山西省大同市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋02民终304号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刁英，男，1969年12月27日出生，汉族，无业，住山西省大同市。
委托诉讼代理人：杜云飞，山西五峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会，住所地山西省大同市城区北十府街1号。
法定代表人：冯建宏，职务主任。
委托诉讼代理人：李平，山西宝翰律师事务所律师。
原审被告：王海东，男，1971年7月27日出生，汉族，无业，现住山西省大同市。
上诉人刁英因与被上诉人大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会（以下简称新华村委会）及原审被告王海东租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2017）晋0202民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刁英的委托诉讼代理人杜云飞、被上诉人新华村委会的委托诉讼代理人李平、原审被告王海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刁英上诉请求：一、请求撤销山西省大同市城区人民法院（2017)晋0202民初2397号民事判决书；二、判令被上诉人赔偿上诉人因合同未到期造成的装修等损失及可预期利益共计220万元；三、一审的反诉费二审的上诉费由被上诉人承担；事实和理由：一、一审法院程序错误；在一审中上诉人提出了对房屋装修的损失进行委托鉴定，一审法院收到申请书后，既不委托鉴定也没有合理的解释，剥夺了上诉人对自己损失鉴定的权利，望二审予以纠正。二、一审法院认定事实错误；1、一审对上诉人欠付租金计算是错误的。一审法院认为，确认2017年5月1日之后的租金由刁英按合同约定的年租金33万元标准计算支付至刁英返还租赁物之日止。上诉人认为一审法院的这种判决是超诉讼请求的违法判决，被上诉人在一审中的诉求是解除合同并上打2017年度的租赁费用。但没有要求支付2017年5月1日后至返还租赁物前的租金的诉求。一审法院却判决2017年5月1日之后的租金由刁英按合同约定的年租金33万元标准计算支付至刁英返还租赁物之日止，这种判决显然己超诉求。2、一审法院认为，对上诉人在一审中的反诉请求不予支持。原因有二，首先是上诉人在一审中没有证据证明租赁物涉拆，其次是上诉人占用租赁物三年只交了6万元租金，明显违约。在一审开庭的过程中，大同市南郊区新旺乡新华村民委员会的书记旁听了庭审，他明确该租赁物确实涉拆，具体签订合同的书记都予以认可，这还不能说明上诉人租赁房屋的受阻的事实，这怎么能说不符合合同第13条约定的违约赔偿和遇拆迁导致合同不能履行赔偿的约定呢。关于支付了租金6万元，被上诉人也是同意的，这一点一审法院，也认为还款协议对租金的支付方式进行了变更，这怎么能说明显违约呢。由此可见，一审法院驳回上诉人在一审中的反诉请求是错误的。
新华村委会答辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求维持原判；2、上诉人所谓的装修、涉拆以及利息无任何的事实和法律依据，请求驳回；3、租赁损失由上诉人承担。
王海东答辩称，没有新的答辩意见。
新华村委会向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原告与二被告解除合同。2、请求法院判决二被告交付拖欠租金105万元，承担违约金44万元，二被告承担连带责任。3、请求法院判决二被告交付原告垫付暖气费68000元。4、请求法院判决二被告返还租赁财产并恢复原状。5、诉讼费用由被告承担。
刁英向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人因合同未到期造成的装修等损失及可预期利益共计20万元。2、本案诉讼费及反诉费用由被反诉人承担。当庭申请变更第1项诉讼请求为：判令被反诉人因合同未到期造成的装修等损失及可预期利益共计220万元。
一审法院认定事实：2013年12月8日原告（反诉被告）大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会与被告（反诉原告）刁英签订《院落房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于大同市城区北十府街15号院落一处（原村办企业电力工程处），占地面积1300平方米（建筑面积约700多平方米）租赁给被告刁英；租期五年，从2014年2月1日至2019年2月1日；租金和租金给付，从2014年2月1日
--2015年2月1日第一年租金12万元，2015年2月1日--
2016年2月1日年租金12万元。从合同签订之日起交纳第一年租金的一半6万元，8月1日前交纳另一半租金6万元，第二年租金......。并约定了违约责任、争议解决方式。合同签订后，被告刁英接收租赁物，并向原告交纳租金6万元。2014年5月15日原告与被告王海东签订《院落房屋租赁合同》一份，载明：我村2013年12月8日与刁英所签合同，因刁英业务增加，想把村委会院一块租用，经决定同意出租。合同约定，原告将坐落于大同市城区北十府街15号及19号院落两处（原村办企业电力工程处占地1.99亩，建筑面积约700平方米及村委会院占地2.78亩，建筑面积约1126平米）及设施租赁给乙方（王海东）；租赁期限五年，从2013年10月10日进场建设，大约七个月装修期，从2014年5月1日起至2019年5月1日止；租金和租金的给付，从2014年5月1日-2015年5月1日第一年租金20万元，从合同签订之日起交纳第一年租金的少一半6万元，9月1日前交纳剩下租金14万元，......。并约定了违约责任、争议解决方式。2014年5月1日刁英给原告出具欠条二份，内容分别为”今欠新华村委会房屋租赁费2014年5月1日至2015年5月1日140000元”，”今欠新华村委会房屋租赁费2015年5月1日至2016年5月1日273331元”，2015年11月20日刁英又给原告出具欠条一份，内容为”今欠新华村委会租赁房屋采暖费37346元”，同日，刁英给原告出具还款计划一份，内容为”2014年5月1日至今所欠费用450677元，计划2015年12月底还清”，2016年9月10日，刁英给原告出具还款协议一份，内容为”今欠新华村房屋租赁费78万元整，已付6万元整，现欠租赁费72万元整，计划2016年12月底前还30万元整。注另欠两年取暖费6.8万元整”。
一审法院认为，刁英、王海东与大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会签订《院落房屋租赁合同》系双方自愿，内容也不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，该院予以确认。现因双方同意解除合同，该院予以支持。因刁英系租赁物的实际承租人，故合同解除后，刁英应将租赁物交还原告，向原告支付租赁费720000元（截至2017年5月1日），并按年租金33万元标准支付2017年5月1日至租赁物返还之日止的租金。另被告刁英认可欠原告两年取暖费68000元，原告要求其支付该费用合理，该院予以支持。因被告王海东不是实际承租人，原告要求其承担给付租金责任依据不足，该院不予支持。原告主张违约金44万元的依据不足，该院不予支持。就反诉，因被告刁英不能证明原告违约，故其以原告违约反诉要求原告承担支付装修损失及预期利益的依据不足，该院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决：一、解除大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会与王海东、刁英签订的《院落房屋租赁合同》；二、被告刁英于判决生效后三十日内将租赁物坐落于大同市城区北十府街15号及19号院落两处（原村办企业电力工程处占地1.99亩，建筑面积约700平方米及村委会院占地2.78亩，建筑面积约1126平米）及设施交还大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会；三、被告刁英于判决生效后十日内给付原告大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会租赁费720000元（截至2017年5月1日），并按年租金33万元标准向原告支付2017年5月1日起至租赁物返还原告之日止的租金；四、被告刁英于判决生效后十日内给付原告大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会两年的采暖费68000元；五、驳回原告大同市南郊区新旺乡新华村村民委员会的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刁英的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19022元，由被告刁英负担9720元（于判决生效后十日内给付原告），由原告负担9302元；反诉案件受理费12200元，由被告刁英负担。
本院二审期间，上诉人刁英提交大同市人民政府征收补偿方案报纸信息一份，北都府农家乐饭店会计报表一份，被上诉人新华村委会未提交新证据。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。
关于新华村委会应否承担装修损失一节。新华村委会与刁英及王海东所签订的院落房屋租赁合同中第十二条明确约定”如乙方不按时交纳租金，超出一个月后，甲方有权终止合同，造成经济损失由乙方自负”，现刁英未按合同约定向新华村委会支付租金已属违约，虽刁英于2016年9月10日就租金的给付出具了还款协议，但亦未按协议约定履行支付租金的义务，现新华村委会要求解除租赁合同并要求刁英支付欠付的租金符合合同约定及法律规定。刁英主张本案所涉房屋因被拆迁无法经营要求赔偿损失，并在二审中提供了拆迁公告及会计报表，用以证明其因案涉房屋拆迁所受损失。新华村委会主张并未收到相关部门对本案所涉房屋的拆迁通知，会计报表是由刁英单方制作，不能证明刁英所主张的损失。由于新华村委会对刁英所主张的案涉房屋涉及拆迁以及因拆迁所受损失均不予认可，且刁英所提交拆迁公告系2015年发布，而刁英亦认可本案所涉房屋仍在其占有之中并未进行拆除，故刁英所举两份证据不能证明应由新华村委会赔偿刁英装修损失及预期利益损失的事实，对刁英要求赔偿装修损失及预期利益的请求本院不予支持。
关于是否超过诉讼请求一节。新华村委会在诉状中已明确要求刁英支付2017年5月1日之后的租金，刁英在庭审中亦认可仍占有本案所涉房屋，而本案在审理期间并未超过新华村委会所主张支付租赁费的租赁期间，一审法院判决根据合同约定的租金标准由刁英支付相应租金并未超过诉讼请求，刁英的该项上诉请求不能成立，对其该项请求本院不予支持。
本院认为，刁英未按合同约定向新华村委会支付租金已属违约，新华村委会要求解除合同并要求刁英支付租金符合法律规定，一审判决刁英支付租金的期间并未超过诉讼请求，刁英的上诉请求不能成立，一审认定正确。本案所涉房屋仍由刁英占有并未进行拆迁，现有证据无法证明刁英因拆迁对其造成损失，其应承担举证不力的法律责任，故对刁英的上诉请求本院不予支持。
综上所述，刁英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由上诉人刁英负担。
本判决为终审判决。
审判长刘保平
审判员马卉妍
审判员张丽娟
二〇一八年四月十一日
书记员谭震红