河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4147号
上诉人（原审被告）：赵怡军，男，汉族，1966年10月29日出生，住广东省深圳市。
委托诉讼代理人：王跃雨，郑州市金水区大石桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张洪瑜，男，汉族，1983年5月3日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人：孙立健，上海市协力（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马旭，上海市协力（郑州）律师事务所律师。
上诉人赵怡军因与被上诉人张洪瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵怡军上诉请求：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26171号民事判决，直接改判或发回重新审理。二、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，严重错误。被上诉人张洪瑜不是本案适格主体。2016年6月27日上诉人没有授权赵怡娜与张洪瑜通过居间方河南真二房产经纪有限公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，也未收到张洪瑜定金。二、因为2016年6月27日上诉人不在郑州，当上诉人知道自己名下所有的位于郑州市金水区××北××院××楼××号被卖时，明确表示对所卖房屋不知情，发现出售房屋价格明显低于市场价格，显失公平。自己认可也不同意出卖该房屋。三、上诉人赵怡军没有与被上诉人张洪瑜签订所谓的“房地产买卖契约”影印件，影印件不具备最高人民法院关于民事诉讼证据的规定，不能作为定案的证据。四、本案所诉被上诉人不具备诉讼主体资格。根据郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26171号民事判决第四页法院确认第3、若房地产买卖契约影印件存在的话，也是蔡韫与上诉人赵怡军签订《房地产买卖契约》，故应当由蔡韫是适格的原告。二、上诉人有新的证据并足以证明原审判决认定事实错误。1、上诉人有新证据足以证明上诉人与案外人赵怡娜之间委托代理关系系伪造的。2、上诉人一审提交的证据存在明显瑕疵，相互矛盾。3、被上诉人不存在违约情形，一审判定上诉人办理解押手续、注销手续及过户等错误。4、被上诉人明显不符合郑州市人民政府规定的购房条件，且出售房屋价格明显低于市场价格，显失公平。原告明知被告的住所在广东省××××号，却仅在房产所在地公告送达，严重损害上诉人的合法权益。被上诉人超举证期限举证被采信，一审法院开庭后6个月进行询问，采信叶某的证明，开庭后调取证据等，属于程序严重违法。
张洪瑜辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人出售本人名下房屋是其本人的真实意思表示，售价完全符合签订合同时的市场价格，本案中答辩人完全具备原告主体资格。上诉人的上诉请求依法不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。一、上诉人诉称其在2016年6月27日并未授权赵怡娜与答辩人通过居间方河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，也未收到答辩人定金是没有任何事实依据，依法不能成立。因上诉人赵怡军长期不在郑州居住，2016年6月27日，赵怡军的姐姐赵怡娜作为代理人，通过河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产）和答辩人签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，基于赵怡娜和赵怡军之间的姐弟关系，在有正规房屋中介机构提供居间服务的前提下，答辩人完全有理由相信这是赵怡军本人的真实意思表示。在合同签订当日，答辩人支付了购房定金3万元、房产服务费4500、综合保障服务费9650元，真二房产向答辩人出具相应收据3份。根据该居间合同的约定，该定金在办理完过户手续前由真二房产代为保管，过户完成后转化为物业交割金。况且，赵怡军夫妻于2016年8月11日与答辩人夫妻在中国银行郑州文化支行一并办理二手房买卖按揭贷款手续，并在银行工作人员的见证下，赵怡军夫妻自愿配合签订了“贷款面谈确认书”、赵怡军和答辩人妻子蔡韫又签署了《房地产买卖契约》，赵怡军妻子袁茜作为共有人一并签署了“出售房屋共有人承诺函”，同意将其共有的涉案房产出售给蔡韫。2016年8月24日，蔡韫通过招商银行向赵怡军的中国工商银行账户转账10万元整，并注明转账用途为解押款。上述事实足以证明上诉人赵怡军对赵怡娜代理其签署《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是知情且认可的，赵怡娜是完全得到了赵怡军的授权的。上诉人赵怡军应当遵守诚实信用的原则，继续履行合同义务，配合被上诉人完成房屋过户的相关手续。二、被上诉人张洪瑜具备诉讼主体资格，是本案适格的主体。在本案房屋买卖合同中，答辩人张洪瑜和妻子蔡韫同属于一方合同当事人，所购房屋也系共同共有关系。答辩人签署《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，支付购房定金、房产服务费、综合保障服务费，答辩人的妻子蔡韫签署《房屋买卖契约》，依约向上诉人支付房屋解押款，是答辩人夫妻作为一方合同当事人，共同完成的房屋买卖的程序，并不矛盾不可割裂。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款的规定，即婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。该法律规定认定夫妻之间具有家事代理权，即夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利。购房行为作为答辩人夫妻二人共同合意行为，共同处理夫妻共同财产，该购房行为符合交易习惯和法律规定，所产的法律后果也应由二人共同承担。故答辩人张洪瑜具备本案一审适格原告资格。三、本案中所约定的房屋合同价款，折算单价为每平方11188元，并由答辩人承担居间费用、房屋契税等，该房屋单价已经远高于合同签订时郑州市房屋主管部门公布的房屋所在金水区的二手房买卖均价。并不存在上诉人所称的交易价格明显低于市场价格的情况。至于合同签订后郑州城区二手房交易价格上扬，这完全是正常的市场现象。但上诉人无权以此作为借口违反契约精神而撕毁交易。综上，基于以上事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判，以维护正常的交易秩序和市场规则。
针对上诉人当庭提交的补充意见，被上诉人答辩称，第一像上诉人称没有收到定金，根据双方所签订的存量房买卖居间合同，明确约定该定金暂由中介方保管。所以中介方已经向被上诉人出具了收据。这已经视为上诉人收到了定金。关于一审庭审中被上诉人称没有见到赵怡娜的委托手续，这也完全符合亲属间委托的交易习惯。作为赵怡军与赵怡娜系姐弟关系，并且又委托了房产中介机构对外出售二手房。在此基础上作为被上诉人一方完全有理由相信赵怡娜的行为是受到了赵怡军的委托，按照亲属间的委托的交易习惯，没有必要再让赵怡娜出具书面的委托手续。并且在后来的中国银行签署买卖协议即银行解押及银行按揭款，归还解押的过程当中，赵怡军作为房屋所有人和其妻子也对赵怡娜前期出售房产的行为给予了追认，并且共同签字同意将房产以合同价格出售给被上诉人。第二，关于送达以及开庭公告的问题。一审法院已经按照法定的程序履行了送达和公告的相关程序。这一点不存在任何的程序违法。第三，被上诉人在一审中所提交的证据从程序上完全符合法律规定，不存在违法之处。第四，2017年12月12日的询问笔录是在一审法庭为进一步查明事实的基础上做的一个补充笔录，这个并不违法。第五，一审当中被上诉人所提交的相关的录音证明与其他的证据为印证。完全符合相关的证据规定要求。第六，证人叶某与本案的被上诉人不存在任何利害关系。相反叶某作为买卖双方的这个居间服务人员，也就经纪公司的居间服务人员，由于他全程参与了买卖，双方的合同订立过程真实的了解。作为上诉人毁约的整个过程，所以其证言真实性完全符合事实。第七，关于调取证据是在一审过程当中，保存证据的中国银行按照规定只向司法机关出示相关证据。在此情况下，被上诉人在自己调取证据不能的情况下，就向一审法院提交了调取证据的申请。
张洪瑜向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同，立即办理房屋解押注销手续、面签及房屋过户等后续购房程序；2、承担违约金暂定5万元人民币；3、本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。
一审法院认定事实：1、2016年6月27日，原告张洪瑜作为买方、被告赵怡军作为卖方委托赵怡娜与居间方河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同主要约定：被告将位于郑州市金水区××北××院××楼××号的房屋（房屋所有权证书号为：郑房权证字第××号）出售给原告，房屋建筑面积176.97平方米，该房产及其配套设施的总价款为193万元；自本合同签订时，原告支付定金3万元，被告同意该定金在办理完房屋过户手续前由真二房产代为保管，过户完成后转化为物业交割保证金；合同签订40个工作日内买卖双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，首付款43万元在网签买卖合同备案当日存入指定资金监管账户，剩余房款150万元由放款银行于放贷之日存入资金监管账户；该房屋处于抵押状态，被告应在合同签订后的40个工作日内向贷款银行提出还款申请，原告应于还款现场向被告支付解押款10万元（解押款冲抵房款），剩余解押款由被告自行筹集；买卖双方于网签后3个工作日内办理资金监管手续，并向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续；被告应在银行将贷款放入监管账户之日起5日内向原告完整有效的交付本合同项下之房屋及其他相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起7日内将房屋名下所有户口全部迁出；本合同签订后，原被告双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同落款处有被告赵怡军代理人赵怡娜签字并捺印、原告张洪瑜签字并捺印，加盖有真二房产合同专用章及房产经纪人签字。
2、合同签订当日，原告张洪瑜支付购房定金3万元、房产服务费4500元、综合保障服务费9650元。真二房产向原告出具《收据》三份，均载明：今收到张洪瑜交来出卖方赵怡军位于郑州市金水区××北××院××楼××号的房地产相关款项。2016年8月11日，真二房产出具《收据》一份，载明：今收到蔡韫/张洪瑜购买金水区××北××院××楼××号评估费7456元、印花费150元、抵押费60元。
3、另查明，原告张洪瑜与蔡韫于2009年10月8日在滑县民政局办理结婚登记，二人系夫妻关系。2016年8月11日，蔡韫与被告赵怡军在中国银行郑州文化支行签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：赵怡军自愿将涉案房屋出售给蔡韫。同日，涉案房屋共有人袁茜签署《出售房屋共有人承诺函》一份，载明：其作为售房人的共有人，同意将其共有的位于郑州市房产（产权证号10××42）出售给蔡韫。2016年8月24日，蔡韫通过招商银行向被告赵怡军的中国工商银行账户转账10万元整，转账用途附言为：解押款。
4、2016年9月12日，中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行向郑州市房地产抵押管理办公室出具《房屋抵押权终止证明》，载明：抵押人赵怡军办理的位于金水区××北××院××楼××号的房屋抵押登记，房屋所有权证号为10××42，房屋他项权证号为1003045784，因借款人按借款合同的约定，已于2016年9月1日结清，同意办理抵押权注销登记。2016年9月12日，被告赵怡军及中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行共同向郑州市房地产抵押管理办公室提出对涉案房屋抵押权注销登记的申请。2016年11月15日，郑州市房地产抵押管理办公室将涉案房屋的抵押注销。之后，被告赵怡军并未到郑州市不动产登记中心办理相应的房屋抵押注销手续。
5、本案审理过程中，原告张洪瑜明确表示其有能力将剩余房款180万元一次性付清。
一审法院认为，依法成立的合同应当得到履行。原告张洪瑜与被告赵怡军代理人赵怡娜签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、原告张洪瑜之妻蔡韫与被告赵怡军签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合同签订方均应依约履行义务。原告张洪瑜及其妻子蔡韫依约支付了定金、解押款、综合服务费、评估费等相关费用，被告赵怡军在办理完房屋解押手续后，不再配合原告张洪瑜及其妻子蔡韫办理网签、过户手续，被告赵怡军构成违约。虽然被告尚未办理涉案房屋在郑州市不动产登记中心的解押手续，但因被告已将银行贷款结清，且郑州市房地产抵押管理办公室已将涉案房屋在其处的抵押注销手续办理完毕，故关于原告诉请被告办理房屋解押注销手续的请求，该院予以支持。因原告张洪瑜已经支付定金30000元（该定金暂由真二房产保管，真二房产应于房屋过户后及时返还给被告赵怡军）、原告妻子蔡韫向被告支付解押款10万元，且在本案审理过程中原告张洪瑜明确表示其可以一次性支付剩余房款180万元，故关于其诉请被告继续履行合同及房屋过户手续的请求，该院予以支持。另，被告违约，应当承担违约责任，但合同中仅约定了逾期状态下的违约金赔偿标准，并未约定合同履行期限，故关于原告诉请被告支付逾期违约金5万元的请求，该院不予支持。综合以上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告赵怡军继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，并于本判决生效后三十日内协助原告张洪瑜办理在郑州市不动产登记中心的解押注销手续、并将其名下位于郑州市金水区××北××院××楼××号（郑房权证字第××号）房屋过户至原告张洪瑜名下，房屋产权过户相关费用由原告张洪瑜负担；在办理上述房屋产权过户登记手续时原告张洪瑜一次性向被告赵怡军支付剩余房款180万元。二、驳回原告张洪瑜的其他诉讼请求。案件受理费22620元、财产保全费5000元，共计27620元，由被告赵怡军负担26923元，原告张洪瑜负担697元。
二审中，上诉人提交如下证据：一、短信记录打印件，无原件，拟证明2016年8月11日签订了一份房屋买卖契约和面谈时，上诉人不在郑州，贷款面谈单和房屋买卖契约不是上诉人签订的；二、房屋拍卖公告打印件，不是最终的成交价，是当时的评估价，是涉案房屋同小区的房屋，拟证明本案买卖显失公平。
被上诉人发表质证意见称，对方逾期提交证据，不予质证。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，上诉人无正当理由故意逾期提交证据，且证据一、二均未提交原件，证据二的房屋价格系2017年7月的价格，而不是双方交易时的2016年6月的价格，故本院对其真实性不予认可，对其证明目的不予采信。
二审经审理查明的事实同原审法院相一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。赵怡军与赵怡娜为姐弟关系，张洪瑜有理由相信赵怡娜具有代理权限，且在之后张洪瑜之妻蔡韫与赵怡军签订了《房地产买卖契约》，赵怡军之妻袁茜亦在出售房屋共有人承诺函上签字，赵怡军接受解押款并申请郑州市房地产抵押管理办公室将涉案房屋的抵押注销等行为，足以认定赵怡军与张洪瑜形成房屋买卖法律关系，赵怡军对赵怡娜行使代理行为的认可。一审法院多次对上诉人所称的深圳市住所地进行送达，相应法律文书被拒收或退回，一审法院公告送达并无不当。一审法院根据当事人申请，依法调取证据，程序并无不当。本案双方当事人交易时间发生于2016年6月，上诉人试图以2017年7月涉案小区房屋的价格证明双方一年前交易的价格过低，明显无依据。上诉人称被上诉人无购房资格，但并未提交证据予以证明。综上所述，赵怡军虽提起上诉，但未提交充分有效证据证明其上诉主张，故其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22620元，由赵怡军负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹逢春
审判员 黄智勇
审判员 贾建新
二〇一八年五月十七日
书记员 袁志蕾