福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第5158号原告福州融侨物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林文镜，董事长。委托代理人郑淑琼，唐山，福建创元律师事务所律师。被告林生，男，1983年8月10日出生，汉族，住福建省福清市，现住福州市仓山区。原告福州融侨物业管理有限公司与被告林生物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司委托代理人郑淑琼，被告林生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都丽岛业主（房屋建筑面积为97.41平方米）。2006年11月28日，房屋原业主吴东与福建融侨集团有限公司签订《江南水都三期（1#-7#）补充协议（商业贷款方式适用）》（以下简称“协议”），确认接受原告所提供的物业服务。协议约定，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费，房屋7#-20#（2层-9层）物业服务费按建筑面积每月1.35元／平方米收取（不含公摊水电费）。协议签订后被告按约为原告提供物业管理服务。被告从2013年1月1日起即开始拖欠物业管理费，原告几经催讨，但被告仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务。2013年6月1日起原告将高层单元的物业服务费标准调整为按每月1.6元／平方米。被告拖欠的物业管理费共计5177.3元。依据协议约定，被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金，故被告应向原告支付从2013年1月1日起逾期缴纳物业服务费的滞纳金共计2640元（暂计至2015年10月）。另根据协议约定，由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，经结算，被告每月应向原告支付水电公摊45元。综上，原告诉请判令：1.被告立即向原告支付福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都丽岛的物业服务费5177.3元（从2013年1月算至实际还清之日，暂计至2015年10月）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费违约金2640元（按逾期支付物业服务费的日万分之五计算，从2013年1月起至实际还清之日，暂计至2015年10月）；3.被告向原告支付水电公摊费1530元（从2013年1月算至实际还清之日，暂计至2015年10月）；4.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，2013年物业费已缴纳，后因有小偷进入实施盗窃，故从2014年开始的物业费未缴纳；物业公司未尽到安全保障义务，且监控摄像未拍到小偷。原告如能及时与我方协商，不会产生违约金等费用。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.身份证复印件，证明被告的身份情况；A2.《江南水都·丽岛（业主）基本情况登记表》，证明被告系福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都丽岛的业主，单元房产建筑面积为97.41平方米；A3.《江南水都·丽岛前期物业服务合同》，证明融侨（福建）房地产有限公司将江南水都·丽岛委托原告进行前期物业管理服务；A4.《江南水都三期（1#-7#）补充协议（商业贷款方式适用）》，A5.房屋所有权证（榕房权证R字第××号），共同证明被告从吴东处购买该房屋并实际接受原告的服务后，应按照协议约定支付物业费及逾期付款违约金；A6.融物函（2013）27号、30号、31号《关于江南水都丽岛／意境5B项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》，证明自2013年6月1日起，原告将高层单元的物业服务费标准调整为按每月1.6元／平方米收取；A7.律师函、A8.EMS国内特快专递邮件详情单（快递单号：1017459505212），证明2014年10月16日原告委托福建创元律师事务所向被告发出律师函，要求被告履行缴费义务；A9.物业服务费催缴通知书、A10.EMS国内特快专递邮件详情单（快递单号：1063304493811）、A11.快递投递情况网络查询结果，证明2015年4月2日，原告向被告发出物业服务费催缴通知书，要求被告履行缴费义务，被告已签收，但未回应。被告质证意见：A1、A2、A3无异议。A4真实性有异议，不是本人所签字，若原告及时与被告协商，就不会产生违约金费用。A5、A6、A7、A8无异议。A9、A10、A11真实性无异议，但我方不应承担违约金。被告向本院提交如下证据：B.报案证明，证明被告不缴纳物业费是因为房屋失窃，物业管理没有尽到责任。原告质证意见：真实性无异议，对被告家中被盗的事实予以认可，但被盗的物品及价值无法核实，且被告家中被盗与原告无关；被告家中被盗发生于2013年3月份，但被告自2013年1月起就未缴纳物业费，故被告家中被盗事由不应成为其不缴纳物业费的理由。对原、被告提交的证据，本院分析、认证如下：一、被告对原告提交的证据A1、A2、A3、A5-A11真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以采信。原告有提交证据A4原件核对，对该证据的真实性本院予以采信。二、原告对被告提交的证据B真实性无异议，对该份证据真实性本院予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2006年8月25日原告同融侨（福建）房地产有限公司签订《江南水都·丽岛前期物业服务合同》，约定：原告为江南水都·丽岛小区提供前期物业管理服务，合同期限自2008年2月29日开始至小区首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日止；房屋竣工验收合格交付业主后的物业管理费标准为：按建筑面积每月每平方米1#-6#楼（2-17层）按1.5元／平方米收取，1层按1.05元／平方米收取；7#-20#楼（2-9层）按1.35元／平方米收取，1层按0.95元／平方米收取（均不含水电公摊费）；交费时间为每个月10日前缴纳；若融侨（福建）房地产有限公司或业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2006年11月28日，案外人吴东与讼争房屋的开发商就讼争房屋签订了《商品房买卖合同》以及《江南水都三期（1#-7#）补充协议（商业贷款方式适用）》，约定上述《江南水都·丽岛前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件。2009年8月28日，被告林生从吴东处购买了坐落于福州市仓山区金山街道燎原路9号江南水都三期（丽岛）7号楼204单元房屋（建筑面积为95.71平方米）。2013年6月1日，原告依程序经小区双过半业主同意（832户业主，占小区业主总户数55.13%，建筑面积96730.17平方米，占小区总建筑面积54.76%），调整了物业收费标准，其中小高层为1.6元／月／平方米，高层为1.75元／月／平方米。因被告自2013年1月1日起未缴纳物业费，原告通过委托律师发函等方式向被告催收欠缴的物业费等。另查，被告于2013年3月14日到金山派出所报警称其家中失窃。本院认为，原、被告间的物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费，符合合同约定及法律规定。依据《前期物业管理服务协议》、融物函（2013）27号、30号、31号《关于江南水都丽岛／意境5B项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》之约定，本院核定被告应缴纳的物业费用为：2013年1月1日至2013年5月31日期间，以1.35元／月／平方米的标准缴纳为646.04元（1.35元／月／平方米×5月×95.71平方米）；2013年6月1日起至2015年10月31日止，以1.6元／月／平方米的标准缴纳为4440.94元（1.6元／月／平方米×29月×95.71平方米）。被告辩称2013年物业费已缴纳，但未提供相应依据，对被告的该辩解意见，本院不予采信。根据物业服务合同的约定，被告缴纳物业费时间为每月10日前；若逾期缴纳的，应从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之五交纳违约金，但根据被告提供的报案证明及原告对被告家中失窃这一事实的认可可以证实原告在提供物业服务过程中确有不足，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的公摊水电费问题，本院认为，根据《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条的规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用……公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取”。原告主张被告应缴纳2013年1月起的水电公摊费用1530元，因双方在合同中未约定水电公摊费的收取标准，且原告未能提供证据证明该项收费经过公示或经被告确认，故本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条，《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条的规定，判决如下：一、被告林生于本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司缴纳自2013年1月1日起至2015年10月31日止的物业服务费5086.98元；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用50元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担20元，由被告林生负担30元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈家挺代理审判员  陈曜辉代理审判员  吴灵婧二〇一六年五月二十七日书 记 员  邱仕鹏