河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终3378号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李真真，女，1981年11月14日生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：李少军、王亮，河南智明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司。
法定代表人：王要民，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：张松涛，该公司法律顾问。
上诉人李真真因与被上诉人河南亿兴房地产开发建设有限公司（以下简称亿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服偃师市人民法院（2015）偃民一初字第00308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李真真及其委托诉讼代理人李少军、王亮，被上诉人亿兴公司的委托诉讼代理人张松涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李真真上诉请求：一、撤销一审判决书第四条、第五条，改判亿兴公司将全部房款本金及利息返还给李真真，委托专业的评估机构对涉案房屋的添附价值进行评估后由亿兴公司赔偿相应损失。二、一、二审诉讼费用由亿兴公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定双方当事人签订的《补充协议》合法有效是错误的。李真真与亿兴公司签订《补充协议》基于亿兴公司承诺可以为李真真办理住房按揭贷款手续，但是因为亿兴公司涉嫌非法吸收公众存款罪，涉案房屋被洛阳市涧西区人民法院查封，亿兴公司不可能为李真真办理住房按揭贷款手续，亿兴公司明知上述事实但是欺骗李真真与其签订《补充协议》，亿兴公司的行为构成根本违约，李真真要求解除双方签订的《补充协议》并由亿兴公司返还已经支付利息的诉求应予支持。二、一审判决李真真给付亿兴公司13758.33元利息是错误的。自亿兴公司向李真真交付房屋后，长期采取停水断电的手段，导致涉案房屋无法居住，亿兴公司的行为构成根本违约，李真真不应再向亿兴公司支付利息。三、一审法院程序不当。亿兴公司反诉要求李真真交付房屋，李真真在一审答辩中同意由亿兴公司全额退还房款、利息及装修损失的前提下退还涉案房屋，一审法院的判决偏离了双方的诉求及抗辩意见，违反了“不告不理”的原则，程序违法。
亿兴公司辩称，一、李真真的上诉请求与其起诉请求不一致，不应予以支持。二、亿兴公司没有涉嫌刑事犯罪，亿兴公司的股东涉嫌刑事犯罪导致涉案房屋被洛阳市涧西区人民法院查封，但是亿兴公司与李真真之间签订的房屋买卖合同在前，房屋查封行为在后，房屋被查封后李真真的贷款没有办理成功，亿兴公司与李真真双方达成《补充协议》，由李真真将涉案房屋的贷款按照银行贷款利息支付给亿兴公司，亿兴公司将涉案房屋交付给李真真使用，李真真支付了一部分利息后不再履行《补充协议》，亿兴公司采取了停电措施，但是没有停水。亿兴公司在一审的反诉请求为要求按照《补充协议》履行，一审判决客观公正，应予以维持。
李真真向一审法院起诉请求：一、判令亿兴公司承担延迟交房违约责任，并向李真真支付违约金1235.7元；二、判令亿兴公司为李真真办理滨河明珠3栋1单元4层东南号房屋的权属登记证书；三、判令亿兴公司承担延迟办理房屋权属登记证书的违约责任，并向李真真支付违约金1123.34元；四、判令亿兴公司向李真真出具3栋1单元4层东南号房屋的验收合格证明，并向李真真交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；五、判令亿兴公司为李真真办理3栋1单元4层东南号房屋的购房贷款按揭手续；六、依法解除李真真与亿兴公司于2014年2月19日签订的《补充协议》，并判令亿兴公司向李真真返还依据《补充协议》而向李真真收取的利息11660元；七、本案诉讼费由亿兴公司承担。
亿兴公司向一审法院反诉请求：一、判令李真真按双方达成的补充协议第四条将占有购买的房屋交还亿兴公司，并判令李真真支付拖欠亿兴公司的利息暂定10个月为17030元。二、诉讼费及其他费用由李真真承担。
一审法院认定事实：2014年2月19日，李真真与亿兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，……。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢1单元4层东南号房……。第四条计款方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3400元，总金额叁拾柒万贰仟叁佰叁拾肆元整……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款2、分期付款3、其他方式买受人签订合同时付人民币：壹拾壹万贰仟叁佰叁拾肆元整（￥112334）剩余房款人民币：贰拾陆万元整（￥260000）以银行按揭贷款方式支付办理……。第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2013年9月27日李真真向亿兴公司支付购房首付款112334元。后亿兴公司未在合同约定的2013年10月31日前向李真真交房。2014年2月19日，亿兴公司与李真真双方签订《补充协议》，该协议约定：“一、李真真在滨河明珠购买的3号楼1单元4层东南户向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待亿兴公司与银行协调后，向李真真发出书面通知，李真真必须在指定的时间到银行办理相关贷款手续。二、李真真如果未能及时办理贷款手续，或者因自身条件不具有无法办理贷款，应当在接到本协议第一条的书面通知后一个月内，自行筹集资金付清全部购房款。逾期付款的，按双方签订的商品房买卖合同第七条追究买方的违约责任。如李真真不能履约，亿兴公司有权收回该房源，之前所缴纳房款亿兴公司不计利息退回购房款。三、因本小区住房为现房，李真真在房贷未办理之前，客户验房收房时应缴纳银行同期房贷利率（以剩余的未支付购房款为基数，从亿兴公司开具首付款发票之日起计算利息），直到转入银行正常办理手续为止。四、李真真必须在每月30日前，将每月产生的利息打到亿兴公司指定的账户上，如违反约定，亿兴公司有权收回住房。如还本金可以随时到亿兴公司还本，一年还二次本金，最低不低于5-10万元，多还不限。五、本协议一式两份，亿兴公司、李真真各执一份，具有同等的法律效力”。2014年2月19日，亿兴公司向李真真交房。同日，李真真向亿兴公司支付2014年1月1日至2014年2月28日利息款3120元，后李真真于2014年3月31日通过银行转账向亿兴公司支付2014年3月利息1703元、2014年5月3日支付2014年4月、5月利息3535元、2014年6月3日支付2014年6月利息1703元、2015年8月22日支付2014年7月利息1599元，后李真真未向亿兴公司支付利息款。以上李真真共向亿兴公司支付利息11660元。一审法院认为，李真真与亿兴公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。李真真与亿兴公司均应按合同履行。李真真已按合同约定向亿兴公司付清了首付购房款。但亿兴公司在约定的时间未向李真真交房，已构成违约。故李真真按与亿兴公司所签订的《商品房买卖合同》第九条，主张违约金按已交付房价款万分之一从2013年11月1日至2014年2月19日110天计算，不违反双方合同约定，合理合法，一审法院予以支持。李真真所付的首付款为112334元，乘以万分之一，再乘以李真真主张的逾期天数110天，亿兴公司应支付的违约金为1235.67元（112334元×0.0001×110天）。亿兴公司已向李真真交付住房，但其未按合同约定在交房后90日内将办理权属登记需由亿兴公司提交的材料报产权登记机关备案，致使李真真至今未取得房地产权属证书，故李真真主张亿兴公司按约定的已付房价的1%向李真真支付违约金，理由正当，应予支持，李真真已付房款112334元，故该违约金为1123.34元（112334元×1%）；至于李真真起诉要求亿兴公司为其办理所购买房屋的权属登记证书，待办理权属登记证书条件具备时，由亿兴公司协助办理所购房屋的权属登记证书；按合同第十一条，亿兴公司在交付住房时，还应提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，故李真真所主张的亿兴公司提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，应予支持，亿兴公司还应主动向相关部门申报有关资料，并进行备案，积极办理房屋验收合格手续；李真真起诉要求亿兴公司为其办理银行按揭贷款手续，鉴于目前状况，待条件具备时，由李真真与亿兴公司协商办理所购房屋的银行按揭贷款手续。至于补充协议，是李真真与亿兴公司基于在房贷手续无法办理的情况下如何解决交房问题而在《商品房买卖合同》的基础上经双方协商达成的补充协议，该协议不违反法律规定，应与《商品房买卖合同》有同等的法律效力，李真真未按该补充协议支付2014年7月31日之后的利息，已构成违约，亿兴公司反诉请求其支付10个月利息的请求，理由正当，应予支持，李真真应按2014年中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率6.55%和2015年中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率6.15%支付10个月利息，共计13758.33元（260000元×5个月×（6.55%÷12）＋260000元×5个月×（6.15%÷12）】，亿兴公司要求过高部分利息，不予支持。双方签订的补充协议约定了李真真可以支付本金来解决未付房款的问题，且在不能办理房贷的情况下，亿兴公司无法获得交付房屋的全部价款，与李真真协商由李真真按房贷利率支付未付房款的利息，合情合理，李真真现不主张解除购房合同，占有房屋，却不愿按补充协议来解决未付房款问题，显属不当，故其解除补充协议及返还已付利息的请求，理由不足，不应支持。亿兴公司反诉要求李真真交还房屋，将导致李真真的合同目的无法实现，但本案中出现纠纷的根本原因在于亿兴公司的违约，致使李真真无法正常办理房屋贷款手续，所交付的房屋至今未验收合格，现李真真已交付首付款，并对房屋装修后入住，如返还房屋，将给双方造成巨大的损失，故对其让李真真交还房屋的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、亿兴公司于判决生效之日起5日内向李真真支付迟延交房的违约金1235.67元；二、亿兴公司于判决生效之日起5日内向李真真支付迟延办理房屋权属证书的违约金1123.34元；三、亿兴公司于判决生效之日起10日内向李真真提供所购买的第3幢1单元4层东南号房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；四、李真真于判决生效之日起5日内向亿兴公司支付2014年7月31日之后10个月的利息13758.33元（以剩余的未支付款260000元为基数，从2014年8月1日起，按照中国人民银行同期个人住房商业性贷款5年以上基准利率计算10个月）；五、驳回李真真的其他诉讼请求；六、驳回亿兴公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费450元，由亿兴公司承担，一审反诉受理费113元，由李真真承担。
本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”李真真在一审审理中的诉求为要求亿兴公司承担延迟交房、延迟办理房屋产权证书的违约责任，由亿兴公司为李真真办理房屋产权证书、交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、办理购房贷款按揭手续、解除双方签订的《补充协议》并由亿兴公司返还依据补充协议收取的利息。李真真的上诉请求为要求亿兴公司将全部房款本金及利息返还，并赔偿李真真的房屋添附价值损失。由此可见，李真真的上诉请求为其新增加的诉讼请求，二审审理是对一审的续审，依据上述法律规定，对于李真真在二审中新增加的诉讼请求，本院在此不予审理。
综上所述，李真真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费236元，由上诉人李真真负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郏文慧
审 判 员 邱平平
代理审判员 杨献民
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 任 君