广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终12268号上诉人（原审原告）：陈曦.委托诉讼代理人：杜志军，广东仁人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周云飞。原审第三人：陈然。被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人:佟恺祥，广东今见律师事务所律师。上诉人陈曦因与被上诉人周云飞、原审第三人陈然房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人陈曦上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持陈曦的全部诉讼请求；2、周云飞承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、2015年5月14日双方微信联系至7月2日上诉人回国，这期间近50天的时间内，上诉人生活忙碌，没有时间了解涉案房屋的市场价格；上诉人7月2日中午从澳洲到达深圳后身体不适，加上旅途的疲劳所以上诉人在家休息未外出；7月3日上诉人观看最小的养女幼儿园毕业典礼演出；7月4、5日是周六周日，被上诉人以时间紧迫要求上诉人不要外出，在家与他们先把合同整理出来签订为要事，所以，这两天上诉人就没有外出。上诉人回国直到与被上诉人签订《购房合同》并办理过户，也没有时间去了解涉案房屋的真实市场价格上诉人常年生活在国外，国内亲友也联系不多。上诉人亲友中，只有被上诉人与第三人夫妇在房产中介上班。除了他们之外，上诉人没有其他途径去了解涉案房屋的市场价格。2、这期间上诉人一直以为涉案房屋的市场价格就是人民币350万元（以下货�均为人民币）。上诉人没有通过其他途径了解涉案房屋的市场价格，上诉人并不了解这期间涉案房屋的真实市场价格。涉案房屋小区在7月初己是每平方米5万元，涉案房产120余平，双方过户时市场价格保守估汁也有600万元。350万元的转让价，跟真实的市场价格相比差距过大，上诉人这才意识到自己被欺诈，因为被上诉人刻意隐瞒了涉案房屋的真实市场价格。3、上诉人未通过其他途径去了解涉案房屋的市场价格，主观上是基于对被上诉人是亲人又是房地产专业人士而不设防的信任。这是被上诉人利用上诉人信任进行欺诈的结果，却并非上诉人的过错。4、上诉人未通过其他途径去了解涉案房屋的市场价格，客观上是由于上诉人常年生活在国外。国内外生活环境的巨大差异，使得上诉人无法知晓并真切感受到深圳房市在2015年上半年持续暴涨情况。5、被上诉人刻意隐瞒涉案房屋的市场价格。被上诉人作为房产中介专业人士，涉案房屋所在小区距离其工作的中介公司不远，也是该中介公司的服务范围之内。被上诉人应当对涉案房屋的市场价格有较为准确的了解，至少，应当偏差出入不大。6、上诉人若了解涉案房屋的市场价格，绝不会与被上诉人签订7月5日的《购房合同》。上诉人是在被上诉人刻意隐瞒涉案房屋的市场价格的情况下，导致上诉人违背自己真实意思表示与其签订了《购房合同》。7、本案双方在2015年5月14日的微信联系中，仅仅是上诉人初步同意将涉案房屋以350万元转让被上诉人，根本没有涉及其他其体的交易细节，也非数据电文形式的合同，双万微信达成买卖涉诉房屋合意之时的2015年5月14日，并非双方订立合同时。双方订立合同时应该是上诉人7月2日回国后双方签订《购房合同》的7月5日。因此，上诉人回国后与被上诉人签订《购房合同》的2015年7月5日才是双方订立合同时。应当以该日的房屋评估价为准来衡量涉案房屋成交价350万元是否构成明显不合理低价。而2015年7月5日的房屋评估价为5155250元，成交价为房屋评估价的67.89%，该成交价构成明显的不合理低价。即使“结合原、被告之间的亲属关系及被告的父母长期照顾原告养女等事实”，该成交价也构成明显的不合理低价。虽然被上诉人父母自2011年以来在照顾原告两个养女，但这也是以被上诉人一家人免费居住在涉案房产为交换，且有上诉人承担两个养女的日常开支生活费等费用。双方产生纠纷后，两个养女于2015年7月被被上诉人赶出去时，被上诉人父母还有上诉人预付的两养女生活费9000元在其账上，至今不想归还上诉人。被上诉人父母早已没有在照顾两个养女，两个养女现在由上诉人的哥嫂照顾。8、被上诉人利用优势及�诉人没有经验，致使《购房合同》权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，显失公平。因被上诉人刻意隐瞒涉案房屋的市场价格从而导致上诉人违背真实意思表示汀立了《购房合同》，被上诉人构成欺诈。这两点严重违反合同法相关规定，双方签订的《购房合同》和《深圳市二手房买卖合同》依法应当被撤销。9、上诉人和被上诉人7月2日签订的购房合约约定其中200万元购房款由上诉人借给被上诉人，这一条款也显失公平。10、2016年10月24日深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司对2015年5月14日的评估价为4万元/平方米，7月5日的评估价是42500元/平方米。上诉人在起诉之前单方委托了深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司进行了评估，2015年8月出具的当时的评估价是40200元/平方米。5月14日在同一栋楼，同一单元只是上下楼梯，当时的放盘价是550万元实收价。这�分证明当时的市场价格。被上诉人周云飞辩称：1、周云飞是以市场价格向上诉人购买的涉案房产；2、一审对涉案房产的评估价格严重偏高；3、涉案房产的租金远不足以支付被上诉人父母为上诉人抚养两个女儿的费用。原审第三人陈然述称与被上诉人周云飞辩称一致。陈曦向一审法院起诉请求：1、撤销陈曦、周云飞双方签订的《购房合同》和《深圳市二手房买卖合同》；2、周云飞在判决生效之日起十日内配合陈曦办理涉案房屋的过户手续；3、周云飞承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于南山区蛇口××××大厦××Ｄ6，建筑面积121.3平方米，用途为住宅，房地产权证号为：深房地字第××号，于2015年7月15日由陈曦名下转移登记至周云飞名下，份额为100%。经查，陈曦与周云飞系姨侄关系，周云飞与陈然系夫妻关系。陈曦从2011年开始将涉案房屋交由周云飞及其家属使用，周云飞没有向陈曦缴纳房租。2015年5月13日，周云飞通过微信方式联系陈曦，称其由于孩子上学等原因考虑换房，询问陈曦是否考虑出售涉案房屋，陈曦在询问周云飞房屋市场售价后表示与其丈夫商量后答复周云飞。2015年5月14日，陈曦表示同意将涉案房屋卖给周云飞，计划七月份回来办理过户手续。2015年7月25日，陈曦（卖方）与周云飞（买方）、陈然（买方）签订《购房合同》，约定：买方以350万元的价格购买涉案房屋，面积121.3平方米，房地产证号为：深房地字第××号；买方于2015年7月31日前支付给卖方150万元作为购买涉案房屋的部分房款，在此期间卖方将涉案房屋过户更名给买方；卖方同意买方以分期的形式支付剩余房款200万元，分期时间为30年（共360期），年利率5%计算（此利率按2015年7月5日当天国家五年期以上最新贷款年基准利率5.4%的基础上，卖方给买方优惠折扣后所得）。此后，买方以分期形式计算本金和利息，每月支付给卖方分期款（此方式参照银行商业贷款等额本息方式支付），月分期还款金额为10600元（含利息8200元和本金2400元），如买方有提前部分还款，则相对应的月供款相应调整；合同还约定了其他内容。合同最后有见证人张某、陈某的签名。陈曦主张周云飞与其签订《购房合同》时存刻意隐瞒了涉案房屋当时真实的市场价格，导致成交价大大低于市场价格，周云飞的行为构成欺诈。周云飞则认为从双方磋商买卖房屋到签约、过户，期间陈曦有充分的时间对房产行情做进一步了解和确认，其不存在陈曦所称的刻意隐瞒、欺诈的行为。签约后，周云飞已向陈曦支付首笔款项150万元，截至庭�之时，周云飞按《购房合同》的约定向陈曦按月支付了十一个月的购房剩余款项。2015年7月6日，陈曦、周云飞签订深（南）房现买字（2015）第XXX号《深圳市二手房买卖合同》并办理了房屋过户手续。陈曦提交了周云飞和陈然的工作名片，上面载明工作单位为：“深圳市诚X房地产经纪有限公司”，拟证明周云飞及陈然在地产公司担任客户经理，其在交易中完全知晓涉案房屋在签约和过户时的真实市场价格。经查，深圳市诚X房地产经纪有限公司经营项目为：房地产咨询、经纪（不含其它限制项目）。陈曦主张周云飞在与其磋商涉案房屋交易价格时，曾以案外人张某在同一涉案小区购买的房屋（以下简称“案外房屋”）为参照向陈曦提出报价，为证明该案外房屋的购买时间并非周云飞所称的2015年5月份而是2015年4月份，陈曦提交了深圳市�建土地房地产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》、银行流水凭证、银行贷款承诺函、房地产证等予以证明。周云飞认为该《房地产抵押估价报告》对案外房屋估价为310万元，恰好证明涉案房屋的成交价350万元是合理价格。陈曦向一审法院提出司法评估申请，请求一审法院对涉案房屋在2015年5月14日、2015年7月5日的市场价值进行评估，一审法院依法予以准许并通过摇珠选定评估机构的方式，确定由深圳市国政房地产土地评估有限公司进行评估。2016年10月24日，深圳市国政房地产土地评估有限公司出具深国政估字[2016]第XXX号《房地产估价报告》：涉案房屋于2015年5月14日的评估单价为40000元/平方米，房屋评估价值为4852000元；涉案房屋于2015年7月5日的评估单价为42500元/平方米，房屋评估价值为5155250元。陈曦对评估结果没有意见，予以确认。周云飞则认为上述评估报告严重偏离市场实际价值。一审法院认为，陈曦以周云飞订立合同时存在故意隐瞒涉案房屋真实价格的欺诈行为，使其以明显不合理的低价出卖了涉案房屋，据此主张《购房合同》显失公平，请求法院予以撤销，对此一审法院评判如下：首先，出卖房产属于对自身重大财产的处置行为，陈曦、周云飞于2015年5月14日通过微信联系的方式初步确定涉案房屋成交价格后，陈曦于2015年7月1日回国与周云飞签订《购房合同》，这期间陈曦有充分时间和途径了解涉案房屋的市场价格，故对陈曦称因周云飞刻意隐瞒而导致其违背真实意思表示签订了《购房合同》的说法，一审法院不予采纳。其次，关于涉案房屋350万元的成交价格是否明显不合理低价的问题。根据深圳市国政房地产土地评估有限公司出具的深国政估字[2016]第XX号《房地产估价报告》，涉案房�于双方达成买卖涉诉房屋合意之时即2015年5月14日的房屋评估价为4852000元，与涉案房屋成交价350万元相差1352000元，成交价为房屋评估价的72.14%，结合陈曦、周云飞之间的亲属关系及周云飞父母长期照顾陈曦养女等事实，一审法院认为该成交价格并不构成明显的不合理低价。综上，陈曦、周云飞签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。陈曦主张撤销《购房合同》和《深圳市二手房买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对陈曦请求周云飞配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）�第十九条第一款、第二款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院判决：驳回陈曦全部的诉讼请求。本案案件一审受理费17400元、保全费5000元，合计22400元，陈曦已预交，由陈曦负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈曦主张涉案合同存在欺诈和显失公平而应撤销。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，上诉人陈曦是知识分子，在当前网络信息社会，其无论是在国内外，只需点滴时间就能查询涉案房产所在区域和相同时期同类房型的出售价格，加之上诉人陈曦与被上诉人之间的亲属关系，上诉人陈曦关于合同存在欺诈的举证并不能达到法律所要求的排除合理怀疑的程度，根据民事证据规则，其应承担举证不能的法律后果，一审法院对该主张不予支持，处理正确，本院予以维持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，2015年5月14日上诉人陈曦表示同意将涉案房屋卖给被上诉人周云飞时合同成立，一审法院以该时间点的评估价格比对，确认涉案房产交易价格没有明显过低，认定合理，加之前述上诉人陈曦在对于房屋价格信息的获取上不存在明显的不平衡，一审认定涉案合同不构成显失公平，认定正确，本院予以维持。综上，上诉人陈曦与被上诉人周云飞签订的《购房合同》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，一审认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人陈曦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34800元，由上诉人陈曦负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十月三十日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。