山东省烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牟商初字第251号
原告：中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区。
负责人：曲宏云，行长。
委托代理人：姜远臣，该单位职工。
委托代理人：李伟，山东金律通律师事务所律师。
被告：谭振伟。
被告：谭德山，系被告谭振伟之父。
被告：王淑兰，系谭振伟之母。
被告：弘盛地产有限公司烟台分公司，住所地烟台市牟平区。
负责人：王安年，经理。
被告：弘盛地产有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区。
法定代表人：王安年，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行诉被告谭振伟、谭德山、王淑兰、弘盛地产有限公司烟台分公司、弘盛地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员于秀丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜远臣、李伟，被告谭振伟到庭参加诉讼，被告谭德山、王淑兰、弘盛地产有限公司烟台分公司、弘盛地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行诉称，原告与被告于2012年4月18日签订了合同编号为2012-0100《个人购房借款／担保合同》，约定被告谭振伟、谭德山、王淑兰向原告借款242，000.00元，期限240个月，按月等额本息还款，并以二人所有的坐落于烟台市牟平区弘盛华庭二区兴华街666号4号楼1单元502号（建筑面积79.99平方米）的房产提供抵押；同时被告弘盛地产有限公司烟台分公司为三被告的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原、被告双方依法办理了抵押物的登记手续，原告亦依约将贷款发放给被告谭振伟。自2015年3月起被告开始拖欠原告借款本息。原告多次催收无果。现原告要求：1、解除原、被告签订的合同编号为2012－0100的《个人购房借款／担保合同》；2、被告都谭振伟、谭德山、王淑兰立即偿还借款本金223，903.64元、利息4，623.94元（暂计至2015年6月30日）、律师代理费13，800.00元；同时自2015年7月1日起至实际偿付之日止按合同约定支付利息、罚息、复利；3、确认原告对被告谭振伟、谭德山、王淑兰提供的抵押物经拍卖或变卖价款享有优先受偿权；4、被告弘盛地产有限公司烟台分公司、弘盛地产有限公司对被告谭振伟、谭德山、王淑兰的上述债务承担连带清偿责任。5、由被告承担本案诉讼费用。
被告谭振伟辩称，借款属实，因为经济困难要求延期付款。
被告谭德山、王淑兰未到庭亦未答辩。
被告弘盛地产有限公司烟台分公司、弘盛地产有限公司未到庭亦未答辩。
经审理查明，2012年4月18日，原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行与四被告谭振伟、谭德山、王淑兰、弘盛地产有限公司烟台分公司签订了合同编号为2012－0100《个人购房借款／担保合同》，约定：被告谭振伟、谭德山、王淑兰向原告借款242，000.00元用于购买位于烟台市牟平区兴华街666号（弘盛华庭二区）4号楼1单元502号（建筑面积79.99平方米）的房屋；借款期限240个月，实际放款日与到期日以借据为准；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，发放贷款当年为年利率7.05%，贷款发放后遇基准利率调解则自基准利率调整之日次年1月1日开始按前述利率浮动比例确定并执行新的利率；被告谭振伟、谭德山、王淑兰授权原告将借款划入被告弘盛地产有限公司烟台分公司账户；还款方式为按月等额本息还款，若未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率在前述约定的利率基础上加收50%；被告谭振伟、谭德山、王淑兰连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形，原告有权停止发放尚未发放的贷款并宣布贷款提前到期，要求谭振伟、谭德山、王淑兰提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用直至解除合同；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于被告谭振伟、谭德山、王淑兰和保证人没有按照合同约定履行各自的义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由谭振伟、谭德山、王淑兰承担；并且被告谭振伟、谭德山、王淑兰以位于烟台市牟平区兴华街666号（弘盛华庭二区）4号楼1单元502号（建筑面积79.99平方米）的房产提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及原告实现债权的费用和三被告所有其他应付费用；同时被告弘盛地产有限公司烟台分公司为被告谭振伟、谭德山、王淑的上述借款提供连带责任保证，对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和三被告所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为合同项下贷款到期日起两年，原告依约宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供或第三人提供，原告有权自行选择实现担保的顺序，即原告有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对原告选择清偿顺序的抗辩权。2012年4月24日，原、被告双方到当地房管部门办理了抵押物的预抵扣登记手续，原告取得证号为烟房预牟抵字第20120320号他项权证。2012年4月27日，原告亦依约将贷款242，000.00元发放给被告谭振伟、谭德山、王淑兰，三被告亦按月向原告偿还借款本息。自2015年3月起被告谭振伟、谭德山、王淑兰开始拖欠原告借款本息。原告多次催收无果诉来本院。现原告要求：1、解除原、被告签订的合同编号为2012－0100的《个人购房借款／担保合同》；2、被告都谭振伟、谭德山、王淑兰立即偿还借款本金223，903.64元、利息4，623.94元（暂计至2015年6月30日）、律师代理费13，800.00元；同时自2015年7月1日起至实际偿付之日止按合同约定支付利息、罚息、复利；3、确认原告对被告谭振伟、谭德山、王淑兰提供的抵押物经拍卖或变卖价款享有优先受偿权；4、被告弘盛地产有限公司对被告谭振伟、谭德山、王淑兰的上述债务承担连带清偿责任。5、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告因被告弘盛地产有限公司烟台分公司不具备独立承担民事责任能力向本院申请撤回对该被告的起诉，因符合法律的相关规定，本院当庭予以准许。被告谭振伟承认借款事实。
另查，原告为实现本债权与山东金律通律师事务所签订了一份《委托合理合同》，委托该所指派律师参加诉讼，并支付律师代理费13，800.00元。
上述事实有原告提供的《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、还款明细、预抵押登记他项权证、《委托代理合同》、律师代理费增值税发票及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。
本院认为，虽然本案被告谭德山、王淑兰、弘盛地产有限公司未到庭，但不影响本院对案件事实的认定。根据原告提供的《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、还款明细能够证明原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行与被告谭振伟、谭德山、王淑兰及弘盛地产有限公司烟台分公司签订的借款担保合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该借款担保合同合法有效。对于有效的合同，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。现原告提供的借款凭证能够证明原告已履行了242，000.00元贷款的发放义务；还款明细证明自2015年3月份起被告谭振伟、谭德山、王淑兰未按约还本付息，达到合同中约定的解除条件，故原告主张要求解除《个人购房借款／担保合同》、被告谭振伟、谭德山、王淑兰提前偿还相应借款本金及利息于约有据，本院予以支持。被告弘盛地产有限公司作为被告弘盛地产有限公司烟台分公司的总公司亦应依照合同约定对被告谭振伟、谭德山、王淑兰因上述借款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。另外对于原告主张的律师代理费，系原告为实现债权而支出的合理费用，且原、被告在借款担保合同中明确约定属于被告应承担的债务范围，故本院予以支持。
至于原、被告在烟台市牟平区兴华街666号（弘盛华庭二区）4号楼1单元502号（建筑面积79.99平方米）的房产设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为兴华街666号（弘盛华庭二区）4号楼1单元502号房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房产的处分，但并非对上述房产享有现实抵押权，故原告主张对谭振伟、谭德山、王淑兰提供的抵押物经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权，本院不予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行与被告谭振伟、谭德山、王淑兰、弘盛地产有限公司于2012年4月18日签订了合同编号为2012－0100的《个人购房借款／担保合同》。
二、被告谭振伟、谭德山、王淑兰于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行偿还借款本金223，903.64元、利息4，623.94元（暂计至2015年6月30日），并且自2015年7月1日至本判决确定给付之日止仍按照合同约定计算利息、罚息及复利给原告。
三、被告谭振伟、谭德山、王淑兰于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司赔偿律师代理费13，800.00元。
四、被告弘盛地产有限公司对被告谭振伟、谭德山、王淑兰的上述债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，934.00元减半收取2，467.00元由被告交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于秀丽
二〇一五年九月十七日
书记员 贺凌君