湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄州民初字第00015号原告湖北厚发置业有限公司。住所地：湖北省黄冈市新桥村农民街吴玉萍私宅。组织机构代码：69514779-6。法定代表人陈汉明，总经理。委托代理人汪清华，该公司副总经理。代理权限为特别授权。委托代理人吴琼，湖北多能律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告湖北鼎记典当有限公司。组织机构代码：66546390-7。法定代表人杨丛发，董事长。委托代理人姚立群，胡志平，湖北齐安律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告湖北和合环保节能科技有限公司。组织机构代码：59421149-6。法定代表人汪电和，总经理。原告湖北厚发置业有限公司（以下简称厚发置业公司）与被告湖北鼎记典当有限公司（以下简称鼎记典当公司）、被告湖北和合环保节能科技有限公司（以下简称和合科技公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厚发置业公司委托代理人汪清华、吴琼，被告鼎记典当公司委托代理人姚立群、胡志平，和合科技公司法定代表人汪电和均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告厚发置业公司诉称，2012年5月18日，厚发置业公司与湖北辛酉房地产开发有限公司（以下简称辛酉公司）签订《房屋买卖合同书》，约定将原告厚发置业公司开发的位于湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号的银座商住楼一至三层作价2260万元出卖给辛酉公司。该合同特别约定，如辛酉公司（包括其所指定的公司）用以上房屋产权进行融资贷款，自贷款发放之日起三日内，辛酉公司应一次性提前付清全部购房款。和合科技公司、湖北和旺环保节能建材有限公司（以下简称和旺建材公司）和王桂林为辛酉公司履行该买卖合同义务提供连带保证。合同签订后，厚发置业公司根据辛酉公司的指定，将银座1幢1层101号、2层201号、3层301号房预告登记在和合科技公司名下。厚发置业公司得知辛酉公司用以上房产对外融资后，未按合同约定付清全部购房款，遂于2013年3月29日向其催收购房款。同年9月22日，厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司签订了《协议书》，解除了上述《房屋买卖合同书》。厚发置业公司认为，2013年9月29日，本院受理了鼎记典当公司诉和合科技公司典当纠纷一案后，没有通知其作为第三人参加诉讼，案件经审理作出了（2013）鄂黄州民初字第00948号民事判决，该判决遗漏了讼争房屋系预售商品房、其产权仍属厚发置业公司所有和商品房预售抵押预告登记的事实，混淆了商品房预售抵押预告登记与抵押登记的法律性质，导致该民事判决第二项（如和合科技公司不能履行偿还借款义务，鼎记典当公司实现抵押权时，有权在和合科技公司名下位于黄州宝塔大道50号银座1幢2层201、3层301号房屋折价或拍卖、变卖的价款在上述第一项债权范围内优先受偿），侵害了厚发置业公司的房屋所有权。故，厚发置业公司遂以鼎记典当公司、和合科技公司作为本案的被告，向本院提起诉讼，请求：1、撤销黄冈市黄州区人民法院（2013）鄂黄州民初字第00948号民事判决书第二项；2、驳回鼎记典当公司对黄州宝塔大道50号银座1幢2层201、3层301号房屋享有优先受偿权的诉讼请求；3、本案诉讼费由被告承担。被告鼎记典当公司辩称，一、房屋预告抵押登记合法有效，双方当事人设立了有效的抵押权。理由如下：1、厚发置业公司、鼎记典当公司、和合科技公司一起到房屋管理部门办理了预告抵押登记手续，三方均签字盖章，没有违反法律规定，该预告抵押登记是合法有效的，也是双方当事人真实意思的表示。鼎记典当公司享有抵押权，并对抵押物享有优先受偿权，原审判决并无不当；2、本案启动的主要依据是湖北省高级人民法院作出的（2014）鄂民监三再终字第00043号民事裁定书，该裁定书对实体部分的认定和处理是错误的，违反了法律程序（湖北省高级人民法院对本案是否应该立案的程序作出裁定，但却直接认定黄州区人民法院原审判决错误），这一认定无事实与法律依据，该裁定不能作为本案裁判的依据；3、本案应当中止审理，在诉状中原告厚发置业公司提到已解除房屋买卖合同书，预告抵押登记自然失效，与事实不符。厚发置业公司于2013年10月15日已向黄冈市中级人民法院起诉，还没有得到该法院的认定，确认之诉正在审理中。依照法律规定应当中止审理本案；4、厚发置业公司提起第三人撤销之诉属重复诉讼，应当驳回其诉讼请求。本案中厚发置业公司认为抵押优先权侵害了其权益，起诉到黄冈市中级人民法院要求撤销预告抵押登记、解除房屋买卖合同，又向黄州区法院提起第三人撤销之诉，属重复诉讼。被告和合科技公司辩称，厚发置业公司声称该讼争房屋产权是属于他的，理由不成立。该讼争房屋是厚发置业公司与辛酉公司于2012年签订的合作开发协议的项目，应与辛酉公司共有。现在双方并未结算，双方各享有50%的权利和义务。厚发置业公司诉称，2013年9月22日，四方（厚发置业公司、辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司）签订的《解除房屋买卖合同书》，和合科技公司认为该《解除房屋买卖合同书》是虚假的，不是真实意思的表示。因此，厚发置业公司起诉不成立，该讼争的房屋产权不是厚发置业公司的，《解除房屋买卖合同书》是虚假的。原告厚发置业公司为支持其诉讼请求，在庭审中提供如下证据：证据1、黄冈市黄州区人民法院（2013）鄂黄州民初字第00948号民事判决书一份。拟证明厚发置业公司提起第三人撤销之诉的依据。证据2、厚发置业公司营业执照及组织机构代码证各一份。拟证明厚发置业公司主体资格适格。证据3、厚发置业公司土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证各一份。拟证明黄州区宝塔大道50号银座系厚发置业公司开发并所有。证据4、预售许可证一份。拟证明本案讼争楼盘属预售商品房，该商品房所有权属厚发置业公司所有。证据5、（1）、2012年5月18日签订的《房屋买卖合同书》复印件一份；（2）、2013年3月29日厚发置业公司向辛酉公司出具的催收房款的函件复印件一份。拟证明厚发置业公司将本案讼争的银座项目1至3层及地下室房屋卖给辛酉公司，双方达成合意。由于辛酉公司违约，拖欠购房款，厚发置业公司向其催收购房款。证据6、预告登记薄（商品房预售抵押预告登记证明号为：022020、022021）的复印件两份。拟证明本案讼争房屋黄州区宝塔大道50号银座201、301号房只办理有商品房预售抵押预告登记。证据7、2013年9月22日，厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司就解除《房屋买卖合同书》签订的《协议书》复印件一份。拟证明厚发置业公司与辛酉公司达成解除《房屋买卖合同书》的协议，辛酉公司、和合科技公司负有办理注销预告登记的义务。证据8、湖北省高级人民法院（2014）鄂民监三再终字第00043号民事裁定书。拟证明预告抵押登记不发生物权变动的效力，黄州区法院作出的（2013）鄂黄州民初字第00948号民事判决。对抵押物权设立优先受偿权是错误的。证据9、厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司签订的《补充协议书》。拟证明厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司及和旺建材公司就本案讼争房屋相关事宜达成协议。证据10、湖北省黄冈市中级人民法院（2013）鄂黄冈中民二初字第00034号民事裁定书。拟证明厚发置业公司撤回对辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司确认合同效力之诉。被告鼎记典当公司对原告厚发置业公司提供的证据的质证意见：对证据2、10无异议。对证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该判决书不能作为本案撤销之诉的依据。对证据3真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该讼争房屋是几家公司联合开发的，以厚发置业公司的名义办理的登记手续。对证据4真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该讼争房屋产权不属厚发置业公司独有。对证据5《房屋买卖合同书》无异议，但对其证明目的有异议，认为不能证明辛酉公司违约，拖欠购房款的事实。对证据6的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为先办理预告登记后才办理的预告抵押登记，预告抵押登记也是抵押登记的一种形式。对证据7的真实性及证明目的均有异议，认为厚发置业公司、辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司就解除《房屋买卖合同书》签订的《协议书》的真实性的问题正在黄冈市中级人民法院审理中。对证据8真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为湖北省高级人民法院作出的民事裁定书对实体部分的认定是错误的，不能作为本案判决的依据。黄州区法院作出的原审判决正确。对证据9有异议，认为鼎记典当公司不知道此补充协议，损害本公司行使抵押权，因此应对本公司发放的贷款承担连带民事责任。被告和合科技公司对厚发置业公司提供的证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为厚发置业公司提起第三人撤销之诉不对。对证据2的真实性无异议，但认为是以厚发置业公司的名义进行登记，只借用其牌子和名义，不能证明产权归厚发置业公司所有。对证据3的质证意见同证据2的质证意见。对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为产权不属厚发置业公司所有。对证据5《房屋买卖合同书》认为是真实的，但认为解除协议是虚假的。对证据6真实性无异议，但对其证明目的有异议，预告抵押登记是经厚发置业公司同意的，否则房管部门不会办理登记手续。对证据7解除协议我不清楚。对证据8真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为厚发置业公司不构成主体资格。对证据9、10无异议。被告鼎记典当公司为反驳原告厚发置业公司的诉讼请求，在庭审中提供如下证据：证据1、《房地产典当抵押合同》两份、《房屋登记申请书》（预告登记）一份、《房屋登记申请书》（抵押权预告登记）一份、《房屋预告登记证》两份。拟证明双方已就抵押房屋办理了抵押登记，设立了有效的抵押权。证据2、民事起诉书一份。拟证明厚发置业公司已向黄冈市中级人民法院起诉，要求解除《房屋买卖合同书》并撤销预告登记事项；本案系重复诉讼，应中止审理。证据3、《声明》一份。拟证明辛酉公司没有与厚发置业公司解除《房屋买卖合同书》，解除协议是不真实的。证据4、湖北省黄冈市中级人民法院（2013）鄂黄冈中民二初字第00034号民事裁定书。拟证明厚发置业公司撤回对辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司确认合同效力之诉。原告厚发置业公司对被告鼎记典当公司提供的证据的质证意见：对证据1不发表质证意见，没有参加。但认为本案讼争的房屋只办理了预告登记及预告抵押登记，没有办理抵押登记手续，抵押权没有设立。对证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为两个案件案由不同，本案属第三人撤销之诉，而起诉书所起诉的案由为确认之诉，两个案件诉讼主体及诉讼请求均不相同。对证据3有异议，认为《声明》只是个人的陈述，达不到证明目的。对证据4无异议。被告和合科技公司对被告鼎记典当提供的证据的质证意见：无异议。被告和合科技公司在法律规定的期限内没有提供证据进行举证、质证、认证。经审核，本院对原告厚发置业公司提供的证据认为真实性属实，对其真实性依法予以采信。对被告鼎记典当提供的证据1、2、4认为真实性属实，对其真实性依法予以采信；对证据3认为《声明》不是证据，达不到证明目的，依法不予采信。经庭审举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：2012年5月18日，厚发置业公司作为出卖方与辛酉公司作为买受方，和合科技公司、和旺建材公司及王桂林作为担保人签订了一份《房屋买卖合同书》，约定厚发置业公司自愿将其开发的位于湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号的银座大厦一至三层及地下室的房产出卖给辛酉公司。该讼争银座商住楼1幢201、301号房预告登记在辛酉公司法定代表人汪电和另行设立的和合科技公司名下。2012年11月13日，鼎记典当公司与和合科技公司签订了两份《房地产典当抵押合同》[鼎当房抵字（2012）第003、004号]。合同约定和合科技公司愿以其合法拥有的位于湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号的银座商住楼201、301号分别抵押给鼎记典当公司，当金分别为270万元、230万元，月利率1.3%，月综合费率2.7%，典当期限自2012年11月14日至2013年2月13日，合同还就双方其它权利义务作了约定。汪电和及其妻子王桂林作为担保人在上述典当抵押合同上签名，鼎记典当公司及和合科技公司均加盖公章。2012年11月14日，和合科技公司向鼎记典当公司出具借条一份，注明：今借到余永高人民币伍佰万元整，借款期限从2012年11月14日起到2013年2月13日止，借款月利率4%。若到期未还，则按借款金额的20%支付违约金，并按银行同期贷款利率的四倍支付利息至清偿之日止。和合科技公司在此借条上加盖公章。汪电和、王桂林作为担保人签字。同时注明：请将上述借款汇入以下账户：户名漆丽莎以及户名汪电和。后，余永高自认上述出借给和合科技公司的500万元款项来源于鼎记典当公司，实际债权人是鼎记典当公司。就在和合科技公司向鼎记典当公司出具借据的当天，即2012年11月14日，鼎记典当公司与和合科技公司就上述两份《房地产典当抵押合同》在黄冈市房地产管理局分别办理了商品房预告抵押登记及商品房预售抵押预告登记，权利人分别是和合科技公司及鼎记典当公司。因和合科技公司未能按照合同约定的期限向鼎记典当公司偿还借款本息。鼎记典当公司于2013年9月27日诉至湖北省黄冈市黄州区人民法院，请求判令和合科技公司偿还借款本金500万元及其利息，同时请求判令鼎记典当公司对和合科技公司抵押给其银座1幢201、301号房屋享有优先受偿权。在原审诉讼过程中，鼎记典当公司向湖北省黄冈市黄州区人民法院申请诉讼保全，本院依法作出（2013）鄂黄州民初字第00948号民事裁定，查封被告和合科技公司名下位于黄州宝塔大道50号银座1幢201、301号房屋。原审判决如下：一、被告湖北和合环保节能科技有限公司偿还原告湖北鼎记典当有限公司借款500万元，并支付原告湖北鼎记典当有限公司利息[以386万元（196万+190万）为本，按中国人民银行同期贷款利率四倍从2012年11月14日起算至被告湖北和合环保节能科技有限公司还清之日止，以75万元为本，按中国人民银行同期贷款利率四倍从2012年11月15日起算至被告湖北和合环保节能科技有限公司还清之日止，以39万元（500万－196万－190万－75万）为本，按中国人民银行同期贷款利率四倍从2012年12月27日起算至被告湖北和合环保节能科技有限公司还清之日止]。限被告湖北和合环保节能科技有限公司在本判决生效之日起立即履行完毕。二、如被告湖北和合环保节能科技有限公司不履行上述第一项判决事项时，原告湖北鼎记典当有限公司实现抵押权时，有权在被告湖北和合环保节能科技有限公司名下位于黄州宝塔大道50号银座1幢2层201、3层301号房屋折价或者拍卖，变卖的价款在上述判决第一项债权范围内优先受偿。三、驳回原告湖北鼎记典当有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费46800元以及保全费5000元由被告和合环保公司承担。另查明，2013年9月22日，厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司签订了一份《协议书》，协议书载明：因辛酉公司未能按照双方在2012年5月18日签订的《房屋买卖合同书》，合同书约定一次性付清全部购房款，限厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司自愿解除该《房屋买卖合同书》。协议还约定由和合科技公司在协议签订后三日内向有关登记机关办理撤销该银座商住楼一至三层房屋（其中包含1幢201、301房）的预告登记事项。由于和合科技公司未能按期向房产登记部门申请撤销银座商住楼一至三层房屋的预告登记事项，厚发置业公司于2013年10月15日向湖北省黄冈市中级人民法院提起了确认解除《房屋买卖合同书》的协议有效的合同之诉，同时请求法院判令和合科技公司立即办理撤销银座商住楼一至三层房屋的预告登记事项。还查明，厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司及和旺建材公司签订了《补充协议书》，对本案讼争房屋相关事宜达成协议。再查明，本院于2015年9月23日作出（2015）鄂黄州民初字第00015-1号民事裁定书，中止本案的审理。2016年2月25日，湖北省黄冈市中级人民法院作出（2013）鄂黄冈中民二初字第00034号民事裁定书，准许厚发置业公司撤回起诉。2016年3月21日，鼎记典当公司向本院提出申请，要求恢复本案的审理。本院认为，厚发置业公司提交了土地使用权证、商品房预售许可证、房屋登记薄等相关证据，证明其为湖北省黄冈市黄州区宝塔大道50号银座商住楼开发企业，其依法取得该商住楼的初始所有权。即对银座1幢201、301号房拥有所有权。虽然厚发置业公司与辛酉公司、和合科技公司、和旺建材公司签订了《房屋买卖合同书》，约定厚发置业公司将其开发的本案讼争的房屋预售给辛酉公司，双方存在房屋买卖合同关系，该讼争银座商住楼1幢201、301号房预告登记在辛酉公司法定代表人汪电和另行设立的和合科技公司名下。和合科技公司仅是涉案房产商品房预告登记权利人。鼎记典当公司与和合科技公司签订了两份《房地产典当抵押合同》，和合科技公司将预登记在其名下的本案讼争的房屋分别抵押给鼎记典当公司，当金500万。鼎记典当公司也仅是涉案房产商品房预售抵押预告登记权利人。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：预告登记的目的是为了保障将来实现物权，其效力仅在于“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力”。即预告登记仅在于对抗物权人擅自处分不动产，预告登记本身不发生设定物权或者物权变动的效力。虽然本案讼争房屋预告登记在和合科技公司名下，但预告登记不等于所有权权属登记，不导致不动产物权的设立或变动，而只是预告登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。因此，本案银座商住楼1幢201、301号房屋虽进行了商品房预告登记和商品房预售抵押预告登记，但尚未办理房屋所有权和抵押权登记，其所有权并未转移，也未设定有效的抵押权。和合科技公司并非银座商住楼1幢201、301号房所有权人，鼎记典当公司虽然与其签订了《房地产抵押合同》，但并不能依据该合同享有对此银座商住楼1幢201、301号房的抵押权。本院作出的（2013）鄂黄州民初字第00948号民事判决书，该判决依据此《房地产典当抵押合同》及对本案讼争商品房（银座1幢201、301号）预售抵押预告登记，即判决鼎记典当公司对该房产有权实现抵押权。该判决此部分内容确有错误，应予改判，予以撤销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用》第二百九十二条、第三百条之规定，判决如下：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2013）鄂黄州民初字第00948号民事判决第二项“如被告湖北和合环保节能科技有限公司不履行上述第一项判决事项时，原告湖北鼎记典当有限公司实现抵押权时，有权在被告湖北和合环保节能科技有限公司名下位于黄州宝塔大道50号银座1幢2层201、3层301号房屋折价或者拍卖，变卖的价款在上述判决第一项债权范围内优先受偿”的内容。二、驳回湖北鼎记典当有限公司对黄州宝塔大道50号银座1幢2层201、3层301号房屋享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费46800元，由两被告共同承担（此款原告已预交，二被告于判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  何国琴审 判 员  龙 婷人民陪审员  熊春梅二〇一六年六月三十日书 记 员  占 根