广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2017）粤7101行初2146号原告：海珠区佳兴大厦业主委员会，住所地广州市海珠区樱花街48-56号。负责人：张秀英，职务主任。委托代理人：饶文博、罗凯梅，广东纬韬律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务主任。委托代理人：张璐璐，该委员会工作人员。委托代理人：王皓玮，广东沁森律师事务所律师。第三人：邝启康，男，1961年8月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。第三人：何成端，男，1949年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市三水区。第三人：陈润苏，男，1948年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。第三人：江月英，女，1964年10月26日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：江月新，女，1967年10月18日出生，汉族，住广州市白云区。第三人江月英、江月新共同委托代理人：钟琦、李昕，广东华安联合律师事务所律师。第三人：广州市高速置业有限公司，住所地广州市天河区广州大道北388号二楼。法定代表人：覃承松，职务董事长。委托代理人：黄伟国、李国峰，广东天胜律师事务所律师。原告海珠区佳兴大厦业主委员会（下称佳兴业委会）诉被告广州市国土资源和规划委员会（下称广州市国规委）、第三人邝启康、何成端、陈润苏、江月英、江月新、广州市高速置业有限公司（下称高速置业公司）房屋行政登记纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月23日公开开庭审理了本案。原告佳兴业委会的负责人张秀英及委托代理人饶文博、罗凯梅、被告广州市国规委的委托代理人张璐璐、王皓玮、第三人江月英、江月新的共同委托代理人钟琦、李昕、第三人高速置业公司的委托代理人黄伟国、李国峰到庭参加诉讼。第三人邝启康、何成端、陈润苏经本院合法传唤不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳兴业委会诉称：被告于2005年12月16日就广州市海珠区樱花街52号商铺为第三人邝启康、何成端、陈润苏颁发了粤房地证字C4XXX41号、第C0XXX64号、第Ｃ0××63号《房地产权证》。后上述产权人将该商铺转让给第三人江月英、江月新，被告于2007年10月31日为第三人江月英、江月新颁发了粤房地证字第C5XXX23号、第Ｃ1××63号《房地产权证》。第三人高速置业公司是该商铺的开发商。根据佳兴大厦的规划设计，该商铺原本规划设计是小区变配电房。2005年11月9日，第三人高速置业公司曾向广州市城市规划局申请，拟将变电房迁至地下车库。但规划局在复函中明确不许，并要求开发商取得供电局同意并保证车位设置后再重新申请。后来第三人高速置业公司在未得到规划审批的情况下，擅自挪移变电房，并通过种种手段将该房屋改造成商铺并予出售。而被告作为行政管理部门，未仔细审查和核对政府规划资料就错误地予以产权登权。涉案商铺开业后，原本封闭管理的小区成了商铺的后门通道，给小区安全及物业管理带来诸多麻烦，原告作为小区的业主委员会，代表广大业主依法维权。依《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理……”，现将被告的前后两次产权登记行为提起诉讼，望法院依法审理。综上，涉案商铺是违反规划设计被擅自改造而成，本质上属违章建筑，被告对违章建筑予以登记发证，损害原告权益。请求：1、判决撤销被告为广州市海珠区樱花街XX号商铺的首次转移登记颁发的粤房地证字第C4XXX41号、第C0XXX64号、第Ｃ0××63号《房地产权证》（房产登记号：2005交登字493XX号）；2、本案诉讼费由被告承担。被告广州市国规委辩称，一、原告不具备诉讼主体资格，应依法驳回起诉。首先，根据《物业管理条例》第十条、第十一条的规定，只有全体业主或业主大会才可以决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，根据第十五条的规定，业主委员会履行的职责为五项，其中并无进行诉讼的权利。根据上述规定，业主委员会本身仅为由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者，不具备对外职能，在没有全体业主或业主大会授权的情况下，不能就共有物业提出权益主张。其次，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》（法释[2000]8号）第一条第二款第（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（法释[2015]9号）第三条第(八)项的规定，行政诉讼的原告应当与行政行为之间有明显的利害关系。本案中，涉案房产的登记与否，并不对业主委员会产生利害关系，更不产生实际影响。因此，被告认为，原告不具有诉讼主体资格，本案应当依法驳回起诉。二、本案已过法律规定的起诉期限，依法应当驳回起诉。原告在起诉状中陈述：“涉案商铺开业后，原本封闭管理的小区成了商铺的后门通道，给小区安全及物业带来诸多麻烦”。结合各方提交的证据，可看出，涉案登记行为于2005年12月16日作出，并于2007年再次转让，无论依照哪个时间起算，距今都早已过两年。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。被告认为，根据原告的自述，其在明知涉案房产已登记并作为商铺使用的情况下，迟迟不行使诉权，至今已过起诉期限，依法应当驳回起诉。三、被告作出涉案登记行为，已尽合理审核义务，符合登记时相关规定。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定，权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。2005年，第三人邝启康等与高速置业公司就涉案房屋向被告申请转移登记，并提交买卖申请审批表、权属证明书、商品房买卖合同、授权委托书、身份证件等相关资料。被告于2005年8月29日受理该申请。经审核，申请人提交资料符合上述规定的要求，基于此，被告作出涉案登记。关于原告提及变电房登记商铺的问题，被告认为，根据查册资料显示，涉案房产所在楼盘“佳兴大厦”首层用途为居委会、变电房、商场，并无证据表明涉案房产的规划用途为变电房。综上，被告认为，作为行政机关，法无授权不可为是依法行政的基本准则，鉴于在作出涉案行政行为时，依照《广东省城镇房地产权登记条例》并无审核是否与规划一致的要求，申请人提交资料符合相关规定，被告已尽合理审查义务，被告作出行政行为合法有效。综上所述，因原告与涉案房产登记行为间无利害关系，更非合法诉讼主体，不属于行政诉讼受案范围，应当依法驳回起诉。被告作出涉案登记行为，已尽合理审核义务，合法有效。第三人江月英、江月新述称：一、原告主体不适格，既不是涉案房屋的权利人，也不是利害关系人，无权提起本案诉讼。二、涉案房屋在2005年就已经办理了房产登记，原告的起诉超过起诉期限。三、根据房屋查册情况，涉案建筑一楼不只有变电站，还包括商铺、小区物业管理值班室房屋，原告没有证据证明其诉讼请求。第三人高速置业公司述称：一、原告没有诉讼主体资格。原告没有获得业主大会授权，即使取得授权也不是本案利害关系人。二、涉案房屋的转让并不涉及原告。三、原告的起诉超过起诉期限。四、第三人高速置业公司依法申请转移登记，不存在欺骗和隐瞒。涉案地块在出让时全部缴清价款，第三人可以对某些商业及功能进行调整。第三人邝启康、何成端、陈润苏未出庭，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，涉案房屋位于广州市海珠区樱花街XX号。樱花街XX-XX号为第三人高速置业公司开发的佳兴大厦。2005年8月29日，第三人邝启康、何成端、陈润苏作为买方与高速置业公司作为卖方向广州市房地产交易中心申请办理涉案房屋转移登记，提交了广州市房地产权属证明书、商品房买卖合同、不动产销售（转让）发票等材料。在该房屋的产权情况表中记载“首层为居委会、变电房、商场”。2005年12月16日，原广州市国土资源和房屋管理局对第三人邝启康、何成端、陈润苏的上述房屋转移登记申请核准登记，并分别向邝启康、何成端、陈润苏核发粤房地证字第C4XXX41号、粤房地共证字第C0XXX64号、粤房地共证字第××号房地产权证，记载房地座落为“海珠区樱花街XX号铺”、房屋用途为“非居住用房”、登记字号为“05交登493XX”。原告不服原广州市国土资源和房屋管理局向第三人邝启康、何成端、陈润苏作出的上述房屋登记行政行为，向本院提起诉讼。另查明，2007年9月30日，邝启康、何成端、陈润苏作为卖方与江月英、江月新作为买方向海珠区房地产交易登记所就涉案房屋申请转移登记，提交了房地产权证、房地产买卖合同等申请材料。2007年10月31日，原广州市国土资源和房屋管理局对上述转移登记申请核准登记，并分别向江月英、江月新核发粤房地证字第C5XXX23号、粤房地共证字第××号房地产权证，登记字号为“07交登080129XX”。原告对原广州市国土资源和房屋管理局向江月英、江月新作出的上述房屋登记行政行为亦向本院提起了行政诉讼，本院以（2017）粤7101行初2147号立案受理。再查明，根据原告提交的佳兴大厦首层平面图显示，涉案房屋的位置标示为“配电房”，根据被告提交的涉案房屋转移登记资料，房地产分户图中涉案房屋的位置未标示“配电房”。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”房屋转移登记是指房屋登记行政机关对房屋因买卖等事由发生权属转移进行的不动产登记行政行为。对于房屋转移登记行为，有权提起行政诉讼的主体应为对涉案房屋享有不动产权利的利害关系人。本案中，原告对涉案房屋的所有权并未进行主张，只是认为房屋产权转移后登记的性质和用途与规划不符，给小区物业管理造成影响，不属于与房屋转移登记行政行为有利害关系的理由。因此，原告与被诉房屋登记行政行为不存在利害关系，原告的起诉不符合受理条件。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款的规定,裁定如下:驳回原告海珠区佳兴大厦业主委员会的起诉。原告海珠区佳兴大厦业主委员会预交的受理费50元，由本院予以退还。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州铁路运输中级法院。（本页无正文）审 判 长  黄 胜人民陪审员  刘雪容人民陪审员  邓金兰二〇一七年十二月二十九日书 记 员  吴泳淇