江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏03执复60号复议申请人（被执行人）：孔钧生，男，1970年12月9日生，汉族，住徐州市云龙区。复议申请人（被执行人）：吴中彦，女，1973年1月15日生，汉族，住徐州市云龙区。二复议申请人共同委托诉讼代理人：崔强，江苏金合律师事务所律师。申请执行人：姜波，女，1962年2月15日生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人：高井祥，男，1960年3月23日生，汉族，住徐州市泉山区，系姜波丈夫。申请执行人：李可，男，1985年11月18日生，汉族，住徐州市云龙湖风景区。申请执行人：张唤唤，女，1985年6月17日生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人：陈松，男，1980年6月7日生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人：谢俏丽，女，1982年11月11日生，汉族，住徐州市鼓楼区。复议申请人孔钧生、吴中彦不服徐州市铜山区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2017）苏0312执异93号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。原审法院查明，2014年7月23日，孔钧生、吴中彦以登记在孔钧生名下的位于徐州市××区××镇南望村××房产（以下简称涉案房产）作为抵押向申请执行人姜波、高井祥、谢俏丽、李可、张唤唤、陈松借款250万元。同日，徐州市铜山公证处作出了（2014）徐铜证经内字第376号具有强制执行效力的《债权文书公证书》。2015年12月31日，徐州市铜山公证处作出（2015）徐铜证经执字第50号《执行证书》。原审法院（2016）苏0312民初5018号案首查封了涉案房产。2016年10月25日，申请执行人姜波、高井祥、谢俏丽、李可、张唤唤、陈松轮候查封了涉案房产。2017年6月16日，博文房地产评估造价集团有限公司出具了博文房估字（2017）第14688号司法鉴定估价报告，涉案房产估价为495.81万元。异议人提出执行异议，请求法院委托新的评估机构对该房的价格进行重新评估。原审法院认为，申请执行人姜波、高井祥、谢俏丽、李可、张唤唤、陈松轮候查封了该涉案房产，但其实际为抵押权人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，评估机构、评估人员具备相应的评估资质。被执行人孔钧生、吴中彦没有证据证明评估程序严重违法，故其执行异议的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定：驳回异议人孔钧生、吴中彦的异议请求。复议申请人孔钧生、吴中彦不服上述裁定，向本院共同提出复议称，请求：依法撤销原审裁定，支持复议申请人的异议请求。事实与理由：一、涉案房产是复议申请人于2011年3月16日以500万元的价格购买，装修费用高达200多万元，评估报告只评估价值为495.81万元，评估价明显低于市场价格。二、评估方式不合理，选取的三个案例，现有的证据无法证实这三套房屋客观存在，更无法证实这三套房屋的实际状况。故，估价报告依据比较法得出的估价结论缺乏依据。三、博文房地产评估造价集团有限公司没有在规定的期间内完成评估，也没有向法院提交任何延期申请材料，逾期出具评估报告违反法定程序。因此，请求中院依法审查，撤销原裁定。申请执行人陈松答辩称，根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产》第六条第二款的规定，复议申请人没有证据证明评估程序严重违法，原审裁定正确。申请执行人姜波、高井祥、谢俏丽、李可、张唤唤未出庭参加听证，亦未提交书面答辩材料。本院另查明，2014年7月23日，孔钧生、吴中彦与姜波、高井祥、谢俏丽、李可、张唤唤、陈松就借款250万元办理抵押登记，徐州市铜山区住房保障和房产管理局作出了国徐房他证铜山字第××号抵押登记证。后被执行人未履行还款义务，申请执行人遂向徐州市铜山公证处申请出具《执行证书》，徐州市铜山公证处作出（2015）徐铜证经执字第50号《执行证书》，内容为：“现应申请执行人姜波、高井祥、陈松、谢俏丽、李可、张唤唤的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定以及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具本执行证书。申请执行人姜波、高井祥、陈松、谢俏丽、李可、张唤唤可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为孔钧生、吴中彦，执行标的为：借款本金250元整，逾期利息67500元整，逾期利息按年利率18%计算，从2015年12月18日起至借款本金清偿完毕之日止，以及申请执行人为实现债权所支付的费用”。申请执行人持上述《执行证书》向原审法院申请执行，原审法院于2016年10月24日作出（2016）苏0312执3410号执行裁定，裁定:冻结（扣划）或查封（扣押）被执行人孔钧生、吴中彦银行存款人民币300万元或同等价值财物。2016年10月25日，本案轮候查封了涉案房产。2017年6月16日，博文房地产评估造价集团有限公司出具了博文房估字（2017）第14688号司法鉴定估价报告，复议申请人收到评估报告通知后，以“评估价明显偏低于市场的实际价格，室内的装修及设施未有列入评估范围，不能全面反映被评估房屋的真实情况，请求重新评估”为由，向原审法院提出书面执行异议。复议申请人向原审法院提供了购房发票、购房合同、两张由孔钧生账户汇至吴和忠账户计200万元的银行客户回单等证据，拟证明其支付购房款500万元、向吴和忠支付装修费200万元。原审法院在对本案审查期间，进行公开听证。听证时，复议申请人陈述其购买的涉案房产“是样板房，含简单装修”。博文房地产评估造价集团有限公司的注册房地产估价师到庭参加听证，对评估涉案房屋进行了说明，对复议申请人提出的问题进行了答复，并提供了通话记录、市场调查底稿。博文房地产评估造价集团有限公司出具了书面《关于的回复函》，该函认为:该评估机构于2017年4月26日接受法院委托，于2017年6月13日完成现场实地勘查工作，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用比较法，在认真分析所掌握的资料并充分考虑估价对象价格影响因素的基础上，经过综合测算，最终确定估价对象于价值时点2017年6月13日的市场价值为房地产总价495.81万元，房地产单价12745元/㎡；估价对象范围是包含室内装饰装修的；评估报告结果包含满足房屋使用功能的暖气、卫生、通讯、照明、煤气等设备以及配套的所有相关辅助设施，生活类设施如冰箱、洗衣机、电脑、床、衣柜等项目不在本次估价范围内。本案复议期间的争议焦点为：博文房地产评估造价集团有限公司出具了博文房估字（2017）第14688号司法鉴定估价报告的评估程序是否严重违法致使评估价值过低。本院认为,对拍卖标的物进行评估是辅助人民法院确定保留价的手段，具有较强的专业技术性，需由专门且具有相应资质的评估机构进行评估。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中，复议申请人并未对评估机构、评估人员的评估资质提出异议。一、关于复议申请人提出评估价明显低于市场价格的问题。本院认为，评估机构出具的《关于的回复函》明确评估价格里包含室内装饰装修。故对复议申请人提出评估机构未包含装修费用的主张，不予支持。二、关于复议申请人提出评估方式不合理的问题。本院认为，评估人员到庭参加听证时，对其在评估时的工作程序进行了说明，并提供了工作底稿，证明其运用合适的评估方法对涉案房地产市场价值进行分析、测算和判断作出了评估报告。复议申请人对上述问题所提的异议属专业技术范畴，不属法定重新评估的事由，本院对复议申请人的该项复议请求不予支持。三、关于复议申请人主张超期评估的问题。本院认为，评估机构未在原审法院指定的期限内完成评估报告的制作，程序上存在瑕疵，但对最终确定估价对象于价值时点2017年6月13日的市场价值无影响，亦未对评估结果造成不良影响，不足以认定评估程序严重违法。故复议申请人主张评估机构评估程序违法，本院不予支持。需要说明的是，在民事强制执行过程中，为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格不是最终的交易价格，最终成交价格需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非评估价决定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、驳回复议申请人孔钧生、吴中彦的复议请求；二、维持徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312执异93号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 锐审 判 员  孙 燕审 判 员  王 青二〇一八年六月十二日法官助理  谢晓慧书 记 员  Ｘ Ｘ