中华人民共和国
辽宁省沈阳市和平区人民法院
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（2018）辽0102执异45号
沈阳市和平区人民法院
执行裁定书
（2018）辽0102执异45号
案外人：金正寿，男，1979年12月13日出生，朝鲜族，系沈阳泰勇汽车部件有限公司员工，住沈阳市东陵区浑河站乡金鲜村116号，身份号码×××。
申请执行人：福建省杭辉建设工程有限公司，住所地福建省上杭县临城镇紫金路移动公司北边对面五楼，统一社会信用代码×××。
法定代表人：温文辉，系该公司总经理。
委托代理人：李立元，男，1948年6月25日出生，汉族，系该公司项目经理，住沈阳市大东区莲花街长顺三巷39-8号4-5-3。
被执行人：沈阳顺吉建筑工程有限公司，住所地沈阳市和平区浑河站街146号。组织机构代码74272XXXX。
法定代表人：黄玺顺，系该公司经理。
本院在执行申请执行人福建省杭辉建设工程有限公司（以下简称”杭辉公司”）与被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司（以下简称”顺吉公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人金正寿于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人金正寿提出的执行异议称，异议事项：请求法院解除沈阳市东陵区浑河站街150号8门，建筑面积294平方米房产的查封。异议理由：因杭辉公司与顺吉公司建设工程施工合同纠纷一案，法院查封了沈阳市东陵区浑河站街150号门市中的8门房屋，案外人对查封、拍卖行为提出异议，理由如下：首先，案外人持有的购房协议、款项收据及其他证明材料间相互印证，足以证明案外人与开发商顺吉公司的买卖合同及买卖行为真实、合法、有效，款项收据能够证明案外人现金支付房款、开发商收到房款的事实，申请执行人与被执行人的纠纷发生于案外人购房以后，虽因开发商过错导致未办理过户，但案外人已实际占有并使用房屋长达十年之久，期间无人向原告提出异议，案外人合法取得房产，应为实际所有权人；案外人善意取得房屋，交易、支付行为均无不妥之处，申请执行人无权对上述财产申请执行。购房协议中明确写明：付伍拾万元房款，收到房证后付清余款。原告随后按协议分四次把伍拾万元房款付清，余下捌万贰仟壹佰贰拾元整房款双方约定取得房证后付清，有双方签字、按手印、盖公章为证；其次，案外人系房屋实际所有权人，但购房款为母亲张迎玉所出，购房前期事项亦由张迎玉办理。张迎玉教育程度较低不熟悉房屋购买过程中的注意事项，又是朝鲜族人汉语不流利，对”协议”与”合同”、”欠据”与”收据”这种单词的区别不十分了解。老人辛苦数十载，购房心情迫切；案外人名下仅一处房产，2006年10月开始居住时间超过10年，有交付的取暖费、固话、宽带发票、电费联、水费收据和邻居薛策证明；第三，杭辉公司称顺吉公司的土地证于2016年4月被法院查封，案外人对此并不知情，2016年6月16日和2017年12月4日，案外人才得知房屋被法院贴公告要求7日内搬迁。案外人因购买房屋与黄玺顺认识，此前并不认识，也不存在其它债权债务纠纷。购买房屋后1年内，案外人要求黄玺顺配合办理房产过户，但后者一直推托，案外人承诺在房产过户后，将尾款捌万贰仟壹佰贰拾元付清。综上，法院的查封措施侵犯了案外人的合法权益，现提起异议，请求法院依法裁决。
申请执行人杭辉公司答辩称，案外人购买的房产为商业地产，但项目非商业地产项目，土地证载明工业用地，该土地亦没有交付土地出让金，无用地规划许可证和房产证，建筑工程规划许可证批准的项目也不相符合，导致无法转移房屋产权。所以该财产虽没有房产证，但实物的所有权仍归属于顺吉公司，根据法律规定案外人不具备主体资格；财产无法转移不具备实物权利，申请执行人申请查封、拍卖该实物房产。被执行人土地证已于2016年4月份进行查封，到目前为止，没有收到任何关于案外人和被执行人的法律判决书，进一步说明案外人提出的异议条件不能成立；顺吉公司实际企业性质为等外级的建筑工程队，没有实体和营业资质，不能进行房地产开发，更不能办理商品房销售许可证，被执行人与案外人间的房产交易是一种违法行为。案外人与被执行人到目前为止只交纳部分房款，剩余8万没有交齐。我方认为异议理由不能成立；该房屋在2006年6月开始施工，年末竣工，交易不合常理。2006年收款人黄玺顺不是该公司法人，收款款项不明确，合同确权日期在2018年1月2日均在两次查封之后，判决存在瑕疵，未审查五证一书。
本院查明，2012年10月19日，本院作出（2012）沈和民二初字第1291号民事判决书，判决内容为：”一、本判决生效后十日内，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司给付原告福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元；二、本判决生效后十日内，被告沈阳顺吉建筑工程有限公司给付原告福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元的利息（从2007年8月1日起算，至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告给付原告上述款项的同时，原告福建省杭辉建设工程有限公司返还被告沈阳顺吉建筑工程有限公司涉案工程的建设工程规划许可证、施工许可证（副本）、施工图设计文件审查合格书等文件；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决作出后顺吉公司和杭辉公司均提出上诉，2013年5月27日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第843号民事判决书，判决内容为：”撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第四项；二、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第一项，即本判决生效后十日内，沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元；三、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第三项，即沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司上述款项的同时，福建省杭辉建设工程有限公司返还被告沈阳顺吉建筑工程有限公司涉案工程的建设工程规划许可证、施工许可证（副本）、施工图设计文件审查合格书等文件；四、变更沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1291号民事判决第二项，为本判决生效后十日内，沈阳顺吉建筑工程有限公司给付福建省杭辉建设工程有限公司工程款2,530,600元的利息（从2007年8月1日起算，至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；五、驳回双方的其他上诉请求。如果沈阳顺吉建筑工程有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2013年8月27日，申请执行人杭辉公司向本院申请强制执行，执行案号：（2013）沈和执字第02278号。
另查明，2017年12月4日，本院出具（2013）沈和执字第02278号公告，公告内容为：”申请执行人福建省杭辉建筑工程有限公司与被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终执字第843号民事判决书已发生法律效力。被执行人未能在法律规定的期限内履行判决所确定的义务。依申请人申请，本院将依法对被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区浑河站街150号房产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠申请人债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条的规定，本院依法查封被执行人沈阳顺吉建筑工程有限公司建设的沈阳市东陵区浑河站街150号房产，责令被执行人或房屋实际占用人于15日内将位于沈阳市东陵区浑河站街150号房产腾空。逾期不腾空，本院将依法强制执行，房产范围内物品按遗弃物处理，产生的费用和造成的损失由被执行人或实际占用人承担，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任”。
异议审查过程中，案外人金正寿为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1.银行取款单；2.采暖费、宽带发票；3.电费收据；4.（2017）辽0102民初11170号民事判决书;针对案外人的异议事项及理由，申请执行人杭辉公司提交了如下证据材料：1.工程施工费结算告知书；2.催款告知书；3.照片；4.律师告知函；5.临时移交材料；6.情况说明；7.地址门牌号审批表。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。结合案件实际情况，首先，关于案外人金正寿是否已经向被执行人顺吉公司支付全部价款的问题。根据案外人金正寿提交的购房协议显示房屋总价款为582,120元，金额较大，但案外人金正寿仅向法院提供了4张欠据，支付方式现金支付未通过银行转账，且余款8万元未付，不足以证明其实际支付了房屋全部价款的事实；其次，案外人金正寿是否是房屋实际所有人的问题。经审查，案涉房产未办理房屋产权证，建设单位是顺吉公司，案外人提交的购房协议、欠据等材料不足以证明其是争议房产的实际所有人，不具有排除强制执行的法律效力。综上，案外人金正寿提交的证据并未能证明其享有执行标的实体权利，其就本案所提出的执行异议，缺乏事实和法律依据，依法难以成立，本院对案涉的位于沈阳市东陵区浑河站街150号房产采取张贴公告等措施并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人金正寿的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长赵博
审判员祁美楠
审判员程丽娟
二О一八年四月十六日
书记员徐瑶