山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0481民初4448号
原告：中国邮政集团公司山东省滕州市分公司（原滕州市邮政局）。住所地：滕州市。
负责人：李政宏，总经理。
委托诉讼代理人：聂震、连磊，山东真谛律师事务所律师。
被告：滕州正宇房地产开发有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人：吕金朝，执行董事。
委托诉讼代理人：刘慧洋，山东善国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂成瑞，男，1957年9月6日出生，汉族，住枣庄市山亭区。
原告中国邮政集团公司山东省滕州市分公司（以下简称滕州邮政）与被告滕州正宇房地产开发有限公司（以下简称正宇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告滕州邮政向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《团购住房合作协议》；二、判令被告返还原告购房款820万元及利息、违约金480万元（从2013年1月31日至2013年4月30日，按年息20%计算违约金，从2013年4月30日起按年息25%计算违约金直至被告付清购房款为止）；三、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2011年1月19日，原、被告签订了预约合同，即《团购住房合作协议》，合同约定，由被告为原告单位职工提供团购住房，位置在滕州市解放东路北侧、荆泉路西侧、沿河路南侧，暂定名为正宇花园，房屋交付时间为2013年1月31日。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告严重违约，至今没有交付房屋，为维护原告合法权益，特诉至本院。
被告正宇公司辩称，原告不是本案房屋的实际权利人，无返还购房款及利息、违约金的请求权；被告为实现合同目的、履行承诺，已经进行了大量的投入；被告无法履行交房义务，是由于不能归责于自身且无法预见的原因造成的，不应承担违约责任；协议约定的违约金责任过高，应当依法予以调减。
本院经审理认定事实如下：2011年1月19日，滕州市邮政局（甲方）与滕州正宇房地产开发有限公司（乙方）签订《团购住房合作协议》，协议的主要内容为:一、项目用地概况：用于团购住房开发的土地位于滕州市解放东路北侧，荆泉路西侧，沿河路南侧(即七彩阳光城小区东侧)，暂定名为正宇花园。乙方以合法方式获得该土地使用权。二、团购住房户型面积及配套设施:为小高层(12层，二户一梯)，面积为90㎡、120㎡、140㎡左右等3类，户型可参照农行在同小区户型，须经甲方确认后实施。配套设施：有关本项目平面布置，由乙方按政府有关批准的总体规划要求实施。整体小区容积率不高于2.8，入户门对讲，品牌安全门，水、电接通，灶气、暖气入户，窗户为品牌塑钢中空双玻，外墙镶贴为釉面瓷砖。三、团购住房价格及数量：主房屋均价2900元/平米，楼层不同，价格不同；车库、车位、储藏室价格，依据市场价格确认。甲方团购数量为200套以内，以缴款限定日期为准。四、交付使用：日期为2013年1月31日。五、付款方式：每户缴款额为20万元/套，根据实际面积结算，缴款打入指定帐户，否则视为个人放弃不参与团购权利；合同签订后甲方缴纳的团购住房款存入乙方在农行专户（农行团购房专户），实行封闭运行，集中管理、专款专用，由甲乙双方和农行共同监管。六、其他事宜。1、甲方参与团购住房的职工在选房前可以放弃选房权，其缴纳的团购住房预收款由乙方退回本人，并从缴款之日起按照年息20%的标准支付利息。乙方如不能于2013年1月31日前将甲方团购住房全部交付使用，则应于2013年1月31日起按照年息20%的标准，依据实际推迟交付使用时间计付甲方参加团购住房职工利息。如推迟交付使用时间3个月，乙方还需一次性支付甲方预付房款5%的违约金，交付使用时间每增加3个月则违约金增加5%。2、乙方应确保甲方所购住房符合国家建筑工程质量、安全标准。工程竣工后，乙方将经过建筑工程质量监督部门验收合格后交付甲方，乙方负责为甲方职工办理“房屋所有权证”、“土地使用证”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”办理期限不超过上房之日一年内。3、甲方职工入住后，必须服从乙方委托物业公司进行管理。四、本协议书一式三份，甲乙双方各执1份，申请公证部门公证后留存1份。本合同未尽事宜，双方所附补充协议均具同等法律效力，本协议所指所有附件是本协议不可分割部分，具同等法律效力。
协议签订后，滕州邮政的42名职工参加团购，并依约交纳了预付款840万元。后胡某某退出了团购。
被告正宇公司与滕州市国土资源局分别于2010年12月7日、2010年12月17日，分别签订国有建设用地使用权公开出让成交确认书及出让合同，以21202万元的出让价格取得宗地编号为2010-35号、面积为90368平方米、位于解放东路北侧、荆泉路西侧、沿河路南侧的宗地的国有土地使用权。2011年1月26日前被告已交齐该土地出让金，并于2013年4月3日取得该土地的滕国用（2013）第050号国有土地使用权证。后正宇公司又于2013年4月2日与滕州市国土资源局签订国有建设用地使用权公开出让成交确认书，以5748万元的出让价格取得宗地编号为2010-41号、面积为23647平方米、位于解放东路北侧、荆泉路西侧的宗地的国有土地使用权。被告并为该两宗土地投入相应资金。
因被告正宇公司准备开发的正宇花园一直未开工，原、被告亦协商无果，原告为此诉来本院。诉讼中，滕州邮政的41名购房职工出具声明，内容为:“要求滕州邮政解除与正宇公司的《团购住房协议》，并授权滕州邮政收取房地产公司返还的购房款及利息违约金等款项”。
庭审中，被告认为原、被告团购协议无法履行，同意解除协议。但认为协议无法履行并非被告原因，不应承担违约责任，并向本院提交了2016年6月30日其公司申请滕州市公证处对位于滕州市解放东路北侧、荆泉路西侧、沿河路南侧的一宗土地（国有土地使用证号：滕国用（2013）第050号）的现状进行保全证据的材料，以证明:其于2011年1月26日前交齐土地出让金后，因地上构筑物、规划等原因，滕州市国土资源局一直未交付该宗土地，正宇公司多次向枣庄市政府、滕州市政府及相关领导人报告情况。正宇公司主张至法庭开庭审理时，案涉土地上尚未全部完成地上构筑物的清理。案涉正宇花园项目尚未开工建设，且该宗土地已于2013年11月19日被山东省高级人民法院查封。
本院认为，本案的焦点问题为:第一、关于滕州邮政的诉讼主体资格问题;第二、原告要求返还购房款及支付违约金的问题。
关于第一个焦点问题:对于滕州邮政是否具备本案诉讼主体资格的问题，正宇公司认为，《团购住房协议》的权利义务主体和实际履行者是团购职工个人，滕州邮政不享有买方权利，没有返还购房款的请求权基础，不具备本案的诉讼主体资格。本院认为，滕州邮政作为《团购住房协议》签约的一方主体，诉请解除该合同是适格的诉讼主体。因签订案涉团购协议的主体系滕州邮政与正宇公司，合同签订后，滕州邮政职工按照合同约定将购房款存入指定帐户，是对案涉团购协议的一种履行行为。基于案涉房地产项目没有进行开发建设，滕州邮政职工没有同正宇公司签订具体的商品房买卖合同，合同的履行仍处于滕州邮政代表职工进行团购交易的阶段，且滕州邮政职工在诉讼中出具声明，载明“要求滕州邮政解除于正宇公司的《团购住房协议》，并授权滕州邮政收取房地产公司返还的购房款及利息违约金等款项。”根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。基于滕州邮政职工的委托授权，滕州邮政取得了对其职工交纳购房款的返还请求权，应当享有主张合同权利的主体资格。故正宇公司关于滕州邮政不具备请求返还缴纳款项主体资格的抗辩意见，不予采纳。
原告滕州邮政与被告正宇公司签订的团购住房协议，系商品房买卖合同中的预约合同，双方意思表示真实，内容合法，为有效协议。现因合同一直未能履行，且签订本约的客观条件尚不具备，原告要求解除合同，被告同意解除，本院予以准许。
关于第二个焦点问题：对于购房款的返还及利息、违约金的承担问题。根据审理查明的事实，滕州邮政职工在交纳840万元预付款后，有1人退回了交纳的款项，有820万元款项尚在正宇公司处。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉团购协议解除后，该笔款项正宇公司应当归还。因交纳款项的滕州邮政职工出具声明，同意该笔款项由滕州邮政收取。故正宇公司应返还滕州邮政820万元款项。对于滕州邮政主张的利息及违约金的问题，根据案涉团购协议第六条的约定，“乙方(正宇公司)如不能于2013年1月31日前将甲方团购住房全部交付使用，则应于2013年1月31日起按照年息20%的标准，依据实际推迟交付使用时间计付甲方参加团购住房职工利息。如推迟交付使用时间3个月，乙方还需一次性支付甲方预付房款5%的违约金，交付使用时间每增加3个月则违约金增加5%”。被告正宇公司在答辩中提出，原、被告是预约合同，违约方给对方造成损失的，应当按照缔约过失责任承担实际损失。原告主张的20%的高额利息和5%的累加违约金，显然过高，应予以调减按照银行同期贷款利息适当上浮有一定的合理性。在案件审理中，滕州邮政未举证证明实际损失的数额。本院认为，案涉团购协议对于20%的利息及每3个月累加违约金5%的约定，从性质上均属于正宇公司迟延交房的违约金。根据案涉团购协议的约定，正宇公司负有在2013年1月31日前交付团购住房的合同义务，其未按约定交付房屋构成违约，应依约承担违约责任。但是根据审理查明的事实，正宇公司履约迟延的原因，主要在于其取得国有土地使用权的土地不具备开发施工条件，存在着部分不可归责于双方当事人的原因。故对于正宇公司主张违约金过高应予调低的诉讼请求，应予支持。按照双方团购协议的约定，自2013年1月31日起，未交付房屋即为违约。正宇公司违约后前三个月的违约金，按照年息20%的标准计算，3个月至6个月的违约金按照年息25%计算，不存在约定明显过高的情形，不应予以调整。对于违约6个月后的违约金，按照合同约定达到年息30%以上，明显过高，对于正宇公司要求调减的答辩意见，应予采纳。因本案滕州邮政所支付款项，并非银行贷款，而是职工个人的款项，且在合同履行中不存在违约行为。故对于滕州邮政职工的资金损失，可参照民间借贷利息的相关规定，确定为中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍。正宇公司违约六个月后的违约金，应减少至中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍为宜。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政集团公司山东省滕州市分公司与被告滕州正宇房地产开发有限公司2011年1月19日签订的团购住房合作协议;
二、被告滕州正宇房地产开发有限公司返还原告中国邮政集团公司山东省滕州市分公司购房款820万元;
三、被告滕州正宇房地产开发有限公司向原告中国邮政集团公司山东省滕州市分公司支付自2013年1月31日起至判决生效之日止的违约金(具体计算方式为：以820万元为基数，自2013年1月31日至2013年4月30日按照年息20%计算，2013年5月1日至2013年7月31日按照年息25%计算，2013年8月1日起至判决确定的履行之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍计算);
四、驳回原告中国邮政集团公司山东省滕州市分公司的其他诉讼请求。
上列二、三项于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49900元减半收取24950元、保全费5000元，由被告滕州正宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 刘莉
二〇一六年九月八日
书记员 杨利