湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0722民初175号
原告：陈鸿雁。
委托诉讼代理人：黄敏，湖南扬世律师事务所律师。
被告：李桂枝。
委托诉讼代理人：彭毅，汉寿县龙阳法律服务所法律工作者。
第三人：雷绍祖。
原告陈鸿雁诉被告李桂枝、第三人雷绍祖案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈鸿雁及其委托诉讼代理人黄敏、被告李桂枝及其委托诉讼代理人彭毅到庭参加诉讼，被告雷绍祖经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
陈鸿雁向本院提出诉讼请求：判令确认陈鸿雁与湖南弘达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号16010023）合法有效，陈鸿雁为汉寿县龙阳镇怡园城小区某栋某号房屋的所有权人；判令停止对汉寿县龙阳镇怡园城小区某栋某号房屋的执行。事实和理由：汉寿县龙阳镇怡园城小区系雷绍祖以湖南弘达房地产开发有限公司名义开发。2016年3月21日，雷绍祖以湖南弘达房地产开发有限公司的名义与陈鸿雁签订商品房买卖合同，将汉寿县怡园城小区某栋某号房屋出卖给陈鸿雁。汉寿县人民法院在执行李桂枝与雷绍祖民间借贷纠纷一案中，对陈鸿雁购买的汉寿县龙阳镇怡园城小区某栋某号房屋予以查封、拍卖。陈鸿雁对汉寿县法院上述执行提出异议，但被驳回。
李桂枝辩称：陈鸿雁诉称与湖南弘达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了诉争房屋，但湖南弘达房地产开发有限公司并没有在该合同上盖章，应当视为没有签订合同。即使该合同有效，但没有进行房屋登记，也未进行登记备案，未经登记的房屋不发生物权效力，陈鸿雁不享有诉称房屋的所有权。
雷绍祖未进行陈述。
当事人围绕诉、辩主张提交了证据。经审查，本院认为陈鸿雁、李桂枝提交的所有书证来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对其证明力均予以确认。
由上述采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案情事实：汉寿县怡园城小区系雷绍祖挂靠湖南弘达房地产开发有限公司开发。雷绍祖曾向陈鸿雁借款200000元，陈鸿雁多次向雷绍祖索讨债务，雷绍祖提出以其开发的汉寿县怡园城小区房屋一套抵债，陈鸿雁表示同意。2016年3月21日，雷绍祖持一份《商品房买卖合同》（合同编号16010023），表示愿将汉寿县龙阳镇怡园城小区某栋某号房屋以428830元出卖给陈鸿雁，用于抵付所欠陈鸿雁的债务。陈鸿雁在该《商品房买卖合同》上签名。签名后，陈鸿雁用雷绍祖所欠债务200000元及利息10万余元抵付了房款，还向雷绍祖给付了现金118000元。雷绍祖向陈鸿雁出示了金额为428830元且加盖湖南弘达房地产开发有限怡园项目部印章的《收据》，并向陈鸿雁交付了房屋钥匙。后雷绍祖持陈鸿雁签名的《商品房买卖合同》找湖南弘达房地产开发有限公司的法定代表人何文斌，要求在合同上加盖湖南弘达房地产开发有限公司公章，何文斌拒绝盖章，并要求雷绍祖偿还湖南弘达房地产开发有限公司在怡园城建设项目上担保的贷款，并承诺雷绍祖还清贷款后一并在合同、税票上加盖公章。后陈鸿雁就其买受的房屋缴付了税款、房屋维修基金，但湖南弘达房地产开发有限公司一直未在《商品房买卖合同》盖章。至今，陈鸿雁所买受的房屋未进行备案登记，也未进行所有权登记。
雷绍祖曾向李桂枝借款900000元，扣减已付借款，雷绍祖尚欠曾桂枝借款460057.67元。2017年2月15日，李桂枝提起诉讼，要求雷绍祖偿还债务。2017年5月27日，本院作出判决，判令雷绍祖偿还李桂枝借款460057.67元，并支付利息。判决生效后，雷绍祖未履行还款义务，李桂枝向本院申请执行。2017年6月30日，本院作出了（2017）湘0722执保61号执行裁定，裁定查封雷绍祖以湖南弘达房地产开发有限公司名义开发的汉寿县怡园城小区某栋某号房屋。陈鸿雁对上述执行裁定不服，提出异议，本院予以驳回。
本院认为，本案争议焦点在于：一、涉案《商品房买卖合同》是否有效？二、陈鸿雁对涉案房屋享有的权利是否可以对抗本院对该房屋的执行？三、陈鸿雁对涉案房屋是否享有所有权？
关于争议焦点一，《商品房销售管理办法》第三条第二规定：“本办法所称商品房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”。由此可知，商品房销售的主体为房地产开发企业，个人不是商品房销售的主体。涉案房屋为雷绍祖挂靠湖南弘达房地产开发有限公司开发修建，商品房预售许可登记人为湖南弘达房地产开发有限公司，故房屋的销售主体为湖南弘达房地产开发有限公司，而非雷绍祖个人。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理人代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为有效”。涉案合同由汉寿县房产管理局进行了编号，应由湖南弘达房地产开发有限公司保存，并在签订合同时，由该单位的工作人员出示给购买人。但该合同由雷绍祖向陈鸿雁出示，并且陈鸿雁明知涉案房屋由雷绍祖开发，在此情况下，陈鸿雁有理由相信陈鸿雁取得了湖南弘达房地产开发有限公司的委托代理权，构成表见代理，雷绍祖的代理行为有效，其行为效力应及于湖南弘达房地产开发有限公司，应视为湖南弘达房地产开发有限公司作出了将涉案房屋出售给陈鸿雁的承诺。雷绍祖代理湖南弘达房地产开发有限公司将涉及案房屋出售给陈鸿雁的事实清楚，且《商品房买卖合同》约定内容合法，故陈鸿雁与湖南弘达房地产开发有限公司之间商品房买卖合同成立，并且合法、有效。李桂枝辩称湖南弘达房地产开发有限公司没有在《商品房买卖合同》盖章，合同没有效力的主张与客观事实不符，不符合法律规定，本院不予采纳。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。陈鸿雁在签订《商品房买卖合同》后，依约付清了全部价款，并在付清全部价款后接受雷绍祖交付的房屋钥匙，形成了对涉案房屋的事实占有。涉案房屋至今未办理产权登记的原因是雷绍祖与湖南弘达房地产开发有限公司内部存在经济纠纷，湖南弘达房地产开发有限公司拒绝在《商品房买卖合同》上盖章，从而导致合同未予报备，进而不能完成房屋产权登记。陈鸿雁已完全履行合同约定义务，对房屋不能完成产权登记没有过错。由此可知，陈鸿雁支付了房屋全部价款并实际占有房屋，同时对房屋未办理产权登记没有过错的情形下，依法对房屋享有对抗法院执行的权利，故对陈鸿雁起诉要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求予以支持。
关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。承前所述，涉案《商品房买卖合同》合法、有效，陈鸿雁付清了全部房屋价款，已完全履行合同约定的义务，对涉案房屋依法享有取得房屋所有权的请求权，可向房屋产权管理部门提出产权登记申请。
雷绍祖经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《商品房销售管理办法》第三条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、陈鸿雁签名的《商品房买卖合同》（合同编号为16010023）合法有效；
二、停止（2017）湘0722执保61号执行裁定书中对汉寿县龙阳镇怡园城小区某栋某号房屋的执行措施。
本案受理费7732元，由李桂枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 祝鸿凌
审 判 员 罗绍初
人民陪审员 徐电祥
二〇一八年三月二十一日
代理书记员 蔡晓燕