山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋03民终866号上诉人（原审原告）夏修臣，男，1949年2月4日出生，汉族，现住阳泉市。委托代理人高志汇，山西雷坤律师事务所律师。委托代理人杨凤英，山西众晨律师事务所律师。上诉人（原审被告）阳泉金联置业建设有限责任公司。法定代表人姚培林，该公司董事长。委托代理人张润，山西晋泉律师事务所律师。原审第三人夏谧，女，1983年2月22日出生，汉族，现住北京市。委托代理人王海平，女，1956年10月1日出生，汉族，现住阳泉市，系第三人夏谧之母。原审第三人太原市基点商贸有限公司。原审第三人阳泉市道铭商贸有限公司。法定代表人于丹，该公司董事长。上诉人阳泉金联置业建设有限责任公司（以下简称金联置业）因与上诉人夏修臣,原审第三人夏谧、原审第三人太原市基点商贸有限公司、原审第三人阳泉市道铭商贸有限公司（以下简称道铭商贸公司）买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金联置业的委托代理人张润，上诉人夏修臣的委托代理人高志汇、杨凤英，原审第三人夏谧的委托代理人王海平到庭参加诉讼。原审第三人太原市基点商贸有限公司、原审第三人道铭商贸公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2008年被告金联置业作为出卖人与叶某某作为买受人签订《商品房买卖合同》，并于2009年1月1日被告金联置业作为甲方与叶某某作为乙方又签订《商品房买卖合同补充协议》即《补充协议》。《商品房买卖合同》第三条约定“买受人购买的商品房……第×区段×座×层×号房屋……该商品房建筑面积共424.89平方米”，第五条关于面积确认及面积差异处理中约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定，（1）以产权登记面积为准，据产权登记面积最终结算房价款，产权登记面积大于合同约定面积时，由买受人补足相差的房价款；（2）产权登记面积小于合同约定面积时，由出卖人返还买受人相差的房价款”。第六条关于付款方式及期限，买受人按照第3种方式付款，约定“买受人于2009年6月20日首付房款593万元整，余款6887079元整分七年出卖人自行从买受人房租收益中扣除＜前七年受益人没有经营收益权，即自2009年元月1日至2015年12月31日＞”。第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。《补充协议》是对《商品房买卖合同》的进一步说明，其中对合同标的物的房屋进行了明确，“……该房屋或房屋即指××城××中心第×区段××座×单元×号房屋”，双方依据《商品房买卖合同》经友好协商，就相关未尽事宜明确，协议补充如下：“……二、房屋总价款为人民币壹仟贰佰捌拾壹万柒仟零柒拾玖元整，双方同意该价款为不变价，不再以随实测面积变化发生变更（本条是对买卖合同第5条的变更）”；四、付款方式……2、剩余房款以该房屋七年的租金收益抵顶（自2009年1月1日起至2015年12月31日止），乙方不再以现款方式支付。五、房屋出租、收益分配、责任承担，1.乙方授权甲方继续以甲方名义履行其同承租人签订的租赁合同，租期为十年（自2009年1月1日至2018年12月31日止）；2.2015年12月31日前的租金收益是抵顶房款部分，二者不论是否等值，双方均不主张退还补足；3.第八年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金收益人民币壹佰壹拾贰万元整，第九年（2017年1月1日至2017年12月31日）租金收益人民币壹佰贰拾叁万元整，第十年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金收益人民币壹佰叁拾伍万柒仟玖佰元整，共计叁佰柒拾万柒仟玖佰元整，乙方获得。由承租人直接于2016年1月1日前30日（逐年）（一次性）向乙方支付。甲方对承租人应付租金（含违约金）承担连带保证责任（若甲方于2016年1月1日前将房屋及租赁押金交付了乙方，则无需承担连带责任）。六、甲方于2008年12月30日将房屋交付给乙方（基于买卖合同关系），同时乙方交接给甲方（基于租赁关系）对外出租。2016年1月1日前的一个月内，甲方将房屋交回给乙方……”。2009年4月30日被告金联置业作为甲方与第三人道铭商贸公司作为乙方签订《商铺租赁合同》及《商业管理合同》，合同对商铺的位置和面积进行了约定，合同第一条关于商铺位置约定为“位于山西省阳泉市××路的××商业广场×楼层×区×段商场入口东侧处，商铺套内面积为420平方米，最终的面积以双方确认的实际测量的面积为准”，商铺的计租面积为使用面积420平方米，且第三人道铭商贸公司已经依照合同约定，向被告金联置业履行了交付2016年度租金的义务。原告的诉讼请求，经归纳分为以下三部分：第一部分原告系本案唯一适格主体，有权继受本案所涉房屋项下的权利义务；第二部分涉案房屋具体房号、面积及按照《商品房买卖合同》附件一所示房屋平面图的实测面积办理产权证书；第三部分涉案房屋移交及租金交付情况。为证实自己第一部分的诉讼请求，原告提供六盘水市人民医院《死亡通知书》、六盘水市公安局钟山分局月照派出所2016年第【25】号《证明》、贵州省六盘水市凉都公证处出具的《公证书》五份、放弃继承权及诉讼的声明书、第三人夏谧放弃涉案房屋项下权利的申明书，均证实原告夏修臣是本案适格原告，对涉案房屋有唯一合法继承权，被告金联置业对此质证认为，派出所对叶某某的继承人的情况并不清楚，涉案房屋并不是遗产，因为叶某某并未取得房屋的所有权，故不存在放弃继承一说，从《死亡通知书》可以看出，叶某某于2015年3月15日死亡，但是2016年3月9日在另案中原告叶某某却进行了撤诉申请，这是自相矛盾的。为证实自己第二部分的诉讼请求，原告提供《商品房买卖合同》、《补充协议》、工作联络单、付款593万元的凭证及配套费118969.20元的凭证、法庭审理笔录、《××商铺销售面积表》、录音资料、被告售楼部营销经理办公室墙面悬挂的××广场完整的平面示意图所标示的286号房屋图形的录像资料，并提供申请法院调取如下证据：被告金联置业与第三人道铭商贸签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》、2014年12月25日两份《房地产测绘报告书》（分割前涉案房屋新房号为×，套内面积为411.78平方米和分割后涉案房屋被分割为×，套内面积289.98平方米和×号套内面积为121.80平方米），两份测绘报告书因过了有效使用期而作废、阳泉市住建局房产科出具的《阳泉××城××中心×区原楼盘表数据部分房号及面积》、阳泉市房地产测绘所出具的证明，证实分割前涉案房屋新房号为010106，套内面积为411.78平方米和分割后涉案房屋被分割为010106，套内面积289.98平方米和010142号套内面积为121.80平方米，以上证据均证实本案涉案房屋为第×区段×层×号房屋（现为××店），使用面积为420平方米左右（以上原告所提供的几份证据中关于面积的叙述，套内面积并不一致，误差在10平方米以内），原告提供的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图，与被告办公室悬挂的包括×号房屋在内的平面示意图以及被告向房屋测绘所提供五份电子版示意图所示的涉案房屋即×号房屋图形一致。被告金联置业对此质证认为，对《商品房买卖合同》本身没有异议，但是合同并没有附件，对于附件一中原告擅自增加房屋平面图，没有原告盖章不予认可，对补充协议有异议，应当认定为无效，因该协议中买受人叶某某的签字并非本人所签，房地产测绘报告书已经载明涉案房屋的新房号为×，套内面积为289.98平方米，另一份测绘报告书已经作废，不予认可。工作联络单、录音资料、法庭审理笔录与本案无关，不予认可，付款凭证不能说明叶某某实际缴纳了购房款，对于阳泉市房地产测绘所出具的证明不予认可，该证明材料应当由制作材料的人员签名或盖章。第三人夏谧对以上证据无异议，第三人道铭商贸公司质证认为对房屋买卖部分不予质证。为证实原告第三部分的主张，其提供《告知函》、申请法院调取的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》及第三人向被告支付租金的发票，证实应当自2016年1月1日始涉案房屋应当交由原告管理使用支配，第三人的租金应当依照合同约定支付原告。被告金联置业对此质证认为，原告并非合同当事人，无权就买卖合同事宜发函，对于《商铺租赁合同》、《商业管理合同》无异议，与本案没有关联性。被告金联置业提供1.2015年民事起诉状一份，证实其曾就合同纠纷提起过诉讼，王海平作为叶某某的代理人出庭进行了诉讼；2.阳泉市中级人民法院出具的发回重审民事裁定书一份；3.阳泉市城区人民法院出具的准许原告叶某某撤诉的裁定书；4.测绘报告书一份，证明房号是×号，套内面积为289.98平方米。原告及第三人夏谧对以上证据质证认为，当时代理人王海平并不知道叶某某已经死亡，且原告的案件与本案是不同的诉讼请求，可以立两个案子，王海平是特别授权可以代为撤诉，被告提供的测绘报告是不完整的。第三人道铭商贸公司对以上证据不予质证。第三人道铭商贸公司提供《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，证实其与被告金联置业就房屋租金、承租年限、房租支付对象均进行了约定，自己已经按照约定履行了付款义务，依据合同约定，第三人已交付2015年5月1日至2016年4月30日的租金共计1020211.5元；2016年5月1日至2017年4月30日的租金为1122232.65元，该部分款项第三人道铭商贸公司依据合同规定已交付被告，以上共计1462303.15元。原告及第三人夏谧对以上两份证据无异议，可以证实使用面积为420平方米，被告对以上证据无异议。原审法院认为，围绕原告的六项诉讼请求，综合庭审及双方辩论，合议庭总结该案主要的争议焦点分为三部分：第一部分为原告是否为本案适格当事人，第二部分涉案房屋具体房号及面积具体应当是什么及是否按照《商品房买卖合同》附件一所示房屋平面图的实测面积办理产权证书，第三部分为房屋租金在本案中是否能做处理及如何处理的问题。关于原告是否为本案适格当事人问题，需解决本案的涉案房屋是否属于遗产，是否可以继承。被告金联置业称因涉案房屋并没有办理房屋产权证书，所有权人仍是被告金联置业，所以该房屋不属于叶某某的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，“遗产是公民死亡时遗留的个人财产，包括公民收入；公民的房屋、储蓄和生活用品……公民的其他合法财产”，依据原告提供的《商品房买卖合同》、购房款票据及当事人陈述均证实叶某某已实际购买涉案房屋，该涉案房屋应属叶某某的遗产，叶某某死亡该涉案房屋依法应当按照遗产进行分配。依据原告提供六盘水市公安局钟山分局月照派出所2016年第【25】号《证明》、贵州省六盘水市凉都公证处出具的《公证书》、放弃继承权及诉讼的声明书均证实原告在本案中作为叶某某对涉案房屋唯一合法继承人参与诉讼并主张权利，系本案的适格当事人，并依法享有对涉案房屋的合法继承权。《商品房买卖合同》及《补充协议》是对房屋项下权利义务的说明和确认，故原告请求依法确认原告夏修臣为叶某某与阳泉市金联置业2008年签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的权利义务继受人的请求，依法予以支持。关于原告主张第三人夏谧系《商品房买卖合同》及《补充协议》实际买受人的主张，依据原告提供第三人夏谧的更名申请，其自称涉案房屋实际出资人为原告夏修臣，且在庭审中原告与第三人自认原告夏修臣为实际买受人，故对原告主张第三人夏谧为《商品房买卖合同》及《补充协议》实际买受人的请求，不予支持。关于涉案房屋具体房号及面积是多少的问题，原、被告一致认可本案涉案原房号为×号，位于本市×城××中心第×区段××层×号房屋（现××），被告金联置业称因房屋进行了重新测绘，新房号为××号，套内面积为289.98平方米，并提供了2014年12月25日测绘所出具的测绘报告书为证，因报告书超过有效使用期已作废，房屋的具体房号为双方当事人一致认可的位于本市××城××中心第×区段×层×号房屋（××店），依据一审法院经原告申请调取的测绘所出具的证明，证实原×号房屋的套内面积为411.78平方米，结合被告金联置业与第三人道铭商贸公司签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》中对使用面积为420平方米的约定，故对原告主张的涉案房屋套内面积为411.78平方米予以认可；关于原告主张公摊面积为13.11平方米的请求，因原告未提供有效证据证实该公摊面积是多少，故对于该公摊面积为13.11平方米的主张不予支持。《补充协议》与《商品房买卖合同》的签字人为同一人，原、被告均认可系他人代叶某某签字，且被告已收原告593万元的购房款及118969.20元配套费，被告金联置业以实际行动表明了对两份合同认可，被告金联置业对买卖合同无异议，但是对《补充协议》的签字提出异议，并主张补充协议无效的抗辩不予支持，两份合同均系被告金联置业与叶某某真实意思表示，双方应当按照合同约定履行义务。关于原告要求被告按照《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示房屋的实测面积为原告办理房屋产权证书，并承担逾期办理权属证书的违约责任，即按照已付房款的0.1%计算支付违约金计12820元，依据《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，因办理房屋产权证书是一个具体行政行为，房屋产权证书的办理需原、被告和房屋管理部门互相配合，因原告提供的附件一平面示意图对涉案×号房屋图形与房屋测绘所提供的示意图及被告办公室悬挂的标示有×号房屋的平面示意图中的图形完全一致，被告应当依据合同约定为《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示×号房屋办理权属登记需由出卖人即被告金联置业提供的资料报产权登记机关备案。因原告并未提供证据证实本案涉案房屋未办理产权证书系被告金联置业原因所致，故对于原告主张未办理房屋产权证书需支付违约金的请求不予支持。关于原告主张要求被告按照《补充协议》的约定，向原告移交×号房屋，并办理移交手续；同时依照补充协议第五条第三款的约定，向原告支付2016年1月1日起至移交房屋之日的全部租金，并承担逾期付款的违约金，依照应付租金部分的日千分之五计算支付，直至付清之日，依据双方签订的补充协议第六条的规定，“……2016年1月1日前的一个月内，甲方将房屋交回给乙方”，原告主张自2016年1月1日至移交房屋之日的全部租金的请求（该租金应当以第三人道铭商贸公司与被告金联置业双方签订合同中约定的租金为标准计算），予以支持，依据被告与第三人道铭商贸签订的合同，第三人已交付2015年5月1日至2016年5月1日的租金共计1020211.5元，2016年1月1日至2016年5月1日的租金为340070.5元，该部分款项应当由被告移交给原告；2016年5月1日至2017年5月1日的租金为1122232.65元，该部分款项第三人道铭商贸公司依据合同规定已交付被告，被告亦应当予以返还，以上共计1462303.15元，2017年5月1日之后的租金应当由第三人道铭商贸公司直接交付原告；关于原告主张的按照应付租金部分的日千分之五计算至付清之日逾期付款违约金，因被告金联置业未依照合同约定于2016年1月1日移交房屋及租金，已构成违约，但该计算标准明显超过法律规定，应当按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算为宜。关于原告主张的依法判令本案第三人太原市基点商贸有限公司、阳泉市道铭商贸有限公司自2016年1月1日起向原告履行交付租金的义务，交付标准执行与被告所签订的租赁合同约定标准，或者与被告解除租赁合同，向原告移交涉案房屋，结清应交租金。依据《补充协议》的约定，叶某某系授权甲方继续以甲方名义履行其同承租人签订的租赁合同，该行为构成隐名代理，该租赁合同项下的权利义务应当及于委托人叶某某，2016年1月1日以后的租金由承租人直接交于原告，因2016年1月1日至2017年5月1日的租金共计1462303.15元已交给被告金联置业，该租金由金联置业直接返还原告，2017年5月1日以后的租金直接由第三人道铭商贸公司交予原告，执行标准为第三人道铭商贸公司与被告所签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》的约定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国继承法》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告夏修臣为叶某某与阳泉市金联置业2008年签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的权利义务继受人。二、确认叶某某与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的标的物为：××城××中心第×区段×层×号房屋，即为现在×租赁的商铺，套内面积为411.78平方米，并依据合同约定为《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示×号房屋办理权属登记需由出卖人即被告金联置业提供的资料报产权登记机关备案。三、确认叶某某与被告在《补充协议》中约定的“房屋总价款为不变价，不再以随实测面积变化发生变更”为有效条款，被告应当依照合同履行义务。四、被告于判决生效之日起十日内向原告移交原×号房屋（现在××租赁的商铺），并办理移交手续，同时向原告支付2016年1月1日起至移交房屋之日的全部租金（该租金应当以第三人道铭商贸公司与被告金联置业双方签订合同中约定的租金为标准计算,2016年1月1日至2017年4月30日的租金1462303.15元第三人已交付被告金联置业，故由金联置业返还原告），并承担直至付清之日的逾期付款违约金（依照中国人民银行同期贷款利率为标准计算）。五、第三人阳泉市道铭商贸有限公司自2016年1月1日起向原告履行交付租金的义务（2016年1月1日至2017年4月30日的租金1462303.15元第三人已交付被告金联置业，故由金联置业返还原告），交付标准执行与被告所签订的租赁合同约定标准。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费13161元，保全费5000元，由被告金联置业负担。宣判后，原告夏修臣及被告金联置业均不服，提起上诉。夏修臣不服原审判决提起上诉称，原审判决部分事实认定错误，适用法律不当，请求对原审判决部分内容进行变更，具体为：1.判令金联置业在判决生效后立即依据合同约定为《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示×号房屋，即为现在××租用的商铺，据附件一房屋平面图所示实测面积协助上诉人办理房屋的《房屋所有权证》；2.依上诉人与被上诉人之间签订的《补充协议》中约定的租金标准计算房屋租金，2016年为112万元、2017年年租金123万元，故按4个月计算为41万元，合计为153万元。主要理由为：首先，根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。本案中被上诉人于2008年12月30日将房屋交付给叶某某（见双方《补充协议》第六条），即被上诉人应当在2009年7月1日前办理备案登记，协助上诉人办理房屋权属证书是被上诉人负有的合同附随义务。但是，截止目前被上诉人也未按约定办理，致使产权登记机关不能为上诉人办理《房屋产权证》，因此被上诉人己构成违约，原审判决认定“原告并未提供证据证实本案涉案房屋未办理产权证书系被告金联置业原因所致，故对于原告主张未办理房屋产权证书需支付违约金的请求本院不予支持”属于证据责任分配不当，认定事实错误。应直接判决被上诉人在判决生效后立即协助上诉人办理涉案房屋权属证书。其次，根据《补充协议》第五条第3款及第6款的约定，第三人与金联置业之间的租赁合同与本案上诉人与金联置业双方约定的租金数额及支付不符。对此，金联置业应当根据《补充协议》约定对擅自减少租金及改变支付承担责任。即承担支付《补充协议》与第三人和金联置业之间签订的租赁合同约定的租金差额7万元的支付责任。金联置业不服原审判决提起上诉称,一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原判,依法驳回夏修臣对我公司的诉讼请求。主要理由为：1.一审判决程序严重违法。首先，城区人民法院立案后，本案审理法官的一些办案行为缺乏应有的公平、公正，可能影响案件的公正审理，为此，在开庭前，上诉人提出了回避申请，在开庭时，本案的合议庭组成人员仅更换了两名，这是不符合法律规定的。其次，《民事诉讼法》第一百二十八条规定：“合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人”，一审合议庭变更人员后，没有依法告知当事人，合议庭组成不合法。再次，一审判决认定本案涉案房屋是叶某某遗产，那么，就首先是否是遗产，夏修臣是否可以继承问题等应当另案先行处理，即夏修臣首先应当提起继承确权之诉，之后，才能解决本案的问题。2.原审判决将涉案房屋认定为叶某某的遗产明显违反法律规定，是错误的。根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，只有具有所有权的财产，才属于公民的合法财产，尽管叶某某和我公司签订了房屋买卖合同，但由于该房屋既没有交付，也没有办理不动产权属登记证书，因此，叶某某对涉案房屋没有所有权，所以，该房屋不是叶某某的遗产，继承人也就不可能继承。3.夏修臣不是本案适格主体。我公司与夏修臣没有房屋买卖合同关系，夏修臣起诉我公司无理。而且，一审判决以贵州省六盘水市凉都公证处出具的公证书、没有派出所负责人以及制作证明材料的人员签名的贵州省六盘水市月照派出所的证明等，没有证明力的或者说不得作为认定案件事实的证据认定夏修臣为适格主体显属错误。4.一审判决以阳泉市房地产测绘所2016年5月9日出具的证明认定本案涉案房屋套内面积为411.78实属错误。按照《最高人民法院关于适用的解释》第115条的规定，该证据因无单位负责人和证据制作人的签字，不合法。5.2009年1月1日与叶某某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。该《补充协议》的买受人签字处的“叶某某”三个字非叶某某本人所签，《补充协议》与《商品房买卖合同》的签字人是否是一人，夏修臣没有提供证据予以证实，一审判决认定该两份协议的签字为一人所签缺乏事实依据。6.夏修臣提供的证据不能证明其已经缴纳593万元购房款的事实。我公司与夏修臣没有合同关系，夏修臣也从来没有向我公司缴纳过所谓的房款和配套费。夏修臣提供的缴款证据显示，收款人不是我公司，缴款的用途是货款或租金并不是购房款，而付款人是阳泉市城区××服装经销部，故该证据不能证明夏修臣或者说叶某某已经向我公司全部缴纳房款的事实。7.阳泉市房屋测绘所提供的示意图形式内容均不合法，不具有证据效力，不能作为认定案件事实的依据，一审判决认为“原告提供的附件一平面示意图与被告办公室悬挂的图形完全一致”，这样认定没有任何证据证明，不应成立。8.我公司与夏修臣没有任何合同关系，《补充协议》亦属无效协议，所以我公司没有向夏修臣交付租金的义务。即使按照该无效的《补充协议》的规定，只有在2018年12月31日以后，才存在交付房屋的问题。经本院审理查明，2008年12月30日，本案第三人夏谧曾与金联置业签订本案所涉商品房的买卖合同，合同签订后，因其他原因，夏谧于2010年12月30日向金联置业提出更名申请，请求将购买人变更为其祖母叶某某，并与金联置业签订了编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，该合同双方均未签署时间，合同主要内容包括：1.合同第三条约定，买受人购买的预售商品房为第×段×座×层×号房屋，框架结构，建筑面积共424.89平方米；2.合同第四条约定，价款按建筑面积计算为每平方米30165.64元，总额12817079元整；3.合同第五条关于面积确认及面积差异处理中约定，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据产权登记面积最终结算房价款，产权登记面积大于合同约定面积时，由买受人补足相差的房价款，产权登记面积小于合同约定面积时，由出卖人返还买受人相差的房价款；4.合同第八条约定，出卖人应当在2008年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5.合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的方式处理。同期，就上述《商品房买卖合同》，双方又签订《补充协议》一份，主要内容有：1.房屋总价款为人民币壹仟贰佰捌拾壹万柒仟零柒拾玖元整，双方同意该价款为不变价，不再以随实测面积变化发生变更（本条是对买卖合同第5条的变更）；2.乙方（叶某某）于2008年6月20日前向甲方（金联置业）支付人民币593万元整（签署本补充协议时已支付），剩余房款以该房屋七年的租金收益（自2009年1月1日起至2015年12月31日止）抵顶，乙方不再以现款方式支付；3.乙方授权甲方继续以甲方名义履行其同承租人签订的租赁合同，租期为十年（自2009年1月1日至2018年12月31日止）。2015年12月31日前的租金收益是抵顶房款部分，二者不论是否等值，双方均不主张退还补足，第八年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金收益人民币112万元整，第九年（2017年1月1日至2017年12月31日）租金收益人民币123万元整，第十年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金收益人民币1357900元整，共计3707900元整，乙方获得，由承租人直接于2016年1月1日前30日（逐年）（一次性）向乙方支付，甲方对承租人应付租金（含违约金）承担连带保证责任，本协议涉及到承租人权利义务的，须由甲方与承租人在租赁合同中明确约定，甲方应约定而未约定导致乙方权利不能实现的，由甲方承担相应的责任，非经乙方书面同意，甲方不得与承租方改变最后三年租金数额及支付；4.甲方于2008年12月30日将房屋交付给乙方（基于买卖合同关系），同时乙方交接给甲方（基于租赁关系）对外出租。2016年1月1日前的一个月内，甲方将房屋交回给乙方”；5.甲方按买卖合同约定的期限为乙方办理产权登记手续，因主管机关原因导致乙方未按时取得的，则超期时间相应顺延；6.买卖双方应按照国家及当地的相关规定缴纳办理房屋产权证过程所涉及的各项税、费，期间因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。签订上述合同及补充协议时，叶某某并未在场。2011年1月5日，金联公司给叶某某开出×层×号房屋的购房款593万元及房屋配套费118969.20元的收款收据。2009年4月30日，金联置业（出租方、甲方）与道铭商贸公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容包括：1.商铺位置位于阳泉××商业广场×楼×区×段商场入口东侧，使用面积420平方米，最终的面积以双方确认的实际测量的面积为准；2.商铺用途暂定为经营××或××品牌；3.租赁期限为拾年，自2009年5月1日起至2019年4月30日止；4.租金第一年至第二年为504357元，……，第八年为785562.85元，第九年为864119.13元，第十年为950531.05元；5.租金支付方式为每年提前支付下一年租金。同日，双方又签订了《商业管理合同》，合同约定的管理费为：……第八年336669.8元，第九年370336.77元，第十年407370.45元。2016年5月23日，道铭商贸公司向金联置业交付2016年5月1日至2017年4月30日的租金及管理费共1122261.86元。2016年5月21日，夏谧提供书面《声明》，将本案涉案房屋的全部合同权利义务授予其父夏修臣享有。六盘水市人民医院《死亡通知书》证明，叶某某因病于2015年3月15日去世。2016年1月15日，六盘水市公安局钟山分局月照派出所出具2016年第【25】号《证明》，内容为：经派出所核查，叶某某于1948年1月1日与夏某某结婚，夏某某于1985年1月26日因病死亡，叶某某自夏某某去世后未再婚，叶某某的父母均先于叶某某死亡，除夏修臣、夏某1、夏某2、夏某3、夏某4、夏某5外叶某某无其他子女。2016年1月27日，夏某1、夏某2、夏某3、夏某4、夏某5分别出具《放弃继承权声明书》，2016年2月，贵州省六盘水市凉都公证处出具五份《公证书》，上述材料反映的内容为：夏某1、夏某2、夏某3、夏某4、夏某5放弃以叶某某名义签订的本案《商品房买卖合同》、《补充协议》项下的继承权及一切诉讼权利，由夏修臣和夏谧自行处理。2014年12月25日，阳泉市房地产测绘所应金联置业的委托出具的《房地产测绘报告书》载明：××城××中心第×层×号房屋的建筑面积为603.39平方米，套内+阳台面积为411.78平方米，分摊面积191.61平方米。该报告因房屋内部重新分割而于2015年12月25日作废。2016年5月9日，阳泉市房地产测绘所向原审法院提供一份《证明》，内容为：“我所于2014年12月25日出具的阳泉市××城××中心测绘报告中×号房屋与委托方（阳泉金联置业建设有限责任公司）提供的原设计图纸286号房屋是同一所房屋（店名为××）。上述房屋第一次测量建筑面积为603.39平方米，后因委托方要求对原房号×号房屋进行分割（现场打地钉），我所进行了第二次现场测量，×号房屋分割成两间，其中一间房号×，建筑面积为424.91平方米，另一间建筑面积为178.48平方米。据此我所又出具了一份与前报告日期相同的《房地产测绘报告书》”。2016年7月18日，道铭商贸公司出具一份《情况说明》，内容为：我公司承租金联置业位于阳泉市××路的阳泉××商业广场×楼×区×段商场入口东侧，面积420平方米的商铺，租赁期限从2008年6月1日起至今，租赁面积从未变更。本院认为，本案双方当事人的争议焦点主要包含以下六项：1.夏修臣的诉讼主体地位问题；2.以叶某某名义所签合同及协议的效力；3.案涉房屋的具体情形为何；4.房屋权属证书的办理问题；5.房屋租金的支付；6.原审审理程序是否失当。（一）夏修臣的诉讼主体地位问题。在涉案房屋的所有权尚未确定的情形下，原审根据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，认定夏修臣对涉案房屋享有合法继承权错误。然而，就本案事实及证据看，叶某某已去世，叶某某名义签订合同的合法合同权利义务继受人，即叶某某的其他子女及夏谧，均提供书面意见认可夏修臣享有本案商品房买卖合同及补充协议的合同权利及义务，故原判确认夏修臣为本案商品房买卖合同及补充协议的权利义务的合法承继人或继受人并无不当。（二）关于合同效力。本案所涉《商品房买卖合同》及《补充协议》虽是他人以叶某某名义与金联置业签订，但双方已实际履行。叶某某去世后，合同的权利义务继受人夏修臣对代签合同及协议的内容没有异议，故该合同及协议属有效协议，受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。金联置业虽认为合同应属无效，但其依据的事实理由不符合合同法关于合同无效的法定情形，故其主张本院不予支持。（三）案涉房屋的具体情形应如何认定。买卖合同约定的房屋的具体情形如何，是引发本案纠纷的主要焦点问题。对比分析叶某某与金联置业签订的《补充协议》及金联公司与道铭商贸公司签订的《商铺租赁合同》内容，可以看出，在确定以租金抵顶购房欠款时，金联置业就已将案涉房屋进行了出租，当时商铺的使用面积为420平方米，用途为经营××品牌，租赁合同约定的租期及租金交纳方式等内容也和补充协议约定的内容相互对应，据此能够推断出，××当年所租用的房屋即是以叶某某名义所购买的房屋。同时，买卖合同约定的标的物为第×区段×座×层×号房屋，收款收据上也写明收的是×层×号房屋的购房款，补充协议也约定“房屋总价款为人民币壹仟贰佰捌拾壹万柒仟零柒拾玖元整，双方同意该价款为不变价，不再以随实测面积变化发生变更（本条是对买卖合同第5条的变更）”，所以，买卖合同双方实际是按套购买商品房，并非按实测面积购买，案涉房屋应以签订合同时的具体情形来认定，阳泉市房屋测绘所提供的未分割前的286房屋的示意图与夏修臣提供的《商品房买卖合同》附件一平面示意图一致，金联置业虽不予认可，但未提供相应证据证明签订合同时×房屋的具体情形，其该项上诉理由不予支持。阳泉市房地产测绘所出具的证明系原审法院依职权调取，金联置业关于该证据因无单位负责人和证据制作人的签字不合法的上诉理由，不能成立。（四）房屋权属证书的办理问题。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（金联置业）应当在2008年12月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人（叶某某）使用；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。《补充协议》中又约定，甲方（金联置业）于2008年12月30日将房屋交付给乙方（叶某某）（基于买卖合同关系），同时乙方交接给甲方（基于租赁关系）对外出租，剩余房款以该房屋七年的租金收益抵顶，乙方授权甲方继续以甲方名义履行其同承租人签订的租赁合同，2016年1月1日前的一个月内，甲方将房屋交回给乙方。从上述买卖合同及补充协议的内容来看，合同双方并未对办理房屋过户手续的具体时间作出明确约定，依照合同法第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，结合夏修臣基于本案诉讼才确定合同权利的事实，夏修臣认为金联置业未办理房屋权属证书构成违约的主张，不予支持。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，原审判令为案涉房屋报产权登记机关备案欠妥，夏修臣要求金联置业协助其办理《房屋所有权证》的上诉请求，应予支持。（五）关于房屋租金。《补充协议》约定，第八年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金收益人民币112万元整，第九年（2017年1月1日至2017年12月31日）租金收益人民币123万元整，第十年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金收益人民币1357900元整，共计3707900元整，乙方（叶某某）获得，由承租人直接于2016年1月1日前30日（逐年）（一次性）向乙方支付，甲方（金联置业）对承租人应付租金（含违约金）承担连带保证责任，本协议涉及到承租人权利义务的，须由甲方与承租人在租赁合同中明确约定，甲方应约定而未约定导致乙方权利不能实现的，由甲方承担相应的责任，非经乙方书面同意，甲方不得与承租方改变最后三年租金数额及支付。按照上述约定，2016年1月1日起的房屋租金，应由夏修臣收取，因金联置业已代为收取了至2017年4月30日前的租金，按照《合同法》第四百零四条关于“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定及《补充协议》对租金数额的约定，金联置业应偿付夏修臣2016年租金112万元，2017年四个月租金41万元（123万元÷12个月×4个月），共计153万元。金联置业据委托以自己的名义与道铭商贸公司签订的租赁合同为有效合同，受法律保护，道铭商贸公司仍应按合同约定支付租金，现委托人要求自行收取租金，应予支持，2017年5月1日之后的租金，由承租人阳泉市道铭商贸有限公司直接向夏修臣支付。鉴于《补充协议》对租金的交付时间约定为逐年或一次性，属约定不明，交付方式约定为由承租人直接向乙方（叶某某）交付，且叶某某死亡后，权利继受人一直处于不确定状态，故夏修臣要求金联置业承担逾期付款违约金的请求，不予支持。（六）关于原审程序问题。首先，民诉法第四十七条规定，人民法院对当事人提出的回避申请，可以以口头形式作出决定，申请人不服的，应当申请复议。本案中，2016年5月17日金联置业以法官随同当事人一同办理案件相关事宜，可能影响公正审理为由，提出回避申请，后原审法院更换了合议庭成员。2016年6月30日原审第一次开庭时，金联置业未再提出回避申请。2016年7月13日，金联置业再次以法官某些行为可能影响公正审理为由，提出回避申请，未获得原审同意，案件继续审理，金联置业未申请复议，因此，金联置业关于原审法官未依法回避的理由，不能成立。其次，原审原告夏修臣的诉讼请求中包含了确权之诉、买卖合同之诉、租赁纠纷等多种不同性质的法律关系，这种基于不同法律关系的多个诉讼请求一案审理属于诉的标的的合并，实为普通共同诉讼。然而，本案虽非必要的应当合并审理的合并之诉，但从及时解决纠纷，提高审判效率，减少当事人诉累、构建和谐主义民事诉讼模式考虑，同时，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第156条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，本院认为，在查清案件事实的基础上，本案对多种法律关系并案处理并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初475号民事判决第一项、第三项；二、变更阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初475号民事判决第二项为：确认叶某某与阳泉金联置业建设有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的标的物为××城××中心第×区段×座×层×号房屋，即为现在阳泉市道铭商贸有限公司租赁开办××店的商铺，套内面积为411.78平方米。阳泉金联置业建设有限责任公司在本判决送达之日起十日内将上述房屋移交夏修臣，并在本判决送达之日起90日内，按照《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示×号房屋的实测面积，协助夏修臣办理上述房屋的房地产权属证书；三、撤销阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初475号民事判决第四项、第五项、第六项；四、阳泉金联置业建设有限责任公司于本判决送达之日起十日内向夏修臣偿付房屋租金153万元,2017年5月1日之后的房屋租金，由阳泉市道铭商贸有限公司直接向夏修臣支付；五、驳回夏修臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13161元，保全费5000元，二审案件受理费26322元，均由阳泉金联置业建设有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 健审 判 员  薛利华代理审判员  王永平二〇一六年十二月二十八日书 记 员  任怀青