广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2575号
上诉人（原审原告、反诉被告）：霍其焕，男，汉族，1958年6月21日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：杨景翔，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴振山，广东宝慧律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：霍照帮，男，汉族，1963年8月22日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：廖健，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张君仪，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁叔杏，男，汉族，1971年2月10日出生，住广东省佛山市南海区桂城街道。
委托诉讼代理人：廖健，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张君仪，广东禅都律师事务所律师。
原审第三人：佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码9144××××719372390P。
法定代表人：关锦长，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
上诉人霍其焕因与被上诉人霍照帮、袁叔杏、原审第三人佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司（以下简称吉利公司）用益物权确认纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人霍其焕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认霍其焕唯一享有2010年3月18日《土地租赁合同》中位于佛山××环路南××以西，附近面积14.259亩的土地的承租权利；3.本案的一、二审诉讼费用由霍照帮、袁叔杏承担。事实与理由：一、一审判决所载的吉利公司的陈述与庭审事实严重不符。一审判决载称：“第三人述称：第三人将涉案土地出租给霍其焕与被告方，其关系我方不清楚，认为与我方无关。”该载述与吉利公司在一审庭审中的意见完全不符。一审庭审中，吉利公司明确表示：案涉土地是向霍其焕出租的，租金也是由霍其焕名义缴纳的，至于霍其焕和霍照帮、袁叔杏的关系吉利公司并不清楚。由于吉利公司是案涉土地的出租方，其意见对事实查明有着重要作用，一审判决扭曲庭审事实。二、案外人黄×证言不应采信，因为黄×与霍照帮存在利害关系，而黄×本人也并未出庭作证。事实上，案涉土地上的厂房是由霍其焕一人出资建设的，与霍照帮毫无关系。三、一审判决对案涉土地的租金缴纳认定错误。纵观涉案土地的缴纳租金的方式，本案缴纳租金的时间段分为两段：第一段时间：在霍其焕与霍照帮、袁叔杏合作经营××石厂期间（即2010年至2012年）。该时期，向吉利公司缴纳租金所使用的账户是霍照帮的账户，然而，该账户只是××石厂三名股东共同使用的账户，追索其缴租款项的来源实际上是来自于霍其焕，其流程为霍其焕将款汇入霍照帮账户，再由霍照帮账户汇入吉利公司账户。第二段时间：霍其焕与霍照帮、袁叔杏终止合作，霍其焕购买了××石厂所有股份，并重新成立×××公司，即从2013年3月至今。这一期间，所有的土地租金都是由霍其焕向吉利集团缴纳。这更加证明，霍其焕是涉案土地的唯一承租人。四、《住所确认书》不应被认定为有效证据。认定合同相对人应当从合同的签订、合同的履行等基本要素进行判断，而不能以霍照帮、袁叔杏提供的《住所确认书》等为了配合工商登记等行政程序而作出的不真实的意思表示进行判断。
被上诉人霍照帮、袁叔杏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人吉利公司陈述，吉利公司对本案不持任何立场，只要不损害吉利公司的利益，有主体按期交纳租金即可。
霍其焕向一审法院起诉请求：1.判决确认霍其焕从吉利公司承租位于佛山××、××出口附近土地，面积共14.259亩的土地（承租）使用权完全归霍其焕所有；2.判决霍照帮向霍其焕支付2013年至2016年拖欠土地租金1187952元；3.判决袁叔杏向霍其焕支付2013年至2016年拖欠土地租金1187952元。4.本案的诉讼费用由霍照帮、袁叔杏承担。霍照帮、袁叔杏提起反诉请求：1.判决确认霍照帮、袁叔杏对以霍其焕名义与吉利公司于2010年3月18日签订的《土地租赁合同》中14.259亩租赁土地，与霍其焕共同享有占有、使用、收益、处分的权利；2.本案的诉讼费用均由霍其焕承担。
一审法院查明:2005年至2006年期间，霍其焕与霍照帮合作向吉利公司承租给霍其焕位于佛山市禅城区变电站侧的土地8.207亩，并交由案外人黄×建造简易厂房，建造厂房费用由霍其焕与霍照帮共同确认并支付。厂房建成后，二人合作成立佛山市禅城区××复合石板有限公司。
据备案在佛山市禅城区××××管理局资料显示：2007年5月24日，佛山市禅城区南庄镇村民委员出具书面证明，内容如下：兹有吉利公司出租给霍其焕位于佛山市禅城区电站侧的土地，其产权属于吉利公司所有。特此证明。
2007年5月28日，由股东霍××、霍其焕签名的××公司住所确认书，载明：经我佛山市禅城区××复合石板有限公司全体股东一致确认，委托我公司股东霍其焕代表我公司与吉利公司签订的租赁合同中的佛山市禅城区变电站侧作为我公司的住所。
2007年6月19日，佛山市禅城区××复合石板有限公司成立，工商登记注册股东为：霍其焕、霍××，法定代表人：为霍其焕。登记住所为佛山市禅城区变电站侧，属于讼争土地的一部分。
庭审中，霍××出庭作证，陈述其系代霍照帮持股，真正股东为霍照帮。霍其焕、霍照帮、袁叔杏对霍××代霍照帮持股事宜无异议。
2009年12月1日，经股东会决议解散，佛山市禅城区××复合石板有限公司注销登记。
佛山市禅城区××复合石板有限公司注销登记后，霍其焕与霍照帮继续以个人合伙形式合作经营麟邦石材生意。
2010年3月18日，吉利公司作为出租方与霍其焕签订《土地租赁合同》，约定吉利公司将其位于佛山××环路南××以西，樵乐路出口附近土地，面积14.259亩出租给霍其焕使用。该土地包含此前麟邦公司厂房所占用土地8.207亩。租用期从2010年4月1日至2030年11月30日止。
租金计算：2010年4月1日至2013年3月31日，年租金为262669元。从2013年4月1日起，每年租金按上年租金递增13133.45元，即第四年租金为275802.45元，第五年年租金为288935.9元。以此类推至合同结束。
2010年7月23日，霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人签订《投资合作协议》，约定三人共同投资××复合石板厂，该厂未注册登记。协议内容载明：经霍照帮、霍其焕、袁杏叔三人协商共识：现三人共同投资××复合石板厂项目，以前所投资及亏损已清楚明确，现从2010年7月26日起重新投资：霍照帮投资100万、霍其焕投资100万，袁叔杏投资100万，共计投资为300万计算；以及2010年7月26日前所有的负债由以上三人承担；以及即2010年7月26日后，股东三人享有同等股权，共同拥有该项目所有资产与利润分红，共同承担投资风险与债权和债务。本协议经股东签字后生效，一式四份，三股东各执一份，会计保留一份。本协议如有未尽事宜可共同协商解决。股东签名：霍照帮、霍其焕、袁叔杏。2010年7月26日，袁叔杏通过工商银行转账20万元给霍其焕，通过佛山市禅城区×××××存汇80万元给霍其焕账户。
2013年1月25日，三人合伙经营的××复合石板厂解散，三方签署《股份转让合同》，霍照帮、袁叔杏将其各自股份转让给霍其焕。三人未对涉案厂房及所租用土地作出处理。
据霍照帮支付凭证显示，2010年1月至2012年12月的租金，均由霍照帮向吉利公司缴纳；吉利公司收取租金后，出具收据给霍其焕。
2013年1月25日，霍照帮、霍其焕、袁叔杏三人作为出租方与作为承租方的霍其焕签订《厂房租赁合同》。合同约定，霍照帮、霍其焕、袁叔杏三人将麟邦厂房和厂房外土地出租给霍其焕使用。其中厂房面积8.207亩即5471.32平方米，场外水泥地面积：2320平方米。关于租金收入的计算：出租方为三人，且承租方为出租方当事人之一，故出租方每个当事人的租金收入为年租金总额扣除就该地块应支付给吉利公司的土地使用租金和有关税费后平均三份分配，即按公式：（年租金收入-
土地使用租金-
有关税费）/3。因此，承租方只需支付给出租方当事人另外两人各一份租金即可。合同第三条第四款约定”由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由出租方即霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人处理，如导致承租方无法正常生产，出租方应返还当年租金给承租方。第九条，租赁期间，如承租方需将厂房全部转租或部分转租给他人使用的，可与出租方协商同意。
2015年8月26日，霍照帮、霍其焕、袁叔杏三人作为出租方（甲方）与作为承租方的佛山市禅城区××××有限公司（乙方）签订《租赁合同》。将讼争土地中的1000平方米出租给乙方使用。租赁期限为2015年8月25日至2018年8月26日。
2015年6月16日，霍照帮将讼争土地上的部分仓库2280平方米出租给佛山市×××陶瓷有限公司，租赁期限为3年零8个月，从2015年7月1日起至2019年3月31日止。
另外，对于讼争土地的租金，自2013年起，由霍其焕名义向吉利公司交租。
后，霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人对此产生争议，霍其焕认为讼争土地系以自己一人名义向吉利公司自己独自拥有全部讼争土地的承租权及对外出租权；霍照帮、袁叔杏认为三人共同拥有对讼争土地的承租权及对外出租权。双方各执一词，讼至一审法院。
一审法院认为，本案争议焦点是讼争土地的承租权是归霍其焕一人享有还是归霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人共同享有。
综合本案案情及证据，一审法院认为讼争土的承租权应归属霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人共同享有。理由如下：1.讼争土地虽以霍其焕名义与吉利公司签订租赁合同，但是霍其焕系受××公司及全体股东所托与吉利公司签订租赁合同，此事实有备案在佛山市禅城区市场××××局的公司住所确认书明确记载。2.对于讼争土地租金的缴纳：既有霍其焕缴纳也有霍照帮的缴纳记录，而且霍其焕未能举证证明霍照帮系受霍其焕所托代其向吉利公司缴纳。此据可以认定二人共同向吉利公司交租。至于袁叔杏是后来加入二人一起合伙经营。3.2013年1月25日，霍照帮、霍其焕、袁叔杏三人作为出租方与作为承租方的霍其焕签订《厂房租赁合同》。合同约定，霍照帮、霍其焕、袁叔杏三人将麟邦厂房和厂房外土地出租给霍其焕使用。此据印证，霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人共同享有讼争土地的承租权。反之，如果霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人没有共同承租权就不可能由三人共同将讼争土地及厂房出租给霍其焕。综上，由此可以认定，讼争土地的承租权由霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人共同享有。霍其焕认为，该土地承租权属于其一人所有，理据不足一审法院不予支持。基于此，对其租金主张亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、确认霍其焕、霍照帮、袁叔杏共同享有2010年3月18日《土地租赁合同》中位于佛山××环路南××以西出口附近面积14.259亩的土地的承租权利；二、驳回霍其焕的诉讼请求。本诉案件受理费25808元，由霍其焕负担；反诉受理费200元，由霍其焕负担。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的二审争议焦点系案涉土地的承租权益是否应归属霍其焕单独所有的问题。要确定案涉土地承租权益的归属，一般情况下应以案涉土地租赁合同之签订主体为主要依据进行判断合同的相对方主体，但在本案中各方当事人对谁才是真正的合同承租人这一问题发生争议、且作为出租方的吉利公司并不坚持合同签订主体即为合同真正相对方的情形下，本院应全面审查案涉租赁合同之实际履行情况及本案现有证据，以此确定案涉土地的承租方主体是霍其焕，还是霍其焕、霍照帮、袁叔杏。首先，2007年5月28日由股东霍志锋、霍其焕签名的佛山市禅城区××复合石板有限公司住所确认书，载明：经我佛山市禅城区××复合石板有限公司全体股东一致确认，委托我公司股东霍其焕代表我公司与吉利公司签订的租赁合同中的佛山市禅城区变电站侧作为我公司的住所。而依据案外人霍志锋的证人证言，陈述其系代霍照帮持股，真正股东为霍照帮。上述确认书中，明确载有霍其焕本人的签名，其亦确认该签名的真实性，且该证据存档备案于佛山市禅城区管理局。可见，在没有相关证据予以推翻上述确认书所载之内容情况下，该确认书具有证明力，可证明霍其焕以其名义签订的案涉租赁合同并非霍其焕一人独自所为。其次，关于案涉土地承租合同的义务履行方即租金之实际缴纳并负担者的问题。据霍照帮提供的支付凭证显示，在2010年1月至2012年12月的案涉土地租金均由霍照帮账户缴纳。虽然霍其焕上诉称在2010至2012年期间，租金的缴纳账户虽使用霍照帮的账户，但资金来源是由霍其焕将款项汇入霍照帮账户，再由霍照帮账户汇入吉利公司账户。但霍其焕对其主张未能提供任何有效证据证明，且霍照帮、袁叔杏亦对此不予确认，故霍其焕由其一人支付案涉土地之租金的抗辩，因缺乏事实依据，本院不予采纳。而霍其焕亦认可上述用于支付租金的霍照帮账户是霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人合伙经营××复合石板厂共同使用的账户，可见，从案涉土地租金的交纳情况即并非由霍其焕一人交纳之事实看，可进一步佐证案涉租赁合同的实际承租方并非霍其焕一人。再次，2013年1月25日，霍照帮、霍其焕、袁叔杏三人作为出租方与作为承租方的霍其焕签订《厂房租赁合同》，约定霍照帮、霍其焕、袁叔杏三人将厂房和厂房外土地面积为2320平方米出租给霍其焕使用。霍其焕为出租方三人之一，且案涉土地应付给出租人的租金由三人共同负担并纳为共同经营成本。可见，倘若案涉土地为霍其焕一人所承租，霍其焕仍与霍照帮、袁叔杏签订之上述协议，明显不符合一般社会常理及常识。综上，上述证据之间能够相互印证，进而形成一个逻辑一致的完整证据链条，较为充分、有力地证明了案涉租赁合同的实际承租方非霍其焕一人，而是由霍其焕、霍照帮、袁叔杏三人共同承租，其承租权益理应归属其三人所享有。霍其焕的上诉主张因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，霍其焕的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人霍其焕负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年六月二十一日
书记员 郭文静