文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1040号上诉人（原审被告）：陈平荣。委托诉讼代理人：黄茂林，广东法敏律师事务所基层法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：陈毓明。委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄穗慧，广东客中梅律师事务所实习律师。原审被告：肖梅。上诉人陈平荣因与被上诉人陈毓明、原审被告肖梅买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈平荣上诉请求：1、撤销梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初1096号民事判决；2、驳回陈毓明的一审诉讼请求；3、案件受理费由陈毓明负担。事实和理由：一审认定事实不清，对合同违约的真正责任人未查明。一、合同违约方并非陈平荣，而是陈毓明未经陈平荣明确同意，擅自改变合同履行方式所造成的。双方签订房屋买卖合同之后，根据合同第三条“第二次付款时间：双方约定2017年5月15日前到银行赎证并到梅州市公证处做完公证后，一次性付清肆拾伍万伍仟元”，由此可见，是双方应先到银行赎证后到公证处办理房屋买卖公证手续，而不是先到公证处办理完房屋买卖公证后再到银行赎证。从陈毓明提交的证据材料要求陈平荣先到公证处办理房屋买卖公证才到银行赎证的短信内容来看，足以证实陈毓明的无理要求导致其违约在先。二、陈毓明提交房屋中介与肖梅的聊天短信，以此认定肖梅不同意卖房，所以陈平荣违约。实际上房屋中介并未真实和全面提交聊天短信的内容，存在断章取义的行为。实际上陈平荣一再强调那是因为陈平荣与肖梅在那段时间存在争执，与本案房屋买卖是完全不相干的两回事，是肖梅的一种发泄情绪行为。陈平荣与陈毓明签订合同前是有经肖梅的同意和授权。陈平荣多次叫房屋中介通知陈毓明按合同履行约定，但房屋中介不听，反而刻意放大问题和把问题复杂化。三、陈平荣曾经向一审法院提交反诉状，但法院不予受理，并要求陈平荣将反诉状改为答辩状的形式提交法院。希望二审法院予以查清。陈毓明辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈平荣的上诉请求，维持原判。理由：1、陈平荣认为一审法院未查清真正的违约责任人，属于认定事实有误，没有任何依据。双方签订的合同第三条对双方的合同义务都作了明确约定。首先陈毓明在合同签订之日向陈平荣支付购房定金20000元后，陈平荣应于2017年5月15日前到银行赎证并办理委托公证，在陈平荣完成以上程序后陈毓明才一次性付清余款455000元，通过此条款约定可知陈平荣赎证办理公证义务在先，陈毓明付款义务在后。2、双方签订合同后，肖梅于2017年5月1日至2017年5月3日通过手机拨打电话、发短信的方式联系中介，明确告知其不愿卖房的意愿，已构成预期违约。综上，陈毓明在房屋产权人一方不愿配合的前提下，根本不可能履行合同义务，陈平荣和肖梅的行为构成根本违约。根据《合同法》67条约定，陈毓明在此时享有先履行抗辩权，在陈平荣与肖梅履行合同不符合约定时，陈毓明有权拒绝其相应的履行要求。二、一审法院建议陈平荣将反诉状改为答辩状的方式提交，程序合法，依法有据。反诉除了满足当事人的同一性和特定性外，还必须满足独立性。起诉本诉被告利用已开始的诉讼程序向原告提出的独立反请求，这种反请求尽管与原告的诉讼请求有密切关系，但它本身具有独立性。陈平荣在一审阶段提出的请求判令陈毓明构成违约，已支付的购房定金不予退还的反诉请求实质上是对陈毓明诉讼请求的反驳，这种反驳只是诉讼中的一种防御手段，与反诉有本质区别。故一审法院建议陈平荣、肖梅改变反诉状的提交形式，该做法是对陈平荣和肖梅的一种善意提醒，合乎情理，依法有据。肖梅述称：一开始肖梅同意陈平荣卖房子，但后来因其他原因就发信息给中介说不想卖了，再后来又发信息和打电话给中介说同意卖房，但中介没有接肖梅的电话，同意卖房的短信也因时间关系被肖梅删掉了。陈毓明向一审法院起诉请求：1、陈平荣、肖梅向陈毓明双倍返还定金40000元；2、陈平荣、肖梅承担本案诉讼费用。一审庭审中，陈毓明增加解除合同的诉讼请求。一审法院认定事实：陈平荣、肖梅系夫妻关系。2017年4月28日，陈毓明与陈平荣签订《房屋买卖合同》，合同显示：卖方为陈平荣、肖梅（简称甲方），买方为陈毓明（简称乙方）。合同约定甲方自愿将座落在梅州市南堤客都新村陶然居**楼**栋***房的房产出售给乙方，建筑面积为128.49平方米，详见粤房地产证第1-****90号。双方议定上述房产的交易价格为475000元。本合同签订之日乙方向甲方支付20000元，作为购房定金。第二次付款时间为：双方约定，2017年5月15日前到银行赎证并到梅州市公证处做完公证委托后一次性付清455000元。甲方必须保证上述房产产权清晰，无查封和任何纠纷，并保证所提供的资料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的一切责任由甲方承担。双方议定在款清当日甲方将上述房产交付给乙方使用，甲方应结清该房屋交接日期前的水费、电费、物业费等所有相关费用，交接后该房屋发生的费用由乙方承担。上述房屋办理过户手续所需缴纳的一切费用及税费由乙方负责。本合同签订后，若乙方中途违约，则购房定金不予退还；若甲方中途违约，则甲方须无条件退还定金和定金一倍的违约金赔偿给乙方等内容。落款处卖方由陈平荣签名捺印，买方由陈毓明签名捺印，中介方由刘映苑签名捺印。合同签订后，陈毓明按约向陈平荣支付了购房定金20000元。期间，肖梅联系房产中介，表示不卖涉案房产，双方因此产生纠纷。陈毓明遂于2017年6月诉至一审法院并提出诉讼请求。一审法院另查明，涉案房产登记权属人为陈平荣、肖梅。根据陈毓明提交的短信记录显示：2017年5月3日，肖梅发短信给房产中介，短信内容有：“你好，我是梅州陶然居23栋1407的业主，这套房子不卖，如果你们要买有什么问题，后果自负，我人在江西不会出去签字的……。”中介回复：“你好，首先，你卖不卖是你的事，跟我中介没关系的，我也就是传达客户的反馈信息。其次，合同你老公已经签了名，若到合同日期即这个月15号前没去办理手续的话，就算违约了，那就按照合同办事了。当时客户也问过这个问题，你老公也说没问题，他可以做主……。”肖梅回复：“那随便你们，我跟你说过我不卖，你们还是要买，那我也没办法，没想到你们中介为了赚钱干这样的事，如果我家人没说还说得过去，梅州没房子卖了吗？”中介回复：“你打电话给我时我们都前几天签合同，你可以查一下你通话记录几号打的，合同是几号签的，所以你跟我讲这些问题已经太晚，白纸黑字写上去了。你们自己看着办，我只是协议买卖双方的问题，如协议不了情况，客户说到这个月15号前去办理，没去办理就只有走法律程序了，我也没办法。”肖梅回复：“我人在江西，我不知道，你们中介还是买房的人有和我说过，你们中介会不知道房产证有两个人的名字吗？”根据陈平荣提交的短信记录显示：2017年5月7日，房产中介发短信给陈平荣，短信内容有：“陈生，你今天先把材料送给我，身份证复印件夫妻，结婚证复印件夫妻，户口本复印件夫妻，房产证复印件，你先送给我，这先拿去办理。”2017年5月13日，房产中介发短信给陈平荣，短信内容有：“陈哥，你老婆回来了吗？我觉得你老婆肯签名，她始终也肯签名，如果她不肯签名的情况下我们赎证也没用，还不如我之前说的做完公证以后直接赎证这样最好，就留尾数，领证时一边交房款尾数，一边交证和钥匙，这样对双方都好。”期间，陈平荣无回复内容。庭审中，陈平荣、肖梅表示同意解除合同。一审审理过程中，陈毓明向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2017年6月20日依法作出（2017）粤1402民初1096号民事裁定书，查封陈平荣、肖梅所有的位于梅州市南堤客都新村陶然居**楼**栋***房（房地产权证号：粤房地权证梅州市字第1-****90号）的房产。保全金额以41000元为限。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈毓明与陈平荣签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。涉案《房屋买卖合同》虽然没有肖梅的签名，但是根据陈平荣、肖梅的答辩意见，肖梅自认已经全权委托陈平荣处理涉案房产买卖事宜。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，肖梅同样受该合同的约束。现陈毓明主张解除涉案合同，陈平荣、肖梅亦无异议，予以照准。本案的争议焦点是双方有无违约的问题。陈毓明作为买方应按约支付购房款，陈平荣、肖梅作为卖方应按约交付房屋。根据陈毓明提交的短信记录可知，肖梅在合同签订后明确表示不履行合同，存在预期违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。现陈毓明要求陈平荣、肖梅双倍返还定金，有双方的约定为据，且符合法律规定，予以支持。涉案合同不能继续履行的原因在于肖梅的预期违约行为。陈平荣、肖梅辩称合同未能履行是陈毓明违约造成的主张，与事实不符，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十五条的规定，作出如下判决：一、解除双方于2017年4月28日签订的《房屋买卖合同》；二、陈平荣、肖梅应在判决生效之日起十日内，返还双倍定金40000元给陈毓明。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，按规定减半收取400元，保全费430元，合计830元（已由陈毓明预交），由陈平荣、肖梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》是双方经过协商一致后达成的，有双方的签名确认，并未违反相关法律和法规的规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案二审争议焦点主要是：谁违约以及如何承担违约责任。陈平荣上诉认为合同约定双方应先到银行赎证再办理房屋买卖公证手续，但陈毓明不同意，认为要先办理房屋买卖公证手续再到银行赎证，这是导致合同无法继续履行的原因，应当由陈毓明承担违约责任。经查，合同第三条约定“双方约定2017年5月15日前到银行赎证并到梅州市公证处做完公证委托后一次性付清肆拾伍万伍仟元”，该条款对赎证和公证并未约定先后履行次序，但明确约定应在赎证和公证之后履行付款手续。陈平荣在庭审中表示当时双方口头同意先付款再办公证和赎证，其系因为陈毓明没有将尾款付清，所以不同意先办理公证，但其并未能提供证据证明双方曾经对先付款另有约定。肖梅在一、二审期间均认可一开始同意陈平荣卖房，但其在陈平荣和陈毓明签订合同后反悔，不同意卖房。肖梅认为之后其又同意卖房，但并未提供证据证明。从上述情况来看，系因陈平荣的违约，导致合同无法继续履行，因此陈平荣要承担相应违约责任。故，一审根据合同第八条“若甲方（陈平荣）中途违约，则甲方须无条件退还定金和定金一倍的违约金赔偿给乙方（陈毓明）”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，认定陈平荣应当返还双倍定金40000元给陈毓明正确，应予维持。陈平荣上诉认为陈毓明违约，其不应当承担违约责任，理由不足，不予支持。至于陈平荣上诉认为一审法院建议陈平荣将反诉状改为答辩状的方式提交的做法违反程序问题。陈平荣一审提出的请求实质上是对陈毓明诉讼请求的反驳，并非独立的诉讼请求，并不符合反诉的条件，因此一审法院建议陈平荣将反诉状变更为答辩状的形式提交，并未剥夺陈平荣的诉讼权利，因此陈平荣上诉认为一审法院建议陈平荣将反诉状改为答辩状的方式提交的做法违反程序，理由不充分，不予支持。综上所述，上诉人陈平荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人陈平荣负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  黄伟玲审判员  张孟棋二〇一七年十一月十七日书记员  侯敏婷