浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1085号上诉人（一审原告）：吴秋平,男,1959年8月9日出生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。上诉人（一审原告）：江雁,1959年9月29日生,汉族，住浙江省杭州市西湖区,系吴秋平之妻。上诉人江雁的委托代理人：吴秋平，男,1959年8月9日出生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（一审被告）：嘉兴万兴房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中山西路****号丽晶广场****室。组织机构代码：56698911-0。法定代表人：沈群明,系公司董事长。委托代理人：丁云、富颖，上海德尚（嘉兴）律师事务所。上诉人吴秋平、江雁因与被上诉人嘉兴万兴房地产开发有限公司（以下简称“万兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理认定，2015年4月25日，吴秋平、江雁与万兴公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为2015预0001879），约定：一、吴秋平、江雁购买万兴公司开发建设的嘉兴市秀洲新区梦蝶花苑7幢3001室房屋，总价款为78万元；二、合同第九条约定了交付期限及条件：万兴公司应当在2015年7月9日前将符合条件（具体条件为：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付吴秋平、江雁使用；三、合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应承担赔偿责任，赔偿金额为商品房总金额的15%；四、合同第十一条规定了规划设计变更的约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人；五、合同第十二条约定了交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…….六、合同第十七条约定：凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。七、合同第十八条约定了保修责任：商品房实行保修制度……另合同附件八补充协议内容第八条约定了商品房的交付：在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按合同相关约定承担相应的责任：质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外），装修和设备标准达不到合同附件四约定的标准，相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定。第二十五条约定了小区平面布局变更：买受人同意出卖人可在对合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改的情况下对小区平面布局进行变更，出卖人不构成违约，但该等变更对合同的订立以及房屋价格的确定有重大不利影响的除外。合同签订后，吴秋平、江雁依照约定支付了房款。涉案工程于2014年11月20日经验收合格。万兴公司也于2015年5月20日向吴秋平、江雁发出房屋交付通知书，吴秋平、江雁于2015年5月30日前往万兴公司处，并按照万兴公司制作的《房屋交付指引》办理房屋交付手续，交付指引的具体程序为：1、先去万兴公司售楼处财务室办理房差款退款手续、购房发票换取手续、维修基金缴纳；2、再去小区物业办公室办理门禁一卡通、物业费缴纳、水电更名手续、钥匙领取、房产证、分户平面图、房屋分割凭证原件领取；3、最后由专业验房师带领看房。吴秋平、江雁按照《房屋交付指引》完成了前两项手续，在验房师带领看房过程中发现涉案房屋存在房屋未通电、对讲机未安装、房顶渗水、墙面有裂缝等问题，故吴秋平、江雁未在房屋交付流程表确认单上签名，万兴公司承诺就房屋存在的房顶渗水、墙面裂缝问题进行保修。直到2015年7月29日，万兴公司人员联系吴秋平、江雁，表示房屋已经通电、但房屋还存在裂缝；后万兴公司人员于2015年8月29日联系吴秋平、江雁，表示房屋已经全部维修完毕。但吴秋平、江雁因不满万兴公司处理结果，于2015年11月11日向万兴公司发出《解除合同通知书》，要求与万兴公司解除商品房买卖合同，万兴公司于次日收到，万兴公司于2015年11月23日向吴秋平、江雁发函，拒绝解除合同，吴秋平、江雁于次日收到。一审另查明，嘉兴供电公司于2015年6月3日给涉案房屋送电。一审法院经审理认为，吴秋平、江雁与万兴公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现吴秋平、江雁提出了四点的事由：1、万兴公司逾期交房超过60日，吴秋平、江雁按合同第十条第二款规定有权单方解除合同；2、房屋存在质量问题；3、交房当天，房屋未通电；4、万兴公司擅自变更小区布局，二期工程无规划施工，要求与万兴公司解除房屋买卖合同，但一审认为以上四点事由并不能导致解除涉案商品房买卖合同的结果，理由如下：对第一个事由，双方存在的争议焦点为万兴公司是否逾期交房超过60日。万兴公司认为在2015年5月30日已经完成了房屋交付，不存在逾期交房；吴秋平、江雁认为万兴公司于2015年5月20日通知交房，应视为万兴公司变更了交付时间，但万兴公司并未交付房屋，已构成逾期交房。一审认为合同第九条约定的房屋交付期限是2015年7月9日前，所以万兴公司只要在该日期前的任何一天交房均可，不应视为万兴公司变更交房时间。另一审根据合同第十条第二款的全部内容认定双方约定的逾期交房日期起算点应该为2015年7月10日。故即使按吴秋平、江雁主张房屋未在2015年5月30日交付，但万兴公司在2015年8月29日再次通知吴秋平、江雁房屋已经维修完毕，要求吴秋平、江雁验房，因是吴秋平、江雁拒绝与万兴公司办理验房交接手续，故2015年8月29日以后的期间不能计算为万兴公司逾期交房期间。综上，吴秋平、江雁主张万兴公司逾期交房超过60日的事由不成立。对于第二个事由，涉案房屋的确存在一些质量问题，但并不属于主体结构问题或其他严重问题，均可以修复。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，只有房屋主体结构质量不合格或者房屋存在严重质量问题的，买受人才能要求解除合同，对于其他质量问题，买受人可以要求出卖人承担修复责任并赔偿修复期间造成的其他损失。故吴秋平、江雁主张的该项事由并不能导致合同的解除。对于第三个事由。因供电公司已在2015年6月3日前送电，故涉案房屋在交房截止日期前已经具备了用电的正常使用条件，故吴秋平、江雁主张的该项事由并不能导致合同的解除。对于第四个事由。首先，吴秋平、江雁提供的《嘉兴市城乡规划建设管理委员会政府信息依申请公开告知书》中载明无梦蝶花苑二期建设工程许可信息，另吴秋平、江雁提供的《前期物业服务合同》的规划平面图注明“规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准”，故吴秋平、江雁提供的现有证据不能达到其证明万兴公司变更未施工区域平面布局的目的。其次，合同的第十一条仅约定在商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，买受人可以退房；附件八补充条款的第二十五条也并未约定小区平面布局变更，必然导致合同解除。故吴秋平、江雁主张的该项事由并不能导致合同的解除。另外，吴秋平、江雁还提出万兴公司在接到吴秋平、江雁发出的解除合同通知书后没有行使3个月内向法院提出不解除合同的申请，故视为万兴公司放弃抗辩的意见，无法律依据，一审不予支持。综上，吴秋平、江雁要求与万兴公司解除商品房买卖合同的事由不能成立，一审对吴秋平、江雁要求确认商品房买卖合同解除有效的诉讼请求也不予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴秋平、江雁的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由吴秋平、江雁负担。一审判决宣告后，吴秋平、江雁不服，向本院提起上诉称，一、本案存在涉案房屋交付期限变更的事实。吴秋平、江雁付清全部价款后，万兴公司即于2015年5月20日发出《房屋交付通知书》，吴秋平、江雁接到通知书后与万兴公司联系并确定于2015年5月30日交付房屋。2015年5月30日吴秋平、江雁按照《房屋交付通知书》及《房屋交付指引》流程办理相应手续，并缴纳2015年6月至12月物业费，故本案房屋交付期限变更。此后在消费者协会处理消费者投诉时，双方仅对是否已完成交房流程存在争议，万兴公司对房屋交付期限已变更的事实并无异议。再后万兴公司回复吴秋平、江雁解除合同的函中，仍以案涉房屋已于2015年5月30日交付完毕为由不同意解除合同。二、本案存在案涉房屋系因不符合交付条件而未完成交付的事实。2015年5月30日验房时，吴秋平、江雁发现涉案房屋有未通电、对讲机未安装、房顶渗水、墙面有裂缝等问题，故未在房屋交付流程表确认单上签名。因此，涉案房屋交付未完成。案涉房屋存在的质量问题虽无法判断为是否属主体结构问题，但出卖人对该质量问题长达三个月的返修，已严重影响买受人对房屋的正常使用，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定及补充协议第八条约定之情形，且案涉房屋现在仍存在渗水现象；案涉房屋未通电，不符合法定交付条件。三、本案存在万兴公司擅自变更小区平面布局及无规划施工的事实。出卖人提供的《前期物业服务合同》及万科“阳光宣言”中规划平面图显示，小区共有高层11幢，其中一期7幢，二期4幢，且图示下方明确因规划及设计方案导致信息变化的，最终以政府批准的规划设计方案为准。现嘉兴市城乡规划建设委员会政府信息公开告知书载明，截止2015年10月28日无梦蝶花苑二期建设工程许可信息，但万兴公司已在建造小区二期且建造地基改为5幢。四、万兴公司未在规定期限内对解除合同效力提起诉讼，已丧失抗辩权。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，万兴公司对吴秋平、江雁解除合同虽有异议，但未在解除合同的通知到达之日起三个月内就解除合同的效力向人民法院提起诉讼，故万兴公司已丧失就合同解除的抗辩权。综上，请求撤销原判，改判支持吴秋平、江雁的诉讼请求。万兴公司二审答辩称，吴秋平、江雁并无解除合同的权利，万兴公司收到合同解除函时已给吴秋平、江雁回函。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于吴秋平、江雁是否有权解除其与万兴公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。吴秋平、江雁上诉主张行使合同解除权的理由有二：一是案涉房屋因质量及不通电的原因导致房屋逾期交付超过60天；二是万兴公司擅自变更小区布局。关于理由一。吴秋平、江雁上诉认为双方对合同约定的交房时间已作变更，变更后的交房时间为2015年5月30日，但因案涉房屋未通电且质量存在瑕疵，万兴公司直至2015年8月底才通知其案涉房屋可以交付，故万兴公司逾期交付房屋超过60天，吴秋平、江雁有权解除合同。吴秋平、江雁与万兴公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：万兴公司应当在2015年7月9日前，将符合条件的商品房交付吴秋平、江雁使用。该合同第十条约定：逾期超过60天，买受人有权解除合同。出卖人应承担赔偿责任，赔偿金额为商品房总金额的15%。因此，合同约定的最迟交房日期为2015年7月9日，万兴公司仅需在该日期前任意一天交房均可，万兴公司在2015年7月9日前通知吴秋平、江雁于2015年5月30日办理交房手续，只能证明万兴公司在履行合同约定的交房义务，不能证明双方已经对交房时间作出了变更。双方变更合同约定，应当以双方达成意思表示一致为前提，吴秋平、江雁与万兴公司未对交付时间达成新的约定，故吴秋平、江雁认为双方对合同约定的交房时间已变更为2015年5月30日的上诉理由不能成立。退一步讲，即使案涉房屋交付时间变更为2015年5月30日，但该变更也仅系对房屋实际交付日期的变更，并非对合同解除权行使条件的变更，合同解除权仍应按照双方合同第九条、第十条的约定来行使，即以2015年7月10日为起算点。此外，根据合同第十条约定，逾期超过60天即至2015年9月8日，万兴公司仍未将符合条件的商品房交付吴秋平、江雁的，吴秋平、江雁方享有案涉商品房合同的解除权。本案中，嘉兴供电公司已于2015年6月3日给案涉房屋送电，万兴公司于2015年8月29日再次通知吴秋平、江雁房屋已维修完毕，要求其验房，但吴秋平、江雁拒绝与万兴公司办理交接手续。因吴秋平、江雁拒绝收房，案涉房屋未能成功交付不能归责于万兴公司。因此，即使万兴公司逾期交房，本案逾期交房的起算点仍为2015年7月10日，从2015年7月10日至2015年8月29日，万兴公司逾期未超过60日，吴秋平、江雁认为万兴公司已逾期交房超过60日的主张不能成立，其不能依据《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定请求解除合同。关于理由二。吴秋平、江雁与万兴公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十一条约定，经行政规划单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……出卖人未在规定时限通知买受人的，买受人有权退房。本案中吴秋平、江雁主张万兴公司在无二期规划的情形下擅自动工建设，改变了小区平面布局，故其有权解除合同，但其提供的证据不足以证明万兴公司变更小区平面布局，且其未提供证据证明万兴公司变更规划设计的行为影响到其所购商品房质量或使用功能，故吴秋平、江雁对此提出的上诉缺乏依据，不予支持。此外，因吴秋平、江雁并不享有《浙江省商品房买卖合同》的解除权，故其上诉认为万兴公司在收到其解除合同通知之日起3个月内并未向法院提起诉讼，故万兴公司已丧失抗辩权的上诉理由，缺乏依据。综上，吴秋平、江雁的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴秋平、江雁负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  杨海荣代理审判员  管仁亮二〇一六年七月十九日书 记 员  邵 洁