盛仁公司称，锦州市中级人民法院于2016年6月17日针对锦州盛仁公司诉前保全申请下达了（2016）辽07财保10号民事裁定书，作出了“查封被执行人阜新亨林房地产开发有限公司价值3568.4万元的财产”民事裁定书。2016年8月22日在锦州市中级人民法院的主持下，锦州盛仁公司与阜新亨林公司达成了调解协议，即（2016）辽07民初200号民事调解书。案外人向阜新亨林公司购买房屋，并交纳房款，但未办理过户手续和预告登记，形成的是债权关系，该房屋仍登记在阜新亨林公司名下，对外仍系被执行人阜新亨林公司的财产。案外人只享有合同法上的债权，该项权利没有排他的效力，法院对所有权人的财产进行执行，是法律赋予的强制执行力，案外人不能对抗法院的强制执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和案件若干问题的规定》第二十九条之规定“买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人与阜新亨林公司签订的商品房买卖合同，第六条关于付款方式及期限部分，合同中均未填写任何信息，无法确认合同是否真实有效，房屋价格明显低于当时的房屋价格，无法确认是否存在真实的房屋买卖行为，且案外人也未提供其名下无其他用于居住房屋的证明。综上，请法院依据事实和法律，驳回案外人的异议，保护我公司的合法权益。
被执行人阜新亨林公司未提交书面意见。
本院查明，锦州盛仁公司诉阜新亨林公司借款合同纠纷一案，锦州盛仁公司于2016年6月16日向本院提出诉前保全申请，要求查封阜新亨林公司房屋，查封价值3545.4万元及诉讼费用23万元，共计3568.4万元。本院于2016年6月17日作出（2016）辽07财保10号民事裁定，查封阜新亨林公司价值3568.4万元的财产，并于当日将裁定书及协助执行通知书送达阜新市房地产信息中心、阜新市不动产登记中心，于2016年6月23日将裁定书送达阜新亨林公司并进行了现场查封，该裁定书附查封房屋清单共计131户，案涉房屋在查封清单之列。锦州盛仁公司起诉后，本院于2016年8月22日作出（2016）辽07民初200号民事调解书：一、原告于2014年4月26日支付给被告的第一笔借款本金1500万元，被告仅按约定月2.5%支付利息29.5万元。即支付利息的时间仅为2014年4月26日至2014年5月18日，其余利息尚未支付。现被告同意于2016年8月30日给付此笔借款本金1500万元及利息（利息自2014年5月19日开始按年利率24%支付至款项还清之日止）；二、原告于2014年4月30日支付给被告的第二笔借款本金700万元，自借款之日起一直未支付约定的利息，经协商被告同意于2016年8月30日给付此笔借款本金700万元及利息（利息自2014年4月30日开始按年利率24%支付至款项还清之日止）；三、双方无其他争执。一审案件受理费219070元，减半收取109535元，保全费5000元，合计114535元，由被告阜新亨林公司承担。调解书生效后，阜新亨林公司未自动履行，锦州盛仁公司申请强制执行，本院于2016年9月5日立案执行。在执行过程中，案外人关镇怀向本院提出异议。
另查明，阜新亨林公司于2014年5月16日与案外人关镇怀签订商品房买卖合同，将该公司开发的阜新市细河区人民大街北段63-3-2271号商品房出售给关镇怀。商品房建筑面积为162.29平方米，房屋单价每平米人民币3200元，总金额人民币519328元。阜新亨林公司于2014年5月16日向关镇怀出具了60-3-2271号房屋的收款收据。该房屋尚未交付。
又查明，阜新市不动产登记中心于2018年6月22日出具房产登记情况查询证明，证明关镇怀截止2018年6月22日，在我中心无房屋权属登记信息记录。
本院认为，本案的焦点是案外人关镇怀对本案执行标的（阜新市细河区人民大街北段60-3-2271号房屋）是否享有足以排除执行的权利。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，满足以下条件亦可主张排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
案外人关镇怀于2014年5月16日与被执行的房地产开发企业阜新亨林公司签订关于案涉房屋的商品房买卖合同，买卖合同的签订时间在本院查封案涉房屋之前；关镇怀所购商品房系用于居住，且关镇怀名下在被执行房屋所在地辽宁省阜新市无其他用于居住的房屋；关镇怀亦已支付全部价款。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第2条关于已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者应优先保护的规定，对购房消费者的居住权的保护应优于建筑工程价款优先权、抵押权及其他一般债权。故对关镇怀的居住权应优先予以保护，关镇怀对本案执行标的享有足以排除执行的权利。
综上，关镇怀的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，裁定如下：
中止对辽宁阜新亨林房地产开发有限公司开发的辽宁省阜新市细河区人民大街北段60-3-2271号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘艳芬
审 判 员 庄丽洁
审 判 员 姚雪峰
二〇一八年六月二十五日
法官助理 韩 双
书 记 员 郭晶晶