北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初61215号
原告：郭洪波，男，1962年10月24日出生，住北京市崇文区。
委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。
被告：北京市孙河农工商联合公司，住所地北京市朝阳区孙河乡西店村南，统一社会信用代码×××。
法定代表人：张复春，总经理。
委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。
原告郭洪波（以下称其姓名）与被告北京市孙河农工商联合公司（以下简称孙河农工商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭洪波委托诉讼代理人龚晓菲，孙河农工商公司委托诉讼代理人杨伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭洪波向本院提出诉讼请求：要求孙河农工商公司按照合同约定向郭洪波交付位于北京市朝阳区孙河乡康营小区KY-15-3号楼2单元2层3号房屋。事实和理由：双方签订了《房屋使用权转让合同》，约定郭洪波将位于北京市朝阳区孙河乡康营小区KY-15-3号楼2单元2层3号房屋的使用权有偿转让给郭洪波，受让期限70年，房屋建筑面积86平方米，转让价款为7500元/平方米，共计645000元。郭洪波依约交纳了款项，合同约定的交房时间是2011年12月31日前，但截至今日，孙河农工商公司仍未向郭洪波交付诉争房屋。郭洪波认为双方签订的合同合法有效，对双方具有约束力，孙河农工商公司的行为已构成违约。
孙河农工商公司针对本诉辩称，不同意郭洪波的诉讼请求，双方所签合同无效。诉争房产经北京市发展改革委员会、北京市人民政府的审批，所在项目在建成后只能用于固定项目的被拆迁人员安置，不得对外销售。本案原告并不属于政策规定范围内项目所在村的被安置人员，也不属于被安置对象，其并不具备购买涉案房屋的资格，所以，双方的买卖行为应当认定无效，这也是被告不能交付涉案房屋的原因。涉案房屋所在建设项目小区内的房屋都是定向安置住房，是专项房，被拆迁人在原有房屋安置面积享受完毕的基础上，若选购房屋超出安置面积，则需要按照另外的价格购买，这是针对被安置人的操作流程，也是被安置人享有的安置资格，正如此，才会在实际操作中形成了第二种类型的合同。本案中，原告之所以能够购房，是因为当时的违规操作，关于这一类行为，已经由政府部门负责审计核查，予以整改，我司也进一步统计这种类型的数量，一步步追回相关房屋。
孙河农工商公司反诉称：要求确认孙河农工商公司与郭洪波就位于北京市朝阳区孙河乡康营小区KY-15-3号楼2单元2层3号房屋所签订的《房屋使用权转让合同》无效，同意退还郭洪波交纳的购房款。事实和理由：经由北京市、区政府相关部门的审批，孙河农工商公司负责修建康营小区回迁安置房屋。根据政府批文要求，该小区内房屋仅能用于安置被拆迁腾退的村民，不得对外销售。2011年4月，郭洪波与孙河农工商公司针对涉案房屋签订了《房屋使用权转让合同》，郭洪波交纳了购房款，购买涉案房屋。由于郭洪波并非适格被安置人，不符合购买涉案房屋的资质，且涉案小区尚未取得建设规划许可证，故双方签订的合同应无效。
郭洪波反诉辩称，不同意孙河农工商公司的反诉请求。1、当时签订合同的时候，孙河农工商公司并未告知郭洪波涉案房屋属于特殊类型房屋，必须具有相应的购房资格。而且，该房屋的由来基于郭洪波的弟弟名下房屋被依法拆迁腾退，郭洪波弟弟属于被安置人员，所以，双方签订涉案合同时就已经协商了属于对郭建波的拆迁安置补偿。2、孙河农工商公司主张的合同无效法律依据不足，合同无效需得以违反法律、行政法规的强制性规定为要件，而孙河农工商主张的依据却仅是一份政府批文。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。
经查，郭洪波系北京市东城区人（原为崇文区），系非农业家庭户。郭洪波与郭建波系兄弟关系，郭建波系北京市朝阳区孙河乡西甸村村民。
2011年，郭建波户口所在的朝阳区孙河乡西甸村345号房屋拆迁。2011年7月18日，郭建波（乙方、受让方）与孙河农工商公司（甲方、转让方）签订了两份《房屋使用权转让合同》，约定甲乙双方一致同意将甲方集体所有的房屋使用权按照本合同约定有偿转让给乙方，房屋位置分别为北京市朝阳区孙河乡康营小区KY-15-9号楼2单元8层4号、康营小区KY-06-1号楼1单元2层2号，用途均为住宅，单价均为7500元/平方米，总金额1320000元。后，郭建波依约交纳了购房款。郭建波与孙河农工商公司曾因上述两处房产的交付事宜产生纠纷，郭建波诉至本院，本院依法分别作出（2015）朝民初字第46577号民事判决书，（2015）朝民初字第46576号民事判决书，均判令孙河农工商公司向郭建波交付上述两处房产，现该判决书均已生效。
同年，郭洪波（乙方、受让方）与孙河农工商公司（甲方）签订了《房屋使用权转让合同》，约定如下事项：甲乙双方一致同意将甲方集体所有的房屋使用权按照本合同约定有偿转让给乙方，房屋位置为北京市朝阳区孙河乡康营小区KY-15-3号楼2单元2层3号，用途为住宅，面积86平方米，单价7500元/平方米，总金额645000元。甲方依约应于2011年12月31日前向乙方交付涉案房屋，向乙方转让该房屋的使用权；但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期交付；本合同约定的房屋仅允许乙方作居住使用，乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；除本合同另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公共房屋分摊面积承担义务；如果在本合同有效期限内，因国家法律或政策的规定可以将本合同约定的房屋变更为商品房或经济适用房等买卖形式时，如乙方自己居住，乙方受让房屋所占用面积的土地出让金由乡政府支付；如出售，乙方受让房屋所占用面积的土地出让金由乙方交纳；甲方协助乙方办理变更手续；本合同自甲乙双方签字或盖章且乙方向甲方付清本合同第四条约定的房屋使用权转让价款之日起生效。
上述郭建波、郭洪波分别与孙河农工商公司签订的共三份《房屋使用权转让合同》签订后，经由郭洪波的银行账户一次性向孙河农工商公司交付了全部转让费，孙河农工商公司至今未向郭洪波交付涉案房屋。
涉案房屋已建好，且已竣工验收。涉案房屋所在的康营家园小区系朝阳区孙河乡人民政府为孙河乡部分村民拆迁集中建设的居住小区，该小区绝大部分房屋已通过与村民签订合同的形式进行了安置或交付。
本院认为：郭洪波与郭建波系兄弟关系，但郭建波系北京市朝阳区孙河乡村民，而郭洪波则非孙河乡村民。涉案房屋系对作为集体经济组织成员名下原有住房被拆迁而给予的定向安置住房，郭洪波并非集体组织成员，故不享有购买诉争房屋的资格。虽然郭洪波与孙河农工商公司之间签订的《房屋使用权转让合同》系双方真实意思表示，但该合同的履行损害了被安置人员的利益，损害了社会公共利益，故应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故郭洪波要求交付涉案房屋，本院不予支持，而对孙河农工商公司收取的购房款，应全额退还。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郭洪波与被告（反诉原告）北京市孙河农工商联合公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京市孙河农工商联合公司于本判决书生效之日起七日内退还原告（反诉被告）郭洪波购房款六十四万五千元；
三、驳回原告（反诉被告）郭洪波的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5125元，由郭洪波负担（已交纳）。
反诉受理费35元，由孙河农工商公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 黎伟伟
二〇一七年九月二十五日
书记员 李雅雯