广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民提字第1号
再审申请人（原审原告、反诉被告）：李斌。
委托代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托代理人：潘情静，广西海城律师事务所实习人员。
被申请人（原审被告、反诉原告）：白万荣。
再审申请人李斌与被申请人白万荣租赁合同纠纷一案，北海市海城区人民法院于2011年7月21日作出（2011）海民初字第886号民事判决，白万荣不服上诉，本院于2011年12月27日作出（2011）北民一终字第557号民事裁定，撤销原判，发回北海市海城区人民法院重审。北海市海城区人民法院于2013年12月5日作出（2012）海民初字第446号民事判决，已经发生法律效力。李斌不服，向本院申请再审，本院于2014年9月25日作出（2014）北民申字第27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2015年6月1日公开开庭审理了本案。再审申请人李斌及其委托代理人李炳辉、潘情静到庭参加诉讼，被申请人白万荣经本院合法传唤不到庭参加了诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
北海市海城区人民法院重审查明：2009年8月期间，李斌与北海市海城区高德街道办事处马兰村大小岭十三队的郑正辉等l4户村民分别签订《承包土地合同》，约定由郑正辉等14户村民将其位于北海市海城区高德街道办事处马兰村大小岭十三队的集体土地共约13.47亩承包给李斌做种养殖及加工生产之用，承包期为20年，从2009年8月1日起至2029年8月1日止。2010年3月23日，李斌与陈芝弟签订了《转包土地合同》，由李斌将上述土地6000平方米承包给陈芝弟作临时菜市场之用。其后，经李斌、白万荣与陈芝弟协商，上述土地转由白万荣承包，陈芝弟退出了该土地的承包经营。2010年4月1日，李斌、白万荣签订《转包土地合同》一份，约定：由李斌将自已承包的位于种园田，东至十二队、南至悦发围墙、西至商铺面、北至菜地面积7000平方米的土地（即上述涉案土地）承包给白万荣作临时菜市场之用；李斌允许白万荣在承包土地上建设生产、生活等临时设施，但白万荣必须办理相关手续，所需费用由白万荣承担，李斌方协助办理；承包期限为l9.8年，从2010年4月1日起至2029年8月1日止；从2010年4月1日起至2020年3月31日止每月租金为10500元；2020年4月1日至2029年8月1日止每月租金为l4000元；合同签订后，白万荣必须当天一次性支付当年租金，以后租金必须提前一个月支付；在承包期内，遇到国家征用该地，合同终止，白万荣租金按实际租用时间计算多退少补；白万荣不按时交清租金超过30天视为自动终止合同，白万荣所有固定资产归李斌所有（房屋、围墙、水井）。合同签订后，李斌将土地交由白万荣使用。李斌于2010年4月21日出具收条收取了白万荣定金25000元。李斌在2010年4月29日出具《收条》一份给白万荣，内容为：收到白万荣地租l0万元；同日，李斌亦开具了《收据》一份给白万荣，写明收到白万荣交来2010年4月1日至2011年3月31日地租金l0万元。李斌将涉案土地交付给白万荣使用后，白万荣即在租用土地上搭建市场。因白万荣在租用的土地上无证建设市场临时用房，北海市城市规划局于2010年5月4日、北海市国土资源局于2010年5月12日分别向李斌下达《责令停止违法行为通知书》，责令李斌停建（市场）违法建筑。2010年6月28日，北海市规划局作出《关于悦发临建综合市场违法建筑问题的复函》，认定上述市场未经城乡规划主管部门批准，擅自无证建设市场临时用房，已责令停止违法建筑，李斌已停工；该问题市政府已批复，由市规划局牵头，海城区政府、市公安局、市国土局配合，按规定予以拆除。2010年7月5日，北海市城市规划局向李斌下达《广西建设行政处罚决定书》，要求李斌限期拆除（市场）违法建筑物。但李斌、白万荣对上述违法建设的市场建筑用房均没有拆除，并一直由白万荣经营该菜市。2010年7月13日，李斌、白万荣签订《委托办理证件协议》一份，约定由白万荣出资400000元证件代办费，委托李斌办理涉案市场的土地使用权、建设、规划证照。此前，白万荣已于2010年5月5日向李斌支付l50000元办证费、于2010年6月l8日向李斌支付l00000元办证费。上述市场所涉土地使用及市场建设一直未取得合法的规划、工商、土地部门批准手续。2011年7月8日，北海市国土资源局作出北国土行罚决字（2011）第1-靖-l08号《土地行政处罚决定书》，没收白万荣上述市场非法占用6849.70平方米土地上的建筑物，并处罚款。现该市场仍由白万荣方在进行经营。因李斌认为白万荣没按合同约定在2011年3月1日前交付第二年租金，双方产生争议，以致涉诉。案件在审理过程中，李斌认可白万荣交付了第一年的租金，并主张其于2010年4月29日分别出具的《收条》及《收据》所载明收取的是同一笔款项，《收据》为正式的收款凭证，即李斌只收到白万荣的土地租金125000元（包括2010年4月21日收取白万荣定金25000元，2010年4月29日收取白万荣租金l00000元）。白万荣主张已交给李斌的款项为225000元，即2010年4月29日已交给李斌200000元（李斌分别出具有《收条》及《收据》各收取了l00000元），其中100000元是预付第二年的租金。根据白万荣的申请，该院委托了广西公立天辰工程造价咨询有限公司对位于北海市“悦发花园”四期附近“云祥农贸市场”（涉案市场）全部地上建筑物、围墙、道路及相关配套设施的建筑成本（基准日期为2010年4月至2010年12月期间）进行评估。广西公立天辰工程造价咨询有限公司据此作出了桂天辰建审报字（2013）第301号《工程造价鉴定报告书》，鉴定市场工程总值为：2038275.32元。
北海市海城区人民法院重审认为：本案争议的焦点为：1、原、被告签订的《转包土地合同》是否合法有效；2、原告的请求有无事实和法律依据；3、反诉原告的请求有无事实和法律依据。
关于原、被告签订的《转包土地合同》是否合法有效的问题。原审法院重审认为：李斌与北海市海城区高德街道办事处马兰村大小岭十三队村民郑正辉等14户村民签订的《承包土地合同》，约定所承包集体土地的用途是做种养殖及加工生产之用。李斌在取得承包土地之后，未经原承包人（村民）同意，擅自转包涉案土地，且在转包时改变土地的农业用途为建设市场用，其行为违反了《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条、第十三条的规定。故李斌与白万荣签订的《转包土地合同》应为无效合同。
关于原告的请求有无事实和法律依据的问题。原审法院重审认为：案件发回重审后，经该院释明，李斌仍坚持基于合同有效的情况下提出的原诉讼请求。因合同无效，故李斌要求与白万荣解除的合同请求不符合法律规定。对于李斌要求白万荣支付租金的请求，虽然李斌与白万荣签订的合同无效，但李斌已将涉案土地交付给白万荣实际占有使用白万荣为此应交付相应的土地使用费用。北海市国土资源局在作出处罚决定没收白万荣涉案市场建筑物后，未对没收的市场建筑物进行实体处置，白万荣仍经营使用该市场，即仍在继续使用涉案土地至今，故除已支付给李斌的第一年土地使用费l25000元外，白万荣还应向李斌支付从2011年4月1日起至其实际停止经营使用涉案市场，即停止使用涉案土地之日止的土地占用费，费用的标准可参照原合同约定租金标准的按每月l0500元计算。李斌于2010年4月29日分别出具有《收条》及《收据》各一份，收取的款项均为l00000元，其中《收条》内容只是为“收到白万荣地租l00000元”，而《收据》内容则写明收到“白万荣交来2010年4月1日至2011年3月31日地租金l00000元”。李斌对此主张这两张凭证收取的是同一笔款项，《收据》为正式的收款凭证；白万荣抗辩称其为两笔款项，其中《收条》中的100000元为预交第二年的租金。对此，原审法院重审认为，原合同中对于预交租金并没有约定，从2010年4月29日同一天开具的两份收款凭证内容上看，《收据》详细注明所收取何时的租金，而《收条》却上没有作任何时间注明，其内容表述不相一致，从常理分析，李斌对两份收款凭证的意见更为合理，故对于白万荣已预交第二年l00000元租金的抗辩理由，不予采信。合同无效后，白万荣向李斌转包的土地原应返还李斌，但因涉案土地上的（市场）建筑物已被土地管理部门没收，该建筑物现仍未作处置，在北海市国土资源局对处罚没收的地上建筑物作实际执行完毕之前，尚不具备返还土地的条件，且地上建筑物系白万荣所建，李斌对于地上建筑物亦没有要求白万荣交付其使用的权利，为此李斌要求白万荣将租赁土地及土地上的房屋、围墙交由李斌使用的请求，不予支持，待将来土地返还条件成就时，李斌可以再行起诉主张权利。
关于反诉原告的请求有无事实和法律依据的问题。原审法院重审认为：白万荣要求确认合同无效的请求，具有事实和法律依据。对于合同无效，李斌、白万荣均负有过错责任。合同无效的过错结果，体现于非法占地及建设违章建筑。李斌将土地交付白万荣使用后，由白万荣自行进行涉案市场的基础建设，其土地使用和市场建设一直未取得合法的规划、工商、土地部门批准手续，且在进行市场建设过程中，规划、土地管理部门已数次作出处罚决定，要求白万荣停止施工、拆除非法建筑，在此情况下，白万荣仍坚持对非法建筑的施工建设，并还硬性投入经营使用，最终被土地部门处罚没收，其结果是白万荣自身的过错所造成。虽然白万荣与李斌签有《委托办理证件协议》，委托李斌代办涉案市场的相关证照，但李斌未能协助其取得市场的合法批准手续，不是白万荣违法使用土地进行非法建筑的理由。白万荣投入市场基本设施费用的损失，应由其自行承担。故白万荣要求李斌承担无效合同的全部过错责任、赔偿白万荣投入市场的基本设施费用2038000元的请求，没有事实和法律依据。李斌所承担的，应是无效合同的缔约过错责任，其过错责任的承担方式，可酌情确定为扣除其应收白万荣的一个月的土地使用费10500元。
综上所述，原审法院重审认为：李斌与白万荣于2010年4月1日签订的《转包土地合同》为无效合同，李斌要求与白万荣解除合同的请求是基于合同有效为前提，李斌的该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。李斌要求白万荣支付土地使用费（租金）的请求合理，予以支持；白万荣应支付的土地使用费，应从2011年4月1日起至其实际停止使用涉案市场，即停止使用使用涉案土地之日止，按每月10500元支付。李斌要求白万荣将租赁土地及土地上的房屋、围墙交由李斌使用的请求，不予支持。白万荣要求确认与李斌于2010年4月1日签订《转包土地合同》为无效合同的请求，予以支持。对于合同无效，白万荣与李斌均负有过错责任。白万荣要求李斌承担无效合同的全部过错责任、赔偿白万荣投入市场的基本设施费用2038000元的请求，没有法律依据，不予支持。但李斌应承担无效合同的缔约过错责任，其过错责任的承担方式，可酌情确定为扣除其应收白万荣的一个月的土地使用费10500元。因此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条、第十三条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告李斌与被告白万荣于2008年4月1日签订的《转包土地合同》为无效合同；二、被告白万荣应支付自2011年4月1日起至其实际停止使用转包土地之日止的土地使用费给原告李斌（按每月10500元计算），被告白万荣支付该款项时，从中扣除10500元；三、驳回原告李斌其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告白万荣其它的反诉请求。
李斌不服原审法院重审判决，向本院申请再审称：一、原审法院重审判决错误。1、《转包土地合同》确认无效，应返还财产。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条及《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九的规定，当事人应当承担的责任类型主要有：（1）返还财产（包含不能返还或者没有必要返还时的折价补偿这一特殊方式）；（2）赔偿损失；（3）收归国有或返还集体、第三人。特别是第三种责任有时会超出民事责任的范畴，有可能会让行为人承担行政甚至是刑事责任。原审法院重审判决已确认李斌与白万荣的《转包土地合同》无效，白万荣就应依法返还财产即该土地的使用权给李斌。但是，原审法院重审判决没有判决不按返还土地使用权给李斌错误。2、《转包土地合同》确认无效后，还按该合同有效继续履行合同的方式的判决作出，是错误的。原审法院重审判决书第十三页倒数第十一行的判决主文第二点：“被告白万荣应支付自2011年4月1日起至其实际停止使用转包土地之日止的土地使用费给李斌（按每月10500元），被告白万荣支付该款适时，从中扣除10500元”的法律文书，已明确是按有效合同继续履行合同的方式的判决作出的，原审法院重审判决已确认李斌与白万荣的《转包土地合同》无效，就不应该判决白万荣继续履行合同支付土地使用费到实际使用转包土地之日止。据此，原审法院重审判决是错误的。3、行政处罚与返还土地是两个不同的法律关系，故不影响白万荣返还土地给李斌。原审法院重审判决确认合同无效后，白万荣应向李斌返还土地使用权，李斌认为行政处罚与返还土地是两个不同的法律关系，行政处罚是行政部门的行政行为，故不影响法院判决白万荣返还转包土地给李斌的法律事实。二、原审法院重审判决违反法律程序。白万荣在本案的诉讼中，于2013年2月间已将《转包土地合同》的标的物出让给第三人北海市年年丰市场开发有限公司经营管理使用，故应依法追加第三人参加诉讼，但原审法院重审判决不依法追加当事人参加诉讼，实属遗漏当事人，因而作出的判决错误。三、原审法院重审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失”和第一百三十二条：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”。但原审法院重审判决不适用上述法律作出判决错误。综上所述，再审申请人李斌请求法院判决：1、依法撤销北海市海城区人民法院做出的（2012）海民初字第446号民事判决；2、依法改判支持再审申请人李斌的一审全部诉讼请求；3、一审、重审受理费用及再审受理费用由被申请人白万荣负担。
被申请人白万荣不到庭也未提出书面答辩意见。
本院审理本案期间，本院就北海市国土资源局没收涉案土地的非法建筑物及行政罚款的措施的执行情况和涉案土地是否一并征收等问题去函该局请求予以答复，北海市国土资源局对此复函本院称，行政处罚已经发生法律效力，处罚相对人没有履行处罚决定，其局将进一步责令处罚相对人履行相关义务，土地权属仍归原村民小组集体所有。
再审查明的事实与原审法院重审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：再审申请人李斌与被申请人白万荣签订的《转包土地合同》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被申请人白万荣应将涉案土地承包经营权返还再审申请人李斌。再审申请人李斌再审请求被申请人白万荣返还涉案土地承包经营权的理由依法成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第二百零七条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2012）海民初字第446号民事判决第一、二、四项；
二、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第446号民事判决第三项；
三、被申请人白万荣将与再审申请人李斌签订的《转包土地合同》所涉的土地承包经营权返还再审申请人李斌。
原审案件受理费430元，反诉案件受理费10711.50元及评估费20000元，再审案件受理费430元，合计31571.50元，由再审申请人李斌负担55元，被申请人白万荣负担31516.50元（李斌已交纳860元，白万荣已交纳30711.50元）。
上述给付义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向北海市海城区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏 岚
审判员 周润生
审判员 张 骥
二〇一五年十二月三十日
书记员 卢兰静
附：本判决书引用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。