福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0205民初106号
原告：郭阳，女，1983年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，经常居住地福建省厦门市海沧区沧湖东一里***号*号****室。
委托诉讼代理人：李亭(系郭阳丈夫)，男，1985年4月20日出生，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：吕嘉瑛，福建丰一律师事务所律师。
被告：许剑锋，男，1973年2月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：林家年，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告：蔡淑兰，女，1964年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告郭阳与被告许剑锋、蔡淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告郭阳及其委托诉讼代理人李亭、吕嘉瑛，被告许剑锋及其委托诉讼代理人林家年，被告蔡淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭阳向本院提出诉讼请求：一、确认郭阳与许剑锋于2016年4月5日签订的编号0000139《房产买卖协议》即日解除；二、判令许剑锋立即向郭阳双倍返还定金200000元（人民币，币种下同），退还已付购房款155000元，并赔偿利息损失（以155000元为基数，自2016年4月14日起按照月利率2%计算至实际还款之日止）；三、判令许剑锋立即赔偿郭阳因房价上涨造成的经济损失1344900元；四、判令蔡淑兰对许剑锋的上述责任承担连带责任；五、本案全部诉讼费由许剑锋、蔡淑兰承担。事实与理由：郭阳出售了在翔安区的房产，准备在厦门市海沧区购置新房。经中介方厦门海之居房地产营销顾问有限公司（以下简称海之居公司）推荐，郭阳拟购买蔡淑兰名下的位于厦门市海沧区产（以下简称讼争房产）。2016年4月5日，海之居公司介绍郭阳、许剑锋认识。许剑锋向郭阳保证其有权代理出售讼争房产，同时出示了讼争房产的产权证复印件、产权人的身份证复印件以及编号0000132《房产买卖协议》复印件，并且承诺在办理交易过户登记手续时提供所需的授权委托公证书。根据《房产买卖协议》第十七条约定许剑锋“有权选择第三方作为过户人”，郭阳相信许剑锋具有出售讼争房产的代理权，故许剑锋与郭阳于当日签订编号0000139《房产买卖协议》，约定：“郭阳以2155000元的价款向蔡淑兰购买讼争房产；郭阳应于协议签订当日支付定金100000元，于2016年4月15日前支付首期购房款255000元（含定金），于办理过户登记手续当日支付第二期购房款500000元，其余购房款1400000元通过办理银行按揭贷款的方式支付给蔡淑兰；买卖双方应于2016年5月10日前到厦门市国土资源与房产管理局签订《厦门市房地产买卖合同》并办理过户登记手续”。协议签订当日，郭阳依约支付了定金100000元。许剑锋以蔡淑兰的代理人名义收取了上述定金，并出具了相应的定金收条。2016年4月14日，根据许剑锋的指示，郭阳将部分购房款155000元支付给海之居公司，已经履行了约定的首期购房款支付义务。临近2016年5月10日，郭阳得知许剑锋尚未取得蔡淑兰的授权委托公证书，只得中止支付第二期购房款，同时要求许剑锋在合理期限内提供授权委托公证书或者由蔡淑兰本人协助办理过户登记手续。时至今日，许剑锋仍然无法提供授权委托公证书，蔡淑兰亦拒不协助办理过户登记手续。由于房价日益攀升，给郭阳造成巨大的经济损失，故向法院起诉。
许剑锋辩称，本案涉及两个交易，即蔡淑兰和许剑锋签订编号0000132《房产买卖协议》，以及郭阳、许剑锋签订编号0000139《房产买卖协议》。第二个交易以第一个交易为前提，郭阳对此是知情并自愿承担风险的。编号0000139《房产买卖协议》事后未经蔡淑兰追认，系无效合同，郭阳无权主张解除，而许剑锋对编号0000139《房产买卖协议》的无效并不存在过错。许剑锋没有向郭阳隐瞒第一个交易的交易细节，也没有向郭阳提供虚假信息，许剑锋是以蔡淑兰代理人的身份签署编号0000139《房产买卖协议》，郭阳有义务审核许剑锋是否有代理权的事实。郭阳自己对编号0000139《房产买卖协议》是否可以履行是具有判断力，且0000132《房产买卖协议》是蔡淑兰拒绝履约而终止，许剑锋不存在任何过错，郭阳知悉蔡淑兰拒绝卖房后很长时间未采取行动，既未催告蔡淑兰，也未提起诉讼，其行为表明该情形早已预见并接受。若编号0000139《房产买卖协议》有效，作为代理人，许剑锋的行为产生后果应由蔡淑兰承担，就不应将许剑锋列为本案被告。无论许剑锋与蔡淑兰有何关系，均不影响郭阳向蔡淑兰主张权利。2016年10月，郭阳也是以确认合同有效的诉求起诉。鉴于编号0000139《房产买卖协议》无效，郭阳主张返还双倍定金、赔偿已付购房款利息损失、赔偿无法购得房产的经济损失各项诉讼请求于法无据。许剑锋愿意退还郭阳定金100000元以及已付购房款155000元。
蔡淑兰辩称，蔡淑兰不认识郭阳，也没有收取郭阳的购房款，也未同意许剑锋将讼争房产出售给郭阳。编号0000132《房产买卖协议》第十七条是欺诈行为，因为蔡淑兰签名时该条款并没有，后面才发现有该条款。2016年3月30日，许剑锋向蔡淑兰购房，2016年4月15日，蔡淑兰发现许剑锋购买房子是想欺诈，想要终止合同。后经双方协商解除编号0000132《房产买卖协议》，蔡淑兰向许剑锋支付350000元赔偿金。许剑锋和蔡淑兰之间的房屋买卖合同关系与郭阳无关。郭阳的诉求缺乏事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据，本院认定事实如下：
讼争房产产权人系蔡淑兰。2016年3月30日，蔡淑兰（甲方）和许剑锋（乙方）签订编号0000132《房产买卖协议》，约定：“甲方同意将座落于厦门市海沧区沧湖东一里93号104室的房产出售给乙方，成交总价为2000000元整。乙方将总房款分三次交付给甲方，第一笔款项应于2016年3月30日前支付100000元，于2016年6月30日过户当天支付500000元，尾款1400000元向银行申请贷款，于银行同意放贷金融之日起七日内将差额部分现金支付。第十二条约定了违约责任：若甲方中途毁约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自毁约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。……若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过柒日仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除合同，同时毁约方应按本条第1款的约定承担毁约责任。”第十七条第二款约定：“乙方有权选择第三方作为过户人。”蔡淑兰在协议甲方处签字，许剑锋在乙方处签字，海之居公司在丙方处签字、盖章。
2016年4月5日，许剑锋在海之居公司的居间下，以蔡淑兰代理人的身份，代蔡淑兰作为卖方（甲方）与郭阳（乙方）签订编号0000139《房产买卖协议》，约定：甲方同意将坐落于海沧区沧湖东一里93号104室的房产出售给乙方，成交价2155000元。协议签订之日乙方支付甲方购房定金100000元，购房款乙方将分三次支付给甲方，第一笔款项应于2016年4月15日前向甲方支付255000元。甲乙双方应于2016年5月10日前,以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年5月11日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。该协议第十二条约定了违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约，若甲方中途毁约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自毁约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途毁约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方毁约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过柒日仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除合同，同时毁约方应按本条第1款的约定承担毁约责任。许剑锋代蔡淑兰在甲方处签字，许剑锋在代理人处签字，郭阳在乙方处签字，海之居公司在丙方处盖章、签字。
2016年4月5日，郭阳支付了定金100000元，许剑锋以蔡淑兰代理人的身份收取该笔定金100000元并出具《定金收条》。2016年4月14日，海之居公司经郭阳和许剑锋双方同意，出具收据暂时保管了郭阳支付的155000元购房款。许剑锋收取上述定金后并未转付给蔡淑兰。
2016年5月14日，郭阳出具一份《声明》，该声明载明：“本人与许剑锋签署关于厦门市海沧区产的买卖协议（编号：0000139），在签订合同前本人已经过厦门海之居房地产营销顾问有限公司义务告知获悉，该套房产系许剑锋先前从蔡淑兰手中购买由来，本人愿意接受其许剑锋投资获利，对于该套房产的交易缘由来龙去脉全然知悉。”
2016年5月23日，许剑锋委托律师向蔡淑兰寄送《律师函》，催促蔡淑兰及时将案涉房产交付给许剑锋，并于2016年5月27日前配合办理过户登记手续。2016年5月24日，蔡淑兰签收《律师函》。
2016年6月6日，许剑锋向本院起诉要求蔡淑兰继续履行编号0000132《房屋买卖协议》，并立即交付房产、协助办理过户登记手续，及支付逾期交付房产违约金。
2016年7月21日，蔡淑兰（甲方）和许剑锋（乙方）签订《补充协议》，约定：“第一条：双方一致确认，甲方同意于2016年7月26日之前一次性向乙方支付人民币叁拾伍万元作为解约对价（此款包含了乙方已付定金拾万元）,《房屋买卖协议》待甲方付清上述款项后解除。第二条：乙方收到上述全部款项后三个工作日内向海沧区人民法院递交撤诉申请书（案号：（2016）闽0205民初1914），至此双方再无其他权利义务纠纷。……本补充协议自甲乙双方签字后生效。”蔡淑兰、许剑锋在协议下方签字、捺印。后许剑锋于2016年7月26日收到蔡淑兰350000元。2016年7月28日，本院作出（2016）闽0205民初1914号民事裁定书，准许许剑锋撤回对蔡淑兰的起诉。
2016年10月11日，郭阳向本院起诉蔡淑兰、许剑锋（第三人），请求确认编号0000139《房产买卖协议》有效，并要求蔡淑兰继续履行房产买卖协议，承担本案全部诉讼费。后郭阳申请撤诉，本院于2016年12月1日作出（2016）闽0205民初3386号民事裁定书，准许郭阳撤回起诉。
另查明：
1、许剑锋庭审时承认，购买讼争房产的目的一开始想自用，后欲转手赚取差价。
2、2016年6月14日22时30分，蔡淑兰给郭阳发信息：“希望你明天把合同也带来，这对你有好处的我不会害你，望你理解我的苦心。”2016年7月4日11时7分，蔡淑兰给郭阳发信息：“昨晚对方怎么跟你谈的，几点告诉你望你如实告诉我，我这边会把情况告诉你。”蔡淑兰庭审陈述：“短信是真实的。我不知道郭阳如何知道我的电话，郭阳告知我她与许剑锋达成交易，但我跟她说我与许剑锋在4月份已经解除合同了。”
3、郭阳庭审确认，在与许剑锋签约时未见到许剑锋所称的授权委托公证书。
4、郭阳申请对讼争房产于2017年2月16日的市场价格进行评估，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司出具报告《房地产估价报告书》(厦信衡房评字（2017）第F17005号)，评估结果：截止于2017年2月16日，在设定出让状态的评估总价为3499900元（尚未扣除应补缴的土地出让金），在设定出让状态下的评估单价为每平方米29683元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。虽然蔡淑兰与许剑锋签订的编号0000132《房产买卖协议》中约定“乙方有权选择第三人作为过户人”，但该条款是蔡淑兰与许剑锋之间关于合同履行的约定，并没有约定许剑锋有权代理出售讼争房产，该条款不能认定为委托代理条款。事实上，购房是重大事项，郭阳理应审慎判断许剑锋是否有代理权，在未见到授权委托公证书的情况下，通常不能相信许剑锋有权代理。因此，就郭阳而言，许剑锋代蔡淑兰与郭阳签订编号0000139《房产买卖协议》不构成表见代理。蔡淑兰作为讼争房产产权人，其未曾授权许剑锋代为出售讼争房产，故许剑锋自行以蔡淑兰名义与郭阳于2016年4月5日签订讼争房产买卖合同系无权代理行为，蔡淑兰作为被代理人对许剑锋的代理行为不予追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力”之规定，案涉编号0000139《房产买卖协议》对蔡淑兰不发生效力。编号0000139《房产买卖协议》虽对蔡淑兰不发生效力，然却系许剑锋与郭阳的真实意思表示，许剑锋乃协议中的实际出卖人，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，不影响合同的效力，故本院认定编号0000139《房产买卖协议》在许剑锋与郭阳之间产生效力，双方均应依约履行。许剑锋辩称该合同无效，本院不予采纳。合同签订后，郭阳依约支付定金100000元和购房款155000元，许剑锋实际收取了该笔100000元定金，许剑锋还同意海之居公司暂时保管郭阳支付的155000元购房款。在编号0000139《房产买卖协议》中，郭阳与许剑锋互负债务，履行顺序有先后，郭阳作为先履行的一方得知许剑锋未获得授权无法代理房屋买卖的情况下，行使不安抗辩权中止履行合同，符合法律规定。然而许剑锋收取定金100000元和首期购房款155000元后在无法获得蔡淑兰追认、与郭阳之间有关案涉房产买卖合同目的已不能实现的情况下，许剑锋与蔡淑兰于2016年7月26日解除了其之间的编号0000132《房产买卖协议》，应视为许剑锋以自己的行为表明不履行编号0000139《房产买卖协议》中其作为出卖人所承担的交付及过户讼争房产的主要义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，本院对郭阳诉求解除编号0000139《房产买卖协议》予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
关于许剑锋具体承担的违约责任：1、根据编号0000139《房产买卖协议》第十二条约定的违约责任，许剑锋应当双倍返还郭阳定金计200000元。2、关于房屋差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，郭阳主张的房屋差价损失系许剑锋不履行合同义务造成的，且自许剑锋与郭阳签订协议书以来，厦门市房屋交易价格处于上涨态势，许剑锋对其不继续履行合同义务给郭阳造成的损失应是可以预见的。经评估鉴定，涉案房产于2017年2月16日这一时间节点的市场价格为3499900元，市场价格与编号0000139《房产买卖协议》约定的房屋成交总价之间的差价1344900元（评估价3499900元-房屋成交总价2155000元）。因违约责任以填补损失为原则，上述双倍返还200000元定金中的100000元本质上也属于损失填补性质，因此，郭阳请求的房屋差价损失应扣除上述违约金100000元。根据查明的事实，2016年10月11日，郭阳以确认合同有效为由向本院起诉蔡淑兰、许剑锋二人，而后申请撤回起诉，本院裁定予以准许，而后郭阳于2017年1月5日才诉至本院提起本案诉讼。就其主张的差价损失，郭阳存在延迟主张权利致损失扩大的情形，同时，郭阳对于许剑锋是否有代理权未审慎审查，也存在一定疏忽，故本院酌定由许剑锋赔偿郭阳房屋差价损失841430元（1344900元×70%-100000元）。郭阳已经支付的购房款155000元，许剑锋应当予以返还。许剑锋与蔡淑兰于2016年7月26日解除编号0000132《房产买卖协议》，根据编号0000139《房产买卖协议》第十二条的约定，许剑锋应自毁约之日起三日内返还郭阳购房款155000元，但许剑锋违约即于2016年7月26日与蔡淑兰解除编号0000132《房产买卖协议》后，并未依约及时返还郭阳购房款，郭阳诉求许剑锋支付自2016年4月14日起按月利率2%至实际还款之日止计算利息损失，本院予以支持以155000元为基数，自2016年7月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；郭阳诉求许剑锋支付利息超出部分，本院不予支持。
蔡淑兰非编号0000139《房产买卖协议》的合同相对人，郭阳依此协议诉请蔡淑兰对许剑锋的上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：
1解除原告郭阳与被告许剑锋于2016年4月5日签订的编号0000139《房产买卖协议》；
2被告许剑锋于本判决生效之日起十日内向原告郭阳双倍返还定金200000元；
3被告许剑锋于本判决生效之日起十日内向原告郭阳退还购房款155000元并支付利息（利息以155000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年7月30日起计算至本判决确定的还款之日止）；
4被告许剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭阳因房价上涨造成的经济损失841430元；
5驳回原告郭阳的其余诉讼请求。
如果被告许剑锋未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20099元，由原告郭阳负担5953元，被告许剑锋负担14146元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 ：陈基周
审 判 员 ：李庆东
审 判 员 ：郭碧娥
人民陪审员 ：陈亚松
人民陪审员 ：刘春霞
人民陪审员 ：刘玲英
人民陪审员 ：黄鹭坤
二〇一七年七月二十日
法官 助理 ： 许 晔
代书 记员 ：杨雅鑫
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。