甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘民终153号上诉人（原审原告)：秦安县五洲购物广场，住所地甘肃省秦安县文化广场。经营者：苏少菊。委托诉讼代理人：王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪红，甘肃天秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：天水金河实业有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区民主西路2号。法定代表人：叶水林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛建存，甘肃鑫盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄治祥。被上诉人（原审被告）：王文铸。被上诉人（原审被告）：瞿光强。三被上诉人共同委托诉讼代理人：靳续兵，甘肃昊峒律师事务所律师。上诉人秦安县五洲购物广场(以下简称五洲购物广场)因与被上诉人天水金河实业有限公司（以下简称金河公司）、被上诉人黄治祥、王文铸、瞿光强确认合同无效纠纷一案，不服天水市中级人民法院(2016)甘05民初23号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人五洲购物广场的委托诉讼代理人王朝晖、纪红，被上诉人金河公司的委托诉讼代理人辛建存，黄治祥、王文铸、瞿光强及其共同的委托诉讼代理人靳续兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。五洲购物广场上诉请求：1.依法撤销天水市中级人民法院(2016)甘05民初23号民事判决；2.改判支持五洲购物广场的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决五洲购物广场与金河公司签订的购房合同终止履行，明显超出诉请范围。二、金河公司认可五洲购物广场的诉讼请求的事实理由，同意并认可与五洲购物广场的购房合同合法有效，自愿与五洲购物广场继续履行购房合同。但一审法院判决明显违背了民事行为应当遵从当事人意愿和当事人意思自治的原则。三、一审法院采信的证据不当，认定事实有误。其一，一审法院错误认定被五洲购物广场黄治祥、王文铸、瞿光强三人提交的收条与借条各一张及唐肃军的证明材料通知，对这两部分证据的证明目的不当采信，导致对本案事实认定错误；其二，一审法院错误认定金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订的商品房买卖合同和补充协议在“签订生效后，该房权即视为黄治祥、王文铸、瞿光强所有”。一审法院也明知黄治祥等三人履行合同的情形以及金河公司于2016年5月15日给黄治祥等三人送达了书面解除房屋买卖合同的通知。一审认定权属不当。何况，黄治祥等三人与五洲购物广场及金河公司关于涉案房产关系的案件尚在秦安县人民法院审理中，该案对房产的权属也没有任何的认定，一审这一认定，明显替代并干扰了秦安县人民法院的案件审理。其三，一审法院认定五洲购物广场是基于租赁关系才占有涉案房屋的理由不成立。五洲购物广场是在租赁过程中与金河公司签订了房屋买卖合同，且交付了部分定金，也有部分房款已支付，五洲购物广场实际已在履行房屋买卖合同；而且金河公司也于2015年3月19日与五洲购物广场签订了房屋买卖合同之后，再未履行租赁合同，也未收取租金。其四，一审法院忽视了五洲购物广场对金河广场A区房屋已经基于买卖合同关系而实际占有的事实，五洲购物广场实际占有房产后，也已在实际投资经营。在实际占有中，五洲购物广场也基于买卖合同取得房屋所有权后已和部分商户签订租赁、合作合同，这些合同均已在实际履行之中。四、最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第23条规定，保护顺序首先是房屋所有权变更登记，其次是合法占有房屋，最后是买卖合同成立先后。但一审法院却以签订合同时间先后为考虑的第一要素，明显是理解和适用法条时出现了偏差。本案中，应充分考虑的是五洲购物广场之前先有租赁关系优先有权占有，并有买卖合同成立，且取得占有房屋的客观事实。五、一审法院无视五洲购物广场基于买卖合同已实际取得和占有金河广场A区的事实，也无视房屋所有权人金河公司的真实意愿，存在明显的强迫买卖和强制干预民事行为的现象。金河公司答辩称，1.认可五洲购物广场所述。2.对一审查明的基本事实，三位自然人的基本陈述案情认可，买卖合同和补充的事实都认可。3.2016年5月15日，金河公司向三位自然人送达了解除合同的通知，金河公司认为已经解除合同。4.2015年3月19日，金河公司与五洲购物广场另行签订合同，并收取200万购房款，将涉案房产2100万出卖给了五洲购物广场。黄治祥等三人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：2012年6月5日，黄治祥等三人与金河公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定：金河公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下室-1层房产出让给黄治祥等三人，出让范围包括五洲购物广场承租的商铺，出让总价款为1750万元，在协议签订二周内支付600万元，剩余1150万元在五洲购物广场的租赁期满时(2017年2月1日)一次性付清，同时，将房产证办理在黄治祥等三人名下；该房屋由五洲购物广场租赁，租赁期至2017年2月1日，每年租金由黄治祥等人按租赁合同收取；该协议签字生效后，该房权即视为黄治祥等三人所有，在不违反金河公司与五洲购物广场租赁合同的前提下，有权对房屋进行管理；该协议在双方签字之日起具有法律效力。后黄治祥等三人依约履行了合同，也向五洲购物广场收取了2013年2月1日至2015年2月l日期间的二年租金。2016年4月5日，天水市中级人民法院(2016)甘05民终26号民事裁定生效后，其中裁判文书中有这样的表述：即在五洲购物广场没有以侵害优先购买权为由进行诉讼的情况下，金河公司与黄治祥等三人之间买卖合同的有效与否均不影响五洲购物广场在租赁合同有效期内合法承租权益的保护。金河公司和五洲购物广场知悉上述表述后，在明知道涉案房屋已经出卖给黄治祥等三人且完成交付的情况下，却签订了签订时间为2015年3月13日关于涉案房屋的购房合同，进而向法院提起虚假诉讼，这完全符合恶意串通的构成要件，应当得到法律的否定和制裁。一审法院参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第23条的相关规定，确定优先保护买卖合同成立在先且履行情况好的第一买受人，判决终止履行五洲购物广场与金河公司签订的合同，法律适用完全正确。五洲购物广场的上诉理由不能成立。五洲购物广场向一审法院起诉请求：1.判决确认金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订商品房买卖合同及补充协议无效；2.判决确认五洲购物广场与金河公司签订的购房合同合法有效；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：位于秦安县大地湾购物广场A、B区地下室-1层房产属于金河公司所有，原房权证为秦房产所字第07800用途地下商铺，建筑面积7368.76平方米。2006年11月16日，金河公司与五洲购物广场签订大地湾购物广场地下商城租赁合同和补充协议各1份，约定：金河公司将A区面积3800平方米、B区仓库300平方米(包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库)出租给五洲购物广场用于经营百货超市，租期10年，自2007年2月1日起到2017年2月1日止。2011年3月23日至2013年3月23日，金河公司将上述房产全部抵押于甘肃榆中农村合作银行，贷款2300万元，2011年8月3日涂销。同日，该房产分割为两处，分别为：A区地下室-1层房权证秦房产所字第078**号，建筑面积3928.3平方米；B区地下室-1层房权证秦房产所字第118**号，建筑面积3439.93平方米。2012年6月5日，金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订商品房买卖合同和补充协议，约定：金河公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下室-1层房产(建筑面积7368．76平方米)出让给黄治祥、王文铸、瞿光强，出让范围包括五洲购物广场承租的商铺，出让总价款为1750万元，在协议签订二周内支付600万元，剩余1150万元在五洲购物广场的租赁期满时(2017年2月1日)一次付清，同时，将房产证办理在黄治祥、王文铸、瞿光强名下；该房屋由五洲购物广场租赁，租赁期至2017年2月1日到期，每年租金由黄治祥、王文铸、瞿光强按租赁合同收取，2013年2月1日以前的租金已由金河公司收取，黄治祥、王文铸、瞿光强不再收取；该协议签字生效后，该房权即视为黄治祥、王文铸、瞿光强所有，其在不违反金河公司与现有使用租赁合同的前提下，有权对房屋进行管理；该协议在双方签字之日起即具有法律效力。商品房买卖合同和补充协议签订后，黄治祥以转账的方式于2012年6月7日和14日付给金河公司购房款600万元，至今没有办理房屋产权过户登记手续。2012年12月28日，金河公司出具授权委托书1份，内容为：“秦安县五洲购物广场：兹有超市第七年、第八年租金，即2013年2月1日至2015年2月1日两年租金，现委托黄良良(黄治祥的别名)收取，你超市支付给黄良良视同支付给我公司，请予以接洽!天水金河实业有限公司(印章)，法定代表人：叶水林(签名)，2012年12月28日”。此后，五洲购物广场付给了黄治祥2013年2月1日至2015年2月1日两年租金，之后的租金没有支付。2012年12月12日至2015年12月12日，金河公司将B区地下室-1层为秦房产所字第11835号抵押于兰州市安宁区农村信用合作联社，该抵押到期，但未涂销。2015年3月13日，金河公司与五洲购物广场签订购房合同，约定：金河公司将其所有的秦安县大地湾购物广场A、B区地下室-1层房产(建筑面积7368.76平方米)出让给五洲购物广场，出让总价款为2100万元。2014年6月3日至2016年6月3日，金河公司将A区地下室-1层秦房产所字第07800号抵押于中国农业银行股份有限公司秦安县支行，该抵押到期，但未涂销。后五洲购物广场提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.金河公司与黄治祥、王文铸、瞿光强签订的商品房买卖合同及补充协议是否无效；2.五洲购物广场与金河公司签订的购房合同是否合法有效。关于黄治祥、王文铸、瞿光强与金河公司签订的商品房买卖合同和补充协议是否无效的问题，首先，从双方签订的合同来看，双方签订的商品房买卖合同为登记机关办理过户登记时所需的统一式样的合同，双方对商品房买卖合同和补充协议的内容均无异议，补充协议内容反映，双方于2012年6月5日签订商品房买卖合同和补充协议时，黄治祥、王文铸、瞿光强对金河公司已将涉案房屋在榆中农村信合抵押贷款2300万元的事实是知情的，且该抵押已于2011年8月3日涂销，抵押事实已消灭，故商品房买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定。其次，对于金河公司提出其已解除了双方商品房买卖合同和补充协议的主张，因金河公司提供的证据并不能证明其主张成立，且本案中并未出现可以解除商品房买卖合同和补充协议的事实依据及法定情形，故对金河公司提出已解除了商品房买卖合同和补充协议的主张不予采纳；第三，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本案商品房买卖合同和补充协议是物权变动的原因行为，虽然涉案房屋至今未办理过户登记手续，其内容在没有违反法律禁止性规定的情况下，应当自双方约定的生效之日生效，未办理房屋过户登记手续不影响其效力，故双方签订的商品房买卖合同和补充协议应合法有效。对于五洲购物广场与金河公司签订的购房合同是否合法有效的问题，因金河公司与五洲购物广场签订的购房合同中，对于涉案房屋的转让价格、产权过户的时间、房屋交付使用及买卖双方的违约责任均有较为具体的约定，具备了合同的基本要素，亦未违反法律的禁止性规定。虽然黄治祥、王文铸、瞿光强认为金河公司对涉案房屋没有处分权，购房合同系金河公司与五洲购物广场恶意串通所签订，但其提供的证据并不足以证明该主张成立。根据相关规定，金河公司与五洲购物广场签订的购房合同亦应合法有效。本案涉及到一房二卖的合同履行问题，参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第23条的规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”，本案中，首先从合同的签订时间来看，黄治祥、王文铸、瞿光强的商品房买卖合同和补充协议签订于2012年6月5日，而五洲购物广场的购房合同签订于2015年3月19日，黄治祥、王文铸、瞿光强的签订时间明显早于五洲购物广场；其次，从合同的履行情况来看，黄治祥、王文铸、瞿光强履行了义务，已支付购房款768.8万元，也行使了权利，金河公司将B区的房屋交付给黄治祥、王文铸、瞿光强后，黄治祥、王文铸、瞿光强将B区的部分房屋已给他人出租，同时受金河公司委托收取了五洲购物广场2013年2月1日至2015年2月1日两年的租金；而五洲购物广场除支付了200万元的定金外，其余部分尚未履行，虽然五洲购物广场现在实际占有一部分涉案房屋，但该占有是基于租赁关系而占有，并非基于房屋买卖关系而占有。故根据上述权利保护顺位，应确定优先保护买卖合同成立在先且履行情况较好的第一买受人的黄治祥、王文铸、瞿光强，故黄治祥、王文铸、瞿光强与金河公司签订的商品房买卖合同和补充协议应继续履行，金河公司与五洲购物广场签订的购房合同应终止履行。综上所述，五洲购物广场的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条规定，判决：一、天水金河实业有限公司与秦安县五洲购物广场签订的购房合同合法有效，终止履行；二、驳回秦安县五洲购物广场的其他诉讼请求。案件受理费53800元，由秦安县五洲购物广场负担23800元，天水金河实业有限公司负担30000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：五洲购物广场提交了20份购销合同、场地租赁协议、交款通知书、交款凭据，用以证明五洲购物广场与金河公司签订买卖合同，并已交付，五洲购物广场将房产租赁给他人使用，如果终止合同，将承担巨额损失。本案中五洲购物广场的诉讼请求是确认黄治祥等三人与金河公司之间签订的商品房买卖合同无效，其与金河公司签订的购房合同有效，主张其已对涉案房屋实际占有，而其提交的与第三方签订的购销合同以及场地租赁协议与其诉讼请求无关联性，不能否定黄治祥等三人与金河公司合同的效力，亦无法证明其是基于买卖合同关系对涉案房屋已实际占有。五洲购物广场主张其与金河公司于2015年3月19日签订了购房合同，并支付定金，已经基于买卖合同关系对涉案房屋进行合法占有。但其所提交的交款通知书表明在2016年5月12日金河公司要求五洲购物广场支付2015年的租赁费，此点与五洲购物广场关于“双方在2015年3月19日已形成买卖合同关系，已对涉案房屋合法占有”相矛盾。2015年5月6日黄治祥等三人已向秦安县人民法院起诉要求解除与五洲购物广场租赁合同以及要求支付租赁费用，目前案件正在审理中，案件审理结果涉及黄治祥等三人与金河公司签订合同的效力，黄治祥等三人、金河公司、五洲购物广场之间的关系，黄治祥等三人有无权利向五洲购物广场收取租金；2016年4月27日黄治祥等三人就其三人与金河公司商品房买卖合同效力，继续履行提起诉讼。因此，黄治祥等三人与金河公司、五洲购物广场的纠纷被受理后，诉讼当事人应当秉持诉讼诚信的原则，在人民法院对合同效力、合同是否应当继续履行、各方当事人之间关系作出生效判决之前，当事人对涉及涉案合同效力、法律关系所作行为，有违诉讼诚信原则，该项证据本院不予采信。经二审审查，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.金河公司与黄治祥等三人签订合同及补充协议的效力问题以及该合同是否已经解除；2.一审判决金河公司和五洲购物广场合同终止履行是否适当？关于金河公司与黄治祥等三人签订合同及补充协议的效力问题以及该合同是否已经解除的问题。五洲购物广场起诉请求认为其作为承租人享有优先购买权，金河公司在向黄治祥等三人出售涉案房屋时未向其告知，金河公司与黄治祥等三人签订的合同及补充协议无效，二审中认为金河公司与黄治祥等三人的合同已于2016年5月15日解除。首先，此两种观点本身存在矛盾，只有合同有效才涉及合同解除。其次，黄治祥等三人与金河公司签订的合同，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律禁止性规定；而对于承租人的优先购买权,《最高人民法院》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故五洲购物广场以金河公司与黄治祥等三人签订的商品房买卖合同及补充协议其并不知晓侵犯其优先购买权为由，主张无效的理由不能成立。再者，五洲购物广场所提一审对黄治祥等三人已支付购房款金额的认定不当的问题。经审查，金河公司认可黄治祥等人提交的借条、垫付税款的金额及上述条据上备注的内容，备注为“付房款时折抵购房款”，一审将黄治祥等人已经支付的600万元加借款100万、垫付税款76.8万元作为已付房款并无不当。金河公司与黄治祥等三人约定出让总价款为1750万元，在协议签订二周内支付600万元，剩余1150万元在五洲购物广场的租赁期满时(2017年2月1日)一次付清，600万元黄治祥等三人已按合同约定履行义务，无违约行为，剩余款项未到履行期限，金河公司所提黄治祥等三人未按合同约定支付购房款的理由不能成立，该部分事实亦不影响合同效力，与五洲购物广场诉讼请求无关联性。一审认定黄治祥等三人与金河公司签订的商品房买卖合同以及补充协议有效并无不当，五洲购物广场的该项上诉请求及理由不能成立。关于黄治祥等三人与金河公司签订的商品房买卖合同以及补充协议是否解除的问题。经查，金河公司提交的图片无法看清张贴内容及日期，其他证据亦无法证实解除通知送达了黄治祥等三人。且黄治祥等三人已于2016年4月27日提起确认其与金河公司签订的合同有效，并要求继续履行合同，办理过户手续。双方合同效力以及是否继续履行的问题已经进入诉讼程序由人民法院审理，而金河公司在2016年5月15日单方发出的解除通知，违背诉讼诚信原则。五洲购物广场及金河公司关于黄治祥等三人与金河公司的合同已经解除的主张不予支持。关于一审判决判令五洲购物广场与金河公司之间的购房合同终止履行是否适当的问题。五洲购物广场的诉讼请求虽未包含其与金河公司之间的合同是否继续履行的内容。但考虑到金河公司一房二卖，二个买卖合同关系应如何履行的问题。一审以合同成立先后顺序及履行情况，确定保护顺位并无不当。在两个合同均有效的前提下，履行成立在先的合同，终止履行成立在后，是合同有效后的法律后果，不属超诉讼请求，一审判决并无不当。综上，五洲购物广场的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由秦安县五洲购物广场负担。本判决为终审判决。审 判 长 史 莉代理审判员 李 静代理审判员 芦 晨二〇一七年四月十四日书 记 员 赵宝玉