北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民初504号原告：北京金环房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇丰善村。诉讼代表人：孙伟，北京金环房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：谢晓敏，女，北京金环房地产开发有限公司员工。被告：李斌，男，1976年12月10日出生。委托诉讼代理人：易勇辉，北京市融源律师事务所律师。原告北京金环房地产开发有限公司（以下简称金环公司）与被告李斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金环公司之诉讼代表人孙伟、李斌之委托诉讼代理人易勇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金环公司向本院提出诉讼请求：判令李斌立即支付金环公司的购房尾款118.2万元。事实和理由：金环公司经北京市第一中级人民法院裁定受理破产，并指定北京市宏威律师事务所担任破产管理人。李斌在2010年8月16日与金环公司签订《北京市商品房买卖合同》，双方当时约定的全部购房款为2000001.58元。2011年经北京仲裁委员会仲裁，（2011）京仲裁字第0147号裁决金环公司应该为李斌办理过户手续。但李斌实际上并未向金环公司支付上述购房款。破产管理人接管金环公司得知该项裁决及查明李斌未付款的事实后，不断与李斌进行协商要求其按市场价另行与破产管理人签订房屋买卖合同并支付购房款。金环公司破产管理人与李斌在2012年11月20日签订了一份有关李斌购买20-3号（以下简称诉争房屋）别墅协议书，约定李斌应该按照房产评估后的市价向破产管理人支付购房款，破产管理人协助李斌办理房屋过户手续。前述房产经北京昌房房地产评估有限公司进行评估，确认在2012年12月1日的评估价值为393.2万元。李斌在2012年11月28日支付购房款200万元；于2013年3月4日支付购房款75万元，两次共计275万元。现该房产已经过户给李斌。但李斌一直未支付剩余房款118.2万元。李斌的上述行为不仅影响了金环公司及其所有债权人的利益，还影响了破产管理人对金环公司破产工作的进程。李斌辩称，认可金环公司在起诉状中陈述的事实。但为解除金环公司与案外人代哲峰之间就诉争房屋进行的网签合同，李斌曾受金环公司的委托与代哲峰签订协议，并向代哲峰支付50万元，故该50万元应当从金环公司主张的118.2万元中予以扣除。同意支付剩余的68.2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年8月16日，金环公司（出卖人）与李斌（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，载明：商品房地址为：20-3号楼，总价款2000001.58元，付款方式为一次性付款。2011年1月14日，北京市第一中级人民法院依法受理金环公司破产清算一案，同日，北京市第一中级人民法院以（2011）一中民破字第226-1号《民事决定书》指定北京市宏威律师事务所作为金环公司的破产管理人。李斌作为申请人，以金环公司为被申请人，向北京仲裁委员会提起仲裁申请。2011年3月8日，北京仲裁委员会出具（2011）京仲裁字第0147号《裁决书》，载明：仲裁庭认定以下事实：2010年8月16日，金环公司与李斌签订本案合同，约定金环公司向李斌出售20-3号房屋。金环公司于签约当日将房屋交付给李斌，李斌于2011年1月20日前将全部购房款2000001.58元支付给金环公司，并按相关规定交纳了涉案房屋的契税和住宅专项维修资金，但金环公司至今仍未为李斌办理涉案房屋的权属转移登记。裁决：被申请人于本裁决书送达之日起七日内为申请人办理20-3号房屋的权属转移登记手续。2011年4月，北京市第一中级人民法院出具（2011）一中执字第494号《受理执行案件通知书》。2011年5月3日，北京市第一中级人民法院出具（2011）一中执字第494号《协助执行通知书》。后诉争房屋过户至李斌名下。2012年11月20日，金环公司破产管理人（甲方）与李斌（乙方）签订《协议书》，载明：2010年8月16日，李斌与金环公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定购买金环公司开发的20-3号别墅，但李斌并未实际向金环公司支付购房款。……达成如下解决方案：第一条乙方同意与甲方共同委托具有房地产评估资质的评估机构对20-3号别墅的现市场价格进行评估（评估基准日为本协议生效之日），并由乙方支付评估费用。第二条乙方同意以评估机构出具的房产价值评估结果作为购买20-3号别墅的最终价格。第三条乙方同意自收到评估机构出具的《评估报告》之日起，3个工作日内与北京金环房地产开发有限公司签订正式《商品房买卖合同》，并根据合同的约定，在三个工作日内向甲方支付第1笔购房款（数额为评估机构估价结果的70%）；乙方同意自收到甲方着手为乙方办理产权登记过户手续书面通知后3个工作日内甲方支付第2笔购房款（评估机构估价结果的30%）；第四条由于金环公司在前期已经向乙方开具过人民币贰佰万元整的发票，金环公司只需再向乙方开具超出贰佰万元以上部分售房款的发票。乙方同意余款额发票的开具时间依甲方与税务机关协调沟通的时间为准。第五条甲方承诺通过人民法院或者直接到房地产权属登记机构为乙方办理产权登记过户手续，无论甲方采取哪种方式办理，乙方都应当积极给予配合，如因乙方迟延配合，则办理产权证的时间顺延。第六条乙方未按本协议第三条约定的期限分期支付购房款，每迟延一日，乙方向甲方支付万分之二的违约金；迟延超过30日的，乙方向甲方支付房产价值评估结果的5％作为违约金，同时，乙方与金环公司之间签订的《商品房买卖合同》解除，甲方将另行向他人销售该房产。……2012年11月20日，李斌向金环公司破产管理人出具《承诺书》一份，载明：本人李斌同意与北京金环房地产开发有限公司破产管理人共同委托第三方评估机构对20-3号房屋进行价值评估，并同意以双方签订的《协议书》生效之日为评估基准日。我同意支付评估费用，并认可评估结果为该房屋的价格，由我购买。2012年12月1日，北京昌房房地产评估有限责任公司作为估价方，出具《房地产估价报告》一份，对于20-3号房地产现值价值评估，房地产总价值393.2万元。庭审中，金环公司陈述李斌已经支付共计275万元购房款，李斌对此予以认可。李斌称其受金环公司的委托于2017年3月17日与代哲峰签订《协议书》一份，并向代哲峰支付50万元作为代哲峰放弃对于诉争房屋权利的补偿提供。金环公司不认可该《协议书》的真实性，对于代哲峰与李斌是否在2017年签订该《协议书》以及具体涉及到代哲峰和李斌之间的交易，金环公司并不清楚。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、（2011）一中民破字第226-1号《民事决定书》、（2011）京仲裁字第0147号《裁决书》、（2011）一中执字第494号《受理执行案件通知书》、（2011）一中执字第494号《协助执行通知书》、《协议书》、《承诺书》、《房地产估价报告》、《收据》、《中国民生银行储蓄取款回单》、《民生银行借记卡客户对帐单》、《进账单》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于李斌向代哲峰支付的50万元，是否应该从金环公司主张的李斌欠付房款118.2万元中予以扣除的问题。就20-3号房屋的买卖问题，金环公司与李斌于2010年8月16日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，金环公司破产管理人在人民法院受理破产申请后，与李斌于2012年11月20日签订了《协议书》。根据《协议书》的约定内容，双方实际上就诉争房屋买卖问题达成了新的合意，即以评估机构出具的房产价值评估结果作为购买诉争房屋的最终价格。该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律拘束力，双方均应当依约履行。经过评估，诉争房屋总价值393.2万元。因此，李斌应当向金环公司支付393.2万元的购房款。根据法律规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。现金环公司主张李斌已经实际支付了275万元房款，李斌对此予以认可，本院对此不持异议。就剩余的118.2万元房款的支付问题，李斌对于欠付其中的68.2万元房款的事实予以认可，并同意继续支付该68.2万元，本院对此不持异议。李斌主张对于另外的50万元，系由于金环公司与代哲峰就诉争房屋有在先的网签协议，李斌受金环公司的委托与代哲峰签订协议，并向代哲峰支付50万元作为代哲峰放弃对于诉争房屋权利的补偿，故该50万元应当从金环公司主张的118.2万元中予以扣除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李斌仅提供其与代哲峰签订的《协议书》一份，没有其他证据予以佐证，就其受金环公司委托一节、李斌实际向代哲峰支付50万元一节等问题均未提供证据予以证明，且金环公司就该情况亦不予认可，李斌提供的该证据证明力不足，难以证明待证事实，本院不予采信。故对李斌提出的该50万元应当从欠付房款中予以扣除的主张，本院不予支持。综上所述，金环公司要求李斌支付剩余房款118.2万元的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：李斌于本判决生效后七日内向北京金环房地产开发有限公司支付购房尾款118.2万元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15438元，由李斌负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  张 磊审 判 员  徐 冰审 判 员  范 磊二〇一七年十二月二十日法官助理  刘 瑾书 记 员  赵梦芸