上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3335号
上诉人（原审被告）：马永杰，男，1972年7月12日生，回族，户籍地河北省邯郸市大名县。
委托诉讼代理人：王文杰，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沙群林，男，1964年4月15日生，回族，户籍地河北省邯郸市大名县。
原审第三人：王小兔，男，1963年6月7日生，汉族，户籍地江苏省镇江市润州区。
原审第三人：黄惠，女，1979年7月2日生，汉族，户籍地福建省建阳市。
上诉人马永杰因与被上诉人沙群林，原审第三人王小兔、黄惠房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马永杰及其委托诉讼代理人王文杰，被上诉人沙群林到庭参加诉讼。原审第三人王小兔、原审第三人黄惠经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人马永杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人不存在租赁关系，虽然2015年9月28日由被上诉人沙群林与原审第三人黄惠签订转让合同，但被上诉人只是名义上的受让方，真正的经营者是上诉人，被上诉人为此支付的转让款属于上诉人向被上诉人的借款，上诉人在使用期间向被上诉人支付的钱款是偿还借款，不是租金，且上诉人将一部分房屋转租给“串串”业主使用。经双方结算，除上诉人偿还的人民币（下同）31,000元及“串串”业主向上诉人支付的租金55,000元，上诉人让“串串”业主直接转付给被上诉人外，上诉人所欠借款余额为140,000元，一审法院将55,000元计算在内错误，请二审予以扣除。2017年4月相关部门通知涉案房屋不属于商业用房，不能对外经营，上诉人便不再对外经营，退一步，即使被上诉人作为合同转租人向上诉人收取房屋使用费，则2017年4月之后的使用费标准也不能按照原来商业用房标准来收取，应当予以减免。
被上诉人沙群林辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人以30万元从原审�三人黄惠手中转让该店铺的使用权和管理权，顺承了上诉人与案外人宋某于2015年12月15日到期的租赁合同条款，以每年8万元的费用标准收取租赁费，“串串”业主支付的租金系代上诉人支付的借款与事实不符，上诉人否认与被上诉人之间存在租赁关系的理由不能成立。
原审第三人王小兔、黄惠未发表意见。
沙群林向一审法院起诉请求：1、解除沙群林、马永杰之间的租赁关系，马永杰搬离位于上海市松江区XX路XX号的房屋；2、马永杰按每月10,000元的标准支付沙群林自2016年12月15日至实际搬离之日止的租金及使用费。诉讼中，沙群林变更其诉讼请求为：1、解除沙群林、马永杰之间的租赁关系；2、判令马永杰支付2016年12月15日至2017年7月20日止的租金或者使用费（每月10,000元）；3、判令马永杰支付沙群林2015年12月15日至2016年12月14日欠付的房屋租金4.24万元；4、判令马永杰支付沙群林自2016年10月1日起至实际付清之日逾期缴纳房租的利息（以欠付的所有租金为本金，按照年利率24%的标准计算）；5、马永杰返还沙群林房租押金20,000元；6、马永杰赔偿沙群林汽车维修费1,530元。
一审法院认定事实：案外人汤某是松江工业区XX路XX号店铺以及松江工业区XX村XX号XX室房屋的登记权利人。店铺面积为26.12平方米，房屋面积为67.29平方米。
2012年7月20日，案外人汤某（甲方、出租方）和黄惠（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定汤某将上海市松江区XX路XX号门面房屋（以下简称涉案房屋）租给黄惠，租赁面积100平方米（门面、住房），租赁期限5年，自2012年7月20日至2017年6月19日止，房屋年租金为78,000元，租金于每年的6月20日交纳。合同还就其他事宜进行了约定。
2013年6月19日，王小兔（甲方，出租方）与案外人宋某（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、乙方自愿租赁甲方上海市松江区XX路XX房，建筑面积72平方米。门面6平方、住房66平方。二、租赁期限：租赁期限叁年，自2012年12月16日起至2015年12月15日止。三、租金交纳方式：房屋年租金为捌万元，租金每年的11月交纳。押金贰万元。四、乙方在租赁期内不得将房子转租给第三方……。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
2015年9月28日，黄惠（甲方，转让方）与沙群林（乙方，承接方）签订《转让合同》，约定“一、甲方将位于上海市松江区XX路XX街门面（门面，住房），30号转让给乙方，建筑面积100平方米，并保证乙方同样享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、转让后店铺内现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，不包括租方设备。三、乙�在2015年9月28日前向甲方支付转让费共计30万元，上述费用已包括第二条所述的装修、装饰、设备及其它，此外甲方不得再向乙方索取任何其它费用……；甲方店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行店铺租赁合同中所规定的条款，但甲方应协助乙方办理与房东的承租合同续租事宜……；甲方应协助乙方办理该店铺的交接手续和转租方的交接手续；转让款汇入王小兔的农业银行卡号：XXXXXXXXXXXXXXX6076为准。落款处注：总计人民币246,000元……”。
上述合同签订后，黄惠将房屋按约交付并由马永杰实际占有使用。沙群林于2015年9月28日通过其配偶高书芹支付给王小兔24.6万元，于2016年4月30日通过其配偶高书芹支付到马永杰的配偶沙雪艳账户2万元，于2016年6月21日通过其配偶高书芹支付给汤某涉案房屋自2016年7月19日至2017年7月18日的租金7.8万元。
�永杰在使用房屋期间，于2015年9月28日接摊位时支付给沙群林现金20,000元，于2015年11月28日支付给沙群林31,000元，于2016年1月2日支付给沙群林30,000元，此外马永杰还另行支付给沙群林13,200元。庭审中，双方确认2015年12月16日至2016年12月15日马永杰应付沙群林8万元租金，加上代付的社保费3.66万元，合计马永杰应支付沙群林11.66万元，扣除马永杰已付的上述31,000元、30,000元、20,000元、13,200元，合计22,400元是马永杰还应付的。对于沙群林主张的押金2万元，马永杰对此也没有异议。
现涉案房屋已由沙群林收回后与房东汤某签约使用，租期自2017年7月20日始，且沙群林已将该房屋部分转租给案外人使用。
庭审中，沙群林、马永杰同意双方就砸车、砸店等事宜不再追究，就损坏财产的行为没有其他争议。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交�承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方的争议焦点在于：沙群林、马永杰是否存在房屋租赁合同关系，如存在，相关的费用如何结算。根据在案证据可知，沙群林系与黄惠签订经营转让合同并支付了所有款项，并向房屋权利人汤某支付了租金后，取得了涉案房屋的经营使用权，合同签订后，沙群林即将涉案房屋交由马永杰使用，马永杰一直向沙群林支付相应的费用，双方并在2016年4月结算时约定“2015年12月15日至2016年12月15日房租8万元”，据此，法院确认沙群林、马永杰之间就涉案房屋存在租赁合同关系，双方应当按照约定履行各自义务。因沙群林、马永杰双方超过六个月未签订书面租约，应视为双方形成不定期租赁关系，沙群林以马永杰欠付租金为由，主张解除双方的租赁关系，于法有据，法院予以支持。至于合同解除的时间，以本案诉状副�送达马永杰之日即2017年4月7日作为合同解除之日。现因沙群林已自行收回涉案房屋并另行出租，故法院对于返还房屋不再处理。至于沙群林主张的马永杰欠付2015年12月15日至2016年12月14日的租金，实则期间应为2015年12月16日至2016年12月15日1年，双方确认马永杰尚需支付沙群林租金22,400元，法院予以支持。至于沙群林主张的2016年12月15日至2017年7月20日的租金或使用费，实则应为2016年12月15日至2017年4月7日的租金以及自2017年4月8日至2017年7月20日的使用费，于法有据，但应当自2016年12月16日起算至2017年7月19日，且沙群林主张的标准缺乏依据，法院参照双方此前的租金标准即每年8万元予以计算。马永杰虽辩称自2017年4月即已停止经营，但其庭审中自述东西仍在涉案房屋内，按道理使用费应当支付到2017年7月19日，但沙群林的砸店让马永杰无法经营，沙群林要使用费的方式不正当，一审法院认为，马永杰并未举证沙群林的砸店对其经营造成了实质性影响，也未证明2017年4月其已将涉案房屋返还沙群林，故对于马永杰的上述意见，法院不予采纳。至于沙群林主张的押金2万元，双方经核对后并无异议，法院予以支持。至于沙群林主张的逾期缴纳租金的利息，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。沙群林主张的汽车维修费，双方已确认互相不再追究责任，法院予以准许。
一审法院据此判决：一、沙群林与马永杰就位于上海市松江工业区XX路XX号建筑面积为100平方米的门面及住房形成的租赁关系于2017年4月7日解除；二、马永杰于判决生效之日起十日内支付沙群林自2015年12月16日至2016年12月15日欠付的租金22,400元；三、马永杰于判决生效之日起十日内支付沙群林自2016年12月16日至2017年4月7日的租金24,767.12元；四、马永杰于判决生效之日起十�内支付沙群林自2017年4月8日至2017年7月19日的使用费22,575.34元；五、马永杰于判决生效之日起十日内返还沙群林房租押金20,000元；六、驳回沙群林的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,978元，由沙群林负担951元，马永杰负担2,027元。
二审中，上诉人补充证据如下：1、宋某与上诉人签订的《房屋短期租赁合同》，证明租赁期限是2014年10月1日起至2015年3月30日，上诉人在到期后继续使用房屋，一直到原审第三人王小兔与宋某的租赁合同期满止；2、收据一份，证明2014年9月29日王小兔收宋某房租4万元，2015年9月上诉人与宋某、王小兔达成协议，宋某将合同和收据原件交给上诉人，印证押金2万元转让给�诉人；3、双方结算截止2015年11月28日上诉人欠被上诉人借款余额14万元。经质证，被上诉人认为，对证据1的真实性不确认，且与被上诉人无关；证据2的真实性确认，被上诉人已经代王小兔将押金支付给了上诉人；证据3无被上诉人签字，真实性不确认。上诉人提供的证据1、2，不能达到其所需证明与被上诉人之间为借款关系的目的，证据3，无被上诉人签字，真实性、合法性无法确认，故本院对上述证据均不予采信。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人之间是否存在租赁合同关系；上诉人主张的“串串”业主支付的55,000元是否应在结算费用中予以扣除。
根据一审法院查明的事实，被上诉人作为承接方与原审第三人黄惠于2015年9月28日就涉案房屋签订了《转让合同》�上诉人称被上诉人只是名义上的受让方，但一是，原审第三人王小兔、黄惠在一审中明确表示转让合同是与被上诉人签订的，不清楚被上诉人与上诉人之间的纠纷；二是，所有款项均由被上诉人向第三人支付；三是，上诉人在一审中提供结算清单一份，确认2015年12月16日至2016年12月15日应付被上诉人8万元租金。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系并无不当。上诉人主张与被上诉人之间系借款关系缺乏充分有效的证据证明，本院不予采纳。鉴于上诉人与被上诉人之间未签订书面合同且实际使用已超过六个月，双方形成了不定期租赁关系，现被上诉人主张解除租赁关系，一审判决予以支持亦无不当。关于租金和使用费的结算，上诉人始终认为与被上诉人之间是借款关系，将“串串”业主支付的55,000元算入其还款中，而上诉人对一审判决的租金和使�费数额没有提出具体的异议，鉴于一审法院认定上诉人与被上诉人之间的法律关系无误，故本院对一审判决上诉人应向被上诉人支付的租金和使用费予以维持。上诉人该主张本院不予支持。
综上，上诉人马永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,978元，由上诉人马永杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一八年五月十五日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼�》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。