重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）山法民初字第3492号
原告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区
委托诉讼代理人：贺敬（系特别授权），男，1982年6月14日出生，汉族，住重庆市万州区。
被告：田祥，男，1976年10月10日出生，汉族，巫山县发电公司职工，住重庆市巫山。
被告：巫山县多乐谷娱乐中心，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路***号，工商注册号500237608288610。
经营者：李显春，女，1967年11月9日出生，汉族，住重庆市巫山。
委托诉讼代理人：唐世登（系特别授权），重庆市巫山县官渡法律服务所法律工作者。
原告文国胜与被告田祥、巫山县多乐谷娱乐中心排除妨害纠纷一案,本院于2017年11月8日立案受理后，被告田祥于同年11月14日向本院提出申请，认为巫山县多乐谷娱乐中心与本案有法律上的利害关系，要求追加为被告参加诉讼，本院于同年11月16日通知巫山县多乐谷娱乐中心为本案被告参加诉讼。依法适用简易程序于2017年12月4日、12月19日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告文国胜的诉讼代理人贺敬，被告田祥，被告巫山县多乐谷娱乐中心经营者李显春及诉讼代理人唐世登到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告文国胜及诉讼代理人贺敬，被告田祥，被告巫山县多乐谷娱乐中心经营者李显春及诉讼代理人唐世登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文国胜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将原告方出租房屋交还给原告；2、本案诉讼费用由被告全部负担。事实及理由：原告文国胜于2015年6月30日与被告签订了房屋租赁协议，将坐落于重庆市巫山县某某西路某某号（现多乐谷量贩式KTV）租赁给被告，租赁期限：5年（2015年7月1日至2020年6月30日）。根据协议第四条规定：租金及支付方式：年租金为24.00万元（贰拾肆万元），房屋按年支付，每年支付一次，日期为7月1日前。但被告至今仍未支付2017年7月1日至2018年6月30日房租，经双方又多次协商，被告方于2017年9月15日签订了终止房屋租赁协议并承诺将该房屋交还给原告。后原告多次催促，至今被告仍未将房屋交还给原告，故依法提起诉讼。
综上，被告对原告的房屋不享有租赁、占有、使用的权利，无任何理由霸占使用。原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼。敬请人民法院作为原告前列诉讼请求之裁判。
被告田祥辩称，关于原告起诉我从2017年7月1日至今未交房租，在此之前我们支付了20万元的保证金，这个房屋现在已经被江北区法院查封了，鉴于此种情况，原告和我及现经营者多次进行协商，未达成一致意见，所以原告才起诉我。因为中途我单方面与原告签订了《终止房屋租赁协议》，这份协议是不生效的。如果现经营者不经营了，那么就应该交还房屋，如果要继续经营，就应该支付房租给原告，《租赁合同》继续生效，租赁合同是签订的5年，现在还未到期。因为牵涉到20万元的保证金，如果将房屋返给原告，原告应该将保证金返还给我。
被告巫山县多乐谷娱乐中心辩称，巫山县多乐谷是涉案房屋的次承租人，现同意代被告田祥履行支付欠付文国胜房屋租金24万元，要求继续履行原房屋租赁协议，请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院认证如下：一、《终止房屋租赁协议》，原告认为与被告田祥签订了《终止房屋租赁协议》，被告应将租赁的房屋返还给原告；田祥认为该《终止房屋租赁协议》原告没有签字，该协议没有生效，也没有履行；巫山县多乐谷娱乐中心称签订该协议时，不知情。根据审理过程中，原告与被告田祥共同认可的事实是：被告田祥没有给付原告的房租，原告多次找田祥催收，田祥已经将股份转让其他人退出经营，文国胜、田祥、巫山县多乐谷娱乐中心经营者李显春等人就租金的给付问题协商未果，但没有协商将房屋租赁给巫山县多乐谷娱乐中心。原告在催收租金无果的情况下，拟定了《终止房屋租赁协议》，田祥就在上面签了字。本院认为，《房屋租赁协议》是原告与被告田祥在原告催收租金过程中，有巫山县多乐谷娱乐中心经营者参与但未给租金的情况下签订，原告认可，内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，故原告与被告田祥之间的《终止房屋租赁协议》对双方具有法律约束力，田祥有按约定将租赁房屋返还给原告的义务。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，以出租方（甲方）文国胜，承租方（乙方）田祥签订《房屋租赁协议》，约定：第一条、房屋坐落位置：重庆市巫山县某某西路某某号（现多乐多量贩式KTV）。第二条、租赁房屋面积：1200平方米。第三条、租赁期限：5年（自2015年7月1日至2020年6月30日），租赁期内，如乙方重新整体装修，甲方租赁期延长三年。第四条、租金及支付方式：年租金为人民币24.00万元，房屋租金按年支付，每年支付一次，日期为7月1日前……双方签字后，田祥按约定给文国胜给付保证金200000元。2015年6月30日，以转让方（甲方）黄乾坤、龚克蓉、文国胜与受让方（乙方）田祥签订《转让合同》，甲方将重庆市巫山县某某西路某某号“多乐谷娱乐中心”经营权转让给乙方。2015年6月30日，田祥以其妻徐琼的名义，与冯远富、陈龙堂、陈光国等人签订《合伙协议》，合伙经营重庆市巫山县某某西路某某号“巫山县多乐谷娱乐中心”，2015年7月1日起徐琼等人开始经营，2016年8月4日，办理个体工商户营业执照，名称巫山县多乐谷娱乐中心，经营者李显春。2017年4月18日，徐琼将全部股份转让给陈光国,退出经营。2017年9月15日，田祥在原告写好的《终止房屋租赁协议》签名，原告未签字，但认可该《终止房屋租赁协议》，协议载明：本人田祥……由于市场变化，本人已将股权全部转让给其他人。现本人自愿解除该房屋的租赁协议。即日起终止房屋租赁协议并将房屋交还给房东文国胜。田祥签订《终止房屋租赁协议》后，房屋仍由巫山县多乐谷娱乐中心经营，租金给付至2017年6月30日，2017年7月1日起的租金，经原告催收未付。现被告巫山县多乐谷娱乐中心仍在经营。
原告文国胜与被告田祥签订《房屋租赁协议》中,载明的重庆市巫山县某某西路某某号（现多乐多量贩式KTV），登记机关登记为：重庆市巫山县某某西路某某号，房屋建筑面积595.54平方米(314房地证2010字第02667号)；重庆市巫山县某某西路某某号，房屋建筑面积316.41平方米(314房地证2010字第02666号)；重庆市巫山县某某西路某某号负二层，房屋建筑面积291.86平方米(314房地证2010字第02665号)，登记权利人均为文国胜。
重庆市江北区人民法院在执行被执行人文国胜等人的案件过程中，对登记在文国胜名下的重庆市巫山县高唐街道平湖西路219号负一楼进行了查封，并决定依法委托评估。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，从2017年7月1日起，田祥没有按约定时间、金额给付房屋租金，在原告催收租金过程中，双方签订《终止房屋租赁协议》，田祥有按约定返还租赁物的义务。巫山县多乐谷娱乐中心在田祥退经营并签订《终止房屋租赁协议》后，在没有合同的约定和法律规定的情形下，继续使用该房屋，享受收益，应将该租赁物返还给出租人。被告巫山县多乐谷娱乐中心称《终止房屋租赁协议》无效，履行不安抗辩权,因其不是租赁和终止租赁房屋的主体,故对其辩解意见，本院不予采纳。被告田祥称将租赁房屋交给文国胜时，文国胜应退还保证金200000元，符合法律规定，本院予以支持。至于田祥从2017年7月1日起至实际交付房屋之日止的欠付租金，因原告在本案中未主张，故本院在此不作评判，原告可另行主张权利。
综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告田祥要求交房时由原告文国胜返还租金的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告田祥、巫山县多乐谷娱乐中心于本判决生效后二十日内，将位于重庆市巫山县XXX路XX号负一层，房屋建筑面积595.54平方米(314房地证2010字第XXXXX号)，重庆市巫山县XXX路XX号负一层，房屋建筑面积316.41平方米(314房地证2010字第XXXXX号)，重庆市巫山县XXX路XX号负二层，房屋建筑面积291.86平方米(314房地证2010字第XXXXX号)返还原告文国胜。
二、由原告文国胜于本判决生效后二十日内返还田祥保证金200000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告田祥负担20元，被告巫山县多乐谷娱乐中心负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。
审判员 丁发鑫
二〇一七年十二月十九日
书记员 侯 进
毛菊梅