宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
p t ” > 民 事 裁 定 书
（2017）宁0302民初3756号
原告（执行案外人）：王惠玲，女，1962年9月27日出生，身份证号×××，回族，中专文化，住宁夏回族自治区吴忠市利通区文卫路上桥小区家属院**号楼***号。
委托诉讼代理人：于波，系宁夏辅德律师事务所律师，特别授权代理。
被告（申请执行人）：刘卫，男，1966年11月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：王文彬，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理。
被告（被执行人）：宁夏吴忠宾馆有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区裕民西街5号。
法定代表人：孙国滨，系该公司董事长。
被告（被执行人）：孙国滨，女，1962年10月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。
第三人：潘浩，男，1982年2月5日出生，汉族，大学文化，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：黄继辉，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。
原告王惠玲与被告刘卫、宁夏吴忠宾馆有限公司、孙国滨、第三人潘浩案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王惠玲及委托诉讼代理人于波、被告刘卫及委托诉讼代理人王文彬、第三人潘浩委托诉讼代理人黄继辉到庭参加诉讼，被告孙国滨、宁夏吴忠宾馆有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王惠玲向本院提出诉讼请求：1.请求确认利通区人民法院依（2015）吴利执字第1191号裁定作出的拍卖行为违法，依法撤销（2015）吴利执字第1191号裁定；2.请求依法撤销利通区人民法院作出的（2017）宁0302执异5号裁定。事实和理由：利通区人民法院在依法执行申请人刘卫与被执行人孙国滨、宁夏吴忠宾馆有限公司民间借贷纠纷一案中，在对被执行人孙国滨名下所有的位于吴忠市××区号营业房（产权证号：000699**）进行评估拍卖过程中，未通知该房屋的承租人王惠玲在同等条件下享有优先购买权，根据《合同法》第230条规定：”出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及（《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》）第31条第2款之规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他有限受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此该拍卖程序违法，应当确认该案执行程序违法，撤销（2015）吴利执字第1191号裁定。同时贵院于2017年2月15日对原告作出的执行笔录中要求原告7日内搬离涉案房屋的行为严重违反了”买卖不破租赁原则”。原告已向利通区人民法院提交了承租涉案房屋的《房屋租赁合同》、租金交付凭证以及房屋交付凭证，涉案房屋系原告合法占有，根据《合同法》第229条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，利通区人民法院要求原告王惠玲限期搬离涉案房屋的行为严重违法，应当确认该行为无效。为了维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告刘卫辩称，原告诉讼主体不适格，执行异议之诉是对执行标的存有实体争议，则可以提起，否则无权提起；合同法当中的优先购买权是指不动产转让之前的业主应履行的义务，而不针对人民法院的强制执行程序，本案中人民法院依法处置涉案财产，拍卖期间面向社会公开公示，原告如有意购买，参加公开拍卖程序即可，人民法院处置程序、执行程序合法，不存在任何瑕疵，因此不存在原告诉请当中撤销两份裁定的情形，本案不存在优先受偿权的情形；原告与被告孙国滨之间的租赁关系，被告不认可，被告认为，是恶意处置财产、抗衡人民法院强制执行为目的的违法行为，因孙国滨不到庭，合同的真实性、合法性以及效力问题无法落实。在没法落实的情况下，租赁关系同样无法认定。而且从原告提交的房屋租赁合同中来看，租赁合同从7年改为10年，而且将10年租赁费一次性缴纳清，不合常理。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告宁夏吴忠宾馆有限公司未作答辩
被告孙国滨未作答辩。
第三人述称：请求依法驳回原告的诉请，第一、关于第一项诉请，第三人认为这是一个执行行为，不在案外人执行异议之诉的范围之内，同时我们也注意到原告在利通区法院执行过程中提出过解除查封的申请也被驳回，对于驳回，其也没有进行复议，原告对司法行为也是明知的；第二、原告与被告孙国滨之间的租赁关系不存在，第三人潘浩是善意的合法的购买的，现在涉案房屋的房屋产权证和土地使用证均已办理到潘浩名下，执行过程中的拍卖程序也是公开进行的，加之现在第三人潘浩占有涉案房屋的部分房产并使用至今的事实。优先购买权是一个债权，无法对抗物权，即使原告提出按照最高院拍卖若干规定执行，法院在拍卖时应当剔除所应的房屋租赁关系，也只是执行行为，对于执行行为的合法性，不能在本案中提起，第三、对于提出的买卖不破租赁问题，要有一个合法的租赁关系，结合其提交的证据，也是涉及其实体权利的问题，其提交的租赁合同是虚假的，租赁关系是不存在的，而且经调取工商相应信息，原告与孙国滨在2013年共同出资设立的公司，并且以涉案房屋作为办公场所，均是该公司的股东，后于2015年公司股东变更为原告一个人，从房屋与该公司以及原告的关系而言，租赁关系存在前提是不成立的，而且在2016年7月份潘浩已经实际占有使用了涉案房屋的一部分，现在的房屋实际状况是原告王惠玲占有了一部分，并非是110.46平米，从上述房屋的来源、占有状况，原告不是合法的承租人，其占有该房屋是无权的，而且是非法的。
原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：
一、房屋租赁合同（原件）一份，收条（原件）一份，以证明2013年8月1日,原告与被告孙国滨签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋，租赁期限为2013年8月1日至2023年7月31日；
二、工程预结算书（原件）一份、收条（原件）一份，以证明原告租赁涉案房屋后对涉案房屋进行了装修；
三、（2017）宁0302执行5号裁定书（原件）一份，以证明2017年6月21日贵院对于原告王惠玲提出的执行异议经审理最终驳回原告的执行异议请求，并赋予原告救济的相应权利。
被告刘卫为支持其主张，依法提交如下证据：（2016）宁0302执异2号执行裁定书（原件）一份，以证明原告出示的房屋租赁合同不真实。
第三人为支持其主张，依法提交如下证据：
一、公告（复印件）一份，以证明2016年12月26日，利通区人民法院在执行过程中发布公告要求房屋占有人将涉案房屋予以搬迁；
二、不动产产权证书一份，以证明2016年12月8日，第三人潘浩通过利通区人民法院委托的拍卖中购得涉案房屋并取得涉案房屋的所有权；
三、国家企业信用信息公示系统公示报告一份，以证明2013年8月6日，原告王惠玲、被告孙国滨及案外人李玉珍各自出资后成立宁夏吴忠协和信投资咨询有限公司，该公司的经营场所为涉案房屋。
经质证，被告对于原告提交的和租赁房屋有关的租赁合同、收条、工程预结算书的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的均持有异议，提出原告提交的合同中有将7年改为10年的痕迹，租赁费一次性付清38万元有悖常理，且没有38万元的相应银行流水，系原告与孙国滨本人虚假炮制的证据；对于裁定书真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的认可。第三人对原告提交的证据一、证据二不予认可，涉案房屋第三人在2016年7月已经占有使用部分房屋，原告提出的租赁合同，其租赁范围110.46平米，与客观和实际情况均不符；对于第三组裁定书真实性、合法性没有异议。原告对被告提交的证据的真实性、合法性予以认可，对于关联性和证明目的不予认可。第三人对被告提交的证据的证明目的予以认可。原告对第三人提交的证据一的真实性、合法性予以认可，对证明目的及关联性不认可，该公告是在人民法院评估拍卖程序违法的情况下公告，其效力对于享有优先购买权以及租赁权的原告不具有效力，依据买卖不破租赁原则，即便是涉案房屋已经被潘浩拍得，其也应当继续承继涉案房屋的租赁，待租赁期限届满后才有权要求原告搬出涉案房屋；对证据二的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可；对于证据三的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，该份报告并不能影响原告与被执行人孙国滨之间的租赁关系，原告从孙国滨处租赁涉案房屋后依法注册成立公司，且以该租赁房屋作为公司的住所地，不违反法律规定，符合常理。被告对第三人提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可，提出宁夏吴忠协和信投资咨询有限公司的经营场所正好是涉案房产，进一步印证原告与孙国滨等人虚假诉讼，抽逃资产的目的。本院对原告提交的证据一、二及第三人提交的证据三在本案中不予认定，对原告提交的证据三、被告提交的证据及第三人提交的证据一、二的真实性予以确认。
根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告刘卫与被告孙国滨、宁夏吴忠宾馆有限公司民间借贷纠纷一案，本院依法作出（2014）吴利民初字第2133号民事判决书。该判决书生效后，被告孙国滨、宁夏吴忠宾馆有限公司未履行判决书所确定的义务，被告刘卫依法申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年3月28日依法委托宁夏鼎诚拍卖行拍卖被告孙国滨所有的位于吴忠市××区号营业房（产权证号：000699**），第三人潘浩以120.8万元的最高价竞得该营业房，本院于2016年7月25日作出（2015）吴利执字第1191号执行裁定书，裁定如下：一、位于吴忠市××区号营业房（产权证号：0XXXX号营业房财产权自本裁定书送达买受人潘浩时起转移）。二、买受人潘浩可持本裁定书到相关机构办理产权过户登记手续。2016年12月8日，第三人潘浩将上述营业房办理登记在自己名下。2016年12月26日，本院发出公告，责令被告孙国滨及涉案房屋内其他经营者，自公告之日起30日内迁出本案房屋。原告接到本院限期搬出该营业房的通知后，于2017年6月12日向本院提出执行异议，以其与被告孙国滨之间就涉案房屋存在租赁合同关系，要求本院立即解封原告租赁的营业房。本院于2017年6月21日依法作出（2017）宁0302执异5号执行裁定书，以本院已于2016年8月11日作出（2015）吴利执字第1191-1号裁定书解除对孙国滨名下所有的位于吴忠市××区号营业房的冻结，该涉案房屋已不存在查封，其产权证也未被本院冻结为由，驳回原告的异议请求。原告于2017年7月3日，向本院提出案外人执行异议之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款第（一）项之规定，案外人提起执行异议之诉，必须符合案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回的条件，即必须经过异议审查的前置程序。本案原告以涉案房屋系原告合法租赁，但原告并未在本院执行过程中提出其在同等条件下享有优先购买权的书面异议申请，故原告要求本院确认（2015）吴利执字第1191号裁定作出的拍卖行为违法，依法撤销（2015）吴利执字第1191号裁定，不属执行异议之诉案件的审理范围。关于原告以涉案房屋系其合法租赁，对本院要求其限期搬离涉案房屋的执行行为有异议，亦不属执行异议之诉案件的审理范围。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回原告王惠玲的起诉。
案件受理费7240元，退回原告王惠玲。公告费600元，由原告王惠玲负担。
如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长李红
人民陪审员海保学
人民陪审员李惠霞
二○一八年二月五日
书记员胡馨
附：本案相关法律释明表
《最高人民法院关于适用<中华人共和国民事诉讼法>的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。