广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初22468号
原告：中山市顺枫物业管理有限公司，住所地中山市南朗镇南企路，统一社会信用代码91442005989000615。
法定代表人：林雪平，总经理。
委托诉讼代理人：廖小河，员工。
被告：黄昆，男，1985年9月8日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，
被告：马丽，女，1986年3月17日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区，
委托诉讼代理人：宋仁志，男，1978年8月15日出生，汉族，住中山市，
委托诉讼代理人：李义光，男，1988年4月13日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县，
原告中山市顺枫物业管理有限公司（以下简称顺枫公司）诉被告黄昆、马丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告顺枫公司的法定代表人林雪平及委托诉讼代理人廖小河，被告黄昆、马丽的委托诉讼代理人宋仁志、李义光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顺枫公司向本院提出诉讼请求：1.黄昆、马丽支付从2017年2月拖欠共1个月的（顺枫华庭3幢606房）物业服务费177元及合同约定逾期滞纳金159元；2.黄昆、马丽支付从2017年2月拖欠共1个月的（顺枫华庭3幢606房）代收水费15元及合同约定逾期滞纳金15元；3.被告黄昆、马丽向顺枫公司支付律师费。庭审中，顺枫公司当庭撤回第2项诉讼请求。事实和理由：黄昆、马丽购买顺枫华庭3幢606房。自2017年2月起，黄昆、马丽拒绝缴纳物业服务费。顺枫公司多次电话、发短信、发函、公示等催收黄昆、马丽支付费用被拒绝。
黄昆、马丽辩称，一、黄昆、马丽未与顺枫公司签订书面的《物业服务合同》，顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订的《前期物业服务合同》无效。二、顺枫公司从设立至今均无资质，不能成为物业服务合同关系的法律主体，也不应当收取物业服务费。三、顺枫公司从未向黄昆、马丽出示过《物业管理公司收费许可的证明》，顺枫公司的诉讼请求缺乏收费的依据。四、顺枫公司未证明其拖欠物业管理费的证明。作为原告的物业管理公司，要从法律上证明被告业主方拖其物业管理费，在前述事项已被证明的基础上，还必须举证如下证据：1.争议的物业已被物业所有人或使用人使用的证明。根据《物业服务收费办法》第15条等相关规定，物业被使用与被闲置，业主交纳管理费的标准是不同的。如果作为原告的物业公司不举证争议物业已被所有人或使用人使用的证据（例如商品房买卖合同、付款凭证、商品房预登记备案表、业主入住登记表、维修登记表、水电费交纳凭证），顺枫公司作为所谓争议物业服务费的管理者，自其从开发商手中接手物业管理时，每户房产的所有人资料是其接受物业管理的必备的法定资料。顺枫公司对该项证据的举证不能，那么其本案诉讼请求则无事实依据。2.争议的物业已被业主或使用人使用时间、物业面积的证据。顺枫公司本案的举证义务远远不够，其必须举证业主使用争议物业准确起始时间、物业面积的证据。3.拖欠物业管理费的直接证据。黄昆、马丽从未收到过顺枫公司所谓的催收单，仅靠顺枫公司在庭审中陈述的单方制作并发出的欠遇催缴通知单，显然不能证明业主拖欠物业管理费及多少的事实。五、根据《物业服务收费管理办法》第15条规定，顺枫公司不能直接向法院提起诉讼，必须先行业主委员会督促程序，即在起诉时还要举证业主委员督促业主缴纳的相关证据。六、顺枫公司主张的物业服务费逾期滞纳金过高，依法应当免除。前述《前期物业服务合同》第十四条第2款约定：从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳物业服务费逾期滞纳金。该规定约定违约金远远超过银行贷款利率。换言之，违约金超过了顺枫公司的实际损失。黄昆、马丽拒交物业服务费有法律依据，法院依法应当免除该逾期滞纳金。七、顺枫公司诉求索要代收水费及逾期滞纳金无事实和法律依据。根据法律规定，黄昆、马丽的水费应当交给政府旗下的供水公司，即便顺枫公司代交了水费，也无法律依据收取逾期滞纳金。八、顺枫公司主张黄昆、马丽承担律师费、诉讼费无事实和法律依据。黄昆、马丽与顺枫公司从未签订过任何物业服务协议，更未约定过律师费、诉讼费等违约责任。综上，顺枫公司至今未取得任何物业管理资质证书，《前期物业服务合同》依法应当认定为无效。在2017年3月1日之前，黄昆、马丽所在的顺枫华庭在保安、清洁、绿化和物业公用部位、设施设备等方面的没有做过任何维护，导致小区水箱水质存在严重的卫生问题，外墙从未获得清洁，绿化从未获得维护，其提供的所谓物业服务质量存在严重瑕疵，严重不符合《前期物业服务合同》的约定及属地法律法规的规定，构成根本违约。此外，黄昆、马丽并不是没有缴纳管理费，只是在顺枫公司后来几个月才欠费，即在顺枫公司没有按服务协议履行义务的情况下才没有缴纳管理费。顺枫公司在服务管理方面存在的问题：1.没有按合同的约定清理水池、化粪池及排污管道、小区外墙，检修消防设施设备.2.挪用维修资金，没有及时将维修资金存入专用的账户。3.没有召开过一次业主大会。4.没有解决大量外墙渗水，瓷砖脱落等实际的问题。5.服务存在瑕疵的情况下，没有与业主进行协商，一味的催缴费用。6.保安配制人员不足，小区保安分三班值班，每班只有一个人，夜班保安经常打瞌睡，保安室应该有监控室，按约定是一个人巡小区的，一个人查看监控的，但实际上只有一个人值班。
原告围绕自己的主张，被告围绕自己的答辩意见，均向本院提交了相应的证据。
对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：
1.2015年，顺枫公司（乙方、物业管理公司）与中山市南朗管理区经济发展公司（甲方、房地产开发公司）签订《前期物业服务合同》，述明根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的中山市南朗镇顺枫华庭小区物业（以下简称“本物业”）实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。合同约定第一条约定，本物业类型为高层商住小区；第四条约定，本物业在未竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。1.建筑物主体外的共同部位管理。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.共同设施设备管理。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。3、绿化、环境卫生管理。服务质量：设施完好、整洁、绿化长势良好，公共场地保洁率95%。车辆管理。服务质量：交通畅顺，停放有序；第五条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量。（一）日常服务。1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。管理质量：外墙完好、外观整洁，完好，零修及时。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾方、烟道、化粪池、沟渠、水池、公共照明系统、电梯、发动机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。服务质量：设备良好，运行正常，畅顺，无重大管理责任事故。3.按国家《物业服务条例》（以下简称《条例》）第四十五条的规定，物业服务区域内，供电、供水、供气、供热、通读、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，行使合同权利和履行合同义务。4.生活服务设施的维护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所。管理质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。5.绿化与建筑小品的维修养护和管理。包括：共用绿地、花木、建筑小品、园林小品（不含保修保养期内小区公共绿化的养护）。管理质量：完好、整洁，绿化长势良好。6.公共环境卫生。包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运。管理质量：设施完好、整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。7.交通与车辆停放秩序管理。包括：对本物业区域的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序，交通通畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：交通通畅，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤、维护本和业区域内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；第二十条约定，本物业工程竣工交付使用后，物业管理公司按照本协议第四条约定的内容及要求提供管理，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取；商场按建筑面积每月每平方米2元收取；第十四条约定，物业竣工验收后由发展商发出《入伙通知》规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5号前；第三十条第2点约定，业主、非业主使用人使其缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。该条第3点约定，非业主使用人不履行缴费义务的，由业主承担连带责任。此外，该合同还约定了其他内容。
顺枫公司签订上述合同后，依约进行场对中山市南朗镇顺枫华庭小区物业进行物业管理服务，并于2017年3月1日正式撤出该小区，不再对该小区进行物业管理。根据顺枫公司提供的工作记录材料显示，其并无为上述小区进行水池清洗作过清洗。
2.黄昆、马丽为中山市南朗镇顺枫华庭小区3幢606房的使用人，其使用物业后依约向顺枫公司交纳了本案争议发生前的各月物业服务费。后，因物业服务质量问题，黄昆、马丽与顺枫公司产生争议，且未向顺枫公司交付2017年2月的物业服务费177元。顺枫公司通过以短信及邮寄《物业管理费催收函》的形式向黄昆、马丽催收物业服务费未果后，遂诉至本院主张实体权利如上。黄昆、马丽积极应诉，并提出答辩意见如上。案经本院当庭主持调解，双方未能达成一致协议。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。顺枫公司根据物业服务合同的约定为中山市南朗镇顺枫华庭小区物业提供了物业管理服务，黄昆、马丽作为中山市南朗镇顺枫华庭小区物业的业主，应受前期物业服务合同的约束，履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。顺枫公司主张黄昆、马丽拖欠2017年2月的物业服务费177元，提交了中山市商品房实测面积明细表、短信、催收邮件为证，且与黄昆、马丽关于已交纳此前服务物业费的陈述形成证据链，本院予以确认。黄昆、马丽抗辩称其拖欠2017年2月的物业服务费事出有因，即顺枫公司未按前期物业服务合同的约定履行义务，从顺枫公司公司提交的证据中并无其对中山市南朗镇顺枫华庭小区水池的清洗记录可以印证，故对黄昆、马丽的该抗辩意见亦予以认可。综上，本案黄昆、马丽拖顺枫公司177元物业服务费，当事人双方均存在过错，且顺枫公司未依约履行相关义务在先，本院酌情确定由黄昆、马丽按所拖欠物业服务费的95%向顺枫公司交纳拖欠之物业服务费，且无需支付滞纳金。关于律师费的诉求，原告没有明确的具体的数额及相关证据，本院不予支持。
关于顺枫公司当庭撤回其第二项诉讼请求问题，此系当事人自由处分民事权利和诉讼权利的行为，符合法律的规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄昆、马丽于本判决生效之日起七日内向原告中山市顺枫物业管理有限公司支付拖欠的从2017年2月的物业服务费的95%即168元；
二、驳回原告中山市顺枫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市顺枫物业管理有限公司已预交），由原告中山市顺枫物业管理有限公司负担10元，由被告黄昆、马丽负担15元（该款由被告黄昆、马丽于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市顺枫物业管理有限公司）。
本判决为终审判决。
审判员 叶迟玖
二〇一八年二月十二日
书记员 陈芷云
姚志姬