上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8668号
原告陶云洁，女，1984年3月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人施文婕，上海市汇业律师事务所律师。委托代理人杨彬慧，上海市汇业律师事务所律师。被告贾雍，男，1985年1月10日生，汉族，住上海市。被告贾惠强，男，1951年2月11日生，汉族，住上海市。上列两被告共同委托代理人成彦亮，上海申浩律师事务所律师。原告陶云洁与被告贾雍、贾惠强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告陶云洁及其委托代理人施文婕、杨彬慧、被告贾雍、贾惠强及其委托代理人成彦亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶云洁诉称，2015年12月27日，原告与两被告就宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖居间协议及买卖合同，约定，被告将上述房屋以总价245万元出售给原告。合同签订后，原告按约支付了定金10万元。嗣后经原告查得，系争房屋有三个产权人，其中之一李某某已去世，该房屋须先行办理继承公证手续，在完成房地产权利变更登记之后方能签订示范文本的房地产买卖合同。2016年3月18日，原告从居间方处得知系争房屋完成了继承公证的手续。故原告于3月21日通过银行转账方式支付了房款30万元。待新的产证核准登记之后再办理房屋买卖合同的后续手续。然后因房屋市价上涨的原因，被告告知不愿意继续履行与原告的买卖合同，并擅自退还了30万元。原告认为双方的买卖合同真实有效，被告的行为严重构成违约，原告起诉要求继续履行买卖合同，被告将系争房屋的房地产权利转移给原告，并向原告支付赔偿金61,650元，并以中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款自2016年6月1日起至本判决生效之日止的利息。至于房屋尾款235万元，原告同意在本案中一并处理，在过户同时一次性给付被告。被告贾雍、贾惠强辩称，居间合同成立，买卖合同不成立。两被告及原告并没有在房地产买卖合同上签字。虽然居间合同有条款约定买卖合同作为附件同时成立，但只是格式条款，中介公司提供的，被告对此不予认可。如果当时我们认为买卖合同成立，早就在1月15日就向原告要第一笔首付款，原告没有支付，我们也没有要。的确收到了10万元定金，被告认为双方对买卖仅仅是意向，故赔偿损失的范围就限定在10万元定金部分。签订居间合同时，房产不确定权利，因为案外人李某某死亡。李某某是贾惠强妻子，贾雍的母亲，当时去世了，但是产证没有变更，对此原告是清楚的。原告嗣后支付的30万元，不是被告要求原告给的，而是原告找中介要的被告账号支付的，后来被告也将钱还给原告了。综上，买卖合同未成立，被告同意双倍返还定金，原告其余诉请都不同意。经审理查明，2015年12月27日，被告(甲方)、原告(乙方)在上海锐丰投资顾问有限公司的居间下签订房地产买卖居间协议，约定，甲方向乙方出售的房屋位于宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室，总价为245万元。本合同与附件房屋买卖合同同时成立、生效。《房地产买卖合同》为上述合同的附件，其中约定，双方同意于本合同签订后三十日内前往居间方处签订网签版买卖合同。2015年12月29日前乙方补足定金10万元。2016年1月15日前乙方支付77万元房款。2016年4月30日前甲乙双方过户同时乙方支付97万元。房地产权证办理后的十五日内，甲乙双方办理房屋的交接，同时乙方支付尾款1万元。合同签订后，被告收取了原告支付的定金10万元。原告于2016年3月21日向被告银行账户汇款30万元，被告于原告起诉之后将该款退还给原告。另查明，系争房屋原登记在册的权利人为两被告及案外人李某某，三人各占三分之一份额。2016年4月14日，该房屋经核准变更登记为两被告按份共有。本案审理中，为证明原告的主张，其提供了：1、原告与居间方的微信记录，证明原告一直与居间方保持联系，询问被告办理公证及遗产继承的进程，2016年3月18日原告从居间方处得知被告的遗产继承公证已经办理完毕，但涉诉房屋产权证权属变更尚未完成。并且，被告通过居间方将收款的银行账户发至原告；2、原告与被告贾惠强及居间人录音文字摘录，证明被告对原来想要出售房屋是确认的，是因为价格原因不愿再出售；3、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、李永霞身份证复印件，证明原告自有的唯一房屋在15年年底已经出售，现在已变更为案外人；4、房屋租赁合同、收款收据、佣金确认书、链家收款收据、发票，证明由于被告无法按约交房，原告只得租房，房东要求原告付清一年租金58,500元，原告还支付了中介费3,150元。被告对上述证据的质证意见为：1、真实性不予认可，中介的承诺不能代表被告的真实意思；2、真实性无异议，谈话中原告把对她有利的标记出来了，当时被告是想签合同的；3、4、证据的真实性无从考证，如果是真实的，也不能代表是原告的损失。以上事实，有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、房地产登记簿、录音资料、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用的基本民法原则。原被告就系争房屋签订的买卖居间协议及买卖合同均系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据协议的条款，买卖合同作为居间协议的附件，与居间协议同时成立并生效。被告抗辩称双方买卖合同未成立，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据查明的事实，在签订上述协议时，系争房屋产权人之一已去世，根据交易规则，被告须先行办理完该房屋房地产权利变更登记手续之后方能与交易对方签订示范文本的房地产买卖合同。直至2016年4月14日，该房屋的房地产权利人才变更登记为两被告所有，根据双方约定，原告在双方签订示范文本的房屋买卖合同当日再行支付首付款。故被告关于原告延期支付购房款的抗辩，于法无据，本院不予采纳。被告在完成产权变更后理应继续与原告完成后续的交易手续，然被告自行将原告支付的购房款退还，同时在原告提供的录音资料中被告明确表示不再愿意依照原有总价继续出售房屋。被告的种种行为均构成根本违约，导致原告的买卖合同目的无法实现。故原告起诉要求继续履行买卖合同，要求被告完成过户的请求，合法有据，本院予以准许。鉴于系被告的违约行为，原告有权向其主张因其违约行为所导致的原告的实际损失，根据原告提供的证据材料所可以体现的客观真实性，结合公平、合理的基本原则，本院酌情确定由被告赔偿原告经济损失3万元。原告同意在过户同时现被告付清购房尾款的意见，本院也一并予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告陶云洁与被告贾雍、贾惠强就宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同继续履行；二、被告贾雍、贾惠强于本判决生效之日起十日内，配合原告陶云洁办理上述房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利转移给原告陶云洁；三、被告贾雍、贾惠强于本判决生效之日起十日内，赔偿原告陶云洁经济损失3万元；四、原告陶云洁在上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请手续当日，向被告贾雍、贾惠强付清购房尾款235万元；五、原告陶云洁的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取13,200元，由被告贾雍、贾惠强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一六年八月十五日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。