山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7398号
上诉人（原审被告）：夏庆美，女，1976年8月4日出生，汉族，无业，户籍地济南市，现住济南市。
委托诉讼代理人：郭建敏，山东弘和律师事务所律师。
被�诉人（原审原告）：济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会，住所地济南市。
法定代表人：刘建，主任。
委托诉讼代理人：尹德存，山东德存律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张家耀，男，1977年11月19日出生，汉族，该单位办公室主任，住济南市。
上诉人夏庆美因与被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会（以下简称七里堡居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。
夏庆美上诉请求：一、依法撤销济南市历城区�民法院(2016)鲁0112民初4770号判决，查明事实依法改判或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费由七里堡居委会承担。事实和理由：一、七里堡居委会主张与夏庆美的纠纷系房屋租赁合同纠纷，而一审法院也是按照房屋租赁合同纠纷审理是错误的。根据双方无争议的事实，七里堡居委会主张与夏庆美的租赁合同已被济南市历城区人民法院(2014)历城民初字第3153号民事判决书解除，解除时间为2014年10月14日。双方租赁合同已经解除，那么产生的法律后果就是自2014年10月14日，七里堡居委会不能基于合同而向夏庆美要求支付租金；而如果夏庆美还继续占用房屋，七里堡居委会应该基于房屋所有权的身份，寻求物权保护的请求权。七里堡居委会在一审中所有的都是围绕租赁合同，且诉讼请求也是要求支付租金，因此一审法院又支持七里堡居委会的主张显然是错误的。二、一审�为，夏庆美认可其未履行房屋交付的附随义务与夏庆美在一审中的陈述不一致。夏庆美一直陈述已经口头通知七里堡居委会可以去接收房屋，只是没有相应证据证明。且在一审中七里堡居委会的代理人张家耀第一次开庭中也陈述：“听办公室人员说，被告到办公室交付过房屋”。退一步讲，作为七里堡居委会在(2014)历城民初字第3153号民事诉讼中，虽然请求了解除合同，但是并未请求腾退房屋，在人民法院判决解除合同后，七里堡居委会有权利通知夏庆美腾退房屋；按照普通人的逻辑，七里堡居委会也应该积极的去收回房屋，并且七里堡居委会也认可涉案房屋的二、三、四层属于闲置状态，一审法院却以夏庆美没有交付房屋的证据而认定夏庆美在使用，这显然是错误的。三、七里堡居委会知道该涉案房屋的一层租赁给中国工商银行。在2014年10月14日夏庆美与七里堡居委会房屋租赁合同解除后，涉案房屋一层实际使用人系中国工商银行，七里堡居委会可以基于所有权要求中国工商银行支付房屋使用费，可是七里堡居委会未向中国工商银行主张权利，中国工商银行也未向夏庆美缴纳租金，出乎意料的是2016年3月1日，七里堡居委会与中国工商银行签订了租赁协议，这处不符合逻辑的地方，一审未查清，却简单的认为，夏庆美只要没有证据证明已经交付房屋，那么涉案房屋就是由夏庆美使用，夏庆美就应该支付租金。四、2014年10月14日双方租赁合同解除后，在2015年七里堡居委会称中国工商银行替夏庆美缴纳租金20万元。中国工商银行自2011年始就未向夏庆美缴纳任何租金，其替夏庆美直接缴纳给七里堡居委会租金20万元事实存疑。以上多处事实一审未查清，且程序违法，适用法律错误，请求二审法院依法查清事�，改判支持夏庆美的请求。
七里堡居委会辩称，一、根据济南市历城区人民法院(2014)历城民初字第3153号生效民事判决，七里堡居委会与夏庆美签订的房屋租赁协议于2014年10月14日解除，而合同解除后，夏庆美不履行向七里堡居委会返还房屋的附随义务，继续占有使用涉案房屋，七里堡居委会要求夏庆美支付房屋使用费作为夏庆美继续占有使用涉案房屋给七里堡居委会造成损失的赔偿符合法律规定。退一步讲，不管是基于合同还是基于物权，夏庆美在合同解除后继续占有使用七里堡居委会的房屋，理应支付房屋使用费。济南市历城区人民法院(2014)历城民初字第3153号生效民事判决也判决了夏庆美向七里堡居委会支付2014年10月14日至2014年11月30日的房屋使用费，夏庆美认为只能基于房屋所有权主张权利只是夏庆美自己对法律关系的错误理解。另外，七里堡居委会一审的诉讼请求是要求夏庆美向七里堡居委会支付房屋使用费，不是要求支付租金，一审法院判决的也是房屋使用费不是租金。夏庆美上诉称七里堡居委会主张租金，可见夏庆美根本没有认真参加一审的庭审，也没有仔细看一审的判决，就想当然的提起上诉。其该项上诉理由必然是不成立的。二、济南市历城区人民法院(2014)历城民初字第3153号生效民事判决第4页第l7行明确认定，夏庆美在2014年10月14日后继续使用涉案房屋，本案一审中夏庆美也一再强调没有向七里堡居委会返还房屋，也没有向法庭提交返还房屋的证据，因此，一审认定夏庆美在2014年12月1日至2016年3月1日期间占有使用涉案房屋属于认定事实清楚。另外，夏庆美的上诉理由中还是没有明确到底是向七里堡居委会交付了还是没有交付涉案房屋，不知夏庆美想表达什么意思呢。三、夏庆美在与七里堡居委会签订房屋租赁协议后，将一楼的部分房屋转租给了工商银行，转租合同到2016年2月28日终止，工商银行向夏庆美支付租金。这段期间属于夏庆美与工商银行之间的转租的法律关系，这段期间工商银行不欠夏庆美租金，即便是工商银行欠夏庆美的租金，夏庆美也只能向工商银行主张权利，与七里堡居委会无关。2016年3月1日工商银行与夏庆美的转租合同终止，七里堡居委会与工商银行直接签订协议合情合理合法，没有任何不妥之处。夏庆美认为不符合逻辑只是为了给自己恶意拖欠七里堡居委会租金和房屋使用费的行为找借口罢了，夏庆美至今不履行济南市历城区人民法院(2014)历城民初字第3153号生效民事判决确定的法律义务，该案件仍然在历城区人民法院强制执行过程中。四、夏庆美称七里堡居委会说在2015年工商银行替夏庆美交纳了20万元的房租�这是不存在的事实。七里堡居委会从未说过，济南市历城区人民法院(2014)历城民初字第3153号生效民事判决以及本案一审判决也没有提到过，夏庆美是想通过捏造虚构案件情节来误导法庭，其目的是不可能实现的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
七里堡居委会向一审法院起诉请求：1、判令夏庆美向七里堡居委会支付自2014年12月1日至2016年2月29日的房屋使用费565567.5元；2、夏庆美应向七里堡居委会支付自2014年12月1日至2016年2月29日的滞纳金60197元；3、诉讼费用由夏庆美负担。
一审法院认定事实如下：
1、七里堡居委会作为甲方，夏庆美作为乙方，签订房屋租赁协议一份。约定甲方将楼房一栋出租给乙方使用，该楼房位于二环东路1969�，建筑面积约2066平方米，总层数4层，后院仓库及停车场双方共同使用。协议第二条约定租赁期限20年，自2009年12月1日至2024年11月30日止，其中2009年9月1日-2009年11月30日为甲方给乙方的装修期，装修期内免租。协议第三条约定按租用期每季度交纳一次租金，先交后用。租金根据双方的协商意见，每五年递增一次，具体如下：2009年12月1日至2014年11月30日，每平方租金0.50元，每年租金2066×0.50×365=377045元；2014年12月1日至2019年11月30日，每平方租金0.6元，每年租金2066×0.60×365=452454元；2019年12月1日至2024年11月30日，每平方租金0.7元，每年租金2066×0.70×365=527863元；2024年12月1日至2029年11月30日，每平方租金0.8元，每年租金2066×0.80×365=603272元。以上租金乙方每季度向甲方交纳一次。甲方在协议签订之日起，未按协议要求收到乙方的租金时，每日按租金的千分之二收取乙方滞纳金�甲方有权通知乙方对商业楼停止供应水、电，若在通知后还未能收到租金时，甲方可向乙方单方面终止合同。协议第四条约定，签订本合同时，乙方须支付押金人民币50000元。该押金不得冲抵租金。合同到期或解约后，乙方不拖欠任何费用并由甲方对楼房及相关设施、设备，还有现有的装修等进行检查验收后返回押金。协议第七条约定双方可以协商变更或终止合同。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。1、未经甲方书面同意整体对外出租、转借、抵押房屋。2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构。3、存放危险物品或进行违法活动。4、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。5、拖欠租金3个月以上。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，甲方应退还乙方支付的50000元保证金。
2、2014年9月16日，七里堡居委会以双方订房屋租赁协议后，夏庆美只交纳了40万元房租，欠七里堡居委会租金1485225元为由将夏庆美诉至一审法院，要求判令：1、解除七里堡居委会、夏庆美之间签订的《房屋租赁协议》；2、夏庆美支付所欠租金1485225元（截止自2014年11月30日），并支付滞纳金2685399.9元。一审法院于2015年10月8日作出（2014）历城民初字第3153号民事判决书，认为根据2009年七里堡居委会、夏庆美签订的房屋租赁合同关于承租人支付租金的约定，夏庆美应当每季度交纳一次租金。夏庆美在2014年以前交纳四次租金，但其未能按约及时支付。根据协议约定，在承租人拖欠租金3个月以上的，出租人有权解除合同，收回出租房屋。故对七里堡居委会要求解除与夏庆美之间所签订的房屋租赁协议的诉讼请求予以支持，解除协议的时间应为七里堡居委会起诉状送达夏庆美之日即2014年10月14日。此后至房屋交付前夏庆美仍使用该房屋，夏庆美应当继续支付房屋使用费。关于七里堡居委会主张根据协议约定的每日按照租金的千分之二收取滞纳金，七里堡居委会同意按照法律规定调整，故一审法院确定夏庆美应当按照银行同期逾期贷款利率的1.3倍向七里堡居委会支付滞纳金，应计算为288535.29元。并判决：一、原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会与被告夏庆美签订的房屋租赁协议于2014年10月14日解除；二、限被告夏庆美于判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会截止至2014年11月30日的房屋租赁费和房屋使用费合计1285225元；三、限被告夏庆美于判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会截止至2014年11月30日的滞纳金288535.29元。该判决已生效后，已�入执行程序。
3、（2014）历城民初字第3153号民事判决书认定七里堡居委会、夏庆美房屋租赁合同解除的时间为2014年10月14日，夏庆美应向七里堡居委会支付2014年10月14日之前的租赁费及2014年10月14日至2014年11月30日之日止的房屋使用费及滞纳金。但该判决生效后，夏庆美并没有向七里堡居委会交付涉案房屋。
4、七里堡居委会主张按（2014）历城民初字第3153号民事判决书认定的滞纳金的标准即按照银行同期逾期贷款利率6%的1.3倍向七里堡居委会支付滞纳金自2014年12月1日至2016年2月29日以565567元为基数计算为55140元，夏庆美无异议。
5、涉案房屋七里堡居委会于2013年6月15日取得房屋使用权证，房产证号为济房权证历城字第1535**号。
一审法院对有争议的证据和事实认定如下：
关于夏庆美是否应再向七里堡居委会支付2014年12月1日至2016年2月29日之间房屋使用费的问题。
七里堡居委会提供其与中国工商银行股份有限公司山东省分行营业部于2016年5月12日签订的房屋租赁合同补充变更协议复印件及其尾号为6870的交通银行交易明细一份，主张因七里堡居委会、夏庆美的房屋租赁合同于2014年10月14日解除后，夏庆美没有履行房屋租赁合同解除后的交付义务，七里堡居委会与山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部商定将夏庆美之夫赵士凯作为出租人与银行签订的房屋租赁合同的出租方变更为七里堡居委会，并约定由中国工商银行股份有限公司山东省分行营业部自2016年3月以后向七里堡居委会交付租金，根据其提供的其自已的交�银行交易明细，中国工商银行股份有限公司山东省分行营业部并未在2014年12月1日至2016年2月29日之间向其交付任何费用。同时主张2016年3月份之前的租金中国工商银行股份有限公司山东省分行营业部已交纳给了夏庆美。夏庆美对该房屋租赁合同补充变更协议复印件及七里堡居委会尾号为6870的交通银行交易明细均不予认可。夏庆美提供2009年8月30日夏庆美之夫赵士凯与山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部房屋租赁合同复印件一份，主张涉案房屋的一层经夏庆美的授权，由夏庆美之夫赵士凯以高于七里堡居委会、夏庆美签订的涉案房屋租赁合同租金的价格出租给了山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部，涉案房屋由山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部一直使用，并主张银行已将七里堡居委会主张的2014年12月1日至2016年2月29日之间的使用费支付给了七里堡居委会。七里堡居委会对夏庆美之夫赵士凯与山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部签订的房屋租赁合同以复印件为由而不予认可，并主张夏庆美与银行在2016年2月29日之前就存在转租的法律关系，夏庆美及山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部在2014年12月1日至2016年2月29日之间没有向七里堡居委会交纳任何费用。
夏庆美于2016年10月17日向一审法院递交调取证据申请书一份，申请法院调取中国工商银行山东分行营业部自2011年至今交纳涉案房屋租赁费的交纳明细及凭证及租赁合同。因夏庆美未提供中国工商银行山东分行营业部的具体帐号，致使一审法院无法查询，对该申请一审法院无法照准。一审法院要求夏庆美在指定期限内提交山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部自2014年12月1日至2016年2月29日止将涉案�租已交给七里堡居委会的相关证据，夏庆美在一审法院指定期限内未提交。一审法院认为，七里堡居委会提交的其与中国工商银行股份有限公司山东省分行营业部于2016年5月12日签订的房屋租赁合同补充变更协议复印件及其尾号为6870的交通银行交易明细均能证明七里堡居委会并未向中国工商银行股份有限公司山东省分行营业部收取任何费用，对该证据，一审法院予以采信。夏庆美提供的2009年8月30日夏庆美之夫赵士凯与山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部签订的房屋租赁合同系复印件，亦不能证实自2014年12月1日至2016年2月29日山东工商银行股份有限公司山东省分行营业部将租赁费交纳给了七里堡居委会，对该证据一审法院不予认定。
一审法院认为，七里堡居委会、夏庆美于2009年签订的房屋租赁合同已被法院的生效判决依法认定于2014年10月14日予以解除，该事实双方当事人均无异议，一审法院予以确认。七里堡居委会、夏庆美解除房屋租赁合同后，夏庆美应履行合同解除后的交付义务即将涉案房屋交付给七里堡居委会，但夏庆美认可其并未履行房屋交付的附随义务。夏庆美辩称自2014年12月1日至2016年2月29日之间涉案房屋的使用方已将房租交付给了七里堡居委会，但未提交相关证据予以佐证，且七里堡居委会也不予认可，一审法院不予采信。在夏庆美未履行房屋交付义务的前提下，七里堡居委会依据其与夏庆美签订的房屋租赁合同主张其2014年12月1日至2016年2月29日之间的房屋使用费实为夏庆美未交付房屋给七里堡居委会造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，七里堡居委会向夏庆美主张其2014年12月1日至2016年2月29日之间的房屋使用费及滞纳金，于法有据，一审法�予以支持。根据七里堡居委会、夏庆美签订的房屋租赁合同的租金标准，七里堡居委会主张房屋使用费565567.5元（2066平方米×0.6元／平方米×365天÷12个月×15个月），一审法院予以支持。七里堡居委会主张自2014年12月1日至2016年2月29日的滞纳金55140元（以565567.5为基数按银行同期逾期贷款利率的1.3倍即年息7.8%计算15个月）的计算依据及数额，夏庆美均无异议，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：一、被告夏庆美于判决生效之日起十日内向原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付自2014年12月1日至2016年2月29日之间的房屋使用费565567.5元；二、被告夏庆美于判决生效之日起十日内向原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付自2014年12月1日至2016年2月29日之间房屋使用费产生的滞纳金55140元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10058元，由被告夏庆美负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，七里堡居委会在本案中主张的是其与夏庆美之间的租赁合同解除后夏庆美未将房屋返还于七里堡居委会期间的房屋占有使用费及滞纳金，该请求系基于双方签订合同解除后的相关处置问题，一审法院按照房屋租赁合同纠纷审理并无不当，夏庆美该项主张不成立。夏庆美无证据证明其曾口头通知七里堡居委会接收房屋，亦无证据证明其曾向七里堡居委会交付房间钥匙，双方租赁合同解除后，夏庆美应在合理期限内返还租赁房屋，其未返还房屋应向出租人支付房屋占有使用费。夏庆美虽称该房屋一层由工商银行实际占有，但七里堡居委会与夏庆美签订的房屋租赁合同解除后，并不必然导致夏庆美之夫与工商银行的转租合同无效，根据合同相对性原则，一审法院判决夏庆美向七里堡居委会支付房屋占有使用费并无不当。
七里堡居委会与夏庆美签订的租赁合同解除后，七里堡居委会请求夏庆美参照双方合同约定的租金标准支付占有使用费符合法律规定。但双方合同已解除，对于占有期间的滞纳金问题双方并无相关约定，一审法院支持七里堡居委会关于滞纳金的诉讼�求于法无据，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4770号民事判决第一项；
二、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初4770号民事判决第二项及诉讼费用的负担；
三、驳回被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各10058元，分别�上诉人夏庆美各负担9090元，由被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会各负担968元。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一七年十二月十四日
书记员 杨 燕