重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初10324号
原告：陈人芳，女，汉族，住重庆市。
委托代理人：张北平，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
被告：重庆市祥瑞实业（集团）有限公司,住所地重庆市万州区天凤路290号附11号。
法定代表人：翟治碧，男，汉族，住重庆市。
委托代理人：潘中华，男，汉族，住重庆市。
被告：重庆市清江实业（集团）有限公司，地址重庆市万州区北山大道170号钟鼓楼购物广场四楼，统一社会信用代码91500101208063756L。
法定代表人：熊远清，男，1946年10月17日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区罗河路**号，公民身份号码4228211946********。
委托代理人：潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。
原告陈人芳与被告重庆市祥瑞实业（集团）有限公司（以下简称祥瑞公司）、被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由审判员和小彬与人民陪审员马昭英、许大慧组成合议庭，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人张北平、被告祥瑞公司委托代理人潘中华、被告清江公司委托代理人潘洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈人芳诉称，2010年2月25日，原告的丈夫周世刚代原告向被告祥瑞公司预定了北滨水岸B栋2602房屋，并与被告祥瑞公司签订《房屋预订协议》。2013年4月27日，被告清江公司取得该栋房屋的预售许可证，其规划批准的项目名称为心水岸B栋。2015年7月7日，被告祥瑞公司将上述房屋交付原告使用，原告将全部购房款付清，被告清江公司出具收款收据。原告接房后多次要求二被告履行协助办证义务，但二被告相互推诿至今不予办理。综上，原、被告之间的商品房买卖合同有效，且原告已将房款付清，被告拒不履行办理房地产权证的行为损害了原告的合法权益，原告特向人民法院起诉请求：1、判令被告限期履行协助原告办理房屋所有权登记手续，提供必要证明文件；2、判令被告承担逾期办证的违约责任，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付自2015年10月1日起至履行完毕前述第一项请求时止的违约金；3、诉讼费由被告负担。
被告祥瑞公司辩称，该项目土地使用权原系被告清江公司所有，后转让给被告单位办理过户手续，故相关报建、审批手续均是以被告清江公司名义进行；原告与被告祥瑞公司签订房屋认购合同且付清房款属实，因该项目尚未进行竣工验收，所以现在无法办理房屋的产权证；被告祥瑞公司将房屋交付原告使用是因为原告等集体上访多次要求交付房屋，被告被迫无奈的情况下才将尚不具备交付条件的房屋交付原告；该项目所有手续均是以被告清江公司名字实施，被告清江公司才应当为原告办理房屋所有权证书。
被告清江公司辩称，本案所涉项目土地被告清江公司转让给了被告祥瑞公司，只是未办理所有权变更登记手续，后期的开发建设均是被告祥瑞公司自己在搞，与被告清江公司无关。原告未与被告清江公司签订任何房屋认购合同，被告清江公司也从未受到原告缴纳的购房款，房款系被告祥瑞公司收取，本公司只是名义上加盖公章并未实际收款。综上，请求驳回原告对被告清江公司的诉讼请求。
经审理查明，2010年11月20日，原告陈人芳与周世刚系夫妻关系。周世刚（乙方，预订人）代原告与被告祥瑞公司（甲方，出售人）签订《重庆市万州区房屋预订协议》，主要约定乙方订购甲方开发的重庆市万州区北山祥瑞北滨水岸B栋26层02号房，建筑面积113.3㎡，每平方米单价为4123元，总价款467136元；交房时间为取得商品房预售许可证后待定；第一次付款在2010年2月24日，金额230000元，第二次付款在预售房许可证获得之日一个月内，金额150000元，第三次付款在交房时付清余款；本协议为甲乙双方意向性预订房号协议，在签订前，甲方已明确告知乙方，未取得商品房预售许可证，按规定是不能预售该房的，但乙方已充分了解该房屋的基本情况，愿意预定该房屋，纯属自愿，甲方不存在任何欺骗，待甲方取得预售房许可证后再签订正式的购房合同……。合同签订后，原告于2010年3月12日付款230000元、2013年9月25日付款100000元，被告祥瑞公司出具收据。2015年7月1日，因房屋实际面积为119.24㎡，原告向被告清江公司补交了购房款及剩余尾款，被告清江公司出具金额为491627元的收据。2015年7月2日，被告祥瑞公司通知原告接收房屋。
另查明，原告认购的原祥瑞北滨水岸更名为心水岸，其房屋的预售许可证于2013年4月27日取得，但至今未通过竣工验收，未取得竣工验收备案登记证书；原告接收房屋时该房屋尚不具备交付条件，原告对此是明知的；原告接收房屋后已对房屋装修并入住；原、被告至今未签订《重庆市商品房买卖合同》。
再查明，心水岸（北滨水岸）项目国有土地使用权原系被告清江公司所有，后转让给朱长江。朱长江借用被告祥瑞公司资质开发建设心水岸B、D栋商住楼，建设过程中均以被告清江公司名义报建、审批相关手续，但不承担建设开发及销售过程中的经济责任和法律责任，所有项目产生的收益全部归被告祥瑞公司所有，被告祥瑞公司也对上述内容向被告清江公司作出书面承诺。
上述事实，有原、被告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市万州区房屋预订协议》、《收据》、《银行转款回执》、《重庆市万州区商品房预售许可证》、《接房清单》、《关于心水岸B、D栋商住楼建设相关问题的协议》、《承诺书》等书面证据及原、被告当庭陈述意见在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原告陈人芳与被告祥瑞公司签订的《重庆市万州区房屋预订协议》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。上述协议内容虽然不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但考虑到原告已经付清全部购房款且实际接房并装修入住，该协议可认定为商品房买卖合同。双方在协议中未对交房时间及办证时间予以约定，应当参照法律及司法解释的相关规定执行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款第二项之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日，该“交付”应是合法交付，即竣工验收合格，取得“一证两书”。虽然原告已经接收房屋，但因竣工验收合格是法定条件，交付时间仍应以验收合格时间节点认定，故此时原、被告交接商品房不符合法定交接条件，原告只是提前占有使用房屋，不发生商品房交接的效力。因该工程尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，无法取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，办理房地产权证的条件未成就。既然双方对商品房的交接不能构成有效交付，上述司法解释规定的办理产权登记的期限即未届满。故，原告请求被告办理所交易商品房的房地产权证，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办证违约金，因该条件尚不成就，不能确定被告在取得建设工程竣工验收备案登记证后能否在法定期限内履行办证义务，对该项诉讼请求在本案中亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款第二项之规定，判决如下：
驳回原告陈人芳在本案中的全部诉讼请求。
案件受理费1566元，由原告陈人芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 和小彬
人民陪审员 马昭英
人民陪审员 许大慧
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 喻剑虹