黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑0691执异13号
案外人辛明，男，1968年3月7日出生，汉族，安达市二轻医院医生，住安达市。
委托代理人李忠，黑龙江油城律师事务所律师。
申请执行人齐桂娟，女，1970年9月30日出生，汉族，大庆市昌奇有限公司经理，大庆市开发区。
委托代理人周瑛尧，黑龙江灵泉律师事务所律师。
被执行人赵金明，男，1966年1月25日出生，汉族，住黑龙江省安达市。
在本院执行申请人齐桂娟与被执行人赵金明、青冈县新中现代农机合作社民间借贷纠纷一案中，案外人辛明于2018年3月13日对执行安达市南横三道街提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭召开了听证会，进行了审查，现已审查终结。
案外人辛明称，2012年10月4日，其与黑龙江政和房地产开发有限公司（以下简称政和公司）签订了商品房买卖合同，购买了政和公司开发的位于安达市××横三道街房屋，交纳了全部房款2636500元用于支付政和公司拖欠被执行人赵金明的工程款，赵金明收到房款后用于支付农民工工资。案外人辛明办理了入户并实际入住，并缴纳了2015年、2016年、2017年的热力费。大庆高新区法院执行局于2017年11月8日查封了该案涉房屋。案外人辛明认为，在法院查封案涉房屋前，其已经与开发商签订买卖合同且支付了全部房款，依照法律规定，案涉房屋整体没有验收，无法办理过户手续的情况下，法院应支持其解除案涉房屋查封，房屋归其所有的请求。
本案申请人齐桂娟认为，申请人申请的请求事项不成立，因其与政和公司签订买卖合同是虚假的，并且赵金明自认该买卖手续是在案外人逼迫赵金明涉嫌合同诈骗的情况下签订的，该合同形成于2015年之后，合同内的购房款实际是借款，赵金明也向申请人出具了借据，赵金明与申请人的这种行为是恶意转移财产的行为，因此提出对案外人买卖合同的笔迹形成时间进行司法鉴定，综上申请人申请执行异议不真实，申请异议的事项不成立，被查封的房屋不是申请人所有，请求法院驳回申请人的执行异议申请，维护被申请人合法权益。
被执行人赵金明经本院合法传唤，未到庭应诉，但在本次听证会前，本院依法对其调查，并制作了调查笔录，对相关事实予以了核实。
庭审中，案外人辛明向本院提交证据及申请执行人齐桂娟质证意见如下：
一、商品房买卖合同及收据各一份，赵金明身份复印件一份，欲证明2012年10月4日申请人与黑龙江省正和房地产公司签订了房屋买卖合同，由正和房地产公司出具了购房收据，购房款总价为2636500元，收款事由中注明抵偿工程款，实际抵顶赵金明的工程，表明该房屋实际是由申请人从实际施工人赵金明处购买，因正和公司拖欠赵金明工程款，最初正和公司将该房屋开发该赵金明，后经协商将房屋从新开具给辛明，原有开具给赵金明的房屋买卖合同及收据由开发商收回，原有开给赵金明的房屋买卖合同及收据日期为2012年10月10日，因此变更辛明后的买卖合同日期为10月4日，具体给我方开具的房屋买卖合同时间大约是2014年或是2015年记不清了。经质证，申请人齐桂娟对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为该手续均是在2015年之后，因赵金明与辛明存在借贷关系，在辛明的逼迫下签订的，该证据的真实性及合法性其均不认可，对该身份证复印件不能证实赵金明同意哪栋房屋过户，该证据与该组证据的其他证据没有关系。本院将结合本案其他证据予以综合认定。
二、热力费发票三张、电费票据2张、供热缴费卡一张（复印件），欲证明申请人于2015年已经实际占有该房屋并使用至今，申请人自2015年起就缴纳的了热力费及电费。经质证，申请执行人齐桂娟对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为任何人均可交付房屋的电费及水费，因此该证据不能证明申请人是房屋所有权人，鉴于辛明与赵金明之间是恶意转移财产的目的，因此不认可上述证据。本院对该组证据的真实性予以采信。
申请执行人齐桂娟向本院提交证据及案外人辛明的质证意见如下：
一、购房合同及收据一份，欲证明2012年10月4日，赵金明购买黑龙江省政和房地产开发有限公司安达第二分公司开发的案涉房屋的事实，房屋价款335,3700元，赵金明缴纳房款后开发商出具了收据。经质证，案外人辛明有异议，认为政和房地产公司与赵金明签订的房屋买卖合同及收据日期为同一天，结合赵金明同意过户证明表明该房屋买卖合同及收据均失效，房屋已经由赵金明通过政和房地产公司转让给辛明，此商品房买卖合同收据已经失效，根据对方出具收据一份不是提供收款单位的凭据。本院对该组证据的真实性予以采信。
二、证明一份，由开发商法定负责人出具，欲证明2014年9月20日，开发商证明争议房产开给了赵金明，赵金明后将该房产抵押给齐桂娟，情况属实，其他购房合同无效。也证明异议人举证的房屋买卖手续无效、是虚假的。经质证，案外人辛明对该证据的真实性有异议，认为证据相当一份证人证言，不具备证明的效力，证人应当出庭质证，同时表明不了是赵立权不能对抗政和房地产公司出具的合同，因房屋买卖合同也有赵立权的签字。本院将结合本案其他证据予以综合认定。
三、法院调查笔录一份，欲证明赵金明自认案外人举证的房屋买卖手续是在逼迫赵金明涉嫌诈骗的情况下形成的，辛明与政和房产开发公司之间的房屋买卖合同虚假。赵金明与异议人之间的民间借贷关系于2014年年末发生，异议人手中的虚假合同形成于2015年之后，辛明称的购房款实际是借款，赵金明向辛明出具了借据。赵金明与辛明是恶意转移财产，侵犯齐桂娟的合法权益。经质证，该份证据的被调查时赵金明也应当参加本案的诉讼，也应当是本案的当事人，对于调查不能表明其所说的事实，是本案的当事人，不能作为证据对待，表述不真实，该份证据内容看表明该房屋实际登记在赵金明名下。因该证据系本院依法取证，故对该证据予以采信。
四、借款合同复印件一份，证明辛明与赵金明之间民间借贷事实发生于2014年11月2日，结合赵金明的笔录可以证实，其与辛明之间的买卖协议是因该借款形成的，而买卖协议时间在借款形成时间前，买卖协议明显虚构事实，赵金明是恶意转移财产，侵犯齐桂娟合法权益。经质证，案外人辛明对该证据的真实性无异议，但是认为该份借款合同已经转化为房屋买卖，该房屋买卖经过赵金明及政和房地产同意房屋已经交付，履行完毕。本院对该组证据的真实性予以采信。
本院查明，2012年10月4日，政和公司将其开发的位于安达市××横三道街房屋以3353700.00元的价格抵顶工程款于被执行人赵金明。2017年8月30日，本院依法判决被执行人赵金明偿还申请人齐桂娟借款本金200万元及利息，并于2017年11月8日作出裁定，查封被执行人赵金明名下所有的位于安达市××横三道街房屋。2014年11月2日，被执行人赵金明向案外人辛明借款180万元，因借款到期无力偿还，于2014年底、2015年初将案涉房屋抵顶借款于案外人辛明，并由开发商政和公司以2012年10月4日的日期向案外人辛明出具房屋买卖合同。本院于2017年11月8日裁定查封该案涉房屋，案外人辛明以该房屋归其所有为由提出书面异议。
本院认为，本案争议的焦点为案涉房屋的商品房买卖合同效力问题，继而案涉房屋的所有权归属问题。庭审中，双方均认可该房屋的原始所有权人系本案被执行人赵金明，且案涉房屋在房屋产权登记机关备案的所有人亦为被执行人赵金明，案外人辛明自认其基于借贷关系而取得案涉房屋的所有权，且在该房屋未验收的情况下占有房屋，故其与政和公司签订的商品房买卖合同合法有效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案外人辛明与申请执行人齐桂娟、被执行人赵金明可另行诉讼确认涉案房屋权属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五的、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人辛明的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 杨立志
审判员 纪 念
审判员 牛昊祺
二〇一八年五月十五日
书记员 张金花