宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初8922号原告：李萍，女，1966年8月7日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。委托代理人：张金德，宁波市金鑫法律服务所法律工作者。被告：项凌云，男，1978年1月9日出生，汉族，职业不详，住宁波市鄞州区。被告：胡建芬，女，1971年6月14日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。被告：项孝明，男，1951年2月12日出生，汉族，退休，住宁波市鄞州区。原告李萍为与被告项凌云、胡建芬、项孝明房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员张红卫适用简易程序独任审理。后因被告项凌云下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2016年12月29日公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请，依法对被告项孝明采取了财产保全措施。原告李萍及其委托代理人张金德，被告胡建芬、项孝明到庭参加诉讼，被告项凌云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告李萍起诉称：原告与三被告系同村村民，被告项凌云因办厂需要陆续向原告借款计460000元。由于被告项凌云无法还清借款，2014年6月6日，被告项凌云将其拆迁安置房以630000元的价格出卖给原告。双方约定，待房屋交付后付清余款170000元，被告项孝明作为担保人。2016年年初，经向梅墟拆迁办核实，被告项凌云已无拆迁安置房屋，原、被告之间的合同目的无法实现。请求法院判令：1.解除原、被告于2014年6月6日签订的房屋买卖协议；2.被告项凌云、胡建芬返还原告购房款460000元，并支付自2014年6月6日至付清之日止的利息（以460000元为基数，按照月利率2%计算，暂计算至2016年6月5日为220800元）；3.被告项孝明对上述第二项付款义务承担连带责任。被告项凌云未作答辩。被告胡建芬答辩称：被告胡建芬从未收到过购房款460000元；拆迁安置房没有被告胡建芬的份额，被告胡建芬也不应该承担因拆迁安置房出卖所产生的责任；被告胡建芬的签字是在受胁迫的情况下签署的，对其没有约束力；被告胡建芬已与被告项凌云离婚，离婚协议约定婚姻关系存续期间的所有债权债务均由项凌云享有和负担，被告胡建芬不再承担责任。综上，请求驳回原告对被告胡建芬的诉讼请求。被告项孝明答辩称：对原告与被告项凌云签订房屋买卖协议不知情，在房屋买卖协议上的签字是应原告的要求签署的，并非其真实意思表示；原告与被告项凌云之间的真实法律关系为借款，并非房屋买卖；原告的起诉已经超过诉讼时效期间。房屋买卖协议签署后，被告项凌云将一处厂房的五年租金收取权（50000元/年）转让给原告丈夫史甫华，扣除史甫华为被告项凌云偿还的30000元债务，剩余220000元的租金债权应当在本案中抵销原告对被告项凌云的债权。原告李萍为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1.房屋拆迁安置补偿协议书、房屋买卖协议、收条各一份，拟证明原告与被告项凌云、胡建芬签订房屋买卖合同并收取了原告460000元，被告项孝明承担保证责任的事实。被告胡建芬认为其对房屋拆迁安置补偿协议不知情，房屋买卖协议上的签字确为其签署，但其对该房屋并非其所有，不应承担责任；收条上所载款项其并未收取，其欠条上的签字是在原告的胁迫下签署的。被告项孝明对房屋拆迁安置补偿协议书无异议；被告项孝明对房屋买卖协议上担保人的签字为其签署无异议，但认为其系在原告请求下签字的，对合同的内容其并不知晓。对于收条，被告项孝明认为被告项凌云在向原告出具收条时并未收到收条上所载款项，应该是被告项凌云之前拖欠原告的借款。本院认为：房屋拆迁补偿安置协议书虽为复印件，但加盖了宁波国家高新区房屋征收管理办公室印章，本院对该证据的真实性予以确认。房屋买卖协议主体适格、意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，由原、被告签字确认，本院予以确认，被告项孝明认为该协议上的签字非其真实意思表示，无相关证据证明，本院不予采信。收条上由被告项凌云、胡建芬签字确认，本院予以确认，被告胡建芬称其签字是在被胁迫下签署，无证据证明，本院不予采信。被告项凌云、项孝明未向本院提交证据。被告胡建芬为证明其诉讼主张，向本院提交了证据2.离婚协议书一份，拟证明被告胡建芬与被告项凌云已于2014年8月15日协议离婚，婚姻关系存续期间的债权、债务均归被告项凌云享有与承担的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为该离婚协议仅在被告项凌云与被告胡建芬之间具有约束力，对原告并无约束力；被告项孝明无异议。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据仅在被告项凌云与被告胡建芬之间具有约束力，对第三人并无约束力。为核实被告项凌云名下的房屋情况，本院依原告申请，向宁波市国土局调取了证据3.宁波市存量房买卖合同两份、房屋所有权转移登记申请书一份。对于该份证据，原告无异议，认为该证据证明了被告项凌云已将房屋转售于他人，合同无法继续履行的事实，对于被告项凌云将涉案房屋出售给第三人的价格，原告认为基本与现行价格相符。被告项孝明、胡建芬认为，其对被告项凌云出售房屋的事实均不知情。本院认为，该证据系宁波市国土资源局留存档案，本院对其真实性予以确认，根据该证据，被告项凌云已于2015年4月3日将涉案房屋转售于他人，原告与被告项凌云签订的合同已无法履行。为核实被告项孝明陈述的被告项凌云将厂房租金收取权转让给原告李萍丈夫史甫华，以之抵偿本案债务的事实。本院向史甫华进行了调查核实，史甫华称：其与项凌云系同村好友，项凌云确将其建造的一处厂房租金收取权转让给了史甫华，转让时尚能收取5年的租金，转让时约定租金60000元/年，但须缴纳10000元/年的土地使用费，当时项凌云尚欠土地使用费30000元，该30000元是史甫华偿还的。项凌云将该处厂房的土地使用权转让给史甫华是为了偿还其拖欠史甫华的其他债务，现同意以该债务抵偿本案中的债务。对于史甫华的陈述，原告李萍予以认可，同意以该厂房租金收取权抵偿本案中的债务220000元；被告胡建芬称，在被告项凌云将厂房转让给史甫华后，才知晓此事，但对具体细节不知情；被告项孝明无异议。本院认为，原告同意以被告项凌云转让给史甫华的租金债权抵销本案220000元，对被告项凌云并无不利，本院予以确认。被告项凌云经本院合法传唤，未到庭质证，视为放弃质证权利。综上，本院认定事实如下：2014年6月6日，原告与被告项凌云、胡建芬签订房屋买卖协议一份，被告项凌云、胡建芬将位于宁波高新区梅墟街道钱家村高层住宅房的房票出卖给原告，房屋总价款630000元，被告项凌云、胡建芬先行支付460000元，余款170000元待双方办理过户手续后一次性付清。如一方违约，违约方向守约方支付的违约金为合同总价款的30%。合同另约定，被告项孝明作为保证人“需承担已付房款460000元及月利息2分利的还款连带责任”。同日，被告项凌云、胡建芬向原告出具收条一份，确认收到原告交付的460000元。2015年4月3日，被告项凌云将涉案房屋以820000元的价格出卖给他人。2015年9月17日，被告项凌云将一处位于宁波市鄞州区五乡镇龙兴村的厂房的5年租金收取权转让给原告李萍的丈夫史甫华，约定租金为60000元/年。该厂房为被告项凌云所建造，每年须缴纳10000元的土地使用费用。史甫华同意将被告项凌云转让给其的租金债权用以抵偿本案中220000元的债务，原告李萍对被告史甫华的陈述予以认可。本案庭审结束后，被告项孝明向原告李萍支付10000元用以清偿本案债务。另查明：被告项凌云与被告胡建芬于2014年8月15日协议离婚。原告曾于2016年6月2日就本纠纷向本院起诉，后于2016年8月31日向本院提出撤诉申请，本院裁定准许。本院认为：原告与被告项凌云、胡建芬签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告项凌云、胡建芬应按照合同约定履行合同义务，但被告项凌云在合同签订后，复将同一房屋出卖给第三人，并办理了过户登记，致使合同目的不能实现。原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告胡建芬辩称，其非涉案房屋的所有权人，故其对于该合同对其并无约束力。本院认为，买卖合同效力并不以出卖人在签订合同时拥有涉案标的物的所有权为必要，原告与被告项凌云、胡建芬签订的房屋买卖合同对被告胡建芬具有约束力，在合同履行不能的情况下，被告胡建芬应承担基于该合同所产生的合同义务。合同解除后，被告项凌云、胡建芬应将已收取的460000元予以返还，并承担违约责任。被告项凌云、胡建芬支付原告的违约损失应相当于因被告项凌云、胡建芬违约给原告造成的损失，包括合同履行后原告可获得的利益。本案中，原告损失主要为房屋的差价损失，本院根据被告项凌云出卖房屋给第三人且原告无异议的价格，确认原告因被告项凌云、胡建芬违约造成的违约损失为190000元。原告主张按照月利率2%计算自2014年6月6日至被告实际付清之日止的利息作为原告的违约损失，无法律依据，本院不予支持。关于被告项孝明的责任承担问题，在原、被告签订的房屋买卖协议中，被告项孝明作为保证人对原告已付房款460000元及按照月利息2%计算的利息承担连带责任。根据本合同条款的字面意义及本条款在整个合同中的位置（位于违约责任条款之后），该条款合乎合同目的的解释应为，如被告项凌云、胡建芬违反合同约定致使合同解除，则被告项孝明应对被告项凌云、胡建芬460000元的返还责任承担连带责任，并按照月利率2%支付利息。但保证合同为从合同，债权人和保证人自可约定保证责任的范围，但以不超过主债权为限。关于被告项孝明的保证责任是否超过诉讼时效期间的问题，首先需要明确的是保证人承担保证责任的保证期间，债权人只有在保证期间内向保证人主张权利，才会产生保证合同的诉讼时效问题。由于本案中，原告与被告项孝明对保证期间未进行约定，故保证期间为主债务履行期限届满后六个月内。本案的主债务为被告项凌云、胡建芬应向原告返还的460000元及应支付的190000元的违约损失。原告对被告项凌云、胡建芬的该两项债权随着合同解除而产生，该两项债权自产生始原告即可主张，原告在2016年6月2日通过诉讼方式请求被告项孝明承担保证责任的诉讼行为，也未超过保证期间。在连带保证的情况下，原告在保证期间内请求保证人承担保证责任，从原告请求保证人承担保证责任起，计算保证合同的诉讼时效。原告于2016年9月20日再次起诉请求被告项孝明承担保证责任，并未超出诉讼时效期间。被告项孝明关于其保证责任已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。被告项凌云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告李萍与被告项凌云、胡建芬签订的房屋买卖协议已解除；二、被告项凌云、胡建芬返还李萍230000元，支付违约金190000元，合计420000元，限在本判决生效后十日内履行完毕；三、被告项孝明对上述第二项债务承担连带责任，保证人项孝明承担保证责任后，有权向债务人项凌云、胡建芬追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8200元，财产保全费2820元，公告费650元，合计诉讼费11670元，由原告李萍负担4471元，被告项凌云、项孝明、胡建芬负担7199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  张红卫人民陪审员  郑国华人民陪审员  张盛人二〇一七年三月十五日代书 记员  金 炜