广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终2996号
上诉人（原审被告）：柳州连和房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市温州街1号温州商贸城一区2单元18-2号，组织机构代码：78521342-7。
法定代表人：陈青兰，公司经理。
委托诉讼代理人：朱紫燕，女，汉族，1977年3月22日出生，住广西柳州市柳北区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：吴金玉，女，苗族，1984年8月16日出生，住广西柳州市。
委托诉讼代理人：傅凯旋，广西华尚律师事务所律师。
上诉人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和房开公司）因与被上诉人吴金玉商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初115号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员闭文军担任审判长、审判员曾庆斌和审判员赵舒颖参加的合议庭，于2016年10月17日公开审理了本案。代书记员谭森云担任记录。上诉人的委托代理人朱紫燕，被上诉人吴金玉的委托代理人傅凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人连和房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，并查明事实依法改判；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认为“上诉人没有提供施工单位或监理单位的签证以证明施工受影响情况，因此不满足双方约定的上诉人可以据以延期交房的条件”，系严重错误。一审庭审中，上诉人依法提交证据即单位签证《停工汇总表》以及第三方有资质机构所出具的《气象证明》，其中单位签证《停工汇总表》属于工程建设中《工程工期签证》的一个种类，《工程工期签证》通常都包括：停水、停电签证，不可抗力、雨天等非施工单位原因引起的工期延误。上诉人所提交的单位签证《停工汇总表》以书面形式完整记录了施工现场发生的特殊情况，是施工单位、监理单位、建设单位共同对工期进展情况的郑重确认，直接关系到施工单位的切身利益，作为施工单位与建设单位的重要“签证”，属于工程结算的必要依据，必然是真实无误且符合日常经验法则的。一审法院认可双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。该合同第八条明确约定“如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”。综上，本案中，作为《工程工期签证》的《停工汇总表》从形式和内容上完全符合上述《商品房买卖合同》第八条关于“签证”的约定，并与第三方有资质机构所出具的《气象证明》相互印证，环环相扣，形成闭合的证据链，有力证实了上诉人主张“据实延期交房”是具备充分法律和事实依据的。一审法院对单位签证《停工汇总表》的性质与内容判断错误，导致事实不清，适用法律错误。二、一审判决认为上诉人主张“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算，没有法律依据且不符合事实。房屋建筑施工中，整个工程整体延续的，对签订合同前工程施工期间“正常或非正常停电、停水、雨天、政府行为”所造成的工期延误予以忽略不计是不客观的，有违于公平原则的。因此，一审法院认为“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算是没有法律和事实依据的。三、一审判决认为上诉人主张“工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除”没有证据支撑因而不予采纳，是不符合事实的。柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局2012年至2014年间，多次下达《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，对中高考期间的建筑工程施工作业作出明确的限制，在中高考的当天更是全天禁止建筑工程施工作业。以上事实均为政府部门经过广播、电视、报纸等媒介大力宣传从而众所周知的，也符合日常生活经验法则的。本案涉案工程地处柳州市知名学区，坐落于重点学府柳州高中及柳州市十二中附近，并且该两所学校也是柳州市中高考的重要考点，为了保证中高考期间考生有一个安静的学习和休息环境，以旺盛的精力参加考试，上诉人必然响应政府多部门下发的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》精神，做好相关停工工作，否则必将面临政府部门的严厉处罚。一审法院未对相关政策文件及法律法规予以详查，便武断地认定不存在的停工事实是严重缺乏依据的。四、一审判决认为涉案工程“设计方案变更”没有提供施工单位或监理单位的签证，就不足以证明施工受影响情况不符合事实。涉案工程的变更必须是向有资质机构报批，经审核后方能作审计方案的变更，并且审计方案的变更涉及到工程量的变化，必然影响到施工单位方的切身利益，施工单位与监理单位之间必定有施工图纸、相关函件、签证的往来以确认工程量变化的事实。一审法院在审理过程中对施工图纸等证据不予认定是完全违背事实的，上诉人认为，因涉案工程“设计方案变更”而影响工程进度完全符合双方所签订《商品房买卖合同》的“据实延期交房条件”。五、一审判决认为“交付房屋时间应为2014年7月18日”，没有法律和事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付商品房的条件为“经验收合格”。本案涉案工程早于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行了质量竣工验收，认定工程质量合格，已经完全具备交付条件。上诉人随即通过电话、面告等多种方式通知各买受人前来办理交房手续，但仍有大部分买受人置若罔闻。因此，上诉人便于2014年7月15日登报，以公告的形式再次催促买受人前来办理交接手续。上诉人认为，2014年6月11日，涉案工程已经验收合格，具备交付条件；2014年7月15日登报公告，通知买受人来接受房屋，2014年7月15日应为实际交房时间，上诉人此时已完成合同约定的交房义务。《商品房买卖合同》第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承诺在上诉人发出房屋交付通知之日起，七日内与上诉人办理房屋交接手续，逾期视为房屋完整交付”。该合同条款是对买受人无正当理由而延误办理交接手续的限制，而不是对上诉人设定的合同义务，至于买受人自身是否能够如期前来办理交接手续，则为买受人应自行承担的责任。一审法院错误地分配合同义务，已侵害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。现请求二审法院查明事实，依法纠正一审判决，作出公正处理，以维护上诉人的合法权益与法律尊严。被上诉人吴金玉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。
吴金玉向一审法院起诉请求：1、判令柳州连和房地产开发有限公司支付逾期交房而产生的违约金34240元；2、本案诉讼费用由柳州连和房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2013年5月28日，吴金玉与柳州连和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴金玉向柳州连和房地产开发有限公司购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-2-14-18号商品房，房屋总价款为1141338元。合同第六条和合同附件四第一条共同约定，吴金玉选择按揭贷款的方式交付房款，签署合同的同时，吴金玉交付总购房款的30%，余款70%申请银行按揭贷款，吴金玉应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2013年6月15日前到银行办理完所有按揭贷款手续。否则视为吴金玉逾期付款，柳州连和房地产开发有限公司可单方解除合同并按合同第七条规定追究吴金玉违约责任。合同第七条约定，吴金玉未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，吴金玉按日向柳州连和房地产开发有限公司支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，柳州连和房地产开发有限公司有权解除合同。柳州连和房地产开发有限公司解除合同的，吴金玉按累计应付款2%向柳州连和房地产开发有限公司支付违约金。吴金玉愿意继续履行合同的，经柳州连和房地产开发有限公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，吴金玉按日向柳州连和房地产开发有限公司支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，柳州连和房地产开发有限公司应于2014年3月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付吴金玉；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，柳州连和房地产开发有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付吴金玉使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，柳州连和房地产开发有限公司按日向吴金玉支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，吴金玉有权解除合同。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，柳州连和房地产开发有限公司应当书面通知吴金玉办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，柳州连和房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。柳州连和房地产开发有限公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，吴金玉有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由柳州连和房地产开发有限公司承担。由于吴金玉的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：吴金玉承诺在柳州连和房地产开发有限公司发出房屋交付通知之日起，七日内与柳州连和房地产开发有限公司办理房屋交接手续，逾期视为柳州连和房地产开发有限公司已将房屋正式完整交付。吴金玉依约支付了房屋首付款，及与银行签订按揭贷款合同。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房开在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。2014年7月21日，吴金玉办理了交房手续领取房屋钥匙。吴金玉认为柳州连和房地产开发有限公司逾期交房酿成诉讼。
一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。双方在合同中约定的交房时间为2014年3月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时房子已具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，吴金玉主张以取得《竣工验收备案表》为交房条件并以此来计算柳州连和房地产开发有限公司逾期交房的时间没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，柳州连和房地产开发有限公司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，吴金玉于2014年7月21日办理接收涉案房屋手续的，依据合同第十一条约定：由于吴金玉原因，未能按期交付的，吴金玉承诺在柳州连和房地产开发有限公司发出房屋交付通知之日起，七日内与柳州连和房地产开发有限公司办理房屋交接手续，逾期视为柳州连和房地产开发有限公司已将房屋正式完整交付。因此，该院认定2014年7月21日视为柳州连和房地产开发有限公司已将房屋交付吴金玉，柳州连和房地产开发有限公司存在逾期交房的事实，逾期交房期间为2014年4月1日至2014年7月21日，逾期交房112天。
柳州连和房地产开发有限公司辩称由于下雨、中高考、设计变更的因素导致工期延误，按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定可以据实延期交房。但是柳州连和房地产开发有限公司没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响的事实，因此不满足双方约定的柳州连和房地产开发有限公司可以据以延期交房的条件，柳州连和房地产开发有限公司应当承担举证不能的不利后果，故该院对柳州连和房地产开发有限公司的此项辩称不予采纳。另外，柳州连和房地产开发有限公司辩称涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除。该院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素柳州连和房地产开发有限公司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，柳州连和房地产开发有限公司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此该院对柳州连和房地产开发有限公司的该项辩称不予采纳。
根据合同约定，柳州连和房地产开发有限公司逾期交房的，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，柳州连和房地产开发有限公司按日向吴金玉支付已交付房价款万分之贰的违约金。故柳州连和房地产开发有限公司需向吴金玉支付违约金25566元（1141338×0.0002×112）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州连和房地产开发有限公司向吴金玉支付逾期交房违约金25566元。一审诉讼费656元（吴金玉已预交），由柳州连和房地产开发有限公司承担490元，吴金玉承担166元。
双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人连和房开公司在二审期间提交了《签证单》、《监理日志》，拟证实被上诉人据以延期交房的天数为250天。
被上诉人吴金玉质证认为，对于《签证单》的真实性不予认可，该证据需要现场制作，从上诉人提交的《签证单》形式上看过于统一，而且该证据在一审时上诉人没有提交，现在提交明显不符合常理，因此被上诉人认为这是一份伪造的证据，《签证单》与《监理日志》存在诸多矛盾的地方，进一步证实其真实性有待审查。对于《监理日志》，其真实性无法查实，《监理日志》的记录人没有到庭作出说明，而且其中记载的停工理由中有：停工的材料准备不充分，人员不到位也成为停工的理由，这些都是施工方自己责任，如果采纳这些理由对被上诉人一方是不公平的，正常的节假日、中高考这些因素都是可以预见的，因此被上诉人认为这些因素都不能成为逾期交房的理由。
被上诉人吴金玉在二审期间未提交新证据。
本院对当事人提交证据材料的分析和认定：关于上诉人所提交的《签证单》，该证据与上诉人提交的《监理日志》无法对应，被上诉人对其真实性也不予认可，对该证据本院不予采信。关于上诉人提交的《监理日志》，从其内容看，应为对涉案工程的原始记载资料，反映了涉案工程在施工过程中的真实状况，故本院对其真实性予以确认，作为本案证据予以采信。
本院根据上诉人新提交的《监理日志》，并结合上诉人在一审诉讼中提交的柳州市区降水情况的气象证明，另查明以下事实：
自2013年5月28日至2014年3月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文源华都的12栋楼在建设过程中因下雨及中高考等原因共停工15天。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，上诉人应当在2014年3月31日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格的房屋交付给被上诉人，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金。本案中，诉争房屋于2014年6月11日达到合同约定的交房条件（即经验收合格），并于2014年7月15日登报公告通知被上诉人于2014年7月18日办理收房手续，但《商品房买卖合同》第十一条约定“买受人承诺在出卖人发出房屋交付通知之日起，七日内与出卖人办理房屋交接手续”，该内容应视为合同约定了上诉人发出交房通知后被上诉人领房的合理期限，因此一审判决将实际交房日期定为被上诉人实际领房日期（2014年7月21日）是符合双方合同约定的，则上诉人逾期交房的时间为112天（2014年4月1日至2014年7月21日）。
对于上诉人主张由于下雨、中高考、设计变更的因素导致工期延误的问题，因按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定出现以上情况可以据实延期交房，但上诉人在一审中提供的证据仅能证实发生下雨、中高考的事实，而其未能提供足以证实因上述情况导致暂停施工的证据（如签证单、施工日志等）。二审诉讼中上诉人提交新的证据，证明因下雨及中高考导致停工事实的发生，本院根据该新证据确认自2013年5月28日至2014年3月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文源华都的12栋楼在建设过程中因雨及中高考等原因共停工15天，上诉人提交的证据无法证明设计变更导致停工的事实。因上诉人共逾期交房112天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期”的约定，扣除上诉人可以据实延期的15天后，上诉人共逾期交房112-15=97天。依据双方签订的《商品房买卖合同》中出卖人逾期交房的违约责任的约定，上诉人应向被上诉人支付的违约金为1141338×0.2‰×97=22142元。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律并无不当，但二审中上诉人提交新证据，导致本案出现新的事实，本院依据新的事实对本案的实体处理予以改判，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初115号民事判决；
二、柳州连和房地产开发有限公司向吴金玉支付逾期交房违约金22142元。
一审案件受理费656元（吴金玉已预交），二审案件受理费490元（柳州连和房地产开发有限公司已预交），共计1146元，由上诉人柳州连和房地产开发有限公司负担741元，被上诉人吴金玉负担405元。
上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 闭文军
审 判 员 赵舒颖
审 判 员 曾庆斌
二〇一六年十二月十五日
代书记员 谭森云
appoint