新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终233号
上诉人（原审被告）：新疆昆仑宾馆，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：李华，该公司经理。
委托诉讼代理人：李丽，新疆星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐德昱贸易有限公司，住所地乌鲁木齐沙依巴克区。
法定代表人:ＸＸＸ，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙美珍，新疆万和律师事务所律师。
上诉人新疆昆仑宾馆（以下简称昆仑宾馆）因与被上诉人乌鲁木齐德昱贸易有限公司（以下简称德昱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昆仑宾馆委托诉讼代理人李莉，被上诉人德昱公司的委托诉讼代理人孙美珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人昆仑宾馆向本院提出上诉请求称：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费、鉴定费、保全费均由被上诉人承担。事实理由：本案中被上诉人违约在先，被上诉人拖欠租金不付，根据合同约定，我方有权终止合同。并且，被上诉人的货物本身已快到期，被上诉人不采取措施搬离，任由损失扩大，其损失属故意扩大的损失，不应由我方承担。被上诉人没有合法的经营食品的资质，其损失不属合法利益，也不应得到支持。被上诉人处于连年亏损状态，既然亏损，何来经营损失。被上诉人开门营业期间每年亏损，但在锁门停业期间却能获得每月5万元的盈利，不符合常理。对被上诉人经营损失的鉴定依据不合法，鉴定材料均未经过质证，不应采信该鉴定报告。
被上诉人德昱公司答辩称，上诉人的上诉理由不成立。我方非但没有扩大损失，反而我方的实际损失远不止这些。我方持有合法的食品流通许可证，有合法的经营资质，损失都是合法损失。我方拒付租金的行为不构成违约，是因为我方货品遭受漏水损失后，上诉人拒绝赔偿我方漏水损失，我方为行使履行抗辩权采取的自助行为，并非无故拒付租金。上诉人在未对我方漏水损失进行赔偿的情况下，又擅自锁门，阻止我方经营，明显构成违约，应当赔偿我方相应的损失。我方的商品虽然已临近保质期，但如果我方正常经营，是完全可以售出上述商品的，但由于上诉人的锁门行为，致使我方遭受了商品过期的损失。一审中对我方经营损失所做的评估客观公正，应予采纳。故上诉人的上诉理由均不成立，不应支持。
被上诉人德昱公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令昆仑宾馆赔偿因擅自锁门无法经营导致德昱公司商品过期的经济损失88,721.5元；2、请求判令昆仑宾馆赔偿因擅自锁门11个月零17天导致德昱公司无法经营的营业损失577,630.19元；3、请求判令昆仑宾馆承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：2011年2月23日，德昱公司与昆仑宾馆签订房屋租赁合同，双方约定，由昆仑宾馆将坐落于友好北路146号昆仑宾馆门面房屋出租给德昱公司使用。房屋租金12万元，租赁期为2011年3月15日至2017年3月14日。德昱公司使用该租赁房屋经营茶酒、冬虫夏草含片、烟酒食品销售等。2014年8月30日晚，德昱公司法定代表人ＸＸＸ接到昆仑宾馆电话称进行水压试验，水压一直不够，发现租赁的房屋漏水。次日，德昱公司法人ＸＸＸ采取措施搬离了部分物品。德昱公司与昆仑宾馆就漏水事宜多次协商未果。2015年3月26日昆仑宾馆将出租房屋的房门上锁直至本案开庭以前。
另查明，德昱公司向昆仑宾馆支付了2011年3月15日至2015年3月14日的房租，2015年3月15日至2017年3月14日的房租未付，昆仑宾馆通过向一审法院主张，就该部分租金，已经获得生效判决支持。
再查明，昆仑宾馆提供的双方签订的书面合同第十一条载明：“乙方（即承租方）不按规定时间交付房租，拖欠房租甲方有权随时终止与乙方的合同并有权封门，抵押其财产，乙方应付所欠租金总额的日千分之四向甲方（即出租方）支付违约金”。
再查明，经德昱公司申请，一审法院委托司法鉴定机构对德昱公司2015年3月26日至2016年1月31日的营业损失进行评估，经鉴定机构评估，该期间的营业损失为499,392.10元；经德昱公司申请，一审法院委托司法鉴定机构对德昱公司经营房屋内过期无法出售的冬虫夏草粉17盒、邵氏茶酒86瓶进行价格评估，经鉴定机构评估，该部分过期商品价值为86,221元。经双方协商一致，对于德昱公司经营房屋内已过期的各种矿泉水459瓶，价值688.5元；已过期各种饮料228瓶，价值912元；已过期各种冰棍儿300根，价值900元，合计2,500.5元。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行或可以获得的利益。本案中的争议焦点为，昆仑宾馆因德昱公司未缴纳房租给出租房屋上锁的行为是否符合租赁合同的约定。租赁合同约定，承租人不缴纳房租，出租人有权终止合同并封门。由此可知，承租人按照合同约定封门的前提条件为终止合同，但本案中，昆仑宾馆按照合同约定向一审法院主张剩余两年租金并获得一审法院支持的行为可以看出，昆仑宾馆未与德昱公司终止房屋租赁合同。昆仑宾馆作为出租人，在租赁合同期限内，将出租房屋上锁，致使承租人德昱公司无法正常使用租赁房屋，构成违约，应当承担因违约给德昱公司造成的直接损失以及可获得利益的损失，故一审法院就德昱公司主张的过期物品损失88,721.5元（2,500.5元+86,221元）予以支持；关于德昱公司主张的营业损失577,630.19元，一审法院参照鉴定结论中德昱公司10个月的经营损失499,392.10元予以计算（499,392.10元/10个月*11个月+499,392.10元/10个月/30日*17日），德昱公司主张准确，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、新疆昆仑宾馆赔偿乌鲁木齐德昱贸易有限公司过期物品损失88,721.5元；二、新疆昆仑宾馆赔偿乌鲁木齐德昱贸易有限公司营业损失577,630.19元。
当事人在二审中围绕争议焦点提供了新证据，本院组织当事人对证据进行了质证。上诉人昆仑宾馆提供以下新证据：
一、1.《食品卫生许可证》、《食品流通许可证》、工商档案一组，证明被上诉人销售冬虫夏草及酒类商品系非法经营，不受法律保护。被上诉人对该组证据无异议，认为该组证据能够证明其具有食品及酒类的经营资格。本院对该组证据予以确认。2.一审案卷中冬虫夏草粉外包装箱照片、一审法院给评估机构出具的“评估委托书”，证明冬虫夏草粉已临近保质期。被上诉人对该组证据无异议，认为当时冬虫夏草粉尚未过期，并且货品是经过法院组织双方当事人清点过的。本院对该组证据予以确认。
二、1.德昱公司的工商档案中的年审报告；2.（2016）第118号司法会计鉴定意见书及2012-2014年度损益表；3.我方依据中级法院调查令向沙区税务局调取的利润表及资产负债表。上述证据证明德昱公司一直处于亏损，没有利润。德昱公司对该组证据无异议，但认为其申请鉴定的是经营损失，与昆仑宾馆所称不是一个概念。本院对该组证据的真实性予以确认。4.企业信用信息公示报告，证明2014年3月28日，德昱公司法定代表人ＸＸＸ与李昱在北京丰台区注册成立了关联公司北京宏远腾商贸有限公司，2017年11月1日该公司被注销的事实，而新疆天泽资产评估有限公司已ＸＸＸ个人的两张银行卡流水作为依据对德业公司的营业损失进行评估严重违反《会计法》、《银行法》等规定，ＸＸＸ的两张银行卡不具有唯一性，该评估报告无效。德昱公司对该组证据不予认可，认为真实性无法确认。本院对该组证据与本案的关联性不予确认。
三、1.《房屋租赁合同》，证明双方的合同已解除。对该证据德昱公司不予认可，认为手写部分是篡改的，不能证明昆仑宾馆有锁门的权利。2.（2016）新0103民初字第3183号民事判决，该案庭审笔录，证明双方的租赁合同已于2015年3月26日双方加锁之日解除。德昱公司对该组证据的真实性无异议，但认为证明不了昆仑宾馆的主张。本院对该组证据的真实性予以确认。
德昱公司提供以下证据：
一、通联支付网络服务股份有限公司新疆分公司出具的证明一份，沙区法院调查令一份，通联支付新疆分公司出具的POS及流水单六份，证明德昱公司有500万元的收入没有计入。昆仑宾馆对证明、POS机流水单不予认可，认为证明不符合单位出具证明的形式，流水单系复印件，没有台头及明细，章子不清楚。本院对该组证据暂不予确认。
二、食品流通许可证、乌鲁木齐市酒类批发企业备案登记信息表，证明德昱公司的收入均未合法收入，损失也系合法损失。昆仑宾馆对该组证据不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
本院认为,房屋租赁合同的出租人应确保租赁物符合约定的用途，并对租赁物负有维修义务。本案中，昆仑宾馆将其房屋出租给德昱公司使用，应确保房屋内设施的安全性，并负有对房屋的维修责任。对于房屋内水管爆裂的原因，昆仑宾馆未能举证系德昱公司使用不当造成，故对水管爆裂给给德昱公司造成损失，昆仑宾馆负有赔偿义务。昆仑宾馆上诉称德昱公司无食品及酒类的经营资质，故其货品损失不属合法利益，不受法律保护。对此，本院认为，德昱公司的工商登记的经营范围包括食品经营，并且在乌鲁木齐市酒类专卖管理局有酒类批发企业备案登记，故德昱公司具有食品及酒类的经营资质，其货品损失系合法损失，受法律保护。故对昆仑宾馆的该条上诉理由，本院不予支持。昆仑宾馆又认为，德昱公司不采取适当措施减少损失，故意扩大损失，不应全部赔偿。对此，本院认为，双方在合同中约定，承租人不缴纳房租，出租人有权终止合同并封门。本案中，德昱公司虽有拖欠房租的行为，但昆仑宾馆将德昱公司诉至法院向德昱公司主张封门期间的房租的行为明确表示，昆仑宾馆并未终止合同，故昆仑宾馆在合同履行过程中，将出租房屋封门的行为构成违约，对由此造成的损失，应承担赔偿责任。并且，昆仑宾馆明知德昱公司销售的货物系食品及酒类，存在保质期过期的风险，却仍将房屋封门，由此造成货品过期的损失，昆仑宾馆应予赔偿。同时，昆仑宾馆并未举证证明其要求德昱公司取走货品进行处理而德昱公司不予处理的事实，故昆仑宾馆称德昱公司故意扩大损失的上诉主张不成立，本院不予支持。昆仑宾馆又称，德昱公司连年亏损，不存在利润，故不存在经营损失。对此，本院认为，经营损失的内容大于利润，利润系收入扣除成本、税金等费用之后的所得，正常经营的企业在停业期间，必然存在经营损失，存在经营损失并不等同于企业具有利润。故昆仑宾馆的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，昆仑宾馆的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,032.30元，由上诉人昆仑宾馆负担（已付）。
本判决为终审判决。
审判长 曾敏
审判员 王宏
审判员 冯宁
二〇一八年四月三日
书记员 姚雷