广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5662号
上诉人（原审被告）：吴素龙，男，1957年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠来县华侨商品供应公司，住所地广东省惠来县惠城新兴街1号。
法定代表人：吴汉清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘玖明，广东金桥百信律师事务所律师。
原审被告：广州市凡燕贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路425号。
法定代表人：吴素龙。
委托诉讼代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
原审第三人：广州市越秀区三宝潮州粉面店，住所地广东省广州市越秀区环市东路***号。
法定代表人：吴素龙。
委托诉讼代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
原审第三人：黄毅，男，1961年12月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：刘锡恩，男，1957年9月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
原审第三人：刘建平，女，1960年7月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
原审第三人：董绮婷，女，1983年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
原审第三人：闫亚兵，男，1979年4月21日出生，汉族，身份证住址河南省西平县。
原审第三人董绮婷、闫亚兵的共同委托诉讼代理人：陈学文，广东金鹏律师事务所律师。
上诉人吴素龙因与被上诉人惠来县华侨商品供应公司（以下简称华侨商品公司）、原审被告广州市凡燕贸易有限公司（以下简称凡燕公司）、原审第三人广州市越秀区三宝潮州粉面店（以下简称三宝粉面店）、黄毅、刘锡恩、刘建平、董绮婷、闫亚兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人吴素龙上诉请求:撤销一审判决第一、二项；改判驳回华侨商品公司的全部诉讼请求。事实理由如下：一、一审法院认定“华侨商品公司已举证说明涉案租赁房屋的合法来源”属认定事实错误。（一）1985年惠来县人民政府批准惠来县商业局属下惠来县国营商业发展公司在广州市成立“惠来县国营商业广州经理部”附设“展销部”，将原西牛路4号“新门牌××”分配给“惠来县国营商业广州经理部”218平方米由该经理部经营。“惠来县国营商业发展公司”才是“惠来县国营商业广州经理部”的上级管理公司。（二）惠来县商业发展公司因故被注销，“惠来县国营商业经理部”附设“展销部”一直自主经营。惠来县商业局没有任何文件宣布“惠来县国营商业广州经理部”附设“展销部”并入本案华侨商品公司。（三）2005年惠来县国营商业广州经理部被吊销营业执照。被吊销前经营不好的情况下，广州经理部让吴素龙在1997年注册三宝粉面店，1998年注册凡燕公司从事经营，以解决广州经理部职工的生存问题，租赁合同以吴素龙个人名义与华侨商品公司签订，当时吴素龙没有去深究华侨商品公司是否有权出租物业。（四）惠来县国营商业广州经理部于2005年被吊销执照后停止经营，惠来县商业局应如实向惠来县人民政府报告，由惠来县人民政府对涉案商铺进行批示，惠来县商业局根据批示结果对场地进行处理方为合法有效。据此，吴素龙认为：惠来县商业局不是涉案商铺产权人，而惠来县人民政府并无书面同意或授权惠来县商业局将涉案商铺交由华侨商品公司经营管理。因此，2016年7月28日惠来县商业局证明涉案商铺产权及经营管理权属于华侨商品公司没有任何依据，不具有证明效力。二、一审法院判决吴素龙将涉案商铺经营管理权交还给华侨商品公司并计付自2016年6月1日起至交还经营管理权之日止的房屋使用费(参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商铺类用房租金标准计付，并以不超过4万元／月为限)也存在明显错误。（一）华侨商品公司在2017年6月22日向一审法院提交申请书，将原诉请吴素龙、凡燕公司和各第三人共同向华侨商品公司返还涉案商铺，变更为：收回涉案商铺经营管理权。（二）华侨商品公司已经在2016年7月将涉案商铺租赁给史锰文，并约定一次性收取史锰文自2016年8月1日起自2020年7月31日的租金192万元，史锰文又与闫亚兵签订了新的《租赁合同》，证明2017年5月27日，华侨商品公司实际已经取回涉案商铺经营管理权并且已经实际收取涉案商铺自2016年12月1日至2017年5月31日租金155535元，并且从2017年6月开始，每月10日为收取租金的时间。据此可知：华侨商品公司在2017年6月22日申请变更诉讼请求时故意隐瞒其已经实际收回涉案商铺的经营管理权，且实际已经通过史锰文收到涉案商铺的租金的事实。据此，华侨商品公司既可以通过史锰文收取租金，又可以通过法院判决向吴素龙收取房屋使用费，构成事实上的不公平。
被上诉人华侨商品公司二审答辩称：一、华侨商品公司已举证说明涉案租赁房屋的合法来源，华侨商品公司和吴素龙之间的合法租赁合同关系应依法保护。（一）华侨商品公司一审已经提交充分证据证明华侨商品公司租赁权的合法来源，双方2010年6月1日签订的《门市租赁经营合同》合法有效。（二）吴素龙在上诉状中单方陈述否认华侨商品公司对涉案商铺依法具有经营管理权，没有事实依据。（三）华侨商品公司和吴素龙签订和履行租赁合同多年，在合同已经到期且吴素龙明确表示放弃租赁的情况下，拒不移交经营管理权，造成华侨商品公司损失，严重违反约定，应承担赔偿责任。二、吴素龙移交经营管理权以及房屋使用费的问题。（一）吴素龙将华侨商品公司铺面私自拆分、多重转租，实际使用人又存在变化等复杂情况，导致法院一审多次追加实际使用人作为第三人参加诉讼，为便于法院简化诉讼程序，尊重现状，解决矛盾，因此华侨商品公司依法向法院申请变更诉讼请求，不要求吴素龙腾空交换涉案商铺而改为收回涉案商铺经营管理权合理合法。（二）由于吴素龙明确表示不再租赁涉案商铺且限期搬出，因此华侨商品公司和案外人史锰文签订了租赁合同，但由于吴素龙违约拒不交房也由于多重转租导致无法交房的情况下，造成华侨商品公司对承租人史锰文违约，无法交房。为切实解决该问题，史锰文主动和实际使用人协商，同意由第三人继续延续租赁关系，华侨商品公司也予以确认，该租赁关系和本案无关，一审法院未作处理亦合理合法。（三）华侨商品公司不存在向法院故意隐瞒实际收回涉案铺面的经营管理权的事实，也不存在既收取租金又向吴素龙收取使用费的可能。1.史锰文和第三人签订租赁合同，并不等于华侨商品公司全部收回了涉案铺面的经营管理权。至今，吴素龙仍然没有注销或变更登记以涉案铺面作为经营场地、吴素龙作为法定代表人注册登记凡燕公司、三宝粉面店；吴素龙也没有配合办理水电等费用过户登记等手续，因此吴素龙仍然具有配合全部移交经营管理权的义务。2.吴素龙自2016年6月1日起，在租赁合同到期后，就占有使用房屋至今没有向华侨商品公司支付使用费，吴素龙仍有支付使用费的义务。对于实际使用人已经向吴素龙缴纳的租金部分，实际使用人不可能再次向华侨商品公司缴纳，华侨商品公司不可能存在既收取房屋使用费又收取租金的事实。综上所述，华侨商品公司请求二审法院维持一审判决，驳回吴素龙的上诉请求。
原审被告凡燕公司、原审第三人三宝粉面店的二审意见同吴素龙的上诉意见。
原审第三人黄毅、刘锡恩、刘建平、董绮婷、闫亚兵经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
华侨商品公司于2016年8月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.吴素龙、凡燕公司和各第三人立即共同向华侨商品公司返还广州市××首层铺面房屋；2.吴素龙向华侨商品公司支付2016年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费（按照每月4万元计算）及赔偿自2016年8月1日起至实际交还房屋之日止的迟延交房违约金（按照每日1000元计算）；3.凡燕公司对上述费用承担连带责任；4.各第三人对上述租金和房屋使用费承担连带责任。一审诉讼过程中，华侨商品公司变更第一项诉讼请求为：要求收回该商铺经营管理权。
一审法院经审理查明：2010年6月1日，华侨商品公司（出租方、甲方）与吴素龙（承租方、乙方）签订《门市租赁经营合同》。合同约定：甲方以位于广州市××底层建筑面积约80平方米铺面出租给乙方使用经营；租赁期限自2010年6月1日起至2016年5月31日止；六年租金计人民币共40万元整；租赁期满，甲方有权对乙方租赁资产进行审理，乙方应办理租赁期满后的资产返还和验收手续，产权和经营权归还甲方所有，乙方在租赁期间装修添置的固定资产属不动产部分归甲方所有，可动产部分由乙方自行处理等。同日，吴素龙向华侨商品公司支付了租金40万元。
2016年5月21日，华侨商品公司向吴素龙发出短信，称华侨商品公司计划新一轮承租期5年，每年租金30万元，5年一次性收取等。
2016年6月26日，吴素龙签署《放弃继续租赁声明书》，内容为：本人吴素龙（简称乙方）于2010年6月1日与华侨商品公司（简称甲方）签订门市租赁经营合同书，第一条规定甲方以位于广州市××底层建筑面积约80平方米铺面租给乙方使用经营；第二条规定，租赁期限为六年，即从2010年6月1日至2016年5月31日止；现已超期，本人自愿放弃继续租赁，并于2016年7月31日前将动产部分自动清退，不动产完整归甲方所有，同时交还甲方管理（超过租期的租金另行协商计算）。但吴素龙此后并未将涉案商铺交还华侨商品公司。
一审法院另查明：广州市××首层西、2层、301-303房登记所有权人为广东省惠来县人民政府。1985年，惠来县人民政府先后批准惠来县商业局在广州市成立“惠来县国营商业广州经理部”附设“展销部”，以及将原西牛路4号（新门牌××）分配给“惠来县国营商业广州经理部”218平方米由该经理部管理经营等。惠来县商业局于2016年7月28日出具《证明》，证明因惠来县国营商业广州经理部人、财、物并入该局属下华侨商品公司，原惠来县人民政府拨给该局作为开办惠来县国营商业广州经理部的上述××底层建筑面积约80平方米等共218.19平方米房产所有权一并划入华侨商品公司所有，由该公司长期拥有及经营使用。
为查明涉案商铺的实际使用人，一审法院于2016年11月3日在涉案商铺门前张贴通知，告知各实际使用前来应诉。第三人黄毅、刘锡恩、刘建平、董绮婷、闫亚兵先后至一审法院办理了应诉手续。从吴素龙、凡燕公司及第三人提交的相关合同来看，吴素龙向华侨商品公司承租的涉案商铺被分割成三个独立铺位，具体转租及使用情况如下：1.左起第一间由凡燕公司与第三人刘建平、刘锡恩于2015年10月12日签订《承包协议》，约定由刘建平、刘锡恩承包经营，承包经营期五年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止，承包月管理费15000元。2016年6月15日，第三人刘建平又与董绮婷签订《承包协议》，约定将该铺位承包给董绮婷经营奶茶类。2016年11月16日，第三人刘锡恩与戴军龙签订《承包协议》，约定将该铺位的巷口旁边部分位置转包给戴军龙经营花店，承包租赁期由2016年12月1日至2019年12月30日等。2.左起第二间及第三间由第三人三宝粉面店与黄毅于2015年10月25日签订《承包协议》，约定由黄毅承包经营，承包经营期五年，从2016年1月1日至2020年12月31日，承包月管理费3万元。2016年11月14日，第三人黄毅与汪立龙签订《广州市房屋租赁合同》，将左起第二间铺出租给汪立龙作商业用途，约定建筑面积10平方米，租赁期限自2016年12月1日至2019年12月31日。2014年12月19日，第三人黄毅与闫亚兵签订《房屋租赁合同》，将左起第三间铺出租给闫亚兵作商业用途使用，约定建筑面积75平方米，租赁期五年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。
本案审理过程中，华侨商品公司为证明吴素龙迟延交还租赁房屋导致其经营损失，向一审法院提交如下证据：1.华侨商品公司（甲方）与案外人史锰文（乙方）于2016年7月28日签订的《租赁合同书》（合同约定：甲方将涉案××底层建筑面积约80平方米出租给乙方经营，租赁期限为2016年8月1日至2020年7月31日；本合同签订之日，乙方应一次性支付定金人民币10万元，此款在甲方上缴租金时抵除；乙方应一次性上缴甲方四年租金192万元整，该款于本合同签订之日起二个月付清；甲方应把门店交由乙方经营管理，否则除不得收取乙方租金外，每逾期移交一天应支付给乙方违约金1000元等）。2.定金10万元的收款收据。吴素龙、凡燕公司及第三人三宝粉面店对上述证据均不予确认。华侨商品公司还陈述，其主张的租金及使用费标准即为参照上述合同约定的租金标准4万元/月，违约金标准也是根据上述合同。吴素龙、凡燕公司及第三人三宝粉面店对上述证据真实性、合法性及关联性均不予确认。第三人黄毅、刘锡恩、刘建平对上述证据真实性、合法性无异议，但认为与该第三人无关。第三人董绮婷、闫亚兵对上述证据真实性有异议，认为缺乏承租人身份资料及发票、银行转账记录予以印证。
关于收回涉案商铺经营管理权的问题，华侨商品公司称因该商铺存在多重转租，实际使用人又很可能变化，为便于解决本案纠纷，华侨商品公司已经与各实际使用人就商铺未来的租赁问题进行了一定的协商，华侨商品公司本案不要求吴素龙、凡燕公司及各第三人腾空交还涉案商铺，也不需要再继续追加第三人，如有纠纷，华侨商品公司会循合法途径解决。
一审法院认为：华侨商品公司与吴素龙自愿签订的《门市租赁经营合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。华侨商品公司已举证说明涉案租赁房屋的合法来源，故对吴素龙认为华侨商品公司无权提出返还房屋等诉讼主张的答辩一审法院不予采纳。上述《门市租赁经营合同》约定的租赁期限已经届满，双方就续租条件无法协商一致，因此华侨商品公司要求吴素龙交还涉案商铺经营管理权依据充分，一审法院予以支持。吴素龙辩称其签署《放弃继续租赁声明书》并非真实意思表示，但未提交充足证据，且即使该声明书并非其真实意思表示，在租赁期限已经届满、双方又未就续租问题协商一致的情况下，其有义务向华侨商品公司交还房屋经营管理权。
根据公平合理、等价有偿原则，吴素龙在租赁期限届满后继续占用涉案商铺，应向华侨商品公司支付房屋使用费。对于房屋使用费的标准，华侨商品公司主张按照其与案外人史锰文所签租赁合同约定的租金标准计算，但根据合同相对性原则，该合同对吴素龙没有约束力，且该合同也未实际履行，华侨商品公司的此项主张缺乏法律依据。在双方就房屋使用费标准没有约定又无法协商一致的情况下，可参照房管部门公布的同期同地段商铺类用房租金参考价计付为宜，并以不超过华侨商品公司主张的4万元/月为限。
此外，华侨商品公司与吴素龙之间未约定迟延交还房屋的违约金，华侨商品公司也未举证证明实际产生了每日1000元的违约金损失，故其关于按照每日1000元赔偿违约金的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。本案纠纷系因华侨商品公司与吴素龙所签《门市租赁经营合同》期限届满后，吴素龙未依约交还房屋所致，系双方之间的租赁合同纠纷。该合同对凡燕公司及各第三人没有约束力，华侨商品公司要求凡燕公司及各第三人承担连带责任的诉讼请求于法无据，一审法院亦不予支持。
至于第三人闫亚兵、董绮婷称愿意代刘建平、黄毅直接向华侨商品公司支付租金的问题，因华侨商品公司与吴素龙之间的租赁期限已经届满，本案不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的次承租人可以请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的情形，故一审法院对该意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院于2017年9月20日作出判决如下：一、吴素龙在本判决发生法律效力之日，将广州市××首层建筑面积约80平方米的商铺经营管理权交还原告惠来县华侨商品供应公司;二、吴素龙在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告惠来县华侨商品供应公司支付广州市××首层建筑面积约80平方米商铺自2016年6月1日起至交还经营管理权之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商铺类用房租金标准计付，并以不超过4万元/月为限）;三、驳回原告惠来县华侨商品供应公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，由原告惠来县华侨商品供应公司负担1254元、吴素龙负担3346元。
二审期间，一、吴素龙向法院提交：1、2017年5月27日华侨商品公司通过案外人史锰文与闫亚兵签订的租赁合同一份，拟证明华侨商品公司已收回涉案商铺经营管理权并已经收取租金；2、申请书，华侨商品公司于2017年6月22日向一审法院提出申请将诉讼请求变更为收回经营管理权，其他诉讼请求不变更，拟证明华侨商品公司既向法院申请收取涉案商铺使用费又通过史锰文收取铺位租金，属于双重获利。华侨商品公司质证称：1、对租赁合同的真实性予以认可，关联性不认可，无法证明吴素龙主张的证明内容；2016年5月份吴素龙放弃租赁的情况下，华侨商品公司依法将涉案商铺于2016年7月28日全部出租给史锰文，约定从2016年8月1日起按全部面积计租，但涉案商铺被吴素龙层层转租，吴素龙也未履行2016年7月31日前交回商铺的承诺，虽史锰文与闫亚兵签订了租赁合同，但没有完全解决吴素龙欠付租金和占用费问题；2、对申请书真实性、合法性认可，关联性不认可；申请书是华侨商品公司正常行使诉讼权利的行为，不存在隐瞒事实。原审凡燕公司、原审第三人三宝粉面店意见同吴素龙意见。
二、华侨商品公司向法院提交涉案商铺租金（占用费）交付情况一览表，拟证明涉案商铺2016年6月1日-11月30日全部租金均未付、2016年12月1日至2017年5月31日煎饼店租金未付、2016年12月1日至2017年1月31日花店的租金未付；由于吴素龙未按照约定交回涉案商铺，所以史锰文实际从2016年12月1日开始交租至今。吴素龙、凡燕公司、三宝粉面店质证称：2016年6月1日-11月30日租金未付是事实，但收租主体不应当是华侨商品公司，而应该是惠来县人民政府；华侨商品公司自2016年12月1日起已从涉案商铺实际使用者处收取了租金，所以一审判决吴素龙支付租金不合理，该证据是华侨商品公司单方制作，但可以证明吴素龙的上诉主张是成立的。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明：一、华侨商品公司陈述称：（一）涉案商铺2016年6月1日-11月30日期间的租金，吴素龙和史锰文都没有支付；（二）2016年12月1日-2017年5月31日汪立龙使用的十多平方米（即煎饼店）租金交给了黄毅，每月租金17000元，黄毅有无把租金交给吴素龙，不清楚，现在没有书面证据证明汪立龙交租的情况，该商铺从2017年6月1日起由闫亚兵经营，闫亚兵向史锰文交租；（三）戴军龙原向刘锡恩承租了6平方米（即花店），每月租金3000元，戴军龙已经向刘锡恩支付该租金至2017年1月31日，刘锡恩有无将租金交给吴素龙不清楚，现在也没有书面证据证明，该商铺于2017年2月1日起由董绮婷经营，董绮婷向史锰文交租；（四）自2016年12月1日之后除汪立龙、戴军龙前述两笔款项，史锰文向华侨商品公司交付了全部租金至今。史锰文二审到庭陈述称：史锰文与华侨商品公司于2016年7月28日签订租赁合同书，约定租期为2016年8月1日至2020年7月31日，租金每年480000元，即每月租金40000元，因为华侨商品公司没有把商铺交给史锰文，所以史锰文从2016年12月1日才开始交租，每月交42000元，煎饼店和花店的租金已由实际使用人向前一手交了，所以史锰文就从租金中扣除，该部分租金就没有向华侨商品公司缴纳。对此，华侨商品公司回应称：从2016年12月1日-2017年1月31日每月扣除花店3000元，共计6000元；从2016年12月1日-2017年5月31日每月扣煎饼店17000元，共计102000元；史锰文所交的租金未缴纳前述两笔款项，所以这两笔款项应该由吴素龙缴纳；至于吴素龙欠付2016年6月1日至2016年11月30日期间的房屋使用费因为双方未能就计付标准协商一致，所以华侨商品公司诉请吴素龙按照华侨商品公司和史锰文租赁合同约定的租金标准计付使用费。
二、关于涉案商铺经营管理权是否已经不在吴素龙掌控之下的问题。华侨商品公司回应称：是的，因为涉案商铺已经有了新的承租人，但是涉案商铺实际使用人所用的牌照还是登记在吴素龙名下；也未完成水电费的更名手续。对此，吴素龙回应称：吴素龙不愿意配合办理以涉案商铺为住所地的凡燕公司、三宝粉面店的注销手续以及水电费更名手续，因为吴素龙和刘锡恩、黄毅、刘建平的承包合同纠纷还未审结，所以无法办理注销手续。
三、华侨商品公司与史锰文以及史锰文与董绮婷、闫亚兵分别签订的租赁合同书情况如下：（一）华侨商品公司与史锰文于2016年7月28日签订《租赁合同书》，约定：史锰文向华侨商品公司承租广州市××底层建筑面积约80平方米门店由史锰文租赁经营，租赁期限为2016年8月1日至2020年7月31日止，约定每年租金基数为480000元（即每月租金40000元）；并约定华侨商品公司应按期将门店交由史锰文经营管理，否则除不得收取史锰文租金外，每逾期移交一天应支付给史锰文违约金1000元等。（二）史锰文（甲方）与董绮婷（乙方）于2017年5月27日签订《租赁合同书》约定：甲方于2016年8月1日取得广州市××首层建筑面积约108平方米门店承租权，为解决房屋使用现状及相关遗留问题，报经华侨商品公司同意，甲方将该广州市××之二铺面（一楼实用面积约28.5平方米及所属阁楼全层）场地由乙方租赁经营（双方签订本协议时，该场地乙方现正经营“Regiustea天御皇茶”店）；甲方将该广州市××之二铺面右侧巷口旁边约5平方米场地由乙方分租、转租（双方签订本协议时，该场地正经营花店，由第三人戴军龙承租，戴军龙已向原业主缴纳租金至2017年3月31日）。租赁期限自2016年12月1日至2020年7月31日止；皇茶店场地2016年12月1日以前的租金及花店2017年3月31日以前的租金由甲方或华侨商品公司向原承租人吴素龙及刘建平、刘锡恩、戴军龙收取。从2017年4月1日后起，花店及皇茶铺位场地租金统一由乙方负责……。（三）史锰文（甲方）与闫亚兵（乙方）于2017年5月27日签订《租赁合同书》约定：甲方于2016年8月1日取得广州市××首层建筑面积约108平方米门店承租权，为解决房屋使用现状及相关遗留问题，报经华侨商品公司同意，甲方将广州市××门店内约75平方米场地由乙方租赁经营（双方签订本协议时，该场地乙方正在经营串串香店及煎饼店）；租赁期限自2016年12月1日至2020年7月31日止；租金标准：1.2016年12月以前租金乙方已经向黄毅缴纳，由甲方、华侨商品公司向原承租人吴素龙、黄毅追收；2.2016年12月，月租金24885元，2017年1至5月，月租金26130元（煎饼铺位2017年6月前租金由甲方向原业主吴素龙、汪立龙及黄毅收取，乙方予以配合；从2017年6月起后，煎饼及串串香铺位租金由乙方负责)……
本院认为，一审法院认定华侨商品公司、吴素龙签订的《门市租赁经营合同》合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对吴素龙的上诉请求，认定如下：
一、吴素龙上诉主张华侨商品公司所举证据不足以证明其对涉案商铺享有合法使用经营权的问题。因本案系吴素龙与华侨商品公司之间的租赁合同纠纷，华侨商品公司是租赁合同相对当事人，华侨商品公司依照双方租赁合同关系向吴素龙主张收取租金，合法有据，吴素龙以华侨商品公司无权对涉案商铺进行经营管理为由拒绝交付租金或房屋使用费的理由不能成立。
二、关于经营管理权的移交问题，因华侨商品公司二审确认涉案商铺已由其与案外人史锰文签订了新的租赁合同，史锰文已与实际使用人签订了租赁合同书，且史锰文已向华侨商品公司交付自2016年12月1日起的部分租金，涉案商铺的实际经营管理权在二审期间已经不在吴素龙掌控之下。故吴素龙不存在再向华侨商品公司交还涉案商铺经营管理权的问题。据此，一审判决吴素龙向华侨商品公司交还涉案商铺经营管理权，本院予以纠正。至于华侨商品公司主张吴素龙未办理凡燕公司、三宝粉面店工商登记手续或注册经营住所地等变更手续，并不属于本案民事诉讼审查的范围，华侨商品公司以此为由主张吴素龙未移交涉案商铺经营管理权，缺乏事实和法律依据。
三、关于房屋使用费的问题。因如前文所述，华侨商品公司与案外人史锰文均确认除2016年6月1日至11月30日涉案商铺、2016年12月1日-2017年5月31日煎饼店租金102000元（17000元/月×6月）、2016年12月1日-2017年1月31日花店租金6000元（3000元/月×2月）之外，史锰文自2016年12月1日向华侨商品公司交纳了涉案商铺其他租金至今。为此，基于公平合理原则，吴素龙在本案向华侨商品公司付清前述期间欠付的房屋使用费即可。（一）涉案商铺自2016年6月1日起至2016年11月30日期间的房屋使用费问题，因双方对该期间房屋使用费标准未能协商一致，故一审法院判令参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商铺类用房租金标准计付，且以不超过40000元/月为限，并无不妥。吴素龙上诉主张按其与华侨商品公司原租赁合同约定的租金标准计付使用费，于法无据，本院不予采纳。（二）煎饼店2016年12月1日至2017年5月31日、花店2016年12月1日至2017年1月31日的房屋使用费问题，因该期间的房屋使用费应系吴素龙未协助将涉案商铺交还华侨商品公司而实际使用人已经向其出租人交付租金，导致史锰文未向华侨商品公司交付该部分租金。因此，该部分房屋占用费仍应由吴素龙向华侨商品公司支付，再由吴素龙向其承租人进行追讨。该部分房屋使用费支付标准亦参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商铺类用房租金标准，并按商铺测量面积进行计付，并分别以不超过17000元/月为限、3000元/月为限。华侨商品公司主张该部分房屋使用费按照史锰文与实际使用人约定的租金标准计付，依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，但基于本案二审发生新的事实，本院对一审判决结果进行纠正。因为一审诉讼期间，吴素龙并未将涉案商铺经营管理权交还给华侨商品公司，因此，本案一、二审案件受理费负担主体，本院不作变更。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12550号民事判决第三项以及一审案件受理费负担的认定；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12550号民事判决第一项；
三、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12550号民事判决第二项为：吴素龙在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向惠来县华侨商品供应公司支付广州市环市东路425号首层建筑面积约80平方米商铺自2016年6月1日起至2016年11月30日期间的房屋使用费（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商铺类用房租金标准计付，并以不超过40000元/月为限）、煎饼店2016年12月1日至2017年5月31日的租金（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商铺类用房租金标准并按商铺测量面积进行计付，以不超过17000元/月为限）、花店2016年12月1日至2017年1月31日租金（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商铺类用房租金标准并按商铺测量面积进行计付，以不超过3000元/月为限）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3346元，由上诉人吴素龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年四月二十六日
书记员 莫善友