上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5971号
上诉人(原审原告)胡义勇，男，1967年12月9日出生，汉族，户籍所在地海南省海口市。上诉人(原审原告)胡致远，男，2001年4月12日出生，汉族，户籍所在地海南省海口市。法定代理人胡义勇。以上两上诉人之共同委托代理人张承飚，国浩律师(上海)事务所律师。上诉人(原审被告)上海德天置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人李晓平，董事长。委托代理人丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人陆文昕，上海市海华永泰律师事务所律师。原审第三人王嘉琳，女，1981年6月19日出生，汉族，户籍所在地北京市。上诉人胡义勇、胡致远、上诉人上海德天置业有限公司(以下简称“德天公司”)因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第1891号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月14日，德天公司(甲方)与王嘉琳(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由王嘉琳向德天公司购买上海市青浦区赵巷镇业辉路555弄诚邦别墅18号房屋(以下简称“系争房屋”)，第二条约定系争房屋暂测建筑面积为327.68平方米，其中套内建筑面积为327.68平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积197.67平方米；第三条约定房屋每平方米建筑面积单价人民币(以下币种均为人民币)42,719.39元，总价13,998,290元；补充条款第16.3条约定乙方拥有合同附图所示占地面积(面积约1,062平方米)的专有使用权；等。2013年5月9日，德天公司(甲方)、王嘉琳(乙方)与胡义勇(丙方)签订《协议书》：鉴于乙方于2011年5月14日与甲方签订《上海市商品房预售合同》，购买位于青浦区业辉路555弄诚邦别墅18号房屋，总房价款为13,998,290元，乙方已付458万元，未付9,418,290元，其后甲、乙经调解达成一致，乙方签署关于支付购房款的《承诺书》。现乙方提出解除原预售合同，经乙方介绍，由丙方购买该房屋，现甲方同意协助乙方、丙方办理相关注销和重新出售的手续。第一条约定自协议生效之日起，原预售合同解除，乙方对该房屋不具有任何权利，乙方应在指定期限内办理预售合同注销、备案信息变更等涉及该房屋的所有手续，并承担相关费用，以保证该房屋可再次出售；第二条约定丙方有意向以总价15,001,708.78元购买该房屋，房屋建筑面积327.72平方米，地下附属面积197.67平方米，占地面积1,450.01平方米，购房款中1,001,710元丙方应于购房合同签订之日支付乙方，余款13,999,998.78元丙方按下述约定支付甲方。甲方和丙方同意于原预售合同注销后2日内签订正式购房合同。购房合同总价为13,999,998.78元(包括面积补差费1,708.78元)；第三条约定，丙方与甲方签订购房合同，甲方收到丙方足额购房款后2个月内，将乙方已支付购房款扣除原预售合同总价1%服务费和物业管理费后的剩余部分返还乙方，该服务费无须开具发票。第七条约定因乙方原因未办理该房屋接收手续，但该房屋已视为甲方完成交付，由此产生的2011年12月1日至2011年12月31日，2012年1月1日至2013年5月31日期间的物业管理费37,828.05元由乙方承担，丙方自收到甲方发出的《入伙通知书》之次月缴纳物业管理服务费；第九条约定任何一方均应按约定履行相关义务，如一方违反本协议约定或因一方原因导致本协议解除，则应当分别向另外两方支付违约金，违约金为购房合同总价的10%，如该违约金不足以弥补另一方的实际损失，则应赔偿实际损失和违约金的差额部分，另有约定除外。2013年6月21日，德天公司(甲方、卖方)与胡义勇、胡致远(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》，第二条约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为327.72平方米，其中套内建筑面积为327.72平方米、公用分摊建筑面积为0平方米，另有地下附属面积197.67平方米；第三条约定乙方购买该房屋的每平方米建筑面积单价42,719.39元，总房价款为13,999,998.78元，该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权总价格；附件一约定乙方应于2013年6月21日前向甲方支付房款400万元；2013年8月21日前向甲方支付房款9,999,998.78元；第九条约定房屋交付的标志为签署入伙文件。补充条款一第四条约定合同第九条第二款所指的“房屋实测面积的有关资料”系指测绘机构测绘的该房屋套内建筑面积和共摊建筑面积的结果数据；第五条第四点约定出现以下情况视为甲方已完成房屋交付，且乙方对房屋交付没有异议：1、乙方未按照甲方书面通知的期限、程序等办理交接手续，签署入伙文件的；2、该房屋已按本合同约定具备了交付条件且甲方已提供了相关材料，但乙方拒不完成房屋交接手续；3、乙方在甲方通知的交接日期前曾书面向甲方申请延期交房，但甲方未书面同意该申请，而乙方逾期交接的；第十一条约定鉴于该房屋已为现房，故本合同附件仅供参考，房屋平面图及小区平面布局图以交付时现状为准；第十二条第三点约定鉴于该房屋销售时已是现房且乙方经过现场勘查，故乙方同意该房屋包括和不限于通风采光、建筑设计、小区规划、小区平面布局、房型、房屋层高、室内管道布置等均以现状为准且无其他异议；等。2013年9月12日，胡义勇、胡致远在诚邦别墅管理处的钥匙收条上签名。系争房屋自2013年12月3日起登记至胡义勇、胡致远名下，土地独用面积1,122.30平方米，房屋建筑面积525.39平方米。房屋建筑面积测算表中显示建筑面积327.72平方米，套内面积327.72平方米，分摊面积0，地下建筑面积197.67平方米。因胡义勇、胡致远认为产权证上登记的土地独用面积明显少于协议书约定，与德天公司就赔偿事宜协商未果，遂诉至原审法院，请求判令：德天公司向胡义勇、胡致远支付违约赔偿金1,432,092.70元。后变更诉讼请求为：要求德天公司支付违约赔偿金1,480,266.07元(根据评估报告中的单价4,517元/平方米乘以327.71平方米)。原审法院另查明，德天公司于2011年12月16日取得包括系争房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。原审审理中，胡义勇、胡致远提出评估申请，要求对系争房屋于2013年5月9日签订协议书时的土地使用权价格进行评估，上海国城土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，确定估价对象在估价报告中说明的假设和限制条件下的现状房地产(土地使用权)土地面积单价为4,517元每平方米。胡义勇、胡致远为此支付1万元评估费。胡义勇、胡致远表示，评估单价4,517元价格与实际价格相比偏低，系争房屋的土地单价应在1万元左右。德天公司表示，不认可评估报告选取的评估时点，应以德天公司与王嘉琳签订合同时间为准，但德天公司不申请以此时间点进行评估。评估报告的价格过高。另外，评估报告4.7第三段中计算方式有误，附件第二页中1,122.29平方米表述有误，应为独用面积，而非占地面积。胡义勇、胡致远认为：1、本案系胡义勇、胡致远与德天公司之间的房屋买卖合同关系，德天公司与王嘉琳解除了合同关系后，由德天公司与胡义勇、胡致远签订了出售合同。胡义勇、胡致远并不认识王嘉琳，是从中介处得知德天公司要出售系争房屋，胡义勇、胡致远是与德天公司签订合同；2、房屋不是由王嘉琳交付给胡义勇、胡致远，而是由德天公司在2013年9月12日交付房屋给胡义勇、胡致远。协议书对合同的标的、价款、履行方式、违约责任等作了明确约定，而出售合同仅是为了办理产权登记而签订的要式合同，故评估时点应为胡义勇、胡致远和德天公司签订协议书时，即2013年5月9日；3、因为协议书中约定了占地面积为1,450.01平方米，而此后签订的出售合同中没有约定占地面积，协议书上的面积系德天公司填写，王嘉琳不可能凭空测算出1,450.01平方米，且当时德天公司应当已经有了系争房屋的实测报告，必然由开发商明确系争房屋的面积。德天公司作为协议书的起草者和房屋的出售方，理应承担交付房屋不符合约定的违约责任。系争房屋系别墅，占地面积多少直接影响房屋的使用价值和交易价值。胡义勇、胡致远为证明上述主张提供了律师函和快递查单，德天公司不予认可，认为没有收到。德天公司认为：1、系争房屋的实际出售人为王嘉琳，德天公司仅仅是协助配合胡义勇、胡致远和王嘉琳办理过户交易。德天公司没有在交易中获取额外收益，相反是放弃了可以向王嘉琳主张458万赔偿金的机会。因王嘉琳未按期付款，德天公司与王嘉琳签署的补充协议约定，若王嘉琳在2012年1月1日后未付清全部房款，德天公司有权收回房屋并要求王嘉琳承担458万元的违约金。15,001,708.78元是胡义勇、胡致远和王嘉琳协商确定的价格，王嘉琳收取了1,001,710元的转让利润，是真实的卖方；2、协议书中约定房屋视为在2011年12月1日交付给王嘉琳；3、胡义勇、胡致远与德天公司签订的出售合同中对占地面积未进行约定，德天公司不存在对胡义勇、胡致远的面积承诺。协议书中对于占地面积的承诺不是德天公司作出，协议书中约定的占地面积极大可能是一个表述失误，是胡义勇、胡致远与王嘉琳协商时的失误，不同意赔偿。德天公司为证明上述主张提供了2011年德天公司与王嘉琳签订的补充协议，胡义勇、胡致远认为真实性无法确认，且与本案无关。原审法院认为，胡义勇、德天公司与王嘉琳签订的《协议书》，以及胡义勇、胡致远和德天公司签订的《上海市商品房出售合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。从《协议书》约定可以看出，德天公司与王嘉琳签订的预售合同解除后，德天公司与胡义勇重新签订《上海市商品房出售合同》，且胡义勇按照合同约定的价款向德天公司支付了购房款，故可认定系争房屋买卖的主体为胡义勇、胡致远和德天公司。德天公司认为在其与王嘉琳签订的《上海市商品房预售合同》中约定了占地面积仅为1,062平方米，胡义勇对此是知晓的。然胡义勇表示并未看过该份合同，德天公司也未能提供证据证明其向胡义勇出示过该预售合同，故对德天公司的该抗辩意见不予采纳。《协议书》中对于房屋土地的面积和价款等进行了明确约定，对于当事人具有约束力。双方一致确认在此后签订的《上海市商品房出售合同》中未对占地面积进行新的约定，故系争房屋的占地面积的约定仍按照《协议书》的约定。德天公司表示出售的是现房，胡义勇现场查看过，应对占地面积有所了解，但胡义勇并非专业人员，无法经过现场查看即可得知占地面积存在差异。签订《协议书》时实测面积成果表已出具，德天公司作为开发商，对于房屋面积的实测数据应当明确知晓，且《协议书》中约定的建筑面积与德天公司和王嘉琳签订的《上海市商品房预售合同》中约定的面积有差异，胡义勇、胡致远的购房合同价款中也包含了面积补差款，故德天公司在房屋面积的约定中起到重要作用，对德天公司认为该占地面积系胡义勇与王嘉琳协商错误的意见，不予采信。德天公司认为《协议书》约定的占地面积系表述和理解错误，然胡义勇购买的系别墅，土地面积对房屋价格具有重要影响，不论德天公司是否具备主观故意，《协议书》中约定的面积显然与产权证上登记的面积不符，德天公司理应承担违约责任。评估单位具有专业资质，对当事人的异议进行了答复，故对评估报告予以确认，并作为本案判决的参考。综上，根据双方签约时的过错程度、合同的具体约定、房屋的差价金额及市场价的变动等因素，酌情确定德天公司应赔偿胡义勇、胡致远90万元。王嘉琳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，原审法院判决：上海德天置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿胡义勇、胡致远90万元。原审法院判决后，上诉人胡义勇、胡致远不服，向本院提起上诉称：1、胡义勇与王嘉琳并不认识，只是基于对开发商德天公司的信任才签署《协议书》。王嘉琳与德天公司解除《上海市商品房预售合同》后，胡义勇、胡致远与德天公司签订了《上海市商品房出售合同》，其与开发商签订的是新的买卖合同，而非受让王嘉琳预售合同的权利义务；2、德天公司交付的土地面积未满足《协议书》约定，应当承担相应责任。胡义勇不存在过错，原审法院不应调整违约金数额。请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求，驳回德天公司的上诉请求。上诉人德天公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：《协议书》约定了房屋价款及支付情况，差价收益100多万元也由王嘉琳获取。德天公司只是协助王嘉琳与胡义勇办理相关注销和重新出售的手续，权利义务与预售合同一致，故可认定胡义勇受让了王嘉琳预售合同的权利义务，胡义勇应以预售合同约定的土地面积为准。《协议书》中土地面积数额仅仅是笔误。原审法院以此判决德天公司承担赔偿责任的依据不足。请求撤销原判，改判支持其上诉请求，驳回胡义勇、胡致远的原审诉讼请求。原审第三人王嘉琳未作答辩。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，德天公司与王嘉琳签订的《上海市商品房预售合同》、胡义勇、德天公司与王嘉琳签订的《协议书》，以及胡义勇、胡致远和德天公司签订的《上海市商品房出售合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。《协议书》在首部写明了三方协议的由来，因王嘉琳提出解除原预售合同，经其介绍，由胡义勇购买系争房屋，现德天公司同意协助办理相关注销和重新出售的手续。《协议书》第二条约定了房屋价款为15,001,708.78元，其中与预售合同的差价1,001,710元(扣除面积补差)由胡义勇支付给王嘉琳。从上述协议和合同约定的权利义务变化来看，德天公司在出售合同中仍旧沿袭了预售合同的权利义务，而胡义勇、胡致远则承继了王嘉琳在预售合同中的权利义务，并向王嘉琳额外支付了对价。虽然《协议书中》写明原预售合同解除，重新签订新的出售合同，但实质仍是王嘉琳将预售合同权利的概括转让给胡义勇、胡致远，胡义勇、胡致远仍将遵守预售合同的约定。胡义勇、胡致远以《协议书》写明的占地面积为依据，诉请德天公司支付违约赔偿金，依据不足，本院不予支持。德天公司的上诉请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第1891号民事判决；二、胡义勇、胡致远要求上海德天置业有限公司支付违约赔偿金人民币1,480,266.07元的诉讼请求，不予支持。一审案件受理费人民币18,122元、评估费人民币10,000元；二审案件受理费人民币27,724元，均由胡义勇、胡致远负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年九月十九日
书记员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……