宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0205民初3114号原告：宁波市江北区人民政府白沙街道办事处（组织机构代码：K1606052-1）。住所地：宁波市江北区白沙路***号。法定代表人：吴益统，该街道办事处书记。委托诉讼代理人：张锦娟，浙江导司律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨林红，浙江导司律师事务所律师。被告：华星联合影视文化（宁波）有限公司（统一社会信用代码：91330204554511005F）。住所地：宁波市江东区宁波书城文化广场*幢*号***幢（4-1）。法定代表人：吴俊虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈群，浙江海宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，浙江海宝律师事务所律师。原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处与被告华星联合影视文化（宁波）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处的委托诉讼代理人张锦娟，被告华星联合影视文化（宁波）有限公司的委托诉讼代理人陈群到庭参加诉讼。本案审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。宁波市江北区人民政府白沙街道办事处向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告于2014年6月24日签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠租金1931742元（2014年7月1日至2015年11月10日共计498天，租金标准为4.5元/平方米/天，租赁面积862平方米）；3.判令被告支付拖欠水电费866元；4.判令被告支付违约金283167元（按原租金标准4.5元/平方米/天计算的2015年度租金总额1415835元的20%）；5.判令被告支付房屋占用费58185元（2015年11月14日至2015年11月16日共计3天，原租金标准4.5元/平方米/天的5倍，租赁面积862平方米）。以上第2-5项诉请合计2273960元。事实和理由：原告与被告的前身宁波国美联创建筑设计工程有限公司于2014年6月24日签订《房屋租赁合同书》，约定被告向原告租赁宁波市江北区德记巷8号房屋（租赁面积862平方米），约定租期5年，自2014年7月1日起至2019年6月30日至；自2014年7月1日至2017年6月30日，原租金为4.5元/平方米/天，优惠租金为1.5元/平方米/天；租金半年一付，先付后用，首期租金在2014年7月5日前一次性付清，以后每年租金在该年度1月份和7月份的前15日一次性付清。被告未同时达到合同7-1条款约定条件的，按原租金标准结算自2014年7月1日起的租金。被告拖欠房租累计两个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，已收取的履约保证金、押金不予退还，且被告应按照本合同解除当年年租金（按原租金计算）总额的20%支付违约金，若违约金不足弥补原告损失，被告还应进行相应赔偿。合同的第九条约定了房屋占用费，即逾期归还的，每逾期一日，被告应向原告支付原日租金5倍的房屋占用费。合同签订后，原告依法向被告交付了房屋，但被告一直未依约支付履约保证金、水电及设备押金、房屋租金。经原告多次催告仍未履行，原告于2015年11月10日向被告及法定代表人单钱君寄送了《解约并催缴欠款通知书》并要求被告腾房。原告寄送给被告的通知书因“收件人不在指定地址”而未妥投，寄送给被告法定代表人的通知书被拒收。截止目前，被告未对《解约并催缴欠款通知书》予以回复，也未腾退房屋及支付拖欠款项。华星联合影视文化（宁波）有限公司辩称，1.原、被告签订房屋租赁合同属实。周边地段房屋租金标准为1.5元/平方米/天，合同约定租金标准为4.5元/平方米/天过高，显失公平，应当按照优惠租金计算房屋租赁费。原告主张2014年7月1日至2015年11月10日期间的租金，期限过长，房屋交付之后，被告一直在装修，直至2015年1月已经停止装修，停止经营，房屋一直空置。合同约定的履约保证金、水电及设备押金、房屋租金，被告全部都未支付。原告知道被告无法经营后应该尽早解除合同，不能放任损失扩大，对于扩大的损失，原告应承担相应责任，因此，被告的上述行为导致原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年2月1日解除，租金只能计算至2015年2月1日，被告不应该再支付之后的租金；2.对于原告主张的水电费无异议；3.合同约定的房租已经足以弥补原告的损失，原告无权另行主张违约金，且原告主张的违约金过高，应该按照优惠租金1.5元/平方米/元标准计算；4.被告不应该再支付房屋占有使用费，且原告主张的房屋占有使用费计算标准过高。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无异议的事实确认如下：案外人宁波北城投资开发有限公司系涉案宁波市江北区德记巷8号房屋（房屋性质为历史建筑）的管理单位。2011年11月22日，宁波北城投资开发有限公司与原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处签订一份《委托协议书》，约定宁波北城投资开发有限公司文保房地处白沙街道辖区，为充分利用好现有的文保房资源，便于管理保护，也为了推动白沙街道的招商引资，促进白沙经济持续健康发展，特委托宁波市江北区人民政府白沙街道办事处全权负责管理白沙辖区内的文保房。委托房屋包括涉案宁波市江北区德记巷8号文保房在内的面积约10146.3平方米的房屋，委托日期和期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止，委托事项包括由宁波市江北区人民政府白沙街道办事处对文保房进行管理和使用并负责招商引资，同意宁波市江北区人民政府白沙街道办事处进行租赁并招引企业入驻等。2014年6月24日，原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处（甲方）与原宁波国美联创建筑设计工程有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：租赁房屋坐落于宁波市江北区德记巷8号（房屋性质为历史建筑），建筑面积为862平方米，房屋用途为办公；甲方于2014年7月1日向乙方交付该房屋。租赁年限为5年，即从2014年7月1日起至2019年6月30日止。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状或甲方届时认可的现状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为自2014年7月1日至2017年6月30日，该房屋原租金为4.5元/平方米/天，实行优惠租金1.5元/平方米/天。乙方暂按优惠租金即年租金为471945元向甲方支付租金。自2017年7月1日至2019年6月30日，该房屋原租金为4.95元/平方米/天，实行优惠租金1.65元/平方米/天。乙方暂按优惠租金即年租金为519139.5元向甲方支付租金。房屋免租期为3个月（即2014年7月1日起至2014年9月30日为免租期）。如乙方未违反本合同约定的，则乙方在免租期内，无需向甲方支付租金，否则乙方应向甲方按原租金4.5元/平方米/天的标准，补足免租期内的房租。免租期内，乙方需承担该房屋所产生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用。租金半年一付，实行先付后用。首期租金（扣除3个月免租期后的优惠租金总计117986.25元）乙方应在2014年7月5日前一次性付清，以后每年租金应在该年度1月份和7月份的前15日内向甲方一次性付清；乙方在本合同生效的同时，须向甲方交纳履约保证金10万元，水电及设备押金10万元，共计20万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同中由乙方承担的费用以及各类应付甲方的款项外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理费等费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方应保证同时达到以下要求，若无法达到，甲方有权收回房屋，甲乙双方将按照原租金（2014年7月1日至2017年6月30日为4.5元/平方米/天，2017年7月1日至2019年6月30日为4.95元/平方米/天）的租金标准结算自2014年7月1日起的租金，乙方应在收到甲方正式补交租金通知之日起15个工作日内，向甲方一次性补足全部租金。（1）乙方须在2014年7月10日前在甲方辖区内注册一家总注册资本为10000万元的合法公司，该注册资本可实行分期实缴，乙方在该公司设立之初须将出资人、出资额、出资期限等分期实缴的约定事项于公司章程中注明，各股东应当在该份章程上签名、盖章并交甲方处备案一份：第一期须于2014年11月30日前实缴注册资本3000万元；第二期须于2015年7月31日前实缴剩余注册资本7000万元。乙方对两次分期实缴的注册资本均应在甲方规定的时限内（无约定情况下在实缴注册资本后7天内），向甲方提供由法定的验资机构出具的验资报告。本合同履行期内，乙方应保证注册资本、实缴资本不得低于10000万元，乙方不得有任何出资不实、抽逃注册资本、出资评估不实等违法行为；（2）乙方须在2014年9月30日前将宁波国美联创建筑设计工程有限公司的工商注册地、税务登记地等迁移至甲方辖区；（3）本合同履行期间，乙方应保持乙方公司合法经营和有效存续；乙方应保证乙方公司工商注册地、税务登记地等均在宁波市江北区人民政府白沙街道办事处，不作变更；（4）乙方应保证2014年缴纳四税合计达250万元以上，自2015年1月1日起，年缴纳四税合计达250万元以上（注：本合同所指的四税为营业税、增值税、个人所得税、企业所得税）；乙方应严格按照本合同的约定履行义务、承担责任。乙方在租赁期间应依约及时交付租金、水电费、物业管理等费用；（第8-1条款约定）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并收回该房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……（5）拖欠房租累计两个月以上的或逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的；……；乙方应在合同解除之日起3天内或租赁期满当天前按合同之约定向甲方完好归还房屋及其附属设施设备（自燃损耗除外）。逾期归还的，每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金5倍的房屋占用费。超过5日仍未归还的，则甲方除有权按上述约定向乙方收取房屋占用费和各项费用、违约金、赔偿金以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日后第6日起采取停电、停水、停止人员进入等强制措施，或开启该房屋的门锁并更换门锁，将该房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。……租赁期间，乙方有本合同第8-1条款约定行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，已收取的履约保证金、押金不予退还。乙方应按照本合同解除当年年租金（按原租金计算）总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应进行相应赔偿。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处将涉案房屋交付给原宁波国美联创建筑设计工程有限公司进行装修、使用，但原宁波国美联创建筑设计工程有限公司一直未按约支付履约保证金、水电及设备押金、水电费、房屋租金等费用。2015年4月15日，原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处委托律师向原宁波国美联创建筑设计工程有限公司发送律师函，要求于2015年4月23日前付清所拖欠的租金、物业管理费、水电费等共计790089.23元。但原宁波国美联创建筑设计工程有限公司收到该律师函后仍未支付上述费用。2015年11月10日，原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处再次向原宁波国美联创建筑设计工程有限公司【邮寄地址为宁波市江东区江南路289号（12-5）】及法定代表人单钱君（邮寄地址为宁波市江北区人民路35号1幢4楼）邮寄《解约并催缴欠款通知书》，同时申请浙江省宁波市信业公证处对上述行为进行保全证据公证，该公证处指派公证员和某人员全程监督了整个邮寄过程。2015年11月10日，该公证处分别出具（2015）浙甬业证民字第9019、9020号公证书，证明“与本公证书相粘连的《解约并催缴欠款通知书》复印件的内容与申请人宁波市江北区人民政府白沙街道办事处的委托代理人孙叶芳向宁波国美联创建筑设计工程有限公司、单钱君寄送的《解约并催缴欠款通知书》的原件内容相符。手工发票、详情单的复印件与申请人持有的原件相符。”《解约并催缴欠款通知书》载明的通知内容为“一、解除租赁合同。二、限贵司在合同解除之日起3天内（2015年11月14日前）向甲方完好归还房屋及附属设施设备，逾期归还的，每逾期一日按22.5元/平方米/天的标准（原日租金的5倍）支付房屋占用费；超过5日（2015年11月17日0时后）仍未归还，我方将开启该房屋的门锁并更换门锁，将房屋腾空收回，由此产生的损失一概由贵司自行承担。三、限贵司在2015年11月25日前清欠拖欠的租金18887780元（按4.5元/平方米/天的标准，自2014年7月1日计算至2015年10月31日）、违约金283167元（按年租金总额20%计）、水电费836.26元，合计人民币2171783.26元。四、我方保留依据法律法规规定和租赁合同约定向贵司索赔的权利！”。2015年11月11日，上述两封邮件因“收件人不在指定地址”及“收件人拒收”等原因未妥投而退回原告。另查明：1.原宁波国美联创建筑设计工程有限公司于2015年12月14日变更为本案被告华星联合影视文化（宁波）有限公司，其法定代表人在本案诉讼过程中由单钱君变更为沈周晓，后又变更为吴俊虎；2.在合同履行期限内，原宁波国美联创建筑设计工程有限公司并未依约在宁波市江北区人民政府白沙街道办事处辖区内注册一家总注册资本为10000万元的公司，也未依约将原宁波国美联创建筑设计工程有限公司的工商注册地、税务登记地等迁移至宁波市江北区人民政府白沙街道办事处辖区内。本院认为，本案原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处接受涉案的坐落于宁波市江北区德记巷8号房屋管理方宁波北城投资开发有限公司的委托后与原宁波国美联创建筑设计工程有限公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案双方当事人争议焦点主要在于：一、涉案《房屋租赁合同书》于何时解除。二、被告承担违约责任的范围。一、涉案《房屋租赁合同书》于何时解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，涉案《房屋租赁合同书》第8-1条第（5）项约定，房屋租赁期间，承租方拖欠房租累计两个月以上的或逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用，已经给原告造成损失的，原告有权解除合同并收回该房屋。原告已于2015年4月15日发函要求原宁波国美联创建筑设计工程有限公司于2015年4月23日付清拖欠的全部费用，但原宁波国美联创建筑设计工程有限公司仍未依约支付，致原告的合同目的不能实现，因此，承租方的违约行为致合同解除条件成就，原告有权依合同约定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告也有权依法解除合同。原告于2015年11月10日向原宁波国美联创建筑设计工程有限公司及法定代表人邮寄了解约通知，后因原宁波国美联创建筑设计工程有限公司及法定代表人的原因，邮件于2015年11月11日被退回原告处，因此，本院确认涉案《房屋租赁合同书》于邮件退回之日即2015年11月11日起解除。被告抗辩原宁波国美联创建筑设计工程有限公司以其停止装修、经营的行为致涉案《房屋租赁合同书》于2015年2月1日解除，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、被告承担违约责任的范围。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的承租人原宁波国美联创建筑设计工程有限公司未依合同约定全面履行合同义务，已构成违约，依法应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于原宁波国美联创建筑设计工程有限公司已变更为本案被告华星联合影视文化（宁波）有限公司，合同权利义务应由被告享有和承担。对于原告主张被告应承担的违约责任以及合同解除后的相关损失，结合被告的抗辩意见，本院认定如下：1.房屋租金。结合涉案《房屋租赁合同书》4-1、4-2、4-3和7-1条的相关约定内容，双方详细约定了承租人享受优惠租金、免租期的相应条件，承租人违反合同约定的条件，应当按照4.5元/平方米/天的标准结算自2014年7月1日起的租金。被告抗辩合同约定的租金标准过高，显示公平，但参照同类地段、同类性质房屋在相同时间段的租金标准，被告的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，原告诉请被告支付2014年7月1日至2015年11月10日期间（498天）的房屋租金1931742元（4.5×862×498），具有合同和法律依据，本院予以支持；2．水电费。被告对于拖欠水电费866元的事实并无异议，本院予以认定；3．违约金。涉案《房屋租赁合同书》第11-2条约定，承租人拖欠房租两个月以上致解除合同，应按照本合同解除当年年租金（按原租金计算）总额的20%向原告支付违约金。结合合同解除造成原告合理的房屋空租期损失，原告依据合同约定诉请被告支付相应违约金283167元（4.5×862×365×20%），符合法律规定，本院予以支持。被告关于合同约定的房租已经足以弥补原告的损失，原告无权另行主张违约金以及原告主张的违约金过高，应该按照优惠租金1.5元/平方米/元标准计算的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；4．房屋占用费。原告依据涉案《房屋租赁合同书》第9-1条等相关条款的约定于2015年11月10日向承租人及法定代表人邮寄了《解约并催缴欠款通知书》要求承租人于2015年11月14日前归还承租房屋及附属设施设备，逾期归还的，每逾期一日按22.5元/平方米/天的标准（原日租金的5倍）支付房屋占用费，原告主张的房屋占用费属于惩罚性违约金，应调整为承租人因违约所造成的原告实际损失，结合涉案《房屋租赁合同书》约定的房租4.5元/平方米/天的标准，本院认定原告主张的房屋占用费为11637元（4.5×862×3）。被告抗辩其不应再支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告诉请确认合同解除并据此要求被告承担相应的违约责任以及合同解除后的相关损失，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、确认原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处与原宁波国美联创建筑设计工程有限公司于2014年6月24日签订的《房屋租赁合同书》解除；二、被告华星联合影视文化（宁波）有限公司支付原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处租金1931742元，水电费866元，逾期违约金283167元，房屋占有使用费11637元，合计2227412元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费24992元，减半收取计12496元，由原告宁波市江北区人民政府白沙街道办事处负担186元，被告华星联合影视文化（宁波）有限公司负担12310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  邹永明二〇一六年十一月二十一日书记员  何超男??13?