嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀民初字第181号
原告：浙江禾申暖通工程有限公司。住所地嘉兴市文桥路***号。
法定代表人：富叶锋，该公司董事长。
委托代理人：钱建平、沈辉（实习），浙江海赛律师事务所律师。
被告：嘉兴市东信汽车销售有限公司。住所地嘉兴市汽车商贸园汽车A厅***号。
法定代表人：包丽萍，该公司经理。
委托代理人：沈在林、马青，浙江群策律师事务所律师。
原告浙江禾申暖通工程有限公司（以下简称禾申公司）诉被告嘉兴市东信汽车销售有限公司（以下简称东信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告禾申公司的委托代理人钱建平，被告东信公司的委托代理人沈在林、马青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年1月1日，原告根据与加西贝拉压缩机有限公司（以下简称加西贝拉）先前达成的房屋租赁合同，与被告及加西贝拉订立《三方租赁协议》，约定被告向原告租赁原告自加西贝拉租得的坐落于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢东侧第一至第五间的商用房，租赁期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；年租金286000元，每一个季度支付一次租金（一个季度开始前以现金形式支付）。合同还约定了其他相关事项。合同订立后履行过程中，被告向原告支付了2014年10月之前的租金，2014年第四季度及2015年第一季度的租金，经原告催要，被告不予支付，已成就原告行使合同解除权的条件。为维护自己的合法权益，原告诉请法院依法判令：1.解除原告与被告关于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢东侧第一至第五间的商用房的租赁合同，被告在合同解除后十日内返还房屋；2.被告向原告支付租金95333元（自2014年11月1日暂计算至2015年1月30日，请求判决至合同解除日）；3.被告向原告支付占用使用费（自合同解除日的次日按原租金判决至被告实际返还房屋之日止）。
被告答辩称：1.原告与被告之间不存在房屋租赁关系，原告主体不适格。2.本案现行的租赁关系存在于被告与房屋所有权人加西贝拉之间。3.转租人在合同租赁期间存在故意侵权行为。被告在与嘉兴市菱工暖通工程有限公司（以下简称菱工公司）发生租赁关系期间，该公司于2014年8月21日故意擅自拉断电源供应，给被告造成损失40498.60元。鉴于被告与菱工公司之间的房屋租赁协议已经于2014年10月31日到期，故菱工公司应退还被告水电押金20000元，电表误差费17559.60元，而被告10月应付租金23833.33元，二者相抵后还应赔偿被告损失54224.87元。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。
针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：
1.加西贝拉、原告与被告签订的《三方租赁协议》1份，用以证明原告经房屋所有权人加西贝拉同意，将坐落于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢东侧第一至第五间的商用房转租给被告，约定租赁期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；年租金286000元，每季度一付，以现金方式提前支付下一个季度的租金，并约定了其他相关事项的事实。
经质证，被告对该证据的真实性、合法性均有异议，认为该协议对三方均无法律约束力对关联性有异议，之所以会形成这份协议，是原告要求被告配合其向加西贝拉申请补助所需，并非三方真实意思的表示。
2.催告函及相应的挂号信函收据各2份，其中第一份律师函上回函的单位错误，是律师的工作失误。之后10月份第二份律师函进行了更正，用以证明原告向被告催讨租金的事实。
经质证，被告认可已收到过上述函件，但认为律师函委托方是本案原告，而租赁关系发生在被告与菱工公司、加西贝拉压三方的之间，原告无权主张房屋租金。
3.《房屋租赁合同》1份，用以证明原告与加西贝拉于2014年1月签订租赁合同，该租赁合同中的房屋包括了三方租赁中的房屋，租赁期限到2018年12月31日的事实。
经质证，被告对该证据的真实性、合法性有异议，认为原告与加西贝拉是否在其他合同存在的情况下，另外又签订了合同，其表示不清楚。合同关于租金的约定不太合理，租赁合同约定的房屋面积是1幢楼一楼西侧，约定的租金是398000元，但原告提交的三方协议约定的租金是286000元，这不符合常理。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1.加西贝拉、菱工公司与被告签订的《租赁协议》、菱工公司与被告签订的《补充租赁协议》各1份，用以证明与被告签订房屋租赁合同的主体是菱工公司而非本案原告的事实。
经质证，原告对租赁协议和补充租赁协议的真实性均无异议，但认为该两份协议已经被原告提供的三方协议所取代了。
2.农业银行业务凭证2份（原件）、发票1份（复印件），用以证明被告已经分别于2014年9月12日、2014年12月4日将房屋租金直接支付给涉案房屋所有权人加西贝拉，加西贝拉公司也已经开具了发票给被告，被告和加西贝拉之间已经建立了实质性的房屋租赁关系的事实。
经质证，原告对付款凭证的真实性无异议，但认为付款凭证上没有载明付款事由，与本案没有关联。增值税发票是复印件，真实性不予认可。据原告所知，加西贝拉已经把房租退给被告了。
3.光盘视频资料1份，用以证明2014年8月21日8点13分左右涉案房屋断电的事实。
经质证，原告对断电的事实予以认可，原因是被告对原告电表的准确性有异议，所以要把电表拆取检测，因此断电。
本院认证意见：原告提供的证据1、2、3均系原件，与本案相关联，予以认定。被告提供的证据1系原件，与本案相关联，予以认定。证据2中的农业银行业务凭证系原件，与本案相关联，予以认定；加西贝拉出具的房租发票虽系复印件，但与农业银行业务凭证能相互印证，且原告也认为加西贝拉已退还被告房租，故该组证据的真实性能够确认，故予以认定。证据3系光盘视频资料，记载涉案房屋断电的事实，鉴于原告已该断电事实予以认可，故该证据的三性能够确认，予以认定。
根据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2010年，加西贝拉（甲方）、菱工公司（乙方）、东信公司（丙方）签订《租赁协议》1份，约定甲方位于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢房屋原由乙方全部承租，因乙方使用多余，现将东面空余的第一至第四间商用房转租丙方使用，并告知甲方知晓，甲方原则上同意转租事项，租赁期限自2010年4月16日起至2014年10月31日止。2010年12月，菱工公司（甲方）、东信公司（乙方）签订《补充租赁协议》1份，约定甲方位于嘉兴市东升路经济开发区的空余商用房原已由乙方承租，一切使用事项及责任均已在双方签订的租赁合同中约定。现将后面空余的150平方米库房再行转租给乙方使用，租赁期限自2010年12月1日起至2014年10月31日止，租金为每年36000元，房租须提前一个季度交清，逾期后果自负。
2014年1月，原告与加西贝拉签订《房屋租赁合同》1份，约定加西贝拉将位于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢1楼西侧房屋（建筑面积1200平方米，包含涉案商用房）出租给原告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；年租金为398000元，支付方式为每季度支付一次。双方还约定了其他相关事项。
2014年初，加西贝拉（甲方）、禾申公司（乙方）、东信公司（丙方）签订《三方租赁协议》1份，约定甲方位于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢房屋原由乙方全部承租，因乙方使用多余，现将东面空余的第一至第五间商用房转租丙方使用，并告知甲方知晓，甲方原则上同意转租事项；租赁期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；租金为每年286000元；乙方要求丙方一个季度付一次房租，提前支付下一个季度的租金，支付方式为现金支付，丙方必须按照约定向乙方缴纳租金，逾期后果自负；水电费由丙方自行缴纳。三方还约定了其他相关事项。协议签订后，被告承租使用涉案房屋，租金支付至2014年10月，之后的租金未付。原告委托律师分别于2014年9月24日、11月14日向被告发送律师函催收租金，但被告仍未支付。
另查明，菱工公司与本案原告禾申公司为关联公司关系，其法定代表人均为富叶锋。2011年1月2日，菱工公司与禾申公司签订公司合并协议，禾申公司吸收合并菱工公司，菱工公司的债权债务均由合并后存续的禾申公司承继。该合并事宜已于2011年1月7日登报公告并报备工商部门。
本院认为：原告禾申公司将从加西贝拉租赁而来的部分房屋另行转租给被告东信公司，为此，出租人加西贝拉、承租人禾申公司、次承租人东信公司签订《三方租赁协议》，对各自权利义务进行了约定，该约定系当事各方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应认定为有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告认为其系配合原告向加西贝拉申请补助才签订的协议，因此该协议对其没有约束力，其与原告不存在房屋租赁关系的抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。虽然加西贝拉、菱工公司、被告三方于2010年签订的《租赁协议》与加西贝拉、原告、被告三方于2014年初签订的《三方租赁协议》，在租赁期限上有一段时间的交叉（2014年1月1日至同年10月31日），但原告早于2011年1月即已吸收合并了其关联公司菱工公司，菱工公司的债权债务已由原告承继，因此，即便在上述交叉时间范围内，也不存在被告与菱工公司存在租赁合同关系的问题，当然也不存在2014年10月31日以后被告与加西贝拉就涉案房屋存在租赁合同关系的问题。被告自行向加西贝拉支付费用不能否定2014年三方租赁协议的效力，因此，原、被告之间仍然系2014年三方租赁协议的当事人，被告仍应按照该约定向原告支付租金。被告逾期未付租金，经原告书面催收后仍不支付，根据合同法第二百二十七条的规定，原告有权解除租赁合同，故对原告要求被告支付租金、解除租赁合同及返还房屋的诉讼请求，予以支持。合同解除日期为被告收到起诉状副本之日即2015年2月17日。2014年11月1日起至2015年2月17日止期间的租金为：286000元／年÷365天×109天=85408.22元。考虑到被告腾退房屋需要一定的时间，本院酌定被告于本判决生效之日起二十日内将承租的房屋返还给原告。合同解除后至被告腾退返还房屋期间，被告应按照租金标准支付原告占有使用费。被告提出退还水电费押金20000元的问题，原告已书面表示同意与租金相互抵扣，本院予以准许。被告提出的原告故意拉断电源造成其损失应予赔偿，以及电表误差费用应予抵扣的主张，但未提供充分有效的证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除案外人加西贝拉压缩机有限公司、原告浙江禾申暖通工程有限公司、被告嘉兴市东信汽车销售有限公司于2014年初签订的《三方租赁协议》，解除日期为2015年2月17日；
二、被告嘉兴市东信汽车销售有限公司于本判决生效之日起二十日内将承租的坐落于嘉兴市东升路经济开发区中区NⅠ-1幢1楼第一至第五间商用房腾退后返还给原告浙江禾申暖通工程有限公司；
三、被告嘉兴市东信汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江禾申暖通工程有限公司自2014年11月1日起至2015年2月17日止的房屋租金85408.22元；
四、原告浙江禾申暖通工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告嘉兴市东信汽车销售有限公司水电费押金20000元；
五、综合上述第三项、第四项判决，原告浙江禾申暖通工程有限公司与被告嘉兴市东信汽车销售有限公司各应支付给对方当事人的款项折抵后，被告嘉兴市东信汽车销售有限公司尚应支付原告浙江禾申暖通工程有限公司65408.22元，于本判决生效之日起十日内付清；
六、被告嘉兴市东信汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江禾申暖通工程有限公司房屋占有使用费（按照每年286000元的标准，自2015年2月18日起计算至房屋实际腾退返还之日止）；
七、驳回原告浙江禾申暖通工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1092元，由被告嘉兴市东信汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审判员 杨维均
二〇一五年四月二十二日
书记员 郑 莉