广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终6368号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区杏坛镇庆丰物业管理服务部，住所广东省佛山市顺德区。
投资人：邓晓波。
委托诉讼代理人：韩菊婷，广东顺迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张展鹏，广东顺迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖长和，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，
被上诉人（原审被告）：吴桂玉，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘世新，广东中信顺成律师事务所律师。
原审第三人：佛山市顺德区杏坛镇土地发展公司，住所广东省佛山市顺德区。
法定代表人：何少芬。
委托诉讼代理人：覃春曙，广东君惟律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区杏坛镇庆丰物业管理服务部（以下简称庆丰服务部）因与被上诉人廖长和、吴桂玉、原审第三人佛山市顺德区杏坛镇土地发展公司（以下简称杏坛土地发展中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9636号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人庆丰服务部上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持庆丰服务部的全部诉讼请求；2.案件一、二审受理费由廖长和、吴桂玉负担。事实与理由：（一）廖长和、吴桂玉向庆丰服务部提供的文件不属于合法有效的证照，一审法院认定廖长和、吴桂玉不存在违约行为与事实不符。根据庆丰服务部与廖长和于2012年4月11日签订的《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》第五条的约定，廖长和承诺其对杏坛中心市场拥有合法有效证照，但廖长和提交的一系列文件均不能有效证明其对杏坛中心市场拥有合法产权，因此廖长和无法向庆丰服务部提供所需有效证照的行为违反合同约定，属违约行为。（二）一审法院对庆丰服务部请求解除合同的原因理解有误。由于廖长和无法提供杏坛中心市场的合法有效证照，致使很多意向承租者均认为承租风险过大而拒绝向庆丰服务部承租，造成杏坛中心市场大部分位置无法租赁。因此，庆丰服务部诉请解除租赁合同的原因并非在于杏坛中心市场能否办理营业执照，而在于廖长和的违约行为导致庆丰服务部的出租行为存在较高风险，因此杏坛中心市场的承租率较低，有违庆丰服务部与廖长和订立《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》的初衷。（三）一审法院混淆案件争议焦点，能否办理营业执照不应作为判断廖长和是否构成违约或根本违约的标准。虽然目前杏坛中心市场的租户可以办理工商营业执照，但由于廖长和无法提供有效的产权证明文件，导致庆丰服务部无法保证该营业场地具有持续运营的能力，市场租户营业执照的不稳定风险一直存在，这就致使大量潜在租户流失，给庆丰服务部造成了严重损失，使得庆丰服务部当初与廖长和订立租赁合同的目的落空，因此廖长和无法提供产权的合法有效证照的行为已经构成根本违约，庆丰服务部有权诉请解除案涉合同。
被上诉人廖长和、吴桂玉针对庆丰服务部的上诉答辩称：案涉租赁物未被政府认定为违法建筑，具有持续经营的能力，庆丰服务部要求解除合同、赔偿违约金的事实与理由理据不足，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回廖长和的上诉请求，维持一审判决。
原审第三人杏坛土地发展中心针对庆丰服务部的上诉答辩称：1.庆丰服务部的诉讼请求没有事实和法律依据。案涉租赁合同签订后，庆丰服务部和廖长和均能按照租赁合同约定履行相应的义务。若确实存在庆丰服务部主张的无法办证问题及巨额损失，其自2012年签订合同并在时隔四年后才提起诉讼，与常理不符。根据《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》第四条的约定，庆丰服务部在签订合同时应当清楚杏坛中心市场是没有产权证明的，如果庆丰服务部对产权、资质存在疑问，应当在交付场地当日提出异议甚至采取法律途径维护自身权益。根据杏坛土地发展中心向工商登记部门查询的相关资料及现场照片显示，庆丰服务部承租杏坛中心市场后，包括庆丰服务部在内的众多商户已经在该地址办理了工商登记，依法取得了营业执照，各商户至今都在正常经营。现实情况与庆丰服务部所称“意向承租者均因无合法证照而拒绝承租，造成物业大部分位置空置”等情况相悖。杏坛中心市场从2012年4月至今一直由庆丰服务部实际控制、占有并经营收益。庆丰服务部不但不依约缴纳租金，还要求廖长和返还已缴租金，没有法律依据。2.无论法院如何认定案涉合同的效力，杏坛土地发展中心认为庆丰服务部主张巨额损失及违约金没有事实和法律依据，依法不应当得到支持。3.杏坛土地发展中心已经按照《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》的约定履行相应的合同义务，案涉合同约定的保证责任已经解除，因此杏坛土地发展中心无需承担保证责任。
庆丰服务部向一审法院提出诉讼请求：1.判令庆丰服务部与廖长和于2012年4月11日签订的《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》从2016年6月16日起解除；2.判令廖长和、吴桂玉立即返还庆丰服务部已支付的租金共计441533元；3.判令廖长和、吴桂玉双倍返还庆丰服务部合同押金共1000000元；4.判令廖长和、吴桂玉立即向庆丰服务部支付违约金15000000元；5.判令廖长和、吴桂玉承担案件的诉讼费。
一审法院查明：1.2012年4月11日，庆丰服务部与廖长和签订《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》，合同约定庆丰服务部向廖长和、吴桂玉承租位于广东省佛山市顺德区中心市场设施及经营权，租期为20年，自2012年5月1日起至2032年4月30日止。为约束双方如约履行合同，庆丰服务部应于2012年5月10日前向廖长和一次性支付押金50万元，并存入廖长和指定的银行账户（开户银行：顺德农商银行，户名：吴桂玉，账号：08×××76—32）。庆丰服务部应依约向廖长和支付租金，并存入廖长和指定的银行账户（开户银行：顺德农商银行，户名：吴桂玉，账号：08×××76—32）。廖长和保证杏坛中心市场不属于非法建筑，廖长和对合同租赁标的中的相关设施、房地产和经营权享有完全的所有权和处分权，并具有合法有效的证照和资质，且该中心市场在合同签订之时不存在任何担保、使用权、其他租赁、权属争议、债务、查封、协议负担等对庆丰服务部租赁权利造成影响的瑕疵及限制。此外，廖长和应向庆丰服务部提供中心市场的土地使用证明文件、建筑工程消防验收意见书等使用中心市场合法经营所必须的一切证照与文书。如因廖长和的原因导致合同解除或者无法继续履行的，廖长和应当双倍返还合同押金、一次性支付1500万元违约金予庆丰服务部，退还庆丰服务部已交纳的剩余期限内租金，并赔偿庆丰服务部因改造中心市场而投入500万元费用。
2.根据庆丰服务部提供的杏坛镇规划建设办公室出具的《证明》、顺德区发展规划和统计局关于杏坛镇北河商住区杏坛中心市场规划报建问题的信访答复、顺德区发展规划和统计局关于提请协助认定杏坛镇北河中心市场自建房产功能的复函，一审法院确认如下事实：杏坛镇中心市场地块属于居住用地，但可兼容商业使用；杏坛镇中心市场的房产由廖长和、吴桂玉夫妻投资建设，符合规划要求，但没有办理产权登记，没有取得合法的产权证明。
3.对于庆丰服务部提供的杏坛中心市场经营现场照片，只能证明案涉市场的经营情况，不能证明部分商铺未能出租的原因是由于廖长和不能提供合法证照所致，因此对于庆丰服务部依据该组证据所主张的证明内容一审法院不予采信。
4.对于廖长和提供的顺德市建筑工程施工许可证、顺德区公安消防大队建筑工程消防验收意见书、杏坛镇城建办场地审核表、杏坛镇建设开发公司出具的证明，经审查，上述证据来源合法，内容可以相互印证，一审法院对其真实性予以确认，并据此确认以下事实：杏坛镇北河中心市场由廖长和、吴桂玉投资建设；该中心市场在建设施工前取得了政府相关职能部门的许可，施工完成后通过了消防验收；该中心市场可以作为商业用途，可以在许可经营的范围内办理工商营业执照。
5.对于廖长和提供的关于杏坛中心市场的两份复函，是廖长和在处理与庆丰服务部纠纷过程中的往来文件，与双方争议的内容具有关联性，一审法院对其真实性予以确认。
6.对于杏坛土地发展中心提供的证据材料，经审查，均来源合法、客观真实，且与案件具有关联性，一审法院予以采信。
一审法院认为，庆丰服务部、廖长和、杏坛土地发展中心于2012年4月11日所签订的《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，应为合法有效。庆丰服务部起诉要求解除上述合同的主要理由是廖长和未按合同约定提供杏坛中心市场的权属文件和规划报建手续，以致庆丰服务部无法正常经营，对此法院分析如下：
1.根据《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》第五条、第六条的约定，廖长和承诺杏坛中心市场不属于非法建筑，具有合法有效的证照和资质，并应向庆丰服务部提供土地使用证明文件、建筑工程消防验收意见书等文书。根据一审法院查明的事实，杏坛中心市场并没有被认定为违章建筑，廖长和提供的顺德市建筑工程施工许可证、顺德区公安消防大队建筑工程消防验收意见书、杏坛镇城建办场地审核表，可以证实杏坛中心市场能够用于商业经营。庆丰服务部以廖长和未能提供合法文件以至其无法正常经营的理由不能成立。
2.杏坛中心市场是由廖长和投资建设，但未能办理产权证明。根据《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》的约定，合同中并没有明确廖长和需要向庆丰服务部提供该中心市场的产权证明才能进行经营。并且庆丰服务部于廖长和是于2012年签订的租赁合同，按照常理，庆丰服务部在签订合同之时就应当审查廖长和所出租物业的产权情况，即庆丰服务部在签订合同就知道或者应当知道杏坛中心市场是没有办理产权登记的。至今该合同履行时间已经超过四年，市场内的商铺目前仍处于正常经营状态，庆丰服务部并没有证据证明其系因杏坛中心市场没有产权证明而无法出租经营。
3.庆丰服务部的工商登记地址是佛山市顺德区中心市场之二，可以证实庆丰服务部本身就是用杏坛中心市场作为经营场所办理营业执照的，结合杏坛土地发展中心提供的在杏坛中心市场经营的其他商户的工商登记资料，也均是以该市场作为经营场所，并且处于正常经营状态。经一审法院在庭审中询问调查，庆丰服务部也表示其承租杏坛中心市场后并没有出现过因中心市场没有产权证明或者其他证照而无法办理工商登记的情况。据此，可以证实庆丰服务部所述因廖长和不提供杏坛中心市场的相关文件而无法经营的情况没有事实依据。
综合以上分析，廖长和在履行《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》的过程中并不存在违约行为，庆丰服务部所称因廖长和无法提供合法有效证照导致合同目的不能实现的情况并不存在，因此对于庆丰服务部要求解除《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》并要求廖长和承担返还合同押金、已付租金，支付违约金和投入费用等违约责任的请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
驳回庆丰服务部的诉讼请求。案件受理费149007.66元，财产保全申请费5000元，共计154007.66元，由庆丰服务部负担。
二审期间，庆丰服务部向本院提交《顺德区房地产登记结果信息查询证明》两份，拟证明廖长和无法提供案涉物业合法有效的权属证明，其行为已构成违约。廖长和、吴桂玉、杏坛土地发展中心在二审期间未向本院提交新证据。
廖长和、吴桂玉及杏坛土地发展中心对庆丰服务部提交证据的真实性没有异议，但认为对杏坛中心市场没有取得产权登记的事实，庆丰服务部在签订合同时已知悉，没有产权登记不代表案涉租赁物为违法建筑，庆丰服务部主张廖长和、吴桂玉违约无事实和法律依据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，本案的二审的争议焦点为：1.廖长和在履行案涉《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》过程中是否存在违约行为；2.庆丰服务部诉请解除案涉《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》并请求廖长和、吴桂玉承担违约责任应否予以支持。
本案中，案涉物业虽未办理规划报建手续，未进行产权登记，但相关职能部门已明确案涉物业符合规划要求，可作商业用途，故庆丰服务部、廖长和及杏坛土地发展中心于2012年4月11日签订的《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行合同义务。根据《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》第五条、第六条的约定，廖长和承诺案涉物业不属于非法建筑，并具有合法有效的资质，并应向庆丰服务部提供案涉物业的土地使用证明文件、建筑工程消防验收意见书等使用案涉租赁物经营所必须的一切证照和文书，上述约定的目的在于保证案涉物业能被庆丰服务部合法正常经营使用。根据一审法院查明的事实可知，案涉物业取得了顺德市建筑工程施工许可证、顺德区公安消防大队建筑工程消防验收意见书、杏坛镇城建办场地审核表，且相关职能部门亦明确案涉物业符合规划要求，可以作商业用途，即案涉物业能作合法正常经营使用并不存在法律上的障碍，庆丰服务部亦未举证证明存在其他权利人主张对案涉物业享有权利而致其无法正常经营使用案涉物业的情形，故其仅以廖长和未能提交案涉物业的权属证明、验收证明文件而主张解除合同并请求廖长和承担违约责任理据不足。同时，根据杏坛土地发展中心提交的《个体户机读档案登记资料》显示，大量商户仍在案涉物业正常经营，且庆丰服务部的工商登记地址佛山市顺德区杏坛镇北河中心市场之二亦位于案涉租赁物内，可以证实案涉租赁物在实际中亦可用于合法正常经营使用。综上，庆丰服务部主张廖长和存在违约行为并请求解除案涉《杏坛中心市场设施及经营权租赁合同》、廖长和、吴桂玉承担违约责任理据不足，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。庆丰服务部的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费149007.66元，由上诉人佛山市顺德区杏坛镇庆丰物业管理服务部负担。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 李 虹
审判员 黄玉凤
二〇一八年一月十八日
书记员 李嘉敏