广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1640号
原告（反诉被告）：梅流芳，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4254。
原告（反诉被告）：梅国芳，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4236。
原告（反诉被告）：梅连兴，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4242。
原告（反诉被告）：梅群兴，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4244。
共同委托代理人：冯耀忠，系广东德业律师事务所律师。
共同委托代理人：梁倩洁，系广东德业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周雪林，女，土家族，住湖南省沅陵县，公民身份号码×××0027。
委托代理人：李世勇，系广东人为律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，分别于2016年1月5日、20日公开开庭进行了审理。两次庭审，四原告共同委托代理人梁倩洁、被告委托代理人李世勇均到庭参加诉讼。四原告共同委托代理人冯耀忠到庭参加第二次庭审。诉讼中，双方申请庭外和解。庭外和解期间，审限作相应扣除。本案现已审理终结。
四原告诉称，2015年2月2日、4月28日，原、被告签订《物业租赁合同》，由被告承租九江服装家纺城内厂房及工业城Z-2地块，约定了起租日期、租金标准、交租及水电费方式、滞纳金、垃圾费、管理费等内容。被告从2015年10月起拖欠租金及水电费、垃圾费、管理费，构成违约。故诉讼请求：1、解除原、被告于2015年2月2日、2015年4月28日签订的《物业租赁合同》；2、涉讼厂房内全部装修归四原告所有；3、被告向四原告支付2015年10月、11月的水费39.6元、垃圾费722元、电费1950元及从2015年10月1日起至2015年12月27日止的租金92973元；4、被告向四原告支付2015年10、11月款项的滞纳金（以32621.1元从2015年10月5日起、以32072.5元为本金从2015年11月5日，均至实际清偿之日止按日千分之五计算，暂计至2015年11月18日为14232.59元）；5、被告已付押金103709元归四原告所有；6、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方签订两份合同，后被告支付了租赁按金103709元给四原告，用涉讼厂房办厂。但四原告于2015年10月23日突然锁住厂房及电梯，不让被告人员进厂工作，经龙江镇劳动管理部门和被告及员工多次请求协调，四原告均不肯开门让被告营业，致使被告无法使用而停业，给被告造成巨大经济损失。同意支付2015年10月25日前产生的水电费、垃圾费、租金。但四原告违反合同约定，故应依法驳回其他诉讼请求。
被告反诉称，双方签订两份合同，后被告支付了租赁按金103709元给四原告。但四原告于2015年10月23日突然锁住厂房及电梯，不让被告人员进厂工作，经龙江镇劳动管理部门和被告及员工多次请求协调，四原告均不肯开门让被告营业，致使被告无法使用而停业，给被告造成巨大经济损失。故反诉请求：1、四原告双倍退还被告租赁押金207418元；2、四原告赔偿被告损失100000元；3、本案诉讼费由四原告承担。
四原告针对被告反诉辩称，被告反诉无事实、法律依据，且被告所称四原告锁住被告厂房不属实，无相关依据证明其损失。应全部驳回被告反诉请求。
庭审中，四原告举证如下：
1．身份证复印件5份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2．物业租赁合同原件2份。
3．收据打印件6份。
证据2、3用以证明被告承租涉讼厂房及地块，双方约定了租金标准、违约责任、解约情形;被告拖欠原告2015年10月后的租金、垃圾费、水电费。
4．土地有偿使用合同原件1份。
5．申请表原件1份。
证据4、5用以证明原告对涉讼地块、厂房享有合法使用权，并经主管部门批准建设。
6．广东省非税收入（电子）票据原件1份。
7�园区土地开发管理合同、土地有偿使用合同原件各1份。
证据6、7用以证明原告依法向行政部门交纳罚款，涉讼厂房已经办理规划报建手续。
8．建筑工程消防验收的意见书原件2份。
9．建筑工程消防设计的审核意见书原件3份。
10．备案受理凭证原件2份。
证据8-10用以证明涉讼厂房已经过建筑工程消防验收合格、工程竣工验收消防备案及工程消防设计备案。
11．发票复印件5份，用以证明2015年10、11月，四原告代被告交纳了水电费。
12．协议书原件1份。
13．收据原件2份、转账交易记录打印件2份。
证据12、13用以证明四原告每月支付垃圾承包费1600元。
14．垫付工资证明原件1份，用以证明被告开办的厂因经营不善，无法支付工人工资，于2015年10月23日停业关闭，并非被告所�四原告当年10月25日锁门导致关门。
15．承诺书原件1份，用以证明2015年12月26日前，涉讼厂房在被告员工控制中，表明四原告未强行锁门。
16．照片原件8份，用以证明被告在涉讼厂房内加建石膏板的情况。
经质证,被告对四原告出示的证据1、4、5、15无异议。对证据2的真实性无异议，但对两份合同中第二条第9项的合法性有异议，认为该条款内容超出租赁合同法定范围，无法律依据，违反了物权法等法律强制性规定。对证据3不确认，认为其均由原告单方制作。对证据6、7的真实性无异议，但认为其与本案无关。对证据8-10无异议，但认为其显示的地址与涉讼房屋地址不同，不能证明与本案房屋的关联。对证据11不予确认，认为其无原件核对，不能证明是用于本案厂房的支出，且2015年10月25日以后发生的费用均与本案无关。对证据12、13不确认，认为均与本案无关。对证据14，确认其中垫付50000元的事实，但认为其中“2015年10月23日停业关闭”的内容不属实，不合法。对证据16，认为其确实反映被告在涉讼厂房内搭建石膏板的情况，可看出底板已刷漆、加装吊顶等，均由被告加装。
庭审中，被告举证如下：
1．物业租赁合同原件2份，用以证明因四原告原因造成合同终止，故四原告应双倍返还押金并承担相应违约责任。
2．证明原件1份、吴文会身份证复印件1份。
3．证明原件1份、杨金平身份证复印件1份。
4．证明原件1份、张致菊身份证复印件1份。
5．证明原件1份、吴海欧身份证复印件1份。
6．证明原件1份、郭兴浪身份证复印件1份。
证据2-6用以证明因四原告强行锁门，导致租赁合同终止，被告企业无法经营。
7．工资�算表原件1页，用以证明因四原告原因导致被告企业倒闭。
8．营业执照原件1份，用以证明被告租赁涉讼厂房开厂。
经质证，四原告对被告出示的证据1无异议。对证据2-6中的身份证无异议，但认为与本案无关；对证明有异议，认为其证明内容均相同，与常理不符，且被告未提供证明人身份资料，故不清楚其与本案的关联。对证据7的真实性不予确认，认为其由被告单方制作，且与本案无关。对证据8的真实性无异议，但认为其与本案无关。
本院经审查认为，四原告出示的证据1-2、4-10、15-16、被告出示的证据1、8来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。四原告出示的证据3无签名或盖章，被告亦不确认，故本院不予采信。四原告出示的证据11为相关单位出具的发票、证据12-14为原件，被告虽有异�但无证据推翻，故本院确认其真实性。被告出示的证据2-6中的身份证，被告无异议，故本院亦予确认；但对其他证据，因根据其内容显示，证明出具人与被告有利害关系，证明的内容无其他证据印证，且这些证明出具人均未到庭确认证明的内容，相对方亦不予确认，故本院不予采信。对于被告出示的证据7，因其出具人为被告作为投资人的厂，其内容无其他证据印证，且其不能直接反应被告拟证明的内容，相对方对其亦不确认，故本院亦不采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2015年2月2日，四原告与被告签订《物业租赁合同》（下称涉讼合同一），约定被告向四原告承租九江服装家纺城内厂房（下称涉讼厂房一），建筑面积为1150平方米；租期从2015年4月30日起至2017年4月30日止；2015年5月1日起计租，每月租金13088元；被告必须先付50000元作租赁按金；租赁期满，被告应交清应缴的租金、水电费，迁走属于被告的可移动物品，将涉讼厂房一交回四原告，待四原告验收合格后即日无息退回按金给被告；每月5日前被告将当月租金等各种费用及上月的水电费缴交给四原告；逾期五天不缴交的，四原告有权从逾期之日起按欠交金额日息0.5%加收滞纳金，逾期十五日仍不缴交的，作被告违约，四原告可终止合同，收回涉讼厂房一，厂房内的装修、水、电设施及租赁按金无条件归四原告所有，四原告有权追收被告所欠租金及水电费；被告自己负责向物业管理处缴交垃圾费及治安管理费；被告可根据经营需要对该厂房进行装修、修缮和安装水电设施，但不能破坏厂房四周及室内的墙壁、立柱结构，装修费用由被告负责；租赁期间，因四原告自身原因造成合同终止的，四原告须双倍退回按金，并合理�偿被告的装修费用和补偿搬迁费；本合同执行期间，被告提出不再租赁，须提前三个月书面通知，被告已交的租赁按金无条件属四原告所有，被告投入的装修及水电设施不得拆毁，无条件属四原告所有；因不可抗拒的原因造成双方不履行合同的，双方互不承认责任，租赁按金无息退还给被告。
2015年4月28日，原告梅国芳与被告签订《物业租赁合同》（下称涉讼合同二），约定被告向四原告承租九江服装城Z-2地块的水泥结构厂房（下称涉讼厂房二），建筑面积为1790.3平方米；租期从2015年5月1日起至2017年4月30日止；2015年5月1日起计租，每月租金17903元；被告必须先付53709元作租赁按金；租赁期满，被告应交清应缴的租金、水电费，迁走属于被告的可移动物品，将涉讼厂房二交回四原告，待四原告验收合格后即日无息退回按金给被告；每月5日前被告将当月租金�各种费用及上月的水电费缴交给四原告；逾期五天不缴交的，四原告有权从逾期之日起按欠交金额日息0.5%加收滞纳金，逾期十五日仍不缴交的，作被告违约，四原告可终止合同，收回涉讼厂房二，厂房内的装修、水、电设施及租赁按金无条件归四原告所有，四原告有权追收被告所欠租金及水电费；被告自己负责向物业管理处缴交垃圾费及治安管理费；被告可根据经营需要对该厂房进行装修、修缮和安装水电设施，但不能破坏厂房四周及室内的墙壁、立柱结构，装修费用由被告负责；租赁期间，因四原告自身原因造成合同终止的，四原告须双倍退回按金，并合理赔偿被告的装修费用和补偿搬迁费；本合同执行期间，被告提出不再租赁，须提前三个月书面通知，被告已交的租赁按金无条件属四原告所有，被告投入的装修及水电设施不得拆毁，无条件属四原告所有；因不可抗拒的原因造成双方不履行合同的，双方互不承认责任，租赁按金无息退还给被告。
涉讼厂房一、二所占土地是由四原告向佛山市南海区九江镇土地资源开发有限公司承租的，其中所租编号Z-2地块55.17亩，Z-3地块25.93亩，合共81.1亩（折54066.94平方米）。
就涉讼厂房一、二没有办理房产证，未办妥规划许可、报建、竣工验收手续。
四原告持有发票显示，其已就包括涉讼厂房一、二在内的九江服装家纺工业城厂房支付了2015年10月电费99303.81元，2015年11月电费91166.57元，2015年9月7日至同年10月10日水费2726.4元，2015年10月10日至同年11月8日水费3706.2元，2015年11月8日至同年12月9日水费3603.96元。
2015年1月1日，原告梅国芳（甲方）与佛山市南海众诚清洁服务有限公司（乙方）签订《协议书》（下称涉讼合同三），约定就包括涉讼厂房一�二在内的九江服装家纺工业城厂房，乙方承包垃圾收集、运输工作，承包期从2015年1月1日至2015年12月31日，每月承包额1600元。
被告是佛山市南海源林五金制品厂（下称源林厂）的投资人。该厂营业执照住所地址为涉讼厂房一、二。
2016年1月7日，佛山市南海区人力资源和社会保障局九江分局、佛山市南海区九江镇综治信访维稳办公室、佛山市南海区九江镇江建物业管理有限公司在《垫付工资情况证明》中加注“情况属实”文字并盖章确认。该说明内容如下：源林厂于2015年10月23日起停业关闭，该厂负责人周雪林由于经营不善，无法支付工人工资；为解决工人工资问题，维护社会稳定，现由出租方于2015年12月26日通过现金形式垫付5万元整用于发放员工的欠薪，并已发放完毕。
被告于涉讼合同一、二签订前已接收涉讼厂房一、二使用，交接时没有办理书面交接或物品清点手续，后被告自行加锁。四原告确认于2015年12月27日收回涉讼厂房一、二，但此前双方没有办理厂房交还的手续。
被告在租赁期间用石膏板隔离办公室。被告主张该石膏板约70平方米，总造价18800元，而四原告主张该石膏板30平方米，不清楚造价。被告主张其还加装了吊顶石膏板、在原有水泥地板上刷漆、加装电路设施。四原告主张被告除上述石膏板外无其他装修投入。四原告认为石膏板可以拆除，但不同意拆除或补偿给被告。被告认为上述添附的装修均不可搬离，同意全部装修按现状交付给四原告，但由四原告补偿。
被告仅向四原告支付押金共103709元、2015年9月30日前的租金、水电费、垃圾费，此后款项均未支付。
本院认为，有关主体问题。双方庭审中均确认涉讼合同一、二的出租人为四原告，故本案应�四原告与被告清算。
有关合同效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就涉讼厂房一、二没有办理房产证，未办妥规划许可、报建、竣工验收手续，故涉讼合同一、二因违反法律强制性规定而无效，自始不具有法律约束力。四原告请求解除该两份合同，以合同有效为前提，故本院对此请求不予支持。
有关押金问题。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，四原告已收的押金103709元应返还被告。原、被告分别主张对方承担违约责任缺乏法律依据。因此，原、被告有关押金的请求在本院核定范围部分，本院予以支�；超出部分，不予支持。
有关租金（占有使用费）问题。四原告租金请求实质上是主张占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。被告已接收涉讼厂房一、二使用，并自行加锁，故应就占用期间向四原告支付对价。被告庭审中虽主张四原告撬锁、加锁，但无足够、有效的证据印证，四原告亦不确认，且四原告提供的《垫付工资情况证明》经相关行政部门确认，载明被告因自身原因致其所办工厂停业关闭，按日常经验法则，不排除被告上述撬锁、加锁情况因被告同工人之间劳资纠纷产生的可能性，并不唯一指向四原告，故被告对上述主张举证不足，本院不予采纳。四原告确认其于2015年12月27日前收回涉讼厂房一、二，但被告无证据证明此前已办妥交还厂房予四原告的手续，故本院认定被告于2015年12月27日占用涉讼厂房一、二。结合付租情况，被告在本案中应参照合同约定标准即每月30991元（13088+17903）向四原告计付2015年10月1日起至同年12月27日止的占有使用费88974.16元（按30991×2+30991÷31×27）。
有关水费、电费、垃圾费问题。四原告在本案中主张被告承担2015年10月、11月期间的水费、电费、垃圾费，因该期间被告确实占用涉讼厂房一、二，且涉讼合同一、二约定被告承担占用期间的上述费用，而被告无证据证明其已清偿上述费用，故被告应据实向四原告清算上述费用。经核算，四原告支付了包括涉讼厂房一、二在内的整个工业城厂房上述期间电费190470.38元（按99303.81+91166.57计算）、水费7098.43元[按2726.4÷34×10+3706.2+3603.96÷32×23计算]、垃圾费3200元（按1600×2计算）。庭审中，四原告主张其另行支付保安、清洁工工资（每月5000元），无�据印证，且相对方不予确认，故本院不予采信。本案中，双方均无足够、有效的证据证明被告就上述费用所占比例或具体分摊方式，故本院基于公平合理、诚实信用原则，酌定参照被告所租涉讼厂房一、二面积2940.3平方米（1150+1790.3）占四原告整个工业城厂房所占面积54066.94平方米的比例核算上述费用，其中四原告主张电费1950元、水费39.6元，在本院核定范围内，本院予以采纳，但垃圾费应调整为174.02元（按3200÷54066.94×2940.3计算）。
有关滞纳金问题。一、参照涉讼合同一、二约定，被告应于每月5日前支付当月租金（占有使用费），但被告截至一审辩论结束前仍未缴纳，四原告有一定的利息损失，故四原告请求被告支付2015年10月、11月租金（占有使用费）的滞纳金合理。因此，被告在本案中应以每期30991元为本金分别从2015年10月6日起、2015年11月6日起，�至该款付清之日止计付滞纳金予四原告。因涉讼合同一、二无效，且该合同约定滞纳金标准过高，故四原告主张滞纳金按日千分之五标准计算依据不足，本院不予采纳，并调整为按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算。二、虽参照涉讼合同一、二约定，被告应于每月5日前支付上月水电费，但就每月水费、电费、垃圾费数额双方未明确约定，四原告亦未举证证明其起诉前将这些费用单据提供被告，故被告在起诉前未支付该费用合理，不因此而应承担滞纳金。本院基于公平合理、诚实信用原则，酌定被告在本案中应以2015年10月、11月水费、电费、垃圾费共2163.62元(1950+39.6+174.02)为本金从起诉之日（2015年11月20日）起至付清该款之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计付滞纳金予四原告。
综上，四原告第3、4项诉讼请求在本院核定范围部分�本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
有关装修、赔偿问题。一、涉讼厂房一、二中的装修可能与该厂房形成附合，而该厂房没有办理房产证，未办妥规划许可、报建、竣工验收手续，对于该房屋（包括添附的装修）的权属及其是否构成违章建筑等均属行政部门认定范围，同时，四原告亦不能提供足够、有效的证据证明涉讼厂房一、二内的全部装修由其施工，故四原告在本案中提出第2项诉讼请求理据不足，本院不予支持。二、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分�现值损失。原、被告交收涉讼厂房一、二时并未办理书面交接或物品清点手续，故本院不能根据对比承租前后的状况确认被告添附范围。四原告仅确认被告添附隔离办公室的石膏板，被告虽主张还添附其他装修物，但不能提供足够、有效的证据印证，故本院对被告主张不予采纳，并认定被告添附物限于上述石膏板。根据庭审中双方对石膏板的意见，较为统一地指向由四原告按现状接收，故本院对此予以采纳。四原告庭审表示不同意赔偿，视为不同意利用，故应由双方各自按照过错分担其现值损失。双方对上述石膏板的规模、价值均陈述不一致，均不能提供有效证据证明己方主张，且均不申请造价评估，故本院基于公平合理、诚实信用原则，根据双方陈述，结合日常生活经验及石膏板市场价格等因素，酌定被告就石膏板添附投入1000元。因双方明知或应知涉讼厂房一�二不适租却签订无效合同，对无效合同之设立均有过错，故本院酌定双方各自按过错比例50%承担上述石膏板损失，即四原告应向被告赔偿损失500元。被告虽主张其实施其他装修投入、存在其他损失，但缺乏证据证明该事实及其与四原告存在因果关联，故本院不予采纳。被告第2项反诉请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，本案判决如下：
一、被告周雪林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费88974.16元予原告梅流芳、梅国芳、梅连兴、梅群兴；
二、被告周雪林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以每期30991元为本金分别从2015年10月6日起、2015年11月6日起，均至付清该款之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算的滞纳金予原告梅流芳、梅国芳、梅连兴、梅群兴；
三、被告周雪林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费1950元、水费39.6元、垃圾费174.02元予原告梅流芳、梅国芳、梅连兴、梅群兴；
四、被告周雪林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以2163.62元为本金从2015年11月20日起至付清该款之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计算的滞纳金予原告梅流芳、梅国芳、梅连兴、梅群兴；
五、原告梅流芳、梅国芳、梅连兴、梅群兴应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金103709元予被告周雪林；
六、原告梅流芳、梅国芳、梅连兴、梅群兴应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失500元予被告周雪林；
七、驳回原告梅流芳、梅国芳、梅连兴、梅群兴的其他诉讼请求；
八、驳回被告周雪林的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1976.35元（四原告已预交），由四原告负担937.13元，被告负担1039.22元。反诉受理费2955.64元（被告已预交），由四原告负担1192.09元，被告负担1763.55元。经抵扣，四原告应于本判决发生法律效力之日起十日内支付受理费152.87元予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一六年一月二十五日
书记员 叶芳晖