江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1323民初2449号
原告泗阳桃源房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇远景时代小区东门北。
法定代表人董洪，该公司董事长。
委托代理人刘录，江苏大楚律师事务所律师。
委托代理人黄贺，江苏大楚律师事务所律师。
被告吴建军。现羁押于泗阳县看守所。
被告王志民。
委托代理人高开卓，江苏中领律师事务所律师。
原告泗阳桃源房地产开发有限公司（以下简称桃源公司）诉被告吴建军、王志民案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月9日在本院第四法庭公开开庭进行了审理。原告桃源公司的委托代理人刘录、黄贺，被告吴建军，被告王志民及其委托代理人高开卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桃源公司诉称，2013年9月15日，原告与被告吴建军签订《商品房买卖合同》。依据合同约定，被告吴建军购买原告开发的锦绣江南22栋1单元3号商铺，总价为2985120元。被告吴建军支付首付款1495120元，余款149万元通过向中国工商银行泗阳支行申请按揭贷款支付，原告为该贷款提供阶段性担保。但自2015年6月15日起，被告吴建军连续逾期4个月未归还银行按揭贷款，致使中国工商银行泗阳支行扣取原告的保证金1426646.87元。原告向法院提起诉讼，泗阳县人民法院作出（2016）苏1323民初296号民事判决，判决被告吴建军向原告偿还该款。现判决已经生效，但被告吴建军未履行。因被告王志民与被告吴建军存在民间借贷纠纷，泗阳县人民法院作出（2015）泗开民初字第0317号民事调解书和（2015）泗开民初字第0318-1号民事调解书。被告王志民申请强制执行。泗阳县人民法院作出（2015）泗执字第734、736号执行裁定，裁定将涉案房屋的商品房买卖合同中被告吴建军的相关合同权益作价1568512元，概括转移给被告王志民，待该房屋具备初始登记条件后办理相关产权过户手续。被告王志民依据该裁定，要求解除与原告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，要求原告退还购房款2985120元并赔偿违约金。原告认为，第一、涉案房屋没有发生物权转移，所有权仍属于开发商即原告。该房屋未办理初始登记，原告也没有向被告吴建军交付，所有权仍属于原告。即便原告与被告吴建军办理的预售合同备案登记，但该登记并非预告登记，不产生物权效力。第二、泗阳县人民法院作出（2015）泗执字第734、736号执行裁定错误。合同权利义务概括转移，应当经得合同另一方同意，（2015）泗执字第734、736号执行裁定，将被告吴建军享有的合同权益概括转移给被告王志民，没有经过原告的同意，原告也不认可，该裁定违反了合同自治原则，属于强制原告与被告王志民缔约。第三、被告王志民持（2015）泗执字第734、736号执行裁定，另案起诉原告，要求解除被告吴建军与原告签订的《商品房买卖合同》，要求原告归还购房款2985120元并赔偿违约金30万元。该款系（2015）泗执字第734、736号执行裁定就涉案房屋作价款1568512元的两倍，明显不公平，属于恶意诉讼，不应得到支持。第四、被告王志民与被告吴建军的债权债务关系属于民间借贷，与原告和被告吴建军之间的担保追偿均属于平等债权，如果执意执行涉案房屋，应依据债权平等原则，原告有权参与分配，但（2015）泗执字第734、736号执行裁定，仅将合同权益转移给被告王志民一人，损害了原告的权益，也损害了被告吴建军其他债权人的权益。据此，原告认为，锦绣江南22栋1单元3号商铺所有权属于原告，查封、拍卖该房屋没有事实和法律依据。如继续执行该房屋，原告有权参与分配。请求判决确认锦绣江南22栋1单元3号商铺所有权归原告所有，立即停止对该房屋的执行。诉讼费由二被告承担。
被告吴建军辩称，对原告的起诉没有意见。因为房屋本来就是原告的，房屋还没有正式交付。被告吴建军不认可泗阳县人民法院（2015）泗开民初字0317号和0318-1号民事调解书及（2015）泗执字第734、736号裁定。因为民事调解书显失公平，没有见证人、没有法官调解。该调解是被告王志民和被告吴建军协商的，但是调解书没有将被告吴建军的调解意见写入，被告吴建军同意调解的前提是，被告王志民让被告吴建军将锦绣江南22栋1单元3号房屋过户到被告王志民名下，剩余贷款由被告王志民偿还，被告王志民同意再给被告吴建军80万元用来还账，让被告吴建军再去与其他债权人协商，并且被告王志民同意申请解除对涉案房屋的查封，也同意解除对被告吴建军其他房屋的查封，让被告吴建军卖房还账。在法庭调解时，等被告吴建军走后，被告王志民没有将申请递交给法院。调解时法院没有提醒被告吴建军，让被告吴建军接受了被告王志民的不合理要求。被告王志民的行为属于欺诈。被告王志民起诉的100万元，被告吴建军已经支付了36万元。被告吴建军应承担的是50万元，是替高爱平担保的，因高爱平构成非法吸收公众存款罪，被告吴建军不应对全额承担责任。综上，被告吴建军不同意将合同权益转移给被告王志民，被告吴建军同意与原告解除《商品房买卖合同》，要求原告将房款退还给被告吴建军，由被告吴建军决定偿还债权人的债务，请求撤销泗阳县人民法院（2015）泗开民初字0317号、0318-1号民事调解书及（2015）泗执字第734、736号裁定。
被告王志民辩称，泗阳县人民法院（2015）泗执字第734、736号执行裁定正确。依据合同原告存在逾期交房，被告吴建军有权解除合同。被告吴建军已经履行全部合同义务，原告对此也认可。被告王志民依据执行裁定，概括承受该合同的权益正确。原告与被告吴建军之间的担保追偿纠纷与本案无关。泗阳县人民（2015）泗执字第734、736号执行裁定明确，本裁定送达后立即生效。因该裁定已经送达，现已经发生法律效力。原告无权提出异议。另外依据法律规定，提出执行异议应在执行程序终结前。在被告王志民与被告吴建军的执行案件中，执行法官多次找原告谈话，张贴公告、通过司法拍卖向社会公示，原告均未提出异议。房屋经三次拍卖流拍后，法院作出裁定，原告才提出异议，法院不应受理。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结裁定的规定》第二条的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、不动产。未经登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。被告吴建军和原告签订了房屋买卖合同，办理了网签手续，法院有权查封涉案房屋，有权执行。原告提出的参与分配，是在裁定抵偿债务之后提出，原告的请求没有依据。因被告吴建军已经支付了全部购房款，履行了合同义务。法院依据国家强制力，对被告吴建军的合同权益进行处分，不需要另一方的同意。合同权益转移后，也没有损害原告的权益。被告王志民没有恶意诉讼，房屋是经过三次拍卖，流拍后才作出抵债裁定。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：王志民诉吴建军民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）泗开民初字第0317、0318-1号民事调解书，主要内容分别为：2014年10月1日，吴建军向王志民借款100万元，并约定月息6分，高爱平为其提供担保，吴建军于2015年3月16日前支付王志民借款本金100万元，余款由王志民按法律规定向担保人高爱平主张，王志民放弃向吴建军主张；2014年8月9日，高爱平向王志民借款100万元，并约定月息6分，吴建军、吕海浪为其提供担保，吴建军于2015年3月16日前支付王志民借款本金50万元，余款由王志民按法律规定向借款人高爱平主张，王志民放弃向吴建军主张担保责任。因吴建军未履行义务，王志民申请强制执行，至2016年2月21日，吴建军应给付王志民150万元及迟延履行金92400元，合计1592400元。在该案诉讼中，本院查封吴建军购买的位于泗阳县××镇××单元××号门面房，因该房屋尚未通过竣工验收，现不能办理相关产权登记。该案在执行过程中本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对该房屋进行评估，评估价格为245.08万元。本院通过淘宝网司法拍卖网络平台分别以2450800元、1960640元、1568512元的拍卖保留价进行拍卖，因无人报名而流拍。后王志民申请以流拍价1568512元的价格接收该房产的合同权益以抵偿债务。2016年3月3日，本院作出（2015）泗执字第734、736号执行裁定，一、将2013年9月15日吴建军与桃源公司签订的关于泗阳县××镇××单元××号房屋的商品房买卖合同中的吴建军相关合同权益作价1568512元，转移给王志民抵偿债务，该合同的权利义务自本裁定送达王志民时起概括转移给王志民；二、在该房产具备初始登记条件并办理房屋产权初始登记后，王志民可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。
另查明：2013年9月15日，吴建军与桃源公司签订《商品房买卖合同》，吴建军购买桃源公司开发的位于泗阳县××镇××单元××号房屋，总房价为2985120元。合同约定应于2014年12月30日前交付房屋。合同签订后，吴建军支付了首付款1495120元，余款1490000元由吴建军向中国工商银行泗阳支行申请按揭贷款，桃源公司为该借款提供阶段性担保。因吴建军未按时还款，中国工商银行泗阳支行扣取桃源公司的保证金账户共计1426646.87元。2016年3月2日，本院作出（2016）苏1323民初296号民事判决，判决吴建军向桃源公司偿还该款及利息。
再查明：桃源公司向本院提出执行异议称，涉案房屋没有发生物权转移，所有权仍属于桃源公司，请求停止对涉案房屋执行。本院于2016年3月29日作出（2016）苏1323执异14号执行裁定，驳回桃源公司的异议请求。桃源公司不服，遂向本院提起诉讼。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、本院（2016）苏1323民初296号民事判决书、（2015）泗执字第734、736号执行裁定书、（2016）苏1323执异14号执行裁定书，被告王志民提交的桃源公司的执行异议申请书等证据予以证实，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、泗阳县众兴镇锦绣江南22栋1单元3号房屋的所有权人是谁；2、是否应当停止对泗阳县众兴镇锦绣江南22栋1单元3号房屋的执行。
针对第一个焦点。本院认为，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，吴建军就锦绣江南22栋1单元3号房屋与桃源公司签订了《商品房买卖合同》并进行了合同备案。因房屋尚不具备初始登记条件，合同仅是备案登记，不是物权法规定的预告登记，故不产生物权效力。因桃源公司系锦绣江南小区的开发建设企业，依据合法建造行为，在房屋产权转移前，桃源公司对锦绣江南小区的房屋享有所有权。本案所涉房屋尚未交付给吴建军，房屋产权未转移登记在吴建军名下，故房屋的所有权未发生变动，桃源公司依然是泗阳县众兴镇锦绣江南22栋1单元3号房屋的所有权人。
针对第二个焦点。本院认为，一、王志民与吴建军的执行案件，即（2015）泗执字第734、736号执行案件中，本院对尚未发生物权变动的泗阳县众兴镇锦绣江南22幢1单元3号房屋进行评估，后进行拍卖。该处分行为实际是对房屋的直接处置，并非是对所涉《商品房买卖合同》权利的处分，因该房屋属于桃源公司所有，故执行过程中的评估和拍卖行为不当。二、《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。而本院2016年3月3日作出的（2015）泗执字第734、736号执行裁定，将2013年9月15日吴建军与桃源公司签订的关于泗阳县众兴镇锦绣江南22幢1单元3号房屋的《商品房买卖合同》中的吴建军相关合同权益作价1568512元，转移给王志民抵偿债务，该合同的权益自裁定送达王志民时起概括转移给王志民。本院作出该裁定前，没有经过桃源公司的同意，将2013年9月15日吴建军与桃源公司签订的合同中的权益概括转移给王志民，违反了合同自治原则，不符合法律的规定。三、吴建军未按时归还贷款，导致桃源公司代其偿还1426646.87元，该款已经本院判决。桃源公司对吴建军享有债权，因吴建军尚未清偿债务，桃源公司有权拒绝交付涉案房屋。对于王志民辩称，桃源公司未在执行标的执行终结前提出，法院不应受理。本院认为，在（2015）泗执字第734、736号执行案件中，本院将所涉房屋的合同权益作价概括转移给王志民，而该执行案件现尚未执行终结。故桃源公司有权提出执行异议。综上，桃源公司的要求停止执行的理由成立，应停止对泗阳县众兴镇锦绣江南22栋1单元3号房屋的执行。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认位于泗阳县众兴镇锦绣江南22幢1单元3号房屋的所有权归泗阳桃源房地产开发有限公司所有；
二、停止对泗阳县众兴镇锦绣江南22幢1单元3号房屋的执行。
案件受理费18917元，由被告吴建军负担9917元，由被告王志民负担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费。
审 判 长 朱慈双
审 判 员 朱兴剑
代理审判员 翟丽丽
二〇一六年六月三日
书 记 员 黄 凯
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