浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第2729号
原告（反诉被告）：赵佳明，男，1966年7月25日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
委托代理人（特别授权）：王斌，浙江浙杭律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：李庆峰，浙江浙杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵佳炜，男，1992年9月12日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
委托代理人（特别授权）：郦章明，男，1947年11月7日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
原告（反诉被告）赵佳明与被告（反诉原告）赵佳炜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员金冬红独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本院裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年1月30日、3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵佳明及其委托代理人李庆峰、王斌，被告（反诉原告）赵佳炜及其委托代理人郦章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵佳明诉称并辩称，（一）2015年4月22日，原、被告（反诉原、被告）签订房屋租赁合同一份，约定由赵佳炜承租赵佳明位于诸暨市营业房；租期为三年，即自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金支付时间为：合同签订时付10万元，2015年8月1日前付10万元，2016年2月1日前付20万元，2017年2月1日前付21.2万元；同时约定合同的押金为3万元，在合同到期后无息退回。合同签订后，赵佳明依约将房屋交付于赵佳炜后，赵佳炜开始装修，并据此申领了营业执照。赵佳炜向赵佳明支付了第一笔租金10万元及押金3万元后，至今未向赵佳明支付约定应于2015年8月1日前支付的第二笔租金10万元。赵佳明多次向赵佳炜催讨该笔租金，但赵佳炜至今未支付。（二）租赁合同双方不存在“代办洗车场相关行政许可证件”的口头约定，双方签订的房屋租赁合同不是附条件合同；赵佳炜不具有单方解除合同的权利。（三）涉案合同依法成立并已生效，赵佳炜迟延履行付款义务，应按合同约定在履行债务的同时承担违约责任。现原告（反诉被告）赵佳明请求承租方赵佳炜支付租金10万元及合同违约金10万元，法院应予支持。（四）被告（反诉原告）赵佳炜的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告（反诉原告）赵佳炜辩称并反诉称，（一）原、被告（反诉原、被告）间签订的房屋租赁合同是附条件的合同，出租方赵佳明负有帮助办理好相关行政许可证件的先履行义务，该口头约定的内容是该合同的组成部分；承租方赵佳炜在合同签订日向市场监督管理局申请办理工商登记，并支付赵佳明人民币13万元等事实，证明赵佳炜是有诚信的，并不存在任何违约事实；在赵佳明口头承诺并负责正在办理相关行政许可手续的同时，赵佳炜正在现场装修的工作被交通行政执法机关叫停，次日，赵佳炜收到了《城区洗车场并联初审意见书》，因场地不符合要求，不同意经营，致使租赁合同无法履行，达不到赵佳炜实现租赁合同的目的；赵佳炜鉴于上述情况耗时一个月与赵佳明及赵佳明单位领导协商解决此事，赵佳明为协助办理许可证手续，补办了相关材料，但终究未办好，现赵佳明要求按合同办事，同意解除合同，但要承租方承担10万元违约金属不合情理的行为。（二）赵佳炜迫于无奈于2015年6月15日书面函告赵佳明合同予以解除，并告知赵佳明返还人民币13万元，同时当面归还赵佳明租赁房屋钥匙。（三）本案房屋租赁合同虽已成立，但该合同系附条件的合同，因所附条件未成就，合同未生效。因达不到承租人实现租赁合同的经营目的，现承租人及时行使合同解除权并要求返还已付人民币13万元符合法律规定和公平原则。综上，原告（反诉被告）赵佳明对一份未生效或无法继续履行的合同作为依据，要求被告（反诉原告）赵佳炜支付租金及违约金，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告（反诉被告）赵佳明的诉讼请求；被告（反诉原告）赵佳炜的反诉请求，请求法院依法予以支持。
经审理查明，2015年4月22日，原告（反诉被告）赵佳明与被告（反诉原告）赵佳炜签订房屋租赁合同一份。合同约定由赵佳炜承租赵佳明位于诸暨市营业房，租期为三年，即自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金支付时间为：合同签订时付10万元，2015年8月1日前付10万元，2016年2月1日前付20万元，2017年2月1日前付21.2万元。租赁期满后，承租方出资的硬件装潢（指不能搬动的）归出租方所有，为营业装潢的软件配套装潢（指能够搬动的）归承租方，同时约定由承租方向出租方缴纳合同押金3万元，在合同履行到期后由出租方无息退回；如果一方未按前述合同条件的规定执行，则应付给对方违约金10万元。合同签订后，出租方赵佳明依约将房屋交付于承租方赵佳炜后，赵佳炜开始装修，并于2015年4月28日领取《营业执照》。该《营业执照》载明的经营范围为服务：机动车维修（不含农业机械）（具体经营项目以许可证或批准文件核准为准）、车辆信息咨询、汽车租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。赵佳炜向赵佳明支付了第一笔租金10万元及合同押金3万元。赵佳炜在装修过程中收到诸暨市道路运输管理局的《责令改正通知书》，该《通知书》要求赵佳炜办理许可证件，在完成办理许可证件前，不得从事机动车维修经营（含洗车、装潢）。后赵佳炜按《诸暨市城区洗车场管理暂行规定》第七条规定向相关单位提交《城区洗车场并联初审意见表》一份。后经诸暨市环境保护局、诸暨市道路运输管理局、诸暨市城市管理行政执法局联合踏勘后作出联审意见：场地不符合要求。为帮助赵佳炜办理洗车场许可证件，赵佳明也多次与有关部门联系，并向有关部门提供了出租房屋的经营场所证明。后因许可证件未办成，赵佳炜与赵佳明遂发生言语冲突。赵佳炜以未能达到租赁合同经营目的为由委托其父亲将租赁房屋钥匙交至赵佳明办公室。在交还钥匙过程中，双方人员发生争执并报警。2015年6月15日赵佳炜通过特快专递给赵佳明邮寄《函告》一份，以赵佳明作为出租方未能按口头承诺保证为承租方办理好《城区洗车场并联审批》手续，未提供合法经营保障义务，致使承租方无法继续履行合同，达不到签订租赁合同的目的为由，函告赵佳明双方签订的租赁合同予以解除，并要求赵佳明退还承租方已支付的人民币13万元。2015年8月17日赵佳明以赵佳炜至今未向其支付约定应于2015年8月1日前支付的第二笔租金10万元为由向本院起诉，请求本院依法判令赵佳炜支付租金10万元及合同违约金10万元。审理中，赵佳炜提起反诉，请求本院依法判令赵佳明返还其人民币13万元。
另查明，本案租赁房屋至今处于空置状态。原告（反诉被告）赵佳明为防止损失扩大，已于2015年12月9日开始对本案租赁房屋自行招租。
审理中，经本院释明，原告（反诉被告）赵佳明变更诉讼请求，要求双方的房屋租赁合同履行至本判决生效日止，由被告（反诉原告）赵佳炜按合同约定的租金计算标准支付租金至本判决生效日止，并支付违约金10万元，扣除已付3万元，再应支付违约金7万元；被告（反诉原告）赵佳炜不要求变更反诉请求，并坚持认为其不需要支付相应违约金。
上列事实，由赵佳明提交的房屋租赁合同、租赁房屋的土地使用权证、赵佳炜领取的营业执照副本和赵佳炜提交的录音光盘（附谈话录音内容摘要）、《城区洗车场并联审批表》、《函告》、特快回执、经营场所证明复印件等证据及赵佳明、赵佳炜在庭审中的陈述予以证实。
本院认为，原、被告（反诉原、被告）赵佳明与赵佳炜之间签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，应依法认定有效。依法成立的房屋租赁合同，对出租人和承租人双方皆具有法律约束力。出租人和承租人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案承租方赵佳炜主张双方在签订房屋租赁合同时附有由出租方为承租方办理洗车场许可证件义务的口头约定，对该口头约定附随义务因出租方赵佳明未予认可，且承租方赵佳炜提供的谈话录音光盘并不能证实该主张成立，故对承租方赵佳炜主张双方签订租赁合同时附有由出租方为承租方办理洗车场许可证件义务的口头约定之事实本院不予采信。在本案合同履行期间，承租方赵佳炜以出租方赵佳明因未履行该口头约定附随义务，致使其租赁合同的目的不能实现为由函告出租方赵佳明，双方签订的租赁合同予以解除。对此，出租方赵佳明未予认可，故承租方赵佳炜的合同解除通知依法不发生法律效力。鉴于承租方赵佳炜委托其父亲将租赁房屋的钥匙交还出租方赵佳明，并不再使用租赁标的物及支付约定的租金义务，该事实足以证明承租方赵佳炜以自己的行为表明不履行合同义务，致使双方的租赁合同确已无法继续履行的必要。现租赁标的物已事实上处于空置状态，且出租方赵佳明为防止损失扩大，已于2015年12月9日开始自行招租。鉴于租赁双方未能协商一致解除合同，而本案的租赁标的物事实上已不能履行租赁目的，故本院对双方的租赁合同依法予以解除。但承租方赵佳炜应承担支付合同解除前约定的租金义务，同时应承担因其违约造成的出租方的损失。鉴于双方签订房屋租赁合同时约定的违约金金额为10万元，明显高于实际造成出租方的损失，承租方虽未直接请求减少违约金，但其以抗辩和反诉的形式要求出租方返还已支付的租金及合同押金，并坚持认为其不需要支付违约金，本院根据公平原则，并结合本案租赁房屋的实际使用情况，依法酌情对违约金予以调整。综上，对出租方赵佳明主张的租金及违约金其合理部分本院予以支持。对承租方赵佳炜要求出租方赵佳明返还已支付的租金10万元之反诉请求，因与事实及法律规定相悖，本院不予支持；对其要求返还合同押金的反诉请求，鉴于双方的房屋租赁合同因事实上已不能履行而予解除，该合同押金应按约定予以返还，故本院对反诉原告赵佳炜的该项反诉请求依法予以支持。据此，依照<<中华人民共和国合同法>>第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告赵佳明与被告赵佳炜于2015年4月22日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日予以解除；
二、被告赵佳炜尚应再支付原告赵佳明自2015年11月1日起至本判决生效之日止按每日547.95元计算之房屋租金，并支付违约金30000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告赵佳明的其余诉讼请求；
四、反诉被告赵佳明应返还反诉原告赵佳炜合同押金30000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
五、驳回反诉原告赵佳炜的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照<<中华人民共和国民事诉讼法>>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4300元，由原告赵佳明负担2000元，由被告赵佳炜负担2300元；本案反诉受理费2900元，由反诉原告赵佳炜负担2300元，由反诉被告赵佳明负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费4300元和上诉案件反诉受理费2900元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13－9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 韩 华
审 判 员 金冬红
人民陪审员 杨科晔
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 郑小玲
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