上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第14597号
原告邬月萍。
原告杨志明。
上述两原告共同委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被告李宝城。
被告费晨。
上述两被告共同委托代理人曹春香，上海市锦天城律师事务所律师。
原告邬月萍、杨志明与被告李宝城、费晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告邬月萍、杨志明及其委托代理人严钧，被告李宝城、费晨的共同委托代理人曹春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邬月萍、杨志明共同诉称，2015年3月8日，原、被告在上海锐世房产经纪事务所的居间下签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）与《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定：原告出资人民币445万元（以下币种相同）购买被告位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），定金15万元，交易税费由原告支付，2015年8月30日前办理过户手续；为办理交易过户，双方约定买卖合同签署后124天内签订《上海市房地产买卖合同》等。协议及买卖合同签署后，原告依约向被告支付定金15万元，然而2015年4月9日左右，原告突然被告知，被告不再出售系争房屋，希望返还定金，对此原告当即表示不能接受。同年4月19日，双方在中介处进行了协商，被告表示已于2015年4月17日左右把系争房屋另行出售他人。次日原告向被告发送解除买卖合同的函件。原告认为，与原告合同合法有效的情况下，被告将系争房屋另行出售他人，被告的行为属于恶意违约行为，为维护原告权益，故诉请要求：1、判令被告返还原告支付的定金15万元；2、判令被告向原告支付违约金89万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告李宝城、费晨共同辩称，双方签订协议及买卖合同的过程属实，被告亦收到了原告支付的定金15万元。就双方签署的协议及买卖合同已行解除，合同未能继续履行是原告和中介公司的责任。首先，原告曾承诺在其定期理财到期后先行向被告支付一笔房款，但并未兑现；其次，双方约定签署网签版《上海市房地产买卖合同》是在2015年3月8日起的124天，即2015年7月10日，且签署网签版示范文本当日原告要向被告支付首付款，但2015年4月在双方未签署合同，原告未支付首付款的情况下，原告及中介公司在未告知被告的情况下，就恶意在网上备案登记《上海市房地产买卖合同》，侵害了被告的权益。被告认为，双方签署的合同仅为预约合同，相关履行条款如尾款支付时间、违约责任的约定等均不明确，原、被告间的买卖合同尚未成立。现合同解除后，被告愿意返还原告支付的15万元定金，但对原告主张违约金所适用条款尚不成就，不同意承担该违约金；同时认为，该违约金适用标准也过高，终止交易的责任在原告，且终止交易并未对原告购房造成实质影响，不存在那么大的实际损失，故请求法庭驳回原告诉请。
经审理查明，系争房屋的原权利人为两被告。2015年3月8日，案外人李明城作为两被告的委托代理人与原告在上海锐世房产经纪事务所的居间下签订协议，约定由原告作为买受方（乙方）购买被告（甲方）所有的系争房屋，总房价款为445万元，买受方为表购买诚意，支付意向金15万元，出卖方在协议上签字，该意向金转为定金；……。当日，双方还签署了买卖合同，约定为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后124天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期；买受方应于签订示范文本合同当日支付首期房款345万元（含已支付定金，并包含尾款5万元，尾款由居间方代为保管）；买受方通过银行贷款的方式支付出卖方第二期房款100万元，买受方应于签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议、办理其他一切相关手续；若买受方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款，应当在过户同时将相应部分房价款支付给出卖方；双方应于买受方银行贷款划入出卖方收款账户后七天内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由出卖方交付给买受方，并由买受方自行或通过居间方支付尾款5万元；双方应于2015年8月30日前办理交易过户手续，……；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在出卖方收到买受方支付的定金后，若出卖方违约不卖，则应向买受方双倍返还定金；若买受方违约不买，则已支付出卖方的定金不予返还；买受方未按本合同约定期限付款，应按逾期付款的日万分之五支付出卖方逾期违约金，……出卖方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按买受方已付房款的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，买受方有权单方解除本合同，任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按房价款的20%向守约方支付违约金，……。协议及买卖合同签订后，原告依约向被告支付定金15万元。2015年4月，原、被告双方在居间方处进行了协商，被告方明确表示系争房屋已另行出售他人。2015年4月20日，原告通过律师向被告发函，表示在被告告知房屋已另售他人的情况下导致合同无法继续履行，因此要求立即解除双方间买卖合同，并追究89万元的违约责任。被告表示收到该函件。
另查，2015年4月10日，系争房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案，其中卖售人与买受人均登记为案外人漆某某，该网上合同信息备案于同年4月16日撤销。2015年4月16日，系争房屋再次通过网上备案系统进行了合同信息备案，其中显示卖售人为两被告，买受人为案外人陈某某，房屋转让价款为308万元。
以上事实，由经庭审质证的上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、公证委托书、收款收据、律师函、合同备案信息查阅结果等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方所订立的协议及买卖合同已对房屋转让价款、房款支付方式及时间、房屋交付及违约责任等主要内容进行了明确约定，是买卖双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，应为合法有效。双方缔约后，原告向被告支付了15万元定金。就买卖其他相关的履行，基于双方约定，系以签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》作为履行的启动，现被告在双方尚未签署示范买卖合同文本前就自行将系争房屋出售他人，其行为构成了违约，就该行为应当承担相应的违约责任。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。原告因被告将系争房屋另行出售，即提出了解除，被告对双方买卖解除不持异议，现原告要求被告承担房价款20%的违约金，被告提出该违约金条款所针对的是出卖方交付房屋的违约行为，现适用该条款的条件尚不成就，对此本院认为，虽买卖双方尚未履行至房屋交付该环节，但因被告擅自将房屋出售给他人的行为直接导致原告客观不可能实现房屋实体及权利交付的目的，由此原告直接适用该违约金条款，符合合同约定。被告提出双方约定的违约金过高，要求法院调整，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，鉴于双方缔约至解除买卖关系期间较短，双方除定金外也并未进行其他实质内容的履行，由此被告提出违约金过高的意见，予以采纳，本院将依据被告违约给原告造成的实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则予以确定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告李宝城、费晨应于本判决生效之日起十日内返还原告邬月萍、杨志明支付的购房定金15万元；
二、被告李宝城、费晨应于本判决生效之日起十日内支付原告邬月萍、杨志明违约金20万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，700元，减半收取计8，850元，由被告李宝城、费晨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张盈
二〇一五年七月十日
书 记 员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。