广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初3920号原告（反诉被告）：许金宝，男，汉族，住广东省连州市。被告（反诉原告）：何亚炎，男，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。原告许金宝诉被告何亚炎租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，在诉讼过程中，被告何亚炎向本院提起反诉，本院经审查后予以接受，并与本诉合并审理。本院公开开庭审理了本案，原告许金宝、被告何亚炎及其委托诉讼代理人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许金宝向本院提出诉讼请求：请求判令被告何亚炎向原告许金宝退还押金40950元。事实与理由：原告于2014年3月11日与被告签订租赁合同，并交押金40950元。被告未退还押金，故向法院寻求司法裁决。被告何亚炎针对本诉辩称：我方与许金宝签订了《租赁合同》，约定了押金40950元。但在租赁期到期后，许金宝仍继续使用租赁物长达四个月，期间产生租金、水电费、卫生费以及拖欠的水电费、卫生费合计89682.3元，由于许金宝一直拖欠不予支付，我方才扣押押金，以抵扣未曾支付的费用。反诉原告何亚炎向本院提出反诉诉讼请求：1、判决反诉被告支付拖欠的4个月租金共81900元（20475×4个月），以及拖欠至今的9个月利息2629元【81900×4.35%（同期人民银行贷款利率）÷365×270】；2、判令反诉被告支付拖欠的水电费、卫生费共计7782.3元；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告是佛山市禅城区魁奇西路德星商铺2号建筑面积975铺位的承租人，后反诉原被告之间于2014年签订《租赁合同》，反诉原告将佛山市禅城区魁奇西路德星商铺4-6号铺转租于反诉被告，租金为每月20475元，租赁期限为2年，由2014年3月至2016年3月，在租赁期满后，反诉被告仍使用佛山市禅城区魁奇西路德星商铺4-6号铺，反诉原告在租赁到期后要求反诉被告搬走，但是反诉被告知道此位置马上要搬迁，便霸占使用，使用的时间为2016年的4-7月，长达4个月，期间反诉原告要求反诉被告支付租金，但是反诉被告均置之不理，仍霸占使用。根据《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”虽然双方没有签订新的租赁合同，但是反诉被告霸占的行为应继续受到原《租赁合同》的约束，反诉被告应按原合同的租金约定支付租金。在反诉被告实际使用租赁物期间以及在租赁有效期间欠下水电费及卫生费合计7782.3元，该部分的费用都是反诉原告先行垫付的，反诉被告至今未支付。在庭审过程中，反诉原告提出，反诉状有笔误，反诉状第二页的附表“电费”一栏中，其中6号铺3月5日到7月5日使用1738度电，1738×1.2元/度=2085.6元，因此水电费、卫生费合计应为8982.3元。据此诉讼请求2更正为请求判令反诉被告支付拖欠的水电费、卫生费共计8982.3元。在庭审过程中，反诉原告还确认：我方要求许金宝支付2016年4月1日至6月30日期间的租金。经反诉原告更正后，反诉原告对反诉状附表中电费、水费、卫生费分列如下：电费：其中6号铺3月5日到7月5日使用1738度电，1738×1.2元/度=2085.6元；其中5号铺3月5日到7月5日使用1043度电，1043×1.2元/度=1251.6元；其中4号铺3月5日到7月5日使用373度电，373×1.2元/度=447.6元。水费：2015年12月到2016年6月共用水755吨，755×4.5元/吨=3397.5元。卫生费：2016年1月到2016年6月，每间铺位100元/月，共三间铺位，6个月，100×3×6=1800元以上合计8982.3元。反诉被告许金宝辩称：涉案房屋已经拆迁，不用交租金。在诉讼过程中，许金宝针对本诉、反诉合并举证如下：1.原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.2014年3月11日的《租赁合同》、收据，证明原、被告签订租赁合同，原告向被告支付40950元的押金；3.（2016）粤0604民初12424号《民事判决书》、生效证明书，证明涉案房屋已被下了通知说要拆迁，故不需要交纳租金。在诉讼过程中，何亚炎针对本诉、反诉合并举证如下：1.原、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2.2011年9月23日的《租赁合同》、2014年3月4日的《铺位租赁合同》、2014年3月11日的《租赁合同》，证明涉案房屋的承租情况，并约定该房屋如拆迁所有的补偿费用归被告何亚炎；3.石湾镇街道农村集体组织收据、费用清单，证明涉案房屋由许金宝承租，被告何亚炎代许金宝向他人缴交租赁合同到期后的租金、水电费、卫生费等费用。经庭审质证，许金宝提供的证据1-3以及何亚炎提供的证据1-2，双方对真实性均无异议，与本案相关联，本院予以确认；对于何亚炎提供的证据3，许金宝表示不清楚，并认为涉案房屋已经被拆迁，已不需要交纳租金等费用。经审查，何亚炎提供的证据3中收据为佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村德星股份经济合作社向陈福钧开具缴纳水费收据，不足以证实何亚炎代缴水费的事实，证据3中费用清单为佛山市禅城区石湾镇街道沙岗村德星股份经济合作社出具的电费清单，并非何亚炎代缴电费的发票或者收据，不足以证实何亚炎代缴电费的事实。证据3中并无相应卫生费的收据，本院对何亚炎主张代缴卫生费的事实不予采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区魁奇西路德星商铺2号（下称德星商铺2号、面积是975平方米）的土地及地上建筑物为沙岗村德星村民小组集体所有，使用权人为佛山市禅城区澜石镇沙岗村德星股份经济合作社（下称德星经济社）。以上铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证。2011年案外人陈福钧承租了以上铺位，之后于2011年9月23日，案外人陈福钧与何亚炎签订一份《租赁合同》，将以上铺位转租给何亚炎，租赁期限从2011年10月1日至2014年4月16日止。后双方经协商，该租赁期限续期至2017年4月15日止。以上铺位建筑物被间隔成5个商铺门面，分别是德星商铺2号之1、3、4、5、6号铺。2014年3月11日，何亚炎为甲方与许金宝作为乙方签订《租赁合同》，主要约定：甲方将德星商铺2号之4、5、6号铺铺位使用权租给乙方使用，租赁期限为2年，从2014年3月30日至2016年3月31日止，铺位面积315平方米。每月租金为20475元。同日，许金宝向何亚炎缴纳40950元押金。根据生效的法律文书（2016）粤0604民初12424号《民事判决书》确认的事实：许金宝陈述承租以上德星商铺2号之4、5、6号铺位之后，将其中德星商铺2号之4号铺位给案外人何永辉使用、将其中德星商铺2号之5、6为其本人经营使用。2016年3月28日，因佛山地铁2号线的建设需要，佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社向包括许金宝、何亚炎在内的租户发出《搬迁通知》，告知需在2016年4月30日前搬迁完毕。在诉讼过程中，双方对具体的搬迁时间以及水电费使用情况存在争议。许金宝陈述称：何亚炎在2016年4月2日已经停了我德星商铺2号之6铺位的水电，4、5号铺位的情况我不清楚。另外我因为拆迁补偿款未到手，所以才没有搬走，我是在拆迁队到场要用钩机拆迁时才搬走，具体时间不记得。何亚炎陈述称：我没有停许金宝铺位的水电，我多次通知许金宝搬走，但许金宝不予理会，其在2016年4月至7月仍然在营业，直至2016年7月12日许金宝才搬走。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据生效法律文书（2016）粤0604民初12424号《民事判决书》确认的事实，涉案铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案何亚炎与许金宝签订的《租赁合同》应属无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当返还。本案中，何亚炎基于无效的《租赁合同》取得的押金40950元，应当向许金宝予以返还。许金宝的相关本诉诉请本院予以支持。关于反诉原告何亚炎反诉要求许金宝支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金的问题。该请求实质为房屋占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，许金宝作为承租人，在租赁期限到期之后，负有向出租人交还房屋的义务。如果到期后未向何亚炎交还房屋，则应按原租赁合同约定向何亚炎支付房屋占有使用费。至于房屋占用费计算期间的问题，许金宝作为承租人，对房屋交还给出租人负有举证责任，而许金宝对具体搬迁的时间无法确定且未能提供证据证实其交还房屋的事实，应当承担举证不能的法律责任。因此，本院对何亚炎主张许金宝向其支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的房屋占用费的主张予以支持，以上房屋占用费合计为61425元（20475元／月×3个月）。至于利息，本院酌情确定利息自2016年7月1日起计算至何亚炎反诉主张的2017年3月27日止。关于反诉原告何亚炎反诉要求许金宝支付水电费、卫生费的问题。由于何亚炎并未提供充分证据证实其已经实际代为支付涉案铺位的水电费、卫生费，且双方签订的《租赁合同》并未约定卫生费，故本院对何亚炎的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何亚炎于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告许金宝返还押金40950元；二、原告许金宝于本判决发生法律效力之日起五日内向被告何亚炎支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的房屋占用费61425元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月1日起计算至2017年3月27日）；三、驳回被告何亚炎的其他反诉诉讼请求。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费412元，由被告何亚炎负担；反诉受理费1054元，由被告何亚炎负担386元，由原告许金宝负担668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邬青山二〇一七年六月二日书记员  梁丽仪