浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江笕民初字第843号原告周晓鸣，男，1981年12月17日出生，汉族，住所地杭州市下城区。原告项利军，女，1981年2月2日出生，汉族，住所地杭州市下城区。两原告共同委托代理人沈杰、吴紫轩，浙江泰杭律师事务所律师。被告杭州德珠投资管理有限公司，住所地杭州市江干区临丁路960-1号5幢207室。法定代表人陈道义，公司董事长。委托代理人叶明博，公司监事。原告周晓鸣、项利军诉被告杭州德珠投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理。依法由审判员李敏适用简易程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告周晓鸣、项利军及共同委托代理人沈杰、被告委托代理人叶明博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓鸣、项利军诉称：2012年11月4日，两原告与被告协商一致签订《房屋所有权转让合同》一份，约定被告将位于江干区丁桥镇德珠商务中心B幢第8层转让给两原告，总价465万元。合同签订后，原告按约支付了首付款并办理了银行贷款手续，完全履行了合同义务，但被告在按约交房后，至今未办理完成案涉房屋的房产三证，已迟延办证近一年半，严重违反合同约定。诉讼请求：1、判决被告将杭州市江干区德珠商务中心4幢8层（即B幢8层）过户给原告；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金854437.50元（以465万元为基数，按约定日违约金万分之三点五，自2014年6月12日暂计算至2015年11月18日计算525日，要求支付至被告实际办证完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告杭州德珠投资管理有限公司辩称：买卖合同是成立的，办证迟延是因为杭州市政府有关村级留用地政策变动所致，被告将相关材料已经提交给了房管部门。大证于2014年11月17日办理。逾期违约金不成立，责任不在被告方。被告为原告的银行贷款提供担保，用贷款金额20%的现金为其提供担保。违约金计算错误，实际交房时间是2014年3月3日，违约金应从2014年11月3日起计算，违约金的标准过高，根据其他案件的调解情况，违约金是10万元。原告周晓鸣、项利军向本院提交的证据有：1、房屋所有权转让合同，证明2012年11月4日双方签订合同约定房屋转让事宜。2、收据、付款凭证、保证借款合同、购房发票，证明原告已按约支付了首付款，办理了房屋抵押贷款手续，完全履行了合同义务。3、房产登记信息查询记录，证明2015年6月10日案涉房屋已经登记至被告名下，具备了过户给原告的条件。4、交房通知书，证明被告于2013年12月12日通知原告交房。经质证，被告对原告提供的上述证据真实性均无异议，但表示贷款是在2014年2月8日发放，实际交房是在2014年3月3日，钱款到位后才履行交房义务，房屋目前无法办理过户手续。本院经审查后认为原告提供的上述证据1、2、3、4均具有真实性，能够证明待证事实，予以确认。被告杭州德珠投资管理有限公司向本院提交的证据有：1、客户基本情况登记表、治安安全承诺书、消防安全承诺书、房屋交付验收单，证明交房时间是在2014年3月3日。2、民事调解书，证明调解过程中被告愿意对予迟延办证给予适当补偿。3、银行凭证，证明银行贷款发放时间。4、请示报告，证明被告无法办证的原因是多方面造成的。经质证，原告对被告提供的证据1真实性无异议，关联性有异议，被告交房和办证均存在迟延，合同中约定的办证180天的计算基数应当以约定的交房时间为准，因为签订合同时，是基于正常履行的情况下达成的合意。证据2系复印件，真实性无法确认，即便真实，调解结果系基于双方自愿的基础上产生并不是对实体问题的判断。证据3系复印件，真实性无法确认，即便真实，原告在办理按揭义务中仅限于配合办理并保证原告的资信符合银行办理按揭的条件，至于贷款发放时间取决于被告项目和资金情况；原告主张违约金的起点是2014年6月12日，该凭证时间是2014年2月8日，两者并不矛盾。证据4，真实性无法确认，原告认为被告作为开发房地产的经营实体，应当知晓相关法律规定，被告有关工程款和税款的负担不影响原被告之间的房屋转让合同，也不影响被告违约责任的承担。本院经审查后认为，被告提供的证据1能够证明双方交接房屋的时间，本院予以确认。证据2、3、4均与本案缺乏关联性，不予确认。本院经审理查明：2012年11月4日，原告（受让方）与被告（出让方）签订《所有权转让合同》一份，约定：被告将开发建设的杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房B幢八层转让给原告，建筑面积643.75平方米，总价款465万元。受让方应于2012年11月4日前支付房款275万元，余款190万元办理银行贷款。出让方应当在2013年12月15日将符合约定的房屋交付受让方使用。在出让方交房即日起180天内通知办理并完成各项手续，逾期不超过60日，最后办证期限的第二天起至实际“三证”完毕之日止，出让方按日向受让方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。“三证”办理逾期超过60日后，受让方有权解除合同。受让方解除合同的，出让方应自受让方解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付房款并按受让方累计已付房款的20%向受让方支付违约金；受让方要求继续履行合同的，合同继续履行，规定的最后办证期限的第二天起至实际办完之日止，出让方按日向受让方支付房款万分之三点五的违约金，因受让方自身原因而导致三证逾期或无法办理的，出让方不承担责任。合同签订后，原告通过支付首付款和贷款的方式付清了购房款465万元。2013年12月12日，被告向原告发出交房通知书，称房屋经验收合格于2013年12月15日前具备交付使用条件。2014年3月3日，原告验房并与被告办理交接手续。2015年6月10日，案涉房屋即杭州市江干区德珠商务中心4幢8层登记于被告名下。本院认为，原被告之间签订的《所有权转让合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于办证时间，合同约定在出让方交房即日起180天内通知办理三证并完成各项手续。此处的交房日结合合同上下内容应当是双方约定的交付日即2013年12月15日，被告最迟应当于2014年6月12日前完成办证义务。合同实际履行中，被告通知原告于2013年12月15日前交房，此后原告实际收房时间并不影响被告的办证期限。被告抗辩逾期办证违约金应当自2014年11月3日起算的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金标准，合同约定在规定的最后办证期限的第二天起至实际办完之日止按日支付房款万分之三点五的违约金。该约定系双方基于真实意思表示达成的合意，应当遵守履行。经折算后年利率约合12.6%，亦不存在过高情形，被告主张调低违约金标准缺乏依据。被告在无约定或法定事由的情形下，拒不向原告履行办证义务，构成违约，原告主张将案涉房屋过户至原告名下及被告支付违约金的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的违约金数额有误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告周晓鸣、项利军办理杭州市江干区德珠商务中心4幢8层房屋（即B幢8层）过户手续。二、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周晓鸣、项利军逾期办证违约金854437.5元（2015年11月21日至实际办证完毕之日止的违约金以465万元为基数按照日万分之三点五的标准另计）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12344元，减半收取人民币6172元，由被告杭州德珠投资管理有限公司负担，于本判决生效后三日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，预交上诉案件受理费人民币12344元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 敏二〇一六年一月二十日书记员 陆莉英