湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初7684号
原告:胡某某，男，汉族，1981年11月22日出生，住湖南省桃江县，
委托代理人:刘志坚，湖南三鹏律师事务所律师。
委托代理人:唐波，湖南三鹏律师事务所律师。
被告:徐某某，女，汉族，1977年4月14日出生，住长沙市岳麓区，
委托代理人:伍军行，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
原告胡某某诉被告徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序由审判员曹祥担任审判长，与审判员谭雄建、人民陪审员周新龙组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员沈丽担任法庭记录。原告胡某某及委托代理人刘志坚、唐波，被告委托代理人伍军行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某诉称：2016年7月23日，原告经湖南新环境房地产经纪连锁有限公司介绍，与被告签订了一份《房屋买卖合同》，原告购买被告位于长沙市岳麓区房屋，建筑面积128.82平方米，房屋总价款476000元，并于当日原告向被告支付了购房定金20000元。双方签订的《房屋买卖合同》第二条第四项约定：双方委托代办机构办理银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续。合同第七条第二项约定：若甲、乙双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构（湖南新环境房地产经纪连锁有限公司）的要求在签订合同后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方，又约定乙方于2016年9月13日前支付购房首付款70000元，双方办理产权过户手续。原告为全面履行合同，于2016年7月23日、7月28日、9月26日分别向代办机构交纳了中介服务费8000元、房屋托管费70000元和按揭代办服务费11400元。原告于2016年9月13日前到长沙市房管局办理过户手续时得知，长沙市9月1日出台了《不动产登记条例》规定的“两证合一”政策，房管局所有电脑正处于系统升级过程中，暂时不能办理。因2016年9月开始长沙市岳麓区房价猛涨，9月13日后被告突然反悔，以要留给自己的小孩以后居住为由通知原告说不想把本案所涉房屋卖给原告。原告为购买该房屋，已购买了相关装修材料和电器，准备过年之前入住。被告的违约行为给原告造成了诸多损失。为此，原告多次找被告和中介公司要求被告继续履行合同，哪怕在原有房价的基础上再加一点也无所谓，但被告明确表示拒绝，并明确表示不会配合原告办理房屋产权过户手续。原告要求被告双倍返还定金及赔偿因房价上涨所造成的损失，被告仅答应退还原告20000元。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判决：一、被告履行《房屋买卖合同》义务，将长沙市岳麓区房屋所有权过户给原告；二、被告向原告支付违约金2万元；三、被告向原告支付原告所产生的律师费1.9万元。
被告徐某某辩称：一、2016年7月23日原、被告签订房屋买卖合同，该合同中约定2016年9月13日前要办理房屋过户手续，而且在9月13日前原告要向被告支付首付款7万元，这也是合同约定的。原告在庭审中陈述是在9月26日将7万元首付款交给了中介公司，至今没有交给被告，且原告也承认在10月就已经从中介公司将该笔首付款拿回去了，理由是被告说终止了合同，当时被告发给中介公司的快递显示是在2016年11月16日从河北发出，2016年11月19日由中介公司签收，解除通知函到达原告处肯定是在11月16日以后。被告依法履行了合同义务，但是9月13日前原告没有履行房屋过户手续以及向被告支付7万元首付款的义务，这是造成本合同严重违约的事实。二、原告以房产局电脑升级为由来推脱9月13日前办理过户手续，原告诉称长沙市9月1日前出台相关手续要求两证合一的政策，但是根据原告提交的相关文件显示是2016年8月29日到9月8日停止办理产权过户登记手续，所以9月8日以后是正常办理的，9月13日也是正常办理的，所以被告终止买卖合同是因为原告没有履行义务导致的。
原告胡某某为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：房屋买卖合同，拟证明原、被告双方签订了房屋买卖合同，合同约定的内容和双方的权利义务；
证据二：定金收条，拟证明被告收取了原告购房定金2万元的事实；
证据三：购买方委托办理协议，拟证明原告委托中介公司办理银行按揭手续的事实；
证据四：收款收据，拟证明原告向代办机构交纳了中介费8000元和按揭代办服务费11400元的事实；
证据五：收款收据复印件，原件在中介公司，拟证明原告于9月26日向中介公司交纳了70000元首付款的事实；
证据六：长沙市政府文件，拟证明长沙市城区从8月28日至9月8日系统升级，不予办理过户登记；
证据七：公证费收据，拟证明原告为购买房屋委托中介办理公证书花费的公证费800元；
证据八：律师费发票，拟证明原告请律师所花的律师费5000元；
证据九：委托合同，拟证明原告聘请律师的委托合同。
证据十：两份录音，第一份录音致电85989317，拨出时间是2016年12月7日15时39分，通话时长2分5秒，该录音资料拟证明原告为购买房屋的贷款邮政银行已经审批通过；第二份录音是致电中国银行四方坪支行向经理138××××0976，拨出时间是2016年11月28日14时40分，通话时长3分30秒，该录音资料证明中国银行在2016年9月到10月不能为被告赎楼打印抵押表，导致原告不能去相关产权部门办理过户。
证据十一：公证书，拟证明原告为了购买房屋委托中介机构的工作人员办理产权过户的手续进行了公证；
证据十二：被告发给与原告的解除合同的函，证据十三：快递单及快递流水信息，以上两份证据证明被告通过快递邮寄给中介公司原告的解除合同的函，原告11月21日才拿到，已经过了解除期限；被告已经明确表示不履行合同了；
证据十四：银行贷款审批单复印件，原件在银行，拟证明银行8月9日就已经审批贷款并通过；
证据十五：2016年11月12日原告妻子与新环境中介彭某的短信记录，拟证明时间节点从9月13日开始一直联系不到被告，被告不愿意出面赎楼过户，直到11月20日后中介才通知原告被告已经来函终止合同;
证据十六：证人彭某证言。
对原告胡某某提交的证据，被告徐某某的质证意见为：对证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据恰好说明了原告的违约事实，原告没有按期履行房屋过户手续和支付7万元首付款的义务，至今原告都没有履行。对证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据证明定金是一种违约责任，如果支付定金一方违约，定金没收，收取定金一方违约双倍返还，原告没有履行义务，被告有权没收定金。对证据三真实性、合法性无异议，关联性有异议，这与被告没有任何关系，这是原告与第三方的关系。对证据四两份收据的真实性、合法性、关联性均有异议，这是中介公司和担保公司收取的，到底收了多少钱被告也不知道，他们收取的钱与本案没有任何关联。对证据五没有原件不予质证。对证据六真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该文件只字未提从2016年8月28日到9月8日不能进行过户登记，也未提因为电脑升级导致不能办理过户。对证据七的三性均有异议，原告购买房屋所出的公证费被告一无所知，与被告没有任何关联。对证据八三性均有异议，是否真实无法辨别，原告请律师打官司与被告没有关系，原告可以自己参加诉讼，法律也没有规定原告请律师所支付的费用必须被告承担。对证据九质证意见与证据八一致。对证据十第一份录音中某一个人陈述有一笔款项已经审批了，至于审批后放不放款不知道，放款是放给谁也不知道，原告打电话是2016年12月7日，也就是说原告2016年12月7日才知道可能邮政银行已经审批通过。第二份录音中原告与某一个人对话提到了银行抵押表，该抵押表与本案没有任何关联，如果要证明不能过户，必须找不动产管理中心出具不能过户的证明，银行没有这个权利。对证据十一的三性均有异议，到底是委托中介公司还是委托的个人，原告一再重申是委托了新环境办理的过户，但是公证书显示是委托的个人，原告委托过程就有瑕疵，这也可能是过户不成功的理由。对证据十二、证据十三三性均无异议，正好证明原告没有履行义务，被告至今没有收到原告一分钱首付款，根据合同法规定，有权终止买卖合同。对证据十四没有原件不予质证。对证据十五有异议，从9月13日到11月12日首付款一直没有给付到被告，由于原告单方面违约，作为被告就不会与原告联系，因为一直在做终止房屋买卖合同的终止函，11月16日被告发出了要求解除房屋买卖合同的通知函。
被告徐某某为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据一：房屋买卖合同，拟证明原告违约没有履行合同规定的义务，该义务是9月13日，合同第二条第二款乙方即原告于2016年9月13日之前产权过户，手续办理之时支付甲方购房首付款7万元。但是该套房屋9月13日前没有办理过户，也没有收到首付款，就是原告违约；
证据二：出售方委托代理协议及收据一张，拟证明1、赎楼的义务不在被告，在新环境找的湖南新金非融资性担保公司。而且被告出资了服务费12800元给该担保公司，所以新环境的证人都是有瑕疵的，如果新环境员工的作证是成立的，那么其明明知道赎楼的义务是担保公司而不是被告，但是其所作证赎楼的义务在被告，涉嫌伪证，作为被告将保留作伪证人的法律责任。2、现在是否赎楼，被告一无所知，只有担保公司清楚，那么新环境公司作为证人出现，明显是违法的。
对被告徐某某提交的证据，原告胡某某的质证意见为：对证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议，根据合同的约定可以看到购房首付那里有几个选择，双方选择的是产权过户手续办理之时支付甲方首付款，在9月13日前乙方的义务是向甲方支付首付款，但是也约定了是过户的同时支付首付款，房屋过户必须三方同时配合后才能支付首付款，现在是因为被告没有按时赎楼，导致原告不能办理过户，没有过户原告也不能付首付款。对证据二的三性无异议，被告与担保公司签订了委托代理协议，原告也与担保公司签订了委托协议，赎楼的义务不管是被告委托担保公司，还是被告自己赎楼，反正赎楼的义务是在被告一方，不在原告，本案纠纷的产生就是没有赎楼，被告没有拿到房产证办不了过户手续。
根据原、被告提交的证据，结合双方当事人的质证意见，本院对以上证据认证如下：
对原告胡某某提交的证据认证如下：证据一真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。对证据二，被告徐某某对其真实性、合法性无异议，本院予以采信。证据三、证据四，真实、合法，且相互印证，形成完整、稳定的证据链，本院予以采信。证据五虽系复印件，但来源合法，结合证人彭某的证言，本院予以采信。证据六真实、合法，且与本案有关联，本院予以采信。证据七与证据十一，证据八与证据九相互印证，形成完整、稳定的证据链，本院予以采信。证据十，虽系两份视听资料，但来源合法，且与证据十四相互印证，本院予以采信。证据十二、十三、十五，被告无异议，本院予以采信。本院对证人彭某的证言，结合原、被告的质证意见，认证如下：证人彭某系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司长沙含浦店的负责人，见证了原、被告涉案房屋买卖的全过程，且经过了本院及原、被告双方的质询，其陈述的事实客观、真实，且与本案其他证据相互印证，形成完整、稳定的证据链，本院予以采信。
对被告徐某某提交证据认证如下：被告提交的证据一真实、合法，但该证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。证据二真实、合法，且原告无异议，本院予以采信。
根据上述证据，结合当事人当庭陈述，本院认定如下案件事实：涉案房屋位于长沙市岳麓区。该房屋登记在被告徐某某名下。2016年7月23日，被告徐某某（出售方）与原告胡某某（买受方）及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（居间方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：出售方将涉案房屋卖给买受方，购房总价款为476000元，买受方于2016年7月23日支付定金20000元给出售方，买受方于2016年9月13日之前办理产权过户，手续办理之时，买受方支付出售方购房首付款人民币70000元。买受方通过银行贷款向出售方支付购房款人民币380000元，交房时买受方支付出售方交房尾款人民币6000元，托管居间方转交。该合同还约定，合同一方未按合同约定的条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与合同定金数目相同的违约金。合同签订当日，原告向湖南新环境房地产经纪连锁有限公司支付购买锑都家园31栋1905房中介服务费8000元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司向原告胡某某出具了相应收款收据一份；原告胡某某向被告徐某某交纳了定金20000元，被告徐某某向原告胡某某出具了相应《定金收条》。同日，原告胡某某与湖南新金非融资性担保有限公司签订《购买方委托办理协议》，委托湖南新金非融资性担保有限公司为原告办理银行按揭贷款手续，并于2016年7月28日向湖南新金非融资性担保有限公司交纳购买锑都家园31栋1905房按揭代办服务费11400元。2016年8月中旬，原告已向银行申请贷款，并已审批通过。被告徐某某也于合同签订当日与湖南新金非融资性担保有限公司签订《出售方委托办理协议》，委托湖南新金非融资性担保有限公司为被告办理垫资赎楼担保业务。2016年9月26日，原告将70000元购房首付款托管于湖南新环境房地产经纪连锁有限公司账户，因被告拒不配合原告办理房屋过户手续，该托管首付款70000元已于2016年10月24日由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司退还给原告胡某某，至今被告徐某某未办理垫资赎楼的手续。
另查明，在庭审中，原告要求继续履行合同，并且已经筹集购房全部款项可在法院判决生效后一个月内一次性支付给被告。原告为解决本涉案房屋纠纷，与湖南三鹏律师事务所签订委托代理合同，委托湖南三鹏律师事务所指派律师刘志坚、唐波代理原告进行诉讼，根据委托代理合同第三条第一款的约定，湖南三鹏律师事务所接受胡某某的委托，胡某某一次性支付代理费5000元，另如果对方将房屋卖给胡某某，则按房屋总标的的4%收取代理费。胡某某于2016年11月4日向湖南三鹏律师事务所交纳法律服务费5000元。
本院认为，本案争议的焦点如下：一、原告与被告及案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，合同是否应继续履行。被告徐某某与原告胡某某、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定严格履行义务。合同签订后，原告胡某某按合同约定支付了2万元定金，并且向银行申请了贷款，并已经审核通过。关于首付款的支付，根据合同约定，原告应在2016年9月13日且被告将房屋产权过户手续办理之时支付。因被告徐某某的产权证没有赎回，无法办理房屋过户手续，而原告在此情形下，将首付款7万元在2016年9月26日支付到案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的账户，因此原告严格按照合同的约定做好了资金的筹备等继续履行合同的工作，而被告未按合同的约定履行房屋赎楼过户的手续。根据《中华人民共和国合同法》的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一，涉案房屋不存在法律上和事实上不能履行的情形，其合同标的也不存在不适应强制履行的情形。现原告胡某某主张被告徐某某继续按双方签订的《房屋买卖合同》履行义务，要求被告徐某某将长沙市岳麓区房屋所有权过户给原告胡某某的请求，有合同和法律的依据，本院予以支持。
争议焦点二、《房屋买卖合同》如不存在解除的情形，应如何具体履行。现原告已筹措资金，愿意在本判决书生效后一个月内将购房全部款项一次性支付给被告，原告上述承诺未违反合同，也未损害被告的利益，本院予以确认，其余事宜双方应按签订的《房屋买卖合同》条款诚信履行。
争议焦点三、被告是否应向原告支付违约金2万元及律师费1.9万元。依照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行义务，或者履行义务不符合约定的，应承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《房屋买卖合同》第八条约定：合同一方未按本合同条款履行义务的，每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已超过约定时间十日的，守约方有权要求违约方支付与本合同定金数目相同的违约金。原告支付的定金数额为2万元，现被告迟延履行已超过十日，故对原告要求被告承担2万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告胡某某为了维护自身的权益，提起本案诉讼，与湖南三鹏律师事务所签订了委托代理合同，由胡某某付律师费19000元，该19000元为胡某某所必须负担的成本，且胡某某已履行了部分，因此，对原告要求被告负担律师费19000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告胡某某与被告徐某某继续履行于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同》；
二、原告胡某某在本判决生效后三十日内向被告徐某某支付购房全款456000元（已剔除定金2万元）；
三、被告徐某某在收取上述款项五日内协助原告胡某某将长沙市岳麓区（产权证号为：71××85）房屋过户至原告胡某某名下，过户产生的各项税费由原告胡某某负担；
四、被告徐某某在收取上述款项十五日内将涉案房屋交付给原告胡某某；
五、被告徐某某在本判决生效后十日内支付原告胡某某违约金20000元，律师费19000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10150元，诉讼保全费2900元，共计13050元，由被告徐某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 曹 祥
审 判 员 谭雄建
人民陪审员 周新龙
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 沈 丽
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。