江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03974号
上诉人（原审被告）罗云亮。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市虎池路88号。
法定代表人张从俊，该公司董事长。
委托代理人丁建华，该公司职员。
委托代理人臧嘉，该公司职员。
上诉人罗云亮因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗云亮系原苏州市钱ＸＸ桥小商品市场商户，2012年2月13日，钱ＸＸ桥公司（甲方）与罗云亮（乙方）签订《协议书》1份，约定乙方向甲方承租其所有的现苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼四区1491号营业房（使用面积约为12.29平方米），乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述营业房每年另缴设施物业管理费14748元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向罗云亮交付了1491号营业房，并为包括罗云亮在内的商户提供了相应设施物业管理服务，罗云亮未支付过1491号营业房的设施物业管理费。
以上事实，有钱ＸＸ桥公司提供的《协议书》、房屋所有权证复印件及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：请求法院依法判令罗云亮立即支付2012年10月8日至2014年10月7日的商铺设施物业管理费24570元及逾期滞纳金。一审审理中，钱ＸＸ桥公司变更诉讼请求为要求罗云亮支付2012年10月8日至2014年12月7日的设施物业管理费31940元及逾期滞纳金（第一期以9830元为基数，自2012年10月8日计算至判决履行之日，第二期以7370元为基数，自2013年6月8日计算至判决履行之日，第三期以7370元为基数，自2013年12月8日计算至判决履行之日，第四期以7370元为基数，自2014年6月8日计算至判决履行之日，四期均按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）。
原审法院认为：双方当事人虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥公司根据合同主张1491号营业房自2012年10月8日至2014年12月7日的设施物业管理费31940元的诉讼请求并无不当，应予支持。罗云亮以《协议书》约定的设施物业费标准过高要求钱ＸＸ桥公司予以优惠，然有效合同对双方具有当然约束力，除非钱ＸＸ桥公司同意予以变更，现钱ＸＸ桥公司依约主张，罗云亮应当依约履行，故原审法院难以支持罗云亮该抗辩意见。关于钱ＸＸ桥公司主张的滞纳金，该滞纳金性质属于违约金，钱ＸＸ桥公司现自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍进行主张，并无不当，原审法院予以支持。
关于罗云亮抗辩提出的物业管理服务不到位的问题，钱ＸＸ桥公司提供的市场设施物业管理系针对整个市场进行的，双方的合同未约定钱ＸＸ桥公司收取的设施物业管理费包含了哪些具体的设施和服务项目，即使钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务的过程中存在瑕疵，罗云亮亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采用不支付设施物业管理费的方式使矛盾扩大。当然，钱ＸＸ桥公司作为设施物业的提供者和管理者，对市场经营户普遍反映的问题，亦应及时与经营户沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，原审法院判决：罗云亮于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司2012年10月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费31940元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付至判决确定的履行期届满之日止的滞纳金（第一期以9830元为基数，自2012年10月8日起计算；第二、三、四期均以7370元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日起计算）。案件受理费494元，减半收取247元，由罗云亮负担，于判决生效之日起10日内直接支付给苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
上诉人罗云亮不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与钱ＸＸ桥公司签订的协议书中的设施物业管理费条款应属无效。从法律层面上说，物业管理费是指依法设定的物业管理企业，在法律规定的合同约定的范围内，为业主和经营者提供相应的物业管理服务。本案中，商铺的出租人钱ＸＸ桥公司是没有设定相应的物业管理服务的企业，也不具备物业管理资质，依法不得收取物业管理费。同时，钱ＸＸ桥公司也没有按照物业管理服务企业的特征进行管理，即约定服务内容、收费依据和标准、费用开支明细、监督管理机制、违约责任等。虽然，一审中钱ＸＸ桥公司曾出示所谓物业管理明细，但实际上其并没有按照明细内容履行相应义务，钱ＸＸ桥公司也没有提供任何证据证明其提供过物业管理服务，依法不应认定其进行过物业管理。即使有管理，也只是钱ＸＸ桥公司对自己的物业设施进行管理，自己管理自己的物业却向别人收取所谓的物业管理费显然不合理。此外，钱ＸＸ桥公司所有的小商品市场装修后没有通过消防验收，上诉人在市场中的人身安全无法保障。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，驳回钱ＸＸ桥公司一审中的诉讼请求。
被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：设施物业管理费不等同于物业费，在本案中不适用物业管理条例等规定。被上诉人作为市场的出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，依据合同约定向经营商户收取费用并无不当。双方签订的协议合法有效，双方均应按约履行。对于上诉人提到的消防验收，被上诉人在一审中以及提供了房屋所有权证，如果没有通过消防验收是无法取得房屋所有权证的。
二审另查明，钱ＸＸ桥公司在一审中提交《设施物业管理费收费项目明细》，认为其提供了以下收费项目：一、提供设施项目，包括数码电子监控设施系统、电气设施系统、通风排气系统、消防设施系统、电力配套系统、便民设施、绿化与环境保养及市场公共区域水电供应；二、提供物业项目，包括保安服务、停车服务及保洁服务；三、提供管理项目，包括调解经营纠纷、监督依法经营、税务开票管理以及提供医护服务；四、市场推广项目，包括提供广告宣传、班车服务、举办购物节等活动、印发宣传册等。罗云亮认为钱ＸＸ桥公司提供服务不到位，明细中的市场推广项目均没有提供，现在市场内商户不能自己开发票，保安服务也不到位，市场内没有提供空调。对此，钱ＸＸ桥公司认为提供该明细是为了证明协议约定收取的设施物业管理费与一般物业费不同，明细中提及的服务项目是钱ＸＸ桥公司除提供租赁物外的部分管理项目，全部提供过，但部分随着市场现状进行了调整，并非如罗云亮所述从未提供。
二审中，罗云亮提供照片十张，证明涉案小商品市场于2014年11月2日凌晨发生火灾，市场内部分消防通道被堵塞，存在严重消防隐患，钱ＸＸ桥公司的管理不到位。钱ＸＸ桥公司对照片的真实性没有异议，2014年11月2日涉案小商品市场内确实发生火灾，原因正在调查，罗云亮如因火灾遭受利益损失可以另行主张，不能以此为由拒绝缴纳设施物业管理费。
以上事实，由《设施物业管理费收费项目明细》、照片以及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：双方当事人签订的《协议书》系双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。本案涉及的设施物业管理费并非物业管理企业为房屋所有权人提供物业服务所收取的费用，而是业主为承租其物业的经营者提供设施物业管理服务所收取的费用。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。上诉人关于钱ＸＸ桥公司没有物业管理资质，协议条款无效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。钱ＸＸ桥公司提供相应管理服务是为了整个小商品市场的正常有序经营，需要投入成本，双方在《协议书》中也就设施物业管理费的支付达成约定。二审中，上诉人已经确认钱ＸＸ桥公司提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户，系前述服务的受益者，理应按照合同约定支付相应费用，服务存在瑕疵不能成为上诉人拒绝缴纳费用的理由，其可以与钱ＸＸ桥公司沟通协商或另行主张权利，拒绝缴纳费用只会使矛盾扩大，并影响其他按时缴费的经营户的合法权益。钱ＸＸ桥公司已经取得小商品市场的相应产证，上诉人认为市场未通过消防验收，但未提供证据证明，本院不予采信。
综上，上诉人罗云亮的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费494元，由上诉人罗云亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 田思诗