北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初14846号
原告：左凡可，男，1992年5月26日出生。
被告：刘洋，男，1991年6月17日出生。
原告左凡可与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由代理审判员王媛媛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左凡可与被告刘洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
左凡可诉称：我通过第三人转租与二房东刘洋签订房屋租赁合同，约定租赁期间为2016年2月20日至2016年7月20日。2016年4月，刘洋提前结束租赁并催促我搬离。因刘洋承诺全额退还房租和押金，我开始另行找房。搬离之前，刘洋以欠水费为由强行扣下我两个月房屋租金，双方协商未果，故诉至法院，要求刘洋向我退还两个月房屋租金4600元并支付4600元违约金。
刘洋辩称：左凡可在租赁期间拖欠水费超过300元、损坏租赁房屋内写字台、居住期间扰民。在我与前手承租人张x的合同中明确约定不得转租，而左凡可与张x系私自交接租赁涉案房屋，我认为左凡可上述违约行为给我造成超过4600元的损失，我依照约定解除租赁合同并扣款的行为并无不妥。综上，不同意左凡可的全部诉讼请求。
经审理查明：位于北京市海淀区满庭芳园x号房屋为三室一厅,左凡可与刘洋因该房屋大次卧（以下简称涉案房屋）租赁事宜产生本案纠纷。
庭审中，当事人对涉案房屋租赁情况主张及及举证如下：1、2015年7月20日，出租人刘洋与承租人潘x就租赁涉案房屋签署《北京市房屋租赁合同》，后潘x未实际入住，该合同未实际履行；2015年8月中旬，出租人刘洋与承租人张x就租赁涉案房屋达成合意，后将上述合同中承租人由潘x变更为张x，合同其他约定内容不变（以下简称《合同一》），张x实际在涉案房屋居住的时间为2015年8月中旬至2016年2月中旬。刘洋就上述主张提交《合同一》，证明其与潘x、张x之间曾存在房屋租赁合同关系，左凡可对《合同一》的真实性及证明目的予以认可。2、2016年2月20日，出租人刘洋与承租人左凡可就租赁涉案房屋签署《北京市房屋租赁合同》（以下简称《合同二》）。左凡可提交《合同二》证明其与刘洋之间存在房屋租赁合同关系，刘洋对《合同二》的真实性不予认可，主张该合同中“刘洋”的签名并非本人亲自签署，且该合同并未实际履行；左凡可亦认可
“刘洋”的签名并非本人亲自签署的事实，但主张代签人史x系在刘洋知情情况下签署，故该合同应为双方真实意思表示，但未就该项主张提供证据予以证明。3、2015年7月20日，出租人刘洋与承租人李x就租赁涉案房屋签署《北京市房屋租赁合同》，后李x未实际入住，该合同未实际履行；2016年2月27日，上述合同中承租人由李x变更为左凡可，合同其他约定内容不变（以下简称《合同三》）。刘洋就上述主张提交《合同三》，证明其与左凡可之间的房屋租赁合同关系，左凡可对该合同的真实性及证明目的予以认可。刘洋另主张《合同三》中“刘洋”签名虽系本人签署，但将原合同中李x变更为左凡可的过程系张x与左凡可所为，刘洋未就其该项主张提供证据予以证明，左凡可对刘洋该项主张不予认可，主张李x原合同的变更系在刘洋知晓的前提下进行。4、左凡可主张其系通过网络浏览到张x发布的涉案房屋租赁信息后，与刘洋签署房屋租赁合同，因所签署的《合同三》有涂改迹象，故双方另行签订《合同二》。
甲方刘洋与乙方左凡可签署的《合同三》约定：“房屋租赁期自2015年7月20日至2016年7月19日；租金标准及支付方式2300元/月，支付方式为押一付三；租赁期内的水费等由承租人承担；租赁期内因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方欠缴各项费用达300元的、不合理使用导致附属物品设备设施损坏并拒不赔偿的、出现扰民甲方给予警告拒绝不履行的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应租金。”
左凡可主张在与刘洋的合同履行过程中，因张x已提前向刘洋交纳了押金2300元及2016年2月20日至2016年4月20日两个月的房租4600元，故左凡可将押金及上述期间的房租共计6900元直接向张x支付，并提交转账记录予以证明。刘洋对该转账记录的真实性不认可，主张张x租赁期间将涉案房屋私自转租给左凡可的行为并未经过自己同意，不清楚二人私自交接房屋及租金支付情况。
左凡可主张其于2016年3月14日向刘洋预交2016年4月20日至7月20日的房屋租金6900元，后因刘洋口头通知其在一周内搬离，后其实际未住满约定的租赁期间，故刘洋应退还其预交而未实际居住的房屋租金4600元，并承担提前收回房屋的违约责任支付违约金4600元。刘洋认可收取左凡可6900元的事实，但主张应为2016年3月20日至6月20日的房屋租金，双方均未就6900元租金所对应的租期进行举证。
庭审中，双方均认可约定左凡可承租截止日期为2016年7月20日，左凡可实际居住涉案房屋的时间为2016年2月20日至2016年4月16日，
刘洋自述因涉案房屋所有人收回房屋，故自己提前一周口头通知左凡可提前搬离，后扣除其4600元房屋租金未予退还，并主张扣除原因：一是左凡可拖欠水费超过300元，并提交涉案整套房屋自2015年7月16日至2016年3月25的水费交费票据予以证明，但未就左凡可欠付水费的数额进行单独举证，左凡可对该证据的真实性及关联性不予认可；二是左凡可在租赁期间损坏写字台拒不赔偿，并提交刘士海书面证言予以证明，左凡可对该证言的真实性及证明目的不予认可，并主张已购买新写字台并送至涉案房屋，刘洋对左凡可的主张不予认可，双方均未就写字台的原始状况及价值进行举证；三是左凡可在租赁期间存在扰民行为，并提交史雪莹书面证言予以证明，左凡可对该证言的真实性及证明目的不予认可；四是左凡可搬离后造成涉案房屋空置损失，并提交刘洋与案外人于2016年6月17日签订的租赁合同予以证明，左凡可对该证据的真实性不予认可。综上，刘洋主张因左凡可在租赁期间存在上述违约行为，故扣除左凡可4600元房屋租金系依约定追究违约责任；同时自身不存在违约行为，不应向左凡可支付违约金。左凡可另提交张x书面证言，证明写字台在承租涉案房屋前已损坏及未交水费并非己方责任，刘洋对该证言的真实性及证明目的均不予认可。
刘洋另主张其已向左凡可退还2300元租房押金及4520元房屋租金，并提交左凡可收到4520元的收条予以证明，但未就其主张已退还数额超出收条数额部分进行解释和举证；左凡可认可收条的真实性，但主张刘洋只退还了4520元，实为租房押金2300元及一个月房屋租金2300元，并扣除了其他租赁杂项费用。
另，刘洋主张其经房屋所有人同意后对外出租涉案房屋，左凡可认可刘洋为第二手房东。左凡可居住涉案房屋期间，刘洋同时居住于涉案套房客厅。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、转账记录、书面证言、收条、收据以及本案庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：本案中，左凡可与刘洋形成房屋租赁合同关系，双方的约定是真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系依法成立的合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。刘洋要求左凡可于租赁期届满前搬离涉案房屋，左凡可实际亦于租赁期届满前搬离，视为双方已就合同解除达成一致。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。左凡可向刘洋预交房屋租金，在双方合同解除后并未继续使用涉案房屋，故对于左凡可多交纳的房屋租金刘洋应予返还，庭审中双方均认可合同解除后刘洋扣除左凡可房屋租金4600元未予退还，本院对此不持异议；刘洋虽辩称扣除原因系左凡可存在拖欠水费超过300元、损坏物品拒不赔偿、扰民及造成房屋空置等违约行为，左凡可对此不予认可，刘洋亦未就其主张提交充分证据予以证明，本院对刘洋之辩驳不予支持，左凡可要求刘洋退还扣除的房屋租金4600元，有相应事实及法律依据，本院依法予以支持。根据本案已查明事实，左凡可依约履行了付款义务，刘洋却未能保证其在租赁期内的居住使用，导致左凡可提前搬离涉案房屋，刘洋单方解除合同的行为无正当理由，构成违约，左凡可依双方约定要求刘洋按月租金的200%支付违约金有相应事实及法律依据，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
本判决生效之日起七日内，刘洋向左凡可退还房屋租金四千六百元，并向左凡可支付违约金四千六百元。
案件受理费二十五元（左凡可已预交），由刘洋负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 王媛媛
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 李雪静