湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴埭商初字第58号
原告（反诉被告）：湖州唐氏房地产开发有限公司。住所地：湖州市东林镇锦峰路东侧。
法定代表人：谈妙芳，该公司董事长。
委托代理人：王洪波，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
委托代理人：费嘉仪，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
反诉委托代理人：唐建强。
被告（反诉原告）：车应江。
委托代理人：俞芳，浙江广诚律师事务所律师。
原告湖州唐氏房地产开发有限公司（以下简称唐氏公司）与被告车应江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由代理审判员王晓翔独任审理，于2015年4月28日进行了第一次公开开庭审理。因案情复杂，于2015年6月17日转为普通程序，由审判员金建平担任审判长、代理审判员王晓翔、人民陪审员梅美琴组成合议庭，于2015年8月5日进行了第二次公开开庭审理。车应江于2015年9月26日提起反诉，经本院审查决定两案合并审理。并于2016年1月11日公开开庭进行了审理，唐氏公司的委托代理人王洪波、费嘉仪及反诉部分的委托代理人唐建强，车应江委托代理人俞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐氏公司起诉称：2009年9月20日原、被告签订购房协议，约定：唐氏公司将东林镇新城市旺角东转角三间店面出售给车应江，唐氏公司负责办理该物业三证，合计总价66万元，车应江支付唐氏公司定金33万元，余款在交房时一次性付清。合同签订后，车应江仅支付了33万元房款定金，尚欠余款33万元。2013年9月4日，该房屋具备交房条件，唐氏公司向车应江发函通知其于7日内向唐氏公司支付房款、房屋维修基金、办理产权证所需各项税收等费，并办理相关手续。车应江对此不予理会。唐氏公司遂起诉至法院，请求判令：1、车应江立即支付剩余购房款330000元、房屋维修基金3219.5元、办理产权证所需各项税收费用23932.67元及上述款项逾期支付的利息32494元（2013年9月12日至2015年4月28日，并要求计算至判决生效日止）共计383938.58元；2、本案诉讼费由被告车应江承担。
唐氏公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据1：2009年9月20日签订的购房协议一份，证明原、被告在2009年9月20日签订书面协议，约定唐氏公司将东林镇新城市旺角东转角三间店面出售给车应江，唐氏公司负责办理该物业三证，合计总价66万元的事实。
证据2：通知书、EMS快递单各一份，证明唐氏公司在2013年9月3日向车应江发出通知，要求车应江付清房款，车应江于9月4日接到通知的事实。
证据3：2015年3月19日房产证三份，房产证分别为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号，建筑面积分别为18.14平方米、10.16平方米、36.09平方米，共计64.39平方米，证明只要车应江付清剩余房款，唐氏公司按协议随时可以将三间店面房过户给车应江的事实。
证据4：收据两份，证明吴兴区城建部门收取物业保修金，由唐氏公司代车应江垫付的事实。
证据5：房款结算清单一份，证明办理过户手续，车应江应承担相应过户费用的事实，该费用交唐氏公司后，唐氏公司帮办理登记手续的事实。
证据6：图纸一份（该证据在第三次庭审中提交），证明原、被告诉争房屋的位置。
证据7：房屋买卖合同一份（该证据在第三次庭审中提交），证明在2010年12月31日前已有购房户签订合同。
车应江对唐氏公司提交的证据质证认为：
证据1真实性没有异议，但认为三间店面卖给车应江，由唐氏公司办理三证，余款33万元在交房时付清，而唐氏公司先逾期交房，故违约方应是唐氏公司。
证据2真实性没有异议，唐氏公司于2013年9月3日单方通知车应江交钱，但此时唐氏公司未办理相关登记手续，未通过竣工验收合格，没有开发商的初始登记就无法办理转移登记，只有取得大产权后购房户才能办理三证，原告未达交房条件，严重逾期交房。
证据3真实性没有异议，恰恰证明唐氏公司实际交付房屋日期为2015年3月左右。根据相关规定，在房屋竣工验收后90日内开发商应向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认房屋所有权，完成初始登记，房产证初始登记的时间为2015年3月19日，足以证明其实际交房日期为2015年3月左右，而非唐氏公司单方通知的2013年9月3日。退一步讲，即使2013年9月3日已经达到交付条件，也已严重逾期，应赔偿损失。而且唐氏公司销售时承诺车应江三间店面的面积为110平方米左右，只多不少，当时给车应江看过图纸，并不是像房屋所有权证平面图上所显示的面积，面积已经缩水近一半。我方也曾向相关部门调查，因手续问题，未能调取原始图纸，请求法院调查取证，查明事实。
证据4有异议，物业维修基金应在实际交房时缴纳，2013年10月份，唐氏公司是否通过竣工验收，车应江不得而知，没有相关证据予以证明。
证据5有异议，唐氏公司单方结算的，结合本案事实，我方认为已经不需要再支付其他费用。办理权证费用应由唐氏公司承担。
证据6有异议，该图纸明显有篡改痕迹，17-18纵轴三间增添了一扇门，17-19纵轴区域的虚线也是明显添加的，原告伪造证据。
被告车应江辩称：唐氏公司的部分陈述与事实不符。按照当时双方约定，车应江不应承担办理权证的费用，也不应承担逾期付款利息。当时唐氏公司口头承诺东林镇新城市旺角三间店面总平方面积110平方米左右只多不少，结合当时东林镇店面的市价在5000-6000元人民币每平方米左右，故单价为6000元人民币每平方米，总房款为66万，并承诺两个月后就能交房，之后未能如期交房。据此，所有的购房户多次到镇政府及吴兴区信访办要求唐氏公司交房，现根据唐氏公司提供的三份房产证可以看出，实际交房的日期为2015年3月份，逾期交房长达5年之久，唐氏公司严重违约，且三份房产证建筑面积仅为64.39平方米，唐氏公司存在欺诈行为，故房产证为湖房权证字第××号的相邻房屋也属于双方约定的三间店面中的其中一间，车应江保留反诉的权利，还有一个事实，唐氏公司提供的三份房产证与2014年的4月15日初始登记只有一份房产证，房产证号为湖房权证字第××号，登记的编号为保戈路2079号，唐氏公司起诉后才分割为三份房产证，实属此地无银三百两之举，其欺诈行为显而易见。
车应江为支持自己的主张，向本院提交证据如下：
证据1：证明一份，证明东林镇新城市旺角开发项目店面的实际售价每间为22万元左右，建筑面积每间为30-40平方米左右，并证明唐氏公司承诺交房时间及故意篡改门牌编号的事实。
证据2：联合声明一份，证明上述项目因严重逾期交房，购房户于2011年7月即多次联名上访要求交房及赔偿损失的事实，根据车应江了解，开发商唐氏公司迫于压力在上访之后才开始签订合同，原来是没有合同的，有的只是签订简单的协议，有的是只出具定金的收据。
证据3：图纸一份，证明唐氏公司实际交付的房屋与该图纸不符，唐氏公司存在欺诈行为，从而证明协议中的房屋应从16纵轴至东止。
证据4：证人莫某证明一份，证实唐氏公司店面售价为22万元每间及严重逾期交房的事实。
证据5：商品房买卖合同（沈根初）一份，证明唐氏公司楼盘其他店铺面积、市场价格、交房时间应为2012年12月30日的事实。
证据6：现场照片，证实房屋现状及门牌被人为篡改的事实。
证据7：2014年4月15日湖房权证字第××号房产证一份，证明东转角二间店铺原来只有一份房产证，唐氏公司起诉时分割为三份房产证的事实。
证据8：2014年4月15日湖房权证字第××号房产证一份，证明该店铺应为原、被告双方约定的三间中的一间的事实。
唐氏公司对车应江提供的证据质证认为：
证据1有异议，每间定价22万元符合当时的情况，当时不分面积大小的，印证了唐氏公司出卖给车应江三间店面的情况，关于逾期交房应按商品房买卖的相关规定执行，门牌编号篡改车应江可以向相关部门举报。
证据2有异议，如果存在声明中的情况，购买户可根据购房合同向开发商主张权利。商品房预售证取得的时间为2010年12月27日，取得后可以对外签订商品房买卖合同。
证据3有异议，认为该图纸是复印件，图纸最终以房产部门登记为准，此前的图纸可能进行过修改。
证据4有异议，证人曾向唐氏公司购买过房屋有过纠纷，与本案有厉害关系不宜作证。
证据5没有异议，但我们的房屋是一房一价，不能证明唐氏公司出售给其他购买户的房价就是出售给车应江的房价。
证据6的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能证明门牌编号是唐氏公司篡改的。
证据7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，当时唐氏公司登记一份房产证是因为买受人是一个人的原因。此后车应江认为需交三间店面给他，迫于无奈一份房产证转为三份房产证。
证据8的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该店面应不属于诉争的三间店面，车应江现侵占了该店面，唐氏公司保留了向车应江主张的权利。
在审理中，本院依职权向湖州市城建局调取东林镇新城市旺角建筑设计图纸一份，该图纸于2007年在该局备案登记，原、被告双方质证均无异议。
车应江反诉称：反诉人与被反诉法定代表人谈妙芳系本村村民。被反诉人开发东林镇新城市旺角房产项目期间，谈妙芳多次向反诉人推销该项目店面房。2009年9月20日，反诉人与被反诉人签订了购房协议，约定：被反诉人将东林镇新城市旺角东转角的三间店面房出售给反诉人，被反诉人负责办理该业务三证，合计总价66万元，反诉人支付定金33万元，余款在交房时一次性付清。被反诉人口头承诺三间店面房总面积在110平方米左右，实际只多不少，结合当时东林镇的店面市场均价每平方米5000-6000元，故总价66万元。因当时被反诉人建设工程急需资金，再加上房产建设已近尾声，被反诉人一再保证最迟于2010年6月份交付房产，出于同村的信任，反诉人在被反诉人未取得预售许可的情况下，与其签订协议，并如约将33万元交付被反诉人。然而，被反诉人迟迟未在承诺的交房期限内交付房屋，在反诉人及众多购房户的多次要求及上访的情况下，才于2015年3月份办理了产权初始登记。交付给反诉人的实际房产建筑面积仅为64.39平方米。反诉人认为被反诉人应交付16纵轴-19纵轴区域内的房产，其总建筑面积应为99.06平方米，故请求判令：1、被反诉人办理东林镇新城市旺角房产项目图纸所示16纵轴-19纵轴区域三间房产过户手续，如约交付房屋；2、被反诉人承担逾期交房利息损失244530元（从2010年6月至2015年3月）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。庭审中，庭审中车应江对图纸所示16纵轴-19纵轴区域内三间房产进行了补充说明：1、湖房权证字第××号房产证（2014年4月15日登记、建筑面积64.39平方米，后于2015年3月19日被湖州唐氏公司变更为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号）为两间；2、湖房权证字第××号房产证（2014年4月15日登记、建筑面积34.67平方米）为一间。
唐氏公司在反诉中辩称：1、唐氏公司就商铺的标的交付，不存在违约行为，车应江自行到现场确认房屋后与唐氏公司签订的买卖合同是基于该房产商铺的明确认识，车应江作为完全民事行为人对购买商铺事项有明确的判断能力。车应江在诉讼请求中提出的标的交付要求，系基于图纸。图纸能够反映的信息，仅包括施工单位是否严格按图施工，有变更的部位是否经过设计同意，签字手续是否完备。该图系竣工验收的行政管理手段，只在建设单位和施工单位的决算环节起到解决争议的凭证作用，而9月20日原、被告签订的买卖协议，是典型的民事行为，应当也仅能以双方的意思表示来判断该行为的效果，我国法律不存在任何强制性规定，要求开发商严格依照竣工图划定的房屋户型分割来对外销售。2、未约定交房日期，不存在逾期损失。3、违约金计算方式，起算点及止算点都没有事实依据。
本院对双方提交的证据认定如下：
唐氏公司提交的证据，1、2、4、5符合证据的合法性、真实性、关联性本院予以确认。对于证据3的三份房产证真实性本院予以认定；但该三份房产证是唐氏公司起诉时由一份房产证分割而成，并不能证明就是双方协议中的三间店面，其关联性本院不予认定；对唐氏公司提供的证据6图纸一份，由于该图纸有明显的篡改痕迹且与本院向城建局调取的图纸不符，本院不予认定；对于唐氏公司提供的证据7真实性本院予以认定，但不能证明原、被告签订购房协议时，唐氏公司已取得预售资格，且唐氏公司自认取得预售资格的时间为2010年12月27日。
对于车应江提供的证据1、2、4、5、6其真实性本院予以认定；能够证明当时每间店面的售价为22万左右，门牌编号被篡改以及唐氏公司存在逾期交房的行为，但本案原、被告的购房协议未约定交房时间，故对车应江而言唐氏公司不存在逾期交房行为；对于证据3该图纸系复印件，无城建局备案登记，无法证明原告唐氏公司存在欺诈行为，本院不予认定；对于证据7、8本院予以认定。
根据有效证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
1、2009年9月20日原、被告签订购房协议一份，约定：唐氏公司将东林镇新城市旺角东转角三间店面出售给车应江，唐氏公司负责办理该物业三证，合计总价66万元，车应江支付唐氏公司定金33万元，余款在交房时一次性付清。合同签订后，车应江及时支付了33万元房款定金，尚欠余款33万元。
2、在原、被告签订购房协议时东林镇新城市旺角店面每间店面房售价均价为22万元左右，除诉争的店面外，新城市旺角其他店面的建筑面积均在30-40平方米左右。
3、2014年4月15日唐氏公司完成初始登记，将17纵轴至东的房产登记一份房产，房产证号为湖房权证字第××号，建筑面积为64.39平方米，编号为保戈路2079号，2015年3月19日唐氏公司将该房产证分割为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号，建筑面积分别为18.14平方米、10.16平方米、36.09平方米。
4、2014年4月15日唐氏公司对16纵轴-17纵轴完成了初始登记，房产证号为湖房权证字第××号，建筑面积为34.67平方米，编号为保戈路2077号。
5、现16纵轴至东止房产（证号为湖房权证湖州市字第××、13××26、13××27、13××28号）已由车应江实际占用。
本院认为：一、关于原、被告于2009年9月20日签订的协议的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该房屋买卖协议系双方当事人真实意思的表示，未违法我国法律、法规的强制性规定，且原、被告均认为该房屋买卖合同成立并有效，应认定为有效合同。
二、对唐氏公司出售给车应江东林镇新城市旺角东转角的三间店面，总价款66万元的事实均无争议，本案争议焦点为合同约定买卖的标的房屋为哪三间及三间店面的面积为多少，是否包括湖房权证字第××号房产证（2014年4月15日登记、建筑面积34.67平方米）房屋。原、被告双方对合同标的物房屋具体为哪“三间”产生争议，视为约定不明确。根据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”唐氏公司作为房地产开发商辩称其在2009年9月20日签订协议时带车应江到现场看过，确认房屋位置，但其未能举证证明其已经提供条件让购房者对房屋进行了充分的了解和考察。且在协议签订时涉诉房屋尚未竣工验收，唐氏公司出售的为期房，车应江作为购房者对期房的考察和了解只能通过图纸进行，因此应当根据本院依职权向湖州市建设局调取的涉诉房屋在2007年备案图纸认定涉诉三间房屋是否包括湖房权证字第××号房产证（2014年4月15日登记、建筑面积34.67平方米）房屋。理由如下：1、根据该图纸17纵轴-18纵轴房屋（即为开发商办理的房产证号：湖房权证湖州市字第××）并没有设计有门，功能上无法独立，因此不能算作独立的一间店面，而只能与湖房权证湖州市字××号房屋共用一门，且根据实地勘察该房屋只有一个电源插座，应属一间店面。2、从唐氏公司出售的该区域的其他店面面积可看出，每间店面的面积均在30-40平方米，而湖房权证湖州市字第××房屋和湖房权证湖州市字××号房屋分别为18.14平方米、10.16平方米，面积远远小于该面积，两面积相加为一间店面面积，由此可判断按2007年备案图纸上实为一间的正确性。唐氏公司将17纵轴至东止所涉房产与2014年4月15日登记成一份房产证，房产证为湖房权证湖州市字第××号房产，建筑面积为64.39平方米，唐氏公司又于2015年3月19日将该房产，分割为三份房产证，房产证为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号房产，唐氏公司起诉状上载明的起诉日期是2014年12月16日，从而证实唐氏公司起诉时并无三份房产证。而房产证系开发商事后分割房屋所得，房产证不能作为双方订立合同时的依据。3、参照唐氏公司与其他购房者签订的《商品房买卖合同》，该地段同类型房屋均价在6000元左右。而唐氏公司辩称出售给车应江的三间店面（湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28号）面积分别为18.14平方米、10.16平方米、36.09平方米，合计64.39平方米，售价66万元，均价为10250元，明显高于同地段同类型房屋，该辩称本院不予认可。而从16纵轴至东止三间店门建筑面积总计为99.06平方米，每平方米单价为人民币6663元，略高于其他店面所售均格，较为合理。4、从16纵轴至东止房产（证号为湖房权证湖州市字第××、13××26、13××27、13××28号），根据实地勘察，只有一个电源配电箱，该配电箱位于房产证为湖房权证湖州市字第××号的店面内。以上4点理由，根据公平原则、诚实信用原则，认定原、被告交易的三间店面应从16纵轴至东止。
三、关于房屋维修基金和办证费用的承担，原、被告双方在购房协议中仅约定由唐氏公司负责办理物业三证，但未约定相关费用由谁承担。根据我国现行相关法规是建设部、财政部2007年10月30日颁发的《住宅专项维修资金管理办法》商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，因此涉案房屋专项维修资金由车应江承担。关于办理房产证的相关费用，应按房地产管理部门办理房产证的实际收取情况由购房者车应江承担相关费用。
四、关于原、被告是否存在违约的问题：由于原、被告签订的购房协议未约定交房及付款时间，故双方均不存在违约行为。
据此依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条判决如下：
一、被告（反诉原告）车应江在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）湖州唐氏房地产开发有限公司支付剩余购房款330000元，并同时支付房屋维修基金及办证各项税费。
二、湖州市吴兴区东林镇新城市旺角16纵轴至东止（房产证号为湖房权证湖州市字第××、13××27、13××28、13××53号）的房屋产权归被告（反诉原告）车应江所有，原告（反诉被告）唐氏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助办理产权转移登记手续。
三、驳回原告（反诉被告）湖州唐氏房地产开发有限公司其余诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）车应江其余诉讼请求。
本案本诉受理费7059元，反诉受理费2484元，共计受
理费9543元，由原、被告各半承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 金建平
代理审判员 王晓翔
人民陪审员 梅美琴
二〇一六年三月十九日
书 记 员 吴思思