上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初568号
原告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人金甲，经理。委托代理人曹倩倩、刘家峰，上海尚域律师事务所律师。被告上某乙，住所地上海真南路XXX号Ａ区５６６号法定代表人金乙。委托代理人沈艳红，上海市诤正律师事务所律师。委托代理人王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告上某甲诉被告上某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托代理人刘家峰、被告法定代表人的委托代理人沈艳红、王瑞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年8月2日签订一份《房屋租赁协议》，约定由被告将坐落于本市嘉定区塔新路７５５号的苗圃临时用房、门卫室(以下简称“系争房屋”)出租给原告使用。其中苗圃临时用房建筑面积为470平方米，门卫室约32平方米，系争房屋用途为会所，租赁期限为七年，从2013年11月1日至2020年10月31日，前两年的租金为每年18万元。合同签订后原告对系争房屋进行了精装修。目前原告已经支付了前两年的租金共计36万元。原告是2012年2月1日注册成立的公司，当时负责人是杨怀申，后杨怀申将原告全部股权转让给王凡，转让款为140万元。但在原告租赁使用系争房屋后不久，系争房屋被查出是被告擅自搭建的违章建筑，并被要求限期拆除，原告被迫于2015年9月底停止营业，将部分物品搬出，将所雇用的员工遣散。2015年10月初系争房屋被强制拆除。被告在当初与原告签订合同时告诉原告，系争房屋是有备案的，保证在合同到期前原告可以放心使用。但原告事后才知道系争房屋的真实情况，被告是在承包土地上种植苗圃，经营期限至2020年10月31日，被告申请苗圃临时用房，当时嘉定区绿化和市容管理委员会只是批准许可被告建设林地辅助设施用房，面积为200平方米，时间也只有两年，自2012年3月10日至2014年3月9日。期满后，用地单位必须恢复林业生产条件。但被告却擅自扩大建筑面积，且被告出租时未告知原告实情，否则原告坚决不会租赁。事后经评估，系争房屋被拆除给原告造成各项经济损失合计XXXXXXX.75元。原告认为，被告为获取租金，将违章及超期临时用房出租给原告，故原、被告双方签订的合同应属无效。由于被告的过错，未告知原告实情，原告基于对被告的信赖，对系争房屋进行了装修，投入了巨大的人力物力，被告的过错造成原告的损失应由被告赔偿。故原告起诉要求法院判令：1、确认原、被告于2013年8月2日签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告返还原告租金36万元；3、被告赔偿原告各项经济损失计XXXXXXX.75元。被告辩称，原、被告签订的租赁合同的租赁年限，与被告和土地所有权人签订的土地租赁协议年限是一致的。系争房屋并非原告所述的违章建筑，而是经相关政府部门批准建造的临时建筑，且该临时建筑两年期满后是可以申请延长临时使用年限的。对此情况，原告是明知的。由于系争房屋使用年限存在不确定性，故双方在合同中约定了如政府部门拆除则双方各自承担各自损失的条款。根据此条款，原告的损失即便客观存在，也应由原告自行承担。实际上，被告自己的损失远远大于原告的损失。原告实际使用系争房屋已满两年，其要求返还租金不符合法律规定及和合同的约定。原告所谓的装修没有经过被告同意，也未得到消防部门的许可，损失相关被告不应承担。原告的设施设备大部分是可以搬离的，不应认定为损失。原告出具的评估报告也与事实不符。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，原、被告于2013年8月2日签订一份《房屋租赁协议》，约定由被告将系争房屋出租给原告使用。其中苗圃临时用房建筑面积为470平方米，门卫室约32平方米，租赁用途为会所，租赁期限为七年，从2013年11月1日至2020年10月31日，前两年的租金为每年18万元。合同约定，乙方实施装修前，应将设计图纸交甲方审核同意，同时要报消防等有关部门审核批准。合同还约定，协议期内，如遇政府市政规划需要或政府强行要求拆除等情况使协议无法执行的，乙方需无条件服从，如果造成损失，由甲乙双方承担各自投资部分。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用。原告分两次支付了两年的租金共计36万元。2015年9月1日，嘉定区马陆镇立新村民委员会向被告发出强制拆除违法建筑决定书，称被告在绿化林地内擅自搭建建筑物的行为违反了相关规定，要求被告限期拆除上述违法建筑，否则将强制拆除等。2015年10月12日，嘉定区马陆镇土地管理所和马陆镇立新村民委员会组织拆违队伍对系争房屋进行拆除，并于2015年12月6日完成拆除并完成复土。2016年1月，原告起诉来院。审理中，原告提供了其公司的资产评估报告书，以证明其装修费用等损失；被告则认为评估单位尚未开始评估系争房屋即已拆除，该资产评估报告书的真实性根本无法确定。原告还提供了其公司股东转让股权的协议等资料，表示公司财产主要就是会所，股权转让的价格可以证明公司会所的财产价值；被告认为该部分证据与本案无关。被告提供了其和嘉定区马陆镇立新村民委员会签订的土地租赁协议，以证明原、被告签订的租赁合同的租赁年限，与被告和嘉定区马陆镇立新村民委员会签订的合同年限是一致的；原告表示双方签约时被告出示过该土地租赁协议，原告基于对被告的信任才签订了合同。此外，双方均提供了嘉定区绿化和市容管理委员会关于同意被告建设林地辅助设施的行政许可决定及嘉定区临时性林地建设辅助设施建设用地管理备案表，原告表示嘉定区绿化和市容管理委员会批准被告建设林地辅助设施用房的面积只有200平方米，时间也只有两年，自2012年3月10日至2014年3月9日，被告占用期满后，应恢复林业用地，被告故意向被告隐瞒上述情况，存在严重过错。被告则认为行政许可决定和备案表显示系争房屋为临时性合法建筑，临时建筑建筑高度限定在两层以下，被告也是在限定的高度内将之分割成两层，实际出租给原告的面积相应扩大了一倍。另被告表示其在备案表两年期满后曾向政府部门申请延期，但未获批准。以上事实，有《房屋租赁协议》、付款凭证、资产评估报告书、强制拆除违法建筑决定书、股权转让协议、嘉定区绿化和市容管理委员会的行政许可决定、嘉定区临时性林地建设辅助设施建设用地管理备案表及当事人陈述笔录等为证，事实清楚，证据充分。本院认为，嘉定区绿化和市容管理委员会关于同意被告建设林地辅助设施的行政许可决定及嘉定区临时性林地建设辅助设施建设用地管理备案表所批准被告建造临时建筑的时间只有两年(自2012年3月10日至2014年3月9日)，故原告和被告签订的《房屋租赁协议》在临时建筑使用期限内(即2012年3月10日至2014年3月9日期间)有效，超出临时建筑使用期限部分(即2014年3月9日之后)无效。原、被告双方在《房屋租赁协议》中明确载明系争房屋系临时建筑，且约定协议期内如遇政府市政规划需要或政府强行要求拆除等情况使协议无法执行的，乙方(即原告)需无条件服从，如果造成损失，由甲乙双方承担各自投资部分。由此可见，虽然双方签订的租赁合同约定的履行期限为七年，但在签约时双方均已预见到租赁合同实际的履行期限可能会因临时建筑使用期限未获政府展期及政府强行要求拆除系争房屋等原因，致使租赁合同无法继续履行。故原告认为被告故意向原告隐瞒系争房屋真实情况及存在严重过错的主张不能成立。原告据以证明其损失的资产评估报告书系在系争房屋已经拆除的情况下才始形成，其真实性本院无法予以确认。即便原告的损失客观存在，按双方约定亦应由原告自行承担，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。原告实际租赁使用系争房屋至系争房屋被拆除时尚未满两年(系争房屋被拆除时离租赁期限满两年尚不足一个月，但本院考虑到系争房屋被拆除前原告需一定时间搬迁等情况，酌情将此期间按一个月计算)，故未满两年期间相对应的租金(使用费)被告应返还原告，但原告要求被告返还其实际使用系争房屋期间的租金(使用费)没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、原告上某甲和被告上某乙于2013年8月2日签订的《房屋租赁协议》部分(2014年3月9日之前)有效、部分(2014年3月9日之后)无效；二、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告上某甲租金1.5万元；三、驳回原告上某甲的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5628元，减半收取2814元，由原告负担2714元，由被告负担100元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 忠
二〇一六年三月十七日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。