北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1953号
上诉人（原审被告）朱昌保，男，1969年2月7日出生。
委托代理人张延峰，北京市大嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈永红，男，1979年2月22日出生。
委托代理人牛润莘，北京市金桥律师事务所律师。
上诉人朱昌保因与被上诉人陈永红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人朱昌保的委托代理人张延峰，被上诉人陈永红的委托代理人牛润莘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年10月，陈永红诉至原审法院称：2014年5月10日，我与朱昌保签订《×层房屋租赁合同》。约定，我将位于北京市朝阳区×号×大厦×广场×层商业用房，建筑面积3521.22平方米出租给朱昌保作为商用使用（×宾馆和×酒店）；使用期限20年，自2014年6月1日起至2034年5月30日止；免租期为4个月，自2014年6月1日至2014年9月30日止。双方约定，朱昌保承租场地的年租金为5200000元，租金支付方式为年付；押金600000元；朱昌保应于每年9月30日前支付租金；朱昌保每逾期支付租金一天，应按照应付金额的千分之五支付逾期付款的滞纳金等。
合同签订后，我向朱昌保交付出租场地，朱昌保支付2014年6月1日至2015年9月30日之前的租金，交纳了押金600000元。2015年9月30日前，朱昌保未支付2015年至2016年度的租金。经我向其催要，至今仍未支付，已经构成违约。为此，我诉至法院要求朱昌保：1.支付2015年10月1日至2016年9月30日期间房屋租金5200000元；2.以5200000元为基数按照每日万分之五的标准计算，支付自2015年10月1日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金。
朱昌保辩称：陈永红所述双方合同关系、缴纳租金、押金、房屋交付情况属实。按照合同约定，我应于2015年9月30日之前支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金。我没有支付，因为诉争房屋是陈永红从所有权人李×处租赁后再转租给我的，在2015年7月22日所有权人已经解除他们之间的租赁合同关系。我认为，陈永红违反合同约定，无法保证其合法享有出租涉案房屋的权利，所以我有权不再继续向其支付租金。
现在诉争的房屋由我实际使用。为保证我正常经营，我于2015年9月2日与所有权人李×就诉争房屋签订了租赁合同，并支付了2015年9月2日至2016年3月1日的租金。我无需再向陈永红支付租金。我不同意陈永红的诉讼请求，如果法院判决支持其请求，我申请酌减违约金数额。
原审法院经审理查明：2014年5月10日，陈永红、朱昌保签订《×层房屋租赁合同》。双方约定，陈永红将位于北京市朝阳区×号×大厦×广场×层商业用房、建筑面积3521.22平方米出租给朱昌保用于自主经营；租赁期限自2014年6月1日至2034年5月30日；免租期为2014年6月1日至9月30日；年租金5200000元、押金600000元；朱昌保应于每年9月30日前支付年度租金；朱昌保逾期支付租金，则每逾期一天按逾期付款金额的千分之五支付滞纳金等。
2015年9月30日，朱昌保未支付陈永红2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金5200000元。
朱昌保表示，上述房屋为陈永红自案外人李×处承租并转租朱昌保，朱昌保提供《解除通知书》，用以证明陈永红与李×间房屋租赁合同关系应于2015年7月22日解除。陈永红认可其自案外人李×处承租涉案房屋并转租朱昌保的事实，但表示其与出租人间并无房屋租赁合同纠纷。
朱昌保表示，其配偶魏×已于2015年9月10日与李×另行签订《租赁契约》，但因朱昌保已经实际控制房屋，并未再行交接。陈永红对此不予认可。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定履行相应义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
本案中，陈永红、朱昌保签订《×层房屋租赁合同》的事实清楚，双方权利义务明确。现陈永红已经履行房屋交付义务，朱昌保应当按照约定支付租金。朱昌保对陈永红丧失履约能力的怀疑缺乏证据支持，故陈永红要求朱昌保支付租金的诉讼请求法院予以支持。就陈永红主张的违约金，法院将依据案件情况酌情判处。
据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、朱昌保于判决生效后七日内支付陈永红租金五百二十万元；二、朱昌保以五百二十万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，支付陈永红二○一五年十月一日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、驳回陈永红的其他诉讼请求。
判决后，朱昌保不服上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回陈永红的诉讼请求。事实和理由主要为：陈永红不具有合法出租涉案房屋的权利，陈永红出租李×的房屋属于无权处分。朱昌保与陈永红签订的租赁合同是无效合同，朱昌保有充分证据可以证明陈永红没有履行合同的能力，朱昌保基于不安抗辩权可以不向陈永红支付房租。依据《合同法》第228条朱昌保也可以不支付房租。陈永红同意原判。
二审过程中，朱昌保提交2014年5月16日李×与×（北京）物业管理有限公司（以下简称×公司）签订的《租赁契约》一份，证明涉案房屋所有权人李×将该房屋出租给×公司而非陈永红。陈永红认可证据真实性，但认为该合同的当事人为李×和陈永红。朱昌保申请证人李×出庭作证，证明2015年7月22日李×已经与陈永红解除了合同，并于同日和魏×签订了新的租赁合同。陈永红对该证人证言不认可，认为其已经对李×发出解除通知做了复函，表示不同意解除。朱昌保另申请证人魏×出庭作证，证明2014年5月9日左右，陈永红没有向李×支付房租，李×向其出示解约通知书，表示已经同陈永红解除了合同。我方找到陈永红，其表示已经支付了房租，让我们自己解决。李×曾对涉案房屋停水停电和停电梯几个小时。2015年9月魏×和李×就涉案房屋签订了租赁合同。陈永红只认可魏×关于已和李×另签租赁合同部分的证言，其他证言不认可。陈永红提交李×出具的收条一张，证明是陈永红承租了李×的涉案房屋，并且租金已经支付给李×。朱昌保认可证据真实性，不认可证明目的。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《×层房屋租赁合同》、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为朱昌保与陈永红签订的租赁合同是否有效以及朱昌保能否行使不安抗辩权。关于双方签订的合同效力问题，朱昌保主张与李×签订租赁合同的是×公司，故陈永红无权将涉案房屋转租给朱昌保。本院认为，虽然与李×签订《租赁契约》的主体为×公司，但当时×公司尚未成立，李×也认可与其签合同的是陈永红，租金由陈永红向李×支付，且李×的解除合同通知书也是向陈永红发出，陈永红已以自己名义实际履行租赁合同义务，李×亦未反对，并且朱昌保基于与陈永红签订的租赁合同，正常使用了涉案房屋，故可以认定陈永红有权对涉案房屋进行出租。陈永红与朱昌保签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属有效。朱昌保关于合同无效的主张没有依据，本院不予支持。
关于不安抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，陈永红将涉案房屋转租给朱昌保系合法转租，且陈永红已经履行了交付房屋的义务。合同解除通知书以及复函虽然能够证明李×与陈永红之间的租赁合同在履行过程中存在争议，但该争议结果尚不确定，不能据此认定朱昌保已达到行使不安抗辩权的条件。故原审认定朱昌保向陈永红支付租金以及违约金并无不当，本院予以确认。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费24100元，由朱昌保负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费48200元，由朱昌保负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 茜
代理审判员 夏 莉
代理审判员 王世洋
二〇一六年五月二十日
书 记 员 石艳明