杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第1682号原告：倪威，女，1958年8月19日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人：曹奔靖、王单丹，浙江丰国律师事务所律师。被告：杭州现代物流运营信息有限公司，住浙江省杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）17层D室。委托诉讼代理人：潘競平，浙江金泰隆律师事务所律师。原告倪威诉被告杭州现代物流运营信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。后本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，分别于2016年7月1日、2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹奔靖，被告的委托诉讼代理人潘競平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将位于杭州市玉古路188号现代国际大厦南座503室的房屋（以下简称案涉房屋）过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告明确上述第1项诉讼请求系要求被告协助办理案涉房屋的不动产权证过户至原告名下。事实和理由：2005年9月12日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将位于玉古路188号现代国际大厦A座写字楼第四层（房产证登记楼层为第5层）C套房屋转让给原告，建筑面积约235.15平方米，房屋总金额为2385596元。协议同时还约定了面积确认及面积差异处理、付款条件方式及期限、交付期限、出让人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等。原告已付清全部房款，案涉房屋也已交付给原告占有使用至今。2009年9月16日，被告取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，登记房屋座落为玉古路188号（现代国际大厦南座）503室。根据《房屋转让协议书》第十五条约定，被告应按照有关交易程序办理产权转让手续，但至今未办理。被告答辩称：对原告诉称的房屋买卖事实无异议。目前案涉房屋因政策原因无法办理国有土地使用权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对原告提供《房屋转让协议书》、房款收据、个人借款合同、贷款结清证明，案涉房屋的产权登记信息、证明、收据、复函、《杭州市建设工程竣工规划验收合格证》、《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》、房屋产权登记信息、现代国际大厦南座501室房屋产权登记信息、现代国际大厦南座写字楼室牌编号、一般查档证明、房屋产权信息查询记录和分户图、《杭州市国有土地使用权出让合同书》、国有土地使用权证、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济实施意见的通知》、证明、交通银行记账凭证和转账借方传票、转账贷方传票的真实性均予以认定并在卷佐证。对被告提交的《复函》的真实性予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2005年9月12日，原告（乙方、受让人）与被告（甲方、出让人）签订一份《房屋转让协议书》，约定：现代国际大厦A座房屋的用途为办公用房，建筑层数地上16层、地下2层，总层高为18层；受让人受让的房屋为Ａ座第四层C套；建筑面积约235.15平方米，总金额2385596元；出让人应当在2006年5月30日前，交付房屋；交付房屋后，经工程竣工验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，按照有关交易程序办理产权转让手续（原则上在交房后不超过九个月，如因出让人原因未能办理，按本协议第9条第2款执行，即逾期超过180日后，受让人有权解除协议，受让人解除协议的，出让人双倍返还定金，同时违约金不再另计）。被告于2005年9月12日、10月11日分别出具收据两份，载明收到原告支付的房款238559.6元与954238.4元。2006年1月20日，原告在交通银行股份有限公司杭州西湖支行办理个人住房抵押贷款，贷款本金为1192798元。同日，交通银行股份有限公司杭州西湖支行发放了该贷款，并将该贷款本金直接支付至被告的银行账户。后原告接收了案涉房屋，目前房屋由原告自用或出租收益。2009年9月16日，被告取得案涉房屋的房屋所有权证，所有权证上该套房屋登记为现代国际大厦南座503室，规划批建为综合楼，土地用途为综合（办公），建筑面积为214.18平方米。双方未曾办理案涉房屋的过户登记手续。二、2003年9月3日，杭州市国土资源局作为出让人，被告、庆丰经合社作为受让人共同签订杭土合字（2003）198号《杭州市国有土地使用权出让合同书》，约定出让宗地中属于庆丰经合社的分摊出让面积为2107平方米，属于被告的分摊出让面积为3725平方米；出让宗地的用途为综合用地（办公）和商业用地（商业服务业）；地上总建筑面积为26600平方米，其中庆丰经合社分摊建筑面积为9611平方米，被告分摊建筑面积为16989平方米；其他有关规划参数以批准的规划文件为准。合同书第十九条规定，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。2004年3月4日，杭州市建设委员会核发《建筑工程施工许可证》，载明建设单位为被告、庆丰经合社；工程名称为庆丰综合楼；建设规模33542平方米。2006年12月27日，杭州市规划局核发《杭州市建设工程竣工规划验收合格证》，载明对被告与庆丰经合社建造的庆丰综合楼（现代国际大厦）工程进行规划验收，验收合格；该工程建筑面积为33542平方米；原审批为3-18层，现实际建造为3-17层（已确认）；违法建筑2069.64平方米已经规划确认，并经处罚、补交相关规费，可作产权，竣工图已包含违建面积部分。2009年5月31日，杭州市国土资源局作为甲方，被告、庆丰经合社作为乙方共同签订杭土合字（2003）198号合同的补充协议，约定甲方同意出让合同项下宗地地上总建筑面积调整为29716.52平方米，其中庆丰经合社地上建筑面积调整为10232.96平方米，被告地上建筑面积调整为19483.56平方米。2009年6月，杭州市国土资源局出具《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，载明被告与庆丰经合社建造的现代国际大厦项目已竣工，对该工程的土地使用情况复核验收合格；宗地总面积5832平方米，建筑总面积29716.52平方米，其中商业用途土地的建筑面积8088.71平方米，综合（办公）用途土地的建筑面积21627.81平方米；凭本通知书及有关材料申请办理土地使用权变更登记或房产登记手续；庆丰经合社用房为开发性安置用地项目。2009年7月6日，被告取得现代国际大厦南座的国有土地使用证，土地使用权面积为2505平方米。三、2014年2月12日，《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展实施意见的通知》（杭政办函[2014]18号）下发，该转发的实施意见中明确载明：在《杭州市人民政府办公厅转发市建委市规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》（杭政办函[2012]2号）下发前已经签订土地出让合同，土地出让合同未约定“只能整体转让”、“不得分割转让”、“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”或约定允许“全部或部分转让”等相关内容的科研、综合、办公、商业等经营性用地，且可以盘活用于发展楼宇经济的存量土地（工业用地除外），经各区政府（管委会）审查同意，报经市国土资源局审核批准后，允许直接按规划竣工验收最小单元分割转让。2015年4月1日，杭州市西湖区人民政府曾向本院出具《证明》一份，明确现代国际大厦南座符合杭政办函[2014]18号文件的申报条件，被告公司若依据该文件申请办理手续，区政府将该程序予以受理，并报市国土局审批。2015年5月12日，杭州市国土资源局曾函复我院，称被告可按照杭政办函[2014]18号文件规定，对现代国际大厦中属于该公司名下的全部土地使用权申请盘活，经批准后，可按规划竣工验收最小单元分割转让。本院认为：原告与被告于2005年签订的《房屋转让协议书》及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。根据本院查明的事实，现代物流大厦南座已经竣工规划验收合格，根据《房屋转让协议书》的约定，被告应当根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，原则上在交房后九个月内办理案涉房屋的产权转让手续。本案中，原告已依约向被告支付购房款，被告也已将涉案房屋交付给原告使用数年，房管部门亦已核发案涉房屋的房屋所有权证。虽然案涉房屋确实未领取国有土地使用证，但是土地出让合同约定被告有权将合同项下全部或部分土地使用权转让，亦未见任何行政职能部门以法律依据限制案涉房屋的转让，故案涉房屋国有土地使用证未能办理基于何种障碍并无证据显示，被告亦未能举证证明存在法律上或事实上的不能履行的情形，因此，原告请求被告履行办理所有权变更登记义务，于法有据，本院予以支持。但是，因为国有土地使用证一直未予办理，被告应在相关国有土地使用证办理之障碍消除后协助原告办理所有权变更登记。后续事项如因新的事实出现而再起争议，原告可另循法律途径解决。因不动产统一登记制度的施行，目前案涉房屋所在城市主城区已核发不动产权证，即房屋所有权证和国有土地使用证两证合一，故被告应在案涉房屋不动产权证办理障碍消除后协助办理所有权变更登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州现代物流运营信息有限公司待杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）503室房屋的不动产权证办理障碍消除后三十日内协助倪威办理上述房屋的所有权变更登记。二、驳回倪威的其他诉讼请求。案件受理费26000元，由杭州现代物流运营信息有限公司负担。倪威于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州现代物流运营信息有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  李玉梅人民陪审员  王文仙人民陪审员  楼 宏二〇一七年四月十日书 记 员  郑 钰·??2?··??1?·