江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8942号原告：李小虎，男，1949年3月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：姜苏荣，男，1954年9月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告李小虎与被告姜苏荣排除妨害纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小虎、被告姜苏荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小虎向本院提出诉讼请求：被告向其赔偿租金损失20000元（2016年12月15日至今的租金损失）。事实和理由：原告系建宁路92号104室的房主，被告系建宁路92号204室的租客。被告自租用其弟弟姜春华的房屋后，一直与原告矛盾不断，开始是搭建违建的凉台，导致原告屋面漏水，后又晾晒被单故意挡住原告家的门面。原告多次与被告交涉，被告不予理睬，原告只能请求城管将其违建拆除。二楼违建被拆除后，被告便一直心怀怨恨，从2016年7月份原告委托房产中介进行租房开始，就一直阻扰原告出租房屋，表现为每次中介和自己带人来看房时，被告都听到开门声后立即下楼出来对原告进行诋毁，威胁并骗说前来的客户不要租原告的房屋。原告于2016年12月14日曾向鼓楼区人民法院提起相关诉讼，法院也作出了（2016）苏0106民初12157号民事判决，原告不服此判决，向南京市中级人民法院提出上诉，后中院于2017年5月22日作出了苏01民终3414号民事判决，判决姜苏荣在判决生效后3日内一次性赔偿原告损失5000元。在法院作出判决后姜苏荣依然阻挠被告出租房屋，以致于原告的房屋直至2017年6月22日和23日两天下暴雨被告未来得及及时下楼阻止房屋出租的情况下，才得以顺利出租。原告认为，被告的行为严重侵害了原告对于房屋的收益权能，从2016年12月15日到现在原告的租金等损失高达20000元，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告姜苏荣辩称：原告陈述的内容不属实，被告并不存在故意阻挠原告出租的行为，原告已经将房屋全部出租，原告提供的合同也可以证明该点，原告系恶意诉讼，被告不应向原告赔偿损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李小虎是南京市鼓楼区建宁路92号104室房屋的产权人，姜苏荣系李小虎楼上204室房屋的使用权人。2016年12月15日，李小虎以姜苏荣存在故意阻挠其对外出租房屋的行为，给其造成损失为由，诉至法院，请求判决姜苏荣赔偿其损失20000元。2017年2月8日，本院作出（2016）苏0106民初12157号民事判决，驳回了李小虎的诉讼请求。李小虎不服该判决向上级法院提出上诉，2017年5月22日，南京市中级人民法院作出了（2017）01民终3414号民事判决书，以姜苏荣存在妨害李小虎行使物权权利的行为为由，判决姜苏荣赔偿李小虎损失5000元。2017年1月起李小虎多次通过报纸发布招租告示。2017年6月22日和23日，李小虎分别与赵某和熊厚泉签订了房屋租赁合同，将104室的两间门面房租出，租金分别为3200元和3000元。但是，李小虎出租房屋后仍未停止发布招租告示，直至2017年8月其仍在发布。庭审中，李小虎为证明姜苏荣存在侵权行为，申请赵某出庭作证。赵某陈述，其在合同签订后的第二天曾至104室，姜苏荣主动找其谈，询问其是否租好房屋，是否愿意承租自己的房屋，如果要租李小虎的房屋要想想好，并指着其贴在二楼窗户处的判决书让其看，意思是不要租李小虎的房屋，并特意告知了该房屋的缺点，以及做生意会受到影响等。赵某称其听了姜苏荣的话后受到了影响。姜苏荣称其是204室房屋的承租人，其曾将赵某带至其房屋内，告知赵某其与李小虎之间有纠纷，并提示赵某观看其贴在二楼房屋窗户处的判决书，且告知赵某出租的房屋涉及很多问题，另外还询问了赵某是否承租其房屋。李小虎为证明姜苏荣存在侵害其房屋出租的行为，还向本院提供了五份电话录音，该五份电话录音中都谈到二楼的那个人，有的称其吓唬租客，有的称其在窗户上贴了很多字条，有的称二楼那个人来闹影响了生意因此不想租了，有的称二楼不给租房。姜苏荣对上述录音的真实性不予确认，但不申请鉴定。姜苏荣在庭审中还称，还有其他房客也曾至二楼，但不全是其叫上去的，有的是自己至二楼的，其在房客至二楼后与房客谈自己房屋的出租事宜。姜苏荣为证明李小虎的房屋已经出租，向本院提供了两份电话录音，其中一份电话录音谈到两个房屋一起租掉了，另一个录音谈到建宁路92号和88号不能办营业执照。姜苏荣称第一个录音的相对人是房客王敏，第二个是药监局。李小虎对上述录音的真实性不予确认。姜苏荣还提供了一份日期为2017年9月21日，名称为关于建宁路92号违章楼梯查处的情况说明的复印件，另提供了2017年10月10日的一份公告，上述文件均显示鼓楼区城市管理区将对建宁路92号房屋在内的多栋房屋的楼梯进行整治。上述事实，有原告李小虎提供的报纸复印件、房屋租赁合同、电话录音、民事判决书，证人赵某的陈述，被告姜苏荣提供的情况说明、公告，以及原被告双方的当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，收益权是所有权的一部分，所有权人有权将自己的房屋对外出租获得收益，合同相对人以外的第三人故意阻挠所有权人对外出租房屋或故意破坏所有权人与他人缔结合同的行为构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。本案中，李小虎系401是房屋的产权人，其有权与合同相对人进行磋商以签订房屋租赁合同并获得收益，合同相对人以外的第三人虽可以基于善意向租客告知房屋的状况，但不得有故意阻挠租客与李小虎签订合同的恶意，否则构成侵权，应当承担相应的侵权责任。本案中，姜苏荣在李小虎发布公告后，多次将至一楼看房的租客叫至二楼，并告知其与李小虎产生纠纷的事实，且将自己与李小虎之间的判决书帖至窗户处，从表面上看尚不能直接判断该行为是否存在恶意，但从证人证言、电话录音以及其自认的事实来看，该恶意是可以认定的。理由如下：首先，姜苏荣系204是房屋的承租人，其虽称将房客叫至二楼是为了出租自己的房屋，但并未提供证据证明自己有转租房屋的权利，且未提供证据证明其向社会发布了招租告示，故本院对其主张的其将楼下房客叫至二楼的真实意识表示是出租自己房屋的事实，不予认定。另外，在其认为涉案房屋存在很多问题的情况下，其完全可以与出租人协商降低租金、解除合同或者在合同到期后返还所承租的房屋，而其并未行使该权利，故本院对其所称的自己有出租房屋的真实意思，不予认定。其次，姜苏荣虽对李小虎提供的录音的真实性不予确认，但并不申请鉴定，故本院对该五份录音的真实性予以认定。因该五份录音显示二楼的那个人有吓唬租客、在窗户上帖字条、不让一楼房客租房以及进行取闹导致租客生意做不好的行为，该行为与证人赵某的陈述以及姜苏荣的自认基本一致，故本院认定录音中所指的二楼的那个人就是姜苏荣，姜苏荣有故意阻挠租客承租李小虎房屋的行为。再次，姜苏荣与李小虎的纠纷是个人之间的纠纷，该纠纷并不影响承租人对房屋的使用，而其不论租客是否与李小虎签订了租赁合同，均将租客叫至二楼，并告知房屋存在的问题，且希望租客与自己签订合同，尤其是在赵某已经与李小虎签订合同的情况下，仍将其叫至二楼，并故意告知赵某其与李小虎之间存在纠纷的事实，且特意向赵某展示其张贴在窗户处的判决书，因该行为给赵某的心理带来了不良影响，故本院认定姜苏荣的行为侵害了李小虎的利益，应当承担损害赔偿责任。姜苏荣虽主张涉案房屋不能办理营业执照，并向本院提供了其所称的与药监局的电话录音，但是在赵某已经与李小虎签订合同，并经营了一段时间的情况下，该录音并不能使本院认定李小虎无法获得出租利益，故本院对姜苏荣的抗辩意见不予采纳。姜苏荣在李小虎已经诉讼的情况下，仍继续实施侵权行为，其主观恶意较深。根据李小虎所签合同约定的租金标准、李小虎与赵某等人签订合同的时间，并结合姜苏荣恶意的程度，以及该恶意在合同签订中的影响，本院认定姜苏荣应赔偿李小虎2016年12月15日至2017年6月23日期间不能正常出租房屋的损失10000元。因李小虎在2016年6月23日已经将两间房屋出租完毕，姜苏荣继续实施的行为并未直接对其个人造成损害，故本院对其主张的2016年6月23日至今的损害，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告姜苏荣于本案判决生效之日起十日内赔偿原告李小虎未能正常出租房屋造成的租金损失10000元；二、驳回原告李小虎的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告姜苏荣承担（原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一七年十月三十一日书记员  陈 蓉