新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新民再16号
抗诉机关：新疆维吾尔自治区自治区人民检察院。
申诉人(一审原告、二审上诉人)：俞某1，男，汉族，1982年2月6日出生，现役军人，现住新疆轮台县。
被申诉人(一审被告、二审被上诉人)：李文强，男，汉族，1971年9月26日出生，个体工商户，现住新疆吉木萨尔县。
委托代理人:杜江奇，新疆疆奇律师事务所律师。
被申诉人(一审被告、二审被上诉人)：天津市中原房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司（以下简称中原房地产公司），住所地：新疆吉木萨尔县文明东路沙河南巷(沙河大桥北侧)。
负责人：欧阳松涛，该分公司经理。
委托代理人:欧铁山，该公司职员。
原审第三人：俞某2，男，汉族，1951年4月12日出生，无业，现住新疆昌吉市，系俞某1之父。
原审第三人：葛建慧，女，汉族，1971年8月15日出生，个体工商户，现住新疆吉木萨尔县，系李文强之妻。
申诉人俞某1因与被申诉人李文强、中原房地产公司及第三人俞某2、葛建慧确认合同无效纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2012）昌中民一终字第00607号民事判决，向检察机关申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院作出新检民（行）监[2015]65000000206号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）新民抗70号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派检察员石钰、助理检察员刘敏出庭履行职务。申诉人俞某1、被申诉人李文强及其委托代理人杜江奇、中原房地产公司的委托代理人欧铁山、原审第三人俞某2、葛建慧到庭参加诉讼。
新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，一、原审认定李李文强占有、使用涉诉房产长达八年之久未办理房产过户系客观原因所致，善意取得诉争房屋所有权及俞某2的行为构成表见代理均缺乏证据证明，属适用法律错误。二、中原房地产公司与李文强所签拆迁协议，因无证据证明涉及俞某1的房产系经其同意或追认而转让，故涉及俞某1的房产拆迁协议无效。综上，提起抗诉，依法再审。
俞某1称，俞某22011年所转让的部分房产早在1991年就已办理俞某1名下的，与俞某2处置的房屋无关，原审法院认定俞某2处置的房产包含俞某1的房产证据不足，事实有误，请求检察机关依法抗诉。
李文强辩称，李文强在2004年就已通过转让方式取得了涉诉房屋的实际所有权，因政策原因未办理房屋产权过户，俞某2在李文强交清房款后，将包括俞某1名下的房产证、土地使用证所有证件交付李文强，李文强有理由相信俞某2有权处理涉案房屋，俞某1在房屋卖出八年之久，从未提出异议，应视为对俞某2处分房屋行为的默认。中原房地产公司依照上述事实与李文强所签订拆迁补偿协议合法有效，抗诉机关的抗诉理由不能成立。
中原房地产公司辩称，我公司是在李文强提交了所涉拆迁房屋的房产证原件及房主俞某2所出具的以上房屋已于2004年转让给李文强的证明后，才与李文强签订的房屋拆迁协议，协议合法有效。
原审第三人俞某2述称，协议是我在醉酒状态下所签，房产证是在柜子里被李文强拿走的，协议只代表俞某2，无法代表俞某1，故应当改判。
原审第三人葛建慧述称，房屋虽登记在俞某2、俞某1名下，但四至范围、用地面积、建筑占地面积及房屋建筑面积完全一致，土管档案上也记载为共有，该房屋系共有房屋，俞某2作为房主有权利处理该房屋，原审判决合法有效。
俞某1向一审法院起诉请求：确认李文强、中原房地产公司及第三人葛建慧签订的拆迁补偿合同中关于俞某1所有房屋的部分无效。
一审法院认定事实：俞某1系俞某2之子，俞某2在吉木萨尔县文明东路沙河南巷31号修建了一栋平房与家人一同居住。俞某2于1988年6月10日办理房屋的国有土地使用证，登记用地人系俞某2，宅地面积102.78平方米，院地面积485.58平方米，合计588.36平方米。同日，又办理了私房产权证，登记产权人系俞某2，共有人数6人，房屋建筑面积为51.39平方米，间数为三间。1991年11月14日，俞某2将2间房屋的产权变更登记为俞某1（时年9岁），房屋建筑面积为51.39平方米，间数为2间。同年12月31日，俞某2又变更了土地使用权登记，俞某2和俞某1的用地面积各为292.95平方米，建筑占地面积也各为53平方米，用地的四至范围相同。
1998年俞某1到昌吉市就读高中，俞某2为照顾俞某1的生活举家搬迁到昌吉市居住。俞某2将沙河南巷31号房屋出租给他人，李文强和俞某2系姑父关系，俞某2于2001年将上述房屋借租给李文强使用。2004年俞某2与李文强达成了房屋买卖协议，将以上房屋出卖给李文强，李文强向俞某2支付了20000元，双方未办理房屋过户手续，俞某2将自己及俞某1的房产证和土地证都交给了李文强。此后，李文强又在院落里修建了三间房屋，重新修缮了围墙。
中原公司吉县分公司在吉木萨尔县开发建设住宅楼，拆迁范围包括沙河南巷31号房屋。中原公司吉县分公司与李文强商议拆迁事宜，经审查发现房产证登记所有人系俞某2，要求李文强提供相关凭据。2011年9月29日俞某2给李文强出具了一份证明，证明沙河南巷31号房屋已于2004年转让给李文强，相关手续由李文强办理。2011年10月5日，中原公司吉县分公司与李文强、葛建慧签订了房屋拆迁补偿协议，约定：李文强、葛建慧与中原公司吉县分公司置换沙河南巷31号（土地证号：）5**平方米的房屋和院落，置换200平方米的住宅楼，其中二楼面积为100平方米，三楼面积为100平方米，超过或小于置换面积的，按市场销售价格补足差价；免于支付地面附着物的拆迁补偿费；李文强接到中原公司吉县分公司通知后10日内拆迁完毕，将房屋和附属设施交付中原公司吉县分公司，不按期搬迁，中原公司吉县分公司可以申请有关部门强拆；李文强保证土地及附着物的产权清楚，无抵押。土地及附着物在2011年10月5日以前的债务由李文强负担；院落附着物有土房四间106平方米，西院砖房51平方米，东院砖房204平方米，砖墙28米×2米高；楼房交工时间为2012年12月30日；补偿金84490元在楼房竣工后付清。
李文强在签订拆迁补偿协议后，即搬迁出沙河南巷31号房，中原公司吉县分公司随即进行了房屋拆迁，目前已经进入工程施工阶段，原房屋用地已经开挖为商住楼的地基。
另查明：俞某1自1998年到昌吉市就读高中后，陆续在大学接受高等教育，后来参军入伍，现在为现役军人，在此期间再未回到吉木萨尔县沙河南巷31号房屋居住过。
一审法院判决：驳回原告俞某1的诉讼请求。本案受理费70元，由俞某1负担。
俞某1不服一审判决，上诉请求：撤销原判，确认李文强、中原房地产公司与原审第三人葛建慧签订的拆迁补偿合同中关于上诉人所有房屋的部分无效。
二审法院认定事实：二审查明事实与一审查明事实一致。
二审法院认为，一、俞某1虽对俞某2与李文强之间存在房屋买卖关系的事实存有异议，但其并未提供有效的证据推翻在一审中提供的证据证明的事实。一审根据经验法则及优势证据原则确认俞某2与李文强之间存在房屋买卖关系并无不当；
二、本案讼争房屋原属俞某2所有，俞某2于1991年11月14日将本案讼争房屋赠与俞某1并变更了权属登记。俞某1取得本案讼争房屋的所有权时尚未成年，该房屋一直由俞某1的法定代理人俞某2代为管理。2004年俞某2处分讼争房屋时，因俞某1已具备完全民事行为能力，法定代理终止。但由于俞某1长期在外无法管理该房屋，该房屋事实上仍由俞某2代管，李文强作为俞某2之妻李凤林的侄子对上述情形是清楚的，其有理由相信俞某2对于处分该房屋具有代理权限，双方的买卖关系成立表见代理，俞某2转让房屋的行为对被代理人俞某1发生效力。原审认定俞某2与李文强达成的房屋买卖协议有效并无不当；三、李文强基于合法有效的买卖合同关系取得本案讼争房屋的所有权，其有权处分该房屋，李文强与中原房地产公司签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。俞某1请求确认二被上诉人与原审第三人葛建慧签订的拆迁补偿合同中关于上诉人所有房屋的部分无效的主张因缺乏依据而不能成立，该院不予支持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35元，由俞某1负担。
本院再审查明的事实与原审一致，再审时李文强向本院提交了其支付给俞某2及其二女婿菀海滨、三女儿余霞房款共计两万元的收据，庭审质证时俞某1、俞某2均对以上证据不认可，但并无证据推翻以上证据，根据有关规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故李文强提交的证据真实有效。结合俞某22011年向李文强出具的证明，能够证实李文强已在2004年据其与俞某2的协议支付了涉诉房屋交易的对价。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉理由及申诉人的申诉意见，本案的争议焦点为：一、原审是否存在认定房产未过户为客观原因所致，善意取得诉争房屋所有权及构成表见代理关系法律事实的认定缺乏证据证明的问题；二、关于涉案房产拆迁协议是否有效的问题。
一、关于原审是否存在认定房产未过户为客观原因所致，善意取得诉争房屋所有权及构成表见代理关系法律事实的认定上缺乏证据证明的问题。2004年双方房屋交易时相关法律并不规范，现在要求李文强提供十二年前房产交易时管理部门的内部规定来证明其自建平房未过户系客观原因所致无疑加重了当事人的举证责任，抗诉理由用后期出台的《物权法》相关规定规范其之前的交易行为，有悖法律适用规定；1991年俞某2虽为时年九岁的俞某1办理了房产过户手续，但俞某2一直实际管理着涉诉房屋，2004年在李文强支付了房产交易对价后，俞某2及时将涉诉房产证及土地证交付给2001年已租住房屋的李文强。以上事实有李文强支付房款的凭证及其持有涉诉房屋的产权证予以证实。俞某2在交易涉诉房屋时俞某1已成年，但俞某1在房屋交易过后七年期间未提出过任何异议，故李文强有理由相信房屋的实际处置权仍属于俞某2，其与俞某2的交易行为不存在恶意。因此原审法院根据相关证据认定李文强与俞某2的交易系善意，构成表见代理，认定其交易行为有效并无不当。二、关于涉及俞某1的房产拆迁协议是否有效的问题。李文强已支付房屋交易对价并实际占有、使用涉诉房屋，取得了该房屋的实际所有权，其与中原房地产公司签订的《房屋拆迁补偿协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，检察机关的抗诉理由及俞某1的再审请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持新疆昌吉回族自治州中级人民法院（2012)昌中民一终字第00607号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 侯 晖
审判员 郭长安
审判员 黄竹玲
二〇一七年四月十七日
书记员 王 雯