江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0205民初4307号原告：无锡昊元置业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锦旺路。法定代表人：秦咏梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚征宇、曹悦，上海润一律师事务所律师。被告：刘瑞林，男，1972年10月27日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：刘子兵，上海君悦律师事务所律师。被告：上海雀信房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区新四平公路468弄9幢3层53室。法定代表人：颜慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘子兵，上海君悦律师事务所律师。原告无锡昊元置业有限公司（以下简称昊元公司）与被告刘瑞林、上海雀信房地产营销策划有限公司（以下简称雀信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告昊元公司委托诉讼代理人奚征宇、被告刘瑞林、雀信公司共同委托诉讼代理人刘子兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊元公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1.解除昊元公司与刘瑞林签订的无锡市锡山区东北塘街道锦旺路东、芙蓉五路、东园路西（玫瑰香堤花园）第1幢第1单元603室房屋的商品房买卖合同；2.刘瑞林配合昊元公司注销该房屋的预售合同网上备案登记及预告登记；3.刘瑞林偿还首期房款借款123707元，以及自2016年7月21日起至实际付款之日以中国人民银行同期贷款利率计算的违约金（暂计算至2017年4月1日为3744.76元），雀信公司承担连带责任；4.刘瑞林支付违约金27685.35元；5.两被告支付律师费5729.53元。上述第3-5项请求加上昊元公司代刘瑞林偿还的中国银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称中国银行锡山支行）的债务446674.21元，合计607540.85元，鉴于商品房买卖合同解除之后，昊元公司应当向刘瑞林返还房款553707元，相互抵销后，两被告应实际支付53833.85元及该款自2017年4月2日起至实际支付之日止以中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。事实与理由：一、2016年1月25日，昊元公司与刘瑞林签订《商品房买卖合同》（合同备案号：201601250026），约定：刘瑞林向昊元公司购买无锡市锡山区东北塘街道锦旺路东、芙蓉五路、东园路西（玫瑰香堤花园）第1幢第1单元603室房屋，价款为553707元；若刘瑞林未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加出卖人为共同被告的，昊元公司有权解除本合同，收回该套房产并另行销售；昊元公司因此而支付的律师费由刘瑞林承担，刘瑞林并应向昊元公司承担总房款10%的赔偿金。合同签订后，刘瑞林支付了房款20000元。二、2016年1月25日，昊元公司与刘瑞林签署《玫瑰香堤借款协议书》，约定：昊元公司向刘瑞林提供借款123707元，借款用途为支付玫瑰香堤花园第1幢第1单元603室房屋的首付款；刘瑞林无权要求昊元公司实际支付借款，该借款直接作为刘瑞林所购商品房的首付款；借款期限自签订之日起至2016年7月20日止；刘瑞林于2016年4月20日前偿还61854元，2016年7月20日前偿还61853元；借款期限内免息，逾期还款超过60日的，刘瑞林应按总房款的20%支付违约金；诉讼的败诉方应承担包括胜诉方律师费在内的全部诉讼费用；本协议为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，本协议条款与《商品房买卖合同》及合同附件的内容冲突时，以本协议条款为准。刘瑞林至今未向昊元公司支付123707元，该款自2016年7月21日起至判决之日按银行同期贷款利率计算的利息为7443.04元。三、2016年1月11日，昊元公司与雀信公司签订《无锡玫瑰香堤花园项目分销协议》及《补充协议》，约定：雀信公司负责担保自带客户催款及任何违约责任；雀信公司所带客户成交房源的首付借款需分二次付清，如若雀信公司所带客户无法偿还或者恶意不还，雀信公司应积极督促客户并承担连带担保责任并由雀信公司代为支付未还款部分的款项及违约金，保证期间为约定还款日后两年。刘瑞林所购房屋属于雀信公司分销房源内。首付款付款期限届满后，雀信公司亦未向昊元公司支付刘瑞林所购房屋的首付款或其他款项。四、为支付剩余房款，刘瑞林又与中国银行锡山支行签订了《个人一手住房贷款合同》，借款410000元，昊元公司对上述借款承担保证责任。2016年2月2日，中国银行锡山支行按约发放了借款。后刘瑞林未按约归还借款，中国银行锡山支行于2017年1月17日诉至本院，要求刘瑞林支付全部剩余借款本金及利息、罚息、律师费等费用。本院于2017年2月21日出具（2017）苏0205民初349号民事判决书判令刘瑞林向中国银行锡山支行归还借款本金402446.44元、相应利息、罚息及律师费27241元，昊元公司对上述债务承担连带保证责任，昊元公司承担保证责任后有权向刘瑞林追偿。2017年3月29日，昊元公司向中国银行锡山支行支付了446674.21元结清全部债务。五、昊元公司为提起本案诉讼，委托上海润一律师事务所代理诉讼，并支付律师费5729.53元。被告刘瑞林、雀信公司辩称：对昊元公司主张的事实无异议，对昊元公司的诉讼请求予以认可。本院认为：两被告对昊元公司主张的事实无异议，本院对昊元公司主张的事实依法予以认定。因刘瑞林未按时偿还中国银行锡山支行的贷款，导致昊元公司向中国银行锡山支行承担了保证责任，已经符合《商品房买卖合同》中的违约情形，昊元公司有权解除《商品房买卖合同》、收取违约金、要求刘瑞林承担律师费并要求刘瑞林配合办理注销房屋的预售合同网上备案登记及预告登记。现昊元公司主张的违约金27685.35元为房屋价款的5%，律师费为5729.53元，刘瑞林、雀信公司均无异议，上述费用当属合理，本院予以支持。合同解除后，昊元公司应当向刘瑞林返还实际收取的房屋价款430000元，其余123707元并未实际支付，亦无需返还。根据昊元公司与刘瑞林签署的《玫瑰香堤借款协议书》的约定，刘瑞林应当在2016年7月20日前向昊元公司支付首付款123707元，刘瑞林未按约支付，昊元公司有权要求刘瑞林承担付款及支付逾期付款违约金的违约责任，昊元公司主张自2016年7月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金当属合理，该违约金计算至判决之日为7459.36元。现《商品房买卖合同》已解除，刘瑞林自即日起当无支付首付款的义务，故无需再向昊元公司支付123707元。此外，昊元公司根据（2017）苏0205民初349号民事判决书，可以就其承担保证责任的446674.21元债务向刘瑞林追偿。以上,刘瑞林应向昊元公司支付《商品房买卖合同》的违约金27685.35元、律师费5729.53元、《玫瑰香堤借款协议书》的违约金7443.04元、追偿款446674.21元，合计487532.13元,昊元公司应向刘瑞林返还430000元,相互抵销之后刘瑞林还应向昊元公司支付57532.13元。根据昊元公司与雀信公司签订的《无锡玫瑰香堤花园项目分销协议》的相关约定，雀信公司应对刘瑞林的上述欠款承担连带保证责任，雀信公司对此无异议，故雀信公司应对刘瑞林的欠款57532.13元承担连带保证责任，雀信公司承担保证责任后有权向刘瑞林追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：一、解除无锡昊元置业有限公司与刘瑞林签订于2016年1月25日的《商品房买卖合同》（合同备案号：201601250026），刘瑞林于本判决生效后10日内配合办理注销该合同的网上备案登记及预告登记；二、刘瑞林于本判决生效后10日内向昊元公司支付57532.13元；三、上海雀信房地产营销策划有限公司对刘瑞林的上述第二项债务承担连带保证责任，上海雀信房地产营销策划有限公司承担保证责任后有权向刘瑞林追偿；四、驳回无锡市昊元置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9338元减半收取4669元，保全费568元，合计诉讼费5237元，由刘瑞林、雀信公司共同负担（昊元公司同意其预交诉讼费由刘瑞林、雀信公司直接给付，本院不再退回。刘瑞林、雀信公司应负担的诉讼费于本判决生效后10日内支付昊元公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  邹吟冰二〇一七年十月二十日书记员  严露玮