文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初669号原告：李世嵘，男，1983年3月3日出生，汉族，现住梅州市梅江区。原告：陈柳兰，女，1984年6月19日出生，汉族，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所实习律师。被告：梅州市嘉应新天地有限公司，住所地梅州市公园路9号广电大楼12楼。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴盛锋，广东粤梅律师事务所实习律师。原告李世嵘、陈柳兰诉被告梅州市嘉应新天地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李世嵘、陈柳兰的委托诉讼代理人董亚民、被告的委托诉讼代理人曾浩然均到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人董亚民、蔡佳宏及被告委托诉讼代理人曾浩然到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告李世嵘、陈柳兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到法院作出生效判决止，暂计至立案起诉之日违约金为40632元（违约金计算公式：购房款1342266元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约金天数暂计至起诉之日为254日）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：原、被告于2014年2月27日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告出售的位于梅州市××区××、××水路交汇处××小区××号预售商品房由原告购的，合同共价款为1342266元整。合同第八条“交付期限”明确约定了该房屋的交付日期为2015年3月28日前。合同第十五条“关于产权登记的约定”则约定了被告应当在该房屋交付使用后360日内办理不动产登记证事宜，但却未约定被告方不能在规定期限内取得房地产权属证书的相关违约责任。签订合同后，原告已按合同约定于2014年9月30日缴纳了购房款，于2014年8月28日清缴了40267.98元税费及相关款项，但由于被告原因，被告的交房时间已迟于合同约定，实际交房日期为2015年6月9日。被告交付房屋后，又一再拖延，未积极履行办理房产过户手续，完全超过了合同约定的时间。经原告多次要求履约，被告亦未能履约且未能提出合理的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告应向原告承担逾期办证的违约责任。综上，被告未按合同约定履行合同义务，延期交房后又延期为原告办理权属证书，严重侵害了原告的合法权益。原告请求法院根据双方签订的合同以及相关法律法规的规定，支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。俩原告于2017年5月19日向本院提交了《变更诉讼请求申请书》，请求撤回起诉状中的第1项“判令被告立即履行合同义务，为原告办理房产过户手续并向原告交付房屋权属证书”的诉讼请求并变更第二项诉讼请求的违约金额及违约天数。被告辩称，请求法院依法判决驳回原告的诉请。理由为：1.因原、被告双方已签订了一份《协议书》，《协议书》第一条约定原告同意收取被告给予的相应的物业费、物业管理费等抵对券等方式进行补偿，并已赠送。2.原告方在收到上述补偿款抵对券以后，不得再以购房合同等事宜向被告方主张任何权利和赔偿，原告也不得再通过人民法院等途径向被告主张权利。《协议书》第二条最后一句已经明确原告方放弃就购房合同的纠纷向被告提出权利。3.协议书签订之后，原告也实际收到了相应的物业费和物业管理费抵对券作为补偿款，原告在交楼清单中签名确认收取了上述物业管理费抵对券作为补偿款。根据《协议书》第二条约定，原告领取补偿款抵对券以后不得向被告方主张任何权利，原告放弃就购房合同的纠纷向被告起诉的权利。4.被告方已经履行完毕协议书中的义务，因认定双方购房合同纠纷已经得到妥善解决。而原告在放弃诉权的情况下仍然起诉至法院，已经违反了协议书中的约定。法院应当认定原告方已经放弃了本案购房合同纠纷引起的诉权，应当依法作出判决驳回原告的诉讼请求。经组织双方当事人对证据进行质证，本院经审理后，认定事实如下：俩原告与被告于2014年2月27日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定俩原告向被告购买位于梅州市××区××、××水路交汇处××小区××号预售商品房，建筑面积为171.75平方米，商品房价款为1,342,266元。合同第八条约定被告应当在2015年3月28日前将商品房交付原告使用。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关部门备案。原、被告双方签订合同后，俩原告已按约向被告支付购房款，被告于2015年8月5日将出售的房屋交付给俩原告管理使用。2015年8月4日，原告陈柳兰与被告签订《协议书》一份，内容为：1.原告同意在2015年8月4日对购买的壹江南C2栋1302号房屋进行收楼，并同意收取被告给予的18600元赠送物业管理费等抵对券方式进行补偿；2.原告在收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向被告主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部分投诉、仲裁或其他途径主张权利。原告放弃就购房合同纠纷向被告起诉的权利；3.双方无其他争执；4.本协议书是双方真实意思表示。签订上述《协议书》后，被告向原告支付了协议书中约定的对价补偿。2017年6月5日，梅州市国土资源局收到被告提交的申请办理涉诉房屋的产权登记的资料。因被告未按合同约定办理涉诉房屋的权属登记手续，两原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告则到庭作如上答辩。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原、被告双方应按合同约定履行义务。原、被告双方对被告存在逾期办证的违约事实无争议，本院予以确认。本案争议的焦点是：原告于2015年8月4日与被告签订了《协议书》并领取了对价补偿后还能否就被告逾期办证的违约行为主张权利。关于争议焦点问题。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中有关交楼时间、产权登记时间的约定及《协议书》的内容看，《协议书》是在原告收楼前签订的，且协议书的内容并没有明确包含对逾期办证的补偿，而签订协议时还未到双方约定的产权登记时间，同时协议并不能限制权利人主张权利。因此，原告陈柳兰与被告签订的协议书应是针对逾期交楼事宜的协商结果。被告主张不承担逾期办证的违约责任的抗辩意见，理由不足，证据不充分，本院不予采纳。被告未按合同约定为俩原告办理产权登记，已构成违约，现俩原告要求被告承担逾期办证的违约责任，事实清楚，理由充分，本院予以支持。对于两原告请求的违约金计算问题。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理产权登记的违约责任，原告现主张以商品房价款为基数，按年利率4.35%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。但对于违约金的计算时间问题。根据俩原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，结合本案商品房的实际交付时间即2015年8月5日，被告应当在2016年7月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。故违约金应从2016年7月31日起计算至被告将办理产权登记的相关资料提交给产权登记部门之日止即2017年6月5日。综上，被告应支付自2016年7月31日起，以1,342,266元为基数，按年利率4.35%计算至2017年6月5日止的违约金给俩原告，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告梅州市嘉应新天地有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付自2016年7月31日起，以1,342,266元为基数，按年利率4.35%计算至2017年6月5日止的违约金给原告李世嵘、陈柳兰；二、驳回原告李世嵘、陈柳兰的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费521.88元（此款已由原告预交），由被告梅州市嘉应新天地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  章文烈审判员  黄卫红审判员  余梅芬二〇一七年八月三十一日书记员  梁婷婷