广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终747号
上诉人（原审原告）：陈振宁，男，1967年8月11日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托代理人：黄智，广东粤海律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴学坚，男，1957年7月2日出生，汉族，住广东省雷州市。
委托代理人：林兆杰，广东博格律师事务所律师。
上诉人陈振宁与上诉人吴学坚因租赁合同纠纷一案，均不服广东省雷州市人民法院（2016）粤0882民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人陈振宁的委托代理人黄智，上诉人吴学坚及其委托代理人林兆杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：雷州市纪家镇贸易市场16间铺面原所有人是雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局，2003年7月1日，雷州市市场物业管理局与吴学坚签订了《纪家市场十六间铺面租赁协议书》，双方约定:“一、甲方（雷州市市场物业管理局）同意将纪家市场16号铺面租给乙方（吴学坚）；二、租赁期限，从2003年7月1日起至2018年6月30日止为期十五年；三、铺面租金及缴交方式：乙方第一次一次性缴交铺面租金1万元给甲方，作为2003年7月1日至2010年1月30日共79个月的铺面租金，从2010年2月1日起至2018年6月30日止甲方根据纪家市场其他行头的租金增长比率和经济发展的物价增长指数进行调费，乙方每年当年第1个月份内一次性交给甲方1年租金，乙方不按时缴交当年租金，甲方有权收回铺面另作安排；四、乙方在租赁期限内可以出租，不得转让、出卖、但必须与甲方订立有关出租手续，否则，甲方有权收回另作安排……。”合同签订后，雷州市市场物业管理局按照该租赁合同约定交付了商铺，吴学坚支付了2003年7月1日至2010年1月30日的租金1万元。由于雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局拖欠案外人李华敏的工程款，李华敏诉至原审法院后，经原审法院判决雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局给付李华敏工程款本息共计271159.9元，该判决生效后，李华敏向原审法院申请执行，该案在原审法院立案执行期间，原审法院对纪家镇贸易市场16间铺面进行了查封评估，评估价为232715元。2003年5月29日，原审法院委托湛江市雷州拍卖有限公司对该16间铺面进行拍卖，同年6月25日，雷州市市场物业管理局向原审法院书面提出申请，要求将该财产由其单位干部职工组成的城北市场理事会回赎使用，经申请执行人李华敏与城北市场理事会协商，城北市场理事会给付李华敏232715元，该16间铺面所有权归城北市场理事会所有。2003年12月3日，原审法院作出（2002）雷法执字第552号之三《民事裁定书》，裁定雷州市纪家镇贸易市场16间铺位【国有土地使用权证号：海府国用（90）总字第001611号，四至为：东至市场路，西至人民大道，南至市场路，北至市场路】使用权归城北市场理事会所有。2007年10月18日，原审法院又作出（2002）雷法执字第552号之四补正裁定：雷州市纪家镇贸易市场16间铺位的所有权归城北市场理事会所有。2009年12月8日，城北市场理事会与陈振宁签订书面《转让协议书》，约定：城北市场理事会同意将附城城北蔬菜批发市场及纪家镇贸易市场16间铺面转让给陈振宁所有，协议签订后，陈振宁依约一次性付给城北市场理事会150万元，而城北市场理事会未依约协助陈振宁办理财产变更登记手续。陈振宁于2013年6月14日诉至原审法院，请求判决确认城北市场理事会与陈振宁于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面转让协议有效，并责令该理事会成员配合陈振宁办理该财产所有权变更手续，经原审法院一审判决和湛江市中级人民法院于2014年5月28日作出的（2014）湛中法民三终字第81号民事判决书判决，确认陈振宁与城北市场理事会于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面的转让协议合法有效，城北市场理事会及成员在判决生效后30日内协助陈振宁办理纪家镇贸易市场16间铺面的所有权变更手续。2012年5月14日，陈振宁告知吴学坚纪家镇贸易市场16间铺面的使用权转让情况，雷州市纪家镇法律服务所派员见证了通知事实。现陈振宁要求吴学坚依租赁协议书向陈振宁缴交租金，而吴学坚拒绝向陈振宁支付，遂引起纠纷，故陈振宁诉至原审法院请求：1、解除吴学坚与雷州市市场物业管理局于2003年7月1日签订的《纪家市场十六间铺面租赁协议书》之一16号铺面租赁协议；2、吴学坚支付拖欠陈振宁的铺面租金人民币15200元（从2012年1月1日起暂计算至2015年2月28日止，共38个月，租金按纪家市场其他行头行情计每月400元）；3、吴学坚承担案件的诉讼费用。
原审法院审理认为：本案属租赁合同纠纷。雷州市市场物业管理局与吴学坚于2003年7月1日签订的《纪家市场十六间铺面租赁协议书》系雷州市市场物业管理局与吴学坚的真实意思表示，该协议没有违反法律的禁止性规定，属合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应受该协议的约束。本案的争议焦点为陈振宁是否具备对租赁合同的解除权（解除条件是否成就）和是否有权收取租金（每月租金的具体数额是多少）。
关于解除雷州市市场物业管理局与吴学坚签订的《纪家市场十六间铺面租赁协议书》的问题：一、雷州市市场物业管理局与吴学坚于2003年7月1日签订的《纪家市场十六间铺面租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律的禁止性规定，属合法有效的合同，应受法律保护；二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《纪家市场十六间铺面租赁协议书》的效力不受物权变动的影响，买卖不破租赁；三、依据租赁合同的第三条“从2010年2月1日起至2018年6月30日止甲方根据纪家市场其他行头的租金增长比率和经济发展的物价增长指数进行调费”，对租金的数额约定不明确，在物权变动后，双方当事人对租金的数额未协商达成一致意见，致无法交付，吴学坚不向陈振宁交付租金是因为协议不明确约定租金致无法交付，不是吴学坚的主观过错，故吴学坚未交付租金不属违约行为，陈振宁主张解除该租赁合同的理由不充分，原审法院不予支持。
关于陈振宁是否有权向吴学坚收取租金及租金数额问题：一、纪家市场十六间铺面的原所有权人是城北市场理事会，其于2009年12月8日转让给陈振宁，陈振宁从受让之日起承继了雷州市市场物业管理局与吴学坚之间签订的租赁合同的权利义务，陈振宁也将物权变动情况通知了吴学坚，故陈振宁有权向吴学坚收取受让后吴学坚未交付的租金。二、依照该租赁合同的第三条“从2010年2月1日起至2018年6月30日止甲方根据纪家市场其他行头的租金增长比率和经济发展的物价增长指数进行调费”，因陈振宁未能提供纪家市场其他行头的租金增长比率，有关部门也没有该增长比率数据，可参照广东省物价增长指数和往年已交租金推算每间铺面每月租金为160元，现陈振宁主张从2012年1月1日起计至2015年2月28日止共38个月，合计租金160元×38个月=6080元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十九条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决：一、限吴学坚在判决发生法律效力之日起五日内向陈振宁支付自2012年1月1日起计至2015年2月28日止共38个月的租金6080元。二、驳回陈振宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由陈振宁负担40元，吴学坚负担50元。
上诉人陈振宁不服原审判决，向本院上诉称：1、吴学坚不按时缴交租金，陈振宁依法可请求解除双方的租赁关系。2009年12月8日，城北市场理事会已将涉案商铺转让给陈振宁，且该转让已经（2014）湛中法民三终字第81号民事判决予以确认。因此，雷州市市场物业管理局与吴学坚签订的涉案商铺租赁协议的租赁债权实质上已于2009年12月8日转移给陈振宁，陈振宁也于2012年5月14日通过雷州市纪家法律服务所以见证的方式履行了告知吴学坚的义务。吴学坚拒绝支付租金的行为，明显是出于恶意，属于违约行为。2、涉案商铺租金的计算标准在合同有明确约定，且事实十分清楚，原审判决以证据不足推算涉案商铺每月160元与客观事实不符。陈振宁主张的每月租金400元符合客观实际，应予支持。3、租金计算的截止日期应为吴学坚交回涉案商铺的时间止，或计至起诉之日，而不是计至2015年2月28日。综上，请求二审法院：撤销原判，改判支持陈振宁的诉讼请求；本案所有的诉讼费用由吴学坚承担。
本案二审期间，陈振宁向本院提交《租赁铺面协议书》，拟证明纪家市场附近地段的商铺租金情况。
上诉人吴学坚也不服原审判决，向本院上诉称：1、1988年，雷州市工商局为建设纪家镇贸易市场，号召吴学坚集资建设自己花钱买铁皮、木料搭建的经营场地，并许诺吴学坚无偿投资1000元建好贸易市场后，可享受长期经营。1988年9月30日，雷州市纪家工商所所长黄文谦与吴学坚签订了《房宅租用经营管理合同书》，保留了吴学坚的长期性经营权。该合同依法至今仍然有效。吴学坚所交的10000元租金是雷州市市场物业管理局要求吴学坚出资10000元即可回赎涉案商铺继续经营。2、（2002）雷法执字第522号之三民事裁定涉案商铺于2003年6月25日由雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会回赎使用，故涉案商铺的所有权××市××城城北蔬菜批发市场理事会，不属于雷州市市场物业管理局。雷州市市场物业管理局与吴学坚于2003年7月1日签订的《纪家市场十六间铺面租赁协议书》，不是双方的真实意思表示，主体不适格，内容违反法律的禁止性规定，属无效合同。3、吴学坚没有收到陈振宁的任何材料及通知，也没有在送达回证上签名。只有部分承租人在司法所个别人的哄骗下，在一张白纸上签名。4、陈振宁不具备解除本案租赁协议书和收取吴学坚铺面租金的主体资格，也不是适格的原告。根据陈振宁提交的《国有土地使用证》及《市场位置平面图》，证明涉案商铺的使用权人为雷州工商局纪家工商行政管理所。城北市场理事会在未办理纪家市场16间铺面财产权属登记手续的情况下，与陈振宁签订的《转让协议书》属于无效合同。综上，请求二审法院：撤销原判；驳回陈振宁的诉讼请求。陈振宁承担本案的一、二审案件受理费。
经质证，吴学坚对陈振宁提交的《租赁铺面协议书》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据无法证明纪家市场附近地段的商铺租金情况。
对陈振宁提交的上述证据，本院经审理认为：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……(四)无法与原件、原物核对的复印件、复制品”的规定，陈振宁提交的《租赁铺面协议书》只有复印件，没有提交原件予以核对，故本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明：陈振宁尚未办理雷州市纪家镇贸易市场16间铺面的所有权变更登记手续。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈振宁、吴学坚上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人陈振宁、吴学坚的上诉理由，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下：
关于涉案《纪家市场十六间铺面租赁协议书》的效力问题。2003年5月29日，原审法院委托湛江市雷州市拍卖有限公司拍卖雷州市市场物业管理局在雷州市纪家镇纪家××市场十六间铺位。2003年12月3日，原审法院作出（2002）雷法执字第552号之三《民事裁定书》，裁定雷州市纪家镇贸易市场16间铺位所有权归城北市场理事会所有。因此，雷州市纪家镇贸易市场16间铺位所有权在2003年12月3日前仍属雷州市市场物业管理局享有。吴学坚关于雷州市市场物业管理局于2003年7月1日签订的涉案《纪家市场十六间铺面租赁协议书》无效的主张，没有事实依据，本院不予支持。原审判决认定涉案《纪家市场十六间铺面租赁协议书》合法有效并无不当，应予维持。
关于涉案《纪家市场十六间铺面租赁协议书》应否解除及吴学坚应否向陈振宁支付租金的问题。2003年12月3日，城北市场理事会通过法院拍卖回赎的方式取得纪家镇贸易市场16间铺面的所有权后，又将该16间铺面转让给陈振宁。虽然生效的本院（2014）湛中法民三终字第81号民事判决确认城北市场理事会与陈振宁签订的纪家镇贸易市场16间铺面的转让协议合法有效，但至今陈振宁尚未办理雷州市纪家镇贸易市场16间铺面的所有权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，陈振宁尚未取得纪家镇贸易市场16间铺面的所有权，故其关于解除涉案《纪家市场十六间铺面租赁协议书》及要求吴学坚向其支付涉案商铺租金的主张，没有法律依据，本院不予支持。原审判决吴学坚向陈振宁支付租金不当，应予纠正。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省雷州市人民法院（2016）粤0882民初82号民事判决；
二、驳回陈振宁的诉讼请求。
一审案件受理费90元、二审案件受理费90元，共180元，由陈振宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐文飞
审 判 员 郑玉莲
代理审判员 林 竹
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 陈禹豪
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。