广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终1259号
上诉人（原审原告）:罗钊锋，男，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：廖计房，广东指针律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李帆，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏省华建建设股份有限公司。住所地：江苏省扬州市。
法定代表人：王宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国樑，广东伟伦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司。住所地：广东省惠州市花边岭。
负责人：周群利，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国樑，广东伟伦律师事务所实习律师。
原审第三人：惠州市麦雅实业投资有限公司。住所地：广东省惠州市。
法定代表人：邵云，该公司董事长。
上诉人罗钊锋因与被上诉人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司（以下简称华建惠州分公司）、原审第三人惠州市麦雅实业投资有限公司（以下简称麦雅公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2016）粤13民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
罗钊锋上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判支持罗钊锋一审诉讼请求，本案诉讼费用由华建公司、华建惠州分公司承担。事实和理由：（一）原审认为罗钊锋未能与麦雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，罗钊锋负有不可推卸的责任属于认定事实不清。因案涉房产所在楼盘存在在建工程抵押的情况，仍存在他项权登记，所以罗钊锋无法与麦雅公司签订《广东省商品房买卖合同》。（二）原审认为罗钊锋支付50%房款是在查封之后事实认定有误。惠州市中级人民法院于2012年9月18日作出（2012）惠中法立保字第19号裁定书。首次查封了案涉房产，华建公司、华建惠州分公司与麦雅公司之间约定了仲裁管辖，惠州市中级人民法院驳回了华建公司、华建惠州分公司的起诉，并解除了案涉房产的查封，随后华建公司、华建惠州分公司重新申请查封，惠州市中级人民法院于2013年4月2日作出（2013）惠中法立保字第4号裁定书查封了案涉房产，因此案涉房产合法的首次查封时间应为2013年4月10日，在此之前罗钊锋已经支付房款达50%。（三）根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条、第二十九条的规定、罗钊锋有排除法院查封及执行的权利，在执行查封之前，罗钊锋已签订合法有效的书面买卖合同并于2011年12月开始已经占有使用案涉房产，案涉房产系用于居住且罗钊锋名下无其他用于居住的房产。
华建公司、华建惠州分公司辩称：（一）原审认定事实清楚、证据确实充分，不存在错误，依法应予维持。罗钊锋的上诉缺乏事实依据，依法应予驳回。1、罗钊锋与麦雅公司签订的《认购书》只能证明罗钊锋有意购买案涉房产，其中内容不具备商品房买卖合同的主要内容，双方之间商品房买卖合同行为尚未成立。2、罗钊锋与麦雅公司并未签订正式的商品房买卖合同。二审阶段罗钊锋仍未付清案涉房产的首期房款，未满足合同约定的付清首期房款就签订《广东省商品房买卖合同》的条件。3、罗钊锋未实际支付购房款，其约定以物抵债的行为并未完成，抵押房产未办理过户登记，没有产生物权变动的效力。4、案涉房地产建设工程项目尚未完成人防工程、消防、竣工等验收，罗钊锋对案涉房产的占有属于非法占有。5、原审已查明，罗钊锋只提供了收款收据，并未能提供转账凭证，不能证明付款的真实性，且罗钊锋承认该房产实际是抵扣工程款而取得，同时罗钊锋对于未及时签订正式商品房买卖合同及办理备案登记存在过错，也未能举证证明案涉房产是其唯一用于居住的房产。（二）原审适用法律正确，罗钊锋的上诉缺乏法律依据，依法应予驳回。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，罗钊锋与麦雅公司签订的《认购书》不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且罗钊锋也没有实际支付购房款，因此《认购书》只是预约合同。2、罗钊锋的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。3、罗钊锋的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。（三）罗钊锋与麦雅公司之间形成的是债权关系，尚未形成物权关系，罗钊锋可以通过协商或诉讼的方式向麦雅公司主张债权。
罗钊锋原审诉称：罗钊锋于2010年10月13日与麦雅公司签订了一份房产《认购书》，认购了麦雅公司案涉房产。罗钊锋支付了相应房款后，麦雅公司将房产交付给罗钊锋。因麦雅公司的原因（房产在银行抵押中），导致一直未能办理房产证及其他相关手续，但罗钊锋已对该房产进行装修并入住至今。后因华建公司、华建惠州分公司诉麦雅公司建设工程施工合同纠纷一案，华建公司、华建惠州分公司凭生效的判决书向原审法院申请强制执行，原审法院于2015年9月18日作出（2014）惠中法执字第282号之五的《执行裁定书》，将罗钊锋已经购买的案涉房产查封用于强制执行。罗钊锋认为原审法院查封其购买的案涉房产侵害了其合法权益，遂向原审法院申请执行异议，原审法院作出（2016）粤13执异72号执行裁定书，驳回罗钊锋的异议请求。（2016）粤13执异72号执行裁定书存在认定事实不清，适用法律错误的情形：一、（2016）粤13执异72号执行裁定书认为罗钊锋只提供了收款收据，并未能提供转账凭证，不能证明付款的真实性，属于认定事实不清。罗钊锋提供了收款收据己经完成了基本的付款证明义务，且华建公司、华建惠州分公司对收款收据原件的真实性没有异议。虽然罗钊锋支付房款的形式是以物抵债，房产买卖合同是等价交换，交换的形式可以由双方自由约定，法律并未明文禁止以物抵债获得房产，广义上罗钊锋己经实际支付了房款。二、（2016）粤13执异72号执行裁定书认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是对购房并用于居住的特殊保护的规定，并不适用和保护债务抵偿取得房产的情形，是进行了不利于合法权益人的缩小解释。罗钊锋对案涉房产享有足以排除法院执行的实体权利：一、罗钊锋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。罗钊锋于2010年10月13日与麦雅公司签订《认购书》购买案涉房产。而华建公司、华建惠州分公司于2012年9月18日申请查封案涉房产。二、罗钊锋所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产。三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。罗钊锋已支付完房款，虽然不是通过货币支付房款，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并未规定必须以货币支付，所以支付房款的形式可以多样化，无论是工程款抵扣还是债权债务的抵消都是支付房款的形式。综上，罗钊锋签订合同、装修入住、支付完房款都在华建公司、华建惠州分公司申请查封前完成，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，罗钊锋享有足以排除法院执行的实体权利。请求：一、确认罗钊锋与麦雅公司签订的房产《认购书》合法有效。二、判令罗钊锋购买的案涉房产归罗钊锋所有。三、麦雅公司为罗钊锋办理好案涉房产的过户手续。四、立即停止对案涉房产的强制执行并解除查封。五、诉讼费由华建公司、华建惠州分公司承担。
华建公司、华建惠州分公司原审辩称：一、（2016）粤13执异72号执行裁定书事实清楚、程序合法、适用法律正确，应驳回罗钊锋的全部诉讼请求。第一，罗钊锋承认该房产系以物抵债得来。罗钊锋与麦雅公司签订的《认购书》,是基于抵扣电梯款前提下成立的，如罗钊锋要获得房产所有权，必须要相关法律手续进行确认才能产生法律效力。因此罗钊锋与麦雅公司必须有发生实际交易且有抵债协议、产权登记等证据足以证明以房抵债这一事实。但是，罗钊锋仅仅凭一份《认购书》就认为签订了合法有效的书面买卖合同，系举证不充分的体现。第二，罗钊锋称其在购买案涉房产后已合法占有并使用，且至今未收到任何法院的通知及相关法律文书，直至华建惠州分公司要求罗钊锋搬离该房产，罗钊锋才知房产已经为他人所有。但是在2014年9月，惠州市中级人民法院执行局在每户被查封的房产大门张贴了执行查封的裁定书并拍照留存证据，如罗钊锋并不清楚上述事实，只能说明罗钊锋一直未入住上述房产。第三，罗钊锋提交的付款凭证只提供了收款收据，并未能提供转账凭证，不能证明付款的真实性，且罗钊锋承认该房产实际上是抵扣电梯款而取得，说明其并未实际支付购房款。而收款收据开具时间均是在本案诉前查封之后，说明即便是抵扣电梯款，也是在案涉房产被查封后抵扣的。此抵扣行为违法，属于违法处置法院查封财产。第四，罗钊锋在与麦雅公司签订《认购书》后，如其已实际支付购房款或在2012年9月18日前有以房抵债的真实意思，完全可以签订正式的商品房买卖合同并进行预售备案登记。因为在2012年9月之前不存在不能登记备案的情形，罗钊锋在签订《认购书》后达两年的时间内未依法主张自身权利，也就丧失被查封后获得排除执行的实体权利。第五，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”又依据第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”上述规定是对购房并用于居住的特殊保护的规定，并不适用债务抵偿取得房产的情形。案涉房产不符合物权预告登记或登记条件，不符合提出排除执行异议的条件。二、惠州市中级人民法院于2015年9月18日作出的（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书事实清楚、程序合法、适用法律正确，应驳回罗钊锋的全部诉讼请求。罗钊锋“购买”案涉房产至今，案涉房产于2012年9月18日起由惠州市中级人民法院连续查封，并依法拍卖。惠州市房管局收悉（2012）惠中法立保字第19号、（2014）惠中法执字第282号之五等执行裁定并已执行上述裁定，且在2014年8月、9月，惠州市中级人民法院执行局在每户被查封的房产大门张贴了执行查封的裁定书、封条并拍照留存证据，均证明罗钊锋可依照法定程序收悉上述执行裁定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条之规定，惠州市中级人民法院在执行裁定书作出之时已对查封财产进行核实、对执行裁定书已进行送达且对查封房产张贴封条、公告进行公示，故上述裁定事实清楚、程序合法、适用法律正确，不存在罗钊锋所诉称的应予纠正或撤销的情形。综上所述，罗钊锋未能依法证明其与麦雅公司签订的《认购书》属于合法有效的书面买卖合同，没有证据能够证明罗钊锋在查封之前实际占有使用案涉房产、未证明付款的真实性、在有条件进行备案登记的情况下未进行过户登记等等，如果罗钊锋与麦雅公司之间存在以物抵债的协议，也属于履行不能，罗钊锋应当依法另行起诉麦雅公司而不是向华建公司、华建惠州分公司提出执行异议。请求依法驳回罗钊锋的全部诉讼请求。
原审法院查明如下事实：2010年10月13日,罗钊锋（买方）与麦雅公司（卖方）签订《麦雅××城××（推广名：双城国际）房产<认购书>北区》，主要载明：卖方为麦雅公司，买方个人姓名为罗钊锋（写明了罗钊锋的身份证号码、联系电话、联络地址）；罗钊锋购买麦雅公司位于惠州市江北××路××城××、××楼××单元××房产，套内面积90.08平方米，总价款522104元，认购价501429元，罗钊锋首付房款30%，其余70%按银行按揭方式付款，该房款付清同时签定《广东省商品房买卖合同》；如买方在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之房款，则视作买方自动放弃其所认购物业的权利，卖方有权将该物业自行处理(不作另行通知)；买方在未签署《广东省商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让，在未签署《广东省商品房买卖合同》前，因不可抗力而致使该物业不能出售时，卖方应退还定金给买方，本认购书自动作废等规定。麦雅公司分别出具了编号为0006961、0022764、0022874号、0007886号《收款收据》给罗钊锋，确认分别于2010年10月14日、2012年11月8日、2012年11月8日、2013年4月19日收到罗钊锋购房款205557元、31490元、40000元、240000元，合共517047元。执行异议听证会上，罗钊锋称实际上房产是抵扣麦雅公司拖欠的电梯工程欠款。
2011年12月28日至2012年5月8日，罗钊锋缴纳203号房水费112元。2013年1月7日，罗钊锋缴纳203号房装机工料费50元、有线数字电视收视维修费446元。罗钊锋借记卡流水账目显示，2013年01月01日至2016年6月23日期间，罗钊锋缴纳203号房的水费合计411.33元、电费合计229.45元、煤气费合计33.88元、电视费合计135.63元。
2012年9月18日，经华建公司、华建惠州分公司的诉前申请，原审法院作出（2012）惠中法立保字第19号民事裁定，查封了××城××北区66套房产（后因其中一套已经办理备案登记而解除查封，实际查封65套），涉及的楼号包括3、4号楼；5、6号楼；7、8号楼；9号楼；10、11号楼；12号楼。本案所涉的5、6号楼××单元2层03号房亦在查封范围内。华建公司、华建惠州分公司向原审法院提起建设工程施工合同纠纷后，经原审法院审查发现华建公司、华建惠州分公司与麦雅公司的施工合同签订了仲裁条款，原审法院依法对华建公司、华建惠州分公司的起诉予以驳回，并于2013年4月2日裁定解除对65套房的查封。后华建公司、华建惠州分公司向仲裁委申请仲裁，在仲裁期间，华建公司、华建惠州分公司向原审法院申请财产保全。2013年4月9日，原审法院作出（2013）惠中法立保字第4号民事裁定书，预查封了之前解封的65套房产，查封期限二年。2014年5月20日，惠州仲裁委员会作出（2013）惠仲案字第173、173-1号仲裁裁决，裁决：麦雅公司支付华建公司、华建惠州分公司建设施工工程欠款48158998.73元及利息、律师代理费、财产保全费、鉴定费、交付验收资料等。因麦雅公司不履行仲裁裁决，华建公司、华建惠州分公司向原审法院申请强制执行，执行案号为（2014）惠中法执字第282号。2014年8月15日，原审法院在查封房产上张贴了执行公告，告知上述房产已被查封。2015年5月6日，原审法院作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定书，预查封了上述××城××北区65套房产，预查封期限为三年，从2015年5月6日到2018年5月5日止。2015年9月18日，原审法院作出（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书，根据该裁定书内容，原审法院在执行过程中依法委托惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对麦雅公司位于惠州市江北24号小区××路××城××北区的38套住宅和14个商铺进行评估。评估价为4809.5万元。第一次以评估价4809.5万元进行公开拍卖，因价格过高，拍卖未成交。后因多名案外人提出异议，原审法院将其中28套住宅和4个商铺下调20%价格以拍卖保留底价2369.904万元第二次委托拍卖，仍未能拍卖成家。申请执行人申请以第二次拍卖保留价2369.904万元抵偿等额债务，原审法院裁定将××城××的28套住宅和4个商铺按现状归华建公司、华建惠州分公司所有，抵偿2369.904万元债务，并终结了本次执行程序。案涉房产不在该次用于抵债的房产范围。
华建公司、华建惠州分公司于2013年11月1日、2013年11月13日、2014年8月25日向惠州仲裁委员会提交了三份《关于要求立即制止被申请人违法处置查封财产的报告》，请求惠州仲裁委员会采取相关措施制止被申请人麦雅公司继续违法处置被查封财产。其提交的《查封财产清单》显示案涉房产在2013年10月29日拍照留证前是已装修状态。
原审法院在执行过程中，罗钊锋对执行标的提出书面异议，2016年8月3日原审法院作出（2016）粤13执异72号执行裁定书，驳回了罗钊锋提出的异议。罗钊锋遂提起本案诉讼。
原审认为:本案系案外人执行异议之诉。经查，罗钊锋于2010年11月13日与麦雅公司签订案涉房产《认购书》，约定认购价522104元、折后价501429元，其中首付房款30%，其余70%按银行按揭方式付款，该房款付清同时签定《广东省商品房买卖合同》。麦雅公司分别出具了编号为0006961、0022764、0022874号、0007886号《收款收据》给罗钊锋，确认分别于2010年10月14日、2012年11月8日、2012年11月8日、2013年4月19日收到罗钊锋购房款205557元、31490元、40000元、240000元，合共517047元。执行异议听证会上，罗钊锋称实际上房产是抵扣麦雅公司拖欠的电梯工程欠款。
根据查明的事实和各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是罗钊锋对案涉房产是否有排除执行的权利。具体分析如下：根据2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得不得查封、扣押、冻结。”及2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，可见，房屋未办理过户登记手续仍有权排除执行必须满足的条件其中有：查封前已签订合法有效的书面买卖合同、买受人对未办理过户登记无过错及买受人名下无其它用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案罗钊锋与麦雅公司签订的《认购书》仅有当事人名称、商品房基本情况、商品房价款及付款方式，并不具备上述商品房销售管理办法第十六条规定的其它合同主要内容，如交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理、办理产权登记有关事宜，违约责任等，故该《认购书》并不具备认定为商品房买卖合同的条件，仍应认定为预约合约。罗钊锋为证明其支付了购房款只提供了《收款收据》，且支付购房款的时间是在案涉房产被查封之后，且罗钊锋也承认案涉房产实际是抵扣麦雅公司拖欠的电梯工程款。即使罗钊锋在签订《认购书》后的2010年10月14日至2013年4月19日期间支付了购房款517047元，但双方并未按约定于付清款时签订《广东省商品房买卖合同》，导致案涉房产未签订《广东省商品房买卖合同》及办理预售登记而被原审法院分别于2012年9月18日、2013年4月9日查封的后果，罗钊锋负有不可推卸的责任。其与麦雅公司签订的《认购书》应属于履行合同的债权债务关系，其可以与麦雅公司另行解决。
罗钊锋与麦雅公司签订的《认购书》仅为预约合同，尚不具备商品房买卖合同的条件，导致未签订《广东省商品房买卖合同》及办理预售登记的后果，罗钊锋具有明显的过错，故罗钊锋的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的条件，且罗钊锋对房产未能及时签订房屋买卖合同及办理备案登记有过错，故其请求确认案涉房产为其所有，并停止对该房产的执行并解除查封，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决驳回罗钊锋的诉讼请求。
本院二审过程中，当事人未提交与上诉请求有关的新的证据。对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是罗钊锋对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房产登记在被执行人麦雅公司名下。罗钊锋与麦雅公司签订的《认购书》中有当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为合法有效的书面买卖合同。原审认定《认购书》不具备认定为商品房买卖合同的条件，应认定为预约合同不当，本院予以纠正。《认购书》签订于2010年10月13日，在案涉房产被查封之前，可认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。罗钊锋交纳案涉房产水电费、煤气费、电视费的时间在人民法院查封案涉房产之前，可认定罗钊锋在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。罗钊锋于2010年10月14日至2013年4月19日期间以抵扣拖欠电梯工程款的方式付清了案涉房产的购房款517047元。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，以致未能办理过户登记，可认定非因罗钊锋自身原因未办理过户登记。综上，罗钊锋对案涉房产具备符合上述司法解释规定的全部四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房产的执行的诉讼请求应予支持。原审驳回罗钊锋的诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，罗钊锋要求停止执行的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2016）粤13民初259号民事判决；
二、不得执行广东省惠州市江北××路××城××北区5、6号楼××单元2层03号房。
一审案件受理费8814.29元、二审案件受理费8814.29元，均由江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 费汉定
审判员 熊 忭
审判员 王 庆
二〇一七年十二月二十八日
书记员 黎云香