湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0105民初662号
原告：谭茜友，男，2000年1月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
原告：谭清文，男，1991年8月2日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。
原告：曹斯帏，男，1993年12月4日出生，汉族，住湖南省祁阳县。
原告：戴颜，女，1989年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
原告：长沙珠江商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河街道福元西路99号珠江花城第三组团16栋601号房。
法定代表人：陈嵘，公司执行董事。
以上五原告共同委托诉讼代理人：邹倩，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
以上五原告共同委托诉讼代理人：李红青，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
被告：湖南潜能启慧教育科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区伍家岭路87号君悦香邸11栋105房。
法定代表人：吴振明。
委托诉讼代理人：曾向，湖南中奕律师事务所律师。
原告谭茜友、谭清文、曹斯帏、戴颜、长沙珠江商业管理有限公司（以下简称珠江商管公司）诉被告湖南潜能启慧教育科技有限公司（以下简称潜能启慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员任友担任庭审记录。原告谭茜友、谭清文、曹斯帏、戴颜、珠江商管公司的共同委托代理人邹倩，被告潜能启慧公司委托代理人曾向到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭茜友、谭清文、曹斯帏、戴颜、珠江商管公司共同向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年1月3日解除，以及依法判令被告立即向原告珠江商管公司交还涉案房屋；2.被告向原告珠江商管公司支付拖欠的租金83594元（以35826元/月为标准，从2017年11月1日计算至2018年1月10日），以及场地占用费28660.8元（以2388.4元/天为标准，从2018年1月11日计算至被告实际交还涉案房屋为止，暂计算至2018年1月22日为28660.8元）；3.确认被告向原告珠江商管公司交付的保证金71653元为原告所有；4.被告向原告珠江商管公司支付违约金214956元；5.请求依法判令被告向原告珠江商管公司支付因本案导致的律师费损失20000元；6.请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年4月，原告谭茜友、谭清文、曹斯帏、戴颜、珠江商管公司与被告潜能启慧公司签订《房屋租赁合同》，原告谭茜友等四名业主委托原告珠江商管公司对位于珠江花城四地块九曲花街（自定编号为XXXX号，简称“涉案房屋”）进行管理和经营，并由被告潜能启慧公司承租涉案房屋。合同约定被告潜能启慧公司承租涉案房屋做国学教育培训，租赁期限为2017年8月1日至2022年7月31日，其中2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金为35826元/月；合同签订之日，被告潜能启慧公司应向原告珠江商管公司支付2017年8月1日至2017年10月31日的首期租金共107479元。其他租金均按三个月为一个交租期交纳，被告潜能启慧公司应在每个交租期末月28日前向原告珠江商管公司支付下一个交租期的租金。此外，合同约定了违约责任：因被告潜能启慧公司违约导致房屋租赁合同提前解除的，原告珠江商管公司有权不退还履约保证金和已支付的租金，且被告潜能启慧公司需要向原告珠江商管公司支付6个月租金的违约金，不足以弥补损失的，还应当赔偿。原告珠江商管公司行使该权利不影响其在合同项下的其他权利行使；被告潜能启慧公司应按时缴纳租金、物业管理费及其他费用。否则每逾期一日，被告潜能启慧公司必须按应交而未交金额的3‰向原告珠江商管公司支付违约金；如逾期30天不交的，原告珠江商管公司有权解除合同，不予退还保证金，并被告潜能启慧公司每日应按应交而未交金额的3‰向原告珠江商管公司支付违约金；合同因任何原因终止时，被告潜能启慧公司须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起7日内迁出，在交还期内，被告潜能启慧公司应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积支付占用费；逾期未交还房屋的，被告潜能启慧公司应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向原告珠江商管公司支付占用费；原告珠江商管公司因向被告潜能启慧公司催讨租金及其它费用或者原告珠江商管公司因被告潜能启慧公司违约而行使合同约定权利而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），均由被告潜能启慧公司承担。合同签订后，原告珠江商管公司与原告谭茜友等四名业主根据合同的约定向被告潜能启慧公司交付了涉案房屋，被告潜能启慧公司按照合同的约定支付了2017年8月1日至2017年10月31日之间的租金及保证金合计179132元。2017年10月28日，被告潜能启慧公司本应该向原告珠江商管公司交付第二期租金，但是被告潜能启慧公司以资金不足和经营政策变更为由，一直未向原告珠江商管公司支付2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金。经原告珠江商管公司多次催促，被告潜能启慧公司均未支付。原告珠江商管公司根据合同的约定于2018年1月2日向被告潜能启慧公司发出《合同解除通知书》，以最大限度避免损失的进一步扩大。但是，被告潜能启慧公司收到《合同解除通知书》之后，仍没有支付租金以及交还房屋。为了维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。
被告潜能启慧公司辩称，1、被告自2017年11月8日起并未占用涉案房屋，并向原告珠江商管公司提出解除合同以及转租涉案房屋，但珠江商管公司不同意转租且不办理被告退房交接；2、被告欠付租金应当自2017年11月1日至2017年11月8日，场地占用费应按照合同约定租金标准支付，应为1194元/天，共计9992元；3、原告方主张的违约金计算过高，一般不超过本金的30%，原告主张的违约金明显高于其实际损失。
经审理查明：原告戴颜、谭清文、曹斯帏、谭茜友分别系长沙市开福区珠江花城二期四组团九曲花街XXXX号房屋业主。四原告分别与珠江商管公司签订《委托代管服务合同》，代管期限从2017年5月1日至2022年9月30日止。谭茜友、谭清文、曹斯帏、戴颜、珠江商管公司后与被告潜能启慧公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告潜能启慧公司承租原告谭茜友、谭清文、曹斯帏、戴颜所有的，原告珠江商管公司代为管理的位于珠江花城四地块九曲花街的房地产（自定编号为XXXX号），约定：租赁期限为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，其中2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金标准为35826元/月，由原告珠江商管公司代收租金，合同签订当日，潜能启慧公司应向珠江商管公司支付2017年8月1日至2017年10月31日的首期租金共107479元，其他租金均按三个月为一个交租期交纳，潜能启慧公司应在每个交租期末月28日前向珠江商管公司支付下一个交租期的租金；合同签订当日，潜能启慧公司须向原告珠江商管公司交纳履约保证金71653元，在合同租赁期届满且被告潜能启慧公司完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，珠江商管公司将该履约保证金在合同终止后以现金或转账的方式无息退还潜能启慧公司；因潜能启慧公司违约导致合同提前解除的，珠江商管公司有权不予退还履约保证金和已支付的租金，且潜能启慧公司需向珠江商管公司支付6个月租金的违约金，不足以弥补出租方损失的，潜能启慧公司还应当赔偿，珠江商管公司行使该权利并不影响其在合同项下其他权利的行使；潜能启慧公司应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。否则，每逾期一日，须按应交而未交金额的3‰向珠江商管公司支付违约金；如逾期30天不交的，珠江商管公司有权解除本合同，不予退还履约保证金，并每日按应交而未交金额的3‰计算违约金；合同因任何原因终止时，潜能启慧公司须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起7日内迁出。因潜能启慧公司违约导致合同提前终止，在交还期内，潜能启慧公司应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向珠江商管公司支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后潜能启慧公司仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，潜能启慧公司应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向珠江商管公司支付占用费，且潜能启慧公司须支付物业管理费、水电费、取暖费、空调使用费等费用；珠江商管公司因向潜能启慧公司催讨租金及其他费用或者珠江商管公司因潜能启慧公司违约而行使合同约定权利而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或珠江商管公司因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由潜能启慧公司承担，珠江商管公司有权以该等合理损失、费用、开支当作债务向潜能启慧公司追偿。
2017年4月26日，潜能启慧公司通过银行转账方式向珠江商管公司支付首期租金及履约保证金合计179132元；2017年5月4日，潜能启慧公司办理了涉案房屋的钥匙交接手续。2017年11月8日，潜能启慧公司向原告珠江商管公司发送《关于场地转租的报告》，主张因潜能启慧公司后续投入资金不足及经营政策改变不再准备对涉案房屋按原计划投入装修使用，故拟引进新的意向承租方作为新的承租人，希望解除此前与原告珠江商管公司的租赁协议改由新的承租方与珠江商管公司重新签订租赁协议；2017年11月27日，原告珠江商管公司向被告潜能启慧公司发送《催告函》，要求被告潜能启慧公司依约支付拖欠租金，即2017年11月1日至2018年1月31日期间租金，同时表明对于被告潜能启慧公司于《关于场地转租的报告》中所申请的转租事宜不予同意。2017年12月19日，珠江商管公司再次向潜能启慧公司发送《工作联系函》，催收拖欠租金。2018年1月2日，珠江商管公司向潜能启慧公司邮寄发出《合同解除通知书》，认为潜能启慧公司拖欠租金已构成违约，根据合同约定告知其自通知书送达之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并在三日内搬离出场将钥匙交还，同时要求潜能启慧公司承担违约责任。2018年1月3日，被告潜能启慧公司签收该通知。此前，珠江商管公司工作人员与潜能启慧公司接收钥匙的人员何莉电话联系房屋租赁相关事宜，双方确认珠江商管公司留有涉案房屋备用钥匙，何莉称潜能启慧公司接收的钥匙已遗失。
另查，珠江商管公司因向潜能启慧公司主张《房屋租赁合同》项下租金等权利已委托北京市君泽君（长沙）律师事务所律师并支付律师费20000元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、珠江花城二期四地块九曲花街钥匙交接表、《国内支付业务收款回单》、《关于场地转租的报告》、《催告函》及送达资料、《工作联系函》及送达资料、《合同解除通知书》及送达材料、电话录音、《委托代理合同》、律师代理费发票及转账凭证以及庭审笔录在卷作证。
本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期30天不交租金、物业管理费及其他费用的，原告珠江商管公司有权解除该合同，被告现拖欠支付租金等行为已构成违约，符合该合同约定的解除条件，原告珠江商管公司有权解除该合同，又因原告珠江商管公司于2018年1月2日已向被告发送《合同解除通知书》，被告于2018年1月3日已签收，因此，本院确认涉案《房屋租赁合同》于2018年1月3日即告解除；虽然潜能启慧公司并未实际占用涉案房屋，珠江商管公司自留有备用钥匙，合同解除后可自行接管涉案房屋，潜能启慧公司事实上可无需再向珠江商管公司交付，但从法律上仍需完成交付义务，故对于珠江商管公司要求潜能启慧公司交付涉案房屋的诉求，本院予以支持；
二、关于被告欠缴的各项费用及违约责任计算问题：1、潜能启慧公司自2017年11月1日起未按月向珠江商管公司支付租金，虽然其于11月8日向珠江商管公司发送《关于场地转租的报告》希望解除合同将场地转租，但珠江商管公司于11月27日已明确不同意转租，此后，珠江商管公司多次向潜能启慧公司发函催收租金，直至2018年1月3日解除合同。在此期间，潜能启慧公司一直未予交还涉案房屋钥匙，视为持续占有涉案房屋，故其应当依约支付该期间的租金75234.6元（35826元/月×2月＋35826元÷30天×3天）；2、2018年1月3日涉案租赁合同解除后，潜能启慧公司并未按珠江商管公司要求在收到解除通知后至今仍未交还钥匙并办理出场手续，本院酌定潜能启慧公司办理交接手续的合理期间为一个月，该期间应按租金标准支付房屋占用费，对于珠江商管公司要求按两倍租金标准计算房屋占用费的诉求本院不予支持。因珠江商管公司自留有涉案房屋钥匙，合理期限之后其可自行接管房屋，故对其要求支付以后房屋占用费的诉求，本院不予支持。因此，潜能启慧公司应支付珠江商管公司2018年1月4日至2018年2月3日期间的房屋占用费35826元；3、原告主张的履约保证金，因合同已明确约定，如因被告逾期支付租金导致合同解除的，原告有权不予退还履约保证金，且在庭审过程中，被告亦未对原告该项主张提出异议，故对珠江商管公司主张履约保证金归其所有的诉求，本院予以支持；4、原告因追缴本案租金委托律师支出律师费20000元，符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以；5、原告主张依照《房屋租赁合同》的约定向被告主张六个月租金标准的违约金。本院认为，因潜能启慧公司违约，本院已支持履约保证金归珠江商管公司所有作为潜能启慧公司的违约责任，故对于珠江商管公司另要求潜能启慧公司承担违约金的诉求，本院不再予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、确认原告谭茜友、谭清文、曹斯帏、戴颜、长沙珠江商业管理有限公司与被告湖南潜能启慧教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年1月3日解除；
二、被告湖南潜能启慧教育科技有限公司自本判决生效之日起三日内向原告长沙珠江商业管理有限公司交付珠江花城四地块九曲花街（自定编号为XXXX号）房屋；
三、被告湖南潜能启慧教育科技有限公司自本判决生效之日起五日内向原告长沙珠江商业管理有限公司支付租金、房屋占用费共计110520.6元；
四、被告湖南潜能启慧教育科技有限公司交纳的履约保证金71653元归原告长沙珠江商业管理有限公司所有；
五、被告湖南潜能启慧教育科技有限公司自本判决生效之日起五日内向原告长沙珠江商业管理有限公司支付律师费20000元；
六、驳回原告长沙珠江商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7583元，因适用简易程序减半收取3792元，由原告长沙珠江商业管理有限公司承担792元，被告湖南潜能启慧教育科技有限公司承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 邓子平
二〇一八年四月二十日
代理书记员 任 友