四川省巴中市恩阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1903民初1672号原告杨英，女，生于1969年11月13日，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人谭守龙，四川九朝律师事务所律师。被告巴中市天元房地产开发有限公司。住所地巴中市巴州区江北三梁街道竞芳园公寓***号。统一社会信用代码：915119007175889801。法定代表人张永忠，该公司总经理。被告巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司。住所地巴中市恩阳区登科街道办事处新场街***号。统一社会信用代码：915119033269794909。法定代表人石德华，该公司总经理。被告杨清国，男，生于1963年8月6日，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人李东杲，巴中市恩阳区宏远法律服务所法律工作者。原告杨英与被告巴中市天元房地产开发有限公司（以下简称天元公司）、巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司（以下简称玖欣公司）、杨清国合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨英及其委托诉讼代理人谭守龙，被告杨清国及其委托诉讼代理人李东杲到庭参加诉讼。巴中市天元房地产开发有限公司、巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原告与被告签订的《商品房售房合同》及《商品房认购协议》；2、请求人民法院判令各被告连带返还原告购房款95万元及资金利息；3、请求人民法院判令被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告杨英变更诉讼请求为：1、请求解除两购房合同；2、请求各被告连带返还购房款485950元；3、请求判令杨清国个人返还借款464050元；4、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由，2007年初，被告天元公司开发位于巴中市恩阳区碳市湾海龙花园项目，项目负责人杨清国挂靠在天元公司负责项目具体承建、开发，期间因建设资金需求，在原告处多次累计借款人民币95万元，并承诺以其开发的该项目房屋抵偿。2010年3月23日，原告与被告杨清国就海龙花园项目签订商品房售房合同，房屋总价141800元，因其房屋施工进度缓慢，故其余房屋未签订合同。2014年12月25日，因政府规划变更，被告天元公司开发的海龙花园停建，由被告天元公司等九家公司组成玖欣公司开发玖欣﹒盛世年华项目，负责处理各自原项目的遗留问题。2015年7月7日原告与天元公司及玖欣公司就玖欣﹒盛世年华项目签订商品房认购协议，确定房屋总价345150.00元，余款仍未签订商品房买卖合同，现据悉该项目仍未完善相关手续，施工进度缓慢，已停工近一年。综上，原告认为：原告应被告杨清国请求四处筹资95万元与被告天元公司帮助其开发海龙花园项目，被告杨清国承诺以开发项目房屋作抵偿，虽签订两套房屋买卖合同，但因违反法律规定而无法律效力，故提起诉讼，望判如所请。被告杨清国辩称，杨清国是受巴中市天元房地产开发有限公司的委托开发建设，当时借款用于海龙花园建设；对于原告主张的借款95万元有异议。被告巴中市天元房地产开发有限公司、巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司未提供书面或口头答辩，亦未提供证据。经审理查明，2010年3月23日，以杨清国为甲方，杨英为乙方，双方签订《商品房售房合同》，约定：甲方经批准，在位于恩阳镇碳市湾编号为巴州区国用（003）字第009号的地块建设商品房，现定名（暂定名）海龙花园。乙方自愿向甲方认购肆号楼第贰单元六层贰号商品房壹套，建筑面积139平方米，甲方按该商品房单位售价人民币每平方米1100元，总金额为人民币152900元给乙方。2010年9月12日付10万元，甲方必须办好两证、三通（水、电、气），交付乙方使用时付清下欠此款等内容。该合同书杨清国和杨英签字。2014年5月7日，杨清国给杨英书写承诺一份，载明：我本人在杨英处借款，至今未还，我自愿用恩阳区碳市湾海龙花园我的股份土地作为抵偿不动，必须还清借款或股份土地给她。2014年12月30日，被告杨清国给原告杨英书立借据一张，载明：今借到杨英现金95万元正。注：此款用于碳市湾购土地用款，现以政府置换到白玉村，我自愿以个人开发的部分作抵押。庭审中，原告杨英称被告杨清国先后十余次在其处借款100余万元，2014年12月算总账后，扣减已还部分，尚余95万元，被告书立的借据。被告称其2006年在原告处借款二笔，一次借8万元，一次借7万元，用于购买土地和子女开支，被告给原告认的5分利息，第二年本息算成25万元，从2007年起算至2014年，按月息5%计算，扣减已付部分后尚欠95万元。双方互对对方所述借款资金的组成不予认可。2015年7月7日，原告杨英与被告玖欣公司签订《商品房（换）认购协议书》，约定：原告杨英认购玖欣公司开发建设的“玖欣·盛世年华”4号楼1406号房屋，建筑面积115.05平方米，商品房单价为3000元／㎡，商品房总价款为345150元等内容。该合同上原出卖人杨清国签字，并加盖天元公司海龙花园项目部印章，玖欣公司负责人石德华签字并加盖公司印章。巴中市恩阳区玖欣房地产开发有限公司于2014年12月25日经恩阳区工商行政管理局批准成立，公司注册资本人民币1亿元，其中杨清国认缴出资额为400万元，占注册资本的4%。该公司属于恩阳区人民政府为解决前期九家开发单位在建工程遗留问题而成立的公司，原九家开发单位在建工程的土地由政府收回，统一置换到恩阳区登科街道办事处白玉村，由玖欣公司开发“玖欣·盛世年华”项目。被告玖欣公司至今未取得“玖欣·盛世年华”项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，也未履行合同所确定的义务。2017年12月26日，巴中市公安局出具《公民身份证号码更正证明》一份，载明：公民杨英原使用的公民身份证号码为X1，因变更年龄，自2011年1月19日起更正为X2。上述事实，有原、被告陈述，身份证明，企业信息，售房合同，商品房（换）认购协议书，借条，承诺，转账凭单，证明等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，被告杨清国尚欠原告杨英借款人民币95万元未还的事实，有被告杨清国书立“借到杨英现金95万元”的借条一张为凭，虽双方当事人对借款资金的来源、形成陈述不一致，但不影响被告杨清国本人亲笔书写借条的客观事实，对被告杨清国称款项系“高利贷”计算而来，因其未提供确凿证据证明，其主张，本院不予采信。被告杨清国与原告杨英就借款结算、被告重新书立借条后，被告理应及时归还，但至今未履行还款义务，属违约行为，对此纠纷应负全部责任。故原告要求被告偿还借款本金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告杨英2010年3月23日与被告杨清国签订的《商品房售房合同》，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，被告杨清国在未取得商品房预售许可证前，与原告签订《商品房售房合同》，销售商品房，缺乏商品房买卖的现实基础，至一审辩论终结，仍未取得商品房预售许可证，应当认定无效。原告杨英与被告玖欣公司、杨清国2015年7月7日签订的《商品房（换）认购协议书》，实际上是期房抵债协议，预抵之房至今未办理物权转移手续，且被告玖欣公司在一审辩论终结前都未取得商品房预售许可证及开发建设的相关手续，原、被告签订的《商品房（换）认购协议书》应当是无效合同，不受法律保护。由于无效合同自始无效，不存在解除，故原告杨英要求解除两购房合同的主张，不符合法律规定，本院不予支持。以物抵债协议其实质是新债清偿协议，经债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以替代原有债务，如新债务完成履行则旧债务随之消灭，如新债务并未得到履行则双方当事人之间的以物抵债和解协议中涉及的旧债并未消灭。原告杨英要求各被告连带返还购房款485950元的主张，因购房款系借款转化而来，借款系被告杨清国所用，无证据证明天元公司及玖欣公司收取了购房款，故，原告杨英要求被告天元公司、玖欣公司返还购房款的该项主张，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百零六条《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告杨清国于本判决生效后三十日内偿还原告杨英借款95万元；二、驳回原告杨英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13300元，由被告杨清国负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  王显强人民陪审员  冯安伦人民陪审员  杨堃蓉二〇一八年四月二十七日书 记 员  朱 娟