湖南省宜章县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1022民初697号
原告：中国银行股份有限公司宜章支行，住所地：宜章县玉溪镇文明北路6号。社会信用代码：91431022750617106Y。
负责人：黄竹兰。
委托代理人唐志平，湖南福城律师事务所律师。
被告：黄记湘，男。
委托诉讼代理人黄红云，湖南省宜章县诚晟法律服务所法律工作者。
被告：黄生娥，女。
委托诉讼代理人黄费元，男，系黄生娥之兄，
被告：宜章裕恒房地产开发有限公司，驻所地:宜章县玉溪镇文明南路158号102房。营业执照注册号：431022000001593。
法定代表人：黄志。
被告宜章裕恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄费元，男，系宜章裕恒房地产开发有限公司职工。
原告中国银行股份有限公司宜章支行（以下简称“中行宜章支行”）与被告黄记湘、黄生娥、宜章裕恒房地产开发有限公司（以下简称“裕恒开发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，依原告的财产保全申请，本院于2016年6月4日作出（2016）湘1022民初697号裁定，依法查封了被告黄记湘、黄生娥共有的房产。原告中行宜章支行的委托代理人唐志平，被告黄记湘的委托代理人黄红云、被告黄生娥和被告裕恒开发公司的委托代理人黄费元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告请求本院判令：一、被告黄记湘、黄生娥返还原告借款本金3505255.97元，支付自2016年4月11日至同年5月15日的利息17891.41元，罚息73.2元，合计3523220.58元。2016年5月16日至本案判决确定履行之日止的逾期利息、罚息另计；二、被告黄记湘、黄生娥承担原告为实现债权而应支付的律师费代理费62107.55元；三、被告裕恒开发公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、原告对被告黄记湘、黄生娥提供抵押的位于“聚贤山庄”之2栋108号、2栋201号、3栋201号商铺依法享有优先受偿权。五、由被告承担案件受理费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费等费用。
被告黄记湘、黄生娥答辩要点：一、罚息计算时间不准，从2015年8月11日至2016年4月10日期间扣划的保证金已抵扣了本金，不应再计算罚息；二、逾期利息和罚息没有重复收取的依据。
被告裕恒开发公司答辩要点：一、借款本金无异议；二、律师费收费过高。
查明的事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实：
（一）、2013年8月9日，被告黄记湘向原告中行宜章支行提出个人商住房借款申请。同年10月13日，原告中行宜章支行（债权人、抵押权人）与被告黄记湘（主债务人、抵押人）、黄生娥（抵押人、保证人）、裕恒开发公司（保证人）签订了编号为2013年宜中银个借合字0108号的《中国银行个人商业用房贷款合同》，该合同约定：被告黄记湘向原告中行宜章支行借款419万元，借款期限120个月，实际放款日与到期日以借款借据为准。贷款基准年利率以中国人民银行同期贷款基准利率上浮25%，贷款利率调整时间按一年期调整；借款逾期未还款，罚息利率为借款利率上浮50%。还款方式为自贷款发放次月起，借款人于每月10日，按期归还贷款本息，归还本息方式为按月等额本息还款。借款用于购买位于宜章县玉溪镇民主西路聚贤山庄住宅小区2栋108号、201号，3栋201号3套房产，并以该预购的3套房产为借款提供抵押担保。保证人黄生娥、裕恒开发公司在本合同项下承担连带保证责任。被告黄记湘未按约定偿还借款本息，原告有权宣布贷款提前到期，收回全部贷款本息及其他费用。
（二）、上述合同签订后，被告黄记湘、黄生娥于2013年10月16日为上述预购商品房办理了房屋预告登记，取得预告登记证明，预告登记证号为宜房预城关镇字第21300502号、213000503号、213000501号。预告登记权利人为中国银行股份公司宜章支行，义务人为黄记湘、黄生娥。依据原、被告签订的《中国银行个人商业用房贷款合同》第十八条第（二）项，抵押权人对抵押物可以申请人民法院依法查封、扣押、冻结并依法享有拍卖、变卖或抵债的权利。
（三）、2013年10月13日，被告黄生娥与原告签订2013年宜中银个借合字0054号《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，自愿为借款承担连带保证责任，保证期间为履行期届满之日两年，保证范围为本金、利息、实现债权的费用等。
（四）、2011年11月14日，原告与被告裕恒开发公司签订了《中国银行股份有限公司房屋按揭合作协议》，双方合作项目为“聚贤山庄住宅小区”，符合购房条件的购房人可向原告申请个人房屋按揭贷款。被告裕恒开发公司为购房人提供全额不可撤销连带责任保证，并提供贷款总额10%的保证金作担保。2014年12月26日，原告与被告裕恒开发公司签订了2014年宜个保质字007号《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》，双方约定按贷款金额的10%出质，在担保责任发生后，质权人有权以保证金优先清偿其在主合同下的费用。
（五）、2014年1月6日，原告按约发放贷款至被告黄记湘指定账户。2016年1月6日，原告依据中国人民银行同期贷款基准利率的变动调整贷款年利率为6.125%，罚息年利率标准为9.1875%。从2015年8月11日至2016年4月10日，原告从被告裕恒开发公司的贷款保证金中扣除396148.99元偿还本案借款本金、利息及罚息。被告黄记湘从2016年5月10日开始逾期。庭审中，原、被告认可，被告黄记湘已偿还贷款至2015年8月10日，尚欠原告贷款本金3505255.97元。
（六）、被告黄记湘、黄生娥系夫妻关系，本案借款发生在其夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务。
（七）、2016年4月28日、5月16日，原告与湖南福城律师事务所签订《民事委托代理合同》、《补充协议》，约定湖南福城律师事务所接受原告委托，指派律师作为本案诉讼中的代理人。律师代理费按本案执行回款扣除原告垫付金额后的1.8%收取。
判决的结果与理由
本院根据查明的事实，本案的焦点问题概括为以下五个方面：
一、关于贷款合同的解除及借款本金数额问题。原告中行宜章支行与被告黄记湘、黄生娥、裕恒开发公司签订的2013年宜中银个借合字0108号《中国银行个人商业用房贷款合同》，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，被告黄记湘未按约定偿还借款本息，原告有权宣布贷款提前到期，收回全部贷款本息及其他费用。现被告未按约偿还借款本息，已构成违约，原告有权单方解除合同提前要求清偿所有借款本金、利息及其费用。被告对原告要求解除合同并返还借款本金3505255.97元无异议，当事人可自行解除合同，对合同解除问题本院不予干预。对原告诉请的借款本金数额，本院予以支持。
二、关于抵扣保证金期间，即自2015年8月11日至2016年4月10日是否应支付罚息，逾期利息及罚息能否同时支付的问题。被告黄记湘、黄生娥认为原告抵扣保证金期间，视为正常还款，不应支付罚息。借款逾期后不能同时支付利息及罚息。本院认为，被告黄记湘与原告签订的《中国银行个人商业用房贷款合同》第六条“借款人应于每月10日按期归还贷款利息”，第九条“逾期还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率收取罚息，对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息利率按月计收复息。贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收50%执行”，依据上述约定，被告黄记湘应于每月10日归还当月本息，否则，逾期期间除归还利息外，还需支付拖欠本金及利息的罚息。该约定系当事人的真实意思表示，亦符合法律规定。自8月11日至2016年4月10日六个月期间，原告虽以保证金抵扣了被告的每月还款本息，但抵扣时间是每月月底，距约定的还款时间有天数差别，故原告按照差额天数扣除自8月11日至2016年4月10日的罚息并无不妥。同理，原告诉请支付自2016年4月11日至同年5月15日的利息17891.41元，罚息73.2元，合计17964.61元，亦于法有据，本院予以支持。
三、关于实现债权所涉律师费的问题。本院认为，原告请求律师费代理费62107.55元，该项费用在《中国银行个人商业用房贷款合同》中有约定，支付标准也未违反《湖南省律师服务收费标准》的规定，但原告未提供发票证实该款已实际给付，故该诉请本院不予支持。原告可待该费用实际发生时另行起诉。另原告诉请被告给付评估费、拍卖费、执行费等费用，这些费用尚未发生，缺乏事实依据，本院不予支持。
四、关于原告对被告黄记湘、黄生娥提供的位于宜章县玉溪镇民主西路聚贤山庄住宅小区2栋108号、201号、3栋201号3套房产是否享有优先受偿权的问题。本案中，原告与被告黄记湘签订《中国银行个人商业用房贷款合同》后，为上述房产办理了预购商品房抵押预告登记，但尚未办理正式抵押登记。本院认为，根据当事人的合同约定及法律规定，原告应享有优先受偿权。首先，根据《中国银行个人商业用房贷款合同》第十八条第（二）项的约定，“抵押权人对抵押物可以申请人民法院依法查封、扣押、冻结并依法享有拍卖、变卖或抵债的权利”，该合同赋予了原告作为抵押权人在被告黄记湘不能偿还贷款时，依照法定程序对抵押物享有优先受偿权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条款赋予了预告登记权利人取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，在一定条件下预告登记权利人可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之意。再则，本案原告对本案预告登记未办理正式登记无过错，如从实体上否定预告抵押权人的优先受偿权，必将导致预抵押权人在条件成就后再次诉讼，造成债权人、债务人诉累，增加利息及成本支出，不利于诉讼各方利益。综上分析，原告要求对上述房产享有优先受偿权符合法律精神，亦符合各方利益，本院予以支持。
五、关于被告黄生娥、裕恒开发公司的责任承担问题。本院认为，原告中行宜章支行与被告黄记湘、黄生娥、裕恒开发公司签订的《中国银行个人商业用房贷款合同》明确约定，黄生娥、裕恒开发公司均以保证人身份对合同项下的借款本金、利息、罚息及债权人实现债权费用等承担连带责任保证。本案借款系被告黄记湘、黄生娥的夫妻共同债务，被告黄生娥依法应承担共同偿还责任。同时，依据合同约定，亦应承担保证人责任。在两种法律责任竞合下，原告诉请被告黄生娥按夫妻共同债务承担共同清偿责任，是原告处分自身权利，本院予以支持。被告裕恒开发公司对本案借款的担保尚在保证期间，故原告要求被告裕恒开发公司对被告黄记湘的债务承担连带清偿责任的诉请符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告裕恒开发公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄记湘追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告黄记湘、黄生娥于本判决生效之日起五日内共同偿还原告中国银行股份有限公司宜章支行借款本金3505255.97元，支付自2016年4月11日至同年5月15日的利息17891.41元，罚息73.2元，合计3523220.58元。2016年5月15日后的利息以借款本金3505255.97元为基数，按约定调整的中国人民银行同类贷款基准利率上浮25%，计至本判决生效履行期限届满之日；罚息以应还借款本金及利息数额为基数，按照约定调整的中国人民银行同类贷款基准利率上浮25%再上浮50%，计至本判决生效履行期限届满之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告宜章裕恒房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；被告宜章裕恒房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄记湘追偿；
三、如被告黄记湘未履行上述还款义务，原告中国银行股份有限公司宜章支行在本判决第一项债权范围内对依法处置被告黄记湘、黄生娥提供抵押的位于宜章县玉溪镇民主西路聚贤山庄住宅小区2栋108号、201号、3栋201号（共计3套房产）的价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国银行股份有限公司宜章支行的其他诉讼请求。
本案诉讼费35482元，财产保全费5000元，合计40482元，由被告黄记湘、黄生娥、宜章裕恒房地产开发有限公司负担39267元，原告中国银行股份有限公司宜章支行负担1215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李亚红
审 判 员 卢 磊
人民陪审员 周 斌
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 刘小娟
附相关法律条文和司法解释：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。