上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7730号
上诉人（原审被告、反诉原告）林忠，男，1974年10月16日生，汉族，住福建省霞浦县。委托代理人李冰，上海百悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）钱振兴，男，1981年11月19日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人邓泽华，上海市恒泰律师事务所律师。上诉人林忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后依法组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人林忠的委托代理人李冰、被上诉人钱振兴的委托代理人邓泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年12月18日，钱振兴、林忠双方签订《厂房租赁合同》一份，约定：林忠将坐落于本市松江区XX路XX号的部分厂房（以下简称“系争厂房”）租赁给钱振兴使用，租赁面积为422.28平方米；租赁用途为汽车美容；租赁期限自2015年1月15日起至2016年1月14日止；租金为人民币（下同）131,000元/年，2015年1月15日前支付65,000元，2015年7月15日前支付66,000元；保证金为15,000元，合同到期后15个工作日内无息退还；租赁期间，物业管理费为1元/平方米每月。该份合同还对租赁物交付等其他事项作出了约定。同日，钱振兴支付租赁保证金15,000元。2015年1月17日，钱振兴支付2015年1月15日至2015年7月14日的租金65,000元；2015年5月10日，钱振兴支付2015年1月16日至7月15日的水电费2,873元、物业费2,520元（420元/月X6个月）。另查明，坐落于上海市松江区XX路XX号厂房的权利人为案外人XX总厂上海分厂；2014年11月6日，案外人XX总厂上海分厂将上述厂房出租给案外人上海A有限公司，同日，案外人上海A有限公司将上述厂房出租给案外人上海B有限公司；林忠系案外人上海B有限公司的法定代表人。2016年5月10日，案外人上海B有限公司出具情况说明，对其法定代表人林忠以个人名义与钱振兴签订的租赁合同予以确认，该份租赁合同的权利义务均由林忠个人享有和承担。2015年4月1日，上海市公安局松江分局中山派出所出具《门牌证明》，写明：“现地址XX路XX号XX总厂上海分厂原产证门牌号为XX路XX号，实际为同一地址。”再查明，2015年8月10日，松江区交通运输管理局执法大队出具《告知书》，告知钱振兴所经营的公司（店）从事机动车维修业务，未取得机动车维修非法经营活动，应立即停止机动车维修非法经营活动。2015年6月10日，钱振兴的妻子李某作为法定代表人办理案外人上海C有限公司的营业执照，住所地为上海市松江区XX路XX号XX幢。2015年10月2日，钱振兴发短信告知林忠，其已于当日搬离系争厂房，林忠回复表示人在外地。2015年10月13日，钱振兴诉至法院，请求判令：1、确认钱振兴、林忠双方于2014年12月18日签订的厂房租赁合同无效；2、判令林忠退还钱振兴已交付房租65,000元及租房押金15,000元；3、判令林忠赔偿钱振兴因租赁厂房造成各项损失费668,303.59元。林忠提起反诉，请求法院判令：1、钱振兴支付房屋占有使用费33,022元（自2015年7月15日至2015年10月15日止，按131,000元/年计算）；2、�振兴支付拖欠的水电费10,160.30元、物业管理费1,260元（420元/月X3个月）。双方均不同意对方的诉请。审理中，钱振兴陈述其对系争厂房进行装修，装修费用为105,000元，对此，林忠陈述其知道钱振兴于2015年春节后进行了厂房装修，但认为钱振兴装修的总价为70,000元，现在形成附合部分及林忠现在利用的部分总价值为20,000元。另，钱振兴陈述其损失除了装修费用外，尚有采购设备用品工具、办公用品等费用损失，对此，林忠认为对钱振兴主张的损失均不予认可，钱振兴已将办公用品和设备、产品货物等自行拆除并搬走，且钱振兴所主张的员工工资、餐饮运营费均系钱振兴自行运营的费用，不予认可。原审认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争厂房未取得建设工程规划许可证�故钱振兴、林忠就系争厂房所签订的《厂房租赁合同》无效。然，租赁合同的无效，不影响钱振兴应参照合同约定的租金标准向林忠支付其占有使用厂房期间的占有使用费，故钱振兴要求林忠退还其已支付的租金（房屋占有使用费）65,000元，无法律依据，法院不予支持。另，钱振兴已将系争厂房进行了装修，林忠明知却未表示拒绝，因租赁合同无效，林忠作为出租方对此承担主要责任，现林忠认可钱振兴装修总价为70,000元，而对已形成附合的装饰装修物，林忠同意利用并认可其价值为20,000元，根据合同履行期限、现场查验现状及当事人的陈述，法院酌定林忠应支付钱振兴装饰装修费40,000元。关于钱振兴主张的其他损失，无相应证据证明其已实际发生及与本案的关联性，故法院不予支持。再次，根据庭审查明的事实，钱振兴于2015年10月2日通知林忠其已搬离系争厂房，故钱振兴应按合同约定的租金标准支付至2015年10月2日的房屋占有使用费28,696元，而林忠应根据合同约定，返还钱振兴租房保证金15,000元。关于水电费、物业费，林忠未提供相应证据证明其已经代钱振兴交付相应的水电费及物业费，以及具体的金额，故林忠的该项诉请，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，于二〇一六年五月二十七日作出判决：一、确认钱振兴、林忠双方于2014年12月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、林忠于判决生效之日起十日内返还钱振兴租房保证金15,000元；三、林忠于判决生效之日起十日内支付钱振兴装饰装修费40,000元�四、钱振兴于判决生效之日起十日内支付林忠自2015年7月15日至2015年10月2日止的房屋占有使用费28,696元；五、驳回钱振兴其余的诉讼请求；六、驳回林忠其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,283元，由钱振兴负担10,108元（已付），林忠负担1,175元（于判决生效之日起七日内交付法院）；反诉案件受理费1,110元，由钱振兴负担593元（于判决生效之日起七日内交付法院），林忠负担517元（已付）。判决后，林忠不服，上诉于本院，诉称：原审确认钱振兴于2015年10月2日搬离系争厂房，钱振兴在使用厂房期间的水电费应当由其承担，原审未予以支持林忠的该项诉请，要求二审法院予以改判。原审查明2015年1月16日至7月15日水电费2,873�的事实系错误，该金额系至5月10日的水电费，有相应的表单为证。另，钱振兴明知系争厂房无产权证，且其装修未经出租人同意，故要求林忠承担部分装修损失不合理，应当由其自行承担。综上，要求二审法院撤销原审判决第三、六项，改判支持林忠的原审反诉请求。被上诉人钱振兴辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院维持原判。另，2015年5月后，双方已发生争议，钱振兴不再使用系争厂房，也不会有水电费支出。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，钱振兴在二审庭审中确认，2015年5月份前的水电费均由林忠提供水电表读数单据，钱振兴按单付款，之后钱振兴未支付水电费。双方确认原审认定水电费2,873元确系支付至2015年5月10日。之后本案标的房屋项下，另有6、7、8、9月份四张单据共计水电费金额9,595.65元。�院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同确认为无效，被上诉人钱振兴将系争厂房进行了装修，上诉人林忠明知却未予以拒绝，对于该部分装修损失，林忠作为出租人应当承担主要责任。原审法院酌定林忠赔偿钱振兴的装修损失40,000元，有事实和法律依据，本院予以维持。林忠要求钱振兴自行承担该项损失的主张，本院不予支持。根据本案查明的事实，钱振兴于2015年10月2日才通知林忠其搬离系争厂房，因此，对于其使用期间的水电费，仍应当予以承担。原审对此认定有误，本院予以更正。钱振兴认为2015年5月后未使用系争厂房没有水电费支出，但未提供相应的证据予以证明，本院�以采信。鉴于林忠提供的水电费单据仅有四张属于钱振兴使用期间产生，在现有证据条件下，本院认定钱振兴应当支付水电费9,595.65元。综上所述，上诉人林忠的该项上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3949号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、钱振兴于本判决生效之日起十日内支付林忠自2015年5月10日至2015年10月2日止的水电费9,595.65元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11,283元，由钱振兴负担10,108元（已付），林忠负担1,175元（于判决生效之日起七日内交付法院）；反诉案件受�费1,110元，由钱振兴负担593元（于判决生效之日起七日内交付法院），林忠负担517元（已付）。二审案件受理费人民币1,086元，由上诉人林忠负担880元，被上诉人钱振兴负担206元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……