北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初75492号
原告：钟洁玲，女，1980年4月21日出生，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：张国香，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
原告：薛国颂，男，1979年1月8日出生，住北京市朝阳区。
被告：赞丹，女，1975年11月17日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：袁启睦，北京市盈科律师事务所律师。
原告钟洁玲、原告薛国颂（以下各称其姓名）与被告赞丹（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。薛国颂及钟洁玲委托诉讼代理人张国香、被告及其委托诉讼代理人袁启睦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟洁玲、薛国颂向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求被告向钟洁玲、薛国颂返还定金70万元。事实和理由：2017年3月8日，经由北京麦田房地产经纪有限公司提供居间服务，钟洁玲与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房资格协议》、《居间服务协议》及《保障服务协议》。根据上述协议的约定，钟洁玲购买被告名下位于北京市朝阳区青年路房屋。同时双方确认钟洁玲、薛国颂系以家庭为单位的购房主体，在京已拥有两套住房，暂不具备购房资格，需要出售名下一套住房，才能购买涉案房屋。被告同意待钟洁玲具备购房资格后，再就涉案房屋进行交易，并约定了钟洁玲取得购房资格的期限为2017年9月1日。此外，上述协议对房屋的价格、付款方式、房屋交付、中介费用负担等权利义务进行了约定。签约后，钟洁玲、薛国颂为取得购房资格积极努力，于上述协议签订6天后，即2017年3月14日，经由北京麦田房地产经纪有限公司提供居间服务，薛国颂（钟洁玲系其代理人）与案外人郭晓龙（李锐琪系其代理人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《购房资格协议》、《居间服务合同》、《保障服务合同》等文件。以期尽快出售薛国颂名下位于北京市朝阳区青年路房屋，以便钟洁玲获得购房资格和购房资金。然而，令人意想不到的是，北京市政府及相关部门为了调控房地产市场，遏制房价上涨，自2017年3月17日至3月30日出台了一系列新政，从严收紧调控楼市，对房地产市场造成重大影响，致使很多购房者不再满足购房条件。具体到本案而言，案外人郭晓龙系非京籍人员，由于2017年3月22日的新政影响，其作为非京籍人员购房，需具备往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税的条件。这也改变了之前规定的要求非京籍人员购房需具备连续5年纳税记录的要求。基于这样的政策调整，郭晓龙不再具有购房资格，无法购买201号房屋，这也直接导致了钟洁玲、薛国颂无法获得购房资格和购房资金用于购买涉案房屋。钟洁玲、薛国颂认为，新政的出台对201号房屋以及涉案房屋的交易造成了实质的影响，直接导致了两个房屋交易无法继续进行。对此，包括原、被告在内的各方应理性处理此事，互相理解、积极协商解决问题。钟洁玲、薛国颂也曾多次就此事的解决与被告进行沟通，但均未得到被告的积极反馈。
被告辩称，同意解除合同，但不同意返还定金。1、薛国颂仅为合同指定的登记人员，非合同权利义务的承担者，并非适格原告。2、钟洁玲存在根本违约，无权要求被告返还定金。3、针对钟洁玲、薛国颂的违约行为，被告已行使单方合同解除权，要求解除合同。4、钟洁玲、薛国颂签约就是为了获取利益最大化，那么就必应承担相应的损失风险。钟洁玲构成单方违约，应承担违约责任。5、案外人郭晓龙与薛国颂之间的合同与本案无关，应另案解决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述及现有证据，认定如下事实：
2017年3月8日，经由麦田公司提供居间服务，被告（出卖人）、钟洁玲（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、附件（一、二）及相关告知书、说明书等文件，约定钟洁玲购买被告名下位于位于北京市朝阳区青年路房屋（住宅），建筑面积136.31平方米，房屋成交总价1050万元（其中净房屋价格400万元，室内家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等650万元），其中定金70万元，并另列明关于定金及定金罚则的法律规定。定金分二笔给付，即买受人于2017年3月8日自行交付定金20万元、2017年3月15日自行交付定金50万元。买受人拟贷款260万元，买卖双方确保本人及配偶应于2017年8月22日前（含当日）办理申请贷款手续。买受人应于过户前三个工作日通过银行资金监管和存量自有交易资金监管账户资金监管方式支付购房款717万元。物业费用保证金3万元，于物业费结清当日支付。买卖双方于2017年8月28日（含当日）提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件。双方于2017年9月4日前（含当日）办理缴税手续，并于取得《契税完税凭证》后15个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。签约时，涉案房屋处于出租状态，租期至2017年9月18日，双方同意被告于租期届满当日将房屋交付钟洁玲。
同日，双方另签订《购房资格协议》，载明如下内容：1、列明了国家及北京市关于住房限购政策的规定。2、载明签约时钟洁玲系已婚的北京户籍家庭且已拥有两套住房，故不具备购房资格。双方同意由钟洁玲于2017年9月1日（含当日）售卖其名下或家庭名下一套住房，以获取购房资格。3、若钟洁玲未能于上述约定时间内具备购房资格，则被告同意将房屋所有权转移登记至钟洁玲指定人员名下。钟洁玲应于2017年9月1日届满后15日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。若经被告催促，钟洁玲未于上述时间内指定新产权人，则被告有权解除《买卖合同》，已收取的房款自双方合同解除后3日内自购房款中扣除70万元作为违约金，剩余部分（如有）退还钟洁玲。
同日，钟洁玲、被告还签订了《补充协议》，载明：1、双方同意钟洁玲变更新产权人，应钟洁玲要求，被告同意将涉案房屋的权属过户至买受人指定人员（薛国颂）名下。2、双方同意以薛国颂作为购买人办理网上签约备案及后续交易手续，钟洁玲仍应按《买卖合同》及相关协议的履行义务。如需撤销网签，则钟洁玲负责与薛国颂联系办理撤销事宜，如造成出卖人或薛国颂的损失，由钟洁玲承担。
涉案房屋现仍登记在被告名下，于2017年5月22日完成抵押登记注销手续。
2017年3月8日、3月16日，原告依约向被告给付定金共70万元。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。2017年3月22日，北京市住房和城乡建设委员会发布购房新政，将非京籍人员购房的资格条件由“连续5年纳税记录由过去的每年至少1次”改为“向前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税”。
案件审理中，双方就合同解除一节已达成共识。
另查，2017年3月14日，经由麦田公司提供居间服务，薛国颂（出卖人）、钟洁玲（代理人）与郭晓龙（买受人）、李锐琪（代理人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、附件、《购房资格协议》等文件，约定郭晓龙购买薛国颂名下位于北京市朝阳区青年路房屋。钟洁玲、薛国颂称，因郭晓龙系非京籍人员，截止法庭辩论终结之日，仍不符合“向前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税”的条件，仍未取得在京购房资格。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告于2017年3月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故应属合法有效，具有法律约束力。
本案争议焦点有：一、薛国颂是否为适格原告。二、钟洁玲未能依约履行合同，是否可归因于“三·一七新政”的影响。以下详述之：
围绕争议焦点一，薛国颂与钟洁玲系夫妻关系，本市关于住房限购政策要求也是以家庭为单位予以认定，加之薛国颂系钟洁玲指定的新产权人，确定由其作为购买人的身份办理网上签约备案及后续手续。所以，若合同继续履行，则涉及薛国颂的权利，薛国颂有权以第三人的身份参与诉讼。但双方就合同解除一节已达成共识，针对合同解除后的返还事宜，难以认定薛国颂享有相关权利。故薛国颂并非适格原告。
围绕争议焦点二，签约时，钟洁玲与薛国颂即属于已婚在京户籍家庭且拥有两套住房的情况，属于北京市住房限购政策中限购第三套房屋的家庭，关于此节，各方当时即已明知，故约定截止2017年9月1日，钟洁玲应取得购房资格。由此可见，各方就合同可能无法实际履行的风险是有预期的。本案所涉合同签订后，钟洁玲为获得购房资格，势必出售或者转移登记薛国颂或钟洁玲名下一套房屋，但薛国颂与案外人郭晓龙之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件，并未以书面形式告知被告，并未将其与郭晓龙之间的合同作为涉案合同继续履行的条件。所以，基于合同相对性的原则，本院认为薛国颂与郭晓龙之间合同能否履行与本案没有关联性。而且，基于风险和利益分担的原则，薛国颂与郭晓龙之间合同能否履行所存在的风险和利益均应由其本人承担，不得转嫁由被告承担。所以，“三·一七新政”对涉案合同不构成影响，钟洁玲未能在约定的期限内获得购房资格，构成违约，应承担违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
本案中，双方约定了定金和违约金条款，在钟洁玲已依约交付定金的情况下，被告有权择一选择适用定金罚则或者违约金条款主张权利。现原告主张适用违约金条款，本院准许。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告钟洁玲的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元，由钟洁玲、薛国颂负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 黎伟伟
二〇一七年十二月二十六日
书记员 李雅雯