黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再19号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宋小轩，女，汉族，1992年7月2日出生，无职业。委托诉讼代理人：宋印实（系宋小轩的父亲），男，汉族，1965年2月7日出生，律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑龙江名人房地产开发集团有限公司。委托诉讼代理人：张庆伟，黑龙江中兴律师事务所律师。再审申请人宋小轩因与被申请人黑龙江名人房地产开发集团有限公司（以下简称名人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服伊春市中级人民法院（2016）黑07民终227号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年1月18日作出（2017）黑民申71号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋小轩申请再审称，本案双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”，但名人公司并未按照约定履行书面通知宋小轩的义务，因此名人公司应承担延期交付的违约责任并承担诉争房屋的物业费和取暖费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百第二项、第六项申请再审本案。宋小轩向一审法院起诉请求：请求判决名人公司立即将本案所涉房屋交付给宋小轩、开具购房发票、协助办理房屋产权登记并赔偿迟延交付房屋的经济损失和迟延交付期间的物业费、取暖费，本案诉讼费由名人公司承担。一审法院认定事实：2010年8月26日，宋小轩与名人公司签订商品房买卖合同，合同约定内容为：宋小轩系买受人，名人公司系出卖人。买受人购买位于伊春区某小区房屋，合同约定建筑面积为87.45平方米房屋；房屋总价款255966.00元；……出卖人应当在2011年10月31日前将商品房交付买受人使用；……出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行……事项。宋小轩分别于2010年8月18日、2010年8月30日向名人公司交付房款20000.00元、235966.00元。2014年9月19日宋小轩向伊春市伊春公证处保全证据。保全证据内容为本案诉争房屋由物业公司使用，屋内摆放办公桌椅及纸质材料。2015年黑龙江辰星资产价格评估有限公司作出资产价格评估报告书，评估租金自2011年10月31日至2015年11月23日总价值33259.00元。一审法院判决：一、名人公司自本判决生效之日起10日内将本案房屋交付给宋小轩；二、名人公司自本判决生效之日起10日内协助宋小轩办理位于伊春区某小区房屋的产权登记手续；三、驳回宋小轩的其他诉讼请求。宋小轩不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第三项，支持其要求赔偿因迟延交付本案房屋造成的租金损失及迟延交付本案房屋期间的物业费和取暖费。二审认定的事实与一审认定的事实相一致。二审法院认为，2010年8月6日，宋小轩与名人公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同约定房屋交付期限是2011年10月31日前，宋小轩提出要求名人公司赔偿因迟延交付房屋造成的租金损失及因迟延交付房屋造成的物业费和取暖费损失，因有证据证实名人某小区某号楼于2012年5月31日具备办理进户条件，故名人公司迟延交付涉案房屋，应按照双方签订合同第九条约定，“逾期不超过120日，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”，涉案房屋截止2012年5月31日已超过约定交付时限212日。按合同约定，名人公司对逾期120日内违约金按房价款255966.00元万分之0.5支付，即1535.80元。超出120日交付房屋的部分即92天（212天－120天）合同未约定，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准确定”的规定处理。一审法院委托黑龙江辰星资产价格评估有限公司对争议房屋的租金作出评估月租金为682.00元，92天的房屋租金损失为2091.50元。以上两项合计3627.30元应予支付。宋小轩主张名人公司承担迟延交付房屋期间的物业费和取暖费，因该费用并未实际发生，待实际发生后可另行主张权利。二审法院判决：一、维持伊春区人民法院（2015）伊民初字第749号民事判决第一项、第二项；二、变更伊春区人民法院（2015）伊民初字第749号民事判决第三项为：黑龙江名人房地产开发集团有限公司自本判决生效之日起10日内支付宋小轩逾期交付房屋的违约金3627.30元；三、驳回宋小轩的其他诉讼请求。一审案件受理费609.00元，二审案件受理费559.00元，总计1168.00元，由名人公司负担100.00元，宋小轩负担1068.00元；鉴定费3000.00元，由名人公司负担。本院再审认为，宋小轩与名人公司均认可双方于2010年8月6日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定了案涉商品房达到交付使用条件后出卖人书面通知的义务，合同约定房屋交付期限是2011年10月31日前。2012年5月31日案涉房屋已具备办理进户条件，但名人公司并未书面通知宋小轩办理入户手续，宋小轩所提供公证机关出具公证书中能够证明2014年9月19日案涉房屋被物业公司使用。名人公司虽主张其工作人员曾给宋小轩的诉讼代理人打过电话，但未能联系上，对此名人公司未能提供相关证据予以证实，亦未能提供履行书面通知义务的证据，因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，名人公司应承担相应的违约赔偿责任。综上所述，二审生效判决只部分了支持宋小轩请求名人公司赔偿逾期交付房屋违约金确有不当，宋小轩的再审请求部分成立。按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，名人公司对逾期120日内违约金按房价款255，966.00元万分之0.5支付，即1，535.80元。超出120日交付房屋的部分合同未约定，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准确定”的规定处理。一审法院委托黑龙江辰星资产价格评估有限公司对争议房屋的租金作出评估月租金为682.00元，截止2015年11月23日合计44个月零26天的房屋租金损失为30，599.00元，以上两项合计32，134.80元应予给付。关于宋小轩主张迟延交付期间房屋的物业费、取暖费可在实际发生后另案主张权利。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持伊春市中级人民法院（2016）黑07民终227号民事判决第一项；二、变更伊春市中级人民法院（2016）黑07民终227号民事判决第二项为：黑龙江名人房地产开发集团有限公司自本判决生效之日起10日内支付宋小轩逾期交付房屋的违约金32，134.80元；三、驳回宋小轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费609.00元，二审案件受理费559.00元，总计1168.00元，由黑龙江名人房地产开发集团有限公司负担934.00元，宋小轩负担234.00元；鉴定费3000.00元，由黑龙江名人房地产开发集团有限公司负担。审判长  赵敬贤审判员  徐世敏审判员  郭伟宏二〇一七年一月二十二日书记员  李龙杰