鄂托克旗人民法院民事判决书（2016）内0624民初270号原告:王某，公民身份号码×××，籍贯内蒙古鄂尔多斯市东胜区，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：陈某，内蒙古蒙西律师事务所律师。被告：张某1，公民身份号码×××，籍贯内蒙古鄂托克旗。被告：李某，公民身份号码×××，籍贯内蒙古鄂托克旗。委托共同诉讼代理人：张某2，宁夏塞北律师事务所律师。原告王某诉被告张某1、李某买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人陈某，被告张某1、李某及其委托共同诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张某1、李某依照房屋买卖合同交付位于××旗房屋,并办理过户手续。2.请求判令被告张某1、李某支付房屋违约金105000元；3、判令二被告承担本案诉讼费、保全费及其他相关费用。事实和理由：2015年9月20日，被告张某1、李某将其所拥有的的位××旗房屋卖给了原告王某、王某支付被告房款350000元。但被告未依照合同交付上述房屋，也未办理房屋过户手续。现原告申请人民法院，依法判决被告履行房屋买卖合同，保护原告的合法权益。被告张某1、李某辩称，对原告的诉讼请求均不认可，因双方从未建立过房屋买卖合同关系，更没有签订过房屋买卖合同。对于第二项诉请，原告也是在法庭的明示下才具体，同时请求中没有要求交付，也是在法庭的提示下要求交付房屋，其认为原告的诉讼请求没有任何依据，诉状中事实与理由部分完全不属实。被告张某1与原告之夫白日东是合伙关系，合伙过程中第三人张晓峰欠二合伙人钱，白日东称自己是国家工作人员，不方便以原告身份提出诉讼，要求以张某1的名义诉讼，白日东称其委托了王姓律师，王律师要求张某1在空白纸上签字，签字的理由是办理起诉事宜，如授权手续，诉状，保全抵押手续等。二被告按照白日东的要求在空白纸上签字。2016年3月，被告收到本院传票，看到了法院送达的证据材料，方知自己在空白纸上的签字变成了房屋买卖合同及收条。故房屋买卖合同及收条来源不合法，不是双方真实意思表示，不应作为本案定案依据。且被告没有收到过350000元的购房款，即使房屋买卖合同有效，在房屋依法变更登记手续之前，被告享有房屋的所有权，原告无权要求被告享有所有权的情况下交付房屋。原告诉称违约金被告也不应承担，如有损失也是原告造成的，与被告无关。且本案在涉案房屋抵押期间发生，庭审中原告没有举证证明抵押权人同意转让涉案房屋的所有权，也没有举证证明原告代为清偿债务消除抵押权的事实，根据物权法191条第2款的规定，涉案房屋并不能实际转让给原告，物权法第9条规定，不动产经依法登记发生物权效力，未经登记不发生物权变动效力，在本案中房屋产权变更之前被告享有房屋所有权，原告无权要求被告交付房屋，有抵押权存在无法履行过户，更无权要求被告承担违约金及其他损失。建议驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据本院认定如下：原告为证明2013年12月份被告张某1为做原煤生意向原告提出借款400000元，原告按照被告张某1的要求，将400000元打入乌海市盛远塑胶有限责任公司煤炭资源部郝志磊的账户中，2013年12月22日乌海市盛远塑胶有限责任公司向原告出具了预付煤款400000元的收据，因被告张某1无法按期还款，2015年9月20日，原告与被告张某1协议约定张某1用自己所有的本案涉案房屋折价350000元抵偿原告借款350000元，双方协商以买卖的方式抵债，被告张某1给原告出具了还款350000元的收条；房屋买卖协议约定，房屋先由被告使用，当时未交付原告王某；被告违约应向原告承担相当于房款数额的违约金，故而证明原告诉讼请求成立的事实，向法庭提供中国农业银行银行卡存款业务回单、乌海市盛远塑胶有限责任公司收据、收条、房屋买卖协议。对此被告张某1、李某认为银行回单与盛远公司的收条与本案无关联性，不能证明原、被告之间存在民间借贷关系；对2015年9月20日的收条和两份房屋买卖协议真实性、合法性、关联性均不认可，认为该三份证据被告在签字时均没有上述内容；信纸上的买卖协议，事实上形成的时间应该在9月20日之后，如果是补充协议，应该是对第一份合同中没有约定或者有新约定作出的，但该份合同是第一份合同的重复，所以对真实性有待商榷，所以该组证据不能证明原告的主张。本院认为，原告提供的中国农业银行的回单和乌海市盛远塑胶有限责任公司收据上无任何被告张某1，李某有关的字迹及相关信息，并不能证明与本案的关联性，且对此二被告均不认可，故本院对其不予采信。二被告均认可对2015年9月20日的收据和两份房屋买卖协议上的签字捺印行为，虽称其在空白纸上签字，但并不能提供有效证据抗辩，故本院对收条及两份房屋买卖协议的真实性予以确认。本院通过原、被告的举、质证以及答辩，经审理认定事实如下：2011年4月18日，被告张某1与鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告张某1购买了鄂托克旗棋盘井镇金鼎佳苑小区A7幢1单元602室房屋，该房屋建筑面积119.19平方米，房屋单价每平方米3568元，总房款共计425270元，被告张某1给付房屋首付款128270元，剩余297000元办理了10年个人住房按揭贷款，现房屋贷款仍未还清。被告张某1所购买房屋现一直由被告张某1、李某（系张某1妻子）居住。2015年9月20日，原告王某与被告张某1签订《房屋买卖协议》，协议约定王某购买张某1所有的的位××旗房屋及王某已向张某1支付房款350000元。同日张某1向原告出具收到卖房款350000元的收条。且双方另签订一份张某1将上述房屋卖给王某的《房屋买卖协议》。2017年2月28日，因中国农业银行股份有限公司鄂尔多斯棋盘井支行抵押鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司期房备案书于2017年2月17日已经到期，该行向鄂托克旗房产管理局棋盘井分局递交备案书延期证明申请，延期6个月：2017年2月28日至2017年8月28日。同日，鄂托克旗房管局棋盘井分局同意对鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限公司对金鼎佳苑小区的包括张某1在内的208户住户办理期房抵押延期登记，登记延期6个月，即从2017年2月28日至2017年8月28日。2017年3月2日，鄂托克旗房地产管理局棋盘井分局在本院调查函回执中写明：经查询张某1身份证号×××位于××旗已办理期房抵押。另查明，2016年4月21日，张某1、李某将王某起诉至本院，要求依法确认落款时间为2015年9月20日的“房屋买卖协议”和“收条”及没有落款的“房屋买卖协议”无效，本院经审理驳回了其诉讼请求。后张某1、李某不服判决提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2016年2月25日本案原告申请保全了由被告张某1所有的本案涉案房屋。本院认为，被告张某1于2011年的4月18日购买了鄂尔多斯市金鼎亨房地产开发有限责任公司开发的××旗房屋，首付款后剩余房款办理了农业银行的贷款。该银行将被告所购买房屋在鄂托克旗房管局棋盘井分局进行了期房抵押。但农业银行的期房抵押于2017年2月17日到期，之后该银行向房管局提出延期申请，房管局同意期房抵押延期为2017年2月28日至2017年8月28日，期房抵押延期期间前的2016年2月25日本案原告申请保全了由被告张某1所有的本案案涉房屋。而期房抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权，其仅为一种预告登记，预告登记作出后抵押权并不能成立。即期房抵押登记并不具备法定的抵押登记条件，在其完备法定登记条件期间，不产生抵押权效力。故期房抵押预告登记期限满之时，债权人应立即请求办理正式抵押登记。但本案中农业银行期房预告登记期限届满后，申请延期，但该延期申请获得批准前法院对案涉房屋进行了保全，之后延期登记虽获得批准，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第五项的规定，法院保全措施排除了案涉房屋进行预告登记的条件，故案涉房屋抵押预告登记行为无效。原告王某与被告张某1签订了《房屋买卖协议》，对房款亦出具了收条，被告张某1亦认可其签字行为，虽认为并没有将房屋卖给王某，但并不能提供相反证据来佐证，故应视房屋买卖行为为双方当事人的真实意思表示，房屋买卖合同合法有效。该房屋虽然在农业银行办理了贷款，但并无抵押登记，故本院对原告要求交付案涉房屋并办理过户手续的主张予以支持。对于违约金的主张，因原、被告在《房屋买卖协议》中约定，房屋先由被告张某1使用，原告需要时可随时收回房屋，即双方没有明确约定房屋交付时间，故不存在交付违约金，本院对原告要求被告交付违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《城市房地产管理法》第五十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告张某1、李某于本判决生效之日起10日内向原告交付登记在被告张某1名下的的位××旗房屋，并协助原告办理过户手续。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6550元，保全费2270元，共计8820元，由被告张某1、李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行的期间为二年审判长  邬慧彪审判员  李 静审判员  宝丽尔二〇一七年五月一日书记员  赵 慧法条索引：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《城市房地产管理法》第五十条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。