河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民再终字第14××号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）黄鑫，女，汉族，1967年11月28日出生。
委托代理人訾召，河南金色世纪律师事务所律师。
委托代理人王展，河南善德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）胡良海，男，汉族，1932年11月28日出生。
委托代理人赵可星、申惠文，河南郑大律师事务所律师。
申请再审人黄鑫与被申请人胡良海房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2014年7月4日作出（2013）开民初字第5199号民事判决，黄鑫、胡良海均不服提起上诉，本院于2014年12月10日作出（2014）郑民四终字第1817号民事判决，已经发生法律效力。黄鑫不服，向本院提出再审申请。本院于2015年4月22日作出（2015）郑民申字第19××号民事裁定，由本院再�本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。黄鑫的委托代理人訾召、王展，胡良海及其委托代理人赵可星、申惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2009年9月11日，在居间方郑州市顶峰房地产营销策划有限公司（以下简称顶峰公司）的居间下，黄鑫和胡良海签订房屋买卖合同一份，约定（甲方）胡良海将其位于郑东新区天赋路、天时路东、龙湖外环路西10幢东1单元1层东户的房产一套卖给（乙方）黄鑫，成交价格为135万元，面积为167.05㎡。合同约定黄鑫在签订合同时支付人民币5万元，其中佣金为2.7万元，余额作为居间方代为保管的定金。合同第四条约定付款方式为黄鑫在立契当日一次性付清全额房款，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金。该保证金由居间方代为保管，待物业交割完毕后，黄鑫凭双方签字确认的交割单到居间方领取交割保证金。合同第五条约定双方同意在签订本合同后35个工作日内，持此合同和相关证件到房产管理部门立契并办理相关手续。合同第六条约定双方同意在胡良海收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施、费用进行交付、结清。双方在协议第十条以手写的方式约定双方同意将商品房买卖合同、发票及购房定金暂由居间方代为保管，合同约定的成交价格包含契税、维修基金、天然气初装费及暖气初装费，有线电视初装费由黄鑫负责，黄鑫负责改合同及过户有关事项，胡良海配合黄鑫改合同及过户有关事项。该条同时约定了违约责任，双方任何一方违约，违约方按日向守约方以合同约定总房款2‰支付违约金。双方均在合同上签了字，居间方在合同上加盖了印章。2009年9月11日，顶峰公司收到黄鑫购房定金20000元。2009年9月26日，黄鑫（乙方）与胡良海之子胡毅（甲方）达成补充协议一份，约定甲方同意于2009年10月5日前办理物业交割手续，黄鑫于2009年10月5日后入住该房；甲方将于2009年10月5日前交齐水电等费用并通知黄鑫，黄鑫在2009年10月5日前分批给甲方支付65万元，该款应在2009年9月30日前到齐。2009年9月26日，顶峰公司收到黄鑫购房定金23000元，中介佣金27000元。2009年10月1日，胡毅向黄鑫出具收条一份，载明收到黄鑫第一批款65万元。后黄鑫与胡毅对争议房屋进行了交割，黄鑫获得房门钥匙、有线电视卡等手续，并对该房进行了装修，于同年12月开始入住。2009年10月13日，胡良海向该小区物业服务中心发出书面通告一份，称“龙湖花园10号楼东一层一号住室因房产面积有出入且尚未办理房产证，凡任何人入住未经本人同意，应予禁止”。2010年5月6日，居间方向胡良海发出书面通知一份，该通知称2009年9月26日，在原合同基础上，胡良海又委托其儿子胡毅与黄鑫签订了补充协议，黄鑫按照补充协议的约定付了款，胡良海也将房屋交付给黄鑫，并进行了物业交割。另查明：双方争议的房产产权登记时间为2010年5月18日，产权证号为郑房权证字第××号，登记的建筑面积为178.21㎡，登记坐落位置为郑东新区天赋路36号1××号楼1单元1层××号。根据河南天元房地产估价咨询有限公司2014年4月3日至2014年4月29日估价作业日期、诉争房产成套住宅建筑面积单价为26375元／㎡。
一审法院认为，黄鑫与胡良海在2009年9月11日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同的主要内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2009年9月26日胡毅与黄鑫签订的房屋买卖补充协议，法院认为已经构成表见代理。表见代理是指行为人胡毅没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人胡良海的名义从事代理行为，且胡毅收到房款65万元，双方对争议房屋物业进行了交割，黄鑫获得房门钥匙、有线电视卡等手续，相对人黄鑫有理由相信胡毅作为胡良海的儿子有代理权，该代理行为有效。该补充协议对胡良海和黄鑫双方亦有约束力。该补充协议同时约定黄鑫应当在2009年10月5日前付清房款。为实现合同目的，黄鑫负有按合同约定付清全部房款的义务，以降低胡良海售房风险。胡良海负有及时交房，协助过户，以降低黄鑫买房风险。本案中，签订协议时的房屋面积为167.05㎡，成交价格为135万元。胡良海具有卖方意愿，签订有二份协议，收到房款65万元，且经胡良海同意，在顶峰公司保管约定的购房订金23000元。黄鑫具有买房意愿，已付部分房款且装修入住，但至今房款没有付清，确认黄鑫尚欠胡良海房款677000元，黄鑫具有支付义务。黄鑫未按合同约定完全履行付款义务，应承担逾期付款的违约责任。合同约定违约方应按日向守约方以合同约定总房款2‰支付违约金，该约定过高，综合考虑违约金额、违约时间、违约情节、诉讼时间，原审法院酌定黄鑫支付胡良海逾期付款违约金50万元。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，也是现代法治社会的一项基本法律规则。房产证登记的建筑面积为178.21㎡，与合同约定房屋面积167.05㎡差额11.06㎡，胡良海在向房屋开发商购房时已支付了该部分房款，但黄鑫对新增面积并未付款，且双方合同未约定，黄鑫应按国家司法鉴定机构鉴定时的房价全额支付，即房屋面积差额11.06㎡的价款305950元。以上三项合计1482950元，法院在胡良海反诉请求200万元范围内予以支持1482950元。黄鑫请求胡良海履行房产过户手续，因双方的房屋买卖合同合法有效，且一直由黄鑫居住，该项诉讼请求法院予以支持，但应与付清剩余房款及违约金同时履行。因该房屋引起的其他纠纷，双方可另行通过合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，经法院审判委员会研究决定，判决：一、黄鑫于本判决生效后十日内支付胡良海剩余房款677000元。二、黄鑫于本判决生效后十日内支付胡良海新增房屋面积房款305950元。三、黄鑫于本判决生效后十日内支付胡良海逾期付款违约金500000元。四、胡良海于本判决生效后三十日内，协助黄鑫办理位于郑东新区天赋路36号1××号楼1单元1层××号房产（产权证号为：郑房权证字第××号）的过户手续。五、驳回黄鑫的其他诉讼请求。六、驳回胡良海的其他反诉请求。案件受理费19331元及诉讼保全费5000元，反诉案件受理费22800元，合计47131元，黄鑫负担23565.5元，胡良海负担23565.5元。
二审认定的事实与一审认定事实一致。
二审认为，一、关于黄鑫实际支付的房款问题。黄鑫认为其已经分两次支付定金4.3万元和佣金2.7万元，加上胡良海已经收到房款65万元，剩余房款为65.7万元。对于黄鑫于2009年9月11日向顶峰公司所交纳的20000元定金，黄鑫可另行向顶峰公司主张或在其与胡良海就因该房屋引起的其他纠纷中予以主张。在此情况下，一审法院认定黄鑫实际交纳的房款数为673000元，尚欠677000元，并无不妥。二、关于黄鑫是否按补充协议的约定应在2009年10月5日前付清房款问题。房屋买卖合同第六条交付房屋的条款中约定：双方同意在胡良海收到除物业�割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清。同时黄鑫与胡毅达成的补充协议约定胡良海方同意于2009年10月5日前办理物业交割手续，黄鑫于2009年10月5日后入住。根据房屋买卖合同的约定，胡良海收到黄鑫除物业交割保证金外的房款之次日进行房屋交付；而根据补充协议的约定，胡良海方同意于2009年10月5日前办理物业交割手续。因此，黄鑫应当于2009年10月5日前付清剩余房款。因黄鑫未按补充协议的约定期限支付剩余房款，则应当承担逾期支付的违约责任。三、关于黄鑫是否应当补交差价款的问题。房屋买卖合同约定的面积为167.05㎡，而房产登记的建筑面积为178.21㎡，差额为11.06㎡。虽然房屋买卖合同中没有约定由黄鑫另行支付差价，但该面积的差额是双方签订合同时均没有预见的。若胡良海能够预见该面积的差额为11.06㎡，则有可能双方�会以135万元的价格予以成交。因此，一审法院依据公平原则并结合鉴定机构认定的价格，判令黄鑫支付差价款并无不妥。四、关于黄鑫是否应当搬离房屋的问题。房屋买卖合同和补充协议均系合法有效的协议，黄鑫已经交纳了部分房款且实际入住。黄鑫承担了支付剩余房款并补足差额款和相应的逾期付款责任后，合同应当继续履行。因此，胡良海要求黄鑫应当搬离房屋的上诉请求，不予支持。综上，黄鑫和胡良海的上诉请求和理由，均不能成立，法院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。黄鑫所交纳的二审案件受理费14615元，胡良海所交纳的二审案件受理费19331元，均由各自承担。
黄鑫再审诉称：1、《补�协议》是在《房屋买卖合同》的基础上经友好平等协商签订的，系双方真实意思表示，合法有效。《房屋买卖合同》第四条付款方式及第六条交付房屋经双方协商一致在《补充协议》中已进行了变更。《补充协议》并没有“黄鑫应当在2009年10月5日前付清房款”的约定，且黄鑫已按《补充协议》的约定履行了付款义务。因此，原判决认定“黄鑫应当于2009年10月5日前付清剩余房款，因黄鑫未按补充协议的约定期限支付剩余房款，则应当承担逾期支付的违约责任”的基本事实缺乏证据证明。2、尽管黄鑫与胡良海签订的《房屋买卖合同》约定胡良海出卖给黄鑫的房屋建筑面积为167.05平方米，但该合同还明确约定以上内容以《房屋所有权证》登记为准。又因涉案房屋的成交价格实际是双方经协商一致按套确定的，并不是按房屋建筑面积确定的，涉案房产成交价格135万元为�变价，该价格不因涉案房屋的合同约定面积与产权登记面积有差异而调整。综上，原判决存在认定的基本事实缺乏证据证明的情形，请求撤销原判决，支持黄鑫的诉讼请求，诉讼费用全部由胡良海承担。
胡良海辩称：1、2009年9月11日，黄鑫没有按照约定当日一次性付款，没有完成更改编号为D08264927商品房买卖合同买受人的义务，三方签订的房屋买卖合同已经解除。2、黄鑫擅自与胡毅签订的补充协议，不能视为对三方房屋买卖合同的变更，胡毅的行为并不是代理行为，更不构成表见代理。3、孟高峰和王鹏飞所写的证言系伪证，胡毅儿子的身份与交付一把装修钥匙，不能推断胡良海知情同意。4、2009年10月13日，胡良海向小区物业部发出的函件，具有合法性、相关性和真实性，明确对黄鑫与胡毅签订的补充协议不认可。5、原审判决的违约金数额过低，不足以�罚恶意违约人黄鑫，法院应当支持200万元违约金的反诉请求。6、《补充协议》从字面理解，对黄鑫付款时间虽没有约定，但根据双务合同的特征，黄鑫应当在2009年10月5日前付清房款。且根据三方签订的《房屋买卖合同》第6条规定，黄鑫在付清房款后，才进行物业交割，从体系解释看，黄鑫应当在交付房屋使用后付清剩余房款。7、剩余款项中不应当扣除支付郑州顶峰房地产营销策划有限公司的定金23000元，剩余款项是700000元，而不是677000元。河南天元房地产评估咨询有限公司33000的评估费，应当由黄鑫承担。其他费用也应当由黄鑫承担。综上，黄鑫的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。胡良海要求黄鑫立即搬离其房屋，并赔偿200万元的诉讼请求应当予以支持。
本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，2009年9月11�黄鑫与胡良海签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。2009年9月26日的《补充协议》虽系黄鑫与胡良海之子胡毅签订，但胡毅的行为构成表见代理，故该《补充协议》对胡良海和黄鑫双方亦有约束力。《补充协议》在《房屋买卖合同》的基础上对办理物业交割手续，入住时间，水、电、气、暖等费用和前期购房款65万元做了细化的补充约定，对于剩余房款的支付期限在《补充协议》上并无体现，故关于剩余房款的支付期限问题仍应依据《房屋买卖合同》的约定履行。《房屋买卖合同》第六条约定，双方同意在胡良海收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清。据此可知，黄鑫在付清房款后，胡良海有交付房屋及结清水、电、气、暖等费用的义务。结合《补充协议》中双方关于2009年10月5日前办理物业交割手续和结清水、电、气、暖等费用，及黄鑫于2009年10月5日后入住的约定，原审认定黄鑫应当于2009年10月5日前付清剩余房款并无不当，因黄鑫未按双方的约定期限支付剩余房款，应当承担逾期支付的违约责任。黄鑫关于涉案房屋的成交价格135万元为不变价，该价格不因涉案房屋的合同约定面积与产权登记面积有差异而调整的再审理由，《房屋买卖合同》中约定的房屋面积为167.05㎡，而房产登记的建筑面积为178.21㎡，因签订《房屋买卖合同》时，胡良海还未获得房产证，其对多出11.06㎡房屋面积无法预见，否则涉案房屋的成交价格不可能是135万元，且按照房屋面积据实结算房屋成交价格亦符合房屋买卖的交易习惯，又因涉案房屋自2009年10月交割，2009年12月黄鑫开始入住至今，黄鑫对房屋价款一直未足额支付完毕，原审依据公平原则并按照评估机构认定的价格，判令黄鑫支付差价款并无不当。综上所述，黄鑫的再审理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2014）郑民四终字第1817号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 胡 涛
审判员 范艳宏
审判员 芦 祎
二〇一六年六月十三日
书记员 王俊伟