杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0102民初2098号原告：何永水,男,1950年3月20日出生,汉族，住杭州市下城区。原告：张锦娜,女,1950年9月25日出生,汉族，住杭州市下城区。两原告共同的委托诉讼代理人：徐建军，浙江耕道律师事务所律师。被告：何志财,男,1939年11月6日出生,汉族，住杭州市上城区。被告：高庆华,女,1947年8月26日出生,汉族，住杭州市上城区。第三人：何某3，男，1967年1月21日出生，汉族，住杭州市上�区。第三人：许佳妮，女，1974年12月13日出生，汉族，住杭州市上城区。第三人：何某1，男，2001年1月3日出生，汉族，住杭州市上城区。法定代理人：何某3，系其父亲，身份信息同上。第三人：何连法，男，1969年1月6日出生，汉族，住杭州市上城区。第三人：黄某，女，1967年10月12日出生，汉族，住杭州市上城区。第三人：何某2，女，2000年9月15日出生，汉族，住杭州市上城区。法定代理人：黄某，系其母亲，身份信息同上。第三人黄某、何某2共同的委托诉讼代理人：唐发兴，杭州市望江法律服务所法律工作者。第三人黄某、何某2共同的委托诉讼代理人：施梦玲，杭州市望江法律服务所法律工作者。第三人：杭州市望江地区改造建设指挥部，住所地：杭州市上城区秋涛路256号秋涛发展大厦3号楼21层。法定代表人：冯友来，常务副总指挥。委托诉讼代理人：李亚成，浙江禾泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱静，浙江禾泰律师事务所律师。原告何永水、张锦娜为与被告何志财、高庆华房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月11日向本院提起诉讼。本院由审判员程煜峰适用简易程序，于2017年6月21日组织双方调解，两被告表示愿意继续履行合同，但声称因房屋登记在杭州市望江地区改造建设指挥部（以下简称：望江指挥部）名下，被安置人黄某不配合无法过户。原告以何某3、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何某2、望江指挥部与本案有利害关系，有协助的义务为由，于同日申请追加为第三人，本院予以准许。于2017年8月3日公开开庭进行了审理。庭后各方申请和解一个月，该时间不计入审限。由于和解不成，案情复杂，本院于2017年9月8日裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人徐建军，被告何志财、高庆华，第三人何某3（兼何某1的法定代理人）、许佳妮、何连法，第三人黄某（兼何某2的法定代理人）及其委托诉讼代理人唐发兴，第三人望江指挥部的委托诉讼代理人张爱静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何永水、张锦娜向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行合同，办理杭州市上城区的权属证书并转移登记至两原告名下；2.两被告赔偿原告违约金30万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。在追加第三人何某3、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何某2、望江指挥部时，请求法院判令第三人有协助办理权属证书并转移登记至两原告的义务。在庭审中，两原告增加要求第�人继续履行合同的诉讼请求事实和理由：原、被告于2011年5月29日签订《房屋购买合同》一份，合同约定两被告将位于杭州市上城区的房屋转让给两原告，合同对价格、付款方式、交房时间作了约定，同时约定被告在可以办理三证之日起一个月内办完三证并及时过户给原告。两被告的三个子女也在合同中签名确认了交易。合同签订后，原告付清首付款93万元，被告出具93万元的收条予以确认，被告将房屋交付给原告居住至今。现该小区房屋可以办理权属证书，但是两被告一直未办理。故两原告诉至法院。被告何志财、高庆华辩解称，愿意继续履行合同，但是由于第三人黄某拒不协助，无法办理涉案房屋的权属证书及过户手续；请求免除违约金。第三人何某3、许佳妮、何某1、何连法的意见与两被告相同，愿意继续履行合同，协助原、被�办理权属证书并转移登记至两原告名下。第三人黄某、何某2辩解称，涉案房屋系拆迁安置房，属于共同共有的房屋，该房屋至今没有析产，黄某、何某2一直反对出卖该房屋，对于该房屋的买卖并不知情，也没有在房屋买卖合同中签名，故被告何志财、高庆华无权处分，即使何连法也无权买卖该房屋，因此请求法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人望江指挥部辩解称：包括涉案房屋在内的房屋均系指挥部给何志财户的安置房，虽登记在指挥部名下，指挥部不主张任何权利，愿意根据生效裁判文书，配合办理过户手续；目前该房屋具备办证条件，由于何志财户家庭矛盾尖锐，何志财与第三人何连法、黄某、何某2无法达成一致意见，因此一直未办理权属证书变更登记。本院经审理认定，被告何志财、高庆华系夫妻关系，原有杭州市上城�东宝里39-1号私房（原产权面积为369.71平方米），于2007年8月拆除。何志财在拆迁时，代表该户与望江指挥部办理《集体土地房屋拆迁调换产权协议》、《集体土地回迁安置资金结算表》等手续。《集体土地房屋拆迁安置表》载明何志财户安置的人口为8+2，安置了包括杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）在内的7套房屋，何志财户应支付给指挥部80余万元。2011年5月29日，原告何永水、张锦娜与被告何志财、高庆华签订《房屋购买合同》一份，合同约定两被告将位于杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）的房屋转让给两原告，总价款为103万元（单价为17500元每平方米），两原告首付93万元，余款10万元待三证办齐后一周内付清。两被告在房屋可以领证之日起一个月内办完三证并及时过户给两原告，若出现拖延过户、取消买卖等违约行为，两原告有权向两被告理赔（按起诉之日时该房屋评估价的差额及首付房款的三倍金额赔偿）。两被告的儿子何某3、何连法及女儿也在该合同中签名。两原告分三笔向两被告之子何连法个人账户汇款93万元，被告何志财及何连法于2011年5月29日向原告出具93万元的收条一份，确认收到该款。同日，两被告将该房屋交付两原告一直占用至今。第三人何某3、许佳妮系夫妻关系，生育儿子何某1；第三人何连法、黄某系夫妻关系，生育女儿何某2。何连法当庭陈述在收到93万元后，将该款用于房屋的扩面费及目前其家庭居住的杭州市上城区望江新园三园5幢1402室的装修等家庭生活。第三人黄某于2017年8月3日庭审中承认扩面费及家庭装修系何连法负责支出。2016年11月，被告何志财、高庆华与第三人何某3、许佳妮、何某1办理了杭州市上城区望江新园二园5幢601室等4套（建筑面积�380.77平方米）房屋的权属登记。因意见不一，包括涉案房屋在内的3套房屋（建筑面积为296.87平方米）至今仍登记在第三人望江指挥部名下。因两被告一直未办理权属登记及转移登记至两原告名下，故两原告诉至法院。庭审后两原告向本院提交书面申请，若法院支持了两原告及第三人继续履行合同并办理房屋权属证书转移登记手续的诉讼请求，两原告自愿申请撤回要求赔偿违约金30万元及承担本案诉讼费用的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点是：原、被告签订的《房屋买卖合同》的效力。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。本案中，首先两被告原有产权面积为369.71平方米的私房，2007年8月拆迁后置换了包括杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）在内的7�房屋，该户的拆迁安置合同等均系被告何志财以其名义与指挥部签订，房屋扩面费等交款也是以何志财名义交纳。两原告基于两被告原有私房的面积和签订拆迁安置合同以及交付涉案房屋等事实，有理由相信两被告对涉案房屋有处置权。其次，原、被告签订的合同意思真实、自愿，且该合同已经包括第三人何连法等人的签名确认，何连法作为第三人黄某的丈夫和何某2的父亲，其收取的93万元亦已用于支付扩面费及居住房屋的装修等家庭生活，其一直对房屋买卖合同予以认可，何连法作为一家的户主，两原告亦有理由相信其有包括第三人黄某、何某2的代理权。再次，包括涉案房屋在内的七套房屋建筑面积共有677.64元，本案案涉的房屋仅有58.97平方米，原、被告及第三人何连法等人于2011年5月签订房屋买卖合同时，并未损害第三人黄某、何某2基于户口可享有55及110平方�的安置政策。若第三人黄某、何某2认为两被告或第三人在其后家庭析产时可能损害其合法权益，可另行主张权利。综上，本院认为原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》的合法、有效，对各方具有约束力，被告及第三人均有继续履行并协助办理权属证书转移登记手续至两原告的义务。由于本院依法支持了两原告的该诉讼请求，原告申请撤回赔偿违约金及承担本案诉讼费的诉讼请求，不损害两被告及第三人的权益，本院依法予以准许。第三人黄某、何某2的抗解意见不能成立，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，判决如下：一、被告何志财、高庆华、第三人何某3、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何某2继续履行原告何永水、张锦娜与被告何志财、高庆华于2011年5月29日签订的《房屋购买合同》；二、被告何志财、高庆华、第三人何某3、许佳妮、何某1、何连法、黄某、何某2、杭州市望江地区改造建设指挥部于本判决生效之日起十五日内协助原告何永水、张锦娜办理坐落于杭州市上城区（建筑面积为58.97平方米）房屋所有权转移登记至两原告名下相关的手续。本案案件受理费16770元，因放弃部分诉讼请求变更为14070元，由原告何永水、张锦娜负担。两原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  程煜峰人民陪审员  王君丽人民陪审员  王兰青二〇一七年十二月一日书 记 员  金雪丹（另设附页）附页：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。·??10?··??9?·