广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1244号
上诉人（原审原告）：祁标。
委托代理人：谭舟杨，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：邓沛康，广东莞信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：万建华。
委托代理人：张经常，广东格雷兄弟律师事务所律师。
委托代理人：娄建英，广东格雷兄弟律师事务所律师。
上诉人祁标与上诉人万建华租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
祁标因本案于2014年12月22日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除祁标与万建华之间的租赁合同；二、万建华支付祁标租金45000元及滞纳金9000元；三、万建华支付电费3230元。
原审法院经审理查明，位于东莞市东城区堑头华润广场的13号铺为祁标所有，祁标依法取得该商铺的房地产权证。2012年12月1日，祁标与万建华签订《租赁合同》，双方约定祁标将上述商铺出租给万建华，租赁期限为五年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止，租金每月7500元，保证金为7500元，于合同签订后即时履行，水电费由万建华承担。合同第三条第二款、第四款约定，万建华于每月15日前以现金方式一次性支付当月租金，如万建华无故拖欠租金，祁标给予7天的宽限期，从第8天开始每天向万建华按实欠租金的1%加收滞纳金。万建华主张该合同因祁标未提供消防设施许可证明而无效。祁标确认万建华已经缴纳2014年2月、4月、6月、7月份的租金和电费，但拖欠了2014年1月、3月、5月、8月、9月、10月份的租金和电费。万建华则提出间隔性的缴纳租金不符合常理及租赁行业的交易习惯，万建华已经付清了2014年8月份之前的租金，其于2014年9月已向祁标表示不再承租案涉商铺，祁标也已同意，因此，祁标不应向万建华收取2014年10月份租金，万建华向祁标缴纳的保证金可用于抵扣2014年9月份的租金。祁标于2014年10月中旬对万建华撤场后的案涉商铺拍摄了照片。2014年4月、6月、7月、8月份的收据显示电费数额是连贯承接的，本月的电费总数即下月的电费底数，万建华支付2014年4月份租金时电费总数即2014年5月份电费底数为5430元，支付2014年6月份租金时电费底数即2014年5月份电费总数为5800元。
另查明，祁标在庭审过程中提出租金及水电费交付的过程为万建华直接在柜员机上将租金及水电费存入祁标帐户，祁标在收到款项后向万建华出具收据。但在万建华庭后补交祁标出具的2014年8月份收据，原审法院组织双方进行质证的过程中，祁标又提出租金及水电费交付过程是祁标先给收条给万建华，万建华再按收条中载明的数额转帐给祁标，以此来说明万建华有2014年8月份的收据不代表其已经支付该月租金。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁合同、租金及水电费收据、银行转帐单、商铺现状照片、房地产权证以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案的争议焦点：一、案涉租赁合同的效力如何认定？二、祁标主张的租金、水电费的数额如何认定？三、其相应的滞纳金应如何计付？
案涉商铺依法取得了房地产权证，我国法律并未将租赁物业未取得消防设施许可证作为合同无效的情形，祁标与万建华签订的租赁合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。万建华提出的该合同无消防设施许可证应无效的抗辩理由，于法无据，不能成立，原审法院不予采信。万建华提出2014年9月已向祁标表示不再继续承租案涉物业，祁标庭审中对此并未提出异议，且祁标确认万建华撤场后其于2014年10月中旬去商铺现场进行了拍摄，因此，原审法院对万建华于2014年9月底已撤场的事实予以认定，祁标与万建华之间的租赁合同于2014年9月30日已解除。
祁标在庭审中与庭后的质证中关于租金交付过程的陈述是自相矛盾的，按常理推断，祁标既已出具2014年8月份租金及电费收据给万建华，应认定为已收取万建华该月的租金，因此，祁标要求万建华承担2014年8月份租金的主张，原审法院不予支持。祁标与万建华之间的租赁合同于2014年9月30日已解除，因此，祁标要求万建华支付2014年10月的租金，于法无据，原审法院不予支持。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，万建华作为承租人，有义务支付租金，并对其已支付租金承担举证责任，万建华没有证据证明其已支付2014年1月、3月、5月、9月份的租金，应承担举证不能的法律后果，祁标要求万建华支付2014年1月、3月、5月、9月份租金共计30000元的主张，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，对于已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，鉴于万建华并未举证证明其已经向祁标支付保证金，亦未对己支付的保证金提出反诉，依据民事诉讼“不告不理”原则，原审法院对此不予处理。万建华提出以保证金冲抵2014年9月的租金的主张，缺乏合同与法律依据，原审法院不予采信。从2014年4月、6月、7月、8月份收据显示的电费计算方式中可以得出，万建华在拖欠2014年5月租金时同时拖欠了该月电费370元，万建华应支付祁标370元电费，对祁标超出部分的主张，缺乏证据证明，原审法院不予支持。
根据案涉租赁合同第三条第二款、第四款约定，万建华应于每月15日前支付当月租金，如无故拖欠，祁标给予7天的宽限期，从第8天开始祁标有权以每日实欠租金的1%向万建华收取滞纳金，即2014年1月份的滞纳金应以每日75元的标准，从2014年1月23日起计至2014年3月22日止，2014年3月份的滞纳金应以每日150元的标准，从2014年3月23日起计至2014年5月22日止，2014年5月份的滞纳金应以每日225元的标准从2014年5月23日起计至2014年9月22日止，2014年9月份的滞纳金应以每日300元的标准从2014年9月23日起计至2014年9月30日止，祁标主张滞纳金为9000元系其对自身权利的处分，原审法院对祁标的上述主张予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月20日判决：一、确认祁标与万建华于2012年12月1日签订的《租赁合同》予以解除；二、万建华于判决生效之日起七日内向祁标支付租金30000元及滞纳金9000元；三、万建华于判决生效之日起七日内向祁标支付电费370元；四、驳回祁标的其他诉讼请求。原审案件受理费615.38元，由祁标承担192.38元，万建华承担423元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人祁标不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）万建华于原审开庭后提交的证据是变造的，其故意撕掉了收据的右上角“转账”二字，意图误导原审法院错误判断祁标与万建华的交易习惯为现金交易。从而认定其已经给付了2014年8月的租金和电费。该收据事实上是租金和电费的缴费催款单，而不是现金收款后出具的“收条”，收据右上角注明的“转账”二字，意思是“收款以转账为准”，而非现金收取。祁标已提交该收据的第一联、第三联作为证据，以证明该项证据系变造的，依法不能作为定案的依据，故原审法院认定事实错误。（二）万建华从来没有向祁标表明需要提前解除租赁合同，更没有在2014年9月份以任何形式提出2014年9月起不再承租案涉房屋，更没有和祁标结算任何费用或者交回案涉房屋的钥匙。万建华在2014年10月11日向祁标发手机短信表示无法继续经营并表示对不起祁标，但祁标并未同意其不交租金，也没有确认解除租赁合同。祁标在2014年10月中旬至万建华处查看才发现祁标已经弃租撤场，万建华应当按租赁合同的约定支付2014年10月的租金。（三）万建华从2013年9月开始拖欠租金并且将几个月租金一次性转账支付，万建华在2014年8月11日银行转账支付的23880元的租金和电费，数额和2014年4月27日、2014年6月17日、2014年7月16日的租金和电费总数正好对应，故祁标主张其已支付2014年4、6月和7月的租金，并非说明祁标与万建华之间存在间隔性给付的约定或习惯，万建华2014年1月至10月应付租金和电费本金为70480元，已付23880元，还拖欠租金和电费本金为46600元。综上，祁标请求本院依法撤销原审判决第二项，改判为万建华向祁标支付租金45000元及滞纳金9000元；依法撤销原审判决第三项，改判为万建华向祁标支付电费1600元。
针对祁标的上诉，万建华口头答辩称：先收租金和水电费后出具收据是双方的交易习惯也是符合常理的。祁标主张万建华提供由其出具的2014年8月的收据是变造不实，这是原审庭后补交的收据后质证完成前祁标才改变的说法，主张其每月出具收据是租金和电费的催交单，收款以转账为准，这个说法与其之前的说法不一样，事实上万建华不仅仅付清了2014年8月前的租金和水电费，实际万建华所有租金和水电已经付清了。原审法院已经查清了2014年9月万建华不再承租案涉商铺，祁标对此并无否认，双方在签订租赁合同时，万建华已经交付了相当于一个月的保证金，而且这个保证金抵扣9月的租金也是得到祁标的同意，双方知晓在万建华撤场后商铺已经交付广场管理处，祁标也是在管理处拿到的钥匙开门进行照相，这个在原审的庭审笔录中有记载，不存在对方陈述的10月才发现万建华撤场的事实。祁标二审提出的，2014年10月11日的短信，万建华不予确认，而且从短信显示的内容看，也无法证明祁标所述的观点，最多只能证明所签订的租赁合同期间为5年，万建华在2年左右的时间因为经营不善所以不能续租并表示歉意的意思。请求驳回祁标的上诉。
上诉人万建华也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方签订的租赁合同属于无效合同。案涉房屋在房屋管理部门登记的用途为“商铺”，按照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，祁标依法应当经过消防验收合格后才能将该商铺租赁给万建华使用。祁标在原审中并未提供案涉商铺经过消防验收合格的证据，应当认定双方签订的租赁合同无效。（二）原审法院认定万建华应当支付祁标2014年1月、3月、5月、9月租金共计30000元及2014年5月拖欠的电费370元没有法律依据。首先，按照租赁行业的惯例，承租人交纳了上月租金，才能交纳下月租金，不可能出现上月租金尚未交纳，就交纳下月租金。其次，从祁标提交的三份租金收据以及万建华提交的2014年8月份收据来看，万建华交纳租金的同时也一并交纳水电费，这是万建华履行义务的常态，因此，万建华交纳2014年1月至4月水电费的同时也交纳了当月租金。最后，祁标在起诉时有不诚信的行为，根据万建华提供的2014年8月份的收据，万建华已经交纳当月租金，祁标请求支付该月租金明显不诚信。（三）万建华不应支付祁标9000元滞纳金。（四）祁标无权要求万建华支付2014年9月份租金。2014年8月底、9月初，万建华均向祁标表达了案涉商铺不承租了，祁标也点头同意，同意用万建华交纳的一个月押金作为9月份房租，祁标无权再要求万建华支付9月份及其他几个月的租金。据此，万建华请求本院依法撤销原审判决，驳回祁标全部诉讼请求。
针对万建华的上诉，祁标口头答辩称：1.万建华认为合同无效是依法无据，祁标出租的房屋有房产证，符合出租的标准，万建华认为合同无效没有法律依据。2.交易习惯，因为祁标有的铺位相对比较多，经常在外做生意，所以委托小舅子收租，案涉铺位所在的一排都是属于祁标的，每个铺位都有分立的水电表，祁标小舅子收租的时候都会把水电表收到，标注在收据上。在收据的右上角标注转账二字，由承租人转账支付租金及收电费，祁标有相应的票据予以证明。唯一在2014年8月的这份收据右上角是被撕掉的，明显是因为逃避债务向法庭提交的一份造假的收据。原审的陈述说确认这个收据的真实性，原因在于原审的代理人是一个新实习完毕的律师，而且向其陈述事实的也是祁标的会计，会计并无直接去进行收账，并不知晓双方的交易习惯，所以向代理人的陈述也并非事实，二审为了证明这个事实祁标已经把双方所有的收据及交易往来的票据原件带来了，如果是如万建华陈述的先付款项的话，其是不可能知道水电费的具体数额及具体付款方式。万建华陈述的交易习惯是与事实违背的。3.万建华认为其不应该支付滞纳金，祁标认为原审对此判决正确，应该予以支持滞纳金。4.祁标认为根据万建华发给祁标的信息，其代理人也是承认这个信息的真实性，认为只是代表是做生意失败的心理，从时间点上可以看出是2014年10月11日才发信息给祁标，所以祁标才派人去现场拍照查看。10月才提出，9月的水电理应支付给祁标。因其违约，10月的水电租金也应该支付。万建华提出其是8月底9月初将钥匙给物业的，是没有任何事实依据的，其也没有相应的证据举证对此证明，祁标有充分的证据证明其是在2014年10月中旬才无故离场，且拖欠租金。请求法院予以驳回万建华的上诉请求，支持祁标的上诉请求。
经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，祁标二审提交：活期存款子账户交易明细；租金收入明细；2013年2月-12月、2014年2、4、6、7月租金收据；订货合同书；2014年1月、3月、5月、8月、9月租金收据；祁标与万建华短信内容照片。拟证明：1.双方租金及电费的收取方式为以转账为准，不存在现金交付租金的行为；2.双方曾签订衣柜订货合同，万建华在2014年6月15日、6月29日转账支付2013年8-12月租金时扣除衣柜款5740元后共支付租金33645元；3.万建华未支付租金及电费金额为39100元；4.万建华在原审中提交的编号为“746646”的收据存在对证据变造的行为；5.在2014年10月11日前，万建华从没有向祁标表明需要提前解除租赁合同，应当按租赁合同的约定支付2014年10月的租金7500元。对于祁标二审新提交的证据，万建华质证均不予确认，并认为不属于新证据。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对祁标、万建华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、案涉租赁合同的效力；二、租金支付的问题；三、原审关于滞纳金的处理是否妥当；四、电费金额的问题。
一、关于案涉租赁合同的效力。案涉商铺已依法取得房地产权证，案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示且未违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同约定履行。对万建华关于案涉合同无效的主张，本院依法不予采信。
二、关于租金支付的问题。
1.案涉租赁合同的解除时间，原审法院根据双方当事人在原审庭审中的主张及抗辩，认定案涉合同于2014年9月30日解除。祁标二审提交手机短信的照片拟证明其在2014年10月11日才收到万建华的告知。对此，万建华不予确认，认为该证据并非新证据且无提供短信原始载体以供核对。本院认为，祁标二审提交的该份证据的真实性因祁标未提供证据原始载体而不能确定，在万建华对此不予认可的情况下，祁标应承担对其主张举证不能的不利后果，且该证据并不属于新证据，对该证据本院依法不予采纳，原审判决对于合同解除时间的认定并无不当，本院予以维持。
2.交付方式，祁标原审庭审时陈述是收到款项后再向万建华出具收据。二审中祁标新提交活期存款子账户交易明细、租金收入明细、租金收据、订货合同书等证据欲推翻其在原审庭审中关于双方的租金交付方式的陈述，拟证明双方的租金交付方式是其先出具收据，然后万建华根据收据向其转账支付租金及电费，万建华持有收据不代表已经交付了租金。对此主张及相应的证据，万建华均不予确认。本院认为，祁标二审新提交的活期存款子账户交易明细、租金收入明细、租金收据、订货合同书，均不属于新证据，且租金收入明细、租金收据、订货合同书均为祁标单方出具，在万建华不予确认的情况下，本院对祁标二审新提交的证据不予采纳，对祁标二审中关于租金支付方式的主张不予支持，原审对此处理正确，本院予以维持。
3.租金，本院认为，万建华作为承租人，对其主张已经给付租金的事实负有举证责任，结合双方的举证及陈述，原审认定万建华应该向祁标支付2014年1月、3月、5月、9月租金的处理正确，本院予以维持。至于万建华主张的2014年9月租金抵扣问题及祁标诉求的2014年10月租金问题，原审对此处理正确并已有详细论述，本院不再赘述。
三、滞纳金，如上所述，案涉合同合法有效，根据双方的合同约定，在拖欠租金的情况下，万建华应向祁标支付滞纳金。原审判决根据双方的约定及祁标的诉求，认定万建华应向祁标支付滞纳金9000元的处理并无不当，本院予以维持。
四、关于电费，祁标主张万建华应该支付电费1600元，万建华则主张所有电费已经付清。本院认为，因万建华未能提供证据证明已经付清电费，故本院对其已付清电费的主张不予采信；又因祁标未能提供证据证明除2014年5月外的万建华欠电费的具体数额，故本院对祁标2014年5月外的电费主张不予支持。原审对于电费的处理正确，本院予以维持。
综上所述，祁标、万建华的的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，祁标上诉部分为1190元，由祁标负担（已预缴）；万建华上诉部分为784.25元，由万建华负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈义权
审 判 员 梁振彪
代理审判员 杨 浩
二〇一五年九月八日
书 记 员 邓嘉荣
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……