江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初1742号原告：张孝中，男，1983年3月10日生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：胡卫，江苏德善律师事务所律师。被告：邹新科，男，1960年5月7日生，汉族，住南京市秦淮区。原告张孝中与被告邹新科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝中的委托诉讼代理人胡卫，被告邹新科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孝中向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还押金10000元，赔偿原告剩余期间的转让费43125元（计算方式为115000÷24*9=43125），合计53125元。事实和理由：2016年7月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于南京市玄武区鸡鹅巷8号-10门面房(以下简称案涉房屋)出租给原告用于经营饭店，面积约30平方米，实际租赁期限自2016年8月13日至2018年8月13日止，每年租金75000元和押金10000元，租金每半年一付，每年增加10%。合同签订后原告为满足经营需要对房屋进行了改造和装修等，同时被告保证原告五年的租赁权。2016年7月12日，原告交纳押金10000元。2017年2月13日，原告通过POS机刷卡方式向被告支付半年房屋租金45375元（期限：2017年2月13日至2017年8月13日）。2016年7月12日，原告与案外人朱雯签订了《转让协议》，合同约定朱雯将案涉房屋店铺一次性转让给原告，承诺免交一个月租金，转让后房屋装饰装修等全部归原告所有，原告给付了朱雯转让费115000元。2017年11月8日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终8213号民事判决书，判决案涉房屋所有权人於介峰与被告签订的房屋租赁合同于2017年4月7日解除，并要求原告将案涉房屋退还於介峰，导致合同无法履行。经协商无果，遂诉至法院。被告邹新科辩称：1、自2017年8月开始原告就未交纳租金，且一直占用房屋经营，且仍要求被告对房屋进行维修；2、原告与案外人朱雯签订转让合同，原告支付转让费的事情被告并不知晓，被告认为该事实不存在；3、因原告违约，被告不应当退还10000元押金，目前原告仍未向被告返还案涉房屋内的财产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月14日，甲方邹新科与乙方张孝中签订《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在玄武区鸡鹅巷8号门面房屋分租给乙方，该房屋建筑面积为327.4平方米，出租面积约80平方米。屋内附属设施有带装潢，装潢物权属甲方；租赁期五年2015年8月14日至2018年8月13日止，先付租金后用房，逾期不缴租金即视为违约，甲方有权单方解约收回房屋并没收保证金与保留索赔主张；该房屋年租金总计人民币75000元，付款方式为半年一付，签约之日即为付款日也为计租起日，年增租10%；甲方签约时收取乙方人民币10000元押金。2016年7月12日，邹新科向张孝中出具收到承租鸡鹅巷门面房一间押金10000元的收据一份。2016年7月12日，甲方朱雯与乙方张孝忠签订《转让协议》约定：甲方自愿将位于玄武区鸡鹅巷8号（经营花现沙茶面）的店铺转让，转让款共计人民币115000元。转让内容包括：店面装饰、装修、经营设备、器材、餐具等；乙方需在签订本协议后，支付甲方转让款（除去预支定金1700元）113300元，并于2016年7月12日前（含12日）全额付清。逾期视为乙方放弃转让，甲方有权将该门面转让给他人，且不予退还乙方支付的预付定金；甲方承诺给予乙方免费支付一个月房屋租金（2016年7月15日-2016年8月14日），餐饮营业执照过户以及宽带发票（剩余两年宽带使用权）、液化气罐押金。同日，张孝中通过手机银行跨行汇出113300元。2017年2月14日，张孝中通过POS机刷卡方式向邹新科支付房屋租金45375元。邹新科向张孝中出具收款收据，实收鸡鹅巷8号门面房2017年2月13日起至8月12日止的半年房租45375元。2017年4月10日，案外人於介峰以邹新科为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，王斌、ＸＸ、张孝中作为第三人参加诉讼。2017年7月5日，本院就上述案件作出(2017)苏0102民初2521号判决，判决查明以下事实：於介峰为玄武区鸡鹅巷8号一层及玄武区鸡鹅巷8号东边底层房屋所有权人，房屋面积分别为327.4平方米及61.72平方米，于2003年4月14日分别办理了宁房权证玄转字第××号、第××号产权证；2011年10月11日，於介峰与邹新科签订房屋租赁合同，将玄武区鸡鹅巷8号一层（部分）的五间，面积约为200平方米出租给邹新科，租赁期限自2011年12月1日至2016年11月30日止;2015年8月14日，甲方邹新科与乙方张孝中签订房屋租赁合同，合同约定，甲方自愿将坐落在玄武区鸡鹅巷8号门面房租赁给乙方，租赁期2015年8月14日至2018年8月13日止；2017年4月6日，於介峰向邹新科发送告知书，由于邹新科累计拖欠租金超过半个月，构成严重违约，要求解除双方租赁合同。4月7日，邹新科签收了上述告知书等内容。并作出判决：於介峰与邹新科房屋租赁合同于2017年4月7日解除；邹新科及第三人王斌、张孝中、ＸＸ于判决生效之日起15日内交还於介峰南京市玄武区鸡鹅巷8号一层、东边底层门面房共8间。之后，邹新科不服一审判决，向南京市中级人民法院提出上诉，同年11月8日，南京市中级人民法院就上述案件作出（2017）苏01民终8213号终审判决，驳回上诉，维持原判。另查明，张孝中与邹新科签订的房屋租赁合同中虽载明的起租时间为2015年8月14日，但审理中，张孝中与邹新科共同确认实际承租时间应从支付押金之日即2016年7月12日起开始计算。审理中，张孝中表示2017年8月至2017年12月间的房租已按房屋所有权人於介峰的要求向其支付，并于2017年12月向於介峰返还了其承租的房屋。经核实，於介峰确认收到张孝中支付的2017年8月至2017年12月底的租金30000元，并同意在邹新科应付的房屋占有使用费中予以扣除。审理中，邹新科认为：第一，自2017年8月开始张孝中便不再交纳租金，但仍实际占有使用案涉房屋，并要求邹新科对案涉房屋进行维修。2017年9月，邹新科还对鸡鹅巷8号电闸大开关烧毁进行了更换维修，且发生维修费700元。张孝中违约在先，故押金不应返还；第二，邹新科对于转让费的事情并不知情，不应赔偿；第三，案涉房屋内装饰装修归邹新科所有，张孝中占有使用的装饰装修部分应当返还给邹新科。为此提供了南京市家庭居室装饰装修工程施工合同及收据予以证明。张孝中认为，邹新科本身使用鸡鹅巷8号中的3、4两间店铺开设茶叶店，其维修的开关为整个鸡鹅巷8号的总开关，并非仅是维修案涉房屋；(2017)苏0102民初2521号生效判决已经判决解除邹新科与房屋所有权人於介峰的房屋租赁合同，作为次承租人，张孝中代承租人邹新科向所有权人於介峰交纳租金合理合法。上述事实由房屋租赁合同、收款收据、POS签购单、工商服务业统一收款收据、转让协议、一本通/绿卡通交易明细、（2017）苏0102民初2521号判决书、（2017）苏01民终8213号判决书、收据、交易明细、谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，原告按约定支付了2017年2月13日至2017年8月12日租金45375元，被告也应当依约保证原告在租赁期限内对案涉房屋使用权的实现。本院作出的（2017）0102民初2521号生效民事判决，判决被告邹新科与案涉房屋所有权人於介峰签订的房屋租赁合同于2017年4月7日解除，张孝中于判决生效之日起15日内向房屋所有权人於介峰返还其实际使用的房屋。由于被告与案涉房屋所有权人於介峰签订的房屋租赁合同已经解除，且张孝中应向房屋所有权人返还其租赁的房屋，故原、被告签订的房屋租赁合同已无法继续履行，对原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持，双方签订的房屋租赁合同应自2017年4月7日解除。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。因被告与於介峰签订的房屋租赁合同及原、被告签订的房屋租赁合同均于2017年4月7日解除，但原告仍继续占用案涉房屋至2017年12月底，故此占用期间原告应按原租赁合同约定标准支付房屋占有使用费。经生效判决确认被告邹新科与案涉房屋所有权人於介峰签订的房屋租赁合同解除，足以证明被告丧失了对外出租案涉房屋收取租金的权利。在此情形下，原告停止向被告支付租金，并将2017年8月至2017年12月底的房屋占有使用费支付给於介峰，用以抵冲邹新科应向於介峰支付的房屋占有使用费，该行为并无不当。对被告据此认定张孝中存在违约行为，不应退还押金的抗辩意见，本院不予支持。对于被告认为原告应当赔偿案涉房屋内装修损失的抗辩，本院认为，案涉房屋内装修系被告作为承租人承租案涉房屋期间内进行的添附，现被告与房屋所有权人於介峰的房屋租赁合同已经解除，即便装修损失真实存在也应当按照被告与於介峰签订房屋租赁合同的相关约定及法律规定，由被告与於介峰进行处理。对被告该抗辩意见，本院不予支持。关于原告主张的剩余期间转让费损失43125元。本院认为，原告并未提供证据证明被告知晓并认可原告与案外人朱雯签订有转让协议及具体内容；转让协议中约定的转让费既包括店面的装饰装修等添附，也包括经营设备、器材、餐具等可移动物品，而原告仅依照转让费用对应的租赁期限计算相应损失依据不足，故对原告要求赔偿剩余期间转让费损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告张孝中与被告邹新科于2015年8月14日就南京市玄武区鸡鹅巷8号门面房签订的《房屋租赁合同》自2017年4月7日解除；二、被告邹新科应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张孝中押金10000元；三、驳回原告张孝中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1128元，减半收取564元，由原告负担282元，被告负担282元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘立柱二〇一八年六月四日书记员  张晶晶