广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终884号上诉人（原审原告、反诉被告）：何成权，男，汉族，1969年5月23日出生，住中山市小榄镇。委托诉讼代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰文，广东三良律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：台山市金誉创展物业管理有限公司。住所地：台山市台城彩宁路*号首层**号铺。法定代表人：刘伟锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。上诉人何成权因与被上诉人台山市金誉创展物业管理有限公司（下称金誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2016）粤0781民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何成权的委托诉讼代理人张学明、被上诉人金誉公司的委托诉讼代理人郭伟球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何成权上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持何成权的诉讼请求，并驳回金誉公司的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由金誉公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、2015年8月1日，何成权与金誉公司订立《厂房租赁合同》，约定由何成权承租金誉公司声称其代管的属于晶达（台山）纺织有限公司和台山市智达制衣有限公司的坐落于台山市斗山镇富城路17-3号、4号的厂房设立公司拟从事电子产品生产经营。但签订合同后，金誉公司却一直没有提供该物业的产权人委托其代管物业和代出租物业的任何凭证，而且未能为何成权办妥环保审批手续和环保证，这是本案必须依法予以查明的事实，一审法院却没有查明，属于认定事实不清。2、2016年5月30日，在何成权已经与金誉公司谈妥要终止经营的情况下，何成权想将厂房内属其所有的设备搬走。但由于遭到金誉公司的保安人员阻拦，造成何成权至今无法搬走设备，现该设备仍存放在承租的厂房内。一审法院对此也没有查明和做出认定，也属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。一审法院没有认定金誉公司出租厂房主体不适格，并依照法律规定来确定租赁合同无效，并按照无效合同进行处理，这是属于适用法律错误。另外，一审法院认定20万元合同履行保证金为定金，并按照定金条款进行处理也属于认定事实和适用法律错误。三、一审判决存在如下错误。1、对本案不按照无效合同处理，存在错误。2、何成权在2016年5月30日已经在谈妥搬离的情况下，应该确定该日双方已经终止合同履行，租金或场地使用费应该计算到2016年5月30日。一审法院应该确认当日已经解除合同，而不应该判决双方订立的租赁合同在2016年12月22日才解除。3、合同履行保证金应该退还给何成权。因为：①《厂房租赁合同》依法属于无效合同，依照法律规定无效合同是不需要履行的；②按照合同约定，该20万元的合同履行保证金也应该退还给何成权。因为根据《厂房租赁合同》第七条关于违约责任的规定，金誉公司违约也不是要双倍赔偿40万元给何成权的，说明该合同履行保证金不属于定金的性质，根据公平和对等的原则，法院应该判令金誉公司退还20万保证金给何成权。4、由于何成权在2016年5月30日已经没有再使用涉案厂房，因此法院应该确定该日双方已经终止合同履行，不应该判决何成权支付2016年6、7、8月的租金。金誉公司辩称：一、《厂房租赁合同》第一条第2点约定“双方一致同意按现状进行交接；乙方并已充分了解了出租方晶达（台山）织业有限公司和台山市智达制衣有限公司、租赁标的物的全部法律状态（包括但不限于抵押、涉案被诉讼、查封、涉案被执行等），双方交接后，乙方不得以房屋、土地的面积、性质、现状或法律状态不清晰等为由提出抗辩，主张合同无效或以此为由解除合同。”说明何成权租赁前已经清楚了解租赁物的法律状态，何成权自己证据中就有相关产权证书，足以证明金誉公司已经向其出示并提交了有关资料（产权证及授权书的复印件）。二、办理环保审批手续、环保证是何成权自己的义务（见租赁合同第六条第11项），其诉称金誉公司不履行办证义务没有事实依据。三、关于是否已经提供代管物业材料及凭证。事实上，金誉公司已经向何成权提供了实际管理和支配人台山市智达制衣有限公司及晶达（台山）织业有限公司的授权书，产权证明的复印件，何成权的请求不符合事实（见第一条第2点）。退一万步来说，即使金誉公司在起诉前没有提交，何成权也可催告金誉公司提交，金誉公司可以随时提交。另外，合同没有约定金誉公司没有提交产权证及授权书属于约定解除的条件，因此，何成权以没有提交资料为由解除合同没有约定依据。四、关于何成权解除合同的真实情况。何成权一直拖延缴纳租金，且合同第六条第14点约定何成权须在租赁之日起1年内支付变压器补偿款20万元，该款项须分期支付且已到期，但何成权一直未予支付。因此，何成权试图单方违约，所谓未提供产权证、未办理环保证仅仅是其借口。五、金誉公司没有任何阻扰何成权正常生产的行为，何成权可以正常利用租赁物，一直以来也没有向金誉公司主张过解除合同，更没有书面通知解除合同，后来金誉公司看何成权长期拖欠租金无意支付，才同意以2016年12月22日（第一次开庭时间）作为何成权单方解除合同的时间。一审以2016年12月22日作为合同解除日期并无不妥。何成权主张2016年5月30日已经终止合同没有事实依据。六、金誉公司与晶达、智达制衣厂之间是委托合同关系。受委托人以自己的名义对外签订合同并无不妥。七、本案的租赁合同是有效合同，不存在影响合同效力的因素,而何成权诉讼请求解除合同的前提也是基于合同有效。无效合同则不存在解除。八、何成权单方违约解除合同，我方根据合同的第七条约定没收保证金并无不妥。何成权向一审法院起诉请求：1、判令自2016年6月1日起解除何成权与金誉公司于2015年8月1日订立的《厂房租赁合同》；2、判令金誉公司向何成权返还合同保证金20万元；3、判令金誉公司停止侵害，排除妨碍何成权搬迁堆放在坐落于台山市斗山镇富城路17-3号、4号的厂房内的全部自有经营设备、设施（包括蚀刻机、磨板机、抗氧化机、钻铣机、V坑机、80吨冲床、63吨冲床、40吨冲床和自动丝印机各1台，烘板箱2个，模具约80套，手推叉车2台，手推架约20个，千层架10个，丝印台6张，办公台3张和木制沙发1张等物资，价值30万元）的一切阻挠行为；4、判令金誉公司向何成权赔偿20万元。金誉公司向一审法院反诉请求：判令何成权立即支付2016年6月、7月、8月的租金合共45000元。一审法院对双方当事人无异议的证据，予以确认并附卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、何成权提供的《厂房租赁合同》《物业管理合同》《企业管理咨询服务合同》属实予以确认，但对何成权主张该证据的待证事实是当事人订立主合同与从合同不予采纳；主合同是指能够独立存在、不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是指不能独立存在、必须以主合同的存在为存在前提的合同，主合同与从合同之分常见于设有担保的合同中，被担保的合同（如买卖合同、借贷合同）为主合同，为担保该合同而设之合同（如保证合同、抵押合同）为从合同，何成权提供的三份合同显然与上述情形不符；2、何成权提供的照片与待证事实不相关联，且何成权无法说明拍摄时间，一审法院对该证据不予确认；3、金誉公司提供的授权人为台山市智达制衣有限公司、晶达（台山）织业有限公司的《授权书》与其提供的《房地产权证》《房地产权共有（用）证》相互矛盾，且《房地产权证》《房地产权共有（用）证》是复印件，一审法院对该两组证据不予确认；4、金誉公司提供的《台山市公安消防大队建筑工程消防验收意见书》与待证事实不相关联，一审法院不予确认。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。金誉公司与何成权订立的《厂房租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的规定，为有效合同，应受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。金誉公司已按照约定将租赁物交付何成权，何成权未按照约定的期限支付租金，其行为已违约。何成权主张《厂房租赁合同》未生效和金誉公司违反合同约定致使不能实现合同目的，并以此为由请求解除合同，无事实根据和法律依据，但金誉公司同意于2016年12月22日解除合同，因当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，金誉公司该主张不违反法律规定，一审法院予以采纳。《厂房租赁合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，何成权应根据合同履行期间占有案涉厂房的情况，参照合同约定支付合同解除前的租金。金誉公司请求何成权支付2016年6月、7月、8月的租金合共45000元，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。关于何成权主张金誉公司无权处分案涉厂房且《厂房租赁合同》未经权利人追认，因此合同未生效的问题。所谓处分权能，是指对标的物进行处置，从而决定标的物命运的权能，包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分，指对标的物进行物理上处置的事实行为，如消费某种产品、拆除房屋等；法律上的处分，是指使标的物的所有权发生变动的法律行为，如通过买卖合同移转标的物所有权等。租赁合同中，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，由于租赁物的所有权不发生变动，即出租人不对租赁物进行处分，因此无论出租人是否取得处分权及是否经权利人追认，均不影响租赁合同的效力。对于何成权该项主张，一审法院不予采纳。关于何成权主张金誉公司违反《厂房租赁合同》第六条第11项关于协助办理环保审批手续的约定致使不能实现合同目的的问题。上述条款约定“……乙方（何成权）如有在租赁期间应经营需要对租赁标的物实施合理的供电、供气、供水、通讯、环保、排水、排污、消防、监控、电梯、通风、绿化、搭建、机器设备及辅助设备等相关设施方面的投资，乙方须经甲方（金誉公司）书面同意后由乙方负责进行实施，并由乙方自行办理相关牌照、证照等手续，由此产生的相关费用由乙方全部负责承担。甲方应予配合办理相关手续，并有权对乙方进行的实施进行实时监督。”根据该约定，如何成权需办理环保审批手续，何成权应自行办理并承担相关费用，金誉公司应履行配合义务，即金誉公司履行该条款义务需以何成权的办理行为为前提。何成权既未提供证据证明其曾经申请办理环保审批手续，亦未提供证据证明其催告金誉公司在合理期限内履行配合义务，金誉公司未违反该合同条款约定，对于何成权该项主张，一审法院不予采纳。关于何成权请求金誉公司返还合同保证金20万元的问题。根据《厂房租赁合同》第七条第2点“如乙方（何成权）有下列情形之下，甲方（金誉公司）有权解除本合同，收回租赁标的物并没收合同保证金：（1）乙方无故解除本合同的……（2）乙方拖欠租金两个月或逾期六十日未支付其它款项的……”的约定，何成权的违约行为符合上述条款约定的情形，《厂房租赁合同》现已解除，金誉公司有权没收合同保证金。对于何成权该项请求，一审法院不予支持。关于何成权请求金誉公司停止侵害、排除妨碍并赔偿损失20万元的问题。何成权提供的照片不足以证明其所主张的金誉公司阻止其搬走设备的事实，应承担不利的后果。对于何成权该项请求，一审法院不予支持。综上所述，《厂房租赁合同》于2016年12月22日解除；何成权请求金誉公司返还合同保证金20万元、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失20万元无事实根据和法律依据，一审法院不予支持；何成权应向金誉公司支付2016年6月、7月、8月的租金合共45000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、何成权与金誉公司于2015年8月1日订立的《厂房租赁合同》于2016年12月22日解除；二、何成权于判决发生法律效力之日起十日内向金誉公司支付2016年6月、7月、8月的租金共45000元；三、驳回何成权其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10800元、反诉受理费463元，共11263元，由何成权负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”之规定，本院在二审诉讼中仅围绕何成权的上诉请求进行审理，对双方当事人均未提出上诉的问题不予审理。综合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、涉案的《厂房租赁合同》是否有效？2、如该合同有效并应予解除，双方当事人应当如何承担责任？关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。首先，对于双方于2015年8月1日签订的《厂房租赁合同》的真实性双方并无异议，可见该合同是经双方当事人协商一致的真实意思表示，合同条款内容清晰明确，并不违反法律法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”所规定的导致合同无效的其他情形；其次，根据该合同第一条的约定，金誉公司系将其受委托管理的涉案厂房出租给何成权，合同约定的租赁物明确清晰，何成权对此亦有正确的认知。双方还约定“双方一致同意按现状进行交接；乙方并已充分了解了出租方管理的晶达（台山）织业有限公司和台山市智达制衣有限公司、租赁标的物的全部法律状态（包括但不限于抵押、涉案被诉讼、查封、涉案被执行等），双方交接后，乙方不得以房屋、土地的面积、性质、现状或法律状态不清晰等为由提出抗辩，主张合同违约、无效或以此为由解除合同。”合同签订后，双方开始实际履行，金誉公司于签约当日向何成权交付了出租厂房，何成权接收厂房后开始进场经营，其间并未出现产权人或其他人阻挠、干扰或影响何成权正常经营的情形；再次，何成权主张金誉公司无权处分涉案厂房且《厂房租赁合同》未经权利人追认，因此合同未生效。但在租赁合同中，因租赁物的所有权并不发生变动，出租人对租赁物并不进行所有权处分权能意义上的处分，故出租人是否享有所有权或取得权利人追认，并不影响租赁合同的效力。对此亦可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定进行理解和处理。综上，一审法院对何成权关于涉案《厂房租赁合同》未生效的主张不予采纳正确，何成权上诉坚持认为该《厂房租赁合同》无效，但并无新的事实或法律依据，本院依法不予支持。关于如解除合同双方当事人应当如何承担责任的问题。综前所述，因涉案《厂房租赁合同》合法成立并生效，应受法律保护，故双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。只有在双方当事人约定的解除条件成就时或出现法定解除的情形时，双方才可请求解除合同。何成权在本案诉讼中主张涉案《厂房租赁合同》无效但又请求判决解除本身存在矛盾，而对其请求解除合同的理由：1、双方已于2016年5月30日经协商谈妥终止合同履行；2、金誉公司因未能为何成权办妥环保审批手续和环保证，存在违约行为等，因其在诉讼中既不能提供证据证明上述事实存在，且其主张不符合双方合同的约定，故一审法院认定何成权关于解除涉案《厂房租赁合同》的请求不能成立并无不当，本院予以确认。但根据查明的案件事实，在涉案《厂房租赁合同》有效的前提下，因何成权未按照约定的期限向金誉公司支付租金，其行为已构成违约。金誉公司基于何成权拖欠租金的违约事实，同意于2016年12月22日解除合同，系金誉公司自行处分其民事权利，且并不违反法律规定，故一审法院采纳金誉公司的意见，判决双方订立的《厂房租赁合同》于2016年12月22日解除正确，本院予以维持。何成权主张应确定双方订立的《厂房租赁合同》在2016年5月30日已经终止并无事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，因双方订立的《厂房租赁合同》于2016年12月22日解除且何成权存在拖欠租金的违约事实，一审法院判决何成权向金誉公司支付2016年6月、7月、8月的租金45000元正确；且因何成权主张返还合同保证金20万元、判令金誉公司停止侵害、排除妨碍以及向何成权赔偿20万元的诉讼请求并无事实、法律和合同的依据，一审法院判决驳回何成权其他诉讼请求并无不当，本院予以维持，对何成权的上诉主张和请求不予采纳和支持。综上所述，何成权的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11263元，由上诉人何成权负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢敏忠审 判 员  吴拥军代理审判员  赵 沂二〇一七年七月十二日书 记 员  吴碧如