四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第501号
上诉人（原审被告）四川永通建设工程有限公司，住所地四川省广元市东坝文化路28号。
法定代表人张新，公司总经理。
委托代理人肖军，男，生于1966年5月28日，汉族，系公司员工。
被上诉人（原审原告）任金荣，男，生于1967年10月13日，汉族。
委托代理人张旭，四川天称律师事务所律师。
上诉人四川永通建设工程有限公司（以下简称永通建设公司）因与被上诉人任金荣商品房预售合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永通建设公司的法定代理人张新、委托代理人肖军，被上诉人任金荣及其委托代理人张旭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。
原审查明，2010年4月，被告永通公司因广元市档案局职工住宅灾后重建项目的开发，成立了四川永通建设工程有限公司东辰分公司（以下简称：东辰分公司），并任命宁开斌为该分公司负责人。2010年12月13日原告任金荣向东辰分公司交购房订金60万元，该分公司为原告出具收条一张，内容为：今收到任金荣购买广元市（档案局）永通·皇冠利都房屋C户型19－20楼层房屋二套订金陆拾万元（小写600000.00元），单价为3800.00元／㎡，房屋开盘时签订正式合同，凭此条扣减房款，改换合同。同时，东辰分公司在该收条上加盖了东辰分公司的财务专用章，其负责人宁开斌也在该收条上签字。2011年2月23日、2012年1月17日，东辰分公司负责人宁开斌又分别从原告处收取购房预付款14万、11万元，并分别为其出具同等金额收条各一张。2013年2月4日，被告永通公司取得“皇冠利都住宅楼”的《商品房预售许可证》。后原告要求签订正式《商品房买卖合同》未果，遂诉至本院，请求处理。同时查明：原告任金荣订购的“皇冠利都”C户型19楼、20楼两套房屋，被告在广元市房地产管理处备案的房号分别为“皇冠利都”住宅楼1幢1－19－4号和1－18－4号，预测绘建筑面积均为122.55㎡。
原审认为，原、被告之间虽然没有签订正式的商品房买卖或预售合同，但从被告所属东辰分公司向原告出具的收原告60万元购房订金的收条内容上可以看出，双方对原告订购房屋的位置、数量、购房单价均进行了约定，并约定房屋开盘时签订正式合同，这些约定应属预约合同性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本院认为，本案中，原、被告之间虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但被告所属东辰分公司向原告出具的购房订金的收条内容上能反映出当事人名称，及双方对原告订购商品房的基本状况（房屋的位置、户型）、数量、购房单价、购房款的交付抵扣等事项均进行了约定的事实，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已按照约定单价预交了大部分购房款，应当认定原、被告之间建立了商品房买卖合同关系，该合同系双方真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效。原告应当按照约定单价向被告支付全部购房款，被告在原告付清全部购房款后，也应当向原告交付其购买的房屋，并为其办理所购房屋的相关权属证书。故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告应补交两套房屋购房款金额，计算为122.55㎡×3800元／㎡×2套－85万元（已付款）＝81380元。对原告要求被告承担购房订金及预付款85万元的资金占用利息问题，本院认为，因该款是原告按照约定应向被告支付的购房订金及预付款，属原告应当履行的合同义务，且双方对此并无利息约定，故对原告主张资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。关于宁开斌收款行为的性质问题，本院认为，在原、被告建立了购房合同的基础上，宁开斌作为被告所属东辰分公司负责人收取原告购房款的行为，应属职务行为，因该行为所产生的法律后果，应由作为企业法人的被告永通公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告任金荣给付被告四川永通建设工程有限公司购房余款81380元（原告应付购房款金额，以房屋最终实测面积按3800元／㎡计算，多退少补），被告四川永通建设工程有限公司向原告任金荣交付“皇冠利都”住宅楼1幢1－18－4和1－19－4号住宅各一套，该房屋归原告任金荣所有。上述义务，限原、被告均在本判决生效后的六十日内履行完毕。二、驳回原告任金荣的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取6150元，由被告四川永通建设工程有限公司负担。
上诉人永通建设公司上诉称，1、被上诉人与上诉人之间是商品房预约合同法律关系。2010年12月13日上诉人给被上诉人出具的收条明确双方建立了皇冠利都C户型19-20楼层两套的预购协议关系，该收条同时也载明在楼盘开盘时双方须另外签订正式的书面合同。双方在签订正式合同前，收条所反映的仅是一个预约合同关系，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定进行判决。2、一审对本案付款金额认定错误，被上诉人交付的付款只有60万元是上诉人以借条并加盖分公司印章予以认可，其余的25万元是被上诉人直接通过转款付给案外人宁开斌个人的，上诉人对此不知道，一审将宁开斌个人行为认定为上诉人公司的行为错误。庭审中，上诉人补充以下上诉理由：1、被上诉人与上诉人之间不存在合同预约关系，上诉人并没有收到被上诉人购房款，公司财务账上没有收入、支出记录，一审没有查明案件事实，一审法院判决错误；2、收条只是反映预约的关系，不能判决将本案二套房屋给被上诉人；3、被上诉人转款是转给宁开斌个人的，公司并不知晓；4、宁开斌与公司关系的问题，宁开斌是项目负责人，不能在外销售房屋。综上，一审认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人承担违反预约合同的违约责任，两审诉讼费依法判决。
被上诉人任金荣答辩称，1、上诉人与被上诉人之间的关系属于商品房买卖合同关系，约定是明确的，合同是有效的。2、付款金额的问题，上诉人认为是付款付给宁开斌个人的理由不成立，有60万元是交给上诉人分公司的，另25万元是宁开斌收取的，是职务行为，应当认定为交付了房款；具体付款情况的转账凭证是在一审法院（2013）广利州民初字第2479号案件中复印出来，其中2010年12月14日工行转账45万元、2010年农行转账15万元，14万元是通过两次付的，其中2011年2月23日取款10万元，加上随身携带4万元现金一起共计14万元支付给宁开斌，成都朋友还款10万元，我自己1万元，共计11万元交付给宁开斌。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，应维持一审判决。
庭审中，上诉人永通建设公司出示审计报告一份，证明被上诉人的资金没有进入公司银行账户，所谓的购房款根本不存在。
被上诉人任金荣质证认为，对上诉人出示的审计报告的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，被上诉人所交85万元都是交给宁开斌个人的，宁开斌的行为属于职务行为。
本院认证，该证据的真实性、合法性双方无异议，本院予以采信；但该证据仅能证实宁开斌在施工过程中将部分款项交到公司账户，无法确认是否将本案中的85万元交到公司账户，其关联性，本院不予采信。
二审查明的事实与一审查明的基本一致，本院予以确认。
另查明，任金荣于2010年12月14日通过工行转款45万元，2010年通过农行转款15万元，2011年2月23日取款10万元。2010年12月9日，永通建设公司向宁开斌出具委托书，授权宁开斌对广元市档案局皇冠利都住宅楼还建房以外的所有房屋的销售谈判，对外签订售房意向性协议事宜，但正式销售合同签订应在取得预售房屋许可证后，网签及销售合同签署时，并报公司审批备案。宁开斌在庭审结束前仍为分公司的负责人。分公司财务印章在上诉人公司备案。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，当事人应当在领取原审判决书之日起十五日内向上级法院提起上诉，上诉请求、理由已经确定，本案中，上诉人永通建设公司庭审补充上诉内容与上诉状相矛盾，已超过上诉期限，故本案审理范围以上诉人的上诉状为准。
根据庭审查明的事实，应当认定永通建设公司与任金荣之间建立了商品房买卖合同关系，未违反国家法律规定，合同合法有效。合同当事人应全面履行合同义务。永通建设公司认为宁开斌在案中的收款行为是个人行为不属于职务行为，与永通建设公司无关，但宁开斌为永通建设公司分公司的负责人，且永通建设公司出具委托书授权宁开斌对案中楼盘还建房以外的所有房屋销售谈判并签订售房意向性协议事宜，宁开斌收取任金荣60万元购房款后出具收条并加盖分公司印章的行为应认定为职务行为，任金荣是基于宁开斌作为负责人且已经收取60万元购房款的情况下，向宁开斌支付的25万元现金，宁开斌收取现金25万元的购房款也应认定为职务行为。一审认定宁开斌的收款行为为职务行为正确。故永通建设公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费12300元，由上诉人四川永通建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
审 判 员 贺 斌
代理审判员 李建林
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 王麒霁