江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0891民初77号
原告：张尧，女，汉族，1989年6月12日生，住涟水县。
原告：王辉，男，汉族，1988年10月25日生，住淮安经济技术开发区。
两原告委托诉讼代理人：张德富、栗银银，江苏律轩律师事务所律师。
被告：陶阿龙，男，汉族，1988年1月7日生，住淮安经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘朋、林婷（实习律师），江苏颐华律师事务所律师。
第三人：张洋，男，汉族，1991年11月7日生，住涟水县。
原告张尧、王辉与被告陶阿龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序分别于2018年1月30日及2月28日公开开庭进行审理。第一次庭审后，陶阿龙向本院申请追加张洋为第三人参加诉讼，本院依法准许。原告张尧及委托诉讼代理人张德富、栗银银，被告陶阿龙及委托诉讼代理人刘朋、林婷，到庭参加了诉讼。第三人张洋参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告张尧、王辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间关于宝岛花园6幢302室的租赁合同，被告将房屋返还原告；2、请求依法判决被告支付房屋占用费用1600元（暂从2017年10月1日计算至2017年12月31日，之后按照每月800元的标准计算至被告将房屋返还原告之日止）；3、请求依法判决被告赔偿原告损失3000元；4、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原告从2017年7月开始着手购买宝岛花园6幢302室房屋事宜，同年8月24日取得涉案房屋权属证书。原告搬进房屋之后，被告在同年10月持前房屋所有权人张洋签署的租房协议，强行占用房屋。根据张洋陈述，该租房协议不是其真实意思表示，且在协议签订后，双方从未履行过任何义务，被告也未缴租金。原告向被告催要首期租金，并给予充足时间，但被告至今没有缴纳任何费用。综上，原告作为涉案房屋产权人，对于被告租房的事宜购房前不知情，不管是租房协议的约定，还是法律规定，都具有解除租赁协议的权利。被告强占原告房屋，侵犯了两原告的利益。原告特具状贵院，请依法判决。
被告陶阿龙辩称，被告于2017年6月1日与第三人张洋签订租赁协议，协议对租赁期限、租金、权利义务等作了约定，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议签订当日第三人张洋便将房屋交付被告，被告已合法占有使用涉案房屋，并已向第三人张洋一次性支付所有租金。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力。本案中原告通过买卖方式取得涉案房屋所有权，该买卖发生于被告与第三人所签租赁协议的租赁期间内，故原告与第三人的买卖不影响被告与第三人租赁协议的效力，该协议应对原告仍然有效。原告主张解除租赁协议并要求返还房屋缺少事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉请。
第三人张洋辩称，认可原告提出的诉求，原告诉称的事实和理由属实。请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实：
原告张尧、王辉为夫妻关系，张尧与第三人张洋为姐弟关系。案涉的本市苏州路宝岛花园6幢302室原为第三人张洋所有。2017年7月及同年8月，原告先后与张洋签订存量房买卖及居间服务合同和不动产买卖合同，约定张洋将上述房屋作价60万元转让给原告。同年8月，原告办理了上述房屋的不动产权属证书并入住。
2017年10月13日，原告委托江苏律轩律师事务所以特快专递方式向被告发出律师函，称“据张尧、王辉陈述，你承租苏州路29号6幢302室房屋的情况没有通知张尧、王辉，二人对此不知情。该房屋产权已于2017年8月24日变更为张尧、王辉。据之前产权人张洋陈述，你从2017年6月1日起并未缴纳任何房租及其他费用，根据你提供的协议，你需一次性缴纳房租5万万。请收函后5日内向张尧、王辉缴纳5万元，逾期没有缴纳，张尧、王辉依据协议将解除协议”。该函由被告签收。同月17日，被告向原告张尧发微信称“今晚之前把你家的东西收拾出去，不来就搬楼梯口。今晚以后就进不去了，我们要把门封死”。同月20日，原告再委托律师函告被告解除租赁协议并要求在3日内腾房，否则将诉至法院。该函后被退回。
2018年1月，原告诉至本院并提出上列诉请。原告向本院提交的租房协议载明，出租方为张洋，承租方为陶阿龙，租赁期限自2017年6月1日至2037年6月1日；付款方式及第一次付款均为空白；承租方无故拖欠房屋租金达天（空白）及连续2个月不付所有费用的，出租方有权终止合同，收回房屋；在租用期，出租方必须确保承租方正常居住，不得将房屋转租（卖）给任何第三者或加价；如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前1个月通知对方，协商后解除本协议。在该协议承租方及出租方栏中分别有陶阿龙及张洋的签名。落款时间为2017年6月1日。协议下方还手写“租金一次支付5万元”。
第一次庭审中，陶阿龙还称，因张洋欠案外人张云的钱，陶阿龙帮助张洋还张云的欠款，张洋将房屋租给陶阿龙用于小孩上学，以租金抵款，所以签订了案涉租赁协议。协议中约定“租金一次支付5万元”，其是一次性于协议签订当天转帐支付给张云的。其除转帐支付上述5万元外，还代张洋还了1万多元。其代张洋还张云的借款，与张洋及张云没有签订书面协议。第二次庭审中，陶阿龙又称，其代张洋向张云共还款142300元，该款是用于抵冲其与张洋所订租房协议中约定的租金。陶阿龙为此提交了支付宝转帐回单6份，付款时间自2017年8月18日至8月30日，金额为92300元；民生银行电子业务回单1份，付款时间为8月27日，金额为5万元，合计金额142300元。
第三人张洋陈述，其曾于2016年7月22日向案外人张云出具借条，借款5500元；于同年8月7日出具欠条，欠张云4万元，当时约定到10月6日还款，因未还该款，于同年10月14日又重新出具借条，借款6万元。这两笔加起来实际借款4万元，在此期间还过本金及利息约5万元。当时借款是用于网上赌博。对于案涉的租赁协议，张洋表示，当时为了向张云借款，所以就于2017年8月7日写了一份空白的租赁协议交给张云，自己没有留。这份协议只有其本人的签名，不是与陶阿龙签订的，承租方是空白的，并未出租房屋给陶阿龙，其至今未收到任何租金。对于陶阿龙向张云的付款，张洋不清楚。陶阿龙未代张洋偿还过任何债务，张洋没有委托过其他人替其还欠张云的借款。
被告表示租赁协议是张洋、张云三人一起签订的，协议中手写的时间“2017.6.1”及“租金一次支付5万元”是张云写的，被告在协议上签的名字，时间就是协议上写的时间。
案件审理中，本院与案外人张云取得联系，其向本院书面提交了事情经过，主要内容是张洋于2016年因资金周转向张云借款10几万元，借款到期后，其曾去张洋家要钱，其父母答应还钱并拿出房产证给他看，表示他们有钱。陶阿龙与张云是老乡，陶阿龙讲他准备在淮安租房给小孩上学，张云就讲张洋有房子在淮安，后张洋就带陶阿龙看房子，看好房后，张洋提议陶阿龙替他还钱给张云，房子给陶阿龙用，就这样签订了租赁协议。之后，陶阿龙陆续转给张云1430**元替张洋还清了债务。
对于张云所称事情经过，张洋表示张云所称的10几万元有一大部分是利息产生的，其他都不是事实。原告表示不认可，与本案无关。被告表示张云所称是事实。
以上事实，有原告向本院提交的房屋买卖合同、不动产权证书、不动产存量房买卖合同、租房协议、张洋证言、律师函、EMS快递单及回执、被告与张尧短信截图、现场照片；被告向本院提交的由张洋出具借条的复印件，金额为105500元、支付宝及民生银行转帐凭据；张洋提交的部分与张云往来转帐截图；张云向本院提交的情况经过及当事人庭审陈述等在卷佐证。
根据当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：1、案涉房屋租赁协议是否成立；2、被告是否按协议约定履行了付款义务；3、案涉租赁协议是否具备解除的条件及被告应否承担原告所主张的支付房屋占用费的请求。
关于争议焦点1，本院认为，对于案涉的租赁合同，原告表示在转让涉案房屋之前不知情，但认为被告未按租赁合同约定履行付款义务，故主张解除。被告主张租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，张洋在签订协议当日即将房屋交付，其已合法占有使用涉案房屋。张洋表示其并未与被告签订租赁协议，而是将签名的空白协议交给案外人张云，并未将房屋出租给被告。对于租赁协议是否成立，当事人存在分歧。本院认为，张洋虽称其将签名的空白协议交给案外人张云，未将房屋出租给被告。但其陈述并无其他证据佐证，且被告及张云对此亦未认可。张洋作为完全民事行为能力人，应当具有辨别和判断力，应当知道在租赁协议上签名的法律后果。基于张洋在租赁协议上签名及被告也在协议上签名的事实，本院确认案涉租赁协议依法成立，应受法律保护。
关于争议焦点2，张洋在案涉房屋租赁期内将房屋转让给原告，依照合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当事人应当按约行使权利并履行义务。被告主张其已经代张洋偿还所欠张云的借款，以所还借款抵租金。对此，张洋并未认可。根据张洋的陈述及当事人所举相关证据，虽然张洋与张云之间存在债务关系，但是，对于发生的数额、已偿还本息及尚欠本息，当事人陈述不一，且被告亦认可其称代张洋偿还张云的借款，与张洋及张云并未签订书面协议。此外，案涉租赁协议中也没有约定由被告代张洋偿还张云借款以抵租金。因此，被告上述主张，依据不足，本院不予采纳。案涉租赁协议中“租金一次支付5万元”，被告陈述由张云书写，而非由合同的当事人书写，张洋对此未予认可。此外，其表示并未收到该款，也未委托其他人替其偿还借款，被告对该款支付的陈述，与其举证不一致。故协议中“租金一次支付5万元”，对协议的当事人并未发生法律效力。被告主张其按协议约定代张洋向张云偿还该5万元事实，依据不足，本院不予采纳。
关于焦点3，因被告主张代张洋向张云偿还借款以抵租金的依据不足，对此，能够确认被告未履行案涉租赁协议约定的支付租金义务。租赁协议对于承租人无故拖欠租金及连续2个月不付所有费用的，出租人可终止合同，收回房屋。由于被告未履行约定的支付租金的义务，原告委托律师函告被告，要求限期履行义务，逾期将依约解除合同，但被告仍未履行并继续占有涉案房屋。据此，案涉租赁协议约定的解除条件已成就。此外，案涉租赁协议的约定，租金为每月800元，原告对此主张被告支付2017年10月1日至房屋实际返还之日，按每月800元标准计算的费用，该主张成立，本院应予支持。
本案经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、解除第三人张洋与被告陶阿龙于2017年6月1日签订的《租房协议》；
二、被告陶阿龙于本判决生效后十日内，向原告返还宝岛花园6幢302室房屋，并向原告张尧、王辉支付2017年10月1日至2017年12月31日，按每月800元计算的租金1600元；2018年1月1日至实际返还房屋之日的费用，按上述标准顺延计算）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告陶阿龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，帐号62×××433）
审判员 陈建淮
二〇一八年三月十四日
书记员 左 龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。