福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽09民终421号
上诉人（原审被告）：李穗财，女，1967年1月6日出生，汉族，住福建省屏南县。
上诉人（原审被告）：陈虞炎，男，1962年7月20日出生，汉族，住福建省屏南县。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司屏南支行，住所地福建省屏南县城关文化路88号东方明珠1-2层。
负责人：陈宗宜，该行行长。
委托诉讼代理人：熊航帆，女，该行员工。
被上诉人（原审被告）：屏南泰润置业发展有限公司，住所地福建省屏南县古峰镇东环中路508号。
法定代表人：林斌。
上诉人李穗财、陈虞炎因与被上诉人中国建设银行股份有限公司屏南支行（以下简称“建行屏南支行”）、屏南泰润置业发展有限公司（以下简称“泰润公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福建省屏南县人民法院（2017）闽0923民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李穗财、陈虞炎上诉请求：依法撤销（2017）闽0923民初1192号民事判决第二项；泰润公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：李穗财、陈虞炎向泰润公司购买房产，并向建行屏南支行贷款。因家庭突遭变故，李穗财、陈虞炎急需变卖房产以解燃眉之急。但泰润公司未按规定交付涉案房屋的购房合同书、房产证等，致使涉案房屋无法变卖，李穗财、陈虞炎也无法如期还贷。泰润公司的行为侵犯了建行屏南支行和李穗财、陈虞炎的合法权益，泰润公司应当先予偿还本案欠款。
建行屏南支行辩称，李穗财、陈虞炎已签订《个人住房借款合同》及《借款人购房及申请按揭贷款声明》，同意将其共有的坐落于福建省屏南县凤凰城）第1幢3层301号的房产作为贷款的全额抵押物，上述约定系双方当事人的真实意思表示，符合意思自治原则，未违反法律法规的强制性规定，且关于该抵押物已办理了抵押预告登记手续，通过在房产管理部门登记的方式对外进行了明确清楚的公示，建行屏南支行有权以涉案房产拍卖或变卖所得的价款优先受偿。李穗财、陈虞炎以泰润公司未按规定交付涉案房产的购房合同书、房产证为由，请求撤销一审判决第二项不合理，对于该问题，李穗财、陈虞炎需另案起诉，请求泰润公司赔偿其相应损失。关于诉讼费问题，《个人住房借款合同》已经约定清楚，一审判决无误。请求驳回李穗财、陈虞炎的全部上诉请求。
泰润公司未作答辩。
建行屏南支行向一审法院起诉请求：1.判令李穗财、陈虞炎归还贷款本金288640.28元及相应利息、逾期利息、复利（利息从2016年6月11日至2016年7月11日按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率计算,同时以此阶段利息为基数计算的复利从2016年7月12日起按照在中国人民银行同期同类贷款基准年利率基础上上浮50％计算至利息还清之日止；逾期利息从2016年7月12日起按照在中国人民银行同期同类贷款基准年利率基础上上浮50％计算至借款还清之日止）；2.确认抵押合同合法有效，建行屏南支行对李穗财、陈虞炎所有的坐落于屏南县凤凰城）第1幢3层301号的房产【预抵押登记函号：屏房他字第T2015047号】享有优先受偿权；3.判令泰润公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令建行屏南支行对泰润公司活期保证金专户（保证金帐号为35×××79）内的保证金1485143.82元及相应利息享有优先受偿权；5.判令李穗财、陈虞炎、泰润公司承担本案诉讼费、财产保全费、执行费、公告费及建行屏南支行为实现债权所产生的其它费用。
一审法院认定事实：建行屏南支行与李穗财、泰润公司于2015年6月9日签订《个人住房借款合同》，借款本金为310000元，贷款借款期限从2015年6月11日至2026年6月11日，并由产权属于李穗财、陈虞炎的坐落于福建省宁德市屏南县凤凰城）第1幢3层301号的房产作为该笔贷款的全额抵押物。2015年6月11日，屏南县房地产管理所向建行屏南支行发出《关于“屏南凤凰城”预抵押登记的函》，编号：屏房他字第T2015047号。陈虞炎于2015年5月28日签署了《共同还款承诺书》及《借款人购房及申请按揭贷款声明》。2016年6月3日，建行屏南支行与泰润公司签订《个人贷款最高额保证金质押合同》。泰润公司于2016年6月7日往保证金帐户35×××79存入保证金，该保证金帐户当日余额1485143.82元整，建行屏南支行当日即对该款项冻结。以该保证金及相应利息为相关债务人，在2013年6月26日至2017年6月26日期间与申请人签订的人民币借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、出具保函协议及/或其他法律性文件的一系列债务提供最高额保证金质押担保。建行屏南支行于2015年6月11日履行了放款义务。截至2017年8月25日止，李穗财已偿还借款本金21359.72元及相应的利息，尚欠借款本金288640.28元及该款从2016年6月11日起至今的利息、逾期利息、复利未还。根据《个人住房借款合同》约定借款年利率为中国人民银行同期同类贷款基准年利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的基础上上浮50％，并对逾期利息计收复利，复利按照罚息利率计算。李穗财与陈虞炎系夫妻关系。
一审法院认为，建行屏南支行与李穗财、泰润公司于2015年6月9日签订的《个人住房借款合同》，与陈虞炎于2015年5月28日签署的《共同还款承诺书》及《借款人购房及申请按揭贷款声明》系当事人的真实意思表示，且该笔贷款是李穗财、陈虞炎夫妻关系存续期间所借，建行屏南支行主张该笔贷款应由李穗财、陈虞炎共同偿还，泰润公司承担连带清偿责任，予以支持。双方应按合同约定履行各自的权利和义务。李穗财、陈虞炎未依约支付自2016年6月11日起的借款本息，建行屏南支行根据《个人住房借款合同》第十六条第一款第一项“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”及合同第十七条第二款“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”的约定，有权宣布贷款立即到期并要求李穗财、陈虞炎依据合同约定立即偿还本息，并自逾期之日起至本息全部清偿之日止按本合同约定的结息方式计收利息、逾期利息、复利。故建行屏南支行请求李穗财、陈虞炎偿还贷款本金288640.28元及相应利息、逾期利息、复利的请求合法，予以支持。李穗财、陈虞炎将共有的坐落于福建省宁德市屏南县凤凰城）第1幢3层301号的房产〔预抵押登记函号：屏房他字第T2015047号〕作为该笔贷款的抵押物已办理了抵押预告登记手续，该项登记手续通过在房产管理部门登记的方式对外进行了明确清楚的公示，且李穗财、陈虞炎已签订《个人住房借款合同》及《借款人购房及申请按揭贷款声明》，同意将其共有的坐落于屏南县凤凰城）第1幢3层301号的房产作为该笔贷款的全额抵押物，上述约定系双方当事人的真实意思表示，符合意思自治原则，未违反法律法规的强制性规定，建行屏南支行主张对抵押物享有优先受偿权，予以支持。建行屏南支行与泰润公司于2016年6月3日签订的《个人贷款最高额保证金质押合同》，泰润公司于2016年6月7日往保证金帐户35×××79存入保证金1485143.82元整，建行屏南支行当日即对该款项冻结。合同约定以该保证金及相应利息为相关债务人，在2013年6月26日至2017年6月26日期间泰润公司与建行屏南支行签订的人民币借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、出具保函协议及/或其他法律性文件的一系列债务提供最高额保证金质押担保。案涉《个人住房借款合同》签订于2015年6月9日。依照《个人贷款最高额保证金质押合同》第一条“甲方（即泰润公司）以本合同约定的保证金专户中的保证金提供质押担保。”第十一条第二款“出质人为本合同所述全部债务人全部债务提供担保，而不是部分债务人的或部分债务提供担保。”第三条第一款约定“本最高额保证金质押的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费等）。”因此，建行屏南支行请求对泰润公司活期保证金专户（保证金帐号为35×××79）内的保证金1485143.82元及相应利息享有优先受偿权，予以支持。建行屏南支行请求李穗财、陈虞炎、泰润公司承担其为实现本债权所产生的所有诉讼费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等，符合合同约定，但建行屏南支行没有证据证明已实际产生财产保全费、执行费、公告费及为实现债权所产生的其它费用，该项主张难以支持。本案案由是金融借款合同纠纷，李穗财、陈虞炎以房产证未办妥为由拒绝偿还贷款，关于房产证的发放李穗财、陈虞炎需另案起诉。泰润公司经依法传唤无正当理由拒不到庭，可缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、李穗财、陈虞炎应于本判决生效之日起十日内，偿还中国建设银行股份有限公司屏南支行借款本金288640.28元及相应利息、逾期利息、复利（利息从2016年6月11日至2016年7月11日按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率计算,同时以此阶段利息为基数计算的复利从2016年7月12日起按照在中国人民银行同期同类贷款基准年利率基础上上浮50％计算至利息还清之日止；逾期利息从2016年7月12日起按照在中国人民银行同期同类贷款基准年利率基础上上浮50％计算至借款还清之日止）；二、中国建设银行股份有限公司屏南支行对于李穗财、陈虞炎将共同所有的坐落于屏南县凤凰城）第1幢3层301号的房产［预抵押登记函号：屏房他字第T2015047号］折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、屏南泰润置业发展有限公司对上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、中国建设银行股份有限公司屏南支行对屏南泰润置业发展有限公司活期保证金专户（保证金帐号为35×××79）内的保证金1485143.82元及相应利息享有优先受偿权；五、驳回中国建设银行股份有限公司屏南支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5899元，减半收取2949.5元，由李穗财、陈虞炎、屏南泰润置业发展有限公司共同负担，于判决生效之日起七日内缴纳。
二审中，建行屏南支行、李穗财对于一审认定的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，李穗财、陈虞炎认为泰润公司未交付购房合同书、房产证等导致其无法变卖房产、继而无法如期还贷，泰润公司侵犯建行屏南支行和李穗财、陈虞炎德的合法权益，应当由泰润公司先予偿还本案贷款，其该项主张与本案金融借款合同纠纷不属同一法律关系，李穗财、陈虞炎对于其与泰润公司之间关于办理房产证的纠纷，可另案主张。但本案一审判决建行屏南支行作为抵押预告登记权人就涉案房屋享有优先受偿权存在不当，应予纠正。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记并非物权登记，而是为预告登记权人将来登记物权所设定的请求权。根据预告登记法律制度的规定，预告登记不等同于物权登记，相应的抵押预告登记亦不等同于抵押登记。预告登记法律制度所赋予抵押预告登记权人的权利为设立抵押登记的请求权，即当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为的权利，而非直接赋予优先受偿的法律效力。故本案建行屏南支行作为抵押预告登记权利人对涉案房屋不享有优先受偿权。至于诉讼费的负担问题，系由法院根据案件的具体情况决定，一审法院依职权决定诉讼费由李穗财、陈虞炎、泰润公司共同负担并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决建行屏南支行对涉案房屋享有优先受偿权不当，予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省屏南县人民法院（2017）闽0923民初1192号民事判决第一、四项；
二、撤销福建省屏南县人民法院（2017）闽0923民初1192号民事判决第二、五项；
三、变更福建省屏南县人民法院（2017）闽0923民初1192号民事判决第三项为，屏南泰润置业发展有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回中国建设银行股份有限公司屏南支行其他诉讼请求。
二审案件受理费5899元，由中国建设银行股份有限公司屏南支行负担。一审案件受理费按原判执行。
本判决为终审判决。
审判长 叶庆兴
审判员 关 萍
审判员 刘为河
二〇一八年四月十二日
书记员 周梦然
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。