上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初5066号
原告鲁云涛，男，1980年12月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告赵付平，女，1980年4月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人杜荣华，上海知诚律师事务所律师。被告朱清，男，1988年10月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告鲁云涛、赵付平与被告朱清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员缪为军独任审理，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告鲁云涛、赵付平及共同委托代理人杜荣华、被告朱清到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告鲁云涛、赵付平诉称，2015年11月25日，两原告用多年在上海打拼的积蓄通过上海聚美房地产经纪有限公司居间介绍与被告签订给了《上海市房地产买卖合同》，购买被告所有的坐落于本市静安区宝通路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价款为人民币125万元(以下币种均为人民币)。合同签订后，原告依据合同附件三规定的时间，分别支付了定金20万元和31万元的房款，合计51万元。付款协议中注明，原告支付的款项用于被告归还欠款，注销系争房屋上设立的抵押权，并于2016年1月24日之前办理抵押权的注销手续。但被告收到房款后，未按合同约定办理，并将款项挪作他用。为此，双方在中介的协调下，原告同意将抵押的注销时间延缓至2016年3月1日前办理，可被告再次食言，以致房屋买卖合同无法继续履行，被告的行为已给原告造成了很大的经济损失。为维护原告的合法权益，故请求法院：1、判令解除原、被告于2015年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告退还原告已付购房款人民币51万元；3、判令被告按照合同第十条第三款约定支付赔偿金3825元和违约金25万元；4、被告赔偿原告已支付的中介服务费12,000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告朱清辩称，同意原告第一、二项诉讼请求，不同意第三项诉请。原告支付的数额未达到首付款，原告买房时知晓房屋上有抵押，因此，违约金和赔偿金过高。被告认为被告应当再支付5.1万元作为赔偿。第四项诉请与被告无关。2015年11月25日，原、被告确实就系争房屋签订了房屋买卖合同，当天原告支付了定金两万元。根据合同约定，原告已经支付了首付款51万元。被告出售系争房屋就是为了还清房屋设立的64万元的抵押权，签订合同时，原告是清楚抵押权存在的。原告分两次付清首款，第一次付了28万元，第二次付了23万元，两次之间大概隔了一个月。第一次28万元支付后，被告就将该笔房款付给了抵押权人，但是还差了36万元。被告出售系争房屋时是希望买受人能支付到还清抵押权人债权的首付款，即64万元以上，但是原告支付的首款不足64万元，不能达到被告还清抵押权上的债务的目的。被告对合同付款协议的理解是以为支付28万元后，原告还需支付51万元。被告收到房款后，原告及中介方都告知被告要求被告将抵押权撤销，被告也积极沟通过，但是最终没有凑足13万元的差额将抵押权撤销。现在，抵押权也已经过期，被告每个月还需支付违约利息。2016年1月26日，被告就该情况与原告协商，被告作出让步在房款的总价上让出5万元作为被告没有及时撤销抵押的补偿。后来，在约定的3月1日之前，被告依然没有能力清场抵押权上的债务。经审理查明，2015年11月25日，原告鲁云涛、赵付平(买受人、乙方)与被告朱清(卖售人、甲方)签订的《上海市房地产买卖合同》载明，甲、乙双方通过上海聚美房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方以125万元的价格购买甲方所有的系争房屋；2016年4月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按照本合同约定时间内办理房屋原有户口全部迁出手续、办理还贷及抵押注销手续、申请房地产转让过户手续、办理交房手续的，则每逾期一日需向乙方支付乙方已付款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如甲方逾期超过15日的，或是签署合同后该房屋被查封、或甲方又将该房地产转卖、抵押、租赁给第三方的，或甲方单方面解除本合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同。乙方因此单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付15日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应于收到还贷款项后七日内且于原抵押贷款银行许可的最短期限内办理还贷手续，并领取他项权利证明、结清证明、抵押注销申请书等相关抵押注销材料。还贷款项若有不足，由甲方自行补足；甲方应于2016年1月24日之前办理系争房屋抵押登记的注销手续。付款协议：1、签订合同当天，乙方支付给甲方定金转第一笔房款2万元；2、签订合同二日内，乙方支付给甲方定金转第二笔房款8万元；3、签订合同十日内，乙方支付给甲方定金转第三笔房款10万元；4、2015年12月23日之前(含当天)，乙方支付给甲方第四笔房款31万元；上述款项用于提前归还甲方尚欠银行的贷款及注销银行对系争房屋设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。同日，原告赵付平与被告、居间方上海聚美房地产经纪有限公司签订的《协议》载明，被告对系争房屋拥有独立产权，并告知原告系争房屋现有的抵押金额为64万元，抵押人为唐志英，如原告首付款项不能还清抵押，被告将自行解决，若不能解决抵押问题，无法按合同条约履行，导致合同终止，被告将按合同条款赔偿原告损失和居间方的服务费。截止至2015年12月22日，原告共向被告支付房款共计51万元，其中11月25日支付现金2万元，11月26日向被告账户转账8万元，12月4日向被告账户转账10万元，12月22日向被告账户分别转账14万元、17万元。2016年1月26日，原告(乙方)与被告(甲方)、居间方上海聚美房地产经纪有限公司签订的《补充协议》载明，因甲方个人问题未能按合同条款履行，没有及时注销抵押，经双方友好协商，甲方在总房价款125万元的基础上让出5万元作为给乙方的补偿。扣除方式乙方在贷款合同中原贷款金额少贷5万元，乙方的首付款凭证以甲方的签字或银行转账凭证为准，甲方的注销抵押时间改为2016年3月1日之前办理，乙方并同意，如果甲方在本协议约定时间还是没有履行，乙方继续按买卖合同条款约束甲方，甲方并已知晓同意，本协议签字后立即生效。2016年3月26日，原告向被告发送的《关于解除房屋买卖合同的通知》载明，原告已按照合同约定如期支付定金与房款，但被告为能如期办理该房屋的抵押注销登记，并将房款挪作他用，造成房屋买卖无法正常交易过户，现正式通知被告解除合同，并按合同第十条第三款追究违约责任，被告应在收到通知后三天内将所述房款如数归还原告。邮件投递记录显示，该通知应于3月27日妥投。另查明，2015年11月25日，原告鲁云涛向居间方支付了中介费12,000元。以上事实由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议》、收款收据、转账记录、《补充协议》、《关于解除房屋买卖合同的通知》、邮件投递记录、中介费收款收据等证据予以佐证。审理中，原告表示，2016年3月22日在房地产交易中心查询，登记的抵押权数额为85万元，根据合同约定，当时原告确实知晓房屋上有抵押权，但是当时原告仅知道其上有64万元抵押，而非实际上的80多万。根据合同约定，不论房屋上设定的抵押权数额为多少，被告都有义务及时清洁房屋上的抵押债权。事实上，被告未及时注销抵押，已经违约。至于债权清偿情况，原告不知晓。被告应当及时解除房屋上抵押。根据原告与中介公司的约定，中介费为12,000元，包括买房和卖房的中介费在内。当时约定若交易成功，则由原告支付全部中介费。被告表示，当时告知原告64万元的抵押是准确的。原始债权确实是80多万元，但这是其和债权人曾经存在的债，至房屋交易时已经只有64万元的债务。被告已经在不能及时解除抵押的情况下，尽力避免损失的扩大。原告支付首付款不足，导致被告无法即使解除房屋上的抵押。被告收取定金两万元当天，即用于支付抵押权人利息，八万元用于支付抵押权续约的费用，十万元出借给他人了。原告确已向中介支付了服务费12,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。被告表示同意解除合同，返还房款，但认为因原告支付的首付款不足，导致其无法注销抵押权，不同意承担违约金及中介服务费。但双方签订的房屋买卖合同及《协议》均明确约定，原告支付的首付款项不能还清抵押的，被告将自行解决，且被告在收取原告房款51万元后，明知无法清偿抵押权人的债务，仍未积极筹措差额款项，并将部分房款出借他人，具有明显的主观恶意。故被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现被告无能力注销抵押，系争合同已无法履行，原、被告均同意解除合同，对此，本院予以确认。合同解除后，被告应将已收取的房款51万元返还原告。因被告未能及时注销抵押，导致合同解除，故被告还应按合同约定向原告承担违约责任。根据合同约定，被告未按照合同约定时间内办理抵押注销手续的，则每逾期一日需向支付原告已付款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如被告逾期超过15日的，原告有权单方解除合同。被告除需支付15日的赔偿金外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金。根据双方于2016年1月26日签订的《补充协议》，系争房屋的房价款已变更为120万元，故被告应向与原告支付赔偿金3,825元及违约金24万元。同时双方亦在2015年11月25日的《协议》中明确，因被告不能解决抵押问题，导致合同终止的，被告应按合同条款赔偿原告损失和居间方的服务费。现原告已向居间方缴纳了服务费12,000元，故原告要求被告承担该笔费用具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告鲁云涛、赵付平与被告朱清于2015年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告朱清应于本判决生效之日起五日内返还原告鲁云涛、赵付平购房款51万元；三、被告朱清应于本判决生效之日起五日内向原告鲁云涛、赵付平支付赔偿金3,825元、违约金24万元；四、被告朱清应于本判决生效之日起五日内赔偿原告鲁云涛、赵付平已支付的中介服务费12,000元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,779.15元、财产保全费4,520元，由原告鲁云涛、赵付平负担100元，被告朱清负担10,199.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 缪为军
二〇一六年七月十八日
书记员 金黄海
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。