河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第4754号
原告位金栓，男，汉族，1982年3月16日出生。
委托代理人徐德鹏，河南国基律师事务所律师。
委托代理人徐辉，河南国基律师事务所实习律师。
被告郑军锋，男，汉族，1975年11月1日出生。
委托代理人张教营，河南金苑律师事务所律师。
第三人李玲，女，汉族，1968年3月27日出生。
第三人朱春芝，女，汉族，1976年11月2日出生。
原告位金栓诉被告郑军锋、第三人李玲、朱春芝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告位金栓及其委托代理人徐德鹏，被告郑军锋及其委托代理人张教营，第三人李玲、朱春芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月21日，原告通过郑州市吉高房地产营销策划有限公司（以下简称吉高公司）的介绍，决定购买被告郑军锋名下位于郑州经济技术开发区××楼××单元××号的房屋。原告购买的房屋登记在被告郑军锋名下，实际出资人是第三人李玲。2012年11月21日，原告按照被告郑军锋及第三人李玲的要求，将购房的首付款38万元通过银行转账至第三人李玲的女儿胡春亚账户，被告郑军锋当场出具了收到38万元的收条。2012年11月22日，原、被告及第三人李玲在吉高公司签订《居间服务合同》、《郑州市房屋买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告郑军锋支付定金2万元，并按约定支付了购房中介费用。同日，被告郑军锋收到原告支付40万元购房首付款后，按照《郑州市房屋买卖合同》的约定将房屋交付给原告使用。
由于原告购买的房屋在双方签订《郑州市房屋买卖合同》时，被告还未取得房屋产权证书，因此，原告与被告郑军锋签订的《郑州市房屋买卖合同》第五条第四款约定：出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下。第十条第一款约定：当事人双方同意自本合同签订之日起办齐房产证后30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2014年3月26日，房屋权属登记部门向被告颁发了房屋产权证书后，原告多次要求被告办理房屋产权过户手续和房屋维修基金、水电暖的过户手续，被告均以种种理由予以拒绝。原告认为，被告的上述行为已构成违约，双方协商未果，故诉至法院。请求依法判令：1.被告郑军锋继续履行合同，将原告购买其名下的位于郑州经济技术开发区××楼××单元××号过户至原告名下；2.被告郑军锋从2014年5月8日起，每日按照原告所购房屋总款的万分之三向原告支付违约金，直至其履行全部合同义务之日止。截止原告起诉之日，被告郑军锋需向原告支付违约金78240元。3.被告郑军锋赔偿原告为实现自己权利而支付的律师代理费25000元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告郑军锋辩称：2012年11月21日，第三人李玲因要要回自己的借款，其与原告签订了房屋买卖合同，签字不是被告所签，被告对内容不知情，因而该买卖合同不是被告的真实意思表示。原告要求履行过户的义务没有事实依据，即便根据2012年11月21日的合同约定，原告应在权属转移登记之日获得银行和公积金贷款的批准，而原告没有获得相应的贷款批准，应自筹余款以现金支付给出卖人，原告在未支付余款的情况下无权要求过户。本案所涉房屋已经在上海浦东银行办理抵押贷款，在没有征得抵押权人同意情况下，该转让行为无效，也无法办理转移过户手续。本案房屋属于被告与朱春芝的夫妻共同共有财产，在没有征得朱春芝同意情况下，被告的处分属于无权处分，鉴于朱春芝申请参加本案诉讼，明确表示不同意出卖该房屋，因此被告的处分行为无效，在法律和事实上办理转移过户手续也无法履行。原告要求被告承担的违约金过高，即使承担违约责任也应以实际损失为准，另外要求律师费数额不符合相关收费规定。原告在使用该房屋期间，被告一直在向银行归还按揭贷款，本息累计8万多元，在原告占用使用房屋而由被告继续支付银行贷款本息，权利义务有失公平，请求法院驳回原告诉请。实际出资人不是李玲。签订房屋买卖合同时被告不在场。定金被告也没收。38万的收条是我打的。
第三人李玲辩称：被告是我表弟，被告之前借了我40万原，因生意亏损没能力还我，我找他要钱，他说他现在没钱，把房子的手续交给我，说是抵押给我，因我急于用钱，他还不上，我就找中介公司把房子卖给了原告，随后被告妻子知道卖房一事，就找我说没有经过她同意我无权卖房，她不同意卖房，后来我就找原告和被告说明情况，说我没权利卖房。我卖被告的房之前给被告打电话说了一下，他没有表态。被告出具38万收条时他是知道卖房的。
第三人朱春芝辩称：我和被告于1998年7月21日登记结婚。2010年4月，我们共同购买位于郑州经济技术开发区××楼××单元××房产。2012年11月21日，李玲因被告郑军锋借款事宜未经我同意擅自将我们夫妻共同拥有的房子出售给原告，我得知后明确表示反对并予以制止。根据物权法的规定，夫妻共同财产的处置需经夫妻双方共同同意，李玲未经我同意处置了我们共同拥有的房产，其签署的合同依法无效。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：
1998年7月27日，被告与第三人朱春芝在河南省太康县五里口乡民政所办理了结婚登记。
2010年2月5日，被告与郑州未来远大置业有限公司（以下简称未来公司）签订《商品房买卖合同》，约定：被告郑军锋购买未来公司位于郑州经济技术开发区××楼××单元××房屋××套，建筑面积124.4平方米，价格544288元。
2010年4月9日，被告及第三人朱春芝与上海浦发展银行股份有限公司郑州分行签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定：被告及第三人朱春芝作为共同抵押人将其拥有的位于郑州经济技术开发区××楼××单元××房屋在浦东银行进行抵押贷款。
2012年11月21日，原告经过郑州市吉高房地产营销策划有限公司（以下简称吉高公司）介绍，与被告郑军锋达成了购买被告郑军锋名下的位于郑州经济技术开发区××楼××单元××房屋××套的意向。同日，原告向被告缴纳购房首付款38万元。
2012年11月22日，第三人李玲作为出卖人，原告作为买受人，郑州市吉高房地产营销策划有限公司作为居间人，共同签订《居间服务合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为郑州经济技术开发区××楼××单元××号，建筑面积124.4平方米，预售许可证证号（2009）郑经房管预字第20090013号；成交价格80万元，出卖人净得80万元不承担任何费用，首付款40万元，签订本合同当日支付定金2万元，其余首付款38万元应在2012年12月22日前支付给出卖人，剩余房款40万元在办齐房产证后买受人申请银行按揭贷款支付出卖人；房屋产权转移登记代办费1000元由买受人支付；出卖人和买受人应相互协助办理贷款或办理房产过户等相关手续，办理贷款或办理过户等相关手续时，出卖人和买受人应在约定时间准时到达指定地点（时间、地点以居间人的通知为准），并如实、全面提供必要的材料，如不能亲自办理，可事先办理贷款或房产管理部门规定的委托手续，委托他人代为办理。同日，原告缴纳3000元中介佣金。同日，原告作为买受人，被告郑军锋作为出卖人（被告郑军锋的签名由第三人李玲代签），第三人李玲作为被告郑军锋的委托代理人共同签订《郑州市房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于郑州经济技术开发区××楼××单元××号，建筑面积124.4平方米；预售许可证证号（2009）郑经房管预字第20090013号，共有情况为无共有人；已设定抵押，出卖人应于办齐房产证后30日内办理抵押注销手续；成交价格80万元，在签订本合同时买受人支付定金2万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施、设备及其装饰装修良好的状况；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等费用由出卖人承担，且出卖人应当于房屋权属转移登记之日前结清；交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下；出卖人应当在买受人支付首付款当日将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行交付钥匙等相关手续；买卖双方任何一方逾期超15日后，合同的另一方有权解除合同或要求继续履行合同，合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房款万分之三的违约金，合同继续履行。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了以本合同约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。当事人双方同意，自本合同签订之日起办齐房产证后30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，原告向被告交付购房定金2万元。
2014年3月21日，郑州市房管局将位于郑州经济技术开发区××楼××单元××号登记在被告郑军锋名下，登记的房屋坐落位置为郑州经济技术开发区经北二路66号55号楼1单元6层601号（以下均以该位置表述诉争房产）。
另查明，2012年12月21日，被告将郑州经济技术开发区经北二路66号55号楼1单元6层601号钥匙交给原告，原告遂进入装修并于装修后入住，与开发商签订前期物业协议等。
本案在审理过程中，经询问，被告郑军锋称其对第三人李玲代签的合同表示追认；第三人朱春芝称其对原告与被告签订的房屋买卖合同不追认。经询问，被告郑军锋称卖房子时与第三人朱春芝闹矛盾，所以没有告诉她，朱春芝是在收到钱之后没多久知道这个事情的。
上述事实，有商品房买卖合同、居间服务合同、收据、郑州市房屋买卖合同、收到条、收款证明、银行转账凭证、吉高公司出具的证明、证人证言、前期物业服务协议、郑州市房屋登记簿、户口本、结婚证、商品房抵押合同复印件、房产证复印件、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，原告系经房屋中介机构与被告签订《郑州市房屋买卖合同》，其约定的80万元购房款系净购房款，也系合理的转让价格；原告于《郑州市房屋买卖合同》签订前一日即2012年12月21日已支付本案诉争房产首付款38万元，被告郑军锋也已于同日将房屋钥匙交付原告，原告随即装修并居住使用，原告于12月22日签订正式合同的当日已交付剩余2万元，其首付款履行支付义务已依约履行完毕；双方签订的《郑州市房屋买卖合同》中对诉争房产标注为无共同产权人；被告郑军锋陈述第三人朱春芝是在原告履行完其支付首付款义务后才知道房屋买卖事宜的，根据上述情形，本院确认原告购买本案诉争房产时是善意的，被告郑军锋及第三人朱春芝应当继续履行合同将位于郑州经济技术开发区经北二路66号55号楼1单元6层601号的房屋过户至原告名下。
本案中，被告郑军锋未提交证据证明其依约履行如共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续、出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下等义务，其行为应认定构成违约，且其已违约超15天，根据双方约定，其应自2014年3月21日后的45天即2014年5月6日起按总购房款80万元的日万分之三向原告支付违约金，原告主张自2014年5月8日起算，系对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。现本院确认，根据双方约定，被告应自2014年5月8日起至其实际履行完毕其合同义务之日止，期间按原告总购房款80万元的日万分之三向原告支付违约金。
关于律师费，本院已支持原告的违约金请求弥补其损失，故对原告再次诉请被告应支付其律师费的诉讼请求，本院不予支持。
根据原告与被告郑军锋约定，剩余房款40万元在办齐房产证后买受人申请银行按揭贷款支付出卖人，本院认为，该处的“办齐房产证”应理解为将房产证办理至原告名下为宜，故对被告辩称原告应先行支付剩余购房款40万元的辩论意见，本院不予采纳。
本案中，因被告郑军锋的擅自处分行为给第三人朱春芝造成的损失，由其与被告郑军锋协商或另案起诉。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑军锋继续履行其与原告位金栓签订的《郑州市房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内协助原告位金栓将位于郑州经济技术开发区经北二路66号55号楼1单元6层601号的房屋过户至原告位金栓名下。
二、被告郑军锋于本判决生效之日起十日内按总购房款80万元按日万分之三向原告位金栓支付自2014年5月8日起至其依约履行完毕其合同义务之日止期间的违约金。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告郑军锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托管单位或者其他人完成，费用由被执行人承担；如被告郑军锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2365元、保全费5000元，共计7365元，由被告郑军锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。
审 判 长 牛建军
人民陪审员 王庆波
人民陪审员 苗 雨
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 曾 莉