上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初6921号
原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：袁锦荣，执行董事。
委托诉讼代理人：袁家亮，男。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)上海龙雀餐饮管理有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。被告提起反诉，本院依法受理。因案情复杂，本案依法转为普通程序。审理期间，原告就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B-118室的装修残值(或现值)向本院提出评估申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法鉴定。后原告撤回评估申请。本院于2017年9月7日公开开庭进行了审理。在上述庭审中，原告的委托诉讼代理人袁家亮(仅参加最后一次庭审)、张宓玲，被告的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海龙雀餐饮管理有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同及补充条款无效；2.被告返还租金保证金390,714元、物业管理费保证金52,845元、公共事业费保证金50,000元、装修押金10,000元，合计503,559元；3.被告返还已支付的三个月租金370,932元、物业管理费52,845元，合计423,777元；4.被告返还原告已支付的装修期物管费8,808元、审图费2,500元、采集系统及实施费3,000元、�圾清运费4,065元、餐厨垃圾清运费19,710元、施工临水费500元等入驻缴费总计38,583元；5.被告赔偿固定装修费用550,000元、中央空调安装费48,000元、消防工程费31,000元，合计629,000元；6.被告赔偿室内设计费150,000元、技术服务费8,000元、网络服务费7,150元，合计165,150元；7.被告赔偿因其拆除房屋无法交接的厨具、餐具、管理设备固定资产和低值易耗品等损失合计194,080元；8.被告返还已支付的租金、物业管理费以及保证金的利息，计算方法为：以诉请第2、3、4金额之和为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月7日起计算至判决生效之日止；9.本案诉讼费，以及律师费58,000元由被告承担。
事实和理由：2014年11月7日，原告与被告签订《租赁合同》及其《补充协议》，约定原告承租由被告改建后的上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B-118单元(以下简称�讼房屋)经营“海码头餐厅”品牌，承租面积271平方米。装修期自实际交付日开始90天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期为自起租日开始5年。商场开业未满70%的，免租期顺延。被告提供的军队房地产租赁许可证2015年2月28日期限届满，后未能获得新的租赁许可证，致原告未能办理营业执照、食品经营许可证等证照。原告于2016年3月6日向被告发出催告函，要求被告提供合法有效的租赁许可证。3月19日，原告发出终止函，并停业不再经营。但被告未经原告同意，将涉讼房屋内原告的物品搬离，并将涉讼房屋出租给他人。因“星空购物中心”改建工程未办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原、被告签订的租赁合同及补充条款无效，故涉讼。
被告上海亚和投资管理有限公司本诉辩称：2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设租赁协议，约定由被告出资改建上海警备区第一招待所所有的云峰综合楼(洛城广场)、第一招待所综合楼(和平广场)、第一招待所四号楼、洛城广场地下室。2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，工程改建后名为“星空购物中心”。现因上海警备区第一招待所未提供建设工程规划许可证，故同意第1-3项诉请，及第4项诉讼请求中装修期间的物管费。
对于其余本诉请求中的费用，被告的抗辩意见为：原告本诉第4项诉请中的费用，是被告员工劳务支出的费用，其中临水费和垃圾清运费被告代收代缴，已支付给公用事业单位，故不同意退还。本诉第5项诉请中，装修费用原告未能提供装修合同、发票和转账凭证，被告对该金额不予认可。在双方都同意解除合同后，被告通知原告前来拆除设备和装潢，但原告不理。被告拆除了装修将房屋另行出租，房屋内的设备物品也另行保存。故装修损失和设备费用不应当由被告承担。中央空调安装费、消防工程费，原告没有提供收款单位的发票和转账凭证，被告不予认可。本诉第六项诉请中的设计费、技术服务费，原告有转账凭证的部分被告予以认可，但不同意赔偿，网络服务费是原告为自己使用支出的，被告不同意赔偿。本诉第7项诉请中的设备费用及第8项诉请中的利息，没有依据，被告不同意赔偿。本诉第9项诉请中的诉讼费用由法院处理，律师费不同意赔偿。
被告提出反诉请求：1.确认原、被告在2014年11月14日签订的租赁合同及补充条款无效；2.原告支付房屋使用费合计1,800,121元，计算方法为：按照每月123,664元的标准，自2014年12月22日计算至2016年3月7日；3、原�支付物业管理费256,455元，计算方法为：按照每月17,615元的标准，自2014年12月22日计算至2016年3月7日；4、原告支付2015年6月至2016年2月的水费3,755.30元；5.原告支付2015年6月至2015年12月的电费97,131.10元。
原告针对被告的反诉请求答辩称：同意第1、4、5项反诉请求。不同意支付房屋使用费及物业管理费。合同无效的情况下，使用费应当参照合同约定的租金标准，包括合同对起租日、免租期的约定。按照租赁合同约定，开业率不足70%的，原告无需缴付租金。故本案中开业率不满足70%的条件，原告不应支付租金，同样也不应支付使用费或物业管理费。原告自2015年5月2日开始试营业，之前处于装修期，即使需要计算使用费，也应从试营业开始计算，而非从交房开始计算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。�于原、被告提交的租赁合同及补充条款，军队房地产租赁许可证，房地产登记簿，两份中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局证明、授权委托书、情况说明，租金、物业管理费、公共事业费保证金发票，装修押金发票，首期租金、物业管理费发票，军队房地产建设、租赁协议书，军队工程建设项目施工许可证，上海市发展和改革委员会固定资产投资处公文办理便签(沪发改投便字【2011】第215号)，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，催款函，催告函，终止通知函，通知函，照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：
本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。上述协议书尾部加盖被告公司图章并由孙和平签字。
2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市虹桥路XXX号出租给被告用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日�南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年11月7日，原、被告签订租赁合同及其补充条款，约定原告承租“星空购物中心”B-118单元(以下简称涉讼房屋)，租赁面积271平方米，装修免租期自实际交付日开始起计90天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起满5年止等。自起租日起计的第一、二年每月保底租金为人民币(下同)123,644元，物业管理费每月17,615元。
2014年12月22日，被告将系争房屋交付给原告，原告遂开始设计、装修。
2015年1月，原告向被告支付租金保证金390,714元、物业管理费保证金52,845元、公共事业费保证金50,000元；首期三个月保底租金390,714元、物业管理费52,845元；装修期间的物管费8,808元、审图费2,500元、采集系统及实施费3,000元、代收垃圾清运费4,065元、代收施工临水费500元以及装修押金10,000元。2015年10月，原告向案外人上海晟蓝保洁服务有限公司支付餐厨垃圾清运费19,710元。
2015年5月2日，原告开业。
2015年6月28日，被告向原告发送开业率告知函，告知原告星空购物中心开业率已达81%。
2015年11月7日，上海市长宁区公安消防支队向原告颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
2015年11月10日，南京军区第一房地产管理分局再次出具证明，表示军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。
2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
2016年2月26日、3月6日，被告两次向原告发送催款函，要求原告支付积欠的租金、物业费、水电费等共计780,957.80元。
2016年3月6日，原告向被告发送催告函，称商场开业率未满70%，尚处于免租期，原告不需要支付租金及物业管理费。并因租赁许可证已过期，原告未能办理营业执照、食品经营许可证，要求被告收到函件后15日内提供有效的军队房地产租赁许可证等房屋产权证明文件。
2016年3月7日，被告发送终止通知函，因原告欠付租金、物业费等费用，要求解除合同，并要求原告于2016年3月15日前清理涉讼房屋内遗留物品。
2016年3月19日，原告向被告发送终止租赁合同及其补充条款的通知函，因被告未能提供有效的军队房地产租赁许可证，要求解除合同，返还已付租金、物业管理费、各类保证金等，并赔偿相当于9个月租金金额的损失。次日，原告停止经营。
2016年4月，原告提起本案诉讼。
2016年5月，被告将涉讼房屋内原告物�清空，装修拆除，并另行出租给他人。
审理中，原告申请就装修进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定。因无现场可供勘查，且原告无装修图纸，无法进行评估，故原告撤回申请。关于装修造价，原告提供装修报价单一份、银行明细一组及星空购物中心已经装修损失评估单位情况汇总表一份，报价单位为上海屹构建筑装饰设计工程有限公司，报价金额为559,808.80元；银行明细显示，2014年11月至2015年6月期间，十数笔收款人为陈成金的转账金额总计57万余元；汇总表显示星空购物中心五家经营餐饮的商户经评估后的装修造价单价，在1,400元至2,500元之间，其中经营日本料理的商户装修单价在2,400元左右，经营川菜的商户单价在1,600元左右。原告陈述，实际施工人并非报价单位，而是原告认识�朋友，故装修款项收款人为个人，但并未形成书面合同；参考星空购物中心经营餐饮的商户装修情况，原告系经营海鲜料理，装修单价应当以2,300元至2,500元为宜。被告对装修报价单及转账明细均不予认可，对汇总表予以认可。如果需要确定装修投入，考虑到原告确实对涉讼房屋进行了装修，被告认为装修投入金额每平方米1,600元的标准较为合理。原告已经使用了一段时间，装修应当折旧后计算。使用时间为装修完毕后直至被告发函解除之时，即2015年3月22日至2016年3月7日，按照五年折旧。被告同意承担折旧后费用的20%。
关于中央空调安装费，原告提供中央空调安装(结算)合同书一份及中国民生银行个人帐户对账单一份，合同书显示合同双方为被告与案外人上海嘉悦特种设备安装工程有限公司，项目为涉讼房屋，工程总价48,000元，签订合同后三天支付45,600元，商铺开业15天后支付2,400元。对账单显示袁锦荣帐户于2015年1月8日向王昇勇支付45,600元。原告陈述，星空购物中心商户安装中央空调均是向王昇勇支付，余款系现金支付。被告认可原告的央空调均由原告自行安装，但对于原告的该两份证据均不予认可，认为原告应当向公司支付，而非向个人支付。
关于消防工程费，原告提供工程施工合同书一份及中国民生银行个人帐户对账单一份，合同书显示2014年12月被告与上海华晖消防机电工程有限公司就涉讼房屋安装消防自动喷淋系统、火灾自动报警系统设备签署合同书，工程价款为31,000元，签约后一周内支付24,000元，验收合格后一周内支付7,000元。落款处乙方签字处有“周爱国”字样并加盖公章，收款行为交通银行。对账单显示袁锦荣于2015年1月16日向周爱国交通银行帐户转账2,4000元。原告陈述，余款为现金支付。被告认为应当向公司支付而非向个人支付，故对金额不予认可。
关于设计费，原告提供餐厅装饰设计委托合同一份及中国民生银行个人帐户对账单一份，委托合同显示系2014年12月1日被告与嘉成(香港)国际有限公司签署，委托项目为涉讼房屋海码头室内装饰设计，服务费用15万元。乙方落款处签署人为范宁。对账单显示袁锦荣于2014年12月12日向范宁支付30,000元，2月11日支付50,000元。原告陈述，其余为现金支付。被告对已付的80,000元予以认可，但对现金支付部分不予认可。
关于技术服务费及网络服务费，原告提供技术服务合同一份、网络综合信息服务协议一份及中国民生银行个人帐户对账单一份。被告对此两笔费用金额予以认可，但不同意赔偿。
关于厨具、餐具等设备费用，经本院现场查看，桌椅、不锈钢厨具等物品存放在地下仓库，仓库地面有积水，另有电冰箱、电视、冷冻柜等物品存放在地面通道、工作人员休息室等处。经法庭多次组织，双方未能交接。被告确认，在原告起诉后，被告未通知原告及本院，将物品搬离至仓库内保管。被告同意将搬离的物品交接给原告，但原告认为物品已损坏，不具有使用价值，故未前往交接。双方均要求案外另行交接。被告确认，部分物品存放在地下仓库，仓库曾因暴雨进水。双方同意，若有损失，不要求鉴定评估，要求法院酌情处理。原告提供合同一组及中国民生银行个人帐户对账单一份。被告对此不予认可，可移动物品原告应当搬离，该损失不应当由被告承担。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中�”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且原、被告均以此为由要求确认就系争房屋签订的租赁合同及补充条款无效，本院予以认可。被告同意向原告返还已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，原告的相关诉请，本院予以支持。双方关于原告是否应当向被告支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。
首先，系争房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致原告无法正常使用系争房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而原告确实使用系争房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，原告应当支付使用费、物业管理费。
其次，关于支付周期。被告主张自2014年12月22日涉讼房屋交接之日计算至2016年3月7日。原告主张自2015年6月28日被告告知原告开业率之日，计算至2016年3月20日停止营业之日。本院认为，原告支付使用费的基础是原告使用系争房屋，租赁合同目的得以实现。从被告陈述可知，被告自接收房屋后即为经营目的着手装修，故由此开始支付使用费，符合公平原则，故本院确认自交房日开始计算使用费、物业管理费直至2016年3月7日止。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。被告主张按合同约定的标准支付；原告主张即使支付，因租赁许可证过期致原告无法申办合法经营证照，使用费应按合同标准的20%计算。本院认为，2015年5月原告试营业时，被告提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，客观上对原告办理合法经营所需证照产生影响。且装修期间，原告属于经营准备期，尚不具备开业经营条件。但从另一方面看，原告使用�争房屋对外经营并获得收入，即使未盈利，也主要与餐厅经营时间、经营方式、市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满所致，租赁合同的目的已部分实现。基于以上原因，本院酌定原告参照合同约定标准的一定比例，应向被告支付房屋的使用费894,108元，物业管理费127,359元。原告另应支付2015年6月至2016年2月的水费3,755.30元，2015年6月至2015年12月的电费97,131.10元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据被告与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由被告出资并负责规划设计方案，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在被告。被告抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，被告无过错的抗辩意见，本院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院根据案情予以酌定。原告主张的消防机电工程31,000元、中央空调48,000元，室内设计费150,000元，技术服务费8,000元、网络服务费7,510元，审图费2,500元、采集系统实施费3,000元，系原告装修、经营发生的费用，相关合同与转账记录大部分金额及时间能够相互印证，考虑到部分金额属现金支付，原告未能提供凭证，且装修及设施设备业经原告合理使用，应扣减一定的损耗。本院酌定被告应当承担的赔偿金额为140,000元。关于装修损失，现场因被告原因已不可考证，参考双方认可的装修单价，综合考虑原告经营的餐饮项目、使用损耗、责任承担等因素，本院酌定被告应当赔偿的金额为420,000元。关于垃圾清运费、餐厨垃圾清运费和施工临水费实际系他人收取，原告要求被告返还，缺乏依据。原告使用系争房屋并获得收益，故利息损失的诉请，本院难以支持。律师费不是诉讼必然发生的费用，本院不予支持。关于厨具、餐具等物品损失，对于可移动的物品，原告应当搬离。因被告确认其系未经通知自行搬离，并予以保存，但保存物品处曾进水，从现场情况看，物品确实存在一定程度损坏，本院根据损失情况酌定损失金额为50,000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司与被告(反诉原�)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B-118单元签订的租赁合同及补充条款无效；
被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司租金保证金390,714元、物业管理费保证金52,845元、公共事业费保证金50,000元、装修押金10,000元，合计503,559元；
被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司租金370,932元、物业管理费52,845元、装修期物管费8,808元，合计432,585元；
被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司审图费、采集系统及实施费、装修、消防机电工程、中央空调、设计费、技术服务费、网络服务费及设备损失合计610,000元；
原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司上址房屋房屋使用费894,108元，物业管理费127,359元，合计1,021,528元；
原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司2015年6月至2016年2月的水费3,755.30元，2015年6月至2015年12月的电费97,131.10元，合计100,886.40；
驳回原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司的其余本诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22,897.20元，由原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司负担5,302.90元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担17,594.30元。
反诉案件受理费12,029.90元，由原告(反诉被告)上海龙雀餐饮管理有限公司负担6,258.50元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担5,771.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨 征
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 屠晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受�的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。