河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终3247号
上诉人（原审原告）：李旭峰，男，汉族，1980年5月4日出生，住河南省孟津县。
委托诉讼代理人：王雷，河南永晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王越，男，汉族，1991年7月22日出生，住河南省洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：王志平，男，汉族，1965年7月21日出生，住河南省洛阳市西工区。系王越的父亲。
原审第三人：河南绿都置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区凯旋西路24号院1幢811、812室。
法定代表人：孙万社，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘阳，河南凯仁律师事务所律师。
上诉人李旭峰因与被上诉人王越，原审第三人河南绿都置业有限公司（以下简称绿都公司）执行异议之诉一案，不服河南省西工区人民法院（2017）豫0303民初3713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月18日对当事人进行了询问。上诉人李旭峰及其委托诉讼代理人王雷，被上诉人王越的委托诉讼代理人王志平，原审第三人绿都公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加了询问。本案现已审理终结。
李旭峰上诉请求：请求撤销一审判决，依法确认不得执行李旭峰位于孟津县××路绿都××春天小区2-2-1501的房产。
事实与理由：一、一审判决认定事实不清，李旭峰与绿都公司虽为以房抵债，但并不能否认双方真实的房屋买卖关系。一审法院认为李旭峰与绿都公司未进行工程决算且双方系以房抵债的关系而非真实的房屋买卖关系，一方面，绿都公司与李旭峰已经进行了决算，但决算的数额李旭峰并不认可，李旭峰若因本次诉讼认可决算数额，则意味着李旭峰需要放弃其利益，显然对李旭峰不公平，然对决算数额的不认可并不影响双方的债权债务关系，李旭峰提供的证据能够证明绿都公司欠付其工程款且欠付范围高于房屋价值，另一方面，房屋买卖合同的本质即一方支付价款，一方取得房屋所有权，李旭峰虽然与绿都公司系以房抵债，但本质上即是李旭峰支付了价款进而取得房屋所有权，二者行为本质相同，一审认定此为不真实的买卖关系显然有失偏颇，李旭峰提供的证据完全能够证实李旭峰已合法占有房屋且能排除执行。
王越辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。
绿都公司述称，因李旭峰在绿都公司承建的绿都维也纳春天小区的工程，该房屋是充抵工程款，相关抵账手续已办理完毕，房屋已交给李旭峰，应属李旭峰所有。
李旭峰向一审法院起诉请求：1.撤销洛阳市西工区人民法院下发的（2017）豫0303执异49号执行异议裁定，判令停止对位于孟津县××路绿都××春天小区××室房产的执行；2.依法确认孟津县××路绿都××春天小区××室属李旭峰所有；3.本案诉讼费由王越承担。
一审法院认定事实：2015年6月，王越因与绿都公司、河南银祥投资担保有限公司、洛阳鸿迈商贸有限公司纠纷，向一审法院提起两起诉讼，2015年12月，一审法院作出（2015）西民三初字第758号、（2015）西民三初字第759号民事判决书，758号判决主文为：一、绿都公司于判决生效后十日内归还王越借款400万元及相应的利息；二、河南银祥投资担保有限公司对绿都公司的借款本息承担连带清偿责任；三、驳回王越的其他诉讼请求。759号判决主文为：一、绿都公司于判决生效后十日内偿还王越借款本金145万元；二、绿都公司向王越支付借款本金145万元的利息；三、洛阳鸿迈商贸有限公司对上述第一、二项绿都公司的债务承担保证责任；四、驳回王越的其他诉讼请求。绿都公司对一审判决不服，提起上诉。2016年9月，我院对758号民事判决书作出了（2016）豫03民终1969号民事判决书，对759号民事判决书作出了（2016）豫民终2063号民事判决书。二审对758号判决中第一项利息扣除有所变动外，其他维持了一审判决的内容。两起案件二审判决生效后，绿都公司未履行生效判决，王越申请法院强制执行，一审法院于2017年5月4日依据（2017）豫0303执332号执行裁定书查封了绿都公司名下的涉案房产。案外人李旭峰以其已签订购房合同，且已居住在涉案房屋，对该房享有所有权为由提出异议，一审法院于2017年8月7日作出（2017）豫0303执异49号裁定书，裁定驳回李旭峰的执行异议。李旭峰为证明已购买位于孟津县××路绿都××春天小区××室房屋，提交了2014年7月18日与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定：李旭峰购买绿都公司开发的绿都?维也纳春天2号楼2单元1501号房屋（建筑面积141.3平方米），房屋价款381510元。李旭峰提交了2014年7月18日与绿都公司签订的《抵账协议》一份，约定：李旭峰承建绿都公司位于孟津县城关镇××路（绿都维也纳?春天）3#、7#楼，现绿都公司无能力及时支付李旭峰工程款，经双方协商将孟津县维也纳春天2-2-1501号房屋价值381150元抵李旭峰的工程款，双方签订后绿都公司协助李旭峰办理该房屋的各项手续。李旭峰提交了2012年3月12日与绿都公司签订的《孟津维也纳?春天施工补充合同》一份，约定由李旭峰承建孟津维也纳?春天7#、9#楼，承包面积6708.31平方米，包工包料，工程造价确定办法为结算价加签证。李旭峰提交了《建筑工程决算书》、《安装工程决算书》各一份，决算书载有维也纳春天9#楼土建工程造价1427055.51元，安装工程工程造价134524.13元，两份决算书上无双方当事人的签字确认，无编制单位、编制人、审核单位、审核人的签章。李旭峰还提交的银行明细清单，绿都公司提交了孙艳丽、孙绍利的银行明细清单，银行清单能够显示2012年至2014年期间，绿都公司通过孙艳丽、孙绍利向李旭峰转款3008551.79元。王越对李旭峰提交的证据认为抵账协议没有绿都公司工作人员的签字，对抵账协议的真实性有异议，李旭峰承建绿都公司的工程没有决算，无法证明抵账行为成立。绿都公司认可抵账协议，并且承认抵账协议已经履行完毕，涉案房屋归李旭峰所有。李旭峰为证明在一审法院查封房屋前已合法占有涉案房屋，提交了李旭峰与洛阳富佳物业管理有限公司于2016年3月22日签订的《绿都?维也纳春天装饰装修服务协议》，并提交了代收暖气开口费、天然气初装费、水电费、物业费等收据10张，王越对证据的证明方向有异议，认为不能证明涉案房屋由李旭峰居住。绿都公司同意李旭峰的主张。2018年1月7日，一审法院到绿都?维也纳春天现场查看涉案房屋时，了解到所有小区的房产证均未办理，开发商正在通知业主办理房产证。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人执行异议之诉除了审查案外人是否为权利人外，还要求所主张的实体权利能够排除执行。本案中，涉案房屋仍然登记在绿都公司名下，李旭峰主张对其购买的房屋进行确权并排除执行，其诉讼请求获得支持的前提是对执行标的享有物权期待权。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于一般买受人物权期待权的保护条件规定，系普适性条款，只有符合该规定的条件，李旭峰才能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李旭峰与绿都公司虽然在2014年7月18日签订了抵账协议，但现有证据尚不足以判断出绿都公司究竟拖欠李旭峰多少工程款。一是因为根据李旭峰提交的证据其承建绿都公司的工程至今未决算，无法量化工程款的数额；二是通过李旭峰与绿都公司的银行明细对账，亦不能认定绿都公司拖欠工程款的数额，故现有证据不足以认定抵账协议所约定的内容客观存在。一审法院亦注意到，李旭峰与绿都公司签订的商品房买卖合同并非真实的房屋买卖法律关系，即使认定抵账协议成立，涉案房屋的商品房买卖合同实质上仍然是以房抵债，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》旨在保护善意购房人的利益，因此，李旭峰与绿都公司形式上的房屋买卖合同关系不属于上述规定意欲保护的对象。综上所述，李旭峰所举证据不足以认定抵账协议约定的内容客观存在，即使抵账协议成立，李旭峰与绿都公司就涉案房屋也不是真实的买卖关系，而是以房抵债。故李旭峰的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护要件，其对涉案房屋不具有排除执行的实体权利。因此，李旭峰请求停止对位于孟津县××路绿都××春天小区××室房产的执行，不予支持。关于李旭峰要求确认孟津县××路绿都××春天小区××室属李旭峰所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回李旭峰的诉讼请求。一审案件诉讼费7658元，由李旭峰负担。
本院二审期间，李旭峰提交一份决算书，证明李旭峰与绿都公司进行了共同决算，双方对数额已经认可，绿都公司确系欠付李旭峰工程款。王越质证认为，决算书是2016年4月份出具的，此房是另案2014年9月份查封的，在查封期间房子仍然登记在绿都公司名下，这套房子在房管局没有备案，且在上次庭审中，绿都公司称合同备案需要花钱，但是据王越了解，合同备案不需要花钱。绿都公司质证称，对证据的真实性没有异议，李旭峰承建了绿都公司小区内的工程，该抵账是在查封之前就已经抵了，因为李旭峰已经实际施工，绿都公司需要给付工程款，但是没有现金，只能用房子充抵工程款后，由李旭峰对后续的工程进行施工。本院认为，李旭峰二审提交的证据对本案基本事实的认定没有影响，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，绿都公司与李旭峰签订的《商品房买卖合同》没有在房产管理部门进行登记备案，绿都公司出具《建筑工程决算书》的时间是2016年4月12日，但双方签订《抵账协议》和《商品房买卖合同》的时间是2014年7月18日，在双方尚未结算之前即以房产抵顶工程款的做法与通常交易习惯不符，对于李旭峰与绿都公司之间关于工程施工及以房抵债的真实过程本院尚不能予以确认。一审法院另根据李旭峰非真实买受人为由认为其不能依据上述规定排除对涉案房产的执行，处理并无不当。
综上所述，李旭峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7658元，由上诉人李旭峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 园
审判员 耿源泓
审判员 王少林
二〇一八年五月二十五日
书记员 刘 博