江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初2457号原告：刘胜利，男，汉族，1981年12月02日生，住山东省曹县。原告：张素霞，女，汉族，1982年09月23日生，住河南省商丘市睢阳区。两原告共同委托诉讼代理人：周建斌，江苏正气浩然律师事务所律师。被告：奚全昌，男，汉族，1967年08月10日生，住常州市武进区。被告：施惠贤，女，汉族，1977年12月05日生，住常州市武进区。两被告共同委托诉讼代理人：陆卫红，江苏欣博律师事务所律师。第三人：常州市常居房地产营销策划有限公司，住所地常州市武进区戚墅堰街道商住中心26幢1号。法定代表人：孙华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵越，系该公司员工。原告刘胜利、张素霞诉被告奚全昌、施惠贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，并通知常州市常居房地产营销策划有限公司作为第三人参加诉讼，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人周建斌、被告奚全昌、施惠贤及两被告共同委托诉讼代理人陆卫红、第三人常州市常居房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜利、张素霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2016年11月23日签署的《房地产买卖居间合同》；2、请求判令两被告双倍返还定金80000元，并赔偿原告已支付的佣金20000元、代办费100元、评估费3140元，合计103240元；3、诉讼费用由被告承担。审理中原告变更第二项诉讼请求为：请求判令两被告双倍返还定金80000元。事实和理由：被告奚全昌为武进区湖塘镇新城南都252幢丙单元101室的房屋所有权人。原、被告及第三人于2016年11月23日签署《房地产买卖居间合同》，原告于当日支付了40000元定金，现该房屋因被法院查封，无法交易，因此原告起诉来院，请求判如所请。被告奚全昌、施惠贤共同辩称，1、被告奚全昌同意解除双方于2016年11月23日签署《房地产买卖居间合同》；2、造成本案所涉合同解除的原因主要是由于第三人作为居间方，未履行审核和如实告知义务造成，被告奚全昌并不知道案涉房屋在签订合同前已被查封的情况，不存在中途毁约的行为，被告奚全昌仅委托被告施惠贤签订房地产买卖居间合同，并未委托被告施惠贤履行其他事务，也未委托其收取房屋定金，被告施惠贤收取定金的行为属于无权代理行为，因此原告要求两被告双倍返还定金80000元没有事实和法律依据，由于第三人未履行审核义务，其向原告提供的房屋情况不真实，故其不得要求支付报酬，原告应向第三人主张返还20000元佣金，另外原告既主张双倍返还定金又主张赔偿损失，属于重复主张；3、案涉房屋系被告奚全昌婚前财产，被告施惠贤不是合同的当事人，不应当作为本案的被告。综上，请求驳回原告对两被告的诉讼请求。第三人常州市常居房地产营销策划有限公司辩称，40000元履约保证金现暂存我公司，该款当时是原告给被告的定金，被告再给我们的履约保证金，因合同还未解除，所以被告暂时未要求我公司退回履约保证金，如原、被告双方同意解除，我公司同意配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告刘胜利、张素霞系夫妻关系，被告奚全昌、施惠贤系夫妻关系。2016年11月23日，被告奚全昌作为甲方(出售方)，原告刘胜利、张素霞作为乙方(承购方)、常州市常居房地产营销策划有限公司作为丙方(居间方)，三方签订《房地产买卖居间合同》（合同编号：6100534），合同中约定甲方自愿将坐落在常州市武进区湖塘镇新城南都252幢丙单元101室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积165平方米，产权人为奚全昌；甲、乙双方议定房地产成交价格为1338000元，乙方在签订本合同时支付购房定金40000元给甲方，甲方同意乙方将购房定金的全部或部分直接支付暂存在丙方处作为该合同的履约保证金；违约责任中约定甲方中途毁约或严重违约的，乙方有权单方解除本合同，甲方应从合同解除之日起3日内双倍返还购房定金给乙方，若逾期返还的，还应按照未返还金额每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同中还对房屋支付方式、过户税费等其他事项作了约定。当日双方还签订了《房地产买卖居间合同补充协议》，对付款方式、免费服务项目等事项作了约定。合同及补充协议甲方处均由被告施惠贤作为委托代理人代为签字。两原告于当日将40000元定金支付给被告施惠贤，被告施惠贤当场出具收条一份给两原告，后该款作为合同履约保证金暂存在第三人常州市常居房地产营销策划有限公司处。因案涉房屋已于2016年9月被钟楼区人民法院查封，双方于2016年12月30日签订《补充（变更）协议》，对办理资金监管手续和产权转移登记手续时间进行变更，甲方处仍由被告施惠贤作为委托代理人代为签字，乙方处由刘胜利签字。现该房屋至今未解封，导致合同不能继续履行，因此原告起诉来院，请求判如所请。另查明，被告奚全昌、施惠贤于2007年3月21日登记结婚，被告奚全昌为案涉房屋所有权人，该房屋系被告奚全昌婚前取得。关于合同签订过程，庭审中原告提供委托书照片打印件一份，上载明：“兹因本人事务繁忙，现全权委托施惠贤代为本人与刘胜利、张素霞签订位于常州市湖塘镇新城南都252栋丙单元101室房屋买卖居间合同，其所签之字本人均认可，此委托书拍照有效。委托人：奚全昌，2016年11月23日。”证明被告奚全昌明确认可被告施惠贤签署及履行合同；两被告对该委托书真实性无异议，但认为被告奚全昌仅仅是委托被告施惠贤签订《房地产买卖居间合同》，并没有委托被告施惠贤收取房屋定金及签订其他补充协议，出具收条及签订其他补充协议是被告施惠贤个人超越代理权的行为，与被告奚全昌没有关系。庭审中两被告表示签订合同后才得知涉案房屋被查封，当时是想继续履行合同，但是至今无法解决查封问题。以上事实，由原、被告当庭陈述、《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖居间合同补充协议》、《补充（变更）协议》、土地证复印件、房产证复印件、结婚证复印件、委托书照片打印件、收条、民事裁定书、收款收据、收件单等证据附卷佐证。本院认为，合同依法成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，关于双方签订的《房地产买卖居间合同》，两原告、两被告及第三人对该合同真实性均无异议，被告奚全昌也认可被告施惠贤的代理行为，因此该合同对当事人具有法律约束力。现两原告与被告奚全昌双方对于解除该合同达成一致意见，本院对此依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于定金交付的问题，本院认为虽然该40000元定金由被告施惠贤代收，但两原告有理由相信收取定金是两被告夫妻双方的共同意思表示，因此两原告已经履行了定金交付的义务。现案涉房屋被司法查封且未能在双方约定的履行期内解除该查封措施，造成合同无法继续履行，被告奚全昌存在过错，根据双方合同约定以及法律规定，应当双倍返还两原告定金80000元。因被告施惠贤非合同当事人以及案涉房屋所有权人，因此两原告主张被告施惠贤承担双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告奚全昌暂存于第三人处的履约保证金40000元，庭审中第三人也陈述如原、被告双方合同解除，第三人也愿意配合退还，因此被告奚全昌就该40000元履约保证金可另行向第三人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘胜利、张素霞与被告奚全昌、第三人常州市常居房地产营销策划有限公司于2016年11月23日签订的《房地产买卖居间合同》（房屋买卖部分）；二、被告奚全昌于本判决发生法律效力之日起十五日内双倍返还原告刘胜利、张素霞定金80000元；三、驳回原告刘胜利、张素霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1223元，由原告刘胜利、张素霞负担323元，由被告奚全昌负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  徐凌楠二〇一七年八月九日书记员  羊容萱