江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0582民初4734号原告范明玉。委托代理人葛国柱，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。委托代理人顾美林（系范明玉丈夫）。被告金新城置业集团有限公司。法定代表人许培新，总经理。委托代理人张勤聪，江苏国瑞律师事务所律师。被告江苏福田物业管理有限公司。法定代表人苏齐，总经理。被告江苏福田物业管理有限公司张家港分公司，住张家港市经济开发区国泰北路1号。负责人连汉才，总经理。委托代理人王洪山，该公司员工。原告范明玉与被告金新城置业集团有限公司（以下简称金新城公司）、江苏福田物业管理有限公司（以下简称福田物业公司）、江苏福田物业管理有限公司张家港分公司（以下简称福田物业张家港分公司）房屋买卖合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由审判员赵霞适用简易程序独任审判，于2016年6月24日公开开庭进行审理。后依法转为普通程序组成合议庭，于2016年10月11日、2017年3月15日公开开庭进行审理。原告范明玉及委托代理人葛国柱、顾美林，被告金新城公司的委托代理人张勤聪、被告福田物业张家港分公司的委托代理人王洪山均到庭参加诉讼。被告福田物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告范明玉向本院提起诉讼请求，要求判令三被告对张家港市市锦丰镇湖滨水岸18幢生活下水管道加强管理，维修管道并赔偿原告所有的财产损失40000元；诉讼费由被告承担。审理中，范明玉按照评估报告将诉请明确为财产损失3978元，鉴定费2500元。事实与理由，原告是湖滨水岸18幢504室所有人。2016年1月27日早晨进门时，发现家中地面都是水并结冰。通知了物业公司，物业公司人员现场查看了原因和组织人员清理室内积水。经查看，室内注水是生活下水道堵塞泛水所致。原告认为，被告1开发的房屋在安装下水道时尚存杂物，下水不畅；被告3未按照规定疏通管道。被告金新城公司辩称，解决房屋漏水问题，首先应查找分析漏水的原因，然后以此确定法律关系，最后明确责任。本案原告，首先应当证明渗漏事实及渗漏原因，针对原告提出的事实与理由，尚不能证明上述原因。具体有以下四点：一、原告称2016年1月27日，其所有的湖滨水岸18幢504室地面有水并结冰的情况，金新城公司并不知情。二、原告称室内注水系生活下水道管道堵塞从504室厨房水池下管道泛出到室内，该形成的原因，尚无证据予以证实。三、原告认为泛水原因系我公司安装下水道时有杂物，该原因并无证据予以证实。四、原告认为福田张家港分公司未按规定疏通管道，导致阻塞，应当提供相关证据向其进行索赔。房屋漏水的原因主要有三种，1、房屋本身存在质量问题；2、业主或相邻业主使用或装修不当；3、正常使用导致老化导致漏水。我公司可向法庭提供证据证明房屋本身不存在质量问题，诉争的下水管道也不存在质量问题。另外原告应当向法庭提供证据证实损失的真实性及损失组成。被告福田物业公司未作答辩。被告福田物业张家港分公司辩称，当时的现场情况代理人是全场跟进的，大概是2016年1月27日8点40分左右，18幢504室的业主向物业客户服务中心反映家里面的下水管道阻塞，导致地面有水。一、我公司受雇于金新城公司，对公共区域的设施设备及公共管道定期进行检查并及时处理，我公司是与金新城公司签订的物业服务合同，属于前期物业服务。二、当时管道堵塞，我和原告一起去现场查看，我很快的查明原因，主要原因有：1、当时是雨雪天气，是天气寒冷所致；2、当时业主家中管道使用不当，属于公共管道的立管向上、向下都是畅通的。大概在8点55分左右，业主在客厅内在走路期间，不小心摔到了地上（当时客厅内水较多，已经结冰），我赶紧将业主扶起，坐在椅子上，询问业主有无大碍，当时业主摔伤，我将其送往医院。三、该业主具有完全行为能力的人，无论是从心理素质还是年龄，以及辨识能力，都具备完全行为能力的，至于索赔事宜，物业公司不认可。另外，我方不是本案适格的被告，我方将案涉相关工程交予江苏环胜消防工程有限公司，该工程的施工单位是江苏金土木建设集团有限公司。经审理查明：范明玉系张家港市锦丰镇湖滨水岸18幢504室（以下简称涉案房屋）的所有权人。涉案房屋是由金新城公司开发并由金新城公司委托福田物业公司进行物业服务（前期物业服务），由福田物业张家港分公司具体提供物业服务。涉案房屋于2014年交付，2015年春节装修完毕入住。2016年1月24日起范明玉与家人在外居住直至事发。2016年1月27日上午，范明玉丈夫顾美林回家发现涉案房屋厨房间洗刷漕和地漏泛水，污水蔓延至厨房、客厅、房间并部分结冰，造成地板及壁纸损害。审理中，范明玉就地板及壁纸损失申请评估，本院准许。经评估地板及壁纸的重置价为3978元，鉴定费2500元。因范明玉损失未能赔偿，故涉诉。再查明，顾美林发现泛水后立即告知了福田物业张家港分公司，该公司即派人对地面污水进行了清理，并使用小型手动疏通机进行疏通，又通知上层住户厨房间暂时不排水。下午，福田物业张家港分公司为确保管道彻底畅通，再次使用小型电动疏通机进行疏通并通水测试，测试成功后再无污水侵入至今。此次堵塞之前，厨房排水管道也一直畅通。在涉诉房屋堵塞过程中，上、下楼业主均未出现堵塞现象。上述事实，有《房产信息》、《关于湖滨水岸18-504的事件报告》及庭审笔录等证据予以证实。又查明，涉诉房屋由江苏环盛消防工程有限公司安装水电，2014年3月，江苏金土木建设集团有限公司对给排水工程质量检查合格。2014年7月23日，张家港市房产管理中心通过了含涉诉房屋在内的湖滨水岸三期的交付使用备案，向金新城公司颁发了交付使用通知书。2014年7月28日，福田物业张家港分公司、涉诉房屋施工单位及建设单位共同对涉诉房屋立管等作了通球试验，管道无堵塞。上述事实，有《湖滨水岸水电安装工程补充合同》、《建筑给水排水及采暖工程施工现场质量管理记录》、《建筑给水排水及采暖分部工程质量验收记录》、《建筑给水排水及采暖工程质量控制资料核查记录》《室内排水系统安装子分部工程质量验收记录》、《排水管通球、通球试验移交清单》、《张家港市商品住宅交付使用通知书》及庭审笔录等予以证实。2012年6月1日，福田物业公司与金新城公司签订物业服务合同一份，约定由被告福田物业公司为湖滨水岸小区提供物业服务，合同期限自签订合同之日起至业主委员会成立之日至。其中合同第六条约定，福田物业公司提供下列选定的物业管理服务事项：（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理……等。合同附件二的（二）.5，约定排水设施按照《省标》五级执行。上述事实，有《张家港市前期物业管理委托合同》及庭审笔录等予以证实。审理中，福田物业张家港分公司陈述，对公共管道的检查，一种方法是常规检查，打开污水池井盖，用竹竿检查排污口是否畅通，这种方法可以检查横的管道，因为立管是在各家各户，检查不到。该公司提供了检修记录予以证实；另一种是根据业主的上报进行检查。上述事实，有庭审笔录等予以证实。本院认为，一、关于原告认为金新城公司开发的涉诉房屋的厨房间下水立管存在瑕疵，导致堵塞并致原告家中泛水，向被告金新城公司主张赔偿。被告金新城公司公司庭审中提供了排水管道验收、预交物业时的通球试验清单等，结合原告陈述其厨房下水管道仅本次堵塞，之前、之后均使用完好的情况，可以认定，涉诉房屋的排水立管不存在瑕疵。原告认为有瑕疵，举证责任仍在原告。审理中原告未能进一步举证，故驳回对被告金新城公司的诉讼请求。二、关于原告认为排水立管堵塞致原告损失，要求福田物业公司、福田物业张家港分公司赔偿的诉请。本院认为，原、被告双方对管道堵塞导致泛水的事实无异议，对管道堵塞的位置各执一词。首先，泛出的水是污水，故可以排除堵塞位置在原告私人管道且原告忘记关闭水龙头致使泛水的情况。其次，从污水来源上讲，假设堵塞位置在原告私人管道，那么家中污水无法顺利排除，原告会在排污当即发现并积极处理，不可能出现污水溢出洗刷漕并漫延至客厅、卧室的情况。故污水只可能是来自公共排水管道即立管，也就是立管堵塞。考虑到除涉诉房屋外，其他楼层均未有业主反映堵塞的情况，堵塞位置在四楼至五楼之间具有高度盖然性。上层用水沿立管排下蓄在堵塞位置，蓄水到达涉案房屋私人管道与立管的交接口时，蓄水就开始倒灌至原告私人管道直至从厨房地漏、洗刷漕溢出来。被告福田物业公司与金新城公司签订的前期物业服务合同第六条第二款已经明确约定其承担维修、养护责任的包括但不限于共用的下水管道等房屋共用设备设施，作为该幢房屋共用的厨房间落水管，在物业服务合同没有明确排除的情况下，理应包含在物业公司需承担维修、养护责任的房屋共用设备设施范围内。虽然被告福田物业张家港分公司提供了物业管理区域内管道的日常检修记录，但其检修并未涉及排水立管，仅仅涉及到立管下端的横管。福田物业张家港分公司未能证实其已经尽到有关物业服务和管理义务，应当对因共用落水管发生堵塞以致造成原告房屋泛水损失承担相应赔偿责任。被告福田物业张家港分公司系被告福田物业公司的分公司，按照公司法的相关规定，被告福田物业公司应对被告福田物业张家港分公司的上述债务在其不能偿付的范围内承担补充赔偿责任。被告福田物业公司经送达开庭传票后未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，后果自负。综上，本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。依照《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相应的法律规定，判决如下：一、被告江苏福田物业管理有限公司张家港分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告范明玉因水管溢水造成的损失6478元。（如采用转账方式，请直接支付至原告范明玉指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）二、被告江苏福田物业管理有限公司就本判决第一项中的赔偿数额在被告江苏福田物业管理有限公司张家港分公司不能偿付的范围内对原告范明玉承担补充赔偿责任。三、驳回原告范明玉对被告金新城置业集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费400元，由原告负担350元，被告福田物业公司、福田物业张家港分公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵 霞人民陪审员  刘国萃人民陪审员  黄栋成二〇一七年三月十七日书 记 员  孔维君