广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1856号原告（反诉被告）:王美，女，1976年2月29日出生，汉族，住址重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：梁清洁，广西百举鸣律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘炳兰，女，1964年10月26日出生，汉族，住址江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：吕春，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健珍，广西维冠律师事务所律师。原告（反诉被告）王美与被告（反诉原告）刘炳兰房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2015年10月23日和2015年11月30日对该案本诉和反诉立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王美及其委托诉讼代理人梁清洁，被告的委托诉讼代理人吕春、林健珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王美向本院提出诉讼请求：1、判决解除王美和刘炳兰于2015年1月1日签订的《租赁合同》；2、判令刘炳兰退回243000元租金及20000元押金给王美；3、判令刘炳兰支付给王美违约金48600元；4、判令刘炳兰赔偿王美装修损失费20多万元（以评估为准）；5、本案诉讼费由刘炳兰承担。事实和理由：王美和刘炳兰于2015年1月1日签订《租赁合同》，该合同约定“因甲方不能向乙方交付房屋而解除合同（含未接入正规水、电，合同约定的证件等）的，应向乙方支付已收乙方租金总额20%的违约金”。合同签订后，王美依约通过银行转账向刘炳兰交纳了243000元租金及20000元押金，并投资了几十万元进行装修，但是刘炳兰一直未能按合同约定为王美租赁的铺面接入正规水、电，造成王美无法进行任何经营活动，刘炳兰已经构成违约，为维护原告合法权益，特向本院提起本案诉讼。被告（反诉原告）刘炳兰辩称：1、刘炳兰已依约为涉案房屋接入正规水、电。王美装修涉案房屋时使用的是防城区二建公司的水电，随后刘炳兰依约通过开发商德城公司为涉案房屋安装了水表和电表。该水、电是正规供水、供电公司的水、电，水压、电压符合标准且正常供应，并不影响王美装修和正常经营。因此刘炳兰为涉案房屋接入的水、电是正规的水、电。2、王美逾期支付租金，擅自退租，存在违约行为，应承担违约责任。按合同约定，王美应于2015年9月1日前支付第二个半年租金，王美不但不依约支付租金，还无故提起诉讼，明确表明其不履行合同的主要义务，构成根本违约，其没有解除合同的权利，刘炳兰才是法定解除权人。被告（反诉原告）刘炳兰向本院提出反诉请求：1、确认《租赁合同》解除；2、确认王美解除《租赁合同》行为违约；3、判令王美立即按现状交还房屋给刘炳兰；4、判令王美支付刘炳兰房屋占用费，暂计6个月为243000元（自2015年11月1日起至王美搬出承租房屋之日止）；5、判令王美向刘炳兰支付违约金162000元；6、判令王美向刘炳兰支付水电费暂计2000元（以实际读表计数，电费按1元/度，水费按3元/立方米）；7、判令王美交纳的押金20000元归刘炳兰所有；8、本案诉讼费由王美承担。事实和理由：2015年1月1日，刘炳兰和王美签订了《租赁合同》，约定王美承租刘炳兰位于防城港市中心区××商业步行街××、Ｃ31两栋商业楼，租期自2015年5月1日起至2025年4月30日止，第一年度租金为486000元，每次支付半年租金，应于租期开始前二个月支付，每逾期一日按日租金的二倍向刘炳兰支付违约金。合同还约定，王美擅自退租的，押金不予退还，房屋装修及设施设备等全部归刘炳兰所有，且按剩余租期应付总租金的20%向刘炳兰支付违约金。签订《租赁合同》后，王美即接受房屋并安排装修事宜，但未按约定支付房租，经刘炳兰多次催讨，王美不仅故意拖延，且提出各种无理要求，并提起诉讼要求解除《租赁合同》。刘炳兰认为，王美严重违约对其造成重大损失，为维护其合法权益，特向本院提起本案反诉。原告（反诉被告）王美针对刘炳兰的反诉辩称，1、王美诉请解除合同是因为刘炳兰违约，刘炳兰也表示同意解除；2、王美依合同约定对房屋进行装修，刘炳兰要求王美支付房屋占用费、违约金、水电费以及判令押金归刘炳兰所有没有事实根据和法律依据；3、刘炳兰没有理由要求王美对涉案房屋恢复原状，王美所装修部分由刘炳兰自行处置。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘炳兰（甲方，出租方）和王美（乙方，承租方）于2015年1月1日签订了《租赁合同》，约定：王美承租刘炳兰位于防城港市中心区××商业步行街××、Ｃ31两栋商业楼，第一年度租金为486000元。第三条租赁期限、用途：自2015年5月1日起至2025年4月30日止，共十年，甲方同意自本合同签订之日起就把该房屋交付给乙方装修，装修期至2015年4月30日，装修期间甲方不收取乙方的租金，如到2015年5月1日止，水电还未到位，扣除相应租金。第十一条甲方违约责任：因甲方不能向乙方交付房屋而解除合同（含未接入正规自来水、电，合同约定的证件等）的，应向乙方支付已收乙方租金总额20%的违约金；甲方应按约定支付违约金，如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金两倍的滞纳金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。第十二条乙方的违约责任第3点：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方所交的押金和租金不予退还，楼房的装修装饰及屋内设备设施全部归甲方所有，乙方还须按剩余租期应付总租金的20%向甲方支付违约金。另查明，合同签订后，王美依约向刘炳兰交纳了6个月的租金243000元及押金20000元，并出资对涉案房屋进行装修。刘炳兰于2015年4月29日为涉案房屋接入开发商防城港德城实业集团有限公司使用的防城港市亿港自来水有限公司的供水和广西电网有限责任公司防城港供电局的供电。正意价格评估集团有限公司接受本院的委托，对案涉房屋装修价值进行价格评估，于2016年7月8日作出国正价钦估字[2016]586-60483号房屋装修价值评估意见书，认定案涉房屋的装修价值为289632元。双方在2016年1月7日第一次庭审中均表示同意解除合同。王美于2016年4月1日将涉案房屋交还给刘炳兰。本院认为，王美和刘炳兰所签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在2016年1月7日第一次庭审中均表示同意解除合同，本院予以确认。双方对“正规水电”的理解存在分歧。王美认为由正规水电公司安装的水、电表才是正规水电。而刘炳兰认为，其通过开发商防城港德城实业集团有限公司为涉案房屋安装了水表和电表，该水、电即是正规的供水供电。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》中对“正规水电”的标准没有明确约定，双方对此产生争议，可以根据合同目的等多种解释方法，综合探究当事人的缔约真意。但就目的解释而言，并非只按一方当事人期待实现的合同目的进行解释，而应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人共同的合同目的进行解释。本案中，王美与刘炳兰签订《租赁合同》是为了对外经营而使用该房屋，刘炳兰为涉案房屋接入开发商防城港德城实业集团有限公司使用的由防城港市正规供水、供电单位供应的水、电，这种水、电的供应模式并未影响王美的正常使用，故本院认定刘炳兰已依约为涉案房屋接入了正规的水电。王美以刘炳兰未按合同约定为涉案房屋接入正规水、电，造成其无法经营为由，主张刘炳兰违约，理由不成立，本院不予支持。王美在合同履行届满前擅自退租的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，王美诉请刘炳兰返还房租243000元、押金2万元以及违约金48600元，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因王美违约导致合同解除，故王美主张刘炳兰赔偿装修损失费289632元，于法无据，本院不予支持。关于刘炳兰要求王美立即按现状交还房屋给刘炳兰的问题，王美已于2016年4月1日将涉案房屋交还给刘炳兰，本院予以确认。刘炳兰主张王美支付水电费2000元，因刘炳兰没有提供相应证据证实王美使用的具体水电量，故本院对该项诉请求不予支持。王美应向刘炳兰支付2015年11月1日至2016年3月31日的房屋占用费202500元（486000元÷12×5个月）。因王美违约导致合同解除，根据合同第十二条第3点的约定，王美向刘炳兰交付的2万元押金，刘炳兰有权不予退还；王美还应按剩余租期应付总租金的20%向刘炳兰支付违约金。但庭审时，王美主张该违约金过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，本院综合合同的履行情况、违约方的过错程度以及守约方的实际损失、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定对王美应向刘炳兰承担的违约金调整为2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王美与被告（反诉原告）刘炳兰签订的《租赁合同》已于2016年1月7日解除；二、原告（反诉被告）王美于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘炳兰支付房屋占用费202500元；三、原告（反诉被告）王美向被告（反诉原告）刘炳兰交纳的押金20000元归被告刘炳兰所有；四、原告（反诉被告）王美于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘炳兰支付违约金2000元；五、驳回原告（反诉被告）王美的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘炳兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8916元（王美已预交），由原告（反诉被告）王美负担；反诉案件受理费3852元（刘炳兰已预交），由原告（反诉被告）王美负担2017元，被告（反诉原告）刘炳兰负担1835元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费12768元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐祖英人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一七年一月二十日书 记 员  李柏良