山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终779号
上诉人（原审原告、执行案外人）：胡伟，男，1979年4月4日出生，汉族，山东信发集团有限公司员工，住山东省聊城市。
委托诉讼代理人：钟玉鹏，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡昕宇，山东舜翔（聊城）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：张鲁萍，女，1968年7月2日出生，汉族，济南机床二厂职工，住济南市。
委托诉讼代理人：林宏伟，男，山东禾绿餐饮有限公司员工，系张鲁萍之夫，住济南市。
委托诉讼代理人：耿宗涛，济南市中春庭法律服务所法律工作者。
原审第三人（被执行人）：王国海，男，1978年6月26日出生，汉族，现羁押于济南监狱。
原审第三人（被执行人）：于文奇，女，1981年10月12日出生，汉族，系王国海之妻，山东省东阿县实验中学教师，住山东省聊城市东阿县。
上诉人胡伟因与被上诉人张鲁萍、原审第三人王国海、于文奇案外人执行异议之诉一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
胡伟上诉请求：1．请求依法撤销一审民事判决，改判支持胡伟的诉求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由张鲁萍承担。事实与理由：一、胡伟就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1．王国海于2010年6月1日与荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称荣盛公司)签订《商品房买卖合同》，合同签订后，王国海依约支付了首付并办理了银行按揭贷款，全部房款均已付清。荣盛公司亦于2010年6月8日依法为上述购房合同办理了备案登记手续。并且，荣盛公司于2011年12月19日将涉案房屋经王国海同意交付于胡伟。交付之后，由于开发商的原因，该小区业主全都未能取得房产证。因此，即便涉案房屋并未实际登记在王国海名下，但王国海对涉案房屋享有的权利是法律所应当保护的。胡伟与王国海于2010年ll月18日即已经签署书面的《房产转让协议》，该协议系双方自愿签订且未违反我国法律规定，依法有效。2．胡伟于2011年12月19日起即已经开始在涉案房屋居住，至今已长达6年之久，且胡伟名下也没有其他房屋，可以排除王国海恶意转让财产的可能。3．对是否支付“全部价款”的认定不应机械理解为涉案财产的总价，而应当结合胡伟的法定或者约定的义务，考虑其支付的价款数额是否违背上述义务。如果未违背上述义务，即使其支付的确系相对财产总价而言的部分价款，也宜将其认定为在特定的时间点支付了应当支付的“全部价款”。根据胡伟与王国海签订的房产转让协议第三条，通过胡伟一审提交的收条及银行还款凭证可以证实，胡伟已于合同签订当日按约向王国海支付购房款l34870元，并一直按照合同约定向银行偿还贷款至今，其行为应当视为支付全部价款。4．胡伟与王国海之间未能办理过户登记是由于2011年12月19日交房时，房屋未能进行综合验收，因此，房屋一直未能登记到王国海名下，也就无法办理涉案房屋的过户登记。而在开发商办理完该小区房屋初始登记时，王国海已经处于服刑期，亦不能配合胡伟完成过户登记。因此，未办理过户登记并非因为胡伟的原因。因此，胡伟就涉案房屋与王国海已签订合法有效的买卖合同、已支付全部购房款且已合法占有涉案房屋长达六年之久，虽未办理房屋过户登记亦非胡伟的原因，胡伟对涉案房屋享有物权期待权，且完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个实质性要件，足以排除法院的强制执行。二、胡伟就涉案房屋享有的权利应当优先予以保护。1．从胡伟与王国海缔约目的来看，作为房屋买卖合同买受人的胡伟，其缔约的本意即是通过支付对价，以获取诉争房屋这一特定物。胡伟依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，胡伟对执行标的物享有受法律保护的物权期待权。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权。而张鲁萍在财产损害纠纷的法律关系中所体现的心理预期，则是资金的回报，而非诉争房屋。现诉争房屋在张鲁萍与王国海财产损害纠纷一案中被查封，并非属于该案生效裁判确定的特定物，而是法院为了实现其他债权而采取执行措施针对的标的物。因此，在王国海无法清偿对外债务时，胡伟对诉争房屋主张债权的特定性要远甚于作为一般债权人的张鲁萍。2．从合法占有的保护程度来看，胡伟基于买卖合同关系占有诉争房屋，应给予物权效力的保护。本案中房屋买卖的交易确系发生在张鲁萍与王国海纠纷之前，没有证据表明交易双方存在恶意转移财产逃避执行的情形。故在依据合同约定已经合法占有房产，且买受人对未办理产权过户无过错的前提下，须注意保护善意买受人的合法权益，否则有违公平原则，也不利于维护社会秩序和财产安全。3．从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第l7条以及《执行异议复议规定》第28条规定的理解与适用来看，也印证了对善意房屋买受人债权的特殊保护。即在存在合法有效的书面合同、买受人在查封前合法占有该房屋、已支付全部房款且非因买受人原因未办理过户的情况下，法院应当对买受人予以特殊保护，认定其对涉案房屋的权利足以能够排除执行。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之“登记”不能狭隘的进行理解。预售合同的备案登记具备一定的对外公示效力，即对物权期待权的一种公示。人民法院可以依照预售合同备案登记对涉案房屋进行预查封，该规定第28条中的“登记”也应宽泛的理解包括商品房预售合同备案登记。即使不能宽泛的理解包括预售合同备案登记，本案中王国海于2010年6月1日与荣盛公司签订《商品房买卖合同》后，依约支付了首付并办理了银行按揭贷款，全部房款已经全部付清。王国海已经完全满足办理房屋所有权登记的条件，且其能够办理房屋所有权登记是确定的，只是因为王国海在监狱服刑一直没办法协助办理登记。对于因特殊原因造成的能进行登记但未进行登记，在胡伟完全符合第28条所述四种实质性要件的情况下，未登记不能成为不足以排除强制执行的一个理由。另外，如果是登记在王国海名下转换为正式查封后胡伟再次提出案外人执行异议，无非是对司法资源的一种浪费。四、法院在处理此类案件时，要妥善平衡各方利益关系。经了解，法院在预查封涉案房产外，还查封了于文奇的工资账户，针对张鲁萍五万左右的财产损失，通过执行于文奇的工资足以弥补张鲁萍的财产损失，而涉案房屋对于胡伟而言，系其唯一住房，涉及其生存利益，因此，基于利益平衡原则，综合考虑案件情况，应支持胡伟的诉求。
张鲁萍辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，胡伟的债权行为不应得到保护，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，应驳回其上诉请求。
王国海、于文奇未作陈述。
胡伟向一审法院起诉请求：不得执行位于聊城市东昌府区站前街路西湖馨苑小区第B15幢2单元2层2022房屋，并解除查封。
一审法院认定事实：王国海、于文奇系夫妻关系。2010年6月1日，王国海与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，约定王国海购买荣盛公司开发建设的聊城市西湖馨苑第B15幢2单元2层2022号房，总价款为274881元，王国海应于签约当日一次性付清首付款82881元，剩余房款192000元办理按揭贷款，荣盛公司应于2011年11月30日前将商品房交付王国海。
2010年11月18日，胡伟（乙方）与王国海、于文奇（甲方）签订《房产转让协议书》，约定由胡伟以325000元的价格购买王国海、于文奇所有的位于聊城市东昌府区站前街路西湖馨苑小区B15号楼2单元2层02室房屋，胡伟应向王国海、于文奇支付购房款135000元，剩余房款胡伟应按时向银行专门还款账户缴存，直至还清银行余款。该合同第四条“房屋交付”约定：“甲方应于本合同生效之日起，将上述房屋的购房手续交与乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、风险、处分权归乙方承担。”第五条“房屋过户”约定：“房屋交付乙方后，甲方应当在该交易房屋的产权证办理下来并具备房屋过户条件时无条件协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担，交房期间所产生的应缴纳费用由乙方自行承担。”合同签订当日，胡伟向王国海支付购房款134870元，王国海出具收条一张。
2014年，张鲁萍因与王国海、于文奇财产损害赔偿纠纷，将王国海、于文奇诉至一审法院，案经审理，一审法院作出（2014）市民初字第2889号民事判决，判决：“一、被告王国海于本判决生效之日起十日内向原告张鲁萍支付因其犯罪行为给原告造成的经济损失47263元。二、被告王国海于本判决生效之日起十日内赔偿原告张鲁萍的利息损失，以47263元为基数，按照同期人民银行规定的金融机构贷款利率的标准计算，自2012年10月27日起至本判决生效之日止。三、驳回原告张鲁萍的其他诉讼请求。”张鲁萍不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，该院经审理作出（2015）济民四终字第293号民事判决，判决：“一、撤销济南市市中区人民法院（2014）市民初字第2889号民事判决。二、被上诉人王国海、于文奇于判决生效之日起十日内赔偿上诉人张鲁萍经济损失人民币47263元。三、被上诉人王国海、于文奇于判决生效之日起十日内赔偿上诉人张鲁萍的利息损失，以47263元为基数，按照同期人民银行规定的金融机构贷款利率的标准计算，自2012年10月27日起至判决生效之日止。”该判决生效后，因本案王国海、于文奇未主动履行判决书中确定的支付义务，张鲁萍向法院申请了强制执行。执行过程中，一审法院于2016年6月15日预查封了王国海名下购买的位于聊城市东昌府区站前街路西湖馨苑小区第B15幢2单元2层2022室房屋。胡伟作为案外人提出执行异议，一审法院于2017年2月8日作出（2017）鲁0103执异5号执行裁定，裁定驳回了胡伟提出的执行异议。裁定书送达后，胡伟在法律规定的期限内提起了案外人执行异议之诉。
2017年3月29日，廊坊荣盛物业服务有限公司聊城分公司出具说明一份，载明：“聊城市西湖馨苑B15-2022原业主为王国海。2010年11月18日，王国海与胡伟签订了《房产转让协议书》。该房屋交房时间为2011年12月19日，交房手续由胡伟办理并在此居住，自交房至今该房屋与物业公司产生的费用均由胡伟交纳。特此说明。”
另查明，王国海、于文奇尚未取得涉案房屋的权属证书。
庭审中，胡伟主张其一直按照合同约定每月按时向银行偿还王国海名下的按揭贷款，截至2017年1月25日尚有贷款本息195207.34元未还清，并提交中国工商银行转账凭证为证。张鲁萍对该转账凭证的真实性无异议，但其认为该证据并不能证明胡伟已实际取得了涉案房屋的所有权。王国海对该转账凭证无异议。
庭审中，胡伟主张其自2011年12月19日收房后一直合法占有并使用涉案房屋，并提交物业费收费单据、水费单据、联通综合业务受理单为证。张鲁萍对该宗证据的真实性无异议，但其认为该宗证据并不能证明胡伟已实际取得了涉案房屋的所有权。王国海对该宗证据无异议。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋尚未登记在王国海、于文奇名下，胡伟与王国海约定的涉案房屋总价款为325000元，胡伟在向王国海、于文奇支付购房款134870元后，每月按时向银行偿还王国海名下的按揭贷款，至今该贷款尚未还清，本案不符合上述最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的应予支持的情形，故胡伟要求不得执行涉案房屋并解除查封，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定判决：驳回胡伟的诉讼请求。案件受理费6180元，由胡伟负担。
二审中，胡伟提交工商银行转款凭证7份，证明其仍旧按合同约定每月按时向银行专门还款账户缴存款；物业公司出具的物业费及水费缴费单据1份，证明其一直合法占有使用该房屋。张鲁萍对上述单据的真实性没有异议，但认为不能证明为胡伟所缴纳。对于以上证据，张鲁萍对其真实性无异议，本院予以采信。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，胡伟主张，基于其与王国海、于文奇签订的房产转让协议，其对涉案房屋享有权利，故其权利能否排除执行应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。胡伟在买卖合同签订后向王国海支付了部分房款，剩余房款通过由胡伟向按揭贷款银行偿还贷款的方式支付。因该贷款目前尚未偿还完毕，各方就该贷款未办理债务转移手续，应认定为胡伟还未向王国海支付全部房屋价款。因此，胡伟要求对其权利优先予以保护，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。胡伟要求解除查封、停止执行，不应支持。
综上，胡伟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6180元，由上诉人胡伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年四月十六日
书记员 曹 鸿