陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕06民终1512号上诉人（原审被告）延安市宝塔区粮食局。法定代表人丁海平，该局局长。委托代理人崔树森、焦伟，陕西树众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尤辉，男，1968年7月5日出生，汉族。委托代理人段世刚，陕西旷达律师事务所律师。上诉人延安市宝塔区粮食局因房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人崔树森、焦伟、被上诉人尤辉及其委托代理人段世刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2015年1月24日，耿春莲与被告下属的延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司签订《承包经营合同书》，合同约定由延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司将其院内坐北向南两层平房和三层彩钢及楼梯间的铁皮房一间承包给耿春莲。同年9月4日，原告与延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司及耿春莲签订《承包经营补充协议书》，约定承包经营承包主体为原告与延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司，耿春莲退出原承包经营合同，承包期为五十年，从2005年11月20日起至2055年1月31日止，承包费为775000元。合同同时约定由于市政规划以及不可抗力因素，遇到政府拆迁，造成乙方（即原告）所承包的房屋被拆迁，该房屋及土地使用权范围内所得的房屋拆迁补偿款以及其他全部补偿或赔偿费用均由乙方所有，延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司�履行配合义务，否则承担相应的赔偿责任。合同签订后，原告如约向延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司支付承包款775000元。2016年4月5日，延安市房屋征收管理局向原告下发了限期搬迁通知书。另查明，延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司后来面临改制，2007年1月31日，延安市宝塔区企业改制领导小组确定东关粮油食品经销店遗留资产负债及延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司缴回的资产负债统一由被告即延安市宝塔区粮食局具体管理。2016年9月5日，延安市房屋征收管理局确定原告承包的房屋拆迁赔偿款数额为3255667.7元。原审法院认为，原、被告间签订的《承包经营补充协议书》属双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的补充协议书中第二条约定：“由于市政规划以及不可抗力因素，遇到政府拆迁，造成乙方（即原告）所承包的房屋被拆迁，该房屋及土地使用权范围内所得的房屋拆迁补偿款以及其他全部补偿或赔偿费用均由乙方所有，甲方（即被告）应履行配合义务，否则承担相应的赔偿责任。”据此，对于原告的损失，被告应按照拆迁补偿费3255667.7元予以赔偿，对于原告主张中超过3255667.7元的部分，本院依法不予支持。由于原、被告间已经约定如遇政府拆迁，相应补偿或赔偿费用均由原告所有，因此，对被告提出被告不承担赔偿责任及赔偿数目应以鉴定结论为依据的辩解理由，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告延安市宝塔区粮食局于本判决生效之日起五日内一次性支付原告尤辉房屋拆迁赔偿款3255667.7元；二、驳回原告尤辉的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，原告已预交，实际由被告延安市宝塔区粮食局承担，于本判决生效后兑现案件款时一并支付原告。宣判后，延安市宝塔区粮食局不服，提起上诉，请求依法改判。其上诉理由是：一、被征收的三层房屋及附属院落系上诉人所有，故征收补偿费中除停业损失补偿费、一次性停产停业损失补偿费之外，均应归上诉人。二、政府的征收行为是不可抗力，上诉人是迫于无奈解除与被上诉人之间的租赁合同，导致合同目的不能实�的责任不在上诉人，故上诉人同意将未到期的租金退还给被上诉人，并按同期银行贷款利率向被上诉人支付资金占用期间的利息，但被上诉人应将承租的房屋返还给上诉人。三、本案涉案房屋系国有资产，延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司无权对房屋补偿款的归属进行处分，故其与被上诉人与之间签订的《承包经营补充协议书》中关于房屋补偿款的归属约定无效。四、被上诉人在起诉时要求上诉人赔偿其未到期的经营损失，并未要求按照《承包经营补充协议书》第二条的约定将房屋拆迁补偿款给其赔偿，但一审判决在未支持被上诉人营业损失的情况下，擅自按《承包经营补充协议书》第二条的约定将房屋拆迁补偿款赔偿给被上诉人，侵犯了被上诉人的处分权，也违反了我国《民事诉讼法》“不告不理”的原则。经审理查明，一审判决认定事实属实。上述事实，有当事人当庭陈述、承包经营合同书等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，应当向另一方承担赔偿损失的违约责任。本案中，被上诉人与延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司签订承包经营协议，约定延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司将自有房屋及院落交由被上诉人承包经营，双方形成了房屋租赁法律关系，应依法予以确认。由于延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司改制后所有资产及负债均转移给上诉人，故上诉人依法取代该公司成为出租人，双方当事人对此事实也无异议，故上诉人应当履行其作为出租人的合同义务。双方在履行合同过程中，由于政府对本案的租赁标的进行征收，导致被上诉人无法继续占有、使用和利用租赁物进行收益，故上诉人应当承担违约责任。虽然政府的征收行为不能归责于上诉人，但根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应向对方当事人承担违约责任，且被上诉人与延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司在签订合同时也明确约定了可能发生的政府征收行为，故该情形也不属于法律规定的不可预见、不能避免并且不能克服的客观事实，应当不属于不可抗力。也就是说，延安市宝塔区东瑞粮苑有限责任公司在与被上诉人签订合同时已经预见到租赁房屋存有被征收的可能性，但其仍然将房屋出租给被上诉人，现造成合同不能履行，其也应当承担违约责任，上诉人主张政府征收属不可抗力不承担责任的理由不能成立。根据法律规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因�约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被上诉人在承租房屋以后，其并未实际经营，而是将房屋转租获取利益，现由于上诉人的违约，给被上诉人造成的损失，上诉人应当予以赔偿。具体分析被上诉人的损失，对于被上诉人将房屋转租的事实双方当事人均不持异议，虽然被上诉人提供了与贺振华签订的《房屋承包合同》，以及一审时贺振华的当庭作证，但仍然缺乏贺振华实际向被上诉人支付租金的具体数额，故根据现有证据，尚不能充分证明被上诉人每年收取的租金为39.6万元。本案在二审审理过程中，上诉人认可被上诉人每年的租赁损失为32.5万元，也同意按照该数额向被上诉人赔偿合同未履行期间共计9年的租赁损失，故本院依法按照上诉人自认确定其应当向被上诉人赔偿的损失数额。被上诉人在一审程序中请求上诉人对其经营损失进行赔偿，一审判决虽然对被上诉人的损失是按照该拆迁补偿款进行的赔偿，但判决最终确定上诉人支付被上诉人房屋拆迁赔偿款不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销延安市宝塔区人民法院（2016）陕0602民初3241号民事判决；二、上诉人延安市宝塔区粮食局于本判决生效后十日内一次性赔偿被上诉人尤辉损失2925000元（32.5万元/年×9年）；三、驳回被上诉人尤辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，二审案件受理费32845元，由上诉人延安市宝塔区粮食局承担60000元，被上诉人尤辉承担3645元。本判决为终审判决。审 判 长 牛 锐代理审判员 胡 江代理审判员 侯丽媛二〇一六年十二月六日书 记 员 路 艳