济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初582号原告：郝永红，女，1977年9月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：段德臣，北京市观韬（济南）律师事务所律师。被告：张军，男，1970年11月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李玉岗，山东舜元律师事务所律师。第三人：栾英伟，女，1973年3月24日出生，汉族，住济南市。原告郝永红与被告张军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案。立案后，原告郝永红向本院提出申请，要求保全被告张军的财产并向本院提供了担保，本院审查后作出（2017）鲁0104民初582号民事裁定书，采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了第一次审理。诉讼过程中，栾英伟以其对本案诉讼标的享有独立的请求权为由，申请以独立请求权第三人的身份参加诉讼。本院审查后，对其申请予以准许。本院依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了第二次审理。原告郝永红及其委托诉讼代理人段德臣，被告张军及其委托诉讼代理人李玉岗，第三人栾英伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝永红向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行原告与被告于2017年1月19日签署的《房屋买卖合同》，责令被告配合协助办理所涉房屋（济房权证槐字第0012**号）的产权登记过户手续，并向原告支付违约金（按照每逾期一天为总房款的3‰计算）；2.判令被告承担本案的案件受理费、保全费、送达费等所有诉讼费用。事实和理由：2017年1月19日，原告与被告签署《房屋买卖合同》，被告将位于济南市槐荫区公祥街x号x幢1-702的房屋（房屋所有权证号为：济房权证槐字第0012**号）卖予原告。合同签订后，被告明确表示不履行合同。为维护其合法权益，郝永红诉至本院，要求判如所请。诉讼过程中，郝永红明确其诉讼请求中的履行合同具体是指办理涉案房屋的所有权转移登记手续以及交付房屋；其违约金的计算方式为以总房款96万元为基数，按照日3‰，自2017年3月31日起计算至本判决生效之日止；其不再主张送达费。张军辩称，第一，涉案房屋系张军与栾英伟的夫妻共同财产。张军与栾英伟于1997年4月1日在民政局登记结婚，领取了结婚证，两人系夫妻关系，涉案房屋在1997年12月办理的房改购房申请，并且根据房改政策对两人的工龄都进行了折扣，1998年7月15日取得房屋所有权证，根据《婚姻法》第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金（二）生产、经营的收益（三）知识产权的收益（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。以及《物权法》第九十五条的规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。因此，根据上述事实以及法律规定，涉案房屋毫无疑问是张军和栾英伟的夫妻共同财产，栾英伟是涉案房屋的共有人。第二，原、被告双方所签订的房屋买卖合同无效。1.被告个人无权擅自处分涉案房屋。如上所述，因涉案房屋属于张军和栾英伟的夫妻共同财产，根据《婚姻法》第十七条第二款的规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，由平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。这是关于家事代理制度的规定，但仅限于日常生活需要，比如：日常生活中的报纸订阅、柴米油盐之类生活物品的购买等等涉及金额不大的事宜，本案中的房屋价值巨大，很显然并非日常生活需要，买卖房屋都是夫妻共同出面，与我国现实中夫妻生活的习惯也是高度一致的，也基本成为人们生活中的一个常识和习惯。对夫妻共同房产的处分应当协商一致。包括是否出卖、出卖的价格、房款的收取、房屋的交付等等，本案并不适用于上述家事代理制度，因此，被告个人无权处分。2.栾英伟对签订房屋买卖合同一事不知情。2017年1月19日，张军与郝永红签订房屋买卖合同时，栾英伟因为免疫力低，已经在山东省千佛山医院注射点滴多日，被告并没有将出卖房屋一事告知栾英伟，栾英伟对此毫不知情。3.栾英伟更未进行过任何授权。根据房屋买卖合同第十条第5项约定：委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书。因栾英伟毫不知情，根本不可能存在授权的情况，在签订合同同时，被告既没有向原告出示过栾英伟的书面授权，更没有提供栾英伟的身份证或两人的结婚证，原告也没有理由相信房屋买卖经过了栾英伟的同意或授权，也不符合表见代理的情况和规定。4.原告非善意且未取得。涉案房屋是房改房，是国家政策下的产物，与一般商品房性质不同，房产证上即使只有张军一人的名字，但根据房改政策的规定，房屋是夫妻共同财产，栾英伟是房屋共有人，即使出卖，在办理房屋过户手续时，也必须由栾英伟和张军共同到房管部门办理过户手续，房产中介公司作为专业的房产中介结构，明知涉案房屋的性质以及明知是夫妻共同财产，必须经双方同意方可买卖和办理过户手续，且合同约定必须出具书面授权委托书的情况下，仍然和郝永红和张军签订房屋买卖合同，存在恶意，并非善意。另外，目前原告仅支付了定金5万元，首付款并未按约定支付，房屋未办理过户手续，房屋也未交付，原告并未取得房屋。5.退一步讲，即使合同不是无效，也仅能认定为效力待定，只有经栾英伟追认后才能生效，2017年1月20日，栾英伟知道房屋买卖后，因没有经本人同意，不尊重自己的人格，就明确表明不同意出卖，拒绝追认，为此双方一直在吵架，闹家庭纠纷。6.根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，共同共有人对共有财产相应共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存在期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因违反了婚姻法等法律的强制性规定，房屋买卖合同应当依法认定为无效。第三，原告的起诉不符合事实和规定。退一万步讲，即使合同有效，目前张军尚未到履行期限，不存在违约问题，而郝永红未按约定履行，构成事实上的违约。综上，张军认为郝永红的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。栾英伟述称，我觉得郝永红的请求是不成立的，我不同意郝永红的诉讼请求。因为该合同是不成立的合同，没有经过作为产权人的我的同意。我没有委托也没有书面签字，合同是无效的。栾英伟作为第三人向本院提出独立的请求：1.判令郝永红与张军于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》无效；2.郝永红承担本案全部诉讼费。事实和理由：我与张军于1997年4月1日在民政局登记结婚，位于济南市槐荫区公祥街x号x幢1-702的房屋系由张军与我于1997年12月参加房改购房，购房时均对两人的工龄进行折扣，并于1998年7月15日取得了房屋所有权证，房产证号为：济房权证槐字第0012**号，房产证上的所有权人为张军，但根据法律以及房改政策的规定，我与张军是涉案房屋的房改共有人，是两人的婚后夫妻共同财产。2017年1月20日，我才知道张军与郝永红擅自签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给郝永红，根据《婚姻法》第十七条第二款的规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。在我不知情更未取得我同意的情况下，张军个人无权处分涉案房屋，根据《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，张军与郝永红签订的《房屋买卖合同》应当依法认定无效。栾英伟为维护其合法权益，特申请参加诉讼，并要求判如所请。郝永红对栾英伟提出的请求辩称，原告认为栾英伟诉讼请求中要求判令房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。第一原告与被告签订房屋买卖合同，在签订前和签订合同时，张军都通过电话联系方式与第三方进行沟通，不存在栾英伟不知情的情况，而且房产证上所载明的产权人只有张军一人，张军从未提及夫妻共有财产，而且张军也几次表示已经和家人，特别商量过，而且确定了价格，所以说栾英伟对该买卖合同的洽谈及最后的签订都是知道的，该合同是完全有效的，原告也完全有理由相信张军一定是和家人商量过才签订的合同，所以原告认为该房屋买卖合同有效，应当予以履行。第二本案的诉讼费用应当由张军和栾英伟承担。张军对栾英伟提出的独立请求辩称，第一，根据栾英伟与其提交的证据，能够证明涉案房屋是栾英伟与其的夫妻共同财产，栾英伟是涉案房屋的共有权人。第二，本案原、被告双方签订合同时，其确实未告知栾英伟签订房屋买卖合同的事实，栾英伟确不知情。第三，签订合同后，其将签订合同的事实告知了栾英伟，栾英伟当即明确表示不同意出卖涉案房屋。第四，根据原、被告双方签订的房屋买卖合同约定，代理人应当出具书面的授权委托书，在本案中栾英伟作为房屋的共有权人，并没有向其出具书面的授权委托书，因此其也认为原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郝永红向本院提交《济南市房屋登记信息查询结果证明》、《房屋买卖合同》、济房权证槐字第0012**号《房屋所有权证书》、定金收条、佣金确认单、佣金收据、本院往来资金结算票据两份，张军向本院提交《结婚证》、《房屋权属状况信息》及房产档案查询材料一份，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据，结合当事人的陈述，本院对当事人没有异议的事实认定如下：郝永红与冯文军系夫妻关系，两人育有一子冯冠睿，其家庭在济南市无房屋登记信息，符合在济南市购房的条件。张军与栾英伟系夫妻关系，双方于1997年4月1日登记结婚。1997年12月26日，张军与栾英伟以夫妻关系参加房改，购得位于济南市槐荫区公祥街x号1-702号房屋及地下室一套（以下简称702号房屋）。1998年7月15日，上述房屋登记在张军、栾英伟名下，显示所有权人为张军，栾英伟为共有权人，但房屋所有权证仅记载所有权人为张军，共有权人未作记载。2017年1月19日，张军作为卖方（甲方），郝永红作为买方（乙方），济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第六分公司（以下简称汇丰分公司）作为见证方（丙方），三方签订编号为0012830的《房屋买卖合同》一份，合同内容载明：甲、乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚信的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守：一、房屋基本状况：甲方自愿出售位于济南市槐荫区公祥街x号1单元702号的房产给乙方，房屋所有权证号：济房权证槐字第0012**号，共有权证号“以斜线划掉”；房屋所有权人为张军（共有权人：“以斜线划掉”）；产别：私有房产；房屋建筑面积106.92平方米；地下室17.84平方米。甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为96万元。三、定金：乙方于在签订买卖合同时向甲方支付定金5万元。甲方将《房屋所有权证》交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：现金付款：乙方于2017年2月25日支付15万元，于2017年3月31日前支付76万元。五、甲、乙双方办理过户手续产生的相关费用：甲方承担：保证房产证过五年且为正常买卖所得，乙方承担个人所得税、契税、土地出让金、交易手续费、工本费、中介服务费。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起20日内，委托并协助济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应相互配合协助其税费的缴纳；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任，若因政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、甲、乙双方同意，甲方于收到全部房款后当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或发生的费用由乙方自行承担……十、违约责任：1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同规定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。……十一、其他约定事项，甲、乙、丙约定，甲方若违约应双倍返还乙方定金，并承担中介服务费及交易过程中产生的费用。若乙方违约则甲方定金不退，并承担中介服务费及交易过程中所产生的费用。上述合同还约定了其他内容。张军在甲方落款处签名捺印，郝永红在乙方落款处签名捺印，汇丰分公司在丙方落款处加盖公章并由其经办人邢念波签字。郝永红与张军并称，签订上述合同时，双方约定在2017年3月31日前支付余款76万元时办理涉案房屋的所有权转移登记手续，并于该日将涉案房屋交付郝永红。签订上述合同当日，郝永红向张军支付定金5万元，之后其又向汇丰分公司支付中介服务费1.70万元。郝永红在本案立案（2017年2月6日）后分别于2017年2月23日及3月30日向本院提存了上述合同约定的购房款15万元及76万元。当事人对以下事实存有争议：郝永红称，按照张军提交的房产证记载的信息及张军自己的陈述，其签订合同时一直认为涉案房屋为张军的个人财产。即使如此，在签订合同前，张军电话征询了栾英伟出售房屋的意见，当时栾英伟同意出售涉案房屋，在此情况下，其才与张军签订了上述《房屋买卖合同》，该合同应属有效。其向本院说明，张军与栾英伟的通话内容大概为：张军问栾英伟去医院了吗，合同就要签了，价格是96万，马上就签了。问完后，张军就与其签订了上述《房屋买卖合同》。为证明其主张，其向本院提交如下证据：证据1.邢念波的证人证言。邢念波作为证人出庭接受的质证。其向本院陈述，其所在的房产中介在涉案房屋所在小区张贴了求购房屋的信息，张军看到后与其取得了联系，其获知了张军欲出售房屋的信息。在2017年春节前，郝永红欲购买房屋，与其取得联系。在其居间下，2017年1月17日，张军正在涉案房屋内更换暖气，其带郝永红到涉案房屋看房。在交谈中，郝永红提出了90万左右的报价，张军当时与妻子打了电话，好像再说换暖气片就花了2万元，现在90万元的价格比较低，回去商量，当时就没定。之后其又与张军沟通过，到了2017年1月19日签合同当天的上午，其问张军价格怎么样，张军称不低于96万元。其就和郝永红做了沟通，郝永红说不行就见个面，双方就约在下午两点左右在其店面中见面商谈。在这个过程中，张军给他对象打电话确定一下最终的价格，确定后双方就签订了合同。当时郝永红说定金2万元，张军说不行，就给了5万元。当天郝永红就到工商银行转账5万元。签订合同后，张军还带着郝永红的丈夫到涉案房屋去商议暖气片的具体安装位置。春节后，其通过郝永红获知张军不同意卖房了，其就与张军电话联系。张军向其表示因为家中老人对涉案房屋有感情，房屋所在位置就医也方便，双方为此发生矛盾，故张军不再同意卖房。其称张军始终未向其表明过系因栾英伟不同意而导致张军不再同意卖房。证据2.录音两份，共计40分钟左右。郝永红称，在张军不同意卖房后，邢念波约其及其丈夫冯文军及张军到汇丰分公司协商，在谈话过程中进行了录音。录音中张军一直在强调在签订合同后，其母亲不同意出售房屋，而对栾英伟是否同意出售房屋，其仅称在签订合同时：“我打了个电话，是说价格，媳妇觉得行，可她不知道签合同。”证据3.短信记录一份。2017年1月25日，张军向冯文军发短信：“冯处，这次交易过于仓促，有些问题。我们提议双方协商终止交易。望方便时尽快协商解决，以免拖延，贻误您购房良机。”2017年2月3日，“冯处，过年好！请问回济南了吗？请您方便时联系我，见面商量一下，解除协议，别耽误您买房。造成不便请谅解。”郝永红称，上述短信表明张军已经不再想出售房屋，故为避免在合同约定的付款期限其无法付款，其向本院提存了涉案房屋的购房款。张军对上述证据发表如下质证意见：证人邢念波系房屋买卖合同的一方当事人，与本案存在利害关系，故邢念波不具备证人资格。邢念波的证人证言恰恰证明了栾英伟在签订合同时并不在场。其对证据2中录音的真实性没有异议，但录音中并没有栾英伟的声音，上述录音可以证明栾英伟对其签订房屋买卖合同一事并不知情。上述录音不完整、不连续，是郝永红有选择提供的录音，断章取义，无法证明整个录音的实际情况。证据3短信记录是其发送的。其当时就是希望尽快协商解决，就是表明没有和家里商量清楚、考虑周全。因为其出售房屋未经过栾英伟的同意，其与郝永红签订的《房屋买卖合同》因违反了婚姻法有关夫妻共同财产处分的强制性规定而无效。其并向本院说明，2017年1月17日，其是在涉案房屋安装暖气的时候，发现门缝中有一个写着全款购房的纸条，落款是王女士。当时其打电话问栾英伟用不用问问涉案房屋的价格，栾英伟说这是中介广告，不让其问。后来其出于对房价的好奇，就拨打了字条上的电话，拨通后对方说是中介，并称希望看看房子。在此情况下，邢念波带着郝永红来到了涉案房屋，看完后，邢念波和郝永红就走了。2017年1月19日中午，邢念波给其打电话问其96万元卖不卖房，当天下午，其在没有准备的情况下到了汇丰分公司的店铺内。当时邢念波突然拿出了房屋买卖合同，其当时问邢念波自己是否有权签合同，邢念波给予了肯定的回答。其看了合同内容后，就与栾英伟通了电话，电话中其仅是向栾英伟说了涉案房屋的房屋价格是96万元，但没有说要签合同卖房子的事情。在签合同时其没有向郝永红及汇丰分公司提出栾英伟为涉案房屋共有权人的事实。在签合同后，因为晚上其单位有活动，其回家很晚，回家时栾英伟已经睡着。第二天其才告知了栾英伟签合同的事情，栾英伟当时就表示不同意，家人知道后也都不同意，其就在2017年1月24日给冯文军打电话称，因为家人都不同意卖房，其不再打算出售涉案房屋了，但可以给予郝永红一定的赔偿。栾英伟对上述证据发表如下质证意见：其没有委托张军出售涉案房屋，故不同意邢念波的陈述。其对证据2的真实性认可，其听了录音的内容，录音都是各方的真实意思表示。其没有见过证据3中的短信内容。其认为张军擅自处分夫妻共同财产，与郝永红签订的《房屋买卖合同》无效。其向本院说明，张军在2017年1月17日和1月19日确实给其打过电话，但当时张军仅是向其表示有人询问房屋的价格，没有向其表明要签订买卖合同的意思，其一直是不同意出售涉案房屋的。其在2017年1月20日看到张军向其出示的房屋买卖合同后就病倒了，到医院打了十一天的吊瓶。另，郝永红要求张军自2017年3月31日起，以总房款为基数，以合同约定的日3‰为标准向其支付违约金。其称，因为张军的违约行为给其造成的损失包括：其所支付房款的利息损失以及其不能获得房屋而造成的房屋差价损失等。张军则称，即使其违约也应当以郝永红的实际损失计算违约金，合同约定的总房款的日3‰明显过高，请求本院予以调整。本院认为，经审理，本案当事人争议的焦点问题有二：一是，张军与郝永红签订《房屋买卖合同》时是否经过了栾英伟的同意，双方签订的上述合同是否有效及是否应当继续履行；二是，张军是否存在违约行为，如存在，违约责任应当如何承担。关于第一个焦点问题。虽然房产证上仅记载了张军为涉案房屋的所有权人，但在房管部门的登记簿中，涉案房屋应当属于张军与栾英伟共同共有，属于双方的夫妻共同财产。依照婚姻法及物权法的规定，对价值较大的夫妻共同财产的处分，应当经过夫妻双方的同意。郝永红称张军与其签订合同时在电话中征得了栾英伟的同意，故双方签订的合同应属有效，应当继续履行。张军与栾英伟则称，上述合同的签订未经过共有权人栾英伟的同意，张军的行为属于违反婚姻法及物权法的无权处分应为，上述《房屋买卖合同》应属无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本院认为，根据当事人提交的证据及当事人的陈述，足以让郝永红相信张军在签订合同前经过了栾英伟的同意。理由如下：第一，2017年1月17日，郝永红即与张军在涉案房屋内就购房问题进行过初步的交谈，双方于2017年1月19日再行商谈并签订合同，虽然相隔仅为两天，但两天时间足以让张军与栾英伟对是否售房进行协商，郝永红也有理由认为张军再次与其商谈首付事宜经过了家庭协商。第二，2017年1月19日下午，张军与栾英伟均认可双方曾通过电话，但称双方仅是谈了一句房屋的价格为96万元，张军没有告知其要签合同的事实。按照张军的陈述，其与栾英伟的通话与签订合同均是在下午14点左右，在如此接近的时间段内，其在自己已经决定签订合同时仅在电话中简单陈述一个孤立的房屋价格问题，明显与生活常理相悖。其此时与其妻子通电话的行为，足以使一般人认定为征询家人意见。第三，在长达40分钟左右的录音中，张军一直在强调不同意出售房屋为其母亲，并未将栾英伟不同意作为不再出售房屋的主要原因，此与本次诉讼中其所陈述的理由并不一致。正常情况下，如确实为栾英伟不知晓售房事宜，不同意出售房屋，其在上述交谈过程中应将共有人不同意的意思明确说明，但上述录音并未着重体现该意思。第四，录音中，张军称其签订合同时给栾英伟通了电话，并称：“我打了个电话，是说价格，媳妇觉得行，可她不知道签合同”。房屋价格问题作为房屋买卖行为中的核心问题之一，也是出售者最关心的问题，其上述陈述表明，其在签订合同时就房屋的价格问题征得了栾英伟的同意，而这也足以使得郝永红相信其签订合同经过了栾英伟的许可。第五，虽然涉案房屋登记为张军与栾英伟共有，但房产证仅载明为张军单独所有，张军在签订合同时也未表明栾英伟作为共有权人的存在。基于房产证的公示性，郝永红在与张军一人签订合同时应属善意。正因郝永红为善意的当事人，其善意的认为涉案房屋应为张军所有，则不能因此要求其审查作为共有人的栾英伟是否出具了书面的授权委托手续。在其善意认为涉案房屋为张军所有的情况下，其仍然在张军与栾英伟通话后才签订《房屋买卖合同》，已经尽到了合理的注意义务。并且，虽然《房屋买卖合同》约定代理人签订合同的应当出具书面的授权委托手续，但该约定仅是对委托意思表示的形式约定，是为了保护购房人的利益，为出售方所设定的义务。即使没有书面的委托手续，只要有证据证明共有人同意或者足以使购房人相信共有人已经同意售房的，仍然应当认可共有人一方代理行为的法律效力，以保护善意的相对人、维护交易的稳定。第六，栾英伟自己的陈述也前后矛盾。其在向本院提交的参加诉讼申请书中称，在张军签订合同时其已经在千佛山医院注射点滴多日，故张军未与其商议。而其当庭陈述则称，是在张军告知其签订合同的事实后，其才生气病倒，到医院注射点滴。综上，本院认为，张军与郝永红签订《房屋买卖合同》时经过了共有权人栾英伟的同意，双方签订的上述合同系真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。在此还需说明的是，2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此无论是张军在本案诉讼中答辩所称《房屋买卖合同》无效或效力待定，还是栾英伟要求确认《房屋买卖合同》无效的请求，均没有事实和法律依据，本院不予支持。因本院已认定郝永红与张军签订的《房屋买卖合同》合法有效，且张军处分涉案房屋的行为经过了共有权人栾英伟的同意，因此张军应当按照合同约定接收郝永红支付的购房款并履行已方的合同义务。但在郝永红向张军交付购房款时，张军拒绝履行合同，拒绝领受购房款，其行为实际已违反了合同约定，郝永红向本院提存购房款的行为，应当视为其履行了合同的付款义务。郝永红向本院提存的购房款均在合同约定的履行期限内，表明其已经履行完毕支付总房款96万元的付款义务。按照双方合同约定，张军应当在2017年3月31日将涉案房屋交付郝永红并协助将该房屋的所有权转移登记至郝永红名下。故郝永红要求张军协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续及交付房屋的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。另需说明，按照双方合同约定，在所有权转移登记过程中产生的税费应当由郝永红承担。此外，因郝永红已将相应购房款项提存至本院。故张军在履行完毕以上合同义务后可至本院领取郝永红的购房款项。关于第二个焦点问题。郝永红依约支付了购房款，但张军在本次起诉前明确向郝永红表示不同意继续履行合同出售涉案房屋，张军的行为构成根本违约，郝永红有权要求张军承担违约责任。双方签订的《房屋买卖合同》第十条第2款约定：“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同规定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。”郝永红要求张军按照上述约定向其支付违约金，张军则提出了上述约定的违约金过高，要求本院予以调整的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，郝永红主张，张军的行为给其造成了已付房款的利息损失及房屋差价损失。本院认为，郝永红基于合同约定支付了全部的购房款96万元，但张军并未按照合同约定转移房屋的占有及所有权，使得郝永红支付了价款但未获得对价，故必然产生已付购房款的利息损失。至于其主张房价上涨后的房屋差价损失，因为其提出的诉讼请求为继续履行合同，本院也支持了其该项诉讼请求，故在合同履行的情况下，如果存在房价上涨，该利益归其所有，并不存在房价上涨的损失。除能够确定的利息损失外，郝永红未能举证其他损失的存在及具体损失金额。而按照合同约定的违约金标准，每日产生违约金2880元，该约定明显超过了郝永红可证实的损失，故本院认为合同约定的违约金标准过高，应当予以调整。结合可证实的损失、双方合同的履行程度以及张军违约的过错程度，本院酌定张军以合同约定的购房款96万元为基数，参照中国人民银行贷款利率的1.3倍向郝永红支付违约金。栾英伟作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，提出了要求判令郝永红与张军于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》无效的请求，但一方面前面已经说明，依照2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，栾英伟的该项诉讼请求于法无据，不能成立；另一方面，依本院查明并认定的事实，栾英伟对张军与郝永红之间买卖房屋、签订《房屋买卖合同》的事实明知且事实同意。因此，栾英伟在本案中提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张军于本判决生效之日起十日内协助郝永红将坐落于济南市槐荫区公祥街x号1-702号的房屋及地下室（房产证号：济房权证槐字第0012**号）的所有权转移登记至郝永红名下；所有权转移登记过程中产生的税费均由郝永红承担；二、张军于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区公祥街x号1-702号的房屋及地下室腾交郝永红；三、张军于本判决生效之日起十日内向郝永红支付违约金（以96万元为基数，参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍，自2017年3月31日起，计算至本判决生效之日止）；四、驳回郝永红的其他诉讼请求；五、驳回栾英伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元，减半收取计6700元，由郝永红负担700元，由张军负担6000元；财产保全费5000元，由张军负担；第三人案件受理费100元，由栾英伟负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇一七年七月二十日书记员  官静