北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初14052号
原告（反诉被告）：张利，男，1963年1月19日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：韩斌，北京中朗律师事务所律师。
被告：骆金王，男，1977年8月7日出生，住浙江省台州市。
被告（反诉原告）：北京金辉宾馆有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫西路18号。
法定代表人：汪正多，总经理。
原告（反诉被告）张利与被告骆金王、被告（反诉原告）北京金辉宾馆有限责任公司（以下简称：金辉宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日作出（2014）大民初字第6425号民事判决，被告骆金王提起上诉，北京市第二中级人民法院（2017）京02民终2480号民事裁定书，撤销本院（2014）大民初字第6425号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案张利的委托诉讼代理人韩斌，骆金王、金辉宾馆法定代表人汪正多均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张利诉称：2004年9月22日，张利与骆金王签订了“北京市房屋租赁合同”，双方约定张利将自有的坐落在北京市大兴区旧宫镇旧宫西路18号（以下简称：18号院）的房屋1栋出租给骆金王作为商业服务经营使用，租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日，租金为每年690000元，自第6年起，即2010年1月1日起，租金为每年724500元，租金支付时间第1年为年付，第2年以后年度（含第2年）为半年付，于每年1月1日付上半年度租金，于每年7月1日付下半年度租金；双方还在合同中约定，如骆金王不支付或者不按照约定支付租金达30日，张利有权单方解除合同，收回租赁房屋。合同签订后，张利一直按照合同约定履行合同义务，但至今，对于2014年上半年度租金骆金王只支付120000元，尚欠242250元未支付；后经张利多次催要，骆金王仍未支付所欠租金；经了解，租赁房屋的实际占用人为金辉宾馆。无奈之下，张利诉至法院，请求判决：1.解除张利、骆金王于2004年9月22日签订的“北京市房屋租赁合同”；2.骆金王、金辉宾馆支付张利租金181125元（自2014年3月1日至2014年5月31日）；3.骆金王、金辉宾馆支付张利自2014年6月1日起至实际腾退之日止的租金，按每月60375元计算；4.骆金王、金辉宾馆腾退租赁房屋给张利；5.骆金王、金辉宾馆赔偿张利违约金362250元（年租金724500元的50%）；6.本案诉讼费用由骆金王、金辉宾馆承担。
被告骆金王辩称：不同意张利的诉讼请求，张利所主张的事实及理由不能成立；虽然房屋租赁合同系骆金王与张利签订的，但骆金王系金辉宾馆的股东，金辉宾馆就法定代表人汪正多和骆金王2名股东，骆金王系代理金辉宾馆签订的合同，诉争房屋是由金辉宾馆承租的；张利称金辉宾馆拖欠租金并非事实，金辉宾馆与张利达成协议，约定租金从半年支付1次变更为2个月支付1次，金辉宾馆已经按照要求支付了2014年1月及2月的租金共计120000元，张利亦接受了租金，对此双方没有争议；造成金辉宾馆后来没有支付张利租金的原因是在2014年2月17日租赁房屋的3层楼顶由张利埋设的水管漏水，造成诉争房屋停电，停电期间张利作为出租人没有进行过维修，也没有保证提供水源、电源等，没有保证诉争房屋可以安全使用，这些问题导致金辉宾馆无法经营，租赁房屋至今仍闲置，金辉宾馆没有收入来源，所以金辉宾馆无法缴纳租金；金辉宾馆损失惨重，张利要求骆金王、金辉宾馆支付租金及违约金不符合实际情况，其主张不能成立。
被告（反诉原告）金辉宾馆辩称：针对张利所提起本诉，意见与骆金王一致，不同意张利的诉讼请求。
张利承包北京市南郊农场的土地（该土地现归北京源馨德润饭店）后，建造了18号院内房屋；2004年9月22日，张利将该房屋出租给金辉宾馆经营，双方签订了“北京市房屋租赁合同”，该合同明确规定了双方的权利和义务；合同签订后，经张利同意，金辉宾馆在该房屋屋顶搭设轻体活动房，加上房屋2层、3层用于开设宾馆，并将房屋1层出租给案外人刘鹏开饭店；2014年2月17日，房屋3层楼顶隔热层内由张利埋设的水管漏水，造成整栋房屋停电，致使宾馆和饭店停止营业；金辉宾馆多次要求张利维修，但未果，金辉宾馆只能请他人进行维修，共花费35000元；在2014年3月5日维修完成后，金辉宾馆要求张利按合同约定供电，但张利始终未能解决，致使宾馆和饭店至今无法经营，给金辉宾馆造成了很大的经济损失；综上所述，张利的行为违反了双方合同约定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，根据有关法律规定，金辉宾馆提起反诉，反诉请求：1.依法判决延长房屋租赁合同期限1年（自金辉宾馆具备经营条件之日起计算）；2.张利支付金辉宾馆维修费35000元、违约金362250元（年租金724500元的50%）、恢复营业的维修费100000元，共计497250元；3.张利承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）张利对被告（反诉原告）金辉宾馆的反诉辩称：不同意金辉宾馆的全部反诉请求，其全部反诉请求应予驳回。第一，根据合同相对性原则，与张利签订房屋租赁合同的主体是骆金王，并非金辉宾馆，金辉宾馆无权提出所有反诉请求。第二，不同意延长合同期限；首先，在2004年9月22日，张利与骆金王签订了“北京市房屋租赁合同”，根据上述合同相对性原则，即使提出延长租赁合同期限的请求，也应当是由骆金王提出，而绝不能是金辉宾馆，故金辉宾馆的该项反诉请求应予驳回；其次，根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，这是合同法上的意思自治原则，既然在是否签订合同、合同期限等方面是意思自治的，那么延长合同期限就是合同双方的自治范围，法院不能通过判决的形式加以干涉，双方所签订房屋租赁合同第六条约定了房屋租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日，且现在因骆金王的违约行为，张利已经向法院起诉，要求解除双方所签订的房屋租赁合同，故金辉宾馆要求延长租赁期限的反诉请求根本不能成立。第三，不同意金辉宾馆要求张利支付金辉宾馆维修费35000元、违约金362250元、恢复营业的维修费100000元的反诉请求；首先，金辉宾馆无权要求张利支付维修费35000元，金辉宾馆在反诉状中陈述称“房屋3层楼顶隔热层内、被反诉人埋设的水管漏水，造成整栋房屋停电”与事实不符，且不符合逻辑；通过房屋租赁合同及反诉状可以看出，张利出租给骆金王的房屋最初状态只有3层的结构，作为顶层的3层楼顶是不可能埋设水管的；实际上，出问题的第4层是骆金王自己搭设的，而漏水是骆金王在楼顶加装的太阳能热水器水管漏水；张利并没有在3层楼顶隔热层内埋设水管，如果3层隔热层内有水管，也是骆金王违反合同约定，破坏3层层面设施埋设的，根据房屋租赁合同第五条约定，“乙方（骆金王）不许破坏层面设施，否则维修自理”，出现上述情况的维修责任应当由骆金王承担，与张利无关，金辉宾馆无权主张该项权利；其次，骆金王违约在先，骆金王应当向张利支付违约金，金辉宾馆无权向张利主张违约金，房屋租赁合同第六条约定，拖欠租金1个月，甲方（张利）可以终止合同，收回房屋，第十三条约定，欠缴各项费用达40000元的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；骆金王同时违反了上述两项合同义务，根据上述约定，张利有权解除合同，并依据第十四条的约定向骆金王主张违约金；再次，张利不同意支付恢复营业的维修费100000元，该项反诉请求的费用并未实际发生，且金辉宾馆未举证证明其反诉请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，法院应驳回其诉讼请求。综上所述，金辉宾馆对张利的反诉请求毫无事实及法律依据，请求法院驳回其全部反诉请求。
经审理查明：针对18号院内房屋1栋的租赁事宜，出租人张利（甲方）与承租人（乙方）签订“北京市房屋租赁合同”及补充协议；关于租赁合同的签订时间及承租人，本案双方当事人存有争议。针对承租人身份，张利提交1份“北京市房屋租赁合同”，该合同首页的“出租方（甲方）”处有张利的签字，“承租方（乙方）”处有骆金王的签字，该合同落款处的“出租人（甲方）”处有张利的签字，并注明张利的住所及身份证号码，“承租方（乙方）”处有骆金王的签字，并注明骆金王的住所及身份证号码，“签约时间”为2004年9月22日，该合同所附补充协议的落款处的甲方签字为张利，乙方签字为骆金王，日期为2004年9月22日，张利主张合同签订于2004年9月22日。针对承租人身份，骆金王、金辉宾馆提交1份“北京市房屋租赁合同”，该合同首页的“出租方（甲方）”处有张利的签字，“承租方（乙方）”处有骆金王及金辉宾馆的法定代表人汪正多的签字，该合同落款处的“出租人（甲方）”处有张利的签字，并注明张利的住所及身份证号码，“承租方（乙方）”处有骆金王、汪正多的签字，并加盖金辉宾馆的公章，注明骆金王的住所及身份证号码，“签约时间”为2004年9月22日，该合同所附补充协议的落款处的甲方签字为张利，乙方签字为骆金王、汪正多，并加盖金辉宾馆的公章，日期为2004年9月22日，骆金王、金辉宾馆主张合同实际签订于2007年；张利主张其系在2004年与骆宾王签订上述合同，金辉宾馆成立于2005年，不可能在2004年与金辉宾馆签约。金辉宾馆的企业法人营业执照载明的成立日期为2005年4月15日，公司章程载明股东人数为2人，即汪正多、骆金王；为证明骆金王系代理金辉宾馆签订房屋租赁合同，房屋承租人应为金辉宾馆，骆金王、金辉宾馆提交由金辉宾馆出具的证明，该证明载明：“从北京金辉宾馆有限责任公司成立之日起，骆金王……一直是北京金辉宾馆有限公司员工”。针对18号院，张利、案外人梁海溢（均为承租人、乙方）与北京市南郊农场招待所（出租人、甲方）于2003年7月1日签订土地租赁合同，合同双方约定出租人将18号院（土地面积为1322.64平方米）出租给承租人，由承租人出资建设办公及商业用房，地上建筑物归承租人所有，办理所有相关手续名称均以南郊农场招待所为名，租赁期限为20年，自2003年7月1日至2023年6月30日；2003年3月7日，针对18号院的办公用房及库房项目，北京市大兴区发展计划委员会批准建设；2004年2月25日，针对18号院改建办公用房及库房项目，北京市规划委员会下发建设工程规划许可证；北京市南郊农场招待所后改制为北京源馨德润饭店。
本案双方当事人所提交“北京市房屋租赁合同”的正文内容基本一致，经出租人及承租人协商，约定作为出租人的张利将18号院内房屋1栋（建筑面积为2117平方米，含东耳房106平方米，结构为砼框架）出租给承租人作为商业服务经营使用，房屋租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日，共计10年，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前1个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同，房屋装修状况为除外装修外其它为初装修，室内除卫生间配电室外均为大空房，顶部和外墙内面层为白腻子，该房屋土地权属状况为属于南郊农场招待所，出租人承包该地皮进行开发经营，经营年限为20年，现有房产归出租人使用或出租；关于房屋改善，租赁合同第五条载明：“甲方允许乙方对该房屋进行改造、装修、装饰或添置新物，增加设备，并允许在屋面上搭设轻体活动房以作它用，不再另收租金，合同期满后轻体房屋归甲方所有，乙方不能拆除。甲方要求乙方给二间不少于24平方米的活动房作办公用，但乙方要求甲方住用人员服从乙方住用管理。乙方不得破坏层面设施，否则维修自理”；关于终止合同，租赁合同第六条载明：“……乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转让、转借、抵押；2、乙方故意利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金1个月”；合同双方约定前5年的租金标准为每年690000元，自第6年的1月1日起按照5%对租金进行调整，即自第6年起按照每年724500元由乙方向甲方交纳租金，租赁期限的第1年为年付，在签订合同后10日内付清，第2年及以后年度采取半年付，在每年的1月1日付上半年租金，在每年的7月1日付下半年租金，甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证；关于租金外的其他费用，合同双方在租赁合同第八条约定：“租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）甲方保证提供水源、电源、供暖、闭路电视，乙方承担水费、电费、电视收视费、供暖费等费用，并按时交纳。乙方应保存相关缴费凭据。水电费、电视收视费、供暖费按所在居民小区收费标准价格交纳。遇政府调价，乙方按调整后的所在居民小区收费标准交纳。（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担”；合同双方约定甲方应于乙方交第1笔租金时将房屋和1份全套设计图纸按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，如甲方或承租人继续使用，甲方折价补偿，如不继续使用需进行拆改，则乙方在不破坏结构的前提下，对可重新利用的装饰和装修拆除收回，返还后对该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；关于房屋及附属设施的维护，租赁合同第十条载明：“（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其配套附属设施处于适用和安全的状态，保证乙方正常营业。乙方发现该房屋及其配套设备、附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的二日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。（二）对于乙方的装修、改造和增设的他物甲方不承担维修义务。（三）对于房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任”；双方在租赁合同第十一条及补充协议中约定，乙方已经将1层转租给刘鹏经营饭店，如果刘鹏在饭店经营过程中发生转租或转让，乙方必须提前30日书面通知甲方，甲乙双方对刘鹏转租一事共同协商；关于承租人的合同解除权，合同双方在租赁合同第十三条第（三）款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达2日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。5、甲方不提供乙方办理营业所需证照的相关证明和资料……干涉乙方经营的”，合同双方约定甲方有上述情形的，甲方应按年租金的50%向乙方支付违约金；关于出租人的合同解除权，合同双方在租赁合同第十三条第（四）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达40000元的。3、故意利用该房屋从事严重违法活动的”，合同双方约定乙方有上述情形的，乙方应按年租金的50%向甲方支付违约金；合同双方约定租赁合同及附件一式四份，其中甲乙双方各执二份，合同生效后，双方对于合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为合同附件，附件与原合同具有同等的法律效力。
上述租赁合同签订后，张利依约定向承租人交付租赁房屋，承租人在原有租赁房屋（共3层）屋面上搭建了轻体活动房；对于2014年2月28日之前的房屋租金，承租人均按已交纳，对于2014年3月1日（含该日）之后的房屋租金，承租人未交纳。为证明北京源馨德润饭店在2014年2月28日的检查中发现骆金王经营的金辉宾馆存在安全隐患，向其发放整改通知，且该整改通知已由金辉宾馆的法定代表人汪正多签收，张利提交“停业整改通知”及回执复印件，该通知书载明：“金辉宾馆法定代表人汪正多：在我单位2014年2月18日的安全检查中，发现你所承租经营的金辉宾馆存在以下安全隐患：1、用电安全……最为严重的是东山墙外电线已被冻在冰柱里，位于一层的380伏电箱上方也存在渗水现象，尽管暂时用容器接水，但是仍存在重大的用电安全隐患。加之，金辉宾馆漏电保护器失效，一旦发生用电事故，后果不堪设想……2、房屋结构安全……金辉宾馆原主体结构为三层结构……2011年当时金辉宾馆经营一方擅自加盖了四层的临建房屋，本来就存在一定的安全隐患。这次跑水后，三层屋顶吸满了水，导致屋内到处漏水……鉴于上述原因，特通知如下：1、从2014年2月18日起，金辉宾馆立即停业整改，不得再接待客人，所有人员撤出宾馆；2、立即拆除四层临建，并对三层屋顶重新翻建，做防水；3、在整改验收合格之前，不得开业及居住包括员工在内的任何人员”；骆金王、金辉宾馆否认曾收到上述通知，但认可收到了另外1份通知书；为证明在使用租赁房屋中存在安全隐患，北京市南郊农场通知金辉宾馆停止使用租赁房屋并决定给其停电，张利提交“关于金辉宾馆楼房停止使用的通知”、“南郊农场安全生产现场（检查/复查）记录单”、接收通知证明、“对金辉宾馆现场断电决定的通知”（责任人处有池秀伟、汪正多等3人的签字及联系电话），对上述证据材料的真实性，骆金王、金辉宾馆予以认可，并主张“对金辉宾馆现场断电决定的通知”载明的责任人处有张利妻子池秀伟的签字，故张利系责任人；为证明金辉宾馆存在安全隐患，张利提交2014年2月18日北京市南郊农场的人员到租赁房屋进行检查的照片，对该证据材料的真实性，骆金王、金辉宾馆予以认可；为证明金辉宾馆在被检查出安全隐患后，张利积极履行维修义务，与东润建设工程股份有限公司签订了“房屋修缮合同”，欲对租赁房屋进行修缮，但遭到金辉宾馆法定代表人汪正多拒绝，汪正多称漏水部位系其搭建的临建房屋，应由其自行修理，故房屋修缮合同无法履行，张利提交其与上述建设单位于2014年2月19日签订的“房屋修缮合同”（载明进行租赁房屋的上下水管道及顶层防水的维修、维护），对该证据材料的真实性，骆金王、金辉宾馆不能确认；在租赁房屋使用过程中，由房屋使用人直接向北京源馨德润饭店交纳电费；为证明骆金王经营的金辉宾馆截至2014年5月欠付北京源馨德润饭店电费69152元，张利提交由上述饭店于2014年10月30日出具的证明及明细，对该证据材料与本案的关联性，骆金王、金辉宾馆不予认可。
为证明金辉宾馆对租赁房屋进行了维修，骆金王、金辉宾馆提交照片、金辉宾馆于2014年2月18日与李华清签订的装修工程合同书（载明承包范围为金辉宾馆3楼顶板漏水处理，2楼与3楼的电线线路处理，包括埋管穿线，2楼与3楼漏水造成的墙面处理，工程总造价为20000元，合同工期自2014年2月19日至2014年3月18日）、材料清单（金额为9215元），对上述证据材料，张利不予认可；为证明已在2014年3月15日前对租赁房屋维修完毕，并要求北京源馨德润饭店、北京市南郊农场恢复供电，骆金王、金辉宾馆提交要求供电的函件，对该证据材料，张利表示之前并未见到，不是向张利发出的函件；为证明已将上述要求供电的函件送达北京市南郊农场、北京源馨德润饭店、张利的爱人池秀伟、当地派出所，骆金王、金辉宾馆申请证人葛某到庭作证；为证明金辉宾馆将租赁房屋的1层转租给刘鹏经营饭店，自第6年起每年租金为342300元，骆金王、金辉宾馆提交与刘鹏签订的房屋租赁合同，对该证据材料的真实性，张利不予认可，但认可租赁房屋1层已转租给刘鹏使用；为证明金辉宾馆在2011年度、2012年度、2013年度的净收入，骆金王、金辉宾馆提交上述3年的现金日记账，对该证据与本案的关联性，张利不予认可。至审理时，张利主张租赁房屋仍由骆金王、金辉宾馆使用，骆金王、金辉宾馆主张虽然未向出租人返还租赁物，但一直没有使用租赁物，没有营业，因为有水，但没有电。
骆金王提交签约时间为2004年11月《北京市房屋租赁合同》一份，约定出租方张利（甲方），承租方徐有付（乙方）。甲将自有的坐落在北京市大兴区旧宫镇西路18号的房屋一栋，建筑面积1500平方米，结构为砼框架,出租租给乙方作商业服务经营使用。房屋租赁期自2005年1月1曰至2014年12月31日，共计拾整年。租金标准160000元/年，该房屋租金前5年不变更，自第6年1月1日起按10%对粗金进行调整，即自第6年起按每年176000元交给甲方租金。租金支付时间：第一年为年付，在合同签订后十日内付清，第二年及以后年度为半年付，每年1月1日付上半年租金，每年7月1日付下半年租金。合同落款处有张利、徐有付签字及身份证号。徐有付认可曾签署过该协议，张利不予认可。骆金王提交2011年至2013年，三张收款人张利出具的收条，交款单位为金辉宾馆。张利不认可。
本案重审期间，骆金王提交公证书（系对徐有付的询问笔录）、张利与徐有付签订的北京市房屋租赁合同（复印件）、收据（复印件）、二审谈话笔录、陈国山出庭证人证言等，以证明涉案租赁合同系倒签，骆金王系代表金辉宾馆签订租赁合同；对此，张利不予认可骆金王系代表金辉宾馆签订上述合同。本院组织双方就涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋现大门上锁，对此，骆金王、金辉宾馆称系张利将房屋上锁，对此，张利不予认可。现涉案租赁场所处于无人使用状态。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张利系房屋租赁合同的出租人，双方当事人的最大争议焦点在于承租人主体身份的确定，对此双方各执己见；签订合同当事人与实际使用房屋的民事主体不一致的，因租赁合同履行发生纠纷时，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；本案双方当事人所提交“北京市房屋租赁合同”首页及落款处的“承租方（乙方）”均由骆金王签字确认，且注明骆金王的居民身份证号，原合同及补充协议所载明签字时间均为2014年9月22日，早于金辉宾馆的成立时间，上述情况均表明骆金王系承租人，在租赁房屋后由金辉宾馆实际使用租赁房屋不影响骆金王作为承租人的合同地位；虽然骆金王、金辉宾馆所提交“北京市房屋租赁合同”加盖有金辉宾馆的公章，并有法定代表人汪正多的签字，但张利所提交合同没有上述盖印及签字，因骆金王、金辉宾馆未提供充分证据证明张利有与金辉宾馆订立合同的合意，又考虑到骆金王、金辉宾馆未举证证明骆金王系作为发起人，为设立金辉宾馆以自己名义对外签订合同，故对骆金王、金辉宾馆主张金辉宾馆系诉争房屋租赁合同承租人的意见，本院不予采纳；骆金王提交的证人证言证明力与书面证据相比较，证明力偏弱，且骆金王提交的张利与徐有付合同系复印件，本院亦不予确认其证据效力。因骆金王系承租人，金辉宾馆系实际使用房屋的企业，故对金辉宾馆按照房屋租赁合同的承租人地位所提出各项反诉请求，本院均不予支持。
张利与骆金王所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案另一争议焦点在于确认出租人、承租人在房屋租赁合同履行过程中是否存在违约行为。骆金王未交纳2014年3月1日之后的租金，其抗辩称系因漏水造成整栋房屋停电，张利作为出租人，未履行维修义务，没有按照合同约定提供电源等，但是，根据双方当事人所提交证据材料，停电系因有关机构进行安全检查后发现房屋漏水存在安全隐患所要求，漏水严重的3层屋顶被房屋使用人加盖了未经审批建设的第4层轻体房屋，电路系统存在安全隐患，骆金王亦未提供充分证据证明系张利所提供租赁房屋的瑕疵导致漏水且张利拒绝维修，又考虑到系由房屋使用人直接向北京源馨德润饭店交纳电费，且收取电费单位出具了房屋使用人欠付电费的证明，故对骆金王所主张系张利违约故而拒交租金的抗辩意见，本院不予采纳；在本案诉讼进行中，双方之间签订的租赁合同期限届满，应予确认双方之间的租赁合同自期限期满时解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同到期或解除后，出租人可以依据合同约定要求承租人返还房屋，故对张利要求骆金王腾退诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。至审理时，合同已到期，故对2014年3月1日至合同到期日（2014年12月31日）期间，10个月的房屋租金，作为承租人的骆金王应予给付，按照年租金724500元的标准，经计算，应付租金为603750元。合同到期后，作为承租人的骆金王未返还租赁房屋，骆金王应支付逾期腾房的占有使用费，直至返还诉争房屋时止；对该占有使用费标准，参照原租赁合同约定，酌定为每月60375元。根据合同约定，骆金王未如期给付租金构成违约，承租人应按年租金标准的50%向出租人支付违约金，金额为362250元，该违约金数额过高，本院酌情予以降低，酌定按年租金的24%计算，金额为173880元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张利与被告骆金王于二○一四年九月二十二日签订的北京市房屋租赁合同于二○一四年十二月三十一日解除；
二、被告骆金王给付原告（反诉被告）张利自二○一四年三月一日至二○一四年十二月三十一日期间的房屋租金六十万零三千七百五十元（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告骆金王给付原告（反诉被告）张利自二○一五年一月一日至腾退租赁房屋之日的逾期腾房占有使用费（按照每月六万零三百七十五元的标准计算，于本判决生效后十日内履行）；
四、被告骆金王将本判决第一项北京市房屋租赁合同所涉及租赁房屋腾退并交还原告（反诉被告）张利（于本判决生效后十日内履行）；
五、被告骆金王给付原告（反诉被告）张利违约金十七万三千八百八十元（于本判决生效后十日内履行）；
六、驳回原告（反诉被告）张利的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）北京金辉宾馆有限责任公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千六百一十七元，由原告（反诉被告）张利负担二千三百零八元（已交纳），由被告骆金王负担二千三百零九元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费八千七百五十九元，由被告（反诉原告）北京金辉宾馆有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 杰
审 判 员 李新亮
人民陪审员 李秋生
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 高 奡