福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终997号
上诉人（原审被告）：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道龙凤花园4栋206室，统一社会信用代码91350822674020614U。
法定代表人：闵庆华，总经理。
委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：谢晓薇，福建宽达律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：阙国旺，男，1974年6月27日出生，汉族，居民，住福建省永定区。
被上诉人（原审原告）：张容，女，1975年1月5日出生，汉族，居民，住福建省永定区。
以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：郑小林、陈倩云，福建乐康律师事务所执业律师。
上诉人福建省东方恒基房地产有限公司（以下简称“东方恒基公司”）因与阙国旺、张容商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方恒基公司上诉请求：依法撤销龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初355号民事判决，改判驳回阙国旺、张容对东方恒基公司的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，审理中对珑府小区项目的容积率、补交土地出让金等事项未查明清楚，导致本案事实认定错误，从而判决错误。上诉人于2014年10月22日已为被上诉人办妥《房屋所有权证》，根据附件六《补充协议》第八条约定，上诉人仅须完成项目资料整理及备案工作即履行合同约定的办证义务。一审法院认定上诉人须为被上诉人办妥《国有土地使用权证》，为此，上诉人曾在一审中提出本案未能办理《国有土地使用权证》，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，同时因小区业主办理《房屋所有权证》时间有个别差异致亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间的理由，但一审法院未对该项事实与理由进行查明，导致上诉人提出的抗辩理由不能成立，明显有失公平，错误裁判。本案中，政策原因主要是国土局认为本项目因分期开发建设，暂时无法分割办证，故无法办理《国有土地使用权证》。历史遗留问题主要是本项目土地系受让而来，原无规划指标，容积率不确定，导致补交土地出让金缴纳主体、金额、时间不明确，影响了本项目的规划验收。因此，导致上诉人在本案中对被上诉人无法取得讼争房屋的固有土地使用权证无责任，也无过错。讼争的《商品房买卖合同》附件六的《补充协议》第七条约定“因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。”二、一审法院认定《商品房买卖合同》中约定“产权登记”系包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证，系事实认定错误。不论是《商品房买卖合同》还是附件六《合同补充协议》，约定上诉人配合被上诉人办证的范围仅包含房屋所有权证，而不包含土地使用权证;且明确约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，故二审法院应当依法予以重新认定，并改判。三、一审法院认为附件六《合同补充协议》第八条，关于变更约定的办理房屋产权证书的时间，因其中各项资料整理完毕时间系由上诉人掌控，该约定属于减轻或免除上诉人的条款，故认定该条款无效，从而不认可双方约定的办理房屋产权证书的时间已变更。上诉人认为，一审法院认定错误，该条款并未免除上诉人应尽的办证义务，不应认定为为无效条款。四、即便认定上诉人违约，一审法院判决本案的违约金计算标准及违约金支付的截止时间也不能成立，二审法院应当依法改判。
阙国旺、张容辩称，东方恒基公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，理由如下：一、本案中《商品房买卖合同》第十四条中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。二、东方恒基公司已违约，依法应承担违约责任。三、阙国旺、张容未能按照合同约定取得房屋权属证书，系因东方恒基公司的违法过错行为造成，东方恒基公司应承担不利后果，东方恒基公司不具有法定免责情形。
阙国旺、张容向一审法院起诉请求：判令东方恒基公司向阙国旺、张容支付从2014年4月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款663146元的0.01%计算的逾期办证违约金（其中暂计算至起诉之日的违约金为91514元）。
一审法院认定事实：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地下车库二期以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过。2012年5月28日，阙国旺、张容与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为0429040）一份，合同约定：阙国旺、张容以单价为每平方米建筑面积4966.64元，总购房款为663146元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第2幢16层2-1601号商品房，购房款首付203146元，余额460000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为133.52平方米，其中套内建筑面积108.47平方米，公共部位共有分摊建筑面积25.05平方米；东方恒基公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付阙国旺、张容使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为0429040）的同时又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六，其中，第七条约定“《买卖合同》第十四条中，买受人以贷款形式支付房款的，乙方同意房地产权属证书由甲方协助乙方办理，因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。……”第八条约定：“按照《商品房买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十七条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。”合同签订后，阙国旺、张容依约履行了支付总购房款663146元的义务。2013年12月31日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第2幢16层2-1601号商品房交付阙国旺、张容使用，交房时东方恒基公司向买受人提供了《办理交房入伙流程表》、《应缴费清单》，阙国旺、张容向东方恒基公司交纳了住宅专项维修资金、结构板浇捣费、房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、房产证代办费、土地证登记费等费用。交房后，东方恒基公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2014年7月24日，东方恒基公司为阙国旺、张容办好了房屋所有权证，证号：永房权证2014字第01365-××号和永房权证2014字第01365-××号。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。
一审法院认为，阙国旺、张容与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。阙国旺、张容已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。东方恒基公司于2013年12月31日将商品房交付阙国旺、张容使用，按合同约定应于2014年3月31日前协助阙国旺、张容办妥房屋权属证书，但阙国旺、张容仅在2014年7月24日取得房屋所有权证书，至今未办妥不动产权证书。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案商品房买卖合同第十四条第一款的约定向阙国旺、张容承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司提供的证据不足以证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，亦不足以证明无法办证的原因属于《补充协议》（附件六）第七条约定的“因非甲方责任”。因此，东方恒基公司以其对涉案商品房未按约办理土地使用权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”履行。东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案的诉讼时效，当事人双方约定的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，2015年9月30日前的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定已超过二年的诉讼时效，东方恒基公司已经确定取得了不履行支付该部分违约金义务的诉讼时效抗辩权，其对该部分的诉讼时效抗辩本院予以支持；2015年10月1日之后的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时尚未届满，东方恒基公司的诉讼时效抗辩是在新法实施后提出的，基于新法实施及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，应按新法规定的三年诉讼时效，东方恒基公司对该部分违约金的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予支持；依据《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》(附件六)第八条第二项的约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，及交房时东方恒基公司向买受人提供的《办理交房入伙流程表》、《应缴费清单》均可以体现东方恒基公司应负办妥权属登记手续的义务，且东方恒基公司亦收取阙国旺、张容相应的办证费用，东方恒基公司抗辩其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已完全适当地履行了合同义务，不存在任何过错，无需承担任何责任，其主张与事实及合同约定不符，不予采纳。鉴于东方恒基公司的违约行为处于持续状态，违约金应计算至办妥不动产权属证书之日止，对阙国旺、张容的诉请超出部分不予支持。判决：一、福建省东方恒基房地产有限公司向阙国旺、张容支付从2015年10月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款663146元的0.01%计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）；二、驳回阙国旺、张容的其他诉讼请求。如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2087元，因适用简易程序减半收取1043.5元，由阙国旺、张容负担414.04元，福建省东方恒基房地产有限公司负担629.46元。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，故对于一审判决查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点主要在于：1.东方恒基公司是否应承担逾期办证的违约责任；2.一审判决违约金按买受人已付款的每日0.01%计算是否有误。对于以上争议焦点，本院分析认定如下：
关于东方恒基公司是否应承担逾期办证的违约责任的问题。本案中，东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因案外人政府相关部门的行政行为（对出让金的补缴方式及金额未能达成共识）导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案商品房买卖合同第十四条第一款的约定向买受人承担逾期办证的违约责任。
关于一审判决违约金按买受人已付款的每日0.01%计算是否有误的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。现东方恒基公司要求东方恒基公司按每日0.001%计算的逾期办证违约金，不符合合同约定，不予支持，逾期办证违约金应按每日0.01%计算。
综上所述，东方恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2087.9元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 许培清
审 判 员 詹跃忠
二〇一八年六月十九日
法官助理 黄达康
书 记 员 邱艺梅
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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