黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第323号
上诉人（原审被告）李众，男，1973年12月18日出生，汉族，牡丹江劳动和社会保障局职工。
委托代理人张瑞增，黑龙江国大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）牡丹江市联发房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区牡丹街西小二条路口，组织机构代码74967802-4。
法定代表人王黎明，男，该公司董事长。
委托代理人孙雅茹，女，1964年12月18日出生，牡丹江市联发房地产开发有限公司职工。
被上诉人（原审原告）王艳玲，女，1970年11月26日出生，汉族，无职业。
委托代理人吴乃立，男，牡丹江煤气公司退休职工。
上诉人李众、上诉人牡丹江市联发房地产开发有限公司（以下均简称联发公司）因与被上诉人王艳玲建设工程施工合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2014）东民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）王艳玲原审诉称：2004年6月23日，联发公司与李众签订协议书，将李众的房屋抵顶李众的购房款，在该协议未签订之前，已于2004年4月8日李众将该房屋的所有权证和房屋交付给联发公司，王艳玲在2004年8月10日与联发公司签订了一份抵工程款的合同，联发公司将该房屋作价109307元抵顶给了王艳玲的工程款，同时将该房屋和所有权证一并交于王艳玲。原告对该房屋一直占有使用至今。王艳玲根据与联发公司签订的抵工程款协议书及延期还款协议的约定，多次与联发公司就房屋过户事宜进行协商，但因李众与联发公司间的原因，李众不予配合王艳玲办理该房屋的过户手续，故拖延至今。2011年3月17日，李众向法院提起诉讼，要求原告返还房屋，该案经一审、二审、再审、终审查明事实后，均依法驳回了李众的诉讼请求，并确认0826片项目部与李众签订的协议书，李众以20万元的价格将房屋卖给了联发公司，李众与联发公司之间已经形成了房屋买卖关系，王艳玲是基于合同占有诉争房屋。原告认为，联发公司同李众应履行协议约定的义务，故提起诉讼，要求：1.联发公司向原告履行2004年8月10日签订的抵顶工程款协议及2006年12月28日签订的延期还款协议中的约定；2.二被告协助原告办理牡丹江市东安区东一条路南市街东大楼3单元601室99.37平方米，产权证号为118965号房屋的过户事宜或判决该房屋所有权为原告；3.二被告承担本案的诉讼费用。庭审过程中，原告明确诉讼请求：依据牡丹江市东安区人民法院（2012）东民初字第155号案件中查明的事实判决被告联发公司履行2001年8月10日合同中约定承担过户费用的义务，被告李众协助原告办理房屋过户手续。
上诉人（原审被告）李众原审辩称：1.原告要求联发公司履行合同的主张因被告李众与被告联发公司履行合同发生违约而终止，导致原告与被告的合同履行不能，只能解除合同；2.原告与被告李众没有合同关系，根据合同主体的相对性被告李众没有协助原告办理过户的义务，且李众与联发公司的合同已经终止，合同约定的效力对李众及联发公司已丧失约束力；3.根据（2012）东民初字第155号民事判决的判决理由，李众应向合同相对人基于合同主张权利，相反亦然，原告应向合同相对人联发公司主张权利；4.李众与联发公司约定给付李众的20万元购房优惠15万元，诉争房屋价值35万元，原告与被告联发公司将诉争房屋以109000余元的价值抵账，在被告联发公司明知与李众签订的合同失效（终止）的情况下，在原告审查房屋来源时明知房屋价值15万元却以109000元的不合理价格用联发公司无处分权的房屋抵债，实属双方恶意串通，损害第三方李众利益的行为，属无效行为。
上诉人（原审被告）联发公司经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。
原判认定：案外人李珉、李增元系被告联发公司开发建设的0826片项目负责人，原告王艳玲及其丈夫魏明国（已死亡）为其中的二号楼三区进行施工。2003年末、2004年初，被告李众欲在0826片购买高层住宅，故将其所有的坐落于牡丹江市东安区东一条路南市街、建筑面积99.37平方米的住宅即本案诉争房屋交给李珉、李增元。2004年4月8日，经联发公司董事长王吉堂同意给李众优惠15万元，李众于2004年4月8日将诉争房屋的房照交给李珉、李增元，李珉、李增元为李众出具了收取房照的收条。李众同联发公司就购买高层住宅事宜未达成协议。2004年6月23日，李众与李珉、李增元签订协议书一份，主要内容为：“甲方：联发开发公司0826片开发部、李增元，乙方：李众。经甲、乙双方商定，协议如下：1.甲方于2004年7月31日一次性将贰拾万元现金交给乙方，乙方同时将李众地号为375-485-2-1的房照（已于2004年4月8日交给甲方）、收条，联发公司王吉堂董事长开具的壹拾伍万元购房款结算证明原件交甲方。2.交割完毕后，双方在0826片高层购房和钱款问题全部结清。3.甲、乙方如有一方违约，此协议失效，甲方将李众房照返还给乙方。甲方：李增元、李珉。乙方签字：李众。中介人：翟沿江。2004年6月23日”。王艳玲之夫魏明国为0826片施工，2004年8月10日，魏明国与李珉、李增元签订抵工程款协议书一份，主要内容为：“联发房地产开发公司0826片项目部把地点为东一条路、南市街一处现房（房屋所有权人李众），地号为375-485-2-1，产别：私产，实际房号为361号，房照号为262号，与实际不符，过户时开发公司负责更改房号。楼层为6层，面积为99.37平方米，单价每平方米1100元，合计109307元，以工程款形式抵给0826片二号楼三区魏明国施工项目部。联发公司0826片项目部负责办理一切房产相关手续，包括过户费用……联发开发公司0826片开发项目部：李珉、李增元（签名）。0826片2号楼三区施工项目部：魏明国。2004年8月10日”。协议签订后，王艳玲对诉争房屋进行了装修，并一直占有、使用至今。王艳玲丈夫魏明国于2006年去世。2006年12月28日，原告王艳玲同被告联发公司、李珉、李增元签订延期还款协议书一份。主要内容为：“甲方：牡丹江市联发房地产开发有限公司0826片开发项目部。乙方：王艳玲。丙方：牡丹江市联发房地产开发有限公司……6.由开发项目部拨给东一条路住宅过户事宜，开发项目部承诺在2007年4月末前办完……甲方：李增元、李珉（签名），乙方：王艳玲（签名），丙方：联发公司（公章）。2006年12月28日”。2010年12月，原告通过遗失补照的方式补办了房屋所有权证书。上述事实在本院审理的（2012）东民初字第155号民事案件中已经确认。
李众于2011年向本院提起诉讼，要求王艳玲返还房屋，经本院（2011）东民初字第174号民事案件审理后，判决驳回了李众的诉讼请求，不服向牡丹江市中级人民法院提起上诉，经牡丹江市中级人民法院审理后发回本院重审，经本院（2012）东民初字第155号民事案件重审，判决驳回李众的诉讼请求。李众不服，向牡丹江市中级人民法院提起上诉，经牡丹江市中级人民法院终审判决，维持了本院（2012）东民初字第155号民事判决。2014年4月20日，李众通过邮寄的方式向联发公司发出通知，要求解除房屋买卖协议。
原判认为：关于原告王艳玲提出的要求被告联发公司履行约定，承担过户费用，被告李众协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，关于原告王艳玲与被告联发公司之间、被告联发公司与被告李众之间的法律关系，在本院已生效的（2012）东民初字第155号民事判决中已经确认：李众同联发公司0826片项目部李珉、李增元签订的协议书符合房屋买卖合同的性质，双方形成房屋买卖法律关系。王艳玲是基于与联发公司签订的抵顶工程款协议而占有房屋，该协议系双方真实意思表示，且已实际履行，应确认为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，王艳玲同联发公司在协议中约定：联发公司0826片项目部负责办理一切房产相关手续，包括过户费用。联发公司0826片项目部系联发公司的内部机构，故按照李众与联发公司及王艳玲与联发公司签订的两份生效合同的约定，李众将房屋出售给联发公司、联发公司将房屋出售给王艳玲，且王艳玲已实际占有使用多年，王艳玲依法享有诉争房屋的所有权，故李众及联发公司负有按照合同约定及法律规定，协助买房人办理变更房屋所有权的义务，故本院对王艳玲提出的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，缺席判决如下：一、被告牡丹江市联发房地产开发有限公司、被告李众协助原告王艳玲办理登记在李众名下、产权证号为牡房权证东安区字第1189**号、建筑面积99.37平方米房屋所有权变更登记手续；二、办理上述房屋所有权变更登记手续的费用由被告牡丹江市联发房地产开发有限公司负担。案件受理费人民币2480元，由被告牡丹江市联发房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审被告李众、联发公司均不服，向本院提起上诉。
李众上诉称：1.一审法院认定诉讼主体错误。被上诉人依据其与联发公司签订的房屋抵账协议、上诉人与联发公司签订的房屋置换协议起诉上诉人，因合同主体不同，一审原、被告主体均不适格。2.一审法院程序违法。上诉人与联发公司房屋置换协议的解除合同确认之诉案件正在二审审理，该案的结果是本案审理所必需的依据，根据法律规定，本案应当中止审理。此外，一审法院在审理上诉人是否具有协助被上诉人办理房屋过户手续的义务时，未审查上诉人的抗辩理由，遗漏了本案争议焦点的重要事实。3.一审认定事实错误。（2012）东民初字第155号民事判决的认定是指被上诉人依据合同占有诉争房屋，并非是确认合同合法有效。合同可能因上诉人与联发公司纠纷的处理结果导致合同不能履行而解除。155号民事判决认定上诉人与联发公司之间形成房屋买卖法律关系合法有效，也意味着合同附失效条件的约定有效，返还房屋及房照的约定有效。同时，一审认定上诉人及联发公司负有按照合同约定及法律规定，协助被上诉人变更房屋所有权的义务，无事实和法律根据。联发公司与被上诉人明知用上诉人房屋抵债构成违约，导致合同已经失效，仍以不合理价格抵债，牟取巨额差价不正当利益，其行为构成恶意串通，是损害上诉人利益的违法行为。4.一审法院适用法律错误。上诉人不是被上诉人与联发公司的合同当事人，不承担被上诉人与联发公司之间的合同义务。一审法院适用《合同法》第六十条错误。综上，请二审法院撤销原审判决，依法改判或指定其他法院重审。本案一切诉讼费用由被上诉人承担。
联发公司上诉称：1.一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人王艳玲之间房产抵账事宜的相关协议中，没有约定办理房产相关手续的费用由上诉人承担，只是约定协助办理房产过户手续。在国家关于办理房产过户和登记的相关法律规定中，也没有转让人承担房产过户费用的相关规定。关于不动产登记的法律规定中，也没有不动产登记各项费用应由出售人承担的规定。因此，一审法院判决房屋所有权变更登记费用由上诉人承担，既无法律规定，也没有合同约定。2.被上诉人王艳玲至今没能办理房产过户手续的过错责任是因为原房产所有人李众拒不协助办理而导致的结果，上诉人没有过错责任。根据法律规定，应由有过错一方承担诉讼费。因此，一审判决判决诉讼费用由上诉人承担是错误的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决或依法予以纠正。
被上诉人王艳玲针对上诉人李众和上诉人联发公司的上诉提出答辩意见如下：1.原审判决程序合法，事实清楚，适用法律正确，二审法院应维持一审判决。2.联发公司应依据2004年8月10日《抵工程款合同书》二款：“联发公司0826片项目部负责办理一切房产相关手续，包括过户费用”的约定。该房屋的过户费用由联发公司承担。被上诉人认为：被上诉人与联发公司在2004年8月10日签订的抵顶工程款合同及联发公司与李众在2004年6月3日签订的房屋协议合法有效。联发公司和李众应按合同的约定向各自的相对人履行。依据牡丹江市东安区法院（2012）东民初字第375号判决书及本案查明事实，李众以20万元的价格将诉争房屋卖给了联发公司，其后联发公司又将该房屋抵顶被上诉人的工程款事实清楚，被上诉人且已在该房屋中居住多年至今，符合我国民法中善意取得的成就条件。对此，依据相关法律规定，应依法支持被上诉人的主张。
针对上诉人李众的上诉，联发公司答辩认为，我方认可以诉争房屋抵顶工程款的约定。
针对上诉人联发公司的上诉，李众认为与本人无关，不参与答辩。
二审审理过程中，上诉人李众与联发公司、被上诉人王艳玲均未提供新的证据。
根据当事人的诉请主张及其陈述，结合原审对事实与证据的分析认定，本院认定事实与原审一致。
本院认为：依据已发生法律效力的牡丹江市东安区人民法院（2012）东民初字第155号和牡丹江市中级人民法院（2013）牡民终字第379号民事判决的认定，上诉人李众与上诉人联发公司0826片开发项目部负责人李增元、李珉于2004年6月23日签订的协议实为房屋买卖合同，合同合法有效。据此，联发公司按照有效合同约定取得诉争房屋，并将房屋以工程款形式抵顶给他人的行为应认定有效。又查明，2004年8月10日李增元、李珉与被上诉人王艳玲丈夫魏明国签订了抵工程款合同书，将诉争房屋以偿还工程款形式抵顶给施工人魏明国，被上诉人王艳玲已占有使用诉争房屋多年。据此，本院认为，原判认定王艳玲是基于与联发公司签订的抵顶工程款协议而占有房屋，该协议系双方真实意思表示，且已实际履行，应确认合法有效是正确的。本案中，被上诉人王艳玲合法占有使用诉争房屋多年，依法有权主张相关权利，故原审对其合理的诉讼请求予以支持符合法律规定。关于上诉人李众对诉讼主体提出的异议，本院认为，上述两份合同为有效合同，合同之间存在关联性，上诉人李众与联发公司协助被上诉人王艳玲办理房屋所有权变更登记是其法定义务，原审判决对诉讼主体的认定并无不当。关于本案是否应中止审理的问题，因上诉人李众与上诉人联发公司于2004年6月23日签订的协议合法有效，案件的审理依法有据，故本案不符合中止审理的法定条件。对上诉人李众提出原审认定事实错误，联发公司与被上诉人之间构成恶意串通等上诉理由，未能提供充分证据，本院不予认定与支持。关于联发公司因未能履行合同而给上诉人李众造成的损失，李众可另行主张合同违约之诉，要求联发公司赔偿损失。关于上诉人联发公司是否应承担过户费费用的问题，在联发公司项目部0826片负责人李增元、李珉与被上诉人王艳玲丈夫魏明国于2004年8月10日签订的抵工程款合同中，明确约定联发开发公司负责办理一切房产相关手续，包括过户费用，故联发公司应承担被上诉人办理诉争房屋过户的相关费用。关于诉讼费的承担问题，因上诉人联发公司与被上诉人签订抵工程款协议后，未能履行协助被上诉人办理房屋所有权变更登记手续，构成合同违约。原审判决联发公司负担本案诉讼费并无不当。综上，上诉人李众、上诉人联发公司的上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计4960元，由上诉人李众负担2480元，上诉人联发公司负担2480元。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 周晓光
审判员 张继凯
二〇一五年七月八日
书记员 刘 玲