吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民再7号上诉人（原审被告）：王虹，汉族，干部。上诉人（原审被告）：王辉，汉族。上诉人（原审被告）：王萍，现住大安市。三上诉人共同委托诉讼代理人邓少辉，吉林金辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉和，干部，现住白城市。委托诉讼代理人张星，吉林亚非律师事务所律师。上诉人王虹、王辉、王萍与被上诉人王玉和房屋买卖合同纠纷一案，大安市人民法院于2016年8月11日作出了（2015）大民重字第29号民事判决，王辉、王萍、王虹不服，向本院提起上诉，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王虹及三上诉人委托诉讼代理人邓少辉、被上诉人王玉和委托诉讼代理人张星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王辉、王萍、王虹上诉请求：撤销原判，认定房屋买卖无效并改判驳回王玉和的诉讼请求。事实和理由：一、王玉和取得房屋所有权违法。其一，王守林从未到产权处办理过产权过户手续，也没有为被上诉人出具过委托办理的手续。王辉、王萍、王虹正在向颁证机关主张行政撤销权。其二，王玉和取得该房屋是基于其与王守林的借款合同，该房屋是借款的抵押物（未办理抵押登记），在抵押未到期的情况下，王守林自行行使抵押权，将房屋变更至自己名下属于违法。其三，王玉和取得房屋是因为王守林为其出具了房屋买卖的手续，但名为买卖实为借贷，房屋的实际价值与借款数额之间差距很大，房屋买卖无效。二、即使房屋变更登记行为有效，根据双方的《房屋买卖契约》第三条的约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，王玉和也只能取得该房屋占地范围内的1244.08平方米的土地。育才中学土地4720.87平方米，系整个开放式院落，地上建筑物有楼房、平房和操场，变更至王玉和名下的房屋仅是育才中学宗地范围内的一小部分，其他部分的土地王玉和无权无偿取得。三、育才中学的土地是王守林以转让的方式取得，现在该土地的价值远高于房屋的价值，仅王玉和名下的房屋占用的土地价值近40万，已经远超过王玉和的借款本金30万。原审认定事实错误，无根据的扩大了被上诉人的土地使用权，请求改判。王玉和辩称，原审认定事实清楚，证据充分，应维持原判。王玉和向一审法院起诉请求：判令王辉、王萍、王虹履行《房地产买卖契约》的义务，立即将4720.87平方米土地使用权变更到王玉和名下。一审法院认定事实如下：大安市育才中学成立于1995年，校址选在原大安市民政局社会福利厂位置，1997年8月19日办理土地过户手续，但此时大安市育才中学已更名为私立育才学校，当时土地使用证的名称是按照大安市房产管理局颁发的《单位房屋所有权证》上的名称而登记的。2002年4月28日，王守林声称土地使用证丢失，申请补办土地证。在补办土地使用证时，将土地使用证的使用人名称更正为大安市育才中学。不管名称怎么变，其学校的不动产在土地登记机关备案登记的是王守林（即大安市育才中学），王守林所持的国有土地使用证是通过出让方式取得的。1996年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方、大安市私立育才中学、法人代表王守林）签订《借款协议》，协议约定：甲方愿以三分利息向乙方借款（借款金额以甲方欠据为准）；此款以甲方建成的大安私立学校固定资产（—栋四层楼房及现有平房抵押并将学校的所有房屋产权的正本交王玉和保存）抵押。此抵押之产权不得转让给任何人；抵押时间以学校完后一年为期，即1998年12月30日止，到期不能偿还，债权人有权变卖属于借款总额的产权；乙方所借之款由甲方按实际借出时给乙方出具及王守林签字认可的证据材料为准。原告提交欠据复印件七枚即1、1995年6月28日经王立新手借杜思君建校集资款8000.00元。2、1996年7月1日经王立新手借杜思君建校集资款5000.00元。3、1996年7月1日欠据基建集资320000.00元（月息3分），注明以前王守林、王立新所打的借条全部作废，以欠据为准。此欠据是按照原告的要求出具的。4、1996年8月8日借款35000.00元，由借款之日计息。5、1996年7月8日借据50000.00元，注明1995年国库券。6、1996年7月14日借款189700.00元。7、1996年7月13日借款20000.00元。借款没有及时偿还。1997年8月1日，双方又签订借款协议，协议除抵押时间以学校完后二年为期，即1999年12月30日止，用平房抵押并将学校的所有平房产权的正本交王玉和保存外，与1996年7月1日协议内容一致。1997年10月21日，双方在大安市房产产权管理处办理了房产抵押登记，范围为教室43间、面积1184.08平方米，锅炉房2间、面积60.00平方米，产权证号：0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0XXXX、0028453。产籍栋号：临35/14、临65/14、临34/14、临36/14、临64/14、临66/14。抵押日期自1997年10月21日起至1999年12月30日止。抵押房屋评估价格为618898.82元。原告提交的7份房地产买卖契约记载1999年4月24日签订，原告以现金方式购买被告借款抵押的全部房屋，双方同意于1999年4月29日交付房屋。房屋交付时，其该建筑物范围内的土地权一并转移给原告。契约书上均没有王守林签名。原告于1999年4月29日办理上述抵押房屋产权证。建筑面积总计1244.08平方米。大安市国土资源局土地档案记载：大安市育才中学使用权面积4720.87平方米，建筑总面积2354.96平方米，公用分摊面积357.99平方米，土地用途教育，是王守林以出让的方式有偿取得的土地使用权。2002年，大安市建筑发展有限责任公司（原大安市建筑工程公司）依据生效的法律文书，取得了1015.892平方米的育才中学教学楼的房屋产权，在交付给被告50000.00元土地有偿使用金后，取得了310.96平方米的土地使用权。大安市育才中学是一个开放式的院落，地上建筑物有楼房、平房和操场，原告名下的房屋仅是育才中学宗地范围内的一部分。另查明：王守林与谢志媛生前是夫妻关系。谢志媛病逝于2012年6月21日，王守林病逝于2013年10月13日。王辉、王萍、王虹是王守林、谢志媛的子女。原审认为：原、被告因借款抵押，以房抵债，并办理了房屋产权过户手续。在房屋产权已经过户的情况下，被告应协助原告办理土地使用权面积为3693.93㎡的产权过户手续。被告虽对原告提供的房屋产权证提出了异议，但没有提供相反证据予以反驳。并以土地是以出让方式取得的而不同意过户给原告的理由于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款之规定，原审判决：被告王辉、王萍、王虹于本判决生效后五日内按协议约定协助原告王玉和办理丘地号3-7-83（土地使用权登记为大安市育才中学）3693.93㎡土地使用权更名过户手续。案件受理费8,995.00元由被告王辉、王萍、王虹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求，依法提交了证据。上诉人在二审提供了如下证据。第一组证据：1、大安市人民法院（1999）大行初字第15号行政裁定书，本院（2000）白行终字第9号行政裁定书及（2012）白城行申字第4号行政裁定书，行政裁定书三份。2、大安住房和城乡建设局文件（大住建信字〔2016〕77号关于王辉同志信访事项处理意见书）。3、信访事项复查不予受理告知书。三上诉人认为上述第一组证据证明，现在登记在王玉和名下的六个产权证不合法，上诉人一直在主张权利，现正在向检察院申请抗诉。被上诉人王玉和质证认为，该组证据没有证明意义，没有确定性结论，对证据的真实性也无法核实。第二组证据：王玉和、范子成的书面材料两份，证明王玉和主张欠款数额为627700元与事实不符，欠款数额应为307700元。被上诉人王玉和质证有异议。第一，复印件不能作为认定案件事实的证据。第二，这两份证据也没有提到欠款数额是627700元或307700元的事。第三，上面王玉和签名的“河”不是他本人的“和”。本组证据未涉及本案争议焦点。第三组证据，王玉和在行政诉讼一审中的答辩状一份，证明王玉和在行政答辩状中说直到1996年6月累计借款数额达620000元，他这一自述与本案中其提供的七枚借据的时间相互矛盾，证明其主张620000借款的事实与客观事实不符。被上诉人王玉和质证有异议，复印件也不能作为案件事实的证据，答辩状的内容与本案争议的事实没有矛盾。被上诉人在二审未提供新的证据。二审查明事实与一审基本相同，予以确认。二审另查明，大安玉才中学是一个封闭院落。本院认为，本案争议焦点，王辉、王萍、王虹应否协助王玉和办理丘地号3-7-83（土地登记为大安市育才中学）3693m²土地使用权更名过户手续。上诉人与被上诉人因借款后不能偿还，以房抵债，并为王玉和办理了房屋产权过户手续，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押”。并且双方签订的《房屋买卖契约》第三条“双方同意于一九九九年四月二十九日由甲方将上述房地产正式交付乙方。房地产转交给乙方时，其该建筑物范围内的土地权一并转移给乙方。”涉案房屋已办理了房屋产权证，房屋范围内的土地使用权亦应一并转移给被上诉人。而本案所涉及的土地除涉案房屋所占范围的土地外，其余土地是原大安育才中学的操场，而原大安育才中学并非仅抵债给被上诉人，南边的四层教学楼亦抵偿给了其他人，且该楼的出口亦对应操场。因此，原大安育才中学操场部分的土地，无论从日常使用，还是历史形成，都不应是被上诉人一人所有，故原审将其全部转让给被上诉人不正确。将已为被上诉人王玉和办理了房屋产权证的房屋所占用的土地使用权协助转让是应当的。综上，原审认定事实清楚，适用法律不当，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大安市人民法院（2015）大民重字第29号民事判决；二、上诉人王辉、王萍、王虹于本判决生效后立即按协议约定协助被上诉人王玉和办理原大安市育才中学房屋栋号分别为临34/14、临35/14、临36/14、临64/14、临65/14、临66/14六户房屋占用范围的土地使用权办理更名过户手续。一审案件受理费8995.00元，二审案件受理费50.00元，合计9045.00元，由上诉人王辉、王萍、王虹负担2401.00元，由被上诉人王玉和负担6644.00元。本判决为终审判决。审 判 长  芮志成审 判 员  裴小明代理审判员  葛 浩二〇一八年三月二十七日书 记 员  付海艳