上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初13170号
原告(反诉被告)李岩，男，1985年2月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李虎，湖北奇睿律师事务所律师。被告(反诉原告)蒋银秀，女，1943年12月6日生，汉族，住上海市闵行区。原告李岩诉被告蒋银秀以及反诉原告蒋银秀反诉反诉被告李岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月14日、2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李岩及其委托代理人李虎、被告(反诉原告)蒋银秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李岩诉称，2015年10月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区莲园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，月租金为人民币(以下币种同)4,100元,采取押一付三方式支付。合同签订后，原告按约向被告支付房租及押金共计16,400元。2015年12月，因原告觉得房租过高，被告觉得房租过低，双方口头协商提前解除合同，被告同意退还一个月租金及押金共8,200元，但前提是被告帮助原告找到新的承租人。2016年1月1日，原告帮助被告与案外人上海家营物业有限公司(以下简称家营公司)达成新的租赁协议。1月2日，原告从系争房屋中搬出。1月3日，被告与家营公司签订房屋出租委托合同。当天，原、被告进行结算，被告以钱未带够为由，仅退款3,000元。之后，原告要求被告退还余款，遭被告拒绝，故起诉要求：一、判令被告退还剩余房租1,100元、押金4,100元，共计5,200元；二、诉讼费由被告负担。被告蒋银秀辩称，原告因工作调动要求提前解除合同，被告表示如果原告不能帮助被告找到新的承租人，不同意退租，并且被告一直表示，原告提前退租，押金不予返还。之后，确实由原告找来家营公司继续承租原告房屋，租金虽为每月4,300元，但因要自2月4日开始计租，故就原、被告原约定的租期与租金水平，被告仍有损失，但考虑到有押金抵扣，故1月3日双方协商退租结算时，被告表示退还一个月租金，不再要求原告赔偿租金差价。因当时水电费清单尚未齐全，故当场暂退3,000元，余款1,100元待结算三天租金、水电费后再处理。期间，被告自始至终表示要求没收押金，不同意原告诉请。反诉原告蒋银秀诉称，反诉被告违约，并且尚未交清水电费用和天然气、有线电视费用以及三天的房租费，也未足额返还反诉原告交予的钥匙，还擅自搬走了反诉被告承诺赠予邻居、邻居又转卖给反诉原告的冰箱和床，故反诉要求：一、判令反诉被告支付反诉原告违约金4,100元；2、判令反诉被告支付水费55.20元、电费368.70元、天然气费117元、有线电视费46元、三天租金408元；3、判令反诉被告返还反诉原告钥匙8把；4、判令反诉被告返还旧冰箱一台、床一张；5、反诉费由反诉被告负担。反诉被告李岩辩称，双方曾约定反诉被告帮反诉原告找到下家后，反诉原告不再收取反诉被告违约金，双方结算时也未再提到违约金，故不同意支付。反诉原告主张的水费、电费、燃气费、有线电视费和三日租金，同意支付扣除反诉被告已支付部分金额后的余额。房屋钥匙均已返还被告，其中部分返还于反诉原告，部分返还于反诉原告委托照应房屋的邻居，自己手中已无系争房屋的钥匙。冰箱与床系原告承租房屋期间自行购买，故已搬走。经审理查明，2015年10月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告使用，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止。合同第三条约定，月租金为4,100元,采取押一付三方式支付；第四条第一款约定保证金为一个月的租金计4,100元，合同终止时，被告将收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定由原告承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还原告，租赁期间，该房屋内发生的水、电、气、通信(若有)、有线电视由原告承担，物业管理费由被告承担；第十二条第六款约定，租赁期间，非本合同约定的情况，原告中途退租的，应与被告协商一致，并按月租金的壹倍向被告支付违约金。合同签订当日，原告支付给被告押金4,100元，2015年10月30日，原告支付给被告自2015年11月1日起至2016年1月31日止的租金12,300元，被告均出具了收条。2015年11月1日，被告将系争房屋交付给原告使用。2015年12月下旬，原告向被告要求提前退租，之后应被告要求，原告找到新的承租人家营公司。2016年1月2日，原告从系争房屋中搬出。2016年1月3日，被告与家营公司签订了《房屋出租委托合同》。该合同中约定，委托期自2016年1月4日起至家营公司与“承租合同”中承租人所约定的租赁期限终止日时止；合同期限为不少于12个月，且不超过20个月。委托租金为每月4,300元；被告应在起租之日起给予家营公司第一年30天的宽限期，以供家营公司在此期间寻找承租客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等，家营公司无需向被告支付宽限期间的房租，并得依合同约定，正常行使对房屋的管理权。期间，被告退还原告租金3,000元。2016年2月4日，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原、被告一致确认2015年11月1日起至2016年1月3日期间，原告实际发生水费金额为55.20元、电费金额为368.70元、燃气费金额为117元、有线电视费46元；原告实际缴纳了水费48.30元、电费112.80元、燃气费75元。双方还确认自2016年1月1日起至2016年1月3日止实际发生租金408元，原告确认应向被告支付三天租金408元。针对被告的答辩，原告还表示，双方实际协商应由被告退还的钱款金额应是：一个月租金和押金的总额扣除两份租赁合同十个月租金标准差价1,500元后的金额。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《房屋租赁合同》、收条、《房屋出租委托合同》等证据以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。根据合同4-1条约定，合同终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由原告承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还原告。现双方已通过行为达成解除《房屋租赁合同》的合意，原告主张被告返还保证金及多付的租金，于法有据，本院予以支持。关于反诉，因双方解除合同的起因在于原告要求提前解约，在原告未提供证据证明被告已明确免除违约金的前提下，被告在原告提出返还押金诉讼请求之后反诉主张原告支付违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。被告反诉主张的水费、电费、燃气费、有线电视费和三日租金，原告均予确认，本院亦予支持。被告反诉主张返还的冰箱和床，并非原告基于房屋租赁合同对被告负有的义务，被告直接向原告主张，缺乏依据，本院不予支持。被告反诉主张返还的钥匙，因房屋已经双方合意在三方在场的情况下交付新的承租人正常使用，原告主张已经返还全部钥匙，符合通常的交易习惯；由于房屋已交付，且该钥匙并非特定价值物品，其未能提供收据的行为，亦具备合理性。在被告未能提供其他充分证据的情况下，本院对被告返还钥匙的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)蒋银秀应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李岩保证金4,100元；二、被告(反诉原告)蒋银秀应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李岩租金692元；三、原告(反诉被告)李岩应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)蒋银秀水费6.90元、电费255.90元、燃气费42元、有线电视费46元；四、原告(反诉被告)李岩应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)蒋银秀违约金4,100元；五、驳回被告(反诉原告)蒋银秀其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，反诉费人民币25元，合计人民币50元，由原告(反诉被告)李岩负担人民币25元，被告(反诉原告)蒋银秀负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一六年八月三日
书记员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。