广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1170号
上诉人（原审原告）：江门市城市商务经济服务有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区港口路32号105室。
法定代表人：郑启良，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈宇明，该公司职员。
委托诉讼代理人：林活伦，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：江门百货集团股份有限公司，住所地：广东省江门市港口路2-6号。
法定代表人：陈汉华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：江建强，广东巨信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温和，广东巨信律师事务所律师。
上诉人江门市城市商务经济服务有限公司（以下简称江门城市公司）因与被上诉人江门市百货集团股份有限公司（以下简称江门百货集团公司）物权确认、房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江门城市公司委托诉讼代理人陈宇明、林活伦，被上诉人江门百货集团公司委托诉讼代理人江建强、温和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人江门城市公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回一审法院重审；2、如果不发回重审,应查清事实后改判。事实和理由：一、案件的事实经过。1、1995年6月28日江门城市公司经过本市新庆街涉案商铺时看见张贴招租广告，联系电话、地址，便到江门百货集团公司位于本市××大楼××楼办公室联系该商铺招租事项。江门百货集团公司拿出已拟好的铺位租赁协议书给江门城市公司看，当时该协议书除了乙方栏空白外，与现在的涉案“铺位租赁协议书”内容一模一样，包括协议书最尾处起汇款作用的江门百货集团公司银行账号。江门城市公司对该协议书其中内容提出几点疑问：第一，江门城市公司对该协议书中的第一条“自有铺位”是何解释时，江门百货集团公司说该铺位是在其自有的百达百货商场后座边缘有偿出让土地上自建的意思。第二，江门城市公司又对该协议书第五条的“签订本协议8天内乙方交付11间铺位建设费30万元给甲方。甲方收取乙方建设费，在租赁期内作折旧处理，折旧比例为第一年40%、第二年30%、第三年30%，三年折旧完毕”，以及第九条的“租赁期满若甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权。若双方不再续租，凡是入墙的装修及安装的水、电、消防设施均不得拆除，无偿移交给甲方”作何解释时，江门百货集团公司称11间铺位虽然在其自有土地上自建的，但该建设费是由其与施工队约定好带至建造，总费用为30万元，分三年按40%、30%、30%比例支付给施工队。所以，如果要租赁铺位的话，第一个条件就是要在签订本协议八天内就要先交纳11间铺位建设费，由其向施工队按其内部约定分期支付工程费用。并且该建设费作为其单位会计上的资金，在三年租赁期内，按比例作折旧处理，折旧处理完毕后，该建设费已不复存在。所以，该建设费不能退回给乙方的意思。乙方在三年期满后，如果双方继续续约的，铺位的使用收益权属其所有，如果双方不再续约的，则拆除铺位铁架构筑物的材料，扣除由其拆除费用后的余利归乙方。而建设费部分与乙方无关，乙方也无权要求其退回。因为，江门百货集团公司的国有土地是不能出售的，但在其土地上经其批准支付建设费兴建的铺位铁架构筑物，是可以在三年期满后，双方不再续约时，另行由江门百货集团公司负责拆除。所以，拆除后的铁架材料价值，扣除拆除费用后，可以归属乙方，但拆除费用按实际需要拆除时计算。另外，关于协议第九条期满后江门百货集团公司继续出租的话，乙方优先承租权和双方不续约时，铺位处理的问题，江门百货集团公司解释讲，考虑乙方支付了建设费，所以在三年租赁期满后，如果江门百货集团公司继续出租土地使用权和乙方想继续租赁的话，那么乙方必然享有优先承租的权利。如果乙方不再续约，基于铁架构筑物是与其百达商场的建筑合为一体，如果由乙方负责拆除铺位铁架时，因不熟悉建筑物的构筑物结构，容易危及影响百达商场的安全，所以，凡是入墙的装修及安装的水、电、消防设施，乙方无权拆除，只能无偿移交，由江门百货集团公司负责拆除，并按实际扣除拆除费后，如果铁架材料残值有余利的，归乙方所有，如果出现出售铁架材料不够拆除费用的，则由其负责。第三，江门城市公司再对该协议书第二条的“租金与建筑面积计算”作何解释时，江门百货集团公司说三年内的租金按铺位建筑面积计算，三年期满后，如果继续续约的话，由于铺位的使用价值需要在其土地出租上，才能发挥作用，否则，如果江门百货集团公司不再愿续约出租土地使用权的话，那么全部铺位变得废铁一堆，还要负担一定的拆除费用。所以，铺位使用、收益权只能让渡江门百货集团公司所有，江门百货集团公司也会继续出租铺位给江门城市公司，所以江门百货集团公司租金以后仍要按建筑面积计算。事后，江门百货集团公司表示其协议书内容条款不得修改，要么接受，要么放弃，并允许江门城市公司到现场铺位开门观看。江门城市公司观看的结果，全新铺位的新结构的确与百达商场的内部建筑混为一体，江门城市公司对江门百货集团公司表示的合同解释基本相信，不产生怀疑。对此，江门城市公司只要基于要租赁常安路附近的铺位的经商目的，江门百货集团公司的铺位符合租赁经商环境，对于由江门城市公司负责出资铺位建设费不是目的。江门城市公司认为只要能够租赁铺位，进行经营，开拓市场，可以承担包括支付建设费和租金及未来市场经营的义务责任风险。江门城市公司经过一般考虑，即对江门百货集团公司是国有企业的信誉保证，觉得江门百货集团公司的合同解释要求合理，遂于1995年7月31日即3天后，便与江门百货集团公司签订由江门百货集团公司在旧铺位租赁协议书乙方栏，重新打印上江门城市公司名称后新的并与旧的铺位租赁协议书一模一样的涉案“铺位租赁协议书”，其中也包含江门百货集团公司在协议书尾处的银行账号，即据江门百货集团公司所说提供协议书有其银行账号的格式，过去是为了方便外地客商签订协议书后在外地交租时的便利，如果是本地人的话，则无须再通过该账号汇款，而是直接交付现金即可。关于这一点问题，江门城市公司自与江门百货集团公司签订所有租赁合同也都是被其要求直接交付现金，该协议书上的银行账号实际从来没有被利用过。这是证明涉案铺位租赁协议书是由江门百货集团公司提供的格式合同。如果江门百货集团公司认为不存在这一事实的话，可以提供由江门百货集团公司控制的银行账号，证明有江门城市公司通过该账号作为支付租金作用的证据。江门城市公司从签订协议书八天内向江门百货集团公司交付了11间铺位的建设费30万元（后增加为12间铺位，建设费实际合共为32.5万元），以及以后在前一份合同到期前，又续约分别签订到2011年8月28日的多份租赁合同。双方纠纷开始的问题，到了2014年12月9日江门城市公司在签订新协议书前，基于铺位已经营了约20年时间，铺位电线已经老化和前期出现位于本市江会路江门市原自行车厂的日用品商业城发生全城被电线老化引起的火灾毁灭的众所周知的悲剧，及江门城市公司与江门百货集团公司签订的铺位安全生产和消防管理第一责任人的合同义务责任，便向江门百货集团公司提出更新铺位电线要求，在经向供电部门批准办理前，供电部门提出需附随铺位土地使用权或房屋所有权的资料才能办理批准。随后，江门城市公司便向江门百货集团公司索取铺位土地使用权等相关资料时，江门百货集团公司以该铺位土地使用权等资料已交上级国有资产管理部门办理物业招标工作为由，一直拖延没有出示。这时，江门城市公司认为更新铺位电线费用是江门城市公司支付（过去铺位原电线工程项目是江门百货集团公司自行办理的），且期满后铺位电线也是不得拆除的，为何江门百货集团公司一方面强调江门城市公司承担签订铺位安全生产和消防管理第一责任人的责任，另一方面又对有利于铺位安全生产和消防管理工作，且对百达商场防火安全起积极保障作用的更新铺位电线项目，表现出如此消极敷衍和极不负责任的态度，引起了江门城市公司的警觉。所以，在江门百货集团公司提出继续签订2014年9月1日自2014年12月31日的协议书时，江门城市公司只向江门百货集团公司暂交纳1万元租金，余下部分要求江门百货集团公司出示其过去声称在自有土地上自建铺位的土地使用权属证明资料后，再续签该租赁协议书并交纳余下租金。结果，江门百货集团公司仍以上述理由为借口拒向江门城市公司出示相关铺位土地使用权属证明，直至案发一审开庭时，才被迫承认明确铺位没有土地使用权的事实。二、一审法院确定案由错误，影响案件的判决。江门城市公司一审诉请铁架构筑物属江门城市公司所有，及与江门百货集团公司签订所有租赁合同全部无效。涉案案由应当是两个，一是确认构筑物物权纠纷，二是确认租赁合同效力纠纷。一审法院确定案由为确认物权纠纷，未并列确认租赁合同纠纷的案由错误。因为，江门城市公司是以确认租赁合同效力纠纷为前提的，法院只有依法确认租赁合同无效后，江门城市公司才能取得铁架构筑物的物权效力。三、更正上诉请求为：1、裁定驳回起诉，将江门百货集团公司涉案合同诈骗犯罪有关材料移送公安机关。2、如第一项请求违法不予支持的，则裁定撤销原判决，发回一审法院重审，由江门城市公司再向一审法院主张上述诉求。理据如下：1、江门百货集团公司一审开庭审理中明确承认不存在铺位租赁合同的土地使用权，即江门百货集团公司当初与江门城市公司签订租赁合同时包括在一审中，江门城市公司称其一早占有涉案铺位的土地使用范围，“前座”“后座”地方都属于其历史占有范围。换言之，其实质就是对江门城市公司隐瞒早已非法占有铺位国有土地的真相，并将该非法占有国有土地的行为，虚构成为在自有土地上自建铺位出租的事实，从而不但骗取江门城市公司向其支付32.5万元铺位建设费，还每年每月合共骗取江门城市公司交纳其数额特别巨大的铺位租金，约300万元，其情节更为恶劣的是，江门百货集团公司自本案合同诈骗事实案发后，仍不收敛，继续以租赁合同形式向其他当事人收取铺位租金，其行为已经严重扰乱市场经济秩序，损害社会公共利益。所以，如果本案不早日将江门百货集团公司涉嫌合同诈骗犯罪材料移交公安机关侦查的话，不知还有多少上当受骗受害人，国家利益、社会公共利益和市场经济秩序仍然被江门百货集团公司行为侵蚀损害。对此，根据《刑事诉讼法》第108条规定和《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》法释[1998]7号第11条，二审法院应当裁定驳回上诉，将江门百货集团公司涉嫌合同诈骗犯罪有关材料移送公安机关或检察机关。第二，一审不应当继续适用简易程序，而应裁定转为普通程序审理的问题。因为，涉案争议纠纷相当复杂，难以弄清事实，难以分清是非，双方提供的证据，数量大，涉及的案情历史长远，并且事实上，一审法院也要分两次开庭，从早上一直到晚上7时多才结束。可见，双方当事人对立情绪大，矛盾不易解决，且涉案争议的数额巨大，尤其在江门百货集团公司已经明确承认隐瞒铺位土地使用权属真相，造成租赁合同效力争议极大且涉及一个在没有土地使用权基础上自建铺位收取上诉人近二十年租金和铺位建设费，本身这个合同已是极不公平的，即江门百货集团公司在租赁合同中的义务责任风险丝毫没有体现，其只有享尽合同全部权利，所有的合同义务责任风险则由江门城市公司一方全力承担，这种租赁合同不能体现社会公德，不符合商业交易、等价有偿、民事活动道德要求，当江门百货集团公司极力隐瞒非法占有铺位国有土地，并将其视为自有土地自建铺位的合法事实时，造成双方当事人之间的实际利益严重失衡。根据民事诉讼法第163条规定，法院在审理案件中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第257条规定，涉及国家利益、社会公共利益的案件，不适用简易程序的规定。因此，一审适用独任法官简易程序审理的情形，应当属于民事诉讼法第170条第一款第四项规定的严重违反法定程序的案件。据此，根据最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释第325条第一项规定，二审应当裁定撤销一审判决，发回重审。
被上诉人江门百货集团公司辩称：1、江门城市公司当庭变更了上诉请求，该上诉请求与其一审主张没有任何关联，并且第1、2项的上诉主张表现出明显的不确定性，也就是说江门城市公司的上诉主张是不确定的。2、关于案由的问题，一审法院和二审法院所确定的案由并无不当，本案是因为物权确认纠纷引起的，租赁合同纠纷只是本案的一个争议焦点之一，并不能改变本案的整体纠纷情况。3、江门城市公司在书面的上诉状中毫无事实依据和证据的情况下，任意揣测一审法官，这样的陈述是对一审法官极不尊重，也是对法律尊严的漠视。4、关于江门城市公司庭审中的有关案件背景情况的陈述，首先江门城市公司所陈述的二十多年前的有关情况江门百货集团公司不清楚，也没有相关的证据支持，相反，一审中双方所提供的证据对于本案的法律事实已基本固定。其次，双方当事人自1995年至2011年所签订的多份租赁合同和补充协议均是双方的真实意思表示，对此，江门城市公司一直都不持异议，均确认以承租人的身份与江门百货集团公司进行交易，江门城市公司一审的主张明显与该事实不符。第三，本案中所争议的租赁房屋是江门百货集团公司在原所有的房屋及土地的基础上改建的，在1995年以及此后的多份租赁合同和补充协议中，双方约定的建设费是签订合同的条件之一，该建设费在合同与补充协议中均明确以折旧的方式履行完毕，不存在任何的退还、补偿或所有权转移的约定。此外，在这些合同中，双方以明确的条款约定，合同履行完毕后入墙的设施无偿归江门百货集团公司所有，这些均明确了双方之间对于建设费的处置约定并不存在建设费转化为房屋所有权的约定，因此，江门城市公司的主张没有事实依据，也与本案的证据不相符。5、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，江门城市公司的上诉请求不具体，也没有新的证据，因此请求二审法院驳回江门城市公司的上诉，维持原判。6、涉案的商铺是由江门百货集团公司经过主管部门批准而兴建的，兴建的时候也取得了相应的政府批文，并且也支付了相应的工程款，为此江门百货集团公司因为兴建而取得了涉案商铺的所有权，江门百货集团公司是涉案商铺的唯一所有权人，在历次的租赁合同当中，江门城市公司也确认涉案商铺是江门百货集团公司自有的，由此可见，江门城市公司对涉案商铺的权属归属于江门百货集团公司是确认的。
江门城市公司向一审法院起诉请求：1.确认位于江门市××（××百达商场后座边缘）共12间、建筑面积合计194.32平方米构筑物自1998年8月20日起属江门城市公司所有；2.确认双方当事人分别于1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》、1998年6月27日签订的《铺位租赁协议书》、2002年7月20日签订的《铺位租赁协议书》、2002年7月20日签订的《补充协议》、2005年7月18日签订的《房屋租赁协议》、2005年7月20日签订的《补充协议》、2008年9月18日签订的《房屋租赁合同》、2011年8月28日签订的《房屋租赁合同》、2011年8月28日签订的《安全生产、消防管理协议书》全部条款无效；3.江门百货集团公司向江门城市公司退回2011年9月21日的《租赁合同》的按金37000元和2014年12月8日交纳的2014年9月部分租金10000元。
一审法院认定事实：江门百货集团股份有限公司百达商场于1982年5月5日核准成立，登记地址在江门市××号。江门百货集团公司于1993年5月28日核准成立，上述商场属于其分支机构。
1995年2月28日，江门百货集团股份有限公司百达商场申请在常安路37号后座尾门进行后门面翻新、加装卷闸和修理瓦面，江门市市区建设管理监督站于1995年3月3日在江什建字34号《杆线、水道、桥涵、堤坝、围墙、工栅等什项工程报审表》上备注同意办理并盖章公章。1995年3月6日，江门市市区建设管理监督站出具《什项工程建筑许可证》，载有兴建单位为“百货百达商场”，工程地点为“常安路37号后座”，工程项目为“瓦面维修、装卷闸”等内容。
1995年7月31日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《铺位租赁协议书》，约定“甲方同意将自有铺位十一间座落在江门市××（××百达百货商场后座边缘）建筑面积壹佰捌拾叁点玖平方米（183.9㎡），其中地下91.95平方米，阁楼91.95平方米租赁给乙方经营”；“租金以建筑面积计算，地下每平方米贰佰元（200元），阁楼每平方米伍拾元（50元），月租金总额为贰万贰仟玖佰捌拾柒元伍角（22987.50元），年租金总额为贰拾柒万伍仟捌佰伍拾元（275850元）”；“租赁期为三年即从一九九五年八月二十日起至一九九八年八月十九日止。租金从租赁的第二年起逐年递增百分之七，即第二年月租金为24596.63元，年租金总额为295159.66元，第三年月租金为26318.40元，年租金总额为315820.80元”；“签订本协议八天内乙方交付十一间铺位建设费叁拾万元（300000）给甲方。甲方收取乙方建设费，在租赁期内作折旧处理，折旧比例为第一年40%，第二年30%，第三年30%，三年折旧完毕”；“租赁期满若甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权，若双方不再续约，凡是入墙的装修及安装的水、电、消防设施均不得拆除，无偿移交给甲方”等内容。
1995年11月28日，江门城市公司（乙方）与江门百货集团公司（甲方）签订《铺位租赁补充协议》，对双方在1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》进行补充协议，约定“甲方同意将自有铺位一间座落在江门市新庆街自编01号租赁给乙方经营。建筑面积为10.42平方米”、“签订本协议三天内乙方交付铺位建设费25000元给甲方，甲方收取乙方建设费，在租赁期内作折旧处理，折旧比例，一九九五年十二月十八日至九六年八月十九日为40%，九六年八月二十日至九七年八月十九为30%，九七年八月二十日至九八年八月十九日为30%，二年八个月全部折旧完毕”等内容。
签订合同后，江门城市公司向江门百货集团公司支付了325000元，江门百货集团公司将协议约定的涉讼12间房屋交付给江门城市公司使用。
1998年6月27日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《铺位租赁协议》，约定“甲方同意将自有铺位座落在江门市××（××百达商场后座边缘）共十二间，建筑面积合计194.32平方米，其中首层102.37平方米，阁楼102.37平方米租赁给乙方经营”；“租赁期限暂定四年，即从1998年9月1日起至2002年8月30日止”；“租赁期满如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权。若双方不再续约，凡是入墙的装修及安装的水、电、消防设施等均不得拆除，无偿移交给甲方”等内容。
2002年7月20日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《铺位租赁协议》，约定“甲方同意将自有铺位座落在江门市××（××百达商场后座边缘）共十二间，建筑面积合计194.32平方米，其中首层102.37平方米，阁楼102.37平方米租赁给乙方经营”；“租赁期限暂定三年，即从2002年9月1日起至2005年8月30日止”；“租赁期满如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权。若双方不再续约，凡是入墙的装修及安装的水、电、消防设施等均不得拆除，无偿移交给甲方”等内容。同日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）还签订了《补充协议》，约定“原签订协议除乙方每月交应给甲方的租金外，另每月交给甲方的场地折旧费、管理费壹万元（第三年度每月交壹万零伍佰元正）”等内容。
2005年7月18日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定“甲方同意将座落在新庆街百达商场后座商铺，建筑面积为194.32平方米租赁给乙方使用，其中首层102.37㎡，阁楼102.37㎡”；“租赁期限暂定三年，即从2005年9月1日起至2008年8月30日止”；“租赁期满如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权。若双方不再续约，凡是入墙的装修及安装的水、电、消防设施等均不得拆除，移交给甲方”等内容。2005年7月20日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《补充协议》，约定“原签订协议除乙方每月交应给甲方的租金外，另每月交给甲方的场地折旧费、管理费壹万元（第三年度交壹万零伍佰元正）”等内容。
2008年9月18日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落于新兴街百达商场侧临建铺位，位于第1层，共12间，房屋结构为简易，建筑面积102.37平方米”；“租赁期限自2008年9月1日至2011年8月30日止，租赁期限为三年”；“月租金为18200元”等内容。
2011年8月28日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落于新兴街百达商场侧临建铺位，位于第1层，共12间，房屋结构为简易，建筑面积102.37平方米”；“租赁期限自2011年9月1日至2014年8月30日止，租赁期限为三年”；“该房屋月租金为壹万捌仟伍佰元”等内容。
2011年8月28日，江门城市公司（乙方）和江门百货集团公司（甲方）签订《安全生产、消防管理协议书》，约定“乙方是其生产经营活动中安全生产责任的主体，依法对其安全生产承担全面责任”等约定。2011年9月21日，江门城市公司向江门百货集团公司交纳按金37000元。
双方当事人在2011年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月30日届满，后双方没有继续签订租赁合同，但江门城市公司继续使用房屋并在2014年12月8日向江门百货集团公司交纳9月份部分租金10000元。
2014年12月9日，江门百货集团公司向江门城市公司交付了一份江门百货集团公司为甲方、江门城市公司为乙方的《协议书》，江门百货集团公司在《协议书》上盖章，江门城市公司没有签名盖章。《协议书》载有江门城市公司、江门百货集团公司在2011年8月28日签订的房屋租赁合同期满后，江门城市公司有意续租，但由于市政府国有资产租赁平台建设尚未完善，致使江门城市公司、江门百货集团公司未能及时续签租赁合同，现江门城市公司仍在继续租赁使用上述物业，还载有“甲方在对该物业的租赁招标工作完成前，乙方同意按原租金即每月18500元租赁该物业至招标工作结束”、“招标工作结束后如乙方成功竞投租赁的，则双方重新签订租赁协议，如乙方未能成功竞投租赁的，则乙方应在甲方通知的10日内将该物业退还甲方并将乙方享有所有权的财产搬离租赁房屋”、“2014年12月31日前，乙方应向甲方按每月18500元的租金标准补缴2014年9月至12月的租金”等内容。
2016年8月30日，江门城市公司提起本案诉讼。案经审理，江门百货集团公司表示涉讼12间房屋没有办理所有权登记，对涉讼12间房屋涉及的土地没有土地有偿出让使用权证。江门城市公司陈述其在2014年9月有使用涉讼房屋，从2014年10月起，江门百货集团公司没有将涉讼房屋出租给江门城市公司，但江门百货集团公司陈述其在2015年5月才收回涉讼房屋并重新出租。
一审法院认为，本案属物权确认纠纷。本案的争议焦点有三：一是江门城市公司能否依据支付了325000元给江门百货集团公司而主张涉讼12间房屋从1998年8月20日起属江门城市公司所有；二是江门城市公司能否依据江门百货集团公司没有土地使用权而主张江门城市公司、江门百货集团公司在1995年7月31日至2011年8月28日期间签订的六份铺位租赁协议、两份补充协议和一份《安全生产、消防管理协议书》无效；三是江门城市公司能否依据上列合同无效而主张江门百货集团公司返还按金37000元和租金10000元。
关于焦点一。江门城市公司主张根据江门城市公司、江门百货集团公司双方于1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》和于1995年11月28日签订的《铺位租赁补充协议》的约定，江门城市公司向江门百货集团公司支付325000元后在租赁期的第一年占有涉讼房屋产权份额的40%，第二年再占30%，第三年再占30%，故江门城市公司在上述租赁协议书期满的次日即1998年8月20日占有涉讼房屋的全部产权份额。江门百货集团公司承认收到江门城市公司支付的325000元，但抗辩该325000元实际为折旧费，双方在协议中约定该325000元折旧完毕，无须返还，而非江门城市公司陈述的将折旧费转化为对房屋享有所有权。
一审法院认为，首先，江门城市公司、江门百货集团公司双方于1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》和于1995年11月28日签订的《铺位租赁补充协议》约定“签订本协议八天内乙方交付十一间铺位建设费叁拾万元（300000）给甲方。甲方收取乙方建设费，在租赁期内作折旧处理，折旧比例为第一年40%，第二年30%，第三年30%，三年折旧完毕”和“签订本协议三天内乙方交付铺位建设费25000元给甲方，甲方收取乙方建设费，在租赁期内作折旧处理，折旧比例，一九九五年十二月十八日至九六年八月十九日为40%，九六年八月二十日至九七年八月十九为30%，九七年八月二十日至九八年八月十九日为30%，二年八个月全部折旧完毕”，虽然双方将该325000元描述为“建设费”，但双方同时约定了对该325000元的建设费作折旧处理，在租赁期限届满时折旧完毕，双方对折旧完毕后涉讼房屋所有权的归属没有约定，无法从上述约定中推断出江门城市公司出资兴建了涉讼房屋，也无法推断出江门城市公司在建设费折旧完毕后就对涉讼房屋拥有所有权。相反，双方明确约定该款在租赁期限内折旧完毕，符合江门百货集团公司抗辩的325000元实际是折旧费的说法，也与双方后来在2002年7月20日和2005年7月20日签订的《补充协议》约定的“场地折旧费”相符。同时，江门城市公司、江门百货集团公司在1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》约定年租金总额第一年为275850元，第二年为295159.66元，第三年为315820.80元，江门城市公司主张通过支付325000元就购买到涉讼房屋所有权，显然不符合相应的对价。
其次，江门城市公司、江门百货集团公司在1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》和1995年11月28日签订的《铺位租赁补充协议》租赁期限届满后，在1998年至2011年期间签订了多份租赁协议，约定涉讼房屋为江门百货集团公司所有，由江门百货集团公司向江门城市公司出租涉讼房屋，江门城市公司主张涉讼房屋从1998年8月20日起属江门城市公司所有与双方的该约定相矛盾，江门城市公司的主张与其的实际履行行为不符。至于江门城市公司陈述从1998年8月20日起取得涉讼房屋的所有权，但不享有涉讼房屋的土地使用权，江门百货集团公司自称享有土地使用权，故江门城市公司让渡涉讼房屋的用益物权给江门百货集团公司，从而优先享有土地使用出租权，故双方签订租赁合同。江门城市公司对该陈述没有提供书面证据证明，而且江门城市公司、江门百货集团公司双方在合同约定“如双方不再续约，凡是入墙的装修、水、电、消防设施均不得拆除，移交给甲方”，江门城市公司庭审中陈述双方约定室内入墙装修、水电及消防设施可以由江门百货集团公司处理，没有约定铺位的基础铁架主体部分交付给江门百货集团公司，但由约定的原文可知入墙的装修、水、电、消防设施均不得拆除，在不能拆除的情况下移交上述物品，按照日常生产生活常理，理应连同房屋一起移交，但如果涉讼房屋的所有权归江门城市公司所有，则江门城市公司享有占有、使用、收益和处分的权利，在双方结束租赁合同关系后，租赁房屋应退还给江门城市公司，而非江门百货集团公司，江门城市公司的该陈述与合同约定不符，一审法院不予采信。
最后，江门城市公司以江门百货集团公司不是土地权属权利人为由否认江门百货集团公司对自建的房屋拥有所有权，但江门城市公司又陈述江门城市公司通过向江门百货集团公司支付325000元从江门百货集团公司处购买到房屋所有权。如按江门城市公司所述，江门百货集团公司对涉讼房屋不享有所有权，则江门城市公司从江门百货集团公司处购买涉讼房屋所有权的基础就不存在，江门城市公司主张通过支付325000元购买到涉讼房屋的所有权则缺乏事实依据。
综上，江门城市公司依据支付了325000元给江门百货集团公司而主张涉讼房屋从1998年8月20日起属江门城市公司所有，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于焦点二。首先，对于江门城市公司、江门百货集团公司签订的租赁合同。江门城市公司认为江门百货集团公司没有土地使用权证，江门百货集团公司是利用租赁合同的合法形式掩盖掠夺国家土地所有权使用收益租金利益的非法目的。江门城市公司、江门百货集团公司在租赁合同中约定的均是涉讼房屋的租赁事宜，针对涉讼房屋的出租，江门百货集团公司虽然没有土地使用权证，但江门百货集团公司出示了《杆线、水道、桥涵、堤坝、围墙、工栅等什项工程报审表》和《什项工程建筑许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，江门城市公司以江门百货集团公司没有土地使用权证为由主张租赁合同无效，理据不足，一审法院不予支持。其次，对于江门城市公司、江门百货集团公司于2011年8月28日签订《安全生产、消防管理协议书》。该协议是江门城市公司、江门百货集团公司双方针对安全生产、消防管理及责任问题达成的协议，与土地所有权没有必然关系，江门城市公司以江门百货集团公司没有土地所有权为由主张无效，理据不足，一审法院不予支持。最后，江门城市公司既主张从1998年8月20日起取得涉讼房屋的所有权，并让渡了用益物权给江门百货集团公司，又主张租赁合同无效，但如江门百货集团公司享有用益物权，则江门百货集团公司也有权出租房屋，江门城市公司的主张相互矛盾。综上，江门城市公司以江门百货集团公司没有土地使用权证为由主张租赁合同、《安全生产、消防管理协议书》无效，理据不足，一审法院不予支持。
关于焦点三。江门城市公司依据租赁合同无效要求江门百货集团公司退回2011年的《租赁合同》按金37000元和2014年12月8日交纳的同年9月部分租金10000元，但如上所述，一审法院对江门城市公司主张合同无效不予支持，故江门城市公司依据合同无效要求返还上述款项，缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回江门城市公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费6505元减半收取3252.50元，由江门城市公司负担。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。
本院认为，本案是物权确认、房屋租赁合同纠纷，原审确定案由不准确，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对江门城市公司的上诉请求范围进行审查。
一、关于一审程序是否存在错误的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百五十七条：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件”的规定，本案并无不适宜简易程序的相关情况，一审法院适用简易程序，程序并无不当。
二、关于江门城市公司是否能依据其支付了325000元给江门百货集团公司而享有涉案12间铺位的所有权的问题。
首先，经查，涉案铺位由江门百货集团股份有限公司百达商场取得建筑许可后兴建，而非由江门城市公司兴建。双方当事人于1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》以及1995年11月28日签订的《铺位租赁补充协议书》中虽然约定了江门城市公司向江门百货集团公司支付建设费，但该两份合同仅约定了建设费分三年作折旧处理，对涉案铺位的权属并未进行明确约定。双方签订的该两份租赁合同不足以证明江门百货集团公司具有转让涉案铺位的意思表示。至于江门城市公司二审称该两份租赁合同系由江门百货集团公司预先拟定，属于格式合同，且合同签订之前江门百货集团公司对折旧费条款解释为乙方在三年期满后，如果双方继续续约的，铺位的使用收益权属甲方所有，如果双方不再续约的，则拆除铺位铁架构筑物的材料，扣除由甲方拆除费用后的余利归乙方，而建设费部分与乙方无关，乙方也无权要求其退回。本院认为，双方当事人于1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》以及1995年11月28日签订的《铺位租赁补充协议书》不符合格式合同的定型化特征，不属于格式合同。江门城市公司陈述的该两份租赁合同折旧条款的解释情况仅是江门城市公司的单方陈述，无其他证据予以佐证，江门百货集团公司亦未予以确认。故，江门城市公司的该项陈述，本院不予采信。
其次，江门城市公司一方面陈述其自1998年8月20日其享有涉案铺位的所有权，一方面自1998至2011年间与江门百货集团连续签订多份租赁合同，其陈述与实际履行行为不相符。对此，江门城市公司称其自1998年8月20日取得构筑物所有权后，从1998年6月27日至2011年8月28日期间，双方约定江门城市公司让渡涉案铺位的用益物权给江门百货集团公司，作为江门城市公司租赁使用铺位所在土地使用权的对价。本院认为，江门城市公司该项陈述仅是其单方陈述，并未提交证据予以佐证，且江门百货集团公司并未予以确认，江门城市公司该项陈述理据不足，本院不予采信。加之，该两份租赁协议约定，租赁期满若甲方继续出租，同等条件下，乙方享有优先权，若双方不再续约，凡是入墙的装修及安装的水、电、消防设施均不得拆除，无偿移交给甲方。按照日常生产生活常理，如入墙的装修及安装的水、电、消防设施等添附物要移交，则添附物所依附的主体建筑亦要一并移交，即移交给甲方。江门城市公司称其自1998年8月20日其享有涉案铺位的所有权的陈述与1995年7月31日签订的《铺位租赁协议书》以及1995年11月28日签订的《铺位租赁补充协议书》的合同约定亦不相符。
综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，江门城市公司并未提交充足证据证明其自1998年8月20日其享有涉案铺位的所有权，故其该项主张，理据不足，本院不予支持。
三、关于江门城市公司主张江门百货集团公司没有土地使用权证，双方当事人自1995年7月31日至2011年8月28日签订的六份铺位租赁协议、两份补充协议和一份《安全生产、消防管理协议》无效，能否成立的问题。
关于双方当事人自1995年7月31日至2011年8月28日签订的六份铺位租赁协议、两份补充协议效力的问题。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中江门百货集团公司提交的《杆线、水道、桥涵、堤坝、围墙、工栅等什项工程报审表》、《什项工程建筑许可证》等证据，能够证明江门百货集团公司进行涉案铺位建设合法取得了相关建设主管部门的批准。江门城市公司主张江门百货集团公司没有土地使用权证，江门百货集团公司利用租赁合同的合法形式掩盖掠夺国家土地所有权适用收益租金利益非法目的，理据不足，本院不予支持。
关于2011年8月28日签订的《安全生产、消防管理协议书》的效力问题。本院认为，该协议是双方当事人就江门城市公司使用涉案铺位期间的安全生产、消防管理以及责任问题达成的协议。该协议与土地所有权没有关联性，故江门城市公司以江门百货集团公司没有土地使用权证主张该协议无效，理据不足，本院不予支持。
四、关于江门城市公司主张返还按金37000元和租金10000元，能否成立的问题。
如前述分析，江门城市公司主张双方当事人自1995年7月31日至2011年8月28日签订的六份铺位租赁协议、两份补充协议和一份《安全生产、消防管理协议》无效，理据不足，本院不予支持。故此，江门城市公司依据合同无效要求返还按金及租金的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人江门城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6505元，由江门市城市商务经济服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁宇俊
审判员 甄锦源
审判员 肖文文
二〇一七年六月二十一日
书记员 陈咏珏