福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0427民初1133号原告：福建省和润物业管理有限公司，住所地沙县一品江山小区。法定代表人：郑子霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖桂姬，女，1973年5月17日出生，系该公司的工作人员。被告：赖标海，男，1965年6月5日出生，汉族，住福建省沙县。被告：陈啊秋，女，1970年7月23日出生，汉族，住福建省沙县。原告福建省和润物业管理有限公司（以下简称和润物业公司）与被告赖标海、陈啊秋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。和润物业公司的法定代表人郑子霖、委托诉讼代理人赖桂姬，陈啊秋到庭参加了诉讼。赖标海经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。和润物业公司向本院提出诉讼请求：1.赖标海、陈啊秋支付2014年4月1日至2017年3月31日的物业费2545.9元；2.赖标海、陈啊秋支付公摊费17.2元；3.赖标海、陈啊秋支付违约金500元；4.赖标海、陈啊秋负担诉讼费用、诉讼保全申请费。事实与理由：2014年3月31日，和润物业公司与沙县罗布家园业主委员会签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等。赖标海、陈啊秋共拖欠2014年4月1日至2017年3月31日物业费2545.9元及公摊费17.2元。陈啊秋应诉辩称，《沙县罗布家园物业服务合同》的条款未经业主委员会全体讨论；合同首部当事人处的甲方法定代表人“洪荣贵”与落款签名“洪荣桂”不同；合同中认可物业公司对业主采取停水停电措施的条款，违背业主委员会应当维护业主合法权益的义务，故合同存在瑕疵。物业费中的0.05元/月.平方米为小区业主共用基金，应当交付罗布家园业主委员会，不同意向和润物业公司缴纳；和润物业公司履行合同严重瑕疵，未达约定的三级服务，存在以下主要问题：1、小区监控室空置，消防设施、路灯等设备遭到不同程度的损坏；2、保安亭人员未按标准配置；3、小区绿化未进行管理。因此，要求对缺失服务相应扣减后物业费应按0.25元/月.平方米计收，其仅应缴纳物业费1160.55元。赖标海未作答辩。庭审中，和润物业公司向法庭提交以下证据：1.营业执照、内资企业登记基本情况表、物业服务企业资质证书，证明和润物业公司原名“三明市和润物业管理有限公司”，2014年4月1日被准予从事物业管理活动及其于2015年7月起为“二级资质”。2.沙县罗布家园物业服务合同、沙县住房和城乡规划建设局的沙县罗布家园业主委员会备案证明和物业服务合同备案证明，证实沙县罗布家园业主委员会成立及其与和润物业公司签订的物业服务合同经有权机关备案,和润物业公司于2014年4月1日至2017年3月31日为罗布家园提供物业服务。3.沙县不动产登记中心所有权证查询单，证明沙县罗布家园10幢404室房屋产权人系赖标海、陈啊秋，建筑面积128.59平方米。4.罗布家园未交物业服务费明细表，证明业主应交物业费的计算标准、欠费期间及其欠交金额。5.罗布家园共用电表水表分摊结算一览表，证明业主拖欠按户分摊的共用水电费金额。6.欠费催缴通知单、公告、照片、本院的民事裁定书，证明和润物业公司在小区、住宅楼栋及业主入户门口粘贴、邮寄催缴欠费通知及其就同一案件事实于2016年6月7日向本院起诉后撤诉。7.沙县住房和城乡规定建设局的沙建（2016）166号、沙建（2016）4号、沙建（2015）11号文件、照片，证明和润物业公司对小区外墙、小区道路以及绿化、景观的清理修补等物业管理服务并经主管机关年终考评达标。8.和润物业公司福和物函（2016）012号、三和物函（2014）013、015号报告、函件和书面提示，证明和润物业公司对小区消防、监控、违章搭建等隐患向有关部门报告，并向业主特别提示。陈啊秋向法庭提交以下证据：1.罗布家园小区业主声明，证明和润物业公司入驻期间履行合同委托管理事项不符合约定要求；物业费中的0.05元/月.平方米为业主委员会办公费用至今未交付给业主委员会；和润物业公司未送达欠费催缴通知单。2.照片，证明罗布家园小区内存在照明、消防、景观等公共设施破损未维修，绿化未管护。本院审理期间向沙县住房和城乡规划建设局调取了“沙县罗布家园业主委员会”的备案资料。本院结合双方质证意见，对上述证据分析认证如下：赖标海未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。本院调取的书证、和润物业公司提交除证据5外的证据、陈啊秋提交的照片，内容真实，来源合法，且与本案具有关联，故本院对上述证据的真实性予以确认。其中和润物业公司提交的证据5，系和润物业公司单方制作的明细单，本院认为应以依法认定的支付凭证等证据进行各种费用的计算；对陈啊秋向法庭提交的署名为“罗布家园小区业主声明”系由6名个人签名，属于证人证言，因签名证人均未经当庭质证，本院不予采纳。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2011年10月12日“沙县罗布家园业主委员会”成立后，于2012年2月13日报经沙县住房和城乡规划建设局审查予以备案登记，任期三年。2015年4月15日三明市和润物业管理有限公司更名为福建省和润物业管理有限公司。2014年3月31日，沙县罗布家园业主委员会（甲方）与三明市和润物业管理有限公司（乙方）签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定甲方将罗布家园(总占地面积50592平方米，总建筑面积136000平方米)委托和润物业公司提供物业服务。合同期限为三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止。主要委托管理事项：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理;4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理控制；9、提供代收缴公共水电费、物业管理费，代发信件等代办性质的服务。合同的计费方式实行包干制，按照《三明市物业服务等级标准及收费》的三级物业服务标准；物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费和电梯维修，水加压费：电梯维修在300元以上的由和润物业公司向业主收取，300元以下的由和润物业公司承担），多层住宅为0.55元/月.平方米、高层住宅为0.75元/月.平方米、商业物业为1.0元/月.平方米；注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。物业服务费本合同生效之日起按半年收取。业主在每半年度第一个月10日前向和润物业公司支付上半年度物业服务费；物业费用包括电梯维保费用，管道疏通、绿化清洁、工资等（如出现工程质量问题或设施、设备大装修，另外途径解决）。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准支付违约金。同时，还约定经催收三次以上（包含三次）没有缴纳物业费的业主，业主委员会及业主认可和润物业公司采取停水停电措施等内容。沙县罗布家园业主委员会及其主任、副主任、秘书长洪荣桂、张圣城、林良瑜代表乙方在合同落款处签名盖章。2014年4月15日，沙县住房和城乡规划建设局对上述物业合同进行备案。合同签订后，和润物业公司在2014年4月1日至2017年3月31日期间为沙县罗布家园小区提供了物业服务，后于2017年4月1日退出该小区。赖标海、陈啊秋系沙县罗布家园10幢404室（属多层住宅）房屋产权人，产权面积为128.59平方米，且在2014年4月1日至2017年3月31日期间未向和润物业公司交纳物业费及其结清公摊费。本院认为,沙县罗布家园业主委员会成立并经有权机关审查予以备案登记，在其任期内的2014年3月31日经组织招标评审选聘了和润物业公司为本小区提供物业服务后，其与和润物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对陈啊秋陈述其身为沙县罗布家园业主委员会委员参与了选聘和润物业公司的招标评审会，但提出案涉物业服务合同的条款未经集体讨论通过，且存在侵犯业主合法权益的内容，据此认为合同存在瑕疵的辩解意见。本院认为，沙县罗布家园业主委员会经评标后对外签订的物业服务合同有无经过集体讨论和因供水供电合同的当事人是业主与水务公司、供电公司，且供水供电部门需经法定程序才有权终止供应水电，故在物业服务合同中约定认可物业公司对经催收没有缴纳物业费的业主“采取停水停电措施”的条款确有不妥。然而，上述二个方面的问题都不能以此归责于和润物业公司，另查明合同落款处“洪荣桂”的签名与业主委员会备案的主任姓名相符。陈啊秋提出合同签订存有瑕疵的意见成立，但不影响涉案合同的效力。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，赖标海、陈啊秋作为罗布家园小区业主与和润物业公司之间成立物业服务合同关系。物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主可以建议业主大会或业主委员会依法解聘物业服务企业。陈啊秋提供了部分小区公共设施及其小区面貌的照片属实，但不能全面反映和润物业公司在服务期间的总体服务状况，而和润物业公司提供的合同备案资料、函件、照片及物业主管部门的年度检查考评情况通报等证据，是对其物业服务的总体评价，相对于陈啊秋提供的证据在整体上更具有优势证明力。综上，和润物业公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，但还在合理范围内，其享有依照合同约定向赖标海、陈啊秋收取相应费用的权利。对陈啊秋提出和润物业公司缺失服务应相应扣减物业费的辩称意见，与现有证据所能证明的事实不符，不予支持。另外，本院对和润物业公司物业费计算有误部分予以调整如下：案涉物业服务合同中的收费标准约定“注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会”。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定，业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，故该部分收费应为和润物业公司受托代为罗布家园业主委员会向业主收取的工作经费，扣除该部分后和润物业公司实际可收取的物业费标准没有超出本市指导性收费标准。因受托行为应在受托期限内完成，和润物业公司据以主张的物业服务合同已经履行完毕，且已退出小区服务，其受托行为也已终结。和润物业公司在服务期间仅得以代理人身份向业主收取工作经费，而无权以原告身份主张实体权利。现和润物业公司继续主张该部分费用，于法无据，不予支持。对业主尚未交纳的该项工作经费由罗布家园业主委员会向拖欠的业主另行主张权利。和润物业公司所诉合理部分，予以支持。故赖标海、陈啊秋应缴物业费以0.50元/月.平方米标准，按建筑面积128.59平方米计算为（128.59平方米×0.5元/月.平方米×36个月）2314.62元。关于和润物业公司主张赖标海、陈啊秋支付所欠物业共用部位及共用设施设备用水用电公摊费的诉求，仅提交了其单方制作的台账作为依据，鉴于和润物业公司未能举证证明赖标海、陈啊秋应负担水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效收费证明，且其按户计收方式与合同约定的“由相关业主按照建筑面积分摊”不符，本案建筑物专有部分所有权共有人也仅陈啊秋一人对尚欠公摊费金额无异议。和润物业公司的该项诉请，因证据不足，不予支持，可待证据充足后另行主张权利。关于和润物业公司主张赖标海、陈啊秋支付所欠物业费违约金的诉求，鉴于陈啊秋热心小区管理公益，拖欠物业费不具有主观恶意，且和润物业公司在管理服务上也存在一定的瑕疵。故对和润物业公司要求支付违约金的该项诉求，不予支持。关于和润物业公司主张赖标海、陈啊秋负担诉讼保全申请费的诉求。《诉讼费用交纳办法》第三十八条规定，诉讼保全申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的可以将该申请费列入诉讼请求。据此，诉讼保全申请费的负担应考虑其合理性。鉴于本案系追缴物业费而起诉，作为被告的业主是取得建筑物专有部分所有权的人，其拥有的财产价值远高于涉案的小额物业服务费用；另诉讼保全是对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害，而依另一方当事人申请(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E7%94%B3%E8%AF%B7”t”_blank?)等对诉争财产(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E8%B4%A2%E4%BA%A7”t”_blank?)采取扣押(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%89%A3%E6%8A%BC”t”_blank?)等保护性措施(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%8E%AA%E6%96%BD”t”_blank?)。在本案审理中，没有发现被告业主存在可能引起建筑物专有部分所有权变更等情形，和润物业公司以便于顺利执行为由提起的诉讼保全申请，势必增加另一方当事人的诉讼成本，其该项主张，理由不足，不予支持。陈啊秋提出的辩称意见，合理部分予以支持。赖标海经本院合法传唤，未出庭抗辩并举证，以推翻和润物业公司的主张和相应证据，视为放弃诉讼权利，应承担由此产生的不利法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、赖标海、陈啊秋应于本判决生效之日起十日内向福建省和润物业管理有限公司支付2014年4月1日至2017年3月31日物业费2314.62元；二、驳回福建省和润物业管理有限公司要求赖标海、陈啊秋支付公摊费的诉讼请求；三、驳回福建省和润物业管理有限公司要求赖标海、陈啊秋支付违约金的诉讼请求；四、驳回福建省和润物业管理有限公司要求赖标海、陈啊秋负担诉讼保全申请费的诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福建省和润物业管理有限公司负担10元、由赖标海、陈啊秋负担40元。赖标海、陈啊秋负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  贾庆文审 判 员  刘礼友人民陪审员  邱惠珍二〇一七年十一月一日书 记 员  吕 剑附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。