济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0191民初1366号原告：济南齐鲁软件园发展中心，住所地济南市。法定代表人：曲义晓，主任。委托诉讼代理人：季永凯，山东才有律师事务所律师。委托诉讼代理人：马洪宁，山东才有律师事务所实习律师。被告：济南华晋经贸有限公司，住所地济南高新区法定代表人：张爱兰，总经理。原告济南齐鲁软件园发展中心与被告济南华晋经贸有限公司（以下简称华晋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南齐鲁软件园发展中心的委托诉讼代理人季永凯到庭参加诉讼。被告华晋公司的法定代表人张爱兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南齐鲁软件园发展中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告济南齐鲁软件园发展中心与被告济南华晋经贸有限公司于2013年1月签订的《房屋租赁合同》；2.被告济南华晋经贸有限公司向原告济南齐鲁软件园发展中心支付租金69753.6元（租金自2014年1月1日至2015年11月23日）；3.被告济南华晋经贸有限公司向原告济南齐鲁软件园发展中心支付违约金53080元（自2014年1月1日暂计算至2016年6月30日），律师代理费4487元；4.被告济南华晋经贸有限公司自本判决生效后3日内腾退房屋，屋内物品归原告处置；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月，济南齐鲁软件园发展中心与华晋公司签订《房屋租赁合同》，双方约定华晋公司承租济南齐鲁软件园发展中心位于济南高新区新宇路南首齐鲁软件园大厦三层303室的房屋，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金每三个月支付一次。合同到期后，华晋公司继续租赁该房屋，但截至现在，华晋公司没有支付2014年1月1日至2015年11月23日期间的房屋租金69753.6元。济南齐鲁软件园发展中心多次催收未果，故向法院提起诉讼。华晋公司未予答辩，亦未提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月，济南齐鲁软件园发展中心（甲方）与华晋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：一、出租房屋基本情况：座落：济南高新区产权方：济南齐鲁软件园发展中心。租赁面积为56平方米。用途为科研办公。二、租赁期限：1、自2013年1月1日起至2013年12月31日止；2、甲方于2013年1月1日前将出租房屋交付乙方，实际交付时间和面积以房产交接书为准；3、如果本合同到期后，甲、乙双方未就上述房屋达成续期协议，乙方应于2013年12月31日前将承租房屋返还甲方，实际交付时间应以房产交接书为准。三、租金、电费、物业管理费用：2、租金计算方式：租金=租赁面积*租赁期限*1.8元/平方米/天。3、租金总额：36792元（大写：叁万陆仟柒佰玖拾贰元）。4、租金的支付时间及方式：支付时间：租金每（季度、半年、一年）为一个缴费期，乙方应于上一个缴费期届满之前15日预先缴清下一个缴费期的租金。四、保证条款：双方签订合同时，乙方应交纳5000元，作为履行本合同的保证金。上述保证金待合同期满或合同提前解除双方交接后，验证乙方无违约和欠费的情况下，由甲方如数无息退还给乙方，如乙方存在违约行为，上述保证金不予退还。九、合同的解除：1、有下列情形之一，甲方有权提前解除本合同：④乙方拖欠全部或部分租金累计超过15天。十、退租及房产返还：6、合同期满或根据本合同第九条约定提前解除合同的，乙方逾期不交房屋，或逾期后租赁房产内无人办公，则视为乙方自动放弃房屋及其内留存物品，甲方有权自行收回房产，并有权将乙方房屋内留存物品作为废品予以处理。十一、违约责任：3、乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日按未付租金总额的万分之三向甲方支付违约金。8、一方违约除按上述约定承担责任外，还须承担对方因主张权益而发生的律师代理费、车、差旅费等。合同签订后，济南齐鲁软件园发展中心向华晋公司交付了租赁房屋。华晋公司分四次向济南齐鲁软件园发展中心支付了租金，分别于2013年1月17日支付9072元；于2013年3月29日支付9172.8元；于2013年8月1日支付9396.01元；于2013年10月21日支付9359.84元。综上，华晋公司共向济南齐鲁软件园发展中心支付2013年房屋租金37000.65元。2015年11月5日，济南齐鲁软件园发展中心向华晋公司发出《关于解除租赁合同、返还房屋及承担违约责任的通知》一份，载明：“济南华晋经贸有限公司：贵公司与本中心于2013年签订《房屋租赁合同》，承租济南高新区新宇路南首齐鲁软件园大厦303房间，租期一年，贵公司自2014年1月1日开始拖欠房租至今，本中心现通知贵公司：根据《房屋租赁合同》中第十二条第4款规定：‘乙方拖欠全部或部分租金累计超过15天，甲方有权提前解除合同，乙方应自本合同解除之日起5日内将房屋返还给甲方’以及第十三条第6款规定：‘合同期满或根据本合同第十二条约定提前解除合同的，乙方逾期不交房屋，或逾期后租赁房产内无人办公，则视为乙方自动放弃房屋及其内留存物品，甲方有权自行收回房产，并有权将乙方房屋内留存物品作为废品予以处理’，本中心已对贵公司进行多次书面形式和电话形式催缴房屋租金，但贵公司一直没有采取积极态度解决问题，今按照合同规定，限贵公司自接到本通知之日起3个工作日内将房屋租金及滞纳金缴清。逾期，本中心将自行收回房产并对房屋内的留存物品进行处理。”2015年11月23日，济南齐鲁软件园发展中心联合审计监察部门对上述租赁房屋内的物品进行收存。2016年7月8日，济南齐鲁软件园发展中心与山东才有律师事务所签订《委托代理合同》，约定山东才有律师事务所接受济南齐鲁软件园发展中心的委托，为济南齐鲁软件园发展中心代理与包含华晋公司在内的10个案件的诉讼及仲裁。最终涉案金额以诉状确认财产为准，根据国家计划委员会、司法部和山东省物价局、山东省司法厅文件规定的最低收费标准的70%计算。2016年9月11日，济南齐鲁软件园发展中心出具房屋租赁合同纠纷律师代理费明细一份，证实因房屋租赁合同纠纷，济南齐鲁软件园发展中心委托山东才有律师事务所代理与包含华晋公司在内的6个案件，总委托涉案标的额为975793.03元，其中本案案件的涉案标的额为122833.6元，总律师代理费共计32994元，其中与华晋公司案件的律师代理费为4487元，济南齐鲁软件园发展中心已于2016年8月16日实际支付。济南齐鲁软件园发展中心主张华晋公司应支付律师代理费4487元。另查明，2002年1月18日，济南市房产管理局向济南齐鲁软件园发展中心颁发济房权证高字第0008**号房屋所有权证，房屋所有权人为济南齐鲁软件园发展中心，房屋坐落于高新开发区东区新宇路南首。房屋总层数为14层，建筑面积为22901.52平方米。济南齐鲁软件园发展中心提起诉讼，要求华晋公司支付自2014年1月1日起至2015年11月23日止拖欠的房屋租金69753.6元（计692天，按年租金36792元计算）；支付违约金48080元（自2014年1月1日起暂计至2016年6月30日，嗣后违约金按照合同约定计算至华晋公司支付欠付房租之日止），其中2014年度违约金为20157元，2015年度违约金为27923元；并要求扣除华晋公司已付的保证金5000元。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》一份、房屋所有权证一份、机打发票四份、进账单三份、《委托代理合同》一份、律师代理费明细一份、律师费入账凭证一份、律师费发票一份、返还房屋及催款通知一份、清理办公用品的照片四张及当事人陈述予以证明。本院认为，2013年1月，济南齐鲁软件园发展中心与华晋公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。济南齐鲁软件园发展中心已经按照合同约定履行了房屋交付义务，华晋公司应当按照合同约定按时支付租金。双方签订的房屋租赁合同于2013年12与31日到期，在合同到期后，华晋公司继续使用租赁房屋，济南齐鲁软件园发展中心亦未提出异议，因此，济南齐鲁软件园发展中心与华晋公司之间的房屋租赁合同继续有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上述房屋租赁合同应认定为不定期租赁合同。根据双方签订的房屋租赁合同第九条第1款第④项约定：华晋公司拖欠全部或部分租金累计超过15天的，济南齐鲁软件园发展中心有权提前解除合同。2015年11月5日，济南齐鲁软件园发展中心向华晋公司发出《关于解除租赁合同、返还房屋及承担违约责任的通知》，要求华晋公司自接到通知之日起3个工作日内将房屋租金及滞纳金缴清，并告知华晋公司若逾期，将收回房产并对房屋内留存物品进行处理。济南齐鲁软件园发展中心已向华晋公司发出解除房屋租赁合同的通知，华晋公司未按通知要求时间缴清房屋租金及滞纳金，亦未返还租赁房屋，故双方签订的房屋租赁合同于2015年11月8日解除，对济南齐鲁软件园发展中心要求华晋公司支付2014年1月1日至2015年11月8日期间的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。济南齐鲁软件园发展中心向华晋公司发出返还租赁房屋及催款的通知，华晋公司未履行返还租赁房屋的义务，济南齐鲁软件园发展中心于2015年11月23日将房屋内物品收存，并收回租赁房屋，故华晋公司应支付2015年11月9日至2015年11月23日期间的房屋占有使用费，参照双方签订的房屋租赁合同中的租金标准计算。济南齐鲁软件园发展中心与华晋公司在租赁合同中约定了华晋公司逾期交付租金的违约金计算方式，该方式不违反法律规定，因双方签订的房屋租赁合同已于2015年11月8日解除，因此，对济南齐鲁软件园发展中心要求华晋公司支付自2014年1月1日起至2015年11月8日止，以应付房屋租赁费为基数，按照日万分之三计算的违约金的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。因济南齐鲁软件园发展中心未提供证实华晋公司已交付保证金5000元，故对其要求扣除华晋公司保证金5000元的诉讼请求，本院不予支持。济南齐鲁软件园发展中心与华晋公司在租赁合同中约定了违约方应承担对方因主张权益而发生的律师代理费，故对济南齐鲁软件园发展中心要求华晋公司支付律师代理费4487元的诉讼请求，本院予以支持。济南齐鲁软件园发展中心要求华晋公司于判决生效后3日内腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。济南齐鲁软件园发展中心主张华晋公司租赁房屋内的物品归其处置，该项诉讼请求并不明确，本院无法支持。华晋公司的法定代表人张爱兰经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告济南华晋经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付房屋租赁费（自2014年1月1日起至2015年11月8日止，按照年租金36792元计算）；二、被告济南华晋经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付房屋占有使用费（自2015年11月9日起至2015年11月23日止，按照年租金36792元计算）；三、被告济南华晋经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付违约金（以第一项确定的房屋租赁费为基数，自2014年1月1日起至2015年11月8日止按照日万分之三计算）；四、被告济南华晋经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南齐鲁软件园发展中心支付律师代理费4487元；五、被告济南华晋经贸有限公司于本判决生效之日起三日内将租赁的房屋交付原告济南齐鲁软件园发展中心；六、驳回原告济南齐鲁软件园发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元，由被告济南华晋经贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  万立波人民陪审员  孙红玲人民陪审员  褚振荣二〇一七年五月二日书 记 员  张 娜