辽宁省黑山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0726民初259号
原告：辽宁某某智能消防工程有限公司，住所地黑山县某某乡某某村。
法定代表人：谭某某。
被告：刘某某，男，1963年10月11日生，满族，住黑山县某某镇某某胡同。
委托诉讼代理人：刘海朋，辽宁智源律师事务所律师。
第三人：锦州某某置业有限公司,住所地黑山县某某镇。
法定代表人：林某某。
委托诉讼代理人：梅志余，辽宁瞾益律师事务所律师。
第三人：朱某某，男，1975年9月24日生，汉族，出生地浙江省温州市，户籍地辽宁省锦州市，现羁押于黑山县看守所。
原告辽宁某某智能消防工程有限公司与被告刘某某、第三人锦州某某置业有限公司（以下简称某某公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月11日立案受理后，于2017年8月4日作出（2017）辽0726民初114号判决书。宣判后，被告刘某某不服，上诉至辽宁省锦州市中级人民法院。二审法院以（2017）辽07民终2184号民事裁定书将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人谭英杰、被告刘某某及委托诉讼代理人刘海朋、第三人的法定代表人林法顺及其委托诉讼代理人梅志余、法院追加第三人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、审清中止我公司的执行申请是否违法，并撤销（2016）辽0726执异20号裁定书，恢复执行；2、承担诉讼费用。
事实与理由：因某某公司拖欠我公司工程施工款155万元、消防工程施工款转借款247.8万元，我公司诉至黑山县人民法院，并采取了诉前保全措施。黑山法院到黑山县房产管理处查明，我公司申请保全的某某公司所建的光荣街面北的2号、4号、5号、6号门市楼的房产权登记状态，查明该四个门市楼均没有办理产权登记和过户，因此依法履行了查封程序。诉讼判决后，我公司申请进入执行程序，执行程序中，案外人刘某某以真借贷、假买卖的合同对该执行标的物提出了执行异议。黑山法院举行了听证会，严重违反法律规定。
原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1、执行听证通知书、（2016）辽0726执异20号执行裁定书，拟证明执行裁定书存在程序违法；
2、认购协议书，拟证明卖方是朱某某；
3、原告致法院函及法院告知书，证明被告在法院查封后依然强占。
被告刘某某辩称，我与某某公司系买卖合同关系，并非以签订合同作为借贷关系的担保；双方签订合同时，原告购买的尚是期房，是按照图纸购买的，面积存在误差属正常现象，双方约定的是一次性付款，因此标注是总房款，未单独约定单价亦符合常理，当时某某公司急需资金周转，被告支付的又是全款，故第三人以价格低为抗辩是不能成立的。之所以未变更正式的房屋买卖合同，是因为第三人承诺在办理产权证之前更换正式的房屋买卖合同并提供正式的收款收据，现因第三人某某公司不能办理产权证，因此未能办理正式的合同。被告已交付全款，而不是认购金，所以该认购协议书应是房屋买卖合同。被告于2013年12月3日通过银行转帐及现金方式支付了购楼款，第三人某某公司也在认购协议书上加盖了公章，并向被告出具了收款收据，上面加盖了销售收讫章，第三人某某公司在已经入帐的通用记帐凭证中对该笔资金进入其帐户亦有记载，证明第三人某某公司已收到该笔购楼款，因此双方是买卖合同关系。朱某某是某某公司董事长，其行为应由公司承担。我与朱某某的借贷关系，是发生在2014年6月份，该款朱某某已偿还。
我方有2016年5月10日缴纳电费的收据，证明被告合法占有上述门市的事实，该数据是第三人提供给相关单位部门的。可以证明被告系所有权人。同时第三人某某公司在被告占用门市期间从未提出过任何权利主张，可见第三人对被告合法占有门市是认可的。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，本案被告已支付全部购房款，该款已进入第三人某某公司帐户且被告实际占有该门市，不能办理过户登记是第三人某某公司原因，被告对此没有过错，法院对此门市不应查封。综上，被告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，要求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告刘某某为支持自己的答辩意见，向本院提交证据如下：
1、认购协议书、收款收据各一份，证明购楼和交款的事实；
2、2013年12月3日的转帐凭证一份，拟证明被告支付了购楼款的事实；
3、（2017）辽07民终2184卷宗材料21、22、23页（二审庭审笔录）及借据、欠据各一份，拟证明这笔钱248万元进入某某公司帐户了；
4、记帐凭证两份，证明248万元进入公司财务帐了；
5、电费收据一份，证明2016年5月10日被告为2号门市缴纳电费，实际占有。
第三人某某公司辩称，第三人与被告之间是名为买卖实为对借贷债务的担保，因此第三人否认房屋买卖的事实，第三人与被告之间的房屋买卖合同所约定的单价严重背离了市场价格，因此可以进一步佐证该买卖合同是对双方借贷债务的担保的一种形式。第三人与被告签订的是认购协议书而不是正式的商品房买卖合同，该认购书中建筑面积与实际面积差距超过10％，因此被告虽对房屋占有使用，但因第三人未准许其办理入住，且认购书不是法定的买卖合同，不能对抗人民法院判决裁定，因此第三人与被告之间的认购协议书应予以撤销或认定无效。
第三人某某公司向本院提交证据如下：
1、2016年10月19日公安机关对朱某某的询问笔录一份，证明朱某某自认向刘某某借款是个人借款，本金400万元，利息96万元，开了两张的面额为248万元专用收款收据，开具的收款收据和认购书是为了抵押借款，用于朱某某自己的公司经营；
2、2016年11月1日公安机关对朱某某的询问笔录一份，证明朱某某曾向刘某某借款400万元，在刘某某向朱某某要钱时，朱某某将两个门市抵押给刘某某，用来偿还刘某某400万元的本金和利息；
3、2017年2月23日公安机关对刘某某的询问笔录一份，证明刘某某自认在2014年中旬借给朱某某200万元，刘某某自认朱某某以转帐方式偿还过此款且打在其亲属刘雅君的卡里。刘某某自认购买两个门市价款为496万元，与2016年10月19日在公安局供述的价款一致，证明交购楼款是假，借贷是真；
4、（2017）辽0726民初114号判决，证明庭审中刘某某认可248万元购房款中200万元为转帐，48万元为现金，不足以证明支付全部价款。
综上，第三人某某公司认为，两份收据和借据、欠据及朱某某与刘某某在公安机关的询问笔录形成一个关联的证据链，证明每张专用收款收据及朱某某出具的借据、欠据均注明了借款248万元，其中200万是本金，48万元是利息，合计为400万，利息96万。
第三人某某公司认为对朱某某和刘某某的陈述应以公安机关的笔录记载为准。刘某某在公安机关自认2014年借款给朱某某200万元，依民诉法规定，一方当事人对于己不利的事实明确承认的，另一方当事人无需举证证明，由此明确刘某某与朱某某的借贷关系。另借据上注明公司借款用，朱某某在公安机关的询问笔录上承认，该借款用于自己开办的伦泽食品公司用了，而不是某某公司用了。可以证明收购楼款是假，抵押借款是真。某某公司向外销售房产用的是房屋买卖合同，而不是认购协议书。上次庭审中刘某某认可248万购楼款中200万元为转帐，48万元为现金，但未提交相应凭证。且朱某某为刘某某出具的是欠据，证明了双方是借贷关系，而不是购楼款，如果是购楼款，应出具收据，另一张借据上标注为公司使用，朱某某已经承认该借款用于自己开办的伦泽公司了。
第三人朱某某辩称，当时刘某某借钱给我，钱到我手了，后来我给公司打了欠条，两次借钱，一次200万元，月息大概是4分，还了近300万元利息。
朱某某未向法院提交证据。
被告刘某某和第三人某某公司对原告提交的证据的真实性没有异议，第三人朱某某表示不清楚。
原告对被告刘某某提交的证据1、2的真实性没有异议，但认为不是真正的买卖协议，证据3的真实性不认可，不能证明刘某某在某某公司买楼，只能证明刘某某与朱某某之间形成了借贷关系，对证据4的真实性有异议，没有写明是购房款，写的是收定金和预收帐款，前后矛盾，对证据5提出异议,认为被告是在法院查封后强占的。
第三人某某公司对被告刘某某提交的证据1的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议，认为公司没收到这笔款，是朱某某盗用销售收款章出具的收据，是朱某某为实现担保而为的，不能证明买卖关系的成立。对证据2的真实性无异议，但恰恰证明被告与朱某某是借贷关系。对证据3的真实性有意见，认为借据和欠据是朱某某出具给刘某某的，不是朱某某出具给公司的。对证据4的真实性和来源有意见，不能证明款项打入公司帐户，对证据5的真实性无异议，但认为被告是强行占有。
第三人朱某某对被告刘某某的证据的真实性没有异议。
原告对第三人某某公司提交的证据无异议，被告刘某某对第三人某某公司提交的证据的真实性提出异议。
第三人朱某某对第三人某某公司提交的证据的真实性没有异议。
经过庭审，本院结合当事人的陈述及对证据的分析与认定，查明如下事实：
辽宁某某智能消防工程有限公司诉某某公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理，辽宁某某智能消防工程有限公司申请要求查封某某公司在黑山镇某某商业街道开发的东区面北门市2号、4号、5号、6号一二层门市，本院于2016年8月17日依法作出查封,并于2016年9月7日作出(2016)辽0726民初1770号民事判决书，判令:锦州某某置业有限公司于本判决生效后五日内一次性偿还辽宁某某智能消防工程有限公司2478000元，利息从2016年5月11日开始计算至实际给付之日止，按年利率24%计算。该判决已发生法律效力，辽宁某某智能消防工程有限公司申请执行，在执行过程中，案外人刘某某对被查封的2号门市主张所有权，要求解除查封。本院以（2016）辽0726执异18号执行裁定书裁定中止对被执行人某某公司在黑山县黑山镇某某商业街道开发的门市，位置为东区面北2号房（面积294.49平方米）门市楼的执行。
另查，2013年12月3日，锦州某某置业有限公司与刘某某签订认购协议书一份，约定刘某某自愿认购锦州某某置业有限公司开发的位于黑山县光荣街某某商业街一期一栋一单元一层102号门市楼，建筑面积328.67平方米，付款方式为一次性付款248万元,上面加盖某某公司公章，有朱某某签字。2013年12月3日，由陈英俊转入朱某某卡内100万元，另148万元刘某某称现金交付，同日，锦州某某置业有限公司为刘某某出具专用收款收据一份，金额为248万元，并加盖某某公司销售收讫章。被告刘某某提交了来源于公安机关的侦查卷宗的某某公司帐目中通用记帐凭证一份，上面记载：2013年12月3日，摘要收订金248万元，借方总帐科目现金，贷方总帐科目是预收帐款。2013年12月3日，朱某某出具借据一份，金额为248万元，标注“上款系公司借款用”。该借据源于第三人某某置业公司帐上。
现该门市由被告刘某某占有，未办理房产过户登记。
另查，朱某某被羁押前任某某公司董事长，法定代表人为林法顺。
上述事实有各方当事人陈述、认购协议书、收款收据、转帐凭证、记帐凭证等证据在卷为凭，经当庭质证认证，本院予以采信。
本院认为，本案作为申请执行人执行异议之诉，争议焦点在于案外人刘某某对于位于黑山县光荣街某某商业街一期一栋一单元一层102号门市楼，是否享有足以排除强制执行的民事权益。某某公司与刘某某签订认购协议书，对房屋的位置、面积、房款、支付方式等约定已具备商品房买卖合同的主要内容，并且某某公司已经按照约定接受购房者的购房款，一次性付清全款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照合同约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。朱某某作为某某公司的董事长，对外签订合同并加盖某某公司公章，某某公司应承担相应的后果，公司内部章程约定不具有对抗第三人的效力，某某公司以朱某某不具备相应权限和不知情为由来否认合同的效力，于法无据。原告和第三人某某公司称朱某某承认从刘某某处借款，用公司门市作抵押、款项某某公司未收到的意见，除朱某某陈述外并无其他证据，且该款项以预收账款的科目而非借款体现在第三人某某公司帐户上，对此，原告与某某公司以该款项未实际入帐为由主张认购协议无效，没有事实和法律依据，其意见本院不予采纳。某某公司和被告刘某某之间成立商品房买卖合同关系，被告刘某某已交付全款且实际占有涉案房产，被告刘某某就位于黑山县光荣街某某商业街一期一栋一单元一层102号门市楼享有足以排除强制执行的民事权益。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第三百一十三条第（二）款的规定，判决如下：
驳回原告辽宁某某智能消防工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告辽宁某某智能消防工程有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 刘翠微
审 判 员 蒋连玉
人民陪审员 张素杰
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 王思懿