山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0214民初375号
原告：栾绍海，男，1979年11月28日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王毳毳，山东海轩律师事务所律师。
被告：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区春阳路157号。
法定代表人：王泽宣，职务董事长。
第三人：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地山东省青岛市城阳区正阳路223号。
负责人：赵波，职务行长。
委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。
原告栾绍海与被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称“吉昌公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称“农行城阳支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栾绍海及其委托诉讼代理人王梦梦、王毳毳与第三人农行城阳支行委托诉讼代理人栾栋到庭参加诉讼。被告吉昌公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告栾绍海向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告签订《商品房销售合同》的义务，及为原告办理城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼5单元502室房屋房产证的义务；2、第三人农行城阳支行解除对原告房屋的抵押；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年5月5日，原、被告签订《房屋认购协议》，并向被告支付定金10000元。原告根据协议约定支付了30%的房款，后被告将涉案房屋交付给原告居住使用，但被告至今仍未履行为原告办理房产证的义务，被告的行为已构成违约。鉴于被告怠于履行合同义务侵害了原告的合法权益，根据《合同法》等法律规定起诉，请求法院依法裁判。
被告吉昌公司未作答辩亦未向法庭提交证据。
第三人农行城阳支行述称，原告没有证据证明已经向被告交付了相应款项；本案不符合最高法司法解释适用条件，交付款项没有达到全部或大部分款项。
原告栾绍海围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证如下：1、《房屋认购协议》1份，原告用于证明原、被告签订《房屋认购协议》，约定原告购买涉案房屋，原告以银行按揭方式支付除首付款外的剩余房款，被告承诺在2007年8月30日前取得“商品房预售许可证”后三天内与原告签订《商品房买卖合同》，并约定被告须按承诺为原告办理银行按揭手续和产权登记手续，原、被告双方所签《房屋认购协议》意思表示真实，应依约履行合同义务，故本案被告应履行与原告签订商品房买卖合同并为原告办理房产证的义务。第三人对该证据真实性无法确认；2、收据3份，原告用于证明原告向被告支付购房款的情况。第三人对该组证据真实性无法确认，认为原告仅有收据没有银行转账凭证，并不能证明该款项已经实际支付；3、水费、电费及卫生费收据16份，原告用于证明涉案房屋已实际交付原告使用多年，由原告缴纳水电费等，原告系涉案房屋的所有权人。第三人对该组证据真实性无异议；4、（2009）城民初字第437号民事调解书1份，原告用于证明原告与前妻已于2009年离婚，法院生效调解书已确认涉案房屋归原告个人所有，原告有权提起本案诉讼。第三人对该证据无异议。原告提交的上述证据1-4均有原件或与原件核对相符，被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，放弃质证权利，本院依法确认原告所提交证据1-4的真实性、关联性及合法性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原告栾绍海、案外人李青霞（乙方）与被告吉昌公司（甲方）于2007年5月5日签订《房屋认购协议》，主要约定：一、乙方自愿购买甲方开发的吉昌馨苑12号楼5单元502户房屋（以下称“涉案房屋”），建筑面积82.66平方米（最终确权面积以政府相关部门确认面积为准），单价3180元/平方米，总价262859元；储藏室:12号楼5单元8号，建筑面积14.3平方米，单价700元/平方米，总价10010元；配套费：天然气2600元，有线电视开通费500元，合计275969元。二、乙方于2007年5月5日向甲方支付定金10000元，并选取如下付款方式向甲方支付房款：1、做银行按揭，须于2007年5月12日前向甲方支付该房屋首付款和储藏室、配套费的全款共计91969元，余款184000元做银行按揭。三、甲方承诺在收到乙方定金后，保证乙方所定之商品房位置及价格不变；甲方承诺在2007年8月30日之前取得商品房预售许可证后三天内与乙方签订正式《商品房买卖合同》。四、乙方须按时交纳房款并在接到甲方通知后及时办理《商品房买卖合同》及银行按揭手续，若乙方逾期付款和逾期办理《商品房买卖合同》及银行按揭手续，逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，甲方有权解除合同，并在7日内将除定金外的所付房款不计利息退还给乙方，该房屋另行出售。五、甲方承诺为乙方办理银行按揭手续和产权登记手续，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乙方有权退房，甲方向乙方支付总房款万分之5的违约金。2007年5月5日，原告栾绍海、案外人李青霞向被告支付定金10000元，2007年5月7日，原告栾绍海、案外人李青霞向被告支付房屋首付款68890元、储藏室房款10010元及天然气、有线电视配套费3100元。原告提交的证据显示其2007年12月15日至2017年2月19日期间缴纳过涉案房屋卫生费和水电费等费用。
二、2009年2月23日，经本院调解，原告栾绍海与案外人李青霞达成的（2009）城民初字第437号民事调解书载明栾绍海付清余款后，李青霞于2009年9月10日前协助栾绍海办理涉案房屋变更登记手续，并将购房协议及交款收据原件一并给付栾绍海。第三人于2012年6月4日取得青房地建市字第201238566号在建工程抵押证，被告抵押的在建工程包括涉案房屋，因被告没有偿还全部借款，第三人至今未将涉案房屋解押。2012年7月12日，被告取得涉案房屋的初始登记，具备了办理个人房产证的条件，涉案房屋在青岛市城阳区房产管理处登记的实测建筑面积为79.81平方米。2012年12月底，被告法定代表人王泽宣不知去向，被告停业。
三、2017年6月21日，原告向本院提交书面申请，载明：“2007年5月5日，本人栾绍海与青岛吉昌房地产开发有限公司签订《房屋认购协议》，约定本人购买吉昌馨苑12号楼5单元502户房屋，房屋单价为3180元/平方米，储藏室价款为10010元、配套费为3100元。经向房产部门查询房屋实测建筑面积为79.81平方米，计算房屋价款共计253795.8元。综上，本人应交总价款为266905.8元，本人已支付共计92000元，但因吉昌房地产公司经营异常，本人无法继续向吉昌房地产公司支付余款。现本人申请一次性付清涉案房屋余款共计174905.8元。”2017年6月23日，第三人向本院提交书面申请，载明：“原告栾绍海诉青岛吉昌房地产开发有限公司列我行为第三人房屋买卖合同纠纷一案贵院业已受理。原告诉称其为购买城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼5单元502室房屋，与吉昌公司签订了《房屋认购协议》，并向吉昌公司支付了30%的房款。原告向贵院申请一次性支付剩余房款后，要求吉昌公司办理房产证。因上述房产已抵押于我行并依法办理了抵押登记（他项权证号：青房地建市字第201238566号），我行对该房屋的价款享有优先受偿权。故我行申请，原告将剩余房款一次性支付我行（收款人：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，开户行：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行营业部，账户：38×××91），我行收到剩余房款后7个工作日内向城阳区房产处申请解除上述房产的抵押登记。原告确已支付给吉昌公司的房屋价款我行将向吉昌公司主张。”2017年10月24日，原告已将剩余购房款174905.8元提存至本院。
本院认为，原告栾绍海、案外人李青霞与被告吉昌公司于2007年5月5日签订的《房屋认购协议》性质为预约合同，意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告栾绍海、案外人李青霞与被告吉昌公司签订的《房屋认购协议》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且被告已经按照约定收受购房款并将涉案房屋交付原告使用，故该《房屋认购协议》实质为商品房买卖合同。原告栾绍海与案外人李青霞通过调解离婚方式确认了涉案房屋权利人，故栾绍海有权在本案中以自己的名义主张权利。我国《民法总则》第五条及《合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。且房屋属于不动产，一般价值较大，故房屋买卖行为属要式法律行为，买卖合同所涉及的权利义务内容比较多，且都要经过买卖双方的充分协商才能确定，现被告停业，原告栾绍海诉请要求被告履行与其签订《商品房销售合同》的义务，理由不当，于法无据，本院对此不予支持。被告2012年为办理贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，涉案商品房买卖合同的履行受第三人的约束。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，没有证据证明原告在涉案商品房买卖合同履行过程中存在过错，且原告已通过向本院提存涉案房屋购房余款的方式付清了约定的全部购房款，其购得涉案房屋的相应权益亦优先于第三人的在建工程抵押权和其他债权，故原告享有的合同权利，应依法受到保护。被告已于2012年7月12日取得涉案房屋的初始登记，具备了向原告办理个人房产证的条件，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告要求第三人协助办理涉案房屋解除抵押登记手续、被告协助办理涉案房屋房产证，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告吉昌公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和被告青岛吉昌房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告栾绍海办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼5单元502室房屋的抵押登记解除手续。
二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后三十日内，被告青岛吉昌房地产开发有限公司协助原告栾绍海办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼5单元502室房屋的所有权登记手续。
三、驳回原告栾绍海的其他诉讼请求。
案件受理费100元，公告送达费600元，共计700元，均由被告青岛吉昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 纪仁峰
人民陪审员 纪玉铸
人民陪审员 李 芹
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 张 磊
书 记 员 江雷娜