湖南省衡山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0423民初855号
原告：广州瑞威公司。
法定代表人：徐某，总经理。
委托代理人：陈某。
委托代理人：陈某某。
被告：衡阳喜乐会文化发展有限公司。
法定代表人：罗某某。
被告：罗某某，男，汉族。
原告广州瑞威公司（以下简称“广州瑞威公司”）与被告衡阳喜乐会文化发展有限公司（以下简称“衡阳喜乐会公司”）、罗某某房屋租赁合同纠纷一案，2017年7月7日由衡阳铁路运输法院移送本院审理。本院立案受理后，依法由审判员唐声华担任审判长，人民陪审员谭志衡、李定中组成的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州瑞威公司的委托代理人陈某到庭参加诉讼。被告衡阳喜乐会公司、罗某某经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州瑞威公司诉称：2013年6月28日，被告衡阳喜乐会公司取得涉案物业的承租权。2013年7月18日，原告与被告衡阳喜乐会公司签订了《商业网点租赁合同》，原告将位于武广高铁衡山西站零售店（编号：山1-9）出租给被告使用，约定：租赁物面积10平方米，被告应从起租日支付租赁费，租赁期为5年，第一年度至第五年度租赁费用（租金+管理费）分别为60600元、65500元、70700元、76400元、82600元，租赁费用半年交纳一次，先交后用。2017年7月3日原告与被告衡阳喜乐会公司签订《商业网点交付确认书》，确认该涉案物业交付给被告使用。
被告在2016年3月10日之前尚能正常履行支付各项费用的义务，但被告未能根据合同约定，提前5个工作日支付2016年3月11日至2016年9月10日期间的半年租金、管理费、公共区域使用费35950元。原告多次向被告催缴，被告于2016年8月20日向原告发函，以“资不抵债、人员工资、供应商贷款无法结清”为由要求即日起终止租赁合同。但被告自发函后未与原告结清租赁费用，被告至今仍尚欠电费1359.5元。被告衡阳喜乐会公司为自然人独资公司，应当证明其财务没有混同，否则，应当承担连带责任。现原告起诉，要求：1、解除原告与被告衡阳喜乐会公司于2013年7月18日签订的《商业网点租赁合同》；2、被告衡阳喜乐会公司向原告支付租金、管理费、公共区域使用费、电费、逾期违约金共计178204.5元，且原告不退还租赁保证金5万元；3、被告罗某某对被告衡阳喜乐会文化发展有限公司的上述款项承担连带清偿责任；4、本案费用由被告承担。
原告广州瑞威公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据1中租确认书，证明涉案商铺由被告中租；
证据2商业网点租赁合同，证明原、被告于2013年7月18日签订租赁合同；
证据3商业网点交付确认书，证明原、被告于2013年7月3日签署交付确认书，被告确认接收符合合同约定的商业网点；
证据4收据，证明被告缴纳竞租保证金5万元；
证据5关于申请解除租赁合同的函，证明2016年8月20日，被告向原告发函，申请于发函当日终止租赁合同；
证据6电费月度确认表，证明被告欠缴电费1359.5元；
证据7现场照片，证明被告仍占用涉案铺面；
证据8关于要求支付欠款的律师函，证明原告于2016年11月2日向被告发出律师函，再次明确其应缴纳相关费用；
证据9中国建设银行单位客户专用回单，证明2015年11月8日被告支付至2016年3月10日的公共区域使用费、租金及管理费35950元；
证据10公司注册信息，证明被告主体适格以及该公司为一人公司，该股东就是被告罗某某。
被告衡阳喜乐会公司、罗某某均未作答辩，亦未向本庭提交任何证据。
对原告提交的证据，经质证，本院认证如下：被告衡阳喜乐会公司、罗某某经本院公告传唤未到庭，应视为其放弃当庭质证权利和举证权。对原告提交的证据1-10，来源合法，客观真实，本院予以采信。
本院根据采信的证据及双方当事人的陈述，确认如下案件事实：
原告对武广高铁湖南境内车站商业网点进行公开招租，2013年6月28日被告衡阳喜乐会公司获得衡山西站零售店（山1-9，约10㎡）的承租权。同年7月3日双方确认将该涉案物业交付使用。2013年7月18日，原告（甲方）与被告衡阳喜乐会公司（乙方）签订《商业网点租赁合同》，主要内容约定如下：1、甲方将位于武广高铁衡山西车站零售店（编号：山1-9）出租给乙方使用。2、商业网点交付日起45日为免租期，免租期次日为起租日，乙方应从起租日开始向甲方支付租赁费用（包含租金、管理费和公共区域使用费）。3、租赁期限为5年。租金总额为249060元，管理费总额为106740元，共计355800元。租赁费用按半年交纳，采取先付后使用方式。乙方应在起租日前5个工作日内预付第一个半年度的租金和管理费，以后每期届满前5个工作日内预付下一个半年度租金和管理费。衡山西车站公共区域使用费以被告所租赁面积按10元/平方米*月（按租赁面积计算）的标准收取，按半年交纳，与租金及管理费一并向原告支付。4、乙方在本合同签订前已向甲方缴纳的竞租保证金5万元自动转为租赁保证金，保证金不能抵扣租赁费用且不计息，合同终止后若乙方无违约情况，甲方在乙方结清应付租赁费用、水费、电费等费用并完好交回全部商业网点后7个工作日内退还租赁保证金。5、乙方可以经提前3个月书面通知甲方而解除合同，本合同自甲方收到乙方的书面通知之日起满3个月解除。乙方依前款约定解除合同，应支付相当于6个月租金及管理费的赔偿金（按合同终止日前十二个月的月平均应交纳租金及管理费计算），且不得要求甲方退还已交租赁费用、租赁保证金，也不得要求甲方对乙方在商业网点内的装饰装修、增设他物等投资予以补偿；同时，甲方不得向乙方主张赔偿其他损失。6、本合同租赁期限届满或解除后，乙方应自期限届满或合同解除之日起7日内腾空商业网点、搬迁完毕，并按网点的实际状态交回。7、乙方无正当理由未支付或者延迟支付租赁费用或者其他费用的，每逾期一日，按所欠金额的3‰向甲方支付违约金；乙方逾期30日内仍未支付的，甲方可解除合同、收回商业网点。甲方收取的租赁保证金不予退还，乙方还应向甲方增加支付相当于6个月租金及管理费（按合同终止前12个月的月平均租金及管理费计算）的违约金。
被告在2016年3月10日之前尚能正常履行支付各项费用的义务，但被告未能根据合同提前5个工作日内支付2016年3月11日至2016年9月10日期间的半年租金、管理费、公共区域使用费35950元。原告多次向被告催缴，被告于2016年8月20日向原告发函，以“资不抵债，人员工资、供应商货款无法结清”为由，申请即日起终止租赁合同，并不予以违约罚款。但被告自发函后未与原告结清租赁费用，也未交还商铺，且被告至今仍尚欠电费1359.5元。2016年11月1日原告委托代理人接受原告委托，向原告发送律师函：贵司须于自收到本律师函之日起7个工作日内与委托人办理交还商铺手续并结清拖欠的租金、管理费、公共区域使用费（按实结算）及电费1756元及违约金等。事后，被告未与原告协商，打电话也无人接听，到被告公司登记地也未能联系到人，但被告衡阳喜乐会公司在单方要求解除合同约3、4个月后，已经自行将货物清空，仍然遗留货架。2017年4月20原告向衡阳铁路运输法院起诉，该院以“本案应由租赁房屋的所在地法院管辖”为由，裁定将本案移送本院处理。原告于2018年1月10日收回该商铺。
另查明，衡阳喜乐会公司是个人独资的有限责任公司，股东为罗某某。
本院认为，广州瑞威公司与被告衡阳喜乐会公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务：原告交付商铺，被告支付相应的租金。
依据该合同各年度租赁期限分别为第一年度自2013年9月11日至2014年9月10日租金为42420元/年、管理费为18180元/年；第二年度自2014年9月11日至2015年9月10日租金为45850元/年、管理费19650元/年；第三年度自2015年9月11日至2016年9月10日租金49490元/年、管理费为21210元/年；第四年度自2016年9月11日至2017年9月10日租金为53480元/年、管理费为22920元/年；第五年度自2017年9月11日至2018年9月10日，租金57820元/年、管理费为24780元/年。租金交纳形式为先付后用、每半年一付，交纳租金时间为提前5日内交付。承租方可以提前3个月解除合同；承租方逾期3个月未支付租金或其他费用的，出租方可以解除合同。被告衡阳喜乐会公司未向原告支付2016年3月11日至2016年9月10日期间的租金、管理费及公共区域使用费，违反合同约定，应承担相应责任，故被告衡阳喜乐会公司拖欠的租金及管理费为35350元，公共区域使用费600元（10元/㎡*月×10㎡×6个月），共计41350元。
关于被告的责任问题。被告衡阳喜乐会公司于2016年8月20日通知原告终止合同，并于3、4月后自行清空货物，系以实际行动表明不继续履行支付租金合同义务，构成单方面解除房屋租赁合同，应按涉案房屋合同承担支付六个月租金及管理费的违约责任，且不能退还保证金5万元，故对原告要求的解除合同、要求赔偿违约金及不退还保证金的请求，本院予以支持。原告作为守约方也负有减少损失的义务。在收到被告《关于申请解除租赁合同的函》，要求单方面解除合同时，原告虽然不同意其解除合同的条件，但在下半年租金交付时间届满后没有收到被告租金，原告即应当知道被告违约，应积极采取措施防止损失扩大。原告明知被告在单方面解除合同的3、4个月之后清空货物，且搬离涉案房屋的时间远早于当期租赁房屋截止之日，超出合理期限，原告未采取另行出租等措施再行租赁，属于人为扩大损失，无权就扩大的损失要求赔偿。本院酌定被告应承担租金、管理费损失为4个月。故被告因违约导致房屋空置的损失为租金、管理费计25466.67元（76400元/年÷12年/月×4个月），公共区域使用费400元（10元/㎡*月×10㎡×4个月），小计25866.67元；因违约导致六个月租金及管理费为24725元（49490元/年÷2），合计为50591.67元。
关于保证金与违约金的问题。基于被告根本违约，原告要求没收保证金，具有合同依据，且与要求被告支付租赁相关欠款并无法律上的冲突，故原告该项诉请本院予以支持。
原告要求被告支付拖欠的电费1359.5元，并提交了相关的证据予以佐证，本院予以支持。
关于原告要求罗某某对被告衡阳喜乐会文化发展有限公司的债务承担连带清偿责任的问题。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定:“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”衡阳喜乐会公司是个人独资的有限责任公司，罗某某未能提供证据证明其个人财产独立于公司财产，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。
综上所诉，被告衡阳喜乐会公司因违约向原告支付租金、管理费、违约金等共计93301.17元。被告衡阳喜乐会公司、罗某某经本院公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告广州瑞威公司与被告衡阳喜乐会文化发展有限公司于2013年7月18日签订的租赁合同；
二、被告衡阳喜乐会文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州瑞威公司租金、管理费、公共区域使用费、电费、违约金等共计93301.17元；
三、原告广州瑞威公司向被告衡阳喜乐会文化发展有限公司收取的保证金50000元不予退还；
四、被告罗某某对上述判决第二项承担连带清偿责任；
五、驳回原告广州瑞威公司其他诉讼请求。
如被告未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4627元，由被告衡阳喜乐会文化发展有限公司、罗某某负担2423元，由原告广州瑞威公司承担2204元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 唐声华
人民陪审员 李定中
人民陪审员 谭志衡
二〇一八年六月十日
校对责任人：唐声华 打印责任人：王力维
---
书记员王力维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明
不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。