山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终186号上诉人（原审原告、反诉被告）：太原市达远房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市小店区平阳路95号。法定代表人：聂玉牛，该公司董事长。委托诉讼代理人：宁旭杰，山西锋镝律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘利刚，男，1981年6月19日出生，身份证号码：，汉族，清徐县路桥有限公司职工，现住山西省清徐县。委托诉讼代理人：原洪，山西鸿杰律师事务所律师。上诉人太原市达远房地产开发有限公司与被告（以下简称达远公司）因与被上诉人刘利刚商品房预售合同纠纷一案，不服山西省清徐县人民法院（2015）清民初字第01239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人达远公司的委托诉讼代理人宁旭杰、被上诉人刘利刚及委托诉讼代理人原洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年6月9日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告位于清徐县清华嘉园10＃楼肆单元肆层东户的房屋，建筑面积为92.55平方米，其中套内建筑面积为81.931平方米，每平方米1850元，总金额为171218元，付款方式为首付30%的购房款，余下款项按银行贷款结算付清。合同签订后，被告支付了首付款，2007年10月，原告将房屋交付被告，但一直未能办理银行按揭贷款，被告尚欠原告购房款110000元。2008年4月8日原告向清华嘉园未付清购房款的业主发出通知，要求业主在三日内提供按揭贷款资料，如不能提供前述资料，在此后的两日内将剩余购房款一次性付清，否则视为买房人违约，需承担相应的违约责任，2008年4月10日原告将该通知张贴于清华嘉园小区内，2008年10月16日、2009年1月10日和2010年3月10日原告又先后三次向被告发出通知，催收购房款或贷款资料，但被告未支付购房款，也未办理贷款手续。2010年3月23日原告将被告起诉至本院。2010年4月清华嘉园部分业主委托山西省建筑科学研究院对清华嘉园1号楼、10号楼进行倾斜测量，并出具了检测报告，检测结论为清华嘉园1号楼、10号楼所测范围内的倾斜率已超出《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）的规定。原告太原市达远房地产开发有限公司提供了国家建筑工程质量监督检验中心出具的检测报告，检验结论为：两个楼均满足《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）规定的结构安全性要求。因清华嘉园1号楼、10号楼的业主不断地向建设主管部门反映该楼的质量问题，2010年7月清徐县建设局委托第三方检测单位天津市质检监督检验站第二十四站对1号楼、10号楼进行了倾斜检测，检测结果为清华嘉园1号楼、10号楼所测高度范围内的倾斜率超出国家标准范围。2012年4月10日山西省住房和城乡建设厅再次组织专家对清华嘉园小区1号楼、10号楼安全性进行鉴定，鉴定意见为：1、清华嘉园小区1号楼、10号楼建筑物沉降已稳定；2、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）6.3.5的规定，清华嘉园1号楼、10号楼符合部级标准，可以验收；3、清华嘉园小区1号楼、10号楼目前安全可靠，满足使用要求。处理结果为：1、项目建设单位太原市达远房地产开发有限公司，在未对清华嘉园小区1、10号楼组织竣工验收的情况下，将房屋交付买房人使用，上述行为违反了《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，依据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，责令其改正违法行为，并处罚人民币壹拾叁万元整；2、项目地基工程施工单位山西海固通地基工程有限公司，在清华嘉园1、10号楼地基工程施工过程中，水泥土深层搅拌桩复合地基承载力未满足设计要求，局部地基的实际承载相对不足、基础筏板下分布反力不均匀，导致基土发生过大不均匀压缩变形，是建筑物发生倾斜的直接原因。责令其改正违法行为，并处罚款人民币肆万元整。责令原告太原市达远房地产开发有限公司依据鉴定意见，在清徐县住房和城乡建设管理局的监督管理下，组织相关单位对清华嘉园1、10号楼进行竣工验收，并按规定办理竣工验收备案手续，同时做好与住户之间的沟通协调工作，认真解决群众矛盾，切实维护社会稳定。但涉案房屋至今未经相关部门验收。一审法院认为，我国法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告作为房地产开发企业，进行项目的设计、施工应符合国家的有关标准和规范，出售商品房应当遵守法律法规。本案中原告承建的清徐县清华嘉园10号楼至今未验收，原告就将房屋进行出售，不符合房地产管理法的相关规定，故对原告提出的要求被告支付购房款的诉讼请求，不予支持。关于反诉原告刘利刚请求原告对房屋进行纠偏，因房屋尚未验收，不具备交付使用的条件，故对其请求的纠偏不予支持。综上所述，房地产开发项目竣工，必须经验收合格后，方可交付使用。原告达远公司未经验收合格后就将房屋交付使用不符合房地产管理法的相关规定。本案所涉房屋尚未经过验收，尚不具备交付使用的条件，被告（反诉原告）刘利刚要求纠偏的先决条件尚不具备。总之，本院对原、被告的正反诉请，均难以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：1、驳回原告太原市达远房地产开发有限公司的本诉诉讼请求。2、驳回反诉原告刘利刚的诉讼请求。判决后，达远公司不服，上诉称：”山西省住房和城乡建设厅晋建办函（2012）305号关于清徐县清华嘉园小区1号、10号楼倾斜问题调查处理结果的报告”中建筑物安全性鉴定意见，明确载明达远公司开发的清徐县清华嘉园1号楼、10号楼房屋质量合格，可以验收。涉案房屋虽然至今没有书面验收，但不等于达远公司与刘利刚之间的购房合同无效，也不是刘利刚拒绝支付剩余房款的理由。刘利刚实际占有、使用涉案房屋至今，拒不支付剩余房款110000元及利息于法无据。故请求二审法院查清事实，判令刘利刚支付购房款110000元及利息47080.8元(2009年1月1日至2015年9月23日)以及自2015年9月24日至实际全额付清购房款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。刘利刚辩称，双方在签订《商品房买卖合同》时约定按按揭贷款的方式支付购房款，当时已将按揭贷款的相关手续交付达远公司，但由于达远公司的原因没有办理了按揭贷款，即使现在刘利刚也同意办理按揭贷款手续。由于刘利刚居住、使用的清徐县清华嘉园10号楼至今未验收，也不具备支付剩余购房款的条件；由于达远公司的原因未办理按揭贷款手续，延期付款产生的利息刘利刚不应承担。故请求二审法院查清事实，依法驳回上诉，维持原判决。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，达远公司与刘利刚签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，而且不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应严格全面履行。合同约定付款方式为首付30%的房款，余款按银行按揭贷款结算付清。达远公司在交付房屋的前提下，多次要求刘利刚办理银行按揭贷款手续或支付剩余房款，但刘利刚既不办理按揭贷款手续，也不支付剩余购房款110000元，仅以不能办理房屋按揭贷款手续是达远公司的责任，而且房屋存在质量问题，严重影响正常居住、使用为由拒付剩余房款；同时，又不依法行使解除合同、赔偿损失的权利，只是拒绝支付剩余房款。因此达远公司要求支付剩余房款110000元的上诉请求，理由正当，应予支持。达远公司虽已交付房屋，但在交付房屋时确实存在质量问题，即其在履约的过程中存在一定的违约行为，故其要求刘利刚承担购房款利息的上诉请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持（2015）清民初字第01239号民事判决第二项，即：”驳回反诉原告刘利刚的诉讼请求”。二、撤销（2015）清民初字第01239号民事判决第一项，即：”驳回原告太原市达远房地产开发有限公司的诉讼请求”。三、被上诉人刘利刚于本判决生效后十日内支付上诉人太原市达远房地产开发有限公司购房款110000元；四、驳回太原市达远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件诉讼费共计6984元由上诉人太原市达远房地产开发有限公司负担2793.6元，被上诉人刘利刚负担4190.4元。本判决为终审判决。审 判 长  赵耀功审 判 员  刘 卫代理审判员  温冠华二〇一七年三月三十日书 记 员  陈晋婷