黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑08民终237号
上诉人（原审被告）：刘忠春，男，1966年2月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省友谊县，现羁押于农垦红兴隆看守所。
委托诉讼代理人：葛运贤，男，1951年8月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。
上诉人（原审被告）：邱旭亮，男，1971年11月29日出生，汉族，二九一农场40连职工，住黑龙江省集贤县。
上诉人（原审被告）：邱思远，男，1997年11月7日出生，汉族，无职业，学生，住黑龙江省集贤县。
上诉人（原审被告）：余申玲，女，1973年10月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。
上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲共同委托诉讼代理人：郑林付，黑龙江宝正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司。住所地：佳木斯市向阳区长安路****号。
法定代表人：牟国义，经理。
委托诉讼代理人：杨士玲，法律顾问。
被上诉人（原审原告）：张春晖，男，1970年2月8日出生，汉族，无职业，住佳木斯市。
被上诉人（原审原告）：安玉华，女，1971年6月16日出生，汉族，无职业，住佳木斯市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭喜刚，佳木斯市龙江法律服务所法律工作者。
上诉人刘忠春、邱旭亮、邱思远、余申玲因与被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、张春晖、安玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初371号民事判决，向本院提起上诉。上诉人刘忠春的委托代理人葛运贤，上诉人邱旭亮及上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲的委托代理人郑林付，被上诉人万基公司的委托代理人杨士玲，被上诉人张春晖及被上诉人张春晖、安玉华的委托代理人彭喜刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘忠春上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认被上诉人与上诉人刘忠春签订的《房屋销售预订协议》和《商品房销售补充协议》无效；3.确认被上诉人张春晖、安玉华不具备原告的主体资格，被上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲亦不具备被告的主体资格；4.确认一审为违法违纪案件；5.确认二九一项目部对财产享有独立的经营权；6.确认上诉人刘忠春提出反诉未超过法定期限，违反了法定程序；7.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。2.一审判决适用法律错误。一是本案应适用《合同法》第52条和商品房买卖纠纷处理规则，判决《房屋销售预订协议》和《商品房销售补充协议》无效，返还被上诉人的实际借款和损失；二是商品房预售需取得商品房预售许可证，本案未取得商品房预售许可证，诉争房屋不具备商品房预售条件；三是挂靠人刘忠春与被挂靠人万基公司应当承担连带责任。3.一审判决违反了法定程序，上诉人刘忠春申请去银行调查取证，未能保证公正审理。4.一审判决未采纳上诉人提供的证人证言，造成错误的判决，应予纠正。
被上诉人张春晖、安玉华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘忠春不具备法人资格，法律责任应由被上诉人万基公司承担。被上诉人张春晖、安玉华的《房屋销售预定协议》有交款凭证，且开发单位被上诉人万基公司、承建单位宿迁建设集团均同意，上诉人刘忠春对此不认可，却对邱旭亮、邱思远、余申玲没有交款凭证，被公安机关鉴定为虚假的，未经开发单位万基公司同意的《售楼补充协议》予以认可，双方是恶意串通，请求法院驳回上诉人刘忠春的上诉请求。
被上诉人万基公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1.二九一农场通江小区综合楼的开发建设单位是万基公司，上诉人刘忠春只是该项目的负责人，并未投资，也未交纳挂靠费，没有权利售楼，一切权利和责任应归万基公司；2.上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲在明知被上诉人张春晖、安玉华签订了《房屋销售预定协议》的情况下，未经万基公司同意与刘忠春签订《售楼补充协议》，公章为私刻的，其所交房款未进入万基公司账户，且上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲在交付房款的方式及数额上有多种说法，双方存在恶意串通的嫌疑。3.被上诉人张春晖、安玉华与上诉人刘忠春签订的《房屋销售预定协议》早于邱旭亮、邱思远、余申玲的协议，并且经过万基公司同意，借款转为房款的每一笔都有银行凭证且用于工程项目，诉争房屋应归被上诉人张春晖、安玉华所有。
上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲对上诉人刘忠春的上诉理由没有异议。
上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲上诉请求撤销原审判决，驳回被上诉人张春晖、安玉华的诉讼请求。事实和理由：1.三上诉人作为原审被告不适格。本案是被上诉人张春晖、安玉华与被上诉人刘忠春之间的房屋买卖合同纠纷，属于合同纠纷，张春晖只能向刘忠春和万基公司主张权利。张春晖与三上诉人之间是侵权纠纷，应当另行提起诉讼。2.三上诉人拥有房屋的所有权。一是根据刘忠春与万基公司的挂靠协议，建筑物的所有权归刘忠春所有，其与购房户签订售楼合同，刘忠春出售房屋是合法有效的。二是刘忠春出售的房屋是其本人出资建设，万基公司为其出了授权委托书，签订了开发协议，刘忠春的行为符合表见代理的条件，购房者有理由相信刘忠春的行为属于万基公司的行为。三是三上诉人签订购房协议具有合法性。售楼协议中万基公司的公章是假的，上诉人是无法知道的，协议中刘忠春的签字是真实的，合同是有效的，不影响房屋买卖合同的效力。四是三上诉人实际占有诉争房屋。刘忠春已经承认上诉人交付了房款，上诉人已实际居住一年多，拥有该房屋的所有权。即使未交足房款，也是由刘忠春主张债权，原审法院无权判令上诉人倒出房屋。3.张春晖购买房屋的协议未实际履行。一是张春晖签订的房屋买卖协议不具有效力。张春晖借款给刘忠春是为了获得高额利息，签订房屋买卖协议是抵押，双方没有买卖房屋的合意，该合同不具有法律效力。二是房屋买卖合同未履行。张春晖与刘忠春的债权没有结清，在债权债务不确定的情况下判令刘忠春履行交付房屋没有事实依据。张春晖没有交付房款，双方没有达成抵账协议，张春晖无法向刘忠春主张权利。4.原审法院适用法律错误。法院只能要求刘忠春履行合同，交付房屋，如果上诉人不具有房屋所有权，可通过法院强制执行，上诉人有提起执行异议的权利。
被上诉人张春晖、安玉华辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.三上诉人与刘忠春签订的售楼协议与答辩人争议的为同一标的物，上诉人与本案有直接关系，属于必须共同诉讼的当事人。2.三上诉人并未拥有房屋的所有权。上诉人的房屋不是购买的，是在明知张春晖、安玉华已经签订了协议之后，签订的虚假合同，公安机关已经认定。该协议未经开发建设单位万基公司同意，刘忠春无权处理，万基公司已责令三上诉人腾房。3.最重要的是三上诉人根本提供不出购房或者抵账房屋所交资金的银行流水和转取款凭证，且上诉人在一审中提供虚假的拆迁户回迁一览表，说自己是回迁户，二审又说自己不是回迁户，后又说是购买的商品房，又说是借款抵账房屋，且付款方式在每次庭审中所说的均不一致。在公安机关刘忠春供述争议房屋共收取邱旭亮房款100万元，邱旭亮称2014年7月在二九一售楼处交纳240万元现金购买争议房屋。在二审庭审中说是2014年1月借给刘忠春200万元，重审时又说是借给刘忠春120万元现金用房屋抵账的。4.张春晖、安玉华拥有争议房屋的所有权。刘忠春向张春晖、安玉华借款合计203万元，双方签订了《房屋销售预定协议》，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，借款转为购房款，万基公司予以追认，承建单位江苏宿迁建设集团也认可。争议的房屋应归张春晖、安玉华所有。
上诉人刘忠春对上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲的上诉理由没有异议。
被上诉人万基公司的答辩意见与对上诉人刘忠春的答辩意见一致。
被上诉人张春晖、安玉华向一审法院请求：1.要求被告刘忠春、万基公司继续履行合同，为原告出具办理产权登记的相关手续；2.要求被告邱旭亮、邱思远、余申玲将位于二九一农场通江小区综合楼北数第二号门市房、第六号门市房腾出返还给原告；3.诉讼费用由被告刘忠春和万基公司承担。
一审法院认定，原告张春晖与安玉华系夫妻关系，被告万基公司系二九一农场通江小区综合楼开发单位，被告刘忠春系万基公司二九一项目部负责人，亦是实际开发人，宿迁市建设工程（集团）有限公司系建设单位，被告邱旭亮与余申玲系夫妻关系，邱旭亮与邱思远系父子关系。被告刘忠春自2013年5月至2013年10月多次向原告张春晖借款共计203万元。2014年2月16日，经双方协商，被告刘忠春与原告安玉华签订二九一农场通江小区综合楼北数第二户门市房、第六户门市房《房屋销售预定协议》，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋位置、面积、价款、交付时间等权利义务作出了约定。被告万基公司同意以上协议并予以追认。2014年3月7日，万基公司二九一项目部与宿迁建集团永泰分公司二九一项目部共同出具证明，证实二九一农场通江小区综合楼北数第二户、第三户、第六户、第九户，四户门市系二原告私人房产，居住、销售等一切权利归二原告所有，售楼处不允许再次销售。2014年11月10日，原告张春晖与被告刘忠春签订《协议书》一份，约定被告刘忠春欠原告203万元，该款用于二九一农场通江小区综合楼工程的开发建设中，现刘忠春无力偿还该款，经施工方宿迁建设集团永泰分公司同意，将通江小区综合楼北数2、3、6、9四户门市房产权归张春晖所有。四户门市房的协议已经万基公司同意盖章。刘忠春在该综合楼相关销售手续完善后，为张春晖办理正规机打销售合同。2014年11月23日，被告万基公司经董事会研究，作出《解除补充售楼协议决定》，万基公司认为，二九一项目部负责人刘忠春未经公司授权，在公司不知情的情况下，私刻公司公章，分别向被告余申玲、邱思远等人出售商服房屋，公司向余申玲、邱思远等人发出了解除售楼补充协议通知书，要求立即将房屋返还给万基公司。2015年8月10日，宿迁建设集团佳木斯永泰建设工程有限公司证明，证实2014年3月7日，被告刘忠春当日将刘忠春名章、万基公司二九一项目部行政章、万基公司二九一项目部财务专用章三枚印章交由宿迁建集团永泰分公司二九一项目部管控。另查明，2014年11月19日，被告邱旭亮代表被告邱思远、余申玲与被告万基公司签订两份《售楼补充协议》，约定两人各交纳120万元购买本案诉争的通江小区综合楼2号、6号商服房屋。2016年3月22日，经黑龙江省红兴隆农垦公安局委托七台河市公安局刑事技术支队鉴定，认定被告余申玲、邱思远与被告万基公司签订的《售楼补充协议》上万基公司公章是私刻的。又查明，2014年11月20日，黑龙江省红兴隆农垦住建局、二九一农场建设局共同出具二九一农场通江小区拆迁回迁表，证实被告邱思远、余申玲已回迁安置2号和6号商服房屋。再查明，黑龙江省农垦中级法院审理的原告宿迁市建设工程（集团）有限公司诉被告佳木斯万基房地产开发有限公司、刘忠春建设工程施工合同纠纷一案，法院于2015年8月3日作出（2015）垦民初字第3号民事判决，现已发生法律效力。该判决认定2013年8月20日，被告万基公司与被告刘忠春签订一份《开发工程项目协议书》，约定万基公司同意被告刘忠春以公司名义对黑龙江省二九一农场通江小区综合楼工程进行开发建设及销售。被告刘忠春负责动迁、开发全部资金。被告万基公司提供和协助刘忠春办理项目前期动迁的相关手续并提供所需要的帮助。刘忠春对开发项目发生的一切费用和往来账目负责，万基公司不承担任何法律责任。各分公司、项目部的公章、名章、财务章，只能作为与上级及有关部门工作联系所用，并自行承担所出现的民事责任，与总公司无任何联系。2013年9月1日，万基公司为刘忠春出具一份授权委托书，承认刘忠春以万基公司名义参加签署的工程项目与之有关的一切事宜。2013年9月3日，万基公司同意刘忠春启用万基公司二九一项目部、万基公司二九一项目部财务专用章。
一审法院认为，佳木斯万基房地产开发有限公司二九一项目部系万基公司内设机构，不具备法人资格，该项目部的行为所产生的法律责任应当由被告万基公司承担。被告刘忠春作为万基公司二九一项目部负责人，其与原告经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，刘忠春用以房抵债的方式，实现双方权利义务平衡的一种公平交易，该《房屋销售预定协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，且事后得到被告万基公司及案外人宿迁建集团永泰分公司二九一项目部的同意，故对原告要求被告万基公司继续履行合同，为原告出具办理产权登记的相关手续的诉讼请求予以支持。被告刘忠春辩称，其挂靠于被告万基公司，双方之间不存在隶属或管理关系。被告刘忠春向原告实际借款103万元，且已偿还331万元。双方签订的《房屋销售预定协议》是为了规避外债，内容是虚假的，应当认定合同无效。本院认为，关于被告万基公司与万基公司二九一项目部之间的关系问题，万基公司二九一项目部是被告万基公司设立的临时机构，对外业务必须经过被告万基公司同意或授权，因此，万基公司二九一项目部与被告万基公司之间存在隶属和管理关系。关于被告刘忠春向原告借款是否还清，与本案不是同一法律关系，应另行解决。关于原告与被告刘忠春签订的《房屋销售预定协议》效力问题，被告万基公司与被告刘忠春签订协议，同意被告刘忠春以公司名义对二九一农场通江小区综合楼进行销售，项目部的公章、名章、财务章只能作为与上级及有关部门工作联系所用。此后，被告万基公司授权被告刘忠春以其名义签署与工程项目之有关的一切事宜，并同意被告刘忠春启用万基公司二九一项目部公章及财务专用章。原告与刘忠春签订的《房屋销售预定协议》事前经万基公司授权，事后经万基公司同意。为履行该协议，刘忠春与宿迁建集团永泰分公司二九一项目部共同出具证明，确认诉争房屋属原告所有。故原告与刘忠春签订的《房屋销售预定协议》为有效合同。被告刘忠春虽辩称内容是虚假的，但因其未提供相应证据证明，该辩解理由不成立，本院不予支持；被告邱旭亮、邱思远、余申玲辩称，其与被告刘忠春签订的房屋买卖合同在先，且诉争房屋已交付三被告占有使用，并经过行政机关备案登记。原告追加其为被告，属于诉讼主体不适格。关于被告邱思远、余申玲与被告刘忠春签订的两份《售楼补充协议》效力问题，本院认为，经黑龙江省红兴隆农垦公安局委托七台河市公安局刑事技术支队鉴定，《售楼补充协议》上“佳木斯万基房地产开发有限公司”公章系被告刘忠春私刻的。被告万基公司发现刘忠春未经公司授权，私刻万基公司公章，向被告邱思远、余申玲销售商服房屋后，以项目部无权销售楼房为由，通知被告邱思远、余申玲解除了《售楼补充协议》，并要求将房屋返还被告万基公司，故被告刘忠春与被告邱思远、余申玲签订的《售楼补充协议》不受法律保护。虽然被告邱思远、余申玲实际占有诉争房屋，但因其未经过被告万基公司认可，不构成合法占有。另外，从三被告提供的二九一农场房屋登记机构出具的《通江小区拆迁户回迁表》，其内容为邱思远、余申玲回迁安置到本案诉争的2号、6号商服房屋，并已备案。经庭审调查，三被告自认其不是回迁户，该证据内容与客观事实明显不符，且备案登记是行政管理范畴，不必然导致物权变动。关于原告申请追加邱旭亮、邱思远、余申玲为共同被告问题，邱旭亮、邱思远、余申玲与刘忠春签订了两份《售楼补充协议》，与本案原告争议同一标的物，又占有诉争房屋至今，属于与本案有直接关系，必须共同进行诉讼的当事人，原告申请其参加诉讼符合相关法律规定。综上所述，原告安玉华与被告刘忠春签订的《房屋销售预定协议》明显早于被告邱旭亮、邱思远、余申玲与被告刘忠春签订的《售楼补充协议》，而且原告安玉华所签协议经过开发商被告万基公司及承建商宿迁建集团永泰分公司二九一项目部的同意，被告万基公司应当按照诚实信用原则履行相应义务。被告邱思远、余申玲非善意占有诉争房屋，应予腾出并返还原告，其与被告刘忠春之间的纠纷可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告佳木斯万基房地产开发有限公司继续履行合同，待具备办理所有权登记条件时，为原告张春晖、安玉华出具办理房屋产权登记的相关手续；二、被告邱思远、余申玲于本判决生效之日起10日内，将位于黑龙江省红兴隆管理局二九一农场通江小区综合楼，北数第二号门市房（建筑面积215.29平方米）、第六号门市房（建筑面积215.29平方米）腾出，返还给原告张春晖、安玉华；三、驳回原告张春晖、安玉华的其它诉讼请求。案件受理费23127元、保全费5000元，计28127元，由被告佳木斯万基房地产开发有限公司负担。
二审期间，上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲向本院提交了开发工程项目协议书、万基公司授权委托书、房屋买卖协议书、售楼补充协议、交房款收据、交房通知、入户证明、房屋备案文件、回迁一览表、刘忠春和万基公司证明等证据。经审理，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，在黑龙江农垦中级法院审理的（2015）垦民初字第3号原告宿迁市建设工程（集团）有限公司与被告万基公司、刘忠春建设工程施工合同纠纷一案中，上诉人邱旭亮作为证人，陈述其为工地采购员。在黑龙江省红兴隆农垦法院审理（2016）黑8103刑初57号的被告人刘忠春拒不支付劳动报酬罪、伪造公司印章罪案件中，刘忠春陈述卖给上诉人邱思远二套门市房，共100万元；上诉人邱旭亮作为证人，陈述其负责二九一农场通江小区综合楼收尾工程，2014年7月购买争议楼房时交的是240万元现金，有收据。本院审理本案时（2016黑08民终5号），庭审中上诉人邱旭亮陈述2014年1月借给刘忠春200万元现金。一审庭审时邱旭亮又称借给刘忠春200万元，转款两笔共计80万元，给付现金120万元。2014年7月5日给邱思远、余申玲出具的收据中，分别为100万元，共200万元。在黑龙江省二九一农场建设局刘忠春将邱思远、余申玲备案为拆迁户，庭审中，邱旭亮承认其不是拆迁户。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，恶意串通损害第三人利益的合同应认定无效，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。张春晖、安玉华借款给刘忠春后，双方签订了《协议书》和《房屋销售预定协议》，并得到万基公司的认可，双方消灭了债权债务，借款关系转为商品房买卖合同关系，该协议并不违反法律规定，应认定为有效。上诉人刘忠春认为争议的房屋未取得商品房预售许可证双方签订的合同应认定无效，因争议房屋所在小区均已入住，且其作为负有履行义务的一方，因其消极不作为而导致未取得商品房预售许可，而后又以此作为理由主张合同无效本院不予支持。刘忠春与邱旭亮、邱思远、余申玲之间虽然也签订了《房屋销售预定协议》，但双方对交款的事实陈述及邱旭亮几次陈述交款情况均不一致，且无相应的转款凭证予以佐证，无法认定其为善意取得，应认定为恶意串通损害第三人利益，该协议应认定为无效，邱旭亮、邱思远、余申玲因该合同占有的争议房屋应予腾出。综上所述，张春晖、安玉华与刘忠春及万基公司签订的协议应予履行，万基公司负有协助办理房屋产权登记相关手续的义务；邱思远、余申玲非善意占有的房屋应予腾出。原审判决在认定事实及适用法律上并无不当，本院对上诉人刘忠春及上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲的上诉请求均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初371号民事判决的第二项、第三项；
二、变更佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初371号民事判决的第一项“被告佳木斯万基房地产开发有限公司继续履行合同，待具备办理所有权登记条件时，为原告张春晖、安玉华出具办理房屋产权登记的相关手续。”为：“被告佳木斯万基房地产开发有限公司继续履行合同，为原告张春晖、安玉华出具办理房屋产权登记的相关手续。”
二审案件受理费上诉人刘忠春及上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲分别缴纳23127元，由上诉人刘忠春及上诉人邱旭亮、邱思远、余申玲承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑玉祥
审判员 韩国斌
审判员 王雪洁
二〇一七年六月八日
书记员 王胜权