江苏省泰州市姜堰区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）苏1204民初5075号	原告（反诉被告）：南通奇正地产咨询有限公司，统一社会信用代码91320621562900879M，住所地海安县海安镇宁海南路138号。	法定代表人：方铭贤，该公司董事长。	委托诉讼代理人：李亚明，上海市恒泰（泰州）律师事务所律师。	委托诉讼代理人：缪登友，江苏凡创律师事务所律师。	被告（反诉原告）：泰州市德驰置业有限公司，统一社会信用代码913212045502329064，住所地泰州市姜堰区姜堰镇锦华园1幢109、209、309室。	法定代表人：徐晓莉，该公司执行董事。	委托诉讼代理人：王建玉，该公司经理。	委托诉讼代理人：王虹，江苏天全律师事务所律师。	原告南通奇正地产咨询有限公司（以下简称奇正公司）与被告泰州市德驰置业有限公司（以下简称德驰公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，原告申请财产保全，本院于2016年12月16日作出（2016）苏1204民初5075号民事裁定：冻结被申请人泰州市德驰置业有限公司银行存款5280000元或查封其等额财产，并依法采取了保全措施。审理中，被告提出反诉，本院经审查与本诉合并审理。依法组织双方当事人于2016年10月27日、2017年1月9日进行证据交换，依法适用普通程序于2017年6月9日、7月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李亚明、缪登友、被告（反诉原告）委托诉讼代理人王建玉、王虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告向本院提出诉讼请求：被告立即偿付所欠原告销售代理酬金5172151元及滞纳金（自2013年11月1日起按年利率0.3%计算至实际付款之日止，其中至2016年10月31日的滞纳金为46549元）。事实与理由：2010年4月18日，原、被告就被告开发的“德驰金郡花园”项目签订代理销售合同及补充协议各一份。合同签订后，原告依约完成了项目绝大部分房产销售。根据双方约定，截至2013年10月31日被告应支付原告代理酬金5172151元。原告多次催要未果。	被告辩称，按照合同约定，原告应得代销酬金为2803351.23元，而非其诉称的5172151元（不包含被告已预付的5536074.21元），原告应当退还多付的2732722.98元；原告应按照合同约定承担代理销售期间的广告推广费1845934.78元；原告应当赔偿被告损失396541.05元。请求驳回原告的诉讼请求。	反诉原告向本院提出反诉请求：1、反诉被告退还代销报酬2732722.98元；2、承担广告推广费1845934.78元；3、赔偿损失396541.05元。审理中，反诉原告增加反诉请求：4、反诉被告承担违约金100000元；5、反诉被告承担待摊费用及面积差费用94304.26元。事实与理由同其作为被告的辩称意见。	反诉被告辩称，反诉原告错误理解合同条款进行计算，其尚未付清销售代理费用，不存在超付的情形，故请求驳回反诉原告的第1项反诉请求；反诉被告代理并不包含广告，广告的费用由对方负担，故广告费的负担与反诉被告没有关系；反诉被告在代理销售过程中不存在任何过错，不应承担相应的损失；反诉原告主张的违约金100000元没有合同依据；分摊费用应由反诉原告自行承担，面积差要求反诉原告提供双方或者房管局确认的依据。	经审理查明，2010年4月18日，奇正公司（承包方、乙方）与德驰公司（委托方、甲方）签订德驰金郡花园项目代理销售合同一份，约定：第一条词语定义1.1.（3）“开盘”：指代理销售的房屋在取得预售许可证并且具备本合同约定的开盘条件后，公开向社会发售（5）“平均底价”：甲方要求乙方须完成代理销售的房屋每平方米最低平均单价。德驰金郡项目销售考核价格明细表下：多层住宅预计销售单价3550元，高层住宅预计销售单价3700元，一层沿街商铺预计销售单价10000元，储藏室（汽车）预计销售单价3200元，储藏室（非机动车）预计销售单价2800元。综合说明：本表内的预计销售单价为甲方考核乙方工作业绩的平均基准价，并根据此平均基准价制定《一房一价底价表》，在《一房一价底价表》的基础上制定对外《销售一房一价表价表》（以下简称销售表价），超出部分的价格双方根据合同约定进行分成；双方在开盘前30天内确定最终销售考核价格作为合同考核的依据，但无论出现任何情况都不得低于本表内约定的销售考核价格。（6）“销售表价”：指由乙方以销售考核价格为平均价，并根据每套房屋的面积、朝向和其他相关条件以一房一价的方式制作的并经甲方确认的每套房屋对外销售的最低底价。乙方不得以低于销售考核价格的方式进行销售。也不得低于经甲方批准变更后的一房一价表价表上列举的价格进行销售。（7）“单位溢价”：合同单价超出该套房屋销售考核价格部分，称为单位溢价。（溢价款以全部完成销售后才能根据综合销售总价计算得出）。（8）“完成销售”：指乙方按甲方委托代理销售的房屋，完成预、出售签约、首付款（≥30%总价）到甲方账户、合同在房地产交易中心备案登记、同时办妥银行按揭贷款和抵押手续并以贷款银行批准该笔贷款函后30日为止。（如为分期付款，则以房款收到80%以上），定义为该套房源“完成销售”。完成销售之后，乙方仍有义务完成本合同约定的辅助服务。（9）“可结算房屋”：是购房者签订预售合同且支付首付款（≥30%总价）到甲方账户的房屋。销售房屋达到可结算房屋界定后即具备了酬金的结算条件。（10）“代销率”：乙方在代理期内完成销售的建筑面积占全部可代理销售房屋建筑面积的百分比。第二条销售代理及相关服务内容本合同履行过程中，乙方应提供如下服务：2.1产品企划、广告策划服务。2.2代理销售服务。2.2.1乙方须委派有资深经验的项目经理和销售人员（以下统称“乙方工作人员”）负责本项目的代理销售事宜，在甲方授权范围内，处理销售过程中的一切工作。2.2.3房屋销售款项或销售过程中向客户收取的所有费用，均由甲方负责收取。甲方将安排财务人员，于接待中心（售楼处）内收取费用，配合乙方开展销售工作。第三条代理销售期限和开盘条件3.1除非双方另有书面约定或在本合同内另有约定，本合同约定的代理销售期限自甲方取得预售许可证之日起至本项目代销房屋符合交付条件后三个月止。甲乙双方根据本合同约定，提前解除合同时除外。3.2本项目在甲方具备预售许可证、售楼处建成后为符合开盘条件。具体开盘日期，由甲方根据工程进度和销售需要，以书面形式通知乙方。第四条代销指标及代销服务报酬4.1本项目委托乙方代理销售的房源，根据工程进度，可分阶段申请取得预售许可证，也可一次性取得预售许可证。4.2甲方对乙方的代理销售指标为自甲方取得预售许可证之日起，考核分为五个阶段：第一阶段：开盘60天内完成可销面积的40%；第二阶段：开盘150天内完成可销面积的60%；第三阶段：开盘240天内完成可销面积的80%；第四阶段：开盘330天完成可销面积的90%；第五阶段：开盘365天完成可销面积的95%以上。以上均以实际签订合同面积为准。4.3乙方必须不折不扣地按时完成上述代理销售指标，期间无论因何种情由皆不能成为乙方免责的理由（能证明甲方有主观过错的除外）。未能达到的，甲方有权根据4.6（1）条约定以乙方违约解除本合同。4.4在计算4.2条所列明的代销指标和进度时间时，计算代销指标时，乙方自行销售的客户需要达至合同约定的“可结算房屋”目标。4.5代销报酬的计算方法约定如下：（1）按乙方代销房屋达到可结算房屋界定的房屋预售合同约定的总房价款之和的1.5%计算代销酬金（溢价部分除外）；按本合同5.1（2）的约定支付代理酬金。如乙方未能达成本合同4.2条约定的销售指标，则代销酬金按1.2%计算。且溢价部分不得计算代销报酬。（2）溢价部分甲方得70%，乙方得30%。（3）上述代销服务报酬中，不仅仅包含代理销售的报酬，而且还包括乙方提供2.1条约定的“产品企划、广告策划服务”和2.3条约定的“辅助服务”的报酬，甲方不另行支付由此产生的任何费用。（4）本合同其它条款中，“正常报酬”的定义与此处相同。4.6乙方未能按上述节点完成代销指标，甲方以下列形式追究乙方责任：（1）乙方未能按照本合同4.2约定完成代销指标的，甲方可以再给予乙方壹个月的宽限期。壹个月的宽限期截至时，若乙方仍未完成销售指标，甲方有权解除本合同，除本合同另有约定外不给予乙方任何形式的补偿。（2）对于合同解除时，对乙方已经完成的销售业绩，按照乙方实际销售总房款（扣除溢价之后的价款）的1.2%计算乙方的代理酬金。至于溢价部分，甲方按照乙方应得溢价款总额的60%支付给乙方溢价报酬（以上计算均以客户房款实际到账30%并得到贷款银行批准该笔贷款函视为全额到款）。此外甲方无须支付乙方任何其他费用。第六条合同生效与终止6.1本合同自双方签字、盖章后生效。6.3本合同履行过程中，出现下列情况之一的，甲方有权终止合同，且不承担违约责任：（2）乙方未达成代销指标，甲方按照4.6条的约定解除合同。6.5无上述理由，任何一方均有权中途解除合同，在解除有效的前提下，提前解除的一方应支付给对方总计壹拾万元的违约金。但任何一方均不得向对方主张可得利益（或称预期利益）赔偿的要求。6.6若甲方根据本合同6.5约定单方面解除本合同的，则乙方已经完成的销售业绩，按照乙方实际销售的总房款（扣除溢价之后的价款）计算乙方的代理酬金。至于溢价部分，甲方按照溢价款总额的20%支付给乙方溢价报酬（如因甲方原因解除合同，则以上计算均以客户房款实际到账30%并得到贷款银行批准该笔贷款函视为全额到款；如因乙方提出解除合同，则以上计算按照实际到账金额计算）。此外甲方无须支付乙方任何其它费用。第七条违约、索赔和争议7.1本合同生效后，如因甲方或乙方的过错导致本合同无法履行而解除的，过错方须承担6.5条约定的违约金。7.2甲方未在上述约定时间支付乙方酬金的，每超过一天，按应付款项的同期银行活期存款利息支付滞纳金。第八条其他约定8.2乙方应按甲方确认的《商品房认购合同》、《商品房预售合同》和《商品房销售合同》样本与购房者签订合同，与合同样本有出入的条款（包括补充条款、附件内容）在网上销售前须经甲方委托人员（以书面授权委托为准）审核并加盖甲方公章予以确认。8.4甲方委派财务、行政人员，负责房屋销售的收款和合同的审核、归档工作，配合乙方完成相关登记手续。8.5经甲方以书面形式批准的模型、展板、楼书、户外广告、房展、媒体宣传、推广活动等推广、展示与项目总销售金额1%的广告费用（包括境外推广费用）由甲方支付。项目的推广、展示与广告计划及费用预算由乙方策划并需经甲方书面认可。广告发布合同及制作合同由甲方直接对外签订，相关费用由甲方直接支付；等。该代理销售合同左上角印有“德驰集团”字样。后奇正公司（乙方）与德驰公司（甲方）签订《德驰金郡项目代理销售合同》补充协议，载明：甲方和乙方于2010年4月18日共同签署了《德驰金郡项目代理销售合同》，现双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就《德驰金郡项目代理销售合同》第一条中第6条关于“平均底价”订立以下补充协议。合同内容补充部分：将《德驰金郡项目代理销售合同》第一条中第6条“德驰金郡项目销售考核价格明细表”内标明的高层部分“平均底价”高层为3700元/平米进行变更：其中高层A4、A5变更为“平均底价”4500元/平米；A1、A2、A3“平均底价”蓄水前根据市场价格重新拟定。	2010年12月14日，德驰公司取得德驰金郡花园4、5、6#楼商品房预售许可证；2011年1月10日，德驰公司取得德驰金郡花园7#楼商品房预售许可证；2011年3月18日，德驰公司取得德驰金郡花园2、3#楼商品房预售许可证；2011年8月29日，德驰公司取得德驰金郡花园1#楼商品房预售许可证；2011年10月28日，德驰公司取得德驰金郡花园11#楼商品房预售许可证；2011年12月21日，德驰公司取得德驰金郡花园12#楼商品房预售许可证；2012年10月26日，德驰公司取得德驰金郡花园9#、10#楼商品房预售许可证。	2013年9月23日，德驰公司向奇正公司出具工作联系函，载明：从2010年4月19日贵我双方合作以来，双方本着诚信、互利的原则，合作良好。目前德驰地产金郡项目出现销售业绩不理想，使双方利益受到很大影响，针对此情况，为推动下阶段销售进展，双方更好地开展各自工作，特将2010年4月19日至2013年7月30日销售工作小结如下：一、2010年至2012年销售情况如下：1、1-7号楼共销售163套，销售率97%。2、11-12号楼共销售177套，销售率65%（2011年10月、12月开盘）。3、9-10号楼共销售26套，销售率11.2%（2012年10月开盘）。据双方合同约定，以上目标贵方均未按时完成，特别是11-12号楼，9-10号楼。即开盘60天内完成可销售面积的40%，开盘150天内完成60%，开盘240天内完成80%，开盘330天内完成90%，开盘365天完成95%以上。据双方合同约定，本项目的营销推广费用控制在1%以内，至目前营销推广费用为：1、2010年-2012年，德驰金郡共销售房屋366套，合同金额179268067元，其使用营销推广费用3608693元，按约定超支1816013元。2、2012年德驰金郡共销售房屋41套，合同金额19210395元，共使用营销推广费用695243元，按约定超支503140元。以上年度共超支营销推广费用2319153元。二、2013年1月至7月销售情况如下：德驰金郡2013年1-7月份共签约76套，合同金额38752190元，共使用营销推广费用432056.6元，按约定超支44535元，从2013年1月起，我司对贵司的营销推广费用进行了控制，保证月度不超标，力争弥补已超标部分。三、2010-2013年7月佣金结算情况：1、我方已支付给贵方佣金5909109.54元。2、预留房屋溢价2172062.56元，预留车棚溢价103170.87元。3、预留房屋佣金354101.28元，预留车棚佣金23552.29元。4、暂扣款项580000元。按约定，以上未付款为双方结案时结算并支付，如中途有异常情况，该款项将无法计算，导致最终无需支付。如贵司没有具体可行的措施，我司建议按以下方案进行。按双方事前制定并认可的月度销售目标的完成情况结算并支付当月佣金，结算方法如下表：																											完成销售目标比例																							50%以下																							51%-70%																							71%-90%																							91%-99%																							100%																															结算佣金比例																							0																							60%																							80%																							90%																							100%																（注：双方已同意，2013年9-12月份总销售目标为122套，9月份22套，10月份49套，11月份22套，12月份29套）。请贵司在2013年9月25日前拿出可行方案，双方同意后可执行，如贵方不按时提出可行方案，我方则按以上建议方案执行。	2013年10月12日，德驰公司发出解除代理销售合同通知书，载明：截至2013年10月10日，贵公司未能完成双方签订的《代理销售合同》第4.2约定的销售指标，根据合同第4.6.（2）的约定，我公司决定于即日起与贵公司解除代理销售合同。合同解除后，双方应当按照合同第4.5.（1）约定的“代销酬金按1.2%计算。并溢价部分不得计算代销报酬”结算佣金等往来款项，望贵公司做好撤场准备，在收到本通知7日内办理完毕移交手续。	2014年6月3日，奇正公司以商品房委托代理销售合同为由将德驰公司诉至泰州市中级人民法院，后德驰公司提起反诉，案号：（2014）泰中商初字第0116号。后奇正公司、德驰公司均申请撤诉，该院于2016年4月1日裁定：准许本诉原告奇正公司、反诉原告德驰公司撤回起诉。	（2014）泰中商初字第0116号案件审理中，奇正公司委托苏州万隆永鼎会计师事务所有限公司对奇正公司编制的《德驰金郡佣金计算表》进行复核，苏州万隆永鼎会计师事务所有限公司于2015年12月27日出具苏万隆咨字（2015）第3-002号关于德驰金郡花园项目佣金及溢价计算的复核报告，该复核报告显示：奇正公司代理销售德驰金郡花园应取得的佣金和溢价合计为8099807元。具体分为五个部分计算佣金及溢价：	第一部分在代理合约规定的期限内，已完成销售指标，且已收全房款的，佣金按底价总价的1.5%计算，溢价分成按溢价金额的30%计算，结果如下：	（1）根据奇正公司介绍，截至2013年10月31日，多层2-7#楼已销面积16695.36平方米，签约总价为75551376元，底价单价为3550元，底价总价为59268534元，溢价金额为16282843元；佣金按底价总价的1.5%计算，溢价分成按溢价金额的30%计算，应取得佣金889028元，溢价4884856元，佣金及溢价合计5773884元。	（2）截至2013年10月31日，多层车棚已销面积1096.15平方米，签约总价为3255184元，底价单价为2800元，底价总价为3069220元，溢价金额为185964元；佣金按底价总价的1.5%计算，溢价分成按溢价金额的30%计算，应取得佣金46039元，溢价55793元，佣金及溢价合计101832元。	（3）截至2013年10月31日，多层车库已销面积1905.79平方米，签约总价为6914178元，底价单价为3200元，底价总价为6098528元，溢价金额为815650元；佣金按底价总价的1.5%计算，溢价分成按溢价金额的30%计算，应取得佣金91478元，溢价244695元，溢价及佣金合计336172元。	（4）据奇正公司介绍，多层2-7#楼及车库、车棚已全部收款，且按合约完成销售目标，故佣金按底价总价的1.5%计算，溢价分成按溢价金额的30%计算。	（5）据计算，多层2-7#楼及车库、车棚共应取得佣金及溢价合计6211888元。	第二部分在代理合约规定的期限内，未完成销售指标，但已收全房款的，佣金按签约总价的1.2%计算，不计算溢价，结果如下：	（1）根据奇正公司介绍，截至2013年10月31日，多层1#楼已销面积1292.05平方米，签约总价为7935162元，按签约总价的1.2%计算应得佣金95222元。	（2）高层9-12#楼已销面积29921.99平方米，签约总价135869683元，按签约总价的1.2%计算应得佣金1630436元。	（3）高层车棚已销面积246.37平方米，签约总价1226678元，按签约总价的1.2%计算应得佣金14720元。	（4）据奇正公司介绍，多层1#楼、高层9-12#楼，虽已收全款，但因未在合约规定的期限内完成销售指标，故佣金按签约总价的1.2%计算，不计算溢价。	（5）据计算，多层1#楼、高层9-12#楼及车棚共应取得佣金1740378元。	第三部分首付大于30%，按揭已办理，按签约总价的1.2%计算佣金，不计算溢价，结果如下：	根据奇正公司，截至2013年10月31日，首付超过30%，已办妥按揭的高层9-12#楼，共销售面积2561.53平方米，签约总价11409627元，按签约总价的1.2%计算，应取得佣金136916元。	第四部分采用分期+贷款方式销售，按实际收款金额的1.2%计算佣金，不计算溢价，结果如下：	根据奇正公司介绍，截至2013年10月31日，高层9-12#楼采用分期+贷款方式销售，已销面积327.85平方米，签约总价1496538元，已收房款396538元，按收款金额的1.2%计算，应取得佣金4758元。	第五部分采用借款方式销售，按实际收款金额的1.2%计算佣金，不计算溢价	根据奇正公司介绍，截至2013年10月31日，高层9-12#楼采用借款方式销售，已销面积251.45平方米，签约总价1072030元，已收房款488888元，按收款金额的1.2%计算，应取得佣金5867元。	该复核报告另附附件一（1）款清房源表，其中签约总价230752260元；附件一（2）款未清房源表，其中签约总价13978194元，已收款5124053元。	审理中，奇正公司、德驰公司均认可2-7号楼完成销售进度。	以上事实，有德驰金郡花园项目代理销售合同、《德驰金郡项目代理销售合同》补充协议、商品房预售许可证、2013年9月23日工作联系函、解除代理销售合同通知书、（2014）泰中商初字第0116号民事裁定书、复核报告及奇正公司、德驰公司当庭陈述等证据予以证明。	本案的争议焦点是：1、奇正公司应得报酬金额，德驰公司有无多付报酬；2、奇正公司与德驰公司之间广告推广费应如何分担，奇正公司应否承担广告推广费1845934.78元；3、德驰公司主张赔偿损失、承担违约金、待摊费用有无合同及法律依据。	关于争议焦点1，本院认为，代理销售合同涉及平均底价、销售考核价格明细表、平均基准价、一房一价底价表、销售一房一价表价表等多重概念。审理中，德驰公司虽向本院提供了一房一价表价表，但该表价表系德驰公司单方制作，奇正公司不予认可，故不能认定其真实性。德驰公司虽提交了商品房价格备案表意欲证明这是奇正公司、德驰公司在开盘前确定的表价，但作为德驰公司向原姜堰市物价局提供的价格备案表，并不当然对奇正公司具有拘束力，且奇正公司不予认可，故对德驰公司提交的该证据及该证据的证明目的，本院不予采信。代理销售合同中印有“德驰集团”字样，可推定该合同文本系由德驰公司提供，在对文本内容理解发生争议时，应作出对德驰公司不利的解释。德驰公司作为委托方和合同本文的提供方，未能合理解释上述概念的区别并提供符合上述概念的相应证据，由此产生的不利后果应由德驰公司负担。事实上，德驰公司在期间与奇正公司计算佣金时亦未就上述概念进行明确区分，故本院认定概念含义混同，不作区分。	根据代理销售合同4.1条的约定，德驰公司可分阶段申请取得预售许可证，事实上案涉销售房源亦系分7次领取预售许可证，德驰公司分阶段领取预售许可证导致奇正公司的销售进度、业绩、考核必然也分为7个阶段。该七个阶段彼此相互独立，可以独立适用代理销售合同。德驰公司不得以代理销售合同4.6约定对完成销售指标的2-7号楼解除合同，德驰发出解除代理销售合同通知书适用的应是未完成销售指标的1、9、10、11、12号楼。对于上述不同两种情形，应根据代理销售合同的不同约定分别计算代理酬金。德驰公司虽在工作联系函中明确“如中途有异常情况，该款项将无法计算，导致最终无需支付”，但该内容仅为德驰公司单方意思表示，德驰公司无证据证明奇正公司予以认可，故对德驰公司据此要求统一按1.2%结算代理酬金的理由，本院不予采信。德驰公司虽发送解除代理销售合同通知书及在庭审中辩称“代销酬金按1.2%计算。并溢价部分不得计算代销报酬”，但因该理解与代理销售合同文本精神不符，故本院不予采信。	本案中，奇正公司陈述其销售总金额是242161906.67元。德驰公司则认为实际销售总金额为233612602.17元，且认为奇正公司亦提出过该金额。后奇正公司根据德驰公司在本院提交的合同售价明细表计算出的销售总金额是247024465元。德驰公司认为销售总金额247024465元中包含德驰公司自行销售的，并提交（2014）泰中商初字第0116号案件中奇正公司委托苏州万隆永鼎会计师事务所有限公司出具的苏万隆咨字（2015）第3-002号关于德驰金郡花园项目佣金及溢价计算的复核报告，德驰公司对其中奇正已经实际完成的销售总金额235876318元（实为235876313元）予以认可。对此本院认为，无论奇正公司、德驰公司在另案中陈述过何种销售总金额，都因未经法院确认而可以在本案中主张新的金额，但奇正公司、德驰公司对自己主张的金额均应提交相应的证据予以证明。奇正公司认为销售总金额为复核报告中款清房源表中签约总价230752260元加上款未清房源表中签约总价13978194元，合计244730454元；德驰公司认为销售总金额为复核报告中款清房源表中签约总价230752260元加上款未清房源表中已收款5124053元，合计235876313元。本院认为，从德驰公司提交的合同售价明细表计算出的销售总金额看，其已超出复核报告中的244730454元（款清房源表中签约总价230752260元加上款未清房源表中签约总价13978194元），德驰公司虽辩称其中有德驰公司自行销售的房源，但未能提交相应的证据予以证明，故本院认定本案所涉的销售总金额为244730454元。对德驰公司辩称的其余销售总金额，本院不予采信。原告在本案中主张的销售总金额为242161906.67元未超出本院确认的销售总金额为244730454元，故对其主张的该销售总金额，本院予以准许。同时复核报告中对相应概念的使用及计算的方式与本院前文确认一致。据此，本院确认奇正公司应结算佣金、溢价合计8068984.43元[8099807元-（244730454元-242161906.67元）×1.2%],扣除奇正公司认可的德驰公司已付代理酬金（即佣金、溢价款）5536075.02元，德驰公司尚应支付奇正公司代理酬金2532909.41元。奇正公司超出诉讼请求部分，无证据加以证明，本院不予支持。德驰公司辩称代销酬金为2803351.23元的理由不能成立，本院不予采信。德驰公司反诉要求奇正公司退还多付款项2732722.98元的反诉请求，与本院查明事实不符，本院不予支持。	关于争议焦点2，本院认为，根据代理销售合同2.1及8.5的约定，与项目总销售金额1%的广告费用由德驰公司支付，即超出部分的广告费用应由奇正公司支付。本案中，奇正公司工作人员申道祥签字确认的推广费用金额为4109651.80元，德驰公司应承担的金额为2447304.54元（本院确认的销售总金额×1%），尚余1662347.26元广告推广费应由奇正公司负担，德驰公司要求奇正公司支付广告推广费1662347.26元的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。奇正公司辩称其无权控制任何广告费用的审批和支出而不应承担广告推广费与合同约定不符，本院不予采信。	关于争议焦点3，本院认为，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，奇正公司接受德驰公司委托从事营销活动，德驰公司向奇正公司支付佣金及其他报酬，属于有偿委托。根据代理销售合同8.2约定，奇正公司系按德驰公司确认的合同样本与购房者签订合同，同时8.4约定，德驰公司委派财务、行政人员，负责房屋销售的收款和合同的审核、归档工作，可见合同样本的提供、审核、归档工作均归德驰公司。德驰公司虽向本院提交部分商品房买卖合同，但上述买卖合同并不能证明系由奇正公司在签订合同时错误填写为封闭阳台，作为合同审核责任方的德驰公司在合同审核时亦未提出异议。德驰公司虽向本院提交德驰金郡11、12#楼部分房屋阳台全封闭费用明细表，但因该明细表系德驰公司单方制作，并未得到奇正公司认可，故本院不予采纳。综上，德驰公司主张要求奇正公司赔偿经济损失69721.05元的反诉请求，与合同约定不符，且没有证据证明，本院不予支持。德驰公司陈述“8#、9#、10#楼的户型设计方案最初系奇正公司提出变更，后奇正公司又再次变更”的意见，未能提交证据加以证明，且奇正公司不予认可，德驰公司虽提交了合同及发票，但无法证明与其主张之间的关联，故对德驰公司的上述证据，本院不予采纳，对德驰公司据此要求奇正公司分摊修改设计费396541.05元的反诉请求，本院不予支持。	德驰公司根据代理销售合同6.3（2）、6.5、7.1的约定主张违约金100000元。本院认为，根据代理销售合同6.3（2）的约定，奇正公司未达成代销指标，德驰公司可以按照4.6的约定解除合同。而4.6条并未约定违约金条款。故德驰公司以此主张违约金100000元，与合同约定不符，本院不予支持。代理销售合同6.5约定的是无正当理由中途解除合同的，由提出解除的一方支付给对方100000元违约金，而本案合同的解除与合同该条款不符，不应适用该条款主张违约金100000元。代理销售合同7.1约定系因奇正公司或德驰公司的过错导致本合同无法履行而解除的，过错方须承担6.5条约定的违约金，本案中奇正公司未能完成约定的销售指标导致的后果是德驰公司可以按照4.6条的约定解除合同，并不能证明奇正公司在此过程中存在过错，故德驰公司亦无权依据代理销售合同7.1的约定主张违约金100000元。综上，德驰公司要求奇正公司支付违约金100000元的反诉请求，与合同约定不符，本院不予支持。	德驰公司要求奇正公司承担待摊费用及面积差费用合计94304.26元，并提交明细表等相应证据，奇正公司虽最初予以否认，但庭审中奇正公司最终认可该94304.26元由其负担。故本院予以确认。德驰公司要求奇正公司支付待摊费用及面积差费用合计94304.26元的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。	综上，本院认为，原、被告签订的代理销售合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。合同履行中，原告完成了部分委托事务，被告未能支付相应的代理酬金，应承担继续支付之责。原告要求被告支付代理酬金2532909.41元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告未能按约支付上述代理酬金构成违约，故原告主张滞纳金（以2532909.41元为基数自2013年11月1日起按年利率0.3%计算至实际付款之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告支付广告推广费1662347.26元的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付待摊费用及面积差费用合计94304.26元的反诉请求，反诉被告庭审中予以认可，本院予以支持。其余诉讼请求及反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款之规定，判决如下：	一、被告泰州市德驰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南通奇正地产咨询有限公司代理酬金2532909.41元及滞纳金（以2532909.41元为基数自2013年11月1日起按年利率0.3%计算至实际付款之日止）；	二、反诉被告南通奇正地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告广告推广费1662347.26元、待摊费用及面积差费用94304.26元，合计1756651.52元；	三、驳回原告其余诉讼请求；	四、驳回反诉原告的其余反诉请求。	如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本诉案件受理费48352元，财产保全费5000元，合计53352元，由原告负担27224元，被告负担26128元（被告应负担的案件受理费、财产保全费合计26128元由被告向原告直接支付，本院不再退还，由被告于判决生效后十日内向原告支付）；反诉案件受理费46718元，依法减半收取23359元，由反诉原告负担15135元，反诉被告负担8224元（反诉被告应负担的反诉案件受理费8224元由反诉被告向反诉原告直接支付，本院不再退还，由反诉被告于判决生效后十日内向反诉原告支付)。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。	审 判 长  周爱兰	代理审判员  陈 祥	人民陪审员  翟智娟	二〇一七年七月二十六日	书 记 员  王 雯	附法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行搜集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。	人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。	《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》	第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。	在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。