广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14297号上诉人（原审原告）：广州市怡仁物业管理有限公司（原广州市清馨物业管理有限公司），住所地广东省广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A402室。法定代表人：刘荣龙，该公司总经理。委托代理人：黄伯福，男，1962年12月13日出生，汉族，住广东省化州市，该公司员工。上诉人（原审被告）：方庆东（兼吴道君委托代理人），男，1974年11月13日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区曲溪街道港美村尾座东围一巷*号。上诉人（原审被告）：吴道君，女，1981年11月27日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。上诉人广州市怡仁物业管理有限公司（以下简称“怡仁公司”）、方庆东、吴道君因物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。怡仁公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉请。事实与理由如下：一审法院在事实认定方面和法律适用方面存在错误，错误认为无证据证实在2014年至2016年期间怡仁公司向方庆东、吴道君主张过权利，也不构成诉讼时效中断的依据。事实是：2014年6月怡仁公司向原广州市萝岗区人民法院起诉方庆东、吴道君的同时，怡仁公司向广州市萝岗区夏岗街道办事处综治办要求协调催收。自2005年年初至今十二年间，怡仁公司一直通过各种方式持续地向政府职能部门求助，要求政府依法有权解决相关民事纠纷的有关职能部门协调让创氏大厦所有欠费业主（含方庆东、吴道君）交清2003年4月以来所欠的各项水电费、垃圾费、物业管理费。综上所述，一审法院在事实认定方面和法律适用方面存在错误，怡仁公司上诉请求二审法院查清事实，依法支持其全部诉请。针对怡仁公司的上诉主张，方庆东、吴道君二审答辩称：不认可对方的上诉请求以及事实理由。方庆东、吴道君上诉请求：撤销一审判决第一项，改判方庆东、吴道君无须向怡仁公司支付2014年11月至2016年9月期间的物业管理费2054.82元及利息(每月物业管理费的利息分别以当月的欠付金额89.34元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠当月的下月的第一日起计算至付清之日止)。事实理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、1.方庆东、吴道君一审收到怡仁公司的证据里，并没有一审判决所提及的创氏公司与创氏物业分公司签订的《管理公约》。2.方庆东、吴道君一审庭审中提供了(2007)穗中法民五终字第424号、(2006)萝法民一初字第179号判决书原件作为证据，怡仁公司对此真实性、合法性、关联性都予以确认，该案查明青年路369号业主(包括方庆东、吴道君)与怡仁公司不存在物业服务合同关系，并认定：怡仁公司起诉主张业主向其支付物业服务费的依据是其于2003年4月1日与广州市创氏贸易有限公司（以下简称创氏公司）签订的《委托代理合同》，该合同约定清馨公司(怡仁公司更名前的名称)接管创氏公司物业管理的工作，双方对有关物业管理方面的债权债务进行了正式移交。由此可见．该合同是双方约定概括移交创氏公司对讼争物业进行管理的权利义务，因此清馨公司(怡仁公司更名前的名称)赖以主张权利的合同相对方是创氏公司，依据《中华人民共和国合同法》第88条，这种转让应经得创氏公司提供物业服务的业主同意方可，现业主确认的物业管理人为创氏公司，由于双方的物业管理合同关系缺乏依据，清馨公司以上主张缺乏法律依据，法院不予支持。怡仁公司至今没有提供任何新证据推翻前述两份生效判决书，一审法院以前述相同证据，作出与前述判决相反的本案判决。另外，本案判决书里只字未提广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦的业主方庆东、吴道君于2007年1月8日到广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A402房交纳2007年1月的物业管理费，发票的收款单位仍为当时的物业管理人创氏公司。这与怡仁公司所称2003年4月即接管创氏大厦的物业管理的事实不符。3.一审判决认定自2005年7月怡仁公司向广州经济技术开发区青年路369号业主(包括方庆东、吴道君)提供事实服务，与前述生效判决认定不一致，且与方庆东、吴道君提供的2007年1月8日向创氏公司交纳2007年1月物业管理费均不一致。4.一审法院对创氏大厦业主选聘其所在房屋产权所在区域的物业服务企业或其他管理人的法律条文和规定极力回避，在没有任何证据证明和事实证明的情况下，为创氏大厦业主(包括方庆东、吴道君)指定物业服务企业，用含糊和没有法律和事实依据的文字认定方庆东、吴道君与怡仁公司存在物业服务合同关系，还建议创氏大厦业主(包括方庆东、吴道君)先解聘与自己毫无关联的怡仁公司，然后进行业主自治。怡仁公司不是创氏大厦业主(包括方庆东、吴道君)聘请房屋产权所在区域的物业服务企业，该如何解聘?且怡仁公司提供证据证明，其只与创氏公司存在合同与协议，没有与创氏大厦业主(包括方庆东、吴道君)存在关联的任何证据(包括物业服务合同)。5.国家法律明文规定，业主所在的物业管理区域的物业服务企业或其他管理人，应由业主选聘，怡仁公司不是青年路369号全体业主选聘的物业服务企业。怡仁公司强行为涉案大厦全体业主提供所谓的服务，这与《中华人民共和国物权法》第七十六条、2007年10月1日实行的《物业管理条例》第二条、第六条、第十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条等法律条款相抵触。创氏大厦业主方庆东、吴道君提交2007年1月8日缴纳2007年1月的物业管理费发票，物业管理费为89.34元，收款人为当时的物业管理人创氏公司。二、涉案大厦业主(包括方庆东、吴道君)因为长期没有物业服务管理，居住环境恶意，负面影响不断，加上几十年的临水临电(至今仍是临水)，导致整栋居民楼失去居住功能。业主被迫于2013年11月依据《中华人民共和国物权法》第八十一条，经过全体现居业主的选举和委托授权，自治小组通过集资和业主向自治组缴纳的物业，进行系列自救管理，包括安装电梯、更换老化的自来水供水管道、对整栋居民楼安装视频安防等。方庆东、吴道君在一审提供的电梯建设单位、街道证明、业主、业主签名按手印，电梯购买发票、缴纳物业费的收据、与广州开发区环美公司的垃圾清运合同等证据都可以证明创氏大厦业主实行自治的事实。缴纳物业费的收据证明2014年4月至2016年12月方庆东、吴道君的物业服务费、水费等已向自治组名下的广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部清缴。方庆东、吴道君与业主自治组名下的广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部存在合同关系，一审法院没有依法调查。电梯属于特种设备，如果创氏大厦业主(包括方庆东、吴道君)不实施业主自治，和业主自治没有街道的支持和认可，电梯根本不可能安装及电梯后期的使用、维护和保养。三、方庆东、吴道君提供南方电视台(今日一线)关于创氏大厦用电的报道，怡仁公司及创氏公司窃取业主用电长达20多年，这就是其自称的所谓服务?四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。虽然怡仁公司提供大量所谓证据，但均与本案无关，亦与方庆东、吴道君不存在任何关联。另外，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款还规定“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。方庆东、吴道君就本案怡仁公司业主委员会造假，并要求怡仁公司提供业主大会全体成员的清单及会议记录，申请法院调查，被一审法院拒绝。没有业主大会何来业主委员会?综上所述，本案为物业服务合同纠纷，怡仁公司至今无法提供其与方庆东、吴道君存在关联及合同关系的任何证据、证明；也无法提供其为方庆东、吴道君提供过任何实质物业服务的证据、证明。因此，怡仁公司诉请方庆东、吴道君向其支付物业服务费等缺乏证据、法律和事实依据，应予驳回。另一审法院认定我方和怡仁公司形成事实上的物业服务合同关系有事实和法律依据是不正确，明确2005年7月对创世大厦进行管理，2007年怡仁公司接收了创世物业的移交不是事实。实际当时对涉案物业进行管理的是创氏公司并不是怡仁公司。另外2006年7月30日作出的（2006）萝法民三初字第179号判决查明认定本案列举业主与怡仁公司不存在物业服务合同关系。一审认定与生效认定存在冲突。我方在2016年12月31日已经向广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部交纳了2014年4月-2016年12月的物业管理费2948.2元以及水电费2188.21元，对于方庆东、吴道君的上诉主张，怡仁公司二审答辩称：不同意方庆东、吴道君的上诉请求，同意一审对前述问题作出的认定；对于一审判决的其他意见与怡仁公司的上诉意见一致。2016年11月30日，怡仁公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.方庆东、吴道君向怡仁公司支付2014年11月至2016年9月的物业管理费2680.2元以及支付怡仁公司已垫付的各项费用，其中2014年4月至2016年9月的水费1206.11元、2014年4月至2016年9月的垃圾费150元，上述各项费用共计4036.37元；2.方庆东、吴道君向怡仁公司支付上述款项的相应利息（自2014年5月起，分别以方庆东、吴道君当月欠付金额为本金，按银行同期同类逾期贷款利率计算，计至全部款项付清之日止，现暂计至2016年10月31日约为434.87元。一审法院经审理查明：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏贸易有限公司（原称“广州保税区创氏国际贸易有限公司”，以下简称“创氏公司”）开发建设。2006年12月21日，方庆东、吴道君通过购买的方式取得广州开发区青年路369号创氏大厦1307号房（建筑面积89.3428平方米）的所有权。怡仁公司设立于2003年4月17日，设立名称为广州市清馨物业管理有限公司（以下简称“清馨公司”），2008年12月12日公司名称变更为广州市怡仁物业管理有限公司。怡仁公司于2009年8月5日取得三级物业资质，有效期为1年。2003年4月1日，创氏公司与清馨公司签订《委托代理合同》，同年4月18日签订《关于委托代理合同的补充说明》，主要内容为：创氏公司与清馨公司经充分协商，清馨公司接管创氏公司物业管理方面的工作，对有关物业管理方面的债权债务进行了正式移交，创氏公司委托清馨公司对创氏大厦部分物业进行物业管理，代理内容为创氏大厦售出房屋的物业管理，收费内容为物业管理维修基金、物业管理费、停车费、代收代交水电费、代收代交垃圾费等，管理内容为有关大厦的清洁、卫生保安工作、有关大厦公共部分的维护、保养工作。一审法院已生效的（2012）穗萝法民三初字第465号案中，怡仁公司主张2005年3月至2012年4月期间的物业管理费及水电费等相关费用，在该案民事判决书中审理查明部分载明“创氏大厦系由创氏公司开发建设，其在售楼时与卖方签订的《房地产预售契约》中约定双方共同遵守《创氏大厦管理条例》。（2007）穗中法民五终字第421号《民事判决书》查明，创氏大厦楼盘的业主在收楼时，向广州市创氏贸易有限公司签具《管理公约确认及承诺书》、《楼宇接收声明书》，载明同意遵守创氏公司与广州创氏物业管理有限公司签署的《管理公约》的一切条款及有关修订等内容，确认该物业管理者系广州创氏物业管理有限公司。广州创氏物业管理有限公司即是广州保税区创氏国际贸易有限公司创氏物业分公司（以下简称‘创氏物业分公司’），是创氏公司1996年6月17日注册成立的分支机构，该分支机构于2000年5月11日注销。上述《管理公约》订立于1998年6月10日，约定创氏物业分公司为创氏广场提供物业管理，首任管理者的任期为三年。创氏大厦开发商向业主交楼后，依据《管理公约》与业主确定了管理费、停车费、代收水电费及垃圾费等各项费用的标准，其中管理费住宅用途每平方米1元、办公用途每平方米4元、商业用途每平方米5元。一审法院已生效的（2010）萝法民三初字第329号《民事判决书》查明，创氏大厦于2006年7月成立业主委员会，该业主委员会成立后，既没有与清馨公司签订委托管理合同，也没有召开业主大会或提议解聘清馨公司。创氏大厦业主委员会分别于2006年12月8日和2008年9月11日向广州市国土资源和房屋管理局出具《证明》，主要内容为：坐落在广州开发区青年路369号的创氏大厦从2003年4月份起一直由清馨公司管理大厦，没有发生过任何违法乱纪的行为，认真尽职地为大厦住客服务，得到了绝大多数住户的拥护。”该判决书认定“广州市中级人民法院于2007年5月18日作出的就创氏大厦同类物业服务纠纷的《民事判决书》，虽然认定原告和创氏大厦业主之间2005年7月前的物业管理合同关系不成立，而且驳回了原告要求业主支付2005年7月前的物业服务、汽车保管、垃圾费的诉讼请求，但上述判决认定的前提是2005年7月前的物业管理仍是以创氏公司的名义进行、原告的管理并未得到业主及业主委员会的确认。从本院查明的事实来看，首先，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主并未选聘新的物业服务公司；其次，自2005年7月起创氏大厦已经以清馨公司（即原告）名义进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用；该大厦业主委员会出具给广州市国土资源和房屋管理局的《证明》也证实创氏大厦2003年4月起一直由清馨公司管理，得到了大多数住户的拥护。本案中虽被告对上述业主委员会及其出具的《证明》的合法性提出异议，但其未提交相反的证据证明其主张，本院对其主张不予采纳；其三，原告已举证证明其为业主提供的部分物业服务内容，包括代为垫付水费、电费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养，并支付费用的事实。可见，原告与被告和创氏大厦的其他业主及业主委员会虽没有签订书面的物业管理合同，但原告事实上为该大厦提供了物业管理服务，且原告对该大厦的管理得到了业主委员会认可，被告也在事实上享受了原告提供的相关服务。因此，本院确认原、被告之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，被告应支付相应的对价，故原告请求被告支付物业服务费合理合法，应予支持。原告主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，本院支持。”怡仁公司为证实其为方庆东、吴道君提供了物业管理服务，提交了以下证据：1.怡仁公司与广东穗安消防工程有限公司就创氏大厦消防设施签订的《消防设施维修保养合同》及广东穗安消防工程有限公司出具的消防维保费收据，合同期限从2011年3月16日至2012年3月15日；2.怡仁公司与西安市永安消防工程有限责任公司广州分公司就创氏大厦消防设施签订的《消防设施维修保养合同》，合同期限从2012年7月1日至2013年6月30日；3.怡仁公司与广州经济技术开发区南亚电梯维修服务部签订的《电梯保养合同》及广州经济技术开发区南亚电梯维修服务部出具的电梯保养费发票，合同期限从2009年11月1日至2012年11月1日；4.怡仁公司与广州市珠富电梯工程有限公司签订的《广州市电梯日常维护保养合同》，合同期限从2012年11月1日至2015年10月31日；5.怡仁公司与广州开发区环卫美化服务中心签订的《垃圾清运协议书》，合同期限从2010年5月25日至2015年5月24日；6.怡仁公司与谭章翠签订的《劳动合同》（工作期限从2014年12月1日起算，工作内容为创氏大厦A幢以及大厦周围地面的清洁卫生）以及谭章翠签名确认的《创氏大厦保洁承包工作守则》；7.怡仁公司分别与创氏大厦保安员左金玉、林权、袁石海、谢国生签订的《劳动合同》，合同期限各不相同，但从2009年延续至今。怡仁公司主张其于2016年9月29日通过EMS快递向方庆东、吴道君邮寄过催收函，于2014年至2015年期间在大厦出入口张贴过催告公示，还通过政府协调的方式主张权利，以上行为导致诉讼时效的中断。方庆东、吴道君称其未收到过怡仁公司邮寄的催收函，也未见过怡仁公司张贴的催告公示。该催收函由于收件人名址有误被邮局退回。怡仁公司提交广州市黄埔区夏港街维护稳定及社会治安综合治理委员会办公室和广州市黄埔区夏港街道办事处综治维稳和信访科出具的四封致创氏大厦业主的公开信（出具时间分别为2016年5月4日、2016年5月6日、2016年5月18日、2016年11月28日）及2013年4月10日至2016年5月27日期间创氏大厦物业纠纷会议签到表，拟证明其通过政府协调的方式主张权利。前述公开信未记载2014年至2016年期间怡仁公司向方庆东、吴道君主张本案相关诉讼请求，会议签到表未显示会议具体内容，亦未明确怡仁公司曾主张相关权利。方庆东、吴道君对公开信的三性不予确认，对会议签到表的真实性予以确认，但认为会议的内容与怡仁公司的诉请无关。原怡仁公司提供其自行于2014年8月5日出具的《请求尽快依法予以立案的报告》，拟证明其于2014年8月函告一审法院要求立案。怡仁公司在诉讼中进一步明确：第一项诉请中的物业管理费计算标准为：每月的物管费1元/平方米，面积89.3428平方米，每月的物管费是89.34元，一共主张30个月（2014年4月至2016年9月）；水费按照水表及自来水收费标准计算（详见我方的抄表读数），水费包括污水费、公摊水费、一户一表的水费，污水费是按照自来水公司的缴费单和自来水公司规定的比例收费，公摊水费是政府协商得出的（详见2013年11月28日的会议纪要），计算公式是按照每户用水量*15%；垃圾费（详见2013年11月28日的会议纪要）每月5元/户，我方主张30个月，共150元。第二项诉请的利息的本金是物管费、垃圾费、水费加起来的总数，利息起算时间从下个月的1日开始计算，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。物业管理费应该在当月缴纳，从下个月的第一天收取利息。垃圾费、水费从下个月的1日开始计算，依据是水费、垃圾费由怡仁公司代收、代缴。怡仁公司代收、代缴的水费是在下个月的5日前向自来水公司缴纳，垃圾费是当月缴纳下个月的。怡仁公司确认2014年7月至今的水费尚未向自来水公司缴纳。方庆东、吴道君主张在广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局备案的首届业主委员会存在虚假，提交多位业主共同签名的声明以及业主委员会成员梁细泉的声明，其中多位业主的声明载明，“创氏大厦369号居民楼现居业主郑重声明：自本业主入住创氏大厦以来，创氏大厦从未成立业主大会，没有经业主大会选举的业主委员会，更没有本业主或经本业主授权任何组织和个人对外签订和确认与本业主创氏大厦的房产物业利益相关的合同或服务，广州市萝岗区夏港街道办事处2010年8月13日出具的创氏大厦无投诉证明与当时的事实不符”，梁细泉出具的声明载明，“自取得产权和入住以来，创氏大厦从未成立业主大会，更没有业主委员会，本人也不可能成立业委会成员，凡以本人名义作为创氏大厦业主委员会成员对外行使权利都与本人无关，本人保留对其诉讼的权利。”方庆东、吴道君还申请了证人梁善文梁某泉的女儿）出庭作证，梁善文梁某中陈述其父亲没有参加过业主大会、涉案小区没有成立业委会。方庆东、吴道君主张从2013年起由包含方庆东、吴道君在内的多家业主成立物业自治组织对涉案小区物业管理进行自治，包括购买安装电梯、更换自来水管、对居民楼天台雨棚等进行维修更换，其所应当缴纳的2014年4月至2016年物业费已经全额缴纳给广州市黄埔区创氏居民楼物业服务部（个体工商户，成立时间为2016年12月19日）。方庆东、吴道君还提交了多户业主于2016年1月26日签订的《公告》，公告主要内容为：涉案小区业主从未享受过怡仁公司所提供的所有物业服务，签名业主一致决定，自2016年2月1日其涉案小区业主实行居民自治。此外，一审法院在案涉房屋所在创氏大厦相关联的物业服务合同纠纷中已依法查明，创氏大厦《管理公约》第五章第（四）项管理及其他费用c款：“管理费用作支付（但不限于）下列各项：处理垃圾的费用”。以上事实，有《委托代理合同》《关于委托代理合同的补充说明》《民事判决书》《民事裁定书》《消防设施维修保养合同》《电梯保养合同》《垃圾清运协议书》《劳动合同》、发票、收据、催告公示、公开信、会议签到表、催收函、EMS邮寄单、《请求尽快依法予以立案的报告》、《声明》、公告及怡仁公司和方庆东、吴道君双方陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案系物业服务纠纷，应适用民法通则、合同法及物业管理的相关法律、法规进行处理。关于怡仁公司和方庆东、吴道君之间是否存在物业服务关系问题。根据查明的事实，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主至今仍未选聘新的物业服务公司，而自2005年7月起清馨公司（即怡仁公司）即对创氏大厦进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用，怡仁公司与创氏大厦业主之间就创氏大厦物业服务相关事宜实际上是延续《管理公约》的约定，由怡仁公司继续提供物业服务，因此《管理公约》约定的服务到期后，怡仁公司已实际与创氏大厦业主之间成立物业服务关系，且怡仁公司提交了消防设施维修保养、电梯保养、保洁、安保等合同证实其确实提供了物业服务，故怡仁公司请求方庆东、吴道君支付物业服务费合理合法，应予支持。怡仁公司主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，一审法院予以支持。怡仁公司与方庆东、吴道君之间的矛盾系怡仁公司的物业服务不完善所致，怡仁公司作为物业服务的提供者，与小区的业主是相互依存的关系，是服务与被服务关系，而非对立关系，怡仁公司应不断提高服务质量，以服务质量赢得业主的认可，并自愿交纳物业管理费用。方庆东、吴道君作为小区业主对经过备案的业委会的真实性和合法性有异议，应通过法定程序重新选举业委会。方庆东、吴道君作为小区业主如若对怡仁公司的物业服务不满意，可以通过召开业主大会或者重新选举业委会的方式选聘新的物业服务机构，在未通过法定程序解聘怡仁公司、选聘新的物业机构前，方庆东、吴道君及其他业主成立自治组织并不能以此为由拒绝向怡仁公司缴纳物业服务管理费用。因此，方庆东、吴道君应以所购买房屋的建筑面积，按照1元/平方米的标准向怡仁公司交纳管理费，并支付使用房屋期间产生水、电等相关费用。对于垃圾费，一方面怡仁公司未能举证证明其收取该笔费用的合同或法律依据；另一方面，根据关联案件查明的《管理公约》第五章第（四）项管理及其他费用c款：“管理费用作支付（但不限于）下列各项：处理垃圾的费用”，故处理垃圾的费用应包括在物业管理费中，怡仁公司不应重复主张，一审法院对其请求不予支持。关于怡仁公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的认定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据前述规定，怡仁公司于2016年11月30日向一审法院提起本案诉讼，因此其各项诉讼请求中发生于2014年11月30日至2016年9月30日期间的各项费用均未超出诉讼时效，对该部分请求，一审法院认定：一、2014年11月至2016年9月共计23个月的物业管理费，每月89.34元（按1元/平方米，面积89.3428平方米计算），共计2054.82元。对该笔费用，方庆东、吴道君应及时向怡仁公司清缴并支付利息，利息分别以当月欠付金额89.34元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠付当月的下月第一日起计算至付清之日止。二、对于怡仁公司主张的2014年12月至2016年9月的水费，怡仁公司并未提交证据证实其已经为方庆东、吴道君代缴该部分费用，故一审法院对该部分费用不予支持。对于2014年10月31日之前的物业管理费及2014年11月29日之前的水费、电费，怡仁公司对其主张的诉讼时效中断事由具有举证责任。怡仁公司主张于2016年9月29日通过EMS快递向方庆东、吴道君邮寄过催收函，于2014年至2015年期间在大厦出入口张贴过催告公示，还通过政府协调的方式主张权利，以上行为导致诉讼时效的中断。一审法院认为，首先，方庆东、吴道君称未收到过怡仁公司邮寄的催收函，怡仁公司提交的证据也证实该催收函被退回原址，故怡仁公司邮寄催收函的行为不产生诉讼时效中断的法律后果；其次，怡仁公司仅提交催告公示文件，未能提交证据证实其将催告公示于大厦主出入口张贴，而方庆东、吴道君称从未见过怡仁公司张贴的催告公示，故怡仁公司主张的张贴催告公示的行为亦不产生诉讼时效中断的法律后果；再次，怡仁公司提供的公开信及会议签到表不能证实2014年至2016年期间怡仁公司向方庆东、吴道君主张本案相关诉讼请求，故怡仁公司的该部分诉讼请求已超过两年的诉讼时效。至于怡仁公司提交2014年8月5日的《请求尽快依法立案的报告》是怡仁公司单方制作的证据，不能以此作为怡仁公司主张权利的依据，也不构成诉讼时效中断的事由,且即使从2014年8月5日计算，至2016年11月30日怡仁公司提起本案诉讼，也超过两年诉讼时效期间。因此，怡仁公司关于2014年10月31日之前的物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院依法予以驳回。由于怡仁公司确认2014年7月至今的水费尚未向自来水公司缴纳，故怡仁公司主张的关于已缴纳水费的诉讼请求，已过诉讼时效，一审法院依法予以驳回。对于尚未代缴的水费，怡仁公司诉请没有事实依据，一审依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年5月26日作出判决如下：一、被告方庆东、吴道君于本判决生效之日起十日内向原告广州市怡仁物业管理有限公司支付2014年11月至2016年9月期间的物业管理费2054.82元及利息（每月物业管理费的利息分别以当月欠付金额89.34元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自欠付当月的下月第一日起计算至付清之日止）；二、驳回原告广州市怡仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由原告广州市怡仁物业管理有限公司负担27元，被告方庆东、吴道君共同负担23元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，一、怡仁公司提交如下证据：证据1.陈侃、吴金键的证件复印件以及两人向广州市黄埔区夏港街保税社区居委会高哲强主任作的询问笔录；证据2.陈侃、吴金键向广州市黄埔区夏港街综治办主任张勇作出的询问笔录。方庆东、吴道君质证称：方庆东、吴道君与怡仁公司不存在物业服务合同关系，对两份询问笔录的真实性、合法性、关联性均不确认；而且相关当事人也没有到庭，高哲强和张勇作为政府官员、街道主任及负责人，他们也没有权利帮业主指定物业公司。二、怡仁公司还向本院提交了《申请法院调查取证申请书》，1.请求法院依法找广州开发区夏港街党工委副主任张建欣，夏港街综治办主任张勇、科员何傅，夏港街保税社区居委会主任高哲强、副主任孙华，调查怡仁公司从2005年1月至2016年9月期间不间断每年无数次书面申请或口头申请要求上述有权解决相关民事纠纷的政府部门协助催收创氏大厦所有欠费业主所欠物业管理费、水费、电费、垃圾费等事实；2.请求法院依法找广州市萝岗区人民法院相关人员调查怡仁公司于2014年6月至2016年7月期间提交对本案当事人在内的创氏大厦53户欠费业主的起诉状和诉讼材料，并多次以书面申请及口头电话申请要求法院依法立案等，拟证明怡仁公司一直向对方催收物业管理费的事实。三、怡仁公司于二审庭后向本院提交以下材料：1.有关对政府维稳机构负责人的《询问笔录》委托代理合同，拟说明有关对政府维稳机构负责人的《询问笔录》是真实合法有效的；2.（2017）粤0112民初164号民事判决书，拟说明怡仁公司向创氏大厦业主（含方庆东、吴道君）的主张是正确合法合理的；3.创氏大厦消防主系统更换维修凭证、公示及维修图片，拟说明怡仁公司至今仍在为创氏大厦提供管理服务。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对双方的上诉请求，本院认定如下：一、方庆东、吴道君上诉主张其与怡仁公司不存在物业管理服务合同关系以及怡仁公司未提供物业管理服务的问题。因根据生效判决查明的事实，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主至今仍未选聘新的物业服务公司，而自2005年7月起清馨公司（即怡仁公司）即对创氏大厦进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用，怡仁公司与创氏大厦业主之间就创氏大厦物业服务相关事宜实际上是延续《管理公约》的约定，由怡仁公司继续提供物业服务，因此《管理公约》约定的服务到期后，怡仁公司已实际与创氏大厦业主之间成立物业服务关系，且怡仁公司提交了消防设施维修保养、电梯保养、保洁、安保等合同证实其确实提供了物业服务，故怡仁公司请求吴支付物业服务费合理合法，应予支持。方庆东、吴道君作为小区业主若对怡仁公司的物业服务不满意，可以通过召开业主大会或者重新选举业委会的方式选聘新的物业服务机构，在未通过法定程序解聘怡仁公司、选聘新的物业机构前，方庆东、吴道君及其他业主成立自治组织并不能以此为由拒绝向怡仁公司缴纳物业服务管理费用。至于方庆东、吴道君上诉主张生效(2007)穗中法民五终字第424号、(2006)萝法民初字第179号判决认定怡仁公司与业主不存在物业管理服务合同关系的问题，因该判决已被后续生效判决查明认定的事实予以推翻，方庆东、吴道君仍以此为由提出抗辩，依据不足。为此，方庆东、吴道君上诉主张其不应向怡仁公司支付物业管理费以及水电费等依据不足，本院不予采纳。二、怡仁公司诉请的物业管理费和水电费有无超过诉讼时效期间的问题。怡仁公司主张其在诉前通过快递向方庆东、吴道君邮寄催收函，并在大厦出入口张贴过催告公示，还通过政府协调的方式主张过权利，故涉案费用的主张并未超出诉讼时效。一审法院对怡仁公司的上述主张均予以相应驳回，且论述充分合理，本院予以认可，不再赘述。二审期间，怡仁公司提交了其司聘请律师向广州市黄埔区夏港街保税社区居委会高哲强主任和广州市黄埔区夏港街综治办张勇主任所做的询问笔录，拟共同证明多年来怡仁公司一直提供物业管理服务并一直通过各种途径向欠费业主催收欠费该事实，因方庆东、吴道君对上述询问笔录不予认可，且被询问人并未出庭作证，故本院对该询问笔录不予确认。至于怡仁公司二审期间申请本院对相关事实进行调查取证申请的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”规定，怡仁公司的调查申请已经超出了法律规定的期限，且从其申请内容来看，是要求法院调查事实，而非调取明确的证据材料，故本院对其调查取证的申请不予接纳。怡仁公司的上诉请求缺乏充分理据，本院不予支持。另外，怡仁公司二审庭后提交的证据不属于新证据亦不足以证明其上诉主张，本案不予采纳，亦不再组织双方质证。综上所述，上诉人怡仁公司、方庆东、吴道君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市怡仁物业管理有限公司负担50元、上诉人方庆东、吴道君负担50元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一七年九月二十七日本件与员璩