北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终6979号
上诉人（原审被告、反诉原告）：严丽芝，女，1965年12月2日出生，住吉林省长春市南关区。
委托诉讼代理人：李冰，北京市维泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵梓蜻（严丽芝之女），住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵月，女，1979年10月24日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：于磊，北京市善邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩飞宇，北京市善邦律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人严丽芝因与被上诉人赵月，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人严丽芝之委托诉讼代理人李冰、赵梓蜻，被上诉人赵月之委托诉讼代理人于磊到庭参加诉讼。原审第三人我爱我家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
严丽芝上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵月的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由赵月承担。主要事实及理由：一、严丽芝与赵月在2015年5月30日签订《补充协议》第六条约定变更了履行期限，双方均从2015年8月30日开始双方履行合同约定的义务，同日签订的《房屋买卖合同》中第九条约定：双方应于90日内办理房屋权属转移登记手续，两份文件相结合，可以得知履行期限从2015年8月30日开始，最迟应在2015年11月30日前办理房屋权属转移登记手续。因此，严丽芝仍在履行期限内时，赵月于2015年10月27日向法院提出诉讼要求解除合同，是赵月单方违反约定，严丽芝不应返还定金，承担违约费用及佣金费用。二、在履行期限内，严丽芝有证据证明已经履行了合同约定的义务，办理抵押注销手续，在办理过程中，赵月提出诉讼要求解除合同，导致严丽芝没有办理的必要。综上，请求二审法院支持严丽芝的上诉请求。
赵月辩称：不同意严丽芝的上诉请求，同意一审判决，严丽芝没有按照约定办理解抵押手续，导致后期无法办理房屋产权过户、网签等一系列程序。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，但向本院邮寄书面意见表示：对一审判决认定事实无异议，同意一审判决，对于严丽芝的上诉请求与原审第三人无关，服从法院判决。
赵月向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同，严丽芝返还定金10万元；2.严丽芝支付违约金71.7万元；3.严丽芝赔偿佣金5万元。
一审法院认定事实：2015年5月30日，赵梓蜻代理严丽芝作为出售方（甲方），赵月作为买受方（赵月），双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定甲方向乙方出售北京市朝阳区建国门外大街×号×号楼2108房屋（以下简称2108房屋）；该房屋已设定抵押，抵押金额为30万元，甲方应于2015年9月2日办理抵押注销手续；房屋成交总价358.5万元；乙方应于本合同签订当日支付定金5万元，于2015年6月2日补交定金5万元，于网签当日通过资金存管方式支付258.5万元；乙方申办公积金贷款，拟贷款金额90万元；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同解除条款约定；如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。双方还签订装修款补充协议，约定房屋交易总价358.5万元包含配套设施折价款158.5万元。
2015年5月30日，严丽芝作为出卖方（甲方），赵月作为买受方（乙方），我爱我家公司作为见证方（丙方），三方签订补充协议，约定因乙方原因要求签订买卖合同后从2015年8月30日起再开始办理该合同的所有流程及手续，上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任，且甲乙双方不能因此原因解除合同；如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照买卖合同违约规定承担违约责任。经询，赵月称其需要出售自有房屋以筹集款项，故签订上述补充协议以延后履约时间。
2015年5月30日，严丽芝作为甲方（出售方），赵月作为乙方（买受方），我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订居间服务合同，约定乙方向丙方支付居间服务费5万元；甲、乙任何一方违反本合同或买卖合同的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。
2015年6月2日，赵梓蜻代严丽芝出具定金收据，确认收到赵月支付的定金10万元。同日，我爱我家公司出具业务收据，确认收到赵月支付的服务佣金5万元。
赵月提交了北京伟嘉安捷投资担保有限公司出具的催告严丽芝办理网签和房屋解抵押手续的告知函。严丽芝否认收到该函件。
我爱我家公司称其组织买卖双方于2015年9月11日办理网签手续，但严丽芝所持身份证为旧版，需在办理升位以后才能进行网签，而严丽芝此后一直未能解决该问题。严丽芝称其于2015年10月中旬完成身份证升位，并称未能办理网签的原因是赵月不按合同约定支付258万元，其亦无法使用该款项办理抵押登记注销手续。
经询，严丽芝称其于2015年10月下旬办理了2108房屋原有抵押登记的注销手续。而法院从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的材料显示上述抵押登记注销日期为2016年3月24日。
法院曾向北京市住房公积金管理中心调查贷款相关事宜，该中心答复称相关当事人需在注销房屋原有抵押且网签后方可办理贷款申请手续，否则无法通过初审。
经询，赵月、严丽芝均表示认为对方主张的违约金标准过高。
一审法院认为：赵月与严丽芝签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，合法有效。虽然严丽芝与赵月在补充协议中约定买卖合同从2015年8月30日起再开始办理该合同的所有流程及手续；但是依据双方所签北京市存量房屋买卖合同的条款，严丽芝办理抵押注销手续的时间应在2015年9月2日，该日期已在2015年8月30日之后，故严丽芝就此要求顺延缺乏合同依据；另依据双方所签北京市存量房屋买卖合同的条款，赵月支付258.5万元的方式应为资金存管，而根据交易习惯，严丽芝应在房屋过户后才能实际支取已被资金存管的款项，故其不可能以此款项偿还2108房屋原有贷款；综合上述情况，法院认定严丽芝未在2015年9月2日办理抵押注销手续的行为已构成违约，且其未能配合办理网签手续，致使双方后续履约事宜均未能实际办理，赵月亦未能如期取得房屋所有权，赵月在此情况下有权要求解除合同并要求严丽芝承担违约责任。
双方合同关系因严丽芝的违约行为而解除，赵月可以要求严丽芝返还已付定金并支付违约金。考虑赵月已付款项数额以及严丽芝的具体违约情形，法院认定双方约定违约金数额确实过高，并酌减至15万元。佣金赔偿事宜是双方在居间服务合同中另行约定的违约责任，赵月有权在违约金之外另行主张，法院对其相应诉讼请求予以支持。严丽芝系违约一方，其全部反诉请求缺乏事实和法律依据，法院均予以驳回。
据此，一审法院于2017年2月判决：一、解除赵月与严丽芝签订的北京市存量房屋买卖合同；二、严丽芝于判决生效之日起十日内向赵月返还定金十万元；三、严丽芝于判决生效之日起十日内向赵月支付违约金十五万元；四、严丽芝于判决生效之日起十日内向赵月赔偿佣金五万元；五、驳回赵月的其他诉讼请求；六、驳回严丽芝的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有各方当事人陈述及《北京市存量房买卖合同》《补充协议》等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点系严丽芝是否构成违约，是否应向赵月支付违约金。
对此，合议庭形成了两种意见。第一种意见认为严丽芝未构成违约，无需向赵月承担违约责任，理由如下：
严丽芝与赵月于2015年5月30日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》对于双方的权利义务及合同的履行进行较为具体明确的规定，约定严丽办理抵押注销手续时间为2015年9月2日，但同日双方签订《补充协议》约定“乙方原因要求签订买卖合同后从2015年8月30日起再开始办理该所有流程及手续，上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任，且甲乙双方不能因此原因解除合同，如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照买卖合同违约规定承担违约责任”。依补充协议约定，双方已于补充协议中对于履行合同义务的时间做出了变更，即自2015年8月30日起开始办理该合同的所有流程及手续。但补充协议对于严丽芝办理抵押注销手续、办理网签及赵月申请办理贷款获得批贷的时间均无明确规定，且双方对合同及补充协议之约定的理解有存在歧义。本院认为，在合同约定不明的情况下，首先，应对合同内容进行文义解释，补充协议约定从2015年8月30日起再开始办理该所有流程及手续，该约定明显系针对买卖双方的履行行为开始时点进行的约定，故严丽芝办理抵押注销手续的时间亦应自2015年8月30日起开始办理。而该约定的时点距房屋买卖合同约定的2015年9月2日办理抵押注销手续的时点明显过短，故一审法院仍以买卖合同约定的时点作为判断严丽芝是否违约的判断时点，有悖公平。其次，通过对合同的体系解释来看。房屋买卖合同约定赵月申请借款获得批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但对于出卖人严丽芝办理抵押注销手续的时间却约定在2015年9月2日。上述约定将产生先行获得贷款以及房屋权属转移，而后进行房屋抵押注销手续之情形。而依据房屋买卖一般交易流程，在买卖合同交易标的物，也就是涉案房屋未解除抵押前，无法办理房屋贷款及权属转移登记，故该房屋买卖合同约定条款之间存在时间及逻辑上的错误，无法准确地对合同双方的履行行为作出约束，亦明显不符合房屋买卖通常之交易习惯。最后，依据诚实信用原则解释。补充协议约定所有流程自2015年8月30日起开始办理，而买受人赵月于2015年9月取得购房资格。在补充协议对履行期限约定不明的情况下，双方应自补充协议约定开始办理的时点，结合房屋买卖合同对于办理各项流程的时点予以顺延，或依据一般交易流程及合理交易期间予以履行。在房屋买卖合同约定的各项程序办理时点予以顺延的情形下，赵月于2015年10月27日向法院起诉主张相应权利时，合同仍处于履行期内。故在双方的争议涉诉且赵月的诉讼请求为解除合同的情形下，严丽芝中止办理涉案房屋的抵押注销手续，不违反诚实信用原则。综上，严丽芝不构成违约。
第二种意见认为严丽芝已构成违约，需向赵月承担违约责任，理由如下：
首先，房屋买卖合同与补充协议均系合法有效。而根据契约自由系私法自治之核心之原则，在房屋买卖合同未被依法确认无效或撤销前，补充协议只系对2015年8月30日前的履行行为时点作出变更，而非替代原房屋买卖合同，故原房屋买卖合同仍然适用。在此情形下，房屋买卖合同与补充协议均系判断双方权利义务的认定标准，应尊重表意人的真实意思表示。在补充协议约定不明的情况下，不适用法律的推定，故无法得出包括注销抵押登记在内的合同履行行为均应顺延的结论。其次，双方签订的房屋买卖合同中对于严丽芝办理抵押注销手续的时间进行了明确规定，双方虽于同日签订补充协议，对于办理合同流程及手续的时间进行了变更，但该协议明确约定为2015年8月30日起办理所有流程及手续，而严丽芝依据房屋买卖合同约定办理抵押注销手续的时间系在补充协议约定的时点之后，故不属该补充协议变更调整之范围。且补充协议系为赵月取得购房资格所作约定，但严丽芝作为房屋所有权人，不需要赵月取得购房资格以配合办理房屋的抵押注销，严丽芝可自行办理相关流程，故严丽芝未依房屋买卖合同的约定的时点履行办理涉案房屋抵押登记注销的相关流程。据本案已查明事实，严丽芝办理抵押登记注销日期为2016年3月24日，逾期履行行为明显。故严丽芝已构成违约，应向赵月承担相应的违约责任。最后，对于双方办理网签的履行期限，房屋买卖合同中虽未如注销抵押流程给予明确约定，但依据补充协议约定，应自2015年8月30日起开始办理。此后，我爱我家公司曾于2015年9月通知双方办理网签，但因严丽芝身份证升位原因，未能履行网签程序，故严丽芝该行为亦构成违约。
最终，第一种意见形成合议庭多数意见，认为严丽芝不存在违约行为，一审判决存在认定事实错误，应当予以纠正。综上，本院认为，赵月主张严丽芝违约的理由，本院不予采信。鉴于双方均对解除合同不持异议，本院认定在合同解除的情况下，双方均不存在违约行为，故赵月要求严丽芝给付违约金的请求本院不予支持。
综上，严丽芝的上诉请求成立，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56746号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56746号民事判决三、四项；
三、驳回赵月的其他诉讼请求；
四、驳回严丽芝的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费35480元，由赵月负担13770元（其中6235元已交纳，剩余7535元，于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由严丽芝负担21710元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
一审反诉案件受理费17740元，由严丽芝负担（已交纳）。
二审案件受理费35480元，由严丽芝负担31180元（已交纳），由赵月负担4300元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 沈 放
二〇一七年八月十日
法官助理 贾宇飞
书 记 员 李 峥