山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第2360号
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人刘德生，经理。
委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人张海滨，山东豪才律师事务所律师。
被告卢咏梅，女，1968年7月5日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人孙书国，山东泰泉律师事务所律师。
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告卢咏梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司代表人刘德生的委托代理人周华、被告卢咏梅及其委托代理人孙书国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司（以下简称嘉诚物业济南分公司）诉称：被告卢咏梅系伟东新都二区2号楼2单元1101室房屋业主。原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对伟东新都二区进行物业管理，被告的房屋面积为223.58平方米，物业费用收费标准为0.9元∕月*；㎡，被告应按照合同约定每月向原告支付物业费用201.2元。但被告自2008年8月开始欠交物业费用，至2012年12月共拖欠原告物业管理费10663.6元、暖气管网维护费2166.9元，共计12830.5元。原告多次要求被告支付上述费用，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，其应按《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按日千分之三的标准向原告交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重的损失，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费10663.6元、暖气管网维护费2166.9元；请求法院判令被告向原告支付违约金（滞纳金）10663.6元，诉讼费用由被告承担。
被告卢咏梅辩称：原告的主体不适格。原、被告之间从未签订过物业服务协议，被告入住后是与上海成诚物业管理公司济南分公司签订的物业服务协议，根据协议的第四条规定，服务期限自小区成立时至业委会选聘新的物业服务企业时止。现据我方了解，小区业委会选聘的物业公司是成都德昌行物业服务公司，时间为2013年1月2日，也就是说被告与上海成诚物业公司的合同有效限是至2013年1月2日止。原告所提交的物业合同与债权转让协议书对被告没有法律效力，因为其没有对被告进行告知，原告没有履行相应的法定义务。另外，原告与开发商所签订的物业服务合同也未经过业委会认可，故应为无效合同。被告不交物业费的原因是因为原告服务极差，被告入住后发现房屋存在严重的质量问题，多次找物业公司维修都没有得到解决。后被告起诉了开发商济南伟东置业有限公司，经鉴定，被告所购买房屋的确存在严重的质量问题，法院判决开发商赔偿被告经济损失3万多元，但至今开发商也未能履行判决。在2012年7月份，因电力不足小区跳闸停电，物业公司在维修时操作不当，造成许多业主家中的电器损坏，至今业主们也没有得到物业公司的赔偿；小区电梯维修不及时，经常停运，其中有一次停运长达20多天，给被告和小区的其他业主的生活造成极大的不便，甚至有一次被告被关到电梯里，是通过报警才被救出。小区的卫生脏、差，秩序混乱，车辆乱停乱放，物业公司也从未管过。另外，原告从未向被告方催收过物业服务费用，故已超过了诉讼时效，不应得到法院的支持。对于暖气管网维护费，被告从不知道有这项费用，也从未收到过关于交纳此费用的通知，故即使应当交纳也超过了时效，且被告的家里是自行供暖，没有参加集中供暖，原因是因为小区在第一个季度和第二个季度没有集体供暖，第三个供暖季达不到供热标准，所以我们是自行购买的供暖设施，如空调、电暖气等。综上所述，我认为我不应当向原告交纳物业服务费用，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年3月18日，案外人济南伟东置业有限公司、山东嘉诚物业管理有限公司签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》一份，约定伟东置业公司将其开发建设的伟东新都二区住宅小区及其封闭区域委托山东嘉诚物业管理有限公司实行前期物业管理。合同第三条约定：“本合同生效时，本物业的现状是：主体完工，配套工程正在施工，尚未竣工综合验收。”合同第九条约定：“委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。合同还约定：“如果甲方、业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日交纳滞纳金。经乙方（嘉诚物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。”因小区配套设施尚不完善，开发商济南伟东置业有限公司给予每位小区业主每月应交物业费每平方米每月0.3元的补贴，业主实际应交物业费的标准为0.9元每平方米每月；山东嘉诚物业管理有限公司将该小区交由其济南分公司在此实际经营管理。被告卢咏梅所居住的伟东新都二区2号楼2单元1101室房屋建筑面积为223.58平方米，被告自2008年8月至2012年12月期间未交纳过物业费。
另查明，原告嘉诚物业济南分公司陈述其所主张被告卢咏梅欠交的物业费10663.6元是根据被告房屋的建筑面积223.58平方米以及每月每平方米0.9元的收费标准，从2008年8月起至2012年12月31日止，实际金额应为10664.66元，原告只要求被告交纳10663.6元，相应的滞纳金是按照日千分之三的标准计算。2013年1月2日，原告嘉诚物业济南分公司撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。2010年8月21日，原告嘉诚物业济南分公司曾向被告卢咏梅邮寄过一份《催费通知单》，邮局的查询回执中显示卢咏梅本人已于2010年8月24日妥收。被告卢咏梅表示从未收到过此催收通知书，回执中的签字也不是其本人所签，且回执中未显示催收的是什么费用，故对原告提交的该证据不予认可。
再查明，被告卢咏梅向本院提交了四份证据，证据一是被告与上海成诚物业管理有限公司济南分公司签订的《伟东新都二区前期物业管理服务协议》，欲证实在此服务的是该公司而不是原告；证据二是由开发商济南伟东置业有限公司向被告送达的《关于进行防水维修的通知》；证据三是由现物业服务企业成都德昌行物业服务有限公司济南分公司出具的《关于2号楼部分业主家电损坏及相关情况的说明》，该说明中提到因电力不足造成2号楼停电，伟东置业公司和嘉诚物业公司在维修过程中因操作失误造成部分业主家中电器损坏。后嘉诚物业代为向供电方伟东置业公司进行索赔，但伟东置业公司一直没有赔偿。2013年1月2日，该公司进驻小区时，与嘉诚物业公司办理交接时未涉及到此事，但在整理橱柜时发现了该索赔资料，随后，该公司曾多次与伟东置业公司联系协商处理此事，但均被告知与该公司无关。证据四是（2013）济民一终字第315号民事判决书，该判决书中认定济南伟东置业有限公司出售给被告卢咏梅的本案涉诉房屋存在一定质量问题，维持一审法院判决由济南伟东置业有限公司向被告卢咏梅支付维修房屋的费用28639.9元的处理意见。原告方认为证据三、四是被告因房屋质量问题与开发商发生的纠纷，与本案无关，更不能以此为由拒交物业费；证据一虽然是被告与其他物业公司签订的合同，但该合同已终止执行，开发商重新与原告的上级公司山东嘉诚物业管理有限公司签订了新的前期物业服务协议，原告是具有合法的主体资格的，被告不能以此为理由拒交物业服务费用。
以上事实，由房产证、前期物业管理委托合同、催交通知单邮寄回执、情况说明、维修通知书、民事判决书及原、被告当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告入住时虽同当时在此进行服务的上海成诚物业管理有限公司济南分公司签订过一份《前期物业服务协议》，但该协议由于上海成诚物业管理有限公司的撤出已终止履行，而开发商济南伟东置业有限公司与山东嘉诚物业管理有限公司重新签订了《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，并且也由其济南分公司为伟东新都二区实际提供了物业服务，故山东嘉诚物业管理有限公司与与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力，故被告卢咏梅答辩中提出的原告主体不适格的主张，没有事实依据，本院不予采信。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年4月至2012年12月期间，原告为被告所居住的伟东新都二区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。对于被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，且大部分原因是由于开发商在建设施工时存在的遗留问题所致，不应由原告方承担此责任；且从其提交的证据来看，其房屋没有及时维修原因是由于被告出差或探亲家中无人所造成，对此，被告也有一定的责任，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告嘉诚物业济南分公司的物业服务确实存在一定瑕疵，被告卢咏梅并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告方支付相应的违约金（滞纳金）的请求，本院不予支持。对于暖气管网维护费的问题，本院认为，济南市物价局对收取管网维护费的相关文件，是下达给济南市供热管理办公室及相关直属市政供热企业的，原告嘉诚物业济南分公司并非市政供热企业，不具有此项行政收费职能，且其未举证证实此费用实际发生，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告承担暖气管网维护费的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。原告嘉诚物业济南分公司是自2013年1月2日起才撤离伟东新都二区，且原告提供证据证实其曾在2013年8月21日向被告主张过权利，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告嘉诚物业济南分公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告卢咏梅提出的原告的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告卢咏梅于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司2008年8月至2012年12月的物业服务费10663.6元。
二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
案件受理费225元，原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司负担100元，被告卢咏梅负担125元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 江
二〇一三年十月十日
代理书记员 杨朝阳