安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖民申1361号
再审申请人(一审被告、二审上诉人)：王善明，男，1960年7月11日出生，汉族，住合肥市包河区。
委托诉讼代理人：林全松，安徽林达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周永玲，安徽林达律师事务所律师实习律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：王爱国，女，1957年2月17日出生，汉族，住安徽省枞阳县。
委托诉讼代理人：吴定兵，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙玉兰，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。
再审申请人王善明因与被申请人王爱国排除妨碍纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2017)皖01民终2239号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
王善明申请再审称：（一）二审判决认为拍卖公告系要约邀请，且“拍卖公告中对涉案房屋‘有租赁’的陈述只是客观描述，不具有任何法律效力”这一基本事实，缺乏证据证明。拍卖人的意思表示有要约性质时，竞争人的竞买表示则有承诺性质。拍卖公告中有关标的物相关状况，包括标的物负担情况，均为要约的组成部分，竞买人一旦作出购买的承诺，其也应受要约内容的约束。本案中《拍卖公告》即使性质属于要约邀请，其中“拍卖标的以现状移交。该房产有长期租赁，租期为2013年4月16日至2033年4月15日，租金已付清。竞买人须自行了解拍卖标的租赁的详细情况”，“凡参与受让都视同经实地踏勘，确认了标的范围、面积、现状，由买受人自行承担移交、过户等相应风险”系要约邀请提出的条件，王爱国参与竞买，应视为已经接受上述条件。（二）二审判决认定“在2013年7月24日人民法院查封涉案房屋之前王善明是否承租且居住在涉案房屋无法核实”之基本事实，缺乏证据证明。王善明提供的物业费发票，至少包括有2014年全年。至于2013年3月至当年底的物管费、水电费、燃气费由原房主张旭预先缴纳。水电费、燃气赞、物管费缴纳与否，不能证明涉案房屋是否处于占有的状态。（三）二审判决未对王善明提供的证据予以认证，违反了以证据裁判原则。王善明在二审中提交了七组证据，能够证明涉案房屋的原产权人张旭自2013年8月至12月期间共计向王善明借款85万元(有银行转款支付凭证的59万元)，其中的35万元借款，系王善明于2012年9月19日以其房屋抵押并办理抵押登记的方式向许良德借款35万元之后转借给张旭。考虑到借款到期未归还抵押房屋面临被处置的危险，为保证王善明的居住权，王善明与张旭于2013年4月17日签订了“房屋租赁合同”，按每月2000元的租金标准承租涉案房屋，租期为20年，租金以借款中的48万元充抵租金，一次性付清，且王善明于租赁合同签订之前的2013年3月份就占有、使用涉案房屋至今。王爱国既未提供反驳证据，又不同意对王善明与张旭签订的房屋租赁合同形成时间进行鉴定，二审判决对王善明提供的证据未加以认证和采信，却依据王爱国在庭审中毫无根据的答辩理由作出判决，违反以证据裁判案件的原则。（四）二审判决认定王善明与案外人张旭签订的《房屋租赁合同》“以租赁形式抵偿债务，并将租期一次性定为20年，既不符合追偿债权的惯例亦不符合房屋租赁的日常生活经验，有违常理”这一基本事实，缺乏证据证明。法律规定租赁期限可以为20年，王善明与张旭签订《房屋租赁合同》的目的是因张旭不能归还王善明的借款，王善明用于抵押房屋将面临被拍卖的危险，为保证王善明有房居住，两人才签订了房屋租赁合同。（五）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》（简称担保法司法解释）第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释）第二十条已被《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称办理执行异议和复议案件司法解释）第三十一条所取代，二审判决故意曲解办理执行异议和复议案件司法解释第三十一条的适用条件。在涉案房屋被查封前3个多月，涉案房屋的原产权人就将涉案房屋出租于王善明，王善明实际居住至今，依照办理执行异议和复议案件司法解释第三十一条之规定，王善明的租赁权应受法律保护。王爱国并非是抵押权人，也非行使抵押权而受让房屋，而是其通过拍卖竞得房屋。因拍卖行为与人民法院的执行活动密切相关，本案优先适用执行方面的司法解释。（六）二审判决剥夺王善明在二审期间的辩论权利。二审主审法官在开庭期间，故意剥夺王善明代理律师向王爱国的发问权，且剥夺王善明代理律师当庭继续发表辩论意见的权利。综上，王善明再审请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院(2016)皖0lll民初8359号民事判决及合肥市中级人民法院(2017)皖0l民终2239号民事判决，改判驳回王爱国的诉讼请求。
王爱国提交意见称，（一）在涉案房屋存在抵押权设定先于租赁权的情况下，租赁关系对受让人无拘束力，王爱国作为受让人有权要求申请人王善明从涉案房屋中搬出。王善明作为承租人在签订长期租赁合同前，应对房屋是否存在抵押权进行核实。虽然涉案房屋上是否设定抵押权，不会影响租赁合同的效力，但可能导致其租赁权无法对抗在先设定的抵押权。根据法律规定，抵押权设立先于租赁权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人不能要求房屋受让人继续履行原租赁合同，而只能要求出租人承担违约责任。（二）王善明与案外人张旭签订的《房屋租赁合同》违背日常生活经验，且王善明在原一、二审中均没有提交双方借贷关系真实存在且已经实际履行的有效证据。（三）原一、二审认定事实正确。在没有对涉案房屋租赁关系真实性、合法性进行查实的情况下，拍卖公告中对涉案房屋“有租赁”的陈述仅系客观描述标的物的现状，不具有直接改变司法解释规定的效力。同时系单方描述，并非合同条款，对受让人不具有约束力。（四）办理执行异议和复议案件司法解释第三十一条是对物权法第一百九十条、担保法司法解释第六十六条以及审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第二十条的进一步明确和规范，并不是因存在冲突而取代后者，原一、二审判决适用法律正确。综上，王爱国依据物权法第四条、第三十五条、第一百九十条，担保法司法解释第六十六条，审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二十条，要求王善明搬离涉案房屋，具有事实和法律依据，请求驳回王善明的再审申请。
本院经审查认为，（一）王善明认为二审认定事实没有证据证明主要针对以下三个方面：1、拍卖公告系要约邀请，且拍卖公告中对涉案房屋“有租赁”的陈述只是客观描述，不具有任何法律效力；2、在2013年7月24日人民法院查封涉案房屋之前王善明是否承租且居住在涉案房屋无法核实；3、以租赁形式抵偿债务，并将租期一次性定为20年，既不符合追偿债权的惯例亦不符合房屋租赁的日常生活经验，有违常理。审查认为，这三个方面均是二审根据案情作出的分析论证，均不是二审认定的事实。原一、二审均没有排除涉案房屋在拍卖时“有租赁”的事实以及王善明与张旭签订《房屋租赁合同》的真实性，且准确地归纳了案件争议的焦点在于该《房屋租赁合同》对买受人王爱国是否具有约束力，故王爱国认为二审认定事实没有证据证明的再审事由不成立，本院不予支持。（二）王善明认为二审判决违反了以证据裁判原则是针对原二审法院未对其举证证明涉案房屋的原产权人张旭自2013年8月至12月期间共计向其借款85万元，王善明于2012年9月19日以其房屋抵押并办理抵押登记的方式向许良德借款35万元之后转借给张旭；为保证王善明的居住权，王善明与张旭签订了《房屋租赁合同》，租金以借款中的48万元充抵等相关事实进行认证与采信。审查认为，王善明与案外人之间的借贷以及签订《房屋租赁合同》的原因与目的不影响本案的事实认定与分析论证，原二审判决未违反以证据裁判原则。（三）王善明认为担保法司法解释第六十六条、审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第二十条已被办理执行异议和复议案件司法解释第三十一条所取代，仅是其个人对相关司法解释条文的理解，并没有明确的法律依据。本案王善明的租赁权虽成立在人民法院对租赁物的查封之前，但成立在光大银行合肥分行的抵押权之后，不能只考虑办理执行异议和复议案件司法解释第三十一条的适用。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”。从法律位阶上，物权法高于办理执行异议和复议案件司法解释，本案情形应当从物权法立法精神上考虑司法解释的适用，而担保法司法解释第六十六条、审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二十条的规定与物权法第一百九十条规定相一致，更加符合本案的适用情形。故王善明关于原审适用法律错误的再审事由不成立，本院不予支持。（四）王善明认为二审判决剥夺其辩论权利的理由是二审主审法官开庭时故意剥夺其代理律师发问权和继续发表辩论意见权。审查认为，当事人相互发问以及辩论虽然是当事人的诉讼权利之一，但亦应当接受法庭的正确引导，不能滥用，不能因继续发问或辩论被制止就认为权利被剥夺，王善明亦未提供其发问权与辩论权被不当制止的证据，故王善明认为辩论权利被剥夺的再审事由不符合“原审开庭过程中审判人员不允许当事人行使辩论权利”的情形，不能成立，本院不予支持。
综上，王善明再审事由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回王善明的再审申请。
审判长 鲍 冬 梅
审判员 沈 光 明
审判员 台 旺
二〇一七年十二月六日
书记员 闫巧蓉（代）