福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初13594号
原告：厦门盛百企业管理有限公司，住所地厦门市思明区槟榔西里148号天湖大厦B座19楼，统一社会信用代码913502037054490438。
法定代表人：洪跃志，经理。
委托诉讼代理人：林丽环，系厦门盛百企业管理有限公司的关联公司厦门夏商物产有限公司工作人员。
被告：方荣贞，女，1970年10月8日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告：阮玉英，女，1965年1月23日出生，汉族，住厦门市思明区。
共同委托诉讼代理人：苏秋斌，福建世礼律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：陈诗静，福建世礼律师事务所律师。
原告厦门盛百企业管理有限公司（以下简称盛百公司）与被告方荣贞、阮玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛百公司的委托诉讼代理人林丽环，被告方荣贞、阮玉英的共同委托诉讼代理人苏秋斌、陈诗静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛百公司向本院提出诉讼请求：1、编号xswc201505012《合作经营合同》于2016年7月5日解除；2、被告将龙头路178号后部店面腾退给原告并支付逾期腾退违约金（按合同约定的日租金标准的三倍即940.8元，自合同解除第四日2016年7月9日起暂计至2016年8月15日为35750.4元，应计至被告实际腾退房屋之日止）；3、被告向原告支付房屋租金及使用费（按9408元/月租金标准自2016年8月1日起暂计至2016年8月15日为4704元，应计至被告实际腾退房屋之日止）；4、原告有权没收被告缴交的履约保证金29635.2元。事实和理由：2015年5月28日，被告与厦门夏商文化创意产业发展有限公司（以下简称夏商文创公司）签订编号为xswc201505012《合作经营合同》，夏商文创公司将本案讼争的龙头路178号后部店面（建筑面积约为112平方米）提供给被告使用，合作经营期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同约定：合作经营期间，合作经营场地依法或按政府有关部门规划被列入拆迁、征用等范围内的，或政府行为、政府建设、夏商文创公司建设或经营业态调整需要的，导致本合同不能履行，原、被告双方无条件终止合同。被告应在相关通知、公告或原告要求的时间内腾退合作经营场地交还原告。2015年10月28日，夏商文创公司、被告与原告签订编号为xswc201505012-01《三方协议》，约定将《合作经营合同》场地提供方自2015年12月1日起由夏商文创公司变更为原告，并将原合同项下的权利义务转让给原告。被告应自2015年12月1日起按原合同的约定将场地租金支付给原告。合同履行期间，被告经营的餐厅含有炒、烤等会产生油烟的项目，不符合鼓浪屿商业业态要求。2016年5月4日，原告发函要求对经营场所业态进行整改，但被告未整改到位。2016年7月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告提前解除《合作经营合同》，被告于7月5日签收，被告应自合同解除之日起三日内腾退场地交还给原告。时至今日，被告仍未向原告交还场地。
被告方荣贞、阮玉英辩称，一、讼争《合作经营合同》为格式合同，且讼争合同第十五条第一款属于合同法规定的“加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款，原告无权据此主张解除合同。讼争合同系原告提供的在其租赁相关房屋过程中重复使用的合同，该合同事先由原告拟定，在订立合同时被告难以有协商的余地；且该合同中，通篇只对承租人的违约行为进行约束，却不曾对出租人的违约行为进行约束，是一份十分典型的仅有利于出租方的格式合同。在签订合同过程中，原告并未对其提供的租赁合同的相关条款进行适当的说明，而作为承租人的被告而言，由于缺乏法律知识，加上格式合同条文冗长、内容繁杂，难以对其打算签订的合同每一条款的后果和风险作出准确的把握或者预估。尤其是，根据讼争合同第十五条第一款的约定，在因政府需要或原告经营业态需要调整导致该合同不能履行时，双方均无条件终止本合同，且甲方不补偿被告的任何损失。该条款不当地排除了被告的主要权利、免除了原告作为出租人应承担的责任，甚至明显违反我国法律法规关于征迁补偿的规定，极大地加重了被告的民事责任。二、在原告明确被告的整改方向以及给予充分的时间后，被告愿意积极进行整改，讼争合同并不存在履行不能的情形，讼争合同应当继续履行。2016年5月4日，原告突然向被告发出《通知》，要求被告必须在2016年6月14日之前进行业态规划调整。被告经多方了解后得知原告要求被告调整业态是为了配合鼓浪屿申遗要求，也表示理解和积极配合。但是，原告未向被告明确变更业态的具体方针政策，被告难以自行确定业态的整改方向，故被告于2016年5月13日向原告请示是否可以将原餐厅整改为经营蒸汽火锅，以避免油烟等问题，然而原告却迟迟未给予答复。被告考虑到整改业态需要重新投入大量资金，故在原告没有给予明确指示之前不敢随意进行整改，以防投入大量资金整改后仍然不符合原告的要求。被告自1996年5月开始租赁讼争店面并经营餐厅至今已有二十余年，对讼争店面有着极其深厚的感情。被告希望原告能当庭向被告明确整改的具体方向，并给予充分的过渡及整改时间（如六个月）；在原告向被告明确整改方向后，被告将积极配合整改。三、被告无需向原告支付违约金，原告也无权没收被告交付的保证金。如前所述，一方面，讼争合同存在不平等性，加重了被告的法律责任；另一方面，原告无权解除讼争合同，且讼争合同应当继续履行，被告不存在逾期腾退讼争店面的情形。此外，被告已付清2016年8月的租金，原告要求被告支付该项租金的诉讼请求也不能得到支持。综上所述，讼争合同应当继续履行，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
本院经审理认定事实如下：
2015年5月28日，夏商文创公司（甲方）与方荣贞、阮玉英（乙方）签订一份编号为xswc201505012的《合作经营合同》，约定：甲方将本案讼争的厦门市思明区鼓浪屿龙头路178号后部店面（建筑面积约为112平方米）提供给乙方使用，乙方经营鑫美味品牌小吃；合作经营期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止；在合作经营期内，若因政府行为或其他不可控因素需要收回乙方正在使用的合作经营场地，乙方需无条件配合进行清退，甲方无需承担相关责任；2015年6月1日起至2016年5月31日止月租金为8960元，2016年6月1日起至2017年5月31日止月租金为9408元，2017年6月1日起至2018年5月31日止月租金为9878.4元；首次租金26880元于合同签订时付清，之后每三个月为一期，于每期开始前提前10日缴清；乙方应在本合同签订时向甲方支付履约保证金29635.2元。合同第十三条约定：乙方应在本合同合作经营期满、合同终止（无论何种原因而终止）或解除之日起三日内将合作经营场地恢复原状并腾退交还甲方；逾期不恢复原状或不腾退、不交还合作经营场地的，甲方有权不予退还乙方的履约保证金。合同第十五条约定：合作经营期间，合作经营场地依法或按政府有关部门规定被列入拆迁、征用等范围内的，或政府行为或政府建设或甲方建设需要的，或甲方经营业态调整需要的，导致本合同不能履行，甲乙双方均无条件终止本合同；本合同自相关通知或甲方要求的搬迁时间终止，甲方不补偿乙方任何损失。合同第十六条约定：合作经营期满或合同终止、解除后，乙方应如期将合作经营场地恢复原状并腾退交还甲方；若乙方逾期恢复原状或腾退交还，则甲方除有权按本合同第十三条、第十四条、第十五条等相关条款执行外，每逾期一日乙方还应向甲方加付原日场地租金的3倍的房屋占有使用费。
2015年10月28日，夏商文创公司（甲方）、方荣贞、阮玉英（乙方）与盛百公司（丙方）签订编号为xswc201505012-01的《三方协议》，约定：自2015年12月1日起，前述《合作经营合同》场地提供方由甲方变更为丙方，甲方将前述《合作经营合同》项下的权利义务转让给丙方，乙丙双方按前述《合作经营合同》约定履行权利义务，乙方应自2015年12月1日起按前述《合作经营合同》约定时间将场地租金支付至丙方指定账户。
方荣贞、阮玉英自1996年5月开始租赁讼争店面经营鑫美味餐厅。方荣贞、阮玉英向盛百公司支付了履约保证金29635.2元，并以银行转账方式向盛百公司的银行账户转账支付了截至2016年11月的租赁费用。
2016年5月4日，盛百公司向方荣贞、阮玉英发出《通知》，称方荣贞、阮玉英经营业态不符合鼓浪屿申遗要求，通知方荣贞、阮玉英于2016年5月14日前进行业态规划调整，若逾期未整改到位，盛百公司将无条件终止合同并收回房屋。方荣贞、阮玉英于2016年5月5日收到该通知。
2016年5月12日，方荣贞、阮玉英向盛百公司发出《关于鑫美味餐厅业态调整的请示》，称准备改为经营蒸汽火锅，请盛百公司批复。盛百公司确认收到该请示，并称其已口头回复方荣贞、阮玉英蒸汽火锅也不符合规定，具体如何整改由方荣贞、阮玉英直接与鼓浪屿管委会沟通。
2016年7月1日，盛百公司向方荣贞、阮玉英发出《解除合同通知书》，称因方荣贞、阮玉英的经营业态严重不符合鼓浪屿申遗要求且未整改到位，通知方荣贞、阮玉英于收到本通知之日起，前述《合作经营合同》提前解除，方荣贞、阮玉英应在合同解除之日起三日内腾退合作经营场地交还盛百公司。方荣贞、阮玉英于2016年7月5日收到《解除合同通知书》。
2016年9月27日，方荣贞、阮玉英出具《承诺函》，承诺积极配合盛百公司及鼓浪屿管委会的要求，按照《鼓浪屿商业业态控制导则（暂行）》进行业态调整，并于2016年11月30日前完成业态整改工作并报鼓浪屿管委会审核通过，方荣贞、阮玉英未按以上承诺履行的，盛百公司将无条件终止合同。
截至2016年12月，方荣贞、阮玉英未完成业态调整，仍继续经营鑫美味餐厅。
另，讼争店面由厦门夏商集团有限公司（以下简称夏商集团）向厦门市鼓浪屿房屋管理所承租。夏商集团先后将讼争店面委托给夏商文创公司（委托期限2015年1月1日至2018年5月31日）和盛百公司（委托期限2015年12月1日至2018年5月31日）以自己的名义经营管理。
以上事实，有《合作经营合同》、《三方协议》、营业执照、照片、《通知》、《关于鑫美味餐厅业态调整的请示》、《解除合同通知书》、《承诺函》、《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》、《厦门市鼓浪屿房屋管理所关于收回鼓浪屿海坛14-20号1层等29处房产的通知》、厦门市鼓浪屿房屋管理所于2016年12月16日出具的《说明》，以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，夏商文创公司与方荣贞、阮玉英签订的《合作经营合同》以及夏商文创公司、方荣贞、阮玉英与盛百公司签订的《三方协议》系各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均属有效合同。前述《合作经营合同》名为合作经营，实为租赁，夏商文创公司将该合同项下的权利义务转让给盛百公司后，盛百公司与方荣贞、阮玉英应按该合同的约定全面履行自己的义务。方荣贞、阮玉英承租讼争店面后经营餐厅，因鼓浪屿申遗需要，方荣贞、阮玉英应对经营业态进行调整，方荣贞、阮玉英在接到盛百公司发出的业态调整通知后，未在限定时间内完成业态调整，盛百公司向方荣贞、阮玉英发出《解除合同通知书》，行使合同解除权，符合《合作经营合同》第十五条的约定，《合作经营合同》自《解除合同通知书》到达方荣贞、阮玉英时即2016年7月5日解除。
方荣贞、阮玉英直到2016年12月仍未完成业态调整，盛百公司请求方荣贞、阮玉英腾退讼争店面并支付使用费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因方荣贞、阮玉英已支付了截至2016年11月的使用费，故方荣贞、阮玉英应自2016年12月1日起按9408元/月的标准向盛百公司支付使用费。
方荣贞、阮玉英未在《合作经营合同》解除后三日内将讼争店面腾退给盛百公司，直到2016年12月仍继续占用讼争店面，盛百公司请求没收方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元，符合《合作经营合同》第十三条的约定，本院予以支持。
盛百公司依据《合作经营合同》第十六条的约定请求方荣贞、阮玉英按合同约定的日租金标准的三倍支付逾期腾退违约金；方荣贞、阮玉英认为前述约定存在不平等性，加重了方荣贞、阮玉英的法律责任。本院分析认为，盛百公司于2016年7月发出《解除合同通知书》后，直到2016年9月还在与方荣贞、阮玉英协商业态调整事宜，方荣贞、阮玉英亦承诺于2016年11月30日前完成业态调整。且，盛百公司并未与方荣贞、阮玉英明确业态调整方向，对方荣贞、阮玉英关于业态调整的请示也没有明确答复。此外，盛百公司已没收方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元，方荣贞、阮玉英已就逾期腾退讼争店面承担违约责任，盛百公司再另行请求方荣贞、阮玉英按日租金标准的三倍支付逾期腾退违约金，确有加重方荣贞、阮玉英的责任，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告厦门盛百企业管理有限公司与被告方荣贞、阮玉英之间编号为xswc201505012的《合作经营合同》于2016年7月5日解除；
二、被告方荣贞、阮玉英于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区鼓浪屿龙头路178号后部店面腾退给原告厦门盛百企业管理有限公司；
三、被告方荣贞、阮玉英于本判决生效之日起十日内向原告厦门盛百企业管理有限公司支付使用费（按9408元/月的标准，自2016年12月1日起计至实际腾退上述店面之日止）；
四、原告厦门盛百企业管理有限公司没收被告方荣贞、阮玉英支付的履约保证金29635.2元；
五、驳回原告厦门盛百企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1552元，减半收取为776元，由原告厦门盛百企业管理有限公司负担344元，被告方荣贞、阮玉英负担432元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 朱 晨
二〇一六年十二月二十七日
书记员 李静怡
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。