大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0293民初991号原告：郑长良，男，1963年4月3日出生，汉族，大连海事大学教授，住辽宁省大连市沙河口区，公民身份号码：XXX。原告：李丽双（郑长良妻子），女，1967年3月14日出生，汉族，大连理工大学教授，住辽宁省大连市沙河口区文，公民身份号码：XXX。被告：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地辽宁省大连市高新技术产业园区七贤岭学子街2-3号3层4号，统一社会信用代码：XXX。法定代表人：李明浩，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈琳，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梦琦，辽宁智库律师事务所实习律师。原告郑长良、李丽双与被告浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称“浦项公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑长良、李丽双、被告浦项公司的委托诉讼代理人陈琳、林梦琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑长良、李丽双向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付逾期交房违约金15.8万元（自2016年7月1日起至2017年8月2日止，共计397天）。事实和理由：二原告与被告于2016年5月30日签订《商品房买卖合同》，购买XXX房，交付首期房款。因当时该房屋尚有若干处质量问题需要维修，被告已确认并同意进行维修，在维修完后进行后续交房手续，并出具了相关说明。二原告按合同约定付款时间，向被告支付全部房款199万元。到达合同约定的交房日期，被告维修尚未完成。二原告多次催促，但被告方维修进展缓慢。2016年12月中旬，客厅窗户漏雨处，依然没有维修好，其他多处问题也没有有效处理。至2017年5月19日，双方现场确认尚有14处有待维修，窗户漏雨问题依然存在，被告方质保部做了汇总。2017年7月14日，被告说维修完成。次日，二原告到现场验看，尚有几处遗留问题：窗户漏雨没有在外墙封堵裂纹，仅从内侧更换胶条；柜板开裂，被告表示难以维修等。2017年7月18日，被告向二原告邮寄《房屋交付通知书》。二原告认为，被告有能力和时间解决好房屋的质量方面的问题，但由于其在维修上拖延，导致房屋没能在合同约定日期内交付，拖延长达一年多。二原告因此诉至法院。被告浦项公司辩称，不同意二原告的诉讼请求。一、案涉房屋在2016年6月30日已具备合同约定和法定的交付条件。首先，原、被告于2016年5月30日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已符合合同约定的交付条件。但二原告在对案涉房屋进行现场勘验时，对部分装修瑕疵提出异议。被告同意整改，并在《商品房买卖合同》中将案涉房屋的交付时间更改为2016年6月30日。被告已于该时间前将案涉房屋的装修瑕疵整改完毕。且案涉房屋已于2014年12月23日经建设单位组织竣工验收合格并取得工程竣工验收报告，符合合同约定（合同第八条约定“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”）和法定的交付条件。其次，案涉房屋质量合格，二原告无证据证明案涉房屋存在主体结构问题或其他严重影响正常居住使用的质量问题，仅以房屋质量瑕疵为由拒收房屋没有事实和合同依据。案涉房屋《工程质量评估报告》记载：“主体结构工程：质量合格”、“建筑装饰装修工程：质量合格”。《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJT304-2013）3.0.8规定：“分项检查点的80%以上应符合本规范一般项目的规定，不符合规定的检查点不得有影响使用功能或明显影响装饰效果的缺陷，且允许偏差项目中最大偏差不得超过本规范规定允许偏差的1.5倍。”即使案涉房屋装修存在小部分质量瑕疵，但房屋整体装修质量已达80%的合格率，是符合相关验收规范的。另，《合同补充协议》第十条约定：“该房屋交付时，买受人不得以装修问题为由拒绝接收房屋，除非经有资质的鉴定机构确定该等装修问题严重影响居住使用。如买受人因此拒绝办理入住手续的，相关责任及损失由买受人承担，出卖人不承担房屋逾期交付的责任”。第十七条约定：“双方确认‘严重影响正常居住使用的房屋质量问题’仅指(1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常居住使用的房屋质量问题；(2)房屋本身存在的至保修期仍未能解决以至于造成买受人无法正常居住使用的质量问题”。二、案涉房屋已具备交付条件情况下，二原告因自身原因迟迟不收房，导致房屋至今未交付，故房屋未交付的原因不在被告。二原告要求被告承担逾期交房违约金，没有事实和法律依据。根据《合同补充协议》第八条约定：“买受人同意按《商品房买卖合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其他指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知”，二原告应于2016年6月30日前自行至被告售楼处办理交房手续，被告无须另行通知二原告交房。二原告未在规定时间内办理交房手续的，视为被告已按期交付房屋，造成延期交房的责任在于二原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对二原告提供的证据8.银行卡付款凭证无异议,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于二原告提供的证据1.说明一份，被告对该证据的真实性和合法性无异议，本院予以采信。关于二原告提供的证据2.3-2-1002室内维修问题汇总，被告对该证据的真实性、合法性及证明事项均有异议。因该证据没有加盖被告公司公章，且被告不认可出具过该份证据，无法证明双方于2017年5月19日对于案涉房屋存在问题进行确认，故本院不予采信。关于二原告提供的证据3.房屋交付通知书，被告对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。关于二原告提供的证据4.照片18张，被告对该证据的真实性、合法性、证明事项均有异议。鉴于二原告提供的该组照片与前述证据具有连续性，能够相互印证，因此对照片的真实性予以采信。关于二原告提供的证据5.《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、发票，被告对该组证据的真实性、合法性无异议。庭审中，被告称二原告于2016年8月4日付清余款，二原告表示认可，本院予以采信。关于二原告是否逾期付清案涉房屋余款及案涉房屋符合交付条件的时间，应结合其他证据依法综合认定。关于二原告提供的证据6.录音两份、证据7.光盘一张（内含2条录音），被告对该两组证据的真实性、合法性及证明事项均有异议。本院认为，仅从该两组录音无法证明案涉房屋存在问题的原因、时间、程度、维修情况及案涉房屋符合交付条件的时间等情况，应结合其他证据依法综合认定。关于被告提供的证据1.《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，二原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对证明事项有异议。本院予以采信。经庭审调查，本院对下列事实予以认定：2016年5月30日，原告郑长良、李丽双到被告浦项公司处商洽房屋买卖事宜。经双方现场看房，被告公司营销经理崔某某向二原告出具“说明”一份，载明“客户：郑长良。楼号：XXX。客户于2016年5月30日，交付首付款30%，60万元整。因房屋有几处需要进行维修，同意客户待维修完毕后，进行后续手续进行。两处问题情况严重。第一，窗户漏雨（客厅）第二，厨房连接处侧面柜板”。同日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等，约定二原告购买被告开发的坐落于XXX房屋一套，房屋总价款为1,990,000元。合同约定：首期房款人民币600,000元，于本合同签订之日交付，余款人民币1,390,000元，买受人以公积金贷款的方式支付房款，并自合同备案完成之日起30日内交清。该合同第八条同时约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1.……;2.买受人未付清房款及其他应交的费用的”。该合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.……。2.出卖人按附件三标准补做；公共部位公共配套的装饰设施设备等以实际交付为准。”该补充协议第八条约定：“1、买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋（装修及设施设备除外）的保修期，保修期自《合同》约定的交房日开始计算。同时该房屋即该房屋内的所有设施、设备等均视为验收合格，买受人在实际接收房屋后不得再提出任何异议。双方明确，该房屋一经现场交付，则视为买受人验收合格。买受人要求整改修理的，整修期间不视为出卖人逾期交付房屋。2、……。3、……。4、买受人已对该房屋现状及基础设施、公共配套建筑项目的现状完全了解，并同意出卖人按现状交付该房屋，因此，买受人确认并同意该房屋即其装修、设施设备等的交付以现场实际状况为准，不以房屋、装修、设施设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋或主张违约责任，否则按因买受人原因造成房屋未能按期交付处理，出卖人不承担延期交房责任”。第十条约定：“8、该房屋交付时，买受人不得以装修问题为由拒绝接收房屋，除非经有资质的鉴定机构确定该等装修问题严重影响居住使用。如买受人因此拒绝办理入住手续的，相关责任及损失由买受人承担，出卖人不承担房屋逾期交付的责任”。第十七条约定：“双方确认‘严重影响正常居住使用的房屋质量问题’仅指（1）主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常居住使用的房屋质量问题；（2）房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常居住使用的质量问题”。被告于2016年6月1日对案涉《商品房买卖合同》办理合同备案。二原告分别于2016年5月30日向被告支付房屋首付款600,000元，2016年6月30日支付690,000元，2016年7月5日支付22,000元，余款由公积金贷款于2016年8月4日支付。2016年8月11日，被告向二原告开具增值税发票，发票金额为1,990,000元。庭审中，二原告提供照片欲证明：2017年5月19日，窗户漏雨依然没有修好。现在仅仅更换内部胶条；2017年7月15日，阳台漏水问题。被告表示已于2017年7月14日进行了封堵，棚顶上仍有水渍，更换后的合页上出现锈迹；2016年12月20日，客厅顶棚开裂，2017年5月19日后进行维修；客卧门框右上角裂缝，2017年7月15日尚未维修；2016年12月20日，餐厅右柜固定板鼓裂，尚未维修，被告表示不能维修；2016年12月20日，房屋维修工作尚在进行，换壁纸现场尚未清理完毕；2016年12月20日，阳台柜子因漏水潮湿引起的门把手生锈；2016年12月20日，尚存在明显影响装饰效果的几处缺陷；2017年9月23日，阳台窗户又发现漏雨，旁边柜门活页出现锈迹，可见维修工作之敷衍。被告对此不予认可，但未提供相反证据。另查，案涉房屋所在的被告开发的“韩国IT产业园3#楼”经浦项建设（中国）有限公司（施工单位）、大连市勘察测绘研究院有限公司（勘察单位）、大连理工大学土木建筑设计研究院有限公司（设计单位）、大连泛华工程建设监理有限公司（监理单位）分别验收并于2014年12月23日出具质量合格报告。2017年7月18日，被告向二原告发出《房屋交付通知书》，通知二原告所购买的房屋，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，已具备交付条件，可在合同约定交付时间向二原告交付。并通知二原告于2017年8月2日9时办理收房。本院认为，原告郑长良、李丽双与被告浦项公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：一、案涉房屋于2016年6月30日是否符合交付的条件；二、二原告提出的上述房屋存在的问题是否构成拒绝接收房屋的合理理由；三、被告是否应支付二原告逾期交房违约金及数额。关于焦点一，《商品房买卖合同》第八条约定了五种交付房屋条件，且是对交房条件程度不同层级的约定，而双方当事人自愿选择了上述第5种作为案涉房屋的交付条件，双方均应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。关于“具备交付使用条件”的理解，本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉《商品房买卖合同》除合同条款外，还附有相关的附件，如上阐述，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定。且合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.……。2.出卖人按附件三标准补做；公共部位公共配套的装饰设施设备等以实际交付为准。”补充协议第十条约定：“该房屋交付时，买受人不得以装修问题为由拒绝接收房屋，除非经有资质的鉴定机构确定该等装修问题严重影响居住使用。如买受人因此拒绝办理入住手续的，相关责任及损失由买受人承担，出卖人不承担房屋逾期交付的责任”。二原告现未提供充分证据证明案涉房屋存在不符合合同附件中关于房屋交付标准、装修标准约定或其他严重影响居住使用的情形，故应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件；其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原告郑长良、李丽双与被告公司签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付，约定为“经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，即“具备交付使用条件”。案涉房屋所在的被告开发的“韩国IT产业园3#楼”经浦项建设（中国）有限公司（施工单位）、大连市勘察测绘研究院有限公司（勘察单位）、大连理工大学土木建筑设计研究院有限公司（设计单位）、大连泛华工程建设监理有限公司（监理单位）分别验收并于2014年12月23日出具质量合格报告。综上，案涉房屋于2016年6月30日符合合同约定的房屋交付条件。关于焦点二，案涉《合同补充协议》第十条约定：“该房屋交付时，买受人不得以装修问题为由拒绝接收房屋，除非经有资质的鉴定机构确定该等装修问题严重影响居住使用。如买受人因此拒绝办理入住手续的，相关责任及损失由买受人承担，出卖人不承担房屋逾期交付的责任”。第十七条约定：“双方确认‘严重影响正常居住使用的房屋质量问题’仅指（1）主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常居住使用的房屋质量问题；（2）房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常居住使用的质量问题”。二原告称，案涉房屋还有部分装修问题影响居住，故无法接收房屋。但二原告并未提供经有资质鉴定机构出具的鉴定报告或其他相关证据证明该装修问题严重影响正常居住使用的房屋质量问题。且合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.……。2.出卖人按附件三标准补做；公共部位公共配套的装饰设施设备等以实际交付为准。”即便存在房屋装饰不符合双方约定（附件三）的标准，二原告有权要求被告按附件三标准补做，但不能以该原因拒收房屋。且庭审中，二原告也表示被告对存在的部分装修问题予以维修，但二原告对维修方式等不予认同。故二原告提出的上述房屋存在的装修问题不构成其拒绝接收房屋的合理理由。关于焦点三，二原告与被告签订的《合同补充协议》第八条约定：“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。”《商品房买卖合同》中约定案涉房屋交付时间为2016年6月30日，在案涉房屋已符合合同约定的房屋交付条件情况下，二原告应自行至被告处领取房屋钥匙，接收房屋。《合同补充协议》第十条约定：“该房屋交付时，买受人不得以装修问题为由拒绝接收房屋，除非经有资质的鉴定机构确定该等装修问题严重影响居住使用。如买受人因此拒绝办理入住手续的，相关责任及损失由买受人承担，出卖人不承担房屋逾期交付的责任”。二原告因案涉房屋存在部分装修问题拒绝收房，且并未证明该装修问题严重影响居住使用，故二原告拒收房屋的行为，不符合合同约定。且合同约定：首期房款人民币600,000元，于本合同签订之日交付，余款人民币1,390,000元，买受人以公积金贷款的方式支付房款，并自合同备案完成之日起30日内交清。案涉合同于2016年6月1日备案完成，但二原告付清余款1,390,000元的时间为2016年8月4日。二原告逾期付款，已构成违约。该合同第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1.……;2.买受人未付清房款及其他应交的费用的”。因此，二原告在合同约定的交付时间届满时尚未付清房款，且二原告提出拒绝接收房屋的理由，不符合合同约定。故二原告要求被告承担逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑长良、李丽双的诉讼请求。案件受理费3,460元，减半收取1,730元，由原告郑长良、李丽双负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员  张金霞二〇一七年十一月二日书记员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。