大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0214民初2412号
原告：大连英联华物业管理服务有限公司，住所地大连市沙河口区莲青巷4-1-1号。
法定代表人：金涛，系该公司总经理。
委托诉讼代理人崔升国，男，1965年7月5日出生，汉族，系该公司职员，现住大连市普兰店区中心路三段（未到庭）。
委托诉讼代理人吴连春，系辽宁箴言律师事务所律师。
被告：刘某，男，1956年9月21日出生，汉族，现住大连市普兰店区世纪路中段富贵南山小区。
委托诉讼代理人郝亮亮，系辽宁金环律师事务所律师。
原告大连英联华物业管理服务有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告大连英联华物业管理服务有限公司委托诉讼代理人吴连春、被告刘某及其委托诉讼代理人郝亮亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连英联华物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：要求依法判令被告支付物业费4589.65元，并按物业费的10%承担违约金，由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告自2012年5月2日开始为大连市普兰店区富贵南山小区提供物业服务至今。被告自2012年11月29日入住富贵南山小区，建筑面积85.97平方米，物业收费标准为1.3元/平方米。被告自2014年11月29日起至2018年4月30日止，共拖欠原告物业费4589.65元，经原告多次催要，至今未付。
被告刘某辩称，被告未交物业费，是因为原告没有履行物业合同约定的义务，存在对小区内的公用设施如照明灯、监控设备日常维护和管理不到位、绿化带被业主占用不制止、保安人员上班时睡觉、玩手机无视业主安全、车辆乱行乱放、小区卫生未能一日一清扫、广告收入不公开等情形，致使居住在小区的被告及其他业主生活、安全受到影响。关于违约金，因被告不存在违约行为，只是行使先履行抗辩权，故不同意支付违约金。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。但鉴于案件诉讼后，小区的管理情况有所改善，多年没有修缮的监控设备已经重新安装，对一些设施也做了维修，卫生保洁也有了进步，为此为了配合原告的工作，被告已自行铲除了在小区绿化带种植的蔬菜，并表示愿意缴纳相应的物业费，但仍然不同意承担违约金。
当事人围绕其诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法庭提交了如下证据:1、《前期物业服务合同》一份，证明2012年5月2日原告与大连正鸿房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同约定由原告为富贵南山小区提供前期物业服务，并就相关的权利义务进行了约定；2、《商品价格（收费）备案表》一页，证明物业收费标准已经行政部门许可，原告提供的物业服务得到了行政机关和大多数业主认可；3、业户情况登记表、承诺书（一）和收楼书，证明被告入住小区的时间、房屋面积等信息，以及其已详细阅读并承诺遵守《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的情况；4、《前期物业管理服务协议》，证明业户的相关权利义务及违约责任；5、照片一组，证明原告为小区提供物业服务的相关情况；6、出入门登记本，证明原告对出入小区车辆人员的登记情况；7、维修记录，证明原告对小区设施维修的情况；8、收款收据存根，证明被告已交纳的物业费的起止时间；9、催费通知，证明原告已向被告催缴过物业费；10、声明，证明小区内凉亭的拆除原因及拟修复情况；11、通知，证明原告针对业主在绿化带里私自种菜的情形进行了规劝。对于原告当庭提交的证据1、2、3、4、8、9、10、11，被告均未提异议，但提出原告提交的证据1中已约定了原告作为物业公司的服务内容与质量，证实了物业公司的职责所在，而证据4的中还约定了原告作为物业企业应当向业主提供的管理服务内容；对于原告当庭提交的证据5、6、7，被告均提出了异议，认为证据5没有拍摄时间，因而无法认定该照片的真实性，证据6疑为原告后来自己补写，因为原告在其他案件庭审中并未提供；证据7的真实性无法核实。对于双方无异议的证据1、2、3、4、8、9、10、11，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提交的证据5、6、7，本院经审查后认为，被告虽对上述证据的真实性提出了异议，但并未提供相关的证据加以反驳，因此对上述证据本院予以采信。
被告为证明其主张向法庭提交了如下证据:1、手机拍摄的照片19张及视频光盘一份，证明小区内的现状，如业主私自搭建，将绿化带变成自家菜园停车位，公用凉亭被损坏，路面砖片损坏无人修复，保安经常脱岗、大门经常敞开等，上述事实说明原告提供的服务不到位；2、富贵南山业主群微信记录截屏（6份），证明小区内存在树木无人打药、积雪无人及时清扫等情形，故原告并未按照约定履行其职责；3、前期物业管理服务协议，证明原告应履行的义务。对于被告当庭提交的证据3，原告的委托诉讼代理人未提异议；对于被告当庭提交的证据1、2，原告的委托诉讼代理人均提出了异议。对于证据1，原告认为照片的拍摄时间无法确定，被告自2015年1月1日起即拖欠物业费，而该照片并不能证明2015年1月1日至今的情形，视频是今年5月份才拍摄的，不能证明小区以前的物业情况，更不是拒交以前物业费的理由；而被告提供的有关业主种菜的照片，据了解，本案被告就是利用绿地种菜的业主之一，大门照片只是瞬时拍照，有保安房间，并不能证明保安脱岗；扫雪照片没有时间地点，且只是小区的一角，不能反映小区的全貌，而物业公司扫雪面积较大，不能在短时间内将小区以及市区分担的扫雪面积全部打扫干净，仅以一张照片来反映物业公司没有扫雪有失偏颇；小区地面修复的照片，无法证明是业主修的还是物业公司修的，因此不能说明物业公司没有尽到职责；对于证据2，原告认为该微信记录的真实性无法核实，微信对话的相对人身份无法确定，因此该份证据不能证明物业服务的不到位。对于双方无异议的证据3，本院予以确认并在卷佐证；对于被告提交的证据1、2，本院经审查后认为，证据1中的照片均无明确的拍摄时间，且拍摄的有关小区内台阶、路面、地下车库门锁毁坏后无人维修、小区前门及后门打开、地下车库涉水及小区垃圾无人清理等情形，仅能证明拍摄瞬间发生的场景，却不足以证明原告未履行相关的维修、管理职责，因此对于被告提供的用于证明原告对于上述情形管理不到位的这部分照片，本院不予采信；对于证据1中有关小区内公用绿地被占用且缺乏管护等情形的照片及视频资料，虽然照片亦无明确的拍摄时间，但拍摄于本案诉讼过程中的视频资料却印证了该小区服务管理瑕疵存在的持续性，因此对该部分照片及视频资料本院予以采信；对于被告提交的证据2，因该书证仅能证明该小区业主曾在小区的微信群里就树木养护、积雪清理等问题发表过议论，但并不足以证明原告未按照前期物业管理服务协议的约定履行其职责，因此该书证虽与本案存在关联性，但缺乏证明力，故本院不予采信。
综合原、被告的陈述及提交的证据材料，本院认定的事实如下：位于大连市普兰店区世纪路中段的富贵南山小区是由大连正鸿房地产开发有限公司开发建设的，被告刘某系该小区业主。2012年5月2日，原告与大连正鸿房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同中约定由原告向富贵南山小区提供前期物业服务，同时还对服务内容与质量、合同期限、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金及违约责任等事项进行了约定。其中，第二条约定的前期物业服务内容包括：物业共用部位保险期外的维修、养护和管理；物业共用设施设备保修期外的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆行驶及停放秩序维护；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；制定《物业使用守则》，与物业产权人、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用，并负责审核购房人《大连市城市住房维修基金专用收据》；执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度、负责落实保险责任；第四条约定原告提供的前期物业服务质量标准为：电梯困人应在接到报警后30分钟到达现场处理；二次供水水箱清洗及检修为每年2次，检测结果为合格；公共雨、污水管道疏通为每年1次；公共场所、绿地、道路清扫为每天1次；楼道清洁为每天清扫、拖洗各1次；垃圾清运为每天1次；蚊虫消杀夏天为每月4次，冬天为每月1次；乔木修剪为每年2次，草坪修剪为每年15次以上；引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒；消防演习为每年2次等；第六条约定合同期限为自合同生效之日起至物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；第七条约定服务费用为：电梯住宅为每月每建筑平方米1.6元，普通住宅为每月每建筑平方米1.3元。2012年11月29日，被告刘某与大连正鸿房地产开发有限公司签订了进户单，并与原告签订了收楼书和承诺书，后正式入住富贵南山小区，该房屋为普通住宅，建筑面积为85.97平方米。被告在承诺书中声明，其已确认详细阅读、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》，同意承担违反《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》的相应责任。被告入住该小区后，先后向原告交纳过两年的物业费。自2014年11月29日起，被告发现小区内的绿化带被部分业主占用，私自种植了果木蔬菜，而原告也未及时予以劝阻及制止，一些未被占用的绿化带则存在未及时养护的情形，为此被告遂对原告提供的物业服务心生不满，便自2014年11月29日起未按约向原告交纳物业费，至2018年4月30日止，被告已拖欠物业费4589.65元（1.3元×85.97平方米×41个月+1.3元×85.97平方米÷30天×2天）。后经原告书面催缴，被告仍未交纳。
另查，富贵南山小区至今未成立业主委员会。庭审中，被告自认其在小区绿化带内亦种植了些许蔬菜。庭审后，由于原告在小区内贴出了要求业主于2018年6月15日前自行清除绿化带内种植蔬菜的通知后，被告遂主动将自家种植的蔬菜予以铲除，并表示愿意交纳相应的物业费。
本院认为，《前期物业服务合同》是由建设单位大连正鸿房地产开发有限公司与原告签订的，合同约定由原告向富贵南山小区提供前期物业服务，并对物业服务内容与质量、合同期限、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业的承接验收、专项维修资金及违约责任等事项进行了约定，体现了合同双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法的禁止性规定，因而合法有效，对作为该小区业主的被告具有约束力。被告入住该小区后，曾向原告交纳过两年的物业费用，后以原告提供的服务不到位、未按照约定履行其职责为由，自2014年11月29日起才开始拒交物业费，由此可以认定原告已依约向被告所在小区提供了物业服务，被告亦接受并享受了原告提供的物业服务，理应按照合同约定及时交纳物业费，但却拖欠物业费长达三年之久，已构成违约，应承担违约责任。现原告通过被告的当庭举证，发现了自身管理服务中存在的一些服务瑕疵，于是采取了相应的整改措施，进而赢得了被告的理解与支持。现被告已主动清理了其在小区绿化带内种植的蔬菜，并表示愿意交纳相应的物业费。为此寄语原被告：营造和谐、整洁、优美的小区环境，不仅依靠物业服务企业的努力，更需要广大小区业主的支持与包容。如果物业服务企业能够认真履职，并自觉接受广大业主的监督，虚心听取业主的合理化建议，不断提高自身的管理和服务水平，就能与业主构建起和谐稳定的服务与被服务关系；如果业主能从自身做起，自觉遵守物业服务合同及临时管理规约中赋予业主的法定义务，并依约行使监督职责，在发现物业服务企业存在服务质量不达标的情形时，通过积极沟通、协商、限期整改及向政府有关物业主管部门投诉、向人民法院提起诉讼等方式，督促物业服务企业改善其服务质量，而不是采取拒交物业费、侵占公用绿地等侵害其他业主利益的方式维权，就会使整个小区的物业服务关系步入一个良性循环的轨道。
综上，对于原告要求被告支付物业费4589.65元的诉请，符合法律规定，本院予以支持；对于原告要求被告按物业费的10%承担违约金的诉请，本院认为，原告在履行物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵，具有一定的违约行为，故对原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第四十五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘某于判决生效后十日内支付原告大连英联华物业管理服务有限公司2014年11月29日起至2018年4月30日止的物业费人民币4589.65元；
二、驳回原告大连英联华物业管理服务有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告大连英联华物业管理服务有限公司已预交），由被告刘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 孟红伟
二〇一八年六月六日
书记员 徐祺昱
附本判决书相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。