江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终747号
上诉人（原审原告、反诉被告）：顾全福，男，1956年8月18日生，汉族，住江苏省苏州。
委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑仙方，男，1971年7月6日生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。
上诉人顾全福、郑仙方房屋租赁合同纠纷一案，均不服苏州工业园区人民法院作出的（2017）苏0591民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾全福上诉请求：撤销一审判决反诉部分，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由郑仙方负担。事实和理由：一、一审法院认定郑仙方不构成违约属于认定事实错误，合同约定第一年的租金应当在2017年4月20日前支付，一审法院以郑仙方在2017年4月21日短信表示要支付租金，即认定郑仙方不存在违约，明显违反事实和合同约定；郑仙方未能按时支付第一期租金是顾全福在4月23日提前解除合同的唯一原因。二、一审法院认定郑仙方向案外人百协堂公司支付了信誉保证金10万元，且因顾全福违约被百协堂没收不是事实。10万元信誉保证金与顾全福是否有违约行为之间没有因果关系。郑仙方与百协堂2017年4月7日签订的《经销合同书》约定的是在协议签订之后30日必须开业，但2017年5月7日是不可能开业的，因为顾全福与郑仙方之间《商品房租赁合同》的有效期是2017年5月20日至2023年5月19日。而且，郑仙方根本没有向百协堂公司支付10万元信誉保证金，百协堂也没有扣除该保证金。三、一审法院认定郑仙方向案外人铸诚公司支付了采购定金8万元及信誉保证金4万元，因顾全福违约导致12万元被没收不是事实。郑仙方一方关于支付前述款项支付的陈述前后矛盾。四、涉案租赁场地一共两间半，郑仙方称“两间用于经营乔丹品牌，另两间用于经营特步品牌”，两间半变成四间，说明两份合同不是真实签订的。一审法院也未能核实郑仙方与两个案外人的长期利益共同关系、谈话笔录的四个自然人的利益关系，以及及协议的真实性。
郑仙方辩称，不同意顾全福的上诉意见。
郑仙方上诉请求：撤销一审判决第一项，改判顾全福继续履行合同，于判决生效之日起三日内交付涉案房屋；撤销一审判决第二项，改判驳回顾全福该项诉请；顾全福承担一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审以双方房屋租赁合同“已失去继续履行的基础，不宜判决继续履行”为由判决解除合同，认定事实及适用法律错误。双方合同合法有效，涉案房屋具备出租条件，可继续履行；二、一审法院判决郑仙方赔偿顾全福的损失缺乏事实及法律依据。顾全福存在违约行为，郑仙方的自立救济行为合法正当，顾全福的损失是因为其违约行为造成的，顾全福是违约方，郑仙方不应当赔偿其损失。
顾全福辩称，一审本诉部分认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
顾全福向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年4月6日签订的商铺租赁合同；2.郑仙方支付顾全福实际占有房屋房租14300元（暂算从2017年5月20日起至2017年5月31日，直至交付之日止）；3.本案诉讼费用由郑仙方承担。一审庭审中，顾全福明确第2项诉讼请求金额为146900元（自2017年5月20日至2017年9月10日止，共113天，按1300元/天计算）。
郑仙方向一审法院起诉请求：1.顾全福继续履行合同，于判决生效之日起三日内交付涉案房屋；2.顾全福赔偿损失暂计130000元；3.反诉费由顾全福承担。后郑仙方将第2项诉讼请求金额增加至280000元。
一审法院认定事实：苏州工业园区金陵路288号唯亭广场A2幢107室（公安编号苏州工业园区金陵路288号2幢116室）系顾全福和配偶顾林珍以及案外人顾建男、顾建香夫妇按份共有。
2017年4月6日，双方当事人签订商铺租赁合同，约定：顾全福将位于苏州工业园区金陵路288号唯亭广场A2幢107室、公安编号116、建筑面积242.93平方米的房屋出租给郑仙方；租赁期限为6年，自2017年5月20日起至2023年5月19日止；第一年租金为468000元……；付款方式：第一年：2017年4月20日前付清468000元……；顾全福交付房屋时，郑仙方应支付租赁保证金30000元……。
合同订立当天，郑仙方方向房屋共有人之一顾建香支付保证金30000元。
2017年4月21日，郑仙方发短信给顾全福：“老顾您好！我明天把房租转你卡上！”2017年4月23日，顾全福发短信给郑仙方：“郑总你好：关于唯亭广场的店面:经多次协商未果，现正式通知店面不租了，虽在2017年4月6日签订合同，交了定金3万元，我将退还给你。根据合同法是我不对，现对你和你的夫人表示十分抱歉，毕竟不是我一个人作得了主，我的合伙人不想出租。另外，我按押金3万加一倍赔偿给你，我希望你反思，利益相差实在太大，我也没办法。你在跨塘吗？我再次想当面赔礼道歉。”郑仙方回复：“顾总这不可能！你当时定的时候是你自己找我签的！租金也是你自己跟别人说也这个价！说这店面是你买的你可以作主！签的时候！你们和小舅子两家都在场！我跟你签了以后！再和公司第二天跟公司谈好签了合同的！其实钱生不带来！死也带不走的！你没必要这样做！”“租金下午叫我老婆打给你的！”顾全福：“你不听没法说，房子是我的，你要跟我拼没办法，大家是人”郑仙方：“我们的合同是合法的！你们也是自愿跟我签的！你就别人出高点的房租，你就毁约！我想你顾总在唯亭也是有头有脸的人！”“我想你我都不差几万元的人！”顾全福：“相错实在很大”郑仙方：“当时都是自愿的！问题在于你们！”……“你可以跟我协商一下，弥补一点大家都有路可走！”顾全福：“不是相错几万，6年要相错几十万”郑仙方：“市场是每年都在变的！每家都不一样的价格！”顾全福：“另外现在到是有个我自己人租，我没撒谎，唯亭人，没与外面人谈，如果外面人有好个”郑仙方：“我律师也跟我说过了！你要这样搞僵了大家都没得好处！”顾全福：“外面好几个人要，如果是外面人是到可商量了”……顾全福：“郑总你的意思想请律师起诉赔一大笔钱你，是吗？”郑仙方：“我跟你签合同是为了你赔我钱吗？”
2017年4月24日，顾全福方将30000元转账退还郑仙方。
2017年5月22日，郑仙方将涉案商铺上锁。顾全福将锁去除后，郑仙方于2017年5月25日再次上锁。期间双方都进行了报警。一审审理过程中，一审法院要求郑仙方将钥匙交给一审法院，并于2017年9月6日，将钥匙交付顾全福。双方因此又起争执，顾全福于2017年9月10日、11日报警处理。2017年9月11日后，顾全福对涉案商铺进行装修。
另外，2017年4月7日，郑仙方与案外人百协堂公司签订经销合同书，约定百协堂公司授权郑仙方作为乔丹运动系列产品的经销商，授权店铺：乔丹唯亭店，地址：唯亭广场2幢107号；郑仙方应支付信誉保证金100000元，协议签订后30日内郑仙方必须开业，如因郑仙方原因未正常开业的，百协堂公司有权终止协议并没收信誉保证金。合同签订后，郑仙方按约支付了信誉保证金100000元。2017年6月28日，百协堂公司向郑仙方发出通知，表示因郑仙方唯亭广场2幢107号新设店逾期未开业，没收郑仙方信誉保证金100000元。
2017年4月7日，郑仙方与案外人铸诚公司签订特步专营店道具订购协议，约定铸诚公司授权同意郑仙方开设特步运动品牌专营店，郑仙方定于2017年7月1日前在苏州工业园区唯亭广场2幢107号开设专卖店；郑仙方交纳80000元，作为新开专卖店门头LOGO、金卤灯具、陈列器架的采购定金，如郑仙方未能按约定时间开店，该该采购定金将不予退还；郑仙方支付信誉保证金40000元，若郑仙方未能按约定新开网点，该项保证金也不予退还。郑仙方因履行该协议，向铸诚公司支付了采购定金80000元和信誉保证金40000元。2017年7月5日，铸诚公司向郑仙方发出通知，表示因郑仙方唯亭广场2幢107号新设店逾期未开业，没收郑仙方道具采购定金80000元和信誉保证金40000元。
一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据法律规定，顾全福就房屋出租是否征得其他共有人同意不影响本案房屋租赁合同的效力。根据合同约定，郑仙方应当在2017年4月20日前支付第一年租金468000元，现有证据显示郑仙方在2017年4月21日表示要向顾全福支付该笔租金，比约定的付款截止日期逾期一天。尽管如此，结合双方短信往来的内容以及一审法院向周边商户调查的情况，可以认定在此之前，顾全福已向郑仙方表示不再将商铺租赁给郑仙方，事后也坚持不再向郑仙方出租，故应当认定顾全福构成了违约，不能因为现有证据显示郑仙方逾期一天表示支付租金而认定郑仙方违约。根据房屋租赁合同的特点和双方矛盾的实际情况，本案房屋租赁合同已失去继续履行的基础，不宜判决继续履行，顾全福要求解除合同可予支持。根据法律规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。郑仙方在顾全福违约的情况下，理应采取合法手段维护自己的权利，但其却于2017年5月22日强行锁门，双方报警处理后，郑仙方于2017年5月25日再次强行锁门，此后也无拟入驻装修开业行为。对此，显然不能认为郑仙方采用的是合法手段。直至一审法院将从郑仙方处收取的钥匙返还顾全福，双方又起了争执，导致报警。综观此过程，顾全福无法通过自力救济途径占有使用房屋。故锁门期间造成涉案房屋空置的损失，应当由郑仙方赔偿。顾全福按照合同约定的租金标准主张锁门期间的损失具有合理性，一审法院综合考虑纠纷的起因等实际情况，酌定由郑仙方赔偿顾全福135000元。郑仙方因履行和顾全福的房屋租赁合同与铸诚公司、百协堂公司签订合同、交纳相应款项以及被扣款情况经查属实，郑仙方被扣款项220000元系因顾全福违约导致的直接损失，应当由顾全福赔偿。就除220000元之外的其他损失60000元，郑仙方表示系参照合同一个月的租金计算的损失，后又明确表示该损失系正常经营的可得利益损失，但其未能提供证据证实，另考虑到经营都存在风险，故一审法院对郑仙方的该项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四款的规定，判决：一、解除顾全福与郑仙方于2017年4月6日，就苏州工业园区金陵路288号唯亭广场A2幢107室（公安编号苏州工业园区金陵路288号2幢116室）签订的商铺租赁合同。二、郑仙方赔偿顾全福损失135000元。三、驳回顾全福的其他本诉诉讼请求。四、顾全福赔偿反诉原告郑仙方损失220000元。五、驳回郑仙方的其他反诉诉讼请求。六、上述第二项、第四项折抵后，顾全福仍应赔偿郑仙方85000元，于判决生效后七日内一次性履行完毕。本诉案件受理费减半收取为1619元，由顾全福负担1019元，郑仙方负担1500元。反诉案件受理费2750元，由郑仙方负担450元，顾全福负担2300元。
二审中，顾全福提供如下证据：第一份证据，顾全福、顾建香与彭保根2014年签订的《商铺租赁合同》，证明即使合同实际履行，顾全福也只能在2017年5月20日向郑仙方交付房屋；第二份证据，诉争房屋的套型图，证明两间用于乔丹不是事实，一共也没有四间；第三份证据，顾全福和周新建的录音光盘及文字整理，证明周新建陈述对顾全福和郑仙方之间的事实不了解。郑仙方质证后认为，第一、二份证据不是新证据，关联性不认可，第三份证据的真实性、关联性均不认可，一审法院已经去现场就争议事项向关联商铺做了笔录，也已经进行了质证，周新建本人不清楚该事项，但其他人知道。
以上事实，有《商铺租赁合同》、套型图、录音光盘及文字整理材料、调查笔录予以证实。
本院查明的事实与一审法院认定的事实相一致。
本院认为，顾全福与郑仙方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。商铺租赁合同约定郑仙方应于2017年4月20日前支付第一年租金468000元，但在该日期之前顾全福已经向郑仙方表示不再将商铺租赁给郑仙方，顾全福的行为有违合同约定。由于合同约定的履行期限之前顾全福存在违约行为，郑仙方在2017年4月21日向顾全福支付第一年租金不构成违约，一审法院对此认定无误，本院予以确认。顾全福违约之后，双方矛盾激化并两次报警处理，一审法院结合房屋租赁合同长期履行的特点及双方矛盾的实际情况，认定房屋租赁合同失去继续履行的基础、不宜判决继续履行，符合情理，一审判决解除涉案合同与法不悖，本院予以维持。顾全福属于违约方，理应在合同解除后赔偿郑仙方的损失。郑仙方基于对涉案商铺租赁合同的合理信赖，在涉案商铺租赁合同签订之后，分别与案外人百协堂公司、铸诚公司签订经销合同书、专营店道具订购协议等，因顾全福的违约行为导致涉案商铺租赁合同无法继续履行，郑仙方必然产生相应损失。一审法院结合郑仙方与案外人签订的合同以及承担违约责任的情况，认定郑仙方因顾全福违约导致的直接损失为220000元，尚属合理，本院予以确认。顾全福存在违约行为，郑仙方自可采用合法方式维护自身权利，但郑仙方分别于2017年5月22日、2017年5月25日强行锁门，方式方法实为不当，对于郑仙方强行锁门期间造成的涉案房屋空置损失，郑仙方应当予以赔偿。一审法院酌情认定的房屋空置损失数额135000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，顾全福、郑仙方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由顾全福负担4600元，由郑仙方负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 郭 锐
审判员 黄学辉
二〇一八年四月十六日
书记员 闻 艺