新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终939号上诉人（原审原告）：新疆云峰源市场管理有限公司，住所地：乌鲁木齐市法定代表人：葛振峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新良，新疆创新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周坤，男，1992年3月28日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：杨凯，新疆宋楠律师事务所律师。上诉人新疆云峰源市场管理有限公司（以下简称云峰源公司）因与上诉人周坤房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初4913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人云峰源公司的法定代表人葛振峰及委托诉讼代理人李新良，上诉人周坤及其委托诉讼代理人杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人云峰源公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院判决的第一项、第四项；2、判令解除双方于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》，周坤将租赁房屋返还云峰源公司；3、判令周坤向云峰源公司支付一审法院未支持的违约金30275元；4、一、二审诉讼费、邮寄费用由周坤承担。事实与理由：双方签订的房屋租赁合同约定了交付租金后使用房屋，逾期有权将房屋收回，并约定了违约责任。但在合同以后，周坤未按合同约定缴纳租金并将租赁房屋部分转租构成违约，我方以此要求解除合同。周坤辩称，我方认为云峰源公司上诉理由不能成立。1、2016年7月26日双方签订房屋租赁合同，我方租赁云峰源公司所经营管理的位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇再就业市场的场地和房屋用于超市经营。而在租赁之初，云峰源公司给我方陈述的是市场经过政府批准立项，而且手续是齐全的，在此情况下，我方与云峰源公司签订合同并缴纳了第一年的租金。在合同第一条及第三条约定云峰源公司负责超市隔断及保温层吊顶。合同第四条约定在租赁期间如果我方所购买的无烟锅炉不能使用，云峰源公司要接通燃气保证我方的采暖。2017年7月由于政府的环保要求将燃煤锅炉全部砍掉了，云峰源公司未按照合同约定保证我方的供暖。2、云峰源公司要求解除合同请求的理由不成立。双方合同依法为无效合同，云峰源公司目前无法提供租赁赁房屋的土地规划和建设工程手续。3、我方不存在违约行为。我方租赁房屋后将的确将承租房屋的部分出租给康亚兰用于开理发店，云峰源公司是知道而且是认可的，并且，在我方转租后云峰源公司还单独收取了康亚兰的物业费。4、云峰源公司提出的逾期缴纳租金的事实不存在，双方合同第四条约定在燃煤锅炉无法使用的情况下，云峰源公司应接通燃气保证我们的采暖，但在2017年9月我方要求接通燃气时云峰源公司拒绝，在此情况下才未缴纳第二年的租金。我方认为，如果违约也是云峰源公司构成违约。综上，上诉人云峰源公司的上诉事实及理由均不能成立。上诉人周坤上诉请求，1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判我方不向云峰源公司支付租金43250元、物业费375元、违约金4325元；2、一、二审案件受理费及邮寄送达费用由云峰源公司承担。事实与理由：1、我方与云峰源公司签订的房屋租赁合同为无效合同。既然合同无效，就谈不上支付违约金一说。2、我方不存在逾期缴纳租金的事实。由于云峰源公司在合同履行过程中违约在先，在云峰源公司未履行合同义务的情况下，我方有权拒绝履行相应的合同义务。云峰源公司辩称，周坤的上诉请求不成立。1、二审中周坤提出合同无效不能成立，我方认为涉案房屋具备出租条件，租赁合同真实有效具备解除的条件。2、我方已经将隔断安装完毕。保温吊顶没有安装有原因的，周坤承租后将房屋房隔成上下两层已经不具备安装吊顶的条件。一审中周坤并未继续要求我方承担吊顶的费用。通过一审，我方中已向法庭出示了用电替代燃气采暖的行为，并且整个市场的经营户已基本同意进行替代。同时在2017年采暖期并未影响周坤的正常经营。周坤提出的云峰源公司称的我方先行违约无事实依据，请求依法予以驳回。一审法院认定事实：2016年7月26日，云峰源公司（甲方）与周坤（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市米东区化工园区远景东路419号、铁厂沟镇再就业综合市场中心商贸城西南角、建筑面积约800平方米的房屋出租给乙方，租期为15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止，前五年的租金为173000元/年，自2016年10月1日开始收取，合同签订之日起支付第一年房租，以后每年提前一个月支付房租，逾期甲方有权将房屋收回。物业费1500元/年，与房租同时支付。此外，合同第四条约定：“……，如遇国家政策调整或者其他原因致无烟锅炉不能使用的，甲方必须接通燃气到主楼……”。合同签订后，周坤已按照约定向云峰源公司缴纳了第一年（2016年10月1日至2017年9月30日）的全部租金173000元及物业费1500元。自2017年10月1日起周坤未按合同约定向云峰源公司支付租金及物业费。一审法院认为：云峰源公司与周坤于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示形成，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同的有效性予以确认。关于云峰源公司以周坤没有按照约定缴纳租金为由解除《房屋租赁合同》意见，庭审中周坤辩称系因云峰源公司未按照合同约定为其提供接通天然气的义务而拒绝缴纳租金，并表示云峰源公司接通天然气后愿缴纳租金，由于云峰源公司在合理期限内未对周坤迟延缴纳租金进行催告，对云峰源公司以周坤未按照约定缴纳租金解除《房屋租赁合同》的意见不予采信。关于云峰源公司以周坤擅自转租为由解除《房屋租赁合同》的意见，云峰源公司提交的康亚兰的《房屋租赁合同》，该合同中约定转租面积为30平方米，本案涉案房屋面积为800平方米，周坤并未将涉案房屋整体转租，在合同中双方对转租事宜也未进行约定，现周坤所转租的房屋不足实际租赁房屋的4%，且云峰源公司也一直未提出异议，对云峰源公司以周坤转租为由解除《房屋租赁合同》的意见不予采信。云峰源公司要求解除与周坤于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》及返还租赁物的诉讼请求，不予支持。关于云峰源公司要求周坤支付租赁费的诉讼请求，因双方所签订的《房屋租赁合同》未解除，并且周坤客观上在租赁期内占有、使用租赁物，应当向云峰源公司支付租赁费。按照双方的约定，年租金173000元，自2017年10月1日至2017年12月31日止，共计3个月，租金应为43250元（173000元/年÷12个月×3个月），予以支持。关于物业费，按照双方约定1500元/年，自2017年10月1日至2017年12月31日止，共计3个月，物业费应为375元（1500元/年÷12个月×3个月），予以支持。关于违约金，云峰源公司虽未按照合同约定为周坤接通天然气，周坤亦未按照约定缴纳租金，双方均存在违约行为，应当各自承当相应的责任，对此，周坤可以另行主张自己的权利。庭审中周坤主张违约金降低，以云峰源公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，按照云峰源公司主张租金数额的10%进行计算，违约金为4325元（43250元×10%），予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、驳回云峰源公司要求解除与周坤于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》及返还租赁物的诉讼请求；二、周坤向云峰源公司支付租金43250元（173000元/年÷12个月×3个月）；三、周坤向云峰源公司支付物业费375元（1500元/年÷12个月×3个月）；四、周坤向云峰源公司支付违约金4325元（43250元×10%）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。云峰源公司向本院提供了下列证据材料：1.台球厅租赁收条一份、超市吊顶照片、电采暖替代燃气采暖价格测算数据用于证明周坤将房屋转租的事实及市场都采用电采暖的事实。2.规划许可证、房产证、土地证、米党（2015）8号会议纪要、米东区发改委（2015）266号文件、乌鲁木齐市国土局乌国土字函（2015）1442号文件、乌鲁木齐市规划局2015-C-167商业用地规划许可（图）、设计费发票、测绘发票证明按照政府要求办理涉案土地用地手续，证明涉案土地使用权手续齐全。经质证，周坤的质证意见为：对云峰源公司提交的证据材料1中台球租赁收条、超市吊顶的照片真实性无异议，但双方在租赁合同中约定二楼我方可以使用，因此不存在转租的事实。照片显示的是购买的六台暖气片，进行采暖。对电采暖替代燃气采暖价格测算数据的真实性不认可，与本案无关；对云峰源公司提交的证据材料2中的真实性认可，但土地使用权人、建设工程许可证载明是新疆鑫三和塑料包装有限公司，该公司与云峰源公司无任何关系且土地性质是工业用地，云峰公司至今未取得承租厂房的土地使用权。对于云峰源公司提供的证据材料，结合周坤质证意见，本院认证如下：证据材料1中出示的证据真实性予以确认，但双方对于转租的事实各持一词，本院对涉及转租证据的关联性不予确认。证据材料2中的真实性予以确认，双方之间系房屋租赁关系，且周坤与云峰源公司公司签订房屋租赁合同的事实并无异议。因此，周坤质证意见提出土地的性质及使用权人与本案并无关联性。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，云峰源公司与周坤签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己义务。本案当事人争议的焦点问题是：双方签订的房屋租赁合同是否应当解除、返还租赁房屋及周坤是否应当向云峰源公司支付租金、物业费及承担违约责任。关于房屋租赁合同是否应当解除、返还租赁房屋，云峰源公司上诉称周坤未按照房屋租赁合同约定缴纳租金及将部分租赁房屋转租已构成违约，合同应当予以解除、返还租赁房屋。对此，本院认为：双方签订的房屋租赁合同第四条约定“周坤在租赁期间购买无烟锅炉使用，如遇国家政策调整或其他原因至无烟锅炉不能使用的，云峰源公司必须接通燃气到主楼”，从周坤出示的证据可以反映出合同履行期间，由于无烟锅炉不能使用，云峰源公司也未接通燃气到主楼，致使双方产生矛盾，导致周坤未支付下一年度的租金。同时，房屋租赁合同中未约定转租事宜，云峰源公司对已收取次承租人的物业费用并未提出异议。且云峰源公司未提供证据证实其要求周坤在合理期限内支付租金。因此，云峰源公司提出要求解除租赁合同、返还租赁房屋的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于周坤是否应当向云峰源公司支付租金、物业费及承担违约责任，周坤上诉称与云峰源公司签订的房屋租赁合同为无效合同，且由于云峰源公司未履行合同义务，其有权拒绝履行相应的合同义务。对此，本院认为：根据本案查明的事实，周坤与云峰源公司公司签订房屋租赁合同的事实不持异议，其提出房屋租赁合同无效，无事实及法律依据。按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金是承租人的主要义务，周坤作为承租人虽提出未交租金的事由，但在租赁期间占有、使用租赁的房屋，对此事实双方均无异议。周坤对一审法院确定的未支付租金及物业费的数额无异议，本院予以确认。一审法院根据本案的实际情况，确定的违约金数额并无不当，因此，周坤提出不支付租金、物业费及承担违约责任的上诉理由依据不足，本院不予采信。综上所述，云峰源公司、周坤的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1555.63元（云峰源公司预交556.88元，周坤预交998.75元。），由云峰源公司负担556.88元，周坤负担998.75元。本判决为终审判决。审 判 长  董慧审 判 员  肖炜代理审判员  徐岚二〇一八年六月二日书 记 员  焦玉