浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第599号
上诉人（原审被告）：陆建良。
委托代理人：魏子铭，浙江中锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章伟良。
被上诉人（原审原告）：沈娟清。
被上诉人（原审原告）：沈建良。
原审被告：桐乡市金鼎物业经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇中兴街天安路*****号。
法定代表人：赵李鼎，该公司总经理。
委托代理人：张雪康，该公司员工。
原审第三人：叶镇潘。
委托代理人：魏子铭，浙江中锐律师事务所律师。
上诉人陆建良为与被上诉人章伟良、沈娟清、沈建良、
原审被告桐乡市金鼎物业经营管理有限公司（以下简称金鼎公司）、原审第三人叶镇潘房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2014）嘉桐民初字第2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年，章伟良、沈娟清、沈建良与陆建良、金鼎公司三方签订《商铺租赁管理合同》，约定陆建良向章伟良、沈娟清、沈建良承租位于桐乡市濮院镇王母桥港东侧、320国道北侧中国·濮院针织服饰辅料市场1号楼1层1081、1083号二间商铺，租赁期为36个月，自2012年6月1日起至2015年5月30日止，第一年租金为150000元，第二年为165000元，第三年181500元；经营内容仅限面料，在租赁期限内，未事先征得章伟良、沈娟清、沈建良及金鼎公司书面同意，陆建良不得擅自改变商铺使用用途或者转租给第三方；陆建良未经章伟良、沈娟清、沈建良和金鼎公司书面同意，擅自将该商铺转租、转借他人或调换使用的（若陆建良确需将所租赁的商铺转租、转借或调换，应事先到金鼎公司处办理手续，并缴纳手续费1000元），章伟良、沈娟清、沈建良有权解除合同，陆建良已交租金、租赁保证金不予退还等等。合同签订后，章伟良、沈娟清、沈建良向陆建良交付租房由陆建良租赁使用，陆建良亦已按期交纳房屋租金和相关的市场管理费用至2015年5月30日租期届满。
原审另查明，2012年6月27日，该商铺由案外人庄燕经工商登记开设桐乡市濮院宏桥纺织面料商行，至2014年3月31日止。2014年4月18日，金鼎公司向叶镇潘开具收款收据一份，收取叶镇潘“1081、1083号商铺”转让手续费1650元，并在陆建良的《商铺租赁管理合同》中出租人栏标注转叶镇潘处盖章，叶镇潘也在该合同承租人栏签名。2014年5月9日始，叶镇潘经工商登记在该商铺开设桐乡市濮院明记面料商行。2014年5月13日，金鼎公司收取陆建良缴纳的2014年6月1日起至2015年5月30日的租金和相关费用292814元，在扣除章伟良、沈娟清、沈建良应缴纳的相关费用后，于当日即将余款178740元转付给章伟良，并办理了在陆建良的《商铺租赁管理合同》上由叶镇潘签名、金鼎公司盖章的转租手续。2014年6月18日，章伟良、沈娟清、沈建良以陆建良违反合同约定擅自转租商铺为由，向陆建良发出《解除合同通知书》，通知陆建良解除《商铺租赁管理合同》、其所交租金不予返还以及三日内交还所租赁商铺。
章伟良、沈娟清、沈建良以陆建良未经其同意，在租赁期内擅自将商铺转租于叶镇潘从事面料商行经营，严重违反了合同中有关未经章伟良、沈娟清、沈建良同意不得转租的约定为由，诉至原审法院，请求判令：1、解除《商铺租赁管理合同》，陆建良承担违约责任，陆建良已付给章伟良、沈娟清、沈建良的第三年租金181500元不予退还，作为损失赔偿；2、叶镇潘立即搬离原由陆建良承租的位于桐乡市濮院针织机械服饰辅料市场1号楼1层1081、1083号，将房屋交还章伟良、沈娟清、沈建良；3、本案诉讼费由陆建良承担。在原审依法追加金鼎公司为共同被告参加诉讼后，章伟良、沈娟清、沈建良变更诉讼请求为：1、判令解除章伟良、沈娟清、沈建良和陆建良、金鼎公司三方于2012年3月签订的《商铺租赁管理合同》；2、判令陆建良向章伟良、沈娟清、沈建良支付违约金181500元；3、叶镇潘立即搬离原由陆建良承租的位于桐乡市濮院针织机械服饰辅料市场1号楼1层1081、1083号，将房屋交还章伟良、沈娟清、沈建良，并按181500元/年的标准，向章伟良、沈娟清、沈建良支付自《商铺租赁管理合同》解除起至实际搬离之日的房屋使用费；4、本案诉讼费由陆建良承担。
陆建良与叶镇潘在原审中共同答辩称，第一，陆建良与叶镇潘实际存在合伙做生意的事实；第二，为业务方便，办理营业执照，确将房屋转租给叶镇潘，办理相关转租手续。
金鼎公司在原审中答辩称，章伟良、沈娟清、沈建良请求解除合同及支付违约金，不符合合同约定，请求法院驳回章伟良、沈娟清、沈建良的诉讼请求。
原审法院认为，章伟良、沈娟清、沈建良、陆建良和金鼎公司自愿签订《商铺租赁管理合同》，三方均应按约定行使权利和履行义务。一、根据该合同约定，章伟良、沈娟清、沈建良的涉案商铺由金鼎公司负责经营管理，由陆建良租赁使用。虽然陆建良在支付2014年6月1日至2015年5月30日的租金后，事先到金鼎公司办理了将涉案商铺转租叶镇潘的手续，其行为符合《商铺租赁管理合同》第十条乙方责任中第7条第③项的特别约定，但其最终未按约定取得章伟良、沈娟清、沈建良的书面同意，仍属违约，应当承担相应的违约责任。故章伟良、沈娟清、沈建良请求解除《商铺租赁管理合同》，原审予以支持。因本案所涉的《商铺租赁管理合同》系三方合同，章伟良、沈娟清、沈建良于2014年6月18日仅发函陆建良解除《商铺租赁管理合同》，并未函告金鼎公司，故原审确定本案的合同解除之日为原审追加金鼎公司参加诉讼通知书送达之日，即2015年1月26日。二、关于章伟良、沈娟清、沈建良请求陆建良支付违约金181500元的诉讼请求，金鼎公司已将按《商铺租赁管理合同》约定的金额向陆建良收取涉案商铺自2014年6月1日起至2015年5月30日的租金，在扣除相关费用后于2014年5月13日即支付给章伟良、沈娟清、沈建良，故根据《商铺租赁管理合同》第十条乙方责任约定，章伟良、沈娟清、沈建良有权提前解除合同，陆建良已交租金、租赁保证金不予退还，故对章伟良、沈娟清、沈建良此项请求，原审不予支持。三、章伟良、沈娟清、沈建良请求叶镇潘立即搬离涉案房屋，将房屋交还章伟良、沈娟清、沈建良，并按181500元/年的标准，向章伟良、沈娟清、沈建良支付自《商铺租赁管理合同》解除起至实际搬离之日的房屋使用费，符合法律规定，原审予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除章伟良、沈娟清、沈建良与陆建良、金鼎公司于2012年就位于桐乡市濮院镇王母桥港东侧、320国道北侧中国·濮院针织服饰辅料市场1号楼1层1081、1083号二间商铺签订的《商铺租赁管理合同》；二、叶镇潘于判决生效之日起十日内腾空桐乡市濮院针织机械服饰辅料市场1号楼1层1081、1083号商铺交还章伟良、沈娟清、沈建良，并自2015年1月26日起按181500元/年的标准支付商铺占用费至商铺实际交还之日止；三、驳回章伟良、沈娟清、沈建良的其他诉讼请求。案件受理费3930元，由陆建良、金鼎公司负担。
判决宣告后，陆建良不服，向本院提起上诉称，原审认为陆建良将商铺转租的行为构成违约，应承担违约责任，是错误的。一、《商铺租赁管理合同》第7条第（2）项括号中的条款属特别条款，对此原审判决也是予以认可的。但原审同时认为应获得章伟良、沈娟清、沈建良的书面同意，不符合该条款的文意。该条款用括号标出，说明这属于一种例外的特别约定，即陆建良确需转租的，事先到管理公司转租手续并缴纳手续费即可。故陆建良认为，在条款文意不一致的情况下，特别条款应优先于一般条款。陆建良完全按照该条款事先办理了转租手续并缴纳了手续费，因此陆建良的转租行为符合合同约定，不属违约。原审将第7条第（2）项括号内外不一致的内容视为并行的需同时满足的转租条件，不符合该条款的意思。事实上，章伟良、沈娟清、沈建良已将审查转租及同意转租的权利授权给金鼎公司。二、一个有形市场内部商铺的租赁，与一般房屋租赁不同，租赁双方的人身关系更多地属于市场选择行为。因此，对于这种市场内的商铺转租应持更开放及宽松的条件。在濮院的市场中，这种转租行为已然已成为商业惯例，通过高效的转租将商铺转到最有竞争力的经营者手中，从而保证了市场的繁荣。综上，请求撤销原判，改判驳回章伟良、沈娟清、沈建良的原审诉讼请求。
章伟良、沈娟清、沈建良在二审中答辩称，陆建良的上诉理由不能成立，转租是没有经过章伟良、沈娟清、沈建良同意的，且陆建良和叶镇潘为办理营业执照向工商部门递交的证明都是假的。
金鼎公司在二审中陈述，按照市场惯例进行转租转让是比较多的，市场转租的商铺也比较多，也都和本案商铺转租办理的手续一样，涉案商铺的转租确实没有经得业主的同意，在协议第7条括号里也注明了确需办理转让必须到我处办理手续。
叶镇潘在二审中陈述，其同意陆建良的上诉意见。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。另认定，陆建良在二审中自认其将涉案商铺转租给叶镇潘之前，没有事先通知章伟良、沈娟清、沈建良。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于章伟良、沈娟清、沈建良是否有权解除《商铺租赁管理合同》。
章伟良、沈娟清、沈建良与陆建良、金鼎公司三方签订的《商铺租赁管理合同》第十条第7条明确约定，在租赁期内陆建良有下列行为之一的，章伟良、沈娟清、沈建良有权提前解除本合同：未经章伟良、沈娟清、沈建良及金鼎公司书面同意，陆建良擅自将该商铺转租、转借他人的（如陆建良确需将所租赁的商铺转租、转借或调换的，应事先到金鼎公司处办理手续，并缴纳手续费）。原审已查明陆建良转租未经章伟良、沈娟清、沈建良书面同意的事实，各方对此也没有异议，有争议的是对上述条款括号中约定内容的理解。陆建良认为，该约定系对转租的特别约定，即陆建良到金鼎公司办理手续后，可不经章伟良、沈娟清、沈建良书面同意直接转租。对此，本院认为，首先，合同第二条已明确约定未事先征得章伟良、沈娟清、沈建良书面同意，陆建良不得将涉案商铺转租给叶镇潘，而括号中内容约定的主要是有关转租手续的程序性问题，并没有排除转租需经业主书面同意的意思。其次，从合同第六条、第七条的约定看，金鼎公司主要负责的是物业管理和市场培育，章伟良、沈娟清、沈建良并没有将出租或转租的权利授予金鼎公司。故金鼎公司并没有取得涉案商铺转租的权利，其同意陆建良转租的行为不能视为章伟良、沈娟清、沈建良已同意该转租行为。因此，陆建良未经章伟良、沈娟清、沈建良书面同意进行转租，确属违约。章伟良、沈娟清、沈建良以陆建良违反合同约定擅自转租商铺为由，要求解除合同，应得到支持。由于章伟良、沈娟清、沈建良于2014年6月18日仅发函给陆建良要求解除合同，并未函告另一方当事人金鼎公司，故原审确定追加金鼎公司参加诉讼通知书送达之日为解除意思表示到达之日即合同解除日，并无不当。解除后，章伟良、沈娟清、沈建良请求叶镇潘立即搬离并支付解除之日起至实际搬离日的占有使用费，符合法律规定，原审予以支持，并无不当。
综上，陆建良的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3930元，由上诉人陆建良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年七月十四日
书 记 员 郑 茜