江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4213号
上诉人（原审被告）:陈强，男，1970年2月21日生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：万锡荣，江苏明荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:太仓市城市建设投资集团有限公司，住所地江苏省太仓市科教新城文治路51号。
法定代表人：宣峰，董事长。
委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。
上诉人陈强因与被上诉人太仓市城市建设投资集团有限公司（以下简称“城投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0858民初字第2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈强上诉请求：请求二审法院撤销原判、驳回城投公司的诉讼请求。事实和理由：1、根据合同内容，陈强承租涉案房屋用于开设会所的合同目的已明确，而城投公司将不属于商业用房的涉案房屋用于出租经营，则合同应认定无效。另外，该房屋未经竣工验收及用于出租，亦是合同无效的理由。2、城投公司出租的房屋是违法的，没有产权证，不能提供办理营业执照以及行政许可的资料，责任由被上诉人承担；根据合同约定，办理营业执照的主要义务在城投公司一方，陈强只是配合，城投公司没有取得产权证，而且怠于履行合同义务，造成陈强租赁房屋的合同根本目的无法实现，开展合法经营必须领取营业执照，根据经营内容的不同，所领取的营业执照根据相关规定必须办理完成卫生、环保、文广、消防、治安等方面的行政许可，办理完成这些行政许可都需具备房屋产权证等证明文件，尽管城投公司有着国资的背景，假借政府项目的优势，但在依法行政的形势下，陈强在未经一定程序批准的前提下，仍然是无法通过的，对于前述所存在的事实，一审判决并没有予以查明，而是混淆了建设工程项目竣工消防验收和内装修项目消防验收的概念，混淆了内装修消防申报审核和消防验收的概念，将不能通过内装修工程消防验收的责任，完全偏向了城投公司一方。3、2014年4月7日之前的租金已过诉讼时效，不应当支持。另，一审判决超出城投公司诉讼请求的范围，城投公司在诉请中未主张房屋内的装修和不可搬迁设施归其所有，而一审法院却有此判项，属于超出诉请判决。4、陈强要求城投公司按照约定向陈强交付营业执照，继续履行合同，且在交付营业执照前的租金应当予以免除。
城投公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈强的上诉请求。关于合同的效力问题，我方认为双方签订的房屋租赁合同依法有效，陈强因消防问题未能通过相关部门的验收是导致其不能营业的主要原因，该责任应当归责于陈强，与我方无关；我方出租的房屋在一审庭审前已经取得了合法建设手续并取得房产证，根据相关司法解释，该租赁合同是依法有效的；第二，关于办理营业执照的责任问题，我方认为虽然合同约定，以城投公司为主，陈强配合办理营业执照等内容，当时出于为陈强考虑，为帮助其尽快办理相关营业手续，所以我方出面更为方便协调各方关系，但最终所应承担的义务，也应直接由陈强承担，不能办营业执照的责任与我方无关；关于诉讼时效的问题，我方已经于2014年10月30日向一审法院提起诉讼，因陈强无法联系，故对其进行了公告送达，陈强未出庭参加诉讼，因视为对诉讼权利的放弃，现其提出诉讼时效已过法律规定期限，没有任何法律依据。
城投公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人于2009年11月5日签订的两份《太仓风情水街房屋租赁合同》；2.陈强向城投公司腾退归还位于太仓市××海运堤路××号、××号的房屋；3.陈强按合同约定向城投公司支付实际腾退之日前的租金（暂计算至2015年6月30日为2765404元）；4.陈强向城投公司支付逾期付款利息（每年以上一年度租金为基数，按照年利率4%，自次年1月1日起计算至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：2009年11月5日，双方当事人签订了两份《太仓风情水街房屋租赁合同》。合同约定城投公司将坐落于太仓市杭州路风情水街海运地C1、C2两处房屋租赁给陈强使用，建筑面积分别为1776.15平方米、680.95平方米，租赁期均自2010年1月1日起至2019年12月31日；合同约定房屋每日每平方米建筑面积租金为0.9元，两处房屋月租金分别为48622元、18641元，前五年不变，第6、7年租金递增10%，为每日每平方米1元，第8、9、10年再递增10%，为每日每平方米1.1元；租金每三个月支付一次。合同约定免租期为24个月，租金自2012年1月1日起算，应在每季度首月的10日前给付，逾期给付的，逾期一日，按日租金的50%支付违约金。合同还约定，陈强返还房屋应当符合正常使用的状态，房屋的原有装潢及不可移动的附属设施无偿归城投公司，可移动的物品归陈强所有；陈强逾期给付租金超过2个月的，城投公司有权解除租赁合同；以城投公司为主，陈强配合办理营业执照。合同签订后，城投公司将房屋交付给陈强，陈强向城投公司支付了100000元保证金，但至今未给付过租金。
2011年2月底，陈强在上述承租房屋内经营的“卡萨布兰卡”娱乐会所试营业。同年4月27日，太仓市公安消防大队消防监督员对上述娱乐会所进行检查时，发现陈强未经消防安全检查擅自营业。陈强于同年5月31日接受消防大队询问时，表示场所目前仍在试营业，也表示会尽快办理消防手续。
同年6月8日，苏州市公安消防局向陈强出具苏公消审[2011]第0723号《建设工程消防设计审核意见书》，就同意陈强（太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所）内装修建设工程消防设计，提出审核意见：一、同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。二、下列意见应在施工中落实，其变更设计送我局备案：1、增设的喷淋泵房设计应送审；……七、经此次审核的图纸如需变动消防设计，应重新申报审核。……
同年8月17日，太仓市公安消防大队出具苏太公（消）决字[2011]第0089号《公安行政处罚决定书》，查明：2011年4月27日，太仓公安消防大队消防监督员在检查中发现太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所（地址：太仓市杭州路海运堤风情水街C1、C2幢，经营负责人：陈强）未经消防安全检查擅自营业，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款和第二款的规定，当天消防大队向该场所填发《消防监督检查记录》，责令该场所立即改正。陈强作为该场所的经营负责人，应负主要责任。决定给予陈强经营的太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。同年9月2日，陈强缴纳了相应的罚款。
同年11月9日，苏州市公安消防局向陈强出具苏公消审[2011]第1581号《建设工程消防设计审核意见书》，就同意陈强（太仓市城厢镇卡萨布兰卡娱乐会所）内装修泵房补图建设工程消防设计，提出审核意见：一、同意补送的喷淋泵房消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。……六、未尽事宜应按有关规范的规定施工，工程竣工后应申报消防验收，验收合格后方可投入使用。
为催要租金，城投公司曾于2014年10月30日诉至一审法院，后因陈强无法送达等原因于2015年4月30日撤回了起诉。
为核实涉案房屋的消防验收情况，一审法院至苏州市公安消防局法制科进行了解，对方工作人员答复：开设娱乐会所需要先后经过建设工程消防设计审核、建设工程消防验收、公众聚集场所开业前消防安全检查；房屋的两证或者建设工程规划许可证等房屋合法性证明文件应当在进行建设工程消防设计审核时提供，在申请建设工程消防验收、申请公众聚集场所开业前消防安全检查时无需提交；陈强所经营的卡萨布兰卡娱乐会所已通过建设工程消防设计审核，但未向苏州市公安消防局申请建设工程消防验收及公众聚集场所开业前消防安全检查。
另查，太仓市城厢镇南郊海运堤路80-4号(即C1)、80-7号（即C2）于2007年10月开始筹建，2010年太仓市公安消防大队出具建设工程竣工验收复查意见书，确认该工程在消防方面具备使用条件。现房屋于2016年3月10日登记在太仓淏华投资管理有限公司名下，该公司向一审法院表示就涉案租赁合同关系相应的权利义务由城投公司享有并承担。
以上事实，由城投公司提供的房屋租赁合同、照片、房屋所有权证，陈强提供的处罚决定书、罚没款缴款通知书、收据，一审法院向消防部门调取的建设工程竣工验收复查意见书、处罚时的询问笔录及照片、建设工程消防设计审核意见书，一审法院制作的询问笔录、庭审笔录等在卷佐证。
一审法院认为，城投公司与陈强签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照租房合同的约定履行各自的合同义务。
合同生效后，陈强仅支付100000元保证金，从未向城投公司给付租金，陈强抗辩未付租金的理由系因城投公司无法提供房屋所有权证及国有土地使用权证导致房屋被消防部门查封、未实际经营，且无法办理营业证照，且办理营业执照证照系城投公司的合同义务。一审法院认为，陈强的上述抗辩意见理由不能成立。理由为，一、陈强所租赁的房屋已在2010年通过了消防竣工验收，工程在消防方面已具备使用条件。二、陈强所租赁的房屋用于经营娱乐会所，现被消防部门查封的原因为未经消防安全检查擅自营业，即陈强存在先营业后建设或边营业边建设的情形，违反了消防安全方面的有关法律法规，与城投公司的出租行为无关。三、双方签订的合同虽约定了“以城投公司为主、陈强配合办理营业执照”等内容，这仅仅反映出城投公司作为国有企业，考虑到所办理经营娱乐会所许可程序较为复杂，利用其具有的优势地位，为陈强尽快合法合规营业提供便利，但最终所应承担的义务也应由直接从事生产经营并实行独立核算的陈强承受。四、根据开设娱乐会所通过消防验收的流程，陈强所租赁房屋的装修工程已通过建设工程消防设计审核，进入消防工程实施阶段，而该阶段无需再提供陈强所称的房屋所有权证及国有土地使用权证。
根据合同约定，陈强逾期给付租金超过2个月的，城投公司有权解除租赁合同。因此对城投公司要求解除与陈强签订的两份房屋租赁合同的主张予以支持，合同解除后，陈强应当及时将房屋腾退返还城投公司，房屋内的装修和不可搬迁设施归城投公司所有。
对于城投公司要求陈强支付租金及房屋使用费的请求，双方在合同中约定，太仓市××海运堤路××号、××号(即C1、C2)房屋的租金均为每日每平方米0.9元，月租金分别为48622元、18641元，合计67263元/月。其中，2010年和2011年为免租期；2012年至2014年期间租金不变，按年租金807156元（67263*12）计算，该期间租金合计为2421468元；2015年至2016年期间租金递增10%，应为每日每平方米0.99元，城投公司在主张该期间租金时亦按此递增标准计算，一审法院对此予确认，即年租金887871.60元（807156*110%），经核算该期间租金合计1775743.20元；2017年至2019年期间租金再递增10%，即月租金合计为81388.23元，陈强应按此标准计算租金和房屋使用费。城投公司在主张租金和房屋使用费时将收取的100000元保证金进行抵扣，并无不妥，一审法院予以支持。对于城投公司要求陈强支付逾期付款利息（每年以上一年度租金为基数，按照年利率4%，自次年1月1日起计算至实际给付之日止）的主张，并未超出合同约定的逾期付款利息，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、城投公司与陈强就C1、C2签订的两份《太仓风情水街房屋租赁合同》在判决生效之日解除。二、陈强在判决生效后十日内将位于太仓市杭州路风情水街海运地C1、C2两处房屋腾退给城投公司。三、陈强在判决生效后十日内向城投公司支付2012年租金807156元、2013年租金807156元、2014年租金807156元、2015年租金887871.60元、2016年租金887871.60元，合计4197211.20元，扣除陈强已付的保证金100000元，尚需支付4097211.20元；并按81388.23元/月的标准支付2017年1月1日起至其实际腾退之日的租金（含解除后的房屋使用费）。四、陈强在判决生效后十日内向城投公司支付逾期付款利息损失（每年以上一年度租金为基数，按照年利率4%，自次年1月1日起计算至实际支付之日止）。一审案件受理费61690元，由陈强负担。此款城投公司已预交，一审法院不再退回，陈强负担部分，由陈强在判决生效之日起10日内支付给城投公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，陈强称一审法院没有查明喷淋设施所用的水和强电按照合同的约定应当由城投公司负责完善；苏州市公安消防法制科的意见不正确，验收时应当也需要补全房产证等材料；我方去办理相关行政许可时，行政单位窗口都答复需要提供房产证才能办理。
二审中，陈强提交证据9份。第一份为太仓发改委78号文件，欲证明城投公司建设的项目是环境整治改造工程，没有按照批复的立项建造，因此其无法取得产证以及规划许可；第二份为018号建设规划许可证，欲证明涉案房屋在2016年2月19日才取得规划许可，此前房屋没有产权证；第三份为备案单，欲证明城投公司于2016年1月8日，才开始补办房屋产证手续；第四份为房屋安全鉴定项目汇总表，欲证明涉案房屋于2015年1月27日方通过房屋安全验收；第五份为太仓市房屋建筑手续补办表，欲证明涉案房屋于2016年2月16日方办理补办权证审核程序，尚未取得产权证；第六份为消防文广环保许可办理须知，欲证明消防文广环保许可是办理领取营业执照的前置条件，办理这些许可手续均需提供产证；第七份为建设工程消防受理凭证、建设工程竣工验收复查意见书，欲证明涉案房屋在2010年1月26日办理的仅仅是整个项目A区的工程竣工验收备案，与本案所涉的内装修竣工消防备案没有必然联系，涉案房屋通过了竣工消防验收，但是该意见第三条明确了经此次验收合格的工程如需改建、扩建、装修或改变使用性质，应当向消防大队申报审核，排除了涉案房屋由陈强承租后，进行内装修，无需办理申报审核的可能性；第八份为名称预先核准手续，欲证明2010年4月5日至2011年5月期间，陈强为领取营业执照开展合法经营，已办理了名称预先核准手续，也一直在配合城投公司的领证工作；第九份为建设工程消防设计审核意见书以及消防受理窗口办事指南，欲证明办理消防申报审核时房屋权证是必须提供的材料之一，不提供则无法办理；第十份为房屋产权证，欲证明城投公司在2016年2月16日办理申请补办手续后，房屋产权证的实际取得时间是2016年3月10日，所以此前无法提供产权证。
对于陈强二审中提供的新证据，城投公司质证认为陈强提供的证据不属于法律规定的新证据，二审不应予以采纳。对于第一份证据，真实性予以认可，但与本案无关联性；第二到第五份证据，真实性予以认可，但是城投公司认为已经依法履行了办理产权证的所有手续，事实上也已将房产证办出，双方当事人之间的租赁合同是依法有效的，城投公司提供给陈强的房屋是具备有效条件的；第六份证据真实性无法确认，城投公司认为陈强开设娱乐场所，需要经过哪些部门的审批，其并不清楚，审批能否通过的责任应当由陈强自行承担；第七份证据真实性予以认可，该组证据中已经明确涉案房屋建设工程的消防设计验收是合格的；第八份证据真实性予以认可，关联性予以认可；第九份证据真实性无法确认，涉及到消防工程设计审核意见书的对象是凯莱商务酒吧，城投公司不清楚，涉案房屋已经通过消防大队验收了；第十份证据真实性确认，关联性也确认。
二审中，本院于2017年8月25日至苏州市工商局就办理工商营业执照所需相关材料的问题提出咨询，该局法规处答复为：2013年之前国家工商总局规定办理工商营业执照需要提供房产证，如无房产证，可提供用地规划许可证、建设工程规划许可证或购买合同、租赁合同亦可，但在实际操作中，仍需要提供房产证等合法证件。2010年到2012年期间取得相关行政许可后才能办理工商营业执照。对此，城投公司称陈强有无去办理行政许可及行政许可未通过是否因城投公司未能提供房产证所导致，目前无证据证明。虽当时工商部门要求提供房产证等才能办理营业执照，但实际上城投公司作为国有企业，可以利用其优势地位为陈强办理相关证照提供便利及协助，与陈强同期的其他承租人均在相同条件下办理出了营业执照。陈强作为经营者，应当知晓办理营业执照的具体要求，应承担相应风险。另，城投公司给予陈强2年免租期，当其发现不能办理营业执照、无法营业时，应当及时与城投公司沟通，阻止损失扩大。
本院认为，城投公司与陈强签订的两份《太仓风情水街房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。陈强上诉称城投公司将不属于商业用房的涉案房屋用于出租经营、房屋未经竣工验收及用于出租，则合同应认定无效。本院就此认为，涉案房屋是否属于商业用房，不影响租赁合同效力的认定。本案一审庭审辩论终结前，城投公司已经取得涉案房屋建设工程规划许可证，合同应认定有效，陈强的该项上诉理由不成立。
城投公司称陈强作为出租方未能按照合同约定按时足额缴纳租金，其有权解除合同并要求陈强支付租金及利息，因陈强未办理建设工程消防验收导致其无法营业，责任在于陈强一方。陈强则上诉称，其从2012年开始就未继续使用营业，原因是城投公司无法提供房屋产权证，导致营业执照及相关许可证无法办理，而合同约定营业执照的办理以城投公司为主，故在其未取得营业执照前的房屋租金应当予以免除。本院就此认为，涉案合同约定逾期给付租金超过2个月的，出租方有权解除租赁合同，现陈强逾期支付租金已超过2个月，城投公司依法享有合同解除权，一审法院判决支持城投公司关于解除合同及要求陈强腾退房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。关于租金支付，消防部门出具的处罚决定书显示，因陈强未经消防安全检查擅自营业，故勒令其停止营业。陈强上诉称因无房产权证，所以消防验收无法通过，责任在于城投公司。但根据一审法院至相关部门的咨询情况，陈强的该项上诉理由本院不予采纳。另，根据本院二审至相关部门所作调查，涉案娱乐会所的正式经营还需以取得相关行政许可及营业执照为前提。因此，该娱乐会所即便消防验收及检查均已通过，但涉案房屋的房产权证及建设工程规划许可证于2016年方办出，其在此之前依法不能取得营业执照，亦无法正常经营。在陈强得知会所无法正常经营后，其应当及时与城投公司沟通并止损，但其未能提供证据证明其实际作出止损的行为，故其应就扩大损失部分承担相应责任。同时，涉案房屋相关证件于2016年方办出，城投公司在2016年产权证办出前亦不应当将涉案房屋用于出租经营。在2016年房屋产权证办出后，城投公司亦未告知陈强，且产权证办出日期距合同签订日期已有数年，陈强租赁涉案房屋经营娱乐会所的合同目的难以实现。综上，就陈强承租涉案房屋期间其未能正常营业，双方均存在过错，本院综合具体案情，酌情认定城投公司与陈强分别承担40%、60%的过错责任，陈强应当按照合同约定租金标准的60%向城投公司支付自2012年1月1日起至房屋实际腾退之日止的租金并承担相应利息。根据合同约定，2012年租金807156元、2013年租金807156元、2014年租金807156元、2015年租金887871.60元、2016年租金887871.60元，合计4197211.20元，则陈强应当实际向城投公司支付2012年至2016年期间租金2518326.7元（4197211.20元X60%），扣除陈强已付的保证金100000元，尚需支付2418326.7元；并按48832.9元/月（81388.23元/月X60%）的标准支付2017年1月1日起至其实际腾退之日的租金（含解除后的房屋使用费）。
关于诉讼时效问题。陈强上诉称城投公司未提供充分证据证明其曾于2014年10月30日提起诉讼，故城投公司关于2012年、2013年的租金主张不应当支持，本院就此认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期债务履行期限届满之日起计算，本案双方当事人签订的房屋租赁合同属于继续性合同，租赁期间内租金持续产生，关于租金主张的诉讼时效应当自最后一期租金支付期限届满起计算，本案起诉时租赁合同并未解除，诉讼时效未过，陈强的该项上诉理由本院不予支持。
综上所述，陈强的上诉请求部分成立，基于二审中出现的新证据，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省太仓市人民法院（2016）苏0858民初字第2398号民事判决第一、二项；
二、变更江苏省太仓市人民法院（2016）苏0858民初字第2398号民事判决第三项为：陈强在本判决生效后十日内向太仓市城市建设投资集团有限公司支付2012年至2016年租金合计2518326.7元，扣除陈强已付的保证金100000元，尚需支付2418326.7元；并按48832.9元/月的标准支付自2017年1月1日起至其实际腾退之日的租金（含解除后的房屋使用费）。
三、变更江苏省太仓市人民法院（2016）苏0858民初字第2398号民事判决第四项为：陈强在判决生效后十日内向太仓市城市建设投资集团有限公司支付逾期付款利息损失（每年以上一年度合同约定租金的60%为基数，按照年利率4%，自次年1月1日起计算至实际支付之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费61690元，由陈强负担37014元，太仓市城市建设投资集团有限公司负担24676元。二审案件受理费61690元，由陈强负担37014元，太仓市城市建设投资集团有限公司负担24676元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 王 炜
代理审判员 赵 俊
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 杨舒静