北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5506号
上诉人（原审原告）：曹莹，女，1977年4月14日出生，汉族，方正集团设计部总经理，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨丽娜，女，1981年1月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：聂大昆，北京市世嘉律师事务所律师。
原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：吴阳，男，1984年8月28日出生，汉族，满懿（北京）房地产咨询有限公司员工。
上诉人曹莹、杨丽娜因与被上诉人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初50606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人曹莹之委托诉讼代理人万振、彭锐，上诉人杨丽娜之委托诉讼代理人聂大昆，被上诉人满懿公司之委托诉讼代理人吴阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
曹莹上诉请求：1.请求撤销一审判决第五项、第六项。2.改判杨丽娜支付曹莹定金35万元的资金占有利息（以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年5月24日计算至实际给付之日止，暂算至提起上诉之日2017年12月29日，共585天，以中国人民银行一年至三年贷款年利率4.75%计算，利息暂计为26645.55元）。3.请求改判杨丽娜赔偿曹莹房屋差价损失240万元。4.请求改判杨丽娜承担鉴定费18500元。5.请求判令由杨丽娜承担本案二审的案件受理费。（以上1-4项共计2445145.55）事实与理由：1.曹莹主张的240万元差价损失应得到足额支持，曹莹主张的240万元差价损失是曹莹的可得利益损失，应当足额支持。2.曹莹主张的资金占有利息损失也应当予以支持。3.鉴定费理应全部由杨丽娜承担。
杨丽娜辩称不同意曹莹的上诉请求，具体理由同杨丽娜上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回曹莹的诉讼请求，一二审诉讼费用由曹莹承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。将房屋过户给第三人是双方之间沟通过的，并非违约行为。2一审判决适用法律错误。一审认定的房屋差价损失没有法律依据，且曹莹已经在同一时间购买了其他房屋。
曹莹不同意杨丽娜的上诉请求。
满懿公司称其不了解涉案房屋具体的交易过程。
曹莹向一审法院起诉请求:1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》；2、杨丽娜退还曹莹购房定金35万元并支付利息（以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年5月24日计算至实际给付之日止）；3、杨丽娜赔偿曹莹房屋差价损失240万元；4、杨丽娜赔偿曹莹居间服务费损失6万元。
一审法院认定事实：2016年5月8日，曹莹作为买受人与杨丽娜作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行。房屋成交价格为400万元。买受人向出卖人支付定金30万元，买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为180万元。
当日，曹莹作为乙方（买受人）、杨丽娜作为甲方（出卖人）与满懿公司作为丙方（居间人）签订《补充协议》，约定交易房屋的总价款为400万元。乙方于2016年5月8日向甲方支付定金30万元。
同日，曹莹作为乙方（购买方）、杨丽娜作为甲方（出售方）与满懿公司作为丙方（服务方）签订《爱屋吉屋房屋交易保障服务合同》，约定由丙方为保障房屋买卖交易顺利完成、降低交易风险为目的，各方签订本合同。保障服务费为2万元，由乙方承担。任何一方违反约定导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的实际损失。
同日，曹莹作为乙方（买受人）、杨丽娜作为甲方（出卖人）与满懿公司作为丙方（居间人）签订《居间服务合同》，约定由丙方提供居间服务。居间服务费4万元，由乙方承担。如因甲方或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，如支付费用方为守约方，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费。
2016年5月23日，曹莹作为乙方（买受方）、杨丽娜作为甲方（出售方）与满懿公司作为丙方（居间方）签订《变更协议书》，约定将《补充协议》第二条第一款变更为乙方于2016年5月23日前向甲方支付定金35万元。
合同签订后，曹莹向杨丽娜支付定金35万元、向满懿公司支付居间服务费4万元及保障服务费2万元。
2015年5月15日，杨丽娜与案外人韩某发协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归韩某发所有。2016年6月28日，涉案房屋由杨丽娜名下过户至案外人韩某发名下。
庭审中,曹莹主张杨丽娜在合同履行过程中，将涉案房屋过户至案外人名下，导致合同目的无法实现，构成根本违约。杨丽娜对于过户事实予以认可，但表示曹莹对于过户行为知情，且过户原因是杨丽娜名下有其他房屋，将涉案房屋过户给案外人可以使曹莹少缴纳税款，就此杨丽娜提交证人韩某发证人证言加以证明。曹莹对于证人证言不予认可，表示韩某发系杨丽娜前夫，二人具有利害关系，其证言不应采信，且杨丽娜曾出具《在京满五唯一住房声明》，承诺涉案房屋为在京以家庭为单位唯一住房，合同对此亦有约定，因此双方没有避税的必要。杨丽娜对于该份声明真实性予以认可，但坚持主张将涉案房屋过户是为了合理避税。
审理中，经曹莹申请并由北京市高级人民法院摇号确定，法院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。该公司于2017年8月1日出具《房地产估价报告》，认为涉案房屋在价值时点的市场价值估价结果为640万元。曹莹为此支付评估费18500元。曹莹认可上述评估结果，并主张涉案房屋的评估价值与合同出售价值的差额即为曹莹的实际损失。杨丽娜认可评估结果，但认为与本案没有关联性，因为评估时间点错误，且曹莹没有如此大的损失。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效。合同履行过程中，杨丽娜在未与曹莹达成书面合意的情况下，将涉案房屋过户至案外人韩某发名下，韩某发在取得涉案房屋所有权后亦未与曹莹就房屋买卖达成新的合意，合同目的已经无法实现。杨丽娜抗辩双方为合理避税才协议变更涉案房屋产权登记，但就此未提交任何证据加以证明，法院不予采信。因杨丽娜构成根本违约，曹莹有权单方解除合同，故曹莹要求解除双方之间的买卖合同关系、退还定金的诉讼请求，法院予以支持。关于曹莹主张的定金利息，因合同对此并无约定，故曹莹该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于曹莹主张的居间服务费及保障服务费损失，符合三方居间合同及保障合同的约定，法院予以支持。关于曹莹主张的房屋差价损失，法院综合《房地产估价报告》的估价结果、曹莹的实际损失、合同履行情况、杨丽娜的过错程度及利益平衡等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以确定。
满懿公司经法院合法传唤未到庭参加最后一次庭审，法院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除曹莹与杨丽娜于二〇一六年五月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中双方的买卖合同关系；二、解除曹莹与杨丽娜于二〇一六年五月二十三日签订的《变更协议书》中双方的买卖合同关系；三、杨丽娜于判决生效之日起七日内退还曹莹定金三十五万元；四、杨丽娜于判决生效之日起七日内赔偿曹莹居间服务费四万元、保障服务费二万元；五、杨丽娜于判决生效之日起七日内赔偿曹莹房屋差价损失一百万元；六、驳回曹莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38800元，由杨丽娜负担（曹莹已交纳19400元，杨丽娜于判决生效之日起七日内给付曹莹；余款于判决生效之日起七日内交纳）。一审鉴定费18500元，由曹莹负担7708元（已交纳），由杨丽娜负担10792元（曹莹已交纳，杨丽娜于判决生效之日起七日内给付曹莹）。一审保全费5000元，由杨丽娜负担（曹莹已交纳，杨丽娜于判决生效之日起七日内给付曹莹）。
本院二审期间，杨丽娜申请证人廉某出庭作证，廉某称其为涉案房屋买卖的经纪人，曹莹、杨丽娜有口头协商将房屋过户到案外人名下来避税，在购房手续办理的过程中案外人失联一段时间，曹莹考虑后不想买涉案房屋，后其又另行购买了其他房屋。曹莹称其不认可证人的发言。杨丽娜认可证人的发言。在本院二审过程中，为查明案件基本事实，法院又去朝阳区房管局查询了曹莹名下的房屋登记情况，查询结果是自2015年1月30之后，曹莹在本市名下没有任何房屋登记记录。
本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点在于究竟是哪一方违反了合同约定导致涉案合同不能履行。双方对此陈述不一，曹莹称是由于杨丽娜将涉案房屋过户至第三人名下，导致双方合同不能继续履行。杨丽娜则称，将涉案房屋过户至第三人名下是双方协商的结果，曹莹对此是明知的，其目的是为了避税，并在二审中请中介公司的有关人员出庭作证，但是未提交其他证据。对此，本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，导致本案合同不能履行的根本原因在于杨丽娜将涉案房屋被过户至第三人名下，其虽称双方是为合理避税才协议变更涉案房屋产权登记的，但是双方未作任何书面约定，其在二审中虽提请中介公司有关人员出庭，但是中介公司人员的证言并未有其他证据予以佐证，并且其陈述的有关曹莹又另行购买其他房屋的陈述，经核实在房屋管理部门也并无相应的记载。仅凭中介公司的证明这一孤立的证据尚不足以证明杨丽娜的主张，对此杨丽娜应承担相应的举证不力后果。一审法院参照涉案房屋评估价格，根据本案具体情况，酌予确定的赔偿数额，合法有据。
综上，曹莹、杨丽娜的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65161元，由杨丽娜负担38800元（已交纳），由曹莹负担26361元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年四月二十八日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明