天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5018号
上诉人（原审被告）：甄富利，女，1985年7月4日出生，汉族，无职业，住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：刘小杰（甄富利之夫），住天津市蓟州区。
被上诉人（原审原告）：天津福天物业管理有限公司,住所地天津市蓟州区燕山东路与光明路交口处青山溪语花园会馆。
法定代表人:张瑞丽，董事长。
委托诉讼代理人：杨素芳，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：王玲玲，天津正轩律师事务所律师。
上诉人甄富利因与被上诉人天津福天物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2018）津0119民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
甄富利上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人承担1555.2元物业费（按0.72元每平方米计算物业费）。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.物业服务标准与收费标准不符，且被上诉人擅自提价，被上诉人有三级资质却按照二级服务标准收费；2.小区公共秩序维护不达标，车辆、行人随意出入，大货车随意在小区过夜；3.保洁服务不及时；4.小区设施毁损未及时修复；5.根据相关法律规定，八种情形下业主可以拒交物业费，其中包含物业服务质量过差可以暂时拒交；物业公司擅自提价，业主可以对擅自提高的部分拒交；6.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，上诉人有后履行抗辩权。
天津福天物业管理有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。事实与理由：1.被上诉人与业主大会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，并且办理了登记，是合法有效的合同。合同中约定了收取物业费的具体标准，并非被上诉人擅自提价，如果擅自提价，房管部门不会给予登记。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会或业主大会依法签订的物业合同对全体业主有约束力，被上诉人与业主大会所签订的物业合同对于上诉人有约束力，上诉人应该按照每平方米1.2元的单价，在每月初交费。3.关于物业服务的问题，时代花园小区在被上诉人进驻之前处于无人管理状态，小区需要时间来养护，这些工作需要逐步完成。而且有些修复需要使用维修基金，但维修基金在房管部门监管之下，要办理相关手续，并不是随时可以支取。4.关于后履行抗辩权一节，在物业合同中有约定，上诉人应先交费，而本案是上诉人先违约不缴费。
天津福天物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令甄富利立即给付天津福天物业管理有限公司2016年4月1日至2018年3月31日期间所拖欠的物业费2561元以及延期产生的违约金1824.57元。
一审法院认定事实：时代花园小区前物业公司2014年无故撤走，该小区持续一年多没有物业公司提供服务。2016年3月20日，天津福天物业管理有限公司与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》。合同主要规定：“物业服务期限3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，物业服务标准为二级。物业费单价为每月每平方米1.2元，业主于每月初交纳。自逾期之日起按应交物业费的千分之三比例计算违约金…”。合同签订后，天津福天物业管理有限公司按照天津市住宅物业服务合同约定为该小区提供物业管理服务，入驻该小区后，面对现有条件一直在积极履行合同义务，积极应对小区物业基础差的实际状况。时代花园小区物业服务整体状况较之过去是在向好发展。合同履行期间，天津福天物业管理有限公司向甄富利催要物业费，但甄富利一直以天津福天物业管理有限公司物业服务质量差为由拒绝交纳，天津福天物业管理有限公司无奈，于2018年2月2日诉至法院。
一审法院认为，《物业管理条例》明确规定，业主在物业管理活动中应当执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中的时代花园小区过去在全区范围内处于管理水平靠后状况，而天津福天物业管理有限公司进驻前该小区处于无人管理状态。2016年天津福天物业管理有限公司进驻该小区提供物业服务，并于2016年3月20日与天津市蓟县时代花园小区业主大会签订了天津市住宅物业服务合同。该合同已经相关部门依法备案，合法有效。对甄富利及该小区全体业主均具有约束力。天津福天物业管理有限公司进驻时代花园小区后即成立了综合部、维修部、秩序维护部、绿化部、保洁部，对该小区履行了全面服务管理的责任和义务，而且天津福天物业管理有限公司2016年度被天津市国土资源和房屋管理局信用等级评为3A级企业，2017年天津福天物业管理有限公司所属时代花园小区的物业管理被天津市国土资源和房屋管理局考评结果为合格，均能证明天津福天物业管理有限公司在积极履责服务管理小区。天津福天物业管理有限公司理应收取与其服务质量相符的物业费。鉴于天津福天物业管理有限公司在提供服务过程中，既有主观原因造成的小区车辆管理、绿化等服务不到位问题，也存在客观原因造成的私搭乱建、养鸡养鸭等相关部门管理问题，其物业服务质量未完全达到合同约定标准，构成违约，应酌减部分物业费。故一审法院对天津福天物业管理有限公司主张的物业费2561元酌定减免5%。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新的物业公司。业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。甄富利以天津福天物业管理有限公司服务质量不达标而拒交物业费，其行为已构成违约，本应承担延迟履行的违约责任，但鉴于其行为属于主张权利方式不当并非恶意拖欠，且天津福天物业管理有限公司提供物业服务质量确实存在瑕疵，故宜免除其应承担的违约责任，因此对于天津福天物业管理有限公司主张的诉讼请求中的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、甄富利给付天津福天物业管理有限公司物业费2433元(2561元×95%=2433元,自2016年4月1日至2018年3月31日），于判决生效后十日内付清。二、驳回天津福天物业管理有限公司其他诉讼请求。如果甄富利未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由天津福天物业管理有限公司负担2元，甄富利负担23元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：甄富利向本院提交五组证据。证据1，时代花园物业管理公告，形成时间为2016年7月30日，证明目的为物业公司服务不到位，没有兑现其承诺；证据2，部分小区业主签字的物业服务不到位征求意见表，形成时间为2018年1月26日，证明目的为被上诉人服务不到位，且没有按照规定收取上诉人的物业费。证据3，天津市普通住宅小区物业管理服务指导价格标准。证明目的为被上诉人价格高于政府规定。证据4，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，证明目的为上诉人在符合规定的八种情形之一时可暂时拒交物业费。证据5，天津市蓟州区公安消防支队行政处罚决定书，形成时间为2017年12月24日，证明目的为物业服务不到位。天津福天物业管理有限公司对上述证据的意见是，上述证据不属于二审中的新证据，均形成于一审审理期间，被上诉人不同意质证。本院经审查认为，上述证据并非一审举证期届满前因客观原因不能取得的证据，在二审诉讼过程中不能认定为新的证据。对上诉人提交的证据本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，天津福天物业管理有限公司与天津市蓟州区时代花园小区业主大会签订有《天津市住宅物业服务合同》，双方约定了物业费价格。该合同合法有效，双方当事人均应全面按合同约定的内容履行给付义务，即关于物业服务费用应按合同约定的多层住宅1.2元每平方米计算。上诉人主张按0.72元每平方米计算无事实依据。另，上诉人主张被上诉人仅具有三级企业资质却按二级标准收费并无相关法律依据，本院不予支持。一审法院已经综合考虑被上诉人物业服务的瑕疵情况酌减了上诉人应承担的物业费，其计算方式并无不妥，本院应予维持。
综上所述，甄富利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由甄富利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 艳
代理审判员 张 璇
代理审判员 尹春海
二〇一八年六月十三日
书 记 员 安 勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……