北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4054号
上诉人（原审被告）周敏，女，1977年11月15日出生。
委托代理人李冠华，男，1977年12月7日出生。
被上诉人（原审原告）北京建工物业服务有限公司，住所北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。
法定代表人苏大勇，董事长。
委托代理人李雪萌，男，1980年3月16日出生。
委托代理人卢兰君，女，1973年6月16日出生。
上诉人周敏因与被上诉人北京建工物业服务有限公司（以下简称建工公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建工公司原审诉称：建工公司现为百子湾小区的物业管理方，为周敏提供物业管理服务，而周敏拖欠建工公司的物业费共计13489.32元。建工公司多次催讨未果。周敏拖欠物业管理费的行为损害了建工公司和其他按时交纳物业管理费的业主的合法权益，故诉至法院，要求：1、周敏支付2007年10月16日至2014年10月15日期间的物业管理费13489.32元；2、周敏支付逾期付款违约金500元。
周敏原审辩称：建工公司主张的期间的物业费我方确实没有交纳。我是一层的住户，用不着电梯，我不同意缴纳电梯费。建工公司在管理和服务的过程中存在不合理的地方。门禁长期损害，公共设施长期破损，一层大厅的瓷砖掉落，楼宇外观破坏不予维修，乱停车。建工公司不能只能收费，不承担相关的义务。我除了电梯费不同意交纳，其他的费用我不同意全部交纳，只同意交纳90%。我们的问题主要在电梯费。
原审法院经审理查明：建工公司原名称为北京合佳物业管理有限责任公司，2008年9月27日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准变更为现名称。
2004年4月16日，北京建工集团有限责任公司将其开发建设的百子湾1号院住宅小区的物业委托建工公司进行管理，双方并签订《物业管理委托合同》，委托期限自2006年5月1日至2009年5月1日。合同到期后，双方于2009年4月28日签订《北京市前期物业服务合同》，约定服务期限自2009年5月2日至2012年5月1日。物业服务费用选择包干制方式，303号楼为1.695元／月／平方米，依据为京发改（2005）2662号。合同到期后，由建工公司实际为该小区提供物业服务。
周敏居住在该小区303号楼3单元103号，建筑面积为100.1平方米。周敏系该房屋的所有权人。
2006年10月4日，建工公司作为乙方与作为甲方的周敏签订《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》一份。协议约定：甲方同意接受乙方提供的前期物业管理与服务，本协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。经协商物业管理收费执行京发改（2005）2662号《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》。第一年收费及服务标准仍按甲方购房时标准执行。根据上述标准，建工公司收取的物业收费明细为：物业管理费0.55元／平方米·月，水泵运行维护费0.10元／平方米·月，电梯运行维护费0.849元／平方米·月，消防设施设备日常运行维护费0.10元／平方米·月，安全防范设施设备日常运行维护费0.04元／平方米·月。依据京国土房管房字（2003）1099号文，电梯检测费为0.026元／平方米·月。依据京价收字（2003）399号文，避雷检测费为0.03元／平方米·月。依据京价（收）字（1999）第253号文，生活垃圾清运费30元／户／年。
现周敏未交纳2007年10月16日至2014年10月15日期间的物业管理费13489.32元。其中2007年10月16日至2010年10月15日期间的物业费按照1.695元平方米／月标准计算，2010年10月16日之后的物业费按照1.495元／平方米／月标准计算。
庭审中，周敏称其作为一层的业主，没有使用电梯，不同意缴纳电梯运行维护费。建工公司称303号楼共16层，3个单元，每个单元两部电梯，建筑面积共计21764.71平方米。依据京发改（2005）2662号《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》计算的电梯运行维护费为0.849元／平方米／月。
另查明：北京市国土资源和房屋管理局关于电梯收费问题的批复京国土房管物字（2001）1196号答复如下：住宅电梯服务属物业管理公共性服务，其运行维护费用应由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊。
原审法院认为，建工公司与周敏签订的《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。建工公司作为北京市朝阳区百子湾家园的物业管理公司，向周敏提供了物业管理服务，周敏理应向建工公司支付相应的物业管理费，现建工公司要求周敏支付物业管理费之请求，合法有据，法院予以支持。对于建工公司要求周敏支付违约金之请求，因双方未作约定，故法院不予支持。建工公司按照有关政策向周敏收取的电梯费用，符合法律规定，周敏以其居住在一层，不应支付电梯费用的辩解，于法无据，法院不予采纳。周敏关于建工公司提供服务不到位的抗辩，证据不足，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、周敏于本判决生效后七日内给付北京建工物业服务有限公司二○○七年十月十六日至二○一四年十月十五日期间的物业管理费一万三千四百八十九元三角二分。二、驳回北京建工物业服务有限公司的其他诉讼请求。
判决后，周敏不服原审判决上诉至本院，其上诉理由主要为：一、被上诉人北京建工物业服务有限公司主体资格是否适格未能查清。原审判决认为被上诉人原名称为北京合佳物业管理有限责任公司，2008年9月27曰经工商局核准变更为现在名称，但被上诉人并没有提交关于名称变更的工商登记信息等证据，本案被上诉人的主体资格问题存疑。二、上诉人与原北京合佳物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务协议》系可撤销合同，《前期物业服务协议》属无效条款。《前期物业服务协议》是在上诉人受胁迫下签订的，应当撤销或者变更。签订《前期物业协议》时，北京合佳物业管理有限责任公司要求上诉人必须先签合同，并缴纳首年物业管理费、装修管理费、供暧费后，才能领取钥匙验收房屋，上诉人被迫签订了本协议。被上诉人提供的《前期物业服务协议》系格式合同，协议条款免除被上诉人的责任、加重上诉人的责任，应当认定为无效。三、被上诉人的物业服务合同于2012年5月1日己经到期并且未续签，原审判决要求上诉人承担2012年5月1日之后的物业费用没有事实和法律依据。四、被上诉人主张的自2007年10月15日至2013年11月（起诉之日）应交物业费已超过诉讼时效。上诉人因被上诉人提供的物业服务不符约定标准、乱收费，于2007年10月15日起不再支付物业费，但是截止到起诉之日，被上诉人从未向上诉人主张过任何权利，被上诉人从未以书面或口头及其他形式向上诉人催要过物业费，因此被上诉人提出的2007年10月至2013年11月（起诉之日）之间的物业费用己过诉讼时效。五、原审判决认定上诉人应当承担电梯运行维护费错误。1、被上诉人将涉案两部电梯全部设定为运行梯，并全部按运行梯标准收费，违反法律规定。根据京发改（2005）2662号《北京经济适用住房小区物业服务费指导价收费标准》规定，该文件分别规定了运行梯和备用梯的维护费用标准，被上诉人未经业主同意擅自将备用梯改成了运行梯，并全部按运行梯标准收费明显违反法律规定。2、原审判决依据北京市国土资源和房屋管理局关于电梯收费问题的批复京国土房管物字（2001）1196号答复认定上诉人应当承担电梯费，系适用法律错误。该批复文件与京发改（2005）2662号文《北京市物业服务收费管理办法（试行）》中第十三条冲突，二者关于分摊的标准不一致。该批复的法律效力小于京发改（2005）2662号文。原审判决对此没有进行认真审查，而是直接对京国土房管物字（2001）1196号答复文件做出了认定，明显存在适用法律错误之处。3、上诉人作为一层房屋业主，根本使用不到电梯，原审判决认定上诉人应当承担电梯费，不仅违反公平、公正原则，也是适用法律错误。现有法律法规并没有明确规定作为一层业主应当承担电梯费，原审判决没有法律依据。六、被上诉人提供的服务项目和质量与合同约定标准差距较大，未达到合同约定，应减收上诉人的物业服务费用。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第22条第一项规定：22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：（1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。……切入涉案小区实际现状，上诉人居住小区存在门禁经常损坏且修复不及时、门厅长期乱贴广告和一审判决书、瓷砖掉落、楼房外部破损、公用设施长期损坏、违规占用公共区域、长期占用消防通道、乱停车、大门车辆出入设置不便车辆出行等等诸多问题，小区业主们经常向被上诉人反映投诉，却长期未得到解决。这与被上诉人与小区业主们约定的物业服务项目及质量标准相差甚远，因此上诉人有权少交减交物业服务费。综上所述，被上诉人主体资格不适格、主张物业费（含电梯费）没有事实和法律依据，并且超过诉讼时效，原审判决认定事实错误、适用法律错误，因此请求二审法院尊重客观事实，正确适用法律，依法撤销原审判决依法改判或者发回重审。
针对周敏的上诉建工公司辩称：同意一审判决。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。
本案审理中，周敏提供一组照片证明建工公司存在物业服务存在瑕疵。建工公司认为该证据不属于新证据，且物业服务是一个长期的动态的过程，仅凭照片不能证明物业服务不达标。
上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理委托合同》、《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》等相关证据在案佐证。
本院认为：首先，对于建工公司的主体资格问题，根据（2011）朝民初字第37130号生效判决中的审理查明，建工公司原名为北京合佳物业管理有限责任公司，2008年9月27日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准变更为现名称。而建工公司诉讼中提交的身份证明中亦包括盖有北京市工商行政管理局朝阳分局行政许可专用章的名称变更通知，故原审法院对此事实的认定正确。第二，周敏主张双方签订的《前期物业服务协议》系受到胁迫而签订，但未能提供相应证据证明受胁迫之情形，本院不予采信。周敏主张《前期物业服务协议》系格式合同应无效。根据合同法的规定，含有格式条款的合同并不当然无效，只有该条款符合《中华人民共和国合同法》第四十条的情形时才可被认定无效，而纵观双方签订的《前期物业服务协议》，并无符合上述法定情形的格式条款，对于周敏该项主张，本院亦不予采信。第三，周敏主张物业服务合同到期，故建工公司无权追索物业费。而根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条，“甲方（周敏）同意接受乙方（北京合佳物业管理有限责任公司）提供的前期物业服务管理与服务，本协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。”同时周敏事实上也在接受建工公司提供的物业服务，故周敏的该项上诉主张缺乏依据。第四，对于周敏提出的时效抗辩，因周敏欠缴物业费的状态持续存在，而建工公司亦举证曾向周敏邮寄过律师函催缴物业费，故建工公司不存在明显怠于行使权利的行为，其起诉行为并未超过诉讼时效。第五，对于电梯费，《北京经济适用住房小区物业服务费指导价收费标准》中确有关于运行梯和备用梯的指导价标准，但依据本案现有证据并不能认定建工公司擅自将备用梯改为运行梯这一事实，且周敏与北京合佳物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》中亦明确约定双梯运行及电梯费的收费标准，故周敏该项主张不能成立。另，周敏提出的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》与京国土房管物字（2001）1196号答复存在冲突这一问题，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十三条规定：“执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。”从内容上看，该条款与京国土房管物字（2001）1196号答复并无冲突之处。第六，周敏主张建工公司提供的物业服务不达标问题，首先，周敏于本案审理中提交的照片不符合法定的新证据标准，亦不能证明建工公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应减收或者免收物业费的事实，故周敏的上诉主张不能成立。同时应指出，建工公司作为物业服务企业应当加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供周到的服务，进一步提升物业管理水平。综上，周敏的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费74元，由北京建工物业服务有限公司负担5元（已交纳），由周敏负担69元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费74元，由周敏负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 金园园
代理审判员 张海洋
二〇一六年四月十一日
书 记 员 张旭燃