浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初10768号原告（案外人）：瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园，住所地瑞安市塘下镇韩田凤凰西路**号。法定代表人：许振宇。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市上城区开元路19-1，19-2号。负责人：史杰文。委托诉讼代理人（一般授权）：李小于，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：赵炫晔，浙江泽商律师事务所律师。第三人（被执行人）：瑞安市正龙汽摩配有限公司，住所地瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号。法定代表人：朱正龙。原告瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园与被告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司及第三人瑞安市正龙汽摩配有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人许振宇，被告委托诉讼代理人李小于、赵炫晔，第三人法定代表人朱正龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令对瑞安市正龙汽摩配有限公司所有的坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号的第三幢厂房带租拍卖（租期从2013年7月1日起至2023年6月30日止）；2.涉案的相关费用均由被告承担。事实与理由：原告认为瑞安市人民法院裁定剔除其对第三人所有的位于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号厂房的租赁权，缺乏事实与法律依据，理由如下：首先，原告与第三人早在2012年2月30日签订了讼争房屋的《租赁协议书》，而中国建设银行股份有限公司瑞安支行与第三人是在2014年12月29日签订《最高额抵押合同》，2015年1月28日办理房产抵押登记手续，该《租赁协议书》在抵押之前签订。其次，确定房屋租赁权和抵押权孰先孰后的裁判标准，应以承租人实际占有、使用租赁物为准。原告在2012年10月份对讼争房屋整体装修后，用于幼儿园使用，并由其法定代表人许振宇依约交纳租金，说明原告已“实际占有、使用”该讼争房屋，亦可以推定租赁权设立的时间应为2015年1月28日办理房产抵押登记手续之前。第三，原告于2012年10月1日以瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园名义承租第三人名下厂房，在2016年2月25日教育局批复同意办学后，在协议上补盖了公章。原告创办以来一直使用“瑞安市塘下镇宝宝书院”名称，具体如2014年5月30日办理的餐饮服务许可证、塘下教育学区证明等足以证明。瑞安市人民法院裁定认为原告的公章系在抵押办理之后雕刻的，从而认定《租赁协议书》签订于抵押合同之后是不符合实际情况的。被告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司辩称，1.原告和第三人签订于2012年10月1日的合同是不真实的，双方恶意串通，损害了被告权利。原告在2016年2月25日经瑞安市教育局批复才办学的，公章要有批复才能雕刻，所以合同是2016年伪造的，是无效的。2013年、2014年期间，许振宇在承租厂房时的名称是韩田宝宝书院幼儿园，后才变更为瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园。2.原告并没有支付租金，没有证据证明原告支付租金给第三人，也没有提供第三人的入账凭证。3.租赁合同没有经过登记备案，也没有公证。4.在抵押之前，第三人明确确认该涉案厂房没有出租。5.从租金的金额看，1000多平方，一年才7万，完全是低于市场价的。综上，要求驳回原告诉讼请求。第三人瑞安市正龙汽摩配有限公司对原告诉称事实无异议，同意原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供了以下证据：1.瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园登记证书，拟证明原告主体资格。2.中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司工商信息查询，拟证明被告的主体资格。3.（2017）浙0381执异171号执行裁定书，拟证明被告提出异议及法院剔除原告租赁权的事实。4.租赁协议书，拟证明原告于2012年10月1日以瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园名义承租第三人名下位于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号厂房的事实。5.装修购物凭证，拟证明原告于2012年10月1日承租第三人厂房进行装修并用于开办幼儿园的事实。6.证明书、餐饮服务许可证书，拟证明原告承租第三人厂房后，对外一直用“瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园”名称，不存在变更名称的事实。7.租金缴纳凭证，拟证明原告于2012年10月1日起承租并实际占有、使用第三人厂房的事实。8.（2015）温瑞商初字第5163号民事裁定书、（2015）温瑞商初字第5163-1号协助执行通知书、（2016）浙0381执4218号执行裁定书、带租拍卖材料，拟证明第三人厂房被查封及带租拍卖之事实。9.幼儿园现状照片，拟证明原告占有使用第三人其中一幢厂房的事实。被告质证认为，对证据1-3、8、9三性没有异议。证据4租赁协议书，三性均有异议，该份租赁合同不是双方真实意思表示，该合同签订时间是2012年10月1日，原告成立时间是2016年之后，不可能在2012年出现这个公章，所以这个合同是双方伪造的。证据5装修购物凭证没有原件，不予质证，如果法院核实了，对证据三性有异议，名称上完全没有写明是宝宝书院，和本案无关。证据6证明书形式真实性没有异议，但是实质真实性有异议，只能证明在2016年批复，无法证明2012年租用和2013年开学的事实；餐饮服务许可证书形式真实性没有异议，实质真实性有异议，当时瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园没有成立，不存在宝宝书院幼儿园。证据7租金缴纳凭证，形式真实性没有异议，实质真实性有异议，户名是朱正龙，而不是签订合同的第三人，且具体的汇款人也无法从该凭证上看出，和本案无关。被告没有提供反驳证据。第三人对原告提供的证据均无异议。第三人没有提供证据。庭审中，法庭出示了四份谈话笔录，2017年8月10日本院对庄立俊的谈话笔录，庄系瑞安市教育局塘下学区工作人员，主要内容是许振宇创办的塘下宝宝书院幼儿园有3-4年时间了，办在，是租过来的，每年学区都有进行安全检查。2016年11月28日本院对许振宇的谈话笔录，2017年8月10日本院对许振宇的两份谈话笔录，主要内容是许向第三人承租了其中1幢厂房，从2013年7月1日至2023年6月30日，租过来后自行进行了装修，租金已付二期，合同确实是在2012年10月1日签订的，幼儿园于2015年批下来后，雕刻了公章，应第三人要求，在合同上补盖了公章。原告和第三人对谈话笔录没有异议。被告对第一份谈话笔录质证认为，这份笔录的真实性没有意见，但其中涉及韩田宝宝书院幼儿园，与塘下镇宝宝书院幼儿园不一，不可能在2012年10月1日签订合同时用塘下镇宝宝书院幼儿园名称，所以合同是后来伪造的。被告对许振宇的三份谈话笔录质证认为，签订合同以及支付租金等情况都是不真实的。本院认证认为，被告、第三人对证据1-3、8、9三性没有异议，本院予以确认。证据4租赁合同签订于2012年10月1日，原告当时未经教育局批复同意办学，对在合同上出现幼儿园的公章作了系补盖的说明，被告也未能提供证据证明该合同伪造，同时结合证据5购物凭证上所显示的手机号码和地址，可以说明幼儿园已于2013年在进行装修，被告认为购物凭证上没有写明宝宝幼儿园与原告无关，本院不予采纳。证据6塘下教育学区出具的证明，能够与庄立俊谈话笔录相印证，其上注明的于2013年9月份开始招生，与证据5购物时间在2013年5-8月相吻合。原告于2014年5月30日办下的餐饮服务许可证上，单位名称为瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园，且属已换新证，可见原证审批时间还早，被告认为原告于2013年至2014年期间使用韩田宝宝书院幼儿园名称，未能提供证据证明。证据7显示2013年5月16日向朱正龙现金存款7万元，也与证据4租赁合同上约定的年租金7万元相吻合。许振宇的三份谈话笔录也能与其他证据相印证。综上，证据4-7以及四份谈话笔录的真实性、关联性和合法性，本院予以认定。经审理查明，2012年10月1日，因办学需要，原告与第三人签订了一份租赁协议书，约定第三人将厂房第3幢整体出租给原告使用，装修期间不计租金，租赁期限十年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止，年租金为税后7万元，十年租金分五期支付，2013年9月30日前付14万元，2015年9月30日前付147000元（递增5%），2017年9月30日前付147000元，2019年9月30日前付147000元，2021年9月30日前付147000元。合同签订后，原告于2013年5月16日支付租金7万元，并开始对承租厂房进行购物装修。同年9月份招生办学，并办理了餐饮服务许可证。另查明，2014年12月29日，中国建设银行股份有限公司瑞安支行与第三人签订了一份最高额抵押合同，约定第三人将坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号厂房为其贷款提供抵押。2015年1月28日，办理了抵押登记手续，抵押顺位为第二顺位。（2015）温瑞商初字第5163号中国建设银行股份有限公司瑞安支行与瑞安市正龙汽摩配有限公司、瑞安市高林摩配有限公司、浙江瑞盛汽摩配有限公司等人金融借款合同纠纷一案，本院判决瑞安市正龙汽摩配有限公司偿还借款本息，以其厂房折价或者拍卖、变卖所得款项在第二抵押顺位840万元范围内优先受偿。此后，中国建设银行股份有限公司瑞安支行对第三人享有的债权转让给被告。在执行过程中，原告在租赁合同上加盖公章后，向执行人员提出申请，要求保护其租赁权。根据原告的申请，本院审查后，于2017年7月13日在淘宝网司法拍卖时公告注明保护原告的租赁权至2023年6月30日。被告提出执行异议后，本院先行撤回拍卖，后于2017年8月21日裁定剔除原告的租赁权。原告不服，诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告主张租赁合同签订早于抵押合同订立，其提供的证据能够相互印证，可以证明租赁在先，抵押在后。被告认为原告与第三人签订的租赁合同虚假、存在恶意串通，未能提供证据证明。综上，原告要求保护其租赁权的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：不得除去案外人瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园在第三人瑞安市正龙汽摩配有限公司名下坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号第三幢厂房上至2023年6月30日的租赁权。案件受理费7600元，由被告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  黄其宁人民陪审员  池邦义人民陪审员  陈 祎二〇一七年十一月四日代书 记员  许彬彬