北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初6959号
原告：北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会，住所地北京市石景山区碣石坪15号楼。
负责人：吕敬欣，主任。
委托诉讼代理人:刘桂梅，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人:曹昱明，北京市中银律师事务所实习律师。
被告:北京首开亿信置业股份有限公司，住所地北京市丰台区方庄群芳园二区11号楼。
（组织机构代码：72260131-8）
法定代表人：陈刚，董事长。
委托诉讼代理人：解勇，男，1969年8月21日出生，该公司总经理助理，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：马晓明，北京市康博律师事务所律师。
被告：北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会，住所地北京市石景山区时代庐峰小区12号楼。
负责人：张敬东，主任。
第三人：北京城建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号。
（统一社会信用代码：91110000101909934T）
法定代表人：陈代华，董事长。
委托诉讼代理人：党建兴，1976年9月7日出生，该公司员工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李世坡，1978年10月1日出生，该公司员工，住北京市海淀区。
原告北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会（以下简称：碣石坪业委会）与被告北京首开亿信置业股份有限公司（以下简称：首开公司）、被告北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会（以下简称：时代庐峰业委会）、第三人北京城建集团有限责任公司（以下简称：城建公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碣石坪业委会的负责人吕敬欣及其委托诉讼代理人刘桂梅、曹昱明，被告首开公司的委托诉讼代理人马晓明，被告时代庐峰业委会的负责人张敬东，第三人城建公司的委托诉讼代理人党建兴、李世坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碣石坪业委会向本院提出诉讼请求：1、确认原告小区西侧（石景山区碣石坪15号楼小区）、被告二小区（时代庐峰小区）东侧（在被告二围墙内、含围墙）共357.71平方米（根据鉴定报告计算）的小区土地使用权归原告所有；2、确认被告一、被告二侵占原告上述357.71平方米土地；3、案件受理费及鉴定费23917元由二被告承担。事实和理由：碣石坪15号楼小区和时代庐峰小区的建设用地使用权原系城建公司所有。2002年城建公司与首开公司以协议形式约定将整宗土地划分二块分别进行开发建设，东区地块由城建公司建设碣石坪小区作为内部职工经济适用房，于2002年交付使用。西块地由首开公司（原北京城市开发股份有限公司）进行开发，建设时代庐峰小区作为商品房出售。2003年首开公司建设期间为施工方便擅自将施工道路向东平移4米，侵占碣石坪小区4米宽、106米长的小区道路，并砌起施工临时围墙。但时代庐峰小区建成交付业主使用后，两被告不及时拆除临时围墙，将占用公共道路归还，反而在临时围墙基础上，垫高路面，建起可长期使用的正式围墙。碣石坪小区东部道路被占后，给小区内道路通行、安全等问题带来极大隐患和不便。期间，经碣石坪小区向有关政府部门和单位上访反映小区道路被占事实，始终未果。后经与被告商谈，被告首开公司认可因施工错误致使原告合法权益受到损害的事实。2009年2月9日，石景山区建委、规划委、国土局就该纠纷作出答复，认定原告主张的道路土地使用权归原告共同所有情况属实。自2009年来，原告及480名业主不断向有关部门上访、申诉维权未果。为维护原告合法权益，故起诉至法院。
被告首开公司辩称，原告作为业主委员会起诉应符合起诉授权的主体资格；两个小区的落差是自然形成，并非被告故意垫高，被告按照规划部门划定四至进行开发建设，没有违规之处，被告开发的时代庐峰小区于2005年6月份已交付业主；首开公司不是诉争道路的实际使用人和侵权人，原告诉求与首开公司没有必然联系，即使原告与时代庐峰小区就使用土地面积存在争议，也是历史原因造成，应根据公平合理原则处理，法院不能强行划分，原告主张没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告时代庐峰业委会辩称，本案诉争道路是首开公司开发建设，属时代庐峰小区划内道路，诉争道路建设费已计入房屋价格之中，且首开公司已于2005年6月30日将房屋交付给时代庐峰小区全体业主居住使用，诉争道路及使用权依法属于时代庐峰小区全体业主，故原告主张于法无据；本案第三人城建公司与首开公司于2002年签署的《关于庐峰公寓项目规定建设用地划分的补充协议》属于双方内部约定，对外不具有法律效力，而该协议所附图纸是设计图而非竣工图，对外也不具有法律效力，故《补充协议》对原告诉讼请求不具有证据能力，原告诉讼请求缺乏证据和法律依据；根据立法法规定，石景山区建设委员会等三部门于2009年2月9日做出的《关于15号楼西侧4米道路问题的办理情况》信访答复函不属于法律法规，原告依据信访答复函主张诉争道路归其所有，缺乏法律依据。原告与首开公司、城建公司在知晓首开公司已于2005年6月30日就将其建设的时代庐峰项目（含诉争道路）实际交付给全体购房人居住使用情形下，三方于2008年7月24日共同签署《会议纪要》，将时代庐峰业委会小区内东侧道路所含诉争道路划给原告行为，损害了时代庐峰业委会小区全体业主的合法利益，该《会议纪要》属无效；我国现行法律法规并没有规定业主委员会属法人组织，时代庐峰业委会对外不具有作为被告的主体资格，不是本案适格被告。综上，原告诉讼请求缺乏证据和法律依据，应当依法予以驳回。
第三人城建公司述称，认可原告起诉的事实和理由，同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求和争议焦点问题依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2002年，甲方城建公司与乙方北京城市开发股份有限公司（以下简称：城开公司，于2008年7月25日名称变更为首开公司）签订《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》，其中约定：双方就对庐峰公寓项目规划建设用地按照联建分成进行划分，双方同意向市规委申请，将市规委核发的《建设用地规划许可证》（93）市规地字5号原用地划分为两块建设用地，将原甲方用地划分为甲方和乙方用地，将其中甲方分成所得的庐峰公寓一期工程3#住宅规划建设用地划分给甲方，将庐峰公寓二期工程规划建设用地划分给乙方，将原用地项目名称综合楼培训中心变更为住宅；甲乙双方同意原建设用地划分：（一）甲方庐峰公寓一期3#住宅规划建设用地约为10013平方米（最终以市规委拴桩红线图为准）其四至范围：北邻长安街延长线—石景山路，东靠万商大厦，西至庐峰公寓一期3#住宅西侧道路中心线，南靠公汽六厂；（二）乙方庐峰公寓二期住宅规划建设用地约为21938平方米（最终以市规委拴桩红线图为准），其四至范围：北邻长安街延长线-
石景山路，东至庐峰公寓一期3#住宅两侧道路中心线，西接石景山医院，南靠公汽六厂。
2008年7月24日，碣石坪业委会、城开公司、城建公司就碣石坪15号楼西侧土地问题形成《会议纪要》，就如下问题达成共识：1.由于城开时代庐峰公寓项目的前期开发和施工等原因，造成碣石坪15号楼西侧道路被侵占的无争议事实；2.此问题给碣石坪业主带来巨大危险，要尽快解决，在奥运前由城开公司拿出业委会认可的解决方案；3.城开公司就方案实施过程中遇到的问题与业委会协商解决，对会议上业主委员会提出的要求，必须在2008年7月28日前给予回复。
2008年8月9日，城开公司就2008年7月17日业委会《关于解决碣石坪15号楼西侧被侵占的4米地面问题商谈函》向碣石坪业委会作出书面承诺书：经公司认真研究，正式答复：城开公司将负责归还石景山碣石坪15号楼西侧被侵占的4米地面；城开公司将在2008年11月10日前完成上述工作。
2009年2月9日，石景山区建设委员会、北京市规划委员会石景山分局、北京市国土资源局石景山分局三部门共同作出《关于碣石坪15号楼西侧4米道路问题的办理情况》，就许令能等于2008年12月10日反映碣石坪15号楼西侧4米道路土地使用权属问题查实情况答复如下：碣石坪小区及与相邻的时代庐峰小区原土地使用权同属于城建公司，此后，该公司在开发过程中将整宗土地划一为二，东区域地块建设“碣石坪”小区，作为内部职工经济适用住房；西区地块通过协议与城开公司进行合作开发，由城开公司负责开发“时代庐峰”商品房小区向社会公开出售；信访件中所述存在权属争议的4米道路现土地使用权人仍为城开公司，实际位于时代庐峰小区内，紧邻碣石坪小区；两家公司共同表示对时代庐峰小区在建设时占用碣石坪小区4米道路一事并无异议。据城开公司介绍，该公司曾拟于2008年11月10日前完成4米道路归还工作，但11月3日由于时代庐峰业主群体强制阻扰，导致工作无法进行。经调查：许令能等主张4米道路土地权属归碣石坪小区全体业主共同共有情况属实，城开公司作为开发商和现4米道路土地使用权人，虽承诺归还占有，但未实际履行。此后虽经区建委对相关方进行大力协调，但各方仍无法取得一致。由于此问题涉及民事诉讼纠纷，为保障碣石坪小区业主合法权益，根据现实情况，建议碣石坪小区业委会依照法定程序对开发商及相关当事方提起民事诉讼，以利问题得以尽快解决。
本案诉讼过程中，经碣石坪业委会申请，本院委托北京市测绘设计研究院对碣石坪小区15号楼的西侧土地使用权界线以及时代庐峰小区现状东墙距碣石坪小区15号楼土地使用权界限的距离及面积等进行测绘鉴定。2017年12月6日，北京市测绘设计研究院作出司法鉴定检验报告书，其中检验结果载明：石景山区时代庐峰小区现状围墙距碣石坪小区15号楼土地使用权界线距离为：现状围墙南段（对应土地使用权界线中6点-7点部分）东墙面位于土地使用权界线东侧，且距土地使用权界线最大距离为3.542米，最小距离为3.297米，该部分侵占土地面积为353.54平方米（含围墙面积49.16平方米）；现状围墙北段（对应土地使用权界线中7点-1点部分）北墙面位于土地使用权界线北侧，且距土地使用权界线最大距离为0.105米、最小距离为0.041米，该部分侵占土地面积为4.17平方米（全部为围墙）。该检验报告书附有石景山区碣石坪15号楼与时代庐峰小区相邻关系平面示意图及坐标成果表。为此，碣石坪业委会垫付鉴定费23917元。
诉讼中，本院经现场勘验并经各方确认：碣石坪15号楼小区与时代庐峰小区东西相邻，两小区地面之间存在高低落差，其中两小区之间北侧坡墙（围墙）落差1.93米，南侧坡墙（围墙）落差2.12米。其中，坡墙（围墙）西侧地面为时代庐峰小区通行道路。
另查：2013年2月17日，城建公司取得石景山区碣石坪15号楼划拨土地使用权证书，使用权面积9867.34平方米（附宗地图）。
2014年8月21日，石景山区土地权属登记事务中心作出《关于赵礼壮申请政府信息公开查询内容的答复》，主要载明：所查询京石国用（2007出）0123号土地证的基本情况为，该宗土地使用权人为城开公司，坐落于碣石坪10、11、12、13号楼，性质为出让的住宅、配套商业及地下车库，宗地面积20496.59平方米。
2017年5月16日，城建公司出具《关于石景山碣石坪15号楼宗地使用权情况的说明》中载明：石景山区碣石坪15号楼占地面积9867.34平方米，用地性质为划拨城镇住宅用地；15号楼为城建公司开发建设的经济适用房，地上仅有此1栋住宅楼，宗地已取得所有权证书，权利人为城建公司；现该楼已经全部售完，并已经成立了业委会，根据物权法及相关管理规定，该宗地实为碣石坪15号楼全体业主共有，原土地使用权应予撤销，业主委员会按规定代表全体业主行使应有权利。
诉讼中，碣石坪业委会提交了在石景山区政府鲁谷社区行政事务管理中心备案的业主委员会备案单、碣石坪业主委员会公告、碣石坪15号楼业主签名的授权委托书以及小区业主就选聘律师、以业委会名义提起诉讼的业主大会决议，以证实碣石坪业委会提起本案诉讼，符合法律的规定的主体资格。
上述事实，有《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》、《会议纪要》、《关于碣石坪15号楼西侧4米道路问题的办理情况》、《关于解决碣石坪15号楼西侧被侵占的4米地面问题商谈函》、司法鉴定检验报告书、名称变更通知书、现场勘验图（宗地图）、勘验笔录、现场照片、北京市规划委员会许可证附图、土地使用权证书、《关于赵礼壮申请政府信息公开查询内容的答复》、《关于石景山碣石坪15号楼宗地使用权情况的说明》及各方当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为,业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以自己的名义提起诉讼或作为被告参加诉讼。根据物权法规定，业主行使有关共有和共同管理权利相关重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，碣石坪业委会提交了业主的授权委托书及业主大会的决议文件、业主委员会成立的备案文件。故原告提起本案诉讼，符合法律规定。时代庐峰业委会作为业主大会的执行机构，以被告身份参加本案诉讼，当事人诉讼主体适格。
根据物权法相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；建筑区划内属于城镇公共道路、公共绿地等除外的道路、绿地、其他公共场所属于业主共有。本案中，碣石坪小区15号楼的建筑物专有部分以外的道路、场所应属于碣石坪小区15号楼的全体业主共有。庭审中，首开公司及时代庐峰业委会虽否认碣石坪业委会对碣石坪小区15号楼西侧争议道路土地享有使用权的权利。但根据首开公司与城建公司、碣石坪业委会三方就碣石坪15号楼西侧土地问题所形成的《会议纪要》以及首开公司书面承诺的内容，首开公司均明确承认侵占了碣石坪小区15号楼西侧的道路并限期予以归还。并且，有关行政机关就碣石坪小区15号楼西侧道路问题联合调查办理情况说明中也明确认定，碣石坪小区15号楼西侧相关争议道路土地权属归碣石坪小区全体业主共同共有情况属实，首开公司曾虽承诺归还占有，但未实际履行。由此，北京市测绘设计研究院出具的司法鉴定检验报告书的检验结果与上述证据已形成完整的证据链，碣石坪业委会现有证据足以充分证实碣石坪小区15号楼西侧诉争道路属碣石坪小区15号楼全体业主共同共有。被告首开公司与时代庐峰业委会虽不认同司法鉴定检验报告书的真实性、关联性，但均未提供充分的有效的足以反驳的证据，本院不予采纳。因此，原告请求确认石景山区碣石坪15号楼小区西侧、时代庐峰小区东侧诉争土地使用权属碣石坪15号楼小区全体业主共有的主张，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。
需要指出的是，确认之诉是指法院依当事人请求，宣告某种法律关系存在或不存在的诉讼类型。确认之诉的客体是有争议的法律关系，而不是事实的存在与否。故原告请求确认二被告侵占原告诉争土地的事实主张，不属于民事诉讼中确认之诉的内容，不属于人民法院受案范围。原告如果认为被告某些事实构成侵权等法律关系的，可依法另行解决。
综上所述,依据《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条、第七十二条、第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认北京市石景山区碣石坪小区15号楼西侧、北京市石景山区时代庐峰小区东侧共计357.71平方米土地使用权属于北京市石景山区碣石坪小区15号楼全体业主共同共有（具体坐落及土地使用权界线参见附卷中司法鉴定检验报告书的检验结果及附件北京市石景山区碣石坪15号楼与时代庐峰小区相邻关系平面示意图、坐标成果表）；
二、驳回北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担（其中35元于本判决生效后七日内直接支付给北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会，其余于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费23917元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担（于本判决生效后七日内直接支付给北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 柳志然
人民陪审员 赵林平
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 王洁如