河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民初15号
原告河南理工大学。住所地：焦作市高新区世纪大道****号。
法定代表人杨小林，校长。
委托代理人张付领，男，1963年6月17日出生，汉族，住焦作市解放区，系该校教师。
委托代理人马伟阳，男，1976年12月12日出生，汉族，住北京市海淀区，系该校教师。
被告焦作市骏利置业投资有限公司。住所地：焦作市高新区凯旋路**号。
法定代表人李杰，董事长。
被告焦作市恒桥贸易有限责任公司。住所地：焦作市建设中路***号。
法定代表人李建军，总经理。
委托代理人闻新华、耿海中，河南华凌律师事务所律师。
原告河南理工大学与被告焦作市骏利置业投资有限公司（以下简称：骏利公司）、焦作市恒桥贸易有限责任公司（以下简称：恒桥公司）执行异议之诉一案，原告河南理工大学2016年2月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月22日公开开庭审理了本案。原告河南理工大学的委托代理人张付领、马伟阳，被告骏利公司的法定代表人李杰，被告恒桥公司的委托代理人闻新华、耿海中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告河南理工大学诉称，2006年9月22日，为解决原告教职工的住房问题，原告和被告骏利公司签订了定向开发认购合同书一份，按照合同约定，被告骏利公司将其享有土地使用权的位于世纪大道中线以南，原告南大门以东，凯旋路中线以西，区内景观河中线以北的土地交由原告自主施工建设。该定向开发合同签订后，原告分别于2010年5月25日和2011年5月23日以骏利公司的名义与河南东方建设集团发展有限公司、焦作三建建设工程有限公司签订了建设工程施工合同各一份，施工合同上发包人处有原告原基建处副处长霍卫士的签字，上述施工合同的施工范围包括被山阳区人民法院误查封的产权属于原告的位于焦作市××世纪路××共××层商铺面积共计4636.68平方米的房产。施工合同签订后，承包人进行了施工，原告支付了全额工程款和监理费用。工程竣工后，承包人将上述施工合同中已经竣工的工程交付原告占有、控制、使用和管理，由于非原告的原因上述财产目前尚未办理产权过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告认为，原告和骏利公司签订的定向开发认购合同书没有违反法律的强制性规定，合法有效。该合同表明了原告具有明确的追求自建房产所有权的意思表示。原告提供资金具体对涉案23间二层商铺面积共计4636.68平方米的房产的建造行为，使原告取得了上述房产的所有权。按照物权法规定的物权取得要件，被告骏利公司对上述房产没有实施任何建造行为，其仅通过拥有的土地使用权和立项、规划、施工、预售等审批行为，是无法取得上述不动产所有权的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的精神明确包含了判断排除执行请求是否成立的标准不应局限于不动产的登记。排除执行请求是否成立，法院不仅应查明案外人是否存在追求所有权的意思表示，还应查明案外人是否为实现该追求所有权的意思表示付出了相应的对价。本案原告对涉案商铺的房产享有所有权，法院错误查封执行应予解除。请求：立即解除对属于原告的位于焦作市山阳区世纪路2122号23间商铺面积共计4636.68平方米房产的查封保全措施，停止对上述财产的执行。
被告骏利公司辩称，根据相关规定，五证一书在谁的名下那么权利就属于谁。骏利公司起初不是和理工大签的协议，是和理达置业公司签订的，后来变更为河南理工大的名下，骏利公司和理达置业公司签订的合同依法有效，合同签订是为了解决理工大教师的住房问题。在理工大施工过程中，由于理工大未通过骏利公司许可和取得建设许可证的情况下擅自动工，导致了相关部门对骏利公司下达了行政处罚决定书。建设工程施工合同应该在签订合同后招标，招标之后通过建设部门下发建设工程施工许可证，理工大的施工合同是2010年3月份签的，但是理工大向骏利公司称在2010年3月30日给教师交钥匙。因为上述问题骏利公司也多次给理工大发了停工通知。骏利公司和原告的签订的商品房买卖合同是2015年9月29日。根据大量事实表明，商品房的产权属于骏利公司所有。
被告恒桥公司辩称，原告与骏利公司签订的定向开发认购合同书无效。原告并不存在所谓的建造行为，不符合物权法规定的物权取得要件，违法建造房屋更不可能构成物权取得。原告的所谓权利主张根本不可能排除合法的执行权益。物权法规定的不动产登记制度是确定不动产权属的依据。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回。
根据原告起诉和被告答辩，本院归纳本案的争议焦点为：原告河南理工大学的执行异议能否成立，也就是原告请求解除对涉案房产的查封和执行能否成立。
围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、被告骏利公司的营业执照。证明被告骏利公司具有房地产开发资质。2、原告和被告骏利公司签订的定向开发认购合同书一份。证明双方的合作开发协议合法有效，按照该合同书约定，原告享有自建房屋产权，被告有权收取原告交付的认购金。3、中华翰苑1、2号楼建设工程施工合同及施工付款凭证各一套。证明涉案商铺由原告建造。4、原告和被告骏利公司2010年6月11日会议纪要。证明双方就涉案商铺认购金的补交达成了一致意见。
被告骏利公司对证据1无异议。对证据2、3、4真实性没有异议，但对证明指向有异议。
被告恒桥公司代理人对证据1、2、3、4真实性均无异议，但对证据2、3、4证明指向有异议，证据2因违反有关政策法规而无效，理工大作为公益性事业单位，是禁止与开发商合作建房的，而且禁止从事商业用房经营。该合同恰恰证明了涉案商铺并非理工大自建房屋，从土地权属以及办理各项行政审批手续均是由骏利公司办理，所以属于骏利公司的房产，而且该合同也没有对涉案商铺进行任何约定，约定的仅仅是理工大教职工住宅问题。该合同指向的并非是涉案商铺，而是理工大与骏利公司之间就商品住宅房所可能达成的未来的商品住宅销售合同。证据3不能证明涉案商铺系理工大自建，建设工程施工合同是由骏利公司和承建方签订，骏利公司是发包方，涉案商铺属于骏利公司所有，而且付款凭证上均是理工大将有关费用支付给了骏利公司，这些费用并非是涉案商铺的认购费用。证据4会议纪要并没有实际履行，也证明了涉案商铺是需要理工大从骏利公司购买才能取得，所以涉案商铺是骏利公司所有。
被告骏利公司向本院提交如下证据：1、土地证、用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设用地施工许可证、商品房预售许可证。证明涉案商铺都在其公司名下。2、2009年合同主体变更协议一份、河南理工大学向国税局的汇报一份。证明涉案房屋是为了解决理工大教职工的住房问题，不涉及商业用房。3、环保局的行政处罚事先告知书一份、消防支队的行政处罚决定书一份、国土建设环保局关于交纳人工工资保证金的通知一份。证明相关部门是对骏利公司处罚的，而不是对理工大处罚的，处罚涉及教职工住房和商铺。4、告知书三份。证明涉案商铺不属于理工大，而且理工大也签字认可。5、2006年8月11日会议纪要一份、房地产权属登记缴费单一份、焦作市发展和改革委员会关于中华新天地商住区一期沿街商铺预审成本的函、个人商品房买卖合同。证明涉案商铺是骏利公司所有，与原告无关，商品房买卖合同证明教职工住房须签订商品房买卖合同，如果商铺卖给原告，也应当签订买卖合同。
原告河南理工大学质证称：对证据1真实性无异议，对证明指向有异议，原告建造的商铺还没有进行初始登记。对证据2真实性无异议，但商业用房的建造已经属于原告自建。对证据3真实性无异议，对证明指向有异议，由于原告和骏利公司是合作开发关系，被告具有开发资质，原告以其名义实施的建造行为违规处罚的对象只能是骏利公司。对证据4真实性无异议，但理工大在上面的签字只是表明收到了该告知书，并没有认可商铺产权属于被告骏利公司，目前原告和被告骏利公司就商铺产权归属问题正在协商。对证据5真实性没有异议，证据指向有异议，会议纪要不能证明不是河南理工大学建的，房地产权登记缴费单不是法律规定的产权证明，商品房买卖合同只能证明骏利公司和原告存在住宅房的产权过户手续，骏利公司还没有为原告办理商业用房过户手续，没有履行办理该手续的义务。
被告恒桥公司质证称：1、对证据1真实性无异议，更充分印证了土地使用权属于骏利公司，根据房地一体原则，该土地上的商铺当然属于骏利公司所有，而且涉案商铺的开发、建设、预售等所有审批许可事项也均属骏利公司，所以涉案商铺当然属于骏利公司所有。2、对合同主体变更协议因未见到原件、且理工大并未对其真实性与否作出判断，无法核对其真实性，充分印证了理工大与骏利公司所签订的《定向开发认购合同书》属无效合同，主体不合法、内容不合法，实质上是以所谓“定向合作开发”的名义和形式搞集资合作建房。该协议很明确的指向系“解决理工大教职员工的住房问题”，而并不包括涉案商铺，所以涉案商铺属于骏利公司所有。3、对行政处罚事先告知书、公安行政处罚决定书、关于交纳人工工资保证金的通知真实性无异议，充分印证了涉案商铺属于骏利公司所有。4、对工作联系单以及情况说明因理工大并未对其真实性与否作出判断，故我公司也无法核对其真实性。退一步讲，该联系单及情况说明也印证了涉案商铺系骏利公司所有。5、对会议纪要的真实性因未见到原件故有异议。退一步讲，该会议纪要更充分印证了涉案商铺属于骏利公司所有，现该商铺登记于骏利公司名下，当然归骏利公司所有。对编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议。因该合同系复印件无法与原件核对，对其真实性有异议。该合同执行的标的系住宅房，与本案诉争的商铺无关联性。
被告恒桥公司无证据提交。
本院对双方当事人提交的证据认证如下：原告河南理工大学及被告骏利公司提交的证据，当事人均认可证据的真实性，本院结合案件情况予以认定。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院对本案事实确认如下：2015年1月9日恒桥公司因与案外人河南卓立膜材料股份有限公司、骏利公司在焦作仲裁委员会借款担保合同纠纷仲裁一案中，向山阳区人民法院申请财产保全。2015年1月12日，山阳区人民法院作出(2015)山执字第12号执行裁定书，查封了本案执行标的焦作市山阳区世纪路2122号中华新天地的23间商铺。焦作市仲裁委员会于2015年7月23日作出（2015）焦仲裁字第16号裁定书，恒桥公司2015年8月10日向本院申请执行。在执行期间，原告河南理工大学提出执行异议，经本院审查，于2016年2月4日作出（2016）豫08执异2号执行裁定书，驳回河南理工大学的执行异议，原告河南理工大学对驳回异议的执行裁定不服，提起本次执行异议之诉。
另查明，2009年被告骏利公司、案外人焦作市理达置业有限公司、原告河南理工大学三方签订合同主体变更协议，约定：为了解决河南理工大学教职员工的住房问题，骏利公司、焦作市理达置业有限公司双方分别于2006年9月22日和2008年9月18日签订了《定向开发合同书》和《补充协议》。为了便于为河南理工大学教职员工统一办理住房公积金贷款、银行房贷和房产证等有关手续，也为了合同主体变更后，骏利公司、河南理工大学双方往来业务结算方便。三方一致同意：骏利公司、河南理工大学双方按照原骏利公司、焦作市理达置业有限公司双方签订的《定向开发合同书》和《补充协议》重新补签合同，一切条款不变。原骏利公司、焦作市理达置业有限公司签订的《定向开发合同书》和《补充协议》同时作废，焦作市理达置业有限公司不再是补签的《定向开发合同书》和《补充协议》的履行人。
原告河南理工大学与被告骏利公司2006年9月22日签订定向开发认购合同书，就原告河南理工大学在骏利公司中华新天地商贸区为河南理工大学定向组团开发事宜达成协议：项目说明1、焦作市中华新天地商贸区，位于焦作市××开发区，北邻世纪大道，南邻神州路，东邻凯旋路，西邻西侧城市规划道路，总占地面积32万平方米，土地使用证号为焦国用（2003）字第6002号，规划用途为商业、住宅综合用地。2、河南理工大学组团开发区域，位于商贸区的东北部：北边以世纪大道中线为界，南边以区内景观河中线为界，东边以凯旋路中线为界，西边以河南理工大学南大门中线为界，该区域的占地面积暂为207.06亩。
双方2006年8月11日会议纪要中达成如下共识：中华新天地商住综合区整个小区的规划框架为：1、西北部80亩做为大型超市用地；西南部80亩做为南李万村拆迁补偿用地；东南部50亩做为河南理工大附小无偿提供给焦作市高新区；除西部的大型超市用地和南李万村拆迁补偿用地外其余用地的沿街按规划要求做商业用地；除以上所述以外的用地为河南理工大学为在校教师建设公寓用地。2、河南理工大学占地区域划分：四界划分：东部北侧至凯旋路商业楼，南侧至理工大附小；西部北侧至超市，南侧至李万拆迁区；北部至世纪大道商业楼，南部至神州路商业楼。
骏利公司分别于2010年2月25日与河南东方建设集团发展有限公司，于2011年5月23日与河南三建建设工程有限公司签订了建设工程施工合同，办理了建筑工程施工许可证。
2012年4月24日，焦作市公安消防支队检查时发现骏利公司新建的中华新天地商住区翰苑1号、2号楼、世纪大道商铺及地下人防工程未经消防设计审核擅自施工对骏利公司进行行政处罚。2011年10月8日骏利公司向原告发工作联系单，2号住宅楼的商业用房在未办理任何相关手续的情况下原告私自动工，2013年7月17日告知原告双方定向合作的主题是为在校教师建设公寓，在交纳的土地使用税中根本不含商业开发用地。2014年4月25日告知原告，双方签订合同的内容均是住宅房交付的价格和条件，从未涉及商业房的任何条件，商业房的权属应属骏利公司所有。涉案商业用房土地使用权在被告骏利公司名下，立项、规划、施工等行政审批手续均由骏利公司办理。被告骏利公司已于2015年1月20日取得山阳区世纪路2122号中华新天地世纪路商铺、神州路2481号中华新天地一期凯旋路商铺、一期神州路商铺商品房预售许可证。
原告河南理工大学称该商铺是由原告提供资金建造，已向河南东方建设集团发展有限公司、河南三建建设工程有限公司支付4000余万。
本院认为，原告河南理工大学与被告骏利公司为解决河南理工大学教职员工的住房问题签订定向开发认购合同书，就原告在被告骏利公司中华新天地商贸区为原告定向组团开发事宜达成协议，双方并就教职工住房签订了商品房买卖合同。涉案商铺并不属于双方约定的河南理工大学组团开发区域，目前原告与被告骏利公司对涉案商铺的产权归属仍在协商之中，未就该商铺的归属达成一致协议并支付相应对价，故原告河南理工大学主张对涉案商铺享有所有权的请求不能成立。因该商铺产权待定，未到法定机关办理登记，不具备执行条件，故原告请求排除执行的理由成立。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
不得对焦作市山阳区世纪路2122号23间商铺面积共计4636.68平方米房产进行执行。
案件受理费100元，由被告焦作市骏利置业投资有限公司、焦作市恒桥贸易有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 刘成功
代审判员 米新秀
代审判员 王 芳
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 于俊杰