广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1567号
上诉人（原审被告）：周政才，男，汉族，住湖南省沅江市。
委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡巡焕，广东中晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴瑞光，男，汉族，住广东省揭西县。
委托诉讼代理人：李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
上诉人周政才因与被上诉人吴瑞光租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初10635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周政才的上诉请求：一、二审法院依法改判，撤销原审判决第一项、第二项；二、一、二审诉讼费由吴瑞光承担。
事实和理由如下：
一、一审判决违反法定程序。一审过程中，周政才向一审法院请求追加珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府为本案第三人参加诉讼。案中争议的所涉租赁场地为珠海市香洲官塘股份合作公司出租给周政才，珠海市香洲官塘股份合作公司与本案处理结果有利害关系。吴瑞光搬迁系由珠海市唐家湾镇人民政府发布通告后而为之，故珠海市唐家湾镇人民政府与本案有利害关系。鉴于珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府与本案的处理结果有利害关系，故周政才请求法院追加珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府为本案第三人参加诉讼，完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，一审法院应当追加第三人参加本案诉讼。但一审法院没有追加第三人参加诉讼，导致认定事实不清，审判程序违法。依法应发回重审。
二、一审判决认定事实有误。1、一审判决没有查明珠高会纪[2009]74号《关于官塘社区流动商贩疏导点建设会议纪要》的内容。《纪要》明确“政府部门同意区执法大队在官塘社区埔仔村搬迁后的空地上设置流动商贩临时疏导点，如日后高新区建设需要，任何人员必须无条件交还用地。”由此可见，只有高新区建设需要的时候才无条件交还用地。《官塘社区流动商贩疏导点管理协议书》也明确了只有高新区建设需要的时候才无条件交还用地。2、一审判决没有查明《关于对唐家湾镇高铁沿线“两违”清理整治的通知》的内容。《通知》明确清理涉案场地的原因是“确保铁路运输安全畅通，整治高铁沿线安全隐患”，而并不是为了高新区建设的需要。3、一审判决遗漏了涉案场地的铁皮棚已取得了政府部门同意的事实。周政才提交了证据证明执法大队对涉案场地拍照留存并予以了肯定，在长达几年的时间内没有对涉案场地进行过任何的处罚，而是予以了充分肯定。4、一审法院没有认定吴瑞光没有缴纳2016年11月1日到2016年12月21日期间的租金和水电费的事实。
三、一审判决适用法律错误，导致作出了错误的认定。1、一审判决认为承租案涉场地及地上建筑物作餐饮商铺使用是错误的。《场地使用协议书》明确约定是“场地使用协议书”而非“商铺租赁合同”，而且合同第一条约定“乙方租用埔仔村旧村场A4号用地，面积110平方米”。此条也明确约定吴瑞光是租用A4号用地而非商铺。虽然在吴瑞光租用的用地上由周政才搭建了铁皮棚，但周政才的用意是为了方便吴瑞光使用A4号用地，铁皮棚并没有作为附属设施用以来增加租地的价值。因此，《场地使用协议书》约定的是租赁场地，而非一审法院认定的“承租案涉场地及地上建筑物”。2、一审判决认为《场地使用协议书》无效是错误的。涉案土地是为了响应政府号召而开设的一个临时疏导点，这一点周政才也是明知的。搭建的铁皮棚只是为了方便夜市经营而按政府要求增设的一个附属设施，无须履行报建手续。铁皮棚从2011年9月搭建至2016年12月已有五年多，政府部门也多次来检查，而且疏导点的监督部门区执法大队还对疏导点的建设拍照存档，对搭建的铁皮棚予以了充分肯定，从来没有任何部门对铁皮棚作出过包括拆除在内的任何处罚。铁皮棚的搭建符合政府要求，是合法的。依据高新区政府的会议纪要及周政才与官塘股份公司签订的协议书，涉案土地设立临时疏导点，由官塘股份合作公司经营，官塘股份合作公司将涉案土地又交由周政才经营管理，租期为十五年，每个月缴纳租金5000元。周政才合法取得了涉案土地的经营管理权。有权对包括吴瑞光在内的人进行出租。而且，在一审庭审中，周政才与吴瑞光都认为合同合法有效。因此，《场地使用协议书》合法有效，周政才和吴瑞光应按协议书的约定来履行各自的义务。如果协议书违法无效，因涉案场地是从官塘股份公司租赁而来，则官塘股份公司明显与本案的处理结果有利害关系，故法院也应追加官塘股份公司作为有利害关系的第三人参与本案诉讼。3、一审认定由周政才承担过错责任的80%是错误的。周政才已履行了《场地使用协议书》中约定的义务，并没有任何违约行为，也没有任何过错。根据协议书的约定，周政才应承担的义务是：1、交付A4号场地给吴瑞光；2、负责旧村场的环境、环保、排水、排污、安全隐患等问题。周政才已履行了上述义务。《场地使用协议书》第10条约定“在政府需要开发时，双方达成协议后，乙方需无条件交还用地给甲方”。可吴瑞光并没有与周政才协商的情况下，直接与政府达成了搬迁协议并收取了搬迁款。因此，不但周政才没有过错，相反，是吴瑞光违反约定，没有与周政才协商直接与政府达成了搬迁协议并收取了搬迁款，周政才没有任何过错，不应承担任何责任。由于是政府的行政命令导致吴瑞光搬迁，发布行政命令的唐家湾镇人民政府与本案有利害关系，唐家湾镇人民政府应作为有利害关系的第三人加入到本案的诉讼中来。4、一审认定双方签订合同的时间是2016年9月12日是错误的。《场地使用协议书》明确合同签订的时间是2016年6月1日，而吴瑞光提供的用以证明租赁时间的证据全部是其单方制作的收据，真实性无法确认。吴瑞光提供的证据不能反驳双方在合同上注明的合同签订时间。双方合同签订的时间应按合同注明的2016年6月1日为准。5、一审认定吴瑞光有98000元的转让费损失是错误的。吴瑞光仅提供了一个手写的《收条》，收条的真实性不能确认。98000元是一个巨额的款项，按日常生活常理应该有银行的转账凭证，吴瑞光并没有任何证据证明支付了转让费98000元。而且吴瑞光认为有98000元转让费也不合常理。吴瑞光向周政才缴纳的租金每个月才3500元，按两年合同计算，租金才84000元，而转让费就超过了租金支出，不合常理。而且，吴瑞光所述转让费到底从杨威处受让了什么财物值98000元，吴瑞光也没有举出相应证据。因此，一个没有任何证据加以证明的“白条”是不能证明有98000元转让费支出的。吴瑞光应当承担举证不能的法律后果。而一审将“没有支付98000元转让费”的这样一个举证责任强加给周政才，完全不符合举证规则，是举责任的错误分配，导致认定该项事实完全错误。而且，吴瑞光支付转让费的相对方并非周政才，周政才也从来没有收到过吴瑞光的转让款。吴瑞光应当向实际收款人主张。故吴瑞光与案外人的转让行为与本案争议的租赁合同纠纷没有任何法律关系。即使有店铺转让行为，这种转让行为也是无效的，因为涉案场地的使用权和出租权等在周政才，作为承租人无权对周政才的财产权益进行处分，更无权将店面单方转让给吴瑞光。而且，一审法院认为租赁合同无效，那吴瑞光与案外人的转让合同更是无效，基于无效的转让行为导致吴瑞光的损失应该由吴瑞光向其合同相对方即案外人主张，而不应向周政才主张。周政才与吴瑞光直接签订了《场地使用协议书》，并非由吴瑞光受让其前手与周政才之间的合同权利义务。故所谓的转让款没有相应证据证明，即使有转让款，也与周政才无关，不应向周政才主张。5、一审认定的装修损失是错误的。一审认定装修损失按“现值损失”承担的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审判决引用该司法解释错误。第一是本合同租赁是场地租赁，而非房屋租赁；二是适用本司法解释的前提是“承租人经出租人同意装饰装修”，但周政才并没有同意吴瑞光进行装修。故一审法院适用上述司法解释错误。一审法院按照评估报告的评估现值来计算损失也是错误的。评估报告基于以下原因其评估的真实性不应得到确认：①评估的基准日为2016年12月25日，当时，评估报告中所述的装修部分也由于政府拆除而不复存在。其依据的仅仅是吴瑞光提供的收据、公证书。公证书拍摄的图片也并不能确认是吴瑞光装修的物品，吴瑞光提供的票据全部为收据而非发票，真实性不能确认，故评估的依据不客观、不真实；②从评估明细表的内容来看也不真实。其中有部分评估项目中的重置成本还高于吴瑞光所述的账面价值，这明显不合常理，也不客观真实；③评估报告中所述成新率不客观真实。评估人员根本没有见到任何实物，单凭照片何以能得出物品的成新率？这是评估人员单方的推测，不能作为依据。故评估报告不能作为吴瑞光为经营而投入的装修的依据。基于上述理由，吴瑞光没有足够证据证明其有装修支出，故也不存在装修损失。即使有装修损失，因为合同无法履行的原因并非是周政才，而是政府的行政命令所致，吴瑞光应向政府部门主张，而政府部门已与吴瑞光达成了协议，赔偿了吴瑞光的损失。如果认为政府的赔偿不足以弥补其损失，完全可以另行向政府部门主张。周政才并没有任何违约行为，不应承担吴瑞光的装修损失。退一步而言，即使法院判决由周政才承担装修损失，而周政才的装修是按合同期限两年来计算，合同约定的两年期满，固定装修即分文不值。故即使有装修损失，也应按吴瑞光装修投入款项与合同剩余年限与租赁期限的比例来计算，而不应按评估现值来计算。一审法院在计算装修损失时是错误的，没有按比例合同剩余年限与租赁期限的比例来进行计算是不合法合理的。6、一审判决周政才向吴瑞光返还押金3500元是错误的。吴瑞光搬迁是应政府通告的要求以及与政府签订了《自行清理搬迁补助协议》后的自行搬迁行为，是自行退出场地的行为。根据《场地使用协议书》第2条约定“押金在乙方退出租赁时，并结清所有费用后，甲方如数无息退还乙方”。但吴瑞光于2016年12月21日退出场地时，尚有2016年11月租金3500元和2016年12月份租金2258元共计5758元租金未支付给周政才，以及11月、12月的水电费未支付。两相抵扣，吴瑞光还应向周政才支付费用。故周政才无须向吴瑞光返还押金。综上所述，周政才认为，一审判决程序错误，认定事实不清，适用法律错误，应该予以改判或发回重审。
吴瑞光答辩称：一、一审判决程序合法，是否追加第三人不影响一审判决合法程序，因双方之间存在合同相对性；二、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，针对周政才就高新区建设需要和高铁整治通知，我方认为都属于公共服务需要。关于未缴纳水电费问题，当时政府拆迁是2015年10月下达的通知，吴瑞光就开始不能营业，周政才授意吴瑞光不搬迁，并承诺每户赔偿20万元，当时吴瑞光开门营业无收入，损失巨大，因此租金、水电费不应由吴瑞光承担，况且一审对拖欠水电问题也没有提出明确数据；三、一审判决适用法律正确，判决较为公正合理。租赁合同被认定无效，商铺拆迁过错责任完全是周政才导致，一审判决认定其承担80%过错责任，但是该80%计算基数只是固定装修损失，其他物品损失没有计算在内，由此减少周政才承担责任数额，吴瑞光因本案纠纷最少直接损失在15万以上。综上所述，周政才提出上诉理由均不能成立，请求二审法院在查明事实后驳回周政才上诉请求。
吴瑞光向一审法院起诉请求：1.判令周政才退还押金3500元；2.判令周政才支付吴瑞光违约经济损失包括经营、装修、搬迁、转让费损失等共计172577元；3.周政才承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月4日，珠海高新区管委会办公室印发了一份珠高会纪[2009]74号《关于官塘社区流动商贩疏导点建设会议纪要》。依据该会议纪要内容，官塘夜市疏导点管理处作为承租方（乙方），珠海市香洲官塘股份合作公司作为出租方（甲方）签订了一份《官塘社区流动商贩疏导点管理协议书》，该协议约定：“甲方同意将官塘社区流动商贩疏导点其中1200平方米场地租给乙方用于夜市经营，租赁期限为十五年，从2011年9月1日至2026年9月1日…乙方向甲方租用1200平方米经营场地，每月按人民币5000元租金…每年按9个月标准交纳租金…该疏导点用地属于大型商贸区和轻轨站配套设施规划用地，甲乙双方不得修建永久性建筑物和临时性建筑物。政府开发建设需要时，双方协议自然终止，政府不作任何补偿收回疏导点用地。乙方必须将场地退还给甲方”。周政才作为乙方经办人在协议书落款处签名。
吴瑞光提交一份落款时间为2016年6月1日，吴瑞光作为乙方，周政才作为甲方签订的一份《场地使用协议书》，协议约定：“乙方租用埔仔村旧村场A4号用地，面积110平方米，乙方每月3号前一次性交纳场地租金使用费3500元给甲方…乙方在签订本协议时向甲方交纳押金3500元，押金在乙方退出租赁时，并结清所有费用后，甲方如数无息退还乙方。租赁期限为二年时间，从2016年6月1日至2018年6月1日。自本协议签订之日起，甲方将埔仔村旧场地交由乙方管理，在政府需要开发时，双方达到协议后，乙方需无条件交还用地给甲方；”等等。吴瑞光主张上述协议签订时间为2016年9月12日，并于当日向周政才缴纳押金3500元，从前手杨威手中接收铺面；周政才主张签订协议及交付商铺是2016年6月1日签订，押金不记得什么时候交的，材料都不见了。2016年10月24日，珠海市唐家湾镇人民政府发出《关于对唐家湾镇高铁沿线“两违”清理整治的通告》，通告要求违法行为人于“2016年12月21日前”自行清理“北起高铁珠海北站，南至凤凰山隧道沿线范围内的‘两违’建筑，特别是宁堂村村口至官塘临时疏导点之间的‘两违’建筑”，并于2016年11月21日再次向有关业主、经营者发出《催告通知》。
庭审中，吴瑞光确认其与珠海市唐家湾镇人民政府就自行清理搬迁补助达成协议，收到搬迁补助款12000元后于2016年12月23日自行搬离场地；周政才确认案涉场地上建筑是由周政才向珠海市香洲官塘股份合作公司租赁场地后建设，没有履行报建手续，案涉场地现已清空，地上建筑已被拆除。
吴瑞光提交了收据和资产评估报告以证明其经济损失。收据内容显示：“今收到宁堂四号铺面转让费玖万捌仟元整”落款为“甲杨威乙吴瑞光2015.9.12”。资产评估报告内容显示：广东正拓土地房地产与资产评估有限公司受吴瑞光委托，对存放于委托方经营的潮汕砂锅粥餐厅内的“吴瑞光拥有的88项资产设备”在2016年12月25日的市场价值进行评估，评估结果为41077元，其中对“招牌灯箱、招牌发光大字、地板装修”3项已形成附和的装饰装修物按照重置成本并设定成新率为90%后评估现值为9360元，其他可移动物品评估现值为31717元。周政才对收条真实性、关联性均不予确认，对评估报告的形式真实性认可，但对其内容有异议。关于转让费，庭审中吴瑞光陈述在第一手入场时向周政才每个门面交了10000元的入场费，经过了几手后，铺面升值，周政才接手时两个铺面就是98000元，在吴瑞光与前手转让的时候，是与周政才一起三方协商的，周政才收了吴瑞光500元的手续费。周政才于2017年2月20日向一审法院提交书面说明，陈述周政才与杨威没有签订场地使用协议，即使有协议约定的期限在2015年3月10日也早已过期；周政才没有收到过任何人的入场费或者市场建费，没有参与过任何吴瑞光与杨威的店面转让事宜，对转让事宜毫不知情。
经一审法院释明案涉合同无效，吴瑞光表示不变更诉讼请求。
一审法院认为，吴瑞光、周政才对双方签订的《场地使用协议书》主体身份均不存异议，一审法院对周政才的出租人身份予以确认。吴瑞光、周政才签订的《场地使用协议书》虽然仅约定租赁标的为用地，但根据庭审查明的情况以及吴瑞光提交的公证书所附案涉商铺现场照片、录像和周政才提交的2012年11月21日场地现场照片可以认定，吴瑞光、周政才约定的租赁内容不仅包括用地，还包括该用地上的临时建筑物，吴瑞光向周政才承租案涉场地及地上建筑物作餐饮商铺使用。至本案审理时，周政才在案涉场地上建设的临时建筑物已被拆除，其未履行报建手续，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，吴瑞光、周政才间的租赁合同关系无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”吴瑞光、周政才签订的合同无效，吴瑞光请求周政才返还押金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。周政才未经批准建设案涉商铺临时建筑并出租给吴瑞光，应对合同无效的后果及损失承担主要责任，吴瑞光知悉租赁物现状并与周政才签订《场地使用协议书》，未尽到相应的审查义务，对于合同无效的后果及损失亦应承担部分责任。结合本案查明事实及双方的过错程度，一审法院认定由周政才承担过错责任的80%，吴瑞光承担过错责任的20%。吴瑞光主张周政才对合同无效的损失承担全部责任，依据不足，周政才应按80%的责任比例向吴瑞光赔偿经济损失。
关于合同签订的时间。虽然双方签订的合同落款时间为2016年6月1日，但吴瑞光提交的前手杨威签名的转让费收据落款日期为2016年9月12日，吴瑞光装修、购买设备的票据的日期亦为2016年9月13日至2016年9月19日期间，与吴瑞光主张的2016年9月12日签订合同较为吻合。吴瑞光出示了上述证据的原件，周政才不认可真实性，但未能提供反证，一审法院认定上述证据的真实性，采纳吴瑞光关于合同签订时间为双方于2016年9月12日签订合同的主张，认定双方合同的租赁起始时间为2016年9月12日。
关于吴瑞光请求的经济损失。吴瑞光主张有转让费、各项前期投入和停业搬迁损失三项。1、关于转让费，吴瑞光向前手杨威支付转让费取得入场经营的条件并与周政才签订《场地使用协议书》，对支出的转让费损失，周政才应就此按过错责任比例向吴瑞光赔偿。如上所述，一审法院认定双方合同自2016年9月12日签订合同，合同约定租赁期限至2018年6月1日，吴瑞光自认于2016年12月23日搬离案涉商铺，实际使用案涉商铺的时间为合同约定租赁期间的16.3%，鉴于此，一审法院酌定周政才应支付吴瑞光转让费损失65620.8元（98000×83.7%×80%）；2、关于吴瑞光主张的各项前期投入，吴瑞光提交了由广东正拓土地房地产与资产评估有限公司在案涉场地建筑拆除前进行评估所出具的评估报告予以证明，周政才对评估报告中内容提出异议，但没有提供相反的证据予以证明，对评估报告中所列清单的内容一审法院予以采信，并作为认定本案事实的依据。吴瑞光主张的损失包括装饰装修损失和可移动物品损失，评估报告中记载的3项已形成附和的装饰装修物评估现值共计9360元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，故周政才应按过错责任比例支付吴瑞光装饰装修损失7488元（9360×80%）。关于可移动物品的损失，吴瑞光于庭审时陈述已自行处置完毕，故对吴瑞光主张除评估报告中所记载的除3项构筑物以外物品损失的诉讼请求，一审法院不予支持。3、关于停业搬迁损失，吴瑞光自认已就案涉商铺搬迁收取了珠海市唐家湾镇人民政府清理搬迁补助款12000元，吴瑞光未提供证据证明其有停业搬迁损失，对于此项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、周政才于判决发生法律效力之日起十日内向吴瑞光返还押金3500元；二、周政才于判决发生法律效力之日起十日内向吴瑞光支付转让费损失赔偿65620.8元、装饰装修损失7488元，共计73108.8元；三、驳回吴瑞光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务；应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1923元，由吴瑞光负担1114元，周政才负担809元。
二审期间，双方均未提交新证据。
经审理查明，2016年6月1日，周政才（甲方）与吴瑞光（乙方）签订了《场地使用协议书》，第八条约定：乙方如有特殊原因外，三天以上不开档，需通知甲方，乙方将铺位转让给其他人，甲方要求收手续费500元。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于是否追加珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府为本案当事人的问题
本案案由为房屋租赁合同纠纷，即周政才与吴瑞光针对《场地使用协议书》履行过程产生纠纷，该份《场地使用协议书》缔约主体为周政才与吴瑞光，基于合同相对性原则，本院认为珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府并不属于必须共同参加本案诉讼的当事人。至于周政才与珠海市香洲官塘股份合作公司签订《官塘社区流动商贩疏导点管理协议书》履行情况，周政才可另循途径解决。
二、关于《场地使用协议书》效力的问题
虽然周政才与吴瑞光签订《场地使用协议书》约定吴瑞光租赁A4号用地，但是根据吴瑞光提交现场场地照片及录像均证实租赁物不仅包括土地，还包括了地上的铁皮临时建筑物，因此本院认定双方租赁合同的标的物实际为A4号土地及临时建筑物。周政才上诉认为租赁为土地并非地上建筑物，理据不足，本院不予支持。依据上述租赁标的物认定，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定《场地使用协议书》效力。诚如一审法院所述，周政才在涉案场地建设临时建筑物并未履行任何报建手续，亦未经过主管部门批准建设，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本院认定周政才与吴瑞光签订《场地使用协议书》无效。周政才上诉认为政府部门并未对临时建筑物进行任何处罚，视为对临时建筑物合法性认可，对此本院认为，政府部门是否实施行政处罚并非民事行为合法性判断的标准，双方租赁临时建筑物行为违反法律强制性规定，即为无效，故周政才该上诉理由，本院不予支持。
三、关于吴瑞光损失认定的问题
关于责任比例分担问题。周政才在案涉场地建设临时建筑，在未履行报建手续及取得政府主管部门批准情况下，将临时建筑出租给吴瑞光，应当对合同无效所产生损失承担主要责任，吴瑞光作为承租方未尽到必要审查义务，因此应当对合同无效产生损失承担部分责任，一审法院综合考虑各方过错程度，确定周政才承担80%的过错责任，吴瑞光承担20%的过错责任，符合客观事实，本院予以确认。
关于转让费的问题。吴瑞光主张其从案外人转租案涉商铺，由此支付98000元转让费，周政才上诉认为涉案商铺是其直接与吴瑞光签订合同，并不存在转租事实，对此本院分析如下：1、根据《场地使用协议书》约定显示，涉案商铺是允许转租，且转租后需要向周政才支付手续费500元；2、吴瑞光提交案外人杨威出具的《收据》，考虑商户平时经营的交易惯例，在一定程度上可以证明涉案商铺由吴瑞光向他人转租且支付98000元转租费事实，周政才对该收据印证事实予以否认，其并未提交证据予以证实；3、周政才上诉认为涉案商铺是其直接与吴瑞光签订合同，并不存在转租事实，但周政才并不能提交其与他人签订涉案商铺租赁合同对相关租赁期限予以证实，其应当承担举证不能之不利后果，本院对周政才陈述不予认可。一审法院对转让费真实性予以确认，符合客观事实，本院予以采纳。吴瑞光为取得入场经营支付前手的转让费98000元，应认定为其经济损失，按照过错责任比例以及商铺实际使用时间计算，周政才应支付吴瑞光转让费损失为65620.8元（98000×83.7%×80%），一审法院认定正确，本院予以维持。
关于合同签订时间问题。如前所述，案涉商铺为吴瑞光从案外人转租而来，吴瑞光亦能提供转租前手杨威签名的转让费收据，根据收据落款日期显示为2016年9月12日，结合吴瑞光提交的装修、购买设备的票据日期，本院认同一审法院的分析认定，即双方合同租赁起始时间为2016年9月12日。
关于前期投入损失的问题。吴瑞光提交《公证书》对租赁商铺现状予以证实，《资产评估报告》对商铺资产进行评估的结果符合客观，本院对此采纳。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，对招牌灯箱、招牌发光大字、地板装修3项已形成附和或无法再利用的的装饰装修物损失共计9360元予以采纳，对此本院认为，根据《资产评估报告》内容记载，确有因招牌灯箱、招牌发光大字、地板装修的支出收据，由此证实上述费用均实际发生，故一审法院对招牌灯箱、招牌发光大字、地板装修损失9360元予以认定。按照过错责任比例，周政才应当支付吴瑞光装饰装修损失7488元（9360×80%），一审法院认定正确，本院予以维持。
关于周政才主张3500元押金抵扣欠付租金及水电费的问题。一审法院认为，基于合同无效，周政才应当将收取3500元押金返还吴瑞光。至于周政才上诉提及吴瑞光未交纳欠付租金及水电费，应当将押金3500元予以抵扣的问题，鉴于周政才并未对此提起反诉，本院不予审处。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人周政才上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币1735元，由上诉人周政才负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年六月二十七日
书记员 李立荣
王莉