广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民二终字第345号
上诉人（一审被告）:广西好山水乡村产业投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道115-1号现代*国际大厦1504号房，组织机构代码68214107-X。
法定代表人：李益帆，该公司执行董事。
委托代理人：冯海婷，该公司职员。
委托代理人：韦启东，广西中司律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄灿屏，女，1961年12月10日出生，汉族，大学文化，工程师，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。
上诉人广西好山水乡村产业投资有限公司（以下简称好山水公司）因与被上诉人黄灿屏商品房预售合同纠纷一案，不服凤山县人民法院（2015）凤民初字第82号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，代理审判员吴利萍、陈一锋参加的合议庭审理本案。书记员杨艺欣担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年10月10日，好山水公司作为出卖人与买受人黄灿屏签订了两份《商品房买卖合同》，除房号、房价不同外，两份合同的内容�一致，主要约定：出卖人以出让方式取得位于广西凤山县三门海景区亩国有土地70年产权，用于建设凤山三门海景区社更世界寿源城养生文化村；买受人经充分了解，决定购买凤山三门海景区社更世界寿源城养生文化村房屋（一份合同对应的房号为B2区6幢1单元301号房，面积40.44m2，单价4503元/m2，该房总价182101元；另一份合同对应B2区6幢1单元302号房，面积40.44㎡，单价4427元/㎡，该房总价179028元）；买受人采取分期付款的方式支付购房款，合同签订之日支付各房总价50%的购房款，于该项目取得预售证7日内付清房款。逾期按欠付款总额日万分之四计违约金，逾期7日，买受人即丧失购房资格，已交购房款不退还；房屋交付时间为2011年12月31日。如出卖人未按期交房，将按银行同期贷款利率计息向买受人支付违约金；自出卖人取得房屋预售许可证之日起，该合同自动转�国家制式《商品房买卖合同》，并由双方签字盖章确认，确认后本合同自动终止。
黄灿屏与好山水公司签订两份《商品房买卖合同》当日分别向好山水公司交款91051元、89514元，共180565元。好山水公司向黄灿屏出具的两张收据上注明该款为“世界寿源城项目合作款（如选择购房，房号为B2-6-1-301、B2-6-1-302）”。2013年11月12日，黄灿屏向好山水公司提出书面申请，以好山水公司不能按时交房为由，要求全额退还已交的购房款并按银行利率计赔违约金，同时按现房销售价格增幅部分50%给予补偿。2013年11月14日，时任好山水公司客服部经理何龙向黄灿屏等四人出具《同意办理函》，称现因延期交房，收到黄灿屏等人退款申请，并承诺于45个工作日完成办理相关申请手续。2014年10月21日，黄灿屏向该院提起诉讼，�求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，好山水公司返还黄灿屏购房款180565元及其利息。2014年12月11日，该院作出（2014）凤民初字第342号民事判决，确认黄灿屏与好山水公司于2010年10月10日签订的《商品房买卖合同》有效，驳回黄灿屏的其余诉讼请求。接到上述判决书后，双方均未上诉，该判决已经发生法律效力。
另查明，庭上双方确认案涉房屋因规划原因现房号变更为B1-1-301、B1-1-302；庭上，黄灿屏称诉请第三项“请求判令由被告承担本案全部诉讼及其他合理费用”是指案件受理费。
再查明，好山水公司为自然人投资或控股的有限责任公司，成立于2009年1月16日，营业期限至2029年1月15日，注册资本1000万元，具备房地产开发经营等资质。好山水公司于2011年1月取得�涉房地产用地红线图，同年5月31日取得土地使用权证，2012年6月18日取得建筑工程施工许可证；案涉B1栋住宅楼于2013年6月18日取得商品房预售许可证。
一审法院审理认为：本案系商品房预售合同纠纷。好山水公司与黄灿屏签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已经生效判决确认为有效合同，故本案《商品房买卖合同》合法有效。根据《合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间为2011年12月31日，但好山水公司至今未依约向黄灿屏交付房屋，属迟延履行主要债务。黄灿屏诉请解除双方签订的两份《商品房买卖合同》有事实及法律依据，该院依法予以支持。
根据《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，解除合同的通知到达对方时合同即告解除。本案中，黄灿屏于2013年11月12日向好山水公司提出书面申请，以好山水公司不能按时交房为由，要求全额退还已交的购房款并按银行利率计赔违约金，同时按现房销售价格增幅部分50%给予补偿，黄灿屏此时实质是因好山水公司迟延履行其主要债务，致使合同目的不能实现而向好山水公司提出解除合同。好山水公司的客服部经理何龙于当日收到了申请，这应视为黄灿屏解除合同的意思表示到达好山水公司，因此，双方签订的两份《商品房买卖合同》于2013年11月12日解除。好山水公司辩称何龙只是好山水公司销售代理商，不能代表公司。该院认为，因何龙担任好山水公司的客服部经理，对外就形成代表公司的表象，符合职务行为的法律特征，其履行的职务行为应由好山水公司承担。至于好山水公司因黄灿屏未按合同约定支付剩余百分之五十的购房款，无权请求好山水公司交房的辩解意见。该院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2011年12月31日，但好山水公司直到2013年8月12日才取得案涉E1栋住宅楼的商品房预售许可证，至黄灿屏起诉时亦未能交房，逾期达三年有余，此时苛求黄灿屏付清剩余购房款无事实及法律依据，因此，对好山水公司的该辩解意见，该院不予采纳。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉两份《商品房买卖合同》因好山水公司违约而依法解除，黄灿屏有权要求好山水公司退还购房款并赔偿损失。本案中的违约金应视为购房款的利息损失，黄灿屏主张好山水公司按万分之四每日的标准支付违约金无事实与法律依据，该院不予支持，应按双方签订的《商品房买卖合同》第四条“房屋交付时间为2011年12月31日。如出卖人未按期交房，将按银行同期贷款利率计息向买受人支付违约金”的约定计算利息损失，黄灿屏主张从2012年1月1日计至2015年1月22日符合法律规定，予以支持。利息损失计算：以180565元为基数，按银行同期贷款利率，从2012年1月1日计至2015年1月22日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条的规定，判决：一、黄灿屏与好山水公司于2010年10月25日签订的两份《商品房买卖合同》于2013年11月12日解除；二、好山水公司于本判决生效之日起十日内退还黄灿屏购房款180565元，并赔偿利息损失（利息损失以180565元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2012年1月1日计算至2015年1月22日止）；三、驳回黄灿屏的其余诉讼请求。案件受理费5306元，由好山水公司负担。
上诉人好山水公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，驳回黄灿屏的诉讼请求，一、二审诉讼费用由黄灿屏承担。事实和理由：1、黄灿屏至今未付清购房款，无权请求好山水公司交房，不享有合同解除权。按照合同约定及交易习惯，交房的前提条件是付清购房款。除此之外，还需签订经当地房管部门审核的商品房买卖合同，补交面积价差，交纳物业公共维修基金等。好山水公司在取得预售许可证后，按照黄灿屏预留的联系方式寄送了通知书，但黄灿屏拒绝付清购房款及办理相关手续，黄灿屏无权请求好山水公司交房�更不享有合同解除权。2、黄灿屏向好山水公司递交的《同意办理函》仅仅是与好山水公司协商解除合同，好山水公司并没有在约定的时间内答复，视为不同意解除合同。黄灿屏提交该函并没有行使合同解除权的意思。黄灿屏在一审举证时主张商品房买卖合同已协商解除，在提起诉讼时诉请法院判决解除合同，而不是诉请法院确认合同已解除。可见，《同意解除函》不但没有行使合同解除权的意思，黄灿屏的诉讼主张及诉讼行为也没有该意思表示。一审判决以好山水公司违约，黄灿屏已行使合同解除权并已通知好山水公司为由判决确认合同已解除，属认定基础事实错误，适用法律错误。请求二审法院支持好山水公司的上诉请求。
被上诉人黄灿屏口头答辩称：好山水公司上诉没有事实和法律依据。好山水公司逾期三年多未能交房，�经构成违约，根据合同法的规定，黄灿屏有权解除合同。黄灿屏已于2013年将解除合同的意思传达给好山水公司，合同已经解除。约定的交房时间为2011年12月31日之前，但时至今日，好山水公司都未能交房，该合同已没有履行的必要，好山水公司未交房则不能要求黄灿屏付清购房款，黄灿屏未付清剩余购房款不构成违约。一审判决合情合理，既有事实根据，又有相关实体法和司法解释的规定，应予维持。
综合双方的诉辩意见，双方对一审查明的事实没有异议，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：1、黄灿屏一审诉讼请求为：⑴解除2010年10月10日好山水公司与黄灿屏签订的两份《商品房买卖合同》；⑵好山水公司返还黄灿屏购房款本金180565元，并从2012年1月1日起至2015年1月22日按万分�四每日的标准支付违约金79809.73元（180565元×4/10000×1105天）；⑶好山水公司负担本案案件受理费。2、一审庭审中好山水公司主张该公司于2014年11月6日通过圆通快递寄送案涉商品房已取得预售证的通知给黄灿屏。
本院认为：一审认定双方签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。
本案双方二审争议的焦点为：1、黄灿屏是否享有合同解除权。2、好山水公司应否退还黄灿屏购房款并赔偿利息损失。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合�法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。具体到本案，好山水公司迟延履行交房义务，黄灿屏未经催告履行而直接申请好山水公司退回购房款，不具备上述规定的前置条件，故黄灿屏尚未享有单方解除合同的权利。好山水公司的客服部经理何龙出具同意办理函，承诺于45个工作日内完成办理相关申请手续，该承诺并未明确表示同意解除合同退回购房款，不能视为好山水公司同意解除合同，故双方的商品房买卖合同尚未解除。一审认定双方的商品房买卖合同于2013年11月12日黄灿屏向好山水公司提出退款申请时解除错误。但是，黄灿屏于2013年11月12日向好山水公司提出退回购房款申请，可视为催告好山水公司履行交房义务，而好山水公司至2015年1月22日黄灿屏起诉之日尚未交房，已超过上述司法解释规定的三个月的合理期限，应认定为经催告后在合理期限内仍未履行主要债务，故此时黄灿屏享有单方解除合同的权利，对其关于解除合同的诉讼请求应当予以支持。好山水公司主张黄灿屏未按照合同约定于案涉商品房取得预售证7日内付清房款，无权请求交房，更无权解除合同。本院认为，一审庭审中好山水公司主张该公司于2014年11月6日通过圆通快递寄送案涉商品房已取得预售证的通知给黄灿屏，而此时距2013年11月12日黄灿屏请求退回购房款已大大超过三个月的合理期限，黄灿屏已享有合同解除权，其有权选择不再履行合同并解除合同。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情�和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄灿屏在合同签订之日2010年10月10日已向好山水公司交纳购房款180565元，现双方的商品房买卖合同已解除，依照上述规定，好山水公司应当退还黄灿屏的购房款180565元。好山水公司自2010年10月10日起占用黄灿屏180565元购房款，造成黄灿屏购房款被占用期间的利息损失，应予赔偿。一审判决仅支持黄灿屏2012年1月1日至2015年1月22日购房款被占用期间的利息损失，黄灿屏未提出上诉，视为对一审判决的认可，故本院不再另行处理。
综上所述，上诉人好山水公司上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持凤山县人民法院（2015）凤民初字第82号民事判决第二、第三项；
二、变更凤山县人民法院（2015）凤民初字第82号民事判决第一项为：解除上诉人广西好山水乡村产业投资有限公司与黄灿屏于2010年10月10日签订的两份《商品房买卖合同》。
二审案件受理费5306元（上诉人已预交），由上诉人广西好山水乡村产业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一五年十二月十四日
书�员杨艺欣