安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1225民初241号
原告：张运艳，女，1986年11月20出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。
被告：阜南国祯置业发展有限公司，住所地安徽省阜南县工业园区南阳。
法定代表人：丁学军，该公司经理。
委托代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。
原告张运艳与被告阜南国祯置业发展有限公司（以下简称：国祯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告张运艳、被告国祯公司委托代理人余朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张运艳诉称：2013年8月1日，原告在阜南县国祯城了商品房套室），面积106.15平方米。按合同的约定缴了首付，并在银行办理了按揭。双方合同约定：被告应在2014年12月31日前交付商品房，但被告却出示不了相关的交房手续及详细的商品房已验收的必备资料，被告没有履行合同的义务，逾期交房365天。起诉要求被告支付2015年1月1日至2015年12月31日止的逾期交房违约金计31529.21元，以后仍按此标准另行计算，至实际交房之日止。由被告承担诉讼费用。
被告国祯公司辩称：被告已在约定时间内交付房屋，同时原告受领了房屋，被告不存在违约之处。该房屋已在2015年9月24日完成了全部验收手续，并依法进行备案，原告诉求不应依法支持。
根据双方当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2013年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南工业园区纬一路南侧南阳大道东侧的“国祯凯旋城”内6幢7层703室商品房一套，面积106.15平方米，总价款为431907元，首付款173907元，贷款258000元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人的或政府及有关部门对该项目有关内容进行调整影响项目实施的特残原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人电话通知交接或发出书面通知之日起，十日内验收并办理房屋交接手续；若买受人逾期办理，则自逾期之日起，所购物业风险责任自动转移给买受人；另自逾期之日起买受人须向出卖人缴纳每日总房款万分之一的房屋管理费。
合同签订后，原告于2013年8月1日向被告交付购房款173907元（收据2张），余款258000元办理了按揭贷款。
被告于2013年6月7日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为2013020。
2014年12月31日，涉案房屋所在楼房国祯凯旋城6号楼经建设单位阜南国祯置业发展有限公司、勘察单位安徽省阜阳市勘测院、设计单位浙江城市空间建筑规划设计院有限公司、施工单位安徽都邦建设有限责任公司、监理单位安徽万博监理咨询有限公司联合验收合格。2015年7月24日，经阜南县公安消防大队验收；2015年7月14日，经阜南县城乡规划局验收；2015年9月6日，经阜南县环境保护局验收；2015年9月16日，经阜南县住房和城乡建设局同意验收；2015年9月24日，取得阜南县住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
后被告向原告邮寄送达交房通知书，原告也诉称被告多次催促其办理房屋交接手续、领取钥匙，但原告认为商品房不符合约定交付条件，拒绝收房。双方发生纠纷，原告诉讼来院。
以上事实有原告提交的商品房买卖合同、房屋购房收据及被告提交的工程竣工验收报告、竣工验收备案表、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、交房通知回执等证据予以证明。
本案的争议焦点为：双方诉争房屋是否达到交付条件；被告是否存在逾期交付房屋的行为，是否应承担逾期违约责任。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应该依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了房款，被告应按约定在2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。原、被告双方合同约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，而根据有关建设法规，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据，而直至2015年9月24日，被告才取得阜南县住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明工程质量验收和综合验收均已合格，符合商品房的交付条件。原告诉称被告多次催促其办理交接手续、领取钥匙，但因被告不能出示竣工验收备案表，故原告有权拒绝接收房屋，并要求被告支付365天的违约金，本院认为，被告在2015年9月24日之前的房屋并不具备交付条件，原告拒绝接收房屋并不违约，被告不能按期交付符合合同约定条件的房屋已构成逾期交付，应承担违约责任。但在2015年9月24日后，被告的房屋已符合交付条件，并通知原告，原告即应按合同约定接收房屋。现原告仍以房屋不符合约定交付条件而拒绝接收房屋并要求被告支付至2015年12月31日的逾期交房违约金，本院不予支持。本院仅对2015年1月1日至2015年9月24日共267天的违约金予以支持，应为23063.83元（房价款431907元0.0002逾期267天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告阜南国祯置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张运艳逾期交房违约金23063.83元（以431907元为本金，按每日万分之二的标准，从2015年1月1日算至2015年9月24日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费588元（原告已预交），由被告阜南国祯置业发展有限公司负担377元，由原告张运艳负担211元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 李永静
二〇一六年四月十二日
书记员 李琪琪
（2016）皖1225民初241号案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收
中华人民共和国建设部
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
告知：本案申请执行期限为2年，时间从本判决书生效之日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行庭；开户行：中国工商银行阜南县支行；帐号：1347；并请通知主审法官。
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