黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终643号上诉人（原审被告）：大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆市开发区。法定代表人：陈志华，职务总经理。委托诉讼代理人：赵平，男，1962年1月21日出生，大庆恒新房地产开发有限公司经营法规部职员，住大庆市让胡路区。被上诉人（原审原告）:吉大朋，男，1984年5月24日出生，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：白宇宙，黑龙江美亚律师事务所律师。上诉人大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）因与被上诉人吉大朋房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒新公司上诉请求：一、我方不同意给付吉大朋赔偿款2,653,950元，请求二审法院撤销一审判决第二项判决（判项），改判驳回吉大朋要求我方支付赔偿款2,653,950元的诉讼请求；二、改判吉大朋扣除自交付使用至今的房屋使用费后返还房款；三、二审诉讼费用由吉大朋负担。理由如下：一、一审判决适用法律错误，损害我方合法权益。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付使用承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预定等协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人应按照约定收受购房款的，才可以认定为商品房买卖合同。本案中，2010年1月31日我方与吉大朋签订的《世奥国际合同预签单》中的信息仅包括买受人基本资料（买受人姓名、身份证号、地址、电话等基本信息）、所购房号、单价、总价及付款方式，未达到《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，一审法院将《世奥国际合同预签单》认定为商品房买卖合同的性质错误。黑龙江省高级人民法院于2012年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决书，确认我方与案外人大庆铼城购物有限公司之间的商品房买卖合同无效。在此基础上，我方与吉大朋于2012年7月10日正式签订了《商品房买卖合同》，此时涉诉房屋并不存在一房二卖的情形，不构成欺诈，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求我方承担购房款一倍的赔偿责任。我方与吉大朋签订《商品房买卖合同》后，已向吉大朋实际交付了房屋。根据《合同法》第九十七条的规定，吉大朋应当向我方支付自交付之日至解除合同之日的房屋使用费。一审中，我方已就该问题向吉大朋进行了主张，但一审法院并未进行审理，剥夺了我方的诉讼权利。因此，请求撤销一审判决中的第二项判项，并依法改判。另，一审时，我方提出吉大朋在第一次庭审结束后增加诉讼请求不符合法律规定，应另案诉讼，但是一审法院没有采纳我方意见，程序违法。吉大朋辩称，尽管（我方）在（一审）第一次开庭后增加诉讼请求，但是庭审并没有结束，并不违反法律关于程序上的规定。如另案诉讼，增加双方的诉累。关于双方签订的合同预签单，其内容包含了房屋的具体位置、单价等内容，符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释中的规定，具备了房屋买卖合同的主体要件。双方之后签订的在房产局备案的商品房买卖合同是对原预签单的一种完善和补充，是一种承接关系，不能割裂了看，因此预签单对双方具有约束力。一审法院判决双方解除合同、恒新公司一加一赔偿给我方并支付相应利息符合司法解释的有关规定，适用法律不存在问题。一审时，我方已经提交了大庆市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院类似案例的生效判决书，与本案情况相同，因此一审判决没有任何程序和法律上的问题。关于涉案房屋是否由我方使用、是否应向恒新公司交付使用费的问题，本案是我方起诉恒新公司，而恒新公司在一审中并未提起反诉，因此关于使用费的问题，一审法院没有处理并无不当。由于恒新公司出售给我方的房屋多年来一直存在各种纠纷，导致我方接房后无法进行使用及收益，不存在实际使用费的问题。纠纷体现在该栋楼经过了多级法院的多次判决，该房屋至今仍然无法办理产权证。综上，请求维持原判。吉大朋向一审法院起诉请求：一、解除吉大朋与恒新公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令恒新公司返还购房款2,653,950元，并以购房款总额为基数，按银行同期贷款利率赔偿利息损失1,050,964元（自2009年7月15日起计算至2016年3月7日），从2016年3月8日起至实际给付之日止仍按照该标准赔偿利息损失；三、判决恒新公司按上述购房款支付一倍赔偿款2,653,950元；四、恒新公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月16日，恒新公司与案外人大庆铼成购物有限公司（以下简称铼成公司）签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》，将包括本案争议房屋在内的商业区整体整体预售给铼成公司。2009年7月15日，大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部（以下简称恒新公司奥林商业区项目部）与吉大朋签订《商品房参建协议》，将涉案奥林国际公寓商业区X区超市商服X号房屋出售给吉大朋，吉大朋于当日交纳了全部房款2,721,900元。2010年1月31日，恒新公司奥林商业区项目部通知吉大朋因房屋测绘面积减少，应退回吉大朋房款67,950元，并于当日与吉大朋签订《世奥国际合同预签单》。预签单记载，吉大朋所购房屋为X区超市X室，暂测建筑面积为176.93平方米，单价15,000元/平方米，总价2,653,950元。2012年7月10日，吉大朋、恒新公司签订了正式的《商品房买卖合同》，出卖人为恒新公司、买受人为吉大朋，恒新公司将奥林国际公寓商业区X区超市商服X号房出售给吉大朋，出卖人签章为恒新公司及其法定代表人陈志华。另，2009年4月，恒新公司与铼成公司因商品房买卖纠纷分别向大庆仲裁委提起仲裁，后向大庆市中级人民法院提起诉讼，大庆市中级人民法院于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，确认铼成公司与恒新公司签订的奥林国际公寓住宅区购物中心买卖合同及补充协议合法有效，双方应继续履行。恒新公司不服该判决，上诉于黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2012年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，撤销（2010）庆民三初字第18号民事判决并依法改判，判令恒新公司返还铼成公司610万元及利息。后最高人民法院提审该案，并于2012年12月15日作出（2012）民提字第191号民事判决，认定恒新公司与铼成公司签订的《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》合法有效，双方继续履行。最高人民法院判决生效后，经铼城公司申请，大庆市中级人民法院于2012年12月28日立案执行。在该案执行过程中，包括本案吉大朋在内的22人对执行标的提出异议，大庆市中级人民法院于2013年9月23日作出（2013）庆执异字第24号执行裁定书，驳回本案吉大朋等22人的异议。一审法院认为，关于恒新公司应否作为本案承担法律责任的主体问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”大庆市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院生效判决已经认定，恒新公司奥林商业项目部系经恒新公司授权设立的没有领取营业执照的分支机构，并非独立法人，故应当由恒新公司作为当事人参加诉讼，并对该项目部的对外行为承担民事责任。恒新公司虽称案涉工程系大庆石油新科庆联防腐有限公司以恒新公司名义开发，房屋购房款也由实际开发者收取，但根据合同相对性原则，恒新公司与实际开发者之间的协议系其内部约定，对本案吉大朋不具有约束力，且从本案吉大朋举示的购房收据来看，加盖公章的主体亦为恒新公司奥林商业项目部。此外，恒新公司作为案涉房屋开发企业的事实业已被最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决予以确认。故恒新公司应作为本案承担法律责任的主体。关于恒新公司两次出售案涉房屋的行为是否构成“一房二卖”的问题。恒新公司于2007年10月16日与铼成公司签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《奥林国际公司住宅区购物中心购买合同补充协议》，将包含案涉房屋在内的商业区整体预售给铼成公司。据此，恒新公司就案涉房屋与铼成公司签订了第一份房屋买卖合同。嗣后，2009年7月15日，恒新公司又与本案吉大朋签订《商品房参建协议》，该事实已由大庆市中级人民法院（2013）庆执异字第24号执行裁定书予以认定，2010年1月31日，恒新公司又与吉大朋补签了《世奥国际合同预签单》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，恒新公司奥林商业区项目部、吉大朋之间的《商品房参建协议》已就购买案涉房屋达成合意，且吉大朋已向恒新公司交付了全部购房款，双方之间商品房买卖合同法律关系就此形成，应当认定《商品房参建协议》为商品房买卖合同。而此时，尚不存在任何生效法律文书否定恒新公司与铼成公司之间的合同效力。故恒新公司两次出售案涉房屋的行为构成“一房二卖”。关于吉大朋诉请恒新公司“一房二卖”行为所产生的法律后果是否应予支持的问题。恒新公司未能提供充分证据证实其在出卖案涉房屋给吉大朋时，已通过书面或者口头形式告知吉大朋案涉商品房已经出售给第三人，故恒新公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，由此产生法律后果，依法应当由恒新公司承担。首先，恒新公司未能按合同约定向吉大朋交付案涉房屋并办理权属登记，致使吉大朋取得房屋所有权的合同目的不能实现，对此吉大朋无过错，恒新公司应当承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吉大朋要求依法解除双方之间《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，对吉大朋主张恒新公司返还已付购房款及利息，承担购房款一倍的赔偿责任的请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（三）项之规定，判决：一、解除吉大朋与恒新公司于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》；二、恒新公司于判决生效后十日内一次性返还吉大朋购房款2,653,950元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2009年7月15日起，计算至实际给付之日止）；三、恒新公司于判决生效后十日内一次性给付吉大朋已付房款2,653,950元的一倍赔偿款2,653,950元。案件受理费56,312元，保全费5000元，均由恒新公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，恒新公司与吉大朋签订的案涉《商品房参建协议》，虽然名称并非“商品房买卖合同”，但该《商品房参建协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，结合吉大朋在《商品房参建协议》签订当日已将房屋价款全部交付给恒新公司的事实，恒新公司与吉大朋已根据该《商品房参建协议》达成商品房买卖的合意，双方之间商品房买卖合同法律关系已然形成。一审判决据此认定涉案《商品房参建协议》为商品房买卖合同并无不当。恒新公司作为涉案房屋开发单位，在将包含涉案房屋在内的商业区整体出售给铼成公司的情况下，又将涉案房屋再次出售给吉大朋，构成“一房二卖”。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条等相关法律规定，判决恒新公司返还吉大朋已付的购房款及相应利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任符合法律规定。关于恒新公司要求吉大朋支付自交付涉案房屋之日至解除合同之日房屋使用费的主张，本院认为，恒新公司虽然在一审中已提出该项抗辩，但其并未向一审法院依法提起反诉，故恒新公司此项主张，不属于本院二审审理的范围。关于恒新公司提出的吉大朋在一审第一次庭审结束后增加诉讼请求不符合法律规定、应另案诉讼的主张，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，在案件受理后、法庭辩论结束前，“原告”增加诉讼请求的，人民法院可以合并审理。吉大朋在一审法院第二次开庭审理本案“庭审调查”阶段提出增加的诉讼请求，一审法院将其与吉大朋之前的诉讼请求一并审理并作出判决并未违反上述法律规定。因此，对恒新公司此项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人大庆恒新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28,032元，由上诉人大庆恒新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  孙文斌审判员  杨社娟二〇一七年六月六日书记员  李 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。