江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初13555号
原告：应子义，男，1973年9月4日生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：金欢，江苏华元民信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆俊芳，江苏华元民信律师事务所律师。
被告：葛根春，男，1972年7月6日生，汉族，住江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：彭宇，江苏智融律师事务所律师。
原告应子义与被告葛根春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法由审判员邵钧适用简易程序于2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告应子义及其委托诉讼代理人金欢、被告葛根春的委托诉讼代理人彭宇到庭参加诉讼。2018年3月19日，本院裁定本案转为普通程序审理，组成了由审判员邵钧担任审判长，人民陪审员钱利民、周月珍参加的合议庭，并于2018年4月25日再次公开开庭审理了本案。原告应子义的委托诉讼代理人金欢、被告葛根春的委托诉讼代理人彭宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应子义向本院提出诉讼请求：请求被告支付租赁租金150000元，支付违约金45000元，支付滞纳金为未付租金的日千分之五（从2016年1月1日至实际结算日止），诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2015年1月1日与原告签订期限为2年的房屋租赁合同，并约定前两年的租金为150000元，租金支付为一年一付，被告付了第一年的租金后至今一直未付第二年的租金。
被告葛根春辩称：请求驳回原告的诉讼请求。原、被告在签订房屋租赁合同时，原告向被告保证该地区人员流动多，生意较好，但是在2015年6月份该地区人员减少，被告自此就无经营收益，所以与原告解除合同事宜商谈。在此过程中，被告了解到原告无权出租该房屋的情况。后原、被告协商于2016年1月1日起解除合同。所以，被告不需要向原告支付租金、违约金、滞纳金。另外，退一步讲，即使双方合同没有在2016年1月1日解除，该合同应在2016年的6月份解除。原告所要求的滞纳金为未付租金的日千分之五，明显过高，若法院依法裁判涉及此费用被告要求进行减少。综上，被告认为双方合同是在2016年1月1日解除，涉案房屋已经在原告的控制之下，依法驳回原告的诉讼请求。若法院认为双方没有解除合同，违约金和租金滞纳金均属于原告主张的违约损失，只能支持其一。被告认为应支持违约金而不是滞纳金，因合同中约定滞纳金是日千分之五，明显过高有失公平，且滞纳金适用是在30天内未支付的情形，逾期30天则适用违约赔偿金。另外，因为合同履行中发生重大变化，被告经营目的落空，若法院在判决支付租金及违约金时，应考虑客观情况予以减少。
原告应子义围绕诉讼请求提交了其与被告葛根春的房屋租赁合同、其与张傲根的房屋租赁合同复制件、（2016）苏0581民初11351号民事判决书复制件、（2017）苏0581民初6633号民事调解书复制件。被告葛根春提交了章春武、吕珊珊的证明各一份（证明没有电）、其与常熟市锦龙房地产开发有限公司的房屋租赁合同复制件。审理中，本院调取了案涉房产的登记信息、常熟市锦龙房地产开发有限公司与许思的房屋租赁合同复制件、许思与张傲根的房屋租赁合同复制件，原、被告双方庭审中陈述有关情况，本院认定事实如下：
2014年12月30日，应子义与葛根春签订房屋租赁合同一份，该合同内容为：“出租人：应子义（以下简称甲方），承租人：葛根春（以下简称乙方）。甲乙双方本着平等、互利、诚信的原则，经双方友好协商，乙方租用甲方所属朝阳路68号庆丰佳苑二期5幢32店面。现甲乙双方就租赁房屋事宜，达成以下条款：一、甲方向乙方出租、乙方向甲方承租的房屋位于（具体地址)：朝阳路68号庆丰佳苑二期5幢/室，建筑面积约/平方米。房屋按现状交付。二、租赁期限：二年。即2015年1月1日起止2016年12月31日止。三、租赁费用：1、房屋租金：前两年每年年租金人民币150000元整，大写（壹拾伍万元正）。第三年租金根据市场价格调整。2、电费、水费、物业费、管理费由乙方直接支付给物业公司。费用支付为一年一付，现付后用。3、履约保证金：乙方支付履约保证金人民币壹万元整，租赁期满后无息返还保证金。四、甲方保证其出租给乙方的上述房屋系甲方完整所有及拥有，甲方有权出租，并且不存在任何产权和使用权或法律上的争议和纠葛。五、租赁期间，乙方保证其经营活动不得违反国家的法律法规，否则由此引发的一切经济纠纷和法律责任均由乙方负责承担。六、除租赁房屋内外已有的装饰装修及设备设施外，租赁期间，乙方如需对租赁房屋进行涉及房屋结构上的改进改造或装饰装修，应事先将有关改建改造或装饰装修的方案书面通知甲方，甲方确认后方可实施，并确保不影响租赁房屋的整体安全性能，所需费用由乙方自行承担；一般性的装饰装修，由乙方自行确定和承担。七、租赁期间，租赁房屋的日常维修和保养由乙方负责，如因乙方使用不当或故意破坏造成的房屋破损或配套设施损坏，则由乙方负责维修并且承担相应的维修费用，无法维修的，则由乙方负责予以赔偿。八、租赁期间，甲方负责购买租赁房屋的保险及其它必要的保险，乙方负责购买租赁房屋内财物及其它必要的保险，若甲乙双方未购买上述保险，由此产生的所有损失由责任方各自承担。九、租赁期限届满前，乙方如需续租的，应于租赁期限届满前一个月向甲方书面提出，在同等条件下乙方享有优先承租权，双方将另行协商签订租赁合同。十、租赁期届满后，乙方不续租的或本合同被依法提前终止的，乙方应于7天内撤走房屋内的一切物品。乙方所增添的设备设施归乙方所有，装饰装修归甲方所有。十一、本合同签署生效后，任何一方不得擅自变更或解除本合同，也不得违反合同中明确的约定，否则即视为严重违约，违约方应按本合同年租金的30%向对方偿付违约赔偿金，因此造成对方其他经济损失的，还应另行全部赔偿。十二、乙方不得无故拖延或拒付租金及有关费用。乙方逾期支付租金及有关费用的，应按应付未付租金金额或有关费用的金额，以每天千分之五向甲方支付滞纳金；如逾期30天仍不支付的，即视为严重违约。在此情况下，甲方有权终止本合同，收回所租赁的房屋，并且有权按本合同第十四条（注：原文如此，从上下文看应为第十一条）规定向乙方追偿违约赔偿金及其它经济损失。十三、甲方同意乙方装修施工墙体拆除，合同终止后乙方拆除的墙体恢复原样，否则押金予以没收。十四、其它：1、本合同未尽事宜或对本合同需做变更或修改，应经双方协商一致后，另行签订书面补充协议。2、因本合同发生的争议和纠纷，应由租赁房屋所在地的人民法院管辖处理。3、本合同经双方代表签字并加盖公章后生效。4、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方代表：应子义，2014年12月30日。乙方代表：葛根春，年月日，138××××3509”。葛根春租赁朝阳路68号庆丰佳苑二期5幢32店面从事餐饮（包子店）。合同签订后，葛根春按合同约定支付了应子义第一年即2015年度租金150000元和保证金10000元。在租赁期间，葛根春自行停业，未与应子义办理提前解除房屋租赁合同的手续，亦未支付租期第二年即2016年度的租金。
另，上述房屋租赁合同中的32店面系应子义为出租店面自行编号，房屋所有权登记编号为××经济开发区高新技术产业××101，登记所有权人为常熟市锦龙房地产开发有限公司。2014年10月30日，常熟市锦龙房地产开发有限公司与许思签订房屋租赁合同，将该房屋及102、103等七间门面出租给许思，租期十年，自2015年2月15日至2025年2月14日。2015年1月3日，许思与张傲根签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁合同中所涉房屋出租给张傲根，租期十年，自2015年2月15日至2025年2月14日。张傲根与应子义于2014年10月21日签订房屋租赁合同，由张傲根将包括上述房屋在内的朝阳路68号庆丰佳苑二期5幢一、二层（除118号门面）出租给应子义，建筑面积约3150平方米，租期十年，自2015年2月15日至2025年2月14日。上述房屋在2014年12月前已由应子义实际接收，其实际使用期间为免租金装修准备期间。应子义在2014年12月已将案涉房屋交付葛根春。
2017年6月16日，张傲根向本院提起诉讼[（2017）苏0581民初6633号]，要求应子义给付租金等。该案经本院调解，张傲根与应子义于2017年7月5日达成调解协议，双方解除于2014年10月21日签订的房屋租赁合同，应子义给付张傲根租金950000元。
常熟市锦龙房地产开发有限公司与葛根春签订了房屋租赁合同，将朝阳路68号庆丰佳苑5幢101出租给葛根春，租期一年，自2017年8月1日至2018年8月1日止，租金每年45000元，并约定可以优惠。
本院认为，原告应子义与被告葛根春系房屋租赁合同关系，双方之间签订的房屋租赁合同并不违反法律规定，该合同已于2016年12月31日到期终止。应子义出租房屋给葛根春使用，葛根春应当按照合同约定向应子义支付租金，双方在房屋租赁合同中约定租金为每年150000元。租赁合同约定租期为二年，葛根春给付了应子义第一年租金150000元和保证金10000元，第二年租金150000元未给付。因此，对应子义要求葛根春支付租金150000元的诉讼请求，本院予以支持，扣除葛根春已支付的保证金10000元，还应给付140000元。葛根春违反房屋租赁合同的约定，不支付租金，应当承担违约责任。根据房屋租赁合同第十一条、第十二条的约定，承租方逾期支付租金，应按应付未付租金金额以每天千分之五支付滞纳金，逾期30天仍不支付即视为严重违约，出租方有权按合同第十一条规定向承租方追偿违约赔偿金，违约赔偿金为合同年租金的30%，即按房屋租赁合同第十一条、第十二条的约定，在承租方逾期支付租金超过30天的情况下，出租方不能同时要求承租方既支付滞纳金又承担违约赔偿金。应子义既要求葛根春支付违约金45000元，又要求其支付以150000元为基数自2016年1月1日起至实际结算之日止按日千分之五计算的滞纳金，不符合合同约定，本院仅能支持其中的违约金。审理中，葛根春要求对违约金进行调整，本院予以准许。综合考察合同约定的违约金比例、滞纳金比例、30天滞纳金数额，以及银行贷款利率，本院将违约金比例调整为18%（日万分之五），葛根春应支付应子义按年租金150000元计算的违约金27000元。被告葛根春认为自己在2016年1月不再经营并离开租赁房屋就表示租赁合同于2016年1月1日解除，该说法仅是其个人想法，其应当与原告应子义办理解除租赁合同的手续，并交接租赁房屋，显然其并未与应子义办理解除租赁合同手续，并返还租赁房屋，对该主张本院不予采纳。葛根春还主张应子义保证租赁房屋所在地人员流动多、生意好，以及2016年5、6月没有电（系应子义所为），均未能提供确凿可信、详实充分的证据加以证明，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告葛根春给付原告应子义租金150000元，并支付违约金27000元，计177000元，扣除葛根春的保证金10000元，还应给付应子义167000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院账户，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，户名：常熟市人民法院，账号：62×××64）。
二、驳回原告应子义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，由原告应子义负担560元、被告葛根春负担3640元（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 邵 钧
人民陪审员 钱利民
人民陪审员 周月珍
二〇一八年五月十六日
书 记 员 顾静娟