江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第00448号
原告纪传森。
原告桑治莹。
两原告委托代理人华健，南京友为律师事务所律师。
被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司，住所地金湖县健康路1号。
负责人赵晓明，该公司总经理。
委托代理人朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。
原告纪传森、桑治莹与被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司所有权确认纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法由代理审判员张艳勇适用简易程序于2015年4月17日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人华健、被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司委托代理人朱爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪传森、桑治莹诉称：中国人寿保险股份有限公司江苏省分公司将江苏省留存的相关营业用房交由北京中招国际拍卖有限公司进行公开拍卖，其中包括“淮安市金湖县××路X号（90号）部分房屋”，该房产系中国人寿保险股份有限公司金湖县支公司所有。上述涉案房产于2014年2月25日进行了公开拍卖，江苏锝硕商贸有限公司参与竞拍后最终竞得了上述拍卖标的，并已付清全部成交款和佣金。2014年4月2日中国人寿保险股份有限公司江苏省分公司向北京中招国际拍卖有限公司移交涉案房产权属材料；2014年4月15日北京中招国际拍卖有限公司又向江苏锝硕商贸有限公司移交涉案房产权属材料；后两原告从江苏锝硕商贸有限公司手中购买涉案房产并已全额交付购房款，2014年5月24日江苏锝硕商贸有限公司向两原告移交涉案房产权属证书，并现场向两原告对其购买的涉案房产进行了实物指认，被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司亦表示无异议。2014年8月25日，两原告根据涉案房产的权属资料及相应的“移交确认书”和“购房款收据”在金湖县住房和城乡建设局办理了房屋产权登记并取得了新的房屋权属证书，然该房屋权属证书中对底层应该归两原告所有的房产表述不清，且没有具体的房产四址示意图与其相对应佐证，造成两原告行使自身物权障碍，仅表述为：多产权同幢，其中底层2间。第4层为其所有；楼梯、门厅与中国人民财产保险公司金湖支公司共有。被告中国人民财产保险公司金湖支公司的房屋权属证书中对归其所有的房产同样表述不清，仅表述为：多产权同幢，其中底层2.5间，第2、3层为其所有；楼梯、门厅与中国人寿保险公司金湖支公司共有。为维护自身合法权益，两原告请求人民法院以2003年4月4日中国人民保险公司金湖县支公司与中国人寿保险公司金湖县支公司签订的“协议书”和房屋登记部门档案中的示意图为基础，对涉案房产委托相关部门进行现场测绘，确定上述涉案房产的具体四址并依法判决如下：一、确认位于金湖县××路X号房产中底层门厅东一间、东侧一间半的房产归两原告所有；二、确认金湖县××路X号房产中四层全部归两原告所有；三、确认金湖县××路X号房产中所附属的三间车库中的中间一间归两原告所有。
原告为证明自己的主张向本院提交了下列证据：
一、中国人保公司金湖支公司与中国人寿公司金湖支公司于2003年4月4日签订的协议书一份。
涉案房产在房屋登记部门档案中的示意图一份，其中阴影部分即涉案的房产。
证据一、证据二系两原告庭前申请人民法院在房屋登记部门原始档案中调取，加盖印章的原始证据在（2015）金民初字第0007号案件卷宗中。上述证据用以证明两原告的诉讼请求有相应的事实依据和法律依据。
三、两原告持有的涉案房产房屋权属证书一份；
四、被告中国人保公司金湖支公司持有的涉案房产房屋权属证书一份；
五、移交确认书三份。
证据三、四、五均在（2015）金民初字第0007号案件已质证过，用以证明原、被告双方均为本案适格主体，三份移交确认书同时证明两原告主张的涉案房产系从中国人寿公司金湖支公司购买。
六、金湖县世纪房产测绘事务所出具的房屋面积测绘报告原件一份，该报告中已明确了两原告所要求确认的房产的面积以及四址。
被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司辩称：两原告要求确认的涉案房屋原所有权人为中国人寿保险股份有限公司金湖支公司，该公司在将出租给被告的房屋出售时并没有征求作为承租人的被告的意见，根据法律的相关规定，承租人在同等条件下享有优先购买权，由于被告未能行使该项权利，原房屋所有权人也没有征求被告意见，因此，原告方与出售方所签订的房屋买卖合同为无效合同。综上，两原告无权请求人民法院确认该房屋所有权，请求人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。
对原告提交的证据，被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司发表质证意见如下：
一、对于证据一真实性无异议。当初被告方与中国人寿公司签订协议时之所以对一楼东侧大厅进行分割，主要是基于双方各自有一个营业厅这一目的，被告在2003年8月21日取得权属证书时并没有对一楼的营业厅进行明确分割，两原告提交的这份协议在被告取得权属证书之前签订，而房屋权属应当以登记为准，故应当以被告方持有的涉案房产权属证书记载的内容为准。
二、对证据二真实性无异议。但该证据不能证明原告所想要证明的证明目的。
三、对证据三真实性无异议，但对合法性有异议。因为涉案房屋原所有权人剥夺了被告的优先购买权，两原告取得房产并不合法。
四、对证据四无异议，对一楼的位置已经进行了明确。
五、对证据五真实性无异议，对合法性不予认可，这种移交剥夺了被告的优先购买权，虽然涉案房产通过公开拍卖，但不能就此免除原房屋所有权人应当履行的告知并征求被告方是否优先购买的义务。
六、对证据六测绘报告的结论不予认可，该测绘结论没有事实依据，依据该测绘结论将大大降低涉案房屋的使用和经济价值。现房屋的现状为一楼东侧营业大厅全部由被告方使用，而东侧1.5间根本就无法作为营业大厅使用，将营业大厅作为两块，将导致两原告及被告对外进行招租或自行使用均受到限制。
经审理查明：位于金湖县××路X号的房产原系本案被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司与案外人中国人寿保险股份有限公司金湖支公司共有。2003年4月4日，中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司与案外人中国人寿保险股份有限公司金湖支公司就金湖县××路X号的房屋产权分割签订了“协议书”一份，“协议书”对办公用房、办公楼附属设施、职工宿舍进行了明确分割（具体详见“协议书”），后双方各自领取了房屋权属证书。后中国人寿保险股份有限公司江苏省分公司将江苏省留存的相关营业用房交由北京中招国际拍卖有限公司进行公开拍卖，其中包括“淮安市金湖县××路X号（90号）部分房屋”，上述房产系中国人寿保险股份有限公司金湖县支公司所有，即本案涉案房产。2014年2月25日，北京中招国际拍卖有限公司对涉案房产进行了公开拍卖，江苏锝硕商贸有限公司参与竞拍后最终竞得了上述拍卖标的，并已付清全部成交款和佣金。2014年4月2日中国人寿保险股份有限公司江苏省分公司向北京中招国际拍卖有限公司移交涉案房产权属材料；2014年4月15日北京中招国际拍卖有限公司又向江苏锝硕商贸有限公司移交涉案房产权属材料；后两原告从江苏锝硕商贸有限公司手中购买涉案房产并已全额交付购房款，2014年5月24日江苏锝硕商贸有限公司向两原告移交涉案房产权属证书，并现场向两原告对其购买的涉案房产进行了实物指认。2014年8月25日，两原告根据涉案房产的权属资料及相应的“移交确认书”和“购房款收据”在金湖县住房和城乡建设局办理了房屋产权登记并取得了新的房屋权属证书，然该房屋权属证书中对底层应该归两原告所有的房产表述不清，且没有具体的房产四址示意图与其相对应佐证，造成两原告行使自身物权障碍，仅表述为：多产权同幢，其中底层2间、第4层为其所有；楼梯、门厅与中国人民财产保险公司金湖支公司共有。被告中国人民财产保险公司金湖支公司的房屋权属证书中对归其所有的房产同样表述不清，仅表述为：多产权同幢，其中底层2.5间、第2、3层为其所有；楼梯、门厅与中国人寿保险公司金湖支县公司共有。为维护自身合法权益，两原告遂诉讼来院，请求判决如诉。
另查明：2012年9月18日，被告中国人民财产保险公司金湖支公司与中国人寿保险股份有限公司金湖支公司签订“房屋租赁合同”一份，合同期限截止日期为2013年12月31日，租赁标的物为“位于金湖县××路X号一楼大厅50平方米、一楼西一间办公室10平方米、四楼全层200平方米”，用途为“供中国人民财产保险公司金湖支公司营业、办公”，同时约定中国人民财产保险公司金湖支公司若继续承租，应在租赁期限届满前30日内采取书面方式向中国人寿保险股份有限公司金湖支公司提出续租要求，双方协商一致后重新签订房屋租赁合同。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的书面证据、（2015）金民初字第00007号民事卷宗在卷为证，予以认定。
本院认为：法律明文规定承租人在出租人出售租赁物时依法享有同等条件下的对承租物的优先购买权，但相关人员主张上述权利时的前提条件有二：一、具备承租人的身份；二、出租人在出售租赁物时的时间节点为在租赁合同期内。被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司与中国人寿保险股份有限公司金湖支公司签订的“房屋租赁合同”已于2013年12月31日期限届满，之后被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司继续使用涉案房产，按照法律规定，如出租人即中国人寿保险股份有限公司金湖支公司未提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。故被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司是否具有承租人的身份取决于中国人寿保险股份有限公司金湖支公司是否提出异议。本院认为即便中国人寿保险股份有限公司金湖支公司未提出异议，致使被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司具备承租人的身份，也不影响两原告合法取得涉案房产。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司即便具备承租人身份且中国人寿保险股份有限公司金湖支公司存在侵犯其承租人优先购买权情形，被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司主张两原告签订的房屋买卖合同无效也不会得到人民法院的支持，只能向中国人寿保险股份有限公司金湖支公司另案主张损害赔偿。综上，本院认为，涉案房产的原所有权人在本案中出售涉案房产时无论是否通知被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司享有同等条件下的优先购买权均不影响后续受让人即两原告依法取得涉案房产。两原告购买涉案房产时已给付相应的对价，且已办理登记手续，故其取得涉案房产合法有效，对此本院予以确认。
2003年4月4日中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司与中国人寿保险股份有限公司金湖支公司签订的“协议书”就双方共有的位于金湖县××路X号的房产进行了分割且有房屋登记部门档案中的示意图予以对应。上述“协议书”明确约定：金湖县××路X号的房产中四楼所有房间、底层门厅东一间、东侧一间半（人寿营业厅），属中国人寿保险股份有限公司金湖支公司所有。车库3间，中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司2间，中国人寿保险股份有限公司金湖支公司所有1间，具体四址见示意图。上述“协议书”是双方各自取得应属其所有的房产的前提和基础，被告抗辩称2003年8月21日其取得权属证书时并没有对一楼的营业厅进行明确分割，两原告提交的这份协议在被告取得权属证书之前签订，而房屋权属应当以登记为准，故应当以被告方持有的房产权属证书记载的内容为准。对被告上述抗辩，本院认为系本末倒置，故不予采纳。被告方持有的房产权属证书与两原告持有的房产权属证书对一楼各自所有的房产的表述和记录因未附相应的示意图而不明确，本院认为应根据2003年4月4日中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司与中国人寿保险股份有限公司金湖支公司签订的“协议书”及房屋登记部门档案中的示意图来进行进一步明确，因房屋登记部门档案中的示意图年代久远，两原告申请了重新测绘，重新测绘的目的在于明确涉案房产的具体四址和面积，而对于涉案房产的归属及四址，本院认为需根据庭审查明的事实和相应的证据予以确定。依据2003年4月4日中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司与中国人寿保险股份有限公司金湖支公司签订的“协议书”及房屋登记部门档案中的示意图及金湖县世纪房产测绘事务所出具的房屋面积测绘报告中关于金湖县××路X号房产的测绘数据，本院依法确定下列房产归两原告所有并标明具体的四址：
一、位于金湖县××路X号房产中的四层房产除卫生间及井、楼道由两原告与中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司按66：34比例共有外，其余房产归两原告所有，四层东西长度合计22.5M，南北宽度合计8M。（四层卫生间及井具体四址为东西走向自3.75M处起至5.25M处止，南北走向自5M处起至8M处止；四层楼道具体四址为东西走向自5.25M处起至11.25M处止，南北走向自5M处起至8M处止）
二、位于金湖县××路X号房产中的一层房产中卫生间及井、楼道、门厅由两原告与中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司按66：34比例共有，两原告所有的房产为门厅东一间、东侧一间半。门厅东一间具体四址为东西走向自7.5M处起至11.25M处止，南北走向自0M处起至5M处止；东侧一间半具体四址为东西走向自11.25M处起至16.88M处止，南北走向自0M处起至8M处止。（底层卫生间及井具体四址为东西走向自3.75M处起至5.25M处止，南北走向自5M处起至8.6M处止；底层楼道具体四址为东西走向自5.25M处起至11.25M处止，南北走向自5M处起至至8M处止；底层门厅具体四址为东西走向自3.75M处起至7.5M处止，南北走向自0M处起至5M处止；）
三、车库三间中，其中中间一间为两原告所有。归两原告所有的车库具体四址为东西走向自0M处起至6.5M处止，南北走向自3.72M处起至7.32M处止。
四、位于金湖县××路X号房产中的二层、三层房产中除所属楼层的卫生间及井及楼道由两原告与被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司按66：34比例共有（二层、三层卫生间卫生间及井具体四址均为东西走向自3.75M处起至5.25M处止，南北走向自5M处起至8M处止；二层、三层楼道具体四址均为东西走向自5.25M处起至11.25M处止，南北走向自5M处起至8M处止）。
五、位于金湖县××路X号房产中除上述归两原告所有及两原告与被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司共有部分外的其余房产均归被告中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司所有。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
一、位于金湖县××路X号房产中的四层房产除卫生间及井、楼道由两原告与中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司按66：34比例共有外，其余房产归原告纪传森、桑治莹所有。四层东西长度合计22.5M，南北宽度合计8M。（四层卫生间及井具体四址为东西走向自3.75M处起至5.25M处止，南北走向自5M处起至8M处止；四层楼道具体四址为东西走向自5.25M处起至11.25M处止，南北走向自5M处起至8M处止）。
二、位于金湖县××路X号房产中的一层房产中门厅东一间、东侧一间半归原告纪传森、桑治莹所有。一层卫生间及井、楼道、门厅由两原告与中国人民财产保险股份有限公司金湖支公司按66：34比例共有，门厅东一间具体四址为东西走向自7.5M处起至11.25M处止，南北走向自0M处起至5M处止；东侧一间半具体四址为东西走向自11.25M处起至16.88M处止，南北走向自0M处起至8M处止。（底层卫生间及井具体四址为东西走向自3.75M处起至5.25M处止，南北走向自5M处起至8.6M处止；底层楼道具体四址为东西走向自5.25M处起至11.25M处止，南北走向自5M处起至至8M处止；底层门厅具体四址为东西走向自3.75M处起至7.5M处止，南北走向自0M处起至5M处止）。
三、车库三间，其中中间一间车库归原告纪传森、桑治莹所有，具体四址为东西走向自0M处起至6.5M处止，南北走向自3.72M处起至7.32M处止。
四、以上归原告纪传森、桑治莹单独所有的房产见示意图（产权人纪传森）中非阴影部分。
五、驳回两原告其他诉讼请求。
案件受理费4200元，减半收取2100元，由原告纪传森、桑治莹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省淮安市农行城中支行，帐号：34×××54）预交上诉案件受理费。
代理审判员 张艳勇
二〇一五年五月八日
书 记 员 李月琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。