苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00533号
原告蔡凤生。
委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人徐燕，江苏众勋律师事务所律师。
被告蒋凤娟。
被告冯伟军。
原告蔡凤生与被告蒋凤娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审判。在审理过程中，因原告蔡凤生的申请，本院于2015年7月31日依法通知冯伟军为本案共同被告参加诉讼，于2015年10月9日公开开庭审理了本案。原告蔡凤生的委托代理人朱庆芳和被告蒋凤娟、冯伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡凤生诉称：2008年7月1日，我与蒋凤娟签订“房屋租赁合同范本”，约定将天筑家园××幢104室房屋出租给蒋凤娟使用，合同两年一签。2013年6月29日，双方续签两年合同（2013年7月1日-2015年6月30日）。期满前，我多次通知蒋凤娟不再续签，还发了律师函进行告知。但蒋凤娟在期满后，拒不将承租房屋归还给我，还恶意转租给冯伟军，不但违反了合同约定，还给我造成巨大的损失。我认为蒋凤娟明知合同期满不同意续租，冯伟军也明知蒋凤娟无权转租，双方的转租行为侵犯了我的合法权益。诉讼请求：1、确认“房屋租赁合同范本”于2015年6月30日终止，确认被告蒋凤娟与冯伟军签订的“转让合同”无效；2、判令被告蒋凤娟、冯伟军将天筑家园××幢104室房屋腾让给原告蔡凤生；3、判令被告蒋凤娟给付物业费13050元、电费2108.11元；4、判令被告蒋凤娟、冯伟军连带承担2015年6月30日至房屋交还之日止的物业费（按每年4350元计算）、水电费（按实结算）、房租费（按每年13万元计算）；5、判令被告蒋凤娟按每日712.3元的标准支付滞纳金22082元（自2015年7月1日计算至8月31日，之后继续计算至房屋交还之日止），被告冯伟军承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告蒋凤娟、冯伟军承担。
被告蒋凤娟辩称：我从蔡凤生这里租房屋，最初租到的是一个毛坯房屋，由我投入装修和设施，当时蔡凤生口头答应我可以转让。我在承租房屋内一共经营了7年，我认可合同2015年6月30日到期，但我转给冯伟军蔡凤生是同意的，所以我和冯伟军的转让合同是有效的。转让之前我已经跟冯伟军说过合同2015年6月30日到期，之后要跟房东另行协商。目前房屋由冯伟军占用，跟我没有关系。2015年6月30日之前结欠的物业费、电费我都给了冯伟军，而之后的费用跟我没有关系，我是不承担的。
被告冯伟军辩称：我花了13万元从蒋凤娟处转让店面后，蔡凤生最初答应跟我另行签订合同，但后来他反悔了，我就占用房屋到现在。我与蒋凤娟之间的转让合同是有效的，我当时也知道合同6月30日到期。6月30日之前的费用，蒋凤娟已经全部跟我结清了，我把这些费用给蔡凤生他不要。目前房屋内的电停掉了，无法正常使用，所以我不同意支付2015年7月1日之后的费用。
经审理查明：
1、苏州市天筑家园××幢104室房屋（建筑面积242.67平方米）为三层非居住用房，所有权人登记为原告蔡凤生之子蔡雨，由蔡雨委托原告蔡凤生对外出租。该房屋每年的物业管理费为4350元。
2、2008年起，原告蔡凤生将上述房屋以毛坯状态出租给被告蒋凤娟，被告蒋凤娟对房屋进行装修后投入使用，其中一楼用于水果店经营，二、三楼用作棋牌室经营。2013年6月底，原告蔡凤生（甲方）与被告蒋凤娟（乙方）就上述房屋续签租赁合同（名为“房屋租赁合同范本”），约定租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，第一年租金12.5万元，第二年租金13万元，除租金外，乙方应按时交纳物业费、保洁费等。合同同时约定未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期满后，甲方有权选择依附于房屋的装修归甲方所有或要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，逾期归还的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金，乙方还应当承担因逾期归还给甲方造成的损失。该合同签订后，双方继续租赁关系，被告蒋凤娟按期支付了租赁期内的租金。该份合同履行期间，原告蔡凤生向物业公司交纳了租赁房屋的物业管理费8700元，并向供电部门代交了电费2108.11元，被告蒋凤娟未向原告蔡凤生支付该项费用。
3、2014年11月6日，被告蒋凤娟（甲方）与被告冯伟军（乙方）签订转让合同书1份，约定甲方将承租房屋的使用权以13万元的价格转让给乙方。签订转让协议时，被告蒋凤娟将租赁合同将于2015年6月30日到期的情况告知了被告冯伟军，但并未及时将与被告冯伟军之间的转让事宜告知原告蔡凤生。协议签订后，被告冯伟军按约向被告蒋凤娟支付了转让费并结算了租金，被告蒋凤娟即将租赁房屋交付给被告冯伟军。租赁合同到期前，原告蔡凤生告知被告蒋凤娟，到期后不再续租，被告蒋凤娟即告知原告蔡凤生房屋已经转让给被告冯伟军的相关情况。合同到期后，被告蒋凤娟未能向原告蔡凤生交还房屋，其将合同期内拖欠的物业管理费和电费交与了被告冯伟军，房屋仍由被告冯伟军占用。2015年7月初，原告蔡凤生与被告冯伟军就签订租赁合同事宜进行了协商，但未能达成一致意见，原告蔡凤生也拒绝接收被告冯伟军交付的合同期内结欠物业管理费和电费。之后，原告蔡凤生对房屋停止供电。目前，该房屋仍在被告冯伟军控制之下，因停电原因未用于实际经营。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及原告蔡凤生提供的房屋所有权证、授权委托书、房屋租赁合同范本、物业管理费收据、电费发票、转让合同书等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告蔡凤生受房屋所有权人委托管理出租苏州市天筑家园××幢104室房屋，其与被告蒋凤娟签订的“房屋租赁合同范本”系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。合同约定的租赁期限于2015年6月30日期满，此后，双方未续签租赁合同，也未继续履行前合同，双方的租赁关系自此终止，原告蔡凤生请求确认双方租赁合同于2015年6月30日终止的诉讼请求，本院予以支持。被告蒋凤娟在租赁期内与被告冯伟军签订的转让协议，实质系对房屋内的装修、设施所有权的转让及对房屋的转租，被告蒋凤娟在转让时告知了被告冯伟军剩余合同期限，因而双方的转租亦应以剩余租赁期为限。该转让协议系签订双方真实意思表示，虽未取得出租方即原告蔡凤生的书面同意，但并未违反法律法规的强制性规定，不属于法律规定的合同无效情形。原告蔡凤生在获知该情况后，有权根据合同法的相关规定请求解除合同，其未主张解除，现在租赁合同期限届满的情况下，主张确认两被告之间转让协议无效的诉讼请求，本院不予支持。现租金合同期限届满，被告蒋凤娟作为合同明确的承租方，应当承担按约承担返还房屋的义务，被告冯伟军作为房屋的次承租人，在租赁期满后，未与原告蔡凤生就重新签订租赁合同事宜达成一致意见，无权继续占用房屋，负有共同腾让的义务，原告蔡凤生要求两被告共同腾让返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。腾让房屋时，两被告应将物品设施搬离并结清水电费用，不得破坏房屋的固定结构和安全。被告蒋凤娟认为房屋已经转让给冯伟军而与己无关的观点，本院不予采纳。至于原告蔡凤生提出的各项支付请求，本院分别确认如下：
1、合同期内的物业管理费和电费。被告蒋凤娟在两年租赁合同履行期间未支付物业费，结欠的金额应为8700元，另有电费2108.11元，原告蔡凤生所提交的票据也与该金额相符，本院予以确认，被告蒋凤娟应当依约支付；被告冯伟军并非合同确定的收款人，即使被告蒋凤娟已经向被告冯伟军交付该笔款项，双方应当另行结算，不能免除其应当直接向原告蔡凤生交付的合同义务。而原告蔡凤生提出的超出上述范围的物业管理费主张，未提供充分证据证明，本院不予支持。
2、滞纳金即被告方逾期返还房屋的违约金。租赁合同对期满后承租人逾期不交还房屋的违约金作出了明确的约定，即每日为原日租金的1倍。现被告蒋凤娟作为合同确定的承租人，未能履行在期满后按期归还房屋的义务，应当承担该项违约金。至于违约金的金额，本院审查后认为原告蔡凤生已对房屋占有使用费另行提出了主张，其并未举证证明出租金及物业管理费损失之外尚有其他损失，考虑到房屋目前处于停电状态无法正常使用等情形，其主张按每日712.3元（130000元／365日＊2）的标准支付违约金确实偏高，本院根据相关司法解释的规定，以不高于实际损失百分之三十的原则，酌情调整逾期交还房屋的违约金为每日100元。该项违约金系原告蔡凤生与被告蒋凤娟的合同约定，现原告蔡凤生要求被告冯伟军就此承担连带责任，并无法律依据，本院不予支持。
3、自2015年7月1日起的房租费即房屋占有使用费、物业管理费、水电费。被告蒋凤娟在合同期满后未按期返还租赁房屋，现其虽未直接占用房屋，仍应当承担房屋使用费。而被告冯伟军系目前房屋的实际占用人，原告蔡凤生亦有权要求其支付逾期腾房的占有使用费。故原告蔡凤生要求两被告按照合同租金即每年13万元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。该期间所实际产生的水电费用，应由两被告在腾让房屋时一并结清。至于物业管理费，由房屋的所有权人向物业公司交纳，应系出租方的实际损失，考虑到目前房屋处于停电状态，两被告并未实际使用房屋进行经营，且原告蔡凤生所主张的违约金已足以弥补该项损失，本院对原告蔡凤生要求两被告支付物业管理费的请求不予支持。
综上，原告蔡凤生与被告蒋凤娟之间的租赁合同关系已经终止，被告蒋凤娟及房屋的次承租人冯伟军应当将租赁房屋腾清后交还原告蔡凤生、结清水电费用并按每年13万元的标准支付自2015年7月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；被告蒋凤娟还需承担租赁期内尚未结清的物业管理费8700元、电费2108.11元，并按每日200元的标准向原告蔡凤生支付自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的逾期违约金。原告蔡凤生超出此范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告蔡凤生与被告蒋凤娟于2013年6月签订的“房屋租赁合同范本”于2015年6月30日期满终止；
二、被告蒋凤娟、冯伟军于本判决生效后十日内将苏州市天筑家园××幢104室房屋腾清后交还原告蔡凤生并结清水电费用；
三、被告蒋凤娟、冯伟军于本判决生效后十日内按每年13万元的标准向原告蔡凤生支付自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；
四、被告蒋凤娟于本判决生效后十日内向原告蔡凤生支付物业管理费8700元、电费2108.11元；
五、被告蒋凤娟于本判决生效后十日内按每日100元的标准向原告蔡凤生支付自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的违约金；
六、驳回原告蔡凤生的其他诉讼请求。
以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告蔡凤生指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3644元，减半收取1822元，由原告蔡凤生负担1632元，被告蒋凤娟负担190元；被告蒋凤娟于本判决生效后十日内直接向原告蔡凤生支付190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审判员 潘宇容
二〇一五年十月二十七日
书记员 邓 琴