江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1274号上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚正辉，（远闻）上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赫少华，（远闻）上海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚正辉，（远闻）上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赫少华，（远闻）上海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：茹祥龙，男，1974年12月25日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人江苏惠龙实业有限公司（下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（下简称惠龙投资公司）因与被上诉人茹祥龙、原审被告苏州东方国际名品城有限公司（下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第01364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、虽然苏州国际精品批发城租赁合同约定的承租人是苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司），但乐成公司实际从未支付过租金，租金是由房屋的实际使用人苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）支付，其主动付款的行为并不是履行担保义务，而应视为其作为实际承租人付款。2、即使乐成公司确实支付过租金，为实际承租人，其租金支付义务也应止于乐成公司注销之日。自乐成公司注销之日起，其合同主体即告消灭，其注销以后的租金是出租人的预期利益，实际尚未发生，不能作为追加乐成公司股东强制作为承租主体并履行承租义务的合法理由。3、乐成公司之后更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，经惠龙实业公司、惠龙投资公司成立清算组并通过合法程序注销，清算组在清理公司债权债务时，未通知茹祥龙等业主，通知方式存在瑕疵，但当时茹祥龙等业主的债权尚未形成，不属于已知债权人，清算组实际并不负有通知义务。惠龙实业公司、惠龙投资公司已出资到位并经合法清算后注销乐成公司，其作为公司股东不应向茹祥龙等业主承担责任。被上诉人茹祥龙未作答辩。原审被告名品城公司未作答辩。茹祥龙向一审法院起诉请求：1、解除茹祥龙与名品城公司、乐成公司签订的租赁合同，将涉案商铺进行隔断并返还茹祥龙；2、惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司共同支付到期租金按7128元/半年自2013年1月1日起计算至2016年6月30日止，共计49896元；3、惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司共同支付违约金按49896元自2013年7月1日起计算至2016月10月13日止，每日万分之三计算，为23000元；4、本案诉讼费由惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司承担。一审法院认定事实：2006年5月14日，茹祥龙作为甲方，龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》一份，约定：“甲方已于2006年5月14日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相200605140125，购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”E馆2层2126号房屋（以下简称“该房屋”）]；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长……前10年租期，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。……2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红约定：“1、在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年12月31日，以此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。合同第四章违约责任约定：“……2.租赁期间，乙二方擅自解除本合同，视为违约行为，乙二方除应将此前应支付给甲方的租金及分红款支付给甲方外，甲方可同时要求乙二方按《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款买回该房屋。3.如乙二方未按期支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。”合同还就其他内容进行了约定，三方均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定茹祥龙在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，茹祥龙另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。2006年12月17日，茹祥龙作为甲方、乐成公司作为乙二方，双方签订《补充协议》一份，约定2007年1月1日起，税前半年租金为最终测绘面积计算的租金回报基数150073元的5%，为7504元。合同还就其他内容进行约定，两方均在合同下方签名、盖章。另查明，在本案租赁合同签订之前，茹祥龙作为买受人，龙鼎公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定茹祥龙向龙鼎公司购买位于A-BOSS苏州国际精品批发城E馆2126号房。再查明，涉案房屋已办理房屋所有权证，登记所有权人为茹祥龙及案外人林国红；登记的房屋坐落为苏州市相城区元和镇××室；房屋建筑面积为17.07平方米。又查明，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为惠龙实业公司及惠龙投资公司，乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有原告茹祥龙举证的身份信息、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，茹祥龙与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。现各方对租赁合同是否应当解除；欠付租金数额及违约金计算；乐成公司在已经注销的情况下，惠龙投资公司、惠龙实业公司作为该公司股东是否应当继续承担租赁合同项下的义务等均存在争议，法院列项分析如下。一、《苏州国际精品批发城租赁合同》是否应予解除。茹祥龙主张因惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司未按合同约定支付租金，故其有权要求解除合同，并对涉案商铺进行隔断后返还。名品城公司主张其公司为租赁合同的实际履行方，对欠付租金的事实不持异议，但认为拖欠租金的原因在于实际承租商户拖欠租金，致使其暂时无法向茹祥龙支付租金。同时，涉案商铺在空间上未进行物理分割，单个商铺很难进行界定，予以分割少量独立的商铺无法独立经营，故为了其他众多商铺的利益，不能草率的解除合同。惠龙实业公司、惠龙投资公司认为其两公司并未实际控制过商铺，且因合同即将到期，茹祥龙要求解除合同无实际意义。对此法院认为，根据《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同、《同意函》，以及法院在关联案件中所查明事实，可知茹祥龙在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。茹祥龙作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽茹祥龙可根据合同约定主张解除双方间签署的租赁合同，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，对于包含本案茹祥龙在内的小部分业主要求解除合同，并要求对涉案商铺进行隔断后返还的诉讼请求，法院碍难准许。二、欠付租金数额及违约金的计算。租赁合同约定在前10年租期内，乐成公司须向茹祥龙支付税前租金及营业分红，现茹祥龙仅主张未付租金，系茹祥龙对自身权利的处分，应予准许。按照租赁合同及补充合同约定，前10年的年租金为根据最终测绘面积计算的房屋总价150073元的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年6月30日、2007年12月31日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。现茹祥龙按照税后半年租金标准进行主张，名品城公司对此不持异议，故法院认定租金按照7128元/半年的标准进行计算。茹祥龙认为正常支付租金至2012年12月31日，名品城公司对此不持异议，故法院认定未付租金自2013年1月1日起开始计算，至2016年6月30日，未付租金为49896元。关于违约金，租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因未按期支付租金，故茹祥龙有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故违约金的计算为以7128元按照每日万分之三的标准，分别自2013年7月27日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年1月30日、2016年7月29日起计算至茹祥龙所主张的2016年10月13日止，经计算，违约金为9349.08元。三、惠龙实业公司、惠龙投资公司在乐成公司注销的情况下，是否应当继续承担租赁合同项下的义务。惠龙实业公司、惠龙投资公司主张乐成公司与名品城公司之间无任何书面协议，但乐成公司仅是名义上的承租方，从未参与经营管理，仅是为了规避当时的政策才参与合同签订，租赁合同的实际履行方自始即为名品城公司，同时，其两公司已在2009年2月25日与奥银公司签订股权转让合同后，退出了涉案商铺所在项目的经营管理。名品城公司对惠龙实业公司、惠龙投资公司的上述陈述予以认可。一审法院认为，虽惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司均主张名品城公司系实际承租方，但均未提供任何证据佐证；惠龙实业公司、惠龙投资公司另称已将涉案商铺所在项目的股权转让给奥银公司，但对此亦未举证，结合法院受理的关联案件中在租赁前期由乐成公司支付租金的相关证据，法院认定乐成公司系实际承租人，故应按照合同约定向出租人承担合同义务。虽乐成公司于2010年9月17日因股东会决议解散并注销，但其作为合同签约主体，在清算时未就其公司注销事宜及租赁合同继续履行或解除事宜向各业主进行通知，结合其在庭审中陈述其作为承租人与业主签订合同系为规避当时的包租政策而为之行为，惠龙实业公司、惠龙投资公司不得因该规避当时政策规定的行为获益或免责。综上，法院认定惠龙实业公司、惠龙投资公司作为乐成公司的股东，应就乐成公司就租赁合同项下的相关义务承担清偿责任。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但合同中对保证方式的约定不明确，结合关联案件中，名品城公司存在与乐成公司交叉并持续向业主支付租金的情形，名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带责任保证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，一审法院判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司支付茹祥龙2013年1月1日起至2016年6月30日止的房屋租金49896元，并支付该款至2016年10月13日止的违约金9349.08元。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的债务向茹祥龙承担连带清偿责任。三、驳回茹祥龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为640元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担。二审中，惠龙实业公司、惠龙投资公司围绕上诉请求提交名品城公司租金支付凭证复印件一份，以证明涉案房屋租金从2007年至2013年均由名品城公司支付，乐成公司注销时未拖欠租金，因该证据原件保管于原审法院，无法提供证据原件。本院认为，茹祥龙与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及补充协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力。该租赁合同约定出租人为茹祥龙，承租人为乐成公司，名品城公司为乐成公司租赁期开始后的十年租金支付义务承担保证责任，如乐成公司到期不付租金则与乐成公司负有同等的支付责任，但可向乐成公司追偿。该租赁合同签订后，茹祥龙已将涉案房屋交付于乐成公司并收取了部分租金，合同已实际履行，故承租人应认定为乐成公司。惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉称租金一直由名品城公司支付，名品城公司为实际承租人，对此本院认为，惠龙实业公司、惠龙投资公司并无证据证明之后各方协商一致将承租人由乐成公司变更为名品城公司。涉案租赁合同约定名品城公司作为保证人负有与乐成公司同等支付租金的责任，故即便名品城公司支付业主租金系事实，也应视为名品城公司作为保证人替主债务人乐成公司代偿租金，不能据此免除乐成公司的合同责任。惠龙实业公司、惠龙投资公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。惠龙实业公司、惠龙投资公司关于其作为乐成公司股东不应承担租金清偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元，由上诉人江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年四月二十八日书 记 员  陈 莉