江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初3543号原告：南昌世茂新发展置业有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩春晖路*号。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托代理人：李恭瑶，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托代理人：万清清，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。被告：李梦思，女，汉族，住江西省南昌市南昌县。被告：傅敏，男，汉族，住江西省南昌市南昌县迎宾大道。被告：赵敏，男，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201211429999。原告南昌世茂新发展置业有限公司与被告李梦思、傅敏、赵敏案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李恭瑶、万清清，被告傅敏及被告赵敏委托代理人吴艳平到庭参加诉讼。被告李梦思经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌世茂新发展置业有限公司诉称：一、原告与被告李梦思签订的《商品房买卖合同》已经依约解除。原告与被告李梦思于2014年7月5日签订《商品房买卖合同》。该合同附件四4.3.3条约定，因李梦思原因致使原告被银行要求承担担保责任或代为偿还的，原告有权单方面解除合同。后因李梦思逾期支付房屋按揭款，2017年3月12日，贷款银行中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行要求原告承担担保责任，同时出具了一份《催告函》。原告于2017年4月14日向李梦思邮寄《解除通知函》。依据《合同法》第九十三条第二款规定，原告属于以合同约定解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告李梦思没有在三个月异议期内向法院起诉。故原告与被告李梦思之间《商品房买卖合同》已经解除。二、涉案房屋仅办理了商品房买卖合同备案，产权登记尚未过户至李梦思名下，根据物权法定原则，案涉房屋所有权归原告所有。原告与被告李梦思在房管部门就该套房屋办理的备案登记属于预告登记。根据《物权法》第二十条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，原告和被告的《商品房买卖合同》已依约解除，符合法律规定的债权消灭情形，故案涉房产在房管部门的备案登记失效。合同解除后，原告依法享有案涉房屋的所有权。三、法院对案涉房屋进行的预查封，不具有财产保全性质，不能限制商品房预售合同不能履行时基于正当合理的理由予以解除。综上，原告与被告李梦思之间签订的《商品房买卖合同》已依约解除，债权消灭、预告登记失效。贵院作出的裁定驳回原告异议申请明显错误，特诉至法院请求判令：1、停止对“南昌市红谷滩新区红谷中大道与飞虹路交汇处的世茂天城小区16号住宅楼二单元1702室”房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：证据一：：原告的营业执照及负责人身份证明以及三被告的身份信息各一份，证明原、被告的主体资格。证据二：商品房买卖合同一份，证明原告与被告李梦思系房屋买卖合同关系。证据三：个人购房借款及担保合同一份，根据保证合同中的第三十一条，证明原告为本次房屋按揭贷款提供连带责任保障。证据四：中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市民德路支行给原告的催告函一份，原告2017年3月15日发给被告李梦思发送通知书一份以及原告2017年4月14日发给被告李梦思的《南昌市商品房买卖合同》解除通知函一份，证明该行多次要求原告承担连带担保责任以及原告多次向李梦思发出催告并告知其拒不履行还款义务之后果。证据五：西湖区人民法院（2016）赣0103民初4113号民事判决书一份以及2017年9月21中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市民德路支行出具的贷款代偿证明一份，证明被告李梦思没有按时偿还银行贷款，导致银行要求原告承担连带保证责任，且原告代偿了最后一笔贷款。被告赵敏辩称：李梦思与原告之间的商品房解除不符合法律规定，首先原告已经将商品房交付给了李梦思，李梦思已经通过支付首付和贷款的方式付清了购房款，因此双方的商品房的买卖合同已经履行完毕，对已经履行完了的合同已经不存在解除的情况。原告代李梦思向银行支付按揭银行贷款，是依据商品房买卖合同依法履行担保义务，该行为与商品房买卖合同没有必然的联系，关于登记行为，如果被告李梦思依法缴纳维修基金，办理不动产权证后，是可以办理房屋产权证的。故原告认为债权消灭导致登记行为无效没有法律依据。与本案有利益关系的另一个商品房销售合同纠纷案件，系双方调解解案，但是该调解行为违反了法律规定，傅敏是一般代理，不是特别授权，调解行为无效，因些该合同的解除也是无效的。被告赵敏向法庭提供了以下证据：证据六：（2015）赣洪东证内字第6825号公证书一份，证明李梦思和傅敏委托赵敏对涉案房产全权处理。被告傅敏辩称：同意被告赵敏的答辩意见。被告傅敏未向法庭提供任何证据。被告李梦思未答辩，也未向法庭提供任何证据。经法庭质证，对原告提交的证据：被告赵敏对证据一、二的三性均无异议；对证据三的关联性有异议，认为这与原告主张合同已解除没有关系；对证据四中催告函关联性有异议，对解除通知函的真实性、合法性无法判断，对关联性有异议，认为假设李梦思拖欠贷款，原告也不能解除买卖合同。对证据五中的判决书关联性有异议，对贷款代偿证明三性均有异议，认为代偿的情况我方不清楚，但诉讼费和保全费不属于代偿的范围，是基于原告作为担保人的法律后果，与本案无关。被告傅敏对证据一、二均无异议；对证据三的真实性无异议；对证据四中的催告函上面写的2016年5月起连续没有按时还款的内容有异议，提出至2016年12月30日本利全部缴清了；对于解除通知函，认为没有回执，亦没有收到过原件；对证据五中的判决书关联性有异议，对贷款代偿证明三性均有异议。对被告赵敏提交的证据：原告对证据六真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为涉案房屋并未发生所有权的转移，被告傅敏及李梦思无权对该房屋的处分进行委托。经审理查明：原告世茂新发展置业有限公司与被告李梦思于2014年7月5日签订了合同编号为“1000429608”的《南昌市商品房买卖合同》，约定李梦思购买原告出售的位于南昌市××新区××大道××天城××住宅楼××单元××室××商品房××套，单价为每平方米11176.76元，总金额1680202元。付款方式为按揭付款，被告李梦思已依约于合同签订当日支付首付房款510202元，剩余房款117000元通过办理按揭贷款支付。2014年8月5日，李梦思与中国邮政储蓄银行股份有限公司南昌市分行（以下简称“邮储银行南昌分行”）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定由邮储银行向李梦思贷款117000元，原告作为李梦思该笔贷款的连带责任保证人，保证期限为邮储银行南昌分行向原告发放贷款之日起至邮储银行南昌分行取得房屋抵押权之日止。因被告李梦思自2016年9月起逾期未支付房屋按揭款，邮储银行南昌分行于2016年12月17日起诉原告及被告李梦思。南昌市西湖区人民法院于2017年6月20日判决解除邮储银行南昌分行与李梦思签订的《个人购房借款及担保合同》，李梦思归还邮储银行南昌分行借款本金1079000元及利息，原告对该债务承担连带清偿责任。2017年9月21日，原告依判决向邮储银行南昌分行支付1145768.99元，代偿完毕。南昌县人民法院在执行（2017）赣0121执285号赵敏诉傅敏、李梦思民间借贷纠纷一案时，查封了位于南昌市××新区××大道××城××住宅楼××单元××室的房屋一套。2017年9月11日，原告对该案的执行标的提出书面异议。我院受理后，于2017年9月22日作出（2017）赣0121执异9号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂依法向我院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点为原告对本案诉争的房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。原告与被告李梦思签订《南昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示。合同签订后被告李梦思支付了首付房款510202元，剩余房款117000元通过向邮储银行南昌分行贷款支付给了原告，所有购房款已付清。原告亦已配合被告李梦思办理了备案登记，并交付该房产给李梦思使用。至此双方皆履行了合同义务。至于原告对李梦思拖欠邮储银行南昌分行的欠款承担连带清偿责任，系债务关系，并不涉及物权变更。原告提出商品房买卖合同已依约解除，债权消灭、预告登记失效，但未提供充足证据证明，且缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案就涉房产在房管部门已办理商品房买卖合同备案登记，被告傅敏、李梦思虽尚未办理商品房产权证，但该房产已具备物权登记条件，原告对本案诉争的房产不具有足以排除强制执行的民事权利。因此，对于原告主张停止对南昌市红谷滩新区红谷中大道与飞虹路交汇处的世茂天城小区16号住宅楼二单元1702室房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回原告南昌世茂新发展置业有限公司的诉讼请求。案件受理费19922元，由原告南昌世茂新发展置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  饶淑芬人民陪审员  熊莲娣人民陪审员  邓昕虹二〇一八年三月二十六日法官 助理  李昱璇书 记 员  刘 芳