重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第04889号
上诉人（原审原告）曾清纯。
上诉人（原审原告）郭晓均。
共同委托代理人廖宏渊，重庆清徽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市九龙坡区基督教中梁山田坝活动点，组织机构代码××。
负责人汤照红，系牧师。
委托代理人周劲，重庆必扬律师事务所律师。
上诉人郭晓均、曾清纯因与被上诉人重庆市九龙坡区基督教中梁山田坝活动点（以下简称“基督教田坝活动点”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2015年6月3日作出的（2014）九法民初字第10255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1999年6月25日，曾清纯作为甲方，与作为乙方的九龙坡区中梁山基督教学习小组签订了房屋租用协议，其中约定：“一、甲方自愿将华岩乡西站村三社私用住宅一套，从一九九九年七月开始长期出租给乙方使用，房屋占地面积（113.8），建筑面积（66.5）。二、乙方只能将此房屋作基督教中梁山小组作宗教活动场所，不得用作它用。三、乙方一次性付给曾清纯、郭晓均租用房屋款（贰万伍仟元整）25000元，乙方在租用甲方房屋期间，其房屋的一切维修费用由乙方负担，甲方不再承担责任。四、甲方不得以任何理由在乙方租用期间追加房屋费用。五、甲方不得中途撕毁此协议，或不承认继续租房给乙方，否则甲方应全部退还乙方所付租金（贰万伍仟元整）及租用期间的一切房屋维修费用后乙方才退回房屋给甲方。六、乙方在租用甲房屋期间，若遇国家或集体征用该房屋，所赔赔偿款项由乙方受用，甲方无权受用此款。……”曾清纯、郭晓均在甲方代表处签字，尹光玉、刘文学、徐思碧、李素月、张正秀、贺志珍在乙方代表处签字。房屋租用协议签订时，尹光玉系九龙坡区中梁山基督教学习小组的负责人；刘文学、徐思碧、李素月、张正秀、贺志珍系九龙坡区中梁山基督教学习小组的成员；九龙坡区中梁山基督教学习小组又称田坝学习小组系信教群众自称的聚会点，尚未取得政府批准，对外也无正式统一名称。房屋租用协议签订前，九龙坡区中梁山基督教学习小组的宗教活动在信徒家中进行；房屋租用协议签订后，宗教活动便在租赁房屋中进行。尹光玉、刘文学、徐思碧、李素月、张正秀、贺志珍未对该租赁房屋进行过私用。另，房屋租用协议签订后，九龙坡区中梁山基督教学习小组通过信徒集资将协议所约定的25000元支付给曾清纯、郭晓均，曾清纯、郭晓均也将该房屋产权证交付给龙坡区中梁山基督教学习小组。2000年1月7日，经重庆市九龙坡区人民政府批准，基督教中梁山田坝活动点成立，登记地址为重庆市九龙坡区华岩镇西站村三社，成立后一直在租赁房屋中进行宗教活动至今。一审法院就该纠纷对尹光玉、刘文学、贺志珍询问笔录的主要内容为：“……审：在签房屋租赁合同时为什么是你们签字？答：因为当时学习小组由我们几个负责。我们当时代表教会，为了教会学习签订的合同，不是为了我们自己。审：当时的房屋是租赁还是买卖？答：买卖。审：为什么买卖是签的租赁合同。答：因为过户时过不了，说是我们不是本村村民，不能过户。所以签的租赁合同……”。另查明，系争房屋现登记在曾清纯、郭晓均名下，房屋性质为农村自建住房，建筑面积为66.5平方米，建筑层数为一层砖混结构，间数为4间，土地使用权性质系集体土地建设用地。基督教田坝活动点占用讼争房屋期间自行对该房屋进行了修、扩建，但未经相关主管部门的审批与备案。
庭审中，曾清纯、郭晓均认为，该租用协议约定的长期租赁实质就是买卖，并且在租用协议签订后曾清纯、郭晓均便将房屋产权证交付基督教田坝活动点，基督教田坝活动点一次性支付曾清纯、郭晓均25000元，更能说明双方系买卖房屋关系。基督教田坝活动点则认为，长期租赁是指租用协议基于承租人意愿，除非承租人自愿不使用了，否则一直租用下去，且合同签订时法律未禁止长期租赁，之所以长期租赁是为了给基督教田坝活动点找一个固定活动场所；向曾清纯、郭晓均支付25000元是基于当时房屋租赁价格而确定的20年租金；而交付房产证是为了防止产权人再次租赁或变卖租赁房屋；租用协议签订时基督教田坝活动点并没有买卖意愿，双方应为租赁关系而非买卖关系。审理中，一审法院向曾清纯、郭晓均释明，如果法院认定双方签订的租赁协议为有效的租赁合同，曾清纯、郭晓均是否坚持诉讼请求。曾清纯、郭晓均表示坚持诉讼请求。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据租赁协议，协议乙方载明为九龙坡区中梁山基督教学习小组。该协议虽在签字处由代表人为尹光玉、刘文学、徐思碧、李素月、张正秀、贺志珍（以下简称尹光玉等）签字，但尹光玉等仅作为乙方代表在房屋租用协议的签字栏处签字。尹光玉等系当时九龙坡区中梁山基督教学习小组的成员，基督教田坝活动点成立后，尹光玉等也是基督教田坝活动点的成员。同时，从房屋租用协议的履行上看，协议约定的25000元款项系基督教田坝活动点信徒集资所筹，并非尹光玉等用个人财产支付，同时系争房屋一直被用于基督教田坝活动点的宗教活动，也并非尹光玉等个人使用。故尹光玉等并非房屋租用协议的签订相对方，也并非本案适格基督教田坝活动点，对基督教田坝活动点该抗辩意见，一审法院不予采信。对于争议合同的性质，一审法院综合考虑签订协议时双方的意思表示、协议的内容、履行等各方面因素综合评定。首先，从协议签订的意思表示来看，曾清纯、郭晓均虽陈述协议签订时是买卖系争房屋，但是尹光玉、刘文学、贺志珍的询问笔录中可知，基督教田坝活动点知晓对系争房屋的买卖违反法律规定无法过户，所以最终双方签订了房屋租赁协议；其次，从协议的内容看，约定的租赁期限为长期租赁，租金支付方式为一次性支付，基督教田坝活动点业已对上述条款作出合理解释，即使双方对租赁合同的租赁期限、租金支付标准约定不明仍可通过补充协议等方式予以确定，并不当然理解上述约定为买卖合同的条款。故双方签订的为房屋租赁合同并非房屋买卖合同。双方就讼争房屋签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，且不存在其他合同无效的情形，故双方签的房屋租用协议为有效的房屋租赁合同。曾清纯、郭晓均起诉要求确认房屋租用协议为无效合同，经一审法院释明后曾清纯、郭晓均仍然坚持要求确认合同无效，因曾清纯、郭晓均诉讼请求均是基于合同无效提出的，故依法应驳回曾清纯、郭晓均全部诉讼请求。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：驳回曾清纯、郭晓均诉讼请求。
郭晓均、曾清纯不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其提出的诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定双方签订的“房屋租用协议”有效错误。双方的真实意思就是买卖农村房屋，只是被上诉人知道其主体资格不合法不能办理过户手续，才变通处理签订了“房屋租赁协议”，该协议违反法律禁止性规定，应属无效。从“房屋租用协议”的内容上也可以体现这一点。一审法院偏信被上诉人的的辩解理由错误。被上诉人解释25000元系20年租金的辩解理由与其之前的庭审意见及租用协议的内容互相矛盾。一审法院在上诉人增加要求支付租金的诉讼请求后，向上诉人释明要求变更诉讼请求却不退回费用，损害了上诉人的合法利益。
基督教田坝活动点答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本案租赁合同合法有效，在签订合同时并无最长租赁时间不超过20年之规定。房屋拆迁的人员安置费已经全部由上诉人领取了，现在仅有房屋残值费尚未处理。双方享有的拆迁利益并不冲突。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明一致。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。关于本案中订立协议的性质，上诉人认为双方的真实意思是买卖农村房屋，但是从尹光玉、刘文学、贺志珍的询问笔录中可知，基督教田坝活动点知晓对讼争房屋的买卖违反法律规定无法过户，因此双方签订了房屋租赁协议。从1999年6月25日合同签订后，双方均按合同约定履行了各自义务，合同已经实际履行长达10余年；现在房屋面临拆迁，基督教田坝活动点也并未要求得到作为房屋产权人的利益。现有证据并不足以证明督教田坝活动点签订“房屋租用协议”的真实意图为房屋买卖。涉案合同并不存在法律规定的合同无效的情形，因此上诉人的该上诉理由不能成立。至于上诉人提出诉讼费用收取问题，本院经审查后认为，一审法院在上诉人增加诉讼请求后补收诉讼费并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2886元，由上诉人曾清纯、郭晓均共同负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年九月十七日
书 记 员 杨 静