江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1146号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市市府路69号。
负责人：徐思沛，该行行长。
委托诉讼代理人：孙志伟，该公司员工。
委托诉讼代理人：张骋，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：丁銮，女，1966年6月21日生，汉族，住新沂市。
被上诉人（原审原告）：褚延丞，男，1988年12月3日生，汉族，住新沂市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人�戈宜兵，江苏苏沂律师事务所律师。
原审被告：张路芝，女，1968年10月13日生，汉族，住新沂市。
原审被告：田广义，男，1967年4月4日生，汉族，住新沂市。
上诉人中国工商银行股份有限公司新沂支行（以下简称工行新沂支行）因与被上诉人丁銮、褚延丞，原审被告张路芝、田广义案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人工行新沂支行的委托诉讼代理人孙志伟、张骋，被上诉人丁銮、褚延丞的委托诉讼代理人戈宜兵及其被上诉人丁銮到庭参加诉讼。原审被告张路芝、田广义经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人工行新沂支行的上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改�；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人虽与原审被告签订了房屋买卖合同，但并未提供相应的支付凭证证明已付清全部购房款。2、根据上诉人与原审被告之间贷款合同的约定，借款人提前偿还贷款的，应于拟定提前还款日前15天向贷款人提交书面通知，但上诉人从未收到该通知，故涉案房屋未办理过户登记系由被上诉人自身原因造成。3、被上诉人与原审被告签订房屋买卖合同未告知作为抵押权人的上诉人，存在恶意串通损害上诉人利益的情形，故该合同应为无效。
被上诉人丁銮、褚延丞答辩称，1、被上诉人与原审被告就涉案房屋所签订的房屋买卖合同合法有效，虽然该房屋买卖合同的签订未经上诉人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，其并未违反法律的强制性规定，因而是合法有效的。2、被上诉人在签订房屋买卖合同前，已经分期预付了部分房款，在签订合同时又支付了部分房款，因此涉案房屋的价款已经全部付清。3、涉案房屋买卖合同签订以后，原审被告向被上诉人交付了涉案房屋，由被上诉人占有使用，为了方便居住，被上诉人还另行购买了相应的储藏室，因此，涉案房屋在被查封前，已经交付由被上诉人使用。4、被上诉人在购房前与原审被告并不熟悉，而是通过中间人介绍购买的涉案房屋，因此不存在恶意串通的基础条件。被上诉人在买房后多次找到原审被告要求办理过户手续，在主观上已经尽了最大努力，其自身并无任何过错。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告张路芝、田广义未答辩。
丁銮、褚延丞向一审法院起诉请求：1、判决停止对新沂市百力康城4-1-202室房屋（以下称涉案房屋）的查封执行�2、确认丁銮、褚延丞与张路芝、田广义于2010年2月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋归张路芝、田广义所有。
一审法院认定事实：涉案房屋登记在张路芝名下，系张路芝于2009年7月16日从徐州百力房地产开发有限公司（以下称百力公司）购买，并签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价款为256429元，首付款为76429元，剩余购房款18万元于2009年8月31日前付清。2009年8月6日，张路芝、田广义作为共同借款人就剩余购房款18万元在工行新沂支行办理了按揭贷款手续，借贷双方因此就涉案房屋签订了抵押合同，并办理了预购商品房期权抵押登记手续，但至今未办理正式抵押登记手续。
2010年2月25日，丁銮、褚延丞与张路芝、田广义签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：张路芝、田广义将涉案房屋作价24.5万元出售给丁銮、褚延丞，�行按揭贷款由张路芝、田广义在2012年12月1日前付清，然后办理过户手续；如丁銮、褚延丞欲提前办理过户手续，则张路芝、田广义可向其借款提前付清银行房贷，借款利率与二手房房贷利率同步，使用期限至2012年12月1日；车库款由丁銮、褚延丞支付；合同一并对房屋交付日期、违约责任等作出约定。因田广义欠丁銮10万元借款未偿还，双方约定以该10万元借款冲抵相应的购房款，剩余购房款14.5万元由丁銮、褚延丞支付给田广义、张路芝，并由张路芝、田广义负责还清银行按揭贷款。同日，丁銮、褚延丞付清了剩余购房款14.5万元，田广义向丁銮、褚延丞出具了24.5万元的购房款收条，张路芝、田广义向丁銮、褚延丞交付了涉案房屋及相关购房手续，后涉案房屋由丁銮、褚延丞占有使用至今。
2010年12月7日，褚延丞与百力公司签订《百力·凯瑞花园储藏室使用�出让协议》一份，由褚延丞出资20325元购买涉案房屋楼下的9号储藏室（车库）使用权。
2014年9月15日，因张路芝、田广义未按时向工行新沂支行偿还涉案房屋按揭贷款，工行新沂支行以借款人张路芝、田广义及担保人百力公司为被告向一审法院提起诉讼，诉讼过程中，双方达成调解协议，一审法院据此于2015年4月30日作出（2014）新商初字第00909号民事调解书。因张路芝、田广义未按调解协议的约定履行义务，工行新沂支行向一审法院申请强制执行，该院于2015年12月7日作出（2015）新执字第02209号执行裁定，查封了涉案房屋。丁銮、褚延丞因此向一审法院提出执行异议，以涉案房屋系其从张路芝、田广义处购买，并已付清全部购房款且实际占有房屋等为由，要求中止对涉案房屋的执行。一审法院经审查，于2016年2月25日作出（2016）苏0381执异10号执行裁定，驳回�銮、褚延丞的异议。丁銮、褚延丞不服，于法定期限内提起本案诉讼。
庭审中，丁銮称其与田广义协商涉案房屋买卖时，田广义表示将涉案房屋以24.5万元出售给丁銮、褚延丞，但丁銮、褚延丞需把全款支付给田广义，由田广义负责偿还银行贷款，否则房子不能以这个价格出售，考虑到房价便宜等因素，丁銮、褚延丞便同意将全款支付给田广义，由田广义按约定偿还银行按揭贷款。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，判断丁銮、褚延丞对涉案房屋是否享有阻却执行的权利民事权益，应审查是否符合上述四个条件。关于丁銮、褚延丞与张路芝、田广义之间涉案房屋买卖合同的效力及购房款支付问题。除依照法律规定或按照合同性质不得抵销的债务外，当事人之间互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自已的债务与对方的债务抵销，本案中，丁銮、褚延丞与张路芝、田广义就涉案房屋达成买卖协议后，张路芝、田广义因此依法对丁銮、褚延丞享有相应的购房款债权。在双方互负到期债务的情况下，双方协商以丁銮对田广义享有的10万元借款的债权冲抵部分购房款，系双方之间对彼此金钱债务进行抵销的约定，并�违反法律的规定。且对于剩余购房款14.5万元，丁銮、褚延丞也已按约定付清给张路芝、田广义，有田广义出具的收条予以证实。根据双方的陈述及涉案房屋买卖合同的履行情况，能够认定就涉案房屋订立买卖合同是双方真实的意思表示。据此，结合本案查明的事实，能够认定丁銮、褚延丞与张路芝、田广义在法院查封之前已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，并付清全部购房款。关于占有问题。占有是指占有人对不动产或动产进行实际控制的状态。丁銮、褚延丞与张路芝、田广义订立房屋买卖合同后，张路芝、田广义已按约定将涉案房屋交付给丁銮、褚延丞。褚延丞也按其与张路芝、田广义之间房屋买卖合同约定，于2010年12月7日实际支付了车库款，并与百力公司签订了车库使用权出让协议。故能够认定丁銮、褚延丞在本院查封前已经实际占有涉案房屋。关�未办理房屋过户登记，是否是丁銮、褚延丞自身原因导致问题。丁銮、褚延丞将购房款支付给张路芝、田广义，并约定由张路芝、田广义于2012年12月1日前偿还银行按揭贷款，后办理房屋过户手续。该履行方式系买卖双方基于各自立场为促成合同订立而进行的约定，并不违反法律的规定。且基于合同的相对性原则，丁銮、褚延丞仅有向张路芝、田广义支付购房款的义务，张路芝、田广义有向工行新沂支行偿还银行贷款的义务。因张路芝、田广义未按约定及时偿还按揭贷款，导致工行新沂支行向张路芝、田广义主张权利，并查封了涉案房屋。因此，涉案房屋未能办理过户手续，根本原因是张路芝、田广义的违约行为导致，非丁銮、褚延丞自身原因造成。综上，丁銮、褚延丞对涉案房屋享有物权期待权，该权利足以排除工行新沂支行申请对涉案房屋进行执行。另根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。丁銮、褚延丞与张路芝、田广义虽达成了转让涉案房屋所有权的合意并签订了买卖合同，但因未办理房屋所有权转移登记手续，丁銮、褚延丞依法对涉案房屋并不享有所有权。故对丁銮、褚延丞要求确认涉案房屋归其所有的请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、丁銮、褚延丞与张路芝、田广义于2010年2月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、不得执行新沂市百力康城4-1-202室房屋；三、驳�丁銮、褚延丞的其他诉讼请求。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，涉案房屋查封前，被上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，虽未经工行新沂支行当时作为预�商品房期权抵押权人的同意，但并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。其次，涉案房屋查封前，已由被上诉人实际占有，且被上诉人出资20325元向百力公司购买了涉案房屋楼下的9号储藏室（车库）使用权。再次，关于购房款的支付问题，双方所签房屋买卖合同明确约定，购房款由原审被告欠付被上诉人的10万元借款冲抵以及被上诉人支付另14.5万元两部分组成，该约定未违反法律及行政法规的禁止性规定，且被上诉人、原审被告的庭审陈述、原审被告出具的收据、被上诉人提供的证人证言等证据可以确认被上诉人已付清涉案房屋的购房款。最后，关于涉案房屋未办理过户登记是否买受人自身原因导致的问题。房屋买卖合同签订后，被上诉人按约支付购房款，原审被告未按约定付清贷款，导致涉案房屋未办理过户登记，且被上诉人未停止向原审被告主张权利。故涉案房屋未办理过户登记非因被上诉人原因导致。而上诉人亦未就涉案房屋办理正式抵押登记手续。
综上，上诉人工行新沂支行的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由工行新沂支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向东
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一八年四月二十七日
书记员 金宇婷