天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第2378号
原告天津天保房地产开发有限公司，住所地天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼-504。
法定代表人侯海兴，总经理。
委托代理人张冰，天津金诺律师事务所律师。
委托代理人吴惠方，天津金诺律师事务所律师。
被告景以泉。
原告天津天保房地产开发有限公司诉被告景以泉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天津天保房地产开发有限公司的委托代理人张冰、吴惠方，被告景以泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2008年2月25日签订了不定期的房屋租赁合同，由被告承租原告名下位于天津空港经济区中环南路76号×号楼×××室房屋，租赁期限自2008年3月1日至2013年3月31日。该合同到期后，原被告双方虽未续签书面租赁合同，但被告依然继续承租房屋至2014年12月29日。期间，双方已形成不定期租赁合同关系。但被告自2013年4月1日开始拖欠租金，经原告多次催缴未果。故原告呈诉，请求判令被告支付原告租金77464.68元及违约金6630.16元。
为此，原告提供了以下证据：
证据1、天津市房地产权证，证明原告系本案诉讼房屋的所有权人，原告有权将诉争房屋出租；
证据2、房屋租赁合同，证明租赁合同约定的租金标准；
证据3、购电登记表，证明原被告租赁合同到期后尽管双方没有续签租赁合同，但被告仍继续承租房屋；
证据4、欠费通知书，证明原告向被告催缴租金；
证据5、退房验收单，证明被告于2014年12月29日向原告交付租赁房屋；
证据6、律师函及送达凭证，证明原告于2015年3月20日向被告送达了催缴租金的律师函。
被告辩称，双方的租赁合同到期后，被告对于是否续签租赁合同不能确定。半年后，原告通知被告腾房，但允许被告甩货。期间，由于原告施工的原因，被告所租赁的商铺经营受到很到影响。综上，被告认为合同到期后其占有房屋并非构成租赁关系，期间，租赁房屋也并非出于正常经营状态，应驳回原告的诉讼请求。
为此，被告提供了以下证据；
证据1、照片，证明在双方租赁合同到期满6个月后，原告施工过程中将建筑垃圾堵在被告商铺通道；
证据2、民事判决书及案件审理过程中的勘验笔录，证明在原告与案外人王伟就相近位置的商铺租赁纠纷中，法院到现场进行了勘验，证实王伟的商铺通道有挡板和建筑垃圾，被告的商铺和王伟商铺面临的情形相同。最终法院生效判决未支持原告向王伟主张的2013年12月之后的商铺租金、使用费及滞纳金。
经审理查明，坐落于天津空港经济区中环南路76号房屋为原告所有，2008年3月，原被告签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告所有的天津空港经济区中环南路76号×号楼×××室，建筑面积55.19平方米，租赁期间自2008年3月1日起至2013年3月31日止，租金为每平方米每天2.2元，五年租金为221588元，乙方（被告）应于2008年2月25日前向甲方（原告）一次性付清五年的租金。合同还约定租赁期满，如甲方继续出租房屋，乙方继续承租该房屋，应当在本合同届满前30日内向甲方书面提出继续承租的要求，同等条件下，乙方享有租用优先权，但租金应按当时的物价及周边门市租金涨幅作适当调整，双方另行签署租赁合同。如在本合同届满前双方不能就续展本合同或签订新的租赁合同达成一致，则本合同到期时自行终止。此外，租赁合同在违约责任一节约定，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如因乙方原因逾期付款，从第8日起开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金，逾期一个月以上，甲方有权终止本合同。
被告承租涉诉商铺后，用于经营百货。租赁合同届满前，被告联系原告协商续租事宜，因原告对包括涉诉商铺在内的整体租赁计划未确定，双方未能续签租赁合同。此后，被告继续使用租赁房屋。庭审中，原被告均陈述大概在2013年12月份，原告开始对包括涉诉商铺在内的全部商铺进行提升改造，至2014年10月左右结束。对此，原告称提升改造系分批进行，对被告的商铺经营并无影响。被告称改造期间，其无法正常经营。被告还陈述在双方租赁合同到期后，其只正常经营了6个月左右，此后处于非正常经营状态，加起来甩了4个月的货。
2014年12月29日，被告和涉诉商铺的物业公司办理了退房验房单，被告将涉诉的房屋返还原告。
另查，被告曾于2014年4月16日购电500度，至退房时剩余150度。原告曾于2014年3月17日向被告发出欠费通知单，要求被告按原租金标准于2014年3月31日前交纳2013年4月1日至2014年6月30日的租金55366.61元，被告未交纳。
还查，案外人王伟系被告亲属，其承租了原告所有的同属5号楼的×××室商铺，租赁合同亦于2013年3月31日到期。后期后双方未续签合同，王伟于2013年10月按之前的租金标准向原告交纳了2013年4月1日至2013年11月30日的租金。后该案外人与原告产生租赁纠纷，原告起诉王伟腾房并支付2013年12月之后的租金、使用费，王伟反诉要求继续履行。该案审理过程中，承办法官于2014年6月5日曾就5号楼商铺外情况现场调查，情况为：本案诉争房屋及周边商铺处于未营业状态，该商铺内放置有超市用货架、物品等，其内无人员在，其旁边商铺亦处于未营业且无人状态。其通往周边道路的通道处堵有挡板和建筑垃圾。后经向园区周边其他人员了解，2014年年初商铺已经基本搬迁完毕，商铺处于未营业状态。后法院对原告向王伟主张的2013年12月之后的租金、使用费，未予支持。对此，原被告确认被告的商铺与王伟的商铺位置为背靠背，原告称被告承租的商铺并未受影响，被告称其商铺受到的影响与王伟承租的商铺一样。
庭审中，原告表示租赁合同中所约定的违约金过高，其按照中国人民银行同期同类贷款利率作为违约金的计算标准。
以上事实，有原被告所提证据及当庭陈述予以证实。
本院认为，根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原被告租赁合同到期后，被告仍占有租赁房屋，原告未提异议，尽管被告主张系因原告原因双方不能签订租赁合同，该期间其只是甩货，且经营受到影响，但被告如何使用租赁房屋、租赁房屋是否符合合同要求，该意见本身并非对双方租赁关系的否定，而是针对双方租赁合同履行所提的相关抗辩意见。故原被告租赁合同到期后自2013年4月1日形成不定期租赁合同关系，至2014年12月29日租赁合同终止。
关于被告应承担的不定期租赁期间的租金，根据其自身的陈述即正常使用6个月左右、涉诉商铺的提升改造时间2013年12月左右以及案外人（被告亲属）王伟交付租金的情况即至2013年11月30日，可见，综合上述事实，可认定2013年4月1日至2013年11月30日期间为双方租赁合同正常履行期间，被告应依据之前租赁合同约定的租金标准向原告支付租金。经计算，该数额为29545元。
关于2013年12月1日至2014年12月29日的租金，根据已查明的事实，该期间涉诉的商铺因提升改造受到影响，关键是商铺经营受影响的程度。对此，本院认为，被告当庭陈述在上述期间曾经甩货，且其在上述期间仍继续购电，可见，其对于涉诉商铺并非完全未予使用。同时，被告作为承租人，如商铺完全不具有使用条件，其有权终止合同，在其未选择终止租赁合同的情况下，亦应认定涉诉商铺仍具有相应的使用价值，而非完全不具备经营条件。对此，本院酌定被告按租金标准的50%支付上述期间的租金。经计算，该数额为23883元。
关于原告主张的违约金，本院认为，原告主张的违约金系逾期付款违约金，应根据租赁合同履行情况区分对待。被告在2013年4月1日至2013年11月30日正常使用涉诉商铺，如其未按合同约定支付租金，其应支付相应违约金。而2013年12月1日之后，被告承租的商铺因原告原因在经营上受到影响，故就原告主张的该期间租金对应的逾期付款违约金，本院不予支持。关于2013年4月1至2013年11月30日租金对应的违约金，原租赁合同只是约定一次性支付5年租金的时间，并未涉及租赁合同履行期间的租金给付时间，故原告主张自2013年4月1日开始支付违约金，缺乏依据。在合同就租金给付时间无约定的情况下，应以原告向被告催缴租金的时间计算逾期支付租金的违约金。本案中，原告于2014年3月17日向被告发出欠费通知，要求被告于2014年3月31日付清费用，故应以2014年4月1日开始计算逾期支付2013年4月1日至2014年11月30日租金的违约金。关于该违约金的计算标准，因原告当庭表示自愿按中国人民银行同期同类贷款基准利率主张违约金，并不违反法律规定，本院予以照准。
综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告景以泉于本判决生效之日起十日内向原告天津天保房地产开发有限公司支付2013年4月1日至2014年12月29日的租金53428元及违约金（以29545元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年4月1日至本判决生效为止）；
二、驳回原告天津天保房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1902元，由被告承担1208元，原告承担694元，被告承担部分于上述判决确定的期间迳行支付原告。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 吴劲柏
代理审判员 王玉强
人民陪审员 张金明
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王天远
附：法律释明
⒈《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
⒉《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。