湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0811民初269号
原告：廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司（下简称廊坊湛江分公司），住所地：湛江市麻章区瑞云北路56号。
负责人：林琴。
委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：周定平.
委托诉讼代理人：周封地，广东粤海律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告廊坊湛江分公司与被告周定平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在庭审中，本诉原告周定平撤回本诉，本院依法继续开庭审理反诉（即本案）。原告廊坊湛江分公司的委托诉讼代理人谭海玲和被告周定平及其委托诉讼代理人周封地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廊坊湛江分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年5月31日起至2017年6月30日的物业管理费7324.89元及违约金2197.5元，两项共计9522.36元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月25日，原、被告签订了《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》，约定由原告对南亚郦都商住小区进行前期物业管理，协议约定“服务费每季度缴交一次，甲方须在2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前缴付本季度服务费及相关费用，住宅按建筑面积带电梯每月每平方米共计1.4元；如未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起按应缴费总额日1%的比例支付违约金”。被告作为南亚郦都商住小区54-65号楼1607室的住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，但其没有依约缴纳物业管理费，没有履行作为业主应尽的基本义务。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
被告周定平辩称，一、被告与原告没有签订《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》。被告与荣盛广东房地产开发有限公司（下简称荣盛公司）于2012年2月25日签订了《广东省商品房买卖合同》，虽合同附件四第5点、第6点分别载明“买受人确认出卖人已明示了《南亚郦都小区业主临时管理规约》”、“买受人已详细阅读《前期物业服务协议书》”，但只是“明示”与“阅读”，并没有签订。根据合同相对性原则，被告并非《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议书》的相对方，原告以此主张被告支付物业管理费，缺乏合同依据。
二、原告至今没有按照《广东省商品房买卖合同》第十一条约定交付房屋给被告，涉案房屋仍在原告手中，被告没有享受到原告提供的物业服务，根据《广东省物业管理条例》第四十一条规定，被告没有支付物业管理费的前提条件。2013年5月29日，被告前往收房，由于原告无法提供《竣工验收备案表》，故拒绝收房；2014年5月10日，被告收到催促交房通知，于5月17日前往收房，由于原告无法提供《竣工验收备案表》，且房屋没有符合《广东省商品房买卖合同》附件三第三点的约定“顶棚应该是混凝土板面粉刷石膏粉找平”，故拒绝收房；2015年5月28日、11月9日，被告主动与原告协商交房事宜，但存在北面阳台门关不好、阳台渗水等问题，不符合交付条件，物业管理处韩经理承诺待维修好再通知被告验收房屋，但至今仍未收到通知；2016年12月9日、22日，被告分别找到物业管理李经理、财务室杨经理协商，约定待房屋北面阳台渗水等问题处理好，告知被告收房，但至今亦没有收到通知。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2012年2月25日，被告与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商NO.201200913）。合同第三条约定被告购买荣盛公司位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区二期64号65号楼1607房，房屋建筑面积共141.41平方米，其中套内建筑面积118.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.17平方米；第八条约定荣盛公司应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付被告使用；第十一条对房屋交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能按期交付的，出卖人按买受人留下的地址邮寄送达入住通知或电话（短信）告知入住通知后即视为买受人已实际收到入住通知书，买受人在出卖人发出入住通知或电话（短信）告知之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后，视为买受人确认房屋已符合交付使用的条件，并自逾期的第四天开始计收物业管理费及其他应收费用等。同日，原、被告针对该房屋的物业管理签订了《前期物业服务协议书》，该协议第四条对物业服务费的缴纳时间和计收标准进行了约定，物业服务费每季度缴交一次，被告须在（每年）2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前缴付本季度物业服务费及相应费用，住宅按建筑面积带电梯每月每平方米共计1.4元计收。协议第十条第四项约定，若被告未依约交纳相关费用，则从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%支付滞纳金。该协议甲方落款处有被告签名并按捺手模，被告对其签名的真实性没有异议，故本院确认该协议的真实性。
荣盛公司于2014年2月27日取得荣盛·南亚郦都二期64#-65#楼《竣工验收备案表》。在庭审中，原、被告均确认荣盛公司于2014年5月10日通知被告办理收房手续，被告于2014年5月17日前往收房，但被告称由于原告没有提供《竣工验收备案表》原件以及房屋不符合合同附件三第三点“装饰、设备标准：3.顶棚，混凝土板面粉刷石膏粉找平”的约定，故拒绝收房。对此，被告提交了《客户来访/来电处理单》予以佐证。另，被告还提交了一份2015年5月28日《客户来访/来电反馈单》，向荣盛公司提出了房屋存在内墙混合砂浆未找平、门的内面没有找平、顶棚未混凝土板面粉刷石膏粉找平、北面阳台门关不好、阳台渗水等问题，欲证实房屋不符合交付条件，而房屋至今尚未交付的事实，故不存在支付物业服务费给原告。
另查明，2014年4月25日，湛江市房产管理局给被告办理了涉案房屋的产权登记（房地产权证号为粤房地权证湛江字第××号），建筑面积为141.41平方米。被告确认于2014年4月25日领取了房地产权证。
本院认为，本案属物业服务合同纠纷。对于涉案房屋是否已交付使用的认定问题。涉案商品房于2014年2月27日办理了竣工验收备案，房屋产权于2014年4月25日已登记在被告名下，被告已实际取得房屋物权，故应视为涉案商品房符合交付条件。荣盛公司在涉案商品房符合交付条件的情况下于2014年5月10日通知被告办理收房手续，而被告在收到通知后仍不收房，根据合同约定，买受人应自出卖人发出通知之日起15日内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付，故依约应视为被告于2014年5月28日已收房。对于被告提出涉案房屋顶棚未用混凝土板面粉刷石膏粉找平、阳台门关不好等问题，这属于房屋的质量问题，荣盛公司依约承担保修义务，被告可与荣盛公司进行协商解决或另案主张，不能以此对抗房屋交付，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。
对于原告主张被告支付物业服务费7324.89元的认定问题。原、被告于2012年2月25日签订的《前期物业服务协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条“（第一款）业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（第二款）已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”第一款的规定，涉案房屋已于2014年5月28日交付给被告使用，被告理应支付2014年5月31日起至2017年6月30日的物业服务费7325.04元（141.41平方米×37个月×1.4元/月/平方米）给原告，但原告主张被告支付物业服务费7324.89元，属其对自己诉讼权利的处分，因此，原告主张被告支付物业服务费7324.89元，有事实和法律依据，本院予以支持。
对于违约金的认定问题。按照《前期物业服务协议书》第十条第四项的约定，若被告未依约交纳相关费用，则从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%支付滞纳金。该滞纳金实属双方对违约金的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张被告支付逾期支付2014年5月31日至2017年6月30日期间物业服务费的违约金有事实和法律依据，本院予以支持，违约金为2480.22元[141.41平方米×12个月×1.4元/月/平方米（年度物业服务费总额）×0.1%×1044日（逾期天数从2014年8月21日起计至2017年6月30日）]，但原告主张被告支付违约金2197.5元，属其对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。
综上，原告主张被告支付2014年5月31日至2017年6月30日的物业服务费7324.89元和违约金2197.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
限被告周定平于本判决发生法律效力后十日内支付2014年5月31日至2017年6月30日的物业服务费7324.89元和违约金2197.5元给原告廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告周定平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向湛江市中级人民法院或本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 谢法算
审 判 员 郑伟玲
人民陪审员 曹凤英
二〇一七年九月十四日
书 记 员 王皓静
附：相关法律和条文
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。