广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终421号
上诉人（原审原告）：广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司，住所地，柳州市航一路1号6幢1层9号，统一社会信用代码：91450204571822278J。
负责人：匡奕青，经理。
委托诉讼代理人：吕宏科，广西九宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘彬，广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司职员。
上诉人(原审被告)：陈贞明，男，1978年6月25日出生，汉族，住广西柳州市。
委托诉讼代理人：卢绍阳，男，1969年7月8日出生，汉族，住广西柳州市。
上诉人广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司（以下简称瀚新物业）因与上诉人陈贞明物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瀚新物业的委托诉讼代理人吕宏科、刘彬；上诉人陈贞明的委托诉讼代理人卢绍阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瀚新物业上诉请求：一、撤销柳州市柳南区人民法院(2017)桂0204民初2228号民事判决书，依法改判支持瀚新物业一审诉讼请求；二、一审与二审诉讼费用由陈贞明承担。
事实和理由：一审认定事实错误、证据不足、适用法律律错误，依法应当撤销，具体理由如下：
一、关于诉讼时效是否经过的问题。（一）瀚新物业每两年都进行过上门催收，有催收照片为证，因此诉讼时效并未经过。（二）瀚新物业每月都进行过电话催收，因此诉讼时效并未经过。该次起诉，瀚新物业都有陈贞明的联系电话，加上该小区本来就是因为收不上物业费而导致经营困难。为此，瀚新物业也提交了证据，证明多次向住建局及社区反映物业费难收的问题。从常理上也可以推断，瀚新物业不可能怠于行使或放弃自己主张物业费的权利。因此，可以推定瀚新物业所述“每月都进行过电话催收”是事实存在的。（三）最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”按照物业服务合同，陈贞明给物业服务费的方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性。从每一期物业费的债务履行期限届满日起分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了诉讼时效制度的价值目标。因此，本案的诉讼时效起算，应当从双方物业服务合同解除或届期终止次日起算。而本案合同尚未终止，诉讼时效尚未起算。（四）本案《物业服务合同》约定的是每月支付物业服务费，其性质类似于《房屋租赁合同》，诉讼时效可以参考《房屋租赁合同》的法律规定，依法本案的诉讼时效起算，应当从双方物业服务合同解除或届期终止次日起算。而本案合同尚未终止，诉讼时效尚未起算。2013年年12月19日，北京市高级人民法院“京高法发（2013）462号”《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中认为，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。最高人民法院（2011)民提字第304号《民事判决书》，秦皇岛华侨大酒店与秦皇岛市海港区工商行政管理局租赁合同纠纷案。争议焦点：1.双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，后因承租方未按期缴纳租金发生纠纷的，诉讼时效应如何起算?审判要旨：为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。当然，也有与北京高院不一致的观点，但从时间上而言，北京高院的意见出台在后，北京高院或许参考了最高院的“（2011)民提字第304号《民事判决书》”个案裁判观点，毕竟最高的经典裁判个案，往往有指导意义。
二、关于陈贞明是否应当承担违约金的问题。（一）本案《物业服务合同》中约定，物业服务费每月缴纳，逾期缴纳视为违约，并以欠缴物业费为基数，按每日千分之五承担违约责任。该项违约金的约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的约定条款，理应对陈贞明具有约束力。（二）陈贞明也认可瀚新物业的诉讼主张期间都未交纳物业服务费，按照上述合同约定，陈贞明是存在违约事实的。（三）一审法院以“因瀚新物业服务不到位”为由，不支持瀚新物业的违约金主张，没有法律依据。1、业主应当积极协助物业公司进行管理，并及时履行应尽的义务。物业服务企业不不履行或者不不完全履行物业服务合同约定的义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。本案陈贞明作为业主，以拒绝缴纳物业费的方式来对抗，明显属于非合法行为，缺乏合法依据，不应当得到法院支持。2.若瀚新物业作为物业管理企业，提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，按照《合同法》第一百一十一条规定，法院也只是对物业服务费用酌情予以减少，并不不能因此免除陈贞明的违约责任鼓励“业主以拒绝缴纳物业费的方式来对抗物业服务企业”。若一审的“不支持瀚新物业违约金”的判决，得不到纠正，将会“指引”业主大面积“拒交物业费”，因为业主会认为：不缴纳物业费，官司输了大不了给，反正不会产生“违约成本（违约金）。也就是说，业主违约是零成本，那业主当然会给物业公司人为设置障碍了，因为这样既可以赌物业公司不起诉，也可以搏诉讼时效经过，进而达到免单的目的。根据权利义务对等的原则，瀚新物业违约被承担了25%的违约责任，那么，基于陈贞明逾期缴纳物业费已经构成违约的事实，陈贞明也应当按合同约定向瀚新物业支付违约金。一审不支持瀚新物业的违约金请求，明显缺乏法律依据，也有失公平、有违诚信原则。因此，陈贞明应当承担违约金。
三、关于瀚新物业提供的物业服务项目与服务质量和约定标准是否存在差距的问题。
（一）陈贞明提交的“服务瑕疵”的照片及法院拍摄的现场照片，都是属于某一个时间点的现状，并不能表示一天内（或长期）都处于这种现状。因此，陈贞明一审提交的证据，不足以证明瀚新物业提供的服务不符合约定。一审中，法院拍摄发现小区内的建筑垃圾，就是开发商产生的建筑垃圾，物业都是累积够一定数量才清除的，而不是天天清。因此，不排除拍摄时，垃圾的清理理时间并未到，因此能拍摄到有垃圾的存在。至于一审中提及的侧门没有封闭管理，是业主不给封闭，因封闭后没地方停车，该小区地下停车库不不出售也不不出租，所以停车只能停小区地面，停车位十分紧张。瀚新物业之前曾想打桩设门封闭，但被业主阻止。（二）一审中，瀚新物业提交的服务证据足以证明，瀚新物业已依约履行了合同主要义务。（三）物业费都是约定按月支付，而且是先付费，后提供物业服务的服务方式。也就是说，陈贞明属于合同中先履行义务人，陈贞明未依约先履行行，作为后履行人的瀚新物业，可以行使“先履行抗辩权”。因为，瀚新物业没有物业费作支撑，根本无法正常开展业务，进而导致物业服务存在瑕疵。瀚新物业并未认可瑕疵的存在，即便存在，也是由于陈贞明拒绝缴纳物业费的“先履行义务”而导致，相应的法律后果应当由陈贞明承担。
四、关于共用水分摊费、公共照明分摊费等费用是否应当得到支持的问题。（一）瀚新物业与陈贞明的《物业服务合同》中约定，共用水分摊费、公共照明分摊费等费用并未包括在物业服务费当中，由瀚新物业另行收取。（二）作为一个2000多人的小区，共用水分摊费、公共照明分摊费等费用是现实存在的费用及开支。（三）共用水分摊费、公共照明分摊费等费用发票，瀚新物业已归档存放在深圳。一审中因时间紧迫，相应的票据未能及时举证，但通过生活常识也足以推定，瀚新物业的该项主张是在合理理范围内的，应当得到支持。
陈贞明辩称，1.本案中，瀚新物业没有举证在诉讼时效期间不断向业主主张权利，其主张在2013年、2015年间进行过催收，但其向一审法院提供的上门催收照片为复印件，无法核实其真实性和有效性，依据最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，从该规定中，显然知道了本案物业管理诉讼属于经济管理案件，适用诉讼时效来规范。2.关于瀚新物业要业主承担违约金的问题，因瀚新物业与业主所签订的合同违反了法律法规，所签订的合同应为无效合同，其服务也不到位，不存在违约金的问题。3.关于瀚新物业提供物业服务项目与服务质量是否存在差异的问题，一审法院在调查审理期间，到小区实地拍照取证发现，小区存在无人管理的状态，存在脏乱差现象。综上，业主不应当承担任何的物业费及其他产生的费用。
陈贞明上诉请求：一、撤消（2017)桂0204民初2228号民事判决书第一项，依法改判；二、陈贞明依法不用承担物业任何费用；3、本案诉讼费由瀚新物业承担。
事实和理由：一、本案诉讼时效已超过。本案诉讼已超出法定的2年诉讼时效，陈贞明依法不用承担物业任何费用；1.依据《民法通则》第七章规定“诉讼时效”第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2.依据《民法通则》第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利利被侵害时起计算。3.依据最高法《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法律(2008）11号规定第二条，当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间，预先放弃诉讼时效利利益的，人民法院不予认可。在本案中，从瀚新物业提供的两张催费通知相片的复印件日期来看，均已超过了法定的诉讼时效2年。（服务合同签订日期：2010年10月31日，第一张催费相片日期2013年5月11日，第二张催费相片日期2015年6月3日，而本案瀚新物业主张的日期2017年年8月13日）。并且瀚新物业方在庭审质证时，没有出示两张催费通知的相片原件来证明其真实性。陈贞明对此证据不不予认可其真实性。瀚新物业也没有证据证明其在此期间向业主主张过权利，又无证据证明时效存在中止、中断、延长事由。以上事实清楚表明了了本案瀚新物业的诉讼请求已超过2年的诉讼时效。
二、瀚新物业要求陈贞明支付物业费的数额无证据来确定。瀚新物业在一审庭审质证时，并没有证据来支持其主张的物业费是如何计算的。
三、陈贞明是不应当交缴物业费。1.瀚新物业没有资质证，属于非法经营。在庭审质证时，瀚新物业没有提供合法的资质证。依据国务院令379号《物业管理理条例》第六章法律责任的第六十条，违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。依据《物业管理条例》第32条第2款规定，我国对物业管理企业实施资质管理制度，具体的办法由国务院建设行政部门制定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。依据《物业服务企业资质管理办法》第二条规定在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业企业资质管理适用本办法。本办法所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。依据《物业管理企业资质管理办法》第十九条规定，物业服务企业超越资质等承承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产管理部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上30万元以下的罚款。依据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章制度，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。从以上法律、法规来看，明确规定法律法规是不不允许物业的非法经营。无资格、无资质的物业公司不受法律保护。物业管理企业应当按照我国法律法规规定设立，并且应当取得相应的资质等级，具有法人资格的物业管理理企业必须具备相应的资质才能从事物业管理业务。2.瀚新物业非法经营，其签订的服务合同无效。依据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效，第五点，违反法律，行政法规的强制性规定。本案瀚新物业没有按照我国法律法规规定，取得相应的资质等级，非法从事物业管理业务。所以，其签订的服务合同无效。3.瀚新物业存在严重的管理混乱，没有规范的物业标准。依据瀚新物业提供的《龙城华府前期物业服务合同》和望泰*龙城华府物业管理委托管理协商备忘录来看，对物业的服务内容和质量都是有要求和标准的，需要达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级，60%的项目指标达到二级标准。但从我方和法院依职权提供的证据和本案事实来看，物业公司提供的服务质量和标准根本没有达到合同的约定，甚至是不作为。依据《物业管理条例》第36条规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。4.本案陈贞明与瀚新物业不是物业服务的法律关系，双方没有签订任何的物业服务合同。
瀚新物业辩称，1.本案诉讼时效问题，具体答辩意见以瀚新物业的上诉状中关于诉讼时效是否超过的为准。2.瀚新物业支付物业费的数额是按照每一位的业主的房屋建筑面积乘以单位建筑面积0.99元计算所得，业主的房屋建筑面积，一审庭审中，法官多次询问业主，业主拒绝回答，按照证据规则的规定，如果主张的一方有一定的基础事实，掌握证据的另一方拒绝提供，人民法院可以支持主张一方。瀚新物业有一张登记表，也一直沿用至今的收费表，上面也有具体的建筑面积登记。3.瀚新物业是合法登记成立的物业公司，也取得了相应的物业资质，但是《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政事项的决定》（国发2017）7号，以及《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发2017）46号，国务院很明确把物业资质相关核定工作取消，物业企业就不需要补办或年检物业资质。瀚新物业是合法经营，并非非法经营，签订的前期物业服务合同是有效合法的。瀚新物业与开发商签订的前期物业服务合同对所有业主都具有约束力，并非如业主所说双方没有签订任何的物业服务合同。综上，业主方的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
瀚新物业向一审法院起诉请求：1.判令陈贞明向瀚新物业支付所拖欠的2011年2月至2017年4月期间的物业服务费9140元、2014年9月专项维修费用分摊18元、2011年1月至2017年3月电梯用电分摊1577.9元、2011年1月至2017年3月二次加压费772.6元、2011年1月至2017年3月公共用水分摊41.7元、2011年1月至2017年3月公共照明用电分摊988.2元、违约金10000元（违约金计算：自2011年1月1日起暂计至2017年3月，之后违约金按每日5‰计算至清偿之日止），以上合计22538.4元；2.本案诉讼费用、公告费用、邮寄费用、房产档案查询费等涉案费用由陈贞明负担。
一审法院认定事实：陈贞明系柳州市航一路“望泰-
龙城华府5栋10-4室业主，房屋建筑面积为123.3平方米。柳州望泰房地产开发有限公司于2010年12月31日与广西南宁宏祥物业服务有限公司签订《望泰-
龙城华府前期物业服务合同》，双方约定服务内容为对于望泰-
龙城华府的房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序；服务质量超过物业管理协会制定的三级标准，60%的指标达到二级标准。物业服务费为0.99元/月/平方米，按每次1个月计费交纳，业主或物业使用人应当在当月内履行交纳义务；合同期限从双方签字之日起至首届业主大会成立与选聘的物业企业实际接管之日止。2011年1月1日，宏祥物业进入小区开展物业服务。2011年1月14日，宏祥物业变更为瀚新物业。陈贞明入住后未能按时交纳物业管理费用。瀚新物业进入小区开展物业服务以来，未能提供良好的物业服务，小区卫生环境比较脏乱，小区内建筑垃圾不及时处理，长期堆放，没有做到封闭式管理，存在安全隐患。瀚新物业主张曾于2013年、2015年向陈贞明催缴过物业服务费，但未能提供充分证据予以证实。瀚新物业主张专项维修费、电梯用电分摊、二次加压费、公共用水分摊、公共照明用电分摊亦未能提供证据予以证实。
一审法院认为：瀚新物业与柳州望泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对瀚新物业和全体业主均具有约束力。本案陈贞明已实际接受了瀚新物业提供的物业服务，瀚新物业主张要求陈贞明交纳物业服务费，理由充分，该院应予支持。但瀚新物业在服务期间存在小区内服务不到位、小区卫生打扫不及时等问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低瀚新物业的收费标准，按其约定标准的75%计算。关于诉讼时效问题，瀚新物业主张已分别在2013年、2015年间进行催收，其向该院提供了上门张贴催收的照片予以证实，但该照片为复印件，无法核实其中内容，该院不予认可，陈贞明关于诉讼时效的主张，该院予以采纳。因瀚新物业于2017年6月向该院递交诉状，故对于2014年6月前的物业费，该院不予支持。陈贞明应向瀚新物业支付物业费为123.3×0.99×35×75%=3204元。瀚新物业主张要求陈贞明支付专项维修费、电梯用电分摊、公共用水分摊、二次加压费、公共照明用电分摊亦未能提供证据，故对于上述请求该院亦不予支持。关于违约金一节，因瀚新物业服务不到位，此项诉讼请求，该院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、陈贞明支付广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司2014年6月至2017年4月期间的物业费3204元。二、驳回广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司其他诉讼请求。案件受理费363元（广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司已预交），适用简易程序减半收取181.5元，由广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司负担155.5元，陈贞明负担26元，退回广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司181.5元。
本院二审期间，瀚新物业围绕上诉请求依法提交的证据有：
1.提交瀚新物业2011年1月至2017年4月公共电费缴纳明细表，拟证明2011年1月开始，瀚新物业缴纳公共电费支出的具体数额，计算出每位业主应当承担的公摊电费，具体的计算公式：每个业主每月公摊电费=（总用电-
门面用电）/147860×每位业主的建筑面积。
2.柳州市房产资料查询结果，拟证明每位业主的房屋建筑面积。
陈贞明对瀚新物业提交证据的质证意见：瀚新物业提交的证据不是新证据，不予质证。
对当事人提交的证据，本院认定如下：证据1，虽有相关缴费发票予以佐证，但是缴费发票载明的户名为柳州望泰房地产开发有限公司，且发票中并未区分具体的电费用途，无法证实业主每月承担的公摊电费，本院不予采纳。证据2，已经一审进行质证，本院对真实性予以采纳。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、瀚新物业的诉讼请求是否超过诉讼时效？二、瀚新物业是否具备相应的物业服务资质？三、瀚新物业诉请的各项费用是否有法律依据？
针对争议焦点一，普通民事纠纷的诉讼时效应为当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，物业公司追索物业费属于普通的债权请求权，不属于法律规定的特殊情况，故本案应适用诉讼时效的一般规定。由于瀚新物业于2017年6月向一审法院递交起诉状，本案立案时间为2017年8月9日，则应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效。一审中，陈贞明提出诉讼时效抗辩，瀚新物业未提出证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，对于陈贞明的抗辩，本院予以采纳。
针对争议焦点二，瀚新物业在一审期间向法院提交了营业执照、准予变更登记通知书、资质证书等材料证明其具有物业服务资质，因此瀚新物业具备相应的物业服务资质。
针对争议焦点三，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。瀚新物业与柳州望泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，对瀚新物业和全体业主均有约束力，瀚新物业主张业主交纳物业服务费，应予支持。
根据一审法院实地走访发现，小区卫生环境比较脏乱，小区内建筑垃圾不及时处理，长期堆放，小区没有做到封闭式管理，存在安全隐患。瀚新物业上诉状所称小区内的建筑垃圾是开发商产生的建筑垃圾，瀚新物业都是累积一定数量才清除。对于物业服务企业而言，其服务的对象是小区的业主，并非房开公司，房开公司在小区内堆放建筑垃圾严重影响小区业主的生活质量和生活环境，瀚新物业不仅不阻止反而还放任该行为持续发生，瀚新物业履行物业服务合同存在瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。在业主提出物业服务质量存在问题的抗辩下，一审依据该原则，对物业费收费标准予以适当扣减，符合法律规定，应予维持。业主应当按扣减后的标准支付相应期间的物业费。
虽然在物业服务合同中约定了专项维修费、电梯用电分摊费、公共用水分摊费、公共照明用电分摊费，但瀚新物业并未提供证据证明按合同中约定程序和标准计算上述相关费用，即瀚新物业只是简单的提出需要业主支付的费用数额，并未对费用如何计算、如何产生以及是否进行公示提供证据证实，对于瀚新物业主张的专项维修费、电梯用电分摊费、公共用水分摊费、公共照明用电分摊费不予支持。
对于违约金，前期物业服务合同第二条中明确约定了物业公司的服务内容，其中包括维护物业共用部位的环境卫生及安全防范事项，同时合同中还约定了逾期交纳物业费等相关违约责任。虽然物业服务合同明确约定了逾期交纳物业费的违约责任，但瀚新物业没有切实履行物业服务合同中约定的维护共用部位的环境卫生等相应义务，根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，在物业服务企业存在违约的情况下，由于物业服务合同没有明确约定物业费中应如何扣减共用部位的环境卫生等相应费用，故业主不应支付逾期交纳物业费的违约金。综上陈贞明应当支付2015年6月-2017年4月的物业服务费为：123.3×0.99×23×75%=2105.66元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但由于法律变动导致适用法律不当，应予改判；瀚新物业与陈贞明的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2017）桂0204民初2228号民事判决书；
二、陈贞明支付广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司2015年6月至2017年4月期间的物业服务费2105.66元。
三、驳回广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司诉讼请求。
四、驳回广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司上诉请求。
五、驳回陈贞明上诉请求。
二审案件受理费361元（广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司已预交311元，陈贞明已预交50元），由广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司负担311元，陈贞明负担50元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 宁 冰
审 判 员 侯雪山
审 判 员 谭皓匀
二〇一八年四月二十五日
法官助理 何慎十
代书记员 黄习家