四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川3401民初1263号
原告：夏如岚，男，汉族，64岁。
被告：焦红振，男，汉族，31岁。
原告夏如岚与被告焦红振确认合同有效纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏如岚、被告焦红振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏如岚向本院提出诉讼请求：1、要求人民法院确认原、被告之间签订的住房转让协议有效；2、如果被告要求收回房屋判令被告退回我全部转让费、建房费、装修费，赔偿我经济损失50万余元。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告经朋友介绍，被告将**建筑面积为121.14平方米的**经济适用住房一套（含车位一个）转让给我。双方于2014年1月11日签订《住房转让协议》（具体内容见协议），在协议前我向他人借钱已将转让费200000.00元和建房款230000.00元给付被告，协议签订后交给武警支队的后续建房款均是我以被告的名义缴纳（2014年2月26日130000.00元，2017年8月6日9000.00元）共计569000.00元，以上缴款原件均在我处。交房后我又投入安装了防盗栏费用等。协议中被告如果反悔则退还我转让费、建房费外另外赔付我50万以上赔偿费赔偿我。2017年10月被告与我联系收回此房我不同意，后被告在我儿子缺钱找他借钱的情况下往儿子卡上打了100000.00元，又直接将392900.00元打在我的卡上，并通知人员进入此房进行装修，为维护自身合法权益，请求法院判令支持原告的诉讼请求。
焦红振辩称，请求事项：一、请求驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、原、被告之间签订的住房转让协议无效。（一）经济适用房私自转让。因经济适用房具有相应的特性，私自转让经济适用房的行为不具有合法性和正当性。在原、被告签订的经济适用房转让协议中第六条特别注意事项：“因支队内部规定不得转让，双方过户前必须做好保密工作”。证明了在交易前双方均明确知晓其达成交易的房屋性质为军队经济适用房，且未经任何组织批准的，没有任何合法手续。私自转让经济适用房，既侵害了国家的利益，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，也侵害了作为不特定第三人的低收入住房困难家庭利益。综上，原告、被告签订的转让协议应为无效协议。二、被告已退回原告全部转让费、建房费、装修费，并已赔偿原告经济损失。（一）协议中转让费20万，被告从始至终只收到10万。2017年11月18日16时57分，被告已将收到的10万转让费通过建行智能柜员机退回由原告指定的夏邦耀银行账户（中国建设银行**）。另10万转让费由双方中间人（包剑锋）退回原告，原告电话告知被告已收到包退回的10万转让费（被告有录音）。车位款42634元为被告支付。（二）被告通过建行智能柜员机向原告指定的银行账户（**中国银行凉山城南支行）退回137900元、155000元、100000元、5000元，共计397900元，其中含原告的360000元的建房款、9000元的超面积款、8000元的防盗栏费用和20900元的经济赔偿款。截止2018年1月，被告已退回原告缴纳的所有费用。（三）协议不能履行，并非被告主观违约造成。被告非常积极主动配合原告办理住房手续等相关事宜。（四）协议不能有效履行是由不可抗拒的客观因素造成。经中央军委审计署批准，西部战区第一审计局派出审计组于2017年8月17日至8月21日对武警凉山支队进行经济责任审计，查出原、被告私自转让军队经济适用房问题，并对被告违规对外出售经济适用住房从中获利进行了通报，要求支队深入查找原因，制定整改措施。凉山支队党委根据中央军委审计署通报，责令被告限期收回违规对外出售的经适房，并退回违规获利款项。中央军委审计组履行的是国家职权，体现的是钢性执法，对违规问题查处是依法依规办理，是任何个人不可抗拒和改变的客观因素。在转让协议中，原告也预见到了非甲方因素造成停止房屋修建等造成协议不能履行的情形，被告只退还转让费、建房款，不赔付原告损失。（五）被告整改问题的态度积极主动。为了尽快减少原告不必要的损失，被告已竭尽所能，尽心尽力。根据以上陈述，答辩人认为：原被告签订的经济适用房转让协议自始无效，被告已全部退回原告所有费用，并已做出经济赔偿。原告应主动承担自己的过错责任和损失，本案诉讼费用由原告承担。
本院经审理认定事实如下：2014年1月11日原告夏如岚与被告焦红振签订住房转让协议，该协议载明：“甲方（转让方）：焦红振身份证号：**，乙方（受让方）：夏如岚身份证号：**：
一、甲方自愿将位于**建筑面积为121.14平方米的**干部经济适用住房壹套（含车位壹个）自愿转让给乙方，经甲乙双方自愿协商住房转让费总金额为200000元整（贰拾万圆整），乙方按支队通知足额支付后续房款。二、房屋自转让之日起，后续房款和其他所有产生的费用（数额多少以支队最后决算通知为准）由乙方承担，甲方概不负责，如果因乙方无钱没有按时支付后续的房款而产生的房款房产被收等纠纷，将视为乙方自愿放弃一切与住房有关的权利，甲方概不负责，乙方也不得以此为借口要求甲方退回转让款。三、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷和债权债务，概由甲方负责清理并承担相应责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。国土证、房产证办理好后甲方应当无条件的及时交给乙方。四、本转让住房为支队干部经济适用住房，相关产权规定以凉府发[2007]17号《凉山州经济适用住房管理实施办法》和《凉山支队干部经济适用住房建设方案》的相关政策及规定为准。五、若五年后产权过户的相关政策规定具备，乙方需要甲方办理过户手续，甲方有义务协助乙方办理房屋产权相关过户手续（若甲方不在凉山，往返交通、食宿费用由乙方按实际合理费用承担），过户产生的相关税费等费用全部由乙方承担。六、特别注意事项：因支队内部规定不得对外转让，因此在过户前双方必须做好保密工作（乙方以亲友借住为名进入，甲方以借给亲友居住为名），以免造成口实，若因主要责任一方说话、做事不慎等原因造成的纠纷和麻烦由责任肇事方自行承担，另一方不承担责任，同时并赔偿另一方的经济损失（例：甲方责任：甲方反悔或泄密，除退还乙方20万元转让费及所支付的房屋款外，另外赔付乙方50万元以上；乙方责任：乙方反悔或给其他人泄密说是购买甲方的住房给支队以口实，那么乙方支付给甲方的转让费、建房等款项将作为赔偿给甲方）。非甲方因素造成停止修建房屋，甲方只退还转让费、建房款（以银行缴款收据为准），不赔付乙方损失。七、乙方签定协议前已支付甲方住房转让费、甲方已支付的贰拾叁万圆整建房款，此后此住房所有产权与甲方无关，无论以后房价如何涨跌，甲方不得以任何理由借口要求乙方退回此房屋，乙方也不得以任何理由借口要求甲方退回转让款。八、住房转让合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，经双方签字之日起生效并具有法律效力。”2014年1月18日被告焦红振出具委托书，委托包剑锋全权处理转让案涉经济适用房的事宜（含房款）。原告按照协议约定将转让费200000.00元和建房款230000.00元给付被告。之后原告以被告的名义交付给武警支队的后续建房款为2014年2月26日130000.00元，2017年8月6日9513.38元。原告共计支付了转让费和建房款569513.38元，交房后原告又投入8000.00元安装了防盗栏。后西部战区第一审计局派出审计组于2017年8月17日至8月21日对武警凉山支队进行经济责任审计，查出原、被告私自转让军队经济适用房问题，并对被告违规对外出售经济适用住房从中获利进行了通报，要求支队深入查找原因，制定整改措施。凉山支队党委根据中央军委审计署通报，责令被告限期收回违规对外出售的经适房，并退回违规获利款项。2017年10月被告与原告联系要收回此房，原告不同意，后被告分别于2017年12月16日转入原告账户100000.00元、2017年12月20日转入原告账户137900.00元、2018年1月12日转入原告账户155000.00元、2017年12月3日转入原告账户5000.00元，2017年11月18日转入原告儿子账户100000.00元，共计497900元，加上包剑锋退还原告的10万，因此总共退给原告597900元。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及原告提交的住房转让协议、被告委托书、转款凭证2张、现金缴款单3张，被告提交的中央军委审计署驻西部战区第一审计局审计发现问题整改意见书，武警凉山支队党委班子成员经济责任审计整改报告、银行业务回执等证据证实。
本院认为，原告与被告签订住房转让协议，被告将位于**经济适用住房一套转让给原告。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，购房人在购买经济适用房后，并不是拥有了房屋的完整所有权，其不能完全按照自己的意志对住房加以处分。《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易做出了严格的规定，购买经济适用住房不满五年（以交纳契税日期为准），不得直接上市交易。因此未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方私自转让经济适用房的行为，既侵害了国家的利益，扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，也侵害了作为不特定第三人的低收入住房困难家庭利益，因此双方签订的住房转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告之间签订住房转让协议后，原告支付的转让费、建房款共计569513.38元，安装防盗栏支出8000.00元（共计577513.38元），被告在收回房屋后，被告已退还原告全部转让费和建房款并赔偿损失20386.62元（共计597900.00元）。对于原告要求被告赔偿其经济损失50万元的诉讼请求，原告提出该主张的依据是双方所签订的合同约定，因该合同无效，合同中关于违约赔偿的条款亦应无效。但原告先期向被告支付转让费及代被告交纳建房款，因此而产生了相应的损失，被告确因此而受益，取得了建成了的经济适用房，依照法律的公平原则，被告应当向原告支付资金占用利息。利息应当以中国人民银行同期贷款利率标准较为合理，从原告向被告支付转让费及代被告交纳建房款之日起开始计算至被告归还原告上述款项之日。被告在辩解中称原告应自行承担自己的过错责任和损失。本案中，原、被告双方明知经济适用住房在规定的时间内不能买卖，双方仍签订了房屋买卖合同，双方均存在过错。被告作为国家现役军人，不严格执行国家的相关规定，其过错责任应当大于原告。并且，原告的损失并不是只有资金利息，还包括双方签订房屋买房合同后至今市场房价上涨带来的损失。而被告在涉案房屋买卖过程中，不仅没有损失，还利用原告支付的建房款取得了建成了的经济适用房。被告向原告赔偿利息损失，因房价上涨带来的损失由原告自行承担。依照上述法律规定，被告对原告的经济损失有义务给予适当的赔偿。被告的辩解理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：
一、限被告焦红振于本判决生效之日起十日内支付原告夏如岚资金占用利息，转让费和建房款利息以430000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年1月11日计算至2017年12月20日止；建房款利息以130000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年2月26日计算至2018年1月12日止；建房款利息以9513.38元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年8月6日计算至2018年1月12日止，上述利息应扣除被告已经向原告支付的赔偿款20386.62元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800.00元，由原告负担4400.00元，被告负担
4400.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审判员 赵福来
二〇一八年四月二十五日
书记员 刘 俐
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。