上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0112执异26号
案外人王某某，男，1978年8月20日出生，汉族，住址哈尔滨市。委托代理人林康明，上海文拓律师事务所律师。申请执行人东亚银行(中国)有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人张艳，行长。委托代理人许一凡、马俊锋。被执行人王莺，女，1981年8月28日出生，汉族，住址上海市虹口区。本院在执行申请执行人东亚银行(中国)有限公司上海分行与被执行人王莺申请实现担保物权纠纷一案中，案外人王某某对于本院实施处分的上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人王某某异议称：案外人与某某于2016年2月2日签订房屋租赁合同，租赁期限自2016年2月2日起至2026年2月1日止，共计10年，约定月租金为30000元。合同约定案外人一次性支付租金360万元给王莺，案外人如约支付租金后，王莺将系争的上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房产租赁给案外人。案外人租赁该房屋后，随即2016年2月就搬入该房屋内，并实际使用，支付了相应的水电煤气，维修等费用，上海虹口东华美钻小额贷款股份有限公司，及袁海波个人也将�该房产的所有权利转让给案外人，并将上海市房地产登记证明(抵押权登记)的原件一并交付给案外人，现案外人实际上享有该房产中的抵押权。案外人系某某承租人，法律应当保护案外人的合法权益。在此，恳请法院中止对王莺名下位于上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房产的执行，确认案外人对某某系争房产至2026年2月1日享有租赁权，并对该系争房屋拍卖、变卖享有优先购买权。案外人王某某提交的书证为：房屋租赁合同，上海市房地产权证、上海市房地产登记证明(抵押权登记)，电子银行回单，电费、燃气费、水费发票，物业维修单据，拉卡拉交易凭条等。被执行人王莺经本院通知，未到庭出席听证。申请执行人东亚银行(中国)有限公司上海分行对于案外人王某某主张的异议及提交的房屋租赁合同、付款凭证等不予认可；并认为王莺在租赁合同上的签字与其当�在我行办理抵押时的签字存在差异，对租赁合同真实性存在异议；对缴费记录等书证本身没有异议，但是对证明的事项存在异议。而且租赁合同签署时间在我们的抵押之后，根据物权法第190条的规定，租赁权不应影响我们的拍卖，请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，依据2015年7月30日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2015)闵民四(商)特字第1号民事裁定书确认的申请人东亚银行(中国)有限公司上海分行与被申请人王莺申请实现担保物权纠纷一案审理查明：申请人与被申请人于2014年5月8日签订贷款合同，合同约定：被申请人向申请人借款4,050,000美元用于购买境外物业，贷款期限自2014年5月20日起至2029年5月20日止，贷款利率在申请人最优惠贷款利率基础上加收3.75%，(本合同签订时申请人美元最优惠贷款利率为3.25%，本合同下贷款年利率为7%)。申请人以坐落于上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房产作为贷款抵押。合同还约定：被申请人未按照合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用即构成违约，申请人有权宣布已贷出款项提前到期，并要求被申请人立即偿还全部欠款。对外币贷款，被申请人逾期偿还各期本息的，申请人有权按月利率2%向被申请人计收逾期利息，并有权按合同约定利率上浮20%向被申请人加收罚息。贷款合同签订后，申请人与被申请人至上海市闵行区房地产登记处办理了抵押物登记手续，申请人于2014年5月20日向被申请人发放了贷款。被申请人自2015年2月20日起未能如期归还贷款本息，申请人催索无着，于2015年5月28日向被申请人发出还款通知书，宣布贷款合同项下全部贷款提前到期，截至当日被申请人总计欠款4,041,382.58美元(其中本金3,945,668.15美元、利息91,241.31美元、逾期利息4,473.12美元)，并通知被申请人于2015年6月2日前清偿全部欠款本息。被申请人签收还款通知书后未能按申请人要求还款，申请人遂提起本案诉讼。(2015)闵民四(商)特字第1号民事裁定书认为，申请人与被申请人签订的贷款合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。申请人按约发放贷款后，被申请人未能按约履行还款义务，已构成违约，申请人有权要求被申请人提前偿还全部贷款并支付利息、逾期利息。被申请人以其所有的上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房产向申请人提供抵押担保并办理了抵押登记手续，被申请人应按约承担抵押担保责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：准许申请人东亚银行(中国)有限公司上海分行拍卖、变卖被申请人王莺名下位于上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房产，在�卖、变卖该抵押物所得价款中优先受偿以下金额：1、借款本金4,041,382.58美元、暂计至2015年6月3日的逾期利息16,165.53美元及自2015年6月4日起至贷款实际清偿日止按月利率2%计算的逾期利息；2、申请费人民币55,317.62元、财产保全费人民币5,000元。抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被申请人王莺所有。同时查明，涉案上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房屋的登记权利人为王莺；该房屋于2014年5月18日依法核准设立抵押登记，抵押期限从2014年5月19日至2029年5月18日，抵押权人为东亚银行(中国)有限公司上海分行；2015年7月8日，该房屋为本院审理(2015)闵民四(商)特字第1号案财产保全查封。执行程序中，本院于2016年5月30日发布执行公告，再次责令被执行人王莺限期履行付款义务，逾期则对该涉案上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房屋予以评估、拍卖、变卖。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2015)闵民四(商)特字第1号民事裁定书、(2016)沪0112执4255号执行公告，上海市房地产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的上海市闵行区中青路XXX弄XXX号全幢房屋依法登记在被执行人王莺名下；根据法律规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，该登记要式之公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人王莺未履行法定清偿债务之义务，本院对登记在其名下的相应责任财产实施的强制执行措施于法有据，并为必要。同时，由案外人王某某主张及举证的系争房屋由其依房屋租赁合同等享有租赁权之异议事实，因该租赁合同未经依法登记备案，其真实性、合法性抑或实际履行等客观事实亦未经相关生效法律文书予以确认。反之，因系争房屋已经依法核准设立抵押登记，抵押权人东亚银行(中国)有限公司上海分行对该系争房屋依法享有对抗案外人的担保物权，且该系争房屋业经人民法院司法查封，其限制效力足以对抗第三人。综上，案外人王某某据其异议理由主张的异议请求，显无相应的基础事实和法律依据，故其异议不足以阻却本案强制执行措施的依法实施。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人王某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一六年九月十九日
书记员 蒋严玥