宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第981号
原告（反诉被告）：杜桂林。
委托代理人：王晓春。
被告（反诉原告）：徐德友。
委托代理人：王娟梨。
原告杜桂林诉被告徐德友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理。依法由审判员戴盈盈适用简易程序独任审判。被告徐德友于2015年7月28日向本院提起反诉，本院于同日立案受理后，决定与本诉合并审理，分别于2015年8月14日、2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告杜桂林的委托代理人王晓春，被告徐德友及其委托代理人王娟梨到庭参加诉讼。经当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告杜桂林起诉称：原、被告双方于2014年7月15日订立《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租位于镇海区清水浦白天鹅时装有限公司内的钢棚与食堂，租赁期限为10年，年租金为人民币105万元。合同签订后原告向被告支付了第一年的租金105万元及保证金10万元。2015年2月，原告接到镇海区城管局通知称所承租的厂房未办理合法的用地、规划与建设审批手续，属于违章建筑。原告多次向被告要求办理合法手续，被告一直未能办理。故原告于2015年4月15日从承租厂房内搬离，腾空了厂房，并书面通知了被告。原告认为，被告在与原告签订《厂房租赁合同》时隐瞒租赁物系违章建筑的事实，致使双方签订的合同无效。经原告多次主张，被告至今未能返还原告剩余租金、保证金，未能赔偿原告损失，故原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。2.被告返还原告租金人民币26.25万元、保证金10万元。
被告徐德友答辩并反诉称：1.厂房租赁合同是双方真实意思表示，双方应按照合同履行义务。原告提到的涉诉厂房正在办理房产证。2.原告根据合同约定，应向被告交付115万元的租金和保证金，后因工期耽误，经被告同意，原告共交付了110万元的租金和保证金。3.原告未经被告同意，擅自将厂房转租给宁波致海休闲用品有限公司（以下简称致海公司）使用，且致海公司未依法使用厂房，原告也未尽到监督管理的责任，致使厂房存在重大安全隐患。镇海区安全生产监督管理局曾连续四次发文责令停业整改，但致海公司及原告却并未按要求依法整改。4.根据合同约定，原告应于每年租金到期日提前45天（2015年5月30日前）支付下一年度租金，现履行期间早已届满，原告却仍未向被告支付下一年度租金。因此原告存在擅自转租，且没有按约支付租金的情形，被告有权解除合同，且已支付的租金和保证金可以不退还。原告至今仍在使用标的物，没有向被告交付涉诉标的物的钥匙。综上，被告请求驳回原告诉请。被告徐德友提起反诉，要求：1.确认双方租赁合同关系于2015年7月15日解除；2.判令原告向被告支付违约金315000元。
原告杜桂林针对被告徐德友的反诉诉请答辩称：双方签订的租赁合同无效，即自始无效，不存在解除的问题。双方没有约定租金支付的时间和期限。原告已经履行了支付租金的义务，反而是被告的过错导致合同无效，给原告造成经济损失。原告并不存在被告所说的转租情形。因合同本身无效，就不存在继续履行。综上，原告请求驳回被告的反诉请求。
原告向本院提交了以下证据：
1.2014年7月15日厂房租赁合同一份，欲证明原、被告存在租赁合同权利义务关系的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定。
2.2014年12月16日被告徐德友出具的收条一张，欲证明被告收到原告租金及保证金的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为原告只支付了110万元。本院认为，该收条为被告本人出具，且被告无其他相反证据予以推翻，故本院对该证据予以认定。
3.2015年5月20日通知函复印件一份、国内邮政特快专递单复印件一张、邮件查询单打印件一张，欲证明原告通知被告已搬离厂房、要求退款，被告已收到该通知的事实。经质证，被告承认收到了通知函，但认为原告实际搬离厂房和宿舍的时间是7月份，食堂至今仍在占用。本院对该组证据的真实性予以认定，对于原告的搬离时间将结合其他证据在下文予以论述。
4.照片打印件四张，欲证明原告在要求被告退款前已搬离的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为该证据不能证明原告搬离的事实。本院认为上述证据无法证明原告已经搬离的事实，与本案没有关联性，故本院不予认定。
5.2014年6月17日宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司（以下简称金春公司）与致海公司签订的付款承诺书复印件一份、致海公司信息查询打印件一份、金春公司信息查询打印件一份，欲证明被告知道该租赁物的实际使用人是致海公司。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但否认知晓房屋的实际使用人，原告是擅自转租给致海公司使用的。本院认为上述证据与本案没有关联性，故不予认定。
6.2015年3月30日宁波市北仑龙富建材物资有限公司与致海公司签订的厂房租赁合同一份、宗地图复印件一份、国用土地使用权证复印件一份［仑国用（2014）第10683号］、房屋所有权证复印件一份［房权证仑（开）字第××号］、照片打印件一张、鄞州银行网上银行交易凭证复印件一张、中国工商银行网上银行电子回单复印件一张、中国工商银行业务回单一张，欲证明原告在4月份已经搬离被告厂房并重新租赁其他厂房的事实。经质证，被告对上述证据的真实性有异议，且认为与本案没有关联性。本院认为原告是否租赁其他厂房与原告是否腾退之间没有必然联系，故上述证据与本案没有关联性，本院不予认定。
7.（2015）甬镇行二决字第41号限期拆除违法建筑决定书一份，欲证明被告擅自在白天鹅时装有限公司内建造的钢结构厂房系违章建筑，行政机关已要求限期拆除，不存在办出房产证的可能。经质证，被告对该证据无异议，但认为决定书作出时间为2015年7月22日，之前并没有影响原告的使用，且该决定书并不是最终发生法律效力的决定书。本院对该证据予以认定。
原告杜桂林为支持其诉讼请求，向本院申请证人邢某出庭作证。
证人邢某当庭作证称：其是中介公司的员工，接受致海公司的委托找厂房，经过三方当面协商一致，签定协议。当时谈好的租金是1128000元，具体价格需按照最终建造好的厂房面积确定。后可能因中介费太高，所以原、被告双方以个人名义签订了租赁合同。致海公司之前支付给被告5万元定金，被告儿子开了收据并加盖了公章。5万元的定金有无退还不清楚。被告知道厂房一直是致海公司在使用。经质证，原告对证人证言无异议，被告认为证人证言与本案没有关联性。本院认为上述证人证言并未涉及本案原、被告之间的租赁关系，与本案没有关联性，故本院不予采信。
被告向本院提交了以下证据：
1.律师函复印件一份、韵达速递详情单复印件一张、快递查询打印件一份，欲证明原告存在擅自转租、拖欠租金的行为，原告发函通知解除合同的事实。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为合同自始无效，不存在解除的问题。本院对上述证据的真实性予以认定，对于合同效力将在下文予以论述。
2.2015年2月12日、2015年3月16日现场检查记录复印件各一份、（镇）安监管责改（2015）监16号责令限期整改指令书、（镇）安监管复查（2015）监18号整改复查意见书、（镇）安监管复查（2015）监19号整改复查意见书复印件各一份，欲证明原告转租给致海公司，且致海公司存在重大的生产安全隐患，被要求整改的事实。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为上述证据涉及的是致海公司的安全生产问题，与本案没有关联性，故本院不予认定。
3.宁波增值税专用发票复印件20张，欲证明原告擅自转租的事实。经质证，原告对发票的真实性无异议，并认为从发票可以看出最晚时间为2015年4月份，说明原告之后已经搬离标的物，而被告对实际使用人也是知情的。本院认为上述证据与本案没有关联性，故不予认定。
4.厂房土地租赁合同复印件一份、镇海区房地产管理中心出具的查询结果证明一张、2015年8月10日宁波白天鹅时装有限公司出具的证明一张，欲证明出租标的物来源合法，部分有房产证。经质证，原告对上述证据无异议，本院予以认定。
5.固定资产遗留清单一份，欲证明原告承租时与被告的交接清单，原告至今仍未办理交还手续。经质证，原告称该清单只有徐德友的签字并无杜桂林的签字，对其真实性、关联性均有异议。本院认为该证据只有被告单方签字而原告又予以否认，故本院对其真实性不予认定。
6.照片17张，欲证明原告至今未腾空涉诉场地的事实。经质证，原告承认冲浪板、桌椅、灶是原告的，但都是原告不要的，原告要搬走，但是被告不让原告搬走。本院对该组证据予以认定。
7.2015年9月20日宁波白天鹅时装有限公司出具的证明一份，欲证明原告于2015年7月14日将主要设备材料搬离白天鹅的事实。经质证，原告对该证据的表面真实性无异议，但对其证明内容有异议。本院认为，该证明载明的是：2015年7月10日，2号楼仍有人员和物品。该内容并不能证明该人员及物品与原告方的关系，故与本案无关联性，本院不予认定。
8．2015年9月10日宁波白天鹅时装有限公司出具的证明一份，欲证明合同中提到的房屋指的是2号楼。经质证，原告认为合同有明确约定，租赁的主要标的物是钢棚。本院认为该证明内容不明，且白天鹅公司作为本案租赁合同以外的第三人并无证明合同内容的资格，故本院对该证据不予认定。
9.光盘一张，欲证明2号楼是原告开展生产经营的主要场所（百思得包装厂）。经质证，原告承认2号楼曾经是“百思得”的办公场地，但该证据无法证明视频拍摄时间、拍摄地点和证明目的。本院认为该证据与本案没有关联性，故不予认定。
10．《租赁合同》及转账凭证各一份，欲证明2号楼单幢市场租金为85万元／年，占涉诉租赁合同租金的三分之二以上。经质证，原告认为该证据与本案没有关联性，转账金额不能说明款项的来源和用途，即使存在相关资金往来，也不能证明本案所涉房屋的市场价值。本院认为被告与案外人签订的合同与本案没有关联性，故本院不予认定。
被告徐德友为支持其答辩意见及反诉请求，向本院申请证人赵某甲、赵某乙、汪某、袁某出庭作证。
证人赵某甲当庭作证称：证人从2014年12月1日开始承租被告的一间房屋。原告在涉诉租赁物内放了一些桶、桌子、泡沫板一样的架子，已经放置了好几个月。从证人租赁房屋开始，原告的东西已经放在那里。大概从2015年4、5月份开始，原告陆续开始搬东西，原告最后一次搬东西是在6、7月份。但前两天证人去看过，还有东西放在那里。
证人赵某乙当庭作证称：2015年7月14日，证人在打扫2号楼的时候，发现楼上的门是撬开的，还有人在搬桌子、板凳还有油桶。
证人汪某当庭作证称：2015年7月份有人问证人要不要旧货，证人跟着那人到清水浦白天鹅公司里面收旧货，厂房内有桌椅、灶台、防盗窗等，但证人要装旧货的时候，门卫说不让搬，有纠纷。
证人袁某当庭作证称：2015年9月1日证人开某被告的厂房2号楼，一年租金85万元，已支付了2万元的保证金和33万元的租金。
经质证，原告认为证人赵某甲系被告的承租人，有利害关系，证人无法确认搬东西的人是否为原告。证人赵某乙是被告叫来打扫卫生的，其证言存在一定倾向性，且证人证言不能证明被告的待证目的，反而能说明涉案房屋很久没有人居住，证人无法确认搬运东西的人是否是原告的人。对证人汪某的证言不认可，证言自相矛盾，且与本案无关联性。对证人袁某的证言有异议，房屋的市场租赁价和合同约定价差距较大，租赁关系是不真实的。被告认为上述四名证人证言客观真实。本院认为，证人赵某甲、赵某乙、汪某的证言以及与被告提供的证据6之间可以相互印证，本院对上述证人证言予以采信；证人袁某的证言与本案没有关联性，本院不予采信。
根据本院认定的证据并结合原、被告双方的陈述，本院认定如下事实：2014年7月15日，原告杜桂林与被告徐德友签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告将位于清水浦白天鹅时装有限公司内的钢棚与食堂租赁给原告，年租金为105万元。该房屋主要用途为加工。租赁有效期为10年，即从2014年7月15日起至2024年2月1日止。原告应一次性支付给被告全年租金，先付后租，合同保证金10万元。合同还规定了双方权利义务、违约责任等内容。2014年12月16日，徐德友出具收条一份，载明“今收到杜桂林在2014年7月15日到2015年7月14日的全年房租费105万（壹佰零伍万元整）及合同保证金100000.00元（壹拾万元整），已全部付清。”2015年5月21日，原告向被告发送通知函：认为出租的厂房系违章建筑，双方的租赁合同无效，要求被告退还剩余租金26.25万元及保证金10万元，并赔偿装修费用损失78.8万元。被告于次日收到该通知函。2015年7月21日，被告徐德友委托律师函告原告杜桂林：因原告根本违约，要求解除合同、没收其保证金，并要求其支付合同总金额50%的违约金。原告于次日收到该律师函。2015年7月22日，宁波市镇海区城市管理行政执法局作出（2015）甬镇行二决字第41号限期拆除违法建筑决定书，其中载明：2014年3月至11月期间，当事人宁波白天鹅时装有限公司未经取得建设工程规划许可证，擅自同意承租方宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司在其位于镇海区蛟川街道镇宁西路101弄118号厂区内搭建钢架结构厂房两处，建筑面积共计5054平方米。
另查明，清水浦村（宁镇路南侧）2幢（即双方所说的2号楼）建筑面积为1416.05平方米，已办理产权证。《厂房租赁合同》中约定的租赁物是指上述建筑面积为5054平方米的钢架结构厂房及清水浦村（宁镇路南侧）2幢建筑物。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。本案中，租赁物分为两部分，一部分是建筑面积为5054平方米的钢架结构厂房，至今未取得建设工程规划许可证也未得到主管部门的建设批准；另一部分为建筑面积为1416.05平方米的钢混结构房屋，已取得产权证。因未经审批建设的面积占全部租赁物面积的大部分且该部分建筑是原告的主要生产加工场地。因此，对于原告主张双方签订的《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据无效合同的处理原则，原告应将涉案房屋返还给被告，并向被告支付实际占有使用期间的占有使用费，该费用参照合同约定的租金标准计算；被告应将收取的合同保证金返还给原告。尽管原告主张其已于2015年4月15日腾空，但事实上，原告至今未向被告交还房屋钥匙，也未办理任何交接手续。原告在2015年6、7月份还在搬东西，并在7月份联系他人欲转卖桌椅、灶台、防盗窗等物品，后因被告阻拦未将物品清空。故本院认定原告的腾退时间为2015年7月份。
因合同无效，故被告要求解除合同并支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杜桂林与被告徐德友签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告徐德友于本判决生效之日起十日内返还原告杜桂林保证金10万元；
三、驳回原告杜桂林的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告徐德友的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费6738元，减半收取3369元，由原告杜桂林负担2440元（已预交），被告徐德友负担929元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉受理费3013元，由被告徐德友负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期未主张，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 戴盈盈
二〇一五年十月十二日
代书记员 邵 璐