北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第11322号
原告王宝珍，女，1921年6月15日出生。
委托代理人王凤仙（原告之女），1949年4月24日出生。
委托代理人王秀平，北京市长安律师事务所律师。
被告王凤桐，男，1956年1月30日出生。
委托代理人袁丽萍，北京市隆平律师事务所律师。
委托代理人丁玉芝，北京市凯泰律师事务所律师。
原告王宝珍与被告王凤桐确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宝珍之委托代理人王凤仙、王秀平，被告王凤桐及其委托代理人袁丽萍、丁玉芝，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王宝珍诉称，王凤桐是我儿子，我年近94岁，一直是我女儿王凤仙和另一个台湾的小儿子王凤余赡养，王凤桐没有赡养我。2011年12月，王凤桐到西城法院起诉了两个案子，一是起诉我、王凤仙、王凤余三人要求遗嘱继承归属其父亲的一半房产，二是起诉我和王凤仙，要求确认我和王凤仙2009年8月签订的房屋买卖合同无效。西城区x胡同3号4幢西房三间是我和丈夫王其成的共有房产，产权登记在我一人名下。2006年8月，因传言拆迁房本多可以多得拆迁款，2006年8月25日，王凤桐把我带到西城房管部门，以签订《房屋买卖合同》的方式，将3间房一个房本，换成每间房一个共3个房本，3个房本的产权人分别为我（北数第一间）、我丈夫（北数第二间）、王凤桐（北数第三间）。2006年8月25日分房本当时，我85岁且我没文化是文盲，一切全部听从王凤桐。在我和王凤桐的《房屋买卖合同》中，合同上的全部手写文字都是王凤桐填写，包括合同后面甲方乙方的签字，王凤桐既是买方，又是卖方的代理人。在我与丈夫的《房屋买卖合同》中，合同上的全部手写文字，同样也是王凤桐所写，包括合同后面甲方乙方的签字。王凤桐既是买方的代理人，也是卖方的代理人。两份合同中房价款均为6万元整，付款方式均为现金。分房本一事我丈夫王其成不知道，我没有告诉他，没有经过他同意，完全是听从王凤桐为多拿拆迁款而和王凤桐一起到西城区房管部门办理的。我和丈夫王其成多年夫妻关系不和睦，1999年开始就不在一起居住，我住女儿家，2009年开始至今住女儿家附近女儿专门为我租的房子里。而王其成1999年患肺结核住院半年，出院后没回南xx，王凤桐怕传染，拒绝王其成回他自己的房子，直接住到女儿旁边小区，女儿为父亲和保姆租了一居室，共同照顾，父亲一住四年。四年后的2003年9月，王凤桐为了让王其成给他立遗嘱，哄骗王其成回了南xx和王凤桐共住了不到2年，在2003年12月26日王凤桐拿到了王其成的公证遗嘱，2005年6月1日把王其成送往养老院。2006年12月25日，王其成在养老院去世。王其成给王凤桐立公证遗嘱的事是在分完房本，王凤桐提起遗嘱继承起诉，我才知道的。王凤桐利用我和老伴感情长期不合，分开居住，根本不来往，采取两边骗的手法，骗取了公证遗嘱，我根本不知道。然后又利用拆迁多分房本多给拆迁款，骗我去了房管局。我不识字，儿子拿着我的手往纸上按手印。签合同这天，王其成在养老院，分房本之事根本不知情，我没有告诉他，没有经过他同意，王其成根本不可能到现场。王凤桐称王其成在2006年8月25日当天也到了过户现场，但王凤桐对此一直没有证据证明。事实上，2006年8月25日，王其成在养老院且已年老体衰行动不便，根本不具备到现场的条件。为维护自身合法权益，现诉至法院，要求确认2006年8月25日我和王凤桐签订的西城区x胡同3号4幢西房北数第三间《房屋买卖合同》无效。我认为，一、该房屋是我和丈夫的共有房产，我没有经过丈夫同意，擅自与王凤桐签订《房屋买卖合同》处分共有房产，依据婚姻法、民法通则，合同无效。二、合同不是双方的真实意思表示，我和王凤桐之间非真实买卖关系，6万元房款王凤桐未支付分文，依据合同法，合同无效。三、我与王凤桐的合同，以及我和王其成的合同中全部手写文字包括合同后面的签字，都是王凤桐所写。在我与王凤桐的合同中，王凤桐既是买方，又是卖方的代理人。在我与王其成的合同中，王凤桐既是买方的代理人，也是卖方的代理人。两份合同均系自买自卖，依据合同法，合同无效。四、我与王凤桐非真实买卖关系，王凤桐非善意第三人，依据物权法，合同无效。现诉至法院，要求判决确认原、被告于2006年8月25日签订的关于北京市西城区南xx胡同3号西房北数第三间房屋的买卖合同无效，诉讼费由被告负担。
被告王凤桐辩称，原、被告是母子关系。原告所述不属实。西城区x胡同3号4幢西房北数第三间原来登记在王宝珍名下，属于王宝珍、王其成的夫妻共同财产。2006年8月25日，原、被告签订了诉争的房屋买卖合同。该院中北房共计3间，由被告与被告父母共同使用。被告原来居住在北数第三间中，被告父母居住在其他两间房屋中。2006年7月，王宝珍夫妇提出建议，想将三间房屋中的一间给被告王凤桐，其余两间他们夫妇各一间。但是家人都不知道如何办理手续，王凤仙就提出要去相关机构咨询如何办理。咨询后，王凤仙从房管局拿回了一份格式合同，并填写了合同作为草稿。王凤仙说通过赠与的方式比较麻烦，买卖方式比较方便。2006年8月25日，王宝珍、王其成、王凤桐、王凤仙四人一起到房管局办理房屋变更登记，在房管局签订了房屋买卖合同，同时办理了房屋过户。买卖合同中，王宝珍的签字是被告代签的，因为原告不会写字，之后，王宝珍按了手印。合同是在房管局窗口签订的，不可能是强迫的。在王凤仙起诉王凤桐和王宝珍的案子中，王宝珍和王凤仙都做为上诉人提起了上诉，王宝珍的上诉事实理由及上诉要求与本案的事实理由和要求一致。二审法院经过审理驳回了王宝珍的上诉要求。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，王其成、王宝珍系夫妻关系，王凤仙、王凤桐是二人的子女。王其成于2006年12月25日死亡。北京市西城区南xx胡同3号西房三间所有权原登记在王宝珍名下，诉讼中，原、被告均认可这三间房屋原系王宝珍、王其成的夫妻共同财产。2006年8月25日，王宝珍与王凤桐签订《房屋买卖合同》，约定王宝珍将西城区南xx胡同3号的房产（即西房北数第三间，建筑面积15平方米）出卖给王凤桐，价款人民币6万元，以现金方式支付。该合同落款注明甲方王宝珍、代理人王凤桐，乙方王凤桐。王宝珍在合同上的签字由王凤桐代签，王宝珍在签名处按有手印，王凤桐在王宝珍代理人处签署了自己的名字。2006年9月1日，该房屋所有权登记至王凤桐名下。王凤桐未将购房款支付给王宝珍。原告称在签订房屋买卖合同过程中，王其成未到房管部门办理相关手续，其亦不知晓房屋买卖情况。被告称在双方签订买卖合同时，王其成在现场，但并未就此提交相应的证据。2012年，王凤仙将王宝珍、王凤桐诉至本院，要求判决确认王宝珍、王凤桐之间于2006年8月签订的西城区南xx胡同3号西房北数第三间《房屋买卖合同》无效。本院于2012年4月20日出具（2012）西民初字第5039号民事判决书，判决确认该买卖合同无效。王凤桐不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2012年9月12日出具（2012）一中民终字第07969号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由裁定撤销该判决，并将该案发回本院重审。本院经审理，于2013年11月26日出具（2012）西民初字第23260号民事裁定书，该裁定认为：“……2003年12月26日王其成设立遗嘱，自愿将西城区南xx胡同3号院房产中属于王其成的份额留给儿子王凤桐继承，该遗嘱经北京市西城区第二公证处公证。……因本案原告王凤仙不是北京市西城区南xx3号房屋的所有权人，亦不是签订房屋买卖合同的一方当事人。原告与本案争议的房屋以及房屋买卖行为无直接利害关系，故王凤仙并非本案适格的原告。王凤仙诉称被告的过户行为侵害了其房屋继承权益，使归属王其成一半的房产由王凤桐继承。基于该遗嘱，王其成遗留的房产份额无论增加或减少，均与王凤仙无关。王凤仙无权对王其成生前处分完毕的财产提出主张。”据此，裁定驳回了王凤仙的起诉。王凤仙不服该裁定，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年4月4日出具（2014）二中民终字第03843号民事裁定书，裁定驳回上诉、维持原裁定。庭审中，原告称其要求确认房屋买卖合同无效的理由为：1、原告未经王其成允许及同意，擅自处理了夫妻共同财产，属于无权处分；2、该房屋买卖合同上的内容都是王凤桐所写，并非原告的签字，不符合合同的要件；3、王凤桐既是买方，又是卖方的代理人；4、双方之间非真实买卖关系，王凤桐没有将购房款6万元支付给王宝珍，不适用善意取得。庭审中，本院询问本案涉及的法律关系是否系形式上为买卖但实际上为赠与，原告对此坚持要求确认房屋买卖合同无效，被告称王宝珍、王其成考虑到王凤桐照顾老人比较多，就把一间房给王凤桐，经过咨询得知，通过赠与的方式把房屋过户到王凤桐名下手续繁琐，为了过户方便，才以房屋买卖合同形式办理的过户，其很难对此进行定性。
另查，在2006年8月25日，王宝珍与王凤桐签订另一份《房屋买卖合同》，约定将西城区南xx胡同3号内的一间房屋（建筑面积14.25平方米）以6万元价格卖与王其成，该合同上王其成、王宝珍的名字均为王凤桐代签，王宝珍在自己的名字上按了手印，王凤桐分别在王宝珍代理人及王其成代理人处签上自己的名字。根据该合同，西城区南xx胡同3号西房北数第二间房屋所有权变更登记至王其成名下。又查，2009年8月，王宝珍与王凤仙签订《房屋买卖合同》，约定王宝珍将西城区南xx胡同3号西房北数第一间出卖给王凤仙，房价款为人民币3万元。合同签订后，王凤仙未将房价款支付给王宝珍。2009年9月1日，王凤仙取得该间房屋所有权。2012年，王凤桐将王宝珍、王凤仙诉至本院，要求确认王宝珍、王凤仙签订的上述房屋买卖合同无效。本院于2012年4月20日出具（2012）西民初字第03344号民事判决书，判决该买卖合同无效。该判决现已生效。上述事实，有当事人双方当庭陈述、房屋所有权证、房屋买卖合同、死亡证明、（2012）西民初字第03344号民事判决书、（2012）西民初字第03344号民事裁定书、（2012）西民初字第5039号民事判决书、（2012）一中民终字第07969号民事裁定书、（2012）西民初字第23260号民事裁定书、（2014）二中民终字第03843号民事裁定书等证据材料在案佐证。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，原告与被告于2006年8月25日签订了《房屋买卖合同》，约定原告以6万元的价款将西城区南xx胡同3号的房产出卖给被告。从签订合同的原因上来看，虽然原、被告双方对签订买卖合同的原因解释各不相同，但双方的解释却均表明，原、被告在签订诉争房屋买卖合同时均不存在真实的买卖意思，而只是希望以买卖合同的形式达成另一目的，双方之间并不存在真实的房屋买卖法律关系。从合同形式上来看，被告王凤桐作为买方填写了合同的内容，代办了房屋买卖的过程，并以原告王宝珍代理人的身份在合同上签字，且代原告王宝珍在合同上签字，被告既以买方身份又以卖方代理人身份办理房屋买卖事宜并签订合同的行为不符合我国法律规定。原告王宝珍虽然在合同上按下手印，但是，原告在诉讼中陈述其当时是为了多取得拆迁利益，并不是想将房屋卖给被告，且从被告的陈述中也可以看出双方之间并无买卖的合意，故原告在合同上按手印的行为不能表明是对卖房行为的认可。从被告是否具有善意的角度来看，被告明知诉争房屋买卖合同所涉房屋是原告与王其成的夫妻共同财产，且被告并未实际支付购房款，故被告也并非我国法律所规定的善意第三人。被告在诉讼中辩称“2006年7月，王宝珍夫妇提出建议，想将三间房屋中的一间给被告王凤桐，其余两间他们夫妇各一间”，但被告并未就此提交充分的证据。假设被告这一陈述属实，那么原、被告双方之间即是赠与关系，但是，从诉争房屋买卖合同的内容来看，该合同的内容也不符合法律规定的赠与关系的构成要件，且被告明知诉争买卖合同涉及的房屋是原告与王其成的夫妻共同财产，而被告也未提交充分的证据证明王其成同意原告将房屋赠与给被告，故即使如被告所述原告以买卖的形式来履行赠与，该行为也因未得到全体权利人的同意而无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认原告王宝珍与被告王凤桐于二○○六年八月二十五日签订的关于北京市西城区南xx胡同三号西房北数第三间房屋的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费七十元，由被告王凤桐负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 凡
人民陪审员 马俊鸿
人民陪审员 戴培英
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 芦 萍