江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终2125号上诉人（原审原告）：�燕，女，1962年11月12日生，汉族，住江西省吉州区。上诉人（原审原告）：刘晓强，男，1962年6月6日生，汉族，住江西省吉州区。被上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码91360800561086297Q。法定代表人：王倩，董事长。委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。上诉人胡燕、刘晓强因与被上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人胡燕、刘晓强上诉请求：撤销一审判决，并按一审上诉人的诉讼请求改判，二审诉讼费用由被�诉人负担。事实与理由：2014年6月30日，上诉人胡燕、刘晓强与被上诉人签订商品房买卖合同一份，约定上诉人购买被上诉人开发的吉安市吉州区恒源泰荣诚小区5栋3单元2301商品房一套，面积154.41平米，总房款为913556元，交房时间为2015年6月30日前。交付条件为房屋验收合格并符合合约定条件。合同签订后上诉人即时付清了全部购房款，并于2015年7月3日与被上诉人办理了房屋交接手续。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、综合验收后360�内办理房屋所有权证，出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证一切费用全部由买受方自理。因被上诉人未在上诉人收房后90日内向登记机关提供办证资料备案，致使上诉人未在上诉人收房后90日内向登记机关提供办证资料备案，致使上诉人未能取得房屋权属证书，上诉人诉至吉州区法院。上诉人认为合同纠纷案件处理的依据首先是合同约定，其次是法律规定，再次是交易习惯。本案的处理依据是双方签订的商品房买卖合同第十五条，从其内容可以确定：1、该条约定被上诉人应履行的唯一义务是提供办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，只要被上诉人在上诉人收房后90日内提供了办证资料备案，其义务即履行完毕，否则构成违约，应承担违约责任，办理权属证书是上诉人的权利和义务，与被上诉人无关；2、该条关于办证时间的约定存在�种约定，前面约定为交房后90日，第3项又约定综合验收后360日内，后者并非提供办证资料报备时间的展期，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定应作出对提供格式合同的被上诉人不利的解释；3、该条第三项系多余条款，无任何实际意义，理由在上述第一条中已作陈述。即使合同第十五条认定为有效条款，一审法院的判决亦有误，因为按合同约定被上诉人未在上诉人收房后90日内向登记机关提供办证资料备案即构成违约，在处理上首先必须按第二项约定由被上诉人承担上诉人总房款0.1%的违约金，其次才按第三项约定综合验收后360日办理权属证书，先后有序。2016年10月8日，吉安市中级人民法院民事审判第三庭向全区法院下发了《规范涉房涉地纠纷案件审判的参考意见》，规范全区法院审理有关商品房买卖纠纷案件，其中第十四条规定：逾期交房、逾期�证违约金约定过高或过低，当事人申请调低或调高的，一般以购房户已缴购房款为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率计算违约金。本案中合同约定的违约金为总房款的违约金为总房款的0.1%，为一次性赔偿，且不区分逾期时间长短，明显显失公平，故应按吉安中级法院上述规定予以调整。针对胡燕、刘晓强的上诉，被上诉人金典地产公司答辩称：根据双方签订的合同约定被上诉人协助上诉人办理房产证为综合验收后360日，被上诉人在2016.11.14综合验收合格，被上诉人并未违约，该小区也有业主向法院提起上诉，被法院驳回请求，应此上诉人的上诉请求缺乏法律依据，请求驳回上诉请求。胡燕、刘晓强向一审法院起诉请求：1、判令金典地产公司立即为胡燕、刘晓强办理房屋产权证书；2、判令金典地产公司支付逾期办证违约金95321.95元（自2015年9月9日起按购房款总额913556元、同期人民银行逾期贷款利率计算至实际办证之日止，计算至2017年6月底约为95321.95元）；3、本案诉讼费用由金典地产公司承担。一审法院认定事实：2014年6月30日，胡燕、刘晓强与金典地产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定胡燕、刘晓强（买受人）购买金典地产公司（出卖人）开发的吉安市吉州区恒源泰﹒荣诚小区5栋3-2301商品房一套，胡燕、刘晓强购买的商品房为预售商品房，该房建筑面积154.41平方米，总房款为913556元;交付期限为2015年5月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受房自理。”合同签订后，胡燕、刘晓强按约支付了全部购房款。2015年6月17日，胡燕、刘晓强与金典地产公司办理了房屋交接手续。2016年11月14日，吉州区恒源泰﹒荣诚小区取得建设工程竣工验收备案表，胡燕、刘晓强至今未办理所购房屋的产权证。一审法院认为：胡燕、刘晓强与金典地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各方义务。关于�期办证的违约责任，该合同第十五条约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条约定的是金典地产公司提交办证资料备案的义务，并不是办证义务。该条第3项约定了金典地产公司的办证义务是在“综合验收360日内”，该合同约定了违约金及综合验收360日内办理房屋所有权证，综合验收是办证的必要条件，约定综合验收后360日内办证并未免除金典地产公司承担支付违约金的违约责任，故该条款并未显失公平，胡燕、刘晓强提出该条款无效的相关意见不予采纳。金典地产公司已在2016年11月14日取得建设工程竣工验收备案表，即已完成综合验收，金典地产公司现尚在自行履行办证义务期间，尚未构成逾期办证的违约责任，故对于胡燕、刘晓强提出的诉讼请求，法院不予支持。胡燕、刘晓强可在金典地产公司实际违约时，另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：驳回胡燕、刘晓强的诉讼请求。案件受理费2183元，由胡燕、刘晓强负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为,上诉人胡燕、刘晓强（买受人）与被上诉人金典地产公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为被上诉人金典地产公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证的违约责�。上诉人胡燕、刘晓强上诉称被上诉人未按照合同约定在收房后90日内向登记机关提供办证资料备案，致使上诉人未能取得房屋权属证书。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2,3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金。3.综合验收后360日内办理房屋所有权证，出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办证的一切费用全部由买受方自理。”由此可知，被上诉人协助上诉人办理房屋所有权证的时间为综合验收后360日，则是否存在逾期办证应以此为据。本案所涉房产综合验收的时间为2016年11月14日，在一审判决作出前并未超过360日，但至今已超过360日，可被上诉人仍未提供证据证明上诉人可办理房屋权属凭证，故被上诉人存在违约，应依照双方约定承担相应的逾期办证违约责任。同时，根据双方的约定，逾期办证，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%支付违约金，故被上诉人金典地产公司作为出卖人应向上诉人胡燕、刘晓强支付已付房款0.1%的违约金即913.56元（913556×0.1%）。上诉人称双方约定的逾期办证违约金过低应予调整，但其并未提供证据予以证明该约定过低，故其该上诉主张依法不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当。但在本案二审期间，被上诉人协助办证义务已届履行期限，则应据实予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决�下：一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初1386号民事判决；二、被上诉人吉安市金典地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助上诉人胡燕、刘晓强办理吉安市吉州区恒源泰﹒荣诚小区5栋3-2301商品房房屋产权证；三、被上诉人吉安市金典房地产开发有限公司向上诉人胡燕、刘晓强支付逾期办证违约金913.56元，此款限本判决生效后十日内付清；四、驳回上诉人胡燕、刘晓强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费2183元，�审案件受理费2183元，共计4366元，由上诉人胡燕、刘晓强负担4266元，由被上诉人吉安市金典房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  李国红审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一七年十二月二十二日书记员  王 拯