上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4029号
上诉人（原审原告）：李金妹，女，1963年4月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱心顺，男，1989年9月29日生，汉族，住浦东新区,系上诉人女婿。
委托诉讼代理人：赵楚瑶，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘荣生，男，1959年11月23日出生，汉族，住上海市虹口区。
原审第三人：王敏，男，1990年9月1日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。
上诉人李金妹因与被上诉人潘荣生、原审第三人王敏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初85452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李金妹上诉请求：撤销原审判决，改判支持李金妹一审诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1、潘荣生支付租金情况混乱，每次支付金额都不同，随意抵扣，已构成违约。2、潘荣生从承租上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）之日起即将房屋转租，由第三方实际使用。3、李金妹在外租房居住，房租负担很重，唯一的住房却被潘荣生占有，一审法院判决合同继续履行极度不公平。4、李金妹对手写条款“其他补充条款，该房屋租赁期满拾年后，甲方同意按2013年的房价上浮20%，将房屋产权转让给乙方潘荣生（如满五年后可上市交易即时办转让手续）”不予认可。
潘荣生辩称，不同意李金妹的上诉请求，要求维持原判。
王敏述称，本案纠纷产生于李金妹与潘荣生之间，与王敏无关。
李金妹向一审法院起诉请求：1.解除李金妹与潘荣生签订的关于系争房屋的租赁关系，潘荣生支付拖欠的房租人民币11,200元（暂估），并搬离房屋将房屋返回李金妹；2.本案诉讼费依法承担。
一审法院认定事实：系争房屋为李金妹受配的动拆迁安置房。因双方对是否签订过系争房屋书面租赁协议各执一词，法院准予潘荣生申请，对潘荣生提供的署期2013年5月18日的《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）上“李金妹”签名的真实性进行司法鉴定。司法鉴定科学研究院于2017年12月25日出具司鉴中心[2017]技鉴字第2207号司法鉴定意见书，鉴定意见倾向认为“李金妹”签名是李金妹所写。对该司法鉴定结论，李金妹、潘荣生均无异议。
《租赁合同》约定，甲方（即李金妹）将系争房屋出租给潘荣生（乙方）居住使用，租赁日期自2013年5月30日起至2023年4月30日止，甲方于2013年5月26日前将该房屋交付乙方。月租金1,200元，在租赁期限内不变，乙方每叁月为一期向甲方支付租金，每期提前七日支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的20%支付违约金。违约责任约定，任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金为月租金的贰倍。其他补充条款还约定，该房屋租赁期满拾年后，甲方同意按2013年的房价上浮20%，将房屋产权转让给乙方潘荣生（如满五年后可上市交易即时办转让手续）。合同签订后，系争房屋交由潘荣生占有使用。嗣后，李金妹同意潘荣生转租系争房屋。2017年3月，潘荣生与王敏签订系争房屋租赁合同。
2014年期间，李金妹同意免除潘荣生房屋空置期间的租金。第一次庭审中，李金妹对潘荣生提供的2015年、2016年的两张银行转账凭证未予认可，表示银行账户非其所有，未收到过该两笔款项；核实后于一审第二庭审中李金妹对于2015年12月28日、2016年7月29日、2017年1月13日、2017年10月24日收到潘荣生银行转账8,000元、8,000元、6,000元、6,800元无异议，但认为潘荣生是先住后付、反向支付已经结束的半年租金，故尚拖欠2017年的半年租金；潘荣生表示是先付后住，提前支付下半年租金，没有欠租。李金妹、潘荣生一致确认潘荣生已支付2018年1月至3月的租金3,600元。
一审审理中，法庭当庭播放了潘荣生提供的2017年6月2日的双方通话录音，李金妹电话中表示“我赔20万给你……我借的房到期了，是今年9月份，姐信任你，……你们搬出去”；李金妹提供2017年1月4日的双方通话录音，通话中双方对租赁到期日未达成共识。双方对电话录音的真实性均无异议。
一审法院认为，讼争《租赁合同》经鉴定确为李金妹签署，李金妹、潘荣生就系争房屋签订该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对缔约双方均具约束力。即使双方在通话中潘荣生对租赁到期时间所作陈述与合同约定不一致，但当时李金妹对该到期日也未作确认，难以据此即认定双方已对合同约定的租期作了变更，故相关租赁事宜仍应以合同约定为准。现李金妹以潘荣生未付租金为由要求解除合同，对于双方争议的租金支付对应期限，首先李金妹起诉状上写明“2017年1月起未付租金”，而之后的第一次庭审中对潘荣生主张曾转账支付16,000元的事实未予认可，即意味着李金妹是在缺失该款项的前提下认为潘荣生自2017年1月起未付租金，因而在潘荣生支付过16,000元确属事实的情况下，动摇了李金妹关于潘荣生自2017年1月起未付租金的陈述。其次，在李金妹意欲收回系争房屋与潘荣生沟通中，从未提及潘荣生欠付租金，反而是双方在租赁期间相处融洽，互助互利，尤其是在2017年6月双方的通话中，按李金妹所述潘荣生已经自2017年1月起未付租金，李金妹完全可以进行催告后以潘荣生违反承租人主要义务而解除合同，但李金妹不但没有提到潘荣生未支付租金，而且还要给予潘荣生大额补偿，也有违常理。再者，综观本案诉讼庭审，对于本案相关事实，比如签约、付款等李金妹的记忆都不甚清晰。因此，对于李金妹陈述潘荣生是反向支付过期租金、尚欠2017年的半年租金，法院实难采信。李金妹要求解除合同及潘荣生支付欠租的诉讼请求，难以支持。最后，假设潘荣生确实欠付租金，按合同约定也须经书面催告后仍不履行的，李金妹方有权单方面解除合同。现并无证据表明李金妹已按约进行催讨但潘荣生仍拒不支付，故李金妹要求解除合同，亦缺乏依据，难获支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八之规定，判决如下：驳回李金妹的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，司法鉴定费1,500元，由李金妹负担。
二审中双方均未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实基本无误，本院予以确认。
本院认为，李金妹、潘荣生签订的《租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，双方均应恪守。
关于李金妹能否主张系争合同解除的问题。李金妹主张其享有合同解除权，主要理由为：潘荣生逾期支付租金，构成违约；潘荣生将系争房屋转租；系争房屋系李金妹唯一住房，李金妹现在外租房屋，房租负担很重。本院认为李金妹不能依据上述理由取得合同解除权。
首先，关于李金妹主张的潘荣生欠付2017年租金的情况。本院认为，潘荣生已就支付2017年租金提供初步证据的情况下，结合李金妹在双方沟通过程中不仅没有催告潘荣生支付租金，反而还主动提出给予潘荣生大额补偿，有违常理。故李金妹以潘荣生未支付2017年租金为由要求解除合同，缺乏事实依据。本院还注意到，双方合同约定“本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同”，即守约方享有解除权的前提为：对方违约且在催告后仍不履行合同义务。在本案中即使存在李金妹所述的“每次支付金额随意，自作主张进行所谓抵扣”情形，但李金妹亦未提供证据证明其已催告潘荣生停止违约行为并按约履行。综上，李金妹未依据合同取得解除权。
其次，在一审的第一次开庭中，李金妹陈述“在2014年期间，被告说房客跑掉了，所以就免除了8个月的房租”，故李金妹在2014年期间就已知晓潘荣生转租的情况，并通过免除潘荣生的租金行为表明其已认可潘荣生的转租行为。李金妹现以潘荣生转租为由要求解除租赁合同，显有违诚实信用原则。
最后，至于李金妹以系争房屋系其唯一住房，在外租房负担重的理由主张解除租赁合同，显然没有法律依据、合同依据，本院不再赘述。
关于李金妹对手写条款“其他补充条款，该房屋租赁期满拾年后，甲方同意按2013年的房价上浮20%，将房屋产权转让给乙方潘荣生（如满五年后可上市交易即时办转让手续）”不予认可的问题。本院注意到,李金妹的诉讼请求为解除租赁合同及潘荣生支付拖欠的租金，法院的审理范围不能超出原告的诉讼请求，故本案审理的是双方的房屋租赁关系。而上述手写条款的内容涉及的是双方租赁关系终止后双方就系争房屋建立买卖关系中的问题，显然已经超出了本案的审理范围，该约定是否真实，与本案处理结果无关，本院不予审查。
综上，上诉人李金妹的上诉请求应予驳回。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人李金妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年五月十六日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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