湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3055号
上诉人（原审被告）：聂玉玲。
委托代理人：董济久、周玉宽，湖北省正义法律服务所法律工作者�
被上诉人（原审原告）：汪宜雷，个体经营户。
被上诉人（原审被告）：方福荣，武汉市中日合资诚盛电子厂职工。
委托代理人：李和平，湖北省振兴法律服务所法律工作者。
上诉人聂玉玲因与被上诉人汪宜雷、方福荣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00173号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年3月，汪宜雷诉至一审法院，请求判令：解除汪宜雷与聂玉玲、方福荣之间签订的房屋租赁合同；聂玉玲退还汪宜雷房屋租金人民币280000元，聂玉玲赔偿汪宜雷装修损失人民币420000元，本案案件受理费由聂玉玲与方福荣承担。
一审法院经审理查明：位于武汉市汉阳区永丰乡仙山村郭家湾431、432号房屋系聂玉玲�托方福荣承建而成。2007年7月起方福荣对432号房屋进行简单装修后即在该房屋内居住至2012年2月28日搬出，聂玉玲未在该房屋内居住。
2011年7月18日，方福荣（甲方）与汪宜雷（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“经甲、乙双方协商，就乙方租用甲方厂房事宜，特签订如下合同条款：一、甲方将汉阳区永丰乡仙山村郭家湾的厂房租给乙方办厂使用。二、租赁期限：从2011年8月1日起至2016年8月1日止。三、房屋租金：已付租金叁拾万元整，每年租金八万元整。四、租赁期间，乙方不能随意改变房屋结构，乙方要爱护房屋内的设施，财产，如需改变厂房内结构，需经甲方同意后方可进行。租赁期间甲方厂房内现有设施如有损失，由乙方负责赔偿。五、甲方负责水、电、路三通，水电使用费用由乙方负责缴纳，乙方应爱护水电设施，损坏自行维修。六、乙方在租赁期间，必须服从辖区的各项制度管理，及时缴纳治安费、卫生费及经营期间的其他各项费用，并做好防火、防盗等安全措施，乙方未经甲方同意不得以任何理由将厂房转租给其他人，如有违约，甲方有权收回厂房并终止合同。七、租赁期间，如遇国家征用或甲方集体性的规划建设，甲方应提前四个月告知乙方，乙方应服从大局，配合甲方的工作及时搬迁；租赁未到期，如乙方不租，则提前四个月通知甲方，租金不退。本合同也随之中止。租赁到期，乙方有优先续租权，如乙方续租，须提前四个月通知甲方，租金双方另议……”等内容。同年10月17日，聂玉玲（甲方）与汪宜雷（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“经甲乙双方协商，就乙方租用甲方厂房事宜，特签订如下合同条款：一、甲方将琴断路北西门牌号××与432号毛坯房，占地面积418.24平方米，建筑面�1500.64平方米租给乙方使用。二、由于房屋尚且没有装修，未通路、通水、通电，双方协商由乙方垫资房租进行装修改造，在2011年8月1日前交付乙方使用。三、房屋年租金捌万元整（80000.00元），有效期为2011年8月1日至2017年8月1日止。后因甲、乙双方协商，乙方补交甲方6年房屋租金壹拾捌万元整（180000.00元）。四、租赁期间，使用费用由乙方负责缴纳，乙方爱护水电设施，损坏自行维修。五、乙方在租赁期间，做好防火防盗等安全措施，杜绝违法行为，如出现违法事由，由乙方自行承担。六、合同期限中，甲、乙双方不得悔约，如有一方悔约，则赔偿对方经济损失。七、在租赁期间，如乙方转租所发生的一切债务由乙方自行承担……”等内容。上述合同签订后，汪宜雷向方福荣支付房屋租金人民币300000元，向聂玉玲支付房屋租金人民币180000元。签订上述厂房租赁合�后，汪宜雷即因经营需要，对上述431、432号房屋进行装修后投入使用。因房屋拆迁，聂玉玲将上述房屋部分面积登记在女儿张纯艳名下，依照武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局房屋“双登双录”信息显示：上述431、432号房屋（合计建筑面积1400.16平方米）产权人登记为聂玉玲、张纯艳，其中聂玉玲登记享有的房屋面积为353.52平方米，张纯艳登记享有的房屋面积为1046.64平方米。
2013年12月31日，武汉市汉阳区永丰街仙山村民委员会下发《致仙山村（居民）的公开信》，确定：仙山村“城中村”改造工作从2014年1月1日起正式启动。同期下发的《汉阳区永丰街仙山村综合改造拆迁安置补偿实施方案》第一章总则第四条：“拆迁房屋面积参考“双登双录”数据以及实际现有房屋面积……”、第三章第三节附属房屋及其他补偿第十八条：“附着物及装修根据实际还建安置面积按300元／平方米包干”。经一审法院向仙山村村委会调查，该村村委会对该十八条给予如下解释：汉阳区仙山村综合改造项目内房屋的装修补偿款计算标准不考虑房屋是否装修以及装修成新，均统一依据房屋测定面积×300元／平方米进行结算。上述拆迁方案下发后，聂玉玲与相关拆迁方签订了拆迁安置补偿协议。2014年2月，因上述房屋面临拆迁，汪宜雷搬出诉争房屋。聂玉玲就诉争房屋已签订拆迁还建安置协议并领取了拆迁补偿款。
2015年8月31日，汉阳区永丰街仙山村还建楼7#楼项目部项目经理郑凌出具《情况说明》一份，内容为：“我们是汉阳区永丰街仙山还建楼7#楼项目部，因办公需要，我们将郭家湾431#、432#拆迁房作为临时办公用房，我们进驻后对该房屋进行了如下装修：1、墙面刮灰、套白、油漆；2、地面木地板铺设；3、水、电安装及空调安装；4、卫生间改造、门窗修缮及部分窗户防护网安装；5、办公室房门安装”。经与该项目核实，项目部进驻诉争房屋具体时间为2015年4月。同年9月25日，一审法院组织三方就诉争房屋装修事宜进行了实地勘验，汪宜雷主张其入驻后，因生产经营需要对房屋进行了装修，汪宜雷亦认可在其入驻房屋前，方福荣因居住需要，已对房屋内区域进行了简单装修。聂玉玲则认为汪宜雷的主张与7#楼项目部所出具情况说明相矛盾，并称即便汪宜雷曾就房屋进行过装修，现因项目部入驻后又进行了装修，已无法确定汪宜雷具体装修范围及内容。现汪宜雷认为聂玉玲作为房屋产权人对方福荣与汪宜雷所签合同进行了追认，两合同权利、义务均应由聂玉玲承担，故要求判令解除汪宜雷与方福荣、聂玉玲签订的房屋租赁合同，聂玉玲应向汪宜雷退还房屋租金人民币280000元并赔偿汪宜雷装�损失人民币420000元，本案案件受理费由聂玉玲承担。
一审法院认为：汪宜雷与方福荣就诉争房屋签订《厂房租赁合同》时虽未经聂玉玲授权，但事后聂玉玲与汪宜雷在原厂房租赁合同基础上签订《房屋租赁合同》并要求延展租期及汪宜雷补交租金，汪宜雷应聂玉玲要求交付了租金的行为应视为聂玉玲对汪宜雷与方福荣所签租赁合同予以认可，系聂玉玲对诉争房屋先后签订的两合同权利、义务的概括承受，故上述两合同系聂玉玲的真实意思表示，未违反法律规定，其内容合法、有效，应受法律保护，双方均应严格履行。依照汪宜雷与聂玉玲所签《房屋租赁合同》第二项内容可确定诉争房屋出租于汪宜雷时为“未装修、未通路、未通水、电状态”，双方并协商由汪宜雷垫资对房屋进行装修改造。因经营需要，汪宜雷实际对房屋进行了装修，方福荣自房屋建成后即对房屋部分区域简单装修后入住于内，其对汪宜雷进行房屋装修的事实亦予以认可。聂玉玲主张拆迁项目部进驻后对房屋进行了装修，但经双方现场勘查及该项目部所出具情况说明可知：项目部进驻时间为诉争房屋拆迁安置合同签订之后，且其装修行为并不能否定汪宜雷事前已对房屋进行过装修的事实，项目部也仅是对其设置为办公区域的房屋局部进行了装修，并未涵盖房屋全部，聂玉玲亦未能提交充分证据对汪宜雷进行过装修的事实予以否定。另双方所签合同期限6年，汪宜雷出于对合同信赖及稳定经营的目的对房屋进行装修后实际仅使用2年有余，汉阳区永丰街仙山村综合改造拆迁安置补偿实施方案虽未对拆迁装修补偿标准与房屋是否装修及装修的实际状况予以考量，但从维护合同信赖利益及公平角度出发，基于汪宜雷实际对房屋进行过装修的事实，酌定聂�玲向汪宜雷支付已取得的诉争房屋装修补偿款的50%，即人民币210024元【计算公式：（1400.16平方米×300元／平方米）÷2】。现诉争房屋纳入拆迁范围，汪宜雷亦已退出房屋，上述租赁合同已实际处于履行不能状态，故对汪宜雷要求解除其与方福荣、聂玉玲所签租赁合同的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，汪宜雷对诉争房屋实际使用期限为2011年8月1日至2014年2月，故自2014年3月1日起至合同期限届满日2017年8月1日（共计1249天），期间租金人民币273753.42元（计算公式：80000元÷365天×1249天）应由聂玉玲向汪宜雷予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除汪宜雷与方福荣、聂玉玲分别于2011年7月18日、2011年10月17日签订的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同》；二、聂玉玲于本判决发生法律效力之日起十日内返还汪宜雷房屋租金人民币273753.42元；三、聂玉玲于本判决发生法律效力之日起十日内付给汪宜雷房屋装修补偿款人民币210024元；四、驳回汪宜雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10800元（此款汪宜雷已交纳）由汪宜雷负担人民币3336元，聂玉玲负担人民币7464元，聂玉玲于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给汪宜雷。
判决后，�玉玲不服，向本院提起上诉，请求：改判一审判决第二、三条，判决驳回汪宜雷要求返还租金及装修补偿款的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、一审认定上诉人欠方福荣建房款的事实存在是认定事实不清；2、聂玉玲从未委托方福荣对外出租诉争房屋，方福荣擅自出租房屋是一种侵权行为；3、一审认定装修损失42万余元没有任何证据。二、一审认定的法律关系错误。方福荣收取的30万元租金属不当得利，其中的28万元应予返还给汪宜雷；汪宜雷主张损失的对象应为拆迁部门。三、一审违反法定程序和职业规范，有失公正。
被上诉人汪宜雷答辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人方福荣答辩称：方福荣为聂玉玲建造了房屋，聂玉玲差欠本人30万元工程款，一审判决是正确的，请求维持原判。
经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，汪宜雷与方福荣就诉争房屋签订的《厂房租赁合同》及其后聂玉玲与汪宜雷签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、法规相关禁止性规定，两份合同均为有效，双方均应依合同履行义务。因房屋拆迁，一审判决解除《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同》，双方均无异议，本院予以维持。
合同签订后汪宜雷进入房屋进行经营，并由其垫资对房屋进行装修改造。根据双方所签合同的期限为6年，而汪宜雷对房屋进行装修后实际仅使用2年多，房屋进行了拆迁，聂玉玲取得了相关拆迁利益，一审从维护合同及公平角度出发，对汪宜雷房屋装修的损失，酌定由聂玉玲向汪宜雷支付其已取得的诉争房屋装修补偿款的50%，并无不妥，本院予以维持。
关于多收取的房屋租金由谁返还的问题。聂玉玲系诉争房屋的权利人，其委托方福荣向外出租房屋，并用租金抵付工程款，因此聂玉玲为租金实际收取人，其理应向汪宜雷返还剩余的租金。聂玉玲上诉称方福荣收取租金，聂玉玲不应返还租金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由聂玉玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 更
审判员 张立新
审判员 李 瑜
二〇一六年七月二十五日
书记员 肖 华