重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终573号
上诉人（原审被告）：重庆久桓地产（集团）有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道红宇大道20号附19、20号，统一社会信用代码91500227753087059H。
法定代表人：向军，董事长。
委托诉讼代理人：赵明举，中豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆全发药业（集团）有限责任公司，住所地渝中区解放西路77号，组织机构代码20281477-4。
法定代表人：涂信福，董事长。
委托诉讼代理人：刘志忠，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人重庆久桓地产（集团）有限公司（以下简称久桓公司）因与被上诉人重庆全发药业（集团）有限责任公司（以下简称全发公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人久桓公司的代理人赵明举、周鹏，被上诉人全发公司的法定代表人涂信福及代理人刘志忠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
久桓公司上诉请求：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初321号民事判决，驳回全发公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由全发公司负担。主要事实和理由：一、一审判决对全发公司的权利主张未超过诉讼时效的认定错误。根据法律规定，即使久桓公司转让土地时没有通知全发公司，但可以根据事实推定全发公司知晓权利受到侵害。按照土地2年的动工开发周期，全发公司应当从2008年3月28日知晓土地未开发而权利受到侵害，全发公司负有关注自身权利的一般谨慎义务并及时主张权利，但全发公司并未采取任何措施，属于怠于行使权利，故截止2010年3月27日，全发公司要求损害赔偿的权利时效届满。其次，全发公司应当从2010年8月23日起知晓土地已转让给重庆雅瑞阁物业有限责任公司（以下简称雅瑞阁公司）的事实，根据涉案土地的施工许可证等证据记载的信息，且重庆全发大酒店有限公司与涉案土地相邻结合工商登记信息，全发公司法定代表人涂信福应当从此时知晓土地再转让的事实，按照法律规定，全发公司的诉讼时效自2012年8月22日届满。根据一审法院查明的预售许可证记载的时间，涉案土地上的房屋从2010年12月29日取得预售许可证，竣工时间为2011年11月30日等以及广播电台的宣传广告内容，全发公司的法定代表人涂信福应当知晓涉案土地的业主已经变更为雅瑞阁公司，其应当最迟从2010年12月29日知晓土地再次转让且房屋已经公开销售的事实，截止2012年12月29日，本案的诉讼时效届满。且全发公司没有举示证据证明本案诉讼时效存在中止、中断或延长，故全发公司的主张已经丧失了胜诉权。二、一审判决回避了协议第五条约定的法律性质认定，致使本案适用法律错误。根据第五条约定，该条附生效条件未成就，故该条成立但并未生效。此条明确约定了久桓公司出售房屋给全发公司必须基于久桓公司在涉案土地建设房屋，但久桓公司不可能保证雅瑞阁公司必须按照第五条约定的条件出售房屋。因该条款并未生效，即使久桓公司存在一定过错，也应当承担缔约过失责任，赔偿对方信赖利益损失而非履行利益损失，故一审法院存在适用法律错误。即使法院认定该条已经生效，但该条属于商品房买卖预约合同，应当依据预约合同的法律规定认定当事人的责任。根据该条约定的内容看，双方就预售房屋的最终面积、付款方式等主要条款具有继续磋商的义务，并无必须缔约的义务，任何一方违反磋商义务，需按照预约合同相对方承担赔偿责任，结合第六条的约定，久桓公司仅需向全发公司支付违约金58万元。三、涉案协议签订10年之久，全发公司缺乏履行协议第五条的磋商意愿和能力。根据证据显示，全发公司从2007年起再无正常的工商年检，经营出现严重异常，营业执照从2011年1月6日被吊销，且工商注册地也没有经营，在此情况下，其已经丧失了履行商业合同的能力，且其也没有向久桓公司表示继续履行该条，也没有实际履行能力，一审法院未综合考虑其实际情况，在其没有支付任何房款的情况下赔偿房屋价差损失，有失公允。四、全发公司在一审中隐瞒重要事实，影响一审法院对主要事实的认定。根据久桓公司的新证据，久桓公司与全发公司存在两宗土地转让，转让总金额为726万元，单价为17.49万元/亩，而当时同地段的土地出让价为14万元/亩，而全发公司确认仅收到涉案土地的转让款290万元与事实不符，久桓公司对此已经支付了460.5万元，全发公司存在对该事实的隐瞒，导致一审法院判决合同合同权利义务严重失衡。五、一审判决全发公司的损失认定缺乏事实基础。一审中，鉴定机构无法对2006年涉案土地同地段房屋市场价格进行鉴定的情况下，一审判决直接参照全发公司提交的2011年、2013年、2014年房屋销售价格自由裁量认定损失金额酌定为750万元，未进行综合考虑。全发公司就涉案土地已经获得了460.5万元的土地转让价款，转让交易均价为17.49万元/亩，远高于2006年同时期同性质的土地出让均价的14万元/亩，已经实现了其目的。久桓公司提交的2006年-2008年期间的临近小区的房屋销售价格载明，建筑面积销售单价最高在600元至632元之间，协议约定的房屋销售实际是全发公司对久桓公司的补偿。且雅瑞阁公司之后补缴了1523.36万元的出让金，远高于2006年的土地交易价格，并且建筑规模进行了调整。在2006年至2014年期间，建设成本出现大幅上涨，雅瑞阁公司后期投入巨大，全发公司已经实现合同目的的情况下，要求享受房屋销售溢价的收益，不符合商业交易遵循的公平有偿原则，且一审法院未考虑预约合同的合理履行期限，导致判决有违公平。2006年5月24日，久桓公司将涉案土地转让给他人，全发公司应当此时知晓转让使其权利受到侵害。
全发公司辩称，久桓公司陈述的事实与客观实际情况不符，土地使用权转让协议有效，合同第五条约定久桓公司受让土地后，应当履行的主要义务，也是全发公司转让土地后应当享有的最根本和主要的权利，久桓公司在履行合同过程中必须履行当然的通知义务，但其并未通知，全发公司在本案中的诉讼时效于本案起诉时尚未起算，久桓公司的违约行为直接导致全发公司无法实现合同目的，给全发公司造成了巨大损失。按合同约定及法律规定，久桓公司应当对其违约行为承担全部责任，故请求驳回上诉，维持原判。
全发公司向一审法院起诉请求：1、请求判决久桓公司按协议约定将受让土地上开发的房屋中的3000平米以730元/平米的价格售予全发公司，如久桓公司不能履行则请求判决久桓公司赔偿这些房屋的时价总价差损失（预估为500万元，以鉴定数据或以法院认定数据为准）；2、请求判决本案诉讼费、鉴定费由久桓公司承担。庭审中，全发公司将其诉讼请求明确为：请求判决久桓公司赔偿房屋的时价总价差损失（4465元/平米-730元/平米）×3000平米=11205000元。
一审法院认定事实：2006年3月28日，全发公司作为甲方与久桓公司作为乙方签订了《土地使用转让协议》，协议约定：“双方经友好协商，达成土地使用权转让协议如下：一、甲方将自己享有的，位于重庆市璧山县办事处的国有土地使用权转让给乙方。二、转让土地性质为国有出让综合用地，面积为：17552㎡，土地的详细情况见甲方持有的璧国用（2004）第03367号。若甲方转让的土地大于或小于土地使用权证载明的面积，以实际丈量的面积为准。三、土地转让的总价为贰佰玖拾万元。四、付款方式：产权证办完后，一天内付清全款。五、乙方承诺：在甲方转让的土地上建设的商品房中，将3000㎡（上下不超过100㎡）的房屋优惠售予甲方，房屋单价为730元/㎡。此部分房屋由甲方与乙方商定位置，以单元为单位选房，不足整单元的房屋按相邻相接为原则选房。六、违约责任：签转让协议后，因甲方责任致使土地不能在2006年3月31日前办理转让手续，则承担违约金伍拾捌万元。签转让协议后，乙方反悔或办理转让手续完毕后两天内不能付清甲方土地款（星期六、星期日除外），应承担违约金伍拾捌万元。七、本协议经一式四份，甲乙双方各持二份，双方签字、盖章即生效。”并由全发公司、久桓公司加盖公章确认。
2006年3月28日，璧山县国土资源和房屋管理局作为出让方、全发公司作为转让方、久桓公司作为受让方签订了《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，约定出让方同意将位于璧山县青杠工贸区，面积为17552平方米国有土地使用权以人民币290万元转让给受让方，该合同第八条约定：本合同未尽事宜，从其法律、法规之规定，也可双方约定。并由璧山县国土资源和房屋管理局、全发公司、久桓公司加盖公章。2006年3月30日，璧山县国土资源和房屋管理局为久桓公司办理了212房地证2006字第04080号证书，权利人为重庆市久桓房地产开发有限公司，坐落位置为璧山区青杠街道工贸区，使用权面积为壹万柒仟伍佰伍拾贰。后璧山县国土资源和房屋管理局作为出让方、久桓公司作为转让方、重庆雅瑞阁物业有限责任公司作为受让方三方签订了《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，约定出让方同意将位于璧山县青杠工贸区，面积为17552平方米国有土地使用权由久桓公司以价290万元转让给受让方。并由璧山县国土资源和房屋管理局、久桓公司、重庆雅瑞阁物业有限责任公司加盖公章。久桓公司也未在案涉土地上开发、修建商品房。
2016年4月13日，久桓公司提出对全发公司、久桓公司双方于2006年3月签订的《土地使用权转让协议》中“重庆市久桓房地产开发有限公司”的印文的真实性及“向军”签字的真实性进行鉴定的申请。2016年6月18日，久桓公司向一审法院申请撤回笔迹和印章鉴定的申请。
2016年5月20日，全发公司提出对璧山区青杠街道雅瑞阁青山河畔小区商品房现在的市场单价以及该地段2006年同类型同品质的商品房市场单价进行鉴定。后经鉴定机构回复，对该地段2006年同类型同品质的商品房市场单价，因2006年距离现在已过去11年之久，由于城市的迅速发展，其各种社会因素、经济因素等发生了相当大的变化，无法找到当时准确客观的市场交易案例，无法对此作出公允客观的专业判断，无法完成委托评估。对璧山区青杠街道雅瑞阁青山河畔小区商品房现在的市场单价，因无法确认该地块上的对应建筑物、无法确认具体的司法评估对象，无法对现行价值进行评估。
另查明，2007年1月5日，重庆市久桓房地产开发有限公司名称变更为重庆久桓房地产开发有限公司；2007年3月6日，重庆久桓房地产开发有限公司名称变更为重庆久桓地产（集团）有限公司。
还查明，重庆市商品房联机备案登记表载明：2011年4月18日，坐落于璧山县的雅瑞阁青山河畔的房屋建筑面积为89.36平方米，成交价格为322481元（3608元/㎡）。2011年9月14日，坐落于璧山县的雅瑞阁青山河畔的房屋建筑面积为89.56平方米，成交价格为326014元（3640元/㎡）。2013年8月27日，坐落于璧山县的雅瑞阁青山河畔的房屋建筑面积为89.34平方米，成交价格为340556元（3812元/㎡）。2013年4月10日，坐落于璧山县的雅瑞阁青山河畔的房屋建筑面积为89.21平方米，成交价格为322697元（3617元/㎡）。2014年2月27日，坐落于璧山县的雅瑞阁青山河畔的房屋建筑面积为88.16平方米，成交价格为325010元（3686元/㎡）。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”全发公司与久桓公司于2006年3月28日签订的《土地使用权转让协议》系全发公司、久桓公司双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于合法、有效的合同。本案中，全发公司基于《土地使用权转让协议》第五条主张其权利，久桓公司称《土地使用权转让协议》第五条已经通过全发公司、久桓公司、璧山县国土资源和房屋管理局于2006年3月28日签订的《重庆市国有土地使用权转让变更合同》予以取消和变更。《重庆市国有土地使用权转让变更合同》是全发公司、久桓公司、璧山县国土资源和房屋管理局为办理产权登记而签署的合同，并非全发公司、久桓公司双方之间关于土地使用权转让事宜重新签订的合同，且该合同第八条约定：“本合同未尽事宜，从其法律、法规之规定，也可双方约定。”因此，该《土地使用权转让协议》对全发公司、久桓公司双方当事人均具有法律约束力，全发公司、久桓公司双方应当根据合同的约定履行合同义务。
关于全发公司起诉来院主张其权利是否超过诉讼时效的问题，全发公司称其2015年4月以后才知晓该情况，并于2015年12月8日起诉至法院，未超过诉讼时效。久桓公司称国土局给予的土地开发期限为2年，全发公司将土地转让给久桓公司后也应当遵守该土地出让合同的规定开发期限为2年，久桓公司最迟应当在2年工期内即2008年3月内竣工，此时全发公司就知道或者应当知道其权利受到侵害，全发公司最迟应当在2008年4月1日向久桓公司主张权利，全发公司未在诉讼时效范围内向久桓公司主张权利。根据全发公司、久桓公司双方在《土地使用权转让协议》第五条的约定，久桓公司应当通知全发公司商定位置，进行选房。久桓公司负有通知全发公司的义务，久桓公司并未在涉案土地上开发建设商品房，而在2006年5月24日将案涉土地转让给重庆雅瑞阁物业有限责任公司。庭审中，久桓公司也未举示证据证明其通知或者告知全发公司涉案土地已经转让。其主张全发公司的起诉超过诉讼时效，应当举示证据证明全发公司知道或者应当知道其权利被侵害的时间。本案中，久桓公司未举示证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。故，对久桓公司关于时效的抗辩，一审法院不予采纳。
关于久桓公司是否应当赔偿全发公司3000㎡房屋时价的价差损失的问题。一审法院认为，该《土地使用权转让协议》第五条应当视为协议的一部分，久桓公司应当按照合同约定履行按730元/㎡的优惠价格售予全发公司3000㎡（上下不超过100㎡）的商品房的义务。而久桓公司在将涉案土地转让给重庆雅瑞阁物业有限责任公司后未在本案涉案土地上建设商品房，也不能履行将涉案土地上所建设的商品房优惠售予全发公司的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，《土地使用权转让协议》中关于优惠售房的约定因久桓公司的原因无法继续履行，久桓公司应当赔偿因此给全发公司造成的损失。关于损失如何确定的问题，本案经委托司法鉴定机构进行鉴定，最终不能出具司法评估意见书，对全发公司的损失不能通过司法鉴定予以确认。但久桓公司的违约行为确实给全发公司造成了损失，依法应当予以赔偿。虽然无法通过司法鉴定程序确认730元/㎡是否属于当时的优惠价格，但既然双方在协议中明确为优惠价格，全发公司、久桓公司双方在签订该《土地使用权转让协议》时即对730元/㎡属于优惠价格有清醒明确的认知。在无法通过司法鉴定程序予以确认损失的情况下，可以参考全发公司举示的2011年雅瑞阁青山河畔小区的价格宣传手册、销售表、重庆市商品房备案登记表等，该价格宣传手册、销售表、重庆市商品房备案登记表反映出的价格虽然不是全面的、完全的本案涉案土地上的商品房现行价格，但也是本案涉案土地在土地使用权转让后的合理开发期限内开发销售房屋的实际价格。综上，对久桓公司应当赔偿全发公司因不履行合同所造成的损失数额，一审法院依法酌定为7500000元。对全发公司的其他诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决如下：一、重庆久桓地产（集团）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿重庆全发药业（集团）有限责任公司损失7500000元。二、驳回重庆全发药业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费89030元，重庆全发药业（集团）有限责任公司预缴89030元，由重庆全发药业（集团）有限责任公司负担24730元，由重庆久桓地产（集团）有限公司负担64300元，重庆久桓地产（集团）有限公司在本判决生效后7日内向一审法院缴纳。
本院二审期间，因全发公司、久桓公司对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，久桓公司为证明自己的主张举示了如下证据：
证据一，《土地使用权转让协议》，拟证明按照国家土地开发2年的正常周期，最迟2008年3月27日，全发公司应当向久桓公司磋商房屋预售或要求赔偿。
证据二，《国有土地审批表》、《璧山县国有土地使用权出让合同》、《璧山县人民政府关于同意出让国有土地给重庆全发药业有限责任公司使用的批复》、《璧山县房地产登记申请书》、《璧山县房地产登记审核表》、《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，拟证明全发公司于2006年3月30日，将面积为10116平方米的建设用地使用权转让给了久桓公司并获得审批通过。
证据三，收条四张及转账支票、电汇凭证等，拟证明2006年3月29日至4月5日期间，久桓公司先后五次就涉案土地及案外土地向全发公司及其委托收款人一共支付了土地转让款726万元，转让单价为174939元/亩，并非合同约定的11万元/亩。
证据四，《璧山县房地产登记申请书》、《璧山县房地产登记审核表》、《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，拟证明雅瑞阁公司于2006年5月25日取得了涉案土地使用权。
证据五，《建筑工程施工许可证》、《璧山县商品房预售许可证》、重庆市璧山区广播电视台播放记录、《商品房成交信息表》，拟证明全发公司先后分别于2010年8月23日、2010年12月29日、2011年1月2日应当知道涉案土地的房屋实际业主为雅瑞阁公司，久桓公司不具备履行承诺的房屋补偿的义务，全发公司的请求已经超过诉讼时效。
证据六，重庆全发大酒店有限公司的工商登记档案，拟证明重庆全发大酒店有限公司与涉案土地相邻，全发公司法定代表人涂信福为该酒店股东及实际控制人，其应当知晓涉案土地的项目业主变更及建设等情况。
证据七、全发公司的工商档案材料、全发公司注册地现场照片、刑事裁定书、失信被执行人信息查询截屏，拟证明涂信福从2008年8月28日已成为全发公司的法定代表人，该公司于2007年开始未进行年检，于2011年1月6日被吊销营业执照，没有开展经营活动，且涂信福从2010年9月26日至2015年出狱前，全发公司不具有履行转让协议的能力等，并被纳入失信被执行人名单。
证据八，《重庆市房地产买卖合同》、电子地图截图打印件，拟证明2006年至2008年期间，涉案土地相邻的房屋单价为600元/平方米。
证据九，《璧山县国有土地使用权招拍挂出让公告》、《国有土地使用权出让合同》、地图截图，拟证明涉案土地临近的土地2006年出让价为148238元/亩。
证据十，《关于<重庆市国有土地使用权转让变更合同>（璧地合变（2006）第11、12号）的补充协议》、非税收入一般缴款书、支票存根，拟证明雅瑞阁公司为开发涉案土地等已经补缴了土地出让金24013476元，涉案土地补缴金额为1523.36万元，土地使用成本上涨等。
全发公司为证明自己的主张，向本院举示了如下证据：
证据一，渝府发[2000]76号文件，拟证明当时土地的宗地单价及国有土地出让金的计算方法，2000年8月20日宗地出让金比例介于0.2-0.35之间。
证据二，重庆市土地级别册第175页，拟证明涉案土地的级别为10级，与国土房管发[2000]252号文件确定的级别一致。
证据三，渝国土房管发[2007]779号文件，拟证明涉案土地级别调整为9级。
证据四，释放证明书、执行通知书，拟证明全发公司及涂信福从2009年开始被调查至2015年2月17日一直被羁押，全发公司处于停滞状态，经管人员均涉及刑事诉讼，无法知晓有关信息。
证据五，资产评估报告书，拟证明涉案土地及另一面积为10116平方米的土地总地价为1372.47万元，涉案土地价值远超过290万元。
证据六，刑事判决书，拟证明全发公司经管人员均涉及刑事诉讼。
当事人双方举示的上述证据经质证，当事人双方对对方证据均发表了如下质证意见，分别为：
一、全发公司的质证意见为：证据一的真实性无异议，但不能达到久桓公司的证明目的；证据二的真实性无异议，是双方转让的案外土地，与本案无关；证据三不能证明已经支付涉案土地转让款超过290万元，对收条持怀疑，载明的432.35万元是土地转让款，其余不认可，该款中的290万元为涉案土地转让款；证据四中，全发公司不是当事人，对证据真实性不发表意见；对证据五中的《建筑工程施工许可证》、《璧山县商品房预售许可证》真实性认可，其余证据真实性不予认可，证据不能达到久桓公司的证明目的；证据六与本案无关，由法院认定是否真实；认可证据七的真实性，但与本案无关；证据八不能代表当时的市场行情，不能证明涉案土地当时的价值仅290万元，不能达到久桓公司证明目的；不认可证据九的真实性，不能证明涉案土地的价值；对证据十不发表意见。且上述证据不应作为二审新证据。
二、久桓公司的质证意见为：证据一至三均是政府文件，真实性由法院核对，与本案无关，不能证明涉案土地必须按照文件交易；证据四、证据六只能证明全发公司法定代表人被限制人身自由，其他人不能行使民事权利，同时证明全发公司无能力履行本案协议第五条约定，判决书不能证明全发公司所有高管和职员被羁押而不能向久桓公司主张权利；证据五的委托人是全发公司，不认可真实性，也不认可证明目的。
根据双方当事人的质证意见，结合当事人陈述，本院对上述证据认证如下：
一、对久桓公司举示的证据认证为：证据一、证据四、证据五中的施工许可证及预售许可证已经作为一审证据，本院将该证据不作为二审证据处理，证据六、证据八、证据九、证据十与本案无关联，本院对该部分证据不予采信；因全发公司对证据二真实性无异议，且该证据与涉案土地转让款的支付存在一定关联，本院对该证据予以采信；虽然全发公司对久桓公司举示的证据三有异议，但其并未举示证据证明证据上加盖的印章及法定代表人签字并非全发公司当时的印章及法定代表人印鉴章，并明确表示不申请鉴定，结合当事人在庭审中的陈述，本院对该部分证据予以采信；证据五的其他证据与本案无关联，且全发公司存在异议，本院对该证据不予采信；因全发公司对证据七真实性无异议，该证据涉及全发公司的工商变更情况，与本案具有关联，本院予以采信。
二、对全发公司举示的证据认证为：证据一至三属于政府文件，且本案双方交易行为是双方当事人自愿协商一致的结果，该文件不必然对双方交易产生影响，与本案缺乏必要的关联，本院将上述证据不作为二审证据处理；证据四、证据六与本案无关联，且久桓公司有异议，本院对该证据不予采信；证据五是由全发公司单方委托的证据，且久桓公司不予认可，本院对该证据不予采纳。
本院另查明，一、2003年4月21日，全发公司与璧山县国土资源和房屋管理局签订了《璧山县国有土地使用权出让合同》，全发公司由此取得了位于青杠工贸区的面积为10116平方米的土地使用权。2006年3月28日，经久桓公司与全发公司及璧山县国土资源和房屋管理局签订《重庆市国有土地使用权转让合同》，全发公司以160万元的价款将上述土地使用权转让给久桓公司，并经久桓公司申请，2006年3月30日，上述土地使用权权利人变更为久桓公司。二、2006年3月29日至次月5日，全发公司先后向久桓公司出具收条4份，其中，分别载明的主要内容为：收到久桓公司现金436500元；收到久桓公司购买我方位于青杠街道工贸区内自有土地款100万元，余款由该司在土地证过户办理后付清，委托将款项付到重庆市璧山县建曲厂帐户，帐号为21×××29等（附有收款人为该厂为收款人的转账支票）；收到久桓公司购买我司位于青杠街道工贸区内土地款4323500元，并将该款付给重庆全发大药房连锁有限公司帐户，帐号为05×××95等（附有重庆全发大药房连锁有限公司为收款人的电汇凭证）；收到久桓公司购买土地款150万元（附有收款人为重庆桓大物业开发有限公司的转账支票及收款人为重庆全发大药房连锁有限公司为收款人的电汇凭证）。2006年4月5日，全发公司向久桓公司出具《关于重庆市久桓房地产开发有限公司应付重庆全发药业（集团）有限责任公司土地款150万元支付方式的说明》，载明的主要内容为：将该款中的120万元转到重庆桓大物业开发有限公司帐户，帐号为20×××93，另30万元电汇到重庆全发大药房连锁有限公司，帐号为05×××95等。三、久桓公司与璧山县国土资源和房屋管理局及雅瑞阁公司签订《重庆市国有土地使用权转让变更合同》后，经久桓公司申请，涉案土地使用权于2006年5月24日变更登记权利人为雅瑞阁公司。四、2010年8月23日，璧山县城乡建设委员会颁发了《建设工程施工许可证》，记载了合同开工时间为2010年5月28日，竣工时间为2011年11月30日，建设地址为璧山县民安街，工程名称为雅瑞阁·青山河畔2#楼等。2010年12月29日，璧山县国土资源和房屋管理局向雅瑞阁公司颁发了《璧山县商品房预售许可证》，载明项目名称为雅瑞阁·青山河畔，项目位置为璧山县民安街186号等内容。五、全发公司的工商资料记载，该公司于2011年1月6日因未依法参加年检被吊销，最后一次年检时间为2006年等。
本院认为，根据双方协议第五条“乙方承诺：在甲方转让的土地上建设的商品房中，将3000㎡（上下不超过100㎡）的房屋优惠售予甲方，房屋单价为730元/㎡。此部分房屋由甲方与乙方商定位置，以单元为单位选房，不足整单元的房屋按相邻相接为原则选房”的约定，虽然久桓公司以承诺的方式将在涉案土地上建设商品房后优惠销售给全发公司，但该条作为合同的一个条款进行了明确记载，不能仅仅认定该条是久桓公司的单方承诺，应当认定双方对权利义务的约定，双方当事人应当按照合同约定履行义务。但即使久桓公司存在违约行为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，如何认定全发公司何时知道或应当知道权利被侵害是确定全发公司权利是否超过诉讼时效的关键。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。根据本案查明的事实，久桓公司受让涉案土地后再次转让给了雅瑞阁公司，并于2006年5月24日进行了物权变更登记。而我国不动产登记的效力本身包含了公示效力及公信力等，不动产一经登记即对外产生了公示效力，应当认定全发公司从此时起就应当知道久桓公司违约行为存在，导致其合同权利受到了侵害。且即使存在因客观原因导致全发公司不知晓不动产变动登记，由于雅瑞阁公司在涉案土地上进行开发建设并销售房屋，全发公司最迟也应当从雅瑞阁公司取得预售许可证开始销售房屋时（2010年12月29日）知晓权利受到侵害的事实，何况全发公司并未举示充分的证据证明导致诉讼时效中止、中断等事实存在，即使从全发公司陈述的2015年2月17日之后开始主张权利，也远远超过了诉讼时效的期限，故应当认定全发公司在本案中的权利已经超过诉讼时效，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。
泽鹏公司由项目团重庆分公司但渡桐木煤矿义务，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX综上所述，久桓公司的上诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初321号民事判决；
二、驳回被上诉人重庆全发药业（集团）有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费89030元，由被上诉人重庆全发药业（集团）有限责任公司负担；二审案件受理费64300元由被上诉人重庆全发药业（集团）有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文建
审判员 陈娅梅
审判员 李 颖
二〇一八年二月二十八日
书记员 廖婧伊