福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终997号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司安溪县支行，住所地福建省安溪县。
负责人谢彩霞，该支行行长。
委托代理人刘沈阳，该支行员工。
委托代理人王慧蓉，中国农业银行股份有限公司泉州分行公司律师。
被上诉人（原审被告）郭龙浒，男，1980年9月8日出生，汉族，住福建省南安市。
被上诉人（原审被告）胡水粉，女，1977年8月6日出生，汉族，住福建省安溪县。
原审被告安溪鸿业房地产发展有限公司，住所地福建省安溪县。
法定代表人陈少瑜。
上诉人中国农业银行股份有限公司安溪县支行（下称农行安溪支行）因与被上诉人郭龙浒、胡水粉、原审被告安溪鸿业房地产发展有限公司（下称鸿业公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第2931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决查明：2004年3月16日，郭龙浒以按揭贷款方式向鸿业公司购买址在安溪凤城大同路鸿业华苑精品购物广场D幢负一层D22、D56号。2004年3月19日，农行安溪支行和郭龙浒签订《个人住房按揭（抵押）贷款合同》（合同号：农银个房借字（2004）第78508008号），合同约定：借款金额为人民币35万元，贷款期限自2004年3月19日起至2014年3月19日止，还款方式为按月等额本息还款方式；合同第十一条规定了房产抵押的范围及抵押登记（预登记）方式；合同第十一条约定保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。郭龙浒并于2004年3月19日填报《购房权利抵押申报审批表》，该表记载，抵押人郭龙浒，预售合同登记号为00393620，安房押字第4029号，登记机关经办人初审为“抵押期间，该房地产不得出售、转让并在竣工后领取房地产证书的，应重新办理房地产抵押登记”，安溪县房地产交易管理所作为登记机关同意登记，并加盖印章。合同签订前，郭龙浒、胡水粉于2004年3月16日共同出具《抵押担保承诺书》，自愿承诺以自己拥有的址在安溪凤城大同路鸿业华苑精品购物广场D幢负一层D22、D56号房产对郭龙浒向农行安溪支行的借款35万元提供抵押担保。合同生效后，郭龙浒尚欠农行安溪支行借款本金88120.45元及自2014年10月21日起至还清款项之日止的利息。农行安溪支行于2015年4月24日向原审法院提起诉讼。
原审判决认为：农行安溪支行与郭龙浒、鸿业公司双方之间签订的《个人住房按揭（抵押）贷款合同》、《购房权利抵押申报审批表》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定行使权利、履行义务。农行安溪支行依约发放贷款，郭龙浒应按住房贷款合同约定按时还款，至2014年10月郭龙浒未按期还款付息，应当承担违约责任。农行安溪支行请求郭龙浒返还借款本金并支付相应利息的诉讼请求，事实清楚，理由正当，应予以支持。鸿业公司自愿为郭龙浒的借款承担连带担保责任，农行安溪支行请求鸿业公司对上诉债务承担连带清偿责任依法有据应予支持。鸿业公司承担保证责任后，有权向郭龙浒追偿。郭龙浒以本合同项下贷款所购的安溪凤城大同路鸿业华苑精品购物广场D幢负一层D22、D56号房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，但此系抵押预告登记。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，亦不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。本案合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，银行亦未取得房屋他项权证，农行安溪支行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不应支持。至于胡水粉是否应承担共同偿还借款责任？因为安溪凤城大同路鸿业华苑精品购物广场D幢负一层D22、D56号房产的买受人是郭龙浒个人，且胡水粉不是本案《个人住房按揭（抵押）贷款合同》、《购房权利抵押申报审批表》的合同相对人，因此农行安溪支行主张胡水粉应承担共同偿还借款责任依据不足，不予支持。郭龙浒、胡水粉、鸿业公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、郭龙浒应于判决生效之日起10日内偿还农行安溪支行借款本金人民币88120.45元及利息（自2014年10月21日起按住房贷款合同约定计算至还清款项之日止）。二、鸿业公司对上述款项承担连带保证责任。鸿业公司承担保证责任后，有权向郭龙浒追偿。三、驳回农行安溪支行的其他诉讼请求。本案案件受理费2023元，由郭龙浒、鸿业公司共同负担。
原审判决宣判后，农行安溪支行不服，提起上诉称：一、原审法院忽略上诉人在原审提供的郭龙浒、胡水粉的结婚证复印件、抵押担保承诺书等证据，以胡水粉不是合同相对当事人为由直接否定其应承担的共同还款责任，属认定事实不清，适用法律错误。依据《婚姻法》第十九条第三款及最高院关于适用《婚姻法》若干问题的司法解释（二）第二十四条之规定，除非夫妻一方能证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款约定的情形除外，否则应当认定为夫妻共同债务，由双方共同偿还，然而，一审期间郭龙浒、胡水粉未提供任何证据证明，原审不认定共同债务是错误的。二、原审法院确认抵押预告登记的事实，却否定抵押预告登记的效力于法无据。根据《物权法》第20条的规定，预告登记的目的在于保全物的请求权而进行不动产登记，限制开发商及债务人处分其权利，以保障债权人将来实现债权。目前，市场上在售的商品房大多期房，从交易习惯来看，从合同备案完毕到最终交房办完产权转移手续一般需要1至3年，有时由于开发商的原因更是导致办证条件迟迟无法成就。也就是说，在银行与借款人签订《商品房按揭贷款合同》时，所购房屋还不具备办理产权登记的形式和实质要件，因此大多数按揭贷款客户在与银行签订《借款合同》之后，银行都会选择将所购房屋办理“预告登记”，以保障今后能顺利实现债权、收回本息，使得自己的债权具有对抗其他权利人的效力。预告登记后，房屋尚未建成前，主要产生一种具有一定物权效力的债权，买受人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利，从而使其依据房屋买卖合同享有的债权得以实现。该优先不是优先购买权，而是权利优先实现。在房屋合法建成后，房屋所有权依法发生，买受人直接申请办理初始登记，将房屋所有权登记到自己名下。所以基于预告登记，能够使普通的债权产生一种对抗第三人的效力。综上，依照物权法第二十条的规定，银行对该房屋的预告登记，具有抵押效力，享有优先受偿权。原审法院认可“为了平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力”（详见判决书第4页），却又违背了物权法立法本意，在法无明文规定的情况下，否定抵押预告登记的法律效力，既是一种自相矛盾，也不利于维护交易安全。综上，原审判决明显认定事实、适用法律错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上，撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人胡水粉承担共同还款责任；改判上诉人农行安溪支行有权在合同约定的担保范围内对抵押人郭龙浒提供的抵押房地产进行折价，或以拍卖、变卖抵押房地产所得价款优先受偿，本案二审诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人郭龙浒、胡水粉、原审被告鸿业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩的诉讼权利。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
对于原审查明的事实，上诉人无异议，被上诉人郭龙浒、胡水粉、原审被告鸿业公司未到庭参加诉讼视为无异议，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的司法解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款约定的情形除外”，本案被上诉人郭龙浒对上诉人农行安溪支行所负的债务系发生在其与胡水粉的夫妻关系存在期间，因此在本案没有证据可以证明该债务系个人债务的情况下，应当认定郭龙浒在本案对农行安溪支行所负债务为夫妻共同债务，原审认定为个人债务不当，应予纠正。胡水粉应对该债务承担共同偿还责任，上诉人的相应请求予以支持。关于涉案房产农行安溪支行是否可行使抵押权的问题，本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，上诉人农行安溪支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权。综上，农行安溪支行的上诉请求部分于法有据，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第2931号民事判决第二项；
二、撤销福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第2931号民事判决第一、三项；
三、郭龙浒、胡水粉应于判决生效之日起10日内共同偿还中国农业银行股份有限公司安溪县支行借款本金人民币88120.45元及利息（自2014年10月21日起按住房贷款合同约定计算至还清款项之日止）；
四、驳回中国农业银行股份有限公司安溪县支行的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费2023元，由郭龙浒、胡水粉共同负担。一审案件受理费2023元，由郭龙浒、胡水粉、安溪鸿业房地产发展有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 傅天真
代理审判员 詹扬东
二〇一六年六月六日
书 记 员 林嘉锟
一、引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。