江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣11民终795号上诉人（原审被告）：柯常造，男，1972年2月16日出生，汉族，江西省上饶县人，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告）：上饶市康泰物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道3号1幢1-902，统一社会信用代码913611026809228092。法定代表人：童惠根，该公司董事长。上诉人柯常造因与被上诉人上饶市康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初286号民事判决，向本�提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。柯常造上诉请求：一、撤销原审判决，改判上诉人承担物业管理费的30%即1,352.91元；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对与本案有直接利害关系的部分基本事实认定错误。自2010年紫阳名邸小区交房之日起，在被上诉人的管理下，小区事故频发，具体如下：1、被上诉人聘请的保安队长，殴打2号楼娄姓业主；2、被上诉人聘请的小区保安，监守自盗，偷取本小区业主新购买的电动车；3、被上诉人聘请的小区电工师傅，夜间私自拆卸3号楼、26楼水表边上的软管，导致该业主无水可用；4、小区内的消防水管，一直处于无水的状态；5、小区电梯一直未年检，处于无人管理、无人维修的危险状态，电梯门不能正常闭合、按钮失灵，轿厢突然下坠等危险情形经常发生；6、小区物业管理脏、乱、差，被上诉人提供的物业服务完全达不到合同约定的标准；7、2012年6月，上诉人儿子在小区绿化草坪秋千旁玩耍，右手无名指被裸露在地面的电线电伤烧焦，上诉人多次去找被上诉人解决，但是都未能给予一个合理的解释。二、一审法院认定以上事实与本案并非同一法律关系错误。1、根据《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》，服务内容包括：“（1）物业公用部位的维修、养护和管理；（2）物业公用设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生；（4）公共绿化的养护和管理；（5）公共秩序、安全防范等事项的协助处理；”等等，被上诉人应严按照合同约定的服务内容提供物业管理服务。在一审过程中，上诉人提交的有关证据�已充分证明了被上诉人提供的物业服务完全没有达到物业服务合同约定的服务标准，属于严重违约情形。2、上诉人未严格按照《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》履行缴纳物业管理费的行为，并非恶意违约，完全是因为被上诉人在提供物业服务过程中先行违约导致。三、一审法院认定上诉人单方违约需支付4,509.7元物业管理费不合理。上诉人之所以未及时履行缴纳物业管理费的义务，完全是因为被上诉人严重违约在先，被上诉人也应承担相应的违约责任。康泰物业公司辩称，小区保安队长殴打业主与本案无关；小区保安监守自盗，保安犯法与被上诉人无关，业主应及时报警让公安机关处理；小区电工夜间私自拆水管导致业主无水可用与本案无关，是该业主长时间未交水费，水电公司要求被上诉人派员拆除；小区内消防水管长期�于无水状态的说法与事实不符，也与本案无关，工程质量问题与物业服务无关；电梯长期未年检的说法不实，每年都年检；早上八点无人在岗的说法不实，人员偶尔走动但不会缺岗；绿化带电线白天没电，晚上电脑控制自动来电，白天绿化带电线电到小孩的说法需要证据证明。康泰物业公司向一审法院起诉请求：1、被告柯常造向原告康泰物业公司支付物业管理服务费4,509.7元（从2013年1月计算至2016年9月）、公共能耗费1,042元、违约金1,665.5元（物业费加上能耗费再乘以30％），合计7,217.2元；２、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告柯常造系上饶市信州区紫阳名邸小区3栋2502号房屋业主，房屋面积为95.32平方米。2009年11月4日，上饶市清林实业有限责任公司与原告康泰物业公司签订《“清林·紫阳名邸”前期物业管理服务合同》，上饶市清林实业有限责任公司选聘原告为清林·紫阳名邸小区提供前期物业服务，期限为3个月，自2009年11月1日至2010年1月31日。同日双方签订《“清林·紫阳名邸”物业管理服务合同》，约定服务期限为3年，自2010年2月1日至2013年1月31日，物业服务费用标准为住宅：0.88元/平方米/月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日百分之五的标准承担相应的滞纳金，向业主收取的费用不含公共区域水电费、二次供水电费以及电梯电费，此三项费用由小区广告位出租所产生的费用用于贴补。2011年3月10日，上饶市信州区物价局印发《关于清林·紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》（饶信价发［2011］03号），同意�业管理公共性服务费中高层住宅每月每平方米1元，允许在10％以内上下浮动，专项服务收费中的二次供水分摊方式：用户实用量×（单价＋总损耗费÷全部用户实用量），电梯费用分摊方式：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用建筑面积］。2012年10月30日，上饶市信州区物价局印发《关于“紫阳名邸”物业管理服务费的复函》（饶信价函字（2012）05号），同意原告暂按饶信价发［2011］03号文件执行。2013年1月31日，上饶市清林实业有限责任公司与原告康泰物业公司同意合同延期到2013年3月30日止（继续延期到该小区业主委员会成立为止）。2010年4月18日，原、被告签订了《紫阳名邸前期物业管理服务协议》，在乙方房屋验收合格钥匙移交时，就前期物业管理服务达成协议，前期物业管理是指：自房屋出售�日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容（房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、房屋装饰装修管理）、物业管理服务质量（房屋外观、公共设备设施的管理、园林绿化管理、秩序维护队、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修）等内容，其中物业管理服务费用为（以开发商开出的《交房通知单》中约定的交房时间为交房日期，并在领取钥匙之日起，一次性预收一年的物业管理；一年后可按年或按季交纳物业管理费，每季度第一个月的1－5日为交费时间，收费标准为：高层、小高层按建筑面积0.88元/㎡/月，因业主原因空置物业的管理服务费，第一年按标准的50％收费，第二年起全额缴纳），电梯年检、维修保养等费�根据用户使用建筑面积按分摊方式每月据实分摊收取，即：用户使用建筑面积×［（耗费＋人工费）÷总使用建筑面积］，二次供水根据用户实用量按分摊方式，每月据实分摊收取，即：用户实用量×（单价＋总损耗÷全部用户实用量），业主不按收费标准和时间交纳有关费用的，需补交并从逾期之日起按每天3％交纳滞纳金。2014年10月30日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》，合同期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，原告提供物业管理服务包括（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆行驶、停放管理；（6）公�秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。服务费用标准为：高层住宅1.1元/月/平方米（不含二次供水加压，包含电梯电费、维保年检等公共能耗一切费用）。2015年10月20日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《紫阳名邸物业服务合同》，合同期限自2015年11月1日至2018年10月30日止，服务费用标准为：高层住宅1.1元/月/平方米（包电梯公共能耗费）。被告以物业管理不到位、物业管理人员侵权为由，拒不缴纳物业费等相关费用，截止2016年9月份，被告尚欠物业管理费4,509.7元。一审法院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，不违反法律法规禁止性规定，该院予以确认，原、被告均应按相关合同约定全面履行各自的义务，被告接受了原告提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理服务费，被告未能按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，现被告尚欠2013年1月－2016年9月的物业费4,509.7元，原告诉请要求被告支付，该院予以支持。原告诉请要求被告支付能耗费1,042元，被告辩称签订合同的时候没有能耗费，该院认为，2014年10月30日，紫阳名邸小区业主委员会与原告康泰物业公司签订《上饶市紫阳名邸小区物业服务合同》，该合同约定从2014年11月1日起物业费用包含电梯电费、维保年检等公共能耗一切费用，而2014年11月1日之前的物业费并未包括相关能耗费用，对于该时期的能耗费收取及计算标准，上饶市信州区物价局《关于清林·紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》及原、被告双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》均已作出相关规定和约定，故原告收取能耗费，于法有据，但鉴于原告关于能耗费的计�方式与上饶市信州区物价局《关于清林·紫阳名邸的物业管理服务收费标准的批复》及原、被告双方签订的《紫阳名邸前期物业管理服务协议》的相关内容不相一致，且原告未能给予合理说明，故对本案中原告主张要求被告支付能耗费1,042元，该院不予支持，原告可待有明确的计算方式后另行主张权利。原告另诉请要求被告支付逾期付款的滞纳金，该院认为，根据被告所提供的证据，被告在管理小区方面确实存在不到位的情况，即被告逾期交纳物业费等相关费用系事出有因，并非恶意拖欠，故原告的该项诉请，该院不予支持。被告辩称小区保安及公司老总经常殴打业主、保安偷盗业主自行车、被告儿子被电伤与本案不是同一法律关系，可另案起诉主张权利。综上，被告尚欠物业费4,509.7元（截止2016年9月）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一�零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告柯常造于本判决书生效之日起五日内支付原告上饶市康泰物业管理有限公司物业费4,509.7元；二、驳回原告上饶市康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告上饶市康泰物业管理有限公司负担34元，被告柯常造负担16元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人康泰物业公司对上饶市紫�名邸小区提供了物业管理服务，有权依物业服务合同约定向业主收取物业服务费。上诉人柯常造作为上饶市紫阳名邸小区的业主，支付物业服务费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障，故原审法院认定上诉人柯常造应按约向被上诉人康泰物业公司支付物业服务费有事实与法律依据。上诉人柯常造主张被上诉人康泰物业公司提供物业服务存在严重违约，但其未向法院提供充足有效的证据予以证明，若上诉人柯常造之后能够举证证明被上诉人和立物业公司在物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，致使其合法权益受损，上诉人柯常造应当依据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求被上诉人康泰物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等�约责任以维护其合法权益，而不是以此作为拒交物业管理费的理由。上诉人柯常造若认为被上诉人康泰物业公司在物业服务中存在侵权行为，致使其合法权益受损，也可依法另行维权。被上诉人康泰物业公司作为物业管理服务者，在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有提高完善之处，其应积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区。综上所述，柯常造的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人柯常造负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晖华审 判 员 姜一珉审 判 员 夏旭莉二〇一八年六月十五日法官助理 程云娟书 记 员 林也力