江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5327号
上诉人（原审被告）：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店，住所地江苏省昆山市开发区前进东路777号。
法定代表人：廖振梁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俞晓良。
被上诉人（原审原告）：葛伟。
原审被告：昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山市开发区震川东路。
法定代表人：廖振梁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯秉，江苏六典律师事务所律师。
上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（以下简称华美达大酒店）因与被上诉人俞晓良、葛伟，原审被告昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华美达大酒店上诉请求：撤销一审判决，驳回俞晓良、葛伟的诉讼请求，本案诉讼费用由俞晓良、葛伟承担。事实和理由：我公司经营酒店用房以自有产权为主，租赁产权为辅。目前酒店业整体不景气，我公司经营也发生严重困难，亏损巨大，自有产权部分尚有较大空置率，无力继续租用小业主房屋并支付租金。一审法院不顾我公司目前的经营状况和租金压力，要求我公司继续履行租赁合同并支付租金。合同存在的基础是当事人的意思表示一致和自愿，如一方不愿履行而强制履行的话，不但不能维护合同应有的效力，反而容易引发不必要麻烦，浪费资源。租赁合同是为了满足承租人使用房屋的特殊需要，如果承租人确实无租赁的需要也没有租赁的能力，应许可承租人享有解除合同的权利。本案中，我公司发函要求解除合同，并不再使用小业主的房屋，仅使用自有产权房屋用于酒店经营，已经明确表示并以自己的行为表明不再履行合同，原租赁合同无法履行，不能实现原合同目的，法院应当对租赁合同解除予以确认。一审判决结果没有解决双方的现实矛盾，我公司已无力按约支付租金，一审判决结果没有履行的可能，且租金持续发生，最终必然导致我公司破产，届时小业主无法收取租金导致资源的浪费。请求二审法院解除租赁合同，解决双方的根本矛盾。
俞晓良、葛伟辩称，一、一审判决事实清楚，依据充分，判决公正；二、当时我方签订的十年的租赁合同是双方的真实意思表示，如果没有约定或法定的解约条件出现，任何一方不得单方面解除合同。涉案房屋在租赁期间内作何用途是华美达大酒店决定的；另外，如果当时没有十年租赁期限及高尔夫球场为前提条件，我方也不会买涉案房屋，华美达大酒店存在欺诈行为；三、经营情况不善完全是由于华美达大酒店的原因造成的，期间其还在继续利用小业主的资源持续经营。综上，华美达大酒店无权单方面解除租赁合同，应按照一审判决继续履行并马上支付租金等费用，请求二审驳回上诉，维持一审判决；此外，租金随着时间又增加了，我方要求把利息加进去，租金应为2015年9月15日至2016年9月15日四期共计60874.32元，期间利息是913.12元，暂按3%的利率计算；并请求判决华美达大酒店、格林菲尔公司承担本案案件受理费2128元。
格林菲尔公司未作陈述。
俞晓良、葛伟向一审法院起诉请求：一、华美达大酒店单方面解除《租赁合同》无效，二、华美达大酒店、格林菲尔公司向俞晓良、葛伟支付拖欠的九个月租金45655.74元；三、华美达大酒店、格林菲尔公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：俞晓良、葛伟系昆山市开发区震川东路868号2316室房屋（建筑面积为76.11平方米）所有权人，该房屋系格林菲尔公司开发建设，俞晓良、葛伟从格林菲尔公司处购买。华美达大酒店系格林菲尔公司的分公司。
2010年3月13日，俞晓良、葛伟(甲方)与华美达大酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将昆山市开发区震川东路868号2316室房屋出租给乙方，租赁用途为经营公寓式酒店，二、房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日，三、租金为5072.86元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止，四、解除合同条件，1.甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，2.甲乙双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：甲方未按时交付房屋经乙方催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏，乙方逾期不支付租金累计超过3个月，五、甲方违约责任，1.租赁期限开始时，如甲方不将此房出租给乙方使用或不履行本合同时，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还乙方经济损失，2.租赁期间内甲方不得提前收回，否则甲方按照剩余租赁期间（剩余租赁期间超过5年按照5年计算）租金总额的双倍赔偿乙方经济损失，3.租赁期内，如甲方应提供的附属设施设备因甲方原因未能在租赁期限内具备使用条件的，每逾期一日按日租金标准的双倍支付乙方违约金，六、乙方违约责任，1.合同签订后，若乙方不履行本合同，乙方应按本合同中所述5年租金的双倍偿还甲方经济损失，2.租赁期间乙方逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿甲方损失，超过3个月，甲方有权终止合同，乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失，3.使用中造成房屋或设施损坏，应免费予以修复，如不按期修复，造成甲方经济损失，应予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，俞晓良、葛伟将房屋交付华美达大酒店经营公寓式酒店。华美达大酒店向俞晓良、葛伟支付租金至2015年9月15日。华美达大酒店从2015年9月15日开始停止向俞晓良、葛伟支付租金，遂引起纠纷。
一审另查明：2015年12月15日，华美达大酒店向俞晓良、葛伟发出《关于解除租赁合同的函》，通知俞晓良、葛伟因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与俞晓良、葛伟签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。俞晓良、葛伟收到以上函件，但是不同意解除合同。为了证明华美达大酒店、格林菲尔公司经营困难，华美达大酒店、格林菲尔公司提供《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，其上显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。俞晓良、葛伟认为华美达大酒店自身经营不善不能构成其解除合同的理由。
上述事实有俞晓良、葛伟提供的《租赁合同》、产权证、《关于解除租赁合同的函》，华美达大酒店、格林菲尔公司提供的《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》及当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为，俞晓良、葛伟与华美达大酒店签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。《租赁合同》约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故华美达大酒店结欠俞晓良、葛伟2015年9月16日至2016年6月15日的租金45655.74元（5072.86元/月*9个月）。
《租赁合同》并未约定华美达大酒店经营困难即有权解除合同，故华美达大酒店不符合约定解除和法定解除的条件，无权解除合同，同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，华美达大酒店仅以经营不善即要求解除合同对于俞晓良、葛伟显失公平，故一审法院对于华美达大酒店、格林菲尔公司的相关辩称不予采纳。华美达大酒店所主张的其经营不善不能构成其主张的客观形势变化，一审法院对于该辩称不予采纳。故华美达大酒店应当继续履行《租赁合同》。
华美达大酒店作为格林菲尔公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故格林菲尔公司应当在华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。一审法院对于格林菲尔公司辩称的“华美达大酒店具有独立的诉讼主体资格，没有必要追加格林菲尔公司作为诉讼当事人”不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十七条及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：一、昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店于判决生效后十日内支付俞晓良、葛伟租金45655.74元。二、昆山格林菲尔有限公司对第一项付款义务在昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。案件受理费942元，减半收取471元，由昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店、昆山格林菲尔有限公司负担。
二审中，当事人均未提供新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，俞晓良、葛伟与华美达大酒店于2010年3月13日签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，华美达大酒店应当每三个月向俞晓良、葛伟支付一次租金，华美达大酒店从2015年9月15日起停止支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。华美达大酒店上诉认为企业经营困难，无力支付租金，可以解除合同，但上述理由既不是合同中约定的解除合同条件，也不符合法律规定的解除合同条件，华美达大酒店无权解除租赁合同，其发函不能产生解除合同的法律效力，一审法院支持俞晓良、葛伟关于继续支付租金的诉讼请求并无不当。
俞晓良、葛伟二审中要求判决华美达大酒店、格林菲尔公司支付2015年9月15日至2016年9月15日共四期的租金，已经超出其一审诉讼请求，超出部分不属于本案二审理涉范围。一审法院已经确定一审实际诉讼费用为942元，俞晓良、葛伟多交纳部分可向一审法院申请退还。
综上所述，华美达大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费942元，由昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 张维雯