江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1214号
上诉人（原审原告）：戴明富，男，1965年6月15日生，汉族，个体经营者,住射阳县。
委托诉讼代理人：李金红，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈建龙，男，1972年2月14日生，汉族，住射阳县。
第三人(被执行人)：戴明华，男，1958年5月9日生，汉族，住射阳县。
上诉人戴明富与被上诉人陈建龙、第三人戴明华案外人执行异议之诉一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）苏射民初字第01962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
戴明富上诉请求：请求二审法院依法撤销江苏省射阳县人民法院（2015）苏射民初字第01962号民事判决，并改判确认案涉坐落于射阳县××街××综合楼××号门市（射房权证合城字第××）价值50万元被查封房屋为上诉人所有；并解除一审法院对上述案涉门市的查封措施、判决不得执行该执行标的；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，案涉门市被查封部分是上诉人合法、有偿购买取得，上诉人依法享有法定的物权，一审法院应予以确权。1、2012年10月31日，第三人将其所有的涉案房屋40%产权份额作价80万元转让给上诉人，上诉人于次日支付购房款80万元，一审法院（2014）射民初字第00901号生效民事判决书就涉案房屋上述转让买卖行为的真实性、合法性予以了确认。2、2011年9月19日起至目前，涉案房屋上诉人用于开设射阳县合德镇天海商店，上诉人一直实际控制及占有、使用。3、涉案房屋为拍卖竞得，因其土地性质为划拨，涉案房屋土地证一直未办理，案涉房屋未及时过户，作为买受人的上诉人并不存在任何过错责任。二、上诉人向一审法院提请的是“执行异议之诉”。而一审判决却“判非所请”，判决时只字不提，遗漏上诉人提出的“解除一审法院对上述案涉门市的查封措施、判决停止执行该执行标的”的诉求。三、一审法院适用法律错误。
被上诉人陈建龙辩称，我们跟戴明华之间事情一切以房管所的交易为准，请求法院依法查明事实，驳回上诉人的请求。
戴明富向一审法院起诉请求：1.确认射阳县××街××综合楼××号门市（房产证号码：射房权证合城字第××）价值50万元的被查封房屋为原告所有；2.撤销射阳县人民法院（2014）射执异字第00014号裁定书，解除对上述房屋的查封措施，停止对该房产价值50万元部分的执行。
一审法院查明，射阳县××街××综合楼××号门市原为原射阳县糖烟酒有限责任公司的财产。2000年12月13日,原射阳县糖烟酒有限责任公司向本院提出破产申请，该院于2000年12月14日立案受理，案号为（2001）射法破字第11号。在该案的审结报告中，确认射阳县糖烟酒有限责任公司原系全民所有制企业性质，其土地为国家划拨，土地不能作为破产财产，并将未变现的财产（含案涉房产）裁定给主管局，向第一顺序受偿债权人进行分配。
在破产拍卖中，案涉房产被戴明华、戴明荣、戴明秀、戴明琴、戴明富共同拍得，房屋由上述5人按份共有，并办理了房屋产权证（证书编号：射房权证合城字第××号），但至今未办理土地使用证。2012年10月31日，戴明富与戴明华签订协议，将戴明华拥有的40%房屋份额以80万元价格转让给戴明富，戴明富于2012年11月1日通过银行转账的方式支付了合同价款。
2012年11月2日，应陈建龙的申请，该院以（2012）射商诉保字第0109号民事裁定书,裁定对第三人戴明华所有的座落在射阳县××街××综合楼××号门市房屋价值50万元部分予以查封，2015年5月再次对案涉房屋予以查封。
2013年5月9日，该院以（2013）射商初字第0168号民事判决书判决:戴明华于本判决生效后十日内归还陈建龙借款50万元，并自2013年1月21日起以本金50万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率赔偿陈建龙利息损失;案件受理费和公告费计9400元由戴明华负担。该判决已生效。2014年4月10日，根据陈建龙的申请，该院对（2013）射商初字第0168号判决予以立案执行。
2014年6月16日，戴明富向该院提起诉讼，要求确认其与戴明华之间的房屋份额转让协议有效。2014年7月30日，该院以（2014）射民初字第00901号民事判决书判决：确认戴明富与戴明华2012年10月31日签订的协议书有效。该判决亦已发生法律效力。
2014年9月2日，戴明富以戴明华拥有的40%房屋份额已向其转让，且转让协议被法院确认有效为由对该院的查封提出执行异议，要求该院撤销查封裁定。该院经审查认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。戴明富与戴明华签订房屋份额转让协议后，未及时办理房屋产权过户手续存在过错，应对未能取得购买40%份额房屋的物权承担不利后果。至于其与戴明华的房产转让协议有效与否，与该院能否对案涉房产能否查封并无关联性。戴明华在案涉房屋中拥有40%的份额，且价值超过50万元，故该院裁定对该房产中价值50万元部分查封并无不当。2015年11月23日,该院作出(2014)射执异字第00014号执行裁定书，裁定：驳回戴明富的执行异议。
在该院于2016年8月24日向戴明富调查了解相关情况，戴明富陈述：射阳县××街××综合楼××号门市是原射阳县糖烟酒公司的破产财产，其通过破产拍卖取得该房屋，当时没有交纳土地出让金，没有办理土地使用权证书。
一审法院认为：1.案涉房屋所有权人虽取得了产权登记，但未办理土地使用权登记，不能当然地认为房屋产权人即享有房屋附着土地的使用权。2.案涉房屋原为全民制企业的资产，土地性质为划拨。现没有证据证明案涉房屋的产权人交纳土地出让金，取得了房屋所附土地的使用权，根据我国房地一体的登记原则，依法不能将案涉房屋相关份额确权至戴明富名下，故戴明富的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。遂判决，驳回原告戴明富的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告戴明富负担。
经双方当事人确认，本案的争议焦点，一，射阳县××街××综合楼××号门市价值50万元被查封的房屋是否为上诉人所有。二，戴明富与戴明华签订协议，将戴明华拥有的40%房屋份额转让给戴明富，能否排除法院对该房屋的执行。
本院认为，关于争议焦点一，射阳县××街××综合楼××号门市价值50万元被查封的房屋是否为上诉人所有。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”2012年10月31日，戴明富与戴明华签订协议，将戴明华拥有的40%房屋份额以80万元价格转让给戴明富，该协议是有效合同，但戴明富与戴明华签订协议后，尚未办理登记变更，不发生物权变动的效力，戴明富没有取得戴明华拥有的40%房屋份额的物权。故上诉人戴明富关于射阳县××街××综合楼××号门市价值50万元被查封的房屋为上诉人所有的上诉理由，不能成立，本院不予采信。
关于争议焦点二，戴明富与戴明华签订协议，将戴明华拥有的40%房屋份额转让给戴明富，能否排除法院对该房屋的执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在射阳县人民法院对戴明华所有的座落在射阳县××街××综合楼××号门市价值50万元房产被查封前，戴明富与戴明华已签订书面合同，将戴明华拥有的40%房屋份额以80万元价格转让给戴明富，该合同已被生效判决确认为合法有效。在射阳县人民法院查封前，戴明富已经占有该房屋经营射阳县合德镇天海商店。在射阳县人民法院查封前，戴明富已支付了全部价款80万元。在戴明富与戴明华签订转让协议的第三天，支付转让款的第二天，涉案房产被射阳县人民法院查封，造成涉案房产戴明华的份额不能变更到戴明富的名下，对此戴明富没有过错。故戴明富提出的排除执行的情形符合法律规定，能够排除法院的执行，应当解除坐落于射阳县××街××综合楼××号门市（射房权证合城字第××）价值50万元房屋的查封。
综上所述，戴明富射阳县××街××综合楼××号门市价值50万元被查封的房屋为上诉人所有的上诉理由不能成立，应予驳回，关于排除法院对该房屋的执行的上诉请求予以支持。一审法院认定事实、适用法律，部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字01962号民事判决。
二、解除对坐落于射阳县合德镇发鸿街3号综合楼1号门市（射房权证合城字第××）价值50万元房屋的查封。
三、驳回戴明富的其他诉讼请求。
一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，由上诉人戴明富、被上诉人陈建龙各负担8800元。
本判决为终审判决。
审判长 徐士平
审判员 李汉林
审判员 惠 玲
二〇一八年四月二十五日
书记员 徐煜航