福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终491号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄鸣雷，男，1964年4月1日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王寿娇，女，1994年2月20日出生，汉族，居民，住甘肃省永登县兰州新区。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈伟国、戴丽颖，福建升恒律师事务所执业律师，委托权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林德逵，男，1957年5月9日出生，汉族，台湾地区居民，住台湾地区，经常居住地福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：关松立，福建侬来律师事务所执业律师，委托权限为特别授权。
上诉人黄鸣雷、王寿娇因与被上诉人林德逵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄鸣雷及其委托诉讼代理人陈伟国，被上诉人的委托诉讼代理人关松立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄鸣雷、王寿娇上诉请求：维持原审第一、四项判决，撤销原审第二、三、五项判决，改判支持黄鸣雷、王寿娇的反诉请求，本案一、二审案件受理费均由林德逵负担。事实和理由：1、一审认定“根据租赁合同的约定，亦不能认定林德逵存在违约”，该认定事实错误和适用法律错误。本案《商场租赁合同》第五条约定其可在二楼临街安装落地玻璃窗户及餐厅广告招牌，但林德逵一直未能解决一楼的广告招牌超过二楼楼面80公分的面积，致使其无法安装落地玻璃窗和广告招牌，林德逵至今未履行合同确定的义务将租赁场地范围完整地交付给黄鸣雷、王寿娇使用，已首先构成违约。同时，林德逵允许其在一楼店面摆放总台、冰箱、座椅等设备，但3楼的房东一直干预不让其摆放，致使其餐厅经营的目的无法实现，因此本案系林德逵违约在先。2、一审认定林德逵不存在违约，对黄鸣雷、王寿娇的反诉请求不予支持，属认定事实和适用法律错误。林德逵违约导致其权利未能实现，又欺骗黄鸣雷、王寿娇进行室内工程改造装饰，购买餐厅设备、培训员工等，扣除可搬运物品折价款，给黄鸣雷、王寿娇造成经济损失34万元，依法应赔偿黄鸣雷、王寿娇相应的经济损失。
林德逵辩称：黄鸣雷、王寿娇的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、林德逵已根据租赁合同的约定将房屋交付黄鸣雷、王寿娇使用，并没有任何阻拦行为或禁止黄鸣雷、王寿娇使用二楼的外墙作为广告位，也没有禁止黄鸣雷、王寿娇安装落地窗户。对于在一楼摆放总台冰箱座椅等设备的问题，双方在合同中明确约定，在不影响消防安全和他人正常通行的情况下，允许黄鸣雷、王寿娇使用一、二楼通道，且在使用过程中任何问题和责任由黄鸣雷、王寿娇自己承担，林德逵并没有在合同中承诺对方使用一楼店面摆放西餐设备，因此，林德逵不存在任何违约行为，一审判决中“根据租赁合同的约定，亦不能认定林德逵存在违约”的认定是正确的。2、黄鸣雷、王寿娇上诉提到的房屋装修款、员工培训工资等费用，双方在租赁合同中明确约定由黄鸣雷、王寿娇承担，林德逵只是将房屋出租给黄鸣雷、王寿娇，租期满后黄鸣雷不得故意损坏或拆除带走。黄鸣雷在上诉中提到其购买装饰材料被人运走，该物品林德逵并没有运走，也不知情，黄鸣雷、王寿娇并未提供任何证据证实林德逵有侵权行为，故该笔费用不应由林德逵赔偿。一审判决中关于林德逵不存在违约，对上诉人黄鸣雷、王寿娇的反诉请求不予支持的认定是正确的。
林德逵向一审法院起诉请求：1、判令解除其与黄鸣雷、王寿娇于2016年8月3日签订的《商场租赁合同》；2、判令黄鸣雷、王寿娇立即搬离位于莆田市城厢区共约430平方米的商场并将该房屋破坏部分恢复原状；3、判令黄鸣雷、王寿娇支付自2016年11月1日起至实际搬离之日止按合同约定的租金；4、案件受理费由黄鸣雷、王寿娇负担。
黄鸣雷、王寿娇向一审法院提出反诉请求：1、判令林德逵赔偿其经济损失34万元并退还押金14000元；2、案件受理费由林德逵负担。
一审法院认定事实：坐落于莆田市城厢区（房屋所有权证号：莆市房权证城厢区字第××号）的房屋所有权人为林德逵，第一层建筑面积923.46平方米、第二层建筑面积1003.62平方米，房屋用途为商业。黄鸣雷与王寿娇系夫妻关系。2016年8月3日，林德逵（以下简称甲方）与黄鸣雷、王寿娇（以下简称乙方）签订《商场租赁合同》，合同约定甲方将位于莆田市城厢区共约430平方米的商场出租给乙方经营，租赁期限自2016年11月1日至2026年10月31日止，其中：2016年11月1日至2020年10月31日每月租金为7000元、2020年11月1日至2024年10月31日每月租金为7400元、2024年11月1日至2026年10月31日月租金为7500元；租金在每月1日支付，逾期超过10天不交租金，甲方有权终止合同并取消押金，押金为14000元；关于装修改造，乙方应提出装修方案，在不影响大厦主体结构前提下，进行局部装修改造，同时方案须经甲方同意，装修费用由乙方自行承担，租期满后，乙方不得故意损坏或拆除带走。甲方同意乙方临街所有窗户做落地玻璃到二楼地板；乙方有权利用所承租的二楼外墙做为广告位使用。合同第十七条约定在不影响消防安全和他人正常通行等情况下，允许乙方使用一、二楼通道，在通道的使用中任何问题和责任都由乙方自己承担。合同签订后，黄鸣雷支付押金14000元给林德逵，但至今租金均未支付。上述合同中的“王寿娇”是由黄鸣雷代签。后因黄鸣雷、王寿娇未按合同约定履行，林德逵即于2017年3月13日诉至本院，要求黄鸣雷、王寿娇承担违约责任。一审法院认为，林德逵与黄鸣雷、王寿娇签订的《商场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，该合同合法、有效，双方均应按约定履行义务。庭审时，原、被告双方均同意解除合同，依法予以支持。黄鸣雷、王寿娇在签订合同至今未支付租金，依法应承担相应的违约责任；现黄鸣雷、王寿娇要求退还押金14000元，缺乏依据，不予支持。林德逵要求黄鸣雷、王寿娇立即搬离涉案房屋，于法有据，予以支持。因合同中约定涉案房屋的装修在租赁期限届满后，承租人不得故意损坏或拆除带走，并没有约定需要由承租人予以恢复原状，且涉案房屋在出租时的状态不明确，现林德逵要求黄鸣雷、王寿娇将房屋破坏部分恢复原状，缺乏依据，不予支持。林德逵要求黄鸣雷、王寿娇支付自2016年11月1日起至实际搬离之日止按合同约定的租金（其中：自2016年11月1日起至2020年10月31日止，每月租金为7000元；自2020年11月1日起至2024年10月31日止，每月租金为7400元；自2024年11月1日起至2026年10月31日止，每月租金为7500元），于法有据，予以支持；但租金最迟计至合同期满即2026年10月31日，合同期满后的房屋占用费由林德逵另行主张权利。黄鸣雷、王寿娇辩称林德逵违约在先导致其装修无法进行，且林德逵的违约行为导致其经济损失应由林德逵负担，因黄鸣雷提供的录音、照片、支付宝转账记录等均未能证明其主张，且林德逵亦予以否认；同时根据本案租赁合同的约定，亦未能认定林德逵存在违约，故对黄鸣雷、王寿娇的反诉请求，不予支持。因对黄鸣雷、王寿娇的反诉请求不予支持，为节省司法资源、避免当事人损失进一步扩大，故没有必要对黄鸣雷诉称的装修损失进行评估。王寿娇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条、第七十四条、第九十条规定，判决：一、解除林德逵与黄鸣雷、王寿娇于2016年8月3日签订的《商场租赁合同》；二、黄鸣雷、王寿娇应于本判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋（房屋位于福建省莆田市城厢区；三、黄鸣雷、王寿娇应于本判决生效之日起三十日内支付给林德逵自2016年11月1日起至实际搬离之日止（最迟至2026年10月31日）按合同约定的租金（其中：自2016年11月1日起至2020年10月31日止，每月租金为7000元；自2020年11月1日起至2024年10月31日止，每月租金为7400元；自2024年11月1日起至2026年10月31日止，每月租金为7500元）；四、驳回林德逵的其他本诉请求；五、驳回黄鸣雷、王寿娇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本诉案件受理费12512元、反诉案件受理费3305元，均由黄鸣雷、王寿娇负担。
二审期间，黄鸣雷、王寿娇向本院提交10份证据。证据1，从凤凰山派出所调取的录像光碟一份，欲证明双方在签订合同时，林德逵承诺可以在一、二楼通道上制作奶茶汉堡、堆放设备及材料等，以及黄鸣雷放在丽都花园一楼店面内消防公共通道所有沙发、钢化玻璃等装饰材料被3楼4楼房东用货车全部运往垃圾场的事实。证据2、3，黄鸣雷与丽都花园四楼跆拳道馆老板对话录音，黄鸣雷与丽都花园跆拳道馆木工承包老板对话录音，上述两份证据欲证明两个老板均可以证明黄鸣雷放在店面内沙发等物品被4楼房东偷运走的事实。证据4，黄鸣雷与许金碌（四楼房东侄儿）的对话录音，欲证明四楼房东绝不允许一楼店面通道堆放杂物以及经营奶茶外卖生意的事实。证据5、6，黄鸣雷与凤凰山派出所监控室女警察的通话录音，欲证明黄鸣雷多次与该警察通话跟踪报案的事实，警察答复通道上的的材料是被四楼房东叫人运走的事实。证据7，黄鸣雷与林德逵委托的女律师的对话录音，欲证明是林德逵把黄鸣雷放在店面内的材料运走的事实。证据8，黄鸣雷与林德逵及代理人吓武的录音一份，欲证明2016年12月4日，三个人进行面谈协商房租免费延期及一楼房东要履行义务的谈话。证据9，信息截图8张，欲证明林德逵承诺提供广告位置供黄鸣雷做广告，同时黄鸣雷按照被林德逵的承诺在通道上堆放沙发等，后沙发等物品被三楼、四楼房东运走后，黄鸣雷及时找林德逵进行交涉，林德逵及其代理人对该事实进行确认的事实。证据10，石某的证人证言，欲证明林德逵承诺黄鸣雷可以在一楼店面摆放总台、桌椅等，后来这些摆放的物品被人运走的事实。
林德逵质证认为，对证据1的真实性没有异议，关联性有异议，监控视频内容无法体现黄鸣雷所说的林德逵承诺黄鸣雷在一楼通道经营奶茶的事宜，也没有看到黄鸣雷所说的林德逵指示他人将其物品扔掉的事实，且黄鸣雷在举证材料中说明他的东西是被三楼、四楼的房东扔掉，并非林德逵所为，因此该证据与本案无关；对证据2、3的三性均有异议，该组证据中所谓的四楼老板林德逵并不认识，其在录音中也没有体现是其将东西扔掉，也没有体现是被林德逵或者林德逵指使别人扔掉，因此该组证据与本案无关；证据4只能证明许金碌不允许黄鸣雷在一楼通道设立奶茶经营，与林德逵无关，也不是林德逵指使的；证据5、6与本案无关，通话内容没有证明东西是谁扔掉的，司机说是物业扔的，没有说是林德逵扔的，其也说不知情，该组证据不能证明黄鸣雷要证明的事实；对证据7的三性均有异议，两位代理人从未与黄鸣雷有通话，该录音中的女子声音是谁不认识，附条件质证，该录音中都是黄鸣雷一个人在陈述，该录音中的女子也只是说见面详谈，也不能证明林德逵将黄鸣雷放在一楼的材料扔掉的事实；证据8已超过举证期限，附条件质证，认为林德逵并没有在合同中承诺可以免费使用一楼店面，只是说允许黄鸣雷留好安全疏通通道的情况下可以使用，且林德逵没有承诺免费延期的事实；证据9中前两张信息截图是黄鸣雷单方陈述，对方并没有回复，不能代表林德逵或者吴吓武意思表示，第三张是吴献武的回复，明确写明了黄鸣雷应交的房租，证明了林德逵有向黄鸣雷催讨房租，黄鸣雷拒交房租的事实，第四到第八张，从头到尾也都是黄鸣雷的单方陈述，林德逵及吴吓武并没有回复，并不能代表林德逵的真实意思表示；证据10的证人与黄鸣雷有利害关系，证言前后矛盾，应不予采信。
本院经审查认为，证据1中没有林德逵承诺黄鸣雷在一楼通道经营奶茶以及黄鸣雷摆放在一楼的物品系林德逵运走的内容，故无法证实黄鸣雷的主张。证据2、3内容体现的是黄鸣雷向人打听谁运走其堆放在一楼通道和店面的东西，与本案无关，且林德逵对该组证据的三性均有异议，本院对该组证据不予认定。证据4仅能证明案外人不允许黄鸣雷在一楼通道设立奶茶经营，证据5、6仅能说明黄鸣雷堆放在一楼通道和店面的东西系被物业公司叫人运走，均与本案无关，本院亦不予认定。证据7中与黄鸣雷通话的人的身份不能确定，该通话人也没有明确表述林德逵私自运走黄鸣雷堆放在一楼通道和店面的东西，而且黄鸣雷在证据1、2、3、4、5、6的举证中均主张上述东西是三楼四楼的房东叫人运走的，前后陈述明显矛盾，本院不予采信。证据8体现的是双方商量房租要免费延期到什么时候交却没有结论，不能证明双方就房租免费延期达成一致意见，且该证据是黄鸣雷一审举证的“2016年12月4日本人与房东林德逵及代理人吓武在市党校美食城3人面谈录音”的组成部分，黄鸣雷应当在一审时一并提供却没有正当理由逾期提供该证据，本院依法不予采纳。证据9是各说各话的短信，接收短信者均未回应发送短信者的陈述，无法证明黄鸣雷主张的事实。证据10中到庭作证的证人石某系黄鸣雷聘请的员工，与黄鸣雷之间有利害关系，证言可信度偏低，且其陈述签订合同时讼争场地还没有摆放东西，而黄鸣雷却叫他过去看东西，这与生产经营习惯明显不符，本院对其自述签订合同时也在场的证言不予采信。
二审中，黄鸣雷、王寿娇对原审查明的事实有异议，认为原审认定“合同第十七条约定在不影响消防安全和他人正常通行等情况下，……都由乙方自己承担”是错误的，林德逵与黄鸣雷、王寿娇签订合同时，林德逵对黄鸣雷承诺，黄鸣雷可以在一、二楼通道上制作奶茶汉堡、堆放设备及材料等，如有问题由林德逵承担。因黄鸣雷、王寿娇提供的证据无法证明其主张，本院对上述异议不予支持。林德逵对原审法院认定的事实没有异议。本院认定事实与原审一致。
本院认为，林德逵与黄鸣雷、王寿娇签订的《商场租赁合同》系双方真实的意思表示，具有法律约束力，双方应全面履行各自义务。林德逵已按照合同约定向黄鸣雷、王寿娇提供了房屋，黄鸣雷、王寿娇已经占有、使用房屋，林德逵已经履行了合同约定的主要义务。黄鸣雷、王寿娇主张：林德逵允许其在一楼店面摆放总台、冰箱、座椅等设备，但受他人干预，致使其餐厅经营的目的无法实现，本案系林德逵违约在先。但其提供的证据无法证实林德逵保证其可以在一楼摆放各种设备，而双方在合同中明确约定在不影响消防安全和他人正常通行等情况下，允许其使用一、二楼通道，在使用通道中有任何问题和责任由黄鸣雷、王寿娇承担，故其该主张不能成立，本院不予支持。同时，黄鸣雷、王寿娇称：林德逵一直未能解决一楼的广告招牌超过二楼楼面，致其无法安装落地玻璃窗和广告招牌，已构成违约。从现场情况看，一楼“超级网吧”广告距离黄鸣雷、王寿娇租用二楼房屋外墙还有一定距离，并不影响黄鸣雷、王寿娇使用房屋及落地玻璃的改造，而且黄鸣雷、王寿娇在签订合同时该广告牌已存在，双方签订的合同中仅写明同意其临街所有窗户做落地玻璃到二楼地板，有权利用承租的二楼外墙作为广告位使用，却对一楼楼面延伸处已存在的广告牌没有任何约定，故黄鸣雷、王寿娇以此抗辩拒绝支付租金的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，黄鸣雷、王寿娇的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15817元，由黄鸣雷、王寿娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢志健
审 判 员 陈 凡
审 判 员 吴伟凡
二〇一八年四月八日
法官助理 许柏惠
书 记 员 陈慧芳
附：本案相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。