福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初5240号
原告：方彦良，男，汉族，1956年7月24日出生，住址福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：沈团新、康廷键，福建福兴律师事务所执业律师。
被告：黄镇官，男，汉族，1964年10月6日出生，住址福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：严孙伟、张燕玉，福建八闽律师事务所执业律师。
第三人：龚才高，男，汉族，1979年11月12日出生，住址江西省贵溪市。
原告方彦良与被告黄镇官、第三人龚才高案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告方彦良及委托诉讼代理人沈团新，被告黄镇官及委托诉讼代理人严孙伟、张燕玉到庭参加诉讼，第三人龚才高经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方彦良向本院提出诉讼请求：1.依法确认方彦良与龚才高于2017年2月26日签订的《存量房买卖合同》有效。2.依法判决停止对坐落于福州市连江县（产权证：连房权证L第201549**号）房产的执行。3.本案诉讼费用由黄镇官全部承担。
事实与理由：方彦良打算在连江县贵安新天地购置房产用于居住，后找到连江县潘渡乡骊特房产中介服务部多次看房。2017年2月10日，方彦良看中贵安新天地贵盛苑25#7层704单元，遂让骊特房产工作人员联系案涉房产的所有人（即龚才高）协商购房事宜，后在骊特房产的居间�务下，方彦良与龚才高多次就房屋价格、款项支付方式、税费承担、房产解押、违约责任等内容进行协商，在达成一致意见后，方彦良与龚才高于2017年2月26日签订一份《存量房买卖合同》，方彦良、龚才高与骊特房产同时签订一份《存量房交易服务协议》。合同签订后，方彦良向龚才高支付了3万元定金（注：由骊特房产监管），根据居间合同约定，该定金在交易中可作为方彦良支付购房款的一部分，在案涉房产过户手续办完后再进行结算，龚才高当天将案涉房产的产权证、钥匙、门禁卡、销售不动产统一发票、质量保证书等物品交付骊特房产。
买卖合同约定龚才高将案涉房产（产权证：连房权证L第201549**号）以65万元的价格转让给方彦良，案涉房产交易所产生的所有税费均由方彦良承担，由方彦良负责办理案涉房屋解押手续，�理解押的资金用于抵扣房款，买卖合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年2月27日，龚才高按买卖合同约定向连江县房产局交易所核实案涉房屋状态为未冻结。2017年4月12日，龚才高及何金萍在福州市公证处办理了委托公证手续，委托骊特房产工作人员陈文杰、林新全权代为办理案涉房屋解押、过户等手续。在办理解押手续前，骊特房产工作人员再次向连江县房管局交易所核实，案涉房屋仍未被冻结，方彦良遂于2017年4月21日总共交款519459.89元为龚才高还清了涉案房产名下贷款（包括本金、利息、复息、欠息、罚息等项目），龚才高的受托人在当天将案涉房屋钥匙交付方彦良。2017年4月26日，方彦良、龚才高及骊特房产共同前往工商银行，龚才高向案涉房产抵押权人申请房屋抵押注销，当天方彦良向龚才高支付15000元。2017年5月11日，方彦良与龚才高的受托人前�连江县房产交易中心办理案涉房产过户手续。经连江县房产交易中心核实案涉房屋未被冻结，抵押也已注销，案涉房屋可以办理过户手续，方彦良遂缴纳了测量费、个人所得税、契税，并将过户手续所需材料全部交给连江县房产交易中心工作人员。办理完过户手续后当天，方彦良与龚才高签订一份《资金监管及划转委托书》，并在中信银行福州连江支行办理了110000元的资金监管手续，至此方彦良已全部支付了购房款，龚才高的受托人也将案涉房产所在小区的门禁卡、《福建省新建商品住宅适用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、销售不动产统一发票等物件交付方彦良，并协助方彦良办理了贵安至福州、福州至贵安免费高速绑定手续。2017年5月18日，连江县不动产登记中心向方彦良出具一份《连江县不动产登记受理回执单》，并告知方彦良在2017年6月19日凭回执单领取房产证。2017年5月27日，方彦良收到连江县不动产登记中心电话，告知方彦良案涉房产于2017年5月27日被闽侯县人民法院查封，无法办理过户。方彦良于2017年6月12日向闽侯县人民法院提出复议申请，但被驳回。2017年8月15日，黄镇官向闽侯县人民法院申请执行案涉房产，方彦良于2017年10月9日提出执行异议，闽侯县人民法院于2017年12月5日作出（2017）闽0121执异17号执行裁定书，驳回了方彦良的异议。
综上所述，方彦良认为其与龚才高在骊特房产提供的居间服务下签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。方彦良在案涉房屋被查封前已支付了全部购房款，龚才高也已将案涉房屋交付方彦良使用，案涉房屋过户手续在经连江县不动产登记中心受理并审核通过后，因黄镇官向法院申请保全，导致案涉房产在制证过程中被冻结，案涉房屋无法过户并非方彦良自身的过错。因此，方彦良购买的案涉房产已满足上述规定的全部条件，享有足以排除强制执行的权利，为了维护方彦良的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
黄镇官答辩称，一、黄镇官与龚才高民间借贷纠纷一案中，本案涉讼房屋登记于龚才高名下，法院查封龚才高名下讼涉房产，依法有据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案已进入执行程序，故对讼涉房产应当继续查封、扣押、冻结。
二、方彦良不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定以及司法解释第二十八规定的情形，理由如下：1、方彦良与龚才高签订的《存量房买卖合同》中约定的购房价格属于明显不合理低价。方彦良主张讼争房屋购房款为65万元，但龚才高购买的价款为70.9821万元，加上购房时支付的相关办证税费等，龚才高购房成本近80万元。根据2017年讼争房屋附近房产司法拍卖情况，证实与讼涉房屋面积相当的房屋拍卖价也达100万元左右。根据《合同法》第七十四条以及《合同法解释二》第十九条的规定，人民法院对于“明显不合理低价”的判断应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为不合理的低价。因此，方彦良与龚才高之间就讼争房屋买卖存在不合理低价销售的情形。方彦良与龚才高之间企图以虚构的房屋买卖合同，将作为债务�的龚才高名下的财产恶意转移至他人名下。2、方彦良在讼争房屋交易过程中存在过错的情形。第一、根据方彦良提交的证据《存量房交易服务协议》第一条关于房屋权属资料交付以及权证核验内容以及定金收款收据，可以证实方彦良于2017年2月26日已对讼争房屋状态（抵押状态、司法查封或冻结）已进行核验，之后仍可核验讼争房屋状态。因此，方彦良于2017年2月26日与龚才高签订《存量房买卖合同》后，应及时办理房屋产权过户登记事宜，但从方彦良提交证据内容来看，其于2017年4月12日起才开始办理房屋相关转让事宜，且在完成解押及抵押登记注销手续后亦未及时办理产权过户登记手续。因此，本案讼争房屋未过户登记至方彦良名下，方彦良具有一定的过错。
第二、黄镇官与龚才高民间借贷纠纷一案，黄镇官于2017年5月19日向闽侯县人民法院申请诉前财产保全，请求法院冻结龚才高名下的坐落于福建省连江县房屋，因情况紧急，不立即申请财产保全将会使债权人黄镇官的合法权益受到难以弥补的损害，闽侯法院依据该紧急情况，立即作出（2017）闽0121财保26号裁定书，裁定冻结上述房产。方彦良主张其与龚才高于2017年2月26日签订《存量房买卖合同》，于2017年5月18日向连江县不动产登记中心申请过户。但在该期间，龚才高的公司已经非正常地关门停业以及变卖大部分公司财产。作为买受人的方彦良在处理购房事宜这样的重大财产交易上没有尽到善良管理人程度的注意义务，其亦存在过错。第三、根据方彦良与龚才高之间的合同约定及实际履行情况，本案讼涉房屋价款尚未结算，房屋尚未实际交付，方彦良亦未实际占有、使用本案讼涉房屋。
综上，黄镇官�为，方彦良不符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条及相关司法解释第二十八条规定情形，请求法院驳回其诉讼请求。
龚才高在答辩期间未向本院提交书面答辩意见及证据材料，亦未到庭应诉，应视为其自动放弃答辩、举证和质证的权利。
本院组织当事人进行举证、交还证据、质证，对于当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院予以认定如下：关于证人陈某的证人证言，本院认为证人陈某到庭作证且所陈述事实基本与本案其他证据可以相互印证，因此对证人陈某的证言予以采纳。对于黄镇官提供的司法拍卖价情况材料，无原件佐证，本院不予采纳。
根据当事人的陈述、举证、质证、庭审�查及本院对证据的认证意见，本院可以确定如下事实：
2017年2月26日，经连江县潘渡乡丽特房产中介服务部居间介绍，龚才高（甲方）与方彦良（乙方）、连江县潘渡乡丽特房产中介服务部（丙方）签订《存量房买卖合同》、《存量房交易服务协议》各一份，约定方彦良向龚才高购买坐落于福州市连江县的房产；该房屋单元面积为120.45平方米；产权证号为连房权证Ｌ字第××号，甲方承诺在该房产抵押注销完三个工作日内办理不动产证；房屋成交价为650000元；签订本合同当日，乙方支付购房履约保证金30000元；房屋存在抵押，抵押于中国工商银行股份有限公司福州南门支行，甲方应在签订《存量房买卖合同》三个工作日内向抵押权人申请解押；乙方自愿出资替甲方办理解押手续（具体解押金额以甲方银行欠款为准）；乙方应在甲方�理该房屋解押前应将剩余房款（扣除已支付的购房履约保证金、预留的相关保证金以及按甲、乙双方另有约定已支付给甲方、以及已“冻结、监管”的房款外的）与甲方一道办理银行“联名冻结”或做第三方在银行开立的监管账户作资金监管手续。合同签订后，方彦良向龚才高支付了30000定金，定金由连江县潘渡乡丽特房产中介服务部监管。截止2017年4月21日，方彦良支付519459.89元为龚才高还清了涉案房产名下贷款（包括本金、利息、复息、欠息、罚息等）。2017年4月26日，龚才高向涉案房产抵押权人申请房屋抵押注销手续，同日方彦良向龚才高支付购房款12000元。2017年5月11日，方彦良与龚才高签订《资金监管及划拨委托书》，并在中信银行福州连江支行办理了110000元的资金监管手续，同日方彦良向龚才高支付购房款3000元。2017年5月18日，方彦良向连江县不动产登记中心申请过户。
2017年5月27日，我院根据黄镇官的诉前财产保全申请，冻结了本案诉争房屋。方彦良于2017年6月12日向我院提起财产保全书面复议申请，我院于2017年6月26日作出（2017）闽0121财保26号之一民事裁定书，认为本院冻结位于福建省连江县房屋时，该房屋仍然登记在龚才高名下，故此本院作出的财产保全裁定正确，驳回方彦良的复议请求。在本院执行黄镇官与龚才高借款合同纠纷一案中，方彦良向本院提出书面异议，本院于2017年12月5日作出（2017）闽0121执异17号民事裁定书，认为诉争房屋产权仍登记在龚才高名下，法院查封、冻结龚才高名下的财产于法有据，遂驳回方彦良的异议。
本案在审理中，方彦良述称委托银行资监管的剩余的购房款110000元愿交本院相关部门处理。
本院认为，方彦良与龚才高于2017年2月26日签订了《存量房买卖合同》、《存量房交易服务协议》，系双方真实意思表示，内容合法，并不违反法律强制性规定，方彦良已支付了大部分购房款，龚才高亦已将房屋交付方彦良使用，因此该买卖行为真实合法，不损害第三人利益，且发生在黄镇官申请诉前保全查封涉案房屋之前，后因诉争房屋被本院查封无法办理过户手续，方彦良并无过错。方彦良应在本判决生效之日起按人民法院的要求将剩余购房款110000元交由法院执行部门以供执行，据此，方彦良对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、方彦良与龚才高于2017年2月26日签订的《存量房买卖合同》合法有效；
二、本院不得执行位于福州市连江县的房产，本院（2017）闽0121执异17号民事裁定书于本判决书生效时自动失效。
本案案件受理费10300元，依法减半收取计收5150元，由黄镇官负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 胡秀锦
二〇一八年三月十三日
书记员 包晓丹
附：本案适用主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。