调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1281民初519号
原告：某某汽车制造有限公司，住所地长沙市。
法定代表人：梁某某，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨某，系该公司职工。
被告：调兵山市某某房地产开发有限公司，住所地调兵山市。
法定代表人：朱某某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王贺立，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。
原告某某汽车制造有限公司（以下简称某某汽车制造公司）与被告调兵山市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某汽车制造公司委托诉讼代理人杨某、被告某某房地产公司委托诉讼代理人王贺立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某汽车制造公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于辽宁省铁岭市调兵山市某某小区AAA栋BBB-
CCC号房产交付给原告，并为原告办理产权登记；2.判令被告支付原告逾期交房违约金244330.12元（从2015年11月1日起到2017年11月30日止，按购房合同第九条约定以房款总价的基数的日万分之二计算）；3.案件受理费由被告承担。
事实与理由：原被告签订了《商品房买卖合同》，（小区名称：某某小区，房号：AAA栋BBB-
CCC）约定交房时间为2015年10月30日，但直至今日也未交付房屋，其中逾期交房760天，由于被告的违约，给原告带来了极大的经济损失。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，请求被告支付逾期交房违约金244330.12元，同时，请求人民法院判令被告为原告办理产权登记。综上所述，请求法院维护原告的合法权益，依法作出判决。
被告某某房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的第一项请求交付房屋依法不成立，因本案涉案房屋尚未综合验收合格，依据建筑法第61条的规定，未经综合验收合格的房屋不得交付。因此，原告该项诉求无法律依据，依法不成立。原告的第二项请求给付违约金不成立，原告与被告虽签订了商品房买卖合同，但原告未向被告支付分文购房款。依据房屋买卖合同第9条第1款1项约定违约金以已交购房款为基础，原告未交付购房款，因此不存在给付违约金。另原告主张按房屋总价款的基数的日万分之二计算没有依据，合同约定的违约金是已付房款日万分之一。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院依法对证据进行了认证。
对当事人有争议的原告某某汽车制造公司提交的证据：
商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致，原件退回），购房发票复印件一张，证明1.原、被告房屋买卖事实关系真实存在；2.原、被告所买房屋的总价款为1607435元；3.被告未按照房屋买卖合同约定的日期向原告交付房屋，被告将承担违约责任，并且向原告支付违约金。
被告质证,对商品房买卖合同及购房发票的真实性无异议，但不同意原告的证明目的，原被告之间虽签订了商品房买卖合同，但双方实际并不存在真实的买卖关系，该房屋系原告从第三方手中购买，合同中虽约定了购房价款，但原告未向被告支付分文购房款，原告应提供证据证明其已支付购房款的事实。合同中虽约定了违约金，但因原告未支付购房款，根据合同权利义务对等原则，被告不应承担违约金，另合同约定违约金是已支付价款的日万分之一，不是日万分之二。本院认为，该证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院对该证据予以确认。
被告某某房地产公司未向本院提交证据。
根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
2015年5月22日，被告某某房地产公司（出卖人）与原告某某汽车制造公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号20150522XXXX）。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为第A18幢106-206号房，（预售）建筑面积共189.11平方米。第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件（即2.该商品房经综合验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年5月30日,被告某某房地产公司向原告某某汽车制造公司开具《销售不动产统一发票》，主要内容为：付款方名称某某汽车制造有限公司，收款方名称调兵山市某某房地产开发有限公司，不动产项目名称调兵山某某小区，销售的不动产楼牌号AAA﹟-BB号商网，建筑面积189.11㎡，单价8500元／㎡，金额1607435元，款项性质购房款，备注全款。
另查明，案涉房屋AAA幢BBB-CCC号系原告某某汽车制造公司从他处顶账取得，被告某某房地产公司认可。现案涉房屋未经综合验收合格。
本院认为，原告某某汽车制造公司与被告某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护，对双方具有法律约束力。原告某某汽车制造公司与被告某某房地产公司应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告某某汽车制造公司请求判令被告某某房地产公司将坐落于辽宁省铁岭市调兵山市某某小区AAA栋BBB-
CCC号房产交付给原告，并为原告办理产权登记问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例（2011修订）》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节。房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求。验收合格既是开发商的法定义务，也是交付的法定条件。无论房屋的实际建设状况、是否可实际使用、甚至是否已经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。本案原、被告在《商品房买卖合同》第八条中的约定即将具备经综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，符合上述法律规定，原、被告双方均应遵守。现案涉房屋未经综合验收合格，尚不具备交付使用条件。原告可待案涉房屋经综合验收合格并具备交付使用条件时再向被告主张交付等权利。故原告某某汽车制造公司该诉讼请求，本院不予支持。
关于原告某某汽车制造公司请求判令被告某某房地产公司支付原告逾期交房违约金244330.12元（从2015年11月1日起到2017年11月30日止，按购房合同第九条约定以房款总价的基数的日万分之二计算）问题。被告某某房地产公司没有按照约定交付房屋，构成违约，应当承担支付违约金的违约责任。原告某某汽车制造公司与被告某某房地产公司在《商品房买卖合同》第九条中约定了出卖人逾期交房的违约责任。即按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该约定符合法律规定，原、被告双方亦应遵守。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担房款总价基数的日万分之二违约金的诉讼请求，事实和理由不成立，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。被告某某房地产公司应支付原告某某汽车制造公司逾期交房违约金1607435元×0.0001×760天＝122165.06元。
综上所述，被告某某房地产公司应支付原告某某汽车制造公司逾期交房违约金122165.06元；应驳回原告某某汽车制造公司其它的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决如下：
一、被告调兵山市某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某汽车制造有限公司逾期交房违约金122165.06元；
二、驳回原告某某汽车制造有限公司其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4964元（原告已预交），由被告调兵山市某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审判员 白玉学
二〇一八年四月二日
书记员 郭冰峰
附法律规定
1．《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。