重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终1753号上诉人（原审原告）：冉毅明，男，汉族，1960年10月14日出生，住重庆市渝中区，委托诉讼代理人：陈刚，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶向英，女，汉族，1964年3月22日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：田劲，重庆联纵律师事务所律师。原审第三人：程尊明，男，汉族，1961年8月1日出生，住重庆市渝北区。原审第三人：程晓苹，女，汉族，1983年8月25日出生，住重庆市渝北区。以上二原审第三人委托诉讼代理人：田劲，重庆联纵律师事务所律师。原审第三人：重庆伟毅房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山二路45号春风·城市心筑7幢1-商铺6。法定代表人：张伟，经理。原审第三人：杜亮，男，汉族，1984年6月18日出生，住重庆市江北区。上诉人冉毅明因与被上诉人叶向英及原审第三人程尊明、程晓苹、重庆伟毅房地产顾问有限公司、杜亮房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2017年12月22日作出（2016）渝0103民初15603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。冉毅明上诉请求及理由：本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，确认《房地产买卖居间合同》无效。被上诉人叶向英及原审第三人程尊明、程晓苹、杜亮答辩，原审法院判决正确，应予以维持。冉毅明一审诉讼请求：1.确认原、被告签订的关于渝中区的《房地产买卖居间合同》无效；2.判决原告返还被告借款本金128000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2015年2月15日，冉毅明（卖方）与叶向英（买方）、重庆伟毅房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖居间合同》，约定冉毅明将其所有的位于重庆市渝中区房屋以40万元的成交价转让给叶向英。买方于签订合同当日支付定金5万元及第二次购房款35万元；卖方在2015年5月14日交付房屋给买方使用；如卖方于2015年5月14日前退还买方购房款40万元，则此协议自动作废，反之则自动生效。合同还就双方其他权利义务进行了约定。同日，冉毅明（债务人）与叶向英（债权人）签订《借款合同》，约定冉毅明将重庆市渝中区房屋作为抵押物向叶向英借款40万元。借款期限为2015年2月15日至2015年5月14日。双方共同协定抵押物价值为40万元。双方就重庆市渝中区房屋还另行签订了《重庆市房地产抵押合同》并办理了抵押登记。当日，冉毅明向叶向英出具收条一张，“本人冉毅明今收到叶向英购买渝中区房屋房款40万元整。”此外，冉毅明于当日又向程晓苹出具委托书，委托其全权办理重庆市渝中区房屋的出售等相关事宜，并在重庆市公证处办理了委托书公证。2015年11月24日，冉毅明出具《承诺》，“所借叶向英现金40万元，于2015年11月30日前归还。如不归还，所抵押房屋由委托人程晓苹代为过户。”2016年6月6日，程晓苹作为冉毅明的委托代理人与杜亮就重庆市渝中区房屋签订《重庆市房屋买卖合同》并办理了备案登记，合同约定由冉毅明将重庆市渝中区房屋以43万元的成交价出售给杜亮。2016年6月8日，重庆市国土资源和房屋管理局将渝中区房屋登记至权利人杜亮名下，并向其颁发了不动产权证书。庭审中，冉毅明明确其第二项诉讼请求系基于民间借贷合同关系而提起，请求返还的系借款而非购房款。冉毅明为证明其主张的事实，还举示了下列证据：中国工商银行历史明细清单及中国工商银行个人汇款凭证（12张）、中国建设银行客户回单（3张），明细记载合同签订当日叶向英向冉毅明转款364000元；工商银行和建设银行的回单记载从2015年4月14日起至2016年5月3日，冉毅明通过朋友及儿子向叶向英及程尊明、程晓苹每月还款的事实，共计236000元。拟证明冉毅明、叶向英、程尊明、程晓苹及重庆伟毅房地产顾问有限公司于2015年2月15日签订的房屋买卖居间合同名为房屋买卖，实为民间借贷。叶向英、程尊明、程晓苹对该组证据的真实性均无异议，对工商银行汇款凭证中由陈大荣转给程尊明、程晓苹的利息性质认可，是二人代叶向英收取的借款利息，但是由于陈大荣系案外人，其代冉毅明支付的利息应当由其本人出庭确认。不认可冉毅明的证明目的，归还借贷利息与房屋买卖居间合同并无必然联系。杜亮认为该组证据与其无关，对关联性均不予认可。就冉毅明举示的上述证据，对其真实性予以确认，可以认定冉毅明向叶向英偿还部分借款的事实。审理中，冉毅明称，《房地产买卖居间合同》并不是冉毅明与叶向英之间房屋买卖的真实意思表示，只是对借款关系的担保，以房地产买卖居间合同的形式体现出来。其请求确认《房地产买卖居间合同》无效系基于合同法第五十二条第（五）项规定的关于合同无效的情形，即违反法律、行政法规的强制性规定，也就是违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条关于抵押物所有权转移的规定以及《最高人民法院》第二十四条的规定。叶向英称，《房地产买卖居间合同》有效，但并未实际履行。签订《房地产买卖居间合同》是为借款提供担保。合同签订后，冉毅明委托程晓苹将该房屋出售给了杜亮，并将出售房屋所得的款项用于偿还向叶向英的借款本息，但该房屋买卖系后发生的另一法律关系，与原告诉称的《房地产买卖居间合同》系独立的法律关系。冉毅明与叶向英已经以实际行为改变了《房地产买卖居间合同》的约定，该合同不再履行。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案中，原、被告双方均确认订立《房地产买卖居间合同》的本意系为民间借贷合同提供担保，即双方在订立《房地产买卖居间合同》时并无真正转移标的房屋所有权的意思表示，而设定担保才是双方一致的真实意思表示，且双方约定的标的房屋权利转移的时间设定在债务人不能按约履行债务之后，故双方之间所形成的系通过合同设立后让与担保的民事法律关系。虽然本案争议的《房地产买卖居间合同》系原、被告为双方之间民间借贷合同的履行提供担保而订立，但借款期限届满后，双方未履行合同约定，现原告已将争议合同所约定的标的房屋转让给了第三人杜亮，被告亦表示争议合同不再履行，本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定的出借人请求履行买卖合同的情形。《房地产买卖居间合同》的效力争议与《借款合同》的履行争议属相对独立的不同法律关系，故原告基于《借款合同》的履行而提起的第二项诉讼请求，本案中不予处理，已告知其可另行依法主张权利。就合同效力而言，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依合同订立自由原则，只要争议合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，便不应否定其合同效力。原告主张争议合同违反法律、行政法规的强制性规定，即《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定，系引用物权变动效力的规定，而根据物权法定和物权公示原则，原、被告双方通过合同设立的后让与担保，不同于担保物权之抵押权，仅为债权担保方式，并不产生物权效力，仍属于债权法律关系的范畴。因此，争议合同并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形。原告所持本案《房地产买卖居间合同》无效的主张，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告冉毅明的诉讼请求。本案案件受理费2860元，减半收取1430元，由原告冉毅明负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案上诉人冉毅明与被上诉人叶向英双方均确认订立《房地产买卖居间合同》的本意系为民间借贷合同提供担保，即双方在订立《房地产买卖居间合同》时并无真正转移标的房屋所有权的意思表示，而设定担保才是双方一致的真实意思表示，且双方约定的标的房屋权利转移的时间设定在债务人不能按约履行债务之后，故双方之间所形成的系通过合同设立后让与担保的民事法律关系。虽然本案争议的《房地产买卖居间合同》系为双方之间民间借贷合同的履行提供担保而订立，但借款期限届满后，双方未履行《房地产买卖居间合同》约定，现冉毅明已将争议合同所约定的标的房屋委托第三人程晓苹转让给了第三人杜亮，叶向英亦表示争议合同不再履行，本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定的出借人请求履行买卖合同的情形。冉毅明上诉提出，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，确认《房地产买卖居间合同》无效。鉴于本案中双方签订的《房地产买卖居间合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故对其上诉意见，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人冉毅明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽兵审 判 员 韩 艳审 判 员 苏 渝二〇一八年六月五日法官助理 史大贤书 记 员 黄晚秋