广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂14民终56号
上诉人(原审原告):巫美珍，女，1948年12月12日出生，汉族，退休教师，住所地广西壮族自治区宁明县。
上诉人(原审原告):梁小丹，女，1977年11月21日出生，汉族，干部，住所地广西壮族自治区宁明县。
上诉人(原审原告):梁议云，女，1980年4月19日出生，崇左市机关事务管理局职工，住所地广西壮族自治区宁明县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：黄东乐，广西东越律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：白植銮，男，1987年4月10日出生，汉族，个体户，户籍所在地浙江省平阳县，现住所地广西壮族自治区宁明县。
委托诉讼代理人：黄杨海，广西花山律师事务所律师。
上诉人巫美珍、梁小丹、梁议云因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宁明县人民法院（2017）桂1422民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
巫美珍、梁小丹、梁议云上诉请求：一、撤销宁明县人民法院（2017）桂1422民初984号民事判决，改判上诉人巫美珍、梁小丹、梁议云与被上诉人白植銮签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月20日终止；被上诉人于判决生效之日起15日内向上诉人支付违约金92680元，并将涉案租赁的房屋及空地返还给上诉人；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第一项明确约定了上诉人单方解除合同的条件。在履行合同过程中，被上诉人未经上诉人书面同意，擅自拆改变动租赁房屋的横梁及承重墙，另外，2016年11月9日逾期39天交付2016年11月1日至2017年10月31日的租金，达到了合同约定的出租方单方解除合同的条件。上诉人于2017年5月17日向被上诉人发出终止《房屋租赁合同》通知书，被上诉人于同年5月20日收到该通知书后一直未提出异议，也没有向人民法院起诉或仲裁机构提出确认终止《房屋租赁合同》通知书的效力，只是在收到通知后将承重墙重新砌起来，但该行为不影响终止《房屋租赁合同》通知书的效力。因此，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月20日终止，双方的权利义务也随之终止，被上诉人应将涉案租赁的房屋及空地返还给上诉人并支付违约金92680元。一审法院以法定解除合同条件没有成立为由，判决《房屋租赁合同》没有终止，驳回上诉人诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律不当。
被上诉人白植銮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。拆除承重墙和逾期交付租金征得了上诉人巫美珍的同意，且在上诉人梁小丹对拆除承重墙提出异议后，被上诉人已及时恢复墙面并且加固，目前房屋的安全性能没有问题。请求二审驳回上诉，维持原判。
巫美珍、梁小丹、梁议云向一审法院起诉请求：1、判决终止原告与被告于2013年8月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告将租赁位宁明县）的房屋及房屋后约200平方米的空地返还给原告；3、判决被告支付租金18666．68元（2017年6-9月租金）；4、判决被告向原告支付违约金92680元。
一审法院认定事实：原告巫美珍与梁小丹、梁议云是母女关系。原告（甲方）与被告（乙方）于2013年8月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一甲方所出租房屋及土地的坐落、面积、装修、设施情况。……3、出租房屋为三层建筑，面积约为120平方米。出租土地为该楼房后属于甲方合计约200平方米的空地及旧瓦房。……第三条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共十五年。自2013年11月1日起至2028年10月30日止。……第四条租金及支付方式。1、该房屋、土地2013年11月1日起至2018年10月30日的租金每年为人民币伍万陆仟元整（56000元）。2018年11月1日起至2023年10月30日的租金每年为人民币陆万壹仟陆佰元整（61600元）。2023年11月1日起至2028年10月30日的租金每年为人民币陆万柒仟柒佰陆拾元整（67760元）。……3、房屋租金支付方式如下：租金支付方式实行先交租金后使用的原则。乙方租期第一年须提前一个月交每个季度的租金。乙方租期第二年的租金分两次交清，乙方须于2014年9月30日前支付半年租金，2015年3月31日前支付下半年租金。乙方租期第三年及以后乙方须于每年的9月30日前支付全年租金。甲方收款后应提供给乙方收款凭证，如需开具正式发票所纳税费由乙方承担。…第八条合同的变更、解除与终止……2、房屋、土地租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋及土地：……（5）拖欠房租累计一个月以上。……第十二条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；……。合同签订后，原、被告按合同约定履行各自的义务。被告分别于2016年11月9日、2017年10月30日前把2017年、2018年全年租金汇入原告巫美珍的银行帐户。被告承租两幢楼房，为了扩大一楼空间，被告于2017年3月3日分别在两幢楼房的一楼之间加建两条横梁及四条柱子，加建横梁及柱子时，原告巫美珍在场，其无异议，也没有阻止。同年3月25日拆除两幢楼房一楼之间的墙壁。后由于原告梁小丹不同意拆除，被告再重新把墙壁砌起来。2017年5月17日，原告向被告发出终止《房屋租赁合同》通知书，通知书主要内容“被告在履行合同过程中，未经原告书面同意，擅自拆除租赁房屋一楼承重墙，以及有拖欠房屋租金一个月以上的违约行为，违反《房屋租赁合同》第十二条规定，现正式通知被告，终止原告与被告于2013年8月17日签订《房屋租赁合同》，并要求被告2017年6月30日前返还承租房屋及约200平方米空地并支付违约金92680元。”同年5月20日被告收到该通知书。由于被告不按通知书规定的时间履行，原告于2017年9月27日向一审法院起诉。
一审法院认为，本案是因房屋租赁是否违约而引起的房屋租赁合同纠纷。被告是否累计拖欠租金一个月以上的问题。本案租赁房屋合同约定，租期第三年及以后每年的租金承租人须于每年的9月30日前支付全年租金，按照常规理解该约定条款的意思为每年的9月30日前承租人支付当年全年的租金给出租人。原告与被告签订租赁房屋合同的时间为2013年8月17日，到了2016年为被告租赁原告房屋的第三年，根据合同约定，被告从2016年起每年9月30日前支付全年租金。现被告已分别于2016年11月9日、2017年10月30日前支付2017年、2018年全年租金，且原告也承认收到被告2017年、2018年的全年租金。根据合同约定，被告属于提前支付租金给原告，据此，被告不存在拖欠原告租金累计一个月以上的违约行为。被告是否存在未经原告书面同意的情况下，拆改变动房屋结构及损坏房屋的问题。被告在两幢楼房一楼之间加建横梁、柱子及拆除墙壁时，原告巫美珍在场，其没有提出异议，也没有阻止，被告有理由相信原告巫美珍能做主同意其拆建行为，就未跟原告梁小丹、梁议云说，毕竟原告巫美珍是合同的签订者之一，且租金也是汇入其银行帐户。被告不是把原告房屋的柱子及横梁拆除，而是在原来的位置加建柱子及横梁，不能就此认为被告是拆改变动房屋的结构。且被告知道原告梁小丹不同意拆除后，再重新把墙壁砌起来。被告拆建行为对原告的房屋没有造成任何实际损害，原告不能就此认为被告违反合同约定，而要求解除合同。一审法院据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决驳回原告巫美珍、梁小丹、梁议云的诉讼请求。案件受理费1264元，由原告巫美珍、梁小丹、梁议云负担。
二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人白植銮对一审查明的事实无异议，上诉人巫美珍、梁小丹、梁议云对一审查明的事实有异议，认为一审认定被上诉人于2016年11月9日才交付2016年11月1日至2017年10月31日的租金，逾期交付达39天。对当事人二审争议的被上诉人是否逾期39天交付租金的事实，本院认定如下：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第三条约定：1、该房屋租赁期共十五年。自2013年11月1日起至2028年10月30日止。第四条约定：1、该房屋、土地2013年11月1日起至2018年10月30日的租金每年为56000元。3、……乙方租期第三年及以后乙方须于每年的9月30日前支付全年租金。从中可以看出租赁期限内每一个租赁年度为上年的11月1日至次年的10月30日，而不是指当年的1月1日至12月31日，第三年租期（2016年11月1日
---2017年10月30日）及以后的租金应于每年9月30日前付清。被上诉人直至2016年11月9日才交清第三年租期即2016年11月1日---
2017年10月30日的租金，逾期交付已达39天。一审查明认定被上诉人于2016年11月9日、2017年10月30日支付2017、2018年全年（1月1日
---12月31日）的租金有误。因此，上诉人对此提出的异议理由成立，本院予以采纳。
综上分析，一审查明的事实除认定被上诉人于2016年11月9日、2017年10月30日支付2017、2018年全年的租金有误外，其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人于2017年9月27日向一审法院起诉，一审法院于2017年10月25日向被上诉人送达应诉通知书。
本院认为，上诉人巫美珍、梁小丹、梁议云与被上诉人白植銮签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反国家法律强制性规定，为合法有效合同。在履行《房屋租赁合同》过程中，被上诉人存在逾期39天交付第三年租金和对租赁的房屋加建两条横梁及四根柱子，并拆除一楼承重墙的事实，一审认为被上诉人不存在拖欠上诉人租金累计一个月以上的行为不妥，本院予以纠正。但被上诉人逾期交纳租金后，上诉人并没有提出异议，而是允许被上诉人继续租用房屋及土地，视为上诉人默许被上诉人逾期交纳租金，即同意被上诉人迟延交付租金。被上诉人对租赁的房屋加建横梁、柱子，并拆除一楼承重墙的行为是在上诉人巫美珍在场情况下实施的，也应视为上诉人同意被上诉人实施以上行为。因此，被上诉人逾期39天交付租金不属于拖欠房租累计一个月以上的违约行为，其加建横梁、柱子并拆除承重墙，也不属于《房屋租赁合同》第十二条第1款第1项约定的“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋”行为，况且被上诉人在上诉人梁小丹提出异议后，已恢复承重墙原状，结果未对上诉人的房屋安全和使用造成实质性影响，也未对上诉人房屋结构造成根本性改变。上诉人在向被上诉人发出终止《房屋租赁合同》通知书后，被上诉人不按通知书执行，而是继续使用租赁的房屋，以自己的行为表示不同意终止合同，且被上诉人在一审法院送达应诉通知书前，主动交纳了2017年11月1日至2018年10月30日的租金，上诉人也收取了该租金，视为双方继续履行合同，故上诉人主张双方的合同于2017年5月20日终止，与事实不符，本院不予采纳。上诉人以被上诉人已构成违约并且达到合同解除条件为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，理由不成立，本院不予支持。
上诉人在一审中的诉讼请求是判决终止双方于2013年8月17日签订的《房屋租赁合同》，而其在二审中上诉的请求是改判双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月20日终止，属于二审中变更一审的诉讼请求，超出了一审诉讼请求和审理范围，本院不予准许。另外，本案是房屋租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》相关规定，一审法院仅适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，而未适用《中华人民共和国合同法》相关规定，属于适用法律不全，本院予以纠正。
综上所述，巫美珍、梁小丹、梁议云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实部分有误，适用法律不全，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三第第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2117元，由上诉人巫美珍、梁小丹、梁议云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨德清
审 判 员 韦金彪
审 判 员 韦权美
二〇一八年三月十四日
法官助理 杨凤莲
书 记 员 黄海健