浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终1458号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洪青国，男，1959年7月23日出生，汉族，无固定职业，住天台县。
委托诉讼代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生，汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。
上诉人洪青国因与被上诉人郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2017年3月6日作出的（2016）浙0212民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人洪青国的委托诉讼代理人潘凤云、被上诉人郑祥诺的委托诉讼代理人孙可群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。
2013年9月起，被告将其承租的部分房屋转租给原告，原告对其承租的房屋进行了装修。2014年7月26日，安鹏程代表被告与原告又签订《场地租赁合同》一份，约定：被告将其租赁的位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城A幢二楼358平方米出租给原告，租赁期限自2014年8月7日至2015年8月6日，租金85920元，先付后用，物业费1288.80元、电梯费859.20元，原告应支付押金5000元；原告未按约支付租金及其他费用的，被告有权按未付金额的1%每日收取滞纳金；第九条第1项约定，合同终止、解除或期满后，原告装修、装饰无偿归被告所有，如续租所有装修归原告继续使用；第十一条第2项约定，使用期内，如因政府政策、规划等因素导致拆迁，以及原房东对整体物业实施改造、变卖、转让的，原告应无条件搬离撤场，被告则应当无条件退还原告实际未产生之剩余费用，对因此产生的装修、搬迁等损失原告愿意自己承担。该合同签订后，原告按约支付了租金、物业费、电梯费等。上述合同约定的租赁期限届满后，原告继续使用房屋，双方未另行签订书面合同。被告发函要求原告支付下一年度租金（标准与合同约定一致），原告于2015年8、9月陆续向被告支付了下一年度的部分租金73525元，被告于2015年12月22日出具收款收据一份。
另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向该院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。该院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向该院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。该院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2015年12月20日在涉案房屋张贴了《关于要求立即腾退房屋的通知》，要求各承租户在2016年1月31日前腾退房屋，并将在2016年1月20日前对涉案房屋实施停水停电措施。同月22日，被告在涉案房屋张贴了公告函，告知承租户其与宁波佳德表业有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2014年6月30日解除，宁波佳德表业有限公司非房屋所有权人，无权要求承租人腾退房屋，该纠纷尚在审理过程中，其已向政府相关部门争取更长使用期限，请各承租户不要被宁波佳德表业有限公司的通知内容误导。2016年2月21日，被告张贴《通知》一份，载明因2月1日遭到原房东停水停电，被告将在每天8：30
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17：00提供搬迁过渡期紧急用电及生活用电需求，过渡期暂定为三个月。此后，被告对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电，原告仍继续使用涉案房屋。
审理期间，被告确认原告已于2017年1月15日腾退涉案房屋，并自愿收取租金、占有使用费至2016年8月31日。
原审原告、反诉被告洪青国于2016年3月18日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还原审原告租金（包括管理费、电梯费）38297元、押金5000元；2.原审被告支付原审原告装修费204713元；3.原审被告支付原审原告一次性经济补偿金53700元。
原审被告、反诉原告郑祥诺提出反诉，请求判令：1.解除原审原、被告之间的房屋租赁合同；2.原审原告立即腾退位于宁波市鄞州区宁横路陶卫库的房屋；3.原审原告支付原审被告自2016年4月1日起至实际腾退之日止按原合同约定的租金计算的占有使用费，并支付上述期间内每日按欠付租金16582元的1%计算的利息损失。
原审法院审理认为：安鹏程代表被告与原告签订的《场地租赁合同》已由原、被告实际履行，并经被告追认，且被告转租涉案房屋系经出租人同意，转租合同的租赁期限也未超过被告与出租人约定的租赁期限，故《场地租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对原告要求被告支付装修费204713元、一次性经济补偿金53700元的诉讼请求，原告认为租赁期限届满后《场地租赁合同》的条款不能继续适用，且对于违约金和拆迁补偿的约定系格式条款应属无效；被告抗辩认为根据《场地租赁合同》的约定，原告应无条件搬离，无权要求被告支付装修费及一次性经济补偿金。该院认为，首先，租赁期限届满后，原告继续使用房屋，被告也未提出异议，根据法律规定，《场地租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，故《场地租赁合同》的约定对原、被告继续适用。其次，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，具有不可协商性，本案中《场地租赁合同》的文本虽系被告提供，但原告可对合同条款提出异议并进行协商，故《场地租赁合同》中的违约条款及拆迁条款不属于格式条款，应为合法有效。现涉案房屋被征收，根据《场地租赁合同》的约定，被告无需补偿原告装修、搬迁费用，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。自2015年8月7日起，因原告继续使用涉案房屋，原、被告之间为不定期租赁合同关系，被告有权随时要求解除合同，故对被告要求解除《场地租赁合同》的反诉请求，该院予以支持。对于被告要求原告腾退涉案房屋的反诉请求，因审理期间被告确认原告已腾退房屋，该项诉讼请求无判决之必要，该院不予支持。对于原告已支付的租金，原告认为被告与宁波佳德表业有限公司解除合同之日起即丧失了涉案房屋转租权，被告无权向原告收取租金及占有使用费，要求被告退还2015年9月30日之后的租金、电梯费、管理费38297元；被告认为原告实际占用房屋且双方合同尚未解除，原告应支付至2016年3月31日的租金及2016年4月1日起的占有使用费。该院认为，被告与宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系和原、被告之间的租赁关系相互独立，且经该院判决被告应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被告亦有权向原告收取租金及占有使用费。现被告确认原告于2017年1月15日腾退并自愿收取租金至2016年8月31日，原告亦未提供证据证明其提前搬离涉案房屋，故原告应支付2015年8月7日至2016年8月31日期间的租金，计91648元。2016年2月1日至2016年2月20日期间、2016年4月1日起被告未提供水电、电梯等服务，不应收取上述期间的物业费、电梯费，故原告应支付物业费、管理费1283元。原告应支付租金91648元、物业费和管理费1283元，扣除原告已支付的73525元，尚应支付19406元。被告的反诉请求中将租金表述为占有使用费，该院予以调整。对于原告已支付的押金5000元，现合同已解除，押金应予退还，故对原告要求退还押金5000元的诉讼请求，该院予以支持。对被告主张自2016年4月1日起至实际腾退之日止以16582元为基数按日百分之一的标准计算逾期付款利息损失的诉讼请求，该院认为，根据《场地租赁合同》的约定，原告应在下一年度租期开始前支付租金，原告于2015年12月22日支付73525元，拖欠租金、电梯费等14543元，构成违约，但合同约定的违约金标准过高，经该院释明后原告要求调整，该院酌定违约金以14543元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，即662.50元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、解除原告洪青国与被告郑祥诺签订的《场地租赁合同》；二、被告郑祥诺返还原告洪青国押金5000元；三、原告洪青国支付被告郑祥诺租金19406元、利息损失662.50元；上述第二、三项折抵，原告尚应支付被告15068.50元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告洪青国的其他诉讼请求；五、驳回被告郑祥诺的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费5826元，由原告洪青国负担5801元，被告郑祥诺负担25元；反诉案件受理费减半收取107.50元，由原告洪青国负担。
宣判后，原审原告、反诉被告洪青国不服，上诉至本院，称：一、一审判决对上诉人主张被上诉人支付一次性经济补偿金，系认定事实、适用法律错误。1.双方当事人之间形成的是定期租赁关系。2.《场地租赁合同》到期后，该合同的内容与条款不能适用于上诉人与被上诉人。3.被上诉人与所有次承租人签订的《场地租赁合同》均是同一文本且不具有可协商性，符合《中华人民共和国合同法》中有关格式条款的规定，应认定无效。4.《场地租赁合同》第九条第1项、第十一条第2项约定不明，原审片面分割、理解。5.《场地租赁合同》对因拆迁造成的停产停业损失并无约定；二、一审判决对被上诉人主张与上诉人解除合同及支付租金与利息损失，系认定事实、适用法律错误。被上诉人与宁波佳德表业有限公司之间的租赁合同经法院判决解除后，上诉人与被上诉人之间的租赁合同也终止，被上诉人无权主张此后的占有使用费。被上诉人确认上诉人于2017年1月15日腾退缺乏事实依据。上诉人未拖欠被上诉人租金，故原审判决上诉人承担违约金违背事实与法律；三、一审判决认定事实不清。根据被上诉人于2016年2月21日张贴的《通知》，被上诉人自认搬迁过渡期为三个月，故该三个月应属于免收占有使用费，原审判决对该事实未查清以及认定；四、原审判决适用法律错误，违反了公平公正原则。被上诉人违背诚实信用原则，将房屋出租并收取租金，主观上存在恶意。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人向上诉人返还租金（包括管理费、电梯费）38297元、押金5000元，支付一次性经济补偿金53700元，并驳回被上诉人的全部反诉请求，且由被上诉人负担本案一、二审案件诉讼费用。
被上诉人郑祥诺答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
双方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案诉争房屋系被上诉人向宁波佳德表业有限公司租赁后经该公司同意于2013年9月起转租给上诉人使用。2014年7月26日，安鹏程代表被上诉人与上诉人签订一份《场地租赁合同》，该合同明确约定“使用期内，如因政府政策、规划等因素导致拆迁，以及原房东对整体物业实施改造、变卖、转让的，上诉人应无条件按被上诉人指定时间搬离撤场，被上诉人则应当无条件退还上诉人实际未产生之剩余费用，上诉人装饰、装修无偿归被上诉人所有，对因此产生的装修、搬迁费用，被上诉人不予补偿、赔偿，上诉人自愿自己承担”。因此，在该合同签订时，上诉人愿意放弃装修、搬迁费用，系对自己权利的处分。故上诉人主张合同条款为格式条款以及要求被上诉人支付一次性经济补偿金，缺乏依据，本院不予支持。租赁期限届满后，上诉人继续使用房屋，被上诉人也未提出异议，《场地租赁合同》依法继续有效，但租赁期限为不定期，被上诉人有权随时要求解除合同。上诉人、被上诉人之间的租赁关系与被上诉人、宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系为两个法律关系，且生效裁判也判决被上诉人应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被上诉人亦有权向上诉人收取租金及占有使用费。被上诉人在一审中确认上诉人于2017年1月15日腾退房屋并自愿收取房屋租金、占有使用费至2016年8月31日，上诉人未能提供证据证明其在此前已经腾退房屋，故原审判决上诉人支付相应的费用，并无不当。关于电梯费与管理费，结合被上诉人实际提供水电、电梯等服务情况，原审法院判令其返还部分费用，依据充分，并无不当。上诉人诉请被上诉人退还2015年9月30日之后的电梯费与管理费，理由不足，故本院不予支持。至于违约金，《场地租赁合同》中明确约定，上诉人应在下一年度租期开始前支付租金，但其于2015年12月22日支付73525元，拖欠租金、电梯费等14543元，已构成违约。鉴于上述合同中所约定的违约金标准过高，一审法院经释明后酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算相应的违约金，应属合理。
综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2315元，由上诉人洪青国负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 陆 琼
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