四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终392号
上诉人（原审原告）胡晓辉，男，1965年9月25日生，汉族，住四川省泸县。
委托代理人张钟，泸县福集法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）石自文，男，1962年7月17日生，汉族，住四川省泸县。
上诉人胡晓辉因与被上诉人石自文合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2015）泸泸民初字第2936号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月31日公开开庭审理了�案。上诉人胡晓辉及委托代理人张钟，被上诉人石自文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年9月23日，胡晓辉、石自文签订《买卖房屋协议》，协议约定：胡晓辉将企业改制后取得的营业房（面积113.69㎡）折价35万元卖给石自文,签字时付10万元,余款于60日内付清;如违约，应赔偿违约金10万元。协议签订后,胡晓辉当日将房屋“两证”交给石自文,石自文支付10万元给胡晓辉，由胡晓辉出具收条：今收到泸县老农贸市场房屋款壹拾万元，由胡晓辉在收款人签名和捺印。2011年11月23日，石自文支付12万元给胡晓辉父亲胡先春，由胡先春出具收条：今收到石自文交来购买胡晓辉旧房价款人民币壹拾零贰万元正（小写120000元），胡先春在收款人处签名和盖私章。2014年5月16日，兰洋拆迁公司与仁和房产泸县公司（以下简称仁和公司）达成旧房拆�协议，协议约定由兰洋拆迁公司拆除包括胡晓辉房产在内的8栋房屋。现该房已经拆除。2014年8月16日，胡晓辉在《泸州日报》上发表解除协议声明通知石自文于7日内协商处理有关事宜。同年8月30日，胡晓辉在《泸州日报》上刊登关于房产证和土地证失效的声明。2013年12月23日，石自文涉嫌合同诈骗被泸县公安局立案侦查，被公安机关列为在逃人员。
一审法院认为，双方当事人所签订的《买卖房屋协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应当切实履行，胡晓辉以争议房屋的土地性质为划拨土地为由主张合同无效，但划拨土地上的房屋国家并未禁止流转交易，仅是在办理转移登记时需补交土地出让金，依法成立的合同，自成立时生效，依法成立的合同，自成立时生效，胡晓辉主张合同无效的理由不�成立。该房屋买卖合同签订后，胡晓辉当即交付了房屋产权证书，石自文交付了10万元的购房款，尔后又支付了12万元，应属大部分合同义务已经履行，胡晓辉以石自文未按约付清购房款而主张解除合同，但双方既未在协议中约定合同解除的条件，也不符合法律规定的合同解除条件，2014年8月8日，诉争的房屋被拆除后，胡晓辉在《泸州日报》上发表解除协议声明和刊登关于房产证和土地证失效的声明，不能发生解除合同的条件和效力，故胡晓辉主张合同解除的理由不能成立。石自文未按约履行付款义务，是一种违约行为，合同虽约定违约金10万元，但胡晓辉表示违约金与合同主债务另案处理，故违约金在本案中不予处理。综上所述，胡晓辉主张解除合同的理由均不成立，为维护市场经济的有序进行，保护合法交易，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回胡晓辉的诉讼请求。案件受理费8050元，公告费600元，计9010元，由胡晓辉负担。
一审宣判后，胡晓辉不服一审判决，向本院提出上诉。
胡晓辉上诉称，（一）一审认定事实错误。一审认定石自文已支付22万元购房款错误，胡先春收取的12万元不能视为胡晓辉收取，石自文并没有证据证明胡先春将12万元转交给胡晓辉；即便胡晓辉认可胡先春收受的12万元，系建立在胡晓辉通知石自文原签协议时支付的10万元作违约金处理的基础上，石自文仅支付12万元购房款。（二）一审适用法律错误。首先，《买卖房屋协议》签订时，所属土地属于划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应经政府批准并补缴土地出让金，因此，《买卖房屋协议》属无效合同。（三）因石自文已外逃，所涉房屋已被强拆，无法实现合同目的，且无法交付房屋和办理产权登记，胡晓辉亦无法维权，应依法判决解除合同，保障各方当事人利益。据此，请求二审判决解除《买卖房屋协议》，本案诉讼费用由石自文负担。
石自文答辩称，签订合同时均系和胡先春洽谈的，因为该房子实际是胡先春从福集经营站购买的，只是后来登记在其儿子胡晓辉名下，合同签订后已支付22万元，房产证、钥匙都已经交付了，没有过户系因为过户要多交费用6万多元，该片地是石自文挂靠仁和公司开发的，仁和公司拆房子时事先告知了石自文，因该房子已经抵押给仁和公司了，具体与仁和公司如何约定的，因在看守所无法查看协议内容，不确定该合同是否可以解除。
在二审诉讼中，上诉人胡晓辉向本院提交了照片两张，拟证明本案所涉房屋已实际拆除的事实。石自文质证称，对真实性没有异议。由于双方当事人对照片真实性无异议，且与本案其他证据相印证，本院依法予以采纳。
被上诉人石自文未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，无效合同自始不发生法律效力，不适用合同解除权。胡晓辉在本案中即主张合同无效，又主张解除合同，不符合法律规定，经本院依法释明后，其选择主张合同解除权。由于本案中，双方当事人并未在合同中约定解除合同的条件，因此，本案的争议焦点为：上诉人主张解除合同是否符合法定条件。胡晓辉主张石自文迟延履行债务，且经催告后仍未履行，符合合同法定解除条件；现房屋已灭失，无法交付房屋或办理过户登记，合同目的无法实现。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，违约当事人迟延履行的应系主要债务，本案中，石自文已共计向胡晓辉及胡先春支付22万元。胡晓辉抗辩石自文支付给胡先春的12万元不应视为胡晓辉收取了购房款，且即使认可收取该款项，也系在当时胡晓辉明确告知石自文将之前收取的10万元当作违约金的基础上发生的。对已付22万元款项的性质如何认定，经审查认为，由于胡先春系胡晓辉之父，本案诉争的房屋原系胡先春出资购买，且胡先春出具的收条上明确载明系收取石自文购买胡晓辉房屋价款12万元，加之从胡晓辉的上诉陈述中可知，胡晓辉对胡先春收取该12万元应当是明知的，在本案之前长达几年的时间内，胡晓辉未向胡先春或石自文提出�议，因此，胡先春收取的12万元应视为胡晓辉收取的购房款。胡晓辉主张其通知石自文将之前收取的10万元作违约金处理，但并无证据证明双方对此达成了协议，在《房屋购买协议》中亦未明确约定，因此该10万元应认定为购房款。综上，石自文共计向胡晓辉支付22万元购房款，已履行大部分合同义务，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项解除合同的情形。其次，本案是否存在因房屋已被拆除，无法实现合同目的的情形。经审理查明，双方签订的《买卖房屋协议》约定石自文可按需要办理拆除或者过户手续，石自文签订合同的目的系获得房屋的处分权进行房地产开发而非实际居住使用，胡晓辉对此也明知，胡晓辉已实际向石自文交付房屋产权证书，仁和房地产公司根据与石自文的合同将房屋拆除，应视为房屋已实际交付，石自文签订合同的目的已实现。虽然石自文并未按约定支付全部购房款，但已履行大部分合同义务，并不导致胡晓辉签订合同目的根本无法实现，胡晓辉可通过提起诉讼要求石自文继续履行合同并承担违约责任保障其相应权利，由于胡晓辉在本案中并未提出诉请，其可另行依法主张。因此，本案并不存在无法实现合同目的的情形，不符合合同解除的法定条件。
综上，上诉人胡晓辉的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元由胡晓辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 刘 静
代理审判员 张晓余
二〇一六年六月十六日
书 记 员 邓 琳