广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2864号
上诉人（原审被告）：罗会忠，男，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码为×××3539。
委托代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。
委托代理人：林瑞，广东强邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李松，男，汉族，住四川省阆中市，公民身份号码为×××9150。
委托代理人：舒欢喜，广东科岸律师事务所律师。
上诉人罗会忠因与被上诉人李松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
李松因本案于2015年7月29日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．解除李松与罗会忠于2015年3月19日签订的《厂房租赁合同书》；2．罗会忠向李松退还已缴纳的租金48000元及保证金96000元；3．罗会忠向李松支付违约金96000元。原审诉讼期间，经原审法院对合同效力问题进行释明，李松申请变更第1项诉讼请求为“确认双方之间于2015年3月19日签订的《厂房租赁合同书》无效”，变更第2项诉讼请求中的“租金”为“房屋占有使用费”，并撤销第3项诉讼请求，原审法院对李松变更诉讼请求的申请予以准许。
原审法院经审理查明，2015年3月19日，李松与罗会忠签订一份《厂房租赁合同书》，约定罗会忠将位于东莞市长安镇上沙振兴路6号的厂房出租给李松使用。租赁期限从2015年5月10日起至2018年9月30日止，租金每月48000元，李松须于每月10日前向罗会忠交付租金，并由罗会忠开具收据。李松还须于租赁合同签订之日向罗会忠交付96000元作为保证金，并预交一个月的租金48000元。同时合同约定2015年4月10日至2015年5月9日为装修期，装修期内不计租金。合同签订当日，李松依约向罗会忠交付了保证金96000元并预交了一个月租金48000元。2015年5月13日，双方签订补充协议，约定装修期为45天，从2015年5月14日开始计算，故李松称预交的48000元为2015年7月1日至2015年7月30日的租金。其后，李松称罗会忠一直未向李松交付案涉厂房，并于2015年6月将案涉厂房出租给案外人东莞市天成玻璃钢制品有限公司，故李松提起诉讼，请求判如所请。
另查明，案涉厂房未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他主管部门批准建设的证明。
原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同书》、补充协议、收据、录音及原审法院谈话笔录及庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。罗会忠未到庭，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据，视为放弃答辩、质证和举证的权利。案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《厂房租赁合同书》无效。无效的合同自始不具有法律约束力，故李松请求确认合同无效，原审法院予以支持。本案中，李松依照合同向罗会忠支付了保证金96000元并预付了一个月的房屋占有使用费48000元，李松称罗会忠一直未向其交付案涉房屋，罗会忠对此未有提供反驳的证据，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，罗会忠取得上述款项没有合法依据，李松主张罗会忠全额退还，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条的规定，判决：一、确认李松与罗会忠于2015年3月19日签订的《厂房租赁合同书》无效。二、限罗会忠于判决发生法律效力之日起十日内向李松退还保证金96000元及房屋占有使用费48000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1590元，由罗会忠承担。
罗会忠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、罗会忠出租的厂房是有报建手续的，并非违法建筑物。由于罗会忠不懂法律，其与李松协商后，李松同意撤诉，故罗会忠没有到庭应诉，亦没有提交证据。二、李松已经接收并使用了罗会忠的厂房，若然要解除合同，则李松占有使用厂房期间的租金应当予以扣减。罗会忠于2015年3月19日与李松签订厂房租赁合同时，已一并将厂房交给李松使用，直到李松起诉时，其仍在使用案涉厂房，故李松要求解除合同，应当将其占有使用期间的租金予以扣减。三、李松无故解除合同，其缴纳的保证金应当予以没收。四、罗会忠金收到李松支付的134000元，罗会忠是应李松的要求将支付给中介的10000元也写入收据中的。因此，罗会忠请求本院判令撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。
李松答辩称：一、罗会忠在法庭辩论终结前仍没有提交房产证或建设工程规划许可证，因此案涉合同是无效合同。二、罗会忠要求李松支付厂房占有使用费是没有依据。其一，罗会忠没有按照约定将厂房交付给李松，其签订合同后又于2015年6月将厂房出租给东莞市天成玻璃制品有限公司。其二，双方在合同及补充协议中约定装修期无需支付租金，补充协议约定装修期是45天，从2015年5月14日开始，因此，在2015年7月前罗会忠是无权收取房屋占有使用费的，而且李松没有实际占有案涉厂房。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，罗会忠在二审期间提交以下证据：一、查询明细（复印件），拟证明李松在签订合同当天向罗会忠转账支付134000元，剩余10000元是中介费，没有支付给罗会忠。二、照片、两份《厂房租赁合同书》（复印件）（落款时间分别为2013年7月25日、2015年3月18日），拟证明案涉厂房宿舍是东莞市荣研环保科技有限公司从经济合作社处租赁来的，后转租给罗会忠，再由罗会忠转租给李松。案涉厂房宿舍是村里建设的，是合法建筑。经质证，李松对上述证据的真实性均不予确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对罗会忠上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审期间的意见，本院分析如下：
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租的房屋未取得建设工程规划许可证的，出租人与承租人订立的租赁合同无效。本案中，罗会忠主张案涉租赁合同合法有效，但并无证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，因此，依照前述条文的规定，罗会忠与李松签订的《厂房租赁合同书》及补充协议应当为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，罗会忠因此取得的财产，应返还给李松。李松提交的《厂房租赁合同书》、《收据》足以证明其已向罗会忠支付了96000元保证金及一个月租金48000元，李松要求罗会忠予以返还，应予以支持。罗会忠主张李松已实际占有案涉租赁物故需支付占有使用费，但是罗会忠并无证据证明其已将案涉厂房交付给李松，其主张不能成立。至于罗会忠主张其仅收取了李松保证金及租金134000元，但罗会忠提交的查询明细（复印件）并不足以推翻李松的证据，故本院对罗会忠该主张亦不予支持。
综上，罗会忠的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3180元，由罗会忠承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年五月十八日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。