湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初3948号
原告（反诉被告）：长沙屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段269号神农大酒店商务楼16楼A、B、M、L、K、J。
法定代表人：倪文玲，董事长。
委托代理人：毛雄、刘慧，北京大成（长沙）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南中南投资置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区中山路85号。
法定代表人：杨非，董事长。
委托代理人：黄湘玲，女，1990年10月28日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系该公司员工。
原告（反诉被告）长沙屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）与被告（反诉原告）湖南中南投资置业有限公司（以下简称中南置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，因案情复杂，于2017年8月7日依法由简易程序转为普通程序，由审判员周建担任审判长，与人民陪审员楚宗凡、杨云组成合议庭，书记员李济宇担任庭审记录，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。本案当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。诉讼过程中，屈臣氏公司申请对装修损失、固定资产损失、店铺货物损失及预期可得收益损失进行司法鉴定，2018年1月30日，司法鉴定完毕。本案现已审理终结。
原告屈臣氏公司诉讼请求：1、中南置业公司赔偿屈臣氏公司各项损失1540025.73元，其中：装修损失424034.6元、固定资产损失496768.88元、扣押店铺货物损失423803.59元、预期利益损失195397.66元；2、返还保证金50000元；3、承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，屈臣氏公司变更第一项诉讼请求为赔偿各项损失1486721.97元，其中：装修损失664984.54元、固定资产损失501789.88元、货物损失27520.5元、预期利益损失292427.05元。事实与理由：2011年9月5日，屈臣氏公司与中南置业公司签订《场地租赁合同》，约定由屈臣氏公司租赁中南置业公司位于湖南省长沙市岳麓区商业广场的首层建筑物的一部分门面用于开设商店，租期8年。合同签订后，屈臣氏公司投入大量资金装修商铺、添置固定资产，进行经营。至2017年4月8日，双方均正常履约。2017年4月，屈臣氏公司接到芙蓉区人民法院协助执行通知书要求，将应付租金支付到指定账户。但中南置业公司不认可屈臣氏公司支付2017年1、2、3月租金84000元事实，以未足额支付租金为由，要求解除合同，并于2017年4月8日强行将店铺上锁，导致无法营业。经多次协商无果，诉至法院，请求判如所请。
被告中南置业公司辩称：一、屈臣氏公司装修投入与案件无关；二、中南置业公司多次催收租金未果，是屈臣氏公司违约，应自行承担相应损失。
中南置业公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《场地租赁合同》；2、支付拖欠租金58000元、违约金58000元；3、承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月30日，中南置业公司发函屈臣氏公司暂时不要将2017年1月份租金支付到原指定账户，待办理好相关手续再另行发函通知。2017年1月4日、2月13日，中南置业公司分别发函给屈臣氏公司，告知新账号已办理号，原账号作废，但屈臣氏公司未根据中南置业公司指定账号支付2017年1、2、3月租金。据此，中南置业公司于2017年4月8日发出解除合同函，至今，场地仍未出租，给中南置业公司造成损失。
屈臣氏公司对中南置业公司的反诉辩称：一、中南置业公司反诉不成立，屈臣氏公司已按照合同约定履行2017年1-3月租金支付义务，不存在拖欠租金及任何违约行为；二、屈臣氏公司不存在逾期60天未足额支付租金问题；三、屈臣氏公司已于2017年8月9日将场地交还，期间中南置业公司扣押屈臣氏公司货物，应自行承担场地未出租的损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对屈臣氏公司提供的照片2张、解除租赁合同通知书、店铺库存明细表、《长沙屈臣氏个人用品商店有限公司长沙麓山南路分店专项审计报告》、《关于贵司要求单方面解约事宜的沟通函》2份、《关于湖南中南投资置业有限公司擅自占有屈臣氏大宗货品等事宜的函件》及送达快递单、《关于我司协助执行事宜的沟通函》及送达快递单、《回函》、《关于退还场地联系函》及送达快递单、2017年8月8日、9日搬货清场的视频截图，以及中南置业公司提交的2016年12月30日延期支付租金的联系函、2017年1月4日通知、2月13日、3月1日、4月5日、4月17日、21日、5月11日的工作联系函六份、2017年4月8日解除《场地租赁合同》通知书、屈臣氏公司2017年4月11日、17日回函二份、照片等证据，具有合法性、真实性、关联性，能够证明案件事实，予以采信。对屈臣氏公司提供的装修合同、固定资产采购合同，结合国众联资产评估土地房地产估价有限公司湖南分公司（以下简称国众联湖南分公司）出具《关于评估事项的说明》等其他证据，综合认定屈臣氏公司对门面进行了二次装修、采购固定资产的事实。
本院委托国众联湖南分公司对屈臣氏公司装修损失、固定资产损失、货物损失、预期利益损失进行司法评估鉴定，经征求意见、反馈异议、答复后，国众联湖南分公司出具《货物损失资产评估报告》、《预期利益损失咨询报告》。屈臣氏公司对《预期利益损失咨询报告》仍提出书面异议，认为预期利润损失已扣除25%企业所得税，如果损失赔偿款执行后，屈臣氏公司还需再缴纳一次25%的企业所得税，故以净利润核算预期利益，将面临重复纳税。随后，国众联湖南分公司于2018年1月30日出具《补充情况说明》：若报告书中若采用所得税前利润口径测算，扣押店铺预期利益损失为212052元。对此，本院认为，国众联湖南分公司出具的《补充情况说明》，是按照所得税前口径测算，做了一般数据作为参考，而预期收益是税后的净利润，不存在重复纳税，该《补充情况说明》不能否定《预期利益咨询报告》的真实性、关联性，应予采信。
中南置业公司对《预期利益咨询报告》、《货物损失资产评估报告》有异议，认为《预期利益咨询报告》没有相关附件、《货物损失资产评估报告》中货物损失明细表是单方提出，不具有真实性、责任也不在中南置业公司。本院认为，第一，《预期利益咨询报告》中咨询依据记载屈臣氏公司提供了相关资料；第二，国众联湖南分公司现场勘查前通知了中南置业公司并电话确认收到，勘查当天，国众联湖南分公司、法院工作人员、屈臣氏工作人员到场后对涉及的店铺货物进行了核查，确认货号、名称、数量、价格以及到期日均准确无误，评估机构采用损失明细表作为评估依据，对于在锁门之后过期的货物确认为损失，客观、真实，不能以未到场否定该评估鉴定真实性，因此《店铺货物损失资产评估报告》可以作为定案依据。中南置业公司提出屈臣氏公司违约导致合同解除，应自行承担装修等损失。本院认为，国众联湖南分公司已出具说明无法发表装修损失专业意见，对于是否是屈臣氏公司违约，将结合其他证据在本院认为部分做综合阐述。
结合当事人陈述及上述证据，本院查明如下事实：
2011年9月5日，原告（反诉被告）屈臣氏公司与被告（反诉原告）中南置业公司经协商，双方签订一份《场地租赁合同》，主要约定：一、屈臣氏公司承租中南置业公司位于岳麓区商业广场的建筑首层的一部分，面积231平米；二、中南置业公司按照附件四“场地接收标准”移交场地，移交之日屈臣氏公司免租60天，计租日期以“场地计租日确认函”为准，租赁期8年；三、屈臣氏按月向中南置业公司支付固定租金28000元/月和物业管理费14310元/月，在每月的第5个工作日或之前向中南置业公司支付当月费用。中南置业公司如变更账号，应在付款日提前30天书面通知，否则屈臣氏公司顺延支付。履约保证金50000元，未经双方书面同意，不能抵租金。合同终止，中南置业公司在屈臣氏公司交还场地后7日内退还；四、中南置业公司保证拥有房产的使用权和出租权及其国有土地使用权，并提供相应有效法律证明文件，为场地出租提供基本设施，包括配电、电源、消防等；五、合同如提前终止或届满不续约，屈臣氏公司应在合同终止之日起10天内清空场地，将场地以清洁良好状态交还，无责任将场地恢复至租赁前原状。屈臣氏公司有权拆除及取回其所有的设施、设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体、线路、管道、设施、装置等；六、屈臣氏公司可以经提前90天书面通知中南置业公司终止合同，有下列情形之一，中南置业公司有权选择提前终止合同，赔偿损失：（1）中南置业公司无违约，屈臣氏公司接到书面交费通知后逾期60天仍未足额支付租金及物业管理费；（2）擅自改变房产用途；（3）违反法律规定；（4）擅自转租场地等。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，屈臣氏公司于2011年10月20日向中南置业公司支付保证金50000元。2012年10月15日，中南置业公司按照合同约定，将符合场地交接标准的门面交付屈臣氏公司，双方书面确认计租日从2012年12月21日起支付租金。之后，屈臣氏公司装修门面进行经营，按约定支付租金。
2016年12月30日，中南置业公司以公司变更银行信息为由，致函屈臣氏公司暂停支付2017年1月份租金，待办理好相关手续再另行发函通知租金支付账号和支付时间。2017年1月4日，中南置业公司通知屈臣氏：原账号作废启用新账号，新账号73×××03，开户行：招商银行长沙分行松桂园支行。屈臣氏公司予以签收，并在通知注明：“请贵公司确定账号，两个月内变更2次，我们公司财务要进系统变更，为减少租金未到账现象，烦请确定”。2017年1月5日，屈臣氏公司向中南置业公司在交通银行长沙账号支付2017年1月份租金28000元。
2017年2月4日，屈臣氏公司向中南置业公司在交通银行长沙账号支付2月份租金28000元。2017年2月13日，中南置业公司书面联系屈臣氏公司，称：“2016年12月30日，因原收租账户被法院查封，我司发送《关于延期支付租金的联系函》，后我司于2017年1月4日发函通知贵司，自收到函件之日起将租金支付到指定账户（招商银行长沙分行松桂园支行）。而贵司却仍于2017年1月5日、2月4日分别向原收租账户支付2.8万元。根据双方协议，贵司租金应支付至我司指定账户，否则视为贵司未履行支付义务。就此，我司再次郑重函告：一、贵司擅自支付的5.6万元款项，我司不予认可，请贵司收到本函件后五个工作日内将所欠2017年1月、2月份租金支付至指定账户；若未支付，则根据《租赁合同》第九章3.1项约定，解除合同，收回房屋。二、请贵司严格履行《租赁合同》及相关文件，若存在延迟支付租金等违约情形，我司将依据相关约定处理，并保留通过法律途径维护我司合法权益的权利。”2017年3月1日，中南置业公司再次致函屈臣氏公司，称：“请在3月第五个工作日即2017年3月7日前将2017年1月、2月、3月共计3个月租金84000元支付到账，否则将在3月8日收回商铺及提前终止合同。”同日，长沙市芙蓉区人民法院向屈臣氏公司发出协助执行通知书，要求提取中南置业公司在屈臣氏公司的房屋租金6385083.10元收益。2017年3月3日，屈臣氏公司向中南置业公司在交通银行长沙账号支付3月租金28000元。2017年4月5日，中南置业公司再次发函屈臣氏公司，主要称：“现发函通知贵司请在4月第5个工作日即2017年4月7日前将所欠租金8.4万元支付到账，否则将于2017年4月8日终止合同”。2017年4月8日，中南置业公司致函屈臣氏公司，主要内容：一、自通知之日起《场地租赁合同》正式解除；二、十天内即在2017年4月17日前结算付清租金、物管费、水电费，如未能在十天内清理退场，中南置业公司将于2017年4月18日起在物业公司的陪同下清理退场，产生的费用由屈臣氏公司负责；三、搬走自行投资在承租房屋上形成的可拆移独立的附添物；四、保留主张违约责任的权利等。同时，中南置业公司于当日将准备营业的屈臣氏公司大门上锁，阻止经营。4月17日、21日及5月11日，中南置业公司三次致函屈臣氏公司，要求屈臣氏公司清场、支付2017年1-3月份租金，否则将从2017年4月26日起开始处理货品冲抵租金。2017年4月11日，屈臣氏公司以中南置业公司严重违约为由，予以书面回复。2017年4月27日，屈臣氏公司按照长沙市芙蓉区人民法院协助执行通知书及执行裁定书要求，将2017年4月1日至7日租金6533.33元支付至指定的芙蓉区财政局非税收入汇缴专户中国农业银行长沙市金桥支行10×××27账户。为此，双方酿成纠纷，诉至法院。
另查，2017年3月，屈臣氏公司对门面重新装修，边装修边营业。2017年8月8日、9日，屈臣氏公司在中南置业公司人员在场情况下，将货品及设备全部从租赁门面搬出（货品送至其他门市继续销售），并于搬完当日按照租赁合同约定标准将场地交还中南置业公司。
2017年9月18日，屈臣氏公司申请对装修损失、固定资产损失、店铺货物损失、预期可得收益损失进行司法评估鉴定。2017年11月18日，国众联湖南分公司出具评估说明，内容为：2017年11月9日，经现场勘查时该门面已被拆分为两户，北侧被出租给“中缅水电”，现已开始营业；西侧被出租给“香他她煲仔饭”，目前正在装修中。通过现场勘查，无法判断屈臣氏公司投入装修和固定资产是否留存或被拆除，无法发表专业意见。
2017年12月5日，国众联湖南分公司出具有关屈臣氏公司店铺货物损失、店铺预期利益损失资产评估报告征求意见稿，经征询双方反馈意见，国众联湖南分公司分别出具《货物损失资产评估报告》、《预期利益损失咨询报告》，结论为：货物损失16599元；2017年4月8日至2017年8月9日期间预期利益损失159039元。
本院认为，本案争议焦点有三方面。一、《场地租赁合同》是否合法、有效；二、哪方承担违约责任；三、屈臣氏公司的诉讼请求及中南置业公司的反诉请求能否支持。
一、关于合同效力问题。经查，原告（反诉被告）屈臣氏公司与被告（反诉原告）中南置业公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，合同成立、有效。
二、违约责任问题。经查，（一）根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第69条规定：第三人按照人民法院履行通知向申请执行人履行了债务或被强制执行后，人民法院应当出具有关证明。本案中，屈臣氏公司根据长沙市芙蓉区人民法院的协助执行通知书及执行裁定书，协助人民法院将应付租金提取到指定账户，符合法律规定；（二）中南置业公司2017年2月13日的工作联系函，已自认变更账户原因是原账户被法院冻结，而重新开设账户、逃避法院执行，故屈臣氏公司将2017年1、2、3月份租金支付到原租金账户不属于违反《场地租赁合同》约定“逾期60天仍未足额支付租金”情形，因此，中南置业公司将正在营业中的屈臣氏公司店铺关门上锁、阻止经营，构成违约，应承担违约责任。
三、屈臣氏公司的诉讼请求及中南置业公司的反诉请求能否支持问题。经查，（一）2017年8月8日、9日，屈臣氏公司已将货物全部搬出、交还门面，现门面已被分别出租，双方已无继续履行合同可能，因此，对中南置业公司反诉提出要求解除《场地租赁合同》的请求，予以支持；（二）根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，其一，双方约定：合同如提前终止或届满不续约，屈臣氏公司应在合同终止之日起10天内清空场地，将场地以清洁良好状态交还，屈臣氏公司有权拆除及取回其所有的设施、设备；其二，屈臣氏公司于2017年11月28日在“对《关于评估事项的说明》的几点意见”中，自认于2017年8月8日、9日将设备全部从租赁门面搬出，故屈臣氏公司要求赔偿固定资产损失的请求，于法无据，不予支持，（三）合同履行期间，屈臣氏公司先后两次投入资金对门面进行装修，是实，鉴于屈臣氏公司装修门面确实有投入，有损失、无法估价且中南置业公司违约等实际情况，参照“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”标准，确定中南置业公司赔偿屈臣氏公司装修损失100000元为宜；（三）2017年4月8日至2017年8月9日，屈臣氏公司店铺被中南置业公司锁门，无法营业，并造成部分货物过期，经司法评估，此期间屈臣氏公司的货物损失16599元、预期利益损失159039元，中南置业公司应承担违约赔偿责任，并返还履约保证金50000元；（四）中南置业公司要求屈臣氏公司支付拖欠租金58000元、违约金58000元，证据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）长沙屈臣氏个人用品商店有限公司与被告（反诉原告）湖南中南投资置业有限公司签订的《场地租赁合同》；
二、被告（反诉原告）湖南中南投资置业有限公司在本判决生效后三日内一次性赔偿原告（反诉被告）长沙屈臣氏个人用品商店有限公司装修损失100000元、货物损失16599元、预期利益损失159039元，合计275638元；
三、被告（反诉原告）湖南中南投资置业有限公司在本判决生效后三日内一次性返还原告（反诉被告）长沙屈臣氏个人用品商店有限公司履约保证金50000元；
四、驳回原告（反诉被告）长沙屈臣氏个人用品商店有限公司、被告（反诉原告）湖南中南投资置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19110元，反诉费2620元，合计21730元，由原告（反诉被告）长沙屈臣氏个人用品商店有限公司负担13730元，被告（反诉原告）湖南中南投资置业有限公司负担8000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 建
人民陪审员 楚宗凡
人民陪审员 杨 云
二〇一八年四月十二日
书 记 员 李济宇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。