吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0102民初960号原告：王云茹，女，1960年11月3日出生，汉族，现住吉林省长春市南关区。原告：孙赤，男，1960年6月10日出生，汉族，现住吉林省长春市南关区。原告：曲恒心，男，1938年1月28日出生，汉族，现住吉林省长春市南关区。三原告委托诉讼代理人：索立军，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：吉林电力高层公寓业主委员会，住所地吉林省长春市南关区。负责人：冯泽恩，主任。原告王云茹、孙赤、曲恒心与被告吉林电力高层公寓业主委员会（以下简称业主委员会）业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云茹和原告王云茹、孙赤、曲恒心的委托诉讼代理人索立军、被告业主委员会的负责人冯泽恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云茹、孙赤、曲恒心向本院提出诉讼请求：l、请求人民法院判决被告撤销未经全体业主大会通过作出的两个决定：（1）不再与长春市嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业）续约物业服务合同的决定；（2）聘用长春市国信物业管理有限公司（以下简称国信物业）为新物业服务公司的决定；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：三原告系吉林电力高层公寓的业主。2015年1月17日，嘉和物业签订了《物业服务合同》，合同期限为3年，2018年1月16日到期。被告在未召开全体业主大会，未征询业主意见的情况下，擅自决定不再与嘉和物业续签物业合同。2017年12月，被告自行进行了招、投标，决定聘用国信物业为新的物业服务公司。对于该事实作为业主的三原告并不知情。直至2017年12月29日，被告在公寓内张贴了《电力高层公寓招投标选聘物业服务公司招投标中标结果公示》，三原告才知道被告选聘了新的物业公司。三原告认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、十二条的规定，解聘及选聘物业公司由业主共同决定：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告决定与原物业公司不再续约，及选聘新的物业服务公司均没有召开业主大会，没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了上述规定，是无效的，并侵犯了三原告的合法权益，依法应当撤销。三原告多次找到被告要求撤销上述两个决定，但被告拒绝撤销。业主委员会辩称，一、业主委员会系依法由电力社区组织并经全体业主投票选举通过成立的，作为全体业主代表，依法代为全体业主行使相应权利，没有违反法律规定更没有侵害任何业主合法权益，依法履行上述职责恰恰是为了维护全体业主合法权益而实施的，而三原告的主张则严重损害广大业主的合法权益，据此，三原告主张撤销两项决定的诉讼请求不应得到支持，请贵院依法驳回三原告全部诉讼请求。二、业主委员会严格按照与嘉和物业签订的《物业服务合同》(以下简称“原合同”)执行，代为业主履行相应权利义务，嘉和物业服务期间违反原合同约定，服务区域内公共设施不及时维护，电梯出现故障不及时维修，一部电梯停运半年多，给业主造成出行不便，不经业主同意取消夜间值班57天，业主委托嘉和物业维修的三个项目，修理后质量存在问题，更有甚者，电梯广告费、蜂巢快递柜、地下室出租不告知业主委员会及广大业主，所有租金进入嘉和物业私囊，业主委员会一定会代表全体业主为其讨回公道，对嘉和物业私吞全体业主的钱财给予追回并对这种苟且行为，一定要追究嘉和物业应承担的法律责任。业主委员会根据原合同约定，并征求广大业主的意见，代为业主履行权利，没有损害任何一位业主的合法权益，并且在依法组织招投标时，也及时通知嘉和物业并欢迎其参加招投标。招投标活动依法举行，程序严格依法执行，业主委员会依法进行公示，并征得业主户数和面积均过半书面签字认可同意，社区也对每位签字业主一一进行了电话核实，确认均是业主真实意思表示，开标当天在电力社区会议室并在电力社区领导的监督指导下进行，每一步均向业主予以公示，综合评议后选定三家物业公司，资质高、声誉佳、实力强的投标人作为中标单位，并在社区会议室依法对中标结果予以宣告和公示，并向南关区住建局物业办进行了汇报，得到南关区物业办的支持和认可。以上事实充分证明业主对业主委员会的上述行为及履行职责的认可及同意。三、电力高层公寓里居住的业主基本上都是年岁已高的老同事老邻居，业主委员会成员是由社区依法组织并由业主投票选举产生的，业主委员会每一位成员都深得广大业主信任，为维护业主权益履行职责。如果要因更换物业公司这事组织召开业主大会，那么要组织召开至少两次业主大会，电力高层公寓内每位业主平时都有自己家的事情，且多数业主和业主委员会成员都年岁已高，自2000年全体业主入住以来，从未召开过业主大会，开业主大会没有先例。因为召开大会还要面临诸多困难：1、选定能容纳200多人的会议室很难；2、大楼很多出租户是不会参加会议的；3、外出户也不会参加会议。为此很难进行人员核对等。在电力高层公寓这种客观环境下，业主委员会为业主便利及权益考虑，依法履行职责，每次有重大决定，业主委员会都是入户征求业主的意见和决定，这次嘉和物业合同到期，不再续约也是这样做的，邀请嘉和物业参加竞标，嘉和不参加是其自己放弃，就算续约也得允许业主货比三家。结果是不再和嘉和物业续约，选聘国信物业得到电力高层公寓业主户数和面积双过半认可，从根本上没有损害业主合法权益或给业主造成损失情况发生，业主委员会履行的职责应得到法律及贵院的支持和保护。四、这次投标一共有三家单位参加，分别是长春国信物业管理有限公司、长春宏伟物业服务有限公司、长春和合物业服务有限公司，经业主委员会和业主代表的筛选，选择了投标单位中资质高、声誉佳、实力强并能够充分保障业主权益的长春市国信物业管理有限公司为中标单位，中标结果得到电力高层公寓业主户数和面积双过半认可后，并经电力社区予以一一核实并宣布示中标结果后，业主委员会与国信物业签订正式物业服务合同(以下简称“新合同”)，新合同没有损害业主任何合法权益，签订的新合同为期三年，合同期内不涨价，物业费收费标准仍按以前的收费标准执行。全体业主要求国信物业严格按照新合同的约定提供物业服务。综上，三原告的主张于法、于情、于理均不应得到支持，并且三原告的主张严重损害广大业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三原告系坐落于南关区岳阳街东至善路北吉林电力高层公寓的业主。被告系合法成立的吉林电力高层公寓业主委员会。2015年1月17日，业主委员会与嘉和物业签订了《物业服务合同》，合同期限为3年，2018年1月16日到期，合同第十八条约定：“服务期限届满前，双方是否续签合同，应当在期满前3个月书面通知对方；双方自接到通知1个月内回复对方，避免对方陷于危难之机。双方同意续签，应当在服务期限届满前15日内完成。”业主委员会于2017年10月16日依约向嘉和物业送达告知书，告知其合同期满后不再续约，同时告知其后续物业服务单位的选择将采取招标方式聘用，并欢迎其参与招标竞聘。2017年12月20日，业主委员会发布《电力高层公寓招聘物业公司的公告》。2017年12月21日，曙光街道电力社区发布《电力社区公告》，内容为：电力社区高层公寓业主委员会，组建是合法的，现在的组织是健全的，工作是正常的，望按法律法规继续开展好工作。2017年12月25日，业主委员会发布《电力高层公寓业委会选聘物业公司工作程序》。2017年12月26日，业主委员会在电力社区二楼会议室召开电力高层公寓物业服务公开招标项目开标会议，参加人员有电力社区副书记、业主委员会代表、业主代表、投标人，同日发布《关于电力高层公寓招投标选聘物业服务公司议标评审结果告知书》，对三家参与竞标的物业公司的相关信息予以公示。2017年12月29日，业主委员会发布《电力高层公寓招投标选聘物业服务公司招投标中标结果公示》，经电力高层业主户数及电力高层公寓总面积均过半数通过，确定国信物业为本次招标中标单位。另查明，业主委员会对选聘物业服务公司业主投票系以书面征求意见形式进行，庭审中业主委员会提交了业主表决票、更换物业调查表复印件，庭后法院向曙光街道电力社区调查核实，社区提供情况说明：“2018年1月15日下午，电力高层业主委员会冯泽恩等三位委员拿来110张电力高层公寓选聘物业服务公司业主表决票到社区，社区当天派了4个社区干部对110张业主表决票进行了电话回访核实，回访结果，108户同意，有2户（1405慕守林，701尹双权）在业主表决票中写同意，但是在电话回访中表示不同意。备注：电力高层总户数为213户。（包括地下商铺）”另查明，业主表决票中显示1202号与1203号业主均为迟德贵，故该2户业主人数应计为1人，即应认定同意选聘长春市国信物业管理有限公司的人数为107人，业主总人数为212人，同意人数占总人数的50.47%。同时，法院向电力高层公寓物业公司和吉林省电力工业局生活事务局对电力高层公寓业主面积进行调查核实，有物业公司提供的电力高层公寓业主面积明细和吉林省电力工业局生活事务局提供的房权证复印件在卷为凭，业主面积共计34376.9平方米，其中同意票对应专有面积为20134.01平方米，占总面积的58.57%。本院认为，选聘国信物业的决定，系业主委员会通过书面征求意见的方式进行，前期关于选聘物业公司的开标会议系在电力社区会议室召开并在电力社区领导的监督指导下进行，业主委员会通过入户走访调查形成的110张《电力高层公寓选聘物业服务公司业主表决票》亦经电力社区核实，选票真实性可以认定。支持选聘国信物业的业主人数占业主总人数的50.47%，且同意票对应专有面积占总面积的58.57%，即支持选聘的业主人数及专有部分面积均超过半数。根据《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”业主委员会以书面征求意见的形式召开业主大会符合法律规定，选票结果代表了大部分业主的利益，符合法律、法规及规章，不违背社会道德，亦不损害国家、公共和他人利益，因此三原告要求撤销选聘国信物业决定的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于三原告要求撤销不再与嘉和物业续约的决定，因与嘉和物业的物业服务合同系于2018年1月16日到期，嘉和物业已经服务届满，而该合同并未约定期满自动续约，故不存在业主委员会解聘嘉和物业的情况，业主委员会依约在合同期满前三个月书面通知嘉和物业不再续约的行为系履行合同约定的告知义务，并非对嘉和物业决定解聘，不需召开业主大会，故三原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下：驳回原告王云茹、孙赤、曲恒心的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王云茹、孙赤、曲恒心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员 常 菁二〇一八年四月二十七日书 记 员 杨相力—2—