江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3213号
上诉人（原审原告）李艳宁。
委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常熟好得家置业有限公司，住所地常熟市富春江路79号。
法定代表人王立定，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）常熟好得家置业有限公司东南食品城，住所地常熟市东南经济开发区富春江路79号。
负责人左勤贞，该公司总经理。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
被上诉人（原审被告）金怡。
委托代理人王晓东，常熟市新港法律服务所法律工作者。
上诉人李艳宁因与被上诉人常熟好得家置业有限公司（以下简称好得家公司）、常熟好得家置业有限公司东南食品城（以下简称东南食品城）、金怡房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2015)熟兴民初字第00599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东南食品城系好得家公司的分支机构。金怡系常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋的所有权人。2011年2月24日，金怡作为委托人（甲方）与东南食品城作为受托人（乙方）签订“委托管理合同”一份，合同约定甲方委托乙方管理该商铺的期限为2012年5月30日至2022年5月30日止，且明确了委托管理范围。合同还约定了双方的权利义务：1、甲方明确所购商铺在2012年5月30日至2014年5月30日两年经营培育期的租赁及收入归乙方所有，由乙方自主制定招商政策、统一经营管理，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用。2、两年到期后，如原租赁户租赁期满后不再续租，甲方可以自营或自行出租，但出租�格不得高出当年商城统一租金的50%，也可以委托乙方进行招商，乙方收取租金总额的5%作为委托招商费用。3、两年到期后，如甲方选择自营或自行出租，由甲方向乙方缴纳该商铺的运营管理费；如甲方选择委托乙方进行招商，则乙方不向甲方直接收取运营管理费，但乙方可向经营者收取运营管理费……。5、合同规定有效期限内，甲方如将该商铺出租或转让而导致该商铺经营者发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保新租赁者接受并同意变更签署甲乙双方已经达成的一切法律文本……。
2012年5月15日，东南食品城作为出租方（甲方）、陈艳玲作为承租方（乙方）签订“东南食品城商铺租赁管理合同”一份，明确就甲方管理的东南食品城A6幢120商铺租赁给乙方经营南北干货、调味品。合同约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，其中2012年5月30日至2013年5月29日属于免租期，乙方无需向甲方支付租金。第二年的租赁费用为18806元。其中约定甲方的权利和义务为：1、甲方有权按本合同收取租金、预付商铺租金（经营保证金）、商铺押金。2、甲方有权行使该商铺管理权。3、甲方应严格执行东南食品城市场管理公约和管理制度，切实保障合营。乙方的权利义务为：1、乙方有权按本合同合法使用本商铺，自主经营，自负盈亏。2、乙方同意无条件遵守《常熟东南食品城管理规定》，接受市场管理公约的约束，服从市场管理人员的管理，保证合法经营。3、乙方应爱护商铺原有设施，如有损坏应按原价赔偿，不然将从商铺押金中扣除。如需装修应征得甲方书面同意。4、未经甲方书面同意，乙方无权随意转租第三方。5、合同期满乙方如不再续组，店面装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆�。6、合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先续约权（乙方需在合同期满前三个月向甲方提出续组要求。合同还对违约责任、装修时间及开门营业时间等作了约定。后东南食品城将商铺交给陈艳玲进行经营。
2013年6月2日，陈艳玲与李艳宁签订转让协议一份，内容为：本人陈艳玲将东南食品城A6-120商铺转给李艳宁，从2013年6月2日起生效。之后东南食品城A6-120商铺由李艳宁进行装修并经营。
另查明：金怡于2014年8月18日向原审法院起诉，要求东南食品城、好得家公司、第三人李艳宁迁让房屋，法院经审理后，判决东南食品城应于判决生效之日起十日内向金怡赔偿房屋使用费损失（自2014年6月1日起至商铺交付之日止按照18806元/年的标准计算）；好得家公司对东南食品城的上述款项不能清偿部分承担清偿责任；李艳宁应于判决生效之日起十五日内将常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋（商铺）腾让给金怡。现该判决已执行完毕。
原审庭审中，李艳宁认为，东南食品城在出租商铺时存在过错，东南食品城在招租时口头承诺租期为五年，李艳宁在2013年从他人处转租商铺，没有和东南食品城签订合同，李艳宁被金怡起诉搬离租赁房屋，东南食品城没有尽到通知提示义务，东南食品城存在过错，应赔偿李艳宁装修损失；金怡系房屋产权人，装修使金怡的商铺得到增值，故金怡应酌情弥补李艳宁的损失。东南食品城、好得家公司认为，东南食品城没有任何承诺租赁期限为5年，李艳宁从第三人处转租商铺，应受原租赁合同的约定，按照约定及法律规定，东南食品城不应承担赔偿损失的责任。金怡认为，发生租赁关系的主体是东南食品城与李艳宁，且双方之间的租赁合�期限已届满，按合同约定装修物等应归东南食品城所有，李艳宁要求金怡赔偿损失没有依据。
上述事实，有委托管理合同、商铺租赁管理合同、转让协议、判决书及原审庭审笔录等证据证实。
李艳宁的一审诉讼请求为：1、判令东南食品城、好得家公司、金怡赔偿李艳宁装修损失5万元；2、诉讼费由东南食品城、好得家公司、金怡承担。
原审法院认为：东南食品城与陈艳玲签订的商铺租赁管理合同为有效合同，应受法律保护。陈艳玲将所租赁的商铺转租给李艳宁，并签订了转让协议，对此东南食品城未提出异议，转让协议有效。李艳宁在承租商铺后，未与东南食品城重新签订租赁合同，故陈艳玲与东南食品城签订的商铺租赁管理合同对李艳宁有约束力。按租赁合同约定，租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，合同期满乙方不再续租�店面装修、改善增设附着物的产权归东南食品城所有。合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先权。鉴于房屋所有权人金怡在委托管理合同到期后与东南食品城终止了委托管理合同，故东南食品城在与原承租人陈艳玲签订的商铺租赁合同到期后未再续签商铺租赁合同，东南食品城并无过错。由于租赁管理合同对合同期满后出租人不再续订租赁合同装饰装修物的处理未进行约定，按规定承租人要求出租人补偿附和物装修费用的，不予支持。李艳宁要求东南食品城、好得家公司、金怡赔偿装修损失，依法无据，原审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决驳回李艳宁的诉讼请求。
李艳宁不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、东南食品城与陈艳�签订的租赁管理合同明确约定未经东南食品城书面同意，陈艳玲无权随意转租第三方，所以陈艳玲与李艳宁之间的转租行为系非法转租；2、李艳宁向东南食品城交纳装修押金2000元的行为是双方之间不定期租赁关系的确立；3、金怡起诉李艳宁要求搬离涉案商铺，东南食品城没有尽到通知提示义务，存在过错，应赔偿李艳宁装修损失。
东南食品城二审答辩认为:原审认定事实清楚，请求维持原判。
金怡二审答辩认为:原审判决正确，请求维持原判。
二审经审理查明事实同一审一致。
本院认为:本案中，东南食品城与案外人陈艳玲签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该商铺租赁合同约定未经出租人东南食品城书面同意，承租人陈艳玲无权随意转租第三方。陈艳玲虽未经东南食品城同意与李艳宁就涉�商铺签订了转让协议，但东南食品城之后并未提出过异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，故上诉人认为陈艳玲与李艳宁之间的转让协议系非法转租的理由不成立。
关于李艳宁称在金怡起诉要求其搬离涉案商铺案件中，东南食品城未尽到通知提示义务存在过错，应对其装修商铺部分作相应赔偿。本院认为商铺租赁合同期限届满时即使东南食品城没有提前通知李艳宁搬离，也与因装修商铺导致李艳宁受损的结果没有因果关系，故上诉人的该项上诉理由不成立。
关于东南食品城收取了李艳宁交纳的2000元装修押金的行为，仅能表明东南食品城同意陈艳玲将商铺转租给李艳宁，并不能视为东南食品城与李艳宁之间形成了不定期租赁合同，之后在没有与东南食品城重新签订租赁合同的情况下，李艳宁应当受原商铺租赁合同的约束。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，本案中东南食品城与陈艳玲之间的商铺租赁合同到期后，出租人表示不再继续出租，该合同亦未约定在合同到期后出租人不再继续出租商铺的情况下对装饰装修部分如何处理，故原审法院认定李艳宁要求东南食品城对涉案商铺装饰装修部分进行赔偿没有法律依据并无不当。
综上，李艳宁的上诉理由均不能成立，原审判�认定事实清楚，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人李艳宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 黄源榕
代理审判员 赵 俊
二〇一六年六月十七日
书 记 员 田思诗