北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第16543号
原告（反诉被告）孙文庆，男，1963年9月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人吴琼，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐堂红，男，1980年12月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人何东明，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原告孙文庆与被告徐堂红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙文庆及委托代理人吴琼、被告徐堂红及委托代理人何东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙文庆诉称：2013年3月27日，原被告签订《房屋租赁协议》，原告从被告处承租了位于北京市大兴区旧宫镇南街村向阳路西六条4号院三层钢结构房的二、三层各一半，房屋面积共1400平方米。合同约定：租期10年，自2010年12月10日至2020年12月9日。该房屋的租赁权是原告接受前任承租人宋保红转租所得，并与被告签订该《房屋租赁协议》，原告自2013年6月10日正式起租，实际租赁期间为七年零六个月，约定年租金204400元，每半年提前2个月支付。《房屋租赁协议》第二条约定：承租人向出租人承诺，租赁该房屋仅作为公寓出租使用。承租人在不损坏、改造房屋主体结构的基础上，可以按照自己要求装修，一切费用由承租人自己承担，所有装修材料必须为轻型材料。第四条约定：承租人承担房屋装修费，房屋设施、设备、维修及经营产生的费用。第九条约定：出租人在合同签订后，将毛坯房屋交给承租人使用，出租人只负责水电到屋。《房屋租赁协议》签订后，原告按照约定支付房屋租金，并按照限定用途作为公寓出租使用。2014年4月，大兴区旧宫镇政府安全管理科及社会治安综合治理办公室等四个部门联合执法，告知原告因租赁房屋存在重大消防隐患，不符合安全居住条件，政府依照《消防法》查封了该房屋，并限4月17日自行腾退租户。原告关门停业并退还了所有租户租金。该房屋于2014年4月22日被查封。2015年6月，被告半夜私自闯入非法占有了该房屋至今。因被告出租的房屋不符合消防安全条件，存在重大安全隐患，不能保证房屋处于适租状态，已违反了《房屋租赁协议》约定的出租人义务，导致房屋被行政机关查封而无法继续正常租赁，原告有六年八个月的租赁期无法履行，给原告造成严重经济损失。现原告孙文庆起诉至法院，请求法院判决：1、解除原被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告返还原告2014年4月10日至2014年6月10日的房租34067元；3、被告赔偿原告剩余租赁期内（2014年4月至2020年12月9日）装饰装修残值损失450000元；4、被告赔偿原告剩余租赁期经营损失50000元；5、被告赔偿原告物品损失10000元；6、被告支付原告房屋保管费10000元；7、诉讼费用由被告承担。
被告徐堂红辩称：同意解除原被告签订的《房屋租赁协议》，不同意原告的其他诉讼请求。原被告签订《房屋租赁协议》后，被告依约交付房屋，2015年6月，被告才将房屋从原告处收回，期间原告一直占有使用该房屋，其应当支付被告相应租金，另外，房屋的相关装修非原告所为，原告无权要求被告赔偿装修残值。原告的第4、5、6项诉讼请求无法律及事实依据，应依法予以驳回。
被告徐堂红反诉称：2013年3月27日，原被告签订《房屋租赁协议》，原告从被告处承租了位于北京市大兴区旧宫镇南街村向阳路西六条4号院房屋，房屋面积共1400平方米，每年租金为204400元（每平米每天0.4元），房租到期前2个月支付租金，每6个月支付一次。原告于2013年4月11日交纳了半年租金102200元，于2013年11月11日交纳了半年租金102200元，交纳租金的使用截止日为2014年4月10日。2014年4月，北京市大兴区旧宫镇政府因该租赁房屋有消防隐患要求租户搬离，原告未在政府要求的时间内搬离，使用该房屋至2015年6月。2014年4月至2015年6月期间，原告未支付房屋租金。现要求法院判决：1、原告支付被告房屋占有使用费204400元；2、诉讼费用由原告承担。
原告孙文庆就被告徐堂红的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。2013年3月27日，原被告签订《房屋租赁协议》后，支付了2013年6月10日至2014年6月10日的房租。从2013年6月10日开始占有该房屋至2014年4月10日，共占有10个月。2014年4月初，北京市大兴区旧宫镇政府因该租赁房屋有消防隐患，不符合安全居住条件为由依法查封，要求原告及租户限期腾退，2014年4月22日，房屋被正式查封。原告无法继续出租该房屋，按政府要求退还所有租户租金并停止营业，房屋从当日起空置，被告要求原告支付房屋的占有使用费无法律依据。2015年6月，被告突然自行对外出租该房屋，并利用属原告所有的装修物和设施获利，被告应当返还相应物品或相应价款。原告仅实际承租了被告房屋的期间为10个月，相应的房租为170333元，法院应依法降低房租标准。
经审理查明：2013年3月27日，原被告签订《房屋租赁协议》，原告从被告处承租了位于北京市大兴区旧宫镇南街村向阳路西六条4号院三层钢结构房的二、三层各一半，房屋面积共1400平方米，租期10年，自2010年12月10日至2020年12月9日。该房屋的租赁权是原告接受前任承租人宋保红转租所得，原告承租后，《房屋租赁协议》中租赁期限未改动。该《房屋租赁协议》第二条约定：承租人向出租人承诺，租赁该房屋仅作为公寓出租使用。承租人在不损坏、改造房屋主体结构的基础上，可以按照自己要求装修，一切费用由承租人自己承担，所有装修材料必须为轻型材料；第四条约定：承租人承担房屋装修费，房屋设施、设备、维修及经营产生的费用；第九条约定：出租人在合同签订后，将毛坯房屋交给承租人使用，出租人只负责水电到屋，地面地板贴好。《房屋租赁协议》签订后，原告按照约定支付房屋租金，并按照限定用途作为公寓出租使用。2014年4月，大兴区旧宫镇政府安全管理科及社会治安综合治理办公室等四个部门联合执法，以租赁房屋存在重大消防隐患、不符合安全居住条件为由，查封了该房屋，并限4月17日自行腾退租户。2014年4月至2016年6月期间，原告未将该房屋交还被告，2015年6月，被告开始占有该房屋。原告在占有该房屋期间共交纳房租204400元。该房屋至今未取得建设许可。
经北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋内部装修部分鉴定，至2015年6月，当事人无争议部分现值为307240.37元；当事人有争议部分即地砖和吊顶部分，现值为114929.53元，其中地砖部分为82482.36元，吊顶部分为32447.17元。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁协议》、造价鉴定报告等证据材料在案佐证。
本院认为：合同应当依法成立，违反法律规定的合同应当确定为无效合同。位于北京市大兴区旧宫镇南街村向阳路西六条4号院三层钢结构房未取得建设许可，原被告就该房屋签订的《房屋租赁协议》应当为无效合同。就原告要求被告返还2014年4月10日至2014年6月10日的房租34067元的诉讼请求，因该期间原告继续占有涉案房屋，故该诉讼请求无法律依据，本院不予支持；就原告要求被告赔偿装饰装修残值损失450000元的诉讼请求，因原被告双方对本案《房屋租赁协议》无效的后果均有过错，本院依法确定被告承担主要责任（承担责任比例为70%），原告承担次要责任（承担责任比例为30%），根据鉴定报告确定的价值及《房屋租赁协议》的约定，该房屋装饰装修中属于原告部分的价值为339687.54元（因《房屋租赁协议》中明确地面地板由出租方负责，故相应数额予以扣除），相应应当由被告赔偿的数额为237781.28元；原告要求被告赔偿剩余租赁期经营损失50000元及支付房屋保管费10000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；原告要求被告赔偿物品损失10000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告要求原告支付被告2014年4月至2015年6月房屋占有使用费204400元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，就原告称应当降低占有使用费标准的答辩意见，无法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙文庆与被告（反诉原告）徐堂红于二〇一三年三月二十七日签订房屋租赁协议无效；
二、被告（反诉原告）徐堂红赔偿原告（反诉被告）孙文庆装修损失二十三万七千七百八十一元二角八分（于本判决生效后七日内履行）；
三、原告（反诉被告）孙文庆支付被告（反诉原告）徐堂红房屋占有使用费二十万零四千四百元（于本判决生效后七日内履行）；
四、驳回原告（反诉被告）孙文庆的其他诉讼请求。
案件受理费九千三百四十元，由原告（反诉被告）孙文庆负担二千八百零二元（已交纳），由被告（反诉原告）徐堂红负担六千五百三十八元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费四千三百六十六元由原告（反诉被告）孙文庆负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费一万元，由原告（反诉被告）孙文庆负担三千元（已交纳），由被告（反诉原告）徐堂红负担七千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘方展
人民陪审员 谢春燕
人民陪审员 田颖丽
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 蔡平阳