上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第131号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海锦鹤投资发展有限公司。
委托代理人甲，男，上海锦鹤投资发展有限公司员工。
委托代理人乙，男，上海锦鹤投资发展有限公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海苏宁云商销售有限公司。
委托代理人缪蕾，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人杨建伟，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海锦鹤投资发展有限公司、上诉人上海苏宁云商销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人上海锦鹤投资发展有限公司的委托代理人甲、乙，上诉人上海苏宁云商销售有限公司的委托代理人杨建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，上海锦鹤投资发展有限公司（以下简称“锦鹤公司”）作为甲方、上海苏宁云商销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）作为乙方于2010年2月6日签订一份租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋座落在本市某区丙路425-429号（单）部分商铺（以下简称“涉讼房屋”）；租赁物的建筑面积共计3，714.80平方米，其中一层866.39平方米、二层1，454.14平方米、三层1，394.27平方米；租赁房屋的具体区位见附件二租赁房屋平面分界图；附属设施设备和附属场地，房屋交付标准为顶：石膏板，地：公共通道内大理石，墙：防火墙、玻璃幕墙等；另外，一层104、105号商铺（建筑面积共计68.68平方米）、108号商铺（建筑面积60.06平方米）、109号商铺（建筑面积59.35平方米）于2011年9月30日前交付给乙方使用，租金支付标准按照当月平均租赁费用标准支付，并另行签订补充协议；本合同租赁物的附属设施设备包括：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统、致电电话预留线路、4部自动扶梯1部货梯、合格并正常使用的中央空调；租赁期限为2010年3月5日到2019年3月4日；甲方应于2010年3月4日前交房，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准；如甲方延迟交房，按延迟的天数按日租金费用的两倍向乙方支付违约金，超过60天的，乙方可解除合同；本合同第一年租赁费用为人民币3，186，370元（以下币种均为人民币）、第二年的租赁费为3，823，644元，从第三年起每年递增5%；租赁费采用先付后用的方式，按季提前15天以电汇方式支付；乙方在甲方交房后十个工作日向甲方支付600，000元作为租赁押金；正常每期租赁费用的支付日期为每年的2月18日（闰年2月19日）、5月21日、8月21日、11月20日（遇法定节假日、双休日顺延）；租赁期内，中央空调、4部自动扶梯的维保责任、运行费用，由乙方负责并承担费用；甲方同意乙方根据经营的需要，在不破坏商厦原主体结构的情况下，调整、拆除房屋隔断，并对该房屋进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施等；乙方调整、拆除房屋隔断所产生的物料由甲方处理；甲方承诺，租赁期内产权人或其他第三人与甲方如因租赁关系引起纠纷，甲方必须予以解决且不得影响乙方日常营业；如因此纠纷导致乙方无法日常营业，乙方有权在通知甲方后，暂停支付租赁费用并有权解除合同；若乙方擅自解除合同，甲方没收乙方所有押金，若押金不足抵付甲方损失的，则需另行赔偿；合同期满，如甲方要求，乙方恢复房屋原状后交还给甲方（需确保水电、中央空调、4部自动扶梯能正常使用），乙方承担恢复费用，不计息归还乙方租赁押金；租赁期满或合同被依法终止履行后二十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用。乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期十个工作日以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同；租赁物内，246号商铺的产权人与甲方签署的租赁合同到2015年3月27日，甲方承诺在2014年9月4日前完成246号商铺的续签工作，以保证本租赁合同的租赁期限的完整性，如不能则甲方同意乙方停止支付自2014年9月5日起的所有租赁费用，如甲方在2015年3月27日前仍不能完成246号商铺的续签合同，则乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方租赁押金并承担乙方所遭受的一切损失。
合同共有八份附件，其中附件一：租赁房屋产权证、甲方与产权人租赁合同复印件；附件二：租赁房屋平面分界图、附属场地清单和分界图。上述两份附件注明在签约时甲方提供。
涉讼房屋内本有多套独立的商铺，分属不同的产权人，锦鹤公司自产权人处租赁取得涉讼房屋使用权，转租给苏宁公司。
锦鹤公司按约交付了涉讼房屋。
2010年2月24日，苏宁公司支付房屋押金600，000元。
2011年12月26日，苏宁公司函告锦鹤公司要求其于2011年12月30日前交付一层104、105、108、109号商铺。锦鹤公司于2011年12月27日收到上述函件，2011年12月30日，锦鹤公司回函，称其公司与4家小商铺的原租赁合同有两户于2012年4月15日到期，有两户于2012年9月30日到期，目前正与4家小商铺沟通协商。
2012年1月6日，苏宁公司发函解除租赁合同，解除理由为锦鹤公司迟延交付一层104、105、108、109号商铺超60天，苏宁公司要求锦鹤公司安排人员办理撤场交接事宜。
2012年1月7日，锦鹤公司回函，称锦鹤公司的确应将一层104、105、108、109号商铺在2011年9月30日前交付苏宁公司使用，并另行签订租赁协议，但锦鹤公司在2011年9月初向苏宁公司询问是否还需要这四套商铺时，苏宁公司称暂不考虑，可苏宁公司又在2011年11月26日发函催讨，继而解除合同，这是苏宁公司单方面毁约寻找的借口；现锦鹤公司已经与四套小商户沟通好，请苏宁公司在2012年1月9日来收铺，并签订补充协议，办理相关手续，若苏宁公司单方面强行终止租赁合同，锦鹤公司要求苏宁公司恢复房屋租赁前原有结构，并赔偿损失。
2012年1月12日，苏宁公司申请上海市某公证处对涉讼房屋的建筑物外观及内部环境进行现场勘验，并进行摄像公证，以证明锦鹤公司至该日仍未将4个小商铺交付给苏宁公司。
苏宁公司在涉讼房屋外贴出公告，称因为公司服务调整升级，在2012年1月15日停止营业。
2012年2月14日、5月9日，锦鹤公司两次致函苏宁公司，称2012年3月5日至2013年3月4日租赁费用为4，014，826元，分四期支付，本期的租赁费用为1，003，706.05元，要求苏宁公司确认回复并支付租金。苏宁公司无法确认上述信函是否收到。
2012年3月14日，苏宁公司再次申请上海市某公证处对涉案房屋内部具体情况、地砖铺设状况、天花板管道铺设状况、各个出入口状况进行了摄像以及拍照，并予以公证。同日，苏宁公司将涉讼房屋钥匙寄还锦鹤公司，并发函称：因锦鹤公司延迟交付商铺2012年1月5日苏宁公司已发函解除与锦鹤公司的合同，苏宁公司已于2012年1月19日全部腾空租赁物，定于2012年3月15日下午二点三十分于房屋租赁现场与锦鹤公司办理房屋返还交接手续，要求锦鹤公司派员参加。如锦鹤公司拒不参加或逾期办理参加房屋返还交接手续的，自上述房屋交接日起，因该租赁房屋产生的一切费用及责任均由锦鹤公司承担。苏宁公司申请上海市某公证处对搬离后涉讼房屋的状况及寄送函件、钥匙的情况予以了公证。锦鹤公司确认收到苏宁公司寄送的钥匙，但认为钥匙不能打开涉讼房屋的门，苏宁公司没有将涉案房屋恢复至原状，房屋仍在苏宁公司掌控之下。
苏宁公司租金支付至2012年3月4日。
上海市某区丁商厦业主委员会证明锦鹤公司在移交给苏宁公司房屋时，没有改变拆除房屋内原有设备设施，包括原有的独立商铺格局，苏宁公司在接受房屋后，为经营所需，拆除了原有的全部商铺，改变和拆除了原有的设备设施。
长宁区人民法院（2012）长民三（民）初字第26××号案件诉讼中，锦鹤公司就恢复原状的费用申请鉴定，长宁区人民法院（以下简称“长宁法院”）于2012年12月28日通过上海市高级人民法院委托上海戊工程造价咨询有限公司进行鉴定，上海戊工程造价咨询有限公司于2013年5月21日组织锦鹤公司、苏宁公司双方现场踏勘，并于2013年8月8日出具了鉴定报告，结论为修复工程（装饰）为3，680，144元、修复工程（安装）为1，242，765元，合计4，922，909元。锦鹤公司预付了鉴定费用120，360元。苏宁公司表示鉴定是依据房屋竣工时的现状作出，非锦鹤公司交付时状况，且未考虑折旧。长宁法院于2013年9月11日，向锦鹤公司进行释明，要求锦鹤公司收回房屋重新招租，以减少损失。锦鹤公司表示目前不能使用房屋，要求恢复原状后返还。苏宁公司对合同解除并无异议，且表示已返还涉讼房屋，锦鹤公司可以自行使用。
原审另查明，包括在涉讼房屋内的313室建筑面积20.04平方米的产权人戌委托律师发函给苏宁公司，称苏宁公司将房屋破坏作为经营使用，要求苏宁公司半个月内恢复原状。
该案上诉案件审理过程中，上海市第一中级人民法院要求评估单位就房屋竣工时到交付于苏宁公司的使用年限的相应评估项目折抵金额出具补充意见。2014年2月26日，评估单位出具补充意见，涉讼房屋竣工时间为2003年10月20日，锦鹤公司、苏宁公司约定的交房日期为2010年3月3日，涉讼房屋从房屋竣工时到交付于苏宁公司时的已使用年数为6.37年，本案的装修折旧按10年计取，扣除房屋竣工时到交付苏宁公司时的使用年限的相应评估项目的折抵金额为2，983，979元（拆除费用不计折旧）。锦鹤公司对补充意见不认可，认为补充意见上没有鉴定人员的签章，形式不合法，也不同意折旧。苏宁公司认为评估单位评估的是装饰装修，装饰装修应该有折旧，折旧比例应按商业物业取7.5年的中值。
原审审理中，原审法院于2014年5月12日再次向锦鹤公司释明，告知其先行收回房屋，减少损失，锦鹤公司表示要求苏宁公司先拿出350万元将消防、电梯、空调等修复好，方能使用。
原审再查明，锦鹤公司曾于2012年8月29日起诉苏宁公司（案号为：（2012）长民三（民）初字第15××号），要求苏宁公司给付2012年3月5日至2012年12月4日的租金以及逾期支付租金的违约金。后锦鹤公司于2012年12月3日撤回该案诉讼请求，并于2012年12月10日提起本案原审诉讼。
原审审理中，锦鹤公司起诉请求判令：1、解除锦鹤公司、苏宁公司就涉讼房屋签订的租赁合同；2、苏宁公司将涉讼房屋恢复原状后交还给锦鹤公司，如苏宁公司拒绝恢复，则要求苏宁公司赔偿锦鹤公司恢复原状的费用4，922，909元（电梯维修费100，000元、待租费200，000元因尚未发生，先行撤回）；3、苏宁公司按合同标准支付从2012年3月5日起至房屋恢复原状返还之日止的租金；4、苏宁公司支付逾期支付租金的违约金（以应付租金为本金，按每日万分之二点一的标准，计算至实际支付之日止）。后原审法院向锦鹤公司释明，如法院确认租赁合同已经在锦鹤公司要求解除合同的意思表示到达苏宁公司时解除，锦鹤公司是否需要一并处理合同解除后的问题。锦鹤公司表示如法院认定合同解除，则要求苏宁公司支付从拒付租赁费至合同解除日的房屋租赁费，从合同解除日至收到苏宁公司支付恢复原状费用日止的房屋占用费以及三个月恢复原状施工期的费用（参照租金标准计算）。苏宁公司针对锦鹤公司的诉讼请求，辩称：不同意锦鹤公司的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、确认锦鹤公司、苏宁公司就涉讼房屋签订的租赁合同于2012年1月6日解除；2、锦鹤公司支付苏宁公司违约金103，961.11元〖3，823，644（年租金）÷3714.80（总面积）÷365天×188.09（延期交付四间小商铺的面积）×98天（延迟交付四间小商铺的时间）〗；3、锦鹤公司返还苏宁公司租赁押金600，000元及滞纳金（以600，000元为本金，自2012年3月16日起至实际返还之日止，按银行贷款利率计）。锦鹤公司针对苏宁公司的反诉请求，辩称：不同意苏宁公司的全部反诉请求。
原审法院认为，本案争议的焦点有四：
一、苏宁公司是否享有单方解除合同的权利
锦鹤公司认为4间小商铺虽然在租赁合同中有显示，但该4间商铺并不包含在合同约定范围之内，双方应当就4间小商铺约定另行签订补充协议，现补充协议未签，锦鹤公司在2011年9月30日前询问苏宁公司是否需要该四间小商铺，苏宁公司未明确答复，苏宁公司如有异议，应就4间小商铺的问题另案起诉，而不能以此为由要求解除合同。苏宁公司认为租赁合同中明确约定了4间小商铺的交付时间及租金标准，合同附件中也对该4间小商铺作了重点标识，具备成立租赁法律关系的所有要素，应认定双方就小商铺的租赁关系已经成立，另签补充协议仅为程序完备；锦鹤公司在函件中也承认负有交付小商铺的合同义务，且该小商铺系临街铺面，对苏宁卖场的经营格局、客流渠道、品牌传播起到至关重要的作用，锦鹤公司未按时交付，不符合合同约定，苏宁公司有权单方解除。
原审认为，锦鹤公司、苏宁公司签订的租赁合同反映了当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。尽管租赁合同对于4间小商铺的交付时间和租赁标准作了约定，但同时约定另行签订补充合同，该款应当理解为双方对于4间小商铺的租赁作了初步协商，双方对于租赁期限、违约责任等事项还需进一步通过另签合同的方式确定；锦鹤公司出租给苏宁公司的商铺均附有产权人情况及锦鹤公司与产权人的租赁合同，双方在租赁合同中对于246号商铺到期后是否能顺利续签以及不能续签的违约责任均有明确约定，但其时4间小商铺锦鹤公司也未取得租赁权，租赁合同中却未有类似的规定，可见双方对于租赁合同出租标的物不包括4间小商铺是明确的；如果4间商铺对于苏宁公司经营至关重要，苏宁公司应当在签订租赁合同前或同时即与锦鹤公司协商妥当，并就4间小商铺的租赁问题单独或一并签订租赁合同，而非以本案中的方式予以处理；事实上，租赁合同中所涉的租赁物建筑面积为3，741.80平方米，并不包含苏宁公司所主张交付的4间小商铺。综上，锦鹤公司、苏宁公司所签订的租赁合同的租赁范围并非包括104、105、108、109号商铺，租金也不包含上述商铺，苏宁公司以锦鹤公司未交付4间小商铺为由行使单方解除权，没有事实依据，苏宁公司据此要求原审法院确认双方之间的合同在2012年1月6日解除，原审亦不予支持。
二、租赁合同解除的时间
锦鹤公司认为其虽然收到过苏宁公司寄送的钥匙，但不能打开涉讼商铺的门，且苏宁公司未将涉讼商铺恢复原状，评估的时候也要保持原始状态，锦鹤公司没有理由进入，故租赁合同至今仍未解除，要求法院判令解除。苏宁公司认为租赁合同已经于2012年1月6日解除，且之后苏宁公司也将房屋腾空并将钥匙交付给锦鹤公司，鉴定现场勘验后锦鹤公司即可使用涉讼商铺。
原审认为，苏宁公司在2012年1月6日发函解除租赁合同，在同年的3月14日将腾空的房屋钥匙寄送给锦鹤公司，房屋租金付至2012年3月4日后就未再支付，苏宁公司已经以自己的行为明确表示不再履行租赁合同约定的义务，锦鹤公司在要求苏宁公司继续履行合同无果的情况下，于2012年12月10日起诉要求解除并恢复原状，苏宁公司于2012年12月13日收到诉状副本，故原审确认锦鹤公司、苏宁公司之间的租赁合同于2012年12月13日解除。
三、恢复原状的金额确定
锦鹤公司认为恢复原状的费用不应折旧，二审补充鉴定没有依据，应按原鉴定意见确认为4，922，909元。苏宁公司认为装饰装修应当有折旧，折旧年限至少应当按7.5年中值折算，涉讼房屋2003年竣工到2010年交付苏宁公司使用，原装修残值已所剩无几，即使参照最长10年的折旧期，也已折抵63.7%。
原审认为，评估单位在补充鉴定意见中已经将不计折旧的费用单列，也将涉讼商铺的装饰装修按照实际通行做法的最长年限10年折旧，并按实际使用年限扣除相应费用，已充分考虑本案的实际情况以及双方当事人的意见，故原审采纳补充鉴定意见。至于锦鹤公司所述没有鉴定人员签章，形式不合法，经向鉴定人员确认，补充意见是对鉴定意见的补充，国家相关规定并未明确补充鉴定意见必须鉴定人签章方为有效，行业惯例亦是仅加盖鉴定单位图章，故锦鹤公司对补充意见的异议，没有依据，不予以采纳。至于苏宁公司主张按照5-10年的中值7.5年折旧，也因缺乏事实依据，不予采纳。故苏宁公司需向锦鹤公司支付恢复原状的费用应为1，938，930元。
四、空置损失的承担
锦鹤公司认为租赁合同解除前的租金，苏宁公司应当支付；合同解除后苏宁公司不同意恢复原状也未支付费用，故支付恢复原状费用之前的占用费应由苏宁公司承担。苏宁公司认为，其已经通知锦鹤公司离场的时间，且通过公证的方式交付了房屋钥匙，锦鹤公司可以使用房屋，但锦鹤公司长期任凭房屋空置未尽止损义务，由此造成的扩大损失即自合同解除日起的房屋占用费不应由苏宁公司承担。
原审认为，尽管2012年3月苏宁公司实际搬离了涉讼房屋，但鉴于苏宁公司违约，其无权在擅自提前搬离的情况下实现合同解除的后果，现锦鹤公司在催要租金无果的情况下及时向法院起诉，要求苏宁公司继续履行合同，支付租金，后在法院的释明下，变更诉讼请求，要求解除合同，原审确认锦鹤公司要求解除合同的意思表示在2012年12月13日到达苏宁公司时发生法律效果，即双方之间的租赁关系在该日解除。苏宁公司应当向锦鹤公司支付至合同解除日的租金。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除，锦鹤公司要求苏宁公司将房屋恢复原状后返还，从业主委员会的证明及合同条款的约定均表明苏宁公司改变了原房屋结构，故苏宁公司负有将涉讼房屋恢复原状的义务，苏宁公司仅将房屋腾空交还给锦鹤公司，不能视为完成交还房屋的义务。苏宁公司辩称其没有义务恢复原状，与合同约定不符，不予采信。
鉴于苏宁公司不同意恢复原状，锦鹤公司提出请求要求苏宁公司支付恢复原状的费用，由锦鹤公司自行恢复，原审认为于法有据，予以准许。又因恢复原状的费用双方不能达成一致，需以鉴定方式确定，而鉴定期间不得改变涉讼房屋状态，故鉴定期满及之后锦鹤公司自行恢复期间（原审酌定为三个月）即至2013年11月4日，方能视为苏宁公司将房屋完全交付给锦鹤公司，此段时间的占用费，苏宁公司应当支付给锦鹤公司。锦鹤公司认为苏宁公司应支付到收到恢复原状费用之日止外加三个月修复期间的房屋占用费，因恢复原状的费用尚未由生效判决所确定，是否收到费用与房屋占用非同一概念，原审认为，对房屋占用期间的确定也充分考虑到案件的特殊情况，故对锦鹤公司此项主张中的合理部分予以支持。综上，该占用费的标准应参照租金标准计算至2013年11月4日，为3，715，089元。
根据法律的规定，守约方应当采取适当措施防止因违约方违约而造成的损失扩大。从本案情况看，苏宁公司在2012年3月就将涉讼房屋返还给锦鹤公司，并以行为明确表示不再履行租赁合同，作为出租人的锦鹤公司应积极采取措施利用涉讼房屋，减少损失，而非被动等待苏宁公司恢复原状或承担相关费用；虽然从法律上讲，作为守约方的锦鹤公司要求作为违约方的苏宁公司恢复原状有合同依据，但是从物的利用上讲，并非不恢复原状该物就不能利用；而法院一再向锦鹤公司释明要求其尽早利用涉讼房屋，减少损失，但锦鹤公司坚持解除有分歧未恢复原状前不能使用等理由，放任损失的扩大，故对扩大的损失，苏宁公司不应承担责任。同时考虑到锦鹤公司确未向苏宁公司交付四个小商铺，对苏宁公司承租涉案商铺的运营带来一定不良影响，并对合同的最终解除负有一定责任。综合上述情况，原审酌情占用费由锦鹤公司承担20%的责任，即苏宁公司应承担支付至2013年11月4日止的80%占用费，为2，972，071元。
苏宁公司抗辩其在2012年3月15日已经搬离，锦鹤公司可以使用房屋，对此原审认为，涉讼房屋虽然已经返还交还给锦鹤公司，但由于苏宁公司不履行恢复原状的义务，也不同意支付恢复原状的费用，导致客观上不得不以鉴定的方式确定恢复原状的费用，导致锦鹤公司无法在鉴定前对涉讼房屋进行使用，故原审对于苏宁公司的此项抗辩不予采纳。
综上，锦鹤公司、苏宁公司之间的租赁合同，因苏宁公司未能按时付款并提前搬离，致锦鹤公司行使合同解除权而解除。解除之前的租金，苏宁公司应当向锦鹤公司支付。合同解除后，苏宁公司未能将恢复原状的商铺交还给锦鹤公司，应当向锦鹤公司支付占用费，鉴于锦鹤公司未交付四个小商铺，也未积极减损，原审酌情由锦鹤公司自行承担20%责任。现锦鹤公司要求苏宁公司支付到给付恢复原状费用外加三个月修复期的占用费，原审对其中的合理部分予以支持。同时，根据合同约定，因苏宁公司违约导致租赁合同解除的，押金不予返还，苏宁公司要求锦鹤公司返还押金以及迟延返还押金的滞纳金，原审不予准许。至于锦鹤公司要求苏宁公司支付逾期支付租金的违约金，因该项违约行为已导致合同解除，苏宁公司也承担了合同解除的违约责任，故对锦鹤公司的该项诉讼请求，原审亦不予支持。
对于苏宁公司反诉要求锦鹤公司承担逾期交付四个小商铺的违约责任，因四个小商铺并不属于锦鹤公司出租的租赁物范围，双方也未另订合同确定锦鹤公司违反约定应承担的违约责任，苏宁公司主张违约金没有依据，不予准许。
原审法院审理后于二〇一四年十月二十二日作出判决：一、上海锦鹤投资发展有限公司与上海苏宁云商销售有限公司于2010年2月6日签订的房屋租赁合同于2012年12月13日解除；二、上海苏宁云商销售有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海锦鹤投资发展有限公司恢复原状费用人民币1，938，930元；三、上海苏宁云商销售有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海锦鹤投资发展有限公司自2012年3月5日起至2012年12月13日止的租金人民币3，110，115元；四、上海苏宁云商销售有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海锦鹤投资发展有限公司自2012年12月14日起至2013年11月4日止的占用费人民币2，972，071元；五、驳回上海锦鹤投资发展有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海苏宁云商销售有限公司的反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费人民币120，360元，由上海苏宁云商销售有限公司负担。本诉案件受理费人民币78，776.20元，由上海锦鹤投资发展有限公司负担人民币2，877.20元，上海苏宁云商销售有限公司负担人民币75，899元。反诉案件受理费人民币5，542元，由上海苏宁云商销售有限公司负担。
判决后，锦鹤公司、苏宁公司不服，均向本院提起上诉。
锦鹤公司上诉称：锦鹤公司并未直接通知苏宁公司解除租赁合同，而是以诉讼的方式要求解除合同，故租赁合同的解除时间应是法院判决生效之日。依据租赁合同约定，苏宁公司应将房屋恢复原状，而不仅仅是恢复装饰装修，且鉴定机构认定折旧为十年，也缺乏相应的证据，鉴定人并未在补充意见上签名、盖章，不符合相关规定，该份补充意见不合法，不应被法院采信。在苏宁公司未将房屋恢复原状前，锦鹤公司无法使用，锦鹤公司有权拒绝接收涉讼房屋，故上诉请求撤销原审判决第一、第二、第三、第四、第五项，维持原审判决第六项，改判：1、锦鹤公司与苏宁公司签订的租赁合同于本案二审判决生效时解除；2、苏宁公司支付锦鹤公司房屋租赁费11，550，151.72元（暂从2012年3月5日计算至2014年12月4日，实际计算至苏宁公司将房屋恢复原状并返还之日止）；3、苏宁公司支付房屋恢复原状费用3，680，144元。
上诉人苏宁公司辩称：不同意锦鹤公司的上诉请求。双方签订的租赁合同及附件明确了4间商铺属于租赁合同之标的物，并明确约定了4间商铺的交付时间、租金标准，附件中对商铺亦做了重点标识，4间商铺均处于重要的门面位置，对苏宁公司的经营有重要影响，而锦鹤公司未按约交付，故苏宁公司有权依约行使合同解除权，且锦鹤公司应赔偿苏宁公司相应的违约金损失。本案系因锦鹤公司违约导致合同解除，苏宁公司不负有恢复房屋原状的义务，即便认定苏宁公司擅自解除合同，但根据约定，锦鹤公司也仅是有权没收押金，押金不足以抵付损失的，另行赔偿。退一步讲，即便苏宁公司需要恢复原状，涉讼房屋原用于小商品市场经营，其经营模式决定了其折旧率高于一般的商场或者大卖场，故应取中值即7.5的折旧率计算，原审认定折旧年限为10年，缺乏相应的依据。苏宁公司已于2012年1月腾空房屋并通知锦鹤公司交接，但锦鹤公司拒不配合，相应扩大损失应由锦鹤公司负担，苏宁公司并不负有支付合同解除后的租金及占用费的义务，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回锦鹤公司原审中的全部诉讼请求，并支持苏宁公司在原审中的全部反诉请求。
针对苏宁公司的上诉请求，锦鹤公司辩称：不同意苏宁公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋租赁合同系锦鹤公司与苏宁公司之真实意思表示，双方均应恪守，否则应承当相应的合同责任。就哪方当事人有权行使合同解除权及合同解除时间的问题。苏宁公司诉称锦鹤公司未按期交付4间小商铺，故苏宁公司有权依约行使解除权，而锦鹤公司以苏宁公司未按约支付租金为由要求解除合同。对此，本院认为，涉案的104、105、108、109号商铺，虽然记载于租赁合同中，并约定了交付时间及租金标准，但并未明确约定租赁期限，且双方在租赁合同中明确约定另行签订补充协议，加之上述4套商铺的面积并不包含在租赁合同约定的租赁物面积中，故应认定系锦鹤公司与苏宁公司约定将来以一定条件就上述4套商铺另行签订租赁合同。现双方并未就4套商铺达成补充协议，故苏宁公司以锦鹤公司未交付上述4套商铺为由解除租赁合同，缺乏合同基础及法律依据，其在租赁合同双方未能协商一致的情况下，擅自搬离涉讼房屋并拒付2012年3月5日后的租金，显已构成违约，锦鹤公司要求解除租赁合同的诉讼请求，具有事实基础及合同依据，本院予以支持。就租赁合同的解除时间，锦鹤公司于2012年12月10日诉至法院要求解除合同并恢复原状，苏宁公司于同月13日收到诉状副本，即锦鹤公司解除涉案租赁合同之意思表示，已于2012年12月13日送达苏宁公司，现法院对锦鹤公司解除租赁合同之意思表示予以认定，故原审判定涉案租赁合同于2012年12月13日解除，符合法律规定，本院予以认可。锦鹤公司关于涉案租赁合同应于本案判决生效日解除的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据租赁合同约定，合同期满，如锦鹤公司要求，苏宁公司恢复房屋原状后交还锦鹤公司，苏宁公司承担恢复费用。在苏宁公司违约导致合同解除的情况下，锦鹤公司要求苏宁公司恢复涉讼房屋原状，如苏宁公司拒绝，则赔偿锦鹤公司恢复原状的费用，符合合同约定，应予支持。就苏宁公司应承担的恢复原状费用的数额问题。从竣工图看，涉讼房屋竣工于2003年10月20日，交付苏宁公司使用时已逾6年，故应根据相应的实际使用年限扣除相应的费用。同时，本院注意到，锦鹤公司、苏宁公司均未能提供2010年交房时涉讼房屋实际使用状态之证据，故在兼顾房屋的实际使用年限、双方当事人的意见、本案的实际情况的基础上，原审法院采纳鉴定机构之补充意见，确定苏宁公司应支付锦鹤公司恢复原状费用1，938，930元，并无不当，本院予以认同。苏宁公司关于应采用7.5年的折中折旧率及锦鹤公司关于补充意见无效的上诉意见，缺乏依据，本院均不予采信。
就苏宁公司应支付的租金及占用费的数额问题。苏宁公司虽于2012年2月实际搬离了涉讼房屋，但本案纠纷主要系因苏宁公司违约所致，苏宁公司在未与锦鹤公司协商一致的情况下自行搬离涉讼房屋之行为，并不能免除其支付租赁合同存续期间租金之义务，故苏宁公司应按约支付2012年3月5日起至2012年12月13日止的租金。就合同解除日后的房屋占用费，锦鹤公司依约要求苏宁公司恢复原状，但苏宁公司予以拒绝，后锦鹤公司要求苏宁公司承担恢复原状的费用，而双方对费用数额未能协商一致，只能通过鉴定方式予以确认，故原审法院在鉴定期满后酌定锦鹤公司自行恢复期至2013年11月4日，符合本案的实际情况，本院亦予认同，故2012年12月14日起至2013年11月4日止的占用费，苏宁公司亦应承担。苏宁公司已于2012年3月退出涉讼房屋，且锦鹤公司于2012年12月10日亦起诉要求解除租赁合同，锦鹤公司对双方无法继续履行租赁合同，并提前收回涉讼房屋是有预见的，其作为出租人亦应积极采取减损措施，而非放任涉讼房屋空置致损失扩大。锦鹤公司要求苏宁公司赔偿恢复原状费用，而鉴定机构就此出具相应鉴定意见后，原审法院再次向锦鹤公司释明，要求其收回房屋重新招租以减少损失，但锦鹤公司予以拒绝，故对此期间的扩大部分损失，锦鹤公司亦应承担一定的责任。原审法院考虑到双方当事人的过错程度及本案的实际情况，将苏宁公司应支付锦鹤公司的2012年12月14日起至2013年11月4日止的占用费数额调整至2，972，071元，符合法律规定，本院予以维持。至于锦鹤公司诉称苏宁公司未恢复原状或者未支付恢复原状费用前，锦鹤公司无法使用或者收回涉讼房屋的意见，原审对此已作陈述，本院予以认可，不再赘述。锦鹤公司要求苏宁公司支付至涉讼房屋恢复原状日止的租金（占用费）的上诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。
基于涉案的104、105、108、109号商铺并非租赁合同约定之租赁物，且主要系因苏宁公司违约致租赁合同解除，故苏宁公司要求锦鹤公司支付违约金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。依照租赁合同之约定，苏宁公司擅自解除合同的，锦鹤公司有权没收押金。而且，押金亦系为保证租赁合同正常履行以弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，故锦鹤公司有权没收60万元押金，在此前提下，锦鹤公司仍主张苏宁公司支付逾期支付租金之违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。苏宁公司应承担的支付恢复原状费用、租金、占用费之义务，与苏宁公司应负之押金责任，并不存在重复计算问题，苏宁公司关于锦鹤公司应退还押金并支付滞纳金的反诉请求，及苏宁公司关于即便锦鹤公司有权没收押金，亦应予以折抵的上诉意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人苏宁公司、锦鹤公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币84，318.20元，由上诉人上海苏宁云商销售有限公司负担64，318.20元，由上诉人上海锦鹤投资发展有限公司负担20，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年三月十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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