江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏10民初26号
原告（案外人）：周在兴，男，1969年4月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：钱明彩，江苏扬城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹华，江苏扬城律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：江苏琴曼集团有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街办红旗东大街。
法定代表人：孙志丁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈睿，江苏理华律师事务所实习律师。
第三人（不反对案外人执行异议的被执行人）：扬州市树宏房地产开发有限公司，住所地在扬州市邗江中路120号。
法定代表人：陈树宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何家根，男，该公司员工。
本院在审理和执行江苏琴曼集团有限公司（以下简称琴曼公司）与扬州树宏房地产开发有限公司（以下简称树宏公司）等借贷纠纷一案中，依法查封了备案登记在树宏公司名下的何桥润园9幢02号房屋，案外人周在兴于2018年1月向本院提出案外人执行异议，请求本院停止对案涉房屋的执行措施。本院经听证审查认为，案外人的异议请求不足以阻却法院的执行，于1月24日裁定驳回周在兴的执行异议。周在兴在异议裁定书送达之日起15日内向本院提起了本案的执行异议诉讼。本院于2018年2月9日立案受理了原告周在兴与被告琴曼公司、第三人树宏公司执行异议之诉一案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告周在兴、委托诉讼代理人江苏扬城律师事务所律师钱明彩、实习律师曹华；被告琴曼公司委托诉讼代理人江苏仁方律师事务所律师宗宏根、陈睿；第三人树宏公司委托诉讼代理人何家根到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告周在兴诉称，2012年12月2日，周在兴与树宏公司签订《商品房买卖合同》，购买树宏公司开发的何桥润园9幢02室房屋，合同价款1587216元。周在兴于2012年12月2日、12月10日给付购房款108万元。后周在兴多次催促树宏公司办理产权过户登记，但树宏公司迟迟不予协助办理。在得知树宏公司隐瞒了其为了借款已将该房作为借款担保，以买卖合同的形式与扬州汇宝典当行有限公司（以下简称汇宝典当行）办理网签备案登记手续，后其于2016年11月16日向扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）提起诉讼，请求判令案涉房屋归周在兴所有、树宏公司及汇宝典当行履行协助过户义务。案经一、二审判决，于2017年6月27日以（2017）苏10民终1291号民事判决，确认周在兴系讼争房屋的实际购买人，树宏公司与汇宝典当行履行协助过户义务。在二审期间，周在兴将剩余房款507216元交付给树宏公司。在取得二审判决后，周在兴向邗江法院申请执行强制过户，但却发现本院于2014年10月在办理琴曼公司与树宏公司借贷纠纷案件中，查封了何桥润园9幢02室房屋。周在兴遂以案外人身份提起执行异议，被本院驳回遂提起本案执行异议之诉。因周在兴与树宏公司的房屋买卖合同签订于法院查封前，且已经交付全部房款，并已经占有房屋，不能办理过户登记其本人无过错，故请求判令立即停止对何桥润园9幢02室房屋的执行措施并解除查封。其提供的证据有：
1、2012年12月2日原告与树宏公司签订的商品房买卖合同；
2、树宏公司出具的收据两份，日期分别为2012年12月2日现金8万元、2012年12月10日转账100万元，证明周在兴给付房款情况。
3、2012年12月10日江苏银行转账凭证一份，原告通过江苏银行转账汇入树宏公司购房款100万元。
4、2014年8月26日交房流程表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、增量房确权证明书、土地使用权分割转让证明，上述证据证明第三人树宏公司已经于2014月8月26日将案涉房屋及相关资料一并交付给原告。
5、案涉房屋的装修及居住照片、房屋钥匙的照片、水电卡及物业费用等相关收据、水电费发票，该组证据证明原告对房屋进行了装修并已入住，证明原告已实际占有并使用了该房屋。
6、2012年11月30日房屋征收补偿协议书，江阳拆迁公司补偿拆迁证明；2012年12月10日江苏银行存单一份，金额为120万元，户名为周在兴，证明原告购买案涉房屋额资金来源是拆迁补偿所得。
7、扬州农村商业银行结算申请书两份，证明原告与树宏公司、汇宝典当行商品房销售合同纠纷一案，二审诉讼过程中，2017年6月6日、2017年6月7日原告已将剩余房款507216元交付给树宏公司；
8、树宏公司开具的房产增值税发票两份，树宏公司在收到全部房款后向原告交付了全部房款发票，该组证据证明原告已经支付了全部购房款158万余元；
9、邗江法院（2016）苏1003民初8784号民事判决书、本院（2017）苏10民终1291判决书、（2018）苏10执异2号裁定书。
被告琴曼公司辩称，琴曼公司与树宏公司、陈树宏、陈卫庭等借贷纠纷，已经（2014）扬商初字第00168号民事判决，陈树宏、树宏公司等应归还琴曼公司借款2000万元及利息。在诉讼和执行过程中，法院依法查封了树宏公司的何桥润园9幢02房屋。案外人周在兴提起的执行异议诉讼请求不能成立，其理由为，1、商品房买卖合同日期是倒签的，该合同并非签订于法院查封之前；2、原告周在兴未能举证其在法院查封前已合法占有房屋；3、原告未能将剩余房款507216元交付法院执行；4、原告作为买受人在其名下还有其他住房；5、原告对案涉房屋不享有能够排除执行的权益，不符合《执行异议和复议规定》第28条、第29条的规定的排除执行的构成条件。请求驳回原告的诉讼请求。其提供的证据有：
1、诉讼保全申请书、本院保全裁定书、续行查封申请书。
2、房屋产权交易信息查询结果，证明：依琴曼公司申请，本院于2014年10月查封了树宏公司的何桥润园9幢02房屋；依琴曼公司申请，本院于2016年9月续行查封了登记在树宏公司名下的何桥润园9幢02房屋。
3、本院（2014）扬商初字第00168号判决书，系琴曼公司与树宏公司案件的执行依据。
4、听证笔录，证明原告周在兴名下另有一处住房。
本院经审理查明，琴曼公司与陈树宏、陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、扬州市树宏建筑安装工程有限公司及其盱眙分公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月6日作出（2014）扬商初字第00168号民事判决书已发生法律效力，依该判决：陈树宏应归还琴曼公司借款2000万元及利息、违约金、律师费，琴曼公司有权对陈树宏提供质押的盱眙琴曼房地产开发有限公司股权以拍卖或变卖所得的价款优先受偿，陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司对陈树宏上述债务承担连带清偿责任，在承担担保责任后，有权向陈树宏追偿。
在案件审理过程中，本院根据琴曼公司的申请，于2014年10月21日裁定冻结陈树宏、陈卫庭、树宏公司及其盱眙分公司、邗江分公司、树宏建安公司及其盱眙分公司银行存款2800万元或查封、扣押其相应价值的财产，并首查封了树宏公司开发的何桥润园9幢02室房产等。2015年12月28日，本院立（2015）扬执字第00553号案件执行，2016年10月17日，本院对该房产进行了续查封。
树宏公司以出让方式取得了扬地合（2008）第53号地块的土地使用权，在领取建设工程规划许可证、施工许可证后建造了何桥润园小区，并经相关部门批准领取了商品房预售许可证进行商品房销售。
原告周在兴原房屋拆迁后，与树宏公司订立商品房买卖合同，合同载明：周在兴于2012年12月2日购买树宏公司开发的何桥润园9幢02号房，房屋总价1587216元；树宏公司应在2013年3月30日前交付商品房。2012年12月周在兴分两次给付树宏公司购房款计108万元。2017年6月周在兴将剩余房款507216元交付给树宏公司，树宏公司开具了房产增值税发票。原告周在兴现对房屋进行了装修并已入住。
周在兴因树宏公司未能为其办理房屋产权过户登记，于2016年11月16日，向邗江法院提起诉讼，请求判令树宏公司、汇宝典当行协助办理案涉房屋过户手续。邗江法院经审理查明，2010年6月21日，树宏公司与汇宝公司签订借款合同，以树宏公司的何桥润园9套房产（含本案讼争9幢02号房屋），以签订商品房买卖合同形式给汇宝典当行作为预售担保，并在扬州市邗江区房管局备案网签。邗江法院认为，汇宝典当行与树宏公司并不存在真实的商品房买卖合意，而是以签订商品房买卖合同的方式作为民间借贷合同的“让与担保”。树宏公司与汇宝典当行之间签订的商品房买卖合同系对双方借贷合同的担保，而非真正实现房屋买卖的目标，双方之间形成的是“让与担保”，其基础法律关系应为借贷关系。“让与担保”因违反物权法定原则，不产生物权转移效力，故汇宝典当行并不能直接获得房屋所有权。周在兴与树宏公司存在真实的房屋买卖关系。故判决，树宏公司应于判决生效之日起15日内协助周在兴办理房产过户手续，周在兴应在过户前支付剩余房款507216元。
该案二审审理期间，周在兴支付剩余的房款507216元，本院认为，周在兴要求树宏公司继续履行房屋买卖合同协助办理过户手续依据充分。判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，周在兴于2017年8月3日向邗江法院申请执行，邗江法院执行过程中发现涉案房屋首查封法院为本院，故导致无法强制将涉案房屋过户至周在兴名下。周在兴向本院提起案外人执行异议，被驳回后提起本案执行异议之诉。
本案的争议焦点在于，周在兴对何桥润园9幢02房屋是否享有排除强制执行的民事权益。
本院认为，《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条和第二十九条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。两个条款是对善意买受人期待权的保护，并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案的被执行人虽然是房地产开发企业，但仍然可以适用第二十八条的规定。1、周在兴与树宏公司2012年12月2日签订的商品房买卖合同签订于本院查封之前，且为有效合同。本院查封日期为2014年10月，被告虽然提出合同是倒签的，但不能提供证据证明。2、周在兴已经支付全部价款。合同签订后周在兴按照合同约定先行支付了108万元。在商品房买卖合同诉讼期间，又支付了余款507216元。树宏公司出具了房屋销售增值税发票。该余款是按照邗江法院判决支付的，且收款人何家根是按照邗江法院的指令代保管的，在本案庭审中何家根也确认接到法院通知后会立即将余款交付法院。3、原告提供了2014年8月26日扬州市万佳物业管理有限公司的交房流程表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、增量房确权证明书、土地使用权分割转让证明等所有办理产权登记所需材料，以及房屋钥匙、房屋内装修的照片、电费卡、水费卡等实际居住证据。上述证据证明周在兴已经合法占有案涉房屋。4、未能办理过户登记手续的责任在树宏公司，树宏公司隐瞒与汇宝典当行合同关系，隐瞒用该房屋让与担保的情况以及商品房买卖合同备案登记的事实。原告在知晓情况后提起了诉讼，原告对未办理过户登记无过错。5、周在兴在邗江法院提起的商品房买卖合同纠纷案件，虽是案外人在执行标的被查封后提起的诉讼，不能依据该生效法律文书排除执行，该案邗江法院和本院判决均确认了周在兴与树宏公司存在真实的房屋买卖关系。
综上，本院认为，周在兴提出排除本院执行的诉讼请求，符合《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定和第二十九条规定的法定情形。原告周在兴在未办理不动产过户登记的情况下，虽尚未依照《中华人民共和国物权法》取得物权，但其享有足以排除本院对何桥润园9幢02号房的执行的民事权益。
据此，本院依据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：
原告周在兴享有排除本院对何桥润园9幢02室房产执行的民事权益,对该房产不得执行。
案件受理费19085元，由被告琴曼公司负担（原告已预交，被告琴曼公司在本判决生效后十日内直接支付给原告周在兴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费19085元（江苏省高级人民法院开户行:中国农业银行南京山西路支行，户名：江苏省高级人民法院，账号：10×××75）。
审判长 任国凡
审判员 黄 祥
审判员 方恒荣
二〇一八年五月二十二日
书记员 王 薇