广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终313号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓业乾，女，1958年5月7日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：陈锡添，男，1958年4月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，系邓业乾的丈夫。
委托诉讼代理人：徐凤梅，广东加通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林祖浩，男，1973年8月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海经济特区金品电器有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区。
法定代表人：林祖武，董事长。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张凤翼，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：珠海百瑞国际文化传播有限公司，住所地：珠海市××。
法定代表人：洪莹莹，总经理。
委托诉讼代理人：高毅，广东常成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王美霞，广东常成律师事务所实习律师。
原审被告：林尔锋，男，1946年8月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
原审被告：林宏波，男，1966年12月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
林尔锋、林宏波共同委托诉讼代理人：张凤翼，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。
林尔锋、林宏波共同委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。
原审被告：ＸＸ，男，1972年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：高毅，广东常成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王美霞，广东常成律师事务所实习律师。
上诉人邓业乾、林祖浩、珠海经济特区金品电器有限公司（以下简称金品公司）与被上诉人珠海百瑞国际文化传播有限公司（以下简称百瑞公司）以及原审被告林尔锋、林宏波、ＸＸ物权保护纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邓业乾上诉请求：1、改判原审判决第四项为林祖浩、金品公司向邓业乾赔偿珠海市××××××路××号××公司三区段1层、2层厂房（以下简称案涉厂房）未出租部分的租金损失（自2004年10月1日至2016年6月26日期间的未出租部分的租金损失2485603元；自2016年6月27日起至林祖浩、金品公司实际停止妨碍之日止，第一层未出租部分407.77平方米的租金损失按408.37元/天的标准计算，第二层未出租部分602.18平方米的租金损失按3×1.76元/天的标准计算）；2、改判原审判决第五项为百瑞公司于判决发生法律效力之日起不得阻止邓业乾在公共空地施工安装水电；不得在公用门口和案涉厂房出入口门上锁；不得在案涉厂房设立物业管理服务；不得收取案涉厂房使用人的停车费；不得在案涉厂房的共有部分设立物业管理服务及收取相关费用；3、判令林祖浩、金品公司承担一、二审的全部诉讼费用。
事实与理由：一、原审法院以邓业乾存在过错为由，仅判决林祖浩、金品公司赔偿案涉厂房未出租部分自2004年10月1日至2016年6月26日期间租金损失的50%，即1242801.5元，没有法律及事实依据，且对邓业乾明显不公，依法改判由林祖浩、金品公司赔偿全部租金损失2485603元。理由：1、原审仅判决林祖浩、金品公司赔偿案涉厂房租金损失的50%没有法律依据。原审判决所依据的法律条文中，显然没有一条法律规定认定物权受到侵害的邓业乾有过错，反而是原审判决依据的《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十九条、第二十一条能认定林祖浩、金品公司存在过错，对邓业乾的物权实施了侵权行为，应当承担侵权责任。因此，该判项于法无据。2、林祖浩、金品公司是侵权人，存在过错，案涉厂房租金损失的产生及扩大均是由林祖浩、金品公司造成，应由其承担全部租金损失。邓业乾不存在过错，原审法院不应减轻侵权人的赔偿责任。这么多年来邓业乾一直无法使用、出租案涉厂房是因为林祖浩、金品公司长期阻挠所致，长期不提供水电、消防水，不让邓业乾使用配电房、值班室，阻止邓业乾使用下水道排水，阻止邓业乾在公共空地铺设水电路线及用电设备，甚至阻止邓业乾进入自己所有的案涉厂房等行为，并不是邓业乾不想正常行使出租权利。多年来，邓业乾一直通过各种方式与林祖浩沟通案涉厂房的通水、通电、出入自由等事宜，却一而再再而三遭到林祖浩的拒绝。邓业乾在一审中提交的《律师函》、一系列录音证据、报警记录及与供电部门的沟通协调等证据，足以证明邓业乾一直在积极与林祖浩沟通，维护自己的权利，主观上不存在过错。3、邓业乾多年来一直在通过各种方式主张权利，维护案涉厂房的物权，不存在怠于保护物权的行为。一审法院却认定邓业乾存在过错，导致损失扩大，判决邓业乾自行承担50%的租金损失责任，对邓业乾极不公平，且没有事实依据。根据《物权法》第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”，法律从来没有强制当事人有且只有选择诉讼解决纠纷。一直以来，邓业乾本着和谐解决、减少诉讼的原则，一开始是与林祖浩电话或面谈协商解决，后来通过律师发函及报警由警察来协调解决等方式，再后来甚至与供电部门沟通从其他地方供电等，即使这样，还是被林祖浩、金品公司阻止铺设水电路线。邓业乾多次主动地解决问题、维护物权的行为，却被一审法院认定为“怠于通过诉讼等有效法律途径主张权利”，实在是冤枉。选择诉讼维权是邓业乾最不得已的无奈之举，邓业乾一直以来积极主张权利、收集有力证据的行为没有过错。
二、邓业乾上诉请求在原审判决的基础上补充判决百瑞公司不得在案涉厂房设立物业管理服务，不得收取案涉厂房的管理费及该厂房使用人的停车费，不得在案涉厂房共有部分设立物业管理服务及收取相关费用，有法有据，应予支持。理由：1、百瑞公司与林祖浩自2015年2月13日后存在租赁关系，百瑞公司自承租厂房后，对承租的厂房予以改造，并从2015年9月15日起接管对承租厂房的物业管理服务。因此，与百瑞公司存在物业管理关系的是林祖浩，百瑞公司仅对承租的林祖浩厂房区域内有物业管理权限，对邓业乾所有的案涉厂房没有物业管理权限，对建筑物专有部分以外的共有部分，亦没有物业管理权限，无权收取相关费用。2、根据《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，邓业乾是案涉厂房的所有人，对案涉厂房的管理使用有排他性的权利，任何人无权强迫要求邓业乾接收百瑞公司的物业管理。原审判决认定“百瑞公司实际提供物业管理服务，按一定的标准收取物业管理费、停车费理据充分”的说法没有事实依据。邓业乾从来没有与百瑞公司签署过物业管理服务合同，百瑞公司无权对邓业乾所有的案涉厂房进行物业管理、更无权收取任何费用。3、一审法院漏查百瑞公司对案涉厂房及其共有部分强行进行管理并收取邓业乾及租客停车费的事实，才导致漏判的结果。根据邓业乾提交的证据显示，百瑞公司在未经邓业乾同意的情况下，在邓业乾所有的案涉厂房的前后两边划线停车，甚至把邓业乾的厂房两边出入口都停满车辆，连邓业乾出入都要收取停车费（该款全部归百瑞公司所有），严重影响了邓业乾对案涉厂房的使用与出租。而一审法院对此项妨碍物权的行为没有审理，导致漏判。
综上，基于以上事实和理由，邓业乾认为，原审判决认定事实部分存在错误，存在误判、漏判的情况。为维护邓业乾的合法权益，恳请贵院查明本案事实，支持邓业乾的全部上诉请求。
林祖浩、金品公司辩称，原审判决未能查清邓业乾所主张的案涉厂房是否存在被林祖浩、金品公司阻碍的事实，特别是在2004年至2012年之间上述物业有出租给第三人，因此不应该由林祖浩、金品公司承担上述物业未出租的损失。
百瑞公司辩称，百瑞公司从未收取过邓业乾的停车费和物业管理费，邓业乾的主张没有基础法律事实。事实上，百瑞公司在承租案涉物业时承租的面积已经超过×0%，且投入了大量的资金对整个物业进行了更新修护，邓业乾也从中受益，因此邓业乾针对百瑞公司及ＸＸ的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院予以维持。
林尔锋、林宏波述称，与林祖浩、金品公司的答辩意见一致。
ＸＸ述称，与百瑞公司的答辩意见一致。
林祖浩、金品公司上诉请求：1、撤销（2016）粤0402民初5157号民事判决第一、二、三、四、七项；2、改判邓业乾向金品公司支付物业管理费及违约金（暂计至2016年7月止物业管理费为278048元，违约金为1×65×6.75元），支付分摊费用×4370.33元；3、驳回邓业乾的全部诉讼请求；4、本案一、二审案件受理费以及评估费均由邓业乾负担。
事实与理由：一、一审判决对于自2004年邓业乾购买厂房后，林祖浩、金品公司是否存在拒绝供电的事实审查不清。其中，自2004年至2015年（林祖浩报装新的变压器）期间，林祖浩、金品公司是否拒绝供电，未有明确判断。仅凭邓业乾提供的2006年的一份律师函，在出具这份律师函的律师未出庭作证的情况下，其真实性无法确认，亦无法证明律师函所述内容的真实性。事实上，在2004年至2015年期间，邓业乾的厂房中的一部分一直出租给“开心××”餐饮公司，另一部分一直出租给付××。该两人一直正常使用邓业乾的厂房，且均需要用电。如果在此期间，林祖浩、金品公司拒绝向邓业乾的厂房供电，两人均无法正常使用和租赁，更不会持续承租并向邓业乾缴付租金。在2015年之后，因原有设备老化无法使用，林祖浩自费为厂区更换了新的变压器。此时，邓业乾若要使用林祖浩的变压器及变电房，理应与林祖浩协商一致，承担一部分费用。但是，邓业乾一直拒绝承担，林祖浩因此未给予邓业乾使用的行为，属于合法履行抗辩权，不属于侵权行为。
二、原审法院关于邓业乾是否可以自行报装用电的事实审查不清。原审法院在一审期间向珠海市××供电所调查取证，香洲区供电局复函表明：邓业乾于2015年12月10日申请新装变压器业务，提供资料符合用电报装手续，该局已于2016年1月14日与邓业乾签订供电方案。这充分说明，即使未取得林祖浩的协助或配合，邓业乾同样也可以向供电部门申请报装和用电。自2004年邓业乾取得案涉厂房的产权后，其在长达11年的期间怠于履行权利，一直不以自己的名义报装和申请用电，恰恰是对自身权利的放弃或漠视。邓业乾的行为表明，其本身对使用厂房是持消极的态度。
三、原审法院关于林祖浩、金品公司是否阻碍邓业乾出租厂房的事实审查不清。本案为物权保护纠纷，邓业乾诉请租金损失赔偿的事实依据必须是林祖浩、金品公司实际妨碍了邓业乾行使物权，即妨碍其行使出租的权利。而事实并非如此。首先，原审法院并没有查清林祖浩、金品公司不配合供电的事实。上诉状的第一部分已经论述，在此不再重复。即使法院认为在2015年之后林祖浩拒绝配合邓业乾用电的行为不妥，应当承担责任，则租金损失也应当由2015年开始起算。原审判决从2004年开始计算租金损失，显然是错误的。其次，邓业乾并没有提供证据证明其曾经试图对外出租厂房，或已经出租厂房但因为无电导致承租人退租的事实。如果邓业乾是有意或无意将厂房空置，此时弥补其租金损失有违公平原则。如果邓业乾一心想要将厂房出租，必然会对外发布各种租赁信息，但邓业乾一审期间一直未能提供该类证据。邓业乾在一审中提供的其曾经对外出租厂房，因无电导致违约向承租人赔偿的证据，仅仅是邓业乾的配偶制作的一张收据和转账凭证，无法证明邓业乾与收款人之间存在租赁关系，一审法院也未将其列入查明事实的内容。既然不存在邓业乾出租不能的事实，何来林祖浩、金品公司赔偿租金损失的判项？再次，原审法院驳回了邓业乾关于恢复厨房原状、通行权、恢复变电房、恢复原有供电设备、空地租金等诉讼请求，即意味着没有认定林祖浩、金品公司具有妨碍邓业乾行使物权的其他行为，仅凭不确定的拒绝供电事实即认定导致案涉厂房无法出租，理据不足。
四、原审法院认定因林祖浩、金品公司拒绝供电导致邓业乾的租金损失，二者不存在因果联系。首先，邓业乾可以以自己的名义向供电部门申请，其怠于履行权利，自己具有过错。上诉状的第二部分已经论述，在此不再重复。其次，原审法院认定租金损失，是在评估公司采用市场比较法的基础之上，而市场比较法本身是建立在厂房可以正常使用的基础之上。数十年以来，邓业乾未支付管理、使用厂房的必要开支（含公共配套措施的维护保养费用、公共区域的维护、安保费用等）。与此同时，林祖浩、金品公司却承担了大量的费用。加之邓业乾对无法享受收益也具有过错，一审判决支持林祖浩、金品公司赔偿邓业乾的50%的租金损失，对林祖浩、金品公司极不公平。
五、原审法院关于林祖浩、金品公司承担了变压器更换费用，但不应以邓业乾未分摊相应费用而拒绝接电的认定错误。首先，原审法院已经认定林祖浩、金品公司与邓业乾均对共有部分享有共有和共同管理的权利。在原有变压器老化的情况下，林祖浩自费更换了新的变压器，邓业乾若要使用，必须分摊相应的费用，此时才符合公平原则；其次，邓业乾使用林祖浩的变压器不是唯一的选择。如供电部门复函显示，邓业乾自身也可以报装。在此情况下，林祖浩、金品公司拒绝邓业乾使用也是保护自身物权的行为，这一行为无可厚非。原审法院所持的“更换费用可依据相应材料通过法律途径主张权利”的认定，既不符合日常生活经验，也明显加重林祖浩、金品公司的义务；再次，邓业乾所购买的是厂房，并非住房，林祖浩、金品公司拒绝向其供电的行为不会影响邓业乾的生存权，这一拒绝行为并不构成权利的过度行使。
六、即使法院认为租金损失存在，邓业乾在长达13年的期间内（更何况期间存在邓业乾2015年之前出租的事实），怠于履行权利，没有及时向法院提起诉讼或实施其他保护措施，又拒不承担其应当承担必要费用和支出，其对损失的扩大应承担主要责任，原审法院认定双方各承担50%的责任，不仅比例失衡，也系滥用自由裁量权。
七、林祖浩、金品公司的反诉请求有相应的证据，合法合理，理应支持。（一）关于物业管理费。根据2001年11月15日金品公司与××电子联合公司签订的协议，案涉厂区的物业管理工作一直由金品公司负责。在此期间，金品公司投入了大量的人力、物力对厂区进行管理。邓业乾也曾在此期间，将其所有的一部分厂房出租给“开心××”及付××，由此可见，邓业乾实际享受了金品公司提供的物业服务。金品公司要求按照《珠海市物业服务收费管理办法》进行收费，合法合理。林祖浩、金品公司是否曾经向邓业乾主张，不影响邓业乾的支付义务。（二）关于滞纳金。金品公司主张按照月息1%的标准计收滞纳金，未明显过高，应当予以支持。（三）关于分摊费用×4370.33元。金品公司提供了排水、化粪池施工合同、配电房施工合同、电力建设施工合同、发票及收据、工资记录单等，证明金品公司为维护厂区的正常运转，共花费2315728.23元。邓业乾作为厂区的业主之一，理应共同分摊这部分费用。根据邓业乾所占面积的比例4.07513×%，邓业乾应分摊费用×4370.33元。即使邓业乾是存在一部分房屋未能出租，那么也可据此说明邓业乾成功出租了一部分，根据权利义务相对等的原则，邓业乾也理应支付上述费用。
综上所述，一审判决认定事实不清，对证据没有依法进行科学分析、准确采信（甚至在判决书中都没有列明各方提交的证据），适用法律不当，所作出的判决理据不足。请求二审法院公正审理，依法支持林祖浩、金品公司的上诉请求。
邓业乾辩称，一、林祖浩、金品公司第一项上诉理由是错误的。1、案涉厂房仍因林祖浩、金品公司的长期阻拦及不配合行为至今没有通电。2、邓业乾证明林祖浩、金品公司拒绝供电给邓业乾厂房的证据不仅仅律师函，还包括录音证据、现场图片、视频证据、公安及供电部门相关人员的录音证据以及邓业乾多次向林祖浩、金品公司发出书面通知要求其提供用电的文件等，证实了林祖浩、金品公司拒绝供电的事实自2004年持续存在至今。3、在邓业乾成为案涉厂房的新业主后，原××公司的两个小租客后来也因林祖浩把变压器报停、断电而无法继续使用厂房，不得不搬出，致使自2013年后邓业乾一个租客都没有。林祖浩、金品公司上诉称出租给开心××配送店、付××的部分一直可正常使用与事实不符，该两个租客之所以在2004年至2013年期间还能正常使用其承租的小部分案涉厂房，是因为在邓业乾未竞买厂房之前该两人已经是案涉厂房的租客，水电使用也是完全在林祖浩、金品公司控制之下，否则根本不可能坚持到2013年。4、林祖浩在未经邓业乾同意，私自报停厂房共用的原变压器，且在邓业乾所有的厂房三区一层中设立新的变压器，本身就是对邓业乾物权的侵犯，不能成为其拒绝为邓业乾厂房供电的理由：首先，根据《物权法》第七十条的规定，林祖浩无视邓业乾对厂房共用设施原变压器的权利，私自将还可以继续使用的原变压器报停，造成邓业乾承接的原租客流失及长期以来没有新租客进入的侵权后果。其次，没有任何证据显示厂房的原变压器、配电房不能继续使用，林祖浩私自报建且标示为“林祖浩配电房”的目的无非是为了达到自行控制整个厂房的目的，阻碍邓业乾行使物权，其私自报建的费用本身就应由其自行承担，更何况林祖浩至今也没有提供用电给邓业乾。
二、林祖浩、金品公司上诉的第二条理由也是不成立的。1、从2004年10月起因林祖浩、金品公司一直拒绝供电使用，邓业乾多次到供电部门申请装电，但回复是珠海市所有厂区只能配1台变压器供厂区使用，不能装2台，且周边也没有环保网柜高压接线口，只能接原有厂区配套的变压器使用。因此，自行报装的前提是厂房内没有配套的变压器可用。2、供电部门之所以能在2016年破例批准邓业乾另行报装用电，是有原因的。林祖浩私自报停之前的变压器后，在2015年4月又向供电部门申请报装新变压器，供电部门根据其交的资料批准林祖浩将新的变压器安装在他自己所有的房产证范围内，但后来林祖浩在实际安装时骗了供电部门，将新变压器装在了邓业乾的房产证范围内。邓业乾多次去供电部门投诉，要求林祖浩送电给邓业乾，但林祖浩不送，供电部门就整改，停止送电给林祖浩达6个月，但林祖浩还是坚持不供电给邓业乾。后邓业乾多次投诉，供电部门为了解决双方用电纠纷，破例出钱装一台环保网柜接线口供邓业乾使用，这才有了2016年1月供电部门同意邓业乾报装用电的结果。即使如此，林祖浩、金品公司仍再次阻拦邓业乾及供电部门工作人员，不准安装。因此，林祖浩、金品公司上诉称邓业乾“长达11年的期间怠于履行权利，一直不以自已的名义报装和申请用电”与事实不符。
三、林祖浩、金品公司上诉的第三条理由，更不成立。根据邓业乾一、二审提供的一系列证据，足以证实林祖浩、金品公司长期阻碍邓业乾行使物权、出租收益等权利。1、根据前述事实及证据，林祖浩、金品公司有长期拒绝供电给邓业乾及后期阻碍邓业乾安装新用电线路等行为，此为阻碍邓业乾出租厂房的事实之一。2、更甚的是，林祖浩、金品公司还阻碍邓业乾及邓业乾找的租客进入案涉厂房，拒不提供消防水及不供水等。3、邓业乾一直积极努力的寻找租客，联系中介帮找客承租，并且把案涉厂房放上58同城对外发布招租信息，还在案涉厂房附近张贴招租信息，并一而再再而三地与林祖浩、金品公司沟通，要求林祖浩、金品公司行方便，准许出入、配合供水电，但因邓业乾不卖厂房给林祖浩，一再被拒。正因为如此，很多想租的客人不敢承租，已交定金的租客也不得不解除合同（邓业乾为此还做了赔偿），原来的老租客也因没水电后来搬走了。因此，林祖浩、金品公司诉称邓业乾“没有对外发布各种租赁信息”与事实不符。4、原审法院之所以没有支持邓业乾诉请的恢复厨房原状、恢复变电房、恢复原有供电设备等，理由是因为恢复原状不具有现实可行性，并不是像林祖浩、金品公司所说的“没有认定林祖浩、金品公司具有妨碍邓业乾行使物权的其他行为”。
四、林祖浩、金品公司上诉的第四条理由的说辞是错误的。1、林祖浩、金品公司长期以来拒绝供电及阻碍邓业乾安装新的供电线路的行为是导致邓业乾无法正常对案涉厂房行使物权、不能正常出租收益的重要原因，二者当然存在因果关系。根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿”的规定，邓业乾有权要求林祖浩、金品公司赔偿租金损失。2、关于租金损失的认定，一审法院委托有资质的评估机构作了评估，对此林祖浩、金品公司并没有异议，也没有提出重新评估。至于林祖浩、金品公司提到的因邓业乾“未支付物业管理费”、“对无法享受收益具有过错”的理由，根本站不住脚。邓业乾在上诉状第一条上诉理由部分及本答辩状第七条部分对此已经做了详细的分析，一审判决对此也作了正确的认定。
五、林祖浩、金品公司上诉第五条的说辞也不成立。1、林祖浩、金品公司上诉称“上诉人与被上诉人均对共有部分享有共有和共同管理的权利”，但在实际运作中，却无视邓业乾的共有及共同管理权利，未经邓业乾同意，在原变压器可以正常使用的情况下，为了达到自己控制整个厂房的目的，私自报停原变压器而更换新变压器，本身就是对邓业乾共有物权的严重侵犯，因林祖浩、金品公司的过错而增加的共有部分的成本不应由邓业乾买单。2、林祖浩以“原有变压器老化”为理由才自费更换了新变压器的说法并不成立。根据原审法院向供电部门调取的证据显示，供电部门之所以同意林祖浩报装新变压器，是因为林祖浩自行报停了原变压器，林祖浩至今未提供原变压器“老化不能使用”的证据及因老化由供电部门主动报停等证据，更提供不了与邓业乾已经协商同意拆除原变压器的证据。所以，因林祖浩过错原因换新变压器的费用应由林祖浩自己承担。3、退一万步讲，假设林祖浩私自更换新变压器产生的费用需要分摊，也是另外一个法律关系，不应成为其解决接电、阻碍邓业乾行使物权的理由，原审法院对此认定是正确的。4、林祖浩、金品公司称其“拒绝供电不会影响邓业乾的生存权”的说法，邓业乾实在无法接受。众所周知，为充分发挥厂房的使用价值，增加经济收入，要么自用，要么出租给他人用，林祖浩、金品公司拒绝供电的行为严重影响了厂房的出租使用收益，侵害了邓业乾的物权。
六、金品公司上诉请求邓业乾支付物业管理费、违约金及分摊费用没有事实及法律依据，应予驳回。理由：1、本案属物权保护纠纷，而金品公司主张与物业管理有关的费用、违约金及分摊费用显然属于物业服务合同纠纷，二者并非基于同一法律关系，不应在本案中一并审理。邓业乾现起诉金品公司承担侵犯物权的责任，金品公司不能以债权对抗物权，如其认为债权受到侵害可以另案起诉。2、金品公司要求邓业乾承担物业管理费、违约金及分摊费用没有合同依据。第一，根据《物权法》第八十一条的规定，邓业乾自2004年竞得案涉厂房来，从来没有委托金品公司、也没有与金品公司签署过物业服务合同，双方不存在任何合同关系，金品公司无权对邓业乾所有的案涉厂房进行管理及收取费用。第二，金品公司主张前述费用的依据是2001年11月15日与××电子联合公司（以下简称××公司）签署的《协议书》，但该份协议对邓业乾不具有任何约束力，理由有：首先，邓业乾并非该份合同的签署者；其次，在2004年邓业乾竞得案涉厂房后，邓业乾即成为案涉厂房的业主，有权自行决定或与其他业主共同决定物业管理者的人选，××公司在2004年后已经不是案涉厂房的业主，其在2001年11月15日《协议书》中约定的“期满后（自2003年11月16日起），××大厦院内的管理权、所有配套设备的使用权、处理权及产权归属乙方（金品公司）所拥有”，没有任何法律效力，对邓业乾没有任何约束力；最后，××公司全部厂房于1××7年已被查封，根据企业机读档案登记资料，××公司于2000年4月21日后没有经营，2003年9月2×日被吊销营业执照，××公司将物业管理服务移交给金品公司没有任何履行的基础。3、金品公司从来没有为邓业乾案涉的厂房提供过任何物业管理服务，反而是长期侵犯邓业乾的物权，阻拦邓业乾及租客出入、出租案涉厂房，不提供水、电给邓业乾，甚至还把案涉厂房中属于邓业乾的雨棚、值班室、配电房、铝窗及防盗网、变压器、电缆全部拆除私自卖掉归自已所有，导致邓业乾长期无法对案涉厂房进行占有、使用及收益。因此金品公司无权要求邓业乾支付任何管理费用。4、金品公司要求邓业乾承担物业管理费、违约金及分摊费用的请求在起诉时已经过了诉讼时效。
综上，邓业乾认为林祖浩、金品公司的二审诉求没有法律及事实依据，应予驳回。
百瑞公司、ＸＸ辩称，涉及的事实是百瑞公司承租之前的情况，百瑞公司不清楚，请法院根据实际情况调查清楚。
林尔锋、林宏波针对林祖浩、金品公司的上诉没有意见。
邓业乾向一审法院起诉请求：1.判令林祖浩、林尔锋、林宏波、金品公司（以下简称林祖浩等）恢复安装邓业乾二楼厂房被拆的雨棚、烟囱、厨房设备；2.判令林祖浩等停止侵害，排除妨碍，恢复邓业乾进出厂房的通行权；3.判令林祖浩等停止侵害，排除妨碍，恢复邓业乾厂房一楼内原变压器房的原状；4.判令林祖浩等恢复安装邓业乾厂房一楼内原有供电设施（包括变压器、配电箱、高压输入电缆、低压输出电缆，供消防水和生活水设施），并恢复水电及消防水正常供应，邓业乾只须按供水供电部门标准交费，并且邓业乾可以自由使用，林祖浩等私拆原有设施、安装、改建及恢复原状等相关费用均由其承担；5.判令林祖浩等向邓业乾交付厂房空地出租租金（月租金标准4000元，暂计至2016年5月止为28000元）；6.判令林祖浩等不能阻止邓业乾使用配电房、值班室，面积约280平方米，其安装的变压器按供电部门规定处理；7.判令林祖浩等不能再阻止邓业乾在原有下水道排水和空地铺设水电线路及用电设备；8.判令林祖浩等停止向邓业乾收取不合理的物业管理费和滞纳金；×.判令林祖浩等、ＸＸ、百瑞公司赔偿租金损失（自2004年10月1日起计至侵权行为实际停止之日止，暂计至2017年3月27日为270442×元）；10.判令ＸＸ、百瑞公司排除妨碍，具体为停止阻拦邓业乾在公共空地施工、安装水电，不能在公用门口和邓业乾厂房出入口门上锁，停止未经邓业乾同意私自设立管理并收取邓业乾及承租人管理费、停车费；11.判令ＸＸ、百瑞公司赔偿因其阻止安装水电等侵权行为致使邓业乾无法正常出租导致的租金损失15万元（含定金5万元双倍返还给承租人）；12.林祖浩等、ＸＸ、百瑞公司承担本案诉讼费用（含本案评估费×261元）。
金品公司向一审法院反诉请求：1.判令邓业乾支付物业管理费及违约金（暂计至2016年7月止物业管理费为278048元，违约金为1×65×6.75元）；2.判令邓业乾支付已分摊费用×4370.33元；3.由邓业乾承担本案诉讼费用。
一审法院查明：邓业乾系案涉厂房的所有权人，于2004年通过金桥公司拍卖竞得，经确权登记，相应的权属证书显示其竞得的厂房中1层厂房建筑面积450.77平方米，2层厂房建筑面积602.18平方米，土地使用权面积分别为×0.6×平方米、121.15平方米，共用土地面积12777.2平方米。房产分户图显示1层厂房套内建筑面积450.77平方米，共有分摊面积0。2层厂房套内建筑面积552.24平方米，共有分摊面积4×.×4平方米。1层公共区域设有空压房、变压房、发电房、配电房、值班室、水泵房、通道和梯间，其中水泵房建筑面积62.02平方米，空压房、变压房、发电房、配电房、值班室建筑面积合计287.62平方米，通道、梯间建筑面积合计88.25平方米，2层梯间建筑面积35.23平方米。
邓业乾依据上述厂房的拍卖公告、拍卖成交确认书和确权裁定即珠海中院作出的（2004）珠法恢执字第62号之一民事裁定书主张其竞得的上述厂房实际包括1层、2层的公摊部分，建筑面积合计1127.62平方米，均应由其单独占有、使用。其中，金桥公司登报的拍卖公告和拍卖成交确认书载明拍卖标的物珠海市××××南路（××公司三区段生产车间）一、二楼，建筑面积合计1127.62平方米，（2004）珠法恢执字第62号之一民事裁定书载明将珠海市××××南路××公司第三区生产车间一、二楼确权给邓业乾所有。
林祖浩于2001年向珠海市振德拍卖有限公司竞得珠海市香洲区××××南路×号××公司生产车间一、二层，建筑面积660×.88平方米。2003年4月×日，林祖浩竞得珠海市香洲区××××南路×号××公司二、三区段4至7层厂房。2012年，林祖浩再次通过拍卖竞得××南路×号2区第3层（旧址：××南路××公司生产车间余3层），建筑面积3013.01平方米。
邓业乾主张林祖浩竞得上述房产后单独占有使用××公司上述厂房1、2层的共用电梯、通道、楼梯，不给邓业乾使用，妨害其物权。
林祖浩竞得的上述厂房提供给金品公司使用。金品公司设立于1××4年12月2×日，股东为林祖武、林尔锋，法定代表人为林尔锋。
2001年11月15日，××公司作为甲方，金品公司作为乙方，双方订立一份《协议书》，载明：就××公司院内的供电、供水配套设施由于年久失修，每年都要支付大量的维修费和水电流失费，鉴于甲方目前的经济状况已无力承担相关费用，经协商达成如下协议：1.自2001年11月15日起至2003年11月15日止，甲方将目前使用的供水、供电设备交予乙方管理使用，有关设备的维修费和水电费由乙方支付；2.期满后即2003年11月16日起，××大厦院内的管理权、所有配套设备的使用权、处理权及产权归属乙方所有，甲方无权干涉。上述协议订立后，金品公司在××公司厂区提供包括保安在内的物业管理服务。
邓业乾主张××公司全部厂房于1××7年已被查封，根据企业机读档案登记资料，××公司于2000年4月21日后没有经营，2003年9月2×日被吊销营业执照，××公司将物业管理服务移交给金品公司没有法律约束力。
2005年12月1日，邓业乾作为出租方、甲方，林宏波作为承租方、乙方，双方订立一份《租赁合同》，约定：甲方将珠海市××××南路××大厦即原××公司第三段生产车间中的第二层厂房其中一部分约150平方米租给乙方作厨房用房，租赁期限半年，由2005年12月1日至2006年5月30日止；租赁期限内乙方要爱护租赁物的完好，包括各楼层原有的设施，不得损坏和拆除，如有损失和损坏，乙方要负责赔偿；甲方厂房内原有的水电设施，甲方给乙方使用，如乙方再厂房内因工作日常需要加装水电设施的，由乙方负责，包括水电设施的维修、保护，费用由乙方负责。邓业乾提供的租金收据显示其收取林宏波上述第二层厂房租金至2008年6月30日止。
邓业乾提供的照片显示上述第二层厂房添附的烟囱、雨棚和厨房设施被拆除，主张金品公司于2015年5月8日私自拆除。金品公司表示烟囱和厨房设施均由其投资，在退租上述第二层厂房后拆走。
林祖浩将××厂区三区段1层原配电房安装的变压器拆除后，申请报装了新的变压器，并将配电房上锁。林祖浩称原变压器是80年代安装的，继续使用存在安全隐患，报废处理后未取得相关费用，邓业乾要求供电给其使用，林祖浩要求邓业乾分摊费用，但邓业乾不同意，故未同意向其供电。邓业乾称林祖浩未经其同意拆除原有变压器，报废处理后取得相关费用未向其分配。
邓业乾因金品公司等一直不给其厂房通水电，妨碍其进入厂房，于2006年委托广东大公威德律师事务所律师林叔权向金品公司发出《律师函》，指出因金品公司等拒绝让其接水接电，以致厂房空置。
邓业乾提供一系列电话录音证据，主张金品公司等不准许其接通水电，亦不提供水电，金品公司等关联方一直想迫使其出售厂房。相关录音反映出林尔锋等存在购买邓业乾厂房的意思表示。
为解决用电问题，邓业乾于2015年12月10日向广东电网有限责任公司珠海供电局申请供电，双方于2016年1月14日签订《供电方案（高压）》。
2015年12月14日，邓业乾分别向林尔锋、林宏波、林祖浩邮寄内容一样的《通知》，指出其竞得的厂房一直没有水电，已申请供电部门安装新变压器，由于配电房被林尔锋、林宏波、林祖浩上锁，亦未回复如何给邓业乾供电，要求收到通知之日3日内将钥匙交给邓业乾。
林祖浩（甲方、出租方）与百瑞公司（乙方、承租方）于2015年2月13日订立一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将原××公司生产车间第一、二层、××××南路×号3区3至7层、××××南路×号2区3至7层；乙方承诺厂区大院内停车场夜晚可由甲方无偿使用或给第三方使用；租赁期限自2015年3月16日至2020年9月15日止。
百瑞公司自承租上述厂房之后即开始实施旧厂房改造，于2015年9月15日正式对外经营，2015年3月16日至同年9月14日期间的物业管理服务由金品公司和百瑞公司联合实施，金品公司于2015年9月15日将厂区范围内的物业管理服务正式移交给百瑞公司。
ＸＸ系百瑞公司行政经理。2016年7月18日上午，供电部门施工人员到邓业乾厂房外施工。ＸＸ和百瑞公司称ＸＸ接到物业保安通知，称有人在未事先通知且未提供身份证明的情况下开挖百瑞公司的停车场，施工车辆无任何单位标志，ＸＸ立即赶往现场了解情况，发现现场已经开挖，仅有一名施工人员在现场，施工车辆无任何单位标志，其立即询问现场施工人员身份，要求其提供身份证明和单位施工证明，但该施工人员拒绝提供任何证明，并打电话给邓业乾，当天下午14时30分左右，ＸＸ接到××派出所通知前往接受调查，××派出所经调查认为不属于治安案件。
2016年8月17日，邓业乾向金品公司、林尔锋邮寄一份《通知》，指出邓业乾竞得的厂房近××供电所方向的74平方米和153平方米的厂房被金品公司、林尔锋一直上锁，导致邓业乾无法出租和安装水电，要求其收到通知之日起3日内将钥匙交给邓业乾。
2016年9月13日，邓业乾向ＸＸ邮寄一份《通知》，指出ＸＸ将邓业乾厂房上锁，使邓业乾无法安装水电，要求ＸＸ收到通知之日起3日内将钥匙交给邓业乾，而且表示已向有关部门申请安装水电，近期将有施工单位到公共停车场挖沟、施工安装水电，要求ＸＸ合理安排停车问题，以免影响施工，承诺施工完毕后会将因施工造成破损的路面恢复原状。
2016年9月23日，邓业乾向林祖浩邮寄《通知》，要求其收到通知起3日内交付钥匙给邓业乾，另告知林祖浩邓业乾已申请安装水电，施工单位将于近期到公共停车场施工安装水电。
2016年10月8日，珠海市香洲区城市管理局作出珠海市香洲区市政设施挖掘（占用）许可证，准予广东电网有限责任公司珠海香洲供电局（以下简称香洲供电局）挖掘（占用）施工，期限自同年10月8日至同年12月8日止。同年10月24日，供电部门到案涉厂房施工水电，被金品公司的工作人员ＸＸ安等人阻止，双方因此发生纠纷被带至××派出所处理。
邓业乾提供收据和转账记录各一份，主张其将厂房出租给承租人梁结霞，已收取定金5万元，但因无法交付符合出租条件的厂房，导致其双倍返还定金10万元。
邓业乾庭审时陈述其已可自由出入名下厂房，但还被计收停车费，坚持其关于自由出入厂区和自行安装变压器的诉讼请求。
金品公司反诉请求邓业乾支付物业管理费和滞纳金，主张根据《珠海市物业服务收费管理办法》，物业管理费单价每月每平方米1.×元，滞纳金按月息1%计收。邓业乾不认可金品公司反诉请求。
金品公司反诉请求因维护公共设施相关的分摊费用，表示林祖浩在竞得厂房后，即与邓业乾协商厂区的维护、保养、厂区安保费用分摊相关问题，邓业乾实际上不予理会，之后金品公司因维护厂区室外排水、排污、化粪池工程支出工程款1×622×元，因供电设施更新分别支出土建和电力施工工程款2054××.23元、108万元，以及支出配电房值班电工工资834000元，以上四项合计2315728.23元，厂区总面积为25838.38平方米，邓业乾产权面积为1052.×5平方米，占总面积的4.07513×%，应分摊费用为×4370.33元。
根据邓业乾申请和案件审理需要，一审法院向珠海市××供电所发函调查核实如下事项：1.林祖浩在珠海市××××南路××公司第三区生产车间一、二楼报装新变压器时提供的所有申请资料。2.供电部门关于申请报装新变压器的有关规定，包括是否需要提供申报人房地产权证，新变压器是否必须安装在申报人房产内还是可以安装在其他房产内，申报人需要提供多大面积的房产才可安装新变压器。3.之前珠海市××××南路××公司第三区生产车间一、二楼报停的变压器是林祖浩申请报停还是供电部门要求其报停。
珠海市××供电所收函后报请香洲供电局复函，该局函复内容如下：1.2015年4月1日，用户林祖浩申请变压器新装业务，报装地址位于××南路×号，由于用户提供资料符合用电报装手续，变压器于2015年10月23日完成送电手续。期间邓业乾与林祖浩用电产生纠纷，无法就双方用电问题达成一致意见，邓业乾于同年12月10日申请新装变压器业务，解决产权位于××南路×号1层、2层用电问题，邓业乾提供资料同样符合用电报装手续，我局已与邓业乾于2016年1月14日签订供电方案。2.根据相关业务规定，用户申请报装新变压器，必须提供用电地址物业权属证明资料，新装变压器及配电设备必须安装在申报人红线范围内；配电房提供面积大小是根据客户申报变压器容量和供电方式而定，由申报人自行委托电力设计公司规划配电房面积大小。3.之前林祖浩位于珠海市××××××路××号报停的变压器是由其申请报停，且符合报停手续。
邓业乾主张自2004年10月起厂房未能出租部分的面积如下：1.一楼总面积450.77平方米，自2004年10月1日至2013年6月30日，有176平方米已出租，有274.77平方米未出租；自2013年7月1日至2017年4月30日，有约46平方米已出租，有404.77平方米未出租。2.二楼总面积602.18平方米，自2004年10月1日至2005年11月30日全部空置；自2005年12月1日至2010年12月31日，有150平方米出租给林宏波，有452.18平方米未出租；自2011年1月1日至2017年4月30日全部未出租。
邓业乾表示上述已出租部分是在其竞买之前已经出租的，竞得厂房后林宏波要求继续承租经营食堂，水电由其控制，邓业乾无法出租剩余部分。
根据邓业乾申请和案件审理需要，一审法院委托广东某某房地产与土地估价有限公司（以下简称某某公司）对邓业乾主张的自2004年10月1日至实际停止侵权之日止的珠海市××××南路××公司第三区生产车间一、二层未出租部分的租金市场价值进行评估。某某公司经查看现场，使用市场比较法，以2017年3月27日为估值时点，作出粤珠某某（估）字（2017）20172141×号《房地产估价报告》，评估意见为自2004年10月至2017年3月27日的租金市场价值为270442×元，具体租金市场价值如下：1.第一层，自2004年10月1日至2013年6月30日共105个月，未出租部分274.77平方米，租金总价6×5717元；自2013年7月1日至2017年3月27日共45个月，未出租部分404.77平方米，租金总价55782×元。2.第二层，自2004年10月1日至2005年11月30日共14个月，未出租部分602.18平方米，租金总价118028元；自2005年12月1日至2010年12月31日共61个月，未出租部分452.18平方米，租金总价440424元；自2011年1月1日至2017年3月27日共75个月，未出租部分602.18平方米，租金总价8×2431元。
一审法院认为，邓业乾与林祖浩均通过拍卖竞得原××公司厂房，相应厂房位于同一建筑区划，双方因此对相应厂房享有相应的建筑物区分所有权，包括对其专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
本案为物权保护纠纷，根据邓业乾的诉请，一审法院认为，林祖浩将其竞得的厂房提供给金品公司使用，双方存在关联关系，金品公司与本案存在法律上的利害关系。林尔锋作为金品公司的法定代表人，与邓业乾之间联系、表明态度的行为系履行职务的行为，林宏波期间仅作为承租人向邓业乾承租部分厂房，林尔锋、林宏波与本案不存在法律上的利害关系，邓业乾诉请林尔锋、林宏波承担相应的责任，理据不充分，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》等有关法律的规定，一审法院对邓业乾的本诉请求和金品公司的反诉请求，具体分析认定如下：
关于邓业乾的第一项诉讼请求。根据双方的陈述，林宏波在邓业乾取得产权前即承租2层厂房用于经营食堂，烟囱和厨房设施为食堂必要设施，双方订立的《租赁合同》仅约定林宏波不得破坏原有设施，未明确约定包括邓业乾主张的上述设施，而且上述设施的使用期限已经不短，邓业乾诉请恢复安装雨棚、烟囱和厨房设备，依据不充分，一审法院不予支持。
关于邓业乾的第二项诉讼请求。邓业乾自认其已可以自由出入其名下厂房，因此，不存在其主张的妨碍通行权的情形。至于车辆的停放涉及到停车场地的管理、维护等问题，而目前停车场由百瑞公司负责管理、维护，涉及到物业管理服务的配套问题，应另循法律途径解决，一审法院不予支持其第二项诉讼请求。
关于邓业乾的第三项诉讼请求。邓业乾通过拍卖取得的仅为厂房，已经确权登记，其以拍卖公告、成交确认书和确权裁定主张××公司三区段1、2层全部归其所有，与确权登记和厂区功能配套实际不符，一审法院不予采纳。××公司三区段1层的变压器房属于邓业乾与林祖浩共有的公共配套部分，供电部门根据林祖浩的申请更换新的变压器及相关配套电力设施，邓业乾诉请恢复原变压器房的原状，理据不充分，一审法院不予支持。
关于邓业乾的第四项诉讼请求。变压器及相关配套电力设施已经更换，原变压器和相关配套电力设施的原状无法确定，邓业乾不能举证原变压器和相应配套电力设施的具体情况，而且根据本案实际，恢复原状不具有现实可行性，扩大双方的损失，不符合经济性原则，其相应诉讼请求，一审法院不予支持。邓业乾请求恢复水电和消防水的供应和使用，属于合法合理诉求，一审法院予以支持。关于邓业乾诉请按供水、供电部门发布的标准交费的问题，一审法院认为，水电费用的计收标准与公摊水电、设备','2018-10-03
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