安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初3689号原告:合肥市建设投资控股（集团）有限公司,住所地合肥市滨湖新区武汉路229号。法定代表人：吴晓东，总经理。委托诉讼代理人：刘欢，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭二伟，安徽天禾律师事务所律师。被告:赵能传,男,汉族,1981年3月12日出生，个体户，住合肥市肥西县。委托诉讼代理人：赵官定，系赵能传舅舅，个体户，住合肥市瑶海区。原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司（以下简称合肥建投公司）与被告赵能传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥建投公司委托诉讼代理人刘欢，被告赵能传的委托诉讼代理人赵官定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥建投公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告赵能传立即腾空和返还合肥市XX号房屋（房屋权证：合产字第××，建筑面积：103.59㎡）；2、判决被告赵能传向原告合肥建投公司支付逾期返还房屋租金（自2017年10月16日起按50600元/年标准计算至房屋实际腾空返还之日止）及逾期返还房屋违约金（自2017年5月19日起按照140元/天标准计算至房屋实际腾空、返还之日止）；3、判决被告赵能传承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月1日，合肥建投公司与赵能传就合肥市XX新村西3号房屋（合产字第××号）签订《房屋租赁合同》。合同约定：（1）赵能传使用租赁房屋必须符合房屋设计用途及《合肥市服务也环境保护管理办法》等相关要求；（2）首年租金为人民币伍万零陆佰元整（￥50600元）；（3）租赁期满或租赁合同解除后，赵能传必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还合肥建投公司；（4）赵能传有下列行为之一的，合肥建投公司有权单方解除合同收回房屋，责令赵能传限期清场搬离：1、不得与他人合作经营……5、利用该房屋从事违法活动的；（5）合同解除后，赵能传未按规定时间清场并返还合肥建投公司房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按140元/天标准承担违约金。合同签订后，合肥建投公司按约将房屋交付给赵能传使用。然而，赵能传却未能按合同约定使用房屋，其自2015年起一直将房屋用于汽车维修、美容和保养服务。案涉房屋因紧邻居民住宅，根据《合肥市服务业环境保护管理法》第二条、第五条的规定，不得用于汽车维修、美容和保养服务。合肥建投公司曾多次通知赵能传进行整改，行政主管部门亦对违规经营行为进行行政处罚，但赵能传至今仍未能整改。无奈，合肥建投公司于2017年5月9日向赵能传送达《通知书》解除案涉合同。现诉至法院，请求判如所请。被告赵能传辩称，五河新村3号房屋租赁合同是赵能传通过合肥市公共资源交易中心公开招标竞价所得。租赁合同合法有效，受法律保护。2015年11月23日的通知已是历史，合肥建投公司收了赵能传两年几十万的房租，现在证明承租人有错，要解除承租人的租赁合同，赵能传认为有违公道。何况赵能传没有实质的违法行为。依此要求解除租赁合同也不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定。2016年的请求协助终止函，一个区级政府下属单位要求一个国有企业终止一份经合肥市门户网站公开招标竞价得来的合同，赵能传认为是违规，是破坏市政府公开招标的权威。合肥建投公司和法院不能附和并协助该份违约的请求函得以实施并合法化。且该份2016年2月23日函至今一年有余，赵能传不予认同。2017年5月6日、5月9日的通知书与合肥建投公司提供的现场照片（照片的拍摄时间为2017年5月5日、5月9日、5月10日）只能证明赵能传在装修阶段，没有实质违法经营行为。赵能传在办证期间，庐阳区行政服务大厅办事人员告知赵能传，在与居民相邻的楼层不能从事违反《合肥市服务业环境保护办法》相关规定的经营，只能从事机动车内饰、轮胎销售、保险咨询、车辆维修咨询等对环境没有危害的服务。合肥建投公司提供的照片可以看出，赵能传就是合肥市招商引资跨国企业德国马牌轮胎的经销商（申请阶段），租赁房屋虽位于居民楼下，但只要不从事洗车行为，就不违反《合肥市服务业环境保护办法》。赵能传至今关停洗车项目（四份合同为独立合同，只有该份合同有洗车项目）拆除洗车设备。只从事符合《合肥市服务业环境保护办法》中合法合规的服务事项。综上，赵能传合法竞价租赁，从不拖欠房屋租金，证照齐全，合法经营，投入巨大，并无过错，赵能传向合肥建投公司保证现在和以后都不违法经营，如有违法经营，自愿接受行政部门处罚。请求法院驳回合肥建投公司诉请。合肥建投公司围绕诉讼请求提交如下证据：《房屋租赁合同》、房产证、《通知》、《通知书》、《关于请求协助终止违法当事人租赁协议的函》、照片三组、《合肥市服务业环境保护管理办法》、2017年5月9日《通知书》。赵能传围绕答辩意见提交如下证据：营业执照、照片。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：关于赵能传提供的营业执照和照片，合肥建投公司对该证据的证明目的有异议，认为双方租赁合同解除后注册营业执照，不能作为认定事实的依据。照片无具体的拍摄时间，照片中反映工位和合肥建投公司提供的有工位照片具有关联，可以看出赵能传为了对抗合肥建投公司诉讼特意准备。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2015年4月1日，合肥建投公司与赵能传就合肥市XX新村西XX号房屋（建筑面积103.59㎡）签订《房屋租赁合同》，合同约定，赵能传使用租赁房屋必须符合房屋设计用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关要求，若由此造成赵能传不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由赵能传承担；房屋租赁期限自2015年4月1日起至2018年4月14日止；首年租金为人民币伍万零陆佰元整（￥50600元），租金自第3年起，每年租金均按上一年实际租金递增5%；租金每6个月支付一次，先支付后使用，每期租金应在下一个使用期开始10日前向合肥建投公司支付；租赁期间，赵能传因经营需要对租赁房屋进行装修的，所需全部费用由赵能传承担，房屋进行装修前必须以书面形式征得合肥建投公司同意；租赁期满或租赁合同解除后，赵能传必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还合肥建投公司。合同还约定，赵能传有下列行为之一的，合肥建投公司有权单方解除合同收回房屋，责令赵能传限期清场搬离，此类情形合肥建投公司不承担违约责任，对赵能传承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1、擅自转租、转让或转借给第三人的，不得与他人合作经营；…5、利用该房屋从事违法活动的；6、未能处理好邻里关系导致合肥建投公司被投诉、起诉或陷入其他争议、纠纷的，以及有其他损害合肥建投公司利益行为的。还约定，合同解除后，赵能传未按约定时间清场并返还合肥建投公司房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按140元/天标准承担违约金。合同签订后，赵能传如约使用承租房屋，用于经营汽车维修、美容和保养服务。案涉房屋属于商住综合楼与居住层相邻楼层，由于周边居民投诉，2015年11月23日，合肥建投资产经营管理有限公司作为案涉房屋的管理者向赵能传发出通知，该通知载明：经我公司工作人员检查发现，你所租赁我司位于五河房产，经营汽车清洗服务，现有小区住户拨打市长热线举报反映你处违反《合肥市服务业环境保护管理办法》第二条、第五条有关在商住楼禁止设立向周围环境直接或间接排放污染物的汽车清洗服务业相关规定。我司已于2015年11月9日通知，要求你于2015年11月20日完成整改，至今，你尚未完成整改工作，我司将于2015年11月24日采取停水、停电措施等强制措施。2016年2月23日，合肥市庐阳区城市管理局向合肥建投公司发出《关于请求协助终止违法当事人租赁协议的函》，该函所载内容：近期，我局正在查处合肥庐阳区安晓汽车轮胎经营部未办理环境影响评价文件擅自经营一案，违法当事人合肥庐阳区安晓汽车轮胎经营部未办理环评文件擅自从事汽车清洗业务，违反《中华人民共和国环境影响评价法》及城市管理相关规定。我局依法责令其改正违法行为，并给予行政处罚。在调查过程中得知房屋产权属于贵公司。为规范正常市场秩序，彻底解决周边居民反复投诉的城市环境问题，鉴于贵公司与该承租户在房屋租赁协议中有“承租人不得从事违反国家法律法规规定的经营行为，产权方有权终止违法经营承租户的租赁合同，收回房屋。”的明确规定，故我局建议贵公司采取措施、行使权利和义务，立即终止房屋租赁协议。处理结果请函复我局。合肥建投资产经营管理有限公司于2017年5月6日向赵能传发出的通知书中写明：你于2015年4月与合肥建投公司就合肥市XX新村西边第1间至第4间分别签订四份《房屋租赁合同》，合同约定你使用租赁房屋必须符合《合肥市服务业环境保护管理法》的相关规定，但上述房屋自2015年起至今一直被合肥庐阳区安晓汽车轮胎经营部用于汽车维修、美容和保养服务。根据《合肥市服务业环境保护管理法》第二条、第五条和第七条的规定，因上述房屋紧邻居民住宅，不能用于机动车维修、保养、清洗经营。针对安晓经营部的上述违法经营行为，合肥市庐阳区城市管理行政执法局此前已对安晓经营部予以行政处罚。我司受合肥建投公司委托代为经营上述房屋，亦就上述行为向你发出整改通知，但上述违法经营行为一直未能停止。鉴于你已严重违反合同约定，我司再次通知你于收到本通知书后5日内停止上述全部违法经营行为，否则我司将依法解除合同收回上述房屋，并追究你的违约责任。赵能传在接到通知书后仍对上述承租房屋进行装潢。2017年5月9日，合肥建投资产经营管理有限公司向赵能传发出的通知书写明：因你承租的合肥市XX新村西边第1间至第4间违反房屋租赁合同约定和《合肥市服务业环境保护管理法》的规定用于汽车维修、美容和保养服务，我司于2017年5月5日向你送达《通知书》，要求你收到《通知书》后5日内停止全部违规经营行为。经我司现场调查，截至2017年5月9日，上述房屋虽已暂停经营，但房屋内仍在进行装潢，从装潢现场和设备可以看出，显然系为汽车维修、美容和保养等经营行为做准备。基于上述情形，因你的行为严重违反《合肥市服务业环境保护管理法》的规定和《房屋租赁合同》的约定，且未按《通知书》要求进行整改，现我司正式通知解除2015年4月与你就合肥市XX新村西边第1间至第4间房屋签订的四份《房屋租赁合同》（合同编号：合建投XX、合建投XX、合建投XX、合建投XX），并请你于2017年5月10日前将房屋内所有设备搬出房屋，恢复房屋原状。我司将于2017年5月10日上午停止上述房屋的全部供水和供电。另查明，2017年6月6日，赵能传注册登记合肥庐阳区赵能传汽车配件经营部营业执照，经营范围为汽车美容服务、汽车配件零售经营。赵能传于2017年4月向合肥建投公司支付案涉房屋至2017年10月15日的租金。本院认为，合肥建投公司与赵能传签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。根据双方当事人的陈述及提供的证据来看，案涉房屋属于商住综合楼与居住层相邻楼层，根据《合肥市服务业环境保护管理法》第二条、第五条的规定，不得用于汽车维修、美容和保养服务。赵能传未办理环境影响评价文件即使用承租房屋从事汽车清洗业务，既不符合《合肥市服务业环境保护管理办法》相关规定，也不符合双方合同约定，并致周边居民多次投诉，为此合肥市庐阳区城市管理局亦对赵能传违规经营行为进行行政处罚。合肥建投公司亦多次通知赵能传进行整改，赵能传提供证据不足以证明其已整改并停止违规经营，合肥建投公司于2017年5月9日向赵能传送达解除案涉合同《通知书》，赵能传收到解除租赁合同通知书也未提出异议，故双方租赁合同自赵能传接到通知书时解除。鉴于双方合同约定由于赵能传使用租赁房屋不符合《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关规定，若由此造成赵能传不能按预想的方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由赵能传承担。且双方约定合同解除后，赵能传未按约定时间清场并返还合肥建投公司房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按140元/天标准承担违约金。赵能传在租赁合同解除后未按约定时间清场并返还房屋，故对合肥建投公司要求赵能传立即腾空和返还合肥市XX新村西3号房屋（房屋权证：合产字第××，建筑面积：103.59㎡）及支付逾期返还房屋租金（自2017年10月16日起按50600元/年标准计算至房屋实际腾空返还之日止）及逾期返还房屋违约金（自2017年5月19日起按照140元/天标准计算至房屋实际腾空、返还之日止）的诉讼请求，本院予以支持。赵能传以在合肥建投公司提起诉讼后于2017年6月6日注册登记营业执照作为其未违规经营的抗辩理由，不能成立，故对其要求驳回合肥建投公司诉请的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵能传于判决生效之日起三十日内腾空并返还合肥市XX新村西XX号房屋（房屋权证：合产字第××，建筑面积：103.59㎡）给原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司；二、被告赵能传于判决生效之日起十日内支付原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司逾期返还房屋租金（自2017年10月16日起按50600元/年标准计算至房屋实际腾空返还之日止）及逾期返还房屋违约金（自2017年5月19日起按照140元/天标准计算至房屋实际腾空返还之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1533元，由赵能传负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 艳二〇一七年九月十四日书记员 赵儒媛附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。