上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第788号
原告（反诉被告）朱文宝。
委托代理人朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。
委托代理人施扬，上海市恒业律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司。
法定代表人朱顺明。
委托代理人袁瑞康，上海市致真律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱文宝与被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司（以下简称“大康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朱文宝的委托代表人朱群峰、大康公司的委托代理人袁瑞康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱文宝诉称，原系大康公司下属的大康万鸡场场长，自1998年开始租赁经营万鸡场，因市政府规划安排，2001年底万鸡场停止畜牧业生产，转为仓储厂房对外出租经营。2002年年初，朱文宝与大康公司就万鸡场中的一个分场（现为大康路XXX号）签订《租赁合同书》，大康公司将该场地出租给朱文宝用于仓储经营，租赁期限自2002年1月1日起至2012年12月31日止。合同签订之后，朱文宝为经营需要，经大康公司同意，在该场地内投资兴建了部分厂房并安装了相应设施。2007年6月25日，双方确认该租赁场地的面积为23.44亩，朱文宝自建厂房面积为7，866.31平方米。2012年12月30日，双方签订《临时租赁合同》，约定由朱文宝续租上述场地1年。2013年1月5日，双方签订《备忘录》，确认朱文宝对自建房屋具有所有权。2013年6月26日，大康公司向朱文宝发《大康路拓宽通知》，告知因村镇规划需要，将大康路拓宽，需占用朱文宝租赁的场地2.24亩。朱文宝对此予以积极配合，大康公司于2014年1月拆除房屋1，350平方米，其中包括朱文宝自建房屋611平方米，按每平方米800元计算，总计488，800元。租赁过程中，朱文宝将大康路XXX号自建房屋出租给案外人沈某某于开办幼儿园，而沈辉开办幼儿园并未取得相关部门许可，大康公司于2013年7月26日在未通知并得到朱文宝同意的情况下将大康路XXX号房屋强行拆除，由此导致朱文宝向沈辉垫付赔偿款25万元。2013年12月23日，大康公司与朱文宝协商确定，由大康公司承担其中225，000元。上述事件中，大康公司拆除朱文宝自建房屋261.62平方米，房屋加装修共计32万元。2013年12月30日，大康公司向朱文宝发《关于大康路XXX号等地块不再续租的函》，告知朱文宝2014年起不再续租。2014年1月9日，大康公司在场地上张贴公告，要求各租赁户自2014年1月1日起不要再向朱文宝支付租金。2014年1月21日，大康公司向朱文宝发《告知函》，告知由清算工作组负责人陈建华与朱文宝展开清结算。2014年1月28日，朱文宝向陈建华提供自建房屋及设备的项目清单，因大康公司拒不接受而无果。2014年4月底，朱文宝委托上海东洲房地产估价有限公司就租赁场地内朱文宝投资建造的房屋、设施等资产进行评估，结论为残值493万元。朱文宝认为，大康公司出租给朱文宝的房屋及场地并未取得建设工程规划许可证等证明文件，故起诉要求确认双方签订的《租赁合同书》、《临时租赁合同》、《备忘录》无效，大康公司支付房屋及设施补偿款513万元、因大康路拓宽而被拆除的房屋及设施补偿款488，800元、被拆除的大康路XXX号房屋及设施补偿款32万元、朱文宝垫付的对外补偿款225，000元。
大康公司反诉并辩称，双方签订的租赁合同属于土地租赁合同，大康公司是该场地的合法使用人，因此租赁合同合法有效。双方于2013年1月5日签订的《备忘录》约定，朱文宝同意在原租赁期间，自行出资搭建、改建的房屋棚舍，大康公司不予任何经济补偿，故朱文宝无权要求赔偿，大康公司没有赔偿义务。朱文宝擅自搭建违章建筑，该违章建筑属于依法应当拆除的对象，构成重大安全隐患，该场地已经成为宝山区重点整治对象之一，政府部门已经要求全面拆除。2013年7、8月因大康路拓宽工程拆除部分房屋，但根据租赁合同的约定，如遇市、镇、村征用土地，大康公司不给予朱文宝任何经济补偿及赔偿。2013年7月拆除幼儿园，因租赁合同约定用途为仓储，而朱文宝擅自将房屋出租给沈辉开办幼儿园，且开办幼儿园未取得政府同意和相关部门许可，过错在于朱文宝；而且大康公司拆除的是原有建筑物，朱文宝无权提出补偿要求，现要求大康公司对此予以赔偿，于法无据。综上，不同意朱文宝的诉讼请求。反诉部分，朱文宝租赁土地面积23.44亩，合同约定每亩年租金5万元，合计年租金1，172，000元。2013年7月大康路拓宽工程减少朱文宝租赁土地2.36亩，拆除幼儿园房屋而减少朱文宝租赁土地0.75亩，合计减少3.11亩。朱文宝已经支付2013年度租金40万元，再扣除3.11亩半年租金77，750元，尚欠694，250元未付。《临时租赁合同》届满后，朱文宝至今未返还租赁场地，故大康公司反诉要求朱文宝拆除租赁场地上的非法建筑，恢复场地原状后，将租赁场地返还给大康公司，并支付2013年租金694，250元，按每日2，785元（23.44亩，减去3.11亩，每亩年租金为5万元，合计每年1，016，500元，折合每日2，785元）的标准支付2014年1月1日至返还场地之日止的使用费。
朱文宝针对反诉辩称，不同意拆除建筑，大康公司对朱文宝的搭建行为是同意的，双方对房屋面积都确认过。在大康公司给予补偿的情况下，同意返还场地。同意支付2013年租金694，250元。不同意支付2014年1月1日起的使用费，因为朱文宝实际上没有使用，对使用费每日2，785元的标准无异议。
经审理查明如下事实：
一、1998年1月1日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《抵押租赁经营合同书》，主要约定，由乙方租赁经营甲方所属的上海大康万鸡场，共计占地面积82.1亩，其中建筑面积25，215.97平方米；租赁期限自1998年1月1日起至2002年12月31日止；每年租赁费为100万元。2003年9月18日，大康万鸡场、朱文宝、大康公司签订《备忘录》，确认朱文宝于当天将大康万鸡场公章、营业执照交还大康公司，2003年9月19日起，大康万鸡场所产生的债权债务由大康公司承担。
二、2002年3月20日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《租赁合同书》，主要约定，由乙方租赁甲方所属的共康路957弄190－224号大康万鸡场（原后场生产队地块）；上海大康万鸡场共计占地面积20.4亩，其中建筑面积6，700平方米，固定资产金额（净值）19万元；租赁期限自2002年1月1日起至2012年12月31日止；租赁费每年不等，从2007年起为每年334，500元。2007年6月25日，双方共同对租赁范围内的场地、房屋面积进行确认，大康万鸡场厂区面积为23.44亩，承租前面积5，392.41平方米，自建面积7，866.31平方米。2011年12月20日，双方签订《备忘录》，主要约定，原合同租赁面积为20.4亩，2007年6月25日经丈量后双方确认实际租赁面积为23.44亩，增加了租赁面积3.04亩，增加部分租金标准为15，000元／亩，每年45，600元，计算租金的时间为自2010年1月1日起至2012年12月31日止。
三、2012年12月30日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《临时租赁合同》，主要约定，甲乙双方于2002年1月1日至2012年12月31日所签订的租赁合同书，租赁期限已满，合同终止；在原合同期内，甲方的资产归还甲方，乙方所有扩建、翻建、改建、搭建的房屋（物），无偿归甲方所有，甲方不予乙方任何经济补偿；乙方租赁甲方大康路XXX号土地及房屋，土地面积23.44亩，房屋面积6，700平方米；租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；全年租金按每亩5万元计算，合计年租金为1，172，000元，按季度支付，先付后用；甲方明示，乙方也明知甲方为乙方提供的厂房或场地，属甲方的规划开发区内，并且所租赁房屋场地属集体所有，未办理相关的证，因此本合同的租赁期限为一年期，到期后双方根据实际状况再拟，如有一方提前终止合同，必须提前三个月以书面形式告知对方；如果乙方逾期支付租金，甲方除要求乙方承担违约责任外，乙方同意甲方采取停水、停电措施，由此产生的后果乙方自愿承担，直至终止本合同。合同第8.3条约定，乙方在租赁期内，不得改变房屋用途，不得对房屋增加添附；擅自改变用途的甲方有权单方终止合同，收回房屋；乙方增加添附的，本合同终止时，乙方自愿将房屋添附无偿归甲方所有。合同第8.5条约定，乙方在租赁期内不得搭建任何建筑物，如有搭建，乙方愿意在本合同终止时，无偿归甲方所有。合同第8.7条约定，在租赁期间，如遇甲方所属市、镇、村征用此地，甲方须在终止合同前三个月内以书面方式通知乙方，乙方必须无条件服从，且甲方不予乙方任何经济补偿及赔偿。
四、2013年1月5日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《备忘录》，主要内容为，2002年1月1日至2012年12月31日的租赁合同已期满终止，双方认可在原租赁期内，由乙方自行搭建的房屋棚舍面积约6，000平方米；双方明知，该地块已列入镇、村规划建设范围内，目前阶段只能作为临时租赁之用；乙方同意在原租赁期间，自行出资搭建、改建的房屋棚舍，甲方不予任何经济补偿；鉴于此况，甲方同意乙方续租原租赁期内出租给乙方的土地23.44亩，以及双方所有地面建筑物，供乙方临时租赁使用；双方同意土地使用租金按每年每亩5万元收费；双方各自的资产，待临时租赁合同到期时，甲方的归还给甲方，乙方自建部分由乙方自行处置。
五、2013年6月26日，大康公司向朱文宝发《大康路拓宽通知》，主要内容为，双方于2012年12月30日签订的临时租赁合同，土地面积23.44亩，现因村镇规划需要，大康路向西侧拓宽，占用土地面积2.24亩，请朱文宝在该区域内租赁单位于2013年9月30日前搬出租赁场所。
六、2013年12月23日，大康公司（甲方）与朱文宝（乙方）签订《关于大康路XXX号拆后补偿处理的若干约定》，主要约定，乙方将合同租赁物用于他人投资开办幼儿园，因未取得政府同意和相关部门许可，合同标的物于2013年7月26日被甲方强行全部拆除，乙方合同相对人沈辉就筹建、装潢、幼儿园而受损达25万元数次向甲、乙方提出经济赔偿要求，甲方认为沈辉的补偿费由乙方垫付的，此事处理完毕再由甲方承担225，000元，乙方可在日后上交给甲方的租赁费中予以减扣，至于乙方投入在标的物中的添附因拆除波及产生的损失，双方可另行协商解决。朱文宝出具损失清单，计算损失共计320，440元。
七、2013年12月30日，大康公司向朱文宝发《关于大康路XXX号等地块不再续租的函》，声明双方签订的临时租赁合同、备忘录，租赁时限均已期满，该地块涉及大康路市政拓宽工程以及租赁业态被列入宝山区庙行镇安全隐患重点整治单位，经村班子集体研究，该地块2014年起不再续租。2014年1月9日，大康公司给大康路XXX号租户出具《通知》，声明大康公司与朱文宝租赁合同期限届满，不再续租，请各租户自2014年1月1日起的租金不要再向朱文宝支付等。2014年1月21日，上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会、中共上海市宝山区庙行镇康家村总支委员会向朱文宝发文，告知临时租赁合同期限已到，即日起由康家村村委合作社财产管理清算工作组责任人陈建华与朱文宝展开清结算。之后，大康公司与朱文宝未达成协商结果，朱文宝未返还系争场地及房屋。
八、朱文宝向大康公司付清2012年底前全部租金，并支付了2013年1月1日后的租金40万元。
审理中，朱文宝向本院提供上海东洲房地产估价有限公司出具的估价报告，证明朱文宝在租赁场地投资建造的房屋、设施等资产残值493万元，还有申请用电的申请费及相关设备费用20万元，共计513万元。大康公司表示，对于评估报告不予认可，对用电设备也不予认可。
审理中，本院根据朱文宝的申请，委托上海大华工程造价咨询有限公司对朱文宝在系争场地投资增加的固定添附现值进行鉴定，该公司出具鉴定意见书，2006年至2013年12月朱文宝自建房现值3，072，951元、原有房改建现值367，866元，2002年至2013年12月朱文宝自建房现值1，962，779元、原有房改建现值341，403元。朱文宝表示，自建、改建均发生在2006年，同意从2006年开始计算。大康公司表示，朱文宝从2002年至2006年陆续建造，应从2002年开始计算。被告还表示，朱文宝搭建都是违法建筑，而鉴定都是按照合法建筑确定价格和折旧，很多是按照朱文宝单方陈述进行鉴定，鉴定结论也远远高于实际造价，故不认可鉴定结论。
审理中，朱文宝表示，2013年1月5日《备忘录》中“乙方自建部分由乙方自行处置”的意思不明确，但是从双方以后的磋商情况来看，大康公司需要上述房屋，也愿意买下这些房屋，只是价格没有谈拢。大康公司表示，“乙方自建部分由乙方自行处置”的意思是让朱文宝自行拆除，拆除下来的建筑垃圾归朱文宝。根据区政府文件，朱文宝搭建的建筑物全部要拆除，不能再利用。2014年7月，大康公司开始陆续拆除系争场地上的房屋。2015年1月22日，大康公司向法院表示，现场已经基本拆除，鉴于现场状况，确认当天收回场地。朱文宝表示，系争场地已于2013年底返还给了大康公司。
以上事实，有《抵押租赁经营合同书》、2003年9月18日《备忘录》、《租赁合同书》、2011年12月20日《备忘录》、《临时租赁合同》、2013年1月5日《备忘录》、《大康路拓宽通知》、《关于大康路XXX号拆后补偿处理的若干约定》、损失清单、《关于大康路XXX号等地块不再续租的函》、《通知》、《告知函》、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，系争土地未取得建设工程规划许可证等审批文件，该批建筑物不能实现租赁目的，故朱文宝与大康公司签订的《租赁合同书》、《临时租赁合同》及2013年1月5日《备忘录》因租赁标的不合法，均应确认为无效。大康公司已确认自2014年7月开始拆除场地上的房屋，并于2015年1月22日收回系争场地，故其要求朱文宝拆除租赁场地上的非法建筑、恢复场地原状后返还租赁场地的反诉请求，本院不予支持。朱文宝同意向大康公司支付2013年租金694，250元，本院予以确认。朱文宝称已于2013年底返还场地，但未提供证据证明，本院不予采信。朱文宝未及时返还场地，应向大康公司支付2014年1月1日后的使用费。大康公司与朱文宝对合同约定每日2，785元的标准均无异议，本院予以确认。大康公司自认2014年7月开始拆除房屋，故使用费可计算至2014年6月底。因大康公司于2013年底通知朱文宝不再续租，之后又要求各租赁户不要再向朱文宝支付租金，并与朱文宝进行结算，故2014年上半年期间，朱文宝使用系争场地及房屋必然受到影响，本院结合案件事实，兼顾公平原则，酌情减半朱文宝应付使用费的金额。综上，朱文宝应向大康公司支付2014年1月1日至2014年6月30日的使用费254，125元。
关于朱文宝主张的赔偿问题，朱文宝以自行委托上海东洲房地产估价有限公司出具的估价报告为依据，确定其投资建造的房屋、设施等资产现值513万元，依据不足，本院不予采信。根据《临时租赁合同》约定，原合同期内，甲方的资产归还甲方，乙方所有扩建、翻建、改建、搭建的房屋（物），无偿归甲方所有；根据2013年1月5日《备忘录》约定，乙方同意在原租赁期间，自行出资搭建、改建的房屋棚舍，甲方不予任何经济补偿。虽然上述合同、备忘录中关于房屋租赁的约定无效，但双方对于乙方自建、改建房屋的约定系双方真实意思表示，并明确无偿归大康公司所有，不给予朱文宝补偿，本院予以确认。考虑到《备忘录》关于“乙方自建部分由乙方自行处置”的约定，而大康公司已实际拆除了朱文宝的建筑，故本院根据查明的事实，参考鉴定意见书的结论，结合租赁合同到期、大康公司无法再利用等因素，衡量双方的过错责任，兼顾公平原则，酌情确定大康公司赔偿朱文宝在场地上投资固定添附的损失50万元。
根据《临时租赁合同》的约定，在租赁期间，如遇甲方所属市、镇、村征用此地，甲方须在终止合同前三个月内以书面方式通知乙方，乙方必须无条件服从，且甲方不予乙方任何经济补偿及赔偿。因此，朱文宝因大康路拓宽工程而被拆除房屋及设施，大康公司按上述约定无须进行补偿，朱文宝主张该笔补偿款的请求，本院不予支持。关于大康公司拆除幼儿园的房屋，朱文宝无法提供证据证明此次拆除范围包含了其自建、改建房屋，且朱文宝将房屋转租给他人开办幼儿园，也违反了《临时租赁合同》的约定，朱文宝主张该笔补偿款的请求，本院不予支持。朱文宝要求大康公司支付其垫付的补偿款225，000元，因双方签订的《关于大康路XXX号拆除后补偿处理的若干约定》有相关约定，对朱文宝该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱文宝与被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司签订的《租赁合同书》、《临时租赁合同》、《备忘录》无效；
二、被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）朱文宝赔偿固定添附损失50万元；
三、被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）朱文宝支付补偿款225，000元；
四、原告（反诉被告）朱文宝于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司支付2013年租金694，250元；
五、原告（反诉被告）朱文宝于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司支付2014年1月1日至2014年6月30日的使用费254，125元；
六、原告（反诉被告）朱文宝的其他诉讼请求，不予支持；
七、被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取54，946元，由原告（反诉被告）朱文宝负担43，896元，被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司负担11，050元；反诉案件受理费减半收取10，098元，由原告（反诉被告）朱文宝负担6，642元，被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司负担3，456元；鉴定费10万元，由原告（反诉被告）朱文宝与被告（反诉原告）上海大康（集团）有限公司各负担5万元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
人民陪审员 时金兰
代理审判员 王 冉
二〇一五年二月四日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。