浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江商初字第2331号
原告交通银行股份有限公司杭州城北支行，住所地浙江省杭州市拱墅区湖墅南路360号。
负责人高强，该行行长。
委托代理人胡纯，该银行员工，特别授权。
被告杨宇平。
被告杭州元瑞置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区闲林街道闲富中路2号2号楼2403室。
法定代表人叶光群，该公司总经理。
委托代理人刘中秋,浙江天册律师事务所律师，特别授权。
原告交通银行股份有限公司杭州城北支行（以下简称交通银行）诉被告杨宇平、杭州元瑞置业有限公司（以下简称元瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴晓蓉独任审判，公开开庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告交通银行基于与被告杨宇平、元瑞公司签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：2012331040001100418号）起诉，请求判令：1、被告杨宇平偿还原告借款本金人民币910739.8元、利息27296.60元、罚息、复利798.22元（其中罚息151.66元、复利64.7元、罚息复利1.92元），合计人民币938834.62元（暂算至2015年10月7日）及至判决确定之日为止的全部欠息；2、被告元瑞公司就上述第1项债务承担连带保证责任；3、原告对抵押物处置享有优先受偿权；4、诉讼、保全费用由被告杨宇平、元瑞公司共同承担。
被告杨宇平未提出答辩。
被告元瑞公司辩称：原告起诉的事实基本属实，本案同时存在物的担保和人的保证，未约定实现担保的顺序，应该以物的担保优先。被告元瑞公司在承担担保责任后，有权向被告杨宇平行使追偿权希法院明确。
本案经审理查明的案涉贷款事实如下：
贷款本金：人民币94万元；
贷款人：杨宇平；
贷款期限：2012年12月21日至2042年12月21日；
合同执行利率：月利率为基准利率下浮15%,为4.639583‰，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为调整日；
逾期利率标准：合同约定的贷款利率基础上加收50%，复利按逾期利率计；
还款情况：等额本息还款法，按月还款，每期还款额为人民币5377.09元,被告杨宇平按约支付至2015年2月21日,2015年3月的本金结清,欠利息3572.3元,复利159.19元,此后无还款；
担保情况：《个人房产抵押贷款合同》约定:以被告杨宇平向被告元瑞公司购置的杭州市闲林镇蒙卡岸公寓5幢1单元201室作为贷款抵押，并于2012年11月20日办理房产抵押权预告登记,房产预告登记证号:余房预字第12115288号,预告登记权利人为原告交通银行,预告登记义务人为被告杨宇平,登记债权额人民币94万元。被告元瑞公司为《个人房产抵押贷款合同》项下的贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年；保证范围为贷款本金，利息、罚息、复利及实现债权的费用；
违约责任：借款人未按时足额偿还贷款本金，支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。因借款人违反合同约定，原告有权宣布合同项下的贷款本金、利息全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期的贷款本金及利息。
其他情况：2012年7月25日被告杨宇平与被告元瑞置公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1032062）一份，合同约定：买受人购买杭州市闲林镇蒙卡岸公寓5幢1单元201室，建筑面积131.4平方米，该商品房总价1351364元，买受人于2012年7月25日前支付首付款411364元，剩余940000元通过商业银行贷款方式予以支付。出卖人应于2012年12月31日前将商品房交付买受人。此外，合同还约定，购买商品房，当事人可以申请预告登记，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。2013年3月17日，被告杨宇平与被告元瑞置公司办理了杭州市闲林镇蒙卡岸公寓5幢1单元201室商品房交接手续。2013年5月6日，被告元瑞公司作为杭州市闲林镇蒙卡岸公寓5幢1单元201室的商品房所有人办理了产权证书，房屋登记面积为132.58平方米。
本院认为，原告与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》事实清楚、意思表示真实，借款人杨宇平应当按约归还贷款本息，然被告杨宇平自2015年3月起未能按约还款，已构成违约，原告宣布贷款提前到期，并要求被告杨宇平立即归还全部贷款本息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
另，原告作为杭州市闲林镇蒙卡岸公寓5幢1单元201室商品房抵押权预告登记的权利人，提出对抵押物享有优先受偿权的请求。本院认为，原告与被告杨宇平、元瑞公司已就抵押的商品房办理预告登记，被告元瑞公司也已将案涉商品房交付被告杨宇平，但因被告杨宇平至今未办理产权登记手续，也未按《个人房产抵押贷款合同》的约定支付按揭款，原告行使抵押权的条件已成就，本院对原告要求对抵押物享有优先受偿权的请求予以支持。对被告元瑞公司提出的本案同时存在物的担保和人的保证，未约定实现担保的顺序，依法应该以物的担保优先的意见，本院认为符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，本院予以采信，原告作为债权人应就抵押权实现其债权，不足部分则由保证人即被告元瑞公司承担连带责任。对于原告主张的罚息复利，无依据，本院不予支持。对于被告元瑞公司提出的要求在本案中明确其在承担担保责任后赋有向被告杨瑞平的追偿权一节，本院认为，担保人承担连带责任后向债务人行使追偿权是法律赋于担保人的权利，无需在本案中明确，也不属本案处理范围，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨宇平于本判决生效之日起十日内归还原告借款本金人民币910739.8元；
二、被告杨宇平于本判决生效之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司杭州城北支行利息人民币27296.60元，罚息、复利人民币796.3元（其中罚息151.6元，复利644.7元，暂算至2015年10月7日，此后至贷款本息结清之日止的罚息、复利按未还本金数额为基础，按合同的约定和人民银行的相关规定计算至本判决确定的给付日止）；
三、原告交通银行股份有限公司杭州城北支行有权就被告杨宇平购买的位于杭州市闲林镇蒙卡岸公寓5幢1单元201室房产折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告杭州元瑞置业有限公司对原告交通银行股份有限公司杭州城北支行在上述第三款物的担保以外的债权承担连带责任：
五、驳回原告交通银行股份有限公司杭州城北支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的案件受理费人民币6594元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币11594元，由被告杨宇平、杭州元瑞置业有限公司负担。被告应负担的诉讼费用
财产保全申请费应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币13188元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：中国工商银行湖滨分理处，账号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 吴晓蓉
二〇一六年三月十八日
书记员 杨啸龙