江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1211号
上诉人（原审被告）：南昌市美景房地产开发有限公司，住所地：南昌市新建区。
法定代表人：陈建平，职务：总经理。
委托诉讼代理人：陈刚，系江西赣联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘根保，男，汉族，1968年1月11日出生，住址：江西省南昌市新建区，
委托诉讼代理人：陈建勇，系北京市中银（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李涛涛，系北京市中银（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南昌市竭力不动产咨询有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。
法定代表人：涂群杰，职务：董事长。
上诉人南昌市美景房地产开发有限公司因与被上诉人刘根保、南昌市竭力不动产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2016）赣0112民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南昌市美景房地产开发有限公司（下称美景公司）法定代表人陈建平、委托诉讼代理人陈刚，被上诉人刘根保及其委托诉讼代理人陈建勇、李涛涛到庭参加诉讼，被上诉人南昌市竭力不动产咨询有限公司（下称竭力公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美景公司的上诉请求为：1、请求二审判决撤销南昌市新建区人民法院（2016）赣0112民初1203号民事判决第一、二项，改判由被上诉人竭力公司返还购房款及利息或者将本案发回重审；2、一审诉讼费和上诉费全部由被上诉人承担。上诉的事实与理由：1、被上诉人刘根保与上诉人美景公司没有签订房屋买卖合同，刘根保也未向上诉人支付购房款，一审判决认定被上诉人刘根保与上诉人签订了房屋买卖合同，对竭力公司及其工作人员涉嫌合同诈骗的事实不予认定，属于认定事实不清，认定事实错误。2、上诉人没有授权竭力公司签订房屋买卖合同和收取购房款，一审认定竭力公司与上诉人之间成立表见代理，属于认定事实不清，事实认定错误，导致适用法律错误。3、一审判决严重违反法定程序，遗漏了当事人。本案商品房买卖合同上的买受人签字是刘根保和胡六香两个人，一审判决漏列了胡六香为本案当事人。
刘根保辩称：1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人签订了美景苑认购协议书，甲方为美景公司，并且注明代理人是竭力公司，上诉人已经盖章确认，双方所签订的认购协议书中所约定的事项包括房屋面积，价格等主要内容，该协议已经具备房屋买卖合同的主要条款，该认购协议可以认定为商品房买卖合同，合同已经生效；2、一审法院认定本案构成表见代理，竭力公司所造成损失应当由美景公司承担相应责任，该事实认定准确，适用法律准确，从认购阶段到付款阶段，竭力公司均在美景公司的售楼中心进行销售，同时，本案中认购协议书上美景公司对代理人的盖章确认，导致被上诉人相信并认为竭力公司具有销售的所有代理权，其所代表就是出售人；其次，美景公司与竭力公司之间存在委托代理关系，该事实双方已经认可，美景公司在与被上诉人签订认购协议之后，长时间不去过问房款交付情况，这也并不符合常理，根据相关法律规定，所以美景公司作为被代理人在知悉代理人的越权行为并不制止的情况下对被上诉人造成的损失理应承担相应责任；3、一审法院判决并未违反法律程序，并未遗漏当事人，本案所诉争的商品房买卖合同，买受人签字是被上诉人及胡六香两个人，但是该协议并未生效，被上诉人所购买的是以美景苑商铺认购协议书为准，该协议书显示乙方为被上诉人。
刘根保向一审法院起诉请求：1、判令解除刘根保、美景公司双方签订的房屋买卖合同；2、判令美景公司、竭力公司返还已付购房款768000元及利息59000元（利息暂计算至起诉之日），并由美景公司、竭力公司承担已付购房款一倍的赔偿金768000元；3、判令美景公司、竭力公司承担违约损失38000元；4、诉讼费由美景公司、竭力公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月14日，刘根保与美景公司签订《美景苑商铺VIP认筹协议》，竭力公司置业顾问舒海华在合同上签字，美景公司加盖合同专用章，刘根保交付定金20000元。2014年12月31日，刘根保与美景公司签订《美景苑商铺认购协议书》，协议约定：刘根保认购美景公司开发建设位于南昌市××大道《美景苑》2栋07号商铺，商铺建筑面积约46.56平方米，折后单价17173元/平方米，折后总价799582元。美景公司作为甲方盖章，竭力公司作为甲方代理未盖章。协议签订当日，原告支付360000元；2015年3月2日支付200000元；2015年3月16日支付188000元。上述款项共计768000元（含定金20000元）均由竭力公司收取。后刘根保、胡六香与美景公司签订《新建县商品房买卖合同》，合同约定：美景公司将其位于新建县小平小道北侧美景苑第2#-非住宅[栋]一[单元]1[层]107号房，建筑面积46.560平方米（预测面积），单价每平方米16494.85元，总金额768000元。但美景公司未在合同上盖章。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%支付违约金。因竭力公司未将刘根保购房款768000元交给美景公司，美景公司未将房屋交付给刘根保，并将该房屋登记在美景公司法人陈建平妻子名下。
另查明，美景公司委托竭力公司代为销售房屋。
一审法院认为：法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。竭力公司受美景公司委托代为销售房屋，竭力公司以美景公司名义与刘根保签订《美景苑商铺VIP认筹协议》和《美景苑商铺认购协议书》，存在表见事实；刘根保在主观上并不知道竭力公司欠缺代理权；刘根保履行付款义务是善意且主观上没有过错；竭力公司与刘根保之间实施的民事行为，具备民事法律行为的一般生效要件和代理行为的表面特征。竭力公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。竭力公司作为委托代理人签订的合同应直接约束被代理人美景公司，竭力公司作为代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人美景公司，竭力公司所为产生的相应民事责任应由美景公司承担。美景公司不得以无权代理为由，否认代理行为所产生的法律后果，美景公司应对相对人刘根保承担有权代理的法律后果，应当履行合同或者承担违约责任。竭力公司收取刘根保购房款后未归还美景公司，由此造成的损失，美景公司依法可以向被告竭力公司追偿。美景公司以刘根保与竭力公司虚假诉讼、涉嫌诈骗，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。刘根保要求解除与美景公司签订的房屋买卖合同，符合法律规定，一审法院予以支持；刘根保要求美景公司返还已付购房款，予以支持；刘根保要求美景公司承担年利率6%的利息，符合法律规定，但计息时间应自其向法院起诉之日起算至付清款日止；刘根保要求美景公司、竭力公司承担违约损失38000元，无事实依据，一审法院不予支持；刘根保认为美景公司一房二卖，要求美景公司、竭力公司承担已付购房款一倍的赔偿金768000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告刘根保与被告南昌市美景房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同；二、由被告南昌市美景房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内返还原告刘根保已付购房款768000元及利息（自2016年6月30日起至付清款日止按年利率6%计息）；三、驳回原告刘根保的其他诉讼请求。案件受理费19497元，由原告刘根保承担9956元，被告南昌市美景房地产开发有限公司承担9541元。”
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人美景公司提供了一份《房屋代理委托书》，用以证明美景公司与竭力公司委托代理期限截止至2015年1月30日，且美景公司没有委托授权竭力公司收取购房款和签订正式的商品房买卖合同。被上诉人刘根保质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据是属于美景公司与竭力公司之间的协议，作为买受方购房时根本不知道有该份协议，美景公司、竭力公司都没有出示过该份证据，无法确认该份证据的真实性，实际上竭力公司与美景公司不是一般的代理关系，比较自由，权限比较大。本院认为，被上诉人虽对证据的真实性提出异议，但未提出相反的证据予以证实，对其异议本院不予采信，对上诉人提供的证据的真实性本院予以确认，上述证据证明美景公司出售美景苑1#、2#商铺，竭力公司可适当收取客户定金，委托期至2015年1月30日，美景公司应全力配合竭力公司看房、推广、签约及银行按揭等，但不能证明被上诉人刘根保是否知晓该代理委托书，并知晓竭力公司的代理权限、代理期限。
经美景公司申请，本院从南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队调取了“涂群杰等合同诈骗案”的相关案卷材料；2017年7月24日，南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队向本院出具了一份“涂群杰等涉嫌合同诈骗”的函。上诉人美景公司质证认为真实性、合法性、关联性均无异议，认为涂群杰等涉嫌合同诈骗，本案应移送公安机关；被上诉人刘根保质证认为“涂群杰等合同诈骗案”的相关案卷材料的真实性、合法性无异议，关联性有异议，公函的真实性无异议，合法性有异议，认为是否涉嫌诈骗应走立案程序，而不是出具公函。本院认为，对本院调取的“涂群杰等合同诈骗案”的相关案卷材料及南昌市公安局新建分局经济犯罪侦查大队出具的函的真实性予以确认，对涂群杰等是否涉嫌诈骗公安机关并未进入立案侦查阶段，本案不应移送公安机关。
本院二审查明，竭力公司代理销售房屋场所系在美景公司售楼处，刘根保所有交款均由竭力公司工作人员指引，本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为：根据上诉人美景公司的上诉以及被上诉人刘根保的答辩，并经当庭确认，本案二审当事人争议的焦点是：1、美景公司与刘根保之间是否存在商品房买卖合同关系？2、本案是否构成表见代理，美景公司是否应承担还款责任？本案中，美景公司在2014年12月14日《美景苑商铺VIP认筹协议》中加盖了合同专用章，并由竭力公司置业顾问舒海华签名确认，2014年12月31日《美景苑商铺认购协议书》美景公司又加盖了合同专用章，并注明代理公司为竭力公司，认购协议书中约定了房屋位置、房屋面积、房屋价款等主要条款，且刘根保已按约支付了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定美景公司与刘根保之间存在房屋买卖合同关系。关于本案是否构成表见代理，美景公司是否应承担还款责任的问题，本院认为，美景公司与竭力公司签订了房屋代理委托书，委托竭力公司代为销售涉案房屋，竭力公司工作人员在美景公司售楼处驻楼销售，刘根保作为普通购房者前往售楼处购房时无从得知美景公司及竭力公司之间的真实法律关系及相应权限，其对接受竭力公司工作人员指引支付房屋价款一事并无过错，上述情形足以使得刘根保相信竭力公司有权代理美景公司从事销售房屋的相关行为，故竭力公司的行为构成表见代理，美景公司应该对代理行为产生的法律后果承担责任，现涉案房屋已由美景公司另售他人，故美景公司应承担还款责任。另，美景公司上诉提出《新建县商品房买卖合同》中买受人为刘根保、胡六香两人，一审漏列胡六香为本案当事人，认为一审程序违法，对此，本院认为，上述《新建县商品房买卖合同》中美景公司并未盖章确认，合同尚未生效，刘根保起诉依据的也并非该份《新建县商品房买卖合同》，而系《美景苑商铺VIP认筹协议》及《美景苑商铺认购协议书》，上述两份协议中合同相对方只有刘根保一人，故一审判决并未漏列当事人。
综上所述，上诉人美景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9541元，由上诉人南昌市美景房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年九月十九日
书记员 王佳蕾