内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包青民初字第160号
本诉原告高贤（反诉被告），男，1979年7月27日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗。
本诉被告高艳（反诉原告），女，1974年2月7日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。
本诉原告高贤（反诉被告）诉本诉被告高艳（反诉原告）及反诉原告高艳（本诉被告）诉反诉高贤（本诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，受理后本院于2015年1月16日立案受理了本诉，于2015年3月25日受理了反诉，受理后本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。高贤、高艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告高贤（反诉被告）诉称，2014年7月初，高贤与高艳协商租赁高艳所有的位于包头市万达金街底店经营餐馆的相关事宜。高贤是外地人，高艳没有提前告知高贤该底店按照包头市的政策不能经营餐馆，而是将钥匙交与高贤。高贤开始雇佣人员拆除该�店旧装修、清运垃圾，聘请装修公司进行餐馆的装修设计。在这些前期准备工作完成之后，2014年7月10日，高贤与高艳正式签订《房屋租赁合同》。合同第四条约定：该商铺租赁期共60个月，自2014年7月10日至2019年7月10日止；高贤向高艳承诺，该商铺仅作为餐饮用途。合同第六条约定：物业费由高贤交纳，高贤应当向高艳交纳保证金10000元。合同签订当日，高贤向高艳交纳保证金10000元，并及时向物业公司交纳了物业费。但是高贤在向包头市青山区食品、药品监督局申请办理经营许可证时才被告知高艳的住宅底商不得经营餐馆。2014年7月下旬，高贤通知了高艳要求解除合同，高艳迅速将该店铺租给他人，但是拒绝退还高贤的保证金及赔偿损失。故高贤诉至法院请求：1、判令高艳退还租房保证金10000元；2、判令高艳赔偿高贤的经济损失，包括物业费3988.8元、拆除清运费7000元、装修设计费6000元，以上共计16988.8元；3、本案诉讼费由高艳承担。
本诉被告高艳（反诉原告）辩称，1、高贤的保证金是保障其不拖欠费用的保障，高贤未按约定履行合同，支付租金，因此我认为这10000元可以抵顶租金；2、拆除清运费7000元，装修设计费6000元，这些费用，我们并未收到高贤的任何书面单据，而且依合同约定，原告装修前应该将装修方案交由我与物业公司审查，但高贤并未交来；3、物业费是高贤在承租期间应该缴纳的，不应由我方承担，诉讼费我方也不承担。
反诉原告高艳（本诉被告）诉称，2014年7月初，高贤等人经过对万达金街商铺的多次考察后，决定租赁高艳所有的店铺。高贤称其在达拉特旗经营快捷酒店，在呼和浩特市也在装修餐馆，有丰富的餐馆经营管理经验，对餐馆的选址也很有经验，特别看好万达商圈的前景。�是由于资金紧张，高贤考虑先支付10000元保证金，保证其会按照合同约定履行义务。同时确定2014年8月10日前支付27805元租金，2014年11月10日前支付租金50050元。如不按时履约，高贤愿意将保证金抵顶未交纳的租金及费用。考虑到高贤有丰富的经营经验，出于信任，我们于2014年7月10日签订了《房屋租赁合同》，将商铺租赁给高贤。到了2014年8月10日向其催要租金时，高贤称办理餐饮手续有些困难，他正在找关系办理，要再等等才能支付房租。高艳等到2014年9月10日还没有收到租金，再次催要时高贤才告知证照无法办理，不能租赁商铺了。得到该消息时，高贤已经将商铺内原有装修全部损坏拆除。为了尽可能减少经济损失，高艳对商铺进行了装修恢复。直到2014年10月1日才将商铺再次出租。《房屋租赁合同》第七条第1项约定：高贤就该商铺的装修方案应事先交高艳和物业公�书面审查同意后方可实施，高贤的不合理装修行为并不导致高艳或物业公司因此对高贤的装修承担责任，且不免除高贤应承担的责任。高艳至今未收到高贤提供的装修方案，更没有行使审查的权利。在未经高艳允许的情况下，高贤私自将店铺内原有的楼梯、吊顶及顶内电路、墙面及墙面电路、卫生间墙、顶、地砖及洁具全部拆除。这种行为给高艳方造成严重的经济损失。为了便于出租，高艳又对商铺进行了装修恢复。因此发生了以下费用：1、楼梯制作人工及材料费用11000元；2、吊顶及电路铺设人工及材料费用5800元；3、墙面及顶面刮涂人工及材料费用4500元；4、卫生间墙、地砖、吊顶人工及材料费用3660元；5、坐便、水池购买费用800元，共计花费25760元。并且从2014年7月10日至2014年9月10日由于高贤的不作为造成高艳的租金损失为77855元÷360天×62天＝13408元。高艳认为�高贤先行未按合同履行义务的前提下给高艳造成了严重的经济损失，故高艳反诉请求：1、判令高贤支付商铺租金损失13408元；2、判令高贤赔偿高艳装修恢复费用25760元；3、本案诉讼费由高贤承担。
反诉被告高贤（本诉原告）辩称，高艳的反诉没有理由，高贤是从外地来包头市经营餐馆的，高贤对房屋情况不了解，结果高艳的房屋不能经营餐馆，导致高贤的损失。
经审理查明，2014年7月10日，高贤与高艳签订《房屋租赁合同》。合同约定：高艳租给高贤的房屋位于包头市万达金街商铺；该商铺租赁期共60个月，自2014年7月10日至2019年7月10日止；高贤向高艳承诺，该商铺仅作为餐饮用途；本合同生效后，第一年租金高贤于2014年8月10日前向高艳支付27805元，于2014年11月10日前向高艳支付50050元，之后应在每个计租期结束前两个月向高艳一次性付清下一年度的租金，如高贤未按上述约定时间交付租金，高艳将终止本合同，高贤承担违约责任；租赁期内高贤应按时交纳该商铺的物业费；高贤应向高艳交纳保证金10000元；高贤就该商铺的装修方案应事先交高艳和物业管理公司书面审查同意后实施。合同签订当日，高艳将房屋交付高贤，高贤向高艳支付保证金10000元。2014年7月23日，高贤向为承租房屋提供物业服务的深圳市开元国际物业管理有限公司包头分公司交纳2014年7月1日至2014年12月31日的物业费3988.8元。高贤占用承租房屋期间在未征得高艳及物业公司同意的情况下将承租房屋内的装修全部拆除。因该承租房屋地处万达住宅一层，根据《包头市环境保护条例》第四十二条的规定，商住混合楼底层禁止新建餐馆，故高贤未取得餐馆的卫生许可证，高贤将该情况告知了高艳。后高艳将房屋收回后另行出租。
另查明�本案所涉的包头万达广场该房屋性质系商业用途。
上述事实有《房屋租赁合同》、收条、房屋所有权证、收据及原、被告的当庭陈述在案为凭。
本院认为，《房屋租赁合同》系合同双方当事人高贤和高艳的真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在合同的履行过程中，高贤发现履行合同违反包头市的地方性法规-《包头市环境保护条例》的相关规定，因此该合同无法继续履行，高贤交付给高艳的10000元保证金应当予以退还，故高贤请求高艳退还保证金的诉讼请求本院予以支持。对于高贤实际占用房屋的时间，在庭审中高贤称是1个半月，高艳称是2个月，但双方均没有举证证明，该举证不能的不利后果应当由高艳承担。本院认定高贤实际占用房屋的时间是1个半月，这期间房屋租金按照合同中的约定是9585元，物业费按照交费收据计算应当是997.2元。该租金及物业费应当由高贤承担应当承担。故高贤请求高艳返还物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。高艳反诉高贤支付租金的诉讼请求本院按1个半月予以部分支持。高贤请求高艳支付拆除及装修设计费用的诉讼请求没有事实和法律依据本院不予支持，予以驳回。高艳请求高贤支付装修恢复费用的诉讼请求没有事实和法律依据本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、本诉被告高艳（反诉原告）返还本诉原告高贤（反诉被告）保证金10000元，于本判决书生效之日起三日内付清。
二、本诉被告高艳（反诉原告）返还本诉原告高贤（反诉被告）物业费2991.6元，于本判决书生效之日起三日内付清。
三、驳回本诉原告高贤（�诉被告）的其他诉讼请求。
四、反诉被告高贤（本诉原告）支付反诉原告高艳（本诉被告）租金9585元，于本判决书生效之日起三日内付清。
五、驳回反诉原告高艳（本诉被告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费480元（本诉原告高贤已预交），由本诉原告高贤（反诉被告）承担250元，由本诉被告高艳（反诉原告）承担230元，本诉被告高艳（反诉原告）负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付本诉原告高贤（反诉被告）。反诉案件受理费780元（反诉原告高艳已预交），由反诉原告高艳（本诉被告）承担593元，由反诉被告高贤（本诉原告）承担187元，反诉被告高贤（本诉原告）负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付反诉原告高艳（本诉被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 杨子敬
代理审判员 高 玲
代理审判员 刘 茹
二〇一五年七月七日
书 记 员 孙梦姣
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。