广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15331号原告：梁炽，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。被告：李福强，男，汉族，住广东省翁源县。原告梁炽与被告李福强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年3月7日签订的《房屋租赁合同》，被告立即将租赁房产佛山市禅城区建新路111号首层P5之二腾空返还给原告；2、被告按每月23000元的标准向原告支付从2017年7月28日起算至被告将上述房产腾空返还给原告日止的租金（暂计算至2017年10月20日，被告欠缴的租金为63633.33元），并判令被告从2017年8月16日起按每日千分之一的标准支付欠缴租金滞纳金给原告（暂计算至2017年10月20日，滞纳金为2300元）；3、确认原告有权没收被告房屋押金46000元，水电费押金10000元；4、被告支付原告垫付的从2017年4月1日起至2017年9月30日的各项租赁税费合计15859.92元及2017年10月1日至10月31日应交的租赁税费2643.32元；5、被告支付原告缴纳欠缴的电费4487元，物业管理费3530.6元；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其坐落在佛山市禅城区建新路111号首层P5号之二建筑面积约98平方米的铺位出租给被告使用，租金每月23000元，每月7号至12号交纳当月租金及上月的水电费到甲方指定账户内，乙方如不按期交纳上述费用则由15号起按实欠金额，每天罚5%的滞纳金给甲方；拖欠租金超过30天的，甲方有权单方终止合同，收回出租场所并没收押金。在经营期间，被告还应交纳有关税费、卫生、环保、治保、消防、工商、安全及房产税费；租期从2017年4月7日起至2022年4月6日止。签订合同当日，原告将铺位交付给被告，并从2017年4月27日起开始计算租金，被告仅支付了截至2017年7月27日的租金，8月开始不按合同约定交纳租金、水电费及物管费。庭审中，原告明确滞纳金是不计7月份的。被告辩称，被告因经营不善，曾多次与原告协商解约事宜，但因原告拒绝调解才引发本案，被告同意解除合同，愿意支付2017年9月至2017年10月的租金及相关水电费，请求驳回原告的其他诉讼请求。一、被告于2017年9月已停止经营，将房屋交回原告。二、被告已通知原告解除合同，故被告与原告的租赁合同期限到2017年9月4日止。被告愿意支付此期间的租金及水电费。三、本租赁合同中，房屋押金及水电费押金性质为违约金，因被告愿意支付所欠租金及相关水电费，故原告不存在损失，违约金系用于弥补损失，原告无证据证明其损失。假如被告需要支付违约金，本案违约金过高，应弥补原告的损失为限，酌情支付。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第118条的规定，租赁合同中的押金条款，对于“押金”并没有采取“定金”的表述，条款内容也没有定金罚则的适用情形，且“押金”仅仅单方指向承租方，而且指向包括出租方在内的双方，因而“押金”并不能判断为属于定金。故“押金”具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，“押金”就是承租人对出租人违约的担保。因此，租赁合同中的“押金”属于双方约定的违约金。四、双方没有在租赁合同中明确约定租赁税由被告承担，故视为约定不明，租赁税应由原告承担。本案中，原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件；2、房产权证、房屋租赁合同、分割图纸；3、应缴税费告知书、税收缴款书、佛山世纪东方物业经营管理有限公司收款收据；4、微信聊天记录截图；5、发票。被告未提交证据。被告不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，本院对原告提交的上述证据的真实性均予以确认。经审理查明：位于佛山市禅城区建新路111号首层P5的房屋的权属人为原告。2017年3月7日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：“……一、甲方同意将坐落在佛山市禅城区建新路111号首层P5，租给乙方使用。租用房屋押金46000元，水电费押金10000元，租金每月23000元，每月7号至12号交纳当月租金及上月的水电费到甲方指定银行账户内。乙方如不按期交纳上述费用则由15号起按实欠金额，每天罚5%的滞纳金给甲方……在经营期间乙方还应交纳有关税费、卫生、环保、治保、消防、工商、安全、及房产税费等。（甲方不承担乙方的经营风险）二、租赁期从2017年4月7日起至2022年4月6日止，租期为5年。若租期未满而退租时，押金不退。租约期满，双方的水电费及经营过程发生的所有费用结算清楚，且乙方把租用场地的环境卫生全部清理干净，完整无损地退还给甲方后两天内，甲方把原押金（无息）退还乙方。（或可在当天经银行柜员机把原押金转账到乙方指定银行账户内）押金不能抵扣乙方应缴交的所以费用……六、乙方如有下列情况之一时甲方有权单方终止合同，收回出租场所并没收押金：……2、拖欠租金超过30天的……（以上各点先由双方沟通而没有结果时才执行）……”另外，合同上方还注明：“建筑面积：98方，P5之二”根据原告提交的应缴税费告知书，涉案房屋从2017年4月1日起至办理停租之日止（税款所属期）每月应纳税费[含增值税（房屋租赁）、个人所得税（个人出租房产所得）、房产税（一般房屋出租）、土地使用税（三级土地）、城市维护建设税（所在地为市区的城建税）]合计2643.32元。2017年10月10日，原告缴纳涉案房屋的增值税、个人所得税、房产税、土地使用税、城市维护建设税（2017年4月1日至2017年9月30日）合计15859.92元。2017年11月1日，佛山世纪东方物业经营管理有限公司出具增值税普通发票，名称：李福强，货物或应税劳务、服务名称：转售电费，金额：13408.8元，备注：2017年4-10月。2017年11月2日，原告向佛山世纪东方物业经营管理有限公司交纳业户名称为李福强（茶夫王国）的商场管理费（2017年9月1日-9月30日、2017年10月1日-10月31日）合计3530.6元。另查明，2017年11月5日，被告签收原告的起诉状等应诉材料。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除涉案合同。涉案合同明确约定被告如有拖欠租金超过30天的，原告有权单方终止合同，收回出租场所并没收押金。原告主张被告未交纳2017年7月28日之日起的租金，被告未提供相反的证据予以反驳，故本院对被告上述拖欠租金的事实予以确认。合同约定每月7号至12号交纳当月租金，故可认定被告拖欠租金超过30天，被告已经构成违约。因此，原告依约有权解除合同。由于原告未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达被告，本院确认原告起诉状送达被告之日为合同解除的时点，即原告与被告于2017年3月7日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月5日解除。另外，由于上述合同已解除，故被告应将合同项下的物业返还给原告。被告辩称已将房屋交回原告，未提交证据予以证明，故不予采纳。关于原告诉请被告支付拖欠的租金。由于被告未有证据证明其已向原告返还涉案物业且交纳完毕返还前的租金，故虽涉案合同已解除，但被告仍应向原告支付合同解除前即2017年7月28日-2017年11月5日的租金。具体计算如下：2017年7月28日-2017年7月31日：23000元÷31天×4天=2967.74元；2017年8月1日-2017年10月31日：23000元×3个月=69000元；2017年11月1日-2017年11月5日：23000元÷30天×4天=3066.67元。以上合计2967.74元+69000元+3066.67元=75034.41元。至于原告的滞纳金诉请，如前认定，被告拖欠租金的行为已构成违约，因此根据涉案合同约定，原告有权向被告主张滞纳金。故本院结合涉案合同的约定及原告的诉请，确定被告以每月实际拖欠的租金为本金，分别自每个欠费月16日起按每日千分之一支付滞纳金至实际清偿日止。关于原告诉请被告支付合同解除后的租金问题。由于被告未有证据证明其已向原告返还涉案物业，故被告在合同解除后应参照合同约定的租金标准即23000元/月向原告计付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止，其中2017年11月6日-2017年11月30日的占有使用费为23000元-3066.67元=19933.33元。至于原告诉请上述占有使用费的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告诉请没收房屋押金及水电费押金，考虑到上述押金亦属于涉案合同的违约金，故在被告向原告支付上述滞纳金后如还没收上述押金，存在违约金明显过高的情形，且原告并未有证据证明上述滞纳金不足以弥补其损失，故原告关于没收上述押金的诉请，缺乏依据。本院不予支持。关于原告诉请被告支付原告垫付的从2017年4月1日起至2017年9月30日的各项租赁税费合计15859.92元及2017年10月1日至10月31日应交的租赁税费2643.32元，以上合计15859.92元+2643.32元=18503.24元。依据合同约定，被告应交纳有关税费及房产税费。故原告上述诉请有理，本院予以支持。关于原告诉请被告支付原告代缴的电费4487元、物业管理费3530.6元，合法有理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认原告梁炽与被告李福强2017年3月7日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月5日解除；被告李福强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁炽腾空返还位于佛山市禅城区建新路111号首层P5之二的房屋；被告李福强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁炽支付2017年7月28日-2017年11月5日的租金75034.41元及滞纳金（滞纳金的计算方式：自2017年8月1日起，以每月拖欠租金金额为本金，分别自每个欠费月16日起按每日千分之一的标准分段计算至被告李福强实际清偿之日止，其中2017年8月1日至2017年10月31日每月均以23000元为本金，2017年11月以3066.67元为本金）；四、被告李福强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁炽支付占有使用费（其中2017年11月6日-2017年11月30日的占有使用费为19933.33元，自2017年12月1日起至被告李福强实际返还上述第二项判决确定的房屋之日止的占有使用费由被告李福强按每月23000元的标准向原告梁炽计付）；五、被告李福强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁炽支付佛山市禅城区建新路111号首层P5之二2017年4月1日至2017年10月31日的各项租赁税费合计18503.24元；六、被告李福强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁炽支付电费4487元；七、被告李福强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁炽支付物业管理费3530.6元；八、驳回原告梁炽的其他诉讼请求。如果被告李福强未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费1635元，由被告李福强负担1056元，由原告梁炽负担579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年十二月十五日书记员 冯裕雯附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。