山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1589号
上诉人（原审被告、反诉原告）：伊纪青，男，1988年9月20日出生，汉族，住淄博市桓台县。
委托诉讼代理人：滕庆亮，山东长城长律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵文波，山东长城长律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李明珠，男，1989年2月9日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李正，山东百脉律师事务所律师。
原审第三人：陈凤玲，女，1980年3月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李嘉新，山东鲁明律师事务所律师。
上诉人伊纪青因与被上诉人李明珠、原审第三人陈凤玲房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
伊纪青上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回李明珠的诉讼请求；三、改判支持伊纪青一审的反诉请求，判令李明珠向伊纪青支付剩余转让费40000元及自2017年1月5日起至转让费交付之日止的利息。四、李明珠承担一、二审的一切诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、一审法院认定案由错误，本案系门头房转让纠纷，而不是一审法院认定的房屋租赁纠纷。2、伊纪青将章丘区明水芙蓉街3516号门面房转让给李明珠系有权转让，对于这一点伊纪青有充分的证据可以证实，首先根据2017年7月17日伊纪青及其媳妇马菲菲在第三人陈凤玲的工作单位与陈凤玲面对面的谈话录音中，第三人陈凤玲明确承认了曾收到过李明珠的剩余房租23000元，说明对于伊纪青将门头房整体转让给李明珠，第三人陈凤玲是知情并同意的，否则她也不会收受李明珠支付的剩余房租23000元，根据伊纪青与第三人陈凤玲的房屋租赁合同，这23000元系由伊纪青向第三人陈凤玲支付房租的合同义务，因伊纪青与李明珠达成门面房转让协议，该合同义务也转让给了李明珠，李明珠也向第三人陈凤玲履行了该义务。其次，根据伊纪青与杨鹏鹏的微信聊天记录也能证实第三人陈凤玲收到了李明珠支付的23000元租金，证明第三人陈凤玲系知情并同意转让，伊纪青系有权转让。3、李明珠与杨鹏鹏系合伙关系，所以伊纪青在2016年12月18日收到李明珠的10000元定金，当日即将房屋钥匙交付给了杨朋朋，即李明珠向伊纪青支付定金10000元与伊纪青将房屋交付给杨朋朋是同一天，如果他俩不是合伙关系，伊纪青不会将房屋交付给杨朋朋。需要说明的是，杨鹏鹏与李明珠都是泰安人，是发小的关系，伊纪青根本不可能与杨鹏鹏合伙欺骗李明珠，而且在2017年1月10日杨鹏鹏与李明珠、伊纪青共同到第三人陈凤玲的工作单位去商量租期届满后的租金价格问题，对于这一事实伊纪青有录音证据可以证实，在2016年12月18日伊纪青收到李明珠10000元定金，并于当日把房屋交付给杨鹏鹏，如果杨鹏鹏与李明珠不是合伙关系，李明珠肯定是不干的，肯定是不愿意的，他怎么可能在2017年1月10日与杨鹏鹏、伊纪青一起去找第三人陈凤玲商量下一年房租的事情，况且自2016年12月18日伊纪青将房屋交付给杨鹏鹏一事，李明珠一直知情，在2017年6月14日起诉之前从未提出过异议，对于李明珠与杨鹏鹏系合伙关系用最基本的罗辑推理就可以推理出来，况且根据2017年3月11日杨鹏鹏与伊纪青的微信聊天记录可以证实杨鹏鹏与李明珠系合伙关系，杨鹏鹏在聊天记录中明确表示，李明珠向伊纪青支付的转让款中有杨朋朋的一半，所以对于杨鹏鹏与李明珠系合伙关系，有充分的证据和事由可以证明，既然李明珠与杨鹏鹏是合伙关系，那么伊纪青依据与李明珠签订的门面房转让协议的约定向合伙人杨鹏鹏交付房屋，其交付行为具有法律效力，符合李明珠签订门面房转让协议的预期合同利益。对于伊纪青向李明珠的合伙人杨鹏鹏交付房屋一事，一审法院已经根据提交的证据予以认定。4、伊纪青在支付宝上向李明珠支付7000元系借款事实，2017年1月22日，李明珠与合伙人杨鹏鹏携带酒水等礼品来到淄博找伊纪青借款，伊纪青碍于情面，又因李明珠还欠着伊纪青400**元的门面房转让款，于当日向李明珠出借7000元借款，而李明珠在支付宝上回复:己收到退还转让款7000元，伊纪青在看见这个回复后，立即给李明珠打电话解释这个情况，认为李明珠与杨鹏鹏此举旨在制造伊纪青同意解除合同的证据，是极不诚信的行为，根据2017年2月6日杨鹏鹏与伊纪青的微信聊天记录，杨鹏鹏称又一张信用卡到期，希望伊纪青能帮忙，伊纪青予以拒绝，也能证实该7000元系借款事实。5、2017年4月6日伊纪青与李明珠达成的协议，系伊纪青遭受胁迫所书写，首先该份协议的书写地点是在李明珠的合伙人杨鹏鹏的店里面书写的，协议用的纸是用杨鹏鹏店里的纸书写的，协议的背面文字信息能够清楚的证实这一事实，同时也能证实李明珠与杨鹏鹏是合伙关系，也能证实李明珠称与杨鹏鹏不认识的庭审陈述是谎言，其次自2017年3月份起李明珠与杨鹏鹏合伙将伊纪青的福特汽车用两辆车前后堵住非法扣押在章丘，其中一辆车是李明珠的，其中一辆车是杨鹏鹏的，伊纪青为了尽快将车开回家被迫书写了这么一份协议，但2017年4月6日当日并没有把车开回家，直至5月31日才把车开回家。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定伊纪青将房屋转让给李明珠一事，系无权转让适用《合同法》第五十一条的规定，适用法律错误，本案中伊纪青将门头房转让给李明珠经过陈凤玲的同意，而第三人陈凤玲也收取了李明珠支付的剩余房租23000元1所以应该适用《合同法》第八十一条关于合同权利义务转让的法律规定。2、李明珠没有合同解除权;合同的解除有两种，根据《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致可以解除，本案中双方当事人并没有协商一致解除合同的事实；其次，伊纪青不存在任何违约的行为，所以也不存在《合同法》第九十四条规定的任何情形的一种，即李明珠没有法定的合同解除权。3、第三人陈凤玲没有合同解除权，她无权解除房屋租赁合同，伊纪青与陈凤玲所签订的原租赁合同为2016年6月30日至2017年7月1日，租期一年，租金为73000元，伊纪青当时只支付了50000元租金后，即将门面房转让给李明珠与其合伙人杨鹏鹏，由李明珠与其合伙人杨鹏鹏向陈凤玲支付剩余23000元租金，并且陈凤玲也接收了23000元租金，伊纪青退出原租赁合同，李明珠与其合伙人杨鹏鹏成为与第三人陈凤玲的租赁合同的一方当事人，2017年1月10日李明珠与其合伙人杨鹏鹏与陈凤玲协商租期届满以后即2017年7月1日以后的房屋租金价格问题，但没协商成，又将其支付给陈凤玲的23000元租金要了回来，房子已经转让出去了，至于李明珠与其合伙人杨鹏鹏与第三人陈凤玲因2017年7月1日到期后的房屋租金问题协商不成的问题，与伊纪青无关。第三人陈凤玲更无权解除《房屋租赁合同》，合同未到期，第三人陈凤玲可以向承租人索要房屋租金，但不能擅自再次出租，应适用《合同法》第九十四条关于合同解除权的法律规定。4、由于李明珠与其合伙人杨鹏鹏是合伙关系，法律性质上为个人合伙，根据现行有效的《民法通则》第三十五条第2款的规定，合伙人对合伙债务承担连带责任，伊纪青依据《门面房转让协议》向李明珠主张门面房转让费的要求符合法律规定。三、一审判决审理程序有重大瑕疵。1、一审法院超期判决。2、8月8日庭审结束后，一审法院向伊纪青指定3日期限内补交材料，伊纪青在8月10日将补交材料和相关新证据以及代理词一并提交至一审法院，一审法院应二次开庭予以质证或者交换意见。
李明珠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。伊纪青在上诉状中提到的所有的观点在一审中均有涉及，并审理处理。针对伊纪青的具体上诉事项答辩如下：一、事实部分，双方之间合同虽然签订，但并没有实际履行，房屋标的并没有实际交付给李明珠，包括合同约定的任何物品，李明珠也未接收，造成这种情况的原因是因为伊纪青与李明珠签订协议后，该行为第三人并不认可，并且伊纪青在合同中约定的相关事项也不能实现，致使本次整体转租没有实际履行的可能。二、李明珠与杨朋朋不存在合伙关系，其行为与我无关。三、关于7000元的性质，在一审李明珠提供的微信聊天记录中已经明确载明该钱为退还的转让费，这一点伊纪青是认同的。四、为了实现退还转让费，伊纪青将车辆暂押给李明珠后伊纪青改变意愿，为车辆发生了争执，但最终车辆回到李明珠手中。事实部分总的来说，本合同既未实际履行，也不存在实际履行的可能，该房屋不存在交付的事实，2017年3月8日该处房屋由伊纪青直接退还给第三人，现房屋已被重新由其他人使用，不存在继续履行的合同，本次转让是不可能实现的。对于法律适用和程序部分答辩意见：一审适用法律正确，双方之间合同虽然签订，但因房屋所有权人的原因，并不认同该次转让，并且其转让的期限和权利越权。因此，一审法院按《合同法》第九十七条的规定，中止履行要求返还我方转让费，是于法有据的。
陈凤玲述称，一审判决事实清楚，适用法律正确，伊纪青在上诉状中的理由，一审都已经审理，其上诉理由不成立。请求二审法院维持一审判决。
一审法院认定事实：1.2016年6月30日，陈凤玲（出租方、甲方）与伊纪青（承租方、乙方）签订租赁合同一份。约定：甲方出租位于章丘区双山芙蓉街秀水如意3516号商铺，房屋建筑面积147.47平方米，乙方承租房屋的用途是饰品，租赁期限1年，自2016年7月1日起至2017年6月30日止；乙方按年向甲方支付租金，乙方应支付总租金为7.3万元，乙方于合同签订当日交租金5万元，其余租金2.3万元于2016年11月30号前交齐。合同第八条违约责任约定，乙方违反合同，擅自将租赁房屋转租或变相转租，应向甲方支付违约金3万元；如因此造成租赁房屋毁坏的，还应承担恢复原状并赔偿因此所受到的损失。合同第九条本合同的解除约定，乙方擅自将房屋转租或变相转租的以及乙方逾期交纳租金及相关费用超过1日的，甲方有权单方面通知乙方终止合同并收回租赁房屋等。陈凤玲、伊纪青在合同上签字捺印。合同签订后，伊纪青向陈凤玲支付租金5万元，其余2.3万元租金未予支付。
2.2017年1月5日，伊纪青（转让方、甲方）与李明珠（顶让方、乙方）签订协议，约定，甲方同意将自己位于芙蓉街3516号的门面转让给乙方使用，建筑面积为130平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有门面租赁合同所规定的条款；转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计8万元，上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后一切行为及产生的债权、债务由乙方负责等。该协议附加条款约定：余款4万1月15日前到款，支付宝转账作为依据。伊纪青、李明珠在协议上签名捺印。
2016年12月18日，李明珠通过尹衍华支付宝账户向伊纪青转账支付上述店面转让定金1万元。2017年1月5日签订协议当日，李明珠再次通过尹衍华支付宝账户向伊纪青转账支付转让费3万元。
3.2017年1月10日，伊纪青与李明珠之间因涉案房屋租赁事宜开始发生纠纷。同年1月22日，伊纪青通过尹衍华支付宝账户向李明珠转账7000元。基于伊纪青仅支付租金5万元，余款2.3万元未向陈凤玲缴纳。陈凤玲于2017年3月8日从伊纪青的同学手中收回上述涉案房屋钥匙，随后将该房屋租赁给他人使用。
4.2017年3月26日，章丘市公安局双山第二派出所出具报警记录，主要内容为“2017年3月26日17时42分，我所接110报警指令称，电话为1364643****的报警人伊纪青称在章丘市双山街道办事处双山医院对面附近车被人扣了，请求处理。接警后，章丘市公安局双山第二派出所民警王敬震、程立刚即到达现场调查。经调查，系因房屋租赁纠纷，伊纪青鲁CYM5**汽车被李明珠用车从后面堵住，要求退还租房费用。告知双方到法院处理”
5.2017年4月6日，伊纪青与李明珠签订协议，内容为：经双方协商李明珠配合开庭，开庭后承诺伊纪青退还已收转让费3.3万元。此协议与输赢无关。伊纪青、李明珠在协议上签名捺印并分别写明各自其中伊纪青书写的
6.伊纪青与李明珠之间微信截图显示：2016年12月18日，李明珠向伊纪青转账1万元；2017年1月5日，李明珠向伊纪青转账3万元；2017年1月22日，伊纪青要求李明珠“发一段收回7000元的信息，说我给你7000元的意思”，李明珠回复“已收到退还转让费7000元，剩余未退还转让费33000元”。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案伊纪青在租赁期内将其承租陈凤玲的商铺转租给李明珠，并签订房屋租赁合同。在合同履行过程中，陈凤玲于2017年3月8日将涉案商铺收回并租赁他人使用，因此陈凤玲以实际行为与伊纪青解除了租赁合同，由此导致伊纪青与李明珠之间的合同自然终止。事实清楚，证据充分，一审法院予以认定。伊纪青的转租行为是否经陈凤玲同意或事后追认，系伊纪青与陈凤玲之间的关系，本案不予涉及。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：一是转租协议的履行情况；二是李明珠、伊纪青请求的合理性。关于焦点一，转租协议的履行。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”伊纪青主张2016年12月18日李明珠交付定金之日即向李明珠的合伙人杨鹏鹏交付涉案门店，并提供录音、录像、微信聊天记录等证据证实。经过审查，伊纪青提供的证据不能证实杨鹏鹏与李明珠之间存在合伙关系，其提供的相应证据与李明珠不具有直接关联性，亦不能证实李明珠已实际占有、经营涉案门店，且李明珠不予认可，一审法院不予采信。第二，依据伊纪青与陈凤玲之间的租赁合同，伊纪青对涉案房屋的转租需经陈凤玲同意是明知的。且诉讼过程中，伊纪青自认2017年1月10日其与李明珠之间因转租事宜发生纠纷，与李明珠主张伊纪青退还转租费7000元的事实相互印证，且2017年1月22日李明珠应伊纪青的要求微信回复的信息明确注明“已收到退还转让费7000元，剩余未退还转让费33000元”，伊纪青在收到回复后并未提出任何异议。由此可见，双方于2017年1月5日签订转租协议后，随后于同年1月10日发生争议，直至伊纪青以实际行为与李明珠终止转租协议并退还转让费。伊纪青主张李明珠借款7000元，证据不足，且与其要求李明珠“发一段收回7000元的信息，说我给你7000元的意思”的言行不相符，而非要求李明珠出具7000元的借条。故，伊纪青之反驳主张，一审法院不予采信。第三，伊纪青提供2017年3月26日的报警记录仅证实其与李明珠之间因转租事宜发生纠纷的事实，无法证实其于2017年4月6日与李明珠达成的协议系受迫所为。且，协议的内容与双方终止转租合同以及伊纪青已经退还7000元转让费的事实相符合。伊纪青在协议中的故，伊纪青主张该协议系受到威胁出具，证据不足，理由不当，一审法院不予采信。第四，伊纪青提供与陈凤玲之间的录音、录像等系列证据，系与李明珠发生纠纷后所为，亦能证实伊纪青与李明珠之间的转租事宜，始终未与陈凤玲达成一致，直至2017年3月8日陈凤玲与伊纪青解除租赁合同，涉案房屋的钥匙通过伊纪青的同学转交给陈凤玲。因此，伊纪青与陈凤玲之间的租赁合同系另一法律关系，但由此可证实自2017年1月10日发生纠纷后，李明珠、伊纪青与陈凤玲之间因转租事宜协商未成，直至陈凤玲与伊纪青解除合同的事实。综上分析，伊纪青与李明珠签订转让协议后，事隔五天即发生纠纷，在此基础上伊纪青于2017年1月22日返还李明珠转让费7000元，因此一审法院认定双方之间的转让协议并未实际履行。
关于焦点二，双方之请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上所述，李明珠与伊纪青之间的门店转让协议未实际履行，伊纪青已经退还转让款7000元，事实清楚。2017年4月6日伊纪青与李明珠达成的协议表达意思不明确，但不能否定伊纪青剩余转让款3.3万元未退的事实。故，现李明珠要求伊纪青退还剩余转让款，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。转让协议约定转让费余款4万元于2017年1月15日支付，涉案转让合同未实际履行且在2017年1月5日即发生纠纷，因此伊纪青主张李明珠支付剩余房屋转让费4万元及利息，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。伊纪青主张李明珠已将原租赁合同中所欠陈凤玲的租金2.3万元直接交付陈凤玲，因李明珠与陈凤玲均不予认可，且与本案不具有直接关联性，本案不予涉及。
综上所述，伊纪青与李明珠签订的门面转让协议未实际履行，李明珠要求伊纪青退还已支付转让款3.3万元，理由正当，一审法院予以支持；伊纪青要求李明珠支付剩余转让款4万元，理由不当，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照上述法律规定，以及《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、伊纪青返还李明珠转让款3.3万元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回伊纪青的诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，反诉案件受理费400元，由伊纪青负担。
二审中，伊纪青提交微信聊天记录截图一张，系杨鹏鹏与伊纪青的微信聊天记录，证明房子已经交付给杨鹏鹏，伊纪青原先店里的物品也一并转给了杨鹏鹏，纠纷发生前杨鹏鹏已经经营了两个多星期。李明珠认为，该证据无需质证，伊纪青与杨鹏鹏之间的联系与李明珠没有任何关系。陈凤玲亦认为不需要质证，同意李明珠的意见。对于该证据，本院认为，李明珠、陈凤玲不认可，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，2017年1月5日，伊纪青与李明珠签订协议，伊纪青将其承租的门面房转让给李明珠使用，伊纪青主张将该房屋交付给了李明珠的合伙人杨鹏鹏，从而履行了合同义务，李明珠不予认可，伊纪青也未有充分证据证明李明珠与杨鹏鹏系合伙关系，因此，对伊纪青的主张本院不予采信。2017年1月22日，伊纪青向李明珠退还转让费7000元，2017年4月6日双方又签订协议，伊纪青承诺退还李明珠转让费3.3万元。伊纪青主张该协议系受胁迫所签订，证据不足，无法认定。根据以上事实，可以认定双方已就退款事实达成合意。一审认定2017年1月5日伊纪青与李明珠签订的协议未实际履行，依据充分，伊纪青应负有向李明珠退还已收转让费3.3万元的义务。关于一审程序问题，经审查，一审程序合法。
综上所述，伊纪青的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元，由伊纪青负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年五月七日
书记员 曹 鸿