北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13048号
上诉人（原审被告）刘成刚，男，1945年3月20日出生。
委托代理人董海鹰，男，1966年11月16日出生。
被上诉人（原审原告）王广海，男，1964年7月29日出生。
委托代理人张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人郑胜男，北京市玖典律师事务所实习律师。
上诉人刘成刚因与被上诉人王广海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月，王广海起诉至原审法院称：我在顺义区×号有祖宅一所，建有北正房五间、西耳房两间及东、西、南院墙。2001年10月21日，我将涉诉房产以28000元的价格卖给刘成刚。现因双方房屋买卖违法，我与刘成刚协商退房，未果。现我起诉要求：1.确认双方于2001年10月21日签订的《房屋财产转让合同书》无效；2.判决刘成刚返还涉诉×村文明大街西胡同3号房产，并返还该3号院宅基地使用证。
刘成刚辩称：一、本案已过诉讼时效。王广海在起诉状中诉称，其在2001年10月21日将诉争房屋及院落卖予我定居使用。同年，我对该房屋及院落进行加固维修。依据《中华人民共和国民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而我也从2001年起一直占有、使用至今，距今已经15年了，已远远超过法律规定的诉讼时效。二、我是本案涉诉房屋及院落的合法使用权人，×村民委员会同意批准并在《房屋财产转让合同书》上加盖村委会公章确认给我。本案涉诉房屋及院落是王广海在2001年10月21日卖给我的，王广海在房屋财产转让合同中承诺“永不反悔，立约为据”。王广海在诉状中称双方房屋买卖违法，我认为房屋买卖并不违法，有房屋财产转让合同为证。在该合同中有王广海的亲笔签名和中证人、代笔人的签名，是一份合法有效的房屋财产转让合同。在我国，城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有，个人对土地没有所有权只有使用权，而无论是在国家所有的土地上建房还是在集体所有的土地上建房，国家都有严格的法律规定，只有符合法律规定的才予以批准，我对涉案房屋及院落地块的使用是经过村委会认可的，在法律上我是涉案院落合法的使用权人和该地块上房屋的所有权人。
另外，双方签订的房屋财产转让合同包括房屋买卖合同和承包集体零散空闲地合同，这两个合同不能在同一个案件内审理。
综上，王广海的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
原审法院经审理查明：王广海系北京市顺义区×村村民，该村×号院所在宅基地于1993年10月30日登记在王广海名下，集体土地建设用地使用证号为××集建（证）字第××号。
1993年，王广海与×村委会签订《承包零散空闲地合同书》，村委会将王广海房前的零散空地发包给王广海使用，约定王广海在该地块上不许植树，不许挖土，不许搞建筑，按时交纳土地使用费，约定的合同期一般为一年，如有变动村委会通知王广海，王广海若违反规定，村委会可随时收回土地。
2001年10月21日，王广海与刘成刚签订《房屋财产转让合同书》，该合同书的内容为：当事人王广海将旧房一所，坐北朝南五间、西耳房二间经中证人白×、马×说和卖给刘成刚为业，价值二万八千元整，笔下交清，永不反悔，立约为据，随交土地建设用地使用证一份。另外有承包零散地合同书一张，但经协商变动确定现主房后东磉石外沿往后四米为起点往南丈量，南端是王×房后磉石一米七往北（注西边南北比东边短，总面积小于原来合同面积）为转让的使用部分。×村村委会在该合同书上盖章。
上述合同书签订后，王广海将涉诉院落交付刘成刚，院落内有正房五间、西耳房两间及东、西、南院墙，王广海一并将涉诉院落的集体土地建设用地使用证交付刘成刚。刘成刚称其购买上述院落后，对正房和耳房进行了维修、翻新，并于2015年的五六月份，重新垒了东、西、南院墙，原有院墙已经塌了，并新垒了北院墙。王广海认可刘成刚翻修了东、南院墙，新建了北院墙，但认为西院墙没有变化。
关于刘成刚主张的王广海起诉超过诉讼时效一节，王广海认为，因为刘成刚不是×村村民，双方之间的房屋买卖行为违反法律规定，自始无效，不存在超过诉讼时效一说。刘成刚则称，如果王广海认为《房屋财产转让合同书》无效，应追加×村委会作为本案第三人，因为合同书上有村委会的盖章。
刘成刚并非×村村集体组织成员。
经法院向×村村委会核实，其对于《房屋财产转让合同书》、《承包零散空闲地合同书》上村委会公章的真实性均予以认可。
本案审理过程中，双方均同意本案仅就双方签订的《房屋财产转让合同书》效力进行审查，若双方签订的合同书无效，关于合同无效的后果将另案解决，王广海撤回第二项诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案王广海提起的为确认之诉，不能适用诉讼时效的规定，故刘成刚所提诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。
从双方签订的《房屋财产转让合同书》的内容来看，双方转让的主要是涉诉院落内的房屋及其他附属设施，为了保证刘成刚在院落内居住使用的便利，王广海遂将房前零散空地的使用权一并转让，但零散空地使用权的转让依托于院内房屋及附属设施所有权的转让。
违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体组织所有，农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据法律规定，宅基地使用权的主体只能是本村村民。刘成刚并非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，故双方签订的《房屋财产转让合同书》应为无效。刘成刚所述《房屋财产转让合同书》应为有效的抗辩意见不能成立，故对王广海的诉讼请求，法院予以支持。《房屋财产转让合同书》无效之后的相关事宜，双方均不要求在本案中处理，法院对此不持异议，双方可另行解决。
据此，原审法院于2015年8月作出判决：确认王广海与刘成刚于二〇〇一年十月二十一日签订的《房屋财产转让合同书》无效。
原审法院判决后，刘成刚不服，仍持原审答辩意见向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回王广海原审的全部诉讼请求。王广海同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋财产转让合同书》、集体土地建设用地使用证、《承包零散空闲地合同书》、现场照片等证据在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，刘成刚通过与王广海签订《房屋财产转让合同书》，不仅仅取得了王广海的房屋，还取得了该房屋所附着宅基地及房前零散空地的使用权，双方签订的《房屋财产转让合同书》违反了法律的禁止性规定，应为无效，刘成刚就此提出上诉，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。有关刘成刚主张×村村委会在双方签订的合同上盖章，双方合同应属有效一节，双方合同因违反强制性法律而无效，×村村委会在合同上盖章，并不能成为物权转移的合法依据，故刘成刚的上诉主张，本院不予采纳。
为保证刘成刚在院落内居住使用的便利，双方约定王广海将房前零散空地的使用权一并转让，该零散空地使用权的转让依托于院内房屋及附属设施所有权的转让，故双方在此后解决房屋返还问题时可就零散空地使用权问题一并处理。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费250元，由王广海负担175元（已交纳）；由刘成刚负担75元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费500元，由刘成刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 孙承松
代理审判员 周艳雯
二〇一五年十月二十日
书 记 员 杜超男