四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川3401民初569号
原告：俄吉阿夫，男，四川省昭觉县人，1966年2月4日出生，彝族。
委托诉讼代理人毛文泉，西昌市法律援助中心律师，代理权限为特别授权。
被告：黄香，女，四川省西昌市人，1971年12月11日出生，汉族。
委托诉讼代理人：洪峰，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：胡淑华，女，四川省西昌市人，1964年9月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：洪峰，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告俄吉阿夫与被告黄香、胡淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法由审判员蒋瑛独任审理此案，书记员许琼月担任记录，于2018年3月16日对本案公开开庭进行了审理，原告甲巴有者及其委托诉讼代理人毛文泉律师、被告黄香、胡淑华的委托诉讼代理人洪峰律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告俄吉阿夫向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告购房款331553.00元及利息。2、被告承担本案的诉讼费。
事实及理由：2011年10月8日，原告与被告黄香签订房屋购买合同，被告黄香将其位于高枧乡陈所村七组的住房（面积116.77平方米）以460000.00元卖给原告，被告胡淑华对买卖行为提供担保。原告装修入住后，2017年7月，西昌市人民政府确认该房屋系违章建筑，并依法予以拆除，只补偿了原告128447.00元。依据合同法，该买卖标的系违章建筑，不能出卖，所以合同为无效合同，无效合同至始无效，被告应将剩余购房款退还原告，扣除政府的补偿128447.00元（每平方米700元），还应退还原告购房本金331553.00元及利息。望贵院依法支持原告的诉讼请求。
二被告辩称：一是双方签订合同是事实，但房屋是包括了6楼及7楼的顶楼计两套房子，案涉房屋被告黄香出售前进行了装修，原告收到房屋后将7楼又另外出售，获得了转让款15.5万元。二是涉案房屋确实被拆迁，但人民政府依法对原告的6、7楼房屋都进行了补偿，如房屋属于违法建筑，按照法律规定不应当进行补偿和赔偿的；三是西昌市人民政府拆迁进行补偿和赔偿的标准均是统一的，原告诉状所称的补偿金额与客观事实不相符。四是本案双方争议的房屋已经被拆除，双方签订的买卖合同客观上早已终止，合同终止时，被告以及西昌市人民政府已经对原告合法享有的权利予以了维护，进行了赔偿或补偿，原告再次起诉没有法律依据。五是被告胡淑华并非适格的担保人，担保义务及被担保人均不明确，不应当承担担保责任。
原告俄吉阿夫为支持自己的主张，向法院提供了如下证据：
1、原告的身份证复印件。证明:原告的主体资格。
2、被告黄香与原告于2011年10月3日签订的购房协议书原件一份。
证明:该房屋以46万元卖给原告，并约定如此房违建被拆除由被告黄香原价赔偿原告所有房款；被告胡淑华对黄香的赔偿责任进行了连带责任担保。
3、高枧乡陈所村及陈所村7组的承诺书复印件。
证明：原告在购买该房屋时，该村组及村民均向原告书面表示该房屋系合法，并能办理相关房产手续。
4、西昌市规划建设和住房保障局的一份书面说明复印件。
证明：案涉房屋隔壁相同条件的邵辉琼房屋（位于西昌市高枧乡陈所村8组）能办理相关的手续，被告将此证据交予原告，向原告明示其房屋能办理相关的产权及手续。
5、西昌市城乡规划和住房保障局责令限期拆除违法建筑的公告。证明：本案涉案房屋因违法建设被认定为违章建筑，并被西昌市规建局限期责令拆除。
6、证人俄吉扯日出庭作证：其和原告俄吉阿夫、说各有则到被告黄香处给付被告黄香46万元购房款，46万现金是交给黄香、胡淑华两人。
7、证人说各有则出庭作证：其和原告俄吉阿夫、俄吉扯日到被告黄香处给付被告黄香46万元购房款，46万现金是交给黄香、胡淑华两人，购房协议系其亲笔书写，还记得协议约定了两条，一是如果是房屋违建被拆除，黄香承担责任，二是如果遇到拆迁，黄香他们不退46万。
二被告的质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性无异议，该房屋出售的时候包括顶楼，合同中有注明。顶楼及合同所涉的房屋在拆迁后是按照两套房屋进行补偿的。合同上胡淑华仅以担保人身份签字，没有明确是为那一方担保，该合同是双务合同，也没有担保内容的约定。该合同所涉房屋由人民政府拆迁并进行了补偿或赔偿，合同的权利义务已经终止。对证据3，该证据是复印件，也没有相关内容只有签名，对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。对证据4，该证据为复印件，无法核实真实性，对关联性以及证明目的均有异议。对证据5的真实性没有异议，案涉房屋是西昌市人民政府在与所有的相关当事人签订协议后进行拆除的。对两名证人的证词真实性有异议，原告否认中间人日火伍各在场，事实上签订协议当日，中间人日火伍各在现场，购房款是交给日火伍各的，被告黄香只收到购房款400000.00元，有60000.00元被日火伍各收走。
二被告向法院提供了如下证据：
1、2011年10月3日的购房协议一份。
2、2009年9月8日原告与胡淑华签字确认的购房收据一份。
证明：双方签订了房屋买卖合同，原告交款之后，原告与胡淑华签字的收据。
3、通话录音书面材料一份。原告将楼顶房屋出售给俄尔那作及其女儿罗芳，该通话是胡淑华与罗芳的通话录音记录。
证明：俄尔那作及其女儿罗芳用15万元从原告处买了7楼的房屋，并且政府对他们进行了赔偿。
原告的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。购房收据的时间是2009年，签订购房协议的时间是2011年，购房收据是虚假的，是为了减轻胡淑华的罪责写的。房屋是黄香卖给原告的。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，依法调取下列证据：
1、四川省西昌市人民法院（2014）西昌刑初字第236号刑事判决书。
2、购房协议。
3、购房收据。
4、城东项目（高枧片区）违建房屋拆除奖励补偿表，俄吉阿夫的建构物拆除补助费81739.00元，搬家补助费5000.00元，过渡补助费7000.00元，购房补助费40000.00元，超标准装修拆除补助费46600.00元，合计180339.00元。
原告俄吉阿夫对法院调取的证据质证意见是：对证据1真实性无异议，对关联性有异议，刑事判决书中认定的事实没有包含原告。对证据2、3，是因为胡淑华想要减轻罪责找原告签订的。对证据4，能够证明涉案房屋是违法建筑，依法予以拆除，政府给的18万余元，有补偿也有奖励。除拆除补助费外，其他的都是政府给的奖励，是针对住户的，是住户自己争取来的。
二被告对法院调取的证据质证意见是：对证据1-4的真实性、合法性、关联性没有异议。同时也证明涉案争议房屋（6楼）西昌市人民政府补偿金额是180339.00元，原告同意并签字领取，另外，涉案房屋内顶楼部分，原告也自行对外出售，出售价款为15.5万元，因此，原告基于买卖合同的签订居住长达近6年的时间并且获得了33万余元的现金补偿，根本不存在实际的损失，若原告在已经获得的利益基础之上再由被告承担退还30余万元款项的责任，那么是对原告本身违法行为的一种鼓励，原告甚至通过这种违法行为获得了收益，是国家法律不予支持的。
上述证据，经原、被告当庭举证、质证，本院对证据作如下认证：原告提供的证据1、2、5，该三份证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。原告提供的证据3、4，这两份证据均系复印件，与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。两名证人出庭作证证明被告黄香与原告签订购房协议书及交付购房款46万元，本院予以采信。被告提供的证据1与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。被告提供证据3，原告在法庭审理中认可将房屋的顶楼出售，出售价格是15.5万元，本院予以认可。本院依法调取的四川省西昌市人民法院（2014）西昌刑初字第236号刑事判决书、购房协议、城东项目（高枧片区）违建房屋拆除奖励补偿表，本院予以采信。
根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年上半年，被告胡淑华在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，私自在西昌市高枧乡陈所村7组的集体耕地上修建7层砖混结构房屋1栋，共计21套房屋。占地面积350.279平方米，建筑面积为2336.88平方米。被告黄香以14万元价格（每平方米单价1000元）从被告胡淑华处购买了其中一套，后被告黄香将案涉房屋进行了装修，并在房屋的顶楼加盖板房，一并出售给原告俄吉阿夫。2011年10月3日，原告俄吉阿夫买方（乙方）与被告黄香出卖方（甲方）签订了《购房协议书》，其上载明：“一、甲方愿将住房一套，位于西昌市高枧乡陈所村七组。二、此房购为
460000元（肆拾陆万元正）、顶楼算在其中，于2011年10月3日已付清，甲方将房屋移交乙方使用。三、此房如有违反建房规定，由甲方负责，并原价赔偿乙方所有费用。四、如果将来政府征用，乙方只能享受政府经济赔偿、补贴，不能要求甲方另安排住房。担保人：胡淑华、日火伍各。”法庭审理中，原告俄吉阿夫认可案涉房屋顶楼被其以15.5万元出售给他人。原告俄吉阿夫居住使用案涉房屋至2017年7月西昌市城乡规划建设和住房保障局对案涉房屋予以强制拆除。截止2017年9月8日，俄吉阿夫领取违建房屋被拆除的补偿费用，建购物拆除补助费81739.00元，搬家补助费5000.00元，过渡补助费7000.00元，购房补助费
40000.00元，超标准装修拆除补助费46600.00元，合计180339.00元。
另，被告胡淑华因非法转让、倒卖土地使用权罪，2014年9月，西昌市人民法院作出（2014）西昌刑初字第236号刑事判决书，判处胡淑华有期徒刑二年，并处罚金三万元。刑期从2013年10月29日至2015年10月28日止。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。被告胡淑华未取得案涉楼房所占土地的使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续，私自在集体土地上修建房屋出售谋利。违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定。被告黄香购买了胡淑华修建的违建房屋，又将房屋进行装修后出售给原告俄吉阿夫。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故原告俄吉阿夫与被告黄香于2011年10月3日签订的《购房协议书》应当认定为无效。被告黄香应当承担合同无效的主要过错责任。作为日常生活中的大宗交易，原告俄吉阿夫作为具有完全民事行为能力的购房人，对房屋存在的因无法办理相应审批手续而导致合同无效的相应风险，应当明知，却不严格验证对方房屋产权情况，就盲目购买该房屋，应当认为原告俄吉阿夫对合同无效亦具有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，原告俄吉阿夫已实际占有使用案涉房屋6年有余，领取了违建房屋被拆除的补偿费用180339.00元，庭审中原告俄吉阿夫认可案涉房屋顶楼被其以15.5万元出售给他人。被告认为应当在原告的实际损失中扣除15.5万元，因涉及了另一民事法律关系，不属于本案的审理范围。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同无效后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”中的损失，系指当事人因合同无效而实际遭受的损失，原告俄吉阿夫的实际损失应计算为460000元-180339元=279661.00元，结合原告、被告过错程度，原告俄吉阿夫自行承担30%的过错责任，被告黄香承担70%的过错责任。被告黄香应赔偿原告俄吉阿夫的金额为279661.00元×70%=195762.70元。另被告胡淑华在《购房协议书》上签名作为担保人，案涉合同上未约定担保义务及被担保人，故被告胡淑华不承担担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
被告黄香于判决生效之日起三十日内返还原告俄吉阿夫购房款195762.70元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6273.00元，减半收取3136.50元，由原告负担940.95元，被告黄香负担2195.55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 蒋 瑛
二〇一八年四月八日
书记员 许琼月
附本案法律适用条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。