陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终5593号上诉人（原审原告）：王强，男，1971年10月17日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人（原审原告）：王炬，男，1971年1月3日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人（原审原告）：方晓梅，女，1972年4月5日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张金巧，甘肃笃厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张晓莲，女，1963年8月3日出生，汉族，住陕西省安塞县。委托诉讼代理人：贾娜，陕西金镝律师事务所律师。上诉人王强、王炬、方晓梅因与被上诉人张晓莲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王强、王炬、方晓梅委托诉讼代理人张金巧，被上诉人张晓莲委托诉讼代理人贾娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强、王炬、方晓梅上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由张晓莲负担。事实和理由：其等系西安悦嘉酒店管理有限公司（以下简称悦嘉公司股东，该公司于2014年5月15日注销，虽然从形式上看是本案《房屋租赁合同》签订主体灭失，但事实上并非如此，因为从合同签订之日到最后一次向张晓莲支付房金，均是该公司股东委托吴淑芳以个人名义向张晓莲支付，且该公司注销的清算报告第八条明确约定公司注销后如出现债权债务，由公司全体股东按出资比例承担，因此，其有承继本案《房屋租赁合同》的权利和义务。其在一审提交的2015年8月24日向张晓莲交纳2015年9月1日至2015年11月31日房租的中信银行西安长安路支行交易流水足以证明其交纳房租的期限，因张晓莲从2015年9月开始断水断电，并更换房屋门锁致其无法使用涉案房屋，故张晓莲应当退还其2015年10月1日至2015年11月30日房租2400元。其在一审提交的2015年9月26日其向另一出租人指定账户为李燕的农业银行卡打入房屋租金21000元，由于张晓莲的行为导致其多支出两个月租金6000元；张晓莲更换涉案房屋门锁后，其找开锁公司开锁、换锁支出380元，上述6380元系张晓莲解除合同行为所致，张晓莲应当向其赔偿。张晓莲辩称，本案《房屋租赁合同》系其与悦嘉公司签订的，即便房租以个人账户支付亦不能改变这一事实。虽然王强、王炬、方晓梅系悦嘉公司股东，但与悦嘉公司系独立的民事主体，不能混为一谈。按照合同相对性原则，王强、王炬、方晓梅并非本案适格当事人。其与王强、王炬、方晓梅从未谋面，悦嘉公司注销应通知其，其在不知情情况下继续收取房租并不能视为其认可王强、王炬、方晓梅使用涉案房屋，其无需在悦嘉公司丧失主体资格情况下继续履行约定。其不存在违约行为，不应承担违约责任。悦嘉公司将涉案房屋转租给西安小憩驿站酒店管理有限公司（以下简称小憩公司）已构成违约，其有权解除合同。悦嘉公司注销后，小憩公司又擅自将涉案房屋转租给神华神东电力有限公司，且该次转租签订的《房屋租赁合同》期限超过其与悦嘉公司签订的《房屋租赁合同》期限。小憩公司无权出租其房屋。且即使认定其在悦嘉酒店注销后，在不知情的情况下与未知身份的实际承租人建立了租赁关系，该租赁关系亦属于不定期租赁，其有权随时解除不定期租赁关系。而王强、王炬、方晓梅并非实际承租人，无权向其主张权利。本案涉案房屋租金已经结清，不存在纠纷。一审已经查明，王强、王炬、方晓梅搬离时间为2015年11月，而王强、王炬、方晓梅的租金也交至该月，故其不应退还任何费用。请求驳回上诉，维持原判。王强、王炬、方晓梅向一审法院起诉请求：⒈张晓莲退还其未实际使用的房屋租金2400元，并赔偿张晓莲原因导致其经济损失6380元；⒉张晓莲支付其解除房屋租赁合同的违约金5万元；⒊本案的诉讼费由张晓莲负担。一审法院认定事实：2011年5月3日，甲方（出租方张晓莲）与乙方（承租方西安悦嘉酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于西安市绿地世纪城10-1-902号，建筑面积为140.57平方米的公寓一套出租给乙方；租赁期限五年，自2011年6月1日至2016年5月31日；双方商定前两年每月租金1000元，第三年每月租金1050元，第四年每月租金1100元，第五年每月租金1200元，支付时间为每季度提前一个月的26日前支付下季度的租金；租金费首次为现金方式，以后转账支付，出租人账户名为张晓莲，开户地址名称（详细）为浦发银行高新区支行，开户账号为62×××42。合同签订后，张晓莲按照合同义务向悦嘉公司交付合同约定的房屋，悦嘉公司根据合同约定向张晓莲支付租金。2014年5月15日，西安市工商行政管理局雁塔区分局向悦嘉酒公司发出准予注销登记通知书，该通知书内容为：“经审查，提交的西安悦嘉酒店管理有限公司注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予注销登记。”另查明，悦嘉公司股东为王炬、王强、方晓梅。2015年3月1日，涉案房屋更名为小憩公司出租给神华神东电力有限责任公司，租赁期限为2015年3月1日至2017年2月28日。2015年10月4日，张晓莲更换涉案房屋门锁并对涉案房屋进行了断水断电。2015年10月5日，小憩公司涉案房屋的门锁打开花费150元，继续使用涉案房屋至2015年11月7日。一审法院认为，悦嘉公司与张晓莲签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。本案争议的焦点为：1、王炬、王强、方晓梅是否有权承继悦嘉公司的涉案房屋承租权；2、悦嘉酒公司与张晓莲签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；3、张晓莲是否应当退还王炬、王强、方晓梅2015年10月1日至2015年11月30日期间的房屋租金2400元及赔偿王炬、王强、方晓梅损失6380元，并张晓莲是否承担违约责任。对于本案争议的焦点1，悦嘉公司非自然人，根据《中华人民共和合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条“承租人租赁房屋用于个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持”的规定，法人的股东于法人注销后对法人存续期间的租赁合同并无继续承租权，故王炬、王强、方晓梅无权继承悦嘉公司对涉案房屋的承租权。对于本案争议的焦点2，2015年5月15日，悦嘉公司已注销，合同签订的主体已经灭失，至此，悦嘉公司与张晓莲之间的合同终止。对于本案争议的焦点3，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”王炬、王强、方晓梅提供的证据不足以证明其向张晓莲支付租金的事实主张，而王炬、王强、方晓梅对于该事实负有举证证明责任，故王炬、王强、方晓梅应当对其提供的证据不足以证明其主张的事实承担不利后果，因此，王炬、王强、方晓梅要求张晓莲返还其2015年10月1日至2015年11月30日期间的租金2400元的诉请，依法不予支持。至于王炬、王强、方晓梅要求张晓莲赔偿其损失的诉请，因悦嘉公司与张晓莲合同终止的原因系悦嘉公司导致，悦嘉公司应当承担违约责任，因此，王炬、王强、方晓梅要求张晓莲赔偿其损失及赔偿其违约金的诉请，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和合同法》第二百三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决：驳回原告王强、王炬、方晓梅的诉讼请求。本案案件受理费1270元，由王强、王炬、方晓梅共同负担。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，悦嘉公司与张晓莲签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条规定：“承租人租赁房屋用于个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”本案中，悦嘉公司系法人，悦嘉公司注销后法人主体资格灭失，悦嘉公司与张晓莲之间的《房屋租赁合同》终止。王炬、王强、方晓梅主张其享有承继悦嘉公司对涉案房屋的承租权，于法无据，本院依法不予支持。王炬、王强、方晓梅主张张晓莲返还其2015年10月1日至2015年11月30日期间的租金2400元，但其未提交充分有效的证据证明该笔费用系其交纳，一审依法对王炬、王强、方晓梅该项主张不予支持，并无不妥。因悦嘉公司与张晓莲之间的《房屋租赁合同》终止原因系悦嘉公司导致，王炬、王强、方晓梅主张张晓莲赔偿其损失及违约金，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，王强、王炬、方晓梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由王强、王炬、方晓梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  林 瀚代理审判员  赵羽嘉二〇一七年六月一日书 记 员  侯力萌