安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三终字第00081号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青阳县豪诚置业有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：叶广坚，该公司董事长。
委托代理人：戴晋玲，安徽戴晋玲律师事务所律师。
委托代理人：徐胜，安徽戴晋玲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王富明，男，1969年11月26日出生，汉族，城镇居民，住安徽省池州市青阳县。
上诉人青阳县豪诚置业有限公司（简称豪诚置业公司）因与被上诉人王富明商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院（2014）青民一初字第00884号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人豪诚置业公司的委托代理人徐胜、被上诉人王富明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：青阳县豪诚国际广场工程由豪诚置业公司开发经营。2012年4月16日，豪诚置业公司取得商品房预售许可证，此后便开始对外公开预售房屋。2012年5月3日，王富明与豪诚置业公司签订《豪诚国际广场商品房认购书》一份，双方约定：乙方（王富明）认购甲方（豪诚置业公司）青阳县豪诚国际广场15幢201、222、223室，建筑面积共为179.04平方米，每平方米单价为4750.76元，总房款为850575.20元；乙方同意签订本协议时，支付定金60000元，作为甲乙双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房合同后，该定金转为购房款。认购书第4条对签订《商品房买卖合同》期限进行约定：“甲乙双方商定，甲乙双方应于2012年5月10日前签订《商品房买卖合同》”。认购书第5条就违约责任进行了约定：在本协议第4条约定的预定期内，除本协议第6条、第7条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房合同的，无权要求甲方返还已收取的定金，甲方可将房屋另售他人。认购书第6条、第7条约定的内容为：甲乙双方在签订本协议后，签订商品房买卖合同之前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，导致双方不得签订《商品房合同》，甲方全额返还一方已支付的定金；有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同，甲方应双倍返还定金：（1）甲方未按照上述约定的房屋单价及总房款的；（2）甲方在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的；（3）甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在的查封等事实。此外，双方还补充如下约定：“乙方在签订商品房买卖合同之前签订‘经营承诺书’并向甲方交纳该房屋合同总额6%作为开业保证金…”。订购书签订之前，王富明于2012年4月30日向豪诚置业公司支付定金60000元。订购书签订后，王富明认为豪诚置业公司收取开业保证金系违法行为，便不同意交纳该开业保证金，继而未交纳购房首付款，致使双方未能在约定期限即2012年5月10日前签订《商品房买卖合同》。此后，豪诚置业公司联系并催促王富明，告知其要么退房，要么交纳开业保证金。为此，王富明于2012年5月21日向豪诚置业公司支付购房首付款200000元，并于2013年8月29日向豪诚置业公司交纳开业保证金、购房首付款分别为48483元、123044元。豪诚置业公司收取上述款项后均向王富明提供了收据，其中开业保证金48483元，由豪诚置业公司收取，实际出具收据单位为安徽省池州市豪信商业经营管理有限公司（以下简称豪信管理公司）。此后，豪诚置业公司认为王富明逾期交纳上述费用，不能享受开盘当日购房优惠价，要求王富明补交购房款25000元，因王富明当时坚持不同意交纳该项费用，双方为此不能达成一致意见，豪诚置业公司遂通知王富明交付该25000元，要么退房。基于上述原因，2013年9月18日，王富明向豪诚置业公司提交书面退房申请，要求豪诚置业公司退还其所交购房款及开业保证金共计431527元，并承担利息39000元（260000元购房款按月息10‰标准计算，计算期限15个月）。豪诚置业公司收到王富明的退房申请当日，其公司相关负责人在该退房申请上批示，同意按双方认购书规定退款。2013年11月5日，豪诚置业公司退还王富明购房款及开业保证金共计431527元，但未按王富明退房申请要求给付王富明利息损失39000元，王富明遂提起本案诉讼，请求判令：1、豪诚置业公司承担其已支付预付款、开业保证金、定金的利息损失52800元；2、豪诚置业公司承担商品房认购书第5条约定的违约金60000元；3、或按原价退还房屋；4、豪诚置业公司承担本案诉讼费及一切费用。案件审理中，王富明要求豪诚置业公司按原价退还房屋，豪诚置业公司表示不同意。就王富明上述诉讼请求，因豪诚置业公司在庭审中明确表示不同意按原价退还房屋，且王富明诉讼请求1、2项又是选择性的诉讼请求，故经原审法院释明，王富明对上述诉讼请求未进行变更。案经调解未果。
原审法院认为：豪诚置业公司与王富明签订的《豪诚国际广场商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。合同履行中，因王富明不同意交纳开业保证金，继而其未交纳购房首付款，致使双方未能在约定期限即2012年5月10日前签订《商品房买卖合同》。对此，豪诚置业公司可以按照双方认购书的约定，依法解决双方争端。豪诚置业公司未按上述方式解决纠纷，事后联系并催促王富明继续交纳购房首付款、开业保证金，王富明按豪诚置业公司通知交纳了首付款、开业保证金，豪诚置业公司收款后均向王富明出具收条。豪诚置业公司、王富明上述行为应视为在履行认购书中对首付款、开业保证金给付内容及签订《商品房买卖合同》的具体期限等主要内容已作出实质性变更。事后，因豪诚置业公司、王富明就购房款等相关费用逾期交纳即不能享受开盘当日购房优惠价事项未能达成协商意见，王富明遂向豪诚置业公司提交书面退房申请，豪诚置业公司收到该申请后，已作出同意退房的意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以解除合同。王富明、豪诚置业公司上述行为表明双方已自愿终止认购书的履行，故王富明关于双方不能签订《商品房买卖合同》的责任应归责于豪诚置业公司单方面原因的辩解理由依法不能成立。虽王富明与豪诚置业公司签订认购书时，约定由王富明支付定金60000元，作为双方签订商品房买卖合同的担保，现双方已自愿终止认购书的履行，故双方未能订立商品房买卖合同的结果，不能归责于豪诚置业公司的原因，则王富明要求豪诚置业公司双倍返还其定金的该部分诉讼请求，不符合双方认购书的约定及法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案双方已自愿终止认购书的履行，且豪诚置业公司按照王富明的退房申请已退还王富明定金、购房款及开业保证金，并明确表示不同意按原价退还房屋，则王富明要求豪诚置业公司按原价退还房屋这一合同履行目的已无法实现，故其该项诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，依据双方对认购书终止前的履行情况，且王富明所交定金应作为购房预付款部分，则王富明主张已支付预付款、定金的利息损失，予以支持。本案开业保证金48483元，虽实际出具收据单位为豪信管理公司，并非豪诚置业公司，但王富明系基于认购书约定而向豪诚置业公司缴纳的，则王富明要求豪诚置业公司赔偿该款项利息损失，合理合法，予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，结合豪诚置业公司收取、退还购房预付款（含定金部分）、开业保证金的具体时间及具体金额，并参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，确定豪诚置业公司应赔偿王富明利息数额为25121元，其中包括60000元的利息损失为5540元（60000元×554天×（6.00%÷12÷30）］、200000元的利息损失为17767元（200000元×533天×（6.00%÷12÷30）］、171527元的（含开业保证金48483元）利息损失为1814元（171527元×68天×（5.60%÷12÷30）］。鉴于豪诚置业公司与王富明已自愿协商终止认购书履行，故豪诚置业公司关于王富明因单方面坚决要求退房而已构成违约的辩解，因与事实不符而不能成立；其关于王富明应给付其公司违约金60000元的反诉请求，亦缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告青阳县豪诚置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王富明购房预付款利息损失25121元；二、驳回原告王富明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告青阳县豪诚置业有限公司的反诉请求。案件受理费2556元、财产保全费1084元，反诉费650元，合计4290元，由王富明负担1820元、青阳县豪诚置业有限公司负担2470元。
原审宣判后，豪诚置业公司不服该判决，上诉称：一、王富明诉讼请求应依法予以驳回。1、本起纠纷中，王富明明显违约。双方当事人签订的认购书依法成立，对当事人具有法律约束力。认购书中明确约定，王富明须在2012年5月10日前先交付开业保证金、首付款等，并签订《商品房买卖合同》，但王富明在约定期限内并未交纳开业保证金、首付款等，明显违约，原审对此予以认定。王富明违约后，上诉人有权依照合同法的相关规定，要求王富明继续履行合同义务，并要求其承担违约责任。原审法院将王富明逾期后交付开业保证金、首付款等继续履行合同义务的行为臆定为对认购书的实质性变更，属认定事实错误。王富明拖延付款，导致不能享受开盘当天的优惠价，其又书面申请退房，解除认购书，系再次违约，应承担法律责任，给付豪诚置业公司违约金，原审判决豪诚置业公司赔偿王富明利息损失错误。2、即使按原审认定“现双方已自愿终止认购书的履行，故双方未能签订商品房买卖合同的结果，不能归责于豪诚置业公司…”的事实，原审不应判决赔偿利息损失。赔偿利息损失系承担违约责任的方式之一。原审判决与认定事实相互矛盾，明显错误。3、原审中，王富明的诉讼请求第3项要求豪诚置业公司按原价退还房屋，豪诚置业公司不同意。王富明的第1、2项诉讼请求系选择性诉讼请求，经原审法院释明，王富明对其诉讼请求未进行变更，在王富明诉讼请求不明确的情况下，原审法院应依法驳回王富明的诉讼请求，但原审却替王富明进行选择作出判决，程序违法。4、原审法院制作《调查笔录》程序违法。原审同时对两被调查人询问并制作笔录，是串证行为。当事人未申请原审法院调查取证，原审调查的证据不属于人民法院依职权调查的法定情形，原审行为有违司法公正。且原审法院工作人员在调查中并未向被调查人依法出示相关身份证件。因此，原审法院《调查笔录》程序违法，不能作为定案依据。二、原审驳回豪诚置业公司反诉请求错误，请二审改判支持上诉人的诉讼请求。1、原审已认定王富明未在认购书约定的期限内交付开业保证金、首付款等违约行为，王富明交付开业保证金、首付款后，因不能享受开盘当天优惠价而书面申请退房，解除认购书，属于再次违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持…”之规定，王富明应支付上诉人违约金60000元，原审驳回上诉人诉讼请求错误。2、原审未就因财产保全造成上诉人损失予以赔偿的诉讼请求进行审理，程序违法。综上所述，原审认定事实和适用法律错误，程序违法，请二审法院撤销原判第一、三项判决，依法改判驳回王富明诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求。
王富明在庭审中辩称：一、原审判决没有支持我的全部诉讼请求，为了省事我没有上诉。豪诚置业公司上诉说我方违约没有依据。二、我于2012年4月30日交纳了60000元定金，双方于2012年5月3日才签认购书，签订认购书之前我并不知道要交开业保证金。收取开业保证金本身就是违法行为。上诉人称开业保证金系建委授权其收取，但未提供相关文件。双方未签订商品房买卖合同的起因系上诉人收取开业保证金。我按上诉人的要求交付首付款、开业保证金，且多交了7000元后，上诉人不与我签订商品房买卖合同，系上诉人违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，上诉人应赔付我违约金60000元。三、如果上诉人要我赔偿对方60000元违约金及损失，那请求法院依法判令上诉人先赔我60000元违约金及所有损失，否则请求二审法院维持原判。
双方当事人举证证据与原审时相同，质证意见亦与原审时相同。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点是：1、原审程序是否违法；2、原审判决豪诚置业公司赔偿王富明利息损失并驳回豪诚置业公司反诉请求是否正确。
关于争议焦点一：豪诚置业公司认为原审法院在王富明诉讼请求不明确的情况下，未驳回诉讼请求，替王富明进行选择作出判决，程序违法。原审法院在释明后王富明坚持不变更诉讼请求，同时主张违约金与实际损失。在此情况下，原审根据案件具体情况，支持王富明合理的诉讼请求，驳回不能获得支持的诉讼请求，程序合法。上诉人提出原审未就因财产保全造成其损失予以赔偿的诉讼请求进行审理，程序违法。原审时，上诉人并未提出要求王富明对因财产保全造成的损失对其进行赔偿的诉讼请求，原审未予处理合理合法。上诉人关于原审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二：上诉人虽对原审法院制作的《调查笔录》合法性有异议，但对原审法院据此认定的事实予以认可，本院对王富明与豪诚置业公司签订认购书至王富明提交退房申请过程的具体事实予以确认。王富明未按认购书约定的期限交纳首付款和开业保证金的情况下，豪诚置业公司催促王富明，告知其要么退房，要么交纳开业保证金。王富明选择交纳开业保证金及首付款。且豪诚置业公司收取了上述款项。原审判决作出将双方的行为视为在履行认购书中对首付款、开业保证金给付内容及签订商品房买卖合同的具体期限等主要内容已作出实质性变更的认定，符合案件事实，并无不妥。其后，双方当事人因能否享受开盘当日购房优惠价事项未能达成一致意见，进而导致王富明退房，豪诚置业公司接受退房申请且退还了王富明所交纳的相关费用。双方已协商解除了认购书。因双方系自愿终止履行认购书，并非王富明单方违约导致，故原审判决未支持豪诚置业公司要求王富明给付60000元违约金的诉讼请求正确。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。认购书解除后，豪诚置业公司向王富明退还了所收取的定金、首付款和开业保证金。因在认购书的履行过程中，豪诚置业公司占有了王富明所交纳的资金，王富明存在利息损失，故原审判决由豪诚置业公司向王富明赔偿相关利息损失并不不当。上诉人的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理适当，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3012元，由上诉人青阳县豪诚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 段贵峰
代理审判员 程 进
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 陈秋霞