湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0202民初1884号原告：黄石贝通生化有限公司，住所地黄石市黄石港区花湖大道9号，统一社会信用代码91420200722074095w。法定代表人：陈敬刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴学军，该公司员工。委托诉讼代理人：余俊，湖北东楚律师事务所律师。被告：肖文。被告：黄石港区楚天缘酒店，住所地黄石市黄石港区黄石大道****号（天舜金港明珠门面）。登记经营者：冯佳丹，女，1973年7月22日出生，汉族，住黄石市黄石港区黄石港上港路*****号，公民身份号码4202021973********。实际经营者：肖文。二被告共同委托诉讼代理人：李先明，黄石港区楚天缘酒店员工。原告黄石贝通生化有限公司与被告肖文、黄石港区楚天缘酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石贝通生化有限公司的委托诉讼代理人吴学军、余俊，被告肖文，被告黄石港区楚天缘酒店的实际经营者肖文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄石贝通生化有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告解除与被告签订的《房屋租赁合同》行为有效；2.判令被告给付拖欠房租人民币1758118元；3.判令被告在判决生效之日起五日内腾退房屋，从2016年9月26日起按100元／平方米／月的价格支付房屋占用费至被告实际腾退房屋之日止；4.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告于2010年4月13日签订了《房屋租赁合同》，约定将天舜明珠七栋一、二楼商业门面，建筑面积约为260平方米，作酒店、宾馆使用；租赁期限15年，自2010年9月1日起至2025年8月30日止。原告提供的物业服务限于对出租的房屋进行正常的维修，遇到非被告使用房屋出现渗漏等情况，保修期内由开发商负责；保修期满，原告出面协商和负责维修。该出租门面建于2010年，依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用下，建设工程的最低保修期限为屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。合同签订后，被告向原告反映房屋存在漏水情况，原告亦通知了开发商进行维修，开发商也进行过维修但未能彻底修好。被告于2015年5月27日起诉原告，要求原告赔偿经营损失及维修损失，并以此为由拒不交纳房租，但合同约定保修期内的维修责任主体系开发商，被告亦明知此事实。原告不应当承担房屋维修责任，亦不应当承担由此引发的其他损失。原告多次要求被告按时足额交纳房租，但被告以房屋漏水为由迟延且不足额交纳房租。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。被告肖文、黄石港区楚天缘酒店共同辩称，关于房租金额，原告未与被告进行对账，被告每月都交纳了房租，只是交的不是足额的房租。被告在江天建设集团收购黄石贝通生化有限公司之前租赁的涉案房屋，被告装修时就存在漏水情况，开发商来被告处进行了维修，但是一直未修理好。被告向原告反映了这一情况，原告告知被告先装修经营以后再谈。案涉房屋是被告自己装修的，期间修修补补好几年，房屋漏水情况比较严重。被告曾因为房屋漏水的问题起诉过原告，该案的判决书已经生效了。现在房屋仍存在漏水情况，但始终没有人进行处理。每月的房租都是被告存到原告银行账户中的，约定的房租是每月6万多元，被告每月大概交5.5万元，部分租金系用原告的招待费用抵扣的，具体费用还未核算。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告在本院规定的举证期限内未提交任何证据。本院组织二被告进行了质证。对二被告无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房租计算表系原告单方制作，且二被告不予认可，故本院不予确认；2.原告提交的《答复函》、《解除房屋租赁合同告知书》、特快专递邮寄单均系原件，能够相互印证证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄石港区楚天缘酒店于2010年7月28日取得个体工商户营业执照，登记经营者为冯佳丹，实际经营者为被告肖文。2010年4月13日，原告（甲方）与被告肖文（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定，原告将位于天舜金港明珠七栋一、二楼商业门面，建筑面积约为2650平方米，出租给乙方作为酒店、宾馆使用；租赁期限15年，即从2010年9月1日至2025年8月30日止；租金从2010年9月1日开始计算，第一、二年每月租金66250元；从2012年9月1日起，每月租金60000元；从2013年9月1日起，每月租金63000元；从2014年9月1日起，每月租金66000元；从2015年9月1日起，每月租金69000元；从2016年9月1日起租金双方将根据当期市场情况另行确定；乙方应于起租后每月30日前交清当月租金，逾期未交，则按每天5‰的比例收取所欠金额的滞纳金；乙方在订立本合同时，应交押金20万元，合同期满后，待乙方退还所有租用房屋、场所并结清全部账目，甲方将押金退给乙方（不计息）；甲方提供的物业服务限于对出租的房屋进行正常的维修，遇到非乙方使用房屋出现渗漏等情况，保修期内由开发商负责，保修期满甲方应出面协调和负责维修；乙方在承租期内需在室内外装饰装修需事先将装修方案报甲方书面认可，方可自费动工，但不得改变房屋承重及主体结构，如改变甲方原有房屋非承重结构，乙方退出时必须恢复原状，若乙方不恢复原状，甲方则从乙方押金中扣除恢复建筑物原状所需费用；未经甲方许可，乙方逾期二个月未交租金，甲方有权提前解除租赁合同，并要求乙方依法赔偿甲方的全部损失，含预期租金收入；乙方逾期两个月未交租金，甲方书面通知解除合同后，乙方应在5日内腾出房屋，逾期未腾出房屋，甲方有权收回房屋，房屋内乙方未搬迁或拆除的设施设备，乙方放弃所有权，无偿归甲方所有；任何一方违约导致诉讼的，必须除依合同约定承担违约责任外，还需承担另一方因主张权利而支出的一切费用，含诉讼费、律师费、评估费、执行费等。合同签订当日，被告肖文依约交纳押金20万元，原告依约将位于天舜金港明珠七栋一、二楼商业门面交付被告肖文使用。此后，被告肖文自行请人装修涉案房屋并用于经营黄石港区楚天缘酒店。由于涉案房屋出现二楼屋顶、外墙渗漏等情况，被告肖文告知原告，原告协调黄石天舜房地产开发有限公司进行维修，但仍未彻底解决渗漏问题。2010年11月3日至2017年10月19日期间，被告黄石港区楚天缘酒店向原告支付涉案房屋租金共计人民币3760982元。2016年9月21日，原告向二被告发出《解除合同通知书》，该告知书载明：“贵方与我方于2010年4月13日签订了《房屋租赁合同》约定贵方应于每月30日前，向我方支付当月租金。我方已于2016年7月1日发出了《催告履行合同通知书》，要求你方交纳房租，但直至今日贵方仍有房租拖欠未交。现依据法律规定，我方正式告知贵方解除双方于2010年4月13日签订《房屋租赁合同》，如贵方对于我方解除合同的行为有异议，请三日内向我方提出书面异议，逾期未提异议视为贵方同意本告知书的效力。”2016年9月24日，被告黄石港区楚天缘酒店作出《答复函》，主要内容为：“1、关于贵公司出租房屋存在严重渗漏水质量问题，给我酒店造成重大损失，此案正在人民法院审理之中；2、贵公司出租房屋存在严重质量违约在先，我酒店拒付租金（实际每月支付）理由成立，如若贵公司执意解除合同收回门面，那么，我酒店则按合同约定认定贵公司违约，按我酒店装修损失的双倍进行赔偿（280万元×2倍）560万元。”被告黄石港区楚天缘酒店至今未予腾退且一直在营业。另查明，2015年5月28日，黄石港区楚天缘酒店因涉案房屋渗漏将黄石贝通生化有限公司、黄石天舜房地产开发有限公司诉至本院。本院于2017年4月12日作出（2015）鄂黄石港民一初字第00083号民事判决书，判决黄石贝通生化有限公司给付黄石港区楚天缘酒店维修费用人民币20万元。本院认为，原告与被告肖文签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效并生效，双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于合同解除问题。在履行合同过程中，被告每月向原告支付部分租金（几百元至五万多元不等），但未能足额支付当月租金。尽管二被告均辩称未能足额支付租金的原因是涉案房屋存在渗漏水的情况未能得到解决，但双方在签订的合同中已就房屋出现渗漏等情况如何处理作了明确约定。事实上，被告也已通过诉讼途径解决该问题。因此，房屋渗水并非被告拒付全额租金的正当理由。况且，在原告发出《催告履行合同通知书》要求二被告支付租金后，二被告仍未按约支付全额租金，该行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，根据双方签订的租赁合同第六条约定：“未经甲方（原告）许可，乙方（被告肖文）有下列情形之一的，甲方（原告）有权提前解除租赁合同，并要求乙方（被告肖文）赔偿甲方（原告）的全部损失，含逾期租金收入。1、乙方（被告肖文）逾期两个月未交租金……”原告有权解除双方签订的合同，解除合同的效力于被告收到该通知时发生。故本院确认原告与被告肖文2010年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月23日解除。关于责任主体的问题。其一，根据合同相对性原则，被告肖文作为签订《房屋租赁合同》的相对方，依法享有合同权利并承担合同义务。其二，被告黄石港区楚天缘酒店作为有字号的个体工商户，实际使用涉案租赁房屋，并向原告给付租金，原告亦向其开具租金的税务发票。故二者已形成事实上的租赁合同关系。其三，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，家庭经营的，以家庭财产承担。被告肖文作为被告黄石港区楚天缘酒店的实际经营者，应与其所经营的个体工商户共同承担责任。综上，被告肖文及黄石港区楚天缘酒店均系本案责任主体。在合同解除后，二被告应依法腾退房屋并支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费。关于拖欠房屋租金、房屋占有使用费的具体数额问题。2010年9月1日至2016年8月31日期间，按照合同约定的租金标准计算，二被告应向原告支付租金共计人民币4686000元（66250元／月×24个月＋60000元／月×12个月＋63000元／月×12个月＋66000元／月×12个月＋69000元／月×12个月）；从2016年9月1日以后的房屋租金，合同中虽约定双方将根据当期市场情况另行确定，但双方始终未能协商达成一致意见，故原告要求被告按照100元／平方米·月支付租金缺乏事实依据。在双方未能就2016年9月1日起的租金标准达成一致意见、原告也未能提供同地段同时期租金标准作为参考的前提下，本院认为，根据公平原则，结合合同履行情况，应参照上一年度即2015年9月1日至2016年8月31日适用的租金标准69000元／月计算2016年9月1日之后的房屋租金或房屋占有使用费用。从2016年9月1日起至租赁合同解除之日即2016年9月23日，二被告应向原告支付租金计人民币52900元（69000元／月÷30天×23天）；以上租金共计人民币4738900元。从合同解除之次日即2016年9月24日起至被告最后一次支付费用的2017年10月19日，二被告应向原告支付房屋占有使用费人民币897000元（69000元／月÷30天×390天）。截止至2017年10月19日，被告已向原告支付费用共计人民币3760982元，故二被告尚欠原告房屋租金（房屋占有使用费）人民币1874918元。因被告肖文在签订租赁合同时向原告支付了押金人民币20万元，现双方的租赁合同已解除，原告亦应返还被告该笔押金。上述两项债务相抵后，二被告仍应向原告支付租金（房屋占有使用费）人民币1674918元。从2017年10月20日起至二被告实际返还房屋之日止，二被告应以69000元／月的标准向原告支付房屋占有使用费。对于原告主张中未超出上述标准的部分，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄石贝通生化有限公司与被告肖文2010年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月23日解除；被告肖文、黄石港区楚天缘酒店于本判决生效后十五日内腾退位于黄石市天舜金港明珠七栋一、二楼商业门面并将该门面返还给原告黄石贝通生化有限公司。二、被告肖文、黄石港区楚天缘酒店于本判决生效后十五日内向原告黄石贝通生化有限公司共同支付租金（房屋占有使用费）〔1.截止至2017年10月19日的租金（房屋占有使用费）人民币1674918元；2.从2017年10月20日起至二被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照69000元／月的标准计算〕。三、驳回原告黄石贝通生化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20822元，由原告黄石贝通生化有限公司负担986元、被告肖文、黄石港区楚天缘酒店共同负担19836元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  向淑青人民陪审员  董晓慧人民陪审员  张 景二〇一八年四月三日法官 助理  代雯莉书 记 员  桂丽婷