福建省长泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0625民初647号
原告：郑福财，男，1968年10月9日出生，汉族，经商，住福建省龙海市，
委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。
被告：洪石清，男，1966年5月1日出生，汉族，务农，住福建省长泰县，
委托诉讼代理人：戴阿强，福建勉志律师事务所。
被告：郭岳云，男，1974年12月17日出生，汉族，务农，住福建省华安县，
被告：郭志英，女，1975年8月16日出生，汉族，务农，住福建省华安县，
原告郑福财与被告洪石清、郭岳云、郭志英执行异议之诉一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。2017年6月26日，因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告郑福财及其委托诉讼代理人王金华，被告洪石清委托诉讼代理人戴阿强到庭参加诉讼。被告郭岳云、郭志英经送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑福财向本院提出诉讼请求：1.确认郑福财与郭志英2012年8月8日签订的《房地产买卖协议书》有效；2.确认漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号商品房归郑福财所有，郭志英应协助办理过户手续；3.解除对漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号商品房的查封、拍卖等强制执行措施。事实和理由：郑福财于2012年8月8日通过中介向郭志英购买了漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号商品房，双方签订了《房地产买卖协议书》，约定：由郑福财在2012年8月15日支付首期房款123000元（含定金20000元）给郭志英，并由郑福财从2012年8月8日起开始偿还房屋银行按揭贷款；郭志英收到首期房款后将房屋移交郑福财使用等条款。郑福财于2012年8月10日通过银行转账给郭志英985000元，并与郭志英及其丈夫郭岳云至漳州市佳信公证处办理公证合同委托书后，现场支付现金4500元，合计支付123000元首期房款，并与郭志英夫妇办理房屋移交手续。交房后，郑福财进行简单装修，并入住使用至今。之后，郑福财一直按时通过郭志英缴纳按揭贷款的银行卡向银行支付按揭款。2017年2月份，郑福财在转账交付房贷时，被银行告知该银行卡已被法院冻结，长泰法院已经作出（2016）闽0625民初1026号民事裁定书及协助执行通知书，对该房屋实施查封，长泰法院并已经于2017年1月5日立案受理洪石清对该房屋强制执行申请。郑福财认为，郑福财已经按照其与郭志英签订的《房地产买卖协议书》付清了全部购房款，并已经实际占有使用该房屋多年，为该房屋实际所有人。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，郑福财向长泰法院提起执行异议。长泰法院审查后驳回了郑福财的执行异议申请。
洪石清辩称，第一，郑福财虽与郭志英签订买卖房屋，但房屋在未过户到郑福财名下，现在房屋仍旧属于郭岳云、郭志英所有。第二，要求协助过户没有法律依据，提供的购房合同存在许多不合理的地方。第一期的购房款，郑福财没有提供相应的票据；在2012年8月10转账郭岳云、郭志英98500元，卡里还剩2000多，为什么不一并支付，这笔款项应是郑福财借钱给郭岳云、郭志英扣除月利率1%的利息后的钱；郑福财辩称有对房屋进行装修，但是从购房合同补充协议，可以看出这个房屋已经在出租了，不可能进行装修的；作为本案没有公证买卖；郑福财在2012年至今都没有要求过户，这都是不符合常理的，我们认为郑福财和郭岳云、郭志英是民间借贷，然后用房屋作为担保。第三，如果房屋买卖是真实的，至今郑福财没有付清房款，因此法院有权对该房屋进行冻结和拍卖。第四，房屋转让未经抵押权人银行的同意，转让无效。
郭岳云、郭志英未作答辩。
本案审理中，郑福财对其诉讼请求提交如下证据：提供1.买卖协议、公证书各1份，证明郑福财购买房屋的事实；2.付款凭证、1份，证明郑福财支付房屋价款、实时履行合同并公证的事实；3.装修、使用证明1份，证明郑福财已实际使用该房屋；4.民事裁定书、受理通知书各1份.协助执行通知书等，证明法院执行裁定书，证明法院已对本案标的执行强制措施；5.首付款的收条，证明2012年8月10日郭志英收到郑福财的首付款。
洪石清质证认为，证据1真实性有异议，协议上和起诉书上的签字是不一样的，由法院依法认定，不排除是事后为了起诉而制作出来的；补充协议上剩余租金的问题，说明房屋已经装修好了，在出租了，和郑福财起诉书矛盾，委托合同真实性没有异议，里面没有提到买卖关系，是委托办理房屋交接过户的问题，郭岳云、郭志英委托郑福财办理水费单和数字电视费用缴纳，不能来证明郑福财实际上取得房屋并进行使用；证据2真实性没有异议，但是关联性有异议，只能证明郑福财有支付款项给郭岳云、郭志英，款项性质应当由郑福财来证实，也没办法证明已经支付全部购房款；证据3真实性不予确认，不排除郑福财为了诉讼而虚开出来，另外，从郑福财提供的委托合同看出，即便票据是真实，是符合委托合同，只能证明郑福财有从事相关行为，不能证明郑福财取得涉案房屋，并进行使用，照片真实性不予确认，由法院依法认定；证据4三性没有异议；证据5真实性无法确认。
郭岳云、郭志英未到庭质证。
本院认证如下，证据1.2.3.5.可以证明郑福财向郭岳云、郭志英购买本案讼争房屋、支付了首付款、按揭款以及实际占有并使用该房屋的事实；证据4可以证明本院查封讼争房屋并依据洪石清申请对该房屋进行执行的事实。均能证明本案事实，与本案有关联性，本院予以认定。
经郑福财申请，本院准许，本案讼争房屋中介林惠娜到庭作证。
郑福财质证认为，证人证言真实客观，可以证明郑福财向郭志英购买房屋是客观真实的，且已经付清了购房款，未办理过户是实际情况所致，不是郑福财的过错。
洪石清质证认为，证人证言的真实性由法院认定。但可以证明购买房屋时已经装修好，与郑福财的陈述不符；同时也证明房屋在2013年即可以办理产权过户，郑福财存在怠于行使权利的事实；转让房屋也未经抵押权人银行的同意。
郭岳云、郭志英未到庭质证。
本院认证如下，林惠娜的证言真实客观，可以认定。
洪石清未提交证据。
郭岳云、郭志英未提交证据
依据本院认定的证据，结合郑福财、洪石清的陈述和辩解，本院认定案件事实如下：郑福财于2012年8月8日通过中介向郭志英购买了漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号商品房，双方签订了《房地产买卖协议书》，约定：由郑福财在2012年8月15日支付首期房款123000元（含定金20000元）给郭志英，并由郑福财从2012年8月8日起开始偿还房屋银行按揭贷款；郭志英收到首期房款后将房屋移交郑福财使用等条款。郑福财于2012年8月10日通过银行转账给郭志英98500元，并与郭志英及其丈夫郭岳云至漳州市佳信公证处办理公证合同委托书后，现场支付现金4500元，连同定金20000元，合计支付123000元首期房款，并与郭志英夫妇办理房屋移交手续。交房后由郑福财管理使用至今。之后，郑福财一直按时通过郭志英缴纳按揭贷款的银行卡向银行支付按揭款。2017年2月份，郑福财在转账交付房贷时，被银行告知该银行卡已被法院冻结，长泰法院已经作出（2016）闽0625民初1026号民事裁定书及协助执行通知书，对该房屋实施查封，长泰法院并已经于2017年1月5日立案受理洪石清对该房屋强制执行申请。
本院认为，本案系本院在执行洪石清与郭岳云、郭志英买卖合同纠纷一案中，郑福财对执行标的（本案讼争房地产）提出的执行异议之诉，因此，本案的主要争议焦点一是郑福财对讼争房地产是否享有足以阻却执行的实体权利，也就是郑福财与郭岳云、郭志英就讼争房地产买卖合同是否真实有效的问题。二是郑福财是否有权在本案要求讼争房地产归其所有并要求郭岳云、郭志英配合过户的问题。
关于郑福财与郭岳云、郭志英就讼争房地产买卖合同是否真实有效问题。其一，郑福财向郭岳云、郭志英购买讼争房地产，有相应的《房地产买卖协议书》、付款转账凭证、收条、物业收费收据以及郑福财支付银行按揭的转账手续。因此，可以认定郑福财与郭岳云、郭志英就本案讼争房地产的买卖是真实的，并且已经实际占有使用讼争房地产。其二，关于郑福财与郭岳云、郭志英的买卖合同是合法有效的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但该规定是管理性规定，并非效率性强制性规定，不能与前述规定冲突，应认定讼争房地产可以转让。郑福财与郭岳云、郭志英的房地产买卖合同虽然没有经过抵押权人银行的同意，但《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。该规定的权利人应为抵押权人，由于郑福财未付清的按揭款权利人是银行，且郑福财按照合同约定以郭志英名义继续交付银行按揭款，并未影响银行权益，相关抵押权人银行也未向本院主张权利。洪石清主张因未经银行同意转让合同无效以及按揭款未付清法院可以继续执行的主张不能成立。虽然郑福财未及时催促郭岳云、郭志英办理讼争房地产权属证明，但按照双方合同约定，最多也只是可以将产权办理至郭志英名下，无法办理至郑福财名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，应认定郑福财与郭岳云、郭志英就本案讼争房地产的买卖合同真实有效，应受法律保护。郑福财对讼争房地产享有足以阻却执行的实体权利。
关于郑福财是否有权在本案要求讼争房地产归其所有并要求郭岳云、郭志英配合过户的问题。《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。由于本案讼争房地产应首先办理郭志英产权，然后才能过户给郑福财，因郭志英产权证尚未办理，不能在办案中一并确认讼争房地产归郑福财所有。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、郑福财与郭志英2012年8月8日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；
二、停止对漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号房地产的强制执行，并解除对该房地产的查封、冻结；
三、驳回郑福财其他诉讼请求。
案件受理费4555元，由郑福财负担4505元，洪石清支付50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 赵艺兴
审 判 员 戴阿福
人民陪审员 戴宝兴
二〇一七年九月三十日
书 记 员 林绍斌
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。