福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初8369号 原告（反诉被告）：广州富拉名店管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街龙珠路41-1号13A02室。 法定代表人：蔡宏丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑思婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎机场3号候机楼西侧A008室。 负责人：林伟民，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：洪祥彬，元翔（厦门）国际航空港股份有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：张建福，厦门翔业集团有限公司工作人员。 原告（反诉被告）广州富拉名店管理有限公司（以下简称富拉公司）与被告（反诉原告）元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司（以下简称元翔候机楼分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富拉公司法定代表人蔡宏丽及委托诉讼代理人汪旭东、被告（反诉原告）元翔候机楼分公司的委托诉讼代理人张建福及原委托诉讼代理人陈雯琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富拉公司向本院提出诉讼请求:1.撤销《T4航站楼餐饮集成标段1租赁合同》、《T4航站楼餐饮集成标段1特许经营合同》的到达层公共区域西侧T4-1-2、出发层公共区域西侧T4-2-1部分以及解除该两份合同T4-4-3部分；2.元翔候机楼分公司退回富拉公司全部保证金1254972元及利息（自元翔候机楼分公司收到之日起，按照中国人民银行公布的同期银行利率对应的利息计算至实际付清之日止）；3.元翔候机楼分公司向富拉公司支付违约金2255957.65元;4.元翔候机楼分公司赔偿富拉公司经济损失50万元（最终以富拉公司已投入的各项经济损失以及法院委托的司法评估机构对富拉公司承租场所装修装饰做出的司法鉴定意见确定的金额为准）；5.确认元翔候机楼分公司实际出租给富拉公司的T4-2-1地块合法计租和计费面积减低为553.2平方米且元翔候机楼分公司自2017年6月份起无权要求富拉公司对公共消防通道面积收取租金；6.元翔候机楼分公司立即退还多收取富拉公司的租金、管理费等费用共计4400175.55元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自元翔候机楼分公司每月收取日期起计算至元翔候机楼分公司实际付清之日止）。 事实和理由：2014年8月1日富拉公司作为甲方与乙方元翔候机楼分公司签署《T4航站楼餐饮集成标段1租赁合同》，合同约定将到达层公共区域西侧T4-1-2（面积22㎡）、出发层公共区域西侧T4-1-2（面积800㎡）和隔离区上夹层东侧T4-4-3（面积550㎡）合计1372㎡出租给乙方从事商业经营。合同2.2.3规定，“若甲方非出于业务流程、机场功能区的调整以及楼内规划变更需要收回或调整租赁场所的，乙方有权终止本合同”。合同4.1.1规定，每月租金为548800元，4.1.2规定，第二个合同计租年度起开始，租赁场所的租金逐年调整。合同14.2.4规定，“甲方擅自解除的（本合同另有约定的，从其约定），应向乙方返还履约保证金，并向乙方支付相当于终止前2个月租金之和的违约金”。合同15.1规定“因一方违约导致对方终止合同的，违约方应按照本合同约定向对方承担赔偿责任；……如果因一方违反双方签订的关于本合同项下地块的《特许经营合同》导致该《特许经营合同》终止的，则本合同同时终止，且违约方应支付一笔相当于终止前2个月租金之和的违约金予对方”。同日，双方签署《T4航站楼餐饮集成标段1特许经营合同》，合同约定的标的与租赁合同完全一致，且合同第十二条“与《租赁合同》关系”约定，“本合同的成立、生效、终止及续签与《租赁合同》的成立、生效、终止及续签互为前提，两合同必须同时成立、生效、终止和续签”。特许经营合同6.1.1第三款规定，月固定特许经营费为463736元；6.1.2规定，第二个合同计费年度起开始，租赁场所的特许经营费逐年调整。特许经营合同9.1规定，“守约方不行使合同终止权的，不影响其行使本合同规定的违约金的权利。如果因一方违反《租赁合同》，导致《租赁合同》终止的，则本合同同时终止，则向违约方应支付一笔相当于终止前2个月特许经营费之和的违约金予对方”。 上述合同签署后，富拉公司为履行合同与品牌方、装修公司、设计公司等单位或部门进行了沟通、签约并投入大量的人力物力。2015年4月27日，消防部门出具的《消防审核意见书》回复称案涉场地“装修区域占用公共疏散通道……本工程消防设计未经审核合格，不得施工”。2016年5月4日，元翔候机楼分公司发出《关于厦门机场T4航站楼餐饮集成标段一T4-4-3地块合同的终止函》，决定即日起终止隔离区上夹层东侧T4-4-3地块所形成的租赁及特许经营合同关系。无奈，富拉公司拿起法律武器维权，最终贵院做出（2016）闽0206民初4165号《民事判决书》并确认元翔候机楼分公司违法解除、支付违约金811800元并判令元翔候机楼分公司在判决生效之日起十日内交付案涉场地给富拉公司。虽然元翔候机楼分公司按该生效判决确定的数额履行了金钱给付义务，但元翔候机楼分公司谎称其交付的案涉场地经消防验收合格可以作为商用用地交付给富拉公司用作餐饮用途。后富拉公司再次向消防部门递交消防设计申请，然而消防部门再次告知该场地不符合规划和消防设计，消防设计方案占用了共同疏散通道，元翔候机楼分公司租赁给富拉公司用作餐饮用途的T-4-4-3的550平方米场地仍然只有60平方米是可以作用营业用房，其他仍为公共疏散通道，不能用于商业目的。 在发现元翔候机楼分公司蓄意将T4-4-3地块中规划为公共疏散通道用地用于商业出租经营企图谋取暴利的情形后，2017年8月起富拉公司展开调查，令人无法相信的事实为：争议双方租赁合同和特许经营合同项下的场地存在更为严重的将共同疏散通道或消防通道作为商业面积出租收取高额租金的情形！富拉公司为此与元翔候机楼分公司进行交涉但元翔候机楼分公司对此置若罔闻。即便是富拉公司起诉元翔候机楼分公司要求降租以及租金冲抵，元翔候机楼分公司仍然对富拉公司不予理睬，其态度极度傲慢，完全没有将国家法律法规放在眼里。对于其长期隐瞒非商业面积进行高价出租牟利的事实，元翔候机楼分公司在签约时对此蓄意隐瞒，从而导致富拉公司对该等场地商业面积产生重大误判，持续经年元翔候机楼分公司谋取了“不义之财”高达数百万！不仅如此，元翔候机楼分公司为了一己之利，将原本富拉公司特许经营的出发层麦当劳、COSTA楼上的非商业地块重新规划为商业餐饮并引入同质化竞争的“真功夫”等餐饮品牌，且二楼的租金单价远远低于富拉公司承租单价，导致麦当劳、COSTA纷纷陷入严重亏损泥沼而不能自拔。更为甚者，元翔候机楼分公司将富拉公司承租地块的对面（出发层东侧）的非餐饮地块“非常规”地对外出租用于餐饮经营，而租金几乎是富拉公司负担租金单价的10%。在如此恶劣的经营环境下，不仅富拉公司承租物业陷入“入不敷出”的境地，出发层的几乎全体商家均怨声载道，对于元翔候机楼分公司随意变更规划、肆意扩大商业经营面积、在同一区域居然给予后来者90%的租金优惠等常人无法理解的做法，造成损失的不仅是其他商家的切身利益，更有在此就业的数千名员工。为此全体商家联名“上书”给元翔候机楼分公司集团公司，元翔候机楼分公司集团公司象征性听取了商家诉求后并无任何下文，厦门机场经营环境日趋恶劣，无以为继。根据合同关于租金、特许经营费随客流量递增的规则，截止起诉前，富拉公司签署的租赁合同、特许经营合同截止到2017年5月31日止的对应计价分别为11379461.6元和9615650.02元。同时，现有场地上麦当劳、COSTA和锦一味正在经营，各方均投入了巨额装修和消防报建费用，因为元翔候机楼分公司过错导致的该等损失化为乌有。 元翔候机楼分公司理应在签署合同时充分披露哪些部分是公共疏散通道或消防通道，对该等非商业面积不应计取租金、管理费和特许经营费，其不顾其他商家死活无边际扩大商业经营面积、对后来的商家大幅降低租金单价导致机场内经营处于极度混乱、极不公平的状态的做法使得包括富拉公司在内的商家“雪上加霜”，元翔候机楼分公司更不应该在富拉公司承租时并不存在的出发层二层地块对外出租同质化严重的中餐经营，使得原合同目的和预期均无法实现。更为恶劣的是，在贵院已经做出生效判决的情况下，元翔候机楼分公司仍然出于一己之利将不适租的场地强行交付给富拉公司经营，为的就是那些巨额租金收益，然而富拉公司再次委托专业机构制作图纸和申报后发现元翔候机楼分公司并未对不适租场地进行任何改造，元翔候机楼分公司仍然隐瞒原有的公共疏散通道性质并将该等非商业面积作为商业餐饮地块交付给富拉公司，为此富拉公司的损失进一步扩大。对于到达层公共区域西侧T4-1-2、出发层公共区域西侧T4-1-2地块对应的两份合同，富拉公司因为长期受欺骗且利益遭受巨大损害而享有撤销权，对于T4-4-3地块对应的两份合同因为元翔候机楼分公司至今无法提供适租物业，富拉公司合同目的无法实现而享有单方面合同解除权。元翔候机楼分公司的上述行为属于恶意违约和根本违约，严重违反诚实信用原则，富拉公司主张撤销和解除均合理合法，元翔候机楼分公司理应退回全部保证金、支付合同终止前两个月的租金和特许经营费（合计2255957.65元）且需赔偿麦当劳、COSTA、锦一味铺位的全部装修费用、消防设计、报建等损失以及T4-4-3的消防设计、报建等损失。 此外经查，元翔候机楼分公司并不具备特许经营资质，其无权收取特许经营费，也没有证据证明元翔候机楼分公司将特许经营费用于适当目的及用途，故本案中元翔候机楼分公司已经收取的特许经营费应退还，尚未收取的部分不应再继续收取。 元翔候机楼分公司辩称，一、富拉公司在湖里法院（2016）闽0206民初4165号案件（简称4165号案件）中起诉要求元翔候机楼分公司继续交付T4-4-3地块，4165号判决已查明T4-4-3所在的建筑物已通过建设工程竣工（一次消防）验收，并认定T4-4-3地块可以作为商业使用，且已具备交付条件。现富拉公司又以T4-4-3地块不能作商业使用为由，要求解除T4-4-3对应的租赁合同和经营合同部分，实质否认了4165号生效判决，构成重复起诉，应予以驳回起诉。1、2015年4月27日，富拉公司在T4-4-3地块经营的赛东来品牌装修无法通过消防设计审核后，元翔候机楼分公司在长达近一年的时间里，与富拉公司沟通了调整地块、补偿终止合同均无果后，为避免该地块继续空置，以消防原因为由，于2016年5月4日发出解除通知函。后富拉公司就此起诉要求元翔候机楼分公司继续交付T4-4-3地块，并支付违法解除合同的违约金。2、4165号判决查明T4-4-3地块所在建筑物已通过建筑工程消防竣工（一次消防）验收，并认定T4-4-3地块可以作商业使用，符合交付条件，故4165号判决要求元翔候机楼分公司继续交付T4-4-3地块并支付违约金811800元。在元翔候机楼分公司于2017年5月10日依该判决交付T4-4-3地块后，现富拉公司又以T4-4-3地块不能作商业用途为由，要求解除《租赁合同》《特许经营合同》（以下合称租赁经营合同）相关部分，该后诉（本案）实质上否定前诉（4165号案件）裁判结果，构成重复起诉，应予驳回起诉。 二、元翔候机楼分公司已按4165号判决交付T4-4-3地块，但富拉公司拒不接收该场地，且未缴足履约保证金，至今未将该地块的装修设计方案报元翔候机楼分公司审核，也未按合同约定引进汉堡王、COSTA等品牌经营，有违诚信原则，已构成严重违约，现富拉公司反而又以T4-4-3地块不能作商业使用为由要求解除合同，属于违法解除。1、元翔候机楼分公司按4165号生效判决于2017年5月10日完成交付，但富拉公司单方只接收60平方米，并只支付92160元作为T4-4-3地块履约保证金的一部分，元翔候机楼分公司就此于2017年5月25日要求富拉纠正拒绝接收场地的违约行为，支付全额履约保证金（T4-2-1地块按740平方米，履约保证金总额1936512元）的差额，并按照租赁经营合同的约定在该地块引进汉堡王、COSTA等国际品牌进行经营，但富拉公司至今仍未履行。2、富拉公司在T4-4-3地块租赁履行中存在重大恶意，明知自己已不具备继续履行T4-4-3地块的能力（无法按合同约定引进汉堡王、COSTA等国际品牌），为阻止其他商家进入，在4165号案件中故意提起禁止T4-4-3地块禁止对外招租的行为保全，但在元翔候机楼分公司按4165号判决生效履行交付T4-4-3地块的义务后，富拉公司又以各种理由拒绝接收，拒绝继续履行租赁经营合同关于T4-4-3地块的内容，显然是故意为之。3、富拉公司提交的2017年8月17日《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》不足以推翻4165号的生效判决认定的事实。（1）该设计方案未先报元翔候机楼分公司审核，对于其自行报消防设计审查的方案，元翔候机楼分公司不认可；（2）T4-4-3地块主要应经营汉堡王、COSTA等国际品牌，赛东来属于富拉公司应自营的一小部分，但赛东来本次上报消防审核的装修面积412平方米，远远超过了富拉自营部分可使用的面积（按合同约定，富拉公司自营面积为121.5平方米），由此也造成该方案可能占用疏散通道；（3）消防部门认定赛东来提报的消防设计方案不合格的理由，无法推翻T4-4-3地块已被认定可作商业使用的事实，赛东来消防设计不合格的原因系其自身未按规范设计造成，比如未采用不超过2M的玻璃隔断等轻型材料进行开放式隔断，未对消防排烟系统进行设计等。（4）4165号生效判决已认定T4-4-3地块所在建筑物的建设工程竣工消防验收（一次消防）已合格，元翔候机楼分公司已交付适租的租赁场地，根据租赁经营合同约定，T4-4-3地块二次装修工程及消防改造报验产生的费用、责任等应由富拉公司自行承担。 三、案涉出发层公共区域西侧T4-2-1地块在招标时按图纸计算平面面积为800平方米，是包含通道分摊的面积，富拉公司在投标时已勘察、认可该地块情况，实际交付的该地块位置、范围与招标时完全一致，富拉公司在元翔候机楼分公司交付该地块时再次确认该地块符合合同约定。1、元翔候机楼分公司在该地块招标时已提供平面图纸，并且在招标文件中赋予了投标人现场踏勘及答疑的权利，并明确投标人不参加咨询和现场踏勘的，视为对本次招标的商业项目和相关情况已有充分了解，投标人不得以此作为其不履行承诺的理由。据此，富拉公司在投标截止日前未就该地块事宜提出任何异议，并参加该地块投标，即视为认可该地块建筑等情况。2、富拉公司在投标及租赁合同签订时，已知悉、认可案涉T4-2-1地块的面积是已包含通道分摊的面积，富拉公司在所报品牌分布上业已就此进行确认，并相应将通道面积分摊给各品牌商户（如麦当劳、Costa等），具体见租赁合同附件T4-2-1地块品牌分布图（已明确区分实际面积和含分摊的面积）。3、富拉公司在元翔候机楼分公司交付T4-2-1地块时，再次确认元翔候机楼分公司已全面、适当履行了交付义务，租赁场地符合双方签订的租赁合同的要求。4、富拉公司在上报T4-2-1地块装修设计方案时，已标明该地块所涉及的通道面积，也足以证明富拉公司是知悉并认可T4-2-1的计租面积是包含通道分摊后的面积。 四、按招标图纸及租赁合同确定的T4-2-1地块的范围，经富拉公司、元翔候机楼分公司双方现场实际测量的计算租赁费用的面积为740平方米，富拉公司自计租、计费之日起至2017年6月前也实际按此面积计算租金、特许经营权费、综合管理费等费用（以下简称租赁费用），富拉公司在已按此面积计算、缴交租赁费用两年多后，提出T4-2-1地块计算租赁费用的面积减低为612平方米（富拉公司增加诉求时改为553.2平方米）的主张并要求撤销合同不符合事实，也没有任何法律依据，且已超过可行使撤销权的除斥期间。1、富拉公司在T4-2-1地块交付时，单方测定该地块计租面积为740平方米，并自计租之日（2014年12月28日）起即按740平方米计算、缴交租赁费用；2、富拉公司、元翔候机楼分公司双方于2015年8月24日进行现场复尺，再次共同签字确认该地块计算租赁费用的面积为740平方米。3、富拉公司在向元翔候机楼分公司提交的月营业额报表中也确认T4-2-1地块计算租赁费用的面积为740平方米（762平方米扣除麦当劳甜品站22平方米）。4、计租面积与使用面积二者不一致，是双方协商一致的结果，且已实际履行两年多，不违反法律、法规禁止性规定。商业租赁中，并不一定以使用面积作为计租面积，只要双方同意，以建筑面积、平面图面积、使用面积作为计租面积或按单元计租的方式比比皆是，比如富拉公司将T4-2-1部分面积转租给悦达咖世家（上海）餐饮管理有限公司经营COSTA时，合同约定计租面积93.8平方米，使用面积仅为60平方米。5、退一步讲，在进场装修、现场进行面积复尺、按740平方米计算租赁费用、设计装修方案等各阶段，富拉公司均未对T4-2-1地块的场地条件提出异议，足以说明其对T4-2-1地块包含通道是知悉且无异议的，否则其在前述各个阶段均可以提出异议，但其至合同履行两年多后才以受欺骗为由，要求撤销合同，明显已超过行使撤销权的期限。 五、T4-1-2地块计租面积22平方米，富拉公司将其转租给厦门麦当劳食品发展有限公司，麦当劳公司报送消防部门审核的装修面积达到26.97平方米，足以证明元翔候机楼分公司交付的T4-2-1地块的条件符合合同约定，不存在任何违约行为，也印证计租面积不一定等于建筑面积或使用面积。故富拉公司以受欺骗为由要求撤销T4-1-2地块对应的租赁经营合同部分缺乏事实和法律依据。 六、在合同履行两年多后，富拉公司于2017年6月起单方以612平方米（富拉公司增加诉求时改为553.2平方米）计算T4-2-1地块租赁费用，假借元翔候机楼分公司多收租赁费用2943180.17元，并自2017年6月起停止支付租赁经营合同项下的三个地块的租金、特许经营权费、综合管理费等租赁费用，已严重违反合同约定。经计算，富拉公司已欠付2017年6月至2018年4月30日期间（暂计算至2018年4月）的租赁费用共计12273028.25元，此外，富拉公司还存在未足额支付履约保证金、经常逾期支付各期租赁费用、擅自转租T4-4-3地块等诸多违约事项，元翔候机楼分公司就此已提起反诉，要求富拉公司立即付清欠款，并追究富拉公司违约责任。 七、对机场商业进行设置、规划本来就是元翔候机楼分公司的经营自主权，更何况元翔候机楼分公司在2013年四号候机楼商业项目招标书中已告知T4候机楼东侧区域（近3万平方米）将另案规划大型商业项目，并提示投标人需审慎评估投资的风险、理性投资，富拉公司接受招标文件的条件，并投标报价，中标后理应自行承担经营上的商业风险，富拉公司主张元翔候机楼分公司擅自无边际扩大商业招租面积、给予后来者租金优惠与事实不符。1、在2013年四号候机楼商业项目招标时，T4候机楼东侧正在建设中，此时已明确将会另案规划大型商业项目，元翔候机楼分公司在招标文件（包括所附图纸）中对此进行披露、并提示投标人审慎评估，理性投资，富拉公司的经营本身就存在商业风险，盈亏应自负。2、不同的商业定位、业态设置、地块位置、面积大小都可能影响租金价格的制定，元翔候机楼分公司并未调低与案涉地块同区域、性质的招标底价，比如在最近一期2017年6月候机楼商业招标中，T4-2-15招标底价1000元/㎡/月，厦门兴航实业有限公司中标价为1980元/㎡/月；T4-2-52招标底价1300元/㎡/月，广东星巴克咖啡有限公司中标价为1750元/㎡/月，T4-2-14招标底价1400元/㎡/月，南京润铁贸易有限公司中标价为1458元/㎡/月，均远高于富拉公司第一合同年度的月租赁价格（租金+特许经营权费）738元㎡/月。富拉公司认为候机楼商业环境变恶劣，元翔候机楼分公司调低招标价格与事实不符。3、T4东二期商业项目规划定位为科技、体验特色购物中心，面积5800平米（具体面积以消防审批为准），为整体招标，招标现状为公共土建二次结构、二次装修部分未完成，需由中标人负责，与案涉的租赁场地的招租条件完全不具有可比性；而且，其中8M标高餐饮区域的租金底价480元/㎡/月，也远高于富拉公司本案三个地块招标低价的400元/㎡/月。4、事实上，从候机楼客流量指标上看，T4候机楼客流量并没有下降，反而每年均有增长。 八、富拉公司属于违约方，其要求退回保证金、租金、特许经营权费及利息，支付违约金、赔偿损失等均缺乏事实和法律依据。1.在招标中实际上是整体要求投标人报出一个地块的经营费用后，双方再协商将费用分为租金和特许经营权费两部分，该两个费用实际上是租赁地块所应支付的对价；2.签订的特许经营权合同与商业部要求的特许经营是不一致的，商业部的概念是授予一定的品牌或技术作为特许经营的载体，而元翔候机楼分公司不允许富拉公司擅自使用元翔候机楼分公司或其他具有元翔候机楼分公司特征的符号或名称。且根据法律规定，《商业特许经营管理办法》或条例不能作为认定合同效力的依据。认定合同无效的依据只能是法律、国务院行政法规的效力性、强制性规定，该特许经营的规定只是管理性规定；3.元翔候机楼分公司将候机楼内的商业零售通过转让经营权方式交给富拉公司经营是具有法律依据的，（国务院《民用机场管理条例》第38条）足以说明富拉公司的主张不能成立。 元翔候机楼分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.富拉公司立即支付合同编号为厦空港合[2014]301号《广州富拉餐饮集成租赁合同》及《广州富拉餐饮集成特许经营合同》项下履约保证金844352元；2.富拉公司立即支付自2017年5月起欠缴的租金、综合管理费、特许经营权费，暂计算至2018年4月30日共计12273028.25元；3.富拉公司立即支付自2016年7月16日起直至应付未付的租金、综合管理费、特许经营权费付清之日止产生的逾期付款违约金（以各期应付未付金额为基数，按每日0.1%的标准）；4.富拉公司立即提供由会计师事务所出具的T4-1-2地块及T4-2-1地块2015年公历年、2016公历年、2017公历年营业额专项审计报告，并支付违约金20000元；5、判令富拉公司立即支付擅自转租T4-4-3地块产生的违约金475261.04元；6.富拉公司立即支付2017年8月29日、2017年9月1日违约通知单项下的违约金12000元；7.本案诉讼费用由富拉公司全部承担。 事实和理由：元翔候机楼分公司与富拉公司于2014年8月7日签订了《广州富拉餐饮集成租赁合同》及《广州富拉餐饮集成特许经营合同》，约定富拉公司承租厦门机场T4候机楼到达层T4-1-2地块（面积22㎡），出发层公共区域西侧T4-2-1地块（面积800㎡），隔离区上夹层东侧T4-4-3地块（面积550㎡）用于经营餐饮集成项目。租赁经营期限自2014年7月6日至第4个计租年度终止之日止，租赁面积合计1372㎡，第一合同计租年度，租赁经营合同租金计算标准为400元/月/㎡，每月租金为548800元，每月固定特许经营权费标准为338元/月/㎡，每月固定特许经营权费为463736元；自第二个合同计租年度起，租赁场所的租金、月固定经营权费随T4候机楼航班客流量逐年调整。同时经营合同约定按富拉公司在三个地块含税营业额总和25.6%的比例所得金额与每月租金及固定特许经营费相比孰高原则以确定分成月特许经营权费；综合管理费按每平方米租赁场所30元缴交；水电费根据厦门市商业用电、用水收费标准计收，并加收25%的水电基础设施保障公摊费。 租赁经营合同签订后，元翔候机楼分公司依约交付了T4-1-2地块、T4-2-1地块（面积双方确认按740平方米计算租赁费用），T4候机楼于2014年12月28日正式投入使用，T4-4-3地块也按厦门市湖里区人民法院[2016]闽0206民初4165号判决于2017年5月10日向富拉公司交付。然富拉公司在合同履行过程中，持续存在各种违约行为：1、根据租赁经营合同8.1款约定，富拉公司应在元翔候机楼分公司交付场地后10工作日内前缴交合同履约保证金2025072元（因T4-2-1面积双方确认按740平方米计算，履约保证金调整为1936512元），但富拉公司至今只缴交1092160元（其中，投标保证金转为履约保证金100万元），尚欠履约保证金844352元。2、根据租赁合同7.1.2条款及经营合同7.1条款约定，富拉公司应于每月15日前缴交当月租金、综合管理费、固定特许经营权费（以下简称“租赁费用”），并于次月15日前结算应补的特许经营权费，然富拉公司一直存在未按时付款的行为，更恶劣的是，经多次催缴，富拉公司至今仍不缴交T4-4-3地块对应的租赁费用，并自2017年6月起拖欠T4-2-1地块对应的租赁费用，自2017年9月起拖欠T4-1-2地块对应的租赁费用。根据租赁合同7.5款及经营合同7.2.1款约定，富拉公司逾期缴交租金、综合管理费、特许经营费等费用的，每逾期一天，应支付逾期缴交款项之1‰的违约金。经计算，富拉公司欠缴2017年5月11日起T4-4-3地块对应的租赁费用合计2582818.8元（暂计算至2017年10月31日），欠缴2017年6月起T4-2-1地块对应的租赁费用合计3060426.82元（暂计算至2017年10月31日），欠缴2017年9月起T4-1-2地块对应的租赁费用36394.26元，欠缴应付未付租赁费用产生的逾期付款违约金475504.45元（自2016年7月15日起暂计算至2017年10月16日）。3、根据经营合同7.2.2款约定，富拉公司应在次公历年2月28日前向元翔候机楼分公司提交会计师事务所出具的公历年度营业额专项审计报告，结清上一公历年度的分成特许经营权费，但经多次催告，富拉公司至今仍不提供。根据经营合同9.4条款约定，元翔候机楼分公司有权要求富拉公司就此支付违约金20000元。4、根据租赁合同十一条约定，富拉公司不得将租赁场所部分或全部转租给他人，富拉公司投标的国际品牌除外。但在厦门市湖里区人民法院以[2016]闽0206民初立案受理的广州市蒙自源餐饮管理有限公司诉富拉公司租赁合同纠纷一案中，元翔候机楼分公司得知富拉公司存在将T4-4-3地块部分区域转租给广州蒙自源公司的事实。根据租赁合同11.2款、15.1款，元翔候机楼分公司有权要求富拉公司支付擅自相当于2017年度两个月租金金额的违约金，即475261.04元。5、除以上违约行为外，富拉公司日常经营中还存在其他违约行为，元翔公司分别于制作2017年8月29日、2017年9月1日违约通知单并送达富拉公司，但富拉公司至今未支付违约金12000元。关于年度营业额专项审计报告，由于2017年度专项审批报告按合同约定应于2018年2月28日前提交，但富拉公司至今未提交。 富拉公司辩称，一、元翔候机楼分公司应交付的物业T4-4-3至今仍然处于不适租状态，规划和消防用途仍然是公共疏散通道，不能用于商业经营，（2016）闽0206民初4165号民事判决书对元翔候机楼分公司至今未交付场地的违约事实也予以查明和确认，在这种情形下元翔候机楼分公司无权要求富拉公司该物业对应的保证金，其第一点反诉请求不能成立。 二、2017年5月的各项费用富拉公司也已经交付完毕。2017年6月的费用由于双方发生本案纠纷，对于实际适租面积双方无法协商一致，富拉公司请求元翔候机楼分公司一同前往厦门消防支队查实合同项下适租面积，元翔候机楼分公司仍予以拒绝，双方互负债务且元翔候机楼分公司将186.8㎡非商业面积作为商业用途出租于法无据，在确认实际适租面积后，双方再确定租金具体金额。对于富拉公司已经明确要求元翔候机楼分公司纠正其将不适租面积出租给富拉公司的违约情形，元翔候机楼分公司一直没有消除违约情形，在其先行违约情况下，富拉公司享有抗辩权。其第2项反诉请求不成立。1、由于元翔候机楼分公司将公共疏散通道、消防通道等非商业场地冒充可用作商业经营场地出租给富拉公司，导致富拉公司多交付了4400175.55元租金、特许经营费和综合管理费给元翔候机楼分公司，富拉公司有权主张债务互相冲抵；2、元翔候机楼分公司明知将不适租物业（公共疏散用途和消防通道以及T4-4-3物业）出租给富拉公司收取不法商业利益是不成立的，其主张的5679639.87元是包含其非法将不适租物业作为商业面积的186.8㎡计算租金、综合管理费和特许经营费的基数没有事实和法律依据；3、元翔候机楼分公司违反招标文件规定内容在涉案物业的上盖以及对面用极其低廉的租金单价招募了“真功夫”等业态商家进场经营，导致涉案物业所在的候机楼商业氛围日趋恶化，元翔候机楼分公司已构成根本违约，富拉公司已提起撤销和解除合同纠纷，其无权向富拉公司按照原有合同约定标准计算相应费用。 三、元翔候机楼分公司违约事实在（2016）闽0206民初4165号民事判决书中得到生效判决确认且其仍存在诸多违约情形，其违约在先且构成根本违约，其无权向富拉公司主张违约金，其第3项反诉请求不成立。1、（2016）闽0206民初4165号民事判决书已生效，元翔候机楼分公司的违约事实得到该生效判决确认，元翔候机楼分公司是违约方的事实不容置疑。2、元翔候机楼分公司除了将不适租的T4-4-3出租给富拉公司外，其蓄意隐瞒T4-2-1地块的消防通道以及公共疏散通道等非商业地块存在且按照商业地块收取高额租金、综合管理费和特许经营费，该等行为一方面构成合同标的为不适租物业的违约事实外，另一方面让富拉公司收到欺诈和重大误解，富拉公司在向厦门市消防支队调查后得知了该等真相，富拉公司通过诉讼方式向元翔候机楼分公司主张撤销、解除合同的行为合理合法，元翔候机楼分公司始终没有对该撤销、解除行为进行任何书面回复，表明其认可了该撤销、解除行为的法律效力，在此基础上元翔候机楼分公司就其根本违约行为反过来向守约方富拉公司主张违约责任。3、候机楼公司完全不顾商业诚信，将T4-2-1地块上盖规划为同业态的餐饮且在候机楼东侧进行大型商业购物广场规划和推进，使得T4候机楼所有商家都每况愈下，该等情形构成情势变更，富拉公司有权抗辩按照原有标准交租，富拉公司参与了所有商家的合理维权，元翔候机楼分公司也收到了相应的维权资料，表明富拉公司的诉求已经抵达元翔候机楼分公司，元翔候机楼分公司没有提出反对意见，表明其认可了富拉公司的降租主张合理合法，在这种情况下元翔候机楼分公司仍然坚持按照原有租金标准收取相应费用不能成立，其无权认定富拉公司违约而收取巨额违约金。 四、富拉公司已向元翔候机楼分公司报备了每月承租物业的经营报表，后者拥有完整的营业数据资料，且此前其也未提出任何异议，其提出的第4项反诉请求不能成立。 五、T4-4-3地块至今未交付使用，更无须谈富拉公司擅自转租，元翔候机楼分公司提出的“富拉公司擅自转租”事实是莫须有的，且赛东来是原告自营品牌，在已生效判决中及双方交接图纸中就已记载该公司，不存在富拉公司违法转租情况。故其第5项反诉请求不成立。 六、所谓的2017年8月29日、2017年9月1日的通知单完全是凭空捏造，没有事实依据，所有的装修方案都经过元翔候机楼分公司审批，而且该等摆放、装修状态自2014年12月28日起即存在两年有余，元翔候机楼分公司藉此打击报复心态完全不能接受，也无事实和法律依据，其第六项反诉请求不成立。 本院经审理认定事实如下： 2012年10月23日，厦门高崎国际机场T4航站楼经厦门市规划局审核，取得建设工程规划许可证，建设单位为厦门翔业集团有限公司。2013年12月4日，经厦门市发展和改革委员会批准，同意该航站楼项目投资主体由厦门翔业集团有限公司变更为厦门机场候机楼投资有限公司。 2014年8月7日，原厦门国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司（甲方）在取得厦门机场候机楼投资有限公司的授权后，与富拉公司（乙方）签署合同编号为厦空港合[2014]301号的《广州富拉餐饮集成租赁合同》，约定甲方将位于厦门高崎国际机场T4候机楼内到达层公共区域西侧T4-1-2地块(面积22㎡)、出发层公共区域西侧T4-2-1地块(面积800㎡)、隔离区上夹层东侧T4-4-3地块(面积550㎡)，合计1372㎡出租给乙方使用。合同主要条款如下：1、若甲方因为业务流程、机场功能区的调整及楼内规划变更需要收回租赁场所，甲方可在发出书面通知60天后终止双方合同关系，双方互不承担违约责任；2、若甲方因为业务流程、机场功能区的调整及楼内规划变更需要局部调整租赁场所且涉及租赁场所地理位置的变化，双方应就调整事宜进行协商（但调出的租赁场所不作为另外商业用途）；如双方不能就变动的租赁场所的租赁条件协商一致，则在甲方发出书面通知60天后，双方合同关系终止,双方互不承担违约责任；3、甲方非出于业务流程、机场功能区的调整及楼内规划变更需要而收回或调整租赁场所的，乙方有权解除本合同；4、租赁用途方面，T4-1-2地块作为“麦当劳”品牌甜品站；T4-2-1地块作为“麦当劳”品牌餐厅、“COSTA”品牌咖啡厅、“锦一味”品牌中餐厅及“汉堡王”品牌餐厅后厨；T4-4-3地块作为“汉堡王”品牌餐厅、“COSTA”品牌咖啡厅、闽南风味小吃店及清真拉面馆；5、T4-1-2、T4-2-1地块自甲方书面通知确认的厦门机场T4候机楼建成正式投入使用之日（暂定为2014年11月15日，甲方须在T4候机楼建成正式投入使用之日10个工作日前通知乙方具体日期）起计租，T4-4-3地块计租起始日按下述特别约定执行，合同计租年度为四年，每满365天为一个合同计租年度；6、T4-4-3地块计租起始日特别约定，如因甲方消防原因导致该地块装修完成延迟，造成T4候机楼启用时乙方该地块不能同步营业，甲方将在乙方实际完成该地块装修5天届满后开始计租：如甲方在T4候机楼启用前取得消防设计审核意见书，乙方接到甲方书面通知后进场装修，但至T4候机楼投入使用仍未能完成装修，则该地块计租起始日不超过甲方书面通知乙方进场施工后3个月，且不超过甲方书面通知确认的厦门机场T4候机楼建成正式投入使用之日起2个月（以先到者为准）；如甲方在T4候机楼启用后才取得消防设计审核意见书，该地块计租起始日不超过甲方取得消防设计审核意见书之日起2个月，合同计租年度不因T4-4-3地块计租起始日的调整而调整，T4-4-3地块租金的调整与T4-1-2、T4-2-1地块同步执行；7、T4-1-2、T4-2-1及T4-4-3地块第一合同计租年度租金计算标准为400元/月/平方米，每月租金为548800元；第二个合同计租年起，租赁场所的租金逐年调整，每平方米月租金随厦门机场特定国内航班客流量增减而增减，客流量指一个公历年度厦门机场特定国内航班出港、到港客流量，统计数据以甲方公布的公历年里的客流量为准，前述租金每一合同计租年度逐年调整的比率为客流量公历年度增减比率的70%；8、综合管理费按每平方米30元的标准收取，T4-1-2、T4-2-1地块综合管理费自甲方书面通知确认的厦门机场T4候机楼建成正式投入使用之日起收取，每月为24660元，T4-4-3地块综合管理费自甲方书面通知确认的计租日起每月为16500元，租赁地块面积发生变化时，以实际面积计取综合管理费；9、每月租金、综合管理费应在当月15日前缴纳，乙方未能在每月15日前缴清租金、综合管理费的，视为逾期缴纳，乙方除应缴纳未付租金、综合管理费外，每逾期一天还应向甲方支付未付租金、综合管理费之1‰的违约金；10、乙方应在甲方交付场地后10个工作日内向甲方支付1097600元，作为履约保证金。乙方未能如期全额交清履约保证金的，不得进入承租地块装修及营业；11、乙方应在收到甲方发出的交付租赁场所通知后按通知要求时间接收租赁场所，按甲方实际通知的进场装修时间根据审定的施工方案进场装修，如甲方在T4候机楼启用后才取得消防设计审核意见书，该地块计租起始日不超过甲方取得消防设计审核意见书之日起2个月，非因甲方原因乙方不能在甲方书面通知确认的厦门机场T4候机楼建成正式投入使用之日后15日内正常对外营业的，甲方可在发出通知后，立即终止合同；12、乙方不得将租赁场所部分或全部转租给他人，不得将租赁场所转让给他人承租或与他人承租的地块进行交换，乙方将租赁场所部分或全部转租、转让给他人或将租赁场所与他人承租的地块进行交换的，甲方有权单方终止合同，乙方还应支付一笔相当于终止前2个月租金之和的违约金予甲方；13、因一方违约导致对方终止合同的，违约方应按合同约定向对方承担违约责任，守约方不行使合同终止权的，不影响其行使要求本合同规定的违约金的权利，如果一方违反双方签订的关于本合同项下地块的《特许经营合同》导致其终止的，则本合同同时终止，且违约方应支付一笔相当于终止前2个月租金之和的违约金予对方；14、除合同另有约定，乙方违反本合同约定的，应在甲方发出违约通知后立即纠正，并在接到违约通知十日内，向甲方缴纳1000-20000元的违约金（视乙方违约程度决定），合同对违约金金额另有约定的从其约定，若出现标准不一时，按就高原则执行。此外，合同就其他相关租赁事宜作出了约定。 同日，原厦门国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司（甲方）与富拉公司（乙方）签署《广州富拉餐饮集成特许经营合同》，约定：1、鉴于甲方拥有在厦门高崎国际机场T4候机楼经营本合同所示特许经营项目的专有权，甲方授予乙方本合同所示特许经营项目的特许经营权；2、甲方许可乙方可以在场地经营的商业或服务项目为：T4-1-2地块作为“麦当劳”品牌甜品站，T4-2-1地块作为“麦当劳”品牌餐厅、“COSTA”品牌咖啡厅、“锦一味”品牌中餐厅及“汉堡王”品牌餐厅后厨，T4-4-3地块作为“汉堡王”品牌餐厅、“COSTA”品牌咖啡厅、闽南风味小吃店及清真拉面馆；3、乙方不得经营上述款项未列明的商业或服务，也不得进行与上述特许经营项目无关的活动，特许经营期限自2014年7月6日起至合同4个计费年度终止之日止；4、T4-1-2、T4-2-1地块自甲方书面通知确认的厦门机场T4候机楼建成正式投入使用之日起计费，合同计费年度为4年，每满365天为一个合同计费年度；5、T4-4-3地块如因甲方消防原因导致T4候机楼启用时乙方该地块不能同步营业，甲方将在乙方实际完成该地块装修5天届满后开始计费，如甲方在T4候机楼启用后才取得消防设计审核意见书，该地块计费起始日不超过甲方取得消防设计审核意见书之日起2个月，合同计费年度不因T4-4-3地块计费起始日的调整而调整，T4-4-3地块租金的调整与T4-1-2、T4-2-1同步执行；6、T4-1-2、T4-2-1及T4-4-3地块第一合同计费年度月固定特许经营权费标准为338元/平方米/月，月固定特许经营权费为463736元；7、第二个合同计费年起，租赁场所的固定特许经营权费标准逐年调整，每平方米月特许经营权费随厦门机场特定国内航班客流量增减而增减，客流量指一个公历年度厦门机场特定国内航班出港、到港客流量，统计数据以甲方公布的公历年里的客流量为准，前述租金每一合同计租年度逐年调整的比率为客流量公历年度增减比率的70%；8、T4-1-2、T4-2-1及T4-4-3地块的含税营业额综合25.6%的比例高于租金与特许经营费之和，该地块当月的特许经营费为营业收入提成-租赁合同中约定的固定月租金；9、对于每一公历年度每月的特许经营费，乙方每月15日前缴纳该地块月固定特许经营权费部分，并于次月5日前报送上月营业额报表，次月15日前根据T4-1-2、T4-2-1及T4-4-3地块营业额报表缴交每月的特许经营权费应缴未缴部分；10、乙方未能依约在每月15日前缴清固定特许经营权费或在次月15日前缴清分成特许经营权费的，视为逾期缴交，每逾期一天支付未付特许经营权费1‰的违约金；11、乙方应在次公历年2月28日前向甲方提交会计师事务所出具的公历年度营业额专项审计报告；12、特许经营权费一部分或全部在应付日后15天仍未支付的，甲方可在发出通知后立即终止合同，终止合同的，乙方应额外支付一笔相当于终止前2个月特许经营费之和的违约金给甲方，甲方可将履约保证金用于抵扣乙方的上述违约金；13、乙方应在甲方交付场地后10工作日内向甲方支付927472元作为履约保证金，乙方未能如期全额交清履约保证金的，不得进入租赁场所装修及营业，合同终止时，如乙方存在欠缴特许经营权费或者存在其他应付未付款项的，甲方可以直接用履约保证金进行抵扣；14、因一方违约导致对方终止合同的，违约方应按照本合同约定向对方承担赔偿责任；守约方不行使合同终止权的，不影响其行使要求本合同规定的违约金的权利，如果因一方违反《租赁合同》导致该《租赁合同》终止的，则本合同同时终止，且违约方应支付一笔相当于终止前2个月特许经营权费之和的违约金予对方；15、本而合同的成立、生效、终止及续签与双方签订的《租赁合同》的成立、生效、终止及续签互为前提，两合同必须同时成立、生效、终止及续签。此外，合同就其他相关特许经营事宜作出了约定。 合同签订后,富拉公司向元翔候机楼分公司支付了履约保证金100万元，元翔候机楼分公司向富拉公司交付了租赁合同项下的T4候机楼内到达层公共区域西侧T4-1-2地块及出发层公共区域西侧T4-2-1地块，隔离区上夹层东侧T4-4-3（面积550㎡）未同步交付。2016年1月6日，经厦门市市场监督管理局批准，厦门国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司更名为元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司及元翔候机楼分公司。 2016年5月4日，元翔候机楼分公司向富拉公司发出《关于厦门机场T4航站楼餐饮集成标段一T4-4-3地块终止函》，告知富拉公司终止双方原就隔离区上夹层东侧T4-4-3地块所形成的租赁及特许经营合同关系。富拉公司不同意终止T4-4-3地块的租金及特许经营合同，向本院提起诉讼，请求元翔候机楼分公司解决T4-4-3地块的消防验收问题并交付给富拉公司使用，同时请求元翔候机楼公司支付违约金2023472元。本院经审理后作出（2016）闽0206民初4165号判决书，认定T4-4-3地块于2016年5月3日消防验收合格，交付条件已经具备，判决元翔候机楼分公司向富拉公司交付地块并支付违约金811800元。（2016）闽0206民初4165号判决现已发生法律效力。 厦门赛东来餐饮有限公司向厦门市公安消防支队报送厦门机场T4-4-3-1-2赛东来清真牛肉面机场店装修工程消防设计审核，厦门市公安消防支队于2015年4月27日作出厦公消审字（2015）第0273号《建设工程消防设计审核意见书》，认为该工程装修区域占用公共疏散走道，不符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）第3.1.15条规定，该工程消防设计不合格。之后厦门赛东来餐饮有限公司再次向厦门市公安消防支队报送赛东来机场店装修工程消防设计图纸资料，厦门市公安消防支队于2017年8月17日作出厦公消审字（2017）第0056号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，认为该工程装修区域占用公共疏散走道，营业空间未采用高度不超过两米的玻璃墙隔断进行开放式分隔，未对消防排烟系统进行设计，不符合《建筑内部装修设计防火规范》及《厦门高崎国际机场T4航站楼变更消防设计专家评审会纪要》的规定或要求，该工程消防设计不合格。 元翔候机楼分公司于2017年5月8日向富拉公司发出一份《关于厦门机场T4候机楼餐饮集成标段一T4-4-3地块交付通知》，通知元翔候机楼分公司于2017年5月10日向富拉公司交付T4-4-3地块，富拉公司派员携授权文件办理交接手续。2017年5月10日，富拉公司授权代表就T4-4-3地块交付事宜向元翔候机楼分公司签署一份文件，确认收到60平方米厨房用地，并备注另490平方米的场地需经消防报验符合商业用地后再接收。2017年5月16日，富拉公司向元翔候机楼公司支付92160元用于支付T4-4-3地块合同保证金。 2017年8月15日，元翔候机楼分公司通过邮寄方式向富拉公司发出一份《催款函》，载明：截至发函之日，富拉公司尚欠元翔候机楼分公司租金、特许经营费、综合管理费、违约金等费用合计2599907.51元，尚欠合同项下的履约保证金844352元。2017年9月27日，元翔候机楼分公司通过邮寄方式向富拉公司发出一份《关于催促富拉公司提交审计报告的函》，要求富拉公司于2017年9月30日前提交会计师事务所出具的合同项下的2015年度、2016年度营业额专项审计报告。2017年10月1日，元翔候机楼分公司又通过邮寄方式向富拉公司发出一份《催款函》，载明：截至发函之日，富拉公司尚欠元翔候机楼分公司租金、特许经营费、综合管理费、违约金等费用合计3798800.23元，尚欠合同项下的履约保证金844352元。 2016年4月13日，元翔（厦门）国际航空港股份有限公司财务部门出具一份租金单价增长率计算表，载明2015年T4国内客流量比2014年增加5.27%，租金增长率为3.69%。2017年1月12日，元翔（厦门）国际航空港股份有限公司财务部门出具一份租金单价增长率计算表，载明2016年T4国内客流量比2015年增加5.96%，租金增长率为4.17%。2018年1月11日，元翔（厦门）国际航空港股份有限公司财务部门出具一份租金单价增长率计算表，载明2017年T4国内客流量比2016年增加4.83%，租金增长率为3.38%。 对双方有主要争议的证据和事实，本院分析认定如下： 1、关于讼争租赁场地经营环境问题 富拉公司提交招标文件、出发层东侧招标公告和照片、联名上访信、退租通知，欲证明：元翔候机楼分公司擅自更改规划将涉案合同签署时为公共区域的地块1万多平方米出租给与富拉公司经营业态相同的商家，导致商业经营环境恶化；众多商家无法忍受商业经营日趋恶劣、亏损加剧的情况下纷纷要求降租并惩治相关责任人员；元翔候机楼分公司低价将地块出租给他人，人为制造候机楼商业圈不公平，导致国际知名品牌COSTA等无法继续经营只能关店止损。元翔候机楼分公司提交厦门T3、T4航站楼部分商业项目招标书、厦门T3、T4航站楼部分投标人报价及中标情况、厦门机场T4航站楼东二期商业招标书，欲证明：元翔公司并未调低与案涉地块同区域、性质地块的招标底价，其中一些地块均远高于富拉公司第一合同年度的月租赁价格；T4东二期商业项目规划定位为科技、体验特色购物中心，面积5800平米，为整体招标，招标现状为公共土建二次结构、二次装修部分未完成，需由中标人负责，与案涉的租赁场地的招租条件完全不具有可比性，其中8M标高餐饮区域的租金底价480元/㎡/月，并未低于案涉租赁场地招租时的租金底价。本院经审查认为，富拉公司提交的上述证据虽可佐证其经营的场地经营环境发生变化，但经营环境问题在双方的租赁合同及特许经营合同中均没有明确约定，属于合同当事人在履行合同中的经营风险问题；元翔候机楼分公司提交的上述有关证据可以佐证T4候机楼内存在其他商户的租金标准高于富拉公司承租地块租金标准的情况， 2、关于T4-4-3地块的商业使用面积问题 富拉公司提交红线图、《关于厦门机场T3、T4航站楼部分商业项目招标书》（2016年6月第六批），欲证明元翔候机楼分公司在招标书和红线图上标注该地块商业面积为120平方米而非550平方米。元翔候机楼分公司质证认为：2016年6月招标时，因与富拉公司就T4-4-3地块发生过争议，富拉公司一直主张该地块不能作商业使用，故元翔公司为降低风险，在招标时采取按项目计租（不以面积计租）的方式，即月租金底价227000元，并规定在消防允许的情况下，承租人可利用超出120平但在红线内的面积；该招标书的120平方米只作为投标人评估测算参考，并不能证明该区域只有120平可以使用。 元翔候机楼分公司向本院提交T4出发层上夹层图纸（含T4-4-2与T4-4-3）、T4-4-2地块南京中图经营的厦门名小吃、转租肯德基经营餐厅二次装修《建设工程消防验收意见书》、厦门名小吃及肯德基经营照片，欲证明T4-4-3地块可以作为商业使用。富拉公司质证认为：除图纸为其他证据真实性确认，关联性、合法性不确认，不能证明元翔候机楼分公司的证明目的；T4-4-3能否作为商业使用已由生效判决以及厦门市消防支队的审核意见确定，T4-4-3因为存在消防通道和公共疏散通道情形而不能通过消防部门设计审核，至今元翔候机楼分公司都无法拿出证据证明该等地块的规划用途和消防核准用途已经全部变更为商业区域；虽然肯德基、厦门名小吃使用的地块正在做商业经营，但并没有证据证明其完全合法，这两家门店占用旅客疏散通道的事实客观存在，南京中图公司用120平方米商业的地块申报消防设计和验收而通过所谓的消防验收，不代表其占道经营是合法的；T4-4-3地块土建消防验收时间是2016年，元翔候机楼分公司于2016年5月4日还发函声称T4-4-3地块因消防原因要求解除合同，至今都没有其他证据证明该地块的规划用途和消防验收有新的变化，该地块仍然只有60平方米的商业面积，南京中图的情形与本案没有关联性。 本院经审查认为，（2016）闽0206民初4165号判决书已经认定T4-4-3地块于2016年5月3日消防验收合格，交付条件已经具备，富拉公司消防验收申请未取得通过的原因并非T4-4-3地块一次消防的问题，因此T4-4-3地块整体可以作为商业用途使用。 3、关于T4-2-1地块的计租面积问题 元翔候机楼分公司提交广州富拉餐饮集成租赁合同附件一及附件二、银行收款回单（2015年2月12日、2015年2月16日、2015年2月25日、2015年3月12日）、2015年8月24日双方对T-2-1地块复核确认的图纸、富拉公司报送的营业表（2015年7月-2015年10月）、富拉公司将T4-2-1地块部分转租给悦达咖世家（上海）餐饮管理有限公司的《租赁合同》、富拉公司上报元翔候机楼分公司审核的T4-2-1地块装修方案、富拉公司将T4-2-1部分区域转租给麦当劳的《租赁合同》，欲证明：双方实际租赁的T4-2-1地块与招标时的位置一致，并未作任何变更，合同约定的面积（即计算租赁费用的依据）是包含通道分摊的面积；在案涉租赁场地交付时，富拉公司已确认租赁场地符合合同约定，富拉公司从计租之日起，T4-1-2按22㎡计租，T4-2-1按740㎡计租；双方确认T4-2-1地块实际测量后的面积为740平方米，且富拉公司确认按此计算租赁费用；商业租赁中，计租面积以双方约定为准，并非一定以实际使用面积作为计租面积；富拉公司的装修方案已标明T4-2-1地块所涉及的通道面积，足以证明富拉公司是知悉并认可T4-2-1的计租面积是包含通道分摊后的面积。本院经审查认为，富拉公司财务部门出具的营业额报表中已经确认了T4-2-1地块的面积为740平方米，与元翔候机楼分公司提交的上述其他证据相互印证可以佐证，富拉公司在合同履行过程中就T4-2-1的计租面为740平方米已经与元翔候机楼分公司达成合意。 4、关于富拉公司是否存在元翔候机楼分公司主张的相关违约行为问题 元翔候机楼分公司向本院提交2016年8月至2017年6月银行收款回单、关于催促富拉公司提交审计报告的函、广州蒙自源餐饮管理有限公司起诉状及民事裁定书、违约通知单2份、约谈单、富拉公司整改报告及电子邮件、富拉公司对王惠彬的委任书2份、元翔候机楼分公司通过员工发送给富拉公司法定代表人及区域经理的《关于催促富拉公司提交审计报告》及违约处理的函、锦一味餐厅超范围摆放广告牌的照片，欲证明：富拉公司一直存在迟延缴交各月租赁费用的情况；富拉公司未按合同约定提交2015年度、2016年度的营业额专项审计报告；富拉公司擅自将Ｔ4-4-3地块部分转租给广州蒙自源餐饮管理有限公司；富拉公司存在管理上的违约行为应支付违约金12000元；王惠彬系富拉公司派驻厦门区域的项目经理，负责富拉公司在厦门项目的经营、管理，王惠彬联系邮箱为914×××＠ｑｑ.ｃｏｍ（?ｍａｉｌｔｏ:王惠彬联系邮箱为914×××＠ｑｑ.ｃｏｍ），《关于Ｔ4麦当劳餐厅整改报告》的电子邮件系王惠彬所发；2017年9月26日催告后，元翔候机楼分公司于2017年11月22日催告富拉公司提交2015年度、2016年度营业额审计报告，但富拉公司拒不提供；富拉公司存在擅自超范围摆放广告牌的违约行为。 对上述证据富拉公司质证认为：2016年8月至2017年6月收款回单真实性合法关联性确认，但不能证明其证明目的；由于每月租金及其他费用都不是固定的，合同习惯是元翔候机楼分公司先发出交款通知书，然后富拉公司付款；2016年8月至2017年6月元翔候机楼分公司由于自身原因迟延交付交款通知书给富拉公司，导致富拉公司超出每个月15日交款；关于催缴审计报告的函真实性合法性关联性均不予确认，正如元翔候机楼分公司提交的富拉公司营业报表，元翔候机楼分公司对富拉公司的营业状况了如指掌，有无审计报告完全不影响合同履行。蒙自源案件的诉状和民事裁定书真实性确认，但关联性不确认；元翔候机楼分公司提供的图纸能证实其同意蒙自源在上夹层经营；更重要的是，上夹层从未投入运营，所以所谓的转租行为并未发生，元翔候机楼分公司无权收取富拉公司的违约金；元翔候机楼分公司本诉证据第96页图纸右下角就是蒙自源，面积为160平方米，该图纸是元翔候机楼分公司审核同意的图纸。违约通知单2份、约谈单、富拉整改报告及电子邮件真实性、合法性、关联性不予确认，元翔候机楼分公司的这种行为是打击报复，并无实际合理理由进行处罚。富拉公司对王惠彬的委任书2份真实性合法性关联性没有异议。《关于催促富拉公司提交审计报告》及违约处理的函，真实性、关联性确认，但合法性不确认；富拉公司是一家专业从事机场、高铁等区域商业品牌经营的企业，合作主体包括麦当劳、肯德基、COSTA等众多知名品牌，如何提供年度审计报告事宜双方并未达成一致，原合同对此规定过于宽泛，元翔候机楼分公司要求富拉公司提供的是整个公司的年度审计报告，而该信息的范围已经严重超过了商业上的合理性，这势必影响到富拉公司商业秘密的保护，在元翔候机楼分公司未提供有效保证且必要性的证明等情形下，该项请求虽基于合同规定，但同样是不合理且不合法；富拉公司在厦门机场的这几家店每月都有申报营业数据给元翔候机楼分公司，元翔候机楼分公司也会不定期进行抽查，其对富拉公司在厦门机场的几家店的经营情况十分了解，富拉公司没有提交年度审计报告并不影响元翔候机楼分公司合同目的实现，故其索取所谓的2万元违约金不能成立。锦一味餐厅超范围摆放广告牌的照片真实性确认，关联性和合法性不确认，不能证明其证明目的；根据双方签署的租赁合同，富拉公司承租的是整个T4-2-1地块，虽然该通道在法律上是消防通道，但在T4-2-1地块范围内，元翔候机楼分公司同意富拉公司整体使用该通道富拉公司在该通道范围内临时摆放餐牌无可厚非，是招投标以及合同准许的，并不违约；富拉公司摆放的并非广告牌，而不能混为一谈；元翔候机楼分公司一方面认为这个区域不能使用，另一方面又按照商业标准收取该区域的租金、特许经营费，这是自相矛盾的。 本院经审查认为：2016年8月至2017年6月银行收款回单可以佐证富拉公司缴纳各种费用的情况。关于催缴审计报告的函可以佐证元翔候机楼分公司向富拉公司催缴审计报告的事实。广州蒙自源餐饮管理有限公司起诉状及民事裁定书可以证明富拉公司曾与案外人签订过转租协议，存在一定违约情形，但无法证明该转租协议实际履行。违约通知单2份、约谈单、富拉公司整改报告及电子邮件、锦一味餐厅超范围摆放广告牌的照片可佐证富拉公司在履行租赁合同过程中存在违规摆放促销牌、未按要求关闭电视并断电等情形，富拉公司同意在发生违规情况后改正。富拉公司对王惠彬的委任书2份可以证明王惠彬系富拉公司的厦门区域项目经理，负责厦门区域的项目执行和日常管理工作。《关于催促富拉公司提交审计报告》及违约处理的函可以佐证元翔候机楼分公司向富拉公司发出违约处理情况的通知。 本案审理过程中，富拉公司申请本院向其委托代理律师开具调查令，并向厦门消防支队调取了T4-2-1区域三家商铺的建设工程消防意见书及消防验收图纸、T4-4-3区域消防图纸、南京中图两家商铺的建设工程工程消防验收意见书及消防验收图纸。本院经审查认为，与讼争租赁物相关的消防验收图纸及验收意见仅可证明讼争租赁物的相关消防验收情况，租赁物当中存在消防通道系租赁物的必要组成部分，租赁合同当事人根据意思自治原则将消防通道及其他消防设施的部分作为计租面积，并不违反法律的强制性规定，依法应当认定有效。 诉讼过程中，元翔候机楼分公司向本院申请财产保全并提供了相应的担保，本院依法作出（2017）闽0206民初8369号裁定，依据上述裁定本院于2018年1月17日冻结了富拉公司名下中国银行花都迎宾大道支行账号为64×××62的账户银行存款7506757.36元（已冻结157846.97元），于2017年3月13日冻结了厦门金拱门食品有限公司应支付给富拉公司的租金550万元，于2018年4月13日冻结了富拉公司名下广州农商银行股份有限公司永成支行账号为06×××26的账户银行存款7506757.36元（已冻结297047.02元）。元翔候机楼分公司因申请财产保全产生申请费5000元。 庭审过程中，富拉公司将撤销T4-1-2、T4-2-1地块租赁合同及特许经营合同的理由明确为：富拉公司通过消防部门了解到元翔候机楼分公司的消防和规划验收图纸明确划分了消防及公共疏散通道的非商用面积，元翔候机楼分公司存在故意隐瞒导致富拉公司存在重大误解。富拉公司将解除T4-4-3地块租赁合同的理由明确为：从规划验收图纸可见，550平方米的出租面积中到2017年5月10日，只有60平方米是可以作为商业经营的，富拉公司与品牌方沟通后品牌方不接受仅有60平方米商业面积，元翔候机楼分公司无法交付适租的场地，合同目的无法实现。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。富拉公司与元翔候机楼分公司签署的《广州富拉餐饮集成租赁合同》及《广州富拉餐饮集成特许经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关的法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。《广州富拉餐饮集成特许经营合同》中关于特许经营费的约定系双方当事人之间的约定，没有违反法律强制性规定，且当事人之间长期依照该约定履行，应当认定合法有效，富拉公司应依约支付特许经营使用费。根据本案查明的事实及双方的诉辩意见，对本案的争议焦点，本院分析认定如下： 一、富拉公司是否有权撤销租赁合同、特许经营合同中T4-2-1、T4-1-2部分 富拉公司在2015年与元翔候机楼分公司履行合同中支付租金、制作营业报表过程中T4-1-2地块按照22平方米的标准收取租金，T4-2-1地块按照740平方米的标准收取租金，表明双方已经就上述两款的计租面积达成了一致。房屋租赁合同当事人可以约定公摊部分或其他公共部分作为计租面积，该类约定并未违反法律的强制性规定。因此富拉公司与元翔候机楼分公司签订合同时不存在重大误解的情况。且富拉公司在长期使用租赁物的过程中应当知道其实际使用的面积与合同约定的计租面积并不一致。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。富拉公司于2017年9月19日向本院起诉主张撤销租赁合同、特许经营合同中T4-2-1、T4-1-2地块部分，也已经超过了法律规定的行使撤销权的期限。因此富拉公司以重大误解为由主张撤销租赁合同、特许经营合同中T4-2-1、T4-1-2地块部分没有相应的事实与法律依据。 二、富拉公司是否有权解除租赁合同、特许经营合同中T4-4-3部分 富拉公司认为T4-4-3地块只有60平方米的商业面积，合同目的无法实现。但经本院已经生效的（2016）闽0206民初4165号判决认定T4-4-3地块于2016年5月3日消防验收合格，交付条件已经具备，富拉公司认为60平方米以外的地块不能作为商业用途，但未提交相应的证据加以证实。元翔候机楼分公司交付的地块符合招标文件当中载明的地块，已经符合交付条件，富拉公司拒绝接收不符合双方合同约定。富拉公司已经接收60平方米的部分，合同目的已经得到部分实现，富拉公司不能以合同目的无法实现为由解除合同。 三、富拉公司应支付给元翔候机楼公司的履约保证金、租金、特许经营费、综合管理费等费用的数额 富拉公司无权撤销租赁合同、特许经营合同中T4-1-2、T4-2-1的部分，也无权解除其中T4-4-3部分。富拉公司应根据合同约定向元翔候机楼分公司支付租赁合同、特许经营合同中的履约保证金1936512元，富拉公司未证明其支付保证金的情况，现元翔候机楼分公司主张富拉公司支付未付履约保证金844352元，符合双方合同约定，本院予以支持。富拉公司未举证证明其支付租金的情况，现元翔候机楼分公司主张富拉公司支付2017年6月份至2017年10月份尚欠的租金、特许经营费、综合管理费等租赁费用，符合双方约定，本院予以支持，该部分的租赁费用为12273028.25元。 四、关于富拉公司应承担的支付违约金责任 富拉公司未依约支付房屋租赁期间的租金、特许经营费、综合管理费，应按照合同约定支付相应的违约金。根据双方合同约定富拉公司应按照每日1‰的标准支付违约金，本院经审查认为，元翔候机楼分公司未举证证明富拉公司未按时支付租金给其造成的损失，元翔候机楼分公司的损失仅为资金占用损失，双方约定的违约金标准明显过高，本院依法将元翔候机楼分公司主张的日1‰的违约金标准调准到以未付租赁费用为基数自逾期支付之日起按年24%的标准计算。根据双方合同约定，每月的租赁费用于当月15日交清，逾期支付租赁费用的违约金于每月的16日付清。2016年7月份至12月份每月租赁费用均为605966.4元，其中2016年7月份、8月份、9月份、10月份、11月份、12月份租赁费用逾期天数分别为17天、3天、8天、13天、15天、15天，共计71天，违约金数额为28212.21元（605966.4元×24%×71天÷366天/年）；2017年1月份至4月份每月租赁费用均为630282.5元，其中2017年1月份、2月份、3月份、4月份租赁费用逾期天数分别为29天、19天、28天、9天，共计85天，违约金数额为35226.75元（630282.5元×24%×85天÷365天/年）；2017年6月份租赁费用18197.13元逾期天数为5天，违约金数额为59.83元（18197.13元×24%×5天÷365天/年）；2016年7月份至2017年6月份已付租赁费用的违约金合计为63498.79元。2017年5月份至2018年4月份期间的租赁费用以每期未付数额为基数自该月的16日计算至实际支付租赁费用之日止。 富拉公司未依约向元翔候机楼分公司提交年度营业额审计报告，按照特许经营合同应支付1000-20000元的违约金，因富拉公司未提供证据证明富拉公司上述违约行为给其造成的损失，本院以合同约定的最低标准计算为1000元，同时富拉公司应根据合同约定向元翔候机楼分公司提交2015年度、2016年度T4-1-2、T4-2-1两地块会计师事务所出具的年度营业额专项审计报告。富拉公司虽未经元翔候机楼公司同意与案外人签订转租合同，但转租合同并未实际履行，富拉公司仅存在转租的意思表示但没有实际的转租行为，并未给元翔候机楼分公司造成损失，元翔候机楼分公司就富拉公司的上述行为主张其支付违约金475261.04元，没有相应的事实依据，本院依法不予支持。2017年8月29日、2017年9月1日元翔候机楼分公司向富拉公司发出违约通知单后，富拉公司回函表示同意整改，且并未对通知单中的违约金数额提出异议，违约金的数额亦在双方合同约定的1000元-20000元范围之内，故元翔候机楼分公司主张富拉公司支付违约金12000元，具有相应的合同依据，本院予以支持。 综上，富拉公司无权撤销租赁合同、特许经营合同中T4-2-1、T4-1-2地块部分，无权解除上述合同中T4-4-3部分，其关于元翔候机楼分公司退回保证金、支付违约金、赔偿经济损失、退回租赁费用及支付利息、减低计租面积的请求均没有相应的合同及法律依据，本院依法不予支持。富拉公司关于对其装修损失进行鉴定的申请已经没有必要，本院依法不予准许。房屋租赁合同中计付租金应以当事人之间协商的计租面积为准，富拉公司请求测量案涉租赁合同项下地块的商业面积与其应支付的租赁费用没有直接的关联性，故本院对富拉公司测量讼争租赁物商业面积的请求依法不予准许。富拉公司应向元翔公司支付相应的履约保证金、租金、综合管理费、特许经营权费及逾期支付相关租赁费用的违约金，同时应支付未按期提交审计报告的违约1000元及通知单项下的违约金12000元，并向元翔候机楼分公司提交2015年度、2016年度T4-1-2、T4-2-1两地块会计师事务所出具的年度营业额专项审计报告。元翔候机楼分公司因申请财产保全支付申请费5000元，根据本院支持元翔候机楼分公司诉讼请求的比例，申请费部分富拉公司应负担4503元，元翔候机楼分公司应自行负担497元。元翔候机楼分公司已经垫付，富拉公司应向元翔候机楼分公司支付申请费4503元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、广州富拉名店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司支付履约保证金844352元； 二、广州富拉名店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司支付租金、综合管理费、特许经营权费合计12273028.25元； 三、广州富拉名店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司支付逾期支付租金、综合管理费、特许经营权费等租赁费用的违约金（2016年7月份至2017年6月份期间逾期已支付租赁费用的违约金合计为63498.79元，2017年5月份未支付租赁费用308177.24元部分的违约金自2017年5月16日起计算，2017年6月份未支付租赁费用1067013.67元部分的违约金自2017年6月16日起计算，2017年7月份未支付租赁费用1067013.67元部分的违约金自2017年7月16日起计算，2017年8月份未支付租赁费用1067013.67元部分的违约金自2017年8月16日起计算，2017年9月份未支付租赁费用1085210.81元部分的违约金自2017年9月16日起计算，2017年10月份未支付租赁费用1085210.81元部分的违约金自2017年10月16日起计算，2017年11月份未支付租赁费用1085210.81元部分的违约金自2017年11月16日起计算，2017年12月份未支付租赁费用1085210.81元部分的违约金自2017年12月16日起计算，2018年1月份未支付租赁费用1105741.69元部分的违约金自2018年1月16日起计算，2018年2月份未支付租赁费用1105741.69元部分的违约金自2018年2月16日起计算，2018年3月份未支付租赁费用1105741.69元部分的违约金自2018年3月16日起计算，2018年4月份未支付租赁费用1105741.69元部分的违约金自2018年4月16日起计算，未付租赁费用部分的违约金均按照每年24%的标准计算至实际支付租赁费用之日止）； 四、广州富拉名店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司提交会计师事务所出具的T4-1-2、T4-2-1地块2015年、2016年营业额专项审计报告并支付逾期提交上述报告的违约金1000元； 五、广州富拉名店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司支付违约通知单项下的违约金12000元； 六、广州富拉名店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司支付保全申请费4503元； 七、驳回广州富拉名店管理有限公司的诉讼请求； 八、驳回元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费53192元，由广州富拉名店管理有限公司负担；反诉案件受理费29160元，由元翔（厦门）国际航空港股份有限公司候机楼管理分公司负担5796元，由广州富拉名店管理有限公司负担52524元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一八年十二月二十一日 代书记员 姚卓群 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -41-