贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2522号上诉人（原审被告）:黄敏合，女，1968年10月2日出生，壮族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：石才足，男，1967年8月2日出生，壮族，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王军喜，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳市省府路小学，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路**号。法定代表人：杜鹃，该校校长。委托诉讼代理人：杨金平，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴元盛，贵州元朗律师事务所实习律师。上诉人黄敏合、石才足因与被上诉人贵阳市省府路小学（以下简称省府路小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄敏合、石才足上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定“本案的合同履行过程中，上诉人未按合同约定按季交付租金，而是每半年支付一次租金，截止至2016年10月31日，上诉人尚欠租金178800元，应予支付”属于认定事实错误。上诉人与被上诉人在合同中约定使用租赁物的方式为：先支付租金后使用租赁物。一审中双方提交的证据（包括交租凭证、银行电子回单）可以证实上诉人在与被上诉人签订租赁合同后一直严格按时履行合同约定的交租义务并无拖延，每次交租时间也符合双方约定先交租后使用租赁物的履行方式，庭审中提交的证据证明上诉人最后一次向被上诉人交租时间为2016年7月14日，按照双方的约定，上诉人得以在2016年7月之后继续使用租赁物，如双方继续租赁关系，则上诉人下一次交租时间应为2017年1月。2、被上诉人于2016年11月18日向上诉人发出律师函，提出立即解除双方的租赁合同并要求上诉人立即搬离租赁房屋，上诉人收函后于2016年11月19日依被上诉人要求搬离租赁房屋，自此双方的租赁关系已解除，上诉人无需继续履行交租义务，这一事实在一审中已经法院审理查明，双方并无异议。上诉人在与被上诉人解除合同之前已全面履行己方义务，并不存在违反合同约定的任何行为，被上诉人向人民法院起诉要求上诉人支付租金无事实依据、更无相关证据予以证实。3、双方租赁合同签订于2009年，应当从该年度开始对租金交付情况进行审查，因被上诉人是事业单位，该证据应当有保存，由其承担举证责任。综上，原判认定事实不清导致判决结果错误，据此，上诉人依法提起上诉，请求二审法院驳回被上诉人一审全部诉讼请求，维护上诉人合法权益。省府路小学辩称：1、上诉人与被上诉人在2014年合同签订后就用事实行为将合同中约定的“先付后用”变更为“先用后付”，也将合同约定的“按季度结算”变更为“半年结算”，所以本案审理的是双方基于事实行为的租赁关系，而非基于合同的租赁关系。2、租金支付的方式及适用期间的举证责任均在上诉人，上诉人并未提交证据证明其已经支付2016年的租金，应当承担举证不能的不利后果。3、上诉人因与被上诉人存在多年的租赁信任关系，才允许其在逾期几个月的情况下继续使用房屋，这是符合常理的。本案的客观事实正是因为上诉人经营失败导致资金困难，最终拖延租金。望法院公正裁判，严格按照法律规定分配举证责任，保护被上诉人的合法权益。省府路小学向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；二、判令被告立即清理房屋，自行拆除房间内的隔板、装修物，并返还房屋；三、被告支付租金178800元；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于贵阳市省府路11-2号门面系原告省府路小学所有。2009年4月1日起，原告将该门面出租给被告黄敏合，双方签订了多份房屋租赁合同，最后一次房屋租赁合同签订时间为2014年1月1日。在该份房屋租赁合同中，双方约定：一、租期自2014年1月1日至2014年12月31日；二、双方协议按每平方米300元的价格收取租金（27400元），租赁期内，因房屋租赁而产生的租赁手续费、房屋出租营业税等一切费用、税金由承租方承担20%，即5480元，与租金一同交给出租方，共计32880元；三、房租按季结算，先付后用，每季度提前五天交付，交纳押金1万元，房屋拆迁或合同期满后，退还押金1万元；…六、乙方在租赁期满时将承租房屋完好交还，继续承租，同等条件下享有优先权。双方在合同中就其他事宜进行了约定。合同签订后，被告于2014年5月16日通过银行转账197280元给原告，2014年10月29日通过银行转账197280元给原告，2015年5月18日被告通过银行转账197280元给原告，2015年11月20日，被告通过银行转账197280元给原告，2016年7月14日，被告通过银行转账150000元给原告。2016年11月18日，原告向被告发出律师函，要求解除合同，返还房屋，并支付租金178800元。被告收悉后，搬离了该房屋，并将房屋钥匙交还原告。另查明，被告黄敏合与被告石才足系夫妻关系，黄敏合从原告方承租的房屋用于才足蛋糕店的经营。一审法院认为，原、被告双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，未违反效力性强制规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案的合同履行过程中，被告未按合同约定按季支付租金，而是每半年支付一次租金，截止2016年10月31日，被告尚欠租金178800元，应予支付。合同期满后，被告继续占有使用租赁物并交付租金，原告继续收取租金且未提出异议，即原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原告于2016年11月18日向被告发出解除合同通知，被告收到后未提出异议，故双方的租赁合同已解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第二十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黄敏合、石才足自本判决生效之日起十日内向贵阳市省府路小学支付租金178800元；二、驳回原告贵阳市省府路小学的其它诉讼请求。案件受理费减半收取1938元，保全费1414元，合计3352元，由被告黄敏合、石才足共同负担（该费用原告贵阳市省府路小学已预交，被告在履行本判决时直接给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了2013年4月和10月上诉人交纳房租的银行流水清单，拟证明双方在履行前合同时是按照先用后付的方式交纳租金。上诉人质证称对证据真实性无异议，但不能证明租金是先用后付。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。合同签订后，上诉人于2014年5月16日通过银行转账197280元给被上诉人，于2014年10月29日通过银行转账197280元给被上诉人，于2015年5月18日通过银行转账197280元给被上诉人，于2015年11月20日通过银行转账197280元给被上诉人，于2016年7月14日通过银行转账150000元给被上诉人。原判据此认定上诉人未按合同约定按季支付租金，而是每半年支付一次租金，截止2016年10月31日，上诉人尚欠租金178800元应予支付，认定事实清楚，并无不当。上诉人主张2016年租金已经付清，但其提交的证据不足以证实该主张，且上诉人在收到被上诉人发出的解除合同和催收欠付租金的律师函后，随即于次日搬离涉案房屋，将房屋钥匙交还被上诉人，并未对租金问题提出任何异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。另，原判对被上诉人起诉请求：“2、判令被告立即清理房屋，自行拆除房间内的隔板、装修物，”未进行审理不当。但双方当事人均未对此提起上诉，且二审中被上诉人明确表示愿意放弃该部分诉讼请求，本院从其自愿。综上所述，石才足、黄敏合的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3876元，由上诉人石才足、黄敏合负担。本判决为终审判决。审判长  龙珑审判员  韦娟审判员  刘妍二〇一七年七月九日书记员  吕佳