青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终299号
上诉人（原审被告）刘红伟，男，汉族，1966年10月3日出生，住西宁市。公民身份号码：×××。
被上诉人（原审原告）西宁市再生资源开发有限责任公司。住所地青海省西宁市城中区东大街27号，统一社会信用代码：×××（1-1）。
法定代表人：郭兴隆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈国政，该公司运营部部长。
委托诉讼代理人：王栋，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
上诉人刘红伟与被上诉人西宁市再生资源开发有限责任公司（以下简称再生资源公司）租赁合同纠纷一案，再生资源公司于2017年7月25日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求1、依法解除刘红伟、再生资源公司口头租赁合同，并判令刘红伟向再生资源公司腾退西宁市城北区建设巷26号院内场地；2、判令刘红伟向再生资源公司支付场地租赁费80000元（2016年1月至2017年7月）；3、判令刘红伟向再生资源公司支付垫付的垃圾清理等费用37270元；4、本案诉讼费用由刘红伟承担。该院于2017年12月11日以（2017）青0105民初2077号作出民事判决，宣判后，刘红伟不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理，上诉人刘红伟、被上诉人再生资源公司的委托诉讼代理人陈国政、王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘红伟的上诉请求，双方签订的租赁合同应该继续履行，刘红伟不欠再生资源公司的租赁费。故请求二审法院1、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初2077号民事判决的第一项、第二项；2、要求二审法院重新做出公正的判决。
再生资源公司口头辩称，原审认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实，再生资源公司为原城北区建设巷北77号、现城北区建设巷26号院内场地土地使用权人。2012年、2013年期间，再生资源公司通过订�书面《租赁合同》方式将该场地租赁给他人至2013年下半年，再生资源公司与刘红伟达成口头协议，约定再生资源公司将该场地租赁给刘红伟，年租金50000元，按年交纳。刘红伟遂以再生资源公司第三十二门市部的名义在该场地从事废旧金属、废旧物资收购、销售经营。
2014年2月27日，刘红伟向再生资源公司缴纳2014年租金50000元；2014年11月27日刘红伟缴纳2015年租金50000元。
2015年6月25日，刘红伟向再生资源公司出具内容为”本人承诺如下：从2015年6月11日起至2016年1月10日止，在此期间内为保证城北区建设巷北26号院内（第三十二门市部租用）经营场地卫生整洁、货物摆放整齐，并缴纳保证金伍万元整。如若在经营期限内（经营厂地）卫生不合格，出现罚款情况，承诺将从本人交纳的保证金中扣除”的承诺书一份。刘红伟于出具该承诺书后的2015年7月2日向再生资源公司缴纳保证金50000元。
2015年12月31日之后，刘红伟未再缴纳租金。
2016年3月14日，再生资源公司向刘红伟发出”第三十二回收店（刘红伟）限期搬走通知已送达你本人，期后公司多次派员到现场与你本人协商，你本人一拖再拖，不顾通知要求规定时间，再次造成院内住户上访。限你在3月30日前全部搬走，若不按时搬走所造成的一切后果责任全部由你本人承担”的书面通知一份。
2017年5月11日，再生资源公司向刘红伟送达”刘红伟：我公司于二〇一六年三月十四日前多次通知你本人搬出西宁市城北区建设巷26号，你因纠纷理由未搬迁至今，现根据你本人述说及提供法院判决资料，事实明确，您经营过程中与第三人发生的纠纷与我公司的出租行为无关，应当另案解决，不应成为拖延搬迁的理由。你本人应该顾全大局，支持公司工作，主动搬出，可你本人以种种借口推迟不搬。经公司会议研究决定，保留你个人经营的再生资源第三十二回收店营业资质，另找适合地方，限期搬出西宁市城北区建设巷26号，期限自通知日起计算30日内搬出。若不按时搬出所造成的一切后果你本人负责”的书面通知一份，刘红�在该通知上写下”把所有的账算清，我走人。诉讼走完以后再说......”的备注，后并未搬出该场地。
2017年8月16日，城北区政府、区建设局、城北公安分局、城北区城管局、城北区发改委联合执法，清理建设巷26号场地内垃圾和违章建筑，产生垃圾清运等费用37270元。
一审法院认为，再生资源公司与刘红伟达成的口头租赁协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对该租赁关系应当予以确定。双方口头达成的租赁合同期限已超过六个月，应当签订书面租赁合同，而双方未采用书面形式，则该双方协议为不定期租赁协议。再生资源公司、刘红伟可以随时解除该不定期租赁协议，但出租人，即本案再生资源公司解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，再生资源公司将西宁市城北区建设巷26号场地租赁给刘红伟，刘红伟缴纳了2014年、2015年的租金合计100000元。自2016年开始刘红伟一直未缴纳租金，截止2017年7月底欠再生资源公司租金达80000元。再生资源公司于2016年3月、2017年5月通过书面通知方式要求刘红伟搬出租赁场地，双方未能达成一致意见，再生资源公司遂诉至法院要求解除双方达成的口头租赁协议，该主张符合不定期租赁合同解除条件。故再生资源公司要求解除双方口头租赁协议，由刘红伟向再生资源公司腾退西宁市城北区建设巷26号院内场地的主张系再生资源公司依法维护权益，符合法律规定，应当予以准许。刘红伟未按口头协议约定缴纳2016年至2017年7月底的租金，再生资源公司基于该事实要求刘红伟给付拖欠租金80000元，系再生资源公司合法权益，本院应予支持。刘红伟于2015年7月2日缴纳的押金人民币50000元应当折抵租金，扣除后给付再生资源公司租金30000元。再生资源公司要求刘红伟给付因清理刘红伟租赁建设巷26号场地垃圾和临时建筑而产生的垃圾清运等费用37270元，此款系再生资源公司在城北区政府等相关部门联合执法行动中先行垫付，属另一法律关系，再生资源公司在本案中要求一并作出处理的主张不能成立。对再生资源公司该项主张不作处理。刘红伟答辩不同意解除协议、不同意腾退场地、不欠再生资源公司租金的主张不能成立，不应当予以采信。遂判决，一、解除西宁市再生资源开发有限责任公司与刘红伟达成的口头租赁协议，刘红伟于本判决生效后三十日内向西宁市再生资源开发有限责任公司腾退西宁市建设巷26号院内场地；二、刘红伟于本判决生效后十日内给付西宁市再生资源开发有限责任公司拖欠租金30000元；三、驳回西宁市再生资源开发有限责任公司要求刘红伟给付垫付的垃圾清理等费用37270元的诉讼请求。本案案件受理费2646元，由西宁市再生资源开发有限责任公司负担1969元，刘红伟负担677元。
经审理查明，2012年8月10日，以再生资源公司为出租方，以张如世为承租方双方签订租赁合同，合同约定，出租方将西宁市城北区建设巷26号院内空场地租赁给承租方，租赁期一年，出租方从2012年8月10日将场地交给承租方使用，至2013年7月30日。年租金50000元，按年交纳。合同同时对双方的权利、义务均作了明确的约定，刘红伟一直以再生资源公司第32门市部负责人的名义经营该门市部。二审庭审时，双方对2014年、2015年刘红伟已交纳的租赁费不持异议，对刘红伟在2015年已交纳的押金50000元也不持异议。之后刘红伟再未缴纳租赁费。再生资源公司主张刘红伟给付2016年1月至2017年7月的租赁费80000元，刘红伟以再生资源公司第32门市部的营业执照，已被再生资源公司收回，其于2016年1月至2017年7月未经营再生资源公司第32�市部，故不应再承担给付2016年1月至2017年7月租赁费的民事责任，故双方酿成纠纷。
另查明，2017年10月11日，西宁市工商行政管理局以（宁市监）登记、企销字【2017】第116号对西宁市再生资源开发有限责任公司第32门市部准予注销登记。
根据双方的诉辩主张，本案争议的主要焦点为：一，双方的租赁协议是否继续履行。二、刘红伟是否应履行给付租赁费的义务。
本院认为，2012年8月11日，张如世与再生资源公司签订的租赁合同，其内容无违法之处，双方均具有履行合同的民事权利能力和民事行为能力，虽然刘红伟未在该租赁合同上签字盖章，但双方对刘红伟以再生资源公司第32门市部名义经营的事实不持异议，故应认定双方签订的租赁合同有效。合同生效后，刘红伟、张如世自2012年起，按照合同约定内容履行了2015年之前的租赁费的交纳义务，但是对2016年1月至2017年7月的租赁费未缴纳，是造成本案纠纷的主要原因。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，刘红伟在合同生效后，一直占有双方约定的建设巷26号院内空场地，现刘红伟以再生资源公司已将32门市部的营业执照的正副本收回，其不应缴纳2016年1月至2017年7月的租赁费的上诉理由不充分，二审应予驳回。关于双方的租赁协议是否应予继续履行，刘红伟是否应腾退场地的问题。二审经核实，2017年8月16日西宁市城北区政府、西宁市城北区建设局、西宁市城北区公安分局、西宁市城北区城管局、西宁市城北区发改委联合执法，清理建设巷26号场地内垃圾和违章建筑。刘红伟的部分财物仍存放在建设巷26号，再生资源公司第32门市部已于2017年10月11日被工商部门注销登记，双方已无履行及租赁协议的前提和条件，故原审法院判决双方终止履行租赁协议，并要求刘红伟腾退建设巷26号场地无违法之处，二审应予维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下；
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2646元，由上诉人刘红伟负担。
本判决为终审判决。
审判长左志萍
审判员王有林
审判员张薇
二○一八年四月十八日
书记员颜鲁梅