北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初32036号
原告：程派，男，1984年1月3日出生，回族，无业，住北京市海淀区。
原告：冯昌颐，女，1986年10月6日出生，汉族，中央新影数字传媒有限公司职员，住北京市海淀区。
原告程派、原告冯昌颐之共同委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。
原告程派、原告冯昌颐之共同委托诉讼代理人：陈哲，男，1989年12月17日出生，汉族，北京市华伦律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。
被告：王梅英，女，1975年12月27日出生，汉族，中国联合石油责任有限公司人事经理，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：蔡国青，江苏禾嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武力勇，男，1975年3月28日出生，汉族，首都医科大学宣武医院副主任，住北京市城区。
第三人：中国银行股份有限公司北京星火西路支行，营业场所北京市朝阳区星火西路19号楼一层。
负责人：杜林，行长。
委托诉讼代理人：黎全，男，1986年2月8日出生，汉族，中国银行股份有限公司北京星火西路支行理财经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：崔元梅，女，1968年4月9日出生，汉族，中国银行股份有限公司北京星火西路支行职员，住北京市西城区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区。
原告程派、原告冯昌颐（以下均简称姓名，一并提起时称二原告）与被告王梅英（以下简称被告）、第三人中国银行股份有限公司北京星火西路支行（以下简称中国银行星火西路支行）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人张文焱，被告的委托诉讼代理人蔡国青、武力勇，中国银行星火西路支行的委托诉讼代理人黎全，链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行二原告与被告于2016年7月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，被告配合办理北京市朝阳区甘露园7号楼X号房屋（以下简称诉争房屋）的过户手续，并完成房屋的交付及户口迁出等手续；2、判令被告支付违约金，以415万元为基数，按照日万分之五从2016年12月31日计算至被告配合办理银行贷款面签手续之日止；3、判令被告支付租金损失，按照每日246元的标准，支付从2017年2月25日至被告实际交付诉争房屋之日止；4、判令被告支付贷款利息损失201738元。事实与理由：在链家公司的居间下，二原告与被告于2016年7月31日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定被告将其所有的诉争房屋出售给二原告，房价款415万元，其中定金30万元，于2016年8月31日前支付，第一笔首付款70万元于2016年11月1日前支付，第二笔首付款135万元于2016年12月15日前支付，剩余购房款由买方向银行贷款，由银行支付给卖方。合同约定双方应于2016年11月15日办理贷款申请手续，于2017年2月20日办理房屋所有权转移登记手续，于办理房屋所有权转移登记手续后30日内出卖人应办理户口迁出手续。
合同签订后，二原告已依约向被告支付定金和前两笔首付款。二原告与被告于2016年10月25日前往中国银行星火西路支行办理银行贷款面签，双方均在面签文件上签字，后被告的配偶武力勇亦前往中国银行星火西路支行在上述面签文件上签字。2016年11月20日，中国银行星火西路支行通知二原告、被告及链家公司，根据北京市“930政策”，中国银行已发布新规，二原告贷款额度需要进行调整，可贷款金额由175万元变更为162万元，且需要二原告与被告就新贷款金额重新进行贷款面签。二原告知晓该情况后，即向被告承诺，银行贷款减少的13万元，二原告可以现金方式提前向被告支付。但被告自2016年12月初以各种理由拒绝重新进行贷款面签，后又通过回复函、电话等多种方式表示其认为二原告已经违约，要求进行赔偿，并明确拒绝重新进行贷款面签。后二原告及链家公司多次要求被告继续办理购房手续，及时办理贷款面签，但被告仍执意要求二原告必须进行赔偿才能配合面签。被告的行为导致房屋交易长期停滞，合同履行陷入僵局。
综上所述，被告在双方房屋买卖交易行为并无不当，合同履行不存在障碍，也未损害被告利益的情况下，因房屋市场价格的快速增长，寻找借口拒绝履行合同义务，意图攫取不当利益，其行为已经严重违反合同约定和诚实信用原则。
被告辩称：一、被告并无合同违约行为，二原告要求被告承担违约责任并支付违约金无事实及法律依据。合同履行过程中，二原告已如约支付第一笔首付款，后双方共同前往银行办理贷款面签手续，二原告的拟贷款金额未获得批准，至此后合同履行出现障碍。
首先，链家公司和二原告在未与被告协商、未征得被告同意的情况下，向被告明确提出对原《补充协议》合同条款进行实质性更改作为二原告支付第二笔首付款135万元的条件。链家公司将变更后的合同条款内容以《合同变更申请单》的形式发送给被告。被告经过谨慎研判发现，链家公司对首付款支付数额、房屋过户时间、交房时间、二原告银行贷款面签事宜进行了实质性变更。更为重要的是，变更后的合同条款对二原告银行贷款的面签次数无限期延长，这必将使得变更剩余购房款的取得时间无法确定，违背被告订立合同之初衷。故被告未同意该合同变更条款。
其次，在被告未同意变更合同条款、二原告和链家公司未与被告就合同后续履行事宜沟通协商的情况下，2016年12月13日，链家公司向被告发送《催告函》，要求被告配合原告办理自行支付13万元首付款的手续，并配合办理银行面签手续。链家公司和二原告单方变更合同条款，并依据变更后的合同条款对被告科以义务，无合同和法律依据，被告无义务履行链家公司所发《催告函》上载明的事项内容。被告分别以书面形式告知二原告和链家公司：因其对原合同进行单方根本性变更，被告不接受二原告合同不当履行之行为，亦即不接受二原告按照变更后的合同条款履行第二笔首付款支付数额（原合同约定第二笔首付款是135万元，二原告和链家公司变更为148万）。直至2016年12月13日，北京中融信融资担保公司在第二笔首付款付款履行期限即将届满之际，给二原告发出《风险告知书》，告知二原告可以向被告履行支付第二笔首付款135万元。二原告为避免自己违约事实的发生，在履行期限届满当日即2016年12月15日将原合同约定的第二笔首付款135万元直接转入被告银行卡账户内。
再次，被告已经按照《补充协议》的约定于2016年11月15日之前和二原告一起到银行办理银行贷款面签事宜，至此，被告已如约履行合同约定的银行面签之义务。二原告贷款审批不能并非被告之过错，二原告如需继续申请银行贷款，应和被告就再次到银行面签的时间及地点进行协商，并充分考虑双方工作性质和调休时间以期确定面签时间。然而，二原告和链家公司并未考虑被告的时间安排，单方指定到银行办理再次面签手续的时间和地点，被告不能接受，亦无按照其单方指定的时间、地点履行面签之义务。
最后，在二原告贷款不能的情况下，剩余购房款180万元的支付时间无法确定，亦无法保障。而在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中，亦未对二原告剩余购房款的支付时间做出约定。双方约定的共同办理贷款的申请时间系2016年11月15日前，约定的房屋过户时间系2017年2月20日前，故在二原告前期未完成贷款审批程序的情况下，被告为避免财产损失，不予办理房屋过户手续乃行使合同先履行抗辩权之举，并不构成违约。
二、导致合同履行出现障碍的主要原因之一便是链家公司未能尽到居间之责。在“930政策”出台之前，被告就曾向链家公司提出该政策是否会对合同履行造成影响，链家公司曾明确表示对合同履行无任何影响。在“930政策”出台一个多月以后，二原告和被告才前往银行办理贷款手续，在此期间，链家公司作为居间方，应充分解读新政策对买受人贷款条件的限制，应当预见到二原告后期贷款不能的风险，并形成可行性预案来促使《补充协议》的顺利履行。然，链家公司未尽居间之责，在二原告贷款不能的情况下，竟和二原告采取单方变更原合同条款作为支付第二笔首付款的条件，变相“挟持”变更同意被告合同内容。在被告不同意的情况下，二原告在履行期限届满当天方将第二笔首付款打入被告账户，以避违约之嫌。
综上，二原告贷款不能已属违约，此违约行为将直接导致剩余180万元购房款能否顺利支付以及具体的支付时间存在不确定性，对被告而言，此不可不谓之损失，亦完全违背被告订立合同之初衷，此乃二原告违约行为之一。二原告和链家公司擅自变更原合同条款内容，致使合同后续履行出现障碍，此乃违约行为之二。基于上述原因，被告在剩余购房款180万元存在无法保障实现之虞，未配合二原告办理房屋过户手续系正当行使合同抗辩权，并非违约。
中国银行星火西路支行述称：2016年10月26日，二原告及被告到我行办理贷款面签，因需要补充材料，2016年11月10日双方补齐材料。2016年11月18日，我行在审核时发现网签时间是2016年10月24日，该时间在“930政策”出台之后，贷款比例应降至162万元。后我行通知链家公司，要求二原告及被告到我公司重新签订贷款合同。链家公司于春节之后通知我行，因双方矛盾未解决，无法签订相关手续。目前双方仍未办理贷款手续。
链家公司述称：同意二原告的诉讼请求，我公司可以配合继续履行合同。
本院经审理查明的事实如下：2016年7月31日，二原告（乙方、买受方）与被告（甲方、出卖方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋为诉争房屋，建筑面积99.65平方米，房屋成交价格为250万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价165万元。买受人向出卖人支付定金30万元。买受人向银行申请贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为175万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，5个工作日内将房屋交付给买受人。
当日，二原告（乙方、买受方）、被告（甲方、出卖方）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计415万元。乙方于2016年7月31日将第一笔定金10万元自行支付甲方，于2016年8月31日前将第二笔定金20万元以理房通托管方式支付甲方。乙方于2016年11月1日前将第一笔首付款70万元自行支付甲方；于2016年12月15日前将第二笔首付款135万元自行支付给甲方。甲乙双方应于2016年11月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2017年2月20日前，共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存3万元作为户口迁出保证金，该保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金。
2016年7月31日，二原告支付定金10万元；2016年8月23日，二原告支付定金20万元；2016年10月26日，二原告支付第一笔首付款70万元；2016年12月15日，二原告支付第二笔首付款135万元。
关于合同后续履行情况，二原告表示：二原告和被告前往中国银行星火西路支行办理贷款面签后，中国银行星火西路支行发现，因“930政策”，贷款金额应由175万元降至162万元，便通知链家公司，由链家公司通知二原告。因贷款金额降低，二原告提出将差额13万元与第二笔首付款一并支付，故需要变更协议。后链家公司向被告发送变更协议的文件，大致意思是支付第二笔首付款的金额增加13万元，贷款金额降低，继续进行贷款面签。被告未知可否，但在此基础上，提出三条要求，一是要求房屋过户时间变更为2017年1月15日，二是在收到银行贷款后3个工作日内交房，三是如重新签订补充协议后12个工作日内仍未批准贷款，要求二原告全款支付房款，如果20个工作日内未支付全款，每逾期一日按全部房款万分之五支付违约金。二原告对被告的要求考虑之后，要求在第三条后增加在被告配合的情况下办理上述手续。后链家公司将该新协议发送被告的配偶武力勇，但被告未回复。2016年12月14日，链家公司要求被告于2016年12月15日前往链家公司办理支付第二笔首付款的手续，同时对13万元款项进行变更，但被告未前往，于是二原告于2016年12月15日将首付款135万元支付被告。后二原告再次催促被告进行银行面签，但被告始终未予配合。二原告无奈于2016年12月底向被告发函，要求被告在2016年12月30日前往银行进行面签，但被告拒收函件。链家公司同时也向被告发送函件，被告签收。2016年12月30日，二原告和链家公司人员前往银行，但被告未前往。在二原告起诉后，仍在与被告进行沟通，被告表示由于二原告违约，要求二原告进行赔偿，但却未表明赔偿方案。2017年2月，链家公司再次约被告进行银行面签，但被告仍然未去。
关于合同后续履行情况，被告表示：双方一起前往银行办理面签手续后，被告得知二原告的贷款未获审批，但不知具体原因。二原告和链家公司表示是“930政策”的原因，但被告不相信。2016年11月26日，链家公司的工作人员林某给被告发微信，内容是关于合同变更的条款，大致内容是贷款金额由175万元变更为162万元，增加首付款13万元。被告对于自行增加13万元首付款无异议，但对于后面的条款不能接受。一是过户时间变更为2017年1月27日前；二是关于贷款，约定被告有义务配合进行两次面签，如有政策调整，还可能会进行三次面签，而且必须以链家公司通知的时间为准。被告认为其后期取得购房款存在风险，故不同意变更的条款。后被告向链家公司回复其意见，表示其同意增加13万元首付款，亦同意2017年1月27日前完成过户，但要求过户前必须办理完毕银行贷款手续，否则，被告便不同意办理贷款手续，并有权解除合同。后链家未予回复。2016年12月13日，链家公司向被告发送催告函，要求被告在2016年12月15日18时前办理支付13万元首付款的手续，并要求被告于2016年12月20日18时前配合二原告办理银行面签手续。被告因并未同意链家公司此前发送的补充协议的条款，且链家公司发送的补充协议条款并未约定如第一次未办成贷款再次办理贷款的时间，故被告未按该催告函的要求办理相关手续。链家公司曾两次向被告发送催告函，被告基于上述理由均未配合办理。
证人宋芮出庭作证称，其是二原告与被告之间交易的经纪人。中国银行星火西路支行告知其因国家政策的原因，只能批贷162万元后，其与二原告、被告协商，双方协商后均同意增加13万元首付款，贷款162万元，二原告已在银行的相关文件上签字，后链家公司的林经理多次联系被告，需要被告签署变更协议和银行文件，但被告不签字，导致下一步程序无法进行。2016年12月，链家公司向被告发送二份催告函，但被告仍未配合。
证人林某出庭作证称，其是链家公司的商圈经理。2016年10月底11月初时其开始接触二原告与被告之间的交易。因为“930政策”的影响，贷款金额降低，其已向双方说明该情况，但与被告方沟通不顺畅。被告提出顾虑，其按照被告的要求起草协议并发给被告，但被告一直未回复。之后因跟与告的沟通不顺畅，其在二原告的要求下与被告的配偶武力勇进行协商，但其也一直未提出具体的要求。双方最终未协商达成一致。
庭审中，被告表示只要二原告的银行贷款能办下来或者支付全部房款，其同意继续履行合同。
庭审中，被告表示其已将诉争房屋的户口迁出。
庭审中，二原告表示其同意一次性支付剩余购房款。
以上事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、相关书证及证人证言等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，各方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的相关规定，合法有效，应当遵守。
据各方所述及在案证据可知，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》约定二原告申请银行贷款175万元以支付购房款，但因受“930政策”影响，二原告可申请的银行贷款金额由175万元降至162万元，导致双方无法按照合同约定继续履行，后各方未就合同的后续履行事宜达成新的一致，造成合同履行的停滞。本院认为，导致双方未能按照合同约定继续履行的原因系受相关政策影响，不能归责于任何一方，双方均不构成违约。现二原告表示同意自行支付剩余购房款，合同履行不存在障碍，故二原告要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持，被告应配合二原告办理诉争房屋的过户手续并将该房屋交付二原告。二原告要求被告迁出户口的诉讼请求，不属于人民法院受理民事纠纷的范围，本案中不予处理。二原告要求被告赔偿各项损失的诉讼请求，本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告程派、原告冯昌颐与被告王梅英于二〇一六年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》继续履行；
二、被告王梅英于本判决生效之日起十五日内协助原告程派、原告冯昌颐办理北京市朝阳区甘露园7号楼X号房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至原告程派、原告冯昌颐名下；
三、被告王梅英于履行完毕上述第二项判决义务后五日内将北京市朝阳区甘露园7号楼X号房屋交付给原告程派、原告冯昌颐；
四、原告程派、原告冯昌颐于被告王梅英履行完毕上述第二项、第三项判决义务当日，支付被告王梅英剩余购房款一百七十七万元；
五、原告程派、原告冯昌颐于被告王梅英履行完毕迁出在北京市朝阳区甘露园7号楼X号房屋上户口的义务及上述第二项、第三项判决义务当日，支付被告王梅英户口迁出保证金三万元；
六、驳回原告程派、原告冯昌颐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41614元，由原告负担21614元（已交纳20498元，剩余1116元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告王梅英负担20000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁书亮
代理审判员 孙 赫
代理审判员 梁 远
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 张 帆