北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初9675号
原告：蒋毅，男，1984年5月11日出生，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。
委托诉讼代理人：王军，北京市律港律师事务所律师。
被告：孙伟，男，1973年2月27日出生，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。
委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司北京石景山支行，住所地北京市石景山区八角南路18号，统一社会信用代码×××。
负责人：曹战京，行长。
委托诉讼代理人：张巍，男，1984年6月28日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司北京市分行职员，住北京市东城区×××。
委托诉讼代理人：龚玲，女，1986年6月5日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司北京石景山支行职员，住公司宿舍。
原告蒋毅诉被告孙伟、第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称农业银行石景山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋毅及其委托诉讼代理人王军，被告孙伟及其委托诉讼代理人孙振杰，第三人农业银行石景山支行的委托诉讼代理人张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋毅向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2014年4月16日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；2.判决被告孙伟立即办理涉诉位于顺义区×××房屋的银行抵押注销手续，贷款本金余额及相应利息原告代为清偿，第三人将解除抵押手续交付给原告，在抵押注销手续办理完毕后被告配合将该房屋过户至原告名下；3.被告向原告支付违约金，以260万元为基数，按照日万分之五标准，自2015年1月10日计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告系多年相识。2014年4月16日，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定：1、被告将其名下顺义区×××房屋（建筑面积115.57平方米）出售给原告；2、被告于2014年12月31日前办理抵押注销手续：3、房屋成交价格为2600000元；4、被告在2014年4月23日前将房屋交付给原告；5、自合同签订之日起300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；6、被告逾期交房违约责任：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。签订合同当日，被告确认已收到原告250万元，后原告又交付给被告现金10万元。被告迟迟未能向原告交付房屋并办理解除抵押手续、房屋过户手续，经双方多次协商无果，故诉至法院。
被告孙伟辩称，梁增元从蒋毅处借款200万元，被告作为保证人为梁增元做担保，后梁增元未还款，找不到人了，被告答应把涉诉房屋给原告居住。去年10月，被告找到了梁增元，梁增元同意还钱，但现在还没有还。梁增元现在天津干工程。被告不同意把房屋转移给原告，还是协助原告把200万元借款要回。当时答应把房屋交付给原告居住，并与原告签订一份房屋买卖合同，是因为担心将来找不到梁增元，就用该房作为担保来偿还。梁增元借了原告200万元，后被告又从原告处借款60万元，该60万元还没还给原告，所以当时就以这两笔借款的数额作为房屋价格。房屋买卖合同是对案外人梁增元债务的担保，债务金额为200万元，并非房屋买卖的意思表示。买卖合同中约定的价款被告也并未收到，且贷款一直由被告在承担。另房屋系被告与案外人谭田华夫妻共同财产，谭田华对此并不知情。依据最高院关于审理民间借贷案件适用法律问题若干问题规定第24条，应当先行审理民间借贷的法律关系。根据案外人梁增元表示，其已经偿还原告部分债务，原被告在沟通时被告也表示对完账以后被告可就梁增元剩余债务承担保证责任。被告并非不承担保证责任，只是现在主债务不确定，待主债务确定后被告即可向本案原告承担保证责任。根据物权法及担保法相关规定，该买卖合同处分房屋的行为属于流质条款，应属于无效。
第三人农业银行石景山支行述称，原被告之间的房屋买卖合同与第三人无关。如果贷款人能够提前清偿抵押贷款，第三人可以出具房屋解押手续，如果法院判决原告代为清偿贷款，可以由原告去银行办理贷款结清手续，办理完贷款结清手续，第三人可以出具解除抵押手续，但需判决写明银行向原告出具解除抵押手续，这样第三人可以将解除抵押手续给原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市存量房屋买卖合同》原件一份、定金收据原件一份、收款收据原件一张、房屋所有权证原件一份、中国农业银行贷款担保合同原件一份、借款合同原件一份、原告与其妻子结婚证原件、户口本原件一份，本院自北京市国土资源局顺义分局查询的涉诉房屋登记情况及原告和家人名下房产情况，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
2013年10月15日，蒋毅、梁增元、孙伟签订《借款协议》，协议约定：出借人（甲方）：蒋毅，借款人（乙方）：梁增元，保证人（丙方）：孙伟，乙方为了工程建设的需要，从甲方处借款，在平等自愿、友好协商的基础上，达成以下协议：一、乙方从甲方处借款人民币200万元（已给付）。二、借款期限为三个月，从2013年10月15日起至2014年1月15日止。……四、借款期限届满，乙方保证返还借款，否则愿意承担一切法律责任。五、乙方未按时还款，乙方应当向甲方支付违约金，违约金计算方法：逾期每日按未还款数额的5%支付，……六、丙方自愿对乙方的本协议中的债务担保，作为连带保证人。七、保证人自愿对乙方的债务承担连带保证责任，保证范围本金、利息、违约金、赔偿金、及实现债权的费用：诉讼费、律师代理费、差旅费及其他实际支出的费用。八、本协议一式三份，自甲、乙、丙三方签名之日生效……。协议签订后，蒋毅按照该协议出借200万元。借款期限届满后，梁增元一直未偿还该借款，后下落不明。
孙伟在顺义区×××503有房屋一套，房屋所有证书登记时间为2014年6月4日，房屋所有权证证号为X京房权证顺字第×××号，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为115.19平方米。该房屋设有抵押登记，登记时间为2014年11月25日，抵押权人为农业银行石景山支行。孙伟与农业银行石景山支行、北京合景房地开发有限公司签订有《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定孙伟为购买涉诉房产即顺义区×××（合景地产地块2）×××）向农业银行石景山支行借款111万元，借款期限自2011年1月14日至2041年1月13日，购房合同编号为×××，孙伟将该房屋抵押给农业银行石景山支行，保证人为北京合景房地开发有限公司。
2014年4月16日，孙伟与蒋毅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人（孙伟），买受人：蒋毅；第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为：顺义区×××，建筑面积115.57平方米。……第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为：发票代码×××，填发单位为北京合景房地产开发有限公司……（四）该房屋抵押情况为：该房屋已经设定抵押，……抵押登记日期为：2011年1月14日……，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2014年12月31日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2600000元，……（二）买受人以自行交割的方式付款。……（1）买受人是向出卖人支付定金，定金金额为人民币500000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。……第五条房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。……第六条房屋的交付，出卖人应当在2014年4月23日之前将该房屋交付给买受人。……第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并与该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当在与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。……第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在自本合同签署300天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照基准利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付……。蒋毅于该合同签订当日向孙伟支付购房定金50万元，孙伟向蒋毅出具定金收据。当日，孙伟、蒋毅签署一份收款证明，主要内容为：售房人孙伟，购房人蒋毅；成交房产地址×××室；本人孙伟系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房产售给购房人蒋毅，现收到购房人支付的首付款2000000元（不包含前期支付的部分定金500000元。后蒋毅又给了孙伟100000元，孙伟已将涉诉房屋交付给蒋毅居住使用至今。该房屋的抵押贷款一直由孙伟在偿还，孙伟称目前还差80万元左右的贷款未清偿。
蒋毅系北京户籍，其与程旭系夫妻关系，二人于2010年5月13日登记结婚，并于2013年6与20日生育一女蒋程竹。经在北京市国土资源局顺义分局查询该三人名下房产登记信息，现蒋毅名下有一套商务办公房，登记时间为2014年3月13日，无其他房屋。
庭审中，蒋毅称梁增元是被告介绍的，蒋毅是信任孙伟才借款，2014年蒋毅找被告要200万元，被告说梁增元找不到了，他把涉诉房屋卖给我抵债，当时双方咨询房屋市场价后确定交易金额260万元，所以当时又给了被告60万元，也是给被告用来解抵押的，但被告说他先用该款投资，每月还贷款，一年以后再解抵押，协助蒋毅过户，所以合同约定的是300日以后过户，但是2015年被告没有解抵押，也没有为蒋毅办过户，200万元的借款也没有再还过，现已经超过清偿期限，并已经以出售房屋的方式清偿了该债务，所以蒋毅坚持履行房屋买卖合同。对此，孙伟表示签订买卖合同当时涉诉房屋的市场价差不多是260万元，因为被告当时急需用钱，所以就对蒋毅说这60万元先用着，孙伟和梁增元把260万元凑齐还给蒋毅，蒋毅把该房还给孙伟，当时没有约定钱如果凑不齐怎么办，也没有说解抵押的事情，孙伟一直为该房还贷，当时并不是将房屋卖给蒋毅，如果是卖房，不可能三年不过户；将该房屋作担保的事情孙伟的妻子不知道，对涉诉房屋买卖合同也不知情，但是知道孙伟差蒋毅的钱，所以将该房屋给蒋毅居住一事，现在孙伟与妻子在外租房住；根据借款协议可以看出，孙伟仅为保证人，而主债务具体偿还了多少，保证人并不知情，孙伟于今年找到了梁增元，但是梁增元并不配合出具相应还款记录；应当先审查主债务，如果法院认定涉诉房屋买卖合同有效，孙伟认为违约金计算标准过高，且未过户未给蒋毅造成任何损失，请求法院予以调整。
本院认为，本案争议焦点为涉诉《北京市存量房屋买卖合同》的法律效力。根据审理查明情况，蒋毅、梁增元、孙伟于2013年10月15日签订《借款协议》，基于该协议，蒋毅与孙伟之间就协议所涉200万元借款形成保证债务关系。根据担保法的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。根据《借款协议》的约定，孙伟自愿对梁增元的债务承担连带保证责任，在主债务2014年1月15日到期后，梁增元未履行还款义务，蒋毅依法可以要求孙伟承担保证责任。蒋毅与孙伟于2014年4月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》，对涉诉房屋成交价格、付款方式、房屋交付、违约责任等权利义务作出约定，双方对该合同真实性均无异议。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予准许。本案《北京市存量房屋买卖合同》签订时，《借款协议》已经到期，孙伟作为借款协议的保证人应当承担连带保证责任。在此情况下，双方经协商一致，订立《北京市存量房屋买卖合同》，建立房屋买卖合同关系，将保证债务转为购房款，由蒋毅购买孙伟名下的涉诉房屋，孙伟认可该合同约定的成交价格260万元符合该房屋当时的市场价格，亦认可收到蒋毅给付的其余60万元，该《北京市存量房屋买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期梁增元未清偿债务，孙伟作为保证人承担保证责任的方式。虽孙伟现主张该60万元系借款，但未能提供证据证明，故对孙伟该意见本院不予采纳。该《北京市存量房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，结合双方上述签订合同、出具收据证明、60万元付款等行为，可以确认孙伟与蒋毅针对涉诉房屋买卖达成了一致的真实意思表示。关于孙伟主张涉诉房屋系其与妻子共同财产，其与蒋毅就涉诉房屋签订买卖合同，其妻子不知情，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，结合本案孙伟在签订涉诉房屋买卖合同后将房屋已交付蒋毅使用，孙伟妻子对此从未提出异议，现孙伟以其妻子不知情为由主张涉诉房屋买卖合同无效的意见，本院亦不予采纳。故本案《北京市存量房屋买卖合同》应属合法有效，本院对此予以确认，对于蒋毅该项诉讼请求，予以支持。
依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙伟为蒋毅出具200万元的收款证明，并认可收到其余60万元，蒋毅已经履行完毕合同约定的付款义务，孙伟应当按照合同约定的期限办理涉诉房屋的解押注销手续及房屋权属转移登记手续，孙伟未按照约定履行，其行为已经构成违约。现蒋毅同意向抵押权人农业银行石景山支行代孙伟清偿涉诉房屋的尚未还清的抵押贷款本金及利息以解除抵押，结合农业银行石景山支行述称意见，对此，本院不持异议。关于原告要求被告协助办理涉诉房屋的抵押注销手续并配合办理该房屋过户手续的请求，本院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现孙伟认为蒋毅主张的违约金计算标准过高，请求本院调整，本院根据本案实际情况、双方合同履行情况、蒋毅的实际损失等综合因素，对蒋毅主张违约金请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告蒋毅与被告孙伟于二〇一四年四月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；
二、原告蒋毅于本判决生效之日起七日内代被告孙伟向第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行一次性清偿涉诉位于顺义区×××503房屋的抵押贷款本金余额及相应利息，上述贷款本金余额及利息清偿完毕后，被告孙伟、第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行协助原告蒋毅办理上述房屋的抵押注销手续（第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行可向原告蒋毅出具涉诉房屋的解押手续）；上述抵押注销手续办理完毕后七日内，被告孙伟协助原告蒋毅办理上述房屋的过户登记手续；
三、被告孙伟于本判决生效之日起七日内向原告蒋毅支付违约金十万元；
四、驳回原告蒋毅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千六百元，由被告孙伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 棋其格
人民陪审员 董学红
人民陪审员 王桂华
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 何星星