北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第35230号
原告：高翔，男，1976年2月5日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李雪，女，1976年12月6日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。
被告：崔洁薇，女，1972年7月9日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：于增华，北京市盈科律师事务所律师。
被告：崔璀，女，1973年11月26日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王玉生，北京市旷博律师事务所律师。
被告：满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区广元西路315号4幢2楼M室。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：吴阳，男，1984年8月28日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司职员，住上海市徐汇区广元西路315号4幢2楼M室。
第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
负责人：王建，总经理。
委托诉讼代理人：赵璨，女，1988年5月9日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员，住北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
原告高翔与被告崔洁薇、崔璀、满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称咨询公司）、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称咨询分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高翔及其委托诉讼代理人李雪、李晶晶、被告崔洁薇的委托诉讼代理人于增华、被告崔璀及其委托诉讼代理人王玉生、被告咨询公司的委托诉讼代理人吴阳、第三人咨询分公司的委托诉讼代理人赵璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高翔向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告双倍返还原告已付定金20万元；2.依法判令被告返还原告已垫付委托公证费用1250元；3.依法判令被告因解除合同而向原告支付违约金86万元；4.依法判令被告赔偿原告已支付的居间费用21500元。诉讼过程中，高翔变更诉讼请求为：1.依法确认高翔与崔璀代崔洁薇于2015年8月6日签订的位于北京市西城区裕中西里XX的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；2.依法判令崔璀返还高翔已付定金10万元；3.依法判令崔璀返还高翔已垫付委托公证费用1250元；4.依法判令崔璀与满懿（上海）房地产咨询有限公司赔偿高翔房屋差价损失暂定130万元（以实际评估差价为准）；5.依法判令满懿（上海）房地产咨询有限公司退还高翔已支付的居间费用21500元。事实和理由：2015年8月6日，原告高翔与被告崔璀代崔洁薇在满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定原告高翔以430万元价格购买崔洁薇所有的位于北京市西城区裕中西里XX号房屋。签订合同后原告高翔支付被告崔璀定金10万元、委托公证费用1250元，支付满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司居间服务费21500元。签订合同后，原告高翔按照合同约定积极办理贷款审批等后续购房手续，但直至2015年9月20日，崔洁薇向满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司发函称未授权崔璀签订《房屋买卖合同》及相关文件，拒绝对崔璀的代理行为追认。被告崔璀于2015年10月12日，向满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司发函称其代签的《房屋买卖合同》及相关文件无效。原告高翔曾多次与被告崔璀、崔洁薇协商，并多次向崔洁薇提出妥协、让步条件以期望崔洁薇追认被告崔璀代签的《房屋买卖合同》及相关文件，同意继续履行合同，但均未果。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告崔璀无权代理崔洁薇出售涉案房屋，崔洁薇对崔璀的代理行为也不追认。涉案房屋的《房屋买卖合同》与《补充协议》对崔洁薇不发生效力，应属无效。由于被告崔璀的无权代理行为致使原告高翔错过买房的时机，在签订合同后涉案房屋价格已经上涨，房屋差价等损失应由崔璀承担。
崔洁薇辩称，同意原告诉讼请求第1项，认可北京市存量房屋买卖合同及补充协议无效，认可第2项、第3项诉讼请求，第4项、第5项与我无关。
崔璀辩称，原告的诉讼请求第2项、第3项被告同意返还，第5项诉讼请求与被告无关，第1项诉讼请求，认可这项诉讼请求，我们也认为合同无效，对于合同无效的理解与原告有不同理解，涉案合同无效另外的主要原因是买卖标的物在签订合同时还没有满足出售条件，这时候签订合同是错误的，原告与被告在买卖合同中标的物是央产房，作为央产房，我们有特殊的规定，必须要办理央产房上市可以上市的证明文件，这个文件出来后才能签合同，央产房有几个特殊情况，央产房原单位是否建立房屋档案影响是否能够上市，央产房是否超面积没有处理也会影响上市，最主要的央产房上市需要通过原单位认可，只有这些条件都满足央产房才能上市交易，不满足这些条件是不能签订合同的，合同的权属中就有这个情况，如果满足这个条件签订合同，北京有三家代理公司进行央产房上市，现在双方在这种情况下签订合同造成无效，作为被告代理人崔璀，她现在所具备的代理权限委托书不是普通代理权限委托书，应该是经过公证的代理权限委托书，被告崔洁薇在国外，所以公证的委托书是签订合同的必备的另一个前提条件，只有上述两个条件都满足的时候才能签订合同，原告是否明白不清楚，但中介机构应该明白，在这种情况下，中介公司还为双方签订合同，这个责任我们不能承担，作为中介公司应当告知当事人，关于要求被告崔璀和中介公司承担130万元损失的问题，造成合同无效的原因上面已经陈述，按照合同法规定，合同被确认无效后要分清责任，如何赔偿损失，就本案的合同来说，合同无效原因我们不能承担，我们就不能承担损失，原告主张的130万元没有法律依据，这不算损失没有损失。
咨询公司辩称，不同意原告的第1项、第4项以及第5项诉讼请求，第2项、第3项诉讼请求与我们无关，关于原告要求确认合同无效的请求，我们认为在签署合同过程中崔璀向我方以及原告出具了由崔洁薇手写的委托书，虽然这个授权委托书不是公证的委托书，也应当具备相应的法律效力，我们认为从形式上来讲，崔璀有代理崔洁薇签署房屋买卖合同的权利。另外，我们认为原告在本案中要求我们承担所谓的130万元损失的诉讼请求，没有法律依据，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，而我们与原告属于居间服务合同关系，这两个案件不属同一法律关系，在本案中不应一起处理。根据原告起诉的事实与理由，原告于2015年9月20日就收到了崔洁薇发送的相关文件，拒绝追认崔璀的代理行为，我们认为原告的起诉也说明在签约时候就知道崔璀没有代理权限，我们是反对的，至少在签约时候崔璀出具了委托书，按照原告的逻辑来讲，原告在签约的时候明知崔璀没有代理权限还来签约，合同不能履行原告是能够预见的，所以造成的损失应该由其自行承担。
咨询分公司述称，不同意原告全部的诉讼请求，关于合同签署无效的问题，我们认为签约的时候业务人员曾经给崔洁薇通过电话，关于签署的事项包括房屋价款是否办理上市以及购房的支付方式都进行过沟通，在签约当天崔璀出示过委托书，我们认为她是具有代理权限的，包括房本的原件以及出售人崔洁薇的身份证原件，我们相信代理人是有代理权限的。第2项和第3项诉讼请求，与我公司无关，第4项和第5项诉讼请求，关于原告的损失，后来没有交易房屋并非是我方造成的，是他们履行合同的问题，我们不应该承担任何责任，我们在签约过程中也不存在过错，差价损失不应由我们承担，第5项诉讼请求，居间方促成合同后应当收取费用，居间合同中对居间费没有规定，促成合同已经完成居间服务。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
崔洁薇、崔璀系姐妹。咨询分公司是咨询公司设立的分公司。
坐落于北京市西城区裕中西里XX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积65.7平方米，为成本价出售住宅，产别为私产，房屋所有权人为崔洁薇，在填发日期2000年2月15日的京房权证西私字第XX**号《房屋所有权证》上记载了上述内容。
落款日期2015年6月30日的《委托书》内容为：“本人委托妹妹崔璀出售位于西城区裕中西里房产事宜，代为收取售房订金，签署售房合同。委托期限为一年。自2015年7月1日到2016年6月30日止。”该《委托书》落款“委托人”处“崔洁薇”字样为崔璀所签。崔璀将该《委托书》原件交给咨询分公司。
2015年8月6日，崔璀在咨询分公司提供的《代理人关于代理权的承诺书》落款“承诺人（签字）”处签名，该承诺书的内容为：“本人崔璀（身份证号，×××）受崔洁薇（身份证号，×××）的合法委托，代其出售坐落于北京市之房产（房产证号：京房权证西私字第XX**号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺，本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”崔璀还将涉案房屋的《房屋所有权证》、崔洁薇的身份证、崔洁薇的离婚证、户口簿原件交给咨询分公司进行复印。
2015年8月6日，崔璀以崔洁薇名义与高翔经咨询分公司居间并使用咨询公司提供的制式合同签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高翔以成交价430万元购买崔洁薇名下的涉案房屋，高翔应于合同签订当日支付定金10万元，并贷款270万元用于支付部分购房款。同日，崔璀以崔洁薇名义（甲方）与高翔（乙方）、咨询分公司（丙方）签订《补充协议》及《居间服务合同》，在《补充协议》中约定成交价格430万元为甲方净得价，乙方于2015年8月6日向甲方支付定金10万元，乙方于面签当日将首付款160万元以银行托管的方式支付甲方，甲乙双方应于网签后的2日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。以上合同的出卖人签名处崔洁薇的签名均为崔璀书写，崔璀均在代理人或委托代理人处签名。
2015年8月7日，崔璀收到高翔给付的定金10万元，该款为高翔经其配偶李雪的银行账户向崔璀的银行账户转账支付。同日，咨询分公司收到高翔支付的中介费21500元。
2015年9月，崔璀收到咨询分公司发给崔洁薇的2015年9月9日《催告函》，咨询分公司在该函中告知崔洁薇于2015年9月11日17时前办理央产房上市证明文件、房屋交易的后续事宜。后咨询分公司收到崔洁薇所发2015年9月20日函，崔洁薇在该函中称其没有委托售房并且不认可买卖行为。咨询分公司将此函转交高翔。
当事人就上述房屋买卖合同除收付定金外，无其他交易行为。
诉讼中，高翔就其主张的房屋差价损失申请对涉案房屋价值进行鉴定，经随机抽取鉴定机构，本院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对涉案房屋进行房地产市场价值评估鉴定，后该评估公司更名为仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司（以下简称评估公司），2017年8月25日，评估公司作出GTDZ-
BJ[2017]房估字第0082号《房地产评估报告》，估价结果：价值时点2016年6月12日的房地产市场价值为621.88万元。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本案现有证据及当事人对事实的陈述，崔璀在不具备崔洁薇合法有效授权的情况下，以崔洁薇的名义与高翔签订房屋买卖合同，将崔洁薇的涉案房屋予以出卖，崔璀的行为已构成无权代理，因崔洁薇明确表示不予追认，故崔璀代崔洁薇与高翔签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的民事行为应属无效。央产房上市交易限制，不是合同无效的法定情形，故对崔璀所持合同无效理由，本院不予采纳。咨询分公司认为崔璀的行为构成表见代理故合同有效一节，依据不足，本院不予采信。崔璀作为进行无权代理的行为人，应当承担相应责任。造成合同无效，崔璀存在重大过错，应负主要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。崔璀同意返还已收定金、赔偿公证费损失，符合法律规定，本院准许。
本案的房屋买卖是交易人欲通过中介机构即咨询分公司提供居间服务完成，中介机构在交易中地位重要，咨询分公司对当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务，通过崔璀签署的《代理人关于代理权的承诺书》内容能够认定，咨询分公司在居间交易双方订立房屋买卖合同时，明知崔璀出示的委托书非委托人签名，且未告知高翔，咨询分公司仍促使行为人签订房屋买卖合同，故咨询分公司对合同无效，亦存在过错，应负次要责任。
崔璀、咨询分公司的行为造成高翔信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，应当承担相应的损害赔偿责任。咨询分公司是咨询公司设立的分公司，其民事责任由咨询公司承担。
就赔偿的数额，高翔知晓签约后崔洁薇否认授权且不同意追认，其应当预见房屋买卖合同履行存在风险，且高翔只支付了定金10万元，双方未网签，不影响高翔另购房，高翔应当及时止损，故本院综合考虑上述情况、双方过错及房屋价格变动因素等对赔偿数额予以酌定。
本案属房屋买卖合同纠纷，高翔要求退还居间费用的诉讼请求因居间服务合同产生，与本案不属同一法律关系，故本院在本案中不予处理，高翔可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
一、崔璀以崔洁薇名义与高翔就坐落于北京市西城区裕中西里XX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及崔璀以崔洁薇名义与高翔、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司签订的《补充协议》无效。
二、本判决生效之日起五日内，崔璀返还高翔十万元。
三、本判决生效之日起五日内，崔璀给付高翔垫付公证费一千二百五十元。
四、本判决生效之日起五日内，崔璀赔偿高翔损失二十万元。
五、本判决生效之日起五日内，满懿（上海）房地产咨询有限公司赔偿高翔损失三万元。
六、驳回高翔的其他诉讼请求。
如果崔璀、满懿（上海）房地产咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万零六百元，由崔璀负担一万七千九百一十三元（于本判决生效后七日内交纳）；由满懿（上海）房地产咨询有限公司负担二千六百八十七元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费一万九千五百四十七元，由崔璀负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年十一月二十九日
书记员 苏晓明