广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3938号
上诉人（原审被告）：董文钦，男，1972年12月18日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人：张光、宋小龙，北京市康达（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖惠璇，女，1961年10月9日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：蒋继元、欧泽明，广东创杰律师事务所律师。
上诉人董文钦因与被上诉人廖惠璇租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人董文钦上诉请求：1.撤销一审判决，驳回董文钦全部诉讼请求；2.本案诉讼费由廖惠璇承担。事实与理由：一审法院在本案认定时存在故意遗漏事实及适用法律错误的情况。一、一审法院在认定董文钦和廖惠璇最后一次租赁合同缔约过程时候，遗漏了双方短信过程中对董文钦有利的部分，导致认定的最后一次合同缔约过程是不全面。廖惠璇提交的证据3短信中显示，董文钦与案外人谈论的商铺租期为2016年8月18日到2017年12月31日，租金为23.8万元，一审法院在审判时候故意遗漏。退一步讲，按此标准，租赁廖惠璇的商铺2016年8月18日到2017年3月30日80593.92元，即使考虑到商铺位置不同对租金的影响，差距也不会扩大至26.6万元。二、一审法院对合同中“剩余时间”的认定没有考虑本案全部的证据，认定“剩余时间”的意义应按《合同法》第五条的规定综合。一审法院认为廖惠璇与案外人广州钜沣置业发展有限公司签订的合同时间截止时间为2017年3月31日，则认定本案争议合同中“剩余时间”所指的时间为也是截止2017年3月31日是片面的。首先，廖惠璇证据3显示的董文钦与案外人商谈的租期已经延长到2017年12月31日。其次，认定“剩余时间”的含义应该紧扣最后一份合同的订立过程。董文钦与廖惠璇签订的倒数第二份合同上面租期截止日期为2017年3月31日，该时间是准确的，和明确的。最后一份合同仍然只租赁到2017年3月31日则不会变更成为模糊的“剩余时间”。之所以写“剩余时间”是因为廖惠璇一直怠于办理租期变更至2017年12月30日的手续。所以就约定剩余时间。同理廖惠璇便将案涉商铺的合同原件交给了董文钦，并约定了两万元的优先权转让费。再次，认定“剩余时间”的含义还应该考虑租金标准的合理性。董文钦举出的证据8显示，案涉商铺附近商铺的租金标准大概是450元每月每平方米。如果按照廖惠璇观点租期截止2017年3月30日，租金标准已经高达2100元每月每平方米，若按照截止日期2017年12月30日计算，租金标准大概是880元每月每平方米，两者哪个价格符合常理，显而易见。还次，认定“剩余时间”的含义，还需要考虑租期本身的合理性。中大布料市场每年交易的旺季是五一和国庆前后，一个理智的商人是不可能为了一个国庆交易高峰白白承担五个月淡季、在五一旺季到来之前给廖惠璇加价的可能的。最后，市场租户能够使用到2017年12月30日是公开信息，董文钦提供的证据七及证据九能够证明，只要租户能够办手续就能够无条件使用到2017年12月30日。三、诸多事实能够证明，廖惠璇已经放弃了商铺所有的权益，并将所有权益转让给了董文钦，廖惠璇提起诉讼是违反诚实信用原则。董文钦提供的证据七显示，自2007年开始市场已经开始将商城内的商铺租期调整到一律调整至2017年12月30日，这是一个公开的事实，几乎所有的商铺租赁人和使用人都知道，董文钦与廖惠璇也是知情的，所以在订立合同时使用了“剩余时间”这个模糊的表述。廖惠璇庭审时反复强调他只知道合同准确到期时间是2017年3月31日，却又在合同上写着“剩余时间”，这个行为本身就是矛盾的，不合逻辑的。
被上诉人廖惠璇答辩称：同意一审判决，不同意董文钦的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人廖惠璇向一审法院起诉请求：1.董文钦向廖惠璇按现状腾空交付中大九洲轻纺广场五街（新南街）DX铺；2.董文钦向廖惠璇支付2017年4月1日至董文钦实际返还商铺期间的商铺使用费（按每月38000元的标准计算）；3.董文钦承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年1月15日，廖惠璇（乙方、承租方）与广州钜沣置业发展有限公司（甲方、出租方）签订了《广州中大九洲轻纺广场商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区瑞康路广州中大九洲轻纺广场内首层自编号D区X号商铺，使用面积约14.4平方米，建筑面积约17.28平方米；租赁期从2007年4月1日起至2017年3月31日止，共计壹佰贰拾个月；自2007年6月1日至2017年3月31日止，每月按租金标准1440元；自第三年度开始，商铺租金在原租金的基础上增加6%，今后每年在上一年度的基础上递增6%；租金按月一次缴清方式；乙方可在本合同租赁期届满之前任何时间，书面向对方提出续租要求。在同等情况下，乙方拥有优先承租权。如果原租期满，乙方未提出续租或末与甲方形成新的租赁关系，则视为乙方无意愿续租并放弃续租权，甲方有权将该商铺租赁给第三方；等。
2008年8月7日，廖惠璇（甲方、出租方）与董文钦（乙方、承租方）签订《中大九洲广场铺面租赁协议》，约定：甲方将中××广场经××（××南街）DX铺租给乙方营业使用，由公历2008年8月15日至2011年8月15日止，租赁期为三年；每年交付一次租金；乙方在三年内一次性补贴给甲方所负责交纳该铺的地租费、工商管理费、国税、地税等其他一切费用一万元人民币；租赁期三年满后，在同等的条件下，乙方有优先权续租；等。2008年8月8日，廖惠璇出具《收据》，载明收到董文钦20000元押金。
2011年7月23日，廖惠璇（甲方、出租方）仍与董文钦（乙方、承租方）签订《中大九洲广场铺面租赁协议》，约定：甲方将中××广场经××（××南街）DX铺租给乙方营业使用，由公历2011年8月16日至2012年8月16日止，租赁期为一年；租金一次付清41万元给甲方；在签立本协议后，乙方应付给甲方2万元作为保证金，保证金由上年转到本次使用；乙方在租赁期间一次性补贴给甲方所负责交纳该铺的地租费、工商管理费、国税、地税等其他一切费用5000元；等。
2012年8月2日，廖惠璇（甲方、出租方）又与董文钦（乙方、承租方）签订《中大九洲广场铺面租赁协议》，约定：甲方将中××广场经××（××南街）DX铺租给乙方营业使用，由公历2012年8月16日至2014年8月15日止，乙方使用期为二年；第一年租金为48万元、第二年租金为55万元，分2次付租金；该铺的地租费、工商管理费、国税、地税等其他一切费用全部由甲方负责；租赁期二年满后，在同等的条件下，乙方有优先权续租；等。
2014年8月1日，廖惠璇（甲方、出租方）再与董文钦（乙方、承租方）签订《中大九洲广场铺面租赁协议》，约定：甲方将与广州钜沣置业发展有限公司租赁（丙方）签立的中××广场经××（××南街）D1003商铺转租给乙方做商铺使用。甲方与丙方签订租赁合同终止时间为2017年3月31日，乙方与甲方续租签订时间由2014年8月17日至2017年3月31日止，租赁期为2年7个月零15天，合计租金1575833元；租金分3次付给甲方，第三次租金355833元应该在2016年8月10日前付清；在签立本协议后，乙方应付20000元给甲方作为保证金（2万元保证金从上年合同中转到本合同使用），保证金应在租赁期满后全额退还给乙方；在租赁期间，商铺的地租费、工商管理费、国税、地税等其他一切费用都由甲方承担；甲方租赁期满后，在同等条件下，乙方对丙方商铺享有优先续租权，续租金允许和周边铺面租金偏差±3%；附注：7个月15天按7个月计算，甲方15天为赠送给乙方使用不计租金；等。
2016年8月18日，廖惠璇（甲方、出租方）重新与董文钦（乙方、承租方）签订《中大九洲广场铺面租赁协议》，约定：乙方一次性付清26.6万元给甲方，甲方承诺将与广州钜沣置业发展有限公司所租赁的中××广场经××（××南街）DX铺剩余时间承租给乙方使用；在租赁期间，乙方享受完全的商铺使用权，甲方不得以任何理由提前回收商铺，否则视为违约；在租赁未满甲方不得以任何理由终止本协议，否则除退还给乙方交给甲方的保证金外所交的租金应要双倍赔偿给乙方做为损失赔偿；租赁期满后，上年留在甲方的贰万元保证金变更为转让金，乙方获得对商铺的续租权，乙方与广州钜沣置业发展有限公司（九洲轻纺广场）直接签订租赁协议甲方不可干涉；附注：地租、管理费、空调费等由乙方负责；以本合同为准，之前合同作废；等。
2017年3月17日，广州万森物业管理有限公司出具《证明》，内容为：因市场发展经营所需，由现广州万森物业管理有限公司继续履行原广州钜沣置业发展有限公司的经营管理事宜。同日，廖惠璇（乙方）与广州万森物业管理有限公司（甲方）签订《补充协议书》，对双方于2007年1月15日签订的中大九洲轻纺广场商铺租赁合同进行补充修订：1、在原合同确认的租赁商铺位置不变的前提下，原合同中的商铺编号由D1调整为D1003；2、原合同租期由2007年4月1日起至2017年3月30日止调整为2008年1月1日起至2017年12月30日止；3、在签订本补充协议的同时，乙方同意甲方调整原有关免租免管理费的规定，乙方于2008年1月1日起才开始向甲方或甲方的管理机构交纳租金，市场管理费从2007年9月1日起开始向甲方或甲方的管理机构交纳；等。
廖惠璇为证明其主张还提交了以下证据：1.其于2017年3月31日向董文钦发出的《律师信》，要求董文钦返还租赁物；2.董文钦发给廖惠璇的短信内容，其中2016年8月17日下午8:21，被：老板娘，九洲保安不让搬，他要原档主签字才可以搬东西的，要麻烦你明天过来帮我签下字；8月18日下午：3:48，被：每月3.5万？行就重新再签合同，不行今天搬明天给你锁。董文钦质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，该函件没有律师签章，模糊不清；对证据2的真实性、合法性和关联性均予以确认，但不能证明廖惠璇想证明的内容。
董文钦就其抗辩意见还提交以下证据：1.其他承租户签订的《补充协议书》，其中只有施栋梁、金少燕、谢喜春和林明红有原件，谢喜春于2016年6月5日与广州万森物业管理有限公司签订《补充协议书》，将原合同租期由2007年4月1日起至2017年3月30日止调整为2008年1月1日起至2017年12月30日止；2.谢喜春等与其他租户签订的《商铺租赁合同》，其中谢喜春（甲方）与陈东（乙方）于2016年3月21日签订的合同约定：租期从16年5月1日至17年12月30日共20个月；在租赁期间，原甲方与广州钜沣置业发展有限公司签署的（广州中大九洲轻纺广场商铺租赁合同）租赁合同期从2007年4月1日至2017年3月31日止，因此问题导致乙方不能从2017年3月31日后继续租赁使用该商铺条件下，甲方需退还乙方未使用完所交的租金等；3.广州万森物业管理有限公司于2016年9月11日至2017年8月21日出具的《收款收据》，载明涉案商铺每月的租金为1728元。廖惠璇质证表示：对证据1中有原件的证据的真实性、合法性均予以确认，没有原件的不予确认；关联性不予确认，只能证明案外人与商场签订的补充协议，不能证明廖惠璇在该时间点签订的补充协议，也不能证明商场有通知廖惠璇租期延长，商场与租户签订的租约是非常混乱的；证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，与本案无关；对证据3的真实性、合法性予以确认，但地租每月是1000元左右，2016年8月的租金标准也是按董文钦的租金标准缴纳的。
廖惠璇于2017年5月3日提起本案诉讼。一审诉讼中，廖惠璇与董文钦一致确认：廖惠璇向广州钜沣置业发展有限公司承租的D区X号商铺即廖惠璇与董文钦签订的合同中约定的DX铺；双方于2014年8月1日签订的租赁协议中约定的第三次租金355833元没有支付。董文钦表示：因为2014年开始涉案商铺的租金一直处于下降趋势，故董文钦就有意单方解除租赁合同，经与廖惠璇协商签订了第四份合同。廖惠璇认为董文钦违约，保证金应予没收。董文钦则表示：若法院支持廖惠璇的诉讼请求，保证金应抵扣使用费。
一审法院认为：廖惠璇与董文钦于2016年8月18日签订的《中大九洲广场铺面租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。协议约定：廖惠璇承诺将与广州钜沣置业发展有限公司所租赁的涉案商铺剩余时间承租给董文钦使用。由于涉案商铺是廖惠璇向广州钜沣置业发展有限公司承租后再转租给董文钦的，廖惠璇与广州钜沣置业发展有限公司约定的合同履行期限为2007年4月1日至2017年3月31日，故廖惠璇认为其与董文钦约定的剩余时间是指截止至2017年3月31日的意见，合法有理，一审法院予以采纳。董文钦认为廖惠璇此前已得知其与广州钜沣置业发展有限公司约定的承租时间可以顺延至2017年12月30日，故剩余时间是指截止至2017年12月30日，但董文钦提交的证据不足以证明董文钦的上述意见。另外，涉案园区的出租方于2017年3月变更为广州万森物业管理有限公司，按照董文钦的上述意见，廖惠璇与董文钦于2016年8月18日签订第四份租赁协议时，双方便预见园区的出租方会产生变更且出租方愿意顺延与廖惠璇的租赁期限与常理不符，故董文钦认为剩余时间的约定是指至2017年12月30日的意见，依据不足，一审法院不予采纳。由于涉案商铺的出租期限至2017年3月31日届满，故廖惠璇要求董文钦按现状腾空交付涉案商铺及按原租金标准支付从2017年4月1日至董文钦实际返还涉案商铺期间的商铺使用费，合法有理，一审法院予以支持。由于廖惠璇收取了董文钦20000元的保证金，合同履行期限届满后，该保证金应返还给董文钦。现廖惠璇要求没收该保证金，缺乏依据，一审法院不予支持。董文钦同意在本案中抵扣其所需支付的使用费，该意见并无不当，一审法院予以采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告董文钦在本判决生效之日起十日内将位于中××广场经××（××南街）DX铺按现状腾空交付给原告廖惠璇；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付从2017年4月1日起至被告实际返还商铺之日止的商铺使用费（每月按38000元计算，且总额抵扣保证金20000元）。本案受理费750元由被告负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，1.关于上述2014年8月1日的《中大九洲广场铺面租赁协议》中约定的“355833元”是何费用的问题。董文钦、廖惠璇均确认该355833元系涉案商铺2016年8月11日至2017年3月31日的租金。廖惠璇表示按照此合同约定，租金是每月5万元，后来董文钦提出要减租，减为每月3.5万元，双方最后达成一致意见，2016年8月11日至2017年3月31日的租金为26.6万元，每月租金为3.8万元。2.关于2016年8月18日《中大九洲广场铺面租赁协议》中约定的26.6万是何费用的问题。董文钦开始陈述为应该结合租赁合同第五条来理解，租赁合同终止后，两万元保证金变更为转让金，故该26.6万元租金应当是董文钦买断的该商铺的租赁权，后陈述系2016年8月18日至2017年12月31日的租金和使用费，每月租金是1.7万元，因双方短信中提到的每月3.5万元仅仅是双方在第一轮讨价还价的过程，中大的商铺租金价格波动比较大的。廖惠璇表示该26.6万元是2016年8月18日至2017年3月31日7个月的租金，月租金标准是3.8万元。
本院认为，董文钦虽上诉称要求撤销一审判决，驳回廖惠璇的全部诉请，但本院审理期间，董文钦既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对董文钦的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。另，董文钦、廖惠璇均确认双方于2014年8月1日签订的《中大九洲广场铺面租赁协议》约定2016年8月11日至2017年3月31日的租金为355833元，即双方原约定该期间涉案商铺的每月租金约为5万元。根据双方的陈述及短信记录，双方在2016年8月期间协商调低涉案商铺的租金标准，董文钦在2016年8月17日下午3时提出了每月3.5万的方案（本院合理相信该方案是董文钦综合考虑多方面因素后提出来的），次日双方就签订了书面协议，约定董文钦一次性支付26.6万元给廖惠璇。因双方在书面协议中没有明确该26.6万元具体是哪段期间的租金，双方就此产生了争议。如该26.6万元系2016年8月18日至2017年12月31日期间的租金总额，即每月租金仅为1.7万元，比董文钦在前一日自己提出的租金标准每月3.5万还降低了50%，显然是不符合正常的生活经验，且董文钦亦没有提供证据证明涉案商铺的使用价值在一夜之间发生了如此巨大的减损，至于董文钦与案外人就另一商铺的协商意见并不必然对涉案商铺的使用价值产生影响，故董文钦认为该26.6万元系2016年8月18日至2017年12月31日的租金的主张不成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人董文钦负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一八年五月九日
书记员 徐毅敏