江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0281民初2658号
原告：高仕明，男，1960年5月21日生，汉族，住江阴市。
被告：江阴市佳南通风设备厂，统一社会信用代码913202815911308855，住所地江阴市临港街道西城路28号。
投资人：宋明霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马伟杰，江苏春申律师事务所律师。
被告：涂友兵，男，1973年8月7日生，汉族，住江阴市。
第三人：江阴市翔云塑料制品有限公司，统一社会信用代码91320281772482310P，住所地江阴市临港街道巨轮村西野塘20号。
法定代表人：林玉兰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许银龙，男，该公司职员。
原告高仕明诉被告江阴市佳南通风设备厂（以下简称佳南厂）、涂友兵，第三人江阴市翔云塑料制品有限公司（以下简称翔云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。案件审理中，本院依职权追加翔云公司为本案第三人。后依法转为普通程序，于2017年8月24日、2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告高仕明，被告佳南厂的投资人宋明霞及其委托诉讼代理人马伟杰，被告涂友兵，第三人翔云公司的委托诉讼代理人许银龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高仕明向本院提出诉讼请求：1、判令佳南厂、涂友兵支付自2015年11月20日起至2017年5月19日止，按700平方米计算的租赁费84000元；2、判令佳南厂、涂友兵支付自2016年11月20日起至2017年5月19日止，按500平方米计算的租赁费25000元；3、判令佳南厂、涂友兵支付维修费21000元；4、判令佳南厂、涂友兵支付违约金10000元；5、判令佳南厂、涂友兵支付租赁费利息（其中56000元自2015年11月20日起，54000元自2016年11月20日起，均至实际给付之日止，按年利率12%计算）；6、本案诉讼费由佳南厂、涂友兵承担。事实与理由：佳南厂、涂友兵自2015年11月20日起租赁位于江阴市巨轮社区西野塘20号的土地及厂房，租赁期限10年，年租金75000元。因租赁区域属于他与翔云公司按份共有，故租赁合同明确75000元租金中由他收取56000元、翔云公司收取19000元。合同签订后，佳南厂、涂友兵未按约支付租赁费用。为维护自身合法权益，故诉至法院。
佳南厂辩称，他厂曾与翔云公司签订厂房租赁合同。因翔云公司的许银龙曾结欠高仕明债务无力偿还，在高仕明得知翔云公司将厂房租赁他厂后，提出要求以租金抵偿债务，后三方签订厂房租赁合同。合同中约定的第一年租金75000元，他厂已经交付翔云公司，对于翔云公司与高仕明之间如何分配是他们之间的事情，高仕明在起诉前从未向他厂主张过租金。厂房租赁期间，翔云公司的债权人多次到厂堵门闹事，法院两次查封厂房，房东亲属多次恶意停水，导致他厂无法正常经营。在第一年租赁到期前一个月，他厂已经通知翔云公司及高仕明解除合同，并于2016年12月30日搬离厂房。他厂解除合同是依法行使权利，不存在违约情况。对于高仕明提出厂房修复费用，他厂在租赁期间已经对厂房屋面进行过修理，他厂不应当赔偿损失。
涂友兵辩称，2015年10月，他与许银龙商谈厂房租赁事宜，并签订租赁合同，约定年租金75000元，他将租金分三次支付翔云公司。后高仕明得知厂房租赁事宜，要求作为出租人重新签订合同，否则将不让佳南厂经营。翔云公司此时告诉他此前将厂房西面六间出售给高仕明，故三方重新签订租赁合同。对于已经支付的第一年租金75000元，高仕明是清楚的，三方商量由许银龙将第二年至第四年应得的租金补偿给高仕明。对于高仕明提出屋面修理，他在进场时已经进行了维修，屋面不存在漏水，现在的漏水有可能是他们走了以后才漏水，不在他的义务范围内。
翔云公司陈述，他公司曾于2015年10月份与佳南厂商谈厂房租赁事宜，约定年租金75000元，后于2015年11月20日签订厂房租赁合同。合同签订后他公司收取佳南厂租金75000元。2015年12月12日，因厂房遭查封他公司联系高仕明，高仕明在得知他公司将厂房出租佳南厂后，要求作为出租方重新签订租赁合同。对于他公司已经收取的租金，他公司将租赁合同中第二年至第四年的租金补偿高仕明。但没有想到佳南厂因租赁期间厂房遭法院查封、无法供水等问题，提出解除合同，他也同意解除合同。终止合同后，因佳南厂建造了彩钢瓦厂房，他同意佳南厂将物品先放在厂房，后佳南厂逐步将物品搬离租赁区域。
经审理查明：落款日期为2015年11月20日的厂房租赁合同载明，高仕明、翔云公司作为甲方出租方，佳南厂作为乙方承租方，三方签订厂房租赁合同，明确以下事项：一、承租厂房位置及用途，经甲乙双方协定，位于江阴市院内，北面全部空厂房及厂房后门河边空地，3层办公楼及叉车一部，租给乙方使用，乙方主要从事机械组装、生产销售。厂房内一部叉车提供给乙方，由使用方负责保养；二、租赁期限及租金支付方式：租赁合同期限10年，自2015年11月20日起至2025年11月20日止，十年一签，租金每年一付。如到期提前三个月续签下年合同，同等条件下乙方优先，租金在签订合同时一次性付清，厂房年租金75000元（其中高仕明56000元、许婷婷19000元），水电费不在租金内。甲方提供合同内的厂房、水路电路；三、甲方的权利义务：甲方厂房一定具有合法房屋所有权，合同生效后，甲方必须15日内将所有物品搬出，人员撤离。如有第三方干预，甲方及时有责任及义务处理纠纷，不得影响乙方生产；四、乙方的权利义务：乙方在合同生效后对甲方空厂房需要进行厂房屋面漏水修复，办公室三层楼的整体装修，三楼屋顶的安装防水材料后门的空地进行水泥地坪浇筑以及彩钢瓦房的搭建，乙方在租赁车间进行合法生产组装及销售。房屋在租赁期间，甲乙双方履行合同期限不得单方解约，如有违约承担乙方装修费用200000元整，生产上的经济损失另计。如有不可抗拒的原因甲方应提前10个月书面通知乙方搬迁及赔偿经济损失。
2015年11月20日、2015年11月23日、2015年11月27日，翔云公司的许婷婷向佳南厂出具收条三张，确认收到房租款共计75000元。
2016年12月1日，佳南厂向翔云公司、高仕明出具租房终止合同通知书一份，载明：双方2015年11月20日签署租房合同租期十年，房租一年一付。因房东厂房货物延迟搬出导致佳南厂延期搬入即从2016年1月1日算起，至2016年12月30日为一年房费一次全部付清。退租理由：因房屋产权人因债务纠纷麻烦不断，在租赁期间，江阴临港新城法院二次查封厂房，房东债权人多人多次来厂闹事，110多次出警处理未果，最后一次110出警11月30日上午。租赁期间房东亲戚因与房东矛盾恶意停水多次导致佳南厂无法正常生产生活。厂门卷闸门无法开启找出租人来维修，但不予维修，导致出行不便。综合上述所有原因，出租方对佳南厂在生产生活上带来极大的的恶劣影响，佳南厂有权保持追究出租方赔偿责任，特提前一个月书面通知终止租房合同。2016年12月1日，翔云公司在该通知书上注明“同意终止合同。”
庭审中，佳南厂为证明租房终止合同书载明的内容，提供江阴市利港派出所于2017年8月24日出具的接处警情况说明，该说明载明：“2016年3月22日15时许，有群众报警称：我租了房东的厂房，房东欠了常州人钱，现在有六七个人有我们厂内，对方不让我老婆接小孩，我现在不在那里，我在外地，你们快点派人过去。事发地址为江阴市巨轮村田野塘20号。利港所民警接警后赶至现场，了解到周某等人与江阴市翔云塑料制品有限公司的老板许某存在经济纠纷，周某一方称法院已出具调解书，其认为厂房出租不合法，不让厂内人员出入，故而与承租该处厂房进行经营的江阴市佳南通风设备厂的老板宋明霞（女，居民身份证号码为）发生纠纷。民警到场了解情况后先告知当事人通过法院处理，并将周某等人劝离。2017年1月18日10时许，有群众报警称：我们租了这里的房子，但是邻居与房东有债务纠纷，现在他拿我们的打印机，还要打我。事发地址为江阴市巨轮村田野塘20号。经了解，系宋明霞（女，居民身份证号码）承租了许某的厂房，而张某因与许某存在经济纠纷，在讨要厂房及向宋明霞收租金未果后，张某拿走了宋明霞的打印机。民警到场做工作，张某将打印机归还给宋明霞。”
2016年12月1日，翔云公司与佳南厂签订厂房租赁合同一份，载明：经双方协定，位于江阴市院内，北面厂房东面4间以及厂房后面的办公楼前面车间以办公楼和后院空地，租赁给佳南厂。租赁合同期限为1年或七八月，即从2017年1月1日起至2018年1月1日止。房租为后院彩钢瓦房子及浇筑水泥地坪抵扣，房租到期不得破坏搭建房。
另查明：位于江阴市的厂房土地使用权人为江阴市利港镇巨轮村村民委员会，地类为工业用地，使用权类型为拨用，使用权面积6000平方米。
2014年8月26日，高仕明与翔云公司签订厂房车间买卖合同一份，载明：翔云公司自2007年起至2014年共计向高仕明借款852760元，现商定将翔云公司的钢结构车间西面6间卖给高仕明，作为偿还向高仕明的借款852760元。具体结算方式：1、钢结构车间每间面积为120平方米（南北长20米、东西宽6米），每平方米作价700元，计一间钢结构车间价为84000元。2、每间车间南墙外院内加4米的土地面积为144平方米（南北长24米、东西宽6米），按每平方米300元，计一间车间内外土地面积核算价为43200元。3、车间西墙外到围墙一米加围墙外连花坛2米，计面积为72平方米（南北长24米、东西宽3米），土地面积按300元/平方米，计车间外面土地面积核算价为21600元。4、高仕明承担翔云公司西大门外浇灌的水泥路面26000元，公司园内水泥场地10000元，公司配电房设备31960元，合计67960元。自本合同签订日期双方签字生效后为翔云公司借款还款期，签字生效后，翔云公司内西面6间车间所有权归高仕明，高仕明享有处置权。翔云公司将6间车间卖给高仕明后，高仕明在双方买卖合同签字生效后，高仕明的6间车间内外占地面积936平方米，由高仕明按上级规定向国税、巨轮社区、所在村组交纳土地使用费。
2016年3月23日，高仕明与江阴市巨轮村村民委员会（以下简称巨轮村委）签订土地租赁费上交协议一份，载明：高仕明的厂区面积集体土地为1.4亩，如在合同期内高仕明土地面积有调整，以调整后的面积为准结算土地租赁费。新增面积的租赁费上交时间以付土地费为准。巨轮村委对于土地租赁费的收取标准每年每亩8000元（每平方米12元）。高仕明的土地总面积为1.4亩，每年应上交的土地租赁费为11200元。土地租赁费的收取年限暂定3年，即2015年1月1日起至2017年12月31日止，但如果上级政府要求的标准有所调整，巨轮村委有权作相应的调整。协议期满后按双方约定重新订立协议。高仕明必须于每年12月31日前将当年的土地租赁费付清。如逾期不交，巨轮村委有权采取一定的措施。同日，许银龙在该协议上注明“同意1.4亩转高仕明。”
庭审中，佳南厂为证明其于2016年3月对租赁厂房屋面漏水进行修理，提供了江阴市利港永发彩钢瓦店于2017年8月25日的收据一份，收据载明维修西野塘20号翔云塑料制品有限公司补漏屋面费用1200元，时间2016年3月份维修，已收到货款，特此证明。庭审中，翔云公司陈述佳南厂确实于2016年3月份对厂房屋面进行过修理。
庭审中，佳南厂为证明他厂与翔云公司、高仕明商定第一年租金75000元，因翔云公司已经收取无法返还，故翔云公司将租赁期限第二年至第四年应收的租金补偿高仕明，高仕明也同意该方案，提供了2017年6月24日下午许银龙与高仕明的谈话录音，该录音提及许银龙称“就像李飞的事情，原来前头的事情，第一年确实是被我付落个，你叫官司输，我总归也应该是56000元拿出来给你。”高仕明称“现在我不这么讲了。”许银龙称“我晓得个，像李飞的事情，第一年我付落个，当时我们也确认的，就是说第一年我付落个，当时我们也确认的，就是说第一年我付落了，我也不拿出来给他了，也不拿出来给你了。第二年、第三年、第四年由我的19000元来”高仕明称“来给我的”。许银龙称“来给你，来补你的损失。”高仕明称“嘿，是的”。对于佳南厂提供的录音，高仕明不予认可，翔云公司称该录音是许银龙在办公室与高仕明谈话时录的音，他确实是收取租金75000元，后来高仕明知道他将厂房出租佳南厂后，提出租金也有他的一份，他就得56000元，翔云公司应得19000元。涂友兵也让他拿出56000元给高仕明，但是已经收取的租金用于偿还贷款拿不出来，所以商量后他将第二至第四年的租金弥补56000元，高仕明也是认可的。涂友兵陈述，高仕明知道翔云公司将厂房出租给他后，就提出要签三方合同，并在合同中明确年租金75000元他应当拿56000元，许银龙拿19000元。因第一年租金75000元由翔云公司收走，翔云公司的第二至第四年每年租金19000元就交给高仕明，弥补之前的租金。当时三方都同意该方案。
2017年4月18日庭审中，佳南厂陈述，2016年11月30日解除合同后，他厂就将租赁区域内的物品均搬至翔云公司东面四间厂房。2017年10月12时庭审中，佳南厂陈述2017年4月18日庭后第二天就将水箱搬走了。翔云公司陈述佳南厂确实是2017年4月18日庭后两三天搬离了物品。
庭审中，高仕明为证明其与贲知富将500平方米的厂房租赁给翔云公司提供了厂房车间租赁合同、终止协议书、银行业务凭证，佳南厂、涂友兵表示对此不清楚，与本案不具有关联性。翔云公司对此无异议，认为是高仕明为帮他公司应付债务而签订合同，因他公司租了高仕明的车间，故支付高仕明13000元。
上述事实，有厂房车间买卖合同、巨轮村企业集体土地租赁费上缴协议及票据、厂房租赁合同、短信内容的截屏、照片、厂房车间租赁合同终止协议书、个人业务凭证、土地证、收条、农行卡交易明细清单、企业工商登记信息、房屋终止合同通知书及照片、接处警情况说明、收据、谈话录音及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高仕明、翔云公司未在法庭辩论终结前提供取得房屋建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故高仕明、佳南厂、翔云公司之间签订的厂房租赁合同应当认定为无效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据合同约定，佳南厂每年支付租金75000元，其中给付高仕明56000元、给付翔云公司19000元。关于佳南厂搬离租赁区域的时间，佳南厂陈述其厂已在2016年12月1日后就将物品搬至翔云公司东面四间厂房，在2017年4月18日庭后第二天将物品从租赁区域全部搬离，翔云公司陈述佳南厂在2017年4月18日庭后两三天的时间将物品从租赁区域全部搬离，但高仕明对此不予认可，认为直至2017年4月18日开庭前佳南厂仍占用租赁区域，并提供了佳南厂在租赁区域的2017年物品照片，本院结合当事人各方的陈述，认定佳南厂搬离合同项下区域的时间为2017年4月20日。自2015年11月20日至2016年12月1日佳南厂按约应当支付高仕明实际占有使用费57841元（56000元＋56000元/年÷365天×12天）。自2016年12月2日至2017年4月20日佳南厂应当支付高仕明实际占有使用费21479元（56000元/年÷365天×140天），两项费用合计79320元。佳南厂辩称他厂将第一年的房屋租金75000元交付翔云公司，高仕明对此是知情的，且与翔云公司达成将第二年至第四年租金补偿给他作为第一年应收取的租金，对此高仕明不予认可，翔云公司提供了2017年6月24日与高仕明之间的录音，本院认为该录音虽为诉讼后当事人之间的谈话，但从录音内容能够反映出高仕明与翔云公司对于收取佳南厂的75000元曾达成分配方案，故本院对佳南厂的辩称予以采信。佳南厂应当支付高仕明占有使用费为23320元。
关于高仕明主张的租赁费利息问题。根据合同约定，佳南厂年租金先行支付，故佳南厂应当支付高仕明23320元自2016年11月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期付款利息损失。
关于高仕明主张维修费问题。高仕明主张佳南厂、涂友兵未按约定修复厂房漏水，应当支付维修费21000元，但佳南厂对此不予认可，辩称已经对租赁厂房漏水进行了修理，并提供了江阴市利港永发彩钢瓦店出具的收据，出租方翔云公司对此亦予以认可，故本院对高仕明的该主张不予支持。
关于高仕明主张违约金问题。根据租赁合同约定，房屋在租赁期间，双方履行合同期限不得单方解约，如有违约承担佳南厂装修费用200000元整，生产上的经济损失另计。但因本合同为无效合同，且佳南厂主张终止合同是租赁期间由于房屋产权人的原因，导致债权人多次上门闹事、法院查封，且存在停水等问题导致无法正常生产经营，对此提供了派出所接处警情况说明，翔云公司对此亦予以认可，故本院对高仕明该主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、江阴市佳南通风设备厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付高仕明房屋占有使用费23320元及逾期付款利息损失（自2016年11月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
二、驳回高仕明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元（高仕明已预交），由高仕明负担2583元，由江阴市佳南通风设备厂负担516元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付高仕明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 尹德元
人民陪审员 徐仁方
人民陪审员 许庆健
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 秦 银