安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终708号上诉人（原审被告）：喻国芬，女，1956年6月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：尤浩旻（系喻国芬之子），男，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：陈旭敏，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨成，男，1986年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告）：习晶晶，女，1987年12月26日出生，汉族，户籍地江西省宜春市上高县，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：杨成（系习晶晶丈夫），男，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人喻国芬因与被上诉人杨成、习晶晶房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初6665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喻国芬上诉请求：依法撤销原判，改判驳回杨成、习晶晶一审全部诉讼请求。事实与理由：1、双方合同约定杨成、习晶晶应于2016年6月30日前支付首付款102000元，喻国芬银行贷款与首付款的剩余差额部分53000元由合肥梦之家投资管理有限公司（以下简称梦之家公司）帮助杨成、习晶晶结清。但杨成、习晶晶没有在约定的时间内支付首付款构成违约，一审判决依据杨成、习晶晶提交的银行流水认定杨成、习晶晶已经准备好首付款证据不足。2016年7月1日是喻国芬提前还贷的日期，当日，双方和梦之家公司就首付款事宜进行了最后的协商，杨成、习晶晶无法按照约定足额支付首付款，明显构成违约。2、杨成、习晶晶违约，依照法律规定，无权要求返还定金。即使因合同外第三人的原因导致合同不能履行，仍然应适用定金罚则，本案中即便杨成、习晶晶因梦之家公司就剩余贷款清偿问题导致未能支付首付款，也应承担责任。杨成、习晶晶是否存在过错并不是适用定金罚则的必要条件。杨成、习晶晶在2016年7月10日仍未支付首付款，喻国芬享有合同解除权。3、一审认定双方在2016年6月30日后还在协商合同履行事宜没有事实依据。杨成、习晶晶辩称，依据双方合同约定，我方只需支付首付款，贷款余额部分由喻国芬和第三方负责。后来因为喻国芬不同意羽像金融公司的贷款所以没有还款，导致合同没有继续履行。杨成、习晶晶向一审法院起诉请求：1、请求解除杨成、习晶晶与喻国芬于2016年6月7日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、喻国芬双倍返还定金6万元。一审法院认定事实：喻国芬系合肥市蜀山区长江西路652号公园道壹号1幢1123室房屋的原所有权人。2016年6月7日，买受人杨成、习晶晶（乙方）与出卖人喻国芬（甲方）在梦之家公司的居间下签订《存量房买卖合同》，约定，甲方出售给乙方坐落于合肥市蜀山区长江西路652号公园道壹号1幢1123室房屋一套，建筑面积约51.34平方米；价款51万元。税费由乙方缴纳。合同第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同第九条约定：甲方未在本合同规定期限内交接存量房的，双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起的十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房托管中心蜀山分中心对存量房价款实行托管。发生纠纷协商解决不成向法院起诉。附件三中约定：甲方在购买存量房时，向中国工商银行申请总额为19万元的抵押贷款，本合同签订时，抵押贷款余额以银行最终结算为准。附件四中约定，乙方2016年6月30日前将102000元（包含定金30000元）存入托管账户。甲方同意乙方向住房公积金中心贷款408000元，乙方同意于2016年7月20日前与贷款银行和住房公积金中心签订借款合同，提交相关资料并支付相关费用。2016年6月7日，买受人杨成、习晶晶（乙方）、出卖人喻国芬（甲方）、居间方合肥梦之家房产投资管理有限公司（丙方）还签订《补充协议》一份，内容为，乙方自本协议生效之日向甲方支付金额30000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还。甲乙双方保证其提供的材料真实有效，否则承担起违约责任；乙方同意甲方住至2016年12月31日，之后甲方保证必须到时就搬走，否则承担其违约责任，甲方保证其此套房产产权明晰合法，没有冻结、保全，否则承担违约责任；乙方保证用其全部首付款帮甲方还甲方此套房子中国工商银行按揭贷款尾款，甲方多余的贷款余额由丙方帮助结清，甲方保证在乙方贷款下来之日把丙方垫还的全部金额还给丙方。甲方共给丙方10000元包括给丙方的中介费和垫资利息。此协议严格按照国家相关法律法规执行。本协议自双方签字之日起生效，本协议是原存量房买卖合同的补充部分，与原合同具有同等效力，本协议与原合同不一致的，以本协议为准。上述存量房买卖合同以及补充协议出卖人委托代理人处均有喻国芬之子尤浩旻的签名。2016年6月7日，尤浩旻出具给杨成、习晶晶《定金收据》一份，确认收到杨成、习晶晶购买涉案房屋的定金30000元整。2016年6月7日，中介告知杨成的个人征信记录显示逾期18次，公积金贷款困难。2016年6月17日，杨成、习晶晶缴纳了购买涉案房屋的税费。2016年6月27日，梦之家公司收到杨成、习晶晶缴纳的10000元，收款事由：购买合肥市蜀山区长江西路652号公园道壹号1幢1123室贷款费用，解决逾期18次，保证购买此套房子商贷办理下来，否则全部退还给杨成、习晶晶。2016年7月1日，喻国芬名下的房屋按揭贷款尚有155000元未能结清。在2016年7月1日后，就梦之家公司如何结清喻国芬名下按揭贷款与杨成、习晶晶支付的首付款之间的差额部分产生了分歧，交易未能继续。2016年7月14日，杨成、习晶晶通过中介向喻国芬表示愿意提高首付款至155000元以便结清喻国芬名下全部剩余贷款，但是喻国芬不愿意继续履行。杨成、习晶晶与喻国芬之间买卖涉案房屋的托管资金账户未设立。2016年8月18日，杨成、习晶晶诉至法院。诉状副本于2016年8月30日送达至喻国芬。庭审中喻国芬称双方之间的合同在2016年6月30日喻国芬未支付首付款时已经解除。喻国芬已经将涉案房屋过户至案外人名下。一审法院认为，杨成、习晶晶与喻国芬于2016年6月7日签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》以及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行过程中，因为杨成、习晶晶按照合同约定应当支付的首付款不能偿还喻国芬名下的房屋剩余按揭贷款，杨成、习晶晶、喻国芬、梦之家公司约定，喻国芬名下不足的贷款余额由梦之家公司帮助结清，但是就贷款由梦之家公司如何结清未作进一步明细，后在履行过程中就此产生争议，导致杨成、习晶晶与喻国芬之间的合同不能继续履行下去，现杨成、习晶晶要求解除与喻国芬之间签订的存量房买卖合同与补充协议，解除合同的诉状副本于2016年8月30日送达至喻国芬，喻国芬也认为已经解除，因此该院确认杨成、习晶晶与喻国芬之间签订的《存量房买卖合同》以及补充协议于2016年8月30日解除；关于杨成、习晶晶与喻国芬之间合同不能继续履行下去导致解除的原因，在于双方以及梦之家公司在合同中就喻国芬在涉案房屋上剩余贷款的清偿未能约定明细，致使在履行过程中产生争议，导致合同无法履行，杨成、习晶晶对双方之间的《存量房买卖合同》以及补充协议的解除均不存在过错，喻国芬收取的杨成、习晶晶支付的购房定金30000元应当予以返还，故一审杨成、习晶晶要求喻国芬返还定金30000元部分的请求予以支持，杨成、习晶晶要求喻国芬双倍返还定金缺少事实和法律依据，不予支持；因在2016年6月30日后杨成、习晶晶与喻国芬通过梦之家公司仍在协商涉案房屋买卖合同的履行，因此喻国芬称因杨成、习晶晶首付款未按期于2016年6月30日支付至托管资金账户或喻国芬名下账户导致合同解除，与实际情况不符，该院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、喻国芬于判决生效之日起十日内返还杨成、习晶晶定金30000元;二、驳回杨成、习晶晶的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取为650元，由杨成、习晶晶负担350元，由喻国芬负担300元。二审中，本院组织双方当事人进行了举证和质证。喻国芬提供通话记录及申请郑某出庭作证，证明喻国芬多次催促杨成、习晶晶在约定的时间支付首付款，杨成、习晶晶未付款构成违约。杨成、习晶晶质证意见为：该证据恰恰证明我方一直在与郑某沟通联系尽快给喻国芬还款，也催促郑某尽快将事情解决。对一审查明事实本院予以确认。本院认为，喻国芬二审期间申请的证人郑某陈述，在2016年6月30日前，杨成、习晶晶向其陈述已经将首付款准备好，且2016年7月1日由于首付款与应还贷款的差额部分没有准备好导致未能偿还银行贷款。郑某的前述陈述与杨成、习晶晶提供的银行流水信息以及作为中介机构人员的郑某与杨成、习晶晶以及喻国芬之间的短信记录能相互印证，本院予以采信。依据前述事实，双方合同未能继续履行系因为杨成、习晶晶支付的首付款与喻国芬应偿还的银行贷款之间的差额部分未能解决，而案涉房屋上银行按揭款的偿还义务人为喻国芬，且依据喻国芬与杨成、习晶晶以及梦之家公司签订的《补充协议》，该部分款项虽由梦之家公司先行垫付，但是垫资利息由喻国芬方负担，这也说明该还款义务由喻国芬承担，三方协议中并未约定该款项的支付人为杨成、习晶晶，故本案案涉合同未能继续履行的责任并不在杨成、习晶晶。且，后期杨成、习晶晶自愿同意提高首付款比例解决还款差额问题但喻国芬拒绝继续履行合同，由此导致杨成、习晶晶诉请解除合同，喻国芬应承担双倍返还定金责任。一审对于双方合同解除责任的认定不当，本院予以纠正，但鉴于一审判决喻国芬返还定金3万元，杨成、习晶晶方未上诉，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以尊重，对于一审判决结果本院予以维持。喻国芬主张杨成、习晶晶未能在双方约定的2016年6月30日前支付首付款，其有权解除合同。本院认为，从本案证据来看，杨成、习晶晶在2016年6月30日前表示愿意支付该首付款，且存在付款能力，而依据约定该首付款系用于偿还贷款，在贷款差额部分未能解决的情况下，杨成、习晶晶未支付首付款具有合理的抗辩理由，故喻国芬的该主张不能成立，本院不予支持。综上，喻国芬的上诉理由不能成立，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由喻国芬负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年五月十九日书记员 金婉莹附相关法律法规：《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。