福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1488号
上诉人（原审被告）黄林社，男，1982年6月28日出生，汉族，现住福州市台江区。
委托代理人潘宜斌、林玉凤，北京德恒（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建永延集团有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇福马路666号永延大厦8层。
法定代表人张就延，董事长。
委托代理人郑庆寨、王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。
上诉人黄林社因与被上诉人福建永延集团有限公司（以下简称“永延集团”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第4432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年11月15日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于福州市晋安区福兴大道1号永延大厦C座一层A区建筑面积约528平方米（包括公摊）的场所租赁给被告作为办公经营使用；合同的租赁期限为叁年，自2014年11月15日起至2017年11月14日止；租金按照承租建筑面积第一年月租金为2.5万元，于每月12日向原告缴清房屋租金，先缴清后使用；合同签署后被告一次性向原告支付2个月的租金5万元整作为履约保证金，如被告在租赁期间中途单方中止合同或发生违约，原告将不予退还履约保证金；被告未及时缴纳场地租金、物业管理费或原告代垫的水电费等相关费用，除全额补交外，每延期一天按应交全额款项的千分之五支付滞纳金，若逾期达5天，经原告书面催缴后，7天内仍不缴清，则视为被告单方解除合同，原告有权视为违约处理；双方违反本合同的任意条款都视为违约，应向对方支付相当于2个月的租金作为违约金等等。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金5万元，原告亦交付店面给被告使用。被告于2014年8月12日起不再交纳租金，原告遂于2015年10月23日诉至原审法院。庭审中，被告确认至2015年9月中旬止，其租赁场地共产生水电费3420元。
原审法院认为：原、被告于2014年11月15日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。被告辩称其已与原告解除租赁合同，但未能提供证据证明其与原告达成了解除的合意，故对其抗辩原审法院不予支持。原告已向被告交付诉争商铺，被告作为承租人负有按时支付租赁期间租金的义务。被告自2015年8月15日起不按约支付房屋租金及水电费，其抗辩已与原告就诉争商铺租金及水电费支付作出约定，但未能提供证据证明，其行为已构成违约。原告诉请被告支付2015年8月15日至11月14日止的租金7.5万元，符合法律规定，原审法院予以支持。双方当事人在《租赁合同》既约定滞纳金，又约定违约金和履约保证金，而滞纳金属于违约金的类型之一，属于损害补偿性质的违约责任方式，被告承担违约金5万元后，不应承担滞纳金，且违约金与履约保证金都具有惩罚性及补偿性双重属性，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。在本案中原、被告并未对是否解除租赁合同达成合意，而原告现阶段所遭受到的损失亦只是被告延迟支付租金的损失，被告所支付违约金足以弥补该项损失。原告要求被告支付违约金后再要求没收5万元履约保证金，与保证金立法原则相悖，同时也对被告显失公平，产生了双倍违约金。故原告诉请被告承担违约金5万元，原审法院予以支持；原告诉请被告支付滞纳金及履约保证金，原审法院不予支持。原告诉请被告支付所拖欠的水电费5466元，但未能提供其已代被告缴纳上述费用的证据，故对其诉请，原审法院不予支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄林社应于本判决生效之日起十日内支付原告福建永延集团有限公司自2015年8月15日起至11月14日止的租金7.5万元；二、被告黄林社应于本判决生效之日起十日内支付原告福建永延集团有限公司违约金5万元；三、驳回原告福建永延集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3434元，适用简易程序减半收取1717元，由原告承担317元，由被告黄林社承担1400元。
一审宣判后，原审被告黄林社不服，向本院提起上诉称：1、原审中，上诉人提供的证据“手机短信截图”（相对方为“龚伟华”）可以证明上诉人与被上诉人之间就租赁合同的解除已经达成合意。龚伟华系被上诉人高层管理人员，龚伟华于2015年9月30日通过手机号码135××××2000向上诉人发送短信，内容为“黄林社：你方申请解除合同。现我方要求：你解除合同时，入驻进行的固定装修不允许拆动转让和进行人为破坏，并于2015年9月30日交清2015年8月15日至9月14日房租和水电及所有费用。我方同意你于2015年10月5日将所有东西搬离。同时，我方同意：于2015年10月15日前，按照合同约定，将押金5万元人民币退还给你，并免收9月15日至10月5日的房租。以上内容作为《解除合同通知书》的一补充内容，具有同等效力。”落款为“龚伟华，2015年9月30日。”以上信息内容可以证实：上诉人与被上诉人就解除租赁合同已经达成合意，租赁合同解除；被上诉人承诺于2015年10月15日前按照合同约定，将押金5万元人民币退还给上诉人，免收2015年9月15日至10月5日的房租；上诉人与被上诉人已签订了《解除合同通知书》，本条信息作为《解除合同通知书》的补充约定，具有与《解除合同通知书》同等效力。因《解除合同通知书》在被上诉人处上诉人无法获取，原审中上诉人依法向法院申请调取证据，但原审法院未予调取。上诉人认为，在已有证据证明该《解除合同通知书》存在（原审中被上诉人并未否认已签署该通知书），由被上诉人持有，且被上诉人拒不提供的情况下，依据《民事诉讼证据规则》第75条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，应推定上诉人的主张成立。即使没有《解除合同通知书》，因《租赁合同》并未约定解除合同必须以书面形式的情况下，上诉人与被上诉人通过手机短信达成解除合同的合意，应当认定为双方签订的租赁合同已合意解除。2、原审中，上诉人提供的证据（2015）××证内字第××号《公证书》可以进一步证明上诉人与被上诉人之间就租赁合同的解除已经达成合意。因被上诉人提供租赁房屋的排水系统存在缺陷，受“苏迪罗”台风的影响，上诉人承租的房屋遭受水灾，给上诉人造成重大的经济损失。由于洪灾后租赁房屋淤泥沉积严重，现场恶臭不绝，蟑螂、老鼠等随处可见，租赁房屋已不适合经营，租赁合同已无法继续履行，上诉人遂与被上诉人协商解除合同及相应的损失赔偿事宜。经多次协商后，被上诉人于2015年9月14日同意解除合同，并同意上诉人搬离租赁场地，于2015年9月30日补充签订《解除合同通知书》并以短信的形式约定了补充内容。因早已知悉上诉人有意解除租赁合同，被上诉人于2015年9月4日便通过中介在赶集网上发布涉案租赁房屋的出租信息，并且与多位意向承租人洽谈涉案房屋租赁事宜。该招租信息可以进一步证明上诉人与被上诉人合意解除租赁合同的事实。3、原审法院判决上诉人应向被上诉人支付违约金5万元没有事实依据，属错误判决，应予以改正。上诉人与被上诉人已合意解除房屋《租赁合同》，上诉人并不存在违约的情形。就未支付的2015年8月15日至9月14日一个月的房屋租金及水电费，上诉人与被上诉人约定，直接由被上诉人从5万元押金中抵扣上述一个月的租金和水电费，余款直接返还给上诉人。因此，原审法院判决上诉人支付违约金没有事实依据，属于错误判决，应予以改正。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人永延集团答辩称：1、本案租赁合同根本没有解除，上诉人提交的证据更无法证明租赁合同已解除。上诉人以所谓的手机短信为由证明双方达成解除合同的合意，进而证实双方租赁合同已解除，完全与事实和法律相违背：（1）被上诉人没有授权任何人就解除租赁合同事宜进行协商确定；手机短信是可以编辑、删减的，不具有证明力。（2）无论手机短信真实与否均不能证实双方租赁合同已解除，合同解除必有确定的合意，应该是有书面解除协议或解除通知等。（3）即使手机短信内容属实，充其量是表明确上诉人欲单方申请解除合同，只是进行协商而已，未形成解除合同的合意。（4）即使手机短信内容属实，且不论其它是否有有效授权、手机短信作为证据的缺陷性等等问题，仅从短信内容来看，反而是很明确证实本案租赁合同没有解除，因为从短信内容可以明确看出提前租赁解除合同是附条件的，即上诉人黄林社“并于”2015年9月30日交清2015年8月15日至9月14日房租和水电及所有费用。只有在附条件满足的条件下，才谈得上解除合同事宜。但上诉人黄林社根本没有在2015年9月30日前交清所有费用，因附条件没有满足，本案租赁合同当然也没有解除。2、上诉人以双方签订《解除合同通知书》且该证据被上诉人拒不提供为由认为应推定上诉人主张成立，完全是无中生有。若存在《解除合同通知书》那也是单方的通知书。若存在《解除合同通知书》那也是上诉人黄林社自身持有，举证责任也在上诉人。事实上，根本不存在解除合同的合意，更无相关书证。上诉人以所谓其提交的《公证书》来证明上诉人与被上诉就解除合同达成合意，不能成立。被上诉人有多处物业，并进行出租经营等，被上诉人即使通过相关网站发布相关房屋出租信息也是很正常的商业行为，就算是涉案房屋发布出租信息，那也仅是要一个要约邀请，也没有签订正式的租赁合同，更谈不上对上诉人黄林社构成违约。3、上诉人存在严重违约行为，其支付违约金5万元，一审认定完全正确。一审法院没有被上诉人请求的滞纳金和履约保证金，已是对上诉人的偏袒。另外，被上诉人需要说明的是，上诉人严重的违约行为处于持续状态，租赁合同到今仍未解除，上诉人仍然是承租人，且有支付租金的义务，为此，被上诉人正收集相关证据材料，再次起诉要求上诉人支持一审判决后的相关租金。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
经查，本案当事人在原审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送本院，本院认定的本案事实与原审法院一致。
本院认为，上诉人在本案诉讼过程中，未提交证据证明被上诉人曾授权“龚伟华”与被上诉人协商并达成解除本案讼争《租赁合同》的协议，因此，上诉人关于其与“龚伟华”之间的手机短信内容可以证明上诉人与被上诉人之间就租赁合同的解除已经达成合意的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
就上诉人主张的其与被上诉人曾签订《解除合同通知书》，但该通知书持有人为被上诉人，被上诉人无正当理由拒不提供，可以推定该主张成立的上诉理由，本院认为，上诉人主张的文件标题为《解除合同通知书》，而通知书应由一方制作、签署并向另一方发出，无须接收方的签署，且该文件的持有人应为做为接收方的上诉人，因此，上诉人的该项上诉理由明显不合情理，本院不予采纳。
如上所述，上诉人所提交的证据不能证明其与被上诉人之间已就租赁合同的解除已经达成合意，原审法院据此判令上诉人应就其未按约支付租金及水电费的行为承担违约责任正确，本院依法予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币3434元由黄林社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年七月十七日
书 记 员 陈 奇