江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终8756号
上诉人（原审被告）：伍文英，女，1970年9月5日生，汉族，住四川省珙县。
委托诉讼代理人：曹玉英，四川顺道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山市嘉顿国际饭店有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇马鞍山东路18号。
法定代表人：肖顺根，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁亮，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡嘉豪，江苏六典律师事务所实习律师。
上诉人伍文英因与被上诉人昆山市嘉顿国际饭店有限公司（以下简称嘉顿饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初16896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
伍文英上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方协议约定上诉人有三个月的免租期，上诉人应少支付100万元租金；2、被上诉人在上诉人饭店消费297万元，应予抵扣；3、按照租赁协议，房屋装修、设施及房内物品应归上诉人所有。
嘉顿饭店辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
嘉顿饭店向一审法院起诉请求：1、解除双方在2013年6月18日签订的租赁协议书，解除时间为2016年7月31日；2、伍文英立即支付拖欠的租赁费1100万元；3、租赁房屋上的所有装修、设施、管道线路及租赁房屋内的所有物品无偿归嘉顿饭店所有；4、伍文英承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：伍文英自2005年起承租嘉顿饭店部分房屋经营昆山市玉山镇通芫饭店。2013年12月18日，嘉顿饭店与伍文英签订《租赁协议书》一份，协议约定伍文英租赁嘉顿饭店所有的昆山市马鞍山东路18号嘉顿国际饭店中餐部，租赁面积约5000平方米，其中新增一期二层客房、水乡厅、假山区域，面积约2000平方米；租赁用途为中餐、西餐，租赁期限为八年，自2014年1月1日至2021年12月31日止；每年场地租赁费400万元，每季度支付100万元，先支付后租赁，每一支付期必须提前付；伍文英承担租赁区域内的水电费等费用，每年缴纳一次；协议第六条约定：协议期满及参照协议第九条款情况提前终止协议的，伍文英不得对固定装潢设施进行任何变动，所有权归嘉顿饭店，嘉顿饭店不作任何经济补偿；协议第九条约定：（一）伍文英若出现以下情形之一的，嘉顿饭店有权立即解除合同：1、未按协议条款支付款项的，逾期30日的……（三）若遇到自然灾害等不可抗力因素而造成终止协议的，双方均不承担责任，伍文英必须无条件服从嘉顿饭店安排……；协议由于伍文英方原因终止的，伍文英不得对所有装修及设施、管道线路作任何变动，所有装修、设施、管道线路的所有权归嘉顿饭店，嘉顿饭店不做任何补偿。伍文英的所有物品应于本协议终止后20个工作日内搬离嘉顿，将租赁场地交还给嘉顿饭店，15个工作日外未办理的，视为伍文英放弃物品的所有权，嘉顿饭店有处置权。
伍文英实际使用的租赁房屋包括：昆山市玉山镇马鞍山东路18号4号房2525平方米、6号房700平方米、7号房1501.93平方米、3号房底层部分约360平方米、嘉顿饭店租赁的亭林园的部分房屋约380平方米及部分自建无证房屋，合计约6000平方米，其中6号房2016年1月15日拍卖，由昆山森林酒店有限公司购买，但目前尚未过户完成，截止2016年9月30日的税费一直由嘉顿饭店支付。伍文英一直使用涉案租赁房屋至2016年7月底，之后双方也未办理交接。涉案房屋及产证目前已经移交拆迁部门，正在拆除中。
伍文英提交2015年3月、5-10月的交款收据7张计101万元，收款事由为水电、蒸气费。
2015年12月22日，嘉顿饭店出具证明一份，载明：通芫饭店的装修是伍文英出资装修的，今后嘉顿国际饭店政府动迁，通芫饭店的装修等政府补偿款归伍文英所有。同日，伍文英出具说明一份，载明：昆山市嘉顿国际饭店有限公司在2015年12月22日出的证明关于通芫饭店的装修是伍文英出资装修的，今后嘉顿国际饭店政府动迁，通芫饭店的装修等政府补偿款归伍文英所有，是本人要求办理的，仅限于本人融资证明。关于今后嘉顿国际饭店动迁，通芫饭店的装修等政府补偿款的支付，全部按照协议办理。
因涉案租赁房屋纳入政府动迁计划，双方协商一致后解除了租赁关系。
2016年6月28日，嘉顿饭店向伍文英出具对账单一份，载明：截止2016年5月30日，通芫饭店合计欠本公司租赁费、水电费三百壹拾万元整。对此嘉顿饭店陈述，该份对账单系由伍文英要求嘉顿酒店向其出具仅限用于对外融资，对双方不具有约束力。嘉顿饭店也并未将该对账单的原件交付伍文英，双方并未按该对账单履行。
2016年7月31日，双方签署欠条一张，载明：经双方对账确认，止2016年7月31日，伍文英合计欠嘉顿国际饭店有限公司壹仟壹佰万元。嘉顿饭店陈述，该份欠条中包含2013年之前伍文英拖欠的部分租金。对该份欠条的形成，伍文英陈述，由于当时政府动迁，肖顺根告诉我，是由城投公司收购，然后不与承租人直接谈拆迁补偿，只认房东。在多次的沟通过程中，肖顺根向我表示全权由嘉顿代表通芫谈判，于7月25日让顾明通知我到他办公室，签订肖顺根替我担保的所有借款人的资金将来由嘉顿代我支付。然后拿出了十三份委托肖顺根替我给13个债权人还款的委托书，欠条和一份解除协议书夹在中间让我一起签了字。由于与嘉顿合作多年，对肖顺根的信任我只认为都是委托书，所以凡是有签名的地方是由肖顺根翻出来给我，我再签上名字，签上名字过后，当我翻开来看的时候，就发现了有一张欠条和解除协议，内容我还没细看。签的时候是他告诉我今天晚上他事情很多，签完以后明天再商量，我要求肖顺根给我原件，他没给。在拆迁的过程当中，城投要求就让我写一份全权委托由嘉顿代我谈判，当天晚上没有打好。
伍文英提供2014年8月29日收条一份，载明：今收到椒点餐饮管理有限公司承包租金叁拾陆个月，金额12000000元整，此款由刘巍汇出。尾部有嘉顿饭店盖章及嘉顿饭店法定代表人肖顺根签字。当日刘巍向嘉顿饭店汇款10920000元。对于收条内容，伍文英陈述：借款1200万给嘉顿是由我介绍刘巍给肖顺根认识的，对这1200万给肖顺根当时我们是口头都承诺，同意让我装修，然后以租金的形式作为我替嘉顿担保的保障，2014年9月28号报建成功然后装修了通芫饭店。2015年1月22号正式开业，然后在6月3日昆山日报公布嘉顿作为拆迁地块拆迁过后，至2016年7月30日几乎没有正常营业，双方的租金没有正常结算。
就该笔1200元借款刘巍向原审法院提起诉讼，并经（2017）苏0583民初263号民事调解书调解结案。嘉顿饭店法定代表人肖顺根在2017年3月1日的询问笔录中称，刘巍借款12000000元到账的时候，伍文英跟他属于刘巍合伙经营椒点餐饮管理有限公司，刘巍支付的借款抵作之后三年的租金，嘉顿饭店不用还1200万元。伍文英之后并未支付过三年的租金。
2016年11月30日，伍文英向嘉顿饭店法定代表人发短信称，2016年7月25日草签的解除租赁协议、欠条及授权书，因嘉顿饭店法定代表人的欺骗，其保留追究相应的法律责任。并在当日与肖顺根沟通无果后报警。
2017年1月18日，伍文英申请对《欠条》上签字的真实性进行确认。该鉴定因伍文英未及时缴纳鉴定费，被退回。
另查明：庭审中，双方一致确认，在涉案的租赁合同签订之前，租金没有结算完，也不能确认还欠多少，都是口头说的。
上述事实由租赁合同、欠条、房产证复印件、评估工作联系函、费用清单及票据、信函、嘉顿饭店证明、伍文英证明、致委托方函、执行裁定书、房产纳税申报表、收条及转账凭证、询问笔录、民事调解书、录音光盘、微信聊天记录、短信记录、鉴定结果结案函以及双方在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为，双方签订的《租赁协议书》，系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守。后因拆迁原因，双方协商一致解除合同，并在2016年7月25日签署了解除合同的协议，故认定2016年7月25日为合同解除之日。
关于租金。2014年4月29日的收条，伍文英也认可系嘉顿饭店向刘巍的借款，伍文英只是提供担保，现该笔借款已经原审法院（2017）苏0583民初263号民事调解书调解结案，与本案租金无涉。伍文英抗辩称，已付租金101万应予扣除且6号房已经拍卖，嘉顿饭店自转让时止无权再主张租金，从庭审调查情况看，伍文英提供的证据为水电费发票，且支付时间在2016年7月25日前，故对于伍文英的该项抗辩意见不予采纳。6号房虽已经拍卖，但尚未办理过户，相关税费一直由嘉顿饭店缴纳，且伍文英一直在使用，嘉顿饭店有权主张6号房的租金。2016年7月25日，双方签订了解除合同的协议。根据2016年6月28日嘉顿饭店向伍文英出具对账单的对账单，截止2016年5月30日，通芫饭店合计欠本公司租赁费、水电费3100000元。而根据伍文英2016年7月31日出具的欠条，伍文英结欠嘉顿饭店的租金为1100万元。两份日期相差不到2个月的证据，租金数额差距巨大。从双方在庭审中的陈述来看，双方之间的借款、保证关系错综复杂，借款与租金糅合，无法区分，该两份证据均不足以证实伍文英实际结欠嘉顿饭店租金的情况，故对于该两份证据，均不予采纳。双方在庭审中陈述，伍文英自2005年起就承租嘉顿饭店房屋，租金一直未予结算，合同解除后，双方也未就租金达成一致意见。原审法院对于租金按照涉案租赁合同约定的租金标准据实结算，为10257534.25元（4000000元/年÷365天×936天）。
关于嘉顿饭店主张的租赁房屋上的所有装修、设施、管道线路及租赁房屋内的所有物品的归属问题。根据双方签订的租赁协议第六条约定：协议期满及参照协议第九条款情况提前终止协议的，伍文英不得对固定装潢设施进行任何变动，所有权归嘉顿饭店，嘉顿饭店不作任何经济补偿。涉案租赁房屋因政府动迁，双方协商一致解除合同，按照该项约定，涉案租赁房屋上的所有装修、设施、管道线路及租赁房屋内的所有物品归嘉顿饭店所有。伍文英辩称依据嘉顿饭店2015年12月22日的证明，涉案租赁房屋的装修、装潢等应归伍文英所有，经查，伍文英提供的嘉顿饭店2015年12月22日的证明系应伍文英要求出具，且同日伍文英对此专门向嘉顿饭店出具了情况说明：关于今后嘉顿国际饭店动迁，通芫饭店的装修等政府补偿款的支付，全部按照协议办理。因出现了足以推翻2015年12月22日证明的反证，故对伍文英的该项辩解意见不予采纳。同时，因6号房已经拍卖，故对于6号房内的装修、设施、管道线路及房屋内的所有物品，不予理涉，对于4号房、7号房、3号房底层部分的所有装修、设施、管道线路及房屋内的所有物品归嘉顿饭店所有。嘉顿饭店租赁的亭林园的部分房屋房号不明，自建房无房产证，具体面积及位置均无法确认，嘉顿饭店主张其内的装修、装潢证据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山市嘉顿国际饭店有限公司与伍文英于2013年12月18日签订的《租赁协议书》于2016年7月25日解除。二、伍文英于判决书生效之日起十日内支付昆山市嘉顿国际饭店有限公司租金10257534.25元。三、昆山市玉山镇马鞍山东路18号4号房、7号房、3号房底层部分的所有装修、设施、管道线路及房屋内的所有物品归昆山市嘉顿国际饭店有限公司所有。案件受理费87800元，由伍文英负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人伍文英向本院提交：1、昆山日报关于亭林园将全面改造升级公告及2015年6月3日第一昆山对外公告拆迁包括了嘉顿饭店，证明对饭店的经营影响的起始时间；2、第二组证据，城投公司负责人和上诉人商量房租事宜短信打印件，证明城投公司收购了6号房。嘉顿饭店质证认为，对公告的真实性没有异议但对证据的内容无法确认，即使该证据的内容是政府将嘉顿饭店房屋地块纳入了拆迁范围，对租赁合同没有影响。对短信的真实性不予认可且该证据的内容并非是城投公司负责人与上诉人之间就承租事宜进行磋商。
本院认为，2013年12月18日，嘉顿饭店与伍文英签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。在合同履行过程中因拆迁原因，双方协商一致解除合同，因此租赁协议已经解除。《租赁协议书》约定：租赁期限为八年，自2014年1月1日至2021年12月31日止；每年场地租赁费400万元，每季度支付100万元，先支付后租赁，每一支付期必须提前付；协议期满及参照协议第九条款情况提前终止协议的，伍文英不得对固定装潢设施进行任何变动，所有权归嘉顿饭店，嘉顿饭店不作任何经济补偿；协议第九条约定：（一）伍文英若出现以下情形之一的，嘉顿饭店有权立即解除合同：1、未按协议条款支付款项的，逾期30日的……（三）若遇到自然灾害等不可抗力因素而造成终止协议的，双方均不承担责任，伍文英必须无条件服从嘉顿饭店安排……。本案中，伍文英承租房屋后，未支付过租金，违约在先，故无权要求嘉顿饭店给予免租期，原审法院按照租赁合同约定的标准据实结算租金并无不当。嘉顿饭店2015年12月22日出具的证明，经查明仅为融资证明，非双方真实意思表示，对双方均无约束力。对于租赁房屋上的所有装修、设施、管道线路及租赁房屋内的所有物品的归属仍应按照双方租赁协议履行，伍文英要求按照证明内容确认上述物品归己所有没有依据，本院不予支持。至于伍文英主张被上诉人在饭店消费抵扣问题，因被上诉人不予确认，且与本案非同一法律关系，伍文英可另行主张权利。
综上所述，伍文英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87800元，由伍文英负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 周 红
审判员 沈军芳
二〇一八年三月十三日
书记员 吴茂程