河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终3534号
上诉人（原审被告）：邢红坤，女，1975年4月28日出生，汉族，现住河北省石家庄市无极县。
委托诉讼代理人：韩文娜，北京大成(石家庄）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊佳会，北京大成(石家庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田月霞，女，1981年3月1日出生，汉族，现住石家庄市新华区。
委托诉讼代理人：邢庆军，河北崇睿律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：河北天昊房产经纪有限公司，住所地石家庄市槐安西路乐橙商务B座1501。
法定代表人：王江涛，总经理。
委托诉讼代理人：赵志华，该公司员工。
上诉人邢红坤因与被上诉人田月霞、河北天昊房产经纪有限公司（以下简称天昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人韩文娜、樊佳会、被上诉人田月霞的委托诉讼代理人邢庆军、被上诉人天昊公司的委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢红坤的上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6338号民事判决，改判驳回田月霞的诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实严重错误。一审判决认定“原告已交付剩余房款”与事实不符。上诉人只收到5万元定金，既未收到剩余房款，也未授权他人代收剩余房款。涉案房产为无证房，天昊公司按有证房违规交易，一审判决只字未提令人无比遗憾。关于房价大幅上涨的责任分担问题。案涉合同订立于2016年3月11日，而石家庄房价大涨发生于2016年第四季度。一审庭审中，天昊公司明确承认：2016年5月，上诉人多次明确告知不再出售房屋，要求解除合同，但田月霞与天昊公司恶意串通，拒绝与上诉人沟通解决合同解除问题，一审法院对此已完全查实，而最终判决上诉人承担全部责任，显然违反公平原则。另外，涉案房屋因公积金贷款存在抵押，根据《关于印发石家庄住房公积金个人住房贷款管理办法的通知》第二十九条，公积金管理部门认为我方不符合提前还款条件，不同意提前还款，房屋抵押无法解除，合同根本没有履行可能，也不具备办理公证委托的合法要件。一审判决认定“被告拒绝配合办理公证委托，是导致原告付款不能的原因”显属错误。2、一审判决适用法律错误。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；”案涉合同签订时尚未取得房产证，天昊公司违规买卖无证房产，违反了法律的强制性规定导致《房屋买卖合同》无效，一审判决认定《房屋买卖合同》有效与法相悖。另，经上诉人举报，房管部门已对天昊公司的违法违规行为进行了立案，天昊公司对此应承担责任。3、被上诉人涉及多起房屋买卖诉讼，其行为明显系恶意倒卖房产，以诉为业，意在攫取巨额非法利益。4、涉案房产系上诉人婚姻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，依相关法律规定，未经全部共有人同意，部分共有人处分共有财产的，一般认定无效，又因被上诉人购买涉案房屋不符合善意取得的法定条件，故案系《房屋买卖合同》当属无效。5、根据《合同法》定金罚则及本案实际，违约责任应当是明确的，即一方违约，违约责任为定金罚则或双倍赔偿而非继续履行合同，否则有违民法、合同法的公平原则。
田月霞答辩称，1、关于合同效力，涉案《房屋买卖合同》合法、有效。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。上诉人认为石家庄公积金中心不同意其提前还款，但未提交证据予以证实，其辩解与政策规定及合同约定不符，没有依据。涉案房屋已取得不动产登记，答辩人有能力、有意愿一次性付清余款，能够代上诉人偿还公积金贷款注销抵押登记，合同继续履行具有现实基础，不存在障碍。《城市房地产管理法》第三十八条是管理性的强制性规定非效力性的强制性规定，行政监管与合同效力不属于同一法律关系，行政机关对中介公司的监管或处罚不影响本案合同的有效性。2、涉案房产登记在上诉人个人名下，为其单独所有，故其有完全的处分权，而且双方签订合同时，上诉人的配偶一直陪同在场，是知情并同意的，故上诉人以该理由请求确认合同无效不能成立。3、关于合同违约问题，上诉人拒绝配合办理委托公证、拒收剩余房款、未在约定时间内偿还贷款办理抵押权注销登记已构成违约。4、关于违约责任的问题，答辩人有权选择合同继续履行或适用定金罚则，本案中答辩人主张继续履行合同有法律依据。
天昊公司答辩称，1、《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，2016年3月，银行利率下调导致房价上涨，上诉人提出解除合同，我方告知其要承担违约责任，上诉人不同意导致沟通时间拖的比较长。2、上诉人说我方与被上诉人恶意串通，属于诋毁。
田月霞向一审法院起诉请求：1、判令被告邢红坤继续履行合同，协助原告将石家庄市桥西区育新街10号玉龙小区17-1-3103号房产过户至原告名下，同时原告向被告支付剩余房款94.4万元；2、判令被告邢红坤将上述房产交付原告；3、被告承担本案诉讼、保全费用。
一审法院的认定事实：2016年3月11日，原告田月霞与被告邢红坤、第三人天昊公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于石家庄市桥西区房产，成交价格为994000元。付款方式中，原告于2016年3月11日支付定金50000元，原告于做公证委托当日支付购房款944000元，定金冲抵房款。并约定“如房屋有贷款，被告应予2016年5月30日前自行偿还银行贷款并办理他项权注销手续”。约定中介费为成交价2%计10000元。合同第十条其他约定事项：“甲方协助丙方办理催本手续，催本手续费用5000元由乙方承担、甲方拿到房本叁个工作日内，乙方向甲方支付剩余的全部房款（甲方须配合乙方）”等内容。合同签订当日原告给付被告定金5万元，同时向第三人天昊公司交纳了中介费10000元和催本费5000元。被告向原告出具定金收条一张。涉案房产于2017年2月13日取得产权登记证。2017年2月14日，原告向被告发出《催告继续全面履行合同通知函》。要求被告提供收款账户，并配合办理公证委托、交付房屋。2017年2月21日，原告在未得到被告回复后将剩余购房款944000元转账至韩爱云名下。
另查明，案涉房屋于2014年1月27日在石家庄住房公积金管理中心办理抵押借款，借款金额为：290000元，债务履行期限：2014年1月27日起至2034年1月26日止。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，属合法有效。按照合同约定，原告给付剩余房款的条件是被告取得涉案房产的房产证并配合办理完毕公证委托手续。现房产证已办理完毕，被告理当配合原告办理公证委托，以促使付款条件的成就。被告拒绝配合办理公证委托是导致原告付款不能的原因，是不当的阻止合同履行条件的实现，对此，被告应承担违约责任。根据《担保法》有关规定，现原告已经交付剩余房款，该款项能够清偿债务消灭抵押权，被告作为抵押权人应当协议办理抵押权注销登记。本案所涉合同不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的履行不能的情形，原、被告应当继续履行《房屋买卖合同》，被告应在抵押权消灭后为原告办理房屋所有权转移手续。因标的房产已完成产权登记，为维护诚信守约的市场交易规则，被告应当履行协助办理过户登记的义务，原告应当向被告支付剩余房款。一审法院判决：
一、被告邢红坤于本判决生效之日起十日内将石家庄市桥西区育新路10号玉龙小区17-1-3103房产过户至原告田月霞名下，并交付原告田月霞；
二、原告田月霞于上述房屋过户当日，支付给被告邢红坤购房款944000元。
本院二审期间，上诉人提交了新证据：1、处罚决定；证明天昊公司未尽审慎义务，将涉案无证房产按有证房产违规交易导致《房屋买卖合同》无效；2、田月霞涉诉情况的判决书、裁定书、案件查询记录；证明田月霞与天昊公司利用业务及资源优势，倒卖房屋，恶意诉讼攫取大额利益；3、一审庭审笔录；证明天昊公司工作人员当庭自认2016年5月，上诉人向其提出解除合同要求，本案不属于房价大涨出卖人恶意违约之情形。田月霞质证意见：对证据一的真实性不认可；证据二与本案不存在关联性；证据三不能证明上诉人没有过错。天昊公司认为：证据一是真实的，但不影响《房屋买卖合同》的效力；证据二不作解释；证据三是我方的陈述。本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据上述新证据，本院认定以下事实：2016年3月11日，三方当事人签订了《房屋买卖合同》，签订合同时，涉案房屋尚未取得产权证，天昊公司因违规被行政机关处罚1万元，2016年5月，上诉人要求解除合同，为此三方当事人发生争议导致本案诉讼。经审理，本院认定的其他事实与一审判决基本相同，有各方当事人陈述及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，2016年3月11日，三方当事人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示。《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。该条款属于管理性的强制性规定非效力性的强制性规定。虽然天昊公司因违反该规定被处罚1万元，但行政处罚不影响三方签订的《房屋买卖合同》的效力，故该合同合法、有效，三方当事人均应依约履行。合同签订后，田月霞支付上诉人定金5万元，上诉人理应在条件具备时办理委托公证，但其于2016年5月明确告知天昊公司不再出售房屋构成违约，故上诉人应当承担违约责任。由于田月霞签订《房屋买卖合同》时仅支付上诉人定金5万元，上诉人拒绝履行合同时与合同签订时间仅相隔一个多月，故双方发生争议后，田月霞、天昊公司与上诉人应及时协商解决防止损失的扩大，但直到2017年2月田月霞才提起诉讼存在重大过失，一审判决上诉人继续履行合同会导致田月霞独享涉案房屋价格上涨的权益，违反了民法、合同法的公平原则。另外，基于《房屋买卖合同》，田月霞请求上诉人将涉案房屋过户并交付自己的权利为债权；而上诉人对涉案房屋享有物权。上诉人要求解除《房屋买卖合同》，田月霞要求继续履行，物权与债权发生冲突，物权优先，故一审法院判决上诉人继续履行合同与法相悖，应予纠正，田月霞要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，应予驳回。《房屋买卖合同》解除后，关于违约责任的承担问题，三方当事人可以协商解决或另案提起诉讼。
综上所述，邢红坤的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6338号民事判决；
二、驳回田月霞的诉讼请求。
一审案件受理费13240元、保全费5000元，二审案件受理费13240元，均由田月霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵增志
审判员 李 莉
审判员 郝东霞
二〇一八年四月四日
书记员 赵 秒