北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1044号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张默，女，1982年1月24日出生。
委托诉讼代理人：王一，北京市世嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢和松，男，1977年5月2日出生。
委托诉讼代理人：张胜利，北京市京德律师事务所律师。
原审第三人：郭某，女，1955年7月21日出生。
原审第三人：北京涛顺房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平科技园区振兴路北侧居住及配套（A-7及A-6-1）A6-1地块1-6#住宅楼1层甲3。
法定代表人：侯红芋，经理。
上诉人张默因与被上诉人卢和松、原审第三人郭某、原审第三人北京涛顺房地产经纪有限公司（以下简称涛顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张默及其委托诉讼代理人王一，被上诉人卢和松之委托诉讼代理人张胜利到庭参加了诉讼，原审第三人郭某、涛顺公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张默上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判驳回卢和松一审的全部诉讼请求，并支持我一审的全部反诉请求。事实和理由：1.房屋买卖合同和补充协议均不是我签订的，郭某在我出国期间，在我不知情的情况下签订上述合同文件，郭某构成无权代理；2.我回国后知晓郭某出售房屋，但一直表示不予认可，我与卢和松之间的微信记录只是为了取回卢和松持有的房屋买卖合同原件和发票原件，便于我办理房屋所有权证和过户。我是在交涉沟通，没有表示同意也没有实际履行合同，所以并不构成对房屋买卖合同的追认。
卢和松辩称，郭某出售房屋的行为是有权代理，只是因为中介公司将委托书遗失导致我无法举证证明，根据微信内容可以看出，张默对于郭某出售房屋的行为进行了追认。为了让张默先办理初始登记，我才将房屋买卖合同、发票原件交给张默。同意一审判决，不同意张默的上诉请求及理由。
郭某提交书面意见称，不同意一审判决，同意张默的上诉请求及理由。我出售房屋时张默不知情，张默回国后也不同意出售房屋。
卢和松向一审法院起诉请求：1.判令张默接受购房尾款40万元后，继续履行双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、协助办理北京市昌平区1702号的转移登记手续；2.诉讼费用由张默负担。
张默向一审法院反诉请求：1.卢和松将涉案房屋恢复原状、将房屋使用权归还我；2.卢和松向我返还其非法占有房屋期间取得的租金收益27万元；3.卢和松向我返还从开发商处取得的逾期交房违约金32361元；4.诉讼费由卢和松负担。
一审法院认定事实：2009年6月8日，张默与北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）签订《商品房预售合同》，购买了位于昌平区1702号房屋。2012年5月13日，通过涛顺公司居间，张默之母郭某代张默与卢和松签订《北京市存量房屋买卖合同》及《关于张默与卢和松房屋买卖的补充条款》，约定卢和松购买张默所有的涉案房屋，交易价格为100万元，买受人在合同签订当日支付定金2万元，在2012年6月20日前支付首付款58万元，剩余40万元尾款待涉案房屋开发商通知出卖人办理完成该房屋产权证5日内，在双方办理转移登记手续时一次性由买受人给付出卖人。双方在合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，郭某代张默收取了卢和松给付的定金及首付款共计60万元，郭某将涉案房屋交付卢和松使用，并将《商品房预售合同》文本原件、购房发票原件等文件一并给付卢和松。2016年12月7日，张默取得涉案房屋《不动产权证书》。2017年2月开始，卢和松通过微信联系张默办理涉案房屋转移登记事宜，微信聊天记录显示：“1.张默向卢和松询问办理涉案房屋转移登记的流程；2.询问付款；3.询问委托公证书的相关事项；4.询问卢和松购房资格核验；5.确定网签时间问题”。后双方因对交涉内容未能形成一致意见，截止至一审本案开庭审理前，双方未完成网签备案手续。
上述事实，有《商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《关于张默与卢和松房屋买卖的补充条款》、收条、转账凭单、《不动产权证书》、卢和松与张默微信聊天记录截图及双方当事人、第三人当庭陈述等证据在案予以佐证。
一审法院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经被代理人追认的，代理行为有效。
本案中，涉案房屋的产权人为张默，2012年5月13日，张默之母郭某作为张默代理人与卢和松签订《北京市存量房屋买卖合同》并收取了卢和松给付的定金及首付款共计60万元，在合同签订后将涉案房屋交付卢和松使用。在本案审理过程中，卢和松和涛顺公司均未能出具张默委托郭某出售涉案房屋的委托代理手续，故在此情况下，应视为郭某没有代理权。但结合卢和松出示的其与张默的微信聊天记录看，2016年12月7日，张默取得涉案房屋产权证后，卢和松开始和张默沟通办理涉案房屋转移登记手续等相关事项，双方聊天内容中，张默向卢和松询问办理涉案房屋转移登记流程、涉案房屋尾款给付、确定网签备案时间等相关内容,从上述事实可以推定,张默知晓并认可郭某出卖涉案房屋的事实,可以认定张默追认了郭某的处分行为，郭某的代理行为有效。关于张默主张与卢和松沟通相关转移登记流程是为了尽快办理房屋产权证，而并非追认郭某的代理行为一节，法院不予采信。郭某代理张默与卢和松签订的房屋买卖合同并未违反相关法律的禁止性规定，故郭某代理张默签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。现因张默已经取得了涉案房屋的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的相关手续，根据合同约定，张默在收取卢和松给付的购房尾款40万元后，有义务配合卢和松办理涉案房屋的转移登记手续。因卢和松请求法院一并处理购房尾款给付问题，故对于卢和松的诉讼请求，法院予以支持。关于张默要求将涉案房屋恢复原状、返还涉案房屋租金损失和返还开发商给付卢和松的逾期交房违约金的反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、张默继续履行与卢和松于2012年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《关于张默与卢和松房屋买卖的补充条款》；二、卢和松于本判决生效后十日内给付张默剩余购房款400000元，张默于卢和松支付完毕购房款当日协助办理北京市昌平区1702号的转移登记手续；三、驳回张默的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，卢和松虽然主张郭某有权代理张默签订房屋买卖合同，但未能提交张默对郭某的委托代理手续，亦未能提供充分证据证明其有理由相信郭某对张默的代理权，故一审法院认定郭某没有代理权正确。本案的争议焦点在于张默是否对于郭某的无权代理行为进行了追认。
首先，依郭某与张默的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》签订时张默赴新加坡留学不久，张默于两年后即2014年回国。张默在《北京市存量房屋买卖合同》签订后至本案诉讼前长达五年的时间内一直未对于房屋买卖合同的签订及履行提出异议。尽管张默与郭某均主张张默在国外期间对于房屋买卖一事并不知情，但张默与郭某系母女关系，张默作为成年子女，出国学习并不能阻断其与郭某之间对于房屋买卖等较为重大的事件进行沟通和联系。退言之，即使张默在出国期间对于房屋买卖不知情，但涉案房屋在2012年即交付卢和松使用，张默在回国后理应及时发现房屋已经转移占有，张默在此后的近三年中未及时提出异议亦不符合常理。
其次，张默主张其与卢和松之间的微信内容均系为了办理房屋所有权证和落户所作拖延和周旋，并非同意的意思表示。但张默的房屋所有权证系于2016年12月办理，且其主张开发商系逾期办理房屋产权证，即张默在回国后并不确定房屋所有权证何时能够办理完毕。张默在得知自己房屋被出售，且无法确定房屋所有权证何时办理的情况下，选择沉默两年多等待办证而不提出异议，不符合正常的行为方式。
第三，依据张默与卢和松之间的往来微信内容，张默询问付款时间、房屋核验等继续履行合同的流程等问题，表示配合办理房屋核验，并与卢和松协商网签时间。微信内容可以体现出在房屋产权证办理后，张默表示同意继续履行，没有提出异议。张默虽主张其真实目的在于拖延和周旋，并非真实的同意履行合同。但在存在相对人的民事法律行为中，对于其意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。因此，尽管张默主张其内心意思不同意履行合同，但在其内心与表示不一致的情况下，应当在其表示内容所可能包含的文义范围内作出解释，而不能以其单方对内心意思的解释为准。即使依照张默所述目的，其在得知郭某构成无权代理且不同意追认的情况下，张默的民事权利依法能够得到保护，其选择作出虚假的表示，以便于办理房屋所有权证并落户，其选择的手段亦与诚实信用原则相悖。
综上所述，张默所持其不构成追认的上诉理由不能成立。一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同》、《关于张默与卢和松房屋买卖的补充条款》均为合法有效，并判令卢和松与张默继续履行合同正确，本院予以维持。张默的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由张默负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年二月十一日
法官助理 李 正
书 记 员 杜 莹