新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新4002民初675号
原告（反诉被告）：张锐，住伊宁市。
委托代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。
被告（反诉原告）：伊犁鑫合房地产开发有限责任公司,住所地伊宁市。
法定代表人：叶凌玲，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：王冠华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原告（反诉被告）张锐诉被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张锐的委托代理人黄春燕、被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司的法定代表人叶凌玲及该公司委托代理人王冠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张锐诉称：原告购买被告开发的伊宁市XX号小区D、E座1单元1001号商品房，并支付总房款，后因被告将该房屋再次出售给第三人，致双方合同目的不能实现。双方签订补充协议约定，被告应向原告返还房款29万元，逾期支付自愿承担15万元违约金及原告的全部损失，现被告违约，故诉至法院，请求判令：1、被告立即返还房款29万元；2、被告承担违约金15万元；3、被告承担担保费5000元、保全费1970元、律师费19800元及诉讼费。
被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司辩称并反诉称：原告所述支付房款不属实，其给付被告的是借款，本案民事法律关系的性质不是房屋买卖合同，实质上是双方先后设立了民间借贷和房屋买卖合同两个法律关系，以商品房买卖合同为民间借贷提供担保。根据民间借贷司法解释第二十四条第一款规定，本案应按民间借贷法律关系审理。2016年2月3日，原、被告签订借款合同一份，合同约定原告给被告借款2211696元，未约定借款利息，借款期限为6个月，逾期未归还借款视为违约，被告需赔偿原告总借款30%的违约金及实现债权的交通费、诉讼费、律师费、调查费、诉讼担保费等费用。同日，双方口头约定以签订商品房买卖合同作为上述借款合同的担保，并约定借期届满后，若被告以现金还贷存在困难，则原、被告应通过各自渠道将担保房源出售第三方，出售价款由原告直接收取或由被告转付给原告，用以抵偿借款本息。基于该口头约定，原、被告于同日签订含本诉涉案1-1001号房屋在内的11套房屋、单价为1800元/每平方米的商品房买卖合同，合计房款即原告出借本金2211696元。后在原告要求被告先行给付现金19万元的前提下，原告于同日将第一笔借款150万元给付被告。次日，在原告要求被告先行给付现金75403.52元的前提下，原告将第二笔借款711696元给付被告。后因被告资金周转困难，双方开始将担保房源向第三人出售。2016年12月，原告以不低于2400元/每平方米的价格将4-1101、4-1102、5-1101、1-1101、1-1102、5-1102的商品房出售给案外人，房款由其直接收取。被告亦将3-1102、2-1101、3-1101的商品房出售给案外人，遂给付原告房款107万元。后被告经年终结算发现，原告直接坐支的售房款及被告再行给付款项共计2678336元，而原告借款本息依法合计为2136604.95元，被告已超付541731.05元，现依法提起反诉，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告超付借款本息541731.05元；2、反诉被告向反诉原告支付资金占用损失4909.5元（以541731.05元为基数，按年息4.35%计算,自2017年1月1日至2017年3月15日）、支付自2017年3月16日至前述款项实际清偿之日止的资金占用损失；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）张锐针对反诉答辩：1、2016年2月3日，原、被告签订借款合同，约定借款利率为月利率3%，原告向被告给付借款本金时，将借款期间的利息在给付借款时一并扣除，故借款合同中并未填写利息；2、被告所述将其开发的11套房屋出售给原告用于偿还借款，经双方协商一致签订了商品房买卖合同，但商品房买卖合同并非借款合同的担保，而为独立的买卖合同，是不违反法律规定的有效合同；3、2016年2月4日，原告向被告支付了11套房屋的购房款共计2211696元；4、被告将原告所购买的11套房屋进行销售备案登记后，在买卖合同履行过程中，原、被告就11套房屋共签订了三份补充协议，除涉案1001号房屋外，其余10套房屋被告均按补充协议销售备案在第三方名下，且第三方已装修入住；5、若被告认为双方为民间借贷法律关系，应当依法撤销与原告、第三方之间签订的所有商品房买卖合同、补充协议及销售备案登记并收回全部房屋；6、被告未向原告支付利息，其所述原告收取的售房款金额与事实不符；7、原、被告为商品房买卖合同关系，故应驳回被告的所有反诉请求。
经审理查明：一、2016年2月3日，原告张锐（甲方）与被告伊犁鑫合房地产开发有限责任公司（乙方）签订借款合同，该借款合同约定甲方因乙方从事经营需要，借给乙方人民币2211696元，借款期限为6个月，借款于2016年8月2日一次性归还给甲方，乙方应按约定及时归还借款，如逾期未归还借款即视为违约，需赔偿甲方总借款30%的违约金以及实现债权的交通费、诉讼费、律师费。调查费、诉讼担保费等各项费用等，该借款合同并未约定借款利息。同日，原、被告就伊宁市XX路十七巷以XX88号第D、E座1单元1001号、1101号、1102号、2单元1101号、1102号、3单元1101号六套住房签订商品房买卖合同一份，原、被告就伊宁市XX路十七巷以XX88号第D、E座3单元1102号、4单元1101号、1102号、5单元1101号、1102号五套住房签订商品房买卖合同一份，该两份商品房买卖合同（均在伊宁市房地产管理局备案）中约定的商品房单价均为每平方米1800元，付款方式均为一次性付款，上述11套住房总金额为2211696元。2016年2月4日，原告向被告的法定代表人叶凌玲分别转账150万元和711696元，合计2211696元，交易摘要为付房款。同日，叶凌玲分别向原告出具房款（借款）150万元和房款（借款）711696元的收条各一张。
二、2016年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订补充协议1，签订该协议1的前提为甲乙双方于2016年2月3日签订【YS0062231】号商品房买卖合同，约定乙方购买甲方开发的XXX号小区D、E座一单元1101、1102、2单元1101、1102、3单元1101五套商品房，签订本补充协议前，乙方已按期足额支付合同约定的五套房屋的全部购房款并办理了网签登记手续，该协议1约定：一、经甲方同意后，乙方已将上述五间房屋分别转售给乙方指定的第三方，现为减少甲乙双方的损失，双方一致同意解除之前甲乙双方签订的网签合同，并解除网签登记，甲方与新购房者（即乙方指定的第三人）签订网签合同，并办理网签登记手续（网签登记房屋的价格为1800元每平米），该网签合同及登记手续应于甲乙解除网签当日办理......；二、本补充协议涉及的五套房屋的购房款，因乙方已经全额交纳给甲方，因此，甲方不得向第三方收取，五套房屋的购房款由第三方直接交给乙方，乙方收取的购房款的多少均与甲方无关等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订补充协议，签订该协议的前提为甲乙双方于2016年2月3日签订【YS0062231】号商品房买卖合同，该合同项下的XX号小区D、E座1单元1001号商品房，乙方已将全部款项支付给甲方，内部人员乔羽已入住装修，该协议约定：一、双方解除关于XXX号小区D、E座1单元1001号商品房的买卖合同；二、甲方应于2016年前将该房屋销售给乔羽的购房款贰拾玖万元整退还给乙方，乙方在收到全额购房款后配合甲方办理上述商品房的网签解除手续；三、若甲方未按照本协议内容履行，应承担违约责任，自愿承担违约金壹拾伍万元，且乙方可依法追究甲方一房两卖所导致的全部损失（包括但不限于主张权利所产生的律师费、保全费、保全担保费、诉讼费等）等。2016年12月16日，原、被告就伊宁市XX路十七巷以西公园88号第D、E座1单元1001号、1101号、1102号、2单元1101号、1102号、3单元1101号在内的六套住房签订解除《商品房买卖合同》协议。被告于同日分别依次与案外人黄卫东、岳建军、肖合来提·加拉力、帕丽旦·阿布都克力木、艾来提·吐尔逊就1单元1101、1102、2单元1101、1102号住房签订商品房买卖合同（其中，2单元1102号商品房单价为每平方米2681.89元)、被告于2016年12月27日与案外人牛伊钢、倪小梅就3单元1101号住房签订商品房买卖合同（该商品房单价为每平方米2330.58元），并分别在伊宁市房地产管理局办理了合同备案手续。
三、2016年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）就伊宁市新华西路十七巷以西公园88号D、E座3单元1102、4单元1101、1102、5单元1101、1102号五套住房签订解除《商品房买卖合同》协议，原告向被告提交申请解除上述房屋网签合同的退房申请书。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订补充协议，签订该协议的前提为甲乙双方于2016年2月3日签订商品房买卖合同，约定乙方购买甲方开发的公园88号小区D、E座3单元1102、4单元1101、1102、5单元1101、1102五套商品房，乙方已支付全额购房款并办理了网签登记手续，该协议约定：一、乙方因资金情况经甲方同意后已将上述五间房屋分别转售给刘肖玉、张泽忠、张泽英、张泽军、张锐，为减少损失，双方一致同意解除之前的网签登记，为新购房者办理网签登记手续，该登记手续于解除网签当日办理等。被告于同日分别依次与案外人刘肖玉、肖其生、张泽忠、李丽、张泽英、张泽军就3单元1102、4单元1101、1102、5单元1101号住房签订商品房买卖合同（其中，3单元1102号商品房单价为每平方米2769.09元）、被告于2016年12月30日与案外人殷金福就5单元1102号住房签订商品房买卖合同，并分别在伊宁市房地产管理局办理了合同备案手续。
四、原告申请诉前财产保全，支出保全费1970元、担保费5000元，并为本次诉讼支出律师代理费19800元。庭审中，原、被告对被告就4套房屋的购房款分别给付原告31万元、50万元、25万元、1万元合计107万元、剩余6套房屋的购房款由原告自行收取的事实均无异议。被告认为原告主张的违约金过高，请求法院对该违约金调整减少。
上述事实，有当事人陈述、借款合同、商品房买卖合同、中国农业银行网上银行电子回单、中国农业银行银行卡交易明细清单、收条、补充协议1、补充协议、解除《商品房买卖合同》协议、退房申请书、新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书、新疆增值税普通发票等在案佐证，足以认定。
本院认为：本案案由应为房屋买卖合同纠纷。虽原、被告于同日就原告给被告借款既签订借款合同，又签订总房款与借款金额一致的两份商品房买卖合同，但结合查明的事实，原告在借款期限届满后，并未直接要求被告偿还借款，亦未要求被告履行商品房买卖合同义务即交付房屋，而是与被告协商解除双方签订的商品房买卖合同，由被告重新就本案诉争的除公园88号小区第D、E座1单元1001号住房以外的其余10套房屋与案外人签订商品房买卖合同，并分别由被告及案外人向原告支付购房款，故从上述当事人的交易目的来看，原、被告之间的意思表示并非单一纯粹的以签订商品房买卖合同作为借款合同的担保，而是由起初的借贷转化为房屋买卖。现原、被告就被告退还销售给案外人乔羽的公园88号小区第D、E座1单元1001号住房的购房款29万元所签订的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，但被告至今未向原告退还该款，故对原告要求被告立即返还房款29万元的诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告承担违约金15万元，因被告未按补充协议约定的期间（即2016年前）向原告退还29万元，理应承担违约责任，因被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整降低，另因原告未提供证据证实因被告违约给其造成的实际损失，故原告的实际损失应为逾期还款利息，按中国人民银行同期贷款利率即年利率4.35%计算，本院认定违约金为26266.85元（29万元×4.35%×4倍÷365天×190天=26266.85元，自2017年1月1日至2017年7月9日）；原告主张被告承担担保费5000元、保全费1970元、律师费19800元，因补充协议中已就该部分费用的主张作出明确约定，且上述费用已实际产生，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；对被告主张原告返还超付借款本息541731.05元、支付资金占用损失4909.5元（以541731.05元为基数，按年息4.35%计算,自2017年1月1日至2017年3月15日）及自2017年3月16日至前述款项实际清偿之日止的资金占用损失，因原告给付被告的借款已转化为原告向被告支付的全额购房款，故双方解除商品房买卖合同后，除1001号以外的10套住房中，虽部分房屋存在溢价购房款，但原告收取溢价购房款的多少应与被告无关，且双方对此已明确约定。另，被告认为原告给付两笔借款前，其先行给付原告合计265403.52元，因被告未提供直接证据予以证实，原告对此亦不认可，故被告的上述反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）张锐返还房款29万元；
二、被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）张锐支付违约金26266.85元；
三、被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）张锐支付担保费5000元、律师费19800元；
四、驳回原告（反诉被告）张锐的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司的反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8272元，减半收取4136元、保全费1970元，由原告（反诉被告）张锐负担1102元，由被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司负担5004元；反诉案件受理费9266元，减半收取4633元，由被告（反诉原告）伊犁鑫合房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 董 文
二〇一七年七月九日
书记员 马丽娜