北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初19106号
原告（反诉被告）：刘冬明，女，1975年10月29日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱传炉，北京策略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周密，北京策略律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：吴玺，男，1962年5月25日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：曾鸣，北京市华泰律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。
第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号O-1703A、O-1705室。
法定代表人：左晖，董事长。
原告（反诉被告）刘冬明（以下简称刘冬明）与被告（反诉原告）吴玺（以下简称吴玺）、第三人北京链家房地产经纪有限公司、北京中融信融资担保有限公司（以下简称链家公司、中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘冬明及其委托诉讼代理人朱传炉，吴玺及其委托诉讼代理人曾鸣，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。中融信公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
刘冬明向本院提出诉讼请求：1.解除我与吴玺就北京市朝阳区某某房屋（以下简称涉诉房屋）订立的房屋买卖合同关系；2.吴玺退还已付房款85万元；3.中融信公司退还首付款75万元；4.吴玺赔偿房屋差价损失285万元。事实和理由：2015年12月29日，经链家公司居间，我与吴玺签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由我购买涉诉房屋。合同签订后，我按约定向吴玺支付了定金5万元，并以理房通托管方式分两次支付了首付款80万元、75万元。现首付款80万元吴玺已收到，75万元仍在理房通托管账户内。按约定，吴玺应在2016年1月30日办理完毕涉诉房屋解押手续，但其未能完成，经沟通，双方达成协议于2016年3月15日前办理完毕涉诉房屋解押手续，但吴玺仍未能完成。不仅如此，吴玺还在合同履行过程中重新设定抵押权、一房二卖，人为设置各种履行障碍，严重侵害了我的合法权益，故诉至法院。
吴玺答辩并反诉称：同意解除涉诉房屋的买卖合同关系。事实上，双方房屋买卖合同于刘冬明收到我发出的解除通知时就已解除。2016年3月19日，我向刘冬明发出付款通知，并给予了半个月的付款时间，但刘冬明一直拒绝付款，构成根本违约，故我向其发出了解除合同的通知，刘冬明也在2016年4月14日收到了该通知。因刘冬明根本违约导致合同目的不能实现，按照约定其应支付87万元违约金，故我不同意返还房款，且刘冬明应再向我支付违约金2万元。关于房屋差价损失，本案合同解除的责任在刘冬明，即便存在损失，也应由其自行承担。现我提出反诉，要求：1.确认我与刘冬明就涉诉房屋的买卖合同关系于2016年4月14日解除；2.要求刘冬明支付违约金87万元（扣除已付款85万元后，再支付2万元）。
刘冬明针对反诉辩称：不同意吴玺的反诉请求。我未支付后续首付款是吴玺违约在先，其未按约定办理解押手续，我据此享有先履行抗辩权及不安抗辩权。而且，吴玺发出付款通知时也未出示解封材料，我没有签收该通知就是对此提出的异议。由于吴玺不享有合同解除权，其发出的解除通知不发生法律效力。
链家公司述称：若法院解除刘冬明与吴玺的房屋买卖合同关系，我公司愿意配合。
中融信公司未到庭，亦未提交书面意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月29日，吴玺（出卖人）的委托代理人贺某某与刘冬明（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人将涉诉房屋出售给买受人；该房屋已经设定抵押，抵押权人为个人或银行或招商银行北京支行，出卖人应于2016年1月10日前办理抵押注销手续；出卖人和买受人通过链家公司居间介绍成交；经双方协商一致，该房屋成交价格为228万元；经双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价207万元；买受人向出卖人支付定金85万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，吴玺（出卖方，甲方）的委托代理人贺某某与刘冬明（买受方，乙方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，房屋价款及装饰装修和配套设施作价总计435万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于2016年1月4日将定金80万元以理房通托管方式支付甲方；交易房屋有抵押，甲方应于2016年1月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2016年1月6日将第一笔首付款75万元以非建委资金监管方式支付甲方，于2016年2月28日将第二笔首付款155万元以非建委资金监管方式支付甲方；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在缴税成功后10个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行上述约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方逾期履行上述约定义务超过十五日的，或将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行上述约定义务超过十五日的，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
合同签订后，刘冬明于2015年12月30日向吴玺支付了定金5万元，于2016年1月5日支付了定金80万元。
2016年1月5日，吴玺（甲方）的委托代理人贺某某、刘冬明（乙方）、中融信公司（丙方）、链家公司（丁方）共同签订《融信托管协议》，约定：就涉诉房屋交易，甲乙双方委托丙方对交易结算资金通过专用资金托管账户进行托管，“专用资金托管账户”是指丙方在北京理房通支付科技有限公司开立的存量房交易结算资金专用存款账户；经协商一致，乙方将购房款75万元存入托管账户，账户名称“北京中融信担保有限公司”，账号“×××@homelink.com.cn”。同日，刘冬明向上述托管账户内存入首付款75万元。
2016年1月31日，刘冬明与吴玺的委托代理人贺某某就涉诉房屋签订《合同变更申请单》，载明的变更原因为“赎楼材料不齐，银行解押需延迟”，变更条款为“原条款内容：甲方最迟应于2016年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续。现条款内容：甲方最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。首付款155万元于望京某某房屋（以下简称某某号房屋）解除查封后将书面材料给予乙方确认后，两日内付给丙方监管账户。”
吴玺主张上述变更后的条款中办理涉诉房屋解除抵押手续与办理某某号房屋解除查封手续之间为选择适用关系，是在不能解除涉诉房屋抵押的情况下，则解除某某号房屋的查封。为此，吴玺提交了其委托诉讼代理人曾鸣与链家公司经纪人秦某某于2016年4月10日谈话录音一份。刘冬明、链家公司不认可录音的证明目的，认为录音中关于《合同变更申请单》的解释均是曾鸣的个人意见，秦永兵并未明确认可。经询，刘冬明、链家公司均表示《合同变更申请单》中变更后的二项条款系同时适用，而非选择适用。
2016年3月19日，秦永兵签收了吴玺向刘冬明发出的通知，其中载明501号房屋已正式解除查封，要求刘冬明于二日内将155万元首付款直接支付给吴玺或链家监管账户。刘冬明认可于2016年3月19日收到此通知，但表示当时吴玺并未提供某某号房屋解封的材料，且吴玺也未按约定在2016年3月15日前解除涉诉房屋抵押，已经构成违约，故其未予付款。
2016年4月12日，吴玺作出《解除合同通知》，以刘冬明逾期支付155万元首付款为由，通知其解除本案房屋买卖合同。刘冬明认可于2016年4月14日收到此通知，但表示吴玺并不享有合同解除权。
另查一，在本案审理过程中，涉诉房屋现存的抵押情况如下：1.于2013年9月26日设立的抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司北京分行，最高债权额为231万元；2.于2016年1月7日设立的抵押登记，抵押权人为林茂盛，主债权金额为450万元。刘冬明认为吴玺未能按约定解除涉诉房屋抵押，导致本案房屋买卖合同解除，应承担违约责任。
另查二，吴玺在庭审中提交其与林茂盛于2016年4月21日签订的《二手房屋买卖合同》，其中载明由吴玺、贺某某将涉诉房屋出售给林某某，出售价格为720万元。刘冬明认为吴玺一房二卖，并要求按照720万元的价格由吴玺赔偿房屋差价损失。
经释明，刘冬明、吴玺对于涉诉房屋现市场价值均不申请评估。
本案立案后，刘冬明向本院申请财产保全，请求查封涉诉房屋。2016年6月24日，本院作出（2016）京0105民初19106号民事裁定，裁定查封涉诉房屋。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同变更申请单》系刘冬明、吴玺的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据《合同变更申请单》的内容，刘冬明、吴玺将原“于2016年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续”的约定变更为以下二项：1.吴玺最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续；2.首付款155万元于501号房屋解除查封后将书面材料给予刘冬明确认后，两日内付给链家公司监管账户。吴玺主张该二项约定系选择适用关系，但从《变更申请单》的内容来看，在二项约定之间并无“或者”等选择适用的表述，在此情况下，上述二项约定同时写明在变更后的条款中，根据通常理解，即为并列关系。况且，房屋过户是合同履行的主要内容之一，而房屋过户手续的办理又必须以解除房屋抵押登记为前提，这也就是说，本案房屋买卖合同的履行必然需要解除涉诉房屋抵押，因此，被告所称变更后的二项约定之间系选择适用的抗辩，明显与双方约定及客观事实不符，本院不予采信。
根据查明的事实，截至本案审理过程中，涉诉房屋仍存在二项抵押登记，吴玺未按照《变更申请单》中的约定在2016年3月15日前解除涉诉房屋抵押，已构成违约。此后，其虽然解除了502号房屋的查封，并通知刘冬明付款，但由于其未能解除涉诉房屋抵押而违约在先，刘冬明就此享有先履行抗辩权，其未支付155万元首付款并不构成违约。在此情况下，吴玺发出的解除通知并不发生合同解除的法律效力，其要求确认双方房屋买卖合同关系于2016年4月14日解除的反诉请求，本院不予支持。
因吴玺不享有合同解除权，其向刘冬明发出解除通知并与他人就涉诉房屋另行签署买卖合同的行为构成根本违约，故对于刘冬明要求解除双方房屋买卖合同关系，并由吴玺退还定金的诉讼请求，本院予以支持。吴玺要求刘冬明支付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
现因吴玺根本违约致合同解除，刘冬明有权主张房屋差价损失，即刘冬明另行购房时所需多支出的房款，此损失应以涉诉房屋的客观市场价值为依据。刘冬明主张以吴玺与林茂盛所签《二手房屋买卖合同》中的交易价格720万元认定房屋差价损失，但合同中的交易价格系合同双方协商所定，现有证据也未能证明该合同已经实际履行完毕，仅凭该一份合同尚不足以认定涉诉房屋客观市场价值。经本院释明，刘冬明、吴玺均不就涉诉房屋市场价值申请评估，故对于房屋差价损失，本院将综合考虑合同履行情况以及房地产市场交易现状，酌情予以确定。
对于刘冬明支付至中融信公司资金监管账户内的75万元首付款，因本案房屋买卖合同已经本院判令解除，故中融信公司应全额退还刘冬明。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘冬明与被告（反诉原告）吴玺就北京市朝阳区某某号房屋订立的房屋买卖合同关系；
二、被告（反诉原告）吴玺于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）刘冬明定金85万元；
三、被告（反诉原告）吴玺于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）刘冬明房屋差价损失220万元；
四、第三人北京中融信融资担保有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）刘冬明首付款75万元；
五、驳回原告（反诉被告）刘冬明的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）吴玺的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费41600元，由原告（反诉被告）刘冬明负担12300元（已交纳），由被告（反诉原告）吴玺负担29300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6250元，由被告（反诉原告）吴玺负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）吴玺负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
审 判 员 李甲军
代理审判员 尹 殷
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 张 颖