辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民初178号
原告：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市皇姑区宁山中路。
法定代表人：陈福刚，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张梦月，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：海城市芭东北方置业有限公司，住所地：海城市兴海大街。
法定代表人：张明善，系公司董事长。
委托诉讼代理人：李洪昌，系辽宁华仁律师事务所律师。
被告：青岛红茜服饰发展有限公司，住所地：青岛市市南区香港中路。
法定代表人：张明善，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李洪昌，系辽宁华仁律师事务所律师。
被告：张代信，男，汉族，住址：山东省即墨市文化路。
委托诉讼代理人：李洪昌，系辽宁华仁律师事务所律师。
被告：崔玉珍，女，汉族，住址：山东省即墨市文化路。
委托诉讼代理人：李洪昌，系辽宁华仁律师事务所律师。
原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“华融资产辽宁公司”）诉被告海城市芭东北方置业有限公司（以下简称“芭东置业公司”）、青岛红茜服饰发展有限公司（以下简称“红茜服饰公司”）、张代信、崔玉珍借款合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融资产辽宁公司委托诉讼代理人张梦月，被告芭东置业公司、红茜服饰公司、张代信、崔玉珍的共同委托诉讼代理人李洪昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华融资产辽宁公司诉称：1、请求判令被告芭东置业公司立即偿还剩余欠款本金7937万元；2、判令被告芭东置业公司偿还原告截至2017年6月20日的从重组宽限补偿金2216351.95元，被告偿还原告自2017年6月21日至本金偿还完毕之日止的重组宽限补偿金（以7937万元为基数，按照年利率18%计算）；3、判令被告芭东置业公司按6%/年的标准向原告支付违约金至给付之日止。（其中以7937万元为基数，自2017年6月21日至给付之日止。）；4、请求法院判令原告对他项权利证书号为房建海字第210159号的抵押物享有优先受偿权；5、请求法院判令被告二、被告三、被告四对被告一的全部给付义务承担连带的保证责任；6、请求法院判令由前述四被告共同承担诉讼费用。事实与理由：2015年7月8日，红茜服饰公司与华融资产辽宁分公司、芭东置业公司签署了编号为辽宁Y06150031-1号的《债权转让协议》，青岛红领服饰发展有限公司将其截止至2015年7月8日对芭东置业公司享有的壹亿元债权转让给了华融资产辽宁公司。同日，华融资产辽宁公司与芭东置业公司签署了编号为辽宁Y06150031-2号的《还款协议》,约定：华融资产辽宁公司给予芭东置业公司24个月的还款宽限期，自2015年7月8日至2017年7月8日止。同时约定了2015年7月8日至2016年7月8日重组宽限补偿金10%/年，2016年7月8日至2017年7月8日重组宽限补偿金13%/年，以及每期重组债务的偿还期限、金额。合同第2.5.1条、第2.6.1条约定：对于逾期偿还任何一期重组债务、重组宽限补偿金的，自到期日的次日起，则全部未还的重组债务的重组宽限补偿金在原有约定的基础上加收5%/年，且按日万分之五的标准向华融资产辽宁分公司承担违约金。2015年7月8日，华融资产辽宁分公司与芭东置业公司签署了编号为辽宁Y06150031-3号、辽宁Y06150031-4号的《抵押协议》，将芭东置业公司位于海城市开发区验军街道土地使用权及位于海城市经济开发区的芭东海城在建工程为欠款提供抵押担保。抵押物已依法办理了抵押登记，土地他项权利证书号为海城他项（2015）第161号，他项权利证书号为房建海字第210159号。华融资产辽宁分公司自2015年7月9日办理抵押物登记后，享有对抵押物海城市经济开发区泰山街西侧、长江路南的“芭东海城”园区内的447套住宅在建工程房产共计62873.47平米，和1宗住宅用地使用权共计20432平方米的第一顺位抵押权。后期，抵押的土地办理了解除抵押的手续。2015年7月8日，华融资产辽宁分公司与青岛红领服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍分别签订了辽宁Y06150031-5号、辽宁Y06150031-6号、辽宁Y06150031-7《保证协议》，约定青岛红领服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍为辽宁Y06150031-2号的《还款协议》的债务人芭东置业公司提供连带责任保证。2015年7月10日华融辽宁分公司向青岛红领服饰发展有限公司支付了100,000,000.00元的收购款。2016年7月12日，因债务人芭东置业公司不能按合同约定的还款宽限期内将全部欠款还清，华融资产辽宁分公司与芭东置业公司签署了编号为辽宁Y06150031-12号的《还款协议之补充协议》，对于原《还款协议》项下截止至2016年7月1日，剩余债务金额为9392万元，其中于2016年7月10日到期的2392万元，给予12个月的宽限期，自2016年7月11日至2017年7月10日。展期期间宽限补偿金率为13%。如未能按约定偿还时，则自到期日的次日起，甲方（华融辽宁分公司）有权将重组宽限补偿金提高至18%/年，同时，自到期日的次日起至债务人清偿该应还未还部分重组债务之日期间，按该应还未还部分的重组债务每日万分之五的标准，由债务人向甲方支付违约金。2016年7月12日，华融资产辽宁分公司与红茜服饰公司、张代信、崔玉珍分别签订了合同编号为辽宁Y06150031-14号、辽宁Y06150031-15号《保证协议之补充协议》，保证人青岛红茜服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍对2016年7月10日到期债权本金2392万元债务展期还款继续提供保证担保。现原还款协议约定的债务及展期的债务于2017年7月10日全部到期，尚欠本金余额7937万元及宽限补偿金、违约金。其中截止至2018年1月31日欠付的重组宽限补偿金11,145,476.94元及违约金2,976,375.00元，共计14,121,851.94元。现债务人、保证人均未履行到期债务。2016年1月5日，青岛红领服饰发展有限公司更名为青岛红茜服饰发展有限公司。以上形成的欠款，至今未能偿还。原告认为相关的全部合同均是各方真实意思表示，合法有效，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
芭东置业公司、红茜服饰公司、张代信、崔玉珍辩称：1.双方借款合同关系情况属实，欠款数额本金被告无异议。2.原告起诉的违约罚息过高，根据中国人民银行关于人民币贷款利率的通知，人发2003-251号第三条的规定，罚息利率是30%-50%，原告起诉的利率高达160%（年息），恳请法庭对原告的第2.3项请求不支持。3.抵押物优先受偿不成立，因为就本案法院查封的房屋都被被告已售处，业主已经拿到房屋并入住。业主属于善意购买，且已经实际控制房屋，因此原告主张优先受偿损害业主权利，且不切合实际。由于业主群体庞大，容易影响社会稳定。
本院经审理查明：2010年4月20日，青岛红领服饰发展有限公司与海城市芭东北方置业有限公司签署了《借款协议》，将自有资金11,200万元借予芭东置业公司，青岛红领服饰发展有限公司于2010年4月22日通过青岛银行向芭东置业公司汇款5000万元，于2010年7月9日通过中国工商银行向芭东置业公司汇款400万元，于2010年7月12日，通过中国工商银行向芭东置业公司汇款5600万元，于2010年8月6日通过中国工商银行向芭东置业公司汇款200万元，青岛红领服饰发展有限公司上述汇款共计11,200万元。
2015年7月8日，青岛红领服饰发展有限公司作为转让方与受让方中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司、债务人海城市芭东北方置业有限公司签署了编号为辽宁Y06150031-1号的《债权转让协议》。约定转让方将其2010年4月20日签订的《借款协议》项下，对债务人芭东置业公司享有的截止至2015年7月8日，对芭东置业公司享有的壹亿元债权及相关权益转让给了华融资产辽宁分公司。2015年7月10日，受让方华融资产辽宁公司向转让方青岛红领服饰发展有限公司，通过中国工商银行支付转让价款1亿元人民币。
2015年7月8日，华融辽宁分公司与债务人海城芭东签署了编号为辽宁Y06150031-2号的《还款协议》,约定华融辽宁分公司给予芭东置业公司24个月的还款宽限期，即自2015年7月8日至2017年7月8日止。约定了2015年7月8日至2016年7月8日重组宽限补偿金10%/年，2016年7月8日至2017年7月8日重组宽限补偿金13%/年，以及重组债务的偿还期限、金额。且协议第2.5.1条、第2.6.1条约定：对于逾期偿还任何一期重组债务、重组宽限补偿金的，自到期日的次日起，则全部未还的重组债务的重组宽限补偿金在原有约定的基础上加收5%/年，且按日万分之五的标准向华融辽宁分公司承担违约金。
2015年7月8日，华融辽宁分公司与芭东置业公司签署了编号为辽宁Y06150031-3号《抵押协议》，约定芭东置业公司以其拥有的位于海城市开发区验军街道，使用面积20,432平方米的国有土地使用权作为抵押物，担保范围包括重组债务本金、宽限补偿金、违约金及其他相关费用。2015年7月9日双方办理了抵押登记，抵押编号为海城他项（2015）第161号，土地他项权利人：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，义务人：海城市芭东北方置业有限公司，权利顺序：1.中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，存续期限2015年7月9日至2018年7月8日。抵押土地证号：海城国用（2014）第1**号。后期，抵押的土地办理了解除抵押的手续。
2015年7月8日，华融辽宁分公司与芭东置业公司签署了编号为辽宁Y06150031-4号的《抵押协议》，约定芭东置业公司以其开发建设的位于经济开发区芭东海城小区的在建工程作为抵押物，担保范围包括重组债务本金、宽限补偿金、违约金及其他相关费用。并于2015年7月9日办理了在建工程抵押登记，抵押编号为房建海字第210159号，抵押权人：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，抵押人：海城市芭东北方置业有限公司，债权数额：91,500,000元。
2015年7月8日，华融辽宁分公司与青岛红领服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍分别签订了辽宁Y06150031-5号、辽宁Y06150031-6号、辽宁Y06150031-7《保证协议》，约定青岛红领服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍为辽宁Y06150031-2号的《还款协议》的债权本金、重组宽限补偿金、违约金等相关费用提供连带责任保证，保证期间为：主协议项下债务履行期限届满之日起二年，自2017年7月8日起至2019年7月8日。
2016年7月12日，华融辽宁分公司与芭东置业公司签署了编号为辽宁Y06150031-12号的《还款协议之补充协议》，约定对于原《还款协议》项下于2016年7月10日到期的2392万元，给予12个月的宽限期，即从2016年7月11日至2017年7月10日。展期期间宽限补偿金率为13%。如未能按约定偿还时，则自到期日的次日起，甲方有权将重组宽限补偿金率提高至18%/年，同时，自到期日的次日起至乙方清偿该应还未还部分重组债务之日期间，按该应还未还部分的重组债务每日万分之五的标准，由乙方向甲方支付违约金。
2016年7月12日，华融辽宁分公司与青岛红茜服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍分别签订了合同编号为辽宁Y06150031-14号、辽宁Y06150031-15号《保证协议之补充协议》，约定保证人青岛红茜服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍对2016年7月10日到期债权本金2392万元的展期及展期期限内产生的重组宽限补偿金提供保证担保。保证担保措施：连带责任保证担保，保证期间为二年，自主协议约定的债务重组期限届满之日起计算。
2015年8月6日至原告向本院起诉之日，被告芭东置业公司合计偿还重组本金2,063万元，重组宽限补偿金18,533,975元，合计偿还人民币39,163,975元。
被告应按照《还款协议》约定于2017年6月20日偿还重组债务及重组宽限补偿金而未偿还。
另查明，2016年1月5日，青岛红领服饰发展有限公司更名为青岛红茜服饰发展有限公司。
上述事实，有华融资产辽宁公司提供的《借款协议》、《债权转让协议》、青岛银行、工商银行业务回单、《还款协议》、《抵押协议》、《保证协议》、《还款协议之补充协议》、《保证协议之补充协议》及双方当事人的庭审陈述笔录等在卷为凭，上述证据，已经本院开庭质证和审查，本院对其证据效力予以确认，并在卷佐证。
本院认为：青岛红领服饰发展有限公司与芭东置业公司签署了《借款协议》，华融资产辽宁公司与芭东置业公司、青岛红领服饰发展有限公司签订的《债权转让协议》，以及华融资产辽宁公司与芭东置业公司、张代信、崔玉珍分别签订的《还款协议》《保证协议》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。根据庭审双方的诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、原告主张的重组宽限补偿金或违约金能否予以支持；二、原告主张就案涉抵押物享有优先受偿权应否予以支持；三、被告红茜服饰公司、张代信、崔玉珍应否对本案承担连带责任。
基于华融辽宁分公司与芭东置业公司、青岛红领服饰发展有限公司签订的《债权转让协议》，芭东置业公司确认青岛红领服饰发展有限公司将其对芭东置业公司的债权及相关全部权利转让予华融辽宁分公司。按照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，因债务人为债权转让协议的当事人，故债权转让协议对债务人芭东置业公司发生法律效力。债权转让协议签订后，华融辽宁分公司按约定向原债权人足额支付了转让价款，即其已履行了债权转让协议的义务，依法取得了对芭东置业公司的债权，因此本案所涉债权转让真实有效。同日，华融辽宁分公司与债务人芭东置业公司签订了《还款协议》，故芭东置业公司应当按债权转让协议、还款协议的约定，向华融辽宁分公司偿还债务。
庭审时，原、被告双方承认，截至原告起诉之日，合计偿还本金2063万元，尚欠本金数额为7937万元。依据《还款协议》第八条及《还款协议之补充协议》第七条规定，如果芭东置业公司未按本协议规定按期支付重组宽限补偿金或归还重组债务，则华融资产辽宁公司有权宣布所有重组债务立即到期，故至原告华融资产辽宁公司起诉之日，本案债务已届清偿之日，芭东置业公司应当立即偿还全部重组债务，即应判令被告芭东置业公司向原告华融辽宁分公司偿还欠款本金7937万元。
关于截止2017年6月20日期间的重组宽限补偿金数额的问题。根据《还款协议》第2.3条的约定：重组宽限补偿金按日计算，按季支付，芭东置业公司应于2015年7月8日起满3个月的当日，向华融资产辽宁公司支付当期重组宽限补偿金。芭东置业公司应根据本协议第2.2条约定的偿还重组债务之日，向华融资产辽宁公司支付重组宽限补偿金。当期重组宽限补偿金=未清偿重组债务×重组宽限补偿金比率×对应的延期还款实际天数/360。重组宽限补偿金比率为2015年7月8日至2016年7月8日以10%/年，2016年7月8日之2017年7月8日以13%/年；逾期偿还任何一期重组债务或重组宽限补偿金时，自逾期日起，对于全部未还的重组债务的重组宽限补偿金比率提高5%/年。根据《还款协议之补充协议》第二条、第四条约定：重组债务2392万元展期期间的宽限补偿金率13%/年，按季支付，于每自然季度最后一个月20日向甲方支付展期期间当期应付重组宽限补偿金，逾期偿还任何一期重组宽限补偿金时，自逾期日起，对于全部未还的重组债务的重组宽限补偿金比率提高5%/年。因被告于2017年3月20日最后一次支付重组债务2392万元应付的重组宽限补偿金，于2017年4月10日最后一次支付重组债务5545万元应付的重组宽限补偿金，因被告于2017年6月20日未按照《还款协议之补充协议》约定偿还重组宽限补偿金，故截至2017年6月20日期间的尚欠重组补偿金=2392万元*13%/年*92天/360+5545万元*13%/年*71天/360=2,216,351.95元,符合合同约定，且不违反法律规定，故对于原告诉请截至2017年6月20日期间的尚欠重组宽限补偿金2,216,351.95元的诉讼请求，本院予以支持。
关于自2017年6月21日起至本金偿还完毕止的重组补偿金。根据《还款协议》第2.3条及《还款协议之补充协议》第二条、第四条约定，逾期偿还任何一期重组债务或重组宽限补偿金时，自逾期日起，对于全部未还的重组债务的重组宽限补偿金比率提高至18%/年。该合同约定比率未超过年利率24%符合现行法律规定，故对于原告华融资产辽宁公司主张以18%/年的标准，请求被告芭东置业公司支付自2017年6月21日起至本金偿还完毕止的重组补偿金（以7937万元为本金），具有事实和法律依据，本院对此予以支持。
关于华融资产辽宁公司提出的违约金能否予以支持的问题。根据《还款协议》第2.5条、2.6条及《还款协议之补充协议》第二条、第四条的规定，芭东置业公司未能按照协议约定偿还任意一期重组债务或重组宽限补偿金，自逾期之日起至芭东置业公司应清偿未还部分的违约金，支付标准为每日万分之五。现原告主张被告应当支付该部分年6%违约金，加上本院上述已经支持的年18%宽限违约金，合计正好为24%，没有超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定所能保护的上限，且符合双方的约定，因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于华融辽宁分公司提出对被告芭东置业公司的抵押物享有优先受偿权的请求问题。2015年7月8日签订的《抵押合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律及相关规定，且已在海城市房产管理处办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”的规定，华融辽宁分公司依法取得了对已办理抵押登记的抵押物的抵押权，因此，其对不动产抵押登记书项下的抵押物的拍卖价款享有优先受偿权。
关于保证人张代信、崔玉珍、红茜服饰公司是否承担连带保证责任问题。原告华融资产辽宁公司与保证人红茜服饰公司、张代信、崔玉珍签订了《保证合同》及《保证协议之补充协议》，保证方式约定为连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，本院对于华融资产辽宁公司提出的红茜服饰公司、张代信、崔玉珍应对芭东置业公司上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告海城市芭东北方置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司重组债务本金79,370,000元；
二、被告海城市芭东北方置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司截至2017年6月20日的重组宽限补偿金2,216,351.95元；
三、被告海城市芭东北方置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司自2017年6月21日至本金偿还完毕之日止的重组宽限补偿金（以79,370,000元为基数，按照年利率18%计算）；
四、被告海城市芭东北方置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司自2017年6月21日至本金偿还完毕之日止的违约金（以79,370,000元为基数，按照年利率6%计算）；
五、原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司对被告海城市芭东北方置业有限公司提供的已办理抵押登记，他项权利证书号为房建海字第210159号，位于经济开发区芭东海城小区的在建工程享有拍卖、变价所得款的优先受偿权；
六、被告青岛红茜服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍对上述一、二、三、四项债务承担连带还款责任；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司的其他诉讼请求。
案件受理费213,096元，保全费5,000元，由被告海城市芭东北方置业有限公司、青岛红茜服饰发展有限公司、张代信、崔玉珍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 宋 宁
审 判 员 鞠安成
审 判 员 关宇宁
二〇一八年四月二十三日
法官助理 李国楠
书 记 员 关瑞婷