辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1259号
上诉人(原审被告、反诉原告)：时建生，男，1961年10月22日出生，汉族，个体工商户，住大连市沙河口区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：祝连玉，女，1977年3月17日出生，汉族，个体工商户，住大连市沙河口区。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨海东，男，1973年9月1日出生，汉族，个体工商户，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：李国闻，辽宁畅法律师事务所律师。
上诉人时建生、祝连玉因与被上诉人杨海东房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
时建生、祝连玉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回杨海东一审诉讼请求，支持时建生、祝连玉一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决对部分事实认定错误。1.一审认定被上诉人将案涉房屋转租合法，理由是上诉人对几次转租的事实知晓，但被上诉人对此未提供证据证明，况且，即使知晓也不意味着同意转租。按照双方合同的约定，转租应经上诉人书面同意，否则应承担违约金和赔偿金，同时还约定被上诉人需向上诉人交一个月租金作为更改合同手续费用。2.一审判决认定因上诉人的原因致使被上诉人无法占有使用案涉房屋的一楼，亦与事实不符。一审期间，上诉人提供了大量的证据，可以证明案涉房屋的一层、二层均由被上诉人占有和使用。二、一审判决对部分证据的认定存在瑕疵。一审中，被上诉人以上诉人曾亲自收取过取暖费进而推断上诉人同意房屋转租，显系主观臆断。被上诉人无充分证据证明上诉人同意转租。上诉人在知道转租的事实后，即多次催要违约金。即使上诉人同意转租，被上诉人也应交相关费用来履约。
杨海东辩称，不同意上诉请求，服从一审判决。
杨海东向一审法院起诉请求：1.依法判令原告与二被告解除租赁合同；2.依法判令被告返还原告已支付的租金112496元（2017年5月30日至2017年11月8日，合计158天×712元／天）、违约金256000元及赔偿原告经营损失21000元（截止到起诉之日止共计7天，计算至判决生效之日止），共计389496元。
时建生和祝连玉向一审法院提出反诉请求：1.依法判令原、被告解除合同；2.依法判令原告承担违反合同违约金256000元；3.依法判令原告承担并偿付拖延缴纳的2015年和2016年供暖费22922元、滞纳金6867元；以上2、3项计285789元；4.依法判令原告与谢晓霞转租行为无效；5.依法判令原告与刘纵横转租行为无效；6.依法判令原告与王学猛转租行为无效。
一审法院认定事实：2013年10月24日，原告与二被告签订《租赁合同书》一份，约定二被告自愿将位于大连市甘井子区红凌路792号公建（含移动通讯店铺）一处租给原告使用，房屋建筑面积为369.70平方米，租赁期限为五年，自2013年11月10日至2018年11月9日止。约定房屋租金第一、二年为250000元/年，第三、四、五年为260000元/年，五年租金总额为1280000元，原告自行承担使用该房屋所产生的税、费用、包括电费、电话费、水费、暖气费、卫生费、租赁税等一切费用。约定租金支付方式如下：第一年2013年10月24日支付半年租金150000元，2014年4月9日交剩余半年租金100000元，第二年2014年10月9日支付半年租金125000元，第三年2015年4月9日交剩余半年租金125000元，第三年2015年10月9日支付全年租金260000元，第四年2016年10月9日支付全年租金260000元，第五年2017年10月9日支付全年租金260000元一次性付清。关于违约责任，合同第五条约定：1.原、被告不得在租赁期内无故终止合同，否则视为违约，违约责任为合同总租金的20％向对方支付违约金，若支付的违约金不足弥补对方损失的，对方应承担赔偿责任。......6.原告经营期间，二被告不得以任何理由干扰原告正常经营，如因原告（应为”被告”）原因，导致被告（应为”原告”）不能经营，则原告（应为”被告”）应承担损失的违约责任，责任方式为每停业一日，赔偿损失3000元。合同第六条第三项约定：如因原告原因无法继续经营需要转租，须以书面形式征得二被告同意并交一个月租金作为更改合同的手续费用，更改经营项目需征得二被告同意。”合同签订后，二被告将房屋交付原告使用。之后四年租金原告均按时缴纳，其中第四年租金260000元于2016年10月9日交付二被告。在此期间，原告于2016年2月18日将案涉房屋一层大约五六十平方米租给案外人谢晓霞使用，年租金6万元，租赁期限至2017年2月18日。原告于2016年10月12日将案涉房屋一层大约一百五十平米租给案外人刘纵横使用，年租金17.5万元，约定租赁期限自2016年10月12日至2018年11月9日，与案涉房屋主租赁合同租赁期限一致，实际转承租至2017年4月初。原告于2017年5月初将案涉房屋一层大约五六十平方米交付案外人王猛使用（原告主张系合作关系，二被告主张系转租关系）。通过原告提交的录音证据可证实二被告对原告的转租行为知晓，其中被告时建生代收转承租人刘纵横供暖费5000元。2017年6月29日，大连鑫成热力集团有限公司催收案涉房屋2015年一2016年、2016年一2017年年度欠交供暖费共计29789元，如逾期不交将征收30％的滞纳金。另查，案涉出租房屋位于大连市甘井子区红凌路792号，产权证号：大房权证高私字第XX**号，建筑面积569.70平方米，规划用途为非住宅，登记在被告时建生名下。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。关于原告解除合同的诉讼请求，在合同约定的租赁期内，二被告未经原告同意将案涉房屋一楼内部拆除，导致原告不能实现合同目的，根据合同法九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告依法享有单方解除权。合同法九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告提起本案诉讼要求解除合同，亦按法定程序行使解除权，故案涉房屋租赁合同依法解除。原告的此项诉讼请求一审法院予以支持。
关于原告要求返还案涉房屋2017年5月30日至2017年11月8日期间租金112496元的请求，原告第四年的租赁期间为2016年11月10日至2017年11月9日止，该租金原告已预交，而自2017年5月31日起因被告原因原告无法占有使用案涉房屋的一楼，故二被告应将该部分租金予以返还。案涉房屋共计两层，年租金26万元，一层年租金为13万元，无法占有使用期间为2017年5月31日起至2017年11月9日止，故应返还金额为56273元（158天×13万元/年÷365天）。因二楼具备经营条件，一直经营至已付租金期限，故原告要求返还二楼的租金，没有事实依据，一审法院不予支持。
关于原告256000元违约金的诉讼请求，法律规定违约金应比照实际损失计算，原告并未提交证据证明实际损失金额，一审法院酌定按占有资金的利息计算，即按应返还租金的年利率24％计算，故违约金数额为13505元（56273元×24％）。关于原告要求经营损失21000元的诉讼请求，其未提交证据证明实际损失金额的证据，该诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
关于二被告违约金的反诉请求，经查二被告对原告转租行为知晓，其中还代收转承租人刘纵横的供暖费，代收行为进一步印证二被告同意转租行为，故二被告以此要求原告承担违约责任，无事实依据，一审法院不予支持。关于二被告供暖费的反诉请求，案涉租赁合同约定原告作为承租人承担交纳供暖费的义务，根据供暖公司催费通知单可以认定案涉房屋欠交租赁期限内两年的供暖费29789元，因二被告代收转承租人供暖费5000元，应予以扣除，现被告要求供暖费的22922元未超过二者差额，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于二被告供暖费滞纳金6867元的请求，二被告未提供证据证明其交纳滞纳金，退一步讲，法律规定应避免损失的进一步扩大，虽然合同约定由原告交纳供暖费，但二被告在收到催收单后应积极履行交纳供暖费义务，避免被收取滞纳金，故该请求于法无据，一审法院不予支持。关于二被告确认转租合同无效的反诉请求，合同法第五十二条规定了合同无效的情形，本案原告与案外人的转租合同未违反上述法律规定，且二被告知晓转租事实，故该反诉请求一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）杨海东与被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉于2013年10月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨海东房屋租金56273元；三、被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）杨海东违约金13505元；四、原告（反诉被告）杨海东于判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉供暖费22922元；五、驳回原告（反诉被告）杨海东的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7142元，反诉费2794元，合计9936元，由原告（反诉被告）杨海东负担4968元，被告（反诉原告）时建生、被告（反诉原告）祝连玉负担4968元。
本院二审期间，上诉人提交了一份视频，欲证明截止2017年11月24日，案涉房屋仍没有交接。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明上诉人的观点。本院认为，被上诉人对该份视频的真实性没有异议，本院对该视频的真实性予以确认。一审查明的事实中，除”其中被告时建生代收转承租人刘纵横供暖费5000元”无据证实外，对其他事实予以确认。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于二上诉人提出其对被上诉人杨海东将案涉房屋向外转租并不知情，要求被上诉人承担违约责任一节，本院认为，从已查明的事实可见，上诉人时建生对被上诉人杨海东将案涉房屋转租他人经营明知，且未提出异议；退一步讲，即使上诉人对被上诉人转租行为不知晓且未同意，被上诉人的转租行为亦不属于案涉合同约定的构成违约及承担违约责任的情形之一，故对上诉人此项主张不予支持。关于二上诉人提出被上诉人应向其交付一个月的租金作为更改合同手续的费用一节，本院认为，案涉合同在第六条”合同的终止与续约”项下约定”3.如因乙方（杨海东）原因无法继续经营需要转租，须以书面形式征得甲方（时建生、祝连玉）同意并交一个月租金作为更改合同的手续费用。”从该条款所处的合同位置以及约定的内容可以看出，此条应是在被上诉人杨海东因自身原因无法继续经营而需要将案涉房屋退租由他人继续承租的情况下，其应向上诉人方交纳一个月的租金以补偿案涉房屋由于被上诉人提前退租可能导致的租金收益损失，并不包括被上诉人在租赁案涉房屋经营期间将案涉房屋的部分面积转租情形，故对上诉人此项主张亦不予支持。
关于二上诉人提出不是由于二上诉人的原因造成案涉房屋的一层未被占有使用一节，本院认为，从现有证据显示，二上诉人于2017年5月31日，将被上诉人放置于案涉房屋一层的物品搬出，后被上诉人报警，且二上诉人并未否认其进入案涉房屋一层装修的行为，只是称该行为系经过双方协商一致且被上诉人答应给予其6万元费用的情况下其才安排人准备将案涉房屋一层地面恢复原状的，但被上诉人对上诉人的主张不予认可，现二上诉人未提供证据证明其观点，故对二上诉人此项主张同样不予支持。
关于二上诉人提出其并未收取案外人刘纵横的5000元采暖费，一审扣除不合理一节，本院认为，被上诉人主张上诉人时建生已收取案外人采暖费5000元的证据是两份录音，但从该两份录音的内容显示，在案外人刘纵横与王艳霞（代杨海东）的通话中，提到5000元的数额，但在王艳霞（代杨海东）与时建生的通话中，只是提到收钱，并未出现数额，且收取的是谁的钱亦未显示，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该两份录音证据，难以得出时建生已收取案外人5000元的结论，况且，时建生对案外人刘纵横与王艳霞的通话录音的真实性不予认可，综上，对二上诉人此项主张予以支持。另，从杨海东提供的录音证据亦显示，上诉人时建生曾督促被上诉人杨海东及时交纳采暖费，但杨海东没有及时交纳，故由于未及时交纳采暖费所产生的滞纳金应由被上诉人承担，一审判令上诉人承担滞纳金不妥，本院予以纠正。至于杨海东主张系由于暖气不热其才不交纳采暖费与本案不属于同一法律关系，本院对此不予审查。
综上所述，时建生、祝连玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：
一、维持大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初140号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初140号民事判决第六项；
三、变更大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初140号民事判决第四项为”杨海东于本判决生效之日起十日内给付时建生、祝连玉供暖费29789元”；
四、驳回时建生、祝连玉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7142元，反诉费2794元，合计9936元，由杨海东承担6154元，由时建生、祝连玉承担3782元；二审案件受理费4166元，由杨海东承担545元，由时建生、祝连玉承担3621元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘丽媛
审判员 刘冬艳
二〇一八年三月三十日
书记员 董 芳