吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2403民初936号
原告敦化市源祥物业服务处，住所敦化市瑞景新村。
法定代表人张然，该公司总经理。
委托代理人李春华。
被告解守臣，住敦化市。
原告敦化市源祥物业服务处（以下简称“源祥物业”）与被告解守臣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李贺独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李春华、被告解守臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
源祥物业诉称：解守臣的房屋坐落于敦化市土地小区1号楼2单元2楼东室，面积97平方米。源祥物业为解守臣所居住的小区提供物业服务，与业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业费的收费标准为每平方米每月0.35元，现解守臣拖欠源祥物业2013年10月1日至2015年9月30日期间两年的物业费共计814元，故源祥物业诉至法院请求解守臣给付拖欠的物业费，并承担诉讼费用。对于解守臣的抗辩意见，源祥物业作如下解释：1.土地小区是老旧弃管小区，先由民主街文化社区组织成立业主委员会，之后由民主街文化社区协调，由业主委员会招聘有资质物业公司。2.单元门在暖房子工程的时候就要换，由市政府统一换防盗门，由于土地小区居民认为门的质量不好，不同意更换，所以就没有更换。3.学后班问题没有听过业主反映，现在敦化市的学后班处于自由发展状态，没有任何一个部门可以制止，如果业主感觉影响了正常生活，可以通过法律诉讼的形式解决此事。4.安全通道建车库发生在物业公司进入小区之前，如果业主认为侵犯了自己的权利，也要由业主起诉到法院解决，物业公司没有执法权力。5.这个小区是开放式小区，管理车辆的服务不在服务范围之内。1号楼和2号楼的院里确实停的都是车。源祥物业以前也想过封闭，但是1号楼和2号楼之间的这块地是东北亚药厂的地，药厂也拿出土地合同了，所以源祥物业没有权利封闭。如果是封闭小区的话，也不是现在这个收费标准。6.解守臣说的绿化区域对，源祥物业负责年年种花。7.小区院里的停车给清雪造成清理难度，但是源祥物业清理的位置是小区全部的位置，趁着没有车的时候清理，整个院里没有堆雪的地方。8.楼道的卫生源祥物业要求员工是每天清扫一次，一周擦一次，具体的时间不要求。9.单元门内地面确实塌陷了，但是位置不对，位置在东侧，对着一个楼梯间的门，源祥物业已经给修复了。
解守臣辩称：源祥物业所述解守臣家的住址、面积、收费标准、欠费年度、欠费金额都对，解守臣一直在此房屋中居住，也确实是源祥物业给提供物业服务，2013年10月份得知源祥物业已经进驻了小区。提供物业服务的标准应该按照敦化市物业管理条例执行，物业公司应该有管理物业的资质证书。解守臣没有交物业费的原因如下：一、物业公司必须和小区的业主委员会签订合同，业主委员会需要小区的业主共同选举选出。据解守臣调查根本没有召开业主大会选举出业主委员会，所以不承认业主委员会。现在应该是业主个人和物业公司签订物业服务合同。二、物业公司进入小区以后，应该先公示，让业主都知道服务的项目、标准、费用，物业公司服务不公开，不透明，造成了业主无法监督。三、源祥物业提供的物业服务不达标，主要包括以下几项：1.解守臣家所在的单元一楼楼道塌陷，塌陷的地方是化粪池，气味非常大，做硬覆盖的时候由解守臣自己把地面修复的。2.楼道的防盗门应该刷上油，前年没有刷，一直到2015年10月份才刷上。防盗门也坏了，关不上，门铃也不好使，源祥物业没有修理。楼道门里面的是木门换了是解守臣自己修的。3.解守臣居住的单元3楼、5楼都是开办学后班的，一共有40多个学生，学生和家长来回走路的时候会增加楼道照明的费用，照明的费用包括在物业费里，所以物业应予以管理。而且小区里1楼往上是不允许开学后班的，物业有义务制止这种情况。4.学后班学生来回通行时经常扔垃圾，所以楼道经常处于不卫生的状态。5.原来小区有个铁拉门，自从源祥物业接手后铁拉门就没了，小区不封闭了，小区外的车就进入到小区内，导致小区内部人员出入不方便。6.在小区西面的安全通道路上，小区内业户盖了两个类似车库的小房子，把安全通道给堵死了，物业应予以管理。7.由于小区内车多，没有办法清雪。8.小区内绿化不到位，现在只有一个40多米长90公分宽的区域是花池子，物业只种过一次花，还有业户在花池子里种菜。9.解守臣并没有与源祥物业签订物业服务合同，解守臣与源祥物业之间不存在物业服务合同。综上，解守臣不同意交这两年的物业费。
本案争议的焦点是：1.解守臣与源祥物业之间的物业服务合同是否成立并生效？2.如解守臣与源祥物业之间存在物业合同关系，源祥物业提供的物业服务是否达标，解守臣提出的物业服务不达标的情形是否存在，源祥物业的诉讼请求是否有事实和法律依据，应否支持？
针对本案的争议焦点，源祥物业向本院提供的证据有：
证据1.营业执照一份、中华人民共和国物业服务企业资质证书一份。
证明：源祥物业依法设立敦化市源祥物业服务处，组织形式系个体工商户，经营范围为从事物业服务，具有物业资质，具有本案主体资格。
解守臣质证无异议。
证据2.物业服务合同一份。
证明：土地小区业主委员会代表全体业主与源祥物业签订物业服务合同，源祥物业已按物业合同中约定的物业服务项目履行完毕了义务，解守臣为该小区住户，已接受源祥物业提供的物业服务，应依法缴纳物业费。该合同的形成过程：在敦化市民主街文化社区，民主街街道的张书记与源祥物业协商接管土地小区的事宜，谈完后，民主街物业办主任耿亮向源祥物业介绍了在场的五位业主委员会成员，业主委员会是文化社区组织成立的，王福成是主任。民主街组织业主委员会和源祥物业签订了该份物业服务合同，签订的过程民主街应该有备案。合同前面的信息有王福成写的，有李春华写的，都是签订合同当天写的。
解守臣的质证意见是：合同上5个业主委员会成员有的在2013年10月后才搬过来。第一个人和后四个人的笔迹不一样，不是同时形成的，以前源祥物业给解守臣看合同的时候上面只有下边的4个人签字，业主委员会必须是奇数，所以合同有虚假成分。业主委员会成立是否合法不清楚，如果业主委员会不合法，这个合同就不合法。对该合同中约定的服务的内容、项目没有意见，但是源祥物业有些项目没做，有的项目做的不到位。
针对本案的争议焦点，解守臣向本院提供的证据有：
照片七张。
证明：该组照片是上午10点拍的。楼道走廊里不卫生。单元木门、防盗门是坏的，根本关不上，门铃和门锁也是坏的。源祥物业根本没有清雪服务。小区院里停满了车辆。
源祥物业的质证意见是：解守臣提供的证据证明不了要证明的问题。卫生方面，楼道里因为有学后班容易脏，但是卫生员不能24小时清理楼道。清雪方面清理的很及时，今年最后一场雪，连雨带雪一起下，没有办法清理，由此可能导致清理的有一点不够及时，但是绝对没有不清雪的情况。
经庭审质证及对证据的分析，本院对本案的证据认定如下：对物业公司向本院提供的证据1.营业执照、中华人民共和国物业服务企业资质证书，来源合法，内容客观真实，解守臣质证称无异议，本院对该证据予以采信。对物业公司向本院提供的证据2.物业服务合同，系物业公司与业主委员会订立，解守臣仅怀疑其真实性但并未向本院提交证据证明其主张，故本院对该证据本身予以采信。对解守臣向本院提供的证据.照片7张，确定不了拍摄时间和地点，不能全面反映涉案小区内的情况，且物业公司有异议，故本院对该组证据不予采信。
本院根据双方当事人陈述一致的内容及本院采信的证据，本院查明如下事实：解守臣居住在敦化市土地小区1号楼2单元2楼东室，房屋面积97平方米。2013年10月1日，源祥物业与土地小区业主委员会签订了物业服务合同，约定合同服务期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止，住宅物业服务费按照建筑面积每月每平方米0.35元交纳。2013年10月1日至2015年9月30日期间，源祥物业为解守臣提供物业服务，解守臣拖欠源祥物业物业服务费共计814元（97平方米×0.35元/平方米×24个月）。
本院认为：解守臣自物业公司进驻土地小区就居住在小区内，源祥物业自2013年10月1日起为土地小区提供物业服务，解守臣与源祥物业之间形成了事实上的物业服务合同关系，解守臣应给付相应的物业服务费。解守臣抗辩称物业公司提供的服务不达标，包括以下问题：服务项目不公开、楼道塌陷未修复、楼道门及门铃损坏、业主开办学后班未管理、卫生打扫不及时、小区未封闭、安全通道私建建筑未管理、清雪不及时、绿化不到位，但其提供的证据不足以证明源祥物业提供的服务存在着上述问题，故应认定源祥物业在2013年10月1日至2015年9月30日期间对解守臣提供的物业服务并无违约行为，解守臣应及时履行交纳物业费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十二条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，源祥物业为解守臣提供了物业服务，解守臣应按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，对源祥物业要求解守臣支付2013年10月1日至2015年9月30日期间物业费814元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告解守臣于本判决生效后立即给付原告敦化市源祥物业服务处2013年10月1日至2015年9月30日期间物业服务费814元。
如果被告解守臣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告解守臣负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李贺
二〇一六年五月十二日
书 记 员 蔺达