江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0684民初887号
原告：海门市中小企业应急互助基金协会，住所地海门市解放中路文化宫弄9号。
法定代表人：沈益兵，会长。
委托诉讼代理人：张红明，男，该协会职员。
委托诉讼代理人：朱雨，男，该协会职员。
被告：龙威复纺纤维（海门）有限公司，住所地海门市经济开发区建设路西、张氏锌业东。
法定代表人：郁建斌，经理。
被告：郁建斌，男，1964年9月30日生，汉族，住启东市。
被告：施亚玉，女，1964年6月28日生，汉族，住海门市。
三被告的委托诉讼代理人：ＸＸ雷，江苏联佑律师事务所律师。
三被告委托诉讼代理人：孙青，江苏联佑律师事务所律师。
原告海门市中小企业应急互助基金协会（以下简称中小企业协会）与被告龙威复纺纤维（海门）有限公司（以下简称龙威公司）、郁建斌、施亚玉借款合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告中小企业协会的委托诉讼代理人张红明、朱雨，三被告的委托诉讼代理人ＸＸ雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中小企业协会向本院提出诉讼请求:1、龙威公司归还借款本金人民币270万元（以下币种同），并按每日万分之五支付自2016年11月10日起至实际履行之日止的资金有偿使用费；2、被告郁建斌、施亚玉对上述债务承担连带清偿责任；3、对龙威公司抵押的财产享有优先受偿权。事实和理由：被告龙威公司于2016年10月25日向原告借款300万元，双方约定借款期限及资金有偿使用费按每日万分之五计算。同日，被告龙威公司与被告签订不动产借款抵押合同，对下列财产：海政房产权证字第××号、14××06号、14××27号、14××30号、14××28号、14××29号、14××30号房屋及海国用（2014）第070109号、使用权面积35628㎡的工业用地，一并进行了抵押，并向海门市国土资源局办理了抵押登记手续。同时，被告郁建斌、施亚玉为案涉借款提供连带责任担保，保证期为二年，并向原告出具了个人无限连带责任保证函。原告按约出借300万元后，被告于2017年10月31日归还本金30万元，尚欠本金270万元至今未还。
被告龙威公司、郁建斌、施亚玉辩称，原、被告双方之间存在借贷关系是事实，但双方签订了不动产抵押合同并明确抵押期间自2016年10月25日起至2017年5月12日止，在该期间原告并未向被告主张相关权利，故已丧失优先受偿权。另，被告龙威公司曾向原告缴纳的会员费50万元及摊派至龙威公司的红酒款211500元应在本案中予以扣除。
原告中小企业协会围绕诉讼请求依法提交了《资金短期周转拆借协议》、借款借据、资金有偿使用费计算标准及明细、《不动产借款抵押合同》、抵押物清单、房产证、国有土地使用证、不动产登记证明、个人无限连带责任保证函等证据。三被告质证后对证据均不持异议，但认为抵押期限已过，就抵押财产不存在优先受偿权。
根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年10月25日，原告中小企业协会（乙方）与被告龙威公司（甲方）签订《资金短期周转拆借协议》一份，主要约定：乙方同意给予甲方短期拆借资金300万元，期限15天，乙方按照甲方占用资金余额以每日万分之五收取资金有偿使用费，甲方须在本协议签署后一次性先行支付有偿使用费；如甲方逾期归还资金，应按所欠资金余额一次性支付百分之一罚款，并应自逾期之日起收取万分之五的资金有偿使用费外，加收每日万分之二的滞纳金。
同日，被告郁建斌、施亚玉出具个人无限连带责任保证函，自愿为龙威公司提供连带责任保证担保，担保范围为：本金、利息、违约金、滞纳金及债权人实现债权的一切费用，担保期限为借款方履行债务期限届满之日起两年。
同日，龙威公司与中小企业协会签订《不动产借款抵押合同》一份，约定：龙威公司向中小企业协会借款300万元用于经营周转，借款期限自2016年10月25日至2017年5月12日止，借款利息为日万分之五；不动产权利人龙威公司，不动产坐落于海门街道富三村建设路80号，不动产权证号海政房权证字第××号、14××06号、14××27号、14××30号、14××28号、14××29号、14××30号，海国用（2014）第070109号，房屋建筑面积35498.55平方米，土地面积35628平方米；抵押担保的债权数额为300万元，担保的范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用；本合同约定的债务履行期限是指本合同约定的甲方向乙方借款期限，债务履行期限自2016年10月25日至2017年5月12日止。抵押物清单载明抵押物处所为：海门市海门街道富三村建设路80号，原不动产权证号为海政房权证字第××号、14××30号、14××06号、14××29号、14××03号、14××28号、14××30号，海国用（2014）第070109号。
2016年10月28日，双方就上述抵押物在房地产登记机关办理了抵押登记。苏（2016）海门市不动产证明第0008062号不动产登记证明记载：权利人中小企业协会，义务人龙威公司，抵押物坐落海门街道富三村建设路80号，抵押方式为一般抵押，担保债权的数额300万元，债务履行期限2016年10月25日至2017年5月12日。
原告于当日向被告龙威公司发放300万元，期满后被告仅于2017年10月31日归还本金30万元，余款未能返还，也未按约支付资金使用费，被告郁建斌、施亚玉亦未履行担保责任。
审理中，对于被告龙威公司提出的会员费50万元、红酒款211500元，双方当事人明确均不在本案中予以扣除。
本案双方的争议焦点为：原告对于案涉抵押房屋是否丧失优先受偿权。
被告认为案涉房屋他项权证中载明的“债务履行期限”为抵押期限，现该抵押权已过期，原告不享有优先受偿权。原告则认为“债务履行期限”系字面上的意思，就是指借款的履行期限，抵押权仍在，故仍应享有优先受偿权。
对此，本院作如下分析认定，中小企业协会与龙威公司办理抵押登记时签订的《不动产借款抵押合同》中明确载明“本合同约定的债务履行期限是指本合同约定的甲方向乙方借款期限”。合同明确了债务履行期限即为借款期限，而房屋他项权证系根据合同的约定所作的登记，由此可以认定房屋他项权证中载明的债务履行期限应为借款期限。且根据《中华人民共和国物权法》规定抵押担保物权消灭的情形主要包括：1、主债权消灭；2、担保物权实现；3、债权人放弃担保物权；4、法律规定担保物权消灭的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。由此可知，抵押权的消灭，只能是在法律规定的情形下有效，除此之外的约定或者规定，不发生免除抵押担保的责任。同时，《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，不受法律保护。本案中主债权诉讼时效未届满，抵押权仍存续，原告仍对案涉抵押财产享有优先受偿权。
综上，本院认为，原告与被告龙威公司订立的资金短期周转拆借协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人都应按合同约定履行义务。原告按约发放贷款后，其已履行了合同义务。借款到期后被告未能返还全部本金、支付资金使用费，已构成违约，应承担相应的违约责任，除归还本金外，还应支付资金占用期间的利息。
龙威公司以其所有的房屋为案涉借款设定抵押担保，原告作为抵押权人，有权要求以处置抵押物的价款优先受偿，但范围应以抵押登记上记载的债权数额300万元为限。
被告郁建斌、施亚玉自愿对龙威公司的上述债务提供连带责任担保，法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，双方并未约定如何实现债权，故债权人应当先就该物的担保实现债权，原告行使担保物权以受偿债权后，在不能完全受偿的余额范围内，作为保证人依法应对被告龙威公司的案涉债务在保证范围内负连带清偿责任；其在承担保证责任后有权向龙威公司追偿。
综上，中小企业协会的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告龙威复纺纤维（海门）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海门市中小企业应急互助基金协会归还借款本金270万元，并以此为基数，按每日万分之五支付自2016年11月10日起至实际履行之日止的资金有偿使用费。
二、如被告龙威复纺纤维（海门）有限公司未履行本判决第一项义务及应承担的诉讼费用,则原告海门市中小企业应急互助基金协会有权以被告龙威复纺纤维（海门）有限公司提供抵押的座落于海门市海门街道富三村建设路80号房产[不动产登记证明号为苏（2016）海门市不动产证明第0008062号]折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，优先权限额为300万元。
三、如原告海门市中小企业应急互助基金协会在行使上述第二项权利后仍不足受偿上述第一项债权及诉讼费用的部分，则由被告郁建斌、施亚玉承担连带清偿责任。
四、被告郁建斌、施亚玉承担保证责任后，有权向被告龙威复纺纤维（海门）有限公司进行追偿。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33319元，由被告龙威复纺纤维（海门）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费33319元（户名：江苏省南通市中级人民法院;开户行：中国银行南通市濠南路支行;账号：46×××65）。
审 判 长 张丽丽
人民陪审员 黄 芬
人民陪审员 陆建英
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 张闽娟