安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02322号
上诉人（原审原告）：宋业财，无业。
委托代理人：焦纪明，安徽焦纪明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘仲丽（宋业财之妻），无业。
被上诉人（原审被告）：夏家琳，香港居民，自由职业。
委托代理人：张学辉，安徽正申律师事务所律师。
上诉人宋业财因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民一初字第01151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：宋业财与刘仲丽系夫妻关系，夏家琳为香港居民。2012年11月，刘仲丽与巢湖市土地储备中心签订《集体土地房屋拆安置协议书》（协议书载明被拆迁人为刘仲丽），回迁取得滨湖景城小区三套住房，但至今未办理房屋产权登记手续。2013年9月13日，刘仲丽与夏家琳签订房屋买卖协议书，将其中一套房屋（滨湖景城45幢1单元202室）以357000元的价格出售给夏家琳，双方约定合同签订之日付房款317000元，余款40000元于受理房产过户时付清。2013年9月12日，夏家琳通过银行转账的方式将317000元房款汇入柳庆玲（系宋业财、刘仲丽儿媳，现已离婚）个人账户，柳庆玲向夏家琳出具了收条。协议签订后，刘仲丽将房屋交付夏家琳，夏家琳对房屋进行了装修，并居住使用至今。2014年3月31日，宋业财向安徽省巢湖市人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认刘仲丽与夏家琳2013年9月13日签订的房屋转让协议无效；2、判令夏家琳将滨湖景城45幢1单元202室房屋返还宋业财。
原院认为：涉案房屋虽系宋业财与刘仲丽夫妇共有的拆迁安置房，但刘仲丽在与夏家琳签订房屋转让协议时，提供了《集体土地房屋拆迁安置协议书》，该《协议书》载明的被拆迁人仅为刘仲丽一人，提供的户口本也只有刘仲丽一人，并无其他家庭成员，夏家琳有理由相信刘仲丽有权处分该房产，且其己按照合同的约定支付了房屋对价，应为善意取得，现宋业财以刘仲丽未经其同意擅自处分夫妻共有财产，要求确认房屋转让协议无效，不予支持。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，宋业财主张刘仲丽与夏家琳签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，不予支持。虽然六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中对境外机构和人员在境内购房设定了限制条件，但《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（一）》第四条规定，法院确定合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规和行政规章为依据。该《意见》不属于法律和行政法规，不能作为确认合同无效的依据。对于不符合上市交易条件的拆迁安置住房应由相关行政部门在房屋权属转移登记时依据相关政策规定对合同的履行予以限制，不应由司法机关从合同效力的层面上予以禁止。综上，刘仲丽与夏家琳签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回宋业财诉讼请求。案件受理费减半收取为3330元，由宋业财负担。
上诉人宋业财上诉称：一、原审认定夏家琳属于善意取得错误。1、夏家琳主观上无善意。夏家琳明知刘仲丽与上诉人系夫妻关系，在没有上诉人到场或授权的情况下，夏家琳行为存在故意。2、夏家琳没有支付合理对价。夏家琳在购房协议签订前一天将房款支付卖房人媳妇柳庆玲，没有支付售房者刘仲丽，并由柳庆玲出具收条，不符合常理。3、房屋买卖没有办理过户登记手续。善意取得须具备三个条件，故夏家琳不符合法律规定的善意取得。二、《集体土地房屋拆安置协议书》不是物权凭证，不能成为夏家琳误认为产权仅刘仲丽一人的合理依据。三、刘仲丽处分房屋行为无效。该房屋属于共有房产，应经全体共有人同意可以行使处分权，不能各自单独行使处分权。四、夏家琳系香港居民，无权购买回迁房。六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第十条规定，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。商品房与拆迁房土地性质有别，故香港居民不能购买拆迁房。五、涉案房屋不能转让。案涉房屋没有登记，不能进行交易，故这种交易行为违法。六、原审适用法律错误。原审认为确认合同无效应以全国人大及其常委会制定法律和国务院行政法规为依据，而《中华人民共和国房地产管理法》系全国人大常委会制定的，原审法院对其第三十八条第（四）项和第（六）项理解和认识相互矛盾。请求撤销巢湖市人民法院（2014）巢民一初字第01151号民事判决，该判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人刘仲丽二审未予答辩。
被上诉人夏家琳二审辩称：一、双方签订的合同是有效的。合同系双方真实意思表示，本人支付了对价，且已经实际居住至今，宋业财是知晓的，本人相信刘仲丽有代理权。二、本人虽系香港居民，国家没有限制不能购买拆迁房。请求维持原判。
本院认为：刘仲丽作为拆迁合同中的被拆迁人，但安置的房屋属于家庭共有财产，刘仲丽与夏家琳签订房屋买卖合同后，夏家琳按合同约定支付价款，刘仲丽也将房屋交付夏家琳，没有证据证实刘仲丽对夏家琳将房款支付给柳庆玲提出过异议，视为刘仲丽对夏家琳支付房款方式认可。
刘仲丽作为拆迁合同中的被拆迁人，夏家琳有理由相信刘仲丽有权代表家庭处分房屋，且被处分的房屋与宋业财居住的房屋同在一个小区，夏家琳进入时宋业财即应当知道，宋业财没有阻止夏家琳进入案涉房屋，现宋业财以签订买卖协议时没有到场和书面授权以及未收到房款为由要求确认合同无效，本院不予支持。
《中华人民共和国房地产管理法》制定于《中华人民共和国合同法》之前，根据后法优于前法原则，确认合同的效力应按照《中华人民共和国合同法》规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律和行政法规强制性规定无效。房屋买卖协议系双方自愿订立的，没有违反国家法律、行政法规强制性规定，应当有效。
六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第十条规定，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。拆迁房本是房屋所有人原房屋被拆迁后根据拆迁安置协议所得的为被拆迁人个人所有的房产，案涉房屋目前尚未办证，并不代表将来不能办理产权证，一旦办理产权证后允许上市交易即成为商品房，且实践中拆迁房办证后上市交易较为普遍，鉴于双方的房屋买卖行为没有损害国家、集体、他人的利益，不属于法律、行政法规禁止性行为，故依法确认房屋买卖协议有效。另外，具体办证行为属于行政机关行政行为，确定合同效力属于司法行为，两者性质不同。上诉人以六部委的上述规定要求确认合同无效，依据不足。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6660元由上诉人宋业财负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 孙礼会
审判员 马枫蔷
二〇一四年十月八日
书记员 鲍晶晶
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。