湖南省道县人民法院民 事 判 决 书（2014）道法民初字第19号原告张XX，男，1948年11月29日出生，公民身份号码：4329231948********，汉族，湖南省道县人，退休教师，住道县西洲街道办事处（原道江镇）XXXX。被告蒋XX，男，1966年5月21日出生，公民身份号码不详，汉族，湖南道县人，农民，住道县西洲街道办事处（原道江镇）潇水南路XXX。被告周XX，女，1975年12月16日出生，公民身份号码：4329231975********，汉族，湖南省道县人，居民，住道县道江镇潇水南路XXX。委托代理人欧阳霖，湖南濂溪律师事务所律师。委托代理人蒋XX，男，1975年11月16日出生，公民身份号码：4329231975********，汉族，道县人，农民，住道县道江镇潇水南路XXX。系被告周XX丈夫。原告张XX诉被告蒋XX、周XX财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张光亮独任审判，公开开庭进行了审理。书记员陈莉担任庭审记录。原告张XX、被告周XX及其委托代理人到庭参加诉讼。被告蒋XX没有到庭参加诉讼，其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张XX诉称：2013年12月24日上午9点10分，原告与蒋XX（被告蒋XX之弟、周XX之夫）和容爽娥（被告蒋XX之妻）由万家庄派出所出面在万家庄乡规划所进行土地合同纠纷调解，因原告坚持按土地合同执行而蒋XX不愿意按土地合同执行，调解不成立。11时左右，二被告与容爽娥冲进原告的菜园，二被告用大铁锤冲打原告的房屋，使房屋穿一大洞，严重损害了原告的房屋结构，并损坏了菜园的其他财产。请求人民法院依法判令被告对损坏原告的房屋等财产赔偿人民币8000元；并由被告承担本案诉讼费。被告蒋XX、周XX辩称：原告伙房的房屋，系原告在被告不知情的情况下，擅自建在被告购买的土地上。原告把房屋建在被告土地上的行为，侵犯了被告的土地使用权；根据法律、法规的规定，个人新建房屋，必须取得国有土地使用权证、建设规划许可证、建设工程施工许可证。三层以上的建筑物，还必须对土地进行地质勘查。本案中，原告的房屋在建设过程中，没有取得建设工程施工许可证，属于违章建筑。而我国的《民法通则》、《物权法》保护的是公民的合法财产，违章建筑不属于公民合法财产的范畴，不应得到法律的保护；原告起诉只有一个诉讼请求，即要求赔偿财产损失8000元。而本案中，原告没有提交具有鉴定资质的鉴定部门对房屋损失的鉴定意见，不能举证证明房屋损坏部位的维修费用的具体价格，因此，在原告举证不能的情况下，应当承担举证不力的法律后果。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告张XX为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、地契协议书，证明土地来源；2、补充协议书，证明土地来源；3、收款收条，证明增款的部分；4、建设工程规划许可证，证明建房是取得许可的；5、房屋产权证；6、宅基地转让合同，原、被告签订的合同；7、村委会证明；8、邻居证明；9、照片证据，证明蒋XX打墙的实际情况；10、目击证人；11、照片损坏程度；12、民事裁定书。被告蒋XX、周XX的委托代理人对原告张XX提交的证据材料，提出如下质证意见：12份证据都超过举证期限，原告提供的证据中：证1、2不知道怎么买的情况；证3，原告买卖行为是违法的，户籍是县里了，根据法律规定，是集体土地，城镇居民不允许作为买受人；证4，真实性没有异议，不能证明马路边的绿化带也是原告购买的；证5，真实性没有异议，涉及本案不在此房产证范围内，取得房产证的程序有瑕疵；证6，没有异议，证明内容不是原告所举证证明的事实；证7、8，有异议，出具的证明不符合证据的有效形式，不能证明马路边的绿化带也是原告购买的，即使是卖给被告，没把这块地卖给被告，不属于这个范围内；证9、10、11，12没有异议。本院对于原告张XX提交的证据材料作如下确认：对原告提交的证1、2、3、4、6、7、8、的真实性、关联性予以确认。原告提交的证9、10、11、12被告没有异议，予以确认。原告提交的证5符合证据规则，予以确认。被告蒋XX、周XX为抗辩原告的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、购地合同和收条，土地的范围；2、规划许可证；3、被告购买地后下基础工程的合同及收条还有原告在场，证明基础工程是得到原告的认可。原告张XX对被告蒋XX、周XX提交的证据材料，提出如下质证意见：证1、2没有异议，证3是下基脚是被告单独签的，原告没签字。本院对被告蒋XX、周XX提交的证据材料作如下确认：对被告提交的证1、2、3的真实性、关联性予以确认。本院根据确认的证据，原、被告的陈述以及法庭调查核实的情况查明如下事实：原告张XX又名张金光，原在永州纺织厂子弟学校工作，后退休在家，原告张XX原来有住房。其父母系道县万家庄乡万家庄村村民。张XX与被告蒋XX胞弟蒋XX的岳父系同学关系，双方关系较好。1985年1月14日，原告张XX（张金光，为乙方）与原道县万家庄乡万家庄村5、6队（为甲方）签订《地契协议书》，协议约定：“以乙方父母在龙船屋的自留地换甲方在原道县供电所门前马路的荒地作为宅基地。该宗土地东邻唐家，南靠本队山脚，西接供电所围墙，北与供电所马路交界。土地面积为：长26米、宽13米。双方协议此地基为乙方祖传宅基地”。1985年11月17日，双方又签订了《补充协议书》，约定：“原协议书的换地改为甲方卖给乙方，面积是长26米，宽13米。东西南北交界之地以原协议书为准。乙方交给甲方500元正……”。1991年6月10日，原告告张XX因为多占了道县万家庄乡万家村5组0.1亩土地，按照每亩10000元的价格，补偿了该组1000元。至此，张XX通过多次转让，取得了前面长为35.2米、后面长26.6米、宽为13米，呈不规则形状土地使用权。1991年4月16日，原告张XX为该宗土地办理了《建设工程规划许可证》。规划土地为三块，其中左边一块面积为159平方米、中间一块为156平方米、右边一块为102平方米，整宗土地累计面积为417平方米，建设项目名称为私人住宅，建设位置为电力局半边街，设计规模为砖混三层。但原告张XX没有办理土地使用权手续。1992年原告张XX左边与唐仁龙房屋交界处的159平方米土地自建房屋一座，当年9月6日，道县国土管理局为其办理了国有土地使用权证，房屋东西宽8.9米，国土使用权证登记的土地使用面积为159平方米。四至界限为东与唐仁龙屋相邻，至自墙止，南与空坪相邻，至自墙止。西与空坪相邻，至自墙止。北与供电局公路相邻，至自墙止。其余部分即中间一块为156平方米、右边一块为102平方米，原告张XX没有办理国土使用权手续。2007年9月被告周XX的丈夫蒋XX和被告蒋XX的妻子容爽娥通过周XX的父亲与原告的关系，提出向原告“购买”土地的要求，原告张XX表示同意，并将中间的那块土地转让给蒋XX、容爽娥。2007年9月23日，双方经协商，张XX（作为甲方）与蒋XX、容爽娥（作为乙方）签订了《宅基地转让合同》。合同约定：“原告自愿将其所有在龙船屋的部分宅基地转让给乙方，甲方所转让的宅基地为相邻两块地，坐南朝北。一块为宽5米，深为15米。另一块宽为5米，深为17米，两者总共160平方米。四周各邻为：东、西均为与张XX其他宅基地为界。南以现砌的围墙为界，北与老电力局的马路为界；宅基地转让款为76000元……”。合同签订当天，蒋XX、容爽娥支付给原告张XX土地转让款76000元。2009年蒋XX准备在该宅基地上下基脚，4月13日与张牛荣签订《协议书》，以每平方米28元的价格将宅基地基脚的土方挖掘工程承包给张牛宗。4月17日，蒋XX又将房屋下片石基脚的工程承包给张牛宗，双方签订了《协议书》。2009年5月10日，蒋XX支付给了张XX住房下水道的材料款工资等费用1000元。蒋XX、容爽娥均下了基脚。2009年10月23日，蒋XX、容爽娥补办了《建设用地规划许可证》。规划蒋XX、容爽娥的房屋用地项目名称均为住宅、用地位置在道县老电力局门前南侧、用地性质为私宅、砖混结构三层，规划面积蒋XX为75平方米，容爽娥65平方米，累计面积为140平方米。蒋XX已经按照实际从原告张XX处转让的土地经规划部门许可后下了房屋基脚。而被告容爽娥实际从原告张XX出转让所得的土地为105平方米，经规划的房屋土地面积为65平方米，实际还有20平方米闲置没有下基脚。蒋XX、容爽娥一直没有办理国土使用权手续。因种种原因，房屋一直没有建成。2012年张XX在未办理国土批准手续、未与其相邻的容爽娥协商的情况下，在容爽娥所购土地西边的土地土地上修建房屋。被告容爽娥认为原告侵占了其土地，向原告张XX提出异议。2013年12月24日上午9时左右，道县万家庄派出所、万家庄规划所组织张XX、蒋XX、容爽娥就双方的纠纷进行调处，因双方分歧意见较大，调处未果。2013年12月24日上午11时许，蒋XX之胞弟、容爽娥之丈夫蒋XX和蒋XX之妻周XX来入原告菜园，用铁锤、木头等工具敲打原告新建的房屋的墙体，将原告的房屋墙体砸开了一个洞，并扯掉了原告种植在菜园内的莴笋。双方因此酿成纠纷。原告张XX于2014年1月6日诉至本院，要求被告蒋XX、容爽娥赔偿损坏原告的房屋等财产折币8000元。原告张XX向本院起诉后，蒋XX、容爽娥于2014年2月17日向本院起诉，认为张XX已建房屋多侵占了蒋XX、容爽娥5平方米的土地使用权，要求被告张XX排除妨害。2014年3月24日，蒋XX、容爽娥向本院提出撤诉申请，要求撤回对被告张XX的起诉。本院裁定准许蒋XX、容爽娥撤诉。本院认为：本案系财产损害赔偿纠纷。公民的民事行为不得违反法律、法规的相关规定。我国法律明确规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。农村宅基地属本集体成员集体所有，是一类特殊的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，只有宅基地使用权人才有权利用宅基地建造住宅，而作为集体经济组织成员的宅基地使用权人要转让宅基地使用权，除遵守《中华人民共和国土地管理法》等法律外，还要遵守国家有关规定。中共中央、国务院办公厅和国土资源部早在1999年、2004年分别发布《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》，原则上禁止城镇居民购买农村宅基地。据上述规定，在宅基地的集体所有制下，集体成员对宅基地所享有的权益本质上与其说是一种财产权，不如说是一种身份权。因为财产权是可以对价交换的，而集体成员针对宅基地这一集体财产所享有的权利却无法转让给集体经济组织成员之外的人。换言之，农村宅基地虽属本集体经济组织成员集体所有，但其使用权仅限于本集体经济组织成员行使，以户为行权单位，使用权主体应是本户的所有村民。农村宅基地使用权与宅基地集体所有权的区别在于，宅基地使用权属于一种特殊的用益物权，该权利行使主体具有特定性。最高人民法院上述规定归纳出转让农村宅基地使用权必须同时具备五个条件，即转让人与受让人应为同一集体成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得本集体经济组织成员同意；宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让；受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。本案中原告张XX属于国家公职人员，属于城镇居民户口，并非道县万家庄乡万家庄村5、6组村民小组集体经济组织成员，不是本集体成员的身份或不具备本集体村民资格，依法不能取得道县万家庄乡万家庄村5、6组村民小组的2宅基地使用权。同时《湖南省实施﹤中华人民共和国国土管理法﹥办法》第三十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。因此，1985年1月14日原告张XX与原道县万家庄乡万家村5、6队签订《地契协议书》以及1985年11月17日签订了《补充协议书》虽然是双方真实意思表示，但因为其内容违反了法律的禁止性规定，属无效合同。而原告张XX2007年9月23日与蒋XX、容爽娥签订《宅基地转让合同》，非法转让集体土地给非道县万家庄乡万家庄村5、6组村民小组集体经济组织成员蒋XX、容爽娥，获取非法利益，其行为违反了法律的相关规定，双方签订的《宅基地转让合同》属于无效合同，依法不受法律保护，自始无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。向集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。对本案非法转让集体土地使用权的行为，本院将移送国土部依法处理。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条也表示宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据规定及现行的法律和司法实践，宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；（3）向本集体经济组织以外的农村村民转让家村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；（4）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。另外，取得宅基地的村民资格是符合无宅基地的、家庭人口众多确需分户居住的、因国家或乡（镇）建设需要另行安排宅基地或者在农村落户需建住宅而无宅基地的情况的村民，才可向所在村民委员会或农村集体经济组织申请划批宅基地。原告张XX在未依法取得国土使用权的土地上，未经审批兴建房屋违反了法律的相关规定，属于违章建筑。但是，其违法行为依法应该由政府相关职能部门行使。被告蒋XX、容爽娥擅自损害原告的房屋墙体，属于侵权的民事行为，依法应当承担民事责任。但是，原告张XX要求赔偿8000元，原告没有提交具有鉴定资质的鉴定部门对房屋损失的鉴定意见，不能举证证明房屋损坏部位的维修费用的具体价格，属于举证不能，其要求赔偿经济损失的数额缺乏依据，本院不予支持。原告张XX对其遭受的实际损失，经国家法定机构核定后，原告张XX可选择另行起诉。被告蒋XX、容爽娥提出：“根据法律、法规的规定，个人新建房屋，必须取得国有土地使用权证、建设规划许可证、建设工程施工许可证。三层以上的建筑物，还必须对土地进行地质勘查。本案中，原告的房屋在建设过程中，没有取得建设工程施工许可证，属于违章建筑。而我国的《民法通则》、《物权法》保护的是公民的合法财产，违章建筑不属于公民合法财产的范畴，不应得到法律的保护；原告起诉只有一个诉讼请求，即要求赔偿财产损失8000元。而本案中，原告没有提交具有鉴定资质的鉴定部门对房屋损失的鉴定意见，不能举证证明房屋损坏部位的维修费用的具体价格，因此，在原告举证不能的情况下，应当承担举证不力的法律后果。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。”的辩解理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国国土管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第五十八条第（一）项、第五十九条第一款、第一百五十三条，《湖南省实施﹤中华人民共和国国土管理法﹥办法》第三十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张XX的诉讼请求。本案受理费80元，由原告张XX负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  张光亮二〇一五年六月十九日书记员  陈 莉附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第五十八条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；……第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《湖南省实施﹤中华人民共和国国土管理法﹥办法》第三十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本办法第十五条﹤http：／／law.npc.gov.cn：87／page／secondbrw.cbsrid=69&order=874&result=C%3A%5CWINDOWS%5CTEMP%5CJ23F1EA%2ETMP&page=codetitle&f=&field=%B7%D6%C0%E0%BA%C5&transword=＋&dkall=0&code2=&OpenCondition=﹥规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。……