云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云09民终47号上诉人（原审原告）：张德，男，1972年3月1日生，汉族，云南省凤庆县人，住凤庆县。委托诉讼代理人：赵春山、伍金荣，云南顺宁律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：凤庆东旭房地产开发有限责任公司。住所地：凤庆县凤山镇滇红北路迎春小区*幢*号。法定代表人：晏崇云，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁隆乾、胡平，云南隆云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张德因与被上诉人凤庆东旭房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服凤庆县人民法院(2017)云0921民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张德的委托诉讼代理人赵春山、伍金荣，被上诉人凤庆东旭房地产开发有限责任公司（以下简称东旭公司）的委托诉讼代理人梁隆乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张德上诉请求：被上诉人东旭公司交付的房屋现状与购房合同约定不符，隐瞒了所出售房屋室内不规则的情形。双方签订的购房合同约定交付的房屋为“一楼”，但交付的房屋层高不一致，房屋面积共计56.88平方米，其中有30平方米符合约定，其余26.88平方米被抬升近3米多的高度，被抬高部分实际是该幢房屋另一侧已出售车库顶层楼板与一楼板面之间形成的“夹层”，占房屋总面积的47.26%，导致房屋使用面积不在同一个平面。交付的房屋与购房合同约定不符是指房屋所在楼层、结构、形状等方面的不符，并不仅限于房屋的面积大小及误差。被上诉人东旭公司交付的房屋严重违反购房合同约定，而一审认为该房屋已办理产权证，登记记载面积与购房合同一致，进而认定交付的房屋与购房合同约定相符显属错误。综上，一审认定事实及裁判错误，请求二审法院予以撤销，依法改判双方解除合同并由被上诉人东旭公司返还购房款及赔偿损失。被上诉人东旭公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告张德在一审中的诉讼请求：1、解除双方于2017年3月22日签订的《商品房购销合同》；2、被告返还购房款227520元、税费9195.8元，赔偿损失（一倍购房款）227520元，合计464235.80元。一审法院认定的法律事实：2017年3月22日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告向被告购买凤庆县迎春小区二期世纪茗苑第23幢第一层23-A-11a号房，房屋建筑面积56.88平方米，单价每平方米4000元，总价款227520元。2017年4月5日，经凤庆县国土资源局审查核实，颁发了不动产权利证书（房产证），2017年5月4日原告领取了房产证。房产证载明房屋建筑面积与合同约定面积相符，施测的房产测绘单位为云县瑞达测绘有限责任公司。一审法院经审理认为，一、关于本案所涉房产的销售主体即卖房人如何确定的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业(出卖人)将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案被告东旭公司系房地产开发企业，并与买房人即原告签订了商品房购销合同，将已经竣工的房屋向原告进行销售并转移房屋所有权于原告,原告支付了购房款。原、被告双方依法成立了合同，合同中，明确载明商品房出卖人为被告东旭公司。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效并受法律保护，对当事人具有法律约束力。故，本案所涉房产的出卖人应确定为被告东旭公司。关于商品房出卖人所交付使用的商品房是否符合合同约定的问题。原、被告双方于2017年3月22日签订了《商品房销售合同》，合同中载明房屋建筑面积为56.88平方米，同时载明产权登记面积以产权登记机关确定为准。交付期限约定为：甲方（被告）应于2017年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（原告）。双方签订合同，约定了双方的权利义务。2017年4月5日，经凤庆县国土资源局审查核实，颁发了不动产权利证书（房产证），2017年5月4日原告领取了房产证。从上述合同的签订，约定的交付期限，房产证办理、房产证领取的时间完成顺序来看，原告在领取房屋产权证后，房屋所有权已发生转移，应视为甲方（被告）已将符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）。现原告主张合同所交付的商品房不符合合同约定并要求解除合同，但原告未向本院提交房屋楼层结构质量不合格不能交付使用或者已交付使用但经核验不合格的相关证据。也未向本院提交测绘有误的证据或重新委托测绘的申请。一审认为，房屋产权证系国土资源局经审查核实颁发的有效权利证书，其证书载明的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积相互一致，房产证也经原告确认领取，现原告主张合同所交付的商品房不符合合同约定并要求解除合同的诉讼请求因缺乏证据支撑，不予支持。关于本案所涉商品房购销合同是否具备解除的法定条件的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同解除的法定情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据查明的事实，本案双方当事人经协商一致，平等自愿签订了商品房购销合同，现合同已生效，房屋价款交付完毕，房屋所有权已经转移原告，房屋已交付。合同已履行完毕。现原告主张，被告在订立合同过程中有欺诈行为、或存在重大误解情形，在房屋交付使用后房屋建筑面积与约定不符，要求解除合同，退回房款。而所谓欺诈是指一方当事人故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使一方当事人作出错误的意思表示。所谓重大误解是指一方因自己的过错（经验不足、判断认识错误或对判断对象有技术要求）而对合同的内容发生误解，订立了合同。本案原告购买的房屋系已经竣工的房屋，属于现房销售，买房人完全有条件看房并了解房屋的内部结构、质量、价格、面积等有关房子的所有情况，这是买房人的权利也是应该尽的注意事项，而且看房不需要具备经验基础、相关技能等因素，常人即可以完成，故不存在因认识问题、经验或者判断有重大误解情形。关于欺诈，原告也未向一审提交被告有虚假宣传、隐瞒真相并诱使作出错误行为的欺诈行为的证据，结合上述对争议二的认定，对原告主张解除合同支付相应款项的请求，不予支持。综上，一审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张德的诉讼请求。案件受理费8264元，由原告张德承担。在二审诉讼过程中，上诉人张德提交了如下证据：现场照片7张，证明双方签订购房合同前，本案所涉房屋经过装修并已出租给他人，房屋整体不在一个平面，被抬高的部分是其他业主的车库，与购房合同约定不符。经质证，被上诉人东旭公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院认为，上诉人张德提交的上述证据能够反映房屋现状，对其真实性予以确认，对其证明力综合涉案证据在争议焦点部分予以评判。经一、二审审理查明，本院认定本案事实如下：2017年3月16日，东旭公司与案外人李存仙签订一份《商铺抵偿债务协议书》，约定：东旭公司用其开发的凤庆迎春小区二期23号商铺1029.38平方米抵偿未能偿还李存仙的700万元债务本息，该商铺过户到李存仙指定购买人员（李红群、李诚）后，双方的债权债务全部结清；东旭公司代为办理李存仙指定购买人员（李红群、李诚）购买迎春小区二期23号商铺的相关手续，销售金额由李存仙与其指定的购买人之间约定，销售产生的税费从李存仙销售款项中扣除；由东旭公司与李存仙指定的购买人完善销售手续，李存仙指定的购买人将款项打入东旭公司账户，东旭公司将收到的款项扣除税款后将剩余款项转给李存仙；李存仙对上述商铺现状已经完全清楚，并告知购买人。对在出租状态中的商铺，购买人只能在东旭公司收取的本期租金届满后，才能按租赁合同享有权利。对上述商铺，李存仙与东旭公司已办理了商品房预售登记。同日，东旭公司与李存仙、李诚、李红群签订一份《商铺认购协议书》，约定：李诚、李红群购买东旭公司抵押给李存仙的23号楼一层18间商铺，建筑面积1029.38平方米，总价4072582元。李诚、李红群向东旭公司支付房款后，李存仙应配合双方解除原签订的商品房购销合同。后经李诚、李红群介绍，张忠梅、袁绍虎、徐奇声、李云洁、李红光、李光苏、罗丽娅、罗永发、张德、李敏等人决定团购23号楼一层的18间商铺。其中，张忠梅购买23-A-2a号（建筑面积56.88平方米，价款227520元）；袁绍虎、徐奇声购买23-A-3a号（建筑面积56.88平方米，价款227520元）、23-A-4a号（建筑面积63.89平方米，价款255560元）；李云洁、李红光、李光苏购买23-A-6a号（建筑面积56.88平方米，价款227520元）；罗丽娅购买23-A-7a号（建筑面积56.88平方米，总价款227520元）；罗永发购买23-A-10a号（建筑面积56.88平方米，价款227520元）；张德购买23-A-11a号（建筑面积56.88平方米，价款227520元）；李敏购买23-B-2a号(建筑面积56.87平方米，价款227480元)、23-B-3a号(建筑面积56.87平方米，价款227480元)。2017年3月22日，东旭公司、李存仙、李诚、李红群、张德等人共同协商后，由张德等人将各自的购房款打入李红群账户，李红群统一支付给东旭公司，东旭公司收到购房款后与李存仙结清相关债务，李存仙撤销原办理在其名下的商品房预售登记，由东旭公司直接与张德等人分别签订《商品房购销合同》。2017年5月4日，张忠梅、袁绍虎、徐奇声、李云洁、李红光、李光苏、罗丽娅、罗永发、张德、李敏等人取得了凤庆县国土资源局颁发的上述商铺的不动产权利证书，证书载明房屋建筑面积与合同约定面积相符。上述18间商铺，自东旭公司与案外人李存仙签订《商铺抵偿债务协议书》时起，即已由东旭公司出租给他人经营管理使用。2017年8月3日，张忠梅、袁绍虎、徐奇声、李云洁、李红光、李光苏、罗丽娅、罗永发、张德、李敏认为上述所购商铺并非全部在同一层面上，部分面积被抬升近3米高度，呈不规则形状，属于东旭公司已出售车库与一楼楼板之间的夹层，不符合合同约定及法律规定，故诉至法院，请求解除与东旭公司签订的《商品房购销合同》，并要求东旭公司返还购房款、税费及赔偿损失。本院认为，本案所涉《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在签订合同之前，因东旭公司欠李存仙借款，李存仙与东旭公司达成债务抵偿协议，并对涉案房屋办理了商品房预售登记。李存仙为实现债权，与东旭公司、李诚、李红群达成《商铺认购协议书》，李诚、李红群系张德等购房人的团购代表人。张德等人将购房款交付李红群后，李红群将该房款打入东旭公司账户，李存仙与东旭公司结清相关债务后，撤销了原办理在其名下的商品房预售登记，张德等购房人分别与东旭公司签订了《商品房购销合同》。双方签订《商品房购销合同》时，涉案商铺已建盖完成，且由东旭公司租赁给他人管理使用，涉案商铺实质上为现房销售。张德等购房人，对其所购商铺的结构形式、空间尺寸、位置、环境等具体情况具备知悉了解的条件，且双方签订的《商品房购销合同》对商铺面积有明确约定，但对商铺的结构形式未作明确具体约定或描述，再者，在签订《商品房购销合同》后，双方已到不动产登记部门办理了不动产产权登记，登记部门对涉案商铺进行了审核登记，张德等购房人取得了不动产权利证书，该不动产权利证书载明的建筑面积与《商品房购销合同》一致。综上，上诉人张德认为东旭公司隐瞒商铺结构不规则情况、交付的商铺与《商品房购销合同》约定不符的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8264元，由上诉人张德负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  赵艳洁二〇一八年四月九日书记员  梁 蓉