山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民再字第36号
上诉人（原审第三人）：荆玉明，农民。
委托代理人：孙宁，山东崇真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙口市石良镇黄城集村民委员会。住所地：龙口市石良镇黄城集村。
法定代表人：于兴祝，主任。
委托代理人：王清湖，山东鲁石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙口市石良镇人民政府。住所地：龙口市石良镇政通街*号。
法定代表人：郑祖波，镇长。
委托代理人：邹乃晓，该镇政府法律顾问。
委托代理人：刘瑞华，龙口市司法局石良镇司法所所长。
原审被告：龙口市工艺品有限公司破产清算组。住所地：龙口市东莱街道中心街**号。
代表人：王衔亮，该清算组组长。
委托代理人：刁永国，山东龙博律师事务所律师。
委托代理人：范钦峰，山东龙博律师事务所律师。
上诉人荆玉明因与被上诉人龙口市石良镇黄城集村民委员会（以下简称黄城集村委）、龙口市石良镇人民政府（以下简称石良镇政府）及原审被告龙口市工艺品有限公司破产清算组（以下简称工艺品公司）房屋买卖纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2012）龙民再重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆玉明的委托代理人孙宁、被上诉人黄城集村委的法定代表人于兴祝及其委托代理人王清湖，被上诉人石良镇政府的委托代理人刘瑞华、邹乃晓，原审被告工艺品公司的委托代理人范钦峰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄城集村委在2006年4月10日向龙口市人民法院起诉称，自1967年始，工艺品公司在黄城集村委处租民房收购村民加工的工艺品。后来黄城集村委为方便工艺品公司收购，出资自建六间房屋无偿供工艺品公司使用。2005年底，黄城集村委在进行农村规划改造时，始知上述6间房屋被荆玉明租给他人牟利。后经调查得知，工艺品公司与荆玉明私签协议，将该房以25000元的价格卖给了荆玉明。为维护黄城集村委的财产不受侵犯，请求确认工艺品公司与荆玉明的买卖关系无效，返还黄城集村委6间房屋并赔偿损失29400元。
工艺品公司一审中辩称，黄城集村委对诉争房屋没有所有权。诉争房屋是1983年11月24日以3032.42元自当时的石良公社企业办公室购买的。该房虽无产权证，也没办理过户手续，但已于1996年7月取得了所属土地的国有土地使用证。请求驳回黄城集村委的诉讼请求。
石良镇政府一审中辩称，镇政府与工艺品公司不存在房屋买卖关系。政府所收3032.42元，其中2782.42元是房屋修缮费，250元是办公用品作价。镇政府对该纠纷没有任何责任。
荆玉明一审中没有陈述意见。
龙口市人民法院一审查明，在1967年左右，工艺品公司在黄城集村租民房收购该村村民的草制品，为方便群众，工艺品公司当时的负责人遇尊光与黄城集村委当时的负责人温某协商，由黄城集村委负责建房屋6间，无偿提供给工艺品公司使用，双方约定房权归黄城集村委，艺品组不干时，必须将房屋、土地交给黄城集村委。该房没有办理房产证。1983年11月24日，工艺品公司和镇政府根据黄县人民政府“黄政发（1983）第247号”文件精神，签订了协议书，将该房屋作价2782.42元，返回给工艺品公司。1996年7月，工艺品公司以石良镇政府将此房卖给自己为由，申请龙口市土地管理局办理了国有土地使用证，黄城集村委和龙口市石良畜牧兽医工作站在界址调查表上的四至栏中盖了章。2000年10月12日，工艺品公司与荆玉明签订了合同书，将该6间房屋以25000元的价格抵债给荆玉明，荆玉明仍然没有办理房产证。2000年12月11日，荆玉明与于某签订了房屋租赁协议书，由荆玉明将该6间房屋租赁给于某使用，租期一年，年租金4200元，租赁到期后，双方没有续签合同，但仍按年租金4200元履行至今。荆玉明已收取于某6年租金计款25200元。2005年年底，黄城集村委准备对村街规划时，得知该房已被荆玉明出租给于某。
龙口市人民法院一审认为，黄城集村委为了工艺品公司方便收购村民的草制品，自建房屋6间无偿提供给工艺品公司使用，是双方的真实意思表示，工艺品公司应按约定在不使用时将房屋退还给黄城集村委。石良镇政府在未征得作为房屋所有人的黄城集村委同意的情况下，擅自将黄城集村委的房屋处分给工艺品公司系侵权行为，工艺品公司明知石良镇政府无处分权，而与其签订买卖房屋协议，主观上亦有过错，该协议未经黄城集村委追认，协议签订后，工艺品公司也未取得处分权，因此，工艺品公司与石良镇政府的买卖协议无效。石良镇政府称与工艺品公司买卖协议中房款2782.42元系修缮费用，因证据不足，不予支持。工艺品公司与荆玉明签订的买卖合同也因黄城集村委没有追认，工艺品公司在合同签订后未取得处分权，亦属无效。荆玉明主观上虽无明显恶意，但客观上存有对房产证和所有人真实性的审查瑕疵之责，加之房价过低，显失公平，不符合善意取得的构成要件，而且不动产不能善意取得，因此，荆玉明应将房屋及孳息返还所有权人。黄城集村委和龙口市石良畜牧兽医工作站在界址调查表上的盖章，系该争议房屋四邻界址的盖章，不能说明黄城集村委知道该房屋的所有人系工艺品公司，况且土地所有权争议，本案不予审理。荆玉明将房租赁给于某，是从2001年开始，至今6年，荆玉明收取于某租金是6年不是黄城集村委诉请的7年。工艺品公司以荆玉明将房屋从2000年租给于某，黄城集村委应当知道其权利被侵犯，超过两年诉讼时效的理由，证据不足，不予支持。判决：（一）工艺品公司与石良镇政府签订的房屋买卖协议书、工艺品公司与荆玉明签订的房屋买卖合同书，均属无效。（二）石良镇政府返还给工艺品公司购房款2782.42元，工艺品公司返还给荆玉明购房款25000元，荆玉明将争议的六间房屋及六年的租金25200元返还黄城集村委。以上应付款物于判决生效后十日内付清。案件受理费1186元，其他诉讼费550元，共计1736元，由黄城集村委承担178元，工艺品公司与石良镇政府共同承担1558元。
工艺品公司提出上诉称，一审判决认定事实不清，黄城集村委未能提交任何有效证据证实诉争房屋属其所有，1983年11月黄县工艺品厂（以下简称艺品厂）与石良公社企业办公室签订的协议书真实有效，艺品厂亦按该协议履行了交款义务，房屋由工艺品公司管理至今，期间于1996年7月办理了该房屋所占用土地的国有土地使用证，因此，诉争房屋确属工艺品公司所有。黄城集村委的诉讼请求已超过诉讼时效的规定，如黄城集村委认为石良镇政府将诉争房屋卖给工艺品公司系侵权行为，此侵权行为从1983年11月即已开始，事隔二十多年后黄城集村委主张权利确已超过诉讼时效的规定，不应得到法律保护。原审判决程序违法，对于艺品厂与石良镇政府签订的买卖协议，黄城集村委在原审审理中并未要求确认无效，原审判决结果超出了当事人的诉讼请求。请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。
黄城集村委答辩称：原审判决认定事实清楚，工艺品公司的上诉理由不成立，请求依法驳回其上诉请求。
本院二审认定的事实与一审查明事实一致。
本院二审认为，本案诉争的房屋长期由工艺品公司占有使用，即使房屋属于黄城集村委所有，自石良镇政府于1983年11月与工艺品公司签订协议书将房屋作价转让给工艺品公司，至2006年4月黄城集村委起诉要求返还房屋，已超过二十年，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，其诉讼请求不应予以保护。因此，工艺品公司上诉称黄城集村委的起诉已过诉讼时效，理由成立，依法予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律欠当，应予纠正。判决：一、撤销山东省龙口市人民法院（2006）龙兰民初字第271号民事判决；二、驳回黄城集村委的诉讼请求。一审案件受理费1186元、其他诉讼费550元，二审案件受理费1186元，均由黄城集村委负担。
黄城集村委申请再审称，原审判决计算时效依据的事实错误。侵权行为应自2000年10月12日，即工艺品公司与第三人荆玉明签订的以房抵顶加工费的合同之日起发生；此前的1983年11月24日，石良镇政府的前身黄县石良人民公社企业办公室是依据县政府文件要求将房屋返还给工艺品公司使用，不是房屋买卖行为；黄城集村委于2005年12月准备实施旧村改造才知道自己的权利受到侵害；原审适用法律错误。根据物权法规定，物权确认和物的返还请求权不存在诉讼时效问题，不承认取得时效制度。请求再审撤销二审判决，维持一审判决。
工艺品公司辩称：涉诉房屋所有权属工艺品公司所有，黄城集村委主张所有权没有证据证实；时效问题应自1983年11月24日起计算。二审判决正确，请求再审维持。
石良镇政府陈述意见及理由与黄城集村委申请再审意见及理由一致。
荆玉明陈述的意见及理由同工艺品公司一致。
本院再审查明，2006年4月，黄城集村委向龙口市人民法院提起行政诉讼，请求撤销工艺品公司持有的土地证。龙口市人民法院以（2006）龙法行初字第25号案受理。本案已中止审理。
本院再审还查明，黄县人民政府“黄政发（1983）第247号”文件，系1983年11月12日颁发，内容为“批转县二轻局《关于改革工艺品生产管理体制意见的报告》”。该报告中第三个问题，即“社镇艺品组的厂房，房权原属工艺品公司的，体制改革后，房权为工艺品公司所有，各社镇不可挪用或拆迁。已挪用的要腾交，已拆迁的，建议拆方补偿经济损失。”1983年11月24日，工艺品公司与石良镇政府签订的协议书载明：“根据县政府文件精神，将座落在石良公社黄城集大队的六间房屋作价返回黄县工艺品公司使用。按公社财政组帐面价格2782.42元转付，有收据为证，当即付清。”收据载明的事由：房子款2782.42元；桌柜作价250元，共计3032.42元。1996年7月，涉案房屋的土地使用权证，经工艺品公司申请，办理在该公司名下。
2000年10月12日，工艺品公司与荆玉明签订合同，约定“工艺品公司欠荆玉明加工费13472.60元，工艺品公司将涉案6间房屋以25000元的价格，用于抵顶荆玉明的加工费。差额11527.40元，荆玉明一次性付给工艺品公司。双方债务清偿结束，房屋及土地归荆玉明所有。”
再审审理过程中，工艺品公司提交龙口市人民法院2007年8月7日作出的（2007）龙民破字第4-1号民事裁定书，裁定宣告工艺品公司进入破产还债程序。
2011年1月18日，黄城集村委递交申请，表示撤回其诉讼请求中由三被告赔偿经济损失29400元的诉讼请求。
本院再审查明的其它事实与原审判决认定的一致。
本院再审认为，本案六间房屋系黄城集村委建设，1967年前后，无偿提供给工艺品公司的前身艺品厂在黄城集村开设的艺品组使用，对此事实当事人均无异议，本院予以确认。1983年11月24日工艺品公司与镇政府签订的协议，其内容是黄城集村的6间房屋作价返回工艺品公司使用，并未对该房所有权进行处置。工艺品公司无证据证明其是本案房屋的合法产权人。其在2000年10月12日与原审第三人荆玉明签订的“以房抵债”协议，应属无效。本案的诉讼标的是不动产，依据物权法的规定，物权确认及物的返还请求权不受时效限制，且工艺品公司在一审诉讼中并未以时效为由抗辩，本院二审判决以黄城集村委的请求超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，属于适用法律错误，本院再审应予更正。黄城集村委在再审中表示撤回令三被告赔偿经济损失29400元的请求，是其真实意思表示，本院应予照准。按照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条（七）项的规定，工艺品公司虽然进入破产程序，其权利义务依法应由工艺品公司（破产清算组）承继。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决：撤销本院（2006）烟民一终字第419号民事判决及龙口市人民法院（2006）龙兰民初字第271号民事判决；工艺品公司与石良镇政府于1983年11月24日签订的协议书、工艺品公司与荆玉明于2000年10月12日签订的房屋买卖合同书，均属无效；石良镇政府返还工艺品公司购房款2782.42元；荆玉明将本案中的六间房屋返还给黄城集村委。本款内容均于判决生效后10日内履行。原审一审案件受理费1186元，其它诉讼费550元，共计1736元，由黄城集村委负担178元，工艺品公司负担779元，石良镇政府负担779元；原审二审案件受理费1186元，由工艺品公司、石良镇政府均担。
荆玉明向山东省高级人民法院申请再审称：一、本案应为侵权之诉而非房屋买卖纠纷，侵权之诉存在诉讼时效问题，黄城集村委的请求已超诉讼时效。再审判决对法律关系和案由定性错误。二、除黄城集村委外，其他当事人均未承认涉案房屋系黄城集村委建造。三、工艺品公司及其提供的证据证明力大于黄城集村委提供证据的证明力。
山东省高级人民法院再审认为，原审判决认定事实不清，适用法律不当。依照民事诉讼法相关规定裁定：一、撤销烟台市中级人民法院（2009）烟民再终字第93号民事判决、烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第419号民事判决及龙口市人民法院（2006）龙兰民初字第271号民事判决；二、发回龙口市人民法院重审。
重审中，黄城集村委除原诉讼请求外，要求赔偿损失数额变更为48300元。提交证据1-3工艺品公司的工商登记档案材料一宗，证明工艺品公司的演变过程，2007年进入破产还债程序。证据4证人温某到庭证实，其在1967年左右任黄城集村委法定代表人时，与工艺品公司当时的法定代表人遇尊光约定，由黄城集村委提供土地和出资建房六间，无偿提供给工艺品公司的艺品组使用，艺品组停止经营时必须交还土地和房屋。证据5证人遇尊光的证言，证明其当时作为工艺品公司的法定代表人与温某商定，由黄城集村委出钱出地建房六间给工艺品公司艺品组无偿使用，专门收购黄城集村委社员的草编品。房子的所有权是黄城集村委的，艺品组不干时，必须将房子和土地交还给村委。证据6荆玉明与于某、于文东签订的房屋租赁协议，证明荆玉明将涉案房屋出租他人收取租金的事实。证据7证人于某出庭证实，其从荆玉明处承租涉案房屋，向荆玉明交纳租金的事实。证据8工艺品公司与荆玉明签订的以房和土地抵债合同二份，证明工艺品公司将涉案房屋处分的事实。证据9“黄政发（1983）第247号”文件，证明石良镇政府将原接收的涉案房屋使用权移交给工艺品公司，并未涉及所有权问题。证据10涉案房屋96-94界址调查表和工艺品公司出具给国土管理部门的证明，证实工艺品公司承认其与石良镇政府没有签订房屋买卖协议，其没有任何征地补偿和建设审批手续。证据11龙口市国土局《关于注销龙国用（96）字第0064号土地登记的决定》，证明工艺品公司持有的国有土地使用证已失效。黄城集村委认为，荆玉明不符合物权法关于不动产善意取得的条件，没有占有时效和因占有而取得物的所有权。
工艺品公司辩称，黄城集村委没有证据证明其享有诉争房屋的所有权。现有证据证明房屋归工艺品公司所有。提交证据1“黄政发（1983）第247号”文件，证明涉案房屋房权返还工艺品公司。证据2工艺品公司与石良镇政府及原黄县第二轻工业局的协议书、收款收据及信汇凭证，证明石良镇政府将涉案房屋售与工艺品公司且已履行完毕。证据3土地登记申请表、界址调查表及国有土地使用证，证明工艺品公司合法取得土地使用权。证据4《龙口市政府行政复议决定延期通知书》一份，证明涉案房屋的土地证没有被撤销的事实。
石良镇政府辩称，石良镇政府在两次经营体制改革中只对涉案房屋的使用权进行移交，不是出卖，故不应承担法律责任。当庭提交证据1工艺品公司与石良镇政府工副业办公室于1976年签订的协议及汇款凭证，证明工艺品公司与石良镇政府于1976年将涉案房屋交接的事实。证据2石良镇政府与工艺品公司于1983年签订的协议及汇款凭证，证明石良镇政府于1983年与工艺品公司将涉案房屋交接的事实。证据3石良镇政府企业办公室会议纪要及申请厂房和办公用品的请示报告，证明石良镇政府对涉案房屋进行修缮和增添办公用品的事实。证据4证人曹某到庭证实，其作为石良镇政府的代表之一于1976年与工艺品公司的代表人遇尊光等签订协议，将涉案房屋的使用权进行交接。虽然房屋属于黄城集村委，但黄城集村委不管修缮，工艺品公司已对房屋进行过修缮，还购置了物品，因此签订协议时将上述款项付给工艺品公司。证据5证人王某到庭证实，1983年工艺品公司与石良镇政府的协议系其起草，该协议不是买卖协议，而是转移房屋的管理和使用权，房屋的所有权归黄城集村委。涉及的款项包括房屋修缮费和办公用品费用，1981年5月19日会议纪要系其记录的，同月21日批复维修事宜。石良镇政府称，因乡镇档案的保管期限限制，仅找到81年的会议纪要，以此证明发生过房屋修缮的事实。
荆玉明认为其系有独立请求权的第三人，其对涉案房屋系善意取得。其称有证据证明工艺品公司已按市场价格向石良镇政府支付了购房款，后取得土地使用权。荆玉明系善意取得诉争房屋。自1983年至黄城集村委起诉已经23年，黄城集村委的诉讼请求已超过诉讼时效。其提交的证据包括：原黄县人民政府（1983）第247号文件、工艺品公司与石良镇政府签订的协议、房款收据、工艺品公司与荆玉明签订的以房抵债合同、涉案房屋国有土地使用权证及界址调查表，证明荆玉明取得涉案房屋的过程。还向法庭提请证人臧某到庭证明，其于1964年到工艺品公司处工作，1978年任副厂长，1979年任厂长。1964年至1979年由遇尊光任厂长，但文革期间被打倒，由造反派头目王学忠主持工作。1967年或1968年左右，其听到艺品组的谢永久、唐玉卿和王学忠商量过，由工艺品公司建造涉案房屋，但具体怎么办的不清楚，现在这三人均已去世。1976年与石良镇政府签订协议的事情其不知道。1983年其负责工艺品公司的工作，与石良镇政府签订协议时其未到场。后来办理涉案房屋国有土地使用权证是厂里开会决定办理的。
黄城集村委对工艺品公司证据的质证意见：工艺品公司故意隐瞒1976年艺品组管理体制改革发生的管理权和财产交接协议，割裂了事实之间的联系；工艺品公司提交的土地登记表、界址调查表和国有土地使用权证，不能证明工艺品公司对涉案房屋享有所有权。现在国土行政部门已注销了国有土地使用权证。对石良镇政府的证据质证意见：石良镇政府提交的1976年和1983年关于艺品组经营管理权和财产使用权的移交协议是前后联系的，恢复了事实的本来面目，两次移交没有涉及房屋所有权的变更，同时证明石良镇政府经营管理期间对房屋进行了修缮。对荆玉明的证据质证意见：其只提交1983年协议，未提交1976年的协议，其证据是不充分的。其证人臧某的证言系虚假陈述，不应采信。理由是：1967年左右，该证人非时任厂长，未经手办理涉案房屋事宜，只是听说，而无其他证据证实。荆玉明作为无独立请求权的第三人，除了以房抵债合同外，其他证据均不在其举证范围内。
工艺品公司对黄城集村委证据的质证意见：证人温某、于某系原告的集体组织成员，与本案有利害关系，其证言不应采纳。原黄县人民政府（1983）第247号文件是房屋所有权转移的文件。龙口市国土局关于注销国有土地使用权证的决定并没有产生法律效力，现在复议中。对石良镇政府证据的质证意见：证人曹某、王某证明是管理权的移交，与事实不符。修缮费只发生过一次，仅有60元。
石良镇政府对工艺品公司的证据质证意见：工艺品公司只提交1983年的协议，未提交1976年的协议，割裂了历史事实，应将两份协议联系起来才能认定事实的本来面目。对荆玉明的证据质证意见：第三人的证人臧某的证言是假证，因为她没有经历两次艺品组经营体制和管理权的交接过程，其没有资格证明涉案房屋的事情。
荆玉明对黄城集村委证据的质证意见：证人遇尊光与本案有利害关系，其在文革期间被打成右派，与建房时间相冲突。证人于某的证言，证明涉案房屋自2000年起，一直由荆玉明实际占有和使用。对工艺品公司的证据无异议。对石良镇政府的证据质证意见：证人曹某的证言证明协议上的房款系维修费，但事实是涉案房屋维修只发生一次，费用仅60元，故该证言与事实不符。石良镇政府提交的会议纪要证实了当时建造及维修房屋的市场价格。
重审查明事实，1967年左右，由工艺品公司原法定代表人遇尊光与黄城集村委原法定代表人温某商定，黄城集村委负责建房屋六间，无偿提供给工艺品公司艺品组用于收购村民草编制品，双方约定房权归黄城集村委，艺品组不干时必须将房屋和土地交给黄城集村委。该房没有办理房产证。1976年9月24日，工艺品公司与石良镇政府签订协议，协议书载明：根据县革委76年第51号精神，工艺品公司决定将座落在石良公社黄城集大队的六间房屋作价处理给石良公社工副业办公室艺品组使用，按工艺品公司帐面价贰仟伍佰玖拾叁元整（原值3000元，截止9月底折旧407元），此款于本年底还清，有收款收据为证。协议下方有遇尊光、崔俊英代表工艺品公司签名，加盖工艺品公司公章。有李广恒、曹来德等代表石良镇政府签名，加盖石良镇政府工副业办公室章。此外还加盖原黄县革命委员会工业局公章。1977年10月18日石良镇政府汇给工艺品公司人民币2593元。
1983年11月24日，工艺品公司和石良镇政府签订协议，载明：根据县政府文件精神，将座落在石良公社黄城集大队的六间房屋作价返回工艺品公司使用，按石良公社财政组账面价格贰仟柒佰捌拾贰元肆角贰分整转付，此款有收据为证，当即付清。协议下方盖有臧某的私人印鉴和工艺品公司的公章以及曹某的私人印鉴和石良镇政府的公章。此外原黄县第二轻工业局也加盖了公章。1983年12月16日石良镇政府工副办收到工艺品公司2782.42元以及桌柜作价250元，合计3032.42元。
1996年7月，工艺品公司向龙口市国土部门递交申请，龙口市二轻工业公司在申请书上加盖公章。申请书载明：我厂黄城集艺品组厂房于1983年与石良镇政府协商，将此厂房卖给我厂，当时款已付清，没有签订卖房协议书。界址清楚面积准确，申请登记。工艺品公司同时提交了界址调查表，黄城集村委和石良兽医站在双方单位和指界人签章一栏加盖公章。同年7月10日工艺品公司取得涉案房屋的国有土地使用权证。2006年4月黄城集村委向龙口市人民法院提起行政诉讼，请求撤销工艺品公司持有的土地证，龙口市人民法院以（2006）龙法行初字第25号案受理，2011年6月25日黄城集村委撤诉，2011年9月26日龙口市国土局注销了荆玉明持有的国有土地使用证。后工艺品公司提出异议申请复议。
2000年10月12日，工艺品公司作为甲方与荆玉明（乙方）签订合同两份，1号合同的内容：一、甲方欠乙方13472.60元的勾针加工费，经双方协商甲方同意将龙口市石良镇黄城集村的6间房屋以25000元的价格，用于双方相互抵顶债务，甲方用房屋款抵顶乙方的加工费后，差额11527.40元房屋款，乙方需一次性交付给甲方。二、甲方的房屋款抵顶乙方的加工费后，双方的债务清偿结束。房屋及土地归乙方所有。2号合同的内容：一、甲方欠乙方的勾针加工费，甲方已用石良镇黄城集村的6间房屋抵顶清楚（详情见1号合同），双方均无异议。二、甲方6间房屋的建筑占地面积为106.80平方米，用地面积为191.35平方米（土地证数字），该用地面积永久归乙方所有，甲方不予干涉。三、甲方交付给乙方土地使用证壹本。原注册为龙口市工艺制品厂，现厂名改制为龙口市工艺品有限公司，两厂名称均属一个单位。
2000年12月11日，荆玉明与于某签订房屋租赁协议，将6间房屋租赁给于某使用，年租金4200元。荆玉明已收取6年租金计25200元。2005年底，黄城集村委得知荆玉明将房屋租赁给于某。至此，该房屋仍未办理房产证。
工艺品公司现已破产清算。
重审时，涉案房屋已经灭失。
本案的焦点问题：1、涉案房屋的所有权归属问题。2、工艺品公司与石良镇政府于1976年和1983年两次签订的协议，对于涉案房屋的所有权是否变更。3、工艺品公司与荆玉明签订的以房抵债协议是否有效？
关于焦点问题1，房屋的所有权归属是本案各方当事人争执的主要问题。通过对证人温某的当庭质证，以及对证人遇尊光的证言质证，二证人证实的事实基本一致，均证实涉案房屋由黄城集村委所建，由工艺品公司无偿使用，但工艺品公司艺品组不干时必须归还黄城集村委。而其他方当事人未提出确实有效的证据否认该事实，故认定涉案房屋所有权归黄城集村委所有。需要说明的是，重审本案时，证人遇尊光因××原因已不能正确表达其意思表示，但因该证人在原一审时曾到庭质证，且其对于黄城集村委对其所作的调查笔录予以认可，故原审法院对该证人证言认定为有效证据。
关于焦点问题2，工艺品公司与石良镇政府之间签订的两份协议是关于涉案房屋的所有权的变更，还是只是使用权的转让。工艺品公司以协议中的价格应是当时房屋的市场价格为由，认为协议是关于所有权的转让。石良镇政府则认为双方只是对涉案房屋的使用权进行的转让，并提交了其决定对涉案房屋进行修缮的会议记录，以证实协议中的价格是房屋修缮费。原审法院认为，协议的内容只有签订双方最为明了，但本案签订两份协议的双方却持相反意见。其中石良镇政府向法庭提交了相关证据予以证明其观点，而工艺品公司仅根据其对于当时市场房价的认识推定两份协议所定的价格为房屋市场价，显然证据不足，故本院采纳石良镇政府的观点，即两份协议只是对于涉案房屋使用权的转让。
关于焦点问题3，工艺品公司在无房屋所有权证书的情况下，与荆玉明签订的以房抵债合同的效力问题。前两个焦点问题已证明，工艺品公司无权处分涉案房屋的所有权。此外，关于不动产权属的转移，法律是有特殊规定的，必须以登记为准。而本案工艺品公司与荆玉明签订以房抵债合同时，并无房产证，荆玉明也未予以审查工艺品公司是否具有合法所有权，与之签订合同后荆玉明也未办理房产证，故荆玉明不符合不动产善意取得的法律要件。故认定工艺品公司与荆玉明的以房抵债协议无效。
综上，原审法院经重审认为，本案的诉讼标的是不动产，依据物权法的规定，物权确认及物的返还请求权不受时效限制。根据现有证据，认定黄城集村委系涉案房屋所有权人，其他当事人均无证据证明其取得该房屋的合法所有权，故其他当事人均无权对房屋进行处置。工艺品公司以其曾经持有涉案房屋的国有土地证书进行抗辩，但因该证书已被注销，虽然工艺品公司提出行政复议，但该土地证的效力属于待定状态，故对该证书的证明效力不予采纳。况且工艺品公司的证人臧某作为工艺品公司的时任法定代表人，对于如何将农村集体组织的土地办理为国有土地使用的经过亦不能作出合理解释。工艺品公司、石良镇政府未经房屋所有权人即黄城集村委的同意，将房屋使用权转让的行为，均侵害了黄城集村委的合法权益，均应对黄城集村委由此造成的经济损失承担赔偿责任。按照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条（七）项的规定，工艺品公司已进入破产程序，其权利义务依法应由其清算组承继。但黄城集村委在烟台市中级人民法院再审本案期间，已明确表示撤回赔偿损失29400元的请求，系其对自身权利已经处分；黄城集村委在本次庭审中请求增加赔偿经济损失的数额，但未交纳增加部分的诉讼费，视为放弃增加诉讼请求。荆玉明关于其系善意取得第三人的意见，不符合法律规定，不予支持。因重审中涉案房屋已经灭失，黄城集村委返还房屋的请求已不具备实现的可能性，故该诉讼请求无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十四条之规定，判决：一、工艺品公司与荆玉明签订的以房抵债合同无效。二、驳回黄城集村委的其他诉讼请求。案件受理费1186元，其它诉讼费550元，共计1736元，由黄城集村委承担178元，工艺品公司承担779元，石良镇政府承担779元。
荆玉明对龙口市人民法院再审判决不服，上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定涉案房屋归被上诉人黄城集村委所有，缺乏事实依据。原审法院认定房屋系黄城集村委所有仅仅是采信了遇尊光、温某二人的证人证言，但这最多只能证明房屋在1967年的情况，并不能说明房屋在此之后的沿革和变化情况。2、石良镇政府与工艺品公司于l976年和l983年签订的两份协议是对涉案房屋所有权的合法变更。3、需要指出的是，原审法院认定“两份协议只是对涉案房屋使用权的变更”不是从当时的客观事实及财务管理制度规定得出正确的结论，而是仅凭主观臆断对协议的断章取义以及办案不深入、不扎实得出的错误结论。4、房屋的灭失是黄城集村委在接到省高院再审裁定书后人为拆除，而不是自然灭失。综上，原审判决认定该房屋的所有权人是黄城集村委毫无事实依据，认定“两份协议只是对涉案房屋使用权的变更”是轻率臆断的，判决工艺品公司与荆玉明签订的以房抵债合同无效更属错误。该房屋的所有权在1976年以前就由工艺品公司以3000元的价格从黄城集村委买后并拥有，此后工艺品公司的房屋买卖及抵债均是合法有效的。二、原审法院适用法律不当。原审法院事实认定错误，必然导致其适用法律错误。三、原审原告龙口市石良镇黄城集村委不具备原告主体资格。作为本案原告应以龙口市石良镇黄城集村民委员会为合适主体，龙口市石良镇黄城集村委会作为原告，显然不妥。请求驳回黄城集村委的诉讼请求。
黄城集村委答辩称，一、原审判决认定的基本事实清楚。1、一审认定涉案房屋归黄城集村委所有，有充分的证据和理由。一审关于六间房屋归黄城集村委原始建造和所有的事实认定，是根据遇尊光和温某两位原始经办人的证言，结合房屋建造的年代、背景、地点、结构等历史因素，综合判断后得出的正确结论。对此，荆玉明已经认可并自认，荆玉明要否认该客观历史事实，必须举出确凿充分的证据来。荆玉明以房屋自l967年之后的“沿革和变化情况”，主张房屋发生了所有权的合法变更并归了工艺品公司所有，只是分析和猜测，没有直接证据和间接证据，因而不能认定和成立：一是，荆玉明没有举出原黄县县革委1976年第51号文件的原始件来证明自己的主张；而黄政发【l983】247号文件中根本未涉及六间房屋所有权并变更为工艺品公司的内容。二是，工艺品公司没有提交该房屋是其建造并享有原始所有权的任何有效证据。三是，原黄县人民政府黄政发1983第247号文件只是涉及工艺品公司管理体制的变更而发生的房屋交接使用问题，不能证明讼争的六间房屋的所有权归工艺品公司。四是，1983年11月24日工艺品公司与石良公社企业办之间的房屋交接协议书自始就不是一份房屋买卖协议书。对此有1989年1月18日工艺品公司出具给龙口市土地管理局的证明能够得到确凿印证。根据上述一系列客观事实可以得出如下结论：黄城集村委与工艺品公司的前身原黄县工艺品公司于l967年达成的房屋使用（借用）协议是一客观历史事实，该协议依法成立并有效，没有发生过变更或解除的事由，始终受法律保护。2、关于两份房屋交接使用协议的性质及合同书的效力认定问题。1976年和l983年因工艺品公司行政管理体制变更而发生的两次房屋交接使用，不是房屋买卖行为。工艺品公司与荆玉明之间签订的以房抵债协议因违反了法律和行政法规的强制性规定而无效。一是作为原始房屋所有权人的黄城集村委不知道工艺品公司管理体制先后发生的两次改革，也没有参与该两次交接过程，更没有做出同意出卖的任何意思表示，故黄城集村委没有任何过错；二是行政管理体制的两次变更，并没有涉及艺品组所借用（使用）房屋的所有权变更问题。三是涉案的六间房屋未取得房屋产权证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定不得买卖；工艺品公司与荆玉明之间签订的以房抵债协议因违反了《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项之规定，恶意串通，损害了第三人的利益并违反了法律和行政法规的强制性规定，因而应当被确认为无效。二、原审法院适用法律正确。原审法院在客观、全面查清历史事实的基础上，适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十四条之规定，判决确认工艺品公司与荆玉明签订的以房抵债协议无效正确。三、原审原告主体不存在问题。一审判决所列原告名称尽管是简称，但不能引起争议，在龙口市没有第二个黄城集村委与之重名。
石良镇政府答辩称，一审法院认定事实所依据的证据确实充分，已经形成了完整的证据链，将房屋确认为属于黄城集村委所有是正确的。
工艺品公司陈述意见称，原审认定事实错误，从而导致适用法律错误。1976年和1983年的两份协议是所有权转移的协议，工艺品公司在将房屋卖给荆玉明之前已经合法取得房屋的所有权，请二审查明事实，依法撤销原判，驳回黄城集村委的诉讼请求。
本院审理查明，诉争房屋所涉土地在1996年被工艺品公司办理了国有土地使用证，无任何由集体土地转为国有土地的手续，且工艺品公司持有的龙国用（96）字第0064号土地证已经被龙口市国土资源局注销，工艺品公司就该具体行政行为向龙口市政府申请行政复议，该复议申请尚未结案。二审查明的其他事实与龙口市人民法院重审查明的事实一致。
本院认为，关于诉争房屋所有权问题，依据遇尊光和温某两位经办人的证言证明诉争六间房屋系黄城集村村委建设。工艺品公司虽对此有异议，称该房屋系由当时的艺品厂出资建设，但是没有任何证据证明其主张，故本院对工艺品公司主张不予认可。诉争房屋由黄城集村委在其集体所有土地上建造而获得该房屋的原始所有权。工艺品公司虽主张其从石良镇政府处购买了诉争房屋，但双方之间没有房屋买卖的协议，石良镇政府称其只是根据县革委的文件精神将诉争房屋给工艺品公司使用，且在双方签订的协议中亦明确写明了“黄城集村的六间房屋作价返回工艺品公司使用”，不认可将诉争房屋出售给工艺品公司。在诉讼中，工艺品公司又以其持有涉案房屋的国有土地证书为由主张房屋所有权，但该国有土地证书已经被撤销。而工艺品公司亦没有取得该房屋的产权证，故工艺品公司主张其已经从石良镇政府购买了诉争房屋，对该房屋有合法的处置权利，证据不足。因工艺品公司对诉争房屋没有所有权，也就没有处置该房屋的权利。其在2000年10月12日与上诉人荆玉明签订的“以房抵债”协议，应属无效。综上，荆玉明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回，原审判决正确，应予维持。经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持龙口市人民法院（2012）龙民再重字第3号民事判决。
一审案件受理费1186元，其它诉讼费550元，共计1736元，由黄城集村委承担178元，工艺品公司承担779元，石良镇政府承担779元。二审案件受理费100元，由上诉人荆玉明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝严卫
审 判 员 张婷婷
代理审判员 王莉莉
二〇一四年十月十六日
书 记 员 吴 静