江西省德兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1181民初476号
原告:胡建平，男，1973年9月5日出生，汉族，江西省德兴市人，地址江西省德兴市，
原告:余美玲，女，1976年7月23日出生，汉族，江西省德兴市人，地址江西省德兴市，
两原告共同委托代理人：汪烨，江西立凭律师事务所律师，特别授权。
被告:韩伟，男，1983年8月15日出生，汉族，江西省德兴市人，地址江西省德兴市，
被告:江虹，女，1986年2月1日出生，汉族，江西省德兴市人，地址江江西省德兴市，
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行，地址江西省德兴市滨河大道南门商城1号，统一社会信用代码：91361181672433386E。
负责人：熊浩景，该公司经理。
委托代理人：刘厚林，该公司法律顾问，特别授权。
原告胡建平、余美玲诉被告韩伟、江虹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。后应原告胡建平、余美玲的申请追加中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行为本案第三人，原告胡建平、余美玲及其委托代理人汪烨,被告韩伟、江虹，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行的委托代理人刘厚林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建平、余美玲诉称，2017年8月，被告韩伟、江虹将其向德兴市银田置业有限公司购买的“铜都壹品”小区2幢1单元2304号住宅用房转让给两原告，双方为此签订了《房屋买卖成交合同》，合同约定房屋售价人民币1,000,000元，首付款人民币550,000元，用于被告归还银行按揭贷款，被告还清按揭贷款并办理不动产证后，将产权过户到原告名下，原告以该房产抵押贷款将剩余款项人民币450,000元一次性付清。合同签订后，两原告按照合同约定支付了首付款人民币550,000元，被告也将房屋交付给了原告。之后，原告一再要求二被告按照合同约定协助原告办理不动产权属转移登记，以便尽快办理贷款手续支付剩余购房款，但两被告至今不协助完成不动产权转移登记，导致原告只能占有该房屋，而无法正常行驶房屋所有权。依据法律规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，两被告拒不履行协助办理不动产所有权转移等级手续，给原告正常行驶房屋所有权能带来了阻碍和潜在方向，损害了原告合法权益。故诉至法院要求依法确认原告被告签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，并判令二被告继续履行合同所约定的相关义务，协助原告办理不动产转移登记手续，诉讼费由被告负担。
被告韩伟、江虹辩称，答辩人确实将标的房产卖给了两原告，也告知了两原告该房已在银行办理了按揭抵押的事实，答辩人已将房屋交付给原告使用，但需要还完银行贷款再去办理过户，只是现在经济困难无法归还贷款，要求延迟点时间。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行辩称，被告韩伟、江虹以本案的标的房产做抵押向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行贷款人民币490,000元，并于2015年8月25日在德兴市房产管理局办理了《预购商品房抵押权预告登记》，原、被告未经抵押劝人同意买卖抵押房产的行为无效。
原告胡建平、余美玲向本院提交如下证据：
1、原告胡建平、余美玲的身份证，证明原告的身份信息；
2、《房屋买卖成交合同》复印件一份、转账凭证复印件两份、收据复印件三份，证明原、被告签订了房屋买卖的协议，原告已支付购房款人民币550,000元的事实；
因两被告及第三人对上述证据的三性均无异议，故本院对原告提供的上述证据予以确认采信。
被告韩伟、江虹未向本院提交任何证据。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行向本院提交如下证据：
1、《个人购房借款及担保合同》复印件一份，证明两被告在第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行用标的房产办理了抵押贷款；
2、被告江虹个人信贷系统查询截屏复印件及《还款计划表》复印件各一份，证明被告江虹尚欠第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行贷款人民币471,965.68元；
因原告胡建平、余美玲及被告韩伟、江虹对第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行提供的上述证据无异议，故本院对原告提供的上述证据予以确认采信。
经审理查明，2017年8月，原告胡建平、余美玲欲购买被告韩伟、江虹所有的位于德兴市铜都××单元××室商品房，原、被告通过德兴市“我爱我家”房产服务中心签订了《房屋买卖成交合同》，合同约定：房屋面积为143.64㎡，总价款为人民币1,000,000元，合同签订时两原告需支付购房定金人民币20,000元，并在2017年8月8日前支付首付款人民币550,000元（含定金人民币20,000元），两被告在收到首付款后将银行按揭贷款还清，且在收到首付款后交房给两原告使用，并结算清相关水、电、物业费用，另待两被告取得房产证后十个工作日内协助两原告办理房产交易及房产登记手续，还需配合两原告办理房屋贷款手续，相关过户费用由两原告承担，两原告赠送人民币6,000元给两被告作为厨房用具使用费。2017年8月8日两原告依约支付了首付款人民币550,000元（含定金人民币20，000元），两被告将房屋交付给两原告使用，但被告未依约归还银行按揭贷款，也未协助两原告办理房产产权转移登记手续。两原告现诉至法院要求依法确认原、被告签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，且判令两被告继续履行《房屋买卖成交合同》所约定的相关义务，并协助原告办理不动产转移登记手续，诉讼费由被告负担。
另查明，原胡建平、余美玲与被告韩伟、江虹通过德兴市“我爱我家”房产服务中心签订的《房屋买卖成交合同》未支付相关中介费，但买卖合同内容系双方的真实意思表达；2015年8月14日，被告韩伟、江虹以本案的标的房产为抵押物向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行贷款人民币490,000元，并于2015年8月25日在德兴市房产管理局办理了《预购商品房抵押权预告登记》；本案标的房产已于2018年3月19日在本院（2018）赣1181民初480号案件中被依法查封保全;2018年5月2日庭审结束后，两原告向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行代替两被告缴清了所有剩余贷款人民币471,759.79元，并提供了第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行出具的《活期现金存入客户回单》及《个人贷款还款单》佐证。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。原、被告通过德兴市“我爱我家”房产服务中心购买房屋，虽未支付相关中介费，但自愿签订了《房屋买卖成交合同》，且通过庭审调查，买卖合同内容系双方的真实意思表达，故该买卖合同已依法成立，另依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。但原、被告双方在明知该房产已办理了抵押贷款的情况下，均未履行征得抵押权人的同意的义务，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行的提出依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，本院认为该辩论意见应当予以支持，但两原告在2018年5月2日庭审后代替两被告归还了第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德兴市支行所有贷款，本院认为两原告确已代为清偿债务的，可依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依法行使涤除权涤除转让物上的抵押权负担。但本案标的房产已于2018年3月19日在本院（2018）赣1181民初480号案件中被依法查封保全，结合两原告代替两被告归还第三人贷款的行为发生在依法查封之后的情况，本院认为依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。故原告要求两被告协助办理不动产转移登记手续的诉讼请求本院不予支持；另依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，且《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定被查封房地产不得转让属于“管理性强制性规定”，不属于《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的“效力性强制性规定”，故两原告要求确认《房屋买卖成交合同》合法有效的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告胡建平、余美玲与被告韩伟、江虹于2017年8月签订的关于购买德兴市铜都一品2幢1单元2304室商品房的《房屋买卖成交合同》合法有效；
二、驳回原告胡建平、余美玲的其他诉讼请求。
案件受理费人民币13,800元，由原告胡建平、余美玲负担人民币6,900元，由被告韩伟、江虹负担人民币6,900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 江彦瑾
人民陪审员 程美英
人民陪审员 王 琳
二〇一八年五月三日
书 记 员 胡小艳