内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0291民初1021号
原告：张海生，男，1975年7月3日出生，汉族，包头市明远食品有限责任公司信息部总监，住内蒙古自治区包头市青山区。
委托诉讼代理人：李晓红，内蒙古道扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯翠玲，内蒙古道扬律师事务所实习律师。
被告：张晓伟，男，1974年10月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。
被告：张晓明，男，1969年12月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：魏宏文，内蒙古瑞安律师事务所律师。
被告：包头市众邦置业经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区。
法定代表人：武异新，总经理。
委托诉讼代理人：杨国斌，公司法务人员。
委托诉讼代理人：邬兵兵，公司员工。
原告张海生与被告张晓伟、张晓明、包头市众邦置业经纪有限责任公司（以下简称众邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海生及其委托诉讼代理人李晓红、冯翠玲，被告张晓伟、张晓明共同委托诉讼代理人魏宏文，被告众邦公司的委托诉讼代理人杨国斌、邬兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海生向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令三被告连带返还原告定金20000元及支付违约金70000元，共计90000元；3.判令三被告连带赔偿原告损失24481元，具体包括：中介服务费9450元、贷款服务费10000元、评估费2561元、代办他项费600元、公证费1870元。4.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2016年11月14日，被告张晓伟授权其哥哥张晓明与原告、第三被告签订《房屋买卖(置换)合同》。合同约定，第一、二被告将其所有的位于包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇花园21-801号房屋出售给原告，房屋面积119.4㎡，房屋成交价700000元。第三被告收取服务费并提供居间服务，并受第一、二被告委托在一个月内将房本办理完毕。如原、被告任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告向第一、二被告交付定金20000元，向第三被告提交了贷款资料，交纳了中介服务费9450元、贷款服务费10000元、评估费2561元，代办他项费9450元及办理公证费1870元。故原告已履行了合同约定的义务，但先是第三被告未能在合同约定的期限内给第一被告将房本办理完毕。接着第一、二被告又迟迟不配合办理银行按揭贷款的面签手续。最后第一、二被告以房价已涨价及房屋已抵押给他人为由表示不卖了。最终导致合同无法履行。原告认为，被告的违约行为已导致原告无法实现合同目的，且给原告造成首付款贷款高利，半年多房租、房屋市场差价、贷款利率优惠政策未能享受等损失。故原告诉至法院，请求支持原告的诉请，维护原告的合法权益。
被告张晓伟辩称，被告张晓伟未有违约行为，原告的诉讼请求无法律依据。首先，张晓明代张晓伟签订《房屋买卖(置换)合同》后，原告未在相应期限内支付首付款。同时，原告也认可系因被告众邦公司违约导致合同履行期限过长造成原告和被告张晓伟无法正常履行合同。故违约责任不应由被告张晓伟承担。其次，原告与被告众邦公司之间不只是居间合同，双方建立的是行纪合同。原告向被告众邦公司交纳的中介服务费、贷款服务费、评估费，代办他项费、公证费，被告张晓伟并未收取、也不知情。故原告无权向被告张晓伟主张违约及返还定金、违约金。三、原告在第二项诉讼请求中主张定金及违约金不符合法律规定，定金及违约金不能同时适用。
被告张晓明辩称，被告张晓明作为张晓伟的受委托人，在张晓伟表明承担合同的权利时，被告张晓明的代理行为已经终止，其不应承担合同责任。故法院应依法驳回原告对张晓明的起诉。
被告众邦公司辩称，一、被告众邦公司不存在违约，不应承担违约责任。2016年11月14日，被告众邦公司与原告、被告张晓明签订了《房屋买卖(置换)合同》。合同约定，被告张晓明委托被告众邦公司办理房本，被告众邦公司承诺在30个工作日内办理完毕。合同签订后，被告众邦公司积极联系办理房本，但由于被告张晓伟在北京，未能及时提供办理房本所需的有关材料，延误了办理时间。之后，不动产登记工作由房管局移交不动产登记局，且交易房屋需要土地确权，从而导致房屋产权在约定的期限内未办理完毕。故被告众邦公司认为其行为不属于违约，系因国家政策调整的不可抗力所致。另外，被告众邦公司已于2017年4月10日将房本办理完毕。之后，被告众邦公司多次与被告张晓伟协商，但被告张晓伟以房价已上涨为由不履行合同。二、原告所诉被告众邦公司未尽到提供居间服务应尽的义务与事实不符。被告众邦公司已促成双方合同的签订，且合同合法有效。被告众邦公司已提供了居间服务的义务。三、被告众邦公司不应与其他被告连带返还定金及支付违约金70000元。被告众邦公司不存在违约行为，不应承担违约责任。定金系被告张晓伟、张晓明收取，应由被告张晓伟、张晓明返还。四、原告要求被告众邦公司连带赔偿损失24481元，缺乏事实和法律规定。被告众邦公司已促成双方合同的签订，履行了居间服务的义务，故中介服务费10000元不予退还。贷款服务费9450元可酌情退还；评估费2561元，公证费1870元不予退还；代办他项费600元可以退还。综上，被告众邦公司已履行了合同义务，没有违约行为，不应承担责任。
本院经审理认定事实如下：被告张晓明系被告张晓伟的哥哥。被告张晓伟口头委托被告张晓明出售其所有的坐落于包头稀土高新技术产业开发区恒为路5号鹿港小镇花园21-801房屋。2016年11月13日，被告张晓明（甲方）与被告众邦公司（乙方）签订《房屋速销合同》。该合同载明，甲方将位于高新区鹿港小镇21栋1单元8楼东户的房屋委托乙方进行销售。产权性质私产。产权人张晓伟。合同第二条约定：委托销售价格、委托方式及期限。2.1双方商定，该房屋委托销售价格为人民币陆拾玖万元（690000元）。2.3乙方承诺在合同生效后90天内促成客户以不低于上述委托价格与甲方达成交易，订立《房屋买卖(置换)合同》。乙方为此支付保证金10000元。……。如果乙方未能实现上述承诺，则将该保证金补偿给甲方；若在委托期限内乙方推荐的客户与甲方订立《房屋买卖(置换)合同》，则甲方应于订立该合同当日向乙方返还已收取保证金。第九条其他约定。1、甲乙双方协商，甲方售价陆拾玖万元不承担房屋过户及中介服务费，高出该价格部分作为中介服务费。3、甲乙双方协商，乙方为甲方办理房本手续，甲方需提供办房本所有材料及费用；4、甲方委托乙方出售该房屋，并办理垫资业务，垫资费用由甲方承担。（备注：垫资利息由高出陆拾玖万元部分房款承担，若无高出部分由乙方承担）。该合同签字处有张晓明代张晓伟、被告众邦公司的经手人邬兵兵签字。当天，被告众邦公司的工作人员邬兵兵向被告张晓明出具收条一张，该收条载明，今收到张晓明交来鹿港小镇办房本材料如下：1、购房合同；2、房款收据；3、办房本加急费贰仟元整。同日，原告张海生的爱人张霞（甲方）与被告众邦公司（乙方）签定了《购房意向书》。该意向书载明，甲方同意以人民币柒拾万元整（小写：700000元）购买由乙方提供的坐落在包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇21栋1单元8楼东户。意向书第二条：约定事宜。1、甲方在签订本意向书之时，向乙方交纳预付意向金人民币叁佰元整（300元）；2、甲方与该房屋所有权人签订《房屋买卖(置换)合同》之时，此预付意向金自动转为服务费或定金。服务费具体金额以《房屋买卖(置换)合同》中约定为准，多退少补。该意向书下面加了一句话，甲乙双方协商，乙方承诺该房房本在签订众邦置业正式三方合同后15天内办理完毕，若有违约，乙方赔付甲方定金的三倍。
2016年11月14日，被告张晓明（甲方）与原告张海生（乙方）、被告众邦公司（丙方）签订了《房屋买卖(置换)合同》。合同约定，甲方自愿将坐落于包头稀土高新技术产业开发区恒为路5号鹿港小镇花园21-801房屋以柒拾万元（700000元）的价格出售给乙方。该房屋所有权人为张晓伟。合同第三条：付款约定。（1）乙方于2016年11月14日交付甲方定金贰万元；（2）甲乙双方协商，办理房本后，过户当天付首付款人民币贰拾万元整，包含定金贰万元整。第四条:信息服务费及支付。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介服务费人民币壹万元整元；乙方须向丙方交纳中介服务费人民币玖仟肆佰伍拾元整；贷款服务费人民币壹万元整。第六条：违约责任。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1.2.3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还。第八条:约定其它事宜。4、甲方委托丙方办理房本，丙方承诺30个工作日办理完毕。该合同签字处为张晓明代张晓伟及张海生的签字、被告众邦公司的经手人邬兵兵签字。同日，原告向被告张晓明交付定金20000元、向被告众邦公司交纳中介服务费、贷款服务费共计19450元。被告众邦公司的工作人员邬兵兵向被告张晓明出具保证金归还条一张，该条载明：今收到张晓明保证金壹万元整。2017年4月10日，包头市不动产登记局出具了蒙（2017）包头市不动产权第0008005号不动产权证书。该证载明：权利人张晓伟，共有情况单独所有，坐落高新区恒为路5号路鹿港小镇花园21-801。2017年4月27日，原告向内蒙古自治区包头市宏鉴公证处交纳公证费1870元，向内蒙古家里家外房地产经纪有限公司交纳预收评估费2561元、代办他项费600元。2017年5月25日，被告张晓伟表示房屋不卖了。在审理中，被告张晓伟对被告张晓明签订《房屋速销合同》及《房屋买卖(置换)合同》的行为予以认可，但不认为其已构成违约，且原告主张违约金70000元已远高于造成的损失，要求法院降低违约金数额。
以上事实，原告提供的《房屋买卖（置换）合同》、《购房意见书》、结婚证、收条；被告张晓明提供了收据二张；被告众邦公司提供了《房屋买卖（置换）合同》、房本、《速销合同》以及双方当事人当庭陈述经庭审质证认证在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告张晓明、被告众邦公司于2016年11月14日签订的《房屋买卖(置换)合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定。被告张晓明虽不是房屋所有权人，但被告张晓明出售房屋的行为系受房屋所有权人即被告张晓伟的委托，且被告张晓伟对被告张晓明签订《房屋买卖(置换)合同》的行为也予以认可。故该合同合法有效。被告张晓明作为被告张晓伟的代理人，其民事责任应由被告张晓伟承担。故原告要求被告张晓明承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。本案原告已按合同约定履行合同义务，被告张晓伟在合同履行中明确表示不卖房的行为已构成违约。故原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》及返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。被告众邦公司作为房产中介机构，应知悉办证所需资料、期限，但其未在承诺的时间内将被告张晓伟的房屋产权证办理完毕，且办证时间长达5个多月，造成合同无法及时履行，最终未促成原告与被告张晓伟的房屋交易。故被告众邦公司应将向原告收取的中介费9450元退还原告。同时，被告众邦公司收取了原告贷款服务费10000元，但其未履行贷款服务义务。故被告众邦公司应将贷款服务费10000元退还原告。
对于原告要求被告支付违约金70000元的诉讼请求。原、被告双方在《房屋买卖（置换）合同》中既约定了定金，也约定了违约金。原告主张适用违约金条款符合法律规定及合同约定。根据《房屋买卖（置换）合同》第六条第四款规定，如原告、被告张晓伟任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1.2.3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。该条款系原告与被告张晓伟之间的约定，而被告张晓伟不卖房的行为已构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金的数额问题？因原告支付的定金、中介服务费、贷款服务费本院已判决返还，其损失已得到弥补，且原告未提供证据证明其还有其他损失的事实。双方约定的违约金70000元已过分高于造成的损失。被告张晓伟要求降低违约金的请求，本院予以支持。根据本案实际情况，本院酌定被告张晓伟向原告支付违约金30000元。对于原告要求被告赔偿评估费2561元，代办他项费600元、公证费1870元的诉讼请求。因该费用并非三被告收取，且原告已主张违约金。故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告张海生与被告张晓明、被告包头市众邦置业经纪有限责任公司于2016年11月14日签订的《房屋买卖(置换)合同》。
二、被告张晓伟于本判决生效之日起十日内返还原告张海生定金20000元并支付违约金30000元。
三、被告包头市众邦置业经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张海生中介服务费9450元、贷款服务费10000元。
四、驳回原告张海生要求被告张晓明承担民事责任的诉讼请求。
五、驳回原告张海生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2950元，减半收取计1295元（原告已预交），由原告张海生承担509元，由被告张晓伟承担566元，由被告包头市众邦置业经纪有限责任公司承担220元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。
审判员 白春生
二〇一七年九月六日
书记员 张欣茹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。