河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0303民初367号
原告（反诉被告）：程晶冬，女，汉族，1976年12月2日出生，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：孙霖、马震疆，河南万基律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：杨啸天，男，汉族，1995年1月1日出生，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：李志强，河南先为律师事务所执业律师。
原告（反诉被告）程晶冬与被告（反诉原告）杨啸天租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理，依法由审判员郭小岚独任审理，公开开庭进行了审理。程晶冬的委托诉讼代理人孙霖、马震疆，杨啸天的委托诉讼代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程晶冬向本院提出诉讼请求：1、确认程晶冬、杨啸天2017年2月14日签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月14日解除；2、判令杨啸天支付2017年10月1日至2017年10月31日的租金19800元；3、判令杨啸天支付拖欠的水电费1564.34元；4、判令杨啸天支付违约金237600元；5、本案全部诉讼费用由杨啸天承担。事实和理由：2017年2月14日，程晶冬、杨啸天签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：程晶冬将位于洛阳市西工区滨河路洛浦御博城的1F105、1F106共440㎡的商铺租赁给杨啸天用作经营婚庆业务。租赁期为5年，起止时间：2017年2月15日至2022年2月14日，月租金为19800元，每六个月缴纳一次租金。杨啸天从2017年4月1日开始交房租，首付租金118800元，今后每期租金应于上一期租金到期前15日内支付。若杨啸天拖欠租金15日以上的，程晶冬有权解除合同，杨啸天向程晶冬支付相当于当年租金的100%支付违约金。2017年10月1日应缴纳新一期房租时杨啸天一直未予支付。2017年10月14日程晶冬向杨啸天发出《解除合同通知》一份，告知其解除合同、收回房屋、支付欠付租金及违约金等。《解除合同通知书》发出后杨啸天于2017年10月17日搬出商铺，搬走属于程晶冬的物品并毁坏部分装修，但一直未付所欠房租及违约金。其租赁期间欠缴水电费1564.35元。双方不能就此达成一致，故诉至法院。
杨啸天辩称，一、《房屋租赁合同》系程晶冬单方违法解除，杨啸天不得不按其贴在租赁房屋玻璃门上的《解除合同通知》（2017年10月14日）搬走。程晶冬单方违约解除合同于法无据。依据《房屋租赁合同》第9条第三款第二项约定：“甲方有权单方解除合同的情形为拖欠租金达15日以上的。”程晶冬以杨啸天自2017年10月1日至10月14日未交付租金解除合同的拖欠日期根本未满15天。以拖欠租金未满15天解除合同既违反合同约定更违反合同法规定。故造成合同解除导致杨啸天不能依约使用租赁房屋的违约人是程晶冬。二、程晶冬违约解除合同强行收回租赁房屋并非杨啸天所愿，是其强行采取锁门收回的。杨啸天自2017年10月1日起便遭遇程晶冬采取锁门方式，根本无法继续经营。后程晶冬以杨啸天违约解除租赁合同为由强行收回房屋，丧失了对租赁房屋的使用权，致使杨啸天根本无法履行合同。因此，程晶冬诉求主张的2017年10月1日至10月31日租金没有事实和法律依据。三、程晶冬主张杨啸天支付违约金237600元于法无据。《房屋租赁合同》是程晶冬单方违约解除的，杨啸天根本未达到合同解除条款约定的“拖欠租金达15日以上的”违约情况。因此程晶冬单方违法解除合同，依约应承担违法解除合同的法律责任。其次程晶冬主张的违约金过高，程晶冬违约解除合同存在重大过错，应当全部承担解除合同的法律后果且对其主张杨啸天违约解除合同造成的实际损失承担举证责任。四、水电费应以杨啸天使用租赁房屋期间实际发生的费用为准。五、杨啸天为履行合同已向程晶冬交付了39600元履约保证金，由于程晶冬违约单方解除合同，应当予以退还并赔偿经济损失。综上分析，应驳回程晶冬的诉讼请求。
反诉原告杨啸天向本院提出诉讼请求：1、依法裁决程晶冬退还反诉人履约保证金39600元及利息844元（以39600元为基数按银行同期贷款基准利率计算自2017年10月10日至实际还款之日止，暂计算至起诉之日）；2、依法裁决程晶冬赔偿经济损失237600元；3、诉讼费用由程晶冬承担。事实和理由：杨啸天与程晶冬于2017年2月14日签订了《房屋租赁合同》，杨啸天按约及时、全面履行了合同义务，支付了两个月的租金39600元作为履约保证金。杨啸天应于2017年10月1日缴纳新一期房租，根据合同约定，拖欠租金达15日以上程晶冬才有权单方解除合同。2017年10月14日程晶冬以杨啸天未按时支付新一期房租在租赁房屋上张贴《解除合同通知》，强行勒令杨啸天清房退场。程晶冬单方解除合同给杨啸天带来巨大损失。故提起反诉。
反诉被告程晶冬辩称，一、程晶冬并未违约，合同第3条租金及支付方式第二款明确约定，首期租金后的每期租金应于租金到期之日前的15日内支付，即杨啸天应于首期到期日前支付下一期租金。程晶冬虽然发出的合同解除通知落款为2017年10月14日，但实际张贴日期为2017年10月15日以邮寄方式送达的解除通知，杨啸天于2017年10月19日签收。因此杨啸天收到合同解除通知时，已经超过合同约定的15日解除时间。程晶冬解除双方签订的租赁合同并未违约，合法有效。二、在程晶冬发出合同解除通知前，多次向杨啸天催收第二期房租，但其口头告知不再继续承租。因杨啸天拖欠租金的行为导致本案所涉租赁合同解除，其应当按合同约定向程晶冬支付违约金237600元。三、合同明确约定如杨啸天提前违约解除合同，收取的相当于两个月房租的违约保证金不再退还。因此杨啸天无权要求程晶冬返还该保证金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月14日程晶冬（甲方）与杨啸天（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方自愿将座落在洛阳市西工区滨河路洛浦御博城底商编号：1F105、1F106的商铺（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。租赁期限5年，租赁时间2017年2月15日起（起租日），2022年2月14日止（包括首尾两日）。自甲方向乙方交付租赁房屋之日起，乙方享有1.5个月的免租期，以便乙方对租赁房屋进行装修和筹备开业，免租期内乙方不需要向甲方缴纳租金，房屋租金从2017年4月1日开始计算。乙方承租商铺的使用用途为商业，经营范围为婚庆，未经甲方书面同意，乙方不得自行变更出租商铺的使用用途、经营范围。租金标准为：第一至二年月租金45元/㎡，即月租金19800元；第三至四年月租金50元/㎡，即月租金22000元；第五年月租金55元/㎡，即月租金24200元；以上租金均不含各类税费。支付方式和金额：租金应当以六个月为周期支付。首期租金共计118800元。今后每期租金应于租金到期日之前的15日内支付。关于保证金约定为：乙方支付首次租金的同时应当支付相当于二个月租金的履约保证金，即39600元。以确保乙方遵守、履行本合同有关义务，甲方无需向乙方支付保证金利息。甲方需在本合同履行完毕及乙方把该房产腾空交还甲方后10个工作日内把保证金或扣除因乙方违约造成甲方损失后的余款（如有）无息退还给乙方。若在合同有效期内，由于乙方原因单方面解除合同的，保证金不予退还。合同还约定租赁期间的水电费由甲方代收。关于合同的解除的约定有：乙方拖欠租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同，收回该房产并要求赔偿。关于违约责任约定：乙方未能按照本合同约定支付租金、其他费用的，每逾期一天按当期应付费用总额的千分之三支付滞纳金。乙方拖欠租金达15日以上的，甲方不解除合同的，乙方应按当年度租金的50%向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方解除合同的，乙方应按当年度租金的100%向甲方支付违约金。该《房屋租赁合同》签订后杨啸天依照合同的约定向程晶冬支付了2017年4月1日至2017年9月30日的租金及保证金。之后其开始在承租房屋经营婚庆业务。
根据双方的合同“今后每期租金应于租金到期日之前的15日内支付”的约定，杨啸天应在2017年9月16日至30日的15日内缴纳2017年10月1日至2018年3月31日的半年租金。杨啸天因经营困难未按期支付租金，根据其与程晶冬的微信聊天记录2017年10月13日之前即与程晶冬沟通降低租金的事宜，程晶冬在10月12日告知其租金已是最低价，无法降低。2017年10月13日上午8点56分程晶冬发微信要求杨啸天将房屋钥匙放置到其指定的地点，并说明有其朋友会带人去看杨啸天租赁的房子，以便于尽快把该房屋出租出去以减少二人的损失。杨啸天在当日下午9点45分回信息表示会将钥匙放到指定地点，其店里的事情抓紧收尾。2017年10月14日程晶冬出具“解除合同通知书”（以下简称“通知”）一份，上主要写明因杨啸天欠缴租金已超过合同规定时限，故自“通知”下发之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》并收回房屋，杨啸天违约导致合同解除的，按合同约定承担违约责任，并因此赔偿程晶冬全部损失。自“通知”下发之日起10日内撤场，如到期未撤场相关设施设备视为放弃，程晶冬有权进行处置。撤场时应通知程晶冬，否则不得在未经交接私自搬迁。2017年10月14日将装有该“通知”的邮件寄出，杨啸天在2017年10月19日签收该邮件。同时其在2017年10月14日将该“通知”张贴在租赁房屋的门口。2017年10月17日杨啸天撤场将承租房屋归还给程晶冬。2017年12月20日程晶冬与冯琳琳签订《房屋租赁合同》将该房屋出租给其用于经营饭店。并给其两个月的免租期。
另查明，2017年9月27日至2017年10月27日杨啸天欠缴水电费1564.35元。
本院认为：本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。程晶冬与杨啸天均应按照该合同的约定享有合同的权利，履行合同义务。合同在履行过程中当事人协商一致，可以变更合同。那么根据程晶冬提交的微信聊天记录可证明杨啸天在履行合同过程中向程晶冬提出减少房租等要求，程晶冬未同意，进而二人就如何腾房、将房屋再次出租等事宜进行协商并达成一致意见，说明二人在合同履行过程中经协商，就合同的解除达成了一致意见，属协议解除租赁合同，而不是由程晶冬行使解除权解除租赁合同。2017年10月17日杨啸天根据程晶冬的指示搬离租赁房屋，故其二人签订的《房屋租赁合同》应于该日解除。
因双方协议解除合同，故程晶冬要求杨啸天支付违约金以及杨啸天反诉要求程晶冬支付损失的诉讼请求及反诉请求不予支持，杨啸天缴纳的保证金36900元，程晶冬应予退回。双方在合同中约定退还保证金不包含利息，故杨啸天要求支付保证金利息的反诉请求不予支持。杨啸天自2017年10月1日至17日使用租赁房屋期间产生的房屋租金及水电费应予以支付，其中房屋租金为11220元（19800元/月÷30天×17天）、水电费1564.35元。程晶冬出示证据证明其在2017年12月20日再次将房屋出租，并给出两个月的免租期用于装修开业等事宜，考虑到其有一定的损失，从公平原则角度考虑杨啸天应承担部分损失，酌定为36900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认程晶冬与杨啸天签订的《房屋租赁合同》于2017年10月17日解除；
二、杨啸天于本判决书生效后十日内支付程晶冬损失39600元、房屋租金11220元、水电费1564.35元；
三、程晶冬于本判决书生效后十日内返还杨啸天保证金39600元；
四、驳回程晶冬的其他诉讼请求；
五、驳回杨啸天的其他反诉请求。
上述第二、三项给付义务相抵后，杨啸天于本判决生效后十日内支付程晶冬12784.35元；
如杨啸天未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5184元，减半收取2592元，程晶冬负担2074元，杨啸天负担518元；本案反诉受理费2735元，杨啸天负担2325元，程晶冬负担410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 郭小岚
二〇一八年四月十六日
书记员 马梦娜