广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1002民初2101号原告（反诉被告）：百色市金丰华美食餐饮有限公司，住所地百色市东合路。法定代表人：张建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈开荣，广西百澄律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘宾，男，1966年6月16日出生，壮族，原住广西百色市东合一路**号，现住广东省广州市珠海区。委托诉讼代理人：冯永忠，广西南国雄鹰律师事务所律师。原告（反诉被告）百色市金丰华美食餐饮有限公司（以下简称金丰华公司）与被告（反诉原告）甘宾租赁合同纠纷一案。本院于2016年7月28日立案后，被告甘宾（反诉原告）于2016年9月27日向本院提起反诉，本案依法适用普通程序，于2016年11月10日公开开庭进行了合并审理。原告金丰华公司的委托诉讼代理人沈开荣，被告甘宾的委托诉讼代理人冯永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金丰华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告甘宾所签订的《商铺租赁合同》；2、由被告退还租赁商铺的保证金50000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年9月15日原告因经营需要承租被告位于百色市右江区旦富力楼7号楼一楼商铺共计812平方米面积经营餐饮服务业，并支付5万元保证金，2014年9月15日合同到期后，于2014年9月15日双方续签《商铺租赁合同》，租赁期限为五年，至2019年9月15日止，2016年租金为412000元，上一租期保证金5万元转为这一期的保证金，并约定在租赁期间被告不得封堵、改道影响原告经营使用等约定。在租赁期间被告把位于东合路的铺面的楼梯口一楼商铺经营通道、消防安全通道全部封堵，重新搭建通二楼电脑城的钢筋水泥楼梯，由于原告经营餐饮业，该经营通道是通往主要街道，顾客人身安全出入的主要通道，同时也是重要的消防通道。自从被告封堵该通道后，严重影响原告经营及消防通道的安全，顾客不愿进去消费，造成原告经营收入直线下降，近期连续亏损，无法继续经营，无力继续承担下一年的巨额租金；原告法人张建锋自身残疾，现没有能力经营管理，也无法支撑继续亏损经营，无法继续履行合同。2016年6月29日原告以信函的方式要求与被告于6月30日当天解除合同退回商铺，2016年7月8日被告回函要求继续履行合同，不同意解除。综上所述，造成原告无法继续履行合同的原因是由于被告严重违反合同约定，违法封堵经营通道及消防安全通道等行为，造成原告巨大亏损无法继续经营，为此，诉至法院。原告就其主张及辩解在举证期限内向法庭提交的证据有：1、商铺租赁合同，证明原、被告双方签订商铺租赁合同及约定相关事项；2、退租函、关于要求继续履行合同的函，证明原告于2016年6月29日向被告要求退租，但被告不同意退租的复函；3、现场照片（6张），证明被告封堵住商铺楼梯大门通道情况；4、银行转账单、汇款单、收据，证明原告支付2015年9月至2016年9月租金41.2万元，交付保证金5万元的事实；5、残疾人证，证明原告的法人系残疾人的事实；6、电脑咨询单，证明被告的身份情况；7、营业执照、法人身份证明，证明原告的身份情况；8、建设工程消防验收意见书，证明租赁物的设计是符合规定的事实；9、消防安全检查合格证，证明原告经营的快餐店是经消防部门验收合格的事实；10、火灾自动报警系统设计说明，证明被封堵的楼梯是消防通道的事实；11、一楼铺面平面图，证明该楼一层设计时是有消防通道的事实。被告甘宾辩称，1、2016年6月29日，原告发函给被告要求在2016年6月30日解除《商铺租赁合同》，并要求被告退回保证金。2016年7月8日，被告回函明确表示不同意解除合同；2、2014年9月15日，双方订立的《商铺租赁合同》系原告草拟并提出的相应约定条款，其中租赁期限条款及违约金约定条款均为原告所提，被告没有异议而形成；3、该租赁物及其他经营场地在出租时都已通过消防安全合格验收。涉案租赁物交付为现状交付，租赁方可以进行二次装修，通过二楼的通道在建设完成时已存在，并不影响各租户的经营行为，现原告所陈述变更楼梯通道没有事实依据。综上，被告认为双方的《商铺租赁合同》没有出现合同约定或法定的解除条件，原告单方提出终止并解除双方《商铺租赁合同》的诉请，那么其应按合同约定承担相应的违约责任，现被告请求驳回原告的诉讼请求，同时也要追诉其违约责任。被告甘宾在答辩及举证期限内没有向本庭提交证据。被告甘宾向法院提起反诉请求：1、由被告没收原告的商铺租赁保证金50000元；2、由原告偿付被告因解除合同的违约金637095元（以租赁合同5年期限的总金额2123650元×30%）；3、由原告承担反诉费用。事实与理由：2014年9月15日，双方订立的《商铺租赁合同》系反诉被告草拟并提出的相应约定条款，其中租赁期限条款及违约金条款均为反诉被告所提，反诉原告没有异议而形成。2016年6月29日反诉被告发函反诉原告要求于2016年6月30日解除《商铺租赁合同》并要求反诉原告退回保证金，2016年7月8日反诉原告回函并明确表示不同意解除《商铺租赁合同》。现反诉被告向贵院提出解除合同的诉请视为单方面解除合同的行为，双方签订的《商铺租赁合同》租赁期为5年，合同总金额2123650元，按双方合同约定的违约条款并参照合同法关于违约金条款计标准的司法解释规定，反诉原告请求反被告偿付违约金2123650×30%=637095元。被告甘宾（反诉原告）就其反诉主张在举证期限内向本院提交的证据有：建设工程消防验收意见书，证明被告的租赁物消防设施合格。原告金丰华公司（反诉被告）辩称，本案是由于被告存在违约行为和违法行为，原告才根据双方所签订的合同约定解除，而非原告的行为造成，对被告反诉没收原告的保证金及偿还违约金是没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。原告金丰华公司（反诉被告）就被告甘宾（反诉原告）的反诉在答辩及举证期限内没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的对证据1真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该楼是烂尾楼重新装修整改，各种消防设施有部分改变，二楼电脑城是2012年10月份开建，电脑城的通道是在另一通道上二楼，没有影响到原告的经营，2014年9月所签订的租赁合同已经是续签合同，本合同都是原告拟定的，被告没有对合同的约定条款作过任何修改；对证据2真实性没有异议；对证据3没有异议；对证据4没有异议；对证据5真实性没有异议，与本案没有关联性；对证据6没有异议，与本案无关性；对证据7没有异议；对证据8没有异议；对证据9真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据10没有异议；对证据11没有异议。本院对被告经质证无异议的证据2、3、4、7、8、10、11予以确认；对证据1结合本案事实作综合认定；对证据5、6符合证据的真实性、合法性、关联性，对证据的证明力予以确认。原告金丰华公司（反诉被告）对被告甘宾（反诉原告）提交的建设工程消防验收意见书真实性没有异议，但对其证明目的有异议。本院对该证据结合全案证据作综合认定。综合全案证据以及原、被告庭审陈述，本院确认以下法律事实：2009年8月26日，原告金丰华公司通过广西百色右江农村合作银行银兴支行转付50000元给被告甘宾，被告甘宾收到款后出具收据，收到原告金丰华公司交来租房定金50000元。2009年9月15日，原告金丰华公司与被告甘宾签订《商铺租赁合同》，由被告甘宾将位于百色市右江区旦富力楼7号楼一楼商铺出租给原告金丰华公司经营餐饮服务业，至2014年9月15日合同履行期满。2014年9月15日,原告（乙方）与被告（甲方）重新签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：一、租赁标的物及用途租赁物总面积为812.16平方米，（准确位置见附件二红笔勾画部分）。通道一面积为：38.4平方米，通道二面积为15.316平方米，通道一、二楼免费共用，不可独立使用，在租赁期间甲方不得封堵、改道、影响乙方使用。二、租赁期限1、租赁期限为伍年，自2014年9月16日起至2019年9月15日止；2、租赁期限届满时，双方结清所有费用合同终止。若甲方继续出租本合同租赁房屋的，甲方优先出租给乙方，房租应与当时同等地段、同等条件的租赁房屋大致相当，双方应于合同期届满前三个月内协商后，另行签订与本合同同等期限的合同。三、租金数额及租金支付1、乙方承租的标的物2014年9月16日至2015年9月15日年租金为：人民币肆拾万元整（￥：400000元整）。（即41元/㎡/月），从2015年9月16日起租金按3%逐年递增。2、乙方支付年度租金标准如下：2015年9月16日-2016年9月15日，年租金为:肆拾壹万贰仟元整（￥：412000元整）。2016年9月16日-2017年9月15日，年租金为：肆拾贰万肆仟叁佰陆拾元整（￥：424360元整）。2017年9月16日-2018年9月15日，年租金为肆拾叁万柒仟零玖拾元整（￥：437090）。2018年9月16日-2019年9月15日，年租金为：肆拾伍万零二百元整（￥：450200）。3、上年度乙方向甲方支付的保证金（押金）人民币伍万元整，转作为这次履行合同的担保。如果乙方没有出现本合同约定的违约情形的，保证金在本合同期限届满后，双方结清相关费用之日起10日内，有甲方退还乙方（不计利息）。4、……。5、本合同生效之日起5日内，乙方向甲方支付第一年度租金。以后租金按年度支付，每年度租金逾期30日不交租金，甲方有权单方解除合同。第七条违约责任1、任何一方擅自解除合同，属违约行为；违约方应向守约方支付相当于当年租金2倍的违约金。2、租赁期内，如乙方逾期30日不交租金，甲方有权单方解除合同，且保证金不退。3、除以上两种违约情形外，任何一方违约，违约方应赔偿守约方由此造成的损失。合同签订后，被告将出租房屋发包给原告承包，原告上期所交定金转为本期履行合同的定金，原告分别交纳2014年9月16日至2015年9月15日、2015年9月16日至2016年9月15日的租金。2015年3月,被告甘宾封堵原告承租商铺东合一路的通道；2016年6月29日，原告向被告送达了《退租函》，以由于诸多问题，公司无法继续经营，决定于2016年6月30日与被告解约退租。2016年7月8日，被告给原告复函即《关于要求继续履行合同的函》，要求原告继续履行合同。由于双方协商未能达成协议，原告于2016年7月20日搬离承租场地，并诉至法院。另查明，2009年6月16日，百色市公安消防支队作出百公消验[2009]第36号《建设工程消防验收意见书》关于百色东旦富力商住楼7号楼消防验收合格的意见，认为该工程符合国家有关消防技术标准的要求，消防验收合格，同时提出以下意见：1、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；2、此次验收的工程如需改变使用功能或扩建、改建、内部装修等，应按国家有关消防技术规范规定进行设计并报我支队审核同意后方可施工。2010年6月23日，百色市公安消防支队颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》百公消安检许字[2010]第10号，场所名称：金丰华快餐东合店，地址：百色市右江区旦富力楼7号楼一层，使用面积：460平方米。注明：本证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。本院认为，本案的争议焦点,一、关于原告主张解除合同是否符合法律规定的问题。本案诉争纠纷的合同为续合同，原告金丰华公司与被告甘宾签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，被告甘宾将其所有的位于东合一路至城乡路的东旦富力楼一楼商铺面积为812.16平方米出租给原告从事餐饮业，该商铺在个通道，而东合一路的通道可上二楼电脑商场；合同约定该通道为免费共用，不可独立使用，在租赁期间被告不得封堵、改道，影响原告使用。原告承租后按合同约定按期交纳了租金，并以涉案商铺的地址向工商行政管理部门申领了营业执照，且已实际使用该商铺。现原告以被告封堵了东合一路方向的通道存在违约以及合同所涉商铺未经消防验收合格为由主张解除合同。在庭审中，被告对其封堵通道之事实无异议，但认为没有影响原告的实际经营。本院认为，双方当事人签订合同之后均应恪守履行，被告擅自封堵原告的所承租商铺东合一路方向的通道即与合同相违背，存在违约行为，且还存在安全隐患。但是否影响原告的经营，原告没有向法庭提供证据佐证，被告本应按合同规定予以拆除，而原告已不愿意继续履行合同，并向被告发出《退租函》，由于该通知没有明确向被告提出解除承租的理由，之后，原告在未与被告协商办理交接手续的情况下，擅自撤出承租场地，没有履行告知义务，也存在履行合同过程中的违约行为。至于原告以商铺未经消防验收合格为由主张解除合同的理由，由于双方当事人所签订的合同为具有效力性，双方均已履行，合同中没有约定以消防验收合格为履行条件，且原告对所承租的房屋均有所了解，根据我国房地产权登记的相关法律规定，房屋经竣工验收合格后才能办理房地产权登记手续，鉴于本案所涉商铺已由房产管部门核发房屋使用产权证，足以证明该房屋已经消防验收合格；经营前、后场地是否符合消防验收应当归责于原告，其是否按照《中华人民共和国消防法》规定办理开业前消防验收手续，系其责任且是否办理，办理是否符合规定及应否受处罚属职能部门行政管理范围，故对原告主张以该理由主张解除合同，本院不予采纳。但由于原、被告在履行合同中均存在违约，原告已撤出该租赁场地无意再经营，现合同已不具备继续履行条件，故合同应予解除。二、原告要求被告返还保证金，被告反诉没收原告的保证金并赔偿损失有何依据的问题。鉴于以上所查明的事实，原告在承租期间是按年度交租金，已交至2016年9月15日止，不存在逾期不履行交租金的行为，原告主张被告返还保证金50000元，符合法律的相关规定，本院予以支持。对被告反诉要求没收原告所交的保证金的理由，因有悖于法律规定，故本院不予支持。被告主张原告赔偿场地租金损失，由于原告系擅自搬离承租场地，致使被告未能及时对外招租造成商铺直接经济损失，应承担赔偿，但考虑到被告自行封堵通道势必对原告的经营造成一定影响，均衡双方违约程度，被告的损失应以双方合同约定2016年至2017年度租金424360元作为比照，由原告适当赔偿被告租金损失，本院酌情确定为4个月（即从2016年9月16日起至2017年1月15日止）的租金损失为141453.33元，应由原告支付该损失。对被告要求原告按5年租赁期限总租金额之30%赔偿损失，事实和法律依据不充分，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告百色市金丰华美食餐饮有限公司与被告甘宾于2014年9月15日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、由被告甘宾返还原告百色市金丰华美食餐饮有限公司合同保证金50000元；三、由原告百色市金丰华美食餐饮有限公司支付被告甘宾租金损失141453.33元；四、驳回被告甘宾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费525元，由被告甘宾负担；反诉费10670元，由原告百色市金丰华美食餐饮有限公司负担4482元，被告甘宾负担6188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款—中级法院，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹冠华人民陪审员  何桂珍人民陪审员  黄金山二〇一六年十二月二日书 记 员  王绍庄