辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01373号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘占富。
委托代理人：张荣君，辽宁圣邦律师事务所律师。
委托代理人：马秀云，辽宁圣邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连腾强蓄电池厂，住所地大连市甘井子区大连湾镇前关村。
负责人：杨春林，该厂厂长。
委托代理人：董毅智，辽宁亚太律师事务所律师。
委托代理人：霍宇坤，辽宁亚太律师事务所律师。
原审原告大连腾强蓄电池厂与原审被告刘占富租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年7月21日作出（2014）甘民初字第3458号民事判决，刘占富不服，向本院提起上诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定发回重审。重审后，大连市甘井子区人民法院于2015年6月11日作出（2015）甘审民初字第13号民事判决，刘占富不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘占富及其委托代理人张荣君，被上诉人大连腾强蓄电池厂的法定代表人杨春林及委托代理人霍宇坤出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告大连腾强蓄电池厂一审诉称：2011年7月8日，大连腾强蓄电池厂授权其主要负责人杨春林与被告刘占富签订《租赁合同》，约定刘占富承租大连腾强蓄电池厂的位于大连市甘井子区革镇堡镇中革村惠普农业科技园的E区1号的房屋。租赁期限为五年，即自2011年7月20日起至2016年7月19日止。同时约定，刘占富应当每年向大连腾强蓄电池厂支付租金叁万贰仟元整，以现金方式按年交纳。合同签订后，大连腾强蓄电池厂依约将房屋交付给刘占富使用，但刘占富未按时交纳房租，仍欠付大连蓄电池厂自2013年1月至2014年7月房租48，000元，及2014年7月至今的房屋占有使用费18，600元。故大连腾强蓄电池厂请求法院判令：刘占富向大连腾强蓄电池厂支付自2013年1月至2014年7月房屋占有使用费48，000元及2014年7月至今的房屋占有使用费18，600元。
原审被告刘占富辩称并反诉称，不同意大连腾强蓄电池厂的诉讼请求。自2014年7月份至今，本案一直处于诉讼阶段，刘占富并未实际使用该房屋，大连腾强蓄电池厂的请求没有事实依据。刘占富认为大连腾强蓄电池厂的诉讼主体也不适格，2011年7月8日双方第一次签订租赁合同时，合同未加盖大连腾强蓄电池厂的公章，出租方为杨春林，其并未向刘占富披露过其系大连腾强蓄电池厂的法定代表人，刘占富向杨春林缴纳租金的收款收据上收款人均系杨春林，从未加盖过大连腾强蓄电池厂的公章，其中有两张是杨春林的妻子签字，刘占富在本案第一次开庭时才知道大连腾强蓄电池厂的法定代表人系杨春林，故刘占富认为原告应为自然人杨春林，并非大连腾强蓄电池厂。关于反诉的理由如下：杨春林中途要求解除其与被告之间的租赁合同，导致刘占富安装的锅炉等不可移动设备无法使用，损失应当由杨春林承担，同时由于杨春林的行为给被告造成了其他经营上的损失，刘占富申请进行损失鉴定，要求杨春林进行赔偿；因反诉被告杨春林未提供租赁房屋合格的证件，导致反诉原告被处罚，反诉被告杨春林应当支付行政处罚及变更手续费用64，562元；关于返还前期租金，由于反诉原告不具有该房屋的合法证件，根据司法解释规定，双方签订的租赁合同是无效的，反诉被告应当向反诉原告返还租金，反诉原告向反诉被告返还房屋。综上，请求法院判令：1、杨春林赔偿反诉原告一年零五个月的营业额及经营损失费，经营损失费中含不可移动设备锅炉损失费，计30万元；2、杨春林赔偿反诉原告办理执照费用，共计64，562元；3、杨春林返还自2011年7月13日到2014年1月29日前期租金5万元；4、杨春林赔偿反诉原告装修费用20万元；5、杨春林承担全部的反诉费。
大连腾强蓄电池厂对刘占富的反诉辩称，不同意刘占富的反诉请求。第一，刘占富的反诉请求没有事实和法律依据，根据大连腾强蓄电池厂与刘占富之间签订的租赁合同，大连腾强蓄电池厂为出租方，刘占富为承租方，大连腾强蓄电池厂的义务仅限于向刘占富提供符合合同约定的厂房，而大连腾强蓄电池厂已经在合同签订之时完全并有效履行了该义务。第二，刘占富要求承担的相关经营费用以及因此发生的行政处罚等费用，并非因双方的租赁关系产生，均与大连腾强蓄电池厂无关。大连腾强蓄电池厂非刘占富所在公司的经营人、投资人或管理人，不参与公司经营，刘占富不能将自己经营不善导致的营业损失归咎于大连腾强蓄电池厂。第三，关于刘占富要求返还部分租金，大连腾强蓄电池厂认为此项不成立。双方之间的租赁合同已生效，且已部分履行，被告已按合同约定对房屋进行有效使用，且涉案房屋现仍在刘占富控制之下，刘占富应当按照约定向大连腾强蓄电池厂支付房屋使用费，故大连腾强蓄电池厂认为法院应当驳回刘占富的全部反诉请求。
大连市甘井子区人民法院一审查明，大连腾强蓄电池厂系个人独资企业。2011年7月8日，大连腾强蓄电池厂授权其负责人杨春林（甲方）与刘占富（乙方）签订租赁合同，约定：租赁期限为五年，自2011年7月20日至2016年7月19日，年租金为32，000元；乙方未按约支付租金甲方有权解除合同，并将房屋收回；合同期内，乙方生产经营造成自己及甲方或他人损害，由乙方自行承担全部责任，办理与经营相关的手续由乙方自行负担；未经甲方同意，乙方不得擅自装修或改建房屋，经甲方同意后对房屋进行装修或改建属乙方自愿行为；如果乙方经营发生困难或无法经营，需立即通知甲方，并向甲方提出解除合同，乙方不得向甲方要求承担或赔偿乙方在租赁厂房内装修所发生的一切费用，合同解除后，乙方在甲方厂房内的一切装修物与改建物最终归属权归甲方。合同签订后，大连腾强蓄电池厂将其从案外人处租赁的惠普农业科技园E区厂房交付给被告刘占富使用，刘占富对房屋进行了地砖铺设、墙体刮大白、塑钢隔断、安装排风系统等装修工作。2011年7月13日被告刘占富支付租房押金2，000元，后又陆续支付房租共计50，000元，具体为，2011年7月13日交16，000元，2012年1月12日交10，000元，2013年1月12日交6，000元，2013年7月20日交16，000元，2014年1月29日交2，000元。
另查，案涉房屋即刘占富实际使用的惠普农业科技园E区厂房并未办理建设工程规划许可证等相关手续，也未经主管部门批准建设，刘占富承租房屋后无法以此地作为登记注册地址办理经营手续。2011年8月1日，刘占富与案外人董长富签订了房屋出租协议书，大连腾强蓄电池厂负责人杨春林在该合同上签字，该合同约定，董长富将甘井子区辛寨子镇前革村的一套厂房租赁给刘占富，租赁期限自2011年8月1日至2016年7月30日。2012年2月10日，刘占富用该份房屋出租协议及董长富的房产执照办理了大连万顺豆制品有限公司（自然人独资）的营业执照，公司住所地为大连市甘井子区辛寨子镇前革村，实际生产经营地为刘占富从原告处租赁的惠普农业科技园E区厂房。大连万顺豆制品有限公司于2012年3月2日因构成经营地址与注册登记地不符被大连市甘井子区工商行政管理局责令30天内矫正违法行为；2012年4月9日因生产厂房房证与实际生产厂房不符被大连市质量技术监督局责令改正，处二万五千元（人民币）罚款；2013年2月6日被环保局处以3，000元罚款；2013年11月7日因电器线路铺设不符合规定，被甘井子区公安消防大队处以2，000元罚款。2014年7月至今，刘占富已停止在案涉厂房内的生产经营活动，生产设备等仍保留在厂房内。
又查，杨春林（甲方）与刘占富（乙方）另外签订过一份《房屋租赁协议书》，该协议书加盖了大连万顺豆制品有限公司印章，并未写明签订时间。该协议约定，甲方自愿将坐落在革镇堡中革村的建筑面积为230平方米的产权房屋出租给乙方。房屋年租金为人民币壹万伍仟元正，租赁期为五年，2012年7月30日至2016年7月29日止。甲方同意乙方装修房屋。
大连市甘井子区人民法院一审认为，关于本案的诉讼主体问题，大连腾强蓄电池厂系个人独资企业，杨春林系该企业的负责人，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。杨春林系得到大连腾强蓄电池厂的授权后与刘占富签订房屋租赁合同，该行为系其代表企业所为，故大连腾强蓄电池厂作为本案原告适格。由于个人独资企业的负责人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，故刘占富要求大连腾强蓄电池厂的负责人杨春林承担责任符合法律规定。
本案中，双方所签订的租赁合同中涉及的位于惠普农业科技园E区厂房并未取得主管部门的建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故杨春林与刘占富于2011年7月8日签订的案涉房屋租赁合同应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉房屋没有合法建设手续，不允许租赁，大连腾强蓄电池厂的负责人杨春林仍将该房屋对外出租，其对合同无效具有过错。刘占富在租赁该房屋时并未要求对方出示房产证或其他合法手续，没有尽到合理的审查和注意义务，且在知道该房屋没有合法手续，无法以案涉房屋办理工商登记时，并未及时主张权利，而是采取另行签订租赁合同用以办理工商登记的办法以案涉房屋作为实际生产经营地进行生产，故刘占富对于合同的无效也存在过错。综合双方的过错程度，一审法院认为双方各承担50%的过错责任为宜。
本案中，大连腾强蓄电池厂因合同无效而产生的损失是租金损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方自2011年7月8日签订房屋租赁合同至2014年7月，刘占富占用该案涉房屋三年，参照合同约定的年租金32，000元的标准，刘占富共应向大连腾强蓄电池厂支付房屋占有使用费96，000元，扣除刘占富已缴纳的房屋50，000元及房租押金2，000元，故大连腾强蓄电池厂遭受的租金损失为44，000元。双方各自承担50%的过错责任，刘占富应向大连腾强蓄电池厂赔偿租金损失22，000元。
刘占富称其受到的损失主要包括被行政机关处以罚款及停业整顿期间的营业损失、办理营业手续支出费用、装修房屋所支出费用。首先，关于被行政机关处罚，仅以下两项系与本案所涉房屋缺乏相关手续有关：2012年3月2日因经营地址与注册登记地不符被大连市甘井子区工商行政管理局责令30天内矫正违法行为，及2012年4月9日因生产厂房房证与实际生产厂房不符被大连市质量技术监督局处以责令改正，处二万五千元（人民币）罚款。故刘占富确因案涉房屋无合法手续，租赁合同无效而遭受25，000元损失。甘井子区工商行政管理局仅责令刘占富在30天内矫正违法行为，并未要求刘占富停业，刘占富也未提供其他充足证据证明其停业整顿，故刘占富称其遭受停业整顿16个月无事实依据。除以上两项以外的其他行政处罚系刘占富开办的大连万顺豆制品有限公司在生产经营过程中因其他违法行为被处罚，不属于因合同无效而产生的损失。其次，关于刘占富为办理营业手续支出的费用，刘占富租赁大连腾强蓄电池厂厂房用以开办公司，进行生产经营活动，本应缴纳相关税费办理营业手续，该项支出应由其自行承担。刘占富为支持其该项主张所提交的证据中，无法证明其因案涉标的物不具有相关手续而额外支出了相应费用。故对于刘占富所称的办理营业手续支出费用，不属于因合同无效而造成的损失。最后，关于案涉房屋的装修问题，刘占富提供了杨春林与刘占富之间无具体签订日期的《房屋租赁协议书》，拟以此证实其装修得到了对方同意并据此主张返还装修费20万元，一审法院认为，该协议约定的租赁物系面积为230平方米的产权房屋，位于革镇堡中革村，年租金为人民币壹万伍仟元正，租赁期自2012年7月30日至2016年7月29日止。这与本案中刘占富实际占有使用的租赁物在面积、位置、年租金、租赁期等事项上均有不同，故此份《房屋租赁协议书》与案涉房屋的租赁合同并无关联性，《房屋租赁协议书》中同意刘占富对房屋进行装修的约定与本案所审理的租赁合同无关。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定，房屋租赁合同无效后，承租人未经出租人同意进行装饰装修或扩建产生的费用，由承租人负担。因刘占富未能证明其对案涉房屋的装修得到了大连腾强蓄电池厂的同意，故其关于装修费用200，000元的反诉请求不予支持。综合以上理由，刘占富因合同无效而遭受的损失为25，000元，双方各自承担50%的过错责任，大连腾强蓄电池厂应向刘占富赔偿损失12，500元。本案中被告虽要求原告的负责人杨春林承担责任，但因上述损失系因原、被告之间的租赁合同关系产生，且杨春林需对原告的债务承担无限连带责任，故一审法院判令由原告将上述损失直接给付被告，原、被告之间的赔偿数额可以直接折抵。原、被告双方的赔偿数额相互抵销后，刘占富仍应赔偿大连腾强蓄电池厂损失9，500元。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）刘占富赔偿原告（反诉被告）大连腾强蓄电池厂损失9，500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连腾强蓄电池厂的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘占富的其他反诉请求。案件受理费1，750元，其他费用50元，合计人民币1，800元，原告（反诉被告）大连腾强蓄电池厂已预付，由原告（反诉被告）大连腾强蓄电池厂负担900元，被告（反诉原告）刘占富负担900元，被告（反诉原告）刘占富负担部分应于判决生效后十日内交纳。反诉费9，950元，被告（反诉原告）刘占富已预付，减半收取4，975元，由原告（反诉被告）大连腾强蓄电池厂负担56元，被告（反诉原告）刘占富负担4，919元，原告（反诉被告）大连腾强蓄电池厂负担部分应于判决生效后十日内交纳。
上诉人刘占富的上诉理由及上诉请求为：一、一审法院认定第三份合同与案涉房屋在面积、租金、地点等事项上均有不同，认为该合同与案涉房屋无关联性是不正确的。上诉人与被上诉人之间无论签订多少合同，其本质是上诉人只承租了革镇堡街道中革村这一套房产。第三份合同中约定“甲方同意乙方装修”，变更了之前的合同条款，应以该份合同为准。一审法院对上诉人的装修损失未予认定和司法鉴定，是错误的。二、一审法院认定上诉人占用案涉房屋三年，且对上诉人办理营业执照手续支出的费用及停业损失不予司法鉴定是错误的。出租人杨春林不能依约提供房产证照，导致上诉人营业执照不合法，产生的损失应当由杨春林承担全部赔偿责任。三、本案原审原告即被上诉人主体不适格，一审法院应裁定不予受理或驳回起诉。本案原审原告应是出租人杨春林，而不是大连腾强蓄电池厂。四、杨春林应承担全部过错，一审法院按照双方各自承担50%的过错责任来划分，显失公平。五、如果一审认定原审原告大连腾强蓄电池厂诉讼主体正确的话，则合并审理上诉人提出的反诉，是完全错误的。上诉人在一审中的反诉被告是杨春林，不是大连蓄电池厂。一审法院曲解法律，将杨春林完全等同于大连腾强蓄电池厂，是错误的。六、一审法院对大连中院2014年12月9日作出的民事裁定书中发回重审的多项理由置若罔闻，导致本案再次出现程序问题。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人装修损失费20万元，赔偿上诉人16个月的营业额及经营损失费30万元（含不可移动设备锅炉损失费），赔偿上诉人办理执照费用64，562元，合计564，562元，或将案件再次发回重审。
被上诉人大连腾强蓄电池厂二审答辩：一、第三份合同所约定的租金数额、租赁地点、面积与上诉人实际承租的情况均不相符，虽然该份合同已成立，但并未实际履行，因此上诉人以该合同作为其上诉依据，与实际情况不符。二、双方仅为房屋租赁关系，上诉人所主张的各项损失，包括经营损失、装修费用、企业变更手续费等经营成本，是在投资人或企业管理人的身份下才会承担的相应责任，上诉人主张由被上诉人承担没有法律依据。三、被上诉人主体适格。杨春林是被上诉人法定代表人，受被上诉人的委托与上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人享有合法的转租权，因此，被上诉人的诉讼主体适格。而上诉人所主张的各项费用的发生主体是大连万顺豆制品有限公司，与上诉人为互相独立的主体，上诉人不能代替万顺公司提出任何主张，其诉讼主体不适格。四、一审法院所作出的过错责任划分，被上诉人对此没有异议。
本院经审查，对原判决认定的事实予以确认。
另查，本案一审时刘占富以杨春林为被告提起反诉，而非以大连腾强蓄电池厂为反诉被告。
上述事实，有刘占富的《反起诉状》、当事人陈述笔录等在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。也就是说，反诉与本诉的当事人必须相同，反诉的原告只能是本诉的被告，反诉的被告只能是本诉的原告，反诉只能由本诉的被告向本诉的原告提起。而本案中，本诉原告为大连腾强蓄电池厂，本诉被告为刘占富。刘占富提起反诉，但反诉被告并非本诉原告大连腾强蓄电池厂，而是案外人杨春林。因此刘占富对杨春林提起的诉讼不构成反诉，应予驳回。刘占富可以另案诉讼。
鉴于刘占富对杨春林的诉讼不构成反诉，本案对此不予审理，仅就本诉进行审理。按照双方合同约定，年租金为32，000元，自2011年7月8日至2014年7月应产生租金96，000元。但因双方所签订合同无效，而双方当事人对合同无效各负有50%责任，故刘占富应承担96，000元房屋占有使用费损失的50%，即48，000元。现刘占富已付大连腾强蓄电池厂50，000元，押金2，000元，故大连腾强蓄电池厂请求刘占富支付该部分房屋占有使用费没有事实依据，本院不予支持。关于大连腾强蓄电池厂请求刘占富支付2014年7月“至今”的房屋占有使用费，因该项请求不具体明确，本院不予审理。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘审民初字第13号民事判决第一项、第三项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2015）甘审民初字第13号民事判决第二项为：驳回大连腾强蓄电池厂的诉讼请求。
三、驳回刘占富的反诉。
一审案件受理费1，800元（大连腾强蓄电池厂预交），由大连腾强蓄电池厂承担。一审反诉费9，950元、二审案件受理费9，445元（均为刘占富预交），予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王丽秋