北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初29069号
原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队，住所地北京市海淀区西四环北路116号。
法定代表人：赵永军，支队长。
委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巩香，北京谦君律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京市利得利烤鸭店，住所地北京市海淀区营慧寺**号。
经营者：吴庆勇。
委托诉讼代理人：裴仁奎，北京市京师律师事务所律师。
中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队（以下简称武警十六支队）与北京市利得利烤鸭店（以下简称利得利烤鸭店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。武警十六支队之委托诉讼代理人武丽君、巩香与利得利烤鸭店吴庆勇，委托诉讼代理人裴仁奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
武警十六支队向院提出诉讼请求：1、请求法院判令《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议》及《关于收回未到期房地产的协议书》合同无效；2、请求法院判令利得利烤鸭店腾退所承租的位于北京市海淀区西四环北路x号武警十六支队西侧自建二层房屋；3、请求法院判令利得利烤鸭店支付房屋使用费，自2016年12月23日至实际腾退之日止，按照每年十二万标准支付；4、诉讼费由利得利烤鸭店承担。事实与理由：2005年5月13日,武警十六支队与利得利烤鸭店签订《武警部队房地产租赁合同》，后又签订《补充协议》。依据合同约定，利得利烤鸭店擅自转租的，武警十六支队可以终止合同并收回房屋。利得利烤鸭店承租房屋后，未经武警十六支队同意，擅自将房屋转租他人，严重损害了武警十六支队的合法权益。2016年8月4日，武警十六支队通过彩信、店面张贴等形式向利得利烤鸭店送达《关于擅自转租解除合同的通知》，限利得利烤鸭店2016年8月8日前腾退交还房屋。但利得利烤鸭店未如约交付。故诉至法院。
利得利烤鸭店辩称，不同意武警十六支队的诉讼请求。我方不同意腾退房屋，2016年12月23日后因为停水停电，没有使用房屋，故不同意支付使用费。
利得利烤鸭店提出反诉请求：1、请求判令武警十六支队赔偿利得利烤鸭店在支队营区（北京市西四环北路x号）二层空余房地产（建筑面积1332平方米）土建及装修损失285.15万元；2.请求判令武警十六支队赔偿因交付租赁房屋给利得利烤鸭店造成的土建及装修损失418627元；3.反诉费由武警十六支队承担。事实与理由：双方于2012年11月30日签订了《关于收回未到期房地产的协议书》，该协议约定：将乙方现承租支队营区西侧空余房地产（乙方自建）的租赁合同，在合同到期后续签五年至2021年12月22日。现合同尚未到期，武警十六支队要求腾退利得利烤鸭店承租支队营区西侧（北京市西四环北路x号）二层空余房地产（建筑面积1332平方米），因该房屋系利得利烤鸭店自建，且尚未到租期，武警十六支队应当赔偿反诉人建房及装修损失。
武警十六支队对利得利烤鸭店的反诉辩称：不同意利得利烤鸭店的反诉请求，请求驳回。其要求的金额不应补偿。利得利烤鸭店所建的是违建，无任何审批手续，当时是以租代建，当时我方只是象征性向其收了土地使用费，没有相应租金收取，根据合同利得利烤鸭店承租面积是1332平米，租金只有12万元，经过十几年的使用，利得利烤鸭店投入早已收回，利得利烤鸭店将自建房屋转租，每年收益180万元左右，这么多年的收入已经远远超出其投资建设的金额。武警十六支队是军事单位不是盈利单位，部队并未从中获利，不应由武警十六支队承担补偿，本案是基于军委提出的全面停止对外有偿服务，我方收回房屋是政策调整，不是归责于双方的原因。
双方提供了如下证据：《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议》、《关于擅自转租解除合同的通知》、张贴通知的照片、《关于回收未到期房地产的协议书》、《资产评估报告》等。依据上述证据及庭审调查，本院查明事实如下：2005年5月，武警十六支队作为出租方（甲方）与承租方（乙方）利得利烤鸭店签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于北京市西四环北路x号（京武字第xxxx坐落）的房屋建筑面积1332平方米出租给乙方使用，租赁用途为餐饮，租期自2005年10月1日起至2010年10月1日止，房地产年租金为捌万元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）。第七条约定：租赁期内，甲方保证出租的房地产符合刑警部队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷。保证出租给乙方使用的房地产，按照《关于武警部队贯彻落实四总部对外有偿服务政策规定的意见》所规定的审批权限，业经武警部队审批机关批准出租；负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续，申领《武警部队房地产租赁许可证》。第十六条约定：此房屋为2005年4月18日师批复建设的新建房屋，房屋建设费用由乙方全额出租，房屋建设竣工后，产权属于甲方所有，乙方享有五年的租赁权。在房屋建设过程中，房屋建设所需的审批手续：地方政府方面的由乙方负责办理，部队方面的由甲方负责办理。
2005年8月1日，双方签订《补充协议》，第一条：乙方在十六支队西侧承租场地上新建二层建筑产权属甲方，鉴于乙方投资较大，短期内难以收回投资成本，甲方同意乙方享有经营使用权，首期合同为5年（自2005年10月1日至2010年10月1日），五年后合同期满后再续签3年，（2010年10月1日至2013年10月1日）。
2011年12月22日，双方签订《关于收回未到期房地产的协议书》，约定：根据武警北京市总队建设的需要，现需对乙方所承租的甲方的建筑面积为865平方米（利得利扩建二层）的空余房地产予以回收，鉴于甲乙双方于2005年8月1日签订的865平米的租赁合同（2010年10月1日至2013年10月1日，为自建）还有两年未到期，对于甲乙双方原签订未到期的不涉及腾退的租赁合同的改签内容如下：一、关于收回合同未到期房地产事项，此协议自签订之日，乙方无条件将现承租865平方米的房屋拆除腾退交于甲方。对于乙方分租的承租户，由乙方全权负责清理。二、甲方同意在新的出租房建成后（支队操场东侧由北向南一线），与乙方重新签订租赁合同，合同租期为5年。三、关于改签合同事项：对于甲乙双方原签订未到期的不涉及腾退的租赁合同改签内容如下：1、将乙方现承租支队营区西侧空余房地产（乙方自建）的租赁合同（2010年10月1日至2013年10月1日），改签为2011年12月22日至2016年12月22日（2011年至2013年租金按原合同执行，其后年租金逐年递增1万元）；2、将乙方现承租支队营区东侧空余房地产的租赁合同，重新进行签订（仅指不拆除部分），并约定以下条款：合同期限为五年（2011年12月22日至2016年12月22日），东侧一层年租金按每天每平米1元计算，东侧二层（乙方自建）年租金，2011年12月至2013年12月年租金按现标准收取，其后的年租金按一层的标准计算。
2012年11月30日，双方再次签订《关于回收未到期房地产的协议书》，约定：甲方对乙方承租的建筑面积为865平方米（利得利扩建二层）的空余房地产予以收回，为此，乙方在对其分租户的装修赔偿、营业损失等赔偿中增加了额度。鉴于此，对于乙方因停业造成的损失，经双方协商，在2011年12月22日签订的协议基础上，签订补充协议：1、将乙方现承租支队营区西侧空余房地产（乙方自建）的租赁合同（2011年12月22日至2016年12月22日），在合同到期后续签5年（2016年12月22日至2021年12月22日），年租金按年合同额的10%递增。
庭审过程中，经法庭释明，双方均不申请追加转租户。双方同意对涉案自建房产及室内装修资产价值进行资产评估鉴定，并自行协商选择鉴定机构，庭审中，利得利烤鸭店提交了北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的评估报告，评估价值为285.15万元。被告提交北京国融兴华房地产土地评估有限公司出具的《关于中国人民武装警察部队北京总队第十六支队涉及的已拆除部分房地产追溯价值意见书》，对位于北京市海淀区西四环北路x号吴庆勇所建设的已拆除部分房地产房屋重置价值估为418627元。
本院认为，由于涉案房屋无合法的建房审批手续，故双方就涉案房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议》及《关于收回未到期房地产的协议书》均属无效。对于无效的法律后果为相互返还，即利得利烤鸭店应将承租的房屋腾退返还武警十六支队。对于利得利烤鸭店已付的租金，因其已使用房屋，故不再退还。对于武警十六支队诉请的房屋使用费，虽然合同无效，但利得利烤鸭店实际占有使用了涉案房屋并用于经营活动，利得利烤鸭店应当支付房屋使用费，由于武警十六支队收回未到期房屋等行为对利得利烤鸭店的实际经营造成影响，故房屋使用费金额本院进行酌减，酌定为6万元。
本案反诉中，利得利烤鸭店主张武警十六支队赔偿（北京市西四环北路x号）二层空余房地产（建筑面积1332平方米）土建及装修损失，因合同并未到期，该项损失实际存在，武警十六支队应予赔偿，由于双方在没有合法建房审批手续的情况下签订相关房屋租赁合同，双方均有责任，但考虑到合同约定的租金较低，部队收益较少，而利得利烤鸭店已在此经营十余年，已取得收益，但房屋为利得利烤鸭店出资建设，且房屋腾退后归武警十六支队使用，故对该项损失确定双方责任比例为各50%。对于利得利主张的（北京市西四环北路x号）所承租建设的已拆除房地产的土建及装修损失，相关损失已经以延长租期的方式进行补偿，且该补偿已体现在上述赔偿范围之内，故本院不再重复支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认：中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队与北京市利得利烤鸭店签订的《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议》及《关于收回未到期房地产的协议书》无效。
二、北京市利得利烤鸭店于本判决生效后三十日内将其承租的北京市海淀区西四环北路x号武警十六支队西侧自建二层房屋全部腾空后交还中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队；
三、北京市利得利烤鸭店于本判决生效后三十日内按照每年6万元的标准向中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队支付房屋使用费，自2016年12月23日起至实际腾退交还之日止；
四、中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队于本判决生效后三十日内赔偿北京市利得利烤鸭店房地产土建及装修损失1425750元；
五、驳回中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队的其他诉讼请求；
六、驳回北京市利得利烤鸭店的其他反诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费23400元，由中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队与北京市利得利烤鸭店各负担11700元，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费2700元（已预交1350元），由中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队负担1350元，已交纳；由北京市利得利烤鸭店负担1350元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费16480元（已预交），由中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队负担8240元，于本判决生效后七日内交纳；由北京市利得利烤鸭店负担8240元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 王燕杰
人民陪审员 胡宝兰
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 姚媛媛