上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初4731号
原告(反诉被告)：上海液压气动总公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：张小兵，总经理。
委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海念麟行房地产经纪事务所，住所地上�市长宁区。
法定代表人：周回回，所长。
委托诉讼代理人：金伟峰，上海市申建律师事务所律师。
原告上海液压气动总公司(反诉被告，以下简称：原告)与被告上海念麟行房地产经纪事务所(反诉原告，以下简称：被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告上海液压气动总公司的委托诉讼代理人王兆冬、被告上海念麟行房地产经纪事务所的委托诉讼代理人金伟峰到庭参加诉讼。审理中，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心就被告提供的《函复》进行司法鉴定。之后，本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告上海液压气动总公司的委托诉讼代理人王兆冬、吴昊，被告上海念麟行房地产经纪事务所的委托诉讼代理人金伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海液压气动总公司向本院提出本诉请求：1.确认原、被告签署的《上海市房屋租赁合同》(以下简称：租赁合同)已于2016年9月19日解除；2.要求被告从即日起搬离其占用的上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：涉讼房屋)；3.要求被告支付拖欠租金156,000元，从2012年5月12日开始至2016年9月18日止，按照每月3,000元计算；4.要求被告按照租赁合同约定支付租金违约金(逾期一天，按日租金1%计算违约金)；5.要求被告自无权使用之日起至搬离之日止，按照每月10,000元的标准支付占用费。事实和理由：原告系涉讼房屋产权人，原、被告之间曾经就涉讼房屋签署两份租赁合同，租赁期限分别截止于2012年5月12日和2019年5月12日。人民法院判决确定，租期从2004年6月22日开始至2019年5月12日，被告支付了截止于2012年5月12日的租金。人民法院判决生效后，原告向被告发函要求支付拖欠租金，被告仍然不予支付，原告被迫依据租赁合同的约定于2016年9月19日发函解除租赁合同。为防止国有资产严重流失，维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的全部诉讼请求。
被告上海念麟行房地产经纪事务所本诉辩称及反诉诉称，被告承租的涉讼房屋，租赁截至日期为2019年6月21日，租金为每月3,000元，其中原告以一次性趸付方式支付的租金及依据诉讼时效规定被告丧失租金追偿权的租金期限至2014年7月10日。2014年7月11日至2019年6月21日租金(剩余租金)。尽管原、被告之间的租赁合同约定租金三个月支付一次，但依据2004年4月8日签订《协议书》(4.8协议)第三条的规定、以及在租赁合同签订后的2006年2月9日被告向原告出具的《函复》内容，原�有权选择一次性趸付的方式支付租金。因租赁合同第4-3租金支付方式是在原、被告之间重新作出了规定。且2014年7月10日以前的租金，原告即以一次性趸付方式支付，被告对此并无异议。长宁区人民法院(2015)长民三(民)初字910号民事判决书亦认定在租赁合同的有效期内，原告按对租赁合同第4-3租金支付方式重新作出规定后的一次性趸付方式支付租金的行为不违反合同约定。原告在多处场合，向被告要求一次性趸付方式支付剩余的租金，但被告始终以国有企业的强势态度，对于原告合理合法的要求置之不理，直至直接提出解除合同的无理要求。原告认为，原、被告之间的租赁合同以及相关4.8框架协议合法有效，租赁合同签订后的书面函复内容中被告亦同意原告对于支付方式有选择权，故此，原告提出以一次性趸付方式支付剩余租金的要求合法合理，被告以国有企业的�势态度自居予以拒绝有违市场经济的公平原则。综上所述，原告请求法庭支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告提出如下反诉请求：1.依法判令原告继续履行租赁合同，并按《协议书》(2004年4月8日签订)、《函复》(2006年2月9日出具)的内容，准予被告以一次性趸付方式支付涉讼房屋从2014年7月11号至2019年6月21日租金。审理中，被告变更反诉请求如下：依法判令原告继续履行租赁合同，并按《协议书》(2004年4月8日)、《函复》(2006年2月9日出具)的内容，准予被告以一次性趸付方式支付涉讼房屋2014年7月11日至2019年6月21日租金计115,676元(具体计算见附表)。
原告上海液压气动总公司反诉辩称，原告不认可被告主张租金的趸缴支付比例及支付方式。被告未按租赁合同约定支付租金，原告已行使了合同解除权，租赁合同已依法解除，故不存在被告主张趸缴的反�请求，原告希望法院驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《催款通知书》、《回函》、《关解除房屋租赁合同的通知》及快递单、租金发票、框架协议(4.8协议)、(2015)长民三(民)初字第910号民事判决书、《信函》及快递单等证据，当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院均予以确认并在卷佐证。被告提供的2016年6月16日《函件》邮寄对象为上海电气集团置业有限公司，非本案原告，且被告提供的快递单显示该邮件被退回，本院确认被告邮寄过该份函件。审理中，被告提供的《函复》经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，出具的《司法鉴定意见书鉴定意见》如下：2006年2月9日度的《函复》落款处“上海液压气动总公司”印文与原告使用�文是同一枚印章所盖印，且《函复》上“上海液压气动总公司住宅办公室”印文与相交叉的打印体字迹的形成先后为：先形成打印体字迹，后盖印印文，故本院确认2006年2月9日《函复》的证据三性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告为全民所有制企业。根据房屋产权登记，涉讼房屋产权登记在原告名下。
2004年4月8日，上海液压气动总公司住宅办公室(甲方)与案外人卢某某(乙方)签订协议。协议书及约定如下……。
2005年10月31日，上海液压气动总公司住宅办公室(甲方)与案外人卢某某(乙方)签订补充协议。补充协议书记载如下……。
2005年11月10日，上海液压气动总公司住宅办公室作为承诺人，上海液压气动总公司作为保证人，出具承诺与保证书。承诺与保证书记载如下……。
2011�12月20日，周回回与卢某某签订转让协议，约定将上述协议中的卢某某的权利、义务全部转让给周回回。
原、被告就涉讼房屋均提供过租赁合同，合同记载月租金均为3,000元。
生效的(2015)长民三(民)初字第910号民事判决书确认上述事实。该案中，原告提出的诉讼请求如下：1、被告搬离涉讼房屋；2、被告向原告支付2004年6月22日至2012年5月12日的租金(按每月3,000元计算)；3、被告向原告支付自2012年5月13日至搬离涉讼房屋之日的房屋占用费(按每日每平方米3元计算)。上述民事判决书确认：……双方对于租赁期间的真实合意应为2005年4月15日至2019年6月21日……上海液压气动总公司住宅办公室已确认被告一次性付清85个月的租金……。该案一审判决：驳回原告上海液压气动总公司的全部诉讼请求。该案二审判决：驳回上诉，维持原判。
2006年2月9日�原告向被告及案外人卢某某及被告出具了一份《函复》。《函复》内容如下：你方来函收阅……，也核实了武夷路门牌号临557号与临559号实系武夷路XXX弄XXX号XXX室，该室后被分割成两个门面的房屋结构出租两户，现答复如下：一、同意武夷路临559号房退租或终止租赁协议后优先出租给你，出租期限依附557号同步到期，租赁价格为退租合同价上浮5%加557号租金为2号101室租赁价。同意你选择趸缴方式按趸缴年限、复利系数表的整付现值系数参照签约当年银行的长期贷款利率而定。二、同意你2004年6月22日与住宅办所签临牌557号现租赁合同到期后顺延10年，有效期延至2024年6月22日，租赁价上浮5%为1890/月，你有权选择趸缴租金，按2014年长期贷款利率的复利系数表，按你要求趸缴年限乘以整付现值系数而定。三、凡你租赁我公司武夷路555弄内的房屋均有转租权和上述权利，若我司违约应视作恶意，可依法按上述“协议书”第七条款追究经济赔偿和违约金并继续履行双方所签订过的合同或协议书。函复落款处盖有原告的印章及“上海液压气动总公司住宅办公室”文印的印章。
2016年7月11日，原告向被告快递发送了一份《催款通知书》。该通知书的主要内容为：要求被告按照3个月一付的约定向原告支付涉讼房屋及上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋租金……。
2016年7月19日，被告向原告回复一份《函件》。《函件》主要内容为：被告认为原告丧失了2014年7月10日以前的租金得偿权。2014年7月11日至2019年6月21日的租金，被告主张按《协议书》的规定以趸缴的方式一次性支付。
2016年9月，原告向被告邮寄了一份《关于解除房屋租赁合同的通知》。
另案中，原告对被告提供的2006年2月9日的《函复》落款印章的真伪性有异议以及对于《函复》中文字、数字形成的先后性等事实有异议，原告向本院申请进行司法鉴定，鉴定内容如下：1、对被告提交的《函复》中记载的原告公章“上海液压气动总公司”进行真伪性鉴定；2、对被告提交的《函复》中文字的形成时间进行鉴定；3、对被告提交的《函复》中两枚印章“上海液压气动总公司住宅办公室”、“上海液压气动总公司”的形成时间进行鉴定；4、对被告提交的《函复》中印章“上海液压气动总公司住宅办公室”和该枚印章上的文字、数字形成先后性进行对比鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：(一)检材《函复》上“上海液压气动总公司”印文与样本1、样本2的“上海液压气动总公司”印文是同一枚印章所盖印。(二)无法判断检材《函复》上打印文字的形成时间。(三)根据现有样本，无法判断检材《函复》上“上海液压气动总公司住宅办公室”印文和“上海液压气动总公司”印文的形成时间。(四)检材《函复》上“上海液压气动总公司住宅办公室”印文与相交叉的打印体字迹的形成先后为：先形成打印体字迹，后盖印印文。另，因他案中原告亦提起鉴定申请并垫付了鉴定费用，在本案中未支付鉴定费。
审理中，被告确认趸缴的利率需原告选择确定。双方确认，(2015)长民三(民)初字第910号案件之前，周回回曾起诉要求购买租赁的房屋，但判决驳回。
另查明，2015年4月，案外人周回回提起诉讼，要求原告按涉讼房屋评估价的30%向其支付违约金。该案一审判决：驳回周回回的诉讼请求，二审维持一审判决。
本院认为，双方争议焦点在于：一、原告是否享有合同解除权。生效的前案已认定原、被告就涉讼房屋尚在租赁期间，被告已一次性趸缴支付了85个月的租金等事实，本案就相关事实认定不再赘述。从前案诉讼情况可知，双方关于框架协议等存在争议，一直处于诉讼之中；前案判决生效后，双方仍对租金支付方式存有争议，故被告未能支付租金系双方纠纷所致，原告因此要求行使解除权，解除合同、搬离房屋、支付使用费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院难以支持。二、租金的支付方式和标准。被告主张，被告有权趸缴租金。原告认为应当以租赁合同约定的租金标准和支付方式为准。结合2004年框架协议及2005年补充协议来看，租赁双方在框架协议中约定了承租方有趸缴租金的权利，之后在补充协议中确定了趸缴的租金期限。应当认为，承租方趸缴的权利实现，仍需要双方对趸缴期限、贷款利率、整付现值系数进行协商后才能实现。即使按照《函复》的内容，也难以认定在原租赁合同期限内被告享有再次趸缴的权利。原、被告双方的租金标准和方式在租赁合同中已有约定，在双方对于趸缴期限、整付现值系数无法达成一致的情况下，仍然应当按照租赁合同的约定履行租金支付义务。被告提出的继续履行租赁合同并按照趸付方式支付租金的反诉请求，本院不予支持。三、原告要求被告支付2014年7月11日之前的租金是否超过诉讼时效。原告在前次诉讼中已经提出要求被告支付租金和使用费的诉讼请求，故诉讼时效中断。被告的该项抗辩意见本院不予采信。为减少讼累，对于原告要求被告继续履行租金支付义务的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海液压气动总公司支付上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金(从2012年5月13日起算至2016年9月18日止，按每月3,000元标准计)；
二、驳回原告(反诉被告)上海液压气动总公司其余的本诉诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,050元，由原告(反诉被告)上海液压气动总公司负担525元，被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所负担525元。
反诉案件受理费1,306元，由被告(反诉原告)上海念麟行房地产经纪事务所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴寅星
审 判 员 李 冬
人民陪审员 杨耀丰
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条……
当事人�以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。