安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1176号
上诉人（原审原告）：安徽怀宁农村商业银行股份有限公司茶岭支行，住所地安徽省安庆市怀宁县茶岭镇街道。
负责人：汪武生，该支行行长。
被上诉人（原审被告）：吴宝友，男，1984年11月24日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
被上诉人（原审被告）：江艳丽，女，1987年3月12日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
上诉人安徽怀宁农村商业银行股份有限公司茶岭支行（以下简称怀宁农商行茶岭支行）因与被上诉人吴宝友、江艳丽金融借款合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初148号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，证据确实充分，经合议庭决定，依法进行了书面审理。本案现已审理终结。
怀宁农商行茶岭支行上诉请求:1、请求二审法院依法撤销怀宁县人民法院（2018）皖0822民初148号民事判决书第一项、第二项，并依法改判为一、被上诉人吴宝友、江艳丽向上诉人偿还借款本金25万元及截止2018年1月8日的利息25643.01元，罚息4402.93元及逾期利息（后期逾期利息自2018年1月9日起按年利率12.038625％计算至借款本金还清之日）；2、上诉人对被上诉人吴宝友、江艳丽提供抵押的位于怀宁县的房屋（房地产权证号：房地怀宁字第××号）及该房产所占用的建设用地使用权〔产权证号：怀国用(2007）第425号）折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决的后期逾期利息的计算截止日错误。后期逾期利息应计算至借款本金还清之日。二、2016年8月3日，上诉人与被上诉人虽仅办理了案涉建筑物的抵押登记手续，未办理建设用地使用权的抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》的规定，上诉人有权向法院申请对被上诉人吴宝友、江艳丽提供抵押的位于怀宁县的房屋及该房产所占用的建设用地使用权予以折价或拍卖、变卖，上诉人对折价或拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权。
吴宝友、江艳丽均未向本院提交书面答辩状及代理意见。
怀宁农商行茶岭支行向一审法院起诉请求：1、依法判决被告吴宝友、江艳丽向原告偿还借款本金25万元及截止2018年1月8日的利息25643.01元、罚息4402.93元以及后期逾期利息（后期逾期利息自2018年1月9日起按年利率12.038625%计算至借款本金还清之日），并实现抵押权，即原告对被告吴宝友、江艳丽提供抵押的位于安徽省怀宁县的房屋（房地产权证号：房地怀宁字第××号）及该房所占用的建设用地使用权（产权证号：怀国用（2007）第425号）拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；2、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年8月1日，怀宁农商行茶岭支行与吴宝友签订一份《个人借款合同》，约定借款种类为中长期个人经营贷款，借款额度为25万元整，借款期限为36个月，借款额度有效期间自2016年8月1日至2019年8月1日，并约定了借款额度的使用，贷款利率、罚息利率和计息、结息，借款的发放与支付、借款的担保、双方的权利和义务、违约情形及违约救济措施等事项。2016年8月1日，吴宝友、江艳丽出具了《还款承诺书》，承诺借款系夫妻共同债务，共同归还，并愿以个人和家庭财产对尚未清偿的贷款本息承担无限偿还责任。同日，原告与被告吴宝友、江艳丽签订《最高额抵押合同》，约定吴宝友、江艳丽以其所有的位于怀宁县的房屋（房地产权证号：房地怀宁字第××号）作为抵押物设定抵押，并约定担保范围、抵押权的实现等事项，以保障债权的实现。同年8月3日办理了抵押登记。上述合同签订后，怀宁农商行茶岭支行于2016年8月3日发放了25万元贷款，借款到期日为2017年8月3日，年利率为8.02575%，结息方式为按季结息，到期一次性还本。此后，吴宝友违反合同约定，仅按季付息至2016年12月。截至2018年1月8日，吴宝友欠借款本金25万元及利息25643.01元、罚息4402.93元。
一审法院认为，吴宝友承认怀宁农商行茶岭支行在本案主张的事实，故对怀宁农商行茶岭支行主张的事实予以确认。本案中，双方签订了借款合同，约定了借款金额、借款用途、借款期限、违约责任等，该约定是双方真实意思表示，借款合同合法、有效。合同签订后，怀宁农商行茶岭按约定发放了贷款，但吴宝友不按照约定偿还借款本息，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故吴宝友应当按约定履行偿还贷款本金及利息义务并依合同约定承担违约责任。合同约定了逾期还款时，另按合同期内利率加收50%的罚息，该约定不违反法律规定，予以支持。吴宝友、江艳丽系夫妻关系，且在借款合同签订之日出具书面还款承诺书，承认该借款系夫妻共同债务，由其共同偿还，故吴宝友、江艳丽应对该借款承担连带清偿责任。案涉《抵押合同》约定，吴宝友、江艳丽以其所有的位于安徽省怀宁县的房屋（房地产权证号：房地怀宁字第××号）为该笔借款及利息、罚息承担抵押担保责任，故怀宁农商行茶岭支行要求对该抵押房产进行拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，予以认定。江艳丽经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十八条、第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告吴宝友、江艳丽于判决生效之日起十日内一次性偿还原告安徽怀宁农村商业银行股份有限公司茶岭支行借款本金250000元及截至2018年1月8日的利息25643.01元、罚息4402.93元以及后期逾期利息（后期逾期利息自2018年1月9日起按年利率12.038625%计算至一审法院判决确定的还款之日）；二、原告安徽怀宁农村商业银行股份有限公司茶岭支行对被告吴宝友、江艳丽所抵押的位于怀宁县的房屋（房地产权证号：房地怀宁字第××号）折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。案件受理费5501元，依法减半收取计2751元，由被告吴宝友、江艳丽负担。
二审中，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实基本属实，依法予以确认。
本院另查明:上诉人与吴宝友签订的《个人借款合同》第十三条第（五）项约定：对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。
本院认为，依法成立的合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人与吴宝友签订的《个人借款合同》明确约定对借款人未还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至本息全部清偿之日止，按合同约定的结息方式计收利息和复利。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，故被上诉人应按照合同约定的起止时间支付逾期利息。根据息随本清的还款原则，一审判决将逾期利息计算至判决确定的还款之日止错误，应予以纠正。本案双方当事人虽仅办理了怀宁县房屋的抵押登记手续，而未办理该房屋占用范围内建设用地使用权的抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，上述房屋占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，上诉人要求对该房屋占用范围内建设用地使用权折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初148号民事判决第一项为被上诉人吴宝友、江艳丽于本判决生效之日起十日内一次性偿还上诉人安徽怀宁农村商业银行股份有限公司茶岭支行借款本金250000元及截至2018年1月8日的利息25643.01元、罚息4402.93元以及后期逾期利息（后期逾期利息自2018年1月9日起按年利率12.038625%计算至实际清偿之日止）；
二、变更安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初148号民事判决第二项为上诉人安徽怀宁农村商业银行股份有限公司茶岭支行对被上诉人吴宝友、江艳丽抵押的位于怀宁县的房屋（房地产权证号：房地怀宁字第××号）及该房产所占用的建设用地使用权（产权证号：怀国用(2007）第425号）折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5501元，减半收取计2751元，由被上诉人吴宝友、江艳丽负担。二审案件受理费100元，由被上诉人吴宝友、江艳丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 柏 萍
审判员 陈澜竞
审判员 查世庆
二〇一八年六月二十五日
书记员 刘 柯
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；