江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民再终字0013号
上诉人（原审被告）:孙利红。
委托诉讼代理人：王海峰，江苏苏扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:郑运输。
委托诉讼代理人：王太志、曹群，江苏河滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹崇德。
郑运输与孙利红、曹崇德房屋租赁合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院于2011年7月19日作出（2011）宿城民初字第0871号民事判决。2014年4月11日宿迁市宿城区人民法院作出（2014）宿城民监字第0002号民事裁定，对（2011）宿城民初字第0871号民事案件进行再审，并于2015年3月2日作出（2014）宿城民再初字第0002号民事判决。孙利红不服上述判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告郑运输起诉称，2010年8月8日，曹崇德受孙利红委托与�签订《房屋租赁合同》，约定将孙利红所有的位于宿迁市宿城区国泰广场3－133－99号门面房出租给郑运输使用。该合同对租期、租金、付款方式等均作明确约定，其中合同第二条约定：租金每半年交付一次，承租方应提前15天交付下半年租金，先付款后用房。另约定，双方均不得违约，否则应赔偿违约金2万元。2010年8月3日，郑运输依约向曹崇德交纳上半年租金4000元。但在2011年1月9日，孙利红提前向郑运输催缴下半年租金，被郑运输拒绝后，孙利红将该房屋擅自转租他人，造成郑运输各项损失11421元。久商未决，故诉至法院，请求判令：1.孙利红、曹崇德返还租金667元、赔偿损失11421元；2.支付违约金20000元；3.诉讼费用由孙利红、曹崇德承担。
原审被告孙利红、曹崇德在原审中未作答辩。
原审法院认定的事实与郑运输的诉称基本一致。
�审法院认为，合法有效的合同受到法律保护。本案中，曹崇德受孙利红委托与郑运输签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为合法有效。孙利红应当按照协议的约定履行义务，孙利红无故提前向郑运输催缴下半年房租未果情况下又将涉案房屋转租他人，系严重违约行为，郑运输基于合同目的无法实现，向孙利红主张返还租金667元、赔偿违约金2万元于法有据，予以支持。本案中，双方约定违约金数额高于郑运输主张的损害数额，且违约金本身具有赔偿性，故对郑运输主张赔偿损失11421元不予支持。曹崇德系受孙利红委托与郑运输订立合同、收受租金，符合代理关系的法律特征，因此产生的法律后果亦应由委托人承担，故郑运输主张曹崇德承担责任于法无据，不予支持。孙利红、曹崇德经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百一十四条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年）第一百三十条的规定，判决如下：一、孙利红于判决生效之日起十日内返还郑运输租金667元，并支付违约金20000元，合计20667元；二、驳回郑运输对曹崇德的起诉。三、驳回郑运输的其它诉讼请求。案件受理费603元，减半收取301.5元，由孙利红负担。
再审诉讼中，郑运输起诉的事实、理由及诉讼请求与原审一致。并进一步明确：1.赔偿损失款项包括经营损失36500元，现仅主张11421元。2.曹崇德在未有孙利红授权的情况下与孙利红承担连带责任；如有孙利红授权则只要求孙利红承担责任。
再审法院认定事实：2010年8月8日前，孙利红口头委托曹崇德开办的未经工商登记的宿迁市宿城区乐园之家信息服务部，将其所有的宿迁市宿城区国泰广场99-3-133号（即3-133-99）门面房对外出租。2010年8月，郑运输通过曹崇德开办的服务部租赁使用了上述房屋。后孙利红收到曹崇德转交的上述房屋的租金且未提出异议。2011年1月9日，郑运输与孙利红因租金给付时间等问题发生争执，孙利红报警，宿城公安分局富康路派出所出警处理。当日孙利红要求郑运输搬出租赁房屋，几天后即将争议的房屋租予他人经营。
再审法院归纳本案争议焦点为：1.郑运输与孙利红之间的租赁关系是否存在书面合同约定；如存在，应确定为哪份合同。2.孙利红、曹崇德是否存在违约及承担相应责任。3.如果存在违约，应如何计算赔偿给郑运输的损失。
关于第一个争议焦点。郑运输认为，双方之间存在8月8日合同。合同确实不是与孙利红本人所签，系与孙利红的委托人曹崇德签订。该合同是客观真实的，对双方具有法律约束，应以此份合同约定为准。对孙利红提供的8月9日合同不认可，该份合同除了印章是原件，其他都是复印件。确实有8月9日这份合同，但这份合同当时没有加盖印章。8月9日合同是先签订的合同，因郑运输没有带齐租金，曹崇德就没在合同书上签字盖章，后来备齐租金找到曹崇德后，曹崇德称原先签订的租赁合同已遗失，重新签订了一份合同，就是8月8日合同，签订这份合同后郑运输向曹崇德交纳了上半年租金4000元。
孙利红认为，郑运输与孙利红之间不存在书面的合同约定。郑运输提供的8月8日合同是虚假的，孙利红只是口头委托曹崇德找租客，没有委托他签租赁合同以及确定合同价款，这份合同是8月9日合同丢失的情况下，郑运输自行补签的，内容与8月9日合同也不一致。孙利红对8月9日合同也不认可，孙利红提供8月9�合同只是与8月8日合同进行比对，以发现其中的问题，说明郑运输的合同与孙利红的合同是不同的。孙利红被迫认可8月9日合同，8月9日合同是从中介公司拿来的，孙利红认为是其收了租金他们之间应该有合同；孙利红不承认合同的原因是曹崇德没有和其说合同内容，也没有说租金，只是说租给他朋友。
再审法院认为，双方之间存在书面合同，且系郑运输提供的8月8日合同。理由如下：1.《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”。“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任”。第六十四条规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指�代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权”。第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章”。“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。本案中，孙利红承认口头委托曹崇德租赁其房屋，孙利红的行为符合委托代理的法律特征，孙利红应对曹崇德的代理行为承担民事责任。郑运输提供的8月8日合同，落款处有郑运输、孙利红、曹崇德签名，并附落款日期，表明曹崇德已经以孙利红的名义实施了代理行为，且所签合同已经成立并合法有效，孙利红对此合同应承担民事责任。曹崇德虽否认该合同为其所签，孙利红也不认�合同为曹崇德所签，但并无证据证明，也不愿意申请鉴定，应承担举证不能的风险后果。2.孙利红提供的8月9日合同，主文及郑运输签字处均为复印件，出租方签字处无签名，中介方签字处加盖两枚印章，即“宿迁市宿城区乐园之家信息服务部”和刘某某印章，两枚印章均为原件。对该份合同，一方面没有郑运输签字确认，郑运输也不认可，该份合同没有效力；另一方面，出租方签名处无孙利红、曹崇德签名或印章的复印影像，恰恰证明不存在双方一致签字确认的2010年8月9日合同。3.郑运输解释租赁前确实书写了8月9日这份合同，但当时因没有带齐租金，曹崇德没有在合同上签字盖章；后带齐租金，曹崇德称原先签订的租赁合同已遗失，又重新签订了一份合同，就是郑运输提供的8月8日合同。重签合同时郑运输加上违约金2万元。该解释与孙利红提供的8月9日的合同上�孙利红、曹崇德二人签字盖章的复印影像相互印证。孙利红虽主张该份合同是在8月9日合同丢失的情况下由郑运输补签的，8月8日合同与8月9日合同不一致，郑运输存在欺诈，但无证据证明。曹崇德陈述原合同丢失，8月8日合同是郑运输后来自行草拟的，但并未提供有效证据证明，也不出庭应诉，故对于孙利红、曹崇德的辩解不予采信。郑运输提供的8月8日合同合法有效。
关于第二个争议焦点。再审法院认为，郑运输提供的8月8日合同载明，2010年8月8日孙利红作为出租方（甲方）、曹崇德作为中介方与郑运输作为承租方（甲方）签订了一份房屋租赁合同书：“一、甲方自愿出租房屋，位置在国泰广场3-133-99。二、租金为每半年人民币4000元，交纳租金按（月、双月、季度、半年√、年）支付乙方应提前十五天交付次半年房租款（水√、电、有线电视、电话、物业管理费的费用由乙方交纳），先付款后住房。三、租期自2010年8月8日起至2011年8月8日止。……本合同一式三份，甲方、乙方、中介方各执一份，自签字之日起生效。双方均不得违约，否则应赔偿对方违约金贰万元整。……”如前所述，该份合同已经成立并合法有效。孙利红收到曹崇德转交的租金后也未提出异议，该份合同已经实际履行。2011年1月9日，孙利红强行要求郑运输搬出租赁房屋，属于提前催要房屋租金、解除合同的违约行为。郑运输主张孙利红对此应承担相应的违约责任，于法有据，应予支持。曹崇德系受孙利红委托与郑运输订立合同，且合同已经实际履行，故曹崇德不承担责任，应驳回郑运输对曹崇德的诉讼请求。原审判决主文第二项驳回郑运输对曹崇德的起诉，属适用法律错误。
关于第三个争议焦点。再审法院认为：1.关于返还的租金数额。郑运输与孙利红就实际支付租金数额有争议，但双方均未在确定的期限内提供证据，故以合同约定的每半年4000元的标准为宜。孙利红提前1月解除合同收回房屋，郑运输主张孙利红返还1月租金667元于法有据，应予支持。2.关于违约金2万元。涉案合同明确违约金为2万元，孙利红主张此条款是郑运输在其不知情的情况下编造的，但并未提供证据，郑运输亦不认可，故对孙利红此辩解不予采信。孙利红主张违约金过高应予以调整，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，合同约定的违约金并不过高。孙利红虽主张郑运输租赁房屋后一直未用于经营，但并无足够证据证明，且即使当时未用于经营，亦不排除郑运输随时进行经营的可能，故对于违约金不予调整。3.关于郑运输主张赔偿损失11421元，违约金本身具有赔偿性，约定违约金足以弥补其损失，�对郑运输此项主张不予支持。
综上，再审法院认为，原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决：一、维持宿迁市宿城区人民法院（2011）宿城民初字第0871号判决第一、三项；二、变更宿迁市宿城区人民法院（2011）宿城民初字第0871号判决第二项为：驳回郑运输对曹崇德的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元，减半收取301.5元，由孙利红负担。
再审判决宣判后，孙利红不服，向本院提起上诉请求：依法改判驳回郑运输的原审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。孙利红从未与郑运输签订任何的房屋租赁合同，其合同内容条款孙利红从不知晓。一审法院在没有查清曹崇德有无代理权的情况下，作出曹崇德代签孙利红姓名租赁合同有效的判决是错误的。事实上，孙利红从未委托曹崇德签订房屋租赁合同。2011年1月9日，孙利红到宿迁要求郑运输支付房租，郑运输当着警察及孙利红的面不交房租并要求解除房屋租赁合同，同意从房屋中搬走。故孙利红要求收取房租的行为不存在违约。2.孙利红仅收到3000元租金，一审法院却判决20000元违约金，其判决结果超出合同总额约定的30%，故判决结果错误。郑运输租赁的房屋没有实际经营，只是存放一部分货物，郑运输根本不存在损失，法院判决20000元违约金明显过高。
被上诉人郑运输辩称：孙利红的上诉观点不能成立，再审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回孙利红的上诉请求，维持原判。理由如下：1.在原审中孙利红承认口头委托曹崇德找租客，后曹崇德找到郑运输达成租赁事宜，并收取郑运输交付的租金，孙利红对收到曹崇德转交的租金也予以认可，说明孙利红委托曹崇德与郑运输达成的租赁合同已经实际履行，并已经签订了书面的租赁合同，所以孙利红与郑运输之间具有租赁合同关系，且应以郑运输提供的曹崇德代为签署的2010年8月8日的书面租赁合同为准。2.关于违约金及违约金的数额。孙利红违反合同约定的期限提前要求郑运输交付租金，郑运输拒绝后，孙利红即将涉案的房屋转租给案外人，其行为明显构成违约。关于违约金的数额，违约金20000元是合同明确约定的，且由于孙利红的违约行为给郑运输�成了一定的损失。结合孙利红存在明显过错以及郑运输从事经营活动的收益等方面因素，违约金20000元并不高。
本案二审的争议焦点为：1.孙利红与郑运输就涉案商铺是否存在租赁合同关系。2.孙利红在本案中是否存在违约行为，如存在，一审法院确定的违约金数额是否过高。
双方当事人针对上述争议焦点均未提供新证据。
经审理，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，依法予以确认。
关于第一争议焦点。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为的，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，孙利红认可曾委托开办中介机构的曹崇德寻找租户，且将房屋钥匙交给曹崇德，从曹崇德手中领取了郑运输交纳的房租，在郑运输最初使用房屋的几个月期间并未提出异议，只是在向郑运输收取房租时与郑运输就房租交付时间发生争议。上述事实表明，孙利红对其委托曹崇德将房屋出租给郑运输使用的事实是认可的，郑运输也有理由相信曹崇德有权代理孙利红出租涉案房屋，即使孙利红主张其并未授权曹崇德确定涉案房屋的租金数额及租金交纳方式，但这是孙利红与曹崇德之间对委托事项授权不明所致。曹崇德已经代表孙利红与郑运输签订了书面租赁合同，该租赁合同对孙利红具有法律约束力。故应当认定孙利红与郑运输之间存在房屋租赁合同关系。
关于第二争议焦点。本院认为，无论是郑运输提供的2010年8月8日租赁合同，还是孙利红提供的2010年8月9日租赁合同，两份合同约定的租金交付方式均为租金按半年支付，郑运输应提前十五天交付下半年租金，故孙利红要求郑运输提前一个月交付房租明显违反合同约定。孙利红提出系郑运输要�解除房屋租赁合同，且同意从房屋中搬走，本院认为，孙利红自认双方因房租交付问题发生争执当天其报警并叫了开锁公司，后郑运输主动开门，将房间里的东西都搬走，郑运输搬走几天后孙利红就将房屋租给别人，并更换了门锁。结合上述事实和郑运输提供的公安机关出警证明，应当认定郑运输系在孙利红坚持要求其提前支付房租双方发生争执且报警的情况下搬离涉案房屋，并非正常情况下自愿搬离涉案房屋，故对孙利红提出其不存在违约行为的主张，本院不予支持。
关于违约金数额问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或其提供的证据不足以证实其主张的，负有举证责任的一方应承担相应的法律后果。孙利红对郑运输提供的房屋租赁合同不予认可，但未能提供充分证据加以推翻。鉴于郑运输�供的房屋租赁合同系原件，且加盖了受托人曹崇德所在的中介机构宿迁市宿城区乐园之家信息服务部的印章，而孙利红提供的房屋租赁合同系加盖了宿迁市宿城区乐园之家信息服务部的印章的复印件，显然郑运输提供租赁合同的证明效力高于孙利红提供的合同，故一审法院确认2010年8月8日房屋租赁合同为合法有效合同并无不当。2010年8月8日房屋租赁合同载明违约方应赔偿对方违约金20000元，考虑到郑运输租赁涉案房屋系用于商业经营、对涉案房屋进行了装潢投入、距合同到期时间较长且合同约定郑运输具有优先承租权等因素，而孙利红未能提供充分证据证明双方约定违约金20000元过高，故一审法院判令孙利红支付郑运输违约金20000元并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民再初字第0002号民事判决。
二审案件受理费603元，由孙利红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年九月二十日
法官 助理 周贤芬
书 记 员 冯 邻
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