新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）新民终2号上诉人（一审原告）:乌鲁木齐县石油燃料有限公司。住所地乌鲁木齐市安宁渠。法定代表人：肖桂叶，该公司经理。委托诉讼代理人：王景新，男，该公司法律并购部经理。委托诉讼代理人：张菊娥，女，该公司法律并购部职员。被上诉人（一审被告）:新疆长青工贸有限责任公司。住所地乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路。法定代表人：霍兰兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘义好，新疆新天律师事务所律师。原审第三人:中国石化销售有限公司新疆乌鲁木齐石油分公司。住所地乌鲁木齐市经济技术开发区卫星路。法定代表人：张新伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，男，该公司综合部主任。上诉人乌鲁木齐县石油燃料有限公司（以下简称县石油公司）与被上诉人新疆长青工贸有限责任公司（以下简称长青公司）、一审第三人中国石化销售有限公司新疆乌鲁木齐石油分公司（以下简称中石化新疆分公司）租赁合同纠纷一案，原由乌鲁木齐市中级人民法院于2016年5月17日作出（2015）乌中民二初字第243号民事判决。县石油公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日作出（2016）新民终553号民事裁定，将本案发回重审。乌鲁木齐市中级人民法院重审后于2017年10月17日作出（2017）新01民初331号民事判决。县石油公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人县石油公司的委托诉讼代理人张菊娥，被上诉人长青公司的委托诉讼代理人刘义好，原审第三人中石化新疆分公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人县石油公司向本院提出上诉请求：撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初331号民事判决，改判支持上诉人县石油公司的全部诉讼请求，由被上诉人长青公司承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定基本事实错误。1.上诉人原审提交的房屋过户登记档案、房产证、买卖合同中均载明取得所有权方式是出让取得。上述证据系房产管理机关依职权制作形成，具有公示公信的法律效力，长青公司出具的单方审计报告证明力低于上诉人提交的上述证据的证明力，且实际未付价款，并不能否认房屋买卖交易转让的法律关系，且所谓划转也是以资产所有权转让的一种形式，亦不能改变双方之间的房产交易转让关系。上诉人原审提交的证据足以证实加油站附属房屋及土地过户转让是以买卖合同实现的有偿转让，并非赠与合同关系，一审判决认定长青公司与新疆佳雨房地产开发有限公司（以下简称佳雨公司）之间系划转非买卖错误，应予纠正。2.一审判决将股东的优先购买权与承租人的优先购买权混为一谈，以佳雨公司持有长青公司股权否定上诉人的优先购买权与法相悖。3.租赁合同期间，经被上诉人长青公司书面同意，上诉人将加油站转租给中石化新疆分公司，转租期为10年，自2010年至2020年，且上诉人已将租金交至2015年12月，被上诉人长青公司通过非法封堵加油站的方式阻止中石化新疆分公司正常经营，造成上诉人及中石化新疆分公司的直接及间接损失，应予赔偿。二、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第二十三条”出租人出卖租赁房屋、应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条”出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持......”以及该解释第二十四条关于优先购买权行使的四种例外情形的规定，优先购买权是在价格和时间的优先，而不是身份上特殊关系的优先。被上诉人在合理期限内未告知上诉人的情况下将案涉房屋、土地过户转让至佳雨公司名下，违反了上述规定，侵犯了上诉人的优先购买权，应予赔偿。三、一审程序错误，误判漏判重要事实。为查明被上诉人侵犯上诉人优先购买权的具体损失金额，上诉人一审中提出鉴定申请，一审法院予以接受，即没有给予任何形式的答复径行判决，在判决书中亦未对此予以说明，程序违法。被上诉人长青公司答辩称，案涉土地原为集体所有土地，为解决其后期开发问题，故将案涉加油站及土地划转至佳雨公司名下，因在房产局办手续时遇到障碍，故签订了买卖合同，但从合同约定的价格明显偏低可以看出这不是一个正常的买卖关系。土地局也出函确认了我们之间是划转关系。审计报告也证实签订合同至今没有支付对价，也没有在财务上挂往来账，没有拖欠款的记录。故我方与第三方佳雨公司签订的买卖合同完全是一个赠与合同，不是买卖关系，承租人不享有优先购买权。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人中石化新疆分公司答辩称，认可上诉人县石油公司的上诉请求及理由。一审原告县石油公司向乌鲁木齐市中级人民法院提出诉讼请求：1.依法确认长青公司侵犯我公司享有的优先购买权；2.判令由长青公司承担侵害我公司优先购买权所造成的损失1050万元（暂定）。事实和理由：我公司2002年起租赁原属于乌鲁木齐县七道湾乡南大湖村的飞马加油站，承租后投入巨资对加油站改造经营。后长青公司取得加油站的资产所有权。2005年，双方签订租期10年的租赁合同，合同明确约定我公司对加油站享有优先购买权。长青公司未履行告知我公司的义务，将租赁物所有权转让给佳雨公司，其行为已损害我方优先购买权，给我公司造成重大损失。我公司于2010年经长青公司书面同意，将加油站转租第三人中石化新疆分公司经营，转租期限为10年，自2010年至2020年。2015年9月以后长青公司在已经收取我公司交纳至2015年12月31日租赁费的情况下，阻止第三人正常经营活动，造成我公司及第三人经济损失。长青公司转让加油站的行为侵犯了我公司享有的优先购买权，应承担全部损失。我公司申请对加油站附属房屋及土地的市场价值进行评估，市场价值与长青公司转让价120万元的差额，作为我公司优先购买权的实际损失予以赔偿。综上，请求法院判如所请。一审被告长青公司答辩称，1.原告县石油公司第一项诉讼请求不当。我公司于2005年12月与县石油公司签订租赁合同，将我方位于克东路的加油站租给县石油公司，租期10年。我公司和县石油公司之间是租赁加油站合同关系，不是房屋租赁合同关系，所以应当适用合同法。我公司没有侵犯县石油公司权利，不应当承担侵权责任。2.租赁期间我方曾与县石油公司就加油站转让事宜进行协商，但因价格有分歧，未能达成一致意见。租赁合同现已全部履行完毕，县石油公在租赁期间的所有权利义务已履行完毕，没有造成其损失，其提起损害赔偿之诉缺少事实及法律依据。为将我方加油站的集体土地转变为国有土地，将划拨用地变更为商业用地，佳雨工贸集团公司决议将我公司名下飞马加油站的资产划转至佳雨公司名下。在办理过户手续时，市地税局向市房屋产权交易管理中心出具函件，同意免征房产过户契税，认可我公司和佳雨公司是赠与关系。2014年2月7日，我公司将名下房产过户至佳雨公司名下。我公司和佳雨公司之间是赠与合同关系，属于受同一家企业直接控制的企业之间划转资产，不是房屋买卖合同关系。我公司和佳雨公司之间存在控股子公司关系，股东之间是亲属关系。我公司章程与控股公司佳雨公司章程均显示股东享有财产收益优先权，不适用平等主体之间的一般买卖合同关系，县石油公司对涉案房地产不享有优先购买权。审计事务所出具专项审计报告，证明我公司没有收到卖房款，佳雨公司没有支付对价。县石油公司不认可审计报告，但也没有提出新的审计申请。综上，请求法院驳回县石油公司的全部诉求。一审第三人中石化新疆分公司述称，我公司认可县石油公司的诉讼请求。由于长青公司侵犯县石油公司的优先购买权，造成我公司无法经营加油站，造成了巨大损失，我公司保留对侵害人的诉权。乌鲁木齐市中级人民法院一审查明，2005年，长青公司与县石油公司签订租赁合同，将坐落于乌鲁木齐市南湖东路的南湖加油站租赁给县石油公司。2010年10月13日，长青公司（甲方）与县石油公司（乙方）签订租赁合同，约定对2005年1月29日签订的租赁合同予以变更。租赁期限为2005年1月1日至2014年12月31日。租赁期内乙方未经甲方书面同意不能将该加油站进行转租、转包或抵押，否则甲方有权解除合同，并无偿收回加油站及由乙方投资改造的所有设备设施。双方将加油站全部设备、设施进行登记造册并办理移交手续。在租赁期内，甲方同意乙方对承租加油站进行改造、维修、扩建，新增设施设备。合同租赁期满后，乙方在租赁期间对该加油站新增的设备设施，完好无损的无偿留给甲方，乙方对加油站所进行的装修不得破坏，无偿交于甲方。在合同租赁期限期满后，如甲方转让加油站，在同等条件下乙方有优先购买权。同时，合同中约定了租金及付款方式等内容。2010年4月12日，县石油公司与中石化新疆分公司签订加油站租赁合同，约定租期自2010年5月1日至2020年4月30日止。2010年10月12日，县石油公司向长青公司出具函件一份，告知长青公司其将加油站转租给中石化新疆分公司，并要求长青公司确认同意上述转租事宜。同年10月15日，长青公司在该函件落款处注明”同意”二字，并签字、加盖公章予以确认。2011年9月20日，长青公司向县石油公司发出函告一份，告知县石油公司拟将加油站全部资产对外进行出让，转让总价为人民币3500万元，如县石油公司愿按上述价格购买，需支付定金人民币1500万元，并与长青公司签订转让协议，协议形成后一次性支付剩余款项。2011年9月23日，县石油公司向长青公司发出回函称，其愿意购买此资产，但认为长青公司提出的转让价格偏高，县石油公司愿意与长青公司就该资产最终转让价格在1500万元以内进一步协商，以双方认同的协议形式确定转让事宜。2011年10月8日，长青公司向县石油公司发出函告称，县石油公司的函告收悉后，长青公司召开股东会议，决议转让总价必须是人民币3500万元。请求县石油公司在接此函告后三日内就上述事项书面答复长青公司，如逾期未答复，视为无购买资产的意向，并视为放弃优先购买权。长青公司将按上述价格与其他公司协商予以转让。2013年12月30日，乌鲁木齐市地方税务局第一分局向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具一份函件载明：根据契税有关政策，经征收机关审核，新疆佳雨房地产开发有限公司以无偿划转方式取得了位于水磨沟区克东路房产及土地。根据财政部国家税务总局财税[2012]4号文件第八款资产划转”同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业，一人有限公司之间，土地、房屋权属的划转，免征契税”之规定。免征新疆佳雨房地产开发有限公司的房产契税。请予办理有关权属手续，特此证明。乌鲁木齐市房屋权属申请表载明，长青公司于2014年2月7日申请将其名下房屋（涉案加油站使用房屋）产权转移至佳雨公司名下，房屋建筑面积分别56.70㎡、276.75㎡。双方所签的两份房产转让合同书中载明，房屋转让价格分别为20万元、100万元。2014年2月11日、佳雨公司取得上述房屋的所有权证（房产证号）。2014年5月12日，佳雨公司取得加油站所占用土地的国有土地使用权证。2015年4月30日，长青公司与县石油公司签订补充协议约定，鉴于双方2010年10月13日签订的租赁合同已于2014年12月31日租期已满，双方就该合同的延续事宜达成一致，除租金及租赁期限变化外，其余内容执行原租赁合同条款。延长租赁期限自2015年5月1日至2015年7月31日止。2015年9月18日、10月10日、26日、县石油公司通过网上银行向长青公司账户转账支付2015年8月至12月的租金合计25万元。另查，长青公司工商档案材料中的公司章程记载股东为新疆佳雨工贸(集团)有限公司和佳雨公司，新疆佳雨工贸(集团)有限公司出资总额占注册资本的60.301%，佳雨公司出资总额占注册资本的39.699%。2017年5月25日，新疆宏业有限责任会计师事务所接受长青公司委托，出具新宏业专审字【2017】第009号《新疆长青工贸有限责任公司与佳雨公司房屋转、受让价款是否收、付专项审计报告》一份，审计结论为：一、2014年2月11日佳雨公司受让长青公司土地后，向国土资源局缴纳了土地出让金及税费合计金额1154216.69元，并办理土地使用权证；二、2014年2月11日佳雨公司受让长青公司房产后，佳雨公司通过乌市房屋产权交易市场管理中心办理了过户手续，已取得房屋产权证；三、经查阅长青公司”现金日记账、银行存款日记账、其他应付款明细账及有关记账凭证”，既未发现长青公司收到佳雨公司支付的房屋受让价款、也未发现挂账；四、经查阅佳雨公司”现金日记账、银行存款日记账、其他应付款明细账及有关记账凭证”，既未发现佳雨公司支付长青公司房屋转让的房屋价款、也未发现挂账。另，该份审计报告在重要事项部分注明，审计所需材料账目由长青公司、佳雨公司提供，如因资料虚假或提供不全，由长青公司、佳雨公司自行承担责任。乌鲁木齐市中级人民法院一审认为，本案的争议焦点为：一、长青公司与案外人佳雨公司就涉案加油站的资产移转形成何种法律关系；二、长青公司转移资产的行为是否侵害了县石油公司的优先购买权；三、县石油公司请求长青公司赔偿因权利被侵害造成的经济损失有无事实及法律依据。一、关于长青公司与案外人佳雨公司就涉案加油站的资产移转形成何种法律关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：”出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，县石油公司起诉主张长青公司侵害了其作为承租人的优先购买权，而县石油公司抗辩主张其与佳雨公司之间系赠与关系，并非买卖合同关系，且县石油公司与长青公司之间系加油站租赁合同关系，并非房屋租赁合同关系，故本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定。双方当事人对此各持己见，分歧较大。一审法院认为，适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的前提条件是承租人租赁的房屋系出租人与第三人之间买卖合同关系的标的物，如果房屋所有权发生变动，但变动的原因行为并非基于买卖合同关系，则承租人的优先购买权并无适用的基础。首先，佳雨公司持有长青公司的股权，长青公司与佳雨公司之间存在投资关系；其次，长青公司与佳雨公司虽然在加油站资产转让过程中签订了两份房屋转让合同，佳雨公司取得的房屋产权证及土地使用权证中记载的产权来源均为买卖，但两份房屋买卖合同中约定的转让价格合计120万元，加上审计报告中记载佳雨公司在办理土地使用权证时实际缴纳的土地出让金及税费1154216.69元，上述两项费用的总和与长青公司、县石油公司在2011年就加油站转让事宜的往来函件中各自提出的意向价格之间仍存在较大差距。据此可佐证长青公司与佳雨公司之间并非履行正常的等价交易行为。结合长青公司陈述其与佳雨公司签订房屋买卖合同的目的是按照行政机关的要求用于备案，以及长青公司委托审计部门作出的审计报告中确认佳雨公司并未实际向长青公司支付加油站转让费用等事实，长青公司所作陈述较为客观，且符合常理。故对县石油公司仅依据房屋买卖合同及土地使用权证中记载的产权来源主张长青公司与佳雨公司之间系买卖合同关系不予采信；再次，乌鲁木齐市地税局向乌鲁木齐市房产交易中心出具的函件中载明，佳雨公司以无偿划转方式取得加油站的房产及占用土地，并认定该划转行为符合”同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业，一人有限公司之间，土地、房屋权属的划转，免征契税”的规定；最后，县石油公司主张长青公司与佳雨公司之间存在买卖合同关系，除买卖合同外亦未能提供其他充分有效的证据加以佐证，理应自行承担举证不能的不利后果。综上，结合全案事实，一审法院认定长青公司与佳雨公司之间并不存在真实的买卖合同关系，县石油公司起诉所持事实张依据不足，不予采信。二、关于长青公司转移资产的行为是否侵害了县石油公司优先购买权的问题。如上所述，因《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的”同等条件”，是指出租人与第三人存在买卖合同关系时，在合同中约定的转让条件与其向承租人提出的交易条件相同。本案中，因长青公司与佳雨公司之间并不存在真实的买卖合同关系，故县石油公司主张其对加油站享有优先购买权没有事实及法律依据，对其请求确认长青公司侵害其优先购买权不予采信。三、关于县石油公司请求长青公司赔偿因权利被侵害造成的经济损失有无事实及法律依据的问题。房屋优先购买权是我国法律赋予承租人的一项民事权利，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，如未履行通知义务损害承租人利益的，应赔偿承租人损失。本案中，首先，长青公司与佳雨公司属于投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，对此，县石油公司并不享有优先购买权；其次，县石油公司与长青公司签订的租赁合同期限已届满，而县石油公司与第三人中石化新疆分公司签订的转租协议期限超出了县石油公司与长青公司签订的租赁合同期限，在县石油公司未提供充分有效的证据证实长青公司认可该转租协议期限至2020年截止的情况下，其超出原租赁合同约定的租赁期限对长青公司并无约束力。县石油公司据此主张损失依据不足，不予采信。综上，一审法院对县石油公司要求长青公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。对于县石油公司在本案审理期间提出长青公司侵害其优先购买权造成经济损失的评估申请，亦不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，乌鲁木齐市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）新01民初331号民事判决：一、驳回乌鲁木齐县石油燃料有限公司要求确认新疆长青工贸有限责任公司侵害其优先购买权的诉讼请求；二、驳回乌鲁木齐县石油燃料有限公司要求新疆长青工贸有限责任公司承担因侵害优先购买权造成损失1050万元的诉讼请求。一审案件受理费84800元（县石油公司已预交），由县石油公司负担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院二审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明......在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据上述法律及司法解释的规定，上诉人县石油公司既然认为其享有的优先购买权受到侵害，就有责任提供能够证明侵害事实存在的证据。本案中县石油公司主张的侵权事实是否成立，前提在于县石油公司对涉案房屋及土地是否享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：”出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从上述规定可以看出房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。据此，房屋承租人的优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时才会发生。故县石油公司需要证明的事实首先就是出租人出卖了租赁房屋而不通知承租人。县石油公司一审提交了长青公司将土地过户至佳雨公司的房产证、土地证及房产过户档案，以证实长青公司已将案涉房屋和土地出卖他人。上述房产证、土地证虽系房产部门依职权作出，仅能证实案涉房屋和土地权属发生变更的事实，并不足以证实案涉房屋及土地系因买卖发生了权属的变更。上述房产过户档案中的两份买卖合同虽系从房产部门取得，但并非房产部门依职权作出，故其证明效力并不明显高于其他书证，需结合其他证据综合评判。上述两份买卖合同虽系长青公司就案涉房产及土地与案外人佳雨公司签订，但因上述买卖合同中约定的转让价与上诉人县石油公司与长青公司之前就转让事宜协商时承诺的价格相差甚远，结合长青公司与佳雨公司之间存在投资关系、长青公司提交的审计报告证实佳雨公司未向长青公司支付案涉合同项下的房屋转让价款、双方对此均未挂账、税务部门对佳雨公司取得案涉房产及土地免征房产契税等事实，长青公司关于上述买卖合同的签订系按照行政机关的要求用于备案的陈述亦符合常理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”。因县石油公司以上述两份买卖合同内容的约定来主张长青公司将案涉房产及土地出卖给了佳雨公司事实的存在并未达到高度可能性，应承担举证不能的不利后果，故一审判决对县石油公司主张的事实未予认定，符合上述司法解释的规定，应予维持。因县石油公司未能举证证实长青公司将案涉房产及土地出卖他人，故县石油公司主张的优先购买权未发生，其以该权利被侵害为由主张的经济损失亦无相应的事实及法律依据。县石油公司在一审审理期间对其主张的上述经济损失申请委托评估，一审法院因其主张的侵权的事实不能成立，对其委托评估的申请未予采纳，并在判决中予以释明，并无不当。故县石油公司关于长青公司侵犯其优先购买权给其造成的损失应予赔偿及一审程序违法的上诉理由亦因无事实及法律依据，不能成立。另，一审判决并未以佳雨公司持有长青公司股权为由否定上诉人的优先购买权，故上诉人县石油公司的该项上诉请求亦无事实依据，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人县石油公司的上诉请求因无相应的事实及法律依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初331号民事判决。二审案件受理费84800元，由县石油公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 关  蓉审 判 员 戴 昀 杞审 判 员 古丽菲亚二〇一八年三月十九日法官助理 孜巴尔姑书 记 员 刘  芮