北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7646号
上诉人（原审原告）：李家祥，男，1951年7月31日生。
委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李淼，女，1982年7月9日生。
委托诉讼代理人：孙海龙（李淼之夫），1977年7月1日出生。
原审第三人：李家瑞，男，1954年3月14日生。
原审第三人：李蕴秋，女，1955年11月3日生。
原审第三人：李蕴芳，女，1960年5月17日生。
上诉人李家祥因与被上诉人李淼、原审第三人李蕴芳、李蕴秋、李家瑞确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初31812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李家祥上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或改判确认李淼与李某1于2010年4月16日针对北京市朝阳区×723号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效。2.本案上诉费由李淼承担。事实与理由：一、2010年4月16日李某1和李淼签订涉案合同时，已经88岁高龄，且身患多种疾病已经丧失行为能力，无法独立完成办理房屋买卖的重大财产处置行为，涉案合同应当是无效的。二、涉案合同约定房屋交易价格为326116元，该合同交易价与李淼在一审中所主张的396000元的买卖价格明显的不符。同时涉案合同中也没有约定购房款的支付方式和支付期限，事实上李淼在购房当时也确未向李某1支付过购房款，该行为过程明显不符合正常的房屋交易和买卖习惯。一审中虽然李淼和李家瑞二人均主张李某1在世时支付了购房款10万元，在一年半后又存到许某名下的存折内30万元。但一审判决并未查清楚该10万元是否实际支付了，以及该10万元和30万元是否为李淼个人所支付。即便其提供了邮政储蓄银行显示的存款，金额和时间都无法看出与购房款有关。由此事实也可以确定涉案合同是虚假和无效的。三、涉案房屋在2010年4月的市场价格应当在200万元以上，而本案中李淼廉价取得该套房屋的产权，完全脱离市场价格，显失公平。李淼在老人年迈糊涂和其他子女不知的情况下恶意转移、侵占老人的财产的行为依法应当被坚决制止和杜绝。四、涉案房屋系李某1和许某夫妻的共同财产，李淼在办理房屋产权过户时故意虚构财产单独所有的事实，并办理了存在重大瑕疵的过户手续。一审判决对该部分事实也进行了查实，但却错误的认为该瑕疵不影响买卖合同的实际效力。另外，李淼在一审中提交了一份与房屋买卖合同无关的借条，一审判决却认为该借条中的一句话就是许某对原房屋买卖合同的一种效力追认。房屋买卖是一种重大的财产处置行为，应该是一种书面的直接的追认行为才能有效，而绝不能靠一种无关的行为，或者其他人的事后乱发言行为就能被确定的。
李淼辩称，同意一审判决。对于李家祥的上诉请求、事实和理由均不同意。
李蕴秋述称，同意李家祥的意见。
李家瑞述称，不同意李家祥的意见。
李蕴芳未出庭发表陈述意见。
李家祥向一审法院起诉请求：确认被继承人李某1与李淼于2010年4月16日签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：李某1、许某婚后共生育五个子女，分别为李家祥、李家瑞、李某2（1993年去世，李淼之父），李蕴秋、李蕴芳。李某1于2010年11月去世，许某于2017年6月去世。北京市朝阳区×723号房屋（以下简称涉案房屋）于2006年获得产权登记，登记在李某1名下。2010年4月16日，涉案房屋以买卖的形式转移登记在李淼名下。
涉案房屋在北京市朝阳区不动产登记事务中心的档案显示，涉案房屋的约定成交价格为326116元，其中，房屋所有权转移登记申请书、存量房屋买卖合同、房屋登记询问笔录、存量房交易结算资金自行划转证明上均有“李某1”签字及指印。李淼交纳转移登记相关税费。李蕴芳表示，当日李淼带李蕴芳及李某1现场进行办理，让李蕴芳代签了许多文件，具体办什么事情李蕴芳也不清楚。经现场询问，李蕴芳表示，档案中，房屋所有权转移登记申请书、存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转证明上“李某1”签字均为李蕴芳所签，房屋登记询问笔录上“李某1”签字不是其所签，上述文件指印均为李某1的指印。
另查，档案中显示房屋登记询问笔录共2份，均有询问人员签字，被询问人一栏中，一份有“李淼”签字，一份有“李某1”所签。李淼所签署的一份中，“是否为共有房屋”一栏填写为否。
2010年4月16日，“李某1”签署收取房款396000元的收条，李蕴芳表示该收条系其代李某1签署，当日李淼并未支付房款。
李家瑞表示，李淼确未在2010年4月16日支付全部房款，在李某1在世时支付了10万元；李某1去世后李家瑞还曾询问许某李淼是否支付房款，后李淼于又支付了30万元，直接将现金存入许某的存折中。李淼提交许某在中国邮政储蓄银行的存折，显示2011年9月21日开通存折时存入30万元。李蕴芳当庭表示李淼给钱的时候其并不在场，但是李家瑞将30万元存入的时候给李蕴芳看了。
就许某是否知道涉案房屋出售给李淼事宜，当事人存在争议。李淼提供一份2012年1月12日的手写说明：“×723房是李淼的产权房与李蕴秋无关系。李蕴秋借许某人民币柒万伍仟元整。”手写说明下方有“许某”签字及指印，李蕴秋、李蕴芳、李家瑞签字确认。就该份说明，李蕴秋表示，2012年李蕴秋儿子做生意赔本，李蕴秋找许某借钱，当时李蕴芳、李家瑞、李蕴秋以及李蕴秋爱人也在场；因为李蕴秋户口也在涉案房屋上，许某怕李蕴秋向李淼争房子，要求李蕴秋写下这个说明；许某不会写字，名字忘了是谁签的，但指印是许某自己摁的。李家瑞表示，李蕴秋知道许某有40万元，就向许某借钱；这是许某的养老钱，开始不想借，后来让李蕴芳去建设银行取了10万元，给李蕴秋7.5万；但是由于李蕴秋的户口在涉案房屋中，怕李蕴秋和李淼争房子，就要求李蕴秋必须写字据，不和李淼争房子；说明上的字都是李蕴秋丈夫写的，许某签字由李蕴秋丈夫代签，指印是许某自己摁的；许某早就知道涉案房屋在李淼名下了。
一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，民事法律行为或合同无效，包括以下情形：行为人不具有民事行为能力；虚假意思表示实施的民事法律行为；违反法律、行政法规的效力性强制性规定；违背公序良俗或损害社会公共利益；一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益。李家祥主张李某1与李淼就涉案房屋签署的买卖合同无效，主要理由是李某1不具备行为能力、签字非真实、未经许某同意、李淼未支付房款。结合本案查明情况来看，李某1、李蕴芳在涉案房屋转移登记当天均到达登记管理部门参加办理。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心的档案显示，现场有工作人员对李某1、李淼进行了询问。即使询问笔录中的记载有瑕疵或签字并非李某1本人签署，但通过李某1现场参加办理、经过工作人员询问、李某1摁手印的行为，可以证实李某1当时将涉案房屋出售给李淼属于其真实意思表示。李家祥主张李某1不具有行为能力，没有证据支持，法院不予采信。就许某是否知晓并同意涉案房屋出售给李淼一事，从出售房屋当时的情况来看，李淼未如实陈述涉案房屋系夫妻共同财产的事实，许某未参加房屋买卖，存在瑕疵。但是2012年1月12日的手写说明的形成过程及内容，可以证明许某认可将涉案房屋由李淼所有的事实，且将保证涉案房屋归李淼所有作为向李蕴秋出借钱款的重要前提，除李家祥外的当事人均签字予以确认。结合李蕴芳、李家瑞均陈述的李淼后将30万元房款支付给了许某以及许某的存折记录，可以证明许某知晓、认可涉案房屋出售给李淼的事实，并收到了房款。故，即使许某在房屋买卖合同签署当时不知晓房屋出售的事实，其事后也知晓并进行了追认，李淼也支付了房款，履行了合同义务。涉案房屋是李某1、许某的共同财产，李某1将登记在其名下的涉案房屋出售给李淼，事后许某进行了追认，上述行为也不存在行为人恶意串通、损害他人利益的情况。故，李家祥主张的无效理由均不成立，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回李家祥的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为李某1与李淼于2010年4月16日签订的房屋买卖合同的效力问题。李家祥诉讼主张该房屋买卖合同无效，其理由主要有：李某1出售房屋时已无民事行为能力，合同价款不明确且脱离市场价格，买卖合同未经许某同意。对此，本院分述如下。
关于李某1出售房屋时是否具有民事行为能力，根据查明的事实，李某1在李蕴芳的陪同下与李淼共同到北京市朝阳区不动产登记事务中心办理涉案房屋的过户登记事宜。北京市朝阳区不动产登记事务中心工作人员依职权对李某1、李淼进行了房屋登记询问，相关文件由李蕴芳代李某1签字，李某1摁下手印。北京市朝阳区不动产登记事务中心工作人员现场办理了涉案房屋的过户登记事宜。从行政机关办理房屋过户登记的流程可以合理推定，李某1出售房屋时具有民事行为能力。李家祥上诉提出李某1出售房屋时不具有民事行为能力，但未能提供有效证据予以佐证，本院不予采纳。
关于涉案房屋的价款支付问题。首先，李淼提供了李某1出具的收条证明其已支付了房价款。其次，根据李家瑞的陈述及李淼提交的许某的存折，可以相互印证，证明李淼支付了房价款。最后，从涉案房屋买卖的背景来看，具有半买半赠性质，考虑到李某1与李淼之间的亲属关系，房款的支付数额与支付时间并不影响合同的效力。房屋价款是否低于市场价格属于李某1的意思自治，不涉及他人利益，亦不影响合同效力。
关于买卖合同是否经过许某同意的问题。2012年1月12日的手写说明可以证明许某认可涉案房屋由李淼所有的事实，许某的存折记录可以证明许某收到了房款。综合上述证据及当事人陈述，考虑到许某与李淼之间的亲属关系，许某对于将涉案房屋出售给李淼显然是知情并同意的。李家祥以此作为买卖合同无效的诉讼理由，事实上不能成立。
综上所述，李某1与李淼于2010年4月16日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李家祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6192元，由李家祥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张 慧
二〇一八年六月十九日
法官助理 李晓晴
法官助理 贾云航