四川省蓬溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0921民初1397号
原告：李洪均，男，1973年1月21日出生，汉族，城镇居民，住四川省蓬溪县。
委托诉讼代理人（一般授权）：罗浩，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。律师执业证号：15109200610892340。
被告：蓬溪县农村信用合作联社。住所地：四川省蓬溪县赤城镇蜀北中路**号。组织机构代码：00850168-6。
法定代表人：全翔，该社理事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：江伟，四川诚中成律师事务所律师。律师执业证号：15109200410452479。
原告李洪均与被告蓬溪县农村信用合作联社（以下简称：蓬溪县信用联社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月30日作出（2016）川0921民初17号民事判决。原告李洪均不服该判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉。四川省遂宁市中级人民法院于2016年9月12日作出（2016）川09民终711号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告李洪均及其委托诉讼代理人罗浩、被告蓬溪县信用联社的委托诉讼代理人江伟到庭参加了诉讼，被告蓬溪县信用联社的法定代表人全翔经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李洪均向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的国有土地使用权转让合同无效；2.判令被告返还原告土地转让款人民币287.5万元及利息（按中国人民银行同类同期贷款利率计算，利息计算期限从2013年5月16日至还款日止）；3.由被告赔偿原告拆迁补偿费15.9万元、修建围墙的费用6.01846万元、预期利润43.1250万元、支付给拍卖公司的拍卖费8.2万元、支付给原竞买人蒋某拍卖保证金利息5万元，以及相应的利息；4.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年5月，他与被告经过协商达成了蓬溪县常乐镇市场国有土地使用权转让合同。双方口头约定：原告以287.5万元的价格取得该土地的使用权，由原告自行完成该土地上木材市场内经营户的拆迁。被告在双方协商时告知原告：该土地2011年11月曾经遂宁市金擂拍卖公司拍卖，由案外人蒋某拍得，后因其资金困难等情况，要将该土地退还给被告。被告出示的国有土地使用证载明的该土地面积为4,093.69平方米。2013年5月16日，原告向被告付清了全部土地使用权转让款287.5万元。随后，原告还支付给遂宁市金擂拍卖公司拍卖佣金8.2万元，支付给蒋某拍卖保证金利息5万元，组织人员对常乐镇市场内的经营户进行拆迁，向原市场8家经营户支付拆迁费人民币15.9万元。2014年7月，原告为该市场修建围墙时，常乐镇中桥村3社村民要求原告在该市场中央位置为其留下历史通道，并多次推倒围墙。该社村民全某1拿出1992年8月13日原工商所管理人员苏某代表县工商局出具的承诺说明，要求原告为其预留7米宽通道。原告为修建该市场的围墙花费6.01846万元。经现场人员测量，该市场土地实际面积与土地使用证登记面积存在较大差距。原告认为，本案合同标的为国有土地使用权，不是市场资产，原告与国土局之间的土地出让合同存在违反法律法规强制性规定，应为无效。本案国有土地使用权拍卖程序违法，导致原、被告之间国有土地使用权转让合同无效。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。
本案重审中，原告李洪均变更诉讼请求：1.解除原、被告签订的国有土地使用权转让合同；2.由被告退还原告土地转让款287.5万元及利息（从2013年5月16日至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算利息）；3.由被告承担本案的诉讼费。原告认为，本案合同合法有效，但在合同履行过程中，常乐镇中桥村3社村民要求原告在该市场中央位置为其留下历史通道，并多次推倒围墙。该社村民全某1拿出原工商所管理人员“苏某”代表县工商局出具的承诺说明，要求原告为其预留7米宽通道。因上述两个事由出现致使原告无法继续履行合同，被告出卖标的存在相邻权、通行权纠纷，其订立合同目的无法实现，损害了原告的利益，合同应予以解除。
被告蓬溪县信用联社辩称，蓬溪县常乐镇市场最初以市场现状，通过公开拍卖方式，由案外人蒋某竞拍获得该市场国有土地使用权，因其他原因蒋某要求退出交易。原、被告通过协商，原告自愿以蒋某合伙人的名义重新签订拍卖确认书确定双方合同关系，以此方式来获得该宗土地使用权。双方协商以实际交付面积3.098亩（2,065平方米）乘以拍卖单价92.82万元/亩确定交易价款为287.5万元。被告转让标的明确为以市场现状转让，四至界限清楚，原告按约交付了购买土地的价款、被告按约交付了相应土地及权属证件，双方按照合同约定均已履行完毕。被告认为，本案合同合法有效，合同履行完毕，被告对该宗土地是合法取得，并办理了国有土地使用权证，该宗土地不存在权属争议，即便该市场中间存在历史通道和全某1出行通道的事实，也不影响本案合同交易目的，本案合同无法定解除事由，应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述意见和经审查确认的证据，本院认定无争议的事实如下：
1995年9月15日，原蓬溪县工商行政管理局常乐工商所对位于蓬溪县常乐镇中桥村3社市场的土地申报登记并办理了蓬国用（1995）字第×号国有土地使用证，证书登记面积为4,093.69平方米，土地实际用途登记为木材、生猪市场，权属来源登记为征用，权属来源证明材料显示为工商所木材、生猪市场系1986年征用土地和以前习惯性生猪市场改建而成。2005年7月21日，蓬溪县信用联社与蓬溪县市场开发服务中心签订以资抵贷协议，取得了该市场的土地使用权。2005年12月31日，蓬溪县人民政府作出批复，同意将该市场土地使用权出让给被告，作商业用地，使用年限40年。同日，被告与蓬溪县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，缴纳了土地出让金，对该市场土地重新申报登记并办理了蓬国用（2005）字第×号国有土地使用证，证书登记面积为4,093.69平方米，土地实际用途登记为商业。
2011年10月18日，被告委托遂宁市金擂拍卖有限公司在遂宁日报发布拍卖公告，对位于常乐镇中桥村3社常乐工商所市场进行拍卖。竞买须知第4条特别提示：“竞买人请到标的物现场查看房屋及其所占土地面积、房屋现状、附属设施等相关情况，并到相关部门了解政府规划、税费标准等相关情况，到本公司咨询并索取有关资料。不去查也不去了解的视为自动放弃，后果自负。此次拍卖标的按标的物实物现状及产权现状整体拍卖。拍卖范围（详见标的清单）内无论房地产面积增减与否，均不影响成交价格。”案外人蒋某缴纳了50万元拍卖保证金后，于同年11月2日以570万元的价格竞拍获得该市场国有土地使用权（商业出让）。拍卖成交后，蒋某发现该市场土地面积不足，要求被告解除合同，退还保证金并支付利息。同年11月15日、22日、12月22日，遂宁市金擂拍卖公司三次致函蒋某要求其支付拍卖土地的成交价款、过户保证金、佣金。蒋某以该市场土地面积不足为由，一直未支付上述款项。在协商解决纠纷过程中，蒋某及被告邀请蓬溪县国土资源局土地利用股，由蒋某、被告、常乐镇人民政府、常乐镇中桥村村委会有关人员现场指界，绘制了一张蓬溪县常乐市场现状图。该现状图标明被告实际可以交付给蒋某的无争议土地具体界限，面积为2,065平方米。但蒋某仍坚持解除合同，双方协商未达成一致意见。
2013年初，原告经人介绍，了解到被告拍卖蓬溪县常乐市场有关情况，便与被告联系沟通后，其表示愿意购买该市场土地。原告对蓬溪县常乐市场现状图以及该市场实际可交付面积为2065平方米均知情，双方有关人员到该市场实地查看现状并确认市场土地的具体界限，双方口头达成了合同价款等事项的处理意见。2013年1月22日，被告召开2013年第一次风险管理委员会会议，决定将该市场的土地使用权以实际可交付面积3.098亩（2，065平方米）乘以拍卖单价92.82万元/亩，共287.5万元的价格卖给原告。随后，原告与被告以及蒋某之间经过口头协商：蒋某退出此次交易，原告以蒋某的合伙人的名义另外签订一份拍卖确认书（落款时间为2011年11月2日），由蒋某给原告出具承诺书、授权委托书各一份（落款时间为2012年11月1日），委托原告代办后续事宜，以此方式确定原告与被告间的蓬溪县常乐市场国有土地使用权转让合同关系。被告随后退还了蒋某保证金50万元，原告自愿支付给拍卖公司拍卖费8.2万元，自愿支付给蒋某保证金利息5万元。原告在2013年5月16日之前将购买该土地的价款287.5万元分次汇入被告的专用帐户，2013年5月16日，被告将蓬溪县常乐市场土地的蓬国用（2005）字第×号国有土地使用证原件一本交付给原告。双方均履行了各自的合同义务。
原告自取得蓬溪县常乐市场土地使用权后，组织人员对该市场中相关商户（住户）的搭建物进行了拆除，修建了部分围墙，但在蓬溪县常乐镇中桥村3社与该市场相邻处连接的有一条约3.5米宽的便道，原告在该处修建的围墙约有5米的缺口未合拢，在与该市场相邻住户全某1房屋前约5米的缺口未合拢。
本案存在争议的证据和事实本院认定如下：
一、关于全某1房屋前是否留出通道的问题。
原告提交的证据：署名天福工商所常乐工商组“苏某”的“关于给常乐乡8村3社社长全某1同志的住房留进出路的说明”复印件1份；全某1房屋前面市场照片2张；全某1录音整理资料1份；蓬溪县常乐镇人民政府情况说明复印件1份；蓬溪县工商管理和质量监督局证明复印件1份；何某的证明1份。上述证据拟证明原工商所管理人员“苏某”代表县工商局承诺为全某1房屋前面预留7米宽的出行通道。
被告质证认为，上述证据不能证明原工商所管理人员“苏某”代表县工商局承诺为全某1房屋前预留7米宽通道的事实具有真实性。
本院依职权调查核实下列证据：蓬国用（1995）字第×号国有土地使用证登记审批相关资料；何某的调查笔录；冯某的调查笔录；黄某的调查笔录；全某2的调查笔录；常乐镇中桥村村委干部座谈记录；本院组织当事人现场勘测示意图及说明情况。
原告质证认为，蓬国用（1995）字第×号国有土地使用证登记审批相关资料、全某2的调查笔录及中桥村村委干部座谈记录、现场勘测示意图及说明情况无异议；何某、冯某、黄某的调查笔录与本案无关联性。被告质证认为，上述证据无异议。
本院审查核实证据作出如下认定：
原告提交的署名天福工商所常乐工商组“苏某”的“关于给常乐乡8村3社社长全某1同志的住房留进出路的说明”复印件，全某1录音整理资料，均不是原始证据，无法确认其真实性，本院不予采信。
本院调查何某、冯某、黄某均证实：原告提交的署名天福工商所常乐工商组“苏某”的“关于给常乐乡8村3社社长全某1同志的住房留进出路的说明”复印件中字迹不是“苏某”的字迹，记载的内容不知情。当时常乐未成立工商所，系天福工商所驻常乐工作组，由“苏某”驻所管理。此条上加盖的天福工商所条形印章从未使用过；蓬国用（1995）字第×号国有土地使用证登记审批相关资料中有“苏某”签字、加盖“苏某”方形印章、蓬溪县工商行政管理局常乐工商所加盖圆形印章。“苏某”名字、印章、常乐工商所印章与原告提供的署名天福工商所常乐工商组“苏某”的“关于给常乐乡8村3社社长全某1同志的住房留进出路的说明”复印件中“苏某”名字、条形印章、天福工商所条形章不相同。前述证据进一步证明原告提交的天福工商所常乐工商组“苏某”的“关于给常乐乡8村3社社长全某1同志的住房留进出路的说明”复印件及全某1录音整理资料内容不具有真实性。本院收集的前述证据予以采信。
原告提交的何某的证明与本院调查何某笔录内容完全相反，不能证明何某知晓“关于给常乐乡8村3社社长全某1同志的住房留进出路的说明”复印件中的内容，对此证据本院不予采信。蓬溪县常乐镇人民政府情况说明复印件中仅能说明群众反映情况，不能证明原工商局承诺给全某1房屋前留出7米宽通道，对此内容不予采信。
再结合现场勘测示意图及说明情况来看：原告在老市场（即习惯性生猪市场）竹林边砌围墙的土地，即现场勘测图6点至7点间与5点至1点间的土地，不是本案合同中确定包含的土地，本案合同确定的土地系市场现状图实线确定的范围，即J1至J13间的范围，原告自行扩大占用土地面积和砌围墙位置。全某1房屋前市场现状图J3、J4、J5是一条直线，经现场测量，市场现状图J2至全某1房屋中柱大约9米，J3至全某1房屋东边界大约7.5米。表明被告出售市场时给全某1房屋留出了足够的出行空间。原告提交的全某1房屋前面市场照片2张能证明原告砌围墙与全某1房屋间实际情况。前述证据本院予以采信。
本院调查全某2其证实：全某1的房屋是新市场形成后，其在自己的自留地上修建房屋，后租与他人使用，房屋前简易棚是后来搭建。村委干部陈建兵证实：全某1的房屋是新市场形成后修建，房屋前简易棚是后来搭建。他在给原告砌围墙时，全某1的妻子回来了，对砌围墙没有意见，但要给房屋留一个通道，现目前围墙就是留了通道砌的，全某1的妻子就没有意见。再结合现场勘测示意图及说明情况来看，因原告自行扩大占用土地面积，砌墙超过现状图确定的位置，经全某1妻子交涉后，原告给全某1房屋留出了出行通道，全某1无异议。在此情况下，原告无理由要求被告再以全某1房屋7米开间作为预留通道。前述证据本院予以采信。
综上，原告主张原常乐工商所管理人员“苏某”代表县工商局承诺为全某1房屋前预留7米宽的出行通道的事实不予认定。
二、关于市场中间是否有一条通道的问题。
原告提交的证据：土地现场照片2张；市场中间通道照片4张；村民要求留出行通道的示意图；常乐镇中桥村两委关于中桥村三社集体土地与县信用联社市场相邻权的会议记录复印件1份；蓬溪县常乐镇人民政府情况说明复印件1份；常乐镇中桥村村民委员会给常乐镇人民政府的“关于中桥村三社多户村民强烈要求留出行通道的请示”；蓬常府（2017）44号“常乐镇人民政府关于涉稳隐患的排查报告”。上述证据拟证明市场中间存在一条历史通道。
被告质证认为，市场中间存在一条通道是事实，但此通道不是原历史遗留通道。照片属实，但与本案无关。其余证据表明村民要求留出通道不符合法律规定，且被告出售市场是经村委、镇政府等共同指界，并无任何人提出必须留出通道要求。
本院依职权调查核实下列证据：蓬国用（1995）字第×号国有土地使用证登记审批相关资料；罗某调查笔录；全某2调查笔录；村委干部座谈记录；村委和社区干部及群众代表座谈记录；本院组织当事人现场勘测示意图及说明情况。
原告质证认为，蓬国用（1995）字第×号国有土地使用证登记审批相关资料、现场勘测示意图及说明情况无异议；其余证据证人描述市场形成前后情况与本案无关，但能够证实市场中间的通道是群众出行的必要通道。被告质证认为，上述证据无异议，但市场中间的通道不是历史遗留通道，村民要求留出该通道不符合法律规定。
本院审查核实证据作出如下认定：
原、被告双方对上述证据无异议，仅对市场中间的通道性质认识存在争议，上述证据本院予以采信。
蓬国用（1995）字第×号国有土地使用证登记审批相关资料中，有1995年8月27日全某1、蓬溪县常乐镇中桥村第三合作社加盖印章的证明，证实：常乐工商所木材、生猪市场系1986年征地和原来的习惯性生猪市场共计4,093平方米改建而成；罗某及全某2调查笔录、村委干部座谈记录、村委和社区干部及群众代表座谈记录均能证明：以前未征用木料市场土地时，在老市场边，即现在原告砌围墙与老市场（即习惯性生猪市场）边竹林之间是以前的老路，群众由此路通行。工商所征用木料市场土地以前系一块大田，中间无通行的路，在形成新市场后，新、老市场融为一体，老路不存在了，群众方便出行，从征用木料市场中间通行，自然形成道路。根据现场勘测示意图及说明情况和原告提交的土地现场照片、市场中间通道照片的证据来看：市场现状图J1-J13间宽度为4.46米，J5-J6间宽度为5.01米，此两处为市场中间通道的出入口，J1-J13间连通常乐镇的道路，J5-J6间连通市场后村社道路。
综上，本案交易的位于常乐镇中桥村3社常乐工商所市场系以前的习惯性生猪市场和1986年征地扩建的木料市场改建而成。市场未改建前，习惯性生猪市场边有一条村民出行的通道，在工商所于1986年征地扩建木料市场后，新老市场融为一体，原老路融入市场后不存在，村民方便出行，从征用木料市场中间通行，自然形成道路，该道路分别连通常乐镇的道路和市场后村社道路。即该市场中间存在一条通道的事实予以认定。
本院认为，根据当事人诉、辩意见，本案争议焦点为：本案合同是否应当解除。原告认为，被告转让市场中间存在一条村民出行的历史通道，在其履行合同过程中村民要求必须保留该通道，致使其无法继续履行合同，被告转让标的存在通行权纠纷未解决，其订立合同目的无法实现，损害了其合法利益，合同应予以解除。被告认为，虽该市场中间存在一条通道是事实，但此通道不是原历史遗留通道。其转让的市场土地是经村委、镇政府等多方人员共同指界，并无任何人提出必须留出通道要求，该宗土地不存在权属争议，本案合同无法定解除事由。由此可见，原、被告双方对于市场中间的通道性质认识存在争议。
根据查明的事实，被告转让的市场系以前的习惯性生猪市场和1986年征地扩建的木料市场改建而成。市场未改建前，习惯性生猪市场边有一条村民出行的通道，该通道系村民出行的必要通道。在工商所于1986年征地扩建木料市场后，新老市场融为一体，原通道融入市场后不存在，在此情况下，理所当然必须为村民出行保留必要的通道。从1986年起，村民从征用木料市场中间通行，自然形成通道，该道路分别连通常乐镇的道路和市场后村社道路，村民由此通道出行多年，根据本案实际情况，对此通道应当认定为村民出行的历史通道，必须保留。即被告转让的市场存在第三人向原告主张通行权的情况。
《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”。权利担保义务是出卖人的一项法定义务，即使合同中对其未作约定，出卖人也必须履行。出卖人应当保证标的物上不存在他人可以主张的权利，出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，严重影响了买受人订立合同所期望的经济利益，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务”。在订立合同时，如果买受人已知或者应知标的物在权利上存在缺陷，除合同没有约定相反的意思，就应当认为买受人抛弃了对出卖人的担保权。如果就买受人是否知情发生争议，出卖人如果主张买受人在订立合同时明知标的物的权利缺陷，则对此举证的责任在出卖人，而非买受人。就本案而言，被告转让的市场中间存在一条必须保留的村民出行的历史通道，在原告履行合同过程中，村民要求必须保留该通道，即出现了第三人向原告主张通行权的情况。在订立合同前，原告对蓬溪县常乐市场现状图以及该市场实际可交付面积为2,065平方米均知情，并到该市场实地查看现状并确认市场土地的具体界限，虽被告以市场现状转让，但并不代表原告已知或者应知本案转让标的物在权利上存在缺陷。另一方面，被告在取得该市场土地使用权的过程中，仅以市场现状知晓该市场中间存在一条村民出行通道的事实，从被告与案外人蒋某最初交易情况来看，被告仅以市场现状转让，对该市场中间存在一条村民出行通道性质也不清楚，也不清楚有可能出现村民主张通行权的情况，即被告也不知标的物在权利上存在缺陷。在此情况下，应当认定原告不知晓标的物在权利上存在缺陷。本案被告未能履行权利担保的义务，使得本案合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，严重影响了原告订立合同所期望的经济利益，原告要求解除合同，由被告返还转让款及利息的主张，符合法律规定，应予以支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百五十一条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告李洪均与被告蓬溪县农村信用合作联社订立的蓬溪县常乐市场现状图载明的建设用地使用权转让合同；
二、由原告李洪均于本判决生效后10日内退还蓬国用（2005）字第×号国有土地使用证及蓬溪县常乐市场现状图载明的市场土地给被告蓬溪县农村信用合作联社；
三、由被告蓬溪县农村信用合作联社于本判决生效后10日内退付给原告李洪均土地转让价款287.5万元及利息（从2013年5月16日至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算利息）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费38,800元，由被告蓬溪县农村信用合作联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审判长 蒋 佳
审判员 杨 杰
审判员 李小蓉
二〇一七年九月二十七日
书记员 谢时鹏