上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终329号
上诉人（原审被告）赵俊尤，男，1944年7月10日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人刘小刚（系赵俊尤女婿），男，1973年1月1日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾道明，男，1960年2月12日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人毛广琴（系顾道明妻子），女，1962年8月6日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人周新元，上海市诤正律师事务所律师。
原审第三人上海宝房拆迁有限公司，住所地上海市宝山区。
上诉人赵俊尤因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，赵俊尤原系地号为罗店镇天平村X丘XX号土地的土地使用者，土地地址为：罗店镇天平村娄里生产队。赵俊尤原系房屋所有权证为沪房宝字第10101号房屋的权利人，房屋座落：罗店镇天平村楼里生产队，房屋状况：幢号1，全幢，结构混合2，层数2，间数5，建筑面积174.2平方米；幢号2，全幢，结构混合2，层数1，间数2，建筑面积42.8（以下简称“系争房屋”）。
1991年8月15日，赵俊尤（甲方）、顾惠明（甲方中间证明人）与顾道明（乙方）、顾道兴（乙方中间证明人）签订《卖（买）房产协议书》，内容为，卖出房产土地方：赵俊尤（甲方），买进房产土地方：顾道明（乙方）。甲方：赵俊尤自愿以人民币（以下币种均为人民币）2万元将属于自己的二间二层楼、二间楼后平顶、一间连在二层楼上的厨房间及房前屋后的土地树木出卖给乙方顾道明（并移交土地证）为主要条件，双方的条件是协助乙方将四人户口迁入宝山区罗店乡天平村楼里村民小组，并保证卖出房产土地后乙方顾道明不受任何人的干涉阻挠并自愿承担公证费的50%。乙方：顾道明以自愿接受甲方的卖出房产及土地为主条件及附加条件，自愿将四人的户口迁入罗店乡天平村楼里村民小组，并在签好协议书前去公证时预付5千元，在搬进买进房产所在时再付1万元，在四人户口迁入甲方房产所在地后，再将剩余部分结清，并保证买进房产土地后不反复，另承担50%公证费。注明：甲乙双方自愿立此协议书，作为双方交涉凭证。1991年8月16日，顾月珍（赵俊尤的妻子）收取顾道明5，000元。1991年9月19日，顾月珍收取顾道明10，000元。
2015年4月21日，上海市宝山区罗店镇天平村民委员会出具证明，内容为：兹于本村村民赵俊尤，其楼房在1991年8月15日卖给了顾道明。本村村民每年参加家庭财产集体投保，自1992年起，止2009年动迁，每年的家庭财产集体参保费用（原赵俊尤房产）均为顾道明支付。
原审法院另查明，2009年10月14日，上海市宝山区罗店镇动迁办公室（甲方、拆迁人）、上海宝房拆迁有限公司（代理人、房屋拆迁实施单位）与赵俊尤（乙方、赵俊尤拆迁人：赵俊尤（户）／等）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》【协议编号：沪宝拆（2009）迁协字第罗店-002号】，内容为，一、乙方所有的房屋座落在罗店天平村娄里1201弄，房屋结构砖瓦，建筑面积226平方米。二、乙方住房经上海房地产估价事务所有限公司评估，其房屋建安重置单价结合成新为／元／平方米（建筑面积）。根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（以下简称《若干规定》），宝山县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价1，246元，价格补贴350元／建筑面积。三、根据《若干规定》第六、七条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款430，569元，计算方式如下：（1，246＋350）×226＋69，873=430，569元。四、根据《若干规定》第十一条的规定，甲方应当支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款，计77，263元。六、甲方按规定付给乙方搬家补助费10×2×226=4，520元。设备迁移费2，030元。十、乙方过渡费从2009年10月14日至2011年4月13日止。过渡费按建筑物面积每平方米每月8元计算，合计8×18×226=32，544元。过渡费自乙方搬迁之日次月起计算。十二、双方约定的其他事项，1、地基回土补贴：50×226=11，300元。2、速迁奖励费：50×226=11，300元。3、政府二次动迁补贴：50×226=11，300元。4、三代同住补贴：13，500×2=27，000元。5、安置房地址：罗店罗新苑、金星绿苑，期房以进房实测面积为准。6、合计总价：607，827元。
动迁后，赵俊尤共领取了下列费用：2009年签约开始至2011年4月底，过渡费32，544元、搬家补助费4，520元，设备迁移费2，030元，速迁奖励费11，300元，政府二次动迁补助11，300元。截止2011年12月31日，过渡费29，832元。2012年1月至6月，过渡费21，696元。2012年7月至2012年12月，过渡费21，696元。2013年1月至6月，过渡费21，696元。2013年7月至12月，过渡费21，696元。2014年1月至6月，过渡费21，696元。2014年7月至12月，过渡费21，696元。
2015年4月27日，上海市宝山区罗店镇天平村民委员会出具证明，内容为，兹有本村村民赵俊尤，户籍地址上海市宝山区罗东路XXX弄XXX号，本处住房现已动迁，现动迁分房在罗盛苑XXX弄XXX号XXX室。
2015年7月顾道明诉至原审法院，要求赵俊尤返还领取的房屋过渡费、奖励费等共计221，702元，赵俊尤按动迁安置中的半溢价5，400元／平方米返还其领取房屋中的16.32平方米房屋的款项，动迁款项中的其余款项及面积，均由顾道明领取。
原审中赵俊尤辩称：第一、顾道明不是房屋的权利人，也并非土地的使用权人，故没有资格享受系争房屋的拆迁补偿安置利益。第二、顾道明与赵俊尤间存在两份买卖合同，双方对于购买的标的物曾有过反复，但最后双方去交易中心办理房屋产权过户手续时，向交易中心提供的买卖合同中载明，顾道明系以9，000元的价格购买一上一下房屋，此后，罗店镇镇政府也对该份合同作出了批复。故顾道明及赵俊尤间应当以该份合同为准。第三、顾道明与赵俊尤间的买卖合同未获相关部门的批准，故买卖合同不发生物权效力，系争房屋及土地仍应当属于赵俊尤所有，不同意顾道明的所有诉讼请求。
原审中第三人上海宝房拆迁有限公司未作陈述。
原审法院审理中，法院向上海市宝山区罗店镇村民委员会了解情况，上海市宝山区罗店镇村民委员会表示：截止到2014年年底，赵俊尤总共领取过渡费、奖励费等共计221，702元，其中不包括赵俊尤应当享有的三代同住补贴27，000元；2015年起，尚未发放过渡费。赵俊尤现受配的罗盛苑XXX弄XXX号XXX室房屋，按每平方米2，366元来计算，现在还没有结算，要等所有房子全部分好之后再行结算。2016年，系争房屋的动迁还可以分两套两室户的房子。上海市宝山区罗店镇村民委员会不清楚顾道明与赵俊尤间的买卖关系，今后动迁分配会按照法院判决来执行。
原审法院审理中，为证明己方主张，赵俊尤向法院提供下列证据：1、上海市房屋产权转移申请书，其中载明，出让人赵俊尤，承受人顾道明，出让房屋座落：宝山区罗店镇天平村楼里小队，间数：一上一下，建筑面积28平方米，房屋议价：9，000元。立契约日期：91年8月，申请日期：92年2月。证明顾道明所购买的一上一下的房屋。此后，因顾道明与赵俊尤分属两个乡，故顾道明不能购买系争房屋。2、落款日期为1991年8月4日的《买方协议书》，其中载明，卖主：赵俊尤、顾月珍（简称甲方），买主：顾道明（简称乙方）。甲方自愿以自己在娄里生产队的一幢一下楼房（靠东面）卖给乙方，乙方愿买下甲方靠东面的一间楼房。因考虑二家有亲戚关系，甲方愿以优惠价出售给乙方，协议价格为9，000元。双方表示无意见，一致同意。付款方式分三期进行：第一期签订协议后付2，000元。第二期为搬进甲方房子住下付5，000元。第三期户口落实最后再付2，000元。双方协议后办事买房、迁移户口的事项上所有的费用及税金等由双方各负担50%。特此协议。3、落款时间为1992年3月23日的上海市房屋产权移转四至情况表、落款时间为1992年6月29日的上海市房屋产权转移四至情况表、落款时间为1992年7月15日的上海市房屋估价单，落款时间为1992年3月23日的上海市房屋产权移转四至情况表上承受人处有顾道明的签字；落款时间为1992年6月29日的上海市房屋产权转移四至情况表上承受人处有顾道明的盖章，且备注栏中载明：靠东西一上一下卖给顾道明；上海市房屋估价单载明，部位：全幢、阳上下，总计金额12，009.09元。赵俊尤表示，上述材料均是买卖双方向权利转移登记的部门申请过户时上报的文件，证明买卖标的系一上一下房屋。4、收据三张，证明买卖双方为了履行1991年8月4日签订的买卖合同，已向房屋登记部门申请办理产权转移，并交付了房屋买卖契税和手续费。5、申请证人赵锡生作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，填写四至情况表时，赵锡生在场、并作为邻居在四至范围上签了字；顾道明夫妇也在场，但赵锡生不清楚其是否签字，也不清楚顾道明与赵俊尤间买卖的是一套还是两套。
顾道明对上述证据发表如下质证意见：1、对于证据1不予认可，申请书上“顾道明”的签名并非本人所签。2、对证据2不予认可，协议书上“顾道明”的签字及盖章均非本人所为。3、对证据3不予认可，顾道明从未在上签字、盖章。4、对证据4不清楚，顾道明从未付过相关款项。5、证据5与本案无关，证人表示不清楚买卖标的数量。
2010年，顾道明曾起诉赵俊尤要求赵俊尤将安置所得房屋和价款的70%支付给顾道明。2010年10月14日的庭审中，赵俊尤也曾出示了上海市房屋产权转移申请书作为证据，当时顾道明表示，对真实性无异议，但顾道明签字时上面没有写“一上一下”。
原审审理中，顾道明表示，1991年9月中旬起，顾道明付清15，000元后，顾道明全家就入住了系争房屋的所有房子里，并对系争房屋的全部进行了装修；赵俊尤从未向其主张过返还部分房屋。因政策不允许，故顾道明及其家人的户口未能迁入系争房屋。
赵俊尤表示，因政策不允许，故顾道明及其家人的户口未能迁入系争房屋。1991年9月起，赵俊尤全家搬离系争房屋的所有房子。赵俊尤曾准备把多余的房子要回，但顾道明不同意，双方还曾为此产生争议。1991年4月的协议是顾道明本人签字，但本案中无须申请笔迹鉴定，因为1992年2月的上海市房屋产权转移申请书相当于顾道明与赵俊尤间的第三份买卖协议，即双方最终协商的交易对象是一上一下。
原审法院经审理后认为，顾道明对1991年8月4日的协议书不予认可，赵俊尤亦未能就协议书上的相关签字申请笔迹鉴定，即使1991年8月4日的协议书系真实的，其也早于1991年8月15日的协议书，故双方应当以此后签订的协议书为准；关于赵俊尤主张的1992年上海市房屋产权转移申请书，顾道明对此不予认可，即使该份申请书系真实的，该权利转移并未获得审批通过，故顾道明与赵俊尤间买卖标的物的确定仍应结合双方间签订的买卖协议及实际履行的历史状态来确定。从双方间实际履行的情况来看，顾道明自1991年起即取得了系争房屋的全部，入住并进行了装修直至动迁，且顾道明所支付的购房款的金额也与1991年8月15日的约定相符，故双方间的权利义务应当以1991年8月15日的协议书为准，双方间买卖的标的物即系争房屋的全部。
其次，顾道明是否应当享有动迁利益。赵俊尤已将系争房屋出售给了顾道明，虽相关买卖协议未经有关组织和部门批准，但赵俊尤已按约支付了大部分房价款，且实际居住使用系争房屋长达近二十年，故系争房屋动迁后，顾道明理应享有部分动迁利益。
最后，关于顾道明应当享有的动迁利益的份额应当如何确定。虽法院认为基于房屋买卖的事实，顾道明确应享有动迁利益，但考虑到顾道明与赵俊尤间的买卖合同未经相关部门批准，房屋的房地产权利未经核准转移登记，且因户口迁移问题、致顾道明按约并未全款付清2万元的购房款的情况，故顾道明应酌情享有部分动迁利益，但动迁中的过渡费、搬家补助费、设备迁移费、速迁奖励费、政府二次动迁补助等相关费用仍应当由其作为实际居住人享有。关于三代同住补贴，系考虑赵俊尤一家人口情况予以分配，故应当属于赵俊尤户所有。根据本案实际情况，法院酌情确定，现已分配给赵俊尤户的房屋仍归赵俊尤户所有，相关购房款可在所有安置款中一并结算；其余未结的动迁利益，今后由顾道明领取。
原审法院据此作出判决：一、赵俊尤于判决生效之日起十日内，向顾道明返还动迁补偿款221，702元；二、除上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室房屋及三代同住补贴27，000元外，协议编号为沪宝拆（2009）迁协字第罗店-002号的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋）》项下的剩余动迁利益均归顾道明所有；三、顾道明的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人赵俊尤不服，向本院提起上诉称：一、原审法院未查清一个重要的案件事实。赵俊尤向法院提供了四份证据，包括：1992年2月的《上海市房屋产权移转申请书》、1991年8月4日的《买房协议书》、1992年3月23日的《上海市房屋产权转移四至情况表》、1992年7月15日的《上海市房屋估价单》，该四份证据主要证明1992年7月间赵俊尤与顾道明共同向房地产登记机构递交申请，要求转移系争房屋产权的这一事实。该节事实的重要意义在于可以解决原判决所总结的本案的第一个争议焦点即买卖的标的物如何确定。原审认为即使1991年8月4日的协议书系真实的，其也早于1991年8月15日的协议书，故双方应当以此后签订的协议书为准。如果按此逻辑，那么即使1991年8月15日的协议书系真实的，其也早于1992年7月间，赵俊尤与顾道明共同向房地产登记机构递交申请要求转移系争房屋产权的时间，故双方应当以此后签订的《上海市房屋产权移转申请书》为准确定买卖标的物。并且该份申请至今仍保存在国家档案馆，可以证明这节事实的真实性。原审对于该节事实没有查明，导致未作出正确的判决。二、关于1991年8月15日的协议书未履行完毕的问题。原审判决以1991年8月15日的协议为依据来判决。退一步而言，即使按照这一份协议为依据，原审判决也不公平。首先，因为1991年8月15日的协议尚未履行完毕。该协议约定的房屋价款为2万元，而顾道明仅支付了15，000元，尚有5，000元的房款至今未支付。户口不能登记在系争房屋内是公安部门关于户口迁移的政策原因，与赵俊尤无关，顾道明却因此迁怒于赵俊尤，并因此拒付5，000元房款，从而导致该协议至今未能履行完毕。本案不能适用高院3：7比例的分割方案。该方案是针对合同全部实际履行完毕的农村房屋买卖合同纠纷而制定的一个方案，由于本案的购房合同并未履行完毕，因此不能适用该方案。并且顾道明仅支付了3／4的购房款，即使按照3：7的分割方案，也应当按照实际出售的3／4的房屋为基础来计算双方动迁利益的具体数额。三、关于过渡费用。原审判决要求赵俊尤向顾道明返还动迁补偿款221，702元。该动迁补偿款系动迁中的过渡费，即临时安置费。根据动迁政策，不管被拆迁人是否实际居住动迁房屋，只要有房屋动迁，那么均给予相应的临时安置费。任何一个拆迁人在发放临时安置费时，均是以被拆迁房屋的建筑面积为依据，来计算临时安置费的具体数额的。所以只要赵俊尤拥有其中的房屋份额，那么就应该获得相应的临时安置费即过渡费，原审判决将过渡费统统判给顾道明一人，显然是有失公平的。据此请求撤销原审法院判决，改判驳回顾道明在原审中的全部诉请，或发回原审法院重审。
被上诉人顾道明答辩称：不同意赵俊尤的上诉请求。赵俊尤提出的申请表日期是1992年2月，没有具体日期，记录上单位的情况属实，但系同一人笔记，盖章日期是1992年6月29日，申请日期与盖章日期相差4个月。申请书上毛广琴的名字书写错误，明显系伪造，且上下楼面积记载错误，显然不符合事实。申请书最后也没有获得相关部门批准，是赵俊尤单方制作。关于协议部分，赵俊尤提供的1991年8月4日协议不是真实的，赵俊尤也没有提供原件，1991年8月15日的协议是真实的，双方的付款也是按照该份协议履行的。顾道明没有从动迁中多获得利益，相关的利息也已经放弃了。原审法院事实认定清楚，法律适用准确，请求驳回赵俊尤的上诉请求，维持原审法院的判决。
原审第三人上海宝房拆迁有限公司未应诉答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于顾道明是否能就系争房屋享有相应的动迁利益。根据已经查明的事实，赵俊尤与顾道明均认可就系争房屋达成买卖协议，且顾道明自1991年起已经入住系争房屋。赵俊尤主张双方约定的买卖标的物仅指系争房屋的部分即其中的一上一下两间，并在原审中提供了1991年8月4日的协议书、上海市房屋产权转移申请书、买房协议书等证据予以证明，但赵俊尤无法证明上述证据中顾道明的签名系顾道明本人签署，顾道明本人对上述证据的真实性亦予以否认，且上海市房屋产权转移申请书并未获得审批通过。本院认为，1991年8月15日的协议经双方认可系真实，且在1991年8月4日的协议之后签署，双方间的买卖权利义务关系理应以1991年8月15日的合同为准。结合顾道明支付款项及之后的入住情况，原审法院认定双方间的买卖标的物应以1991年8月15日的协议为准即系争房屋的全部，本院予以认同。关于顾道明是否应该享有动迁利益，顾道明已经按照双方间的买卖协议支付大部分房款，且自1991年起已入住系争房屋，虽相关买卖协议未经相关部门批准，但仍应享有部分动迁利益。原审法院综合协议履行情况、户口迁移情况、房地产权利登记情况等，酌情确定现已分配给赵俊尤户的房屋仍归赵俊尤户所有，相关购房款可在所有安置款中一并结算；其余未结的动迁利益，今后由顾道明领取，本院认为并无不当，不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，177元，由上诉人赵俊尤负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年四月五日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……