南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初4451号
原告：夏雪，男，汉族，1971年11月30日出生，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：肖建平，男，汉族，1977年8月3日出生，住江苏省南京市玄武区。
被告：钱莉娟，女，回族，1975年3月11日出生，住江苏省南京市鼓楼区。
原告夏雪诉被告钱莉娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2016年9月27日、2016年11月17日、2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告夏雪及其委托诉讼代理人肖建平到庭参加了诉讼。被告钱莉娟到庭参加了第二、三次庭审，被告钱莉娟原委托诉讼代理人黄瀛到庭参加了第三次庭审。后本案转入普通程序审理。因本案须以本院(2017)苏0113民初329号确认合同无效纠纷案审理结果为依据，故本院裁定中止了本案审理。2018年3月21日，本院(2017)苏0113民初329号确认合同无效纠纷案审结，本案恢复审理并由审判员葛立正担任审判长，与人民陪审员余微微、王玉珍依法组成合议庭，于2018年4月17日公开开庭进行了审理，原告夏雪及其委托诉讼代理人肖建平到庭参加了诉讼。被告钱莉娟经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告夏雪诉称，2016年5月24日，原告通过合法程序从原业主陈某某处购得南京市栖霞区某某新路X号某某天誉（现小区更名为恒基金满庭）X幢XXX室房屋产权。《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原业主与被告签订的租赁合同约定，第二年租金即2016年全年租金应当在2015年12月份之前缴清，而被告仅付2015年12月17日至2016年6月17日的租金，且物业费及公摊费用自2015年起至今未交，至2016年6月共计人民币5533元。原告多次到被告处交涉，均无果。同时原告发现被告有转租现象，并经邻居、物管及派出所证实。由于被告未按原合同约定缴清至2016年12月17日全年租金及至2016年6月的物业费、公摊费用，且有转租现象，已构成单方违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求：1、确认被告与原业主陈某某就南京市栖霞区某某新路X号某某天誉（现小区更名为恒基金满庭）X幢XXX室签署的房屋租赁合同于2016年7月17日解除；2、判令被告立即将上述房屋恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金2600元（从2016年6月17日至2016年7月17日）及相应的违约金6240元（31200元/年×20%）；4、判令被告向原告支付该房产的占有使用费，从2016年7月17日计起按每月2600元计至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止；5、判令被告向原告支付拖欠的从2015年1月至2016年11月的物业费及公摊费用7010元，滞纳金按合同约定以实际逾期应交费用的5%计算；6、判令被告承担本案诉讼费用。
被告钱莉娟辩称，我没有与原告签订租赁协议，请求法院维持我与陈某某签订的合同。物业费我承担的我会承担，物业公司有盗窃我的财物行为，对方屡次来我公司打闹造成损失，希望法官主持公道。
经审理查明，2014年12月17日，被告与案外人陈某某（原某某新路X号X幢XXX室房屋所有权人）签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：约定甲方（陈某某）将位于南京市栖霞区某某新路某某天誉X幢XXX室（以下简称案涉房屋）、建筑面积为81平方米、实际面积约135平方米的房屋出租给乙方（钱莉娟）；租赁期共36个月，自2014年12月17日至2017年12月17日；该房屋第一、二年每年租金为31200元（不含税金），第三年租金为35880元，合同签订后一次性交付半年租金，第二年租金应于2015年12月份前一次性支付，第三年租金应于2016年12月份前一次性支付；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；甲方出售房屋须在一个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；乙方有未经甲方同意转租、转借承租房屋、拖欠房租累计一个月以上等7种行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方有未经甲方同意转租、转借承租房屋、拖欠房租累计一个月以上等4种行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。合同签订后，陈某某将案涉房屋交付给被告使用。
2016年5月24日，原告通过与陈某某签订的房屋买卖合同，将案涉房屋产权过户登记在其名下。2016年6月6日，案涉房屋的土地证登记在原告名下。2016年6月17日后，被告未按照租赁合同的约定向原告交纳案涉房屋的租金。2016年7月21日，原告通过邮政快递向被告发出解除房屋租赁合同函。被告认可收到该份信函，没有在邮政快递回单上签收。2016年7月28日，原告为查看案涉房屋，向迈皋桥派出所报警。2016年9月30日，原告报警称案涉房屋地下室由他人居住，希望民警核实并要求居住人离开。民警经了解，实际居住人为于某、唐某；于某、唐某称该地下室是向被告租住的，期限一年，租金已全部交给被告，且向民警出示了租赁合同，合同是唐某与被告签订的。因主张被告未按期缴纳租金，故原告诉至本院，要求处理。本案在审理的过程中，被告于2017年1月20日诉至本院，要求确认陈某某及其配偶葛某某与原告之间签订房屋买卖无效。2018年3月21日，本院经过审理，作出了(2017)苏0113民初329号判决书，判决驳回了被告的诉讼请求。
庭审中，原告坚持其诉讼请求，并申请了陈某某出庭作证。陈某某证实，其与被告只签订过为期3年的租赁合同，没有与被告签订过为期10年的租赁合同；其已告知被告将房屋卖给原告，让被告将房屋后一年半的租金交给原告。被告则主张其与陈某某签订了为期10年的《租房协议》，对案涉房屋享有优先购买权；其已交纳了2016年的房屋租金，请求继续履行房屋租赁合同。但对于已交纳了2016年的房屋租金的事实，被告未提供证据证实；同时，被告申请了证人张某到庭作证。证人张某证实，在被告租赁房屋期间，物业公司保安偷被告的铁皮柜变卖。因被告拒不到庭参加本院于2018年4月17日进行的庭审，致使本案调解不能。
另查明，原告与陈某某另签订了约定1份，内容为：今甲方（陈某某）将坐落于某某新路X号X幢XXX室卖给乙方（夏雪），因原房屋处于出租状态，现约定，当房产证过户给乙方出件当日，房租由乙方收取，乙方保证原租约不变，甲方需配合乙方与房客达成以上要求。被告提供的《租房协议》内容为：“兹有陈某某将恒基X栋XXX室出租给钱莉娟，租期为拾年（2014年-2024年）；第一年、第二年按2600元计算，第三年以百分之十五增加，第四年按房价计算递增，一直到合同期满结束；如有违约情况，根据房屋租赁合同处理，双方一致。甲方：陈某某320113196807151619，乙方：钱莉娟,2014.12.11”。
再查明，原告认为陈某某当庭表示未签署《租房协议》，且《房屋租赁合同》签订的时间在《租房协议》之后，陈某某与被告履行的应当是在2014年12月17日签订的《房屋租赁合同》，故撤回了对《租房协议》进行鉴定的申请。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、土地证、个税交纳发、解除房屋租赁合同函及邮政快递单、北京均豪物业管理有限公司南京分公司及金宁新村社区居民委员会出具的证明、报警证明及接处警工作登记表、原告与陈某某签订的约定、《租房协议》、证人证言，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。本案中，被告与案涉房屋原所有权人陈某某签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合法有效。在租赁合同履行中，原告通过买卖，于2016年5月24日取得了案涉房屋的所有权。原告与案涉房屋原所有权人陈某某又签订了书面约定，即当房产证过户给原告出件当日，房租由原告收取，原告保证原租约不变。因此，原告作为案涉房屋的所有权人，取得了《房屋租赁合同》中出租方的权利。被告应按照租赁合同的约定，全面履行各自的义务。被告未按照租赁合同的约定向原告交纳租金，也未与原告就租金交纳达成合意，并将案涉房屋的地下室出租给他人居住，其行为已构成违约，且在庭审中被告也认可收到了原告发出的解除租赁合同函。所以，原告要求确认被告与原房屋产权人陈某某就南京市栖霞区某某新路X号某某天誉（现更名为恒基金满庭）2幢106室签署的《房屋租赁合同》于2016年7月17日解除，并要求被告将上述房屋恢复原状、返还给原告，支付拖欠的租金2600元（从2016年6月17日至2016年7月17日）及违约金6240元（31200元/年×20%），支付房屋占有使用费的请求，符合合同约定和法律规定，本院对上述请求予以支持。对于原告要求被告向其支付拖欠的从2015年1月至2016年11月的物业费、公摊费用及滞纳金的请求，因原告没有向物业公司交纳案涉房屋的物业费、公摊费用，故本院对该请求不予支持。
被告认为其与陈某某签订了为期10年的租赁合同，并交纳了2016年的房屋租金，请求继续履行房屋租赁合同，同时提供了《租房协议》拟以证实。对于已交纳了2016年的房屋租金的事实，被告无证据证实，本院对此主张不予采纳。关于被告提供的《租房协议》，从内容上看，《租房协议》约定的内容过于简单原则、表述含糊不清，而《房屋租赁合同》内容丰富、条文清晰明了、表述规范严谨；从时间上看，《房屋租赁合同》签订的时间在《租房协议》之后；从违约责任承担上看，《租房协议》约定为“如有违约情况，根据房屋租赁合同处理，双方一致”，该约定直接反映出《租房协议》的意向性、非正式性，加之陈某某也否认与被告签订过《租房协议》，故被告提供的《租房协议》不能对抗《房屋租赁合同》的法律效力。对于被告抗辩其与陈某某签订了为期10年的租赁合同，并交纳了2016年的房屋租金，请求继续履行房屋租赁合同的意见，本院不予采纳。对于被告主张的对案涉房屋享有优先购买权，该纠纷已经本院处理，本案不予涉及。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告钱莉娟与原房屋产权人陈某某就南京市栖霞区某某新路X号某某天誉（现更名为恒基金满庭）2幢106室签订的《房屋租赁合同》于2016年7月17日解除；
二、被告钱莉娟于本判决生效后十日内向原告夏雪支付房屋租金2600元及违约金6240元；
三、被告钱莉娟于本判决生效后十日内将位于南京市栖霞区某某新路X号某某天誉（现更名为恒基金满庭）2幢106室房屋恢复原状交付给原告夏雪，并从2016年7月18日起按照月租金2600元的标准向原告夏雪支付房屋占有使用费，直至上述房屋实际交付时止；
四、驳回原告夏雪的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费327元，保全费784元，由被告钱莉娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 葛立正
人民陪审员 余微微
人民陪审员 王玉珍
二〇一八年六月六日
书 记 员 姜 华