北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初13870号
原告（反诉被告）:解忠礼，男，1965年3月21日出生，住山东省庆云县。
委托诉讼代理人：李欠龙，北京履厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泰基联合国际贸易（北京）有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇。
法定代表人：卓意萍，董事长。
委托诉讼代理人：林威先，北京市常鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨璇，北京市常鸿律师事务所律师。
原告（反诉被告）解忠礼与被告（反诉原告）泰基联合国际贸易（北京）有限公司（以下简称：泰基贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解忠礼的委托诉讼代理人李欠龙、被告（反诉原告）泰基贸易公司的委托诉讼代理人林威先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解忠礼向本院提出诉讼请求：1.确认解忠礼与泰基贸易公司签订的“场地租赁协议书”无效；2.泰基贸易公司返还解忠礼水费及卫生费18000元、基础设施损坏保证金60000元、场地租金1000000元；3.泰基贸易公司赔偿解忠礼经济损失200000元（签订本案合同后又与案外人签订了吊机购销合同，每份合同的定金为100000元，因无法使用租赁场地，故对方亦未返还定金）；4.泰基贸易公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月份，泰基贸易公司将其位于北京市大兴区黄村镇X街22号-1的场地出租给解忠礼，双方签订了“场地租赁协议书”，双方约定了承租土地的位置、用途、租金等相关条款；泰基贸易公司在“场地租赁协议”中特别注明，泰基贸易公司向解忠礼提供1栋（南北20米，东西66米，高6米）阳光大棚，并为解忠礼提供240平方米的办公房；解忠礼承租该阳光大棚用于加工钢材设备；因泰基贸易公司没有取得相关的批建手续，所以泰基贸易公司虽多次准备在涉案土地上建设阳光大棚，但是均被相关政府部门制止；泰基贸易公司一直没有将协议书中约定的阳光大棚建成，也没有将涉案场地交付给解忠礼；另外，解忠礼承租泰基贸易公司的房屋用于钢材加工，需要建设加工车间及房屋，泰基贸易公司明知自己的房屋和场地没有相关手续，无法建设厂房及其它建筑物，但为了获取非法利益，谎称可以建设（南北20米，东西66米，高6米）阳光大棚当作加工车间；基于此种原因，解忠礼相信了泰基贸易公司，提前将房租交付给泰基贸易公司；解忠礼在2016年8月30日向泰基贸易公司支付了100000元房租订金，在2016年11月14日向泰基贸易公司支付了978000元房租；解忠礼多次与泰基贸易公司协商，要求泰基贸易公司于2017年5月1日前交付办公房和阳光大棚及相关房屋产权手续，遭到泰基贸易公司拒绝；现由于泰基贸易公司原因无法向解忠礼交付房屋和作为厂房的阳光大棚，致使解忠礼无法实现承租泰基贸易公司的合同目的，泰基贸易公司没有按照合同约定履行义务，且因合同为无效，给解忠礼造成了巨大损失；据此，为维护自身合法权益，解忠礼诉至法院，请求判如所请。
泰基贸易公司辩称：双方所签订租赁合同并未违反法律法规的规定，不属于无效合同；租赁合同书中明确约定了租赁物为场地，也注明了该场地为农用地，租赁合同中载明办公用房只占240平方米，而场地总面积为10亩地，因此通过审核租赁合同书可见，合同并未改变农用地的土地用途，因此不属于无效合同；即便法院认定租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同签订后，泰基联合公司即将租赁场地交付给解忠礼使用，而且至首次开庭时，解忠礼依然主张继续履行合同，直至法院释明合同效力后才要求确认合同无效，因租赁场地一直处于解忠礼的占有使用中，并且至今因本案诉讼导致合同效力悬而未决，因此泰基贸易公司认为，系解忠礼的原因扩大了损失。解忠礼所主张各项费用（水费、卫生费、保证金、租金），泰基贸易公司认可均已收到，但不同意返还，而且解忠礼还应支付房屋占有使用费，并赔偿给泰基贸易公司造成的损失。解忠礼在签订合同时明知租赁场地为农用地，如果系这一点导致合同无效，则解忠礼也应当承担相应责任。不同意赔偿解忠礼所主张经济损失200000元，因为解忠礼未提供充分证据证明，该损失亦非合同无效所导致，系解忠礼履行其他合同导致的损失，与本案无关。
泰基贸易公司向本院提出反诉请求：1.判令解忠礼赔偿泰基贸易公司房屋租金损失（自2016年12月1日起，计算至一审判决之日止，按照每月84000元计算，其中计算至2017年8月30日的金额为756000元）；2.解忠礼承担本案反诉费用。事实和理由：泰基贸易公司与解忠礼于2016年11月10日签订“场地租赁协议书”，合同约定泰基贸易公司将位于北京市大兴区黄村镇X街22号-1的场地租赁给解忠礼；合同签订后，泰基贸易公司将上述场地交付给解忠礼；现解忠礼主张合同无效，为保障自身合法权益，泰基贸易公司提起反诉，请求判如所请。
解忠礼对泰基贸易公司的反诉辩称：基于现有证据无法证明泰基贸易公司向解忠礼交付过任何房屋，又因涉案土地属于农业用地，根据其土地性质，未经相关部门批准不允许建造房屋，泰基贸易公司未获得相关土地及规划部门的批准，不可能在涉案土地上建设房屋，因为泰基贸易公司所称的房屋根本不存在，何谈房屋租金损失；泰基贸易公司要求解忠礼赔偿房屋租金没有事实和法律依据，其所主张反诉请求不成立，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，泰基贸易公司（甲方、出租人）与解忠礼（乙方、承租人）签订“场地租赁协议书”；双方约定：“甲乙双方本着平等自愿诚实守信的原则，就乙方承租甲方所属场地、房屋等事宜达成一致意见”，甲方将位于“北京市大兴区黄村镇X街22号-1”的场地租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日，整个场地约10亩（含公摊面积），业务办公房为240平方米，双方约定2016年12月1日至2017年11月30日期间租金为1000000元，2017年12月1日至2018年11月30日期间租金为1100000元，2018年12月1日至2019年11月30日期间租金为1200000元，2019年12月1日至2020年11月30日期间租金为1250000元，2020年12月1日至2021年11月30日期间租金为1300000元，租金采取上付款方式，合同签订之日乙方一次性交给甲方全年租金；双方约定水费、卫生费为每年18000元，电费为每度1.8元，乙方须向甲方交纳60000元作为基础设施损坏保证金，协议期满若无损坏，甲方退还；双方还在合同书第五条约定：“甲方有权监督乙方使用该场地及附属设施等，但不得干预乙方的内部事宜。此租赁土地为农业用地，乙方已实地考察，自愿承租”、“甲方按合同约定将租赁物如期交付乙方使用，有权按时收取租金，但须保证正常水、电（动力电）供应”、“乙方租用场地期间在遵守国家法令法规的情况下，有自行经营、管理的权利，甲方不得干涉乙方经营管理内部事宜，租赁期内乙方所需的工商、税务等证照自理。乙方货物自行妥善保管，应做好防火防盗等措施，如有丢失或意外发生甲方不负责任”、“甲方提供的房屋只用于业务、办公使用”、“未经甲方书面同意，乙方不许在承租的场地上建办公房及宿舍等大型厂库房。如业务发展需要乙方须经得有关部门批准后方可施工建设。本协议无论到期或未到期（含占地拆迁）等，乙方租赁期间新增的建筑物都不得拆除，无偿归甲方所有（可移动厢房除外）”；双方还在合同书第八条约定：“其它注明：甲方提供乙方一栋（南北20米，东西66米，高6米欧）阳光大棚，不含墙檩、墙板及地面”。合同签订后，解忠礼给付泰基贸易公司水费及卫生费18000元、基础设施损坏保证金60000元、租金1000000，共计1078000元。
为证明泰基贸易公司一直未建成阳光大棚且解忠礼一直未能使用租赁场地等，解忠礼提交其与泰基贸易公司人员的谈话录音；对上述谈话录音，泰基贸易公司不予认可；为证明已将合同约定的阳光大棚等建筑物建造完毕，但之后被政府部门强拆，泰基贸易公司提交照片及“北京市大兴区黄村镇人民政府限期拆除决定书”（载明违法建设的房屋为1344平方米，责令于2017年5月12日前自行拆除）；对上述证据材料，解忠礼不予认可；对场地状况，解忠礼亦提交照片，泰基贸易公司认可照片的真实性，但强调系阳光大棚等建筑物被强拆后的情况；就租赁场地状况，本院组织双方当事人勘验现场，租赁场地现存建筑物仅为6间拼装式混凝土房屋，不存在钢结构阳光大棚等构筑物。为证明因合同无效所遭受损失，解忠礼提交1份其与山东X重型机械有限公司于2016年11月22日签订的承揽合同（产品为起重机、大车轨道及夹板，交货地点为北京南五外环，预付货款为200000元）、2张其与山东省X县X锻压设备有限公司于2016年签订的设备购销合同（载明产品均为伺服开平机，安装地点均为北京，定金均为100000元）、2张金额分别为100000元的网上银行电子回单（交易用途分别为吊车定金、“X货款”）。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签订“场地租赁协议书”的标的物为约10亩场地及房屋（240平方米业务办公房及1320平方米的阳光大棚），即租赁标的物为土地及房屋；关于租赁标的物用途，因合同书中出现“业务、办公使用”、“货物”等措辞，承租人所要求提供办公用房及钢结构阳光大棚显然非用于农业生产，故应认定为并非为农业用途；据此，虽然该同时包含土地租赁及房屋租赁的租赁合同系双方当事人真实意思表示，但因改变了农业用地的土地用途，且就租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经有关主管机关批准建设，故应认定租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因确认双方所订立合同无效，故对于解忠礼交纳水费及卫生费18000元、基础设施损坏保证金60000元、租金1000000元，泰基贸易公司应予退还。因解忠礼未提供充分证据证明其所提交3份承揽合同及设备购销合同系为履行本案租赁合同所订立，亦未提供充分证据证明上述合同的相对方已实际要求解忠礼承担定金责任，即解忠礼已实际遭受经济损失，故对其要求泰基贸易公司赔偿经济损失200000元的诉讼请求，本院不予支持。通过审核双方当事人所提交照片、限期拆除决定书以及本院现场勘验可以认定，虽然泰基贸易公司曾建造阳光大棚等建筑物，但不久即被强制拆除，考虑到租赁场地及房屋系配套使用，应认定租赁场地及房屋不具备合同所约定的交付承租人使用的状况，又考虑到泰基贸易公司未提供充分证据证明解忠礼已实际占有使用租赁场地及房屋，故对泰基贸易公司要求解忠礼赔偿房屋租金损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条规定，判决如下：
一、确认解忠礼与泰基联合国际贸易（北京）有限公司于二○一六年十一月十日签订的“场地租赁协议书”无效；
二、泰基联合国际贸易（北京）有限公司于本判决生效后十日内退还解忠礼水费及卫生费一万八千元、基础设施损坏保证金六万元、租金一百万元，共计一百零七万八千元；
三、驳回解忠礼的其他诉讼请求；
四、驳回泰基联合国际贸易（北京）有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万六千三百七十五元，由解忠礼负担四千一百二十八元（已交纳），由泰基联合国际贸易（北京）有限公司负担二万二千二百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五千六百八十元，由泰基联合国际贸易（北京）有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 振
二〇一七年十一月十日
书记员 张思竹