云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大中民终字第125号
上诉人（原审被告）大理五洲国际商贸城有限公司，住所地：大理经济开发区云岭大道。组织机构代码：56007473—17。
法定代表人舒策城，董事长。
委托代理人李涛、段智勇，云南欣晨光律师事务所大理分所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）毛喜枚，女。
被上诉人（原审原告）彭玉桃，男。
二被上诉人共同委托代理人虞怀兴、程荣兴，云南云岭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人大理五洲国际商贸城有限公司与被上诉人毛喜枚、彭玉桃因商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院确认如下法律事实，被告大理五洲国际商贸城有限公司属于具有商品房销售资质的企业。2011年9月13日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，双方约定，原告购买被告开发的大理五洲国际商贸城一期商铺第1幢首层040号房；该商品房价款按套内建筑面积计价，套内建筑面积为74.88平方米，单价为每平方米5406.46元，总金额404836元；采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，误差比超出3％时，单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；原告方于2011年9月13日一次性付清所有房款404836元；被告应于2012年7月28日前将经验收合格的商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天20元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01％乘以逾期天数的违约金。补充协议同时约定关于收房的补充说明：（1）该商品房具备买卖合同规定的条件后，甲方（被告）应当在交付日的7日前，向乙方（原告）发出“入住通知书”，乙方应于入住通知书规定的交付期限和地点，按照入住通知书的要求与甲方办理该商品房的交付（收房）手续。双方同意：b、乙方在办理该商品房手续过程中，认为需有维修事项的，应按照商品房《质量保证书》中的规定向甲方提出维修要求。维修事项不得作为乙方拒绝收房并主张甲方逾期交房的理由。乙方在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下以质量问题为由拒绝收房的，视为甲方已经完成交房义务。合同签订后，原告已将商铺的购房款共计404836元付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的收据。被告至今未向原告发出“入住通知书”，双方未办理该商品房的交付手续。另查明，被告所开发的大理五洲国际商贸城一期商铺工程于2013年4月22日进行了竣工验收。
原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。原告已将购房款付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的收据，被告应当依照合同约定向原告交付房屋，原告要求被告交付房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告所开发的大理五洲国际商贸城一期商铺工程于2013年4月22日进行了竣工验收，原告主张涉案房屋存在漏水问题，但未提交相应合法有效的证据予以证实，亦未就此申请进行司法鉴定，原告要求被告处理房屋漏水事宜的诉请于法无据，本院不予支持。原、被告的合同约定及补充协议关于收房的补充说明：（1）该商品房具备买卖合同规定的条件后，甲方应当在交付日的7日前，向乙方发出“入住通知书”，乙方应于入住通知书规定的交付期限和地点，按照入住通知书的要求与甲方办理该商品房的交付（收房）手续。被告应于2012年7月28日交房，但其至今未向原告发出通知接房，依约应承担逾期交房的违约责任。且被告提交的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》只能证明原告与大理五洲国际商业运营有限公司签订过租赁、管理合同，不能证明商铺已实际交付。被告逾期交房承担违约责任的期限应当从2012年7月28日计算至交房之日止，前60日的违约金为1200元（60天×2O元／天），60日后即2012年9月26日起至交房之日止，按每天40.48元（404836元×0.01％）的标准计算。原、被告约定，采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，误差比超出3％时，单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。原告主张涉案房屋实际面积与合同约定不符并要求重新隔墙，但未提交相应合法有效的证据予以证实，亦未就此申请进行司法鉴定，且双方已就面积误差的处理作了约定，原告的该项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告约定被告应于2O12年7月28日前将经验收合格商铺交付给原告，但涉案房屋于2013年4月22日才进行了竣工验收，即该房屋自2013年4月22日才具备交付条件，逾期交房的诉讼时效应从2013年4月23日起算，原告提出诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效期限。故被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告毛喜枚、彭玉桃交付大理五洲国际商贸城一期商铺第1幢首层040号房。二、被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告毛喜枚、彭玉桃支付逾期交房违约金人民币1200元，并支付自2012年9月26日起至本判决书生效之日止按每日40.48元计算的逾期交房违约金。三、驳回原告毛喜枚、彭玉桃的其他诉讼请求。案件受理费604元，减半收取302元，由被告大理五洲国际商贸城有限公司承担。
一审判决宣判后，上诉人五洲公司不服，向本院提出上诉，1.请求撤销一审判决第二项，改判上诉人承担2012年7月28日至2013年4月22日止逾期交房的违约金；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实及理由：一、被上诉人在起诉状和一审中已经认可上诉人通知其接房的事实，但是，被上诉人以房屋漏水拒绝接房，被上诉人应自己承担没有及时前来接房的责任，被上诉人要求上诉人承担2013年4月22日之后逾期交房的违约金的请求不成立。二、被上诉人的请求已超过诉讼时效，依法不应得到支持。
被上诉人毛喜枚、彭玉桃答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予以维持。
二审审理过程中，双方当事人均无新证据向本院提交。
对当事人无争议的原判认定的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实，本院将根据其提交的证据及查明的事实作出评判认定。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人承担逾期交房的违约金应计算至何时。
本院认为，双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容未违反有关法律规定，属有效合同。被上诉人按合同约定履行了相应的义务，但上诉人未在约定的期限内交付房屋，属逾期交房行为，应承担相应民事责任。关于上诉人应如何承担逾期交房违约金的问题，因上诉人未能提交证据证明其已经按照合同约定向被上诉人发出“入住通知书”，也没有证据证明现被上诉人已实际使用该房屋，故一审判决上诉人及时向被上诉人交付房屋以及承担至判决生效之日并无不当，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，涉案房屋于2013年4月22日才进行了竣工验收，即该房屋自2013年4月22日才具备交付条件，逾期交房的诉讼时效应从2013年4月23日起算，被上诉人提出诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效期限。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费604元，由上诉人大理五洲国际商贸城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 宏
审判员 苏春平
审判员 马明纳
二〇一五年五月二十五日
书记员 段杰润