广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初6925号
原告（反诉被告）吴银德，男，汉族，1980年11月16日出生，住址广东省惠来县。
委托代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人廖振玮，广东鼎方律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘美鸿，男，汉族，1971年6月14日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人包莉萍，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人曹中海，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道6023号耀华创建大厦201，组织机构代码741247128。
法定代表人杜欣。
委托代理人宋增智，男，汉族，1986年7月3日出生，系该公司员工。
委托代理人罗思凯，女，汉族，1992年12月9日出生，系该公司员工。
第三人吴银才，男，汉族，1984年6月6日出生，住址广东省惠来县。
委托代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人廖振玮，广东鼎方律师事务所律师。
原告吴银德与被告刘美鸿、第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）、第三人吴银才房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，刘美鸿在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人吴银才委托代理人温东林、廖振玮，被告委托代理人包莉萍、曹中海，第三人链家地产委托代理人宋增智、罗思凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月26日，原、被告在第三人链家地产的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋转让给原告，转让价格为人民币350万元；卖方应当在签订本合同后10日内委托第三人链家地产办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，并积极配合原告办理首期款资金监管手续；卖方同意买方有权指定他人作为产权登记人，且双方在合同签订时同意指定涉案房产登记过户在第三人吴银才名下。合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币10万元。此后，原告多次采取电话、手机短信等多种方式与被告进行联系，催促被告履行义务，但均被被告拒绝，被告未按约定办理公证赎楼手续以及未配合原告办理资金监管，被告的行为已经构成违约。另，被告已经于2016年3月9日办理了涉案房产的抵押权注销手续，并准备将涉案房屋转移。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、原告、被告继续履行2015年10月26日签订的《房地产买卖合同》（备注：合同编号为：2015013104）；2、被告将位于深圳市宝安区新安街道龙井路东江豪苑1栋1××1号房产（房产证号：深房地字第××）过户登记在第三人吴银才的名下，并将该房屋交付给第三人吴银才；3、被告向原告支付逾期履约违约金，暂计人民币500元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，2015年10月26日原告出于炒房之目的与被告签订了《房产买卖合同》，约定：被告将其所有的位于深圳市宝安区龙井二路东江豪苑1栋13B1房（建筑面积为154.83平方米）转让给原告，转让成交价为人民币350万元；原告付款方式为按揭贷款，原告需于2015年12月26日前预付首期款购房款（不包括10万元定金）（实际以银行监管为准）至买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管帐户，原告应在双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，若银行承诺的贷款金额少于应交房款余额的，则原告应于银行出具贷款承诺函之日起三日内（含当日）补足首期款；物业处于抵押状态，双方同意委托担保公司赎楼；原告承担全部税费，如原告违约，被告有权解除合同并选择要求原告支付房产转让价20%的违约金或没收原告已支付的定金。原告为方便炒房，在自身没有支付首期款能力的情况下在签订《房产买卖合同》，同日还要求被告在一份受托方为深圳市房贷通置业代理服务有限公司的《房贷通按揭、权证代办服务合同》签字。上述《房产买卖合同》签订后，原告未按约定在2015年12月26日前支付首期款并办理首期款的资金监管，虽经被告的多次催告，原告直到2016年1月14日才通过中介说要办理首期款的资金监管，被告亦按中介要求开立了相关银行帐户，然而，原告仍不能足额备齐首期款，导致首期款的资金监管无法办理以及后续的贷款承诺函和赎楼手续亦无法办理，因原告根本违约，被告多次明确告知第三人链家地产和原告解除《房产买卖合同》。综上，本案原告签订《房产买卖合同》的目的是为了炒房（据被告从深圳法院网上诉讼平台查询了解，自2015年3月30日后原告就在不断的与中介伙同炒房，就房产买卖涉案就有10多起），原告本身根本无购房能力和购房资格，本案中，原告未按约定支付首期款并办理首期款的资金监管，导致后续的贷款承诺函和赎楼手续根本无法办理，原告的行为构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。为维护被告的合法权益，被告依法提起反诉，请求判令：1、解除被告、原告双方签订的《房产买卖合同》；2、原告立即向被告支付违约金人民币70万元；3、本案的全部诉讼费用均由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、被告主张原告不具备履行能力缺乏事实依据，原告可根据法院的判决一次性支付有关的房款；2、原告主张被告拒不履行支付首期款的义务缺乏事实依据，原告多次以电话、短信催促被告履行有关合同的义务，但被告拒不履行合同，导致合同至今无法履行。3、原告也多次要求第三人链家地产通知被告履行合同，但被告不但拒绝配合履行合同，还恶意试图将涉案房屋转移。综上，请求依法驳回被告的反诉请求。
针对本诉和反诉，第三人链家地产答辩称，涉案物业的买卖合同的签订是原被告双方的真实意思表示，原、被告双方应该积极履行合同所约定的义务，在该过程中第三人链家地产已完全履行了居间义务，原、被告的纠纷与第三人链家地产无关，现尚有交房保证金人民币5,000元在第三人链家地产处托管，第三人链家地产愿意根据法院判决予以处理。
第三人吴银才答辩称，第三人吴银才同意原告所述。
经审理查明：2015年10月26日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为2015013104-2的《房产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区东江豪苑1栋13B1房屋（房地产证号码500××××1772）转让给买方，转让成交价为人民币350万元；2、交易定金共计人民币10万元，买方在签订本合同时支付。双方约定将定金人民币10万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力。双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在签订合同之日起7日内由第三方直接支付给卖方；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年12月26日之前预付首期款（实际以银行监管为准）到买方贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应在双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内作委托第三人办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书及卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起2日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意从定金中预留人民币5,000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还卖方；7、卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后5日内，将房产按合同约定的条件交付给买方；8、因买方或卖方中某一方原因导致合同约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付延迟履约金人民币500元；9、如卖方违约，致使交易无法完成的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；10、备注条款中载明“卖方同意买方有权指定作为产权登记人”，且该备注条款处载有原、被告的签名和指模捺印。被告主张备注条款中“卖方同意买方有权指定作为产权登记人”为原告自行填写，但被告申请对上述备注条款处被告的签名和指模捺印的真实性进行鉴定后，在知悉风险和后果的情况下，又明确撤回鉴定申请；原告和第三人链家地产均主张备注条款的内容为原、被告经协商一致后共同约定的，且共同以签字以及按捺指模的方式予以了确认。
2015年10月26日，被告分别向原告出具两份定金收据，表明收到原告购买涉案房产的定金人民币8万元、2万元。
2015年12月25日中午12:39，原告向被告发送短信，短信内容为：之前多次催促被告办理银行监管手续，但被告一直未予配合，因合同约定的26日为假日，现通知原告应当于12月25日2:20到光大银行办理首期款资金监管，如不予配合，则视为被告违约。被告确认收件人的电话号码为被告电话号码，但被告主张其未收到上述短信。
2016年3月9日，被告办理了涉案房产的注销抵押登记手续。
2016年3月14日，原告以特快专递的方式向被告发出《履约催促函》，向被告告知：经原告多次催促，被告未按约定办理全权委托公证手续和配合办理首期款资金监管手续，已经构成违约，被告应当在收到此函后继续办理上述手续继续履行合同，否则原告将追究被告的违约责任。被告于2016年3月15日收到上述履约催促函。
2016年3月19日，被告以特快专递的方式以第三人链家地产的地址作为寄送地址向原告发出《事实情况说明及再次主张解除合同的函》，向原告和第三人链家地产工作人员黄嘉泽告知：1、被告在2015年12月26日从未收到原告或第三人链家地产要求配合办理首期款资金监管的任何通知，是被告一直在催促原告办理首期款监管；2、原告或第三人链家地产从未通知被告办理公证委托赎楼手续，且合同中因涂改亦看不清办理赎楼公证委托书的时间；3、在原告依约办理首期款资金监管和取得贷款承诺函之前，即使办理了公证委托赎楼手续也无法启动赎楼程序。上述邮件因拒收被退回。
原告主张被告未依约配合办理首期款资金监管和办理公证委托赎楼手续的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，将涉案房屋过户并交付给第三人吴银才，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币350万元为基数，按每日万分之五，从2015年12月27日计算至过户登记之日）。被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高，且被告主张合同相对人为原告，其不同意将涉案房产过户并交付给第三人吴银才。被告主张原告没有依约办理首期款资金监管手续，且原告为职业炒房人并不具备购房资格，原告的行为构成违约，故被告提起反诉，请求判令解除合同，且原告应按照转让价款的20%向其支付违约金人民币70万元，原告提出被告主张的违约金标准过高。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2016年3月21日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2016年3月21日，申请人即吴银才家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可壹套。
2、原告承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项。
3、涉案房产于2016年3月10日被本案查封，查封期限从2016年3月10日至2019年3月9日。
4、原告和第三人链家地产主张在2015年12月25日前多次通过电话的方式通知被告协助与第三人吴银才办理资金监管事宜，但被告均以各种理由拒绝；被告主张原告和第三人链家地产未通知其办理首期款资金监管。另，被告主张其在原告违约的情况下，还到原告申请按揭贷款的银行开立了首期款资金监管账号，被告提交了《综合签约业务回执》证明其该主张，但该回执中载明办理的日期为2016年1月14日。
5、被告未办理公证委托赎楼手续，原告和第三人链家地产主张被告拒不配合办理；被告主张未办理的原因是合同约定不明确，且原告和第三人链家地产未通知其办理。
6、被告主张原告为职业炒房人，并不具备购房资格。经查，自2012年起，原告在我市法院涉及二手房买卖案件近十宗。
以上事实，有房产买卖合同、收据、手机短信、履约催促函、事实情况说明及再次主张解除合同的函、快递回执、不动产资料电脑查询结果表、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、购房资格证明、综合签约业务回执等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于合同备注条款的认定。涉案合同的备注条款中约定“卖方同意买方有权指定作为产权登记人”，且该备注条款处载有原、被告的签名和指模捺印，虽然被告对该备注条款不予确认，但被告以撤回鉴定申请的方式明确表示不申请对上述备注条款处被告的签名和指模捺印的真实性进行鉴定，故在被告未提供充分有效证据予以反证的情况下，本院对备注条款的真实性予以采信。虽然根据备注载明的文字内容中“指定”后缺乏指定对象的文字内容，但结合合同其他有关条款、合同目的以及交易习惯可知，原、被告在备注条款中约定内容的真实意思表示为原告有权指定他人作为产权登记人。
关于违约责任的认定。首先，虽然原告并不具备购房资格，但双方已经在合同中约定原告有权指定他人作为产权登记人，故被告现以此为由主张原告违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；其次，本案中，原告已经提交手机短信证明其在约定的期限内通知被告办理首期款资金监管手续，且第三人链家地产作为居间方亦陈述曾多次就资金监管事宜通知被告，被告提交的《综合签约业务回执》载明办理的日期为2016年1月14日，超过合同约定以及原告通知的办理之日，在被告未提交充分有效证据证明其未在约定的期间内协助办理首期款资金监管手续的全部原因在于原告的情况下，本院认为被告关于原告未办理首期款资金监管的行为构成违约，其为守约方并选择解除合同以及要求原告承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同履行。原告现主张继续履行合同的房产登记和交付的方式如下：被告将涉案房产登记在第三人吴银才名下并交付给第三人吴银才。本案中，被告既不同意将涉案登记过户在第三人吴银才名下，又不同意将买方主体变更为第三人吴银才。根据涉案合同约定以及交易惯例，办理过户登记手续前，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，即过户登记主体必须为《深圳市二手房买卖合同》中载明的买方主体，本院认为虽然根据合同备注条款约定，原告有权指定产权登记人，但双方并未约定原告有权任意变更买方主体，涉案合同的买方主体也并未发生过变更，故在被告不同意将买方主体变更为第三人吴银才的情况下，原、被告实际上无法以第三人吴银才为产权登记主体依约签订《深圳市二手房买卖合同》并完成相应的过户登记手续，故原告现主张以第三人吴银才为产权登记主体继续履行合同，缺乏现实可行性，本院不予支持。根据合同全面履行原则，原、被告应就合同履行的相关事宜进行协商，如协商不成可另行主张相应权利。另，因涉案合同在以第三人吴银才为产权登记主体的情况下无法继续履行，故原告现主张的继续履行合同的延迟履行违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告吴银德全部诉讼请求；
二、驳回被告刘美鸿全部诉讼请求。
本案本诉受理费人民币34,804元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币19,902元，由被告负担人民币19,902元；本案反诉受理费人民币5,400元，由被告负担。本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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