山西省应县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0622民初867号原告：王某，男，汉族，应县人。委托诉讼代理人：鲍某，男，应县民生法律服务所法律工作者。被告：郭某，女，汉族，应县人，住应县。委托诉讼代理人：张某1，女，山西向吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某2，男，山西向吉律师事务所律师。第三人：乔某，女，汉族，应县人。委托诉讼代理人：丰某，男，山西剧阳律师事务所律师。原告王某诉被告郭某、第三人乔某案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令立即停止对位于XXX（应房字第XXX**号）楼房的强制执行，并解除查封扣押。事实与理由：2014年6月18日，原告与第三人乔某签订《房屋买卖合同》，原告购买第三人位于XXX（应房字第XXX**号）楼房。原告当日履行完毕85万元付款义务，第三人乔某将该房产交付原告，并将该房产的全部产权证书等材料交给原告，原告居住至今。购买后，由于原告经济紧张，没有立即到房管所办理过户手续，也由于乔某夫妇经常不在应县无法办理，为此，原告曾向应县人民法院起诉要求乔某夫妇协助办理房屋过户手续，但法院因乔某夫妇未参加诉讼驳回了原告的诉讼请求。根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告已取得该房的所有权，没有登记只是物权未设立。被告郭某于2015年6月24日因民间借贷案件向贵院对诉争房产提出财产保全，原告对此提出异议，但贵院未作答复。2017年2月应县人民法院在执行该房产时，原告于2月24日提出执行异议，被法院驳回。综上所述，原告认为，原告与乔某签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反有关法律强制性规定，应为合法有效。原告虽未办理产权过户登记，但已支付全部房款并居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条”第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，并不影响合同的效力，且原告没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该房产。故请求人民法院支持原告以上的诉讼请求。被告郭某辩称，1.被告申请查封第三人的涉案房屋法律事实清楚，证据确实充分。2.第三人与原告串通抵顶借款，两人的行为在被告起诉之后,原告是在法院查封房屋后强行占有该房屋，被告申请查封房屋的行为是符合法律规定，原告不具有排除强制执行的权利，法院应予驳回其诉讼请求。3.原告与第三人之间买卖房屋的事实不具有真实性。（2015）应民初字第1450号民事判决书是生效的法律文书，确认买卖合同不具有真实性。原告与第三人之间实际存在借贷关系，第三人没有出庭，仅委托代理人出庭，没有任何证据证明原告与第三人买卖房屋事实的真实性。4.原告至今未办理过户登记手续完全是自身原因造成的，自身存在过错，与第三人无关。第三人乔某辩称，原告与第三人之间的房屋买卖是双方真实意思表示，原告足额交付第三人购房款，第三人为其出具收据，并交付房产证及钥匙，双方之间的买卖合同有效，原告起诉第三人没有任何道理，属无事生非。本院经审查认定如下事实：2013年10月28日，第三人乔某向被告郭某借款500000元，之后归还100000元。被告因向第三人催要借款未果，于2015年5月份将其诉至法院。在诉讼期间，被告申请诉讼保全，2015年6月24日，本院作出（2015）应民初字第681号民事裁定：查封被告乔某位于XXX，查封期间非经本院许可不得买卖、转让、赠与他人。该案生效后，郭某申请人民法院强制执行，2017年5月22日，本院作出（2015）应民初字第278号执行裁定：一、查封被执行人乔某所有的XXX房屋一处，房屋权证号XXX**，查封期限为三年。二、被执行人乔某负责保管被查封的财产。在查封期间，被执行人乔某可以使用被查封财产；但因被执行人乔某的过错造成被查封财产损失的，应当自己承担责任。在执行过程中，原告王某于2017年2月24日对查封的房屋提出执行异议，本院以（2017）晋0622执异4号执行裁定驳回王某的异议请求。原告不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。另查明，第三人乔某与李某原在XXX拥有一套138.37平方米的单元楼。2014年6月18日，第三人乔某并经共有人李某同意与原告王某签订《房屋买卖合同》，第三人以850000元将上述单元楼及两个车库出售给原告王某，原告支付第三人850000元房款。因过户问题，原告王某2015年12月份起诉第三人乔某，后因第三人未到庭，本院以（2015）应民初字第1450号民事判决驳回原告的诉讼请求。本院确认的上述事实，有原告、被告、第三人的陈述、本院（2015）应民初字第681号民事判决书、（2015）应民初字第681号民事裁定书、（2015）应民初执字第278号执行裁定书、（2015）应民初字第1450号民事判决书、（2017）晋0622执异4号执行裁定书、《房屋买卖合同》、交款收据、供热公司的证明及交费收据、和谐家园物业证明及交费收据、和谐家园小区8号楼住户登记名单、涉案楼房共有人的承诺书、XXXX房产证以及本院对房产证真伪复核应县房管所出具的证明、和谐家园小区物业对涉案房屋楼层的说明在案为凭，并经本院开庭质证及本院审查，足以采信。本院认为，本案的争议焦点：一是原告与第三人之间是否存在串通以房抵债情形；二是原告王某购买房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形，即原告是否享有排除法院强制执行的权利。对第一争议焦点，从原告与第三人于2014年6月18日签订的《房屋买卖合同》来看，原告及第三人当庭均认可合同系双方真实意思表示，亦没有损害他人利益、未违反法律规定，以及结合原告提供的合同、房产证原件，以及付款和实际交纳物业费、取暖费等证据证明，可以认定合同真实有效且已实际履行。被告辩称原告与第三人串通以房抵顶借款，且行为发生在被告诉讼之后，认为房产证是伪造的，根据我国民诉法及司法解释规定的”谁主张，谁举证”的原则，现被告未能提供原告与第三人串通的证据，亦无法证明原告与第三人之间签订的合同形成时间在其起诉之后，而对房产证的真伪本院交由房管部门核实确系真实的，故对被告此项辩解本院不予采信。对第二争议焦点，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，一）关于房款支付问题，依据现有证据，原告王某2014年6月18日买下第三人楼房，并以现金支付了对价款850000元，原告提供了《房屋买卖合同》、交款收据，第三人对此均予认可，应当认定原告已尽到了相应的举证责任。而被告辩称的是以贷款抵顶的房，对此未能提供证据予以佐证。因此，被告否定原告实际并未支付购房款的理由不能成立。二）本案原告王某是否已经占有，从原告举证的物业交费单据、证明、取暖费单据、证明等一系列证据，均为原始票据，虽然交费票据上的名字不统一，亦符合当地生活、交易习惯，但并不影响房屋的正常居住和实际使用，可以认定原告购下此房后实际入住并以房屋业主的身份合法使用至今。三）对于过户原告是否存在过错的问题，原告王某至今未办理房屋产权过户登记的原因是原告无法找到第三人，为此原告以诉讼的形式希望人民法院判决第三人协助办理过户，均因第三人未到庭未能实现，这些原因是原告主观上无法控制和克服的，因此，难以认定原告对此房在办理过户上主观存在过错。另外，关于原、被告诉争的XXX是否属于同一室的问题，根据本院复核的证据以及房产证显示，诉争的房屋在8号楼，属回迁房，房产证显示该号楼的楼层从地上起算，车库为第一层，实际住宅为二层，故登记时为202室；但是，物业收费以实际住宅计算楼层，因此，交费的票据、证明所载的XXX与房产证上XXX是同一套房屋。综上，王某作为本案原告，已提交的购房合同、交款收据、占有房屋等一系列证据已形成完整的证据链条，虽然物权法对不动产的规定是以登记作为变动要件，但本案房屋买卖的交易确系发生在民间借贷诉讼之前，没有证据表明原告与第三人存在恶意转移财产逃避执行的情形。原告支付房屋对价款，主观没有过错，善意的合法买受人的权益是受法律保护的，认定原告请求第三人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的债权请求权具有物权属性，足以排除强制执行的其他债权，否则有违公平原则，也不利于维护社会秩序、交易秩序和财产安全，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形，故原告享有排除法院强制执行的权利，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对坐落在XXX房屋的查封执行。（本院（2017）晋0622执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效）案件受理费300元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长  王宏海人民陪审员  刘玉敏人民陪审员  刘婷婷二〇一七年十一月十日书 记 员  李晓云