北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初62391号原告：程澎，男，1972年8月6日出生，汉族，北京嘉禾世纪装饰工程有限公司总经理，住北京市朝阳区，身份证号×××被告：方源，女，1988年3月23日出生，汉族，户籍地河南省汝阳县。被告：龙绍银，男，1975年12月28日出生，汉族，户籍地陕西省大荔县。原告程澎诉被告方源、被告龙绍银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。程澎到庭参加了诉讼，二被告经本院公告送达起诉书及传票，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。程澎向本院提出诉讼请求：1．判令二被告依法给付我2015年12月23日欠缴房屋租赁费2000元及2016年4月1日至2016年9月30日的房屋租赁费84000元（租金是按季度交，2015年12月23日至2016年3月23日为一个季度应该交42000元，二被告只支付了40000元，2016年4月1日至9月30日的房屋租赁费84000元二被告经我多次催促都没有缴纳）；2．判令二被告依法给付我从2016年1月1日至2016年9月30日合同违约金127864．84元（依据合同第9条和第11条规定，每逾期一天违约方按照日租金百分之百支付违约金，被告逾期交纳租金274天）；3．判令我依合同不退还被告押金14000元（依据合同第9条第4款与第11条第2款规定，因为被告将房屋转租给案外人并且没有支付房租，所以我认为二被告违约，并且我联系不到被告我认为合同已经解除）；4．判令二被告退给我从2016年9月30日至10月8日将房屋转租给第三人的租金5000元整（9月30日的时候我想去解除合同然后发现房屋被告转租给案外人了，房屋二被告是2016年9月9日转租给案外人的，我们发现后让案外人搬走的，实际搬走时间是2016年10月9日，5000元是案外人支付给二被告的押金，押金二被告没有退还案外人，所以案外人要求把5000元住满了，二被告与案外人签的合同是到2016年10月8日，案外人要求居住至10月9日）；5．判令二被告赔偿我屋内物品，价值1000元的床头柜一个，价值300元的电视机顶盒一套，因为二被告把卡还有遥控器都弄没了所以需要重新办。损坏的鞋柜价值3000元，鞋柜是真皮包面的，皮被二被告划破扯下来了；6．判令二被告交付自来水费350元、热水费616元、电费257．89元、电视收视费216元、燃气费109．44元（从2015年10月1日计算至2016年10月8日，我是依据房屋交接单上的数与2016年10月8日物品交接单底数的差额计算出的）；7．判令二被告支付房屋换锁费用600元，大门的门锁二被告给换了，也没有给我钥匙，所以我只能再换一把锁，锁现在已经换了。事实理由：2015年9月26日，双方经北京麦田房产经纪有限公司签订房屋租赁协议，租赁期限自2015年10月1日至2017年9月30日。双方于2015年9月27日办理了房屋交付手续，租金标准为14000元／月，支付方式为押一付三，首期租金及押金应于2015年9月26日支付，以后每期租金应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2015年12月23日、2016年3月23日、2016年6月23日、2016年9月23日、2016年12月23日、2017年3月23日、2017年6月23日。截至今日被告只支付了第一季度的租金，第二季度尚有2000元租金未付，第三、四季度租金未支付。且被告又把房子转租给案外人。由此，根据合同第九条第四款的约定，被告已经违约，我有权解除合同，收回房屋。在此期间我屡次催被告缴纳租金及解除合同和收回房屋的事宜，被告均以种种原因多次推诿，拒不交付，甚至经常不接我电话，不回我信息，2016年10月8日我才将房屋收回。综上，我诉至法院，希望贵院支持我的诉讼请求。二被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程澎系北京市朝阳区光华路2号5号楼xxx房屋（以下简称涉案房屋）之所有权人，房屋建筑面积114．89平方米。2015年9月26日，程澎（甲方、出租人）与方源、龙绍银（乙方、承租人）、北京麦田房地产经纪有限公司（居间方、丙方，以下简称麦田公司）签订《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经济版）》（合同编号：BJZL1330871），约定：房屋租赁用途为居住，居住人数为2人[第二条第（一）款]。房屋租赁期自2015年10月1日至2017年9月30日，共计二年，甲乙双方应于2015年9月27日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡视为交付完成（第三条）。租金标准：人民币壹万肆仟元整/月，￥14000，支付方式：押一付三，首期租金及押金应于2015年9月26日支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付，支付日期分别为2015年12月23日、2016年3月23日、2016年6月23日、2016年9月23日、2016年12月23日、2017年3月23日、2017年6月23日[第四条第（一）款]。押金：人民币壹万肆仟元整/月，￥14000，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期间，乙方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用[第四条第（二）款]。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租、分租、转借给他人，不得将本合同项下的权利义务转让给他人或设定担保[第八条第（一）款]。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元；……7、擅自将房屋转租给第三人[第九条第（四）款]。乙方应于租赁期满、合同解除或终止后当日内将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。若乙方未按约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权自行或委托第三人将乙方物品予以处理无需支付乙方赔偿或补偿[第十条第（一）款]。乙方有第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状[第十一条第（一）款]。甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100%支付违约金[第十一条第（四）款]。本合同项下发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉（第十二条）。后程澎将涉案房屋交付二被告，《房屋交接清单》中载明物品中有鞋柜1个、床头柜4个及机顶盒1台。2016年10月9日，程澎与麦田公司签订《房屋交接协议书》，《房屋交割清单》中物品包括鞋柜（坏）1个、床头柜3个及机顶盒1台。案外人李斌在《房屋交接协议书》上签字确认。2017年2月22日，阳光壹佰物业服务有限公司出具《证明》，确认涉案房屋2015年9月27日至2016年12月1日热水费合计616元已结清。北京歌华有线电视网络股份有限公司出具涉案房屋2016年1月至12月的收看维护费发票，金额216元。程澎名下卡号为5124250109399999的招商银行工体支行账户于2015年9月29日收入56000元、于2016年1月19日收入10000元、于2016年1月21日收入10000元、于2016年1月23日收入10000元、于2016年1月26日收入10000元。程澎表示上述款项系二被告交纳的第一季度租金、房屋押金及第二季度部分租金。庭审中，程澎提交方源与案外人李斌的合同复印件一份，欲证明方源未经其书面同意私自转租涉案房屋，构成违约。程澎另提交《关于阳光100公寓E座302室租房事宜的说明及协议》，载明方源在明知非涉案房屋产权人的情况下给李斌租房，于2016年9月30日在房屋产权人的介入下提出解除与李斌的租房合同，但并未退还李斌5000元押金，李斌继续租住涉案房屋，时间为2016年10月1日至2016年10月9日，租金共计7200元，如方源退还李斌押金5000元，则李斌将5000元作为房租另加2200元交与房屋产权人，如方源并未退还李斌5000元，则李斌付给房屋产权人2200元，方源未退还5000元作为债权交由房屋产权人追讨。程澎另提交定额发票12张，总计金额600元，欲证明换锁费用。本院认为：依法成立的合同具有法律效力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中被告并未到庭提交证据证明其与原告签订的《商铺租赁合同》并非其真实意思表示，该合同不违反法律和行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，二被告未按约定支付租金，已构成违约，程澎享有合同解除权，并有权要求二被告承担违约责任。关于合同解除时间，因二被告并未与程澎办理房屋交接手续，故此时间以程澎与麦田公司办理涉案房屋交接手续时间2016年10月9日为准。对于程澎之各项诉求，本院逐一确认如下：就交纳租金之诉讼请求，根据程澎提交银行账户明细显示，二被告交纳了2015年9月26日至2015年12月25日的全额租金42000元、押金14000元、2015年12月26日至2016年3月25日的部分租金40000元，现程澎要求二被告给付欠缴的第二期租金2000元及2016年4月1日至2016年9月30日的租金，有合同依据，本院予以支持，押金抵扣欠缴的租金不予退还。就违约金之诉讼请求，程澎主张之合同条款不适用本案之情况，因其已行使合同解除权，导致合同解除的原因在二被告，因此应适用合同第十一条第一款之规定，二被告应按月租金的100%向程澎承担违约责任。就要求二被告将收取案外人押金直接退给程澎之诉讼请求，现程澎提交之案外人李斌与方源的房屋租赁合同仅为复印件，无法确认方源是否实际收取李斌的押金5000元，即使实际收取，也无法核实方源与李斌之间是否存在纠纷，无法确认该5000元应当全额退还，因此对于此项诉讼请求本院不予支持。就屋内物品损坏之诉讼请求，根据程澎与麦田公司签订的《房屋交接协议书》及《房屋交割清单》，可以确认在二被告租赁涉案房屋期间，床头柜丢失一个、鞋柜损坏，对于此部分损失的价值程澎并未提交相关证据证明，故本院酌情予以确定。就自来水费、热水费、电费、有线电视费、燃气费之诉讼请求，热水费及有线电视费有《证明》或票据佐证，本院根据二被告承租期间酌情予以支持，对于无票据支持之其他诉讼请求，本院不予支持。对换锁费用之诉讼请求，程澎提交之票据并未显示系因换锁产生，故本院对此不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方源及被告龙绍银于本判决生效后七日内给付原告程澎房屋租金七万二千元（已抵扣押金一万四千元）。二、被告方源及被告龙绍银于本判决生效后七日内给付原告程澎违约金一万四千元。三、被告方源及被告龙绍银于本判决生效后七日内给付原告程澎床头柜及鞋柜损失一千元。四、被告方源及被告龙绍银于本判决生效后七日内给付原告程澎热水费五百三十元及有线电视费一百七十元。五、驳回原告程澎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元，由原告程澎负担2568元（已交纳），由二被告负担2112元（于本判决生效后七日内直接给付原告程澎）。公告费260元，由二被告负担（于本判决生效后七日内直接给付原告程澎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  裴小星人民陪审员  崔 军人民陪审员  邱 凡二〇一七年六月七日书 记 员  孙晓琳