中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申3088号再审申请人（一审原告�二审上诉人）：安顺市川惠投资股份有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区虹湖东路62号。法定代表人：杨军，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹荐，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洪文，重庆智圆律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区虹湖东路62号-2楼。诉讼代表人：贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司管理人。负责人：唐薇，安顺市人民政府法制办公室主任。委托诉讼代理人：王琴，贵州蕴诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇满超，贵州蕴诚律师事务所律师。再审申请人安顺市川惠投资股份有限公司（以下简称川惠公司）因与被申请人贵州省安顺市鼎城房地产开发有�公司（以下简称鼎城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2016）黔民终595号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。川惠公司申请再审称，（一）二审判决认定的“案涉房屋产权已被案外人合法取得”这一基本事实缺乏证据证明。1.本案一、二审采纳的所有证据材料均未显示案涉房产已被案外人合法取得。2.“建博国际广场”D栋房屋曾设置在建工程抵押，但在鼎城公司破产期间，该抵押担保的债权已获得清偿，相应的抵押权消灭。而且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，那么抵押权就更不能对抗买受人。川惠公司�支付购房全款，在建工程抵押权不得对抗川惠公司作为买受人的优先权。（二）案涉房产不属于破产财产的范围，鼎城公司应当履行交房义务。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物……”之规定，案涉房产不属于破产财产，因此不能适用破产财产的相关规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求：1.撤销二审判决；2.对本案进行再审。鼎城公司提交意见称，（一）川惠公司与鼎城公司之间系名为买卖实为借贷的法律关系。案涉《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十条约定，出卖方有权在本合同期内按照合同签订时的出�价回购铺面，在此期间不备案登记。此回购条款表明双方系明确的借贷关系，而非房屋买卖关系。（二）案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定的单价远低于市场销售价格，显失公平，如果履行，将极大地损害其他债权人利益。（三）川惠公司已就本案诉讼标的向鼎城公司管理人申报了债权，且管理人已向其核发债权确认书。（四）川惠公司尚未支付案涉房屋的契税、房屋维修基金、各项水电煤气办证费等，根据交易习惯，上述费用均应由鼎城公司代为收取，故案涉《商品房买卖合同》及补充协议双方均未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，鼎城公司管理人均有权解除。（五）案涉房产属于鼎城公司债务人财产，应列入破产案件的分配和处置范围，不能用于个别债权清偿。本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是川惠�司的再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项和第六项规定的情形，即二审判决在鼎城公司进入破产程序的情况下，驳回川惠公司继续履行案涉合同的诉讼请求是否存在错误。关于案涉房产是否属于鼎城公司债务人财产的问题。川惠公司主张依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项之规定，案涉房产不属于鼎城公司的债务人财产。对此，本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于鼎城公司的债�人财产。此外，认定案涉房产属于鼎城公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房尚未变更登记至川惠公司名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于鼎城公司，应为鼎城公司的债务人财产。川惠公司关于案涉房产不属于鼎城公司债务人财产的再审主张，依据不足。关于二审判决驳回川惠公司诉讼请求是否错误的问题。川惠公司继续履行案涉合同以及支付违约金的主张，实质上是要求鼎城公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对鼎城公司其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。对于川惠公司主张其依据《批复》享有优先受偿权的问题，本院认为，《批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已经查明的�件事实，2011年12月15日，双方签订的《商品房买卖合同》约定，川惠公司购买鼎城公司开发的“建博国际广场”第一栋和第八栋一层房屋（商业），总价为1600万元。《合同补充协议》约定，出卖方有权在本合同期内按照本合同签订时的出卖价回购铺面，在此期间不备案登记。2012年5月30日，川惠公司、鼎城公司又签订《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》，约定因双方签订购房合同后，鼎城公司又将该房错卖给第三方，故川惠公司向鼎城公司购买商业的位置变更为：建博国际广场D栋商业3—4层，总价仍为1600万元不变。可见，川惠公司购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足。二审判决虽认定案涉房产已被案外人合法取得证据不足，但判决结果并无不当。本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回安顺市川惠投资股份有限公司的再审申请。审 判 长  王 丹审 判 员  张 纯审 判 员  李玉林二〇一七年十一月二日法官助理  李 朋书 记 员  陈思妤