广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1875号
上诉人（原审原告）：方艺云，男，1978年5月10日出生，汉族，住湛江市坡头区。
上诉人（原审原告）：叶萱，女，1980年4月10日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：马运华，广东鸿峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江市俊丞贸易有限公司。住所地:湛江市坡头区鸡咀山路***号北海湾商住城*号楼。
法定代表人:文泓铸，该公司总经理。
上诉人方艺云、叶萱因与被上诉人湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称“俊丞公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2015）湛坡法民二初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员黄涌担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人方艺云及其与叶萱的共同委托诉讼代理人马运华到庭参加诉讼。被上诉人俊丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方艺云、叶萱上诉请求：撤销原判，并依法改判；一、二审诉讼费由俊丞公司承担。事实与理由：1、涉案《广东省商品房买卖合同》是俊丞公司提供的格式合同，其中关于违约金的约定比例是俊丞公司自己拟定的，是其的真实意思表示。原审判决认定违约金过高违反了当事人意思自治原则。2、根据证据规则，俊丞公司请求适当减少违约金数额，就应承担举证证明违约金过高的责任。在俊丞公司没有提供证据证明的情况下，原审法院主观认为违约金过高。3、合同约定违约金按日计算，但原审法院不是按日计算违约金而是固定违约金数额，这让俊丞公司可以毫无顾忌地无限期违约，而方艺云、叶萱却无法继续维权，显然严重违反公平原则。4、同一楼盘的业主因同一案由起诉同一开发商，有的案件判决逾期交房违约金按日万分之五计算，而本案判决却无论违约时间长短，只按已付房款的30%确定逾期交房和逾期办证的违约金总额，缺乏统一标准。
俊丞公司既不到庭，亦不提交书面答辩意见。
方艺云、叶萱向一审法院起诉请求：1、俊丞公司支付2013年4月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（暂计至2015年6月30日，违约金为255716.39元）；2、俊丞公司支付2014年3月26日起至实际办理之日止的逾期办证违约金（暂计至2015年6月30日，违约金为86234.29元）；3、案件诉讼费用由俊丞公司承担。
一审法院查明事实：2011年12月14日，方艺云、叶萱（买受人）与俊丞公司（出卖人）签订湛房商NO.xxxxxxx《广东省商品房买卖合同》。合同约定，方艺云、叶萱购买的商品房为预售商品房，位于湛江市坡××区××山路××花园××、××房，建筑面积146.12平方米（其中套内建筑面积116.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.37平方米），按套内建筑面积每平方米5329.17元计算，总房款为622181元，由方艺云、叶萱在签订本合同时支付首期房款402181元，余下22万元申请办理银行按揭贷款。《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则出卖人自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，俊丞公司分别于2011年12月15日和2013年5月7日开具购房款发票给方艺云、叶萱，确认方艺云、叶萱依约向俊丞公司付清了购房款622181元。方艺云、叶萱于2011年12月19日为其向俊丞公司购买的仁海花园龙湾x幢xxxx房在湛江市坡头区地方税务局交纳购房税18665.43元。
2013年3月，俊丞公司组织勘察、设计、施工、监理等单位对仁海花园龙湾A、B栋进行建筑工程竣工验收。该建筑工程的监理单位广东国建工程项目管理有限公司、总承包施工单位湛江市第一建筑工程公司、勘察单位广东省湛江地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院，以及作为建设单位的俊丞公司均在《建筑工程竣工验收报告》上签字盖章。
一审法院认为，本案是方艺云、叶萱认为俊丞公司未能按照合同约定条件将预售的商品房交付使用，从而起诉请求俊丞公司承担违约责任而引起的商品房预售合同纠纷。方艺云、叶萱与俊丞公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，没有违反法律法规，故该《广东省商品房买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。
本案当事人争议以下问题：一、关于涉案商品房的交付条件应如何确定的问题。《广东省商品房买卖合同》第八条约定，俊承公司应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”另外，涉案《广东省商品房买卖合同》是使用广东省建设厅、广东省工商行政管理局制订的标准合同，而广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中指出：经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》第八条第一款中的：‘该商品房验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”根据以上法律、法规的规定以及广东省建设厅的复函，一审法院认为，涉案商品房工程属于大型的建设工程项目，俊丞公司交付的商品必须满足基本的安全条件和基本的居住要求。因此，俊丞公司除了应该提供勘察、设计、施工、监理、建设等五单位的竣工验收报告之外，还应该将规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件交由建设行政主管部门备案，即俊丞公司交付给方艺云、叶萱的商品房必须已经办理竣工验收备案手续。俊丞公司未能为该商品房办理竣工验收备案手续，显然已属违约。
二、关于俊丞公司应支付给方艺云、叶萱的逾期交房和逾期办证的违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，涉案《广东省商品房买卖合同》第九条、第十五条约定，如果逾期交房，俊丞公司应按日向方艺云、叶萱支付已付房价款万分之五的违约金，即从2013年4月1日起至2015年6月30日逾期交房的违约金为255716.39元（622181元×0.0005×822天）；如果逾期办证，俊丞公司应按日向方艺云、叶萱支付已付房价款万分之三的违约金，即从2014年3月26日起至2015年6月30日逾期办证的违约金为86234.29元（622181元×0.0003×462天），两项违约金的总和为341950.68元，已相当于已交付房价款622181元的55%，明显过高。一审法院以方艺云、叶萱的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院对方艺云、叶萱主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金予以支持，但该两项违约金总额应调整为不超过已交房款的总额30%，也即俊丞公司应该支付给方艺云、叶萱的总违约金为186654.3元（622181元×30%）。方艺云、叶萱超过部分的其他诉讼请求，理据不足，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限湛江市俊丞贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付方艺云、叶萱逾期交付仁海花园龙湾x幢x房的违约金和逾期办理房权属证书的违约金186654.3元；二、驳回方艺云、叶萱的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3215元，由湛江市俊丞贸易有限公司负担1755元，方艺云、叶萱负担1460元。
二审期间，方艺云、叶萱与俊丞公司均没有提交新证据。
本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明：一审庭审时，方艺云、叶萱与俊丞公司均述称涉案商品房没有交付使用，俊丞公司没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据方艺云、叶萱的上诉理由，当事人二审争议的焦点问题是：关于俊丞贸易公司应支付给方艺云、叶萱的逾期交房和逾期办证的违约金如何确定的问题。
涉案《广东省商品房买卖合同》约定，俊丞公司应在2013年3月31日前将验收合格的商品房交付方艺云、叶萱。俊丞公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如逾期交房，自2013年4月1日起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之五计算逾期交房违约金；如逾期办证，自2014年3月26日起至实际办理之日止，每日按已付房价款万分之三计算逾期办证违约金。本案中，俊丞公司没有提供证据证明涉案商品房所在建设工程已取得《竣工验收备案表》，且双方在一审庭审时均认可涉案商品房没有交付使用及俊丞公司没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因此，俊丞公司存在违约行为，应承担违约责任。自2013年4月1日起计至2015年6月30日的逾期交房违约金为255716.39元（622181元×0.0005×822天），自2014年3月26日起计至2015年6月30日的逾期办证违约金为86234.29元（622181元×0.0003×462天），两项违约金的总和为341950.68元，已相当于购房款622181元的54.96%，明显过高。原审法院以方艺云、叶萱的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将俊丞贸易公司应支付给方艺云、叶萱的逾期交房和逾期办证的违约金调整为不超过购房款622181元的30%（即186654.3元）并无不当，本院予以维持。方艺云、叶萱关于一审法院判决将逾期交房和逾期办证的违约金调低属于适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，方艺云、叶萱的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3215元，由上诉人方艺云、叶萱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 涌
审 判 员 郑玉莲
代理审判员 林 竹
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 陈禹豪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。