北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3475号
上诉人（原审原告、反诉被告）：时桂杰，女，1963年3月14日出生。
委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告兼安奔之委托诉讼代理人）：吴燕，女，1979年10月23日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安奔，男，1979年10月29日出生。
第三人：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。
法定代表人：胡彦明，总经理。
委托诉讼代理人：王秀玲，女。
上诉人时桂杰因与被上诉人吴燕、安奔，第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人时桂杰之委托诉讼代理人李伟，被上诉人吴燕（兼安奔之委托诉讼代理人）,第三人金城阜业公司之委托诉讼代理人王秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
时桂杰上诉请求：撤销原判第三项、第四项，改判吴燕、安奔支付时桂杰违约金270万元、赔偿时桂杰中介费33750元。事实与理由：吴燕、安奔应当按照合同约定承担违约责任。原审判决吴燕、安奔承担8万元的违约金无法弥补时桂杰的损失。
吴燕、安奔、金城阜业公司辩称：同意一审判决。
时桂杰向一审法院起诉请求：一、解除时桂杰与吴燕、安奔及金城阜业公司于2016年8月28日签订的《房屋买卖居间合同》；二、吴燕、安奔向时桂杰返还定金5万元；三、吴燕、安奔向时桂杰支付总房款200%的违约金270万元；四、吴燕、安奔向时桂杰支付购房的中介费用33750元。
吴燕、安奔向一审法院提出反诉请求：一、要求时桂杰继续履行《房屋买卖居间合同》，由时桂杰向吴燕、安奔支付125万房款，吴燕、安奔将北京市门头沟区中门寺南坡某号（以下简称1402号）房屋交付给时桂杰；二、时桂杰向吴燕、安奔支付总房款200%的违约金270万元。
一审法院认定事实：2012年6月14日，吴燕就北京市门头沟区岳家坡一区90号房屋与北京市门头沟区征收事务中心签订《房屋征收补偿安置协议》，吴燕依约可获得一套三居室，三套二居室安置房。1402号房屋即为其中的一套二居室。该房屋尚未办理所有权登记手续。
2016年8月28日，吴燕（甲方）、时桂杰（乙方）与金城阜业公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：一、甲方将1402号房屋出卖给乙方，价款为135万元；二、乙方于签订合同当天支付甲方定金5万元，于2016年10月31日前支付甲方第一笔房款100万元，于2016年11月31日前支付甲方第二笔房款25万元，剩余5万元于房本下发过户当日同时支付甲方；三、乙方应向丙方支付居间服务佣金33750元；四、甲乙双方约定该房屋于收到第一笔房款之前进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋的钥匙交予乙方；五、本合同签订后，如乙方违约，乙方已支付定金归甲方所有，不予退还，并于三个工作日内赔偿甲方标的房款的200%作为违约金；如甲方违约，甲方应于三个工作日内将定金双倍返还给乙方，并赔偿乙方标的房款的200%作为违约金；甲乙双方任意一方不按丙方指定的日期办理与该房屋交易的各项相关手续，或不提供相关文件、资料、证明等致使合同无法按期履行的，每延误一日，违约方应向守约方支付房屋成交总价的万分之三的滞纳金，延期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方向守约方支付合同标的房款200%的违约金。吴燕的丈夫安奔亦在出卖人处签字。
签订上述《房屋买卖居间合同》后，时桂杰向吴燕支付了5万元定金，并向金城阜业公司支付了33750元居间服务费。
2016年9月5日至9月7日期间，吴燕与时桂杰之女孙某进行短信沟通。吴燕表示：卖房时没有和老公商量，今天才知道老公有债务纠纷，可能会影响过户，让孙某与时桂杰商量一下，可以退定金。孙某表示：其和其母亲商量了，二人非常喜欢吴燕的房子，如果安奔那里缺钱她们会尽快付房款。
2016年10月21日，时桂杰准备好了100万房款，由金城阜业公司工作人员约买卖双方在金城阜业公司会面。时桂杰提出可向吴燕支付第一笔购房款，吴燕未受领该笔房款，双方亦未办理房屋交割手续。时桂杰向法庭提交的当日其与吴燕、孙某及金城阜业公司工作人员王某、李某的录音显示：吴燕表示安奔在过户时肯定会不配合，到时候房价上涨，买方的损失会更大，让买方再考虑考虑；时桂杰表示咱们就按合同走吧；孙某问吴燕是否不想卖房了，吴燕表示真的怕捣乱，确实不想卖了。经质证，吴燕对录音的真实性不持异议，但主张录音的内容只是节选，录音中吴燕只是在善意提醒时桂杰可能会出现安奔不协助过户的问题，但吴燕从未说过要解除合同，双方也未商谈出一个确定的结果。就该问题，法院依职权传唤金城阜业公司门店经理王某出庭作证。王某证明：时桂杰与吴燕之间的交易系其门店做的，履约过程中吴燕表示其爱人不太配合过户，让中介劝买房人别买了；2016年10月21日，中介约双方见面办理交款、交房手续，见面时吴燕还是劝时桂杰别买了。
2016年10月22日，孙某与吴燕进行短信沟通。孙某表示：100万房款已经准备好，随时可以转给吴燕。吴燕表示：政策是不允许回迁房没产权的状态下买卖的，所以为了给买方减少损失，其可以将定金退给买方。孙某表示：如果吴燕不收100万房款，其将向法院起诉。吴燕表示：你们还是考虑退定金吧。
2016年10月31日，王某与吴燕进行短信沟通。王某在短信中称时桂杰已将房款准备好，请吴燕及时进行下一步程序；吴燕回复称接到政府回迁房不可以买卖的通知，为了不给时桂杰造成不必要的损失和后续的麻烦，建议把定金退给她。
2016年10月31日，时桂杰向法院提起本次诉讼。吴燕于2016年11月11日收到起诉书。法院于2016年11月24日组织双方进行庭前会议，吴燕在庭前会议中表示：1402号房屋因其爱人安奔玩牌欠债抵押出去了，房屋钥匙也被安奔拿走了，现在没有能力交付房屋，等能交付房屋的时候再收时桂杰的钱。
2016年11月25日至11月29日，吴燕与孙某进行短信沟通。吴燕表示，其已与安奔进行沟通，二人同意继续履行合同。孙某表示：其与母亲很喜欢吴燕的房子，但由于吴燕不卖房子给她们，她们把很多钱做了理财，现在借不到那么多钱了。2016年11月29日，吴燕与金城阜业公司工作人员李某进行短信沟通，吴燕表示1402号房屋其已与家里沟通好，房屋钥匙及手续已准备好，随时可以交接。
2016年12月21日，法院开庭审理本案，吴燕、安奔要求继续履行合同。时桂杰表示不同意继续履行。
另，王某在作证时陈述现1402号房屋的房价约在150万、160万左右。
时桂杰主张吴燕、安奔违约给其造成误工损失和精神损失，但未提交相应证据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于本案争议问题，法院作如下认定：
一、时桂杰是否享有合同解除权。
诉争《房屋买卖居间合同》约定，买卖双方应在收到第一笔房款之前进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋的钥匙交予买方。根据当事人提交的证据及王某的证言，时桂杰已于2016年10月21日向吴燕提出支付第一笔房款100万元，且已具备付款能力，金城阜业公司亦指令双方于该日完成付款及房屋交验手续。则吴燕、安奔应至迟于2016年10月21日配合时桂杰进行房屋交验，该项义务不因吴燕拒绝受领房款而豁免。至法院庭前会议之日，吴燕、安奔仍未履行该义务，其迟延履行的时间已超过了10个工作日，故时桂杰有权解除《房屋买卖居间合同》。故对于时桂杰要求解除其与吴燕、安奔及金城阜业公司于2016年8月28日签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，时桂杰有权要求吴燕、安奔返还定金5万元，对于其该项诉讼请求，法院予以支持。时桂杰在本案中未主张双倍返还定金，而是选择适用违约金条款，对此法院不持异议。
二、时桂杰是否存在违约行为。
在法院庭前会议之时，时桂杰已明确提出了解除合同的请求，且其享有合同解除权，之后吴燕、安奔又表示要求继续履行。此时，时桂杰有权选择继续履行合同或解除合同。故其拒绝继续履行合同的行为不构成违约，故而对吴燕、安奔要求继续履行《房屋买卖居间合同》并要求时桂杰支付270万元违约金的反诉请求，法院不予支持。
三、时桂杰可获得违约金数额。
买卖合同因违约解除后，守约方有权要求违约方按照合同约定支付违约金；违约金过高于实际损失的，违约方可请求法院酌情予以降低。在本案中，时桂杰主张目前1402号房屋的房价比签订买卖合同时有了大幅上涨，故其损失中应包括房屋差价损失。但应当指出，1402号房屋系尚未取得房屋所有权证的征收安置房屋，其买卖价格与一般商品房有异，且参考中介公司提供的房屋价格，1402号房屋的上涨幅度与时桂杰主张的违约金数额有较大的差距，故法院将对时桂杰主张的违约金数额酌情予以调整。此外，虽然吴燕、安奔违约在先，但在诉讼过程中，二人表示愿意继续履行合同，即时桂杰主张的房屋差价损失可以通过继续履行合同得到弥补。但由于时桂杰已将购房款用于他项投资，不愿继续履行，故房屋差价损失的产生亦是时桂杰自行选择权利救济方式的结果，该部分损失不应完全由吴燕、安奔来负担。时桂杰主张的精神损失，没有法律依据，法院在确定违约金数额时对该部分损失不予考虑。吴燕、安奔应赔偿违约金的数额，法院将综合考虑时桂杰的损失情况、合同履行情况及违约方的过错程度并兼顾公平原则酌情予以确定，时桂杰主张过高的部分，法院不予支持。由于违约金本身就是对守约方损失的弥补，故对于时桂杰另行要求吴燕、安奔赔偿中介费的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除时桂杰与吴燕、安奔及北京金城阜业房地产经纪有限公司于二○一六年八月二十八日签订的《房屋买卖居间合同》。二、吴燕、安奔于本判决生效之日起七日内向时桂杰返还定金50000元。三、吴燕、安奔于本判决生效之日起七日内向时桂杰支付违约金80000元。四、驳回时桂杰的其他诉讼请求。五、驳回吴燕、安奔的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有集体土地使用证、照片、面积测量证明及当事人庭审陈述等证据在案佐证。双方当事人二审期间未提交新证据。
本院认为，合同因违约解除后，守约方有权要求违约方按照合同约定支付违约金；违约金过高于实际损失的，违约方可请求法院酌情予以降低。本案双方争议的焦点在于违约金的数额，对其他部分没有争议，因此本院对一审判决违约金以外的部分首先予以确认。时桂杰主张的270万元违约金的基础是1402号房屋的差价损失。在诉讼过程中，吴燕、安奔表示愿意继续履行合同，即时桂杰主张的房屋差价损失可以通过继续履行合同得到避免，因此该损失并非必然发生。由于时桂杰称已将购房款用于他项投资，不愿继续履行，故房屋差价损失的产生亦是时桂杰自行选择权利救济方式的结果，该部分损失不应完全由吴燕、安奔来负担。且由于双方签订的合同仅履行到定金阶段，故一审法院综合考虑时桂杰的损失情况、合同履行情况及违约方的过错程度并兼顾公平原则酌情予以确定违约金并无不当。本院予以维持。
综上所述，时桂杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28670元，由时桂杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 辛 荣
审判员 赵 蕾
二〇一七年五月二十六日
书记员 刘芳芳