湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初915号原告张虹，女，1969年11月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人唐小锋，湖南湘建律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告益阳资华房地产开发有限责任公司，住所地益阳市赫山区金山南路899号。法定代表人龚志先。被告益阳资华酒店管理有限责任公司，住所地益阳市高新区金山南路899号。法定代表人段建波。原告张虹（以下简称原告）与被告益阳资华房地产开发有限责任公司（以下简称被告资华公司）、益阳资华酒店管理有限责任公司（以下简称被告酒店管理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐小锋到庭参加了诉讼，被告资华公司、被告酒店管理公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月28日，原告与被告资华公司签订了《益阳市商品房买卖合同》。原告购买银城壹号项目中的第1幢27层2729号房并于当日一次性付清全部房款。同时，原告与被告资华公司、被告酒店管理公司签订了《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》、《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》，两份合同中约定：第1年至第8年月租金收益为3168元，按月向甲方支付，在每月初的第五个工作日之前付款。如逾期3个月乙方（或酒店方）未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度租赁收益的3%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未支付租金，乙方须向甲方支付该房屋原始购买价的5%作为违约金。委托期满五年后，甲方有权要求被告资华公司按该房屋的原始购买价的107%购买该房屋。被告资华公司对其向原告支付租赁收益、违约金及购买原告房屋的义务提供担保。2016年8月开始，被告酒店管理公司就有拖欠租金的行为，现已拖欠9个月租金收益，属违约行为，按照租赁合同第十条的规定，被告酒店管理公司已违约，被告资华公司应按规定提前回购，原告要求其履行合同未果，于2017年5月3日向两被告送达《关于“益阳通程国际大酒店房屋”提前回购的书面通知》，要求按合同约定的价格购买益阳通程国际大酒店的第27层2729号房屋。两被告三个关联合同的规定连带承担违约责任及损失，并按照合同规定转让（回购）房屋，但两被告至今没有答复，原告无奈，特诉至法院：1、判令被告资华公司按涉案房屋的原始购买价的107%购买该房屋，并按原始购买价的5%支付违约金21118.50元；2、判令被告资华公司支付租赁收益28512元及违约金6692元（2016年8月5日计算至2018年3月26日,2018年3月26日后计算至全部履行完毕之日止）；3、支付原告租赁收益及违约金34890.1元；3、判令被告酒店管理公司对上述购买义务和债务承担连带责任；4、本案的诉讼费由两被告承担。被告资华公司、被告酒店管理公司未到庭，亦未进行答辩。经审理查明，2012年7月28日，原告与被告资华公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告资华公司开发的银城壹号项目中的第1幢27层2729号房，其建筑面积为46.93平方米，设计用途为商业，商品房价款按套计算，房款总价为422370元，付款方式为一次性付款。原告于合同签订当日付款422370元。同日，原告（甲方）与被告酒店管理公司（乙方）、被告资华公司（丙方）签订《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》和《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》。原告（甲方）与被告酒店管理公司（乙方）签订《补充合同》。其中《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》第二条第1点约定：甲方购买的该房屋用途为酒店客房，甲方将购买的该房屋委托给乙方对外统一租赁经营，委托期内由乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利。第三条第1点约定：甲乙双方协商同意该房屋的委托期限为十年，委托期满四年后甲方有权要求丙方按照《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》中第六条所约定的价格提前购买该房屋。第四条第1点约定：本合同委托期限内第1年至第8年的月租金收益为每月3168元、第9年至第10年的月租金收益为每月3520元。其中第1年至第8年月租金收益按月向甲方支付，第9、10年的租金收益在本合同签订时一次性支付给甲方。第八条乙方的权利和义务第7点约定：在酒店正式开业后，乙方为酒店方按时支付甲方租赁收益提供连带担保。第九条丙方的责任和义务第1点约定：对乙方在本合同委托期限内所限定的权利及义务提供连带担保。第3点约定：丙方以益阳通程国际大酒店1-6层和29层约2.5万平米的自有物业作为担保物，为乙方（或酒店）向甲方支付租赁收益以及丙方购买甲方该房屋之义务提供担保。第十条违约责任约定，第2点约定：如乙方（或酒店方）逾期3个月未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应自违约之日第二天起,按日向甲方支付该房屋的本年度租赁收益的0.3‰作为违约金。第3点约定：乙方（或酒店方）逾期3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付租赁收益，甲方有权要求丙方按房屋违约当年的约定购买价提前购买房屋，且乙方须向甲方支付该房屋原始购买价的5%作为违约金。《补充合同》约定：1、乙方同意将该房屋委托期内第九年和第十年的租赁收益共计84474元，在甲方与被告资华房地产签订该房屋之相关合同并付清应缴纳的相关款项之日一次性支付给甲方，并由甲方向乙方出具相应的收款收据；2、若甲方在委托期满后四年后，要求提前转让该房屋于被告资华公司，则甲方须退还乙方已提前支付于甲方的相关租金，被告资华公司有权从转让款中直接扣除该部分租金。《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》第一部分第五条该房屋交付约定：甲丙双方约定，在签订本合同时，甲方付清该房屋总价款之日即视同交房，同时自从该房屋交房之日起计算委托租赁期限和租赁收益；同时甲方授权乙方与丙方办理该房屋交房之相关手续。第二部分房屋转让相关约定中约定：甲方与乙方根据该房屋之特性，双方协商同意在甲、乙、丙三方所签订该房屋之《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》委托期满四年后，甲方有权要求丙方按本合同约定的价格购买该房屋；委托期满十年后，丙方有权要求甲方按本合同约定的价格转让该房屋。第六条甲、乙、丙三方权利义务第1点约定：甲方与丙方同意在所签订的《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》委托期满四年后，甲方有权要求丙方按该房屋的原始购买价（以本合同中第三条约定的购买价为准）的105%购买该房屋；委托期满五年后，甲方有权要求丙方按该房屋的原始购买价的107%购买该房屋；委托期满四年至九年，若甲方要求丙方购买该房屋，甲方须提前二个月向丙方提出转让的书面报告，丙方在接到甲方提前转让的书面报告65日内，必须与甲方到相关部门办妥该房屋的转让手续，并在该房屋转让手续办妥之日一次性将购房款支付给甲方。委托期满十年后，丙方要求甲方将该房屋转让给丙方，甲方须极力配合好丙方到相关部门办妥该房屋的转让手续，丙方在该房屋转让手续办妥之日一次性将转让款支付给甲方。第2点约定：因该房屋转让所发生的一切税、费按国家有关规定由相应承担方承担并支付。第3点约定：丙方以益阳通程国际大酒店1-6层和29层约2.5万平米的自有物业作为担保物，对丙方购买甲方该房屋之义务提供担保。第4点约定：乙方对丙方购买甲方该房屋之义务提供连带担保。第七条违约处理相关约定：甲、乙、丙三方所签订的《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》所约定的委托期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付租赁收益，甲方有权要求丙方按本合同第六条第上款约定的购买价提前购买该房屋；同时乙方须向甲方支付该房屋原始购买价的5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除处。丙方在接到甲方提出的转让书面报告五个工作日内必须与甲方到相关部门办理该房屋转让手续，并在该房屋转达让手续办妥之日一次性将购买房款支付给甲方。2017年5月3日，原告分别向被告资华公司、被告酒店管理公司邮寄发出《请按合同约定回购房屋并承担违约等责任的函》、《通知函》，要求两被告在五个工作日依据三个关联合同的规定连带承担违约责任及损失，并按照合同规定转让（回购）房屋，两被告未按约定履行义务。被告酒店管理公司自2016年8月开始有拖欠租金的行为，至2018年3月26日止，累计共拖欠9个月的租金收益，之后未再向原告支付租金。2017年5月12日，益阳通程酒店管理有限责任公司更名为益阳资华酒店管理有限责任公司。以上事实，有原、被告当庭陈述、《益阳市商品房买卖合同》及《补充协议》、《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》、《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》、《湖南省益阳市地方税务局往来结算统一凭据》、《请按合同约定回购房屋并承担违约等责任的函》、《通知函》（附顺丰速运详情单）予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告资华公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、原告与两被告签订的《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》、《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按约全面履行各自的义务。原告于签约当日向被告资华公司支付房屋购房款共计422370元，故被告资华公司向原告交房时间为2012年7月28日，自该日起计算委托租赁期限和租赁收益。根据合同约定，委托期满五年后原告有权要求被告资华公司按原购买价的107%回购房屋，并按原始购买价的5%支付违约金，被告酒店管理公司对被告资华公司购买原告房屋之义务提供连带担保，原告已于2017年5月2日向两被告书面主张回购事宜，但两被告未予回应，故两被告应连带支付原告房屋回购款451936元。因原告与被告酒店管理公司签订的《补充合同》约定，原告提前要求转让该房屋的，被告资华公司有权自转让款中扣除被告酒店管理公司先期支付的第九年、第十年的房屋租金84474元，故被告资华公司仍应支付原告房屋回购款367462元。《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》中第十条违约责任约定第2点、第3点关于违约金的约定属于重复约定，因原告与两被告所签订的《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》、《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》均约定，约定的委托期内被告酒店管理公司如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月向原告支付租赁收益，则须向甲方支付该房屋原始购买价的5%作为违约金，故本院认为双方关于违约金的约定应当适用该房屋原始购买价的5%为宜，逾期累计超过6个月未支付租金的违约金为21118.50（422370*5%）元，故本院对原告要求支付原始购买价的107%购买该房屋，并按原始购买价的5%支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告将所购买房屋委托被告酒店管理公司租赁经营,根据双方合同约定逾期3个月乙方（或酒店方）未向甲方（原告）支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度租赁收益的0.03%作为违约金，故至2018年3月26日止，被告酒店管理公司应支付原告租金收益28512（3168*9）元，违约金6692（3168*12*0.3%*587）元。根据原告与两被告所签《益阳通程国际大酒店房屋委托租赁经营合同》第九条第3点之约定，被告资华公司对被告酒店管理公司租金收益及违约金提供连带担保：《益阳通程国际大酒店房屋销售转让合同》第六条第4点之约定，被告酒店管理公司对被告资华公司购买原告房屋之义务提供连带担保，故原告要求两被告承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告益阳资华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内回购原告张虹在银城壹号项目中的第1幢27层2729号房，并支付购房款367462元、违约金21118.5元，共计388580.50元；二、被告益阳资华酒店管理有限责任公司对上述第一项义务承担连带担保责任；三、被告益阳资华酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张虹租金收益28512元、违约金6692元，共计35204元（租金收益和违约金计算至2018年3月26日止，2018年3月26日以后的租金收益和违约金按合同约定计算至清偿之日止）；四、被告益阳资华房地产开发有限责任公司对上述第三项给付义务承担连带担保责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费1210元，由被告益阳资华房地产开发有限责任公司和被告益阳资华酒店管理有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  罗世辉人民陪审员  李 琳人民陪审员  夏克军二〇一八年五月二十八日书 记 员  吴思漩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。