上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初27715号
原告高伟，男，1988年2月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告冯筱青，女，1987年10月24日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托代理人沈桂华，上海申浩律师事务所律师。被告何培敏，男，1956年5月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被告吴静珠，女，1956年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告何亮，男，1988年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托代理人范海平，上海新望闻达律师事务所律师。原告高伟、冯筱青诉被告何培敏、吴静珠、何亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告高伟、冯筱青及其委托代理人沈桂华，被告何培敏、三被告共同委托代理人范海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高伟、冯筱青诉称，2015年12月18日，在上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间下，原告与被告就购买上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间协议》，约定房价款人民币(以下币种同)230万元。2016年1月9日，原告与被告签订了网签版本《上海市房地产买卖合同》，原告先后按约支付给被告房价款70万元。2016年2月22日，原告向中国银行上海张杨路支行办理按揭贷款手续，之后多次通知被告协助提供贷款银行卡等材料，但被告都拒绝提供，导致原告贷款无法审批。2016年3月14日，被告向居间方表示不愿出售该房屋，愿意赔偿违约金。原告于2016年3月19日向被告发函要求其配合办理审税及贷款相关事宜。2016年3月20日和2016年4月5日，原告又找被告面谈，被告仍不配合原告办理相关手续，甚至提出原告需要加价40万元才配合过户。所以，原告诉至法院要求：1、判令被告协助原告办理系争房屋的产权登记过户至原告名下的手续；2、判令被告在本案判决生效后十日内将前述房屋交付原告；3、判令被告赔偿原告逾期过户违约金(以已付房款为基数，从2016年3月15日起计算至实际过户之日止，按照每日万分之五的标准计算)；4、本案诉讼费用由被告负担。被告何培敏、吴静珠、何亮辩称，不同意原告的诉讼请求，被告不存在违约情形。合同约定的过户时间还未到，原告又未按约付款，被告是没有义务配合原告过户和交房的。实际上，原告的贷款审批不出，在贷款无法办出的情况下，双方应当对合同进行协商变更。经审理查明，2016年1月9日，在上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间介绍下，原告高伟、冯筱青(买受人、乙方)与被告何培敏、吴静珠、何亮(卖售人、甲方)签订了一份《上海市房地产买卖合同》。在合同中，第一条约定，乙方受让甲方自有的杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计230万元。第四条约定，甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，在2016年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方逾期交房的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的逾期违约金外，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款(一)第5条第一款约定，甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式支付部分房款，同时积极配合乙方办理贷款手续，及时提供身份证件、户口本、婚姻证明、贷款银行卡、共有人同意出售声明书等乙方贷款银行所需材料。若因甲方迟延提供贷款所需材料致乙方未能及时办妥贷款，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。附件三付款协议约定，1、本合同签订后，乙方已支付的定金10万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同并办理本合同公证手续(若需)后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款60万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款70万元。甲方收到首期房价款后应优先用于注销抵押。2、甲方应于本合同签订后抵押权人许可的最短超时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押。若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由甲方自筹。3、乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款160万元。乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。乙方应于办妥以其为权利人的产权证及他项权利证书后叁个工作日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款资料送至贷款银行，由贷款银行将贷款直接划入甲方指定账户。2015年12月20日，被告何培敏、何亮出具收款收据确认收到原告支付的2万元。2015年12月23日，被告何亮出具收款收据确认收到原告支付的8万元。2016年1月9日，被告何亮出具收款收据确认收到原告支付的60万元。2016年3月19日，原告向被告何培敏、吴静珠、何亮邮寄《催告函》，催告被告于2016年4月15日前完成审税以及贷款上交材料。若因被告不配合审税及贷款相关事宜而导致双方交易不能正常完成过户手续，将视为恶意违约。该《催告函》于2016年3月25日到达被告处。以上事实，由原告高伟、冯筱青提供的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、收款收据、汇款凭证、《催告函》、上海市房地产登记簿，以及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。被告何培敏、吴静珠、何亮不配合原告高伟、冯筱青办理审税及贷款的行为，直接导致未能在合同约定的2016年5月15日之前办理过户手续后果的发生，属于违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在合同履行过程中，原告高伟、冯筱青已经按照合同约定向被告何培敏、吴静珠、何亮支付了首期房价款70万元，现原告高伟、冯筱青已将剩余购房款160万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证，故原告高伟、冯筱青要求被告何培敏、吴静珠、何亮协助过户及交付系争房屋的诉讼请求，本院应予支持。此外，关于原告高伟、冯筱青提出的被告支付逾期过户违约金(以已付房款70万元为基数，从2016年3月15日至实际过户之日止，按照每日万分之五标准计算)的诉讼请求，本院认为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金计算标准降低至日万分之三。同时，根据合同第六条约定，在2016年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，所以被告何培敏、吴静珠、何亮应于2016年5月16日开始承担逾期过户的违约责任。关于被告提出合同约定的过户时间未到、原告未按约付款、被告没有义务配合原告过户的抗辩，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告何培敏、吴静珠、何亮于本判决生效之日起十日内协助原告高伟、冯筱青办理将上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记至原告高伟、冯筱青名下的手续；二、被告何培敏、吴静珠、何亮于本判决生效之日起十日内向原告高伟、冯筱青交付上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告何培敏、吴静珠、何亮应于本判决生效之日起十日内支付原告高伟、冯筱青逾期过户违约金，以70万元为基数，按日万分之三标准自2016年5月16日起计算至实际过户之日(房地产交易中心受理日期)止；四、原告高伟、冯筱青应在上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理后当日支付被告何培敏、吴静珠、何亮购房款尾款160万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,244元，减半收取计12,622元，保全申请费5,000元，共计17,622元，由被告何培敏、吴静珠、何亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王保林
二〇一六年七月一日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。