广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初6180号
原告（反诉被告）：张玉卿，女，1988年10月15日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：梁志明，男，1977年2月17日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，
委托诉讼代理人：杨文华，广东粤正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严建，男，1977年5月23日出生，住广东省广州市荔湾区，系被告梁志明的姐夫。
第三人：中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，住所地广东省中山市沙溪镇宝珠工业街2号首层之二、二层，统一社会信用代码91442000X315341797。
主要负责人：许世强。
第三人：陈春燕，女，1979年11月3日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，
原告（反诉被告）张玉卿诉被告（反诉原告）梁志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，根据原告张玉卿的申请，依法追加中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称工商银行沙溪支行）、陈春燕作为无独立请求权第三人参加诉讼。诉讼中，被告梁志明提起反诉，本院依法合并审理。并依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉卿及其委托诉讼代理人陈德文，被告梁志明及其委托诉讼代理人杨文华、严建，第三人陈春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉卿向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖合同》（编号：xxx）；2.判令被告支付原告违约金216000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告张玉卿与被告梁志明于2016年12月19日签订《房地产买卖合同》（编号xxx），约定被告转让位于中山市××大道××××花园××房的房地产给原告，合同转让价格为108万元。在签订合同当天支付定金1万元，于2016年12月20日交付了定金4万元。合同第四条约定“被告须无条件配合原告提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约”。按照银行规定办理按揭的需要被告提供上述合同约定买卖的房地产的《不动产权证》，但是被告至今未将《不动产权证》交付给原告办理银行按揭，属于违反合同第12条的约定。原告有权按照合同约定主张继续履行合同和违约金。为了维护原告的合法权益，具状起诉，恳请法院查明事实，支持原告之所求。
庭审中，原告明确诉讼请求第一项为：判令由原告代被告清偿工商银行沙溪支行债务消除抵押权，消除抵押权后判令被告协助原告办理房产过户手续。补充事实理由：我方愿意一次性支付所有的房款包括抵押权外的剩余房款。
原告张玉卿为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.补充协议；3.收据；4.告知函；5.邮单、网上下载记录单；6.短信记录；7.工商银行流水复印件；8.不动产证明表。
被告梁志明辩称：一、原告张玉卿提起本案诉讼，其第一项请求不是具体的诉讼请求，不符合起诉必须符合的条件，应当裁定驳回其第一项起诉。原告张玉卿提出的诉讼请求是请求被告继续履行与其签订的《房地产买卖合同》，该请求的内容并不明确，因而不是具体的诉讼请求。理由如下：综观被告与原告张玉卿签订的合同，被告在该合同中可能需要履行的合同内容有：（一）如果原告张玉卿已完全依涉案合同的全部履行其合同义务，则被告应履行的合同内容为：1.将房产证原件等资料托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处；2.如原告张玉卿于2017年5月19日支付52万元首期款至经纪方指定的监管帐户，被告前往约定的银行签订资金监管协议；3.原告张玉卿申请办理按揭贷款，被告配合原告张玉卿提供办理按揭所需的法律文件；4.银行出具《同意购房抵押贷款通知书》后与原告张玉卿签订《中山市房地产买卖合同》并递件，在七个工作日内与原告张玉卿一同到有关部门缴纳税费及办理过户手续。（二）如果原告张玉卿违约，逾期履行义务超过15天，则被告的合同义务（或权利）为解除与原告张玉卿签订的涉案合同并要求原告支付合同价款20%的违约金。原告张玉卿请求被告继续履行与其签订的《房地产买卖合同》，该请求不能明确其是请求被告履行上述第（一）、（二）项的哪项内容。究竟是请求被告第（一）、（二）项中的部分还是全部内容？不能明确。原告的出该项请求，明显是“和稀泥”，企图“混水摸鱼”，令被告无法应诉对其请求作出答辩，已经严重损害了被告的诉讼权利。因此，原告张玉卿的第一项诉讼请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定。又依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条“人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉”的规定，应当裁定不予受理原告张玉卿的该项诉讼请求并予以驳回。二、涉案《房地产买卖合同》因原告张玉卿的违约行为致使不能实现合同目的而应予以解除，被告也无需向原告支付违约金。被告与原告签订《房地产买卖合同》后，原告除了向被告交付5万元定金外，未再依合同的约定在约定的2017年5月19日向被告交付52万首期购房款及其余购房款。涉案合同的目的是被告向原告出售房屋，原告支付对应的价款。但原告一直迟延支付购房款，被告也就不可能把涉案房屋出售给原告。原告迟延履行债务的违约行为已经致使不能实现合同目的。依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告有权请求解除该合同。被告已在本案中提起解除合同的反诉，请求法院根据被告答辩的内容予以审理判令解除涉案《房地产买卖合同》并驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。三、涉案《房地产买卖合同》是原告分期付款履行付购房款义务的合同。按合同的约定，原告共分三期向被告支付购房款：1.原告和被告支付5万元定金；2.原告于2017年5月19日前支付除定金之外的首期款52万元至指定的监管银行帐户；3.其余购房款于办好银行按揭贷款后支付。直至目前为止，原告并没有支付52万元至指定的监管银行帐户，其未付到期款已远超全部价款（108万元）的五分之一（21.6万），依《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，原告有权请求解除与被告张玉卿签订的《房地产买卖合同》。被告在本案中提起解除合同的反诉，请求法院根据被告答辩的内容予以审理并判令解除涉案的《房地产买卖合同》。四、如果原告请求被告履行合同明确是要求被告将涉案房屋过户给原告的话，则该请求显然违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定民事活动应当遵循“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则。首先，原告并未向被告支付涉案房屋的全部或大部分购房款，若原告要求将该房屋过户给她，因其尚未支付相应的房屋对价，其请求显然违反上述民法通则规定的公平、等价有偿原则。其次，如果法院支持原告的房屋过户请求，并强令被告领取原告尚未支付的剩余房款，被告因原告的违约行为已不同意领取购房款，则法院是越俎代疱强行干涉被告的意思自治。法院的司法判决，只能对双方当事人的民事权利、义务明显失衡的情况予以纠正。具体在本案中，只有在原告已向被告支付大部分或者全部房款而被告不同意过户房屋的情况下，则须保护原告获得房屋的预期利益。但本案中，原告仅仅向被告支付了5万元定金，绝大部分房款尚未支付，如果法院强令涉案房屋过户给原告，则法院的判决显然会造成被告的权利义务失衡，制造新的不公平。综上所述，原告的请求既没有法律依据，也不符合公平、等价有偿原则，恳请法院驳回其诉讼请求并支持被告的诉讼请求。
被告梁志明就其辩解主张向本院提交的证据有：1.结婚证；2.被告身份证；3.房地产买卖合同、定金收据。
反诉原告梁志明向本院提出反诉请求：判令解除反诉原告梁志明与反诉被告张玉卿于2016年12月19日签订的《房地产买卖合同》(合同编号：xxx)。事实与理由：反诉原告梁志明与第三人陈春燕为夫妻关系，于2007年结婚。2016年12月19日，反诉原告梁志明没有告知第三人陈春燕的情况下，与反诉被告张玉卿串通签订了一份《房地产买卖合同》（合同编号：xxx），约定以108万元的价格将登记在反诉原告梁志明名下位于广东省中山市××大道××时代××花园××房转让给反诉被告张玉卿。合同主要约定：上述xxx花园x幢的x房处于抵押状态，反诉原告应在80个工作日内还清贷款解除抵押；反诉被告应在2017年2月25日前向银行申请按揭并于2017年5月19日前支付除定金之外的首期款52万元至指定的监管银行帐户。合同签订后，反诉被告张玉卿向反反诉原告梁志明交付了5万元定金，但没有在2017年2月25日前向银行申请按揭，也没有于2017年5月19日前支付除定金之外的首期款52万元至指定的监管银行帐户。反诉原告认为，反诉被告违反合同的约定，分期支付房款未付到期款已远超全部价款(108万元)的五分之一（21.6万），依《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，反诉原告请求解除与反诉被告张玉卿签订的《房地产买卖合同》，请人民法院予以准许。
反诉原告梁志明就其反诉主张的事实及反诉请求向本院提交的证据与本诉一致。
反诉被告张玉卿对反诉答辩称：对于反诉原告的反诉请求，我方不确认。反诉原告并无任何事实及法律依据要求解除合同。双方签订的买卖合同是意思自治的表现。并无存在可撤销或无效的情形。不可能因反诉原告的个人意愿而恶意解除。我方认为，反诉原告在涉案房产不动产权证办出后，没有依照合同的约定提供给反诉被告办理银行按揭贷款。也无按照合同第17条备注条款部分约定到国土局办理二次抵押手续。结合以上事实，反诉原告已经违反了合同的约定。按照合同第12条，我方有权主张违约金及要求继续履行合同。对于反诉原告陈述该房产为其与陈春燕的夫妻共同财产。我方并不确认。合同签订当时，反诉原告出具了房屋备案表中及我方到国土部门查询的情况得知，涉案房产只登记在反诉原告名下。依照物权法规定，不动产以登记公示为原则。我方有理由相信，反诉原告对该房产具有完全的处分权。且在交易当中，反诉原告并无提出该房产属于夫妻共同财产。我方的购买，符合物权法第106条的规定。属于善意行为且买卖的价格符合当时市场的价值。我方认为取得该房产与反诉原告主张的夫妻共同财产并不是同样的法律关系。不应当支持反诉原告的反诉事实理由。对于涉案的定金，由于反诉原告并未作为诉求主张，我方不予答辩，且我方认为合同的继续履行交付定金符合双方签订的合同约定。
反诉被告张玉卿对其反诉辩解主张的事实向本院提交证据与本诉一致。
第三人陈春燕述称：一、原告张玉卿无权请求继续履行《房地产买卖合同》(合同编号：xxx)。因我与梁志明是在夫妻关系存续期间购买涉案的广东省中山市x××大道××x××花园××房，该房为我与梁志明的共同财产，梁志明虽然与张玉卿达成了一致意见签订了涉案合同，但是，我并未知晓并同意出售该房给原告张玉卿。也就是说，涉案房屋的所有人（即梁志明、陈春燕）尚未与原告张玉卿达成出售该房的一致意见。依“物权优于债权”的法律原则，我方在不同意出售该房给原告张玉卿的情况下，原告张玉卿请求继续履行合同取得我方的房屋，侵犯了我方的合法财产权。原告张玉卿的请求显然缺乏法律依据。二、原告张玉卿不符合法律规定的善意取得涉案房屋，无权请求继续履行合同。张玉卿明知梁志明已39岁，年龄已远远超过适婚年龄，出售房屋作为处分家庭的大额财产，原告张玉卿依交易习惯理应询问过梁志明的婚姻状况，并在得知我方享有涉案房屋的共同份额情况下，要求我方同意出售并在合同上签字。但是，原告张玉卿并没有提供证据证明其询问过原告梁志明的婚姻状况，显然存在重大过失，原告张玉卿的行为显然不是善意。三、张玉卿请求判令梁志明继续履行合同，违反了当事人意思自治及公平原则。梁志明因原告张玉卿违约在先且没有依合同约定于2017年5月19日前支付除定金之外的首期款52万元至指定的监管银行帐户，已不同意继续履行合同，双方已没有继续交易的合意。并且梁志明只是收取张玉卿的定金5万元，其余103万元房款并未收取，梁志明显然也不同意收取该103万元。原告张玉卿请求继续履行合同，也即是交付房屋并过户给原告张玉卿，在梁志明不同意再收取103万元房款的情况下，这显然不公平。我与梁志明享有涉案房屋的所有权，在梁志明已不同意将该房屋出售给张玉卿的情况下，依“物权优于债权”的原则，法院不能强令梁志明履行合同出售该房给张玉卿。如果梁志明不出售涉案房予张玉卿而有违约行为，则梁志明只负有违约支付违约金的债务而不是将房屋过户给张玉卿。四、原告张玉卿请求继续履行合同的诉讼请求属于不明确的诉讼请求，应予以驳回。因原告张玉卿没有于2017年5月19日前支付除定金之外的首期款52万元至指定的监管银行帐户，已违反合同约定。依该合同第12条“任何一方逾期履行义务超过15天守约方有权解除合同”的约定，梁志明如履行合同，则是依合同的约定解除合同。原告张玉卿究竟是请求梁志明出售房屋还是请求梁志明解除合同，并不明确，故该诉讼请求不明确，不符合起诉应有具体诉讼请求的法律规定，故应驳回其起诉。综上所述，请求贵院依法驳回原告张玉卿的诉讼请求。
第三人陈春燕向本院提交证据有：1.离婚协议书；2.结婚证；3.房地产买卖合同复印件；4.陈春燕身份证复印件。
第三人工商银行沙溪支行未到庭应诉，亦未内向本院提交陈述意见和证据。
经审理查明：2016年12月19日，梁志明（卖方，地址：广东省湛江市x区x镇x村x号）、张玉卿（买方，地址：广东省中山市x镇x社区居民委员会x组）与中山市百分百房地产经纪有限公司（经纪方、以下简称百分百公司）签订房地产买卖合同（合同编号为xxx），约定：本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信邮寄至上述地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回，仍视为送达。卖方转让中山市x镇××大道××x×花园××房。该房地产产权处于抵押状态，卖方应以签署本合同之日起80个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处作为办理过户手续之用。该房地产转让总价款为108万元，付款方式如下：交易定金5万元。买方同意本合同签订时，向卖方支付定金1万元。本合同签订后3日内，向卖方支付定金4万元。卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处。买卖双方同意将上述定金托管于经纪方指定的监管账户，经纪方或经纪方指定按揭担保公司查实该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担。买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。定金在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处由第三方转付卖方，但另有约定除外。买方须于2017年5月19日之前支付除定金之外的首期款52万元至经纪方指定的银行监管账户。卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。买方须于2017年2月25日之前申请按揭，向银行提供抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；税费、交易手续费等（除提前还款罚息）由买方支付；任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。三方在本合同签订之前的承诺与协议，如与本合同不相符的，以本合同为准，双方签署的资金监管协议或其他补充协议均为本合同附件，与本合同具有同等效力。本合同发生纠纷，应协商解决。备注条款（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：经买卖双方友好协商，买方同意出资包含定金及首期款在内共57万元帮卖方赎楼，双方交易定金监管于银行联名账号。待国土局出具该物业不动产证给卖方后，卖方以该物业作为抵押物抵押57万元给买方，买方应于当天将联名账号里监管的定金5万元转给卖方，另外再支付52万元给卖方，待卖方所在抵押银行注销完该物业的抵押登记后，买方自行到国土局解除该笔57万元的抵押登记，卖方再将该物业递件过户到买方名下。双方不得借故拖延办理以上各项手续。合同还约定了其他内容。同日，梁志明开具收据确认收取张玉卿交来的定金1万元。同年12月20日，梁志明、张玉卿及百分百公司代表郑家达签订补充协议，约定：由于银行新规原因，导致买卖双方无法及时办理双方交易定金监管于银行联名账户手续，经买卖双方友好协商，现由买方丈夫王子城（身份证号码：）与卖方共同联名将交易定金伍万元整监管于银行联名账号。双方约定，由买方丈夫与卖方共同联名监管交易定金亦视为与原协议中，双方交易定金监管于银行联名账号等同条款，不影响该交易其他手续正常办理。双方定金监管银行联名账户手续完成后，即视为交易定金已由卖方收讫。本协议生效后，即成为《中山市房地产买卖合同》不可分割的组成部分，与《中山市房地产买卖合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。同日，梁志明开具收据确认收取张玉卿交来的定金4万元，并在收据注明所有交易定金监管于联名账号。
2017年4月5日，张玉卿向梁志明发出告知函，要求梁志明在收到该函之日起三天内向其提供上述房地产的不动产权证，否则将按照合同约定要求梁志明承担违约责任。同年4月11日，张玉卿以梁志明未按合同提供上述房地产的不动产权证协助张玉卿办理按揭手续且不再履行买卖合同为由诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2016年4月12日，中山市土地房产产权档案馆出具上述房地产的不动产登记资料证明表，载明该房地产权属登记日期为2017年3月14日，有设置抵押（抵押权人：中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，抵押金额：570000元）。因本案纠纷而被张玉卿申请诉讼保全查封。同年6月27日，中山市土地房产产权档案馆再次就上述房地产出具不动产登记资料证明表，房地产的权属状态仍与前表一致。诉讼中，张玉卿提交中国银行历史交易明细显示张玉卿账号为62×××86的账户，截至2017年7月5日的账户余额为1030195.04元，并明确表示愿意一次性向梁志明支付剩余房款。
又查：陈春燕、梁志明为夫妻关系，两人于2007年3月1日登记结婚。庭审中，梁志明确认涉案的房产权属证书没有交给居间方或者第三方机构，陈述其不愿意受领剩余的购房款，要求解除合同，并称同意返还定金或承担定金罚则责任，陈春燕也表示同意该方案。陈春燕、梁志明陈述涉案的房地产买卖合同系梁志明串通张玉卿签订，但是无法出具双方串通的证据。陈春燕出具其与梁志明签订的落款日期为2016年9月27日的离婚协议书，该协议中双方约定于2016年10月9日到婚姻登记机关办理离婚手续，并对于涉案的房地产进行分割，由陈春燕取得并向梁志明补偿50万元；但是没有出具证据证明该协议履行的情况，双方至今仍未办理离婚手续。
再查：2017年8月17日，陈春燕以梁志明与张玉卿串通转移涉案财产，损害其财产利益为由诉至本院[案号：（2017）粤2071民初17762号]，主张解除梁志明与张玉卿于2016年12月19日签订的《房地产买卖合同》（编号：xxx）。该案尚在本院审理中。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。梁志明、张玉卿与百分百公司签订房地产买卖合同（合同编号为xxx），是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案的争议焦点在于：一是涉案违约责任可归责于哪一方；二是涉案房屋买卖合同是否符合继续履行的条件；三是梁志明与张玉卿的行为是否属于串通行为。
关于焦点一。梁志明辩称张玉卿没有于2017年2月25日之前向银行申请按揭贷款，也没有按合同约定向双方指定的监管账户划账支付首期款。但结合上述合同关于解除抵押、付款方式及补充条款部分有关定金及赎楼部分内容的约定，双方已对解除抵押、出证后交证、付款方式进行了修改，故双方应以补充条款部分的约定为准。结合上述合同内容理解，梁志明解除涉案房地产抵押及出具房地产权属证书的义务在先，张玉卿申请按揭及支付首期款的义务在后。梁志明在没有履行解除涉案房地产抵押及出具房地产权属证书的义务即要求张玉卿完成后续的合同义务的履行实属无理。梁志明在无法定及合同约定事由即表明不再出让上述房地产予张玉卿，要求解除合同并愿意承担定金罚则或者返还定金，其行为构成违约，故对其反诉请求，本院不予支持。张玉卿在权属人梁志明不出具房地产权属证书且不同意继续出售房地产的情况下，也不可能再行出资为上述房地产办理赎楼或者以上述房地产作为抵押向银行申请办理按揭贷款手续，故张玉卿可以依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不再出资为上述房地产办理赎楼或申请办理按揭贷款手续而不认定为违约。依据上述合同关于“任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；任何一方逾期履行义务超15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则”的约定，张玉卿主张继续履行合同，则应以转让成交价108万元为基数支付每日万分之四主张违约金。违约金的起算日期可从张玉卿提起本案诉讼主张继续履行合同之日即2017年4月11日开始计算至涉案房地产权属转移登记至张玉卿名下之日止。
关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，梁志明不向张玉卿出售房地产，是导致涉案合同未能继续履行的主要原因。现张玉卿主张继续履行合同，并出具银行存款流水证明其支付能力并愿意一次性支付剩余的购房款，该行为符合公平原则及法律规定，且有利于合同目的实现。在涉案房产不存在法律上或者事实上不能履行，且非属于不适用强制履行或者履行费用过高之除外情形下，涉案房屋买卖合同完全具备继续履行的条件，张玉卿要求梁志明继续履行涉案合同并完成过户手续的主张，本院予以支持。但张玉卿在本案仅主张双方继续履行过户手续，由其向第三人工商银行沙溪支行代为清偿涉案房产的按揭贷款，清偿贷款部分抵扣购房款，而不主张履行其他合同内容，会让合同后续履行存在较大的不确定性。在本院释明后仍坚持该项主张，故本院依据现有查明事实并从公平原则出发，认定张玉卿、梁志明签订的上述合同继续履行，梁志明应配合张玉卿完成上述房地产的产权转移登记手续，张玉卿应向梁志明支付剩余的购房款930000元。该款支付前应向抵押权人即第三人工商银行沙溪支行代为清偿涉案房地产的按揭贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准），在清偿第三人工商银行沙溪支行的贷款本息后向梁志明支付剩余购房款。第三人工商银行沙溪支行应协助配合张玉卿代为清偿以消除抵押权。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由买方张玉卿自行负担。若双方在履行中还发生新的争议的可就具体履行内容另行主张权利。
关于焦点三。梁志明、陈春燕主张涉案的房地产买卖合同系梁志明串通张玉卿签订的，但未能提交足以证明双方存在串通行为的证据，故本院对其该项辩解主张不予采信。又根据中山市不动产登记资料证明表载明涉案房地产的权利人为梁志明，依照《中华人民共和物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的物权公示公信原则的相关规定，张玉卿有理由相信梁志明作为涉案房屋的权利人是有权处分该房屋的。且双方签订合同时约定的交易价格符合当时的市场价格，梁志明在签订合同后即按合同约定收取了张玉卿交付的定金。张玉卿在合同成立后已经按合同约定履行合同约定的相关义务。又依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在梁志明、陈春燕没有举证证明涉案的房地产买卖合同系梁志明串通张玉卿签订的，且张玉卿的购房行为符合善意第三人的法律行为特征情形下，应予认定涉案合同为合法有效性，合同各方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条的规定，判决如下：
一、原告张玉卿与被告梁志明继续履行于2016年12月19日签订的买卖位于中山市x镇x大道x号xxx花园x幢的x房的房地产买卖合同（合同编号为xxx）；
二、原告张玉卿于本判决生效之日起十五日内代被告梁志明向第三人中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行清偿位于中山市x镇x大道x号xxx花园x幢的x房的尚欠贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；
三、被告梁志明于原告张玉卿清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产的抵押登记手续并将前述房地产过户至原告张玉卿名下；
四、被告梁志明于本判决生效之日起十五日内向原告张玉卿支付违约金（违约金计算：从2017年4月11日起以转让成交价108万元为基数按每日万分之四计算至上述房地产产权转移登记至原告张玉卿名下之日止）；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告梁志明的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16464元，诉讼保全费1570元，合计18034元（原告张玉卿已预交），由原告张玉卿负担2940元，由被告梁志明负担15094元（被告梁志明负担部分于本判决发生法律效力之日七日内迳付原告张玉卿）；反诉案件受理费50元（反诉原告梁志明已预交），由反诉原告梁志明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
人民陪审员 梁蓓莉
人民陪审员 张子锋
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 雷 珊
何坚麟