文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初1452号原告:宿迁市诚信物业有限公司，住所地宿迁市洋河新区洋河镇中大街98号。法定代表人：宋建亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张梦，宿迁市宿城区。被告:杜娟,女,1976年6月25日出生，汉族,住宿迁市洋河新区。原告宿迁市诚信物业有限公司（以下简称诚信物业公司）与被告杜娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司的委托诉讼代理人张梦、被告杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司在庭审中明确诉讼请求为：一、判令被告向原告支付物业管理费、滞纳金及公摊水电费合计19694.472元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与洋河恒东新城家园业主委员会签订物业委托管理合同，委托管理期限为2015年8月20日起至2020年8月19日止，合同签订后，原告依合同约定对该小区进行管理。合同载明：“住宅物业费按建筑面积每月每平方0.3元向业主收取，公摊水电费10元每月收取；营业用房按照建筑面积每月每平方0.8元向业主收取，公摊水电费10元每月收取；未售面积由开发商按月实缴。超过三个月未交物业费、公共分摊费的将收取滞纳金（按日千分之三收取）。”被告无故拖延原告7年物业费、公摊水电费，原告依法提起诉讼。被告杜娟辩称：被告是恒东新城家园1-16室业主，2009年2010年物业费已缴纳了，后发现房屋漏水，之后物业费就没有缴纳；被告已经交了维修基金5千元，房子面积是108平方米且是商铺，房屋买来时并不漏水，2009年年底装完房屋后发现漏水，多次要求原告维修均未维修，所以拒绝缴纳物业费；2016年之前并没有物业公司管理该小区；且我们有之前修理房屋的收据，花费了一万多元，愿意缴纳滞纳金和物业费，前提是扣除被告重新装修的钱，如果不扣除装修的钱，被告也愿意缴纳物业费，但是要把被告房屋修好，弥补我们重新装修房屋的损失。经审理查明以下事实：1、原告诚信物业公司系依法成立的物业公司。被告杜娟系恒东新城家园1幢16室房屋业主，商铺面积为108㎡。2、2008年12月30日，被告杜娟与原告签订《恒东新城家园前期物业管理协议》，对物业管理服务内容及物业管理服务质量标准进行了约定，该协议第四条第（二）项约定：原告按照每月每平方0.8元向被告收取公共服务费，该协议第六条第（四）项约定：被告不按照协议约定缴纳有关费用的，原告可从逾期之日起按照每日万分之五缴纳滞纳金。3、后原告与洋河新区洋河镇恒东新城家园业主委员会签订《洋河恒东新城家园物业委托管理合同》，委托管理期限为2015年8月20日起至2020年8月19日止，该合同第十六条第（四）项房屋及共用设施设备维修养护第②目约定：“房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全……小修一周内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺……有维修及回访记录”；第④目约定:“……屋面每年检修1次，屋面排水基本畅通”。第二十条约定：“住宅物业费按建筑面积每月每平方0.3元向业主收取，公摊水电费10元每月收取；营业用房按照建筑面积每月每平方0.8元向业主收取，公摊水电费10元每月收取；未售面积由开发商按月实缴。超过三个月未交物业费、公共分摊费的将收取滞纳金（按日千分之三收取）。”本院认为，被告杜娟为杜娟系恒东新城家园1幢16室房屋业主房屋业主，接受原告提供的物业服务，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业服务费，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”原告依据《恒东新城家园前期物业管理协议》、《洋河恒东新城家园物业委托管理合同》主张物业服务费，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称对自己房屋存在漏水等质量问题原告一直未予维修，本院认为房屋质量的责任主体为房屋开发商及承建商，基于合同的相对性，被告以此抗辩拒缴或抵扣物业费用的主张，无法律依据，本院不予支持。故被告杜娟应支付原告物业费7257.6元【108㎡*0.8元/㎡*12月*7年（从2011年1月1日计算至2017年12月31日）】。对于物业费滞纳金，《恒东新城家园前期物业管理协议》约定按照每日万分之五缴纳滞纳金，《洋河恒东新城家园物业委托管理合同》约定按日千分之三收取滞纳金，原告主张按照千分之三计算滞纳金依据不足，结合被告逾期缴纳期限，对2015年8月20日之前的滞纳金，本院支持3658.15元【1036.8元（2011年度物业费）*0.0005*365日*6年+1036.8元（2012年度物业费）*0.0005*365日*5年+1036.8元（2013年度物业费）*0.0005*365日*4年+1036.8元（2014年度物业费）*0.0005*365日*3年+691.2元（2015年度8月20日前物业费）*0.0005*365日*2年）】，对2015年8月20日之后的滞纳金，本院支持滞纳金1892.15元【345.6元（2015年度8月20日后物业费）*0.003*365日*2年+1036.8元（2016年度物业费）*0.003*365日*1年】，合计5550.3元（3658.15元+1892.15元）。关于公摊水电费。《江苏省物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”原告在前期物业管理协议中对公摊水电费未约定，也未提交证据证明被告专有部分占建筑物总面积的比例，对原告主张的2015年8月20日之前的公摊水电费，本院不予支持。对2015年8月20日至2017年12月31日公摊水费电，本院支持280元（10元/月*28月）。上述三项费用合计金额为13087.9元（物业费7257.6元+公摊水电费280元+滞纳金5550.3元），应由被告杜娟负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告杜娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宿迁市诚信物业有限公司支付13087.9元（物业费7257.6元+公摊水电费280元+滞纳金5550.3元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取107元，由被告杜娟负担63元（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告），原告负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时按照上诉请求向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  胡志恒二〇一八年五月二十三日书记员陆振红法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。