四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终108号
上诉人（原审原告）：徐帅，男，汉族，生于1987年9月6日，住四川省绵阳市游仙区。
委托代理人：杜林，四川守信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：四川省江油市太平镇新华路中段1号。
法定代表人：林顺才，该公司执行董事。
委托代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
委托代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。
上诉人徐帅、上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司（简称五星投资公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人五星投资公司的委托代理人魏家琳、陈茂林，上诉人徐帅的委托代理人杜林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年6月7日，双方签订了《商品房买卖合同》约定：徐帅购买五星投资公司位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”1栋1单元11楼5号的房屋一套，建筑面积76.29平方米，价款329592元，付款方式为贷款方式付款。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6、该商品房经验收合格并经相关部门签字认可。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。（1）逾期在15日之内，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十九条约定：“（一）初始登记：出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
同日，双方还签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》一份，对物业管理、买受人房款支付方式及期限、商品房交付、产权证办理等事项进行了补充约定。
双方签订《商品房买卖合同》后，徐帅按照合同的约定，向五星投资公司支付了购房款。2011年10月2日，徐帅领取案涉房屋的钥匙。
2010年11月11日，施工单位、监理单位、设计单位对五星投资公司修建的五星阳光工程1号、2号楼主体结构部分工程质量进行了验收，实体质量检查合格。此后，上述单位先后对住宅工程质量分户进行验收，其验收结果为合格。
后因五星投资公司一直未能完成房屋的综合验收，且双方对收房、房屋质量等存在纠纷，五星阳光的业主遂向住建局反映。2013年6月6日，住建局郑志恒回复：“尊敬的五星阳光业主：您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您在来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商达不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权。”徐帅遂提起诉讼，请求判令五星投资公司：1、立即依法交付房屋；2、立即办理房屋权属登记；3、立即按购房款总额日万分之三支付延期交房违约金，自2011年9月30日至交房之日止；4、立即按购房款总额日万分之一支付延期初始登记违约金，自2011年12月30日起至完成初始登记日止；5、立即支付按购房款总额日万分之一支付延期转移登记违约金，自2012年3月30日起至完成转移登记日止；6、诉讼费由五星投资公司承担。
以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、购房款凭证、钥匙发放登记表等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。徐帅履行了给付房款的义务后，五星投资公司应在2011年9月30日前向徐帅交付符合合同第十条第1、2、6款约定的房屋。五星投资公司认可向徐帅交付的房屋未进行消防验收，未达到合同第十条第6款约定的条件。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，五星投资公司应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过15日后，应当承担自2011年9月30日之次日（2011年10月1日）起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。徐帅要求五星投资公司按照合同的约定承担逾期交房违约金的请求，予以支持。该房屋虽未达到合同约定交付条件，但已实际交付给徐帅使用，五星投资公司仅需使该房屋达到合同约定的交付条件，不必重新向徐帅履行交付手续。因此，徐帅要求五星投资公司交付房屋的诉讼请求，不予支持。
庭审查明，徐帅向市住建局进行了投诉，其行为符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的时效中断的情形，据此对五星投资公司的时效抗辩理由不予采纳。
双方在《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定，出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。该条约定的“交房”应当理解为符合合同约定条件的房屋交付。因五星投资公司的房屋尚未达到交付条件，尚未履行全面的交房义务，符合合同约定的房屋交付时间尚未确定，五星投资公司是否存在违约也不能够确定。因此，徐帅要求五星投资公司支付逾期办理初始登记的违约金以及转移登记的违约金的请求，不予支持。
依照双方签订的合同第十九条第一款的约定，五星投资公司应当在房屋符合交付条件后90个工作日前办理房屋所在楼栋的初始登记，并在取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内办理房屋转移登记。徐帅要求五星投资公司履行办证义务的请求符合合同约定，予以支持。遂判决：一、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效后十五日内向原告徐帅支付自2011年10月1日起至位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”1栋1单元11楼5号商品房符合约定交付条件之日止按照总房款329592元每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”1栋1单元11楼5号商品房符合合同约定的交房条件后90个工作日前办理该房屋所在楼栋的初始登记；并在取得该商品房所在楼栋权属证明后90个工作日内协助原告徐帅办理该商品房的房屋权属转移登记；三、驳回原告徐帅的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人五星投资公司不服，向本院提起上诉称：1.五星投资公司交付的商品房已通过了主体结构和分户质量验收，房屋没有质量问题，可以投入使用；徐帅已经收房并入住多年，一审判决上诉人五星投资公司支付逾期交房违约金不符合合同约定，显失公平；2.合同约定的违约金过分高于实际损失，应当依法调低违约金。3、本案诉讼时效已过。请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回徐帅的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由徐帅承担。
徐帅答辩称：1.主体结构和分户质量验收只是验收环节的一部分，只要房屋没有通过最后的竣工验收，就不能交付使用；2.上诉人违反了法律强制规定的交房条件，将未经竣工验收的房屋予以交付，已经构成逾期交房违约，应当承担违约责任；3.违约金标准是双方合同约定的，日万分之三折合成年利率为10.95%，是正常的贷款利率标准，并不高。4.本案未过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人徐帅不服原审判决向本院提起上诉称：一审判决认定双方办理了交房手续错误，双方并未办理交房手续，仅是五星投资公司于2011年10月2日将房屋钥匙交给了徐帅。请求：1.撤销原审判决第二项，改判由五星投资公司立即完成初始登记和转移登记；2.撤销原审判决第三项，改判由五星投资公司支付逾期初始登记违约金（日万分之一计算至一审起诉时止）和逾期转移登记违约金共计64582元（日万分之一计算至一审起诉时止）；3.一、二审诉讼费由五星投资公司承担。
五星投资公司辩称：第一，上诉人徐帅同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金互相矛盾。合同中约定办证是在房屋交付后90个工作日内完成，既然上诉人主张房屋未交付，就不存在逾期办证的问题。第二，逾期初始登记和逾期转移登记违约金只能二选其一，而且该两项违约金存在重复计算。综上，徐帅的上诉理由均不成立。
二审中，五星投资公司提交了三份新证据：一是2013年6月7日由绵阳市城乡规划局出具的绵城规竣（2013）73号《建设工程竣工规划核实合格证》；二是2014年10月15日由绵阳市建设工程质量监督站出具的绵建质监登（2009）第0164号《绵阳市建设工程质量监督报告》；三是2016年1月11日由绵阳市公安消防支队出具的绵公消验字（2016）第0001号《绵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，拟证明该商品房已经通过了相关部门验收，无质量问题，可以交付投入使用。徐帅质证认为对该三份证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但不能达到其证明目的，法律规定商品房以综合验收为准，只要没有通过综合验收，就不能将房屋交付使用。本院对该三份证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但因其与双方合同约定的交房条件及法律规定的商品房交付条件不相符，不能以此认定五星投资公司完成了法律规定及合同约定的交房义务，故本院对该三份证据不予采信。
本院认为：徐帅与五星投资公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金是否过分高于实际损失的问题；二、逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题；三、初始登记与转移登记的责任问题。
关于五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金的问题，根据徐帅与五星投资公司在《商品房买卖合同》第十条中的约定，五星投资公司应在2011年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给徐帅使用，但该房屋至今未经竣工验收合格，故五星投资公司辩称已将房屋交付使用的上诉理由既不符合法律规定亦不符合合同约定，本院不予采信。五星投资公司逾期交房构成违约，应当承担合同约定的违约责任，向徐帅支付违约金。关于违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，认定违约金过高应予调整的前提是明确实际损失。本案中，五星投资公司并未举证证明涉案合同约定的违约金过分高于对徐帅造成的实际损失，且违约金以日万分之三计符合双方签订合同时的预期。据此，对上诉人五星投资公司提出的违约金过高，应当予以减少的上诉理由，本院不予支持。
关于逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题，依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，可以确定履行期限的合同，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案合同约定的办理转移登记的期限为房屋交付并办理初始登记之日起90日内，但该商品房至今尚未符合交付使用条件亦未办理初始登记，合同约定的履行期限尚未届满，因此，徐帅主张逾期交房违约金没有超过法定的诉讼时效期间。
关于初始登记与转移登记的责任问题，根据双方商品房买卖合同中的约定，五星投资公司应当在房屋符合交付条件后90个工作日前办理房屋所在楼栋的初始登记，并在取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内办理房屋转移登记。徐帅要求五星投资公司履行办证义务的请求符合合同约定，本院予以支持。但是五星投资公司的房屋尚未达到交付条件，且符合合同约定的房屋交付时间尚未确定，故五星投资公司是否存在违约也不能够确定。因此，对徐帅要求五星投资公司支付逾期办理初始登记及转移登记的违约金的请求，本院不予支持。原审法院根据双方合同的约定确定五星投资公司履行初始登记和转移登记的时间并无不当，本院对徐帅的该项上诉理由，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3692元，由上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司承担2278元，上诉人徐帅承担1414元。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年三月二十九日
书记员 王 燕