江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1796号
上诉人（一审原告）：温金华，男，1979年2月9日生，汉族，农民，住石城县，现住石城县。
委托诉讼代理人：温根发，男，1967年7月21日生，汉族，住石城县，系上诉人温金华叔叔。
委托诉讼代理人：廖坚，江西同圆律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：温盛根，男，1977年1月29日生，汉族，农民，现住石城县。
委托诉讼代理人：赖坤发，石城县法律援助中心律师。
被上诉人（一审被告）：刘谟香，女，1982年4月14日生，汉族，农民，现住石城县。
委托诉讼代理人：温盛团，男，1965年10月30日生，汉族，农民，住石城县，系温盛根哥哥。
上诉人温金华因与被上诉人温盛根、刘谟香农村房屋买卖合同纠纷一案，不服石城县人民法院(2016)赣0735民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人温金华的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判支持上诉人温金华的一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、上诉人温金华是石城县琴江镇XX村XX组村民，两被上诉人不是该村的村民，且至今没有将户口迁入XX组。2、根据《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，农村村民一户只能申请一处宅基地。农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，可以在同一集体经济组织内部流转，但不得向非集体经济组织成员转让。上诉人与被上诉人签订的合同违反了《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等强制性规定，签订的案涉合同应无效。
被上诉人答辩称：1、上诉人所列法条，没有一条禁止农村居民购买其他集体经济组织的房屋，只有禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定。“法无禁止即可为”，这是衡量公民正确行使权利与自由的基本原则。2、合同是你情我愿的自愿行为。被上诉人按合同付清了房屋转让款，且接受并占有使用房屋，十多年前就钱物两清。3、根据石城县棚户区改造的实施方案，诉争房屋所在地属于棚户区改造范围。按照棚户区改造的房屋补偿标准，诉争房屋可以获得一百多万元的补偿款。而十多年前上诉人出卖房屋的价格仅为31000元。虽然诉争房屋暂时不作为棚改对象，但终究是要改造。面对如此巨额补偿差价，上诉人违背诚实信用原则，提起诉讼。4、案涉房屋虽由温盛根签订合同，但房屋实际上温盛延也出了钱，房屋实际上是由温盛根及温盛延两兄弟两家人一起居住的，且该两家人中，有多名残疾人。而上诉人温金华有几处房产，生活富裕。
原告温金华向一审法院的诉讼请求：1、确认原、被告双方于2006年10月30日签订的房屋买卖合同无效；2、要求俩被告返还原告位于石城县琴江镇××组××号的房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：原告温金华系石城县琴江镇XX村XX组村民，被告温盛根、刘谟香系夫妻关系，两被告的户籍所在地分别为石城县××山下村××及石城县××村街××组。2006年10月30日，原告温金华与被告温盛根签订了书面的《卖房屋字》即房屋买卖合同，合同内容为：“卖房屋字：立永卖房屋字人温金华陈伟才夫妇今因需钱使用，自愿将亲手所建房屋陆间住房，另中间围院出卖于人。现委托本县温盛团同志介绍送至城区温盛根君名下，承买为业。座落地名：观下乡温坊村坪背小组，其屋东边靠温会玲公墙，南边靠走廊出路为界，西边靠自墙出路为界，北边靠温荣华公墙为界，四址分明，现经介绍三方言定，出卖房屋价人民币叁万壹仟元正，其安装水电资金包括在内，南边水井公用，不另补钱。双方自愿成交，并非债贷等情，恐口无凭，特立永卖房屋字为据。一批明，卖房价款承买人一次性付清不欠分文；二批明，其房屋自出卖之后不得反悔等情；三批明，房价付清，房屋证及使用权证当即交给承买人所有。买房人签字：温盛根介绍人签字：温盛团代笔人签字…立永卖房屋字签字：生母张东秀儿子温金华（配偶）陈伟才叔子温根发温春根堂兄温昌春温荣华温会玲”。合同签订后，两被告按合同约定支付了原告购房款3.1万元，原告将该房屋所占土地办理的集体土地建设用地使用证[证号：石集建（1996）字第XX号，土地使用权人:温金华]交付给两被告。两被告及其家人在合同签订后不久即搬入诉争房屋内居住至今，房屋结构也一直保持原状，未进行装修及添附。另查明，本案诉争房屋位于石城县××（原××在乡镇××并××琴××镇）××村，现属于城镇规划区。2017年4月，原告所在小组开始进行棚户区改造，但本案诉争房屋暂未纳入棚户区改造范围。
一审法院认为：原告温金华与被告温盛根是通过充分协商所签订的房屋买卖合同。签订合同当日，原告以及其妻子、母亲、叔叔及堂兄等均在场并在合同中签字，被告温盛根按照合同约定的房价及时支付了给原告，所以双方所签订的合同遵循了自愿、公平、等价有偿的原则，且标的房屋已实际交付。根据现行法律及行政法规，禁止城镇居民在农村购置宅基地，而对于农村村民之间宅基地上房屋的买卖并未明确规定。两被告系农村村民，购买房屋是为了满足自住需要，所购房屋在买卖前后的土地用途并未改变，也不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益情形。此外本案中诉争房屋所占土地虽属于集体所有，但已属于城镇规划区，不属于农村规划区，其与农村集体经济组织的农民宅基地应有所区别。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告在诉争房屋买卖合同签订并收取两被告支付的购房款后多年，而且房屋交付并由被告一家居住多年后，在房屋可能纳入棚户区改造范围的情况下，以房屋买卖合同标的违法为由，主动提起合同无效之诉，违反了诚实信用原则。关于两被告在诉讼中提出原告的诉讼请求已超过两年诉讼时效的问题，根据最高人民法院的相关批复，对于房屋确权请求与返还请求两类物权请求权不受诉讼时效限制，故对被告的这一抗辩主张不予支持。综上所述，原告主张诉争合同因违反国家禁止性规定而无效的诉请，无法律规定这一层面的明确依据，且有违诚实信用原则，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回原告温金华的诉讼请求。案件受理费8900元，由原告温金华负担。
二审审理中，上诉人向法庭提交XX村委会于2017年5月24日出具的《证明》一份、村民联名签名表一份，共同证明上诉人温金华于2006年将祖宅私下卖给XX镇XX村村民温盛根，未经细公叔伯同意，现该小组大多群众对该买卖表示反对，要求取消不合法的买卖。被上诉人质证认为，对证据真实性、关联性持有异议，无法确定证明内容是否经过细公叔伯同意，房屋买卖行为只要是产权人就有权处置自己的财产，其他所谓的细公叔伯无权处置，本案房屋买卖不需要经过细公叔伯的同意。本院对该两份证据的真实性、关联性不予认定。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：上诉人的诉讼请求为确认诉争合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，人民法院审理合同效力纠纷，应以法律、行政法规中的效力性强制性规定确认合同效力。本院认为，首先，上诉人主张合同无效，缺乏法律、行政法规层面的明确依据。本案涉争房屋所占土地为集体建设用地，根据房地一体原则，该房屋买卖合同的效力取决于案涉集体建设用地的转让效力。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）第二条第二款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。第十一条规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第四十四条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。上述《土地管理法》的规定是个人建住宅占用并取得农村集体建设用地的相关行政管理性规定要求，并非宅基地使用权转移的效力性强制性规定。《土地管理法》仅是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并未规定“农村村民不得向本集体经济组织以外的人员出卖住房或转让宅基地”。对于宅基地使用权转移效力性强制性规定，《土地管理法》在第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该条是《土地管理法》中对集体土地使用权转移的特别规定，也是一种效力性强制性规定。该条规定的出发点是保护耕地的需要，旨在严格土地的用途管制制度，禁止将集体土地用于非农业用途，作改变土地用途的流转。我国土地管理制度中，根据土地用途分类，分为农用地、建设用地和未利用地，实行土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。而本案中，在房屋买卖合同签订之前，温金华已经于1996年3月20日取得了《集体土地建设用地使用证》，说明了两个问题，一是案涉宅基地在1996年时就已经不属于农用地范畴，而是建设用地范畴。二是政府已经通过发证行为对温金华享有的集体建设用地使用权的行为予以了确认，并登记造册。因此，案涉宅基地的转让不涉及到土地用途的转变，仅发生使用权人的变更，不适用《土地管理法》第六十三条。其次，目前的国家政策是禁止城镇居民在农村购置宅基地，对于购房人本身为农村户口的，没有明确规定，特别是没有合同效力性方面的强制性规定。第三，案涉房屋尚未过户登记并不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案房屋虽然未办理过户手续，但房款已经付清。被上诉人已经居住十多年。第四，上诉人温金华在出卖案涉房屋后，在该集体经济组织即坪背组还有一处房屋。案涉房屋由温盛根及温盛延两兄弟两家人共同居住，且该两家人中，还有多名残疾人。第五，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。上诉人在诉争房屋买卖合同签订多年，并收取被上诉人支付的购房款以后，在棚户区改造，房屋将面临拆迁的情况下，以房屋买卖合同违反法律规定，主动提起合同无效之诉，违反了诚实信用原则。
综上，上诉人主张诉争合同无效，没有法律、行政法规这一层面上的明确依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由上诉人温金华负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑小兵
审判员 赖国东
审判员 王阿婷
二〇一七年八月十七日
书记员 钟 琳