陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9027号上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地西安市高新区丈八二路31号4幢1F101号。负责人：吴平岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙立洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婉莹，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张峰，男，1976年2月11日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称家利公司）因与被上诉人张峰物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第09157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人家利公司委托诉讼代理人孙立洁、张婉莹到庭参加诉讼;张峰经合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家利公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为张峰于本判决生效之日起十日内向其支付2014年4月至2015年6月30日的物业费、电梯费、固定采暖费5022.89元及2015年7月1日至2015年9月30日物业费、电梯费855.99元；撤销一审判决第二项，改判为张峰向其支付违约金429.83元；本案诉讼费用由张峰负担。事实和理由：一审判决关于物业费（含电梯费）的计算有误。按照《逸翠园.西安二期（i-都会）南区前期物业服务合同》及补充协议约定，物业服务采取酬金制，物业费（含电梯费）为3元/月/平方米，本案涉案房屋面积为95.11平方米，因涉案房屋长期空置，物业费（含电梯费）每月应为199.73元（95.11平方米×3元/月/平方米×70%）。张峰2014年4月欠费25.83元，自2014年5月至2015年6月每月欠费199.73元，因此，张峰在上述期间所欠物业费（含电梯费）应为2822.05元。一审判决关于固定采暖费的计算依据认定错误。根据2012年11月15日西安市物价�和西安市市政公用局联合发出《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》，按面积非居民用热每月每平方米不高于7.5元，基本热价占总热价的30%，对层高在3米以上按建筑面积收取热费的建筑物，根据《城市建设统计指标体系及制度方法》规定，在计算标准采暖面积时要增加折标系数。具体计算公式为：实际热费=供热价格×建筑面积×（实际层高÷3）。本案涉案房屋建筑面积95.11平方米（一层79.51平方米、挑高层15.6平方米），层高为下层3.3米、上层3.4米。因涉案房屋空置，故只收取固定采暖费每月每平方米2.25元。张峰欠付2012年-2013年及2013年-2014年采暖费为2200.84元（2×〔2.25元×79.51平方米×（3.3米÷3）×4个月+2.25元×15.6平方米×（6.7米÷3）×4个月〕）。一审未判决张峰承担违约责错误。《逸翠园.西安二期（i-都会）业主临时公约补充条款》已明确约定了业主应当交费的时间及违约责任，即业主逾期交纳物业管理费或其他费用的，物业服务公司有权追讨欠交的款项及滞纳金，违约金应就欠交项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。张峰拖欠2014年4月至2015年6月30日的物业费（含电梯费），同时拖欠2012年-2013年及2013年-2014年采暖费，共计5022.89元，张峰依约应当承担违约金429.83元（暂至2015年6月30日）。张峰经合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。家利公司向一审法院起诉请求：⒈张峰向其立即支付欠交的物业费、电梯费、固定采暖费共计5022.89元及违约金429.83元（物业费、电梯费、固定采暖费欠费及违约金暂计算至2015年6月30日，主张至张峰实际支付之日）；⒉张峰向其预缴2015年7月1日至2015年9月30日（三个月）的物业费、电梯费共计855.99元；⒊本案诉讼费用由张峰负担�一审法院认定事实：2009年8月3日，和记黄埔地产（西安）有限公司与家利公司签订了《逸翠园·西安二期（i-都会）南区前期物业服务合同》及补充协议，约定和记黄埔地产（西安）有限公司选聘家利公司为逸翠园·西安二期（i-都会）的前期物业服务管理公司，物业管理区域物业服务收费采用酬金制，其中物业费（含电梯费）为3元/月/平方米、固定采暖费按市政集体供暖5.8元/月/平方米（供暖期不用热按热价的30%计算），业主应于物业交付之日或视为交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每个缴费季度的首月月末或之前向物业服务公司履行缴费义务。业主逾期交纳物业管理费或其他费用的滞纳金，计算方法自逾期之日起每日欠缴费之0.067%。2012年10月26日，张峰与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《西安市商�房买卖合同》（以下简称购房合同），购买逸翠园·西安二期（i-都会）第4幢1单元18-19层11906号房，该房屋面积为95.11平方米，并于2012年10月26日签署了《逸翠园·西安二期（i-都会）业主临时公约》、《逸翠园·西安二期（i-都会）业主临时公约补充条款》及《关于逸翠园.西安二期（i-都会）的前期物业管理和的承诺书》，认可前期物业管理服务并同意按照约定及规定标准支付相应费用。家利公司作为逸翠园·西安二期（i-都会）项目前期物业管理服务企业按约定提供了物业服务。2013年1月28日，出卖人和记黄埔地产（西安）有限公司向张峰邮寄了《逸翠园·西安二期（i-都会）交楼文件清单》等相关文件。西安市公证处对邮寄的过程进行了公证。其中《逸翠园·西安2A期交付使用通知书》确定：“业主未能按照�通知安排的时间办理手续，仍视为入住并从2013年3月1日开始计收物业管理费”。2013年2月5日原告以公证的方式向被告交付房屋，但自2014年4月开始拖欠物业费、电梯费、固定采暖费。一审法院认为，家利公司与张峰所在小区的开发商签订《前期物业服务合同》后，张峰对该合同亦表示认可，且家利公司实际为张峰提供了相应的物业服务，故家利公司与张峰之间物业服务合同关系成立，张峰理应按照合同约定支付物业服务费。对于家利公司要求张峰支付截止2015年6月30日拖欠物业费、电梯费、固定采暖费的诉讼请求，按照合同约定物业费（含电梯费）为3元/月/平方米、固定采暖费按市政集体供暖5.8元/月/平方米（供暖期不用热按热价的30%计算），张峰的房屋面积为95.11平方米，故每月的物业服务费、电梯费为285.33元。自2014年4月至2015年6月30日，共拖欠物业�、电梯费共计4279.95元；固定采暖费根据家利公司对于采暖费的计算方法该采暖季的费用应为661.97元，上述费用共计4941.92元。同时按照合同约定物业费、电梯费按季度交纳，应在每个缴费季度的首月月末或之前向物业服务公司履行缴费义务，且在本案审理期间自2015年7月1日至2015年9月30日张峰并未向家利物业交纳物业费、电梯费，故对于家利物业要求张峰预交2015年7月1日至2015年9月30日（三个月）的物业费、电梯费的诉讼请求，依法予以支持，且根据上述计算方法，该三个月的物业费、电梯费为855.99元。对于家利物业要求张峰承担违约金的诉讼请求，因张峰尚未到庭参加诉讼，对其未缴纳物业费、电梯费、固定采暖费的原因无法查明，故对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定,判决：一、被告张峰于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2014年2月至2015年6月30日的物业费、电梯费、固定采暖费4941.92元及2015年7月1日至2015年9月30日的物业费、电梯费855.99元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由张峰负担。因家利物业管理（上海）有限公司西安分公司已预交，故张峰在履行生效判决时将其负担的案件受理费一并支付于家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。二审中，家利公司提交2012年11月15日西安市物价局和西安市市政公用局联合发出《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》《城市建设统计指标体系及制度方法》《物业费欠费明细表》、相邻户型商品房买卖合同及暖气费交费收据，用以证明张峰未缴纳2013年和2014年的供暖费，且涉案房屋暖气费收费标准为每月每平方米不高于7.5元，因涉案房屋空置，故只收取固定采暖费每月每平方米2.25元（7.5元×30%）。另外，家利公司称,其一审主张的违约金计算错误，经其核实应为376.57元，并提交交欠费明细予以证明。计算方式为，将2014年4月至2015年6月，每月欠交费用×欠交天数×滞纳金率0.067%后合计得出。一审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，家利公司与和记黄埔地产（西安）有限公司签订的《逸翠园·西安二期（i-都会）南区前期物业服务合同》后，张峰通过签订《关于逸翠园·西安二期（i-都会）前期物业管理和〈逸翠园·西安二期（i-都会）业主临时公约〉的承诺书》对该前期物业服务合同亦表示认可。家利公司已�张峰提供了相应的物业服务，张峰亦应按照合同约定支付物业费等相关费用。现张峰欠交2014年4月至2015年6月物业费、电梯费、2012年-2013年及2013年-2014年采暖费已构成违约，家利公司主张张峰支付上述期间的物业费、电梯费、采暖费及违约金，有事实和法律依据，依法应予支持。经查，涉案房屋物业费（含电梯费）为3元/月/平方米，面积为95.11平方米，因该房屋长期空置，物业费（含电梯费）每月应为199.73元（95.11平方米×3元/月/平方米×70%）。张峰2014年4月欠费25.83元，自2014年5月至2015年6月每月欠费199.73元，故张峰在上述期间所欠物业费（含电梯费）应为2822.05元。本案审理期间自2015年7月1日至2015年9月30日张峰仍未向家利公司交纳物业费、电梯费，故一审对于家利公司要求张峰预交2015年7月1日至2015年9月30日（三个月）的物业费、电梯费的诉讼请求予以支持，并无不妥,该三个月的物业费、电梯费应为599.19元（199.73元/月×3个月）。2014年4月至2015年9月，张峰欠付物业费（含电梯费）共计3421.24元。根据2012年11月15日西安市物价局和西安市市政公用局联合发出《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》《城市建设统计指标体系及制度方法》的相关规定，按面积非居民用热每月每平方米不高于7.5元，基本热价占总热价的30%，对层高在3米以上按建筑面积收取热费的建筑物在计算标准采暖面积时要增加折标系数。具体计算公式为：实际热费=供热价格×建筑面积×（实际层高÷3）。家利公司提交的证据亦可以证明其系按照每月每平方米7.5元的标准收取该小区其他与涉案房屋性质相同房屋业主采的暖费。本案涉案房屋系办公用房，一层面积79.51平方米、层高3.3米，挑高层面积15.6平方米、层高3.4米，因涉案房屋空置，故只收取�定采暖费每月每平方米2.25元（7.5元×30%），张峰欠付2012年-2013年及2013年-2014年采暖费应为2200.84元（2×〔2.25元×79.51平方米×（3.3米÷3）×4个月+2.25元×15.6平方米×（6.7米÷3）×4个月〕）。家利公司主张的违约金376.57元系按照空置房屋标准，依据张峰与和记黄埔地产（西安）有限公司签订的《逸翠园·西安二期（i-都会）业主临时公约补充公约》中“业主和非业主合法适用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠交费用交纳每日0.067%滞纳金”的约定计算得出，与法不悖，本院依法予以支持。综上所述，家利公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一佰零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第09157号�事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第09157号民事判决第一项为本判决生效之日起十日内，张峰支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2014年4至2015年9月的物业费、电梯费3421.24元；三、本判决生效之日起十日内，张峰支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2012年至2013年、2013年至2014年采暖费2200.84元；四、本判决生效之日起十日内，张峰支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司违约金376.57元。五、驳回家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由张峰负担；二审案件受理费50元，由张峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十月十二日书 记 员  张小赛