长春市九台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0113执异42号
异议人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司。
地址：长春市宽城区北亚泰大街2678号。
法定代表人：周勉海，系公司经理。
申请执行人门洪君，1953年12月26日，现住长春市二道区。
被执行人吉林省腾飞房地产开发有限公司。
地址：长春市宽城区亚泰大街华侨城。
法定代表人董景春。
本院在执行申请执行人门洪君与被执行人吉林省腾飞房地产开发有限公司一案中，案外人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司称，九台法院在办理申请执行人门洪君于被执行人吉林省腾飞房地产开发有限公司工程合同纠纷执行一案时，将异议人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司合法受让的位于长春市宽城区华侨城公建2号楼一层500平方米门市房屋进行了查封，并以法院流拍价格3539200元顶抵给申请执行人门洪君。九台法院查封、拍卖上述涉案房屋，并将房屋顶抵给门洪君没有事实及法律依据，应当撤销执行裁定，将房屋归还给异议人。理由如下：
一、涉案房屋是异议人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司在2007年4月6日从长春市宽城区奋进乡团山村民委员会（2003年4月28日上台村与团山村合并为上台村）受让所得，已经付清全部价款，并实际占有和使用至今，房屋实际归异议人长春市宽城城市建设开发有限责任公司所有。2001年4月27日，上台村与被执行人腾飞公司签订了一份联建协议书，协议书约定，上台村同意将宽城区兴业街面积19公顷土地作为出让股份与腾飞公司联合建设住宅小区，原地上建筑物由上台村自行拆除。行政审批手续归腾飞公司负责办理。其中第十条约定，上台村分得的住宅进驻时间为2001年12月30日，如违约，腾飞公司愿负责一切出售房屋不能进户的经济损失。双方协商如腾飞公司违约应负责按照上台村所得房屋总销售价的10％作为违约金赔偿给上台村。2002年，腾飞公司与团山村（上台村）因联建合同纠纷诉至宽城区法院，2002年4月30日宽城区法院作出（2002）宽民二初字第1441号民事调解书：一、被告腾飞公司于2002年7月30日前按原、被告双方2001年4月27日联建协议中约定的总建筑面积20％给付原告团山村委会成品住宅房屋，包括水、电、煤气管道及室外道路符合入住条件；二、被告如果在上述日期前不能实际履行，原告有权要求强制执行，同时被告支付违约金584万元；三、其他条款执行原被告双方2001年4月27日签订的联建协议书。2005年3月23日上台村委会与腾飞公司签订《和解协议书》，就2003年4月30日前团山村（甲方）与腾飞公司（乙方）赔偿一事达成如下协议：一、乙方向甲方赔偿700万元，其中包括按（2002)宽民二初字第1441号民事调解书所规定的赔偿款584万元，其余116万元为2003年4月30日前甲方为乙方垫付的修路、水、电、煤气等其他工程款项资金；二、乙方必须于2005年I2月30日前完善此小区全部工程，否则乙方将另行向甲方赔偿损失300万元；三、乙方为保证赔偿甲方700万元，将公建2号楼作为抵押物抵押给甲方，抵押期限为3年；如果3年内将此公建楼售出，其乙方未能偿还甲方700万元，此公建2号楼归甲方所有。2006年9月19日上台村委会（甲方）与腾飞公司（乙方）签订《协议书》：--、由乙方开发建设的公建2号楼作价1100万元，归甲方所有；二、甲方同意在公建II号楼作价1100万元中扣除700万，作为乙方向甲方赔偿华侨城未按期交工造成的全部损失。2007年4月6日上台村委会（甲方）与宽城区城市建设开发有限责任公司（乙方）签订《协议书》：一、甲方将位于北亚泰大街办公楼公建2号5960.56平方米合1000万元，转让给乙方；二、乙方位于上台村内5134.56平方米住宅抵甲方办公楼款1200万元；三、甲方同意在乙方装修办公楼时，赞助乙方200万元，在本协议签订后2个月后转款；四、乙方合计欠甲方12966996元，其中征地款4474718元，购房款8492278元，乙方将上台村内住宅楼抵给甲方偿还欠款每平米住宅价格2000元，合计6483.5平方米；五、甲方办公楼5960.56平方米转让给乙方后，乙方接收后水、电、气自行解决，所有房屋产权等土地一切手续及事项由乙方负责办理；六、乙方抵欠款的住宅，由甲方自行安排。上述协议的效力已被长春市中级人民法院(2012)长民二初字第58号民事判决书、吉林省高级人民法院(2013)吉民一终字第90号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院(2014)民申字第350号民事裁定书认定为合法有效。上述事实表明，异议人受让涉案房屋的行为合法有效，应当受到法律保护，异议人对受让房屋一直占有并实际使用至今，其合法权益也应当受到法律保护。涉案房屋已经不属于腾飞公司财产，申请执行人作为腾飞公司的债权人要求对案件房屋进行拍卖顶抵欠款缺乏事实及法律依据。
二、申请执行人是在2006年6月16日因与腾飞公司建设施工合同纠纷案件，将案涉房屋查封，但异议人在受让案涉房屋时并不知道查封事实，异议人受让案涉房屋不存在过错。由于案涉房屋没有在房屋产权部门进行登记，其在房屋登记部门查不到被查封的事实，异议人在不知道案涉房屋被查封事实的情况下，受让房屋没有任何过错。且异议人已经支付全部对价，实际占有并使用案涉房屋，按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办现过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人对案涉房屋己经支付全部价款，并实际占有使用房屋，未办理过户登记手续过错不在异议人，按照上述规定，九台区法院在执行阶段不应该查封案涉房屋，并应当解除对案涉房屋的查封。
三、申请执行人的诉讼保全查封并不必然导致异议人受让案涉房屋合同无效。申请执行人是在2006年6月I6日对案涉房屋进行诉讼保全查封，腾飞公司是在2006年9月19日将通过协议的方式将房屋抵账给上台村，上台村在2007年4月6日通过协议将案涉房屋转让给异议人。由于案涉房屋没有在房屋产权部门进行登记，在产权部门查不到案涉房屋查封情况，法院的查封裁定并没有进行公示。上台村不知道腾飞公司抵账的案涉房物存在查封，异议人更加不知道案涉房屋的查封情况，异议人受让房屋的行为主观上完全是善意的。在协议签订后，上台村将房屋交付异议人占有使用，腾飞公司对异议人占有案涉房屋的事实也予以认可。异议人受让房屋的行为不违反法律的效力性强制性规定，其行为合法有效。《城市房地产管理法》关于房屋转让行为的规定，实际上属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋转让合同无效认定的法律依据。
四、九台区法院裁定对案涉房屋进行拍卖抵顶申请执行人欠款3539200元存在明显不当之处。申请执行人在(2006)宽民初字第1153号案件中诉讼保全查封案涉房屋的案件标的额本金是1306511元，而九台区法院（2007)九执字第160号执行裁定书将宽城区法院（2011)宽民初字第1248号判决书确定腾飞公司给申请执行人的本金和利息，（2015)宽民初字第183号判决书确定腾飞公司给付申请执行人的本金及利息合并执行，全部以案涉房屋抵顶。另外，对于没有法律强制执行文书依据的850000元也合并执行到案涉房屋评估价格当中。上述合并执行存在明显不当之处，其一，在2006年申请执行对案涉房屋的查封完全是超标的查封，其欠款本金为130余万元，而查封房屋的价值远远超过了欠款数额，这本身就不符合法律规定。其二，(2011)宽民初字第1248号案件和（2015)宽民初字第183号案件起诉时，案涉房屋已经为异议人合法受让并实际使用，九台区法院将这两件案件合并到（2007)九执字第160号案件中，对查封财产进行拍卖抵顶申请执行人欠款没有事实及法律依据。对申请执行人与腾飞公司协议抵账的850000元，没有生效的法律文书，没有强制执行的法律依据，九台区法院仍然将其合并到案涉房屋的拍卖价款中执行，更是没有事实和法律依据。
综上，异议人提出执行异议，请求1、撤销长春市九台区法院作出的（2007)九执字第160号执行裁定书；2、解除对长春市宽城区华侨城公建2号楼一层500平方米门市房屋的查封。
本院查明，长春市宽城区人民法院在审理原告门洪君与被告吉林省腾飞房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案中，原告门洪君于2005年6月14日提出财产保全申请，长春市宽城区人民法院于2006年6月16日作出的（2006）宽民初字第1153号民事裁定书中载明：“依法查封被告位于长春市宽城区华侨城小区2号楼一层门市房屋左起500平方米面积。”吉林省腾飞房地产开发有限公司在该裁定书送达回证中的签收日期为2006年6月27日。长春市宽城区人民法院依法作出查封公告，并于查封当日（2006年6月22日）拍摄现场照片。
由于吉林省腾飞房地产开发有限公司未能按生效判决书确定的期限履行义务，门洪君向本院申请强制执行。本院于2017年11月9日作出（2007）九执字第160号执行裁定书中载明：“一、将被执行人吉林省腾飞房地产开发有限公司位于长春市宽城区华侨城公建2号楼一层500平方米门市以3539200元顶抵申请执行人门洪君3606724.15元欠款本金、利息及费用，余款67524.15元自动放弃。财产权自本裁定送达申请执行人门洪君时起转移。二、申请执行人门洪君所持本裁定书由登记机构办理相关产权过户登记手续。”
另查，2017年9月26日，门洪君与吉林省腾飞房地产开发有限公司签订协议书，约定关于长春市宽城区兴业街立山委659组华侨城A8栋1门502室房屋（建筑面积107.91平方米），双方均不想通过诉讼程序解决，双方协商作价人民币85万元抵账，在乙方吉林省腾飞房地产开发有限公司欠甲方门洪君执行中支付。
本院认为，长春市宽城区人民法院于2006年6月16日查封了位于长春市宽城区华侨城小区2号楼一层门市房屋左起500平方米面积，并依法向被执行人吉林省腾飞房地产开发有限公司送达查封裁定书，并依法作出查封公告、拍摄查封当日现场照片，查封过程符合相关法律规定。本案涉及房屋自2006年6月16日被查封后，任何一方无权改变该房屋的所有权或占有。人民法院执行被执行人的财产应以判决书中确定的债务进行查封、执行，门洪君与吉林省腾飞房地产开发有限公司于2017年9月26日签订的协议书中约定的没有生效判决书确定的85万元债权债务关系不应当合并到（2007）九执字第160号案件中执行。综上，本院于2017年11月9日作出的（2007）九执字第160号执行裁定书有相关的事实、法律依据，故异议人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人长春市宽城区城市建设开发有限责任公司的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向吉林省九台市人民法院提起诉讼。
审 判 长 苏秀妍
审 判 员 刘 敏
人民陪审员 陈 友
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 褚 丹