四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6154号
上诉人（原审被告）李景华，男，汉族，1972年11月3日出生，户籍所在地：成都市锦江区，现住成都市金牛区。
被上诉人（原审原告）成都添城物业管理有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人郑云杰，董事长。
委托代理人彭波，四川君盛律师事务所律师。
上诉人李景华因与被上诉人成都添城物业管理有限公司（以下简称添城物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人李景华、被上诉人添城物业的委托代理人彭波上诉人李景华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于成都市金牛区金牛坝路13号西蜀皓月小区4栋3单元3楼A号房屋（建筑面积289.53平方米，以下简称A号房）、2栋负一楼5号车库（建筑面积28.54平方米，以下简称5号车库）、7栋负一楼28号车库（建筑面积25.17平方米，以下简称28号车库）的所有权人系李景华。自2009年6月20日起，添城物业对西蜀皓月小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为住宅0.9元／平方米／月。2012年3月15日，添城物业与成都市金牛区西蜀皓月物业管理业主大会业主委员会（以下简称西蜀皓月业委会）续签了物业服务合同，约定西蜀皓月小区建筑区划范围内均由添城物业提供物管服务，合同履行期限为5年，自2012年3月20日起至2017年3月20日止，住宅按照1.2元／平方米／月的标准收取物业服务费。物业服务费按月交纳，每月1日至10日为缴纳期。若有逾期缴纳物业服务费、水电费将按每天3‰收取违约金。添城物业提供的物业公共服务事项和质量应按物业管理二级标准要求的内容进行提供。其中对公共绿化的维护，应根据灌木、绿篱生长情况经常修剪等。物业合同履行中，李景华所有的A号房、5号车库、28号车库三物业共计343.24平方米统一缴费；添城物业与业主变更了物业服务合同中对物业服务费支付方式、支付时间的约定。业主逾期交付当月物业服务费，添城物业未收取违约金。2011年1月4日，李景华向添城物业交纳了2010年10月20日至12月20日期间的物业服务费617.84元。至庭审辩论总结前，李景华足额向添城物业交纳了水费、电费、垃圾清运费。
原审另查明，2011年1月，因添城物业在对小区树木修枝时将位于李景华客厅前的四株树木主干砍断，李景华为此拒交A号房物业服务费。因树木被砍问题未能协商处理，李景华于2011年4月12日向添城物业交纳了5号车库和28号车库2010年12月20日至2011年3月20日期间的物业服务费137.1元。后李景华要求添城物业分别收取车库与住房的物管费未果，李景华停止向添城物业交纳A号房、5号车库、28号车库的物业服务费。
原审再查明，李景华楼前被砍树木中的杜英树现高约3.5-4米、天竺桂树现高约8-9米。西蜀皓月小区同期种植同规格树木现高度为12-15米。
原审又查明，2012年12月15日，添城物业以“温馨提示”的方式向李景华（4-3-3业主）发函催收物业服务费。2013年6月30日，添城物业以发律师函的方式向李景华（孙静，系李景华前妻）再次催收物业服务费。经催收未果，李景华仍未向添城物业交纳A号房从2010年12月21日起至2014年3月20日的物业服务费12247.11元（289.53平方米×15个月×0.9元／平方米／月＋289.53平方米×24个月×1.2元／平方米／月）以及5号车库、28号车库从2011年3月21日起至2014年3月20日的物业服务费2126.92元（53.71平方米×12个月×0.9元／平方米／月＋53.71平方米×24个月×1.2元／平方米／月）。
原审法院查明以上事实，有添城物业的起诉状、李景华的答辩状、物业服务合同、房屋信息摘要、温馨提示、律师函、关于物管费等问题的回复函、证明及室外树木照片、收据、发票及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，西蜀皓月业委会与添城物业签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当恪守履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，西蜀皓月业委会与添城物业签订的《物业服务合同》对西蜀皓月小区的全体业主具有法律效力。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，交纳物业管理费是业主的法定义务。添城物业已经向西蜀皓月小区提供相关物业服务，履行了物管企业的主要义务，李景华作为西蜀皓月的业主，接受了添城物业提供的物业服务，应当向添城物业交纳物业服务费用。
李景华以添城物业提供服务不到位、乱砍树木影响其生活、房屋墙体浸水、车辆被淹水为由，不支付物业服务费，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，李景华未能提供充分的证据证明添城物业砍树木的行为严重影响其正常生活导致其合同权利无法实现，故李景华的该抗辩理由，原审法院不予采纳。李景华提供的房屋浸水照片，不能证明其已经向添城物业提出处理房屋浸水问题，且物业公司对公共维修基金的使用也只有建议权，该主张已经超出添城物业的服务范畴，故李景华的该抗辩理由，原审法院不予采纳。李景华提出的车辆浸水系添城物业服务不到位所致，亦未提供证据予以证明，故李景华的该抗辩理由，原审法院不予采纳。李景华当庭辩驳要求添城物业赔偿车辆损失20000元，该主张系诉讼请求，应当在反诉期间提出或另案诉讼，故本案不予处理。
李景华以添城物业所主张的债权已经超过诉讼时效为由，认为不应支付部分物业服务费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，李景华提交的“关于物管费问题的回复函”、“温馨提示”能够证实添城物业在2012年12月向李景华主张拖欠物管费且李景华已经知晓，产生诉讼时效中断的效力，应当重新计算诉讼时效，故李景华该抗辩理由，原审法院不予采纳。添城物业主张李景华支付违约金的诉讼请求中对于拖欠的车库物业费的违约金问题，因庭审中添城物业认可李景华曾要求住房、车库分别交纳物业服务费的观点，故李景华没有拖欠车库物业服务费的主观故意，添城公司该主张，原审法院不予支持；对于拖欠A号房物业服务费的违约金问题，因物业服务项目涵盖内容广，且物业服务是一种具有长期性的行为，添城物业未经批准将小区内树木砍断四株，仅证明添城物业在部分服务项目上存在一定问题，服务过程中存在瑕疵，用以否定添城物业的全部服务成果并不恰当。李景华以拖欠A号房屋物业服务费的方式处理问题亦不恰当。该纠纷的出现，双方均有过错，且合同约定违约金较高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，原审法院酌情支持添城物业要求李景华支付拖欠A号房屋的物业服务费的违约金500元。添城物业主张李景华拖欠水电费、垃圾清运费，与客观事实不符，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：李景华于判决生效后三日内向添城物业支付位于成都市金牛区金牛坝路13号西蜀皓月小区4栋3单元3楼A号房屋从2010年12月21日起至2014年3月20日止的物业服务费12247.11元及违约金500元；李景华于判决生效后三日内向添城物业支付位于成都市金牛区金牛坝路13号西蜀皓月小区2栋负一楼5号车库、7栋负一楼28号车库从2011年3月21日起至2014年3月20日止的物业服务费2126.92元；驳回添城物业的其他诉讼请求。案件受理费229元（已减半收取），由李景华负担149元、添城物业负担80元（此款已由添城物业垫付，李景华在履行判决时一并支付给添城物业）。
宣判后，原审被告李景华不服，向本院提出上诉。请求撤销原判，改判驳回添城物业的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由添城物业负担。其主要上诉理由是：1、添城物业未通过法定程序主张物业费，怠于行使权利；2、添城物业未履行物管义务，李景华的房屋漏水、车库被淹未作处理，擅自砍伐小区树木，李景华与添城物业协商暂停交纳案涉物管费。
被上诉人添城物业答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，李景华是否应向添城物业交纳其在西蜀皓月小区4栋3单元3楼A号房屋2010年12月21日至2014年3月20日期间的物业服务费12247.11元及违约金500元，是本案在二审中的争议焦点。根据本案已查明的事实，双方当事人对李景华欠付物业服务费的事实无异议，李景华上诉称其欠付案涉A号房屋2010年12月21日至2014年3月20日期间的物业服务费，是经双方协商后一致，添城物业同意其暂停交纳，但未提交确实充分的证据对自己的主张予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。对李景华关于添城物业同意其暂交案涉A号房屋物业服务费的上诉主张，因证据不足，本院不予支持。原审法院判决李景华向添城物业交纳欠付的案涉A号房屋物业服务费及相应违约金并无不当，本院予以支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费171元，由上诉人李景华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 刘一颖