广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5046号原告：刘丽芬，女，汉族，1961年2月17日出生，住汕头市澄海区，委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告刘丽芬诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月3日公开开庭审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付违约金28277.19元（按每月每平米46元，建筑面积114.11平方米计算，从2017年10月1日，暂计至2018年3月12日，并请求计至实际交付之日止）；2、被告向原告支付逾期交楼违约金的利息损失553.53元（以28277.19元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月1日，暂计至2018年3月12日，并请求计至实际付清之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月26日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定：原告向被告购买其开发的佛山市禅城区季华四路66号一座1906室房产，建筑面积为114.11平方米，总房款为1287049元；被告需于2016年12月30日前交付经竣工验收合格的房屋；若被告逾期交付房屋超过合同约定期限90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告需自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，但被告却未按期交付房屋；且至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明。违约期间，被告向原告支付了从2017年1月1日到2017年9月30日逾期交付房屋的违约金。被告雄盛王府公司辩称：1、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（下称《买卖合同》），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座1906房，建筑面积为114.11平方米，价款为1287049元；约定被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、因原告逾期支付购房款，至今仍未向被告支付逾期违约金，根据《买卖合同》约定，在原告未向被告支付完违约金之前，被告有权不予办理交房或办理房产证等手续，并不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。原被告双方是经过充分协商，在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同及其补充协议，根据《买卖合同》第七条第二项第三款的约定：“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。”现因原告逾期支付购房款，且至今仍未向被告支付逾期违约金，根据合同约定被告有权不予办理交房或办理房产证。根据贵院作出（2018）粤0604民初793号判决的第8页，对原告逾期交付房款违约责任的事实予以认定。故在原告未向被告支付逾期付款违约金之前，被告有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，被告有权不组织原告办理交房手续），而无须承担逾期交房的违约责任，请求贵院综合考虑平衡双方当事人的合法权益，依法保护被告的合同权益，驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、《商品房买卖合同》（预售）。证明双方存在买卖合同关系。2、增值税发票。证明原告已履行支付房款义务。3、照片（2018年3月23日）。证明涉案楼盘现场到处正在施工。4、商品房买卖合同4份（程礼宁、吕明环、黄先玉、顾庆珺）。证明被告在涉案房屋买卖合同签订时，有四个不同版本，存在民事欺诈行为，其预先设立双方之间权利义务不对等的霸王条款无效，应当按照政府部门鉴证备案的标准文本，以全部房价款的每日万分之五的标准支付逾期交付违约金。5、雄盛王府宣传广告图。证明案涉房屋所处地段较好，每平方米23元/月明显低于市场价格。6、房屋租赁管理合同。证明双方约定，如果房屋按照约定交付后交由被告指定的乙方出租管理。7、通知书。证明原告在收到开发商发出的收楼通知书之后，又收到物业公司发出的通知书，但该通知书均为被告指定的物业公司的单方通知，因不具备合同约定及法定的收楼标准，故该通知书与本案没有实际意义。诉讼中，被告举证如下：1、被告营业执照。证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效。被告是毛坯交房；补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、《房屋装修协议》及附件（1、房屋装修标准；2、施工图）。证明被告开发建设的本涉案商品房规划设计为毛坯交楼，《房屋装修协议》第四条“交付与验收”第3项约定，被告取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，原告应按《买卖合同》约定办理入伙手续，原告不予收楼，责任自行承担；原告所购房屋是须交予第三方装修；《房屋装修协议》附件一《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》是商品房装修的标准，并非交楼标准。（《房屋装修协议》第二条“委托事项”有明确约定）；从《房屋装修协议》施工图与《买卖合同》商品房毛坯平面图对比，装修须对建设部门核准的房屋规划设计结构进行调整（增加了钢结构及拆除部分间隔墙），因此房屋在验收合格收楼前，不能将房屋移交给原告委托的第三方进行装修。4、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。5、《房屋租赁合同》三份、租金收据两份、房产证两份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金仅应计算至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。7、《交付装修通知书》、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单2张及投递详情单。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，佛山市柏裕装饰设计工程有限公司也向原告寄送了《交付装修通知书》，原告均已签收，但原告拒绝收楼，也拒绝交付装修，责任应由其自行承担。8、《逾期交楼处理协议书》。证明原、被告已就逾期交楼违约金每日按购房款万分之五的标准支付达成一致，并签订了处理协议书，本案中原告已收取2017年1月1日至2017年9月30日的逾期交楼违约金9792元。9、购房款支付凭证。证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第七条约定承担违约责任。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-4及证据6、7，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据5无原件核对，本院对真实性不予确认。被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院对被告提交证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年10月26日，原告为购买禅城区季华四路66号一座1906房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积114.11平方米，房屋总价1287049元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款387049元，约定日期：2015年10月26日；商业贷款方式支付900000元，约定日期：2015年11月10日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述延迟付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准为该合同附件由原、被告签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2016年4月26日，原告作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准。原告为购买涉案商品房申请按揭贷款的90万元于2015年11月17日支付给被告。2015年10月26日，原告刘丽芬与案外人广州顺耀投资咨询有限公司签订《房屋租赁管理合同》，原告将涉案物业出租给广州顺耀投资咨询有限公司，租赁期限为五年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为32176元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》，该邮件于2018年1月20日签收。案外人佛山市柏裕装饰设计工程有限公司于2018年1月26日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《交付修通知书》，该邮件于2018年1月27日签收。2017年10月23日，原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年1月1日起按该商品房市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付之日止。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。原、被告一致确认被告已经向原告支付截至2017年9月30日的逾期交楼违约金。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》及《逾期交楼处理协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：若原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任问题。对此，本院分析如下：首先，原告已在签订买卖合同时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于原告的过错；其次，案涉合同约定，“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”，该约定应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非被告所主张的只要买受人付款有逾期的情形，被告就有权不予办理交房或房产证，按照被告所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。故对被告该主张，本院不予支持，被告的逾期交房违约责任不因此免除。至于被告主张原告存在逾期付款的违约情形，因被告在本案中未提起反诉，本院不作处理，被告可另行主张。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，而双方于2017年10月23日就被告逾期交楼问题签订的《逾期交楼处理协议书》，对该违约金标准进一步明确为每平方米23元/月，在无证据证明该协议违背双方真实意思的情况下，应将该协议书约定作为计付违约金的标准，即应按每平方米23元/月计算违约金，故原告要求按46元/平方米/月计算，与双方约定不符，本院不予支持。关于违约金的计算截止日期。对此，应先审查原告在被告交付房屋为毛坯状态时是否有权拒绝收楼问题。首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且被告盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，原告有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即案涉商品房为带装修交付；其次，根据约定，被告收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合房屋装修协议的约定，被告有义务保证在交楼同时将装修工程交付给原告；此外，房屋装修协议还约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求装修公司承担保修责任，但无权拒绝收楼，根据公平原则，该条款应理解为在装修工程已完成而存在质量问题的情况下，原告无权拒绝收楼，但在装修工程未完成或根本未开始的情况下，不适用该条款。因此，原告在装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼，被告应继续承担逾期交楼违约责任至实际交楼之日止。被告抗辩称应先收楼后装修，与三方约定不符，本院不予支持。根据查明的事实，被告已支付截至2017年9月30日的逾期交楼违约金，则从2017年10月1日至2018年3月12日逾期交楼163天，违约金为：114.11平方米×23元/平方米/月÷30×163天=14259.95元。此后至实际交付日的逾期交楼违约金被告仍应支付，但因实际交付日尚不能确定，故对原告要求计收逾期交楼违约金至实际交楼之日止的主张，本院不予支持，原告对之后产生的违约金可另行主张。关于原告主张的逾期交楼违约金利息。本院支持的上述逾期交楼违约金已然对被告的逾期交楼违约行为进行惩罚，原告再主张利息，没有合同依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘丽芬支付2017年10月1日至2018年3月12日的逾期交楼违约金14259.95元；二、驳回原告刘丽芬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取261元，由原告负担140元，被告负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年五月九日书记员 余柔敏