安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0303民初4210号原告：王渭涛，男，1991年2月21日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：张妍，安徽南山松律师事务所律师。被告：李会振，男，1976年1月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：邵忠银，安徽史怀畅律师事务所律师。原告王渭涛诉被告李会振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王渭涛及其委托诉讼代理人张妍、被告李会振的委托诉讼代理人邵忠银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王渭涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告租金3万元、转让费3万元、押金2000元，共计62000元；3、被告赔偿原告装修费及营业损失共计2万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月23日签订《房屋租赁合同》，约定：“被告将坐落在龙湖春天商业街十一栋面朝北的房屋租赁给原告使用；租赁期限为六年，从2016年7月23日起至2022年7月22日止；租金为年付，2016年7月23日起至2017年7月22日。租金总共为三万元、水电押金两千元整、转让费三万元。”同日，原告向被告交纳合同约定的费用，被告书写收条：“今收到王渭涛房租费叁万元正（2016.8.7.-2017.8.6.）转让叁万、押金贰仟正”。原告接收房屋后对租赁房屋进行了装修并开始营业，原告即向市场监督局申请办理营业执照，需要租赁房屋的产权证，此时，被告告知原告，租赁房屋系其利用楼梯口改造而成。因无法办理营业执照，若原告再营业，市场监督局就要对原告进行处罚，原告只得停止营业。原告与被告多次协商，均未达成协议。原告认为，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给原告使用，违反了法律规定，故原、被告之间签订的房屋租赁合同无效，合同无效，根据相关法律规定，被告应当归还原告支付的租金、转让费和押金，并赔偿原告的损失。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李会振辩称，房屋租赁合同系原、被告双方自愿签订，合法有效。签订合同时原告知道房屋的结构，也知道房屋租金和转让费很便宜，且原告一直在经营。如果合同无效，转让费不应当退还，因为这是经营权的转让，且应当按照租赁合同约定的租金抵付房屋占有使用费。原告为证明自己的主张向法庭提交了如下证据：1、原告的身份证。证明原告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同及收条。证明合同约定了租赁房屋的位置、租金、租赁期限6年以及被告已收取了原告的房屋年租金3万元、转让费3万元及水电押金2000元。3、录音、录像光碟各1张、录音说明1张、照片10张、广告公司的制作清单及发票、淘宝上购买装修材料的记录。证明被告租给原告的房屋是被告未取得合法手续私自搭建的违章建筑，原告为经营花费了1万元装修，且原告经营的美发店生意十分红火。4、2015年安徽省城镇非私营单位就业人员年平均工资统计表。证明可以作为原告的收入标准来计算原告的收入损失1万元。被告对原告所举证据的质证意见为：证据1的真实性无异议；证据2的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，因为从合同约定可以看出房屋租金和转让费很便宜，也可以看出房子没有房号，原告是明知房屋结构和状况的；证据3中录像和照片没有拍摄时间，无法核实拍摄场景是否是诉争房屋内的情况，也反映不出原告生意是否红火的问题；广告公司的制作清单及发票和淘宝上购买装修材料的记录均与本案无关，不知道是否用于诉争房屋的；录音是原告非法录制的，对其真实性被告不予认可；对证据4的真实性无异议，但与本案无关。被告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、蚌埠经济开发区湖滨社区龙湖春天社区居民委员会出具的企业住所（经营场所）证明。证明诉争房屋是合法的，可以办理营业执照。2、支付宝转账记录。证明原告一直在营业，2016年12月还有电费产生。原告对被告所举证据的质证意见为：对证据1的真实性请法庭予以核实，涉案房屋的产权归属应当以产权证或由房产管理部门出具证明，龙湖春天居委会无权证明产权归属问题；证据2是复印件，对真实性不予认可，即使该证据是真实的，也反映不出是交纳电费的支出。经当庭举证、质证，本院对原、被告所举证据认定如下：（一）对原告所举证据1、2的真实性,被告无异议，本院经审查予以认定；证据3的真实性，被告有异议，原告也没有提交相应的证据佐证，本院经审查不予认定；对证据4的真实性,被告无异议，本院经审查，对该证据的真实性予以认定；由于原告未提交证据对其损失予以证明，故对原告的证明目的不予认定。（二）对被告所举证据1的真实性，原告有异议，本院经审查不予认定；对证据2的真实性，原告虽有异议，但庭审调查中原告认可是其通过支付宝转款128元给被告用于支付2016年12月份的电费，故本院经审查，对该份证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“甲方（被告）将坐落在龙湖春天商业街十一栋面朝北的房屋租赁给乙方（原告）使用；租赁期限为六年，从2016年7月23日至2022年7月22日止；租金为年付，2016年7月23日起至2017年7月22日。租金总共为三万元、水电押金两千元整、转让费三万元。如不按期交纳租金以及乙方违约的，甲方有权终止合同，并无条件收回门面，且押金转让费不退。乙方单独安装水电表，应按时交纳水电费用。签订合同时，乙方应付清所有费用，租赁期间不得以押金抵租金。租赁期满，乙方在交清各种费用后，门面内结构未动，甲方退还乙方押金。”当日，原告按合同约定向被告交纳各种费用，被告在房屋租赁合同上书写收条一张，内容为：“今收到王渭涛房租费叁万元正（2016.8.7.-2017.8.6.）转让叁万、押金贰仟正。李会振”。原告接收房屋后，对租赁房屋进行了装修并开始营业。此后，原告向工商部门申请办理营业执照，需要提交租赁房屋的产权证时，得知租赁房屋系被告利用楼梯口改造而成，没有产权证。由于原告无法办理营业执照，面临要被相关部门处罚，原告与被告多次协商未果，遂诉讼来院。另查明：2016年7月23日至2016年8月7日系被告给原告免租金的装修期。庭审后，原告王渭涛向本院出具承诺书，承诺于2017年1月11日前将涉案房屋腾空。本院认为，本案的涉案房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，被告李会振不是该房屋的合法所有权人，其与原告签订的房屋租赁合同无效，故对原告要求判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的请求，本院予以准许。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告李会振返还转让费3万元、押金2000元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以准许。对原告王渭涛要求被告李会振返还租金3万的请求，虽然原、被告签订的房屋租赁合同无效，但原告已实际使用涉案房屋进行经营至2017年1月11日止，故可参照房屋租赁合同中约定的租金标准支付房屋占有使用费13000元（从2016年8月7日起按每月2500元计算至2017年1月12日止），从原告已支付的租金3万元中予以扣除。对原告要求被告赔偿装修费和营业损失各1万元，没有提交相应的证据予以证明，本院不予支持。对于原告装修未形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除，但不得因拆除造成房屋毁损。综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，符合相关法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告王渭涛与被告李会振签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告李会振返还原告王渭涛房屋租金17000元、转让费30000元、押金2000元，合计49000元,于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告王渭涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，减半收取925元（原告已预交），由被告李会振负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审判员  肖蓉二〇一七年一月十二日书记员  祝庆