山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一终字第917号上诉人（原审原告）：刘长森，无业。两上诉人的共同委托代理人：胡朗利，山东德祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淄博齐银置业有限公司。住所地：临淄区牛山路***号。法定代表人：郭德友，董事长。委托代理人：周良军，淄博齐银置业有限公司职工。上诉人刘长森因商品房买卖合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2015）临民初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘长森的委托代理人胡朗利，被上诉人淄博齐银置业有限公司的委托代理人周良军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年12月27日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定：被告作为出卖人将位于齐银瑞泉阳光2号楼2单元101室住宅楼一套出卖给原告，该商品房建筑面积共108.28平方米，单价每平方米2550.00元，总金额为276114.00元，合同签订时支付86114.00元，余款19万元办理银行按揭贷款。合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，商品房交房后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以房产管理部门确权面积为准，按销售单价多退少补。被告应当于2009年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备出卖人、设计、监理、施工四家单位验收合格的商品房交付原告使用。双方还对产权登记事项进行了约定，即：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方应协商处理，协商不成的，依法向人民法院起诉等。合同签订后，原告按约定向被告缴付购房款。被告于2015年4月13日向原告出具了销售不动产统一发票，载明：建筑面积为107.55平方米，单价每平方米2550.00元，金额为274253.00元。庭审过程中，被告提交2005年3月9日被告与山东省农业实业公司物资分公司签订的楼座买卖合同一份及2006年4月13日该公司给被告出具的变更事宜说明一份，主张被告已将齐银瑞泉阳光项目长平里-2#住宅楼整体出卖给山东省农业实业公司物资分公司进行开发建设，后因该公司在施工过程中擅自改变规划设计，将楼顶的阁楼变更成另一层住宅，未能通过竣工验收，导致原告未能办理房屋权属证书。原告对被告的上述抗辩不予认可，要求被告依法承担责任。双方协商未果，为此，形成诉讼。原审法院认为，原告刘长森与被告淄博齐银置业有限公司于2013年12月27日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋交付原告使用后，被告淄博齐银置业有限公司未按合同约定在房屋交付使用的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告作为出卖人应依法承担违约责任。原告要求被告提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋权属证书，于法有据，予以支持。双方在商品房买卖合同中并未约定违约金数额，原告主张按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，予以支持。根据本案实际情况，原审法院确定被告自2014年12月27日起至起诉之日，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金，对原告主张的过高部分，不予支持。被告将其开发的齐银瑞泉阳光项目长平里-2#住宅楼楼座整体出卖给山东省农业实业公司物资分公司进行开发建设，系被告与该公司的内部约定，并不影响原、被告在商品房买卖合同中的权利义务，根据合同相对性原则，其要求追加山东省农业实业公司物资分公司为本案共同被告，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告淄博齐银置业有限公司于判决生效后三十日内提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告刘长森办理齐银瑞泉阳光2号楼2单元101室房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。二、被告淄博齐银置业有限公司支付原告刘长森违约金（以276114.00元为计算基数，自2014年12月27日起至2015年3月30日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算），于判决生效后十日内付清。三、驳回原告刘长森的其他诉讼请求。案件受理费2805.00元由原告刘长森负担2705.00元，被告淄博齐银置业有限公司负担100.00元。诉讼保全费1170.00元，由原告刘长森负担1090.00元，被告淄博齐银置业有限公司负担80.00元。刘长森不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审。改判自2010年9月29日至实际支付之日的利息，暂计算至2015年3月30日，以276114.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算为93039.00元。本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由为：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋系上诉人从案外人刘美杰处受让而来，上诉人与案外人是父女关系，刘美杰在实际占有该房屋后与上诉人达成转让协议，上诉人与被上诉人补签了商品房买卖合同。在合同第八条交付期限中明确约定交房日期为2009年9月29日之前，上诉人也有确凿证据证明实际交房时间，庭审中被上诉人虽然予以否认，但其并未向法庭提交相应证据证明其实际交房时间，原审在未查清上述事实情况下，认定实际交房时间为2013年12月26日，继而认定计算延期办证违约金的起始日为2014年12月27日，认定事实不清。2.涉案房屋是上诉人从刘美杰处受让而来，并经被上诉人同意进行了更名，即商品房买卖合同买受人由刘美杰变更为上诉人刘长森。根据《合同法》第77条、88条、89条规定，刘美杰的一切权利义务全部由上诉人享有。原审完全割裂了上诉人权利义务的承继，适用法律不当。淄博齐银置业有限公司答辩称：原审对于违约金的判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案商品房的合同是2013年12月27日上诉人与被上诉人签订的，合同约定的交房时间是2009年9月28日早于合同签订日，是工作人员笔误，应为无效条款。可推定合同签订后交房或合同签订日交房，因该房是现房交付，可以合同签订日为交房日，原审法院从有利于上诉人的角度，按照该时间作为被上诉人履行提交备案资料的起点，并以合同约定的“商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”没有不当。上诉人主张自2009年9月29日作为向被上诉人主张权利的起点，没有法律依据，根据合同相对性原则，在2013年12月26日前期间的合同权利相对方，是被上诉人与案外人，与上诉人并非同一法律关系。请求驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、楼座买卖合同复印件、变更事宜复印件、申请书及双方当事人的当庭陈述等在卷为证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，双方当事人对应以房屋实际交付之日365日期满次日开始计算延迟办证违约金并无异议，但对房屋实际交付的具体时间有异议。上诉人主张实际交房时间为2009年9月29日之前，依据有二：一是其与被上诉人签订的商品房买卖合同的约定。二是其从案外人刘美杰处继受享有涉案房屋一切合同权利义务。但首先，上诉人与被上诉人签订协议时，涉案房屋为现房交付，合同所约定的房屋交付时间与实际情况并不相符。其次，上诉人虽提交了案外人刘美杰2009年9月22日的物业和垃圾处理费单据，但被上诉人均提出异议，且该证据仅能证实案外人刘美杰交纳房屋使用费用的情况，并无法证实上诉人在此期间已占有使用涉案房屋。第三，上诉人虽称与案外人就涉案房屋转让达有口头协议，但并无任何书面证据证实。上诉人亦认可案外人与被上诉人就涉案房屋也曾签订过房屋买卖协议，上诉人主张案外人的合同权利义务由其继受，案外人的房屋实际交付时间也延及上诉人，证据不足，亦不符合合同相对性原则，本院不予支持。原审认定上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议的时间为其实际交房时间，据此计算延迟办证违约金，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2126.00元，由上诉人刘长森负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯 伟 杰审 判 员 李 灵 福代理审判员 张 维 娟二〇一六年一月二十日书 记 员 苏银银存在