福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初7833号原告：陈柏林，男，1971年3月9日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：刘娜玲，上海协力（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许思迪，上海协力（厦门）律师事务所律师。被告：李潇，男，1989年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。第三人：张林，男，1983年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。第三人：张克俭，男，1956年12月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告陈柏林与被告李潇、第三人张林、张克俭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈柏林的委托诉讼代理人刘娜玲、许思迪与被告李潇的委托诉讼代理人刘海树到庭参加诉讼。第三人张林、张克俭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈柏林向本院提出诉讼请求：1、解除陈柏林与李潇签订的《房产买卖合同》；2、李潇向陈柏林返还定金60万元，并向陈柏林支付违约金118万元；3、李潇承担陈柏林支付的律师代理费12万元；4、本案诉讼费由李潇承担。事实和理由：2017年3月17日，李潇以张林、张克俭的名义，与陈柏林签订《房产买卖合同》，约定：出售人出售本案讼争的厦门市思明区仙岳路343号302室房屋，总成交价为590万元；买受人应于2017年3月17日向出售人支付定金60万元；出售人与买受人应于2017年3月31日前，共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续；立约人李潇保证已取得出售人张林、张克俭全权委托出售房屋并代为签署本合同的权利，若因立约人原因导致房屋买卖目的无法实现，立约人自愿按本合同约定的相关条款承担违约责任；守约方有权要求违约方承担因此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。协议签订后，陈柏林依约向李潇支付了定金60万元，并要求李潇于合同约定的期限内，携带相应的委托手续办理权属转移登记手续。期间，陈柏林向张林了解到，张林并未委托李潇出售讼争房屋，李潇无权代其签订讼争《房产买卖合同》。直至陈柏林起诉之日，李潇始终无法配合陈柏林办妥权属转移登记手续，已构成根本违约，陈柏林有权依据合同约定，解除讼争《房产买卖合同》，并要求李潇承担违约责任。李潇辩称，因陈柏林未依约履行讼争合同约定义务，李潇已解除讼争合同，陈柏林无权要求李潇退还定金60万元，李潇不存在任何违约行为，更无需承担违约责任。陈柏林的诉求无事实与法律依据，依法应予驳回。1、陈柏林未依约履行讼争《房产买卖合同》及其补充协议约定的义务，李潇依法解除了讼争合同。2017年3月17日，李潇与陈柏林签订讼争合同，约定2017年3月31日前，陈柏林应向李潇支付第一笔购房款226万元，同日应配合李潇办理讼争房屋的过户手续。2017年3月31日前，李潇多次短信、微信、电话通知陈柏林及中介人员，要求陈柏林依约于2017年3月31日前支付第一笔购房款，同时配合办理过户手续。2017年3月31日，李潇前往厦门市行政服务中心，等待陈柏林前来配合办理讼争房屋的过户手续，然而当日陈柏林从未在厦门市行政服务中心出现。同时李潇亦电话通知陈柏林及中介人员，要求陈柏林支付第一笔购房款及办理权属变更手续，陈柏林均不予理会。自2017年3月31日之后，李潇仍多次短信、电话通知陈柏林要求陈柏林依约履行付款及办理权属变更手续义务，陈柏林均置之不理。2017年5月10日，在陈柏林一直拒绝履行讼争合同义务的情况下，李潇发短信和公证邮寄函件给陈柏林，通知陈柏林解除双方之间的讼争合同。在2017年3月31日前，陈柏林负有支付第一笔购房款226万元及办理权属变更手续的义务，然而在履行期限届满之日，陈柏林仍未依约履行已严重违约。即便如此，李潇在2017年3月31日过后直至2017年5月10日前，仍多次通知要求陈柏林依约履行付款及办理权属变更手续义务，陈柏林均不予理会。陈柏林的前述行为已严重违反合同约定，李潇有权依法解除合同并不予退还陈柏林支付的定金60万元。2、陈柏林主张李潇无权出售讼争房屋无事实及法律依据，其主张仅是为了掩饰陈柏林违约事实的托辞，依法不应予以采纳。（1）李潇有权将讼争房屋出售给陈柏林。2017年3月7日，李潇与张林签订《房产买卖协议》，约定张林将其与父亲张克俭名下的讼争房屋出售予李潇；合同总价款为557万元；定金30万元，应于协议签订之日支付；2017年3月30日前，李潇应向张林支付250万元（含定金）；2017年3月30日前，李潇与张林共同办理讼争房屋的过户登记手续；李潇有权要求张林将讼争房屋过户登记至李潇指定的人员名下，即李潇有权转售讼争房屋。协议签订后，李潇依约向张林支付了定金30万元。可见，李潇与张林之间约定了李潇可以将讼争房屋转售他人，李潇仅需按其与张林之间的协议履行付款义务即可，张林同意配合李潇将讼争房屋过户给李潇转售之第三方。（2）陈柏林主张李潇无权代表张林签署本案讼争合同，仅仅是陈柏林掩饰违约事实的托辞，与客观事实不符。首先，在陈柏林与李潇签订讼争合同之前，李潇已明确告知陈柏林，讼争房屋权属是张林、张克俭，李潇已购买了讼争房屋，有转售权利。李潇同时向陈柏林出示了李潇与张林、张克俭之间的《房产买卖协议》，陈柏林知悉前述权属情况并同意购买，因此双方才签订了本案讼争合同。前述事实符合正常交易惯例、交易逻辑。在讼争合同签订时，李潇并未提供张林、张克俭的全权委托公证书，陈柏林仍同意签署讼争合同，并为此支付了60万元定金。可见，讼争合同签订时，陈柏林是基于李潇已经与张林签署了《房产买卖协议》的事实认为李潇享有讼争房屋的转售权利，才与李潇签订了讼争合同。所以，在讼争合同中，李潇是以出售人的身份与陈柏林签订了讼争合同，并且陈柏林同意购买讼争房屋。其次，讼争合同以张林、张克俭作为出售人、李潇作为代理人的形式签署，是应讼争交易中介方厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）要求签订的。讼争合同版本是丹厦公司提供的，丹厦公司以李潇非产权人为由，要求讼争合同的签署应以权属人张林、张克俭作为出售人、转卖方李潇作为权属人代理人。讼争合同的真实意思表示应是李潇作为出售人将讼争房屋出售给陈柏林，讼争合同是李潇作为出售人的转售房屋合同。最后，陈柏林与李潇签订讼争合同时，一并签订了《居间服务合同》，约定由丹厦公司提供居间服务。李潇及丹厦公司均已告知陈柏林，李潇未持有有效的委托书，但陈柏林仍愿意签署讼争合同，应承担相应的法律后果。陈柏林在本案中以此为由提出本案诉求，前后矛盾且无任何法律及合同依据。3、陈柏林以李潇无法配合办理权属转移登记手续，导致无法实现合同目的为由，要求李潇承担违约责任，无事实及法律依据。导致李潇解除合同的原因是陈柏林拒绝履行讼争合同的约定支付第一笔购房款及配合办理过户手续。截止2017年5月10日之前，张林均同意过户给李潇指定的人，前提是李潇依约支付购房款。只要陈柏林依约履行支付第一期购房款义务，张林是同意过户给陈柏林的，不可能出现陈柏林所述的，合同目的不能实现的情况。陈柏林的抗辩主张均是为了掩饰其违约的事实，其从未向李潇表示支付第一笔购房款，也从未要求办理讼争房屋的过户手续，李潇不存在任何违约行为。4、陈柏林签署讼争合同前，已无购房资格，讼争合同解除前，陈柏林仍未提供可供办理权属过户登记的人员材料，无法履行讼争合同，导致陈柏林违约。（1）根据2016年8月31日厦门市国土资源与房地产管理局的“限购”政策，陈柏林已不能购买任何144平方米以下的厦门市住宅房屋。陈柏林是非厦门市户籍人员，其在2009年购买了厦门市市内一套住宅，陈柏林与李潇签订讼争合同时，已不能实现合同目的，即不能将讼争房屋过户登记至其个人名下。陈柏林势必将讼争房屋再次转售他人或者找其他人代为持有讼争房屋。（2）根据2017年3月25日厦门市国土资源与房地产管理局的《进一步完善调整措施促进我市房地产市场平稳健康发展的正常解读》政策，2017年3月25日之后的购房者需持有房产两年后才能出售并且按交易房屋评估价征收税费。陈柏林必须找到愿意购买讼争房屋的买受人或者找他人代为持有超过两年。但因前述政策导致房产市场的降温以及陈柏林实现商业目的成本增加，陈柏林才对李潇违约逾期付款，拒绝履行讼争合同付款义务，导致合同解除。因限售政策的原因，陈柏林无法实现其商业目的，从而对李潇违约，其提出本案诉求的事实与理由均与客观事实不符，依法不应予以采信。5、因陈柏林的违约行为导致李潇解除讼争合同，陈柏林无权要求李潇退还定金60万元。李潇不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任。6、陈柏林诉求违约金过高，依法不应予以支持。综上所述，陈柏林在讼争合同约定的履行期限届满前未依约履行付款义务及配合办理权属过户登记手续，在履行期限届满后相当长的期限内仍未履行合同义务，构成严重违约，李潇有权解除讼争合同，陈柏林无权要求李潇退还定金，更无权要求李潇承担违约责任。陈柏林的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。张林、张克俭未作陈述。围绕诉讼请求，陈柏林提交了厦门市土地房屋权证、《房产买卖合同》、《补充协议》、收据、银行交易明细、电话录音、短信记录、微信记录、律师函及邮寄凭证、《委托代理合同》、律师费发票、公告费发票作为证据；围绕抗辩意见，李潇提交了《房产买卖协议》、定金收条、银行交易明细、微信记录、通话记录、短信记录、公证书（书面通知）、《合同终止协议》作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张林、张克俭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争的厦门市思明区仙岳路343号302室房屋原登记在张林、张克俭名下。2017年3月7日，张林（甲方）与李潇（乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价为557万元；乙方应于本协议签订之日支付定金30万元，2017年3月24日前支付150万元（含定金），2017年3月30日前支付100万元，乙方申请商业贷款307万元；甲乙双方保证于2017年3月24日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，若于2017年3月30日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任；乙方可指定过户第三方名下，甲方已征得产权共有人及配偶同意此价格出售给乙方；因个人原因违约，违约方赔偿守约方20%的总房款，并全额支付中介费用。同日，李潇向张林、张克俭支付购房定金30万元。2017年3月17日，李潇作为张林、张克俭（出售人）的代理人与陈柏林（买受人）签订《房产买卖合同》，约定：出售人将讼争房屋出售给买受人，总成交价格为590万元；买受人于2017年3月17日向出售人支付定金60万元，办妥权属转移登记手续当日支付第一笔购房款226万元（含定金），领取新产权证后三个工作日内支付第二笔购房款364万元；双方应于2017年3月31日前共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续；出售人提供的房产所有权证等相关产权证明手续不完整，不真实或无效，导致买受人无法取得房产所有权，或出售人逾期履行本合同约定义务超过15日的，则构成根本违约，买受人有权解除《房产买卖合同》，并有权按照该房产总价款20%的标准追究出售人违约责任；买受人拒绝购买该房产，或者买受人逾期履行本合同约定义务超过15日的，构成根本违约，出售人有权解除《房产买卖合同》，并有权按照该房产总价款20%的标准追究买受人违约责任；守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费，保全费，律师费等相关费用；立约人李潇保证已取得出售人张林、张克俭的全权委托出售该房产并代为签署本合同的权利，若因立约人原因导致该房产买卖目的无法实现的，立约人自愿按照本合同约定的相关条款承担违约责任；出售人、买受人双方约定，出售人同意于办理权属转移登记手续当日将该房产权属转移给买受人或买受人指定的第三人；经核实，上述房产目前于2017年3月8日在厦门有家房地产代理有限公司办理独家委托挂牌，立约人承诺于2017年3月19日前撤销上述独家委托授权，不得因此导致无法办理上述房产产权权属转移相关手续，买受人对该房产产权情况所可能产生的相关风险已知悉，仍同意购买该房产，并自愿承担一切风险。同日，李潇代理张林、张克俭（甲方）与陈柏林（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方以商业贷款的方式支付364万元购房款。同日，陈柏林向李潇支付定金60万元。截至2017年3月31日前，陈柏林以电话、短信、微信等方式联系张林，询问张林是否委托李潇出售讼争房屋，是否追认李潇将讼争房屋出售给陈柏林的行为。张林回复：张林不是委托李潇出售讼争房屋，而是将讼争房屋出售给李潇。张林既未对李潇将讼争房屋出售给陈柏林的行为进行追认，也未反对李潇另行出售讼争房屋。2017年4月1日后，陈柏林委托律师向张林、张克俭发出律师函，要求张林、张克俭就是否委托或追认李潇签订上述《房产买卖合同》及补充协议的行为进行确认，但张林、张克俭未收到该律师函。截至2017年3月31日前，李潇以电话、微信等方式通知陈柏林办理讼争房屋的过户手续，但双方并未按照约定办理讼争房屋的过户手续，陈柏林也未按照约定向李潇支付购房款。2017年5月10日，李潇向陈柏林发出短信和书面通知，通知陈柏林即日解除双方之间的《房产买卖合同》，但陈柏林未收到书面通知。同日，李潇与张林签订《合同终止协议》，终止双方就讼争房屋签订的《房产买卖协议》，张林退还李潇购房定金22万元，中介佣金由李潇承担。2017年5月12日，张林退还李潇22万元。另查明，2017年5月4日，陈柏林与上海协力（厦门）律师事务所律师签订《委托代理合同》，陈柏林委托该所律师代理其与李潇、张林、张克俭房屋买卖合同纠纷一案诉讼活动。陈柏林为此支付律师费12万元。另，因本案公告送达张林、张克俭，陈柏林支付公告费300元。本院认为，陈柏林与李潇就讼争房屋签订的《房产买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一方面，由于李潇在没有取得张林、张克俭授权代为出售讼争房屋的情况下，以张林、张克俭代理人的身份与陈柏林签订《房产买卖合同》，并向陈柏林作出“保证已取得出售人张林、张克俭的全权委托出售该房产并代为签署本合同的权利”的承诺，导致陈柏林在《房产买卖合同》的后续履行过程中，以李潇未取得张林、张克俭的授权且张林明确否认委托李潇出售房屋、对李潇的代理行为不予追认为由，拒绝继续履行合同。因此，对于陈柏林拒绝履行《房产买卖合同》，李潇负有一定责任。另一方面，虽然李潇未取得张林、张克俭的授权出售讼争房屋，张林亦明确否认委托李潇出售房屋，但是，张林确认已将讼争房屋出售给李潇，并同意李潇将讼争房屋过户第三方。即便在张林已经明确知悉李潇将讼争房屋转售给陈柏林的情况下，张林也没有拒绝将讼争房屋过户给陈柏林。实际上，在双方约定的过户期限届满前，陈柏林并未催促李潇办理过户手续，也未向李潇支付首期购房款，在李潇通知其办理过户手续的情况下，陈柏林也未予办理。即便李潇没有取得张林、张克俭的授权，也不代表张林拒绝将讼争房屋过户给李潇指定的第三方陈柏林。因此，对于双方之间的《房产买卖合同》无法继续履行，陈柏林亦负有一定责任。鉴于陈柏林与李潇均要求解除《房产买卖合同》，且陈柏林与李潇对于合同解除均负有一定责任，故陈柏林诉请解除《房产买卖合同》以及李潇返还定金60万元，本院予以支持，但陈柏林诉请李潇支付违约金118万元及律师代理费12万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：1解除原告陈柏林与被告李潇于2017年3月17日签订的《房产买卖合同》；二、被告李潇于本判决生效之日起七日内返还原告陈柏林定金60万元；三、驳回原告陈柏林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53100元，由原告陈柏林负担28933元，被告李潇负担24167元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费300元，由原告陈柏林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 朱 晨人民陪审员 陈 伟人民陪审员 曾赣华二〇一七年十二月二十六日代书 记员 杨雅玲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。