北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初19256号
原告:北京亦庄置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路12号A座六层。
法定代表人：郭广庆，执行董事。
委托诉讼代理人：海阳，北京市名谦律师事务所律师。
被告:北京德沁酒店管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海七路100号院10号楼4层、5层。
法定代表人：张杰先，经理。
委托诉讼代理人：吴广敬，山东方洲律师事务所律师。
原告北京亦庄置业有限公司（以下简称亦庄置业公司）与被告北京德沁酒店管理有限公司（以下简称德沁酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亦庄置业公司的委托诉讼代理人海阳、被告德沁酒店的法定代表人张杰先及委托诉讼代理人吴广敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亦庄置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令德沁酒店向亦庄置业公司支付拖欠的租金498193.5元；2.判令德沁酒店向亦庄置业公司支付违约金498193.5元；3.判令德沁酒店承担本案诉讼费用。事实与理由：亦庄置业公司与德沁酒店于2013年10月21日签订了《合同协议书》，又于2013年12月2日签订了《房屋租金变更补充协议》。上述协议约定亦庄置业公司作为出租方将位于北京经济技术开发区经海七路100号院路东区产业配套公寓10号楼一层107、108，四、五层房屋出租给德沁酒店作为快捷酒店使用。租赁期内，德沁酒店应于每租赁年度内自然季度开始的第一个月的5日之前预付当季度租金，未按本合同约定支付租金的，每逾期一日应按应付未付金额的千分之五向亦庄置业公司支付违约金。亦庄置业公司按照合同约定向德沁酒店交付了房屋后，德沁酒店承租了上述房屋。但自2014年9月5日起，德沁酒店拒绝支付租金，至今拖欠2014年9月1日至2015年3月31日期间的租金共498193.5元，经亦庄置业公司反复催促德沁酒店仍以各种理由拒绝支付。双方合同已于2016年年底解除。德沁酒店拖欠租金的行为严重影响了亦庄置业公司的合法利益。故诉至法院。
德沁酒店辩称，首先，亦庄置业公司不具备诉讼主体资格，德沁酒店是与北京博大经开置业有限公司在2013年10月21日签订的房屋租赁合同，后出租方又变更为北京博大新元房地产开发有限公司，这两个公司与亦庄置业公司无任何关系，所以亦庄置业公司无诉讼主体资格。其次，德沁酒店要交纳的这部分租金已经超过诉讼时效。亦庄置业公司称是欠2014年9月1日至2015年3月31日的租金，根据合同约定，2014年9月1日至9月31日的租金交付时间应为2014年7月5日，到2015年7月4日即已超过一年的诉讼时效。2014年10月1日至12月31日的租金交付时间应为2014年10月5日，2015年1月1日至3月31日的租金交付时间应为2015年1月5日。根据所欠租金应交付的时间，都已超过诉讼时效。再次，德沁酒店不交付租金的理由是1.亦庄置业公司与北京博大经开置业有限公司在2013年10月21日签订的房屋租赁合同，面积为5728.31平方米。后出租方又变更为北京博大新元房地产开发有限公司，租赁合同的租赁面积为5424.67平方米，租用的同一地方，但第一次签的合同面积虚出303.64平方米。致使多交租金、物业费、装修管理费、取暖费共计333607.09元。德沁酒店承租的房屋被他人注册了公司，至今未迁出，给德沁酒店造成了损失。签订合同时承诺在德沁酒店附近开一通道方便旅客出入，也没有开通，防碍了酒店的经营，属于出租方违约。亦庄置业公司主张的违约金过高，请求予以减少，其损失不应超过30%。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。亦庄置业公司提交如下证据：1.合同协议书、房屋租金变更补充协议；2.房屋所有权证；3.委托经营管理协议书；4.名称变更通知；5.通知；6.微信记录；7.律师函。德沁酒店提交如下证据：1.合同协议书、房屋租金变更补充协议、变更协议；2.E14一期商业房屋租赁合同；3.供暖合同；4.供暖和物业费发票；5.装修管理协议；6.照片；7.出租楼房周边环境光盘及携程网评论；8.录音光盘；9.房屋面积测绘表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:亦庄置业公司原名称为北京博大经开置业有限公司，于2015年10月9日变更为现名称。
2013年，北京博大新元房地产开发有限公司委托亦庄置业公司经营管理北京经济技术开发区经海七路100号院路东区产业配套公租房1-10号楼，约定由亦庄置业公司负责签订租赁合同及租金收支手续的办理，经营管理起止日期为自2013年12月1日起，终止日期以北京博大新元房地产开发有限公司书面通知为准，双方签订了委托经营管理协议书。
2013年10月21日，亦庄置业公司与德沁酒店签订《合同协议书》，又于2013年12月2日签订《房屋租金变更补充协议》，约定亦庄置业公司将位于北京经济技术开发区经海七路100号院路东区产业配套公寓10号楼一层107、108，四、五层106间房屋出租给德沁酒店作为快捷酒店使用，房屋租赁面积为5728.31平方米，房屋租赁期自2013年12月1日至2020年5月31日，其中2013年12月1日至2014年5月31日为免租期。租金标准及租金总金额：2014年6月1日至2017年5月31日三个租赁年度每年租金均为854046元。租赁期内的租金总额为5324276元。2014年5月31日之前，承租人应向出租人支付租赁期内自2014年6月1日至2014年8月31日止的租金213511.5元。租赁期内的其余租金，承租人应按自然季度以预付方式支付，承租人应于每租赁年度内每自然季度开始的第一个月的5日之前支付当季度租金。承租人未按本合同约定时间向出租人支付租金的，每逾期一日应按应付未付金额的千分之五向出租人支付违约金。
亦庄置业公司按照合同约定向德沁酒店交付了房屋，租赁合同开始履行。亦庄置业公司与德沁酒店双方于2016年年底解除了租赁合同。德沁酒店未按约定的期限支付2014年9月1日至2015年3月31日期间的租金，拖欠租金数额共计498193.5元。
2017年1月1日，德沁酒店就其租赁的上述房屋与房屋产权单位北京博大新元房地产开发有限公司重新签订租赁合同，该合同载明的房屋建筑面积为5424.67平方米，截止2019年5月31日前的年租金标准为858606元。
本院认为，亦庄置业公司与德沁酒店签订《合同协议书》及《房屋租金变更补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。双方合同约定租赁标的物的租金计算方式为按年度支付固定租金及租期内总租金确定，并非按照单位面积计算租金，故德沁酒店主张亦庄置业公司多收租金的抗辩意见，本院不予采纳。依合同约定，德沁酒店应按时向亦庄置业公司支付租金，但德沁酒店未支付2014年9月1日至2015年3月31日期间的租金，故亦庄置业公司有权利要求德沁酒店支付租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。亦庄置业公司以其曾多次向德沁酒店催要，诉讼时效中断进行抗辩，亦庄置业公司应当提供证据对其所主张的事实予以佐证，但亦庄置业公司未提供相关证据，故本院对其抗辩理由不予采信。亦庄置业公司主张诉讼时效应从2016年12月合同解除开始计算，该项主张没有法律依据，本院不予采纳。因此，对于亦庄置业公司要求德沁酒店支付拖欠租金的诉讼请求，已超过诉讼时效期间，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，判决如下：
驳回原告北京亦庄置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费6882元，由原告北京亦庄置业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 霍志勇
二〇一七年十二月十四日
书记员 董 惠