杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初13199号原告：吴文芳，女，1970年4月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：蒙慧西，浙江丰国律师事务所律师。被告：肖运江，男，1985年5月5日出生，汉族，住四川省安县。委托代理人：方华，浙江劳动律师事务所律师。原告吴文芳诉被告肖运江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理，依法由代理审判员徐琳琳独任审理，分别于2017年9月22日、2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒙慧西、被告肖运江及其委托代理人方华到庭参与诉讼。现本案现已审理终结。原告吴文芳起诉称：2015年4月19日，在杭州大喜房地产经纪有限公司居间介绍下，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于杭州市余杭区房屋出租给被告使用；租赁期间共96个月，自2015年5月1日起至2023年4月30日止；每月租金为人民币1800元，租金一年一付，第二年租金提某一个月支付。合同第十三条特别约定，租赁期限内，被告如具有擅自拆改变动房屋结构，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，拖欠租金累计七天以上的以上行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用。2017年3月，原告发现被告将上述房屋一共隔成了8间，其中楼下6间，阳台和厨房也改造成了房间，每间房间放着两张上下铺的高低床；楼上阁楼也被隔成了两个套间，其中东面做成了两房一厅一厨一卫转租给了一家五口。本应在2017年3月支付的第三期房租经原告催讨后，被告至今仍未支付。鉴于被告存在着以上行为违反了合同约定及法律的相关规定，经双方多次协商未果，无奈之下诉至法院，请求人民法院判如所请，以维护原告合法权益。现起诉，请求判令：一、解除原、被告于2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》，被告腾退位于杭州市余杭区房屋并恢复原状；二、被告支付原告自2017年5月1日起按1800元/月的标准计算租金至被告腾退房屋之日止（暂计至2017年7月6日为3960元），逾期付款利息暂计63.36元，（以房屋租金为基数，按年利率6%，自2017年4月1日起实际计算至租金付清之日为止）；三、诉讼费用由被告承担。原告后当庭撤回第二项诉讼请求。原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料：1、《房屋租赁合同》一份，用于证明2015年4月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于杭州市余杭区房屋出租给被告，原、被告之间存在房屋租赁关系。合同对租赁期限、每月租金、租金付款方式及时间、违约责任等方面内容进行约定的事实。2、照片及视频（含光盘）一组，用于证明被告擅自改变房屋结构，将上述房屋包括阳台和厨房隔成了房间，上下两层一共隔成了8间，其中楼下的6间房每间放着2长上下铺的高低床，阁楼东面房间也被改成了两室一厅转租的事实。3、租房合同、电话录音及公证书（附公证书原件及光盘）各一份，用于证明案涉房屋被层层转租，其中东面阁楼房间以每月1300元转租给次承租人黄召知一家五口的事实。4、微信聊天记录一份，用于证明原告于2016年已给过被告交房租的银行账号，原告向被告催讨2017年房租时，被告以种种理由拒绝，至今未缴纳2017年房租的事实。被告答辩称，原、被告签订的房屋租赁合同约定，案涉房屋的租期8年，原告应至少保障被告6年居住时间。当时通过中介签订的合同，被告是作为超祥公司的法定代表人签字，这份合同实际是作为员工宿舍使用，原告起诉被告个人，主体不当，应当驳回。被告不存在转租事实，转租是被告的妹妹，并非被告，被告的妹妹同时也是公司的员工，所以是住在了案涉房屋。转租是第三人过错导致，转租合同的合同相对方是肖雨萱，并不是被告，并且转承租人已经搬离了房屋。被告不存在延付房租的行为。原、被告之间的租赁合同对支付时间、支付方式都是不明确的，根据合同法相关规定，付款时间不明确，可以按照交易习惯，但是原告收取被告的习惯，向来原告是不明确的，第一次租房合同签订后，怎么付款记不清，但是被告手上有原告的收条，一年后，原告没找被告收房租，被告等待原告出现交房租是符合常理的，2016年5月21日原告通过微信发信息给被告，要求被告支付房租费，而且指定的打款账户是一位姓楚的先生的账号。2017年5月12日，原告联系被告说房屋存在群租、转租要收回案涉房屋，但实际上案涉房屋不存在群租，被告也不知道员工把房子转租的事实，原告没有给被告一个合理的提示，就要收回案涉房屋，这个是不对的。2017年5月23日，被告把房租打进去了。由于合同没有约定具体打款时间，而且打给的不是原告本人账号，我们认为不存在拖欠房租。而且根据原告的交易习惯，我们是及时交付租金的。被告使用房屋并不是群租，我们希望法庭到现场调查了解，小区物业管理是知道做集体宿舍。作为中介公司，组织签合同，是清楚作为集体宿舍的，租赁合同第二页最后一款，租房时候是毛坯房，我们作为集体宿舍装修原告是同意的。商品房作为集体宿舍租赁是不违法，相应的责任是给出租方，群居是合法的。出租人没有相应备案，是出资人的责任。原告从来没有向我们出示正式发票，原告自己逃避法律责任，不去备案。被告为支持其抗辩意见，向法庭提供如下证据材料：1、证明一份，用于证明被告是杭州超祥文化传播有限公司（以下简称超祥公司）的法定代表人，其系代表公司和原告签订租房合同，并且房屋作为集体职工宿舍之用，不收房租费的事实。2、营业执照副本一份，用于证明被告是超祥公司的法定代表人的事实。3、照片、微信聊天记录截屏一组，用于证明照片中案涉房屋用于集体宿舍，截屏系房东没有告知打房租费的卡号，无法打房款的事实。4、打款记录一份，用于证明被告房款一年一交，房款已支付的事实。5、照片一组，用于证明整改之后，集体宿舍的现状，现状都是合法合规的事实。6、录音、光盘各一份，用于证明原告知道是用于作于宿舍，毛坯装修作为集体宿舍，原告是知情的事实。7、证人李某、钱某、夏某、肖某证人证言各一份，共同用于证明：合同是在中介公司居间下签订的。原、被告及中介三方均知道房屋做集体宿舍。原告对装修是明知的，案涉房屋是毛坯房的事实。8、营业执照一份，用于证明被告肖运江经营杭州余杭区乔司街道池道火锅店（以下简称池道火锅店）的事实。9、证明一份，用于证明案涉房屋用作吉艺心美容美发连锁员工宿舍用房的事实。被告对原告提供的证据质证如下：对证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，合同约定租期八年，原告明知案涉房屋作为集体宿舍及需要装修。且合同中约定原告应保证被告6年的承租权。合同中没有明确约定租金的支付方式，没有明确打款账户。对证据2，真实性无异议，对证明对象有异议，案涉房屋是毛坯房出租，承租后用作集体宿舍肯定是需要装修的。对于装修，原告是明知的。阳台等不能作为居住空间的地方住了员工，后来也已经整改。对证据3，《租房合同》的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。对电话录音的真实性无异议，合法性、关联性有异议，电话录音没经过被录音者同意，而且被录音者是被套话的，该证据恰恰说明转租合同的相对方不是被告。对公证书的真实性无异议，证明对象有异议。对证据4，真实性无异议，2016年5月21日的微信聊天记录是原告跟被告说房租到了，被告也是按照原告的指示将房租打到一个非原告本人的账户上。2017年5月12日的聊天记录，因当时被告已将之前的聊天记录删除，不知道原告的收款账户，被告不存在拖欠2017年房租的事实。从微信聊天中原告对被告的备注上可以看出，原告也是知道案涉房屋是作为群租宿舍的。原告对被告提供的证据质证如下：对证据1，三性均有异议，该证据没有出具的具体时间，且案涉合同是被告以个人名义签订，不是代表公司，没有公司的委托书，无法证明被告是代表公司。对证据2，真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。对证据3，真实性无异议，聊天记录恰恰证明原告多次催讨房租，在2017年5月12日，原告明确说明除了银行卡号，被告还可以通过银行、支付宝等转账。2017年8月11日，被告收到起诉状才支付房租，构成根本违约。对于照片的真实性无异议，照片是消防部分同志被告整改且经原告催促整改后的状况，整改前的租赁房屋里的状态如原告提供的照片。照片及被告的说法恰恰证明房屋内多人居住，是群租，无法证明居住人员是超祥公司员工。对证据4，真实性无异议，恰恰证明是给过被告打款账号的，2017年8月11日，被告收到起诉状才进行支付房租。合同逾期超过7天，造成根本违约，可以解除合同。对证据5，真实性无异议，照片是整改后的照片，之前是存在群组情况，现在仍然没有按照房屋租赁条例，每个房间居住功能来安排居住人员。对证据6、证据7中李某的证人证言，三性均不认可，长达约10分钟的录音中，基本都是被告在说话，李某只是“恩”、“是的”表示其存在。法庭上，李某对被告的提问均回答属实，显然是被告已经与证人提某商量好的。证人对原告提问的签约时间都不记得显然是与被告的提问相矛盾，证人的记忆不足信；关于是否是员工宿舍问题，被告当时并未向原告及中介出具过超祥公司的委托书，证人李某在被告没有公司授权也没有带着公司公章的前提下，认为被告用作员工宿舍不符合事实。作为专业从事房屋租赁的证人对为何不在合同中注明为员工宿舍没有一个合理解释，故其作为被告用作员工宿舍不符合事实。关于毛坯房要装修的事情，《房屋租赁合同》明确约定需要征得原告书面同意。该条与最后手写部分固定装修留给房东并不冲突。被告如要装修，也应该符合相关标准，不能将阳台等非居住空间改为人员居住。被告的证据恰恰证明其未遵守合同约定及法律法规规定，将客厅、阳台等改造成了居室供人居住，使房屋的安全隐患增加，消防部分责令其整改的事实。对证据7中证人张某、夏某、肖某的证人证言，真实性均不予认可。该三人均系作为超祥公司员工作证，且肖某还是被告的妹妹，与被告均有利害关系。本案是房屋租赁合同关系，证人是否是超祥公司的员工与本案无关。即使三个证人确系超祥公司员工，也不能证明在该房屋中所有人员均系超祥公司的员工，且阁楼608房间住着一个被告开设的池道火锅店员工也是确定的，这种情况下仍说案涉房屋内都是超祥员工与事实不符。对证据8，真实性无异议，认为与本案无关，提供的火锅店的营业执照恰恰说明不仅仅是代表超祥公司的。对证据9，三性均有异议，该证据未加盖单位公章，也没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章。该证据落款是“东城丽景小区（大地物业）”，加盖的是“绍兴大地物业管理有限公司东城丽景物业服务中心服务专用章”而非物业公司的公章。服务专用章不具有对外的法律效力。该物业公司未提供相应的在其服务处备案的租赁合同以证明确系租赁者为超祥公司。根据以上质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：（一）原告吴文芳提交的证据。被告肖运江对上述证据的真实性均无异议，本院确认作为本案证据使用，上述证据的证明力结合本案其他证据予以综合认定。（二）被告肖运江提供的证据。原告吴文芳对证据2、3、4、5、8的真实性无异议，本院确认作为上述证据作为本案证据使用，上述证据的证明力结合本案其他证据予以综合认定。证据1、证据9，原告对上述证据的异议成立，该证据不能证明其待证事实。证据6、证据7，本院确认作为上述证据作为本案证据使用，上述证据的证明力结合本案其他证据予以综合认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2015年4月19日，原告吴文芳（出租人、甲方）与被告肖运江（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市余杭区房屋出具给被告肖运江使用，租赁期间自2015年5月1日至2023年4月30日。月租金1800元，合同八年一签，一年一付，下一次付款提某一个月支付。乙方保证所租赁的房屋仅作为住宅使用。第十三条约定：“租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损害房屋，且经甲方书面同意，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；4、拖欠租金累计七天以上的。”双方还约定：甲方确保乙方6年的居住权。乙方在搬出时，固定装修不能损坏，须留给甲方。被告肖运江为杭州超祥文化传播有限公司的法定代表人，并为杭州余杭区乔司街道池道火锅店的经营者。庭审中，被告肖运江自认：将案涉房屋作为超祥公司员工集体宿舍，案涉房屋内也入住了池道火锅店员工。阁楼由员工肖某转租给案外人黄晶晶，租期自2017年2月12日至2017年8月12日，阁楼转租情况未经原告同意。案涉房屋一层被隔间成6间，后整改为4间。楼上阁楼被隔间为3间。居住人员不固定。案涉房屋存在将阳台、客厅等空间改作居室的情况。根据证人夏某的证人证言，案涉房屋每个隔间最多4人。租金的支付情况：被告分别于2016年5月23日、2017年8月11日通过肖运江个人银行账户转账到原告指定账户用于支付2016年、2017年租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议点主要为：一、被告主体问题。关于被告主体问题，《房屋租赁合同》系原告与被告肖运江个人签订，该合同承租人处为被告肖运江个人，并附其身份证号码。在合同最后承租人签字处也为肖运江个人签字。被告肖运江抗辩其系代表超祥公司签订合同，但该合同中并无公司公章，也未表明被告肖运江系以公司法定代表人身份签字。被告称原告起诉肖运江个人主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳；二、原告能否依约解除租赁合同。根据《房屋租赁合同》第十三条约定，被告有下列情形之一，原告可以终止合同，收回房屋：“1、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损害房屋，且经甲方书面同意，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；4、拖欠租金累计七天以上的。”双方对房屋用途约定仅作为住宅使用，但被告将案涉房屋作为超祥公司和池道火锅店的员工集体宿舍，并将阳台、客厅等不能供人员居住的空间改造成居室，一个居室最多住过4人，已违反《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条、第十四条的相关规定。被告擅自改变案涉房屋租赁用途，对租赁物的实际使用情况违反相关法律法规，已经构成违约。被告抗辩其未改变租赁用途，本院不予采纳；案涉房屋出租时为毛坯房，被告对房屋进行隔间改造等装饰装修并未经过原告的书面同意，被告抗辩称合同中约定被告在搬出时，固定装修不能损坏，须留给原告，该约定已对装修进行了约定。本院认为，该约定与《房屋租赁合同》第十三条的约定并不矛盾，被告对房屋的装修改造，仍应经过原告的书面同意。被告未提供证据证明原告对装修作出过书面同意，也无证据证明原告对装修明知。被告对装修的抗辩意见，本院不予采纳；超祥公司的员工肖某入住案涉房屋后，擅自将案涉房屋二层的阁楼转租给案外人黄晶晶，转租未经过原告同意，已构成违约。被告抗辩其并非转租合同的相对人，本院认为被告肖运江为案涉房屋的承租人，肖某系经被告肖运江同意后入住案涉房屋，被告肖运江应对转租行为向原告负责。被告对转租的抗辩意见，本院不予采纳；《房屋租赁合同》约定租金一年一付，下一年付款提某一个月。该合同于2015年4月19日签订，被告应于每年的3月19日前支付年租金。被告于2017年8月11日支付租金，逾期超过七天，构成违约。被告抗辩称不知道原告收款账号所以没有打款，但2016年被告已通过银行转账到原告指定账户支付年租金，并非不知道原告收款账户，且双方一直微信沟通，可以通过微信直接支付租金。被告抗辩其未延期支付租金的意见，本院不予采纳。综上，被告已经违反双方《房屋租赁合同》第十三条的相关约定。原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告将坐落于杭州市余杭区房屋腾空并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋为毛坯房，被告未经原告同意进行了隔间改造等装饰装修，《房屋租赁合同》解除后，被告应当将租赁物恢复原状，故原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告吴文芳与被告肖运江于2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》，于本判决生效之日解除。二、被告肖运江于本判决生效后十五日内将坐落于杭州市余杭区房屋恢复原状。三、被告肖运江于本判决生效后十五日内将坐落于杭州市余杭区房屋腾空并返还给原告吴文芳。本案案件受理费25元（已减半收取），由被告肖运江负担。原告吴文芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告肖运江于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。代理审判员  徐琳琳二○一七年十一月十三无书 记 员  苏 琪?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-13-?