江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初3253号
原告：江苏盛德物业有限公司。
法定代表人：王檬。
委托代理人：赵永平。
委托代理人：金步根。
被告：吉小龙。
原告江苏盛德物业有限公司（以下至判决主文前简称“盛德公司”）与被告吉小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理。依法由代理审判员宋倩倩适用小额诉讼程序，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告盛德公司的委托代理人赵永平、金步根，被告吉小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛德公司诉称：原告与江苏中江泓盛房地产开�有限公司签订前期物业服务合同，约定将东台市中江泓盛小区的物业交给原告管理服务，服务期限自2011年7月29日至业主委员会成立之日，并签订新的物业服务合同止。被告于2012年5月14日入住该小区住宅某幢某单元某室，建筑面积148.67平方米。2013年5月14日至2016年5月13日期间，被告只缴纳了2013年11月2日至2014年11月2日的物业服务费，尚欠两年的物业服务费共计2784元。原告多次上门及电话催交均遭拒付，又分别于2015年10月25日和2015年11月10日向被告发出《催缴物业费的通知》和《关于催缴物业服务费的函》。原告按照物业服务合同约定履行了服务义务，故请求判令被告支付2013年5月14日至2016年5月13日（扣减2013年11月2日至2014年11月2日已缴纳部分）的物业服务费2784元及违约金211.7元，并承担本案的诉讼费用。
被告吉小龙辩称：1、原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。原告在未经业主同意的情况下，在小区公共部位私划停车位，导致小区极度拥挤，安全隐患很大；地下车库管道设施损坏致被告购买的地下车位常年积水，甚至有生活垃圾堆至车位，被告多次与原告交涉，原告均未理睬，亦未采取修补措施；一些业主在装修施工时，改动房屋结构或公用设施，被告未及时制止或采取措施要求改正；小区外来车辆随意进出，乱停乱放现象严重，导致小区交通秩序混乱；我所在单元一楼过道长期停放电瓶车，拥挤不堪；原告强行封闭被告家门前柜门，严重侵害了被告权利；小区内公共设施损坏严重，公共部位地板砖损坏已久，原告未及时修理；小区物品安全管理混乱，部分业主存在车辆、物品被盗情况。2、物业费催缴通知和物业费催缴函内容与实际不符合，2013年11月2日至2014年11月2日的物业费已经缴纳。3、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。
经审理查明：2011年7月29日，江苏中江泓盛房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告对东台市中江泓盛小区进行前期物业管理，服务期限自2011年7月29日至业主委员会成立之日，并签订新的物业服务合同止。合同中包含合同当事人、物业基本情况、委托服务事项、委托服务期限、双方权利和义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等内容。物业服务费用中约定：物业服务费按高层、小高层住宅建筑面积每月每平方米0.78元向业主和物业使用人收取。被告购买东台市中江泓盛小区某幢某单元某室，于2012年5月14日交房时，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务费用、免责条款、违约责任等内容。物�服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.78元向业主和物业使用人收取，逾期缴纳按每日千分之五计算违约金。被告办理交房手续时在协议上签署了名字。
另查明，原告具有三级物业服务资质。原告名称于2015年7月20日变更为江苏盛德物业有限公司。被告吉小龙系东台市中江泓盛小区某幢某单元某室业主，其住宅建筑面积148.67平方米。2013年5月14日至2016年5月13日的物业服务费（36个月），被告缴纳了2013年11月2日至2014年11月2日（12个月）的物业服务费1392元，欠原告物业服务费2783元（148.67平方米×0.78元/月/平方米×24个月）。原告多次向被告催缴，但被告至今未缴纳物业服务费。
审理中，原告放弃要求被告支付违约金211.7元的诉讼请求。
本案经多次组织调解，因双方当事人未达成一致意见，致调解未果。
上述事实，有原告提交的前期�业服务合同、前期物业服务协议、催交物业费的通知、国内挂号信函收据、关于催缴物业服务费的函、照片打印件、公司准予变更登记通知书、服务资质证书，被告提交的照片及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《前期物业服务协议》均系双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力。原告依照前期物业服务合同的约定履行物业服务义务，被告系东台市中江泓盛小区的业主，其应当根据前期物业服务合同的约定及标准缴纳物业服务费。经原告书面催告后，被告仍未缴纳物业服务费，现原告请求被告支付物业服务费，应予支持。
关于被告辩称的案涉小区服务质量不高、管理不到位的问题。从被告提供的庭审当天拍摄的照片和现场情况看，被告的地下车位区域存在因污水管道损坏有生活垃圾堆积的事实，原告在物业管理服务上存在瑕疵。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。结合原告在被告居所的区域内物业管理服务中的瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对原告主张的物业服务费可酌情予以减少。故被告吉小龙自2013年5月14日起至2016年5月13日止（扣减2013年11月2日至2014年11月2日）应缴纳的物业服务费为2644元（148.67平方米×0.78元/月/平方米×12个月+148.67平方米×0.78元/月/平方米×12个月×90%）。
原告当庭放弃对违约金的主张，不违反法律、法规之规定，本庭依法照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告吉小龙于本判决生效之日起10日内给付原告江苏盛德物业有限公司自2013年5月14日起至2016年5月13日止的物业服务费2644元（已扣减2013年11月2日至2014年11月2�缴纳部分）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告吉小龙负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 宋倩倩
二〇一六年七月十五日
书 记 员 王钰娴
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的�受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
2.《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当�人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。