山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终109号上诉人（原审被告）：魏天娥。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜巨龙。委托诉讼代理人：阎庆东，山西民仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司执行董事。上诉人魏天娥因与被上诉人杜巨龙、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏天娥的委托诉讼代理人王建、被上诉人杜巨龙的委托诉讼代理人阎庆东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。魏天娥上诉请求：撤销一审判决的第一、二、三项，改判确认杜巨龙与中大公司签订的商品房买卖合同无效，确认华田苑府城二期2号楼3单元1602号房屋所有权归其所有，中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：杜巨龙与中大公司缔结的商品房买卖合同从内容和形式上均没有合同的规范性和完整性，购房合同是虚假的。中大公司在与魏天娥办理了合法网签备案手续的情况下，又与杜巨龙签订买卖合同，明显属于恶意串通，损害了魏天娥的合法权益。中大公司没有合法向杜巨龙交付房屋，一审法院以中大公司已向杜巨龙交付房屋为由，认定房屋归杜巨龙所有明显不符合法律规定。中大公司为魏天娥办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局办理了网签登记手续，按照法律规定，只有网签登记的房屋才能办理房屋产权手续，而中大公司未为杜巨龙办理房屋网签手续，故杜巨龙不能取得房屋的所有权，该房屋的所有权应归魏天娥。本案属于因商品房买卖产生的纠纷，应当适用相关的房地产和商品房买卖等法律法规，但一审法院擅自把案由变更为所有权纠纷，以物权法、合同法的概括性规定判决案件，明显适用法律错误。杜巨龙答辩称：原判正确，予以维持。中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。杜巨龙向一审法院提起诉讼请求：确认杜巨龙所购位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期2号楼3单元1602号房屋合同有效；确认位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期2号楼3单元1602号房屋所有权为杜巨龙所有；中大公司协助杜巨龙办理产权登记，撤销魏天娥的网签登记。一审法院认定事实：杜巨龙与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号536（该合同注明落款时间为2014年1月17日）。约定杜巨龙自愿认购中大公司位于华田苑府城二期4号楼3单元1602号房屋（建筑面积122.91㎡，单价3900元）一套，总价479349元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。2014年8月11日，杜巨龙与建设银行大同分行办理了个人住房借款合同，借款23万元。2014年8月4日，杜巨龙与中大公司签订了商品房买卖合同，约定购买中大公司所有的府南街7号华田苑府城二期2号楼3单元1602号房屋（建筑面积122.91㎡，单价3900元）一套。中大公司给杜巨龙出具了249349元的房款收据（收据日期为2014年10月17日）。杜巨龙交纳装修服务费983元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2212元（上述收据日期为2014年10月12日）。魏天娥与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：魏天娥向中大公司购买华田苑府城2号楼3单元1602号房，建筑面积122.91㎡，单价4150元，买受人一次性付款510076元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给魏天娥出具了一份共计510076元的收据。一审法院认为，杜巨龙与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》为有效合同。杜巨龙已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现杜巨龙已合法占有该房屋，故杜巨龙要求确认位于大同市华田苑府城二期2号楼3单元1602号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。杜巨龙要求撤销中大公司与魏天娥之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对杜巨龙的该项诉讼请求，不予支持。魏天娥就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，魏天娥可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、杜巨龙与大同市中大房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同为有效合同；二、位于大同市华田苑府城二期2号楼3单元1602号房屋归杜巨龙所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为杜巨龙办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回杜巨龙的其余诉讼请求。案件受理费300元，由杜巨龙负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付杜巨龙）。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，首先，杜巨龙在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。最高人民法院《关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于杜巨龙与中大公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，魏天娥认为杜巨龙所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，杜巨龙与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，魏天娥所主张的上述理由中，杜巨龙是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；魏天娥所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，杜巨龙与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，魏天娥也没有证据证明杜巨龙和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定杜巨龙所签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给杜巨龙及杜巨龙入住房屋是否合法的问题。杜巨龙提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为杜巨龙开具收据（房款、装修服务费、装修保证金、物业费）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为杜巨龙出具收据的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于杜巨龙作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故魏天娥所主张的中大公司没有交付房屋而杜巨龙系强行占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于杜巨龙能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助杜巨龙办理产权登记的义务，因此杜巨龙要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为杜巨龙办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归杜巨龙所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于魏天娥与中大公司所签合同的效力问题，魏天娥在二审中上诉请求要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务。原审法院对魏天娥与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，认为魏天娥与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认魏天娥与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，原审法院认为魏天娥就其与中大公司之间的纠纷应另行主张并无不当。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。魏天娥的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1095号民事判决第一项、第三项，“原告杜巨龙与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同为有效合同”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告杜巨龙办理上述房屋的产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1095号民事判决第二项、第四项，即“位于大同市华田苑府城二期2号楼3单元1602号房屋归原告杜巨龙所有”、“驳回原告杜巨龙的其余诉讼请求”；三、驳回杜巨龙的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由杜巨龙负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元。二审案件受理费300元，由魏天娥负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 李钧& # xB;审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿