广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初12695号原告（反诉被告）：刘灿文，男，汉族，1989年5月5日出生，住所地：广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：刘铭胜，广东杰泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗叶津，男，汉族，1942年8月14日出生，住所地：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张国忠、梁洁宾，广东正明扬律师事务所律师。原告刘灿文诉被告罗叶津房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员李正钊独任审判。诉讼中，被告罗叶津提起对原告刘灿文的反诉，本院经审查后予以接纳，两案合并审理。本案于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘铭胜、被告委托诉讼代理人梁洁宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘灿文向本院提出诉讼请求：1、被告返还租赁合同保证金10000元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年4月1日签订租赁合同，约定由原告承租被告位于罗元开发区内约350平方米厂房的物业，租期共1年，即自2015年4月1日至2016年3月1日，租金先付，并一次性支付半年租金。合同租期结束后，为便于原告另寻租赁场所并完成撤场工作，原告与被告口头约定再续租6个月（即至2016年9月30日）并一次性支付此延长期租金。原告在2016年9月30前己全部撤出租赁场所并不再使用，但被告故意拖延直至此时仍未配合场地交接及退回保证金。被告罗叶津辩称，原告的诉讼请求毫无事实依据和法律依据，依法应当驳回。具体理由如下：一、双方的租赁期限是到2016年12月31日才期满，不是原告所说的到2016年3月31日期满。根据原告与被告之间签订的《租赁合同》第一条约定：“承租时间：从2015年4月1日起至2016年12月31日，租期21个月。期满租金再定。”因此，原告与被告之间的承租期至今尚未届满。而原告却在2016年10月10日提前搬走自己的货物是属于原告单方违约不履行合同，其行为违反了《租赁合同》的约定，根据《租赁合同》第六条第7款“若承租期未到，乙方(即原告)弃租，则没收合同保证金10000元”的约定，原告在承租期未到的情况下弃租，被告有权没收保证金，原告无权要求被告返还保证金10000元。二、原告没有将厂房恢复原状，原告实际上至今仍未将厂房正式移交给被告，双方至今没有办理厂房移交手续。原告租赁的厂房被告是装有3个卷闸门和1个小铁门，原告大约在2016年10月22日才清理遗留的垃圾，但是没有拆除搭建的办公室，原告搭建的办公室把其中一个卷闸门堵住，影响被告重新出租厂房。而且原告至今没有将3个卷闸门和小铁门的锁匙交还给被告、至今仍未与被告结清水电费。而且原告在租赁被告的厂房登记注册“佛山市禅城区合聚佰盈百货商行”进行经营，虽然原告搬离了原告的厂房，但是原告至今仍使用被告的厂房地址作为其“佛山市禅城区南庄镇罗元村孖桥开发区内7号铺”的经营场所，至今没有办理工商经营地址的变更手续。因此，故不能够认定原告已经把厂房交还给被告，原告诉称“原告在2016年9月30日前就己全部撤出租赁场所并不再使用”不是事实。三、根据上述第一条、第二条理由，即双方合同未到期以及原告至今未办理厂房移交手续，故原告在2016年10月1日起至实际交还厂房及将经营场所迁出期间，原告仍需按照合同约定向被告缴交每月租金5100元，原告至今拖欠原告2016年10月1日至2016年12月11日期间三个月租金共15300元。对此，被告会提出反诉主张权利。反诉原告罗叶津反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付从2016年10月起暂计至2016年12月份的租金共计15300元，从2017年1月1日起至被反诉人实际交还案涉厂房之日止的租金按5100元／月标准另行计算；2、被反诉人向反诉人返还水费100.8元、电费223.3元及维修厂房瓦面人工费3150元；3、被反诉人拆除其在案涉厂房内搭建的办公室，恢复厂房的原状；4、被反诉人停止使用案涉厂房地址“佛山市禅城区南庄镇罗元村孖桥开发区内7号铺”作为其经营“佛山市禅城区合聚佰盈百货商行”所使用的经营场所地址，并办理经营地址变更手续；5、本案的全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人于2015年4月1日签订了《租赁合同》，《租赁合同》第一条约定：承租时间为从2015年4月1日起至2016年12月31日，租期21个月；第三条约定：租金每月人民币5100元；第五条约定：为保障合同履行，乙方(即被反诉人)在签订合同当日起支付合同保证金人民币10000元，期满后甲方(反诉人)应在10天内无息退回乙方。在合同签订后，反诉人按约定将厂房按当时现状交付给被反诉人使用。直至2016年9月30日之前，反诉人与被反诉人一直按照《租赁合同》的约定履行义务。但是，被反诉人却在2016年10月10日提前搬走自己的货物，大约在2016年10月22日才清理遗留的垃圾，然而并没有拆除被反诉人搭建的办公室，被反诉人搭建的办公室把其中一个卷闸门堵住，影响反诉人重新出租厂房。在将厂房交付给被反诉人使用时，反诉人为案涉厂房安装了3个卷闸门和1个小铁门，被反诉人至今也没有将3个卷闸门和小铁门的锁匙交还给反诉人，并且至今仍未与反诉人结清水电费。被反诉人在租赁反诉人的厂房登记注册“佛山市禅城区合聚佰盈百货商行”进行经营，虽然被反诉人搬离了反诉人的厂房，但是被反诉人至今仍使用反诉人的厂房地址“佛山市禅城区南庄镇罗元村孖桥开发区内7号铺”作为经营场所，至今没有办理工商经营地址的变更手续。因此，被反诉人的行为属于变相使用及占用反诉人的厂房，被反诉人应当从2016年10月1日起继续向反诉人缴纳租金，并且租金应当计算至被反诉人实际交还厂房及将经营场所迁出之日止。另外，在被反诉人租用厂房期间，尚欠反诉人水费100.8元、电费223.3元未结清，而且在被反诉人使用厂房期间，被反诉人要求反诉人代其雇请人员修整厂房屋顶，为此反诉人雇人维修厂房瓦面而代垫付人工费3150元，根据《租赁合同》第六条第4、5点约定，该费用应由被反诉人承担。反诉被告刘灿文辩称，1、针对合同期限问题，反诉被告不确认反诉原告的主张，双方签订合同的时间为截至2016年3月31日，合同结束后再无签订书面协议，也没有在合同上作任何修改，只是在租期上作延长的口头约定，约定自2016年4月1日至2016年9月30日共延长六个月，并且反诉被告一次性支付了六个月的租金。2、关于案涉厂房的办公室问题，该办公室在反诉被告承租的时候就已经存在，故没有拆除的义务。3、关于涉案厂房卷闸及铁门的钥匙交还问题，该些门锁在反诉被告接手时反诉被告已经更换，在反诉原告拒绝与反诉被告协商解决解除合同及退回保证金后，反诉被告在搬离该地址时已经将加装门锁拆除，所有门都可以打开，因此，反诉原告以反诉被告没有退回办公室钥匙致影响其出租不合理。4、根据反诉原告提供的其与村委签订的租赁合同，可以知道反诉原告与村委的合同是到2016年12月31日结束，没有延长出租的可能。5、关于反诉被告撤出租赁地址时仍占用租赁地址为注册地址是事实，但反诉被告认为是合理的，因为重新变更新的注册地址需要时间，且反诉被告一直在处理该事情，2016年12月31日已正式向工商管理部门提交了变更资料，预计2017年1月15日前可以完成变更登记。6、水电费是因为反诉被告使用产生，反诉被告同意承担；7、关于厂房瓦面修理费的问题，反诉被告认为反诉原告修理瓦面是其履行出租人义务的必须，这也是反诉被告愿意续租六个月的要求之一，对此反诉原告在与反诉被告续租时是认可的。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告人口信息查询复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格。被告质证无异议。2、租赁合同、收款收据3张、关于解除罗叶津与刘灿文租赁合同并退还租赁保证金的律师函、EMS国内标准快递邮单及查单结果复印件各一份，证明原、被告间的租赁关系，且在租赁合同期限结束时已向被告追讨租赁合同金的事实。被告质证对租赁合同的三性不予确认，该合同虽是双方签订，但是是为了办理营业执照和工商登记才签订的，并非双方真实意思表示；对收据的三性予以确认，但被告认为不能证明原告方的证明内容；对关于解除罗叶津与刘灿文租赁合同并退还租赁保证金的律师函、EMS国内标准快递邮单及查单，被告确认已收到律师函，但对该律师函的内容不予确认。3、收取登记申请材料凭据复印件一份。证明原告已于2016年12月30日办理变更登记手续。被告质证对证据的三性无法确认，认为没有原件核对。被告举证的证据如下：1、反诉原告身份证、反诉被告身份证复印件各一份。证明原被告双方主体资格。原告质证无异议。2、租赁合同复印件一份。证明双方签订的合同期限为从2015年4月1日至2016年12月31日。原告质证对证据的真实性、有效性有异议，合同上租赁时间的约定条款有修改的痕迹，对该时间的修改，没有双方的另行签字或盖手印，故原告对该部分修改内容不确认；且修改租期为21个月，与租赁合同其他条款均是一年租期的约定相冲突。故原告对该证据的真实性、有效性不予确认。3、经营场地证明复印件一份。证明罗叶津协助原告办理工商登记事宜。原告质证对该组证据的三性无异议。被告称该组证据没有原件是因为拿去办理工商登记的属实，但是被告称其举证的租赁合同是拿去办理工商登记不是事实，因为租赁合同约定的租赁面积350平方米与经营场地证明的建筑面积75平方米相冲突，所以如果被告拿其提供的租赁合同办理工商登记是不可能审批通过的，也证明被告提供的租赁合同是不真实的。4、《关于罗元村民委员会开发区开发协议书》、广东省乡（镇）村建筑许可证复印件各一份，证明罗叶津租赁案涉厂房的地块期限至2016年12月31日；厂房的所有权及地块的使用权属于罗叶津；厂房有办理报建手续。原告质证对该组证据的三性无异议。5、佛山市禅城区合聚佰盈百货商行个体户机读档案登记资料复印件一份。证明直至2016年12月2日，原告仍使用案涉厂房的地址作经营地址。原告质证无异议。6、照片打印件8张。证明案涉厂房锁被破坏；原告的办公室仍占用厂房。原告质证对铁闸门口照片的关联性有异议，该些照片不能证明厂房没有交还给被告，从该照片看铁闸门锁的位置已经是空置。也证实了原告的反诉答辩意见，反诉原告完全可以自己使用厂房。对其他照片的意见与答辩意见一致。7、收据2张复印件各一份。证明在4月25日，原告叫罗叶津帮忙找人修理瓦面，罗叶津支出3150元；原告未支付水费100.8元、电费223.3元。原告质证对维修收据的关联性有异议，该维修费用从收费上看不能看出是用于维修厂房，其他与答辩意见一致。对水电费收据无异议。对原、被告双方举证的证据，本院认证如下：对对方当事人质证对真实性无异议的证据，本院予以确认；对有异议的证据，在本判决的本院认为部分再行综合认定。综合本院采信的证据，本院对以下事实予以确认：2015年4月1日，原告刘灿文作为甲方，被告罗叶津作为乙方共同签订一份《租赁合同》，约定：承租时间从2015年4月1日起至2016年3月31日，租期1年，满期租金再定；承租范围为南庄镇罗元开发区甲方指定范围内部分厂房，约350平方米，按现状；租金每月5100元；付款方式为先交租后使用，租金半年收取一次；乙方在签订合同当日起支付合同保证金人民币10000元，期满后甲方应在10天内无息退回乙方；若承租期未到，乙方弃租，则没收合同保证金10000元。合同签订后，双方依约履行。原告于2015年3月26日向被告交纳保证金1万元并正常向被告交租。2016年4月1日，原告向被告缴纳了6个月（2016年4月1日至2016年9月30日）的租金30600元。2016年10月19日，原告向被告发出《关于解除罗叶津与刘灿文租赁合同并退还租赁保证金的律师函》，内容为：原告于2016年9月30日前已全部撤出租赁场地不再使用，但被告拖延不办理场地交接并退还保证金，要求被告退还保证金。另查明，原告在庭审中确认被告主张其尚欠的水费100.8元、电费223.3元。又查明，案涉厂房为被告于1997年3月17日向南庄罗元村委会租赁土地后自行建设。被告有办理《建筑许可证》，但厂房建成后未办理竣工验收和消防验收手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，首先需确认合同的效力。对此，本案案涉厂房未办理竣工验收手续，故依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故案涉《租赁合同》应属无效。关于本案的具体处理，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于原告刘灿文诉请判令被告罗叶津返还租赁合同保证金，对此，因讼争租赁合同无效，故被告罗叶津应将上述款项返还原告。原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于反诉原告罗叶津的反诉请求，本院分析和认定如下：一、关于反诉原告诉请判令反诉被告支付从2016年10月起暂计至2016年12月份的租金共计15300元以及从2017年1月1日起至被反诉人实际交还案涉厂房之日止的租金按5100元／月标准另行计算。对此，其一，反诉原告举证的《租赁合同》，在承租时间、租期的记载上有明显的涂改痕迹，在该合同的落款时间与反诉被告举证的《租赁合同》的落款时间一致的情况下，不足以证明双方对承租时间、租期的变更达成了合意；其二，在合同无效的情况下，依照《最高人民法院》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但在本案中，根据反诉被告举证的《律师函》，可证明反诉被告在2016年10月1日开始已明确表示不再续租并要求反诉原告尽快接收场地；其三，反诉原告虽认为反诉被告未交还卷闸门钥匙，但根据反诉原告举证的照片，卷闸门琐已不存在。综合以上三点，反诉原告举证的证据不足以证明反诉被告在2016年10月1日后仍实际占有使用租赁物，故本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。二、关于反诉原告诉请反诉被告返还水费100.8元、电费223.3元及维修厂房瓦面人工费3150元。对水费、电费，反诉被告同意支付，本院予以支持。对维修费，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”反诉原告作为出租方，在未举证证明存在其它约定的情况下，理应履行租赁物的维修义务，本院对反诉原告的该部分反诉请求不予支持。三、关于反诉原告诉请反诉被告拆除其在案涉厂房内搭建的办公室，恢复厂房的原状。对此，反诉被告在诉讼中明确否认案涉厂房内的办公室为其所搭建，反诉原告在诉讼中也未能对此举证证明，应承担举证不能的责任，本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。四、关于反诉原告诉请反诉被告停止使用案涉厂房地址“佛山市禅城区南庄镇罗元村孖桥开发区内7号铺”作为其经营“佛山市禅城区合聚佰盈百货商行”所使用的经营场所地址，并办理经营地址变更手续。对此，企业和其它组织经营场所地址管理，属于工商行政管理部门的处理范围，反诉原告应另循途径解决，本院对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗叶津在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘灿文返还保证金10000元；二、反诉被告刘灿文在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告罗叶津返还水费100.8元和电费223.3元；三、驳回反诉原告罗叶津的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费25元，由被告罗叶津负担；反诉受理费135元，由反诉原告罗叶津负担133元，反诉被告刘灿文负担2元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李正钊二〇一七年一月十三日书记员  孙婉仪