贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终894号
上诉人（原审被告）：娄方茂，男，1986年12月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。
被上诉人（原审原告）：黄勇，男，1968年12月22日出生，汉族，住贵州省桐梓县。
被上诉人（原审原告）：邓红，女，1969年11月29日出生，汉族，住贵州省桐梓县。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：李永刚，贵州祥景律师事务所律师。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗安勤，贵州祥景律师事务所实习律师。
原审第三人：贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城F组团沿街商业幢1层38号房。
委托诉讼代理人：付静，女，1988年9月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市，系该公司员工。
上诉人娄方茂因与被上诉人黄勇、邓红，原审第三人贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称荣称公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
娄方茂上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人《买卖合同》签订于2017年4月10日，上诉人于2017年4月17日告知被上诉人不再出售房屋，而非在一个月后告知。上诉人占用被上诉人款项时间短，且愿意赔偿足以弥补被上诉人损失的两万元。二、上诉人因婚姻所迫不愿出售房屋是突发事件，正当理由，且事先不可预料。三、购房款为60万元，被上诉人仅支付了20万元，即三分之一的房款，要求被上诉人过户不合理。请求人依法改判。
被上诉人黄勇、邓红答辩称，上诉人已经签订了合同就应当承担合同义务。上诉人主张的情况不属于法定合同不能履行的情形。被上诉人要求继续履行合同，一审判决正确客观，请求驳回上诉。
原审第三人荣城公司述称，一审判决合理正确。
黄勇、邓红向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行买卖合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、判令被告支付原告违约金人民币60,000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院查明：原告黄勇与邓红系夫妻关系，黄耀系二人之子。位于贵阳市××区××路××号贵阳世纪城Z组团4号楼1单元10层4号房屋系被告娄方茂单独所有，建筑面积111.09平方米，房屋所有权证号：筑房权证观山湖字第××号。2017年4月10日，被告娄方茂作为卖方（甲方）、原告邓红作为买方（乙方）、黄耀作为代理人（乙方）与作为中介方的荣城公司签订了一份《买卖合同》，载明：1、甲方自愿将其所有的位于观山湖区××路××号贵阳世纪城Z组团4号楼1单元10层4号房屋（建筑面积111.09平方米）出售给乙方，房屋总价款60万元，包含屋内设施设备；2、该房屋目前产权状况为农业银行抵押，乙方已做出充分了解并自愿买受该房；3、双方共同委托荣城公司于2017年6月10日前办理该房的所有权过户手续及缴纳相关税费；4、为保证交易安全，乙方所付定金2万元（详见收条），交由甲方保管，甲方将有关证件移交到中介方（详见收条），作为乙方交付定金的平等保证，同时方便中介方前期查档、税费审理等工作；定金交付后，如因甲方原因导致该房屋不能进行交易，则全额退还乙方定金，如正常交易，该定金转为乙方向甲方支付的首付款；5、乙方房款支付方式为商业贷款，首付款20万元（包含定金2万元）甲方提前还银行尾款当天乙方一次性支付给甲方，剩余房屋尾款40万元待过户完毕，乙方拿到新证做完银行抵押后，由资金监管中心一次性支付给甲方；6、交房时间为款清交房，甲方交房前需结清该房屋之前的水、电、气、收视、通讯和物管费等；7、违约责任：在约定的过户时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外双方不得延误，若乙方违约，则定金自动作为中介费及另一方的赔偿，若甲方违约，则必须返还双倍定金给乙方；如甲乙双方有任何一方违约，除按第七条第一款进行处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方；8、该房成交价60万元为甲方净收价，过户所产生的一切费用以国家相关税收部门标准收取，均由乙方承担；9、经甲乙双方协商过户时间为乙方贷款审批通过后且甲方上述产权解抵押后三个工作日过户。该合同尾部甲方处由娄方茂签名及捺印，乙方处签有邓红签名及黄耀（代）签名并捺印，中介方处加盖荣城公司公章。上述合同签订当日，原告向被告支付2万元，被告以收款人身份出具一份《收条》，内容为：今收到邓红交来购买观山湖区××路××号贵阳世纪城Z组团4号楼1单元10层4号房屋定金2万元。荣城公司在该收条上加盖了印章。2017年4月14日，原告及原告之子黄耀分别向被告支付了共计18万元；被告于当日出具了两份《收条》，分别载明收到黄勇、邓红购买观山湖区××路××号贵阳世纪城Z组团4号楼1单元10层4号房首付款4万元（含定金2万元）及16万元。后经荣城公司提供居间服务，被告还清了案涉房屋所欠银行贷款，该房屋的抵押登记解除。2017年4月24日，中国农业银行股份有限公司贵州省分行营业部向邓红、黄勇发出一份《过户通知》，内容为：我行已经对你方所提供的关于购买娄方茂位于世纪城Z组团4幢1单元10层4号存量房的借款请求初审通过，现通知你方尽快办理过户手续。该《过户通知》加盖了中国农业银行股份有限公司贵州省分行营业部条形章。后被告娄方茂向中介方提出不愿再出售案涉房屋。2017年5月3日，黄耀与娄方茂通过电话联系，娄方茂明确提出不卖案涉房屋，并称愿意赔偿2万元，双方未能协商解决。2017年5月8日，二原告向黄耀出具了一份《授权委托书》，主要内容为委托黄耀在与娄方茂购买贵阳市观山湖区世纪城龙锦苑4幢1单元10层4号房屋的买卖中，作为二原告的全权代理人，代理权限为买卖交易房屋、签订买卖合同等以及和卖方直接洽谈签订买卖合同、现金交易等。因协商解决未果，原告遂诉至法院并提出如前诉请。
一审法院认为，本案中三方当事人签订的《买卖合同》，是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。现原告已按照约定向被告支付购房首付款20万元，被告却未按照约定履行过户义务，已构成违约，对此被告亦不持异议。本案争议的焦点系在被告明确表示拒绝继续履行合同的情况下，案涉《买卖合同》能否继续履行，对此焦点，一审法院意见如下：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，案涉房屋被告系以按揭贷款方式购买，在双方买卖合同签订时处于抵押状态，但庭审过程中，被告及第三人均确认该房屋的抵押登记已解除，且原按揭贷款银行已向原告发出了过户通知，已满足合同约定的过户条件，而被告未提供任何证据证明案涉房屋的过户登记存在上述法律规定的例外情形，则双方签订的《买卖合同》具备继续履行的条件，被告应当继续履行，将该房屋产权按照约定过户至原告名下，对原告要求继续履行合同及将案涉房屋过户至其名下的诉请，予以支持。原告要求被告支付违约金6万元，系按照《买卖合同》中“如甲乙双方有任何一方违约，除按第七条第一款进行处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之十另行赔付守约方”的约定提出主张，因被告对违约事实予以认可，则依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应当按照该约定承担相应的违约责任，但被告提出合同另约定有定金条款，定金为2万元，认为违约金以2万元为宜，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原告有权选择适用违约金条款，又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告的主张可视为请求调整违约金，其认可的2万元违约金属合理范围，同时因一审法院已支持原告继续履行合同的诉请，则对于原告违约金的主张，以被告认可的2万元为准予以支持。需要说明的是，案涉《买卖合同》乙方（买方）的签约人为原告邓红及原告黄勇、邓红之子黄耀，但据庭审查实，黄耀系以乙方代理人身份签名，在合同履行过程中被告出具的收条也有确认收到黄勇、邓红交付购房款的内容，同时黄勇、邓红又在合同签订后出具授权委托书追认黄耀的合同签订行为，一审法院确认原告黄勇、邓红享有案涉《买卖合同》的民事权利及承担相应义务，属适格主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、被告娄方茂继续履行与原告黄勇、邓红及第三人贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司于2017年4月10日签订的《买卖合同》，于本判决生效之日起三日内将位于贵阳市××区××路××号贵阳世纪城Z组团4号楼1单元10层4号房屋（权证号：筑房权证观山湖字第××号）过户登记至原告黄勇、邓红名下；二、被告娄方茂于本判决生效之日起三日内支付原告黄勇、邓红违约金2万元；二、驳回原告黄勇、邓红的其他诉讼请求。案件受理费650元，诉讼保全费4,020元，共计4,670元（原告黄勇、邓红已预交），由被告娄方茂负担4,300元，原告黄勇、邓红负担370元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、《买卖合同》等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。本案三方签订《买卖合同》后，被上诉人已按照合同约定支付了首付款20万元，而上诉人未按照《买卖合同》第一条第六款的约定，配合原审第三人于2017年6月10日前办理涉案房屋所有权过户等有关手续，且明确表示自己不愿意继续履行合同出售房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，上诉人提出不再继续履行合同，但未能提供证据证明案涉房屋存在上述法律规定的情形，其上诉主张不能成立，本院不予支持。案涉房屋原抵押登记已解除，且原按揭贷款银行已向被上诉人发出《过户通知》，该房屋已具备过户条件，原判判令上诉人继续履行合同并办理房屋过户手续并无不当，本院予以维持。关于上诉人的违约责任，因上诉人拒不履行合同必然导致被上诉人一定损失，且上诉人对其违约事实表示认可，原判判令其承担支付2万元违约金属于合理范围，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人娄方茂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 唐有临
审 判 员 田 勇
二〇一八年二月二十七日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 朱开昊