上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初49165号
原告：上海霞辉投资管理有限公司，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路XXX号374。法定代表人：张章垂，总经理。委托诉讼代理人：程耀祖，上海成通律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春，上海成通律师事务所律师。被告：上海阁尔利包装材料有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇陈桥村XXX号XXX室-1，实际经营地上海市浦东新区陈桥路XXX号第1幢105室。法定代表人：倪仲芳，经理。原告上海霞辉投资管理有限公司与被告上海阁尔利包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告上海霞辉投资管理有限公司(以下简称上海霞辉公司)的委托诉讼代理人程耀祖、被告上海阁尔利包装材料有限公司(以下简称上海阁尔利公司)的法定代表人倪仲芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海霞辉公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方的《租赁合同》从2016年6月27日解除；2、依法判令被告立即将上海市浦东新区陈桥路XXX号第1幢105室清场并返还原告；3、依法判令被告赔付违约金人民币13,750元；4、依法判令被告支付原告拖欠的租金4,077元；5、依法判令被告自2016年6月28日起至实际返还房屋之日期间按照每日302元的标准向原告支付使用费；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月18日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于上海市浦东新区陈桥路XXX号第1幢105室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，合同对房屋坐落、面积、租赁用途、租赁期限、租金、物业费及支付方式、违约责任和合同终止及解除等做了明确约定。合同签订后，原告积极履行了合同义务。按照合同约定，被告应在2016年5月20日前向原告支付2016年6月1日至2016年11月30日的租金，但被告至今未按约交某租金，已构成违约，原告有权解除合同并收回房屋。被告上海阁尔利公司辩称，租赁合同中写的面积为300平方米，但其中20平方米作为公共设施，故实用面积为280平方米，当时其同意该事实。但自2016年1月起，原告拆除系争房屋所在园区内的公共设施、撤走门卫、敲坏玻璃、停水停电，致使外来人员和厂区内人员打架，造成其无法进行生产，故其拒交租金。协商中被告曾提出按月支付，但原告坚持按年支付。本院经审理认定事实如下：2013年5月18日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在上海市浦东新区陈桥路XXX号第1幢105室房屋(部位：1幢厂房1层西南)出租给乙方使用，建筑面积为300平方米，租赁期限为六年，自2013年6月1日至2019年5月31日止。该合同第四条约定：“1、该房屋每年租金合计55,000元整。租金应以12个月为一个支付周期，乙方在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金，乙方每个支付周期应支付租金55,000元。房屋租金缴费后方能使用。甲方在收到租金后3天内开收据给乙方。2、租赁合同签订时，乙方应向甲方支付伍仟元作为租赁保证金。……7、租金递增：(1)2013年6月1日至2015年5月31日止的租金每年55,000元；(2)2015年6月1日至2017年5月31日止的租金递增8%，即每年59,400元；(3)2017年6月1日至2019年5月31日止的租金递增8%，即每年64,152元。……”第七条第(一)项约定：“任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。……3、在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，并收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……4)、拖欠租金或物业管理费、水电费等累计满15天的。……5、租赁期满或合同终止(解除)的，乙方应如期交还该房屋，若乙方逾期归还，每逾期一天应按日租金和物业管理费加计的二倍向甲方支付场地使用费，并承担违约责任。”合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，原告将系争房屋移某给被告使用，被告按照合同约定向原告支付租金至2016年5月31日。根据合同约定，被告应于2016年5月20日前支付原告自2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金，但被告至今未付，故原告于2016年7月诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提供国网上海市电力公司补单，证明原告断电后2016年5月的电费系其自行交某；提供《川沙新镇六灶社区陈桥村XXX号申诉材料》，证明原告破坏厂区的公共设施；提供原告张贴的《告知书》一份，证明原告通知系争房屋地块自2016年4月15日开始拆除水电等附属设施。被告表示其已于2016年7月底搬离系争房屋并将房屋移某给案外人。原告则表示在2016年初对系争房屋所在的园区食堂、宿舍等进行整改，并且其不认可被告向案外人交某系争房屋的行为，其没有接受到系争房屋。另查明，原、被告均无法提供证明系争房屋合法性的证据。以上事实由原告递交的《租赁合同》，本院调取相关案件的民事判决书、《集体土地建设用地使用证》、《门牌号证明》，以及庭审记录等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《租赁合同》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，即该标的物为违法建筑，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。基于合同无效，被告已无继续使用系争房屋的合同及法律依据。由于原告并不认可被告向非合同相对方的案外人移某系争房屋，故被告理应向原告移某系争房屋。原告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担至搬离之日止的使用费，其间鉴于原告对系争房屋所在区域进行部分整改，影响了被告对租赁物的正常使用，使用费可参照合同约定的租金标准作30%减让后计付。因租赁合同无效，双方在合同中约定的违约条款没有法律约束力，故对于原告主张的违约金，缺乏事实依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告上海霞辉投资管理有限公司、被告上海阁尔利包装材料有限公司于2013年5月18日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海阁尔利包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区陈桥路XXX号第1幢105室(部位：1幢厂房1层西南)房屋，并将上述房屋移某给原告上海霞辉投资管理有限公司；三、被告上海阁尔利包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霞辉投资管理有限公司自2016年6月1日至实际履行本判决第二项内容之日止的房屋使用费(至2017年5月31日时止的标准为每年41,580元，自2017年6月1日起的标准为每年44,906元)；四、驳回原告上海霞辉投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取计122.5元，由原告上海霞辉投资管理有限公司负担50元，由被告上海阁尔利包装材料有限公司负担72.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一六年十一月十七日
书记员 顾 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。