北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第482号
原告王美丽，女，1978年12月10日出生。
委托代理人郑新伟，北京市言大律师事务所律师。
原告程享勇，男，1974年9月26日出生。
委托代理人郑新伟，北京市言大律师事务所律师。
被告永欣，男，1980年8月18日出生。
委托代理人肖敏，天津四方君汇律师事务所律师。
被告刘晓辰，男，1981年6月23日出生。
委托代理人江挺，北京市中银律师事务所律师。
原告王美丽、程享勇与被告永欣、刘晓辰委托合同纠纷一案，本院受理后，于2014年7月18日作出（2014）朝民（商）初字第26708号民事判决书，王美丽、程享勇、永欣不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2014年12月2日裁定撤销本院（2014）朝民（商）初字第26708号民事判决书，发回重审。本案发回重审后，本院另行组成由审判员阮健担任审判长、人民陪审员朱宝芹、张淑云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。王美丽及其委托代理人郑新伟、程享勇的委托代理人郑新伟、永欣的委托代理人肖敏，刘晓辰的委托代理人江挺到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告王美丽、程享勇诉称：2013年7月2日，王美丽、程享勇与刘晓辰签订《抵押借款合同》，合同约定，王美丽与程享勇向刘晓辰借款300万元，借期一个月，利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，王美丽与程享勇以二人名下的北京市丰台区XX号楼XX室作为抵押物。北京市方正公证处（以下简称方正公证处）于当日依据双方签订的《抵押借款合同》出具了《具有强制执行效力的债权公证文书》。同日，刘晓辰要求王美丽、程享勇在方正公证处办理了一份委托永欣出售上述房屋的委托公证，委托书中明确约定永欣须以合理的市场价格代为出售房屋，并且王美丽与程享勇在办理完委托公证后口头告知永欣，房屋的出售价格必须经过二人的同意。2013年7月8日，王美丽、程享勇与刘晓辰在北京市丰台区房屋管理局办理了房屋抵押登记，刘晓辰于2013年7月3日和7月10日分两次向王美丽、程享勇支付借款300万元。2013年8月10日，借款到期后，刘晓辰同意王美丽、程享勇延期还款，但是需要按照借款合同约定向其支付利息，王美丽和程享勇于2013年9月24日向其支付利息216000元。2014年4月11日，王美丽、程享勇得知永欣与刘晓辰已于2013年11月6日办理了房屋抵押注销手续，并且永欣以350万元的价格将房屋出售给案外人王X，双方办理了房屋过户手续。后经向刘晓辰了解，永欣已将全部售房款作为王美丽、程享勇二人的借款本息偿还给刘晓辰，但王美丽与程享勇截止至刘晓辰办理房屋解押手续之日，只欠刘晓辰借款本息3024000元，而且永欣在还款前并未通知王美丽和程享勇。另外就北京市丰台区XX号楼XX4室的户型、位置和面积来说，永欣的出售价格明显低于市场正常交易价格，给王美丽和程享勇造成巨大经济损失。故王美丽、程享勇诉至法院，要求永欣和刘晓辰赔偿房屋差价损失1256800元（包括1226800元房屋差价损失、家具家电损失3万元），返还售房款476000元，并承担本案诉讼费用。
被告永欣答辩称：不同意王美丽和程享勇的诉讼请求。2013年7月2日，王美丽和程享勇向刘晓辰借款，并将北京市丰台区XX号楼XX室抵押给刘晓辰，同日，王美丽、程享勇与永欣办理委托公证，委托事项为代为解除抵押、代为售卖、代收房款等，并且王美丽和程享勇对永欣在授权范围内所作出的所有事项均予以承认。2013年9月，因王美丽和程享勇的借款已经到期，但二人无力偿还，故需尽快将北京市丰台区XX号楼XX室售出以偿还借款，其二人决定以300万元的价格向案外人王颀出售房屋，永欣得知后，认为300万元的价格过低，建议王美丽与程享勇延迟出售，此后永欣代表王美丽、程享勇与王颀多次商谈房屋价格，最终王颀同意以350万元购买北京市丰台区XX楼XX室，王美丽和程享勇对此表示认可。2013年11月，在王美丽、程享勇以及刘晓辰的催促下，永欣代理王美丽、程享勇与刘晓辰办理了抵押注销手续，在随后的两个月内，与王颀完成房屋过户登记，代收房款350万元，并将售房款全部交给刘晓辰用于偿还王美丽和程享勇的借款本息和滞纳金。关于房屋出售价格350万元，永欣认为由于王美丽、程享勇急需出售房屋用于偿还借款，不可能以正常的市场价格进行交易，故350万元的价格是公平合理的。在办理抵押借款合同和委托书的公证时，王美丽、程享勇委托永欣卖房的目的就是为了将来实现刘晓辰的抵押权，所以永欣将卖房款交给刘晓辰是符合双方真实意思的。售房款是抵押房屋的替代物，在借贷双方结清借款之前，售房款必须交给债权人控制。综上，永欣作为受托人履行了忠实勤勉的义务，没有任何过错，永欣作出的所有行为均在授权范围内，其不但没有损害王美丽和程享勇的利益，还为二人多争取了50万元的房款，王美丽和程享勇的起诉违反诚信原则。
被告刘晓辰答辩称：不同意王美丽和程享勇的诉讼请求。2013年7月2日，王美丽、程享勇向刘晓辰借款300万元并签订借款抵押合同，刘晓辰依约向二人支付借款。2013年8月1日，王美丽、程享勇再次借款216000元，其二人于2013年9月24日归还的216000元即是2013年8月1日的借款本金。刘晓辰从未同意王美丽、程享勇可以延期还款300万元，截止2014年1月26日，王美丽和程享勇共欠刘晓辰本金300万元，利息387065.21元，逾期滞纳金261902.66元，总计3648967.87元。在王美丽、程享勇与刘晓辰签订抵押借款合同的同时，与永欣签订了委托书，特意告知永欣用售房款偿还借款本息。北京市丰台区XX号楼XX室以350万元的价格出售是王美丽和程享勇的真实意思表示，而且售房款350万元已由永欣全部交付给刘晓辰，用于偿还借款本金、利息和滞纳金。
经审理查明：2013年7月2日，王美丽和程享勇作为借款人与出借人刘晓辰签订《抵押借款合同》，合同约定借款人向出借人借款300万元，用于资金周转；借款人向出借人的借款期限为实际转账之日起一个月；利息按照央行同期贷款利率的四倍计算；借款人向出借人借款必须提供房产抵押作为履行还款义务的担保，房产抵押担保的范围为本合同约定的借款本金、利息、滞纳金、损害赔偿金和是实现抵押权的费用。同日，王美丽、程享勇与刘晓辰就上述《借款抵押合同》申请公证，北京市方正公证处（以下简称方正公证处）出具（2013）京方正内民证字第18751号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年7月3日，刘晓辰向王美丽分两笔汇款共计300万元。
2013年7月2日，王美丽和程享勇作为委托人与受托人永欣签订《委托书》，该委托书约定：王美丽是位于北京市丰台区XX号楼XX房屋所有权人，房屋所有权证号：X京房权证丰字第**号，程享勇是法定共有权人，二人系夫妻关系，现全权委托永欣办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，在符合依法出售的前提下，代办理该房产的银行提前还款、解除抵押手续、并领取解押后的房产证及相关解押材料；2、在符合依法出售的前提下，以合理的市场价格出售上述房产，代办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理与出售相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜，并领取抵押后的房产证及他项权利证，代为办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件，代为办理银行贷款的相关事宜，签署相关文件。受托人永欣在上述委托范围内所进行的一切行为和签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限自委托之日起至委托事项办完为止。王美丽和程享勇在委托人处签字。同日，王美丽和程享勇在方正公证处对上述委托书申请公证，方正公证处出具（2013）京方正内民证字第18750号公证书，对王美丽和程享勇的委托行为予以公证。
2013年7月8日，王美丽、程享勇办理了以刘晓辰为抵押权人的抵押登记。
2014年1月24日，永欣作为王美丽的代理人，与王颀签订《存量房屋买卖合同》，王美丽以350万元的价格将北京市丰台区XX号楼XX室出售给王X，永欣在本合同的委托代理人处签字。同日，王美丽作为收款人向付款人王X出具购房发票，发票显示品目为二手房交易，金额为350万元。刘晓辰办理了抵押权注销登记，上述房屋进行了过户登记。
另查一，庭审中，王美丽表示《解押协议》、最高额抵押权注销登记申请表、《存量房屋买卖合同》、《存量房自由交易资金划转协议》上的签字均不是本人所签，应该是永欣代签，而且购房发票也不是本人出具。永欣对此表示认可，当时办理解押和售房事宜时，是其本人代王美丽签字，并向王颀出具发票，其依据的是经公证的委托书。
另查二，王美丽和程享勇表示，永欣在收到王X支付的售房款后并未将该笔款项交给二人，而是未经过二人同意直接支付给刘晓辰。永欣称350万元的售房款是在王美丽的要求下支付给刘晓辰的，但无法提供书面证据予以证明。
另查三，王美丽和程享勇对房屋出售的价格持有异议，认为永欣与刘晓辰、王X恶意串通，在未经王美丽或程享勇的同意下以明显低于市场价出售，损害了王美丽和程享勇的合法权益。但永欣认为其恰当地完成了委托事项，提交了王美丽与王颀于2013年9月7日签订《存量房屋买卖合同》，售房款为300万元。因永欣认为价格过低而未实际履行，经过永欣与王X的协商，售房款最终定为350万元。王美丽、程享勇认可2013年9月7日《存量房屋买卖合同》上的签字系本人所签，但称其在签订该份合同时是空白合同。另外，永欣认为，在其代理王美丽售房时，由于王美丽的借款已经到期，急需为王美丽出售房屋以筹措资金还款，而且需要一次性付清全款，故售房价格不可能与正常的市场价格相一致。王美丽、程享勇认为刘晓辰已经口头同意将借款期限延长半年，在永欣售房时，借款尚未到期。刘晓辰否认存在借款期限延长半年的情况。另外，王美丽、程享勇提供一组照片证明其屋内的家具家电受到损失，其估算损失为3万元。
另查四，王美丽、程享勇申请对北京市丰台区XX号楼XX室房屋在2014年1月24日时的价值进行评估。北京中资房地产土地评估有限公司作出房地产估价报告，确定估价对象在2014年1月24日假定未设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值为472.68万元。王美丽交纳了11500元的评估费。
另查五，刘晓辰认可其收到了永欣交付的350万元购房款。
上述事实，有《借款抵押合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托书》、（2013）京方正内民证字第18750号公证书、《解押协议》、最高额抵押权注销登记申请表、2014年1月24日的《存量房屋买卖合同》、《存量房自由交易资金划转协议》、2013年9月7日的《存量房屋买卖合同》、照片、房地产估价报告以及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，王美丽、程享勇在公证机关出具授权委托书，委托永欣作为王美丽和程享勇的代理人，处理出售房屋、代收售房款等事务，王美丽、程享勇与永欣之间的委托关系，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该委托合同关系合法有效。
关于王美丽在诉讼中主张永欣代为出售的房屋低于市场正常价格，应由永欣赔偿差价的诉讼主张，本院认为，首先，双方签订的委托书中并未约定永欣在售房前就房价需获得王美丽或程享勇的同意，永欣有自行定价的权利，永欣与案外人王颀协商售房价格并未超越代理权限。其次，永欣提交的王美丽、程享勇与案外人王颀签订的《存量房屋买卖合同》，王美丽、程享勇同意以300万元的价格出售涉案房屋。现永欣代为出售的价格高于300万元。再次，虽然涉案房屋的评估价格为472.68万，与实际售房款350万元之间存在一定差距，但该售房款金额并不属于明显过低、显失公平的情况，且因出售房屋时王美丽与程享勇的借款已经到期，永欣为避免王美丽与程享勇支付更多的逾期利息和滞纳金，在此状态下为其出售房屋筹措资金，故其售价低于正常的市场价格符合一般常理。综合上述因素，王美丽和程享勇的证据不足以证明永欣在处理委托事务时存在过错，故王美丽、程享勇主张永欣赔偿差价的诉讼请求，本院不予支持。关于王美丽、程享勇主张的房内家电家具的损失，虽然王美丽、程享勇提供了照片以及部分家具、家电的发票，但该组证据无法反映出家具、家电在售房前的状态，而且也不足以证明照片中的家具、家电系在王美丽和程享勇房屋内。故王美丽和程享勇要求永欣支付家电家具损失3万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
关于王美丽、程享勇要求永欣返还售房款476000元的诉讼请求，本院认为，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。王美丽和程享勇向永欣出具的委托书中关于售房的部分只约定了代为办理过户、代为收取售房款等，并未书面授权永欣可以将售房款直接支付给刘晓辰用于偿还本息，虽然永欣在庭审中陈述其将售房款交付给刘晓辰得到王美丽、程享勇的同意，但并未就此举证，故本院对永欣的该项抗辩理由不予采纳。现王美丽和程享勇只同意向刘晓辰还款本息3024000元，故永欣应当将剩余的售房款476000元返还给王美丽和程享勇。
关于王美丽、程享勇主张刘晓辰与永欣承担共同责任一节，永欣与王美丽、程享勇之间存在委托合同关系；但王美丽、程享勇与刘晓辰并未签订委托书，也未口头委托刘晓辰从事委托事务，因此刘晓辰与王美丽、程享勇并不存在委托合同关系，王美丽、程享勇在本案中要求刘晓辰承担给付责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决如下：
一、被告永欣于本判决生效之日起十日内返还原告王美丽、程享勇售房款四十七万六千元；
二、驳回原告王美丽、程享勇的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万零三百九十五元，由原告王美丽、程享勇负担八千四百四十元（已交纳），由被告永欣负担一万一千九百五十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费一万一千五百元，由原告王美丽、程享勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 阮 健
人民陪审员 张淑云
人民陪审员 朱宝芹
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 宋 佳