杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初5391号
原告杭州瓜山村经济合作社，住所地浙江省杭州市拱墅区石祥路18号。
法定代表人凌建明，董事长。
委托代理人李勤、郭桂花，浙江西溪律师事务所律师。特别授权代理。
被告杭州迈德大酒店管理有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道金家渡路128号。统一社会信用代码：91330110689075677E。
法定代表人徐祖林，总经理。
委托代理人郑志锐，浙江东孚律师事务所律师，特别授权代理。
第三人祝成相，男，汉族，1983年9月29日出生，住杭州市下城区。
第三人来大建，男，汉族，1963年4月2日出生，住杭州市拱墅区。
委托代理人祝成相，身份同上，特别授权代理。
第三人吕和平，男，汉族，1970年3月18日出生，住浙江省龙游县。
第三人宋海兴，男，汉族，1957年3月16日出生，住杭州市拱墅区。
委托代理人祝成相，身份同上，特别授权代理。
第三人柯宝松，男，汉族，1980年11月30日出生，住浙江省桐庐县。
委托代理人祝成相，身份同上，特别授权代理。
原告杭州瓜山村经济合作社（以下简称原告）诉被告杭州迈德大酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理，依法适用普通程序审理，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李勤、郭桂花，被告法定代表人徐祖林到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请追加祝成相、来大建、吕和平、宋海兴、柯宝松为本案第三人到庭参加诉讼。本院认为本案处理结果与上述人员有利害关系，予以准许，并通知上述人员作为本案第三人到庭参加诉讼，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李勤、郭桂花，被告法定代表人徐祖林及委托代理人郑志锐，第三人祝成相、吕和平、来大建到庭参加诉讼。本院于2017年6月14日再次公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人李勤，被告法定代表人徐祖林及委托代理人郑志锐，第三人祝成相、吕和平、柯宝松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月6日，原被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告承租原告所有的位于拱康路以东交警队以南的房屋一幢（含主楼和辅楼），建筑面积主楼为4000余平方米，辅楼为600余平方米，租赁期共20年，自2010年6月1日起至2030年5月31日止。前三年年租金120万元（2010年6月1日-2013年5月31日），之后每1年年租金依次累计递增5%，遵循先付后用原则，每半年一付，合同生效前半个月必须支付半年租金，以后每次应按合同租金支付提前15天付款。协议书第四条对承租人拖欠租金的性质和违约责任有明确的约定，即：若承租方拖欠租金15天以上则视为违约，出租房将收回房屋，室内外装修归出租房所有。《房屋租赁协议书》签订后，原告依约将房屋（含主楼和辅楼）交付给被告使用。被告用于开办酒店。但被告经常拖欠租金，且拖欠金额高、时间长，截止2014年4月17日，被告累计支付租金只有100.5万元，其余租金一直拖欠未付。原告虽多次催讨，2014年9月又委托律师发函催讨，但被告仍不理不睬。截止2016年7月30日，被告拖欠的租金共计681.03万元，利息74.0531万元，本息合计755.0831万元。被告拖欠租金的行为已经构成根本性违约，原告有权解除合同并要求被告腾退后将房屋交还给原告。根据被告的陈述，其将部分房屋擅自转租给了5位第三人用于开足浴店，原告认为第三人对其实际使用的房屋，有义务进行腾退并交还给原告。请求判令：1、解除原告与被告之间的《房屋租赁协议书》；2、被告及第三人将承租房屋腾空并交还给原告；3、承租房屋室内外装修归原告所有；4、被告支付拖欠的租金681.03万元（暂计算至2016年7月30日，要求计算到协议实际解除之日止），利息74.0531万元（暂计算至2016年7月15日，要求计算到实际付清之日止），以及房屋占用费（按照租金标准自协议实际解除之次日起计算至实际交还房屋之日止），合计755.0831万元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称，1、被告使用涉案房屋是基于相关协议，也是基于合理信赖利益的基础，且得到产权人默许；由于原告隐瞒事实，采用欺骗手段，被告承担了巨大经济损失；因涉及众多社会就业问题，不能简单按协议认定。2、本案原告并非涉案房屋所有人，也未取得房屋所有权人提起诉讼的授权，故原告无权提起涉及房屋利益的诉讼，诉讼主体不适格。
第三人述称，关于原告诉称被告擅自转租给第三人，答辩如下：2009年11月6日，原被告签订协议书后，我方经过多次考察和原告接触后，认为房屋不存在争议，虽没有书面形式，当时原告予以口头认可的，所以我方与被告就房屋辅楼签订房屋租赁合同。合同签署不久后，原告也将主楼和辅楼水电分开，我方及时支付二年租金给被告，并在2013年4月17日，我方与被告双方又签订提前收取租金协议书，我方一次性支付租金89万元给被告，即2012年11月1日至2030年9月1日期间租金已经全部支付完毕，我方将租金支付完毕情况当天书面告知了原告。我方与被告签订合同及后期租金支付情况原告知晓和认可的，我方及时向被告缴纳了租金，也及时向原告缴纳了水电费，不管被告拖欠原告租金，还是原告未协助被告办理营业执照，第三人在合同租期内无辜受牵连，第三人的诉请合情合法合理，要求继续履行合同。
原告为证明其主张的事实向本院提交以下证据：
1、房屋租赁协议书，证明原被告之间存在租赁合同关系及对租金和违约责任的的约定；
2、杭州市拱墅区人民政府《关于进一步加强拱墅区依法没收建筑物处置和管理的若干意见》、上塘街道《关于进一步规范上塘街道依法没收建筑物处置管理的意见》，证明杭州市拱墅区人民政府通过上塘街道交由属地单位即原告进行日常管理和维护；
3、发票，证明最后一次支付租金是2014年4月17日，被告累计支付租金仅100.5万元截至2016年7月15日，被告共积欠租金本金681.03万元；
4、关于催讨房屋租金的律师函、邮寄凭证、签收记录，证明原告于2014年9月委托律师向被告发函催讨租金；
5、民事裁定书，原告诉被告房屋租赁合同纠纷案件经杭州市拱墅区人民法院审理后裁定准许原告撤回起诉。
被告为证明其辩称的事实向本院提交证据：
1、信访答复书，证明2009年涉案房屋已没收，原告不是产权人无权出租，签订合同时原告隐瞒罚没的事实；
2、电梯移交协议书、
3、权属审查表，证据2-3证明电梯2010年12月31日才好，不是农居配套房，由于国土资源局没有批，造成被告利用其他房屋地址办理了营业执照，给被告造成重大损失；
4、2012年、2013年上塘街道目标管理责任书，证明街道允许酒店经营；
5、收据，证明交过订金20万元，房屋名称是北安桥综合大楼，不是本案违章建筑。
第三人就其述称的事实向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同，证明第三人是合法租赁迈德假日酒店的辅楼；
2、收条、打款凭证，证明第三人已经支付2010年10月30日至2012年10月30日期间的租金；
3、提前收取租金协议书、打款凭证，证明第三人已经支付了2030年9月1日前的所有租金；
4、告知书，证明原告知晓第三人租赁迈德假日酒店的整幢辅楼，且剩余租金已全部支付完毕；
5、水电收据，证明原告知晓第三人租赁迈德假日酒店的整幢辅楼，因为我们使用的电费单独支付给原告的；
6、照片，证明租赁物现状。
原被告及第三人提交的证据，经庭审质证，各方质证意见如下：一、原告提交的证据：被告质证意见：证据1三性无异议，合同内容有异议，原告隐瞒房屋是被没收的房屋；证据2之前原告无权出租该房屋，属地街道也无权，擅自将权利下放到属地单位，并不是民事授权行为；证据3，原告欺诈行为不应该收这个钱，被告付了120多万元；证据4、5无异议。第三人质证意见：无异议。二、被告提交的证据：原告质证意见：证据1真实性无异议，证明对象有异议，决定虽作出并不代表生效，生效应在签订合同之后，原告是有权出租房屋，包括现在两级政府都已经明确；证据2真实性无异议，关联性有异议，原告无义务安装电梯，是合同之外的事情；证据3真实性无异议，证明对象有异议，办理执照不是原告义务，合同第一条已明确租赁房屋无地址和房产证；证据4无关联性；证据5确实收到订金20万元，包含在60万元发票之内。第三人质证意见：无异议。三、第三人提交的证据：原告质证意见：证据1无法确认；证据2无异议，证据3一次性付清不合理；证据4，收到，合法性无异议，认为无权转租；证据5户名是迈德，不知道转租；证据6无异议。被告质证意见：无异议。原被告、第三人提交的上述证据，各方均无证据反驳其真实性或客观存在，本院对上述证据的证明效力予以确认；各方待证的事实，予以综合认定。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
2009年11月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将位于拱康路以东交警队以南的房屋（含主楼和辅楼），主楼（六层）4000余平方米，辅楼（二层地上一层地下，600余平方米），出租给乙方作迈德假日酒店使用，以上主楼、辅楼均无土地使用证，无房产证，乙方对此已详细了解并确认；租赁期为20年，自2010年6月1日起至2030年5月31日止。前三年每年租金120万元，以后按每一年递增5%计算，以此累计，遵循先付后用原则，每半年一付，合同生效前半个月必须支付半年租金，以后每次应按合同租金支付提前15天付款，即乙方在每年的4月15日和10月15日分别支付半年租金，不得拖欠，若乙方拖欠租金15天以上则视为违约，甲方将收回房屋，室内外装修归甲方所有；乙方须向甲方缴纳定金20万元等。《房屋租赁协议书》签订后，原告依约将房屋（含主楼和辅楼）交付被告使用。被告用于开办酒店。截至2014年4月17日，被告共向原告支付租金100.5万元，其余租金未支付。2014年9月26日，原告向被告发出《关于催讨房屋租金的律师函》，向被告催讨截止至2014年4月17日前的租金。被告仍未支付上述拖欠租金，原告于2014年11月24日向本院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金，后原告在2015年8月4日撤回了起诉。现再次向本院提起诉讼。
2010年10月10日，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将案涉房屋辅楼出租给第三人经营使用，租赁期为二十年，自2010年11月1日起至2030年9月1日（参照被告与原告商定的租赁期限限满之日为准）止；租金前三年每年计租金为16万元，三年后参照被告与原告商定的每年递增百分之五的条款逐次递增，以此累计等。合同签订后，被告将辅楼交付给第三人，第三人用于经营足浴、KTV等。2013年4月17日，被告与第三人签订《提前收取租金协议书》，约定第三人至2030年9月1日前的租金一次性支付给被告。
案涉房屋在2009年10月被杭州市国土资源局拱墅分局杭土资拱罚字（2009）第049号《行政处罚决定》决定没收。2012年5月29日，杭州市拱墅区人民政府办公室下发《关于进一步加强拱墅区依法没收建筑物处置和管理的若干意见》，进一步明确“行政机关依法没收的房屋移交区政府，由区政府交属地街道实行日常管理和维护等”。2016年2月23日，杭州市拱墅区人民政府上塘街道办事处下发了《关于进一步规范上塘街道依法没收建筑物处置管理的意见》，明确“依法没收的建筑物由街道交属地单位进行日常管理和维护，若日常使用中产生的收益，则由属地单位安排处置等”。
本院认为，原被告争议焦点：原告是否隐瞒事实，采用欺骗手段签订案涉《房屋租赁协议书》，原告是否有权提起涉及房屋利益的诉讼，诉讼主体是否适格。经查，案涉房屋确属被行政机关依法没收的房屋，根据相关文件规定，行政机关没收的建筑物应移交政府，处置前产权属于政府，由政府交属地街道进行管理和维护。属地街道再交由属地单位进行管理和维护，产生收益由属地单位安排处置。虽然上述文件出台时间晚于原被告双方签订的合同，但也是事后证明或追认了原告有权出租案涉房屋，故房屋的性质不影响原告就案涉房屋行使相关权利，房屋的性质也没有影响被告依照合同约定使用该房屋，即不存在被告无法实现合同目的。至于案涉房屋无法办理营业执照问题，原被告双方在《房屋租赁协议书》中明确表明了案涉房屋无土地使用证、房产证，被告对案涉房屋状况应充分知晓，安装电梯也不是合同约定原告应当履行的义务，故被告应对其经营风险有充分的预判，且该风险也应由其自行承担。故被告上述相关抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告与被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性效力性规定，系依法成立的有效合同。合同相对人应依照约定，全面履行上述合同约定的权利义务。被告未按合同约定，履行支付租赁费用的义务，属于根本性违约，根据法律规定及合同约定，原告有权解除合同，原告要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付拖欠的租金至合同解除之时，合同解除后，被告已无合法依据继续占用案涉房屋，应当将案涉房屋归还原告，继续占用期间应当向原告支付房屋占用费，占用费按照合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止。截止至2016年7月31日，被告尚欠原告租金共计6810251.25元。被告认为20万元定金未计算在内，对此原告已经做出解释，被告无证据证明其已经支付的租金超过了100.5万元，承担举证不能的后果。由于被告拖欠租金，给原告造成损失系客观事实，应当支付逾期利息，可按银行同期贷款利率计算，截止至2016年7月15日，原告主张的利息损失740531元，未超过该计算标准，本院予以确定；此后利息，按照上述欠付租金金额为基数，按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。至于原告主张案涉房屋室内外装修归其所有的诉请。《房屋租赁协议书》中约定：若被告违约，则室内外装修归原告所有。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，双方合同解除系被告违约所导致，与案涉房屋形成附合的装饰装修物应当归原告所有，至于未形成附合的装饰装修物，原告未提交证据加以证明物的存在及具体状况等，本院无法做出判断，故仅支持案涉房屋形成附合的装饰装修物归原告所有。如被告拆除附合的装饰装修物给原告造成损失，原告可另行主张权利。
关于第三人陈述的请求。本院认为，租赁合同因被告未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同因此将处于履行不能状态。租赁合同和转租合同是互相独立的合同，第三人作为次承租人与原告之间并不发生直接关系，不是合同相对人。根据合同相对性，第三人的任何主张不能对抗原告，在双方就继续履行转租合同无法达成一致意见的情况下，不能强迫原告履行转租义务，且第三人也未提出代偿请求。故第三人与被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，第三人作为案涉房屋（辅楼）实际使用人，负有向原告交还案涉房屋（辅楼）的义务。第三人也不能以其已向承租人即被告支付租金为由对抗原告，故第三人要求继续履行其与被告之间的合同，本院不予以支持。因被告违约导致第三人无法使用案涉房屋所造成的损失，第三人应向被告主张赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州瓜山村经济合作社与杭州迈德大酒店管理有限公司签订《房屋租赁协议书》于本判决生效之日起解除。
二、杭州迈德大酒店管理有限公司、祝成相、来大建、吕和平、宋海兴、柯宝松于本判决生效之日起二十日内从位于杭州市拱墅区的房屋（含主楼和辅楼，主楼六层，约4000余平方米；辅楼地上二层地下一层，约600余平方米）内腾退，将该房屋返还给杭州瓜山村经济合作社；与案涉房屋形成附合的装饰装修物归原告所有。
三、杭州迈德大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州瓜山村经济合作社拖欠的租金6810251.25元并支利息740531元（按银行同期贷款利率计算至2016年7月15日止，此后利息，以上述欠付租金金额为基数，按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。
四、杭州迈德大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州瓜山村经济合作社租金及房屋占用费（从2016年8月1日起按《房屋租赁协议书》约定的年租金计算至实际从案涉房屋腾退之日止）。
五、驳回杭州瓜山村经济合作社的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64656元，由杭州迈德大酒店管理有限公司负担。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 于 雷
人民陪审员 裘韵梅
人民陪审员 刘德滨
二〇一八年三月二十五日
代书 记员 何红莲