重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初11893号原告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台），统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，龙湖物业服务集团有限公司董事长。委托诉讼代理人：张海峰，重庆中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：余越，重庆中豪律师事务所实习律师。被告：叶典军，男，1969年3月3日出生，汉族，无固定职业，住重庆市璧山县。原告龙湖物业服务集团有限公司与被告叶典军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法由审判员黄灿独任审理，适用简易诉讼程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告龙湖物业服务集团有限公司的委托代理人张海峰、余越，被告叶典军到庭参�了诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年1月1日至2017年5月31日止的物业服务费及公摊水电费11530.11元、违约金14549.4元，上述金额共计26079.51元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系龙湖U城业主，其住宅地址为重庆市沙坪坝区某路某小区*栋*单元*。2012年7月23日，原告与被告签订了《龙湖·U城前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，根据前期物业服务协议的约定，被告作为业主应当于每月15日前向原告交纳物业服务费及水电公摊费，逾期将按日加收应交纳费用总额的千分之三的滞纳金，但是截至本案起诉之日，在原告为被告提供物业服务管理服务期间，被告拖欠原告2015年1月1日至2017年5月31日止的物业服务费及公摊水电费，原告多次向被告催收上述费用，被告拒绝交纳，现诉至法院要求判如所请。被告叶典军辩称，对于原告所述的物业服务费及公摊水电费计算方式及金额均属实的，但原告主张的违约金过高，要求调整，且被告居住的*幢*楼及*楼有违章搭建的情况，原告既未阻止，也未向相关部门反映，该违章建筑现在还存在，这种行为违反了《重庆市物业管理条例》第五十九条的规定及龙湖U城第九章的约定，现在本被告要求原告赔偿拆除搭建玻璃台的损失30000元及精神损害抚慰金30000元，要求在本案中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2012年7月23日，重庆龙湖凯安地产发展有限公司（甲方）与被告叶典军（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同载明，该商品房暂定名为：U城三组团，双方合同约定甲方以814067元的价格将位于重庆市沙坪坝区某路*号*幢*号房屋一套卖于乙方，该房屋类型为花�洋房，建筑面积132.53平方米。2012年7月23日，重庆新龙湖物业服务有限公司（甲方）与叶典军（乙方）签订了《龙湖·U城前期物业服务协议》，合同约定，乙方同意接受甲方对“龙湖·U城”实施物业服务，合约还对甲方权利义务和责任、乙方权利义务和责任等进行了约定，该协议第1.4条中约定，公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知文书确定的交房日期至次年12月31日按照建筑面积SOHO物业0.40元/平方米/月计、电梯花园洋房0.20元/平方米/月计，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算，当年实际发生平均数与上年之间的差额部分和面积核定前后甲方收取的公摊水电费差额不作退补，物业公司每年年终都将全年公摊水电发生情况向业主进行账务公布，接受业主监督;第2.1条住宅物业服务费中对电梯花园洋房按建筑面积2.8元/平方米/月收计；第3.1.2条约定，物业服务费应按月缴纳。乙方应在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金；第3.2（公摊水电费）约定，首次公摊水电费的收取是以交房通知书确定的交房日期为准，交房日期在15日之前的收取当月全月的公摊水电费，交房日期在15日之后的，收取当月半个月的公摊水电费。交房后，无论房屋是否空置、装修、被占用，公摊水电费的收取标准均按本协议第五条1.4项的约定执行。乙方应当在当月15日前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。同日，被告叶典军签收了《龙湖·U城临时管理规约》，规约对物业概况、总则、定义、权属、业主委员会、违约责任等做了约定，该规约第九章违约责任中载明：“为协助服务者维持本小区的正常管理，业主（使用�）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交的，每日加收应交费用总额3‰的合同违约金”。规约尾部写明，该临时管理规约及附件，本人俱已完全知晓，并承诺遵守，并有业主叶典军签字。另查明，原告通过律师函向被告催收过物业服务费、水电公摊费，但被告叶典军并未向原告交纳涉案的相关费用。2015年10月22日，被告叶典军书写一份《关于终止物业服务合同的函》，在该函件中，被告写明了其与龙湖U城北区客服中心之间因叶典军搭建钢架结构的事实、经过，并要求物业公司赔偿其误工费5000元，发电机租赁费1000元，精神损失费20000元，共26000元，并终止物业服务合同。庭审中，被告叶典军向本院举示了圆通速递单一份，该邮寄单中寄件人处为叶典军；收件人处姓名为：运营部负责人，单位名称为：龙湖物业服务集团有限公司，地址为：重庆江北区某路*号龙湖原著三期*栋。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、龙湖·U城前期物业服务协议、龙湖·U城临时管理规约、EMS邮寄单，被告举示的照片六张、关于赔偿损失的函、圆通速递单等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当事人庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，重庆龙湖凯安地产发展有限公司与被告叶典军签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定重庆龙湖凯安地产发展有限公司将位于重庆市沙坪坝区某路*号*幢*号房屋出售给被告。原、被告双方签订的《龙湖·U城前期物业服务合同》约定由原告向被告居住小区提供物业服务，庭审中，被告辩称,其为了遮盖三楼的玻璃平台而自己搭建了平台（钢架结构），其拆除平台的损失为30000元，由此遭受的精神损失费用为30000元，要求在本案中予以扣除，但在本案中，被告并无相关证据证明其平台拆除的损失系原告造成的，故对被告的该项解释，本院不予采信。被告对于原告诉讼请求中的物业服务费及公摊水电费金额无异议，同时原告也履行了催收的义务，故对于原告要求被告支付2015年1月1日至2017年5月31日止的物业服务费、水电公摊费的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现被告提出双方约定的违约金过高，原告未提供因被告违约而给其造成损失的证据，故该违约金偏高，本院依法将违约金调整为以被告所欠物业服务费及公摊水电费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2015年1月16日起至付清之日止。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具�应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告叶典军于本判决生效后三日内向原告龙湖物业服务集团有限公司支付2015年1月1日至2017年5月31日止的物业服务费、水电公摊费合计11530.11元，并支付自2015年1月16日起计算至付清之日止，以被告叶典军所欠物业服务费及公摊水电费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半�纳226元（原告已预交），由被告叶典军负担。该款限被告叶典军于本判决生效后三日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 黄 灿二〇一七年九月二十五日书记员 唐诗怡