黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1004民初486号原告：牡丹江市第二十一中学，住所地牡丹江市爱民区东晓云街**号。法定代表人：张晶伟，该校校长。委托诉讼代理人：聂昌军，黑龙江盛世律师事务所律师。被告：牡丹江市气动元件厂，住所地牡丹江市爱民区东晓云街*号。法定代表人：于维刚，该厂厂长。委托诉讼代理人：李铁军，黑龙江建兴律师事务所律师。原告牡丹江市第二十一中学（以下简称二十一中）与被告牡丹江市气动元件厂（以下简称气动元件厂）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月14公开开庭进行了审理。后因双方当事人争议较大，本案依法变更为普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告二十一中的委托诉讼代理人聂昌军，被告气动元件厂的法定代表人于维刚及其委托诉讼代理人李铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二十一中向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即撤离租赁的房屋及场地，向原告交还租赁的房屋及场地；二、要求被告支付租金64000元；三、要求被告支付2017年1月18日至交还租赁房屋及场地之日的占用费（按租金标准支付）；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的379平方米房屋及100平方米场地，租赁期限10年（2011年1月1日至2021年12月30日），年租金16000元。2016年11月28日，根据牡丹江市教育局《关于做好市直属学校校舍建设工作的通知》文件的要求，原告向被告发出《终止租赁通知书》，依法解除了租赁合同。至今，被告拒不搬离，不交还租赁房屋及场地。气动元件厂辩称：《关于做好市直属学校校舍建设工作的通知》是行政机关系统内的行政行为，不符合合同中“因上级政策变化或不可抗力需终止合同时，本合同无条件终止”的约定，原告无权解除租赁合同，其单方终止合同的行为无效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同是否已经解除；二、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举示的《关于修缮、改造、使用偏厦子的补充协议》没有异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告二十一中举示的证据一、房屋租赁合同复印件（与原件核对无异）1份、牡丹江市人民政府专题会议纪要（第15届247次会议）复印件（与原件核对无异）1份、《牡丹江市教育局关于做好市直属学校校舍建设工作的通知》复印件（与原件核对无异）1份、终止租赁通知书复印件1份、EMS全球邮政特快专递寄件人存根复印件1份（与原件核对无异）、网络快递查询截图打印件1份。被告对该组证据的形式要件没有异议，但被告认为原告在合同没有到期的情况下，无权单方解除原、被告的租赁合同。该组证据中的会议纪要、通知均不能作为原告单方解除与被告租赁合同的依据，被告单方制作的解除合同通知书应认定为无效。本院认为，该组证据来源客观真实、与本案具有关联性，且此组证据能够证明2011年12月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告的房屋及场地，租期10年（自2011年1月1日至2021年12月30日），年租金16000元，每年12月30日前支付下一年租金；但因上级政策发生变化或不可抗力需终止合同时，本合同无条件终止。此组证据中政府会议纪要和教育局通知具有关联性，两份证据相互佐证能够证明牡丹江市教育局为做好牡丹江市政府下达的关于做好市直属学校校舍建设工作，在做好市直属学校校舍建设工作的通知中的第二条明确规定,“有出租校舍的学校，要按照合同约定，做好房产回收，土地清理。”原告于2016年11月28日向被告发出解除租赁通知书，告知《房屋租赁合同》30日后终止，被告应在《房屋租赁合同》终止后20日内将自有物品搬离房屋及场地，被告已于2016年11月30日收到该通知。故本院对该组证据予以确认。2.被告气动元件厂举示的证据一、光盘1张。该光盘系被告的法定代表人与原告学校王校长电话录音1份，证明王校长多次承诺不收租赁合同中的租金，王校长称：“这几年房费不收了，就当赔偿你们的损失，还可以再免费租用一年”，王校长还说：“不收你们的房费，这几年你们可以白用。”被告问为什么不收，王校长称2016年要开始建新校舍，所以不收租金，王校长告知被告，原告正在跟牡丹江市城市投资集团有限公司协商置换事宜，最近就能完成相关事宜，所以原告不收被告的租金。本院认为，原告认可该录音中与被告法定代表人谈话的男子系原告学校的王校长，故可认定该录音的真实性；根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款的规定，以对话方式作出的意见表示，相对人知道其内容时生效。王校长在与被告法定代表人的谈话中明确表示“这几年房费不收，就当赔你的损失了，再免费干一年”，故被告法定代表人知道其内容时即在该谈话进行过程中王校长所作出的“这几年房费不收，就当赔你的损失了，再免费干一年”已生效。虽王校长非原告的法定代表人，被告亦未举示证据证实王校长系接受了原告学校的授权处理该问题，但原告亦未举示证据证实原告在提起本次诉讼前曾向被告主张2013年至2016年租赁费用，且在原告向被告发出终止租赁通知书后，王校长仍拒绝收取2013年至2017年的租赁费用，由此可以印证，原告认可王校长向被告作出的上述承诺，故本院对该份证据予以确认。证据二、中国工商银行电子缴税付款凭证（2016年4月11日）复印件1份，被告要证明租用原告的房屋已经依法缴纳了相应的税收。本院认为，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据，且该证据要证明的问题与本案无关，本院对此不予确认。证据三、照片4张，证明原告与被告之间租赁的房屋是日本侵华时期建造的牢房，现已被列为牡丹江市重点文物保护单位，此房要永久保护，但是允许出租。原告对照片的形式要件没有异议，本院予以确认；但涉案房屋是否系文物与本案无关，故本院对被告借此证明的该问题不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告气动元件厂租赁位于牡丹江市爱民区东晓云街的379平方米的房屋及100平方米的场地系原告所有。2011年12月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告的房屋及场地，租期10年(自2011年1月1日至2021年12月30日)，年租金16000元，每年12月30日前支付下一年租金；被告对房屋进行保养维护，不得擅自改动房屋的主体结构和水暖电设施，确需改造须经原告同意，由被告承担费用，合同终止或期满改建的无偿归原告；如因上级政策发生变化或不可抗力需终止合同时，本合同无条件终止。租赁合同签订后，被告承租原告房屋及场地经营气动元件厂，向原告交纳了一年租金16000元，并在原告场地改造、盖建了部分房屋，但未办理合法建设手续。2013年1月1日至2016年12月31日被告未向原告支付租金。2016年7月1日牡丹江市政府召开关于市直第八中学异地新建项目、第二十一中学置换还建项目有关事宜的专题会议。2016年7月8日牡丹江市教育局作出关于做好市直属学校校舍建设工作的通知，要求有出租校舍的学校，要按照合同约定，做好房产回收，土地清理。原告于2016年11月28日向被告发出解除租赁通知书，告知《房屋租赁合同》30日后终止，被告应在《房屋租赁合同》终止后20日内将自有物品搬离房屋及场地，被告已于2016年11月30日收到该通知，但认为原告单方解除合同无效，仍占有使用租赁房屋及场地至今，且未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2016年12月26日，被告的法定代表人欲向原告交纳80000元租金，原告学校的王校长拒收租金，并告知被告：“这几年房费不收了，就当赔偿你们的损失，还可以再免费租用一年”。另，被告于2004年10月26日与牡丹江铁路一中签订《关于修缮、改造、使用偏厦子的补充协议》，协议约定对偏厦子的修缮、改造费用由气动原件厂承担。修缮、改造、增加的一切设施归甲方（牡丹江铁路一中）所有，乙方只有使用和维护权，不得擅自改动和拆除。根据《牡丹江市机构编制委员会文件》牡市编发[2006]第37号文件，牡丹江铁路一中更名为牡丹江市第二十一中学。本院认为：按照法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2016年11月28日原告因上级政策发生变化，向被告发出解除租赁通知书，告知《房屋租赁合同》30日后终止，被告应在《房屋租赁合同》终止后20日内将自有物品搬离房屋及场地，被告已于2016年11月30日收到该通知，原告依法行使了解除权，原、被告双方签订的房屋租赁合同已经解除，被告仍占有使用租赁房屋及场地至今，且未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故原、被告签订的《房屋租赁合同》应于被告收到解除通知时即2016年11月30日时解除。但原告方王校长于2016年12月26日承诺被告再免费干一年，故被告应于2017年12月31日前腾退并交还房屋及场地。关于原告主张租赁费及占有使用费的问题。如前述，原告在2016年12月26日承诺被告免收2013年至2016年租赁费用，并可免费再干一年，故原告主张被告应支付2013年至2016年的租赁费及2017年1月18日至2017年12月31日的占用费，本院不予支持；被告应于2017年12月31日前腾退并交还房屋及场地，如2018年1月1日起，被告仍占用涉案房屋及场地，被告应按原、被告约定的租金标准即年租金16000元（16000元÷365日＝43.84元/日）向原告支付占用费。关于被告在承租场地修缮、改造偏厦子的问题。《关于修缮、改造、使用偏厦子的补充协议》约定对偏厦子的修缮、改造费用由被告承担。修缮、改造、增加的一切设施归原告所有，被告只有使用和维护权，不得擅自改动和拆除。虽原、被告签订的租赁合同未到期，但合同第5条约定，因上级政策变化或不可抗力需终止合同时，本合同无条件终止。现原、被告签订的租赁合同已解除，但原、被告仍应按《关于修缮、改造、使用偏厦子的补充协议》约定履行。综上事实和理由，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，判决如下：一、被告牡丹江市气动元件厂于2017年12月31日前从租赁原告牡丹江市第二十一中学所有的位于牡丹江市爱民区东晓云街房屋及场地内腾退，并将上述房屋及场地返还原告牡丹江市第二十一中学；二、如被告牡丹江市气动元件厂于2018年1月1日仍占用上述房屋及场地，应按43.84元/日向原告牡丹江市第二十一中学支付上述房屋及场地占用费至被告牡丹江市气动元件厂从上述房屋及场地内腾退并将上述房屋及场地返还原告牡丹江市第二十一中学为止；三、驳回原告牡丹江市第二十一中学的其他诉讼请求。如果被告牡丹江市气动元件厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由被告牡丹江市气动元件厂负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  栾 丽审 判 员  丁 玲人民陪审员  孙秀萍二〇一七年十一月十日书 记 员  张家颖