广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22435号上诉人（原审原告）：杨中良，男，1981年2月7日出生，汉族，身份证住址：湖南省浏阳市。上诉人（原审原告）：袁芬芳，女，1987年12月18日出生，汉族，身份证住址：湖北省大冶市。共同委托代理人：柯鹏程，广东君直律师事务所律师。共同委托代理人：吴进德，广东君直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市北路1路，统一社会信用代码914401157082169661。法定代表�：刘煜，职务：总经理。委托代理人：崔云科，广东正粤律师事务所律师。上诉人杨中良、袁芬芳因与被上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨中良、袁芬芳上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判逸涛雅苑公司支付迟延交楼违约金，违约金计算至逸涛雅苑公司交楼之日（从2017年1月1日起算，每日违约金为房屋总价款的万分之五，暂计至2017年10月31日的违约金为人民币112832.51元）；三、改判逸涛雅苑公司支付因迟延交楼给杨中良、袁芬芳造成的租房损失至逸涛雅苑公司交楼之日（从2017年9月1日起�，每月租房损失为1500元，暂计至2017年11月30的租房损失为4500元）；四、本案受理费由逸涛雅苑公司承担。事实和理由如下:一、一审法院事实认定和适用法律存在错误，双方签订的《商品房预售合同》（以下简称预售合同）为格式合同，其中预售合同中的补充协议第四条第8点约定应为无效的格式条款。首先，预售合同是由逸涛雅苑公司事先拟定，用于重复使用的格式合同，充斥着大量的格式条款。本次诉讼包括杨中良、袁芬芳在内的55户购买同期楼盘的合同在补充协议上关于逾期交付问题有三种版本，但存在一致性，该一致性不仅体现在逾期交房问题，亦在买受人逾期付款违约责任、房屋办理产权证的相关约定以及交房标准及手续等方面，均存在明显不公的格式条款；其次，逸涛雅苑公司拟制的预售合同在预售过程中重复使用，逸涛雅苑公司作为房地产公司依赖于重复房地产交易，因此可认定其提出的补充条款具有多次重复使用的特征。在预售过程中，杨中良、袁芬芳在未签订正式的预售合同前，采取先签订认购书并缴纳定金和首期款的方式确认购房意向。因此，在正式预售合同签订时，即使杨中良、袁芬芳对合同内容提出异议，逸涛雅苑公司也以合同为拟制好的，对每个业主都一样，不签预售合同则定金没法退还，首期款退款也麻烦等为由，剥夺杨中良、袁芬芳的磋商权利；最后，补充协议第四条第8点的约定实际是完全无理由免除了逸涛雅苑公司在一定期间内的逾期交房违约责任，符合《合同法解释（二）》第十条关于无效格式条款的规定，且逸涛雅苑公司亦未对补充协议第四条第8点约定尽合理的提示及说明义务。二、逸涛雅苑公司对逾期交房具有预见性，存在逾期的故意。结合前述三个合同版本的事实看，杨中良、�芬芳有理由认为逸涛雅苑公司于2015年9月份前后便知道自己即将逾期交付的事实，因此制定了存在180天免责的版本；从逸涛雅苑公司2013年期间就广州市南沙区南沙街进港大道320号等房屋逾期交房诉讼中约定的万分之五违约金标准来看，逸涛雅苑公司利用自身的优势地位将自己的违约责任通过补充协议变更为每延迟一日按万分之一的标准向买受人支付违约金，是基于对其自身逾期交房风险的预见，将自身逾期交楼的违约责任大幅调低，损害业主权益；该合同中杨中良、袁芬芳依旧须按照万分之五的违约责任标准承担违约责任，导致双方逾期的违约责任明显不对等，杨中良、袁芬芳要求将逾期交房违约金调整至对等的每日万分之五的标准符合法律规定；万分之一的违约金计算方式按照其年化利率计算甚至低于银行同期贷款利率，相当于逸涛雅苑公司以其逾期交房的违法事实，变相占用了业主的预购房款，其资金占用成本远低于银行贷款，违反了“任何人都不能从其违法行为中获利”的法律原则。三、因逸涛雅苑公司迟延交楼迫使杨中良、袁芬芳须另行租住他处，属于逸涛雅苑公司违约给杨中良、袁芬芳造成的直接损失，因此逸涛雅苑公司应予以赔偿,合同约定的逸涛雅苑公司迟延交楼需要支付的违约金属于惩罚性条款，并不适用于给对方造成的损失，不具有补偿性；杨中良、袁芬芳因逸涛雅苑公司违约而遭受经济损失，还需要遭受时间损失和精神伤害，违约金不足以弥补损失。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人逸涛雅苑公司答辩称:一、杨中良、袁芬芳在一、二审中均未对合同的效力、包括合同中的条款的效力提出无效的请求。二、商品房买卖合同及补充协议是买卖双方在平等自愿协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，也是双方意思自治的结果，并没有违反任何法律或法规的规定，是合法有效的，对双方均有约束力。三、逸涛雅苑公司同意按照双方合同及补充协议的约定向杨中良、袁芬芳支付违约金，从来没有拒绝依合同约定履行义务，因为涉案房屋至今尚未交付，所以支付违约金的时间尚未到达，应在交付房屋后一并支付，杨中良、袁芬芳不应提起本案诉讼，故杨中良、袁芬芳的上诉请求是不应支持的。四、支付违约金正是对杨中良、袁芬芳未能如期居住房屋而造成的租房损失的补偿，因为违约金并不具有惩罚性，只是具有补偿性，并且按双方合同约定的违约金计算已经远超出杨中良、袁芬芳租房的损失，因此杨中良、袁芬芳的第三项上诉请求属于重复请求，应予驳回。综上所述，同意一审判决，不同意杨中良、袁芬芳的上诉请求。2017年11月1日�杨中良、袁芬芳向一审法院起诉请求判令：1.逸涛雅苑公司支付从2017年1月1日起至2017年11月8日止的迟延交楼违约金（每日按房屋总价款744769元的万分之五的标准计算）；2.逸涛雅苑公司支付迟延交楼给杨中良、袁芬芳造成的2017年9-11月份的租房损失4500元；3.逸涛雅苑公司承担本案全部的诉讼费。一审法院经审理查明，2015年10月30日，逸涛雅苑公司（甲方、卖方）与杨中良、袁芬芳（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201510247530），约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的逸涛雅苑四期B1、B2、A3、A4栋第A3栋X层XXX号房（下称该商品房），房屋地址：南沙区南沙街环市北路西侧、市南路南侧逸涛雅苑四期（A3栋）XXX房；（第十三条房屋交付）甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.按照《买卖合同补充协议》的相关规定执行。《广州市商品房买卖合同》附件七《买卖合同补充协议》第四条第8点约定：若确因出卖人原因导致无法按照合同约定的时间向买受人交楼的，买受人同意出卖人的交楼日期向后延长180天，若超过该延长期限的，则每迟延一日，出卖人应按照房屋总价款万分之一向买受人支付违约金；迟延交楼超过180日的，则买受人有权从超过180日之日起30天内解除买卖合同，买受人要求解除买卖合同的，则出卖人须全额退还买受人已经支付的购房款，但无须向买受人�付迟延交楼违约金。一审庭审中，杨中良、袁芬芳与逸涛雅苑公司均认可涉案房屋的购房款已由杨中良、袁芬芳足额缴纳，但涉案房屋在2017年11月8日尚不具备交楼条件，尚未交付使用。杨中良、袁芬芳为证明其主张及租金损失，向一审法院提供了1、《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、发票；3、《房屋租赁合同》；4、《收据》及相关判例，逸涛雅苑公司对证据1的真实性、合法性及关联性予以确认，认为合同第36页中的第23条约定，补充协议条款与商品房预售合同有冲突的，以补充协议为准。在涉案合同与其他业主的合同对比可以发现，杨中良、袁芬芳同意延长180天的交楼时间，但同期签订合同的其他业主存在没有延长180天的约定的情况，由此说明延长180天的约定是双方协商的结果；对证据2的真实性、合法性及关联性予以认可；对证据3、4的真实性不予认可，认为该两份证据没有证据原件，无法证实杨中良、袁芬芳已经支付了三个月的租金；对于相关判例的真实性及合法性，但对关联性不予认可。一审法院认为，《商品房买卖合同》以及《补充协议》经由杨中良、袁芬芳及逸涛雅苑公司签名或盖章确认，是其真实意思表示，对杨中良、袁芬芳与逸涛雅苑公司双方均具有法律约束力。关于杨中良、袁芬芳的第一项诉讼请求。逸涛雅苑公司在庭审中已经确认案涉房屋尚不具备交楼条件，故依据《商品房买卖合同》第十三条“甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”的规定，其迟延交楼的违约事实已经成立。对于迟延交楼的违约责任，依据《商品房买卖合同》第十四条“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理：2.按照《买卖合同补充协议》的相关规定执行”以及《补充协议》第四条第8款“若确因出卖人原因导致无法按照合同约定的时间向买受人交楼的，买受人同意出卖人的交楼时间向后延长180天，若超过该延长期限的，则每迟延一日，出卖人应按照房屋总价款万分之一向买受人支付违约金”的约定，逸涛雅苑公司应自合同约定的交楼之日起顺延180天的次日（即2017年6月30日）开始按照房屋总价款每日万分之一的标准向杨中良、袁芬芳支付至2017年11月8日止（共计132天）的迟延交楼违约金9830.95元（744769×132×0.01%）。杨中良、袁芬芳认为《补充协议》第四条第8款属于无效的格式条款，并要求按照每日万分之五的标准支付迟延交楼违约金的意见，法律依据不足，不予支持。关于杨中良、袁芬芳的第二项诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，逸涛雅苑公司承担迟延交楼违约责任的形式是支付违约金，并没有约定承担租金损失等其他违约责任形式，而且《补充协议》第四条第8款约定的违约金本身亦是对杨中良、袁芬芳相关损失的弥补，故杨中良、袁芬芳的主张无合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2017年11月10日作出如下判决：一、逸涛雅苑公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向杨中良、袁芬芳支付从2017年6月30日起至2017年11月8日止的迟延交楼违约金9830.95元；二、驳回杨中良、袁芬芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1323.3元，由杨中良、袁芬芳负担1212.3元，由逸涛雅苑公司负担111元。二审期间，杨中良、袁芬芳向本院提交了如下证据：1.编号为NO：YTD-0034的《认购书》、2015年6月13日的POS机刷卡记录，拟证明杨中良、袁芬芳在签订认购书后尚未签订正式预售合同前就交付了定金及首期款，印证了杨中良、袁芬芳所述的在签订正式合同时，逸涛雅苑公司以合同无法修改以及以不签订合同则定金无法退还为由拒绝修改、磋商合同条款；2.由逸涛雅苑公司分别于2016年12月3日、2017年6月20日分别发出的《通知书》、《承诺书》，拟证明逸涛雅苑公司在屡次逾期交楼后向杨中良、袁芬芳发出了承诺书，部分上调了逾期违约金的比率以及赠送相应的物业管理费，由此可证合同约定的逾期交楼违约金标准过低的事实；3.《广州市商品房买卖合同》（预售）共54份，拟证明本案中的预售合同是由逸涛雅苑公司预先拟制用于重复使用的格式合同，除买受人信息不同以外，存在两个合同版本，遣词用句均高度一致，不存在逸涛雅苑公司所称的与杨中良、袁芬芳协商后签订买卖合同的事实。逸涛雅苑公司对上述证据质证称：《认购书》及POS机刷卡记录证明在签订正式合同之前杨中良、袁芬芳交付了定金或称诚意金，但不能证明不签订商品房买卖合同就不退回定金的说法，即无证据证明签订商品房买卖合同属于被迫行为，故该证据与本案无关；对于《通知书》、《承诺书》，《承诺书》已载明逸涛雅苑公司向杨中良、袁芬芳上调违约金标准是希望包括杨中良、袁芬芳在内的所有业主不再进行聚集向政府投诉等规模较大的维权行动，否则该承诺书是无效的；逸涛雅苑公司向杨中良、袁芬芳单方承诺提高违�金标准是向杨中良、袁芬芳表达因迟交楼的歉意和诚意，并非认为买卖合同约定的违约金标准过低，合同约定的违约金标准实际上已经远超出杨中良、袁芬芳的实际损失；54份《广州市商品房买卖合同》与本案没有关联性，不确认合同具有格式条款，从54份合同可看出，合同中有多处相应条款的修改，由此可证修改条款是经过双方协商之后达成的，杨中良、袁芬芳在上诉状中提到逸涛雅苑公司是基于逾期交房的预见性，所以单方制定格式条款这一说法是错误的，正是因为逸涛雅苑公司基于有可能会逾期交房，才会与业主进行充分协商，争取业主的理解，最终与业主增加了延长180天的条款，这些条款均得到了业主的签字确认，不存在格式条款的情况，且退一步说，即使是格式条款，该格式条款也并非是无效条款。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，杨中良、袁芬芳述称其认为《补充协议》第四条第8点属于免除一方责任，即免除了逸涛雅苑公司支付逾期交楼违约金责任的情形，故该格式条款无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应围绕杨中良、袁芬芳的上诉请求及事实理由进行审理。本案二审双方争议的焦点为：一、《补充协议》第四条第8点是否属于无效的格式条款；二、杨中良、袁芬芳主张迟延交楼产生的租房损失应否支持。关于争议焦点一。《商品房买卖合同》及《补充协议》经由逸涛雅苑公司及杨中良、袁芬芳双方签字盖章，为双方当事人的真实意思表示。关于其中《补充协议》第四条第8点的效�问题，杨中良、袁芬芳主张该条款免除了逸涛雅苑公司支付逾期交楼违约金的责任。从条款的内容看，该条款仅是对收楼日期作了向后延长180天的安排，并无约定逸涛雅苑公司由此可免于向杨中良、袁芬芳交付房屋或免于向杨中良、袁芬芳承担迟延交楼的违约责任，故杨中良、袁芬芳的主张不成立，其据此请求确认该条款无效，法律依据不足，本院不予采纳。一审法院判令逸涛雅苑公司依照合同约定向杨中良、袁芬芳承担2017年6月30日起至2017年11月8日止，按房屋总价款每日万分之一的标准的迟延交楼违约金，符合双方合同约定，合法有据，应予维持。杨中良、袁芬芳上诉请求改判逸涛雅苑公司自2017年1月1日起，按房屋总价款每日万分之五的标准向其支付迟延交楼违约金，理据不足，本院不予采纳。杨中良、袁芬芳二审提交的证据不属于二审新的证据，且不足以证明�主张，本院均不予采纳。关于争议焦点二。双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已就迟延交楼违约责任约定逸涛雅苑公司应按照房屋总价款每日万分之一向杨中良、袁芬芳支付违约金。本案中，杨中良、袁芬芳已就迟延交楼的违约请求逸涛雅苑公司向其承担支付违约金的违约责任，又请求逸涛雅苑公司向其支付租房损失，在未能证明双方约定的违约金不足以弥补其实际损失的情况下，其后一请求构成对同一违约事实苛以双重违约责任的情形，显属无理，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人杨中良、袁芬芳的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决�下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2425元，由上诉人杨中良、袁芬芳负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年二月二十二日书记员  张 旭