福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0211民初1860号原告：胡晓斌，男，1971年7月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：廖加雅，福建友通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕燕，福建友通律师事务所实习律师。被告：厦门市景湖城房地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口涌泉工业园（生活综合楼203）。法定代表人：萧睿，董事长。委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惺艺，福建天衡联合律师事务所实习律师。原告胡晓斌与被告厦门市景湖城房地产有限公司（以下简称“景湖城公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓斌的委托代理人廖加雅、陈燕燕，被告景湖城公司委托代理人林巧财到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。胡晓斌向本院提出诉讼请求：1.判令景湖城公司退还胡晓斌已支付的购房定金50000元；2.判令景湖城公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月25日，胡晓斌向景湖城公司认购位于厦门莱顿小镇3#楼A梯11层1103号的房屋，双方签署《认购协议书》（编号为0000421）。协议约定该房屋建筑面积86.55平方米，房屋总价2986148元。胡晓斌向景湖城公司支付定金50000元作为签订上述房屋的《商品房买卖合同》及其附件等担保。景湖城公司出具了相应收据。但在胡晓斌与景湖城公司协商订立《商品房买卖合同》时，景湖城公司才告知胡晓斌，厦门市人民政府办公厅于2016年10月5日发布的厦府办【2016】154号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》规定拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房，胡晓斌名下已经登记有2套住房，《商品房买卖合同》客观上无法签订。胡晓斌多次要求景湖城公司返还定金但无果。胡晓斌认为政策导致《商品房买卖合同》客观上无法签订，景湖城公司应向胡晓斌退还定金50000元，但遭到拒绝。胡晓斌并认为厦府办[2013]60号《厦门市人民政府办公厅印发关于本市贯彻实施意见的通知》第二条已规定“房地产开发企业和经纪机构应在签订商品住房买卖合同（认购）、居间合同前严格查验购房人的购房资格”景湖城公司未尽到审查资格，存在明显过错，并非胡晓斌单方违约。景湖城公司提供的证据，有胡晓斌签名的《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》虽然是真实的，但其是胡晓斌只有义务没有权利，景湖城公司只有权力没有义务的单务合同。其条款是免除景湖城公司义务，加重胡晓斌责任的格式条款，故不应予以采纳。胡晓斌为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。景湖城公司辩称：景湖城公司考虑到在厦门市行政区内实施限购政策，且景湖城公司作为开发商对拟购房人是否具有购房资格并无法定审查权利，故通过拟购房人作出具备购房资格的方式进行审查。在此前提下，2017年3月25日，胡晓斌为购买景湖城公司开发建设的“莱顿小镇”的商品房，向景湖城公司出具了《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》，承诺其及其家庭具备于厦门市行政区域内购买商品房住房的资格，并且其所提交的相关证明材料均为真实，准确且完整，否则景湖城公司有权解除或终止双方签订的商品房买卖合同（含认购），并要求胡晓斌承担购房款总金额20%的违约金及与此相关的一切法律责任。经胡晓斌出具前述承诺函后，景湖城公司始得与胡晓斌签订了《认购协议书》（编号为0000421）。协议约定，胡晓斌向景湖城公司认购“莱顿小镇”3#楼A梯11层1103号房屋，胡晓斌应于认购书签订之日起七日内与胡晓斌签订商品房买卖合同；若因胡晓斌之原因导致该房屋的商品房买卖合同未在前述期限内签订的，则景湖城公司有权解除认购协议并不退还胡晓斌已支付定金。认购书签订后，胡晓斌以其属于被限购对象为由，拒绝与景湖城公司签订涉讼商品房的商品房买卖合同，并要求景湖城公司向其返还已付定金；前述要求均被景湖城公司拒绝，胡晓斌故起诉。胡晓斌在名下已登记2套住房的前提下，通过出具具备购房资格的承诺函的方式使景湖城公司与其签订认购协议。根据《承诺函》和《认购协议书》，胡晓斌依法依约无权解除认购协议，更无权要求景湖城公司向其返还已付定金。涉讼的认购协议系因胡晓斌通过隐瞒其不具备购买涉讼商品房的情况下签订的，即使认购协议书解除，胡晓斌是违约方。故胡晓斌的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，胡晓斌与景湖城公司签订1份编号为0000421的《认购协议书》，认购位于厦门莱顿小镇3#楼A梯11层1103号的房屋。《认购协议书》中约定胡晓斌应于本认购书签署之日起七日内与景湖城公司签订正式购房合同，并约定胡晓斌向景湖城公司支付定金50000元作为签订上述房屋的《商品房买卖合同》及其附件等的担保。《认购协议书》第五条约定：“本认购书生效后，若因乙方的原因导致该房屋的购房合同未在本认购书第四条约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的该房屋的定金。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购是第四条约定的期限内止，擅自将该房屋另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认购书终止。”当日，胡晓斌向景湖城公司支付了50000元定金，景湖城公司开具了收据。同日，胡晓斌向景湖城公司签署了一份《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》，其上载明“本人及家庭具备于厦门市行政区域内购买商品住房的资格；并且，本人向贵公司所提交的相关证明材料均为真实、准确且完整。否则，本人即构成对双方签订合同（协议）的违约，并因此产生相关事宜，包括但不限于导致本人所购商品房不能办理网上签约，不能办理商品房登记(包括但不限于商品房买卖合同备案或预告（含预抵押）登记）等手续的，或政府有关部门告知出卖人买受人不符合购房条件的，贵公司对此不承担任何责任，且贵公司有权解除或终止双方签订的商品房买卖合同（含认购），本人愿意无条件承担购房款总金额20%的违约金及与此相关的一切法律责任……”等内容。胡晓斌本人名下已登记有2套房产，属于厦门市人民政府办公厅于2016年10月5日颁布的厦府办【2016】154号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》第二条规定：“进一步从严执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；……”的限购对象，无法在《认购协议书》约定的期间内与景湖城公司签订正式的《商品房买卖合同》。另查明，厦门市人民政府办公厅于2013年4月2日颁布了厦府办[2013]60号《厦门市人民政府办公厅印发关于本市贯彻实施意见的通知》，文件第二条规定：“坚决抑制投资投机性购房。……严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作规范。房地产开发企业和经纪机构应在签订商品住房买卖合同（认购）、居间合同前严格查验购房人的购房资格；在签订商品住房买卖合同（认购）、居间合同之后审查发现购房人提供虚假证明材料骗购住房的，应当与其解除合同或协助售房人与其解除买卖合同”。以上事实，有胡晓斌提供的《认购协议书》、《收款收据》、《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》、厦府办【2016】154号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，景湖城公司提供的《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》以及胡晓斌的委托诉讼代理人廖加雅、陈燕燕，景湖城公司的委托诉讼代理人林巧财的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案系因无法签订《商品房买卖合同》而主张退还定金的商品房预约合同纠纷。胡晓斌与景湖城公司签订的《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。关于胡晓斌签署的《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》是否有效的问题，胡晓斌主张该承诺函系格式条款，应不予采纳。景湖城公司则认为该承诺函系胡晓斌的真实意思表示，是有效的。本院认为，该承诺函作为单独书面材料，其字体均为正常文书字体，且内容意思十分清楚明确，不能认定为是格式条款，且胡晓斌在厦门市已经拥有2套住房，其对购房应签署的材料应有一定了解，因此，该承诺函应认定为胡晓斌的真实意思表示，合法有效。胡晓斌作为买受方，对自身的住房状况最了解。景湖城公司通过让胡晓斌签署《具备购房条件及书面材料真实性承诺函》的形式来确认胡晓斌具有购买资格，可以认定为已经尽了审慎审查义务。且厦门市人民政府办公厅早在2016年10月已颁布限购政策，胡晓斌作为具有完全民事行为能力的自然人，在政策颁布后近半年却仍与景湖城公司签订实际无法继续履行的《认购协议书》，才导致无法签订《商品房买卖合同》。现因胡晓斌不具有购房资格导致无法签订《商品房买卖合同》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故胡晓斌的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回胡晓斌的全部诉讼请求。本案案件受理费550元（已预缴），减半收取计275元，由胡晓斌负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 王昊元二〇一八年五月三十日法官助理 陈雅宇书 记 员 张茵茵附：本案所适用法律法规及相关司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。