河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初5773号原告：河南锦恩置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖大道6号办公楼三楼。法定代表人：郑家强，总经理。委托诉讼代理人：丁金歌，河南中亨律师事务所律师。被告：陆樾，男，1988年10月5日出生，汉族，住浙江省。被告：赵卫鸽，女，1986年10月5日出生，汉族，住河南省登封市。原告河南锦恩置业有限公司（以下简称锦恩公司）与被告陆樾、赵卫鸽商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦恩公司的委托诉讼代理人丁金歌、被告赵卫鸽到庭参加诉讼，被告陆樾经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告锦恩公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求支付原告被扣除的保证金10455.96元，违约金54026元；3、请求被告支付律师费5000元，以上共计69481.96元；4、由被告承担诉讼费、保全费等必要费用。事实与理由：2015年6月24日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同及协议主要约定：被告购买原告开发的位于新郑市××镇郑××通道东侧、××大道北侧××城小区××单元××住宅××套，付款方式为银行按揭。补充协议第三条第6款约定：如买受人未按期向按揭银行偿还到期贷�本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人除向出卖人偿还全部款项外，还需承担出卖人遭受的损失，并支付全部款项万分之五的补偿金，延迟支付以上款项达30天的，构成严重违约，出卖人有权选择解除合同。第五条第2款约定，合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付房屋总价款10%的违约金，同时协助办理解除合同的相关手续，并承担由此支出的诉讼费、保全费、公告费、律师费等相关费用。2017年4月、5月，被告未按合同约定向按揭银行偿还月供，导致银行扣除公司保证金10455.96元，并延迟向我方支付上述款项达到30日以上。原告认为，被告无正当理由拒不偿还到期银行贷款，导致原告承担保证责任，且已延迟支付原告全部款项达30日，其行为已构成严重违约，已符合双方约定的解除合同条件，故原告诉至本院，要求判如所请。�告赵卫鸽答辩称，不愿意解除合同，原告要求的费用太高，不愿意支付；不愿意支付律师费、诉讼费、保全费，这些费用被告不清楚。被告陆樾未作答辩，也未提交证据。原告锦恩公司围绕诉讼请求已提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月24日，出卖人锦恩公司与买受人陆樾、赵卫鸽签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××7423），约定陆樾、赵卫鸽购买锦恩公司开发的位于新郑市××镇郑××路东××大道北龙湖锦艺城29幢2单元22层2202号房，该商品房建筑面积88.35平方米，总价款为540256元。第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额162256元以现金支付，付款时间2015年6月24日，约定金额378000元商业贷款支付；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，陆樾、赵卫鸽与锦恩公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第三条第5项约定：合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总款10%的违约金给出卖人…第三条第6项约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付�全部款项。《商品房买卖合同》签订后，陆樾、赵卫鸽由锦恩公司提供连带责任保证向兴业银行股份有限公司郑州分行贷款378000元。后因陆樾、赵卫鸽未能及时偿还银行贷款，兴业银行股份有限公司郑州分行于2017年5月26日从锦恩公司的保证金账户中扣划了陆樾、赵卫鸽欠付的2017年4月、5月的本金4199.39元和利息2782.81元，于2017年6月30日从锦恩公司的保证金账户中扣划了陆樾、赵卫鸽欠付的2017年6月的本金2098.42元和利息1375.34元，以上共计10455.96元。在庭审中，锦恩公司明确违约金54026元的计算方式即按总房款540256元的10%计算，依据是附件四的《合同补充协议》第三条第5项；其另提交《委托代理合同》和保函票据各一份，证明其为此事支付了律师费5000元，支付了保函费2000元，要求陆樾、赵卫鸽承担；锦恩公司另外明确要求二被告履行解除合同后的附随义务，即要求二被告协助原告办理房屋的备案撤销手续。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，兴业银行个人贷款还款凭证，《委托代理合同》和保函票据以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，陆樾、赵卫鸽与锦恩公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其未违反有关法律禁止性规定的内容有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。陆樾、赵卫鸽未按时偿还银行借款，导致锦恩公司承担保证责任，且未按约定偿还锦恩公司代偿的款项，锦恩公司要求解除合同符合双方的约定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，陆樾、赵卫鸽应协助锦恩公司办理涉案房屋的备案撤销手续。锦恩公司要求返还其被银行扣划的保证金10455.96元，实质是要求陆樾、赵卫鸽赔偿损失，该请求符合法律规定，本院予以支持。关于锦恩公司主张的违约金54026元，在锦恩公司未提交其他证据证明其损失的情况下，其损失为承担保证责任垫付的款项及相应利息损失。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般应认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。因此，在锦恩公司主张返还垫付款的请求得到支持的情况下，违约金确定为垫付款的30%，即3136.79元（10455.96元×30%）。相应的，对于赵卫鸽不愿意解除合同、不愿意支付损失及违约金的辩称意见，本院不予采纳。关于锦恩公司要求陆樾、赵卫鸽支付律师费5000元、保函费2000元，因其未提供律师费支出的发票，保函�用系因其选用保函担保方式造成的支出，本院对锦恩公司该项诉讼请求不予支持。陆樾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告河南锦恩置业有限公司与被告陆樾、赵卫鸽于2015年6月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1500109****），被告陆樾、赵卫鸽应于本判决生效之日起十日内协助原告河南锦恩置业有限公司办理该房屋的备案撤销手续；被告陆樾、赵卫鸽应于本判决生效之日起十日内支付原告河南锦恩置业有限公司为其垫付的银行贷款本息10455.96元以及违约金3136.79元，共计13592.75元。驳回原告河南锦恩置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1537元，保全费715元，共计2252元，由被告陆樾、赵卫鸽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  代蔚青人民陪审员  王龙欣人民陪审员  朱爱玲二〇一七年十月二十三日书 记 员  李丽娟