四川省眉山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川14执异４号
案外人：韩彦。
申请执行人：四川雷力建设有限公司。
法定代表人：杨建华，执行董事。
委托代理人：潘怀伟，四川怀志律师事务所律师。
委托代理人：吕彦鹏，四川怀志律师事务所律师。
被执行人：丹棱县蓝祥房地产开发有限公司。
委托代理人：彭家孝，四川邦睿律师事务所律师。
丹棱县人民法院在四川雷力建设有限公司（以下简称雷力公司）诉丹棱县蓝祥房地产开发有限公司（以下简称蓝祥公司）建设工程施工合同纠纷案中，诉讼保全了蓝祥公司城南1号小区的部分房屋，该案审结并进入执行程序后，本院根据丹棱县人民法院的申请将该案提级执行，并将查封的城南1号小区的房屋移送评估拍卖。案外人韩彦向本院提出书面异议，认为本院拟处置的房产中有49套属其所有，要求解除查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭对该案进行了审查。本案现已审查终结。
案外人韩彦称，本院所查封并已评估的蓝祥﹒城南1号小区中有49套房屋系案外人所购买，案外人与蓝祥公司签订了《房屋买卖合同》，按约支付房款，并在房管部门进行了销售备案登记，只是因为蓝祥公司违约未能办理产权证书，请求法院终止对争议房屋的执行，并解除查封。为支持其异议主张，案外人提供了丹房预丹棱县字第3484—3502号、3878号、3879号、3881—3886号、3889—3896号、3897号、3898号、3901—3903号、3905—3907号、4106—4110号共计48份预购商品房预告登记证复印件，蓝祥公司出具的收据复印件（48份，缺6幢1单元5楼2号付款收据），韩彦与蓝祥公司签订的备案号为5610、5127、6236的《商品房买卖合同》复印件3份等证据。
申请执行人雷力公司称，案外人韩彦的异议申请没有事实和法律依据，雷力公司对包括涉案49套房屋在内的蓝祥·城南1号小区3、4、5、6、7幢建筑物享有建设工程价款优先受偿权；案外人韩彦在眉山市东坡区还有一套房屋，其自认居住于东坡区的住房中，而韩彦在同一楼盘购买49套房屋，其不是消费者，不能对抗雷力公司的建设工程变现价款优先受偿权；案外人韩彦所提交的收款收据中有41套房屋的购房款收据时间早于商品房买卖合同签订时间，有4套房屋的购房款收据时间与商品房买卖合同签订时间相同，在没有签订商品房买卖合同之前即支付购房款有悖常理，且有购房合同在签订合同前已付清房款的情况下，又再约定一个付款时间，自相矛盾，案外人韩彦一天上百万，总金额达1300余万元的购房款仅有收据，没有相关银行转帐凭证等予以佐证，不能证实其实际支付了购房款；案涉楼盘在2015年9月2日完成初始登记，现案外人无证据证实其在初始登记后三个月内向房管部门提出登记申请，其案涉49套房屋的预告登记不能对抗建设工程价款优先受偿权且已经失效，请求法院驳回案外人的异议。为反驳案外人的主张，雷力公司提交了四川省丹棱县人民法院（2015）丹民初字第659号民事调解书，眉山市不动产登记中心房屋信息摘要（韩彦在东坡区万霖钱丰小区住房情况），在丹棱县房地产管理局查询复印的蓝祥·城南1号48套房屋的商品房买卖合同摘要档案、丹棱房权证监证字第00328**号房产证复印件等证据。
被执行人蓝祥公司称，韩彦与公司的房屋买卖关系是真实的，且办理了预告登记。
经审查查明，丹棱县人民法院在雷力公司诉蓝祥公司建设工程施工合同纠纷案中，诉讼保全了蓝祥公司蓝祥·城南1号小区的部分房屋，该案审结并进入执行程序后，本院根据丹棱县人民法院的申请将该案提级执行，并将查封的蓝祥·城南1号小区的142套住宅、6间商业用房及占用范围内相应分摊的国有土地使用权移送评估，韩彦提出异议的49套房屋中，有48套房在本院移送评估的范围内（详见后附清单），其所主张的4幢2单元10楼1号房并不在本院移送评估范围内；韩彦提出异议的49套房中，除4幢2单元10楼1号房外，还有47套房分别在2014年3月14日、8月8日、12月25日办理了预购商品房预告登记，其提出异议的6幢1单元5楼2号房未见案外人提交预告登记资料。
另查明，雷力公司承建蓝祥公司开发的丹棱县蓝祥·城南1号小区3、4、5、6、7幢楼，四川省丹棱县人民法院（2015）丹民初字第659号民事调解书确定雷力公司的建设工程款1700万元在上述建筑物（不含消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项的房屋）拍卖或折价的价款中优先受偿。
丹棱县蓝祥·城南1号已在2015年9月2日完成了初始登记，证号为丹棱房权证监证字第00328**号，登记权利人为蓝祥公司。
还查明，案外人韩彦在东坡区眉州大道东三段26号万林钱丰拥有一套住房，书证号为监证0217256号，韩彦现居住于该房。
上述事实有丹棱县人民法院（2015）丹民保字第67号民事裁定书，（2015）丹民初字第659号民事调解书，（2015）丹执字第290号、337号报请上级人民法院执行函，本院同意提级执行的执行函，移送评估资料，丹房预丹棱县字第3484—3502号、3878号、3879号、3881—3886号、3889—3896号、3897号、3898号、3901—3903号、3905—3907号、4106—4110号预购商品房预告登记证，眉山市不动产登记中心关于监证0217256号房屋信息摘要，以及各方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，案外人韩彦提出异议的49套房屋中，4幢2单元10楼1号房并不在本院移送评估范围内，本院执行行为并未及于该套房屋。对于余下的48套房屋，韩彦虽提交了其中47套房支付房款的收据，但并未提供相应的转帐凭证等证据予以佐证，对于申请执行人雷力公司提出的房款收据出具时间早于合同签订时间和预告登记时间，双方房屋买卖合同在收到全部房款后仍约定后于房款收据的支付时间或者未约定房款支付时间，有悖常理，总计1300万的购房款没有银行转帐凭证，收据不能证明其已支付购房款的抗辩意见应予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是为保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，对申请执行人雷力公司提出案外人韩彦在已有居住房屋的情况下，又在同一小区购买49套住房，其不是消费者，不能对抗雷力公司的优先受偿权的抗辩意见应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现案外人韩彦提交的证据不足以证实其所购房屋符合上述情形。韩彦主张涉案房屋已经办理预告登记，但包括涉案房屋在内的蓝祥·城南1号小区房屋已在2015年9月2日完成了初始登记，韩彦并未提交其在初始登记后三个月内已向房地产管理部门申请办理不动产登记的相关证据，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故对于雷力公司提出的韩彦的预告登记已失效的抗辩意见应予支持。综上所述，案外人韩彦的异议主张均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
裁定驳回案外人韩彦的异议申请。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即眉山市中级人民法院提起诉讼。
审判长 韩 胜
审判员 王 卫
审判员 高 萍
二〇一七年二月十七日
书记员 张艳丽
附：
韩彦提出异议的49套房清单
本院已纳入评估范围的48套：5-1-101，5-1-201，5-1-301，5-1-401，5-1-701，5-1-1001，5-1-1101，4-1-103，4-1-203，4-1-303，4-1-403，4-1-503，4-1-603，4-1-703，5-1-802，5-1-902，5-1-1002，5-1-1102，6-1-502，5-1-503，5-1-703，5-1-803，5-1-903，5-1-1003，5-1-1103，3-1-2-1，3-1-1-2，3-1-1-4，3-1-1-3，3-1-2-2，4-2-101，4-2-201，4-2-301，4-2-401，4-2-501，4-2-601，4-2-701，4-2-801，4-2-901，4-2-102，4-2-202，4-2-302，4-2-402，4-2-502，4-2-602，4-2-702，4-2-802，4-2-902。
本院未纳入评估范围的1套：4-2-1001。
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。