江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1490号
上诉人（原审被告）常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司，住所地常州市天宁区小河沿6号。
法定代表人赖泽君，该公司总经理。
委托代理人王井国，江苏民和众律师事务所律师。
上诉人（原审被告）常州市匍京典当有限公司，住所地常州市延陵东路865号通信大厦九楼。
法定代表人赖松平，该公司董事长。
委托代理人陈荣昌，江苏阳陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴心照。
被上诉人（原审原告）戴青。
两被上诉人共同委托代理人朱蕾，江苏梁丰律师事务所律师。
原审被告李焕明。
原审被告赖泽君。
上诉人常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司（匍京宾馆）、常州市匍京典当有限公司（匍京典当）与被上诉人戴心照、戴青及原审被告李焕明、赖泽君排除妨害纠纷一案，因上诉人不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第2385号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
戴心照、戴青诉称，2006年4月，汪娴与常州市元元房地产咨询服务有限公司（以下简称元元公司）签订《房地产买卖契约》，汪娴向元元公司购买位于常州市天宁区小河沿6-521号的房屋一套，元元公司于2006年4月实际交付了该房屋，2008年1月30日戴心照、戴青领取了该房屋的房产证，2008年2月1日领取了该房屋的土地证。2009年9月中旬戴心照、戴青发现匍京典当、李焕明强占了该房屋并私自对该房屋重新装修，2012年11月12日匍京典当、李焕明以葡京宾馆的名义对外经营，戴心照、戴青交涉无果，故诉至法院，审理中明确诉讼请求为请求法院判令：1、葡京宾馆、匍京典当立即迁出位于常州市天宁区小河沿6-521号的房屋，并将该房屋恢复原状。2、匍京典当支付戴心照、戴青20**年9月至2012年11月11日期间的小河沿6-521号房屋的使用费，葡京宾馆支付2012年11月12日至实际返还房屋并恢复原状之日期间的该房屋的使用费，李焕明、赖泽君对葡京宾馆、匍京典当的上述给付义务承担连带清偿责任。使用费按50元每月每平方米计算；3、本案的诉讼费用、评估费由匍京典当、葡京宾馆、李焕明、赖泽君承担。
葡京宾馆、匍京典当、李焕明、赖泽君共同答辩称：四位均没有占用戴心照、戴青的房屋，其中葡京宾馆对戴心照、戴青的房屋进行了装修，戴心照、戴青应向被告支付相应的补偿款。请求法院驳回戴心照、戴青的诉讼请求。
原审经审理查明，2008年1月30日常州市天宁区小河沿6-521号房屋（以下简称涉案房屋）所有权证载明所有权人为汪娴、戴心照，建筑面积为36.5平方米。2008年2月1日涉案房屋国有土地使用权证载明使用权人为汪娴、戴心照、戴青。2010年2月3日汪娴去世，汪娴与戴心照系夫妻关系，育有长女戴维、次女戴青。戴维至法院明确表示放弃继承小河沿6-521号房屋。
原审另查明，2012年8月15日，本市局前街派出所因卢艳洁报警对其询问，卢艳洁陈述2009年下半年至今，有人不通知卢艳洁，也无任何理由就将小河沿6-560号房屋装修使用，至今没有任何说法。而且，有很多人像卢艳洁这样的情况，例如戴青、尹翔、范新华、陈小凤等人。
2012年9月1日，局前街派出所对张孝国做询问笔录，张孝国陈述其在匍京典当工作，其因匍京典当在小河沿开的葡京宾馆有纠纷向派出所反映情况。2008年左右，常州市源森置业有限公司（以下简称源森公司）将小河沿6号（原嘉康宾馆）典当给匍京典当，后源森置业还不上钱，匍京典当将小河沿6号的5楼（原嘉康宾馆）拍卖下来。接着，匍京典当就对小河沿6号5楼（原嘉康宾馆）进行改装装修。在这个过程中发现，小河沿6号5楼（原嘉康宾馆）一共有9家人来找到匍京典当，他们都有房产证。后来，匍京典当考虑这9家人确实有产权，匍京典当就找他们协商，但是未协商成功。这件事情就一直拖着，匍京典当到现在也没有营业
2012年9月12日，局前街派出所再次对卢艳洁做询问笔录，卢艳洁陈述涉案房屋表象是葡京宾馆在经营，具体情况不清楚。
2012年9月7日，局前街派出所对惠榴娣做询问笔录，惠榴娣陈述其通过元元公司购买源森置业下属的嘉康宾馆509号房间，购买房屋后将房屋委托给源森置业管理，后领取了房产证，源森置业给其回报。2009年年初的时候，嘉康酒店抵押给了匍京典当，但是有产权的房间没有抵押，后其未从源森置业处取得过回报。现在其与葡京宾馆签订协议，葡京宾馆给其回报。
原审还查明，法院于2008年8月6日立案受理了原告常州市匍京典当有限公司与被告邵峰、常州市源森置业咨询有限公司和仪征中源置业有限公司典当纠纷一案，该案经各方当事人调解，邵峰将其名下的常州市小河沿6号房屋1939.64平方米与所欠匍京典当款项折价相抵偿，该房产权归匍京典当所有，上述1939.64平方米房屋均位于小河沿6号5楼，为多个房间并拥有单独的产权证号，但不包括涉案房屋。匍京典当、葡京宾馆、李焕明、赖泽君陈述上述房屋后分别登记在赖泽君、李焕明名下。
2009年11月13日，法院出具（2008）天执字第1096-1号民事裁定书，裁定被执行人邵峰所有的常州市小河沿6号6楼房屋（总建筑面积2113.7平方米）以拍卖保留价896万元折价抵偿给申请执行人常州市匍京典当有限公司。2013年8月2日，赖泽君取得常州市天宁区小河沿6号房屋（建筑面积2113.70平方米）的房屋所有权证。
原审再查明，2013年7月3日，戴心照、戴青起诉葡京宾馆至本院（2013天民初字第1317号），要求其迁出并支付房屋使用费用，后申请撤回起诉。法院委托常州永申房地产评估有限公司对涉案房屋租赁价格进行评估，该评估公司出具评估报告，载明估价人员现场勘查时，受条件限制，未能进入室内进行勘查，故估价结果为涉案房屋在毛坯状态下的市场租赁价格；涉案房屋在2009年9月1日至2014年2月10日期间租金每年上涨3%，2009年（4个月）租金为4173元，2010年为12895元，2011年为13280元，2012年为13679元，2013年为14090元。后该评估公司出具补充说明，载明涉案房屋带有普通装修房屋租赁价格是毛坯房租赁价格的105%，带有精装修房屋租赁价格是毛坯房租赁价格的110%。两原告为此支付评估费1700元。
原审法院至葡京宾馆进行调查，该公司职员陈述部分房间可能有客人在，尚未退房，故小河沿6号5-560、538、521、517、560号房间原审法院未能全部进入，原审法院进入的小河沿6号517、521、506号房间均为带装修并正常营业房间。
原审又查明，葡京宾馆成立于2012年11月12日，股东为李焕明、赖泽君，法定代表人为李焕明。2013年7月9日，法定代表人变更为赖泽君，2014年3月25日，股东变更为赖泽君、李戊已、赖松平。匍京典当于2007年9月14日成立，法定代表人为赖松平。
原审审理中，戴心照、戴青陈述购买涉案房屋的情况与惠榴娣的陈述类似。
原审审理中，戴心照、戴青提供元元公司关于涉案房屋销售广告、常州晚报刊登的涉案房屋销售广告，证明购买涉案房屋时即为独立产权的精装修的酒店式公寓。四被告提供2012年9月5日匍京典当与葡京宾馆签订的房屋租赁合同，合同约定租赁房屋坐落在常州市天宁区小河沿6号，建筑面积2113.7平方米等。戴心照、戴青提供2011年10月31日戴心照、戴维、戴青签订的协议一份，协议载明汪娴生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。汪娴的法定继承人有配偶戴心照，女儿戴维、戴青、汪娴的父母（均先于其死亡）。戴心照，戴维均表示放弃小河沿6-521号的产权及租金，小河沿6-521号的产权及租金由戴青一人所得。法院针对此协议依法询问戴心照、戴青，戴心照、戴青陈述其在本案中均主张权利，戴心照、戴青之间权利义务由其自行处理。匍京典当、葡京宾馆、李焕明、赖泽君陈述对戴心照、戴青的主体身份无异议。
原审审理中，原审法院（2013）天民初字第1317号案件庭审中葡京宾馆的委托代理人陈荣昌陈述葡京宾馆占有使用小河沿6号一楼的酒店大堂，五楼、六楼作为客房、餐厅，戴心照、戴青所有的房屋也在五楼，但空置未用，2008年从匍京典当处租赁该案涉案房屋即装修，装修了二、三年。本案中葡京宾馆、李焕明、赖泽君的委托代理人陈述葡京宾馆2012年11月对涉案房屋进行装修。
上述事实，有房屋所有权证、销售广告、常州晚报、公安机关询问笔录、评估报告、民事调解书、民事裁定书及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，关于戴心照、戴青的主体资格。汪娴去世后，其享有的小河沿6-521号房屋份额作为遗产按法定继承由继承人戴心照、戴维、戴青继承，戴维明确表示放弃继承小河沿6-521号房屋，葡京宾馆、李焕明、赖泽君对戴心照、戴青的主体资格亦无异议，故戴心照、戴青具有本案的原告主体资格。
妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。戴心照、戴青作为小河沿6-521号房屋所有权人，有权对妨害其实现小河沿6-521号房屋物权的行为请求排除妨害，并可以请求相关的损害赔偿。
关于涉案房屋是否为精装修。根据戴心照、戴青举证的购房广告、常州晚报广告、戴心照、戴青购买房屋的用途以及公安机关对惠榴娣的调查情况，戴心照、戴青购买涉案房屋时应为精装修房屋。
关于是否应当支持戴心照、戴青要求葡京宾馆搬出涉案房屋的诉讼请求。张孝国在公安机关笔录中陈述匍京典当2008年开始对小河沿6号（原嘉康宾馆）进行改装装修，结合四被告庭审中的陈述、葡京宾馆于2012年11月12日成立及其他庭审查明的事实，法院认定涉案房屋系匍京典当于2008年开始对其进行改装装修，葡京宾馆成立后，由葡京宾馆占有使用涉案房屋。葡京宾馆、李焕明、赖泽君辩称均未占有使用涉案房屋，法院至葡京宾馆处调查时，小河沿6号5楼作为葡京宾馆的客房在使用。葡京宾馆在原审法院（2013）天民初字第1317号案件中亦陈述小河沿6号5楼、6楼作为客房使用。现葡京宾馆无理由占有他人房屋，妨害了戴心照、戴青对房屋的占有、使用，故法院对戴心照、戴青要求葡京宾馆排除妨害的诉讼请求予以支持。
关于是否应当支持戴心照、戴青要求匍京典当搬出涉案房屋的诉讼请求，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，如未能提供证据予以证明，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。因戴心照、戴青未能提供证据证明匍京典当居住在涉案房屋内，匍京典当亦不予认可，且戴心照、戴青审理中陈述其系担心租赁合同到期后，匍京典当成为实际使用人故请求匍京典当迁出，故原审法院对戴心照、戴青要求匍京典当迁出涉案房屋的诉讼请求，不予支持。
关于是否应当支持戴心照、戴青要求匍京典当搬出涉案房屋的诉讼请求，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，如未能提供证据予以证明，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。因戴心照、戴青未能提供证据证明匍京典当居住在涉案房屋内，匍京典当亦不予认可，且戴心照、戴青审理中陈述其系担心租赁合同到期后，匍京典当成为实际使用人故请求匍京典当迁出，故原审法院对戴心照、戴青要求匍京典当迁出涉案房屋的诉讼请求，不予支持。
关于戴心照、戴青要求葡京宾馆、匍京典当将涉案房屋恢复原状。因戴心照、戴青并未充分举证涉案房屋购买时装修的具体情况，故戴心照、戴青要求葡京宾馆、匍京典当对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。因涉案房屋购买时的装修已被破坏并进行改装装修，涉案房屋现状为带装修，故葡京宾馆在迁出房屋时，葡京宾馆、匍京典当应保持涉案房屋目前装修状态完好，不得对现有装修进行损坏，如有损坏，戴心照、戴青对此可另行主张权利。
关于戴心照、戴青要求匍京典当、葡京宾馆、李焕明、赖泽君赔偿涉案房屋使用费。根据评估报告，房屋使用费应按鉴定报告确定的涉案房屋带有精装修的租赁价格计算。两戴心照、戴青要求匍京典当、葡京宾馆按照50元每平方米每月标准支付使用费，法院对其合理部分予以支持。戴心照、戴青要求赖泽君、李焕明对上述房屋使用费承担连带清偿责任，依据不足，法院不予支持。因葡京宾馆、匍京典当的过错导致本案纠纷，故葡京宾馆、匍京典当应承担评估费及相应的诉讼费用。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第二十七条的规定，作出如下判决：一、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出从位于常州市天宁区小河沿6-521号房屋内迁出。二、常州市匍京典当有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付戴心照、戴青20**年9月起至2012年11月11日止期间上述房屋的使用费46381.5元。三、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付戴心照、戴青20**年11月12日起至2013年12月31日止期间上述房屋的使用费17547.2元，并支付2014年1月1日起至常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司从位于常州市天宁区小河沿6-521号房屋内迁出之日止期间上述房屋的使用费（计算标准为2014年年租金为15964元，以后每年递增3%）。四、常州市匍京典当有限公司、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司本判决发生法律效力之日起十日内支付戴心照、戴青鉴定费1700元。五、驳回戴心照、戴青的其他诉讼请求。六、案件受理费1825元，减半收取912.5元，由常州市匍京典当有限公司、常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司负担587元，由戴心照、戴青负担325.5元。
上诉人葡京宾馆不服上述判决，向本院提起上诉称：1.涉案房屋并未装修，原审认定精装房不当。2.涉案房屋至今空置，并无排除妨碍情形。
上诉人匍京典当不服上述判决，向本院提起上诉称：1.涉案属排除妨碍诉请与其无关联。2.匍京典当与戴心照、戴青之间无关系。4.匍京典当未占有使用涉案房屋，不应支付使用费。
被上诉人戴心照、戴青在法定期限内未作书面答辩，二审中，戴心照、戴青表示对原审判决无异议。
原审被告李焕明、赖泽君未到庭。
二审中，对原审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。
二审中，匍京典当提供证人张孝国到庭作证其并非匍京典当员工，审理中张孝国表示其不作证人。
本院认为，一、关于葡京宾馆上诉部分：
上诉理由一：依据戴心照购房协议及购房广告显示涉案房屋戴心照购入属时现房且进行了装修，涉案房屋已由葡京典当于2009年进行了再次装修，之后由葡京宾馆使用。葡京典当改变了涉案房屋初始状态，葡京宾馆使用涉案房屋时亦未经戴心照同意，构成对涉案房屋所有权的侵权，因此该上诉理由之举证责任应由葡京宾馆承担，但葡京宾馆未完成。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
上诉理由二：涉案房屋由葡京宾馆实际使用，据该事实状态，双方应办理好对涉案房屋的交接。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
二、关于葡典当上诉部分：
上诉理由一、二：涉案房屋葡京典当于2009年未经戴心照同意对涉案房屋进行了装修，事实上已对构成对涉案房屋所有权的侵权。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
上诉理由三：涉案房屋匍京典当于2009年进行了装修到并控制至2012年11月11日止，期间处于实际占有状态，理应支付相关使用费。上诉人该上诉理由，本院不予采信。
综上，上诉人葡京宾馆、葡京典当的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司交纳的二审案件受理费2264元，由上诉人常州市葡京叁陆玖假日宾馆有限公司负担；上诉人常州市匍京典当有限公司交纳的二审案件受理费2264元，由上诉人常州市匍京典当有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 刘岳庆
二〇一五年十一月六日
书 记 员 汪芫朗