新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2018）新2301民初305号原告：蒋恭全，男，汉族，1977年9月25日出生，无固定职业，现住乌鲁木齐市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郑海池，新疆广泽律师事务所律师。被告：新疆恒盛房地产开发有限公司昌吉分公司。统一社会信用代码：×××。住所：昌吉市50区2丘**栋。负责人：王源，系该分公司经理。委托诉讼代理人：吴瑞，新疆新蓝天律师事务所律师。原告蒋恭全与被告新疆恒盛房地产开发有限公司昌吉分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告蒋恭全的委托诉讼代理人郑海池，被告新疆恒盛房地产开发有限公司昌吉分公司的委托诉讼代理人吴瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋恭全向本院提出诉讼请求：1判令被告支付逾期交房的违约金34713元；2、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年4月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的昌吉市盛景园小区5幢1单元×层×室房屋，房屋总价款350640元；原告于2016年4月21日支付首付款175640元，剩余房款用银行贷款支付，被告应于2016年12月30日交付房屋，逾期交房按日向原告支付已交房款的万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未按照约定交付房屋。原告认为，被告逾期交房，已构成违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告新疆恒盛房地产开发有限公司昌吉分公司辩称：原、被告双方签订买卖合同属实。对原告主张的逾期交房事实不认可。双方签订的商品房买卖合同中第八条约定交付时间为2016年12月30日，但同时也约定了6条被告可以延期交房的情形。由于昌吉煤改气工程，非被告能控制的因素，导致新建商品房的小区无法及时供暖，属于双方合同中约定可以延期交房的条件。2015年开春之后，暖气正常供暖设施完毕，2017年5月31日正常交工。原告也是在2017年5月31日办理的入住。原告主张违约金过高，即使原告主张的违约金成立，应按照同地段的房屋租金计算,每月600元。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、商品房买卖合同一份，证实原告购买被告开发的房屋，合同中明确约定被告应于2016年12月30日之前交付房屋，如逾期交房按日向原告支付已交房款的万分之五的违约金。被告质证后对证据的真实性认可，认为合同同时也约定了出卖人可以延期交付的特殊情形。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据二、不动产发票一张，证实原告按照合同约定支付购房首付款，剩余房款按照合同约定办理公积金贷款。被告质证后对证据的真实性认可，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据三、银行流水一份，证实办理房屋按揭贷款175000元，原告从2016年9月22日开始偿还贷款。被告质证后对证据的真实性认可，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据四、昌吉市新建住房质量保证书、说明书，证实2017年7月被告才将住宅质量保证书、住宅使用说明书交付给原告，原告之后才办理了入住及房屋交接。被告质证后对证据的真实性认可，但对原告拟证实的问题不认可，认为2017年7月只是发放质量保证书的时间，住宅质量保证书上载明了交房日期为2017年5月30日。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据五、楼宇钥匙签收单一份，证实2017年7月13日被告向原告交付房屋，2017年7月25日被告向原告提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。被告质证后对证据的真实性认可，但关联性不认可，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据六、光盘一张，证实2017年7月13日原告初次办理房屋交付手续由于被告未按照合同约定出具房屋验收合格证明、住宅质量保证书及住宅说明书，致使原告无法办理房屋交付手续。被告质证后对证据的真实性认可，但对证实的问题不认可，认为通过光盘内容可以看出2017年5月30日被告公司已经通知业主办理相关的交房手续。本院对该证据的真实性予以确认。证据七、入住通知单一份，证实2017年7月17日被告通知原告办理入住。被告质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：证据一、入住通知单一份，证实2017年5月31日被告公司集体通知原告办理入住，原告拖延至2017年7月11日办理，也系2017年7月11日签字。原告质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、分户验收意见表一份，五方验收意见表一份，证实涉案房屋2016年12月已经分户验收，达到交房条件。原告质证后对真实性认可，但是对被告拟证实的问题不认可认为竣工验收合格需要取得质检部门的竣工验收备案表，才算验收合格，该组证据并不能证实房屋达到交付条件。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年4月21日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的昌吉市50区2丘70栋盛景园5幢1单元×层×号房屋，房屋建筑面积87.66平方米，单价4000元，总房款350640元；付款方式为首付房款175640元，余款175000元办理银行按揭贷款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月30日前将验收合格的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决；3、其他非甲方能控制的因素（指热力、通讯、供电、照明、天然气等）。。。。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款350640元。2017年7月11日被告公司书面通知原告于三个工作日内办理涉案房屋的入住手续，原告在该入住通知单上签字确认。2017年7月13日原告办理了涉案房屋的交房手续。现原告认为被告逾期交付房屋构成违约，遂诉至本院，要求被告承担逾期交房的违约金。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告已支付了房款，但被告却未在合同约定的期限内及时向原告交付房屋。虽然被告辩解因昌吉煤改气工程，非被告能控制的因素，导致新建商品房的小区无法及时供暖，属于被告可以延期交房的条件，但被告对此辩解并没有提供相应的证据，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。被告延期交房的行为已经构成了违约，依法应承担迟延交房的违约责任。关于逾期交房的期间，原告主张被告于2017年7月17日通知原告交房，被告辩解已于2017年5月31日交房。本院认为，被告于2017年7月11日通知原告于三个工作日内办理入住，原告在被告限定的日期内于2017年7月13日办理入住，故被告的交房时间应为2017年7月13日，被告逾期交房的期间应为2016年12月31日至2017年7月13日，被告应承担此期间逾期交房的违约责任。原告根据双方合同约定的日万分之五的标准，要求被告支付2016年12月31日至2017年7月17日共计198天的违约金34713元。被告认为原告主张的违约金过高，请求减少违约金数额。本院认为，根据我国合同法的相关规定，即”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中被告逾期未向原告交付房屋，给原告造成的实际损失为原告按期得到房屋后可以取得或实现的财产利益，故综合全案的实际情况，本院参照同期银行贷款利率，酌情确定被告支付原告逾期交房期间（2016年12月31日至2017年7月13日）的违约金8967元，原告主张的超出此数额部分的违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告新疆恒盛房地产开发有限公司昌吉分公司于本判决生效后十五日内支付原告蒋恭全违约金8967元；二、驳回原告蒋恭全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费334元,由被告新疆恒盛房地产开发有限公司昌吉分公司负担86元，由原告负担248元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  艾令起二〇一八年三月三十日书记员  张新丽