重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0117民初8827号
原告：刘持华，男，1965年10月20日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。
被告：邓光华，男，1966年12月15日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：余达荣，重庆市合川区太和法律服务所法律工作者。
第三人：重庆浩泰能源有限公司，住所地重庆市合川区合办处较场坝街24号4幢4-1、4-2、4-3、4-4、4-5号，统一社会信用代码915001170661927706。
法定代表人：顾坤容，董事长。
委托诉讼代理人：唐国平，重庆君朝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王朝斌，重庆君朝律师事务所律师。
第三人：游才菊，女，1981年6月10日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：何德英（系第三人游才菊母亲），1957年8月24日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告刘持华与被告邓光华、第三人重庆浩泰能源有限公司、游才菊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘持华的委托诉讼代理人李小松，被告邓光华的委托诉讼代理人余达荣，第三人重庆浩泰能源有限公司的委托诉讼代理人唐国平，第三人游才菊的委托诉讼代理人何德英到庭参加诉讼。庭审后，原、被告及第三人申请了庭外和解的期间。本案现已审理终结。
原告刘持华向本院提出诉讼请求：一.判令被告将其承租原告所有的位于重庆市合川区合办处较场坝街X号房屋予以腾退并返还给原告；二.判令被告向原告支付2016年9月1日至2017年2月28日期间拖欠的租金20461元；三.判令被告向原告支付房屋占用费（房屋占用费从2017年3月1日至2017年8月10日期间为145200元；从2017年8月11日起房屋占用费按235.15元/天计算至交付房屋之日止）；四.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月12日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其位于重庆市合川区合办处较场坝街X号非住宅（建筑面积144.67平方米），X号住宅（建筑面积565.96平方米）租赁给被告。该《房屋租赁合同》对租金及交纳方式、租赁期限等相关内容进行了约定。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付给了被告使用。2016年3月1日原、被告双方签订了《关于刘持华与邓光华房屋租赁合同的补充说明》，将租金变更为三楼非住宅5688元/月，四楼住宅14112元/月，合计租金19800元/月，租赁期限变更为2017年2月28日止。2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金根据双方的约定应为118800元，而被告仅向原告支付了98339元，尚欠20461元至今未付。同时，2017年2月28日租赁期限到期后，被告拒绝将其承租的房屋腾空返还给原告。基于以上事实，原告依照有关法律规定，特向法院提起诉讼，诉请如前。
被告邓光华辩称，原、被告签订的租赁合同并未实际履行，双方签订合同后，原告将房屋租赁给了第三人重庆浩泰能源有限公司、游才菊使用，被告只是帮忙代收租金。在2016年3月，原、被告签订了补充说明，从2017年2月28日之后被告不再帮忙代收租金；截止2017年2月28日，被告不欠原告任何租金，因原告说好了将刘持会收取被告的保证金20000元冲抵被告代收未支付给原告的租金20461元。因此，原、被告之间只是形式上的租房合同关系，且该关系在2017年2月28日就解除了；被告不是租赁房屋的实际使用人，也未转租出去，就不存在腾退房屋。故要求驳回原告的诉讼请求。
第三人重庆浩泰能源有限公司辩称，第三人重庆浩泰能源有限公司与原告没有任何租赁关系，第三人重庆浩泰能源有限公司是与谢安君签订的《房屋租赁合同》，租赁期限至2018年2月28日止，现合同尚未到期，房屋不应腾退，且合同具有相对性，重庆浩泰能源有限公司不应成为本案责任主体；另重庆浩泰能源有限公司并未拖欠租金，且至今也未收到需交纳租金的正规发票，如收到租金发票后，重庆浩泰能源有限公司也会足额支付租金。本案请求调解。
第三人游才菊辩称，第三人游才菊是与袁春签订的合同，现合同未到期，但房屋被原告锁了，房屋的电也被断了，房屋内的物品也丢失了部分。现第三人游才菊要求继续租赁，如原告要收回房屋则要赔偿违约金。
本院经审理认定事实如下：2012年11月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告（合同乙方）承租原告（合同甲方）所有的位于重庆市合川区合办处较场坝街X号非住宅（建筑面积144.67平方米），X住宅（建筑面积565.96平方米）；租金单价：2013年2月30日至2015年2月30日为20元/平方米，即14212.60元/月，2015年2月30日至2016年2月30日为21.60元/平方米，即15349.61元/月，2016年2月30日至2017年2月30日为23.33元/平方米，即16579元/月，2017年2月30日至2018年2月30日为25.20元/平方米，即17907.88元/月，2018年2月30日至2019年2月30日为27.22元/平方米，即19343.35元/月，2019年2月30日至2020年2月30日为29.40元/平方米，即20892.52元/月，2020年2月30日至2021年2月30日为31.75元/平方米，即22562.50元/月，2021年2月30日至2022年2月30日为34.29元/平方米，即24367.50元/月，2022年2月30日至2023年2月30日为37.03元/平方米，即26314.63元/月；租赁期共10年，自2013年2月30日起至2023年2月30日止（因原告原因逾期交房的租期相应顺延），合同到期后，如原告仍继续出租被告所租用的房屋，在同等条件下被告享有优先续租权，若被告放弃续租的，期满将用房返还原告，返还状态以现状为准，该房屋装修期为3个月，即2012年11月30日到2013年2月30日（因原告原因逾期交房的租期相应顺延），装修期免收租金；租金的交纳：1、按每半年支付一次，付款时间为每半年提前30日交纳下半年租金，第一次缴款在本合同签订之日一次性付清半年房租；……；4、被告必须按照约定向原告交纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告5天的宽限期，从第6天开始原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金，但最多不得超过10个工作日；5、被告在签订合同时向原告交纳20000元保证金，合同期满，如按合同履行和交清所有费用，保证金如数退还；被告应按合同规定按时如数支付租金及其本合同中明文规定应支付的各种费用；本合同如有未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经原、被告双方共同协商，可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。同时，合同还约定了违约责任及其他权利义务。合同签订后，原告将出租房屋交给了被告，被告也交纳了20000元保证金和按时交纳了租金。2016年3月1日，原、被告又签订了《关于刘持华与邓光华房屋租赁合同的补充说明》，双方协议原告同意合川区合阳办较场坝街X号三楼房租费每月5688元，四楼14112元，合计月租金19800元；原告同意被告将租赁期限缩短至2017年2月28日，在租赁期内租金不变。之后一段时间，被告按时交纳了租金，但自2016年9月1日起至2017年2月28日止被告就拖欠了原告租金20461元。自2017年2月28日之后，被告既未将承租的房屋交返给原告，也未支付拖欠的租金。为此，原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告将其承租原告所有的位于重庆市合川区合办处较场坝街X号房屋予以腾退并返还给原告，将第三项诉讼请求变更为判令被告向原告支付房屋占用费（房屋占用费从2017年3月1日至2017年10月12日期间为171115元；从2017年10月13日起房屋占用费按234元/天计算至交付房屋之日止）。
另查明，被告承租原告房屋后未经原告同意又进行了转租，最后由第三人在租赁使用，其中，位于重庆市合川区合办处较场坝街X号三层非住宅由第三人游才菊在使用，位于重庆市合川区合办处较场坝街X号住宅由第三人重庆浩泰能源有限公司在使用。2017年8月10日，第三人重庆浩泰能源有限公司将位于重庆市合川区合办处较场坝街X号三套房屋腾退给了原告。2017年10月12日，原告收回了第三人游才菊使用的位于重庆市合川区合办处较场坝街X号三层非住宅房屋。
本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力；2.被告是否拖欠原告租金；3.被告是否应腾退租赁房屋；4.被告是否应支付房屋占用费；5.第三人是否应腾退租赁房屋。
1.关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。
2.关于被告是否拖欠原告租金的问题。
本院认为，被告自2016年9月1日起就拖欠原告租金，截止2017年2月28日止，被告尚欠原告租金20461元，被告也认可无异议，因此，被告应当支付拖欠的租金20461元。至于被告辩解已与原告说好了将收取的保证金20000元冲抵未支付给原告的租金20461元后不再欠原告租金的意见，因被告未提供证据证实，且原告否认并不同意冲抵，故本院对被告该辩解意见不予采信。
3.关于被告是否应腾退租赁房屋的问题。
本院认为，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》及《关于刘持华与邓光华房屋租赁合同的补充说明》约定，合同已于2017年2月28日到期，被告应当将租赁房屋腾退交付给原告，但由于被告未经原告同意进行了转租，现由第三人在租赁使用，事后也未得到原告的追认，因此，应由第三人进行腾退并交付给原告。至于被告辩解原、被告签订租赁合同后，原告就将房屋租赁给了第三人使用，被告只是帮忙代收租金，原、被告之间只是形式上的租房合同关系，被告不是租赁房屋的实际使用人，也未转租出去，就不存在腾退房屋的意见，因被告未提供证据证实，且原告和第三人均否认双方建立了租赁关系，故本院对被告该辩解意见不予采信。
4.关于被告是否应支付房屋占用费的问题。
本院认为，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》及《关于刘持华与邓光华房屋租赁合同的补充说明》约定，合同已于2017年2月28日到期，被告应当将租赁房屋腾退交付给原告，但被告已进行了转租未予腾退，故被告应当支付房屋占用费；因第三人重庆浩泰能源有限公司于2017年8月10日将位于重庆市合川区合办处较场坝街X号三套房屋腾退给了原告，故截止2017年8月10日，被告应当支付房屋占用费105600元〔19800元/月×5（个月）+（19800元/月÷30天）×10天〕（参照原合同及补充说明约定的租金标准19800元/月计算）；因原告于2017年10月12日收回了第三人游才菊使用的位于重庆市合川区合办处较场坝街X号三层非住宅房屋，故截止2017年10月12日，被告应当支付房屋占用费25912.80元﹛〔（5688元/月÷30天）+（14112元/月÷30天÷565.96㎡）×（565.96㎡-282.98㎡）〕×61天﹜（参照原合同及补充说明约定的租金标准三楼5688元/月，四楼14112元/月计算）；从2017年10月13日起，被告应当按照234元/天﹛按〔（14112元/月÷30天÷565.96㎡）×（565.96㎡-282.98㎡）〕计算应为235元/天，但因原告请求按234元/天计算，本院予以尊重﹜的标准支付房屋占用费至房屋腾退给原告之日止。
5.关于第三人是否应腾退租赁房屋的问题。
本院认为，被告未经原告同意擅自将承租房屋进行了转租，最后由第三人在实际租赁使用，事后也未得到原告的追认，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》及《关于刘持华与邓光华房屋租赁合同的补充说明》约定，合同已于2017年2月28日到期，本应由被告腾退租赁房屋，但因第三人在实际租赁使用，故第三人应将租赁房屋腾退并交付给原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下:
一、由第三人重庆浩泰能源有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于重庆市合川区合办处较场坝街X号房屋腾退交付给原告刘持华；
二、由被告邓光华于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告刘持华租金20461元；
三、由被告邓光华于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告刘持华从2017年3月1日起至2017年10月12日止的房屋占用费131512.80元及从2017年10月13日起按照234元/天的标准支付给原告刘持华房屋占用费至房屋腾退给原告刘持华之日止；
四、驳回原告刘持华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3338元，减半收取计1669元，由被告邓光华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 杨文华
二〇一八年四月十二日
书记员 王郁文