内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终1619号
上诉人（原审被告）：满洲里市世兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人：庄建娟，经理。
委托诉讼代理人：赵甲玲，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：张明双，内蒙古冠胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：关志强，男，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。
被上诉人（原审被告）：祝宝富，男，汉族，住山东省青岛市北区。
上诉人满洲里市世兴房地产开发有限责任公司（以下简称世兴公司）因与被上诉人关志强、祝宝富房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
世兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回关志强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由关志强、祝宝富承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。本案涉及的3号楼是祝宝富私自开发的，没有销售许可证。一审法院认定关志强与祝宝富销售行为有效违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，关志强与祝宝富之间的合同应当无效，一审认定有效适用法律错误。二、一审法院认定事实错误。本案中，祝宝富是扎区政府招商引资来的，因为没有资质应政府的要求，使用了世兴公司的资质进行开发，世兴公司没有收取任何的管理费，但在开发过程中，发现祝宝富资金不够，不在同意其继续开发所以3号楼没有再给其使用资质，也就是不同意祝宝富使用世兴公司的资质进行开发。一审法院错误的认定X号楼挂靠关系存在，开发合法。三、关志强房款没有交清，根本不具备办理产权证的条件，一审法院判决给付逾期办理房屋产权证书的违约金错误。
关志强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持原判，驳回世兴公司的上诉请求。世兴公司提出涉案房屋没有商品房预售许可证，根据谁主张谁举证的原则，世兴公司应拿出相关证据予证明。同时据关志强所知涉案小区的1号楼、4号楼和5号楼均已经办理了房屋产权证，3号楼也应该具备相关的手续。世兴公司已经实际交付了房屋，关志强也合同约定交付了先期的房款，双方的合同均已实际履行。关志强已对涉案房屋进行装修并入住三年多，双方的合同应为合法有效的。
祝宝富未作答辩。
关志强向一审法院起诉请求：1.判令世兴公司给付逾期办理房屋产权证书违约金81,433.05元（按2012年贷款利率6.15%的1.5倍计算）；2.判令世兴公司给付关志强逾期办理房屋产权证书违约金自2016年7月1日起至办理完毕房屋产权证书止，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的1.5倍计算；3.案件受理费由世兴公司和祝宝富承担。
一审法院认定事实：自2008年起，祝宝富挂靠世兴公司开发建设扎赉诺尔区新开街北侧、育红路东、建设路西扎区某1-5号楼项目，建设规模25,955.12平方米。上述项目于2010年11月11日取得建设规划许可。2013年7月，满洲里市扎赉诺尔区发展和改革委员会批准《关于扎赉诺尔区某区3号、5号楼工程可行性研究报告》。2010年11月30日，关志强购买了世兴公司抵账给吕某某的××园及31号车库。由关志强和某项目负责人祝宝富协商后并签订了房屋买卖协议，约定房屋面积95.50平方米，每平方米1850元；车库27.09平方米，每平方米3300元。关志强于协议签订之日交付祝宝富20万元，余款于领取产权证后10日内交付，2011年7月31日前交付楼房及车库。交付楼房六个月后交付产权证。协议签订后，关志强即交付20万元房款。关志强与世兴公司买卖的楼房及车库至今没有办理产权证，遂成此诉。
一审法院认为，世兴公司系具有房屋建筑资质的开发公司，祝宝富挂靠在世兴公司，并以其名义建设开发满洲里市扎赉诺尔区某小区，祝宝富以世兴公司名义与关志强签订的房屋买卖合同虽没有加盖世兴公司的公章，但祝宝富作为实际开发人有权出卖其开发的房屋，该合同没有违反法律规定。合同依法成立并生效。世兴公司应当对祝宝富销售某楼房的行为承担相应民事责任。其所持某小区3号楼系祝宝富个人开发，关志强购买的楼房及车库的情况其不知情，应由祝宝富承担各项赔偿损失事责任的主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。根据合同约定，世兴公司应于2011年7月31日前向关志强交付房屋，并且在6个月内将房屋产权证交付给关志强，但至今世兴公司没有给关志强办理房屋产权证书，故应承担逾期办理房屋产权证的违约金责任。经核算，关志强交付的购房款20万元自2012年2月1日（系2011年7月31日后6个月）至2016年6月30日，按中国人民银行同期贷款利率（变化区间4.9%至7.05%）的逾期贷款利息（同期贷款率的1.5倍）计算的违约损失，高于关志强请求的违约金81,433.05元，故关志强的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关志强要求世兴公司给付其自2016年7月1日至办理完毕房屋产权证书止的逾期办理房屋产权证违约金，其主张的截止期间没有法律依据，应当计算至本判决生效时止合理，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算。判决：一、世兴公司给付关志强逾期办理房屋产权证违约金81,433.05元；二、世兴公司给付关志强自2016年7月1日起至本判决生效时止的逾期办理房屋产权证书，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，世兴公司及祝宝富截至××里的商品房预售许可证明。
本院认为，本案的二审争议焦点是：祝宝富与关志强签订的《房屋买卖协议》是否有效以及关志强要求世兴公司承担逾期办证违约金的请求是否符合法律规定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定。本案中，尽管祝宝富与关志强之间签订的《房屋买卖协议》有具体的房号、价款和交付时间，完全具备商品房买卖合同的主要内容，但因该合同是祝宝富在尚未取得商品房预售许可证明的情况下与关志强签订的，且在二审诉讼期间涉案的楼房仍未取得商品房预售许可证明。另外，从一审法院调取的涉案楼房建设档案可以看出涉案楼房的还缺少《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等手续，”五证”不全，亦属于不能办理产权登记的情形。虽然关志强对涉案房屋进行了装修并居住三年，但为了保护购房者的合法权益，根据上述法律规定，祝宝富与关志强签订的《房屋买卖合同》应当无效。因此关志强要求世兴公司按照合同约定给其办理产权证并给付逾期违约金的主张不能成立，对于因《房屋买卖合同》无效造成的法律后果，双方可另行主张权利。
综上，世兴公司的上诉请求成立，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1284号民事判决；
二、驳回关志强的诉讼请求。
一、二审案件受理费5058元，由关志强负担；公告费260元，由祝宝富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 李 光
代理审判员 蒋忠顺
二〇一八年三月十二日
书 记 员 范晨阳
附：本案所依据的法律、法规
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理、按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。