广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初3926号原告：方少萍，女，1981年9月9日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：周光照（是方少萍的丈夫），男，1980年10月18日出生，汉族，现住开平市。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺国帅，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄素娴，女，是广东风采新纪元律师事务所实习律师。原告方少萍与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序审理，并于2018年1月30日公开开庭审理了本案。原告方少萍的委托诉讼代理人周光照和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人贺国帅、黄素娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方少萍向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交付房屋违约金349205元（以房屋价款652721元为基数，从2015年1月1日暂计至2017年12月4日，按已交付房价款每日万分之五，即每日326.35元计算）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1402房，购房价格652721元，被告应于2014年12月30日前交付房屋给原告使用，逾期180天的则按日向原告支付房价款的万分之五的违约金。后原告通过银行按揭贷款方式付清全部购房款652721元，但被告未按合同约定于2014年12月30日交付房屋，故被告应立即交付房屋并支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、《广东省商品房买卖合同》约定的违约金过高，应当予以调整。答辩人与被答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1402房（以下简称“涉案房屋”）；涉案房屋总价款为652721元；答辩人应于2014年12月30日将涉案房屋交付给被答辩人。此外，上述合同第九条约定，答辩人逾期超过180日交付涉案房屋给被答辩人的，需自逾期之日起至涉案房屋实际交付之日止，按日向被答辩人支付已交付的房价款万分之五的违约金，即每月违约金9790.50元。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人所造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。根据江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司评定的同地段同类房屋租金的《评估报告》，可以证明与被答辩人所购买的房屋属同地段同类房屋租金为每平方米16.6元/月，被答辩人所购买的房屋面积为141.76平方米，也就是说被答辩人所购房屋每月租金为2353.22元。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金远远无法达到答辩人主张每月9790.50元，因此答辩人与被答辩人约定的违约金明显高于被答辩人的实际损失，根据公平原则，答辩人恳请贵院对上述约定的违约金计算方式予以调整。二、被答辩人的部分诉讼请求已过诉讼时效，不应获得支持。根据《广东省商品房买卖合同》的约定，答辩人应于2014年12月30日前将涉案房屋交给被答辩人。也就是说，答辩人的权利自2014年12月31日起开始受到损害，被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2014年12月31日起计算。在《民法总则》实施之前，依据《民法通则》有关诉讼时效的规定，被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金的诉讼时效应为两年。截止至答辩人起诉前（2017年12月6日前），被答辩人均从未向答辩人主张支付逾期交房违约金的权利，所以被答辩人要求答辩人支付2015年1月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金已超过法定两年诉讼时效，不应获得支持。三、答辩人已于2015年10月6日将涉案房屋交给了被答辩人，被答辩人也已经实际入住，对交房后的违约金应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09939号）的使用权人为富琳房产公司，土地使用面积为1894.92平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩1幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013271号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2013年12月30日，富琳房产公司和方少萍签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定方少萍向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座1402房（以下简称涉案商品房），建筑面积为141.76平方米，房屋总价款为652721元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，方少萍向富琳房产公司付清了全部购房款652721元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能按合同约定的期限于2014年12月30日前将涉案商品房交付给方少萍使用。2016年1月16日，富琳房产公司和方少萍等购房业主在开平市潭江半岛酒店协商包含涉案商品房在内的“裕邦·新外滩”开发项目的逾期交房问题。富琳房产公司向方少萍发放了面额为5000元的现金券一张作为逾期交付房屋的补偿。现金券背面载明：“1、老业主凭此券、身份证、认购协议书和邀请函，可到裕邦新外滩售楼处兑换现金；2、现金兑换时间：2016年1月18日开始为8幢公寓业主兑换时间，2016年1月25日开始为4幢业主兑换时间，2016年2月15日开始为1、2幢业主兑换时间；3、本券长期有效，此券仅限使用一次，用后作废。”后方少萍持该现金券请求富琳房产公司兑换现金，富琳房产公司以其没有签订补充协议为由不予兑换。故上述现金券至今没有被兑换。庭审过程中，方少萍明确表示因富琳房产公司一再违约，其不再主张兑换该现金券，要求富琳房产公司按照购房合同的约定直接支付逾期交房违约金。2015年10月6日，富琳房产公司将涉案商品房交付给方少萍，方少萍进行了房屋验收，签署了《房屋验收表》和《委托银行代缴管理费协议书》，并于同日办理了装修申报手续，随后对房屋进行装修，并入住使用至今。去年12月，方少萍以富琳房产公司交付的房屋不符合合同约定的交付标准为由提起本案诉讼。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为方少萍已于2015年10月6日接收涉案商品房，接收房屋后的逾期交房违约金不应支持，未接收前的部分违约金请求已过诉讼时效且标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。另双方确认，除涉案购房合同外，双方没有就房屋交付、逾期交付违约责任等签订其他书面补充协议。涉案商品房所在的“裕邦新外滩1幢住宅楼”开发项目未取得综合验收报告，富琳房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付方少萍任何违约金。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，方少萍与富琳房产公司于2013年12月30日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对方少萍已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因未按照约定的交付期限于2014年12月30日前交付涉案商品房给方少萍使用、双方于2016年1月16日就涉案房屋的逾期交付问题进行协商，富琳房产公司向方少萍发放现金券作为逾期交房的补偿等事实均无异议，本院予以认可。富琳房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反上述购房合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十二条的规定，方少萍请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任，自2015年1月1日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持，富琳房产公司抗辩认为方少萍的部分诉请已过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。另经庭审核实，涉案商品房所在的开发项目虽至今未取得综合验收报告，未符合购房合同约定的全部交付标准，但方少萍已于2015年10月6日接收该房屋，随后进行了装修并入住。方少萍在明知涉案商品房不具备合同约定的全部交付条件的情况下仍接收该房屋并实际占有和支配使用，现又以该房屋不具备交付条件为由主张未能如期使用该房屋产生的逾期交房违约金依据不足，故本院对其主张的接收商品房（2015年10月6日）之日起的逾期交房违约金不予支持。对于2015年1月1日至2015年10月5日期间的逾期交房违约金。庭审过程中，富琳房产公司主张《广东省商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之五计算违约金的标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，方少萍在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳房产公司应支付方少萍2015年1月1日至2015年10月5日（共278天）期间的逾期交房违约金36291.30元（652721元×278天×2?=36291.30元）。方少萍请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2015年1月1日至2015年10月5日期间的逾期交付商品房违约金36291.30元给原告方少萍；二、驳回原告方少萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6538元，适用简易程序减半收取计3269元，由原告方少萍负担2929元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担340元。原告已缴纳3269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一八年三月二十六日书记员  梁佩琼