黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民一民初字第487号
原告郑友志，住哈尔滨市香坊区。
原告监护人郑有山（系原告弟弟）。
委托代理人王洪双。
委托代理人周邵武。
被告范宁，住哈尔滨市道外区。
委托代理人李荣（系被告妻子），住哈尔滨市道里区。
原告郑友志与被告范宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，于2015年7月3日、10月29日、12月10日公开开庭进行了审理，原告郑有志及其监护人郑有山，原告的委托代理人王洪双、周邵武，被告范宁及其委托代理人李荣出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告系原告的外甥，原告曾于1989年5月患精神分裂症到哈尔滨市第一专科医院治疗，又于2014年11月第二次入该院治疗，并于2015年3月2日取得残疾人证，监护人为其弟弟郑有山。1999年12月23日，二位原告单位公有住房改革出资买断居住地房产，出资额为2477元，共同取得了居住地房产的私有房产的所有权。2013年8月，哈尔滨电机厂房地产开发公司对二原告取得的坐落于哈尔滨市香坊区大庆二道街1号130栋4单元505室，使用面积38.28平方米在内的私有房产进行拆迁改造。被告以帮助二位舅舅的名义，将自己在道外区的一处房产提供给二位原告居住，后因该处房产失火消防部门让全体居民搬家，每房每月给付2000元租房补助，被告又在其他地方为二位原告承租一处无卫生间无厨房的房产。当时原告郑友志不同意租房居住，向被告索要电机厂买断的自己的房产，被告不同意，这时原告郑有山才发现，被告范宁在明知自己大舅郑友志患有精神病的情况下，未经得共有房产人郑有山同意，与原告郑有志私自签订了一份《卖、兑房协议书》，该协议内容是原告郑友志以40万的价格将诉争房产卖给被告，所有转让手续、拆迁手续都在被告处，原告也没有得到分文转让房产款，被告与原告郑友志所签《卖、兑房协议书》是2013年8月23日，这也是原告多次索要房产未果情况下经过了解之后在房产中介部门得到的复印件，原件在被告处。综上所述，原告郑有山认为，被告明知原告郑友志患有精神性疾病的情况下，与其签定《卖、兑房协议书》，其次签定协议在未经得房产共有人同意，基于以上两点依据和相关法律规定，这份协议是无效的，原告暂时保留追偿被告经济赔偿请求。签订协议时原告非正常状态，原告自1989年开始有病，患精神分裂，但是没有治愈就出院了，到了2014年继续治疗，2015年发的残疾证。当时签订协议的时候原告的神智属于不清醒状态，所以签订的协议应属于无效。房产证上是原告的名字，但是该房在公产房买断的时候郑有山作为第二购房人，对该套房产有份额，因此郑友志与范宁签订买卖协议时郑有山没有到场。因此该协议也是无效的。房屋签订的买卖协议40万元，也没有实际给付。原告与被告之间曾经约定，由原告在被告所有的哈尔滨市道外区的一套房产居住，后因该套房产失火不能居住，原告迁出，现在原告没有居住地，后来由原告的二弟弟郑友文出资租房安排居住，双方口头约定的遗赠抚养协议也没有实际履行。总之，原告曾多次与被告协商解决争议房产未果的情况下，无奈诉至法院，请求人民法院判令：1、解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告立即将诉争房产归还给原告；3诉讼费由被告承担。
被告辩称：当时签订合同的时候，原告和郑有山是同意的，当时原告的精神状态是清醒的，当时签订合原告没有向被告要钱，双方口头约定当时原告居住在被告家，被告赡养原告，双方有口头的遗赠抚养协议。现在被告也同意给付原告一部分钱，或者还继续对原告尽赡养义务。原告承认把诉争房产给被告，被告把自己的房产给原告终身居住并且养老，包括郑有山一并在此居住，原告与郑有山在一起长期居住，不可能郑有山不知情，并且有证人能某某证明，郑有山是知道此事的。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
证据一、出售公有住房审批表复印件一份，其中包括：购房人单位签证、哈尔滨市出售现有公有住房房价计算表、国有住房出售收入专用发票。证明双方争诉的位于哈尔滨市香坊区大清二道街1号130栋4单元505室的房屋为郑友志、郑友山二人共有购买，是共同所有得私产。
证据二、医院病程记录复印件一份，证明原告郑友志于1989被诊断为精神分裂症住院治疗，在病情未见好转情况下出院。
证据三、住院病案复印件一份，证明原告郑友志在2014年因精神类疾病住院，再次诊断为精神分裂症。
证据四、残疾人证（证号×××）证明，原告郑友志为精神类残疾贰级。
证据五、买兑房协议书复印件一份，证明原告郑友志与被告范宁曾于2013年8月23日签订过《买兑房协议书》，房价款40万元，于2013年8月29日付清；协议中约定：“本协议一式3份”，经甲方、乙方、中介签订生效。实际上中介并未协议上签字。
证据六、中华人民共和国残疾人证评定表复印件一份、疾病诊断书复印件两份中华人民共和国残疾人证申请表复印件一份，证明定残时郑友志病史26年住院两次，诊断为精神分裂，社会功能缺失，证明原告精神分裂已经有26年了。
被告质证：对证据一是复印件无法核实其真实性，房产证上只有郑友志一个人的名，郑友山不是共有人；对证据二无异议，郑友志与范宁签定协议时，神智清醒，完全具有行为能力；对证据三质证意见同证据二；对证据四这个证据取得在2015年3月份，不能证明签定协议时其神智不清；对证据五无异议，房屋买卖双方协商一致即可，无须中介签字，原被告之间有口头抚养协议上次开庭被告已经承认；对证据六真实性无异议，但证据只能证明原告曾经患病，并不能证明双方签定协议时甚至是不清醒的。
被告为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
证据一、证人胡某某证言一份，证明买房时，原告郑友志，郑有山均知情，郑友志有一处房产自愿将房产给范宁，郑友志、郑有山搬到范宁家都是同意的。
证据二、证人周某某证言一份，证明原告郑友志是自愿将房产卖给被告的，郑有山对此也知情。
证据三、录音光盘及附文字材料一份。证明双方存在口头遗赠赡养协议，而且被告范宁正在实际履行中。
证据四、房屋买卖协议复印件一份，证明被告范宁依据遗赠赡养协议已将该房卖与第三人梁月丹，并且梁月丹已对该房实际占有使用。
证据五、房产证复印件一份，证明原告郑友山不是该房共有人，无权起诉范宁。
证据六、房屋征收补偿协议、缴款确认单、现金存款凭条复印件各一份，证明房产已经转卖给其他人，并且已经与香坊区征收办签订了房屋征收补偿协议，该房屋已经被香坊区人民政府征收办实际掌管。
证据七、照片九张，证明诉争房产已经在拆迁过程中，门窗均已拆除，无法实际居住，也无法返还给原告。
原告质证：对证据一及证据二真实性无异议，但签字时郑友山不在场；对证据三真实性有意义；对证据四真实性有意义，因为其不是原件，该房产在房产证上依然是郑友志的名字；对证据五真实性无异议，该证据恰恰同时证明了该房产的所有人是郑友志；对证据六的真实性无异议，对证明问题有异议，这份协议是哈尔滨市香坊区人民政府房屋征收办公室与郑友志签的，从而也就证明了该房产没有从被告手里转移出去，被告说和另一个买房的人签订了协议，在之前我的当事人怀疑签定协议的真实性，今天被告提供的证据也证明了原告的怀疑是正确的，假如案外人梁月丹确实向征收办交了钱，只能证明案外人是代替原告交了钱，并不能证明该房屋就是案外人的，恰恰证明了这个房屋仍然是郑友志的；对证据七的真实性无异议，对证明问题有异议，该房屋是否能正常居住不影响被告应当将该房产返还给原告。
综合分析以上证据及各方当事人陈述，本院确认以下事实：
原告郑友志与其监护人郑有山是兄弟关系，被告范宁为其兄弟二人的外甥，原告郑友志曾于1989年5月30日至1989年6月15日在哈尔滨市第一专科医院住院，诊断为精神分裂症。原告郑友志在1999年12月23日至2000年1月21日通过房改售房的方式获得了位于哈尔滨市香坊区大庆二道街1号130栋5层5-7号的房产，并在2002年12月9日取得哈房权证动字第002474**号房屋所有权证，该房产建筑面积为55.51平方米，建成年份为1957年，房屋所有权人为原告郑友志，未标注房屋共有人。2013年初被告与原告达成口头协议，约定原告将诉争房产给被告，由被告提供自己位于哈尔滨市道外区的一套房产给原告及其监护人郑有山居住并负责给二人养老，之后原告与被告于2013年8月23日签订了《卖、兑房协议书》，约定原告将诉争房产以40万的价格卖给被告范宁，被告在签订协议之后并未支付购房款给原告，而是依据双方的口头遗赠抚养协议将自己位于道外区南勋头道街4-2号太古不夜城16单元902室的房产提供给原告居住。2014年4月4日，被告又通过房屋中介将诉争房产转卖给了案外人梁月丹，房屋售价为40.5万元。案外人梁月丹实际支付了购房款，实际占有使用了该房屋，并在2014年7月3日与哈尔滨市香坊区人民政府征收办公室（以下简称征收办）签订了《房屋征收补偿协议》，以产权调换的方式将诉争房屋交由征收办依法征收，并另行支付了购房款置换新房，诉争房产现在已经拆迁过程中，已被征收办用围栏围住，门窗也均被拆除。2014年11月11日原告在哈尔滨市第一专科医院住院，于2014年12月10日出院，经第一专科医院诊断为：精神分裂症，未特定。原告于2015年3月2日取得残疾人证书，确定其为精神残疾二级，其监护人为其弟弟郑有山。诉讼期间，原告于2015年7月3日向本院提交鉴定申请书，要求对2013年8月23日原告与被告签订《卖、兑房协议书》时的精神状态以及当时是否具有民事行为能力进行司法鉴定，经本院委托的哈尔滨市第一专科医院于2015年8月11日出具的情况说明，第一专科医院无法对原告2013年签订合同时的精神状态做出评定。原告最初在本院起诉时的诉讼请求为请求依法判定原告与被告签定的《卖、兑房协议书》无效；2、被告立即归还原告房屋。
本院认为：首先关于诉讼主体资格，原告郑友志与郑有山是兄弟关系，郑有山同时是原告郑友志的监护人，郑有山不是本案原告的适格主体，且诉争房产的房屋所有权证书上亦未写明郑有山是房屋共有人，因此只有郑友志才是该诉争房产的适格原告，郑有山可以作为监护人代理其参加诉讼。其次关于原告与被告签订的《卖、兑房协议书》的效力问题，原告承认曾与被告达成口头的遗赠抚养协议，双方约定将诉争房产给被告所有，由被告提供另外一套房产给其居住并为其养老，被告也实际履行了该协议，提供了一套位于哈尔滨道外区的房产给原告居住，可以认定原告在签订该协议时是知情的，并且原告于2105年3月取得残疾人证书，不能确认其在2013年8月23日与被告鉴订《卖、兑房协议书》时就不具备民事行为能力，因此该协议是原告的真实意思表示，原告认为被告没有尽到赡养义务而要求解除该协议，符合《合同法》第九十三条关于解除合同的规定，因此对于原告的该项诉讼请求，本院支持。被告取得诉争房产之后将该房产转卖给案外人梁月丹，案外人梁月在占有使用该房产后与香坊区征收办签订了《房屋征收补偿协议》，该房屋已经由政府接管并在拆迁过程中。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。诉争房产已经在政府动迁过程中，其产权已经为国家所有，原告要求被告实际返还该房产已经不可能，经本院多次释明原告亦不同意变更诉讼请求，因此对原告要求被告返还诉争房产的诉讼请求，本院不予支持，原告应通过其他方式维护权利，获得救济。综上所述，根据《中国人民共和国合同法》第九十三、九十四条、九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告郑友志与被告范宁之间的《卖、兑房协议书》；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
案件受理费100元（原告预交100元），由被告范宁于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 卢 刚
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 赵 雪