海南省屯昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9022民初659号原告：海南万佳美物业管理有限公司，住所地海口市沿江五路北侧A-4别墅。法定代表人：龙善勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱新华，海南昌宇律师事务所律师。被告：陈武，男，1968年12月12日出生，汉族，住屯昌县。原告海南万佳美物业管理有限公司诉被告陈武物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告海南万佳美物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱新华，被告陈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南万佳美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:１.判决被告向原告支付车位服务费人民币1320元（自2014年12月1日至2016年10月1日期间的车位服务费）；２.判决增加违约金，被告按照人民银行公布的同期贷款基准利率加收50%作为逾期付款违约金的计算标准，向原告支付逾期付款违约金（逾期付款违约金应计至实际支付之日止。暂自2014年12月1日起计算至2016年10月1日止，逾期付款违约金为77.93元）；３.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:2014年11月21日，原告与屯昌县吉安小区业主委员会签订了一份《屯昌县吉安小区物业服务合同》，约定选聘原告为屯昌县吉安小区提供物业管理服务。《屯昌县吉安小区物业服务合同》第六条约定：业主或物业使用人应于当月1号起交纳物业服务各项费用（每次交费的具体时间），履行交纳费用义务。第十条约定：露天固定汽车停车位服务费为60元/辆.月。第二十九条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月应交管理费3‰的标准向乙方支付违约金。同时合同还对双方的其他权利义务等作了详尽约定。该合同经报屯昌县物价局备案，对作为业主或物业使用人的被告具有约束力。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告停放汽车（车牌号：琼C443**），自2014年12月1日至今却长期拒付露天固定汽车停车位车位服务费，经原告多次催讨未果，甚至引发多次冲突。《屯昌县吉安小区物业服务合同》第二十九条约定的违约金过低，原告请求参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利息为基础，参照逾期罚息利息计算”的规定增加违约金，要求被告按照人民银行公布的同期贷款基准利率加收50%作为逾期付款赴约金的计算标准，向原告支付逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》等相关法律规定，特向人民法院提起民事诉讼。被告陈武辩称，１.原告要求被告支付停车管理服务费没有法律依据。根据《屯昌县吉安小区物业服务合同》第九条的约定：“乙方（原告）应与停车场车位使用人签订书面的停车管理协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利、义务。车位委托乙方经营管理，乙方按双方协商的收费标准向使用车位的使用人收取费用，停车服务协议由乙方另行与各位车主协商签订”，原告在没有与被告协商签订任何书面的停车管理协议，没有任何合同关系的情况下不能单方面提出要求被告支付停车管理服务费的请求。原告的诉请违反我国民法的平等诚实信用公平自愿原则。２.根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第七十条的规定：“业主对共有部分享有共有和共同管理的权利”，吉安小区所有的停车位属于业主共有，原告既没有所有权，也没有使用权。对于小区内业主共有部分的公共场所停车该不该收费，与及收益的归属等问题应由业主通过业主大会来讨论决定，而原告无权对这些属于业主权利的问题作出决定。原告将不交停车服务费的业主的车辆拦住不给出入的做法令人愤怒和寒心，甚至多次引发冲突，给业主的正常工作、生活造成严重影响。３.根据《吉安小区车辆停放服务协议》的约定，物业与业主双方协商签订该协议，业主按时缴纳车位服务费后，才能接受物业提供的服务和管理，期满后没有继续缴费，物业将视车主自动终止协议。现被告没有与原告签订该协议，也没有缴费车位服务费，必然不能享受和接受物业公司提供的服务和管理。４.原告与吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》和《吉安小区车辆停放服务协议》没有经过以下法律程序：第一.没有召开业主大会听证；第二.没有征求广大业主的意见；第三.没有经过显著位置纸质文字公示。根据《中华人民共和国物权法》、《海南经济特区物业管理条例》的有关规定，业主委员会只能执行业主大会的决定事项，业主委员会有代表业主行使民事行为的权力，但没有自主执行权。业主委员会在没有征求广大业主意见的情况下，就超越职权擅自与物业公司签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》和《吉安小区车辆停放服务协议》是不符合法律规定的。５.屯昌县物价局《关于屯昌吉安小区物业服务收费标准备案的通知》只是一个指导性文件，不是行政许可，不具备强制执行性。该通知是依据《关于印发〈海南省物业服务收费管理办法〉的通知》、《关于印发〈普通住宅物业服务等级参考标准〉》、《关于印发〈海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准〉的通知》和《关于明确普通住宅物业和其他物业收费管理的通知》而作出的文件备案。现以上依据文件已被《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于废止部分物业服务收费管理相关政策文件的通知》所废止，通知同时规定：住宅物业管理区域内，若具备业主与物业（停车）服务企业协商议价条件的，则放开其车辆停放服务收费，具体收费标准由业主委员会或者经业主共同决定同意授权的业主代表与物业（停车）服务企业协商确定。因此，该《关于屯昌吉安小区物业服务收费标准备案的通知》在程序上和合法性上已经失效，不能作为原告收取停车管理服务费的合法依据，原告必须重新申请报备。综上所述，原告没有与被告协商签订《吉安小区车辆停放服务协议》，双方没有法律意义上和事实上的合同关系，吉安小区所有停车位属于业主所共有，原告没有所有权，也没有使用权。原告的诉请违反我国民法的平等诚实信用公平自愿原则，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据如下：证据1.《屯昌县吉安小区物业服务合同》；证据2.屯昌县物价局屯价管[2014]17号《关于屯昌吉安小区物业服务收费标准备案的通知》，证据1、２证明原告为吉安小区提供物业管理服务，露天固定汽车停车位车位服务费为60元/辆.月；证据3．《业主管理规约》；证据4．《住宅装饰装修服务协议》；证据5．《吉安小区室内装饰装修工程竣工验收表》，证据３、４、５证明被告为吉安小区A3-2-404房的业主，自2014年1月装修入住；证据6．《催交车位服务管理费通知》；证据7．《EMS全球邮政特快专递》单及发票，证据6、7证明被告拖欠车位服务费1320元，原告向被告书面催款；证据8．《物业服务企业资质证书》，证明原告具有物业服务资质；证据9．物业管理收费凭证，证明被告为吉安小区A3-2-404房的业主，自2014年1月装修入住；证据10．照片，证明被告在吉安小区停放汽车（车牌号：琼C443**）；证据11．光盘（现场录像），证明被告拒付露天固定汽车停车位车位服务费；证据12.屯昌县住房保障与房产管理局出具的《关于吉安小区经济适用房、限价商品房业主公摊面积划定的解释说明》，证明吉安小区的公共部分的范围，也就是说，露天停车场和架空层停车位不包括在公摊之内，产权不属于全体业主共有。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对其合法性和有效性有异议；对证据２的真实性无异议，对其合法性和有效性有异议，因为该通知现在已经失效了；对证据３、４、５，这些证据只能证明被告是吉安小区的业主；对证据６、７，原告只邮寄了一个单给被告，之前都没有向被告催缴过；对证据８，原告的服务质量、资质与证书相差太大，服务态度不好；对证据9，被告每个月都按时缴纳物业费，但是物业费和停车管理服务费是无关的，合同也不一样，一个是物业服务合同，而本案中要缴纳的是停车服务管理费；对证据10无异议，汽车是本人的；对证据11有异议，其中大部分内容是与被告无关的，只有后两小段是关于被告的，原告让我和其他业主缴费才能出入小区门口，原告的行为违反了合同的约定；对证据12，该证据没有说到露天停车场和架空层停车位的所有权和使用权是属于谁的，但是肯定不属于物业公司，关于停车位所有权和使用权应该是属于业主的。被告提供的证据如下：证据１.吉安小区其他车主与原告签订的《吉安小区车辆停放服务协议》，证明停车管理协议应该由原告另行与各位车主协商签订；证据２.空白《吉安小区车辆停放服务协议》，证明被告与原告没有协商签订合同，也没有合同法律关系；证据３.《海南省物价局、省住房和城乡局关于废止部分物业服务收费管理相关政策文件的通知》，证明《吉安小区物业服务收费标准备案的通知》在法律程序上和合法性上已经失效，物业公司必须重新报备；证据4.万佳美物业管理有限公司吉安小区服务中心的收费通知单，证明《吉安小区车辆停放服务协议》没有协商签订，所以被告从2014年12月至今一直没有催缴停车管理服务费的通知；证据5.给吉安小区广大业主的告知书，证明业主委员会和物业公司签订的物业服务合同不符合法律规定及违法收取停车管理服务费等等；证据6.吉安小区全体业主共同诉求签名表，证明业主合法维权的事实；证据7.吉安小区业主对原告在吉安小区物业管理服务及收费情况评价签名表，证明原告的管理服务差，收费不合理；证据8.原告屡次违法违规，强烈要求与原告结束一切物业管理服务关系，解聘原告的签名表，证明原告的服务差，收费不合理。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据１的真实性、合法性和关联性均无异议，对其证明效力有异议，吉安小区有些业主已经签协议了，但是有些业主没有签，没有签订协议的业主，不是原告不想与被告签，而是被告不想签，但是不能因为没有签订协议而不收取费用，这一主张是不成立的；对证据2，因协议是空白的，不能作为证据使用；对证据3的证明内容不认可，因为该文件废止了相关的政策文件，但是不意味着之前签订的协议失效；对证据4的真实性无异议，对其证明内容有异议，因为双方没有签订服务协议，通常情况下应当按照临时收费收取，但是临时收费也没有收到，所以才产生诉讼；对证据5、6、7、8的真实性、合法性和证明力均有异议，小区业主有诉求，可以按照合法的途径来表达，被告也应当通过合法途径来维护自己的权利，但被告并未采取合法途径，故对其证明效力有异议。本院依原告申请调取和本院依职权调取的证据：证据1.报警信息表、执法记录仪截图（从屯昌县屯郊派出所调取）；证据2.《关于屯昌吉安小区物业服务收费相关情况的函复》（从屯昌县物价局调取）。原告对证据1、2无异议，通过证据2可以证明本案所涉及的吉安小区物业服务合同的签订和约定收费是符合法律规定的。被告对证据１无异议，对证据２的真实性无异议，对其合法性和有效性有异议，因为物价局只是提供指导性的文件，但是不能证明吉安小区收取停车费是合理合法的，因为其不是司法机关。经被告申请，本院通知证人王丕春（吉安小区业主委员会主任）出庭作证，对其证言，本院记录在卷予以佐证。本院对各方当事人所提供的证据认证如下：原告提供的证据1－12内容真实、来源合法，且与本案具备关联性，本院予以采纳。被告提供的证据１内容真实、来源合法，且与本案具备关联性，本院予以采纳，该证据可以证明吉安小区其他业主与原告签订的车辆停放协议的内容；证据２为空白协议，不具证明效力，本院不予采纳；证据３可以证明废止部分物业服务收费管理相关政策文件的情况，但不能证明《吉安小区物业服务收费标准备案的通知》在法律程序上和合法性上已经失效；证据4内容真实、来源合法，且与本案具备关联性，本院予以采纳，该证据可以证明被告的物业交费情况；证据5－8与本案争议没有关联性，本院不予采纳。本院调取的证据１、２内容真实、来源合法，且与本案具备关联性，本院予以采纳。证人王丕春具备证人资格，出庭作证程序合法，对其证言，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：屯昌县吉安小区位于海南省屯昌县屯城镇环东二路，原告海南万佳美物业管理有限公司现为吉安小区物业服务提供方，被告陈武为吉安小区业主。2014年11月21日，吉安小区业主委员会与作为吉安小区前期物业服务提供方的原告签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》，选聘原告继续为屯昌县吉安小区物业管理项目提供物业管理服务。合同双方对服务内容、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等九个方面内容进行了约定，涉及本案争议的具体约定如下：“第九条.乙方（原告）应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利、义务。车位委托乙方经营管理，乙方按双方协商的收费标准向使用车位的使用人收取费用，停车协议应由乙方另行与各位车主协商签订。第十条.车位服务费由乙方按下列标准向车位使用人收取：露天汽车临时位2元/辆.次，过夜4元/辆.次；固定位60元/辆.月。架空层汽车临时位３元/辆.次，过夜５元/辆.次；固定位120元/辆.月。备注.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位60元/个.月、架空层车位120元/个.月的标准向乙方交纳车位服务费。第二十九条.业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月应交管理费3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告依约为屯昌县吉安小区及业主提供物业服务，被告按时缴纳物业服务费。原告与吉安小区部分在小区内停放汽车的业主签订了《吉安小区车辆停放服务协议》。被告家庭使用的琼C443**号牌车辆在2014年12月1日至2016年10月1日期间停放于屯昌县吉安小区，但未与原告签订《吉安小区车辆停放服务协议》，也未交纳车位服务费。2014年12月份开始，原、被告因车位服务费交纳问题发生纠纷。2016年10月20日，原告以被告停放汽车，却长期拒付露天固定汽车停车位车位服务费为由，诉至人民法院，提出如下诉讼请求：１.判决被告向原告支付车位服务费人民币1320元（自2014年12月1日至2016年10月1日期间的车位服务费）；２.判决增加违约金，被告按照人民银行公布的同期贷款基准利率加收50%作为逾期付款违约金的计算标准，向原告支付逾期付款违约金（逾期付款违约金应计至实际支付之日止。暂自2014年12月1日起计算至2016年10月1日止，逾期付款违约金为77.93元）；３.判决被告承担本案的全部诉讼费用。另查明，屯昌县吉安小区业主大会会议筹备组于2014年7月19日上午9时在屯昌县文体公园体育馆组织召开屯昌县吉安小区首次业主大会，大会由屯昌县住房保障与房产管理局指导，屯昌县屯城镇政府主持，会议主要内容为：１.选举产生业主委员会；２.表决通过管理规约草案；３、表决业主大会会议规则草案；４.表决需要由业主共同决定的其他事项。大会选举产生吉安小区业主委员会后，授权业主委员会与原告对物业服务进行磋商。吉安小区业主委员会多次对物业管理合同、停车管理服务等内容进行分组讨论，对物业合同和汽车停放合同的主要条款在天涯社区屯昌版进行了公示，并于2014年11月21日与原告签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》。原告于2014年11月21日向屯昌县物价局申请物业服务收费项目和标准备案，屯昌县物价局于2014年12月1日对原告的申请进行备案。原告于2014年12月10日向屯昌县住房保障与房产管理局申请《屯昌县吉安小区物业服务合同》备案，屯昌县住房保障与房产管理局于2014年12月11日同意备案。本案立案后，本院依职权就案件涉及的车辆停放服务费相关问题向屯昌县物价局发出《协助查询函》，屯昌县物价局于2016年11月21日作出《关于屯昌吉安小区物业服务收费相关情况的函复》，关于车辆停放服务费的回复如下：根据海南省人民政府《海南省定价目录》（琼府[2015]89号）规定，住宅物业管理区域内，具备业主与物业服务协商议价条件的，则放开其车辆停放服务收费，具体收费标准由业主委员会与物业服务企业协商确定。屯昌吉安小区业主委员会于2013年9月成立，并于2014年11月21日与海南万佳美物业管理有限公司签订了《屯昌县吉安小区物业服务合同》，我局认定为该小区车辆停放服务费具备议价条件，其具体标准《屯昌县吉安小区物业服务合同》第四章第十条有说明。本院认为，本案的争议焦点为：１.原告与吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》是否有效；２.被告是否应向原告缴纳车位服务费；３.被告是否违约，违约金如何计算。关于原告与吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》是否有效的问题。屯昌县吉安小区经召开业主大会选举产生业主委员会，由业主委员会与原告签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》，合同的签订符合《物业管理条例》第三十五条的规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”，合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告辩称《屯昌县吉安小区物业服务合同》没有召开业主大会听证，没有征求广大业的意见，没有经过显著位置纸质文字公示。对其抗辩主张，被告并未提供相应证据予以证明，该主张也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的情形，且该合同现已实际履行超过两年，包括被告在内的业主方均按时缴纳物业费，故被告的该项主张，本院不予采纳。关于被告是否应向原告缴纳车位服务费的问题。原告与屯昌县吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》合法有效，该合同对吉安小区业主具有约束力，原告及吉安小区业主应当按照约定全面履行自己的义务。《屯昌县吉安小区物业服务合同》第九条约定：“乙方（原告）应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利、义务。车位委托乙方经营管理，乙方按双方协商的收费标准向使用车位的使用人收取费用，停车服务协议应由乙方另行与各位车主协商签订”。该条款约定吉安小区的车位委托给原告进行经营管理，由原告按双方协商的收费标准向使用车位的使用人收取费用，即原告有权依约定对在小区内使用车位停放汽车的使用人收取费用。同时，《屯昌县吉安小区物业服务合同》第十条对车位服务费的标准进行了约定：“露天汽车临时位2元/辆.次，过夜4元/辆.次，固定位60元/辆.月；架空层汽车临时位３元/辆.次，过夜５元/辆.次，固定位120元/辆.月；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位60元/个.月、架空层车位120元/个.月的标准向乙方交纳车位服务费”。该两条合同条款中关于收取车位服务费和收费标准的约定对原告及车位使用人均有约束力。被告的车辆进入吉安小区使用车位进行停放，即视为接受了原告的停车服务，双方形成停车服务权利义务关系，被告使用车位停车和交纳费用，原告提供车位服务和收到费用。虽然原、被告没有另行签订《吉安小区车辆停放服务协议》，但是原告仍可依据以上两条合同约定向在吉安小区使用车位停放车辆的被告收取车位服务费。从被告在庭审中陈述的停车次数和频率看，被告属吉安小区常住业主,在未与原告签订《吉安小区车辆停放服务协议》的情况下停放车辆，原告可按临时停车或按每月固定位收取车位服务费。本案中，原告按固定位每辆车每月60元的标准向被告主张车位服务费是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。原告主张被告支付车位服务费的诉讼请求符合法律规定和合法约定，本院予以支持。被告应向原告支付琼C443**号牌车辆自2014年12月1日至2016年10月1日期间的车位服务费1320元（22个月×60元/月）。被告辩称屯昌县物价局《关于屯昌吉安小区物业服务收费标准备案的通知》不能作为原告收取停车管理服务费的依据，理由是该通知已被2016年4月8日《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于废止部分物业服务收费管理相关政策文件的通知》所废止。本院认为，根据屯昌县物价局屯价函[2016]29号《关于屯昌吉安小区物业服务收费相关情况的函复》精神，虽然《关于屯昌吉安小区物业服务收费标准备案的通知》中所依据的部分政策文件被废止，但吉安小区已成立业主委员会，车辆停放服务费具备议价条件，属于放开车辆停放服务收费范围。原告并未因此丧失收取车辆停放服务费的权利，其按照《屯昌县吉安小区物业服务合同》第十条约定的标准继续收取车辆停放服务费并不违反相关法律规定。被告辩称吉安小区的所有停车位的所有权属于全体业主，业主享有共同管理的权利，原告无权收取停车服务费。本院认为，本案中原告主张收取的车位服务费权利并非基于车位的所有权，而是基于《屯昌县吉安小区物业服务合同》的约定，双方在合同第十条约定了吉安小区的车位委托给原告进行经营管理和收取费用，故吉安小区停车位所有权的归属并不影响原告依约行使收取车位服务费的权利。关于被告是否违约，违约金如何计算的问题。《屯昌县吉安小区物业服务合同》第二十九条约定：“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月应交管理费3‰的标准向乙方支付违约金”。被告在吉安小区停放车辆，接受了原告的车位服务，应依《屯昌县吉安小区物业服务合同》的约定向原告支付车位服务费，现被告超过约定期限未支付，经原告催收后仍未支付，其行为已经构成违约，应依据以上合同二十九条的约定支付违约金。被告应付违约金数额为3.96元（1320元×3‰）。原告主张违约金过低，请求依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第四款的规定增加违约金。本院认为，原告所依据的条款系关于买卖合同的规定，与本案案由物业服务合同纠纷不符，且原告并未对被告违约造成其实际损失高于约定违约金的事实提供相应证据予以证明，对其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈武自本判决生效之日起十日内向原告海南万佳美物业管理有限公司支付车位服务费1320元；二、被告陈武自本判决生效之日起十日内向原告海南万佳美物业管理有限公司支付违约金3.96元；三、驳回原告海南万佳美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告陈武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 王庆祥二〇一六年十二月十六日法官助理 宋 晶书 记 员 周婉婉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。