广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10863号
上诉人（原审被告）：鄢XX，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：陈纹封，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：叶剑文，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高XX，住所地：江西省南昌市经济技术开发区。
委托代理人：王丹，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人：张小明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
上诉人鄢XX因与被上诉人高XX房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月3日，高XX作为买方、鄢XX作为卖方签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，双方约定：卖方将位于深圳市龙岗区英郡年华一期一栋一单元10H转让给买方，转让价格为1013600元；买方应在合同生效当日向卖方支付定金5万元；买方应在2015年5月31日之前支付除定金之外的首期款299080元至买卖双方约定的银行监管账号，并向银行提供按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行调查、审查和审批；该房产现有租约正在履行中，租期到2015年5月31日止，月租金为2100元。卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权。买卖双方一致同意该现有租约按照卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房产交付买方使用的方式处置。关于违约责任，双方约定，如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同在备注条款中约定，如有家私家电的，请在备注里写明或填写家私清单。
合同签订当日，高XX支付了定金5万元，鄢XX开具了收据。
2015年6月17日，高XX向鄢XX邮寄《催告函》，要求鄢XX履行办理旧房产证、办理首期款或一次性付清楼款监管手续义务。2015年7月20日，高XX向鄢XX邮寄《通知书》，要求鄢XX于收到本函件之日起3日内与高XX积极协商解决。2015年7月24日，高XX向鄢XX发出了《解除通知书》，通知鄢XX解除双方签订的合同，并返还高XX定金5万元以及向高XX支付违约金202720元。上述三份邮寄资料，均被鄢XX拒收。
涉案房产为鄢XX通过法院竞拍所得。2015年6月26日，深圳市宝安区人民法院出具《协助执行通知书》，内容为依据（2012）深宝法执字第8340-3号执行裁定书，协助执行：一、注销涉案房产的抵押登记和房产证号；二、将涉案房产过户至鄢XX名下，相关税费由鄢XX自行承担；三、该房产交易价格为76万元。鄢XX竞得该房产后，未办理房地产证。
高XX称，其与鄢XX签订合同时，双方均清楚涉案房产证未办出，双方口头约定鄢XX于2015年5月31日前办出房地产证，后经高XX及中介方多次催告，鄢XX均不配合履行合同。鄢XX对此予以否认，称其向高XX说明过办理房产证的时间不确定。
鄢XX主张高XX、鄢XX双方签订的合同不合法，理由为：1、合同的主要条款未明确，无房产证的编号；2、合同第一条房屋名称处的内容为高XX私自涂改，该房屋不具备交易条件；3、鄢XX未收到高XX支付的定金。
高XX的一审诉讼请求：1、鄢XX向高XX退还已支付的定金5万元；2、鄢XX向高XX支付违约金202720元；3、本案诉讼费用由鄢XX承担。
原审法院认为：高XX、鄢XX于2015年5月3日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》为双方真实意思表示，合法有效。高XX、鄢XX应按照合同约定履行相关的义务。本案中，涉案房屋虽未办出房地产证，双方亦未在合同中明确约定办理房地产证的最终期限，但鄢XX在已具备办理房地产证条件的情况下拒绝办理，高XX多次催告鄢XX履行办证义务并配合其办理首期款监管，鄢XX均以其实际行为拒绝履行，合同目的无法实现，因此，高XX有权单方解除合同，鄢XX应当退还定金并承担违约责任，原审法院综合考虑鄢XX的过错程度、双方履行阶段等实际情况，依法将违约金酌定为20万元。依据鄢XX已向高XX出具了收据5万元，应视为鄢XX已足额收讫定金，则鄢XX有义务返还定金5万元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鄢XX于判决生效之日起五日内向高XX返还定金5万元；二、鄢XX于判决生效之日起五日内向高XX支付违约金20万元；三、驳回高XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2545元，由鄢XX负担。
上诉人鄢XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，并由高XX承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、鄢XX与高XX于2015年5月3日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》缺乏主要合同条款，合同自始至终没有成立。鄢XX与高XX签订的涉案合同明显欠缺合同的标的物，合同的标的物是整个合同的基础和核心，高XX在一审中提交的涉案合同中第一条转让标的明显是高XX自行添加，并且鄢XX手中的《二手房买卖合同》并无关于标的物的约定，一审法院在未进行审慎审查的基础上即认定合同成立，认定错误。二、鄢XX通过竞拍购得涉案房产，但是涉案房屋直到2015年12月16日才解除查封，鄢XX对于涉案房屋未能办理房产证不存在主观过错。鄢XX与高XX在签订合同时，高XX知晓涉案房屋处于法院查封状态。并且鄢XX也明确向高XX说明过办理房产证的时间不确定，考虑到涉案房屋当时所处的状态，双方亦未在合同中明确约定办理房地产证的最终期限。鄢XX没有隐瞒涉案房屋的查封事实，进而骗取高XX签订合同。合同签订后，鄢XX也一直与承办法官联系，希望能尽早解除查封，办理房产证。但是直到一审庭审结束，法院仍未办妥解除查封手续。涉案房屋没有解除查封，是无法办理房产证的。原审法院认定“被告在已具备办理房地产证条件的情况下拒绝办理，原告多次催促被告履行办证义务兵配合其办理首期款监管，被告均以其实际行为拒绝履行，合同目的无法实现”，不符合客观事实。三、鄢XX不存在违约行为，依法不应承担违约责任。
被上诉人高XX答辩称：鄢XX和高XX双方对合同标的自始至终没有任何争议，争议标的均为涉案房产，而非其他任何房产，故不存在合同没有成立之说。其次，鄢XX存在明显主观错误，其违约事实明确，故意拖延办理涉案房产的相关手续，却将所有责任推卸至深圳市宝安区人民法院，且即便鄢XX实际有证据证明系因深圳市宝安区人民法院的原因导致，也应由鄢XX寻求其他途径主张，与本案无关。鄢XX拍卖取得该房产时，价格为70万元，而鄢XX与高XX交易价格为100多万元，相当于鄢XX在短期内并未实际付出任何代价，鄢XX给高XX造成了巨大经济损失，一审法院支持的违约金符合合同约定和实际情况，不存在过高的情况。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。合同签订后，高XX按约定支付了定金5万元，而鄢XX经多次催告，拒绝履行合同义务，构成违约。高XX2015年7月24日通知解除合同，符合合同约定。原审法院判决鄢XX返还定金，并支付违约金20万元，并无不当。
鄢XX上诉称涉案合同上的标的物栏系高XX私自添加，但既未提交证据证明其该项主张，也未举证证明双方买卖的标的物并非涉案房屋而是其他房屋。鄢XX的上述主张，缺乏事实依据，不能成立。鄢XX上诉还称其未履行合同义务系因涉案房屋未能及时解封，其行为不构成违约。本院认为，鄢XX并未举证证明其上述主张，其上述主张缺乏事实依据。退一步讲，即使涉案房屋系因法院原因未能及时解封，鄢XX也应当就此积极与高XX进行协商，并积极解决解封事宜，而不应当拒收催告函及通知书，拒绝履行合同义务。在高XX提起本案诉讼后，鄢XX也未表达同意继续履行合同的意愿，反而拒绝承认合同成立的事实。鄢XX的行为不仅构成违约，也有违诚实信用原则。对其上述上诉主张，本院均不予支持。
综上，上诉人鄢XX上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5050元，由上诉人鄢XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年七月十五日
书 记 员 陈艳华(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。