淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初739号
原告：李利祥，男，汉族，1968年7月6日出生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：杨海滔，江苏典筑律师事务所律师。
被告：江苏现代投资有限公司，住所地淮安市清江浦区柯山路国土资源所三楼，统一社会信用代码：91320800559317260P。
法定代表人：孔振男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛美林，江苏群汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张以政，江苏群汇律师事务所律师。
原告李利祥与被告江苏现代投资有限公司（以下简称：现代公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄波独任审判，于2018年2月8日公开开庭进行了审理；因案情复杂，本案依法组成合议庭于2018年4月2日再次公开开庭进行审理。原告李利祥的委托诉讼代理人杨海滔，被告现代公司的委托诉讼代理人薛美林、张以政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李利祥向本院提出诉讼请求：1、被告现代公司支付违约赔偿款71649.3元（暂计算至2017年10月31日，超出期限按1990.2元/月计算至实际符合约定之日）；2、被告现代公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月2日，原、被告签订买卖合同，约定由原告李利祥购买被告现代公司开发的位于本市北京南路西侧、枚皋路以南的淮安现代食品城商铺，双方就房屋的价款、支付方式、交付条件等进行了明确的约定。在约定的2013年10月1日交房期限届满后，被告现代公司一直未能交付。后双方就此问题签订谅解备忘录及抵押协议书，双方就补偿数额以及补偿计算方式进行约定，但是被告现代公司在支付一段时间后就未再继续履行付款义务。原告李利祥经多次催告无果，为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。
被告现代公司辩称：首先，被告现代公司已经按双方签订的谅解备忘录约定履行了自己的义务，举行了盛大的市场开业典礼，不存在违约行为；其次，原告李利祥购买的商铺已经由江苏现代市场管理有限公司（以下简称：现代管理公司）进行反租，并按实支付了租金，市场是否开业对原告李利祥没有造成任何影响，也没有任何损失，故谅解备忘录约定的市场不能如期开业所支付的违约金应当予以调整。第三、2014年10月22日由原、被告及第三方现代管理公司和淮安恒诺商贸有限公司签订了抵押协议书，双方已经就谅解备忘录的内容履行进行了变更，故谅解备忘录自该协议签订时起已经失效，不再履行。综上，请求驳回原告李利祥的诉讼请求。
经审理查明：2011年11月2日，原告李利祥（买受人）与被告现代公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告现代公司将其开发建设的位于淮安市清江浦区北京南路西侧、枚皋路以南淮安现代食品城A、B幢1483号房屋（24.23平方米）以221140元的价格转让给原告李利祥，并约定在2013年10月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告李利祥。合同签订当日，原告李利祥按约向被告现代公司共计支付房款221140元。
2014年10月22日，原告李利祥（乙方）与现代管理公司（甲方）、被告现代公司（丙方）及淮安恒诺商贸有限公司（丁方）签订一份《抵押协议》，约定：一、租金、补偿款情况说明。1、根据甲乙双方签订的《淮安现代食品城商铺委托经营管理合同》，甲方承诺支付给乙方第四年（2014年10月1日至2015年9月30日）委托经营收益29131元，丙方同意代甲方偿还该款。2、根据乙丙双方签订的《商品房买卖合同》和《谅解备忘录》，丙方承诺支付给乙方2014年6月至2014年10月补偿款合计8624元；上述合计37755元。乙方同意丁方以自己名义代为主张前述款项，丙方认可。丙方将淮安现代食品城C区4-13层抵押给丁方，作为偿还该款的担保，担保期限从合同签订之日起至2016年12月31日止。
本案审理中，原告李利祥未能提供原、被告双方签订的《谅解备忘录》，称因保管不善已被遗失无法提供。庭审中，被告现代公司对双方签订过谅解备忘录未提出异议，但亦未能提供备忘录。经查，其他业主作为乙方与被告现代公司（甲方）以及案外人现代管理公司（丙方）共同签订《谅解备忘录》约定：在签订协议之日起7个工作日内，被告现代公司支付业主相应的补偿款（按每10万元商铺购买款每月600元的标准为基数，以实际购房款计算，并以现金支付）；被告现代公司承诺在2014年5月31日不能完成试营业目标，按上述解决方式的标准另加25%的补偿，最迟支付日期不超过2014年9月30日；若在2014年9月不能完成开业目标，另加50%进行补偿，并按月支付，直至开业时止。
庭审中，双方对被告现代公司是否按照约定完成试营业目标各执一词，被告现代公司认为食品城已于2014年12月31日进行试营业，符合合同约定，不存在违约行为。原告李利祥则认为案涉房屋至今未经过竣工验收，不能投入使用，被告现代公司所称的试营业只是形式上的，并不符合双方备忘录的约定，且市场商户的入驻率没有达到80%。
本院认为，原、被告2011年11月2日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同履行过程中，被告现代公司未能按合同约定的条件交房，已经构成违约。原、被告虽均未提供《谅解备忘录》，但双方对曾签订过该协议不表异议，且双方于2014年10月22日签订的抵押协议中也载明，补偿的依据是双方签订的《谅解备忘录》，因此本院认定双方曾签订过谅解备忘录，该备忘录可以视为双方经协商一致，对违约金的计算标准、方式以及条件进行了变更，本院参照其他业主与被告现代公司签订的谅解备忘录予以计算。本案争议焦点为：被告现代公司是否应按照备忘录的约定支付违约金71649.3元。
根据备忘录的约定，被告现代公司承诺于2014年5月31日前实现试营业，同时保证试营业时市场商户入驻率达到80%以上。从上述内容可以看出，双方签订备忘录是为了做好食品城市场开业前各项准备以便维护后期市场运营的持续兴旺，确保各方利益。双方所约定的试营业，是企业的一种经营方式，主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密，服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是在没有办理相关证照的情况下先尝试经营。因此，应当是被告现代公司在全面办理相关合法合规的营业手续后的试营业，而非被告现代公司随意的试营业。而根据庭审查明的事实，被告现代公司开发的食品城项目工程验收、消防手续至今未能办理完毕，故即使被告现代公司对食品城项目已进行试营业，但该试营业行为因并未具备营业的合法性要件，也仅仅体现在形式上，并未从实质内容上满足备忘录关于试营业的约定，不能认为被告现代公司已经履行备忘录义务，被告现代公司以此作为拒付违约金的抗辩理由，本院不予采信。
被告现代公司辩称，原告李利祥购买的商铺已经由现代管理公司进行反租，并按实支付了租金，市场是否开业对原告李利祥没有造成任何影响，也没有任何损失，故谅解备忘录约定的市场不能如期开业所支付的违约金应当予以调整。对此，本院认为，合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。本案中，现代管理公司并未实际按约定支付租金，原告李利祥按谅解备忘协议的约定主张被告现代公司未按约定开业的违约金并无不妥，故对被告现代公司的辩解理由，本院不予采信。
被告现代公司辩称，2014年10月由原、被告及第三方现代管理公司和淮安恒诺商贸有限公司签订了抵押协议书，双方已经就谅解备忘录的内容履行进行了变更，故谅解备忘录自该协议签订时起已经失效，不再履行。对此，本院认为，该抵押协议书只是对双方租金、补偿款履行的进一步约定，并未对谅解备忘录的效力进行否定，更未免除被告现代公司相应的违约赔偿义务，故对该辩解理由，本院亦不予支持。
综上，原告李利祥主张被告现代公司按双方签署的备忘录有关约定支付自2014年11月1日至2017年10月31日违约金71649.3元，并继续计付至实际符合约定之日，于约相符，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告江苏现代投资有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李利祥违约金71649.3元（截止至2017年10月31日），并自2017年11月1日起按照1990.2元/月标准继续计付至淮安现代食品城A、B幢1483号房竣工验收合格之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
本案案件受理费1592元，由被告江苏现代投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄 波
人民陪审员 唐 莹
人民陪审员 徐 晋
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 黄海艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。