北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3499号
上诉人（原审被告）：王朔，男，1976年5月7日出生，汉族，住海南省三亚市。
被上诉人（原审原告）：国旅物业管理有限公司，住所地北京市东城区东单北大街1号。
法定代表人：张净，执行董事。
委托诉讼代理人：张向阳，北京张向阳律师事务所律师。
上诉人王朔因与被上诉人国旅物业管理有限公司（以下简称国旅公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初15208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王朔上诉请求：撤销一审判决，改判减免我2012-2016年供冷费30%，减免我2013-2016年间一年的物业费。事实和理由：一审中，国旅公司物业管理人员当着一审法官说过只能保证在其任期之后（2016年5月）要求管理部门24小时供冷，之前确实存在住户投诉现象，对我提出的供冷瑕疵问题不置可否，且供冷设备造成严重噪音污染，国旅公司正东项目经理承认噪音超标，国旅公司在2016年末才进行隔离，之前未进行处理；双方物业合同2015年12月31日截止，期满后国旅公司应该主动和业主续签，听取业主关于物业服务意见，但是国旅公司未找过业主谈过续签事宜，把其与中免集团的物业合同强加于业主，我对于2015年12月31日以后的诉求不认可；一审中，我提出物业诉讼时效过期，国旅公司说把收费单粘贴在业主门上，我不知情，且这种做法不负责任，国旅公司应电话或当面通知收费，2014、2015年我全家住在本小区，没有物业人员上门收取过物业费，既然国旅公司认为其服务没有瑕疵，为何不在诉讼期限内即2014年以前申请权利；小区公共区域的棚顶与我家室内棚顶之间是相通的，存在安全隐患，国旅公司在装修时弄脏了我的房门，一审判决没有查清部分主要事实，国旅公司存在明显违约行为，一审判决结果有违公平及诚信原则。
国旅公司辩称，不同意王朔上诉请求，同意一审判决。
国旅公司向一审法院起诉请求：判令王朔支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费37182元，2013年至2016年的供冷费30665.2元，共计67847.2元。
一审法院认定事实：国旅大厦有限公司于2015年8月18日名称变更为国旅物业管理有限公司。
位于北京市东城区×××2104号房屋（建筑面积188.13平方米，即涉诉房屋）系王朔名下房屋，用途为公寓。2014年12月15日涉诉房屋所有人变更为王朔及其妻子孟炜杰，王朔同意由其本人承担本案相关责任，国旅公司亦表示同意。2012年10月17日王朔与国旅大厦有限公司签订《物业管理合同》，约定物业管理服务费用为5.49元/平方米/月、供冷费40.75元/季/平米。委托管理期限为2012年8月23日至2015年12月31日。同时约定：国旅公司负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道等；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。王朔应按照约定向国旅公司足额缴纳物业费及相关费用。2015年12月31日合同到期后，国旅公司与王朔未签订新的物业服务合同。
国旅公司于2013年9月30日、2014年12月5日、2016年11月3日分别以张贴或者邮寄的方式向王朔催缴自2014年1月1日起至2016年12月31日的物业服务费以及2013年至2016年度的供冷费。王朔未予交纳。
另查，涉诉房屋厨房上方有公共上下水管道，在最初设计时并没有该管道，系当时楼上业主北京驰亚商贸有限公司装修时自行改造的，后该管道漏水导致王朔的房屋受损。国旅公司主张该管道改造经过行政管理部门的许可，并在国旅公司处有备案。国旅公司提交的基础设施工程竣工验收备案材料显示：北京驰亚商贸有限公司2008年5月委托国都建设（集团）有限公司对正东国际大厦A座11D、11E、11F、21B、21C、21D、21E、21F八套公寓进行装修。设计变更通知单上显示A21层的变更项目为卫生间窗以及阳台窗。根据法院向北京市东城区住房和城市建设委员会的调查结果，改造内容中没有厨房上方上下水管道改造的记录。王朔提交的照片显示涉诉房屋所在楼层的公共区域堆满垃圾。涉诉房屋中的有线电视、宽带及民用电话等公共设施不完备，国旅公司认为该公共设施的问题并非物业公司管理范围，房屋设计和建设过程中就存在该问题。王朔未就其主张的供冷设备噪音严重以及国旅公司在晚上12点以后关闭供冷设施等事实提交充分证据予以证明。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。国旅公司与王朔签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。国旅公司与王朔均应依约履行各自的义务。虽2015年12月31日合同到期后双方未续签物业服务合同，但国旅公司仍为正东国际公寓提供物业服务，王朔作为该小区业主实际接受该物业服务，此时双方成立事实物业服务合同关系。国旅公司为王朔提供了物业管理服务，并定期向王朔催缴相应的物业服务费、供冷费，故王朔应当按照合同约定的标准向国旅公司交纳上述费用。王朔以国旅公司未向其告知厨房上方公共管道改造的事实、未提供竣工图纸以及公共区域卫生清扫不到位等为由进行抗辩，根据查明的事实王朔所述上述内容确属事实，国旅公司存在一定的物业服务瑕疵，故王朔的抗辩法院予以采信。法院根据涉诉房屋的实际物业服务情况酌减王朔应交物业费数额的20%。关于2013年至2016年度的供冷费，王朔未提交国旅公司在供冷过程中存在瑕疵的证据，故王朔应当按照约定的标准向国旅公司支付供冷费，国旅公司的该项诉讼请求法院予以支持。判决：一、王朔于判决生效后十五日内给付国旅物业管理有限公司自二○一四年一月一日起至二○一六年十二月三十一日期间的物业服务费29745元；二、王朔于判决生效后十五日内给付国旅物业管理有限公司自二○一三年至二○一六年度的供冷费30665.19元；三、驳回国旅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，王朔提交拍摄于2018年4月份的照片3张，用以证明其上诉主张。国旅公司对于证据的关联性不予认可。本院查明的事实与一审无异。
本院认为，国旅公司与王朔之间的《物业管理合同》于2015年12月31日到期，虽然双方未续签合同，但是，一审法院考虑到国旅公司继续为正东国际公寓提供物业服务，王朔作为小区业主实际接受该物业服务的情况，认定双方成立事实物业服务合同关系并无不妥。王朔上诉以合同期满后国旅公司未找过业主谈过续签事宜、把其与中免集团的物业合同强加于业主为由不同意支付2015年12月31日以后的费用，依据并不充分，本院对于王朔该项上诉意见不予采纳。
关于王朔上诉主张物业诉讼时效过期一节，经本院审查，一审卷宗中未见王朔有关诉讼请求超出诉讼时效期间的抗辩，且一审中国旅公司提交了收费通知单、照片、律师催收函等证据，对于收费通知单、照片，王朔质证时表示门上贴过一次，之后没有见到过，家里一直没人，对于律师催收函，王朔质证时表示认可。根据上述事实，本院对于王朔主张物业诉讼时效过期的上诉意见不予采纳。
王朔上诉要求减免供冷费，其中就王朔称国旅公司物业管理人员说过保证其任期之后要求管理部门24小时供冷，之前存在住户投诉现象，主张供冷存在瑕疵一节，国旅公司对于王朔该项主张不予认可，王朔亦未就此提供充分证据，故本院对于王朔该项主张不予采纳。就王朔主张供冷设备曾造成噪音污染一节，本院认为，该情节不构成王朔要求减免供冷费的充分依据，故本院对于王朔该项意见不予采纳。综上，王朔要求减免供冷费，依据不足，本院不予支持。
关于物业服务费，王朔上诉提交3张照片，其中，就其主张公共区域棚顶与其室内棚顶之间相通、存在安全隐患一节，根据现有证据尚不足以证明国旅公司在此问题上存在怠于履行物业职责的情形；就其主张国旅公司在装修时弄脏房门一节，按照王朔的陈述，这是2018年的事情，并非涉案物业费对应期间范围，故本院对于王朔上述证据不予采纳。对于王朔主张楼上业主改造管道一节，一审法院根据国旅公司实际物业服务情况及瑕疵，已经酌减了涉案三个年度物业服务费的20%，王朔上诉要求减免一年物业费，没有充分依据，本院不予支持。
综上，王朔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费154元，由王朔负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一八年四月二十七日
书记员 祝 石