四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11575号
上诉人（原审被告）：袁代群，女，汉族，1965年1月14日出生，住都江堰市。
被上诉人（原审原告）：成都兴隆物业经营管理有限公司，住所地都江堰市工农兵街339号。
法定代表人：芶敏，职务总经理。
委托诉讼代理人：赵鸿，四川鼎兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴利，女，汉族，1986年11月7日出生，住都江堰市，系公司员工。
上诉人袁代群因与被上诉人成都兴隆物业经营管理有限公司（以下简称兴隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2016）川0181民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁代群、被上诉人兴隆物业公司的委托诉讼代理人赵鸿、吴利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁代群诉讼请求：请求撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、本案遗漏了当事人都江堰市灌口镇人民政府（以下简称灌口镇政府），导致本案事实不清。本案涉及的《前期物业服务合同》由灌口镇政府与兴隆物业签订，灌口镇政府出具了《关于天福家园前期物业服务的说明》，且《前期物业服务合同》没有经过招标签订，违反法律强制性规定应属无效；二、2011年进行住房分配时，物业公司将住房钥匙和缴纳物业费、签订承诺书捆绑在一起，否则就不交住房，业主对前期服务合同无选择余地，也一直到一审时才知晓前期物业服务合同的内容；三、被上诉人兴隆物业公司在提供物业服务的过程中存在诸多问题，如：双方未签订规范物业服务合同、小区管理混乱、对公共设施维护不到位、小区屡次发生盗窃事件、小区电线路、水管道、电梯故障得不到解决、侵占小区物业共有部分收入、从未召开业主大会等，严重损害了小区业主的合法权益；四、本案主张的物业服务费用过高，被上诉人撤场后，现在的物业服务费为0.5元/月/㎡。即使缴纳物业服务费，也应以现在的价格为准。
被上诉人兴隆物业公司辩称，上诉人所述均不属实。被上诉人在物业服务合同期间按约履行了合同的义务；现案涉小区系业主自治管理，现在缴费的标准与之前应缴纳的物业服务费无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
兴隆物业公司向一审法院起诉请求：1、判令袁代群支付兴隆物业公司从2012年8月11日起至2014年10月13日止的物业服务费按26个月计算为1940.94元和此期间的违约金3423元。2、袁代群承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：兴隆物业公司系都江堰市灌口镇天福家园一、二期的物业服务公司，袁代群系该小区7幢2单元3楼4号房屋（面积：75.67平方米）的业主物业使用人。“天福家园”系政府安置小区，2011年6月10日，兴隆物业公司与灌口镇政府就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：1、合同期限为2011年6月11日至2013年6月10日；2、由兴隆物业公司为该小区的业主和物业使用人提供物业服务：物业共用部分的维修管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务等；3、相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向兴隆物业公司支付：住宅0.95元/月/平方米；4、业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费和垃圾清运费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费和垃圾清运费；5、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向兴隆物业公司支付违约金。以上物业服务合同签订后，2011年8月4日，双方将《前期物业服务合同》在都江堰市房管局备案，兴隆物业公司也按照合同约定对“天福家园”小区提供物业服务。袁代群作为业主于2011年7月4日入住该小区房屋，同日向兴隆物业公司交付其一年的物业服务费和垃圾清运费共计862.64元（2011年7月4日至2012年7月3日）。袁代群于2011年7月5日在《入住承诺书》中承诺遵守《前期物业服务合同》的所有管理制度，但2012年7月4日至2014年10月13日的物管费没有支付兴隆物业公司。兴隆物业公司遂于2013年12月14日张贴公告向袁代群催收物管费，之后又于2014年11月26日向未缴纳物管费的业主（包括袁代群在内）予以催收。
另查明，灌口镇政府于2013年6月7日致函给兴隆物业公司，函件题目为《关于“天福家园”前期物业服务的说明》，灌口镇政府在函件中表明为确保“天福家园”物业服务连续及时，在兴隆物业公司签订的《前期物业服务合同》管理期限届满，双方未协商一致重新签订之前，兴隆物业公司应按备案的《前期物业服务合同》的标准继续对“天福家园”进行物业服务。
一审法院认为，1、兴隆物业公司与都江堰市灌口镇政府签订《前期物业服务合同》，由兴隆物业公司对“天福家园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对兴隆物业公司与“天福家园”的业主均具有合同约束力，兴隆物业公司依约向袁代群提供物业服务，袁代群作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费之义务。《前期物业服务合同》履行期限届满后，“天福家园”小区因未成立业主委员会，灌口镇政府向兴隆物业公司致函，函件内容是双方继续延续《前期物业服务合同》权利义务，该意思表示符合法律规定。兴隆物业公司及“天福家园”小区的业主均应当按照《前期物业服务合同》履行合同权利和义务。2、袁代群入住时已经缴纳一年的物管费和垃圾清运费，但2012年7月4日至2014年10月13日未付，双方约定物管费按月支付，故袁代群应缴纳物管费如下：2012年7月4日至2014年10月13日（诉讼中兴隆物业公司主张未付期限27个月）：75.67㎡×0.95元/月/㎡×27月=1940.94元。袁代群虽以兴隆物业公司物业服务不到位为由而拒交物业费予以抗辩，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，袁代群如果认为兴隆物业公司兴隆物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。3、关于兴隆物业公司要求袁代群支付违约金（自2012年8月11日起至2014年10月13日止按照双方约定计算主张3423元的诉讼请求。鉴于袁代群存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但兴隆物业公司主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、兴隆物业公司的损失情况等予以裁量，对兴隆物业公司主张违约金调减为100元较为适宜。判决：一、袁代群于判决生效之日起十日内向兴隆物业公司支付物业服务费1940.94元；二、袁代群于判决生效之日起十日内向兴隆物业公司支付违约金100元；三、驳回兴隆物业公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、《前期物业服务合同》是否无效，是否应当追加灌口镇政府为本案当事人；二、上诉人是否应向被上诉人缴纳物业服务费及违约金，以及缴纳的标准问题。
关于《前期物业服务合同》是否无效，是否应当追加灌口镇政府为本案当事人。案涉小区系政府安置小区，《前期物业服务合同》由灌口镇政府和兴隆物业公司签订，《关于“天福家园”前期物业服务的说明》也由灌口镇政府出具，该事实已经查明。上诉人主张对物业的选聘违反相关法律规定，《前期物业服务合同》无效，并未提交证据证明。依据《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业……”、第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”之规定，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，故物业服务企业是否经过招投标等方式选聘并不必然导致合同无效。上诉人主张《前期物业服务合同》并非上诉人签订，其不知晓《前期物业服务合同》内容。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，灌口镇政府作为建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，效力及于上诉人。故上诉人系本案适格当事人，其关于应当追加灌口镇政府为本案当事人以及《前期物业服务合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人是否应向被上诉人缴纳物业服务费及违约金，以及缴纳的标准。上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在诸多问题，损害了小区业主的合法权益，并未提供证据证明，上诉人不能以此为由拒不交纳物业服务费。作为业主，其对物业管理公司提供的服务如果不满意，可通过正常途径与物业公司沟通、协商解决。上诉人主张案涉《前期物业服务合同》约定的期限仅为两年，到期后灌口镇政府仅出具《关于“天福家园”前期物业服务的说明》，并未与被上诉人签订书面《物业服务合同》，故《前期物业服务合同》到期后的物业服务费不应缴纳。本院认为，《前期物业服务合同》约定期限届满后，因未协商一致另行签订新的物业服务合同，灌口镇政府要求被上诉人继续提供物业服务，被上诉人同意并继续提供物业服务，上诉人作为业主亦接受了物业服务公司的物业服务，应当缴纳相应的物业服务费用。上诉人主张按照0.5元/月/㎡的标准缴纳，该主张缺乏事实和法律依据不能成立，本院不予支持。因上诉人欠缴物业费用构成违约，应当承担违约责任，一审法院调低被上诉人在一审中主张的违约金，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，上诉人袁代群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁代群负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐文波
审判员 魏云霞
审判员 龙小丽
二〇一六年十二月二十一日
书记员 刘一颖