广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13592号原告佛山市泰联物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区绿景西路10号1座1201之一。统一社会信用代码：91440604753691897W。法定代表人潘钜明。委托代理人杜志强，广东通建律师事务所律师。委托代理人植婷婷，广东通建律师事务所实习律师。被告魏子文，男，汉族，1982年9月15日出生，住湖北省通城县，原告佛山市泰联物业管理有限公司诉被告魏子文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。案件审理过程中，被告对适用小额诉讼程序提出异议，本院依法转为适用简易程序进行审理。本案于2017年11月9日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人杜志强、植婷婷及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付从2014年5月至2017年8月的物业管理费7131.60元，2014年11月至2017年6月的住宅公摊水电费（含电梯用电分摊）419.56元，2014年6月至2017年8月的相关费用违约金4490.10元，合计12041.26元;2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是佛山市泰联物业管理有限公司，被告是盛南新都花园（B区）13座601房的住户。原、被告双方于2011年9月28日签订了《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费每两个月缴纳一次，被告则应在偶数月的五号前交纳相应的物业管理费及公共水电分摊费用，否则按物业管理服务协议约定，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。被告拖欠原告从2014年5月至2017年8月的物业管理费7131.60元，2014年11月至2017年6月的住宅公摊电费419.56元，2014年6月至2017年8月的违约金4490.10元，合计12041.26元。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告辩称：一、原告没有按照前期物业管理合同约定服务范围及合同约定的义务履行服务。1、原告没有履行公共区域露天车场管理服务，没有履行正常提供小区的水景服务；2、原告没有在每半年向业主公布物业管理费用收支账目；3、小区围墙被破坏，原告并未进行任何修复。原告对涉案小区的安保工作存在严重的管理漏洞，没有按法规提供物业服务，对小区的违章建筑没有进行彻底的管理；4、原告对于小区外围的停车位管理混乱，私自降低物业服务标准，对小区2014年以前的公共设备没有进行任何管理。二、原告物业服务质量没达到《前期物业管理合同》约定佛山市物业管理示范性住宅小区的要求；三、原告主张支付的公摊水电费，明显依据不足，部分收费不符合行政规定；四、原告要求被告支付滞纳金缺乏事实依据；五、原告只能起诉要求2015年10月至2017年9月所欠的物业费与公摊费。前期协议规定每2个月支付一次物业费与公摊费用，2015年10月以前物业费与公摊费用超过诉讼时效。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实依据且超过诉求范围，请求法院查明事实后驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。被告无异议。2、收楼通知书、《前期物业管理合同》及《前期物业管理服务协议》，证明原告作为开发商聘请的小区前期物业服务公司，与被告于2011年9月28日签订前期物业管理服务协议。被告无异议。3、佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书【佛禅房测（2014）140号】，证明被告名下的小区房产的建筑面积，作为原告计算被告应缴公摊费用的依据。被告对报告无异议，但涉及的公摊费用金额有异议，不能证明报告作为计算费用的依据。4、收楼确认书、入住资料及物品签收表、承诺书，证明被告于2014年3月26日收楼。被告无异议。5、2011年物业管理服务收费备案表，2017年物业管理服务收费备案表及回执，证明原告的物业管理服务收费已经主管部门备案，合理合法。被告质证称2011年备案表的有效期至2016年10月30日，将近有10个月的收费没有备案。6、律师函、ems寄送单及邮寄记录查询，证明原告曾在2017年5月4日向被告发出律师函，催缴物业管理费及相关分摊水电费用，但被告拒收。被告质证称没有收到律师函，被告经常居住在深圳。7、2014年11月份-2017年6月份分摊水费代缴发票及2014年11月份-2017年6月份分摊电费代缴发票、2014年-2017年电费分摊明细表，证明原告已为小区业主代缴相关公摊水电费，且原告已向小区业主公示相关分摊费用明细。被告质证称水费发票是开发商支付不能证明是物业公司支付代业主。电费分摊明细表统计的金额有异议，景观照明、风机（地下车库）、消防水泵消防卷帘等产生的费用要业主平摊是不合理的，且电梯计算规则也是不合理的。该部分合同无具体约定。8、责令停止违法行为通知书、询问调查通知书、责令限期改正违法行为通知书、违反装修规定整改通知书及政府对违建行为作出处罚照片，证明原告针对4座3203房、3204房楼顶玻璃门违法行为协助政府部门进行处理。被告质证称一开始原告应对违建行为进行管控，不是违建后才来处理。9、照片，证明对于权属争议的停车场，原告也提供了清洁、安保、维修路面的物业服务的管理。被告对证据有异议，我方举证的证据可以证明原告没有提供管理服务。10、2016年、2017上半年的收支报表及照片，证明原告已针对物业服务区域相应的收支情况每半年予以公布。被告质证称2016年没有公布。2016年以前部分也没有公布。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、3、4无异议，本院对以上证据予以采信。证据5-10，原告提供原件予以质证，本院对证据的真实性予以采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、佛山市禅城区国土城建和水务局关于《申请书》的复函，证明盛南新都B区露天停车场的面积已经按共用面积发证分给各单元购买人，即被告房产证上的公摊面积包括有该B区露天停车场的面积。原告质证称没有原件，真实性不予确认。停车场的权属情况与本案无关，被告、开发商、番村应另案进行诉讼处理。2、2016年8月23日泰联物业致全体业主公开信，证明原告自认其从接手盛南新都B区以来，一直未对露天停车场进行管理，因此在计算被告的物业管理费时，就住房面积应当剔除露天停车场部分的分摊面积。原告质证称没有原件，真实性不予确认。不能证明原告对露天停车场没有进行管理，即使公开信所述的内容是真实的，仅是停车场权属争议导致的后续事宜原告是无法介入，停车场现状是任何人都能使用，原告有一直管理。之前是开发商与番村有争议，才对停车场入口进行封闭，相应的停车场权属争议原告没有权责及相应部门的授权可以处理。从原告举证的证据可以看出，原告有投入人力物力进行管理服务的。3、沿街商铺车位划线实景、沿街商铺车位停靠实景、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》关于地面停车场与建筑间距规定，证明国家规定地面停车场与建筑间距不得小于6米，但原告违规操作，对公共部分管理违反要求，不仅严重影响业主的人身安全，也违反了国家的相关规定。原告质证称没有原件，三性均有异议。原来是没有划线，由于业主乱停车，占用了消防通道，番村对路边进行划线，通行秩序变得良好，被告所述的证明内容是没有依据的。4、小区水池不清洁实景，证明原告对水景清洁服务没履行义务。原告质证称不能证明拍摄时间及属于物业管理区域，不是连续的拍摄时间，不能证明小区水景的情况。5、3#、4#屋顶加建实景、4#楼梯间前室防火门改成普通防盗门照片，证明原告对加建无管理，影响业主人身安全。原告质证称3#、4#屋顶加建实景的三性不予确认，原告有协助政府部门对违建进行查处。有规划图可以证明3#楼顶不属于违建。防盗门照片的三性不予确认。6、小区道路垃圾堆放实景、小区道路垃圾堆放、砂石堆放实景、栏杆扶手破坏严重实景，证明原告对公共部分管理违反合同要求。原告对证据的三性不予确认，是被告下载的，不是现场拍摄的照片，且被告没有在小区居住，照片也不能证明垃圾清理的真实情况。照片显示不是小区物业管理的区域，垃圾是装修垃圾，已有运输车进行处理，故不能证明被告所述的证明内容。现道路是通畅无阻的，原告已对停车场进行规范管理。7、小区绿化苗木实景，证明原告对公共绿化管理违反合同要求。是我拍摄的。原告对证据的三性不予确认。8、围墙被拆实景，证明在收楼时，小区露天停车场外围有完整的围墙，但在遭到他人破坏后，原告至今未进行任何维修。原告对证据的三性不予确认。根据规划图及综合验收图，所谓的围墙不在规划范围内的无规划，红线范围内不应加减围墙。开发商是在销售时自行建筑的，原告没有对围墙进行处理。相应的围墙争议被告应通过行政方式进行处理，与原告无关。9、公摊收费明细，证明水电费收支不明与不当。原告对证据的真实性无异议，与我方举证的证据予以佐证，可以证明原告有定期公示。10、保安亭管理失职照片，证明原告服务没达合同要求。原告对证据的三性不予确认。11、收支公示表，证明原告物业管理违规。原告对证据的三性不予确认，即使是真实的，可以反映原告有定期公示，现小区没有任何广告收益。12、公共部分水电公摊，证明原告水电费收取计算不当。原告对证据的三性不予确认，即使是真实的，可以反映原告有定期公示。13、物业合同备案回执，证明原告物业重新备案。原告对证据无异议。14、光盘（小区业主在保安亭附近被狗骚扰、被咬视频），证明小区多名业主路经小区西门保安亭附近时，被一条大狗骚扰，甚至有小业主被狗扑倒在地，时间长达将近半个小时，足以证明原告的当值保安人员并未尽责履行安保工作，小区的视频监控室人员未尽到监控管理义务。原告对证据的三性不予确认，不能证明视频所发生的地址，视频可以看出狗有狗圈，是有狗主管理的宠物，即使是发生在小区门口，也不能排除狗是业主所有的。且可以看出狗并非具有攻击性，与人有亲近行为，不能证明狗咬伤业主。狗与人触碰时原告保安人员有出现予以阻止的，不能证明原告未尽安保义务。15、光盘（小区业主给物业反馈加建视频），证明物业公司推脱给政府，严重不作为。原告对证据的三性不予确认，即使是真实的，原告举证证明了有协助政府部门对违建行为进行处理。对被告举证证据的采信，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年8月11日，原告与佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社签订三联盛南新都花园《前期物业服务合同》，佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社委托原告对盛南新都花园实行物业管理服务，合同约定住宅按每平方米每月2.1元收费，物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯、公共部位的水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊。2011年，被告向佛山市三联房地产开发有限公司购买了盛南新都花园13座601房。2011年9月28日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购房屋基本情况：本物业名称：盛南新都花园13座601房；乙方所购房屋销售（预售）合同编号：1101008885，类型住宅、建筑面积84.88平方米；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务订立本协议。乙方签订本协议表示认同佛山市三联房地产开发有限公司委托佛山市泰联物业管理有限公司对盛南新都花园进行物业管理服务，已阅读并同意佛山市三联房地产开发有限公司与佛山市泰联物业管理有限公司签订的《盛南新都花园前期物业服务合同》中的所有条款。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……二、乙方的权利和义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……第四条物业管理服务费用……二、住宅按建筑面积每月每平方米2.1元，商铺按建筑面积每月每平方米3.8元，车位按建筑面积每月每平方米1.5元，因乙方原因空置房屋的，按以上标准全额计收。上述收费标准不包括各楼层梯间、电梯、公共部分的水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊……七、物业管理服务费每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的五号前向甲方缴纳上月与本月的物业管理服务费及公共水电分摊费用。……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，无正当理由超过2个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采用停水、停电等催缴措施，逾期仍未缴交的，由物业管理公司依法向人民法院提起诉讼……。另，原告的物业服务收费标准已向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案。2014年3月26日，被告办理了盛南新都花园13座601房收楼手续。此外，被告为601房办理了产权登记，产权登记的建筑面积为84.88平方米。另查，被告拖欠原告2014年5月至2017年8月的物业服务费7131.60元，拖欠2014年11月-2017年6月的公摊水电费419.56元。庭审中，原告就如何提供物业服务陈述：按照物业服务合同约定履行义务，例如公共卫生、公共设施设备的维护、绿化、安保等。每一层的清洁都是外包清洁公司，每天都有清洁（早上7点-11点，下午1点-5点），垃圾是集中放在楼下。苗木是外包绿化公司来处理，小区的绿化做得不错。电梯维护和保养也是外包的，每个月定期两次。公摊水电费根据发票的金额进行公摊，按照楼层、建筑面积来计算，有在公告栏公示。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《盛南新都花园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同。被告辩称原告未按合同约定提供物业服务并举证了证据对原告的诉请予以反驳，但其举证的证据仅能证明原告在卫生、车辆停放、安保等方面提供物业管理服务存在瑕疵，被告对上述问题提交的证据不足以证明原告未尽管理义务导致小区环境恶化，影响其正常起居生活，且原告作为涉案小区的物业服务企业，所提供的服务具有公共性和整体性，被告亦未能证明物管公司在2014年5月至2017年8月期间提供的物业服务与收取的物业管理费在权利义务上严重失衡，故对被告的辩称本院不予采纳。原告对盛南新都小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告应当交纳物管费。另，被告提出诉讼时效抗辩，经审查，原告在本案中主张的物业管理费系产生于同一（连续）物业管理合同项下，虽约定物业管理费按月计付，但每月物业管理费连续产生，并无中断。因此，上述合同项下债务符合同一债务分期履行的特征。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，在原告仍在继续提供物业服务的情况下，原告的诉请未过诉讼时效，被告的抗辩不成立。综上，本院对原告诉请的物业费及公摊水电费予以支持。关于违约金的问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。被告对违约金提出抗辩，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，将违约金调整为600元，对原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告魏子文在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2014年5月至2017年8月的物业管理费7131.60元；二、被告魏子文在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2014年11月至2017年6月的公摊水电费419.56元；三、被告魏子文在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付违约金600元；四、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取51元，原告佛山市泰联物业管理有限公司负担11元，被告魏子文负担40元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年十一月十六日书记员 罗凤华