广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1218号上诉人（原审原告、反诉被告）：李淑燕。委托代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。委托代理人：伍蓉玲，广东海智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：区一帆，住广东省广州市越秀区。委托代理人：王志，广东四端律师事务所律师。委托代理人：钟子茵，广东四端律师事务所律师。上诉人李淑燕、区一帆因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初7617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人李淑燕上诉请求：1、撤销一审判决第一、二判项；2、驳回区一帆全部反诉请求；3、区一帆双倍返还李淑燕支付的购房定金人民币160万元。事实理由如下：一审法院仅依据区一帆以及证人的个人陈述，便认定《存量房买卖合同》的解除合同责任由李淑燕承担属于事实认定错误，明显偏袒区一帆，更涉嫌枉法裁判。事实上李淑燕在合同的签订、履行、解除的过程中不存在任何过错。一、过错责任原则是我国《合同法》的归责原则，在合同的签订履行中存在过错的，才承担相应的违约责任，李淑燕在涉案合同签订及履行过程中均不存在任何过错行为。（一）双方已经口头协商同意将购房定金变更为港币100万元（折合人民币80万元），李淑燕已按时足额支付双方约定的购房定金80万元，不存在任何违约行为。区一帆收到上述定金后，并未表示任何异议，双方继续履行《存量房买卖合同》。该事实已由双方房产中介许荣平出庭作证证实，并被一审法院采纳。区一帆以李淑燕未足额支付购房定金为由，要求李淑燕承担违约责任，没有事实和法律依据。（二）因李淑燕是香港身份，本不具备在广州购买涉案房产的资格，这属于不能预见并不能克服的不可抗力因素，且李淑燕与区一帆在洽谈签订《存量房买卖合同》过程中，中介知悉李淑燕的香港身份，但并没有提醒或告知李淑燕其不具备购房资格的事实，仍继续促成双方签订《存量房买卖合同》。甚至在后来，李淑燕因其身份原因无法办理银行按揭，更无法办理过户，但李淑燕并没有就此放弃履行合同，而是努力循各种途径，以求尽快支付房款，将房产过户至其父母名下。李淑燕甚至到香港找了一家声称可以提前贷到款项的按揭公司，并支付了34.8万元港币作为手续费，以求尽快拿到款项支付给区一帆，谁知该按揭公司在收到款项后人去楼空，虽然李淑燕随即已报案，但损失却不可避免。由此可见，李淑燕已尽其最大的诚意，力求尽快履行《存量房买卖合同》，完成涉案房产的过户手续。《存量房买卖合同》最终解除，并非李淑燕的意愿，而是由于不可克服的客观原因造成的。因此一审法院认定李淑燕应当对区一帆承担违约责任缺乏事实上、法律上的依据。二、《中华人民共和国合同法》第六条明确规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，诚实信用原则是世界各国民法中的帝王条款。区一帆却于2016年3月20日在涉案《存量房买卖合同》尚未解除且未告知李淑燕的情况下，将涉案房产转卖给第三方，区一帆的这种行为直接导致李淑燕与区一帆的《存量房买卖合同》无法继续履行，实际构成根本违约，其对该合同的解除存在重大过错，无论是按照合同约定还是法律的规定其都应当双倍返还李淑燕支付的购房定金。三、一审法院酌情将违约金调整为77万元，即不公平也不合理，区一帆与李淑燕签约后，没经过李淑燕同意解除合同擅自将房屋另行出售给案外人，其交易价格比双方约定的128万元还高出很多。由此可以证实区一帆在本案房屋交易过程中，没有受到任何损失，相反还有更高获利。一审法院在违约金调整方面仍过高，李淑燕认为即使需要支付违约金，也只需要支付10万、20万元。另外，二审庭询过程中，李淑燕当庭提出增加两项上诉请求：一、请求法院确认双方所签订的《存量房买卖合同》无效。理由是：买卖双方及中介方都知道李淑燕是香港居民身份，仅仅是大陆身份证没有注销而已，三方均是知情的。由于李淑燕是香港居民，在广州市不具备买房资格，本案交易根本不能完成，所以双方签订的买卖合同本身就是无效，也无法履行。三方当事人均存在过错，均应承担缔约过错的责任。另外，一审判决认为双方签订的合同不违反行政法规，也是错误的。广州市政府出台的非广州市居民不能在广州购买商品房的限购规定就是一个行政法规，属于强制性规定，故涉案合同应属无效。如果二审认为合同无效，二审法院也可以判定区一帆返还定金原数。二、请求法院判决撤销涉案《存量房买卖合同》。基于前述理由，本案交易目的不可能实现，合同签订也是在中介方忽悠欺骗之下签订的。区一帆和中介方存在误导欺诈行为，导致李淑燕在产生重大误解的情况下，以为自己的身份可以在广州买房。李淑燕在这种重大误解下与对方签订涉案《存量房买卖合同》应当予以撤销。针对李淑燕的上诉主张，区一帆二审答辩称：对于李淑燕当庭新增的上诉请求不予认可，与其一审诉讼请求不一致，二审不应处理。涉案存量房买卖合同解除无法履行的原因是李淑燕的违约行为导致的，李淑燕的上诉请求不能成立，依法应予驳回。李淑燕上诉认为双方买卖合同违反行政法规强制性规定应属无效，也没有法律和事实依据。广州市政府的有关规定属于地方性规章并不属于行政法规，双方合同不具有合同法规定的无效情形。上诉人区一帆上诉请求：撤销一审判决第二项，改判李淑燕向区一帆支付违约金1288000元。事实理由如下：一、区一帆与李淑燕已在案涉合同约定违约金计算标准，李淑燕应按合同约定向区一帆承担支付违约金128.8万元的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方合同约定的违约金条款是双方对自身民事权利的合法处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应当依约履行。一审法院已经认定涉案房屋买卖合同关系解除的责任在于李淑燕。因此，根据上述《合同》约定和法律规定，李淑燕不按合同约定买入涉案房屋，应当向区一帆支付的违约金为房地产成交价1288万元的10％即128.8万元。二、一审判决认定违约金数额为77万元，没有事实依据和法律依据。（一）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”双方合同对违约金的约定未超过合同总标的额1288万元的30％，根据上述法律规定亦不应认定为违约金过高。（二）李淑燕主张违约金过高并请求予以调整，但李淑燕并未提供任何证据予以证明其主张。一审判决认为违约金过高，酌情将违约金由双方合同约定的128.8万元调整为77万元，缺乏依据且违反了意思自治原则、公平原则和诚实信用的原则。另外，因为李淑燕的违约行为导致区一帆本应于2015年10月份可以收取使用的1400多万元而拖延到2016年5月份才通过另行将涉案房屋出售他人才收取房款实现合同目；同时为了尽快履行合同，区一帆向他人周转资金提前还贷赎契，却因李淑燕方的违约行为迟迟无法清偿他人资金而产生相应利息。因此，一审法院在李淑燕没有提供证据、单方认为违约金过高的情况下对违约金调低，没有事实和法律依据。针对区一帆的上诉主张，李淑燕二审答辩称：请求法院驳回区一帆的上诉请求。一、李淑燕不存在违约。李淑燕在签约后一直诚恳履行并作出多方努力，在香港找公司贷款被骗38万元，本案涉及刑事案件，导致双方交易推迟。二、区一帆明知李淑燕不具备购房资格，交易不可能成功，李淑燕不是故意违约，而是政府限购导致交易不能完成，故不能视为李淑燕违约。李淑燕于2016年4月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：区一帆双倍返还李淑燕购房定金160万元。区一帆反诉主张李淑燕违约应按照合同约定向区一帆支付违约金128.8万元，扣除李淑燕已付的定金80万元，仍应支付违约金48.8万元。故区一帆请求法院判令：1、确认区一帆与李淑燕于2015年9月17日签订的《存量房买卖合同》（合同号：CHA0016247）已解除；2、李淑燕向区一帆支付违约金488000元。一审法院经审理查明，房产登记号为2014登记字1326131号的《广州市不动产登记查册表》显示广州市天河区临江大道59号之二1202房（以下简称“涉案房屋”）原登记在区一帆名下，涉案房屋建筑面积为264.689平方米。2015年9月17日，区一帆（甲方/卖方）与李淑燕（乙方/买方/身份证号××）及案外人广东合富房地产置业有限公司（丙方/房地产中介服务机构，以下简称“合富公司”）签订《存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：（第一条）房地产地址为涉案房屋，建筑面积为264.69平方米；（第二条）该房产按整套出售并计价，总金额为12880000元；（第九条）交易不成的违约责任：甲方不按本合同的约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同的约定买入涉案房屋，应当向甲方支付违约金，违约金为成交价的10%；（第十一条）逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；（第十九条）买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付150万作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2015年10月30日（不迟于递件当天）付清；附件：付款方式：E、涂销抵押后按揭付款：1、定金2万元，买方应在签署本合同时自行交付卖方；2、定金余款98万元，买方须在2015年9月30日前自行交付卖方；3、卖方应在收到定金后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年644万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；4、卖方自行赎契：卖方收取定金后五日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起五日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后十五日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）544万元买方直接支付卖方；等内容。上述合同签订当日，李淑燕向区一帆支付定金2万元，并分别于2015年9月18日、2015年9月29日、2015年10月8日向区一帆支付定金8万元、30万元、40万元，以上合计80万元。李淑燕称其在中国境内有固定住所，地址为广州市珠江新城兴国路9号保利心语A505，在签订《合同》时，其已取得香港居民身份证，但并未对其中国居民身份证进行注销，并仍持有处于有效期内的中国居民身份证，其考虑在内地买房使用大陆身份证较为方便，但当时并不知道自己不具备广州市购房资格，而因其未缴纳社保，故无法办理银行贷款，后其打算换成香港身份购买涉案房屋，但仍无法办理贷款；因其2015年9月存在资金周转问题，故与区一帆协商将定金100万元变更为80万元；其最后一笔定金40万元确实延迟了8天才支付，但区一帆对此予以同意；其未在2015年10月前办理完毕银行按揭手续，其在签订《合同》后发现自己不具备广州市购房资格及办理按揭手续，其后找到中介，希望可以将涉案房屋过户至其父母名下，其未能办理银行按揭贷款并非因自己个人征信不良，其父母也只是因为年纪较大而未能办理按揭贷款；其此后要求区一帆履行涂销抵押义务，但区一帆也催促其支付剩余房款，但其认为应当由区一帆先涂销抵押，故双方未能达成一致，其遂提起本案诉讼。为证明上述陈述，李淑燕提交如下证据：1、李淑燕香港居民身份证（显示签发日期为2015年4月29日），证明李淑燕具备香港身份；2、李淑燕的个人社保缴费历史明细表复印件，证明李淑燕的社保于2013年就停止缴纳，因此无法办理贷款，也无法使用大陆身份证购买房屋。经质证，区一帆对上述证据的真实性予以确认，并认为上述证据可以显示，李淑燕在签订《合同》前，已经取得香港身份，社保缴纳明细也显示李淑燕已不具备广州市购房资格。区一帆称李淑燕应当在签订合同后10天内办理完毕银行按揭手续，但因李淑燕信用不良，导致银行不同意提供贷款，无法办理按揭手续；李淑燕除应当支付100万元定金外，还应当在2015年10月30日前支付150万元，但李淑燕并未支付上述款项；其已于2015年10月10日一次性还清涉案房屋剩余贷款共400万余元，并已于2015年10月22日拿到银行涂销证明；故区一帆主张解除《合同》所涉及其与李淑燕就涉案房屋所形成的房屋买卖合同关系并提起反诉，李淑燕亦确认《合同》所涉及双方就涉案房屋所形成的房屋买卖合同关系已无法继续履行并已解除。为证明其上述陈述，区一帆提供如下证据：1、中国银行股份有限公司广州西门口支行业务专用章的区一帆名下账户交易明细单（载明2015年10月10日转账支出4917670.83元）及中国银行股份有限公司广州东山支行于2015年10月22日向区一帆出具的《证明》【内容：您因购买天河区临江大道59号之二1202房而向我行申请的641万元贷款已全部还清（包括利息）】；2、中国银行股份有限公司广州东山支行于2015年10月22日向广州市房管局出具的《涂销证明》（内容：天河区临江大道59号之二1202房业主区一帆已还清向中国银行股份有限公司广州东山支行申请的个人住房抵押贷款，现向贵局申请涂销粤房地他项权证穗字第0120170155号他项权证登记）；3、区一帆于2016年1月14日向李淑燕出具的《解除合同通知书》（主要内容：因李淑燕逾期支付房款超过15日，本人有权解除合同，自本通知发出之日起，本人正式解除就该物业与李淑燕签订的《存量房买卖合同》，李淑燕已支付的定金本人将不再退还并保留追究由此引起的相关经济损失的权利）及顺丰速运单。经质证，李淑燕对上述证据的真实性均不予确认。一审庭审中，一审法院依李淑燕及区一帆的申请，同意证人许荣平出庭作证。证人许荣平作出如下陈述：我是涉案房屋交易的中介方，李淑燕与区一帆签订《合同》后，双方经过沟通发现有共同的朋友，当时洽谈的定金是100万元，但签约当天，李淑燕称支付定金还需要一定的时间，需要将港币兑换成人民币，区一帆对此没有提出异议；《合同》签订后约一个月，李淑燕和我说转了80万给区一帆，我和区一帆进行确认，区一帆称转80万元也就算了，但要求李淑燕尽快给付剩余的购房款；李淑燕办理银行按揭手续及区一帆办理涂销抵押手续是分开进行的，也没有先后顺序，但双方必须在2015年10月底前完成各自的手续；区一帆已于2015年10月前将涂销资料给我，并要我催促李淑燕办理银行按揭手续，我将区一帆提供的资料拍成照片通过微信发给了李淑燕并告知已经拿到了区一帆的涂销资料；区一帆为李淑燕找了银行办理，但李淑燕的信用有不良记录，故区一帆让我为李淑燕找其他银行办理，但其他银行也审批不了贷款，据我了解，李淑燕因自身信用问题，没有在2015年10月底前办理完毕贷款手续；关于《合同》第十九条约定的150万元装修补偿款，当时洽谈该款项的支付时间是紧跟递件时间，虽然《合同》写的是2015年10月30日，但最终以递件时间为准。在本案审理过程中，一审法院依职权向广州市房地产档案馆调取涉案房屋相关档案，载明：中国银行股份有限公司广州东山支行于2015年10月22日向广州市房管局出具的《涂销证明》，内容与区一帆提供的证据2内容一致；区一帆与案外人倪穗礼于2016年4月21日签订《存量房买卖合同》，约定区一帆将涉案房屋以12880000元的价格出售给案外人倪某。关于区一帆主张的违约金，区一帆称因其提前偿还贷款，高息借了500万元，对此李淑燕认为该违约金标准过高。另查明，涉案房屋于2016年4月28日过户登记至案外人倪某名下。另，区一帆向一审法院申请撤回要求确认《合同》中涉及双方的房屋买卖合同关系解除的诉讼请求。一审法院认为：经审查，区一帆上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，一审法院予以准许。李淑燕与区一帆于2015年9月17日签订的《合同》中涉及李淑燕与区一帆之间的房屋买卖合同关系的约定是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。根据查明的事实及当事人的陈述，现涉案房屋已出售并过户至案外人名下，区一帆主张《合同》中涉及双方的房屋买卖合同关系解除，李淑燕亦确认双方就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系已解除，故一审法院对此亦予以确认。本案的争议焦点为《合同》中涉及双方的房屋买卖合同关系解除的责任归属问题。其一、关于双方约定的定金问题。李淑燕主张因其资金周转问题经双方口头协商一致将《合同》约定的定金由100万元变更为80万元，区一帆对此予以否认。根据证人许荣平的陈述，李淑燕提出将定金100万元变更为80万元，区一帆对此表示同意，因双方均申请该证人出庭作证，且证人许荣平负责涉案房屋的交易，应清楚相关事实，一审法院对证人许荣平的上述陈述予以采信。据此，区一帆关于李淑燕未足额支付定金100万元的主张，一审法院不予采纳。其二，关于装修及家电设施补偿款的给付问题。区一帆主张李淑燕应于2015年10月30日前付清，根据《合同》约定，该款项应于2015年10月30日（不迟于递件当天）付清，且根据证人许荣平的陈述，上述款项的给付时间应以递件时间为准，故一审法院对区一帆上述主张不予采纳；其三，关于双方履行涂销手续及办理银行按揭的义务问题。根据证人许荣平的陈述，李淑燕办理银行按揭手续及区一帆办理涉案房屋涂销抵押手续两者并未约定先后顺序，但均应当在2015年10月底之前办妥，李淑燕关于其办理银行按揭手续应在区一帆办理涂销抵押手续之后的陈述，缺乏相应证据予以佐证，一审法院对此不予采信。根据查明的事实，区一帆已于2015年10月22日完成涉案房屋涂销抵押手续，李淑燕至今未能提交证据证明其已依合同约定办理完毕银行按揭手续，区一帆及证人许荣平陈述因李淑燕个人信用问题无法办理银行按揭贷款，李淑燕亦自述其资金周转存在问题，并称其已于2013年停止缴纳社保，故无法办理银行按揭，综上所述，李淑燕因其自身问题未能依约履行合同义务，故《合同》涉及双方房屋买卖合同关系解除的责任应归属于李淑燕。关于区一帆要求李淑燕支付违约金的反诉请求。区一帆主张上述违约金抵扣定金80万后还需支付48.8万元，即向李淑燕主张128.8万元违约金。如前所述，《合同》涉及双方房屋买卖合同关系解除的责任在于李淑燕，依据《合同》的约定，“乙方不按本合同的约定买入涉案房屋，应当向甲方支付违约金，违约金为成交价的10%”，李淑燕以该违约金标准过高为由请求予以调整，鉴于双方当事人均未举证证明区一帆的实际损失，结合本案案情，根据公平合理原则，一审法院酌情将上述违约金调整为77万元。至于区一帆主张李淑燕已向其支付的定金80万元应抵扣李淑燕应当向其支付的上述违约金，缺乏合同依据，且李淑燕对此亦持有异议，故一审法院对其上述主张不予采纳，根据《合同》的约定“乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同，应自要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方”，故李淑燕主张要求退还定金80万元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持，李淑燕以区一帆违约为由要求区一帆双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百三十八条之规定，于2016年11月15日作出判决如下：一、被告（反诉原告）区一帆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李淑燕退还定金800000元；二、原告（反诉被告）李淑燕于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）区一帆支付违约金770000元；三、驳回原告（反诉被告）李淑燕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）区一帆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费19200元，由原告（反诉被告）李淑燕负担9600元，由被告（反诉原告）区一帆负担9600元；反诉受理费16872元，由原告（反诉被告）李淑燕负担13172元，由被告（反诉原告）区一帆负担3700元；保全费5000元，由原告（反诉被告）李淑燕负担2500元，由被告（反诉原告）区一帆负担2500元。本案二审期间，区一帆当庭提交以下证据：1、2015年9月23日的个人网银业务补制回单，2、2015年10月8日的个人网银业务补制回单，3、2015年10月9日的个人网银业务补制回单，证据1-3拟证明区一帆为了在2015年10月底前偿还涉案房屋的银行贷款并依约办理涂销抵押手续，于2015年9月23日至10月9日期间向案外人广州市柏恒贸易有限公司借款372万元的事实；4、2015年10月28日的个人网银业务补制回单，5、2015年12月30日的个人网银业务补制回单，证据4-5拟证明区一帆因李淑燕未依约支付涉案购房款导致区一帆资金周转不灵，于2015年10月28日、12月30日分别向案外人谭某先借款50万元、30万元；6、还款明细，证明区一帆向谭某先偿还借款80万元及利息8万元，直接造成区一帆经济损失8万元的事实；前述证据1-5有原件、证据6是网银打印件；证据1-3还款记录庭后补交。对于上述证据，李淑燕质证称：区一帆提供的六份证据均不属于新证据，已超过举证期限的规定，请求二审法院不予组织质证；六份证据均不属于原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；即使日后区一帆提交了相关证据解决真实性问题，也不能视为其与本案购房款支付存在因果关联，而且区一帆借钱还贷涂消抵押是其买卖房屋的一种交易方式，不能认定为对区一帆造成的损失；单凭银行转账明细是无法判断区一帆与案外人之间存在何种交易，所以六份证据根本不能证实区一帆主张的证明内容。另外，区一帆于二审庭后又向法院提交了证据7、个人网银业务补制回单16页、证据8、收据，证据7-8拟证明区一帆为了在2015年10月底前偿还涉案房屋的银行贷款并依约办理涂销抵押手续，向案外人广州市柏恒贸易有限公司借款372万元，并已向该公司偿还借款372万元以及利息约80万元的事实，直接造成区一帆的损失约80万元；证据9、个人网银业务补制回单，拟证明的内容与前述证据4-6证明内容一致。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明：一、李淑燕与区一帆、合富公司签订《存量房买卖合同》以及李淑燕于2016年4月18日授权律师处理本案纠纷，并于2016年4月21日提起本案诉讼，均是以江西省赣州市大余县公安局签发的中华人民共和国居民身份证（公民身份号码××）作为有效证件进行的。一审开庭审理后，李淑燕代理人于2016年11月3日向一审法院提交李淑燕《香港居民身份证》复印件，证号为M398172（5），并于11月7日出示原件供一审法院核实。二、针对李淑燕二审当庭提出增加确认涉案《存量房买卖合同》无效以及撤销该合同的上诉请求，与其一审诉请的合同效力基础冲突，经法院释明后，李淑燕回应称：仍坚持一审诉请，法院应依法审查合同效力，并坚持其上诉意见。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对李淑燕、区一帆的上诉主张，本院认定如下：一、关于合同效力的问题。因涉案《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。一审认定该合同合法有效，并无不妥。另外，李淑燕一审诉请区一帆双倍返还定金；而区一帆反诉请求李淑燕承担违约责任即向其付总房价款10%的违约金，均是以合同有效作为诉请基础的，也即双方一审过程中对于涉案《存量房买卖合同》合法有效，均无异议。李淑燕二审当庭增加上诉请求：确认涉案《存量房买卖合同》违反限购政策即违反了行政法规强制性规定且无法实际履行应属无效；李淑燕签订涉案《存量房买卖合同》存在重大误解应予撤销。该新增诉请均与其一审诉请基础相冲突，经法院释明后李淑燕明确表示坚持一审诉请，故对李淑燕上诉所述其与区一帆签订《存量房买卖合同》无效以及主张撤销该合同，不予采纳。另外，《中华人民共和国立法法》第六十五条规定“国务院根据宪法和法律，制定行政法规……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……”。据此，李淑燕主张涉案《存量房买卖合同》违反行政法规强制性规定应属无效，于法不符。另外李淑燕在签约及提起一审诉讼时均是以内地居民身份进行的，并没有证据证明其在签约时向区一帆以及中介方出示过其香港居民身份证，也没有证据证明区一帆存在欺诈李淑燕导致李淑燕签订涉案《存量房买卖合同》存在重大误解的事实。因此，李淑燕二审主张《存量房买卖合同》无效及可撤销，均缺乏事实和法律依据。二、李淑燕上诉主张其不存在违约，本案系区一帆一房两卖构成根本违约导致《存量房买卖合同》解除，故区一帆应双倍返还定金给李淑燕的问题。因李淑燕、区一帆对于一审认定的李淑燕不存在未足额支付定金以及未按期支付装修、家电设施补偿款的违约行为均未提起异议，二审不作审查。对于李淑燕所述其在签订及履行《存量房买卖合同》过程不存在违约的问题，因国家自2010年起已经多次出台加强对房地产市场调控的政策，李淑燕作为具有完全民事行为能力的自然人，在与区一帆及中介公司签订《存量房买卖合同》之前，理应对其自身的购房资质及信贷条件进行了解，并负有办理银行按揭手续支付购房款的合同义务，但李淑燕并无证据证明其在诉前具备购房资格以及办妥银行按揭手续支付购房款或者不能办妥上述手续、交易不成应归责于区一帆。故一审认定李淑燕确因其自身问题未能依约履行合同义务，涉案《存量房买卖合同》涉及李淑燕、区一帆之间的房屋买卖合同关系解除的责任应归属于李淑燕，合法有据。李淑燕上诉主张其不具备购房资格属于不可抗力，于法无据。因李淑燕至诉前仍未办妥银行贷款、支付购房首期款等相关交易手续已构成严重违约，区一帆在发出《解除合同通知书》之后超过三个月的时间另行出售涉案房屋以避免损失扩大，并无不妥。李淑燕以区一帆存在一房两卖构成根本违约为由，主张区一帆双倍返还定金，本院不予采纳。三、关于违约金标准的问题。区一帆主张李淑燕应向其支付128.8万元违约金也即抵扣李淑燕已支付的定金80万元后李淑燕还需支付48.8万元违约金的问题。因区一帆二审所提交的证据均不属于新证据，虽能证实区一帆与案外人之间存在资金往来，但并不能充分证明区一帆主张其支付上述款项的利息真实存在以及系因李淑燕的违约造成的直接损失，且缺乏其他证据佐证，故对区一帆主张的损失金额，不予采纳。双方《存量房买卖合同》约定“乙方（李淑燕）不按本合同的约定买入涉案房屋，应当向甲方（区一帆）支付违约金，违约金为成交价的10%”，虽未超出法律规定的上限范围，但李淑燕在一审过程中以该违约金标准过高为由已请求法院予以调整。一审法院综合涉案《存量房买卖合同》实际签约履行、李淑燕的违约主观过错以及区一帆已于2016年4月21日将涉案房屋另行出售等案情，基于公平合理原则，适用自由裁量权酌情将本案违约金调整为77万元，亦无不妥，本院予以维持。因此，区一帆上诉主张李淑燕支付128.8万元的违约金，本院不予支持。同理，李淑燕二审上诉认为一审判决其支付的违约金标准仍然过高，亦依据不足，本院不予采纳。另外，一审法院判令区一帆退还定金80万元给李淑燕，与区一帆主张解除合同的事实基础一致，符合合同约定，双方亦无异议，二审不作赘述。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人李淑燕、区一帆的上诉请求，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27910元，由上诉人李淑燕负担18930元、上诉人区一帆负担8980元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年四月二十四日书记员  璩方慧