广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1100号上诉人（原审被告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司。住所地广东省肇庆市建设三路**号。法定代表人：陈业强，董事长。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文康，男，1988年6月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。被上诉人（原审原告）：彭娟，女，1988年11月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆二建公司）因与被上诉人陈文康、彭娟商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。肇庆二建公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回陈文康、彭娟全部诉讼请求。3、本案全部诉讼费用由陈文康、彭娟承担。事实和理由：一、《补充协议》第十三条之约定是双方之间真实的意思表示，内容合法，且未违反相关的强制性、禁止性规定，符合“契约自由”的合同法基本原则，是合法有效约定。原审法院认为适用该条款有违公平合理原则是错误的。l、从法律效力上分析，双方签订《补充协议》属于“本合同未尽事宜”范畴，合同与附件《补充协议》的效力相等。2、从《补充协议》第十三条约定的办证条件分析，该项约定属于合同法规定的“条件”，约定合法有效。3、《补充协议》第十三条约定的是银行按揭付款情形申请办证问题，是陈文康、彭娟与肇庆二建公司签署合同、对将来房管部门政策可能发生变化时、为顺利进行申请办证双方所作的自行约定，没有违反法律强制性、禁止性规定。4、依据广州市规定，办理房屋产权证按揭银行必须参与其中，办理产权手续须有赖于开发商、购房者、银行几方的配合，故《补充协议》第十三条约定的条件具有合法性。二、《补充协议》明确了双方在银行按揭付款情形下申请办证问题，肇庆二建公司在双方签订时即履行了告知义务，陈文康、彭娟对《补充协议》的全部内容均了解并同意。《补充协议》对双方产生法律约束力，陈文康、彭娟不能因反悔而否认该条款的法律效力，《补充协议》第十三条的有效性应得到认可。1、肇庆二建公司在签订补充协议时，己对相关条款进行解释，陈文康、彭娟亦对补充协议条款内容充分理解并接受。2、在具备办证条件后，肇庆二建公司及时向银行提出申请，不存在有怠于履行办证义务的情况。而取得预购商品房预购登记原件、预购商品房抵押权预告登记原件，必须双方提出申请才能办理，单方无法办理。3、由于银行与肇庆二建公司、陈文康、彭娟是平等主体关系，肇庆二建公司对银行不能施加任何影响，并非原审判决所认为的“被告对办证期限起算具有主动权与控制权”。三、对于合同部分条款内容，在当事人一方未提出无效或以“显失公平”等为由主张撤销的情况下，法院不应主动干预，从而替代当事人，致角色错位。陈文康、彭娟并未提出《补充协议》第十三条约定无效或主张撤销，原审法院不能主动介入干预认定条款效力。被上诉人陈文康、彭娟二审答辩称：不同意肇庆二建公司的上诉请求，同意一审判决。请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人陈文康、彭娟向一审法院起诉称：1.判令肇庆二建公司向陈文康、彭娟支付迟延办证违约金134890元（从2016年11月30日起计至2017年9月12日为止，以商品房总价款940000元为基数，按每日0.05%的标准计付违约金）；2.由肇庆二建公司承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2014年3月3日，陈文康、彭娟（为乙方）和肇庆二建公司(为甲方)签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》和合同补充协议，约定陈文康、彭娟向肇庆二建公司购买广州市南沙区紫茗大街1号（自编1栋）602房，建筑面积为78.63平方米。商品房房价总金额940000元。自预售合同网上签订之日支付首期款190000元，剩余房款余额750000元于2014年3月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州南沙分行（以下简称中国银行南沙分行）。甲方应当在2015年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，双方选择以共同办理的方式为乙方办理《房地产权证》。甲、乙双方应当在该商品房交付之日起（详见附件七）个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。合同附件七《本合同补充协议》第十三条约定，双方共同委托律师事务所（以下简称律所）办理《房地产权证》，律所或甲方以特快专递或电话或短信的形式通知乙方提交资料。乙方属于银行按揭付款的，办理《房地产权证》的起算日期为交楼后按揭银行书面同意办理《房地产权证》及他项权证之日。补充协议第十四条约定，由于以下乙方原因，导致不能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担迟延办理产权登记的责任：1.乙方未按甲方或律所书面通知要求提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料；2.乙方未按甲方或律所书面通知要求缴清相关税费（相关税费以政府相关部门最新公布的收费标准为准，契税以《商品房买卖合同》约定总房价款为基数进行计算）；3.其他乙方未履行相关义务的情形。由于以下甲方原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由甲方承担迟延办理产权登记的责任：1.甲方未在该商品房交付之日起180个工作日内提交房地产权登记机构要求的需甲方提供的资料；2.其他甲方未履行相关义务的情形。非因甲乙双方原因（包括但不限于政府相关部门办事要求变更等）导致不能按期申请产权转移登记的，甲乙双方均不承担迟延办理《房地产权》的责任。甲方为乙方按揭贷款承担保证责任的，因乙方原因导致未能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，乙方应按担保贷款总额的十万分之一向甲方支付违约金。陈文康、彭娟按合同约定支付了首期购房款和办理了银行按揭付款手续,肇庆二建公司于2014年3月2日出具了金额为190000元的购房发票，于2014年6月21日出具了金额为750000元的购房发票。肇庆二建公司于2016年3月13日向陈文康、彭娟交付涉案房屋。2017年6月1日，中国银行南沙分行向肇庆二建公司出具《关于同意调取银行资料办理的函》，内容为：因办证需要，同意调取包括涉案房屋在内的预购商品房预告登记原件、抵押权预告登记原件。陈文康、彭娟签署了向中国银行南沙分行申请调取预购商品房预告登记原件、抵押权预告登记原件的《申请书》。2017年6月5日，肇庆二建公司向陈文康、彭娟送达《办理通知》，要求陈文康、彭娟提交身份证、《预售商品房买卖合同》、户口本、婚姻证明文件，并于2017年6月30日前缴纳契税，提交《税收完税证明》。陈文康、彭娟于2017年6月13日缴纳了契税9400元，并按通知要求递交办证资料。2017年8月18日，肇庆二建公司向房管部门申请办理涉案房屋的转移登记。2017年8月30日，广州市国土资源和规划委员会颁发广州市南沙区紫茗大街1号602房的《不动产权证书》[不动产权证号为：粤（2017）广州市不动产权第111043837、11043838号]，陈文康、彭娟为房屋共同所有人。陈文康、彭娟于2017年9月12日分别签收各自的《不动产权证书》。一审法院认为:陈文康、彭娟、肇庆二建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。陈文康、彭娟依照合同的约定支付了购房款，根据合同第二十一条、二十二条，补充协议第十四条的规定，肇庆二建公司应在涉案房屋实际交付之日起180个工作日内,即2016年11月29日前，向房地产登记机构提交申请办理房地产转移登记材料。陈文康、彭娟已按肇庆二建公司通知要求缴纳契税，并提交相应材料。肇庆二建公司未能依约履行的，应承担相应的违约责任。对2016年11月30日至实际向房管部门申请办证之日即2017年8月18日期间的违约金，肇庆二建公司应予以支付。陈文康、彭娟要求肇庆二建公司以940000元为基数，每日按万分之五的标准支付该期间的违约金，合理合法，一审法院予以支持。对于陈文康、彭娟主张的2017年8月19日至2017年9月12日期间的迟延办证违约金，缺乏合同的明确约定，一审法院不予支持。肇庆二建公司主张根据补充协议第十三条约定，以按揭银行书面同意办理《房地产权证》及他项权证之日作为迟延办证期限的起算日期。由于上述条款约定的起算时间和前提条件受制于肇庆二建公司提请按揭银行同意，肇庆二建公司对办证期限的起算具有主动权和控制权。银行同意办证的时间并不明确，适用上述规定显然有违公平合理原则。在本案中，银行出具的函件内容只是同意调取有关材料，并未表示同意办证，办理不动产权证的手续并未因此产生障碍。肇庆二建公司的抗辩意见缺乏依据，一审法院对其主张，不予采纳。另外，肇庆二建公司主张违约金计算标准过高。由于肇庆二建公司未能证明双方约定违约金过分高于造成的损失，故一审法院对肇庆二建公司上述意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年11月30日作出如下判决：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈文康、彭娟支付从2016年11月30日起计至2017年8月18日止的延迟办证违约金，违约金以总房价款940000元为基数，按每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1499元，由陈文康、彭娟负担118元，广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担1381元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另，本院审理的（2017）粤01民终13936号案件查明：肇庆二建公司二审确认，涉案商品房项目建设工程规划验收合格的时间是2015年7月30日。广州市南沙区房地产交易中心于2017年5月11日为肇庆二建公司出具商品房初始登记的《受理回执》。中国银行南沙支行于2017年6月1日向肇庆二建公司出具《关于同意调取银行资料办理〈不动产权证〉的函》，该行表示所作函件是应肇庆二建公司要求而盖章的，并不属于房地产权登记机构要求提供的资料。二审审理过程中，双方当事人均无提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人主张其逾期办证是因为办理涉案楼盘按揭业务的银行延误提供办证资料导致，故其不应承担迟延办理产权登记责任是否构成正当抗辩。经查，上诉人于2017年5月11日才取得广州市南沙区房地产交易中心出具的商品房初始登记的《受理回执》，已超过《广州市商品房买卖合同(预售)》第二十一条约定初始登记的时间要求。依商品房买卖合同补充协议第十四条的约定，上诉人未在该商品房交付之日起180个工作日内提交房地产权登记机构要求的需甲方提供的资料的，上诉人应承担迟延办理产权登记的责任。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付迟延办证违约金的处理，并无不当。上诉人主张其逾期办证是因为办理涉案楼盘按揭业务的银行延误提供预购商品房登记、预购商品房抵押权预告登记原件导致，但上诉人并未提供其向该行申请调取这两份资料的相关证据对此予以证明，故本院对该主张不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2762元，由广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年三月二十一日书记员 毕晓蕾吴桐