贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终922号上诉人（原审被告）：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈劲松，男，1965年2月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：彭昕，女，1965年12月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系陈劲松之妻。被上诉人（原审原告）：彭昕，女，1965年12月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开）因与被上诉人陈劲松、彭昕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一鸣房开上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人主张的车位逾期办证违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在本案一审阶段，上诉人已提交充足证据证明对导致逾期交付办理产权相关文书无任何过错，逾期原因确属“不动产权”登记工作政策的调整所致，上诉人对此不能预见、避免和克服，但一审法院却认为不构成法律规定的不可抗力的免责情形，没有支持上诉人的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人承担相关逾期责任的前提是“由于出卖人的原因”，而本案现已查明，逾期交付并非上诉人的原因所致，因此由上诉人来承担政府部门政策调整原因所导致的责任是明显不公平不合理的。陈劲松、彭昕辩称，一审判决认定事实清楚，结果正确，请求维持原判，判令上诉人按照合同约定赔偿被上诉人逾期违约金。陈劲松、彭昕向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）的违约金17219.56元（自2015年12月31日起至2016年6月17日止）；2、判令被告向原告支付车位逾期办证的违约金6192元（自2016年6月30日起至2017年6月10日止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告陈劲松与原告彭昕系夫妻关系。2012年9月19日原告陈劲松、彭昕与被告一鸣房开签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20126113），约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际住宅小区第6号楼1单元×层×号房屋以340916元出售给原告，建筑面积147.01㎡。2013年3月11日，原告彭昕与被告一鸣房开签订了《商品房买卖合同》［合同编号：2013（3-6）负3-79］，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际第3-6幢负3层79号车位以60000元出售给原告，建筑面积40.59㎡。商品房买卖合同第八章第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元，由买受人承担”，同时，该合同附件十二补充协议第十一条第5点约定：“出卖人公告通知买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告通知后30日内到房地产产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担出卖人相关的损失”。车位买卖合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告就案涉商品房实际向被告支付了341658元，就案涉车位实际向被告支付了60000元。现原告因被告未能按照上述合同约定的时间交付办理商品房及车位转移登记的有关文书，遂提起诉讼，诉请如前。被告对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的事实不持异议，但认为其不存在过错，出示了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、贵阳晚报、防雷装置验收合格证、预验收的函、供水工程验收表、贵阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明、建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工启用证明等一系列证据，证明该公司开工到竣工及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延办理相关证照的时间，对于本案转移登记的逾期无任何主观过错；而导致在2016年5月23日才通知业主交付转移登记文书，主要原因在于因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，被告被消防部门和城管部门多次要求整改，导致其于2016年4月13日才完成备案登记手续；除此之外，还存在房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等客观及无法预料的情况所致。同时，被告还出示了其于2016年5月20日在小区公告栏和电梯处张贴的“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”及其于5月23日在《贵阳晚报》刊登该通知的公告，主张应以此作为其通知原告交付商品房转移登记文书的依据，并以刊登公告的时间作为计算本案违约金的截止时间。原告还出示了一份被告刊登在《贵阳晚报》的“关于办理车位不动产权证书的通知”，时间为2017年5月10日，并以此作为计算转移登记违约金的截止时间。庭审中，被告提交《关于办理一鸣·宽城国际住宅小区地下室停车场车位事宜的报告》、贵阳市经济技术开发区专题会议纪要（筑经开管专议{2016}89号）《关于研究一鸣宽城项目有关问题专题会议纪要》、《关于一鸣·宽城国际住宅小区车位产权办理事宜的函》、贵阳市人民政府专题会议纪要筑府专议［2016］254号《全市城建口经济运行暨房地产市场形势调度第八次专题会议纪要》、《关于未办理一鸣·宽城国际地下室停车场现房销售证明书的情况说明》、贵阳市国土资源局和贵阳市住房和城乡建设局筑国土资发［2017］278号《关于贵阳市中心城区地下空间整体出让及办理不动产登记相关问题的处理意见（试行）》、商品房销售现房证明书等证据，证明案涉车库未能按期办证系因政府政策原因导致，被告对此无任何主观过错。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前及在2016年6月30日前向原告交付办理商品房及车位转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，予以支持。针对商品房对于被告辩称其对于逾期备案无任何过错，法院认为，首先，被告主张因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，但其未能证明原告存在前述的违约行为，故不能以此作为无需向原告承担违约金的抗辩理由；其次，被告所列举的其办理防雷装置验收、通信驻地网设施建设验收、水电工程验收、燃气工程验收等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，亦不能作为其逾期办理转移登记的理由，而房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，亦不属于法律规定的不可抗力的免责情形。针对车位被告提出政府的相关政策调整等并不构成法律规定的不可抗力的免责情形，综上，被告的辩称，无事实依据及法律依据，不予采信。关于本案违约金的计算方式，被告实际交付房价款341658元，针对商品房原告主张按照合同约定，即从2015年12月31日起至2016年6月17日，按日万分之三计算。被告对于原告主张的计算时间有异议，认为起算日应当是2016年1月1日，截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2016年5月23日。一审法院认为，原、被告双方在合同中已约定被告应当在2015年12月31日前办理商品房转移登记的有关文书，故起算日应为违约之日即2016年1月1日。合同约定出卖人以公告的方式通知买受人办理申请产权证，被告在满足交付条件之后即在贵阳晚报上刊登公告通知包括原告在的内一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼的住户办理不动产权相关信息资料，应当视为其已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2016年5月23日。针对车位，原告实际交付60000元，原告主张按照合同约定，即从2016年6月30日起至2017年6月10日，按日万分之三计算。一审法院认为，原、被告双方在合同中已约定被告应当在2016年6月30日前办理商品房转移登记的有关文书，故起算日应为违约之日即2016年7月1日。合同约定出卖人以公告的方式通知买受人办理申请产权证，被告在满足交付条件之后即在贵阳晚报上刊登公告“关于办理车位不动产权证书的通知”，应当视为其已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2017年5月10日。对于被告辩称违约金标准过高，要求调减，一审法院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故对其请求不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，予以支持。另，因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故不予支持。综上，本案商品房违约金计算为：2016年1月1日-2016年5月23日（143天）：341658元×0.0003×143天=14657.13元。本案车位违约金计算为：2016年7月1日-2017年5月10日（313天）：60000元×0.0003×313天=5634元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈劲松、彭昕商品房转移登记违约金人民币14657.13元；二、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭昕车位转移登记违约金人民币5634元；三、驳回原告陈劲松、彭昕的其他诉讼请求。案件受理费人民币193元（已减半收取），原告陈劲松、彭昕负担人民币26元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担人民币167元。二审审理期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效的合同，合同约定的各条款均对本案双方当事人具有法律约束力。原判判令上诉人支付被上诉人陈劲松、彭昕商品房转移登记违约金14657.13元，因双方当事人对此均未提出异议，本院予以维持。根据双方的合同约定，上诉人应于2016年6月30日前，取得车位的初始登记，并将办理车位转移登记的有关文书交付给被上诉人彭昕，但上诉人于2017年5月10日才通知被上诉人彭昕办理车位不动产权证书，其行为已构成违约，依约应当承担违约责任。上诉人主张逾期原因系政府政策调整所致，属不可抗力应予免责，但其提交的证据显示上诉人系就办理不动产权属登记的相关费用与政府进行沟通。政府对办理不动产权属登记费用政策进行的调整，不构成法律规定的不可抗力的免责情形，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定上诉人应当承担违约责任并向被上诉人彭昕支付车位转移登记违约金5634并无不当，本院予以维持。综上所述，贵州一鸣房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州一鸣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韦娟审判员  刘妍审判员  龙珑二〇一八年三月十九日书记员  卢军