云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终331号
上诉人（一审原告）吴顺学，住云南省昆明市。
委托代理人许国荣，系浙江万松律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（一审被告）昆明房地产开发有限公司。
住所地：云南省昆明市青年路***号华一广场**楼。
法定代表人李晓伟，系该公司执行董事。
委托代理人柳涛、吴锡林，系云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人吴顺学、昆明房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2013年9月4日原、被告签订《车位租赁合同》，约定：被告将其拥有的坐落于五华区宝善街华尔贝大厦地下不少于25个车位及地面35个车位租赁给原告使用；还约定：该车位租期20年；60个车位20年租金总计2375000元，原告应于2013年9月4日一次性支付给被告，原告付完租金后，被告向原告出具收款证明；另约定：双方确认的收款账户，开户行为中国建设银行昆明建业支行户名：潘闽淮账号：5522453860125391，属于被告出纳人员。双方对违约的处理，其中有任何一方违反约定即视为违约方应向受损方作出相应赔偿，且受损方有权提前终止合同。若被告在规定期限内（2014年1月4日）未将所有车位全部移交给原告使用......被告一次性赔付原告300万元的赔偿金，作为一次性补偿给原告。该合同有被告方李国华签名并加盖公司公章。签订合同当日，原告通过王有兰的银行转账给了潘闽淮2375000元，为此潘闽淮出具收条、被告出具收款证明。至今被告未交付合同约定的车位给原告使用。还查明，李国华为被告公司原法定代表人。
现原告为维护合法权益，特请求法院判令：1、解除原、被告于2013年9月4日签订的《车位租赁合同》；2、被告返还款项人民币2375000元（2014年1月1日—2033年12月31日的租金）；3、被告支付赔偿金人民币300万元（按合同约定计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。庭审中查明原、被告签订合同后，被告未按约将合同约定的租赁物交付给原告使用，导致本案诉讼。1、原告诉请解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。庭审中查明由于被告因未按时交付车位给原告使用导致不能实现合同目的，被告已经构成违约，原告诉请解除合同的主张于法有据，依法予以支持。2、关于原告主张由被告返还款项2375000元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告合同解除后，原告据此主张被告返还已支付的款项2375000元于法有据，予以支持。3、关于原告主张的赔偿金300万元。因违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告庭审中没有提交证据证明具体的损失金额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应该承担举证不能的法律后果。被告认为原告主张的赔偿金300万元违约金过高并向本院提出调整请求于法有据，本院予以支持。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况及当事人的过错程度等，酌情由被告支付原告赔偿金人民币237500元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告吴顺学与被告昆明房地产开发有限公司于2013年9月4日签订的《车位租赁合同》。二、被告昆明房地产开发有限公司于本判决生效后5日内返还原告吴顺学款项人民币2375000元。三、被告昆明房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付原告赔偿金人民币237500元。”
一审宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
上诉人吴顺学上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付其违约金300万元。其上诉主要事实及理由为：1、一审对于案件事实的举证责任的分配及适用存在错误，导致认定事实不清，证据不足。关于被上诉人未按时交付车位所造成的具体损失金额由上诉人承担举证责任显然与事实不符。2、被上诉人所提出的违约金过高的诉求，并未提供任何证据予以证实。3、上诉人要求被上诉人支付的是赔偿金300万元，一审法院对该赔偿金适用违约金条款属事实认定不清，适用法律错误。根据合同约定该300万元性质为赔偿金而非违约金。该300万元属于上诉人在合同履行后可获得的预期利益，应当予以支持。综上，请求二审法院查清事实依法改判。
针对吴顺学的上诉，昆明房地产开发有限公司答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人昆明房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回吴顺学的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：1、本案属于必要共同诉讼，案外第三人潘闽淮应当追加为被告。2、被上诉人并没有向上诉人实际支付租金。3、被上诉人出具的收条是在举证期限外提交的，不能作为证据使用。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。
针对昆明房地产开发有限公司的上诉，吴顺学的答辩意见与其上诉意见一致。
二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、双方签订的《租赁合同》是否真实有效？2、吴顺学主张的违约金应当如何认定？
本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：针对第一个争议焦点，本案中，双方签订的《车位租赁合同》系双方真实意思表示，有吴顺学及昆明房地产开发有限公司的法定代表人李国华签字，并加盖昆明房地产开发有限公司的公章，合同内容不违反法律禁止性规定，故该合同真实有效，对双方均具有法律约束力。昆明房地产有限公司主张签订该合同系李国华利用职务之便的诈骗行为，对此其并未提交任何证据予以证实，本院不予采信。吴顺学已根据合同约定向指定的账户支付租赁费人民币2375000元，昆明房地产开发有限公司至今未按合同约定交付租赁物导致合同目的不能实现，故一审判决解除双方签订租赁合同由昆明房地产开发有限公司返还吴顺学租赁费人民币2375000元正确，本院依法予以维持。针对第二个争议焦点，因昆明房地产开发有限公司的违约行为导致合同解除，故其应承担相应的违约责任，至于违约金应当如何认定的问题，吴顺学主张应按合同约定的违约赔偿金人民币300万元支付，昆明房地产开发有限公司认为吴顺学主张按合同约定赔偿金人民币300万元违约金过高应予调整，一审法院综合考虑实际损失、合同履行情况及当事人过错程度等酌情认定昆明房地产开发有限公司赔偿吴顺学违约金人民币237500元并无不当，本院依法予以维持。综上，两上诉人的上诉请求均没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二审案件受理费人民币49425元，由吴顺学承担人民币15000元，昆明房地产开发有限公司承担人民币34425元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前面规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 王思予
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 焦 菡