北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第34492号原告（反诉被告）徐志杳，男，1980年3月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人王璐，北京市邦盛律师事务所律师。委托代理人柴青海，北京市邦盛律师事务所律师。被告（反诉原告）北京京汇国昱投资管理有限公司，住所地北京市西城区广义街甲10号二层201室。法定代表人丁振，职务董事长。委托代理人杨宏华，北京市高朋律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，女，1988年11月6日出生，北京京汇国昱投资管理有限公司员工。原告徐志杳诉被告北京京汇国昱投资管理有限公司（以下简称：京汇国昱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐志杳及其委托代理人王璐、柴青海，被告京汇国昱公司委托代理人杨宏华、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志杳本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除合同；2、请求判令被告返还剩余房租7377元（27万元／183天×5天）、设备转让费8万元、保证金4.5万元；3、判令被告支付违约金13.5万元（54万元／12个月×3个月）；4、请求判令被告赔偿原告损失67.2723万元；5、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年2月6日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于北京市西城区广义街甲xx号广利达写字楼地下一层房屋，约定承租房屋仅限用于餐饮用途。合同租期为3年7个月零23天，�2015年2月6日起至2018年9月30日止。第一年应付租金54万元，2月6日前支付租金27万元。合同签订后，原告向被告支付了房屋租金27万元，保证金4.5万元，设备折旧费8万元，同时，原告积极办理餐饮营业所需的证照。在办理工商营业执照时，被告不配合原告提供工商登记机关要求的文件，致使原告迟迟无法取得营业执照。原告分别是于2015年9月29日、2015年10月30日向被告发函，要求其履行合同，配合原告办理工商营业执照，但被告拒不履行合同义务。原告认为被告的行为致使原告不能实现合同目的并给原告造成巨大经济损失。该行为系根本违约，原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》第94条诉至法院，请求法院解除合同，判令被告承担违约责任并赔偿原告经济损失。被告京汇国昱公司辩称，一、本案系因不可归责于双方的国家政策变动导致的合同目的无�实现，被告不应承担违约责任及损失赔偿责任，请求法院驳回原告第三项和第四项诉讼请求。2015年8月17日，北京市人民政府办公厅发布了关于印发市发改委制定的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》的通知，该目录（二）（62）餐饮业中规定：“禁止使用地下空间从事商业性经营”。被告知悉后于2015年9月25日将该禁止性政策立即告知原告，被告已尽到了合理的注意义务。这一国家政策的出台，均非双方所能预见及避免，该政策导致的地下室营业执照无法办理，不可归责于被告。二、原告请求法院判令解除合同，被告同意。三、原告虽主张已于2015年9月26日停业，但其实际占有租赁房屋，被告无法进入该租赁房屋并进行使用，原告也拒不配合工作人员进入房屋内查看总水表及电表消费情况，给被告的正常经营造成了影响。因此，被告不同意返还剩余房�。四、原告要求返还设备转让费8万元，我方不予认可。该设备是原告自愿购买，且已支付被告相应对价，该设备亦已经实际交付原告并投入使用，所有权自交付之时已经转移至原告，在双方无另行约定的情况下，原告无权要求被告回购该设备，被告不同意接收并返还转让款。五、原告要求退还保证金4.5万元，被告不同意。自原告营业至今其未按合同约定支付水电费，累计金额46777.60元，应付违约金25453元（违约金暂计算至2015年12月31日）。根据《房屋租赁合同》第5.2条和第5.3条约定，在原告欠缴水电费及目前仍在继续发生的租金的情况之下，其所支付的保证金4.5万元不足以支付其在租赁期间欠缴的水电费和违约金，因此被告无须退还。六、原告要求赔偿损失，我方不予认可。因国家政策原因导致的合同解除，被告无须承担法律责任。此外，有些设备设施是可以移动�另行使用的，有些餐厅物料属于消费品，对于这些物品尤其不应要求赔偿。被告（反诉原告）京汇国昱公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人支付租金27万元及违约金（按每逾期一日支付拖欠总额的0.5％，计算期间自2015年9月6日起至被反诉人实际腾退之日止）（庭审被告撤回了第一项诉讼请求）；2、请求判令被反诉人支付拖欠的水电费46777.60元及违约金（按每逾期一日支付拖欠总额的0.5％，计算期间自2015年7月6日起至被反诉人实际支付之日止）、采暖费23000元及违约金（按每逾期一日支付拖欠总额的0.5％，计算期间自2015年7月6日起至被反诉人实际支付之日止）；3、请求判令被反诉承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年2月6日签订《房屋租赁合同》，该合同约定由乙方（被反诉人）承租位于北京市西城区广义街甲xx号广利达写�楼地下一层。第一合同年度，乙方应于2月6日前支付租金27万元，9月6日前支付租金27万元；乙方租赁范围内水、电费由乙方按计量表上显示的耗量计付，电费按每度电1.6元计付，水费按每吨8.15元计付；乙方应付水电费按月支付，乙方应于收到甲方收款通知之日起三日内向甲方支付，逾期应依欠费额每日0.5％向甲方承担违约金……，乙方每年应付采暖费46元／平方米，共计23000元，应于每年11月1日前向甲方一次性支付，乙方逾期支付采暖费的，应承担欠费额部分每日0.5％的违约金……。上述合同签订后，反诉人如期交付了房屋交提供正常经营所需水电、暖气等，被反诉人亦进行了装修并办理了经营所需证照。合同履行期间，被反诉人正常经营。后其主张因反诉人不履行合同义务诉至法院要求判令解除合同并要求反诉人承担违约责任、赔偿损失等。但被反诉人至今仍实�占用该房屋，且被反诉人未按合同的约定支付应于9月6日前支付的租金27万元、11月1日前应支付的采暖费23000元及自交接房屋之后产生的水电费。综上，被反诉人的上述行为已经构成了对双方所签订的《房屋租赁合同》的违约，损害了反诉人的合法权益，应按照该合同的约定支付拖欠的水电费等费用并承担相应违约责任。为此，特向法院提起反诉，请依法裁决。原告（反诉被告）辩称，一、不同意被告反诉请求第一项，不同意支付租金及违约金。在本合同签订前，已经存在合同不能履行的客观事由，被告未尽到合理的注意义务，被告存在过错。被告不配合原告办理营业执照系违约，其行为导致原告不能实现合同目的，被告应承担违约责任。因被告的过错导致合同自始履行不能在先，被告不存在免责事由。在被告不履行合同，且明知合同目的不能实现的情况�，要求原告继续向其交纳租金及供暖费明显违反了合同法上的公平原则，既不合法又不合理。二、原告不存在拖欠水电费、采暖费的情形，不同意被告反诉请求第二项，不同意支付水、电费及违约金。合同约定被告应当每月向原告发出书面收款通知，原告收到通知之日起三日内支付当月水电费。原告已支付了2015年5月、6月、7月的水电费，自2015年7月24日之后，原告再没有收到过被告的收款通知，被告提交的三张缴费通知单中并没有原告签收签字，被告不能证明其已经按照合同的约定向原告发出书面收款通知。原告徐志杳向本院提供证据：1、房屋租赁合同、地下室租金收据、设备转让收据；2、房屋产权证、北京市普通地下室使用登记备案证明、房产证明、房屋租赁合同、物业经营管理委托书；3、企业名称预先核准通知书、餐饮服务许可证、北京市西城区环保局批复；4、函件及邮政快递底联；5、票据；6、餐馆现场图片；7、微信记录；8、报表；9、北京市装饰装修施工合同、《北京广安门饭店装修工程报价单》、银行交易存根、收据；10、《工程施工合同》、收据、厨具清单；11、销售合同、家尝里短硬件追加清单、收据；12、香河家具城商品买卖合同、收据、银行交易存根。被告京汇国昱公司向本院提供证据：1、被告与广利达物业管理有限公司签订的房屋租赁合同、物业经营管理委托书、房产证明及房屋产权证；2、房屋租赁合同；3、印发《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》的通知；4、已交付房租、设备转让费、网络服务费及押金的凭证；5、欠缴水电费凭证；6、设备的权属证明；7、照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理�定事实如下：位于北京市西城区广义街甲xx号综合业务楼（建筑面积3071.9平方米）的产权归北京市运输公司所有，北京市运输公司委托北京祥龙物业管理有限公司管理、经营该楼，进行物业租赁、经营管理。经授权，北京祥龙物业管理有限公司与北京广利达物业管理有限公司签订租赁合同，同时在合同有效期内授权北京广利达物业管理有限公司经营管理该楼。北京广利达物业管理有限公司将其租赁并经营管理的广义街甲xx号综合业务楼命名为广利达写字楼。2013年9月，原告与北京广利达物业管理有限公司签订房屋租赁合同，原告租赁广利达写字楼地下一层、一层大堂部分、二至六层及停车院，租赁期限为五年，至2018年9月30日止。北京广利达物业管理有限公司授权原告对租赁房屋进行物业经营及管理，期限至2018年9月17日止。2015年2月6日，原、被告签订了《�屋租赁合同》，约定由原告承租广利达写字楼地下一层房屋，约定承租房屋用于餐饮用途，合同租期为3年7个月零23天，自2015年2月6日起至2018年9月30日止，自2015年2月6日至2015年3月31日为免租期，租金标准及付款期限约定为：第一年应付租金54万元，租金每两年递增6％，付款方式押一付六，第一年度租金分别于2015年2月6日前支付租金27万元，2015年9月6日前支付27万元。合同第五条约定：合同签订日，乙方应向甲方支付保证金4.5万元，保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。合同第六条约定：乙方应承担合同期间的水、电费、采暖费，电费每度1.6元，水费每吨8.15元，水电费按月支付，乙方应于收到甲方收款通知之日起三日内向甲方支付，逾期按欠费额每日5‰向甲方支付违约金；采暖费每个供暖季每平方米46元，共计2.3万元，应于每年11月1日前向甲方一次性支付，逾期按欠费额每日5‰向甲方支付违约金；设备折旧费8万元，合同签署时一并付清。合同第十一条约定违约责任，因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金。合同第十二条约定免责条款，在合同履行期间，因政府规划、市政建设、有关单位拆迁征用、政策变化等客观原因导致本合同无法履行的，甲乙双方互不承担违约责任。合同签订后，原告向被告支付了房屋租金27万元，保证金4.5万元，设备折旧费8万元。被告将租赁房屋交付给原告，原告收到租赁房屋后对房屋进行装修，并购置设备，同时原告到相关行政管理部门办理餐饮营业所需的证照，2015年4月16日开始试营业。2015年9月26日原告因未办成营业执照停止营业。原告分别是于2015年9月29日、2015年10月30日向被告发函，以在办理工商营业执照过程中被告不配合原告提供工商登记机关要求的文件致使原告无法取得营业执照为由，要求被告履行合同，配合原告办理工商营业执照。被告未予回复。原告虽停止营业，但仍占用租赁房屋。庭审中，双方均认可转让费8万元，包括中央空调、油烟机、隔油池。庭审中，原告主张损失赔偿的数额分别为：不可拆卸设备损失42.117万元，包括：装修、排烟、消防、门窗、灯饰、门头广告；可移动设施17.7356万元，包括收银系统、厨房设备、餐具、餐桌、有线电视安装、小设备（叫号器、打印机等）、条幅；装修设计费及网络服务费2.075万元、其他损失5.35万元，包括员工宿舍房租、员工�散费，损失共计67.2723万元。原告申请对不可拆卸部分进行价格评估，依原告申请本院委托北京科正资产评估有限责任公司对本案涉诉房屋的装修现值进行了评估。北京科正资产评估有限责任公司于2016年4月27日做出评估报告，评估报告写明：评估基准日为2016年4月15日，评估范围为位于北京市西城区广义街甲xx号广利达写字楼地下一层装饰装修及装修相关联的固定设施设备，采用重置成本法进行评估，评估值为333993.83元。原告对该评估结果认可。被告对该评估报告不予认可，提出该评估报告是在单方假定原告陈述真实的情况下做出的，被告未能就原告所提供的材料及所做陈述是否虚假发表意见，认为评估有失公允，被告认为原告在涉案房屋内的其价值应在人民币十万元左右。除不可拆卸部分损失外，原告主张的其他项目损失，提供了相关收据、银行自动提�机的转账记录、订货单、发票，其中发票3张，分别为购买家用办公入墙保管箱199元、指纹考勤机318元、技术服务费4500元，其余均无正式发票。另查，2014年10月13日，北京市西城区发展和改革委员会发布了西发改［2014］268号《关于印发的通知》（以下简称：西发改[2014]268文件），该文件所附目录中关于住宿和餐饮业，禁止新建和扩建使用地下空间从事商业性经营……。2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布了京政办发［2015］42号《关于印发市发改委制定的的通知》（以下简称：京政办发［2015］42号文件），文件规定：禁止使用地下空间从事商业性经营。庭审中，原告称合同签订前，西发改[2014]268文件已出台，已经存在合同不能履行的客观事由，被告未尽到合理的注意义务，合同签订后，原告先行办理了餐饮服务许可证和卫生许可证，2015年7月15日到工商部门办理相关手续时得知相关部门将要下发禁止性规定，原告催促被告尽快提供相关材料协助原告办理营业执照，但被告一直拖延办理，直至京政办发［2015］42号文件发布，被告得知合同不能履行后，未与原告正面商议，违反了诚实信用原则，被告对合同不能履行存在重大过错，而且存在违约行为，被告应承担相应的违约责任。被告对原告所述不予认可，称被告已尽到审慎义务，相关部门的禁止性的规定是在2015年8月17日发布的，在签订合同的时候，相关部门没有对本案房屋的使用有禁止规定，在2015年7月15日至禁止性文件下发前，被告没有收原告要求协助办照的要求，被告知悉后将该禁止性政策立即告知原告，这一国家政策的出台，均非双方所能预见及避免，该政策导致的地下室营业执照无法办理，不可归责于被告。再查，2015年3月9日，原、被告双方签署了地下一层设备及水电表读数交接明细，其中写明其电表读数为1562，水表读数为490，2015年5月、6月、7月，原告分别向被告交纳水电费9141元、13245元和16282元，此后未交纳水电费。被告提供缴费通知单2015年8月4日读表用电10480度，用水142吨，应交水电费共计17401.30元，2015年9月8日读表用电11360度，用水164吨，应交水电费18944.60元，2015年10月9日读表用电4360度，用水55吨，应交水电费7206.25元，后被告未按月查看水电表，诉讼中2017年6月22日，被告查看水电表，自2015年10月9日至2017年6月22日用电1960度，用水23吨，总计费为3225.45元。原告称此期间未收到过被告的缴费通知单，原告同意按水电表的实际读数交纳水电费，但不同意支付违约金。诉讼中，原、被告同意自行交接房屋。在原告搬离租赁房屋后，被告称原告搬离物品时，被告未在场，原告将租赁房屋内装修的隔断、吊顶拆毁，并将烟感器拆除，破坏了整个大楼的消防系统，转让的设备已拆走，不同意支付转让费，并要求原告赔偿损失。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就租赁北京市西城区广义街甲xx号广利达写字楼地下一层房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿订立，不违反法律法规的强制性规定，系有效协议。双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持�但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同，应予支持。本案原、被告签订的房屋租赁协议所涉租赁房屋为地下一层，合同约定房屋使用性质为餐饮用途。依据京政办发［2015］42号文件规定，涉诉房屋在使用上存在行政管理限制，原告作为承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，现原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持。鉴于西发改[2014]268号文件在原、被告签订合同前即已经出台，被告作为经营用房的出租方应当知道其出租房屋所涉及的相关政策规定，并应在签�租赁合同前向承租人予以告知，鉴于被告在签订合同时，未将涉诉房屋在使用上存在行政管理限制向原告进行告知，属于缔约过失。原告作为经营用房的承租方，也应在签订合同前对涉案房屋能否办理营业执照事宜向相关行政管理部门核实，原告在未核实的情况下，即与被告签署了房屋租赁合同，原告存在主观上的疏忽。西发改[2014]268号文件与京政办发［2015］42号文件属同一性质的规范性文件，京政办发［2015］42号文件发布后，确定原告无法办理营业执照，合同目的无法实现。原、被告双方对此均有过错，原告因此造成的损失由原、被告双方均担。关于原告主张损失赔偿数额问题，其中不可拆卸部分的损失包括涉诉房屋内的装饰装修及与装修相关的固定设施设备，已经鉴定机构评估，被告虽对鉴定评结报告提出异议，但未提供相反证据予以反驳，故本院对该鉴定评估报告予以确认，以该评估数额确认为原告的不可拆卸部分的损失数额。对于原告主张的可移动设施部分的损失，鉴于原告在搬离租赁房屋时，已将可移动设备设施取走，故本院对原告主张的该部分损失不予确认。关于装修设计费、网络服务费、员工宿舍房租、员工遣散费，原告提供证据不足，故本院对原告该部分诉讼请求不予确认。关于原告要求被告退还租金问题，原告虽于2015年9月26日停止营业，但其仍占用租赁房屋未予腾退，原告只向原告交纳了六个月的租金，租金的截止期限为2015年9月30日，原告要求被告退还租金、于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还设备转让费一节，庭审中原、被告双方均确认转让费8万元包括中央空调、油烟机、隔油池。原告在搬离租赁房屋时已将可移动设备搬走，包括空调、油烟机，现原告要求返还，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还保证金问题，虽然原、被告在租赁合同中约定了保证金条款，保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用，但被告在反诉请求中，已主张要求原告支付水电费及采暖费，故原告起诉要求被告返还担保金，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金问题，原告主张被告不配合其办理营业执照，双方合同中未明确约定被告负有协助办理营业执照的合同义务，现原告主张被告违约于法无据，故本院对原告该项请求不予支持。关于被告反诉要求原告交纳水、电费、采暖费一节，合同约定乙方应承担合同期间的水、电费、采暖费，乙方应于收到甲方收款通知之日起三日内向甲方支付，原告同意按水电表的实�读数交纳水电费，本院不持异议。关于逾期交纳水、电费违约金问题，被告未提供已向原告送达收款通知的相关证据，故被告要求原告支付逾期交纳水、电费的违约金，无事实依据，本院不予支持。关于采暖费，合同约定原告应交纳合同期间的采暖费，现原告要求被告支付采暖费，理由正当，本院予以支持。鉴于原告于2015年9月26日停止营业，并确定无法实现合同目的，原告未交纳采暖费并非故意违约，故被告反诉要求原告支付逾期交纳采暖费的违约金，本院不予支持。庭审中，被告称原告在搬离租赁房屋时，将租赁房屋内的烟感设备拆毁，并损坏大楼的消防系统，被告可另案主张赔偿，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐志杳与被告北京京汇国昱�资管理有限公司于二○一五年二月六日签订的《房屋租赁合同》。二、自本判决生效之日起五日内，被告北京京汇国昱投资管理有限公司返还原告徐志杳保证金四万五千元。三、自本判决生效之日起五日内，被告北京京汇国昱投资管理有限公司赔偿原告徐志杳经济损失十六万六千九百九十六元九角二分。四、自本判决生效之日起五日内，原告徐志杳向被告北京京汇国昱投资管理有限公司支付水费三千一百二十九元六角、电费四万三千六百四十八元、采暖费二万三千元。五、驳回原告徐志杳的其他诉讼请求。六、驳回北京京汇国昱投资管理有限公司的其他反诉请求。如果北京京汇国昱投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一万三千八百六十六元，由徐志杳负担一万零九百二十六元，由北京京汇国昱投资管理有限公司负担二千九百四十元；评估费一万元，由徐志杳负担五千元，由北京京汇国昱投资管理有限公司负担五千元；反诉费七百七十二元，由徐志杳负担，徐志杳已交纳一万六千九百三十三元，北京京汇国昱投资管理有限公司已交纳四百四十五元，余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐艳茹人民陪审员  佟凤华人民陪审员  冯建义二〇一八年二月一日书 记 员  陈光华书 记 员  袁 慧