徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1509号
原告周某某。
委托代理人时某某。
被告李某某。
委托代理人贺某某。
原告周某某诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由审判员段某某适用简易程序，于2015年6月23日、7月10日公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人时某某、被告李某某的委托代理人贺某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某诉称，自2010年5月25日起，被告开始承租原告所有的位于本市鼓楼花园再就业疏导点院内的营业房三间用于烧烤、大排档经营。双方签订书面的租赁合同，约定租金为每间房每月667元，支付方式按年全额支付，租赁期限为1年，此外，双方还对权利义务等其他事项进行了明确约定。此后，双方续签了租赁合同，但自2013年9月25日起双方就没有再签订书面合同，至今为止被告仍在承租使用涉案房屋。被告承租涉案房屋期间，除第一年按约交纳了租金，其余连续3年每年均拖欠4000元，且自2014年9月25日至今没再支付租金。再者，在没有经过原告同意的情形下，擅自破坏承租房屋的主体结构，在承重墙上自行开门洞，严重影响了房屋的结构安全。原告认为，被告拖欠租金及擅自开设门洞的行为构成违约，且自2013年9月26日起双方即为不定期租赁。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告支付拖欠的房屋租金28008元（2011年9月25日至2014年9月25日之前共拖欠12000元+按照月租金2001元从2014年9月25日计算到2015年5月25日）且按照月租金2001元，自2015年5月26日起支付至判决确认交付之日止；2、由被告对涉案房屋进行加固恢复原状后归还；3、诉讼费用由败诉方承担。
被告李某某辩称：第一，对原告诉称的事实提出不同意见：1、原告说2013年9月25日后就没有签订书面合同不是事实，经原、被告协商，双方同意将原合同期限变更为2011年9月25日至2015年9月25日，并且在修改处加盖了原告的印章，这印章的真实性可以从双方于2012年12月8日签订的合同中原告加盖的私用印章印模进行对比，所以原告称2013年9月25日后就没有再订立书面合同不是事实；2、原告诉称被告擅自开设门洞，破坏了承重墙也不是事实，首先租赁房屋的结构是框架结构不存在承重墙，其次，临街开门洞是经过原告同意的，因为在出租房屋处所有的房屋都同意沿街开了门洞，在此情况下被告征得原告同意先安装了卷帘防盗门然后再开了一个门，所以原告诉称被告擅自在承重墙上开门洞不是事实；3、原告诉称被告拖欠租金不是事实，被告使用原告房屋一直没有拖欠租金，相反被告在承租期间因原告装饰西隔壁大厅，造成被告近一年时间没有经营影响生意且原告先后两次装修大厅，总共给被告造成了近六万元的营业损失，对此原、被告双方也多次就造成损失问题协商；第二，原告诉讼请求解除租赁关系根据不足，双方是明确约定租赁期限的合同，合同期限没有截止，并且被告也没有导致原告单方解除合同的事由，当然原告也没有通知被告解除合同，因此原告要求解除合同缺乏依据；第三，原告要求被告承担恢复加固租赁房屋修复费用缺乏根据，被告开门洞是经过原告同意的，并且开设门洞并没有破坏房屋的整体结构，原告也没有提供出客观的能够证明被告毁坏房屋的证据；第四，原告租赁房屋至今我们没有见到权属证件，原告是否有权出租涉案房屋缺乏权属证件加以证明，因此涉案的租赁合同效力应当为效力待定，当然涉及到原告收取租金的合法性问题。
经审理查明，2010年5月25日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定由被告承租原告所有的徐州市中山北路延长段鼓楼花园西大门北隔壁鼓楼花园再就业疏导点院内营业房三间（院内东边房屋底层从南往北数起三间），租赁期限自2010年5月25日至2011年5月25日，每月每间租金为667元，合计2000元整，支付方式为合同签订时，以现金方式缴清12个月租金，租赁期限最后如果不足一个月，按一个月计租，合同第六条第3款约定“租赁期间，乙方（李某某）不得对租赁资产进行改造、改建、搬迁，否则，甲方（周某某）有权解除本合同”。双方在该租赁合同签订后，各自履行了自己的义务。该合同约定的租赁期限届满后，被告继续承租使用诉争房屋至今，在2011年9月25日至2014年9月25日期间每年向原告支付租金20000元，2014年9月25日之后未再支付过租金。
在本案审理过程中，原、被告均认可双方于2012年12月8日再次签订了一份租赁合同，该租赁合同对租赁期限进行了变更，其余大部分条款包括合同第六条第3款等条款均同2010年5月25日双方签订的租赁合同。但原告提交的合同上约定的租赁期限为2012年9月25日至2013年9月25日，原告主张在2013年9月25日双方约定的租赁期间届满后双方未再续签合同，原告当时亦同意被告继续承租使用诉争房屋，因此，双方之间应为不定期租赁合同关系，出租人即本案原告享有任意解除权，有权随时解除该合同。被告对原告提交的该份合同无异议，但被告主张在当日签订完该份合同后，被告提出因为房屋已经进行了装潢，投资过大，一年期限太短，应改为两年，于是对租赁期限进行了更改，原告亦同意，便在更改后的租赁日期上盖章对更改进行了确认。因此，被告也提交了双方于2012年12月8日签订的租赁合同原件及复印件各一份，在被告提交的合同上载明的租赁期限为2011年9月25日至2015年9月25日，但合同上的租赁期限为手写更改过的，且在合同原件及复印件上对更改过的“2015年”上均加盖了原告的私人印章予以确认，被告据此主张租赁期限仍未届至，被告有权继续承租使用诉争房屋。但原告对被告提交的合同均不予认可，主张被告提交的合同上原告印章系被告伪造。
另查明，被告在承租诉争房屋期间，为经营使用在房屋沿街外墙开设门洞，安装卷帘门。
以上事实有原告提交的租赁合同两份、被告提交的租赁合同原件及复印件以及原、被告无争议的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告于2010年5月25日将诉争房屋交付给被告使用、收益，被告按照约定向原告支付租金，原、被告之间成立房屋租赁合同关系。被告抗辩原告至今尚未向被告出示房屋的权属证明，原告是否有权出租涉案房屋导致双方签订的租赁合同效力待定。但原告提交的房屋所有权证、房屋买卖协议、徐州市规划局的复函、原告与徐州市鼓楼区城市管理行政执法大队第五中队签订的协议书等证据可以证明涉案房屋系经有关部门批准建设合法建造的，且原告是有权出租的，本案原、被告之间签订的租赁合同应为有效的租赁合同。
关于原告要求解除原被告之间的房屋租赁合同关系的问题。本案中，原、被告双方提交的四份租赁合同中均在第六条第3款约定“租赁期间，乙方（李某某）不得对租赁资产进行改造、改建、搬迁，否则，甲方（周某某）有权解除本合同”。根据该合同约定，被告不得对租赁资产进行改造、改建，违反该条款，原告即可以解除合同。而依据案件已经查明的事实，可以确认被告在承租诉争房屋期间，为经营使用在房屋沿街外墙上开设门洞，安装卷帘门，已经构成对涉案房屋的改造，因此，原告依照合同约定主张解除租赁原、被告之间的房屋租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。被告虽主张该变动是经过原告许可的，但未能提供证据对该主张予以证明，故，本院对被告该主张不予采信。被告抗辩租赁合同约定的租赁期限为2015年9月25日，至今仍未届满，但被告提交的两份租赁合同原告均提出了异议，且即使被告所举证据属实，被告擅自开设门洞的行为也足以导致合同约定的原告解除原、被告之间租赁合同的条件成就，因此，对被告该抗辩，本院不予支持。
关于原告主张被告支付拖欠租金28008元及自2015年5月26日至判决确定履行交付之日止的租金，原告陈述在2011年9月25日至2014年9月25日，被告每年支付租金20000元，每年拖欠4000元，在2014年9月25日至今未付租金，被告对上述事实予以认可，但抗辩称按租赁合同约定的租金标准为每年24000元，在履行中因原告装修大棚，影响被告经营，双方又口头约定每年支付20000元，不存在每年拖欠的4000元，2014年9月25日至今的租金未交的原因是原告装修改造造成被告停业，双方协商没有达成共识所以没有缴纳。原告对被告该抗辩不予认可，被告亦未提供证据证明上述抗辩，因此，对被告该抗辩，本院不予采信。原告主张被告支付2011年9月25日至2014年9月25日拖欠租金12000元，有事实和法律依据，本院予以支持，原告主张按照每间房屋667元的租金计算2014年9月25日至2015年5月25日拖欠的租金共16008元以及2015年5月26日至判决确定履行交付之日，但合同约定的租金为每月每间租金为667元，合计2000元，即每月被告应向原告支付2000元租金，因此，被告应向原告支付2014年9月25日至2015年5月25日的租金16000元以及按照每月2000元的计算标准从2015年5月26日计算至本判决确定履行之日的租金及占有使用费。
关于原告主张被告对涉案承租房屋进行加固恢复至原状后归还的问题。根据双方合同第七条第9款约定：“租赁期间，乙方不得对承租的资产承重结构进行改造、破坏等，否则甲方有权对乙方进行罚款可从承租该房的的押金中扣除，并且乙方负责恢复原状”。另外，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告擅自对承租房屋的墙体进行改造，开凿门洞，违反合同约定与法律规定，双方之间租赁合同解除后，被告应当在合理期限内对涉案房屋进行加固维修、恢复原状，并返还原告。因此，原告要求被告对涉案房屋恢复原状返还原物的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告抗辩因原告装修给其造成的损失的问题，被告未能提供相应证据，原告对此亦不予认可，被告可待证据充分后另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告周某某与被告李某某之间的房屋租赁合同；
二、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告支付租金及占有使用费28000元+[按每月2000元计算（不足一个月按一个月计算），从2015年5月25日计算至本判决确定履行之日]；
三、被告李某某于本判决生效后三十日内将其承租的位于徐州市中山北路延长段鼓楼花园西大门北隔壁鼓楼花园再就业疏导点院内营业房三间恢复原状并返还原告。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费660元（原告已预交），由被告李某某承担（该款于本判决生效后十日内一次性支付原告周某某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 员 段某某
二〇一五年八月二十五日
见习书记员 居 某