文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0509民初12592号原告重庆同隽利昌房地产有限公司，住所地重庆市渝中区人民路248号盛迪亚大厦第21层。法定代表人黄真，董事长。委托代理人李志远，江苏剑桥人律师事务所律师。被告苏州市吴江水产养殖有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区平望镇蚬子滩1号。法定代表人姚自强，董事长。委托代理人邱晔，江苏力信律师事务所律师。原告重庆同隽利昌房地产有限公司（以下简称重庆房地产公司）与被告苏州市吴江水产养殖有限公司（以下简称吴江水产公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年11月17日、2017年2月15日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案于2017年4月5日转为普通程序后由审判员康琳、人民陪审员仓公鼎、人民陪审员沈舜心组成合议庭，适用普通程序于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告房产公司的委托代理人李志远、被告水产公司的委托代理人邱晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆房产公司诉称：2006年6月15日，原告与被告签订了《江苏吴江市水产养殖有限公司所属地块合作开发合同》（以下简称《合作开发合同》）。双方就被告所属地块的综合开发利用达成合作开发协议。合同约定被告以净土地方式投入，投入土地450亩（误差出入不超过正负20亩）。投入的土地必须是取得商住性质土地使用权证，且无任何权属纠纷的净土地。原告就本项目开发的建设资金进行筹集，全额投入。后，双方又分别签订了四份《合作开发补充合同》，分别就合作开发所涉具体事宜作出补充约定。其中《合作开发补充合同（一）》约定如果被告单方将本宗土地全部或部分转给第三方，则视为严重违约，应立即偿还原告已投入的全总部成本（以原告所列清单为准），并将所得利润按5：5分成，同时被告还应按5万元/亩（转让给第三方的）赔偿原告逾期利益损失。原告在《合作开发合同》签订后即筹措资金，组织专人、协调多方关系，积极履行合同约定的各项义务。并与相关单位签订了《独家全程策划及销售顾问合同书》、《建设工程设计合同》，委托相关单位为原告履行合同提供策划、销售及建设设计等服务，并分别支付了相应款项。原告还为协助被告履行合同约定义务而专门出资设立了吴江同隽利昌房地产有限公司（以下简称吴江房产公司）。原告为全面履行合同花费了大量的资金并投入了大量的人力资源。而被告在合同签订后却一直处于消极怠慢的不作为状态，至今尚未履行合同约定的基本义务。原告催促多次未果，致使合同目的至今无法实现。其中被告名下的74.19亩土地已转让第三人。原告认为，被告行为已构成根本违约，导致原告前期投入成本无法收回，也造成原告预期利益无法实际，应承担合同约定的违约责任。原告故起诉至法院，请求如下：一、判令原、被告解除于2006年6月15日签订的《江苏吴江市水产养殖有限公司所属地块合作开发合同》及相应《补充合同》；二、请求判令被告向原告支付经济赔偿金及违约金暂计870.95万元[具体：1、合同所涉74.19亩土地部分违约金370.95万元（74.19亩*5万元每亩）；2、合同所涉剩余部分土地违约金暂定200万元；3、经济损失暂计300万元（包括原告与被告签订协议后为成立吴江房产公司出资1020万元，该补充出资所占有资金参照银行同期贷款利率计算的利息损失；合同签订后原告为履行合同支出往来差旅费、协调其他关系的费用；原告为履行案涉协议中的项目，委托第三方设计、将来销售、营运、策划等工作，对第三方支付的相应费用）；4、74.19亩土地的动迁补偿结余原告应得50%部分，确定后增加诉请]；三、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求组成：总额不变，其中第1部分合同所涉74.19亩土地部分违约金370.95万元不变；放弃第2部分违约金200万元的诉讼请求；将第3部分经济损失调整为200万元。第4部分明确为原告所应得的50%的部分确定为300万元。被告吴江水产公司辩称：1、本案为合同纠纷，所涉合同为附加履行条件合同，合同条件未成就前提下，被告无法依据合同履行合同义务。案涉合同被告不存在违约行为，不承担违约责任。本案所涉土地至今未招、拍、挂，被告并未违反合同约定。原被告名下的74.19亩土地是被政府拆迁的，因政府有权强制征收、拆迁，被告对该拆迁是无法拒绝的，故被告不存在违约。2、在双方均没有违反合同约定的情况下，造成的合作损失应按公平原则，合理分配责任。且原告在合同履行中，并没有实际损失。3、实际情况已发生变化，合同已无履行可能，恳请法院判决解除合同。我方同意解除与被告之间的合同。经审理查明：2006年6月15日，吴江水产公司（甲方）与重庆房产公司（乙方）就吴江水产公司所属地块的综合开发利用签订了《合作开发合同》一份，主要内容为：1、项目名称，吴江水产公司所属450亩土地房地产综合开发；2、项目地点及地块范围在吴江××镇东——古运河，西——百盛路，南——莺脰湖，北——平东路；3、建设规模，项目占地450亩，建设综合性住宅小区，容积率暂按1.5计，建设规模约为45万方，分期开发；4、甲方以净土地方式投入，投入土地450亩（误差出入不超过正负20亩）。甲方投入的土地必须是取得商住性质土地使用权证，且无任何权属纠纷的净土地。乙方就本项目开发的建设资金进行筹集，全额投入；5、双方的权益，按开发总面积分成，整宗450亩土地前期50%的开发，甲方占股28%，乙方占股72%；整宗450亩土地后期50%的开发，甲方占股35%，乙方占股65%；6、收益的分配方式最终以成品的楼房销售收入得以体现，销售收入由双方共同监章建立统一帐户管理；……7、双方按占股比例，各自承担相应的税费；8、项目的规划、立项、规划报审、消防报审等相关手续，均以双方名义进行，其间的协调工作由甲方负责，乙方配合；9、双方职责：甲方承诺整宗450亩土地转为商住用地分一次全部或二次完成，第一期用于开发的土地不能低于100亩；甲方承诺在一年内完成整宗450亩土地商住手续的办理，其权归属甲方；甲方与乙方一起办理规划方案、立项、红线、规划报审、消防报审等相关手续，并负责协调，费用由乙方承担；甲方负责红线范围内的所有拆迁工作，并满足开发节奏的要求，拆迁费用由甲方承担；甲方负责与当地政府关于周边环境、市政设施配套等一系列问题的协调、落实，满足地块整体规划的需要（提案由乙方配合提供）；本项目用地最终不得低于450亩（误差出入不超过正负20亩），否则视为严重违约，并承担因不能提供足够土地完成综合开发而给乙方造成的所有经济损失；乙方负责本宗土地从甲方获得土地商住权属后，从项目方案报批始后的所有开发工作，负责本宗土地开发（除土地及拆迁外）所有资金的筹措及投入；在完成方案设计后，尽快和甲方商定第一期开发范围，如因乙方自身原因不能按双方商定的第一期开发时间要求进行第一期开发，则需承担为此而给甲方造成的经济损失；乙方协助甲方完成其工作等。10、违约责任。违约方承担造成守约方的一切经济损失。2007年2月9日、2008年1月16日、2007年7月28日、2012年1月8日，吴江水产公司（甲方）与重庆房产公司（乙方）分别签订了四份《合作开发补充合同》。其中《合作开发补充合同（一）》主要内容为：1、乙方帮助甲方将《合同》中的本宗土地变更为出让地，以便本宗土地能够进行开发建设，在本宗土地变更土地使用性质过程中，乙方应给予甲方必要的协助和指导；2、甲方同意《合同》中的本宗土地只能用于双方的合作开发，如果乙方最终未全部或部分取得本宗土地的开发建设，并且双方同意将本宗土地全部或部分转让给第三方，则所得利润（利润=转让所得-甲、乙双方已展开的工作所花的费用及所有成本），按甲方:乙方=5：5分享。3、如果甲方单方将本宗土地全部或部分转给第三方，则视为甲方严重违约，甲方应立即偿还乙方已投入的全部成本（以乙方所列清单为准），并将所得利润按甲方：乙方=5：5分成，同时，甲方还将按5万元/每亩（转让给第三方的）赔偿乙方预期利益损失。4、如果甲方取得本宗土地后，由于乙方原因不能按原约定进行开发本宗土地造成甲方损失，由乙主承担并按5万元/每亩赔偿给甲方。5、本补充协议与原《合同》有不同之处，以本协议为准。本补充协议与原《合同》具有同等法律效力。《合作开发补充合同（二）》载明，经甲乙双方共同努力，已于2007年12月完成吴江水产公司所属土地性质的变更，即450亩的农业用地变更为商住用地（已在江苏省国土厅备案并得到批准）。为了更好地完成土地挂牌工作，确使甲方摘牌的成功，防止意外发生并保证甲乙双方共同及各自的利益，特签订如下协议：一、因土地出让价格随行就市的特性，在本宗土地挂牌时，其出让价格有可能超过50万元/亩，为确保甲方摘牌成功，体现乙方合作的诚意，乙方同意土地出让价超出50万元/亩的部分，甲乙双方按合作开发合同的第5条“双方权益”规定比例承担。二、乙方承担部分的支付方式按合作合同第6条“收益的分配方式”逐步付清给甲方。三、为本宗土地摘牌或参与竞标的需要，甲乙双方决定由双方共同出资成立吴江房产公司。四、第三条的工作开展由甲方负责（包括所有土地出让金的筹措），乙方协助。五、甲方同意在本宗土地出让挂牌时，由甲乙双方共同在吴江注册成立的吴江房产公司负责摘牌。六、根据上述第三条的约定，则在土地出让摘牌（竞拍）过程中吴江房产公司的成功与失败，即视为甲方的成功与失败。七、如该宗土地（一次或分次）的摘牌失败（包括参加竞拍失败或放弃参与摘牌、竞拍等），则甲方应支付给乙方的经济补偿及损失如下：1、补偿金按5万元/亩支付给乙方（列入动迁成本）；2、甲方应从当地政府（含平望镇及吴江市政府)得到的所有经济收入及动迁补偿中，在扣除本宗土地甲方的净资产后[1、以2003年12月31日吴企张望办（2003）129号文为准；2、挂牌土地范围内]，甲乙双方按50：50分成。八、本补充合同与原《合同》及《补充合同（一）》如有不同之处，以本合同为准。《合作开发补充合同（三）》主要内容为：甲乙双方投资成立的吴江房产公司，注册资本2000万元，其中甲方出资980元，持有49%的股份，以公司资产的形式或现金方式注入。乙方出资1020万元，持有51%的股份。双方确认该公司的注册成立只是为了合作开发“吴江市平望镇地块项目”[具体合作开发条款以2006年6月15日签定的《合作开发合同》和2007年2月9日签订的《合作开发补充合同（一）》为准]。公司的经营管理权、操作权由乙方全权行行使。公司的董事长、执行董事、总经理、监事等均由乙方人员提携和组成。甲方投入公司的注册资金（股金）在没有征得甲方同意的情况下，乙方无权私自调用。甲方投入的注册资金甲方有自由支配权。《合作开发补充合同（四）》载明：为了“吴江平望镇地块项目”的开发，双方曾于2008年2月15日投资注册成立了吴江房产公司，后于2010年7月3日变更为乙方的独资公司。由于按合同约定，甲方至今没有取得该项目的土地开发权，使该项目迟迟不能启动，给乙方在吴江房产公司的资金资源造成很大浪费，经双方协商，现就注销吴江房产公司事宜约定：一、双方同意暂时注销吴江房产公司，该注销并不意味双方终止合作关系，针对该项目在没有成立新的公司前，有关该项目责权利仍分别由甲、乙方来履行和承受。二、双方关于该项目的合作意向、合作方式、合作条款不变，即合作开发合同、补充合同（一）、（二）及针对该项目的所有会议纪要约定的相关内容不变。三、双方根据下一步工作，如有必要再另行注册成立新的公司来具体经营该项目。双方就案涉合作开发项目多次召开会议，并形成多份《会议纪要》。也互相以发送工作函的形式进行沟通联系相关事项。另查明：2006年4月10日，重庆房产公司（甲方）与重庆美联营销策划有限公司（作为乙方）签订《独家全程策划及销售顾问合同书》一份，约定甲方委托乙方为吴江水产养殖公司房地产开发项目物业独家全程策划代理商。2006年9月7日，重庆房产公司作为发包人与案外人重庆博建建筑设计有限公司（以下简称重庆设计公司）作为设计人签订《建设工程设计合同》一份，工程地点为吴江平望镇，合同设计收费估算为1050万元，实际设计费以各阶段审查合格的实际建筑面积结算。其中第一次付费方案的10%（定金）暂定5万元于签订合同三个工作日内支付，第二次付费方案的30%，于确定方案草图时支付。关于违约责任，合同约定由于发包人的原因发包人要求终止或解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金；已开始设计工作的，发包人应根据设计人已进行的实际工作量，按相应比例支付。2006年9月12日，重庆房产公司向重庆设计公司支付了50000元设计费。2010年，重庆设计公司向重庆房产公司发函主张已完成确定方案草图时的设计费94.5万元。再查明：吴江房产公司于2008年2月15日登记设立，于2012年11月26日登记注销，注销原因为企业直接注销。公司股东为黄真、郑向东、钱立龙、沈云定、张凤海、肖昆明。其中黄真、钱立龙、郑向东同时为重庆房产公司股东，重庆房产公司还另有一股东重庆福斯特建设工程有限公司。吴江房产公司2009年度财务报表显示该年度其主要债务人为重庆福斯特公司及重庆房产公司，债权金额分别为300万元、100万元。又查明：2015年1月6日、2015年12月18日、2016年4月6日，吴江区平望镇人民政府运迁办公室作为拆迁方（甲方）与吴江水产公司（乙方）分别签订《平望镇莺脰湖综合整治工程房屋拆迁补偿协议书》（以下简称2015年1月拆迁协议）、《平望镇莺脰湖综合整治工程二期房屋拆迁补偿协议书（含融泉车业）》（以下简称2015年12月拆迁协议）、《平望镇莺脰湖综合整治工程二期房屋拆迁补偿协议书》（以下简称2016年4月拆迁协议）。三份拆迁协议均载明“根据甲方‘莺脰湖综合整治’工程建设的需要，经平望镇人民政府批准，甲方对乙方的房屋及附着物实施动迁”，其中2015年1月拆迁协议约定共补偿金额6407071元，其中土地补偿4338.2平方米1379548元；2015年12月拆迁协议约定共补偿金额7385954元；2016年4月6日拆迁协议约定共补偿31465862元，其中土地补偿9446674元。2015年1月8日、2015年1月28日、2016年1月18日、2016年4月25日、2016年5月20日、2016年5月17日、2016年11月18日的吴江市水产公司分别收到200万元、200万元、3692977元、200万元、400万元、1400万元、350万元拆迁补偿款。为证明自己为履行涉案合作开发合同所支出了相应费用，重庆房产公司提供了其以及其股东重庆福特公司自2006年起的财务账册及相应的票据。审理过程中，原、被告均陈述涉案450亩土地在2006年6月签订合作开发合同时部分系工业用地、部分系农业用地。被告还陈述，上述土地性质至今未办理变更为商住用地，其中被拆迁的74.19亩土地工业用地使用权属被告，剩余部分有200多亩属于国有、90多亩系平望镇政府下辖集体所有。以上事实，有原告提供的《合作开发合同》、《合作开发合同补充合同》、会议纪要、工作联系函、《独家全程策划及销售顾问合同书》、《建设工程设计合同》、付款凭证、发票、函、工商登记信息、《拆迁补偿协议书》、收款收据、财务账册，被告提供的工商登记信息、以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告重庆房产公司与被告吴江水产公司签订的合作开发合同，不违反法律强制性规定，应为合法有效。现原告诉请判令解除双方之间的合同，被告吴江水产公司表示同意解除，故双方之间的之间签订的合作开发合同及相应的补充合同因双方一致同意于2016年11月17日解除。关于原告主张被告支付赔偿金及违约金的诉讼请求，本院认为，因双方在《合作开发合同》中约定被告吴江水产公司应以净土地方式投入450亩取得商住性质的土地使用权，然时至今日其均未能以相应土地投入，故应属违约，理应承担赔偿损失等违约责任。关于原告主张被告赔偿其为成立吴江房产公司出资1020万元的利息损失，虽原告并非以自己名义出资，但其委托自己股东代为出资，被告并无异议，故应认为原告已按合同约定履行了出资设立吴江房产公司的义务。然该公司的设立亦可能会有相应营利或收益，如向他人出借资金而收取的利息等，故其出资并非一定造成相应的利息损失，对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张合同签订后其为履行合同支出往来差旅费等费用，因原告仅提供了账册、交通费票据等，并未提供其确系为履行本案所涉合作开发合同的证据，对其关联性无法确认。考虑到原告为履行涉案合同确会产生相应的费用，本院酌情认定被告需赔偿原告该部分损失20万元。关于原告主张其委托第三方设计、销售、营运、策划而支付的费用，现有证据仅能证明原告仅向第三方支付了5万元设计费，对原告未支付部分本院不予支持。关于《合作开发补充合同（一）》中“如果甲方单方将本宗土地全部或部分转给第三方，则视为甲方严重违约，甲方应立即偿还乙方已投入的全部成本（以乙方所列清单为准），并将所得利润按甲方：乙方=5：5分成，同时，甲方还将按5万元/每亩（转让给第三方的）赔偿乙方预期利益损失”的约定，应理解为被告将上述土地以出让方式转让给平等民事主体，而本案所涉74.19亩土地系被政府拆迁用于‘莺脰湖综合整治’工程建设，故原告无权依据该补充合同的约定主张74.19亩土地部分违约金370.95万元及按74.19亩土地动迁补偿50%计算的200万元，对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告重庆同隽利昌房地产有限公司与被告苏州市吴江水产养殖有限公司之间签订的《江苏吴江市水产养殖有限公司所属地块合作开发合同》、《合作开发补充合同（一）》、《合作开发补充合同（二）》、《合作开发补充合同（三）》、《合作开发补充合同（四）》于2016年11月17日解除。二、被告苏州市吴江水产养殖有限公司应赔偿原告重庆同隽利昌房地产有限公司250000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告重庆同隽利昌房地产有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72766元，由原告重庆同隽利昌房地产有限公司负担67716元，由被告苏州市吴江水产养殖有限公司负担5050元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  康 琳人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  沈舜心二〇一七年七月五日书记员杨宇红