湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂06民终3329号上诉人（原审被告）：襄阳市前方房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区焦家台路5号。统一信用代码91420600767433661F。法定代表人：李镇方，该公司总经理。委托诉讼代理人：于国增，湖北亘恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尚柱，襄阳市明正法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：于秀娥，女，1972年8月15日生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘尧、黄乐意，湖北联帮律师事务所律师。上诉人襄阳市前方房地产开发有限公司（以下简称前方公司）因与被上诉人于秀娥房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2017）鄂0602民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月08日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人前方公司的委托诉讼代理人于国增、陈尚柱，被上诉人于秀娥及其委托诉讼代理人刘尧、黄乐意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前方公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销襄城区人民法院（2017）鄂0602民初650号民事判决，依《民事诉讼法》第一百七十条的规定处理；2.请求二审法院判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、基本事实。2017年2月，上诉人在对锦江园小区房屋进行清查时发现该小区1333号房没有商品房买卖合同，但在襄阳住房保障和房屋管理局网上显示为“已售”，上诉人慎重于2017年2月23日在襄阳晚报刊发《通知》，《通知》内容为：“······余秀娥请于今日起十日内持我公司与你之间签订的商品房买卖合同和支付购房款凭证核实合同义务落实情况，如有异议，可以向人民法院起诉”。同年3月1日，上诉人将2月23日通知中的“余秀娥”更正为“于秀娥”，该《通知》已到达被上诉人，被上诉人至今未对“解除合同的效力”向人民法院起诉提出异议。因此，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》已经解除。二、一审判决认定事实不清。被上诉人向一审法院提交的《商品房买卖合同》价款为叁拾肆万零柒仟零玖拾叁元，单价为2920元，面积为116.7平方米，支付购房款为陆拾壹万元，其支付购房款与《商品房买卖合同》明显不符，被上诉人在诉前没有向上诉人说明供上诉人核实，诉讼中没有在庭审中说明，一审法院对明显不符的合同和付款凭证没有进行合法的评判，且没有符合逻辑的推理进行了事实不清的一审判决。三、一审判决适用法律错误。由于一审法院认定事实不清，其判决适用的法律错误。四、一审判决是枉法裁判。被上诉人在接到上诉人解除合同的通知后，既没有提供其商品房买卖合同价款与其自认为支付购房款不符的说明，也没有向一审法院提出对解除合同的《通知》的异议的诉讼请求及其请求的事实和理由，一审法院却对已经解除的商品房买卖合同进行审理，并作出认定事实不清、适用法律错误的判决，枉法裁判。庭审中，上诉人前方公司又书面补充上诉理由：即：一、一审判决依据的商品房买卖合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定······”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定，应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效”。襄阳住房保障和房屋管理局依照《商品房预售管理办法》第十六条、《城市房地产经营管理条例》第四十一条发布的《关于房屋网签和备案的公告》规定“房地产开发企业与买受人签订商品房买卖合同，应及时进行网上签约和登记备案。”本案中，一审判决依据的于秀娥提供的商品房买卖合同因没有进行网上签约和登记备案，是法律、行政法规规定的无效合同。二、一审判决程序违法。在于秀娥向一审法院提供的合同是已经解除的无效合同的情形下，于秀娥的起诉没有《民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项法律规定的事实和理由，一审法院对于于秀娥没有起诉的事实和理由的起诉作出判决，程序违法。于秀娥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。针对上诉人当庭提出新的无效的意见，上诉人在一审期间始终认为合同是有效的，只是通过报纸公告的形式要求解除双方的合同，与当庭补充的所谓合同无效的意见，相互矛盾，也与事实不符。于秀娥向一审法院起诉请求：一、判令被告履行下列义务：1.立即向原告交付位于襄阳市襄城区××小区××单元××号房屋；2.将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，配合原告取得房地产权属证书。二、判令被告按原告支付的购房款610000元为基数，参照银行计收逾期利息的标准，向原告支付违约金。三、案件受理费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月13日，原告于秀娥与被告前方公司签订一份《商品房买卖合同》。合同主要内容是：“出卖人（被告前方公司，营业执照注册号：420600000135574）出卖位于襄阳市××锦路锦江园第1幢3单元1-3-3-3号房屋116．71平方米住宅一套给买受人于秀娥（身份证号）地址湖北省襄阳襄城区胜利街1号一公司四处，联系电话：155××××0546。第一条、项目建设依据。出卖人以拍卖方式取得位于襄城建锦路编号为：襄樊国用（2012）第310253099号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为：鄂XY-20**-00031-出让。该块地土地面积为8600平方米，规划用途为居住配套商业，土地使用年限自2011年6月28日至2081年6月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。现定名：锦江园。建设工程规划许可号为：ZHJS2012010010，施工许可证号为420601201204170501。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房批准机关为襄阳住房保障和房屋管理局，商品房预售许可证号为：鄂襄房售信字（2012）026号。第三条、买受人所购商品房基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第1幢3单元1-3-3-3号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共116．71平方米，其中套内面积97．71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条、房屋单价为每平方米2920元，总房款340793元。．．．第六条、买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。．．．第八条、交付期限。出卖人应当在2013年6月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：．．．5、质检部门监督（本条款不涉及建设行政主体部门质量机构的监督和备案）但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；施工中遇到异常困难及重大技术性问题。此项无需通知买受人或经买受人同意；因国家政策、法律的调整、影响工期、协议履行的。此项无需通知买受人。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。由团购单位与出卖单位协商解决。．．．第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到本合同第5款条件后，买受人不得拒绝交接，买受人应在合同约定的交房日期到达之日起30日内，前来合同的履行地领取出卖人发出的《入住通知书》。买受人不在此期间领取《入住通知书》办理入住的，承担拒不收楼的责任。第十二条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。此项责任在本协议签订三年之后方可追究。若因买受人原因造成该商品房不能在规定时间内办理产权登记或发生债权、债务纠纷的买受人承担违约责任。．．．第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3、由出卖人在本条约定产权登记终止之日起一年内使该商品房达到产权登记条件。．．．第十九条、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。．．．第二十二条、本合同连同附件共21页，一式四份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人一份，买受人一份，其他部门2份。．．．第二十四条、商品房预售的自本合同生效之日起30日内，由出卖人向襄阳住房保障和房屋管理局申请登记备案。合同签订当日，原告通过丈夫杨波6214992672223655账号向被告法定代表人李镇方9558881804000048089账户一次性汇款610000元。出具两张收据分别为：收据一，今收到于秀娥交来房款人民币叁拾肆万零柒佰玖拾叁元整（340793．00）。收据二，今收到于秀娥交来房款人民币贰拾陆万玖仟贰佰零柒元整（269207．00）。两张收据均加盖“襄樊市前方房地产开发有限公司检察院小区项目部财务专用章”。被告将出卖涉案房屋在襄阳房管局进行了备案登记（合同号：XF201315285）。此后房屋一直未交付，也未办理不动产产权证书。2017年2月23日，襄阳前方房地产开发有限公司在襄阳晚报登报：“通知尚传能、尚传芹、余秀娥、请于今日起十日内持我公司与你之间的商品房买卖合同和支付购房款凭证与我公司核实合同义务落实情况。逾期解除我公司与你之间的购房合同。如有异议，可以向人民法院起诉。襄阳前方房地产开发有限公司2017年2月23日。”2017年3月1日，又在晚报上登报：“更正启事我公司2017年2月23日的通知中余秀娥为于秀娥。襄阳前方房地产开发有限公司2017年3月1日”。2017年3月，原告发现涉案房屋内有人装修，原告于同年3月28日向法院提起诉讼。诉讼中，原告申请法院通知装修业主到法院参加诉讼。一审法院依申请通知装修业主（第三人黄启勇）携带与被告签订的《商品房买卖合同》到法院。一审法院按第三人提交合同，追加第三人黄启勇参加诉讼。庭审当日（2017年8月9日），第三人黄启勇电话向一审法院表示：第三人交纳的购房款被告已退还，不参加诉讼，也不提出诉讼请求。2017年9月，原告向法院反映，涉案房屋又有人在装修。2017年9月7日下午，法院与原告于秀娥到襄阳市××锦路锦江园小区，经过查看，发现有人在装修。法院工作人员向涉案房屋的装修业主说明情况，让其停止装修，申请参加案件诉讼。告知诉讼相关情况后，张贴了停止装修的《通知》。通知内容：“襄阳市××锦路锦江园1幢3单元3层3室房屋装修业主：本院在审理于秀娥与襄阳前方房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，原告于秀娥起诉称：‘涉案房屋总购房款已于2013年9月13日全部交清，与襄阳前方房地产开发有限公司签订的购房合同（合同号XF201315285）已在襄阳不动产登记局备案登记。’鉴于涉案的位于襄阳市××锦路锦江园1幢3单元3层3室房屋权属存在争议，为避免损失扩大，现通知停止装修，自2017年9月8日起继续装修造成的损失自行承担。另通知，请携带身份证件、相关证据于2017年9月13日前到襄阳市襄城区法院庞公人民法庭作为第三人参加诉讼。联系电话：0710-352****、189××××8785二O一七年九月六日”。此案情况经汇报，同年9月8日，一审法院派出法警对襄阳襄城区锦江园小区七户涉案房屋下达停止装修的《通知》。因七户均无人，法院在小区明显位置的三处地方张贴《通知》并在通知中再次告知最迟在2017年9月13日前参加本案的诉讼。一审法院确定的时间到期后，建锦路锦江园小区第1幢3单元1-3-3-3号房屋的装修业主没有到法院申请参加诉讼。一审法院认为，原告提交了与被告签订的《商品房买卖合同》、电汇凭证、购房款收据，且该购房合同已在襄阳不动产登记局备案登记，证实原告已履行了合同约定的付款义务，被告收款后，也积极履行将合同提交不动产行政主管部门备案义务。涉案合同内容不违反法律规定，属有效合同，依法应受法律保护。原、被告双方均应当按有效合同约定履行合同。原告请求判令被告立即向原告交付位于襄阳市襄城区××小区××单元××号房屋、将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理不动产权属证书的诉讼请求，予以支持。双方合同约定的交付时间是在合同签订之前的2013年6月25日，合同签订时间是同年9月13日，不可能在合同尚未签订之前就履行义务，按交易习惯，商品房买卖合同的提供方是开发商，法院依合同签订时间确定双方的交房宽展期为合同签订后30日内即2013年10月13日。因《商品房买卖合同》第十五条就办理产权登记的违约责任计算时间和标准不明确，按合同理解，应当在从交房之日起经过90天，再过一年完成产权登记，经计算产权办理的期限届满时间为2015年1月22日。违约金计算标准按《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条“…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。”规定计算。对原告请求法院判令被告按支付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金的请求，予以支持。被告辩称的“被告没有收到原告购房款，购房合同没有被告法定代表人签名，合同无效。因被告没有收到购房款，按合同法第96条规定，被告于2017年2月23日在襄阳晚报上登报通知办理核实合同义务落实情况，原告没有按时到场，合同已解除”均不能成立。理由一、原告提交电汇凭证和购房款收据可以证明全部购房款在合同签订时已支付完毕，原告的付款义务已完成，不存在未付购房款情况；理由二、审理查明：被告已经将合同交给不动房管理部门办理合同备案登记，证实原告在付清购房款的情况下，被告已经在履行合同相关义务，诉讼中又以“法定代表人没有在合同中签名”为由称合同无效，理由不能成立；理由三、原告提交的《商品房买卖合同》第二十二条载明了合同一式四份“出卖人一份”，作为出卖人的被告持有一份合同，合同中作为买受人的原告电话号码155××××0546，通信地址明确，手机一直正常使用。被告没有按合同中记录的电话及通信地址通知原告，在原告全款支付购房款情况下，采取登报方式解除合同，妨害交易安全，行为明显不当；被告证明解除合同的报纸交给了原告，原告不同意解除，并提起了诉讼，合同并未因登报或报纸的送达行为而解除。被告称合同已经解除的理由不能成立。综合上述理由，原告在没有合同约定的违约、或法定解除情形出现的情况下，被告单独采用登报的方式解除合同，明显不妥。被告登报解除合同的行为不符合法律规定的情形，其单方解除合同的表示，不发生法律效力。被告辩称的“合同签订的时间在后，约定的交房时间在前，合同内容不真实。”理由不能成立。合同系被告提供的格式合同，交房时间的约定在合同签订之前，并不影响双方合同成立和生效，被告辩称合同内容不真实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告襄阳前方房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告交付使用位于襄阳市襄城区××小区××单元××室房屋；二、被告襄阳前方房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内将办理不动产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，配合原告取得不动产权属证书；三、被告襄阳前方房地产开发有限公司自2015年1月23日起以610000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向原告于秀娥支付违约金至涉案房屋办理不动产产权证明之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当支付迟延履行金。案件受理费9900元，保全费3570元，共计13470元，由被告襄阳前方房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人前方公司提交了襄阳住房保障和房屋管理局公告和向以娥、刘培国的商品房买卖合同，拟证明被上诉人的合同未经网签和备案。另提供了周仕友、付强的证人证言，拟证明解除合同的通知已送给被上诉人于秀娥。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。在二审庭审中，本院要求上诉人前方公司限期提供与案涉房屋中装修业主签订的商品房买卖合同，逾期视为前方公司占有该房屋。前方公司于2017年12月5日向本院提交书面说明，称“锦江园现状与本案无关，我公司无义务或责任对该房现状作出说明”，明确拒绝提供装修业主的个人情况，及是否签订房屋买卖合同等信息。本院认为，上诉人前方公司与被上诉人于秀娥签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，被上诉人于秀娥已按约履行了合同付款义务，上诉人前方公司也将合同提交不动产行政主管部门进行了备案登记。上诉人前方公司本应依约将案涉房屋交付给被上诉人于秀娥，并配合于秀娥办理房屋不动产权属证书，但前方公司至今未将房屋交付，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审判决由前方公司交付房屋，配合被上诉人于秀娥办理不动产权属证书，并承担相应的违约损失，处理是正确的。前方公司上诉称，上诉人于2017年2月23日在襄阳晚报上登报通知办理核实合同义务落实情况，如有异议，可以向人民法院起诉。该《通知》已送达被上诉人，被上诉人至今未对“解除合同的效力”向人民法院起诉，因此，双方之间的《商品房买卖合同》已经解除。本院经审查认为，在被上诉人于秀娥全款支付购房款、合同已经备案登记的情况下，上诉人采取登报方式解除合同，其显然存在恶意毁约，行为明显不当。而且被上诉人于秀娥作为合同守约方，并无违约行为，上诉人前方公司单方通过登报形式解除合同，并不符合《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十六条规定的解除合同的条件，系其单方行为，不能产生合同解除的法律效力。被上诉人于秀娥在上诉人前方公司登报的次月即提起诉讼，也表明其不同意解除合同，因此，双方之间的合同仍然合法有效，应继续予以履行。故前方公司上诉称合同已解除的理由不能成立，本院不予支持。前方公司上诉还称，一审判决依据的商品房买卖合同为无效合同，本案中，一审判决依据于秀娥提供的商品房买卖合同因没有进行网上签约和登记备案，是法律、行政法规规定的无效合同。如前所述，双方所签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。而且合同的网签和登记备案是行政机关的一种管理行为，目的就是为了防止“一房二卖”行为的产生，无论合同是否网签和登记备案，均不影响合同的效力。而且，前方公司在前述上诉理由中称双方之间的合同已经解除，说明其认可双方之间的合同效力，其又称合同无效，显然其上诉理由也是相互矛盾。故前方公司上诉称合同无效的理由不能成立，本院亦不予支持。前方公司上诉还称，被上诉人向一审法院提交的合同价款为340793元，单价为2920元，面积为116.7平方米，支付房款为61万元，其支付购房款与合同明显不符，一审法院对明显不符的合同和付款凭证没有进行合法的评判，且没有符合逻辑的推理进行了事实不清的一审判决。经查，虽然合同约定的价款远小于实际支付的价款，但被上诉人支付房屋价款后，上诉人前方公司并未提出异议，表明双方对合同价款进行了变更，符合双方的意思表示。而且合同价款增加，上诉人前方公司是受益方，获得了合同之外的额外利益。故前方公司的这一上诉理由不能成立，本院不予支持。前方公司上诉还称一审判决适用法律错误、程序违法、枉法裁判的理由均无事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，前方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由襄阳市前方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 苏 轶二〇一七年十二月十四日书记员 徐雅楠