江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9082号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢本来，男，1956年6月7日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李加涌，男，1985年2月17日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：巨婷芳，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘娣，女，1986年11月8日生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
上诉人谢本来因与被上诉人李加涌、刘娣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁禄民初字第1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人谢本来及被上诉人李加涌的委托诉讼代理人巨婷芳到庭参加诉讼，被上诉人刘娣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现�审理终结。
谢本来上诉请求：1.依法对一审判决进行改判，判决支持上诉人的本诉请求，撤销一审判决第二项；2.两被上诉人承担本案的一审、二审费用。事实和理由：双方当事人于2012年12月16日签订租房协议一份，约定由两被上诉人承租涉案房屋用于文体经营。后双方当事人就履行该合同发生纠纷，遂诉至一审法院。该案自2014年3月10日立案受理直至2016年8月26日判决，审理期间两被上诉人一直将该房屋用锁锁住，被上诉人在庭审中多次要求两被上诉人将涉案房屋打开并向上诉人交付，但两被上诉人一直拒绝理睬。上诉人在不得已的情况下向公安机关报警，并于2014年10月22日让开锁人汤伟将房屋打开。两被上诉人在2013年12月19日合同解除后，一直将涉案房屋用锁锁住，一审判决不支持被上诉人本诉请求的租金损失，显属不当。同时，一审认定谢本来切断涉房屋电源的事实与客观事实不符，谢本来要求对录音材料完整性进行鉴定。被上诉人未在合同约定的时间内支付租金，被上诉人应构成违约，一审认定上诉人违约不当。
李加涌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。理由：1.上诉人提交的证据已可证明本案相关事实，即其拒收涉案房屋房租，并于2013年12月19日切断涉案房屋的电源。上述两事实已由一审法院在多次庭审中加以确认，双方对于该事实双方并无异议。本案实属上诉人违约在先，被上诉人李加涌多次联系谢本来要求支付涉案房屋房租，但上诉人拒收。2.上诉人要求对李加涌提供的录音完整性进行鉴定，对该申请李加涌不予认可，在一审法院第一次审理中，谢本来明确拒绝鉴定，在一审法院发回重审过程中，谢本来也未对录音的完整性提出异议。李加涌对于谢本来�二审阶段提出对于录音完整性鉴定申请不予认可。
刘娣未到庭，亦未答辩。
谢本来向一审法院起诉请求：判令李加涌、刘娣支付其2013年11月至2014年10月的租金13000元。
李加涌向一审法院反诉请求：判令谢本来赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值58360元、经营损失37700元，合计96060元。
一审法院认定事实：2012年12月16日，谢本来与李加涌、刘娣签订租房协议一份，约定由李加涌、刘娣承租位于南京市江宁区××街道××集镇××街房屋二间四层以及后进小平房总面积460平方米房屋用于文体经营；租期为5年，其中第1年租金为8000元，第2年至第5年租金为每年13000元；李加涌、刘娣在承租房屋时，必须自行对包括地面、墙壁、楼梯、厨卫、门窗等进行装修。合同签订当日，谢本来将涉案房屋交付给李加涌、刘娣使用。李加涌、刘娣并向谢本�支付第1年租金8000元。李加涌于2012年12月至2013年1月间对该房屋进行了部分装修。合同第1年期满后，李加涌多次要求向谢本来支付涉案房屋第2年租金，谢本来要求必须将双方签订的租房协议进行公证后才同意收取房租，因李加涌不同意公证租房协议，谢本来拒绝收取涉案房屋第二年租金，并且于2013年12月19日切断涉案房屋电源，导致李加涌无法正常经营，后涉案房屋一直闲置未使用。谢本来自认其于2014年10月1日通过向公安机关报警的方式将该房大门打开，实际控制该房。
2014年3月，谢本来曾向一审法院提起诉讼，要求解除与李加涌签订的租房协议，并要求李加涌支付租金并赔偿损失。在该案审理中，谢本来认为李加涌拒绝缴纳第2年租金构成违约。李加涌辩称其在合同履行过程中曾多次主动要求缴纳租金，但谢本来要求必须先对租房协议进行公证，否则不�意收取租金，李加涌并向法庭提交了通话录音以证明其辩解意见。经庭审质证谢本来对通话录音真实性没有异议，但对通话录音的完整性有异议，认为通话录音经过删减，一审法院依法询问谢本来是否对录音完整性进行鉴定，谢本来表示不申请对录音完整性进行鉴定。经当庭播放录音，可以确认李加涌多次主动要求向谢本来缴纳承租房屋第2年租金，谢本来要求必须先对租房协议进行公证才同意收取租金，否则不同意继续租房给李加涌。一审审理中，李加涌在庭审中同意解除双方签订的租房协议，但认为谢本来拒绝收取租金并且擅自断电，导致其无法正常经营，致使合同无法继续履行，并给其造成经济损失，故不同意支付租金、赔偿金等。李加涌并在法定期间内依法向一审法院提起反诉，要求反诉被告谢本来赔偿其剩余期间内装修剩余残值58360元、经营损失37700元。谢本来不同意赔偿上述费用。李加涌主张其装修剩余残值损失为58360元（装修总费用72949元÷5年×4年），并提交有装修费用清单、收条以及通话录音予以佐证。谢本来对装修费用清单及收条均不予认可，对通话录音真实性无异议，对录音的完整性有异议，其认可李加涌装修费用为9400元。庭审中双方当事人均表示不申请对涉案承租房屋的装修残值进行鉴定。后一审法院依法作出（2014）江宁禄民初字第224号民事判决书，判令一、谢本来与李加涌、刘娣签订的租赁协议于2013年12月19日解除。二、李加涌、刘娣于判决发生法律效力之日起十日内支付谢本来电费117元。三、谢本来于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李加涌装修残值58159.34元。四、驳回谢本来的其他诉讼请求。五、驳回李加涌的其他诉讼请求。谢本来不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2015年10月8日作出（2015）宁民终字第4117号民事裁定书，裁定撤销了一审法院（2014）江宁禄民初字第224号民事判决，发回一审法院重审。一审法院依法于2015年10月22日立案受理，本案在审理过程中，因谢本来的申请，一审法院依法委托江苏德衡资产评估有限公司对涉案房屋的装修装潢价值进行鉴定。2016年7月15日，江苏德衡资产评估有限公司出具鉴定报告，结论为以评估基准日2013年1月30日的价格标准，位于南京市江宁区××街道××集镇××街房屋双方当事人共同认可的装修装潢工程重置价值为31660元；李加涌另外提出还完成了大厅全面回填砂石50厘米，一层大厅安装开关插座、后院平房的水路改造及楼梯间台盆、二层卫生间厨房水路改造工程，但谢本来对此不予认可。谢本来支付鉴定费4000元。因双方调解意见不一致，调解未成。
上述事实，有租房协议�通话录音、收条、鉴定报告及当事人的陈述等证据证实。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行合同。谢本来与李加涌、刘娣签订的租房协议，系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，依法成立并生效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。审理中，刘娣表示其自愿放弃涉案租赁合同权利，其对本案的意见同李加涌的意见，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。本案中，谢本来与李加涌、刘娣的租房协议，双方均同意解除，并已实际解除，涉案房屋已交由谢本来实际控制。关于刘娣是否系涉案租赁房屋的共同承租人，刘娣辩称其仅系涉案租赁合同的见证人，并非共同承租人，但未提交证据证明，故对其该辩解意见，一审法院不予采信。因双方签订的租房协议未约定必须对租房协议进行公证，谢本来要求公证租房协议后再收取租金无事实依据，李加涌在合同约定的期限内要求向谢本来交付租金，符合双方合同约定，李加涌不构成违约。李加涌、刘娣并无违约情形。因谢本来于2013年12月19日切断涉案房屋电源，导致李加涌、刘娣无法正常经营和使用，谢本来违约在先，其主张李加涌、刘娣支付2013年11月至2014年10月间的租金13000元，于法无据，一审法院不予支持。谢本来拒收租金，且擅自断电导致李加涌无法正常使用承租房屋，谢本来构成违约。谢本来对其违约行为给李加涌造成的损失依法应予赔偿。李加涌主张其装修剩余残值损失为58360元，未能提供证据。谢本来向一审法院对涉案房屋的装修费用申请鉴定，经鉴定部门鉴定，装修装饰的重置价值为31660元。李加涌认为其还有另外装修的工程，但未能提供其实际进行了施工的证据，故对李加涌认为有另外的装修工程的主张，一审法院不予支持。一审法院认定李加涌实际完成的装修装饰工程的重置价值为31660元。因双方签订涉案房屋承租期间为5年，双方租赁合同解除时间为2013年12月19日，李加涌仅能主张2013年12月20日起至2017年12月15日止的装修残值，经一审法院计算为25241.26元{（31660元÷5年（1825天）×[3年（1095天）+360天）]}，故对李加涌该项诉请，一审法院予以部分支持。关于李加涌主张的经营损失37700元，李加涌提交有收据以及退费凭证，谢本来对上述证据均的合法性均不予认可，并提交有证人证言以证明其辩解意见。一审法院认为李加涌提交的证据无法确认与本案的关联性，其主张经营损失37700元依据不足，故对李加涌该项诉请，一审法院不予支持。判决：一、驳回谢本来的诉讼请求。二、谢本来于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李加涌装修残值25241.26元。三、驳回李加涌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件应收本诉案件受理费461元，反诉案件受理费1101元，鉴定费4000元，合计5562元，由谢本来负担750元，由李加涌负担4812元（因李加涌垫付反诉部分受理费1101元，谢本来垫付本诉受理费及鉴定费计4461元，故李加涌应支付给谢本来3711元，在谢本来应给付李加涌的款中予以扣除）。
本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人谢本来提交了开锁费100元收条一份、照片复印件6张，以证明其于2014年10月22日才实际收房；被上诉人李加涌认为收条、照片早已形成，不属于新证据，其真实性、关联性交由法院依法审核。本院对收条形式上�真实性予以认可，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定；因照片为复印件，对其真实性、关联性依法不予确认。对一审法院查明的事实，谢本来认为其系于2014年10月22日报警，因其提交的《接处警工作登记表》上记载到达时间为“20141022155147”,处警经过及结果上记载“民警到场后，报警人谢本来称：其因租房与他人有纠纷，现在已自行协调好了，只要求民警备个案。民警作备处理。”本院认定，其陈述的报警及收房时间为2014年10月22日。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，谢本来、李加涌对于租赁合同已实�解除均不持争议，但对于合同解除原因及是否应当给付租金、赔偿装修损失等问题存在争议。谢本来上诉称其并未对涉案房屋断电，且录音材料不具备完整性，但其未对录音材料的真实性提出异议；其于录音中多次表示涉案房屋由其断电，故其仅以录音材料不完整为由否认其证明力，本院不予采信。李加涌在合同约定的期限内要求向谢本来交付租金，但谢本来提出公证租房协议后收取租金，该主张不符合双方合同约定，故一审法院认定李加涌、刘娣不存在违约情形，并无不当。因谢本来于2013年12月19日切断涉案房屋电源，导致李加涌、刘娣无法正常经营和使用涉案房屋，故一审法院未支持其租金诉请，并判决其赔偿装修残值损失，亦无不当。谢本来的上诉请求无事实与法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人谢本来的上诉请求不能成立，应予驳回。一审�决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费756元，由上诉人谢本来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 郭旭冬