北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初5359号
原告：张蕊姿，女，1983年7月4日出生，中国石化勘查设计院设计员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。
被告：孙清志，女，1929年3月7日出生，住北京市东城区。
法定代理人：张建喜，男，1956年3月24日出生，北京市电力公司退休职工，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：熊云飞，北京市大瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:田凤素，北京市中治律师事务所律师。
原告张蕊姿诉被告孙清志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张蕊姿的委托诉讼代理人邸坤鹏，被告孙清志的法定代理人张建喜及其委托诉讼代理人熊云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张蕊姿向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告之间于2016年6月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，协助原告办理北京市东城区×××号房屋过户手续，将房屋过户给原告，原告向被告支付购房款；2、要求被告按每日225元的标准向原告支付自2016年10月21日起至实际办理过户之日止的逾期过户违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月27日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的位于北京市东城区×××号房屋，房产证号为京房权证崇私字第×××号，房款总价格为459万元，定金45万元。双方约定，原告于签订合同当日向被告支付15万元定金，原告出售完自己所有房屋后于2016年9月2日前追加定金30万元。原告通过定金+首付款+贷款的方式向被告支付全部购房款。双方应于网签后办理申请贷款手续，原告拟贷款金额为300万元，原告于缴税前通过资金监管方式支付被告购房款114万元。被告委托其儿子张建喜代为出售诉争房屋，与原告签订房屋买卖合同，并处理合同履行中的相关事宜。合同签订后，原告向被告支付了45万元定金。2016年9月1日，双方办理了诉争房屋的网签备案手续，但被告拒绝配合原告办理面签手续。要求原告增加购房款的金额，原告多次在居间方的参与下与被告进行沟通，但协商未果。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。
被告孙清志辩称：不同意原告的诉讼请求。该房屋买卖合同是张建喜代为签署的，且双方的买卖交易材料中没有关于孙清志授权张建喜卖房的材料。另外，孙清志本人是无民事行为能力人，无法对合同效力予以追认。根据法律的相关规定，张建喜的行为属于无权代理行为。无权代理人的代理人行为，被代理人不追认的，由行为人承担法律责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于本市东城区×××号房屋系孙清志所有的房产（以下简称涉诉房屋，建筑面积为59.60平方米）。
2016年6月27日，张蕊姿作为买受人与孙清志作为出卖人经北京存房房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉合同），约定张蕊姿购买孙清志所有的位于本市东城区×××号房屋；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋成交价格为429万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为人民币30万元；买受人在签订本合同1日内支付定金150000元；买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于房屋成交总价20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由买受人缴纳；未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳。双方同意，自本合同签订之日起115日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起115日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五每日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。合同出卖人签字处载明张建喜代孙清志。
同日，双方签订了《商业贷款付款方式补充协议》，约定房屋成交总价格为459万元。其中定金15万元，于签订本协议当日支付；买卖双方于网签后办理申请贷款手续，贷款金额为300万元；买受人于缴税前通过资金监管方式支付出卖人购房款人民币114万元。出卖人签字处为张建喜代孙清志。
2016年6月27日，张建喜代孙清志作为甲方与张蕊姿作为乙方签订《补充协议》。约定房屋成交总价为459万元；甲乙双方协商一致，乙方在自己房屋过户后追加定金30万元，日期为2016年9月2日前。
涉诉合同签订当日，张蕊姿向张建喜支付定金15万元。2016年9月8日，张蕊姿向张建喜账户汇款30万元。
因被告未履行合同义务，原告起诉至本院，要求被告履行合同。在诉讼中，2016年10月17日，张建喜作为申请人向本院申请宣告孙清志为无民事行为能力。后原告撤回起诉，等待本院特别程序案件的审理结果。本院经审理，于2017年2月7日作出（2016）京0101民特427号民事判决书，宣告孙清志为无民事行为能力人。
原告再次起诉的庭审中，原告提供2016年6月27日委托书一份，拟证明孙清志委托张建喜作为其代理人对诉争房屋进行出售。同时，原告提供录像光盘一份，内容是合同履行中原告方找被告本人商议房屋买卖合同履行事宜，拟证明对于房屋买卖一事，孙清志是明知的、同意的，且明确表示委托儿子张建喜代被告出售房屋。对此，被告称委托书是由张建喜代签的，原告进行录像时，孙清志本人神智不清，记忆糊涂，孙清志的陈述与事实不符。经本院释明，被告不申请对被告在签约售房时的行为能力状态进行司法鉴定。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，（2016）京0101民特427号民事判决书，光盘，房屋档案材料等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据已查明的事实，涉诉合同由张建喜以被告孙清志代理人的身份与原告张蕊姿签订，张建喜提供的委托书中孙清志的签字虽由张建喜代签，存在一定瑕疵，但结合原告提供的视频资料，可以看出孙清志在订立售房协议后言语表达清晰，可独立生活起居，其本人明确表示委托张建喜处理房屋买卖事宜。后张建喜虽提起特别程序申请，认为被告无民事行为能力，且本院经审理作出确认被告无民事行为能力的民事判决书。但因被告在与原告签订房屋买卖合同时是否为无民事行为能力缺乏依据，经释明被告亦不申请进行鉴定，故可认定孙清志本人在签订房屋买卖合同时对委托张建喜代为出售房屋一事是明知且同意的，为其本人真实意思表示。张建喜代孙清志与原告签订的涉诉合同系双方的真实意思表示，合法有效。该合同对原告及被告均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。原告负有按照合同约定向被告支付购房款的义务，被告负有将涉诉房屋腾空交付原告，并完成房屋过户手续的义务。现原告要求被告交付房屋，协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。现因被告原因导致原告未及时办理涉诉房屋过户手续，故被告存在违约行为，应承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原告自愿同意负担涉诉房屋所有权转移登记手续所应缴纳的相关税费，故本院予以照准。关于被告主张的孙清志未委托张建喜出售房屋，对出售涉诉房屋一事不知情的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告孙清志于本判决生效之日起十日内协助原告张蕊姿办理位于北京市东城区×××号房屋的所有权转移登记手续，将房屋转移登记至原告张蕊姿名下，办理房屋所有权转移登记手续所应缴纳的相关税费由原告张蕊姿负担；
二、原告张蕊姿在办理房屋所有权转移登记手续的同时，将剩余的购房款四百一十四万元给付被告孙清志；
三、被告孙清志于本判决生效后一个月内将上述房屋腾空交付原告张蕊姿；
四、被告孙清志于本判决生效后十五日内，以四十五万元为基数，按日万分之五的标准，给付原告张蕊姿自二〇一六年十月二十一日至本判决生效之日止的逾期过户违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费43520元，由被告孙清志负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由被告孙清志负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
人民陪审员 龚盼盼
人民陪审员 苏莹菲
二〇一七年十二月二十七日
法官 助理 宿云达
书 记 员 王倩玉