重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03063号
上诉人（原审被告、反诉原告）任文利
委托代理人张继猛，重庆富乐达律师事务所律师。
委托代理人宁乾峰，重庆富乐达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王成木
委托代理人唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人任文利因与被上诉人王成木租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第11118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：任文利与王成木于2012年5月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定：任文利将其所有的位于重庆市九龙坡区步行街珠江路46号的第二层（半平街层）的商业经营用房出租给王成木开设中式餐厅使用；出租房屋的建筑面积大约为270平方米，双方以使用现状交付；房屋租赁期限为五年，自2012年5月18日至2017年5月17日；每一期租金按每一个季度一期进行结算，每年租金如下：2012年5月18日至2013年5月17日每月46000元，2013年5月18日至2014年5月17日每月为50600元，2014年5月18日至2015年5月17日每月为55660元，2015年5月18日至2016年5月17日每月为61226元，2016年5月18日至2017年5月17日每月为67348.6元，每年交房租日期为5月10日、8月10日、11月10日、2月10日；如王成木未能按时足额向任文利缴纳当期租金，王成木应按每天万分之四向任文利支付滞纳金；王成木应在本合同签订当日向任文利缴付定金138000元作为王成木愿严格履行本合同的信誉保证，对此定金，任文利同意在本合同履行期届满或双方同意解除本合同之次日起八日内全部退还给王成木，如合同未到期或王成木中途退场不能履行本合同，此定金不退。如王成木出现以上根本性违约行为，任文利不退换定金；在租赁期内，租赁房内的安全、消防责任应当由王成木负责，消防及相关经营证书由王成木自行办理。任文利应协助王成木办理将出租房屋作为营业场所的有关手续，并提供必需的文件。本合同在履行过程中，除非双方协商一致共同解除本合同或一方因另一方的根本性违约行为而单方面解除合同，否则任何一方都不能以自己的违约行为而达到请求解除本合同来实现获利的目的。本合同履行过程中，一方如有以下行为视为根本违约：王成木逾期5日未向任文利缴纳当期应缴之租金；王成木逾期5日未向相关部门缴纳应缴之水、电费、物管费等；王成木在未经任文利书面同意的情况下，将承租的房屋转租给第三方；王成木擅自改变本合同约定的经营用途，交房屋另做他用；因第三方向任文利的房屋行使权利而致使王成木不能继续承租此房屋或本合同项下的既得权利受到要害；合同到期王成木不能按到期日交还任文利房屋。如一方做出了上述约定的根本性违约行为，则另一方有权单方面终止本合同，并向违约方主张违约金300000元。本合同一经签字生效后，如一方出现了上述根本违约行为，则另一方在依合同行使了违约金请求权后，有权单方面解除本合同或在条件具备的情况下有权要求违约方继续履行本合同，违约方不得拒绝。合同签订时，王成木通过银行分两次向任文利转账了三个月的房屋租金138000元及定金118000元，共计256000元。
合同签订后，王成木在租赁房屋开设了字号为“差一味饭庄”的餐厅，但一直未通过消防部门的安全检查。2013年3月11日，重庆市九龙坡区公安消防支队向“差一味饭庄”下发了不同意投入使用、营业决定书，认为“差一味饭庄”存在下列消防安全问题：安全出口的门采用侧拉门，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的相关规定；疏散出口门内1.4米范围内设有踏步，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的相关规定；室内消火栓设置不足，不能保证任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的相关规定；库房及部分包房内未设置自动喷水灭火系统和自动报警系统末端；部分应急照明损坏；部分电器线路乱拉乱接，敷设不符合标准要求；未设置消防安全告知书、疏散示意图、疏散引导箱，“四个能力”建设达不到标准要求。
后王成木多次要求任文利协商解除房屋租赁合同的事宜，但任文利不同意解除合同，要求继续履行合同。2014年9月24日，王成木向任文利发函，告知任文利：因店面经营困难，特提出双方于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月27日终止；请任文利于2014年9月27日前来东福物业世纪公寓管理处办理租赁房屋的交接手续；如届时不来办理交接房手续，视为2014年9月27日已经向任文利交回租赁房屋。任文利于2014年9月25日收到该函件，后向王成木回函，告知王成木：任文利不同意王成木单方解除房屋租赁合同；要求王成木立即支付合同约定的应付租金，并承担相应违约责任。
王成木遂诉至一审法院，要求判令王成木与任文利于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月27日解除；任文利返还预付租金（定金）82340元；诉讼费用由任文利承担。任文利于2014年11月12日向一审法院提起反诉，要求王成木立即向任文利支付2014年8月18日至2014年11月17日的房屋租金166980元，并支付本次滞纳金暂定5000元（以166980元为基数，每天万分之四计算至付清之日止），支付2014年8月10日前未按期缴纳租金的滞纳金4847元；王成木向任文利支付违约金300000元，并继续履行2012年5月18日双方签订的《房屋租赁合同》；由王成木承担案件诉讼费、保全费。
另查明，任文利出租给王成木的位于重庆市九龙坡区步行街珠江路46号的第二层（半平街层）的商业经营用房（建筑面积约为270平方米）属于任文利所有的位于重庆市九龙坡区杨家坪珠江路46号第2层的房屋（建筑面积718.25平方米）的一部分，该房屋通过隔墙被分割为两部分，王成木承租其中一部分。经一审法院实地勘察，任文利所有的位于重庆市九龙坡区杨家坪珠江路46号第2层的房屋（建筑面积718.25平方米）临街地面系有一定倾斜角度的下坡，王成木承租的部分临街地面较高，从门口进入餐厅必须下十几级台阶，该餐厅的疏散出口与整栋房屋所在大楼的楼梯间相通，从餐厅进入疏散通道必须先通过几级台阶后再进入大楼的楼梯间，后通过楼梯出来。
王成木于2012年11月15日向任文利支付2012年11月18日至2013年2月17日的房屋租金138000元，该租金本应于2012年11月10日前支付，迟延支付租金共计5天。王成木于2013年2月19日向任文利支付2013年2月18日至2013年5月17日的房屋租金138000元，该租金本应于2013年2月10日前支付，迟延支付租金共计9天。王成木于2013年5月13日向任文利支付2013年5月18日至2013年8月17日的房屋租金151800元，该租金本应于2013年5月10日前支付，迟延支付租金共计3天。王成木于2013年8月19日向任文利支付2013年8月18日至2013年11月17日的房屋租金151800元，该租金本应于2013年8月10日前支付，迟延支付租金共计9天。王成木于2013年12月9日向任文利支付2013年11月18日至2014年2月17日的房屋租金151800元，该租金本应于2013年11月10日前支付，迟延支付租金共计29天。王成木于2014年2月19日向任文利支付2014年2月18日至2014年5月17日的房屋租金151800元，该租金本应于2014年2月10日前支付，迟延支付租金共计9天。王成木于2014年5月21日向任文利支付2014年5月18日至2014年8月17日的房屋租金166980元，该租金本应于2014年5月10日前支付，迟延支付租金共计11天。
一审法院认为，王成木、任文利于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，王成木、任文利应当按照合同的约定行使权利、承担义务。合同签订时，王成木、任文利约定租赁房屋由王成木用于开设餐厅，且双方约定租赁房屋的消防及相关经营证书由王成木自行办理，上述内容的约定表明任文利明确知道租赁房屋用于经营餐厅必须办理消防手续。合同签订后，任文利向王成木交付租赁房屋，由王成木办理消防手续，但公安消防部门以疏散出口门内1.4米范围内设有踏步，不符合相关规定等问题为由，不同意租赁房屋投入使用、营业。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，按照王成木、任文利签订的《房屋租赁合同》，双方在合同中明确约定租赁房屋用于开设餐厅，但该租赁房屋违反了《中华人民共和国消防法》对经营性房屋使用条件的强制性规定，无法通过消防检查，导致王成木、任文利的房屋租赁合同目的无法实现，故王成木作为承租人请求解除合同，一审法院予以支持。任文利认为租赁房屋在出租给王成木之前系通过消防验收的，而且消防部门于2013年3月11日提出的问题可以通过人为整改房屋结构来解决，一审法院认为，王成木举示的证据已经证明了租赁房屋现在存在违反法律强制性规定的问题，现任文利自庭审后至今未举示证据证明租赁房屋不存在上述问题，或上述问题已经得以解决，故一审法院对任文利的辩解意见不予采信。
关于租赁合同的解除时间问题，一审法院认为，本案中，消防部门于2013年3月11日对王成木经营的餐厅下发了不同意投入使用、营业决定书，认为该餐厅不具备投入使用、营业的消防安全条件，违反了《中华人民共和国消防法》对经营性房屋使用条件的强制性规定，后该餐厅无法通过消防验收的状态一直持续。王成木向任文利发函通知解除房屋租赁合同时租赁房屋仍然存在上述问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方通过行使法定或约定解除权来解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现王成木向任文利发函通知任文利双方签订的房屋租赁合同于2014年9月27日解除，任文利亦于上述期限前收到了该通知，故王成木、任文利签订的房屋租赁合同应于2014年9月27日解除。
王成木自2014年8月18日未向任文利支付房屋租金，故至房屋租赁合同解除之日的房屋租金74213.33元（55660元÷30天×40天）应由王成木支付任文利。王成木在签订合同时向任文利交纳定金118000元，因租赁合同解除的事由系租赁房屋违反法律强制性规定，并非因王成木自身的原因不履行合同导致，故任文利在合同依法解除后应当将定金返还王成木。综上，一审法院将上述租金、定金予以抵扣，任文利还需返还王成木定金43786.67元。
关于任文利要求王成木支付2014年8月18日前数次迟延交付房屋租金所产生的滞纳金，一审法院认为，王成木于2014年8月18日前虽数次向任文利迟延交付租金，但任文利在收到房屋租金时并未向王成木提出异议，且已履行完毕，故一审法院对任文利的上述请求不予支持。关于任文利要求王成木支付2014年8月18日起欠缴租金产生的滞纳金以及违约金300000元的问题，一审法院认为，任文利请求的滞纳金与违约金同属对王成木欠缴2014年8月18日至合同解除期间房屋租金的同一行为的违约金，因双方约定的违约金过高，王成木亦以违约金约定过高为由要求法院酌情调整，一审法院酌情以欠缴租金本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准主张违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定，判决：“一、原告（反诉被告）王成木与被告（反诉原告）任文利于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月27日解除。二、原告（反诉被告）王成木于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）任文利支付违约金（以欠缴租金74213.33元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算自2014年8月18日至付清之日止）。三、被告（反诉原告）任文利于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）王成木返还定金43786.67元。四、驳回原告（反诉被告）王成木的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）任文利的其他诉讼请求。本诉案件受理费1938元，由被告（反诉原告）任文利负担，此款原告（反诉被告）已向本院预交969元，被告（反诉原告）在支付上述款项时一并支付原告（反诉被告），并于本判决生效后5日内向本院交纳969元。反诉案件受理费2904元，由原告（反诉被告）负担104元，被告（反诉原告）负担2800元，此款被告（反诉原告）已向本院预交1452元，原告（反诉被告）在支付上述款项时一并支付被告（反诉原告），被告（反诉原告）于本判决生效后5日内向本院交纳1452元。案件保全费2920元，由被告（反诉原告）负担。”
任文利不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由王成木承担。主要事实和理由为：1.王成木与陈于芬是夫妻关系。陈于芬从2005年开始实际租用本案租赁房屋经营餐馆，2007年以陈于芬的名义与任文利签订为期五年的《房屋租赁合同》。2012年合同到期后，餐馆又以王成木的名义与任文利续签租赁合同，租期一样为五年。2006年该餐馆通过消防验收。2014年王成木以餐馆亏损严重、无力经营为由诉至一审法院要求解除合同，在一审庭审过程中王成木又以消防验收不合格为由要求解除合同。2.一审认定事实不清。（1）一审法院对王成木及其妻子从2006年1月6日起申请开业登记以来，餐馆经营地从未发生过变更；租赁房屋之前通过了消防验收；以及王成木实际占用租赁房屋的时间，是否交付房屋钥匙等事实进行查证。（2）一审法院对重庆市九龙坡区公安消防支队作出的《不同意投入使用、营业决定书》的责任主体以及决定书中关于消防安全的问题是否可以通过整改而达到消防合格等未予查明。（3）一审法院认定双方租赁关系形成时间为2012年5月18日是错误的，任文利在一审中已举示相关证据证明双方形成租赁关系的时间应当是2005年。（4）一审法院认定王成木是在2012年合同签订以后才开设字号为“差一味饭庄”餐厅是错误的。从任文利举示的证据来看，王成木至少在2007年2月份就已经在经营“差一味饭庄”了。3.一审适用法律错误。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款及《重庆市消防条例》第二十五条第一款之规定，一审法院将消防验收的责任强加给任文利是错误的。一审法院对任文利针对《不同意投入使用、营业决定书》提交的情况说明，未做任何调查及咨询，且不加任何说明理由即予以全盘否定。4.一审承办法官偏袒王成木且涉嫌违规。（1）一审承办法官实地勘察时未通知双方当事人到场，而是只通知了王成木一方，这种作法明显违反有关法律、法规规定。（2）任文利在一审中多次要求承办法官向消防队的专业人士或作出《不同意投入使用、营业决定书》的承办人进行咨询，一审承办法官却置若罔闻。（3）王成木在一审中根本没有提出违约金过高，一审承办法官主动加以询问，甚至代替回答并记入笔录。5.一审程序混乱。（1）一审法院已经作出裁定，由原来的简易程序变更为普通程序，但在2014年12月18日的开庭中，一审法院仍然采用的简易程序进行审理。（2）虽然一审第一次开庭笔录中有法庭辩论的字样，但事实上该次开庭并没有进行法庭辩论。
王成木答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回任文利的上诉请求，维持一审判决。
在二审审理过程中，任文利向本院提交了以下新证据：1.重庆市九龙坡区政协经济科技委员会于2015年4月7日向重庆市九龙坡区公安消防支队出具的《咨询函》（注：该函件采用“政协重庆市九龙坡区委员会”的红头文件格式，函件最后加盖“中国人民政治协商会议重庆市九龙坡区委员会办公室”的公章）；2.重庆市九龙坡区公安消防支队于2015年4月23日作出的《关于任文利委员咨询函的复函》（渝九公消函（2015）2号）；3.黑白打印照片七张。任文利拟通过以上新证据证明租赁房屋通过整改是可以通过消防安全验收的，而直至2015年3月19日租赁房屋一直在王成木的实际控制之中。王成木质证后认可证据1、2的真实性，但不认可与本案的关联性，认为任文利是本案的当事人，只需任文利本人向消防支队进行咨询就可以了，政协九龙坡区委员会办公室与本案无关，且政协九龙坡区委员会办公室的公章不具有对外效力，消防支队出具的《复函》对本案没有任何影响；对证据3的真实性不予认可，同时认为该证据不能证明任文利的证明目的。本院认为，对任文利在二审中提交的证据1、2，因王成木并未对真实性提出异议，本院对这两份证据予以采信。对任文利在二审中提交的证据3，因本院无法对真实性予以核实，对此本院不予采信。
二审庭审中，经本院询问，王成木对从2005年起，其妻陈于芬即实际承租本案租赁房屋，以及陈于芬与任文利所签租赁合同涉及的经营场所，与王成木与任文利所签租赁合同涉及的经营场所为同一场所的事实予以认可。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，王成木、任文利于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定行使权利及承担义务。合同签订后，王成木按照合同约定办理租赁房屋的消防手续，在办理过程中，因租赁房屋存在消防安全隐患，相关公安消防部门不同意租赁房屋投入使用、营业。根据任文利在二审中举示的《重庆市九龙坡区公安消防支队关于任文利委员咨询函的复函》，证明租赁房屋存在的消防安全隐患都可以采取不同的措施进行整改，整改合格后相关公安消防部门可以出具消防安全检查合格的意见书。因此，一审法院以租赁房屋违反我国相关法律、行政法规对经营性房屋使用条件的强制性规定，无法通过消防检查，导致房屋租赁合同目的无法实现的认定不当，本院对此予以纠正。
本案中，王成木通过向任文利发函的方式，告知任文利双方签订的《房屋租赁合同》于2014年9月27日解除，任文利亦在上述期限前收到了该通知，因此王成木、任文利签订的《房屋租赁合同》应于2014年9月27日解除。导致租赁合同解除的事由是王成木因自身原因不愿意继续履行合同，而非租赁房屋违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，王成木的行为构成违约，王成木应承担违约责任。在这种情况下，房屋租赁合同的履行在客观上已丧失其价值，故本院对任文利要求继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持。
王成木自2014年8月18日未向任文利支付房屋租金，故至房屋租赁合同解除之日（即2014年9月27日）的房屋租金74213.33元（55660元÷30天×40天）应由王成木支付给任文利。同时根据双方所签租赁合同的约定，王成木迟延交付房屋租金，王成木应向任文利支付相应的滞纳金。因双方在租赁合同中就迟延交付房屋租金明确约定按每天万分之四支付滞纳金，而租赁合同中就迟延交付房屋租金所约定的滞纳金的实质为违约金，本院认为王成木向任文利支付的违约金应以74213.33元为基数，按每日万分之四的标准，从2014年8月18日计算至实际付清之日止。
因租赁合同解除的具体原因在于王成木一方，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，以及任文利在一审反诉中提出了要求王成木承担300000元违约金的诉讼请求，合同解除后，任文利应当将王成木交纳的118000元定金予以返还，同时王成木向任文利支付违约金。至于王成木应向任文利支付的违约金的具体数额，结合本案中王成木向任文利所交定金的数额以及因王成木提前解除租赁合同，房屋不可避免地会空置一段时期，王成木应对该段空置时期另行支付费用才能弥补给任文利造成的损失等客观情况，本院酌情认定王成木应向任文利支付285000元违约金为宜。
尽管王成木在二审中对陈于芬从2005年起即实际承租本案租赁房屋，以及陈于芬与任文利所签租赁合同涉及的经营场所，与王成木与任文利所签租赁合同涉及的经营场所为同一场所的事实予以认可，但王成木与陈于芬作为两个不同的法律主体，在法律人格上不能加以等同，因此王成木与任文利形成租赁关系的时间应为2012年5月18日。对于任文利所称的“差一味饭庄”在2006年通过消防验收的上诉理由，经查阅任文利在一审中提交的《重庆市九龙坡区公安消防支队复查意见书》（九公消复字（2006）第7号），本院认为，该《复查意见书》中提及的陈于芬已整改完毕的问题，与重庆市九龙坡区公安消防支队作出的《不同意投入使用、营业决定书》中要求“差一味饭庄”整改的问题是否是相同的或类似的，本院无法作出认定。而从任文利在一审中举示的工商档案等相关材料来看，在2007年2月时经营“差一味饭庄”的是陈于芬，并非王成木。对于一审程序问题，经本院查阅一审庭审笔录及庭审同步录音录像资料，2014年12月18日的庭审采取的是普通程序，当天庭审笔录的记录有误。而一审庭审笔录所记录的内容，均已得到双方当事人及其委托代理人的签字认可。一审承办法官对本案租赁房屋进行实地勘察时，确应通知双方当事人到场，但一审承办法官未通知任文利到场，其这一做法确实有失公允。
综上所述，上诉人任文利的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持。一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第11118号民事判决第一项；
二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第11118号民事判决第二、三、四、五项；
三、王成木于本判决生效之日起十日内向任文利支付2014年8月18日至2014年9月27日期间的房屋租金74213.33元及违约金（违约金以74213.33元为基数，按每日万分之四的标准，从2014年8月18日计算至实际付清之日止）。
四、任文利于本判决生效之日起十日内向王成木返还定金118000元。
五、王成木于本判决生效之日起十日内向任文利支付违约金285000元。
六、驳回王成木的其他诉讼请求。
七、驳回任文利的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1938元，由王成木负担1800元、任文利负担138元；反诉案件受理费2904元，由王成木负担2800元、任文利负担104元；案件保全费，由王成木负担。二审诉讼受理费2421元，由王成木负担2200元、任文利负担221元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年七月十五日
书 记 员 张远馨