广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终4055号上诉人（原审原告）：苏妙，女,1974年8月30日出生,汉族,住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨玉新，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万信达（广州）房地产有限公司,住所地广州市花都区狮岭镇新花路2号。法定代表人：陈日铃，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。上诉人苏妙与被上诉人万信达（广州）房地产有限公司（以下简称万信达公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人苏妙不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏妙上诉请求：1．依法撤销原审判决，改判支持苏妙一审诉讼请求；2．两审的诉讼费用由万信达公司承担。事实和理由：一、一审法院对案件事实调查不清，认定事实有误。(一)万信达公司作为开发商，也是合同的制定方，处于明显强势的地位，双方合同履行的相关信息不对称。苏妙与万信达公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议七》属于格式合同，《补充协议七》第八条是《商品房买卖合同》第十二条的变更条款，但万信达公司对变更后的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》未详细披露内容，根据《合同法》诚实信用和信赖利益原则，在格式条款发生理解争议时，应当作出不利于格式合同制定方的解释，万信达公司不能“以含糊概念”而减免合同约定的义务。(二)《补充协议七》第八条约定明显降低了主合同的交付标准，免除万信达公司责任，排除了苏妙享有永久用电的权利。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，万信达公司交付的房屋须满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电通邮的证明文件等。而《补充协议七》第八条将交付房屋的条件更改为万信达公司仅需取得《备案表》，同时将交付房屋需满足永久供电变更为临时用电，显然是降低了房屋的交付条件。该条款实质上相当于免除了万信达公司逾期办理永久用电的责任，排除了苏妙享有永久用电的权利。(三)收楼行为不能视为交付的房屋具备约定或法定交付条件。苏妙收楼行为仅代表收楼，不能推定苏妙默认了万信达公司交付的房屋符合居住条件；房屋是否具备居住条件应该通过房屋实际情况而认定。况且，万信达公司在通知苏妙收楼时，也没有明确告知房屋是否取得《备案表》，以及《备案表》实际包括的内容，所以苏妙在收楼时根本无法判断涉案的房屋是否具备约定或法定的交付条件。综上，依照《合同法》“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，双方对《补充协议七》第八条内容有争议，应推定未变更主合同约定的交付条件。万信达公司在签订合同时知道涉案房屋交付时无法取得永久用电，故意在“补充协议”中设置陷阱，有违诚信原则，不应当受法律保护。同时，根据《合同法》合同解释原则和格式合同条款制定原则，交房条件应当符合主合同和补充协议的约定。(四)万信达公司交付房屋时隐瞒未取得《备案表》的事实。在收楼通知中，万信达公司称己具备了备案表，其实是故意在交付时隐瞒了未取得备案表的事实，让苏妙误以为已经具备了备案的条件。因此，在该情况下，苏妙作出收楼这个行为不是真实意思表示，应视为无效。二、万信达公司将临时用电房屋交付给苏妙使用，违反法律强制性规定，双方在《补充协议七》中对“临电”使用的条款属于无效条款。根据《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》、《广州市供电与用电管理规定》、《全省民事审判工作会议纪要》的相关规定以及广州市建委发布的相关通知要求，万信达公司截止到2017年7月13日前交付的房屋系“临时用电”，用电连续性、安全性、稳定性，无法得到保障，房屋不能满足基本的居住要求。临时用电并不是正常的供电，意味着用电随时会中断，随时会中断供电的房屋，并不能满足基本居住要求。同时“临电”也严重扰乱用电秩序，危害供电、用电安全，属于非法使用电能，违反上述法律、行政法规的强制性规定。因此，《补充协议》中对“临电”使用的条款属于无效条款。综上所述，本案为商品房预售合同纠纷，买受人按合同约定支付房款，出卖人应转移房屋所有权于苏妙，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，万信达公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。本案中，虽然万信达公司按照《补充协议七》约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但截止到2017年7月13日前，万信达公司为涉案房屋提供的都是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定；同时，即便苏妙已经收楼也不能认定万信达公司交付的商品房满足了基本居住要求。因此，由于涉案房屋没有开通永久用电不能满足基本居住要求，从而尚未满足交付条件，万信达公司应承担延迟交楼的违约责任。万信达公司答辩称：请求对苏妙的上诉请求予以驳回，维持一审判决。一、一审法院调查确认的事实完全正确，苏妙提出万信达公司作为开发商具有明显的强势地位，双方履行合同时获知的相关信息不对称的主张是不成立的。双方在签订商品房买卖合同及附件时，苏妙有足够的时间和能力确认合同内容，并且经过充分考虑才与万信达公司签订上述了商品房买卖合同及补充协议，并不存在苏妙所主张的签订格式合同，万信达公司占有明显强势地位的问题。双方是平等的。万信达公司根据合同法的有关规定订立案涉商品房买卖合同及补充协议，双方也是根据商品房买卖主管部门制定的合同指引，对商品房买卖合同进行了补充约定，签订有关协议。并且商品房买卖合同及有关补充协议经过双方签订确认之后，申请房管部门办理备案手续，经过房管部门的审查，这是符合有关规定而做出同意备案公告的行政命令。二、苏妙认为万信达公司将临时用电的房屋交付给苏妙使用，违反法律规定，属于无效条款的主张也是错误的。双方签订的商品房买卖合同及附件是合法有效的，并且符合电力法关于变更用电的相关规定。我方没有违反相关法律规定。苏妙向一审法院起诉请求:1.万信达公司向苏妙支付延期交房违约金17855元（从2015年10月1日起计至万信达公司实际交付房屋日即2016年8月3日止）；2.万信达公司向苏妙支付逾期交付共用设施和附属配套违约金3536元（从2016年8月4日起计算至开通永久用电之日、共用设施和附属配套设施符合合同约定和法律规定的条件之日止，现暂计至2016年10月4日。首次违约金支付到判决生效之日，以后每三个月支付一次违约金，直至共用设施和配套设施符合合同约定和法律规定的交付条件之日止）；3.诉讼费用由万信达公司承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花都狮岭镇新花路2号芙蓉春晓花苑3栋704房，万信达公司为涉案房屋所在小区芙蓉春晓花苑的开发商，万信达公司于2014年6月4日取得芙蓉春晓花苑建设项目的商品房预售许可证。2014年3月28日，苏妙与万信达公司签订《商品房预售合同》，约定苏妙向万信达公司购买涉案房屋，房屋建筑面积84.29平方米，该商品房以套出售，总价款574665元，首期款404665元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，除首期款外，剩余房款170000元须于2014年3月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视甲方已按合同约定期限交付房屋给乙方，本合同继续履行，乙方应按照约定支付物业管理费及承担该房屋的风险等一切责任，甲方不负任何违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.按甲乙双方另行的书面约定履行。庭审中，双方确认并未另行对第二十四条的约定签订书面文件。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。合同还包含了七个附件，其中合同的附件一为房地产平面层图；附件七为本合同补充协议。补充协议第二条约定：销售过程中，销售广告和销售人员就该商品房项目规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的说明或标识（包括但不限于楼书、宣传资料、楼盘立体模型、总规平面图等）仅作为参考，不作为合同内容，交楼标准按双方签订的合同及有关附件内容为准。乙方所购买的商品房项目的规划设计最终以规划管理部门批复为准。第八条对买卖合同第十二条变更为：1.甲乙双方一致同意该商品房的唯一交付条件为甲方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在甲乙双方约定的交楼时间内尚未满足供电的永久使用，乙方同意将使用的是临电等设备。甲方承诺当政府的政策允许办理永久用电时，甲方会尽快办理，因此不视为甲方违约，乙方同意放弃向甲方追索该项权利。第九条对买卖合同第十三条的补充约定：……7.可能与该房屋有关的其他相关设施（包括但不限于医院、学校、幼儿园、银行、邮局、市政绿地等）不属于合同及补充协议约定的交付范围，该等设施的交付以其具体建设情况为准，甲方不就其向乙方承担任何形式的责任。第十条对买卖合同第十四条第一款变更为：甲方如未能按买卖合同约定的期限交房的，乙方不得退房，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，直至乙方取得商品房为止；若因乙方自身原因导致无法在约定时间内取得商品房的，甲方不做任何赔偿。第十一条对合同第十五条变更为：甲方应在现场公示该商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，向乙方提供《住宅质量保证书》《房地产使用说明书》及《临时管理规约》或《管理规约》；甲方公示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续。乙方不得以甲方未能提供合同第十五条约定的（一）至（五）项材料为由拒绝收楼。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第二十五条承担保修责任，甲方履行维修责任期间不视为迟延交付，如乙方以此问题为由拒收该商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。合同签订后，苏妙按约定支付完毕全部购房款项。因涉案房屋存在面积差异，苏妙于2017年7月5日向万信达公司补交了面积差房款5045元，涉案房屋实际总价款为579710元。万信达公司于2015年9月25日向苏妙邮寄发出业主收楼通知书，通知苏妙于2015年9月30日收楼。苏妙于2016年8月3日办理了涉案房屋的收楼手续。2015年3月20日，万信达公司（用电方）与广州供电局有限公司（供电方）签订《供电方案协议》，2015年9月28日，广州供电局有限公司花都供电局向广州市花都区建设工程质量监督站出具关于芙蓉春晓花苑项目永久用电情况说明，内容为：我局已与万信达公司建设单位签署了供用电方案协议（协议受理编号为：SQ0114201408026429G1），目前红线内施工已经完成，外线需与雅居乐房地产共同实施，现正在施工过程中，该工程于2017年8月29日前接通永久用电，在未接通永久用电期间该项目临电供应安全和稳定。2015年8月6日，万信达公司与中国邮政集团公司广州市花都区邮政局签订邮政超深度投递服务协议书；2015年8月12日，万信达公司取得芙蓉春晓花苑已办理自来水永久使用报装的证明书；2015年10月30日，取得天然气管道工程竣工报告及人防工程专项竣工验收备案意见书；2015年11月11日取得环保验收审批意见的函；2016年4月26日取得建设工程消防验收意见书；2016年1月18日，取得建设工程规划验收合格证（该合格证附件1建筑功能指标规划验收明细表1-7中公共服务设施显示：肉菜市场、邮政局、文化活动中心、老人活动中心、居委会、卫生站、公共厕所、人民防空通信警报工作间、居民健身场所、小区管理处、托儿所等设施已验收合格）；2016年4月15日，取得涉案房屋所在建设项目中自编1、2、3号楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2016年5月25日，取得涉案房屋所在建设项目中自编1、2、3号楼地下室的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年4月24日，广州供电局有限公司花都供电局根据芙蓉春晓花苑业主陈佳莎、刘丽梅等人的信访问题作出答复意见。意见的主要内容为：一、根据我局与万信达公司于2012年4月17日签订的供用电方案协议，此临时施工用电仅限于建设项目，万信达公司私自将其用于建设项目的临时用电转供居民用户使用，属违约用电行为。二、根据我局与万信达公司于2012年5月16日签订的供用电合同，该地块目前临时施工用电设施的安全、维护和日常管理工作由万信达公司负责。三、自2016年1月1日起，芙蓉春晓花苑临时基建用电的变压器分别在2016年8月26日和同年11月15日出现两次故障停电，2016年至今，芙蓉春晓花苑并未发生因计划停电和临时停电原因造成的停电事件。四、芙蓉春晓花苑永久用电的供电方案在2014年11月已得到批复，由于永久用电由万信达公司负责实施，待其工程竣工后，由我局负责竣工查验合格后可装表接电。具体施工计划及竣工时间，可向万信达公司查询。庭审中，经一审法院询问苏妙等芙蓉春晓花苑的业主在使用临电期间是否有造成损失或出现用电纠纷，苏妙等业主表示具体损失没有统计，但临电供电不稳定，安全隐患大。万信达公司称由于刚开始芙蓉春晓花苑入住率低，在使用临电期间，供电稳定、安全，只发生了两次停电，停电也未收到业主反映造成其损失或纠纷的情况。2017年7月13日，广州供电局有限公司花都供电局出具客户受电工程竣工检验意见书，说明万信达公司用电地址为芙蓉春晓花苑的受电工程竣工检验合格。一审法院认为：苏妙与万信达公司签订的《商品房预售合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。一、关于迟延交房违约责任的问题。合同第十三条约定万信达公司应于2015年9月30日前将房屋交付苏妙使用；合同第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得商品房建设项目符合验收管理规定的建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。合同附件七补充协议第八条对买卖合同第十二条变更为：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交付条件为甲方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在甲乙双方约定的交楼时间内尚未满足供电的永久使用，乙方同意将使用的是临电等设备。甲方承诺当政府的政策允许办理永久用电时，甲方会尽快办理，因此不视为甲方违约，乙方同意放弃向甲方追索该项权利。根据上述约定，补充协议已对商品房预售合同第十二条约定的交房条件作了变更，万信达公司于2016年5月25日才取得竣工验收备案表，因此万信达公司通知苏妙于2015年9月30日收楼，苏妙有权拒收。但万信达公司取得竣工验收备案表后苏妙应及时收楼，因此，万信达公司应承担2015年10月1日至取得竣工验收备案表之日即2016年5月25日的迟延交房违约责任。根据合同补充协议的约定，迟延交房违约金按已付房价款的日万分之一计算，万信达公司应向苏妙支付迟延交房违约金13677元（574665元×0.01%×238天）。因面积差房款是苏妙在收楼后才支付的，因此违约金应以苏妙收楼时的已交房款574665元为基数计算，苏妙要求以总房款为计算基数不符合合同约定，一审法院不予采纳。二、关于逾期交付永久用电、共用设施和附属配套设施的违约金问题。合同第二十四条约定甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.按甲乙双方另行的书面约定履行。补充协议第九条第7点约定：可能与该房屋有关的其他相关设施（包括但不限于医院、学校、幼儿园、银行、邮局、市政绿地等）不属于合同及补充协议约定的交付范围，该等设施的交付以其具体建设情况为准，甲方不就其向乙方承担任何形式的责任。虽然万信达公司在苏妙收楼时尚未开通永久用电，但涉案房屋所在的芙蓉春晓花苑小区的相关共用设施及附属配套设施已于2016年1月18日验收合格交付使用，永久用电在2017年7月13日也已开通。万信达公司向苏妙交付房屋时提供的是临电，但补充协议对使用临电的情况已告知了苏妙，苏妙也未提出异议，而且在万信达公司提供临电使用期间，供电部门也表示在未接通永久用电期间该项目临电供应安全和稳定，该期间万信达公司也未收到芙蓉春晓花苑有业主由于使用临电造成其损失等的投诉，也就是说，苏妙在收楼后并未因为使用临电而造成实际损失。因此，苏妙要求万信达公司承担逾期交付永电及共用设施和附属配套设施违约金，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年12月18日作出如下判决：一、万信达（广州）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向苏妙支付迟延交房违约金13677元；二、驳回苏妙的其他诉讼请求。案件受理费167.4元，由苏妙负担60.4元，万信达（广州）房地产有限公司负担107元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：万信达公司是否应当承担涉案房屋逾期交付永久用电的违约责任问题。苏妙与万信达公司签订的《商品房预售合同》及附件，是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。关于涉案房屋交付标准问题，该合同第十二条约定交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得商品房建设项目符合验收管理规定的建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件，但该合同附件七补充协议第八条则将该合同第十二条的相关约定变更为：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交付条件为甲方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在甲乙双方约定的交楼时间内尚未满足供电的永久使用，乙方同意将使用的是临电等设备。甲方承诺当政府的政策允许办理永久用电时，甲方会尽快办理，因此不视为甲方违约，乙方同意放弃向甲方追索该项权利。据此，该补充协议已就涉案房屋交房条件作出了变更。虽然该协议约定万信达公司向苏妙交付房屋时提供的是临时用电，但苏妙对该情况是明知的，其在与万信达公司签订协议时对此并未提出过异议，并于2016年8月3日办理了收楼手续，直至2017年8月28日才向原审法院提起本案诉讼。在万信达公司提供临电供业主使用期间，供电部门表示在未接通永久用电期间该项目临电供应安全和稳定，苏妙上诉主张涉案合同相关条款为无效的格式条款，并要求万信达公司承担逾期交付永电违约金，其亦未能提交其在收楼后因使用临电而造成实际损失的相关证据，故苏妙上诉主张涉案合同相关条款为无效的格式条款，并要求万信达公司承担逾期交付永电违约金，理据不足，一审法院不予支持其相关诉请，并无不当。苏妙的上诉主张并无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏妙负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年五月八日书记员 毕晓蕾吴桐