江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终1087号上诉人（原审被告）：仇安全，男，1981年9月15日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：练静，女，1983年11月18日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：练正华，男，1957年9月9日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：殷宏兰，女，1959年3月27日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。练静、练正华、殷宏兰共同委托诉讼代理人：仇安全，男，1981年9月15日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：王玮，男，1987年4月29日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王国富，系王玮父亲，住盐城市射阳县。上诉人仇安全、练静、练正华、殷宏兰因与被上诉人王玮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2017)苏0903民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇安全、练静、练正华、殷宏兰上诉请求：撤销原判并发回重审。事实和理由：一、一审法院认定房屋买卖协议依法成立错误。房屋共有人练静、练正华、殷宏兰没有在合同上签字，仇安全系未经其他共有人同意擅自与王玮签订合同，且签订合同当天即告知对方其他共有人不同意转让房屋，要求解除合同。二、一审法院判决仇安全返还5万元定金正确，但判决仇安全向王玮支付10万元违约金没有依据。仇安全在合同签订的当晚就已经向王玮提出解除合同，王玮贷款另购房屋是四个月以后的事情，故相关损失不应当由仇安全承担。仇安全承担的损失应按中国人民银行贷款利率进行判处。另王玮后购买的房屋单价是12000元，而案涉房屋转让单价是13000余元，不存在王玮所称的单价4000元的差价。王玮辩称：仇安全等人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。王玮后购买的房屋单价虽为12000元，但因房屋构造不一样，价格不具有可比性。因仇安全违约及信贷政策调整，导致之后购买房屋时多付10%的利息。王玮向一审法院起诉请求：判令仇安全、练静、练正华、殷宏兰返还定金5万元，承担违约金10万元。一审法院认定事实：2017年4月13日，仇安全作为甲方与乙方王玮以及丙方盐城市中亚房产经纪有限公司签订一份房地产经纪转让合同，约定：仇安全方将坐落在金色水岸花园4幢17A04室、4幢32室转让（载明房屋所有权人为仇安全、练静、练正华、殷宏兰）给王玮，房屋面积为137.18平方米，价款为180万元；签订合同当日，仇安全收取定金5万元；仇安全在2017年4月23日把房屋钥匙交给王玮，并保证在正式交付前保持该房屋原状；仇安全保证房屋所有权人（含共有人）已委托其以代理人的身份全权代理该房屋出售事宜，如房屋所有权人（含共有人）不认可或不履行仇安全签订的本合同，则仇安全自愿无条件赔偿王玮定金的双倍作为违约金以及其他事项。合同签订当日，王玮交付定金5万元，仇安全出具收条。当晚，仇安全即与王玮及其父电话联系房屋买卖事宜，后也告知因其他共有人不同意出售该房屋，表示不履行合同，同意返还定金，并适当进行补偿，但双方对此未达成一致意见。此后，双方发生争议，王玮诉至一审法院。一审庭审中，双方均认可合同已经解除，不再履行。王玮在一审庭审中提交一份2017年9月30日的借款合同，拟证明其再次购房时银行利率上浮10%，增加了10%的购房成本，具体损失20万左右。而本案中只主张约定违约金10万元，在损失范围内。仇安全主张违约金过高，但未提供任何证据。一审法院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效，合同约定的事项对双方均具有法律约束力。本案王玮与仇安全签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应按约全面履行。案涉房屋是四被告共同共有，仇安全未经练静、练正华、殷宏兰同意处分共有的房屋，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故仇安全、练静、练正华、殷宏兰主张合同无效，一审法院不予采信。仇安全单方解除合同，依法应承担违约责任。关于练静、练正华、殷宏兰在本案中是否承担责任问题。练静、练正华、殷宏兰虽是房屋共有权人，但并没有参与房屋买卖合同的协商、签订，不是合同当事人。现王玮主张仇安全构成表见代理，继而要求练静、练正华、殷宏兰连带承担因仇安全违约的法律责任，无法律依据，一审法院不予支持。关于双方争议的仇安全应承担违约金的具体金额。在合同履行过程中，仇安全称签订合同当晚即电话告知王玮不再履行合同，王玮不认可该事实，并称是4月25日左右才得知。但仇安全作为违约方并不享有单方解除权，也无证据证明王玮同意合同就此解除。故仇安全的行为已构成违约，理应退还王玮支付的定金并承担相应的违约责任。王玮主张约定违约金10万元，仇安全认为违约金过高，可以要求调整，但应当提交违约金过高的证据，即王玮主张的违约金过分高于实际损失。而仇安全没有提交证据，相反王玮庭审中提供其再次购房的贷款合同，以证明因贷款政策的调整而多承担利息20万余元；另因房价上涨也造成实际损失。经一审法院核查，在2017年5月至9月，商业银行存在贷款利率的调整，在借款金额、借款期限相同的情况下，借款人按合同约定期限还款，确实多增加利息成本。故在上述期间因利率政策的调整对王玮造成财产损失是客观存在的，王玮虽有防止损失扩大的义务，但购买房屋与购买其他商品不同，需要经过寻找房源、看房、商谈、签订合同等过程。即使王玮在4月25日左右已知道仇安全不履行合同，仍需要时间准备下一次购房。故王玮主张违约金10万元，不属于法律规定的违约金过分高于实际损失而需要调整的情形。故仇安全要求调整约定的违约金，一审法院不予采信。综上，王玮、仇安全双方签订的房屋买卖合同合法有效，仇安全在履行合同过程中已构成违约，依法应承担违约责任，练静、练正华、殷宏兰在本案中不承担责任。现双方均认可合同不再履行，王玮要求返还定金5万元，仇安全无争议，一审法院予以支持。王玮要求仇安全承担约定违约金10万元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对王玮、仇安全、练静、练正华、殷宏兰的其他诉辩称，一审法院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用若干问题的解释（二）〉》第二十九条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、仇安全退还王玮定金5万元；二、仇安全支付王玮违约金10万元。以上第一、二项，合计15万元，于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费3300元，由仇安全负担。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，仇安全、王玮与盐城市中亚房产经纪有限公司签订的《房地产经纪转让合同》合法有效，各方均应依约履行。关于合同是否成立生效的问题。合同载明的卖方是仇安全，而房屋的共有人为四人，仇安全在未经其他共有人同意的情况下即以个人名义出售共有房屋，构成无权处分。行为人无权处分对于合同是否成立并无影响，且根据《最高人民法院》第三条之规定，无权处分的合同应为有效。关于一审判决的违约金是否过高的问题。合同第七条、第九条相关条款明确约定共有人不认可、不履行合同或出卖人无正当理由不履行合同的，出卖人应支付定金的双倍作为违约金，案涉合同约定的定金为5万元，即合同约定的违约金数额为10万元。诉讼中，王玮提交了2017年9月买房的买卖合同及银行借款合同，证明其另行购房及贷款的事实。根据一审法院的调查，2017年5月份至9月份，相关商业银行个人住房贷款利率政策发生变化，5月份利率标准低于基准利率，而9月份即王玮实际贷款月份利率为基准利率的1.1倍，客观上形成了损失，且损失至少不明显低于与合同约定的违约金数额，而从王玮另行买房的时间来看，王玮亦无明显扩大损失的行为。综合考虑合同履行情况、当事人的过错、预期利益等因素，一审法院判令仇安全承担10万元违约金并无不当。综上所述，仇安全等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人仇安全、练静、练正华、殷宏兰承担。本判决为终审判决。审判长  丁益钧审判员  谢超亮审判员  李 砚二〇一八年四月二十七日书记员  甫 明