北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初2610号
原告：熊若曦，女，1988年8月28日出生，汉族，华融证券股份有限公司员工，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：石伟，北京市集佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许燕妹，北京允天律师事务所律师。
被告：中铁恒丰置业有限公司，住所地北京市丰台区广安路15号9层917。
法定代表人：张世华，总经理。
委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。
第三人：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。
法定代表人：杜骏，常务副总经理。
委托诉讼代理人：钱振华，男，1994年7月19日出生，汉族，北京西联万博商业管理有限责任公司法务，住北京市丰台区。
第三人：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地江西省赣州市章贡区张家围路48号。
负责人：雷红云，行长。
委托诉讼代理人：黄先兴，江西凯莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴一凡，男，1988年4月12日出生，汉族，江西银行股份有限公司赣州分行职员，住江西省赣州市章贡区。
原告熊若曦与被告中铁恒丰置业有限公司（以下简称中铁恒丰公司）、第三人北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）、第三人江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称赣州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊若曦及其委托诉讼代理人石伟、许燕妹，被告中铁恒丰公司的委托诉讼代理人张计全，第三人西联万博公司的委托诉讼代理人钱振华，第三人赣州分行的委托诉讼代理人黄先兴、吴一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊若曦向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》，将房屋权属转移登记至原告名下；2、被告解除在房屋上设定的抵押权；3、被告支付逾期办理房屋产权证违约金（以总房款2214792元为基数，按日万分之五标准计算，自2014年7月17日起至办理产权证之日止）；4、诉讼费由被告负担。事实理由如下：2013年10月30日，原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于北京市丰台区广安路1幢-2层2036号房屋，该房屋为商业用房，总价款为2214792元，房屋未设定抵押；被告应于签署买卖合同之日后60个工作日交付房屋并向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告原因，原告未能在房屋交付起180个工作日内取得房屋所有权证书且选择不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起5日内向其支付。同日，双方另签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》，约定将涉案房屋租赁与被告，可视为被告向原告交付了房屋。上述房屋买卖合同签订后，原告支付了1114792元首付款，按揭贷款支付110万元，履行了合同义务。依据合同约定，原告应于2014年7月16日取得房屋所有权证书，但被告至今未能办理房屋权属转移登记，此间原告多次催促无果，后发现被告已于2013年6月将该房屋设定了抵押。被告的行为显属违约，应当承担相应违约责任，故原告提起本案诉讼。
被告中铁恒丰公司辩称：同意继续履行合同，不同意支付违约金。理由如下：1、被告并未故意隐瞒房屋已抵押存在权利瑕疵的事实。原告签约时已知晓房屋已抵押，另原告作为投资人，在投资前应对项目做充分了解与核实，标的物上是否有抵押，有房屋主管部门的公示信息，被告不存在故意隐瞒情形，原告可以对抵押情况进行查询确认，在此情况下，原告仍与被告签约，可知原告作投资风险判断时，已将有抵押一节囊括于风险之中，对投资项目未作基本审查。2、出现抵押问题，并非被告所愿，被告亦是受骗方，与他人的案件正在再审申请中。被告一直努力解决抵押问题，要求置换房屋，但由于抵押权人的因素，目前仍未能解除抵押。故无法办理房屋权属证书非被告原因所致，不同意支付违约金。3、原告主张违约金计算基数有误，被告为原告出具2214792元购房款发票，但原告实际购房款应为1716464元。原告签订房屋买卖合同时曾与被告签订《补充协议》，并与第三人西联万博公司签订《包租协议书》约定，购房款中22.5%为三年投资总回报即三年租金收益，被告在首付款中代第三人西联万博公司抵扣三年租金后，原告最终支付金额为1716464元。因此购房总价款中22.5%部分的性质是租金，并非购房款。故发票价格并非购房款数额，被告并未收到第三人支付的租金，以发票价格作为违约金计算基数于被告不公平。4、原告已将本案商铺交付第三人出租获益，未办理房屋产权证未给原告造成损失，与第三人之间的租赁期限届满后是否有租金收益与被告无关，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。5、被告与赣州分行签订最高额抵押合同，但赣州分行并未向借款人支付抵押合同项下的借款，抵押应予解除。我方不同意偿还债务，解除抵押权。
第三人西联万博公司述称：我方的意见与中铁恒丰公司一致。
第三人赣州分行述称：我行依法对涉案房屋享有抵押权：1、涉案房屋抵押程序合法且已设立抵押登记，抵押合法有效。2013年6月6日，中铁恒丰公司与我行签订六份《最高额抵押合同》，自愿为赣州市新资源实业有限公司与我行在约定期限内的借款提供抵押担保，抵押范围为借款本金及利息和相关费用等，担保期限为主债权届满之日起二年，并于2013年6月9日在北京市丰台区房屋管理局办理了抵押登记。涉案房屋抵押效力已由江西省高级人民法院（2014）赣民二初字第3号民事判决书及最高人民法院（2015）民二终字229号民事判决书予以确认。2、我行在涉案房屋设立抵押权过程中无过错。中铁恒丰公司系自愿签订抵押合同，办理抵押登记，我行无任何欺骗行为。中铁恒丰公司将房屋抵押与我行后，将2036号房屋出售与原告，出售时应向买受人说明房屋抵押查封状况，依据房屋买卖司法解释的相关规定，因房产被抵押致使买受人无法办理过户，抵押权人不承担责任，由出卖人对买受人承担赔偿责任，我行系善意抵押权人。3、江西省高级人民法院查封涉案房屋符合法律规定。涉案房屋现仍登记在中铁恒丰公司名下，原告熊若曦并未实际占有涉案房屋，且原告在签订买卖合同时未尽审查义务，未核实房屋情况，存在一定过错，故江西省高级人民法院有权依法查封。另若原告代替被告清偿我行债务，我行同意解除抵押，否则我行不同意解除抵押，我行系合法抵押权人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月30日，熊若曦（买受人）与中铁恒丰公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF451452），约定：房屋坐落：北京市丰台区广安路1幢-2层2036（以下简称2036号房屋），用途为商业用房。实测建筑面积共53.33平方米，其中，套内建筑面积22.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积30.89平方米。该商品房未设定抵押。该商品房总价款为2214792元。出卖人应当在签署合同之日后60个工作日内向买受人交付该商品房。出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。买受人未能在商品房交付之日起180工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同附件三关于抵押的相关约定为：无抵押。合同附件五付款方式及期限的约定为：买受人选择银行按揭贷款，在签署《北京市商品房现房买卖合同》时，当日支付首付款1114792元，其中含有履约定金5万元，余款110万元，由买受人申请按揭贷款支付。
当日，熊若曦（乙方、买受人）与中铁恒丰公司（甲方、出卖人）另签订《补充协议》，经甲乙双方友好协商，双方就买受人购买的北京西站南广场地下车库及商业项目（推广名：北京西客站国际皮具箱包城，以下简称“商城”）-2层2036号建筑面积53.33平方米商铺（以下简称“商铺”）的有关事宜，达成并签订补充协议。1、为保证项目的统一运营管理，乙方同意甲方将北京西站南广场地下车库及商业项目（以下简称“项目”）及其后期的商业和物业全部委托给西联万博公司进行统一的运营管理。2、为保证乙方的投资利益，甲方同意乙方在购买项目商铺、签订购房合同时，将该商铺的三年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，由西联万博公司对其商铺进行招商招租和经营管理。3、乙方同意西联万博公司的租金价格条件，同意按买受人购买商铺价款的投资回报率计算租金，同意分别以7%、7.5%、8%的投资回报率作为前三年的租金收益。4、乙方同意将三年的投资总回报22.5%合计498328元，在购房首付款时由甲方从首付款中一次性抵扣，作为代西联万博公司支付给乙方的三年租金，西联万博公司不再另行支付租金给乙方。5、甲乙双方明确知晓，甲方在首付款中代西联万博公司抵扣了三年租金后，买受人最终所需支付的购房总价款为合同总价款的77.5%，即实付总房款1716464元。6、甲乙双方同意，甲方按销售合同总价款金额给乙方开具销售发票。7、乙方购买商铺和出租商铺所涉及的税费均由乙方承担，由甲方或西联万博公司代扣代缴。同日，熊若曦另与西联万博公司签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称包租协议书），双方约定租赁期限为三年，自甲方签订的商铺《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计。
上述房屋买卖合同和补充协议签订后，熊若曦向中铁恒丰公司支付首付款1114792元，其中498328元为三年租金收益抵扣，中铁恒丰公司开具了1114792元购房款发票。后熊若曦以贷款方式向中铁恒丰公司支付剩余房款110万元，中铁恒丰公司开具110万元购房款发票。庭审中，熊若曦、中铁恒丰公司、西联万博公司均认可涉案房屋于2013年10月30日交付。
另查，涉案2036号房屋已于2013年6月6日设立抵押，抵押权人为南昌银行股份有限公司赣州分行（2015年12月16日变更登记为江西银行股份有限公司赣州分行），现抵押未予解除。
又查，涉案2036号房屋于2014年7月被法院依法查封，现查封未予解除。
庭审中，被告称公司销售人员曾告知过原告房屋有抵押事实，但未提交相应证据。
庭审中，第三人赣州分行称若熊若曦同意代中铁恒丰公司结清债务，其方同意解除抵押，熊若曦明确表示不同意代为清偿债务。
庭审中，中铁恒丰公司称逾期办证非其方主观意愿，违约金标准过高，且违约金应减去租金折抵部分，以实际付款数额作为计算基数。熊若曦对此不予认可，认为房屋至今未取得产权证，影响其出租、出售房屋获益，给其造成巨大损失，租金折抵款系总房款的组成部分，违约金计算应以总房款为基数。
以上事实有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、查询结果、发票、《最高额抵押贷款合同》等证据在案佐证。
本院认为：原、被告双方所签《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。合同签订后，原告依约支付了购房款，履行了己方合同义务。合同中明确约定涉案房屋无抵押，但经查被告于签订合同之前即已将涉案房屋设定抵押，抵押担保的债务至今未能清偿，抵押权人不同意解除抵押及法院查封，房屋暂不具备过户条件，故本院对原告要求办理房屋产权证、解除抵押之诉讼请求暂不予支持。现合同约定的办理房屋产权证书时间早已届至，中铁恒丰公司至今未能为原告办理产权证，显属违约，应当依约承担相应违约责任。租金折抵款系总房款的组成部分，违约金应以总房款为基数计算。因违约金具有补偿性，中铁恒丰公司于庭审中提出违约金约定标准过高，本院综合考虑合同履行情况、房屋价格因素等对违约金标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内向熊若曦支付逾期办理房屋产权证违约金（以二百二十一万四千七百九十二元为基数，按日万分之一标准计算，自二○一四年七月十七日起至实际办理房屋产权证之日止）。
二、驳回熊若曦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16180元，由被告中铁恒丰置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 阳
人民陪审员 石淑荷
人民陪审员 樊 睿
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 孙 超