福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0603民初655号原告(反诉被告)：黄顺欣，男，1979年1月9日出生，汉族，住福建省南靖县，委托诉讼代理人：李俊威，福建远大联盟律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑毓峥，女，1973年10月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，委托诉讼代理人：郑仁川、黄文珍，福建仁胜律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司漳州新城支行，住所地福建省漳州市芗城区元光南路银苑花园2B幢7、8、9号店面。原告黄顺欣与被告郑毓峥、第三人招商银行股份有限公司漳州新城支行(下称招商银行新城支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，被告郑毓峥于2017年6月5日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告黄顺欣委托诉讼代理人李俊威，被告郑毓峥及其委托诉讼代理人郑仁川、黄文珍到庭参加诉讼，第三人招商银行新城支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄顺欣向本院提出诉讼请求：一、判令郑毓峥继续履行NO：0000253《房产买卖协议》，配合办理龙文××号融信·翠湖1幢3206号房屋(下称涉案房屋)的抵押权注销登记及权属转移登记手续并将涉案房屋交付黄顺欣使用；二、判令郑毓峥在判决生效之日起5日内向招商银行新城支行清偿以涉案房屋抵押担保的贷款本息余额及相关费用；若郑毓峥逾期未能清偿上述债务，黄顺欣有权代郑毓峥向招商银行新城支行清偿上述债务(具体金额以招商银行新城支行核定为准)，招商银行新城支行应当收取并在上述债务清偿完毕后协助黄顺欣办理涉案房屋的抵押权注销登记手续；三、确认黄顺欣代郑毓峥向招商银行新城支行清偿的款项可冲抵黄顺欣应支付郑毓峥的购房款；四、判令郑毓峥向黄顺欣支付违约金(以95万元为基数，按日万分之五标准，自2017年1月22日起计算到涉案房屋权属转移登记完成且交付原告之日止，暂计至起诉之日为23750元)；五、判令郑毓峥赔偿黄顺欣中介费1万元、律师费2万元、公证费1900元、办理财产保全责任保险的保费4000元(暂定数，最终以发票为准)。事实与理由：2016年10月21日，黄顺欣通过漳州市龙文区建业房产经纪所与郑毓峥签订《房产买卖协议》(N0:0000253)，约定：郑毓峥将坐落于龙文××号融信·翠湖1幢3206号房屋出售给黄顺欣；成交价为95万元；在协议签订时黄顺欣支付购房定金20万元，黄顺欣于2017年10月21日(含)前支付20万元含定金，黄顺欣于2017年1月21日(含)前支付10万元，黄顺欣向很行申请贷款65万元，由银行直接转至郑毓峥账户；郑毓峥应于收到全部房款当日将房产交付给黄顺欣使用，买卖双方保证于2017年1月21日前同到房产所在地的房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续；自违约行为发生之日起违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金；守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，协议签订当日，黄顺欣向郑毓峥交付了定金20万元。其后，郑毓峥单方面提出变更付款方式，要求黄顺欣于2017年1月21日全额付款才办理过户手续，黄顺欣不同意变更付款方式，黄顺欣及中介方多次与郑毓峥交涉，郑毓峥均拒绝办理涉案房屋权属转移登记手续，另，涉案房屋已抵押给第三人并办理抵押权登记，至今未注销。黄顺欣认为，双方签订的《房产买卖协议》合法有效，双方应当依约履行，郑毓峥行为已构成违约。为便于履行《房产买卖协议》，现黄顺欣愿意用现金支付应付郑毓峥的购房款。郑毓峥答辩并反诉称：1、郑毓峥并没有违约，按照协议约定，黄顺欣应先付购房款30万元并办理剩余65万元购房款的按揭手续，郑毓峥在协助其办理过户手续，但是黄顺欣一直都没有支付相应购房款也没有去办理按揭手续，因此郑毓峥没有违约，违约方是黄顺欣。2、黄顺欣为职业炒房人，与郑毓峥的签订房屋买卖协议书是为了直接转手炒房赚取差价，其本身并没有履约能力，请求驳回黄顺欣的诉讼请求，同时提出反诉请求：1、判令解除郑毓峥与黄顺欣于2016年10月21日签订的《房产买卖协议》（合同编号：0000253）；2、判令黄顺欣已支付的定金20万元不予返还；3、判令黄顺欣支付郑毓峥律师费1.9万元；4、黄顺欣赔偿郑毓峥中介费1万元。事实和理由：2016年10月21日，黄顺欣与郑毓峥签订《房产买卖协议》（合同编号：0000253），向郑毓峥购买位于龙文××号融信·翠湖1幢3206号房屋，房屋总价95万元。协议第三条约定：“黄顺欣应于协议签订当日支付购房定金20万元；”协议第四条约定：“黄顺欣应于2016年10月21日前支付20万元（即定金）；于2017年1月21日前支付10万元；黄顺欣向银行申请贷款65万元，由银行直接转至郑毓峥账户。”协议第七条约定：“双方保证于2017年1月27日前同到房产所在地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”那么按照合同的约定，黄顺欣应于2017年1月21日前向郑毓峥支付购房款30万元，郑毓峥收到款项后7日内配合黄顺欣办理房屋权属转移登记手续。协议签订后，因2017年1月27日为除夕，房屋登记机构工作人员均已放假无法办理房屋权属转移登记手续，因此双方协商将1月27日改为1月21日，但双方的履行顺序没有改变，黄顺欣仍应先支付30万元购房款，郑毓峥再配合其办理房屋权属转移登记手续。黄顺欣仅于协议签订时支付了购房定金20万，约定于2017年1月21日前支付的10万元购房款，至今未支付，根据协议的约定，黄顺欣已经构成违约。协议第十六条，黄顺欣特意备注强调黄顺欣有权指定第三方为新产权人，可看出黄顺欣为房产中介，是职业炒房人，其向郑毓峥购买房屋并非为了自住，而是为了炒房，操作方式是：先预付购房定金，后寻找第三方购房，由第三方作为“新产权人”继续履行与出售者的房屋买卖协议，从中赚取差价。因此，黄顺欣并没有足够的履行能力履行与郑毓峥签订的《房屋买卖协议》，且其名下可能存在多套房产或者资信问题导致不能办理按揭的情形。因此郑毓峥有权解除合同。《房屋买卖协议》第九条第2款约定：“若买方违约，买方已支付的购房定金则做为对卖方的赔偿；同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、律师代理费、差旅费等。”黄顺欣已违约，因此黄顺欣已支付的购房定金，应不予退还。且黄顺欣应支付郑毓峥因本次诉讼产生的诉讼费及律师费。现请求合并审理，支持郑毓峥反诉请求。黄顺欣辩称：对于郑毓峥提出的反诉请求，黄顺欣认为缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。1、双方约定21号前过户，支付第二期款项10万元，这是双方协商一致的结果，不存在必须先行支付10万元的约定。2、郑毓峥在21号前已经明确表示要黄顺欣付清95万元才办理过户手续，郑毓峥的行为已经是违约了，而黄顺欣没有任何违约行为，郑毓峥作为违约方不具有解除合同的权利。因此法庭应当驳回郑毓峥的反诉请求。招商银行新城支行未作答辩。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经漳州市龙文区建业房产经纪所(下称建业经纪)介绍，黄顺欣与郑毓峥于2016年10月21日签订编号为0000253的《房产买卖协议》一份，约定黄顺欣向郑毓峥购买位于龙文××号融信·翠湖1幢3206号房屋，成交价为95万元等内容，其中第三条约定黄顺欣应于协议签订当日支付购房定金20万元；第四条约定：(1)黄顺欣于2016年10月21日前支付20万元（含定金），(2)黄顺欣于2017年1月21日前支付10万元，…(5)黄顺欣向银行申请贷款65万元，由银行直接转至郑毓峥账户；第七条约定双方保证于2017年1月27日前同到房产所在地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；第九条第(2)款约定：…若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，买方已支付的购房定金则做为对卖方的赔偿；同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、律师代理费、差旅费等；第十一条约定黄顺欣、郑毓峥各向建业经纪支付中介费1万元；第十六条备注：…2.黄顺欣有权指定第三方为新产权人；3.郑毓峥支付2万元给建业经纪作为托管保证金，过户当天无息返还等内容。协议签订当日，黄顺欣向郑毓峥支付购房定金20万元，向建业经纪支付中介费1万元，郑毓峥向建业经纪支付托管保证金2万元、中介费1万元。因2017年1月27日是除夕，双方经协商将同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的日期由“2017年1月27日前”改为“2017年1月21日前”。2016年12月15日，郑毓峥向黄顺欣发送一份电子邮件，主题：房屋买卖合同。电子邮件附件《房产买卖协议》记载郑毓峥将座落于龙文××号融信·翠湖1幢3206号房屋出售给黄顺欣，房屋价款为95万元等内容；其中第三条付款方式记载：1.黄顺欣于2016年10月21日前支付20万元作为购房定金，如按照约定履行该合同，定金折抵房款，如黄顺欣违约，该定金没收，在合同继续履行的情况下，黄顺欣需另行支付20万元作为购房款，2.黄顺欣于2017年1月日前支付20万元予郑毓峥；3.黄顺欣于2017年月日前支付45万元予郑毓峥等内容，协议尾部出售人、买受人均无签名，也无详细的日期。2017年1月17日，郑毓峥与黄顺欣就履行合同事宜通过短信进行协商，但未达成一致意见。此后，黄顺欣未于2017年1月21日前向郑毓峥支付10万元购房款，双方也未于2017年1月21日前同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。2017年3月14日，黄顺欣向本院提起诉讼并申请诉讼保全，本院于2017年3月22日作出裁定，冻结涉讼房屋交易。2017年6月5日，郑毓峥向本院提出反诉。经查，涉讼房屋为郑毓峥于2012年10月向融信(漳州)房地产有限公司购买，2016年1月11日办理房屋所有权登记，房屋所有权人为郑毓峥，该房屋属已发证、抵押中。黄顺欣为本案诉讼委托律师作为诉讼代理人向福建远大联盟律师事务所支付律师服务费2万元，为诉讼保全提供担保办理财产保全责任保险向中国平安保险股份有限公司支付保费4275元。郑毓峥为本案诉讼委托律师作为诉讼代理人向福建仁胜律师事务所律师支付律师服务费1.9万元。本院认为，黄顺欣与郑毓峥签订《房产买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条第一款规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”黄顺欣与郑毓峥签订《房产买卖协议》后，因春节原因协商将《房产买卖协议》中约定的双方同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续时间从“2017年1月27日前”改为“2017年1月21日前”，该更改出自双方自愿，合法有效。通常买卖过程中，在没有明确约定的情况下，一般的交易习惯是一手交钱一手交货，如果买方不交钱，卖方可以拒绝交货。本案中，按照《房产买卖协议》约定，黄顺欣向郑毓峥支付10万元购房款时间为“2017年1月21日前”，双方到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续时间更改前为“2017年1月27日前”，更改后为“2017年1月21日前”，表面上看没有先后顺序，但根据本案实际情况(即约定的支付10万元购房款时间是在原来约定的办理房屋权属转移登记手续时间的七天之前)和按照一般交易习惯，黄顺欣应当向郑毓峥支付10万元购房款后才能要求双方到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，黄顺欣未依约于2017年1月21日前向郑毓峥支付10万元购房款，此时郑毓峥有权拒绝与黄顺欣同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的要求，郑毓峥此时的拒绝履约行为并不违约，也不违反相关法律规定，相反，黄顺欣未依约向郑毓峥支付购房款，此后也未履行支付购房款义务，其行为已构成违约。虽然黄顺欣提供有郑毓峥向黄顺欣发送电子邮件的公证文书作为证据，但该邮件所附的《房产买卖协议》形式上只是郑毓峥向黄顺欣发出合同变更的要约，双方未就协议内容达成一致意见并签名捺印，该证据无法证明黄顺欣的诉讼主张，本院不予采信认定；虽然黄顺欣提供有其与郑毓峥短信对话的公证文书作为证据，但未提供短信对话载体，无法确定双方短信对话的全部内容，不能准确、客观地反映双方就合同履行问题进行协商的全过程，该证据不符合证据构成要件，不足以证明黄顺欣的诉讼主张，本院不予采信认定。可见，黄顺欣认为郑毓峥单方提出变更付款方式构成违约与事实和法律规定不符，其要求郑毓峥承担违约责任的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳，郑毓峥的辩解有理，本院予以采纳。郑毓峥以黄顺欣未依约履行合同致其无法实现合同目的为由要求解除合同并要求黄顺欣按照《房产买卖协议》第九条关于违约责任的约定承担违约责任的反诉主张合法有据，本院予以支持，黄顺欣的辩解乏理，本院不予采纳。因《房产买卖协议》解除，黄顺欣要求继续履行合同的诉讼主张，本院不予支持。黄顺欣未提供招商银行新城支行与本案有法律上的利害关系的证据，且其要求继续履行合同的诉讼主张本院不予支持，其涉及招商银行新城支行的诉讼主张缺乏依据，本院不予支持。招商银行新城支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第七十七条第一款、第七十八条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下：一、解除黄顺欣与郑毓峥于2016年10月21日签订的《房产买卖协议》；二、郑毓峥无需返还黄顺欣向其支付的购房定金20万元；三、黄顺欣应于本判决生效之日起十日内向郑毓峥支付律师费1.9万元、中介费1万元；四、驳回黄顺欣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，反诉费6650元，合计19950元，由黄顺欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈梓敬人民陪审员  魏雅蓉人民陪审员  赖杜恺二〇一七年九月七日书 记 员  刘 婧申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。…第二百三十九条申请执行的期间为二年。…