上海市虹口区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0109执异5号
案外异某人上海展泓实业有限公司，住所地上海市金山区朱枫公路XXX号枫泾商城4号楼1—1782室。法定代表人杨童，董事长。委托代理人朱悦。委托代理人李鑫棠，上海市国和律师事务所律师。申请执行人傅强，男，1979年1月12日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人顾元，上海市理和理律师事务所律师。被执行人章龑明，男，1976年4月4日出生，汉族，住上海市虹口区。被执行人章定荣，男，1949年1月26日出生，汉族，住上海市宝山区。被执行人崔妍，女，1983年8月3日出生，汉族，住上海市长宁区。被执行人上海圣地轩餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。本院在执行申请执行人傅强与被执行人章龑明、章定荣、崔妍、上海圣地轩餐饮管理有限公司(以下简称圣地公司)借款合同纠纷一案中，于2015年3月28日依法裁定拍卖章龑明名下本市四川北路XXX号地下一层商铺(以下简称系争房屋)。第一次流拍后，案外异某人上海展泓实业有限公司以法院对系争房屋进行拍卖时未考虑其享有的租赁权为由提出案外人异某，请求带租约拍卖。本院受理后，依法进行了听证审查。听证相关当事人案外异某人委托代理人朱悦、申请执行人委托代理人顾元、被执行人章龑明参加了审查。本案现已审查完毕。案外异某人称，其与被执行人章龑明于2014年9月2日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)1份，约定：章龑明将名下的系争房屋出租给其使用，租期自2014年9月2日至2024年9月1日止，月租金72,125.55元。合同签订当日，其向章龑明支付租金28.8万元。之后，其至当地物业公司办理了租户登记手续。同年10月30日，案外人杨某代其与章龑明签订《商铺租赁补充协议》(以下简称《补充协议》)1份，约定：在租赁期限不变的情况下，系争房屋租金调整为10年共300万元，租金在2015年2月底前付清。2015年2月14日及15日，杨某分两次代其向章龑明支付租金共300万元。现因与章龑明之间的租赁关系合法有效，其已付清10年租金同时占有系争房屋，请求法院带租约拍卖系争房屋。申请执行人述称，系争房屋的抵押权设定于《租赁合同》及《补充协议》签订之前，对租赁关系不认可，不同意带租约拍卖系争房屋。被执行人章龑明述称,同意案外异某人意见，被执行人已付清300万元租金，请求法院带租约拍卖系争房屋。为证明其主张，案外异某人提供如下证据材料：1、案外异某人与章龑明于2014年9月2日签订的《租赁合同》1份，内容为章龑明将名下的系争房屋出租给案外异某人使用，租期自2014年9月2日至2024年9月1日，月租金72,125.55元。2、2014年9月2日的上海银行业务回单1份，载明案外异某人向章龑明支付往来款28.8万元。3、章龑明于2014年9月2日出具的收条1张，内容为“今收到展泓实业有限公司所付地下一层房租288,000元正”。4、杨某以案外异某人名义与章龑明于2014年10月30日签订的《补充协议》1份，内容为在租赁期限不变的情况下，系争房屋租金调整为10年共300万元，租金在2015年2月底前付清。5、2015年2月14日的中国工商银行转账凭证1张，载明杨某向章龑明转账付款200万元。6、2015年2月15日的中国工商银行转账凭证1张，载明杨某向章龑明转账付款100万元。7、章龑明于2015年2月15日出具的收条1张，内容为“今收到上海展鸿实业有限公司房租人民币叁佰万元整(￥XXXXXXX元)。由杨某转入本人工行卡。15年2月14日200万元，15年2月15日100万元”。8、上海相水座物业管理有限公司荣欣大厦管理处出具的证明函1张，内容为“兹证明展鸿实业有限公司和地下一层的产权人章龑明的租赁关系真实可信，水电费按时支付。”该证明函无出具日期。9、开票日期为2016年1月25日、收款单位为上海相水座物业管理有限公司，付款单位为地下一层的代收电费发票存根联1张。对以上证据材料，申请执行人表示不认可，被执行人表示无异某。经审查查明，2013年6月4日，申请执行人(出借人、甲方)与章龑明(借款人、乙方)签订《借款合同》1份，约定：乙方因资金周转需要向甲方借款2,320万元，借期自2013年6月5日至2014年6月4日止；被执行人章定荣、崔妍、圣地公司作为乙方借款的连带责任保证人；乙方提供系争房屋作为全部借款的抵押担保。同日，上海市杨浦公证处(以下简称杨浦公证处)出具(2013)沪杨证经字第2299号《具有强制执行效力的债权文书公证书》(以下简称《公证书》)1份，对上述借款合同进行公证并赋予强制执行效力。次日，系争房屋被设定抵押，抵押权为申请执行人，债权数额为2,320万元，债务履行期限从2013年6月5日至2014年6月4日。9月12日，杨浦公证处出具(2014)沪杨证执字第105号《执行证书》1份，确定申请执行人的执行标的为：1、借款本金2,320万元；2、逾期利息。自2014年8月14日起直至债务清偿之日止，以未归还的借款本金2,320万元计，按同期银行贷款利率的4倍，即年利率24%计算；3、公证费23,200元。可执行标的物：坐落于本市四川北路XXX号地下一层商场之房地产。此后，因被执行人未履行义务，申请执行人申请执行，案号(2014)虹执字第3466号。另查明，1、2014年11月5日，本院依法查封系争房屋。2、2015年2月17日，上海国衡房地产估价有限公司出具的《上海市虹口区四川北路XXX号地下一层商场房地产市场价值评估报告》中载明如下内容：系争房屋市场价值为总价格30,372,900元；截至估价时点，无资料显示其存有租约限制，本报告提供的估价结果不考虑租约限制对房地产价格的影响。3、2015年3月28日，本院依法裁定拍卖系争房屋。同年5月4日，上海宝江拍卖有限公司对该房屋以3,038万元的底价进行第一次拍卖，结果流拍。再查明，1、2014年9月12日，案外异某人向章龑明转账支付28.8万元，款项用途为往来款。2、2015年2月14日及15日，杨某向章龑明分别转账支付200万元和100万元。以上事实，由2013年6月4日《借款合同》、(2013)沪杨证经字第2299号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、(2014)沪杨证执字第105号《执行证书》、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息、《上海市虹口区四川北路XXX号地下一层商场房地产市场价值评估报告》、上海银行业务回单、中国工商银行转账凭证、(2014)虹执字第3466号执行裁定书等证据予以佐证。本院认为：本院在依法拍卖系争房屋过程中，因无资料显示该房存有租约限制，故本院对系争房屋不带租约拍卖并无不当。第一次拍卖流拍后，案外异某人以其享有系争房屋租赁权为由提出异某，请求本院带租约拍卖。对此，是否应当带租约拍卖应以案外异某人是否享有系争房屋租赁权为依据。根据规定，案外异某人主张对房屋享有租赁权的，应当同时提供租赁合同、占有房屋的凭证及租金支付凭证。这里的占有房屋的凭证指出租人与承租人签订租赁房屋交接书、承租人在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水费、电费、煤气费、通信费等公共事业用费等。本案听证审查中，案外异某人虽主张享有系争房屋的租赁权，但并未提供相应的占有房屋凭证，故本院对案外异某人的这一主张不予采信，其要求带租约拍卖的异某请求，本院依法不予支持。本裁定送达后，如案外异某人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起15日内向本院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回案外异某人上海展泓实业有限公司的异某。本裁定送达后立即生效。
审判长 林 彬
审判员 刘 萍
审判员 陈 翔
二〇一六年三月一日
书记员 黄海骠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外异议人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。三、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。