广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第52号
上诉人（原审被告）：珠海经济特区建腾发展有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：董锦华，董事长。
委托代理人：林章建，男，澳门人，澳门身份号码：×××3（7）。
上诉人（原审被告）：林章建，男，澳门人，澳门身份号码：×××3（7）。
上诉人（原审被告）：林发腾，男，澳门人，1974年6月6日出生，澳门身份号码：7／355488／3。
委托代理人：林章建，男，澳门人，澳门身份号码：×××3（7）。
被上诉人（原审原告）：吴永春，男，汉族，住珠海市金湾区。身份证号码：×××2951。
委托代理人：王爱红，广东律师事务所律师。
委托代理人：黄凯桦，广东××律师事务所实习律师。
上诉人珠海市经济特区建腾发展有限公司（以下简称建腾公司）、上诉人林章建、上诉人林发腾与被上诉人吴永春房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴永春在原审诉讼中的请求为：确认珠海市斗门区白藤一路西＊＊＊房为吴永春所有；建腾公司、林章建、林发腾将该房产过户给吴永春，所需税费由吴永春、建腾公司、林章建、林发腾各自负担；建腾公司、林章建、林发腾返还吴永春支付给林章建的款项26000元及利息320.5元（中国人民银行贷款利率从2013年6月28日计算至2013年9月10日）；本案受理费由建腾公司、林章建、林发腾承担。
原审法院查明，2004年5月17日，林发腾与林章建签订委托书，约定林发腾将其拥有的珠海市斗门区白藤一路西华丰一区22号一至五层等房产，委托林章建出租、出售并收取房款及租金（包括确定买主、商定出售价格、签订房产买卖合同、到房产部门办理房产过户手续、缴纳相关费用及契税），委托期限至办完上述委托事项为止，受委托人有权转委托。2004年5月20日，珠海市公证处对上述委托书进行了公证。
2005年7月19日，吴永春与建腾公司、林章建签订房产买卖合同，约定建腾公司代林章建、林发腾将斗门区白藤一路西华丰一区＊＊＊房出售给吴永春，建筑面积40.98平方米，单价每平方米1127.46元，总价＊＊＊元；签订合同时，吴永春支付定金2000元，2005年7月30日前支付14203元，剩余房款30000元，按银行现行利率4.875%计算，分60个月支付本金和利息，每月支付578元，于每月5日前付清，延期付款，吴永春须每日支付应付款1‰的违约金；吴永春支付的款项可存入林章建的账户，建腾公司凭吴永春的存款凭证开出收据给吴永春；吴永春交付首期款后，建腾公司即交楼给吴永春使用，并把房地产权证的复印件交给吴永春，吴永春付清全部房款后，建腾公司将涉案房产过户到吴永春名下。同年12月13日，建腾公司与吴永春签订补充协议，对林章建收款的存折账号进行了变更。2010年9月11日，吴永春付清涉案房屋的全部款项。涉案房屋已经交付给吴永春使用。
2013年6月28日，吴永春向林章建付款10000元，同年7月18日，又向林章建付款16000元。在庭审中，吴永春称是其按林章建的要求向其支付的办理过户手续的费用，林章建称收到上述款项，但没有要求吴永春支付任何款项，也不清楚吴永春付款的目的，并愿意退还。
另查明，涉案房屋现登记在林章建、林发腾名下，无抵押、无查封。
原审法院认为，双方争议的焦点如下：
一、关于合同的效力，林章建、林发腾是否应当履行涉案房产的过户义务的问题。
吴永春与建腾公司、林章建之间的房产买卖合同（以下简称合同）是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。双方合同签订后，吴永春按合同履行了付款义务，林章建、林发腾也按合同约定将涉案房屋交付了吴永春，但吴永春付清全部款项后，林章建、林发腾仍未履行合同约定的过户义务。现涉案房产仍登记在林章建、林发腾名下，没有抵押，没有查封，具备办理过户的条件，故吴永春请求林章建、林发腾履行房产过户义务，依法有据，原审法院予以采信。
建腾公司、林章建、林发腾抗辩吴永春与建腾公司、林章建签订的合同无效，林章建、林发腾不是本案的适格被告。原审法院认为，合同中已明确约定建腾公司是代林章建、林发腾与吴永春签订出售涉案房产合同的，建腾公司虽然没有林章建、林发腾的授权委托书，但林章建也在合同中甲方一栏中签名，应当认定林章建已对建腾公司的代理行为予以确认。林发腾虽然没有在该合同上签名，但其事先已将签订相关合同的权利委托给了林章建，且委托书也明确林章建可以转委托。因此建腾公司签订合同的行为也代表了林发腾。建腾公司、林章建、林发腾的上述抗辩，没有依据，原审法院不予采信。
二、关于吴永春的请求是否超过诉讼时效的问题。
建腾公司、林章建、林发腾抗辩称吴永春要求建腾公司、林章建、林发腾履行办理过户手续的义务超过了诉讼时效。原审法院认为，不动产产权的过户实质上是物权转移的行为，吴永春要求建腾公司、林章建、林发腾履行过户义务是基于建腾公司、林章建、林发腾不履行该物权行为而产生的请求权，属物权请求权，故不应适诉讼时效的规定。
三、关于林章建是否需返还26000元并支付利息的问题。
双方对吴永春支付给林章建的26000元款项的原因表述不一致，因此建腾公司、林章建、林发腾占用吴永春该款项没有合法依据，属不当得利，建腾公司、林章建、林发腾应予以返还。庭审中建腾公司、林章建、林发腾也表示愿意返还，但双方对应支付的利息无法达成一致。原审法院认为，建腾公司、林章建、林发腾占用吴永春款项期间，确给吴永春造成了利息损失，吴永春要求建腾公司、林章建、林发腾林章健支付从2013年6月28日至2013年9月10日利息320.5元，该利息的利率没有超过中国人民银行一年期的贷款利率，吴永春的该请求并无不妥，原审法院予以支持。
四、关于吴永春要求原审法院确认涉案房产产权的问题。
根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，不动产登记由不动产所在地的登记机关办理。因此，法院不是不动产物权的登记机关，不能对涉案房产的权属进行确认，原审法院对吴永春的该请求不予处理。
五、关于涉案房产过户税费的负担问题。
双方应承担的税费应由税务征收机关确定，不属法院管辖的范围，对吴永春的该请求原审法院不予处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林章建、林发腾于判决生效之日起七日内履行将位于珠海市斗门区白藤一路西＊＊＊房的产权过户给吴永春的义务；二、林章建于判决生效之日起七日内返还吴永春26000元，并支付利息320.5元；三、驳回吴永春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1813元，由林章建、林发腾负担。
上诉人建腾公司、林章建、林发腾不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，依法予以改判：1、上诉人只需要退还购房款＊＊＊元；2、上诉人退回26000办证款项给被上诉人；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决没有按照合同列明的违约条款判决，属于认定事实错误和适用法律错误。双方合同第二条第四款明确约定：“在乙方按时付款的前提下，如果甲方把交易物业收回或者卖给第三人，需双倍返还乙方的已付款。”根据这条双方自愿订立约定，是双方真实意思表示，应该依法予以执行。但是一审判决没有根据双方签订的合同条款列明的违约责任进行判决，属于认定事实错误和适用法律错误。二、物权转移的诉求也属于债务的诉求。上诉人要给被上诉人办理房产过户，是基于上诉人收取了被上诉人＊＊＊元的房款，如果上诉人把交易物业收回或者卖给第三人，就要双倍返还购房款92406元。所以物权转移的诉求，实际就是买卖双方债权债务的诉求，应该执行《民法通则》明确规定的两年时效。一审判决没有执行诉讼时效规定，即是认定债权债务基本定义的错误，也是适用法律的错误。三、被上诉人要求双倍返还已付款已经超过法律的诉讼时效。被上诉人在2010年9月11日，已经付清了全部房款，依据合同约定，已经具备办理房屋过户登记条件，但是被上诉人迟迟不来办证，其目的是把办证的费用先转移它用，让上诉人增加大量税收，也让被上诉人坐享物业的升值空间。直到2013年6月收到上诉人通知收回涉案房屋的函件后，才不得已要求办理房屋过户。根据《民法通则》规定，合同债权债务的诉讼时效是2年，被上诉人从2010年9月11日起就享有追溯办证或双倍退回房款的诉讼权利。但是，到2012年9月12日已经超过两年，被上诉人既没有向法院提出办证请求，也没有向法院提出双倍返还购房款的诉求。所以，被上诉人超越了要求办证和双倍返还购房款的诉讼时效。因为被上诉人超越两倍返还购房款的诉讼时效，所以上诉人只需要退还＊＊＊元购房款给上诉人。被上诉人在没有得到上诉人同意前提下，强行把该房产的办证费用个存入上诉人收租专用的公开账号，目的就是在超越时效后强迫上诉人为其办理房产证，因此只能返还利息和本金。上诉人在错误的一审判决生效前，已经把涉案房屋部分产权卖给第三人，而且把部分产权办理到第三人名下，恳请二审法院，根据合同第二条第四款约定和诉讼时效规定，对本案予以依法判决。
被上诉人吴永春二审答辩称：1.一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，特请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。2.由于上诉人在收到一审法院的判决书后，恶意的将其名下2%的产权转让给林金燕的行为，导致被上诉人在本案的诉讼过程中于2014年2月10日向一审法院申请财产保全所产生的保全费用720元应由上诉人承担。3.上诉人在收到一审法院的判决书后，恶意转让其名下2%产权的行为，被上诉人已向斗门区法院起诉［案号：（2014）珠斗法民三初字第52号］，被上诉人于2014年2月19日也已向贵院申请中止审理，本案应当中止审理。
二审期间，上诉人建腾公司、林章建、林发腾提交三份房地产权证复印件，证明涉案房屋产权属于林章建、林发腾、林金燕三人所有，所以一审判决有误。被上诉人吴永春对该证据真实性予以认可，但认为林章建、林发腾是在一审判决之后将涉案房屋份额2%转让给林金燕，属于恶意转让涉案房屋产权份额。
被上诉人吴永春为了申请本案中止审理，提交如下证据：1、（2013）珠斗法民三初字第154号案件《送达回证》、《宣判笔录》；2、《房地产权登记表》、《珠海市房地产权登记申请书》、《询问表》、《缴税证明》；3、（2014）珠斗法民三初字第52《受理案件通知书》；4、（2014）珠斗法民三初字第52号案件《民事诉状》。上诉人建腾公司、林章建、林发腾对上述证据真实性无异议，但是认为与本案并无关联性。
本案二审期间，吴永春申请本案中止审理，本院于2014年4月1日出具《民事裁定书》，认为鉴于（2014）珠斗法民三初字第52号案件审理结果对涉案房屋产权事实认定有直接关系，本案须以（2014）珠斗法民三初字第52号案件的审理结果为依据，裁定中止本案的审理。后，珠海市斗门区人民法院出具（2014）珠斗法民三初字第52号《民事判决书》，判决如下：确认林章建、林发腾与林金燕于2013年12月23日签订《房屋买卖合同》无效；二、林章建、林发腾将违约珠海市斗门区白腾一路西＊＊＊房2%产权过户给林金燕行为无效。林章建、林发腾与林金燕不服该判决，提起上诉，2014年6月27日，本院作出（2014）珠中法民三终字第245号民事判决书，驳回林章建、林发腾、林金燕上诉，维持原审判决。该判决已经发生法律效力，由此本院于2014年8月26日对本案恢复审理。
经审理查明，2005年7月19日，吴永春与建腾公司、林发腾签订房产买卖合同后，涉案房屋即交付给吴永春使用。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合建腾公司、林章建、林发腾上诉意见，本案争议焦点为林章建、林发腾是否应当履行涉案房屋过户义务的问题。本院分析如下：一、虽然林章建、林发腾将涉案房屋2%产权份额转让给林金燕，但本院生效判决已经确认林章建、林发腾与林金燕转让涉案房屋2%产权份额行为无效，因此涉案房屋仍登记在林章建、林发腾名下，建腾公司、林章建、林发腾上诉以涉案房屋登记在三人名下为由，主张原审法院处理错误，理据不足，本院不予支持。二、吴永春在原审提出诉请为要求建腾公司、林章建、林发腾协助履行办理过户手续义务，并非要求其双倍返还已经支付的购房款。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制服若干问题的规定》第一条规定，当事人提出诉讼时效抗辩的对象是债权请求权，而本案中不动产产权过户请求实质是物权请求权，因此并不适用诉讼时效规定。三、涉案房屋登记在林章建、林发腾名下，建腾公司受林章建、林发腾委托签订《房产买卖合同》，在吴永春付清全部购房款后，林章建、林发腾未履行合同约定协助过户义务，因此吴永春有权要求林章建、林发腾履行房产过户义务，原审法院认定正确，本院予以确认。建腾公司、林章建、林发腾上诉主张依据《房产买卖合同》第四条约定“在吴永春按时付款情况下，如果林章建、林发腾将涉案房屋收回或卖给第三者，需要双倍返还吴永春已付款项”，其无需履行协助过户义务，只需要双倍支付购房款，对此本院认为上述约定应指林章建、林发腾单方违约解除合同或者将房屋出售他人或者情况下，导致《房产买卖合同》无法继续履行时，其应当承担双倍返还房款违约责任，而本案中《房产买卖合同》可以继续履行，因此上述条款约定并不适用本案处理。另外，建腾公司、林章建、林发腾并未对该主张提起相应反诉，因此建腾公司、林章建、林发腾该上诉理由，理据不足，本院不予支持。四、吴永春支付给林章建26000元，林章建庭审中表示同意返还，但是林章建占有26000元，造成吴永春利息损失，故其应当承担支付利息的责任，因此吴永春主张林章建支付2013年6月28日至2013年9月10日利息320.5元，应当予以支持。五、至于房屋过户所涉及税费负担问题应当由税务征收机关予以确定，并不属于本案审理范畴，对此本院不予审处。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人建腾公司、林章建、林发腾的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币1605元，由上诉人建腾公司、林章建、林发腾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年九月九日
书 记 员 程 敏