重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初12033号
原告彭伍明，男，汉族，1966年6月19日生，住重庆市渝北区。
委托代理人唐章富（特别授权），国浩律师（重庆）事务所律师。
原告徐雪琼，女，汉族，1969年6月10日生，住重庆市渝北区。
委托代理人唐章富（特别授权），国浩律师（重庆）事务所律师。
被告重庆融创亚太实业有限公司，住所地重庆市南岸区亚太路1号一期商业B2-7，统一社会信用代码91500108778491066D。
法定代表人商羽，总经理。
委托代理人唐来旺（特别授权），男，汉族，1989年11月29日出生，住重庆市梁平县，系公司员工。
委托代理人唐相林（特别授权），男，汉族，1986年2月28日出生，住重庆市南岸区，系公司员工。
原告彭伍明、徐雪琼与被告重庆融创亚太实业有限公司（以下简称融创亚太公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，原适用简易程序审理，现因案件事实较为复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，故决定适用普通程序对本案进行审理。原告彭伍明及其委托代理人唐章富和被告融创公司的委托代理人唐来旺、唐相林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭伍明、徐雪琼诉称：被告系重庆市南岸区亚太路1号亚太商谷三期商业86号商铺的原所有权人。2011年6月30日，被告（甲方）和重庆中百仓储超市有限公司（乙方）就前述商铺签订了《重庆亚太商谷商铺租赁协议》，约定中百超市承租前述商铺，租期自2011年11月1日至2017年10月31日，2011年11月1日起至2012年4月30日为免租期，2012年5月1日至2012年10月31日租金每月每平方米45元，之后每年租金在此基础上递增5%，租金按季支付，在租赁期限内若甲方自由将该商铺转让给丙方或其他第三人，乙方应无条件接受…自甲方将该商铺转让给丙方或其他第三人后，本合同赋予甲方享有的所有权利义务均转移至丙方或第三人，无需征得乙方同意…乙方与丙方无需另行签订《商铺租赁协议》。2011年8月30日，原告基于对被告“带租旺铺销售”“重庆中百仓储签约入驻”的销售广告，以及被告与中百仓储签订的租赁协议，坚信购买被告出售的商铺后即可收取中百超市的租金，而与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了上述商铺，并于2011年12月27日办理了产权过户登记手续，取得了产权证。但其后被告未完全履行其对中百超市的告知义务，并在2012年3月7日，擅自以自己名义向中百超市发送《解约通知书》，解除了与中百超市签订的租赁协议。被告的上述行为导致原告无法按照租赁协议向中百超市收取租金和滞纳金，给原告造成了巨大的损失。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告向原告赔偿自2012年5月1日起至2012年12月31日止的租金损失，其中从2012年5月1日到2012年10月31日按244.51平方米X45元/平方米/月。2012年11月1日到2012年12月31日按244.51平方米X47.25元/平方米/月。并按千分之三每日分段计算滞纳金至租金付清之日止；2、判令被告向原告支付律师费12000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告融创亚太公司辩称，被告已经按照租赁协议及商品房买卖合同履行了相应义务，原告要求支付违约金、滞纳金等缺乏相应事实和依据，且违约金和滞纳金过高。原告作为商铺的所有权人，未及时行使权利，导致的不利后果应由原告自行承担，故请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：因彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司和重庆中百仓储超市有限公司（以下简称中百超市）就《商铺租赁协议》发生纠纷，彭伍明、徐雪琼曾作为原告将中百超市和融创亚太公司作为被告起诉至本院请求：第一，中百超市向其支付租金及滞纳金共计499290.79元；第二，中百超市承担其律师费26000元；第三，融创亚太公司将中百超市向其交纳的履约保证金10000元及租金保证金25472元，共计35472元转交给彭伍明、徐雪琼；第四，本案诉讼费由中百超市承担；第五，中百超市与融创亚太公司承担连带责任。本院审理后查明的事实为：
融创亚太公司原系重庆市南岸区亚太路1号亚太商谷三期商业86号商铺（包括重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附381号、重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附382号）的所有人。2011年6月30日，由中百超市作为乙方（承租人）与融创亚太公司作为甲方（出租人）就该商铺签订了《重庆亚太商谷商铺租赁协议》，约定由乙方承租甲方所有的重庆市南岸区亚太路1号的亚太商谷三期86号商铺。租期自2011年11月1日起至2017年10月31日止共计6年；2011年11月1日至2012年4月31日为免租期，免租期后从2012年5月1日至2017年10月31日内采用递增方法收取租金，租金按季支付；为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金，乙方须于合同签订时向甲方交付一个月租金即25472元作为租金保证金；如在租赁期限内，甲方将租赁房屋转让（出售）丙方或其他第三人，甲方有权将收取的租金保证金直接转交丙方或其他第三人，转交后甲方或物业公司出具给乙方的收据（收条）自行作废，对此，甲方无需征得乙方同意或通知乙方，乙方无任何异议，但甲方须负责将丙方签收的保证金收据转交给乙方，租赁期限届满后由乙方与丙方或其他第三人自行办理退费（结算）事宜；在租赁期限内若甲方自由将该商铺转让（出售）丙方或其他第三人，乙方应无条件接受，甲方保证产权发生转移后，双方租赁合同仍然有效且内容不变，新产权人应无条件接受本合同内容（若有异议，应根据当时情况赔偿乙方），自甲方将该商铺转让（出售）给丙方或其他第三人后，本合同中赋予甲方享有的所有权利与义务均转移至丙方或其他第三人，无需征得乙方同意，同时乙方自愿放弃对该商铺的优先购买权并同意继续按本合同内容履行自身义务，乙方与丙方无须另行签订《商铺租赁协议》，双方均严格遵照本合同内容执行。
同日，甲乙双方又签订《协议书》，约定：签订本协议时，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，同时乙方承诺在2年内不会提前撤场（退场）或改变经营用途、转让商铺，如乙方履约期满后，甲方将10000元履约保证金全额无息返还乙方。上述协议签订后，中百超市按照合同约定向融创亚太公司支付了租金保证金25472元及履约保证金10000元，共计35472元。
2011年9月23日，该商铺通过消防验收，2011年9月30日完成竣工验收。
2011年8月30日，彭伍明向融创亚太公司递交《情况说明》，表示愿意购买该公司所有的位于重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86号商品房，但需融创亚太公司为其所购买的商品房办成两个产权证，所产生的费用由彭伍明全部承担，并愿意先行与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，暂不办理合同网签备案等手续。同日，彭伍明与融创亚太公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定于2011年10月30日交房。同年11月10日，融创亚太公司向中百超市发出函件，函件载明：“由于我司将此房产销售给第三方（个人），贵司需将租金支付给第三方，第三方向贵司提供有效收据，此间所产生的房屋租赁税费由第三方全额承担。”
2011年11月17日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86-1建筑面积为366.13平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为3552906元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1782906元。2011年12月12日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司还签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号21、23幢裙楼吊2-商业86号建筑面积为278.42平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为2701836元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1351836元。该份合同与彭伍明与融创亚太公司于2011年8月30日签订的合同相比，变更交房日期为2011年12月16日，其他内容没有变更。
融创亚太公司于2011年11月17日向彭伍明、徐雪琼出具了两张金额分别为1782906元和1351836元的购房款发票。2011年12月27日办理了产权过户手续，将上述房屋（重庆市南岸区铜元局街道亚太路1号附381号、382号）的产权登记于彭伍明，徐雪琼名下。
关于涉案商铺的交接房情况，《中百仓储重庆公司亚太店房屋交接表》上载明出租方为彭伍明、接收方为中百超市的工作人员刘向前，落款日期为2011年12月20日，另备注实际接房时间为2011年11月1日。在附页《（亚太店）设备交接表》中备注了中百超市提出的整修意见。中百超市认为商铺不符合合同中约定的交接房标准，其已提出整改意见，而融创亚太公司并未及时整改并另行约定交房时间，故并未实际交房。
2012年3月7日，融创亚太公司以中百超市未能按约接房并未按约交纳租金为由，以特快专递方式向中百超市寄出《解约通知书》，要求解除与中百超市签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》以及《协议书》，特快专递的寄件人为唐良红，地址为重庆市南岸区亚太路1号亚太商谷物业管理有限公司。当月15日，融创亚太公司向中百超市寄出有丙方彭伍明、徐雪琼签字的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》。同年4月17日，中百超市以特快专递方式向融创亚太公司收件人唐良红寄出了律师函，同意与融创亚太公司解除与其签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》。同年12月26日，彭伍明、徐雪琼向中百超市发出解除《重庆亚太商谷商铺租赁协议》的通知，要求与其解除该协议。
2015年6月，本院作出（2013）南法民初字第04346号民事判决书，判决：“一、被告重庆中百仓储超市有限公司支付原告彭伍明、徐雪琼自2012年5月1日起至同年12月31日止的房屋租金206324元（自本判决生效后十日内支付）；二、被告重庆融创亚太实业有限公司向原告彭伍明、徐雪琼支付从重庆中百仓储超市处取得的保证金共计35472元；三、被告重庆中百仓储超市有限公司以所欠房屋租金为基数，自2012年5月1日起至支付完毕为止，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准向原告彭伍明、徐雪琼支付滞纳金；四、由被告重庆中百仓储超市有限公司支付原告彭伍明、徐雪琼律师费6000元（自本判决生效后十日内支付）；五、驳回原告彭伍明、徐雪琼其他诉讼请求。”一审判决后，中百超市不服，遂提出上诉，请求撤销原判并依法改判驳回彭伍明、徐雪琼对中百超市的诉讼请求。
重庆市第五中级人民法院审理后查明：2011年11月17日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号裙楼商业86-1建筑面积为366.13平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为3552906元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1782906元。2011年12月12日，彭伍明、徐雪琼与融创亚太公司还签订《重庆市商品房买卖合同》，约定融创亚太公司将重庆市南岸区亚太路1号21、23幢裙楼吊2-商业86号建筑面积为278.42平方米的房屋出售给彭伍明、徐雪琼，总成交金额为2701836元，还约定彭伍明、徐雪琼于2011年11月17日前支付首付款1351836元。
二审还查明：融创亚太公司于2011年11月17日向彭伍明、徐雪琼出具了两张金额分别为1782906元和1351836元的购房款发票。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。二审法院审理后认为：中百超市与融创亚太公司签订的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。双方当事人在二审诉讼中主要争议中百超市与彭伍明、徐雪琼之间是否已形成了租赁关系、本案租赁合同是否在2012年4月已经解除。关于本案租赁关系的主体问题，本院认为不能认定彭伍明、徐雪琼已取代融创亚太公司而与中百超市形成了租赁关系。其一，虽然融创亚太公司在2011年8月30日与彭伍明、徐雪琼签订了《重庆市商品房买卖合同》后于2011年11月10日向中百超市发函告知其将房屋销售给第三方（个人）（并未指明买受人是谁），但融创亚太公司在2011年11月17日和2011年12月12日就涉案房屋重新与彭伍明、徐雪琼签订正式的两份《重庆市商品房买卖合同》（已办理合同备案登记）。彭伍明、徐雪琼据此于同年12月27日办理产权变更登记手续从而成为涉案房屋的产权人后，直至2012年3月7日向中百超市发出解约通知以前，并未将房屋产权变更的情况告知中百超市，故不能认定中百超市在2012年3月7日已知晓彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人。其二，融创亚太公司虽于2012年3月15日向中百超市寄送了有丙方彭伍明、徐雪琼签字的《重庆亚太商谷商铺租赁协议》，但由于融创亚太公司并未提交其与彭伍明、徐雪琼签订的《重庆市商品房买卖合同》，彭伍明、徐雪琼也未向中百超市出示过其新办理的房屋产权证书，且在此之前彭伍明、徐雪琼又无证据证明其向中百超市主张过任何租金权利，故不能由此推断中百超市在3月15日就知道彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人。所以，虽然《重庆亚太商谷商铺租赁协议》约定“在租赁期限内若甲方自由将该商铺转让（出售）丙方或其他第三人，乙方应无条件接受，甲方保证产权发生转移后，双方租赁合同仍然有效且内容不变，新产权人应无条件接受本合同内容（若有异议，应根据当时情况赔偿乙方）……”，但是，由于不能认定中百超市在2012年3月已确知涉案房屋转让的事实，故不应认定中百超市已与新产权人彭伍明、徐雪琼建立了租赁关系，在2012年3月中百超市的合同相对人仍应认定为融创亚太公司而非彭伍明、徐雪琼。关于合同解除与否问题，在融创亚太公司于2012年3月7日向中百超市发出解约通知后，中百超市已于同年4月17日回函表示同意解除双方租赁合同关系，故应认定双方合同至此已经解除。合同解除之后，涉案保证金的返还问题应该在合同双方中百超市与融创亚太公司之间进行认定。重庆市第五中级人民法院于2016年5月18日作出（2016）渝05民终1334号民事判决书，判决：“一、撤销重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第04346号民事判决；二、驳回彭伍明、徐雪琼的诉讼请求。”
宣判后，彭伍明、徐雪琼及融创亚太公司对二审判决不服，向重庆市高级人民法院申请再审。再审法院认为，本案争议的焦点为：1、中百仓储公司与谁形成租赁关系；2、融创亚太公司发出的解除通知及中百仓储公司同意解除的回函是否产生解除合同的效力。现评述如下：1、本案租赁房屋原属融创亚太公司所有，融创亚太公司将房屋出租并与中百仓储公司签订了《商铺租赁协议》，该协议属于融创亚太公司与中百仓储公司的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，融创亚太公司与中百仓储公司建立了房屋租赁关系。租赁期间，融创亚太公司将房屋出卖给彭伍明、徐雪琼，按买卖合同与租赁合同的约定，融创亚太公司一并将与中百仓储公司订立的租赁合同中的权利义务概括转让给彭伍明、徐雪琼。依据《合同法》第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。虽中百仓储公司在签订租赁合同时即承诺同意融创亚太公司在租赁期间内转让房屋，但中百仓储公司并不清楚房屋买受人的身份及房屋产权情况。融创亚太公司于2011年11月10日向中百仓储公司函告租赁房屋已出售，但并未告知买受人身份。融创亚太公司虽于2012年3月15日又向中百仓储公司寄送了有关彭伍明、徐雪琼签字的《重庆市亚太商谷商铺租赁协议》，但并未提交相应的买卖协议或产权证明。彭伍明、徐雪琼亦未提交相应的证据证明其向中百仓储公司告知了产权变更或进行了租金催收。融创亚太公司及彭伍明、徐雪琼均未按《合同法》第六十条第二款之规定履行了告知义务，中百仓储公司并不清楚租赁房屋的产权人即出租人发生变更。故租赁房屋产权的变动并未发生租赁关系变更的法律效力，二审法院认定中百仓储公司与融创亚太公司存在租赁关系，与彭伍明、徐雪琼不存在租赁关系并无不当。2、融创亚太公司发出的解除合同通知及中百仓储公司同意解除合同的回函是否发生解除合同的效力。如前所述，中百仓储公司与融创亚太公司间存在租赁关系，租赁期内，融创亚太公司作为出租人，有权提出解除合同，中百仓储公司亦回函同意解除合同。双方租赁合同经协商一致解除。因租赁合同解除时尚处于免租期，未开始计算租金，中百仓储公司并不承担支付租金的义务和相应的违约责任。另租赁房屋交接时，中百仓储公司表明房屋存在瑕疵，不符合中百仓储公司的使用目的。中百仓储公司未实际接房，未进行装修和使用。彭伍明、徐雪琼亦认可租赁房屋处于空置状态，未装修使用，后由彭伍明、徐雪琼另行出租。依据双方陈述，亦可以认定中百仓储公司未实际使用租赁房屋，房屋租赁协议未实际履行，中百仓储公司不应承担相应合同义务。重庆市高级人民法院遂于2016年11月23日作出（2016）渝民申1691号民事裁定书，裁定：“驳回彭伍明、徐雪琼及重庆市融创亚太实业有限公司的再审申请。”
再审裁定作出后，原告认为涉案房屋系被告销售的带租约房屋，但被告未完全履行其对中百超市的告知义务，并在2012年3月7日，擅自以自己名义向中百超市发送《解约通知书》，解除了与中百超市签订的租赁协议。被告的上述行为导致原告无法按照租赁协议向中百超市收取租金和滞纳金，给原告造成了巨大的损失，遂以前述诉讼请求起诉至本院，请求判如所请。
上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。
本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。
《商品房买卖合同》中虽并无关于涉案房屋系带租约销售之具体约定，但根据当事人在庭审中举示的证据和陈述，可以认定涉案房屋在销售时带有租约这一事实，故被告将房屋出售给原告后，负有协助原告与中百超市之间建立租赁关系的义务，此应为《商品房买卖合同》之附随义务。被告不仅未能协助原告与中百超市之间建立租赁合同关系，反而在房屋产权证已办理至原告名下后，自行发函解除了与中百超市之间的租赁合同关系，导致原告不能依据租赁合同向中百公司主张相应的租金收益，被告对此存在过错，此为其一。
其二，彭伍明、徐雪琼和融创亚太公司均认为彭伍明、徐雪琼已与中百超市建立了租赁合同关系，应由中百超市直接向彭伍明、徐雪琼支付租金，但（2016）渝05民终1334号民事判决书认定“彭伍明、徐雪琼据此于同年12月27日办理产权变更登记手续从而成为涉案房屋的产权人后，直至2012年3月7日向中百超市发出解约通知以前，并未将房屋产权变更的情况告知中百超市，故不能认定中百超市在2012年3月7日已知晓彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人…且在此之前彭伍明、徐雪琼又无证据证明其向中百超市主张过任何租金权利，故不能由此推断中百超市在3月15日就知道彭伍明、徐雪琼是涉案房屋的新产权人。”（2016）渝民申1691号民事裁定书也认定“融创亚太公司于2011年11月10日向中百仓储公司函告租赁房屋已出售，但并未告知买受人身份。融创亚太公司虽于2012年3月15日又向中百仓储公司寄送了有关彭伍明、徐雪琼签字的《重庆市亚太商谷商铺租赁协议》，但并未提交相应的买卖协议或产权证明。彭伍明、徐雪琼亦未提交相应的证据证明其向中百仓储公司告知了产权变更或进行了租金催收。融创亚太公司及彭伍明、徐雪琼均未按《合同法》第六十条第二款之规定履行了告知义务，中百仓储公司并不清楚租赁房屋的产权人即出租人发生变更。故租赁房屋产权的变动并未发生租赁关系变更的法律效力”。从上述生效裁判文书的认定可以看出，彭伍明、徐雪琼对其与中百超市公司之间未能建立租赁关系亦存在过错。
综上，本院结合原告的诉讼请求，考虑双方当事人在合同履行过程中存在的过错，酌情认定被告应向原告赔偿45000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告重庆融创亚太实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告彭伍明、徐雪琼损失45000元。
二、驳回原告彭伍明、徐雪琼其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2322元，由被告重庆融创亚太实业有限公司负担（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 龚泽勇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 熊鸿猷
二〇一七年十一月六日
书 记 员 蒲 月