广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复21号
复议申请人（案外人）：梅昌褀，男，汉族，1986年2月3日出生，住广东省佛山市南海区，。
复议申请人（被执行人）：潘伟昌，男，汉族，1972年8月23日出生，住广东省佛山市南海区，。
复议申请人（被执行人）：佛山市瑞柏纺织品有限公司，住所地佛山市禅城区。
法定代表人潘伟昌。
复议申请人（被执行人）：彭彩萍，女，汉族，1975年6月4日出生，住广东省佛山市南海区，。
复议申请人（被执行人）：彭志元，男，汉族，1979年2月12日出生，住广东省佛山市南海区，。
申请执行人：陈颖华，女，汉族，1979年9月3日出生，住广东省佛山市禅城区，。
复议申请人梅昌褀、潘伟昌、佛山市瑞柏纺织品有限公司、彭彩萍、彭志元不服佛山市中级人民法院（2016）粤06执异176号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行陈颖华申请执行潘伟昌、佛山市瑞柏纺织品有限公司（以下简称瑞柏公司）、彭彩萍、彭志元仲裁一案的过程中，于2016年11月8日作出（2015）佛中法执字第1024号通知书，拟对被执行人彭志元所有的位于佛山市南海区九江镇下东南中村房屋（产权证号：51××47）及其土地使用权【产权证号：集用（2004）1××5】进行带租约处置，以偿还生效法律文书确定的债务。申请执行人陈颖华对佛山中院的财产处置方式不服，提出书面异议，请求撤销（2015）佛中法执字第1024号《通知书》，并对被执行人彭志元所有的位于佛山市南海区九江镇下东南中村房屋（产权证号：51××47）及其土地使用权【产权证号：集用（2004）1××5】进行无租约拍卖。主要理由为：1.案外人梅昌褀与被执行人彭志元于2010年4月1日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定每月租金500元。然而涉案房屋建筑面积335.04平方米，评估价值为792300元。约定的租金明显低于正常出租的价值；2.涉案房屋约定租期30年，租期超长，而租金只需每月500元，也没有租金递增的约定，与正常交易方式明显不相符；3.案外人梅昌褀没有在涉案房屋居住，没有实际使用房屋，也没有其他证据证实案外人与被执行人之间存在真实有效的房屋租赁关系。综上，被执行人彭志元与案外人梅昌褀明显存在恶意串通的行为，其目的是为涉案房屋的拍卖设置障碍。
佛山中院经审理查明，陈颖华申请执行潘伟昌仲裁裁决一案，执行依据为佛山市仲裁委员会作出的（2015）佛仲字第022号仲裁裁决。该裁决确定：1.被申请人潘伟昌应于裁决作出之日起十日内向申请人陈颖华偿还借款本金500万元及借款利息；2.被申请人潘伟昌应于裁决作出之日起十日内向申请人陈颖华偿付诉讼保全担保费40000元，财产保全费5000元及律师代理费7万元；3.被申请人彭彩萍、彭志元、梁安明、成中、王洁群、江婉萍、曾艳秋、杨城荣、佛山市禅城区英格尔科技有限公司、瑞柏公司、佛山市德盈佳纺织有限公司、山东芯光园光电有限公司、佛山市诚荣纺织有限公司就上述裁决向申请人陈颖华承担连带清偿责任。后债权人陈颖华与部分债务人就仲裁裁决确定的部分债权达成了和解协议，对未清偿部分，陈颖华向佛山中院申请执行，申请执行的金额为2692276.69元。在执行过程中，案外人梅昌褀于2016年2月15日向佛山中院提交《房屋租赁合同》，约定：乙方梅昌褀承租甲方彭志元所有的位于佛山市南海区九江镇下东聚龙花园30号（产权证号：51××47）及其土地使用权【产权证号：集用（2004）1××5】，租赁期限为30年，自2010年4月1日至2040年3月31日止，每月租金500元，租金交付方式为现金，先付后用。在租赁期间发生的电费、水费、有线电视等费用由乙方负担。甲乙双方在合同存续期间均无权单方终止履行合同。如有一方违约，违约方必须支付对方一次性违约金，金额为后期的装修费用380000。该合同落款时间为2010年4月1日。佛山中院于2016年11月8日作出（2015）佛中法执字第1024号通知书，认定案外人对涉案地产的租赁期间为20年，并拟对彭志元所有的涉案房地产进行带租约拍卖。
佛山中院另查明，案涉房地产坐落于佛山市南海区九江镇下东南中村。土地使用权面积为79.41平方米，权证号为集用（2004）1××5，使用权类型为批准拨用宅基地；房屋建筑面积335.04平方米，权证号为51××47。在执行过程中，佛山中院依法委托评估案涉房地产。佛山市公信房地产土地估价有限公司经评估，案涉房地产价值为792300元。
佛山中院审查认为，本案的争议焦点在于是否带租约拍卖案涉房地产。“买卖不破租赁”的法律制度应建立在真实有效的租赁关系基础上。本案中，案外人梅昌褀仅向法院提交了一份其与被执行人彭志元签订的《房屋租赁合同》，该合同未经合同相对方彭志元的确认，在无其他证据佐证的情况下，不足以认定其真实性。其次，承租人须基于占有使用的公示性表征，使租赁权获得物权化的特殊保护。本案案外人梅昌褀未举证证明其对涉案房产占有使用情况及租金缴纳情况，无法证明租赁合同已实际履行。第三，案涉房屋建筑面积335.04平方米，评估价值为792300元，而案外人梅昌褀与被执行人彭志元约定每月租金为500元，明显低于案涉房屋正常出租的市场价值。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，对其提出的阻止移交占有的请求，不予支持。综上，佛山中院认为，异议人的异议请求符合法律规定，予以支持，于2016年12月19日作出（2016）粤06执异176号执行裁定，依照《中华人民共和国民诉法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销佛山中院于2016年11月8日作出的（2015）佛中法执字第1024号通知书；二、对被执行人彭志元所有的位于佛山市南海区九江镇下东南中村房屋（产权证号：51××47）及其土地使用权【产权证号：集用（2004）1××5】进行无租约拍卖。如不服裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
案外人梅昌褀向本院申请复议，请求撤销（2016）粤06执异176号执行裁定。其理由为：1.佛山中院的裁定认定事实错误。案外人从未向法院提交过《房屋租赁合同》，（2015）佛中法执字第1024号通知书的作出没有依据。被执行人彭志元也未向法院提交过《致估价委托方函》和（2015）佛中法执字第1024号通知书。2.案外人与彭志元无关于租约的矛盾，而佛山中院裁定认定双方无租约关系，违背事实，且租约是否真实有效不应由执行机构审查认定，导致当事人无法救济。3.佛山中院没有及时通知复议申请人参加听证，导致复议申请人无法到场主张权利。4.佛山中院办案人员未到涉案房屋实地查看即认定房屋没有实际占有，违背事实。
被执行人潘伟昌、佛山市瑞柏纺织品有限公司、彭彩萍、彭志元亦向本院提出相同的复议请求。
本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物强制执行的，属于案外人异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查处理，以保护案外人和当事人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利。在本案中，申请执行人以不存在合法有效的租赁关系为由，反对执行法院对涉案房地产带租约拍卖，系依据实体权利阻止涉案房屋执行的特殊方式，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查及作出异议裁定。案外人对异议裁定不服的，应当通过向执行法院提起诉讼解决。佛山中院（2016）粤06执异176号执行裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，属于适用程序法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：
一、撤销佛山市中级人民法院（2016）粤06执异176号执行裁定。
二、发回佛山市中级人民法院依据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定重新审查并作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 胡志超
审判员 李昙静
审判员 李焱辉
二〇一七年三月三十一日
书记员 邝燎亮