福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终1119号
上诉人（原审原告）林瑞兰，女，1977年5月25日出生，汉族，居民，住所地福建省长乐市。
上诉人（原审原告）李允淡，男，1989年1月10日出生，汉族，居民，住所地福建省长乐市。
上述二上诉人的共同委托代理人李述豪，福建立远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福建爱购商贸有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园南街与南门西路交叉圆圈处，组织机构代码证代码58311742-9。
法定代表人林新群，总经理。
委托代理人林秀霞，女，1968年7月1日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。
上诉人林瑞兰、李允淡与上诉人福建爱购商贸有限公司（以下简称“爱购公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第375号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月1日，林瑞兰、李允淡向案外人福建万德荣房地产开发有限公司购买坐落在莆田市城厢区学园南街与天妃路交叉口西南角万隆花园第三层3055、3056号商铺。2011年10月20日，林瑞兰、李允淡（出租方，甲方）与爱购公司（承租方，乙方）签订《商业物业租赁合同》一份，双方约定：林瑞兰、李允淡将上述二间商铺（建筑面积75.6㎡）出租给爱购公司；租赁期限为3年，自2011年12月30日起至2014年12月29日止；第一年至第二年（自2011年12月30日起至2013年12月29日止）租金已办理清楚，第三年（自2013年12月30日起至2014年12月29日止）的租金为人民币63292元；租金每三个月支付一次，即在每期的第三个月15日前支付当期三个月的租金（年商铺租赁租金／4）；逾期交纳租金应自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付违约金；如发生不可抗力事件、甲乙双方不可预见亦不能控制的自然或人为事件，或者房产周围环境发生重大变化，致使乙方在此营业的市场、环境基础不复存在的，则甲乙双方有权提前完成终止合同且无需承担法律责任。合同如本款所述终止的，双方应按实际租用天数，即时结清租金等内容。合同签订后，林瑞兰、李允淡依约将上述店铺交付给爱购公司使用。2014年6月30日起，林瑞兰、李允淡未收到店铺租金。2015年1月12日，林瑞兰、李允淡以爱购公司拒不依约支付租金为由，向原审法院提起诉讼。
在本案审理期间，林瑞兰、李允淡将诉讼请求的第二项变更为：判令爱购公司限期腾退、交还商铺，并自2015年1月29日起至实际交还之日止，按年租金人民币63292元的标准支付延误交还商铺期间的租金。
原审法院另查明：2014年12月18日，爱购公司通过邮寄的方式向林瑞兰、李允淡邮寄了《租赁合同到期告知函》，告知林瑞兰、李允淡租赁合同即将到期，若林瑞兰、李允淡同意继续将商铺交由爱购公司经营管理，应在2014年12月30日前来重新签订《商业物业租赁合同》，逾期未办理，由此产生的一切经济损失由林瑞兰、李允淡承担。为避免未签订合同导致商铺空置，造成经济损失，爱购公司将根据实际需要，若有使用到商铺，将按本商场内同层次统一返租价格给予支付，并根据实际使用面积支付林瑞兰、李允淡租金。如合同到期后，林瑞兰、李允淡自营商铺的，则原合同到期后，爱购公司将统一收取每平方米10元的物业管理费（含运营推广费）。林瑞兰、李允淡收到该函后，未与爱购公司协商继续承租事宜。
2015年7月30日，经原审法院到租赁现场察看，发现林瑞兰、李允淡的该二间商铺系敞开式的，没有房门可供上锁管理，且现场商铺已空置。
原审法院认为，林瑞兰、李允淡与爱购公司签订的《商业物业租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现林瑞兰、李允淡已依约将店铺交付给爱购公司使用，爱购公司亦应依约及时履行支付租金的义务。因爱购公司至今未支付自2014年6月30日至同年12月29日的租金人民币31646元，已构成违约，故现林瑞兰、李允淡请求爱购公司支付有理，予以支持；林瑞兰、李允淡同时请求爱购公司支付逾期支付租金的违约金人民币693.04元（以拖欠的租金人民币15823元为基数，分别自2014年9月16日、12月16日计算至2015年1月12日止按日万分之三计算）以及以拖欠的租金人民币31646元为基数自2015年1月13日起按日万分之三计算的违约金，此符合双方合同约定及法律规定，亦予以支持。爱购公司主张其在2014年6月30日已电话告知林瑞兰、李允淡退还商铺，根据双方签订的协议，租赁的商铺没有经营，其有权单方中止合同，但又未能提供证据证明，故对其该主张，不予采纳；其主张承租商铺后，将商铺转租与他人，每月仅收取租金10元／㎡，不足60元／㎡，故由其补贴显示公平，因其转租与他人的价格多少属其对自己权利的处分，与林瑞兰、李允淡无关，故对其该主张，亦不予采纳。因2014年12月18日，爱购公司已通过邮寄的方式向林瑞兰、李允淡邮寄了《租赁合同到期告知函》，告知林瑞兰、李允淡若欲继续将商铺交由爱购公司经营管理（实际上就是将商铺再出租给爱购公司），应于2014年12月30日前来重新签订合同，同时告知了若逾期未办理，应由林瑞兰、李允淡自行承担经济损失等事项，但林瑞兰、李允淡未按通知与爱购公司商议商铺事宜，且因该商铺系敞开式的，林瑞兰、李允淡未能提供证据证明爱购公司有继续使用该商铺或拒绝将该商铺交还给林瑞兰、李允淡，而据现场查看，前述商铺已空置无人使用或占用，故林瑞兰、李允淡请求判令爱购公司限期腾退、交还商铺，并自2015年1月29日起至实际交还之日止，按年租金人民币63292元的标准支付商铺租金，缺乏依据，不予支持。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建爱购商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林瑞兰、李允淡拖欠的商铺租金人民币31646元及以拖欠的租金人民币15823元为基数分别自2014年9月16日、12月16日起计至2015年1月12日的违约金人民币693.04元以及以拖欠的租金人民币31646元为基数自2015年1月13日起计至本判决指定的还款之日止按日万分之三计算的违约金；二、驳回林瑞兰、李允淡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币708元，由林瑞兰、李允淡负担人民币95元，由福建爱购商贸有限公司负担人民币613元。
一审宣判后，上诉人林瑞兰、李允淡与上诉人爱购公司不服，均向本院提起上诉。
上诉人林瑞兰、李允淡上诉称：1、本案合同期满后，双方未就继续租赁商铺达成新的协议，爱购公司理应交还商铺，但爱购公司至今未予办理店铺交接事宜。林瑞兰、李允淡及其他业主的商铺系统一由爱购公司转租或分租，林瑞兰、李允淡及其他业主仅与爱购公司存在租赁关系，与实际在商铺内经营的商户不存在合同关系。因此，合同期满后，爱购公司负有安排与通知交接商铺的义务。但林瑞兰、李允淡于2015年1月5日前往爱购公司的办公地点要求交付租金与交还商铺时，还受到爱购公司工作人员的恐吓、围攻，爱购公司丝毫没有归还商铺的意思。2、2014年12月18日，爱购公司投寄的《告知函》，只是爱购公司要求林瑞兰、李允淡续签合同的告知函，并没有任何腾退交还商铺的意思表示。商铺移交，是双方的行为，应由双方共同查看、确认商铺各项设施是否完好、是否存在未结清水电等费用、是否存在影响商铺再次出租的情况。爱购公司原审辩称，林瑞兰、李允淡未与爱购公司重新签订租赁合同，视为商铺已经交还林瑞兰、李允淡自营，是极为荒谬的。3、原审法院凭《告知函》及迟至2015年7月30日的现场查看情况，就认定涉案商铺已空置无人使用或占用，根本就没有查清涉案商铺何时空置，就直接判决驳回林瑞兰、李允淡的原审第二项诉讼请求，是错误的。综上，请求撤销原审判决第二项内容，依法改判上诉人爱购公司限期腾退、交还商铺，并自2015年1月29日起至实际交还商铺止，按年租金人民币63292元的标准支付延误交还商铺期间的租金，并判令本案一审、二审诉讼费用由上诉人爱购公司承担。
针对上诉人林瑞兰、李允淡的上诉，上诉人爱购公司陈述其答辩意见同其上诉意见。
上诉人爱购公司上诉称：1、双方在《商业物业租赁合同》中已经约定了如果出现周围环境发生重大变化，致使爱购公司在此营业的市场、环境基础不复存在的，则爱购公司有权提前终止合同而无需承担法律责任。爱购公司按照合同约定于2014年6月30日电话告知林瑞兰、李允淡终止合同，符合合同约定，依约无需承担法律责任。原审法院不予采纳爱购公司的抗辩意见，是错误的。2、爱购公司向林瑞兰、李允淡租赁涉案商铺的租金是69.8元／平方米，但因市场因素，爱购公司将涉案商铺转租给他人的租金是10元／平方米，原审法院不考虑此客观因素，不认可爱购公司抗辩显失公平的理由，也是错误的。3、林瑞兰、李允淡对涉案商铺是按份共有，各自对涉案商铺享有独立的权利，应由林瑞兰与李允淡分别起诉，并由法院分别处理。但林瑞兰与李允淡并未分别起诉，原审法院对林瑞兰、李允淡的各自利益也未分开处理，系严重违反法定程序，故本案应发回重审。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回上诉人林瑞兰、李允淡的全部诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由上诉人林瑞兰、李允淡承担。
针对上诉人爱购公司的上诉，上诉人林瑞兰、李允淡辩称：1、爱购公司称其于2014年6月30日依据《商业物业租赁合同》第九条关于不可抗力免责的约定，向林瑞兰、李允淡电话告知解除合同，这是爱购公司曲解合同条款和杜撰事实，该抗辩理由不能成立。爱购公司没有任何证据证明其在2014年6月30日有向林瑞兰、李允淡电话告知解除合同，林瑞兰、李允淡也没有接到该通知电话。另外，爱购公司陈述其于2014年6月30日电话告知解除合同，却又在2014年12月18日发函给林瑞兰、李允淡，要求继续签订合同，这陈述显然是矛盾的。2、原审时爱购公司依据其与案外人周玉和签订的《展位租赁合同》提出其转租的租金只有10元／平方米，但该合同存在诸多疑点。即使是真实的，也是爱购公司自行行使分租、转租权的体现，与林瑞兰、李允淡无关。因此，原审依据双方合同的约定判决由爱购公司支付剩余的租金及违约金，是正确的，应予维持。3、本案不存在应当分案审理的问题，林瑞兰、李允淡将两间店铺合并一处，并以甲方的名义与爱购公司签订《商业物业租赁合同》，租赁物的面积没有体现每间的面积，年租金也没有区分每间店铺各多少元，因此本案租赁合同相对人明确，不存在分案审理的问题。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人林瑞兰、李允淡对“2015年7月30日……且现场商铺已空置”有异议，认为整个商场不是敞开式的，如果要上三楼，必须经过二楼的楼梯及卷帘门，且2015年7月30日涉案商铺也不是空置的，还有一些杂物；上诉人林瑞兰、李允淡对原审法院查明的其他事实没有异议。上诉人爱购公司对原审法院查明的事实没有异议。对上诉人林瑞兰、李允淡、上诉人爱购公司双方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，涉案的《商业物业租赁合同》系由上诉人林瑞兰、李允淡与上诉人爱购公司双方自愿签订，系双方的真实意思表示，且该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面、严格履行自己的义务。上诉人林瑞兰、李允淡依约将涉案商铺交付给上诉人爱购公司使用，上诉人爱购公司有义务按时支付足额的租金。在上诉人爱购公司未依约支付自2014年6月30日至2014年12月29日租金的情况下，原审判决支持上诉人林瑞兰、李允淡要求由上诉人爱购公司支付该期间租金及相应违约金的请求，是正确的，应予维持。上诉人爱购公司主张其于2014年6月30日已电话告知上诉人林瑞兰、李允淡终止合同，其不应再继续支付租金，但其没有提供充分证据予以证实，且上诉人林瑞兰、李允淡对此予以否认，上诉人爱购公司应承担举证不能的法律责任，故对该上诉理由，本院不予采信。上诉人爱购公司主张其将涉案商铺租赁给他人，租金只有10元／平方米，涉案商铺的租金应调整为10元／平方米，但根据合同相对性原则，其将涉案商铺转租给他人，与上诉人林瑞兰、李允淡无关，故上诉人爱购公司的该上诉理由也不能成立，本院也不予采信。上诉人林瑞兰、李允淡主张涉案商铺尚未移交，应由上诉人爱购公司限期腾退、交还商铺，并计算商铺的租金到交还之日止。上诉人爱购公司于租赁期限届满前即2014年12月18日向上诉人林瑞兰、李允淡发函，告知涉案合同即将到期，若上诉人林瑞兰、李允淡同意继续出租涉案商铺，应于2014年12月30日前重新签订合同，逾期未办理，由此产生的一切经济损失由上诉人林瑞兰、李允淡承担，但上诉人林瑞兰、李允淡在收到函件后，并没有及时与上诉人爱购公司交涉涉案商铺的移交及续租事宜。因涉案商铺并没有房门可供上锁，在租赁期已于2014年12月29日届满、上诉人爱购公司主张其在租赁期满后没有继续占有、使用涉案商铺且上诉人林瑞兰、李允淡没有举证证实上诉人爱购公司有继续占有、使用涉案商铺的情况下，原审认定上诉人林瑞兰、李允淡的该主张缺乏依据，并无不当。上诉人林瑞兰、李允淡二审提供的光盘（内含三个视频）一个、照片四张，欲证明上诉人爱购公司尚未将涉案商铺移交给上诉人林瑞兰、李允淡，应由上诉人爱购公司继续支付租金。上诉人爱购公司对光盘、照片的真实性没有异议，故本院对光盘、照片的真实性予以认定，但该光盘、照片仅能证实双方有发生争议及反映现场的情况，并不能证明上诉人爱购公司有在租赁期满后继续占有、使用涉案商铺，故本院对上诉人林瑞兰、李允淡提供的上述光盘、照片所欲证明的内容不予采信。综上，上诉人林瑞兰、李允淡、上诉人爱购公司的上诉理由均不能成立，本院均不予采信；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉人林瑞兰、李允淡的上诉，维持原判；
二、驳回上诉人福建爱购商贸有限公司的上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币708元，由上诉人林瑞兰、李允淡负担人民币95元，由上诉人福建爱购商贸有限公司负担人民币613元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年七月十三日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。