浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初959号
原告：寿于源，男，1993年8月9日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
委托诉讼代理人：夏伟，浙江圣港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张森吉，浙江圣港律师事务所律师。
被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。
法定代表人：戚建萍，系公司董事长。
委托诉讼代理人：杨辰，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：毛卫东，浙江曦明律师事务所律师。
原告寿于源为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月17日向本院提出起诉。本院立案受理后，依法由审判员闫龙会公开开庭进行了审理。原告寿于源的委托诉讼代理人夏伟、张森吉，被告宏磊房地产公司的委托诉讼代理人杨辰、毛卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寿于源向本院诉请要求判令：1、被告宏磊房地产公司支付原告逾期交房违约金人民币1320031.01元（该违约金从2014年9月30日起计算至2015年6月3日止）；2、被告宏磊房地产公司支付原告寿于源逾期交付权属证书违约金2738438.31元（该违约金分段计算，暂计至2016年12月20日：从2014年12月31日起至2015年3月30日，按每日已付房款1‰计算，90天违约金共计1609793.91元；从2015年3月31日起计算至2016年12月20日止，按每日已付房款0.1‰计算，631天违约金共计1128644.4元。自2016年12月21日起至之际履行权属证书交付义务之日，违约金按每日已付房款0.1‰计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告寿于源变更诉请中第一项逾期交房违约金为1320031.01元，计算时间自2014年10月1日起至2015年6月3日止；第二项诉请中逾期交付权属证书违约金自2014年12月31日至2016年12月20日止按每日已付房款的0.1‰计算，金额为1289623.79元。2016年12月21日起的计算标准亦按每日已付房款的0.1‰计算。
事实与理由：2012年9月29日，原、被告签订编号为52A023431、38D023433、3E9023439《商品房买卖合同》三份，约定原告购买被告开发的位于诸暨市商品房，即第1幢000102号、000103号、000104号商品房。双方口头约定上述三套商品房的总价为人民币17886599元整。但为了避税，双方在签订合同时将上述三套房的签约价格定为11940250元，其中000102号商品房的建筑面积共111.12平方米，该商品房的签约单价为每平方米35000元，价格为3889200元；000103号商品房的建筑面积为128.66平方米，签约单价为35000元，价位为4503100元；000104号商品房的建筑面积为101.37平方米，签约单价为35000元，价位为3547950元。另双方还就付款期限、交房期限、违约责任、争议的解决方式等做了约定。
因案外人即被告100%控股的母公司浙江宏磊控股集团有限公司尚欠原告父亲寿永民借款人民币17886599元，故在原告与被告签订上述三份商品房买卖合同当日，原告父亲寿永民与浙江宏磊控股集团有限公司签订了一份协议书，该协议书约定上述三套商品房的全部款项17886599元由案外人浙江宏磊控股集团有限公司代原告支付，并与原告父亲的同等金额抵消。因此，可以视为原告在合同签订当日由其父亲一次性付清了上述三套商品房的全部款项。至此，原告已经依约履行了全部合同义务，但被告却未按双方签订的商品房买卖合同的约定依约履行交付商品房的合同义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年9月30日前将符合法律规定和合同约定的商品房交付给原告，但直至2015年6月4日被告才将合同中约定的商品房交付给原告，逾期246天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付已交房价款的万分之三的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于2014年12月30日前向原告交付办理案涉商品房权属变更登记所需的《土地使用权证书》及《房屋权属证书》，否则被告应在约定期限90日内，按已付房款额1‰承担违约责任；90日后原告可以退房或者不退房要求被告每日按照已付房款的0.1‰支付违约金至被告实际履行权属证书交付义务之日止。综上所述，原告认为原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》主体资格适格、意思表示真实，内容符合法律规定。现诉至法院，望判如所请。
被告宏磊房地产公司答辩称：1、关于本案所涉及的法律关系。本案实际系以物抵债，通过原、被告双方签订商品房买卖合同的形式，用被告方的房屋抵偿案外人戚建萍尚欠原告父亲寿永民的借款本息，因此本案实际应为民间借贷纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。同时，本案商品房买卖合同是为了完成债务清偿，或者是以物抵债的一种形式，并非双方的真实意思表示。2、即使原告主张的商品房买卖合同关系成立，本案交房的时间也应确定为2014年11月26日。因为被告于2014年11月26日取得了验收备案证明，并且已经向原告方指定的代理人寿满英发放了交房通知；按照案外人寿满英起诉被告方案件中所认定的事实，最迟交房时间也应当确定为2014年12月23日，生效的法律文书也是这样认定的。3、关于逾期交房的违约金问题，被告在整个交房过程中不存在履行合同的恶意，一直是在积极地努力，同时推迟交房没有造成原告的损失，因此对于合同约定的违约金应当予以调整，参照同类案件违约金认定的标准，应调整至日万分之一以下。4、关于逾期办证的问题。逾期办证的起算点应为实际完成交房的6个月以后，就本案而言应当是自2015年3月30日或4月1日起开始起算，同时因为逾期办证也有客观原因，未给原告造成实际损失，合同约定的违约金也应当予以调整。5、对逾期交付权属证书违约金分段计算予以认可，但对于90天以内逾期办证的违约金，应按照合同约定的已付房款的千分之一计算；之后的违约金，因被告已于2016年1月15日前后办理了总证，原告办理相关转移登记已无法律障碍，故逾期交付权属证书违约金应计算至该日。6、原告在签订商品房买卖合同以及履行相关手续过程中，本人一直在国外，该情况原告一直没有告知过被告方，原告在2015年5月份回国后，6月份来办理了交房的确认书，说明被告方对寿满英告知的相关事实应当对原告有约束力。综上，被告认为本案并非商品房买卖合同纠纷，基础法律关系应为民间借贷关系，且双方约定的利息超过月息2分，本案以房抵债所涉及的债务也都是利息款项，原告以此主张违约金，缺乏相应法律依据。
原告寿于源为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下：
1、商品房买卖合同三份，以证明原、被告于2012年9月29日签订三份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于诸暨市商品房，即1幢000102、000103、000104号商品房，并对商品房的价格、付款期限、交房期限、违约责任及争议的解决方式等做了约定的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为双方签订的商品房买卖合同实质是以物抵债，系案外人寿永民以原告寿于源的名义通过受让房屋的形式抵偿债务。
2、协议书和企业公示信息（复印件）各一份，以证明浙江宏磊控股集团有限公司持有被告宏磊房地产公司100%的股权。2012年9月12日，原告父亲寿永民与浙江宏磊控股集团有限公司签订协议书，协议书约定前述购买商品房的款项17886599元由案外人浙江宏磊控股集团有限公司代原告支付，并与浙江宏磊控股集团有限公司所欠原告父亲的债务在对等金额内抵消的事实。经质证，被告对真实性无异议。
3、情况说明一份，以证明原告父亲寿永民同意以其享有的对浙江宏磊控股集团有限公司的债权与原告所应支付的房款进行抵消，原告已经实际支付前述商品房全部价款的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为载明内容与事实不符，实际是寿永民以其儿子的名义抵偿三套商铺，用以了结与浙江宏磊控股集团有限公司的债权债务关系。此外，寿永民不仅以原告的名义抵偿了涉案的三套房屋，同时也以其妹妹寿满英的名义抵偿了部分房产。
4、销售不动产统一发票（自开）三份，以证明被告于2012年10月24日在收到案外人浙江宏磊控股集团有限公司代为支付的全部房款，并向原告开具发票的事实。经质证，被告对真实性无异议，对原告的证明目的有异议，浙江宏磊控股集团有限公司与被告系关联公司，因此浙江宏磊控股集团有限公司以被告所有的房产抵债，款项实际并未过付，被告至今也未收到相应购房款，这也说明双方之间只是以物抵债，并非真正的商品房买卖行为。
5、鸿盛铭邸商铺交房单复印件三份，以证明被告于2015年6月4日向原告交付案涉商品房，实际延期交房246天，已构成违约的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为原告的证明目的不能成立，原告一直在国外，是2014年5月份回来的，在被告发送交房通知书时也不在国内，相关责任不应由被告承担；以原告寿于源和寿满英名义签订的商品房买卖合同上所留电话均为1306768277，在无法联系到原告的情况下，被告向寿满英发送交房通知是合理妥当的。
被告宏磊房地产公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下：
6、寿永民与浙江宏磊控股集团有限公司所签订的协议书复印件、以及戚建萍、寿永民与被告签订的协议复印件各一份，以证明2012年9月29日，经与寿永民协商，浙江宏磊控股集团有限公司将被告名下的涉案房屋用以抵偿尚欠寿永民借款本息17886599元，本案所涉的商品房买卖合同以及不动产销售发票等，实际系以物抵债的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为被告是同意案外人戚建萍或浙江宏磊控股集团有限公司代为支付购房款的，并非以物抵债，只是代为支付的法律关系。
7、申请出示被告于2014年11月26日寄送给寿满英的两份EMS快递单复印件以及两份交房通知书，以证明2014年11月26日被告取得商品房竣工验收备案证明后，即向原告和寿满英发送了交房通知书，并应寿永民的要求将案涉房屋的交付通知书寄送给寿满英；鉴于商品房买卖合同上原告联系电话与寿满英、周伟军两夫妻的电话一致，被告相信寿满英在商品房买卖合同中可以作为原告的联系人，故被告在原告出国，实际不可能向原告本人送达的情况下，向合同中载明的联系人发送通知，应认定被告已寄送了交房通知书。经质证，原告认为快递单系复印件，无法确认真实性，被告认为通过一个电话号码就可以认定原告和寿满英有代理关系，这是不对的，商品房买卖合同中原告是有明确地址的，在本案中被告一直没有给原告发送通知，没有尽到通知义务；交房通知书不能证明交付时间是被告所讲的2014年11月26日，即便收到交房通知书，也应当以原告办了交房手续才可以认定。
8、（2016）浙0681民初8013号民事判决书复印件一份，用以证明寿满英也是作为寿永民以物抵债的房屋受让人之一，寿满英当时主张的交房时间是2014年12月23日，最后生效法律文书确定该天为最终交房时间；该案确认了逾期交房并未给购房户造成实际损失，因此房价对于约定的违约金依法进行了调整。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，无法判定该份判决书是否生效；即便生效也与本案无关，因我国不是判例法国家，不能作为证据使用。同时，该份判决书认定2014年12月23日作为交房日期，而被告提供的交房通知书上落款日期为2014年12月7日，更加能够印证被告所发送的交房通知书无效。本案被告在2015年6月3日前未向原告发送有效的交房通知书。
9、涉案商品房竣工验收备案表复印件一份，以证明涉案商品房已于2014年11月26日取得了竣工验收备案证明。经质证，原告对竣工验收备案表的真实性、合法性无异议，但此时小区尚未通电，还不符合合同第八条约定的房屋交付条件中的供电条件，可以印证之前被告所发的交房通知书是无效的。
10、房屋所有权证复印件一份，用以证明案涉房屋所在的鸿盛铭邸1幢于2016年1月15日办理房屋总证的事实。经质证，原告对真实性和合法性无异议，但认为被告还应向原告交付分割证书。
11、通知复印件一份，用以证明被告于2016年2月23日在小区张贴通知书，要求全体业主办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为即便通知有效，逾期办证时间也应计算至该日止，且被告还应书面通知原告本人。
本院对上述证据材料分析、认证如下：原告所提供的证据材料1-5，被告经庭审质证对真实性均无异议，本院予以认定，并在卷佐证。被告宏磊房地产公司辩称，本案应系原告父亲寿永民与戚建萍及浙江宏磊控股集团公司之间的民间借贷纠纷，案涉商品房买卖实际系寿永民借其儿子即原告寿于源的名义以房抵债，不应作为商品房买卖合同进行审理。因涉及本案主要争议焦点，本院在判决理由中再予分析说明。证据材料6、9、10、11，原告寿于源对真实性无异议，本院予以认定。对于被告宏磊房地产公司所要达到的证明目的，结合争议焦点，本院在判决理由中综合分析认定。证据材料7，与原件核对一致，本院对真实性予以认定，并据此认定被告曾先后向寿满英寄送案涉房屋交房通知书的事实。对于证明目的，本院认为，原告寿于源虽长期在国外，本案中通知交房存在一定障碍，但依据《商品房买卖合同》第十一条规定，“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人的交房通知应按买受人填写的地址邮寄。邮寄之日起七日内视为买受人已经收到交房通知，买受人应当在出卖人寄发《交房通知书》规定的时间内办理好交房手续；逾期不办理交房手续的，视为买受人已接收房屋，并房屋按已交付给买受人进行管理。……”，被告宏磊房地产公司并非无其他寄送交房通知书的替代方式；况且，接收房屋应由买受人或其授权的委托代理人行使，原告未提供证据证明寿满英系原告委托代理人，应由其承担不利后果，故本院对其证明目的不予认定。证据材料8，系本院作出的生效裁判文书，虽该案中所涉房屋亦坐落在鸿盛铭邸小区，但与本案待证事实无关，本院仅收集在卷。
综上，本院经审理认定本案事实如下：
原告寿于源系寿永民儿子，被告宏磊房地产公司系浙江宏磊控股集团有限公司全资控股公司，戚建萍系被告宏磊房地产公司及浙江宏磊控股集团有限公司的法定代表人。寿永民与戚建萍、浙江宏磊控股集团有限公司曾有借款往来。2012年9月29日，戚建萍作为甲方，寿永民作为乙方，被告宏磊房地产公司作为丙方，签订三方协议书一份，协议内容为：一、至2012年9月30日，甲方尚欠乙方借款合计人民币27744105元。二、丙方同意将位于鸿盛铭邸的以下房屋卖给乙方，卖买房屋包括：1、6幢-1-301室，价格为1551092元；2、8幢-1-1402室，价格为1466421元；3、8幢-1-1502室，价格为1469093元；4、8幢-1-301室，价格为1693421元；5、8幢-1-101室，价格为1996661元；6、8幢-1-102室，价格为1680818元；7、鸿盛铭邸商铺1-102、1-103、1-104三间，价格为17886599元，价格合计为27744105元。三、甲、乙、丙三方同意上述乙方应支付的房屋价款由甲方支付给丙方。甲方应归还给乙方的借款作抵付购房款。往来款到2012年9月30日止双方都已结清无任何往来。其条子到2012年9月30日止都已结清，其他所有往来结算单据凭证、条子都已作废。丙方在签订本协议时即视为丙方收到乙方上述房款。四、该协议一式三份，由甲、乙、丙三方各持一份。由各方签字或盖章后生效。同日，浙江宏磊控股集团有限公司作为甲方，寿永民作为乙方，另行签订签订协议书一份，协议内容为：1、乙方购买鸿盛铭邸1-102号、1-103号和1-104号商铺，同意由甲方全额代付房款：2、待乙方购房手续办理完毕之日起，视为甲方应付乙方的人民币壹仟柒佰捌拾捌万陆仟伍佰玖拾玖元整（17886599元）应付款款清账结，乙方不能因该应付款向甲方提请任何请求。3、无论任何情况，甲乙双方均对本协议至一切事项负有保密义务。4、本协议未经事项双方协商解决，协商不成的争议方可向诸暨市人民法院提起诉讼，诉讼费用由败诉方承担。5、本协议一式贰份，经签章后生效，双方各执一份。同日，原、被告双方签订上商品房买卖合同三份，约定原告购买被告开发鸿盛铭邸第1幢102、103、104号房，房屋单价为每平方米35000元，三份合同房款总金额为11940250元，付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2012年10月24日，被告宏磊房地产公司开具销售不动产统一发票三份，金额共计为人民币11940250元。
2014年11月26日，鸿盛铭邸商住楼1﹟楼、地下车库工程在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。2014年11月26日，被告向案外人寿满英寄送案涉房屋交房通知书，通知向原告寿于源交房。2015年6月4日，原告寿于源签署交房通知单。2016年1月15日，被告取得了原告购买涉案房屋所属的鸿盛铭邸第1幢房屋的房屋所有权证。2016年2月23日，被告在小区内张贴通知书一份，要求全体业主办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续。2016年6月15日，寿永民向本院出具情况说明一份，内容为：截止2012年9月29日，浙江宏磊控股集团有限公司尚欠本人借款人民币17886599元，因我儿子寿于源于2012年9月29日向浙江宏磊东南房地产开发有限公司签订了编号为52A023431、39D023433、3E9023439三份《商品房买卖合同》，购买三间商铺，故在寿于源与浙江宏磊东南房地产开发有限公司签订三份商品房买卖合同当日，本人与浙江宏磊控股集团有限公司签订了一份协议书，该协议书约定寿于源三套商品房的全部款项17886599元由浙江宏磊控股集团有限公司代为支付，并同意与浙江宏磊控股集团有限公司所欠我的17886599元予以法定抵销。至于我本人与我儿子寿于源之间的债权债务关系我们自行解决。
本院认为，原告寿于源与被告宏磊房地产公司签订商品房买卖合同，双方之间的合同关系依法成立。现被告宏磊房地产公司已向交付案涉房屋，原告以商品房预售合同纠纷为由向本院起诉，具有相应事实和法律依据。本案的主要争议在于：一、关于案涉商品房买卖合同的效力问题。根据查明事实，原告父亲寿永民与戚建萍、浙江宏磊控股集团有限公司之间有经济往来，之后寿永民与戚建萍、浙江宏磊控股集团有限公司、宏磊房地产公司经结算签订协议书二份，约定寿永民向被告购买房屋，购房款由戚建萍、浙江宏磊控股集团有限公司所欠借款27744105元抵偿，且协议签订时视为购房款已经支付。上述协议主要包括两项内容：一是基于借款关系的债权债务结算；二是关于包括案涉房屋在内的以房抵债协议。协议签订前后，原告寿于源于同日与被告宏磊房地产公司签订商品房买卖合同，寿永民对此出具情况说明予以认可，由此可知本案实际系当事人通过签订商品房买卖合同的方式偿还借款。虽被告宏磊房地产公司并非债务人，但其系浙江宏磊控股集团有限公司全资控股的公司，而戚建萍为上述两家公司法定代表人，故本案实质仍系代物清偿。2012年9月29日，寿永民与戚建萍、宏磊房地产公司签订的三方协议中明确截止该日尚欠借款27744105元，并约定以宏磊房地产公司名下的房产清偿债务，上述协议系各方当事人的真实性意思表示，未违法法律、法规的强制性规定，应认定案涉协议书及房屋买卖合同均属合法、有效。况且，双方签订商品房买卖合同后，宏磊房地产公司也已实际交付案涉房屋，庭审中其也未主张案涉商品房买卖合同无效，故对被告宏磊房地产公司的有关抗辩意见，本院不予支持。
二、关于本案购房款如何认定的问题。原告寿于源认为，根据2012年9月29日的三方协议，案涉房屋价格为17886599元，故本案购房款应认定为17886599元。之所以商品房买卖合同约定购房款为11940250元，主要是双方出于避税的目的。被告宏磊房地产公司认为，案涉房屋价款应按商品房买卖合同和购房发票认定，且房屋单价按每平米35000元计算，已经超过了当时的市场价，不存在避税的说法。本院分析认为，本案案涉房屋价款应认定为11940250元，理由在于：首先，本案系商品房预售合同纠纷，关于购房款的认定应以商品房买卖合同及不动产销售发票载明金额为准。寿永民与戚建萍、被告宏磊房地产公司所签订的协议书中虽约定价格为17886599元，但该份协议书并非商品房买卖合同，不能以此认定案涉房屋价款。其次，根据寿永民与戚建萍、被告宏磊房地产公司所签的三方协议，截止2012年9月30日，戚建萍尚欠寿永民借款合计人民币27744105元，三方约定其中17886599元用于购买案涉方案，9857506元用于购买其余6套商品房。从该份协议内容来看，寿永民与戚建萍系在债务金额的基础上确定所抵偿房屋的价格，上述房屋价款的产生并非基于市场价格，而是双方约定代物清偿的结果。协议内容实质是以案涉商品房抵偿17886599元的固定债务，达到债务清偿的效果，故不能以所抵消债务金额作为认定购房款的依据。第三，根据商品房买卖合同，案涉房屋每平方米单价为35000元，该价格与本地区同类型和地段的商铺市场价格一致，甚至略高于一般市场价格，故案涉房屋总价款11940250元应属合理。原告关于避税的抗辩意见，与查明事实不符，其也未就此提供证据材料证明，本院不予采信。
三、关于逾期交房违约金问题。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被告宏磊房地产公司应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而被告实际交房日期为2015年6月4日，现原告要求支付至次日为止的违约金，理由正当，本院予以支持。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据举示违约行为造成的损失，本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊房地产公司的请求和综合本案具体情况下，酌情调整该部分违约金数额以11940250元房款为基数，自2014年10月1日起至2015年6月3日止，按每日万分之一点五的标准计算为440595.23元（11940250元×0.15‰×246天）。
四、关于逾期办证违约金问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2016年1月15日才取得涉案房屋所属的鸿盛铭邸1幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定的期限不符，故被告应依约承担相应的责任。被告取得房屋权属证书后，于2016年2月23日在小区公示，并要求业主自行办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续，故本院确定被告应支付逾期交付权属证书的违约期间为自2014年12月31日起至2016年2月23日止计420天。原告寿于源主张，被告应支付至权属证书实际交付之日止的违约金，与合同约定和法律规定不符，本院不予支持。被告宏磊房地产公司辩称，本案逾期办证违约时间应自约定交房日届满之日起6个月开始起算。对此，本院认为，双方在商品房买卖合同中已具体约定了交付权属证书的日期，并约定了逾期办证违约金的计算标准，此系被告作出的合同承诺，现被告主张应扣除部分违约期间缺乏相应的合同依据，被告宏磊房地产公司未按期交付权属证书，应承担相应违约责任，故本院对被告该项辩称意见不予采纳。
至于逾期办证违约金的支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；而本案双方约定了关于逾期办理房屋权属证书违约金每日万分之一的计算标准，且该标准也并未超过金融机构逾期贷款利息，故本院对原告主张的该部分违约金计算标准予以支持，对被告辩称的应调整至存款利率以下之意见不予采信。被告辩称的该部分违约金应分段分标准计算之意见，本院认为，合同第十五条中已明确约定自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；被告辩称的约定日期90日内，按已付房价款的1‰承担固定违约责任，前提是出卖人在90日内能交付权属证书或登记证明，显然本案并不属于该情形，故对被告要求适用90日内承担固定违约责任之意见本院不予采纳。综上，根据合同约定及违约情况，本案逾期办理商品房初始登记（即房产总证）的违约金数额应确定为501490.50元（11940250元×0.1‰×420天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告寿于源逾期交房违约金计人民币440595.23元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告寿于源逾期办证违约金计人民币501490.50元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告寿于源的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费39268元，依法减半收取19634元，由原告寿于源负担12000元、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担7634元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 闫龙会
二〇一七年七月二十二日
书记员 楼 榕