山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁14民终421号上诉人（原审原告）：孙建立，男，1963年9月26日出生，汉族，户籍地山东省青岛市崂山区，现住山东省德州市。被上诉人（原审被告）：山东华腾实业集团有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢中路与新湖北路交叉路南口丽景大厦19楼。法定代表人：杨树德，该公司经理。委托诉讼代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师。上诉人孙建立因与被上诉人山东华腾实业集团有限公司（以下简称华腾集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2015）德城民初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人孙建立及被上诉人华腾集团公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建立上诉请求：1、请求依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2015）德城民初字第863号民事判决书；2、依法改判：被上诉人给付上诉人因延期交房产生的违约金18590.1元；被上诉人返还向上诉人收取的暖气开口费、天然气开口费共计6948元；3、被上诉人返还向上诉人多收的物业维修基金6515.8元。事实和理由：1、原审判决认定被上诉人延期交房免责138天，没有事实依据，实际应为206天，且不存在上诉人与被上诉人约定的任何免责事由，被上诉人应当给付上诉人延期交房违约金18590.1元；2、被上诉人向上诉人收取暖气开口费、天然气开口费，已被擅自挪用，违反了国家有关规定，违背了购房补充协议的约定，其应当返还上诉人该项费用；3、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋的面积为121.6平方米，按照德州市相关规定，据实结算物业维修基金，上诉人应当缴纳的物业维修基金应为9728元，但被上诉人却向上诉人多收取了6515.8元，被上诉人应当予以返还。被上诉人华腾集团公司辩称，1、一审扣除138天是有事实和法律依据，按照上诉人与被上诉人商品房买卖合同的约定，因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的，应免除延期交房的违约责任，被上诉人在一审提交了2008年防空部门同意被上诉人施工的审批手续，被上诉人后期的施工是经过政府部门同意和批准的，是合法的。而在2011年11月21日防空部门又要求被上诉人进行整改，被上诉人对防空项目进行了重新设计，历时138天，这138天是必须扣除的；2、关于上诉人提到的开口费及物业基金问题；开口费及物业基金款项的交纳是依据上诉人与被上诉人所签署的商品房买卖合同的补充协议，是合同的一部分，是双方真实意思表达，而上诉人据以推翻上述合同的依据则是德州市政府部门的一些相关文件，不能对抗双方所订立的合同。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。孙建立向一审法院起诉请求：1、被告支付原告因延期交房产生的违约金18590.1元；2、被告返还原告多收的暖气开口费、天然气开口费6948元；3、被告返还原告多收的物业维修基金9765.55元。本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月1日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》一份，主要约定：“出卖人：山东华腾投资置业集团有限公司；买受人：孙建立；第三条：买受人所购买的商品房第6幢2单元15层1501号房，合同约定建筑面积121.6平方米，附属用房储藏间面积31.01平方米。第四条：计价方式与价款该商品房单价为（人民币）每平方米4225元，总金额（人民币）小写￥513760元，附属用房单位售价为（人民币）每平方米2000元，总金额（人民币）小写￥27700元。第八条：交付期限出卖人应当自2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；3、其他不归责于出卖人的原因。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按人民银行同期贷款利率支付买受人已付款的利息作为违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按中国人民同期贷款利率支付买受人已付房款的利息作为违约金……”2011年4月1日，原、被告签订《补充协议》,主要约定：买受人应向出卖人另行交纳以下款项1、契税8121.9元；2、物业维修基金16243.8元；7、暖气开口费3648元；9、天然气开口费3300元……以上费用为出卖人代收费用，买受人在签订合同时一并缴纳，如因买受人原因未交齐代收费用而造成房产证延期办理及有关设施无法使用，由买受人承担一切责任。2011年4月1日，原告根据双方约定，交纳了暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金等代收费用。2013年5月26日，被告告知原告办理交房手续。2008年9月19日，德州市人民防空办公室对德州华腾置业集团有限公司（建设项目名称为阳光水岸小区；建设项目地址东方红路以南；合计审批规模498000平方米）防空项目进行了审核，并办理了498000平方米的审批手续。2011年11月21日，德州市人民防空办公室向山东华腾投资置业集团有限公司作出德防结建告字【2011】第007号《结合民用建筑修建防空地下室告知书》：山东华腾投资置业集团有限公司：你单位在德州市经济开发区东方红路南侧位置开工建设华腾御城项目，依据《中华人民共和国防空法》第二十二条、《山东省实施办法》第十六条第一款和《德州市人民防空工程建设管理办法》第七条、第八条文件的有关规定，该项目必须到市人防办办理防空地下室建设手续。限你单位于2011年11月28日前到我办办理有关防空地下室建设手续。如你单位违反上述法律规定，将依法承担法律责任。2011年12月5日，山东华腾投资置业集团有限公司出具《建设人防工程承诺书》，承诺在2012年8月31日前，保证建成质量合格的人防工程……如做不到以上承诺，我单位将承担由此造成的一切法律责任和法律后果。2012年3月3日、2012年4月9日，山东省人民防空工程定额与质量监督站出具《人民防空工程施工图设计文件审查意见书》两份，对被告防空工程施工图设计变更后，审查予以通过。2013年10月30日，被告交纳天然气安装费。2014年8月18日，德州市高铁新区热力有限公司与山东华腾投资置业集团有限公司签订《供热入网合同》。2014年8月30日，被告向德州市高铁新区热力有限公司交纳开口费5332805.86元。一审法院认为，本案争议的焦点问题有两个：一、关于被告延期交付房屋的行为是否符合合同约定的免责事由。二、原告要求被告返还多收的“暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”是否有事实和法律依据。关于被告延期交付房屋的行为是否符合合同约定的免责事由问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在合同中约定出卖人应于2012年10月31日前交付房屋，同时约定，因下列原因，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；3、其他不归责于出卖人的原因。”被告提交的证据证实，导致被告延期交房的原因是德州市人民防空办公室要求被告在德州市经济开发区东方红路南侧位置开工建设华腾御城项目，必须到市人防办办理防空地下室建设手续，从而导致地下车库重新设计变更施工，致使工期延期296天。被告单位于2008年7月21日向德州市人民防空办公室交纳了200万元异地建设费后，德州市人民防空办公室于2008年9月19日对德州华腾置业集团有限公司（建设项目名称为阳光水岸小区；建设项目地址东方红路以南；合计审批规模498000平方米）防空项目进行了审核，并办理了498000平方米的审批手续。2011年11月21日，德州市人民防空办公室又向被告单位下发《德州市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室告知书》，限其于2011年11月28日办理有关防空地下室建设手续。2012年4月9日，山东省人民防空工程定额与质量监督站对被告单位防空建设手续审核通过。自2011年11月21日德州市人民防空办公室要求被告单位办理有关防空地下室建设手续至2012年4月9日，被告处防空地下设施审批完毕，共计用时138天。该期间应为政府机关部门对项目施工进行调整的期间，属原、被告双方合同约定“因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的”事由，属延期交房的免责事由。按照合同约定，被告应于2012年10月31日前交付房屋，而被告实际交付房屋的时间为2013年5月26日，延期交房206天。在被告延期交房的206天中，扣除应免责的138天，被告实际违约68天。被告辩称因变更设计后施工造成的延期也应列入免责事由，证据不足，不予支持。按照约定，被告应以已付房款541460元为基数，按2012年度中国人民银行同期贷款年利率6.56%，支付68天的利息作为违约金。关于原告要求被告返还多收的“代收暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”是否有事实和法律依据的问题。原、被告双方签订《补充协议》中，约定被告对“暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”的收取行为为代收行为，被告对该费用的“代收行为”是原、被告双方约定，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原告要求被告退还多收的暖气开口费、天然气开口费，证据不足，不予支持。被告同意对“代收物业维修基金”依据国家法律、法规规定，按照房屋产权证确定的实际面积，据实结算，予以准许。对原告要求被告返还物业维修基金，可待证据齐全，结算条件成就时，双方据实结算或另行主张权利。据此，经审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告山东华腾实业集团有限公司支付原告孙建立延期交房违约金6627元（以541460元为基数，按2012年度中国人民同期同类贷款利率年利率6.56%，支付68天利息），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告孙建立对被告山东华腾实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，由原告孙建立负担633元，由被告山东华腾实业集团有限公司负担50元。本院二审期间查明，2011年3月26日，上诉人与山东华腾投资置业集团有限公司签订的《德州市商品房买卖合同》，2011年3月21日，上诉人还与山东华腾投资置业集团有限公司签订《补充协议》；2014年9月25日建设单位由“山东华腾投资置业集团有限公司”变更为“山东华腾实业集团有限公司”。双方当事人均没有提交新证据。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中上诉人与被上诉人争议的焦点问题有三个：1、被上诉人按防空部门要求进行整改是否属于合同约定延期交房的事由；2、被上诉人代收的暖气开口费、天然气开口费6948元应否予以退还；3、被上诉人代收的物业维修基金是否超过了应交数额，如超额收取，多收取费用应否退还上诉人。关于第一个焦点问题，本院认为，《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方当事人应当遵照履行。关于交房的时间，双方在合同中约定了据实延期的事由，即：“1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；3、其他不归责于出卖人的原因。”在2011年3月26日上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同之前，被上诉人已于2008年9月19日取得德州市人民防空办公室审批许可，而在双方签订合同之后，德州市人民防空办公室又于2011年11月21日，要求被上诉人办理有关防空地下室建设手续。由此导致被上诉人变更设计，重新报批，延误工期138天。本院认为，该工期的延误，系政府部门对施工项目进行调整的结果，符合双方合同约定的因政府等机关部门对项目施工进行调整造成工期顺延应据实延期的事由。由此延误的138天应予以扣除。一审判决并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题，本院认为，被上诉人收取的暖气开口费、天然气开口费是代收费用，关于上述费用的收取，德州市人民政府办公室印发的《德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法（试行）》（德政发【2011】22号文件）规定，将城市建设综合开发费和供水、供气、供热等企事业单位收取的增容费、初装费、开口费等收费项目调整归并为城市基础设施配套，集中收取，统一管理。征收基础设施配套后，有关单位收取的供水、供气、供热的增容费、初装费、开口费等不得再另行征收。2014年1月1日印发的《德州市基础设施配套费征收使用管理办法》第七条规定“各项目建设单位不得以任何名义另行收取增容费、初装费、开口费等费用。对2012年1月1日《办法（试行）》施行前，已与购房者签定购房合同或认购协议且在合同中约定缴纳专项配套费的，应当按原合同的约定执行”。上述文件系德州市政府根据上级文件精神对所辖区范围内商品房配套费用收取的统一规范，未违反法律、行政法规的规定，可参照执行。本案中上诉人与被上诉人签订关于交纳上述费用的《补充协议》时间为2011年3月21日，早于《德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法（试行）》实施之日，并且该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应予履行。参照上述文件规定，该费用亦应由上诉人予以缴纳。故上诉人请求退还该费用，依法无据，本院不予支持。对第三个焦点问题，本院认为，根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》的规定，上诉人主张的物业维修基金即住宅专项维修资金系按业主房屋实际建筑面积计算，实际面积应以房屋权属证书中载明的面积为准，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋面积并不代表实际面积，故上诉人按合同约定的面积计算费用数额实属不当，本院不予支持。上诉人可于实际面积确定后，与被上诉人据实结算或另行主张权利。综上所述，上诉人孙建立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元，由上诉人孙建立负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  郑卫华审判员  孔祥龙二〇一七年六月二日书记员  李红光