北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第14578号
原告刘永华，女，1952年12月8日出生。
委托代理人曹俊峰（原告之子），男，1978年3月22日出生。
被告北京万意百货市场有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人叶进喜，职务董事长。
委托代理人赵维成，北京市盈科律师事务所律师。。
第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。
法定代表人闫爱兰，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月6日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
委托代理人张卉羽，男，1977年2月1日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
原告刘永华与被告北京万意百货市场有限公司（以下简称万意百货公司）、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢志成独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘永华委托代理人曹俊峰、被告万意百货公司的委托代理人赵维成、第三人九洲祥龙公司的委托代理人马健、张卉羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘永华诉称：原告刘永华与被告北京万意百货公司于2010年5月19日签订《铺位租赁合同》。合同约定原告承租被告公司位于3层北区3道36号铺位，租赁期限为10年，至2020年5月19日止，年度租金为人民币35000元。乙方交纳保证金8000元。一方违约单方解除合同时，则违约方需按照年度租金总标的的10%支付违约金。2014年2月21日，因被告与商铺产权方之间产生纠纷，致使市场关闭，商铺无法正常营业，被迫停业。被告单方撕毁合同的行为给原告造成了巨大损失，故请求被告与第三人共同赔偿：1、退还原告租赁未满期限内的租金8438元；2、返还原告押金8000元；3、支付违约金3500元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告万意百货公司辩称：原告的第一项和第二项诉讼请求我们同意支付，关于违约金的诉讼请求因其没有损失所以我方不同意支付。如果法院判决我方承担责任，我方希望能够调整。
第三人九洲祥龙公司述称：我方不是租赁合同的相对方，我方不应当承担返还及赔偿责任。
经审理查明：第三人九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋（即本案原被告租赁合同所涉租赁场地所在楼栋）的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，乙方承租该房屋的用途为商业经营。该合同第四条约定：“本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方交纳定金500万元。该定金在乙方进驻后即转为保证金。保证金用于乙方以下各方面违约处置；（1）由于乙方在经营中给第三方（包括但不限于其签约商户）造成损失而拒绝赔偿的。……（3）由于乙方未按时支付租金，甲方有权终止合同，收回所有租赁物，保证金不退。”2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，将2009年10月16日双方签订的《租赁合同》中的租赁期限、租金标准等进行了修改，其余条款不变。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）、万意百货公司（丙方）、北京万意服装百货批发城有限公司（丁方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定：“1、2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》；2、丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现甲、乙、丙、丁四方经过充分协商，就该《房屋租赁合同》的主体变更事宜，达成协议如下：一、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方变更为乙、丙、丁三方。二、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担。三、甲乙丙丁四方共同确认，《房屋租赁合同》除上述主体变更外，其余内容保持不变。”
被告万意百货公司从第三人九洲祥龙公司处整租整栋大楼后，经过装修又将各楼层划分不同区域后转租给各个个体经营商户。2010年5月19日，原告刘永华（乙方）与被告万意百货公司（甲方）签订《铺位租赁合同》。合同约定原告刘永华租赁被告万意百货公司的铺位位于万意百货市场第三层北区三道36号。合同第二条约定：“1、乙方承租甲方上述铺位的期限为十年……租赁有效期自2010年5月20日至2020年5月19日止。”合同第三条约定：“……2、租金的支付方式（1）甲乙双方确认乙方交纳租金的周期为12个月。（2）乙方在本合同签订之日，一次性付清第一个租金周期的租金即12个月的租金35000元。3、保证金（1）本合同签订时，乙方应向甲方交纳保证金8000元。（2）本合同终止后，如乙方未发生任何法律纠纷，也未出现本合同约定的甲方有权扣除保证金的特别情形，则甲方应如数退还上述保证金，否则甲方有权不予退还保证金……。”合同第十条约定：“合同的解除与终止1、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）租赁期限内，因甲方的原因导致本合同约定经营场所或者乙方租用的铺位停业超过30日的。……”合同第十一条约定：“违约条款1、甲乙双方任何一方发生本合同约定可以单方解除合同的情形时，违约方须承担违约责任，并须向守约方支付违约金，违约金按照年度租金总标的的10%计算。2、甲乙双方任何一方因不履行本合同约定的义务而给对方造成损失的，应承担违约责任和赔偿损失的责任，损失的概念为：实际发生的直接损失，不包括可能发生而未发生的。”
2010年5月19日，原告刘永华向被告万意百货公司交纳保证金8000元。2013年4月1日，原告刘永华向被告万意百货公司交纳自2013年5月20日至2014年5月19日的租金35000元。另查，被告万意百货公司与第三人九洲祥龙公司在《房屋租赁合同》履行过程中因房屋租金交纳问题发生纠纷，九洲祥龙公司要求解除与万意百货公司签订的《房屋租赁合同》。2014年2月20日，第三人九洲祥龙公司向承租商户发出口头通知，称因万意百货公司欠付九洲祥龙公司租金，双方所签《房屋租赁合同》已经解除，请广大承租商户限期撤场。后包括原告刘永华在内的广大商户纷纷甩货，并于2014年3月20日前陆续撤场。案件审理过程中，被告万意百货公司认可欠付原告刘永华未到期租金8438元，保证金8000元。
上述事实，有《铺位租赁合同》、租金收据、保证金收据及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为：原、被告之间达成的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行相应的义务。现被告万意百货公司与九洲祥龙公司因合同履行产生纠纷，被告万意百货公司无力保障原告刘永华正常经营，应当认定被告万意百货公司违约。原告刘永华要求被告万意百货公司退还剩余租金、保证金并承担违约责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告刘永华要求第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任的请求，因被告与第三人在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定了保证金可用于万意百货公司在经营中给第三方造成损失的赔偿用途，故本院对原告的该项请求，在500万元保证金范围内予以支持。第三人九洲祥龙公司辩称其对保证金的处分有选择权，本院认为依据本案被告与第三人所签合同的性质以及保证金的性质，弥补承租商户的损失具有优先性，故本院对第三人的该项辩解不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京万意百货市场有限公司于本判决生效后七日内退还原告刘永华未到期租金八千四百三十八元、保证金八千元；
二、被告北京万意百货市场有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘永华违约金三千五百元；
三、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司就上述全部债务在五百万元保证金范围内向原告刘永华承担连带赔偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百四十九元，由被告北京万意百货市场有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢志成
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 赵齐跃