浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0381民初2731号
原告：瑞安市金帆汽车零部件有限公司，住所地瑞安市潘岱街道后岸村倒霖工业区。
法定代表人：徐凡弟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐上甫，男，1946年2月1日出生汉族，户籍所在地瑞安市。
委托诉讼代理人：金光华，瑞安市陶山法律服务所法律工作者。
被告：陈久经，男，1983年4月7日出生汉族，户籍所在地瑞安市。
被告：徐海光，男，1976年10月22日出生汉族，户籍所在地瑞安市。
上述两被告的委托诉讼代理人：肖成飞，浙江瑞越律师事务所律师。
上述两被告的委托诉讼代理人：曹纯纯，浙江瑞越律师事务所律师。
原告瑞安市金帆汽车零部件有限公司（以下简称金帆公司）与被告陈久经、徐海光房屋租赁合同纠纷一案，于2018年2月22日向本院起诉，本院于次日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告金帆公司的委托诉讼代理人徐上甫、金光华，被告陈久经、徐海光的共同委托诉讼代理人曹纯纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金帆公司向本院提出诉讼请求：判决两被告共同支付原告租金101500元并支付利息损失（自起诉之日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）。事实和理由：原告金帆公司法定代表人徐凡弟之父徐上甫于2004年8月与后岸村村民委员会签订一份土地租赁协议书，约定后岸村将本村倒林山边1200平方米荒地出租给徐上甫开办企业，后该地块即由原告建造厂房。2010年11月10日，被告徐海光称同其亲戚陈久经共同办锻压厂需要租用厂房，故由陈久经出面同原告签订一份厂房租用合同。两被告承租厂房时，名义是被告陈久经承租，实际经营管理人是被告徐海光。至2015年3月，两被告放弃厂房租赁，实际租赁时间共计4年3个月，按合同约定每年租金8万元计算，两被告应付租金34万元，扣除已付238500元，尚欠101500元，经原告多次催讨，两被告一直未付。原告曾以陈久经为被告诉至法院，后因漏列被告徐海光，故原告撤诉后再次起诉。综上所述，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告拖欠租金未付行为不当。
被告陈久经、徐海光辩称，1、本案已超过诉讼时效。根据民法通则的规定，关于租金的诉讼时效为一年，从2013年12月8日开始计算；2、两被告已经履行交租义务。被告于2010年11月支付8万元，2011年下半年9万元承兑汇票充抵租金8万元，厂房维修费用4万元由双方各半承担，2012年钢材款充抵租金8万元，被告徐海光的嫂子于2013年10月汇款3万元，被告于2014年11月30日交付承兑汇票5万元充抵租金。故所有租金都已支付完毕；3、被告陈久经于2011年就已退伙，之后的实际经营者是被告徐海光；4、双方签订的厂房租赁合同违反农村土地承包法的规定，应属无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的主体资格；
2、被告的身份查询回执二份，以证明两被告的主体资格；
3、协议书一份（由瑞安市潘岱街道后岸村村民委员会盖章确认，后附示意图），以证明土地租赁事实；
4、厂房租赁协议书复印件一份，以证明双方之间的厂房租赁事实；
5、（2017）浙0381民初14305号民事裁定书一份，以证明原告曾起诉被告陈久经，后撤诉的事实；
6、证明一份，以证明原告自2014年开始一直有向两被告催讨厂房租金的事实；
7、银行转账单一份，以证明被告徐海光通过他嫂子向原告转账3万元的事实。
上述证据经庭审出示，两被告提出质证意见如下：对证据1-5的三性均无异议；对证据6有异议，证人应当出庭作证；证据8证实了被告于2013年11月1日支付了2014年3月至2015年3月的租金。
审理期间，原告申请证人陈某、周某出庭作证，以证明原告从2014年开始一直有向被告徐海光催讨的事实。
原告的质证意见：两证人证言客观真实，应当作为本案的证据使用。
两被告的质证意见：1、关于证人陈某的证言。陈某是徐上甫的远房亲戚，与本案具有利害关系，不能作为认定案件事实的依据。徐上甫与陈某陈述时间有冲突，证言没有表明徐上甫有向徐海光催讨租金的实际内容。所以证言不具有证明力；2、关于证人周某的证言。周某也是证人徐上甫的远房亲戚，具有利害关系。其证言证明他与徐上甫一起碰到徐海光。徐上甫的供述是表示他不清楚当时周某向徐海光催讨租金。他们的证言与原告的供述是冲突的，其真实性有异议。即便周某或者徐上甫有催讨，但是他们都不是本案当事人，无法引起诉讼时效中断。2016年年底也已超过诉讼时效。
本院对上述证据认定如下：证据1、2能够证明原、被告的主体资格，本院予以采信；证据3、4结合当事人陈述，可证实由徐上甫经手向瑞安市潘岱街道后岸村村民委员会租用土地，后搭建成厂房以原告的名义出租给被告陈久经的事实，本院对证据3、4予以采信；证据5系本院生效的法律文书，本院予以采信；证据6不符合证据的形式要件，本院不予采信；证据7可证实被告通过他人于2013年11月1日向原告汇款3万元的事实，本院予以采信；证人陈某、周某的证言，其中陈某提到徐上甫与徐海光去年有商讨租金，周某提到其与徐上甫于2016年年底向徐海光催讨租金。但无法证明原告自2014年开始一直有向徐海光催讨租金的事实。
综合以上证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：徐上甫以开办企业为由，要求租用倒林山边荒地，与瑞安市潘岱街道后岸村村民委员会于2004年8月20日签订协议书一份，其中约定按年租金6元/㎡的单价出租给徐上甫，现测量面积为1200㎡，计7200元。后徐上甫利用上述土地搭建了厂房。由徐上甫经手以原告的名义（甲方）与被告陈久经（乙方）于2010年11月10日签订厂房租赁合同一份，其中约定：甲方自愿将坐落于潘岱街道后岸村山脚下山边厂房1200平方米出租给乙方作为锻造场所使用；租赁期限为2010年12月8日至2015年12月8日止，每年租金8万元，每年12月8日包括村租金在内一次性付清。后被告共支付租金238500元（其中一笔承兑汇票充抵8万元，一笔5万元的承兑汇票扣点3%后按48500元计），包括2013年11月1日通过他人汇款3万元。原告明确于2012年12月25日收到上述5万元的承兑汇票。涉案厂房使用至2015年3月，已由原告收回。原告曾以租赁合同纠纷起诉陈久经，后申请撤诉，本院于2017年12月28日裁定准许原告撤回起诉。
本院认为，第一，关于合同效力。涉案厂房系徐上甫租用后岸村的土地后未经审批搭建的，其经手以原告的名义与被告陈久经签订的厂房租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；第二，关于本案主体。本案属合同关系，被告陈久经系合同相对方。即使被告陈久经退伙，由于合同主体并未发生任何变化，不影响其作为本案被告参加诉讼并接受合同约束。被告徐海光自认与被告陈久经原系合伙关系，其为实际经营者。为此，原告起诉两被告并无不当；第三，关于租期及租金的履行。被告辩称已付租金的金额与应付租金34万元基本吻合，按每年租金8万元计算，相当于4年3个月的租期。涉案厂房使用至2015年3月，已由原告收回，故本院确定租赁期限自2010年12月8日至2015年3月。被告未能举证证明涉案厂房维修费用及钢材折抵租金的事实，其应承担举证不能的法律后果；第四，关于诉讼时效。本案中，合同约定一次性支付租金日期为每年12月8日。原告自认已收取租金238500元，金额相当于三年租金，而被告最后支付租金日期为2013年11月1日。合同约定2013年12月8日应付2013年12月8日至2014年12月7日租期的租金，2014年12月8日应付2014年12月8日至2015年12月7日租期的租金。民法通则关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。即使证陈某杰周某敏提到原告曾于去年、2016年年底催讨租金的事实存在，也已超过一年的诉讼时效期间。民法总则施行前本案的诉讼时效期间已届满，民法总则对本案不具有溯及力，原告已丧失胜诉权。综上，原告诉请，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告瑞安市金帆汽车零部件有限公司的诉讼请求。
案件受理费2330元，减半收取1165元，由原告瑞安市金帆汽车零部件有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
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审 判 员 连永考
二〇一八年四月四日
（代）书记员 郑 都
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