北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初12949号原告：北京精华联通商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路10号精华联通大厦。法定代表人：王志强，总经理。委托诉讼代理人：桑圣元，北京市都城律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳门北大街13号。负责人：陈军，行长。委托诉讼代理人：郝瀚，北京市善邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：于磊，北京市善邦律师事务所律师。原告北京精华联通商贸有限公司（以下简称精华商贸公司）与被告中国农业银行股份有限公司北京市分行（以下简称农行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）昌民初字第17641号民事判决书，精华商贸公司不服判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2016年7月26作出（2016）京01民终4300号民事裁定，发回本院重审，本院2016年8月8日重审立案，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告精华商贸公司的法定代表人王志强、委托诉讼代理人桑圣元、被告农行北京分行的委托诉讼代理人郝瀚、于磊到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告精华商贸公司向本院提起的诉讼请求：一、判令双方签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令被告农行北京分行返还所购位于北京市昌平区北七家10号办公楼650平方米房屋，原告精华商贸公司退还其购房款431.6万元；三、判令被告农行北京分行赔偿占用原告精华商贸公司出售的房屋使用费839.8万元（自2006年11月15日起至起诉之日止，每日6元∕平方米，每日合计3900元，共计房屋占用费1271.4万元，折抵应付被告农行北京分行购房款431.6万元后，被告农行北京分行应付839.8万元）及占用费的利息。原告精华商贸公司起诉的事实及理由：2006年10月30日，双方签订《房屋买卖合同》，合同中约定：被告农行北京分行购买我公司所建的650平方米底商房屋，用途作为农行网点，房屋每平方米单价8300元，合计539.5万元，一期付款80%，其余款项三年内办理房屋产权证后给付；本合同第七条约定了因配合政府的法规政策或因政府部门的行为，引起延误免除房屋出卖人的责任。合同第十二条约定了我公司在收到一期房款后，三年内办理房产证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书，买受人可以退房，我公司返还买受人一期已付的购房款。合同签订后，我公司依约向被告农行北京分行交付了房屋，同时被告依约支付了一期的购房款431.6万元，被告农行北京分行收房后进行装修改造，作为银行网点用房使用至起诉。在合同履行期间，我公司按合同指定的期限办理房屋产权证手续，因房屋使用的土地为集体土地，规划用途为工业用地，未经规划部门批准及土地变性，擅自建房已构成违法建设。2007年9月3日，北京市规划委员会昌平分局对我公司建房进行了行政处罚，罚款3590307元（罚款已交）。2008年2月21日，北京市国土资源局昌平分局，也对我公司建房未办理用地审批手续一事，作出行政罚款79414元（罚款已交）。2011年有关规划行政部门同意完善规划手续，但因房屋建设违反行政法律规定，致涉案房屋产权证无法办理，对此情况被告农行北京分行是知情的。鉴于上述情况，我公司认为，涉案房屋买卖合同，因违反《北京市城市规划条例》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，致双方签订的房屋买卖合同无效。因我公司在客观上不能取得房屋产权证，造成合同目的根本无法实现，为此我公司起诉，要求确认双方签订房屋买卖合同无效，并退房退款，赔偿相关损失。被告农行北京分行针对原告精华商贸公司的起诉辩称：双方签订的《房屋买卖合同》并不违反国家法律规定强制性的规定，合同处于有效状态。在合同履行中，原告自认包括涉案房屋已被国家规划、土地行政部门处罚，且原告已交纳相关罚款事项，涉案房屋规划等行政部门同意完善手续，办理房屋产权证具有可能性，如涉案房屋被确认违法建设，理应拆除，但涉案房屋并未被行政机关确定为违法建设。但现在原告精华商贸公司本应在合同指定的期限内，完成办理所购房屋的产权证并交付我行，但至今原告也未交付房产证，对此应承担违约责任。涉案房屋被北京市国土局、规委依法给予行政处罚是事实，但涉案房屋尚未被国家行政部门认定为违法建设并给予强制拆除。根据上述案件事实，我行对涉案房屋享有合法权利，而原告诉求无事实和法律依据，应予驳回原告的诉讼请求。因原告未按合同约定交付房屋权属证，尚未付购房余款我行同意与原告协商。当事人围绕诉讼请求，提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明：2006年10月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告已在昌平区北七家镇高科技工业园区内建设了4600平米综合办公楼，将该楼房一层南侧面积650平米出售给被告，其中套内建筑面积为620.62平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.38平米，具体数据以产权证为准。合同约定被告分两期付款，第一期：合同签订后15日内，买受人向出卖人支付房款的80%，计人民币4316000元；第二期：出卖人应在收到第一期付款后三年内办好房产证。出卖人将房产证交付买受人15日内，买受人向出卖人支付剩余的20%款项，计人民币1079000元。合同第十二条约定了关于产权登记的事项，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，（1）买受人退房，出卖人返还买受人第一期所付全部房款；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。但如遇第七条第二款特殊原因延期的出卖人不承担责任。即“配合政府的法规政策或因政府部门有关机构的行为而引起的原因”。合同第十六条约定，合同的修改、变更、终止：1、合同的修改，必须经过双方协商一致，并签署书面协议；2、如发生下情形之一，本合同可终止：（1）发生不可抗力事件；（2）法律或重大政策性变更，导致合同无法履行；（3）双方一致同意提前终止合同。本合同终止不影响任何一方向对方要求赔偿损失的权利，有过错的一方应当赔偿另一方由此造成的损失，双方都有过错的各方依过错程度承担相应的责任。合同签订后，原告依约定将涉案房屋交付被告使用，被告依约定支付原告第一期款项计4316000元。2007年9月3日，北京市规划委员会作出了京（昌）规行决字（2007）第0012号行政处罚决定书，决定书内容为：精华商贸公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在北京市昌平区北七家镇产业基地内开工建设了总面积为5129.01平方米的综合楼和附属用房。以上违反了《北京市城市规划条例》第四十三条之规定，已构成违法建设。根据《行政处罚办法》第三、六条之规定，决定对原告进行罚款处理，罚款金额3590307元（已交）。2008年2月21日，北京市国土资源局昌平分局认定原告未办理用地审批手续建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、53、55条的规定，作出京国土（昌）分局罚字（2008）第11号行政处罚决定书，罚款79414元（已交）。2011年6月9日，北京市规划委员会作出规补字（2011）08号《北京市规划委员会关于同意完善规划手续的函》，同意由该委昌平分局完善规划手续。2014年5月15日，原告向被告送达《关于北七家综合办公楼营业网点情况的函》，要求解除双方之间的《房屋买卖合同》，将涉案房屋租赁给被告。2014年9月11日，农行北京分行昌平支行复函，表示不同意原告变卖为租的要求，不同意给付尾款，要求继续履行合同。截至起诉之日，原告未能取得涉案房屋的产权证，被告亦未向原告支付剩余20%的房款。另查，涉案房屋占用的土地系集体土地。京昌集用2003划变字第21-02-0194号集体土地使用证载明土地使用者：精华商贸公司，土地所有者：北七家镇政府，用途：工业用地，使用权类：批准拨用，使用权面积：4000.49平方米。对以上事实双方当事人均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。涉案房屋何时能办理房屋产权登记尚不确定，农行北京分行对此知情，但其未提出解除房屋买卖合同，并明确表示同意与精华商贸公司协商办理产权证和未付款项事宜。双方争议的焦点是本案房屋买卖合同的效力，精华商贸公司主张，与农行北京分行签订房屋买卖合同无效，因涉案房屋被国家土地、规划部门依法进行了行政处罚，证明合同所购房屋属于违法建设，导致合同无效。而农行北京分行认为，与精华商贸公司签订的房屋买卖合同，并不违反法律法规的强制性规定，应当有效。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，虽然精华商贸公司建房时违反了《中华人民共和国土地管理法》、《北京市城市规划条例》，受到国家规划、土地行政机关的行政处罚，但其并未违反法律或行政法规的效力性规定，《北京市城市规划条例》属于地方性法规，并不必然导致《房屋买卖合同》无效，而且北京市规划委员会同意完善涉案房屋规划手续。原告当庭陈述依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称为《城市房地产管理法》）第37条、第38条、第39条及第66条，主张双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。本院认为，《城市房地产管理法》第2条明确了该法的适用范围，即在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本案诉争房屋占用土地系农村集体土地，并非在国有土地上从事房地产开发、交易等，不应适用《城市房地产管理法》。故对原告的上述观点本院不予采纳。原告主张双方签订房屋买卖合同无效，但未证明双方所签订的合同违反法律法规效力性规定，或使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，故对原告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的诉求，本院不予支持。原告其他几项诉求，是在双方签订合同无效的前提下提出的，本院根据审理查证的案件事实和相关法律规定，依法向原告进行释明，如果不能证明双方签订的房屋买卖合同无效，是否要求变更诉讼请求。但原告仍坚持双方签订房屋买卖合同无效，不同意变更诉讼请求。本院认为，原告提出的诉讼请求，无事实和法律依据，对其诉求，不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告北京精华联通商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费九万一千七百二十七元，由原告北京精华联通商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  金建军人民陪审员  王延尚人民陪审员  王云芳二〇一七年三月九日书 记 员  周忠会