湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终6156号上诉人（原审原告）：长沙馨香源物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞路广福园小区一栋3楼。法定代表人：骆杰，总经理。委托诉讼代理人：凌辉，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，湖南天楚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：杜小云，女，1963年5月25日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王婷，湖南安必信律师事务所律师。上诉人长沙馨香源物业管理有限公司（以下简称馨香源公司）与上诉人杜小云物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人馨香源公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决被上诉人向上诉人支付物业服务费8184元，滞纳金1816元；3、杜小云承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决核减物业费缺乏事实和法律依据。2、一审判决明确认定杜小云不按合同约定交纳物业费，属于违约行为，应当承担违约责任。而物业管理服务合同中明确约定，对于违约的业主，应支付违约金，违约金以滞纳金的形式按每日0.3%收取，而一审判决不支持滞纳金请求有违事实认定与法律规定。3、一审法院已经认定杜小云拒交物业费属于违约行为，却核减物业费，不支持违约金，有违公平原则和诚信原则。4、根据物业管理服务合同约定，馨香源公司不承担对业主及非业主使用人的人身、财产保管保险责任。杜小云辩称，1、馨香源公司安防措施不到位，没有服务意识，现在小区卫生都没有改善，管理不到位。2、杜小云同意支付物业费5000元，不同意支付滞纳金。上诉人杜小云上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判杜小云支付馨香源公司物业费5000元。2、本案一、二审诉讼费用由馨香源公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。杜小云与馨香源公司虽签订了物业服务合同，但馨香源公司提供的物业服务不到位，馨香源公司在一审提供的证据并不能证明其履行了物业合同的主要义务，也不能证明其物业服务范围内的秩序有序、清洁，安保工作基本到位，馨香源公司收取物业费于理不合。2、一审判决适用法律错误。一审法院按照合同法第六十二条、第一百零七条之规定判决杜小云支付物业费不当。根据合同法第六十七条规定，馨香源公司履行物业服务不符合物业合同约定，杜小云有权拒绝其相应的履行要求。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院公正处理。馨香源公司辩称，拒缴物业费违反双方合同约定，馨香源公司已经尽到了物业服务义务，杜小云应当缴纳物业费。馨香源公司向一审法院起诉请求：1、杜小云向馨香源公司支付物业服务费8184元，滞纳金1816元；2、杜小云承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明，长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部（甲方）与杜小云（乙方）签订了《广福园小区物业管理合同》，约定甲方对广福园小区的房屋、公共设施、设备、秩序等事务行使管理权；乙方购买或承租的物业为广福园小区，作为居家使用，建筑面积共计130.92㎡，物业管理费为0.5元/㎡/月（以物价局核价为准）；违约责任：乙方应当按照规定时间交清费用，对不按规定交纳各项费用的，处以应缴金额5‰的滞纳金。2002年10月20日，长沙福兴隆房地产开发有限公司（甲方）与馨香源公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定长沙福兴隆房地产开发有限公司委托馨香源公司对长沙市开福区金霞路广福园小区进行物业管理，委托管理期限自2002年11月1日起至业主委员会成立日止。业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理费的收取标准按双方协商的标准乙方向业主（住户）收取：（1）不带电梯的多层住宅0.5元/㎡/月；（2）商铺1.5元/㎡/月（最终以物价局批准的收费价格为准）。合同签订后，馨香源公司依约对长沙市开福区金霞路广福园小区进行了物业管理，杜小云居住在长沙市××小区××室，房屋面积为130.92平方米。因小区内卫生环境差、公共设施养护不到位，杜小云家里曾被盗，杜小云自2006年1月1日起未再向馨香源公司缴纳物业服务费，至2016年4月30日止，杜小云共计欠缴物业服务费8184元。馨香源公司于2016年5月11日向杜小云发出《律师函》催缴拖欠的物业服务费，因杜小云未交纳物业管理费，而致使本案纠纷的产生。另查明，馨香源公司从2002年8月26日起具有从事物业管理活动的资质，资质等级为二级。馨香源公司向该院提交由长沙福兴隆房地产开发有限公司于2010年10月8日出具的一份《证明》，证明长沙福兴隆房地产开发有限公司广福园物业管理部系长沙馨香源物业管理有限公司前身，长沙馨香源物业管理有限公司成立于2002年8月26日。经物价部门批准，广福园小区多层住宅物业服务费为0.5元/㎡/月。一审法院认为，一、馨香源公司与长沙福兴隆房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》，以及杜小云签订的《广福园小区物业管理合同》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《物业管理服务合同》、《广福园小区物业管理合同》对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任；二、本案中，杜小云提出小区内卫生环境差、公共设施常年处于损坏状态，杜小云家里曾被盗，并以照片为证。因此，该院对杜小云提出馨香源公司物业服务存在瑕疵的抗辩理由予以采信。该院酌情支持杜小云应向馨香源公司支付其欠缴物业管理费的90%，即杜小云应向馨香源公司支付物业管理费7366元（8184元×90%），对于馨香源公司要求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、杜小云在本判决生效之日起三日内向长沙馨香源物业管理有限公司支付2006年1月1日起至2016年4月30日止的物业服务费7366元；二、驳回长沙馨香源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由杜小云承担。在二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，长沙福兴隆房地产开发有限公司物业管理部与杜小云签订的《广福园小区物业管理合同》，长沙福兴隆房地产开发有限公司与馨香源公司签订的《物业管理服务合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同均合法有效。馨香源公司和杜小云应当按照该两份合同的约定全面履行各自的义务。馨香源公司为杜小云提供了物业服务，杜小云应当按约支付物业费，但考虑到馨香源公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，一审判决杜小云支付馨香源公司欠缴物业费的90%及驳回馨香源公司要求杜小云支付滞纳金的诉讼请求符合公平原则，应予维持。馨香源公司和杜小云的上诉请求均无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人馨香源公司、杜小云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由长沙馨香源物业管理有限公司和杜小云各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年十二月二十二日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。