辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终437号
上诉人(原审原告)：大连嘉恒房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区三堂村，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：王首功，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛艳国，辽宁海晏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朴晶，辽宁海晏律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：应世玉，男，1962年3月30日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市，公民身份号码：×××。
被上诉人(原审被告)：中国银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市新华路6号，统一社会信用代码：×××。
负责人：陈玉琦，该行行长。
委托诉讼代理人：杨殿龙，辽宁丰源律师事务所律师。
上诉人大连嘉恒房地产开发有限公司（以下简称”嘉恒公司”）因与被上诉人应世玉、中国银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称”中行瓦房店支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2017）辽0292民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
嘉恒公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、应世玉不正当阻止担保合同解除条件的成就，中行瓦房店支行放任应世玉的行为，应视为担保合同解除条件成就，担保合同应视为解除。案涉保证合同所附的解除条件是应世玉取得《房屋所有权证》并办理以所购房屋为抵押物的抵押登记。2013年4月起，应世玉即具备了办理房屋所有权证的条件，中行瓦房店支行应积极行使和履行督促的权利和义务。作为担保合同的主合同《贷款合同》当事人应世玉及中行瓦房店支行在明知办理所有权证及抵押登记将直接影响保证人的保证责任解除的情况下，而应世玉已经可以办理房屋所有权证及抵押登记等手续时却不予以办理，中行瓦房店支行怠于督促应世玉办理所有权证及抵押登记等手续，应视为自身利益所需阻止了条件的成就。依据《合同法》第四十五条的规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，保证合同自抵押物具备办理所有权证及抵押登记之日即2013年4月起解除，上诉人不再承担保证责任。一审法院认定被上诉人拖延办理房屋产权登记和抵押登记，导致上诉人的保证期限不当延长，损害了上诉人的合法权利；但是并未认定被上诉人应世玉的拖延行为以及被上诉人中行瓦房店支行放任应世玉拖延办理有关权属登记的行为属于不正当阻止合同解除条件的成就，而机械的认为应世玉不办理有关权属证明，担保合同就当然的未解除，属于认定事实和适用法律均错误。中行瓦房店支行所扣除的应由应世玉支付的贷款偿付金额应退还给上诉人。1.担保合同自房屋权属证明办理条件具备时视为解除后，中行瓦房店支行所扣除的应由应世玉支付的贷款偿付金额应退还给上诉人。2.在一审法院采纳的证据
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上诉人与被上诉人中行瓦房店支行签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》中约定，协议项下任一房屋贷款因上诉人原因发生逾期或违约，被上诉人中行瓦房店支行有权从上诉人保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分。该条内容明确的约定了中行瓦房店支行有权自行扣除每笔贷款应还款部分的条件是上诉人的原因，而中行瓦房店支行在案件审理阶段自认其直接从上诉人账户中扣款的事由仅为借款人应世玉逾期还贷违约。中行瓦房店支行的直接扣款行为明显违反了有关扣款约定。因此，一审法院认定中行瓦房店支行直接扣划上诉人保证金账户资金属依法行使权利而驳回上诉人的诉请属事实认定不清。三、上诉人主张律师费有合同依据。依照三方签署的《贷款合同》通用条款第七条规定：”??因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担”，该条款是合同争议解决条款，应当适用于合同签订所有主体，因此上诉人有权要求被上诉人应世玉承担上诉人聘请律师维护权利支付的的律师费，而被上诉人中行瓦房店支行应对此承担连带责任。一审法院认为上诉人的该项主张无依据属事实认定错误。
中行瓦房店支行辩称，不同意上诉人的上诉请求。到目前为止，本案所涉及的上诉人的保证责任仍然没有达到合同约定的保证期限，中行瓦房店支行作为贷款人没有收到案涉贷款房屋的抵押他项权证，所以按照法律规定及合同约定，上诉人应承担保证责任。中行瓦房店支行也不存在上诉人所提及的阻止保证合同解除的情形，更不存在放任应世玉拖延办理权属证书的行为，因为应世玉是否办理产权证书，中行瓦房店支行作为贷款人既不能控制，也没有义务和能力去强制其办理房屋产权证。关于上诉人律师费的主张，没有相应的法律规定，合同中也没有相关条款的约定，请求维持原判。
应世玉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
嘉恒公司向一审法院起诉请求：1.认定商品房买卖合同（合同编号：WHT201003123）项下长兴岛临港工业区岛娇路13号1单元14层2号房屋已具备办理产权证条件，判令被告应世玉办理产权证；2.判令自具备办理产权证之日，解除原告与被告中行瓦房店支行之间的借款保证合同；3.判令被告中行瓦房店支行返还扣划的款项12192.81元及利息；4.判令二被告连带承担律师费4万元。
一审法院认定事实：2010年7月12日，原告与被告应世玉签订商品房买卖合同，原告将坐落于大连长兴岛临港工业园区岛娇路13号1单元14层2号商品房预售给被告应世玉。被告应世玉支付首付款249236元，向被告中行瓦房店支行贷款57万元。原告于2011年7月3日将房屋交付被告应世玉。2016年12月9日，大连长兴岛经济区不动产登记中心出具说明一份，内容为：”大连嘉恒房地产开发有限公司开发的大连长兴岛临港工业区岛娇路13号房屋于2013年4月办理房屋权属初始登记，可以办理不动产权属证”。
另查明，2010年7月3日，原告为中行瓦房店支行出具不可撤销连带责任保证书，内容为：”我司自愿为应世玉提供个人住房贷款担保，并自此向贵行出具不可撤销之连带责任保证书，保证书范围：借款合同项之下全部贷款本金、利息及其他相关全部费用。保证期限：自借款合同生效之日起至房屋产权证和他项权证交给贷款人抵押登记时止”。2010年8月1日，原告（乙方）与被告中行瓦房店支行（甲方）签订个人房屋贷款合作协议一份，约定双方合作项目为嘉恒国际；甲方为乙方上述房产项目提供不超过10000万元的个人房屋贷款额；乙方同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，自借款合同生效之日起，至甲方取得购房借款人以国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止；乙方同意在甲方开设贷款保证金账户，按照贷款总额的5％交纳保证金，账号为×××，并接受甲方的监督和管理。协议项下任一房屋贷款因乙方原因发生逾期或违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分。
又查明，被告应世玉于2016年8月不再偿还被告中行瓦房店支行贷款，被告中行瓦房店支行于2016年9月30日在原告保证金中扣款12192.81元用于垫付被告应世玉2016年8月、9月欠款。2017年，被告中行瓦房店支行又从原告保证金帐户中扣除36546.53元用于垫付被告应世玉所欠贷款。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否有权利要求被告应世玉办理其所购买房屋产权登记；2.原告是否有权自房屋具备办理产权登记条件之日起解除原告与被告中行瓦房店支行之间的借款保证合同；3.原告是否有权利要求被告中行瓦房店支行返还已扣划的保证金；4.原告是否有权利要求二被告承担本案的律师费。
关于房屋产权登记问题，在商品房买卖合同中，购房人购买房屋后要求房地产开发企业协助办理房屋产权证是购房人的权利，在不侵害他人合法权益的情况下，购房人可自由行使此项权利。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案涉房屋已于2011年7月交付，并于2013年4月具备办理产权登记条件。现因被告应世玉拖延办理房屋产权登记和抵押登记，导致原告的保证期限不当延长。由于被告应世玉不按期偿还房屋贷款，导致被告中行瓦房店支行直接扣划原告保证金账户中的资金代为偿还房屋贷款，应世玉拖延办理房产证的行为损害了原告的合法权益，并与诚实信用原则相违背。故原告有权利要求被告应世玉办理房屋产权登记。
关于原告是否有权利解除借款保证合同问题，一审法院认为，被告应世玉所购买的房屋目前虽然具备办理房屋产权登记的条件，但因被告应世玉自身原因导致房屋产权登记尚未办理。原告为被告中行瓦房店支行出具的不可撤销连带责任保证书中明确载明，保证期限至房屋产权证和他项权证交给贷款人抵押登记时止，现保证期尚未届至，被告中行瓦房店支行也不同意提前免除原告的保证责任，故一审法院对原告请求解除保证合同的诉讼请求不予支持。
关于返还已扣保证金问题，因现在保证期尚未结束，被告中行瓦房店支行扣划原告保证金账户中资金代为偿还房屋贷款是依法行使权利，原告此项请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于律师费问题，虽然原告因本案实际支出了律师费，但原告要求被告承担律师费无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告应世玉于判决发生法律效力之日起十五日内办理商品房买卖合同项下长兴岛临港工业区岛娇路13号1单元14层2号房屋所有权登记手续，原告大连嘉恒房地产开发有限公司为被告应世玉提供必要条件；二、驳回原告大连嘉恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1204元，由被告应世玉负担100元，由原告大连嘉恒房地产开发有限公司负担1104元。
本院对一审查明的事实予以确认。还查明，在应世玉（借款人）、中行瓦房店支行（贷款人）、嘉恒公司（保证人）签订的《个人一手住房贷款合同》附件一”个人一手住房贷款合同通用条款”第七条约定”除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。”另查，在嘉恒公司提起诉讼的本案中，已支付律师代理费4万元。
本院认为，本案的争议焦点是嘉恒公司是否仍应承担给付案涉房屋应世玉未偿还贷款的责任。在嘉恒公司与中行瓦房店支行签订的”个人房屋贷款合作协议”中约定，嘉恒公司同意自购房人与中行瓦房店支行签订的《借款合同》生效之日起，至中行瓦房店支行取得购房借款人以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。嘉恒公司还就案涉房屋应世玉的贷款向中行瓦房店支行出具了”不可撤销连带责任保证书”。嘉恒公司与中行瓦房店支行签订的”个人房屋贷款合作协议”系附解除条件的保证合同，只有在符合该协议约定的条件时，即中行瓦房店支行取得《抵押登记证明》或《他项权利证》，解除条件才视为成就，嘉恒公司才不应再承担保证责任。本案中，虽然案涉房屋已于2013年4月可以办理不动产权属证，但应世玉并未及时办理，嘉恒公司亦未提供证据证明其已通知或督促应世玉办理所有权登记。而根据嘉恒公司与中行瓦房店支行签订的”个人房屋贷款合作协议”的约定，嘉恒公司保证在中行瓦房店支行与购房借款人签订《借款合同》《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交与中行瓦房店支行管理。可见，在案涉工程竣工验收后，负责通知并督促购房人办理房地产权证及抵押他项权证的责任人为嘉恒公司，并非中行瓦房店支行。既然双方签订的”个人房屋贷款合作协议”已明确约定嘉恒公司的保证责任的期间截至中行瓦房店支行取得他项权证之日止，在房屋未进行正式产权登记前，嘉恒公司即应为应世玉的借款承担连带责任保证。综上，对嘉恒公司主张的自案涉房屋具备办理产权登记条件之日起解除其与中行瓦房店支行间的借款保证合同的观点不予支持，嘉恒公司应继续承担给付应世玉未偿还贷款的连带保证责任。
关于嘉恒公司提出应世玉不正当阻止担保合同解除条件的成就，中行瓦房店支行放任应世玉的行为，应视为担保合同解除条件成就一节，本院认为，如前文阐述的理由，在案涉房屋具备办理产权登记的条件后，对应世玉负有通知、督促办理产权登记义务的主体为嘉恒公司，而非中行瓦房店支行。中行瓦房店支行作为贷款银行，没有义务和能力去控制借款人应世玉办理房屋产权证，从嘉恒公司与中行瓦房店支行签订的”个人房屋贷款合作协议”约定的内容显示，嘉恒公司负责在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将上述三证交与中行瓦房店支行管理，故嘉恒公司此项主张不能成立。
关于嘉恒公司主张其不存在过错，中行瓦房店支行无权从其保证金账户中扣除应世玉未偿还贷款一节，本院认为，双方在”个人房屋贷款合作协议”中所约定的”协议项下任一房屋贷款因乙方（嘉恒公司）原因发生逾期或违约，甲方（中行瓦房店支行）有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分”，该”因乙方原因”应是指非甲方原因即可，否则，即不符合嘉恒公司作为开发商与贷款银行签订贷款合作协议，保证对购房借款人的借款承担连带责任，降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险的开发商阶段性保证担保设立的初衷。嘉恒公司的上述主张系对双方合同条款的错误解读，本院不予支持。
关于嘉恒公司主张的律师费，从查明的事实可见，在三方签订的《贷款合同》附件一通用条款第七条中有明确约定，即因《贷款合同》订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用），均由借款人承担，本案系由于借款人应世玉未及时偿还贷款，导致中行瓦房店支行从嘉恒公司的保证金账户中扣款产生，符合上述附件一约定的应由借款人承担律师费的情形，故对嘉恒公司要求应世玉承担律师费的请求予以支持。但嘉恒公司要求中行瓦房店支行对律师费承担连带责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，嘉恒公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2017）辽0292民初87号民事判决第一项；
二、撤销大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2017）辽0292民初87号民事判决第二项；
三、应世玉于本判决生效之日起十日内，给付大连嘉恒房地产开发有限公司律师费4万元；
四、驳回大连嘉恒房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1204元，由应世玉负担900元，由大连嘉恒房地产开发有限公司负担304元；二审案件受理费1104元，由应世玉负担800元，由大连嘉恒房地产开发有限公司负担304元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘丽媛
审判员 刘冬艳
二〇一八年三月二十六日
书记员 董 芳