上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初7491号
原告(反诉被告)徐舜，男，1956年6月1日生，汉族，住山东省枣庄市。委托代理人邱猛，上海瀚元律师事务所律师。被告(反诉原告)张云华，女，1970年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)陈晓东，男，1962年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)陈心，女，1994年5月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告(反诉原告)的共同委托代理人蔡晶，上海天尚律师事务所律师。上列三被告(反诉原告)的共同委托代理人郭永莹，上海天尚律师事务所律师。原告(反诉被告)徐舜(以下简称原告)与被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告徐舜的委托代理人邱猛，被告张云华、陈晓东、陈心及其共同委托代理人蔡晶、郭永莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐舜诉称，2015年11月27日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX、XXXXXXX，以下简称《合同》)及《协议》，约定原告以人民币(以下币种同)1,110万元的价格购买被告所有的位于上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室房屋及其附属车位(以下简称系争房屋)。2015年12月28日，原告支付被告房款76万元，被告于2016年1月6日书面告知原告解除上述合同及其协议。2016年1月11日，原告支付被告房款78万元，但被告再次确认《合同》及《协议》已经解除，故原告停止向被告继续付款。被告在约定的合同解除权行使条件成就前，即单方解除合同，显属违约，现原告诉请判令被告：1、配合原告办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至原告名下及交付房屋；2、向原告支付以204万元为基数，自2016年1月8日起算至判决生效之日止按日万分之五计算的违约金。被告张云华、陈晓东、陈心共同辩称，由于原告逾期支付房款，已构成违约，被告依约行使合同解除权，原告无权要求继续履行合同及要求赔偿，请求驳回原告的所有诉讼请求。被告张云华、陈晓东、陈心共同反诉称，2015年11月27日，原、被告双方就系争房屋签订了《合同》及《协议》，双方房款的支付及逾期付款的违约责任进行了明确的约定，即原告应于2015年12月8日前支付335万元，于2015年12月21日前支付770万元，交房当日再支付5万元，如原告逾期支付超过20日，被告有权单方解除合同。截止2016年1月11日，原告仅付款204万元，其行为已严重违约，被告于2016年1月8日书面通知原告解除上述合同及协议。现反诉请求判令：1、确认原、被告就系争房屋签订的《合同》及《协议》于2016年1月8日解除；2、原告支付被告逾期付款违约金；3、原告支付被告解约违约金222万元；4、原告配合办理撤销《合同》网上备案手续。审理中，被告表示对于逾期付款违约金的计算方式为：1、以285万元为基数，自2015年12月9日起按日万分之五计算至2015年12月28日止；2、以209万元为基数，自2015年12月29日起按日万分之五计算至2016年1月8日止；3、以770万元为基数，自2015年12月22日起按日万分之五计算至2016年1月8日止。针对反诉，原告徐舜辩称，不同意被告的反诉请求。被告无权单方解除房屋买卖合同，对其单方解除的效力不认可。原告逾期付款是因病住院客观原因，逾期支付的仅是部分房款，双方合同应继续履行。经审理查明，系争房屋为被告共有。2015年11月27日，原告作为买受人(乙方)与被告作为(卖售人)甲方签订《合同》(编号为XXXXXXX)，约定原告以900万元的价格购买被告的系争房屋。对于房款支付，合同附件三约定乙方第一笔购房款应于2015年12月8日前支付125万元(包含已付的定金50万元)，第二笔购房款应于2015年12月21日前支付770万元，第三笔购房款应于交房当日支付5万元。对于系争房屋附属车位，双方另行签订《合同》(编号为XXXXXXX)，约定车位转让价格为20万元，乙方应于2015年12月8日前支付。对于逾期付款的违约责任，《合同》第九条(三)约定：乙方延迟付款，每逾期1日，乙方应按未付款额的万分之五支付违约金；逾期付款超过20日，则甲方有权单方解除买卖合同，乙方在收到解除合同的书面通知起7日内除支付上述逾期违约金外，还应按总房价款的20%支付违约金。当日，原、被告双方另行签订《协议》，约定系争房屋及车位的实际成交价共计1,110万元，该价格包含合同房价款900万元、车位转让款20万元以及该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用190万元。对于房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用190万元，《协议》第一条约定乙方应于2015年12月8日前支付给甲方。原告于《合同》签订前支付被告定金50万元。2015年12月28日，原告支付被告房款76万元。2015年12月29日，被告发《通知函》给原告，告知原告按约应于2015年12月8日前支付335万元房款，被告已收到房款76万元及定金50万元，原告尚有209万元未支付，催促原告于2015年12月30日前支付上述款项，并告知原告应于2015年12月21日前支付的第二笔房款770万元现已逾期。2016年1月6日，被告再次发《通知函》给原告，表明仍未收到原告应支付的第一笔购房款，并告知有权解除《合同》及《协议》，原告于2016年1月8日收到该函。2016年1月11日，原告支付被告房款78万元，同日，被告委托律师发函给原告，告知因其逾期付款，被告已于2016年1月8日单方解除《合同》及《协议》。另查，原告因急性胃肠炎于2015年12月3日住院，并于2016年1月10日出院。住院期间，原告有家属陪护，并于2015年12月28日委托他人支付原告房款76万元。期间，原、被告双方互发手机短信就房款支付进行沟通，被告于2015年12月15日给原告发短信，催促原告按约支付第二笔房款，原告在短信中表示住院期间不太方便。庭审中，被告表示对于原告已支付的204万元房款，在原告支付完毕相应违约金后，同意予以返还。以上事实，由经庭审质证的《合同》、《协议》、《通知函》、《律师函》、短信记录及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，涉案《合同》及《协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。原告按约应于2015年12月8日之前支付第一笔房款335万元，于2015年12月21日之前支付第二笔房款770万元。实际履行中，原告于第一笔付款期限之前仅支付了50万元定金，于第二笔付款期限之后7日付款76万元，并于2016年1月11日支付78万元。现原告请求被告继续履行合同并将系争房屋过户至原告名下，并请求被告支付单方解约违约金，对此，本院认为，原告逾期付款行为已构成根本违约，被告已于2016年1月8日书面通知原告解除双方之间的《合同》及《协议》，原告的诉请现已缺乏合同和法律依据，本院不予支持。由于原告逾期付款，被告于2016年1月8日书面告知原告解除合同，原告亦表示当日收到解除合同通知函，现被告请求确认双方之间的《合同》及《协议》于2016年1月8日解除，有合同依据，本院予以支持。原告辩称由于住院客观原因导致无法按约付款，对此，本院认为，原告病情并不足以导致其无法履行合同义务，其完全可委托家属或他人向被告付款，事实上，原告也曾于住院期间委托他人向被告支付了76万元，故原告上述意见，可信度不强，本院不予采纳。原告违约导致合同解除，依约应承担相应的违约责任，被告反诉请求原告支付逾期付款违约金及解约违约金，具有合同和法律依据，本院予以支持。对于逾期付款违约金，原告按约应于2015年12月8日之前支付335万元，而事实上原告于该日之前仅支付50万元，尚有285万元未支付，被告基于该笔房款逾期20日未支付行使合同解除权，故逾期付款违约金计算期间为2015年12月9日起至2015年12月28日止。对于支付标准，原告认为约定每日万分之五的标准过高，请求予以调整，对此，本院根据案情，酌情调整为每日1,000元，即原告应支付逾期付款违约金2万元。对于被告反诉请求的其他款项逾期支付违约金，于法无据，本院不予支持。对于解约违约金，本院考虑到系争房屋目前的价格因素、双方合同的履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情调整为30万元。合同解除后，原告应配合被告办理撤销涉案合同网上备案手续，被告该项反诉请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条之规定的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐舜与被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心就上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室房屋及其附属车位签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX)及《协议》于2016年1月8日解除；二、原告(反诉被告)徐舜于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心逾期付款违约金2万元；三、原告(反诉被告)徐舜于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心解除合同违约金30万元；四、被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)徐舜购房款204万元；五、原告(反诉被告)徐舜于本判决生效之日起十五日内协助被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心办理撤销就上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室房屋及其附属车位签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX)网上备案手续；六、驳回原告(反诉被告)徐舜的全部诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心的其他反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75,220元，减半收取计37,610元，由原告(反诉被告)徐舜负担；反诉案件受理费12,280元，由原告(反诉被告)徐舜负担7,000元，由被告(反诉原告)张云华、陈晓东、陈心共同负担5,280元；保全费5,000元，由原告(反诉被告)徐舜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年五月三十日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。