江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0502民初1088号原告：章腾凯。委托代理人：廖志飞、王文滔，江西三江合律师事务所律师。被告：张士文。委托代理人：李华耕，江西弘道律师事务所律师。被告：邹萍。被告：江西车都汇汽车服务有限公司。法定代表人：李长江，该公司执行董事兼总经理。原告章腾凯（下称原告）与被告张士文（下称第一被告）、邹萍（下称第二被告）、江西车都汇汽车服务有限公司（下称第三被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖志飞、王文滔，第一被告及其委托代理人李华耕、第二被告到庭参加诉讼。第三被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即腾空租赁房屋并交付给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币456500元、逾期付款违约金人民币120780元（暂算至2017年4月30日），两项合计人民币577280元；并以未付租金为基数，按月百分之二计算支付自2017年5月1日起至实际交付房屋之日止的租金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将其享有出租权的位于新余市站前西路延伸段阳光365小区商铺出租给被告用于经营俱乐部会所，租赁期限六年，自2014年8月1日至2020年7月31日。合同签订后，原告依约将店铺交付给被告使用，但被告却未按期支付租金。经原告多次催收未果。为维护自身合法权益，原告向法院起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。第一被告辩称，第一被告不是合同当事人，不应承担合同义务；原告诉请已过诉讼时效。被二被告辩称，第二被告从来没接到过电话催收房租，公司转让之前已经交清房租；第二被告签订合同时只是在会所做出纳，不是股东；第二被告不认识房东。经审理查明，2014年8月1日，原告与第一被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于新余市站前西路延伸段阳光365小区6#楼商铺（建筑面积约1500㎡）出租给第一被告，第一被告租赁该商铺用于俱乐部会所，租赁期限六年，自2014年8月1日至2020年7月31日；租金：2014年8月1日至2016年7月31日为440000元；2016年8月1日至2018年7月31日为484000元；2018年8月1日至2020年7月31日为532400元。第一被告交纳保证金50000元，约定如无违约情况，租赁期满后退还，若违反合同规定则不予返还。租金每三个月交一次。并约定双方权利义务、违约责任等。合同签订后，原告依约将店铺交付给被告使用。2014年10月29日，第一被告与宋细女、魏某、龚海燕发起成立江西车都汇汽车服务有限公司即本案第三被告，公司住所地为新余市站前西路延伸段（南苑小镇），经营场所为上述商铺。第二被告在第三被告处当出纳。2015年2月3日，第一被告将其在第三被告的股份转让给宋细女、龚海燕。同时，魏某也退出第三被告。第三被告2015年1月28日的公司章程修正案将股东由张士文、宋细女、魏某、龚海燕修正为宋细女、龚海燕。第一被告和魏某退出第三被告后，原告又与第二被告签订《店面租赁合同》，合同无签订日期，除租金约定每半年交一次及无违约责任的条款外，其他同前一份合同。第二被告代表第三被告于2015年4月份向原告交了每三个月一次的租金。第二被告于2015年5月离开第三被告。新余市市场和质量监督管理局出具的第三被告的企业变更信息中显示，2015-02-03，股东由张士文、宋细女、魏某、龚海燕变更为宋细女、龚海燕；2015-08-04，股东由龚海燕、宋细女变更为李长江、宋细女，李长江为法定代表人。2016年6月17日，龚海燕将公司以65万元的价格转让给李长江。原告向各被告催收租金未果，向本院提起本诉。以上事实有《商铺租赁合同》、《店面租赁合同》、房屋所有权证明、企业名称预先核准通知书、企业信息、企业变更信息、公司章程修正案各一份、照片四张、股权转让协议两份、证人魏某出庭作证证言、公司转让合同一份及庭审笔录等在案佐证，足以认定。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于合同解除、归还商铺问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告租赁原告商铺后，拖欠原告租金，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告可以解除合同。故对原告要求解除合同、归还商铺的诉讼请求本院予以支持。关于民事责任的承担问题。本院认为，第一被告作为第三被告的发起人之一，在公司成立之前，代表第三被告与原告签订租赁合同，用于经营汽车俱乐部会所，且此后成立了汽车会所即第三被告，第三被告使用该商铺开展经营活动，并支付租金，故第一被告的签合同行为属于公司行为，其民事责任应由公司即第三被告承担。第二被告为第三被告处的出纳，在第三被告成立后，与原告签订了同第一被告和原告的租赁合同主要条款相同的租赁合同，该行为亦为公司行为，其民事责任应由公司即第三被告承担。关于原告要求第一、二被告作为公司发起人之一，应与第三被告一起承担民事责任问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”第三被告使用第一、二被告向原告租赁的商铺作为会所，并向原告支付租金，第三被告已经实际享有合同权利并履行合同义务，故原告请求第三被告承担合同责任，本院予以支持。另，第一被告虽然作为公司发起人之一，但其不久即将公司股份转让给其他股东，并离开公司，租赁合同在第一被告离开公司后已被原告与第二被告签订的第二份合同所取代，故原告要求第一被告承担合同责任，与该解释的规定情形不符，本院不予支持。第二被告不是公司发起人，其签订租赁合同代表的是公司行为，故亦不应承担民事责任。关于租金的计算问题。原告确认被告支付租金至2015年4月30日，按租赁合同计算从2015年5月1日至2017年4月30日的租金共计人民币456500元，本院认为其计算正确，予以认定。被告交纳的保证金50000元，按合同约定，若违反合同规定则不予返还，被告未按期支付租金，违反了合同规定，故原告可不予返还。故对原告要求第三被告支付拖欠的租金456500元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。本院认为，第二被告与原告签订的合同在后，该合同未约定违约金及计算方式，原告诉请依法无据，本院不予支持。关于诉讼时效问题。第一被告认为本案已过诉讼时效。本院认为，拖欠租金为连续行为，且租赁合同期限为6年，原告起诉时尚在合同期内，故本案未过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：解除原告章腾凯与被告张士文签订的《商铺租赁合同》和原告章腾凯与被告邹萍签订的《店面租赁合同》；被告张士文、邹萍、江西车都汇汽车服务有限公司在本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并交付给原告章腾凯；三、被告江西车都汇汽车服务有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告章腾凯支付租金人民币456500元；四、驳回原告章腾凯的其他诉讼请求；五、驳回原告章腾凯要求被告张士文、邹萍支付租金和违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9574元，财产保全费3770元，合计13344元，由原告章腾凯负担1426元，被告江西车都汇汽车服务有限公司负担11918元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  陈润根人民陪审员  梁 丰人民陪审员  何淑美二〇一七年八月十六日书 记 员  郭嘉慧