贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终260号
上诉人（原审原告）李枝强，男，1976年7月18日出生，苗族，贵州省雷山县人，个体工商户，住雷山县。
委托代理人吴寿喜、潘明锋，贵州铁力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵州凯里鑫盛贸易有限公司。住所地：凯里市环城****号。
法定代表人杨胜芳，执行董事。
被上诉人（原审被告）李辉，男，1980年5月15日出生，侗族，贵州省榕江县人，住凯里市。
被上诉人（原审被告）李靖，男，1989年7月12日出生，侗族，贵州省榕江县人，住凯里市。
三被上诉人共同委托代理人潘仁兵，贵州天合律师事务所律师。
原审第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司四达支行。住所地：凯里市金井路*号。
负责人吴燕春。
委托代理人艾毅，男，1973年12月2日，汉族，贵州省黄平县人，贵州凯里农村商业银行股份有限公司农商四达支行职工，住凯里市。
李枝强因房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第2448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：被告鑫盛贸易有限公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围有新产品开发；水泥及建筑材料（不含木材）、装潢材料、农副产品、民族工艺品、日用品、化妆品销售。涉案的“黔都大酒店”系个体工商户投资经营的实体，经营者为李辉。被告李辉、李靖系被告鑫盛贸易公司法定代表人杨胜芳之子。2014年12月24日，原告李枝强与被告鑫盛贸易有限公司签订了一份《房产转让合同》，约定鑫盛贸易公司将现有位于凯里市××国道东侧的土地（（土地使用证号为：凯里市国用【2010】第07562号，地号为2-76-100.图号为42.00-99.00，使用权类型为划拨，使用权面积为2505.51平方米）和地面砖混结构房屋一栋五层（1至4层《房屋所有权证》分别为：凯房权证凯里市字第××号、00××27号、00××28号、00××29号及后期升高且未办证的第五层），以及该土地内的其他所有建筑物、附属物的所有权和黔都大酒店的所有权、经营权转让给李枝强。上述房产售价为1708万元，付款方式为分期付款。不仅原告李枝强、被告鑫盛贸易公司法定代表人杨胜芳、李辉、李靖在转让合同上签字，而且原告李枝强已支付首付款（定金）145万元。事后，原告李枝强认为转让的土地及房屋属于国有划拨土地和在划拨土地上所建房产，房产转让合同系无效合同，于2015年9月21日提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经调解未果。
另查明：涉案房产的一至四层（《房屋所有权证》分别为：凯房权证凯里市字第××号、00××27号、00××28号、00××29号）已在2013年5月6日为李辉在农商四达支行进行了抵押担保，抵押数额为480万元，并办理了“凯房他证凯里市字第××号”《房屋他项权证》进行抵押登记。
再查明：原、被告在合同中约定付款方式为：1、首付定金145万元，2、2015年1月15日李枝强付第二笔500万，3、2015年12月24日以前李枝强付第三笔100万，4、李靖名下贷款98万元、李辉名下贷款465元，因鑫盛贸易公司已用该房产在农商四达支行作抵押担保，因此以上贷款由李枝强按贷款合同进行偿还，并以此抵扣房产总价款563万元，5、余下的尾款400万元首先由李枝强从2014年12月24日起三年内付清250万元，利息以每年30万元支付，一年一次支付，其次的150万元作为房产过户保证金，由李枝强在该房产办理完过户之日起5日内一次性付清，利息以农业银行的正常贷款利息支付并从第四年起计算。
同时查明：第三人农商四达支行系原凯里市农村信用合作联社四达分社（即涉案房产抵押权人），已于2014年3月11日完成机构改制更名。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告与三被告于2014年12月24日签订的《房屋转让合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示。本案讼争的土地、房屋系被告鑫盛贸易公司所有，并办理了《土地使用权证》及《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”因此被告将该房屋和土地转让给原告系其依法行使财产处分权，虽划拨土地未经批准转让，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，原、被告签订的《房产转让合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
另外，该涉案房产虽已抵押给第三人农商四达支行，但第三人在庭审中明确表示被告在转让抵押物（房屋）时已经告知了该行，在与原告签订《房产转让合同》时也已经明确约定该房产抵押在农商四达支行。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”该司法解释所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而被告在转让划拨土地上的房产时约定将占有的国有土地划拨使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的认定。同时，该解释并非认定合同无效的强制性规定，故原告主张合同无效的诉请理由不能成立，不予支持。
综上所述，原告李枝强以签订《房产转让合同》时该房屋所占土地系国有划拨土地不能转让为由，主张该合同无效，于法无据，不予采纳。据此依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十二条第五款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事担保法》第四十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李枝强的诉讼请求。案件受理费17900元，减半收取8950元，由原告李枝强负担。
原审判决后，李枝强不服，上诉称：一、原审法院认定事实部分错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》中约定：被上诉人是将土地使用权（地产）、房屋及附属设施（房产）、酒店经营权三项标的以17080000元的价格一并转让给上诉人，而不是一审法院认为的“被告系在转让划拨土地上的房产时约定将占有的国有土地划拨使用权概括转让”，一审法院如此认定与合同真实意思不符。如果按照一审判决认定的事实，认为被上诉人转让的标的只是房产，土地使用权是因受让房产而附带取得，这明显与上诉人给付的价款不对等。因为被上诉人转让的房产面积只有2000个平方，如转让的标的只是房产，那么房价达到8000余元每平方，这显然与凯里的房价不符。二、一审法院适用法律错误。因本案转让的主要标的是房地产，并且涉及转让的土地使用权系国有划拨土地，因此一审法院在认定涉及国有划拨土地的房地产买卖合同是否有效适用法律时，应优先适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、第四十五条以及《合同法》第四十四条第二款的规定，而不应优先适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款或其他法律的有关规定。本案为国有划拨土地，不应适用规范国有出让土地的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，本案为国有划拨土地转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、第四十五条的规定，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，依照其规定”及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）第九条的规定，本案合同未生效。请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
贵州凯里鑫盛贸易有限公司、李辉、李靖二审时以一审判决认定事实清楚，适用法律正确为由进行答辩，请求驳回上诉，维持原判。
贵州凯里农村商业银行股份有限公司四达支行二审期间未作答辩。
二审经审理查明：贵州凯里鑫盛贸易有限公司系自然人杨胜芳独资的有限责任公司，经营范围有新产品开发；水泥及建筑材料（不含木材）、装潢材料、农副产品、民族工艺品、日用品、化妆品销售。涉案的“黔都大酒店”系个体工商户投资经营的实体，经营者为李辉。李辉、李靖系贵州凯里鑫盛贸易有限公司法定代表人杨胜芳之子。2014年12月24日，贵州凯里鑫盛贸易有限公司作为甲方、李枝强作为乙方签订《房产转让合同》，贵州凯里鑫盛贸易有限公司将位于凯里市××国道东侧的自有房产及房产内的黔都大酒店的所有权、经营权一并转让给李枝强。合同约定：一、甲方对产权的声明：1、甲方现有位于凯里市××国道东侧的土地(土地使用证号为：凯里市国用(2010)第07562号，地号为2-76-100，图号为42.00-99.00，使用权面积为2505.51平方)和地面砖混结构房屋一栋五层(其中1至4层房产证号为：凯房产证凯里市字第××号，第00××27号、第00××28号、第00××29号及后期升高且未办证的第五层)，以及本土地内的其它所有建筑物、附属物的所有权和黔都大酒店的所有权、经营权。甲方保证该房产的质量符合居住及酒店使用性能，不得存在瑕疵，并为该房屋的现状负全责。2、甲方保证上述土地、房产的所有权和酒店的经营管理权均为甲方即杨胜芳个人所有，不存在共同共有或者合伙、入股等情况，也不存在质押给他人的情形。甲方杨胜芳承诺对上述资产有独立处置权，并自愿全部转让给乙方。二、乙方对购买权的声明：乙方愿意在本合同第一条成立的前提下，就向甲方购买上述房产全部产权(包括酒店产权、经营权)之事签订本合同，并认可在此种情况下签订才具有法律效力。三、房产售价和过户。1、双方经协商后一致同意上述房产售价为：人民币壹仟柒佰零捌万元整(￥：17080000.00元)。2、在乙方按照以下第四条约定履行完前4项后的30日内，甲方必须协助乙方办理完上述房产的土地使用证、房产证等相关证照的.过户手续，所产生的规费由双方凭正规发票按1：1共同承担。四、付款方式为分期付款。l、首付定金一百四十五万，由乙方于本合同签订之日先付壹佰万元整(￥：1000000.00元)，于2014年12月底前再付四十五万元(￥：450000.00元)。2、乙方于2015年1月15目前付清第二笔款五佰万元整(￥：5000000.00元)。3、乙方在本合同签订后一年内，付清第三笔款一百万元整(￥：1000000.00元)且不计利息。4、杨胜芳之子李靖名下的银行贷款98万元、李辉名下的银行贷款465万元(原贷款为480万元，已还15万元)，共计563万元，因甲方已用该房产作为抵押担保，在乙方购买该房产后，以上贷款本息由乙方按贷款合同进行偿还；并以此抵扣房产总价款563万元。5、余下的尾款肆佰万元(￥：4000000.00元)按如下方式支付：A、由乙方于合同签订之日起三年内付清二百五十万元(￥：2500000.00元)，利息以每年30万元支付，一年一次支付。B、余下一百五十万元作为房产过户保证金，由乙方在该房产办理完过户之日起5日内一次性付清，利息以农业银行的正常贷款利息支付并从第四年起计算。五、在本合同签订之日，甲方需向乙方移交该房产的所有手续，包括土地使用规划证、建筑施工许可证、抵押贷款合同书、抵押物他项权证、黔都大酒店的所有营业证照等原件，以上证件以双方签订的移交清单为准。六、关于酒店的移交。1、该酒店由乙方无偿使用甲方原注册字号继续经营。2、该酒店内的所有物品均维持现状且归乙方所有。3、甲方应在2015年1月1日前将酒店交付给乙方经营管理，并就酒店产生的各种税费、水电费、收视费、工人工资(包括工人的社会统畴保险)缴纳结算清楚，不得影响乙方的正常经营活动。4、该酒店在移交之前产生的所有债权债务由甲方承担，之后则由乙方承担。5、乙方在接手酒店时如需要原酒店员工继续工作的，由乙方与员工另行签订用工合同。七、其他事项。1、该房产原来的水、电、电视收视等的开户归乙方所有，并由乙方继续交费使用。2、房屋侧面通往本房产停车场的通道属于东门树委会所有，每月需向村委交纳500元租金。本合同签订后，由甲方负责与村委会协调并另行签订通道长期使用协议，甲方保证该租金涨幅不得超过原数额的百分之十，如有超出的由甲方承担。八、违约责任。本合同在双方签字且乙方支付首付款后生效，一方如有违约的要承担违约责任：1、甲方违反以上任意一条约定的，要按合同总价款加倍赔偿乙方，或者无权收回所剩余款。2、乙方违反以上任意一条约定的，所交付的款项无权收回，并由甲方收回房产。九、本协议一式两份，由双方共同签字之日起生效。十、未尽事宜，双方可另行协商，所达成的协议与本合同具有同等法律效力。
合同签订后，2014年12月24日李枝强通过吴美桃向李辉账户转账100万元，2014年12月30日李枝强向李靖账户转账45万元。杨胜芳分别于2014年12月24日和2014年12月30日出具收据，收到上述款项。2015年1月1日贵州凯里鑫盛贸易有限公司向李枝强移交合同约定财产后，双方发生纠纷。2015年1月15日，李枝强与贵州凯里鑫盛贸易有限公司进行了核算，李枝强确认从2015年1月1日至2015年1月15日经营期间欠贵州凯里鑫盛贸易有限公司税、人工工资、贷款利息等共计49000元。李枝强将合同约定财产移交给贵州凯里鑫盛贸易有限公司。
同时查明：涉案房产的一至四层房屋所有权证分别为：凯房权证凯里市字第××号、00××27号、00××28号、00××29号。2013年5月6日李辉向贵州凯里农村商业银行股份有限公司四达支行借款480万元，以上述房产作抵押并办理了抵押登记。
另查明：贵州凯里鑫盛贸易有限公司位于凯里市××国道东侧的土地使用权面积为2505.51平方米，使用权性质为国有划拨。
上述事实，有李枝强的起诉状、贵州凯里鑫盛贸易有限公司、李辉、李靖的答辩状、贵州凯里农村商业银行股份有限公司四达支行的陈述，有各方当事人所提交的《企业法人营业执照》、《房产证》、《国有土地使用证》、《房产转让合同》、《转账凭证》、《收条》、《个人借款合同》、《抵押合同》及庭审笔录等证据在卷佐证，可以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第九条的规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准转让手续的，人民法院应当认定该合同未生效。
本案上诉人李枝强与被上诉人贵州凯里鑫盛贸易有限公司签订的《房产转让合同》，虽合同中只约定贵州凯里鑫盛贸易有限公司将自有房产及房产内的黔都大酒店的所有权、经营权一并转让给上诉人李枝强，但按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。该房屋占有范围内的土地使用权属于划拨取得，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，应当报有批准权的人民政府审批。李枝强与贵州凯里鑫盛贸易有限公司在一审法庭辩论终结前均未提供证据证明该房屋占有范围内的土地已经有批准权的人民政府准予转让，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第九条的规定，上诉人李枝强与被上诉人贵州凯里鑫盛贸易有限公司签订的《房产转让合同》未发生法律效力，是成立但未生效的合同。一审法院认定上诉人李枝强与被上诉人贵州凯里鑫盛贸易有限公司签订的《房产转让合同》有效错误。上诉人李枝强上诉主张合同成立未生效的上诉理由成立。上诉人李枝强未提供证据证明本案《房产转让合同》具备《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的法定情形，上诉人李枝强主张《房产转让合同》无效、并以合同无效为由要求被上诉人贵州凯里鑫盛贸易有限公司返还土地及房产转让首付款并支付占有期间的利息的理由不能成立。原审法院认定《房产转让合同》有效进而适用《中华人民共和国合同法》第八条的规定进行判决错误，但驳回李枝强诉讼请求的裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第六十五条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17900元由上诉人李枝强负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 李邦华
审判员 王 莉
二〇一六年九月二十八日
书记员 赵艳萍