河南省南阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫13执异17号
案外人：王传恒，男，1972年2月5日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
申请执行人：徐建民，男，1963年7月22日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：贺玉平，河南鼎新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武会彩，河南鼎新律师事务所律师。
被执行人：南阳林源置业有限公司。住所地：南阳市张衡东路金融总部港。
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王璠，河南两相律师事务所律师。
在本院执行徐建民与南阳林源置业有限公司（以下简称林源公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王传恒于2018年1月31日对执行林源公司开发建设的尚座花园九号楼A栋六层1200平方米、七层550平方米房屋（自南向北计算面积）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王传恒称，2011年2月27日，王传恒与林源公司签订工程承包合同，约定林源公司在泥营地块的安置房和尚座花园项目的土方、砂石、砖、混凝土由王传恒挖运和供应。经双方算账，林源公司下欠王传恒工程款8732300元。为偿还借款，林源公司于2016年6月17日把开发建设的尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋（自南向北计算面积）按照每平方米5000元的价格抵偿给王传恒，该房产现属于王传恒所有。请求人民法院解除对尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋（自南�北计算面积）的查封，中止对上述房产的执行。
徐建民称，王传恒和林源公司签订工程承包合同，林源公司所欠工程款应当以最后的工程决算为准，尚座花园九号楼现在仍然是在建工程，不具备售房条件，王传恒对尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋并不享有所有权，不能排除本案的强制执行。
林源公司称，我们对王传恒所提异议没有异议。
本院查明，徐建民与林源公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除徐建民与林源公司签订的商铺认购协议，林源公司于2015年4月30日前一次性向徐建民退还所交购房款40000000元，并向徐建民支付违约金，违约金从2014年12月1日起，按购房款40000000元的利率日2‰计算到2015年4月30日。二、若林源公司不履行本协议第一条内容时，徐建民与林源公司之间的商铺认购协议继续履行，林源公司按商铺认购协议约定的位置，在2015年5月1日向徐建民交付位于南阳市张衡路邓禹路交叉口东南角尚座花园九号楼B栋一至四层商铺共10000平方米。并自2014年12月1日起按徐建民所付购房款40000000元的日2‰支付违约金。三、林源公司若2015年5月1日不能及时向徐建民交房，林源公司除继续履行交房义务外，另按徐建民与林源公司签订的商铺认购协议第五条约定利率承担违约金，违约金计算到林源公司实际交房之日止。四、诉讼费241800元，诉讼保全费5000元，由林源公司负担125900元，徐建民应负担的120900元应予退还。本院于2015年1月20日作出（2014）南民一初字第00051号民事调解书对上述协议内容予以确认。因林源公司未履行本院（2014）南民一初字第00051号民事调解书，徐建民向本院申请执行。本院于2017年7月20日作出（2015）南执字第00053-13号执行裁定，预查封林源公司尚座花园五号楼一至二层商业部分及九号楼A栋一至十五层房产；期限自2017年7月20日至2020年7月19日。2017年12月22日，本院作出（2015）南执字第00053-17号执行裁定，以网络司法拍卖方式对林源公司名下尚座花园九号楼一至十五层房产在双方执行和解协议确定价格每平方米4000元基础上下浮10%作为首次拍卖保留价，依法进行拍卖。2017年12月26日，本院在淘宝网发布拍卖林源公司尚座花园九号楼A栋一至十五层房产的公告，对执行标的实施网络司法拍卖。
2016年6月17日，林源公司与王传恒签订以房抵工程款协议，约定：1、林源公司以其开发建设的尚座花园九号楼六层约1200平方米、七层约550平方米房屋（自南向北计算面积）抵工程款给王传恒。2、单价为5000元/平方米。3、最终面积以房管部门实际测绘面积为准。
林源公司开发建设的尚座花园九号楼尚未交工，有待继续施工。林源公司未取得尚座花园九号楼商品房预售许可证。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行”，对案外人提出的排除执行异议，案外人对执行标的应享有所有权或者有其�足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，本案为案外人执行异议，王传恒是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。王传恒向本院提出书面异议称，因林源公司欠其工程款，双方于2016年6月17日签订以房抵债协议，由林源公司以其开发建设的尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋按照每平方米5000元的价格抵偿王传恒工程款，王传恒取得了尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案林源公司开发建设的尚座花园九号楼尚未交工，工程也未经竣工验收，林源公司对所开发的商品房不具备进行房屋所有权初始登记的条件。因此，客观上，林源公司无法将以房抵工程款协议中约定的房屋交付王传恒并办理房屋所有权转移登记。王传恒并未取得尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，在金钱债权的执行中，买受人的物权期待权是否能够排除人民法院的强制执行取决于以下条件的满足：1、债权人申请实现的�权为金钱债权；2、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；3、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；5、非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因林源公司未取得尚座花园九号楼的商品房预售许可证，王传恒与林源公司之间暂无法签订合法有效的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。综上，王传恒对尚座花园九号楼六�1200平方米、七层550平方米房屋并不享有所有权，也无其他足以阻止尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋转让、交付的实体权利，其请求人民法院停止对尚座花园九号楼六层1200平方米、七层550平方米房屋进行拍卖的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回王传恒的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决�裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 焦怡琳
审判员 王 全
审判员 王 浩
二〇一八年五月二十九日
书记员 王 沛