湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初1758号原告（反诉被告）：宁远县清泉不锈钢水塔厂，地址宁远县舜陵街道建设路1巷**号。经营者：肖仁娟，女，1958年2月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，个体工商户，住宁远县文庙街道西郊村*组。委托诉讼代理人：蒋君良，系宁远县清泉不锈钢水塔厂合伙人（一般代理）。委托诉讼代理人：周永红，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。被告（反诉原告）：刘琪婷，女，1996年4月19日出生，汉族，湖南省祁阳县人，农民，住祁阳县下马渡镇赵家坳村*组***号。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师（特别授权代理）。原告宁远县清泉不锈钢水塔厂诉被告刘琪婷租赁合同纠纷、反诉原告刘琪婷诉反诉被告宁远县清泉不锈钢水塔厂租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂的经营者肖仁娟及其委托诉讼代理人蒋君良、周永红、被告（反诉原告）刘琪婷及其委托诉讼代理人张振智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁远县清泉不锈钢水塔厂向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《门面房租赁合同》；2.判令被告赔偿租金损失101079元，并按租金损失总额的30%承担违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2016年7月9日，原告与被告签订十里铺工业园华容鞋厂旁门面房的《门面房租赁合同》，租期从2016年7月12日到2018年10月31日止，约定年租金78000元，第二年的租金可以在当年的5月底和11月底分两次付清，逾期一个月按5%支付滞纳金。被告在约定的5月底交第二年的第一次房租时，没有按时缴纳，原告多次催款，被告却一拖再拖，并在电话中提出不再租赁此门面。7月3日被告在没有通知原告的前提下将其经营的商品撤走，将营业员辞退，原告为防止被告私自搬走其他物品，致使租金得不到给付，不得不将被告的门面用车堵住。合同期内，被告未按合同约定支付租金，并以自己的实际行为表示不再继续履行合同，原告要求本合同继续履行已不现实，为此要求依法解除合同。自2017年7月13日起至2018年10月31日止，被告应当给付原告租金101079元，被告擅自不履行合同的行为给原告造成了直接的经济损失101079元。根据合同的约定，一方违约，另一方应支付对方三倍租金的违约金，由于违约金过高，为此请求法院依法责令被告支付原告违约金30323元，即租金损失的30%。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）刘琪婷辩称并反诉称，1.被告没有违约，不欠租金；2.原告干扰被告正常经营，违约违法，应承担相应的民事责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告刘琪婷向本院提出反诉请求：1.要求依法解除双方签订的《门面房租赁合同》；2.依法判令被反诉人返还违约扣留的电动车四辆（价值约11万元）并赔偿造成的经营损失5000元；3.判令被反诉人返还租房押金5000元；4.本案反诉费由被反诉人负担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2016年7月9日签订《门面房租赁合同》后，反诉人支付了第一年即2016年7月12日至2017年7月11日期间的租金78000元，并支付了租房押金5000元。由于房屋漏水等问题尚未解决，2017年5月被反诉人开始干扰反诉人的正常经营，被反诉人违法将出租给反诉人合法使用的铺面房锁住，并违约扣留反诉人经营的电动车四辆（价值约11万元），被反诉人以其行为表示不履行合同主要债务，该违约行为给反诉原告造成了严重的经济损失，导致反诉原告的签约目的无法实现，只能解除合同。反诉人为维护自身合法权益，向法院提起反诉，请求法院将本诉与反诉合并审判。原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂辩称，一、同意解除合同；二、被告（反诉原告）刘琪婷要求赔偿5000元的诉讼请求与事实不符；三、返还押金的诉讼请求因反诉人违约，返还请求不成立。原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂及被告（反诉原告）刘琪婷围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的2号、3号、4号、5号、7号、8号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告（反诉被告）提交的6号证据因未附证人的身份信息，且证人未出庭作证，证据的真实性无法确定，本院不予采信。被告（反诉原告）提交的3号、4号、5号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年11月1日，原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂承租宁远县狼风门窗厂位于十里铺工业园华荣鞋厂旁的厂房，租赁期限为2013年11月1日起至2018年11月1日。2016年7月9日原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂与被告（反诉原告）刘琪婷签订《门面房租赁合同》，约定：原告（反诉被告）将其承租的位于十里铺工业园华荣鞋厂旁厂房，面积约390平方米的门面转租给被告（反诉原告），双方约定，租赁时间为2016年7月12日起至2018年10月31日止，年租金为78000元，租金给付方式为自签约日付第一年租金，以后每年房租在当年的5月底和11月底各负一半；如承租方逾期一个月不付租金，出租方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如承租方提前退租而违约，应赔偿出租方三年租金。签订上述合同后，被告（反诉原告）支付了原告（反诉被告）第一年即2016年7月12日至2017年7月11日期间的租金，并支付了租房押金5000元（约定押金可抵房租费，且房租、水电已交完可退还押金）。2017年5月底原告（反诉被告）催促被告（反诉原告）交纳第二年的房屋租金，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未解决房屋漏水问题，且第一年租期尚未到期为由，逾期未交纳第二年的房屋租金，2017年7月3日被告（反诉原告）将承租房屋内的部分商品搬离，次日，原告（反诉被告）担心被告（反诉原告）撤离，无法追究被告（反诉原告）的违约责任，将承租房上锁，用货车堵住承租房的房门，扣留被告（反诉原告）停放在承租房内的迈迪牌车电动车一台、众泰牌电动车一台、丽驰牌电动车二台，致使被告（反诉原告）无法继续使用该承租房。诉讼期间，双方当事人同意解除房屋租赁合同。本院认为，《中国人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，经原告（反诉被告）多次催告，被告（反诉原告）逾期拒不支付租金,不履行合同义务，已构成违约，因被告（反诉原告）的违约，致使原告（反诉被告）后期的租金利益无法完全实现，其行为损害了原告（反诉被告）利益，现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿2017年7月21日至2018年10月31日的租金损失是其在与被告（反诉原告）订立合同之初，期望通过履行合同所获得的利益，即只要被告（反诉原告）全面履行合同义务，原告（反诉被告）即可获得此利益，该利益是“可获得利益”；但鉴于原告（反诉被告）在被告（反诉原告）违约时，采取了扣车、锁门、堵门等不当救济措施，是导致本案合同不能履行的原因之一，原告（反诉被告）亦应承担相应的过错责任，又因双方同意解除合同，合同解除后，该门面房仍有另租的可能，综合考虑双方的过错责任大小等因素，本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿租金损失101079元，并按租金损失总额的30%支付违约金的诉讼请求部分予以支持，即由被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）的租金损失30000元，并支付原告（反诉被告）违约金10000元。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还违约扣留的电动车四辆（价值约11万元）并赔偿经营损失5000元的反诉请求，由于原告（反诉被告）采取强行扣押被告（反诉原告）经营的电动车四辆的行为侵害了被告（反诉原告）的合法财产，依法应当承担返还财产的侵权责任，同时，被告（反诉原告）未向本院提交因原告（反诉被告）采取锁门、堵门的不法措施造成其营业损失的证据，故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还被扣车辆的反诉请求予以支持，对其要求赔偿经营损失的反诉请求不予支持；关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还房租押金5000元的反诉请求，因该反诉请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂与被告（反诉原告）刘琪婷于2016年7月9日签订的《门面房租赁合同》；二、限被告（反诉原告）刘琪婷于本判决发生法律效力后十日内一次性赔偿原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂房屋租赁损失30000元，并支付原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂违约金10000元，合计40000元；三、限原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂于本判决发生效力后十日内一次性返还被告（反诉原告）刘琪婷房租押金5000元；四、限原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）刘琪婷被扣迈迪牌车电动车一台、众泰牌电动车一台、丽驰牌电动车二台，共四台车辆；五、驳回原告宁远县清泉不锈钢水塔厂的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘琪婷的其他诉讼请求。本判决第二、三项互负金钱给付义务相抵后，被告（反诉原告）刘琪婷给付原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2321元和反诉案件受理费1950，减半收取2135.5元，由原告（反诉被告）宁远县清泉不锈钢水塔厂负担1067.75元，被告（反诉原告）刘琪庭负担1067.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  谢荣成二〇一七年十月十二日代理书记员  欧柏萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。