北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终606号
上诉人（原审原告）：商某，女，1948年11月6日出生。
被上诉人（原审被告）：北京首担融资担保有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路8号5层512室。
法定代表人：邢颖，执行董事。
委托诉讼代理人：韩明希，女。
被上诉人（原审被告）：代某，女，1978年9月26日出生。
被上诉人（原审被告）：北京鼎润久林酒业有限公司，住所地北京市门头沟区月季园25号2幢23室。
法定代表人：周一珊，总经理。
被上诉人（原审被告）：北京紫禁红酒业有限公司，住所地北京市门头沟区湖区门头沟路3号楼4层8211室。
法定代表人：米学军，总经理。
被上诉人（原审被告）：北京紫禁红贸易有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼220室。
法定代表人：米学军，总经理。
被上诉人（原审被告）：北京紫禁红酒业连锁有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼229室。
法定代表人：米学军，总经理。
被上诉人（原审被告）：米学军，男，1968年3月31日出生。
被上诉人（原审被告）：叶菁，女，1969年5月19日出生。
上诉人商某因与被上诉人北京首担融资担保有限公司（以下简称首担公司）、代某、北京鼎润久林酒业有限公司（以下简称鼎润公司）、北京紫禁红酒业有限公司（以下简称紫禁红公司）、北京紫禁红贸易有限公司（紫禁红贸易公司）、北京紫禁红酒业连锁有限公司（以下简称紫禁红连锁公司）、米学军、叶菁案外人执行异议之诉纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民（商）初字第1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人商某、被上诉人代某、被上诉人首担公司之委托诉讼代理人韩明希到庭参加诉讼，被上诉人鼎润公司、紫禁红公司、紫禁红贸易公司、紫禁红连锁公司、米学军、叶菁经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
商某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判停止对北京市昌平区2室的执行。2、一、二审诉讼费由首担公司、代某、鼎润公司、紫禁红公司、紫禁红贸易公司、紫禁红连锁公司、米学军、叶菁承担。事实和理由：1、我与代某对诉争房屋的转让、抵押所做的限制性约定，能够排除对该房屋的执行。2、我与代某之间的赠与合同属于法定可撤销合同，我有权撤销赠与。3、公证机构出具执行证书时仅凭首担公司单方陈述，所载债权数额错误。
商某向一审法院起诉请求：1、停止对执行标的北京市昌平区2室的执行；2、代某将该房屋返还给商某；3、诉讼费用由首担公司、代某、鼎润公司、紫禁红公司、紫禁红贸易公司、紫禁红连锁公司、米学军、叶菁承担。
一审法院认定事实：商某与代某系母女关系。2001年6月20日，商某购买了位于北京市昌平区2室房屋（即38号房屋）。2008年1月16日，商某与代某签订协议，内容为：”商某将38号房屋过户给女儿代某，双方达成以下协议：一、代某需对商某尽抚养义务，房屋过户后应由商某居住使用，相关费用由商某负担。二、商某有生之年，代某不得将该房屋对外抵押、转让，否则商某有权收回房屋。母亲商某，女儿代某。”后，商某将38号房屋过户至代某名下，房产证号为X京房权证昌私字第XX**号，房屋所有权人为代某。
2014年3月24日，经北京市中信公证处公证，代某与（抵押权人）首担公司、（债务人）鼎润公司签订了《抵押反担保合同》，代某以个人名下的38号房屋为鼎润公司的债务向首担公司提供了抵押反担保。2014年3月26日，首担公司（房屋他项权利人）与代某（房屋所有权人）办理了房屋抵押登记手续。
2014年9月5日，首担公司向北京市中信公证处申请出具执行证书，北京市中信公证处出具（2014）京中信执字第00711号执行证书。首担公司依据此执行证书向法院申请强制执行，法院于2014年9月7日作出（2014）门执字第1317号执行裁定书，对代某名下的38号房屋采取了查封措施。后，商某向法院提起执行异议，法院以涉案房屋登记在代某名下且代某未履行公证债权文书所确定的义务，对涉案房屋的查封、评估、拍卖等强制措施符合法律规定为由于2015年3月26日作出（2015）门执异字第691号执行裁定书驳回商某的异议。
庭审中，商某与代某均陈述代某取得房屋所有权系赠与，并表示双方签订的房屋保留所有权赠与协议未向房屋登记管理部门提交。首担公司对该赠与协议的真实性、合法性均不认可，认为房屋所有权证上登记的所有权人为代某，内部协议不能对抗第三人。
诉讼中，商某向鼎润公司、代某、紫禁红公司、紫禁红贸易公司、紫禁红连锁公司、米学军、叶菁公告送达诉讼材料及传票。公告期满后商某因身体不适无法出庭为由2次申请延期开庭，为此，商某提交了医疗门诊收费票据、北京中医药大学东直门医院东区处方、诊断书。本案商某共支付公告费780元。
上述事实，有房屋所有权证、协议、抵押反担保协议、公证书、执行书、执行裁定书、医疗门诊收费票据、北京中医药大学东直门医院东区处方、诊断书及当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，鼎润公司、紫禁红公司、紫禁红贸易公司、紫禁红连锁公司、米学军、叶菁经法院公告送达开庭传票未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。故商某要求停止对38号房屋执行并请求代某返还房屋的诉请符合案外人执行异议之诉的规定，法院依法进行审理。
本案的争议焦点在于商某对38号房屋享有的权利是否足以排除对该房屋的执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，代某陈述其通过与商某签订了赠与协议取得房屋所有权，且办理了房屋过户登记手续，代某取得房屋的所有权。即代某对38号房屋具有完整的占有、使用、收益和处分的权利。虽然赠与协议中商某与代某对房屋的转让、抵押的情况作了约定性的限制，但该约定仅对商某与代某有效，无法对抗第三人。代某用38号房屋为鼎润公司的债务向首担公司设定了反担保，且已办理抵押登记手续，抵押权成立并生效，首担公司有权在债务未获清偿的情况下依据执行公证债权文书向法院申请执行查封代某的38号房屋。故，商某的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零四条的规定，判决：驳回商某的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故本案的争议焦点为商某对38号房屋是否享有足以排除强制执行的权利。38号房屋现已登记在代某名下，其对该房屋享有处分的权利。虽商某与代某均主张双方之间的赠与对房屋的转让、抵押的情况作了约定性的限制，但该约定无法对抗第三人。故一审法院判决驳回商某的诉讼请求正确，本院予以确认。
综上所述，商某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由商某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 范 磊
代理审判员 朱文君
二〇一七年五月八日
书 记 员 杨 帆