徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初2368号原告徐州某某物业管理有限公司。法定代表人陈育某，该公司经理。委托代理人王玉某。被告于玮某，无业。原告徐州某某物业管理有限公司与被告于玮某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序进行审理，并于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托代理人王玉某、被告于玮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州某某物业管理有限公司诉称，原告系被告所在徐州市鼓楼区某某花园小区的物业管理服务公司。2010年4月22日原告与被告小区的开发单位（徐州汇亿丰投资有限责任公司）签订《某某物业管理服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，管理期限自本合同签订之日起到业主委员会成立。约定物业管理费为：小高层住宅1.20元/平方米/月，商业2.0元/平方米/月，上房时交纳一年的物业管理费，以后每半年第一个月10号前交纳6个月的物业管理费。2012年8月，居住在徐州市鼓楼区某某花园小区2号楼3单元701室的业主于玮某与原告签订了《物业管理服务协议书》，该协议根据物业管理的法律、法规，在某某花园小区的开发单位、辖区居委会和街道办事处监督指导下，双方在自愿、平等一致的基础上约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务要求标准、物业管理公共服务费、违约责任、纠纷处理办法等条款。原告按照约定为被告提供了物业管理服务。被告从2014年2月1日至2014年7月18日共计5个月零18天未按协议缴纳物业费。被告房产建筑面积100.38平方米，每月每平方米1.2元，每月应付物业管理费为120.4元，欠费总额674元（120.4×5+120.4÷30×18）。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告支付物业管理费674元；本案诉讼费由被告承担。被告于玮某辩称，一、被告上房时，原告对其与徐州汇亿丰投资有限责任公司签订的物业合同，未向被告履行告知义务。二、被告所在小区业主委员会成立于2014年4月14日，根据原告与徐州汇亿丰投资有限责任公司的合同约定，原告对本小屋的管理应当在当日失效，其收取物业管理费的截止日期也应于该日失效，在该日之后原告要求的费用应是无效要求。三、原告在业主上房时对业主首先实施了欺诈行为，其在上房时公然要挟全体全体业主与缴纳6000元物业费和其他相关费用，以不给业主物业钥匙作为要挟手段，并与业主发生冲突。四、原告从未以任何合法的明确的书面收费通知、电话通知、当面通知方式对他人提出收费要求。五、原告提交的物业服务合同确定的收费项目主要由物业服务费、公共耗能费、装潢垃圾清运费和停车管理服务费，原告额外收取装饰装修服务费200元未按规定与�事人签订书面的装饰装修管理服务协议，未真实有效履行自身装饰装修服务内容，请求原告退换被告。六、原告管理小区期间，在小区多处公共路面、消防车进入通道旁画设停车位，并违规收取车位租金和车位管理费。而且在小区内长期占道堆积黄沙经营。其行为违反了物业服务管理合同。七、原告物业服务不符合物业管理合同约定，如公共设施损坏无人修复，小区监控系统无法使用等。八、原告收取公共水电费比其他物业公司标准高。原告在2013年11月收取2500元取暖费，但在采暖结束后未向被告进行结算。按照后面其他物业公司收取取暖费的最高金额2208元计算，原告应退回292元。九、原告收取物业费时未开正规发票，且原告欠费时间应计算至本小区业主委员会成立之日，即2014年4月14日，应为2个月零九天。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年4月22日，徐州汇亿丰投资有限责任公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订一份物业管理服务合同，约定由原告为某某花园小区的全体业主提供物业服务，其中合同第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层：1.2元/月·平方米；商业：2.00元/月·平方米······”。第六条约定“业主应于上房之日起交纳一年的物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用（物业服务资金的），从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应按时履行交纳义务。”另查明，被告于玮某系本市鼓楼区某某花园小区2号楼3单元701室的业主，涉案房屋用途�住宅。被告于玮某未缴纳自2014年2月1日至2014年7月18日的物业服务费用。再查明，2012年8月5日，原告向被告收取公共耗能费400元、装修服务费200元、一次性建筑垃圾费100元。还查明，原告于2014年7月18日撤出本市鼓楼区某某花园小区。以上事实有原告提供的物业管理服务合同、票据以及当事人当庭陈述等予以证明，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中物业公司与徐州汇亿丰投资有限责任公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主即本案被告具有约束力。关于原告物业公司请求的物业费问题。被告辩称其物业费应计算至涉案房屋所在小区业主委员会成立之日，本院认为，自小区建设之日至2014年7月18日原告撤出该小区期间，均由原告实际提供物业服务,此期间原、被告之间物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应物业费的义务。故被告该抗辩意见，本院不予采信。关于原告物业公司请求的物业费核算问题。被告陈述房产建筑面积100平方米，原告未提出抗辩意见，本院按照100平方米予以计算。每月每平方米1.2元，每月应付物业管理费为120元，计算自2014年2月1日至2014年7月18日的物业费。经核算，该期间物业费为672元（120×5+120÷30×18）。被告辩称原告未能完全履行物业服务义务，原告亦未能提供证据证明其于物业服务期间完全履行物业服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院对原告的物业管理费进行酌减，即按照原物业管理费的70%缴纳，故被告应向原告缴纳物业服务费470.4元。另外，原告陈述收取装修服务费是在被告装修时提供的服务，如建筑垃圾清理及其他服务，但根据被告提供的票据显示原告已经收取了一次性建筑垃圾费100元，被告所交的200元装修服务费，其辩称原告未真实有效的履行装修服务内容，而原告亦未说明是否在清理建筑垃圾外进行了其他服务，故装修服务费200元应予返还，本院确定在被告应支持的物业费中予以扣除。被告预交的取暖费，因原、被告间未进行结算，本院暂无法计算其具体数额，故对该部分原、被告可另行解决。关于公共耗能费，被告认为原告收费标准过高，被告仅提供其他物业公司收取的费用进行对比，但其未提供证据证明原告收费无依据或者收费不符合事实，故对于该部分本院不予采信。综上，被告应支付原告物业费270.4元。依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十六条之规定，判决如下：被告于玮某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费270.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告负担8元，由被告于玮某负担17元（与上述款项一并给付原告）。本判决�终审判决。审 判 员  王某某二〇一六年七月二十七日见习书记员  刘某某