湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终426号
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁敏，男，汉族，1975年5月15日出生，住湖南省株洲市荷塘区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱键铭，曾用名朱建明，男，汉族，1966年9月14日出生，住湖南省株洲县。
委托诉讼代理人：朱紫豪，男，汉族，1990年9月14日出生，住湖南省株洲市天元区，系朱键铭之子。
委托诉讼代理人：尹国义，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：株洲楚银实业有限公司，住所地湖南省株洲市石峰区长石村石门组。
法定代表人：朱建明。
上诉人袁敏与上诉人朱键铭、株洲楚银实业有限公司（以下简称楚银公司）不当得利纠纷一案，双方均不服湖南省株洲市石峰区人民法院作出的（2017）湘0204民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。
袁敏上诉请求：1、增加判令朱键铭、楚银公司返还袁敏垫付的物业费10815元和垫付的房屋银行按揭贷款、物业费、公共维修基金所产生的利息约13万元；2、诉讼费由朱键铭、楚银公司承担。事实和理由及辩称：1、物业费应全部返还。虽然一审法院在执行异议案件中撤销了以物抵债裁定书，但朱键铭、楚银公司在2006年同意将株洲市芦淞区“金色地标”2403号、2405号（以下简称2403、2405号）两套房产抵给袁敏偿还欠款的事实不容置疑。2006年6月7日，朱键铭在中国银行为袁敏开设了该两套房产的按揭还款存折，并注明“此账户所有款项都是袁敏所垫付”，并出具授权委托书，委托袁敏全权处理银行按揭还款等事宜。同年11月，双方因法院执行需要还签订了抵房还款协议，明确约定朱键铭同意以两套房屋作价9万元转让给袁敏，抵偿同等数额的欠款。故物业费损失是朱键铭、楚银公司造成，理应全部返还。2、朱键铭、楚银公司应承担垫付费用的利息。袁敏垫付银行按揭款、维修基金等费用是因朱键铭、楚银公司原因造成，朱键铭跑路10多年，现在看见房价上涨出尔反尔，给袁敏造成巨大损失，其理应承担。
朱键铭、楚银公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回袁敏的诉讼请求；2、判令袁敏赔偿朱键铭、楚银公司因占有、使用、出租2403、2405号房屋所产生的租金33万元。3、一、二审诉讼费用由朱键铭、楚银公司承担。事实和理由及辩称：1、一审认定基本事实错误，缺乏证据支持，程序违法，适用法律不当。2017年5月23日，朱键铭、楚银公司履行完全部欠款，同日一审法院就以本案为由裁定并超标查封2403、2405、2416号三套房屋，既没有送达，也没有告知。袁敏提供的授权委托书、抵房还款协议是伪造的，一审法院之前作出的（2006）株石法预执字第196-2号民事裁定书（以下简称第196-2号裁定书）也被撤销，但一审法院仍认定此证据，而对朱键铭、楚银公司提供的按揭款不是袁敏垫付的证据却不予认定。朱键铭从未主动向袁敏交付房屋钥匙，一审法院却不支持关于租金的反诉请求。一审开庭笔录对朱键铭、楚银公司的很多异议都没有记录。二、袁敏从2006年4月开始就占有、使用、出租朱键铭所有的2403、2405号两套房屋，至今未付租金，侵犯了朱键铭、楚银公司的合法权益。
袁敏向一审法院起诉请求：1、朱键铭、楚银公司返还袁敏代付的房屋银行按揭贷款、前期物业费、房屋公共维修基金、前期电费、电梯改造费、燃气初装费及相关利息共计约48万。包括垫付的本金按揭115个月计约17万元；利息按70%计算，约119000元；物业费108个月，每个月103元，接手房屋以前代付了1000元，计12124元；利息按70%计算，计8486元；代付房屋公共维修基金5160.2元；利息按70%计算，计3612元；代清前期电费500元；燃气初装费2000元；电梯改造费2000元；装修及家电设施本金157000元。家电包括两台挂机空调、两台冰箱、一台电视机、一台双缸全自动洗衣机、两台抽油烟机；家具包括两张席梦思床、两个电视柜、两个衣柜、两张书桌。
朱键铭、楚银公司向一审法院反诉请求：依法判令袁敏赔偿因占有、使用、出租朱键铭所有的2403、2405号房屋所产生的租金33万元。2006年4月至2017年5月，共计134个月，每套月租金1250元，两套月租金2500元，计335000元，但只请求33万元。
一审法院认定事实：2006年6月7日，朱键铭在中国银行南区支行办理了两份房屋按揭款还款账户存折，同日交给袁敏。同年6月12日，朱键铭授权袁敏代为处理2403、2405号两套房屋的银行按揭还款、交房、接受住房钥匙、办理入住手续等事宜。同年11月，朱键铭与袁敏达成“抵房还款协议”，约定以2403、2405号两套房屋抵偿朱键铭所欠袁敏债务9万元等内容。2007年2月14日，一审法院在执行袁敏与朱键铭、楚银公司支付令一案中，作出第196-2号裁定书，裁定“将被执行人朱键铭所有的金色地标2403号（户室号2203号）、2405号（户室号2205号）两套商住房（位于芦淞区鸟树下）的所有权以人民币90000元交付申请执行人袁敏以抵偿债务”。后2016年3月15日，一审法院以（2015）株石法执异字第5号民事裁定书撤销了第196-2号裁定书。另查明，2403、2405号两套房屋银行按揭款自2006年6月至2015年12月由袁敏代缴，2403号房每月按揭款是739.81元，2405号房每月按揭款是731.3元。袁敏于2007年7月31日缴纳2403、2405号房屋公共维修基金5160元，结清了前期物业管理费1309元，2015年1月25日缴纳电梯、水电改造预收费1500元。2014年袁敏对2403、2405号两套房屋进行了装修，添置了电器和家具，但没有提供装修的具体价值，也没有提供电器和家具的品名。再查明，2017年5月，2403、2405号两套房屋已由袁敏交还给朱键铭。
一审法院认为：本案系不当得利纠纷。朱键铭因与袁敏的债务纠纷，将在中国银行南区支行办理的两份房屋按揭款还款账户存折交与袁敏并授权其代为处理2403、2405号两套房屋的银行按揭还款、交房、接受住房钥匙、办理入住手续等事宜，朱键铭也没有证据证明其缴纳过银行按揭款。故2403、2405号两套房屋的银行按揭款的缴纳人应当认定为袁敏。缴纳期间为2006年6月至2015年12月，2403号房每月按揭款为739.81元，2405号房每月按揭款为731.3元，793.81元/月×115月+731.3元/月×115月=169177.65元。因该两套房屋已归朱键铭所有，因此袁敏缴纳的房屋按揭款本金169177.65元应该由朱键铭返还给袁敏。袁敏于2007年7月31日缴纳2403、2405号房屋公共维修基金5160元，结清的前期物业管理费1309元，2015年1月25日缴纳电梯、水电改造预收费1500元，合计7969元，也应由朱键铭返还给袁敏。袁敏主张缴纳银行按揭款的利息部分，因在此期间是由袁敏实际占有使用房屋，从中已获取部分利益，故对该诉讼请求不予支持。因袁敏对2403、2405号两套房屋的装修不能提供价值依据，对添置的电器和家具不能提供具体的品牌，故不予处理。因袁敏占有、使用2403、2405号两套房屋时取得了朱键铭授权，朱键铭系主动向袁敏交付的房屋钥匙，故朱键铭、楚银公司的反诉请求不能成立，应不予支持。判决：一、被告（反诉原告）朱键铭在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）袁敏177142.65元；二、驳回原告（反诉被告）袁敏其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）朱键铭、楚银公司的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱键铭、楚银公司二审中提交的《铝合金项目结算单》系其与开发商之间的工程结算，与本案无关联性；《垫款通知函》催收的是2006年1月至6月的按揭款，大部分《垫款清单》体现的是他人名字或朱键铭所有的另外两套2410、2416号房产的垫款情况，均与本案无关联性，仅三张清单体现了2403、2405号房产的垫款情况，但逾期时间有部分重复，且系复印件，另即使当期逾期，亦不能证明袁敏之后未补缴，且袁敏已在一审中提交了补缴的收据予以证实；朱键铭于2006年6月7日在株洲南区支行专柜开户，并交付给袁敏的两本按揭还款存折账号分别为“468502101880408069”和“468502101880408077”，其在2015年8月4日对该两本存折申请挂失，并换发了两本新存折，新存折的流水能证明袁敏一直持有8069和8077两本按揭还款存折以及还款的情况，不能证明是由朱键铭、楚银公司偿还；对朱键铭、楚银公司提交的袁敏所持8069和8077两本存折的复印件，其来源无法确认，且复印件不能对抗原件，朱键铭、楚银公司又未对存折及委托书申请笔迹鉴定，其辩称伪造的证据不足，故朱键铭、楚银公司针对一审查明事实提出的异议不成立，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案系不当得利纠纷。争议焦点为：1、袁敏为2403、2405号房产垫付的银行按揭贷款金额应如何认定？2、袁敏主张垫付的物业费10815元应否由朱键铭、楚银公司返还；3、朱键铭、楚银公司应否支付袁敏所垫付款项的利息？是多少？4、朱键铭、楚银公司主张的33万元租金损失应否予以支持？现分析如下：
关于第一个争议焦点。从双方提交的证据及庭审陈述可知，袁敏提交的2403、2405号两套房产的按揭还款存折原件上均有“此账户所有款项都是袁敏所垫付的朱建明”字样；同年6月12日，朱键铭又出具委托书授权袁敏代为处理两套房产银行按揭、还款和交房等全部事宜。因按月还款时间长达十年之久，且本案纠纷是朱键铭在近10年后提起执行异议而引发，袁敏作为屡约还款人在还款当时无法预知而有所防范，故其只保存部分存款回单符合一般情理。该存款回单与上述按揭还款存折的备注内容、授权委托书相互印证，均能证明袁敏系2403、2405号两套房产的按揭款实际还款人，并垫付自2006年6月至2015年12月的按揭款共计169177.65元。朱键铭、楚银公司辩称有部分贷款是自己还的，但没有提交充分证据予以证实，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或产权人提供物业管理服务而收取的费用。袁敏作为涉案两套房产的实际使用人，应自行承担占有期间的物业管理费，故对其要求朱键铭、楚银公司返还物管费的上诉请求，本院不予支持。另一审根据袁敏提交的物管费收据认定的1309元物管费，因朱键铭、楚银公司二审中未提出异议并就此提出上诉，本院不予处理。
关于第三、第四个争议焦点。本案的起因是朱键铭、楚银公司向袁敏借款而未及时偿还，其作为借款人不主动履行还款义务，违反诚实信用原则。之后，袁敏向法院申请支付令，朱键铭、楚银公司在法院发出执行通知书后仍未履行还款义务；双方随后达成《抵房还款协议》，同意以2403、2405号两套房产作价9万元抵偿部分欠款，一审法院据此作出第196-2号裁定书，袁敏据此占有和使用该房屋，期间朱键铭、楚银公司既未提出过异议，亦未采取其他方式履行还款义务，却在双方履行近10年后以“协议有多处涂改，其未到场”等理由申请撤销第196-2号生效裁定书。虽然该裁定书已被撤销，但《抵房还款协议》确系双方自愿达成，其核心内容即“朱键铭自愿以其所有的2403、2405号房作价9万元以抵偿所欠袁敏同等数额借款”的意思表示真实明确，并无涂改，故即使该裁定书被撤销，袁敏最初基于双方信赖及《抵房还款协议》，通过合法手段长期占有、使用房屋并履行代为偿还贷款之义务，并无任何过错。另一方面，不当得利的要件既包括一方受益，又包括他方受损，因朱键铭、楚银公司欠债不还，自愿将房产抵债又产生悔意，且不及时提出，导致袁敏代为偿还贷款近10年及耗费装修费用，并丧失了同时间以同等价格购买同地段房产的机会，客观上造成袁敏的资金长期被无偿占用及再次购房的巨大差价，实际减少了袁敏的应得财产利益，使其受损，对该部分应得财产利益损失朱键铭、楚银公司亦应予返还。鉴于袁敏占有使用房屋可获取一定利益，但不足以冲抵其应得财产利益损失，故本院参照银行贷款利率及袁敏的诉请，酌定以垫付的按揭款本金169177.65元的70%为基数，按银行同期平均贷款年利率6%，从2006年6月1日开始计算至2017年4月30日止，确认共计为77568元，对袁敏主张的超出部分不予支持，对朱键铭、楚银公司要求袁敏赔偿租金损失的诉请，本院不予支持。
综上所述，袁敏的上诉请求部分成立，朱键铭、楚银公司共计应返还254710.65元（177142.65元+77568元）；朱键铭、楚银公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈡项之规定，判决如下：
一、维持湖南省株洲市石峰区人民法院（2017）湘0204民初1111号民事判决第三项；
二、变更湖南省株洲市石峰区人民法院（2017）湘0204民初1111号民事判决第一项为“朱键铭在本判决生效之日起十日内返还袁敏254710.65元”；
三、驳回袁敏的其他上诉请求。
一审本诉案件受理费6270元，由袁敏负担3076元，由朱键铭负担3194元；反诉案件受理费3031元，由朱键铭、楚银公司共同负担。二审案件受理费13121元，由袁敏负担5064元，由朱键铭、楚银公司共同负担8057元。
本判决为终审判决。
审 判 长 易文胜
审 判 员 李少华
审 判 员 邓画文
二〇一八年四月二十五日
法官助理 伍 露
书 记 员 叶 珊