重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终142号
上诉人（原审原告）：李海珍,女性,汉族,1960年9月18日出生,住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：陈学知，重庆峡郡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓世雨,男性,汉族,1956年5月18日出生,住巫溪县。
委托诉讼代理人：魏来、魏洪明，重庆君之合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜明国,男性,汉族,1959年9月21日出生,住巫溪县。
被上诉人（原审被告）：李海崇,男性,汉族,1945年5月27日出生,住巫溪县。
被上诉人（原审被告）：李文全,男性,汉族,1963年10月24日出生,住巫溪县。
被上诉人（原审被告）：向仁位,男性,汉族,1950年9月4日出生,住巫溪县。
被上诉人（原审被告）：李本杰,女性,汉族,1963年4月23日出生,住巫溪县。
被上诉人（原审被告）：田猛强,男性,汉族,1959年9月21日出生,住巫溪县。
上诉人李海珍因与被上诉人邓世雨、杜明国、李海崇、李文全、向仁位、李本杰、田猛强房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2017）渝0238民初1945号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李海珍上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。主要事实和理由：一审法院适用法律错误。本案的房屋买卖行为发生在1992年，应适用1988年修改的《中华人民共和国土地管理法》，而一审法院却适用了最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》，按照新法优于旧法的原则，本案应当适用1988年修改的《中华人民共和国土地管理法》之规定。《中华人民共和国土地管理法》的基本原则确定了农村房屋转让给集体经济组织成员以外的人是无效的，因此，涉及到本案，一审法院无视该法的规定，将案涉房屋与该房屋所占用的宅基地分割开来，不顾房地不可分的原则，认定双方当事人买卖该房屋的行为合法，违反了上述规定，属于适用法律错误。请求二审法院依法改判。
邓世雨辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。
李海崇辩称：对于原审判决没有上诉，但还是有意见。
李海珍一审诉讼请求：１．确认1992年10月28日原告与原巫溪县塘坊乡畜牧兽医站就位于巫溪县塘坊镇东街契本契为00085号房屋的买卖合同无效；２．判决被告立即搬离原告位于巫溪县塘坊镇东街契本契为00085号的房屋，并将房屋返还给原告。
一审审理查明：冉瑞清与刘信书系原塘坊乡1队的成员，冉瑞清将自己的鱼塘和刘信书的包产地进行了调换。李海珍与其丈夫胡绍安不是原塘坊乡1队的成员。1984年，刘信书将鱼塘转让给李海珍与胡绍安用于建房，并经原塘坊乡1队全体成员和原塘坊乡人民政府同意。李海珍和胡绍安在该鱼塘上建房135㎡，并取得巫溪县人民政府契本契（000855号）。1992年8月30日，胡绍安病亡，李海珍户籍转入万州区。原塘坊乡畜牧兽医站系自收自支的集体单位，1992年10月，因单位原房屋被水淹，时任站长李海崇与李海珍协商作价15000元购买了李海珍所建房屋，没有签订书面合同，购买房屋后，原塘坊乡畜牧兽医站便搬到该房屋内。房屋至今没有办理产权登记。2006年，原塘坊乡畜牧兽医站解体，资产由兽医站成员即七被告平均分配，本案诉争房屋因没有办理产权登记而没有进行处理。
一审法院认为，本案立案案由为确认合同无效，而原告要求确认1992年签订的房屋买卖协议协议无效，同时要求被告返还房屋，根据最高人民法院关于民事案件案由的规定，案由应为房屋买卖合同纠纷。本案主要争议焦点为1992年李海珍与原塘坊乡畜牧兽医站签订的房屋买卖合同是否有效。1984年，李海珍、胡绍安受让原塘坊乡1队刘信书经调换得来的鱼塘，经过生产队全体社员和原塘坊乡人民政府同意用于建房，该土地成为宅基地，建造房屋后，李海珍于1985年取得契本契，故李海珍、胡绍安对争议房屋享有合法的所有权。1992年，在胡绍安病亡后，李海珍将该房屋卖给原塘坊乡畜牧兽医站，虽然没有签订书面协议，但双方已实际履行了协议，原塘坊乡畜牧兽医站已搬进该房屋并一直管理居住。原告认为未经法定程序审批购买农村房屋，违反了相关法律的强制性规定，其买卖应归于无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”。本案争议的房屋买卖合同发生于1992年，故应当适用1992年以前的法律法规。1963年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖和租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权永远归生产队所有。”1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理”。1986年《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”第三款规定“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”综上，当时的法律法规禁止的是宅基地的直接转让，并未禁止农村居民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。《土地管理法》第三十八条的规定明确针对农村居民新建住宅需要审批，而未规定房屋买卖也需进行批准，不能任意对法律进行扩大解释。即便双方房屋买卖行为审批手续不完善，根据1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定“双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”，本案争议的房屋买卖合同当时系双方的真实意思表示，合同也已实际履行，至今已有25年之久，期间原塘坊乡畜牧兽医站一直管理使用该房屋，并对房屋进行了修缮。综上，双方的房屋买卖行为并不违反当时的法律规定，双方应当遵守诚实信用原则，维护交易安全和稳定，遵守法律法规并尊重历史。故原告要求确认1992年签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，该院不予支持。因原告主张合同无效的诉讼请求未予支持，其相应主张返还房屋的诉讼请求，同意不予支持。原塘坊乡畜牧兽医站是自收自支的集体性质单位，本案诉争房屋属原塘坊乡畜牧兽医站集体所有，李海崇与李海珍协议购买房屋系代表兽医站购买，兽医站解体后，因该房屋未作处理，故属七被告共同所有，七被告作为合同权利义务的承受人，均应属于合同的相对人，系本案合法被告，邓世雨主张其不是合同相对人，故不是本案适格被告的辩解，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条之规定，判决：驳回原告李海珍的诉讼请求。案件受理费40元，由原告李海珍负担。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是李海珍将案涉房屋于1992年10月转让给原塘坊乡畜牧兽医站的行为是否有效的问题。1984年，李海珍与其丈夫胡绍安受让原塘坊乡1队刘信书经调换得来的鱼塘，经过生产队全体社员和原塘坊乡人民政府同意用于建房，该土地成为宅基地，建造房屋后，李海珍于1985年取得契本契，故李海珍、胡绍安对案涉房屋享有相应权益。在胡绍安病亡后，1992年10月，李海珍将该房屋卖给原塘坊乡畜牧兽医站，对于该行为的效力，应适用交易当时的法律规定，故应适用1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》，而在该法中并没有规定，本身就不具备同一集体经济成员资格的人，不能出售自己所建的房屋。本案中，李海珍与其丈夫胡绍安不是原塘坊乡1队的成员，李海珍于1992年10月将案涉房屋转让给具有公益职能的原塘坊乡畜牧兽医站，并收取转让款，在原塘坊乡畜牧兽医站接受使用后二十多年，双方也未提出异议，因此，双方的转让行为不违反当时法律的禁止性规定，一审法院认定转让行为有效正确，双方应当遵守诚实信用原则，维护交易安全和稳定，遵守法律法规并尊重历史，履行合同义务。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李海珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 斌
审判员 刘丽苹
审判员 李迪云
二〇一八年三月十九日
书记员 姜 霞