四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川34民终652号上诉人（原审原告、反诉被告）：邹玲，女，生于1980年9月，汉族，户籍地四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：邹昌元，男，生于1943年4月，汉族，户籍地四川省金阳县，系上诉人邹玲之父，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张奎，男，生于1969年10月，汉族，户籍地四川省西昌市。委托诉讼代理人：曾蓓蓓，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王文娅，四川明炬（凉山）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。上诉人邹玲因与被上诉人张奎房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邹玲及其委托诉讼代理人邹昌元，被上诉人张奎及其委托诉讼代理人曾蓓蓓、王文娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹玲上诉请求：1、撤销四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初1372号民事判决，改判解除上诉人邹玲与被上诉人张奎于2012年10月5日签订的《租房合同》，上诉人邹玲不给付违约金；2、上诉费由被上诉人张奎负担。事实和理由：1、合同纠纷产生的原因。邹玲之兄邹文承租张奎的房屋开设酒店，但没有茶楼。酒店开业两年后，邹玲借这个有利条件，将张奎的与酒店同一幢楼房的一门市租来开茶楼，与酒店同一道门出入，酒店大厅与饮茶厅相连。2012年10月5日，邹玲与张奎签订了《租房合同》，面积150平方米，年租金64，800.00元。经营三年，邹玲亏损20多万元，邹玲多次找张奎协商减少房租，但均被张奎拒绝。2015年11月24日，张奎阻挡客人进店。2016年2月9日至12日春节期间，张奎集结多人阻挡客人进店，将车开在门口堵起，与进店客人吵架和发生抓扯。每次报警后，派出所均到场解围制止；2、一审法院三次以简易程序审理本案时，双方当事人均请求解除合同，请求符合《合同法》第九十三条的规定，但一审法院不予解除，判决不符合《合同法》规定。根据《合同法》第九十四条第二项的规定，邹玲在审理前便搬离了门市，在审理时请求解除合同并表示20多万元的装修费都不要了，因租金较高交不起房租。一审判决没有法律依据，枉法裁判，判决结果会造成邹玲继续履行合同，合同到期时会导致倾家荡产；3、邹玲找张奎协商减少房租合法合理，但张奎不得将气撒在客人身上，阻挡客人进店，赶客人出店，与客人吵架抓扯，更没理由打伤其母。由于张奎的行为导致了生意无法做下去，引起诉讼的发生，张奎应承担违约责任。被上诉人张奎辩称，1、张奎不同意解除2012年10月5日签订的《租房合同》。虽张奎在一审时曾提起反诉，要求解除两份《租房合同》，但解除是附条件的，所附条件是整栋房屋的两份《租房合同》全部解除，但邹玲未同意，且反诉请求也未得到一审法院的支持，所以，张奎曾提出要解除合同，但并非单独解除2012年10月5日的《租房合同》。张奎对一审判决是服判的；2、本案的客观事实是邹玲拖欠茶楼房租至今，且案涉房屋邹玲仍在使用，并未交还，并非邹玲所述是由于张奎的行为导致其无法经营。邹玲于2016年1月7日发给张奎的《解除合同通知书》，明确解除合同的原因是经济不景气，年年亏损，入不敷出，因而要求终止合同关系。从《解除合同通知书》上载明，邹玲解除合同系因亏损，并非张奎的原因所致。因此，邹玲在上诉状中所述与客观事实不符；3、双方在合同中并未约定解除条件，且邹玲的诉求不符合《合同法》第九十四条的规定，未达到合同依法解除的条件；4、张奎在整个事实过程中无任何违约行为，反而是邹玲长期拖欠房租的行为已构成违约，且根据双方签订的《租房合同》第十二条的约定，任何一方不得擅自更改或解除协议。邹玲单方要求解除合同的行为已构成违约，违约责任应由邹玲承担，并非张奎承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，并由邹玲承担上诉费。原审原告邹玲向一审法院起诉请求：一、请求依法解除原、被告双方的租赁合同关系；二、本案的诉讼费用由被告承担。反诉原告张奎向一审法院反诉请求：1、驳回反诉被告邹玲的诉讼请求；2、解除反诉原告与反诉被告就同一建筑主体的两个租赁合同关系；3、反诉被告支付拖欠的租房款共计36，022.00元；4、反诉被告承担违约责任，支付合同违约金100，000.00元；5、本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2010年12月7日，邹玲与张奎协商，双方签订《租房合同》一份，该合同约定“一、租房地址：西昌市西郊乡长安村八组。二、租房时间：从2011年7月20日至2021年7月20日，租期10年。三、租金：门市面积为90㎡，二至六楼50间1400平方米，租期为十年，合同到期后甲方将本片区的浮动价经双方协议优先租给乙方五年，限乙方本人。四、付款方式：每年年租金一次性付清，前五年房租每年205，800.00元（大写：贰拾万零伍仟捌佰元整）。五年后，房租费每年为242，800.00元（大写：贰拾肆万贰仟捌佰元整）。付款后方可营业，不得拖欠租金，如不按时交付租金，甲方有权将其承租的门市和住房另作安排。五、甲方按清水房标准交乙方装修，装修期间不得损坏房屋主体结构，租期从开业时间计算。租期满后，乙方所需装修的项目无条件归甲方所有，乙方不能自行拆除。乙方在经营过程中，应保证安全营业和保障人员安全，如发生任何意外一切由乙方负担，与甲方无关。六、乙方期满后，如需继续使用可提前两月向甲方提出申请，甲方同意后，在同等条件优先考虑租给乙方。七、乙方租房期内，遵守国家政策、法律和各种税收制度，如造成后果由乙方自负。八、甲方不得干涉乙方的合法经营，不得以任何借口收回乙方租房期的租房。乙方在合同期间可以转让经营权，须经甲、乙双方协商同意后方可转让（但不能转让给彝族）。九、乙方必须每月按时交付水电费，如有拖欠，后果自负。十、乙方必须保持环境卫生，如发生水、火、盗及其它自然灾害等与甲方无关。十一、如遇政府征用，乙方无条件退出，当年租金退还给乙方，甲方不再负责其它费用。政府赔偿的所有装修费用由乙方所得。十二、违约责任：在本协议签订后，甲、乙双方必须全面履行合同协议所规定的权利和义务，任何一方不得擅自更改或解除协议，若属某一方的责任造成不能履行或不完全履行协议，由责任方承担由此引起而造成的全部经济损失和法律责任。违约金为50，000.00元（伍万元整）。十三、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效。在租房期满后，自行作废。”因当时张奎的房屋尚处于修建装修之中，双方并未实际履行该合同。2011年3月20日，张奎与邹文另行签订了一份《租房合同》，该合同约定的内容与张奎与邹玲签订的合同内容一致。合同签订后，邹文办理了工商登记手续，用承租的房屋开设酒店，由其父和邹玲经营。2012年10月5日，张奎与邹玲签订《租房合同》，约定“一、租房地址：西昌市西郊乡长安村八组。二、租房时间：从2012年7月20日至2021年7月20日，租期9年。三、租金：门市面积为150㎡，租期为9年，合同到期后甲方将本片区的浮动价经双方协议无条件租给乙方五年，限乙方本人。四、付款方式：每年年租金一次性付清，前四年房租每年64，800.00元（大写：陆万肆仟捌佰元正）。伍年后，房租费每年为76，464.00元（大写：柒万陆仟肆佰陆拾肆元正）。付款后方可营业，不得拖欠租金，如不按时交付租金，甲方有权将其承租的门市和住房另作安排。五、甲方按清水房标准交乙方装修，装修期间不得损坏房屋主体结构，租期从开业时间计算。租期满后，乙方所需装修的项目无条件归甲方所有，乙方不能自行拆除。乙方在经营过程中，应保证安全营业和保障人员安全，如发生任何意外，一切由乙方负担，与甲方无关。六、乙方期满后（即14年期满后），如需继续使用可提前两月向甲方提出申请，甲方同意后，在同等条件优先考虑租给乙方。七、乙方租房期内，遵守国家政策、法律和各种税收制度，如造成后果由乙方自负。八、甲方不得干涉乙方的合法经营，不得以任何借口收回乙方租房期的租房。乙方在合同期间可以转让经营权，须经甲、乙双方协商同意后方可转让。九、乙方必须每月按时交付水电费，如有拖欠，后果自负。十、乙方必须保持环境卫生，如发生水、火、盗及其它自然灾害等与甲方无关。十一、如遇政府征用，乙方无条件退出，当年租金退还给乙方，甲方不再负责其它费用。政府赔偿的所有装修费用由乙方所得。十二、违约责任：在本协议签订后，甲、乙双方必须全面履行合同协议所规定的权利和义务，任何一方不得擅自更改或解除协议，若属某一方的责任造成不能履行或不完全履行协议，由责任方承担由此引起而造成的全部经营损失和法律责任。违约金为50，000.00元（伍万元整）。十三、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效。在租房期满后，自行作废。”在合同履行过程中，邹玲因经营出现问题，于2015年11月-12月多次找到张奎协商解除双方租房合同或者降低租金事宜，因未能达成一致意见，邹玲便没有按照合同约定按时支付原告租金。张奎因此曾到邹玲所租赁的门市要求其支付租金，双方为此发生纠纷，一直协商未果。双方还通过短信联系，对是否解除合同等相关事宜进行协商，最终也无结果。邹玲于2016年1月7日向张奎发出《解除合同通知书》，载明“2012年7月20日，我与你签订了《租房合同》，合同约定，门市面积为150平方米，租赁期限9年，租赁期限从2012年7月20日至2021年7月20日止。现我将租金付至2016年1月30日，并且我已经搬离该门市。为此，现特向你提前书面告知：因为经济不景气，在租赁你房屋后连年亏损，入不敷出，致使合同目的不能实现。我将于2016年1月30日终止我们的合同关系，我将不再租赁你的房屋，不再支付你房屋租金。我们的合同关系就此终止。”张奎收到该通知书后，明确表示不同意解除双方签订的租赁合同。邹玲于2016年1月6日搬离了该门市，并将2016年1月30日前的茶楼租金以银行转款的方式交给了张奎，但用于酒店经营的吧台仍然设在所租房屋一楼。邹文与邹玲系兄妹关系。邹玲于2016年3月21日提起诉讼，要求解除与张奎之间的房屋租赁合同。一审法院认为：张奎与邹玲于2012年10月5日签订的《租房合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律规定，属有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。邹玲在承租张奎的房屋以后，因经营出现问题，于2015年11月-12月多次找到张奎协商解除双方租房合同或者降低租金事宜，因未能达成一致意见，邹玲便没有按照合同约定按时支付原告租金。张奎因此曾到邹玲所租赁的门市要求其支付租金，双方为此发生纠纷，一直协商未果。邹玲于2016年1月7日向张奎发出《解除合同通知书》，张奎收到该通知书后，明确表示不同意解除双方签订的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”邹玲起诉要求解除与张奎之间的房屋租赁合同，未能提供证据证明合同已经达到法定解除的情形，原、被告双方也未在租房合同中约定解除合同的情形，因此邹玲要求解除租房合同的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。对于张奎提出的反诉主张，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十三条规定“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”张奎向本院提起反诉要求一并解除茶楼和酒店两份租赁合同，因酒店租赁合同是张奎与邹文（邹玲之兄）签订的，张奎所提出的反诉，诉讼主体与本诉不一致，该诉讼请求不符合上述法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，判决：一、驳回原告邹玲的诉讼请求；二、驳回反诉原告张奎的诉讼请求。本诉案件受理费1，300.00元，由本诉原告邹玲负担；反诉案件受理费1，510.00元，由反诉原告张奎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对邹玲提交的于2016年8月16日拍摄的现场照片3张。张奎虽对照片的真实性、合法性无异议，但照片只反映了酒店大门及前台情况，反映不出酒店与茶楼的原始状况，也不能反映酒店与茶楼的全貌。因此，本院不予采信；2、对邹玲提交的2016年7月18日的《短信记录》。张奎虽对短信的真实性、合法性无异议，但短信内容并不能证明张奎同意解除与邹玲于2012年10月5日签订的《租房合同》。因此，本院不予采信；3、对张奎于2016年8月17日拍摄的照片3张。邹玲虽对照片的真实性、合法性无异议，但照片只反映了局部情况，不能达到张奎的证明目的。因此，本院不予采信；4、对张奎提交的《律师函》及《快递单》。邹玲认可其签收了《律师函》。《律师函》证实了张奎委托律师向邹玲催收房租的事实。对此，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人邹玲与被上诉人张奎于2012年10月5日签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案双方当事人的争议焦点是：1、上诉人邹玲与被上诉人张奎于2012年10月5日签订的《租房合同》是否应解除；2、上诉人邹玲是否存在违约行为，是否应向张奎支付违约金。关于上诉人邹玲与被上诉人张奎于2012年10月5日签订的《租房合同》是否应解除的问题。经查明，邹玲与张奎于2012年10月5日签订《租房合同》后，邹玲用承租的房屋经营茶楼。在合同履行期间内，因邹玲所经营的茶楼亏损，多次要求张奎减少租金或解除合同，但均未得到张奎的同意。双方为此亦发生过纠纷。2016年1月6日，邹玲将茶楼租金（支付至2016年1月30日）以转款方式向张奎之妻莫建琼的建行账户进行支付后，自行搬离租赁房屋，并于同年1月7日向张奎发出了《解除合同通知书》。从上述已查明的事实看：第一，2012年10月5日签订的《租房合同》并未约定解除合同的条件，因此，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除的情形；第二，从张奎一审所提交的反诉状及一、二审的庭审情况，张奎一直不同意单独解除2012年10月5日签订的《租房合同》，因此，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的协商解除的情形；第三，从邹玲于2016年1月7日向张奎发出的《解除合同通知书》所载明的内容，表明邹玲解除合同的原因为“经营亏损，入不敷出”，该原因是承租人自身经营的问题，与出租人无关，并不能导致双方签订的租赁合同目的不能实现。另外，张奎向邹玲催收房租时，双方发生过纠纷，但张奎催收房租的行为也并不能导致合同目的不能实现。因此，邹玲所提的上诉请求和理由，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形和条件，本院不予支持和采纳。关于上诉人邹玲是否存在违约行为，是否应当向张奎支付违约金的问题。经查，一审法院并未判决邹玲承担违约责任，同时，张奎对一审判决亦是服判的，并未提出上诉。因此，邹玲所提该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，邹玲的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，300.00元，由上诉人邹玲负担。本判决为终审判决。审判长  董永亮审判员  杨发蓉审判员  刘 莉二〇一六年九月二十九日书记员  王妮丹