江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初5523号原告（反诉被告）：中国人民解放军73049部队，住所地江苏省苏州市姑苏区金门路420号。法定代表人：丁炜，部队长。委托诉讼代理人：朱明，江苏明台律师事务所律师。委托诉讼代理人：金娅敏，江苏明台律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：胡亚芹，女，1957年11月17日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈金荣，江苏大名大律师事务所律师。第三人：姑苏区天池温泉浴场，住所地江苏省苏州市枫桥路***号。经营者：褚方荣，男，1963年5月23日出生，户籍地江苏省苏州市吴江区）南汶梗17号。委托诉讼代理人：李杏珍，江苏李杏珍律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红，江苏李杏珍律师事务所律师。第三人：康振亚，男，1971年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍州区。第三人：沈红，女，1968年10月11日出生，汉族，住江苏省苏州市。第三人：吴光来，男，1966年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。第三人：吴济山，男，1992年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。第三人：钟桂莲,女，1966年9月26日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。委托诉讼代理人(第三人吴光来、吴济山、钟桂莲共同委托)：邹利君，江苏寒山律师事务所律师。委托诉讼代理人(第三人吴光来、吴济山、钟桂莲共同委托)：史鹏程，江苏寒山律师事务所实习律师。原告中国人民解放军73049部队（以下简称73049部队）与被告胡亚芹合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，并依原告的申请追加姑苏区天池温泉浴场、康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲作为本案第三人参加诉讼，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告73049部队的委托诉讼代理人朱明、金娅敏，被告胡亚芹的委托诉讼代理人徐亚军，第三人姑苏区天池温泉浴场的经营者褚芳荣及委托诉讼代理人李杏珍、周红，第三人沈红，第三人吴光来、吴济山、钟桂莲的委托诉讼代理人邹利君、史鹏程到庭参加诉讼。后，被告胡亚芹提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2017年10月11日公开开庭审理，胡亚芹的委托诉讼代理人沈金荣，73049部队的委托诉讼代理人朱明、金娅敏，第三人姑苏区天池温泉浴场的经营者褚芳荣及委托诉讼代理人李杏珍、周红，第三人沈红，第三人吴光来、吴济山、钟桂莲的委托诉讼代理人邹利君、史鹏程到庭参加诉讼。第三人康振亚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告73049部队向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《师医院宿舍楼建房协议书》；2、判令被告立即无条件迁让底层门面房及消防通道附楼、配电房附楼、宿舍房附楼；3、判令第三人姑苏区天池温泉浴场所有员工立即无条件迁让底层门面房及宿舍房附楼；4、判令第三人康振亚立即无条件迁让消防通道附楼；5、判令第三人沈红立即无条件迁让消防通道附楼西北角的蟹店；6、判令第三人吴光来、吴济山、钟桂莲立即无条件迁让配电房附楼；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2005年9月8日，原告与被告作为投资人的个人独资企业苏州市沧浪区成龙副食品批发部签订《师医院宿舍楼建房协议书》，协议书约定：“原告提供建设用地，被告在原告的监督下负责垫资组织建设一栋四层宿舍楼。建成后产权全部归原告所有，原告将底层700平方米的门面房出租给被告使用17年(即自2006年6月1日至2023年5月31日房租收益用于抵扣被告的垫资款。宿舍楼二至四层由原告自用。”宿舍楼建成后，原告同意被告比照宿舍楼主楼在宿舍楼主楼东侧建造一层的消防通道附楼、两层的配电房附楼以及两层的宿舍房附楼，三附楼建成后产权全部归原告，原告将三附楼出租给被告使用，房租收益用于抵扣被告的垫资款。后被告将底层门面房和两层宿舍房附楼交由第三人姑苏区天池温泉浴场用于经营，将消防通道附楼底层交由第三人康振亚经营姑苏区振亚副食品商行，将消防通道附楼底层西北角交由第三人沈红经营大闸蟹。配电房附楼因被告结欠第三人吴光来的工程款而被第三人吴光来、吴济山、钟桂莲一家占用，用于居住至今。另，苏州市沧浪区成龙副食品批发部已于2015年11月18日注销。现原告根据上级政策要求，需要全面停止有偿服务活动，解除与被告的租赁关系，收回租赁地块上的房屋，故原告提起诉讼。被告胡亚芹辩称，1、原告要求解除《师医院宿舍楼建房协议书》无法律依据，我方不予认可。2、如原告希望通过协商的方式解除前述协议，需与被告、第三人协商一致。后，被告胡亚芹变更答辩意见为，原告违约致使建房协议无法履行，我方同意返还房屋，但保留追究违约责任的权利。第三人姑苏区天池温泉浴场述称，1、原告称解除建房协议系根据中央军委要求全面停止有偿服务活动的通知，但原告并未出具该通知。2、建房协议不属于有偿服务的范畴。3、即使原告解除合同，也应当足额向我方赔偿损失。第三人康振亚未进行陈述。第三人沈红述称，因为建房协议约定的租赁期限未届至，原告无权要求我搬离。如要求我搬离，应向我赔偿损失（装修费5万元、利润损失60-120万、何承龙欠我的10万元）。第三人吴光来、吴济山、钟桂莲述称，原则上同意搬离，前提为将何承龙结欠的工程款结清。反诉原告胡亚芹向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿损失201万元。2、判令反诉被告承担因解除合同给第三人造成的经济损失1229万元，包括转让费245万元、装修费总计184万元、营业损失总计800万元。反诉被告73049部队辩称，1、本案所涉协议书终止的原因为不可抗力，是按照上级有关规定执行，我部原则上对协议书的解除不承担责任。2、针对反诉原告的第一项诉请，我部认为，反诉原告已收取租金多年，其建造成本早已弥补完毕（建筑安装成本：不超过800元/平方米×全部约3000平米的主、附房）。3.针对反诉原告的第二项诉请，我部认为，首先，反诉原告主张的损失尚未发生，亦未提交损失依据及代偿证明，故反诉原告的该项主张无事实依据的；其次，依据反诉原告与第三人姑苏区天池温泉浴场签订的协议，如租赁合同解除，甲方按装修评估价赔偿乙方，从我方了解以及第三人浴场陈述，该浴场已需重新装修，但现在并没有实质性的装修，且装修部分的使用有一定的时限，现在第三人已经停止装修，我方认为也没有给第三人造成损失，第三人也作了陈述，一年有200万元收入，我方相信这个收益足以补偿。本院经审理认定事实如下：苏州市某地块为原金阊区金门路某号，并于1988年10月11日办理了土地使用权，由原中国人民解放军某部队使用。后因部队编制体制调整，前述地块的土地使用权人变更为中国人民解放军某部队。2011年12月，该地块再次调整为由中国人民解放军73049部队使用。2005年9月8日，中国人民解放军某部队后勤部（甲方）与苏州市沧浪区成龙副食品批发部（乙方，以下简称成龙食品批发部）签订《师医院宿舍楼建房协议书》一份。双方约定，甲方拟在师医院东北部新建一栋四层宿舍楼，建筑面积某平方米。甲方提供建设用地，并出具建设项目的全套施工图纸，乙方在甲方的监督下负责垫资按图组织建设。建成后产权全部归甲方所有，底层门面出租给乙方使用17年，房租收益用于抵扣乙方的垫资款，2至4层宿舍由甲方租用。门面房的租用期限为17年，即自2006年6月1日至2023年5月31日止（2005年10月1日至2006年5月31日为项目建设期）。租用期满，底层门面房及所有附属设施由甲方无偿收回。上述协议签订后，成龙食品批发部组织施工并完成了上述项目的建设。上述项目建成后，底层门面房由成龙食品批发部使用。后，成龙食品批发部又在前述房屋的周边建设了宿舍楼附楼、消防通道附楼、配电房附楼等。成龙食品批发部在取得将上述项目底层门面房的使用权后，将底层门面房约某平方米出租给案外人蒋某用于经营苏州市金阊区天池温泉浴场，租赁期限为10年，从2006年至2016年，年租金为38.8万元。蒋某同时与南京军区房地产管理局第四分局就前述房屋签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限从2006年8月1日起至2009年7月31日止，年租金为某万元。后，褚芳荣通过转让方式取得上述温泉浴场的经营权，将浴场更名为姑苏区天池温泉浴场。褚芳荣并与姑苏区三三合一贸易商行、胡亚芹签订《房屋租赁补充协议》，约定将经营期限调整为2015年8月1日起至2023年5月30日止，年租金某万元。现姑苏区天池温泉浴场承租使用、实际占用底层门面房（约某平方米）、停车场（东西长某米、南北宽某米）、宿舍楼附楼（约某平方米）。康振亚因与何承龙（成龙食品批发部员工）存在经济纠纷，实际占用消防通道附楼（约某平方米），用于经营姑苏区振亚副食品商行。现前述占用部位已经腾空，但未交还钥匙及占有使用的房屋。沈红陈述，因何承龙向其借款10万元未能归还，其与何承龙协商后由沈红租赁使用消防通道附楼旁约某平方米的搭建房屋以抵偿欠款。沈红同时与南京军区房地产管理局第四分局签订《军队房地产租赁合同》一份，约定的租赁期间自2007年7月18日至2008年7月17日，租赁面积为15平方米，年租金为9500元。现，前述房屋由沈红使用至今。吴光来、吴济山、钟桂莲陈述，其于2006年与何承龙达成租赁配电房附楼的口头协议并实际使用配电房附房用于居住。后，其应何承龙的要求对成龙批发部建设的项目进行日常维护，故自2008年之后无需再行支付租金。现，吴光来、吴济山、钟桂莲实际占用配电房附楼（上下两层，含配电房中的部分，合计约180平方米）用于居住。另查明：苏州市沧浪区成龙副食品批发部成立于1993年12月28日，为胡亚芹投资的个人独资企业。该批发部于2015年11月18日注销。胡亚芹与何承龙原为夫妻关系。再查明：2016年2月起，军队启动全面停止有偿服务活动，案涉房屋属于清理范围。接上级通知后，73049部队与胡亚芹、姑苏区天池温泉浴场、康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲协商不成，故提起本次诉讼。审理过程中，胡亚芹提起反诉。上述事实，由国有土地使用证、情况说明、师医院宿舍楼建房协议书、军队房地产租赁合同、房屋租赁补充协议、照片、关于军队及和武警部队全面停止有偿服务活动的通知及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原部队与成龙食品批发部签订的《师医院宿舍楼建房协议书》是双方的真实意思表述，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。虽然案涉房屋的使用人变更、成龙食品批发部的个人独资企业法人资格被注销，但《师医院宿舍楼建房协议书》所涉合同权利与义务并不因上述两民事主体的变更或注销而消灭，依法应由73049部队、胡亚芹继受《师医院宿舍楼建房协议书》所涉权利，履行《师医院宿舍楼建房协议书》所涉义务。现73049部队基于军队重大改革调整而要求解除《师医院宿舍楼建房协议书》，但因该协议书中除租赁条款之外的其他约定均已履行完毕，无法也无需解除，故本院对《师医院宿舍楼建房协议书》中涉及的租赁条款予以解除。租赁条款解除后，胡亚芹继续使用案涉房屋已无合同或法律依据，理应向73049部队返还。又因案涉房屋实际由第三人占用，第三人负有向胡亚芹返还各自占用房屋，以协助胡亚芹向73049部队返还全部房屋的法律义务。因双方在《师医院宿舍楼建房协议书》中约定部队方以2006年6月1日至2023年5月31日底层门面房出租给胡亚芹17年的租金抵扣建房工程款，现提前解除部队方应对胡亚芹给予适当补偿。现胡亚芹主张按照现租金标准计算未履行年限的租金收益进行衡量其损失尚属合理，本院予以采纳，但其中适当扣减胡亚芹本应支出的管理成本。综合前述因素，本院酌定由73049部队按照某万/年为标准向胡亚芹赔偿。对于胡亚芹主张的因合同解除而给第三人造成的损失，因该项损失尚未发生和确定，故本院对胡亚芹在本案中主张该项损失的请求不予支持。胡亚芹可待该损失实际发生、金额确定后另行主张。第三人康振亚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、《师医院宿舍楼建房协议书》中的房屋租赁条款于本判决生效之日解除。二、被告胡亚芹、第三人姑苏区天池温泉浴场于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用的底层门面房（约某平方米）、停车场（东西长某米、南北宽某米）、宿舍楼附楼（约某平方米），并向原告中国人民解放军73049部队返还。三、被告胡亚芹、第三人康振亚于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用的消防通道附楼（约某平方米），并向原告中国人民解放军73049部队返还。四、被告胡亚芹、第三人沈红于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用消防通道附楼旁的搭建房屋（约某平方米），并向原告中国人民解放军73049部队返还。五、被告胡亚芹、第三人吴光来、吴济山、钟桂莲于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用的配电房附楼（上下两层，含配电房中的部分，合计约某平方米），并向原告中国人民解放军73049部队返还。六、反诉被告中国人民解放军73049部队于反诉原告胡亚芹腾空并交还上述房屋之日起十日内向反诉原告胡亚芹补偿损失（自上述房屋实际腾空并返还完毕次日起，按某万/年，计算至2023年5月31日止）。七、驳回反诉原告胡亚芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告中国人民解放军73049部队承担；反诉案件受理费减半后收取11440元，由反诉原告胡亚芹承担1707元、反诉被告中国人民解放军73049部队承担9733元，反诉被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付反诉原告胡亚芹。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  张花锋二〇一七年十一月二日书记员  汪婷婷