广东省汕头市澄海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0515民初806号
原告：中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行，住所地省汕头市澄海区益民路永华园十幢西侧一至四层，统一社会信用代码91440500455964084N。
负责人：吴少霓，行长。
委托诉讼代理人：刘仰，男，中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行高级客户经理。
委托诉讼代理人：林业平，男，中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行个人金融部经理。
被告：宋鹏生，男，1978年11月17日出生，汉族，居民身份证住址汕头市澄海区。
被告：洪杰珊，女，1990年2月15日出生，汉族，居民身份证住址汕头市澄海区。
被告：汕头市澄海区协和房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区城东文祠东路公园后门城中花园第四幢一、二层01-02号，统一社会信用代码914405157080479395。
法定代表人：唐两松，总经理。
委托代理人：许少泉，男，汕头市澄海区协和房地产开发有限公司业务员。
原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行诉被告宋鹏生、被告洪杰珊、被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司（以下简称协和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘仰、被告宋鹏生、被告协和公司的委托代理人许少泉到庭参加诉讼。被告洪杰珊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告宋鹏生、被告洪杰珊、被告协和公司于2013年5月13日签订的《个人购房担保借款合同》。2、判令被告宋鹏生、被告洪杰珊立即归还原告借款167209.02元、利息4815.84元、罚息647.14元、复利130.92元（暂计至2018年3月28日，以后的利息、罚息及复利按中国人民银行的有关规定及与原告签订的《个人购房担保借款合同》条款计至实际还清借款本息之日止）。3、判令原告对被告宋鹏生提供的抵押物汕头市XX区X路XX侧与XX路XX侧XX花园XX区第XX幢XX号房享有优先受偿权。4、判令被告协和公司对被告宋鹏生、被告洪杰珊拖欠的借款本金及相应利息承担连带清偿责任。5、判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：被告宋鹏生以购买房产为用途向原告借款310000元，并于2013年5月13日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（编号：440XXXXXXXXXXX548），合同约定：原告借给被告宋鹏生借款310000元，年利率6.2225%，借款期限从2013年6月3日起至2021年5月2日止，采用等额本息还款法，按月还款，被告宋鹏生以房产（汕头市XX区X路XX侧与XX路XX侧XX花园XX区第XX幢XX号房）为借款提供抵押担保，并已办妥房产预告抵押登记手续。被告宋鹏生与原告签订的合同为签约各方真实意思表示，合同内容不违背国家相关法律法规，《个人购房担保借款合同》为有效合同，根据《合同法》第八条应当受到法律保护。被告宋鹏生提供的房产（抵押物）经房地产管理部门办理抵押预告登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十条，抵押行为真实有效。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人与原告签订的合同第十二条约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同签订后，原告依约履行放款义务。被告宋鹏生借款后能按合同约定偿还贷款本息，从2016年8月12日起因经营管理不善，经原告多次催讨，现已无履约偿还原告贷款本息能力，至2018年3月28日已超过8期未依约归还借款本息，原告催讨无效。被告宋鹏生拖欠原告借款本息，被告宋鹏生、被告洪杰珊没有履行担保责任，均属严重违约行为，应承担相应的法律责任。
被告宋鹏生没有提出书面答辩，开庭审理时口头答辩称，对原告起诉的事实没有异议，欠款属实，但我现在生意失败，没有还款能力。
被告洪杰珊未作答辩。
被告协和公司辩称：一、本案抵押人宋鹏生、洪杰珊已提供抵押物并办理预告抵押登记，原告应优先行使该担保物权。原告与被告宋鹏生、被告洪杰珊、被告协和公司于2013年5月13日签订《个人购房担保借款合同》，约定抵押人宋鹏生、洪杰珊提供其所有的位于汕头市XX区X路XX侧与XX路XX侧XX花园XX区第XX幢XX号的房产作为抵押物，被告协和公司提供阶段性担保，现该房地产已办妥预告抵押登记手续。原告的债权存在债务人提供的物担保及第三人提供的保证担保，依《担保法》第28条之规定，物保优于人保，在债务人提供物保的情况下，债权人应先行使该担保物权。因此，原告应当优先行使该抵押物的物权。二、被告协和公司作为阶段性保证人，保证期限已届满。在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得《房屋所有权证》后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋做借款的担保，即如果抵押人的抵押物已办理抵押登记，贷款人取得抵押权，该解除条件已成就，那么阶段性担保人的保证责任同时解除。因本案的房产已办理预告抵押登记手续，贷款人已取得抵押权，保证人的保证责任期限已届满，对借款人向原告的债务不承担保证责任。
被告洪杰珊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃举证、质证的权利，原告、被告宋鹏生提交的证据因没有影响证据证明力因素存在，故本院对原告、被告宋鹏生提交的证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年1月17日，被告协和公司与被告宋鹏生签订《汕头市商品房买卖合同》（STSQ№XXXXXXX号）1份，约定被告宋鹏生向被告协和公司购置座落于汕头市XX区X路XX侧与XX路XX侧XX花园XX区第XX幢XX号的房产建筑面积104.83平方米，付款方式为按揭，签订合同之日，先付房款138672元，余下房款310000元办理银行按揭。被告协和公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告协和公司提供的资料报产权登记机关备案。被告协和公司及其法定代表人唐两松、被告宋鹏生分别在《汕头市商品房买卖合同》上盖章、签字予以确认。2013年2月8日，汕头市澄海区房产交易所及其“承办代表”也在上述合同“房地产交易确认登记部门”一栏上加盖公章和私章，予以确认。
2013年5月13日，原告作为贷款人与被告宋鹏生作为借款人、被告协和公司作为保证人、被告宋鹏生、被告洪杰珊作为抵押人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号440XXXXXXXXXXX548）1份，约定借款人向贷款人借款，借款金额310000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于汕头市XX区X路XX侧与XX路XX侧XX花园XX区第XX幢XX号，借款期限96个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告协和公司在中国银行股份有限公司汕头澄海支行开立的账户。还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款担保为阶段性保证＋抵押，由被告协和公司提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。抵押人同意以位于汕头市XX区X路XX侧与XX路XX侧XX花园XX区第XX幢XX号房担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款人、抵押人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。原告及其负责人许广明、被告宋鹏生、被告洪杰珊、被告协和公司及其法定代表人唐两松分别在上述《个人购房担保借款合同》上盖章、签字予以确认。2013年5月20日，汕头市澄海公证处出具（2013）粤汕XX第0XXXX5号《公证书》1份，对上述《个人购房担保借款合同》予以公证。
2013年6月3日，原告将借款310000元划入被告宋鹏生在原告处开立的账户，并从被告宋鹏生放款账户将借款310000元支付至被告协和公司在中国银行股份有限公司汕头澄海支行开立的账户。
2013年5月29日，当事人办妥抵押预告登记手续，原告取得粤房地预登澄字第20XXXXXX59号《广东省房地产预告登记证明》1份。
因被告宋鹏生未依约还款付息，原告遂诉至本院。2018年5月17日，被告宋鹏生付还原告借款3144.40元、利息647.42元、罚息195.50元、复利12.68元。截止2018年6月3日被告宋鹏生尚欠原告借款164064.62元及利息5757.35元、罚息1013.66元、复利214.92元。
另查明，被告宋鹏生、被告洪杰珊于2010年5月7日登记结婚。
上述事实，有原告《营业执照》、《金融许可证》，被告宋鹏生、被告洪杰珊的《居民身份证》、《结婚证》，被告协和公司《营业执照》，《汕头市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《公证书》、《借款凭证》、《广东省房地产预告登记证明》和当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：本案是一宗金融借款合同纠纷。原告与被告宋鹏生、被告洪杰珊、被告协和公司经自愿协商一致订立的《个人购房担保借款合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，是有效合同，当事人应全部履行合同确定的义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告宋鹏生发放贷款，履行了出借义务。被告宋鹏生借款后，没有依约还款付息，已构成违约，其迟延履行债务的行为已致使原告不能实现合同的目的，故原告要求解除与被告宋鹏生、被告洪杰珊订立的《个人购房担保借款合同》，提前收回被告宋鹏生尚欠全部借款及其相应的利息、罚息和复利，符合法律规定，本院予以支持。本案的借款发生在被告宋鹏生、被告洪杰珊婚姻关系存续期间，且被告洪杰珊也在《个人购房担保借款合同》上“抵押人”一栏上签字，同意将向被告协和公司购买的房产作为借款抵押物，故本案借款应认定为被告宋鹏生、被告洪杰珊夫妻共同债务，现原告请求判令被告洪杰珊、被告宋鹏生共同清偿尚欠原告的借款及其相应利息、复利和罚息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
原告、被告宋鹏生、被告协和公司在《个人购房担保借款合同》中约定被告协和公司提供阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，故本案的阶段性保证合同属于附解除条件的担保合同，当合同约定的条件成就即借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，被告协和公司就其为被告宋鹏生偿还贷款本息与原告之间设立的保证合同关系终止，被告协和公司的保证责任免除。本案中，当事人约定的阶段性保证解除条件未成就，故被告协和公司的阶段性保证责任未能免除，现原告请求判令被告协和公司对被告宋鹏生尚欠借款及其相应利息、罚息承担连带保证责任的诉讼请求，理由成立，请求合法，依法应予支持。被告协和公司提出本案的房产已办理预告抵押登记手续，贷款人已取得抵押权，保证人的保证责任期限已届满，其不承担保证责任的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。
关于原告对被告宋鹏生、被告洪杰珊提供的抵押物是否享有优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，被告宋鹏生、被告洪杰珊自愿以其汕头市XX区X路XX侧与XX路XX侧XX花园XX区第XX幢XX号的房产作为向原告借款抵押物，并办理抵押预告登记手续，但当事人至今未办理抵押登记手续，抵押合同未生效。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，并非对房屋享有现实抵押权，现原告请求判令其对被告宋鹏生、被告洪杰珊提供的抵押物享有优先受偿权理由不成立，依法应予驳回。被告协和公司提出本案房地产已办妥预告抵押登记手续，原告的债权存在债务人提供的物担保及第三人提供的保证担保，依《担保法》第28条之规定，物保优于人保，原告应当优先行使该抵押物的物权的抗辩意见与本案事实不符，本院不予采信。
被告洪杰珊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行与被告宋鹏生、被告洪杰珊、被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司订立的《个人购房担保借款合同》。
二、被告宋鹏生、被告洪杰珊应于本判决发生法律效力之日付还原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行借款164064.62元及相应利息、复利、罚息（计至2018年6月3日止的利息5757.35元、罚息1013.66元、复利214.92元；自2018年6月4日起至本判决确定还款之日止，利息以实欠借款按中国人民银行同期同档次借款基准利率上浮5%计算，复利、逾期借款利息以借款期内应付未付的利息按中国人民银行同期同档次借款基准利率上浮5%再上浮50%计算；如中国人民银行基准利率调整，贷款利率为基准利率水平上上浮5%，罚息利率和复利利率为基准利率水平上上浮5%再上浮50%，在每年的1月1日调整一次）。
三、被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司对被告宋鹏生、被告洪杰珊尚欠原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行上述债务承担连带清偿责任。被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告宋鹏生、被告洪杰珊追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3756.04元，减半收取为1878.02元，由被告宋鹏生、被告洪杰珊负担，于本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳。被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司对被告宋鹏生、被告洪杰珊应负担的案件受理费承担连带清偿责任。被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告宋鹏生、被告洪杰珊追偿。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 陈 若 玮
二〇一八年六月二十九日
书记员 王丽丹（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除。
第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》
第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。