重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初7714号原告（反诉被告）程后全，男，1974年12月6日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人胡健，重庆华升律师事务所律师。委托代理人赵源，重庆华升律师事务所实习律师。被告（反诉原告）黄开桂，男，1949年3月25日出生，汉族，住重庆市南川区。被告（反诉原告）阚永秀，女，1947年2月5日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。原告程后全与被告黄开桂、阚永秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告黄开桂、阚永秀提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）程后全及委托代理人胡健、赵源，被告（反诉原告）黄开桂、阚永秀的委托代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程后全诉称，原告经营餐饮行业。2017年11月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁二被告位于南川区XX街道XX大道XX号XXXXX栋X-XX、XX号（建筑面积136.95平方米）和X栋X-X号（建筑面积491.32平方米），房屋租赁期限10年（2017年11月15日起至2027年11月14日止），租赁费每年6万元。签订合同时原告支付房屋租赁费2万元，次日11月2日，原告支付房屋租赁费4万元。双方签订《房屋租赁合同》时被告承诺该房屋适合从事餐饮行业，但事后原告拿到被告给的租赁房屋图纸时发现根本不适合经营餐饮行业，致使合同目的无法实现。原告多次找到被告要求解除双方于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》，并退还原告已交纳的房屋租赁费6万元，但二被告坚决不同意。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：解除双方2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》；并要求二被告立即退还原告交纳的房屋租赁费6万元；案件诉讼费由二被告负担。被告黄开桂、阚永秀辩称并反诉称，原告诉称双方在2017年11月1日签订《房屋租赁合同》以及原告已支付房屋租赁费6万元属实。《房屋租赁合同》并未约定原告租赁二被告房屋经营餐饮行业。原告对租赁房屋进行过多次查看，做了烟道贯通实验，生化池位置确定，消防工作人员现场查看等，之后才与二被告签订的《房屋租赁合同》。原告可以用该房屋作其他行业。原告曾向二被告寄送解除合同通知书，二被告也作了回复。二被告不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求继续履行合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。依照合同法相关规定，如果人民法院认为原告的解除通知到达之日是解除之日，则合同的解除给被告造成了极大的损失，现被告依法提出反诉，要求原告赔偿以下损失：1、租金损失（2017年11月15日至2018年5月14日期间，要求按照年租金10万元计算）；2、期待利益损失（因为合同的租期为10年，因原告的解除合同行为导致剩余租期利益损失，本案中只主张5万元）；3、被告因与原告协商订立合同以及现因原告单方解除租赁合同而参与诉讼所产生的交通费、误工费以及代理费用损失共计2万元。本案被告按照《房屋租赁合同》的约定要求原告赔偿违约金10万元。反诉被告程后全反诉辩称，反诉被告提出解除《房屋租赁合同》的原因在于合同目的不能实现而提出，因为反诉被告承租的目的在于经营餐饮行业，而反诉原告的房屋不适合经营餐饮行业，因此，并不存在反诉被告单方违约。如果人民法院认为反诉被告存在违约行为，则反诉原告主张的违约金过高，因为反诉原告并无任何实际损失，且从双方签订《房屋租赁合同》之日起，反诉被告并未实际占用并使用房屋，且也未实际改建房屋或改变房屋结构，反诉原告完全可以另行寻找其他承租人。经审理查明，黄开桂、阚永秀系重庆市南川区XX街道XX大道XX号XXXXX栋X-XX、XX号房屋及X栋X-X号房屋的登记产权人。程后全（乙方，承租方）与黄开桂（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将上述涉案房屋出租给乙方；租赁期限为10年，从2017年11月15日起至2027年11月14日；该合同第四条“租金及缴纳方式”约定：“2017年11月15日起至2018年11月14日一年租金为6万元，2018年11月15日起至2019年11月14日一年租金为7万元；2019年11月15日起至2020年11月14日一年租金为7万元；2020年11月15日起至2021年11月14日一年租金为10万元；2021年11月15日起至2027年11月14日每年租金由甲乙双方协商确定；租金按一年交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一年的租金6万元，以后每年期满7日前，乙方向甲方支付下一年的租金，实行先交租金后使用的原则。”该合同第七条“违约责任”约定，“1、甲乙双方在履行合同期间，其中一方提出终止合同，提出终止合同方向另一方支付违约金100000元。2、……”该合同的落款时间是2017年11月15日。另查明，黄开桂于2017年11月2日即已收取了程后全支付的2017年11月15日至2018年11月15日一年的租金6万元并于当日出具《收条》给程后全。2017年11月13日，程后全向黄开桂、阚永秀发出《关于〈房屋租赁合同〉解除的通知》，该通知载明以下内容“……2017年11月1日我们双方签订的《房屋租赁合同》，约定我租赁你们位于重庆市南川区XX街道XX大道XX号XXXXX栋X-XX、XX号，建筑面积136.95平方米，X栋X-X号房屋，建筑面积491.32平方米，房屋租赁期限10年（2017年11月15日起至2027年11月14日止），租赁费每年6万元。我们双方2017年11月1日签订《房屋租赁合同》时我支付租赁费2万元，并于第二日11月2日支付租赁费4万元，共计支付你们租赁费6万元；因我从事餐饮行业，当时你们承诺该房屋适合餐饮行业，但事后拿到你们给的房屋租赁图纸发现该房屋不适合经营餐饮行业，致使我无法实现合同目的。现我特郑重向你发出如下通知：自你收到本通知之日起，我们双方于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》立即解除。因此，特要求你们退还我缴纳的房屋租赁费6万元。……”黄开桂、阚永秀收到上述通知后，委托代理人张勇于2017年11月14日向程后全发出《重庆市南川区和谐法律服务所函》，该所函载明以下内容“程后全先生：你于2017年11月13日向本所的委托人黄开桂、阚永秀发出的‘关于《房屋租赁合同》解除的通知’已收悉。按照委托人的授权，本所现复函如下：一、你发出的通知按照我国合同法的规定，是属于违约解除的范围，并以通知的形式表达了不履行合同的行为。二、若你坚持解除合同，请于收受本函后三日内向委托人黄开桂、阚永秀支付违约金10万元。该款向下列账户支付：户名：黄开桂，开户行：中国农业银行重庆南川支行营业部，账号：31-640100460029741。三、经审查你与委托人签订的房屋租赁合同，合同中没有在你发出的《…通知》中所称的，房屋须以适合从事餐饮行业为前提的约定，故，你的合同目的是承租后使用房屋。至于如何使用房屋，只要不违反法律的禁止性规定，委托人黄开桂、阚永秀在所不问。本所意见：请你树立遵守契约的精神，自觉履行合同义务，若未按照双方的合同约定如期履行，本所将按照委托人的授权，为其维权，届时你将可能承担不利的法律后果。……”程后全已收悉上述所函。还查明，程后全于2018年2月9日将涉案房屋（包括房屋钥匙及相关资料）交还黄开桂、阚永秀，双方办理了交接手续。诉讼中，（一）程后全提出：其看到了黄开桂、阚永秀打出的房屋租赁广告，于2017年10月联系到黄开桂、阚永秀，程后全在双方签订《房屋租赁合同》前去涉案房屋实际查看了三次，当时要求出示房屋图纸，在黄开桂告知没有房屋图纸且房屋可以打通使用的情况下，双方于2017年11月2日签订了《房屋租赁合同》，黄开桂也在当日交了房屋钥匙，但黄开桂将涉案房屋图纸交给程后全是在2017年11月3日；黄开桂、阚永秀提出：程后全最早是在2017年10月7日联系过黄开桂、阚永秀，且程后全在双方实际签订《房屋租赁合同》前到租赁房屋内查看过五次，而黄开桂、阚永秀是在2017年10月30日就将房屋图纸交给了程永全，之后双方在2017年11月1日签订了《房屋租赁合同》。（二）程后全当庭要求涉案房屋小区物业公司维修人员邓定书作为证人作证。邓定书当庭作出如下陈述：程后全和黄开桂曾经一起到过物业公司，物业公司通知邓定书和两人一起去涉案房屋查看烟道是否畅通；经邓定书查看确定烟道属于专用烟道且烟道没有问题；黄开桂当时是拿着图纸来的，并在下楼的时候当场出示给程后全看；邓定书从程后全和黄开桂的谈话中知晓程后全从事餐饮行业且程后全说到要做一个生化池，由此邓定书知道程后全租用涉案房屋是用于餐饮；邓定书并不清楚黄开桂是否说过涉案房屋能够从事餐饮行业，也不知晓双方在之前是否看过房屋图纸；同时邓定书表示记不清具体是哪天和双方一起去查看的烟道。程后全以及黄开桂、阚永秀对证人证言的真实性均无异议。（三）程后全明确表示其要求解除合同的理由在于：涉案房屋承重墙过多，无法打通使用，不适合经营餐饮行业，因此导致合同目的不能实现；同时程后全明确提出《关于〈房屋租赁合同〉解除的通知》送达黄开桂、阚永秀之日即为《房屋租赁合同》解除之日，且程后全亦当庭明确表示不再租赁涉案房屋。黄开桂、阚永秀认可《关于〈房屋租赁合同〉解除的通知》确系于2017年11月13日收到。上述事实，有原告（反诉被告）程后全提交的《房屋租赁合同》一份、《收条》复印件一份、银行汇款凭证一份、营业执照复印件一份、食品经营许可证复印件一份、《重庆市从业人员预防性健康检查合格证明（餐饮）》复印件》一份、房屋图纸复印件一份、证人证言，被告（反诉原告）黄开桂、阚永秀提交的房产证复印件二份、《房屋租赁合同》一份、通话清单一份、《重庆市南川区和谐法律服务所函》一份、邮寄凭证一份、《关于〈房屋租赁合同〉解除的通知》一份及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，虽然程后全已于2017年11月13日向黄开桂、阚永秀发出《关于〈房屋租赁合同〉解除的通知》，以涉案房屋不适合经营餐饮行业致使合同目的不能实现为由，明确表示解除双方签订的《房屋租赁合同》，但程后全亦自认在双方签订《房屋租赁合同》前到涉案房屋实际查看过三次，且实际与黄开桂到涉案房屋现场检测过烟道，本院由此认定，程后全系在对涉案房屋是否满足其租赁需求做了充分了解后才选择签订了《房屋租赁合同》，加之程后全并未举示有效证据证明系因黄开桂、阚永秀的涉案房屋不适租导致合同目的不能实现这一主张，因此，本案中程后全不具有约定或法定的单方解除合同理由，故，本院依法认定程后全发出的《关于〈房屋租赁合同〉解除的通知》不具有单方解除合同的效力。由于房屋租赁合同中承租人的承租义务并不具有强制执行性，程后全当庭已明确表示不再租赁涉案房屋，且双方已于2018年2月9日实际办理了涉案房屋（包括房屋钥匙及相关资料）的交接，故，本院依法确定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年2月9日解除，且系程后全的单方违约解除。程后全依法应承担违约责任。由于双方在《房屋租赁合同》中并未约定合同解除后已收取的租金不予退还，因此，对黄开桂、阚永秀已收取的租金，在扣除合同解除前的租金后，剩余租金应当予以返还。故，黄开桂、阚永秀应当返还租金45806.45元（60000元-5000元×2个月-5000元÷31天×26天）。黄开桂、阚永秀在本案中提出反诉要求程后全赔偿违约金100000元，虽然《房屋租赁合同》的约定，双方在履行合同期间，其中一方提出终止合同，提出终止合同方向另一方支付违约金100000元。但由于程后全提出违约金过高，考虑到涉案房屋等待再次出租期间的时限利益以及对程后权单方违约解除合同的惩罚，本院酌定由程后全赔偿黄开桂、阚永秀违约金30000元。对黄开桂、阚永秀反诉提出的房租损失应按照年租金10万元计算至2018年5月14日，程后全解除合同行为导致剩余租期利益损失5万元以及黄开桂、阚永秀在双方协商订立合同、参与诉讼所产生的交通费、误工费以及代理费用损失2万元主张，于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告程后全与被告黄开桂、阚永秀签订的《房屋租赁合同》于2018年2月9日解除。二、被告黄开桂、阚永秀在本判决生效后十日内向原告程后全返还租金45806.45元。三、反诉被告程后全在本判决生效后十日内向反诉原告黄开桂、阚永秀支付违约金30000元。四、驳回原告程后全的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告黄开桂、阚永秀其他诉讼请求。上述第二项和第三项相抵后，被告黄开桂、阚永秀还应返还原告程后全租金15806.45元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半交纳650元（程后全已预交），，反诉案件受理费1150元（黄开桂、阚永秀已预交），共计1800元，由程后全负担500元，黄开桂、阚永秀负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1800元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 冯 骥二〇一八年二月九日书记员 龙军宏