河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终17648号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵磊，男，汉族，1985年7月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王朋勇，北京市道成（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：冯海艳，女，汉族，1986年3月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王朋勇，�京市道成（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孟斌，男，汉族，1985年3月19日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：欧阳一鹏，河南北法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司，营业场所郑州市金水区福彩路1号2号楼1-2层附11号。主要负责人：孟芳芳。委托诉讼代理人：王文刚，系该公司员工。上诉人赵磊、冯海艳、孟斌因与被上诉人郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵磊及委托诉讼代理人王朋勇，上诉人冯海艳及委托诉讼代理人王朋勇，上诉人孟斌的委托诉讼代理人欧阳一鹏，被上诉人郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司的委托诉讼代理人王文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵磊、冯海艳上诉请求：一、请求改判原审判决第二项“被告孟斌于本判决十日内退还原告赵磊、冯海艳购房款1043000元，赔偿定金200000元，赔偿佣金及代办费43000元和办理银行贷款的相关费用19691元，利息从2016年9月5日起至款项实际支付完毕之日止，孟斌并承担赵磊、冯海艳支出的律师代理费用60000元”。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人孟斌全部承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司应当退还赵磊、冯海燕57000元，并对孟斌应当承担的佣金及代办费43000元及办理银行贷款的相关费用19691元，承担共同退还或赔偿责任。2016年8月14日，《房屋买卖合同》签订当日，赵磊、冯海艳向郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司支付了100000元（其中佣金及代办费43000元，代孟斌保管的部分定金57000元）。2016年8月23日，赵磊、冯海艳又向郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司支付办理银行贷款的相关费用19691元。根据《房屋买卖合同》第五条约定，其中的57000元定金应当返还赵磊、冯海艳，佣金及代办费43000元和办理银行贷款的相关费用19691元应当由违约方即孟斌承担。二、本案的律师费用应当由被上诉人孟斌承担。根据《房屋买卖合同》第十八条约定，双方在合同中对双方因违约承担的相关费用有律师费的约定，该约定并不违反法律法规的强制性规定。三、被上诉人孟斌至今既不愿意卖房、也不同意退款，其行为实属欺诈，严重违背了诚实守信原则。并且还恶意诉讼，拖延时间，浪费司法资源。综上所述，本案原审法院适用法律错误，未依法、公平、公正判决，请求法院依法改判，以保护上诉人赵磊、冯海艳的合法权利。孟斌辩称，孟斌在合同履行中并未违反双方签订的房屋买卖合同，及后续的补充协议，双方签订的房屋买卖合同第十一条及第十二条对双方网签及过户的详细情况进行了约定。依据合同第十一条约定，甲乙双方协商确定需网签和资金监管过户的参与取第三种方式，该方式约定双方在孟斌解押完毕后，在郑州相关规定的时间内办理网签。孟斌并未违反合同约定，买卖合同第十二条约定，双方协商确定无息网签和资金监管过户的采用第三种方式。甲方解押手续办理完毕后六十个工作日内，准备齐全资料并在房管局规定的时间内甲乙共同到房管局办理产权过户，这是双方在买卖合同中对合同履行顺序的约定。实际履行中，孟�并未违反六十个工作日协助办理手续，也在双方签订补充协议后及时履行办理解押登记的手续，并确保房屋本身没有权利瑕疵。孟斌已经适当完整履行了房屋买卖合同及补充协议的约定，但由于郑州地区在2016年8月25日起成立不动产登记局，并全面推广不动产登记。由于涉诉房屋因开发商问题导致土地被法院查封。依据不动产登记局出具的证明。内容如下，按照市中心要求，房屋所有土地被查封或抵押等问题暂无法办理不动产登记相关业务，请待土地解决后再来办理。本中心之前受理的，将退卷不予登记。该证明出具于2016年10月15日。也就是说在2016年8月25日至2016年10月15日期间，因土地被查封的，一律无法办理不动产登记证。无法办理不动产登记证，冯海艳、赵磊将无法按照合同约定通过银行审批取得贷款，由于本案交易额巨大，且有一百万以上的金额未取得，孟斌考虑到上述情况，四次向冯海艳及赵磊发送催告函，要求其另行提供担保或其他履行本合同的措施，未得到解决。因此孟斌出于保护自身利益的角度，行使不安抗辩权。孟斌的行为并未违反合同，不应承担相应的违约责任。赵磊、冯海艳所称律师费应当由孟斌承担没有事实依据。律师费的承担是建立在孟斌违约的基础上，本案当中孟斌并未违反合同约定，相反依照合同约定，如合同履行过程中出现政府政策性变化，双方均对此不承担违约责任。孟斌作为房屋出售一方，积极履行合同，并未违背诚实信用原则。孟斌为自身权利，向法院主张权利。属于正当权利行使，冯海艳、赵磊因房屋限购政策，已经无法再购置任何房产。不同意冯海艳、赵磊的上诉请求。郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司辩称，1、银行审批已经通过，这部分费用银行不会�还。2、合同签订后，孟斌多次推脱过户时间，中介费用应由违约方孟斌承担。孟斌上诉请求：1、请求贵院依法撤销郑州市金水区人民法院于2017年10月16日作出的（2017）豫0105民初2036号民事判决书，依法改判；改判孟斌不承担赔偿赵磊、冯海艳定金20万元。不承担相应的案件受理费、保全费。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。一、上诉人不存在不履行合同的违法行为，被上诉人因自身原因导致银行住房按揭贷款出现问题，又怠于寻求替他担保方式和支付途径导致未完全履行其相应的义务，致使合同目的的落空，不符合定金罚则的适用条件，一审判决认定上诉人未积极履行合同在先应适用承担违约的责任，没有事实及法律依据。1、房屋买卖合同不符合过户条件无法履行是由于出现上诉人与被上诉人意志以外的因素造成，并非上诉人不履行合同义�造成，因此不符合定金罚则的适用条件。2、依据郑州市政府发布的通告，从2016年8月25日七郑州市不动产登记中心及各区分中心成立，依法开始办理《不动产证书》和《不动产登记证明》。由于不动产登记中心的成立致使房地产登记政策发生变化，是涉案房屋不符合网签、过户条件的根本原因。上诉人身份证遗失后补办并非造成被上诉人无法网签的根本原因。二、上诉人发现被上诉人不能取得银行住房按揭贷款、涉案房屋土地被查封无法办理不动产登记等因素，从而行使不安抗辩权暂停履行合同有事实和法律依据。上诉人多次要求被告提供其他担保方式和支付途径，被上诉人始终无法消失不安抗辩权的事项，导致未完全履行其应尽义务，致使合同目的的落空。一审法院忽略本案关键因素判决上诉人承担违约责任，应当予以改判。1、上诉人有证据证明涉案房屋土地�因上诉人与被上诉人意志以外的因素被查封，导致被上诉人无法获得贷款拨款又拒绝另行提供履约担保，致使被上诉人可能丧失债务的能力的现实危险。2、因被上诉人在合理的宽限期限内没有回复履约能力又没有提供适当担保，上诉人具有对应的合理解除权，上诉人暂停继续履行合同是正当行使不安抗辩权的行为，上诉人不存在违约行为不应适用定金罚则。综上，上诉人行使中止履行合同的权利有事实及法律依据，应当得到法院的支持，一审法院对上述事实不予认定，请求二审法院依法改判。冯海艳、赵磊辩称，第一，上诉人赵磊在2016年9月13日已经通过了中国工商银行花园路支行关于贷款审批的初审，且在房屋买卖合同中，上诉人赵磊已经支付了首付款一百一十万，超过了房屋总价款的50%。第二，孟斌在合同的履行过程中，以身份证丢无地方可居住等各种理由多次违约，迟延履行合同，也未按照双方签订的补充协议的时间交付房屋。第三，上诉人冯海艳、赵磊在合同的履行过程中并未收到孟斌所要求提供的担保的函件或者是信息。同时在与孟斌的交涉过程中，冯海艳、赵磊也向孟斌承诺只要能拿到不动产证，也愿意一次性付款，有录音证据为证。第四，正是因为孟斌的一再拖延，导致双方合同迟延履行，到新政策的颁布，但是即便如此，在2017年1月21日，土地解封后，次日冯海艳、赵磊与孟斌的谈话，孟斌仍明确表示拒绝履行合同，从而导致合同无法履行。该合同的违约责任在于孟斌。因房价上涨，一房二卖，导致双方至今没有履行合同。所以合同的根本违约在于孟斌，而不在于政策原因。由此产生的违约责任包括定金罚则，中介佣金代办费用，银行的贷款费用以及律师费应当按照双方签订的房屋买卖合同由孟斌承担。孟斌方不仅是因为这个土地查封而不过户，赵磊、冯海艳于2016年8月14日与与孟斌签订了买卖合同以后，于2016年8月25日孟斌又将房屋将挂牌于其他中介公司，以高于与赵磊、冯海艳成交价的五十万再次出售。赵磊、冯海艳已提供孟斌方将其房屋以二百六十万元的价格再次与其他中介公司出售的证据。然后2016年8月26日对方又以户口没有地方迁出为由，明确表示房子不卖了。赵磊、冯海艳也有录音为证。赵磊、冯海艳与孟斌方签订的合同中明确表示房屋解压款由孟斌自行支付。9月3日，孟斌向冯海艳表示无钱解押，冯海艳向孟斌支付了1043000元，小区土地于2017年1月21日由经开区人民法院给予解封。在解封之后上赵磊、冯海艳又与孟斌沟通，土地已经解封，可以顺利办理网签及不动产登记。对方一再表示我们现在无地方居住。然后房子定死不卖。即使土地查封，房管局依然可以办理网签手续，只是暂时拿不到不动产证，但是对方一直拒绝办理网签手续。郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司辩称，1、银行审批已经通过。2、土地查封解决后，孟斌仍拒绝网签。冯海艳、赵磊向一审法院起诉请求：1、判令解除2016年8月14日原告与被告孟斌、郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司签订的《房屋买卖合同》及2016年9月5日签订的《补充协议》；2、判令被告孟斌双倍返还定金84万元，退还房款623000元，赔偿房屋升值部分的差价500000元，利息暂计15627．62元支付至全部款项实际支付完毕之日止，律师代理费60000元；3、判令被告孟斌与郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司共同返还郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司另外所收原告的100000元和办理银行贷款的相关费用19691�；4、本案全部诉讼费用由被告承担。孟斌向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿因解除合同给反诉人造成的损失40万元；2、判令被反诉人承担本诉、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2016年8月14日，原告冯海艳与被告孟斌、郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：被告孟斌将其位于金水区晨旭路5号2号楼19层54号房屋出售给原告冯海艳，成交价格为2100000元。原告冯海艳应于合同首次签定时支付定金、佣金及代办费共计100000元，其中佣金及代办费43000元，余额作为被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司代被告孟斌保管的定金；违约责任，被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，向被告中介公司承担该项所产生的佣金及其他合理费用�同时并承担原告和被告中介公司由此产生的其他经济损失；争议解决方式，违约方应承担法院的案件受理费、执行费、拍卖费用并承担守约方聘请的律师费以及经济损失；等等。同日，被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司向原告冯海艳出具收据，主要载明，今收到冯海艳购房定金、佣金加代办费拾万圆整。2、2016年8月23日，原告向被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司交纳贷款费用19691元，该公司向原告赵磊出具了收据，庭审中，被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司予以认可。3、2016年9月5日，二原告与被告孟斌达成补充协议，主要约定，二原告于2016年9月5日给被告孟斌购房定金1043000元，过户当日充抵房款，孟斌在收到定金后需立即进行房屋解压手续，等等。同日，原告赵磊通过其中国工商银�账户向被告孟斌转账1043000元。4、庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：请求判令被告孟斌与郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司返还或赔偿原告119691元。一审法院认为，原、被告于2016年8月14日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，双方应当按照约定诚实、全面履行自己的义务。本案中，因涉案房屋所在土地在双方合同履行期间存在法院查封现象，双方未能在合同约定期限内履行各项义务，现二原告要求解除2016年8月14日与二被告签订的《房屋买卖合同》及2016年9月5日与被告孟斌签订的《补充协议》，该院予以支持。庭审中，被告孟斌称，未按三方约定到房管部门进行网签的原因系先因身份证丢失，后因得知土地被查封无法实现合同目的，但被告未提供其因身份证丢失无法进行网签的相关证据，故被告未积极履行合同在先，应承担一定的违约责任。鉴于被告孟斌在合同签订之后未积极履行义务，且认为合同履行不能后也未积极退还原告已付房款，故二原告要求被告双倍返还定金，该院予以支持。考虑到涉案房屋所在土地被查封造成合同实际履行不能不是被告孟斌的主观过错造成，结合过错程度，该院酌定被告孟斌赔偿二原告定金200000元，被告已收取二原告的购房款1043000元，应退回二原告。被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司代为保管的定金57000元，由郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司退还二原告。二原告主张的其他损失，该院不再支持。被告孟斌反诉请求，证据不力，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告赵磊、冯海艳与被告孟斌�郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司于2016年8月14日签订的《房屋买卖合同》及2016年9月5日签订的《补充协议》。二、被告孟斌于本判决生效后十日内退还原告赵磊、冯海艳购房款1043000元、赔偿定金200000元。三、被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司退还原告原告赵磊、冯海艳购房定金57000元。四、驳回原告赵磊、冯海艳的其他诉讼请求。五、驳回被告孟斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24068元，由原告赵磊、冯海艳负担7568元，被告孟斌负担16500元；反诉费3650元、保全费5000元，由被告孟斌负担。本院二审期间，上诉人孟斌提交了以下证据：第一组证据由郑州市不动产登记中心于2016年10月15日出具的关于部分土地地上房屋暂无法办理不动产产权证书（证明）的通知。第二份证据郑州市人民政府文件。郑证（2017）6号。关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见，发文日期为2017年3月7日。第三份证据由河南商报刊登的涉及土地被查封或抵押影响不动产产权证办理的相关报道，没有时间。第四，每日经济新闻财经参考报，对于郑州市不动产登记制度产生的问题进行的报道，没有时间。以上证据均系复印件。证明目的郑州地区在2016年8月25日起成立不动产登记局，全面推广不动产登记政策，由于涉案房屋因开发商问题导致小区土地被查封，依据新推行的国家政策，以不动产登记局出具的证明可以证实。在2016年8月25日-2016年10月15日期间，郑州市所有土地被查封抵押等问题，均无法办理不动产登记业务。之前受理的业务将退卷不予登记。上述事�可以证明，孟斌行使不安抗辩权有合理的事实依据。2017年3月7日郑州市政府发文，解决不动产登记中产生的问题进行了专项的解决。但该份政府文件中仍然未对小区土地被查封或存在抵押问题，这一具体情形提出解决方案。在限购政策实施后，冯海艳、赵磊不具有购房资格，本案合同不能继续履行。冯海艳、赵磊发表质证意见称，对于第一份证据真实性无异议，但对证明目的有异议。该通知内容只是暂时无法办理不动产登记的相关业务。但是对于网签手续的办理是不影响的。而房屋买卖的过程是先办理网签而后再办理不动产。且根据2016年房地产情况，政府一直在积极的解决，对于相关有问题土地的办理政策。对于第二份证据没有任何出处，也没有时间且为复印件，证据的三性不予认可。对于第三组，第四组证据同第二组的质证意见。郑州世之�房地产营销策划有限公司御鑫城分公司发表质证意见称，无法核实真实性，没有意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对上诉人孟斌提交的第一组证据的真实性予以认可，对其第二、三、四组证据，因系复印件，且其他各方当事人对其真实性不予认可，故对其真实性不予认可，对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实除同原审法院相一致外，另查明，冯海艳、赵磊因本案诉讼，在一审中支出律师费60000元；2016年9月5日，冯海艳、赵磊与孟斌达成的补充协议约定，因房屋存在二次抵押，查封等不良产权问题，影响正常过户，孟斌需赔偿冯海艳、赵磊双倍损失。本院认为，当事人对自己提出的�讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按约履行。本案中，关于当事人的违约问题，冯海艳、赵磊作为买房人，依约支付了购房款，履行了合同义务，不存在违约之处；孟斌存在如下违约之处：作为卖房人，未按合同约定筹集解押款进行解押，改变房屋买卖合同约定，要求冯海艳、赵磊支付解押款；因个人原因未按约定时间办理网签手续并在之后拒绝协助办理网签手续。关于孟斌能否行使不安抗辩权的问题，因抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，�海艳、赵磊并不存在违约行为，而涉案房屋所在小区土地被查封，可能影响后续交易，是作为卖房人孟斌应当予以解决的，孟斌不能因第三人原因拒绝履行应尽义务，同时根据当事人签订的房屋买卖合同约定，剩余购房款的支付应当发生在网签之后，即孟斌应该先履行网签义务，冯海艳、赵磊才履行支付剩余房款的义务。如孟斌认为冯海艳、赵磊不能履行付款义务，也可在网签后要求其改变付款方式等继续履行付款义务。冯海艳、赵磊于2016年9月5日给孟斌支付1043000元购房款，证明其具有相应付款能力，且无证据证明存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，故孟斌不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。同时，孟斌拒不履行网签义务，又不退还1043000元购房款，亦属不当。关于本案的定金问题，当事人签订的房屋买卖合同约定，定金、�金及代办费共计100000元，其中佣金及代办费43000元，余额作为郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司代孟斌保管的定金，故定金金额应为57000元；因孟斌存在违约行为，本应当双倍赔偿赵磊、冯海艳定金114000元，但因郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司代孟斌保管的定金57000元，该部分定金返还给赵磊、冯海艳后，孟斌需再赔偿赵磊、冯海艳57000元定金即可。因孟斌存在违约行为，应当按照合同约定赔偿赵磊、冯海艳律师费60000元并赔偿赵磊、冯海艳办理银行贷款的相关费用19691元，应当支付佣金及代办费43000元。综上所述，冯海艳、赵磊的上诉请求部分成立，本院予以支持。孟斌的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初2036号民事判决第一项、第五项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初2036号民事判决第二、三、四项；三、孟斌于本判决生效后十日内退还赵磊、冯海艳购房款1043000元（按中国人民银行同期贷款利率计算利息，从2016年9月5日起，至实际返还之日止）；孟斌于本判决生效后十日内双倍赔偿赵磊、冯海艳定金57000元；孟斌于本判决生效后十日内赔偿赵磊、冯海艳律师费60000元；孟斌于本判决生效后十日内赔偿赵磊、冯海艳办理银行贷款的相关费用19691元；孟斌于本判决生效后十日内赔偿赵磊、冯海艳佣金及代办费43000元；四、郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司于本判决生效后十日内退还赵磊、冯海艳购房定金57000元；五、驳回赵磊、冯海艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费24068元，由赵磊、冯海艳负担7000元，由孟斌负担17068元；反诉费3650元、保全费5000元，由孟斌负担；二审案件受理费24068元，由孟斌负担。本判决为终审判决。审判长  曹逢春审判员  黄智勇审判员  贾建新二〇一八年六月十二日书记员  张倩倩