陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终246号
上诉人（原审原告、反诉被告）：汉中联合美新房地产发展有限公司。住所地：陕西省南郑县大河坎镇天汉大道南段张家村朝阳新世纪**层*户。
法定代表人：杨萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘琳，陕西修业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司。住所地：陕西省汉中市南郑县汉山街道办事处南大街。
法定代表人：刘小林，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨秋平，陕西南星律师事务所律师。
上诉人汉中联合美新房地产发展有限公司（以下简称“联合美新公司”）因与被上诉人陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司（以下简称“南郑新华书店”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服陕西省南郑县人民法院(2017)陕0721民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汉中联合美新房地产发展有限公司的委托诉讼代理人刘琳，被上诉人陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司的法定代表人刘小林、委托诉讼代理人杨秋平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汉中联合美新房地产发展有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉请。主要事实和理由：一、被上诉人用于合资、合作开发的土地存在严重瑕疵，从而导致合作项目无法开展而处于停滞状态。二、一审判决颠倒了因果关系，一审法院认为上诉人一审提出的应返还的前期已开支的各种费用2232955.88元，属于商业活动风险，而未支持诉请是错误的。综上，请求二审法院支持上诉请求。
被上诉人陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司答辩称：一、被上诉人提供的土地，在村民上访后经有关机关调查，足以证明提供的土地不存在任何瑕疵。相反为了履行本案合同，被上诉人积极想办法，并妥协让步，履行了双方开发合同第五条第四款约定的积极、主动协调与相关部门及四邻周边关系的协助义务。二、上诉人在解除合同前已开支的各种费用应当自负。本案系上诉人违约导致合同解除，上诉人交纳给政府的各种规费冲抵或退费，都应由上诉人自己去办理。政府收费同一地块只收取一次，但是被上诉人拿回土地后，后续项目开展尚不确定，以后修建的项目其规划还能不能是商业项目，是不是也可能调整为公益项目？等等目前不得而知。故只要政府承诺不变，冲抵手续应当由上诉人待冲抵确定之时，自行办理。三、涉案土地国有使用权被查封，依照“物权法”的规定并不影响本案解决使用权归属的纠纷。且即使判决最终确定应返还土地使用权，而上诉人无法返还的话，依照“民诉法司法解释”494条的规定，由上诉人进行赔偿解决。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
一审法院认定：2001年12月20日，新华书店公司（原陕西省南郑县新华书店）取得的证编号为南郑国用（2001）字第009号商业用地总面积4133.54平方米的国有土地使用证权属，该宗地四至边界为东以本宗地与张家村村办企业滴水为界，界长68.4米，邻张家村村办企业；南以丁1、丁2、丁3、丁4、丁5与本宗地围墙外皮为界，界长90.5米，邻张家村三组居民住宅；西以本宗地围墙外皮为界，界长52.7米，邻村间便道；北以本宗地与原规划道路线二间界长65米，邻规划中的龙岗路。2002年1月21日张家村三组收取了新华书店支付的征地补偿款189000元。之后新华书店向相关部门按6层办公楼房设计方案报了规划，但未予具体实施。2006年上半年新华书店以原方案需局部加层报了调整方案，2006年8月14日，汉中市城乡建设规划局审定后在汉市建规审字〔2006〕33号批复中答复，原则同意在原批准的建筑设计方案的基本条件下进行局部加层，即临天汉大道由6层调整为12层。建筑东侧退后规划道路红线为15米。其他要求按汉市规审字（2004）94号、汉市规审字（2002）9号文执行。2008年6月16日，新华书店公司通过出让取得座落于汉中经济开发区（南区）张家村、使用权面积为3006.75平方米的商业用地，汉中市人民政府颁发汉市国用（土）第5852号国有土地使用证书（此证扣除了原证中的待征部分、新华书店认可此确权）。该宗土地东以天汉大道中心线向西60.5米为界，南以自围墙外皮为界，西以自围墙外皮为界，北以规划道路南道路红线为界。2009年2月新华书店雇佣张家村三组村民重新修复了该宗土地四周围墙，未对土地提出争议。2011年上半年、原、被告双方达成合作开发房地产意向后，于当年4月11日，联合美新公司通过汉中云腾房地产开发有限公司向新华书店公司支付保证金50万元。2011年6月13日汉中市城乡建设规划局下达了南郑县新华书店土地出让规划条件的通知，审定后同意新华书店在原汉市建规审字〔2006〕33号批复中调整用地范围和项目规模，即准予新华书店在北起龙岗路红线、东起汉中云腾房地产公司建设的朝阳新世纪西边界、西至张家村便道、用地总面积3267.31平方米内建11层楼房。
2011年7月25日，新华书店公司作为甲方与乙方联合美新公司达成《土地置换房屋合作开发合同》，该合同约定：一，甲方出大河坎张家村的土地及其附属物，乙方出开发所需的全部资金并全权负责建设。工程竣工并按设计标准验收合格后，乙方按本合同约定的位置、面积等条件，将建成的房产足额返还给甲方。甲方所出土地使用权证号为汉市国用（土）第5852号、面积3006.75平方米。二，该宗土地座落在大河坎镇张家村三队，东以天汉大道中心线向西60.5米为界，南以自围墙外皮为界，西以自围墙外皮为界，北以规划道路南道红线为界。地上附着物有房屋一层8间，烘炉房两座。三，依据汉市建规审字〔2006〕33号批复，甲、乙双方合作开发的建设规模为总高度12层，总建筑面积8035.2平方米，乙方预计总投资1850万元。四，返还给甲方的房产位于该宗地龙岗路一、二层，为营业性用房、全框架结构，返还的面积具体为所建商住楼一、二层全部，且面积不得少于2176平方米。五，甲方责任：乙方履行担保手续后，甲方应及时提供张家村土地所有权证和相关手续，积极协助乙方办理土地过户手续，将建筑红线内的土地过户给乙方，以便将来办理房屋所有权证。土地过户过程中所产生的各种税费甲方概不承担，全部由乙方承担。乙方履行担保手续后，甲方立即将张家村土地及地面附着物以现状移交给乙方，由乙方自行拆除，甲方给予积极协助。协议签订后甲方应及时办理上级审批手续。甲方应在自己力所能及的范围内，积极、主动地协调好相关部门及四邻周边关系。所建楼房修至正负零时，甲方返还保证金的50%。修建至二层时，甲乙双方在房管局签订返还的一、二层商品房预售合同后，甲方应及时将乙方缴给甲方的保证金（只返还本金）的40%；待甲方取得乙方返还房屋的产权证时，甲方将剩余的保证金（只返还本金）全部返还，同时将其他证件也如数退还给乙方。六，乙方责任：负责投入工程建设中所需的全部资金及其费用，并全部负责工程建设中的一切工作；保证工程质量和不转包；不论工程建设总面积大小、必须履行合同第四条的约定。若合作开发工程项目的建设规划依据汉市建规审字(2006)33号发生变化，一、二层营业房增加的建筑面积应全部返还；导致三层以上总建筑面积增加时，乙方对甲方返还的面积亦应增加，即除返还一、二层营业房外，再返还部分住宅房，具体办法通过补充协议解决。由于甲方不同意出让张家村的土地，只是以土地置换新的房产，因此甲乙双方约定，乙方以建筑成本价出具不动产销售发票给甲方，乙方负责给甲方办理应该返还房屋面积的产权证及相关手续。办理房屋产权证应该缴纳的契税、测绘费、工本费由甲方承担，其他税费由乙方承担。七，履约担保及期限，在土地过户协议签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金100万元，同时乙方向甲方提供已经建成的、临近合作开发所在地的十套商品住宅房的产权证作为抵押（总建筑面积1003.84平方米，按照该地段同类商品房售价计算，十套住宅房总价值为355万元），并在房管局办理相关备案登记。八，土地过户及房产证办理时间。乙方履行担保手续后，即可办理土地过户手续；土地过户后，一个月内甲方必须审定修建方案，修建方案审定一个月内必须开工，开工后18个月必须竣工，竣工验收后，90日必须将房产证办理在甲方名下。九，违约责任。乙方返还的建筑面积为其所建商住楼一、二层全部且不得少于2176平方米，否则，乙方应按一至二层现行市值补偿三层以上商品住宅房同等价值的面积。若逾期开工达60天或乙方将本合同转让，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金100万元，并立即将土地返还给甲方，过户所需的一切税费由乙方承担。
合同签订后，按照合同约定新华书店公司于2011年10月24日将自己所有所属上述土地过户给联合美新公司名下，当日汉中市人民政府向联合美新公司颁发了汉市国用（土）地6752号国有土地使用证，该宗土地面积、四至边界与汉市国用（土）第5852号土地使用权证书中记载相同。
2011年11月18日联合美新公司又向新华书店公司支付保证金50万元（连同当年4月11日交纳的50万元，共计100万元）。2011年12月28日，原、被告双方达成《关于履行〈土地置换房屋合作开发合同〉担保的补充协议》，该补充协议约定：鉴于联合美新已经将临近的合作开发的商品房出售，无法履行原合同第七条义务（即担保金100万元和已经建成的临近合作开发10套的产权证作抵押、并在房管局备案登记）将担保房产变更为用联合美新公司七套商品住宅房作为履约担保，并在该协议签订后5日内在略阳县房产管理局登记备案。（注：按照合同七、八条约定原告交清100万元保证金和全部履行完担保抵押；被告配合将自己全部土地过户到原告名下）。
2013年5月28日，汉中市城乡建设规划局向联合美新公司颁发了地字第610701201300018号建设用地规划许可证，用地项目为美新银座。2013年10月9日，汉中经济开发区南区办事处向开发区规划建设环保局发送汉开南处发〔2013〕121号文件中载明，南区办事处纪委接到群众举报，张家村3组与南郑县新华书店存在土地权属和转让金纠纷，涉及土地四至界限为东邻原张家村木材加工厂后墙滴水；西邻3组便道；南邻3组村民住宅；北邻龙岗路，面积6.3亩。鉴于目前该宗土地权属不明，土地款项存在争议，请开发区规划建设环保局暂缓审批该宗土地上的任何规划建设项目。2013年10月25日前后，联合美新公司先后将上述情况书面告知新华书店公司。2013年10月29日，新华书店公司在向联合美新公司送达了陕新集南书发〔2013〕15号文件中载明，新华书店公司协助调查组做好张家村3组村民的协调安抚工作，及时联系原土地出让方、联合美新公司商议相关事宜，共同解决。将《合作开发合同》第七条第一款中约定的“履约担保及期限”做相应的变动，新华书店公司可随时退还抵押的联合美新的七套商品房，允许联合美新公司出售交易，注销在房管部门办理的商品房备案登记手续。
2014年3月5日，新华书店公司向汉中经济开发区南区办事处提交了陕新集南书发〔2014〕5号文件，请求尽快恢复张家村3组内土地规划报建审批手续。2014年3月12日，新华书店公司向联合美新公司发送陕新集南书发〔2014〕7号文件答复认为，新华书店公司提供的土地未发现在土地交易过程中存在问题，希望联合美新公司及早动工建设，不同意减少返还房屋的面积和终止《合作开发合同》。2014年4月25日，新华书店公司向联合美新公司发送陕新集南书发〔2014〕11号文件答复，新华书店公司不同意联合美新提出的返还1290平方米的建议，联合美新公司应当返还新华书店公司置换面积2176平方米不得减少。新华书店公司愿意承担拆除烘干房的费用。
2014年3月31日，汉中市城乡建设规划局向联合美新公司下发了汉市规建审字〔2014〕9号规划审定通知，该通知载明：根据《关于下达南郑县新华书店土地出让规划条件的通知》（汉市规审字〔2011〕103号）文件要求。经研究，原则同意由陕西高科建筑设计院设计的“美新银座”项目总平面（建筑面积8771平方米、其中地上6607平方米、地下2164平方米、含停车位54个、物管用房60平方米）及建筑设计方案。并将主要技术指标、公建设施配建要求、其他要求进行审定通知。2014年5月16日，汉中市城乡建设规划局向联合美新公司颁发了建字第610701201400028号建设工程规划许可证，建设项目为美新银座。2014年8月29日，联合美新公司向陕西大东建设工程有限公司签发了编号为开发区2014011A的中标通知书，建筑面积为8771平方米。
2014年11月10日，汉中经济开发区规划建设环保局向联合美新公司颁发了汉开建施许〔2014〕13号建筑工程施工许可证，载明美新银座商住楼符合施工条件，准予施工。合同价格1218.03万元，施工单位陕西大东建设工程有效公司，合同开工日期2015年3月，合同竣工日期2016年3月。之后联合美新公司仍未动工建设。
2015年9月24日汉中市国土资源局经济开发区分局以汉开土发【2015】16号“闲置土地调查通知书”通知联合美新公司：汉中市国土资源局与你方签订的国有建设用地使用权出让合同6107002011B00988，宗地位于汉中经济开发区南区张家村，面积0.300675公顷，约定动工日期为2012年5月1日（交地确认书确定的脚地日期为2011年9月23日）。根据国土资源部第53号令《闲置土地处置办法》第二条规定，上述宗地存在规定动工开发建设日期，满1年未动工开发建设的情况，涉嫌构成闲置土地。我局依法对上述宗地进行调查。限30日内提供土地权利证明文件，宗地闲置原因，逾期不提供的，我局按闲置土地认定。之后联合美新公司仍未动工建设。并于2016年6月3日持前诉讼请求向该院起诉。2017年1月张家村村民擅自在靠近龙岗路临街搭建了部分塑钢商铺。该院在发回重审期间，被告持前理由对本诉答辩，同时提起反诉，原告就反诉持前理由答辩。
本案重审期间双方当事人均同意解除《合作开发合同》，合同解除后其本诉争议焦点为：1、双方签订的《合作开发合同》是否合法有效，如合同有效，按照合同约定，原、被告谁构成违约。2、合同是否全部实际履行，按照合同约定的时间、标的物是否实际交付完毕。3、合同解除后，甲方（被告）是否应当返还乙方（原告）保证金100万元。4、原告请求被告承担自己已经支付的费用2232955.88元，是否属于损失范围，双方合同中有无约定，由相对方承担是否合法有据。合同解除后其反诉争议焦点为：1、被告要求原告返还所提供的用于合作开发的土地和地上附着物，在合同解除后该不该返还。2、原告是否应当配合被告在相关部门办理土地过户手续，其重新过户产生费用，由谁承担，合同有无约定。3、如果原告违约，被告诉求原告支付违约金100万元是否成立。5、被告要求原告承担经济损失4224000元，要求对方承担的损失费用有无证据支持，在双方合同中有无约定，对方是否应当承担，同时主张违约金和损失是否合法。
一审法院认为：被告通过出让合法取得汉市国用（土）第5852号、使用权面积为3006.75平方米的商业用地后，将该宗土地使用权作为出资与原告签订《土地置换房屋合作开发合同》，双方对出资方式、出资数额、利益分配及义务承担均作了明确约定，且又系双方自愿、真实意思表示。该合同合法有效，理应受到法律的保护。上述合同签订后，被告按照合同约定，于2011年10月24日将自己合法取得的汉市国用（土）第5852号土地使用权证书过户给原告名下，当日汉中市人民政府向原告颁发了汉市国用（土）地6752号国有土地使用证，至此被告履行了交付土地并过户义务。合同法规定，当事人对合同的效力可以附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效、当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。原、被告合作开发合同七条约定了履约担保及期限，即在土地过户后，乙方向甲方缴纳履约保证金100万元，同时乙方向甲方提供已经建成的、临近合作开发所在地的十套商品住宅房的产权证作为抵押并办备案登记；合同第八条约定土地过户及房产证办理时间为：乙方履行担保手续后，即可办理土地过户手续；土地过户后，一个月内甲方必须审定修建方案，修建方案审定一个月内必须开工。上述履约担保及期限系双方当事人对合同约定的附生效条件，按照附加条件，2011年11月18日原告连同当年4月11日交纳的50万元，已经履行100万元保证金，并于2011年12月28日达成《关于履行〈土地置换房屋合作开发合同〉担保的补充协议》，虽然原告已经将临近的合作开发的商品房出售，但在七套商品住宅房作为履约担保（被告同意），并在该协议签订后5日内（即2012年1月4日前）在略阳县房产管理局登记备案（实际在2011年12月30日前双方已全部完成在略阳县房产管理局七套房屋登记备案）。期间于2011年6月13日汉中市城乡建设规划局向被告颁发了工程编号201104109
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B046号出让规划通知，准予在登记的土地权属范围内按照(2006)33号文批准设计的修建方案，原告在此批文后盖章确认，可见原、被告双方于2011年6月13日对合作项目的修建方案均予以认可并通过。至此（2011年12月30日前）原、被告双方履行了主合同约定的“履约担保及期限”的全部附加条件，按照合同第八条约定被告土地过户、原告履行担保手续，一个月内被告审定修建方案，修建方案审定一个月内必须开工。根据合同法“附生效期限的合同，自期限届至时生效”，2012年2月4日即系双方合同的附加条件期限届至时间，原告应当按照合同的此约定在2012年2月4日前开工建设，可原告无视合同约定并未如期动工建设。
2013年5月28日，汉中市城乡建设规划局向联合美新公司颁发了建设用地规划许可证，2014年5月16日，该局由又向原告颁发了建设工程规划许可证，2014年8月29日，原告向陕西大东建设工程有限公司签发了中标通知书，2014年11月10日，汉中经济开发区规划建设环保局向原告颁发了建筑工程施工许可证，载明美新银座商住楼符合施工条件，准予施工，但原告仍未施工建设。2015年9月24日汉中市国土资源局经济开发区分局因原告长期闲置撂荒土地，根据国土资源部《闲置土地处置办法》规定，涉嫌构成闲置土地，向其发出“闲置土地调查通知书”警示通知，之后原告仍未动工建设。综上，原告不但违反合同约定，而且长期闲置撂荒土地资源，且逾期开工超过5年之久，无视国家法律和行政法规，严重构成合同违约，理应承担合同第九条违约责任，向甲方支付违约金100万元，并立即将土地返还给甲方，承担重新过户所需的一切税费。现原告起诉请求解除与被告2011年7月25日签订的《土地置换房屋合作开发合同》，被告也同意解除，该院准许。解除合同后、被告理应返还原告交纳的保证金100万元。诉讼中原告认为被告隐瞒了土地遗留问题、部分村民不准其开工，导致开发项目不能实施，其理由不能成立：1，2001年12月20日，新华书店公司依法取得南郑国用（2001）字第009号商业用地。2006年8月14日，汉中市城乡建设规划局以汉市建规审字〔2006〕33号批复，批准被告在上述土地上的建筑设计方案由6层调整为12层。2008年6月16日，新华书店公司通过出让除待征部分减少外（由原面积4133.54平方米变为3006.75平方米），重新变更登记使用证，同意合法取得此商业用地。并于2011年10月24日将土地使用权证书过户给原告。该宗土地的原始取得和变更取得、建设规划和变更使用人登记均依法进行，土地使用人均合法取得土地，从国有土地使用证登记显示的面积、四至边界清楚，任何单位、个人无权干涉他人合法取得建设项目的开发用途。2，该宗土地早在2002年1月2日新华书店向张家村三组村民支付189000元土地补偿款、依法登记在新华书店名下后，即与周边相邻居住村民之间修建有围墙加固，除过靠龙岗路待征的部分少许面积在2008年重新变更登记后，于2009年2月张家村三组村民又帮新华书店公司新建修复围墙，可见从初征登记至变更登记该宗土地四址边界与张家村三组村民界址清楚，并无争议。3，原告自合作开发土地合同签订至2012年2月4日合同附加条件期限届至，不予动工建设，之后在长达5年时间里，长期怠于履约动工，与法与理不符。4，由于原告长期怠于动工，将地方政府经济开发区商业经济和交通繁荣地段的大片土地闲置撂荒，特别在2015年9月相关部门对原告发出责令和警示，但原告对警告不顾仍不动工，致使周围群众产生不满情绪和所在地村民在临街修建商铺，均与原告懈怠动工、迟延履行动工义务，有不可推卸的责任。5，合作开发合同签订后，原告通过法定程序先后相继取得了规划许可证，中标通知书，施工许可证，均说明合作开发的美新银座商住楼符合施工条件已经成就，但原告仍未施工建设，以自己行为已明确表明不履行合同主要义务。6，对于在2012年2月4日合同附加条件期限届至、动工期限过后张家村3组村民认为土地权属不明、土地款项争议问题，不属于民法总则及合同法规定的不可抗力的法定情形，原告认为张家村3组部分村民上访对其顺利施工造成影响，但就现有证据来看，该主张理由并未成立。权利人如果认为其合法权益受到侵害，也可以通过合法途径寻求解决。7，既使原告在2013年冬就认为该宗土地有争议，却在2014年初向相关部门上报建设工程规划审定，2014年5月规划部门向其颁发了建设工程规划许可证，2014年11月申报并领取了施工许可证，同时期实施工程招投标由陕西大东工程公司中标，凡此情形将归于他人阻扰动工与生产、生活和经营建设常理不符。8，原告欠陕西大东建筑工程有限公司工程保证金、借款约406万元、欠南郑农村商业银行股份有限公司贷款本息数474万元，用应置换给张家村村委会的朝阳新世纪一、二层营业房作的抵押，欠刘晓泉到期债务3140万元至今无能归还。2014年11月10日取得建筑工程施工许可证后已具备开工条件，确在2015年6月23日解除了已经中标的陕西大东建筑工程有限公司了工程承包合同，原告的上述客观原因和负债导致本宗合作开发的土地于2015年3月13日被四川省绵阳市中院查封。合同法规定当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就。现原告以开工条件受他人影响不成就，该院无法支持。就原告在重审中请求被告在解除合同后承担支付的各种费用2232955.88元，被告对此提出异议，因双方合同中并未约定合同解除后由被告承担，且此费用和损失均系原告为实现开发房地产经济利益，按照相关法律法规必须履行配套的规费，已上交国库，属于应当预见的开支，也是商业活动的风险，且多数费用系技术服务开支，又均系自愿缴纳，现将自己承担的应有风险转嫁他人，于法无据，综合全案原告在履行合同中的违约和过错行为，该院无法支持原告此项诉讼请求。由于原告在使用、管理土地期间，疏于管理，导致部分村民于2017年1月在临龙岗路街道修建商铺，负有不可推卸责任，合同解除后在交付土地时理应恢复土地原状。原告在重审中自愿放弃被告赔偿损失65.95万元，该院准许。
被告反诉中同意解除双方合作开发房地产合同，该院准许。就其请求将合作开发的土地返还过户给自己由原告方承担过户费和支付违约金100万元，因双方合同第九条明确约定，该院依照该条款约定，应当支持。就被告反诉请求原告承担预期收益损失和租金损失4224000元，虽然合同第九条约定乙方（原告）返还的建筑面积为其所建商住楼一、二层全部且不得少于2176平方米，否则，乙方应按一至二层现行市值补偿三层以上商品住宅房同等价值的面积等也有明确约定，但上述预期收益损失和租金损失只是被告自己测算和估计，在重审中未向法庭出示相应证据，且根据合同法相关规定，违约金和损失二者择其一的适用原则，该院无法支持。综上，该院根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百五十九条《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第四十五条、第四十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、原告汉中联合美新房地产发展有限公司与被告陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司双方均自愿解除2011年7月25日签订的《土地置换房屋合作开发合同》，该院准许。该《土地置换房屋合作开发合同》终止履行。二、被告陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司在本判决书生效后20日内返还原告汉中联合美新房地产发展有限公司保证金1000000元。三、原告（被反诉人）汉中联合美新房地产发展有限公司在本判决书生效后20日内返还给被告（反诉人）陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司合作开发的本宗汉市国用（土）地6752号国有土地使用证上载明的土地及其地上附属物，并恢复2011年10月24日土地过户时原状，同时汉中联合美新房地产发展有限公司应在本判决书生效之日起60个工作日内配合陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司将该宗国有土地使用证过户给陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公名下，所产生的过户费用均由汉中联合美新房地产发展有限公司负担。四、原告（被反诉人）汉中联合美新房地产发展有限公司在本判决书生效后20日内赔偿支付给被告（反诉人）陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司违约金1000000元。五、驳回原告汉中联合美新房地产发展有限公司本诉的其他诉讼请求。六、驳回被告陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司反诉的其他诉讼请求。本案本诉受理费32939元，由汉中联合美新房地产发展有限公司负担。反诉费减半收取21880元，财产保全费5000元均由陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人无新证据提交。原审认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，本案上诉的主要争议焦点有二：一是本案导致合同无法履行的违约责任在谁的问题。二是，合同解除前联合美新公司已经支付的费用2232955.88元的性质及如何处理的问题。
关于争议焦点一，按双方合同的约定，南郑新华书店的义务是保证其提供没有瑕疵的国有土地使用权，至2011年10月24日，双方办理完成了过户手续，至此其已经完成合同义务。2013年确因有村民反映南郑新华书店欠付18.9万元土地款，而相关部门发文暂停相关规划施工手续的审批，但至2014年即恢复并给予了审批，且已经查明新华书店并不存在欠付土地款的问题。因此即使出现村民阻挠施工的情形，该案外人的侵权行为并不能归咎南郑新华书店，更不能以此认为南郑新华书店提供的土地存在瑕疵。本案长期未动工修建的原因，一审有详尽论述，此处不再赘述。二审再次明确的是，2014年12月前，涉案土地的全部施工手续已经审批到位，依据联合美新公司与陕西大东建设工程有限公司的合同约定，开工日期为2015年3月，但就在2015年3月10日涉案土地因联合美新公司的对外所负债务问题，导致涉案土地被四川省绵阳市中级人民法院查封。至此本案涉案土地彻底无法按双方的约定进行开发，双方合同无法继续履行，故本案根本违约责任在于联合美新公司，一审法院对该违约责任的认定并确定联合美新公司承担相应违约责任赔偿，并无不当。
关于争议焦点二，合同解除前，联合美新公司已经支付的费用2232955.88元的性质及如何处理的问题。2232955.88元的详细项目如下：1、2011年4月29日向汉中市综合执法局缴纳的土地测量费1000元；2、2011年8月30日向汉中市国土资源储备交易中心缴纳土地交易佣金111690元；3、2011年9月3日向汉中市经济开发区财政局缴纳契税77202元；4、2011年9月7日向陕西恒大咨询公司缴纳土地评估费14300元；5、2011年9月7日向汉中市国土资源局缴纳副食品基金17870元；6、2011年9月7日向汉中市经济开发区财政局补交土地出让金339603元；7、2011年11月17日向汉中市测绘院缴纳测图费13456元；8、2011年11月29日向汉中市中航建筑设计院有限责任公司缴纳美新银座项目论证费4000元；9、2014年5月14日向汉台区魅力之城鼎丰图文印务部支付7200元；10、2014年5月22日向曹利军支付建筑图纸审核费15780元；11、2014年5月28日向汉台区魅力之城鼎丰图文印务部支付700元；12、2014年6月11向汉中市城乡建设规划局缴纳美新银座配套费543802元；13、2014年9月1日向陕西恒瑞项目管理有限公司汉中分公司缴纳工程预算费、工程及监理招标代理费35000元；14、2014年9月9日向汉中市经济开发区财政局缴纳墙改费87710元；15、2014年10月15日向汉中市环境工程规划设计有限公司缴纳环境影响评价费10000元；16、2014年10月20日向汉中市人民防空办公司缴纳防空地下室易地建设费470700元；17、2014年10月21日向汉中市防雷中心缴纳防雷装置随工检测费、防雷装置设计技术评价费17542.88元；18、2015年1月16日向汉中市建筑劳动保险局缴纳劳保费432400元。二审中，联合美新公司向本院提交书面说明，认为其中的第1、3、5、12、14、15、16、17、18项合计1658226.88元，是其向政府交纳的，即使南郑新华书店收回土地后另行找房地产公司开发也是有效的，即不必再重复交纳。同时，联合美新公司认可其中的第2、4、6、7、8、9、10、11、13项，如联合美新公司退出开发，而由南郑新华书店收回土地后另行找房地产公司开发，这些费用是无效的。对此南郑新华书店的意见是，对联合美新公司提出的向政府交纳的合计1658226.88元中，除第1、3、5、15、17项可能需要重新测绘、检测外，其余部分认可政府是按地块交费，政府不会重复收费；但同时辩称，因再进行开发时的项目、审批会不会发生变化，均尚不清楚，如何去政府抵扣、能抵扣完毕还是有剩余，也不清楚。故原审判决正确，去政府抵扣也应当由联合美新公司届时自行去办理，而与南郑新华书店无关。
根据本案客观事实，本院认为，上述费用中第2、4、6、7、8、9、10、11、13项，因联合美新公司根本违约导致无法履行合同进行开发，重新开发时这些费用已经属于客观损失，故应由联合美新公司自行负担。但对其中的第1、3、5、12、14、15、16、17、18项合计1658226.88元，是联合美新公司向政府交纳的，是为履行合同即土地项目的开发所必需做的准备。故对将来再开发时能够利用上的部分（即不必再向政府重复交费的部分），不属于法律上的损失，属于对地块开发的增值，其性质类似于民法上的“添附”。因此，原审认为“各种费用2232955.88元，……因双方合同中并未约定合同解除后由被告承担，……属于应当预见的开支，也是商业活动的风险，……又均系自愿缴纳”一节的论理存在不当，本院依法予以纠正。对上述费用1658226.88元中的项目，待涉案地块再进行开发的项目具体情况能确定时，不必重复交纳费用的项目及数额确定时，由双方相互配合，按照有关规定到相应收费部门办理变更、换票或相应抵扣手续，对不必再向政府重复交纳的费用金额，由南郑新华书店支付给联合美新公司。对此，届时如发生争议，双方就此可协商或另行诉讼解决。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法。但原审就已支出的费用部分存在论理不当，本院已依法纠正，该节问题待再开发的事实发生、数额能够确定时，由双方另行解决。故本案一审裁判结果应先予维持。上诉人的其余上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费32939元，由上诉人汉中联合美新房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹建祥
代理审判员 王雅泽
代理审判员 李 鹤
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 刘 娜