江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终198号
上诉人（原审被告）：胡进方，男，汉族，1966年6月15日生，住常州市经开区。
上诉人（原审被告）：胡萍，女，汉族，1991年2月26日生，住常州市经开区。
以上两上诉人的共同委托代理人：常建洪，江苏鸿瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贡俊杰，男，汉族，1991年1月19日生，住常州市。
被上诉人（原审原告）：李成芳，女，汉族，1990年10月5日生，住常州市。
以上两被上诉人的共同委托代理人：诸小燕，江苏其久律师事务所律师。
上诉人胡进方、胡萍因与被上诉人贡俊杰、李成芳房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2017）苏0411民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡进方、胡萍上诉请求：1、撤销一审法院判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序错误。1、一审法院对双方不成立的合同启动房产评估程序，评估房屋价值，程序违法。2、被上诉人申请房屋鉴定，一审法院认定所诉房屋为2017年4月21日的评估基准点是如何得来？程序、实体违法。3、如何确定2017年4月21日的评估基准点评出来的房屋价值为双方合同约定的损失，法官没有查清案件事实，采用了先入为主的观点审判案件，程序违法。二、一审法院认定事实不清，认定事实错误。1、一审法院未能查明双方于2017年3月13日签订物业买卖协议的经过情况就断然认定本案事实，属事实错误。⑴中介情况说明，反应了2017年3月13日三方签订物业买卖协议时，明确涉案房屋购房合同上是胡进方的女儿胡萍名字，房屋还没有进户，房产证没有办到胡萍名下，需要等房屋办到胡萍名下，再进行签订房屋买卖合同。故合同约定到2017年4月1日签订正式房屋买卖合同，证明了2017年3月13日的物业买卖协议是意向协议。⑵中介情况说明，反应了2017年3月13日三方签订物业买卖协议时，胡萍不在现场，是胡进方代为签订，并出具承诺书，出具定金收条。因胡萍还没有正式签字，所以定金被上诉人也没有交给胡进方，胡进方虽然出具了定金收条，但未实际收到款项。2017年3月15日胡萍在物业协议上补签字之后，也没有把定金给胡进方或胡萍，该事实由中介的微信内容能证实。⑶根据中介说明，2017年3月17日胡进方因太太不同意卖房，就提出解除协议，证明双方没有在2017年4月1日前签订正式房屋买卖合同，该物业协议只是意向协议。2、物业买卖协议不能等同双方的房屋买卖合同，双方房屋买卖合同没有正式签订，房屋买卖合同没有成立。结合协议的特别书面约定，证明双方并没有签定正式房地产买卖合同。2017年3月13日签订的协议只是固定了部分协商内容，对4月1日前的那一天正式签订房地产买卖合同另行商定，11.8万元那一天支付也是根据另行签订的房地产买卖合同而定。结合胡萍还未取得房屋权证等情况，上述内容只能反应意向协议，对具体标的物的交付转移、款项支付还没有直接确定，不符合房屋买卖合同成立主要条款的必备要件。3、一审法院对于差价损失的赔偿问题认定错误。⑴一审法院把物业买卖协议违约与未签订房屋买卖合同违约等同，并重叠认定损失赔偿，既判令上诉人赔偿物业买卖协议的定金赔偿2万元，又判令未签订的房屋买卖合同损失12万元，适用法律违反法律规定，判决错误。⑵一审法院认定可信赖利益损失，认定事实错误。本案不具备认定可信赖利益的前提条件及双方对合同签订违约的损失预期。5、一审法院任意选定2017年4月21日为评估基准日评估房屋价值，程序错误。无论房屋评估多少价值，在双方还未签订正式房屋买卖合同，没有办理房屋交付之前是上诉人房屋的价值。再说房屋买卖受市场客观因素主导，有很多不确定性，不能直接得出房屋交易的确定损失，如要算损失也只能是房屋在房地产市场上的波动，即上涨或下跌的差价。一审法院任意选定2017年4月21日为评估基准日，任意扩大损失。从合同履行程序看，被上诉人也只履行了定金过程的义务，并没有履行全部合同义务，不能得出被上诉人具有履行全部合同义务的损失，不能得出被上诉人既有定金损失2万元，又有违约损失12万元，共计14万元的损失。
贡俊杰、顾成芳辩称，1、双方于2017年3月13日签订的物业买卖协议具备房屋买卖合同主要要件，系双方真实的意思表示，双方之间的房屋买卖关系依法成立生效，各方均应按约全面履行各自的义务。2、被答辩人的行为构成根本违约。被答辩人当庭自认：其于2017年3月21日发微信给答辩人明确表示不出卖案涉房屋。经一审法院查明涉案房屋于2017年4月13日已出卖过户给第三人，被答辩人存在一房二卖的行为，违反诚实信用原则。答辩人无须对被答辩人的自认行为承担举证责任，且被答辩人应承担违约责任。3、被答辩人出具定金收条给答辩人，意味着答辩人已经履行了支付定金义务，至于被答辩人如何处置定金与本案无关。4、被答辩人的违约行为，导致答辩人丧失了以同等价格购买同等房屋的机会，被答辩人也应预见到违约行为给答辩人造成的预期利益损失。一审法院酌情认定一个月的替代性购房时间，合情合理，平衡了双方利益。
贡俊杰、李成芳向一审法院起诉请求：一、解除双方于2017年3月13日签订的物业买卖协议；二、胡进方、胡萍向我们返还定金2万元；三、胡进方、胡萍向我们赔偿差价损失12.2万元（具体金额以评估的市场价与合同约定的成交价的差价为准）；四、本案诉讼费、评估费由胡进方、胡萍承担。
一审法院认定事实：2017年3月13日，双方经常州智仁房地产经纪有限公司提供居间服务，签订《物业买卖协议》一份，约定，胡进方、胡萍将常州市新北区康桥水郡花园6幢甲单元1902室的房屋出售给贡俊杰、李成芳，总价72.8万元，签协议时支付定金2万元；2017年4月1日前签署《房地产买卖合同》，办理资金监管手续，并支付11.8万元，通过银行申请贷款58万元，交房当日支付房款1万元；2017年4月10日之前至房地产交易中心办理过户手续；本协议签署后，甲乙双方均应受定金罚则的约束，如协商解除协议或因违约，致最后没有签订用于交易备案的《房地产买卖合同》，不影响中介公司完成居间义务，仍应按总房价的2%收取居间服务费。协议签订当天，贡俊杰、李成芳支付了定金2万元，胡进方出具收条一份确认了该付款事实。同时，胡进方出具承诺书1份，承诺如发生违约情况，其本人愿意承担一切违约责任及法律后果。后因胡进方、胡萍拒绝出售房屋，也不愿承担赔偿损失的违约责任，贡俊杰、李成芳遂起诉至法院，要求处理。
一审法院另查明：庭审中，胡进方称，3月21日在微信群里向贡俊杰、李成芳和中介说明情况，因为我老婆在家里闹，不同意卖，所以只能不卖了。对于贡俊杰、李成芳提交的评估申请，胡进方、胡萍不认可有实际损失，合同也未约定违约损失的赔偿，认为申请无事实和法律依据。2017年9月6日，评估程序启动后，法院向胡进方、胡萍发出协助现场评估的通知一份，要求其于2017年9月12日10:00至本案所涉房屋所在地，协助查看现场，后在指定时间到来时，胡进方、胡萍未到达评估现场，经电话联系确认，胡进方称，收到了法院通知，但人在外地，无法赶到现场。2017年9月26日，受法院委托，江苏金宁达房地产土地评估有限公司出具评估报告1份，本案所涉房屋2017年4月21日的评估价格为84.8万元。贡俊杰、李成芳为评估预交评估费6700元。胡进方、胡萍对评估报告的质证意见为，不同意本案的相关评估，评估程序启动后，也未按法律规定通知我方选定评估机构，且评估也仅为外围评估，未了解房屋内部具体情况，不能客观反映房屋的实际价值，更不能反映并确定双方之间的实际损失，不能作为认定事实的依据。贡俊杰、李成芳对评估报告的质证意见为，评估报告是根据客观情况及市场价评估的，由于该房屋属于毛坯房，不属于装修房，且胡进方、胡萍不配合评估，所以，评估公司进行外围评估合情合法。
一审法院再查明，本案所涉房屋已另行出售，于2017年4月13日变更登记至高婷婷、武守兴名下。庭审中，贡俊杰、李成芳称，未另行购房。
一审法院认为，庭审中，双方对于解除合同均不持异议，法院依法予以确认。本案的主要争议焦点为：第一，本案所涉物业买卖协议是否为意向性的预约合同？第二，违约方如何确定？第三，贡俊杰、李成芳主张返还定金及赔偿差价损失应否得到支持？针对上述第一个争议焦点。法院认为，本案所涉物业买卖协议即为本约合同，非意向性的预约合同，主要理由为：一、协议对交易的标的物、价款、定金支付、过户时间及违约责任等交易的主要事项进行了约定，具备了买卖合同的基本要素，已经超出了预约合同的范畴，应为本约合同；二、胡进方、胡萍主张本案所涉合同为意向协议的主要理由为，合同约定了之后要签订房屋买卖合同。经审查，协议中确实有该内容的约定，但已明确载明，后续签订买卖合同是为了备案所需，表明双方主要是基于行政管理的需要才约定另行签订买卖合同。因此，不能基于该内容的约定，就认为相对于后续要签的买卖合同，本协议为预约合同；三、退一步讲，即使本案所涉协议为预约合同，根据最高人民法院关于买卖合同的司法解释（2012年7月1日起施行）第二条的规定，一方不履行订立买卖合同义务，对方仍可以请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同，并主张损害赔偿。因此，本案所涉合同在性质上，无论是预约合同，还是本约合同，违约一方均应承担相应的违约责任。针对第二个争议焦点。法院认为，违约方为胡进方、胡萍，守约方为贡俊杰、李成芳。主要理由为：1.庭审中，胡进方已明确表示，是因为其家属不同意出售房屋，所以3月21日在微信上跟对方及中介方说房子不卖了。表明合同未继续履行的主要原因为在于胡进方、胡萍拒绝出售房屋；2.胡进方、胡萍在明确表示拒绝出售房屋后，在双方合同未解除的情况下，又短时间内将房屋另行出售了，造成了事实上的“一房二卖”，且在7月份的第一次庭审中，法庭询问房屋是否另行出售，是否办理过产权变更登记手续时，胡进方、胡萍仍谎称房屋未另行出售，未办理过变更登记手续，存在严重的违反诚实信用原则的行为；3.在评估过程中，胡进方、胡萍在收到法院协助查看现场通知后，未到现场，在电话确认过程中，仍未如实陈述房屋已经另行出售的事实，仍是极不诚信的行为。针对第三个争议焦点。对于定金2万元是否实际支付的问题，法院认为，胡进方、胡萍出具了2万元的收条，按照一般的交易习惯，应认定为该款已实际交付。即使该款当时是交付至中介的，因胡进方、胡萍出具了定金收条，且未提出异议，表明其认可该交付方式。因此，合同解除后，胡进方、胡萍应如数返还贡俊杰、李成芳定金2万元。对于差价损失的赔偿问题，由于胡进方、胡萍的违约行为损害了贡俊杰、李成芳的信赖利益及预期可得利益，贡俊杰、李成芳有权要求进行赔偿；对于替代性购房的时间，法院酌定为1个月，即从胡进方、胡萍明确表示拒绝出售房屋的2017年3月21日起至4月21日止，此期间，因房价上涨致贡俊杰、李成芳替代性购房需多支出的价款应由胡进方、胡萍承担赔偿责任。具体而言，4月21日的评估价为84.8万元，合同约定的成交价为72.8万元，二者的差额12万元应由胡进方、胡萍承担赔偿责任。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除双方于2017年3月13日签订的《物业买卖协议》；二、胡进方、胡萍于本判决生效之日起十日内返还贡俊杰、李成芳定金2万元；三、胡进方、胡萍于本判决生效之日起十日内赔偿贡俊杰、李成芳损失12万元；四、驳回贡俊杰、李成芳在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，评估费6700元，合计9840元，由贡俊杰、李成芳负担140元，由胡进方、胡萍共同负担9700元。（该款贡俊杰、李成芳已预交，贡俊杰、李成芳同意由胡进方、胡萍负担的部分，由胡进方、胡萍于本判决生效之日起十日内直接支付给贡俊杰、李成芳，法院不再退还。）
二审中，上诉人胡进方、胡萍向本院提交上诉人胡进方与中介、被上诉人贡俊杰的手机微信记录，证明当时的定金2万我方没有收到，双方签订物业协议时贡俊杰、中介就都知道房屋胡萍还不具有物权，其不是房屋的所有权人。被上诉人贡俊杰、李成芳经质证认为，该份证据形成时间是2017年3月15日，不属于新证据。对内容真实性有异议，里面不是我方当事人。我们的定金是给上诉人的，上诉人出具收条给我们，上面写收到定金2万元。至于上诉人把钱给了中介还是其他人，我们不清楚。
二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为：一、关于本案物业买卖协议的性质。当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。根据本案查明的事实，双方当事人签订的物业买卖协议是双方真实意思表示，合法有效。该协议对于双方当事人的姓名、商品房的基本情况、销售方式、商品房价款、付款方式时间及其它作了明确约定，其已基本具备商品房买卖合同的条件，一审法院据此认定该协议为本约合同并无不当。二、关于定金问题。贡俊杰、李成芳证明其已向胡进方支付定金2万元，出具了胡进方的收条，收条中载明胡进方收到定金2万元。现胡进方、胡萍上诉认为其并未收到该2万元定金，应举证证明。二审中，胡进方、胡萍对此未提供证据证明，故该上诉理由不成立。一审法院在解除合同后判决返还定金并无不当。三、关于违约责任问题。《合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用原则履行，不得规避合同约定的义务。在协议履行过程中，胡进方、胡萍表示不同意出售房屋并另行出售，导致涉案协议的根本目的无法实现，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定胡进方、胡萍方违约。由于上诉人不履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房协议成本之间存在明显的价差，该房屋价差是由于违约方的行为造成的，对此损失，违约方应承担。综合本案案情，一审法院酌定以上诉人明确表示不履行合同后的一个月时间确定替代性购房时间，是合理的，并无不当。综上所述，上诉人胡进方、胡萍的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3140元，由上诉人胡进方、胡萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一八年三月二十二日
书记员 马筱艳