辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终12846号
上诉人（原审原告）:丁月兰，女，1986年4月4日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区西区丁晏村*组**号。
委托诉讼代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕泊岑，辽宁明申律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:盛理想，男，1983年2月5日出生，汉族，住江苏省徐州市九里区。
委托诉讼代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕泊岑，辽宁明申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常馨予，女，1980年5月26日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：刘俊夫，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡秀岩，女，1952年12月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：刘俊夫，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市和平区威荣房产信息咨询服务部，住所地辽宁省沈阳市和平区文安路21号1门。
经营者：郭张虎，男，1984年9月21日出生，汉族，住陕西省子洲县。
上诉人丁月兰、盛理想因与被上诉人常馨予、胡秀岩、原审第三人沈阳市和平区威荣房产信息咨询服务部（以下简称“威荣房产信息部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
丁月兰、盛理想上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.判令常馨予、胡秀岩承担全部诉讼费用。事实及理由：一审判决认定被上诉人基于上诉人履约能力的合理怀疑即可单方中止房屋买卖合同的履行，该认定与事实严重不符。根据上诉人提交的证据和第三人陈述，上诉人一直在积极履行合同义务，在约定的期限之前向被上诉人支付了45,000元定金，50万元首付款也打到了指定的贷款银行账户，准备到房产局进行资金监管，并向第三人缴纳了26,175元中介费，同时积极办理银行贷款。被上诉人借口上诉人的婚姻状态、贷款审批等问题单方终止为上诉人办理更名过户手续，被上诉人该行为无合同依据。一审法院在上诉人已经履行合同并可以继续履行的前提下，判决合同解除，违背保障交易安全、维护守约方对合同的期待利益的这一原则。
常馨予、胡秀岩辩称，上诉人提出其一直积极履行合同义务与真实情况不符，一审中上诉人没有提供相应的证据，不能仅依据第三人的陈述认定该事实。合同履行中由于上诉人缺乏诚实信用致使合同履行出现阻碍，被上诉人提出相应的解决方案后，上诉人没有配合被上诉人。在被上诉人产生合理怀疑后，终止履行合同符合法律规定。对于履约担保无需守约方提出要求，应由违约方在合理期限内主动做出，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
威荣房产信息部述称，上诉人陈述与事实相符，同意上诉人意见。
丁月兰、盛理想向一审法院起诉请求：1.判令常馨予、胡秀岩继续履行双方签订的房屋买卖合同，并办理更名过户手续；2.判令常馨予、胡秀岩支付违约金17,450元（按交易价格日1‰计算，暂计至2017年5月20日，要求给付至房屋过户止，）；3.判令常馨予、胡秀岩承担诉争房屋买卖中介费26,175元；4.判令威荣房产信息部继续协助办理房产过户手续；5.由常馨予、胡秀岩承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:诉争房屋位于沈阳市和平区南三好街7-11号11-1，建筑面积为166.83平方米，房屋所有权人为常馨予。2017年1月18日，胡秀岩代理常馨予（出卖方、甲方）与丁月兰（买受方、乙方）在沈阳市和平区威荣房产信息咨询服务部（居间方、丙方）签订房屋买卖合同书一份，约定交易房产坐落于沈阳市和平区南三好街7-11号1单元11楼1室（新世界花园汇景），建筑面积166.83平方米。双方约定上述房屋售价合计1,745,000元，房产交易涉及的税费由乙方全部承担。经甲乙双方商定，共分4次付款。乙方在签订本合同之日起当日内，向甲方支付购房定金30,000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接转化为购房款；乙方在2017年2月6日再付甲方定金15,000元整；甲方同意乙方商业贷款，贷款额度约为1,200,000元，最终以银行审批为准；房产局产权变更当日，乙方须付甲方500,000元，同时根据房产局流程进行资金监管。在签订本合同当日，乙方应即时支付丙方中介费26,175元。在本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。在履行合同过程中如乙方违约，中介费不予返还；如甲方违约，由乙方自行向甲方追偿。其中第八条违约责任约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，甲方有权收取违约金后继续履行合同或单方解除合同；甲方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应退金额的1‰支付乙方违约金。甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。第九条关于产权办理及贷款手续的其他约定，甲乙双方必须遵守本合同所有条款，如有任何一方违约，需赔偿对方双倍定金及中介费；甲乙双方须无条件配合丙方办理更名过户手续，如恶意拖延，视为违约；甲乙双方约定于最晚乙方不得超过2017年5月1日去银行办理面签，否则视为乙方违约。第十条其他约定，甲乙双方商定，甲方同意乙方提前入住，约2017年1月20日，乙方提前搬进去，起租日期于2017年2月3日，乙方以每月租金5000元付给甲方，直至甲方收到该房屋所有房款，乙方不再给甲方房租；如开发商因建筑导致该房屋挡光所给予的补偿，归甲方所有，不受时间限制；甲方代理人和甲方具有同等法律责任，如有任何法律责任，甲方代理人全权承担。合同签订当日被告胡秀岩出具收条一份，载明“今收到丁月兰购买沈阳市和平区三好街7-11号11-1房屋的定金，金额为30,000元整”。原告当日向第三人支付中介费26,175元。合同签订后，原告以租赁的形式入住诉争房屋。2017年2月3日，丁月兰、盛理想向常馨予、胡秀岩支付购房款15,000元，租金5000元。
一审法院另查明，2017年4月19日，常馨予与盛理想签订存量房买卖合同，约定房屋坐落沈阳市和平区南三好街7-11号11-1，建筑面积166.83平方米，双方申报房屋成交总价款1,600,000元。该合同注明买受人盛理想单独所有。同日，双方在契税接件通知单签字。
一审法院再查明，在盛理想办理银行贷款审批过程中，2017年4月20日的贷款审批表中显示因“离婚协议有误”“房屋买卖合同中买方人员非借款人”等原因退回。2017年5月初，常馨予、胡秀岩因丁月兰、盛理想签订房屋买卖合同的买房人与借款人不一致、以及丁月兰、盛理想的婚姻状态、贷款审批等问题，中止与丁月兰、盛理想办理更名过户手续，双方协商不成，丁月兰、盛理想诉至法院，要求常馨予、胡秀岩继续履行合同并承担违约责任。
一审法院认为，丁月兰、盛理想、常馨予、胡秀岩签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案常馨予、胡秀岩在合同履行过程中，因得知丁月兰、盛理想在办理贷款手续中出现问题，而对丁月兰、盛理想的债务履行能力产生合理怀疑，故中止与常馨予、胡秀岩办理房屋更名过户手续。常馨予、胡秀岩中止履行合同后，丁月兰、盛理想未能提供适当担保促使双方继续履行合同。虽丁月兰、盛理想在第二次庭审中表示可以全款购房要求继续履行合同，但常馨予、胡秀岩明确表示不同意继续履行合同，而且涉诉合同的大部分合同义务尚未履行，故对于丁月兰、盛理想要求继续履行合同的诉求不予支持。关于违约责任的承担，一审法院曾向丁月兰、盛理想释明是否一并主张解除合同后的违约责任，丁月兰、盛理想表示另行主张,故本案不予处理。
一审法院判决：驳回原告丁月兰、盛理想的诉讼请求。案件受理费20506元（原告已预交），保全费5000元，由原告丁月兰、盛理想负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁月兰、盛理想提交了证据一，2017年5月18日威荣房产信息部工作人员于林与胡秀岩手机通话录音，用以证明丁月兰、盛理想可以全款购买诉争房屋，不存在常馨予、胡秀岩行使不安抗辩权的条件。证据二，存款证明，用以证明其可以随时全额支付交易房屋的房款。
常馨予、胡秀岩发表质证意见称，对证据一真实性没有异议，是胡秀岩与于林通话，但不能确定通话时间，且该录音有可能是威荣房产信息部配合丁月兰、盛理想进行诉讼使用引导性语言进行通话录音，该录音是威荣房产信息部而非丁月兰、盛理想与胡秀岩沟通，不能正确反映在录音当时丁月兰、盛理想真实经济能力及真实想法，不能证明丁月兰、盛理想主张。对证据二真实性没有异议，关联性的证明问题有异议。丁月兰、盛理想在一审中提交过类似的存款证明，但履约能力只有在合同履行中体现才有意义。威荣房产信息部发表质证意见称，对证据一真实性没有异议，是我方员工于林的手机录音，合同第9条约定2017年5月1日办理银行面签，5月4日约定去房产局交税，但实际5月4日凌晨2点胡秀岩给于林手机1504004****打电话，于林没接，于林上班后给胡秀岩回电话，胡秀岩说房子不想卖了，一会儿到单位和于林说明情况。
常馨予、胡秀岩提交了胡秀岩与于林短信手机截屏一张，用以证明5月4日我方发现丁月兰、盛理想办理贷款过程中出现问题，与威荣房产信息部短信沟通，没有明确表示不卖房子，而是暂停交易解决问题。5月10日、11日短信也可以看出常馨予、胡秀岩积极解决问题，但丁月兰、盛理想、威荣房产信息部没有给出合理的解决方案，致使合同无法履行。丁月兰、盛理想发表质证意见称，对该证据真实性没有异议，该证据只能证明常馨予、胡秀岩违约在先，根据银行审批列表2017年4月24日贷款手续已经审批完成，下一步需要丁月兰、盛理想配合面签过户，常馨予、胡秀岩看到银行审批列表，应知晓丁月兰、盛理想贷款已经审批完成，常馨予、胡秀岩表示暂停或解除合同均应视为违约。威荣房产信息部发表质证意见称，真实性没有异议，按照买买合同5月1日开始办理银行面签手续，实际4月24日银行审批手续已经办理完毕，5月4日前要求卖方去房产局办理过户，卖方没去，按卖方提出异议，我方一直与双方进行沟通，而且我们有录音为证，买方可以全额付款，卖方还是不配合。我们认为卖方不按合同约定执行。本院认为，鉴于各方对于以上证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，一审审理期间丁月兰、盛理想提供了华夏银行股份有限公司沈阳分行营业部的银行贷款流程审批单，该审批单载明：2017年4月24日同意为盛理想办理个人住房按揭贷款（二手）业务，金额为120万元人民币，贷款用途为购房。贷款期限20年……。此次购买的位于沈阳市和平区南三好街7-11号（11-1），建筑面积为166.83平方米的住宅为抵押物，抵押率为68.59%。贷款资金采取受托支付方式，支付对象：常馨予，支付账号：11059000000546889，开户行：华夏银行沈阳分行营业部。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中上诉人与被上诉人之间签订有合法有效的房屋买卖合同、存量房买卖合同，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人按合同约定的时间，即于2017年5月1日前完成了银行面签，并已通过银行贷款审批，在双方约定5月4日欲到房产局办理税费时，被上诉人提出异议，导致双方合同未能继续履行。一审审理期间及二审审理期间，上诉人均表示可一次性向被上诉人支付购房款，但被上诉人仍表示不同意继续履行合同。通过以上事实可认定被上诉人在合同可以继续履行的情况下，明确表示不予履行，系属违约行为。结合双方之间针对争议房屋尚存在租赁合同法律关系这一事实，上诉人现仍居住在争议房屋，被上诉人亦具备继续履行能力的条件下，本院认为，为维护正常的交易秩序及保护守约方的利益，被上诉人应承担继续履行的违约责任。本院对于上诉人提出的继续履行双方签订的房屋买卖合同，并办理更名过户手续的请求予以支持。因被上诉人未能按合同约定继续履行系因在合同履行过程中对于上诉人的行为产生异议，不属于主观故意违约，故对于上诉人提出的要求被上诉人支付违约金及中介费的主张不予支持。
关于被上诉人提出的在办理贷款过程中，上诉人提出的手续出现问题，对双方合同履行存在风险的问题，虽在银行贷款审批过程中以离婚协议有误及房屋买卖合同中卖方人员非借款人等原因予以退回，但最终的贷款审批结论为同意为盛理想办理贷款。且在案件审理中上诉人均已同意以现金方式一次性支付购买款，故被上诉人提出的该问题对于双方合同的履行亦无实际意义，不足以够成双方合同无法继续履行的因素。
关于被上诉人提出的在丁月兰与胡秀岩代常馨予签订的房屋买卖合同中约定对于开发商因建筑导致该房屋挡光所给予的补偿费归常馨予所有，而将来争议房屋房证办理到盛理想名下，且单独所有，故将来挡光补偿费无法主张的问题，在本院审理期间，盛理想已明确将来挡光费领取后会支付给被上诉人，并且可以出具承诺，故该问题亦不足以够成双方合同无法继续履行的因素。
综上所述，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同应予继续履行。一审判决驳回上诉人诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6988号民事判决；
二、丁月兰、盛理想于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向常馨予、胡秀岩支付购房款1,700,000元；
三、常馨予、胡秀岩于丁月兰、盛理想支付完毕第二项购房款之日起十日内协助常馨予、胡秀岩办理位于沈阳市和平区南三好街7-11号11-1房屋更名过户手续（办理房屋更名手续发生的费用由丁月兰、盛理想负担）；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费20,506元，由常馨予、胡秀岩负担19,616元。丁月兰、盛理想负担890元。保全费5000元，由常馨予、胡秀岩负担。二审案件受理费20,506元，由常馨予、胡秀岩负担19,616元。丁月兰、盛理想负担890元。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一八年一月十七日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。