广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1257号
原告卓丽群，女，汉族，1986年2月3日出生，住址广东省海丰县，身份证号码。
委托代理人徐婧婷，广东淳锋律师事务所律师。
被告张小波，男，汉族，1981年1月19日出生，住址陕西洋县。
委托代理人胡伟标，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人刘正，男，汉族，1985年8月6日出生，住址广东省龙川县，系公民代理。
第三人深圳市天耀房地产代理有限公司，地址广东省深圳市宝安区。
法定代表人晏清。
原告卓丽群与被告张小波及第三人深圳市天耀房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告卓丽群的委托代理人徐婧婷，被告张小波及其委托代理人胡伟标、刘正，第三人深圳市天耀房地产代理有限公司的法定代表人晏清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卓丽群诉称，2015年4月26日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，购买被告名下位于宝安区华盛新沙荟名庭C期11栋一期1栋10C房产。根据上述合同的约定，房产的转让成交价为人民币183万元，定金为人民币5万元。剩余的首期房款应当在签署合同后的43个工作日内支付至银行或者第三方监管账户。由于被告的房产处于抵押状态，被告应当在签署合同之日起7天内出具公证委托书给第三方或指定担保公司办理赎楼手续。合同签订后，原告依约向被告支付了定金人民币5万元，且办理了相应的首期款监管手续，将剩余首期款53万元付至银行监管账户。但被告却在办理资金监管时就拒绝配合，且在约定的期限内不予办理赎楼的公证委托书。原告多次发函予以催促，但被告仍然置之不理，且口头表示不出卖房产。现合同所约定7天的宽限期已经届满，根据合同第十五条的约定，原告有权解除合同并要求被告支付转让成交价的20%作为违约金，即人民币36.6万元，且依法返还已支付的定金人民币5万元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还购房定金人民币5万元；2、被告向原告支付违约金人民币36.6万元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告张小波答辩称，涉案合同是因为原告种种原因才合同无法履行，理由如下：1、被告已经配合原告办理了购房手续；2、原告因为自己没有购房资格才导致无法继续履行涉案合同；3、原告并非是真正的买方；4、原告一边主张被告拒绝配合办理资金监管手续，一边又主张原告已经办理了相应的首期款监管手续，并已将首期款付至银行帐户，前后矛盾。
第三人深圳市天耀房地产代理有限公司称，对原告的起诉意见没有异议，但对被告的答辩意见有异议：1、合同无法继续履行是因被告不配合办理资金监管，亦未在约定的时间内作好公证委托手续；2、原告具有购房资格，真正的买房人也是原告。
经审理查明，2015年4月26日，原告卓丽群作为买方，被告张小波作为卖方，在第三人深圳市天耀房地产代理有限公司的居间下，签订《房地产买卖合同》（编号：0000102），原告、被告及被告的代理人刘伟梅签署了合同。双方约定卖方将其名下位于深圳市宝安区华盛新沙荟名庭（一期）1栋3号楼A座10C号房产转让予买方，建筑面积为86.3平方米，转让价格为人民币1,830,000元。原告在签署本合同时向被告支付定金30,000元。第二部分房款为1,800,000元，双方选择银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起45个工作日内付清首期房款人民币52万元。买方应于首期房款交付之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款约定：银行扣掉卖家提前还款的违约费用（罚息），由买家承担。卖方同意买方产权登记人可变更为第三人，此楼为毛坯交楼，不带装修，约定买方首期款监管改成2015年5月30日之前，包含当日。卖方应在2015年4月30日配合居间方完成公证，由居间方转定金3万元给卖方，总定金（5万元）签订当日卖方拿走1万元定金。
同日，刘伟梅代表卖方，与原告签订《约定》，约定：根据房地产买卖合同编号（编号：0000102）上的合约条约约定，由签署日期2015年4月26日更改为2015年4月27日，卖方不能违约卖给第三方。原、被告及第三人于庭审中确认，因被告曾委托其他中介公司代为出售涉案房产，委托时间到4月26日届满，故三方协商将涉案房产交易的合同签订时间改为4月27日。
合同签订后，原告向被告支付了定金共计人民币50,000元，被告出具了收据确认收到上述款项。其中40,000元现作为交房保证金仍托管于第三人处。
2015年5月20日，第三人向被告发出履约催告函，催促被告于2015年5月22日前按合约时间办理并出具公证委托书。
2015年5月27日，被告向深圳市中诚致信融资担保有限公司、刘君生、吴育路、吕滔滔、任建伟出具委托书，委托上述各受托方代为办理出售涉案房产的一切事宜。原告及第三人对该公证书真实性均予以认可，但第三人主张被告并未将该公证委托书交予深圳市中诚致信融资担保有限公司，该公司不承认接受了委托。
2015年6月2日，原告及第三人向被告发出履约催告函，催促被告于2014年6月3日前协助原告到银行办理资金监管协议及银行按揭等相关手续。被告对履约催告函及寄送邮单的真实性、合法性均予认可，但不认可其与本案的关联性。
另查，1、原告确认要求解除其与被告签订的涉案房屋买卖合同；2、原告主张其考虑到可能还有购房需求，故要求将涉案房产登记至案外人赵志军名下由其代持；被告主张原告未征得其同意；3、关于资金监管。原告主张其于2015年5月27日委托案外人赵志军前往银行办理资金监管，并提交了转账凭证证明由赵志军将人民币49万元转入银行账户，但因被告提出资金监管须由原告本人办理，故原告在2015年6月1日重新办理了资金监管，将人民币53万元存入银行账户。原告及第三人均表示已通知被告于6月1日办理资金监管手续，但因被告拒绝前往银行，导致资金监管未成功。被告对原告的主张不予确认，并主张其于5月27日曾配合原告办理资金监管，但原告本人没来，被告就离开了。双方又约定5月29日办理资金监管，但其在银行未等到原告。原告及第三人均表示三方未约在5月29日办理资金监管；4、被告主张第三人或担保公司并没有让被告签赎楼协议。第三人称因被告未与担保公司签订赎楼协议，所以合同无法继续履行。
上述事实，有经庭审举证、质证的房地产买卖合同、房地产权证、收据、业主收据及托管单、银行入账凭证、履约催告函及寄送邮单、约定、公证书等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告卓丽群与被告张小波签订的《房地产买卖合同》（编号：0000102）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同履行的情况。合同签订后，原告已依约支付了定金，被告在原告催促后逾期出具了公证委托书。现因双方未成功办理首期款资金监管手续，合同未能继续履行。原告主张其已委托案外人赵志军办理资金监管，由于被告不同意，改由原告本人办理，原告及第三人于2015年6月1日前往银行，但因被告拒绝前往银行而未办理成功；被告则主张系原告本人未于约定时间到达银行，故未成功办理。第三人认可原告的主张。本院认为，原告与被告在合同的备注条款中约定了“卖方同意买方产权登记人变更为第三人”，说明被告同意原告将其合同项下的买方义务转由他人概括承受。被告拒绝与案外人赵志军办理资金监管手续，已违反了上述约定。后原告同意由其本人办理资金监管后，但被告未于约定时间到银行配合办理相关手续，对于原告发出的履约催告函亦未作回应，其行为已导致合同无法继续履行，构成根本违约。原告据此主张解除合同并要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认原告卓丽群与被告张小波签订的《房地产买卖合同》（编号：0000102）已解除。合同解除后，被告应将收取的定金人民币50,000元返还原告。
关于违约金的数额。根据合同约定，在被告违约导致合同无法继续履行的情况下，原告有权选择要求被告支付房产转让价格20%的违约金。鉴于本案并未成功办理首期款资金监管，原告在知晓被告拒绝履行合同后亦应及时采取措施防止损失的进一步扩大，故综合考虑本案案情，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币274,500元。对原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张小波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卓丽群返还定金人民币50,000元；
二、被告张小波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卓丽群支付违约金人民币274,500元；
三、驳回原告卓丽群的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,770元，保全费人民币2,520元，合计人民币6,290元，由原告负担人民币1,383.5元，由被告负担人民币4,906.5元。案件受理费及保全费原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 张雪娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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