宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初2278号原告（反诉被告）：宁波国大雷迪森置业有限公司，住所地宁波市鄞州区舒波路9号。法定代表人：赵国恩，董事长。委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。委托诉讼代理人：应菲菲，浙江永为律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖国俊，男，1959年4月27日出生，汉族，户籍所在地宁波市象山县。宁波国大雷迪森置业有限公司（下称雷迪森公司）诉赖国俊房屋买卖合同纠纷一案，原由宁波市江东区人民法院立案受理，诉讼中，赖国俊提起反诉，该院经审查后予以受理，于2016年8月31日公开开庭一并进行了审理。雷迪森公司委托诉讼代理人邵金、应菲菲，赖国俊及委托诉讼代理人徐忠诚到庭参加诉讼。诉讼中，经雷迪森公司申请，该院对赖国俊名下财产予以保全。后因法院撤并，该案由本院继续审理。案经庭外和解未果，现已审理终结。雷迪森公司起诉称，2011年7月28日，双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定赖国俊购买雷迪森公司开发的雷迪森广场A号楼15-21号房屋，总价款772334元。分期付款，第一期235400元于2011年7月28日之前支付，第二期78467元于2011年12月15日之前支付，第三期78647元于2012年7月28日前支付，第四期380000元通过申请银行按揭方式于2013年9月15日前支付。逾期付款不超过60日的，合同继续履行，未付金额按日万分之二计算违约金。逾期付款超过60日的，出卖人愿意继续履行合同的，逾期金额应按日万分之三计算违约金。因买受人原因导致按揭不成的，视为买受人付款违约。另外，双方还约定出卖人寄给买受人的所有通知，可以选择传真、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，寄出第五日视为送达日。合同签订后，赖国俊仅按时支付了第一期购房款，第二、三期购房款其均拖延支付。第四期按揭购房款，其并未按约定向银行提交资料，也未以其他方式支付款项。经多次催促，一直未予支付。为此，提起诉讼，请求判令：一、赖国俊支付剩余购房款380143元；二、赖国俊支付2011年12月16日至2011年12月18日31.38元、2012年7月29日至2012年10月22日2000.90元、2013年9月15日至2013年9月30日1596元的违约金，以及380143元自2013年9月30日开始计算至实际履行日止按日利率万分之三计算的违约金；三、本案诉讼费由赖国俊负担。赖国俊答辩及反诉称，双方签订商品房买卖合同、委托装修约定属实，但合同系雷迪森公司制作的格式文本。其已依照约定分四次共支付购房款392334元，后发现涉案房屋不符合法律规定，遂不再支付余款。买卖合同中房屋价款包括室内装修部分，其中第九条约定，出卖人应当在2013年9月30日将符合各项条件的商品房交付买受人使用，其中符合条件包括取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。雷迪森公司为规避法律，将出售的精装房屋，统一分拆为买卖毛坯房、委托装修两部分，同时与买受人签订合同。委托装修约定了大量出卖人擅自修改消防机构审核合格的消防设计，将办公用途房屋改为住宅。全部设置带独立卫生间的分割单元，每单元设置厨房等，违反规划、公安消防、环保法律法规等。消防验收意见书明确载明，工程如需改建、扩建、内部装修和变更用途，应依法向公安消防机关申请建设工程消防设计审核、验收或备案。但雷迪森公司未经上述程序，却要求购房者接受涉案房屋。为此，提起反诉，请求判令：一、解除双方于2011年7月28日签订的商品房买卖合同、嘉恒广场A号楼委托装修约定；二、雷迪森公司返还购房款392334元；三、雷迪森公司支付违约金25万元。针对反诉事实及理由，雷迪森公司答辩称，其与赖国俊之间存在房屋买卖及委托装修两个合同关系。商品房买卖合同，其公司早已通知买受人交房。赖国俊拒不支付剩余房款，显属违约。赖国俊作为违约方，无权解除双方的商品房买卖合同。另外，赖国俊要求解除商品房买卖合同，已超过除斥期间。另外，雷迪森公司并非装修合同当事人，赖国俊要求解除双方委托装修合同，无事实依据。故请求法院驳回赖国俊全部诉讼请求。经审理，本院认定如下事实，2011年7月28日，雷迪森公司、赖国俊签订《商品房买卖合同》及相关合同附件。合同约定，赖国俊购买雷迪森公司开发的嘉恒广场二期A号楼号房屋，该商品房的设计用途为办公用房，建筑面积53.84平方米，单价每平方米14344.99元，总价772334元。商品房交付后，登记面积误差比在3%以内的，据实结算。面积误差比超出3%时，购房者有权退房。购房款第一期于2011年7月28日前支付235400元，先期支付的定金100000元，可抵充本期房款。第二期购房款78467元，应于2011年12月15日之前支付。第三期购房款78467元，应于2012年7月28日前支付。剩余房款380000元，通过银行按揭贷款方式于2013年9月15日前或具备银行按揭放款条件之前支付。买受人按揭不能获得批准或者不能足额批准的，买受人须在银行或出卖人发出通知之日10日内一次性支付剩余未付款。逾期视为违约或根本违约。未能按期付款的，逾期不超过60日，自应付款期限第二天起每日按逾期应付款的万分之二支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，自应付款项之日第二天起至实际付清日止，买受人按日万分之三支付违约金。出卖人应当于2013年9月30日前将商品房交付买受人。交付日期以出卖人发出的交付通知书中规定的交付时间为准，买受人应在交付通知规定的时间内办理交付手续并付清全部余款。商品房达到交付条件时，买受人应当支付款项未完全付清的，出卖人有权推迟交付房屋，并视为买受人违约。合同还载明，出卖人对可能引起风险和争议的条款已经对买受人进行了详细提示说明，买受人对此表示认可，且无异议。另外合同还约定，出卖人发给买受人的所有通知，可以选择传真、短信、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，也可以登报公告。送达时间，以挂号邮寄、特快专递方式发出的，寄出之日起第五日视为送达日。出卖人以买受人所留地址寄送有相关通知，买受人拒绝签收的，视为送达。同日，双方还签订《嘉恒广场A号楼委托装修约定》，约定载明涉案商品房买卖合同交付标准为毛坯房，买受人要求出卖人另行委托装修公司进行装修。在商品房交付之日起六个月内，由出卖人委托的装修公司对涉案房屋，根据装修建材（设备）标准进行装修。买受人所购物业为酒店式公寓A号楼15-21室。装修结构布局调整系买受人自身要求，改动与出卖人无关。买受人承诺不以最终装修布局与房屋平面图不一致为由，向出卖人主张权利。因装修改动后，房屋平面结构面积与产权证面积不符及其他后果责任，由买受人自行承担。装修公司将于2014年3月31日前，将符合协议的精装修竣工交付买受人。另外，还约定“买受人对其所购房屋的情况均已作了解，并认可不持异议；买受人同意装修公司可在装修过程中对上述事项进行适当调整，具体的实施方案由其自行决定，买受人表示认可并不持异议”，该条款尾部，赖国俊签字确认。上述合同签订后，赖国俊按期支付了第一期房款。2011年12月18日，支付第二期房款。2012年10月22日，支付第三期房款。剩余房款，一直未予支付。雷迪森公司分别于2012年9月10日、2012年10月18日、2013年11月17日、2014年7月15日，向赖国俊发出催款通知书。雷迪森公司还曾委托律师，发出律师函一份，要求赖国俊支付剩余房款。2013年9月17日，宁波国大雷迪森国际中心二期项目-商业及酒店式办公A楼验收。2013年9月22日，宁波市建设委员会对涉案房屋所属房屋建设工程竣工验收备案。2013年10月3日，雷迪森公司通过挂号信向赖国俊发出交房通知书，通知集中交房时间为住宅（车位）10月1日至10月7日，商铺、写字楼为10月8日至10月10日，公寓为10月11日至10月16日。2013年11月8日，涉案房屋产权登记建筑面积为53.85平方米，房屋总价应为772477元。上述事实有《商品房买卖合同》、委托装修约定、发票、催款通知书、律师函、房屋所有权证、竣工验收备案证明书、交付通知书及邮寄凭证、消防验收意见书、宣传广告单页以及当事人在庭审中的陈述等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应当按照约定，全面履行自己合同义务。雷迪森公司、赖国俊签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。赖国俊未能按期支付房款，显属违约。雷迪森公司要求赖国俊支付剩余房款，并承担未完全履行合同的违约金，合法有据，本院予以支持。雷迪森公司发出交房通知。赖国俊在本案诉讼前，未向雷迪森公司主张解除合同。赖国俊在诉讼中通过反诉要求解除合同，系行使法定解除权。故，应审查雷迪森公司在合同履行中是否存在违约，双方合同目的是否无法实现。涉案房屋已通过竣工验收且经行政机关备案。赖国俊可以取得涉案房屋所有权。另外，在委托装修约定中，赖国俊承诺自愿承担装修后果。故，赖国俊要求解除上述合同，返还购房款，赔偿损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告赖国俊于本判决生效后五日内向本诉原告宁波国大雷迪森置业有限公司支付购房余款380143元，并支付自2013年10月8日起至付清日止按日万分之三计算的违约金。二、本诉被告赖国俊在本判决生效后五日内向本诉原告宁波国大雷迪森置业有限公司支付违约金31元（自2011年12月16日起至2011年12月18日止按日万分之二计算）。三、本诉被告赖国俊于本判决生效后五日内向本诉原告宁波国大雷迪森置业有限公司支付违约金2000元（自2012年7月29日起至2012年10月22日止按日万分之三分计算）。四、本诉被告赖国俊于本判决生效后五日内向本诉原告宁波国大雷迪森置业有限公司支付违约金2394元（自2013年9月16日起至2013年10月7日止按日万分之三分计算）。五、驳回反诉原告赖国俊的全部诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费8484元，减半收取4242元，保全费2914元；反诉案件受理费5112，减半收取2556元；共计9712元，由被告赖国俊负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。代理审判员 付 铎二〇一七年六月九无代书 记员 孙佳璐