黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0502民初1412号原告：刘广礼，男，1950年7月16日出生，汉族，系双鸭山市园林处退休干部，住黑龙江省双鸭山市尖山区水木清华*号楼*单元*室。被告：黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区。法定代表人：刘子榆，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓玲，该公司法律顾问。原告刘广礼与被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司（以下简称鸿基米兰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2016）黑0502民初911民事号判决书，内容为：一、被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘广礼违约金3619.46元；二、驳回原告刘广礼的其他诉讼请求。判后，刘广礼不服，上诉至双鸭山市中级人民法院。双鸭山市中级人民法院于2017年8月27日作出（2016）黑05民终884号民事裁定书，内容为：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2016）黑0502民初911号民事判决；二、本案发回双鸭山市尖山区人民法院重审。本院受理此重审案件后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘广礼，被告鸿基米兰公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘广礼向本院提出诉讼请求：1、被告鸿基米兰公司赔偿原告刘广礼逾期办理产权登记违约金10360元（345357元×3%）；2、鸿基米兰公司赔偿刘广礼主体工程、基础设施、配套设施未达到使用条件违约金78568元（345357元×5‱×455天，这个日期是截止到2016年3月29日，配套设施违约金按日计算，直至完工之日）；3、诉讼费用由鸿基米兰公司承担。事实与理由：原告刘广礼2013年11月7日与被告鸿基米兰公司签订房屋买卖合同，购买鸿基米兰公司承建的“水木清华”小区4号楼1单元602室（面积100.9平方米）的房屋，刘广礼于合同签订后交清全部房款，鸿基米兰公司出具了房款收据。2015年4月21日双方另行签订了正式的商品房买卖合同，按该合同第十四条约定：“出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的小区配套设施、道路、亮化、绿化工程，按小区设计审批标准执行，在2014年12月31日完成”，鸿基米兰公司在2014年1月1日将房屋交给刘广礼，所提供房屋主体工程、基础设施、配套设施均未经有关部门验收合格，均未达到使用条件，非法交工，给刘广礼造成了使用上的不便和诸多安全隐患。双方在合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列条款处理：2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。鸿基米兰公司未按合同约定将办理产权登记的相关资料交到产权登记机关，致使刘广礼至今未能办理房屋产权登记，给刘广礼造成损失，鸿基米兰公司应予赔偿。被告鸿基米兰公司辩称，不同意原告刘广礼的诉讼请求。1、我公司按时交付房屋并没有影响刘广礼对房屋的使用权等权利，并且交付房屋时刘广礼明知房屋现有的状况，刘广礼自愿接受该房屋，我公司交付的房屋并没有违反合同的约定，虽然合同约定在交付使用后90日内将办理权属登记，但是根据双鸭山市房地产开发业的状况，所有的公司开发的房屋均不能在90日内办理房屋产权证，我公司并没有恶意违约的行为，我公司一直在积极努力办理产权证，但该行为系多个部门及行政部门相互协调现正在办理当中；2、关于该小区的配套设施、道路、亮化工程我公司一直在履行合同之中，因该小区有一条道路是应由政府部门修理，我公司为了履行合同已经将该道路修通正常使用，在刘广礼起诉的时候我公司已经将合同约定的小区配套设施等工程完成90%以上，只有小区的草坪灯没有安装完毕，现今我公司已于2016年11月份将小区的配套设施完全的施工完毕，并且没有影响原告的使用，虽然我公司没有完全按照合同约定的时间来履行义务，但是原因是多方面的，根据合同法第107条规定：履行义务不符合约定时是可以继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，所以赔偿损失并不是法律规定唯一的一种违约责任，我公司愿意继续履行合同或者采取补救措施，刘广礼主张至今没有办理产权证给刘广礼造成的损失，刘广礼有义务针对给其造成的损失承担举证责任，否则本案刘广礼要求承担的两个违约责任过高，不能得到法院的支持，综上请法院查明事实依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1（商品房买卖合同）、证据2（购房收据3张）具有真实性、合法性、关联性本院予以采信；证据3、（照片）、证据4（物业收费通知）、证据5（双鸭山市规划局图纸）、证据6（鸿基米兰设计的关于水木清华小区配套设施图纸）与本案件具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年11月7日，原告刘广礼购买了被告鸿基米兰房地产公司开发销售的双鸭山市尖山区水木清华小区4号楼1单元602室（面积100.9平方米），房屋总价款345357元（刘广礼分别于2013年7月6日、7月29日、11月7日给付鸿基米兰房地产公司房款，总计345357元）。该房屋于2014年1月1日交付刘广礼使用。双方于2015年4月21日针对该买卖房屋事宜签订NO：SP-0133011号《商品房买卖合同》，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的……小区配套设施、道路、亮化、绿化工程于2014年12月31日完成。如果在规定日期内未达到使用条件……出卖人按日支付房价总额的万分之五违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。截止目前，刘广礼所购房屋尚未办理房屋产权证照，且房屋所在小区未经政府有关部门验收。本院认为，原告刘广礼与被告鸿基米兰公司签定了《商品房买卖合同》，双方当事人应按合同约定履行义务，刘广礼已按约定支付了全部房款，鸿基米兰公司应按合同约定的期限履行相关义务，未履行义务应承担违约责任。关于违约金的数额，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。刘广礼主张按合同约定的日万分之五违约金，过分高于损失，故对鸿基米兰公司提出的违约金过高的辩解意见，本院予以支持。结合本案的事实情况，依据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利息4.75%的基础上上浮30%。综上所述，对原告刘广礼主张被告鸿基米兰公司给付违约金的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘广礼违约金（违约金的计算方式：345357元*4.75%/360*130%，从2015年1月1日起至本判决确定的给付日期内的实际给付之日止）；二、驳回原告刘广礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023元由原告刘广礼负担823元，被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  王全有人民陪审员  陈桂芳人民陪审员  裴 凤二〇一七年十一月二日书 记 员  闻建东