江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8110号原告：张容娟，女，1964年9月11日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告：傅瑜临，男，1960年11月4日出生，汉族，住本市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：徐文蔚，江苏海浪律师事务所实习律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地本市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告张荣娟、傅瑜临与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣娟、傅瑜临的共同委托诉讼代理人张桂宝、被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣娟、傅瑜临向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付租赁回报51808.25元（2016年1月30日至2017年4月29日共五个季度的租金,每季度租金税后金额为10361.65元）及违约金（均以10361.65元为基数,自2016年3月15日至2017年1月23日,另2016年6月15日、9月15日、12月15日、2017年3月15日、6月15日起至实际付清之日止，每日按本期租赁回报额的万分之三计算至被告实际付清之日止）。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：被告立即向原告支付租赁回报31084.95元（2016年7月30日至2017年4月29日共三个季度的租金,每季度租金税后金额为10361.65元）及违约金（均以10361.65元为基数,自2016年3月15日至2017年1月23日，2016年6月15日至2017年8月30日，2016年9月15日至2017年8月30日，2016年12月15日，2017年3月15日、6月15日起至实际付清之日止，每日按本期租赁回报额的万分之三计算至被告实际付清之日止）。事实和理由：2015年5月15日，原、被告双方续签了一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的南京市建宁路300号南京大观·天地MALL房号3046商铺（以下简称涉案商铺）委托被告自营或对外租赁经营；合同期限自2015年4月30日至2020年10月29日止，免租期2015年4月30日至2015年10月29日；被告将该商铺每年租赁回报分四次支付原告，每三个月支付一次租赁回报10907元，变更代扣税后实际支付的租赁回报为10361.65元；被告逾期15个工作日内仍未支付的，原告自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向被告加收违约金等等。合同签订后，被告支付了部分租赁回报，但被告多次违约，至今仍存在拖欠行为。原告多次要求被告支付欠付租金及违约金，被告均拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾公司承认原告在本案中主张的合同签订、履行等有关事实，但认为：1.由于城镇区划变化、南京西站及周边建筑拆迁、网购经济发展等原因，导致被告目前经营状况不好，经营存在困难。2.被告应当按照实际出租收益金额支付租赁回报，涉案商铺目前处于空置状态，故被告不应支付。3.关于违约金，合同约定违约金标准过高，被告申请调整以实际损失为准，原告未能举证证明其实际损失，故被告不应支付该违约金。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：南京市建宁路300号3046室房屋（建筑面积为44.72平方米，以下简称涉案房屋），系两原告自被告处购买，2015年2月17日进行了不动产权登记。两原告购买涉案房屋后，将涉案房屋交由被告对外租赁经营，双方为此签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《合同书》），2015年4月合同到期后，两原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）续签了一份《合同书》，约定甲方将涉案房屋委托乙方自营或对外租赁经营；委托经营期限自2015年4月30日起至2020年10月29日止，招商装修免租期为2015年4月30日至2015年10月29日；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，具体数额为10907（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付时间：每年的10月30日至次年1月29日的租赁回报于次年的1月30日至2月15日期间支付，次年的1月30日至4月29日的租赁回报于4月30日至5月15日期间支付，每年的4月30日至7月29日期间的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付，每年的7月30日至10月29日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等等。两原告在签订《合同书》后，将涉案房屋交付被告对外统一出租经营，每期扣除税款后实际支付金额为10361.65元。被告已经向两原告支付了2015年10月29日之前的租赁回报。对于2015年10月30日至2016年1月29日、2016年1月30日至4月29日、2016年4月30日至7月29日共三期租赁回报，被告存在迟延支付情形，根据原告提供的银行交易明细清单等材料记载，被告具体支付时间为2017年1月24日、2017年8月底，违反了合同约定。2016年7月30日之后的租赁回报，被告因故未给付原告。原告向被告催要未果，遂诉至本院，要求判如所请。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述、不动产权证、《合同书》、原告银行交易明细清单以及本院的开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据两原告提供的不动产权证、《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的《合同书》是两原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定向两原告支付2016年7月30日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。两原告要求被告支付拖欠的2016年7月30日至2017年4月29日期间共三期租金合计31085元（=10361.65元×3，已扣除税款），符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。对于合同约定的2015年10月30日之后的有关租金，被告本应分别在2016年1月30日至2月15日期间、4月30日至5月15日期间、7月30日至8月15日期间、10月30日至11月15日期间；2017年1月30日至2月15日期间、4月30日至5月15日期间，予以及时支付，至迟应分别于期满后的15个工作日内支付，但被告未能履行上述合同义务，故被告应分别自此后的第16个工作日起，按每日万分之三的标准支付上述款项的违约金。结合两原告的主张的违约金起诉时间，被告对于前三期已付租金应分别自2016年3月15日至2017年1月23日、2016年6月15日至2017年8月30日、2016年9月15日至2017年8月30日；后三期拖欠租金分别自2016年12月15日、2017年3月15日、2017年6月15日均计算至本判决确定的给付之日止，以10361.65元为基数，按照每日万分之三的标准，支付相应的违约金。被告虽主张其实际出租收益较低、涉案房屋空置以及该违约金标准过高并申请调低的抗辩，但对此未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院对此不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，一次性给付原告张荣娟、傅瑜临自2016年7月30日至2017年4月29日的租金共计31085元；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，一次性给付原告张荣娟、傅瑜临逾期支付租金的相应违约金（均以10361.65元为基数，自2016年3月15日至2017年1月23日、2016年6月15日至2017年8月30日、2016年9月15日至2017年8月30日；自2016年12月15日、2017年3月15日、2017年6月15日分别至本判决确定的给付之日止；按照每日万分之三的标准计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取350元由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款两原告已预交，故被告于本判决生效后五日内将该350元一并给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一七年九月七日书记员  汪慧娣