江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1012民初6432号原告：黄旭俊，男，1972年4月25日出生，汉族，住扬州市江都区。委托代理人：任天松，男，1948年5月11日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：石诗忠，男，1969年10月3日出生，汉族，住扬州市江都区。委托代理人：滕天宇，江苏江业律师事务所律师。原告黄旭俊与被告石诗忠房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告黄旭俊及其委托代理人任天松，被告石诗忠及其委托代理人滕天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄旭俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋租金1万元(时间自2016年10月1日至2016年11月8日，按年租金10万元计算)、违约金2万元，合计3万元；2、判令解除原、被告双方签订的租赁协议，并要求被告立即搬离租赁房屋，如数完好交回登记清单中载明的租赁财产。事实和理由：原、被告双方于2013年10月1日签订协议书一份，约定原告将其所有的位于丁伙镇邢桥路6号的日月休闲城（含浴室、饭店）出租给被告，租期自2013年10月1日起至2019年9月30日止，6年租金合计59万元，每年的租金应当在当年10月1日前一次性付清，并约定协议在履行过程中，如遇一方违约，则违约方应向另一方支付违约金2万元。上述协议签订后，被告在2016年10月1日前未按约定交纳租金，后经原告多次催要，其仍拒不交付，其已构成违约，故原告诉至法院。其提供的证据有：1、2013年10月1日，原、被告双方签订的协议书（含附件：财产清单）一份，证明原告将其所有的位于丁伙镇邢桥路6号的日月休闲城（含浴室、饭店）出租给被告，双方对租金、租期等权利义务进行约定的事实；2、证人王某、马某证言各一份，证明原告同意对租赁房屋的锅炉进行改造并支付改造费用的事实。被告石诗忠辩称，1、原、被告于2013年10月1日签订协议书，约定被告租赁原告所有的日月休闲城是事实，且2016年9月30日之前的租金，被告已全部给付；2、自2016年10月1日起的租金，被告至今之所以未缴纳，是行使先履行抗辩权，原因是丁伙镇政府下发了《关于成立丁伙镇燃煤锅炉专项整治工作领导小组的通知》，根据该通知，被告所租赁经营的日月休闲城的蒸汽锅炉已不符合安全使用的条件，必须予以更换，被告曾多次与原告就此事进行沟通，但双方对锅炉更换的费用等问题没有谈拢，原告拒绝更换锅炉，且根据双方签订的协议书，相关装修情况必须征得原告同意，在原告不同意的情况下，被告也无法更换锅炉，则根据丁伙镇政府上述通知的要求，被告所承租的日月休闲城无法正常营运，被告为此也产生了较大的经济损失；3、2016年6月1日，原、被告曾通话，在通话录音中反映双方对锅炉的配套设施即输气管道存在更换和维修的争议，原告提出被告如果不愿意租赁，可以不必再继续租下去，被告当时也同意不再租赁，且认为双方在此时已达成了解除协议的初步意向，只是双方对于原告应当退还的租金及对被告营业损失的补偿存在分歧，故没有办理解除合同的手续；4、被告在整个合同履行过程中，不存在违约行为，且要求继续履行合同，故原告无权要求解除合同，并无权要求被告支付违约金、交回租赁财产；5、2016年的年三十下午，原告未经被告同意，曾私自进入租赁的房屋，后被告经初步统计，租赁财产已遗失了一部分，原告对此应当承担一定的责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。其提供的证据有：1、2015年3月1日，扬州市江都区丁伙镇人民政府下发的《关于成立丁伙镇燃煤锅炉专项整治工作领导小组的通知》的复印件一份，证明被告所经营的日月休闲城属于政府文件中规定的锅炉需整治之列的事实；2、2016年6月1日，原、被告电话录音书面整理材料一份，证明原告不同意更换锅炉、管道等事实。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，被告（乙方）租赁原告（甲方）所有的位于扬州市江都区丁伙镇邢桥路6号的日月休闲城(含浴室、饭店)用于经营，双方签订协议书一份，约定：“1、乙方承租经营浴室、饭店的期限暂定为陆年，即自2013年10月1日起至2019年9月30日止（浴室、饭店的财产双方原立财产登记清单）；2、租金及租金给付方式：陆年累计租金共为伍拾玖万元整（前两年为玖万元/年，中间两年为壹拾万元/年，后两年为壹拾万零伍仟元/年），租金给付方式：当年租金乙方必须在2013年10月1日前一次性给付甲方，此后每年租金给付方式以此类推；3、乙方在承租经营期内所有证照的年检费用由乙方全额承担（含锅炉年检费）；4、乙方在承租经营期内，人员由乙方自行聘用，工资等由乙方自主发放，一切经营与甲方无关；5、乙方在承租经营期内，必须守法经营，确保安全，如遇违规经营而导致的相关处罚及不安全情形发生，所有经济、法律责任均由乙方独自承担；6、乙方在承租经营期内，如需对相关客房和饭店包厢进行装修，事先必须告知甲方，在征得甲方同意后方可进行，租期届满后，此产权归甲方所有；7、租期届满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权，同时还须重新订立协议；8、租期届满后如有财物损坏，乙方应按价赔偿或重新补齐交由甲方；…11、违约责任：此协议在履行过程中如遇一方违约，则违约方应向另一方支付违约金贰万元。…本协议附件一份：财产登记清单。”协议签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用。被告缴纳租金至2016年9月30日止。自2016年10月1日起至今，被告未缴纳任何租金。另查明，2015年3月1日，扬州市江都区丁伙镇人民政府下发了《关于成立丁伙镇燃煤锅炉专项整治工作领导小组的通知》，被告承租经营的日月休闲城属于整治之列。以上事实，有原告提供的证据1、被告提供的证据1及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2013年10月1日签订的协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律相关规定，应认定合法有效，原、被告双方应按照上述协议书的约定全面履行自己的义务。原告已按约向被告交付租赁房屋，但被告自2016年10月1日起至今未给付租金，其辩称原告拒绝更换锅炉，致其承租的日月休闲城不符合丁伙镇政府下发通知的要求，而无法正常营运，其迟延给付租金的行为是行使先履行抗辩权。原告陈述同意更换锅炉，并同意承担更换锅炉的费用，只是不同意被告提出的对管道进行更换的要求。本院认为，因丁伙镇政府下发的通知中未明确要求对锅炉的管道进行整改，且被告未能提供证据证明原告不同意更换锅炉，故对被告的抗辩意见不予采纳，被告未按约给付租金，其行为已构成违约，故对原告要求解除双方签订的协议书的诉讼请求予以支持；至于原告要求被告给付租金1万元（时间自2016年10月1日至2016年11月8日，按年租金10万元计算）、违约金2万元，合计3万元的诉讼请求，因该租金1万元的计算方式符合当事人的约定，违约金亦是双方当事人的自由约定，且不违反法律相关规定，本院均予以支持；上述协议解除后，被告应当将租赁房屋及房屋内的财产如数完好交还给原告，对于被告辩称原告曾私自至租赁房屋内致使租赁物部分遗失，因其未能提供证据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄旭俊与被告石诗忠于2013年10月1日签订的协议书；二、被告石诗忠于本判决生效之日起三十日内给付原告租金1万元、违约金2万元，合计3万元；三、被告石诗忠于本判决生效之日起六十日内向原告交付位于扬州市江都区丁伙镇邢桥路6号的租赁房屋，并如数完好交付租赁财产（详见双方于2013年10月1日签订的协议书中的财产登记清单）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告石诗忠负担。此款原告已垫付，被告石诗忠在给付上述款项时一并给付原告550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）审 判 长 周 红人民陪审员 朱 健人民陪审员 王永祥二〇一七年六月十二日书 记 员 朱 颖