广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初4011号原告：清远市新城联边线材厂，住所地清远市新城B47洲心工业区内。主要负责人：刘金美，该厂总经理。委托诉讼代理人：董梓山，该厂员工。被告：清远市嘉品食品有限公司，住所地清远市新城B47号区洲心工业园内新城联边线材厂（厂房二）2幢2层。法定代表人：付美英。原告清远市新城联边线材厂（以下简称联边线材厂）与被告清远市嘉品食品有限公司（以下简称嘉品食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联边线材厂的主要负责人刘金美及其委托诉讼代理人董梓山到庭参加诉讼，被告嘉品食品公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联边线材厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清拖欠原告的租金及水电杂费，截止2017年7月27日共欠194172.02元；2、被告若拒不协商、拒不配合清空场地，请求判令被告违约，被告租赁物业内所有物品及设备，判归原告所有，并由原告自行处理；3、判令被告负担所有诉讼费用。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：请求解除原、被告于2012年5月5日签订的租赁合同及相关补充协议，并返还租赁场地给原告。事实和理由：被告租赁厂房时因其公司未成立，所以以其负责人付美英个人名义，与原告于2012年5月5日签订了厂房租赁合同，以原告出租物业作为其食品生产场地，后来被告因生产需要，陆续签订了相关补充协议，增加至现在所租赁的面积。租赁合同第四条第3款约定，乙方应在每月1-10日缴交当月租金及水电杂费，逾期缴交的每天按1%收取滞纳金。本应2017年5月10日缴交的租金及水电杂费共计60017.87元，被告仅在2017年5月31日支付了23000元。其后，6月和7月的账单继续产生，原告一直催促被告缴交租金及水电杂费等款项，被告均未能缴交。现在被告已停业，公司已无人上班，亦无法联系被告公司的相关人员配合原告解决拖欠款项及场地去留的问题。截至2017年7月27日，被告共欠原告租金及水电费合计128209.03元，滞纳金合计65962.99元，两项共计194172.02元。由于被告仍占用原告的场地物业，租金仍在不断产生中，原告多次联系被告解决问题均未果。原告认为，根据租赁合同第十条第3款第（7）小项及第十三条第1款第（4）小项之约定，因被告未缴足房租及水电杂费累计1个月以上。请求判令被告违约，原告与被告合同终止，原告收回该租赁物，扣留并处理被告所有物品及机械设备以抵租金，被告方应负责赔偿至弥补原告全部损失为止。现特向法院提起诉讼，请求法院依此判决。被告嘉品食品公司未答辩。本院经审理认定事实如下，2012年5月5日，原告联边线材厂为出租方（甲方）与被告嘉品食品公司的法定代表人付美英为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的厂房位于清远市××××区洲心工业园联边线材厂地块内，租赁厂房面积共1445.68平方米，空地面积108.24平方米，租赁期限共十年，自2012年6月6日起至2022年6月5日止，乙方自本合同签订之日向甲方支付两个月租金共计25226元作为押金，该押金在租赁期满后经甲方到场验收同意后退还；厂房初期租金为8.5元/月/平方米，空地租金为3元/月/平方米，首六年租金每两年为一时间段每月的租金在原来基础上递增8%，第七年起租金递增时间为每一年递增一次，递增幅度仍为8%，其中2016年6月6日至2018年6月5日租金为14712元/月；乙方应在每月1-10日（法定假期顺延）缴交当月租金给甲方，逾期缴交的每天按1%收取滞纳金；乙方的用水及用电实行按表计费，水费、电费按实际发生的费用计算，水费2.5元/度，由于乙方用电负荷较大，甲方保证向乙方提供150千瓦的供电线路及负荷开关至该厂房二期电表箱处，因此乙方的电费计收方式为基本负荷电费收取23元/千瓦加上电度电费为0.92元/度；电费如相关部门收费政策调整，则相应对水、电费按调整幅度进行调价，水费、电费的缴费期为次月1-10日，与每月租金一起交纳；租赁期间，乙方未缴足房租及水电杂费累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租租赁物；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付滞纳金给甲方。2012年8月16日，原告联边线材厂（甲方）与被告嘉品食品公司的法定代表人付美英（乙方）签订《补充协议（二）》，该补充协议约定：由于乙方增加租用面积，乙方承租至厂房二期二楼全层，租用厂房面积共计2211.37平方米，空地分摊165平方米，新增部分初期厂房租金仍为8.5元/月/平方米，空地租金为3元/月/平方米，即初期租金为19292元，增加面积后押金调整为38583元，原合同已缴交押金25226元，乙方需补交13357元作押金；新增部分面积自即日起归乙方使用，租金从2012年9月1日起计收，租赁期限和租金的递增方式按原合同规定执行，其中2016年7月1日至2018年6月30日，租金为22502元/月。2013年5月28日，原告联边线材厂（甲方）与被告嘉品食品公司（乙方）签订《补充协议（三）》，该补充协议约定：由于乙方再次增加租用面积，本次增加首层约250平方的面积（位于装卸区前方已有围墙和大铁门内），本次新增部分初期租金为2500元/月，新增部分面积自即日起归乙方使用，租金从2013年7月1日起计收；租赁期限和租金的递增方式按原台同规定执行，其中2016年7月1日至2018年6月30日，租金为25418元/月，2018年7月1日至2019年6月30日，租金为27452元/月。庭审中，原告述称在签订《租赁合同》及《补充协议（二）、（三）》后，被告已付清租金至2017年4月30日，从2017年5月1日起只支付了租金23000元，之后一直未付租金，暂计至2017年7月30日共欠租金53254元，并从2017年4月1日起拖欠水电杂费，计至2017年6月30日止，拖欠水电杂费共计67347.03元，其中电费63787.88元（4月28961.38元、5月25969.6元、6月8856.9元）、水费1867.8元（4月795.3元、5月858元、6月214.5元）、电梯分摊费1691.35元（4月635.49元、5月675.42元、6月380.44元）；此外，原告另外主张被告于2017年5月至7月租用宿舍拖欠租金共计7608元（5月4208元、6月1700元、7月1700元），但原告确认与被告没有签订租用宿舍的合同；对于被告拖欠的上述租金53254元、水电杂费67347.03元、宿舍租金7608元，按合同约定每天按1%计算滞纳金，暂计至2017年7月27日滞纳金为65962.99元；截至庭审结束时止，被告仍未将租赁场地返还给原告。另查明，被告嘉品食品公司于2012年9月10日由工商部门核准登记成立，法定代表人为付美英。以上事实，有原告提供的租赁合同、补充协议（二）、补充协议（三）、电费发票、缴费通知书、水电等费用清单、用电抄表单、水电费代付说明、企业机读档案登记资料，以及本案庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议（二），虽然是以被告的法定代表人付美英名义签订，但涉案的厂房实际是被告生产经营使用，而且补充协议（三）是被告与原告签订的，故本院认定上述《租赁合同》及补充协议（二）是付美英代表被告所签订，对被告具有法律约束力。上述《租赁合同》及补充协议（二）、（三）的内容是原、被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，因此，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。原告将涉案的厂房交付被告使用，被告应按期缴纳租金及水电杂费。被告未举证证明已付清租金及水电杂费，根据举证责任原则，被告应承担举证不能的法律后果，对原告主张被告从2017年5月份起拖欠租金及水电杂费67347.03元的事实，本院予以确认，对原告要求被告支付拖欠租金及水电杂费的诉讼请求，本院予以支持，租金计至2017年7月30日共计53254元，之后的租金另计至被告返还租赁场地之日止，2018年6月30日以前的租金按25418元/月计算，2018年7月1日以后的租金按27452元/月计算。对于原告主张被告拖欠宿舍租金7608元，由于原告没有提供证据证明被告租用其宿舍，应承担举证不能的法律后果，故对原告该主张，依据不足，本院不予支持。被告拖欠原告租金，已构成违约，根据《租赁合同》第十条、第十三条约定，被告未缴足房租及水电杂费累计1个月以上，原告有权解除合同。因此，对原告要求解除原、被告于2012年5月5日签订的租赁合同及补充协议（二）、（三），以及返还租赁场地的请求，事实与依据充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付的滞纳金，该款项的性质实际上属于违约金，虽然《租赁合同》中约定被告应于每月10日前缴纳相关费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付滞纳金，但是被告未及时支付租金及水电杂费给原告造成的实际损失主要为原告未能按时收到租金及水电杂费所产生的利息损失。显然，合同约定的滞纳金标准过分高于原告的实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，本院酌情将被告逾期支付租金及水电杂费的滞纳金调整为以逾期未支付的租金及水电杂费为基数，自租金及水电杂费逾期之日起按照年利率24%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清远市新城联边线材厂与被告清远市嘉品食品有限公司签订的《租赁合同》及补充协议（二）、补充协议（三），并在本判决生效之日起10日内将清远市新城B47号区洲心工业园联边线材厂内的租赁厂房返还给原告清远市新城联边线材厂；二、被告清远市嘉品食品有限公司应于判决生效之日起10日内向原告清远市新城联边线材厂支付租金及滞纳金[租金自2017年5月1日起计算至租赁厂房返还给原告之日止，2017年5月份租金为2418元，之后租金另计，2018年6月30日以前的租金按25418元/月计算，2018年7月1日以后的租金按27452元/月计算；滞纳金以被告自2017年5月1日起按每期实际欠付租金为基数，按照年利率24%的标准自租金逾期之日（自2017年5月份起的每月11日为逾期之日）起分段累积计付至租金清偿之日止]；三、被告清远市嘉品食品有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告清远市新城联边线材厂支付水电杂费67347.03元及滞纳金（滞纳金按照年利率24%的标准自费用缴付逾期之日起分段计付至清偿完毕之日止，其中30392.17元从2017年5月11日起计算，27503.02元从2017年6月11日起计算，9451.84元从2017年7月11日起计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4184元，由被告清远市嘉品食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  陈玉芬人民陪审员  潘素华二〇一八年一月十七日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。