重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终2079号
上诉人（原审原告）：重庆市农业科学院，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇高峰寺村，统一社会信用代码12500000450384515H。
法定代表人：唐洪军，院长。
委托诉讼代理人：罗全钰，重庆歌乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨洁，重庆歌乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆绿居物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗正街68、69、70号，统一社会信用代码9150010675306843X9。
法定代表人：尹兆俊，执行董事。
委托诉讼代理人：袁野，男，1985年5月29日出生，土家族。
委托诉讼代理人：徐国建，北京市当代律师事务所律师。
上诉人重庆市农业科学院（以下简称农科院）因与被上诉人重庆绿居物业管理有限公司（以下简称绿居物业公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初13024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人农科院的委托诉讼代理人罗全钰、杨洁，被上诉人绿居物业公司的委托诉讼代理人袁野、徐国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农科院上诉请求：1.撤销一审判决，改判绿居物业公司向其支付车库承包费2332480元；2.一、二审诉讼费用由绿居物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定农科院与绿居物业公司之间不存在车库承包关系而是事实上的租赁关系是错误的。（1）2010年12月29日签订的《重庆市物业服务合同》以及其中关于车库承包经营条款的约定对农科院、绿居物业公司均具有法律约束力。（2）虽然农科院与绿居物业公司之间�签订书面的车库承包合同，但双方对此达成口头协议并已实际履行。（3）本案承包合同的标的不仅仅是车库场地，还包括车库的经营管理权，这与仅提供场地的租赁合同不同，农科院与绿居物业公司之间的关系应为事实上的承包合同关系。2.一审判决农科院的起诉已超过诉讼时效是错误的。（1）鉴于双方未约定车库承包费的具体支付时间，农科院在承包期满后的两年内起诉绿居物业公司要求支付前期欠付的车库承包费合理合法，并未超过诉讼时效。（2）在有合同约定以及双方往来函件等相关证据足以证明承包合同关系的情况下，一审法院仅凭个别收据因笔误写成租赁费即错误认定双方为租赁合同关系及诉讼时效为一年，并推定双方应当在2014年8月1日对之前的费用进行结算，欠付的费用应当进行催收，明显不符合事实也缺乏法律依据。
绿居物业公司辩称，确定绿居物业公司与农科院之间的法律关系，其实质是确定本案案由，而确定本案案由应根据最高人民法院关于民事案件案由的相关规定，我国民事案件案由中并无农科院所主张的承包合同这一案由存在；从本案事实来看，就是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人向出租人交付租金的关系；鉴于双方的租赁合同关系，诉讼时效应为一年，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时开始起算，所以农科院的起诉已经超过诉讼时效；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
农科院向一审法院起诉请求：1.绿居物业公司向其支付车库承包费共计2368000元；2.本案诉讼费由绿居物业公司负担。
一审法院认定事实：原重庆市农业机械研究所在2000年取得位于重庆经济技术开发区划拨地一块，使用权面积11230平方米，用途为办公、住宅。2005年，重庆市人民政府作出《重庆市人民政府关于组建重庆市农业科学院的批复》（渝府[2005]264号），此后，原重庆市农业机械研究所在内的五家单位合并组建为重庆市农业科学院即本案原告，同时经批准前述10号地块拆迁后修建重庆市农科院职工安置生活区。2006年7月19日，农科院（甲方）与重庆市聚源兴房地产开发有限公司（乙方）签订《重庆市农业科学院南坪职工生活区项目协议书》，约定甲方提供重庆市某路10号地块的土地使用权，乙方负责相关报批手续及建设，双方合作开发修建农科院南坪职工生活区项目；建房资金全部由甲方提供；因划拨方式取得土地使用权应补缴的地价款和拆迁安置补偿费由甲方提供；项目建成后，全部建筑的产权由甲方享有，乙方不参与本项目建筑物的产权和使用权分配；甲方共计向乙方支付开发管理费100万元等内容。协议签订后�前述10号地块于2007年7月5日登记到重庆市聚源兴房地产开发有限公司名下。2010年12月，农科院南坪职工生活安置区项目竣工，2011年6月，相关单位组织了竣工验收。现涉案土地登记权利人仍为重庆市聚源兴房地产开发有限公司，该土地上无车库产权登记信息。2016年8月15日，重庆市聚源兴房地产开发有限公司出具《情况说明》一份，认可：因修建住房必须具有房地产开发资质，故该公司代农科院进行南坪职工住房的开发，并按照相关规定将花园路10号土地过户到该公司名下，但土地出让金、建设资金等所有费用均系农科院支付，房屋建成后全部建筑物产权归农科院享有。项目竣工后派出所登记名称为“龙锦苑”。已销售的房产均由农科院职工按成本价购买，销售收入归农科院所有，剩余房产（包含地下车库）正在办理国有资产划转手续，全部办至市农科院名下。
一审法院另查明，2010年12月29日，绿居物业公司（乙方）与龙锦苑业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》一份，就委托绿居物业公司对重庆市农科院南坪职工拆迁安置区即龙锦苑小区提供物业服务的相关事宜进行约定，其中包括“第八条停车收费采取以下方式：停车场属于农科院单位所有的，农科院按实有车位总数承包给乙方经营，乙方按每月320元交农科院。业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费。合同期限肆年，自2011年1月20日至2015年1月19日止”等内容。合同签订后，绿居物业公司于2011年7月开始对龙锦苑小区车库进行管理，2012年1月起，绿居物业公司开始对车库停车进行收费。
2013年8月20日，绿居物业公司向农科院送达《关于减免龙锦苑小区车库承包费用的请示报告》，主要载明：绿居物业公司与龙锦苑�委会2010年12月29日签订的物业服务合同约定了停车场属于农科院所有，承包给绿居物业公司经营，绿居物业公司按320元/月/车位缴纳给农科院。双方同时口头约定，待车库完善相关手续后，再与农科院签订车库承包协议。因产权证一直未办理及业主入住率低等原因，至今未签订车库承包协议。根据车库产权及收费备案手续未完善、入住率等现状，望农科院领导考虑对绿居物业公司车库费用进行减免。
2014年6月6日，绿居物业公司向农科院发出《关于龙锦苑车库费用的函》一份，主要载明“为方便业主停车需求应广大业主要求临时开放了车库-1层和-2层，并与业委会协商于2012年1月起开始对车库进行收费用于补贴停车库必要的开支费用成本。我司2012年1月-2013年12月收入减除成本后能给贵院交纳费用为40000元。2014年1月-2014年5月减除成本后，能给贵院交纳费用为50000元。望贵院切实考虑我司实际运营情况予以准许。从开发停车库至今三年，贵院一直未能办理产权证和停车收费许可证明，也未与我司签订承包协议。我司建议：即日起关停停车库，直至手续齐全后再行开放。停车收费手续办理齐全开放车库后，我司建议与贵院签订承包补充协议。明确相关权利和义务，再根据补充协议进行交纳车库承包费用”。
2014年6月11日，绿居物业公司向农科院提供2011年7月至2014年5月期间《龙锦苑车库收入表》、《龙锦苑车库支出表》各一份，载明此期间共计收取停车费544488元，人工工资、车库水电费、设施维护费等支出共计431200元，合计盈利113288元。
2015年1月6日，农科院向绿居物业公司发出《重庆市农业科学院关于龙锦苑停车场收费的通知》，主要载明：根据农科院委托业委会与绿居物业公司签订的停车场管理合同约定�停车场车位230个属农科院所有，农科院按实有车位整体承包给被告经营，绿居物业公司按每月每个320元缴纳费用。现绿居物业公司与龙锦苑业委会2010年12月签订的物业服务将在2015年1月19日到期，农科院与绿居物业公司之间的停车场管理也将同时到期，如业委会到期未与绿居物业公司解除合同，请绿居物业公司从2015年1月20日起，按230×320=73600元交纳停车场使用费给重庆冠方房地产开发有限公司，先缴纳后使用。若绿居物业公司到期日后5个工作日未支付停车场使用费，农科院有权解除绿居物业公司对停车场的管理权。收到该通知后，绿居物业公司于2015年1月8日向农科院作出《关于龙锦苑停车场收费通知的回函》，载明“我司与贵单位多次协商并约定于2014年8月起按110个车位进行缴纳。我司请求从2015年2月1日起按160个车位×320元=51200元进行缴纳停车场使用费给贵单位，�缴纳后使用”。
2015年12月29日，农科院再次向绿居物业公司发函，表示因绿居物业公司至今未足额交纳龙锦苑小区车库租赁费，且车库整租2016年1月到期，故农科院决定收回车库自行出租，请绿居物业公司尽快交纳车库租赁费并在2016年1月18日前移交车库及相关资料。
一审法院再查明，2011年6月，农科院与绿居物业公司签订《龙锦苑车库画线合同》，就农科院委托绿居物业公司邀请专业公司对龙锦苑小区车库车位号划线等工作进行约定。2016年4月27日，农科院与绿居物业公司对涉案车库停车位进行再次确认，确认已划线230个车位，实际物管公司可用车位数为197个。4月28日，农科院基建办公室在其关于“重新签订龙锦苑车库整租协议”的内部请示中载明“龙锦苑小区地下车库属于我院资产，在原物管协议中约定由物业公司向我院整租，租赁费用为320元/车位/月。由于小区交房前几年入住率较低，车库使用率也较低，物业公司未能按照实际车位数交纳租赁费用。经协商，2014年8月至2015年1月按110个车位交租，2015年2月至今按165个车位交租金。经核查，龙锦苑原设计车位230个，实际划线车位220个，医院配电房占用10个，因使用存在问题不能停放的车位13个，即交付给物管公司已划线的可停车位197个”等内容。一审庭审中，绿居物业公司主张在2016年4月27日前，涉案车库的可停车位数一直未能确定。
另，涉案车库至今未办理产权证及相关停车收费许可证。2011年7月至2014年6月期间，绿居物业公司未向农科院支付过任何车库使用费。2014年8月1日，绿居物业公司向农科院委托管理涉案车库的重庆冠方房地产开发有限公司缴纳35200元，该公司向绿居物业公司出具的收据载明收款事由“2014年8月1日至8月31日车位租金”。2015年1月、2月，绿居物业公司分别向该公司支付当月费用35200元、52800元，其中2015年2月收据载明的收款事由为“车库承包费”。2016年8月1日，绿居物业公司与该公司签订《龙锦苑小区地下车库承包合同》，载明“农科院南坪职工生活区已交付业主使用，小区地下车库属于农科院资产，现正办理产权手续”以及将小区停车位按60800元/月（320元/个×190个）承包给绿居物业公司，承包费按月支付，在每月30日前缴纳下月承包费用等内容。
一审庭审中，农科院主张2010年12月29日，龙锦苑业委会是经农科院委托与绿居物业公司在《物业服务合同》中就涉案车库承包给绿居物业公司的相关事宜进行约定。绿居物业公司主张龙锦苑业委会不是涉案车库产权人，与绿居物业公司签订的《物业服务合同》不能就案外人的物权进行处分，不能据此认定农科院与绿居物业公司之间存�合同关系。同时，绿居物业公司认可在其管理涉案车库期间无第三方向其主张过权利。
一审法院认为，本案争议焦点主要为三个方面，一是农科院主体是否适格；二是农科院与绿居物业公司之间是否存在合同关系，如存在，是何种合同关系；三是农科院主张的债权是否超过诉讼时效。
针对焦点一：涉案车库现尚未办理产权登记手续，其车库所在的涉案10号地块权利人现登记为重庆市聚源兴房地产开发有限公司。根据该公司出具的《情况说明》及与农科院签订的《重庆市农业科学院南坪职工生活区项目协议书》和涉案10地块原权属情况，可以证明重庆市聚源兴房地产开发有限公司从农科院处取得该地块系因建房需要，双方合同已明确约定建好后涉案10号土地上包括涉案车库在内的所有建筑物所有权均归农科院所有，现相关产权尚在办理过程中，虽�未登记在农科院名下，但作为现有登记权利人的重庆市聚源兴房地产开发有限公司对与农科院之间的协议关系及农科院系涉案车库实际产权人的事实并无异议。该院对此予以采信。农科院作为涉案车库的实际权利人，现就与绿居物业公司之间因车库使用产生的债权债务关系提起诉讼并无不当。因此，该院对农科院在本案中的主体资格予以认可，对绿居物业公司辩称农科院主体不适格的理由不予采信。
针对焦点二：当事人签订合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。合同内容由当事人约定，主要包括当事人的名称、标的、数量、价款、履行期限和方式等。本案中，绿居物业公司在2010年12月29日与龙锦苑业委会签订《物业服务合同》约定“停车场属于农科院单位所有的，农科院按实有车位总数承包给乙方经营，乙方按每月320元交农科院”等内容�农科院认可龙锦苑业委会签订内容是经过其授权，而绿居物业公司辩称该约定仅是在涉案车库办理产权证并取得停车收费许可前的意向性协议，不能据此认定农科院与绿居物业公司存在合同关系。该院认为，农科院并未举示其授权龙锦苑业委会签订该约定的相关证据。即使业委会在签订合同时经过农科院口头授权，但在形式上，该约定作为单一条款包含在绿居物业公司与龙锦苑业委会签订的《物业服务合同》中，不符合书面合同的通常形式；在内容上，该约定未明确车位具体数量和费用支付方式、期限等重要合同内容。而农科院举示的2011年6月双方签订的《龙锦苑车库画线合同》恰证明《物业服务合同》签订时，涉案车库车位具体数量尚未确定。同时，前述约定签订时涉案车库并未办理相关收费许可，农科院单位内部请示报告中亦认可涉案小区交房前几年入住率较�，车库入住率也较低，如按农科院的主张计算相关费用，对绿居物业公司确实有损公允。综上，该院认为，农科院举示的《物业服务合同》并非其与绿居物业公司签订的书面承包合同，其中关于涉案车库的约定也不能证明农科院与绿居物业公司之间存在车库承包合同关系。
但事实上，绿居物业公司从2011年7月开始对涉案车库进行管理，并从2012年1月开始对车库停车进行收费。从2011年农科院与绿居物业公司之间的画线合同及2013年后绿居物业公司多次与农科院的函件往来可以证明绿居物业公司亦认可涉案车库系农科院所有，也认可2012年1月至2014年5月期间应当向农科院支付相应费用，只是就此期间费用的具体计算方式双方未达成一致。因此，农科院与绿居物业公司虽未就涉案车库签订书面合同，但存在事实上的合同关系。关于绿居物业公司应向农科院支付的�用性质问题，现农科院主张为车库承包费。该院认为，双方并未签订书面承包合同，双方来往函件中对该问题的表述包括“车库整体承包”、“车库整租”、“车库租赁费”、“车库使用费”等，而实际情况是绿居物业公司向农科院支付费用，从农科院处取得涉案车库相关停车位的使用权和收益权，符合合同法中关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的构成要件，因此，绿居物业公司应向农科院支付的车库使用费实际为车库租金，双方之间形成的应为事实上的租赁合同关系。
针对焦点三：现农科院要求绿居物业公司支付2011年5月至2014年6月期间的车库承包费。根据前述观点，农科院与绿居物业公司之间系事实上的租赁合同关系，绿居物业公司应当支付的实为租金。我国民事诉讼法规定，租金的诉讼时效为一年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算，诉讼时效因第三人一方提出要求或同意履行义务而中断。农科院与绿居物业公司之间并无书面合同，对绿居物业公司应当支付车库租金的期限也未作约定。
一审法院认为，从农科院内部请示及绿居物业公司2015年1月8日向农科院发出的函件内容看，双方均认可经协商确定2014年8月1日起绿居物业公司按照110个车位、320元/个的标准按月向农科院支付费用，此后农科院向绿居物业公司出具的收据也显示费用为按月支付。因此，无论双方对之前租金约定按月还是按年支付，截止2014年8月1日前，农科院与绿居物业公司已经就涉案车库租金2014年8月1日之后的支付方式等达成一致，此时双方应当对之前的费用进行结算，对绿居物业公司差欠的费用，农科院应当进行催收。农科院本次起诉时间为2016年8月9日，距离农科院主张费用的最后时间2014年6月或者是距离双方达成新的合意时间都已经超过两年。本案审理过程中，农科院举示的2015年1月6日及2015年12月29日向绿居物业公司发出的函件中，均未对2011年5月至2014年6月期间车库费用进行催收，农科院也未举示在此前向绿居物业公司催收过程引起诉讼时效中断的其他证据。现绿居物业公司辩称农科院主张的2011年5月至2014年6月期间的车库相关费用已经超过诉讼时效符合法律规定，该院予以采信，对农科院要求绿居物业公司支付这一期间相关费用的诉讼请求，该院不予支持。
一审法院判决：“驳回原告重庆市农业科学院的诉讼请求。本案案件受理费25744元，减半收取12872元由原告重庆市农业科学院负担（已缴纳）。”
本院二审期间，农科院向本院提交《关于延续<龙锦苑小区物业服务合同>的补充协议》复印件一份，拟证明龙锦苑的物业服务合同期满时间由2015年1月19日延期至2016年1月31日。绿居物业公司质证后对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明物业服务合同予以了延期，与本案不具有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，农科院与绿居物业公司从未就涉案车库签订书面合同，以致发生本案纠纷。但综合双方的举证情况来看，就龙锦苑业主委员会与绿居物业公司签订的《物业服务合同》中关于车库部分的约定，尚不足以证明农科院与绿居物业公司之间存在车库承包合同关系。根据绿居物业公司从2011年7月起对车库进行管理，随后又从2012年1月起对车库进行收费等客观事实，本院认为，农科院与绿居物业公司之间形成事实上的租赁合同关系。
本案中，农科院与绿居物业公司对涉案车库2014年8月1日之后相关费用的支付标准及支付方式达成一致，但对2014年8月1日之前的相关费用一直未予结算及催收，在本案审理过程中农科院也未举证证明诉讼时效存在中止、中断或延长的法定情形，故农科院的此次起诉已经超过诉讼时效。
农科院在二审中提交的新证据，虽系复印件，但绿居物业公司对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能佐证农科院的上诉请求成立。
综上所述，农科院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25744元，由上诉人重庆市农业科学院负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 敏
审判员 周 海 燕
审判员 �舟
二〇一七年三月十五日
书记员 梁 诗 玉