上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终914号
上诉人（原审原告）上海三品香大酒店有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX路XX号XX区。法定代表人邓祝松，执行董事。委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海九亭资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区XX镇XX公路XX号XX幢XX楼。法定代表人李华，总经理。委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。上诉人上海三品香大酒店有限公司（以下简称三品香酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后依法组成合议庭，�2016年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人三品香酒店的委托代理人顾叶青及被上诉人上海九亭资产经营管理有限公司（以下简称九亭公司）的委托代理人杨生泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年12月28日，三品香酒店作为乙方（使用人）、九亭公司作为甲方（所有人）签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定：甲方将位于XX中心XX路XX号XX号楼共计2,327平方米房屋（以下简称“讼争房屋”）提供给乙方有偿使用，……。甲方对该房屋具有所有权，甲方同意乙方将该房屋作为办公、经营所用，不得移作他用；合同第二条约定：使用期15年，自2013年1月1日起至2028年12月31日止，租金起算日为2013年5月1日；合同第三条约定：1、租赁费前三年人民币（下同）1.5元/㎡/天，后三年1.8元/㎡/天，再后三年2元/㎡/天，以后每三年租金上涨0.2元/㎡/天……2、保证�50,000元，保证金不计利息；第四条约定：使用期间，如乙方需转租，提出申请，须经甲方同意。如乙方在未征得甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面通知中止该合同，责任乙方自负，并有权将房屋收回另租他人；第六条约定：（一）甲方责任：1、甲方须于2013年2月1日将该房屋交付乙方使用。……。（二）乙方责任：……。6、乙方不得擅自装修该房屋；如需装修，需经甲方同意，并一律不得改变该房屋的结构部分。……。合同另对其他相关事项作了相应约定。2013年1月25日，三品香酒店向九亭公司支付保证金50,000元。2013年1月28日，九亭公司向三品香酒店开具金额为310,383元（2013年5月1日至2013年7月31日期间）的租金发票。2013年1月29日，三品香酒店、九亭公司签订房屋交接书一份，房屋概况中载明“产权属上海九亭资产经营管理有限公司”，�方确认2013年1月29日，九亭公司将大楼的所有钥匙给予三品香酒店，并将本大楼的门卫室交予三品香酒店使用。2013年4月25日，案外人上海市松江区九亭镇A站（以下简称“九亭A站”）向三品香酒店、九亭公司发出通知，载明：其发现讼争房屋未经其授权或出租的前提下有人对外招租，经核实，三品香酒店、九亭公司在未征得其同意，私自签订涉及讼争房屋的《房屋租赁合同》。现通知三品香酒店、九亭公司，双方之间的《房屋租赁合同》系无效合同，迅速停止对外招租、办理装修或签订涉及讼争房屋装修或使用的各类合同等。2013年5月15日，案外人九亭A站以本案三品香酒店、九亭公司作为共同被告诉至法院，请求判令三品香酒店、九亭公司返还讼争房屋。法院于二Ο一三年九月二日作出（2013）松民三（民）初字第1132号判决，支持了案外人九亭A站的诉讼请求。一审判�后，三品香酒店上诉于本院，本院于二Ο一三年十二月五日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2887号民事判决，驳回上诉，维持原判。生效判决认定案外人九亭A站系讼争房屋的合法所有权人，三品香酒店系从九亭公司处取得对讼争房屋的实际占有，虽然三品香酒店、九亭公司之间签订了房屋租赁合同，但三品香酒店的占有行为并未得到房屋所有权人九亭A站的许可，且三品香酒店又未能提供证据证明九亭A站曾授权九亭公司管理、出租讼争房屋，三品香酒店的占有属于无权占有，应当返还房屋。至于三品香酒店该案中所主张的与九亭公司之间房屋租赁合同无法履行所产生的损失问题，不属于该案的处理范围，可另行主张。该案终审判决生效后，案外人九亭A站向法院申请强制执行，2014年4月4日，案外人九亭A站向法院执行法官表示其已收回讼争房屋，执行终结。三品�酒店为（2013）松民三（民）初字第1132号案件聘请律师花费30,000元。另查明：2014年9月1日，案外人上海B有限公司（以下简称“B公司”）向法院起诉三品香酒店，案外人B公司请求判令：1、解除案外人B公司与三品香酒店之间的《关于设立营运三品香商务酒店的商业合作协议》（以下简称合作协议）；2、三品香酒店双倍返还案外人定金合计2,000,000元；3、三品香酒店支付案外人B公司赔偿金1,000,000元。该案经审理查明并认定：2013年3月12日，三品香酒店与案外人B公司签订《关于设立营运三品香商务酒店的商业合作协议》。嗣后，B公司按约向三品香酒店支付定金1,000,000元。因三品香酒店已将讼争房屋返还给九亭A站，且期间得到了B公司的配合，因此B公司与三品香酒店之间的联营合同事实上已经无法履行，故对于B公司要求解除合作协议的诉讼请求，予以准许。导致合同不能�行的过错在于三品香酒店，三品香酒店也未提出异议。B公司提出同时适用违约金条款和定金条款，应当提供证据证明合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，但B公司提供的证据难以证明损失的实际发生，故无权同时适用违约金条款和定金条款，据此，法院于2014年12月20日以（2014）松民二（商）初字第2406号民事判决，判决：一、确认B公司与上海三品香大酒店有限公司于2013年3月12日签订的《关于设立营运三品香商务酒店的商业合作协议》解除；二、上海三品香大酒店有限公司双倍返还定金2,000,000元；三、驳回B公司的其他诉讼请求。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由B公司负担5,133元，由上海三品香大酒店有限公司负担10,267元。嗣后，双方均未提出上诉，一审判决生效。2015年1月21日，三品香酒店向案外人B公司付款2,000,000元。2015年7月15日，三品香酒店�案外人B公司支付诉讼费10,267元。2015年6月5日，三品香酒店就本案纠纷诉至原审法院，请求判令：1、九亭公司返还已付租金310,383元、保证金50,000元；2、九亭公司支付第一项诉请360,383元的利息的损失，自2013年1月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、九亭公司赔偿三品香酒店损失2,293,117元（双倍返还B公司定金共2,000,000元、另案诉讼费10,267元、工作人员工资损失252,850元、另案律师费30,000元）；4、九亭公司支付第三项诉请中2,000,000元的利息损失（自2015年1月21日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。原审审理过程中，三品香酒店明确其系基于房屋租赁合同有效提出相关诉讼请求。九亭公司认为房屋租赁合同应属无效，即便合同有效，也已实际终止履行。原审认为：本案讼争房屋虽尚未办出房屋产权证，但已经取得了建设工程规划许可证及建筑工程许可证，属于合法建筑。虽然，本案九亭公司对讼争房屋不享有所有权，但双方之间签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。因讼争房屋所有权人九亭A站主张权利，并经生效判决认定九亭公司系无权出租他人之物，且三品香酒店已经于2014年4月4日将讼争房屋实际返还给案外人九亭A站，故双方之间的《房屋租赁合同》事实上已经解除。本案争议焦点在于：一、三品香酒店、九亭公司在合同履行过程中是否存在违约？二、三品香酒店的实际损失是多少？对此法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当对房屋的瑕疵承担担�义务，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。本案因讼争房屋所有权人九亭A站主张权利，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，九亭公司没有保持房屋符合约定的用途，显然，九亭公司存在违约。根据合同约定，讼争房屋作为办公、经营所用，不得移作他用。并约定三品香酒店不得擅自装修该房屋；如需装修，需经九亭公司同意。而三品香酒店未经九亭公司同意擅自与案外人B公司签订合作协议，并准备对讼争房屋进行装饰装修用于三品香商务酒店加盟，显然，三品香酒店也存在违约。关于三品香酒店的实际损失，三品香酒店主张由四部分组成：1、（2013）松民三（民）初字第1132号案件中聘请律师的费用30,000元；2、工作人员工资损失252,850元；3、双倍返还案外人的定金2,000,000元；4、（2014）松民二（商）初字第2406号案件中的诉讼费10,267元。对于聘请律师的费用30,000元，双方之间并未就律师费的赔偿问题作出明确约定，且该费用并非必然需要发生的费用，故对三品香酒店主张的该项损失，法院不予确认。对于三品香酒店主张的工作人员工资损失，因三品香酒店并未提供充分证据证明该项损失的实际发生以及具体金额，故法院不予确认。对于三品香酒店主张的双倍返还给案外人B公司的定金2,000,000元及在该案中支付的诉讼费10,267元。虽然，经法院的生效判决予以确认，但首先，其中1,000,000元系三品香酒店已经收取的定金，不可作为损失计算，赔偿的1,000,000元可作为三品香的损失。其次，三品香酒店在合同履行过程中也存在违约。最后，三品香酒店主张的损失已经超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合本案的实际情况，故法院酌情确定九亭公司赔偿三品香酒店损失500,000元。关于三品香酒店主张的租金、保证金及相应利息损失。法院认为，三品香酒店支付的是2013年5月1日至2013年7月31日期间的租金，但案外人九亭A站于2013年4月25日即发出通知要求三品香酒店返还讼争房屋，虽然，此后经过法院一审、二审诉讼及执行，三品香酒店实际于2014年4月4日才返还讼争房屋，但三品香酒店在案外人九亭A站发出通知并进入诉讼程序之后，已无法按照合同约定的用途正常使用讼争房屋，九亭公司主张仍然参照合同约定要求三品香酒店支付相应租金或者房屋占有使用费，显然违背公平、等价有偿原则，故对于九亭公司辩称的用租金及保证金冲抵使用费的意见，法院不予采信。即便需要支付相应的房屋占有使用费，亦是由案外人九亭A站作为讼争房屋所有权人来主张，而非九亭公司。故九亭公司应当将租金及保证金返还给三品香酒店，并按照中国人民银行同期贷�利率支付自2013年1月28日起至判决生效之日止的利息。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十八条第一款之规定，于二〇一五年十二月四日作出判决：一、上海九亭资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海三品香大酒店有限公司租金310,383元及保证金50,000元，共计360,383元；二、上海九亭资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海三品香大酒店有限公司利息（以360,383元为本金，自2013年1月28日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、上海九亭资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海三品香大酒店有限公司损失500,000元；四、驳回上海三品香大酒店有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,696元，由上海三品香大酒店有限公司负担16,293元（已付），由上海九亭资产经营管理有限公司负担12,403元(于判决生效之日起七日内交付法院)。判决后，三品香酒店不服，上诉于本院，诉称：结合另案情况，本案被上诉人九亭公司并非单纯违约，其与案外人九亭A站为达到收回讼争房屋而导演一场诉讼，主观恶意明显。双方合同约定讼争房屋用途为办公、经营，三品香酒店与案外人B公司合作，并没有违反双方租赁合同。虽双方约定装修需经九亭公司同意，但本案尚未进入装修，不能以与案外人有合作判断三品香酒店违约。三品香酒店主张的律师费损失、诉讼费及双倍返还定金的损失均已实际发生或由生效判决确认，法院应当全额支持由九亭公司赔偿。关于工作人员工资，由于三品香酒店的员工大都是外来务工人员，缴纳社保的手续不完备，但不能因此否认工资损失。原审认为三品香酒店主张的损失超过九亭公司的预见，但九亭公司在一审中从未以此抗辩，法院擅自认定，显然与事实不符。综上，要求二审法院撤销原审判决第四项，改判支持三品香酒店的原审全部诉请。被上诉人九亭公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方签订的租赁合同明确约定，讼争房屋的用途为办�、经营，不得移作他用。根据本案查明的事实，三品香酒店与案外人B公司签订的合作协议，明确了讼争房屋系作为酒店用途，显然与租赁合同约定的用途不符。且三品香酒店在未获得九亭公司同意的情况下，已与B公司约定要对讼争房屋进行装饰装修，违反了租赁合同中先需九亭公司同意方能装修的约定。三品香酒店抗辩认为其实际承租涉讼房屋使用，尚未进入实质装修，不能认定构成违约。本院认为，三品香酒店与案外人B公司签订合作协议的行为已构成本案租赁合同的违约，三品香酒店主张的损失均为履行合作协议而产生，应当自行承担主要责任。至于原审法院依据本案实际情况以及九亭公司的主观违约恶意，酌定其赔偿三品香酒店损失50万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人三品香酒店的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,731元，由上诉人上海三品香大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一六年四月六日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……