江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00518号
上诉人（原审原告）吴奇岷（曾用名吴琪明）。
委托代理人沈梦醉，江苏展智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蔡元皞。
上诉人吴奇岷与被上诉人蔡元皞房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00363号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市十全街150号房屋所有权人为吴奇岷、王福燕。2010年9月5日，吴奇岷委托盘石公司对其名下十全街商铺进行出租、经营和管理。
2010年9月5日，吴奇岷与蔡元皞就十全街150号房屋（建筑面积280平方米）签订租赁合同，约定蔡元皞承租上述房屋，租期三年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止，年租金60万元，半年支付一次。保证金5万元，合同期满或解除合同之日，承租人结清水电费后，出租人将保证金不计息退还。承租人逾期支付租金的，每天按欠租金总额的0.1%加收滞纳金，欠租超过15天的，出租人有权解除合同。合同期内，承租人不得擅自将所承租房屋转让、转租给第三人，否则视为违约；租赁期内，一方提前终止合同视为违约，按年租金标准支付给守约方两个月租金作为违约金。合同签订后，吴奇岷将房屋交付蔡元皞，蔡元皞亦按约支付租金至2012年1月底。
2013年4月26日，盘石公司向蔡元皞邮寄解约函，称蔡元皞拖欠2012年1月起的租金及水电费，现通知于2013年4月30日终止合同，请蔡元皞于2013年4月30日前来办理撤店手续。该份邮件后未妥投。2013年4月29日，盘石公司在苏州日报刊登公告，载明“蔡元皞，因你拖欠房屋租金逾16个月，现郑重通知你，将于2013年4月30日终止与你的房屋租赁合同，并请你于2013年4月30日前来办理撤店事宜。”2014年3月28日，盘石公司向蔡元皞寄发催款函，邮寄至蔡元皞户籍地。
一审审理中，蔡元皞陈述称在2011年6月盘石公司就同意其转租，其将本案所涉房屋分租三户，分别为张绮桐经营的服装店（“大嘴猴服饰店”）、其自己经营的酒吧及陈方坦经营的鞋店（“偶遇鞋吧”）。在2012年2月其与吴奇岷解除合同后，2012年3月郭旭向盘石公司承租了大嘴猴服饰店与偶遇鞋吧中间的门面（即原酒吧店面）经营音乐茶座。嗣后张绮桐、郭旭均自行向盘石公司支付后续租金，该两户后在2013年3月、4月停止经营，为此，蔡元皞提供张绮桐、郭旭证人证言各一份。吴奇岷对上述二人证人证言因证人未到庭质证，表示不予认可，但承认2012年2月蔡元皞提前解除租赁合同离开诉争房屋时，留有分租的大嘴猴服饰店及偶遇鞋吧在本案所涉房屋内经营，蔡元皞自行经营的酒吧内还留有装修及部分音响设备，后由盘石公司进行清场并保留了部分设备。2012年10月至2013年3月期间，由盘石公司继续向蔡元皞分租的经营户大嘴猴服饰店收取租金共计6万元，陈方坦经营的偶遇鞋吧因表示已向蔡元皞支付了租金，故未收取到上述期间的租金，另一间酒吧所在房屋一直空关，未收取到租金。
为证明蔡元皞伪造吴奇岷签名将商铺转租第三方陈方坦并收取租金，吴奇岷提供落款时间为2012年4月14日的房屋租赁合同一份，其中出租方为吴奇岷，承租方为陈方坦，出租房屋为十全街150号分3号，租期自2012年4月14日至2015年4月13日，年租金17万元。吴奇岷认为该份合同中的吴奇岷签名系蔡元皞冒名签署。此外，吴奇岷还提供蔡元皞出具的收条一份，载明“今收到陈方坦房租人民币拾柒万元整，水电押金壹万元整，收据今补。蔡元皞，2012年4月13日”。蔡元皞对该份合同及收条的真实性均不持异议，但认为租赁合同系为配合陈方坦办理工商营业执照所签，上述收条是在蔡元皞退出后陈方坦找其补写的，故其中注明了“收据今补”。2012年2月蔡元皞退出商铺时陈方坦即已在商铺内经营，退出时亦与陈方坦签过终止协议，收条中收取的18万元已向陈方坦退还，陈方坦后向盘石公司支付了租金。
经原审法院依职权向陈方坦调查，陈方坦表示前述合同系蔡元皞与其在2012年4月所签，当时蔡元皞表示自己是盘石公司的工作人员，替吴奇岷办事，故其与蔡元皞签订了租赁合同，房屋钥匙也是蔡元皞交付的。其共向蔡元皞支付了18万元，蔡元皞也出具了收条。此后盘石公司来找其，询问其是否支付租金，其表示向蔡元皞支付了租金，但盘石公司对此不予认可，对房屋停电处理，导致其店面空关两个月，其找到蔡元皞后，蔡元皞退还了1万元，其余款项均未退还。2013年初，其向盘石公司支付了5万元押金后，盘石公司后与其签订了租赁合同。
为证明2012年2月已向吴奇岷交还涉案房屋，蔡元皞提供一份与吴奇岷委托管理涉案房屋的盘石公司工作人员于路的对话视频资料。视频资料中蔡元皞称已在2012年2月将房屋交付于路，因盘石公司不同意退还保证金5万元，双方未办理书面交接手续，于路对此未予否认。吴奇岷对该视频资料真实性予以认可，但认为盘石公司工作人员于路系2012年4月入职，2014年9月已离职，蔡元皞称在2012年2月将涉案房屋交付给于路系虚假陈述，对于蔡元皞所称2012年1月与盘石公司达成口头协议终止合同的事实亦不予认可。为此，吴奇岷提供于路入职盘石公司申请表、离职证明及社保缴费记录。蔡元皞对吴奇岷提供的于路上述资料真实性不予认可，认为盘石公司管理混乱，只能证明于路入职后未及时办理相关手续，坚称2012年2月交接房屋时于路在场。
一审审理中，吴奇岷认可收取过蔡元皞支付的5万元保证金，后因蔡元皞将其中两家店面未经吴奇岷同意擅自转租给大嘴猴服饰店和偶遇鞋吧，构成违约，故认为保证金应作为违约金扣除，无需返还，并表示如法院认为保证金需返还，可在本案中一并结算处理。关于诉讼请求，吴奇岷表示如法院认定租赁合同解除早于2013年4月，则其主张的租金可变更为因蔡元皞提前解除合同给吴奇岷造成的损失或违约金、未及时交还房屋产生的房屋使用费，金额不变。
原审原告吴奇岷的诉讼请求为：1、蔡元皞支付租金75万元、逾期支付租金违约金70875元；2、解除双方租赁合同。一审理中，吴奇岷表示因2013年4月后已另行对外出租房屋，双方租赁合同事实上已经解除，故撤回第2项诉讼请求。
原审法院认为：
吴奇岷、蔡元皞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，蔡元皞向吴奇岷支付租金至2012年1月，自2012年2月起未再按约支付租金，虽抗辩称已与吴奇岷协商一致解除合同，但根据蔡元皞提供的视频资料，可以证实蔡元皞确与吴奇岷委托的盘石公司工作人员就提前解除租赁合同进行过协商，并向盘石公司交付了房屋钥匙，但因保证金是否退还问题双方未能最终协商一致，故未办理书面交接手续。此后蔡元皞离场且未再支付租金，吴奇岷亦未及时催缴，故应视双方已于2012年2月以实际行为解除了房屋租赁合同。吴奇岷虽对蔡元皞提供的视频中反映的向盘石公司于路交接房屋提出异议，并提供于路入职、离职盘石公司材料反证2012年2月时于路尚未入职，但吴奇岷提供的上述证据只能反映盘石公司为于路办理入职手续的时间，并不能证明于路与盘石公司何时真正建立劳动关系。且于路作为盘石公司管理涉案房屋的工作人员，在其接手上述工作后，亦应与前任工作人员进行过必要的工作交接，故于路对本案事实应当知情。故综合现有证据，蔡元皞提供的视频资料对于证明本案事实来说其证明力更强，更接近客观真实，在吴奇岷未能提供其他有力反证的情况下，对视频资料中反映的本案纠纷起因、房屋是否交付等事实予以认定。鉴于涉案租赁合同于2012年2月事实上解除，然蔡元皞支付租金至2012年1月，故还应向吴奇岷支付2012年2月的租金5万元。关于吴奇岷主张的逾期支付租金违约金，因一审法院支持吴奇岷主张的租金5万元，故对逾期支付租金亦应按5万元为本金，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率，自2012年3月1日计算至实际给付之日止。
涉案租赁合同虽于2012年2月事实上解除，然因蔡元皞系提前解除租赁合同，且在未办理书面交接手续下直接离场。根据双方当事人庭审中的陈述，蔡元皞在2012年2月退场时并未清退自己占用使用店面房屋（即大嘴猴服饰店与偶遇鞋吧中间的房屋），其中留有部分装修及设备，嗣后亦由吴奇岷进行了清场并保存部分设备。故蔡元皞在2012年2月租赁合同解除后，对于上述自行使用的房屋交还并不彻底，其中留存的装修及设备亦给吴奇岷继续使用房屋产生一定妨害，且吴奇岷在诉讼中亦明确要求追究蔡元皞提前解除合同的违约责任，故按照合同约定，一审法院支持吴奇岷主张违约金的诉讼请求，违约金按合同约定，为10万元。
关于吴奇岷主张的租金损失。吴奇岷认为蔡元皞在2012年2月擅自离开承租房屋，此后联系困难，致使吴奇岷对于涉案房屋后续租金收取困难，应予赔偿。一审法院认为，因本案所涉房屋均为沿街店面，蔡元皞退出时大嘴猴服饰店、偶遇鞋吧经营户均在涉案房屋内经营，蔡元皞退出后，吴奇岷作为房屋产权人，可以向上述两家经营户说明情况，要求两家经营户停止向蔡元皞支付租金，并与其协商支付租金事宜，但吴奇岷并未举证证明其已及时尽到上述止损义务，故在已支持吴奇岷主张蔡元皞提前解除合同违约责任的前提下，对于吴奇岷主张的后续租金损失，一审法院碍难支持。
此外，吴奇岷还向蔡元皞主张返还冒用其名义擅自收取陈方坦的租金17万元。为证明上述主张，吴奇岷提供蔡元皞2012年4月13日出具的收条一份及2012年4月蔡元皞冒用吴奇岷名义与陈方坦签订的房屋租赁合同。蔡元皞对此不予认可，认为该份租赁合同系为配合陈方坦领取营业执照所签，收条中载明的租金系其在2012年之前向陈方坦收取，已退部分，不存在2012年4月再次收取18万元的情况，2012年4月13的收条是补写给陈方坦的，收条中有注明。一审法院认为，根据依职权对陈方坦调查的笔录，陈方坦在接受调查时陈述其系2012年4月向吴奇岷承租本案所涉部分房屋，蔡元皞当时以吴奇岷代理人身份与其签订了租赁合同，18万元当天向蔡元皞支付，蔡元皞交付了房屋钥匙，现房屋仍由其向吴奇岷承租。然根据吴奇岷、蔡元皞庭审陈述，2012年2月蔡元皞离开诉争房屋时，陈方坦经营的偶遇鞋吧已在涉案房屋内经营，该事实与陈方坦陈述矛盾，且陈方坦陈述其2012年4月13日向蔡元皞支付18万元的情况亦与蔡元皞出具收条中注明的“收据今补”相矛盾。根据吴奇岷、蔡元皞庭审陈述，蔡元皞将偶遇鞋吧所在房屋分租给陈方坦的时间应早于2012年2月，且根据交易习惯，陈方坦亦在承租房屋时应先向蔡元皞预付一部分租金，故吴奇岷主张的17万元对应的租期并非自2012年4月起算，其中应当包含陈方坦自承租房屋时间起至蔡元皞向吴奇岷提前解除合同之日止期间的使用房屋对价。现鉴于陈方坦现仍与吴奇岷存在租赁关系，存在一定利害关系，且陈方坦在接受法院调查时所作陈述与吴奇岷、蔡元皞庭审确认的事实不符，故对陈方坦在调查笔录中的陈述不予采信，对于吴奇岷据此认为蔡元皞冒充其名义，擅自收取17万元租金要求退还的诉讼请求亦不予支持。
关于蔡元皞抗辩其尚有5万元租赁保证金未退还的问题。鉴于吴奇岷对于收取保证金未退的事实予以认可，但认为因蔡元皞擅自转租应承担违约金，故保证金抵作违约金。一审法院认为，鉴于本案所涉房屋被分隔成三间商铺，其中两间蔡元皞确有转租，且均为沿街店面，故吴奇岷作为出租人，对此应当知情。然在本案中，在2013年4月吴奇岷书面通知解除合同之前，吴奇岷从未就转租事宜向蔡元皞主张过违约责任，故应视为在合同履行过程中吴奇岷对此予以默认。在合同终止履行一年后再以蔡元皞擅自转租为由主张违约金，有违情理，不予支持，吴奇岷应当返还蔡元皞保证金5万元。鉴于吴奇岷在诉讼中表示保证金可在蔡元皞承担的责任中一并结算，故上述保证金可与蔡元皞应承担的2012年2月租金5万元进行抵扣。
关于蔡元皞抗辩本案已过诉讼时效问题。一审法院认为，鉴于吴奇岷已于2013年4月通过信函、登报等方式向蔡元皞提出解除租赁合同，并于2014年3月以信函方式追讨租金及违约金，且于2014年5月向法院起诉，故本案并未超过诉讼时效，蔡元皞提出的时效抗辩缺乏事实依据，不予采信。
吴奇岷在诉讼中撤回请求判令解除合同的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：蔡元皞于判决生效之日起10日内支付吴奇岷提前解除租赁合同违约金10万元；蔡元皞于本判决生效之日起10日内支付吴奇岷逾期支付租金的违约金（以5万元为本金，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，自2012年3月1日计算至实际给付之日止）；驳回原告吴奇岷的其他诉讼请求。
上诉人吴奇岷不服上述民事判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，依法改判。其主要理由为：1、被上诉人提供的视频证据中关于于路的入职时间与上诉人提供的于路入职手续载明的时间不符，于路应该出庭作证，未对该证人的证言进行质证违背程序正当的价值理念，剥夺了上诉人的诉讼权利；2、上诉人提供的还款计划中载明被上诉人的还款计划时间为2012年8月5日，证明蔡元皞在2012年1月以后还继续使用商铺，这与被上诉人陈述其在2012年1月已经退还商铺的说法相矛盾。
被上诉人蔡元皞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：吴奇岷的上诉理由均不能成立。理由如下：
首先，蔡元皞一审时提供的视频证据系物证，而吴奇岷一审时对该证据已经发表过质证意见。吴奇岷关于视频中的于路系证人并应出庭作证的主张于法无据，本院不予采信。
其次，吴奇岷提供的于路入职手续、社保缴费等相关手续并不能证明上述资料上载明的时间即是于路与盘石公司真正建立劳动关系的时间。综合现有证据，不能排除于路在办理入职手续前已经开始在盘石公司工作。在吴奇岷未能提供其他有力反证的情况下，蔡元皞提供的视频资料对于证明本案事实更有证明力，故一审判决对视频资料中反映的事实予以认定并无不当。
最后，吴奇岷提供的还款计划系复印件，没有提供原件，而蔡元皞对该款计划的真实性不予认可，故吴奇岷关于蔡元皞在2012年1月以后还继续使用商铺的主张无事实依据，本院不予支持。
综上，吴奇岷的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16308元，由吴奇岷负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年四月二十七日
书记员 杨颖颖