安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1869号
上诉人（原审原告）：吴沪明，男，汉族，1969年8月7日出生，巢湖市人，初中文化，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：吴小青，安徽三乐律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：苏斌，男，汉族，1969年10月5日出生，巢湖市人，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：吴小青，安徽三乐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：汤尧章，男，汉族，1953年4月18日出生，巢湖市人，私营业主，初中文化，住安徽省巢湖市柘皋镇玛钢广宿舍，现住。
委托诉讼代理人：方汇，巢湖市柘皋镇法律服务所法律工作者。
上诉人吴沪明、苏斌与上诉人汤尧章因租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2017）皖0181民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
吴沪明、苏斌的上诉请求：1、撤销（2017）皖0181民初4124号民事判决；2、判令汤尧章返还吴沪明、苏斌租金40000元及违约保证金5000元；3、汤尧章赔偿吴沪明、苏斌财产损失83400元；4、一、二审案件受理费用由汤尧章承担。事实及理由：1、一审法院已查明柘皋镇政府于2016年7月11日对涉案场地强制拆除，原因是该日遭遇特大暴雨袭击，柘皋河水位不断上升，为防汛需要而强拆，自该日起驾校已不存在，物品下落不明，不存在未在2个月内搬迁之事实，故汤尧章应返还吴沪明、苏斌租金40000元及违约保证金5000元。2、本案系合同纠纷，吴沪明、苏斌要求汤尧章赔偿财产损失83400元系违约赔偿。涉案场地在被强拆之前，柘皋镇政府与汤尧章协商过，但汤尧章故意隐瞒，致使吴沪明、苏斌财产至今下落不明，因此汤尧章应当承担赔偿责任。
汤尧章的上诉请求;1、撤销（2017）皖0181民初4124号民事判决；2、驳回吴沪明、苏斌的诉讼请求；3、一、二审案件受理费用由吴沪明、苏斌承担。事实和理由：2016年元月1日，苏斌、吴沪明因开办驾校，租用汤尧章位于巢湖市煤建公司院场地及四间车库、门卫房作为办公、训练场地。双方签订了《出租协议》，该协议合法有效，双方应继续履行。2016年7月11日因遇特大暴雨袭击，柘皋镇防汛抗旱指挥部虽然进行拆除，但考虑到院内有驾校的存在，保留了部分房屋，对驾校的训练场地没有任何损坏，训练功能没有破坏，不影响训练场地继续使用。且吴沪明、苏斌在洪水退了之后仍然在使用该训练场地，合同目的可以实现，因此原审判决返还租金18889元，没有事实依据。政府的强制拆除是因为防汛的需要，并不是《出租协议》第二条约定的政府规划范围内拆迁，因此判决返还违约保证金5000元亦无事实依据。请求二审法院查明事实，依法改判。
吴沪明、苏斌答辩称：1、2016年7月11日，巢湖市柘皋镇政府对涉案驾校已强制拆除，驾校物品下落不明，驾校已不复存在。按照合同法的规定，双方合同因政府强拆而终止，该协议事实上已不能再继续履行。2、至今，镇政府又进一步拆除剩余部分，原煤建房屋已经全部拆除完毕。3、政府强拆后留下的几间房不是驾校所租赁的，学校所租赁的租赁房屋被强拆了，驾校物品全部不知去向，驾校已不复存在。综上，请二审法院驳回汤尧章的上诉请求，依法支持上诉人吴沪明、苏斌合法合理的诉请。
汤尧章答辩称：双方于2016年元月1日签订的《出租协议》有效，应按该协议继续履行。2016年7月11日，巢湖市柘皋镇政府对涉案驾校强制拆除，但考虑到院内有驾校的存在，保留了部分房屋，对驾校的训练场地没有任何损坏，训练功能没有破坏，不影响训练场地继续使用。吴沪明、苏斌在洪水退了之后仍然在使用该训练场地，合同目的可以实现。因此，吴沪明、苏斌应按约交纳租赁费用。并且双方在签订合同时就预见到该场地是政府规划拆迁范围内，随时可能拆迁。此次拆迁具有突发性，并不是案涉协议第二条约定的政府规划范围内拆迁，一审法院判决返还违约保证金5000元无事实依据。再者，吴沪明、苏斌要求赔偿财产损失83400元无事实和法律依据。
吴沪明、苏斌向一审提出的诉讼请求：1、判令被告退还租金40000元及违约保证金5000元；2、判令被告赔偿原告财产损失83400元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明：2015年11月17日，原告吴沪明、苏斌租用被告汤尧章所属场地开办驾校，当日吴沪明、苏斌给付汤尧章2016年场地全部租金40000元及保证违约金5000元，汤尧章分别出具收条。2016年元月1日，双方签订出租协议一份，约定被告（甲方）将其所有的位于原巢湖市煤建公司院内所有场地及沿河边四间车库、一间门卫房出租给原告（乙方）开办驾校训练和办公使用。租期为5年，前三年租金每年40000元，第四年和第五年租金为50000元。该协议特别强调：该院内地皮是在政府规划拆迁范围以内，随时可能拆迁，如果在合同期内出现拆迁沿河地段，剩余驾驶使用面积，被告方将提前收回，作为自建商品房或商场，届时乙方（原告方）必须在2个月内无条件搬迁，甲方将本年度租金全部退还给乙方作为补偿，如果乙方未能在2个月以内搬迁，甲方只退余额租金。合同另约定乙方签订合同后付给甲方保证违约金5000元，租期结束后经甲方确认乙方无违约行为的，保证违约金全部退还，如乙方违约，保证违约金归甲方所有。协议还对续租情况、经营过程中发生事故如何承担等作了详细约定。协议签订后，被告按约将场地交付给原告方使用。原告方自2015年年底至政府强制拆迁前，为开办驾校进行了必要的建设，并进行了使用。2016年7月11日，因遭遇特大暴雨袭击，柘皋河水位不断上升，为打通柘皋河防汛通道，柘皋镇防汛抗旱指挥部果断决策，立即组织对位于原煤建公司的房屋进行了强制拆除。之后，双方就场地是否继续使用、租金及损失如何处理产生争议，原告诉讼至法院。
一审法院认为，原、被告之间在自愿基础上，通过平等协商签订场地出租协议，双方形成租赁合同关系，协议内容合法，依法应受法律保护。被告在合同签订后按约将场地交付原告方使用，原告也按约履行了给付第一年租金及保证违约金义务。由于原告在租赁被告场地期间，发生了合同约定的政府强制拆迁行为，导致原告方使用场地受到限制，从租用场地使用用途来看，原告已无法达到合同目的。
焦点一，原告已交纳租金，被告应否返还？一审法院认为，出租协议第二条特别强调：该院内地皮是在政府规划拆迁范围以内，随时可能拆迁，如果在合同期内出现拆迁沿河地段，剩余驾驶使用面积，甲方（被告方）将提前收回，作为自建商品房或商场，届时乙方（原告方）必须在2个月内无条件搬迁，甲方将本年度租金全部退还给乙方作为补偿，如果乙方未能在2个月以内搬迁，甲方只退余额租金。从上述约定可看出，原、被告双方对租赁物可能被政府拆迁已有预知，且从该条约定可得出结论，即一旦发生拆迁，双方如何解决纠纷。因政府于2016年7月11日对原煤建公司（本案所涉租赁物）进行了强制拆除，但原告未举证证明在2个月内进行了无条件搬迁，故原告应支付自2016年1月1日至同年7月11日期间的租金（经计算为21111元），租金余额18889元应予返还。原告主张返还全年租金40000元，证据不足，理由不充分。
焦点二，原告已支付保证违约金，被告应否返还？一审法院认为，出租协议约定：乙方签订合同后付给甲方保证违约金5000元，租期结束后经甲方确认乙方无违约行为的，保证违约金全部退还，如乙方违约，保证违约金归甲方所有。从上述约定可看出，如原告违约丧失保证违约金，如无违约则被告应返还保证违约金。一审法院经审理，合同不能得以继续履行系因为发生了合同约定的政府强制拆迁行为，该状况的产生双方在签订合同已有预见，被告也未举证证明原告有违约行为，故原告诉请被告返还保证违约金5000元，予以支持。
焦点三，原告因建设驾校而产生的各项费用，被告应否赔偿？一审法院认为，民事赔偿是基于一方有过错责任。原告在租用的场地上进行投入，是为了达到自己的合同目的。原告投入资金后，也实际进行了驾校经营。经营时间虽然只有六个多月，但双方对发生政府强制拆迁行为在合同签订时就有预知，且原告因经营投入大量资金均发生在2016年7月11日之前。由于合同不能继续履行系因为发生了合同约定的政府强制拆迁行为，在现有证据情况下，不能证明过错在于被告，故原告诉请被告赔偿损失83400元，无事实和法律依据，不予支持。被告辩称有权要求原告将场地和房屋恢复原状，但未提起反诉，不予处理。
综上，为维护稳定的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告汤尧章于判决生效后十日内返还原告吴沪明、苏斌租金18889元、保证违约金5000元，合计23889元；驳回原告吴沪明、苏斌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1435元，原告吴沪明、苏斌负担1170元，被告汤尧章负担265元。
二审期间吴沪明、苏斌向本院提交的证据有：照片一组、视频一份、柘皋镇政府出具的情况说明及柘皋镇西街居民委员会证明各一份；证明2016年7月11日，柘皋镇政府因防洪原因，强拆了涉案驾校，房屋及办公用品不复存在。
汤尧章的质证意见为：照片的真实性有异议，与本案无联性。视频资料真实性无异议。柘皋镇政府情况说明真实性无异议，但达不到其证明目的。柘皋镇西街居民委员会证明真实性不予认可，与事实有出入，未有出证人的签章。
汤尧章向本院提交的证据有：证据一、柘皋镇政府证明，证明拆迁后保留部分房屋，训练场地完好无损，仍能达到合同目的。证据二、柘皋镇政府情况说明，证明案涉合同的目的仍然可以实现。
吴沪明、苏斌的质证意见为：证据一的三性均不予以认可，该证明与镇政府出具的强拆时视频及2017年12月29日出具的情况说明相矛盾，后两份证据足以推翻汤尧章的证据一。从证据效力看，柘皋镇政府后来出具的情况说明应优于之前出具的证明。证据二的真实性不持异议，但达不到其证明目的。
本院认为：各方当事人提供的证据不属新证据，本院对上述证据不予确认。
本院二审对原审认定的事实予以确认。
本院认为：吴沪明、苏斌与汤尧章签订的租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，应属有效。
案涉出租协议明确约定，汤尧章出租的场地及房屋系在政府规划拆迁范围以内，随时可能拆迁。在合同履行期间，因2016年7月11日发生特大暴雨袭击，柘皋河水位不断上升，柘皋镇防汛抗旱指挥部果断对原煤建公司部分房屋提前进行了强制拆除，影响了驾校正常使用，吴沪明、苏斌无法达到合同目的，故案涉合同应终止履行。吴沪明、苏斌应向汤尧章支付实际租用期间的租金（自2016年1月1日至同年7月11日期间的租金21111元），扣除预付租金40000元，故汤尧章应退还吴沪明、苏斌租金18889元。
由于本案合同不能继续履行的原因系政府强制拆迁行为，双方均无过错，故汤尧章应退还吴沪明、苏斌保证违约金5000元。
鉴于案涉租赁场地及房屋发生政府强制拆迁，对此吴沪明、苏斌在合同签订时就明知，且吴沪明、苏斌用于经营投入费用均发生在20167月11日之前。因此吴沪明、苏斌要求汤尧章赔偿其经营投入费用83400元，没有法律依据。
综上所述，吴沪明、苏斌和汤尧章的上诉理由，均无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3267元，由上诉人吴沪明、苏斌承担2870元；汤尧章负担397元。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 马 莉
二〇一八年四月二十六日
书记员 於笑仙
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。