天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初6730号原告：姜世海，男，1951年4月20日出生，汉族，无业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王光言，天津秋水律师事务所律师。被告：刘韦凤，女，1987年8月31日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张玉良（刘韦凤之夫），男，1986年9月7日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。被告：张玉良，男，1986年9月7日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：孟繁萍，天津嘉甄律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。法定代表人：陆斌斌，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李义，女，该公司职员。原告姜世海与被告刘韦凤、被告张玉良、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜世海的委托诉讼代理人王光言，被告刘韦凤委托诉讼代理人张玉良、被告张玉良及其委托诉讼代理人孟繁萍，第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的委托诉讼代理人李义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜世海向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告刘韦凤解除《房产交易合同》（编号：ZHDL0111644ZY）；2、判决原告与第二被告解除《天津市存量房屋买卖协议》；3、判令二被告依据原告与二被告签订的《房产交易合同》（编号：ZHDL0111644ZY）以及《天津市存量房屋买卖协议》赔偿原告违约金壹拾捌万捌千（小写：188000元）；4、由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告系房屋买卖合同关系，二被告系夫妻关系，2017年3月31日原告与被告刘韦凤签订《房产交易合同》约定以188万元的价格出售原告坐落于天津市北辰区的房屋，房屋面积82.66平方米。为了房屋署名及贷款事项，二被告提出由被告张玉良与原告于2017年3月31日签订了《天津市存量房屋买卖协议》。二被告在给付首付款后，至今未能履行付款义务，经了解被告已经不能履行后续支付义务。根据《房产交易合同》第四条第一款，买卖双方任何一方未按照本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任，给付守约方违约金的标准为房屋成交价格的10%。据此请求法院判决双方解除《房产交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，并且由二被告赔偿原告违约金188000元，故原告呈诉。被告张玉良辩称，原告无权要求二被告承担违约责任。原告与二被告于2017年3月31日签订《房产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》，同日、原告与被告刘韦凤及第三人签订了《关于交易免责的补充协议》，该协议明确约定了免责情形。依据中国人民银行天津分行《关于完善差别化信贷政策的通知》二被告申请贷款未能获得银行审批，属于该补充协议约定的免责情形，依该补充协议原告应退还二被告已支付的定金。第三人应退还买卖双方已支付的经纪服务费及尚未实际发生的评估费、代办贷款费等。综上，被告张玉良同意解除《房产交易合同》和《天津市存量房屋买卖协议》，不同意给付原告违约金，原告应全额退还被告已支付的定金2万元。被告刘韦凤辩称，同意被告张玉良的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告及第三人对原告提交的房屋产权证书、房产交易合同、天津市存量房买卖协议的真实性均没有异议，本院予以确认。原告提交的解除合同通知书及EMS查询单，二被告称没有收到，该邮件查询单显示“拒收退回”，未注明拒收人，原告以此证明通知二被告解除合同，本院不予确认。原告及第三人对于二被告提交的房产交易合同、天津市存量房买卖协议、定金收据、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证、关于《房产交易合同》交易免责的补充协议的真实性没有异议，本院予以确认。对于二被告提交的中国人民银行天津分行文件经核实确系相关单位所发，对该文件的真实性，本院予以确认。对于二被告提交的张玉良建设银行交易明细，确系银行打印，对真实性本院予以确认。对于二被告提交的张玉良与罗海涛的电话录音，该录音未经罗海涛同意，其内容无法证实二被告主张的诉争房屋贷款未能批准系由于限购限贷政策的影响。另外，二被告申请本院至中国工商银行股份有限公司天津唐家口支行调取诉争房屋贷款情况，本院依法至该银行询问了该行信贷员罗海涛，罗海涛称，2017年4月20日张玉良来我行面签，后通过张玉良的征信得知其有购房的贷款记录，通过核实得知其在外地有购房，因其不符合天津市的购房政策（外地户籍不允许买二套，有贷款记录都不行）。后向其告知了政策情况，中介希望往上递件试试，最后还是于2017年6月9日被退回。张玉良有购房，属于二套，不满足天津市的购房政策，提高首付也不行。不是提高首付能解决的。后原告申请本院再次至该行核实情况，本院至该行询问了信贷部负责人崔志强，借款人（张玉良）不符合我行的贷款条件，借款人购房不在天津市房管局限购政策之内。该行未出具相关证明。由于银行两位工作人员的证言内容相互矛盾，无法证实二被告主张的诉争房屋贷款未能批准系由于限购限贷政策的影响。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月31日原告（卖方）与被告刘韦凤（买方）签订《房产交易合同》，约定原告将坐落于天津市北辰区房产出售给被告刘韦凤，成交价格为188万元，买方应在本合同签订之日向卖方交付定金2万元，剩余房款186万元以银行贷款支付，贷款种类为按揭贷款。买方须在2017年4月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外剩余的房款并作为首付款，买卖双方须在2017年4月5日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年4月10日前办理贷款申请手续。如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在三日内补足差额部分房款作为首付款存入房管局指定的资金监管机构，否则视为买方违约。买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料；如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期三十日（自未按一次性付款到期日起算）卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行转让。买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。该合同签订后，被告刘韦凤给付原告定金2万元。同日，原告与被告刘韦凤、第三人签订了《关于交易免责的补充协议》（以下简称补充协议），约定为避免天津市限购限贷政策影响导致合同无法履行给双方造成不应有的损失，经双方自愿友好协商，就《房产交易合同》作如下补充协议：若出现以下三种情形中任意一种则三方免责，互不追究其违约责任：1、新政执行后，买方不再具备购买不动产之资质，导致合同无法履行；2、新政执行后，买方不再具备购买该不动产之贷款资质，导致合同无法履行；3、新政执行后，因限贷政策影响导致买方首付比例增加后无能力购买，导致合同无法履行。双方应在签署《解除协议》后，卖方全额退还买方已付的定金，第三人全额退还买卖双方已支付的经纪服务费及尚未发生的评估费、代办贷款费（以收据为准）。同日，被告张玉良（乙方）与原告（甲方）签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定原告将坐落在北辰区秋瑞家园7-2-802房产出售给被告张玉良，房屋总价款186万元，双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，乙方首付款74.4万元，申请银行贷款111.6万元。贷款种类为不包含公积金。乙方应于2017年9月20日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托银行将贷款资金全部划入上述账户。乙方应于2017年9月20日前办理完毕贷款手续，贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐。当贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。庭审中原、被告及第三人均称将签约人换为被告张玉良的原因系由于当时二被告为了署名、贷款方便。2017年4月7日，二被告委托第三人向银行提出贷款申请，2017年4月20日被告张玉良将首付款74.4万元存入资金监管账户。2017年3月31日，天津银监会和中国人民银行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》。二被告系夫妻关系，户籍地均非天津市。本院认为，原告与被告刘韦凤签订的房产交易合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同及补充协议虽没有被告张玉良签字，但被告张玉良系被告刘韦凤之夫，该签约行为系发生在二人夫妻关系存续期间，且被告张玉良明知并同意房产交易合同及补充协议约定，亦应受其约束。原告与被告张玉良签订《天津市存量房屋买卖协议》，系为了履行原告与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》，该协议变更买受人只是出于署名及贷款的考量，对于房产交易合同与天津市存量房买卖协议之间不一致的地方，应依当事人真实意思予以确定。对于解除合同一节，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。现原告主张解除其与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》（编号：ZHDL0111644ZY）及其与被告张玉良签订的《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：32377-001977），被告刘韦凤、张玉良均表示同意，本院予以准许。本案双方当事人争议焦点为：被告张玉良审批贷款未获批准，又未能及时补足全部房款的行为是否符合原告与被告刘韦凤签订的补充协议约定的免责情形。当事人对自己的主张有责任提交证据。补充协议约定了三种免责情形，现二被告主张被告张玉良申请的贷款未获批准系由于限购、限贷政策的影响符合补充协议约定的免责情形，但未能提供充足的证据予以证实，对二被告的该项主张，本院不予支持。被告张玉良申请贷款未获批准，二被告应及时将剩余房款补齐。但至原告起诉前二被告仍未补齐剩余房款，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张二被告按照其与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》的约定给付其该房屋成交价格的10%作为违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告姜世海与被告刘韦凤签订的《房产交易合同》（编号：ZHDL0111644ZY）依法解除；二、原告姜世海与被告张玉良签订的《天津市存量房屋买卖协议》依法解除；三、被告刘韦凤、张玉良于本判决发生法律效力之日起十日内连带给付原告姜世海违约金188000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，由被告刘韦凤、张玉良连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  赵志刚二〇一七年十二月八日书 记 员  吴玉楠附：本裁判文书所依据法律文书具体条文《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。