上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初8388号
原告上海伟栋房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人李伟，董事长。委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人冯剑豪，上海市诚至信律师事务所律师。被告铜陵市东园物业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市。法定代表人王学生，负责人。原告上海伟栋房地产开发有限公司与被告铜陵市东园物业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员杨惠星适用简易程序于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴国庆、冯剑豪以及被告的法定代表人王学生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系上海市松江区文翔路XXX-
XXX号XXX幢XXX层商铺的所有权人。原、被告于2009年2月24日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市松江区文翔路XXX-
XXX号XXX幢XXX层共计4,993.43平方米商铺房、地面停车场及停车场内独立办公楼一栋，租金每季度一付，具体支付日期为每个季度首个月的前五个工作日；逾期支付的，每逾期一日，被告需按日租金的三倍支付违约金；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，合同自动终止，被告应向原告按月租金的三倍支付违约金。合同签订后，原告按约于2009年3月1日向被告交付租赁物。然，被告自2015年9月8日起开始拖欠租金，原告多次催讨无果。2016年3月24日，原告向被告寄送《关于解除〈房屋租赁合同〉的公函》。被告收函后于2016年4月1日搬离了租赁物，并于同月19日协助原告办理了水、电过户手续，但对所欠租金，被告仍拒不支付。原告无奈诉至法院，请求判令：确认原、被告双方于2009年2月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月31日已解除；2、被告向原告支付2015年9月1日至2016年3月31日期间的欠付租金62.75万元(人民币，以下币种同)；3、被告支付原告自2015年9月8日起至实际清偿租金之日止的逾期付款违约金，按照日万分之五的标准分笔计算，暂算至2016年3月31日的金额为34,588.75元；4、被告支付原告解除合同的违约金48.75万元(金额相当于月租金的三倍)。被告辩称：对上述诉请1，不同意合同解除，被告虽未全面足额支付租金，但断断续续一直在支付，且从未欠付租金超过一个月。此外，原告在未与被告充分协商的情况下就向次承租人发出本案所涉租赁合同已经解除的通知，且在其向被告发出解除函之前，原告已通知并要求次承租人向其直接支付租金，此行为显然不妥。对上述诉请2无异议。对上述诉请3有异议，认为原告擅自收回房屋，导致被告无法向次承租人收取租金，此举亦构成违约，无权向被告主张违约金。对上述诉请4，不同意支付，被告公司长期亏损，无力支付。另外，原告不能同时主张诉请3和诉请4，只能择一。经审理查明：2009年2月24日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于上海市松江区文翔路XXX-
XXX号XXX幢XXX层计4993.43平方米商铺房、地面停车场及停车场内独立办公楼一栋出租给乙方。租期从2009年2月28日起至2024年2月28日止，共计15年。签订该合同后一年内，乙方须达该房屋50%的经营面积，并同时交付租房保证金20万元。不能达到上述经营面积的则追加租房保证金20万元。签订该合同后的两年内，乙方须达到该房屋80%的经营面积，不能达到该经营面积的，须追加租房保证金40万元，在此后的六个月内还不能达到上述经营面积的，乙方所支付的租房保证金不予退还，该合同自动终止。在合同继续履行的情况下，保证金在第四年用以抵扣房屋租金。双方约定，前三年免租金，第四年租金为15万元，第五年起(含第五年)的年租金为145万元，三年不变。第八年起(含第八年)的年租金为195万元，至合同终止。租金支付方式为每季度一付，具体支付日期为每季度首个月的前五个工作日内。乙方应及时按期支付租金，逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的三倍支付违约金。合同第七条约定，双方同意在租期内有下列情况之一的，该合同自动终止，违约方向另一方按月租金的三倍支付违约金：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；乙方逾期不付租金累计超过一个月的。合同第八条“违约责任”约定，甲方擅自解除该合同，提前收回该房屋的，应向乙方支付违约金，违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应补偿；乙方如不能按约支付租金，经甲方催讨超过一个月的，甲方有权单方面解除合同，并有权追索乙方拖欠的租金和违约金。双方定于2009年3月1日正式交接。该合同另对其他事宜进行了约定。审理中，被告对原告系租赁物的产权人无异议。合同履行过程中，因被告未按约支付租金，2016年3月24日，原告以EMS方式向被告寄送《关于解除〈房屋租赁合同〉的公函》，通知被告合同从2016年3月31日起解除、要求支付违约金及返还房屋等事宜，该信件于2016年3月28日被签收，被告承认收到了该公函。本案审理中，原告自认其收到被告支付的租赁保证金20万元，并称该20万元已抵作租金，被告对此无异议。原告还称，除本案诉请外，对于合同解除后的法律后果，无其他要求在本案中处理。审理中，被告提出要求原告对其装修费用进行补偿的主张，本院要求其在指定期限内提交书面反诉状并明确其相关主张，但被告至期并未提交。另，审理中，原告称，其已于2016年4月1日将系争房屋收回。被告对此有异议，认为原告于2016年3月18日就已收回房屋，但被告并未提供相应的证据。上述事实，有上海市房地产权证、上海市房地产登记薄、《房屋租赁合同》、《关于解除〈房屋租赁合同〉的公函》、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。双方合同对租金等事项已有明确约定，被告未按约支付构成违约，原告依约可解除合同。关于合同解除日的确定问题，原告以发送律师函的方式有效行使了解除权，故原告主张租赁合同于2016年3月31日解除于法有据，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于费用的结算问题，首先，关于租金，被告对欠付金额无异议，本院对原告的该项诉请依法予以支持；其次，关于解约违约金，因被告违约导致合同解除，理应按约承担相应的违约责任，原告所提解约违约金与约定相符且于法不悖，本院亦予以支持。最后，关于逾期支付租金的违约金，因原告的主张符合合同约定且于法不悖，本院亦予以支持，其主张按照日万分之五的标准分笔计算的方式以及各笔起算时间均无不妥，本院予以采纳，但其主张将该违约金计算至租金清偿日止的意见，值得商榷。如上所述，涉案的《房屋租赁合同》于2016年3月31日已解除，就违约责任的承担问题，一则因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，在原告没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素；二则原告在本案中已提出了解约违约金的主张并获支持，故结合以上两点，并根据“损失填平”原则，本院认为该违约金应算至2016年3月31日为宜；再结合原告的计算方式，故本院确认被告应向原告支付的违约金总额为34,588.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海伟栋房地产开发有限公司与被告铜陵市东园物业有限责任公司之间于2009年2月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月31日已解除；二、被告铜陵市东园物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟栋房地产开发有限公司租金62.75万元；三、被告铜陵市东园物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟栋房地产开发有限公司解约违约金48.75万元;四、被告铜陵市东园物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟栋房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金34,588.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,146元，减半收取7,573元，由被告铜陵市东园物业有限责任公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年七月二十日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。