广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终396号
上诉人（原审原告）：何丹，女，1979年2月6日出生，汉族，住湛江市霞山区。
上诉人（原审原告）：周小辉，男，1976年12月11日出生，汉族，住湛江市霞山区。
两位上诉人的共同委托代理人：李德文，男，1967年6月27日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被上诉人（原审被告）：湛江市燕宇房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区绿塘路22号。
法定代表人：李岩，总经理。
委托代理人：何爱军，广东信融洋森律师事务所律师。
委托代理人：庄琼姣，广东信融洋森律师事务所律师助理。
上诉人何丹、周小辉因与被上诉人湛江市燕宇房地产开发有限公司（以下简称“燕宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、审判员唐文飞参加的合议庭进行了审理。书记员翟锦霞担任记录。上诉人何丹及其与周小辉的共同委托代理人李德文，被上诉人湛江市燕宇房地产开发有限公司的委托代理人何爱军、庄琼姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何丹、周小辉共同上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用均由燕宇公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，且均为双方真实意思表示，根据合同约定，燕宇公司逾期交房应当按照何丹、周小辉已付房款的每日万分之五计算违约金。原审法院自行将违约金的标准调低，干涉了当事人的意思自治原则，对何丹、周小辉极为不公。何丹、周小辉已依约履行了义务，燕宇公司严重违约，应依据合同约定承担违约责任。燕宇公司逾期交房导致何丹、周小辉无法对房屋进行占有、使用和收益，产生了巨额的使用利益损失。而且截止2014年3月31日起，何丹、周小辉已向燕宇公司支付了总价983119元，该部分资金一直由燕宇公司占有和使用，同样让何丹、周小辉损失了巨额的资金使用收益。上述损失均是燕宇公司的违约行为造成的，燕宇公司依据日万分之五的标准向何丹、周小辉支付违约金尚不能弥补损失。原审法院从燕宇公司的实际困难出发自行调低了违约金标准，没有做到公平公正，严重损害了何丹、周小辉的利益。双方签订合同时约定违约责任，就是因为充分考虑到了一方违约可能给对方带来的损失风险，而且违约金的标准也是为弥补对方损失而经过双方协商确定的，合理、合法、公平、公正。二、原审法院适用法律错误，其依据“公平补偿为主、惩罚为辅的原则”做出判决，导致判决不公。本案中，双方签订合同时地位平等，合同条款公平公正，应按合同约定履行义务。而原审法院却以公平原则为名，根据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条的规定作出判决。此＜指导意见＞是针对2008年国际金融危机日益深化，国际国内经济增长明显减速，为保障房地产企业的健康发展于2009年7月9日印发的。而何丹、周小辉于2013年9月与燕宇公司签订《广东省商品房买卖合同》，已是我国房地产业比较稳定，国家各类政策、法律、法规比较完备时期，为广东省大多数房地产企业普遍采用的格式合同，合同中确定双方的权利和义务内容条款比较完备、规范。本案签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审法院却在违约责任的判决中不当理解和引用2009年＜指导意见＞第七条部分内容，以燕宇公司资金困难为由，不负责任地作出调低违约金数额的错误判决，让燕宇公司不按合同约定履行义务，逃避应承担的违约责任。燕宇公司在合同中承诺于2014年10月31日前交付房屋，但至今都尚未交房，已违背了诚实信用原则，使何丹、周小辉的合同利益未能得到实现，实际损失未能得到弥补。综上，请求二审人民法院查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人燕宇公司答辩称：一、燕宇公司未能按时交付房屋的主要原因在于银苑花园于2014年遭受台风“海鸥”袭击；2、原审判决将违约金调整至日万分之二与何丹、周小辉的实际损失相当。所谓的实际损失是指因未能按时交房对何丹、周小辉所造成的直接损失。因此本案中，燕宇公司逾期交楼对何丹、周小辉造成的损失范围应限于涉案房屋的使用权收益损失，何丹、周小辉遭受损失数额可参照房屋逾期交付使用期间同地段同类房屋租金标准确定。原审判决调整后的数额与何丹、周小辉遭受的租金收益损失相当；3、原审判决适用的最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条规定现行有效。原审判决参照该指导意见，本着公平补偿为主、惩罚为辅的原则，将过高违约金进行调整，合理合法。以上事实有湛江市中级人民法院作出的（2015）湛中法民一终字第751号民事判决和广东省高级人民法院作出的（2016）粤民申5513号裁定书予以认定。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回何丹、周小辉的起诉，维持原判。
何丹、周小辉向一审法院请求：1、确认何丹、周小辉与燕宇公司于2013年9月签订的《广东省商品房买卖合同》有效，并判令燕宇公司继续履行合同义务，在湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼403、404号房具备约定的交付条件之日起30日内将房屋交付给何丹、周小辉；2、判令燕宇公司按《广东省商品房买卖合同》约定，承担支付违约金336718元（暂计算至2016年9月20日，如之后未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止）；3、由本案的诉讼费用由燕宇公司承担。
一审法院认定事实：何丹、周小辉于2013年5月1日向燕宇公司支付购买湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号xx房的定金20000元和30000元。双方又于2013年9月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：何丹、周小辉购买燕宇公司开发的位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商xx房，总价款983119元；何丹、周小辉于签订合同时一次性支付首期款，签订合同10天内缴交契税，余额办理银行按揭；燕宇公司应当在2014年10月31日前交付房屋，逾期30日内，从交付之次日起至实际交付之日止按何丹、周小辉已支付房价款万分之三的违约金；超过30日后，何丹、周小辉有权解除合同，解除合同的，燕宇公司在收到通知后30日内退还全部已付款并支付3%的违约金；合同继续履行的，燕宇公司在延迟交房之日起按日支付已交付房款万分之五计算违约金，直至实际交房之日止。双方签订合同后，何丹、周小辉已经按约定全部支付购房款及费用共983119元，燕宇公司向何丹、周小辉出具了《收据》。但交房期限届满，燕宇公司未能按时交付房屋。何丹、周小辉于2016年9月20日向原审法院提起诉讼，请求法院依法处理。
另查明，庭审中，燕宇公司确认何丹、周小辉已经付清购房款983119元，但由于资金不到位，至庭审之日工程还处于停工状态，房屋尚未符合合同约定的交付条件，仍无法交付房屋。
以上事实，有何丹、周小辉提供的身份证复印件、结婚证、《商品房买卖合同》、支付购房款收据、维修基金收据、契税收据、公积金还贷审批表、《住房贷款合同》及庭审笔录等为证。
一审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业因预售商品房而与承购人订立的合同。本案双方的民事法律关系更符合商品房预售合同的特征，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。何丹、周小辉要求燕宇公司继续履行合同并支付违约金，原审法院予以支持。燕宇公司在庭审中提出违约金约定过高要求按中国人民银行同期贷款标准利率计算。参照最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条的规定：“对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”本案结合何丹、周小辉的合理损失以及燕宇公司的实际困难问题，本着公平补偿为主、惩罚为辅的原则，对违约金按每日万分之五酌情予以调整为按每日万分之二计算。据此，燕宇公司应给何丹、周小辉支付自2014年11月1日起至2016年9月20日止（共685天）的逾期交房违约金134687.3元（983119元×0.0002×685天），而对何丹、周小辉主张至2015年9月20日止的逾期交房违约金超出的202030.7元部分的则不予支持。2016年9月21日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付房款按每日万分之二的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、湛江市燕宇房地产开发有限公司应于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼403、404号房经验收合格后三十日内，将房屋交付给何丹、周小辉；二、湛江市燕宇房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向何丹、周小辉支付2014年11月1日至2016年9月20日止的逾期交房违约金134687.3元（2016年9月21日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付房款按每日万分之二的标准计算）；三、驳回何丹、周小辉的其他诉讼请求。本案受理费3170元，由何丹、周小辉负担2150元，燕宇公司负担1020元。
本院二审期间，上诉人何丹、周小辉，被上诉人燕宇公司均没有提交新证据。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，湛江市燕宇房地产开发有限公司因2014年台风“海鸥”导致涉案楼盘工期延误。
本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下：
关于涉案合同中约定的违约金应否调整的问题。双方签订商品房买卖合同之后，何丹、周小辉依约付清房款给燕宇公司，燕宇公司未能按照合同约定的交房时间将符合交付条件的房屋交给何丹、周小辉，其行为已构成违约，应承担民事责任。本案的争议问题在于原审法院将违约金调整为每日万分之二计算是否正确。根据本院作出的（2015）年湛中法民一终字第751号民事判决，可认定涉案楼盘因台风袭击，延误了楼盘的工期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”及参照最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条“对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”的规定，人民法院调整违约金数额，应以守约方实际损失为基础。本案中，燕宇公司逾期交楼，导致何丹、周小辉不能依约如期使用案涉房屋，何丹、周小辉遭受的损失范围应限于案涉房屋的使用权收益损失。何丹、周小辉遭受损失数额可参照房屋逾期交付使用期间同地段同类房屋租金标准确定。何丹、周小辉共支付购房款983119元，按每日万分之二计算每月违约金为5898.7元，而2015年湛江市公布市区房屋租赁市场指导性租金最高为25元/平方，该违约金足以弥补何丹、周小辉的房屋使用权收益损失，原审法院结合何丹、周小辉的合理损失，以及燕宇公司所需续建资金完成后续工程建设的实际困难，本着公平补偿为主、惩罚为辅的原则，对燕宇公司所承担违约责任的额度予以酌情调整并无不当，本院予以维持。何丹、周小辉认为原审法院调整违约金比例不当的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。上诉人何丹、周小辉上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3175元，由上诉人何丹、周小辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈春丽
审判员 邓 浓
审判员 唐文飞
二〇一七年四月二十五日
书记员 翟锦霞
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。