吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终235号
上诉人（原审被告）：吉林省嘉信汽车维修有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区卫星路24号。
法定代表人：盛志平，该公司董事长。
委托代理人：潘启光，吉林瑞广律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春前进汽车修配厂，住所地吉林省长春市经济技术开发区仙台大街*号。
法定代表人：刘权太，该厂厂长。
委托代理人：王海静，吉林创一律师事务所律师。
上诉人吉林省嘉信汽车维修有限公司（以下简称嘉信公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉信公司的法定代表人盛志平、委托代理人潘启光，被上诉人长春前进汽车修配厂（以下简称前进汽修厂）的委托代理人王海静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
前进汽修厂一审诉称：2013年4月19日，前进汽修厂与嘉信公司签订了《厂房租赁合同》（土地及房屋），合同约定：租金支付方式为上打租，每年5月15日之前缴纳下一年度租金，如嘉信公司超过一个月不缴纳租金，则视为自动终止合同。嘉信公司在交纳2015年5月30日至2016年5月29日年度租金时未按合同约定交纳租金，已使合同终止，前进汽修厂依约要求嘉信公司返还土地及房屋等，嘉信公司以各种借口拒不履行，另外，嘉信公司在承租期间，未经前进汽修厂同意非法私自乱建房屋厂房，现前进汽修厂诉讼来院，要求：1.确认前进汽修厂与嘉信公司双方签订的《厂房租赁合同》（土地及房屋设施）已经终止；2.嘉信公司在合同终止后，其实际占用时间内按照每月33333.33元的标准向前进汽修厂支付土地及房屋设施占用使用费；3.嘉信公司承担恢复原状的义务，将非法私自乱建房屋厂房拆除；4.嘉信公司立即将土地及房屋设施等返还前进汽修厂。庭审中，前进汽修厂撤回部分诉请，明确诉讼请求为：1.解除前进汽修厂与嘉信公司签订的关于土地及房屋的《厂房租赁合同》；2.嘉信公司在实际占用时间内按照每月33333.33元的标准向前进汽修厂支付土地及房屋占用使用费（时间2015年6月1日至实际迁出之日止）；3.嘉信公司立即将土地及房屋返还前进汽修厂。
嘉信公司一审辩称：1.前进汽修厂违约在先，嘉信公司没有违约，理由：（1）嘉信公司按照约定向前进汽修厂缴纳了2年的租金，合同约定的租金为含税租金，因为前进汽修厂一直未按约定给嘉信公司出具租金发票，故嘉信公司扣除21万元税款后，在第三个年度仅向前进汽修厂交纳20万元的租金；2.嘉信公司租赁范围内的一处面积约为1000平方米的场地一直被吉林省金达物资回收有限公司经营者许小国占用，前进汽修厂至今未能将其迁出；3.嘉信公司于2015年7月30日向前进汽修厂的账户中转账20万元用于交纳租金，前进汽修厂提取了此款，应当视为前进汽修厂同意继续履行合同，之后前进汽修厂注销了账户，致使嘉信公司无法支付租金。嘉信公司由于上述原因未按时足额交纳租金，现同意交纳剩余租金，但应扣除许小国占用使用费，并按照约定出具租金发票。二、嘉信公司不存在转租行为，与兴隆驾校只是打算建立一种松散的合作，但最终没有成立，力帆特约维修站是力帆汽车厂家授权嘉信公司为力帆品牌汽车提供售后维修服务，关于嘉信实业公司，前进汽修厂为嘉信实业公司出具了租赁合同用于该公司在工商局注册备案，实际并没有在租赁场地经营。三、嘉信公司不存在故意违约，自承租前进汽修厂的厂房和场地后，投入260余万元进行改造和装修，如故意违约，将造成巨大经济损失，嘉信公司在厂区内加盖临时彩钢房也是经过前进汽修厂原厂长同意的，不存在私自盖房。
一审法院审理查明：位于长春市朝阳区卫星路24号，长国用（2003）第040200907号，使用权面积为10720平方米的土地使用权人是前进汽修厂，该土地上建有一座2层车间（面积为2408平方米）和两间平房（分别为180平方米和108平方米）。2008年案外人许小国租赁上述土地范围内的部分场地经营吉林省金达物资回收有限公司，且每年向前进汽修厂交纳租金。2013年4月19日前进汽修厂与嘉信公司就上述土地及地上房屋分别签订了两份《厂房租赁合同》，前进汽修厂为甲方，嘉信公司为乙方，双方约定：“甲方出租现有土地、厂房、办公楼及配套设施设备，并附土地、厂房、办公楼平面图（甲方留用两间办公室及相应库房）；乙方租赁土地、厂房及附属设备设施做汽车修配；租赁期限为五年，自2013年5月30日起至2018年5月30日止；每年房屋设施（甲、乙双方称此处指的是地上房屋，无相关设施）和土地租赁费分别为20万元（含税），支付形式为上打租，按年度支付，每年5月15日之前缴纳下一年度租金，甲方出具相应的正规发票，如乙方超过一个月不缴纳租金，则视为自动终止合同；租赁期间，乙方不得转租，乙方在租赁期间投入的资产归乙方所有。”合同签订后，前进汽修厂将上述土地的使用权证复印件交付给嘉信公司，嘉信公司足额向前进汽修厂交纳了2013年5月30日至2015年5月30日期间的租金。2015年5月15日前嘉信公司未向前进汽修厂交纳下一年度的租金，2015年7月30日，嘉信公司以转账的方式向前进汽修厂交纳了2015年5月30日至2016年5月30日期间的租金20万元，尚欠租金20万元。前进汽修厂未向嘉信公司出具正规租金发票。租赁合同履行期间，双方均未收取案外人许小国的占用土地使用费，许小国现仍占用部分场地。嘉信公司在租赁场地内搭建了几处彩钢房。前进汽修厂因嘉信公司违反租赁合同的约定，曾向嘉信公司发出通知，告知嘉信公司限期搬迁。庭审中前进汽修厂向法庭提供的照片显示，涉诉场地中放置兴隆驾校的牌匾，牌匾显示兴隆驾校的招生电话，部分场地布置为驾驶员训练场地，现兴隆驾校的牌匾已被撤走。
一审法院认为：前进汽修厂与嘉信公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，合同合法有效。
一、关于嘉信公司未按时足额交纳租金是否导致租赁合同解除。《厂房租赁合同》第四条约定“每年土地及房屋的租赁费共计40万元，于每年5月15日之前缴纳下一年度租金，出租方出具相应正规发票，如承租人超过一个月不缴纳租金，则视为自动终止合同”，嘉信公司于2015年7月31日向前进汽修厂交纳2015年5月30日至2016年5月30日期间的租金20万元，已超过合同约定的交纳租金的宽限期，双方约定的解除条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，对前进汽修厂主张解除租赁合同的诉请应予支持。嘉信公司抗辩因案外人许小国占用部分涉诉场地导致未按时足额交纳租金，对此本院认为，前进汽修厂与嘉信公司签订租赁合同时，前进汽修厂将土地使用权证复印件交付给嘉信公司，应当视为租赁的土地范围为土地使用权证上标明的全部面积，而案外人许小国在签订合同之前就占用部分涉诉场地，嘉信公司对此明知却未向许小国主张腾迁，虽然嘉信公司称当时与前进汽修厂口头约定由前进汽修厂负责清理许小国占地事宜，但未向本庭提供相应证据，不予认定，《厂房租赁合同》签订后，许小国继续占用场地，而嘉信公司长达两年之久未曾向许小国主张搬迁，还足额向前进汽修厂交纳了两年租金，应属于租赁合同成立后许小国占用了嘉信公司的场地，而许小国占用场地发生的使用费问题应与嘉信公司另行解决，嘉信公司仍应当按时足额向前进汽修厂交纳租金。另嘉信公司以前进汽修厂未向其出具正规发票而拒绝按时足额交纳租金，且自行扣除租金税款的行为，无法律依据，本院不予支持，而嘉信公司提出的前进汽修厂应为其开具发票，不是人民法院受理范围，本院不予审理。
二、关于前进汽修厂提出的嘉信公司擅自将租赁物转租给长春市兴隆驾驶员培训有限公司、吉林省嘉信实业有限公司、力帆特约维修站，证据不足，不予认定。
三、关于前进汽修厂提出嘉信公司在涉诉场地内搭建彩钢房而主张解除合同，无法律依据，本院不予支持。
四、《厂房租赁合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对前进汽修厂要求嘉信公司返还租赁土地及房屋的诉请应予支持。关于前进汽修厂主张的土地及房屋使用费的问题，《厂房租赁合同》的解除时间应以法院向嘉信公司送达起诉状之日即2015年9月9日为准，嘉信公司应当按照每月33333.33元的标准，向前进汽修厂支付从2015年6月1日至2015年9月9日期间的租110，684.92元（33333.33元／月×12个月÷365天×101天），从2015年9月10日至嘉信公司迁出之日止，按照合同约定的租金标准即每月33333.33元向前进汽修厂支付占用使用费。另嘉信公司于2015年7月30日支付了租金20万元，在扣除此款后，如有剩余款项应返还嘉信公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除长春前进汽车修配厂与吉林省嘉信汽车维修有限公司于2013年4月19日签订的两份《厂房租赁合同》；二、吉林省嘉信汽车维修有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于长春市朝阳区卫星路24号，长国用（2003）第040200907号，使用权面积为10720.00平方米的土地及地上三处房屋倒出交与长春前进汽车修配厂；三、吉林省嘉信汽车维修有限公司于本判决生效后立即给付长春前进汽车修配厂从2015年6月1日至2015年9月9日的租金110684.92元，从2015年9月10日至吉林省嘉信汽车维修有限公司迁出之日止，按每月33333.33元的标准向长春前进汽车维修厂支付占用使用费，上述费用从吉林省嘉信汽车维修有限公司已支付的20万元租金中扣除，如有剩余款项，返还吉林省嘉信汽车维修有限公司。
宣判后，嘉信公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.依据租赁协议第四条“每年土地及房屋的租赁费共计40万元，于每年5月15日之前缴纳下一年度租金，出租方出具相应正规发票，如承租人超过一个月缴纳租金，则视为自动终止合同”的约定，出租人具有开具发票的义务，但嘉信公司连续两年按约缴纳租金后，前进汽修厂却从未出具发票，说明前进汽修厂违约在先，这才导致双方对下一年度租金问题产生分歧，我方才缴纳一半租金。2.虽然嘉信公司逾期支付租金，但2015年7月30日嘉信公司向前进汽修厂支付租金时，前进汽修厂并未提出异议，并且支取了租金，说明前进汽修厂同意继续履行合同。另外，前进汽修厂也没有履行解除合同的通知义务。3.嘉信公司从2013年租赁至今，不仅建了彩钢房，还对厂房做了大量的修复、添附工程，投入260余万，法院判令解除合同未对上诉人投入作出处理明显不公。4.徐小国占用了1000多平方米的土地，前进汽修厂有义务让徐小国搬迁，但却没有履行该义务，故理应扣除该部分租金。
前进汽修厂二审答辩称：一审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。
本院认为：1.前进汽修厂作为出租方其主要合同义务为将案涉房屋及土地交付嘉信公司使用，而嘉信公司作为承租方其主要合同义务为支付租金。在双务合同中，同时履行抗辩的范围仅限于对价义务，也就是说，一方不履行对价义务的，另一方才享有同时履行之抗辩权。而支付租金与开具发票不具有对等关系，不符合同时履行抗辩权的适用条件，故嘉信公司上诉认为因前进汽修厂未开具发票故而其未及时、足额支付房屋租金的抗辩主张，本院不予支持。2.嘉信公司虽在2015年7月30日向前进汽修厂转款20万元，但此系嘉信公司的单方行为，前进汽修厂并未作出继续履行租赁协议的意思表示，而是通过诉讼要求解除合同。在双方产生争议、嘉信公司仍占用案涉房屋和土地的情况下，前进汽修厂并未将此款立即返还嘉信公司并无不当，其行为并不能视为认可合同的继续履行。在嘉信公司逾期未交付租金，符合约定解除权的情况下，前进汽修厂通过诉讼解除合同，应予支持。3.在嘉信公司与前进汽修厂形成租赁关系时，案外人许小国已占用案涉部分土地，嘉信公司对许小国占用其租赁部分的土地的事实应为明知并认可，且在租赁期间的前两年，嘉信公司都足额向前进汽修厂交纳了租金，故嘉信公司上诉主张扣除许小国占用部分的租金，本院不予支持。4.嘉信公司修建彩钢房等投入事项，与租赁协议应否解除并无关联，嘉信公司原审亦未提出反诉，本院不予审理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人吉林省嘉信汽车维修有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 徐 锐
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 杨 安