北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第68540号
原告段家刚，男，1962年8月24日出生，住河南省固始县，现住北京市朝阳区。
委托代理人柴彤，北京市金朔律师事务所律师。
被告安凤华，女，1949年10月8日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人张观发，男，1938年11月8日出生，住北京市海淀区。
原告段家刚与被告安凤华合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员赵仕担任审判长，人民陪审员赵翠霞、冯立森参加的合议庭，公开开庭进行了审理。段家刚及其委托代理人柴彤、安凤华及其委托代理人张观发到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
段家刚起诉称：2014年4月份，段家刚与安凤华合伙在北京市朝阳区崔各庄乡费家村170号院建房，双方达成了合伙协议。根据协议约定，双方共同出资465000万元，其中安凤华出资22万元；房屋建成后，安凤华每年8月1日向段家刚支付房屋租金款85000元；如遇拆迁，安凤华所建的400平方米房屋，双方各占50%。2015年3月20日，安凤华向段家刚签发出资款《确认书》，确认段家刚因合伙建房投入款项为24.5万元。2014年6月房屋建成后，安凤华拒绝向段家刚支付房租，拒绝将200平方米的房屋使用权交给段家刚，并强迫段家刚退伙。现段家刚诉至法院，要求解除双方于2014年4月签订的《协议书》，要求安凤华返还出资款24.5万元、支付房租款141666.7元、并交付200平方米的房屋使用权；诉讼费由安凤华承担。
安凤华答辩称：不认可段家刚的诉讼请求。段家刚所述的《协议书》，安凤华没有签字，该《协议书》并未生效。但双方在2014年4月份的时候确实曾口头协商合伙建房，以段家刚出资金、安凤华出土地的方式进行合作。后来，段家刚拆除了安凤华的土地上的钢结构房子，将钢结构材料卖掉，段家刚系用上述钢结构材料售出所得款项投资，共205000元。建房过程中，段家刚未再投资，工程停工，安凤华又投资了22万元，故段家刚在建房过程中没有出资，建房款都是安凤华出全资建造的，因此，安凤华不能返还段家刚205000元；也不能返还段家刚的另外一笔4万元，该款项是段家刚在拆除安凤华土地上的案外人吕建的房子时给吕建的补偿款。段家刚没有权利要求房租，安凤华同意解除双方关于合作建房的口头约定。
经审理查明：2014年初，安凤华与段家刚协商，合伙将北京市朝阳区崔各庄乡费家村170号院翻建房屋用于对外出租经营。2014年4月，安凤华提供了《协议书》，段家刚签字，但安凤华未在该协议书签字。安凤华与段家刚另口头商定，由段家刚负责出资金，安凤华则以土地使用权进行投资，各占50%份额。该建房用地属于集体所有。
2014年5月26日和11月2日，段家刚分别向安凤华转账5万元和10万元；段家刚另支付95000元现金。2015年3月20日，安凤华签署了一页书面材料，分两段内容为“安凤华、段家刚合伙建房，安凤华出地，段家刚出资。建房总钱数33万元，段家刚出205000元，其他的费用12.5万，安凤华垫出”、“另外还有4万元其他费用，也是因建房用款”。
2014年8月，涉案合伙房子建成并开始对外出租。庭审中，安凤华称2014年8月至2016年1月，安凤华租出12间，每间每月700元至800元，2016年2月15日又租出两间，房租共计141666.7元。段家刚表示房屋建成后，一直由安凤华管理，但房屋一直处于满租状态，但不清楚房屋租给谁。
诉讼中，安凤华2016年2月24日表示同意解除双方有关合伙经营的约定。
另查明，安凤华称涉案土地使用权系安凤华于1999年承租的，该土地属于集体土地。2014年5月14日，安凤华与吕建签订协议，约定：费家村170号院有乙方吕建和张其存两人合资在甲方院内搭建的彩钢大鹏，无论什么原因，在乙方没许可的情况下甲方拆除了78平米，甲方现以每平米600元的价格暂时补偿给乙方，如果将来国家下来政策，按国家政策执行，拆迁每平米超过600元，甲方按实际拆迁额度再补给乙方，如果每平米少于600元，乙方按实际拆迁补偿退还甲方多付与乙方的金额78平米*600=46800元，甲方先预付4万元整，剩余6800元等半年后付清（另手写“三个月的今天2014年8月14日付清余款6800元”），甲方安凤华和乙方吕建分别签字。诉讼中，安凤华提供证据，称系吕建为其提供的房屋拆除证明材料，用以证明段家刚于“2014年5月14日补偿吕建4万元”。庭审中，双方认可涉案地块上，安凤华和吕建分别建有280平方米和78平方米的钢结构房屋。但双方对于安凤华的所有的280平米钢结构的拆除有争议，安凤华称是段家刚拆除的，段家刚否认，并称系安凤华自行拆除。
上述事实，有段家刚提交的《协议书》、银行客户回单、银行对账单、确认书，安凤华提交的两份房屋拆除证明、安凤华和吕进签订的协议书及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，根据已查明的事实，本院认为，安凤华与段家刚自愿协商合作建房以出租营利，段家刚提供建房款，安凤华则以资金和土地投资，双方之间形成个人合伙关系。双方虽未签订书面合伙协议，但根据安凤华的答辩意见及其于2015年3月20日出具的说明，足以认定段家刚向安凤华支付了用作建房款的出资，安凤华利用该出资款投入建房并完成了房子翻修改建。根据双方认可的“安凤华出地、段家刚出钱，各占50%份额”的约定，参照双方认可对房屋造价为33万元的事实，双方投入合伙财产确定为66万元。段家刚未实际全部支付33万元，应按照其实际出资款24.5万元与双方投入合伙财产总额的比例计算各合伙人实际享有的合伙份额，本院确定段家刚享有合伙份额37%,其余份额归安凤华享有，双方按照该比例共享收益共负盈亏。
段家刚要求解除《协议书》，但该《协议书》未经双方确认，不是当事人之间的合法有效的合同。故段家刚的该项诉讼请求没有事实根据，本院不予支持。但是，段家刚在诉讼中作出终止合伙关系的意思表示，安凤华认可双方存在口头协议并表示同意终止双方合伙关系，本院对于予以确认。双方合意终止合伙关系后，安凤华应与段家刚核算合伙资产并进行分配。本院认为，段家刚所诉的投资款作为合伙投入，已形成合伙财产，段家刚无权直接要求安凤华返还。段家刚要求安凤华返还房租款和交付200平方米房屋使用权的诉讼请求，系段家刚要求分配合伙财产，本院认为，合伙形成的财产，在合伙终止时，合伙人可以请求分割。本案中段家刚应获得分配的财产份额包括未分配的租金收益和房屋本身的价值。安凤华作为房屋的经营管理者，认可部分房屋自2014年8月1日起出租，对其时房屋已经满足对外出租条件是认可的。安凤华述称每间房房租700元-800元/月的标准，共20间房，已租出14间房（其中2间于2016年初租出），但未提供证据证明所有涉案房屋租赁的状态。段家刚认为所有房屋都已经对外出租，但因其不参与经营，不能提供证据证明房屋出租情况。本案考虑到房屋建成后由安凤华管理，段家刚未参与经营管理，故安凤华有责任提供证据证明涉案房屋租金收益状况，但安凤华不能提供有效证据证明，现因无法通过其他途径查明房屋租赁收益情况，本院根据上述认定，参照安凤华认可的租金标准计算20间房屋的租金，由双方按照合伙比例分享租金收益。安凤华主张房屋有管理成本支出，但未提供证据证明，应当承担不利后果。对于房屋本身的价值，因该房屋系集体土地上建设，不应具有市场价值，不宜进行评估，本院结合上述认定的双方投入合伙财产的投资额，确定段家刚可分配的房屋的价值为（建房资金）24.5万元。综上，合伙终止后，段家刚有权获得该投入形成的房屋价值24.5万元以及按照37%的合伙份额确定的段家刚对20间房屋（每间房每月800元）共19个月的租金收益，共计357480元。对段家刚要求安凤华分割并向其交付200平方米的房屋使用权，于法无据，本院不予支持。
安凤华认可其收到20.5万元，不认可收到4万元，并答辩称该4万元系段家刚拆除其原土地上建筑所得款项，不同意返还段家刚上述款项。本院认为，安凤华未提供充分证据证明上述4万元不属于合伙出资款，该项答辩缺乏事实根据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条之规定，判决如下：
一、被告安凤华于本判决书生效之日起十日内向原告段家刚支付合伙权益款三十五万七千四百八十元；
二、驳回原告段家刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千一百元，由原告段家刚负担四百三十八元（已交纳）；由被告安凤华六千六百六十二元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 仕
人民陪审员 赵翠霞
人民陪审员 冯立森
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 宋 佳