山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋04民终2262号上诉人（原审被告）：田建军，男。委托诉讼代理人：张新风（与田建军系夫妻关系），女。委托诉讼代理人:申明军，山西维尼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵建虎，男。委托诉讼代理人：郭晟，山西雷风律师事务所律师。上诉人田建军因与被上诉人赵建虎房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省屯留县人民法院（2017）晋0424民初698号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张新风、申明军、被上诉人赵建虎及委托诉讼代理人郭晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田建军上诉请求：1.撤销山西省屯留县人民法院（2017）晋0424民初698号民事判决，并依法改判；2.本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《转让协议书》侵犯了共有人的所有权，应属无效。根据《物权法》第九十七条之规定，本案中的集资房指标系上诉人作为党委职工合法享有的福利或工资性收入，依法应当属于夫妻共同财产，本案双方签订的《转让协议》没有共有人签字，且被上诉人也未能提交证据证明共有人对该处分行为知情，该处分行为侵犯了共有人所有权，应属无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。本案中涉诉房产至今尚未取得权属证书，依据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，该转让协议违反了法律、行政法规强制性规定无效。2.上诉人与被上诉人之间的法律关系应为租赁合同关系，原审法院将本案法律关系认定为集资建房指标的买卖关系事实认定错误。从证据看，上诉人在原审提交的《屯留县民用爆破器材经销有限公司2005年第二次股东会决议》显示，涉诉房产使用年限为70年，且该房产的使用人仅仅享有占有、使用、收益的权利，无处分权，根据《转让协议书》，该协议明确约定转让期限为50年，该协议所约定的转让行为并非处分权的行使，而是一种收益权的体现，即租赁。上诉人系屯留县民用爆破器材经销有限公司股东，因对涉诉房产无所有权，无法行使处分权利，且上诉人与被上诉人系亲戚关系，上诉人在对涉诉房产行使收益权时，其与共有人的真实意思均为长期租赁，而非永久性转让。赵建虎辩称，1.上诉人主张因双方签订的《转让协议书》侵犯共有人所有权，故合同无效没有事实依据。本案双方转让的集资房指标，系一种可期待利益，并非法律规定的特定之物，不适用《物权法》第97条的规定。且集资房指标具有专属性，上诉人妻子并不具有建房资格，上诉人有权处分自己的合法权利。2.上诉人以《城市房地产管理法》主张合同无效没有法律根据。3.上诉人否认《转让合同书》买卖合同性质，主张是租赁关系与事实不符。赵建虎向一审法院起诉请求：1.请求法院判决原、被告之间的房屋买卖合同有效；2.请求法院判决被告协助原告办理房屋拆迁补偿相关手续；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告田建军、邱路生系屯留县民用爆破器材有限公司职工，2001年9月28日公司与单位职工签订《关于公司职工集资房交款协议》，双方协商公司旧房改造，临街房由公司职工自行集资盖，产权归公司、使用权归职工个人。2001年10月8日田建军（甲方）、邱路生（甲方）与赵建虎（乙方）签订转让协议书，双方约定2008年10月8号双方协商达成如下协议，一、甲方同意本人（自住集资）修建的2间房即（田建军一间、邱路生一间）以每间9000元转让给乙方赵建虎。以下具体事宜由田邱、二人协作，一切按公司规定的办理，转让期50年。二、甲、乙双方付款方式也同时按公司的时间付清。三、双方签字盖章即日生效。后原告依约分次缴纳房款，山西省屯留县民用爆破器材专营公司出具以田建军为交款人的收据三支，分别是2001年10月11日的18000元、2002年4月1日的10000元，2002年4月23日的8000元。被告公司以被告邱路生名义出具三支收据，2001年10月11日的18000元，原告称其他两个收据因为时间过长丢失。拟证明双方同意将房屋指标转让，证明原告已经实际支付二被告指标转让费9000元，原告以被告田建军、邱路生的名义向被告单位分三次实际全额缴纳个人集资建房款各36000元共计72000元的事实，再次过程中被告及其单位明知且无异议。房屋建成后，原告出资进行装修并入住，至今在该房屋内进行经营和居住生活达15年之久。2017年初，屯留县人民政府进行旧城改造，原告实际集资并长期居住的该房屋在征收拆迁范围之内，原、被告方因此房屋拆迁补偿事宜产生争议故原告诉至法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据该法条的立法本意，其设置目的在于对房屋的所有权在尚不明确的情况下，国家限制房地产权属的转让，这是一种管理性的行为规定，而非效力性的行为规范。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，合同在违反法律、行政法规的强制性规定的情形下无效，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，强制性规定是指效力性强制性规定。故本案中的房产虽属单位集资房，虽无法产生物权转移效力但并不影响合同的效力。本案中，被告邱路生、田建军以职工身份取得购房资格，原、被告通过平等协商达成了房屋交易协议，被告依约履行了付款的义务并实际占有、使用该房屋长达15年之久，双方的买卖行为未损害国家利益、集体或他人利益，也未损害社会公共利益，应为有效，原告现诉求法院确认合同有效，本院予以支持。针对原告诉求被告协助原告办理房屋拆迁补偿相关手续的诉求，因本案系房屋买卖合同纠纷，原告的此部分诉求与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。判决：1.原告赵建虎与被告田建军于2001年10月8日签订的转让协议有效；2.驳回原告赵建虎其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告田建军负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审基本相同。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。关于上诉人主张本案系租赁合同关系而非集资建房指标的买卖合同关系的问题。本院认为，租赁合同与买卖合同属于合同法规定的不同类型的有名合同，双方所签订的《转让协议书》，在协议书名称和用语上不符合租赁合同的形式要件，其所载内容“一、甲方同意本单位集资修建的2间房…以每间9000元转让给乙方赵建虎”不符合租赁合同的实质要件。上诉人主张该《转让协议书》为租赁合同的主张缺乏事实和法律依据本院不予采纳。原审根据《转让协议书》、交款收据以及屯留县民用爆破器材经销有限公司第二次股东会决议认定本案为集资建房指标的买卖合同关系并无不妥，本院予以确认。关于上诉人主张转让协议无效的问题。本院认为，集资房资格是单位给予本单位职工集资建房的权利，实质是单位给予其职工的一种福利，是一种可期待的财产性权利，属于债权范围，现行法律法规并未规定禁止集资房资格转让，集资房资格转让也未损害国家、集体和他人利益，也不涉及对善良风俗的伤害，集资房资格可以依法转让，该房屋虽未办理权属登记，但不影响买卖协议的效力，上诉人的该项主张缺乏法律依据本院不予支持。关于上诉人主张签订的《转让协议书》未经夫妻另一方同意，侵犯了共有人所有权，应属无效的问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权。本案中，上诉人有权对集资建房指标代表夫妻对外予以转让。并且本案中的集资建房指标系一种可期待财产性权利，并非房屋本身，获得指标后并不当然拥有房屋，仍需继续履行交付一定对价义务后方可获得房屋，而指标转让款对上诉人而言属纯获利性收益，并未损害其实体性权利。而被上诉人在履行了付款义务后也实际占有、使用房屋长达十五年之久，上诉人仅以不同意为由主张转让无效也与常理不符。综上，上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据本院不予支持。综上所述，田建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人田建军负担。本判决为终审判决。审判长 孙 锐审判员 王 瑞审判员 王成立二〇一七年十一月二十一日书记员 张 宁