浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初6379号
原告：赵维倩，男，1958年10月2日出生，汉族，住浙江省建德市。
原告：赵毅媛，女，1947年2月2日出生，汉族，住浙江省建德市。
原告：赵三媛，女，1948年11月14日出生，汉族，住浙江省建德市。
三原告共同委托诉讼代理人：翁洪，浙江杭星律师事务所律师。
三原告共同委托诉讼代理人：张素娟，浙江杭星律师事务所律师。
被告：赵绍焕，男，1926年6月15日出生，汉族，住建德市。
被告：赵淳倩，男，1954年4月1日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：楼林红，诸暨市暨阳街道法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈伟忠，浙江新兴律师事务所律师。
原告赵维倩与被告赵绍焕、赵淳倩农村房屋买卖合同纠纷一案，于2017年5月24日起诉来院。本院于同日立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加赵毅媛、赵三媛作为原告参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭进行审理，于2017年11月1日再次公开开庭进行了审理。原告赵维倩、赵毅媛、赵三媛及其委托诉讼代理人翁洪、张素娟，被告赵淳倩及其委托诉讼代理人楼林红、陈伟忠到庭参加诉讼，被告赵绍焕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵维倩、赵毅媛、赵三媛向本院起诉要求判令：1、依法确认被告赵绍焕与被告赵淳倩签订的《出卖房屋凭证》无效；2、判令被告赵淳倩返还原告拆迁安置补偿款计人民币80万元。庭审中，三原告自愿撤回第二项诉请。事实与理由：2017年初，因三改专项活动在诸暨市范围内展开，原告位于下新屋的房屋属拆迁之列。在拆迁过程中，原告从诸暨市经济开发区管理委员会拆迁办工作七组得知被告赵绍焕与被告赵淳倩于1990年2月6日签订了一份《出卖房屋凭证》，双方约定：赵绍焕将下新屋两间又四分之三弄房屋以9500元的价格出卖给赵淳倩。此次房屋买卖涉及原告自建房及作为家庭共有财产的老屋，但原告对此次买卖并不知情。现被告已自行领取上述房屋全部拆迁利益。原告认为，两被告签订的《出卖房屋凭证》应为无效合同，理由在于本次房屋买卖涉及的两间又四分之三弄房屋，其中有一间是原告赵维倩的自建房，该自建房是原告赵维倩于1980年申请，建房手续于1980年7月2日通过审批，1981年8月建造完成。从《出卖房屋凭证》也可看出，其中一间又四分之三弄房屋为祖传砖木结构，另一间为自建砖混结构，该砖混结构房屋即为原告自建房。祖传砖木结构房屋为土地改革时分得，当时家庭人口为四人，即被告赵绍焕及其妻子杨红彩、女儿赵毅媛和赵三媛。2006年5月杨红彩去世，原告理应享有该老屋的继承权。被告赵绍焕在未经原告及共有权人同意的情况下擅自将房屋卖给被告赵淳倩，损害了原告及共有人的合法权益，依法应属无效。而且《出卖房屋凭证》中，被告赵绍焕仅出卖了两间又四分之三弄房屋，其余四分之一弄房屋未出卖，被告赵淳倩领取了全部拆迁安置利益，也与房屋买卖合同约定不符。现特诉至法院，望依法处理。
被告赵绍焕未作答辩。
被告赵淳倩答辩称：本案房屋买卖关系属实，案涉另外四分之一弄房屋本来就属于被告所有；原告诉称案涉房屋中的一间由其建造，缺乏事实依据；案涉房屋土地地籍材料中没有原告的名字，且案涉房屋购买已满28年，期间一直由被告居住。综上，要求驳回原告诉请。
原告赵维倩为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下：
1、出卖房屋凭证一份，用以证明被告赵绍焕擅自将案涉房屋卖给被告赵淳倩的事实。经质证，被告赵淳倩无异议。
2、申请宅基地调查报告一份，用以证明原告申请建造自建房的事实。经质证，被告赵淳倩认为该份调查报告内容模糊不清，不能达到原告的证明目的。
3、土地登记审批表、诸暨市地籍调查表各一份，用以证明本案案涉房屋为家庭共有财产的事实。经质证，被告赵淳倩无异议。
4、诸暨市国土资源局地籍档案查询单、土地登记审批表、诸暨市地籍调查表各一份，用以证明被告赵淳倩与被告赵绍焕签订出卖房屋凭证前在下新屋已经拥有一处宅基地，本案案涉房屋买卖违反了土地管理法宅基地关于一户一宅的强制性规定，应属无效的事实。经质证，被告赵淳倩对真实性无异议，但认为被告系水模村村民，有权向同村村民购买房屋；同时法律和行政法规也未规定满足一户一宅条件后，不可再向其他村民购买房屋。
5、赵绍焕迁移证存根、干部退休证、赵维倩迁移证存根一份，用以证明原告赵维倩建房手续批准且房屋建造完成后，被告赵绍焕户籍才从建德市迁至诸暨，原告赵维倩的户籍在1981年12月28日从迁至建德市，本案涉及的自建房一间并非被告赵绍焕所建，而是由原告赵维倩建造的事实。经质证，被告赵淳倩对真实性无异议。但认为与本案无关。
被告赵淳倩为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下：
6、出卖房屋凭证一份、收据二份，用以证明1990年2月6日，被告赵绍焕将案涉房屋卖给被告赵淳倩，且被告已支付全部购房款的事实。经质证，原告对房屋出卖凭证和收据的真实性、关联性无异议，但认为房屋出卖凭证侵犯了共有人的利益，依法应属无效。
7、诸暨市陶朱街道开元村民委员会出具的证明一份、赵绍焕出具的证明一份，用以证明案涉房屋一直由被告赵淳倩居住和使用的事实。经质证，原告赵维倩认为村委会出具的证明没有负责人签名，证据形式不合法；对赵绍焕出具的证明，系复印件，对真实性有异议。
8、土地登记审批表、地籍调查表各一份，用以证明案涉房屋的所有权人为被告赵绍焕，其有权将该房屋出卖给被告的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为案涉房屋并非全系老屋，且从地籍调查表来看家庭实际人口为四人，虽然登记所有人为赵绍焕，但实际应为家庭共有。
9、电费明细单一份，用以证明案涉房屋电费由赵淳倩缴纳的事实。经质证，原告认为该份电费明细单中的户名仍为赵绍焕，房屋确实是被告赵淳倩在维护和使用。
10、被告赵淳倩妻子边一萍的身份证复印件、边一萍户口本复印件、结婚证、结婚申请书各一份，用以证明被告赵淳倩妻子边一萍户籍所在地为诸暨市的事实。经质证，原告对真实性无异议。
11、申请宅基地调查报告一份、赵绍焕、杨红彩户籍迁移证各一份，用以证明1980年7月原告赵维倩申请宅基地时，调查表载明人口为三人，案涉其中一间房屋并非赵维倩所有，而是杨红彩、赵维倩、赵晓平共有财产的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为新批房屋实际由原告赵维倩建造。
12、书信一份，用以证明2011年5月15日，因水磨村拆迁需要，被告赵绍焕将身份证复印件邮寄提供给被告赵淳倩的事实。经质证，原告对真实性无异议。
13、申请证人赵某出庭作证形成的证人证言一份，赵某陈述：赵绍焕系其弟弟，分家时因为分给其的一间房比较大，所以其共分得一间又四分之一衖，赵绍焕分得一间又四分之三衖；后来其将其中四分之一衖给了第三个儿子赵淳倩，办证的时候也是赵淳倩去办的；1990年2月出卖房屋凭证中的签名都是本人笔迹；房屋出卖后，赵绍焕子女也多次回村里来看望。经质证，原告认为证人系被告赵淳倩的父亲，与其有利害关系。
本院对上述证据材料分析、认证如下：
原、被告所提供的证据材料经庭审出示、质证，被告赵绍焕未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证和辩解的权利。证据材料1与证据材料6中的《出卖房屋凭证》相一致，原、被告双方经质证对真实性均无异议，本院予以认定，并据此认定1990年2月6日，被告赵绍焕将坐落于诸暨市下新屋两间又四分之三衖房屋出卖给被告赵淳倩的事实。三原告认为，该份出卖凭证仅约定将两间又四分之三衖房屋出卖，其余四分之一衖房屋并未出卖，因原告变更后诉请仅要求确认案涉合同无效，故本院对此在本案中不作认定。证据材料2、11相同，其中加盖有诸暨市档案馆印章，本院对真实性予以认定，并据此认定1980年7月原告赵维倩申请宅基地1间并获批准的事实。证据材料3与证据材料8相一致，本院对真实性予以认定。证据材料4、5，被告赵淳倩对真实性无异议，本院予以认定。证据材料7、9均为原件，原告认可待证事实，故本院认定案涉房屋自1990年后至拆迁前一直由被告赵淳倩管理、使用的事实。证据材料10、11、12，原告对真实性无异议，本院对此予以认定。证据材料13，系证人当庭出庭作证所形成的证人证言，本院对其真实性予以认定。
综上，本院经审理查明的事实如下：
被告赵绍焕与被告赵淳倩父亲赵某系兄弟。被告赵绍焕与妻子杨红彩共育有三女一子，分别为赵毅媛、赵三媛、赵晓平、赵维倩。赵绍焕在原诸暨市有祖传砖木结构老屋一处。1980年7月，赵维倩以杨红彩、赵维倩等三人名义申请建造房屋，后经审批在该老屋旁新建砖混结构房屋一间。1990年2月6日，赵绍焕出具出卖房屋凭证一份，内容载明：我们（出卖房屋人）在大堂下新屋有楼房两间又四分之三衖，其中一间又四分之三衖为祖传砖木结构，一间为自建砖混结构，座东北，朝西南，左边与赵某房相连，右边为道路，前面为赵水土房，屋后为赵淳倩房。我们因居住不便，自愿将此两间又四分之三衖楼房出卖给赵淳倩为业，双方议定房价为人民币玖仟伍佰元正。鉴于赵淳倩当时筹集资金困难，经双方协商同意，房款分两次付清，第一次当即付壹仟元，第二次捌仟伍佰元按银行存款利息计息，在90年10月之前本利一并付清。付款手续以卖方另出收据为凭。房屋成交之后不得反悔，特立此据。出卖房屋人赵绍焕亲笔杨红彩证明人：赵某赵晓平。后被告赵淳倩于同年10月25日将购房款全部付清。虽案涉房屋已经出卖，但1995年通过审核的土地使用权人仍为赵绍焕。其房屋土地使用面积为80.89平方米、建筑总面积161.78平方米,四至为:东至赵某屋共墙、南至路、西至路、北至路。2003年4月15日，赵绍焕出具证明一份，内容为：兹因原水磨村赵绍焕自有砖木结构楼房一间一弄，以及81年自建楼房一间，共两间一弄，于90年2月份卖给同村赵淳倩，房屋产权归赵淳倩所有。以后凡有办证事宜均应由现业主赵淳倩办理，以清转让手续。特此证明。证明人，房屋出卖人：赵绍焕2003年4月15日。2017年，被告赵淳倩与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，领取了部分拆迁补偿款。2017年5月，原告诉至法院。庭审中，赵晓平经询问表示自愿放弃有关权益，并不参加本案诉讼。
另查明，被告赵淳倩妻子边一萍户籍所在地位于诸暨市。本案案涉房屋出卖后一直由被告赵淳倩占有、使用，直至2017年拆迁。
本院认为，本案案涉房屋系祖传房屋并在1980年改扩建，应属赵绍焕、赵维倩、赵毅媛、赵三媛等家庭共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。为保护善意第三人的合法权益，该法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。故本案的主要争议焦点为赵淳倩受让案涉房屋是否系善意取得？对此，根据上述法律规定，本院分析如下：第一，被告赵绍焕系三原告的父亲，1990年出卖房屋时赵维倩在外地工作，赵毅媛、赵三媛已经出嫁，赵晓平在出卖凭证中签名，根据农村风俗习惯，赵淳倩有理由相信赵绍焕对该房屋享有处分权，其系出于善意而购买房屋；第二，讼争房屋系二间又四分之三衖楼房，其中一间又四分之三衖为砖木结构，另一间为砖混结构，宅基地面积为80.89平方米、建筑总面积161.78平方米，出让价格为9500元，该价格在1990年同类房屋中应属合理；第三，赵维倩支付房款后长期占有、使用房屋，虽房屋土地使用权仍登记在赵绍焕名下，但赵绍焕在2003年再次出具证明明确“房屋产权归归赵淳倩所有”，“以后凡有办证事宜均应由现业主赵淳倩办理，以清转让手续”，可见赵绍焕认可案涉房屋产权归被告赵淳倩所有；第四，赵绍焕现仍在世，三原告与被告赵淳倩系堂兄弟姐妹关系，与赵晓平系姐弟关系，而赵晓平亦在出卖房屋凭证中签名，在农村买卖房屋系重大事件，三原告在出卖房屋后长达27年时间对此不知情显然不符合常理。综上分析，被告赵维倩从赵绍焕处受让案涉房屋系善意取得，应受法律保护。三原告另主张，案涉房屋买卖合同违反一户一宅的规定，依法应属无效。本院认为，现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，一户一宅规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。本案中，赵淳倩户系水磨村村民，其有权购买坐落在同一集体经济组织内的房屋，原告认为讼争房屋转让合同违反一户一宅禁止性规定，无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。被告赵绍焕虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵维倩、赵毅媛、赵三媛的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告赵维倩、赵毅媛、赵三媛共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 闫龙会
人民陪审员 蒋培南
人民陪审员 楼烨玲
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 吴宵莹