青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青民再64号
抗诉机关：青海省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：西宁城西丽嘉德洗浴城，经营住所地青海省西宁市城西区**号*号楼***层。
负责人：李胜兵，男，汉族，1963年4月1日出生，公民身份号码×××，现住青海省西宁市城西区海晏路邮政小区*号楼*单元**楼*室。
委托诉讼代理人：张腾翔，青海翔健律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：青海油田西宁办事处蓝宝石大酒店，统一社会信用代码×××（1-1）,住所地青海省西宁市城西区胜利路21号。
法定代表人：李俊，青海油田西宁办事处蓝宝石大酒店总经理。
委托诉讼代理人：卜令奇，青海油田西宁办事处蓝宝石大酒店副总经理。
委托诉讼代理人：劳剑萍，青海睿鸿律师事务所律师。
申诉人西宁城西丽嘉德洗浴城（以下简称丽嘉德洗浴城）因与被申诉人青海油田西宁办事处蓝宝石大酒店（以下简称蓝宝石大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终01418号民事判决，向青海省西宁市人民检察院申请检察监督。青海省人民检察院于2017年9月19日作出青检民（行）监〔2017〕63000000020号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）青民抗1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。青海省人民检察院指派检察员罗珺、拉毛扬措出庭。申诉人丽嘉德洗浴城的委托诉讼代理人张腾翔、被申诉人蓝宝石酒店的委托诉讼代理人卜令奇和劳剑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的部分事实缺乏证据证明，适用法律错误。本案争议焦点是蓝宝石酒店是否具有本案适格的主体资格。1.《商用房租赁合同》相对人为青海油田西宁办事处和丽嘉德洗浴城经营者李胜兵，而非蓝宝石酒店，蓝宝石酒店虽隶属于青海油田西宁办事处，又向法庭出具证明、授权委托书、工商登记资料等证据，但均证明蓝宝石酒店仅有收取租金等与房屋租赁相关费用及对此相关费用提起诉讼的权利，并没有证据证明作为合同相对方的青海油田西宁办事处同意将合同出租方变更为蓝宝石酒店，蓝宝石酒店并非合同出租方，无权解除房屋租赁合同。2.青海油田西宁办事处出具的授权委托书范围明确，即”收取房屋租金即租赁合同项下包括但不限于物业管理费、采暖费、停车费、水电费等费用，代为提起民事诉讼、代为申请强制执行并配合法院采取合法之执行措施”，其授权范围内并未赋予蓝宝石酒店解除合同的权利，蓝宝石酒店作为诉讼原告仅有要求支付租金等相关费用的权利，要求解除《商用房租赁合同》超越授权范围，应当不予支持。综上，蓝宝石酒店既非租赁合同相对方，亦未得到青海油田西宁办事处解除合同的授权，其无权作为原告要求解除与丽嘉德洗浴城的房屋租赁合同并要求丽嘉德洗浴城腾退房屋。判决解除租赁合同，腾退房屋部分认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉。
丽嘉德洗浴城申诉称，1.原一、二审认定法律关系主体错误。丽嘉德洗浴城与青海油田西宁办事处签订《商用房租赁合同》已履行两年多，房租费及押金交付青海油田西宁办事处，房屋的所有权人是青海油田西宁办事处，签订合同时蓝宝石酒店尚未更名，租赁合同的出租方是青海油田西宁办事处，而非蓝宝石酒店。蓝宝石酒店二审提交的授权委托书、工商登记营业执照及档案内容，均证明青海油田西宁办事处和蓝宝石酒店对外是两个独立法人，各自独立实施民事法律行为、承担法律责任。授权委托书完全证明房屋租赁事项权利人是青海油田西宁办事处，只是授权委托蓝宝石酒店代为管理，但要代为提起诉讼，只能以权利人的名义即青海油田西宁办事处提起诉讼，而不能以蓝宝石酒店的名义起诉。2.原一、二审判决认定事实错误。（1）债权主体、数额认定错误。丽嘉德洗浴城欠交的是青海油田西宁办事处商用房租金，欠交的数额不是2614554.52元，应为1917564.52元。蓝宝石酒店2015年8月才竣工验收交房，未交付使用的房屋不能收取房租，按合同约定而没有按实际交付情况计算租金错误。（2）出租房屋产权人认定错误。租赁标的物产权人即出租房屋的所有权人是青海油田西宁办事处，不是蓝宝石酒店，蓝宝石酒店不具有该房屋所有权项下的收益权形成的债权（房屋租金）。（3）租赁法律关系履行事实认定错误。丽嘉德洗浴城向青海油田西宁办事处履行缴纳了租赁费及押金，租赁合同的履行相对人是青海油田西宁办事处，而非蓝宝石酒店。3.原一、二审判决适用法律错误。代理的法律规定是代理人必须以被代理人的名义行使权利和履行义务，代理人不能以自己的名义行使被代理人的权利和履行义务。原一、二审判决认定蓝宝石酒店以自己的名义提起诉讼错误。
蓝宝石酒店辩称，原一、二审判决证据确实充分，应予维持，青海省人民检察院抗诉理由不成立。1.关于解除合同问题。根据授权范围，青海油田西宁办事处授权蓝宝石酒店解除合同。同时，2017年2月22日，丽嘉德洗浴城提起诉讼要求解除租赁合同（另案正在审理），蓝宝石酒店和青海油田西宁办事处认可此项诉求，综合本案事实，债权发生改变后，受让债权也应发生改变，即解除合同。2.关于房屋腾退问题。（1）依据《合同法》第七十九、八十条及《承诺书》，青海油田西宁办事处作为债权人，通知了债务人，蓝宝石酒店是当然的出租主体。（2）从《承诺书》的文意表述看，丽嘉德洗浴城租赁青海油田西宁办事处房屋，李胜兵认可出租主体变更后的出租主体资格。（3）从《承诺书》的承诺内容看，李胜兵愿意向蓝宝石酒店交付租金、并承诺无条件腾退房屋的请求权。青海油田西宁办事处与丽嘉德洗浴城签订房屋租赁合同，但丽嘉德洗浴城向蓝宝石酒店做出承诺，可以看出青海油田西宁办事处作为债权人将权利转让，李胜兵知道转让的事实，收取租金及腾退的事实李胜兵均知情，李胜兵书面承诺向蓝宝石酒店支付租金和腾退房屋。3.关于租金问题。原一、二审庭审中李胜兵均自认租金数额，自认的事实无须举证，且已形成最终的生效判决，再审应当围绕再审请求，69万元的差额在原一、二审中均未提到，租金问题不能作为再审范围。综上，李胜兵明知主体变更而做出了承诺，蓝宝石酒店提出解除合同的主体适格，事实清楚，不存在检察机关所述事实不清。
2016年8月23日，蓝宝石酒店向青海省西宁市城西区人民法院起诉请求：1.解除《商用房租赁合同》，丽嘉德洗浴城立即向蓝宝石酒店腾退城西区胜利路21号三号楼三、四层房屋。2.丽嘉德洗浴城支付拖欠的房屋租赁费、物业费、供暖费、停车费共计2614554.52元。
一审法院认定事实：丽嘉德洗浴城经营者李胜兵认可蓝宝石酒店主张的事实，也认可其向蓝宝石酒店作出的多次还款承诺，予以确认。
2016年9月27日，青海省西宁市城西区人民法院作出（2016）青0104民初1423号民事判决：一、立即解除青海油田西宁办事处蓝宝石大酒店与西宁城西丽嘉德洗浴城经营者李胜兵之间的《商用房租赁合同》；二、西宁城西丽嘉德洗浴城经营者李胜兵于本判决生效后的十日内向青海油田西宁办事处蓝宝石大酒店腾退位于城西区胜利路21号三号楼三、四层房屋；三、西宁城西丽嘉德洗浴城经营者李胜兵于本判决生效后的十日内向青海油田西宁办事处蓝宝石大酒店支付欠付房屋租赁费、物业费、供暖费、停车费共计2614554.52元。
丽嘉德洗浴城不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，驳回蓝宝石酒店的诉讼请求。
二审法院认定事实：2013年7月1日，青海油田西宁办事处与丽嘉德洗浴城签订《商用房租赁合同》，约定：青海油田西宁办事处将坐落于青海省西宁市城西区胜利路21号三号楼三层、四层（建筑面积均为995.7平方米）的商用房出租给丽嘉德洗浴城作为洗浴会所使用；租赁期为8年（2013年7月1日至2021年7月1日）；2013年7月1日至2014年4月1日为装修期，不收取租金；2014年4月1日至2015年7月1日，三层房屋租金为每月每平方米50元，四层房屋租金为每月每平方米60元。三、四层承租房从第三年起以每年累计递增的方式收取租金，涨幅率为3%；丽嘉德洗浴城必须按照约定向青海油田西宁办事处缴纳租金，如无故拖欠租金，青海油田西宁办事处给予7日宽限期，30日内未按期缴纳租金，青海油田西宁办事处有权收回房屋并解除合同。合同签订后，青海油田西宁办事处将房屋交付丽嘉德洗浴城，丽嘉德洗浴城未按约定缴纳房屋租金，经青海油田西宁办事处多次催要，丽嘉德洗浴城于2015年11月6日缴纳房屋租金400000元。2015年12月28日，丽嘉德洗浴城业主李胜兵向蓝宝石酒店作出书面承诺：截止2015年12月31日，产生租金、物业费和供暖费合计1464097.19元，于2016年7月15日前全额交清；2016年1月1日至2016年12月31日产生的租金、物业费和供暖费合计1516371.44元，于2016年7月15日前全额交清；并郑重承诺：到2016年7月15日，未能交清上述房屋租赁费、物业费、供暖费共计2980468.63元，以租赁房屋装修、装饰、房屋经营配套设施、设备为抵押，届时丽嘉德洗浴城无条件交回租赁房屋装修、装饰、房屋经营配套设施、设备，蓝宝石酒店有权收回房屋并自行使用。
另查，二审庭审中，丽嘉德洗浴城对欠付蓝宝石酒店房屋租赁费、物业费、供暖费、停车费共计2614554.52元的事实无异议。
二审期间，蓝宝石酒店提交以下证据：证据一、青海油田西宁办事处《证明》，证明蓝宝石酒店为隶属其单位的经营实体，对外负责房屋租赁业务，并负责与丽嘉德洗浴城房屋租赁合同纠纷的相关法律事宜；证据二、青海油田西宁办事处《授权委托书》，证明青海油田西宁办事处委托蓝宝石酒店全权代表青海油田西宁办事处办理与丽嘉德洗浴城就西宁市胜利路21号三号楼三层、四层房屋租赁事宜，授权范围为：收取租金及租赁合同项下物业管理费、采暖费、停车费、水电费等费用，代为提起民事诉讼、申请强制执行；证据三、企业法人2002年、2003年《年检报告书》，证明西宁市胜利路21号企业名称为青海石油管理局西宁办事处招待所；2003年青海石油管理局西宁办事处招待所变更为青海油田西宁办事处石油宾馆，出资人为青海油田西宁办事处，出资33万元，经济性质为国营经营单位；《营业单位变更登记申请书》，证明青海油田西宁办事处石油宾馆隶属青海油田西宁办事处。2015年5月11日，领取营业执照，将青海油田西宁办事处石油宾馆变更为青海油田蓝宝石酒店；中国石油青海油田西宁办事处文件，证明根据青海油田公司要求，将青海油田西宁办事处石油宾馆更名为青海油田蓝宝石酒店的事实。经质证，丽嘉德洗浴城对上述证据的真实性均无异议，但认为这三份证据不能证明蓝宝石酒店是所有权人，所有权人还是青海油田西宁办事处，即便授权委托，青海油田西宁办事处也只能以自己名义进行诉讼。二审法院认为，丽嘉德洗浴城对三份证据的真实性无异议，证据之间相互印证，蓝宝石酒店的隶属单位为青海油田西宁办事处。青海油田西宁办事处授权委托蓝宝石酒店全权代表青海油田西宁办事处办理与丽嘉德洗浴城就西宁市胜利路21号三号楼三层、四层房屋租赁事宜，授权范围为收取租金及租赁合同项下物业管理费、采暖费、停车费、水电费等，代为提起民事诉讼，以上三份证据可作为有效证据使用。
二审法院认为，本案争议的焦点是原告蓝宝石酒店的诉讼主体是否适格。经查明，本案合同是青海油田西宁办事处与丽嘉德洗浴城签订，丽嘉德洗浴城曾就拖欠的房屋租赁费等向蓝宝石酒店作出书面承诺，可看出合同的权利主体实际为蓝宝石酒店，且丽嘉德洗浴城业主李胜兵在一审时对蓝宝石酒店的主体资格未提出异议。青海油田西宁办事处为事业单位法人，蓝宝石酒店与青海油田西宁办事处为隶属关系，蓝宝石酒店的前身为青海石油管理局西宁办事处招待所，后名称变更为青海油田西宁办事处石油宾馆，2015年5月11日名称又变更为蓝宝石酒店。青海油田西宁办事处在二审中出具证明追认了蓝宝石酒店的诉讼行为，且蓝宝石酒店作为原告并未加重丽嘉德洗浴城的义务，故蓝宝石酒店对丽嘉德洗浴城具有诉讼权利，丽嘉德洗浴城的上诉请求不能成立，不予支持。
2016年12月5日，青海省西宁市中级人民法院作出（2016）青01民终01418号民事判决：驳回上诉，维持原判。
蓝宝石酒店、丽嘉德洗浴城对蓝宝石酒店是否具有原告主体资格及丽嘉德洗浴城欠付房屋租赁费、物业费、供暖费、停车费数额等事实有异议外，对原一、二审判决查明的其他事实均无异议，再审予以确认。
根据青海省人民检察院抗诉事由、丽嘉德洗浴城申诉请求和蓝宝石酒店答辩，本院再审围绕以下争议焦点进行了审理。
一、关于蓝宝石酒店的诉讼资格问题。
本院再审认为，青海油田西宁办事处与丽嘉德洗浴城签订《商用房租赁合同》，约定青海油田西宁办事处将涉案商用房出租给丽嘉德洗浴城使用，丽嘉德洗浴城必须按照约定向青海油田西宁办事处缴纳租金，如无故拖欠租金，青海油田西宁办事处有权收回房屋并解除合同。合同履行中，丽嘉德洗浴城未按约定缴纳房屋租金，经青海油田西宁办事处多次催要，丽嘉德洗浴城缴纳了部分租金后，其业主李胜兵向青海油田西宁办事处的隶属单位蓝宝石酒店作出”支付房屋租赁费、物业费、供暖费及如不能交清上述费用，蓝宝石酒店有权收回房屋并自行使用的”《承诺书》。因丽嘉德洗浴城业主李胜兵未按《承诺书》履行义务，致使纠纷产生。蓝宝石酒店提起诉讼，要求解除《商用房租赁合同》、丽嘉德洗浴城腾退房屋及支付欠付房屋租赁费、物业费、供暖费、停车费等。本案二审时，青海油田西宁办事处出具《证明》和《授权委托书》，证明蓝宝石酒店隶属于青海油田西宁办事处，青海油田西宁办事处委托蓝宝石酒店代表青海油田西宁办事处办理与丽嘉德洗浴城及经营者李胜兵就涉案商用房屋租赁事宜及收取租金及租赁合同项下物业管理费、采暖费、停车费、水电费等费用及代为提起民事诉讼、申请强制执行等。本案再审时，蓝宝石酒店提交了一份青海油田西宁办事处与蓝宝石酒店签订的内容为”青海油田西宁办事处将涉案商用房收取租金及《商用房租赁合同》项下全部权利让与蓝宝石酒店，由蓝宝石酒店全权收取和处理上述房屋租金及租赁合同项下包括但不限于物业管理费、采暖费、停车费、水电费等费用及事宜，蓝宝石酒店同意受让上述权利、并认可《商用房租赁合同》的效力”的《协议书》，证明青海油田西宁办事处将《商用房租赁合同》项下全部权利转让给了蓝宝石酒店。丽嘉德洗浴城不认可《协议书》的真实性，认为该《协议书》没有签订时间，原一、二审也未出示。就蓝宝石酒店在本案中是否具有诉讼资格，蓝宝石酒店先后提交了《承诺书》、青海油田西宁办事处出具的《证明》、《授权委托书》和《协议书》，以此证明蓝宝石酒店在本案中具有诉讼主体资格。纠纷产生前，丽嘉德洗浴城与蓝宝石酒店签订《承诺书》，表明丽嘉德洗浴城认可《商用房租赁合同》的相对方即另一方主体实际为蓝宝石酒店，嘉德洗浴城与蓝宝石酒店存在《商用房租赁合同》约定的直接法律关系。本案一审时，丽嘉德洗浴城也未对蓝宝石酒店的诉讼主体资格提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：”起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；......”。蓝宝石酒店以自己的名义提起诉讼，要求解除青海油田西宁办事处与丽嘉德洗浴城签订的《商用房租赁合同》及要求丽嘉德洗浴城腾退房屋，起诉主体并无不当，应予支持。原一、二审此节认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。
二、关于丽嘉德洗浴城欠付青海油田西宁办事处房屋租赁费、物业费、供暖费、停车费的数额问题。
本院再审时，丽嘉德洗浴城提交其经营者李胜兵出具的一份《陈述说明》和其工作人员书写的一份《证明》，以此证明合同履行中，因青海油田西宁办事处的原因，有7个月（2014年4月2日至2014年11月20日）不能供水供电，丽嘉德洗浴城无法开门营业，该期间不应收取租金，丽嘉德洗浴城欠付相关费用应为1917564.52元，不是其一、二审认可的2614554.52元。
本院再审认为，本案一、二审时，丽嘉德洗浴城自认欠付房屋租赁费、物业费、供暖费、停车费为蓝宝石酒店主张的2614554.52元，再审虽提交了经营者李胜兵出具的《陈述说明》和其工作人员书写的《证明》，但《陈述说明》和《证明》不足以证明其主张的事实，蓝宝石酒店也不认可该事实，对丽嘉德洗浴城此节主张不予支持。
综上，本院再审认为，青海省人民检察院抗诉理由不能成立，不予支持。原一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终01418号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 文 宝
审判员 曲 颖
审判员 张荣荣
二〇一八年五月十日
书记员 李顺慧