江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0491民初9号
原告：黄晓应，男，汉族，1970年8月4日出生，住九江市浔阳区，
委托诉讼代理人：张立陶，江西柴桑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭伟峰，江西柴桑律师事务所律师。
被告：九江市嘉隆置业有限公司，住所地：九江市开发区长城路北侧105号，统一社会信用代码91360406563844434A。
法定代表人：马来加，董事长。
委托诉讼代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师。
第三人：钟祥华，男，汉族，1954年9月28日出生，住九江市浔阳区，
原告黄晓应与被告九江市嘉隆置业有限公司（以下简称嘉隆公司）、第三人钟祥华商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄晓应及其委托诉讼代理人张立陶，被告嘉隆公司委托诉讼代理人吴新球、第三人钟祥华到庭参加诉讼。本案现已审理完终结。
原告黄晓应向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告嘉隆公司向原告履行两份《商品房买卖合同（预售）》项下嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805号房屋的交房义务；2、判令被告嘉隆公司协助原告办理房屋不动产权证；三、判令被告支付两份合同项下的违约金35909元（自2015年11月1日起计算至2017年11月6日，按243974元×736天×0.0001元/天×2计算），并按上述计算标准和方法计算至被告履行房屋交付义务及办妥房屋不动产权证之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月22日，原告与第三人钟祥华（系被告嘉隆公司股东）签订借条一份，约定原告将40万元借予第三人用于公司项目建设，约定月息2.5分，每月计息1万元。协议签订时，原告已于4月19日通过九江银行转账支付了上述借款，第三人钟祥华也按约支付了部分利息。截止2015年3月23日，第三人尚欠借款本金40万元，利息59999元。2015年3月23日，被告嘉隆公司同意代第三人钟祥华清偿上述债务，用其所有位于九瑞大道以南、沙阎北路以东嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805二套商品房抵偿，并签订了编号分别为20151014961、20151014963的《商品房买卖合同（预售）》二份，合同房屋总价为487894元，约定了交房时间和违约责任。合同签订后，被告将上述二套房屋网签备案在原告名下，并于2015年3月24日向原告出具收款收据。原告也于2015年3月27日向第三人支付了房屋差价27895元。原、被告间房屋买卖合同意思表示真实，原告应付房款已用第三人钟祥华欠款进行支付完毕，但被告至今未交付房屋，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告嘉隆公司辩称，本案原、被告与第三人之间的法律关系是债务转移法律关系，并不是原被告之间的商品房买卖合同关系，本案的案由应定为债务转移合同纠纷；2015年3月23日三方签订的借款抵款购房单价确认单，是三方签订的债务转移合同，债务转移是附条件的债务转移，条件不成就的情况下债务转移实际并未完成，所以原、被告之间并未形成商品房买卖合同关系；原告2015年3月27日付款行为，推翻了债务转移合同，原、被告间不存在房屋买卖合同关系，故被告不存在违约行为，请求法庭查明事实，驳回原告诉请。
第三人钟祥华述称，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，被告嘉隆公司欠第三人钟祥华的钱，钟祥华欠黄晓应的钱，黄晓应借给第三人的钱实际是出借给被告嘉隆公司使用的，由第三人出面借的。以房抵债是2015年1月24日公司股东会决议的，1月25日进行了抵债并进行了确认，1月26日公司向房屋销售代理公司发出了通知，确认了房屋的单价，并给原告办理了房屋买卖手续，原、被告与第三人以房抵债合情合理，符合公司管理规定，原告与被告买卖真实有效。
原告黄晓应为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：证据一《借条》、九江银行转账凭证各一份，用以证明第三人钟祥华向原告借款40万元及约定的利率标准且原告已履行付款义务；证据二《商品房买卖合同（预售）》两份，用以证明原、被告达成九瑞大道以南、沙阎北路以东嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805号商品房买卖合意，并就房屋价格、交房时间、违约责任进行了约定；证据三《借款抵款购房单价确认单》一份、《收据》两份，用以证明被告内部审批同意以本案中的两套房屋冲抵钟祥华的借款，抵扣价格为487894.52元，被告向原告出具《收据》两份，认可原告履行了合同付款义务；证据四中国邮政储蓄银行《个人跨行汇款申请书》一份，用以证明被告已对商品房差额27895元补齐给第三人，原告已履行完合同项下的全部合同义务；证据五《房管局备案信息表》两份，用以证明原告购买的两套房屋已在房管局依法备案；证据六预交房公告，用以证明原告购买的房屋已通知交房，但被告拒不交付。
被告嘉隆公司质证认为，证据一真实性无异议，关联性只能反映原告与第三人的民间借贷关系，与被告无关；证据二、五真实性无异议，关联性有异议，2015年1月18日期间是第三人负责公司管理，按合同约定应在1月28日和1月30日前交付购房款，在此期间公司未收到原告的购房款，是第三人用公司的资产来抵偿个人债务，没有证据证明得到公司及公司其他股东同意，原告与被告签订的购房合同是原告与第三人恶意串通损害公司利益的行为，两份合同无效；证据三中确认单的真实性无异议，确认单中马来加的签字无异议，关联性有异议，此确认单实际上是三方签订的债务转移合同，确认单中钟祥华的签字是1月29日，在商品房买卖合同签订以后，最终确认时间是2015年3月23日，钟祥华所写的“冲钟祥华公司借款”是债务转移的附带条件，但至今没有冲抵公司对钟祥华的借款。收据真实性无异议，关联性有异议，公司一直未收到这笔款项；证据四“三性”均有异议，收款人不是被告而是第三人的儿子，如果该笔房款是购房款的话应当交给被告而不是汇给第三人的儿子，原告以其行为推翻了借款抵款购房确认单。
第三人对原告证据的“三性”均无异议。
被告嘉隆公司未向法庭提交证据。
第三人向法庭提交了如下证据：证据一嘉隆公司股东间的结算协议书、嘉隆水韵风情项目核算清单，用以证明经过嘉隆公司股东间结算在嘉隆水韵风情项目中，嘉隆公司欠钟祥华等人8500万元；证据二嘉隆公司承诺书，用以证明嘉隆公司承诺第三人在公司经营过程中为公司所借款项，嘉隆公司同意以房屋抵债的方式冲抵借款本息；证据三股东会决议、工作联系单，用以证明公司股东同意以房抵债，并确认房款价位2998元每平米；证据四以房抵债备案名单，用以证明8栋2单元1705、1805两套房屋抵债给黄晓应；证据五被告公司房屋销售程序规定及被告公司给房屋销售代理公司的通知，用以证明公司以房抵债并办理签约备案购房手续的内部规定。
原告黄晓应质证无异议。
被告嘉隆公司质证认为，证据三的“三性”均无异议；证据二承诺书是复印件，真实性有异议；证据一、四、五的真实性无异议。但证据一中协议书和核算清单是公司股东就嘉隆水韵风情项目共同经营期间的结算协议，与本案无关联。证据四、五关联性有异议，应当在冲抵了嘉隆公司对钟祥华的债务后才发生买卖合同效力。
本院认为，原告所提交的证据一、二、三、五，第三人提供的证据一、三、四、五，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以认定。原告提供的证据四，第三人认可收到原告的房屋价差款27895元，真实性可以认定。第三人钟祥华提交的证据二系复印件，被告对其真实性不予认可，不予认定。综合上述原告、被告及第三人的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：
第三人钟祥华原系被告嘉隆公司股东。2013年4月19日原告黄晓应向第三人钟祥华个人银行账户转账40万元，同年4月22日，第三人钟祥华向原告黄晓应出具借条，写明：“今借到黄晓应人民币肆拾万元正，月息贰分五厘计月息壹万元正”。2015年1月24日，被告嘉隆公司股东会形成决议，决议内容第二条为：“确保1000万元房源抵押借款后，钟总（指第三人钟祥华）可以以房抵债收回由其经手的公司借款。钟总（或其债权人）挑选案场可售房源后，经过公司财务按同期案场倒数第二单价折总购房款并抵扣公司借款债务后，三位股东签字确认，售楼部即可办理房产备案登记手续，至此房抵债了”。同年1月25日，第三人钟祥华向被告出具备案名单，要求按公司股东会决议将嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805二套房屋备案到原告黄晓应名下。同年1月26日，被告嘉隆公司向房屋销售代理杭州蓝博旺房地产代理有限公司发出书面通知：“根据我公司股东会有关精神，钟祥华及其债务人可按每平方米2998元的单价购买我公司商品房，以此冲抵所欠债务，请你们办好签约、备案手续”。同年1月28日，原告黄晓应与被告嘉隆公司签订合同编号为900105793、9000106186的《商品房买卖合同（预售）》二份，约定被告嘉隆公司将九瑞大道以南、沙阎北路以东嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805二套房屋出售给原告黄晓应，二套房屋面积均为81.37平方米。单价均为2998元/平方米，总价款均为243947元。合同均约定被告应当在2015年10月30日前向原告交付该商品房，逾期交付，被告（出卖人）从按合同相关规定确定的交付使用之日的第二天起按日支付已付购房款万分之日的违约金给原告（买受人），非因出卖人的原因造成延期，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的除外。合同还约定，出卖人应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价万分之一的违约金。双方还对其他事项进行了约定。
截止2015年3月23日，第三人钟祥华尚欠原告借款本金40万元，利息59999元,当日，被告嘉隆公司出具“借款抵款购房单价确认单”，确认按单价2998元/平方米以嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805二套房屋冲抵借款487894.52元，将案涉二套房屋抵给原告黄晓应。第三人钟祥华在该确认单上签具“冲钟祥华公司借款”的意见，被告嘉隆公司董事长马来加签字核准。同年3月24日，被告嘉隆公司向原告黄晓应出具编号946573、946574的收据二份，写明收到黄晓应8栋二单元1705、1805二套房屋购房款各243947元（共计487894元）。2015年3月27日，原告黄晓应向第三人钟祥华之子钟政银行账户转账27895元，用以支付二套房屋购房款与钟祥华所借款项本息的差额。同时，被告嘉隆公司将上述二套房屋登记备案在原告黄晓应名下。
另查明，2015年6月27日，被告嘉隆公司各股东经财务核算签订协议书并形成嘉隆水韵风情项目核算清单。其中，协议书关于“亏损负担”第四条约定：鉴于公司目前状况，第三人同意被告用以房抵债（具体价格双方议定）或以现已抵押在其他债权人处的房产销售后按抵押率比例归还其他债权人后剩余的部分用以偿还第三人的欠款方式还款；协议书关于“股权转让”第一条约定：第三人将其所有股份全部转让给马拉加，并与马拉加办理相关股份转让手续。核算清单中“项目借款情况”载明：第三人、钟安根及其他借款共8500万元。
又查明，2017年1月，被告通知7、8栋购房业主办理交房手续，但不向原告交付上述房屋。
本院认为，原、被告间签订的二份《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同签订时，第三人钟祥华对原告黄晓应负有到期债务借款本金40万元及利息，被告嘉隆公司对第三人亦负有到期债务，且经被告嘉隆公司同意，第三人的债权人可以按照被告嘉隆公司确认的价格购买房屋冲抵被告嘉隆公司对第三人钟祥华的债务，因此，在第三人、被告之间形成了债务转移关系，第三人钟祥华对原告所负债务转移给被告嘉隆公司，同时，原告黄晓应按照被告与第三人的约定与被告签订《商品房买卖合同（预售）》购买被告嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805房屋后，对被告嘉隆公司负有支付购房款487894元债务。被告嘉隆公司在原告未向其实际支付购房款的情况下向原告出具购房款收据并将涉案房屋登记备案在原告名下，说明被告嘉隆公司作为新的债务人承担了钟祥华对原告所负的债务，原、被告之间互负的债务进行了冲抵。虽然第三人钟祥华对原告黄晓应所负债务本息总金额较黄晓应应付购房款少27895元，但被告嘉隆公司对第三人钟祥华所负债务数额远大于黄晓应应付购房款数额，原告黄晓应在向第三人支付购房款与借款本息的差额27895元后，已履行了二份购房合同的全部付款义务，被告对第三人的债务总额相应减少487894元。被告嘉隆公司有关“债务转移是附条件的债务转移，条件不成就的情况下债务转移实际并未完成，原、被告之间并未形成商品房买卖合同关系”的答辩意见与事实不符，不予采纳。原告黄晓应已按合同约定支付了全部的购房款，被告嘉隆公司未按照合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同的约定向原告承担逾期交付房屋的违约责任，自2015年11月1日起按日支付已付房款万分之一的违约金至房屋实际交付之日止（计算至2017年11月6日为35909元）。根据合同约定，被告应当在房屋交付之日起360日内与原告一起办理房屋产权转移登记，原告在本案中要求被告协助原告办理房屋不动产证并支付违约金至办好产权转移登记之日的请求没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告九江市嘉隆置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告黄晓应交付嘉隆水韵风情8栋二单元1705、1805号房屋；
二、被告九江市嘉隆置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告黄晓应支付违约金35909元（违约金计算至2017年11月6日，此后至房屋实际交付之日的违约金以购房款487894元为基数，按日万分之一标准计算）
三、驳回原告黄晓应其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9039元，由被告九江市嘉隆置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 周 和 良
审判员 卢 清 生
审判员 欧阳中学
二〇一八年三月五日
书记员 宁 安 泰