福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终515号
上诉人（原审原告）王光龙。
委托代理人李淑兰，福建业发律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司沙县支行，住所地：沙县城关府北新区东28幢。
法定代表人黎俞阳，行长。
委托代理人吴远军、谢昌炜，福建欣光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴海辉。
被上诉人（原审被告）林芳。
被上诉人（原审被告）吴金铭。
被上诉人（原审被告）邓红清。
上诉人王光龙因与被上诉人中国农业银行股份有限公司沙县支行（以下简称沙县农行）、吴海辉、林芳、吴金铭、邓红清案外人执行异议之诉一案，不服沙县人民法院（2015）沙民初字第1912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王光龙的委托代理人李淑兰，被上诉人沙县农行的委托代理人谢昌炜到庭参加诉讼。被上诉人吴海辉、林芳、吴金铭、邓红清经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2014年4月20日，吴金铭、邓红清将邓红清名下分别位于厦门市思明区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号）、厦门市思明区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号）、厦门市湖里区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号）三处房产卖给王光龙，双方分别签订了三份《房产买卖居间协议书》主要约定，交易价格分别为73万元、73万元、120万元，定金为13万元、13万元、20万元，定金均为协议签订当日付清，交付房屋时间均为2014年5月20日，支付房价款时间分别为2014年5月20日、2014年5月20日、2014年5月29日。王光龙于协议签订当日分别将定金13万元、13万元、20万元支付给吴金铭、邓红清。2015年2月3日，吴金铭、邓红清与王光龙分别签订了三份《房产买卖协议》主要约定，将上述三处房产交易价格分别变更为65万元、65万元、100万元，吴金铭、邓红清同意王光龙以全权委托公证或过户形式交易，并同意由王光龙指定第三方为公证人或产权人。同日，吴金铭、邓红清在厦门市公证处办理了委托公证，受托人为王光龙。2014年11月11日，沙县人民法院受理了沙县农行与吴海辉、林芳、吴金铭、邓红清金融借款合同纠纷一案，并于2014年12月8日作出（2014）沙民初字第2411号《民事调解书》，载明：一、沙县农行与吴海辉、吴金铭、邓红清自愿解除于2013年8月19日签订的《最高额担保个人借款合同》；二、吴海辉、林芳应偿还沙县农行借款本金120万元、利息100191.97元（计至2014年10月31日），合计1300191.97元，并按年利率10.35%支付从2014年11月1日至还清本息之日的利息及复利。分期还款：于2014年12月20日前偿还本金40万元、利息100191.97元（计至2014年10月31日），并支付该本金从2014年11月1日起计至2014年12月20日止按年利率10.35%计算的利息（含复利）；于2015年1月20日前偿还本金40万元，并支付该本金从2014年11月1日起计至2015年1月20日止按年利率10.35%计算的利息（含复利）；于2015年2月20日前偿还本金40万元，并支付该本金从2014年11月1日起计至2015年2月20日止按年利率10.35%计算的利息（含复利）；吴海辉、林芳如有一期未按上述约定履行付款义务，沙县农行有权就全案申请执行（包括未到期部分）；三、吴海辉、林芳支付沙县农行支出的代理费19780元，于2014年12月20日前交付；四、沙县农行对依法处置吴金铭、邓红清座落于厦门市思明区××室（产权证号：厦国土房证第××号）、厦门市思明区××室（产权证号：厦国土房证第××号）、厦门市湖里区××室（产权证号：厦国土房证第××号）房地产所得的价款优先受偿。因上述调解书生效后，吴海辉、林芳未按该调解履行给付义务，沙县农行于2015年3月26日向沙县人民法院申请强制执行。沙县人民法院在执行过程中，于2015年5月28日作出（2015）沙执行字第493-1号执行裁定，查封吴海辉、林芳、吴金铭、邓红清价值1350000元的财产；于2015年7月3日作出（2015）沙执行字第493-2号执行裁定，拍卖吴金铭、邓红清座落于厦门市思明区××室、思明区××室、湖里区××室的房地产。2015年7月23日，王光龙以其已取得诉争房屋所有权为由，向沙县人民法院提出执行异议，沙县人民法院于2015年7月28日作出（2015）沙执异字第14号执行裁定书，认为王光龙的异议理由不能成立，裁定驳回王光龙的异议，王光龙不服向沙县人民法院提起诉讼。
原审判决认为：王光龙虽与吴金铭、邓红清签订房产买卖协议，将诉争房产卖给王光龙，但诉争房产在该买卖前已抵押，未经抵押权人同意或代为清偿债务消灭抵押权，也未经依法登记，王光龙未依法取得诉争房产物权，不享有足以排除人民法院对该房产强制执行的民事权利，故王光龙的诉讼请求，不予支持。吴海辉、林芳、吴金铭、邓红清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回王光龙的诉讼请求。本案受理费100元，由王光龙负担。
宣判后，王光龙不服，向本院提起上诉。
王光龙上诉称：1、其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，讼争的房屋已交付其占有使用，并支付了部分房价款，其与吴金铭、邓红清到房管部门办理过户手续，但房屋已被法院查封，未办理过户登记非其原因，其没有过错，其依法具有讼争房屋的所有权；2、依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其权利能够排除执行，法院应予支持。请求撤销原判，并改判支持其全部诉讼请求，即停止对位于厦门市思明区××室（厦国土房证第××号）、厦门市思明区××室（厦国土房证第××号）、厦门市湖里区××室（厦国土房证第××号）房产的强制执行，并解除查封。
被上诉人沙县农行答辩称：吴金铭、邓红清将讼争的厦门三处房产抵押给农行沙县支行，双方办理了抵押登记手续，农行沙县支行以（2014）沙民初字第2411号民事调解书为执行依据，主张对本案三处房产的优先受偿权合法有据。农行沙县支行抵押在先，房产买卖行为在后，王光龙不是法律规定的善意第三人，不是讼争房产的合法所有人，沙县农行申请对吴金铭、邓红清提供抵押担保并享有优先受偿权的三多房产强制执行执行符合法律规定。请求维持一审判决。
被上诉人吴海辉、林芳、吴金铭、邓红清未到庭，也未提供书面答辩。
经审理查明：双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，2013年8月19日，吴金铭、邓红清以其房产为《最高额担保个人借款合同》（合同编号35020120130072472）提供最高额抵押担保。《房地产抵押清单》（编号：20130072472-1、20130072472-2、20130072472-3）载明：抵押权人中国农业银行股份有限公司沙县支行，抵押人邓红清，产权人邓红清，座落及房产证号：厦门市思明区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号）；厦门市思明区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号）；厦门市湖里区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号。2013年9月2日，厦国土房他证第××号房屋他项权证载明：他项权利人中国农业银行股份有限公司沙县支行，土地房屋权利人邓红清，他项权种类抵押权，他项权利范围厦国土房证第01044228号思明区××室（32.65㎡）；厦国土房证第01044236号思明区××室（33.60㎡）；厦国土房证第00606296号湖里区××室（47.61㎡）。
本院认为，登记在被上诉人吴金铭、邓红清名下的房产厦门市思明区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号）、厦门市思明区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号）、厦门市湖里区××室（厦门市土地房屋权证为厦国土房证第××号），已于2013年9月2日向厦门市国土资源与房产管理局办理房屋他项权抵押登记，抵押权人中国农业银行股份有限公司沙县支行，该事实清楚。2015年2月3日，被上诉人吴金铭、邓红清签订《房产买卖协议》，将本案涉讼三处已设定抵押房产卖给上诉人王光龙，但未经该三处房产的抵押权人中国农业银行股份有限公司沙县支行同意，也没有代为清偿债务消灭抵押权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产的禁止性规定，且《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。故登记在被上诉人吴金铭、邓红清名下的三处设定了抵押的房产并不能发生变更、转让效力，上诉人王光龙未依法取得诉争房产物权，不享有足以排除人民法院对该房产强制执行的民事权利，原审判决对上诉人王光龙提出停止对本案涉讼三处房产的强制执行，并解除查封的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回王光龙的上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元，由上诉人王光龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈少华
审 判 员 吴ＸＸ
代理审判员 吴良盛
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 陈玉麒
附本判决所依据的法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；…