贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2015�西民初字第2520号原告：刘江，男，1991年5月18日生，汉族，贵州省安顺市人，务农，住贵州省安顺市西秀区宋旗镇新屯村*组。委托代理人王宸，贵州朗智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：安顺市力源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省安顺市开发区西航路11段派力花园。法定代表人：易兵，该公司总经理。委托代理人：邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：杨澜，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘江诉被告安顺市力源房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理。依法由审判员范劲松适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘江及其委托代理人王宸，被告安顺市力源房地�开发有限责任公司的委托代理人邱祖靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江诉称：原、被告于2012年9月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定向被告购买安顺市力源易通地下商场负1-115号商铺，总价款为人民币847628元。原告支付部分款项，余款400000元未付。因原告购买商铺资金不足，被告承诺能办理按揭贷款。原告提供资料给被告后，被告没有办下按揭贷款。2012年9月17日签订商品房买卖合同第八条付款方式及期限明确规定。对余款400000元，分四期付款。第一期2012年12月31日前付款5万元；第二期于2013年3月31日付10万元；第三期2013年5月31日付10万元；第四期于2013年7月31日付清余下10万元。逾期任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。视为原告违约，原告与被告于2012年12月3日签订付款承诺书，自愿支付违约金15万元，并丧失该商铺所有权，前期所交房款在扣除违约金15万元后（自违约起15个工作日内）退还本人剩余房款。签订承诺书后，原告于2012年12月31日支付被告50000元款项，余款350000元未付。现在，原告支付完第一期款项后，再也不能支付后期款项，已构成事实上的不能履行合同，应解除合同。故请求：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》，由被告退还原告房款人民币378237元；2、本案诉讼费由被告承担。原告代理意见：一、刘江在2012年12月3日与被告签订的付款承诺书属于负1-115号商铺《商品房买卖合同》第8条和第13条的补充和变更。二、原告要求被告履行付款承诺书的约定解除合同，有合同依据，应得到支持，三、被告将人防工程的商铺所有权进行销售，违反了法律的禁止性规定，同时损害了社会利益。被告安顺市力源房地产开发有限责任公司辩称：原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告要求解除合同无法定解除事由，被告并未违约，而是原告方违约，合同双方已实际履行，本案的纠纷已经在安顺市西秀区人民法院判决处理过，根据一事不再理的原则，应裁定驳回原告的起诉。被告代理意见：一、本案原告系重复起诉。二、原告系《商品房买卖合同》违约方，提出解除合同，返还购房款没有法律依据。三、原告所购房屋已经进行了备案登记，解除合同客观上已不可能。经审理查明：2012年9月17日，原告刘江作为买受人与作为出卖人的被告安顺市力源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于中华西路与市西路交叉路口、总土地面积为4693平方米、编号为安国用（2011）第046号的地块的建设用地使用权，且土地价款已付清。该建设用地使用权批准文件是安西区发改备案（2011）4号码。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，【建设项目名称】为安顺力源易通地下商场。建设工程规划许可证号为520000201108083。建筑工程施工许可证号为522501201109268301。建筑工程设计审查批准文号为贵州省人防工程设计质量监督站。第二条销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售许可证号为（2012）商房预字第001号。第三条基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的：该商品房位于地下第壹层，名义楼层为第壹层，该房号为负1-115号。该商品房的规划用途为商业营业用房，属混合结构。建筑面积29.35平方米。”……。第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第七条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款（货物单位为人民币）：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）847628元，（大写）捌拾肆万柒仟陆佰贰拾捌元整。第八条付款方式及期限买受人采取下列第2种方式付款。2、分期付款。买受人应当在2012年9月17日前分期支付房价款：447628（元整）大写：（肆拾肆万柒仟陆佰贰拾捌元整）余款：40万元整，于2012年2月30日付5万，于2013年3月31日付10万，于2013年5月31日付10万，于2013年7月31日付15万”。合同签订后，原告于2012年9月17日向被告支付购房首付价款人民币447628元、契税人民币25429元、维修基金人民币1321元、印花税人民币424元、电开户人民币1000元、办证费人民币2435元，尚欠原告房价款400000元。2012年12月3日，原告出具付款承诺书一份交被告收执，该承诺书载明：“……。已付代收费人民币30609�，已付房款金额：447628大写：（肆拾肆万柒仟陆百贰拾捌元整）余款房款金额：400000大写：（肆拾万元整）申请事由：尊敬的易总您好，本人因为银行不予放贷，特申请分期付款，分期具体情况如下：望给与批准为谢！第一期于2012年12月31日前付款50000元整，大写（伍万元整）；第二期于2013年3月31日前付款100000元整，大写（壹拾万元整）；第三期于2013年5月31日前付款100000元整，大写（壹拾万元整）；第四期于2013年7月31日前付款150000元整，大写（拾伍万元整）。本人承诺如逾期任何一期不付清，视为本人违约，本人自愿向贵公司支付违约金150000元整，大写（壹拾伍万元整），本人丧失该商铺所有权，前期所交房款在扣除违约金壹拾伍万元后（自违约起15个工作日内）退还本人剩余房款，贵公司收回该商铺另行销售。本人对此承诺书无异议，自签定此协议之日起执行�承诺人：刘江承诺时间：2012年12月3日公司审批意见：同意易兵2012.12.3”。原告出具承诺书后，于2012年12月30日支付给原告房价款50000元，尚欠购房价款350000元，被告经向原告追索未果，遂以本案原告为被告于2014年8月7日诉至本院，请求判决本案原告支付其购房余款人民币350000元，并按合同约定承担逾期付款责任。本院受理后，依法作出（2014）西民初字第1519号民事判决书，判决如下：一、限被告刘江于本判决生效后10日内支付给原告安顺市力源房地产开发有限责任公司购房价款人民币350000元。二、驳回原告安顺市力源房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。该案因刘江不服上述判决，上诉至安顺市中级人民法院。2015年10月13日，原告刘江诉至本院，提出如前所请。（2014）西民初字第1519号案二审审理中，安顺市中级人民法院认为，刘江是否应当向安顺市力源房地产�发有限责任公司支付购房余款，应当以案涉房屋买卖合同是否被依法解除为依据，遂作出（2015）安市民终字第514-1号民事裁定书，裁定如下：本案中止诉讼。同时查明：2012年12月20日，被告在安顺市住房和城乡建设局为原告办理了涉案商铺的商品房预售合同备案登记，预售合同登记号：Y0022621，购房人为刘江。被告已于2013年1月9日将原告购买并经相关部门验收合格的涉案商铺交付给原告使用至今。另查明：被告安顺市力源房地产开发有限责任公司建设的安顺力源易通地下商场负1层部分购房业主已办理房屋权属证书，证号分别为：030058765、030057696……030058756。上述事实，有原、被告陈述及原告提供身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、付款承诺书、欠款通知书、（2015）安市民终字第514-1号民事裁定书，被告提供的营业执照、组织机�代码证、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、合同备案登记表、预售许可证、追款随记卡、付款承诺书、（2014）西民初字第1519号民事判决书及本院调取的房屋产权信息表、质证笔录等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：关于原告诉请要求解除合同的问题，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容和形式均不违反法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。被告已按约定履行了将原告所购买的商铺交付给原告的义务，原告应按约定履行支付全部购房价款的义务。现原告逾期支付购房尾款给被告，应承担相应违约责任。合同一经有效成立，即具有法律约束力，双方当事人必须信守，不得擅自变更或解除，这是《中华人民共和国合同法》的重要原则。根据《中华人民共和国合同法》的规定，解除合同有约定解除和法定解除两种情形，一方面，双方没有就合同解除的事项作出约定，原告出具给被告的《付款承诺书》并不属于负1-115号商铺《商品房买卖合同》第8条和第13条的补充和变更，原告出具承诺书后按其付款计划支付了5万元，其后续款项未支付是合同履行能力问题，被告可选择与原告解除合同或者让原告继续履行合同，该解除权仅限于被告拥有，而不是由原告来选择以支付违约金形式终止合同的履行；另一方面，原告作为违约方，因为不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条法定解除的条件，不享有解除合同的权利。原告代理意见认为被告将人防工程的商铺所有权进行销售，违反了法律的禁止性规定，同时损害了社会利益。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织，社会团体和个人�通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《贵州省人民防空条例》第十六条规定：“鼓励支持企业事业单位，社会团体和个人投资修建人民防空工程，人民防空工程平时由投资者使用、维护和管理，收益归投资者所有；战时由人民防空行政主管部门统一管理、使用”。《安顺市人民防空建设管理办法》第十六条规定：“鼓励支持企业事业单位，社会团体、个人及外商投资修建人民防空工程…按照‘谁投资、谁受益’的原则，人民防空工程平时由投资者使用、维护和管理，收益归投资者所有；战时由人民防空行政主管部门统一管理、使用”。从上述法律法规规定的人民防空工程性质、用途来看，法律对人防工程的占有、使用、收益作出明确规定。合同标的物是合同内容成立的主要要素，合同标的物性�，直接影响买受人作出缔约的意思表示，原告购买商铺主要是为了使商铺保值增值以及获取租金收益，并不是日常居住，是原告的一种投资方式，投资就意味着有风险。原、被告双方在签订合同时的意思表示是清楚的，原告购买的被告建设的安顺力源易通地下商场负1层商铺从双方签订的《商品房买卖合同》来看，标的物的性质并未说明系人防工程，从项目的建设和销售依据方面被告均取得了行政许可，即便该商铺系人防工程，原告购买的商铺的使用权在和平时期并没有受限制，法律也未明确禁止人防工程不能办理权属证书。无论是建设方还是买受人的行为，均符合“谁投资、谁受益”的原则，与《中华人民共和国人民防空法》的立法精神并不相悖。目前被告安顺市力源房地产开发有限责任公司建设的安顺力源易通地下商场负1层部分购房业主已办理房屋权属证书，�告未能办理权属证书是因为没有交清购房款，现涉案商铺系原告管理使用，正常的商业风险并不影响双方合同目的的实现。故原告的代理意见，本院不予采纳。原告诉请解除原被告签订的《商品房买卖合同》，由被告退还原告房款人民币378237元，本院不予支持。关于本案是否属于重复诉讼的问题，本案在前诉即（2014）西民初字第1519号案审理过程中双方均没有要求解除合同，原告也表示继续履行合同义务，故本案实质是依诚实信用履行合同的问题。对于合同解除权而言，先诉案件中的各方均未主张，则合同关系的任何一方均可在符合法定条件下行使该项解除权，并不能因为前诉审查过合同的效力而当然地否定任何一方当事人的解除权。故被告辩称本案系重复起诉，应裁定驳回原告的起诉的理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第�条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告刘江的诉讼请求。本案受理费6974元，减半收取3487元，邮寄送达费22元，合计人民币3509元，由原告刘江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员 范  劲  松二〇一六年一月十二日书记员 邹启洪（代）