江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0191民初889号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红角洲绿地香颂小区B1#栋二层，统一社会信用代码：913601257969567280。负责人：曾结东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李珊瑚，江西司达律师事务所律师。被告：苏瑞春，女，1962年5月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：梁亮，江西朗秋律师事务所律师。原告上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司与被告苏瑞春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司的委托诉讼代理人李珊瑚、被告苏瑞春的委托诉讼代理人梁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付拖欠的42栋105、106、107、108、110、111、201、301室自2014年1月16日起至2016年12月31日止物业管理费518294.3元、违约金21037.4元、合计539331.7元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为“南昌绿地新都会”小区物业服务企业，被告系该小区42栋105、106、107、108、110、111、201、301室业主。物业服务期间，原告按照物业服务合同约定严格履行了服务义务。但被告自2014年1月16日起，未按照物业服务协议缴纳物业管理服务费，经原告多次催促被告履行协议，被告仍拒不缴纳。被告苏瑞春辩称，1、原告不具有独立法人资格，不具备物业服务企业资格。根据法律规定，应当认定双方签订的物业服务协议无效。2、原告也未履行物业服务协议中的维护和管理义务，违约在先，被告可以依据合同法中先履行抗辩权的规定拒绝缴纳物业费。3、原告计算物业欠费金额、违约金数额没有法律依据。4、原告称已经多次书面和电话履行了催缴通知的义务，但其并没有证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告向法庭提交了业主规约，证明被告应及时缴纳物业服务费及因未及时缴纳支付相应的违约金。被告对上述证据的关联性有异议，主张上述证据不能证明被告未及时支付应缴纳相应的违约金。本院认为，被告未提供证据证明其主张，故对于被告的主张，本院不予采纳，对于上述证据，本院予以采信。2、原告向法庭提交缴款通知单、催费通知单挂号信两封，证明原告已经多次通过书面形式要求被告支付拖欠的物业费，但被告仍未支付。被告对上述证据中的催缴通知单的真实性、合法性、关联性均有异议，主张该证据系复印件，无原件予以核对，该通知单上无任何物业服务单位的印章。被告对上述证据中的催费通知单挂号信的关联性有异议，主张挂号信出具时间为2015年2月13日、3月6日，被告拖欠物业费时间为2014年1月16日至2016年12月31日，不能证明在该时间内全部拖欠物业费。虽然原告发出了催费通知，但被告并未收到该通知书。根据物业条例规定，物业服务企业应当将催费通知及告知到欠费的业主。本院认为，原告提供的缴款通知单未提供原件核对，本院不予采信。原告提供的催费通知单挂号信两封，已邮寄到被告所在地，但因被告已搬离该住所信件被退回，足以证明原告已通过书面形式要求被告支付拖欠的物业费，本院予以采信。3、被告向法庭提供其房屋楼顶安装空调以及因空调外机渗水造成屋内损坏的照片打印件，证明原告未尽到物业服务维护和管理义务。原告向法庭提供装修整改通知单及张贴在华联超市（涉案空调的使用者）办公室的装修整改通知单的照片，证明原告已向侵权人下发整改通知单，履行了通知义务。原告对被告提供的证据的关联性有异议，主张原告已针对该行为侵权人下发整改通知单，并也向城管部门报告，原告已履行告知义务。涉及空调安装的侵权行为，与本案不属于同一法律关系，原告没有强制拆除的权力，被告应向实际侵权人主张权益。被告对原告提供的证据的真实性及关联性有异议。主张看不清通知单上的印章，也无法证明已经履行了通知义务，送达到了侵权人。本院认为，本案审理内容为物业服务合同纠纷，关于上述空调安装的侵权行为，并不属于本案的审理内容。故对上述证据，本院均不予采信。经审理查明，原告系南昌绿地新都会小区物业服务单位，被告所购买的该小区42栋105、106、107、108、110、111、201、301室8套商业用房于2013年9月18日交房使用后，2014年1月被告发现其房屋楼顶被安装空调，并因空调外机渗水造成房屋受损，为此，从2014年1月起一直未向原告缴纳上述8套房屋的物业费。原告于2015年2月13日、3月6日分别向被告邮寄了催费通知单挂号信。另查明，被告接收所购买房屋时与原告签订了写字楼业主管理规约，其中对物业管理服务费计算标准及延期缴纳滞纳金计算标准进行了约定，根据双方的约定及南昌市物价局公示的物业收费标准，被告上述房屋按每月每平米3.8元的标准缴纳物业费。本院认为，原、被告签订的《写字楼业主管理规约》是双方真实意思表示，应认定为合法有效。原告按照该合同约定向被告提供了物业服务，故被告应按合同的约定交纳物业服务费用。被告辩称原告不具有独立法人资格，双方签订的物业服务协议无效。本院认为，原告作为依法设立的并领取营业执照的法人的分支机构，其与被告签订的写字楼业主管理规约应当认定为有效。对于被告的上述主张，本院不予支持。被告主张原告并没有证据证明其已多次书面和电话履行了催缴通知的义务。本院认为，原告是否向被告进行了催缴通知，并不影响被告履行其缴纳物业管理服务费的义务。故对于被告的上述主张，本院不予支持。被告还主张原告未履行物业服务协议中的维护和管理义务，但未提供足够证据证明，且如果业主对物业服务不满意，可以依照法律和合同追究物业企业的责任，但没有理由不履行缴纳物业服务费的义务。关于被告房屋楼顶安装空调，导致渗水造成屋内损坏的问题，亦不属于本案的审理内容。故对于被告的上述主张，本院不予支持。被告还主张原告未提供证据证明被告欠缴物业费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。关于被告是否缴纳了物业费应由被告举证证明，而被告并未提供相应证据，故对于被告的上述主张本院不予支持。关于物业费用计算标准问题，根据原、被告签订的《写字楼业主管理规约》，管理服务费的标准为物价主管部门和市写字楼主管部门批准的收费标准，结合南昌市物价局出具的公示编号为W080526号物业公共性服务收费公示内容中规定的绿地新都会商业用房收费标准为3.8元/平方米/月，本案诉争房屋的物业服务费用应按上述标准进行计算。被告自2014年1月16日起未交纳物业服务费用，原告起诉要求被告交纳2014年1月16日至2016年12月31日的物业服务费518294.3元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于迟延缴纳违约金及其计算标准问题，原、被告在《写字楼业主管理规约》中并未对违约金进行明确约定，但约定被告如延期缴纳应交的管理服务费以及赔偿款、违约金等费用的，处以每日千分之三的滞纳金。且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张按照“一年的物业费×0.04×拖欠的年数”的标准计算违约金，本院综合考虑原告该主张低于中国人民银行逾期贷款利率及原、被告约定的滞纳金计算标准等因素，对原告的上述主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十五条的规定，判决如下：被告苏瑞春于本判决生效后十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司支付物业费518294.3元，违约金21037.4元，共计539331.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9193元，由被告苏瑞春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  徐慧娟人民陪审员  石 庆人民陪审员  陈小莉二〇一七年十一月二十一日书 记 员  乐智昀