辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1383号
上诉人（原审原告）：赵维九，男，1969年4月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人（原审被告）：诚添大厦（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街389号。
法定代表人：傅毅，系该公司董事长。
委托代理人：刘玉岐，系辽宁华信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈阳鸿铭房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北二经街40号。
法定代表人：赵晓军，系该公司经理。
委托代理人：赵刚，男，1975年3月28日出生，汉族。
上诉人赵维九、诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称诚添大厦）因与被上诉人沈阳鸿铭房地产开发有限公司（以下简称鸿铭公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2534号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月11日公开开庭审理了本案，上诉人赵维九，诚添大厦的委托代理人刘玉岐，被上诉人鸿铭公司的委托代理人赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵维九一审诉称，2008年10月1日，原告与二被告签订一份编号为018的《商品房认购书》，约定原告购买出售人诚添大厦（沈阳）有限公司所开发的位于沈阳市和平区太原南街389号诚添大厦第1座18层6号房屋，面积162.77平方米，单价每平方米7168元，总价款1166735元，采取按揭方式付款，按揭首付款为购房总价款的50%。合同签订后，截止到2008年10月30日，原告共计付购房款39万元，因被告原因，原告一直无法办理按揭贷款，原承诺于2008年年底交房，也未能如期交付房屋。2009年4月1日，被告作出一份《承诺书》，承诺于2009年9月30日前交付房屋，协助办理相关手续，并在原购房价格的基础上，每平方米降低500元（清水房按1000元每平方米退装修款），如不能按时交付使用，则从2009年4月1日起按银行同期贷款利率补偿损失，并注明承诺书与认购书具有同等法律效力。但被告未能履行承诺书所承诺的义务，在2013年10月具备交付条件，并开始办理入住的情况下，依然未向原告交付房屋。因被告逾期交房给原告造成了巨大的经济损失，请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2008年10月1日签订的编号为018的《商品房认购书》；2、判令被告返还原告已付购房款39万元及至判决给付之日止的利息（利息计算从2008年10月30日起至起诉之日为12万元）；3、判令被告赔偿房屋差价损失70万元；4、判令被告给付原告因其将标的房屋出售给第三人的赔偿金39万元。
诚添大厦一审辩称，原告对二被告的起诉缺乏事实及法律依据，也没有证据支持，所以我们认为诉讼请求不能成立。1、关于认购书效力问题，我们认为根据审理商品房的司法解释，认购书是独立的合同，是平等主体间设立某种民事权利义务关系而签订的协议，认购书符合合同法第二条关于合同定义的规定，所以认购书可以成为独立的合同。其次，从认购书签订的过程和签约内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，约定当事人于一定期限内签订商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认，该认购书的第六条规定，认购人在出售人具备销售许可证7日内与出售人签订商品房屋买卖合同，第八条规定双方明白本认购书仅为双方在阶段性行为的协议，因此在商品房买卖合同签订后，本认购书自动失效，从上述约定看，认购书尚不属于商品房买卖合同，根据司法实践中认购书的地位，被告认为认购书作为出卖人与买售人对将来约定而签订的协议，应属商品房买卖合同的预约合同，所以认购书纠纷不适用高院关于商品房买卖合同的司法解释。2、在履行认购书过程中原告违约在先，认购书第三条约定购房款1166735元，首付是50%，也就是应付586735元，并约定在2008年10月31日前交足58万元，原告仅交付39万元，尚欠19万元，多年来被告一直向原告催要尚欠首付款，2012年6月20日，被告又向原告发出催款说明，但是原告至今未交付，在这种情况下，被告认为不能及时的收回已经售房了首付款，是缺少资金，将诉争房屋已抵押他人用于借款，以缓解被告资金压力，因为认购书也是双务合同，认购书明确要求原告首先履行交付首付款义务，原告违约在在先，致使被告不得已将房屋抵押，所以我们认为原告起诉被告违约责任不正确的，被告的行为是对自己权利的保护。3、无论怎么说被告愿意通过和解方式与原告解决诉争问题。
鸿铭公司一审辩称：同被告诚添大厦意见，
原审法院经审理查明，2008年10月1日，原告作为认购人与被告诚添大厦（出售人）、被告鸿铭公司（投资商）签订编号为018的商品房认购书一份，约定本认购书是签订商品房买卖合同的必要程序，认购人认可在出售人取得商品房销售许可证后另签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。认购人所认购的商品房为出售人所开发的位于沈阳市和平区太原南街389号半岛领寓（诚添大厦）第1座18层6号房，该商品房的用途为商住综合楼，建筑面积共162.77平方米，单价为7168元／平方米，购房总价为1166735元，采取按揭方式付款，按揭首付款为购房总价的50%（按银行规定为准），即交付购房首付款586735元，10月1日补款8万元、10月15日补款21万元、余款286735元于10月21日前交齐，贷款58万元。认购人应当自签订本认购书之日起1日内，向出售人支付认购金10000元；出售人在收取认购金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购金的，出售人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人在出售人具备销售许可证后7日内与出售人签订商品房买卖合同。之后，原告于2008年9月29日向被告鸿铭公司交纳10000元，于2008年10月1日向被告诚添大厦交纳80000元，于2008年10月30日向被告诚添大厦交纳300000元，共计付款390000元。2009年4月1日，二被告向原告出具承诺书一份，上载“为了保证购房人的合法权益，我公司郑重向您承诺：出售给您的房屋坐落于沈阳市和平区太原南街389号18层，建筑面积162平方米，您已交付购房款390000元。我公司保证于2009年9月30日前将房屋交付使用，协助您办理相关手续，并在原购房价格基础上，每平方米降价500元（清水房按1000元／平方米退装修款），如不能按时交付使用，则从2009年4月1日起按银行同期贷款利率补偿损失。此承诺书与认购书具有同等法律效力。”。被告诚添大厦于2010年5月26日取得诉争房屋的商品房预售许可证。
另查，原告于2014年3月10日向二被告送达材料一份，内容如下：你们曾于2009年4月1日做过承诺，并保证2009年底交房。该承诺对贷款利率的约定到2009年底交房为止。因我和你们一样对该项目保持信心，当初认可约定，可是你们一次又一次违约，直到今天也没能交房。虽然该承诺对我小有补偿，依然对我权益损害巨大。现在具备交房条件，和你们协商交房及补偿条件：一、2014年5月前办理入住手续，按商品房认购书约定协助我办理按揭。按09年承诺书约定经计算我已付房款537048元，剩余约42万房款办理贷款。此外你们还能补偿哪些由你方提出，达成谅解协议。二、如果该房产被你们抵押，五年内撤押。余款按银行贷款利率于撤押日一次性付清。同时办理商品房产权证登记；2014年5月前办理入住。
原审法院工作人员于2014年11月13日前往沈阳市房产局查询房产档案，被告诚添大厦开发建设的位于和平区太原南街389号18-06，建筑面积170.31平方米房屋（即本案诉争房屋，未查询到1座18层6号，建筑面积162.77平方米房屋信息）自2006年8月25日到2006年9月6日存在他项权利；自2009年5月7日至2011年5月7日存在他项权利；于2014年8月27日至今备案于案外人肖环名下。
原审法院认为：原、被告签订的商品房认购书及承诺书均系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于商品房认购书是否具备商品房买卖合同性质的问题，虽约定认购人认可在出售人取得商品房销售许可证后另签订商品房买卖合同，但二被告具有在诉争房屋取得商品房销售许可证后通知原告的义务，现二被告未履行该通知义务，结合自2009年5月7日至2011年5月7日诉争房屋存在他项权利的事实，故未签订商品房买卖合同的责任在于二被告，且认购书及承诺书中对当事人名称、商品房基本情况、总价款、付款方式、付款时间、交付时间、违约责任等商品房买卖合同应具备的基本信息进行了明确的约定，原告已支付了部分房款390000元，故商品房认购书及承诺书具备商品房买卖合同的性质。对于二被告关于原告未交齐首付款违约在先的抗辩意见，因二被告为原告出具的承诺书中明确了保证于2009年9月30日前将房屋交付使用，并协助原告办理相关手续及承诺书与认购书具有同等法律效力等事项，未提及欠付首付款一事，视为各方对诉争房屋首付款的重新约定，而二被告亦未提供足够的证据证明其对原告进行了催款。故对于二被告的该抗辩意见，不予采信。由于诉争房屋现备案于案外人名下，系证明被告诚添大厦将其另行出卖给案外人，结合原告于2014年3月10日向二被告送达材料主张交付房屋未果的事实，证明系二被告违约致使原告的购房目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，对于原告请求被告解除商品房认购书、返还已付购房款、支付利息损失、承担赔偿责任的诉讼请求，予以支持。关于赔偿标准的确定问题，结合原告已交付的款项占总价款的比例，被告的违约时间长度等因素，酌定按照117000元（390000元×30%）赔偿。对于承担上述义务的主体，因二被告均收取了原告交付的购房款，故应对其承担共同给付责任。对于原告主张赔偿差价损失的诉讼请求，因未提供足够的证据证明该损失的存在，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告赵维九与被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司于2008年10月1日签订的商品房认购书；二、本判决生效之日起十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司返还原告赵维九购房款390000元；三、本判决生效之日起十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司给付原告赵维九购房款390000元的利息，分别以10000元、80000元和300000元为基数，分别从2008年9月29日、2008年10月1日和2008年10月30日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；四、本判决生效之日起十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司给付原告赵维九赔偿金117000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告赵维九的其他诉讼请求。案件受理费5900元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司负担；保全费5000元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司负担。
宣判后，赵维九、诚添大厦不服原审判决，向本院提出上诉。
赵维九上诉请求：撤销原审判决第二项、第四项内容依法改判。上诉理由：1、请求法院对上诉人主张的房屋差价损失部分给予认定。2、原审判决第二条返还购房款数额应更正为39万元加合同期间产生的违约金。3、关于重新裁量第四条违约赔偿金0.3倍的幅度，并重新确认已付购房款数额，更正计算基数为39万元加合同期间产生的违约金。
诚添大厦辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、房屋差价损失不成立。诉争楼盘价格不断贬值，现在房屋价格与签订合同时接近或有所下降，不存在现价差问题。被答辩人没有证据证明诉争房产当时价格与现在价格存在价差。2、赵维九提出交付购房款应加合同产生的违约金问题，没有根据。赵维九分别于2008年9月29日、10月1日、10月30日三次向答辩人交付购房预付款合计39万元。我公司虽出具承诺书承诺不按期交付房屋，按照银行贷款利率补偿损失，但这不能等同与交付的购房款本金。3、赵维九提出应该按照39万元加合同期内违约金计算购房款基础没有依据。被答辩人陈述在2008年至今一直在外租赁办公，每年租金10万元，在一审时赵维九根本没有提出，二审时也没有证据证明，同时赵维九是否租赁办公，办公费用多少与本案无关。沈河区法院第318号民事判决，与本案当事人、案由、案件事实均不同，根本与本案毫无关联。4、我公司在《违约金计算表》的说明中，提出了利息、违约金并用问题，既然判决解除了双方的认购合同，并判决支付已付房款的利息，认购合同约定的条款及认购合同的承诺条款当然解除，不存在另行支付违约金。同时即使违约存在，不能判决违约方既承担违约金又赔偿损失，更何况承诺书已经解除，其损失赔偿已经计算在购房款的利息之中。
鸿铭公司辩称：2010年5月26日，预售许可证下来后，我公司找过赵维九多次，要求其交付首付款，但他迟迟没有交付，后期其找到我们的时候房子已经在别人名下了。我公司等了赵维九两年多时间，但赵维九的首付款一直没有交齐，我公司当时已经和兴业银行达成贷款协议，但是因为上诉人没有提供相关手续，没有办成，我公司是诚添大厦的投资方，后期事情由我公司处理。
诚添大厦上诉请求：撤销原审判决主文第四项，发回重审，上诉费由被上诉人承担。上诉理由：1、原审判决认定事实不清，缺乏证据支持。在履行认购书中，赵维九违约在先。赵维九拒交剩余首付款是导致诚添大厦将诉争房屋抵押他人的间接原因。赵维九购买商品房的目的并非不能实现。一审审理期间，上诉人已经向法庭提供了抵押权人肖环的情况说明，肖环同意协助上诉人到房产管理机关办理解抵押，撤销房屋备案手续，诚添大厦也同意将诉争房屋备案在赵维九的名下。2、原审判决适用法律不当。认购书是独立的合同，不是商品房买卖合同。认购书不是对买卖商品房的直接确认。认购书认购的房屋抵押他人，不能适用司法解释第八条规定的惩罚性赔偿责任。3、原审判决认定责任主体不清。本案中诚添大厦是产权人，鸿铭公司仅是大厦后期改造的投资人及房屋代售人，虽然其在认购书上盖章及出具收款收据，但不能认定为房屋出售人，最终收据是诚添公司出具。原审判决判令诚添大厦和鸿铭公司共同承担责任错误。
赵维九辩称：被上诉人违约在先是虚构。实际情况是至2008年10月30日我交付39万元购房款后，发现如下问题：诚添大厦没有取得商品房销售许可证；工程停工；房产处于被法院查封状态；所售房屋存在大量历史遗留问题，原址几十户动迁户没有安置；售楼处聚集三十多购房要求退款，售楼处被骗客户和动迁户几十人占据售楼处长达半年；诚添大厦无法找到。上述情形被辽宁电视台、沈阳电视台做了大量报道。直至2009年4月1日，经艰苦查找，找到上诉人，就购房或退款事宜进行沟通。上诉人告知无钱退款，正多方筹集资金一定会将房屋交付使用，并作出书面承诺，对交房时间、购买价格、违约责任重新约定。由于购房资金处于风险状态，被上诉人一直催促上诉人履约，要求尽快办理交付余款、合同备案、办理按揭贷款事项。上诉人的工地大多数时间处于停工状态，按2009年4月1日约定交工日期严重违约。因违约金的存在，已付购房款成为变量，至2011年11月29日，被上诉人已交购房款达到461425元，占总房款50%。这是工程进度不到30%，处于半停工状态。按约定余款应办理按揭。因上诉人原因无法办理按揭贷款，后来因房产价格出现大幅上涨，上诉人隐匿不见恶意违约。
鸿铭公司辩称：没有答辩意见。
本院查明事实，与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有商品房认购书、收款收据、承诺书、商品房预售许可证、房产档案以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，商品房认购书是各方当事人真实意思表示，且诉争房屋已经取得商品房销售许可证，因此给认购书合法有效，各方应依照约定履行各自义务。
关于责任承担的主体问题。鸿铭公司与诚添大厦一并在商品房认购书上盖章，且于2009年共同对赵维九作出承诺，原审法院判决鸿铭公司承担给付责任，鸿铭公司自己对此未提出上诉，因此诚添大厦上诉主张鸿铭公司不应承担责任，本院不予支持。
关于赵维九交付购房款数额问题。赵维九分三次共向鸿铭公司和诚添大厦交付购房款39万元，对此数额各方均没有异议，本院予以确认。赵维九主张应在已交付购房款基础上另加上违约金，没有法律依据，本院不予支持。
关于赔偿标准是否应予调整问题。诚添大厦、鸿铭公司将诉争房屋出售给赵维九，未与赵维九解除合同，而将诉争房屋登记在案外人名下，存在过错，因此原审法院酌定按照已付购房款的30%赔偿赵维九损失并无不当，应予维持。
关于购房差价损失部分是否应由鸿铭公司、诚添大厦赔偿的问题。2008年10月1日赵维九与鸿铭公司、诚添大厦签订认购书，但签订后赵维九并未按照协议约定交付购房款首付，且原审法院已经酌定按照已交付购房款的30%赔偿其损失，故其另行主张损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
诚添大厦（沈阳）有限公司交纳的二审案件受理费2640元，由诚添大厦（沈阳）有限公司负担；赵维九交纳的二审案件受理费14610元，由赵维九负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解全晖
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月十二日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。