广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终5344号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晰雅，女，汉族，1980年5月8日出生，身份证住址为广西兴安县，委托诉讼代理人：马海岸，广东信而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林全志，广东信而立律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹启云，女，汉族，1975年8月30日出生，身份证住址为重庆市巫山县，委托诉讼代理人：蔡建东，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴巧文，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。上诉人杨晰雅因与被上诉人曹启云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初13685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨晰雅上诉请求：一、撤销（2016）粤1972民初13685号民事判决第二、第三项，改判曹启云向杨晰雅返还购房款合计543925元；二、判令曹启云承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.杨晰雅不存在违约行为，双方于2016年10月22日的通话录音中已对《补充协议02》进行了变更，曹启云已经接受了杨晰雅不能在2016年10月10日首期监管资金到位的情况，双方均表示应协商解决，但曹启云在没有给予杨晰雅合理履行期限的情况下，直接发律师函解除合同，不属于杨晰雅违约。2.曹启云未能明确告知案涉房产有两次抵押，并向杨晰雅说明合同履行中可能出现的风险，而案涉房产的两次抵押是造成杨晰雅无法贷款的主要原因，也是合同履行的主要障碍，合同中部分对杨晰雅不利的条款应当无效，据此直接认定杨晰雅违约违反了公平原则。3.东莞市人民政府在合同履行期间实行了限购限贷政策，影响了杨晰雅的贷款筹集购房资金，2016年10月10日首期监管资金不到位的情况不属于违约，而是属于政府政策的不可抗力。4.根据法律规定，违约金与定金只能选择适用，一审法院在适用定金法则时又要求杨晰雅承担曹启云的损失70925元，属适用法律错误。5.退一步讲，即使杨晰雅存在违约行为，曹启云也不存在任何损失，因为从签订合同至今案涉房产一直涨价，要求杨晰雅赔偿违约损失没有依据。6.在杨晰雅不存在违约而曹启云存在违约的情况下，曹启云应全额退还杨晰雅购房款543925元。曹启云辩称：1.一审判决正确，杨晰雅的上诉事实与理由均与事实不符，且无相应法律依据。2.杨晰雅称2016年10月10日监管资金不到位属于政府政策的不可抗力，是其违约的无理借口。东莞市人民政府2016年10月7日生效的房地产限贷限购政策，仅指针对拥有两套房产的本地户籍人员以及已经拥有一套本地房产后又有一年以上的社保的外地人员不得购买新建商品房的一个政策。而本案是二手房交易买卖，与杨晰雅提及的政策没有关系。3.杨晰雅为了给曹启云增加诉讼成本及交易难度，在本案本诉、反诉及另案起诉期间不停地查封房产，采用各种诉讼手段延缓一审判决的执行，导致曹启云因生意周转困难，以迫使曹启云不惜出售其唯一住房。另外，曹启云为达成交易，不惜将违约金从最开始的20%降到10%来达到让杨晰雅尽快达成交易的效果，但是由于本案杨晰雅作为炒房客，存在资金上的困难，包括其采用制造假离婚证进行骗贷均无法完成监管资金的情况下，曹启云不得不要求解除合同，以减少经济损失。曹启云向一审法院起诉请求：一、解除案涉房屋买卖合同，杨晰雅承担相当于购房款10％的违约金238000元；二、杨晰雅支付由曹启云垫付的2016年8月10日至2016年10月10日应由杨晰雅承担的利息24621.03元；三、杨晰雅承担应违约导致曹启云的其他经济损失32325元；四、诉讼费由杨晰雅承担。事实和理由：杨晰雅在了解同意购买曹启云已经抵押房屋的情况下，于2016年6月2日与曹启云签订了《房地产买卖合同》，约定与曹启云以2380000元将位于东莞市长安镇长青北路中惠山畔名城8栋14B号房屋出卖给杨晰雅。杨晰雅也按照合同约定履行了定金238000元的支付。但该合同第二部分购房款杨晰雅却迟迟未履行。基于坚信杨晰雅的诚信及已经支付的部分购房款，曹启云先后两次与杨晰雅签订补充协议，但至今杨晰雅未按照约定支付剩余购房款。其行为严重违反了诚信原则，给曹启云造成了重大损失。杨晰雅向一审法院提起反诉，诉讼请求：一、解除曹启云、杨晰雅之间签订的《房地产买卖合同》及补充协议；二、曹启云向杨晰雅返还购房款543925元；三、本案诉讼费由曹启云承担。事实和理由：曹启云、杨晰雅签订了《房地产买卖合同》及补充协议02，约定曹启云将位于东莞市长安镇长青北路中惠山畔名城8栋14B号房屋出卖给杨晰雅，购房款为2380000元，合同签订后，杨晰雅共支付了房款543925元，但曹启云于2016年10月31日向杨晰雅发出了《律师函》，通知杨晰雅即日解除合同。按照法律约定，双方解除合同时，曹启云应将已经收到的购房款返还给杨晰雅。一审法院认定事实：2016年6月，曹启云作为卖方，杨晰雅作为买方，案外人东莞市世高房地产经纪有限公司作为居间方签订了一份《房地产买卖合同》（以下简称“涉案合同”）约定，曹启云以2380000元（人民币，下同）的价格将东莞市长安镇长青北路中惠山畔名城8栋14B号房（以下简称“涉案房屋”）出售给杨晰雅，杨晰雅在双方签订合同后向曹启云支付定金238000元。剩余房款杨晰雅应在签署本合同后房管所签字确认前支付首期楼款（不含定金）782000元，剩余1360000元通过贷款方式支付。因一方违反本合同约定，逾期未超过10天的，违约方应按每日总楼价1‰支付违约金，合同继续履行；逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。2016年7月18日，曹启云、杨晰雅就购买涉案房屋签订了《补充协议》，主要内容如下：1.经买卖双方协商一致，卖方在团贷网抵押贷款大约110万元由买方通过团贷网旗下东莞市龙辉按揭担保公司（以下简称“龙辉担保公司”）赎楼，另外卖方抵押在东莞市农村商业银行（以下简称“东莞农商银行”）的第二笔贷款大约二十四万元由买方在本月底31号前拿出首期款部分赎楼。2.由于买方无法及时资金监管，经买卖双方协商买方在2016年8月10日前准备好监管资金842000元由龙辉担保公司监管，龙辉担保公司安排赎楼。3.卖方抵押在团贷网和东莞农商银行2016年7月份所产生的利息和违约金由买方承担。由于龙辉担保公司对此次赎楼有时间限制，在开始赎楼时六周内收取买方费用，超过六周多出来的1%的担保费用由买卖双方各一半。4.买方在2016年7月31日前赎东莞农商银行欠款以及2016年8月10日前首期款监管资金到位，如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。2016年8月10日，曹启云、杨晰雅又签订一份《补充协议02》约定如下内容：1.经买卖双方协商一致，卖方在团贷网抵押贷款大约110万元由买方通过团贷网旗下东莞市龙辉按揭担保公司（以下简称“龙辉担保公司”）赎楼，另外卖方抵押在东莞市农村商业银行（以下简称“东莞农商银行”）的第二笔贷款大约二十四万元也由买方通过龙辉担保公司赎楼。2.由于买方无法及时资金监管，经协商买方在2016年10月10日前准备好监管资金617000元由龙辉担保公司监管，安排赎楼。卖方抵押在团贷网以及东莞农商银行在买方资金监管之前所产生的所有利息和违约金由买方承担。3.由于龙辉担保公司对此次赎楼有时间限制，在开始赎楼时六周内收取买方费用，超过六周多出来的1%的担保费用由买卖双方各一半。4.买方在2016年10月10日前首期款监管资金到位，如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。5.2016年7月18日签署的补充协议书失效，以此协议书为准，本协议书于房地产买卖合同具同等法律效益。6.如买方违约按照房地产买卖合同总楼款10%处罚，卖方有权没收买方定金23.8万元作为补偿。曹启云于2016年5月31日出具收据载明收到杨晰雅支付的认购涉案房屋的定金20000元；于2016年6月2日出具收据载明收到杨晰雅支付的定金50000元；于2016年6月10日出具收据载明收到杨晰雅支付的定金168000元；于2016年7月18日出具收据载明收到杨晰雅支付的房款25000元；于2016年8月12日出具收据载明收到杨晰雅支付的房款100000元；于2016年8月16日出具收据载明收到杨晰雅支付的房款50000元；于2016年8月17日出具收据载明收到杨晰雅支付的房款50000元。以上7份收据，金额合计463000元。曹启云确认该些款系杨晰雅支付的购房款。杨晰雅提交2016年8月17日前的银行转账记录，除了2016年7月18日的银行转账记录外，其他均与曹启云出具的收据能否相互印证。2016年7月18日的银行转账记录载明杨晰雅向曹启云银行转账47925元，但收据只是载明收到25000元。曹启云称在2016年7月18日杨晰雅转入曹启云账户的该笔47925元，该笔款项中有25000元是作为贷款本金，曹启云同意抵作房款，开具了收据，剩余金额是贷款费用，所以曹启云没有开具收据。杨晰雅另于2016年8月25日向曹启云通过支付宝转账支付15000元；于2016年9月12日通过支付宝转账支付18000元，上述两笔支付宝转账均未开具收据；于2016年9月21日向曹启云转账支付15000元，未开具收据；于2016年10月14日向曹启云转账支付10000元，未开具收据。杨晰雅对未开具收据的向曹启云支付的款项金额陈述称是因为曹启云与杨晰雅商量在成交的基础上，杨晰雅自愿承担部分利息和滞纳金，包括2016年7月18日杨晰雅转入曹启云账户的该笔47925元中除了25000元之外的部分金额、支付宝转账33000元以及后续转账未开具收据的均是这种情况。曹启云提交的与杨晰雅的通话录音反映，曹启云、杨晰雅协商过程中，杨晰雅陈述称最早要在12月底才能给曹启云钱。在杨晰雅陈述这个还款期限后，曹启云称拖不起，杨晰雅称可以按照上一次合同扣除10%的费用，曹启云把钱退还给杨晰雅，双方就可以解除合同。曹启云提交的与杨晰雅的短信记录中2016年8月15日的内容反映，曹启云向杨晰雅催款，杨晰雅称钱没到位，跟朋友凑一点。2016年8月22日，曹启云向杨晰雅转发了2条“易绍美”发给曹启云的信息，第1条信息载明：“本月需还第二笔本金60万的利息9000元，为了不影响您的信用记录，请于8月21前将款项划至：户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”；第2条信息载明：“本月需还本金2.5万本金及40万利息6000元，计31000元，为了不影响您的信用记录，请于8月21前将款项划至：户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”。2016年8月25日，曹启云发信息给杨晰雅称，钱已收到。2016年9月20日，曹启云向杨晰雅转发了2条“易绍美”发给曹启云的信息，其中第1条载明：“本月需还第二笔本金60万的利息9000元，为了不影响您的信用记录，请于9月21前将款项划至：户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”；第2条载明,“本月需还本金2.5万及38万利息5625元，为了不影响您的信用记录，请于9月18前将款项划至：户名：徐磊，开户行：中信银行东莞分行；账号：****，团贷网易绍美。……”。2016年10月14日下午,曹启云向杨晰雅发信息,内容为“三个月利息分别是，671.36,665.35,659.32，加一千加快，监管资金18000，团贷网15000，再加上农村商业银行3个月利息，再加一千加快，一共是37000”杨晰雅对该些短信的真实性予以确认。曹启云于2016年10月31日向杨晰雅发送律师函，要求解除与杨晰雅之间的房地产买卖合同，并要求杨晰雅承担违约责任，杨晰雅庭审中确认于2016年11月2日收到该律师函，并确认双方之间的房地产买卖合同于2016年11月2日解除。另曹启云在第二次开庭中提交了其个人农业银行交易记录及招商银行账户交易记录，拟证明其自行垫付了部分利息和滞纳金，杨晰雅主张曹启云该举证超过举证期，对曹启云的该证据不予质证，并认为即使在举证期提交，也与本案无关。一审法院认为，在一审法院第一次开庭时，已告知双方，如再逾期举证，将依照法律规定对逾期提交的证据不予接受或者在对逾期举证方处罚后予以接受。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。”之规定，曹启云第二次开庭时提交的该证据，属于逾期举证，一审法院不予采纳。曹启云在诉讼中申请对杨晰雅价值543925元的财产进行查封，一审法院予以准许，并依法查封了涉案房屋。后杨晰雅向一审法院提交了543925元现金作为反担保，请求解除对涉案房屋的查封，一审法院予以准许，并解除了对涉案房屋的查封。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的房地产买卖合同及相关补充协议，系双方真实意思表示，双方均应依照上述买卖合同及补充协议履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、杨晰雅是否构成违约；二、曹启云请求支付违约金和请求的赔偿损失有无依据；三、杨晰雅请求返还已支付的房款有无依据。一审法院对此分析如下：焦点一、首先，曹启云、杨晰雅双方在2016年8月10日签订的《补充协议02》最后约定，杨晰雅须在2016年10月10日负责首期款监管资金到位，否则属于杨晰雅违约。现杨晰雅并未按照该约定履行支付首期款资金义务，已经违背了补充协议的约定，构成违约。其次，根据双方均确认真实性的录音内容，杨晰雅在与曹启云的沟通中也承认其不能按照协议约定支付首期款，而是延迟至2016年12月。至于杨晰雅在庭审中称其已与案外人龙辉按揭担保公司达成协议，可以延迟支付首期监管款，但杨晰雅一方面未提交证据，另一方面，即使杨晰雅与案外人龙辉按揭担保公司达成协议，可以延迟支付首期监管款，但在未征得曹启云同意的情况下，杨晰雅与案外人龙辉按揭担保公司之间的约定，对曹启云不具有约束力。因此，一审法院认定，杨晰雅未能依照双方协议约定支付首期款，构成根本违约。焦点二、如前所述，杨晰雅构成根本违约。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，在杨晰雅构成根本违约导致合同无法继续履行的情况下，曹启云请求解除合同，要求杨晰雅承担违约责任，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，现杨晰雅确认于2016年11月2日收到曹启云要求解除双方之间房地产买卖合同的通知，故一审法院认定解除涉案合同的时间为杨晰雅收到通知之日即2016年11月2日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条及第一百零七条的规定，曹启云、杨晰雅之间的房地产买卖合同因杨晰雅违约解除，杨晰雅应按照约定承担违约责任。现双方在《补充协议02》约定，如买方违约按照房地产买卖合同总楼款10%处罚，卖方有权没收买方定金23.8万元作为补偿。故曹启云请求杨晰雅承担相当于购房款10％的违约金238000元，一审法院予以支持。至于曹启云诉求的其垫付的2016年8月10日至2016年10月10日应由杨晰雅承担的利息24621.03元和其他经济损失32325元。一审法院认为，一方面，曹启云主张的违约金238000元已经高过其主张的上述损失金额；另一方面，曹启云现提交的证据不足以证明双方有约定在杨晰雅承担违约金之外还需承担其他损失，故一审法院对于曹启云该两项诉讼请求不予支持。焦点三、双方对于杨晰雅已向支付曹启云已出具收据的463000元款项为楼款，没有异议，一审法院予以确认。双方争议的在于未出具收据的80925元应否退还。双方均确认该80925元属于杨晰雅承担因曹启云房屋拖欠团贷网和银行贷款的利息和滞纳金，争议在于曹启云主张该部分利息和滞纳金无论房屋成交与否，均应由杨晰雅承担。杨晰雅则主张，只有在房屋成交的基础上，该部分利息和滞纳金才由杨晰雅承担，现曹启云要求解除合同，故要求退还该部分费用。一审法院认为，依据双方签订的《补充协议02》第2条“由于买方无法及时资金监管，经协商买方在2016年10月10日前准备好监管资金617000元由龙辉担保公司监管，安排赎楼。卖方抵押在团贷网以及东莞农商银行在买方资金监管之前所产生的所有利息和违约金由买方承担。”和第4条“买方在2016年10月10日前首期款监管资金到位，如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。”的约定，2016年10月10日前的所产生的利息和滞纳金应由杨晰雅承担。曹启云未出具收据已收到的80925元除了10000元系由杨晰雅在2016年10月10日后支付外，其于70925元均为杨晰雅在2016年10月10日前支付，因此，80925元中的70925元应确定为杨晰雅承担的利息和滞纳金。至于2016年10月14日支付的10000元，根据“如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担。”的约定，该10000元应由曹启云自行承担。故曹启云应退还的款项金额为：463000元+10000元=473000元。但根据焦点二的论述，杨晰雅承担238000元违约金，故扣除该部分违约金，杨晰雅应退的款项金额为：235000元。杨晰雅反诉超过部分，一审法院不予支持。2017年3月17日，一审法院判决：一、确认曹启云与杨晰雅签订的《房地产买卖合同》于2016年11月2日解除；二、杨晰雅于判决生效之日起三日内向曹启云支付违约金238000元；三、曹启云于判决生效之日起三日内向杨晰雅返还已支付的款项473000元；判项二确定的杨晰雅应承担的支付义务与判项三确定的曹启云应承担的支付义务相抵扣，曹启云于判决生效之日起三日内向杨晰雅退还235000元。四、驳回曹启云的其他诉讼请求；五、驳回杨晰雅的其他诉讼请求。二审期间，杨晰雅及曹启云均未提交新证据。本院二审查明，一审查明的基本事实属实，二审依法予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有三：一是杨晰雅是否构成违约；二是曹启云请求支付违约金有无依据;三是曹启云未出具收据的70925元是否应返还杨晰雅。一、关于焦点一。根据二审查明的事实，双方当事人签订之房屋买卖合同及相关补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。因此，双方当事人均应依照上述买卖合同及补充协议履行各自的义务。又，双方当事人在2016年8月10日的《补充协02》中约定，杨晰雅须在2016年10月10日前负责首期监管资金到位。而杨晰雅在一审庭审中确认其没有在2016年10月10日前准备监管资金，因此，杨晰雅已构成违约。虽然杨晰雅主张其与案外人东莞市龙辉按揭担保公司达成协议，可以延迟支付首期监管款，但杨晰雅没有提交任何证据予以证明;且在未经曹启云同意的情况下，即便杨晰雅与案外人东莞市龙辉按揭担保公司之间有约定，该约定对曹启云也不具有约束力。因此，一审法院认定杨晰雅没有在2016年10月10日前负责首期监管资金到位违反《补充协议02》的约定，构成根本违约正确，本院予以维持。关于焦点二。如前所述，杨晰雅已构成根本违约，而双方之间的案涉房地产买卖合同也于2016年11月2日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条及第一百零七条之规定，杨晰雅应按照合同约定向曹启云承担违约责任。一审按照《补充协议02》之约定，判决杨晰雅向曹启云支付违约金238000元合法合理，本院予以维持。关于焦点三。杨晰雅认为一审法院在适用定金法则的同时，又要求其承担曹启云709**元的“损失”，属于适用法律错误。本院认为，本案中，曹启云已收款中未出具收据的共计80925元。根据审理查明的事实，双方均确认该80925元属于杨晰雅承担的因案涉房产拖欠团贷网和银行贷款的利息和滞纳金。一审法院根据《补充协议02》第2条“由于买方无法及时资金监管，经协商买方在2016年10月10日前准备好监管资金617000元由东莞市龙辉按揭担保公司监管”及第4条“买方在2016年10月10日前首期款监管资金到位，如买方资金没有在协议时间内到位，属于买方违约，之后所产生的利息和滞纳金与买方无关，由卖方自行承担”之约定，判决2016年10月10日前产生的利息和滞纳金70925元由买方即杨晰雅承担并无不当，本院予以维持。综上所述，杨晰雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9239.25元，由上诉人杨晰雅负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  何小玲审判员  朱海晖审判员  黄燕慧二〇一七年九月十三日书记员  李丽欢