湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民一初字第841号
原告（反诉被告）蒋国灿，男，1963年6月17日生，汉族，湖南省临武县人，大专文化，个体户，住湖南省桂阳县。
委托代理人曹坤雄，湖南郴华律师事务所律师。
委托代理人朱诚波，湖南郴华律师事务所律师。
被告（反诉原告）曹国刚，男，1968年10月22日生，汉族，湖南省临武县人，高中文化，个体户，住湖南省郴州市临武县。
委托代理人李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。
原告蒋国灿诉被告曹国刚房屋买卖合同纠纷一案，被告曹国刚在案件审理过程中提起反诉，本院依法组成合议庭，两案合并公开开庭进行了审理。原告蒋国灿及委托代理人曹坤雄、朱诚波，被告曹国刚委托代理人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋国灿诉称，2009年8月13日，中国银行郴州分行与原告签订《门面租赁合同》，约定承租原告位于郴州市协作路邮政新大楼两间门面，面积为257平方米。2010年1月22日，原、被告签订一份《购房合同》，双方约定：将出租的第三号门面（面积为163平方米）卖给被告，价格为2608000元，付款方式为预付款1300000元，另1308000元购房款由银行按揭贷款支付。同年9月13日，原、被告，中国银行郴州分行签订《门面租赁合同补充协议》，三方约定：被告继续履行原告与中国银行郴州分行签订的《门面租赁合同》，每平方米110元每月，原告将2010年9月15日之前收取的租金抵做被告的购房款。至2015年9月14日，被告共收取租金1253908.18元。原、被告双方签订购房合同后，原告多次要求被告办理按揭贷款或者以银行按揭的方式直接支付购房款，但被告以各种理由予以拒绝，2015年6月8日，原告向被告下达催告函，被告明确表示予以拒绝，为此双方发生纠纷。
故诉至法院请求判决1、解除原、被告双方于2010年1月22日签订的《购房合同书》；2、判令被告将中国银行缴纳的租金（从2010年1月22日止2015年9月14日）1253906.18元支付给原告，判决确认2015年9月15日之后的租金归原告；3、本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告在本诉向本院提交如下证据：
证据一、原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的主体。
证据二、门面租赁合同，拟证明涉案房屋在卖给被告之前就已经出租给中国银行，合同约定了租赁的价格及期限等。
证据三、购房合同，拟证明购房金额及相关的权利及义务，原告协助被告办理银行按揭手续，“按揭贷款资料由甲方提供”中的“甲方”属于笔误，应当由购买方提供，门面已经出租。
证据四、租赁合同补充协议，拟证明合同主体包含了原告、被告、及中国银行，合同约定了相关的事项，被告清楚购买涉案房屋时该房屋已经出租，我方已经履行了告知义务。
证据五、计算单，拟证明被告在2010年1月22日至2015年9月14日之间根据补充合同内容收取了房屋租金是1253908元。
证据六、催告函，拟证明我方要求被告履行合同义务，并且明确告知被告如不履行义务将解除购房合同。
证据七、回复函，拟证明被告收到了原告邮寄的函，被告明确表示不履行合同约定的主要义务。
被告曹国刚辩称并反诉称，2009年12月26日，原告要求被告购买新邮政大楼一楼门面，被告于当日将100000元交给原告用于购买门面的订金。2010年1月22日，双方签订一份《购房协议》，双方约定：该门面总价款2608000元，付款方式为先付50%，另50%由银行按揭贷款支付，按揭贷款相关资料由原告办理并承担所有费用。签订合同后，被告分两笔向原告支付购房款1150000元，至此被告累计支付购房款1393440元，已超过购房款的50%。2013年原告将门面过户到自己名下，按合同约定原告应将门面过户到被告名下，原告的行为严重违约，
故提起反诉1、要求被反诉人立即将位于郴州市升平路与协作路交汇处邮政综合大楼106号门面的所有权过户到反诉原告的名下；2、判令反诉被告赔偿违约金及损失260000元；3、本案本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。
被告曹国刚为支持答辩理由及反诉请求，在举证期限内向本院提交以下证据：
证据一、曹国刚的身份证，拟证明被告身份。
证据二、房屋买卖合同，拟证明双方之间的房屋买卖关系及权利、义务。
证据三、成交确认书，拟证明双方之间的买卖关系合法。
证据四、门面租赁合同，拟证明涉案房屋已经出租给他人。
证据五、补充协议，拟证明涉案房屋已经交付。
证据六、收条、转账凭证，拟证明我方已经按照合同支付了超过50%的购房款，其中现金是1250000元，反诉被告已经收取了140000元的房屋租金。
证据七、催告函、回复函、回单，拟证明反诉被告从未通知过我方办理房产证。
证据八、房产局查询资料，拟证明本案诉争合同在2013年5月13日前根本无法办理房屋按揭手续，在2013年5月13日后，反诉被告未按照合同约定办理按揭手续。
原告（反诉被告）曹国灿在反诉中辩称：被告违约属实，按照合同约定，只有被告主动提出办理银行按揭手续并提交相关资料才能办理按揭手续，但是在我方多次口头通知后，被告均不办理银行按揭手续，导致无法办理银行按揭手续，被告收取的租金已经超过了剩余购房款，但是被告拒不支付剩余购房款，故被告违约。我方发函要求被告支付购房款，被告明确表示不支付剩余购房款。综上，请求驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。
原告（反诉被告）曹国灿在反诉中未提交证据。
经本院组织当事人举证、质证，被告对原告所举证据一、二、三、四、六、七真实性均无异议；对证据五不予认可。原告对被告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八真实性无异议。
经本院组织当事人举证、质证，本院认证如下：原告所举证据一、二、三、四、六、七因被告无异议，且符合证据规则，本院予以认可；对证据五系原告单方陈述，且被告予以否认，对该证据本院不予认可。被告提交的证据一至八因原告无异议，符合证据规则，可作本案证据。
根据当事人的举证和本院认证的情况，结合庭审当事人的陈述，本院确认如下事实：
一、2008年6月，原告（反诉被告）曹国灿通过公开拍卖竞得位于郴州市升平路与协作路交汇处的市邮政局在建工程，后原告对在建工程进行了投资并于2011年8月取得综合大楼质检验收报告。2009年8月13日，原告（甲方）与中国银行郴州分行（乙方）签订一份《门面租赁合同》，双方约定：1、原告将位于郴州市升平路与协作路交汇处的邮政新大楼由南向北第三、四两间门面，面积为257平方米出租给乙方；2、租赁期限为10年即从2009年8月15日至2019年8月15日止，月租金为每平方米110元每月，从第四年开始，在上一年租金的基础上，每年增加3%。由于原告将出租的门面分别卖给曹国刚、王兴凤，2010年9月13日，原告、曹国刚、王兴凤、中国银行郴州分行签订一份《门面租赁合同补充协议》，四方约定：同意继续履行原原告与中国银行郴州分行签订的租赁合同约定的各项条款，原告已经收取2010年9月15日之前的租金339240元，协议生效后，原告无权收取以后租金，之前租金由原、被告自行协商解决。
二、2010年1月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《购房合同书》，双方约定：1、乙方所购门面为新邮政大楼主楼第三号，建筑面积为163平方米，总金额为2608000元；2、付款方式为被告预付款为1300000元，另1308000元由银行按揭贷款（按揭贷款相关资料由甲方提供并协助办理有关手续）；2、门面购买前已由甲方出租给中国银行郴州分行，乙方按购买门面面积享受相应的租金收益及产权权益；3、乙方承担购房契约税，其他相关产权证件均由甲方办理并承担所有的费用。双方签订协议后，被告通过转账及现金支付等方式向原告支付购房款1250000元，加之原告应当向被告支付2010年1月22日至2010年9月15日期间的租金，被告实际支付的购房款已经超过1300000元。
三、由于规划、建设等部门的有关手续均是以郴州市邮政局的名义办理，导致原告在房产局办证时主体不一致而无法办理房屋产权证。原告向郴州仲裁委员会申请确权仲裁，2013年3月6日，郴州仲裁委员会作出裁决书。2013年5月13日，原告将被告购买的门面所有权登记在其本人名下，后原告以此门面作为抵押物向光大银行申请抵押贷款，贷款期限至2018年到期。2015年6月8日原告向被告下达《催告函》，要求被告在收到函告后5日内履行付款义务，2015年6月11日，被告复函认为原告违约未将产权过户，致使无法办理按揭贷款，故拒绝付款。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。本院就双方争议焦点评议如下：
一、原告的本诉请求是否合理。
1、解除合同部分；原告与被告曹国刚签订的《购房合同书》是双方真实意识表示，合法有效，双方应当按协议全面履行义务。按合同的约定，被告支付50%购房款后，剩余50%的款项以银行按揭方式付款，并由原告提供相关的资料。就本案而言，因涉案门面在原告申请仲裁前产权不明晰，无法办理按揭贷款手续，同时仲裁裁决书生效后，原告即刻将涉案门面产权办理在自己名下，致使被告至今无法办理按揭贷款手续，同时原告也未向本院提交证据证实在办理涉案产权时通知被告办理按揭贷款手续。本院由此认定，被告未支付余款的责任在于原告，原告以此解除合同的理由不能成立。
2、退换租金及2015年9月15日后租金归属问题；
由于原告要求解除双方协议的理由不成立，且双方签订的《购房合同书》、《门面租赁合同补充协议》合法有效，被告收取租金符合合同约定，故原告该项诉讼请求本院不予支持。
二、被告曹国刚的反诉请求是否合理。
本案中由于涉案房屋已经办理抵押登记，且抵押期限未到，抵押权尚未解除，目前无法办理房屋过户手续，故被告要求原告将涉案房屋过户的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿违约金及损失260000元，被告未提交证据予以证实，对该项诉请本院不予认可。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）蒋国灿的本诉诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）曹国刚反诉请求。
本案本诉受理费16085元，由原告（反诉被告）蒋国灿全部负担；反诉费2600元，由被告（反诉原告）曹国刚全部负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审 判 长 黎 建
人民陪审员 宁市忠
人民陪审员 谷爱翠
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 刘镇宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。