重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初13971号原告：重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂，经营地重庆市沙坪坝区曾家镇五里冲村，统一社会信用代码92500106MA5UPHYH1H。经营者石宝国，女，1952年11月10日出生，汉族，住重庆市大渡口区跃进村***号*号。委托诉讼代理人：郭政，重庆鉴韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪，重庆鉴韬律师事务所律师。被告：刘勇，男，1977年4月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：胡露，重庆冠中律师事务所律师。原告重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂与被告刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂经营者石宝国及其委托诉讼代理人郭政、刘琪，被告刘勇委托诉讼代理人胡露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付原告自2017年11月7日至2018年11月6日的房屋租金及土地房屋占有使用费471662元；二、判令被告立即支付原告从2017年9月6日起至付清之日止以471662元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年11月6日日，原被告双方签订《房屋出租合同》，约定原告将其总面积1400平米的厂房出租给被告，并约定了租金金额、付款时间、付款方式等。现被告未按期支付租金且占用使用案涉房屋，经原告多次催收未果，为维护原告合法权益，特起诉至法院。刘勇辩称，双方签订房屋租赁合同属实，但原告至今未按合同约定交付租赁物，被告未实际占有及使用。案涉合同签订后，原被告双方已对原房屋进行了改建，原址现有房屋系原被告共同修建，与本案租赁关系无关。故被告请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月6日，原被告双方签订《房屋出租合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区曾家镇五里冲村十二社的总面积约1400平米的厂房、空坝等出租给被告，其中有540平米的厂房、值班室有房屋所有权证、集体土地使用证，216平米的门市有规划选址意见书，其余面积无任何权证或审批手续。合同明确约定：“乙方（被告）租用上述房屋后，自行筹资进行改造，甲方（原告）不承担任何费用……乙方改建后的厂房由甲方享有，使用权是乙方；……双方约定上述房屋租金为第一年256000元，自租赁期第二年起，每年以头年的租金为计算基数，按113%缴纳租金；租金以每年一次性支付，第一年的租金在签订本合同时缴纳，以后每年的租金于每年9月6日前缴纳。”合同签订后，被告将部分房屋进行了拆除改建扩建，但原被告双方未到政府相关部门办理任何改建、扩建审批手续。2013年6月，改建扩建完成后，与案涉房屋相邻的重庆海盈房地产开发有限公司（以下简称海盈公司）认为改建扩建占用其土地，要求赔偿。2013年7月28日，原被告双方签订《补充协议》，约定：“乙方（被告）因占用甲方（原告）屋面修建建筑物对甲方的补偿双方一致意见：……由甲方出面和海盈公司协商解决，按照双方解决的方案再和乙方协商解决。甲方必须在一个月（2013年9月1日）以内处理好占用海盈公司地块的事宜，途中不能有损乙方利益及财产的事情发生，如果涉及乙方的财产及利益受到损失，一切责任由甲方承担，乙方可拒绝缴纳房租。如果甲方到2013年9月1日还未解决好和海盈公司的事情，甲方自愿认可乙方可全权代表甲方出面和海盈公司协商此事情，达成协议后甲方必须配合签字盖章，所有费用由甲方负责承担。”补充协议签订后，原告与海盈公司多次协商未达成一致。2013年8、9月期间，海盈公司将案涉房屋大门上锁，干扰被告经营。2014年3月1日，被告与海盈公司签订协议，约定以付租金的方式对海盈公司进行补偿，后海盈公司未再对被告经营活动进行干扰。另查明，案涉租赁合同签订后，被告向原告支付改建保证金100000元，并支付2012年11月7至2013年11月6日租金256000元，2013年11月7日至2014年11月6日租金289280元。2015年2月9日，因被告未按期支付2014年11月7日至2015年11月6日租金及占用使用费，原告向我院提请民事诉讼，请求判令被告支付原告上述期间的租金及占用使用费。经两审法院审理，判决被告支付原告2014年11月7日至2015年11月6日租金及占用使用费。2016年10月19日，因被告未按期支付2015年11月7日至2016年11月6日租金及占用使用费，原告向我院提请民事诉讼，请求判令被告支付原告上述期间的租金及占用使用费。经本院主持调解，双方达成调解协议。审理中，原告称，案涉合同约定的租金系包括租金及土地房屋占有使用费，其中经审批的房屋交纳的系租金，未经审批的房屋交纳的息土地房屋占有使用费。被告坚称，原告未按合同约定交付租赁物，被告至今未实际占有使用合同约定的租赁物。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《房屋出租合同》、规划意见书、集体土地使用权证、房屋所有权证、（2015）沙法民初字第02269号判决书、（2015）渝一中法民终字第05898号民事判决书、（2016）渝0106民初13203号民事调解书等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，根据原被告双方当事人的陈述以及双方举示的证据，本案争议焦点在于：一、案涉房屋是否已交付被告；二、租金、土地房屋占用费的标准及资金占用损失；现评议如下：一、关于案涉房屋是否已交付被告本院认为，虽然被告坚称原告未将“合同约定的房屋”交付被告，被告未实际占有及使用“合同约定的房屋”，但原被告因案涉房屋的改建扩建过程中的土地问题与海盈公司产生纠纷，且海盈公司因此将案涉房屋的大门上锁，干扰了被告的经营活动，被告与海盈公司达成协议后，海盈公司再未对被告的经营活动产生影响，明显可以看出被告在案涉房屋改建扩建后已在案涉房屋进行生产经营。此外，原被告双方就案涉房屋的租金问题已经过了多年的诉讼，且经过两审法院的判决，也经过法院的调解，被告均未提出案涉房屋未付，现提出案涉房屋未交付的主张明显不符合常理，且被告并未举示相关证据证明。因此，本院认为，案涉房屋已实际交付被告，对于被告提出的原告未实际交付房屋的主张，本院不予认可。二、关于租金及、土地房屋占用费及资金占用损失首先，本院认为，原被告双方签订的《房屋出租合同》其意思表示真实，该合同涉有房屋权证、规划许可证面积部分有效，涉及没有审批手续的租赁面积无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然案涉合同涉及没有审批手续的租赁面积无效，但原告有权以合同约定的租金标准主张其房屋占用费。根据案涉合同约定，被告应在2017年9月6日前支付2017年11月7日至2018年11月6日的房屋租金及房屋占有使用费471662元。因此，本院认为原告主张要求被告支付2017年11月7日至2018年11月6日的租金及房屋占用使用费471662元于法有据，本院予以支持。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按期支付租金，因此本院认为，原告有权要求被告承担资金占用损失。案涉合同约定支付房租的时间为2017年9月6日前，因此本院认为应当自2017年9月6日起计算资金占用损失即逾期付款的违约金。同时，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。同时根据银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。因此本院认为，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算资金占用损失于法有据，本院予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第（五）项之规定，判决如下：被告刘勇于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂支付租金、房屋占有使用费471662元及资金占用损失，该资金占用损失自2017年9月6日起，以471662元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至全部款项付清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8374元，减半收取4187元（原告已预交），由被告刘勇负担。被告负担之金额，限于本判决发生法律效力后五日内迳付原告重庆市沙坪坝区鑫盛家具厂。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 左庆凯二〇一七年十一月二日法官助理 李 阳书 记 员 袁守琴