湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终458号
上诉人（原审原告）：肖贤平，男，1972年5月17日出生，汉族，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：张爱勇，湖南林邑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴统纯，男，1942年3月21日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
被上诉人（原审第三人）：骆素桃，女，1947年1月16日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系吴统纯之妻。
以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴冬云（系吴统纯、骆素桃之女），住湖南省郴州市北湖区。
以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴卫星（系吴统纯、骆素桃之女），住湖南省郴州市。
上诉人肖贤平因与被上诉人吴统纯、骆素桃房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院(2017)湘1003民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖贤平及其委托诉讼代理人张爱勇，被上诉人吴统纯、骆素桃的委托诉讼代理人吴冬云、吴卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖贤平上诉请求：撤销一审判决，改判吴统纯、骆素桃协助肖贤平办理房屋过户手续，本案一、二审诉讼费由吴统纯、骆素桃负担。事实与理由：1、本案《住房让售协议书》签订后，肖贤平支付了全部购房款，吴统纯将房产证、土地证、契证，共有住房买卖协议等交付给肖贤平，已经履行了交房的主要义务。肖贤平装修涉案房屋并居住至今，与吴统纯常有往来，骆素桃清楚协议签订何房屋交付情况，一直未提出任何异议。2、肖贤平提交的2017年9月13日晚的录音，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应予以采信。该证据能够证实骆素桃一直同意出卖诉争房屋，现在不协助肖贤平办理过户手续是因为该房屋可能涉及拆迁补偿，吴统纯、骆素桃想要肖贤平给予补偿。3、协助肖贤平办理过户手续，不但是合同约定的义务，而且是房屋买卖协议附随的法定义务，吴统纯、骆素桃未予协助，明显违约，应承担继续履行的责任。4、若按一审判决，双方交易势必回到最初状态，肖贤平退还房屋，吴统纯、骆素桃赔偿肖贤平因装修、房价上涨、拆迁补偿等因素造成的损失，不仅未定纷止争，还制造了纠纷，不利于交易稳定。
吴统纯、骆素桃辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。2、根据法律规定，夫妻一方对房屋的处理不属于日常生活范畴，即便存在售房协议，也因出售方未与配偶协商私自处分共有财产而无效。3、肖贤平在一审提交的录音证据不真实，来源不合法，依法不能作为定案依据。肖贤平提交该证据是为了证明骆素桃对卖房一事知情。骆素桃系事后得知卖房一事，为此与吴统纯多次争吵，并不同意出售本案房屋。肖贤平在一审提交的收款收据亦不是吴统纯本人书写。4、肖贤平在长达14年的时间内未提起诉讼请求，早已超过了法律规定的诉讼时效期间。
肖贤平向一审法院起诉请求：判决吴统纯协助肖贤平办理不动产权证的过户手续并负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年2月25日，肖贤平与吴统纯就郴州市苏仙区桥口镇亚家山建筑面积为70.08㎡的29栋303号住房签订《住房让售协议书》，双方约定：一、吴统纯愿以壹万贰仟捌佰元价格将该房出售给肖贤平；二、肖贤平将让售额即壹万贰仟捌佰元一次性付给吴统纯；三、房产问题：1、肖贤平一次性付足该房让售总额给吴统纯后，吴统纯将所持有的《房屋所有权证》、《公有住房出售价格评审表》、《公有住房买卖协议书》、《契证》交由肖贤平妥善保管；2、日后，肖贤平需办理该房的转让、过户等有关房产手续以及相关费用均由肖贤平承担，吴统纯一概不负担此项费用，在办理房产手续时，吴统纯可提供所需证件，并予以协助。合同签订后，肖贤平将12800元现金付给吴统纯，吴统纯将房屋钥匙交给肖贤平，同时将该房屋的《房屋所有权证》、《中华人民共和国国有土地使用证》、《郴州市房屋契证》、《公有住房出售价格评审表》原件交给肖贤平。诉讼过程中，吴统纯于2017年11月21日申请追加骆素桃即吴统纯之妻为本案第三人。案涉房屋系1996年湖南省郴州市苏仙区桥口氮肥厂的房改房，期间吴统纯与骆素桃婚姻关系一直存续，吴统纯和骆素桃都是郴州市苏仙区桥口氮肥厂的员工，吴统纯从郴州市桥口氮肥厂买受该房屋时，折算了吴统纯与骆素桃的工龄。
一审法院认为，肖贤平与吴统纯签订《住房让售协议书》时，肖贤平基于信赖吴统纯是案涉房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，故其信赖吴统纯有权处分案涉房屋，对此没有任何过错。同时，肖贤平在购买案涉房屋时的价格与周边同类型房屋的出售价格相差不大，庭审中三方亦认可出售价格与当时市场行情相符，因此并不存在肖贤平、吴统纯串通损害骆素桃利益的情形存在。因此，在吴统纯作为房屋的登记权利人同肖贤平签订《住房让售协议书》时，肖贤平是善意的，且合同约定的对价也是合理的，故《住房让售协议书》系肖贤平、吴统纯的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是关于肖贤平要求吴统纯继续履行合同协助办理不动产权证过户手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，案涉房屋系吴统纯与骆素桃夫妻共同共有财产，关于共有物处分，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。”因此，在骆素桃作为案涉房屋共同共有权人的情况下，要使共有房屋的物权发生变动，必须取得房屋共有权人骆素桃的同意，因骆素桃在本案中明确表示不同意出售案涉房屋，故肖贤平主张继续履行合同协助办理不动产权证过户手续的诉请，因不符合物权法的上述规定，不予支持。其次，本案在诉讼过程中，经向肖贤平释明其可变更诉讼请求，但肖贤平仍坚持不予变更，故对肖贤平要求吴统纯协助办理不动产权证过户手续的诉讼请求，予以驳回。至于肖贤平合法权益保护的问题，因双方《住房让售协议书》合法有效，肖贤平的合同目的若不能实现时，其可另行主张要求吴统纯承担相应的违约责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决：“驳回原告肖贤平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告肖贤平承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖贤平提交的其与吴统纯、骆素桃的女儿吴冬云的电话录音，不能证明其主张的骆素桃同意出售本案房屋的事实，本院不予采信。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明：案涉房屋的房屋所有权证登记的房屋所有权人为吴统纯，共有人一栏无记载，案涉房屋的国有土地使用证上登记的土地使用权人亦为吴统纯。
本院认为，本案二审的争议焦点是：《住房让售协议书》是否有效，吴统纯是否应协助肖贤平办理房屋权属转移登记手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，吴统纯、骆素桃主张《住房让售协议书》无效的主要理由是吴统纯出售案涉房屋未征得骆素桃的同意，损害了骆素桃的利益。但是：1、案涉房屋的产权证及国有土地使用权证的登记权利人仅为吴统纯一人，吴统纯与骆素桃又系夫妻，肖贤平有理由相信吴统纯有权处分该房屋；2、即使吴统纯系未经骆素桃同意处分双方共有房屋，但肖贤平支付了合理对价，转让的房屋交付给肖贤平使用已有十余年时间。因此，《住房让售协议书》系肖贤平、吴统纯的真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据该条法律规定，诉争房屋的所有权已经发生了转移。肖贤平请求吴统纯协助办理房屋权属转移登记手续的条件已经成就，该请求于法于约有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院(2017)湘1003民初1585号民事判决；
二、限被上诉人吴统纯于本判决生效后十五日内协助上诉人肖贤平办理湖南省郴州市苏仙区桥口镇亚家山（房产证号：郴房权证桥口镇字第××号）房屋权属转移登记手续。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人吴统纯负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 唐 超
审 判 员 李 程
审 判 员 廖 军
二〇一八年四月八日
法官助理 刘 扬
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。