江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣08执异6号
异议人（利害关系人）：江西井冈山农村商业银行股份有限公司，地址：江西省井冈山市新城区映山红路5号。统一社会信用代码91360800598871862J。
法定代表人：邹云龙，董事长。
委托代理人：王文齐，职员。
申请执行人：李樟根，男，汉族，1971年1月3日出生，住江西省遂川县。
被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限公司，地址：江西省井冈山市新城区翠竹路6号。组织机构代码56381205-3。
法定代表人：汪江洋，董事长。
被执行人：汪江洋，男，汉族，1959年12月15日出生，住江西省井冈山市新城区。
被执行人：刘丽春，女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市新城区。系被执行人汪江洋妻子。
在本院执行申请执行人李樟根与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中，异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司（以下简称井冈山农商银行）于2018年1月29日对本院作出的（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书和协助执行通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人井冈山农商银行称，⑴异议人依法取得祥和苑住宅8号楼2单元。2010年8月，异议人与被执行人祥云公司签订预定协议书，约定被执行人将祥和苑住宅8号楼2单元出售给异议人，总房款约400万元。嗣后，异议人分别于2010年12月11日、2011年6月9日、2011年8月2日向被执行人支付购房款共计330万元。收款后，被执行人将该房屋交于异议人进行装修。因被执行人一直不予办理房屋产权证和土地使用权证，异议人于2013年1月21日向吉安市中级人民法院提起诉讼。诉讼过程中，双方达成了调解并由法院出具了生效调解书。调解书确定了以下事项：异议人与被执行人之间的房屋买卖相关协议继续履行；2、异议人可以继续装修入住；3、被执行人在3日内解除设立在祥和苑8号楼单元房屋上的在建工程抵押权，将商品房买卖合同备案并办理产权证等事项。因被执行人未按调解书履行，异议人已向吉安市中级人民法院申请强制执行。2016年7月，井冈山市政府召集购房人开会，说为化解购房纠纷，井冈山市房地产综�开发公司的名义代偿了祥云公司结欠江西中源典当有限公司的欠款，取得了祥云公司债权。井冈山市房地产综合开发公司承接祥云公司与异议人购房协议中祥云公司的权利和义务。现因异议人及井冈山市房地产综合开发公司在办理产权登记手续时，发现祥云公司开发建设的祥和苑全部土地被吉安市中级人民法院查封，致使异议人不能办理房产登记手续。⑵李樟根申请执行案件中的查封行为属于超标的查封。2015年8月14日，吉安市中级人民法院根据李樟根的执行申请，作出（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书和协助执行通知书，轮候查封祥云公司开发建设的祥和苑所有土地使用权15593.4平方米，期限三年，该裁定书查封范围包括了异议人购买的祥和苑住宅8号楼2单元土地使用权。且祥云公司土地出让金1640万元，房屋建筑面积达到32000平方米，价值1.3亿元，申请执行人李樟根的债权仅为39018元，查封的财产明显超过执行标的。综上，因祥和苑8号楼2单元早已出售给了异议人，且异议人已经支付了绝大多数房款并装修入住，该房屋的实际所有权人为异议人，不能作为被执行人财产进行查封，请求法院立即停止执行（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书和协助执行通知书，解除对祥和苑8号楼2单元的土地使用权的查封。
申请执行人李樟根称，吉安市中级人民法院作出的（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书和（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书合法有效，应当维持，请求驳回异议人的异议申请。
本院查明，李樟根与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，审理中，当事人自愿达成和解协议：一、祥云公司、汪江洋、刘丽春确认欠到李樟根借款本金386万元、借款利息86万元（该利息算至2014年1月15日止，以后利息从2014年1月16日起算，以386万元本金为基础，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍标准计算至还清本息之日止）；二、自2014年12月起，祥云公司、汪江洋、刘丽春应当每月至少偿还李樟根借款利息1万元，此款应在每月最后一日前付清；三、祥云公司、汪江洋、刘丽春所欠李樟根386万元借款，在公司开发楼盘收到预售和销售房款时，应当有计划优先偿还李樟根的借款；四、被告祥云公司、汪江洋、刘丽春最迟在2017年9月30日前清偿李樟根全部借款本息；五、李樟根应在收到本调解书时向吉安中院解除对祥云公司、汪江洋、刘丽春财产的查封；六、双方无其他争议；七、案件受理费47080元，减半收取23540元，财产保全费5000元，合计28540元（此款李樟根已缴纳），由祥云公司、汪江洋、刘丽春负担，并在签收本协议后一个月之内支付给李樟根。2014年9月4日，本�据此制作（2014）吉中民二初字第38号民事调解书。因被执行人未履行调解协议确定的义务，2015年1月12日，李樟根向本院申请强制执行，要求祥云公司、汪江洋、刘丽春严格按照（2014）吉中民二初字第38号民事调解书履行，同时要求强制执行受理费28540元和借款利息10000元。同日，本院依法予以立案，执行案号为（2015）吉中执字第16号。2015年1月23日，本院作出（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留（提取）被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春的银行存款或收入39018元。2015年8月24日，本院向井冈山市国土资源局送达（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书，要求协助查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市××城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，未经本院准许，不得为上述土地办理转让、抵押、赠与等变更登记手续，查封期限为三年，自2015年8月24日起至2018年8月23日止。2015年8月31日，井冈山市国土资源局告知本院，本次的查封行为属于轮候查封。经查明，申请执行人肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，是先查封该土地使用权的执行案件，目前未解除查封。
截至2015年8月31日，李樟根申请执行标的为11.854万元，已执行到位标的0元，未执行标的为11.854万元。因三被执行人名下的财产均因他案被查封，本院虽采取轮候查封措施，但无法进行处置。通过财产调查，也未发现三被执行人有其他可供执行的财产。本院于2015年9月6日作出（2015）吉中执字第16-2号执行裁定书，裁定终结（2014）吉中民二初字第38号民事调解书的本次执行程序。
2010年8月20日，异议人与祥云公司签订一份预定协议书，约定，祥云公司将祥（�）和苑住宅8栋2单元出售给异议人，总房款约400万元。异议人于2010年12月11日、2011年6月9日、2011年8月2日分别支付购房款80万元、100万元、150万元，共计支付购房款330万元。2011年5月28日，双方签订商品房买卖合同，但并未登记备案。2012年11月，祥云公司将所售房屋交付给异议人，交房后，异议人正式入驻装修。2013年8月27日，吉安市中级人民法院根据双方自愿达成的调解协议，作出（2013）吉中民三初字第1号民事调解书，包括：一：异议人与祥云公司继续履行双方于2010年8月20日签订的预定协议书和2011年5月28日签订的商品房买卖合同；二、异议人可继续装修并入住其所购买的祥和苑8栋2单元房；三、祥云公司在该调解书生效之日起3日内解除设立在祥和苑2单元房屋上的在建工程抵押权，将祥和苑8栋2单元房屋的商品房买卖合同备案并办理产权证；四、异议人领取祥和苑8�2单元房屋房产证后10日内将剩余购房款795000元结清；等等。目前，异议人未向祥云公司支付剩余购房款795000元。
本院认为，本案争议焦点：第一，本院轮候查封祥云公司土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权是否合法有效？第二，异议人请求解除对祥和苑8栋2单元土地使用权的查封是否符合法律规定？
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关�人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。在（2015）吉中执字第16号执行案件中，被执行人未履行（2014）吉中民二初字第38号民事调解书所确定的义务，本院依法轮候查封被执行人的财产符合法律规定。因本案轮候查封祥云公司土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权，不产生正式查封的效力，产生的是一种预期效力，其最终能实现的债权，取决于在先查封案件的执行情况，故不能认定本案的查封行为属于明显超标的额查封。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条规定，查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理掉，排列在后的轮候查封自动失效。《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》规定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。（2015）吉中执字第16号执行案件中对祥云公司土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权的查封属于轮候查封，并未实�发生查封效力。故异议人提出的异议请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回江西井冈山农村商业银行股份有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。
审判长 李 娟
审判员 陈 麒
审判员 李国红
二〇一八年三月二十六日
书记员 陈 婕