江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初6054号
原告：周裕良，男，汉族，1972年10月5日生，住江苏省常熟市。
原告：柏丽华，女，汉族，1973年11月23日生，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。代理上列两原告。
委托诉讼代理人：杨少平，江苏少平律师事务所律师。代理上列两原告。
被告：徐建华，男，汉族，1971年1月30日生，住江苏省常熟市。
被告：丁红梅，女，汉族，1972年2月1日生，住江苏省常熟市。
被告：丁佩佳，男，汉族，1994年1月22日生，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。代理上列三被告。
委托诉讼代理人：吴珂，江苏正大发展律师事务所律师。代理上列三被告。
第三人：常熟市万事通房屋咨询服务有限公司，住所地江苏省常熟市湘江路214号。
法定代表人：薛利君，总经理。
委托诉讼代理人：张惠芳，系该公司副总经理。
原告周裕良、柏丽华诉被告徐建华、丁红梅、丁佩佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序于2017年7月5日公开开庭进行了审理。审理过程中，根据原告的申请，本院依法通知常熟市万事通房屋咨询服务有限公司作为本案的第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年8月22日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2017年9月11日、12月14日两次公开开庭进行了审理。原告周裕良、柏丽华及其委托诉讼代理人龚晓春、被告徐建华及三被告的委托诉讼代理人袁伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周裕良、柏丽华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年1月2日签订的房屋买卖中介服务协议；2.判令被告返还定金10万元；3.判令被告赔偿房屋差价损失80万元以及中介费34000元，合计人民币834000元；4.本案诉讼费由被告承担。
审理过程中，原告将诉讼请求第1项变更为：判令解除原、被告及第三人于2017年1月2日签订的房屋买卖中介服务协议；将诉讼请求第3项变更为：判令被告赔偿房屋差价损失727786元以及中介费34000元，合计人民币761786元。
事实和理由：2017年1月2日，原告周裕良、被告徐建华及第三人常熟市万事通房屋咨询服务有限公司签订了房屋买卖中介服务协议。协议约定原告向被告购买衡泰锦苑12幢303室房屋（含一个汽车位），价格为3415000元，协议对于付款的时间、过户时间也作出了明确的约定。合同签订当日，其依约支付了10万元定金。2017年3月下旬，徐建华通过第三人转告原告，因房屋共有人之一丁佩佳在美国念书，没法在原定的3月28日赶回来办理过户手续，要求将履行期推后一个月，原告考虑到实际情况就口头同意推迟到4月底履行。到4月下旬，原告再次提出办理房屋买卖合同的网签并支付房款等手续，但徐建华表示不想卖了。被告徐建华明确表示不履行合同义务，已经构成违约，应赔偿原告由此所造成的损失。
被告徐建华辩称：1、其与与周裕良签订了房屋买卖中介服务协议并收取10万元定金是事实；该房屋买卖协议已经于2017年5月12日终止，无需再解除。2、原告周裕良未按照协议约定时间支付相应款项构成违约，其不存在违约行为，故无需返还定金10万元并赔偿损失。3、本案所涉房屋系三被告共同共有，其在未经其他共有人授权的情况下出售房屋属无权处分共有财产。周裕良在明知该房屋为共有房屋情况下，仍与其签订协议，自身也有过错。由于签订该协议时，没有其他房屋共有人的授权或签字，导致该份协议效力待定，现该份协议也已经终止。4、如果法庭认为双方对履行协议都存在过错，支持原告差价损失的话，应同时考虑原告应承担的税费及因此应支出的成本。
被告丁红梅、丁佩佳辩称：诉争房屋为三被告共同共有，原告周裕良与被告徐建华所签订的房屋买卖中介服务协议未经其授权和签字同意，属于无权处分，该协议效力待定，但现该协议已经终止。原告周裕良无权要求其返还定金10万元并赔偿损失。
第三人常熟市万事通房屋咨询服务有限公司述称：1、同意解除三方所签订的房屋买卖中介服务协议。2、原告的中介费3.4万已经支付，被告的中介费还没有支付。根据协议约定如果谁存在违约，则中介费由违约方承担，其认为被告是违约方，如果被告败诉，则原告已付的中介费应由被告承担。
原告周裕良、柏丽华为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：1、原告身份证、被告户籍信息，证明原、被告双方主体资格；2、房产证1份（复印件），证明涉案房屋由三被告共同共有；3、房屋买卖中介服务协议1份，证明被告将涉案房屋出售给原告，双方约定了价款、支付时间、过户时间、中介费的承担等；4、收条1张，证明被告收到了原告定金10万元；5、原、被告之间的函件往来，证明被告以原告违约为由要求支付违约金并付清全部房款，否则解除合同；6、通话录音，证明被告徐建华以商量不通为由表示房子不卖了；7、微信联系公证书1份，证明被告徐建华在与第三人的微信联系中表示履行期限要求变更推迟，后来又表示不履行协议了；8、付款凭证1份，证明原告已经支付了第三人中介费3.4万元。
被告徐建华为支持其抗辩意见，向本院提交了物业费发票1张、房屋过户物业服务费用结算清单1份，证明被告为方便过户已经缴纳了有关物业费用。
经审理查明：常熟经济开发区高新技术产业园衡泰锦苑12幢303室房屋为徐建华、丁红梅、丁佩佳三人共同共有。2017年1月2日，原告周裕良、被告徐建华及第三人常熟市万事通房屋咨询服务有限公司签订了房屋买卖中介服务协议，协议约定原告向被告购买该房屋，房价为3415000元（含一个汽车位）。对于付款，协议约定在签订合同时先付定金10万元，过户二日前周裕良支付部分款项用于被告徐建华归还该房屋按揭贷款；3月28日付清周裕良拟向银行贷款以外的余款并办理过户、交房手续；周裕良的银行贷款资金由徐建华直接领取。协议还约定中介费双方各负担3.4万元即房价的1%，如果任何一方违约，由违约方承担全部的中介费。该协议售房人由徐建华签字并代丁红梅、丁佩佳签名；购房人由周裕良签字并代柏丽华签名。同时，协议中双方明确表示如代签不实由本人承担法律责任。合同签订后，周裕良依约支付了定金10万元，张建华出具收条。后被告徐建华通过第三人转告原告周裕良，因房屋共有人之一丁佩佳（系徐建华儿子）在美国念书，办理委托书公证手续麻烦，丁佩佳本人要在4月底才能回国，没法在3月28日办理过户手续，故要求将履行期推后一个月。原告周裕良考虑实际情况后就口头同意将履行期限推迟一个月即推迟到4月底履行。在此期间，第三人要求被告徐建华前往办理网签，徐建华提出要周裕良先支付五六十万归还按揭贷款后才同意去办理网签手续，而周裕良则表示依照约定该款要在办理过户手续的前两日才支付，故不同意提前支付，致使网签未果。到4月中旬，第三人约原、被告双方一起商量办理网签及归还房屋按揭贷款等事宜，被告徐建华表示儿子回来了，房子儿子要用不卖了，而周裕良坚持要求履行合同。2017年5月5日，徐建华向常熟市万事通房屋咨询服务有限公司及周裕良发函，表示周裕良未能依照协议在3月28日前付清除银行贷款以外的款项已经违约，要求周裕良在5月12日前付清全部款项并支付违约金，否则解除协议。周裕良两次回函表示未能在3月28日支付除银行贷款以外的款项是因为徐建华表示儿子在国外无法按期回来办理相关手续而要求将履行期限推后所致，为表示诚意，同意支付部分违约金，其余付款条件按合同履行。徐建华以周裕良未能在5月12日前付清全部款项为由，表示合同已经终止。
另查明：2017年5月18日，周裕良支付第三人常熟市万事通房屋咨询服务有限公司中介费34000元。
审理过程中，根据原告的申请，本院委托苏州天仁信达土地房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估。该公司于2017年11月10日出具评估报告，估价结果为4142786元。原告为此支付了评估费26850元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同情况，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案房屋为三被告共同共有，徐建华作为共有人之一，未经其他共有人授权和同意单独与原告周裕良签订房屋买卖协议，其属无权处分，但并不影响房屋买卖中介服务协议的效力，该协议仍属有效。因房屋共有人丁佩佳在国外致协议无法履行，且被告徐建华也明确表态不再履行合同义务，故周裕良据此要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，徐建华所收取的定金理应返还，对于周裕良的损失应根据双方的过错程度承担。该协议只有周裕良、徐建华两人签字，且协议中双方明确表示如代签不实由本人承担法律责任，故相应的权利义务由签字方承受。徐建华明知自己无权单独处分该房屋，仍然与周裕良签订房屋买卖协议应承担主要责任；周裕良明知该房屋为三被告共同有，未要求徐建华出示其他共有人同意售房的授权书单独与徐建华签订协议，导致合同无法履行也存在一定的过错应承担次要责任。根据双方的过错程度，本院决定由徐建华承担70%的赔偿责任，周裕良自担30%的责任。
对于周裕良的损失，系履行合同可以获得的收益（即差价损失）及为此花费的费用。当时双方约定的房屋交易价格为3415000元，后经评估诉讼时的市场价值为4142786元，如果合同履行，周裕良可获得的收益为727786元。同时，周裕良为此支付了34000元的中介费，亦是其损失的一部分，故周裕良的损失合计可计算为761786元。按照70%的责任比例，徐建华应承担533250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告周裕良、被告徐建华、第三人常熟市万事通房屋咨询服务有限公司于2017年1月2日所签订的房屋买卖中介服务协议。
二、被告徐建华返还原告周裕良定金100000元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告徐建华赔偿原告周裕良损失533250元，于本判决生效之日起十日内履行。
上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行中国农业银行常熟方塔支行，账号62×××67。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告周裕良、柏丽华的其他诉讼请求。
案件受理费12498元、保全费5000元、评估费26850元，合计人民币44348元，由原告周裕良负担13304元，被告徐建华负担31044元（原告同意其预交的诉讼费用由被告徐建华向其直接支付，本院不再退还，由被告徐建华在本判决生效之日起十日内一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。
审 判 长 易 晖
审 判 员 焦林生
人民陪审员 戈惠琴
二〇一八年二月六日
书 记 员 高 宇