北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第01682号
原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡八里庄北里87号。
法定代表人王宇，董事长。
委托代理人曲诵平，北京市鑫义律师事务所律师。
被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里87号。
法定代表人周福平。
原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司（以下简称原告）与被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由未出庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告诉称：2009年12月25日原告与北京龙兴坊餐饮有限公司签订《房屋租赁协议》，约定北京龙兴坊餐饮有限公司将位于北京市朝阳区八里庄北里87号的房屋出租给原告。2011年6月，原告与周福平约定原告将上述房屋地下一层出租给周福平用于经营花鸟鱼虫市场，约定每季度租金为421575元。同年10月1日，双方又签订协议书，约定周福平租赁上述房屋地上一层（不含门面房）地上二层（整层），经营花鸟鱼虫市场。第一年租金为800万元，租期自2011年10月1日至2016年12月31日止，付款方式为季度支付。自2012年1月1日起计算租金。协议签订后，原告履行了协议的约定，将上述约定的房屋交给周福平。包括地上一层（不含门面房）地上二层（整层）及地下一层。周福平交付了部分房租。2012年4月10日，成立被告并取得营业执照，周福平为被告负责人，后周福平将上述房屋交予被告进行经营使用。2012年5月3日被告致函原告，申请延缓交租，并承诺于2012年6月30日之前交齐所欠租金。但经原告多次催要，被告至今未予交纳租金。现欠付地上一、二层房租自2012年1月1日至2013年5月31日止为9567669元。欠付地下一层租金自2012年6月1日至2013年5月31日止1386300元；共计10953969元。由于被告未能按约定及承诺交付租金，造成原告无法向北京龙兴坊餐饮有限公司支付租金，2012年12月，北京龙兴坊餐饮有限公司以原告欠付租金为由将原告诉至北京市朝阳区人民法院，要求原告支付房租并解除租赁合同，经法院审理，2013年3月判决认为该房屋没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，确认上述原告与北京龙兴坊餐饮有限公司的《房屋租赁协议》无效。根据上述生效判决，原告与被告的租赁协议亦应无效。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同无效；2、被告将位于北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号爱丽家综合市场地下一层、地上一、二层房屋腾退交付原告。3、被告按照约定的租金标准支付原告2012年l月1日至实际返还房屋之日止的房屋租金。
被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2011年10月1日，原告与周福平签订了协议书，约定原告将位于北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号爱丽家综合市场地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）出租给周福平经营花鸟鱼虫市场，租期自2011年10月1日至2016年12月31日，年租金第一年800万元，第二年815万元，第三年830万元，第四年845万元，第五年860万元，周福平应支付30万元保证金。
2012年4月10日，被告注册成立，周福平担任法定代表人。
2013年3月28日，本院作出（2012）朝民初字第26464号民事判决，以位于北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号的房屋未取得建设工程规划许可证为由判决确认原告与北京龙兴坊餐饮有限公司就位于北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号的房屋签订的房屋租赁合同无效。该判决已经发生法律效力。
庭审中，原告提交了周福平、被告交纳房租的收据，证明周福平交纳了地下一层的保证金17万元和部分租金、地上一层、二层的保证金30万元和部分租金，被告成立后，原告与周福平签订的租赁合同实际上由被告履行。
经询，原告表示不同意退还周福平支付的保证金47万元，但同意以被告应付租金抵销保证金。
又询，原告表示地下一层的租金已支付至2012年5月31日，地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）的租金已支付至2012年3月31日。
上述事实，有协议书、收据、企业注册信息、（2012）朝民初字第26464号民事判决书及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：根据原告提交的证据可以确定，原告与周福平自2011年6月起就周福平以每季度421575元的租金标准承租北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地下一层达成了口头合同并实际履行，后原告又与周福平就北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）的租赁签订了书面合同，在被告注册成立后，由被告代替周福平实际履行上述口头合同和书面合同，故可以认定原告、周福平、被告已经就周福平将其在上述口头合同和书面合同的权利义务概括转移给被告达成了一致。因此，自2012年4月10日起，在原告与被告之间就北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地下一层、地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）存在租赁合同关系。
位于北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号的房屋经生效法律文书确认不具备建设工程规划许可，故原告与被告之间就北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地下一层、地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）的租赁合同无效。原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。
租赁合同虽无效，被告仍需支付使用房屋期间的占用费。被告未向本院提交租金支付凭证，故本院对原告主张的已支付租金情况予以采信。被告应当按照租赁合同约定的标准向原告支付房屋占用费。
原告表示愿意以应付租金抵消保证金，本院不持异议。
被告经本院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃答辩和举证、质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司与被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司就北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地下一层、地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）的租赁合同无效。
二、被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地下一层并交付给原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司。
三、被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）并交付给原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司。
四、被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地下一层自二○一二年六月一日至实际履行本判决第二项义务之日止按照每季度四十二万一千五百七十五元标准计算的房屋占用费。
五、被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司北京市朝阳区朝阳北路八里庄北里87号地上一层（不含门面房）、地上二层（整层）自二○一二年四月十日起至实际履行本判决第三项义务之日止的房屋占用费（自二○一二年四月十日至二○一二年九月三十日按照每年八百万元标准计算，自二○一二年十月一日至二○一三年九月三十日按照每年八百一十五万元标准计算，自二○一三年十月一日至二○一四年九月三十日按照每年八百三十万元标准计算，自二○一四年十月一日至二○一五年九月三十日按照每年八百四十五万元计算，自二○一五年十月一日起按照每年八百六十万元计算）。
六、被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司已经支付给原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司的保证金四十七万元折抵本判决第四项、第五项房屋占用费。
七、驳回原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费87524元，由被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司负担（原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司已预交43762元，被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司，余款与本判决生效后七日内交纳）。
公告费560元，由被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司负担（原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司已预交，被告北京福德聚缘花鸟鱼虫市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京爱丽家农副产品市场有限责任公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 李丽华
人民陪审员 关 崇
二〇一四年八月四日
书 记 员 贾岐颖