济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历民初字第1767号
原告山东省千佛山医院，住所地济南市。
法定代表人孙洪军，院长。
委托代理人侯梦溪，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人赵永珉，山东德义�达律师事务所律师。
被告孙宗友，男，1976年2月22日出生，汉族，住山东省平邑县。
原告山东省千佛山医院（以下简称千佛山医院）与被告孙宗友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告千佛山医院的委托代理人侯梦溪到庭参加诉讼。被告孙宗友经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告千佛山医院诉称，2009年7月31日，千佛山医院与孙宗友签订《经十一路沿街房屋租赁合同》。合同约定租期3年，租金共计90140.40元，并约定合同到期后如续租，需征得千佛山医院同意。2012年初，经政府有关部门要求，千佛山医院出租的房屋需改建为城市社区卫生服务机构，千佛山医院鉴于与孙宗友的合同即将到期，于2012年3月30日发出通知，告知孙宗友合同到期后将收回房屋用于公益性事业，请孙宗友按时交房。孙宗友�到千佛山医院通知后回复坚决不予腾房，后千佛山医院又于2012年7月24日公告，再次敦促孙宗友按期腾房，孙宗友仍置之不理。至今，孙宗友在合同到期后仍非法占用房屋，致使政府要求的社区卫生机构不能建设，并在2012年9月4日由历下区卫生局向千佛山医院下达了限期整改通知书。孙宗友的行为已严重损害了千佛山医院的合法权益，并妨碍了社会公益事业的建设。要求法院判令孙宗友返还非法占用的千佛山医院的房屋，并自2012年8月1日至本案审结之日，按合同约定的租金标准支付房屋占用费。
被告孙宗友提交的书面答辩称，我承认和千佛山医院的租赁合同已经于2012年7月31日到期，也理解千佛山医院有权作出收回房屋的决定。但是，收回房屋是租赁双方共同面对的事情，只有在平等的基础上协商才能解决。我和千佛山医院存在十几年的租赁关系，千佛山医院没有�过我同意单方面终止租赁关系的做法是错误的和不负责任的。错误主要表现在：1、租赁合同约定：遇到不可抗力和政府政策变化，合同自行终止。合同是到期了，但并没有遇到不可抗力和政策变化，千佛山医院就单方面终止合同，这是违约行为。2、合同中并没有约定合同到期后不再出租，既然合同中没有约定，千佛山医院在2012年3月30日给我下达收房通知就是错误的。3、在合同期内，千佛山医院就宣布2012年8月1日停水停电，用这种方法逼迫我交房。4、同样的租赁业户，给我签到2012年，给别人签到2014年，既然是用这些房子来办社区门诊，为什么不全部终止合同？5、我承租房屋用于经营，靠它养家糊口，并投入了大量的资金装修改造。千佛山医院早已决定要收回房屋，为什么不早一点通知我？6、千佛山医院办社区门诊除了政策因素之外，还有一个重要原因就是国家补助多，收入多。7、我已于2012年9月10日将房屋租金也就是履约保证金上交给千佛山医院，现在占用房屋是在合法使用房屋期限之内。千佛山医院诬告我非法占用房屋，使我的身心受到了深深的伤害，要求千佛山医院给我赔礼道歉，并赔偿精神损失费146000元。综上所述，要求法院公正裁决。
原告千佛山医院为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据1、房屋租赁合同，证明千佛山医院与孙宗友之间存在房屋租赁关系，租赁合同中第六条、第七条约定如续租需征得千佛山医院同意，如终止合同需提前二个月向孙宗友提出。
证据2、2012年3月30日千佛山医院向孙宗友下发的通知，证明合同到期后房屋将予以收回；
证据3、2012年4月16日回执书1份，其中有孙宗友本人的签字，证明孙宗友已收到通知；
证据4、2012年7月24日公告，证明千佛山医院再次向孙宗友下发不予�租且要求腾房的通知；
证据5、济南市历下区卫生局下发的《关于文东社区卫生服务中心限期整改的函》，证明济南市历下区卫生局要求千佛山医院限期完成社区卫生服务中心的选址、定位。
被告孙宗友为证明自己的主张，向本院提供了履约保证金收据一份，证明合同到期后，孙宗友交了15064.56元的保证金。
综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2009年7月31日，原告千佛山医院与被告孙宗友签订《经十一路沿街房屋租赁合同》。合同约定千佛山医院将经十一路千佛山医院南门沿街房17号（面积28平方米）出租给孙宗友；租期3年，自2009年8月1日至2012年7月31日；租金每日每平方米2.94元，三年租金共计90140.60元，每半年交纳一次；如千佛山医院需终止房屋租赁合同，须在2个月前向孙宗友提出；房屋租赁合同到期后，孙宗友如继续租赁�应在合同到期前2个月同千佛山医院协商，征得千佛山医院同意后，方可重新签订房屋租赁合同。合同签订后，千佛山医院将房屋交付给了孙宗友，孙宗友按时交纳房租。2012年初，按政府有关部门要求，千佛山医院拟将出租的经十一路千佛山医院南门沿街房改建为文东社区卫生服务中心。鉴于与各承租户的合同即将到期，2012年3月30日，千佛山医院给各承租户发出通知，告知承租户合同到期后沿街房将作为公益性事业用房收回。2012年7月24日，千佛山医院又张贴公告，告知各承租户合同到期后不再续租，要求各承租户在合同到期后三日内搬离。公告张贴后，包括孙宗友在内的承租户仍没有搬离承租的房屋。2012年9月4日，济南市历下区卫生局向千佛山医院下达了限期整改通知书，要求千佛山医院于10月20日前解决文东社区卫生服务中心的独立用房。2012年10月11日和11月9日�千佛山医院分两次向本院提起了针对7户承租户的诉讼。诉讼过程中，社区卫生服务中心在千佛山医院东门选址建成。
另查明，2012年8月14日，千佛山医院与部分承租户（不包括孙宗友）达成协议，千佛山医院同意自2012年8月1日至2013年1月31日给予承租户183天的宽限期，最后交回房屋的时间为2013年1月31日。宽限期内千佛山医院免收租金，但承租户应按租金标准交纳履约保证金。如到期后承租户交回房屋，则履约保证金如数退还，如到期不交回房屋，则履约保证金充作房租，并按每延迟一天交房，按2000元的标准承担违约金。孙宗友没有与千佛山医院签订具有上述内容的协议，但于2012年9月10日向千佛山医院交纳了15064.56元的履约保证金。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定了出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或者未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。千佛山医院出租给孙宗友的房屋，没有规划许可手续或者批准手续，因此，千佛山医院与孙宗友签订的房屋租赁合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。千佛山医院与孙宗友签订的房屋租赁合同无效，孙宗友应当返还承租的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。千佛山医院要求孙宗友按合同约定的租金标准支付2012年8月1日至本判决生效之日的房屋占有使用费，�合法律规定，本院应予支持。被告孙宗友已交纳的履约保证金15064.56元，应充作房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、被告孙宗友于本判决生效之日起30日内腾出济南市经十一路千佛山医院南门沿街房17号，交于原告山东省千佛山医院；
二、被告孙宗友于本判决生效之日起10日内支付原告山东省千佛山医院房屋占用费（自2012年8月1日至本判决生效之日，按面积28平方米，每日每平方米2.94元计算，扣除孙宗友已交纳的15064.56元）。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5080元，由被告孙宗�负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 闫 勇
审判员 阮 斌
审判员 阴 悦
二〇一三年七月二十二日
书记员 王恩辉