浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2260号上诉人（原审被告）：董祥飞，女，1982年5月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：许志军，浙江靖光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江永利中心城投资有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层，统一社会信用代码91330681560972473M。法定代表人：何利云，董事长。委托诉讼代理人：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。上诉人董祥飞因与被上诉人浙江永利中心城投资有限公司（以下简称永利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初14158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。董祥飞上诉请求：撤销浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初14158号民事判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁合同的当事人是被上诉人与上诉人，该认定错误。上诉人认为，涉案租赁合同的当事人为被上诉人与梁正明。上诉人在一审中已经提供充分证据予以证明，但一审法院没有依据事实和证据进行判断。对于梁正明向被上诉人租赁涉案房屋的事实，梁正明也已自认，并要求参与诉讼；上诉人也申请一审法院追加梁正明作为当事人参加诉讼，但一审法院均未采纳。二、一审法院认定被上诉人向上诉人交付了租赁物，认定事实错误。即使上诉人与被上诉人是涉案租赁合同当事人，则被上诉人也应当向上诉人交付租赁房屋。但实际上被上诉人是向梁正明交付的，该事实有充分证据证明。被上诉人没有向上诉人履行交付租赁物的义务，故被上诉人的一审诉请不能成立。三、一审法院判决上诉人支付高额物业管理费，缺乏事实和法律依据。1、被上诉人没有物业管理资质，其无权向上诉人收取物业管理费。对此，《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等法律法规都有明确规定。2、被上诉人主张的物业管理费明显过高，且已高于房屋租赁费。结合其物业服务水平及政府制定的物业收费标准，对上诉人显失公平，一审法院应当调整至合理范围。四、被上诉人在履行租赁合同时也存在明显过错，应当对其过错所造成的损失和后果承担相应责任。一审法院对此事实没有认定，显失公平。被上诉人没有按合同约定提供相应的空调等服务，导致上诉人经营无法正常进行，且与梁正明发生纠纷后，其对涉案租赁房屋采取断电、断水等行为，并将租赁房屋单方锁门，导致经营被迫停止。该等过错和违约行为，被上诉人与永利中心城其他租赁商户之间都有发生，这也能反映被上诉人过错，请二审法院综合永利中心城其他租赁合同纠纷案件，对被上诉人的过错进行认定。五、一审法院对逾期付款违约金认定过高，且缺乏事实和法律依据。即使上诉人需要承担相应租赁费、物业管理费，则逾期支付上述费用的违约金也应在合理范围。租赁合同中对逾期付款违约金的约定为被上诉人单方制定的格式条款，其计算标准明显过高，应依法调整至合理范围。合同法规定违约金不能超过实际损失的30%，被上诉人有义务举证其实际损失，否则应将银行同期贷款基准利率作为计算损失依据，且不能超过该贷款利率的30%，该损失还应考虑被上诉人过错并予以调低或减免。六、一审法院认定50000元保证金具有违约金性质并不予返还，缺乏事实与法律依据，且该违约金与前述逾期付款违约金均基于逾期支付租金而产生，不应当重复计算。七、一审法院判决上诉人支付律师费50000元，不符合法律规定。本案租赁合同是被上诉人单方提供的格式合同，且只约定被上诉人一方有权主张该费用，而租赁方没有该权利，显失公平，因此该律师费条款是无效条款，不应当适用。八、一审法院没有考虑被上诉人的减损义务，而将全部损失和费用都由上诉人承担，不符合法律规定。根据合同约定，承租人违约时，被上诉人也有减损义务，完全可以将租赁房屋收回，以减少损失。故对于该部分扩大的损失，被上诉人应当承担相应责任。永利公司答辩称：本案合同当事人为上诉人与被上诉人，梁正明并非合同当事人。被上诉人的经营范围包括物业管理，案涉房屋为商业地产，物业管理费应以合同约定为准。上诉人认为被上诉人履行合同存在过错无事实依据。一审法院认定的逾期付款违约金、不予退还保证金及上诉人需承担律师费均符合法律规定。合同履行过程中，被上诉人并未违反减损义务。董祥飞向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2014年8月29日签订的《租赁合同》于2016年11月21日解除；2、判令被告立即支付租金1398135.65元（面积为947平方米，从2014年12月18日起至2016年8月17日止共609天，租金按2.08元/天/平方米计算，2016年8月18日起至2016年11月21日止共96天，租金按2.184元/天/平方米计算）、物业管理费783169元（物管费30元/月/平方米，面积为947平方米，从2014年8月18日起至2016年11月21日止共827天）。从2016年11月22日起至实际腾房日止，房屋占有使用费按2.184元/天/平方米，物管费按30元/月/平方米计算；3、判令被告支付截止2016年11月21日的租金、物业管理费滞纳金605857.64元，从2016年11月22日起至实际付清日止以拖欠金额2181304.65元为基数按月利率2%计算违约金；4、判令被告支付违约金323957元（履约保证金、三个月租金及物管费）；5、判令被告赔偿原告因违约导致合同解除给原告造成的经济损失600000元；6、判令被告立即腾退房屋；7、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确被告已于2017年3月11日实际腾退房屋并交付原告，原告撤回要求被告腾退房屋（含恢复原状）的诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为判令被告支付截止2016年11月21日的欠付租金595526.40元、物业管理费783169元，合计1208391.40元，2016年11月22日至2017年3月11日止（110天）的房屋占有使用费（包括物业费）为205762元；将第3项诉讼请求变更为判令被告支付截止2016年11月21日的租金、物业管理费滞纳金295750.29元，从2016年11月22日起至实际付清日止以拖欠金额1208391.40元为基数按月利率2%计算违约金；将第4项诉讼请求变更为判令被告支付违约金218351元（履约保证金、三个月租金及物管费）；将第5项诉讼请求变更为被告承担律师费50000元，变更后诉请总金额为1978254.69元。一审法院认定事实：2014年6月3日，被告董祥飞委托梁正明作为其合法代理人办理其与雄风永利中心城惠聚一方3-401商铺租赁业务。2014年6月14日，梁正明出面向浙江雄风永利商贸有限公司交纳租赁意向金50000元（双方一致认可租赁合同签订后，该50000元转为合同保证金）。2014年8月18日，浙江雄风永利商贸有限公司与被告董祥飞签订租赁合同一份（原告落款时间为2014年8月29日），载明：甲方（原告）同意将位于诸暨市苎萝东路399号永利中心城3层401号商铺（具体位置参见合同附件一商铺平面图阴影标示，最终位置以实际交付为准）出租给乙方（被告），用于经营餐饮（营业名称为惠聚一方）；场地计租面积为947平方米，租期5年，即自2014年8月18日（交付日）起至2019年8月17日止；装修期为2014年8月18日至2014年10月17日，装修期内乙方无需支付租金，但需按约支付物业管理费；为扶持乙方经营，甲方给予乙方共60天的经营免租期，免租期从2014年10月18日起至2014年12月17日止。合同第六条约定，合同签署日，乙方应一次性支付甲方保证金50000元，乙方对甲方有任何应付而未付费用，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项。抵扣后，甲方应书面通知乙方，乙方必须在收到通知之日起10日内补足保证金。因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权不予返还保证金；在租赁期限内，乙方不得将保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费、违约金或其他费用；甲方在租赁期限届满或依照法律规定或合同约定提前终止，且乙方已充分地履行了本合同规定的全部义务后90日内将保证金无息退还乙方。合同第七条约定，自装修期届满次日即2014年10月18日起计收租金；2014年8月18日至2015年8月17日为第一租赁年度，月租金为59914元，2015年8月18日至2016年8月17日为第二租赁年度，月租金为59914元；2016年8月18日至2017年8月17日为第三租赁年度，月租金为62909元；2017年8月18日至2018年8月17日为第四租赁年度，月租金为66055元；2018年8月18日至2019年8月17日为第五租赁年度，月租金为69357元。物业管理费为30元/月/平方米。双方确认90日为一个结算周期，物业管理费采取预付制，乙方应于每个结算周期首日的5日前支付该结算周期的物业管理费，首期物业管理费应于交付日前支付。合同第十五条第（二）款第（9）项载明，乙方逾期不支付或者不足额支付租金、物业管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，甲方有权解除合同。第十六条第（一）款载明，甲方根据合同第十五条第（二）项解除合同的，甲方有权不返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月物业管理费总额，若前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿损失；第（二）款载明，乙方延迟缴纳合同项下租金、物业管理费及其他费用，则每延迟一日，需加付相当于欠费金额0.5%的滞纳金；第（三）款第1项载明，甲方为催讨欠款而支出的合理费用包括但不限于律师费应由乙方承担。2014年8月29日，原、被告签订补充协议一份，将五个租赁年度的月租金分别调整为26290元、24712元、27707元、30853元、34156元。2014年8月24日，梁正明以惠聚一方的名义申请装修，预计装修时间为2014年8月18日至2014年10月17日。2015年6月13日，原告通过EMS特快专递向惠聚一方发送费用催缴函，要求被告接函后三日内缴清2014年12月28日至2015年6月30日间租金168976.27元、滞纳金154190.85元，2014年8月28日至2015年6月30日间物业管理费296242.36元、滞纳金275186.27元，空调改造费41718元，合计936313.75元。2015年8月29日至2016年2月25日间，梁正明以惠聚一方的名义六次向原告交纳租金、物管费合计170304元。此后，被告再无支付租金、物业管理费。2016年4月11日，原告向被告发送费用催缴函。2016年11月8日，原告按合同中被告预留送达地址向被告发送了商铺租赁合同解除通知书，通知被告按合同的约定解除双方签订的合同，并要求被告付清合同约定的所有应缴款项。2016年11月21日，该邮件因无人签收而被退回原告。原告遂诉至该院提出前述请求。审理中，经原、被告协商，被告已于2017年3月11日腾退承租商铺并交付原告。另查明，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更登记为浙江永利中心城投资有限公司。原告浙江永利中心城投资有限公司为实现债权支出律师代理费50000元。惠聚一方曾办理工商登记，登记在被告董祥飞名下，后因故注销。一审法院认为，原、被告于2014年8月29日签订的房屋租赁合同，未违反法律、法规的强制性规定，合同内容系双方的真实意思表示，应属有效。双方应按合同的约定行使权利、履行义务。本案主要争议的焦点是：一、租赁合同签订时间、解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”规定，合同开端虽载明“本合同由以下合同当事人于2014年8月18日于中国浙江省诸暨市区签订”，但原告最终签字或盖章时间是2014年8月29日，因此《租赁合同》签订时间应为2014年8月29日。原告按合同约定将商铺交付给被告后，被告已经接收并进行入场装修，但被告未能按约支付租金、物业管理费。鉴于被告未付租金、物业管理费已超过15日以上，原告主张解除合同，符合合同第十五条第（二）款第（9）项的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条有关约定解除的法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据该规定，解除的通知只有在送达被通知人时才生效。原告虽按合同签订时被告预留的地址以特快专递形式向被告发送了解除通知，但该快递于2016年11月21日被退回，原告解除合同的意思表示此时并未真实送达被告，合同不发生解除的效力。此后，原告起诉来院，其诉状中明确要求解除合同，证据中也包括合同解除通知书，该院于2016年11月将诉状及证据副本邮寄被告，经查该快递于2016年12月1日签收。2016年12月20日，被告董祥飞就案涉纠纷委托浙江靖光律师事务所许志军律师作为其诉讼代理人。因此，可以推定解除通知于2016年12月1日到达被告，应认定双方签订的租赁合同于该日解除。二、案涉租赁合同的相对人是被告董祥飞还是梁正明。2014年6月3日，被告董祥飞书面委托梁正明作为其合法代理人办理其与雄风永利中心城惠聚一方3-401商铺租赁业务。2014年8月18日，与原告签订《租赁合同》的亦是被告董祥飞。合同签订后，被告董祥飞亦曾作为经营者对惠聚一方进行了工商登记。因此，根据合同相对性原则，涉案租赁合同的相对人只能是被告董祥飞。原告有理由相信梁正明系代被告董祥飞而为法律行为。现被告以租赁意向金、租金、物业管理费的缴纳者以及实际经营者为梁正明为由，而辩称原、被告之间不存在租赁合同关系，并申请追加梁正明作为第三人参加诉讼，于法无据，该院不予采信。三、保证金性质、双方就迟延支付租金、物业管理费同一违约行为分别约定的逾期付款违约金与解约违约金是否有效、能否同时适用。从合同第六条对保证金的约定来看，在不解除租赁合同的情形下，被告支付的保证金50000元实际系担保被告租赁债务的履行，并在一定的条件下原告的损失可以从中抵扣的“押租”，其性质属于以金钱为标的的动产质押担保，而非违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”规定，在合同不解除时，原告对该履约保证金仅享有优先受偿权，而无权要求不予返还。但合同第六条第（二）款第（2）项以及十六条第（一）项均又约定了因被告违约而导致原告解除合同的，甲方有权不予退还保证金。该约定同时使得保证金50000元在合同解除时具有违约金的性质。本案中，被告迟延支付租金、物业管理费，原告主张解除合同，不予退还保证金50000元，实际系主张解约违约金，该主张符合法律规定及合同约定，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同第十六条第（一）项原告主张解除合同的，有权不予返还保证金，且被告应支付3个月租金及物业管理费。该内容系合同解除时，双方对解约违约金的约定；第十六条第（二）项被告迟延支付租金、物业管理费的，每延误一日，应加付0.5%的滞纳金。该内容系被告迟延支付租金、物业管理费，但合同继续履行时，双方对逾期付款违约金的约定。该约定是原、被告双方合意的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同中对被告迟延支付租金、物业管理费的同一违约行为，分别约定了不予返还保证金50000元、另行支付3个月租金及物业管理费、每迟延一日加付0.5%滞纳金等三种违约金的支付责任。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但补偿性是违约金主要性质。正是基于违约金的补偿性，法律规定在违约金约定过高过低的情形下，可对之予以调整。被告董祥飞迟延支付租金、物业管理费的这一违约行为而支付的违约金不应过分高于因其违约行为给原告永利公司造成的损失。本案中，原告永利公司未举证证明被告的违约行为给其造成实际损失的数额，该院综合考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度以及造成损失的实际情况，酌情支持原告诉请的50000元保证金不予退还，被告另行支付尚欠租金、物业管理费分别自逾期之日起按月利率1.5%计算的逾期付款违约金。该两种违约责任的承担，不仅补偿了原告的经济损失，也足以体现违约金的惩罚性。四、被告尚欠租金、物业管理费、占有使用费及违约金具体金额的确定。该院认定的合同解除日与原告起诉请求的解除日不同，对租金、物业管理费、房屋占有使用费计算的节点有所影响，但对原告诉请金额并无实质影响。审理中，原告亦表示若法院认定的解除日与其自认不一致，同意将其诉请中自认的合同解除日即2016年11月21日调整为法院认定的合同解除日。因此，该院核算时，将原告诉讼请求中所涉合同解除日将作相应调整。合同第七条虽约定了每租赁年度的租金数额，并确认租金的结算周期为90日，但并未明确租金的支付期限，原、被告事后也未能就此达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付规定，被告应于每一租赁年度届满时支付租金。因此，租金违约金的起算点应为每一租赁年度届满之次日。合同第七条约定，物业管理费以90日为一个结算周期，物业管理费采取预付制，且应于每个结算周期首日的5日前向原告支付该结算周期的物业管理费。根据该约定，被告应于下一结算周期到来5日前支付完毕下一结算周期的物业管理费；否则即属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，原告有权要求被告支付解除前尚未支付的租金。合同解除后，原告无权要求被告按照合同约定的标准、期限支付租金及物业管理费，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定之精神，原告可要求被告支付合同解除后至实际腾空房屋日间的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，即便合同解除，违约金条款作为“合同中结算和清理条款”继续有效，原告可要求被告支付逾期付款违约金至款付清日止。原告诉请违约金暂计算至2016年11月21日，此后仍按同一标准（原告诉请为月利率2%）计算至款付清日。为方便计算，每一结算周期租金及物业管理费的逾期付款违约金，该院将分别自被告逾期日起按月利率1.5%暂计算至合同解除日即2016年12月1日；2016年12月2日以后，以被告所欠租金及物业管理费总和，按月利率1.5%计算至款付清日止。被告2015年8月29日至2016年2月25日间已缴纳租金、物管费合计170304元。因物管费采取预付制，而租金于每租赁年底届满时方才支付，物管费先于租金到期，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，除2015年9月2日、2016年1月23日两笔收款收据合计70000元明确载明系支付租金外，其余100304元均视为对物管费的支付，冲抵部分不再计算违约金。经核算，被告尚欠原告第一租赁年度租金140320元【两个月装修期及两个月免租期均不计收租金，26290元/月*8个月-70000元】，违约金33045.36元；第二租赁年度租金296544元（24712元/月(12个月），违约金15568.56元；2016年8月18日至2016年12月1日间的租金为94203.80元（27707元/月(3.4个月）；2016年12月2日至2017年3月11日（房屋腾空日）间占有使用费91433.10元（27707元/月(3.3个月）。综上，截至合同解除日，被告合计尚欠原告租金531067.80元，违约金48613.92元，占有使用费91433.10元。经核算，已付100304元可冲抵2014年8月18日至2014年12月2日间（共106天，物管费为1元/天/平方米，共计947平方米）物管费。被告尚欠原告2014年11月17日至2015年2月15日间物管费70156元（该款应于2014年11月13日前支付），违约金26273.42元；2015年2月16日至2015年5月17日间物管费85230元，违约金28040.67元；2015年5月18日至2015年8月16日间物管费85230元，违约金24162.71元；2015年8月17日至2015年11月15日间物管费85230元，违约金20284.74元；2015年11月16日至2016年2月14日间物管费85230元，违约金16406.78元；2016年2月15日至2016年5月15日间物管费85230元，违约金12528.81元；2016年5月16日至2016年8月14日间物管费85230元，违约金8650.84元；2016年8月15日至2016年11月13日间物管费85230元，违约金4772.88元；2016年11月14日至2016年12月1日间物管费17046元，违约金178.98元。综上，截至合同解除日，被告合计尚欠原告物管费683812元，违约金141299.83元。2016年12月2日以后，合同已经解除，原告无合同义务为被告提供物业服务，其要求被告支付物业管理费，于法无据，该院不予支持。原告为实现债权而支出律师代理费50000元，符合合同约定，收费亦属合理，该院亦予支持。原告工商登记的经营范围包括物业管理，物业费的收费标准亦是原、被告协商一致的结果，被告辩称原告不具有物业费收取资质以及物业费标准过高，于法无据，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，判决：一、确认原告浙江永利中心城投资有限公司与被告董祥飞2014年8月29日签订的《租赁合同》于2016年12月1日解除；二、被告董祥飞支付原告浙江永利中心城投资有限公司租金531067.80元、物业管理费683812元、房屋占有使用费91433.10元，逾期付款违约金189913.75元（计算至2016年12月1日），并支付其中1214879.80元自2016年12月2日起至款付清日止按月利率1.5%计算的逾期付款违约金，以上款项限判决生效之日起十五日内付清；三、确认被告董祥飞支付给原告浙江永利中心城投资有限公司的50000元履约保证金，原告浙江永利中心城投资有限公司不予返还；四、被告董祥飞支付原告浙江永利中心城投资有限公司律师代理费50000元，款限判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其余诉讼请求。案件受理费22604.30元，财产保全费5000元，合计27604.30元，由原告浙江永利中心城投资有限公司负担5604.30元，被告董祥飞负担22000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人为完全民事行为能力人，本案租赁合同及其补充协议的签订者为上诉人及被上诉人，因此租赁合同的当事人亦应为上诉人及被上诉人。上诉人委托梁正明作为其代理人办理其与被上诉人的租赁业务，由梁正明向被上诉人交纳租赁意向金、租金及接收商铺，故梁正明的行为应认定为上诉人履行租赁合同的辅助人，其行为的后果由上诉人承担，但其并非租赁合同当事人。上诉人关于本案租赁合同的当事人应为梁正明及被上诉人未向上诉人交付租赁物的上诉理由不能成立。本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同中关于物业管理费的相关约定，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同内容系双方真实意思表示，应属有效。且被上诉人的经营范围亦包括物业管理，在合同履行过程中，被上诉人亦实际提供了物业管理服务。故上诉人应当按照合同约定支付被上诉人相应物业管理费，上诉人关于被上诉人收取高额物业管理费没有法律依据及要求法院对物业管理费进行调整的上诉理由不能成立。关于上诉人所主张的被上诉人没有按合同约定提供相应的空调等服务，以及发生纠纷后被上诉人对房屋采取断电、断水等，并将房屋单方锁门等过错行为，无充分证据证明，故对该主张，本院不能予以支持。本案租赁合同对上诉人迟延支付租金、物业管理费的违约行为，分别约定了不予返还保证金50000元、另行支付3个月租金及物业管理费、每迟延一日加付0.5%滞纳金等三种违约责任。一审法院根据合同约定内容及相应法律规定，认定不予返还保证金50000元的法律性质为解约违约金，并认定上诉人须支付被上诉人尚欠租金、物业管理费分别自逾期之日起按月利率1.5%计算的逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。一审法院已就被上诉人所主张的违约金、赔偿损失等依法进行了调整，上诉人关于一审法院认定的逾期付款违约金过高、50000保证金不予退还缺乏事实和法律依据的上诉理由亦不能成立。本案租赁合同中约定被上诉人为催讨欠款而支出的合理费用包括但不限于律师费等应由上诉人承担，该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。被上诉人为实现债权亦实际支付了50000元律师费，该费用为因上诉人违反租赁合同约定而对被上诉人造成的实际损失，故被上诉人要求上诉人赔偿该律师费依据充分。上诉人关于该合同约定为格式条款、且为无效条款的上诉理由无事实及法律依据，依法不能成立。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案租赁合同直至2016年12月1日解除，且上诉人于2017年3月11日才将案涉房屋腾退并交付被上诉人，因此上诉人关于被上诉人因未将房屋收回以减少损失而违反减损义务的上诉理由亦不能成立。综上，董祥飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19166元，由上诉人董祥飞负担。本判决为终审判决。审判长 梅 云审判员 赵启龙审判员 夏 鸿二〇一七年八月二十四日书记员 叶 婷?*MERGEFORMAT?18??*MERGEFORMAT?17?