福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0922民初2585号 原告：陈岩锋，男，1984年3月24日出生,汉族，住福建省古田县。 原告：姚霞芳，女，1984年2月17日出生,汉族，住福建省古田县。 俩原告委托诉讼代理人：李群英，古田县中心法律服务所法律工作者。 被告：宁德乾丰房地产有限公司，住所地：福建省古田县城东街道富昌大厦**1、3、4号店面。 法定代表人：孙巧莊，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈宗坦，男，1973年9月21日出生,汉族，住福建省三明市梅列区，系该公司工作人员。 原告陈岩锋、姚霞芳与被告宁德乾丰房地产有限公司（以下简称“乾丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈岩锋、姚霞芳的委托诉讼代理人李群英，被告乾丰公司的委托诉讼代理人陈宗坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈岩锋、姚霞芳向本院提出诉讼请求：1.判令乾丰公司立即协助陈岩锋、姚霞芳办理乾丰香山第X幢X号房屋权属证书；2.判令乾丰公司向陈岩锋、姚霞芳支付逾期办证违约金（每日按已付购房款737953元的0.002%计算，自2016年4月1日计至乾丰公司实际履行协助陈岩锋、姚霞芳办理房屋权属证书义务之日止；暂计至2017年11月6日为8643元)。事实与理由：2013年3月18日，陈岩锋、姚霞芳向乾丰公司购买位于古田县古七中门前的乾丰香山第X幢X号商品房，总价款为737953元。双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），对交房时间、办理产权证的时间以及违约责任都做了明确的约定。其中《合同》第十四条约定：乾丰公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，若陈岩锋、姚霞芳不退房，乾丰公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向陈岩锋、姚霞芳支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，陈岩锋、姚霞芳依约足额付清了房价款，乾丰公司于2015年12月31日与陈岩锋、姚霞芳办理了交房手续。但由于乾丰公司至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致陈岩锋、姚霞芳无法取得房屋权属证书。因此，乾丰公司应承担逾期办证违约金。 乾丰公司辩称，1.乾丰公司交付商品房的时间为2016年4月30日，按约定因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金，陈岩锋、姚霞芳主张自2016年4月1日起按已付购房款的0.002%支付逾期办证违约金没有依据，应从2016年7月29日起算。2.陈岩锋、姚霞芳没有按约定的时间办理完成银行按揭贷款，按《合同》附件六合同补充协议第一条的约定，至少应在2013年7月16日之前办理完毕银行按揭贷款，而按揭贷款实际是在2013年8月27日才办理完毕，延误42天，故乾丰公司办理产权证的期限相应顺延，陈艳芳、姚霞芳还应按约定支付乾丰公司逾期交付款的违约金。3.逾期办证的原因不是乾丰公司造成的。乾丰公司交房后，乾丰香山小区部分业主违规装修、违规搭建、改变住宅外立面等，虽经行政主管部门责令整改，但部分业主拒不改正，因小区业主整改不到位才导致乾丰公司未能如期完成房屋所有权整体首次登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，可认定无争议事实如下：陈岩锋、姚晓芳向乾丰公司购买位于古田县古七中门前的乾丰香山第X幢X号商品房。双方签订《合同》，对购房价款、交房时间、产权证办理（产权登记）、违约责任等事项作出了约定。双方约定交房时间为2015年12月31日前，实际交房时间为2016年4月30日。《合同》签订后，陈岩锋、姚霞芳均已全额支付购房款，乾丰公司也已实际收到陈岩锋、姚霞芳支付的全部的购房款。《合同》签订后，郑运智、姚礼娟均已全额支付购房款，乾丰公司也已实际收到郑运智、姚礼娟支付的全部的购房款。《合同》第十四条就关于产权登记事项及逾期办证的违约金计算方式进行了约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付款的0.002％向买受人支付违约金。2.至今为止，乾丰公司开发的御山国际项目尚未在不动产登记中心办理房屋所有权首次登记（即房屋所有权初始预登记），涉案房屋未办理房屋权属证书。对于双方争议的证据认定如下：乾丰公司提交的房屋交接验收表，经姚霞芳签名确认，可证实乾丰公司实际交房时间为2016年4月30日；陈岩锋、姚霞芳与乾丰公司共同向本院提交的销售不动产统一发票，系正式发票，本院予以确认，可证实陈岩锋、姚霞芳分别于2013年3月19日、2013年8月27日向乾丰公司支付购房款227953元、510000元。 对于双方当事人有争议的问题，本院认定如下：一、乾丰公司应否承担逾期办证违约责任的问题。本院认为，乾丰公司至今仍未办理房屋所有权首次登记，而房屋所有权首次登记是买受人办理房屋权属证书的前提条件，乾丰公司该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，故陈岩锋、姚霞芳认为其逾期办证系因出卖人乾丰公司的违约行为造成的意见，予以支持。乾丰公司抗辩未能如期完成房屋所有权首次登记的原因并非其造成的，无相应证据佐证，不予采纳。二、乾丰公司应当承担的逾期办证违约金的数额问题。根据《合同》附件六补充协议第二条第一款以及第四条第四款的约定，买受人存在逾期付款情形，出卖人可依逾期时间相应顺延交房期限，出卖人办理产权的期限也相应顺延。本案中，依《合同》附件六补充协议第一条的相关约定，陈岩锋、姚霞芳应于《合同》签订之日起120天内即2013年7月16日之前向乾丰公司付清购房款，而陈岩锋、姚霞芳实际于2013年8月27日付清购房款，共逾期42天。因此，乾丰公司可依陈岩锋、姚霞芳逾期时间相应顺延交房期限，双方约定的交房日期为2015年12月31日前，故乾丰公司应当交房日期相应地顺延至2016年2月11日前。而乾丰公司实际交房时间为2016年4月30日，依《合同》约定，逾期办证期间应从实际交房日加90日之后即2016年7月30日起计算至乾丰公司完成房屋所有权首次登记之日止。根据《合同》第十四条的约定，因出卖方人原因，买受人未能在该商品方交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金，故违约金应从2016年7月30日起，每日按已付房价款的0.002%计算至乾丰公司完成房屋所有权首次登记之日止。 综上所述，本院认为，陈岩锋、姚霞芳在与乾丰公司签订《合同》后已履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定及《合同》的约定，乾丰公司负有协助陈岩锋、姚霞芳办理涉案房屋权属证书的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。而庭审中查明，乾丰香山房屋目前未完成房屋所有权首次登记，故乾丰公司应当在完成房屋所有权首次登记后协助陈岩锋、姚霞芳办理房屋权属证书。由于乾丰公司尚未办理房屋所有权首次登记，导致陈岩锋、姚霞芳无法办理房屋权属证书，乾丰公司应承担违约责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、宁德乾丰房地产有限公司应于完成房屋所有权首次登记后十五日内协助陈岩锋、姚霞芳办理乾丰香山第X幢X号房屋权属证书； 二、宁德乾丰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈岩锋、姚霞芳违约金（违约金从2016年7月29日开始，每日按已付房价款772091元的0.002%计算至宁德乾丰房地产有限公司完成房屋所有权首次登记之日止）； 三、驳回陈岩锋、姚霞芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费50元，由陈岩锋、姚霞芳负担8元，由宁德乾丰房地产有限公司负担42元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  叶少青 审 判 员  张宁国 人民陪审员  兰成玉 二〇一七年十一月二十八日 书 记 员  郑晶晶 注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。