浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2939号
上诉人（原审被告、反诉原告）：章富生，男，1955年10月2日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人：陈登峰，浙江峰翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李占勇，男，1980年9月28日出生，汉族，住河南省沈丘县。
上诉人章富生因与被上诉人李占勇房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初141号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
章富生未取得建设工程规划许可证在杭州市××区××前村建造彩钢厂房二间。2014年2月23日，李占勇与章富生签订协议一份，约定：章富生将彩钢厂房二间租给李占勇，租金15000元，租期5年，始于2014年2月23日，止于2019年2月23日，于每年正月十六付款。另有李占勇建房二间材料费3500元，协议中止后由章富生退还李占勇，水费、电费由李占勇自负。上述由李占勇建造的二间房屋计43.88平方米，未取得建设工程规划许可证。
李占勇租用上述彩钢厂房后，在彩钢厂房场地建造水池1只，浇筑了水泥地，对部分房屋粉刷涂料。
2015年10月，因章富生房屋需搬迁，浙江广成房地产评估有限公司对章富生座落杭州市××区××前村房屋（主房、附房）、装潢、附属设施等进行估价。估价报告载明：主房、附房部分彩钢一层面积114.02平方米，补偿金额54730元；彩钢一层43.88平方米，补偿金额19746元；砖混二层92.25平方米，补偿金额62269元。装潢、附属设施中，涂料138.5平方米，补偿金额3289.38元；水池补偿金额1500元；水泥地补偿金额5483.40元等。合计补偿金额188175元。章富生已领取全部补偿款。
2016年3月20日，李占勇支付章富生2016年度第一季度租金3750元。章富生出具收据载明：今收到房租费共2016年度第一季度房租费，每季度为3750元，实际收款一季度计人民币3750元。2016年11月初，李占勇搬离承租房屋、场地。未支付2016年4月1日至2016年11月初的租金，未支付电费1455.02元。2017年1月25日，章富生向国网浙江杭州市富阳区供电公司缴纳电费1455.02元。
李占勇于2017年1月5日诉至法院，请求：判令章富生向李占勇赔付建房与装修损失25000元并由章富生承担本案诉讼费；2017年2月27日，章富生提起反诉，请求：李占勇支付租金12000元、水电费1455元。经释明，章富生变更反诉请求，要求李占勇支付占有使用费12000元、水电费1455元。
原审法院认为，章富生就未取得建设工程规划许可证建设的二间彩钢厂房，与李占勇签订的（租赁）协议无效。依照合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李占勇承租章富生二间彩钢厂房期间，建造二间房屋、建造水池1只，浇筑了水泥地，对部分房屋粉刷涂料。章富生抗辩李占勇仅搭建一间10平方米左右的房屋和一间卫生间，显然与协议载明的内容不符，不予采信。现章富生无法返还上述李占勇建造的房屋及其他附属设施，应当对李占勇进行折价补偿。因章富生房屋搬迁，搬迁单位对包括李占勇建造的房屋、水池、浇筑的水泥地、粉刷的涂料在内的房屋和附属设施（评估金额30018元）进行补偿，章富生实际取得了补偿款。故李占勇要求章富生赔付建房与装修损失30018元，理由正当，予以支持。案涉（租赁）协议无效，章富生反诉请求参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合相关司法解释的规定。对于章富生2016年3月20日出具的收条载明的3750元款项，章富生认为其中应付3500元是应付李占勇的建房材料费，250元是李占勇应支付的水费，缺乏相应证据，也不符合常理，不予采信。故对于李占勇主张其已支付章富生租金3750元，予以认定。经核算，李占勇尚应支付章富生房屋占有使用费8750元[15000元÷12个月×（2016年4月1日-2016年10月31日=7个月）]。章富生已代为李占勇缴纳电费1455元，李占勇应当支付给章富生。故章富生反诉要求李占勇支付房屋占有使用费12000元，其合理部分8750元，理由正当，予以支持；要求李占勇支付电费1455元，理由正当，也予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款规定，判决：一、章富生支付李占勇补偿款30018元；二、李占勇支付章富生房屋占有使用费8750元、电费1455元，合计10205元；三、上述二项合并，章富生支付李占勇补偿款19813元，于判决生效之日起三日内付清；四、驳回章富生的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元由章富生负担；反诉案件受理费68元，由李占勇负担52元，由章富生负担16元。
宣判后，章富生不服，向本院提出上诉称：一审判决以“章富生的陈述与双方无异议的证据不相符，不能成立”为由，并根据李占勇提供的照片及其单方陈述进行事实认定，以致作错误判决。首先，章富生的在一审的答辩意见及对李占勇提供的照片进行质证的意见及双方签订的租赁协议中关于“彩钢房2间”的表述并不矛盾，李占勇在对章富生房屋进行租赁前，章富生共有整体房屋2间，其中主厂房分为3小间，附属用房分为2小间，故双方在租赁协议中表述为“彩钢房2间”。至于章富生在答辩时说“章富生租赁给原李占勇一共是5间房屋，全部是彩钢房”，章富生的本意是主厂房及附属用房总共为5小间。此外，章富生在对照片进行辨认质证时，认为“照片右边的两间房屋是章富生搭建，左边一间房屋是李占勇搭建，李占勇在附近还用铁皮围了一间卫生间”，与之前的答辩及租赁协议的表述是不矛盾的，也是始终一致的。其次，一审法院以李占勇提供的照片及其单方陈述认定43．88平方米的彩钢房系李占勇建造的事实，证据不足亦不合常理。根据双方的租赁协议，双方约定“另有李占勇建房二间材料费3500元，协议中止后由章富生返还给李占勇”，结合评估报告就案涉43．88平方米彩钢房的补偿金额为19746元，两者价格相差悬殊。即便考虑相应的搭建人工成本及拆迁补偿偏高的因素，但也不可能存在如此大的价值差距。事实上，章富生搭建的附房(43．88平方米扣除李占勇搭建的部分)光是材料成本就需要近8000元。此外，一审判决将李占勇陈述其搭建的“两间砖房”与“43．88平方米彩钢房”认定为同一标的，亦没有充足证据，且与李占勇提供的证据照片及陈诉亦矛盾。根据李占勇提供的照片，“43．88平方米彩钢房”应为3小间，并非2间，李占勇其陈诉也是2间。故一审法院在双方争议不清的情况下，在没有查清“43．88平方米彩钢房”是否系章富生搭建还是章富生与李占勇共同搭建的情况下，就凭李占勇片面陈述作出判决，事实认定不清。最后，李占勇实际搭建的房屋仅为“10平方米左右的房屋及用铁皮围成的一间卫生间，而非面积为43．88平方米的彩钢房”这个事实才是客观事实，以依据该事实作出相应判决才公平、公正、合理。章富生与李占勇之间是租赁合同关系，故即使章富生存在违约，或者合同存在无效的情况，章富生承担的是违约责任，或者或错赔偿责任。综上，请求撤销原判第一、三项；依法改判并由李占勇承担本案一审和二审的案件受理费。
被上诉人李占勇辩称：如果房子是章富生建的，李占勇欠章富生钱，按照道理，章富生不可能让李占勇搬的。房子43.88平方，是李占勇造的，相关的拆迁补偿费用应该给李占勇。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人章富生和被上诉人李占勇在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，由于章富生将其未经合法审批建造的二间彩钢厂房出租给李占勇，而与李占勇签订了《协议》，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李占勇承租后，建造二间房屋、建造水池1只，浇筑了水泥地，对部分房屋粉刷涂料。现因房屋搬迁，搬迁单位作出了房屋搬迁补偿分户估价报告，并按该报告将其补偿款发放给了章富生，而对于李占勇建造的房屋及其他附属设施，应当由章富生折价补偿给李占勇，除协议中约定的原由章富生建造的彩钢厂房二间的补偿款应发放给章富生外，其余由李占勇建造的应折价补偿给李占勇，章富生上诉李占勇实际搭建的房屋仅为“10平方米左右的房屋及用铁皮围成的一间卫生间。”理由不充分，原审法院根据搬迁单位作出了房屋搬迁补偿分户估价报告，判决章富生支付李占勇补偿款30018元并无不当。对于原审判决由李占勇支付给章富生房屋占有使用费8750元、电费1455元，李占勇未提出上诉，章富生亦未提出异议，本院予以维持。综上，章富生的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由章富生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年七月十二日
书 记 员 项 琳