济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第3990号
原告（反诉被告）山东建大教育置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人闫卫国，董事长。
委托代理人张红，山东科创律师事务所律师。
委托代理人李芬，女，生于1979年11月21日，汉族，该公司客服部主管，户籍所在地山东省即墨市，现住济南市。
被告ＸＸ，女，生于1955年5月13日，汉族，山东建筑大学计算机学院教师，住济南市。
委托代理人杨忠森（系ＸＸ之夫），男，生于1954年6月26日，汉族，山东大学教师，户籍所在地济南市。现住济南市。
原告山东建大教育置业有限公司（以下简称建大置业）与被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，由审判员张晓春依法适用简易程序，于2015年1月6日第一次公开开庭进行了审理。原告建大置业委托代理人张红、李芬，被告ＸＸ及委托代理人杨忠森到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员张晓春担任审判长，与人民陪审员张希英、人民陪审员李秀芹组成合议庭，于2015年12月24日第二次公开开庭进行了审理。原告建大置业委托代理人张红、被告ＸＸ及委托代理人杨忠森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建大置业诉称，2008年被告ＸＸ通过中国教育工会山东建筑大学委员会（以下简称建大工会）团购原告建大置业开发的商品房。被告ＸＸ分次将购房款交付至建大工会，建大工会将所有购房人员的购房款汇总后，分次转账给原告建大置业。2010年7月13日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋单价为每平方米3440元，建筑面积为134.10平方米，总房款为645044元（包含储藏室、车库）。原告建大置业已将房屋交付被告ＸＸ。经原告建大置业向建大工会了解，被告ＸＸ尚欠购房款35044元。经原告建大置业多次催要，被告ＸＸ未缴纳，根据《房屋买卖合同》第七条之约定，被告ＸＸ应支付原告建大置业逾期付款违约金。为此，诉至法院请求：1、判令被告ＸＸ支付购房款35044元，给付违约金10723元（计算方式为：以35044元为基数，自2014年10月30日起至2015年12月24日止，按日万分之五。在此之后的违约金以35044元为基数，按日万分之五另行计算）。2、诉讼费用由被告ＸＸ承担。
被告ＸＸ辩称，一、我已经足额缴纳购房款，不存在违约，不应承担违约金，应驳回原告建大置业的诉讼请求，诉讼费用由其承担。二、房屋瓷砖存在质量问题，原告建大置业一直没有修复，应承担违约金及修复款5000元。地下室内有公共管道，应将管道占据面积扣除，房款扣除4200元。三、原告建大置业应当承担延迟交房违约金、房款占用利息损失共计105000元。具体的事实与理由如下：一、原告建大置业将本为预售房的涉诉房屋办成为现房出售，存在明显欺诈，目的是掩盖其一直宣传和以实际行动表明是预售房的事实，向教职工多收钱。二、原告建大置业存在欺诈行为，在签订购房合同时将房屋约定面积由124.658平方米增加为135.1平方米。三、涉诉《济南市商品房买卖合同》系原告建大置业提供的格式合同，原告建大置业在签订合同前未尽到告知义务，房屋价格因定价条件未成就不能确定。四、房屋阳台24块瓷砖存在质量问题，原告建大置业一直没有修复，应承担违约金及修复款3000元（暂定）。原告建大置业将地下室分配给他人，造成我财务损失5000元（暂定）。房屋除书房外都没有接通电话线，应赔偿修复款2000元。五、如果原告建大置业主张成立，其应向我承担延迟交房违约金、房屋占用利息损失。
反诉原告ＸＸ诉称，涉诉房屋系由中国教育工会山东建筑大学委员会组织山东建筑大学教职工购买，由校办企业山东建大教育置业有限公司开发，为进行税务清算，我与反诉被告建大置业签订了购房合同，反诉被告建大置业以需要一起盖章为由收走合同，后以我未交清房款为借口，拒不向我交付合同。根据建大花园住房交接协议书等文件，涉诉房屋价格需要再由教职工专家参加的第三方审计机构审计完成后确定，现反诉被告建大置业向我主张欠款，其理应向我出示该审计结果，以便确定房屋价格，进行房款结算。故此，根据相关法律规定，诉讼请求如下：1、判令反诉被告建大置业向我交付涉诉房屋买卖合同。2、判令反诉被告建大置业向我交付涉诉房屋面积测绘报告。3、判令反诉被告建大置业向我交付第三方审计机构对涉诉建大花园工程的审计结果。4、请求判令反诉被告建大置业向我承担迟延交房违约金、房款占用利息、房屋质量等损失共计114200元。5、诉讼费用由反诉被告建大置业承担。
反诉被告建大置业辩称，关于交付房屋买卖合同的意见，因为根据我处与反诉原告的受托人建大工会的协商，反诉原告ＸＸ需要将房屋的尾款交给我处，我处一并将涉诉房屋的买卖合同及全额的购房发票交付给反诉原告ＸＸ，因为买卖合同及发票如果现在交付给反诉原告ＸＸ，在以后的办证过程中还会用到这两项材料，如果材料丢失将无法给反诉原告ＸＸ办理产权证书，所以现在暂由我处进行保管。关于第二项请求，在本案第一次庭审时市房管局的测绘证书已经提交给法庭，该测绘图需要附在房产证后面，在办证时也必须具备，所以无法交付给反诉原告ＸＸ；关于第三项诉讼请求，因为该审计需要由建大工会组织必须由教职工专家参加进行审计，建大工会对审计尚未完成，没有将审计结果交付给我处，出具审计报告也不是我处的义务，所以我处无法交付给反诉原告ＸＸ；关于反诉原告ＸＸ增加的诉讼请求，没有事实证据及法律依据，请求驳回反诉原告ＸＸ的反诉请求。理由如下：一、涉案房屋系由反诉原告ＸＸ委托中国教育工会山东建筑委员会（以下简称建大工会）团购的我处开发的商品房。反诉原告ＸＸ要参与团购，根据建大工会的要求进行预缴款，并按照建大工会和建筑大学的分房办法，初步选择户型，与我处没有关系。我处不是分房政策制订者，也不是预缴款的收款单位，也不是将房屋预售给反诉原告ＸＸ。反诉原告ＸＸ提交的证据中完全可以看出，政策制订主体及预款收费主体均不是我处，而且通过反诉原告ＸＸ提交的山东建筑工程学院新校区教职工住宅建设预缴款方案，可以看出建大工会也已经向反诉原告ＸＸ说明涉诉房屋是按照市场化方式运作的商品住宅，是否参与本次归集资金全凭自愿。反诉原告ＸＸ自愿参与建大工会归集资金，却向我处主张利息损失，没有事实依据。且因为反诉原告ＸＸ自愿参加了校工会组织的归集资金，才能有资格享受我处给予团购成员的成本价买房。现在反诉原告ＸＸ享受了成本价购房，且入住房屋6年有余，现在又要求承担购房利息，即使是向建大工会主张利息损失，我处都认为反诉原告ＸＸ的行为既有失诚信，也违反了民法的公平原则。二、我处没有逾期交房行为，不应承担延迟交房违约金。我处没有向反诉原告ＸＸ承诺过交房时间。事实上是建大工会反映教职工住房困难，在反诉原告ＸＸ写了提前收房申请（本诉原告已提交该证据）我处才将涉诉房屋交付反诉原告ＸＸ。所以反诉原告ＸＸ主张的要求我处支付延迟交房违约金的反诉请求没有事实证据及法律依据，应予驳回。三、反诉原告ＸＸ主张的房屋质量问题，与本案本诉不是同一法律关系，请求不予合并审理。即使受理，反诉原告ＸＸ该请求不应予以支持。理由如下；1、反诉原告ＸＸ提出的质量问题已经过保修期。根据建设工程质量管理条例的规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；反诉原告ＸＸ收房已经6年有余，早已超过保修期。即使在保修期内，我们也核实了物业，没有查询到反诉原告ＸＸ提出过报修问题。2、反诉原告ＸＸ现在提出房屋质量问题已经超过诉讼时效。3、反诉原告ＸＸ未提交真实、合法有效的证据，证明所购房屋现在存在瑕疵。综上，请求法院查明事实，并依法驳回反诉原告ＸＸ的所有反诉请求。
经审理本院认定，2010年7月13日原告建大置业与被告ＸＸ签订编号为JDHY-2009-0240《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定被告ＸＸ购买原告建大置业开发的位于山东建筑大学新校区以西、以南的地块建大花园礼和园3号楼2单元401室房屋一套。该商品房建筑面积共134.10平方米，附属地下储藏室面积为25.80平方米，地下车库一个。合同第四条约定该商品房按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3440元，金额461304元；附属物地下储藏室单价为每平方米2800元，金额72240元；地下停车库一个111500元。以上总房款为645044元。合同第五条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第六条约定付款方式及期限：（2）、公积金贷款：买受人向出卖人支付首付款41万元，公积金贷款20万元整，剩余房款买受人于出卖人通知之日起10日内结清总房款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在六十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得现房销售证。第十六条约定保修责任，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同时，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定鉴于买受人购买的建大花园住宅礼和园3号楼2单元401房号及附属物（包括地下储藏室...）为成本价购房，根据山东建筑大学规定的购房政策，其房屋及附属物价格最终应依据竣工决算审计确定。因此，对双方签订的《商品房买卖合同》第四条价款内容作如下补充约定：合同第四条计价方式与价款中，按建筑面积计算的商品房单价及附属物价格均为暂定价，该暂定价与竣工决算审计确定的最终价格有差异时，应依据竣工决算审计确定的价格多退少补。最终价格高于暂定价的，买受人应于通知交款之日内结清房款；最终价格低于暂定价的，出卖人应于最终价格确定之日起10日内将多余房款退还买受人。在合同签订前，建大置业已于2009年9月11日向ＸＸ交付房屋。合同签订后，建大置业并未向ＸＸ交付双方签订的《商品房买卖合同》及涉诉房屋的房屋分户平面图。涉案房屋至庭审结束并未得出竣工决算审计价格。ＸＸ已交纳房款61万元。
反诉原告ＸＸ主张房屋存在质量问题，为证实其主张提交报损报告及照片四张复印件一组予以证实。经质证，被告建大置业质证意见：该证据系打印件，并不是原件，对真实性不予认可，经核实建大置业未收到反诉原告ＸＸ所说的报告及报损。经代理人核实自2013年就没有查到反诉原告ＸＸ的报修记录。关于该组证据中报损报告系ＸＸ单方出具，并无建大置业签字或盖章，同时建大置业不予认可，本院依法不予采信；上述四张照片系复印件且无法核实与本案涉案房屋的关联性，本院依法不予采信，对上述证据拟证实的事实不予认定。
上述事实有《商品房买卖合同》一份、《商品房买卖合同补充协议》一份、房屋分户平面图一份以及当事人当庭称述为证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，未违反相关法律规定，合法有效。原告建大置业已按合同约定时间向被告ＸＸ交付房屋，被告ＸＸ应当按约支付房款。在双方签订的《补充协议》中约定了房款的结算方式，即被告ＸＸ应当按合同约定支付购房款后，根据竣工决算审计结果再进行多退少补。因此，原告建大置业请求被告ＸＸ支付房款具有合同依据，本院依法予以支持。因在补充协议中约定了购房款为暂定款，原告ＸＸ仅需补齐未支付的房款即可，因尚存在原告建大置业占有被告ＸＸ资金的可能，而不应当认定ＸＸ该补交的款项即为真实的欠付购房款，原告建大置业主张违约金，本院不予支持。反诉被告建大置业留置反诉原告ＸＸ的《商品房买卖合同》文本及房屋分户平面图的行为，没有合同及法律依据，反诉原告ＸＸ要求反诉被告建大置业交付《商品房买卖合同》及平面图的主张，于法有据，本院予以支持。反诉原告ＸＸ要求反诉被告建大置业交付第三方审计机构对涉诉建大花园工程的审计结果无合同及法律依据，本院不予支持。根据双方当庭陈述，反诉被告建大置业已于合同约定的交房日之前2009年9月11日向反诉原告ＸＸ交付房屋，反诉原告ＸＸ要求反诉被告建大置业支付延迟交房违约金及利息损失的主张，无事实及法律依据，本院依法不予支持。反诉原告ＸＸ要求反诉被告建大置业赔偿其房屋质量损失，其提交的证据不足以证实房屋存在质量问题，也未证实因房屋质量问题造成的具体损失，本院对其该项请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告山东建大教育置业有限公司购房款35044元。
二、限反诉被告山东建大教育置业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告ＸＸ交付编号为JDHY-2009-0240号《商品房买卖合同》文本。
三、限反诉被告山东建大教育置业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告ＸＸ交付编号为JDHY-2009-0240号《商品房买卖合同》所附房屋分户平面图。
四、驳回原告山东建大教育置业有限公司其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告ＸＸ的其他诉讼请求。
本诉案件受理费944元，由原告山东建大教育置业有限公司负担，反诉案件受理费2584元，由反诉原告ＸＸ负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张晓春
人民陪审员 李秀芹
人民陪审员 张希英
二〇一六年六月一日
书 记 员 张晓葳