北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初5691号
原告张建文，男，1988年11月19日出生，住本市。
委托诉讼代理人刘洋，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托诉讼代理人田磊，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告张智勇，男，1974年2月19日出生，住本市。
委托诉讼代理人李巧珍，北京市东易律师事务所律师。
委托诉讼代理人杨岚，北京市东易律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托诉讼代理人王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司职员，住公司宿舍。
原告张建文诉被告张智勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理。依法适用普通程序，追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称为链家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告张建文的委托诉讼代理人刘洋，被告张智勇及其委托诉讼代理人李巧珍、杨岚，第三人链家公司委托代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张建文向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求被告支付违约金33.2万；3、要求被告返还定金10万元；4、要求被告赔偿原告居间代理费36520元、保障服务费5976元、代收评估费1500元；5、要求被告赔偿原告房屋差价损失78万元；6、要求被告支付自2016年4月1日至合同解除之日的租金（按每月3800元计算）；7、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由，2015年12月5日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定被告将本市东城区兴隆都市馨园×号楼×层×号房屋（以下简称为涉诉房屋）出售给原告，房价款共计人民币166万元，该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行北京东四支行。合同约定被告最迟应于2016年1月31日前办理完毕解除抵押登记的手续。上述合同签订后，原告按约定履行合同，向被告支付定金10万元。但被告未按约定履行义务，未按约定办理解除抵押登记手续，并表示房价上涨，拒绝继续履行合同。在本合同未解除的情况下，被告又将涉诉房屋出售他人。被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。
被告张智勇辩称：被告同意退还案外人交纳的定金10万元。关于解除合同一节，被告已经于2016年3月18日以短信的形式通知原告解除合同，现原告要求解除合同，被告亦同意。本案原告并不是实际的购房人，实际购房人是案外人田庆燕、吴晓松。在签订买卖合同时，原告与链家公司共同对被告进行了欺骗，隐瞒了实际购房人的事实。在签订合同后，被告因解除抵押需要原告追加定金，但原告拒绝。在沟通过程中，被告才得知原告并非实际购房人。基于上述情况，被告认为原告不具备继续履行合同的能力，且原告刻意隐瞒借名买房的事实，链家公司也没有向被告提供原告的联系方式。在此情况下，被告于2016年3月18日通知原告解除合同。本案中，原告存在违约行为，存在欺瞒被告的行为，且合同解除没有给原告造成任何损失，原告并未支付任何款项。居间费等费用应当由中介公司退还，综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人链家公司述称：2015年12月5日，原、被告在第三人的居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，上述协议均合法有效。在合同履行过程中，原、被告产生纠纷，导致后续手续未能办理。第三人同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，案外人田庆燕受原告委托以原告名义与被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称为《买卖合同》），约定被告将本市东城区（原崇文区）兴隆都市馨园×号楼×层×号房屋出售给原告，该房屋建筑面积27.78平方米，成交价格为125万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价41万元。该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行北京东四支行，被告应于2015年12月30日前办理抵押注销手续。原告以直接支付给被告的方式向被告支付定金10万元，原告拟贷款金额100万元。双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，原告于3个工作日内将房屋交付给原告。被告将该房屋出卖给第三人，导致原告不能取得房屋所有权证的，原告有权退房，被告应当自退房屋通知送达之日起15日内退还原告全部已付款，按照央行现行存款利率给付利息，并按原告累计已付房价款的一倍支付违约金。被告逾期交房超过15日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的20%向原告支付违约金。
同日，案外人田庆燕受原告委托以原告名义与被告、第三人签订《补充协议》，约定原告于2015年12月1日前向被告支付定金5万元，于2015年12月5日前向被告支付定金5万元。被告应于2015年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续。原告于双方面签当日向被告支付第一笔首付款55万元。在第三人收到银行批贷函后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。若被告出现拒绝将房屋出售给原告或擅自提高房屋交易价格的、将房屋出售给第三方等情形的，被告构成根本违约，应当违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，第三人收取原告的所有费用不予退还，由被告直接赔付给原告。涉诉房屋的租赁期限至2016年8月31日止。2016年4月1日之前的租金归被告所有，之后的租金归原告所有。鉴于交易期限较长，在不影响本合同约定时间及被告权益下，原告可以自行更换买受人（“且被告同意原告随时追加定金”，此句话被划掉，划掉处有签字）。公积金贷款额度以公积金实际核查为准，剩余款项原告以首付款支付。
同日，案外人田庆燕受原告委托以原告名义与被告、第三人签订《居间服务合同》，约定经原、被告同意，共同委托第三人作为交易居间人。由原告承担居间代理费36520元。
同日，案外人田庆燕受原告委托以原告名义与被告、案外人北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定原、被告委托北京中融信担保有限公司办理交易方所需的各项服务，及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。保障服务费按房屋交易总额的0.36%计算，共计5976元，由原告负担。
上述合同签订后，原告通过案外人吴晓松向被告支付定金10万元，并交纳居间服务费36520元、保障服务费5976元、评估费1500元。
2016年3月18日，被告以短信的方式通知原告不再继续履行合同。同月22日，原告提起本案诉讼，要求被告继续履行买卖合同，办理涉诉房屋的过户手续。2016年4月6日，被告领取本案起诉状。同月14日，被告与案外人路璐签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉诉房屋出售给路璐，合同载明的成交价格为207.2万元。2016年5月16日，因被告之妻丁明利另案起诉要求确认《买卖合同》无效，被告申请本案中止审理。同日，本院中止本案审理。同年6月2日，被告与路璐办理涉诉房屋产权过户手续。同年9月，丁明利撤回该案起诉，本院遂恢复本案审理。原告变更诉讼请求为解除合同，并要求被告赔偿相关损失。
诉讼中，应原告申请，本院委托鉴定机构对涉诉房屋的价值进行鉴定。鉴定结论为2017年7月17日的房屋价值为3121750元。2016年6月2日的房屋价值为2385052元。原告对鉴定结论不持异议，被告对鉴定结论不予认可。
庭审中，被告主张原告并非涉诉房屋的真实购房人，涉诉房屋的真实购房人为田庆燕、吴晓松夫妇。原告及第三人在签订合同过程中隐瞒了此情形。此后，为了解除抵押登记，在要求原告增加定金遭原告拒绝时，被告才得知此情况。2016年3月18日，被告以短信的形式通知上述合同不再继续履行。就此问题，原告表示合同中明确载明田庆燕系代原告签订买卖合同，被告对此应该是明知的。第三人则表示田庆燕系持原告委托书与被告签订合同，但第三人并未将委托书向被告出示。就此，本院曾向田庆燕、吴晓松了解情况。田庆燕表示张建文系其表弟，涉诉房屋自始至终都是张建文在购买，由于张建文长期出差，故委托田庆燕办理相关事宜，田庆燕从未有过购买涉诉房屋的想法。吴晓松表示其向张智勇付款的行为系代表张建文支付购房定金，涉诉房屋系张建文购买，相关款项张建文已经偿还。田庆燕、吴晓松表示本案审理结果与该二人无关，仅与张建文有关，该二人仅仅是代签合同及代付款，不在本案中主张相关权利，也不参加本案诉讼。
本院认为：依法定订立的合同受法律保护。本案中，根据已查明的事实，《买卖合同》、《补充协议》等合同均系田庆燕代原告所签订，相关合同中载明的买受人均为张建文，签名处明确写明“张建文，田庆燕代”字样，故在签订合同时，被告对于购房人为张建文是明知的。关于张建文是否为涉诉房屋的最终买受人的问题，因《补充协议》中明确约定在不影响合同约定的时间及被告的权益下，原告有权自行更换买受人。关于被告主张要求原告增加定金但被原告拒绝一事，合同中并无被告有权要求原告增加定金的约定。综上，被告提出原告存在违约行为以及被告提出其行使不安抗辩权的主张，并无相关合同及法律依据，被告无权提前解除买卖合同。在原告已经提起本案诉讼，合同是否应当履行尚无结论的情况下，被告便擅自将涉诉房屋另行出售，该行为已构成恶意违约，被告理应承担相应的违约责任。现原告要求解除买卖合同及补充协议，要求被告退还定金，支付合同约定的违约金，并赔偿居间服务费等费用，理由正当，本院应予支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值损失的诉讼请求，根据鉴定结论，涉诉房屋价值确有上涨，且合同中约定违约金并不足以弥补原告因被告违约而遭受的损失，故原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。具体数额，本院将参照评估结论，合同履行情况，被告的违约情形予以酌定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告张建文与被告张智勇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及原告张建文、被告张智勇及第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、被告张智勇于本判决生效后十日内退还原告张建文定金100000元；
三、被告张智勇于本判决生效后十日内赔偿原告张建文居间代理费36520元、保障服务费5976元、评估费1500元；
四、被告张智勇于本判决生效后十日内支付原告张建文违约金332000元；
五、被告张智勇于本判决生效后十日内赔偿原告张建文房屋差价损失368000元；
六、驳回原告张建文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19740元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费13014元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
人民陪审员 吴治民
人民陪审员 毕玉琦
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 郑文思