福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0203民初4652号原告：黄奕聪，男，1978年3月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：谢雄，福建诚百邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑希恺，福建诚百邦律师事务所律师。被告：厦门市港中房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道2号厦门第一广场28层08A，统一社会信用代码91350200612289132C。法定代表人：陈铁铭，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱玲玲，福建联合信实律师事务所律师。原告黄奕聪与被告厦门市港中房地产开发有限公司（以下简称港中公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案，适用简易程序公开审理。黄奕聪的委托诉讼代理人郑希恺，港中公司的委托诉讼代理人邱玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄奕聪向本院提出诉讼请求：港中公司向黄奕聪支付逾期办证违约金1050元（以已付购房款280000元为基数，按照日0.003%的标准自2015年1月10日起计至2015年5月15日）。事实与理由：2012年11月17日，黄奕聪与港中公司签订《商品房买卖合同》，约定黄奕聪向港中公司购买位于“丽晶花园”一期-1层22号车位，总购房款为280000元；若因港中公司原因致使黄奕聪不能在房屋交付后90日内取得房产登记证书的，港中公司应自逾期之日起按0.003%支付违约金。合同签订后，黄奕聪依约向港中公司支付购房款。但港中公司在2014年9月30日才将房屋交付，且直至2015年5月15日才向黄奕聪发出《办理产权通知》，告知可在2016年6月30日前办理产权证，港中公司已明显违约。港中公司辩称，一、讼争房屋于2014年9月30日视为交付，港中公司通知原告办理产权证书的时间为2015年5月15日，确实超过了合同约定的办证期限。二、但是案涉项目系因政府要求停工并进行规划变更导致逾期办证，并非港中公司原因，港中公司不应承担逾期办证的违约责任。（一）导致案涉项目逾期办证的具体原因是政府规划道路调整。2010年3月10日，厦门市规划局发出《关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》（厦规函【2010】89号），强制要求港中公司暂缓施工，之后政府就地块调整发出《关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》（厦规函【2010】351号）。2012年1月，政府与港中公司就净地置换等有关问题签订协议，政府承诺负责相应地块内的拆迁工作。前述政府规划道路调整正是导致案涉项目逾期办证的主要原因。根据2014年10月21日厦门市规划局出具的《关于丽晶花园一期（高层部分）申办房屋权籍登记手续相关事项的复函》及2014年12月8日厦门市国土资源与房产管理局出具的《关于“丽晶花园”项目一期高层部分办理项目产权及分户产权登记办证问题的工作联系函》可知，案涉项目未能按期办证的直接原因是：案涉项目北侧规划建设中的市政道路蔡岭路与环岛干道的连接段短期内政府未能完成拆迁，该拆迁范围内有一拆迁户有约39㎡的建设侵占了港中公司一期低层住宅东北角用地，导致港中公司一期建设用地宗地完整性受到影响，房产测绘工作无法进行，进而导致房产办证受到影响。事实上，港中公司如按原规划用地进行一期、二期开发，上述未能及时拆迁的用地是座落在二期红线范围内的，并不影响一期的开发。后因政府规划道路的需要，一条规划道路古城北路从港中公司地块中间穿过，古城北路的西面为一期，东面为二期，而由厦门市思明区政府负责拆迁的用地变成坐落到一期红线范围内，正是该未能及时拆迁的用地直接影响了港中公司一期建设用地宗地的完整性，进而导致房产办证受到影响。（二）港中公司对案涉项目未能及时拆迁完毕不存在任何过错，且无法预见。1、案涉项目红线范围内未及时拆迁的用地之拆迁义务主体不是港中公司，而是厦门市思明区人民政府。根据2011年2月18日厦门市政工程公司向思明区人民政府发出的《关于蔡岭路（县黄路-环岛干道）市政工程建设用地征地拆迁委托函》可知，紧邻案涉项目的蔡岭路的征地拆迁工作系由思明区人民政府负责的。前述导致港中公司一期建设用地宗地完整性受到影响的约39㎡的建设属于案外人陈志平所有，陈志平所有的房屋建筑总面积为153.09平方米，其主体绝大部分位于蔡岭路上，只有有屋角7平方米及其私建围墙共39平方米的部分恰好压在丽晶花园一期的红线上，为此，港中公司无法越过思明区政府单独完成陈志平宅的拆迁工作。但根据2014年11月24日厦门市思明区人民政府办公室向港中公司出具的《厦门市行政事业单位（社团）往来结算票据》可知，港中公司为配合思明区人民政府尽快完成拆迁工作，还特地提前支付了100万元（相当于正常拆迁补偿款价格的十倍）的委托代拆迁预付款给思明区人民政府。据此，案涉项目红线范围内未能及时拆迁的用地之拆迁义务主体无疑就是思明区人民政府。2、港中公司对于思明区人民政府无法及时完成拆迁工作根本无法预期。导致案涉项目未能如期办证的民宅早在2011年就被划入规划建设中的蔡岭路用地范围，由思明区政府负责拆迁。因政府规划道路的需要，一条规划道路从港中公司地块中间穿过，港中公司与思明区政府、市国土资源局等三方签订补充协议，约定规划道路上的征地拆迁工作由港中公司承担，政府负责协调拆迁含蔡岭路在内的相关拆迁工作。2014年10月份，该规划道路上的由港中公司负责的被拆迁户均已拆除，特别是紧邻规划道路的影响办证的被拆迁户周边的住户也都全部拆迁完成。港中公司负责的拆迁工作如此顺利得以完成，根本无法预见由思明区政府负责拆迁的工作会至今都无法完成。（三）本案逾期办证的情形不符合合同约定的“出卖人的原因”。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，以及《最高人民法院关于于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担逾期办证的违约金的前提是“由于出卖人的原因”，由于本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，它不属于“出卖人的原因”，也不属于“与出卖人有合同关系的第三人原因”造成的，也不属于“作为民事行为主体的第三人对于出卖人的侵权行为”造成的，它是属于“政府规划变更的行政行为”造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于作为出卖人的港中公司，也不是因第三人原因而归责于出卖人的情形。（四）对于非因港中公司原因导致的逾期办证，港中公司仍是尽心尽力积极处理，为原告争取到提前办证的权利。导致案涉项目未能如期办证的民宅绝大部分主体位于蔡岭路上，而蔡岭路的拆迁主体是思明区人民政府，因该民宅仅有不足4%的部分压在案涉项目的红线上，港中公司无法越过思明区政府单独完成该部分的拆迁工作，只能等待主体部分的拆迁主体政府的统一安排。而政府出于相关拆迁政策的统一，亦不允许港中公司单独同该民宅的被拆迁户达成相关协议。港中公司一直尽力与政府沟通产权证的办理事宜，于2014年10月先后向厦门市思明区人民政府、土地局、规划局等部门递交紧急申请，申请考虑到由于思明区政府尚未完成上述民宅的拆迁，为业主权益，请求先行办理分户产权证。且为此港中公司还提前向思明区政府预缴了100万拆迁款，作为7平方拆迁的预付款。由于情况特殊，思明区政府于2014年12月4日和8日向国土局出具承诺，商请国土局给予先行办证，待拆迁完成、确定红线后再按实进行地籍调查、房产测绘和变更产权。若非港中公司的积极处理，依据法律规定和正常办证流程，因前述民宅至今尚未拆除，案涉项目的宗地红线仍未完整，原告等业主至今都无法办理产权证。港中公司在政府批复可先行办理产权证后，更是第一时间全力配合开始办理地籍调查公示、房产测绘、缴交地价、申请办理产权证等系列办证手续。综上，逾期办证系因政府规划道路变更、未及时完成拆迁工作等原因致使案涉项目宗地红线一直无法确定进而导致无法完成房产面积测绘等办证所需条件，港中公司对此并不存在任何过错。港中公司为保障原告等业主的权益，也已积极与政府各部门进行沟通、促成国土局特事特办，最终实现先期办理产权证。原告要求港中公司承担逾期办证的违约责任，无法定及约定的依据，于情于理都有悖，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月17日，黄奕聪与港中公司签订一份《商品房买卖合同》及附件（以下简称讼争合同），约定黄奕聪向港中公司购买位于思明区前埔会展中心西北侧的“丽晶花园”一期-1层22号车位（以下简称讼争房屋），该房屋系预售商品房，用途为车库，总价款为280000元。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。讼争合同签订后，黄奕聪依约支付了约定购房款。2014年9月30日，港中公司将讼争房屋交付黄奕聪使用。2015年5月15日，港中公司向黄奕聪发出《办理产权通知》。另查明如下与“丽晶花园”一期项目权属登记办理相关事实：港中公司于2004年取得前埔会展中心西北侧的国有土地A1=61228.369平方米作为兴建丽晶花园项目的建设用地。进场施工后，厦门市规划局于2010年3月10日向港中公司发出《厦门市规划局关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》，载明因与规划产生矛盾，港中公司原批准的总平方案须作适度调整，要求港中公司暂缓施工。2010年9月16日，厦门市规划局发出《厦门市规划局关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》，原则同意调整“丽晶花园”及基督东部教堂项目用地，即将基督教东部教堂用地调整至古城北路以东、国家发改委对外开放咨询中心厦门综合服务楼用地以北地块；按等面积置换的原则将原批的基督教东部教堂用地调整为丽晶花园的补偿用地。2012年1月13日，港中公司与厦门市国土资源与房产管理局、思明区人民政府达成“丽晶花园项目用地”调整备忘，载明由于古城北路需要穿越丽晶花园用地，需收回丽晶花园6750.574平方米作为城市道路用地及边角地。同意丽晶花园项目用地调整以后以古城北路为界，分两期办理项目《建设用地规划许可证》，古城北路以西为一期建设用地，古城北路以东为二期建设用地。同年2月8日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于调整“丽晶花园一期”项目建设用地的批复》（厦府地[2012]35号），载明因古城北路需要穿越厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准出让给港中公司的“丽晶花园”项目建设用地，经研究，同意对厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准的“丽晶花园”项目建设用地进行调整。调整后，“丽晶花园”分为两期，古城北路以西为一期，古城北路以东为二期，“丽晶花园一期”项目用地面积A1=40955.814平方米，土地用途为城镇住宅用地（住宅），项目性质为商品房，地上建筑面积66492.5平方米。土地使用年限为2005年3月28日至2075年3月28日止。调整后的用地红线及四至坐标详见附图。A2=5793.902平方米港中公司负责征地拆迁后交由市政部门作为城市道路。“丽晶花园二期”用地另行处理。用地调整后，位于讼争项目北侧市政道蔡岭路（县黄路—环岛干道）范围内一被拆迁房屋（岭兜南片区45号）部分建筑物（屋角7平方米及其私建围墙32平方米共计39平方米）处于“丽晶花园一期”红线内，致使“丽晶花园一期”项目宗地红线暂尚未完整。因厦门市思明区人民政府未能拆除含占用“丽晶花园”一期宗地红线的岭兜南片区45号在内的建筑物，港中公司分别于2012年8月17日、2014年1月22日、2014年6月12日、2014年10月16日向厦门市思明区人民政府书面请求推进“丽晶花园”项目北侧蔡岭路的拆迁建设工作，并在2014年6月12日及2014年10月16日的函件中提及岭兜南片区45号房屋有约39平方米附属庭院位于丽晶花园一期红线范围内，目前该户尚未能落实拆迁，影响了“丽晶花园一期”高层住宅的竣工验收、低多层住宅预售许可证的办理及整个项目分户产权的办理。2014年10月21日，厦门市规划局向港中公司复函，表示对港中公司按厦府地[2012]35号建设用地批文向相关主管部门申办一期高层住宅房屋权籍登记手续无异议。同年12月4日，厦门市思明区人民政府致函厦门市国土房产局，表示港中公司申请将影响“丽晶花园”办理分户产权证的未拆除房屋部分，纳入“蔡岭路”的拆迁范围一并拆除，并承诺相关费用由其自行承担。市规划局对港中公司申报“丽晶花园一期”高层部分的房屋权籍登记手续没有异议。鉴于此，思明区同意在“蔡岭路”实施拆迁过程中将影响“丽晶花园一期”宗地红线完整性的未拆迁部分一并实施拆迁，并请厦门市国土房产局支持先按“丽晶花园一期”土地证的宗地面积40916.7平方米予以办理“丽晶花园一期”高层部分的分户产权证，待思明区完成上述被拆迁民房的整体拆除后，再根据该项目的完整宗地40955.814平方米由港中公司申请办理换证。2014年12月8日，厦门市国土资源与房产管理局向市测绘与基础地理信息中心、市房地产交易权籍登记中心发出《关于“丽晶花园”项目一期高层部分办理项目产权及分户产权登记办证问题的工作联系函》，载明如下内容：“丽晶花园”一期项目因宗地东北角一幢岭兜社区民宅39平方米尚未拆除影响房产办证，该项目用地2012年申办土地使用权证时因此民宅39平方米尚未拆除，据港中公司书面申请和承诺，经局领导批示，先行给予局部分割，故宗地退让该幢未拆除民宅，按实测宗地面积40916.7平方米登记并核发厦国土房证第地00011443号土地证（比批准的建设用地面积40955.814平方米减少39.114平方米）。本案争议焦点为：讼争房屋逾期办证是否系港中公司原因导致。港中公司主张，“丽晶花园”一期项目系因政府规划原因导致项目用地调整，并进而导致未能及时拆除的39㎡的建筑落到一期红线范围内，从而影响办证。此外，港中公司并非该39㎡建筑的拆除主体，对于该建筑未能及时拆除不存在任何过错，对于不能及时拆除的结果亦不能预见，且港中公司亦采取积极措施推动产权证办理。据此，本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于作为出卖人的港中公司。黄奕聪抗辩认为，本案中逾期办证系因港中公司原因所导致，港中公司应承担逾期办证的违约责任。港中公司主张的上述事项均发生在港中公司与买受人签订商品房买卖合同之前，港中公司对此情况有充分预见，其主张可免除逾期办证责任缺乏依据。本院分析认为，港中公司主张逾期办证的原因属于政府规划方面的不可抗力因素、非属商品房买卖合同第十四条约定的“因出卖人原因”不能成立。首先，因政府规划原因导致“丽晶花园”一期项目用地调整发生于2010年，港中公司已于2012年2月之前与政府相关部门达成备忘并调整了“丽晶花园一期”项目建设用地。政府规划调整与造成讼争项目产权证无法办理的直接原因即39㎡的建筑未能及时拆除缺乏必然联系。其次，“丽晶花园”一期项目在2012年申办土地使用权证时，已因该未拆除的39㎡建筑影响了土地使用权证的办理，后系因港中公司的书面申请和承诺，先行给予局部分割，按实测宗地面积登记并核发土地使用权证，故港中公司早已知晓该部分建筑未拆除将影响权属办理；再次，港中公司在知晓上述建筑尚未拆除的情况下仍与黄奕聪签订了讼争合同并约定了产权证办理期限，即便因案外人未能拆除上述39㎡建筑导致无法办证，该因素亦不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力等可免责情形。综上，港中公司所主张的导致逾期办证的原因早在讼争合同签订前已经存在，港中公司对此有充分的认识，现其抗辩该因素属于不可抗力、无法预见，本院不予采纳，港中公司应依法承担逾期办证的相关违约责任。本院认为，黄奕聪与港中公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。根据讼争合同第十四条的约定，逾期办证违约金应自合同约定的房屋权属证书办理期限届满次日起算。讼争房屋2014年9月30日交付，现因港中公司原因导致黄奕聪不能在2014年12月29日前取得房屋权属证书，港中公司应自逾期之日起每日按已付款的0.003%支付逾期办证违约金，现黄奕聪主张自2015年1月10日起计算逾期办证违约金，不违反法律规定，逾期违约金应计算至2015年5月15日港中公司向黄奕聪发出《办理产权通知》之日，故对黄奕聪的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：厦门市港中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄奕聪支付逾期办证违约金1050元。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由厦门市港中房地产开发有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （郭泽喆）二〇一八年四月二十六日代书记员（ 杨雅 玲）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。