云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第336号 上诉人（原审原告）昆明创园房地产经纪有限公司翠湖分公司。住所地：昆明市五华区翠湖北路**附**。 负责人苏红，该公司总经理。 委托代理人陈娜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）戍佳，女，1970年11月8日出生，汉族，现住昆明市五华区。 原审被告田睿，女，1979年9月3日出生，汉族，现住昆明市五华区。 委托代理人张洁，云南弘石律师事务所律师，一般授权代理。 上诉人昆明创园房地产经纪有限公司翠湖分公司（以下简称“创园翠湖分公司”）与被上诉人戍佳、原审被告田睿居间合同纠纷一案，因上诉人创园翠湖分公司不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日对本案进行了审理，上诉人创园翠湖分公司的负责人苏红及委托代理人陈娜、被上诉人戍佳、原审被告田睿的委托代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2014年7月21日，戍佳与田睿在创园翠湖分公司签订了一份《房屋买卖合同》。合同中载明田睿、戍佳经昆明创园房地产经纪有限公司居间介绍，就田睿向戍佳出售房屋有关事宜达成合意。合同中约定田睿将位于昆明市翠湖南尽忠寺坡翠丽东苑3单元602房屋出售给戍佳，随同房产出售的有小区停车位使用权一个。房屋出售价格为205万元，戍佳在合同签订时向田睿支付定金15万元，并于2014年7月28日前在支付定金40万元，或不低于30万元。合同另约定田睿、戍佳向房产登记机关办理过户登记手续取得收件收据当日一次性付清尾款，即总房价减除已支付定金金额。合同还约定合同经双方签署及生效执行，壹式叁份，双方各执壹份，中介方壹份。另外，合同第二条第一款中载有“昆明创园房地产经纪有限公司的经纪费用由（甲方/乙方）在定金或首付款支付时一并予以结清。”的文字。一审庭审中，创园翠湖分公司陈述按照交易惯例只在其持有的合同上加盖公章，另外两份合同并未加盖公章；戍佳、田睿均陈述三份合同中没有加盖公章。另查明，戍佳已全额支付房款，涉案房屋已过户至戍佳名下。创园翠湖分公司遂诉至一审法院，请求：一、判令戍佳立即向创园翠湖分公司支付41000元居间服务费用；二、由戍佳承担本案全部诉讼费用及律师费。 一审法院认为：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中创园翠湖分公司主张其与戍佳就居间服务费口头达成了一致，戍佳对此不予认可，主张不存在居间合同，是由创园翠湖分公司的员工苏红以朋友身份进行帮忙，系借用创园翠湖分公司的格式合同。根据双方提交的证据，戍佳和田睿所持有的合同并未加盖创园翠湖分公司的公章，只有创园翠湖分公司持有的房屋买卖合同中加盖了公章，合同中关于经纪费用的条款也没有明确支付主体，与戍佳所主张不存在居间合同的抗辩相印证。本案中创园翠湖分公司提交的证据不足以证明其与戍佳之间存在居间合同，故对创园翠湖分公司要求戍佳支付居间服务费、承担律师费的诉请不予支持。据此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明创园房地产经纪有限公司翠湖分公司的诉讼请求。”案件受理费人民币825元，减半收取人民币412.5元，由创园翠湖分公司承担人民币412.5元。 一审判决宣判后，创园翠湖分公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第53号民事判决，依法改判由被上诉人向上诉人支付41000元居间费用；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：首先，根据原审判决查明事实来看，经上诉人居间介绍，被上诉人与原审被告于2014年7月21日就房屋买卖有关事宜达成合意，此后，被上诉人付清房款，涉案房屋亦过户至被上诉人名下，因此上诉人作为居间人已促成房屋买卖合同成立，并履行居间义务，理应获取居间报酬。《房屋买卖合同》中约定了居间报酬的支付问题，该《房屋买卖合同》一式三份，中介方持有一份，可以证实房屋买卖合同的内容已经对上诉人的居间行为进行了确认，并经三方当事人的认可。其次，一审中原审被告对上诉人的居间行为予以认可，并确认了中介费按房屋成交价格2%计算并由被上诉人承担的事实。第三，根据相关法律规定，居间合同具有诺成性、双务性、有偿性及不要式性的特点，依据法律规定及一审法院对于本案事实的认定，可以认定本案三方当事人之间存在居间合同关系，被上诉人应当支付居间报酬。第四，苏红是上诉人的负责人，其在工作时间、工作地点，使用公司房源，为被上诉人及原审被告提供居间服务，并全面正确履行合同，符合获取居间报酬的条件。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第五条之规定，上诉人已完成对合同成立、生效的举证责任。此外，本案中存在两个法律关系，一为被上诉人及原审被告之间的房屋买卖合同关系，一为本案三方当事人之间的居间合同关系，虽未签署书面的居间合同，但该合同实际上已经履行完毕。综上所述，一审判决适用法律错误，以致做出错误判决，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人戍佳针对上诉人创园翠湖分公司的上诉答辩称：上诉人向被上诉人主张居间费用，至少应当证实两个方面的事实，一为双方就居间费用的计算标准、支付方式等做出过明确约定，二为上诉人提供了居间服务，二者缺一不可。但本案中，各方当事人并未签订过居间服务合同，双方亦未就居间报酬的计算标准、支付时间、支付方式等做出过明确约定。上诉人仅凭一份《房屋买卖合同》就向被上诉人主张居间报酬缺乏事实及法律依据。该份《房屋买卖合同》为一式三份复写的合同，被上诉人及原审被告持有的合同均未加盖上诉人公章，上诉人持有的加盖公章的合同为其事后自行加盖。一式三份的合同出现了主体不一致的矛盾，故应以被上诉人及原审被告持有的合同为准。《房屋买卖合同》的主体为被上诉人与原审被告，上诉人并非合同主体，故该份合同对于上诉人不具有约束力，况且，在该份合同中，对于居间费用的承担问题并无约定，故上诉人无权依据被上诉人与原审被告订立的合同向被上诉人主张居间费用。此外，被上诉人并不否认苏红在被上诉人购房过程中提供过帮助，但因双方系朋友关系，苏红提供帮助的行为纯属其个人行为，而非职务行为。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告田睿针对上诉人创园翠湖分公司的上诉，答辩请求法院依法判决。 二审中，上诉人创园翠湖分公司向本院提交如下证据：一、其他地产经纪公司在营业场所墙上张贴的收费标准，欲证实按照行业惯例，房屋中介费用通常为房屋成交价款的2%至3%。二、出售房源登记表，欲证实原审被告委托上诉人出售涉案房屋。三、上诉人员工黄某与被上诉人的微信聊天记录，欲证实上诉人与被上诉人之间成立居间合同关系，且对中介费有过约定。此外，申请其公司员工黄某及赵某出庭作证。 经质证，被上诉人对上诉人提交的证据一的关联性不予认可，对证据二的真实性无法确认，对证据三的真实性予以认可，但就房屋问题找黄某系因苏红将房屋原有油烟机拆走。对证人黄某及赵某的部分陈述内容不予认可。 原审被告对上诉人提交的证据一真实性及合法性均予以认可，但不认可与本案的关联性，对证据二、三及证人黄某、赵某证言的真实性、合法性及关联性均予以认可。 被上诉人及原审被告二审中无新证据向法庭提交。 本院认为，上诉人二审中向法院提交的证据一，因与本案无关，故本院不予采信。对证据二、三的真实性依法予以确认。对证人黄某、赵某的证言，因部分陈述无其他证据予以佐证，故对其真实性不予确认。 经审理，各方当事人对于一审法院认定事实均无异议，但上诉人认为因被上诉人确认过双方对于居间报酬有过约定，故应当对此予以补充确认。被上诉人认为应当补充确认苏红系以朋友身份帮助上诉人完成本次房屋买卖的交易。 对于上诉人及被上诉人要求补充确认的法律事实，本院将在其后进行评述。 综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付居间报酬？如应支付，数额如何确定？ 本院认为：关于上诉人与被上诉人之间是否成立居间合同关系。本案三方订立的《房屋买卖合同》中，仅有上诉人持有的一联加盖其印章，形式上有瑕疵，但根据上诉人一、二审中所提交证据可以证实，房屋买卖双方在上诉人的居间下订立合同，且已履行完毕，该合同形式上的瑕疵并不影响合同的成立、生效及实际履行。被上诉人认可在此过程中上诉人的负责人苏红提供过一定帮助，但因双方并未就居间报酬的支付标准进行过明确约定，故上述居间服务应系基于朋友关系而提供的无偿帮助。对其上述主张，首先，被上诉人未能举证予以证实。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有明确约定或者约定不明的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，房屋买卖合同中对于居间报酬的支付主体、支付时间、支付标准等约定不明确的，可通过补充协商、交易习惯等进行确定，而非可以推定为不收取报酬的无偿帮助行为。再次，结合合同履行完毕后，被上诉人仍就房屋存在瑕疵问题与上诉人进行协商的事实看，该行为已超出朋友帮忙的范畴。故综合前述分析，上诉人享有居间报酬的请求权。 关于居间报酬数额。双方在《房屋买卖合同》中并未明确约定居间报酬支付标准。根据上诉人二审中向法庭提交的员工黄某与被上诉人的微信聊天记录可证实，其认为应当收取的中介费为30000元，并愿意从中扣除1000元作为对被上诉人房屋瑕疵的补偿，二审中，上诉人亦表示愿意受该意思表示的约束。该标准并不过分高于通常的居间报酬收费标准，故本院认定被上诉人应向上诉人支付的居间报酬的金额为29000元。 至于支付主体，上诉人一、二审中均仅向被上诉人主张权利，被上诉人亦未作出支付主体方面的抗辩，再结合房屋买卖居间行业的惯例，本院依法认定该笔报酬应由被上诉人支付。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第53号民事判决； 二、由被上诉人戍佳于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人昆明创园房地产经纪有限公司翠湖分公司支付居间服务费用29000元； 三、驳回上诉人昆明创园房地产经纪有限公司翠湖分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费412.5元，二审案件受理费825元，合计1237.5元，由上诉人昆明创园房地产经纪有限公司翠湖分公司承担371.5元，由被上诉人戍佳承担866元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  郑会利 代理审判员  邓林春 代理审判员  符圆圆 二〇一五年七月二十日 书 记 员  杨 扬