江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2295号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。法定代表人：王耀海。委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张秀，女，1991年2月28日出生，汉族，住河北省罗田县。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人张秀商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧普置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由张秀承担。事实和理由：一、一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实和法律依据。张秀就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未给张秀造成实际损失，应以“无实际损失”作为判断违约金是否过高的事实基础。按照一审判决结果，欧普置业公司每月应承担的违约金高达11482.12元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，退一步即使张秀有实际损失最高也不会超过每月3200元。一审判决以日万分之四认定逾期违约金显然与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定相悖。二、涉案房产在2016年5月已通过五方竣工验收具备交付使用的法定条件，双方于2017年10月9日办理交房手续，构成对原合同交房条件的变更，房屋已转移给张秀实际占有使用，一审判决欧普置业公司在2017年10月9日交房后仍承担逾期违约责任是错误的。三、一审中欧普置业公司提交了涉案商品房所在地的同类房屋租赁合同，证明涉案商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间，以此证明张秀可能产生的最高实际损失情况，但一审法院未对上述证据作出审查和认定，导致案件事实认定不清。被上诉人张秀辩称，要求维持原判。原审原告张秀向一审法院起诉请求：1.判令欧普置业公司向张秀支付截止2017年7月31日的逾期交房违约金66022.16元（956843元×0.05%×138天），实际应支付到将符合交房条件的涉案房屋交付张秀之日。2.本案诉讼费用由欧普置业公司承担。一审法院认定事实：2016年7月31日，张秀与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张秀购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。该合同第八条约定，出卖人应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。欧普置业公司确认张秀已付清房款总额956843元。截止一审法庭辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。一审法院认为，关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。关于欧普置业公司抗辩张秀已经于2017年10月9日收房，故逾期交房违约金应计算至张秀实际收房之日止的意见，一审法院认为，虽然欧普置业公司向张秀实际交房，张秀也配合办理了接房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普置业公司认为其在实际交房后不应承担后续违约金的主张，不予采信。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起计算至一审法庭辩论终结之日2017年12月22日（计282天）的逾期交房违约金，一审法院依法确定为107931.89元（956843元×0.04%×282天）。鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对张秀主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金，在本案中一审法院暂不予支持，张秀可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向欧普置业公司主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决:一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效后十日内向张秀支付从2017年3月16日起至2017年12月22日止的逾期交房违约金107931.89元。二、驳回张秀的其他诉讼请求。案件受理费2998元，由苏州欧普置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，张秀与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约履行，故应向张秀支付相应的逾期交房违约金。关于欧普置业公司认为其已于2017年10月9日向张秀交付房屋，不应再承担2017年10月9日之后的逾期交房违约责任的上诉意见，本院认为，虽然欧普置业公司已向张秀实际交房，但房屋交付时并不符合合同约定的商品房交付条件，双方也未明确约定免除欧普置业公司在实际交房之后至完成备案登记、取得《商品房交付使用通知书》期间所应承担的违约责任，故欧普置业公司认为其在实际交房后不应再承担逾期交房违约金的观点不能成立，本院不予支持。关于欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低的上诉意见，本院认为，合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，欧普置业公司主张的按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之四标准计算并无不当，本院予以确认。综上，欧普置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2998元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 黄学辉二〇一八年五月二十五日书记员 史学树