广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初3376号原告广东中奥物业管理有限公司，住所：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。注册号：440000000006230。法定代表人刘建。委托代理人齐松辉，男，汉族，1980年7月25日出生，住河南省新野县。系原告的职员。委托代理人姚家南，男，汉族，1993年9月18日出生，住广东省阳山县。系原告的职员。被告叶水球，男，汉族，1985年4月10日出生，住广东省电白县。原告广东中奥物业管理有限公司诉被告叶水球物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审判，并于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚家南以及被告叶水球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月14日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月的10日前。被告系二区四座1403房的业主，物业面积73.18平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费，但被告一直拒绝缴费。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费3651.29元（包括：2014年1月至2014年12月物业管理费1492.80元、2015年1月至2015年12月物业管理费1492.80元，2013年6月9日至2014年2月14日公共分摊电费178.48元，2014年2月15日至2015年1月31日公共分摊电费290.21元，2015年2月1日至2015年9月30日197元）；2、被告按照每日0.2%支付逾期付款的滞纳金至2015年12月31日，应支付滞纳金为2754.89元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，对原告诉请的欠费时段以及金额无异议，但被告拖欠原告管理费是有原因的。原告让不属于小区业主的车辆进入小区停放，导致小区的车位、消防通道、人行通道被堵塞，晚上22点后小区业主根本无法正常停车，假如发生火灾或其他安全事故，消防车无法驶入小区，从而危及被告等业主的人身安全。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证。拟证明原告的诉讼主体资格。2、物业管理资质证书。拟证明原告具备物业管理资质。3、东海国际花园前期物业管理服务协议、物业管理服务合同。拟证明原告与被告存在物业服务合同关系。4、物业服务费明细单8张。拟证明被告从2014年1月1日至2015年12月的欠费明细。诉讼中，被告提交以下证据：1、照片8张、媒体报导网上打印件。拟证明涉案小区车辆在晚上存在乱停放，占用消防通道、人行通道，导致存在安全隐患。业主临时管理规约。拟证明原告没有按照管理规约的约定履行管理职责。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区房地产档案馆调取涉案房屋房地产登记信息查询结果两份。经庭审质证，本院认证如下：原、被告对对方证据的真实性均无异议，本院对双方证据的真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年2月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，双方主要约定如下：由甲方对东海国际花园进行物业管理，管理期限从2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按其总建筑面积交纳，其中高层住宅1.7元/月/平方米（不包含公共设施设备水电能耗分摊费用）。住宅类物业、商业、其它物业服务费用按每3个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费，履行交纳义务；逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金。案外人佛山市禅城区东海国际花园业主委员会（甲方）与被告签订《物业管理服务合同》，双方主要约定如下：第一条、物业名称：东海国际花园，座落位置：佛山市禅城区佛山大道北38号。第五章、物业管理服务收费。第十一条、乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理费、业主于使用人对费用负担另有约定的，从新约定。住宅1.70元／月／建筑平方米（不含公共能耗分摊费）；第十二条、业主或者物业使用人应按月向乙方交纳物业管理费，应在每月10号前交纳当前的物业管理费。逾期交纳的，开始计收滞纳金，滞纳金不高于欠缴本金。第三十八条、本合同为期四年，自2016年1月1日起至2019年12月30日止。据被告提供的照片反映，涉案小区区间的路边停放部分车辆。另查明，涉案房产为被告所有，建筑面积为73.18平方米，占有份额为全部，有抵押，无查封。原告具备一级物业管理资质，其经营范围为物业管理、餐饮管理、酒店管理；房屋租赁等。原告陈述：《前期物业服务协议》虽约定业主应以三个月为一周期交纳物业管理费，滞纳金从应交纳管理费的次日起开始计算，但部分业主曾反映收费时段不合理，应按月交纳管理费，经原告与业主约定，原告从2014年1月起按月收取物业管理费，业主交费时间为每月10日前，故原告诉请的滞纳金是以每月应交管理费为本金，从欠缴当月的11日起，分段累积计算；东海国际花园属于开放性的小区，原告作为物管无法区分进出的车辆是业主车辆还是外来车辆，且占用消防通道和人行通道的车辆一般是业主的车辆，对于占用通道的车辆，原告会核对车牌号码，按照登记的联系方式通知业主驾驶车辆离开，如没有业主联系方式，原告则拨打110电话由警察去通知车主驾驶车辆离开；原告已着手筹备对小区进行封闭管理、车辆智能化管理，故原告已履行了相应的物业管理职责。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告诉请的物业服务费包含公摊费用，被告对欠付时段及金额均无异议，故原告诉请2014年1月至2015年12月的物业服务费及公摊费用共计3651.29元于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为系原告管理不到位导致被告未缴纳物业服务费，但并未提供有效证据予以证明，且原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主或使用人不按时交纳物业服务费会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此，被告不能以此抗辩其合同义务，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告诉请的滞纳金。因被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故依据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告需向原告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金。关于滞纳金的计付标准，诉讼中，原告主张按日千分之二计收滞纳金，该标准虽低于涉案服务协议约定的标准，但仍属过高，被告亦提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定按照年利率24%计算滞纳金。根据上述服务协议约定，被告应在每周期（3个月为一缴费周期）首10日前缴纳物业管理费，原告诉请以每月应交管理费124.41元为本金，从欠缴当月的11日起，分段累积计算滞纳金至2015年12月31日止，是对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告仅交纳管理费至2013年，故滞纳金从2014年1月11日起分段计算合计738.50元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告叶水球应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中奥物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费3651.29元及滞纳金738.50元，合计4389.79元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告叶水球未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由被告叶水球负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年五月三十一日书记员  李若梅附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。