山东省威海市环翠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1002执异65号
异议人李浩，女，1966年5月21日出生，汉族，住威海市环翠区育华路。
委托诉讼代理人王爱妮，山东领威律师事务所律师。
申请执行人王远秀，男，1966年6月25日出生，汉族，住威海市环翠区新联巷。
委托诉讼代理人王传生，山东东方未来律师事务所律师。
委托诉讼代理人梁建刚，山东东方未来律师事务所实习律师。
被执行人威海市城郊场站发展有限公司，住所地威海市环翠区温泉镇温泉路。
法定代表人梁传智，董事长。
委托诉讼代理人徐云龙，山东恺维律师事务所律师。
委托诉讼代理人张金涛，系该公司部门经理。
被执行人梁传智，男，1963年9月22日出生，汉族，住威海市环翠区四方路。
被执行人梁传利，男，1971年9月18日出生，汉族，住威海市环翠区竹岛路。
委托诉讼代理人徐云龙，山东恺维律师事务所律师。
被执行人威海林苑绿化工程有限公司，住所地威海经济技术开发区海埠路。
法定代表人梁传利，董事长。
委托诉讼代理人徐云龙，山东恺维律师事务所律师。
本院在执行申请执行人王远秀与被执行人威海市城郊场站发展有限公司、梁传智、梁传利、威海林苑绿化工程有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下的位于威海市温泉路-**号房产。异议人李浩对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人李浩称，异议人于2011年2月购买被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下位于温泉路-**号大楼东侧三层楼（门朝东）南边数第三户，当年交齐全部房款200万元。该房屋于2012年4月交付异议人使用至今，异议人是该房产的实际所有权人，故请求解除对该房产的查封。
申请执行人王远秀称，温泉路-**号房屋性质为城郊客运楼，无法分割出售。异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司之间为借贷合同关系，不存在真实的房屋买卖合同关系。申请执行人申请对温泉路-**号整栋房屋拍卖，既基于申请执行人对被执行人享有的债权，也基于申请执行人对执行标的享有的抵押权,故请求驳回异议人的异议请求。
被执行人威海市城郊场站发展有限公司称，异议人在2011年之前已交清全部房款，被执行人威海市城郊场站发展有限公司已将房屋交付异议人使用，故不同意将房屋拍卖，应将房屋交付给异议人。
被执行人梁传智未答辩。
被执行人梁传利、威海林苑绿化工程有限公司称其均不是诉争房产的合同一方，对该事实不清楚。
本院查明，2017年3月13日，本院做出（2017）鲁1002民初1383号民事调解书，确认被执行人威海市城郊场站发展有限公司于2017年4月3日前偿还申请执行人借款800万元；若被执行人逾期十日内给付即2017年4月13日前给付，则被执行人威海市城郊场站发展有限公司需另支付申请执行人违约金100万元；若逾期十日后给付即2017年4月13日后，则被执行人给付的数额变更为偿还申请执行人借款本金、截止到2017年2月20日的利息共计986万元及利息（以600万元为基数，自2017年2月21日起至实际还款之日止，按照年利率24%计算）；被执行人梁传智、梁传利、威海林苑绿化工程有限公司对上述债务承担连带责任。因被执行人未按期履行上述还款义务，申请执行人向本院申请执行。2017年6月3日，本院做出（2017）鲁1002执1515号执行裁定书，并据此于2017年6月7日查封了被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下的位于威海市温泉路-**号房产。后异议人不服，向本院提出异议。
2010年12月28日,异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司签订借款协议1份，约定被执行人威海市城郊场站发展有限公司因工程需要向异议人借款贰佰万元，期限一年，年利率10%，被执行人威海市城郊场站发展有限公司到期如不能支付本息，可用温泉站主楼东侧网点房抵顶（1-3层共计360m2），被执行人威海市城郊场站发展有限公司需在主楼房证办好后30个工作日内办好产权过户手续。2011年2月13日，被执行人威海市城郊场站发展有限公司为异议人出具收款收据，收款收据载明金额贰佰万元，事由借款。被执行人威海市城郊场站发展有限公司收到异议人借款后，在公司账目中进行了记载。2017年6月26日，被执行人威海市城郊场站发展有限公司将包括涉案房产在内的温泉路-**号为其在申请执行人处的借款设置了抵押，并办理了抵押登记。
异议人为证实其异议请求，还向本院提交了如下证据：1、异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司于2011年12月14日签订的购房协议1份，约定被执行人威海市城郊场站发展有限公司将温泉站主楼东侧网点房1-3层共计360平方米出售给异议人，由南向北第三户。价格共计贰佰万元，须在签合同同时交清。被执行人威海市城郊场站发展有限公司需在主楼房证办好后30个工作日内办好产权过户手续。2、异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司于2015年9月10日签订的房屋交接书1份，约定双方签订了房屋购买协议，现被执行人威海市城郊场站发展有限公司将房屋交付异议人，该协议签订日即为交付日期。3、异议人与案外人丛培安于2016年8月1日签订的房屋出租合同1份，约定异议人同意将位于威海市温泉镇温泉路**号城郊场站大楼东侧三层楼从南边数第三户、房门向东的房屋第一、二、三层出租给案外人丛培安使用，租赁期限为叁年，自2016年8月1日至2019年7月31日止。申请执行人对上述证据的真实性均有异议，认为证据1、2系异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司串通伪造的，购房协议填写时间是2011年12月份，而异议人在异议申请书中主张该房屋于2011年2月购买，异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司实质上是借贷合同关系，不存在房屋买卖的事实，导致陈述前后矛盾。该房屋没有权属证书，不具备出售条件，异议人未实际占有使用该房屋，也不可能将房屋对外出租。对此，异议人称异议申请书载明的购房时间与购房协议载明的购房时间不一致，系异议申请书存在笔误。被执行人威海市城郊场站发展有限公司对上述证据的真实性及证明内容均没有异议，称其资金不足，建设六套网点房准备出售，因网点房未建好，就与异议人签订了借款协议，后又与异议人签订了购房协议，并在2014年承诺在大房证办好一个月内，为异议人办理好小房证，但因将房屋抵押给了银行，导致异议人未能办理房证，但被执行人威海市城郊场站发展有限公司已与异议人签订了房屋交接书，并将房屋交付异议人使用，其不清楚异议人是否将房屋出租。
申请执行人为证实其主张，向本院提交如下证据：1、“李浩”与被执行人威海市城郊场站发展有限公司于2011年5月11日签订的房屋买卖合同复印件1份，申请执行人称该证据系其从本案执行卷宗中取得，其上载明被执行人威海市城郊场站发展有限公司同意将座落在威海市环翠区温泉镇温泉路**号拥有的房产综合场站大楼东侧三层楼从南边数第**户出售给“李浩”。申请执行人主张异议人与被执行人威海市城郊场站之间存在多份买卖合同，内容不一致，不能摆脱造假的嫌疑。异议人对该证据的真实性不予认可，称该合同不是异议人签订的。被执行人威海市城郊场站发展有限公司称不清楚该证据。
被执行人梁传利、威海林苑绿化工程有限公司称不清楚案件事实，对证据不发表质证意见。
另查，温泉路-**号房产的所有权人系被执行人威海市城郊场站发展有限公司，该公司于2014年7月29日取得产权，规划用途为温泉城郊客运楼。在该房产的档案信息中，对涉案房产进行了分层和分户。申请执行人认为涉案建筑物用途是城郊客运楼，土地用途是公共服务设施用地，二者用途决定了温泉路-**号房产不可分割出售及确权。被执行人威海市城郊场站发展有限公司称房屋分布平面图中的**室系异议人购买的房屋，为一至三层，土地证是2011年办理的，异议人购买房屋在先，土地证办理在后。
针对当事人有争议的证据，合议庭进行了评议，认定如下：异议人向本院提交其与被执行人威海市城郊场站发展有限公司于2011年12月14日签订的购房协议，约定了房屋坐落、价款支付及办理过户手续等事宜，应认定其真实性。申请执行人虽向本院提交落款时间为2011年5月11日房屋买卖合同复印件，异议人对该证据的真实性予以否认，即使该证据属实，因当事人可以在合同履行过程中对合同条款进行变更，并不能否定异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司之间购房协议的真实性，故认定购房协议属实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人在2010年12月28日签订借款协议，约定如被执行人威海市城郊场站发展有限公司到期不能支付本息，可用涉案房屋抵顶，应认定为合法有效。协议签订后异议人支付了借款，在被执行人威海市城郊场站发展有限公司不能偿还借款时，以涉案房产抵偿借款，应认为双方对房屋价款及债务抵消已经形成清算合意，并无欺诈、胁迫等无效撤销情况，且异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司又于2011年12月14日签订了购房协议，故应认定异议人在法院查封之前已签订合法有效的购房协议并且已支付了相应购房款。异议人提交的房屋交接书可以确认异议人已实际占有房产。因被执行人威海市城郊场站发展有限公司将威海市温泉路-**号房产抵押案外人，导致异议人未能办理过户登记，异议人对未能办理过户登记不存在过错。综上，异议人所提异议，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
中止对被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下的位于威海市温泉镇-**号**室房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张燕春
人民陪审员 王本聪
人民陪审员 苗建永
二〇一八年六月四日
书 记 员 宋 涛