重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9894号原告：黄朝兰，女，1973年4月3日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：蒲荣森，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建波，重庆康实律师事务所律师。被告：黎开淑，女，1965年4月13日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：夏锡权，系被告配偶。委托诉讼代理人：詹琼，重庆市垫江县周嘉法律服务所法律工作者。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行，住所地重庆市渝中区邹容路50号，统一社会信用代码91500000671026607G。负责人：何有幸，行长。委托诉讼代理人：万青梅，女，系该单位工作人员。原告黄朝兰与被告黎开淑、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行（以下简称“邮储银行渝中区支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理.依法适用普通程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理，原告黄朝兰及其委托诉讼代理人蒲荣森，第三人邮储银行渝中区支行的委托诉讼代理人万青梅到庭参加了诉讼。被告黎开淑经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。于2017年11月3日公开开庭进行了审理，原告黄朝兰及其委托诉讼代理人蒲荣森，被告黎开淑及其委托诉讼代理人夏锡权、詹琼到庭参见了诉讼，第三人邮储银行渝中区支行经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。黄朝兰向本院提出诉讼请求：1.确认原告有权代被告向第三人偿还案涉房屋按揭的全部贷款，具体数额以第三人核定为准，第三人在贷款结清完毕后协助原告办理案涉房屋抵押权注销登记手续；2.抵押权注销登记后被告协助原告办理案涉房屋的产权过户手续；3.被告在收到全部购房款后将案涉房屋交付原告；4.被告支付违约金78000元；5.诉讼费、保全费，由被告负担。事实和理由：2016年12月6日，原告与被告、重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“到家了公司”）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于重庆市北部新区XX街道XX路XX号X幢X单元X号住房出售给原告，成交价格780000元等。合同签订后，原告依约支付了定金10000元，但被告至今未按约定办理案涉房屋的还款解押和户籍迁出手续等，故为维护原告的合法权益，起诉来院。黎开淑答辩称：1.被告确收到原告的订金10000元；2.被告于2016年10月20日已向第三人申请预约提前还款，银行同意于2017年1月3日扣款结清贷款，由于原被告无法直接联系，故被告及其配偶告知中介在2016年12月31日前要求原告支付首付款210000元，然原告未予支付，致使无法解押；3.合同约定最迟应在2016年12月31日迁出户籍，也可证明原告最迟应于当日支付首付款，原告未按约支付首付款，系原告违约。邮储银行渝中区支行答辩称：被告与第三人签订的借款合同早于原被告签订的买卖合同，故需一次性全额偿还所有贷款后，再行解押。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括《房屋买卖（居间）合同》、业主收款证明、重庆市政府非税收入电子缴款专用收据、个人购房借款及担保合同、重庆市房地产抵押合同、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款借据、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、中国邮政储蓄银行还款流水详情单打印单、（2017）渝0112民初8243号民事判决书及庭审笔录、原被告短信记录、户口本，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，本院分析如下：原告举示的银行交易明细、不动产登记申请书、证人证言、短信记录、履约催告函、邮寄单、查询记录，被告举示的中国邮政储蓄银行个人贷款普通变更申请审批表，经本院审查，原告举示的上述证据与本案审理无关，证人证言与（2017）渝0112民初8243号案庭审笔录陈述有矛盾之处，故对上述证据不予采纳。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市北部新区XX街道XX路XX号X幢X单元XX房屋系被告所有，该房设有抵押，抵押权人为邮储银行渝中区支行。2016年12月6日，原告（购房方、乙方）、被告（售房方、甲方）、到家了公司（经纪方、丙方）就上述房屋的买卖事宜签订《房屋买卖（居间）合同》，第2.1条约定：房屋成交总价为780000元；第3.2条约定：第一次，乙方于签订本合同当日交付10000元作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；第二次，乙方须于甲方还款之前交付210000元；第三次，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款550000元用于支付甲方房款，双方须于丙方通知甲方双方3个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方；第四次，乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时交付10000元予甲方作为尾款；第6.1条约定：本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。合同签订当日，原告支付了定金10000元，中介费4300元。2016年12月20日，被告向中国邮政储蓄银行申请提前结清贷款。2017年4月14日，到家了公司起诉被告，要求被告支付中介服务费，本院以（2017）渝0112民初8243号案立案。在该案审理过程中，到家了公司陈述被告当时去申请提前还贷，因原告按揭审批没有通过，所以首付款支付时间比申请还款时间晚4-5天，签合同时也告知被告要在原告按揭审批通过后才支付首付款210000元用于解押，且被告在申请提前还款后未告知原告及中介提前还款的时间，认可被告申请还款时间为2017年1月1日至3日。2017年6月5日，本院就该案作出判决，判决驳回到家了公司的诉讼请求。审理中，被告认为根据该案判决，在原告没有支付相应款项时，被告作为出卖人，享有先履行抗辩权。审理中，原被告均认可平时通过中介联系，房屋买卖合同现并未解除。原告陈述2016年12月26日中介电话告知被告不不卖房了，大概在2016年12月30日三方在中介处商谈，此时才知道被告的电话；其知晓被告办理预约还款，但不知晓具体的还款时间，被告及中介均未告知原告；认可被告协助签署并办理了借款合同、抵押合同；现其愿意提前一次性全额付款，同时因被告迟延履行出售房屋的义务，包括不继续将资料交给中介托管、向中介明确表示不再出售房屋、没有告知预约提前还款已通过及具体还款时间，导致原告贷款成本、资金成本增加，给原告造成了损失，故要求被告支付违约金。被告陈述2016年12月20日其向银行申请提前还款后，填好提前还款审批单后直接交给了银行，银行说不盖章，只要在2016年12月31日前将款项存进去就行了，签订合同时双方没有约定在原告的按揭贷款审批下来后才支付首付款210000元；现在无证据证明通知过中介或原告申请预约还款已通过，但中介和原告是知晓还款时间的；第一次调解时间大概是2017年1月13日，原告发短信给被告后，被告才知道原告的电话号码；因原告应当在2016年12月31日前支付210000元，现至今未付，交易无法进行。第三人陈述愿意接受还款，但必须是通过被告的账户。另查明，2017年1月16日原告向被告发送短信称：打算继续履行协议，如果被告也想继续履行协议，被告可以继续预约还款，然后通过中介公司将首付款打给被告，如果被告觉得不行，其可多出一个月的利息。当日，被告回信称：双方需冷静思考，看能否有一个双方都能接受的方法。1月17日，原告再次向被告发短信询问被告如何解决，如果被告没有意见，双方还是按合同继续履行，被告预约银行还款，原告通过中介公司支付首付款。被告于1月18日回信称向知道原告12月31日没有付钱的原因，是中介不让付，还是有其他原因，是不是中介在中间有问题。1月19日原告回信称：被告没有明确告知打款时间，其次银行按揭资料还在审核，如果支付了首付款，按揭下不来怎么办，再则在银行审核按揭期间被告并没有出具打款的书面通知，告知须在何时打款。本院认为：原、被告及到家了公司签订的《房屋买卖（居间）合同》真实、合法、有效。本案争议焦点在于：原告是否存在违约致使合同无法继续履行。首先，根据合同约定，原告须于被告还款之前交付首付款210000元。还款之前支付首付款并非具体时间，其需被告前往第三人处申请提前还款，由第三人告知具体时间。此时，才能固定还款时间。本案中，被告虽协助原告办理了面签手续等，亦于2016年12月20日就案涉房屋抵押问题向银行申请了提前还贷，但并未举示充分证据证明其已将具体还款时间告知到家了公司或原告方。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因被告并未通知原告具体的还款时间，故原告亦无法根据合同约定在被告还款之间支付首付款。据此，原告并无违约行为。其次，审理中，原被告双方均认可合同并未解除，原告亦表示其可一次性按约支付房屋价款，第三人亦陈述愿意接受还款后解押，故案涉合同不存在无法履行的情况，原、被告双方应依据合同约定继续履行义务。被告辩称，根据短信记录、庭审记录等证据材料，可推知原告已知提前还款时间，对此本院认为上述证据中到家了公司以及原告仅是表示其知晓被告办理预约还款，相反庭审记录及短信记录中到家了公司及原告均陈述不知道预约还款是否成功及具体还款时间。故本院对被告此项辩称意见不予采纳。被告另辩称因原告未支付首付款，导致其无法还房，且合同约定2016年12月31日前被告需迁出户口，故最迟当日原告应支付首付款，故案涉合同无法继续履行。对此，本院认为户口的迁移系合同附随义务，不影响合同主要义务的履行，且本案中被告户籍并未落于案涉房屋。至于房款支付时间，双方在合同中并未约定首付款需于2016年12月31日支付，被告是否于他处购房与本案审理无关。故本院对此项辩称意见不予采纳。被告另辩称，在原告未支付房款时，其享有先履行抗辩权。据此本院认为，根据合同约定，原告确需在被告还款前支付首付款，当原告不支付首付款时，被告确享有先履行抗辩权。然如上所述，本案被告并未告知支付首付款的具体时间，故原告不存在拒不支付首付款的违约行为，本院对此抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。案涉房屋已抵押给第三人，现原告请求代被告清偿债务消灭抵押权，第三人亦愿意接受还款后解押，故对原告请求确认其有权代被告向第三人偿还案涉房屋全部按揭贷款，第三人在贷款结清完毕后协助原告办理案涉房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求予以支持。在原告清偿完毕案涉房屋的所有贷款，办理完毕抵押权注销登记手续，并全额支付购房款后，被告理应协助原告办理案涉房屋的产权过户手续，并将案涉房屋交付原告。故本院对原告上述请求予以支持。原告另要求被告支付违约金78000元，因合同约定原被告双方任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，由违约方向守约方支付违约金。现合同并非无法继续履行，故原告无权要求支付违约金，本院对此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告黄朝兰于本判决生效之日起三日内在770000元内代被告黎开淑向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行偿还位于重庆市北部新区XX街道XX路XX号X幢X单元XX房屋在第三人处按揭的全部贷款余额（具体数额以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行核定为准），第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆渝中区支行在贷款清偿完毕后协助原告黄朝兰办理上述房屋抵押权注销登记手续；二、770000元在归还贷款后的剩余款项，原告黄朝兰于解除抵押后三日内支付于被告黎开淑，被告黎开淑于收款后三日内协助原告黄朝兰办理位于重庆市北部新区XX街道XX路XX号X幢X单元XX房屋的产权过户手续，并将上述房屋交付原告黄朝兰；三、驳回原告黄朝兰的其他诉讼请求。案件受理费1750元，由被告黎开淑负担。保全费4820元，由被告黎开淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王婷婷代理审判员  欧春利人民陪审员  彭钦梅二〇一七年十二月十一日书 记 员  罗 难