安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1124民初970号
原告：中国建设银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路东侧汇鑫广场121-127号。
负责人：李珑华，该支行行长。
委托诉讼代理人：曹文森，该支行员工。
委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。
被告：冯勇，男，1973年8月10日出生，汉族，住安徽省全椒县。
被告：全椒县万圣房地产开发有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇富安路南侧富安花园1#楼门面。
法定代表人：韦承余，该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司全椒支行（以下简称建行全椒支行）诉被告冯勇、全椒县万圣房地产开发有限公司（以下简称万圣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理,依法适用简易程序于同年4月25日公开开庭进行了审理。原告建行全椒支行委托诉讼代理人曹文森、孙章，被告万圣公司法定代表人韦承余到庭参加诉讼，被告冯勇经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行全椒支行向本院提出诉讼请求：1、判决冯勇立即归还原告贷款本息计307248.02元（暂计算至2018年1月28日，其中拖欠贷款本金5599.59元、利息8464.39元、罚息266.54元，后期利息按合同约定计算至付清之日止）；2、判决被告承担原告为实现债权的律师费用5970元；3、如被告不能偿还上述债务，则原告要求实现抵押权，拍卖、变卖全椒县XXX园X-
XXXX房产，所得款项优先偿还上述债务；4、判决万圣公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年6月24日，原告与冯勇签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向冯勇贷款30.7万元，用于购买全椒县房屋，借款期限为240个月，即自2016年6月24日至2036年6月24日，借款利率为浮动利率，逾期罚息为合同约定利率上浮50%。还款方法为等额本息法，借款担保方式为抵押加最高额保证。合同约定如被告不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人清偿借款本息及相关费用。合同签订后，原告依约向冯勇发放了30.7万元贷款，被告将上述商品房办理抵押登记至原告名下。但被告未能按照合同约定按时足额归还贷款本息，截至2018年1月28日，被告己拖欠贷款本金5599.59元、利息8464.39元、罚息266.54元。经原告多次催要未果。另原告与万圣公司签订协议约定由其对购房户所负债务承担连带担保责任。
万圣公司辩称：其与冯勇签订协议，向冯勇支付房屋首付款及利息损失，冯勇同意所购房屋退还万圣公司。
冯勇未予答辩也未提供证据。
经审理查明：2013年8月2日，万圣公司（甲方）与建行全椒支行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发的富安花园商品房发放个人贷款。甲方同意在乙方承诺贷款的额度内，对每一购房人向乙方借款提供连带责任保证，保证金额为本金、利息及为实现债权的有关费用。保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。同日，万圣公司（甲方）与建行全椒支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定如果乙方宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，甲方应在保证范围内承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下债务是否拥有其他担保，不论上述担保是否有效、是否由债务人自己提供，也不论是否第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
2016年6月24日，冯勇与建行全椒支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定冯勇借款30.7万元用于购买万圣公司坐落于全椒县房屋。借款期限自2016年6月24日至2036年6月28日。利率为基准利率，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。还款方式为等额本息还款法，每月1日还款。冯勇以上述所购房屋进行抵押，抵押担保的范围包括本金、利息及为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括律师费）。同日，建行全椒支行将30.7万元发放至万圣公司账户。该房屋房产证号为皖（2016）全椒县不动产权第00055**号，并办理了抵押登记。借款后，冯勇偿还本金8482.91元、利息13915.87元，自2017年6月19日起冯勇未予偿还借款本息。截至2018年1月28日，冯勇尚欠本金298517.09元、利息8464.39元、罚息266.54元。
另查明：2018年3月6日，建行全椒支行（甲方）与安徽衡远律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方处理甲方与冯勇的诉讼事宜。并对律师费用收取标准进行分段计算。
上述事实有建行全椒支行提供的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款放款凭证、不动产登记证明、《委托代理合同》、对账单等证据证实，本院予以确认。对万圣公司提供的退房交接单、收条、银行汇款单等证据，因系其与冯勇之间发生的关系，与本案无关联性，本院不予确认。
本院认为:建行全椒支行与万圣公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及与冯勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。合同签订后，建行全椒支行将30.7万元发放至万圣公司账户，冯勇应按合同约定支付本息。由于其未按月支付本息，现建行全椒支行有权按合同约定提前收回贷款。冯勇尚欠借款本金298517.09元应予返还，同时应按合同约定的利率支付利息。冯勇以其房屋为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，建行全椒支行要求拍卖、变卖抵押房产，所得价款优先受偿，本院予以支持。万圣公司自愿为上述借款承担连带保证责任，对建行全椒支行要求其承担连带清偿责任，本院亦予支持。因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》明确约定，建行全椒支行可直接要求万圣公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生债务人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。对万圣公司辩称其与冯勇签订协议，向冯勇支付房屋首付款及利息损失，冯勇同意将所购房屋退还万圣公司。因该房屋已抵押于建行全椒支行，建行全椒支行对该房屋享有优先受偿权，万圣公司与冯勇签订协议属另一法律关系，本案不予审理。鉴于建行全椒支行尚未实际支付律师费，故对此项费用本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯勇于本判决生效之日起十日内返还原告中国建设银行股份有限公司全椒支行本金298517.09元及利息（按合同约定利率计算）；
二、被告冯勇如不能按上述期限履行，原告中国建设银行股份有限公司全椒支行有权申请拍卖、变卖抵押的坐落于全椒县不动产权第0XXXXX1号〕房屋，所得价款优先受偿；
三、被告全椒县万圣房地产开发有限公司对上述第一项本息承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司全椒支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5867元，适用简易程序减半收取2934元，由被告冯勇、全椒县万圣房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 许程琼
二〇一八年六月十一日
书记员 李 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生债务人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他权利人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。