广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初6946号原告：广州华皇房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南路。法定代表人：翁国基，职务董事长。委托代理人：雷连梅、杨婉媚，分别是广东圣和胜律师事务所律师和实习律师。被告：广州市海珠区伟江汽车配件经营部，住所地广州市海珠区蕙兰路自编*号。经营者：郑江伟。被告：郑江伟，男，1977年出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上述两被告共同的委托代理人：余一爱、田媛媛，分别是广东广信君达律师事务所律师和实习律师。被告：陈立颜，男，1977年出生，汉族，住广东省化州市,原告广州华皇房地产开发有限公司诉被告陈立颜、广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨婉媚、雷连梅，被告陈立颜，被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟的委托代理人余一爱、田媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于广州市海珠区广州大道以西地块（下称“涉案地块”），原使用人是广州市华莎房地产开发有限公司（下称“华莎公司”），产权登记号为[2007]国用字第*号。因华莎公司无法履行广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第*号民事判决，故执行法院广州市中级人民法院（下称“广州中院”）依法委托广州市公共资源交易中心公开拍卖了华莎公司的该涉案地块的国有建设用地使用权。2015年7月2日，原告通过公开竞拍方式竞得涉案地块的国有建设用地使用权并缴清拍卖款。2015年7月21日，广州中院做出(2010)穗中法执字第*号之五《执行裁定书》，裁定将涉案地块过户至原告名下。并于2015年7月30日向广州市国土资源和房屋管理局送达《协助执行通知书》办理过户手续。2016年5月14日，原告取得了涉案地块《不动产权证书》。鉴于涉案地块由三被告非法占用，2015年8月，原告向海珠区人民法院起诉三被告，要求三被告交还其所占用的涉案场地。2016年7月12日海珠区人民法院作出（2015）穗海法民三初字第*号民事判决书，判令：被告一、被告二、被告三将涉案地块内被告二占用的场地交还给原告。但直至现在，三被告对原告的起诉及法院的生效判决仍置若罔闻，继续非法占用涉案地块，严重侵犯了原告的合法权益。故起诉要求判令：1、被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟与被告陈立颜连带赔偿原告广州华皇房地产开发有限公司自2015年7月2日起至实际返还场地之日止的场地使用费损失（暂以2015年同地段商业房屋租金参考价118元/㎡/月计算，每月使用费35400元，暂计至2016年8月25日共420天，场地使用费暂计为495600元，最终计算标准以法院委托的评估机构评定的同期同地段的租金标准计付）；2、被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟、陈立颜连带赔偿因非法占用涉案场地导致原告产生的资金利息损失513993.28元（以17405768.67元为本金，按5.6%年利率计算，从2016年5月14日起计至三被告实际返还涉案场地之日止，暂计至2016年11月22日共193天，资金利息损失暂计为513993.28元）；3、三被告承担本案全部诉讼费用。被告陈立颜辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的不动产房产证是2××7年1月9日取得，同意缴交2××7年1月9日以后的场地占用费，按市场价缴交，2××7年1月9日以前的占用费与原告无关，不同意支付2××7年1月9日以前的占用费和利息损失。被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟辩称：被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟与被告陈立颜签订的合同成立且生效，且已取得涉案地块的使用权，广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟在合同履行中没有违约，被告陈立颜也没有向被告郑江伟提出解除合同，因此郑江伟有权要求继续履行，原告主张通过司法拍卖取得涉案地块的使用权，是权属人，但根据买卖不破租赁的原则，郑江伟有权要求在租赁期限内继续履行合同，根据约定租赁期限到2018年12月止，原告主张按同地段商业房屋租金参考价赔偿占用费不合理，原告只能主张涉案地块土地使用权相应租金，同时郑江伟与陈立颜签订的合同已确定租金标准，故仍应在租赁有效期限内继续适用;原告要求场地使用费自2015年7月2日起算不合理，原告在2××7年1月9日才取得涉案地块的不动产房产证，原、被告关于涉案地块的争议一直在法院处理，在法院终审判决生效前，原告要求赔偿损失不合理;原告要求自2016年5月14日起赔偿非法占用涉案地块资金利息的损失不合理，原告贷款支付涉案地块税费，这种通过贷款发生的费用不是必须发生的费用，与本案纠纷无关，更不应由被告承担;原告认为被告占用涉案地块导致其工程停滞证据不足，故其要求赔偿损失的要求也不合理，原告无证据证明其已开始办理相关开发手续，原告2015年通过拍卖方式竞得涉案地块，到2××7年1月才取得产权证书，故原告将责任归至被告身上是不合理的。经审理查明：本院（2015）穗海法民三初字第*号民事判决书查明以下事实：广州市房地产档案馆于2015年8月7日出具的海珠区广州大道以西使用土地面积2301平方米场地的《房地产登记簿查册表》记载，产权人为广州市华莎房地产开发有限公司，2007年8月20日广州市中级人民法院（2006）穗中法执字第*协助执行通知书及民事裁定书各一份：查封该业土地使用权；等。广州市中级人民法院于2015年7月21日作出（2010）穗中法执字第*号之五执行裁定书，裁定书记载“本院依据已发生法律效力的广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第37号民事判决，依法委托广州公共资源交易中心公开拍卖被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字*号的土地使用权。2015年7月2日，买受人广州华皇物业管理有限公司以27200万元竞得，并在拍卖公告确定的期限内将价款交付到本院。……裁定如下：1、解除本院对被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字*号的土地使用权的查封；2、将被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字*号的土地使用权过户至买受人广州华皇物业管理有限公司名下。”广州市中级人民法院于2015年7月30日将该裁定送达给房管部门；于2015年8月3日将房管部门回执等送达给原告。广州市国土资源和规划委员会于2016年5月1日核发粤20**广州市不动产权第*号《不动产权证书》，该证书记载：权利人广州华皇物业管理有限公司；面积：2301.058平方米；四至：东至玉菡路；南至惠兰路；西至规划路；北至规划路；等。原告于2015年8月19日提起该案诉讼，诉讼中，被告陈立颜确认被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟所称的涉案临建是由其投资建设的；涉案的建筑物都是2008年盖的，原来涉案地块准备是建23层的楼宇，但后来烂尾，留下一个基坑，后来又把基坑给埋了；涉案建筑物有二层多不到三层，面积有3000平方米左右；规划部门在2007年出具规划许可证，涉案建筑物是临建，不用报建，也不用验收；原、被告确认：涉案建筑物全部都在原告主张的2300平方米的场地之内。该案经审理，判决被告陈立颜、广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟于本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的地块（《不动产权证书》号：粤20**广州市不动产权第*号）内广州市海珠区伟江汽车配件经营部占用的场地交还给广州华皇物业管理有限公司。判决后，三被告不服，提出上诉，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终13676号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书于2016年11月2日生效。由于三被告没有履行判决所确定的义务，原告向本院申请执行。原告于2016年9月1日向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其主张，提交了以下证据：1、查册表、（2007）40号建设用地批准书，证明涉案地块原产权登记号是【2007】国用字第*号，地块总面积2358㎡；2、成交确认书，证明原告于2015年7月2日通过公开拍卖依法取得涉案地块使用权，是涉案地块的合法权属人；3、2012年7月21日广州市中级人民法院（2010）穗中法执字第*号之五执行裁定书、送达回证，证明广州中院裁定将涉案地块过户给原告，并向广州市国土资源和房屋管理局送达协助执行通知；4、不动产权证书，证明在2016年5月14日涉案地块已依法办理不动产权属登记；5、（2015）穗海法民三初字第*号民事判决书，证明法院已经认定被告非法占用原告涉案地块；6、广州农村商业银行委托贷款借款合同、借款借据3份、电子对账单2份，证明原告为了缴纳涉案地块的过户税费而贷款，需支付贷款利息；7、税收缴款书6份，第一张是2016年4月12日代华沙房地产公司缴交土地增值税费114727467.9元，第二张是2016年3月16日代华沙房地产公司缴交附加税、营业税12457056元，第三张是2016年3月15日代华沙房地产公司缴交的维护费1221280元，第四张是2016年3月15日代华沙房地产公司缴交印花税136000元，第五张是2016年5月3日缴交印花税、土地转让契税8160000元，第六张是2016年4月22日缴交印花税136000元，证明原告支付了涉案地块的过户税费共136837804元；8、（2016）粤01民终13676号民事判决书，证明广州中院2016年10月25日终审判决维持上述一审判决，被告需将涉案地块返还给原告；9、受理执行案件通知书，2016年11月18日已经受理上述案件执行，证明被告不执行法院判决，继续非法占用涉案地块，原告已申请强制执行；10、土地使用权证，2××7年1月9日由于广州华皇物业管理有限公司变更名称为原告，原告重新办理了不动产权证书；11、发票联，证明证据7的缴款通知书原件在税务局。经质证，被告陈立颜对原告全部证据的真实性无异议，但认为与其无关。被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟对原告证据的质证意见如下：对证据1真实性、合法性无异议，但具体使用面积应以实际测量为准；对证据2真实性、合法性无异议，不同意原告证明内容，不能证明原告在该时间成为权属人；对证据3真实性、合法性无异议，不同意原告证明内容，不能证明广州中院将裁定送达原告时间，也不能说明原告是涉案地块权属人；对证据4真实性、合法性无异议，证明原告在2016年5月14日才成为权属人，并不是2015年7月2日；对证据5、8、9真实性、合法性无异议，但我方不服上述判决，拟提起审判监督程序;对证据6真实性、合法性、关联性不确认，由于我方不是合同当事人，不能确认真实性，税费不是只能通过贷款方式交付，由此产生利息不是必须支出的费用，与本案无关，也不应由被告承担；对证据7真实性、合法性无异议，但只能证明原告缴纳相关税费，但该税费是原告必须承担的义务，在当初法院拍卖公告中对税费也有说明，原告对此应预见并知情，税费产生与被告没有关系；对证据10的意见与证据4的质证意见一致；对证据11质证意见与证据7的质证意见一致。被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟为证明其主张，提交了以下的证据：1、租赁合同（出租方陈立颜，承租方广州市海珠区伟江汽车配件经营部），被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部对案涉物业享有租赁使用权，并明确了租赁期限为六年，自2012年12月14日起至2018年12月14日止，月租金标准为20000元，每年递增10%；2、收款收据13份，证明被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部实际履行租赁合同项下的义务，无违约行为，被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部实际执行的租金标准，现每月租金为26620元。经质证，原告认为其不是合同一方，对合同合法性、关联性不予确认，根据原告提交的民事判决书，被告的租赁合同应属无效，因为房屋是建立在地块被查封之后，且该租赁合同是在建筑物被认定为违法建筑之后才建立的，对该收据的内容，因为建筑物为违法建筑，且众被告与原告之间存在目前的纠纷，原告有理由怀疑该租金标准是远低于市场价的。被告陈立颜确认与被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部签订租赁合同，并收取广州市海珠区伟江汽车配件经营部相应租金。经原告申请，本院委托广州市房地产测绘院对涉案地块实际使用人场地进行测绘，2××7年4月14日广州市房地产测绘院出具的房屋建筑面积测绘成果报告书记载，其中一楼龙强美食店建筑面积611.698平方米，梯间建筑面积19.904平方米，广州市海珠区万仕德汽车美容中心建筑面积74.4876平方米，广州市海珠区伟江汽车配件经营部建筑面积329.9212平方米；二楼龙强美食店建筑面积944.1618平方米，梯间建筑面积19.904平方米，陈立颜办公室建筑面积32.94平方米，龙强美食店对应余地807.1194平方米，广州市海珠区万仕德汽车美容中心对应余地197.0828平方米，广州市海珠区伟江汽车配件经营部对应余地265.8450平方米。首层建筑面积合计1031.0108平方米，二层建筑面积合计992.0058平方米，合计3293.0638平方米，原告为此缴纳测绘费*元。经质证，原告认为广州市海珠区伟江汽车配件经营部对应余地265.8450平方米也是属于承租面积，实地考查时是将余地当成停车场使用，广州市海珠区伟江汽车配件经营部实际占用面积应按329.9212+265.8450平方米计算。被告陈立颜认为广州市海珠区伟江汽车配件经营部的使用面积应按329.9212平方米计算，至于265.8450平方米是公共空地，无围墙，没有使用过这块地，测绘费应按占用比例分摊。被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟认为广州市海珠区伟江汽车配件经营部使用面积应按329.9212平方米计算，265.8450平方米是公共空地，无围墙，不是广州市海珠区伟江汽车配件经营部专用，故不能计算到广州市海珠区伟江汽车配件经营部的使用面积，测绘费应按占用比例分摊。本院认为：广州华皇物业管理有限公司通过人民法院拍卖程序竞得广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米地块的土地使用权，广州市中级人民法院已作出将上述土地使用权过户至广州华皇物业管理有限公司名下的民事裁定，广州华皇物业管理有限公司也凭此取得了房管部门核发的上述地块《不动产权证书》，广州华皇物业管理有限公司变更名称为原告广州华皇房地产开发有限公司，故原告已是涉案地块的权利人，有权主张相应的权利。虽然被告陈立颜主张涉案场地上建筑物是其建造，但该建筑物已被规划部门确定为违法建设，而其也未提交证据证明其有正当理由使用涉案地块。同理，被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部虽然与被告陈立颜签订了涉案建筑物的租赁合同，但根据《最高人民法院》第三条的规定，租赁合同因租赁物为违法建设而无效，即该两被告也无权使用涉案地块及地上建筑。三被告占用了原告的土地，应向原告支付场地的使用费，原告不是临时建筑物的所有权人，其要求按商业房屋的租金标准计算使用费，缺乏依据，本院不予采纳，应按有资质的评估机构评定的同期同地段土地租金标准计算为宜。至于使用面积的计算，除了按双方当事人确认的使用面积329.9212平方米计算外，公共空地265.8450平方米是被告广州市海珠区伟江汽车配件经营部门口对应的停车场，也在原告不动产权证书的土地范围内，主要是由三被告管理、使用，应支付使用费，故本院认定三被告使用的总土地面积为695.7662平方米，应付的测绘费为695.7662÷3293.0638×5797=1225元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”，原告自上述裁定送达之日起取得涉案土地的使用权，2015年7月21日，广州市中级人民法院裁定将涉案土地使用权过户至原告名下，原告提供的广州市中级人民法院送达回证显示，执行裁定书、协助执行通知书于2015年7月30日送达给广州市国土资源和房屋管理局，原告并没有证据证明2015年7月2日成交拍卖书送达给三被告，原告要求从2015年7月2日起计算土地使用费，缺乏依据，本院不予支持，综合原告提交的证据，应从2015年7月30日起计算土地使用费为宜。（2015）穗海法民三初字第*号民事判决书于2016年11月2日生效，判决三被告于判决生效之日起10日内即（2016年11月12日前）将位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的地块（《不动产权证书》号：粤20**广州市不动产权第*号）内广州市海珠区伟江汽车配件经营部占用的场地交还给原告，三被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。原告主张判决履行期满2016年11月12日之后的场地使用费和赔偿因三被告非法占用涉案场地导致原告产生的资金利息损失，该部分请求应当在执行程序中解决，本案不作处理，予以驳回起诉。至于原告要求三被告连带赔偿判决履行期满2016年11月12日之前因非法占用涉案场地导致原告产生的资金利息损失，原告是通过拍卖取得土地所有权，拍卖时三被告已经在涉案场地经营，原告应当对拍卖标的承担注意义务，由此引起的风险应由原告承担，故原告要求三被告赔偿该资金利息损失，缺乏依据，本院依法予以驳回请求。至于受理费，是由于三被告拒不履行生效的判决占用原告场地所产生纠纷，三被告存在过错，故由三被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告陈立颜、广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟在本判决生效之日起三日内，按总土地面积695.7662平方米，以有资质的评估机构评定的同期同地段土地租金标准计算从2015年7月30日起至2016年11月12日止的土地使用费给广州华皇房地产开发有限公司；二、被告陈立颜、广州市海珠区伟江汽车配件经营部、郑江伟在本判决生效之日起三日内向广州华皇房地产开发有限公司支付测绘费1225元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8734元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王颖仪人民陪审员  王君碧二〇一七年六月六日书 记 员  易 芳张春映