湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终639号
上诉人(原审被告)：徐彩金，居民。
委托诉讼代理人：魏英武，湖南中思律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈大才，居民。
委托诉讼代理人：禹炎培，常德市经开区善德法律服务所法律工作者。
上诉人徐彩金因与被上诉人陈大才房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民初字第02954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐彩金及其委托诉讼代理人魏英武，被上诉人陈大才及其委托诉讼代理人禹炎培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐彩金上诉请求：撤销原判，改判确认房屋买卖合同部分有效，驳回陈大才要求徐彩金协助办理宅基地的过户义务。事实与理由：徐彩金未授权出让宅基地；房屋买卖合同属部分无效；房屋买卖合同约定的是房产过户，并未约定宅基地过户；徐彩金没有过户宅基地的义务。徐彩金也无法履行宅基地的过户义务；陈大才的起诉超过了诉讼时效
陈大才辩称，房屋买卖合同合法有效；陈大才的起诉并未超过诉讼时效；一审法院认定事实清楚；徐彩金的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
陈大才向一审法院起诉请求：1、确认买卖房屋合同有效；2、徐彩金协助陈大才办理宅基地使用证转户手续。
一审法院认定事实：徐彩金系常德市武陵区东江关天坪村13组村民。徐彩金于1993年7月向常德市武陵区人民政府申请了土地登记。登记土地宗地号（13）-10-[18],证号0597。陈大才原系常德市鼎城区牛鼻滩镇南港村7组村民，2002年因退湖还田移民搬迁，经关天坪村及13组同意和公安机关批准，于2003年11月迁入常德市武陵区东江关天坪村13组，成为关天坪村13组村民。陈大才未分配宅基地。2003年11月30日，徐彩金委托其兄徐彩文与陈大才签订房屋买卖合同约定：徐彩金将上述宅基地上修建的房屋及宅基地、附属设施等以50800元价格卖给陈大才，并协助房屋过户等。陈大才通过徐彩文支付了购房款，并居住至今。
一审法院认为，陈大才、徐彩金均系同组村民。陈大才在未分配宅基地的情况下，通过购买取得了徐彩金的房屋所有权及宅基地的使用权。该房屋买卖符合法律规定，合法有效。双方均应履行农村集体土地宅基地上修建房屋买卖的义务和享有权利。陈大才受让房屋后，有权要求徐彩金协助变更宅基地使用权的登记。故对陈大才的诉讼请求予以支持。陈大才、徐彩金签订的房屋买卖合同中的部分内容虽然涉及了不能进行买卖的宅基地所有权的转让，该部分内容的无效不影响房屋买卖及其宅基地使用权转让的效力。宅基地进行了登记，徐彩金应履行合同随附义务，协助变更登记，且协助义务没有约定履行时间。陈大才的起诉没有超过诉讼时效。徐彩金的辩解因没有事实和法律依据，而不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈大才与徐彩金于2003年11月30日签订的房屋买卖合同合法有效；二、徐彩金在本判决生效后30日内协助陈大才办理宅基地使用权的变更登记（土地宗地号（13）-10-[18],证号0597）。诉讼费1070元，由徐彩金负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：徐彩金与陈大才系同组村民。徐彩金于1993年7月向常德市武陵区人民政府申请了土地登记，土地登记图号125，地号（13）-10-[18],土地证号05**，用地面积331.1㎡，建筑占地面积88.75㎡。2003年11月30日，徐彩金委托其兄徐彩文与陈大才签订房屋买卖合同约定：徐彩金将自己的房屋及宅基地和附属面积，以及房内房上的所有设施，以50800元的价格，一次性卖给陈大才；徐彩金将其徐哥彩文1.5-2亩的土地给陈大才无限期使用和承包；徐彩金必须办理建房证手续，其费用由徐彩金负责，陈大才要求房屋过户时，其过户费用由陈大才负责，徐彩金可协助办理过户手续；在房屋未过户之前或过户之后，双方必须以此协议为约。协议签订后，陈大才通过徐彩文支付了购房款，并居住至今。
本院认为，本案争议的焦点为：1、徐彩金与陈大才签订房屋买卖合同是否合法有效；2、徐彩金是否应协助陈大才办理宅基地使用权的变更登记。
关于焦点一，陈大才在未分配宅基地的情况下，经集体经济组织同意，有权购买本集体经济组织农户的房屋及其宅基地。徐彩金经集体经济组织同意可以将建造的住房转让给本集体符合宅基地使用权分配条件的农户。虽没有证据证实徐彩金与陈大才签订房屋买卖合同时，是否经过本集体经济组织的同意，但徐彩金与陈大才于2003年11月30日签订房屋买卖合同，至今长达12年，所在集体经济组织未提出任何异议，应视为该集体经济组织对徐彩金与陈大才签订的房屋买卖合同予以认可或追认。根据《物权法》和《土地管理法》的相关规定，住房转让时，宅基地使用权一并转让，陈大才与徐彩金均系同组村民，双方签订的房屋买卖合同中关于房屋及宅基地转让的内容并不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同关于房屋及宅基地转让，是合法有效的，即徐彩金于1993年7月向常德市武陵区人民政府申请土地登记的“土地登记图号125，地号（13）-10-[18],土地证号05**，用地面积331.1㎡，建筑占地面积88.75㎡”的转让和房屋的转让是合法有效的。但房屋买卖合同中约定的附属面积不属于宅基地，属集体所有，该约定因处分了集体经济组织的权益而无效。又因房屋买卖合同中，关于徐彩金将其哥徐彩文1.5-2亩的土地给陈大才无限期使用和承包的约定侵犯了他人即徐彩文的权利，也违反了《农村土地承包法》耕地承包期限为30年的强制性规定而无效。故徐彩金与陈大才签订的房屋买卖合同部分有效和部分无效。徐彩金上诉所提“房屋买卖合同属部分无效”的部分理由成立。一审法院判决陈大才与徐彩金于2003年11月30日签订的房屋买卖合同全部合法有效不当，本院依法予以纠正。
关于焦点二，徐彩文与陈大才签订房屋买卖合同明确约定“陈大才要求过户时，其过户费用由陈大才负责，徐彩金可协助办理过户手续。”徐彩文理应依照合同约定履行自己的义务。且徐彩金申请土地登记的“土地登记图号125，地号（13）-10-[18],土地证号05**，用地面积331.1㎡，建筑占地面积88.75㎡”。根据《物权法》和《土地管理法》关于住房转让时，宅基地使用权一并转让的规定，原审法院判决徐彩金协助陈大才办理宅基地使用权的变更登记是正确的。
综上所述，徐彩金的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民初字第02954号民事判决的第二项，即(二)、徐彩金在本判决生效后30日内协助陈大才办理宅基地使用权的变更登记（土地宗地号（13）-10-[18],证号0597）；
二、变更湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民初字第02954号民事判决的第一项为陈大才与徐彩金于2003年11月30日签订的房屋买卖合同中关于房屋及宅基地转让合法有效，其余部分无效。
三、驳回陈大才的其他诉讼请求。
一审案件受理费1070元，二审案件受理1070元，由陈大才负担535元，徐彩金负担535元。二审案件受理1070元，由由陈大才负担535元，徐彩金负担535元。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 贺德全
审判员 王道万
二〇一六年九月二十三日
书记员 余 芳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。