重庆市潼南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潼法民初字第00054号
原告张荣富，男，汉族，住重庆市潼南县。
原告李凤，女，汉族，住重庆市潼南县。
二原告委托代理人唐志强，重庆法洋律师事务所律师。
二原告委托代理人陈伦武，重庆法洋律师事务所律师。
被告重庆昌海隆房地产有限公司，住所地重庆市潼南县。
法定代表人代升海，总经理。
委托代理人王建明，重庆胜大律师事务所律师。
原告张荣富、李凤与被告重庆昌海隆房地产有限公司（以下简称昌海隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员ＸＸ独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张荣富、李凤的委托代理人唐志强、陈伦武，被告昌海隆公司的委托代理人王建明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张荣富、李凤诉称，2010年1月6日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告向被告昌海隆公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县的一套住房，被告昌海隆公司应在2010年12月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告未按约定为原告办理房地产权证，已构成违约，故请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金（该违约金以原告所交房款总额为基数，以每日万分之一的标准，从逾期之日起算至符合交房条件之日止）；支付逾期办理《房地产权证》的违约金（该违约金以原告所交房款总额为基数，以每日万分之一的标准，从逾期之日起算至实际办证之日止）。
被告昌海隆公司辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。被告按照合同约定的交房时间向原告交付了房屋，故不存在逾期交房的违约行为；虽然被告未按照合同约定的时间为原告取得登记受理单，但造成被告逾期的原因是潼南县人民政府修建“莲花大桥”和“莲花寺”调整了被告开发用地的规划所致，故该责任不在被告。另外，原告主张的违约金过高，请求依法予以调整。除此之外，原告对逾期交房、逾期办证的违约责任的诉请均已超过法定的诉讼时效期间，其权利不再受法律保护。因此，请求人民法院依法驳回原告对被告昌海隆公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月6日，原告张荣富、李凤与被告昌海隆公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：昌海隆公司将其开发修建的位于重庆市潼南县的一套住房以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为116.95㎡；总成交金额为280000元；付款方式为一次性付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即昌海隆公司）应当在2010年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即张荣富、李凤）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”。该合同签订后，原告张荣富、李凤按照合同约定向被告昌海隆公司支付了购房款280000元。昌海隆公司亦于2010年12月30日前将原告所购房屋的钥匙交付给了原告，但被告昌海隆公司直至2013年10月31日才为原告所购房屋在国土房管部门取得办理房地产权证的登记受理单。2013年10月16日，原告诉至本院，请求如诉称。
另查明，2010年11月4日，被告昌海隆公司取得了其开发的“昌海.北城龙珠”12、13、14、15、17幢房屋的《商品房预售许可证》。2011年1月6日，上列房屋消防验收合格。同年12月12日，“昌海.北城龙珠”12、13、14、15、17号楼工程通过了竣工验收。
还查明，直至本次起诉前，原告既未向被告提出要求被告支付逾期交房违约金的请求，也未向人民调解委员会或者其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、社会团体等组织提出保护相应的民事权利的请求。
上列事实，有原、被告的陈述、身份证、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、《重庆市商品房买卖合同》、《收据》、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收备案登记证》、潼南县国土资源和房屋管理局《登记受理单》、《会议记录》等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。
根据本院认定的上列事实，结合当事人的诉讼请求，本院对本案评判如下：
原告张荣富、李凤与被告昌海隆公司双方所自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告昌海隆公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，昌海隆公司虽然在合同约定的期限内即2010年12月30日前向原告交付了房屋钥匙。但涉案房屋在2011年1月6日才通过消防验收，在2011年12月12日通过竣工验收。此时，涉案房屋虽未达到合同约定的须已进行竣工验收“备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2011年12月12日视为该房屋的交付使用时间，昌海隆公司在此时才具备了法定的交房条件。因此，昌海隆公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的期间应为2010年12月31日
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2011年12月12日。故被告认为其在合同约定的交房期限内向原告交付了房屋钥匙不构成交房违约的辩解与法律规定不符，本院不予支持。依照双方当事人在该合同中第九条的约定，被告昌海隆公司应以原告所交房款总额为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。
被告辩称，原告起诉的逾期交房违约金超过了法定的诉讼时效期间，应不受法律保护。本院认为，依照双方当事人在该合同中第九条“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金”的约定可以看出，该约定是以一定标准按日累计计算。因此，原告应获得每日的违约金均系独立债权，其诉讼时效的起算应当按照继续性债权处理，即以每日独立的违约债权分别适用诉讼时效，逐日分别届满。本案中，双方在合同中约定的交房时间为2010年12月30日前，而实际上2011年12月12日才是被告昌海隆公司具备交房条件的交房时间，即从2010年12月31日
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2011年12月12日为被告昌海隆公司逾期交房的违约期间。原告主张2012年3月8日由被告昌海隆公司、北城龙珠小区业主及北城龙珠小区物业管理处共同参加的业主大会，13-1-1-2号业主提出的意见中涉及“违约金”事项，应视为诉讼时效中断，并举示了相关会议记录。被告对原告该主张不予认可。本院认为，该会议记录中，并无本案原告向被告提出要求支付逾期交房违约金的请求，对13-1-1-2号业主提出的意见所作的“产权证，容积率，违约金”的记录，并不能证明该业主向被告昌海隆公司明确主张了逾期交房违约金。同时，该记录中被告昌海隆公司对13-1-1-2号业主的答复中亦未提到逾期交房的相关问题，且该会议记录开篇载明，会议目的为“关于小区广场改建，车库二期”，记录中所涉问题均未提及被告昌海隆公司逾期交房的相关事宜。故结合该会议记录前后文义，该证据并不能证明原告关于逾期交房违约责任诉讼时效中断的主张，对于原告的该主张本院不予支持。原告于2013年10月16日向本院提交诉状，故被告逾期交房违约金的诉讼时效于此时开始中断。又因违约之债的诉讼时效适用普通诉讼时效期间即2年，故其主张的逾期交房违约责任受法律保护的期间应从2011年10月16日开始起算，至被告符合法定交房条件即2011年12月12日止。被告昌海隆公司在此期间内应当按照双方当事人在合同中载明的“按日支付已交房价款万分之一”的约定，向原告支付该期间的逾期交房违约金。原告主张的2010年12月31日至2011年10月15日期间内的逾期交房违约金因超过了法律规定的诉讼时效期间而不再受到法律保护。因此，原告要求被告按照合同约定支付从2010年12月31日至2011年12月12日期间逾期交房违约金的主张，本院部分予以支持。被告认为原告的起诉超过了法定的时效期间应不受法律保护的辩解，本院亦部分予以支持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”，被告昌海隆公司应当在符合交房条件后60日内为原告所购房屋办理《房地产权证》。而办理《房地产权证》从法律上的理解即为向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单。本案中，因被告昌海隆公司在2011年12月12日才将符合法定交房条件的房屋交付给原告，故被告昌海隆公司至迟应当在2012年2月10日前为原告所购房屋向潼南县房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单。但被告昌海隆公司直至2013年10月31日才取得登记受理单，故其已构成违约，应当按照合同约定向原告承担逾期办证的违约责任，其逾期办证的违约期间应从2012年2月11日起算至潼南县房地产管理部门出具登记受理单之日即2013年10月31日止。因双方当事人在合同中约定了逾期办证“按日向乙方支付已付房价款万分之一”的违约金计算标准，故被告昌海隆公司应当承担的逾期办证违约金应以原告已支付的房款总额280000元为基数，从2012年2月11日起，按日万分之一的标准计算至2013年10月31日止。
庭审中，被告昌海隆公司提出原告主张逾期办证的违约金亦已超过诉讼时效期间，其诉讼权利亦不再受法律保护。经本院审查，被告应当在2012年2月10日前为原告履行办证义务但未履行，原告于此时知道或应当知道自己的合法权利遭受不法侵害，诉讼时效应当从2012年2月11日开始起算。因本案系合同之债，应当适用普通诉讼时效2年的规定，原告在2013年10月16日首次向本院提交相关诉讼材料，其主张权利的期间并未超过2年，故被告认为诉讼时效已过的辩解与事实不符，于法无据，本院不予支持。
虽然被告在庭审中提出其在开发“昌海•北城龙珠”项目工程期间，由于涉及政府未完成拆迁造成工期延误、项目为“莲花大桥”、“莲花寺”建设提供用地导致调整开发项目规划而导致了延期交房、逾期办证，但被告对此并未向本院提供充足的证据予以证明。故本院对被告的这一辩解不予支持。
此外，被告还提出原告主张违约金约定过高，请求予以适当减少，但被告未提供相应证据证明该违约金过分高于给原告造成的损失，且原告不予认可，故对被告的这一辩解，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条、第十四条及根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆昌海隆房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张荣富、李凤支付逾期交房的违约金（该违约金从2011年10月16日起，以原告所交房款总额280000元为基数，按每日万分之一的标准，算至2011年12月12日止）。
二、被告重庆昌海隆房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张荣富、李凤支付逾期办证的违约金（该违约金从2012年2月11日起，以原告所交房款总额280000元为基数，按日万分之一的标准，算至2013年10月31日止）。
三、驳回原告张荣富、李凤的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆昌海隆房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 孙 健
二〇一四年一月十六日
书 记 员 侯镇川