西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初10182号
原告西安富德物业管理有限公司。
法定代表人王敏，该公司董事长。
委托代理人刘华，陕西兆守律师事务所律师。
委托代理人胡岳新，陕西兆守律师事务所实习律师。
被告折奋刚，男，1978年4月16日出生，汉族。
委托代理人刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人王媛，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告陕西巨隆石化电子工程集团有限责任公司。
法定代表人侯凤仙，总经理。
委托代理人郑朝东，陕西锐迈律师事务所律师。
原告西安富德物业管理有限公司（以下简称富德物业公司）与被告折奋刚、陕西巨隆石化电子工程集团有限责任公司（以下简称巨隆石化公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告富德物业公司的委托代理人刘华、胡岳新，被告折奋刚的委托代理人王媛，巨隆石化公司的委托代理人郑朝东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告富德物业公司诉称，其为西安市经济技术开发区凤城一路24号提供物业管理服务。折奋刚在2011年2月28日购买了西安市经济技术开发区凤城一路24号第四幢1单元1层10109号、二层0201号、0202号、0205号、三层0301号、0302号、0305号房。随后折奋刚将该房屋出租给巨隆石化公司，折奋刚与巨隆石化公司约定，物业费由巨隆石化公司承担。巨隆石化公司于2015年5月29日开始拒绝向其支付物业管理费用。截止2016年6月30日，被告拖欠其物业管理费490892元。综上，折奋刚与巨隆石化公司拒不支付服务费用的行为给其造成了巨大损失，故其诉至法院请求判令：1、被告支付原告物业管理费用490892元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告折奋刚辩称，第一，其于2013年3月6日与巨隆石化公司签订《房屋租赁合同》，约定其将本案所涉及的物业出租给巨隆石化公司，物业管理费由巨隆石化公司每月自行向物业缴纳。其将《房屋租赁合同》交给原告，并告知本案所涉物业已经出租给巨隆石化公司经营茶城，物业费由巨隆石化公司进行缴纳的事实。租赁合同约定物业费由巨隆石化公司缴纳，属于债务的转移，在双方之间发生法律效力，而原告后续向巨隆石化公司收取物业费，并在出现逾期缴纳的情形时，直接向巨隆石化公司催缴物业费的行为足以表明原告对债务转移的认可，债务的转移对其发生法律效力，故本案实际应缴纳物业费的主体已经变更为巨隆石化公司，原告要求其支付物业费主体不适格。第二，原告并没有按照所承租区域的不同对物业费进行区分。巨隆石化公司除租赁其房产外，还承租他人所有的房产用于茶城经营，原告在主张物业费时并未对此进行区分，其认为因巨隆石化公司租赁他人房产所产生的物业费与本案无关，不应当在本案中一并主张。第三，原告主张将水电费等计算至物业费的范围于法无据。水电费应当由相关部门收取，不应由物业公司收取，涉案房屋的实际承租人为盛世年华臻品茶城，即使收取也只能向实际使用人主张，而非向房屋的所有人主张。
被告巨隆石化公司辩称，第一，其不是适格的被告。其与原告之间没有签订物业服务协议，其不是合同主体，不受《物业管理服务协议》的约束，原告与折奋刚之间的协议对其不产生效力。根据合同相对性原则，原告只能起诉折奋刚。第二，其不是业主，无直接向原告交纳物业费用的义务，即使欠物业费也是业主所欠，也应由业主交纳，与其无关。其与折奋刚之间系租赁关系，折奋刚不履行合同义务并违法解除合同强行将其赶走，扣押了其办公用品等财物，给其造成了损失，其有权行使抗辩权和救济权、抵销权等权利，无义务再替折奋刚向原告交纳物业费。在其与折奋刚之间存在纠纷的情况下，其是否应当承担物业费和折奋刚是否应承担赔偿其损失未决的情况下，原告只能向折奋刚收取，无权再向其收取。
经审理查明，位于西安市经济技术开发区凤城一路24号4号楼10109号、10201号、10202号、10205号、10301号、10302号、10305号房屋的业主系折奋刚，总面积2587.11平方米，富德物业公司为上述涉案房屋提供物业管理服务。2013年3月6日折奋刚与巨隆石化公司签订.房屋租赁合同，约定巨隆石化公司从折奋刚处承租涉案房屋以经营盛世臻品茶城，租期自2013年3月1日起至2026年6月30日止，物业管理费、电梯费由巨隆石化公司每月自行向物业交纳，水电费由巨隆石化公司每月自行向有关部门交纳。原告称2015年3月之前的物业费、电梯费、垃圾费、水电费、暖气费巨隆石化公司都正常交纳，但2015年3月、2015年8月至2016年6月期间的上述费用巨隆石化公司均拖欠，其中水电费已由富德物业公司垫付。巨隆石化公司称因其与折奋刚之间存在纠纷，自2015年6、7月份开始其再未缴纳过上述费用，后仍在断续使用涉案房屋，2016年6月搬出涉案房屋。
以上事实，有物业服务合同，补充协议，房屋租赁合同，催费通知，商品房买卖合同，资质等级证书，经营性服务收费许可，水电用量表，发票，收款收据，当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。巨隆石化公司与折奋刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定巨隆石化公司承租涉案房屋，由巨隆石化自行向物业交纳物业管理费和电梯费，自行向有关部门交纳水电费，庭审中巨隆石化公司称其因与折奋刚之间存在纠纷故自2015年6、7月起就未交纳物业费，但亦认可2016年6月自涉案房屋搬出前仍在断续使用，故无论其与业主折奋刚之间存在何种纠纷，其都应当按照合同约定向物业公司交纳物业费用，故原告主张要求巨隆石化公司向其支付物业管理费等费用的诉讼请求，本院予以支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，业主应承担连带责任。本案中，涉案房屋承租人巨隆石化公司未按时交纳物业管理费等相关费用，业主折奋刚应当承担连带偿还责任。庭审中折奋刚称巨隆石化公司除了承租其房产外还承租他人房产用于经营茶城，而原告在本案中却未进行划分，但原告现主张的物业管理费系基于涉案房屋的总面积2587.11平方米，各项费用收取的标准亦符合合同约定，且折奋刚亦未提出反证，故其辩称本院不予采信。物业费170749.26元（2587.11平方米×5.5元/平方米×12个月），电梯费49672.5元（2587.11平方米×0.8元/平方×12个月×2部），垃圾费18627.2元（2587.11平方米×0.6元×12个月），垫付暖气费33670.59元（2092.51平方米×7.5元/平方米/月×4个月×30%+494.6平方米×7.5元/平方米/月×4个月），垫付水费10053.6元（1704立方米×5.9元/立方米），垫付电费196678.16元（150136度×1.31元/度），以上物业费、电梯费、垃圾费、暖气费、水费、电费等共计479451.31元，由被告巨隆石化公司支付原告，被告折奋刚承担连带偿还责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告陕西巨隆石化电子工程集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安富德物业管理有限公司物业费、电梯费、垃圾费、暖气费、水费、电费等共计479451.31元。
二、被告折奋刚对上述陕西巨隆石化电子工程集团有限责任公司所支付款项承担连带偿还责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8663元（原告已预交），现由被告陕西巨隆石化电子工程集团有限责任公司于上述第一项款项给付时一并支付原告，被告折奋刚承担连带偿还责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孙芳玲
代理审判员 任瑞鑫
人民陪审员 樊魁元
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 马 咪