北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5197号
上诉人（原审被告）天津开发区合诚科技发展有限公司，住所地天津市天津开发区雅园12号楼1门502室。
法定代表人：张志刚，总经理。
委托诉讼代理人：王瑾玢，北京德恒（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）麦耀铨，男，1965年12月29日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：祝洪涛，北京市华泰律师事务所律师。
上诉人天津开发区合诚科技发展有限公司（以下简称合诚科技公司）因与被上诉人麦耀铨房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合诚科技公司之委托诉讼代理人王瑾玢，被上诉人麦耀铨之委托诉讼代理人祝洪涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
合诚科技公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审，诉讼费由麦耀铨负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，重要事实没有查清。1.一审认定合诚科技公司与麦耀铨在租赁合同期限届满后，麦耀铨认可双方口头约定延期半年，是错误的，租金标准应参照年租金216万元支付又是错误的，双方应是不定期租赁合同。2.关于租赁期限，一审法院不应当以麦耀铨认可的期限为判定依据，且麦耀铨没有提供任何证据证明。3.一审法院认定，涉案房屋锅炉不热等问题并不存在，即便存在亦并不能构成合诚科技公司拒付租金的抗辩理由，是错误的。二、一审法院程序违法。1.一审法院事实上审理过程只有一名审判员审理。2.合诚科技公司在一审审理过程中，提出要求对本案重要证据“关于同意房屋转租的说明”进行笔迹鉴定，一审法院不同意。
麦耀铨同意一审判决，请求维持一审判决。
麦耀铨向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同，返还租赁房屋；2.合诚科技公司按照每日5917.81元的标准支付自2015年12月1日起至合同解除之日止扣减已付50万元租金后的未付租金；3.合诚科技公司按照每日5917.81元的标准支付自合同解除次日起至实际返还腾退房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：2012年12月1日双方签订《有关中国北京市朝阳区东四环北路×××号房屋之租赁合同》，签约时合诚科技公司的名称为天津开发区合诚汽车销售有限公司，后于2015年1月4日变更为现在的名称。双方合同中约定，合诚科技公司按照现状承租北京市朝阳区东四环北路×××号房屋（以下简称涉案房屋），用作合诚科技公司企业一位雇员及直系亲属的住所，房屋建筑面积773.13平方米，租期自2012年12月1日至2015年11月30日，共计3年，首年及第2年租金为200万元，第三年租金为216万元，承租保证金333333元，除签约时首付款的半年租金及承租保证金外，其余租金均以半年为单位提前60日支付，合同签订当日，麦耀铨依约向合诚科技公司交付了房屋。租赁期限内，合诚科技公司已经支付合同约定的3年租金，在租期届满时，合诚科技公司通过其法定代表人张超口头提出合同租期续半年并参照第3年的租金标准预付半年租金108万元，我方同意，但是后经我方多次催促，合诚科技公司仅在2015年12月分别支付租金20万元、30万元，尚拖欠租金58万元，目前双方协商一致延续的半年租期已经于2016年5月31日届满，但是合诚科技公司仍占用房屋，2016年6月27日、28日我方向对方发过腾房的律师函，我方认可2016年6月29日起租赁合同解除。综上诉至法院。
合诚科技公司辩称：在租赁的第3年即2015年我方支付了50万元租金，是按照年租金200万元支付的，可以推算出2016年续租的时候每年也是200万元的租金标准。不同意解除租赁合同，我方没有接到对方的腾房律师函，我方仍在履行合同，也支付了租金。合同上写的按照此地址发出即视为送达是格式条款，是无效的。不同意腾退涉案房屋，可按照每年200万元的标准支付租金。实际是麦耀铨违约，未履行维修义务，现阶段主要是锅炉供热的问题，现在屋内的温度也就十度左右。
一审法院认定事实：2012年12月1日,麦耀铨（甲方、出租方、住所北京朝阳区百子湾路×××室）与天津开发区合诚汽车销售有限公司（乙方、承租方、地址天津开发区雅园×××室）签订《租赁合同》。主要约定：出租人同意出租及承租人同意按现状承租建筑面积约773.13平方米的涉案房屋，租期自2012年12月1日至2015年11月30日，首年及第2年租金为每年200万元，第3年租金为每年216万元，333333元作为承租保证金，别墅只限居住用途，承租人必须在每个半年度到期前60日或之前以现金或以汇款或银行转账至出租人书面指示之银行账户预先支付当年的租金，租期满后承租方有优先续租权，出租人接收租金或其他费用的账户为麦耀铨招商银行尾号6884账户，在租赁期限内，出租人在接到承租人维修通知后，必须在48小时内到现场进行视察，如出租人违反上述要求或维修两次后仍无法修复并使之正常使用，承租人有权自行委托他人维修，其费用及损失承租人有权直接从应付出租人租金中扣除。若承租人在应缴付日后7天仍未支付租金，出租人可中断承租别墅的所有电力、空调、水等其他设施、服务及供应，但必须在两天前通知承租人，出租人可进入承租别墅收回整个承租别墅、不予退还保证金，任何一方将书面通知送到另一方在本合同所提供通讯地址或其注册地址或承租别墅或传真至所提供号码，即当作送达另一方。
签约后，合诚科技公司依约履行合同至2015年11月30日合同到期，合同到期后合诚科技公司继续使用涉案房屋，并于2015年12月17日及2015年12月22日分两次支付麦耀铨租金共计50万元，此后未再支付。涉案房屋现仍由合诚科技公司实际使用。麦耀铨认可2015年11月30日合同到期后双方口头约定合同延续半年，租金参照每年216万元支付，合诚科技公司则认为应参照每年200万元支付。
2016年6月27日、2016年6月28日，麦耀铨分别向涉案房屋所在地址、合诚科技公司签约时地址邮寄律师函，函件主要内容为因合诚科技公司在租赁合同届满后未及时将承租房屋返还出租人，已构成违约，要求立即返还承租房屋，否则将不予退还保证金，要求合诚科技公司支付拖欠的租金及逾期返还房屋的占用费。2016年6月29日，函件被退回。
另查，2015年1月4日，合诚科技公司公司名称由天津开发区合诚汽车销售有限公司变更为天津开发区合诚科技发展有限公司。
一审法院认为：本案麦耀铨系香港居民，法院对本案的管辖及法律适用，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》审理，针对债权法律关系，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案租赁双方关于租赁合同的履行地在北京市朝阳区，故而北京市朝阳区人民法院依法享有案件的管辖权，并适用中华人民共和国法律进行审理。
依法成立的合同，受法律保护。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中麦耀铨与合诚科技公司签订的《租赁合同》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当依约履行。
麦耀铨、合诚科技公司签订的书面租赁合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，麦耀铨认可双方口头约定延期半年即至2016年5月30日，麦耀铨收取了合诚科技公司租金50万，延期后合诚科技公司仍实际使用涉案房屋，合同转化为不定期租赁合同，麦耀铨和合诚科技公司均可以随时解除租赁合同，租金标准应参照年租金216万元支付。
因合诚科技公司未按约支付租金及腾退房屋，麦耀铨于2016年6月按照合同约定合诚科技公司的送达地址邮寄解除函，合诚科技公司未举证证明已如期全额支付麦耀铨租金，且合同已转化为不定期租赁合同，麦耀铨有权解除合同，麦耀铨认为合同于2016年6月29日已解除，防止了损失的进一步扩大，属于善意且合理之行为，本院予以认可。合同解除后，合诚科技公司应返还涉案房屋。关于麦耀铨要求合诚科技公司支付自2015年12月1日至合同解除之日的房屋租金（扣除已付的50万元）及主张解除后的房屋占用费两项主张，合法有据，本院予以支持。
针对合诚科技公司提出的涉案房屋锅炉不热等问题，合诚科技公司未提交充分有效证据对此予以佐证，且即使存在麦耀铨在租赁期内不履行对租赁物的维修义务，该情形亦非合诚科技公司阻却麦耀铨行使解除权及合诚科技公司拒付租金的抗辩理由，故关于合诚科技公司的抗辩理由，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、麦耀铨与天津开发区合诚科技发展有限公司的房屋租赁合同法律关系于二О一六年六月二十九日解除；二、天津开发区合诚科技发展有限公司于判决生效后十日内返还北京市朝阳区东四环北路×××号房屋给麦耀铨；三、天津开发区合诚科技发展有限公司于判决生效后十日支付麦耀铨租金七十五万四千五百七十六元；四、天津开发区合诚科技发展有限公司于判决生效后十日支付麦耀铨房屋占用费（自二О一六年六月三十日起按照每日五千九百一十七元八角一分的标准支付至实际腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《租赁合同》及当事人庭审陈述等证据在案证明。
本院认为：麦耀铨与合诚科技公司签订的租赁合同期限届满后，双方并未续签书面租赁合同，在麦耀铨又收取50万租金并同意合诚科技公司继续使用房屋后，双方之间转为不定期租赁关系。就此后合诚科技应支付的具体租金数额，参考双方之前的合同约定“第三年租金为每年216万元”，合诚科技公司应按照此标准予以支付，一审法院据此判令的租金及房屋占用费数额正确，本院予以维持。因双方之间已是不定期租赁关系，故双方均可以随时解除合同。一审确定的合同解除时间正确，本院予以确认。就合诚科技公司主张的锅炉不热问题，合诚公司并未就此举证，本院对此抗辩不予采信。综上所述，合诚科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22669元，由天津开发区合诚科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 胡震霄