湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初2767号
原告（反诉被告）：胡艳艳，女，汉族，住湖北省襄阳市。
委托诉讼代理人：田祖明，湖南湘楚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南长城投资有限公司，住长沙市天心区。
法定代表人：吴福求，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘建明，湖南云桥律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡艳艳与被告（反诉原告）湖南长城投资有限公司（以下简称长城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理后，依法适用普通程序，由审判员董娟娟任审判长，与人民陪审员孙美玲、黄耀华组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡艳艳及其田祖明、被告（反诉原告）长城公司的委托诉讼代理人刘建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被�）胡艳艳诉称：2015年9月8日，胡艳艳与长城公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买长城公司开发的位于长沙市天心区友谊路现房一套，房屋所有权证号为713026858，房屋总价591360元，胡艳艳按期现金缴纳了首付款183160元，办理410000元的银行按揭贷款，又先后缴纳了契税、公共维修资金及手续费等各项税费，履行了全部义务。2015年12月28日，双方配合将该房屋过户至原告名下，房屋所有权证号为715342109。此后长城公司从未主动通知过胡艳艳办理交房手续，因此房屋没有交付。2016年5月9日，胡艳艳将该房屋转让给案外人周黎黎，并办理房屋过户登记，当胡艳艳应周黎黎的要求与其一道前往长城公司处交付房屋时，长城公司却告知胡艳艳因未足额支付房款，所以不能交付房屋，双方由此酿成纠纷。胡艳艳为维护其合法权益，诉至本院，请求判令：1、长城公司将房屋交�给胡艳艳；2、长城公司承担从2015年12月28日至实际交付之日的延期交付房屋违约金（暂计算至胡艳艳起诉之日为16680元）；3、长城公司承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）长城公司答辩并反诉称：长城公司所有的一期商品房销售至2015年8月初时，仅剩31套商品房未销售。长城公司为了将自己的销售团队抽出来销售新的商品房项目，便与长沙青禾房地产经济有限公司（以下简称青禾公司）签订《一期剩余房源外场销售代理合同》，由青禾公司宣传联系客户并代长城公司销售一期剩余的31套房。胡艳艳属于青禾公司联系的客户。按青禾公司与长城公司签订的《一期剩余房源外场销售代理合同》第七条约定，认购客户交定金1万元。首付款由青禾公司负责为客户作车位贷款或其他融资贷款获得，在客户与甲方签订《商品房买卖合同》之日起不�过45天全额到位。胡艳艳于2015年9月8日与长城公司签订《商品房买卖合同》，约定首付款（含定金）183160元于2015年9月8日支付。但胡艳艳未向长城公司交付购房首付款及代垫的房屋买卖税费、物业维修基金，违反了长城公司与胡艳艳签订的《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，应承担本案全部违约责任。另经胡艳艳利用青禾公司违规销售和违规办理银行按揭贷款，在仅向长城公司交纳1万元购房定金（其他任何款项均未交纳），而该套房屋的《房屋所有权证》已经办理至原告名下的机会，为了获取违法利益，迅速将该房屋转手卖给了他人，企图获利走人。综上，长城公司提起反诉请求：1、胡艳艳向长城公司支付尚欠的购房首付款171360元；2、胡艳艳向长城公司支付逾期付款违约金14651.28元（从2015年9月9日至2016年6月24日共285天，按日万分之三计算）；3、胡艳艳�长城公司支付购房首付款与长城公司向胡艳艳交付房屋同时进行；4、由胡艳艳承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）胡艳艳向本院提交如下证据：
证据一、胡艳艳身份证复印件，拟证明胡艳艳诉讼主体资格；
证据二、长城公司内资企业登记基本情况表，拟证明长城公司具备诉讼主体资格；
证据三、长沙市商品房买卖合同（复印件），拟证明胡艳艳购买长城公司开发的位于长沙市天心区友谊路现房一套，房屋所有权证号为713026858，房屋总价为人民币591360元；
证据四、长沙市物业维修资金交存证明、湖南省非税收入电子缴款收据、税收缴款书、销售不动产发票（均为复印件），拟证明胡艳艳缴纳了首期购房款171360元，契税、印花税、物业维修资金及房屋转让手续费；
证据五、长房权证天心字第7153421**号房屋所有权证书（复印件），拟证明2015年12月28日，长城公司将胡艳艳所购房屋的产权变更为胡艳艳，胡艳艳依法取得了房屋所有权。
被告（反诉原告）长城公司发表质证意见如下：对证据一、二的三性无异议；证据三是复印件，因为胡艳艳未交首付款，所以未能从青禾公司处取得商品房买卖合同原件；证据四全是复印件，不能作为证据使用；证据五不能证明该房屋在原告名下，原告不具备诉讼主体资格。
被告（反诉原告）长城公司向本院提交如下证据：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，拟证明：1、胡艳艳违反合同约定，应当继续履行支付购房首付款的义务；2、胡艳艳从2015�9月9日开始至还清首付款之日止，应当按日万分之三向反诉原告支付违约金；3、胡艳艳应当将长城公司垫付的物业维修资金支付给长城公司；4、胡艳艳与销售代理人青禾公司代为签订的“房屋交付期限”是无效的，因为合同约定的交房时间比合同签订时间提早了33个月；同时证明胡艳艳要求交房并由长城公司承担延期交房违约责任没有依据；5、胡艳艳未交清购房首付款款、税费、物业维修基金前，长城公司有权拒绝向胡艳艳交付房屋。
证据二、《一期剩余房源外场销售代理合同》、长沙青禾房地产经纪有限公司《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《开户许可证》，拟证明：1、青禾公司是依法成立的房地产经纪公司，与长城公司签订的《一期剩余房源外场销售代理合同》合法有效；2、胡艳艳购买的房屋是在青禾公司代�销售期限和代理销售物业范围之内；3、胡艳艳除已交的1万元定金外，其他首付款、税费、物业维修资金等均未向反诉原告支付。
证据三、《中华人民共和国税收缴款书》收据原件（交纳税人作为完税凭证）、《长沙市物业维修资金交存证明》业主留存联原件（白色联为业主留存联），拟证明长城公司为胡艳艳代交了房屋买卖契税11827.20元、物业维修资金11925.98元后，胡艳艳并没有向长城公司支付该两笔费用。
原告（反诉被告）胡艳艳发表如下质证意见：长城公司提交的证据一与胡艳艳提交的证据一复印件一致，故对其真实性予以认可，但该证据不能证明反诉被告没有交付购房首付款及相关税费，同时该证据中对房屋交付期限的约定是胡艳艳与长城公司之间的行为，与所谓的销售代理人青禾公司没有任何关系；证据二系长城公司与案外人青禾公司签订的销售代理合同，胡艳艳无法核实其真实性，同时胡艳艳认为证据二系长城公司与案外人之间在委托代理销售房屋过程中对双方权利义务的约定，其内容对胡艳艳没有任何约束力，与本案审理也无任何关联性；对证据三本身真实性予以认可，但证据三不能证明长城公司代胡艳艳缴纳税费而是显示的缴款人均为胡艳艳本人，该证据足以证实胡艳艳已履行了缴纳税费的合同义务，因为长城公司的售楼人员以办理贷款为由将上述证据原件拿走后未退还胡艳艳，所以上述证据原件由长城公司保存。
经审查，本院对原告（反诉被告）胡艳艳与被告（反诉原告）长城公司提交的证据分别认证如下：原告（反诉被告）胡艳艳提交的证据一、二符合证据三性，本院予以确认；原告（反诉被告）胡艳艳提交的证据三、四均系复印件，与被告（反诉原告）提交的证据一、三核对一致，符合证据三性，本院予以确认；原告（反诉被告）胡艳艳提交的证据五未提交原件，但被告（反诉原告）长城公司在其答辩及反诉意见中均述及胡艳艳所购房屋已过户至胡艳艳名下，故对该证据本院予以确认；被告（反诉原告）提交的证据二系其与销售代理人的内部约定，与本案无关联性，本院不予采信。
根据以上认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下事实：2015年9月7日，胡艳艳向长城公司缴纳一期406号房的预销定金10000元，长城公司向胡艳艳开具了相应内容的《销售不动产统一发票》1份。2015年9月9日，胡艳艳（买受人）与长城公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：，约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市天心区友谊路现房一套，建筑面积92.40㎡�房屋总价591360元；买受人以银行按揭贷款方式按期付款，首付款（含定金）1871360元于2015年9月8日支付，剩余房款410000元采用银行按揭方式支付，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续并按要求缴清相关款项和费用；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2012年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合法定及约定条件的商品房交付买受人使用，由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方还就其他事项进行了相关约定，并将《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》、《合同补充协议》、《承诺书》分别作为合同的附件一至五。2015年9月9日，长城公司（收款方）向胡艳艳（付款方）开具《销售不动产统一发票》1份，内容为“一期406购房款171360元”；2015年12月10日，长沙市物业维修资金管理�心出具《长沙市物业维修资金交存证明》，内容为交存人胡艳艳交一期栋406室物业维修资金11925.98元；同日长沙市地方税务局直属局开具《税收缴款书》，内容为纳税人胡艳艳交房屋买卖契税11827.2元。2015年12月28日，长城公司将涉诉房屋过户至胡艳艳名下，产权证号（长房权证天心字第7153421**号），并于2016年1月5日办理了房屋抵押登记。
本院认为，胡艳艳与长城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为胡艳艳是否已足额支付首付款及其他应付款项。长城公司提交其与青禾公司之间的《销售代理合同》用以证明胡艳艳的首付款系应由青禾公司为其作车位贷款或其他融资获得，但该约定系长城公司与青禾公司之间关于销售程序的约定，以此无法推断出胡艳艳是否缴纳了相关款项，而胡艳艳以相关票据主张其实际交付了相关款项并就票据原件由长城公司保管的原因作出了说明，长城公司对此说明虽有异议，但未能举证证明其与胡艳艳之间就相关款项的交付与发票开具事宜另有约定，根据优势证据的原则，应认定为胡艳艳已足额交纳了首付款及其他应付款项，故对于长城公司主张胡艳艳欠付首付款及应支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案胡艳艳依约支付了全部购房款，长城公司亦应在约定期限内按照约定的方式将符合条件房屋交付给原告。双方在合同中约定的时间明显先于合同签订的时间，以此作为交付时间不具备实际履行条件，结合双方合同标的为现房的情况，将房屋过户时间视为约定交房时间较为适宜，故长城公司应在2015年12月28日将�合条件的房屋交付胡艳艳，但其至今仍未向胡艳艳交付房屋，故其应自2015年12月29日起至实际交付之日按日向胡艳艳支付已交付房款的万分之二即118.272元（591360×2/10000）=118.272）作为延期交房违约金。现胡艳艳主张延迟交房违约金16680元（暂计至2016年5月24日，以后按合同约定计算），符合双方合同约定且不违反法律强制性规定，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）湖南长城投资有限公司于本判决生效之日将位于长沙市天心区友谊路房屋交付给原告（反诉被告）胡艳艳；
被告（反诉原告）湖南长城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡艳艳支付�期交房违约金16680元，并自2016年5月25日起按118.272元/日为标准继续支付至实际交房之日止；
驳回被告（反诉原告）湖南长城投资有限公司的诉讼请求。
如果被告（反诉原告）湖南长城投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9880元，反诉费2010元，由被告（反诉原告）湖南长城投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 董娟娟
人民陪审员 孙美玲
人民陪审员 黄耀华
二〇一六年十一月十七日
代理书记员 湛骁炜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约�任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地�客观地审查核实证据。