江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1462号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱先辉，男，1980年5月7日出生，汉族，江西省铜鼓县人，个体工商户，住江西省宜春市铜鼓县，
委托诉讼代理人：赖爱萍，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:袁庚石，男，1970年4月23日出生，汉族，江西省铜鼓县人，私营企业业主，住江西省宜春市铜鼓县，
委托诉讼代理人：余爱民，铜鼓县定江法律服务所法律工作者。
上诉人朱先辉为与被上诉人袁庚石房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省铜鼓县人民法院（2017）赣0926民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱先辉及委托诉讼代理人赖爱萍，被上诉人袁庚石及委托诉讼代理人余爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱先辉的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，并判令被上诉人赔偿上诉人因租赁房屋的装修及其他损失65万元；3、驳回被上诉人的本诉请求；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人出租给上诉人的房屋没有取得合法的审批手续，属于被上诉人自行建设的违章建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该房屋租赁合同无效。一审未对合同效力认定，故未支持上诉人的反诉请求。二、被上诉人出租给上诉人的房屋存在严重的漏水情况，影响、妨害了上诉人对租赁房屋的使用，造成了上诉人经营损失。一审对这一事实未认定，未判决被上诉人赔偿上诉人因此造成的损失。三、租赁的房屋漏水完全是由于被上诉人的房屋自身结构问题，与被上诉人违章加建、扩建存在明显的因果关系。上诉人提供的证据足以证明这一事实，被上诉人应当承担违约责任，赔偿上诉人的经济损失。
被上诉人袁庚石答辩称，一、上诉人第一项上诉理由不能成立。本案出租的房屋原属铜鼓县水务局下属企业房产，均办理了合法的登记手续，后因企业破产改制，被上诉人通过法院公开拍卖，合法取得了涉案的房屋，并在2003年办理了相关的房屋所有权证。上诉人所称的违章建筑完全不是事实，其理由不能成立。二、上诉人第二、三项上诉理由不符合事实。自被上诉人依法取得涉案房产后，店面一直出租经营，宾馆自主经营到2013年8月，房屋完全符合使用条件，不存在漏水等影响经营的情况，上诉人承租房屋后也是正常经营，未提出过异议。上诉人充分了解房屋符合租赁使用条件，否则不可能签订租赁合同。上诉人所称的房屋漏水情况，也是因为上诉人未经被上诉人同意，擅自改变房屋结构所致。现上诉人在被上诉人起诉其拖欠租金后，才提出房屋漏水问题，完全是为了拒付租金。三、一审判决存在如下不足，请求二审补正。1、解除了租赁合同，但未明确上诉人搬离租赁房屋的期限；2、上诉人违反合同约定，应当承担违约责任支付违约金；3、上诉人还在继续占有租赁的房屋，造成被上诉人未能及时收回房屋，按照目前的市场行情，年租金已经达60万元，上诉人应当按照该年租金标准支付占用期间的占用费；4、上诉人未就其反诉请求提供证据，一审应当驳回其反诉请求，而不是不予处理。故请求二审驳回上诉人的反诉请求，支持被上诉人的诉讼请求。
袁庚石向一审法院的起诉请求：1、请求判决解除其与朱先辉于2013年8月15日签订的《店面、房屋租赁合同》，判令朱先辉立即搬出承租的“方圆宾馆”一楼正面5、6、7、8号店面、大厅、侧面01、02号店面及2、3、4楼房间，如有损坏，则应按价赔偿；2、请求判令朱先辉立即支付尚欠的2016年度租赁费36200元，如其在2017年8月15日后实际搬离，则自2017年8月16日起按每日1666.7元计算租赁费（按年租金60万元计算）；3、请求判令朱先辉立即支付违约金32580元（以欠付的租赁费36200元每日3%计算300天）；4、本案诉讼费由朱先辉承担。
朱先辉向一审法院提出的反诉请求：1、确认双方签订的《店面、房屋租赁合同》无效；2、驳回袁庚石的诉讼请求；3.要求袁庚石赔偿其因租赁店面、房屋的装修损失及其他直接损失65万元；4、袁庚石负担反诉费用。
一审法院认定事实：2013年8月，朱先辉有意承租袁庚石所有的“方圆宾馆”一楼正面5、6、7、8号店面、一楼大厅、侧面01、02号店面及2、3、4楼房间，双方经协商达成了协议，并于2013年8月15日签订了《店面、房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限10年，自2013年8月15日至2023年8月15日；年租金45万元，第一年租金在签订合同时一次性付清，以后租金在每年8月30日前付清下一年租金；逾期交付租金及相关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的10%计算违约金，逾期5日，袁庚石有权解除合同并收回按合同约定属于袁庚石的全面财产，逾期10日，袁庚石有权以朱先辉的财产折抵所欠费用，抵扣不足，朱先辉补足。
合同签订后，袁庚石按约定将合同约定的店面、房屋交由朱先辉经营，朱先辉也按期缴纳了2013年、2014年的租金，2015年部分租金拖欠了几个月时间。2016年度应交的租金，朱先辉陆续分8、9次交付了413800元，至今尚欠租金36200元。2017年7月1日，袁庚石书面通知朱先辉于2017年7月6日前交清所欠租赁费，但朱先辉仍然置之不理。为此，袁庚石提起了本案诉讼，提出了前述诉讼请求。
一审法院认为，双方当事人签订的《店面、房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方都应当履行合同义务，袁庚石将出租房屋交给朱先辉后，朱先辉有义务按照合同约定的期限支付租赁费。但事实上朱先辉除在2013年到2015年按期支付了租金外，在2016年8月15日应支付45万元房屋租金时，并未按照合同约定一次性支付，而是在袁庚石多次催促后给付了413880元，尚欠36120元未付。袁庚石为此要求解除双方签订的租赁合同，终止双方的租赁关系。朱先辉亦提出因承租房屋有漏水现象，不能正常使用，无法实现合同目的，要求解除双方签订的租赁合同，终止双方的租赁关系。虽然双方签订的租赁合同约定的租赁期间至2023年8月15日，租赁期间尚未届满，但因双方已经没有相互应有的信任，均要求解除双方签订的租赁合同，故应当解除双方2013年8月15日签订的《店面、房屋租赁合同》，朱先辉承租期间所欠的租赁费应当给付袁庚石。
关于朱先辉承租期间房屋出现漏水现象的原因，双方当事人均认为是对方的过错造成的，但均没有提交相关的证据，要查清漏水产生的原因，更好的处理本案纠纷，应当待当事人取得相应证据后另行主张，或当事人另行主张后，提出司法鉴定。因无论采取何种方式，都需要较长的时间，而现在双方都已明确要求解除双方签订的《店面、房屋租赁合同》，如不尽快处理本案，将给双方当事人造成不必要的损失。故本案中不宜审理朱先辉提起的反诉，其交纳的反诉费予以退回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、自2017年8月15日起解除袁庚石与朱先辉2013年8月15日签订的《店面、房屋租赁合同》；二、朱先辉在本判决生效后十日内给付袁庚石2016年8月15日至2017年8月14日期间尚欠的租赁费36120元，如朱先辉在2017年8月15日后仍然实际占用承租房屋，则应当按每日1232.88元向袁庚石支付租赁费或占用费。案件受理费1519元，由朱先辉负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，二审对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，上诉人提供了案外人ＸＸ勤、曾伟的证人证言，用以证明被上诉人明知且默许上诉人将部分房屋转租给案外人。被上诉人经质证，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的不予认可。本院认为，该两份证据与本案二审争议的事实没有关联性，依法不作为认定本案事实的依据。被上诉人亦提供了两组证据：（一）涉案房屋的房产证、土地证、施工许可申请表、施工通知单各一份。用以证明被上诉人于2004年2月25日，通过铜鼓县人民法院拍卖取得了涉案房屋（原明珠宾馆）的所有权，以挂牌出让方式取得了土地使用权；同年5月8日，经铜鼓县建设主管部门准许被上诉人在原房屋上加建一层。因此，被上诉人出租给上诉人的房屋属于依法取得、依法扩建。（二）上诉人转租店面的照片及说明。用以证明上诉人将承租的店面转租他人，装修费由实际承租人承担。上诉人经质证，对证据（一）的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被上诉人加层的房屋并没有合法的产权手续；对证据（二）的内容有异议，认为装修费是由现承租人的前任经营者装修的，根据上诉人与实际承租人签订的协议，上诉人享有装修部分的利益。本院认为，证据（一）属于产权部门或政府相关管理部门颁发的证书和文件，对真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据，故本院补充以上事实。证据二与本案二审争议的事实没有关联性，依法不作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否应向被上诉人支付所欠租赁费的问题，而该焦点问题实际涉及的是本案的举证责任及证据的采信问题。现双方争议的是涉案房屋存在漏水的原因、责任，及上诉人是否可以以此为由拒付所欠的租赁费，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，在被上诉人已经提供了铜鼓县建设主管部门审批同意涉案房屋改造装修，且办理了质量、安全监督手续的情况下，上诉人应该就房屋存在漏水的原因是由于被上诉人加建造成的承担举证责任。仅以涉案房屋存在漏水现象还不足以证明被上诉人提供的租赁物存在瑕疵，还不能证明租赁物不符合双方签订的租赁合同的约定，上诉人可以拒付租赁费。特别是本案审理的是租赁合同纠纷，而朱先辉反诉的是损害赔偿纠纷。因此，一审在充分考虑本案的实际，为避免因诉讼原因造成双方损失扩大，从保护双方当事人的利益出发，在本案中对上诉人的反诉不予审理并无不当。另外，被上诉人答辩所称的一审判决未明确上诉人搬离租赁房屋的期限问题，因本案已经判决解除了双方签订的租赁合同，并判决上诉人支付租金至实际搬离租赁房屋之日，故上诉人应在本案判决生效后立即向被上诉人交付租赁的房屋，逾期被上诉人可以向一审法院申请强制执行。至于被上诉人所称的一审未判决上诉人承担违约责任问题，因被上诉人对此并未提出上诉，视为其对此权利的放弃，故本院依法不予审理。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律和处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费703元，由上诉人朱先辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 刚
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一七年十二月七日
书记员 张 媛