山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终125号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张怡军。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨德才。
委托诉讼代理人：马学青，山西瑜亮律师事务所律师
被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
上诉人张怡军因与被上诉人杨德才、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张怡军的委托诉讼代理人王建、被上诉人杨德才的委托诉讼代理人马学青到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张怡军上诉请求：撤销原判一、二、四项，改判杨德才与中大公司所签商品房买卖合同无效，判令涉案房屋归其所有，由中大公司向其交房并办理房屋产权登记手续。事实和理由：中大公司与杨德才恶意串通所签的商品房买卖合同系无效合同，中大公司亦未向杨德才交房。
杨德才辩称，原判正确，应予维持。
中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
杨德才向一审法院起诉请求：确认涉案房屋归其所有，由中大公司协助其办理房屋产权登记手续并撤销张怡军与中大公司签署的网签合同。
张怡军向一审法院反诉请求：确认杨德才与中大公司签署的认购协议无效，确认其与中大公司签署的《房屋买卖合同》有效，判令中大公司继续履行协议向其交房并协助办理房屋产权登记手续。
一审法院认定事实：杨德才与中大公司签订《商品房买卖合同》，合同落款时间2014年12月9日，约定杨德才向中大公司购买位于华田苑府城二期3幢1单元2703号房屋一套，建筑面积91.92㎡，单价3200元，总价294144元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。杨德才于当日支付全部房款，中大公司向杨德才出具了294144元的购房款收据，收据时间为2014年12月9日。杨德才交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6894元，暖气费1554.36元、契税4412.16元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元，交纳装修服务费827元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1655元（上述收据标注的时间为2014年12月9日）。张怡军与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），落款日期为2014年7月11日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记合同。合同约定：张怡军向中大公司购买华田苑府城3幢1单元2703号房，建筑面积91.92㎡，单价4100元，总价376872元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给张怡军出具了1张376872元的收据。上述事实，有杨德才提供的《商品房买卖合同》、汇款凭证、收据、提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、予以证实，故予以确认。关于杨德才与中大公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，张怡军认为杨德才的购房合同不真实，对杨德才提供的收据、入住通知单无异议。该案中，张怡军虽对杨德才提供的《商品房买卖合同》的真实性有异议，但并未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故应认定杨德才与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3幢1单元2703号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。杨德才认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付杨德才，该房屋应归杨德才所有。张怡军认为杨德才与中大公司之间房屋的交付，损害了张怡军的合法权益，该交付行为无效。该案中，因杨德才的购房合同合法有效，杨德才与张怡军均认可该房已交付杨德才，且杨德才已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由中大公司向杨德才履行合同义务。一审法院认为，杨德才与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。杨德才已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现杨德才已合法占有该房屋，故杨德才要求确认位于大同市华田苑府城二期3幢1单元2703号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，故予以支持。杨德才要求撤销张怡军与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对杨德才的该项诉讼请求不予支持。综上，张怡军反诉要求确认杨德才与中大公司签订的商品房买卖合同及认购协议书无效的诉讼请求不予支持。张怡军要求其与中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效及确认、华田苑府城3幢1单元2703号房产所有权归其所有并办理产权登记手续的诉讼请求,因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，故不予确认。张怡军就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，张怡军可向中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期3幢1单元2703号房屋归杨德才所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为杨德才办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回杨德才的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告张怡军的反诉请求。案件受理费300元，由杨德才负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付杨德才）。反诉费200元，由张怡军负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，杨德才在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。
关于杨德才与中大公司签署的商品房买卖合同是否有效的问题，上诉人认为杨德才所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，原告与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，上诉人所提的上述理由中，原审原告是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；上诉人所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，杨德才与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，上诉人也没有证据证明原告和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定原告方所签订的商品房买卖合同合法有效并据此驳回张怡军反诉请求的判项有事实和法律依据，本院予以确认。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给杨德才及杨德才入住房屋是否合法的问题。杨德才提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为杨德才出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于杨德才作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的中大公司没有交付房屋而杨德才系强行占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于张怡军与中大公司所签合同的效力问题，张怡军在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对张怡军与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，张怡军与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中张怡军要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告杨德才所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
关于杨德才能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助杨德才办理产权登记的义务，因此杨德才要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为杨德才办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归杨德才所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。张怡军的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1271号民事判决第二项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告杨德才办理上述房屋的产权登记手续”；
二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1271号民事判决第四项，即“驳回反诉原告张怡军的反诉请求”；
三、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1271号民事判决第一项和第三项，即“位于本市华田苑府城二期3幢1单元2703号房屋归原告杨德才所有”和“驳回原告杨德才的其余诉讼请求”；
四、驳回杨德才的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由杨德才负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由丁荣负担；二审案件受理费200元，由张怡军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李钧& # xB;
审判员 马剑峰
审判员 张 晨 曦
二〇一七年十二月一日
书记员 杨 卿