福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终305号
上诉人（原审被告）福建省顺昌远宏房地产开发有限公司，住所地顺昌县双溪街道城北路156号。
法定代表人徐昌旭，执行董事。
委托代理人黄辉，男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人王明建，男，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师，住顺昌县。
被上诉人（原审原告）邓琼花，女，1977年5月23日出生，汉族，教师，住顺昌县。
被上诉人（原审原告）柯平，男，1974年11月6日出生，汉族，住顺昌县。
委托代理人邓琼花，女，教师，住顺昌县双溪街道城北路***号天天花园**幢***室。
上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2015）顺民初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺昌远宏公司的委托代理人黄辉、王明建，被上诉人邓琼花，被上诉人柯平的委托代理人邓琼花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人邓琼花、柯平原审诉讼请求：判令顺昌远宏公司退还邓琼花、柯平共有分摊面积增加超出合同约定3%的房价款11181.96元。
原审查明，2013年3月21日，邓琼花、柯平（买受人）与顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，邓琼花、柯平以每平方米4188元，总价487818.24元向顺昌远宏公司购买天天花园小区36幢2层201号房屋；该商品房合同约定建筑面积116.48平方米，其中，套内建筑面积93.48平方米、公共部位共有分摊建筑面积23平方米。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。合同签订后，邓琼花、柯平向顺昌远宏公司交付购房款489954.12元。邓琼花、柯平于2014年6月19日办理房屋所有权证。房屋所有权证载明建筑面积116.99平方米、套内建筑面积90.63平方米、共有分摊面积26.36平方米。
原审认为，顺昌远宏公司与邓琼花、柯平签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，为有效合同。顺昌远宏公司交付的商品房产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方应当按照合同约定处理。根据房屋所有权证的记载以及合同的面积约定，顺昌远宏公司交付的商品房建筑面积误差比绝对值为0.44%［（产权登记建筑面积116.99平方米-
合同约定建筑面积116.48平方米）÷合同约定建筑面积116.48平方米×100%］，套内建筑面积误差比绝对值为3.05%［（产权登记套内面积90.63平方米-
合同约定套内面积93.48平方米）÷合同约定套内面积93.48平方米×100%］，共有分摊面积增加14.61%［（产权登记共有分摊面积26.36平方米-
合同约定共有分摊面积23平方米）÷合同约定共有分摊面积23平方米×100%］。因套内面积误差比绝对值超出3%，产权登记的共有分摊面积增加超出合同约定的共有分摊面积的3%，且邓琼花、柯平未选择退房，故应当按照合同第五条的约定，按买受人不退房，“但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款”的方式处理。则邓琼花、柯平不承担共有分摊面积增加超出合同约定的共有分摊面积3%部分的房价款，即邓琼花、柯平不承担的共有分摊面积为2.67平方米［23平方米×（14.61%-3%）］，顺昌远宏公司应当退还邓琼花、柯平房价款11181.96元（2.67平方米×4188元／平方米），邓琼花、柯平的诉讼请求，有合同依据，予以支持。顺昌远宏公司认为产生面积差异系因不同测绘部门的测量口径不一致，不能归责于顺昌远宏公司。但预售合同约定的面积与产权登记的房地产平面图均为顺昌远宏公司提供，只要二者之间存在面积差异，即应当按照合同约定处理；面积测绘系顺昌远宏公司在房地产开发各阶段与相关部门的问题，测绘口径不一致的理由不能对抗《商品房买卖合同》相对方，不能以此免除顺昌远宏公司对商品房买受人的合同义务。其次，顺昌远宏公司辩称共有分摊面积增加3.36平方米未超出合同约定的建筑面积（116.48平方米）3%，故顺昌远宏公司无需退还房价款。合同第五条约定“但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的”，是指共有分摊面积增加超过合同约定的共有分摊面积3%，而非超过合同约定的建筑面积3%，因此，顺昌远宏公司的抗辩理由与合同约定不符，不予采纳。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：顺昌远宏公司应于本判决生效之日起十日内退还邓琼花、柯平共有分摊面积超出合同约定的共有分摊面积3%部分的房屋价款11181.96元。本案案件受理费390元，适用简易程序审理减半收取195元，由顺昌远宏公司负担。
宣判后，顺昌远宏公司不服，向本院提起上诉。
上诉人顺昌远宏公司上诉称，按预售测绘入户花园面积4.32平方米为套内面积，由2户进行分摊，被上诉人享有独立的2.73平方米产权。因竣工测绘面积是按照顺昌县房产管理所要求，将原预售测绘入户花园面积4.32平方米按竣工测绘面积作为公摊面积。在签订《商品房买卖合同》及交付房产时均有向被上诉人进行了说明，且房产交付后，被上诉人与02户型业主对公用通道进行了隔断，作为套内独立部分。上诉人的设计图与竣工图是一致的，没有设计变更，实际面积未变化，被上诉人没有经济利益的损失。按合同约定的面积及面积差异处理的规定，计算公式的分母应为合同约定面积116.48平方米，原审的计算公式有误。《商品房买卖合同》理解产生歧义的，按合同约定，应由相应权威的部门进行解释。原审法院在未取得解释的情况下，判决由上诉人承担责任不公平。请求二审法院改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人邓琼花、柯平答辩称，被上诉人对公摊部分没有独立的产权，不可能把公摊当作自己的面积使用。房产的交易是以房产证面积计算的。原审的计算公式是正确，上诉人认为原审计算错误没有依据。
经审理查明，双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提供被上诉住宅现场相片一张，拟证明上诉人是按照合同的约定的套内面积交付给被上诉人使用，被上诉人将争议的公摊作为套内面积使用，套内面积，公摊面积均未超过合同约定；被上诉人向本院提供一份《信访事项受理情况告知单》，拟证明原审载明的计算公式正确。本院认为，被上诉实际占用部分公摊面积其并无异议，但占用公摊面积与判断是否拥有公摊面积属两个不同概念，之间并无关联，故上诉人二审提供的住宅现场相片与本案的审理并无关联，本院不予采纳；被上诉人提供的《信访事项受理情况告知单》，从内容分析，并未对涉案房产的面积误差的计算公式进行确认，再者，面积误差计算公式是否符合规范也不应由建设管理部门的信访部门所能认定，故被上诉人二审提供该份证据的证明对象亦不能成立，该份证据本院不予采纳。
本院认为，上诉人顺昌远宏公司与被上诉人邓琼花、柯平签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》虽约定，涉案房产的共有公摊面积为23平方米，但不能作为确定交付涉案房产实际公摊面积的依据。涉案房产产权业经房产部门登记，公摊面积为26.36平方米。产权登记属行政确认行为，依法可作为确认涉案房产公摊面积的依据。上诉人无证据证明，涉案房产的公摊面积登记有误，原审依据产权证登记信息，确定涉案房产的公摊面积为26.36平方米正确。至于被上诉人是否占据2.73平方米公摊面积为己用，与判断涉案房产的公摊面积并无关联，系属另一法律问题，不能依此认定被上诉人对2.73平方米享有公摊面积的物权。《商品房买卖合同》约定，面积误差比的计算公式为：（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%，按通常理解，公摊面积误差比的计算公式即为：（产权登记共有公摊面积-
合同约定共有公摊面积）÷合同约定共有公摊面积×100%。上诉人认为，计算公式的分母应为合同约定的建筑面积面积116.48平方米，不符合合同的约定及通常的理解，原审确定的公摊面积比计算公式正确。原审根据涉案房产的实际公摊面积，双方关于公摊面积增加超过3%部分购房款负担的约定，及公摊面积误差比计算公式，计算出上诉人应退还被上诉人的购房款为11181.96元，有事实与法律依据，本院予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担；一审案件受理费按照原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 江淋清
二〇一六年三月十四日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。