广东省东莞市第三人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）东三法樟民一初字第623号
原告曾庆权，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码是×××5617。
委托代理人何飞，广东华文律师事务所律师。
委托代理人李韵枝。
被告东莞连骏五金制品有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人林俊宏。
委托代理人方婧，广东瀚杰律师事务所律师。
委托代理人杨志强。
原告曾庆权与被告东莞连骏五金制品有限公司（以下简称连骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法由审判员刘传飞、人民陪审员连伟文、骆红招组成合议庭进行审理。后人事调动，本院依法变更合议庭成员为审判员尤中琴、人民陪审员赵春瑞、人民陪审员利见弟组成合议庭于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告曾庆权及其委托代理人何飞，被告连骏公司的委托代理人方婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾庆权诉称，2007年12月30日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于东莞市黄江镇韦乐工业区韦乐街4号的厂房、宿舍出租给被告，租赁期限为六年，从2008�1月1日至2013年12月31日，合同开始三年每月租金64000元，每月结算一次，三年后租金每年每次调幅为3%。且从2013年2月份起到2013年12月份，被告每月向原告交纳现金41500元。按照双方合同的约定，如被告需要续约的，应当在租赁期满三个月向原告提出续约，不过被告未在此期限内提出续约。因此，租期满时，被告应当向原告返还租赁物，但是被告一直未按照约定将租赁物返还给原告，原告多次协商，但被告以种种理由拒不搬走，也不缴纳使用费。请求法院判令：1.被告向原告返还租赁物即位于东莞市黄江镇韦乐工业区韦乐街4号的房屋；2.被告向原告支付租赁物使用费290500元，按照每月41500元计算至返还租赁物为止；3.本案诉讼费由被告负担。
被告连骏公司辩称，1.案涉厂房并非原告所有，被告无需偿还租赁物给原告，被告在2012年和曾志航签订厂房租赁合同�即案涉在2009年10月份以后应该是原告的儿子曾志航所有。2.曾志航把案涉厂房卖给了钟志均，被告向社贝村委会核实后，才和钟志均签订了租赁合同，被告不存在返还租赁物的问题或者拖欠租赁的事实。
经审理查明：
一、案涉物业的权属：原告曾庆权提供了《东莞市黄江镇临时报建表》、《黄江镇国土管理所批准书》、《东莞市建设工程施工执照》、《建设工程规划许可证》、《工程项目监理许可证》、《建设工程竣工验收证书》证明案涉建筑物的实际权属人是曾庆权。被告连骏公司予以否认，并提供了社会公示通告、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、文件签收表、东莞市黄江镇社贝村村民委员会等证据，证明案涉的房屋在2009年时已为曾志航所有，曾志航已经办理了房屋土地产权登记且已经被批准，原告也不予确认。此外，�告还提供了物业转让协议、通知等证据，证明曾庆权之子曾志航已经将案涉土地以及地上建筑物转让给案外人钟志均。（2014）东中法民一终字第2436号终审判决书中确认了案涉土地使用权是工业用地，登记在当地集体组织名下，曾庆权实际投资兴建地上物业。各方当事人对于物业目前的权属主体意见不一。
二、签订合同的情况：2007年12月30日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定将案涉厂房和宿舍给被告，租赁期从2008年1月1日至2013年12月31日，合同开始三年每月租金64000元，每月结算一次，三年后租金每年每次调幅为3%，如被告需要续约的，应当在租赁期满前3个月向原告提出续约。2012年1月1日，曾庆权又和被告连骏公司签订《厂房租赁合同补充协议》一份，对于租金问题进行了调整，该份协议的出租方为“曾志航和曾文伟”，签字人为“（代）曾庆权”。被告连骏公司又提供《厂房租赁合同》一份，证明案外人钟志均和被告连骏公司于2013年12月15日签订租赁合同，钟志均将案涉物业又租赁给连骏公司，且连骏公司已经正常向钟志均交租。
三、其他：原告曾庆权申请对物业转让协议曾志航的签名以及形成时间、东莞市黄江镇社贝村村民委员会的公章、通知上曾志航的签名的真实性以及形成时间、厂房租赁合同补充协议的签名进行鉴定。
上述事实，有《东莞市黄江镇临时报建表》、《黄江镇国土管理所批准书》、《东莞市建设工程施工执照》、《建设工程规划许可证》、《工程项目监理许可证》、《建设工程竣工验收证书》、收款收据、租金收据、证明、厂房租赁合同、物业转让协议书、收据、证明、通知、（2014）东中法民一终字第2436号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案争议的焦点有两个方面：
第一，案涉物业的权属人。
本院认为，案涉争议的标的为土地使用权以及地上建筑物，属于不动产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。根据以上规定，不动产物权的设立应当以登记为发生效力的条件。本案当事人均未提供土地使用权以及地上建筑物的登记情况，本院亦不能确认产权人。案涉土地使用权以及地上建筑物的权利人应当向行政部门申请取得相应的登记后，再根据取得的物权主张相应的权利，即不动产登记属于行政主管部门的职能范围，不属于司法管辖的范畴。
第二，曾庆权是否为案涉租赁合同的适格当事人。案涉的争议的合同为“租赁合同”，根据合同相对性原则，本案租赁合同载明的出租人是钟志均和连骏公司。本院认为，被告交付租金的依据是和钟志均签订的租赁合同，钟志均出租的依据是和曾志航签订的物业转让协议，曾志航签订物业转让协议的是依据“社会公示通告、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、文件签收表等”。根据以上事实，各权利人应当根据不同的法律关系向各自的合同相对方主张相应的权利。本案原告曾庆权并非案涉租赁合同的主体，其提起本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，依法应当驳回起诉。
至于原告曾庆权申请对物业转让协议曾志航的签名以及形成时间、东莞市黄江镇社贝村村民委员会的公章、通知上曾志航的签名的真实性以及形成时间、厂房租赁合同补充协议的签名进行鉴定的申请，本院认为，无论鉴定结果如何均和本案最终的审理结果没有必然的利害关系，本院依法不予准许。
综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，判决如下：
驳回原告曾庆权的起诉。
本案受理费2829元，待本裁定书发生法律效力之后退回给原告曾庆权。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尤中琴
人民陪审员 利见弟
人民陪审员 赵春瑞
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 张楚妍
书 记 员 郑丽萍
附本案适用法律法规：
1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调�收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。