河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终22号
上诉人（原审被告）：洛阳旭升房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市瀍河回族区中州东路4号4幢。
法定代表人：张忠诚，董事长。
委托诉讼代理人：李准，河南鼎大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵平改，女，1968年7月15日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。
上诉人洛阳旭升房地产开发有限公司（以下简称旭升房地产公司）因与被上诉人赵平改买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1346号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
旭升房地产公司上诉请求：1、依法改判一审判决第三项为上诉人承担20000元赔偿；2、判决被上诉人承担上诉费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案为车位订购协议纠纷，车位即为本案的诉争标的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确了商品房及商品房买卖的内涵，即本解释所称的商品房是指房地产开发企业尚未建成或已竣工的房屋，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此司法解释，车位当然不是司法解释所称的房屋，一审法院将车位等同于房屋，并适用该解释，是适用法律错误。本案应以一般的商品买卖合同纠纷适用合同法。二、一审判决认定事实不清，本案为车位订购协议纠纷，上诉人与被上诉人签订的是《君河湾车位订购协议》，而不是买卖合同。那么对导致该协议无效的责任方，应该以定金20000元，依据定金罚则判决，一审以车位全款77000元为基础，判决上诉人承担责任，是认定事实不清。
赵平改辩称，一、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决本案，适用法律正确。1、本案诉争车位就是商品房，上诉人所称“车位不是该司法解释所称房屋”，是错误的。2、该诉争车位属于商品房已被上诉人和洛阳市房管局确认。3、依据该司法解释第五条规定，本案中，已经按开发商要求全款支付，全部履行了支付义务，所以双方签订《君河湾车位订购协议》，本身就是独立的车位商品房买卖合同，依据特别法优于一般法原则，应依据上述司法解释审理本案。二、一审法院认定事实清楚。本案中，赵平改于2016年8月按上诉人要求先交定金又全款购买诉争车位时，上诉人故意隐瞒车位已被抵押的事实，导致车位买卖行为无效，属于上述司法解释第九条规定的第二种情况，且事实清楚。一审判决有法可依是正确的。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
赵平改向一审法院起诉请求：1、判决其与旭升房地产公司签订的购车位协议无效，2、判决旭升房地产公司返还已付订购款77000元及利息4572元、车位租金损失2250元，3、增加消费欺诈赔偿赵平改车位款77000元，4、诉讼费由旭升房地产公司承担。
一审法院认定的事实：2016年8月10日，赵平改与旭升房地产公司签订《君河湾车位定购协议》一份，载明赵平改购买旭升房地产公司开发的君河湾006-831号车位一个，总价款77000元，定金20000元，并于2016年8月15日前一次性交付全部车位款。后赵平改按约定及时向旭升房地产公司交付了全部购车位款77000元。本案争议车位早已建成，且在赵平改购买该车位时，该车位已经进行了抵押登记，但并未告知赵平改。2017年2月起，赵平改多次要求旭升房地产公司交付车位，2017年10月12日旭升房地产公司收到本案的诉状副本、举证通知书、开庭传票等，同月18日，旭升房地产公司向赵平改出具告知函一份，载明由于地下车库通风换气的需要，赵平改所购的006-831号车位被换气风机房占用，导致无法交付，旭升房地产公司决定与赵平改解除双方签订的车位订购协议。2017年9月，应旭升房地产公司要求，中机十院国际工程有限公司向旭升房地产公司出具设计修改通知单一份，修改内容为地下一层、地下二层增加换气风机房。一审法院认为，本案中赵平改与旭升房地产公司签订的订购协议权利义务明确，且赵平改已经按协议全额交付购车位款，故该合同已经成立。《中华人民共和国担保法》规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，抵押人未告知受让人的，转让行为无效，故本案中赵平改与旭升房地产公司签订的订购协议无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒房屋已经抵押的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，同时，旭升房地产公司在赵平改已全款交付款项且车位已经建成的情况下，未通知赵平改即单方要求设计单位变更设计，导致合同履行不能，违反了诚实信用原则，故赵平改要求旭升房地产公司返还购买车位款77000元、利息4047元（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率自2016年8月16日计算至2017年10月31日）及赔偿77000元的请求依法予以支持，过高部分不予支持。关于赵平改要求旭升房地产公司赔偿出租车位损失，因赵平改在购买该车位时并未告知旭升房地产公司其购买车位是为了出租获取租金，旭升房地产公司无法预知该损失的存在，故赵平改的该项请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认赵平改与旭升房地产公司2016年8月15日签订的《君河湾车位订购协议》无效；二、旭升房地产公司于本判决生效之日起十日内返还赵平改购买车位款77000元及利息4047元；三、旭升房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿赵平改77000元；四、驳回赵平改的其他诉讼请求。本案受理费1758.5元，由赵平改承担58.5元，旭升房地产公司承担1700元。
二审审理中，旭升房地产公司提交如下证据:1、单位工程质量竣工验收记录（君河湾二期2号楼地下车库），拟证明涉案车库是2017年11月16日才经过五方验收。2、房管部门出具的涉案车库的抵押解押手续，拟证明涉案车库所在的地下车库在交付前已经解除抵押。3、洛阳市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书2份，拟证明2017年12月27日君河湾二期地下车库及君河湾二期11号楼才具备法定的交付条件。赵平改质证意见:上述证据和本案没有任何关系，上诉人上诉的内容是车位定金返还和车位是否是商品房的问题，证据1是车库的竣工验收记录，但涉案车位订购协议已经解除，对方没有将此作为上诉内容。证据2，车位解押与本案没有关系；证据3竣工备案证书，均与本案没有关系，其车位订购协议已经解除，是对方提出解除的，车位和房子是否交付均与本案没有关系。
本院经审理，查明的事实与一审法院认定事实基本一致。
本院认为，赵平改与旭升房地产公司签订了地下车库订购协议，赵平改已按该协议约定全额交付购车位款，故该合同已经成立。《中华人民共和国担保法》规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，抵押人未告知受让人的，转让行为无效，故本案中赵平改与旭升房地产公司签订的订购协议无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒房屋已经抵押的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，在赵平改购买该车位时，旭升房地产公司已将此车位进行了抵押登记，但其并未告知赵平改。旭升房地产公司在赵平改已全款交付款项且车位已经建成的情况下，未通知赵平改即单方要求设计单位变更设计，导致合同履行不能，存在过错。一审判决旭升房地产公司返还购买车位款77000元、利息4047元及赔偿77000元，并无不当。旭升房地产公司提出的上诉理由，依据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，旭升房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1225元，由洛阳旭升房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏晓明
审判员 周艺军
审判员 邱平平
二〇一八年三月七日
书记员 刘冰冰