河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀11民终269号上诉人（原审原告）：衡水国泰资产经营有限公司，住所地：衡水市人民中路24号，统一社会信用代码：911311027926874360。法定代表人：黄永宁，该公司经理。委托诉讼代理人：严兴福，河北仁浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文静，女，1979年1月1日出生，汉族，衡水市桃城区胡家庄村人，现住，职业，个体工商户。上诉人衡水国泰资产经营有限公司（以下简称：国泰公司）因与被上诉人刘文静房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国泰公司委托的诉讼代理人严兴福、被上诉人刘文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国泰公司上诉请求：一、请求依法改判刘文静向我公司支付租赁费66666.67元，及逾期付款违约金110000元，共计176666.67元（租赁费暂计算至2016年6月30日，违约金暂计算至2016年7月15日，后续继续计算至租赁费及违约金全部清偿之日止）；二、与本案有关的诉讼费由刘文静承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人没有证据证明《榕花街门店租赁费明细表》是我公司出具的，也没有证据证明是我公司的“要约”，我公司未出具过该明细表。2、被上诉人向法庭提供的书面证明系证人证言，但证人未到庭接受质询，其证言不能作为证据使用。且证人都是承租人，与本案均有利害关系，不应采信。二、一审判决适用法律错误。1、双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，但一审判决内容却超出了合同的约定，没有法律依据。2、退一步讲，假如《榕花街门店租赁费明细表》构成“新的要约”，但其对调整的期间没有明确，而“要约”没有溯及力，一审也没有认定“承诺”的时间。我公司要求被上诉人支付的是2016年2月1日至2016年6月30日期间的租金，显然不受该“要约”的约束。三、一审判决对违约金的计算错误，应当按照合同规定计算违约金。刘文静辩称：一审判决正确，国泰公司的上诉理由不能成立。国泰公司向一审法院起诉请求：一、要求刘文静支付租赁费66666.67元，及逾期付款违约金110000元，共计176666.67元（租赁费暂计算至2016年6月30日，违约金暂计算至2016年7月15日，后续继续计算至租赁费及违约金付清之日止）；二、由刘文静承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月1日，刘文静作为承租人与案外人衡水市轻工联社（以下简称：衡水市轻工联社）签订《房屋租赁合同》，约定由刘文静承租衡水市轻工联社位于衡水市桃城区榕花街1号门店，年租赁费为160000元，租赁期限为3年，即2014年7月1日至2017年6月30日止，同时，双方对缴费方法、解除条款以及其他双方权利义务内容作出约定。2016年2月1日，衡水市轻工联社与衡水国泰公司签订《房屋抵顶借款协议书》，约定衡水市轻工联社将其包括本案涉案门店在内的6套门店抵顶给衡水国泰公司。2016年1月28日，衡水市轻工联社向刘文静送达《债权转让通知书》，载明“决定自2016年2月1日起，将我中心对你方自2016年2月1日之后的所有债权依法转让给衡水国泰资产经营有限公司，与所转让债权相关的其他权利也一并转让”，并要求刘文静自接到通知书后向衡水国泰公司履行全部义务。刘文静的丈夫赵文明分别于2015年7月22日向衡水市轻工联社汇款50000元；于2015年8月18日向衡水市轻工联社汇款20000元；于2015年9月11日向衡水市轻工联社汇款10000元；于2015年10月9日向衡水市轻工联社汇款10000元；于2015年11月10日向衡水市轻工联社汇款10000元。刘文静及同时承租衡水市轻工联社其他门店的商户均陈述于2016年5月18日左右收到衡水国泰公司出具的《榕花街门店租赁费明细表》，明细表显示刘文静原租赁费为每年160000元，降租后年租赁费为96000元，2016年2月至2016年12月应交租赁费为88000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。本案中，2014年11月1日，案外人衡水市轻工联社与刘文静签订《房屋租赁合同》。2016年1月28日，案外人衡水市轻工联社将债权转让通知书送达给刘文静。自刘文静接到债权转让通知书时，刘文静作为债务人应当向债权受让人即衡水国泰公司履行房屋租赁合同约定的义务。刘文静以其未持有《房屋租赁合同》，其与衡水市轻工联社最初签订合同日期为2015年5月13日，后又重新签订合同，日期变更为2015年11月1日，以及衡水市轻工联社存在欺诈、胁迫行为为由提出抗辩，认为该租赁合同无效，但未提供证据足以证明其主张，且其与衡水市轻工联社重新签订合同的时间，并不当然影响合同的效力，故对刘文静所提出的抗辩理由，证据不足，不予采信。要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约到达受要约人时生效。承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，包括刘文静在内的承租商户均陈述衡水国泰公司于2016年5月出具《榕花街门店租赁费明细表》，且3、4、6号门店的经营者已按照该租赁费明细表向衡水国泰公司缴纳租赁费，结合双方提交的证据及陈述，确信刘文静主张该租赁费明细表由衡水国泰公司出具的事实存在高度可能性，故对于衡水国泰公司向刘文静出具《榕花街门店租赁费明细表》的行为，应认定为其作为租赁门店的权利受让人向承租人作出的新的要约，即就本案涉案的门店的租赁费作出新的价格要约，该《榕花街门店租赁费明细表》（要约）系2016年5月作出，但并未载明付款期限，刘文静作为受要约人有权在合理期限内作出是否同意该要约的意思表示，且有理由相信该要约为不可撤销，故刘文静作出按《榕花街门店租赁费明细表》执行的意思表示，构成对要约的承诺，即双方对涉案门店的租赁费调整达成新的合意，刘文静作为涉案门店的承租人，应当按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费96000元/年向衡水国泰公司支付租赁费。刘文静与案外人衡水市轻工联社房屋租赁合同明确约定的租赁费为160000元/年，但刘文静以案外人衡水市轻工联社允诺自第二年度起按照市场价支付租赁费为由提出抗辩，衡水国泰公司作为涉案门店的权利义务承受人对此不予认可，且刘文静亦未提供充足证据予以证明其主张，故对刘文静所提出的抗辩理由，证据不足，不予采信。刘文静所提供的转账汇款记录显示的付款人均为其丈夫赵文明，且赵文明同时为榕花街2号门店承租人，赵文明向衡水市轻工联社转账汇款的行为应认定为榕花街2号门店租赁费的支付，刘文静未按照合同约定支付第二年度（2015年7月1日至2016年6月30日）租赁费，故衡水国泰公司有权要求刘文静支付自2016年2月1日起至2016年6月30日止的租赁费，该租赁费按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费标准计算合计为40000元（年租赁费96000元÷12个月×5个月＝40000元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘文静未按其与案外人衡水市轻工联社签订的《房屋租赁合同》约定的期限即前一年租赁期间届满前15天支付第二年度租赁费，故其应当承担违约责任。按照该租赁合同约定，违约金支付标准为每逾期一日支付应缴纳租赁费1%计算，自2015年7月1日起至债权转让之日（2016年2月1日）止，刘文静每日应缴纳租赁费为416.67元（160000元÷360天=444.44元），刘文静应当支付的违约金为444.44元×1%×180天＝800元；自债权转让之日起刘文静每日应缴纳租赁费为266.67元（96000元÷360天=266.67元），刘文静应当支付的违约金应以266.67元为基数，乘以百分之一再乘以实际天数。对于刘文静陈述榕花街道路改造工程影响其经营活动，该因素是否构成情势变更与本案不属于同一法律关系，且刘文静亦未以此提出相应诉讼请求，故本案不予理涉，权利人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十六条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第七十七条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告刘文静于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司2016年2月1日至2016年6月30日租赁费40000元。二、被告刘文静于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司自2015年7月1日起至2016年2月1日止的违约金800元。三、被告刘文静于本判决生效后十日内给付原告衡水国泰资产经营有限公司自2016年2月1日起至本判决确定给付之日止的违约金（该违约金按照266.67元乘以百分之一乘以实际天数计算）。四、驳回原告衡水国泰资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3834元，由被告刘文静承担1075元，原告衡水国泰资产经营有限公司承担2759元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点是被上诉人主张上诉人承诺在原房租基础上下浮40%是否成立。国泰公司受让自衡水市轻工联社的房租债权涉及榕花街1-6号门店，其中3、4、6号门店的经营者已按照该租赁费明细表向国泰公司缴纳租赁费，涉诉的为1、2、5号门店，刘文静承租其中的1号门店。刘文静一审所提供证据，能够证实其与其他门店承租人曾多次向衡水市国资委、衡水市轻工联社及国泰公司反映因榕花街整体改造造成经营困难，故而要求下调租金。本案二审中，刘文静补交了国泰公司工作人员要求承租商户交纳租金的短信、3、4号门店承租人交纳租金凭条、6号门店承租人交纳租金凭条等证据，该组证据结合涉诉门店承租人的证言及其租赁合同的实际履行情况，可以确信《榕花街门店租赁费明细表》由国泰公司向承租人出具具有高度可能性。同时，鉴于刘文静对明细表所记载内容予以认可，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，应认定双方当事人对涉案门店的租赁费调整达成新的合意。刘文静主张其应按照《榕花街门店租赁费明细表》载明的租赁费96000元/年标准向国泰公司支付欠付的租赁费合理合法，应予支持。关于违约金的问题，一审法院依照房屋租赁合同、《榕花街门店租赁费明细表》所载租金数额，并参照房屋租赁合同所约定违约金计算标准所确定的违约金计算方法并无不当，双方当事人应据此执行。综上所述，上诉人国泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由上诉人衡水国泰资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  付圣云审判员  王江丰审判员  杨建一二〇一七年三月十日书记员  王 超