安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）皖民终792号
上诉人（原审被告）：曹冲，男，1980年3月18日出生，汉族，无固定职业，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：张沛义，安徽淮信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮北市福利彩票发行中心,住所地安徽省淮北市相山区民生路*号。
法定代表人：何静，中心主任。
委托诉讼代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮北云天置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路综合楼201室。
法定代表人：江玉珠，该公司总经理。
上诉人曹冲因与被上诉人淮北市福利彩票发行中心（简称福彩中心）、淮北云天置业有限公司（简称云天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2015）淮民一初字第00050号民事裁定，向本院提起上诉。本院2016年8月17日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人曹冲及其委托诉讼代理人张沛义、被上诉人福彩中心法定代表人何静及委托诉讼代理人马鹏到庭参加诉讼。被上诉人云天公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹冲上诉请求：纠正或撤销（2015）淮民一初字第00050号民事裁定书裁决不当部分，即一审裁决关于曹冲与云天公司之间实质是民间借贷而非房屋买卖的法律关系认定。事实和理由：1.一审法院关于曹冲与云天公司之间实质是民间借贷而非房屋买卖的法律关系认定，没有事实依据，认定错误。从曹冲与云天公司签订的补充协议，和双方约定商业用房单价每平方米不足4500元是否合理，来推断双方签订的《商品房买卖合同》的性质，没有事实及法律依据。2.一审裁决所依据的事实，与曹冲和云天公司之间《商品房买卖合同》有效与否，是两个不同的法律关系，也无关联性，一审裁定适用法律不当。3.一审从程序上没有支持福彩中心诉请，却对涉案合同效力作出评价，适用程序错误。
福彩中心辩称，曹冲与云天公司之间签订的合同名为商品房买卖合同，实为民间借贷合同，其签订合同的备案行为侵犯了福彩中心的合法权益，应属无效合同。该合同约定商业用房每平方单价不及同一栋楼的一般居住用房价格，曹冲的购房款不汇入云天公司账户而汇入案外人个人账户，银行转账电子回单记载归还曹冲借款利息，以及曹冲与云天公司之间签订的补充协议约定每月27万元利息，均能证明曹冲与云天公司之间签订的合同实为民间借贷合同。一审庭审中，曹冲认为如果云天公司能够在2014年10月24日前退回900万元，则可以解除商品房买卖合同，证明房屋买卖并非双方真实合同目的，双方以商品房买卖合同的形式代替借款合同。曹冲与云天公司之间签订商品房买卖合同的时间，在福彩中心与云天公司签订商品房买卖合同之后，其备案登记行为侵犯了福彩中心的合法权益。
福彩中心向一审法院起诉请求：1.确认云天公司与曹冲签订的云天之都西苑2#108号201室《商品房买卖合同》无效；2.判令云天公司向福彩中心交付坐落于淮北市相山区云天之都西苑2#108号一层90平方米和二层290平方米的房屋，并协助办理过户登记手续；3.判令云天公司支付迟延交付房屋违约金281808元（自2013年12月30日至2015年3月31日），并继续计算至实际交付之日止；4.诉讼费用和因本案产生的其他费用由云天公司和曹冲负担。
一审法院认定事实：2013年6月6日，云天公司（出卖人）与福彩中心（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定福彩中心购买云天公司开发的房屋。该房屋性质为预售商品房，预售许可证号为2012022，坐落于淮北市相山区云天之都西苑。在合同第三条中，双方约定的房号为西2栋108室，建筑面积为一层90平方米和二层290平方米。在合同第四条中，双方约定一层价格为每平方米3万元，二层价格为每平方米1.2万元，总价款为618万元。同时，双方在合同第八条约定房屋于2013年12月30日前交付使用，交付条件为“该商品房经验收合格”“买受人已付清该商品房的全部房款”。双方在合同第九条约定，如果云天公司逾期交房，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，出卖人应当退还已付款并且支付已付款1%的违约金；买受人要求继续履行的，应当自最后交付期限的第二天起，按日向福彩中心支付已交房屋价款万分之一的违约金。
在约定的交房期限届满后，福彩中心多次催促云天公司交付约定的380平方米房屋未果。其间，2014年3月3日，福彩中心与云天公司协商后又另行签订一份商品房买卖合同，并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记手续。其中约定的交易对象为云天之都西苑2幢一层108号房屋，建筑面积为90.13平方米，套内建筑面积为87.56平方米；单价为每平方米3万元，总价款为270.39万元；采取一次性付款方式，于合同签订之日支付。交付期限为2013年12月31日之前。福彩中心分别于合同签订当日和2013年6月19日向云天公司付款300万元和余款318万元。
2014年4月24日，曹冲与云天公司签订两份《商品房买卖合同》，约定曹冲购买云天公司开发的两套房屋。房屋性质为预售商品房，预售许可证号为2012022，分别坐落于淮北市相山区云天之都西苑1号楼和2号楼。双方关于云天之都西苑1幢201室与2幢201室的合同约定，其内容除房屋坐落和面积不同之外，其他内容完全一致。当日，曹冲与云天公司双方还签订一份补充协议。明确如下补充约定事项：2014年4月24日，甲方曹冲购买乙方云天公司云天之都西苑1#201室商铺1031.87平方米、西苑2#201室商铺1015.60平方米，合计总面积2047.47平方米，房产总价款人民币900万元。商品房买卖备案号1404240024、1404240025。1、合同签订后，曹冲于次日前将900万元转入云天公司所指定的案外人梁修智的徽商银行特定账户；2、如果在2014年10月24日前云天公司退回曹冲购房款900万元，且在合同签订6个月内（自2014年4月24日起至同年10月23日止），如果云天公司在每月20日前向曹冲支付因购买上述房产所产生的利息损失27万元，在同时满足这两个条件时，双方可以解除商品房买卖合同；3、如果云天公司未按前项履行，则商品房买卖合同不得解除，如不履行商品房买卖合同义务，则视为违约；4、如因履行商品房买卖合同及补充协议而产生的法院诉讼费用、评估费、律师代理费等损失均由违约方承担；5、补充协议与商品房买卖合同如有冲突之处，以补充协议约定事项的效力优先。2015年4月25日，梁修智出具收条，证实已经收取900万元款项，同时注明收款事由为退还其以前向云天公司支付的购房款及相关房号。
在关于云天之都西苑2号楼201室的合同第三条中，曹冲与云天公司双方约定的房号为西2幢201室，建筑面积为1015.6平方米，套内面积898.27平方米。在合同第四条中，双方约定单价为每平方米4430.88元，总价款为450万元。同时，双方在合同第八条约定房屋于2013年12月31日前交付使用，交付条件为“该商品房经验收合格”“买受人已付清该商品房的全部房款”。双方在合同第九条约定，如果云天公司逾期交房，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，出卖人应当退还已付款并且支付已付款1%的违约金；买受人要求继续履行的，应当自最后交付期限的第二天起，按日向曹冲支付已交房屋价款万分之一的违约金。
2015年6月8日，云天公司向福彩中心发出书面交房通知，双方并于同年6月10日办理物业验收交接手续。涉案房屋整个二层在房管部门登记为201号，且系唯一房号。涉案房屋尚未经规划部门验收合格。经淮北市中级人民法院要求，福彩中心和云天公司均不能提交二层中有290平方米独立单元的规划设计图纸。
一审法院认为，案件的争议焦点是：1.曹冲与云天公司之间的合同性质及其效力；2.福彩中心与云天公司之间的合同效力，云天公司应否以及如何承担违约责任；3.本案应否以涉嫌犯罪为由移送刑事侦查并中止审理。关于曹冲与云天公司之间的合同性质。判断一个合同的性质，不能仅凭合同的名称，还应当综合分析当事人之间的权利义务约定，以及当事人的真实意思表示。根据曹冲与云天公司之间的《商品房买卖合同》及其补充协议，其真实意思是曹冲出借900万元款项给云天公司，云天公司以房屋提供担保。补充协议第二条关于解除买卖合同的约定条件，实质上就是对于借款期限最长为6个月，以及对于借款利息的约定事项。补充协议第三条，实质上就是对于云天公司未能按期归还借款时以房屋抵偿债务等违约责任的约定。据此，二者之间的法律关系实质上是民间借贷，而非房屋买卖。否则，一个单纯以购买房屋为目的的交易行为，却作出上述种种迂回曲折的约定，不符合情理。作为商业用房，合同约定的单价仅为每平方米不足4500元，也实难谓为符合市场行情的合理价格。曹冲主张其与云天公司之间系买卖合同关系，与查明的事实不符，不予支持。关于福彩中心与云天公司之间的合同效力，以及云天公司应否承担违约责任的问题。福彩中心与云天公司之间的合同，意思表示真实，亦不违反法律的强制性规定，依法应属有效。但是，鉴于二者对于二层290平方米的交易标的约定不明，即对于房屋的四至和房号不能准确定位区分，该合同在履行上存在显而易见的障碍。云天公司的出卖行为实质上等于变更了规划设计，依法应当由规划部门进行处理。考虑到本案房屋所在的建筑物未经最终规划验收，尚不具备交付条件，至于将来是否可以单独规划出福彩中心与云天公司双方约定的二层290平方米的独立单元也存在不确定性，结合本案福彩中心不愿意解除合同等具体案情，本案福彩中心请求人民法院判令云天公司交付房屋并追究违约责任的基础条件尚不完备。在福彩中心坚持要求云天公司继续履行合同的情况下，在规划手续完备之前，本案尚不符合民事案件的受理条件。待涉案房屋最终规划验收之后，可以由福彩中心根据合同能否实际履行的实际情况，由其选择是请求解除合同还是继续履行合同。同时，本案福彩中心与云天公司所约定的交易标的是一个整体，包括一层90平方米和二层290平方米，而合同签订时约定的二层性状的房屋并不存在，对于此种约定不明所致的履行障碍，虽然云天公司存在主要责任，但是福彩中心也有一定责任。因此，对于福彩中心所主张的违约责任，以在本案中不予处理为宜。待规划手续完备后，福彩中心可在请求继续履行合同或者请求解除合同的同时，一并另行主张云天公司承担相应的违约责任。关于本案应否中止审理。本案即便云天公司的行为构成刑事犯罪，但是本案纠纷的解决并不以刑事案件的处理结果为依据。因此，对曹冲要求将本案移送刑事侦查并中止审理的主张，依法不予支持。裁定：驳回福彩中心的起诉。
本院认为：曹冲与云天公司所约定的交易标的，与福彩中心与云天公司所约定的交易标的部分冲突，一审法院在查明事实的基础上，对各方签订的合同性质、效力予以分析认定，并无不妥。曹冲与云天公司约定，签订的补充协议的效力优先于双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院以交易单价是否符合市场行情作为判断合同性质的依据并不充分，但综合分析双方当事人之间的权利义务约定和实际履行内容，认定基于双方当事人的真实意思表示，曹冲与云天公司之间实为借贷法律关系，与本案事实相符。曹冲上诉提出，一审法院不应在裁定中认定曹冲与云天公司之间实为借贷法律关系的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，曹冲的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张 红 生
审 判 员 王 彪
代理审判员 曹 晗
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刁萌（代）
附：本裁定适用的法律条文
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。