河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3213号
上诉人（原审被告）：梁忠心，女，1968年7月29日生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：赵月明，女，1980年9月1日生，汉族，住河南省新蔡县。
被上诉人（原审原告）：朱红莉，女，1981年10月24日生，汉族，住郑州市。
委托诉讼代理人：张静静，河南亚太人律师事务所律师。
上诉人梁忠心因与被上诉人朱红莉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人梁忠心的委托诉讼代理人赵月明，被上诉人朱红莉及其委托诉讼代理人张静静，到庭接受了询问。本案现已审理终结。
梁忠心上诉请求：撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初4502号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审判决认定梁忠心未经朱红莉同意，将所租房屋转租给他人，与事实不符。梁忠心基于双方合作多年，与朱红莉进行口头协商，朱红莉表示同意，梁忠心才将房屋的一部分转租出去。2.本案纠纷产生的根本原因系朱红莉多次要求涨房屋租金。3.由于房屋租金过高，生意越来越难做，梁忠心将房屋部分转租也是迫于无奈。4.梁忠心没有改变租赁房屋的结构，只是用木板将房屋隔出一小间，梁忠心可以随时将该隔板拆除，恢复该房屋原状。二、一审法院程序错误，双方在《房屋租赁合同》第十二条第2款中约定：“甲、乙双方因履行本合同所产生的争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向郑州市管城区人民法院提起诉讼。”因此一审法院并没有管辖权，望人民法院查清，撤销该判决。综上，请求人民法院查明事实，维持梁忠心的合法权益。
朱红莉辩称，梁忠心上诉称微信电话联系我，均不是事实，联系我的不是梁忠心本人，而且晚上电话联系我影响我生活。至今为止我没有同意梁忠心转租我的房子。本案产生纠纷的原因并非是由于我涨房租，而是梁忠心没有经过我的同意转租房子。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。
朱红莉向一审法院起诉请求：1.依法解除朱红莉、梁忠心签订的《房屋租赁合同》，梁忠心交还该租赁物；2.梁忠心支付朱红莉违约金14000元；3.梁忠心支付自2017年6月26日至其实际搬出日期间的房屋租金（暂按市场价每天2.67元/平方米计算）；4.梁忠心承担本案诉讼费、保全费等。
一审法院认定事实：2016年6月26日，朱红莉与梁忠心签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：朱红莉将其拥有的位于郑州市惠济区英才街16号3号楼1层商1号的房屋出租给梁忠心使用，建筑面积87.5平方米；租赁期限3年，自2016年6月26日至2019年6月27日；梁忠心承诺，租赁房屋仅作为销售保鲜肉、蛋类、蔬菜使用；租赁期内第一整年租金为66000元，第二整年租金为70000元，第三整年租金为73000元，租金每年支付一次，在合同签署月份的前一个月以现金或转账支付；未经朱红莉书面同意，梁忠心不得擅自全部或部分转租、转让承租房屋等。合同关于梁忠心违约的处理约定：在租赁期内，梁忠心有下列行为之一的，朱红莉有权终止合同，收回该房屋，梁忠心应向朱红莉支付合同总租金20%的违约金：（1）未经朱红莉同意，擅自将房屋全部或部分转租、转借给他人使用的；（2）未经朱红莉同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋；……（4）梁忠心未按约定支付方式按时足额支付房租的。
另查明，梁忠心将所租赁房屋分隔为两部分，将其中一部分转租给他人使用。梁忠心于2017年8月28日、10月31日、11月29日分别支付朱红莉第二年的租金17500元、5834元、5834元。在庭审，梁忠心认可，第二年的租金应于2017年6月27日前付清。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任。梁忠心未经朱红莉同意，违反合同约定将所租赁房屋转租他人，且未按约定按期足额支付租金，梁忠心应承担违约责任,故朱红莉要求解除朱红莉与梁忠心签订的《房屋租赁合同》及要求梁忠心返还租赁物的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持；关于朱红莉的第二项诉讼请求，根据本案情况，朱红莉所要求金额过高，该院酌定梁忠心支付朱红莉违约金5000元；关于朱红莉的第三项诉讼请求，因梁忠心已支付朱红莉第二年中的五个月租金，故梁忠心应自2017年11月26日起至该判决生效的前一日止向朱红莉支付租金，自该判决生效之日起至所租赁房屋腾退并返还朱红莉之日止向朱红莉支付占有使用费，租金及占有使用费均按照合同约定的租金标准计算，朱红莉要求的过高部分该院不予支持。梁忠心的辩解理由，依据不足，该院不予采纳。
综上，解除朱红莉与梁忠心于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》；梁忠心将所租赁房屋腾退并返还朱红莉；梁忠心支付朱红莉违约金5000元；梁忠心支付朱红莉所拖欠的租金、占有使用费（自2017年11月26日起计算至所租赁房屋腾退并返还朱红莉之日止；2017年11月26日至2018年6月25日期间按每月5833元计算；2018年6月26日至所租赁房屋腾退并返还朱红莉之日期间按每月6083元计算）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，判决：一、朱红莉与梁忠心2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、梁忠心于判决生效之日起三十日内将位于郑州市惠济区英才街16号3号楼1层商1号的房屋腾退并返还朱红莉；三、梁忠心于判决生效之日起十日内支付朱红莉违约金5000元；四、梁忠心于判决生效之日起十日内支付朱红莉所拖欠的租金、占有使用费（自2017年11月26日起计算至所租赁房屋腾退并返还朱红莉之日止；2017年11月26日至2018年6月25日期间按每月5833元计算；2018年6月26日至所租赁房屋腾退并返还朱红莉之日期间按每月6083元计算）。五、驳回朱红莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元（已减半），由梁忠心负担50元，朱红莉负担25元。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。承租人梁忠心未经出租人朱红莉同意，违反合同约定将所租赁房屋转租他人，朱红莉有权依双方所签《房屋租赁合同》的规定请求法院解除该合同。同时，依据民诉法解释及其他相关法律规定，租赁合同纠纷可依据不动产专属管辖的规定处理，且梁忠心在一审时对管辖法院也未提出异议。故上诉人梁忠心的上诉理由均不能成立。
综上，梁忠心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人梁忠心负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑志军
审判员 李运动
审判员 马 莉
二〇一八年三月二十三日
书记员 刘 佳