广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0204民初1837号原告：邱四文，男，1957年10月11日出生，汉族，广东省韶关市人，住韶关市浈江区。原告：谢秀风，女，1958年6月28日出生，汉族，住韶关市浈江区。上列俩原告的共同委托诉讼代理人：张雪华，广东天行健律师事务所律师。上列俩原告的共同委托诉讼代理人：欧阳杨，广东天行健律师事务所律师。被告：沈国能，男，1965年8月25日出生，汉族，浙江省余姚市人，身份证住址：浙江省余姚市，现住韶关市浈江区。被告：倪建娟，女，1965年3月9日出生，汉族，身份证住址：浙江省余姚市，现住韶关市浈江区。上列俩被告的共同委托诉讼代理人：张胜婷，广东安南律师事务所律师。原告邱四文、谢秀风诉被告沈国能、倪建娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，由审判员马文英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱四文及原告邱四文、谢秀风的共同委托诉讼代理人张雪华、欧阳杨，被告沈国能及被告沈国能、倪建娟的共同委托诉讼代理人张胜婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邱四文、谢秀风向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向两原告支付2014年4月至2017年10月的租金87840元；2、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年10月签订了《租赁合同》，合同约定被被告承租原告所有的位于韶关市××村××小组××号，面积约720平方米的场地、用作兴办腐竹加工厂，租期共5年，从2012年11月1日起至2017年10月31日止，而被告需向原告每半年缴纳一次性租金，并且是一次性付清半年租金，若租金在约定时间内不能及时付清的，原告有权单方面终止合同。合同签订后，原告按照该租赁合同的约定交付场地给被告使用，而被告按照合同约定支付了第一期2012年11月至2013年4月共计8640元的租金后，就一直不履行支付租金的义务，并于2014年1月将厂房钥匙交回原告就离开了韶关，期间被告曾主动联系原告是否能延迟交付租金，原告本着友好协商的合作方式，通融他最迟于2014年4月10日之前交付租金，否则原告就解除合同。但之后被告并没有按时交付租金，原告依合同的约定解除租赁合同，收回租赁的场地。直到2014年9月，被告打听到其之前向原告承租的土地已经被征收，就要求交租继续履行合同，这一不合理的要求理所当然遭到原告的拒绝。但被告不认可2014年已解除合同。为此，原告于2015年6月3日诉至浈江区人民法院，要求确认双方签订合同于2014年4月已经解除，案至二审。韶关市中级人民法院于2015年12月17日作出（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决：确认双方的租赁合同于2014年4月已解除。根据双方签订的租赁合同第六条约定：乙方（被告）在承包期间的途中不得转让、不得退场，如有退场应付五年的租金。被告不交租、不履行合同就是途中退场的行为，原告有权要求被告依约定支付余下的三年七个月的租金。其中：2014年4月至2014年10月每月租金为1440元，共七个月，合计10080元；2014年11月至2017年10月每月租金为2160元，共36个月，合计77760元；三年七个月的租金合计87840元。综上，被告的违约行为给原告造成的预期可得利益损失，应按合同的约定向原告支付余下三年七个月的租金，请贵院依法审理，支持原告的诉求。被告沈国能、倪建娟辩称：两被告无需向两原告支付2014年4月至2017年10月的租金87840元，对两原告该诉讼请求应予以驳回。一、被告不存在违反合同约定的中途退场的行为。中途退场，顾名思义，即在租赁期间退出租赁场所，但被告由始至终从未退出过租赁场所。依常理，在租赁合同中，出租人的主要义务是提供租赁场地，承租人的义务是支付租金，在合同期限内，承租人只要支付租金即视为正常履行合同。而至于承租人如何使用租赁场地，何时进场、何时退场，出租人无权干涉。只要承租人按时支付租金，哪怕租赁场地是空置不使用，也不能说承租人构成违约。而本案中的《租赁合同》第6条明确约定被告不得中途退场，显然已干涉了被告自由使用租赁物的权利；若是按原告“退场”即为解除合同的意思理解，该条款也剥夺了被告享有解除合同的权利，该条款对于被告来说是不公平的。由于被告不存在中途退出的行为，故无需向原告支付任何费用。二、原告未提供任何证据证明被告中途退场，也未提供退场行为对其造成的损失，应承担举证不能的后果。原告声称被告中途退场，但其并未提供证据证明被告于何时退场，如有退场，何时完全清场？即便按其所称合同解除的时间（2014年4月）即为被告退场的时间，但事实是被告的所有东西仍在现场，现场的东西丝毫未搬动过，退场从何说起？此外，原告亦未提供证据证明“退场”行为对其造成损失。况且，双方已经解除合同，原告要求支付租金无任何依据。三、退一步说，即便被告有退场，退场的行为并非被告主动发出，属于“被退场”，不属于第6条约定的情形。（一）“乙方在承包期间的途中不得转让、不得退场”，该约定是对乙方转让、退场行为的限制，该句的主语为乙方即被告，转让、退场的动作亦应由被告主动发出，而不应是被原告“赶出场”。但事实是，被告没有退场，并要求继续履行合同，而原告强烈要求解除合同，其请求亦得到了韶关市中级人民法院的支持。（二）被告租赁所涉场地已被征收，征收行为属于不可抗力，是法定的免责事由。因客观情况的变化致使被告不能正常使用租赁场地，而非被告的行为所致。从前述两个原因可知，现在原告所称被告退场的行为是被迫的，非被告自愿或主动发出的。而《租赁合同》第6条没有约定在被告被动退场的情况下，被告需向其支付五年的租金。（三）按原告的逻辑，在被告被动退场的情况下仍按第6条约定支付5年的租金，也就是说，无论何种情形，作为承租方的被告均应支付违约费用，而出租方无论在什么时候赶承租人出场，其不仅不需要承担违约责任，还能得到一笔违约金，显然是违背法理且是对承租方非常不公平的。故被告在被动退场的情况下，不受该条的约束，无需支付任何费用。四、原告在偷换概念，将“不交租”等同于“中途退场”，将“解除合同”等同于“退场”，其中的逻辑是经不起推敲的。（一）不交租金是承租人不履行合同义务的一种体现，而“中途退场”则是承租人在承租期间退出租赁场所，但退场并不能得出承租人不交租金的结论，因此，“不交租”与“中途退场”两者是没有必然联系的。（二）“解除合同”的后果是合同终止履行，违约方承担违约责任；而“退场”不能得出合同解除的结论，两者是完全不同的概念，法律后果也是完全不同的，它们之间不存在任何关系。不交租的后果是解除合同，这是常理，也是《租赁合同》第7条的约定。但从第6条的约定可得出，如果被告中途退场，后果是支付五年的租金，而该租金不支付的，原告的处置措施是“扣留乙方的机械设备或提诉当地司法机关”，并不能得出可以解除合同的结论。况且，《合同法》也没有规定“中途退场”是可以作为合同解除的情形。“中途退场”既然无法得出解除合同的结论，且“中途退场”与解除合同不是同一个意思，原告按解除合同的时间主张被告于2014年4月已经退场，进而要求支付五年的租金的理由不成立。本院经审理查明：2012年10月，邱四文、谢秀凤（甲方）与沈国能、倪建娟（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方提供场地给乙方办腐竹加工厂，地址：韶关市新韶镇莲花村邱屋村小组48号，面积720平方米，租赁期五年，时间从2012年11月1日起至2017年10月31日止。2、租金：租赁期内的第一年至第二年（即2012年11月至2014年10月止）每月租金为每平方米2元计，共计人民币（大写）壹仟肆佰肆拾元整（￥1440元）。第三年至第五年（即2014年11月至2017年10月止）合同期满前，每月租金为每平方米3元计，共计人民币（大写）贰仟壹佰陆拾元整（￥2160元）。直到合同期满后，如若再续合同，届时租金和其他细则另议。甲方收取乙方押金人民币(大写)贰仟元整（￥2000元），在合同期满，乙方并没违反合同内的规定时，甲方将无息退还给乙方。3、乙方办厂需要的一切证照由乙方自行负责办理，甲方不参与……。5、合同期满后，乙方可以将工厂属于乙方的机械设备带走，但不能随意拆卸工厂房屋内的建设结构（包括电线）。6、乙方在承包期间的途中不得转让、不得退场，如有退场应付甲方五年的租金，如不付清租金，甲方有权扣留乙方的机械设备或提诉当地司法机关。7、付款方式：租金每半年交纳一次（即上半年4月底之前和下半年10月中旬之前），一次性付清半年租金（前后不能超过7天），在规定时间内，租金不能及时付清，甲方有权单方面终止合同。8、乙方在合同期内如遇上国家征收或地方行政收地等，甲方在第一年占20%，第三年占50%等。此后，沈国能、倪建娟于2012年10月5日向邱四文、谢秀凤交付了押金2000元，邱四文、谢秀凤则将上述场地交付沈国能、倪建娟兴建腐竹加工厂。2013年5月10日，沈国能、倪建娟向邱四文、谢秀凤缴交了2012年11月至2013年4月的租金8640元。在经营过程中，沈国能、倪建娟建立起两条生产线（共有三台可移动的机器：两台拌浆机、一台脱壳机）；18米长的不锈钢铁板（不可移动）；修建了2.5米高的围墙，围墙上围了大概100多米长，2米高的纱窗，还在纱窗上封了1米多的铁皮；修建了20多米高的烟囱；修建了五间房屋（面积合计105平方米左右）；用三隔板搭建了两间晾腐竹的房间（面积合计数十平方米）。2014年春节，沈国能、倪建娟回浙江老家过年，期间双方多次就租金问题进行交涉。邱四文、谢秀凤称其在2014年4月就租金问题再次致电沈国能、倪建娟，表示予以最后宽限期至2014年4月10日，但是协商未果。2014年6月，韶关市人民政府发布相关的通告，决定对省道S248线韶关市区过境段黄金村大桥至韶关市钢铁厂公路改线工程二期（大学路—韶关钢铁厂段）进行建设，涉案场地在建设工程的红线范围内，属于被征收的地段。2014年9月6日，沈国能、倪建娟从浙江老家回到韶关后，要求向邱四文、谢秀凤缴交租金，邱四文、谢秀凤以沈国能、倪建娟长期拖欠租金构成违约，已终止合同为由，拒绝收取租金。为此，沈国能、倪建娟于2014年9月26日向本院提起诉讼，要求确认其与邱四文、谢秀凤签订的合同合法有效，继续履行合同（经本院于2014年11月26日询问，沈国能、倪建娟表示如合同无效，其要求邱四文、谢秀凤按拆迁方关于征地补偿的评估报告赔偿或要求邱四文、谢秀凤赔偿其投资40多万元）。2014年11月26日，本院作出（2014）韶浈法民一初字第1015号民事判决：一、确认沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀凤签订的《租赁合同》无效。二、邱四文、谢秀凤应于判决生效后十日内赔偿沈国能、倪建娟15万元；三、驳回沈国能、倪建娟的其他诉讼请求。沈国能、倪建娟对上述判决不服，提起上诉。2015年5月7日，韶关市中级人民法院对此作出（2015）韶中法民一终字第146号民事判决书，判决如下：一、撤销（2014）韶浈法民一初字第1015号民事判决。二、确认沈国能、倪建娟与邱四文、谢秀凤签订的《租赁合同》有效。三、驳回沈国能、倪建娟的其他诉讼请求。该判决已生效。此外，原告认为双方签订的《租赁合同》自2014年4月10日（即被告仍拒付租金开始），即宣告合同解除，被告无权分得土地征收款，并且应支付解除合同之前拖欠原告的租金。于2015年6月15日向本院提起诉讼，请求法院判令：1、确认邱四文、谢秀风与沈国能、倪建娟签订的《租赁合同》于2014年4月已经解除；2、沈国能、倪建娟向邱四文、谢秀风支付2013年5月至2014年3月拖欠的场地租金共计15840元；3、案件受理费用由沈国能、倪建娟负担。沈国能、倪建娟提起反诉，请求法院判令：1、确认新韶镇莲花村邱屋村小组48号土地旁的腐竹加工厂及其构筑物、附着物系沈国能、倪建娟投资所建，所有权属沈国能、倪建娟；3、邱四文、谢秀风负担案件受理费。2015年8月20日，本院作出（2015）韶浈法民一初字第778号民事判决：一、沈国能、倪建娟应于判决生效后五日内向邱四文、谢秀风支付2013年5月至2014年3月的租金15840元；二、确认沈国能、倪建娟在《租赁合同》履行期间所建位于新韶镇莲花村邱屋村小组48号的腐竹加工厂内的两条生产线(共有三台可移动的机器：两台拌浆机、一台脱壳机)、围墙（2.5米高）、烟窗（20多米高）、五间房屋（面积合计105平方米左右）、两间晾腐竹的房屋（三隔板搭建，面积合计几十个平方米）、纱窗（约100米长，2米高）、铁皮（纱窗上约1米多）、不绣钢铁板（18米长，不可移动）归沈国能、倪建娟；三、驳回邱四文、谢秀风的其他诉讼请求。邱四文、谢秀风对该判决不服，提起上诉。2015年12月17日，韶关市中级人民法院作出（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第778号民事判决第一、二项；二、邱四文、谢秀风与沈国能、倪建娟签订的《租赁合同》于2014年4月解除。三、驳回沈国能、倪建娟的其他反诉请求；现该判决已生效。该判决生效后，被告支付租金至2014年3月。原告认为“《租赁合同》于2014年4月解除，属被告途中退场，按合同第6条约定，被告应付原告五年(2012年11月至2017年10月)租金，被告已支付2012年11月至2014年3月的租金，应向原告支付2014年4月至2017年10月的租金87840元”，于2016年9月8日提起本案诉讼。上述事实有身份证复印件、《租赁合同》、（2015）韶中法民一终字第146号民事判决书、（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决书及开庭笔录予以证实。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，根据生效判决（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决书的确认，原、被告签订的《租赁合同》于2014年4月解除。《租赁合同》第6条约定：“乙方在承包期间的途中不得转让、不得退场，如有退场应付甲方五年的租金，如不付清租金，甲方有权扣留乙方的机械设备或提诉当地司法机关”，该条款是为解决合同履行过程因承租方中途退场可能产生场地闲置的租金损失等赔偿问题；《租赁合同》第7条约定：“乙方在合同期内如遇上国家征收或地方行政收地，甲方在第一年占20%，第三年占50%”，该条款是双方对涉案场地被征收后赔偿款分配的约定。原告主张按《租赁合同》第6条约定支付2014年4月至2017年10月的租金87840元，属预期损失(闲置租金)请求。由于2014年6月韶关市人民政府发布征收通告，涉案场地属于被征收地段，在此情况下，原告不可能再将涉案场地出租，也不存在场地闲置损失。而按（2015）韶中法民一终字第146号民事判决书查明的事实，被告于2014年春节前回浙江老家过年，直到2015年9月6日回到韶关，期间，双方多次就租金问题进行交涉。被告从浙江老家回到韶关后，要求向原告缴交租金，原告以被告长期拖欠租金构成违约，已终止合同为由，拒绝收取被告的租金。也就是说《租赁合同》本来可继续履行，原告知道涉案场地被征收后，原告拒绝收取被告租金，坚持主张解除合同。韶关市中级人民法院作出（2015）韶中法民一终字第1125号民事判决，确认原、被告签订的《租赁合同》于2014年4月解除。现原告又要求被告支付预期租金损失87840元，其理由不成立，本院不予支持。涉案场地被征收后，当事人相关的损失可遁《租赁合同》第7条约定协商解决或通过征收补偿途径依法另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邱四文、谢秀风的诉讼请求。案件受理费1996元，减半收取计998元，由原告邱四文、谢秀风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  马文英二〇一六年十二月一日书记员  植朝红