天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终662号
上诉人（原审被告）：邓海云，男，1962年6月18日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：王曼萃（邓海云之妻），住天津市津南区。
委托诉讼代理人：张毅娴，天津万华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭海彬，男，1980年5月7日出生，汉族，住河北省衡水市武强县。
委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔小妹，女，1982年5月10日出生，汉族，住河北省衡水市武强县。
委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。
上诉人邓海云因与被上诉人郭海彬、崔小妹房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017)津0112民初8121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，于2018年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人邓海云及其委托诉讼代理人王曼萃、张毅娴，被上诉人郭海彬及被上诉人郭海彬、崔小妹的委托诉讼代理人赵建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓海云上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、原审法院在认定被上诉人办理银行贷款手续时间、津南区不动产登记事务中心不受理过户的时间上缺乏证据证实，从而导致错误认定合同不能如期履行被上诉人不存在违约情形，因被上诉人违约，故原审判令上诉人返还被上诉人定金有误。2、原审法院既然认定合同不能履行是不能归责于双方当事人的事由，故再判决上诉人给付被上诉人6万元补偿金缺乏事实和法律依据。
郭海彬、崔小妹辩称，要求驳回上诉，维持原判。
郭海彬、崔小妹向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告已付购房定金20000元、中介费11440元（包括中介费10840元及代办贷款服务费600元），并依照合同约定支付违约金27100元；2.判令被告赔偿原告经济补偿金360000元；3.诉讼费用由被告负担。
一审认定事实,2016年7月22日，原告郭海彬与被告经中介公司介绍，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定原告郭海彬以银行贷款方式购买被告位于天津市津南区房屋，面积58.49平方米，成交价542000元。原告郭海彬支付被告定金2万元，另支付中介公司居间服务费10840元，代办贷款服务费600元。2016年8月5日，二原告与被告与签订《天津市房产买卖协议》，约定合同总价款542000元，首付165000元，申请银行贷款377000元。该合同约定，“乙方（买方）应自订立本协议之日起五个工作日内将监管的全部房价款或首付款165000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户”；“协议订立后，甲乙双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理登记。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记其他相关设施登记，造成损失的，应依法承担违约责任。”
签订协议后，2016年8月9日，原告郭海彬向资金监管账户存入首付款165000元，此后二原告开始办理银行贷款手续。2016年8月22日银行收齐原告郭海彬的贷款资料后上传审批，并于2016年8月29日批准贷款额度377000元；2016年9月2日，银行内部批准为办理抵押贷款的文件用印盖章。加盖工商银行印章的文件《天津市不动产登记申请书》和办理不动产抵押权登记的《委托书》落款时间均为2016年9月1日，委托期限为2016年9月1日至2016年12月1日。另查，工商银行在一审法院审理的其他案件中向一审法院出示了办理贷款的相关材料：有王曼萃（被告妻子）签字的《确认函》，落款时间为2016年8月9日，王曼萃本人表示该签名和落款时间均不是其本人书写；被告签字的《售房确认书》，落款时间为2016年8月22日，被告认可签字真实，但落款时间并非其本人书写。
在原审审理的其他案件中，原审向天津市津南区国土资源局调查了解截止2016年9月2日（星期五）津南区不动产登记事务中心前期预约的二手房过户业务号已将2016年9月5日至2016年10月14日之间的业务约满，该期间不受理现场预约。2016年10月10日下午开通了天津市不动产登记预约服务平台，可通过微信公众号进入平台办理二手房过户预约业务，预约2016年10月17日（星期一）及之后的过户号。2016年10月10日，原告郭海彬在该平台预约了抵押权注销登记业务，因预约事项错误取消预约。2016年10月24日原告郭海彬在该平台预约二手房过户业务，办理时间为2016年10月29日。预约成功后原告方立即向被告邮寄《催告函》，请被告按期配合办理核税缴税手续和过户手续。
2016年8月20日，被告与案外人刘树楼签订二手房买卖合同，原告欲购买河东区某房屋，总价975200元，并支付定金5万元，约定2016年9月30日办理过户手续，因款项不到位，2016年10月5日被告又与案外人签订补充合同，协商将付款和过户的期限放宽至2016年10月18日。被告收到原告办理过户手续的通知后，认为该时间已晚于被告购买案外人房屋的最后付款期限，被告另外购买其他房屋的目的不能实现，故明确拒绝配合原告办理过户手续，并提出解除合同。二原告则不同意解除合同，要求被告继续履行合同。因被告未能支付案外人购房款，案外人刘树楼向天津市河东区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿违约金3万元并承担案件诉讼费。2016年12月5日，经天津市河东区人民法院调解，被告与案外人达成协议，双方解除买卖合同，被告支付案外人刘树楼违约金7万元。
2017年1月3日，被告邓海云向原审起诉，要求解除与二原告签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》，并要求二原告及中介公司连带赔偿经济损失7万元。案件审理过程中，二原告提起反诉，要求继续履行合同并要求原告按合同价款的5%支付违约金27000元。原审于2017年7月3日作出(2017)津0112民初39号民事判决书，判令“一、解除原告邓海云与被告郭海彬、天津市金乐家房地产经纪有限公司津南第一分公司签订的《房屋买卖居间合同》，解除原告邓海云与被告郭海彬、崔小妹签订的《天津市房产买卖协议》；二、驳回原告邓海云的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郭海彬、崔小妹的反诉请求。”现该判决书已经生效。
一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告在房屋买卖合同中关于定金的约定符合法律规定，具有法律效力，但按照上述法律规定，定金罚则的适用应以合同当事人不履行约定的债务，即存在违约行为为前提。在本案中，二原告于2016年8月5日与被告《天津市房产买卖协议》后委托中介公司代办贷款事务，并于贷款批准后立即预约房管部门过户业务，但由于2016年9月至10月间，因本市房地产价格出现较大幅度波动，往房管部门办理相关事务人数激增，原告未能按照《天津市房产买卖协议》约定的办理过户期限内成功预约，在此过程中原告方未拒绝或怠于履行合同义务，未能成功办理预约不宜归责于二原告。被告方在签订《天津市房产买卖协议》后，在约定的办理过户期限内并无拒绝或怠于履行合同义务的意思表示。2016年9月20日，原、被告商谈合同履行事宜时，因原告方尚未能够成功办理过户预约，且对于何时能够办理过户尚不能确定，而此时已经超过《天津市房产买卖协议》约定的办理过户期限，考虑当时房屋市场价格变化的特点及被告方另与他人签订房屋买卖合同的情形，如要求被告方无期限等待原告办理过户预约将过于加重被告方义务，被告此时提出不再履行合同具有充分理由。2016年10月24日原告成功预约过户业务，但办理时间已延至2016年10月29日，超过《天津市房产买卖协议》约定的办理过户手续时间长达55日，此时被告拒绝履行合同具有合理的、充分的理由，不能认为其具有违反合同的行为。综上，原、被告之间房屋买卖合同未能严格履行应归结于有限的社会公共服务资源的与突发性市场波动导致的大量社会需求之间的矛盾，原、被告在履行合同过程中均不存在违约行为，双方房屋买卖合同的解除不能归责于任何一方，定金罚则在本案中不宜适用。被告拒绝返还定金的理由不能成立，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已收取的定金20000元符合法律规定，予以支持。
关于原告主张的违约金，虽然原告在本院审理的其他案件中曾提出过违约金的主张，但该案中原告主张违约金是以继续履行合同为前提，在本案中，双方的房屋买卖合同已经解除，因依据的事实及理由存在不同，故原告主张违约金不违反“一事不再理”的原则。但因违约金的承担应以对方违约为前提，而原、被告在履行合同过程中均不存在违约行为，双方房屋买卖合同的解除不能归责于任何一方，原告要求被告违约金事实依据不足，不予支持。
关于原告主张的中介费及代办贷款服务费，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》约定由原告方支付中介费10840元，另代办贷款服务费系原告委托中介公司代办贷款产生的专属于服务原告一方的费用，在被告不存在违约行为的情形下，原告要求被告承担上述费用缺乏依据，不予支持。
关于原告方主张的经济补偿金，根据法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。虽然原、被告之间的合同解除不能归责于原、被告任何一方，但2016年7月至2016年9月间涉诉房屋市场价格涨幅较大，二原告因合同解除遭受较大期待利益损失，而原、被告之间的房屋买卖合同解除客观上使被告受有较大利益，解除后被告仅退还定金存在显失公平的情形，故对于双方合同解除后的义务依照公平原则进行相应调整，被告应给予原告适当补偿。关于补偿的数额，结合涉诉房屋所在小区在双方签订合同至被告明确拒绝履行合同期间的市场价格平均涨幅、双方为订立履行合同付出的成本以及双方丧失的其他交易机会等因素综合考虑，酌情确定补偿金额为60000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告邓海云于本判决书生效后3日内返还原告郭海彬与原告崔小妹定金20000元；二、被告邓海云于本判决书生效后3日内给付原告郭海彬与原告崔小妹补偿金60000元；三、驳回原告郭海彬与原告崔小妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4113元，由原告郭海彬、崔小妹负担3213元，由被告邓海云负担900元。
二审期间，双方均未提交新证据。二审庭审后，上诉人同意给付被上诉人1万元补偿金。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议。该协议约定，被上诉人贷款买房，双方应在协议订立后30日内，即9月4日前到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。虽然双方未在合同约定的时间内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，但根据原审法院查明的事实可以证实，双方未在合同约定的时间内办理房屋所有权转移登记手续的主要原因系津南区不动产登记事务中心原因所致，故在此情况下，原审法院认定涉案买卖协议解除双方均无过错并无不妥。现双方签订的房屋买卖协议解除，故上诉人依该协议取得的定金应返还给被上诉人。关于被上诉人主张补偿金问题，应以上诉人认可的数额为准。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市津南区人民法院（2017)津0112民初8121号民事判决第一项；
二、撤销天津市津南区人民法院（2017)津0112民初8121号民事判决第二、三项；
三、本判决书生效后3日内，上诉人邓海云给付被上诉人郭海彬、崔小妹补偿金10000元；
四、驳回上诉人邓海云其他上诉请求；
五、驳回被上诉人郭海彬、崔小妹其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取4113元，由上诉人邓海云承担900元，被上诉人郭海彬、崔小妹承担3213元；二审案件受理费1800元，由上诉人邓海云承担900元，被上诉人郭海彬、崔小妹承担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈欣
审 判 员 王新
代理审判员 孟夏
二〇一八年四月十日
书 记 员 穆艺