山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1102民初7316号
原告：日照东港农村商业银行股份有限公司,住所地日照市。
法定代表人：许传健，董事长。
委托诉讼代理人：焦自军，单位职工。
被告：张永明，男，1982年12月13日出生，汉族，居民，户籍地山东省单县，现住菏泽市单县。
被告：陈修菲，女，1983年12月2日出生，汉族，居民，户籍地日照市东港区，现住日照市。
被告：日照市海洋房地产开发有限公司,住所地日照市。
法定代表人：卜庆刚，董事长。
委托诉讼代理人：任远，山东东方太阳律师事务所律师。
原告日照东港农村商业银行股份有限公司与被告张永明、被告陈修菲、被告日照市海洋房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照东港农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人焦自军、被告日照市海洋房地产开发有限公司委托诉讼代理人任远到庭参加诉讼，被告张永明、被告陈修菲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日照东港农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张永明、被告陈修菲共同偿还原告借款本金290227.66元及利息；2.请求判令被告日照市海洋房地产开发有限公司对涉案借款承担连带保证责任；3.请求判令被告承担本案诉讼费用；4.请求判令被告承担原告的律师代理费；5.请求判令原告对被告张永明的抵押财产享有优先受偿权。庭审中原告放弃律师费的诉讼请求，系对其民事权利的自由处分，不违背法律、行政法规的禁止性规定，未损害第三人利益，本院当庭口头裁定予以准许。另原告陈述借款本金数额有变动，截至2018年2月8日，被告尚欠原告借款本金为284128.66元。事实与理由：2012年11月15日，被告张永明向原告申请借款33万元，并用其名下位于日照市海滨三路西侧日照外滩海洋世家008幢1单元702室的房产作抵押（房屋预告登记证明：日房预市字第SD2013020125号），被告日照市海洋房地产开发有限公司提供连带责任保证，借款期限自2013年2月27日至2033年1月29日，利率为5.45833‰。后原告按约发放了住房按揭借款，然被告违约，不按约履行还本付息义务，贷款还款至2017年2月28日，目前尚欠借款本金290227.66元及相应利息，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。
案经送达，被告张永明、被告陈修菲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩。
被告日照市海洋房地产开发有限公司辩称，对原告诉求表示认可，但是根据物权法第176条规定被担保债权具有物保又有人保的情况下，债权人应当先就物的担保实现债权，本案中被告张永明以及名下的商品房作为抵押从原告处贷款，因原告违约未按期偿还贷款，应当由被告张永明以及名下的商品房首先来实现原告的债权，不足部分才由其他被告承担。
本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的被告张永明因在被告日照市海洋房地产有限公司处购买位于日照外滩海洋世家8号楼1单元702室的房屋向原告申请住房贷款33万元，被告张永明及作为保证人的日照市海洋房地产有限公司与原告签订个人住房借款合同，约定借款金额为33万元，借款期限为2013年2月27日至2033年1月29日止，贷款利率为月利率5.45833‰，被告日照市海洋房地产有限公司提供连带责任保证，涉案房屋提供抵押担保，并办理了抵押房产的房屋预告登记证明，被告陈修菲向原告出具共同还款责任承诺书，承诺作为涉案借款的共同还款成员，在借款人不按期偿还贷款时对贷款本息相关费用承担连带清偿责任的事实，及被告违约，原告依据借款合同提前收回贷款条件成就，截至2018年2月8日，被告张永明尚欠原告借款本金284128.66元及利息的事实，本院予以确认。
对被告有争议的实现担保物权先后顺序的问题，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据一、借据一份，证明2013年2月27日，原告向被告张永明发放贷款33万元；证据二、个人住房借款合同、声明各一份，证明原告与被告张永明之间的借款合同关系及被告日照市海洋房地产开发有限公司作为保证人提供连带责任保证，涉案房产作为抵押物提供抵押担保的事实；证据三、商品房买卖合同一份，证明原告向被告日照市海洋房地产购买涉案房产的事实；证据四、同意抵押承诺书及房屋预告登记证明各一份，证明被告张永明、被告陈修菲承诺以其位于日照市海滨三路西、连云港路北日照外滩海洋世家8号楼1单元702号的房屋作为涉案借款的抵押物，并办理了抵押预告登记的事实；证据五、共同还款责任承诺书，证明被告陈修菲承诺与被告张永明共同承担涉案债务的事实。被告张永明、被告陈修菲未到庭质证，视为放弃质证。被告日照市海洋房地产开发有限公司对原告提交的上述证据均无异议，经审核，原告提交的上述证据来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院对原告提交的上述证据的证明力及证据效力予以确认。
本院认为，原告与被告张永明、被告日照市海洋房地产开发有限公司签订个人住房借款合同，系各方当事人真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且合法有效，本院予以确认。原、被告均应严格依约行使权利、履行合同义务。原告按约向被告张永明发放了合同约定数额的贷款，适当履行了合同义务，被告张永明应按约及时、足额向原告履行还款义务。然其未能按约还款，显属违约，按照借款合同约定，原告要求提前收回贷款条件成就，对原告要求被告张永明提前偿还全部借款本金及利息的诉讼请求应予以支持。被告陈修菲向原告出具共同还款责任承诺书，承诺与被告张永明共同偿还涉案贷款，系其真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，承诺书成立且合法有效，故对于原告要求被告张永明、被告陈修菲共同偿还原告借款本金284128.66元及利息的诉讼请求，本院予以支持。
被告日照市海洋房地产开发有限公司作为涉案借款合同的保证人，在被告张永明不能按约履行还款义务时，承担相应的保证责任。被告日照市海洋房地产开发有限公司主张原告应先就抵押物实现担保物保，根据物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人不履行或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债务人应按照约定实现债权……”的规定，及涉案借款合同第十三条保证条款“一、保证人提供连带责任保证。当甲方未能履行本合同约定履行其债务时，无论乙方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求保证人在其担保范围内承担保证责任。二、保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）……”的约定，被告日照市海洋房地产开发有限公司要求原告先主张抵押担保的主张，于法无据，不予支持。对原告求被告日照市海洋房地产开发有限公司承担连带责任保证的诉讼请求予以支持。保证人承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利，有权向被告张永明、被告陈修菲追偿。
涉案借款合同中约定了抵押条款，且办理了房屋预告登记，预告登记证明号为日房预市字第SD2013020125号，但涉案房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，且该请求权具有排他效力。原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故原告要求对被告张永明所抵押的位于日照市海滨三路西侧日照外滩海洋世家8号楼1单元702室的房产，在拍卖、变卖、折价时在抵押权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，在双方未就该房屋办理正式抵押登记之前，本院不予支持。
被告张永明、被告陈修菲经本院合法传唤均未到庭，视为放弃本案诉讼权利，本院依法对其缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张永明、被告陈修菲于本判决生效之日起七日内偿还原告日照东港农村商业银行股份有限公司借款本金284128.66元及利息（利息按合同约定计付至实际给付之日止）；
二、被告日照市海洋房地产开发有限公司对本判决第一项被告张永明所负向原告日照东港农村商业银行股份有限公司偿还借款本息的给付义务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，享有向被告张永明追偿的权利；
三、驳回原告日照东港农村商业银行股份有限公司要求对被告张永明所抵押的位于日照市海滨三路西侧日照外滩海洋世家008幢1单元702室的房产，在拍卖、变卖、折价时在抵押权范围内享有优先受偿权的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5653元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 刘 明
人民陪审员 山凤云
人民陪审员 丁 红
二〇一八年二月八日
书 记 员 袁安娜