上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初12069号原告周雄。委托代理人张玉锋，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托代理人海宝，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告岳静。委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。委托代理人洪举，上海明伦律师事务所律师。原告周雄与被告岳静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年5月27日公开开庭进行了审理。原告周雄及其委托代理人张玉锋、海宝，被告岳静及其委托代理人冯亚伟、洪举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周雄诉称，2015年12月27日，原、被告经案外人上海A房地产经纪事务所(以下简称“A经纪事务所”)居间介绍，就位于上海市××区××路×××弄×××号×××室房屋买卖事宜达成一致并签署《上海市房地产买卖合同》，约定涉案房屋面积为121.15平方米，转让价格为人民币(币种下同)2,815,000元。合同第四条同时约定，被告于2016年3月8日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。原告查验后，被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。合同第十条还约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第(三)款内容处理，即每逾期一日，被告应按原告已付款的日万分之五作为违约金，逾期超过15日，原告可单方面解除本合同，被告应在接到书面通知之日起3日内退还原告已支付的房款，并向原告支付总房款的50%作为违约金。同时合同对于房款支付方式及物业管理费、水、电、煤、电讯等费用的分担及其他事项进行了明确约定。2016年2月19日，因被告无法在合同约定期限内交付涉案房屋，原、被告签订《补充协议》，约定将涉案房屋交付日期延迟至2016年4月10日。同时该补充协议明确，如被告未按补充协议确定日期将涉案房产交付原告，被告应按原合同第十条第三款规定支付违约金。然而，2016年4月10日，原告按合同约定前往中介处办理涉案房屋交房手续时，被告却以目前房价大幅上涨为由要求原告追加房款，否则不再卖房，也不会办理房屋交付手续。因此，双方至今未完成涉案房屋的交付工作。另由于原告购买涉案房屋属于置换性质，原告自有房屋已卖出并于近日交付，被告现拒不交付涉案房屋，原告将只能另行租房居住。原告认为，被告以房价上涨为由拒不交付涉案房屋的行为没有法律依据，已构成违约，且已给原告造成较大不便和经济损失，在与被告协商无果的情况下，原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令(一)被告立即依约交付位于上海市××区××路×××弄×××号×××室房屋；(二)被告支付经济损失(即房屋租金损失)及违约金共计3,204元(其中违约金按156万元为基数，自2016年4月11日起暂算至起诉之日)，要求计算至被告实际交付房屋之日止。诉讼中，原告对上述诉请(二)中的经济损失(即房屋租金损失)明确表示不要求在本案中处理。被告岳静辩称，一、双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三中约定：被告在交付房屋当日原告应该支付69万元。在之前的合同履行过程中原告均是将房款转账至被告账户，但交房当日被告在家中等候，账户中却一直没有收到原告的房款，最终导致被告未将房屋如期交付。双方在后期的协商过程中，由于被告在出售房屋时本来就是以低于市场价40万元的价款出售，且房屋价格在交易过程中出现飞涨，因此在协议补偿过程中，双方未能达成一致，导致了被告交房搁置。被告认为交房当日原告应同时履行付款义务，现因原告未履行付款义务，被告有权不交付房屋；二、原告主张的违约金计算没有根据，非因单方原因导致的合同终止，不属于被告违约，因此被告不应承担违约责任；三、诉讼费由法院依职权判决。经审理查明，位于上海市××区××路×××弄×××号×××室房屋的权利人为被告岳静。2015年12月27日，原告周雄(作为买受人，签约乙方)与被告岳静(作为卖售人，签约甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过A经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市××区××路×××弄×××号×××室房屋，建筑面积为121.15平方米，转让价款共计2,815,000元。合同第四条约定，甲方于2016年3月8日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2017年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限第2日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的50%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条第(三)款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的50%，甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款(一)约定，甲方基本义务包括但不限于：1.甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同、不过户给乙方；2.甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而提出变更合同，要求调高卖房总价；3.甲方不得以自己无第二居所的理由而主张解除合同；4.甲方已经明知，故不得因上海市政府限制动迁房交易为由而主张解除合同；5.甲方不得有任何情形下进行一房二卖，同时保证不能以买卖房屋对外设定任何担保或抵押；如发生上述任何一种情况，导致该房屋不能过户给乙方，甲方须按照买卖合同第十条第三款赔偿给乙方。合同附件三的付款协议约定：1.乙方已于2015年12月15日支付甲方定金5万元整；2.乙方应在签订买卖合同当日支付甲方首付款51万元整；3.乙方应在2016年1月31日支付甲方房价款100万元整；4.乙方应在2016年3月8日甲方将房屋交付给乙方当日支付甲方房价款69万元整；5.乙方应在2017年1月31日甲乙双方共进××区房地产交易中心产权过户当日支付甲方房价款565,000元整。同日，案外人王某出具《共有人声明承诺书》1份，声明对买卖涉案房屋一事完全知情并同意，且明确声明在该房屋限制期满进行过户时，有义务遵守买卖合同的约定，积极配合、协助，并且承诺不主张共有权、撤销权、优先权等的任何权利，否则将承担与合同卖方相同的违约法律责任。上述合同签订后，原告除已于2015年12月15日向被告支付定金5万元外，另按约于签订买卖合同当日向被告支付购房首付款51万元，并于2016年1月29日又向被告支付购房款100万元，上述款项合计156万元。2016年2月19日，由于被告的租约关系而导致其无法在原合同约定的2016年3月8日向原告交付涉案房屋，要求延迟交房。后经双方协商，另行签订了《关于的补充协议》，重新确认交付房地产日期延迟至2016年4月10日止。并约定若被告未按本补充协议约定的期限将上述房地产交付给原告，应当支付违约金，并按原合同(合同编号：×××××××)中的第十条中的(三)来赔付。但至同年3月底4月初(双方重新约定的被告应向原告交付房屋之日)前，被告通过中介公司向原告提出因房价上涨，要求加价40万元。中介公司经办人员遂联系原告，但原告觉得上涨幅度太大而表示不同意。中介公司经办人员遂通知双方仍于4月10日前往门店履行交房及支付69万元房款的义务。但至2016年4月10日，原告携带已到帐69万元的银行卡前往中介公司办理房屋付款及房屋交接手续，但被告缺席，导致双方最终未能于2016年4月10日完成交房及支付69万元房款的事宜，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告将该69万元房款已缴至本院。审理中，应原告周雄的申请，本院传唤证人蔡某某(负责涉案房屋居间的经办人)当庭作证。证人蔡某某述称，其系居间讼争双方买卖系争房屋的中介公司经办人员。最初原、被告双方谈妥以280万元的房价款签订房屋买卖合同，合同签订后，原告交付了首付款，双方并约定于2016年3月8日交房时再支付一笔房款，但到了3月8日，被告电话其称房屋内有群租，故交房有困难，要求延期至4月10日交房。其遂与原告商量，后在原告同意的情况下，其组织双方前来签订补充协议，约定双方于同年4月10日交房并支付房款69万元。但在3月底4月初，被告在约定的交房日期4月10日之前电话其称因房价上涨，故要求加价400,000元，其遂联系原告，原告觉得额度大没有同意，其遂于4月10日前通知双方于4月10日前往门店履行买卖合同(即办理交房并支付69万元房款)。但至2016年4月10日，原告来了，被告没有到。以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.原、被告签订的《关于的补充协议》；3.涉案房屋的房地产权证；4.《共有人声明承诺书》(上述1-4证据，用以证明交房日期以及违约金的计算依据)；5.中介公司经办人员与被告丈夫的短信联系记录1组(以此证明被告要求原告补交40万元才能交房，要不然不会交房。从而证明被告系恶意违约，应承担违约责任)；6.中介公司出具的《证明》(以此证明原告于2016年4月10日携带钱款至中介公司与被告办理交房及付款手续，但被告经中介公司多次催促明确表示不会来办理手续，除非原告同意支付涨价的40万元款项)；7.付款凭证及房款收据1组(以此证明原告已按约支付了156万元房款以及中介费用)，证人蔡某某的证言以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。被告岳静未向本院提供相关证据。经庭审质证，被告对于原告提供1-4证据的真实性均表示无异议，但认为买卖合同明确约定交房当日原告应支付房款69万元，现因原告没有交付，故被告没有交房，并非被告违约。对于证据5的真实性、合法性均不予认可，认为上述证据的形式不排除人为添加或篡改的可能，并且没有进行过公证，故对其关联性也不予认可。对于证据6表示不予认可，认为交房应该现场清点和交钥匙，被告于2016年4月10日在房屋内等候，但并未见到原告来付款，中介公司认为没有到场是指被告没有到中介公司，并非被告没有到现场，故对其关联性也不予认可。对于证据7中被告收到的房款予以认可，但对中介费的支付其表示不清楚。对于证人蔡某某的证言，原告表示没有异议，但被告则不予认可，认为对于房屋加价不认可，并认为证人提供的短信不是完整的，应该保持完整性，且认为证人陈述的真实性和程序性都存在瑕疵。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《关于的补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。根据上述补充协议约定，由于被告的租约关系而导致无法在买卖合同原约定的2016年3月8日向原告交付该房地产。双方为此协议确认将交付该房地产的日期延迟至2016年4月10日。若被告未按本补充协议约定的期限将上述房地产交付给原告，应按买卖合同的约定支向原告付违约金。本案中，被告作为出卖方，理应按照上述协议约定向原告交付涉案房屋。现双方约定的交房日期已经届满，但被告并未依约履行交房义务，故原告要求被告交付涉案房屋并承担违约责任，既有事实依据，亦符合双方的合同约定，本院当予支持。现根据本案查明的事实及证人的陈述来看，中介公司经办人员曾明确通知双方于2016年4月10日至中介门店办理交房及付款事宜，原告按约携带已到帐69万元的银行卡前往，但被告未能前去，故被告关于其在交房当日在涉案房屋中等候，账户中却一直没有收到原告房款，最终导致被告未将房屋如期交付之抗辩，理由不能成立，本院对此不予采信。另根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第(三)款约定，被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。因此，原告要求被告支付自2016年4月11日起至被告实际交付房屋之日止，按已付款的每日万分之五计算的违约金之诉请，符合双方的合同约定，本院亦予支持。此外，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，原告应在被告交付房屋当日向被告支付房款69万元。而期间因被告的违约行为导致原告未能如期支付。鉴于原告目前已将69万元房款交至本院，为避免讼累，本院对原告应支付被告的该笔房款一并作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告岳静于本判决生效之日起十日内向原告周雄交付位于上海市××区××路×××弄×××号×××室房屋。二、被告岳静于本判决生效之日起十日内向原告周雄支付以156万元为本金，自2016年4月11日起至实际交付房屋之日止按每日万分之五计算的违约金。三、原告周雄于被告岳静交付上述房屋当日向被告岳静支付房款69万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,516元，减半收取计758元，财产保全费5,000元，共计5,758元，由被告岳静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一六年七月七日书记员  林 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。