天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）津民申574号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：汤国平，男，1966年10月29日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郭宗华，天津耀达律师事务所律师。委托诉讼代理人：田保军，天津耀达律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：代文国，男，1961年11月26日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘霞（系代文国之妻），住天津市河西区。再审申请人汤国平因与被申请人代文国房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院（2017）津02民终3912号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。汤国平申请再审称，（一）有新的证据足以推翻原判决。代文国起诉状中称，卖掉蓝水园房屋作为购房款，但按照天津市河西区人民法院（2016）津0103民初9454号民事裁定（以下简称保全裁定）记载，该房屋所有权人为李刚而非代文国，故，代文国在订立涉案房屋买卖合同时无法保证有能力按期履约。2016年8月7日，汤国平要求代文国按口头约定先支付10万元，代文国配偶表示一时倒不开等房款下来，说明无钱支付，且房屋没卖，当然也不知何时能凑齐购房款。第一审第一次庭审时（2016年10月27日），代文国回答可在半个月内凑齐全款，已超期1个月零22天，代文国将余款交到法院时间为2017年9月11日，又超期10个月。（二）基本事实不清。《房产交易合同》第一条第4项“甲方确认于2016年9月20日前还清贷款并注销该抵押权”、第十二条手写“乙方购买房款到位，甲方办理清贷款手续”之约定，结合第一审时代文国承认卖房后支付460万元给汤国平清贷、代文国不再贷款，可以确定《房产交易合同》本意是2016年9月20日之前，代文国需向汤国平支付全部购房款，汤国平去办理清贷。办理清贷、撤销抵押又需要十几个工作日，故支付购房款时间至少应提前16天。《房产交易合同》第六条第1项约定，“乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方”。该约定赋予双方以承担定金罚则方式不履行合同的权利。代文国最初起诉状即为要求赔偿，如认定汤国平违约，也应按约承担责任，判令继续履行无合同依据。《房产交易合同》第六条第4项还约定，“乙方未按约定付款的……逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同……”，原判决未予注意。（三）法律适用有误。原判决适用继续履行合同的法律条款不符合双方约定和事实。按照民事行为自治原则，只要不违法，约定优于法定。（四）原判决超出诉讼请求。代文国变更后的诉讼请求是办理房屋过户、交付，但原判决超出诉请范围，判决由代文国代汤国平偿还银行贷款，将强制执行申请内容作为判决内容。且代文国第一审表示在2016年11月中旬凑齐购房款，但直到2017年9月11日才将460万元打入第一审法院账户，其后发还的款项中只有262万元系代清偿贷款，多余部分款项又由代文国偿还汤国平的债权人。汤国平与他人之间债务不是判决内容，与本案无关。综上，汤国平依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六、十一项之规定申请再审。代文国提交意见称，不同意汤国平的再审申请。汤国平一房两卖，造成代文国巨大损失。蓝水园房屋原产权是代文国亲家的，该房屋给代文国女儿结婚用，卖掉该房屋以购买涉案房屋。余款打款时间、方式均按法院指示进行。因房价上涨太快、赔偿损失弥补不了无法购房损失，因此诉讼请求从赔偿损失变更为继续履行。本院经审查认为，汤国平与代文国在天津迅航宝业房地产经纪有限公司居间介绍下签订的《房产交易合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，各方当事人均应按约履行相应义务。按照《房产交易合同》第十二条约定，“经甲乙双方友好协商，乙方购买房款到位，甲方办理清贷款手续”。该约定应结合《房产交易合同》第一条第4项关于汤国平还清贷款并注销抵押权的时间（2016年9月20日前）等条款共同理解。即代文国应备齐购房款，并由汤国平于2016年9月20日前清偿涉案房屋原有贷款。关于筹齐房款来源问题。汤国平在再审审查期间提供新证据保全裁定，主张作为涉案房屋筹款来源的蓝水园房屋并非代文国自有。据代文国陈述，蓝水园房屋登记所有权人李刚系代文国亲家，该房屋系代文国之女、婿的婚房，结合保全裁定记载之代文国以该房屋作为保全担保物的事实，应认定该房屋虽非代文国自有财产，但与代文国存在密切关联，代文国以该房屋卖款作为涉案房屋购房款并不违背一般认知。且《房产交易合同》并未限定代文国“购买房款”来源仅为蓝水园房屋卖款。汤国平的该项主张不能成立。关于汤国平不再履行与代文国的涉案房屋买卖合同是否具有依据问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。但是，主张合同解除的当事人应举证证明对方当事人存在“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形。本案中，在《房产交易合同》签订日至2016年9月2日汤国平另行出卖涉案房屋期间，无证据证明代文国存在明确表示无法筹齐购房款情形。关于代文国是否以自己的行为表明不履行主要债务。按照双方当事人配偶之间微信来往记录，2016年8月7日、8月9日代文国配偶仅表明“一时倒不开等房款下来”“现在”实在拿不出来钱。但当时距2016年9月20日尚有一个多月，代文国仍处于正常的购房款筹集阶段，故而，代文国配偶的上述表示不足以证明代文国以自己的行为表明不履行主要债务。汤国平主张按照通常流程办理清贷需要一定时间，支付购房款时间至少应提前16天，故其于2016年9月20日前向代文国催付购房款、告知不卖涉案房屋有合同和事实依据，但并未举证证明清贷流程所需时长。且即使办理清贷流程客观存在一定时长，按照《房产交易合同》第六条第4项“乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房地产成交价的1%作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房地产成交价的10%作为违约金，且即日起甲方有权将该房地产另行转让”之约定，亦仅首先产生代文国迟延问题，在《房产交易合同》未明确约定代文国备齐“购买房款”期限、汤国平亦未说明2016年9月2日另行出卖涉案房屋时代文国是否已经逾期超过十五日的情形下，并不足以证明代文国存在可视为拒绝履行合同的情形。汤国平的相应主张不能成立。关于汤国平是否应承担违约责任问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。由于2016年9月2日汤国平即将涉案房屋另行出卖于案外人，且汤国平未能证明自己转卖行为具有正当性，故而，应认定汤国平系以自己的行为表明不履行合同义务。代文国有权要求汤国平承担相应违约责任。关于违约责任的样态。代文国虽最初起诉状主要请求为赔偿损失，但其于第一审开庭前变更诉讼请求，请求继续履行合同，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求”之规定。原判决综合考量各种因素，确定涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件并无不当。汤国平主张按照《房产交易合同》第六条第1项“乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方”之约定，该约定赋予双方以承担定金罚则方式不履行合同的权利。但该约定并未明确排除违约方承担继续履行等其他违约责任样态，对汤国平的主张不予支持。关于原判决是否超出诉讼请求问题，因涉案房屋尚存在未清偿之银行贷款，该问题系本案判令继续履行所必然处理之事项，属于继续履行方式范围。故而，原判决相应处理并未超出诉讼请求。至于部分款项用于偿还汤国平另案因无法履行另行出卖涉案房屋的合同而承担的违约责任，系执行方式问题，不在本案再审审查范围内。至于在第一审诉讼期间代文国就筹款时间问题作出的陈述、代文国其后向人民法院缴付款项、人民法院发放款项的行为，因自2016年9月2日起涉案房屋买卖合同已处于履行障碍状态并导致诉讼，故而上述事实与认定涉案房屋买卖合同正常履行期间违约责任归属、代文国是否具备筹齐购房款能力等已无必然关联。汤国平的相应主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回汤国平的再审申请。审 判 长  李善川代理审判员  李 超代理审判员  张 昕二〇一八年四月二十四日法官 助理  孙 超书 记 员  高舒云