浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3938号上诉人（原审被告）：浙江浙联实业有限公司，住所地：浙江省杭州市中山北路607号201室。组织机构代码：08525351-6。法定代表人：吴钢军，执行董事。委托代理人：史君慧，浙江浙联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵金辉，男，1970年4月11日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托代理人：王志铭、曹任远，浙江高名律师事务所律师。上诉人浙江浙联实业有限公司（以下简称浙联公司）因与被上诉人赵金辉房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，赵金辉系本市延安路238、240号房屋（建筑面积6796.73平方米）的所有权人。2014年10月25日，赵金辉（甲方、出租方）与浙联公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于本市延安路238号房屋第一层部分（实测面积约507平方米）及第二层部分（实测面积约923平方米）出租给乙方用于商场或其他经营；租赁期限自2014年10月28日起至2022年10月27日止；2014年10月28日起至2014年12月27日止为免租期，第一年租金自2014年12月28日起算，截止到2015年10月27日10个月的租金为6083300元，自2015年10月28日起，每年租金按上年租金递增3%；租金每三个月支付一次，第一期一个月租金乙方在本租赁合同签订后5个工作日内支付，之后的各期租金需提前15日支付，即每年的10月13日、1月13日、4月13日、7月13日为租金支付日；乙方应向甲方支付租房保证金610000元，乙方在2014年10月8日已向甲方支付了1000000元租赁定金，本合同生效后，其中610000元直接抵充租房保证金，另390000元抵充首期租金，租房保证金不抵扣房租；乙方如需对承租房屋进行改造装修、店堂设计或增扩设备等对租赁房屋实施工程施工时，须事先征得甲方书面同意，乙方在工程实施前，必须将内部装修全套图纸方案向甲方备案；乙方当期租金逾期超过30天以上仍未支付的，甲方有权解除合同，收回房屋，由此造成甲方的律师费等损失乙方应予以赔偿（逾期30天以内的，按日2‰的标准收取滞纳金）；双方还对其他事项进行了约定。2014年10月28日，赵金辉、浙联公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定甲方在上述房屋租赁合同租赁面积的基础上，新增坐落于本市南侧部分（实测面积约134平方米）出租给乙方用于商场或其他经营；租赁期限、免租期的约定同原租赁合同；第一年租金自2014年12月28日起计算至2015年10月27日为285310元，自2015年10月28日起，每年租金按上年租金递增3%；双方还对其他事项进行了约定。同日，赵金辉、浙联公司签订房屋交接确认书一份，载明甲方已按上述租赁合同及补充合同的约定将本市延安路238号房屋中第一层实测面积为507平方米、第二层整层面积为1057平方米交付乙方使用等事项。2015年7月21日，赵金辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、浙联公司支付租金3821166元；2、浙联公司支付滞纳金710736.88元（自2015年1月28日暂计至2015年5月31日，并要求计算至租金支付之日止）；3、浙联公司承担律师费60000元；4、本案诉讼费用由浙联公司承担。另查明，2015年6月19日，浙联公司向赵金辉支付租金700000元。同年9月18日，赵金辉书面同意浙联公司对于涉案房屋的改造方案。另查明，为该案诉讼，赵金辉支出律师费60000元。原审法院认为，赵金辉、浙联公司签订的房屋租赁合同和房屋租赁合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。赵金辉已依约交付涉案房屋，浙联公司应按约支付租金。根据双方合同约定，浙联公司应于2015年1月13日支付2015年1月28日至2015年4月27日的租金1910583元，于2015年4月13日支付2015年4月28日至2015年7月27日的租金1910583元。现浙联公司仅于2015年6月19日支付700000元，故赵金辉要求浙联公司支付剩余租金于法有据，该院予以支持。赵金辉主张的滞纳金系因浙联公司违约给赵金辉造成的损失，该院予以支持。但赵金辉主张的滞纳金计算标准过高，该院依法予以调整。浙联公司抗辩认为因市场行情原因导致其无法及时支付租金，赵金辉应延长免租期，免除滞纳金。对此该院认为，市场行情变化而导致的损失系浙联公司应自行承担的商业风险，与赵金辉无关，且不影响本案租赁合同及补充合同的履行，浙联公司的此项抗辩意见于法无据，该院不予采信。浙联公司还抗辩认为，赵金辉未及时同意浙联公司装修方案导致租赁合同无法正常履行，应承担一定责任。对此该院认为，浙联公司并无证据证明赵金辉未及时同意浙联公司装修方案从而导致租赁合同无法正常履行的事实，且是否同意浙联公司的装修方案是赵金辉的权利而非义务，故原审法院对该抗辩意见亦不予采信。赵金辉要求浙联公司承担律师费60000元，该费用系因催讨租金而产生，符合双方合同约定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年11月12日判决:一、浙联公司于判决生效之日起10日内支付赵金辉租金3121166元；二、浙联公司于判决生效之日起10日内支付赵金辉滞纳金76351.4元（自2015年1月28日暂计至2015年6月19日），并自2015年6月20日起继续支付滞纳金至上述第一项租金付清之日止（以3121166元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍标准计算）；三、浙联公司于判决生效之日起10日内支付赵金辉律师费60000元；四、驳回赵金辉的其他诉讼请求。案件受理费43535元，减半收取21767.5元，由被浙联公司负担16377，赵金辉负担5390.5元，退还赵金辉21767.5元。宣判后，浙联公司不服，向本院提起上诉。上诉称：一、一审判决对证据认定错误，导致事实认定错误。一审判决认为：“……浙联公司提供的证据1-3、证据5与本案无关，不予认定；……”，并据此认定“浙联公司还抗辩认为，赵金辉未及时同意浙联公司装修方案导致租赁合同无法正常履行，应承担一定责任。对此本院认为，浙联公司并无证据证明赵金辉未及时同意浙联公司的装修方案从而导致租赁合同无法正常履行的事实，且是否同意浙联公司的装修方案是赵金辉的权利而非义务，故本院对该抗辩意见亦不予采信”。浙联公司向赵金辉承租涉案房屋，其目的在于转租获利。浙联公司提供给一审法庭的第一组证据，证明浙联公司今年3月份招租到优质客户“胖哥俩”后，委托杭州艺星庆典会馆对承租房屋进行包括“胖哥俩”的墙面喷绘等作业，第二组证据，证明浙联公司又与浙江亿邦钢构制造有限公司签订《承揽协议》，委托其包括拆除一楼通往二楼的自动扶梯在内的改造，后由于赵金辉的阻挠，拆除工程中途停工，最后导致优质客户“胖哥俩”无法长期等待，选择去湖滨银泰开设新店。第三组至第五组证据，证明浙联公司取得了赵金辉的同意，对自动扶梯进行拆除。上述这些证据，均证明浙联公司为履行合同，努力寻找承租客户，在寻找到优质承租客户的情况下，积极作为——委托喷绘，委托拆除……但由于赵金辉的不同意、不配合，导致优质客户流失，租赁房屋空置，最后导致浙联公司无法支付租金。不能装修改造租赁房屋——不能转租租赁房屋——租赁房屋空置——无法收到租金——浙联公司无法向赵金辉支付租金，在这个链条上，赵金辉不同意浙联公司的装修改造方案，导致装修改造搁浅，是造成本案诉讼的重要原因之一。因此，赵金辉应当“对承租房屋空置至今，承担部分责任”。上述证据，与本案有关。因为对浙联公司提交证据的认定错误，导致一审判决事实认定错误，应予纠正。二、一审判决对租金暴跌系正常商业风险的认定错误。一审判决认为“浙联公司抗辩认为因市场行情原因导致其无法及时支付租金，赵金辉应延长免租期，免除滞纳金。对此本院认为，市场行情变化而导致的损失系浙联公司应自行承担的商业风险，与赵金辉无关，且不影响本案租赁合同及补充合同的履行，浙联公司的此项抗辩于法无据，本院不予采信。”浙联公司一审时即答辩“商铺租赁市场行情剧烈变化，租金下滑严重，承租房屋租金偏高，难以及时转租”，上述陈述，是一个不容忽视的事实。杭州市延安路沿线的房屋租金，近一年来，已暴跌了三分之一以上，对此事实，一审庭审时，赵金辉也表示了认可。一年时间，杭州市延安路的沿线房屋租金已暴跌三分之一以上，如此暴跌，还是正常的商业风险吗？最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。一审答辩时，浙联公司就要求“租赁合同的滞纳金，赵金辉应予以免除。租赁房屋的免租期，应延长到赵金辉同意自动扶梯拆除的2015年9月18日止，以减少答辩人房屋空置损失，使答辩人能够招租到品质较好的商家，从而更好地履行双方签订的房屋租赁合同”，因为，浙联公司与赵金辉之间发生的争议，对照最高人民法院的上述司法解释，已超出了正常商业风险的范围，应适用情势变更原则。继续履行合同，对浙联公司明显不公平，浙联公司也不能实现合同目的。因此，浙联公司的要求既有事实依据，又有法律的支撑，应当得到法院的支持。实际上，租赁合同签订后，浙联公司在无任何收入的情况下，已先行向赵金辉支付了租金及租房保证金共数百万元，这些款项，是浙联公司的实实在在的损失。于情于理于法，一审法院应当对浙联公司合情合理合法的要求予以采纳。根据《民事诉讼法》、《合同法》、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》的相关规定，浙联公司提起上诉，请求撤销（2015）杭上民初字第949号民事判决，发回重审或查明事实后依法改判。被上诉人赵金辉答辩称：第一，对于浙联公司在证据认定错误导致事实认定错误，赵金辉认为与事实不符，浙联公司与他人之间的谈判与本案无关，浙联公司原审中提交的证据5说明赵金辉积极配合浙联公司对房屋进行改建，一审对证据、事实认定正确。其次，对于租金的涨跌是双方承担的商业风险，因此一审判决对租金下跌系商业风险认定正确。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，赵金辉与浙联公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违法法律、法规的强制性规定，双方应切实履行。根据两份合同约定，浙联公司应当分别于合同签订后五日内、2015年1月13日、2015年4月13日支付相应租金。现浙联公司仅支付了押金和首期租金，并在赵金辉起诉后于2015年6月19日支付了70万元租金。浙联公司称其未按期支付租金原因有二：一、赵金辉不配合其对案涉房屋的装修，导致无法找到招租客户；二、承租房屋沿线租金暴跌。首先，就浙联公司主张赵金辉不配合其进行装修及拆除自动扶梯，导致客户流失的主张。浙联公司原审中提供的其与杭州艺星庆典会馆的合同、胖哥俩的效果图、支票存根、领款凭证、杭州艺星庆典会馆有限公司证明、承揽协议、工程报价单、支票存根、中国银行进账单、备忘录，均系其与案外人之间的材料，从证据上无法显示与赵金辉之间存在关联性，并不能证明转租客户流失系因赵金辉不配合所致。而浙联公司原审提供的证据“延安路大光明项目工程改造方案”落款日期是2015年9月18日，浙联公司称该证据证明赵金辉直至2015年9月18日才同意其装修施工，但并无证据证明在此之前要求赵金辉同意其对案涉房屋进行装修。而赵金辉则认为，浙联公司第一次向其提出装修申请的时间是2015年9月18日，并当天予以同意。故本院认为，浙联公司就此应当承担举证不能的不利后果，原审证据认定并无不当，浙联公司该上诉理由不能成立，应当按约支付租金。其次，就浙联公司关于案涉房屋沿线租金暴跌，并非商业风险的上述理由。对此，浙联公司既未举证证明沿线租金暴跌，也未提供证据证明租金暴跌系无法预见的、非不可抗力的原因造成。故，原审法院认为因市场行情变化而导致的损失系浙联公司应自行承担的的商业风险并无不当，浙联公司的该项上诉理由不能成立。浙联公司应当按约支付租金，并支付延期支付租金的滞纳金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43535元，由上诉人浙江浙联实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年三月三日书记员  赵 勤??