北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民初354号原告：李昆，男，1964年12月12日出生,住北京市西城区。委托诉讼代理人：孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。被告：张贵民，男，1951年4月27日出生，住山西省大同市。委托诉讼代理人：雷炳，山西雅名律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚来云，山西雅名律师事务所律师。被告：张志宏，男，1963年1月15日出生，大同市深特发展集团有限责任公司董事长，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：贾天智，男，1955年5月27日出生，大同市深特发展集团有限责任公司总经理，住山西省大同市。被告：大同市深特集团房地产开发有限责任公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号富临宝城综合楼A座19层。法定代表人：苗永青，董事长。被告：大同市深特东城置业有限公司，住所地山西省大同市城区魏都大道78号。法定代表人：贾天智，董事长。原告李昆诉被告张贵民、张志宏、大同市深特集团房地产开发有限责任公司（以下简称深特房地产公司）、大同市深特东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李昆及其委托诉讼代理人孔小宁，被告张贵民及其委托诉讼代理人雷炳、龚来云，被告张志宏的委托诉讼代理人贾天智，被告深特房地产公司的法定代表人苗永青，被告东城置业公司的法定代表人贾天智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昆向本院提出诉讼请求：恢复对山西省大同市御河西路东侧东小城现代商业地产中心（一期）（以下简称东小城项目一期）C11-2、C11-9、C11-5A、C11-5B号房产的执行。事实与理由：本院已于2015年分别作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决书，判决张志宏于判决生效之后十日内共计偿还李昆借款本金184800000元及相关利息、违约金，并判令深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向本院申请了强制执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。本院执行查封了深特房地产公司名下的相关房产及土地使用权，目前执行财产已进行了评估并即将进入拍卖程序。但在执行程序中，案外人张贵民向本院提起执行异议，本院作出（2016）京02执异248号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。李昆认为该执行裁定书在事实认定和适用法律方面均存在明显错误，案外人主张的权利不能够排除执行。事实上，案外人系向张志宏个人账户付款，不能证明支付到涉案东小城项目一期的专用账户，不能认定系向争议房产的开发主体深特房地产公司实际支付过任何款项；案外人实际支付的款项系投资款，深特房地产公司认可的所谓购房款中含有迟延交付房产的违约金，不应视为购房款；涉案案外人与深特房地产公司签订的商品房买卖合同实际系于涉案房产被查封后签订，商品房买卖合同存在换签情形；涉案《入住流转单》、《东小城业主（商户）入驻确认表》系案外人与深特房地产公司为对抗执行串通制作的，案外人从未实际占有争议房产，涉案房产系商铺，属于未经竣工验收的在建工程，不符合合法交付条件，案外人提出异议并没有任何事实和法律依据。案外人并未取得争议房产的物权，其主张不应影响、中止李昆对争议房产的执行。本院裁定中止执行对李昆的权益造成了重大损害，并纵容了被执行人恶意逃避债务。为维护李昆的合法权益，李昆诉至法院，请求法院支持李昆的诉讼请求，恢复对争议房产的执行。张贵民辩称：张贵民在本院查封涉案房产之前已经与深特房地产公司签订了商品房买卖合同，足额交付了购房款，并且办理了房屋交接手续，涉案房产未办理过户手续不是由于张贵民本人过错所致，本院执行庭裁定中止对涉案房产的执行正确。故请求驳回李昆的诉讼请求。张志宏、深特房地产公司、东城置业公司共同辩称：同意张贵民的答辩意见，不同意李昆的诉讼请求。本院经审理查明：一、关于涉案房产被查封、案外人提出执行异议等相关情况本院在审理李昆诉张志宏、深特房地产公司、东城置业公司民间借贷纠纷两案的过程中，于2015年1月15日查封了深特房地产公司名下东小城项目一期74333.09平方米房产及山西省大同市御河西路东侧土地使用权[土地使用权证号：同国用（2013）第001531号，地号：0204082947，面积118678.64平方米]。2015年8月20日，本院作出（2015）二中民（商）初字第00194号、（2015）二中民（商）初字第00603号民事判决，判决张志宏于判决生效之日后十日内偿还李昆借款本金184800000元及利息、违约金，深特房地产公司和东城置业公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，李昆向本院申请强制执行。本院于2015年9月24日立案执行，执行案号为（2015）二中执字第01267号、（2015）二中执字第01268号。前述保全查封自动转为执行中的查封。在执行过程中，张贵民以本院查封的东小城项目一期的涉案房产系其合法购买为由，向本院提出执行异议。本院作出（2016）京02执异248号执行裁定书，裁定中止对东小城项目一期C11-2、C11-9、C11-5A、C11-5B号房产的执行。李昆遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。经向山西省大同市房屋交易权属登记管理中心查询，涉案房产属于本院查封范围。二、关于东小城项目一期开发建设及涉案房产现状等相关情况深特房地产公司于2012年1月9日取得“东小城现代商业地产中心建设项目”《建设用地规划许可证》，于2013年5月21日取得该项目《建设工程规划许可证》，于2013年12月24日取得该项目《土地使用权证》，于2014年1月26日取得该项目《建筑工程施工许可证》，于2014年6月11日取得该项目《山西省商品房预售许可证》，载明预售房屋性质为商品房，备注包括1#楼—11#楼商业。现该项目尚未进行竣工验收。北京银通安泰房地产评估有限公司曾接受本院委托对涉案项目进行评估，并出具银通安泰评字[2016]第160019号评估报告，其中“东小城一期工程进度说明”部分记载的主要内容为：东小城项目一期工程占地面积186亩，有11栋商业楼，三面城墙围合。目前完成情况：1#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；2#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；3#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；4#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；5#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；6#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工。负一层主楼部分地面80cm地砖铺装、轻钢龙骨石膏板隔断、金属卷帘门已完工；7#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；9#楼（A、B、C座）土建、装饰、水、暖、电全部完工。A座地上三层及负一层地面80cm地砖已铺装，石膏板吊顶、外墙干挂石材已完工。B、C座外墙干挂石材已完工；10#楼土建、装饰、水、暖、电全部完工；11#楼主体及二次结构完成，主楼外墙保温已完成60%，城墙东侧城砖已砌筑70%，其余未施工。本院于2016年11月17日前往东小城项目一期现场进行了实地勘验。经查，涉案房产属于独立房屋，未营业。三、关于张贵民购买涉案房产的相关情况2012年3月28日，张贵民、黄洁明（作为乙方，其中张贵民76%，黄洁明24%），与大同市深特发展集团有限责任公司（以下简称深特集团公司，作为甲方），签订《投资购房合作协议》，约定：乙方购买东小城商铺，经营餐饮项目；投资位置位于东小城项目C12-4A、C12-4B、C12-11（三层）3套商铺。投资总金额为19543650元，其中张贵民支付14854350元，黄洁明支付4689300元。付款方式为分期付款：2012年4月2日前首付7000000元，2012年6月2日前支付2000000元，2012年9月2日前支付2600000元，2013年1月2日前支付3254350元，2013年3月30日前付清剩余款项4689300元。甲方应于2013年3月31日前将商铺交付乙方装修。甲方逾期交付的，从逾期之日起按乙方实际支付款月息1%计算利息，不足一月的按一月计算。甲方逾期不得超过60日，超出60日的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方按照实际付款时间及金额，以月息1%计算作为违约金支付乙方利息。如因开发手续不合法致使乙方无法办理产权证，乙方有权收回购房款，甲方赔偿乙方投资总额20%的违约金。C12-4A与C12-4B、C12-11分别办理两个产权证，以乙方个人交款收据为准。2012年9月1日，黄洁明、张贵民、李豪签订《更名证明》，约定：黄洁明于2012年3月28日与张贵民共同在东小城项目投资购买商铺，其中由黄洁明支付4689300元购买638平米。现因资金筹措不足，黄洁明自愿将此商铺投资协议中投资人姓名由黄洁明变更为李豪（身份证号码为×××），张贵民也同意以上变更。2012年4月1日，张贵民先后向开户名为张志宏、账号为×××、开户行为山西省大同市南郊区农村信用合作联社新开南路分社的银行账户汇款1万元和699万元。2012年6月5日，张家琪（张贵民之子）向开户名为张志宏、账户为×××、开户行为中国民生银行大同分行的银行账户汇款200万元。2012年11月6日，张桂琴（张贵民之妹）先后向开户名为张志宏、账号为×××、开户行为大同北都农村商业银行股份有限公司新开南路分理处的银行账户汇款200万元和300万元。2012年11月12日，张家琪（张贵民之子）向张志宏账号为×××、开户行为大同北都农村商业银行股份有限公司新开南路分理处的银行账户汇款260万元。2013年1月4日，张贵民向张志宏账号为×××、开户行为大同北都农村商业银行股份有限公司新开南路分理处的银行账户汇款385万元。2013年4月2日，张贵民先后向开户名为张志宏、账户为×××、开户行为中国民生银行大同分行的银行账户汇款50万元和2137300元，以上合计汇款23087300元，其中以张贵民名义的汇款金额为18087300元，以李豪名义的汇款金额为5000000元。深特房地产公司主张上述账户系其指定购房人汇款的账户。深特集团公司分别于2012年4月4日、2012年6月5日、2012年11月12日、2013年1月9日、2013年4月2日向张贵民出具金额分别为700万元、200万元、260万元、385万元、2637300元的收款收据各一张；于2012年11月12日，向李豪出具金额为500万元的收款收据一张。2014年7月12日，深特房地产公司向张贵民出具购房款和公共设施配套费收款收据各一张，金额分别为17851638元和235662元。2014年7月10日，由于张贵民要求对原购买的商铺进行改造，深特房地产公司无法满足其改造需求，将张贵民所购商铺进行了调整。2014年7月12日，张贵民与深特房地产公司签订《大同市商品房买卖合同》和《大同市商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人购买的商品房为东小城项目城墙第11段，第2、9、5A、5B号，房屋代码为C11-2、C11-9、C11-5A、C11-5B，房款总金额为17851638元，公共设施配套装饰费为7550700元，待深特房地产公司取得初始大登记后向张贵民出具不动产发票。2014年11月2日，张贵民、李豪（作为乙方）与深特房地产公司（作为甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2012年3月28日签订《投资购房合作协议》，但甲方在约定交房时未能按交房标准完成施工建设，没有预留开饭店所需的天然气管道和冷冻仓库的强电电源。后经协商甲方愿为乙方在东小城一期商铺范围内进行调整，具体调整位置：张贵民C11-2、C11-9、C11-5A、C11-5B，李豪C3-13。调整后的商铺扩大了面积，增加了购房款，双方约定了新的交房标准。但乙方追究甲方不能按期交房的违约赔付责任。就如何赔付违约金，双方达成补充协议如下：乙方张贵民于2012年交付的原合同购房款18087300元，先行支付张贵民调房后的商品房购房款即17851638元，公共设施配套装饰费235662元，甲方负责为乙方张贵民办理交接房手续。乙方李豪于2012年交付的原合同购房款500万元，先行支付李豪调房后商品房购房款4572000元，公共设施配套装饰费428000元，甲方负责为乙方李豪办理交接房手续；乙方调整商铺后欠交的公共设施配套装饰费，因原合同中甲方违约而产生的违约赔付金超出乙方所欠的公共设施配套装饰费，甲方同意以违约金补齐乙方应交的公共设施配套装饰费，并由甲方完善相关财务手续。乙方承诺放弃补齐公共设施配套装饰费欠款后多余的违约金。张贵民提交了2014年8月1日的《东小城业主（商户）入驻确认表》和2014年11月18日在业主签字处签字的《入住流转单》，证明其已办理了涉案房产的交接手续。该《入住流转单》右下角标注“大同市桐城物业管理有限责任公司”字样。深特房地产公司和东城置业公司主张仅系使用该公司印制的《入住流转单》，实际入住手续并非由该公司办理。张贵民提交了其与大同市城区源一元餐饮有限责任公司于2014年12月15日签订的《酒店合作经营协议书》，主张张贵民原预计使用东小城一期涉案商铺开办酒店，并就委托酒店经营管理的事项与案外人签订了协议书，但是由于东小城一期商铺未能如期开业，该协议书未能履行。涉案房产未办理网签。张贵民主张与其同期交款、签订商品房买卖合同的其他部分买受人，已经在查封前办理了商品房买卖合同的预售备案（网签），故该部分买受人的房产不在本院查封房产之列；张贵民的涉案房产因已被本院查封而无法办理网签及过户登记手续，但并非其本人过错所致。上述事实，有银通安泰评字[2016]第160019号评估报告“东小城一期工程进度说明”部分、《投资购房合作协议》、《大同市商品房买卖合同》、《大同市商品房买卖合同补充协议》、相关付款凭证、《收款收据》、《更名证明》、户口登记表、《东小城一期东城墙项目工作联系函》、《东小城业主（商户）入驻确认表》、《入住流转单》、《补充协议》、《酒店合作经营协议书》、东小城项目一期《商品房预售许可证》等相关证照及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，2015年5月5日施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，张贵民在本院查封之前，与深特房地产公司签订了《大同市商品房买卖合同》及其补充协议，足额支付了相应款项，且办理了涉案房产的交接入住手续，因涉案房产已被查封而未办理网签。虽然李昆对《大同市商品房买卖合同》及其补充协议、《入住流转单》、《东小城业主（商户）入驻确认表》的真实性均不予认可，主张系深特房地产公司与张贵民为对抗执行、恶意串通、后补换签的，但是鉴于李昆均未能提交充分证据予以证明，故本院对其相关主张不予支持。虽然涉案款项系支付到张志宏的个人银行账户，但是属于买受人按照开发商的指示进行的支付，在深特房地产公司确认收到张贵民支付的全部购房款和公共设施配套装饰费的情况下，可以将其认定为涉案房产的购房款和公共设施配套装饰费。虽然深特房地产公司在与张贵民结算购房款和公共设施配套装饰费时包括了一定的违约金，但是张贵民确实早在2012年就将相关款项支付给了涉案项目的开发主体，关于违约金的结算也有相应的合同依据，故可以认定相关违约金构成购房款和公共设施配套装饰费的组成部分，故李昆关于相关违约金不能作为购房款的主张，本院不予支持。张贵民与深特房地产公司办理了《入住流转单》和《东小城业主（商户）入驻确认表》，张贵民与案外人签订了《酒店合作经营协议书》，这些都是张贵民对涉案房产进行管理和支配的体现，可以认定为张贵民对涉案房产的“合法占有”。李昆关于涉案项目未经竣工验收不属于合法交付，张贵民亦不属于合法占有的相关主张，本院亦不予支持。综上所述，张贵民在本院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房产实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现张贵民与涉案项目的开发主体具有明显恶意串通、虚构债务、侵害李昆权益的情形，故本院依据目前证据，确认张贵民对涉案房产享有物权期待权，相对于李昆涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，故本院对于李昆关于恢复对涉案房产执行的诉讼请求，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回李昆的诉讼请求。案件受理费70元，由李昆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  葛 红代理审判员  付双成人民陪审员  郭利琴二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王莹莹