广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1048号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂
上诉人（原审被告）：周惠来
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市安良股份合作公司
原审被告：深圳市宝紫苗果发展有限公司
原审第三人：巫新明
上诉人深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂（以下简称宝紫苗果加工厂）、周惠来因与被上诉人深圳市安良股份合作公司（以下简称安良公司）及原审被告深圳市宝紫苗果发展有限公司（以下简称宝紫苗果公司）、原审第三人巫新明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2008年8月28日，安良公司作为甲方与巫新明作为乙方签订《厂房租赁合同书》，约定：由甲方提供位于深圳市龙岗区横岗街道安良社区同富裕路1栋厂房、宿舍面积共8081.5平方米出租给乙方办厂使用，租期10年（由2008年10月1日至2018年9月30日止）；前5年租期租金，乙方以8.5元／平方米承租（即乙方每月须向甲方缴交租金68693元），后5年租期租金，乙方须按时价承租，具体价格由双方协商讨论决定；乙方交租期限在每月5日前，租金从2008年10月1日起计起，如逾期不交，甲方将按当月租金额计算每天加收1%滞纳金；合同签订后，乙方必须支付甲方100万元，其中两个月租金（即137386元）作为押金，合同期满后，甲方再无息将押金退回乙方，其余862615元作为乙方缴交给甲方的厂房租金，待租金扣除完毕后，乙方须按实际厂房租金在每月5日前缴交给甲方，如乙方中途退约，押金不得退还；乙方连续两个月未按合同规定按期按额缴纳租金或不履行合同规定的其它责任时，甲方有权单方解除合同，乙方须承担违约责任，并赔偿甲方的损失。
（二）2013年7月3日，宝紫苗果加工厂出具《欠款确认单》称：安良公司于2008年8月28日与巫新明签订《厂房租赁合同书》，现因巫新明拖欠安良公司从2011年6月至2013年7月一共26个月租金，每月租金68693元，共计1786018元，巫新明所欠房租款由厂房实际使用单位宝紫苗果加工厂（负责人：周惠来）偿还。周惠来在保证人处签字确认。
2013年8月1日，安良公司作为甲方与宝紫苗果加工厂作为乙方签订《补充协议》，称甲、乙方于2008年8月28日签订了租赁合同，经双方协商一致达成以下条款，约定：租赁物的功能为工业生产，包租给乙方使用，由乙方自行管理，每月租金68693元；甲方将租赁物按现状交付乙方使用，甲方的房屋尚未取得房产证，乙方不得以无房产证为由向甲方提出任何请求，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，一切责任乙方自行承担；甲方只提供收据不提供发票，如乙方要发票，税费房管部门应收的全部费用由乙方承担。
合同签订后，宝紫苗果加工厂一直占有使用涉案房产至今，且存在拖欠房屋占有使用费的情况。
（三）原深圳市龙岗区横岗镇安良村民委员会（安良公司前身）作为甲方与巫新明作为乙方分别于1997年4月28日、1998年4月28日各签订一份《土地有偿使用合同书》，约定由甲方提供一块工业用地约2869.63平方米、一块工业用地约1万平方米给乙方经营使用，期限为50年，分别为1997年5月1日至2046年4月30日止、1998年5月1日至2047年4月30日止。合同签订后，巫新明支付了相应土地使用费。
2004年4月29日至2005年4月20日期间，巫新明与广东省紫金县建筑工程公司分别签订4份《施工合同》，将在上述土地的厂房、宿舍、办公楼建筑工程发包给该公司施工，并支付了相应的工程款。
2008年8月28日，巫新明作为甲方、安良公司作为乙方签订《厂房买卖合同书》，约定：乙方购买甲方坐落在安良五村兴建厂房宿舍共8081.5平方米，甲方搭建铁皮房共2132平方米及安装使用变压器继续提供给该厂房搭配使用；厂房宿舍铁皮房包括其它固定建筑物及变压器，按1320元／米计算，总价为10667580元；甲乙双方买卖交易后，该厂房甲方继续承租，时间10年，另签订租赁合同，乙方扣除甲方100万元，作为租房租金和押金；合同签订10天内首付500万元，余款1个月内付清；签订合同付清该款后，即办理移交手续并办理租约合同，履行交租手续。合同签订后，巫新明分别出具5份收据确认收到安良公司支付的购房款合计10667580元。
（四）涉案房屋没有取得相关报批报建手续，亦未取得房地产权证、建设工程规划许可证。
（五）宝紫苗果加工厂没有独立法人资格，市场主体类型为非国有独资有限公司分公司，为宝紫苗果公司开办的分支机构。
2003年12月18日，宝紫苗果公司作为甲方与巫新明作为乙方签订《合同书》，约定甲方将宝紫苗果加工厂营业执照由乙方独资经营（经营范围按执照），所需要费用由乙方承担（即巫新明挂靠甲方单位名称，甲方不提供任何场地，厂房乙方自建，机械设备费用、投资由乙方负责），在运作期间巫新明所投资产及经营业务往来、资金自负盈亏，经济独立与甲方无关，不属甲方资产，甲方不承担乙方任何债权、债务，合同期满只交回宝紫苗果加工厂营业执照及其它相关证件和证章，使用执照时间从2003年12月12日至2008年12月30日止，上交费用按每月3000元，每年按四季交或年底一次性交清。
2009年1月13日，宝紫苗果公司作为甲方与被告周惠来作为乙方签订《合同书》，约定内容除使用执照时间为2009年1月1日至2013年1月30日外，其余均与宝紫苗果公司、巫新明于2003年12月18日签订的《合同书》一致。
2013年2月1日，宝紫苗果公司与周惠来再次签订《合同书》，继续由宝紫苗果公司将宝紫苗果加工厂营业执照交由周惠来独资经营（经营范围按执照），使用执照时间从2013年2月1日至2016年1月31日止。
（六）宝紫苗果加工厂提交银行转账记录、收款收据证明其合计向安良公司支付款项2923891.5元，宝紫苗果加工厂称安良公司出具收据的款项是通过现金支付，而通过银行转账支付的款项安良公司则没有出具收据，其中：发生在2013年7月3日前的有2068269元；宝紫苗果加工厂于2013年9月22日对外转账10万元，但没有显示收款单位；2013年12月23日、2014年3月17日、2014年5月4日、2014年6月9日共4次各向安良公司转账68693元；于2014年11月12日向安良公司转账137386元；安良公司于2013年9月23日、2013年12月30日、2014年3月19日、2014年5月5日、2014年6月10日分5次向宝紫苗果加工厂出具收款收据，确认收到其支付的2011年6月至10月的厂房占有使用费。
安良公司认为双方在2013年7月3日已对所欠款项进行对账，宝紫苗果加工厂在这之前支付的款项双方已进行结算，且支付的均是2011年6月之前的使用费，对于宝紫苗果加工厂在2013年7月3日之后的转账汇款记录，安良公司均开具了收款收据，其中2013年12月23日的汇款对应的是2013年12月30日的收据，2014年3月17日的汇款对应的是2014年3月19日的收据，2014年5月4日的汇款对应的是2014年5月5日的收据，2014年6月9日的汇款对应的是2014年6月10日的收据。
安良公司在原审的诉讼请求为：1、确认安良公司与宝紫苗果加工厂于2008年8月28日签订的《厂房租赁合同书》无效；2、确认安良公司与宝紫苗果加工厂于2013年8月1日签订的《补充协议》无效；3、宝紫苗果加工厂将租赁的厂房宿舍移交给安良公司；4、宝紫苗果加工厂支付安良公司2011年11月至2013年7月的房屋占有使用费1442553元；5、宝紫苗果加工厂支付安良公司2013年8月至将厂房宿舍移交给安良公司之日的房屋占有使用费（每月按68693元计算，暂计至2014年7月为824316元）；6、宝紫苗果公司、周惠来对上述债务承担连带清偿责任；7、由宝紫苗果公司、宝紫苗果公司加工厂、周惠来承担本案诉讼费。原审中，安良公司确认宝紫苗果加工厂于2014年11月12日向安良公司转账支付了2011年11、12月的房屋占有使用费137386元，变更前述第4项诉讼请求为：宝紫苗果加工厂支付安良公司2012年1月至2013年7月的房屋占有使用费1305167元。
宝紫苗果加工厂在原审的反诉请求为：1、确认2008年8月28日巫新明与安良公司签订的《厂房买卖合同书》无效，安良公司应当返还涉案厂房给宝紫苗果加工厂；2、安良公司返还以租金名义收取的款项2923891.5元；3、安良公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，2008年8月28日的《厂房租赁合同书》是安良公司与巫新明所签，但巫新明承租涉案厂房实际是由宝紫苗果加工厂使用，且宝紫苗果加工厂与安良公司在2013年8月1日签订的《补充协议》中确认2008年8月28日的《厂房租赁合同书》是其签订，应认定涉案合同的承租主体为宝紫苗果加工厂，巫新明、周惠来均系作为其负责人履行职务行为。
涉案《厂房租赁合同书》、《补充协议》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案租赁房产未取得相应建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。根据合同无效的处理原则，安良公司请求宝紫苗果加工厂返还涉案房产给安良公司，符合法律规定，原审法院予以支持。
宝紫苗果加工厂实际使用涉案房产至今，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因宝紫苗果加工厂于2013年7月3日出具《欠款确认单》确认尚欠安良公司2011年6月至2013年7月的占有使用费1786018元，证明双方已对2013年7月前已付及欠付的款项进行结算。安良公司确认宝紫苗果加工厂在2013年7月3日后支付2011年6月至2011年12月的占有使用费480851元，但宝紫苗果加工厂主张其支付了855622.5元，辩称其通过银行转账支付的款项安良公司没有出具收据，安良公司已出具收据的款项其是通过现金支付，却没有提交证据予以证明，而根据宝紫苗果加工厂提交的转账记录及收据显示，其于2013年9月22日转账的10万元没有显示收款单位，无法确认是支付给安良公司，且安良公司出具确认宝紫苗果加工厂支付所属月份占有使用费的收据前均有一笔对应款项的银行转账记录，原审法院对宝紫苗果加工厂的辩解不予采纳。扣除宝紫苗果加工厂后续支付的占有使用费，安良公司请求宝紫苗果加工厂支付2012年1月至2013年7月的房屋占有使用费1305167元以及2013年8月起每月68693元的占有使用费，合理有据，原审法院予以支持。
因宝紫苗果加工厂没有独立法人资格，不能独立承担民事责任，宝紫苗果公司作为其开办企业应对宝紫苗果加工厂在本案中的所负债务承担补充清偿责任。宝紫苗果公司与周惠来、巫新明之间的内部关系，不能作为其对安良公司的抗辩，应另循法律途径解决。周惠来在欠款确认单中作为保证人签字确认，且对保证方式没有约定，应对宝紫苗果加工厂所欠的2012年1月至2013年7月的房屋占有使用费1305167元承担连带清偿责任，至于安良公司请求周惠来对2013年8月以后的房屋占有使用费承担连带清偿责任，没有依据，原审法院不予支持。
宝紫苗果加工厂反诉请求确认巫新明与安良公司于2008年8月28日签订的《厂房买卖合同书》无效，要求安良公司返还涉案厂房，但涉案厂房没有办理相关产权证明，且根据宝紫苗果加工厂提交的证据显示，涉案厂房是由巫新明委托案外人建设，无论是合同签订还是付款凭证，均是以巫新明个人名义实施，宝紫苗果加工厂并未提供证据证明巫新明履行的是职务行为，也无法提供上述证据的原件，其主张涉案厂房为宝紫苗果加工厂建设的陈述，原审法院不予采纳。而涉案《厂房买卖合同书》是由巫新明与安良公司签订，宝紫苗果加工厂并非涉案合同的一方当事人，且无证据证明巫新明与安良公司存在恶意串通，亦无证据证明有损害其利益的情况，其无权据此请求确认涉案《厂房买卖合同书》无效，原审法院对其提出的第1项反诉请求予以驳回起诉，另行作出裁定。宝紫苗果加工厂与安良公司存在租赁关系，虽双方的合同无效，但宝紫苗果加工厂已实际占有使用，并支付了部分占有使用费，其辩称涉案厂房为其所有及安良公司强迫其支付占有使用费的陈述，均没有证据予以证明，原审法院不予采纳，宝紫苗果加工厂提出的第2项反诉请求缺乏依据，原审法院予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、确认深圳市安良股份合作公司、深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂于2008年8月28日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、确认深圳市安良股份合作公司、深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂于2013年8月1日签订的《补充协议》无效；三、深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂于原审判决生效之日起三十日内将承租的涉案厂房、宿舍返还给深圳市安良股份合作公司；四、深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂于原审判决生效之日起十日内向深圳市安良股份合作公司支付2012年1月至2013年7月的房屋占有使用费1305167元；五、深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂于原审判决生效之日起十日内按每月68693元的标准向深圳市安良股份合作公司支付自2013年8月起至原审判决确定的交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；六、深圳市宝紫苗果发展有限公司对深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂上述第四、五项所负债务承担补充清偿责任；七、周惠来对深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂上述第四项所负债务承担连带清偿责任；八、驳回深圳市安良股份合作公司的其他诉讼请求；九、驳回深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂请求“安良公司返还以租金名义收取的款项2923891.5元”的反诉请求。本诉案件受理费27683元，由深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂、深圳市宝紫苗果发展有限公司承担；反诉案件受理费15096元，由深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂承担。
宝紫苗果加工厂、周惠来不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。1、关于涉案房屋的权属及占有使用费的权利人问题。涉案房屋未取得相关报建手续，亦未取得房地产权证、建设工程规划许可证。涉案房屋不能在市场上流通，也不可能发生物权转移的买卖。而涉案房屋是宝紫苗果加工厂、周惠来在1997年4月28日获得安良村委会同意后取得土地使用权并建设完成的房屋，故安良公司无权获得涉案房屋权属。
2008年8月28日，安良公司与巫新明签订的《厂房买卖合同书》无效。涉案房屋未取得房产证，不动产的买卖未经依法登记，不发生物权买卖的效力，其买卖合同本身无效；巫新明未经宝紫苗果公司加工厂的同意，擅自作出将涉案房屋出卖的行为是无权处分的无效行为，其签订的协议也同时无效；安良公司作为村集体单位，未经过村民代表大会同意，也未在买卖协议上盖章，仅有一人“李统”签名就购买价值超过1000多万元的不动产，这种买卖行为违背了作出处分村集体重大财产时应经村民大会投票通过的原则，同样是无效的，其买卖合同就当然无效。
一审法院以涉案《厂房买卖合同书》是巫新明与安良公司签订就认定宝紫苗果公司加工厂不是涉案合同一方当事人，无权提出房屋买卖合同无效，这是错误的认定。涉案房屋买卖行为是否有效或者《厂房买卖合同书》是否有效是构成安良公司是否有权获得收租权或者收取房屋占有使用费的前提。安良公司对涉案房屋无权属，则无权向宝紫苗果公司加工厂收取占有使用费。本案诉讼是因涉案房屋产生，买卖合同是否有效与宝紫苗果公司加工厂具有利害关系。原审法院的认定鼓励违法行为滋生，即自己无权获得房屋的权属，也可以依仗自己的强势地位向他人收取所谓的占有使用费。同时，原审法院也在支持不动产未经依法报建和取得房产证书时即可以发生不动产买卖行为。
涉案房屋由宝紫苗果公司加工厂在实际使用，宝紫苗果公司加工厂有义务向该房屋的权属人支付占有使用费，如果安良公司无权收取本案占有使用费，以后经过司法程序确定真正的权属人时，宝紫苗果公司加工厂还要支付同样的占有使用费。原审判决意味着以后宝紫苗果公司加工厂可能基于涉案房屋支付两次占有使用费。
综上，在《厂房买卖合同书》、《厂房租赁合同书》、《补充协议》均无效的前提下，安良公司无权收取本案的占有使用费。安良公司应当将其收取的涉案房屋租金全部归还给宝紫苗果公司加工厂。
2、关于宝紫苗果公司加工厂已支付的租金金额的认定问题。宝紫苗果公司加工厂向安良公司支付租金方式有两种，分别是现金支付和转账支付。现金支付时，安良公司在收到款项后交收据给宝紫苗果公司加工厂；转账支付时，以转账款项到账为支付租金的依据。故，宝紫苗果公司加工厂实际向安良公司支付的租金总金额应包括现金和转账的总和。宝紫苗果公司加工厂已经向原审法院提交了全部转账记录和现金收据凭证，合计为2923891.5元。但一审法院却认定部分转账款项即为现金收据的金额，这是错误和毫无根据的。从转账记录和现金收据的收款时间看，两者是完全不同的，这充分地证明了转账款项与现金收据的收款时间是分开的，两者是不同批次的款项。故，不可能存在转账金额部分为收据内容所载金额。
由于周惠来在签订《欠款确认单》时未对租金欠款进行过任何结算，且安良公司强迫周惠来签订，如不签订就阻挠宝紫苗果公司加工厂的经营。导致周惠来在签订《欠款确认单》时确认了错误的欠款金额，签署时不是其真实意思表示，该份证据不能作为认定事实的依据。
3、巫新明作为宝紫苗果公司加工厂的法定代表人，其与其它单位签订建设合同及土地有偿使用合同等，均是履行宝紫苗果公司加工厂的职务行为。从1997年4月28日安良村委会与巫新明签订的《土地有偿使用合同》可知：涉案房屋的土地使用性质为工业用地，安良村委会为了经营使用才愿意提供该土地，而涉案土地在签订合同后至今一直为宝紫苗果公司加工厂使用，并且用于自身经营。
巫新明在签订土地有偿使用合同及建设合同时，均为宝紫苗果公司加工厂的法定代表人，一直延续到2009年5月18日。巫新明签订合同行为的就是履行宝紫苗果公司加工厂的职务行为。
涉案房屋工程建设合同中，工程名称本身就是宝紫苗果公司加工厂，特别是在2005年4月8日与广东省紫金县建筑工程公司签订的建设工程合同中，建设方加盖了宝紫苗果公司加工厂的公章，代表为巫新明。这些证据均能证明涉案房屋的建设方为宝紫苗果公司加工厂，巫新明作为宝紫苗果公司加工厂的法定代表人，代表宝紫苗果公司加工厂与其他人签署相关合同。
（二）一审判决适用法律错误。一审法院已确认合同无效后的处理原则为：因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者买有必要返还的，应当折价补偿。故此，安良公司应当将其收取的财产返还给宝紫苗果公司加工厂。但一审判决却要求宝紫苗果公司加工厂返还涉案房屋给安良公司，并支付所谓的占有使用费，这明显违背了合同无效的互相返还原则。
据此，宝紫苗果加工厂、周惠来请求本院判令：1、撤销原审判决第三、四、五、六、七、九项，支持宝紫苗果加工厂的原审反诉请求；2、安良公司承担一、二审全部诉讼费用。
安良公司答辩称：（一）原审查明的事实清楚。紫苗果苗加工厂租用安良公司的厂房，有合同及补充协议可以证明，宝紫苗果加工厂、周惠来拖欠房屋占有使用费有欠条可以证明，前述协议也已履行多年。（二）宝紫苗果加工厂、周惠来主张无偿使用安良公司的厂房，这既没有法律根据，也违反了日常生活常理，明显不能成立。
宝紫苗果公司陈述称：同意宝紫苗果加工厂、周惠来的上诉主张。
巫新明陈述称：原审判决正确，应予以维持。
经审理查明：（一）宝紫苗果加工厂、周惠来在原审中提交了4份与案外人广东省紫金县建筑工程公司签订的施工合同复印件，其中为修建厂房和宿舍所签订的3份合同中：1、修建“B厂房五层，B宿舍七层框架结构”的2004年4月28日合同文本中落款“建筑单位（甲方）”由巫新明个人签名；2、修建“D厂房五层，D宿舍七层框架结构”的2005年1月20日合同文本中首页“建设单位”为巫新明，落款“建筑单位（甲方）”由巫新明个人签名；3、修建“C厂房五层，C宿舍七层框架结构”的2005年4月8日合同文本中首页“建设单位”为巫新明，落款“建筑单位（甲方）”由巫新明个人签名并加盖了宝紫苗果加工厂的公章。
宝紫苗果加工厂、周惠来在原审中提交了多份案外人广东省紫金县建筑工程公司出具的工程款收款收据，其中记载的付款人均为巫新明。
安良公司称前述施工合同及收据无原件可供核对，对其真实性不予确认；巫新明称前述施工合同的签订及付款均系其个人完成。
（二）宝紫苗果加工厂、周惠来在本院二审调查时称其在原审中已提出诉讼时效抗辩。经查，宝紫苗果加工厂、周惠来在2014年11月27日原审庭审中称：虽然2013年7月3日《欠款确认单》中确认了2011年6月至2013年7月租金的未付租金，但对于该期间内2013年7月3日前超出1年诉讼时效期间的部分，即使安良公司作出了确认，也超出了诉讼时效期间。
（三）原审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。
（四）本案一审宣判后，宝紫苗果公司曾提出上诉，但未在指定期限内预缴上诉费用，且未提出缓、减、免交诉讼费用的申请，本院对此已作出（2015）深中法房终字第1048号民事裁定书，裁定按其自动撤回上诉处理。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋系未经建设工程规划许可而建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，就涉案房屋所签订的房屋租赁合同依法属于无效合同，原审判决对涉案租赁合同效力的认定符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。但是，2008年8月28日《厂房租赁合同书》为安良公司与巫新明所签订，涉案《欠款确认书》中亦已确认该《厂房租赁合同书》的签订主体，并明确其中记载的未付租金原为巫新明所欠付，故《厂房租赁合同书》的合同主体为安良公司与巫新明，原审判决对《厂房租赁合同书》的合同主体的认定有误，本院予以纠正。
根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）宝紫苗果加工厂、周惠来应否向安良公司支付涉案房屋占有使用费；（二）原审判决对宝紫苗果加工厂所欠付房屋使用费数额的认定是否准确。
关于宝紫苗果加工厂、周惠来应否向安良公司支付涉案房屋占有使用费的问题。本院认为，虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于无效合同当事人可参照合同约定租金标准主张房屋占有使用费的规定，在当事人之间仍然产生有关房屋占有使用费的债权债务关系。首先，宝紫苗果加工厂在2013年7月3日《欠款确认书》中签章确认巫新明对安良公司的2011年6月至2013年7月租金债务由其偿还，法律性质上属当事人之间转让房屋占用费债务，在安良公司认可该确认书的情况下，符合《中华人民共和国合同法》第八十四条关于债务转让的规定，宝紫苗果加工厂作为新债务人应当向安良公司履行前述债务。周惠来以保证人身份在《欠款确认单》中签字，因当事人未约定周惠来的保证方式，故原审法院判令周惠来就2012年1月至2013年7月之间的房屋占用费承担连带清偿责任，符合《中华人民共和国担保法》第十九条关于当事人对保证方式没有约定则保证人承担连带保证责任的规定，本院予以确认。
其次，就2013年8月之后的房屋使用费问题，宝紫苗果加工厂与安良公司于2013年8月1日签订《补充协议》，确认将按每月68693元的标准向安良公司支付租金，因宝紫苗果加工厂据此承租涉案房屋且使用至今，故原审法院判令宝紫苗果加工厂向安良公司支付2013年8月之后的房屋使用费，符合前述司法解释规定，亦无不当。
宝紫苗果加工厂、周惠来上诉称涉案房屋系基于紫苗果加工厂原负责人巫新明的职务行为而建设，巫新明向安良公司转让涉案房屋的《厂房买卖合同书》也属无效，故紫苗果加工厂不应支付房屋占用费。本院对此认为，首先，根据本案现有证据显示，宝紫苗果加工厂原负责人巫新明系以其个人名义在1997年至1998年间与安良公司签约承租涉案土地，其后又以其个人作为发包方与案外人广东省紫金县建筑工程公司签订《施工合同》而兴建涉案房屋，案外人广东省紫金县建筑工程公司所出具的工程款收据中也记载工程款由巫新明个人支付，同时鉴于巫新明在2008年8月28日亦系以个人名义向安良公司出卖涉案房屋，安良公司支付购房款的收据也是由巫新明个人开具，故宝紫苗果加工厂关于巫新明兴建涉案房屋系职务行为的上诉主张，与行为人应以法人或其他组织名义从事民事活动的职务行为基本法理不符，本院不予支持。其次，虽然2005年4月8日施工合同文本中落款处加盖了宝紫苗果加工厂的公章，但该合同首页记载的“建设单位”仍为巫新明，宝紫苗果加工厂、周惠来提交的其余3份施工合同文本中则均无宝紫苗果加工厂的公章，综合各份施工合同的记载内容及签章情况，不足以据此认定巫新明系代表宝紫苗果加工厂发包工程，且2005年4月8日施工合同文本为复印件，在宝紫苗果加工厂、周惠来未提供原件以供核对的情况下，也不能确认该合同原件中是否加盖了宝紫苗果加工厂的公章。再次，根据本案现有证据，宝紫苗果加工厂、周惠来自2013年7月3日签署《欠款确认单》及2013年8月1日签订《补充协议》至本案诉讼发生时，并未曾就涉案房屋的权属问题提出过异议，据其前述民事行为内容则可推知宝紫苗果加工厂、周惠来已确认安良公司系涉案房屋的出租人，故其该上诉主张与其在《欠款确认单》及《补充协议》中所体现出的意思表示内容相矛盾。综上，宝紫苗果加工厂、周惠来关于涉案房屋系宝紫苗果加工厂建设的上诉主张依据不足，本院不予支持，同理，宝紫苗果加工厂以此为由而反诉主张退还已付房屋使用费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
宝紫苗果加工厂、周惠来在原审庭审中提出了对2011年6月至2013年7月租金的诉讼时效抗辩，本院认为，因涉案租赁合同无效，故在当事人之间产生房屋使用费而非租金的债权债务关系，不应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项有关追索租金的1年诉讼时效期间规定，而应适用同法第一百三十五条关于两年诉讼时效期间的规定，参照巫新明与安良公司关于每月5日前支付当月租金的支付方式约定，至宝紫苗果加工厂在2013年7月3日签署《欠款确认单》时，安良公司关于2011年6、7月房屋占用费请求权的诉讼时效期间已经届满。但是，宝紫苗果加工厂、周惠来在签署《欠款确认单》时并未对前述债务提出异议且已同意履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，本院对宝紫苗果加工厂、周惠来的诉讼时效抗辩不予支持。
关于原审判决对宝紫苗果加工厂所欠付房屋使用费数额的认定是否准确的问题，宝紫苗果加工厂、周惠来上诉称《欠款确认单》系安良公司强迫其签署，其实际共向安良公司支付了2923891.5元。本院认为，宝紫苗果加工厂、周惠来已签署涉案《欠款确认单》对其承继的2011年6月至2013年7月的房屋占用费债务内容作出确认，原审法院据此认定宝紫苗果加工厂所欠付费用数额并无不当。宝紫苗果加工厂、周惠来上诉称《欠款确认单》系安良公司强迫其签署，但未举证证明其在签署时存在意思表示不真实或不自由的情形，本院对其此项上诉理由不予采信。就宝紫苗果加工厂在签署《欠款确认单》后所支付的款项，2013年12月23日、2014年3月17日、2014年5月4日、2014年6月9日发生的4笔银行转帐支付均可与安良公司其后所出具的相应数额的收据一一对应，原审判决相应事实认定符合民事诉讼证据认证规则。宝紫苗果加工厂、周惠来上诉称银行转帐支付的款项无收据，收据对应的款项系其现金支付，本院对此认为，涉案收据的出具时间均在银行转帐支付后7天内，按宝紫苗果加工厂、周惠来的前述事实主张，则宝紫苗果加工厂在每笔银行转帐后7天内又以现金方式支付相同数额的款项，此种短期内反复交替使用现金、转账方式支付相同数额款项的行为显然悖于一般经济生活常理，且宝紫苗果加工厂、周惠来亦未就此作出合理解释，故本院对此不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第732号民事判决第二、三、四、五、六、七、九项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第732号民事判决第一项为：确认深圳市安良股份合作公司与巫新明于2008年8月28日签订的《厂房租赁合同书》无效；
三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第732号民事判决第八项；
四、驳回深圳市安良股份合作公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费27683元，由深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂、深圳市宝紫苗果发展有限公司、周惠来共同负担；一审反诉案件受理费由深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂负担；二审案件受理费32260.74元，由深圳市宝紫苗果发展有限公司木材加工厂、周惠来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 邹俊辉（兼）