江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3088号
上诉人(原审被告)：钟家龚，男，1974年10月5日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。
委托诉讼代理人：郭玉英，江西文峰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：廖瑞明，男，1973年8月27日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。
委托诉讼代理人：谢月烺，江西金蓉律师事务所律师。
上诉人钟家龚因与被上诉人廖瑞明租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2017）赣0703民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟家龚上诉请求：1、撤销一审判决中的第一项、第二项、第三项，改判驳回廖瑞明的诉讼请求；2、撤销一审判决中的第五项，改判廖瑞明应赔偿钟家龚损失55719元，并应依法承担违约责任；3、一、二审诉讼费及反诉费由廖瑞明承担。事实和理由：—、一审法院认定租赁合同的解除时间为2016年5月14日是错误的，本案应认定2016年7月4日是双方正式解除《厂房租赁合同》的时间。因为廖瑞明未提出解除租赁合同的要求，双方也未对解除事宜进行磋商，更没有签订过解除协议，且廖瑞明未将厂房腾空，直至2016年7月4日廖瑞明才将厂房钥匙交给钟家龚，办理相关厂房交接手续，之前该厂房一直堆着廖瑞明的东西，应推定廖瑞明仍在管理并使用厂房。另，钟家龚一直未同意解除租赁合同，2016年5月张贴广告，只是为避免扩大损失的一种自救措施，不能视为同意解除租赁合同的行为。二、钟家龚无需退还廖瑞明2016年5月15日至2016年6月18日的租金18027元，也无需退还租赁保证金一万元。根据《厂房租赁合同》第五条规定，承租人单方终止合同的，应提前三个月通知，在出租方与第三方招租成交之，前承租人仍应支付租金。钟家龚是2016年7月4日与第三方签订租赁合同，廖瑞明的租金只付至2016年6月18日，故廖瑞明租金并未付清。钟家龚已提交证据证明廖瑞明已实际损坏了钟家龚的财物，保证金应实际抵扣财物损失，现钟家龚的财物损失远远大于该保证金，故无需退还租赁保证金一万元。三、《厂房租赁合同》第五条明确规定，承租人单方终止合同的，应提前三个月通知，除此外双方不得以任何理由无故解除合同，否则将赔偿对方贰年租金。廖瑞明招租启示也只能证明想转租的事实，廖瑞明没有提前三个月通知钟家龚要终止合同。故，廖瑞明已构成违约，应承担赔偿贰年租金的违约责任。四、廖瑞明有损坏厂房及其设施的事实，应承担损害赔偿责任。
廖瑞明辩称，钟家龚和廖瑞明通过实际行为和意思表示已经在2016年5月14日解除了厂房租赁合同，合同解除形式可以是书面，也可以是口头和行为表示。廖瑞明电话通知钟家龚解除合同，并按照租赁合同第五条的有关规定通过中介机构面向社会招租，2016年5月钟家龚通过中介机构张贴了招租广告，应视为双方达成解除租赁合同的合意。钟家龚没有提供证据证明是廖瑞明造成了损失，租赁合同中厂房没有隔离物，厂房负荷也未约定清楚，钟家龚主张的损失未经过鉴定，钟家龚单方制作的损失清单不能作为要求赔偿的依据。应驳回钟家龚的上诉，维持原判。
廖瑞明向一审法院起诉请求：一、责令钟家龚退还租金62666．67元；二、责令钟家龚退还保证金10000元。
一审法院认定事实：2015年6月19日，廖瑞明、钟家龚签订《厂房租赁合同》一份，约定：“一、甲方（被告）将位于南康区朱坊乡胜利村湾背组张屋的厂房、住房及相关配套建筑（机械设备）等租赁给乙方（原告）使用，……总合计租金为188000元／年；二、租赁期为三年。从2015年6月19日至2018年6月18日，……五、租赁期未满，若乙方提起终止合同，应提前三个月通知甲方，在这期间如甲方和第三方招租成交，乙方应在三个月内搬出厂房，租金按实际使用时间计算，然后终止合同”。合同签订同日，廖瑞明向钟家龚支付了一年的租金188000元及租赁保证金10000元。廖瑞明于2016年2月从租赁的厂房搬离，并于同年1月至5月14日期间在南康区九方信息部张贴了案涉厂房的招租启示。同年5月，钟家龚采取张贴招租启示的方式对案涉厂房进行招租，其提交的招租启示有效期为5月4日至6月3日，并于同年7月4日与案外人刘焕柱签订了《厂房租赁合同》。
一审法院认为，廖瑞明、钟家龚签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。在合同履行过程中，廖瑞明称其口头通知了钟家龚要求解除合同并于2016年2月从案涉厂房搬离，但未提交证据证明其与钟家龚已磋商解除事宜。廖瑞明于2016年1月至5月期间张贴了案涉厂房的招租启示，其提交的最后一张启示的有效期至2016年5月14日，故一审法院推定该日期之前廖瑞明仍在有效管理使用厂房。而钟家龚于2016年5月份开始采取张贴招租启示的方式对案涉厂房进行招租，应视为钟家龚以行为表示同意解除与廖瑞明签订的《厂房租赁合同》，故一审法院认定双方租赁合同的解除时间为2016年5月14日。双方在合同中约定有可提前解约条款，故一审法院认为双方在合同期限内未继续履行合同，均未违反合同法及双方约定。廖瑞明已向钟家龚支付一年租金（2015年6月19日至2016年6月18日），故钟家龚应退还廖瑞明2016年5月15日至2016年6月18日（共计35天）的租金18027元。廖瑞明主张要求钟家龚返还四个月的厂房租金62666.67元，于法无据，一审法院不予支持。廖瑞明所交付钟家龚的租赁保证金，因未抵作租金，且双方已实际解除合同，故应当予以退还。关于钟家龚厂房损坏赔偿问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。钟家龚未就具体损失提供鉴定机构的鉴定意见书，也未提供修理费正式发票，故钟家龚反诉主张廖瑞明赔偿其厂房损坏修理费用55719元，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告钟家龚退还原告廖瑞明厂房租金18027元；由被告钟家龚退还原告廖瑞明租赁保证金10000元；履行期限：限被告钟家龚于本判决生效后十日内履行完毕；、驳回原告廖瑞明的其他诉讼请求；驳回被告钟家龚的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1617元，减半收取808．5元，由原告廖瑞明负担446．5元，被告钟家龚负担362元；反诉费596元，减半收取298元，由被告钟家龚负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于何时解除案涉合同的问题。廖瑞明于2016年2月搬离案涉厂房，张贴的最后一张招租启示的有效期至2016年5月14日，同时，钟家龚于2016年5月份开始采取张贴招租启示的方式对案涉房产进行招租，本案宜认为钟家龚以行为表示同意解除与廖瑞明的案涉合同。故，一审法院认定案涉合同解除时间为2016年5月14日，未有明显不妥，本院予以维持。因此，廖瑞明多付的租金，钟家龚应予退回。
关于案涉租赁保证金应否退还及廖瑞明应否赔偿损坏厂房及其设施的问题。钟家龚提出廖瑞明承租期间损坏了财物，并且认为财物损失远大余10000元租赁保证金，主张案涉10000元租赁保证金不应退还、应用于抵扣财物损失。本院认为，首先，案涉《厂房租赁合同》对于案涉租赁保证金的用途、作用并无明确约定；其次，案涉合同第四条约定，“不得人为损坏厂房，甲方（钟家龚）有权检查”，但，钟家龚没有举证证明廖瑞明存在人为损坏厂房的行为；第三，对于正常使用可能导致的正常损耗的维修义务，案涉合同没有约定责任具体由谁承担；第四、案涉合同已经解除；最后，钟家龚对于其认为的财物损失金额没有提供充足可靠的证据予以证实。综上，一审法院认为案涉租赁保证金应予退还，廖瑞明主张的财物损失无法认定的处理，未有明显不妥，本院予以维持。
关于廖瑞明应否承担赔偿贰年租金的违约责任的问题。一审期间，钟家龚提出反诉，但未主张廖瑞明承担赔偿贰年租金的违约责任，钟家龚二审提出该主张，不符合法定程序的要求，对于其该主张，本院不予审理。
综上所述，钟家龚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1894元，由上诉人钟家龚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭莉
审 判 员 徐军
审 判 员 傅忠
二〇一七年十二月十一日
代理书记员 钟琳
代理书记员 邱宇