福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1415号
上诉人（原审被告、反诉原告）林嵘，男，1972年6月9日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福州鑫九洲物业管理有限公司。
法定代表人方与龙，董事长。
委托代理人马铁明、赵非，福建融成律师事务所律师。
上诉人林嵘因与被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2000年1月1日，原告福州鑫九洲物业管理有限公司与福州市隆达房地产开发公司签订《物业管理委托合同》。上述物业服务合同约定，由原告为被告所在的福屿路142号新园C区提供物业管理服务，服务期限自2000年1月1日至业主委员会成立；原告须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观整洁，不乱贴广告等；2.设备运行正常，无事故隐患；3.环境卫生清扫、保洁、垃圾转运；4.绿化地不留杂草杂物、草地养护管理；5.有秩序地停放各种车辆；6.24小时保卫及巡逻等。该合同约定物业管理服务费住宅35元／月；管理服务费标准的调整，按市物委定价调整。2003年3月28日，福州市物价局作出鼓价费字（2003）24号批复，回复原告福州鑫九洲物业有限公司：新园C区住宅的物业管理服务收费为0.52／月平方米建筑面积，包含公共水电费。被告于1997年11月28日验收其所在的新园C区2座602单元，房屋面积为93.3平方米，自2011年5月至2013年8月被告未缴纳物业费。2013年8月30日，原告向被告发出律师函，要求被告缴纳其拖欠物业费。另查，福屿路142号新园C区至今未成立业主委员会。2011年11月21日上午早上八点左右，被告发现停放在小区柴火间门口的两辆电动车被偷后，立即报警。再查，原告在提供物业管理服务的过程中存在多处瑕疵，如治安管理较为松懈、绿化环境脏乱、水电物业费无正规发票等行为，但原告自接管小区后总体仍有履行其物业管理服务。
原审法院认为，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与福州市隆达房地产开发公司签订《物业管理委托合同》，为新园C区提供物业服务；被告系新园C区2#602室业主，故被告应受合同约束，依约履行交纳物业管理费的义务。本案中，被告反映原告在提供物业管理服务过程中，存在未履行物业管理服务内容包括：存在治安管理较为松懈、绿化环境脏乱、墙体漏水等，但这不能成为其拒绝缴纳物业服务费的理由，否则也将侵害其他正常缴费业主的权利。本案被告在享受原告提供的物业服务同时拒交物业管理费已构成违约，关于原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，原审法院予以支持。同时，原审法院建议新园C区全体业主召开业主大会并成立业主委员会，参与物业管理监督或者选聘新的物业服务单位，以维护全体业主的合法权益。
被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，原审法院予以采纳。根据原告提交的律师函，可以认定被告于2013年8月30日收到原告的催缴物业费律师函。因此，对于原告要求被告按每月40元的标准支付从2011年8月31日至2013年11月31日的物业费的诉请，原审法院予以支持；对于2011年8月31日之前的物业费，超过诉讼时效，原审法院不予支持。故被告应交纳的物业费为40元／月×27个月=1080元。
关于利息部分，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。”之规定，结合原审法院查明的事实，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定的瑕疵，结合本案的具体情况，对于原告主张的利息部分予以扣除。同时，根据被告要求原告对物业服务进行整改的诉请，原审法院责令原告对被破坏的植树、公共绿地予以补种，继续履行并加强垃圾清理、卫生保洁、安全保卫、劝阻公共绿地停车等物业管理措施；对于被告要求原告开具正规的物业费发票的诉请，属于物业服务合同的附随义务，原审法院予以支持。
关于被告反诉要求原告赔偿被告电动车的损失5670元的诉请，原告不同意赔偿。原审法院认为，对于被告的两辆电动车被偷的事实，无证据证明原告物业公司系直接侵权人，在物业服务管理合同中仅约定原告负责管理交通与车辆的停放秩序，未约定原告在提供物业服务时负有保管车辆的义务；而且被告将电动车停放于柴火间门外并不构成向原告交付保管物，被告应当缴纳的物业费亦不属于保管费的性质双方未形成保管合同关系。虽然原告负有24小时保卫及巡逻的义务，因被告未举证证明原告对其电动车丢失存在过错，故原告不应承担赔偿责任。
被告答辩称小区楼宇漏水原告不修。原审法院认为，被告该主张与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，被告可另行提出主张，原审法院本案不予处理。
综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条。第六条之规定，判决：一、被告林嵘于本民事判决生效之日起十日内支付原告福州鑫九洲物业管理有限公司2011年8月31日至2013年11月31日的物业管理费1080元；二、责令反诉被告福州鑫九洲物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内对被告林嵘所在小区福州市鼓楼区福屿路142号的新园C区被破坏的植树、公共绿地予以补种；继续履行并加强垃圾清理、卫生保洁、安全保卫、劝阻公共绿地停车等物业管理措施；三、驳回原告福州鑫九洲物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告林嵘的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理25元（原告预交50元），由原告承担10元，被告承担15元；反诉案件受理费25元（被告预交50元），由原告承担20元，由被告承担5元。
宣判后，原审被告、反诉原告林嵘不服，向本院提起上诉。
上诉人林嵘上诉称：1、被上诉人没有履行合同约定的安全防范责任，导致上诉人两辆新电动车被盗，损失5670元，被上诉人派驻新园C区的物业站站长林榕提出可以不交物业费来抵偿丢车的损失，车辆被盗后的两年多时间内物业公司也从未向上诉人催要过物业费，说明被上诉人自认应对该事情负责。2、被上诉人存在收取物业费、水电费均不开具正规发票，水电公摊费用等收支账目未公开、出售业主个人信息等多处违规违法及不作为情况。3、被上诉人诉请已超过2年诉讼时效，被上诉人主张向上诉人邮寄过律师函，但上诉人从未收到，签字栏也非上诉人的名字。4、被上诉人办公地点门口挂的是福建鑫九洲建筑工程有限公司的牌子，被上诉人主体资格存在质疑。综上，请求：1、判令被上诉人赔偿上诉人两辆电动车被盗的损失5670元；2、判令被上诉人补种十六年树龄的柳树、重新绿化小区草地，更换物业站站长、聘请有资质的安保人员上岗，在小区内安装电子监控设备、拆掉没经业主同意就安装的广告牌；3、判令被上诉人派驻新园C区物业站的负责人林榕对其将业主个人信息出售致使业主遭到电话骚扰的违法行为进行解释，并向上诉人赔礼道歉；4、判令被上诉人对其十几年来收缴物业费不开发票的行为对业主进行书面解释并补开发票；5、撤销原判要求上诉人支付被上诉人2011年8月31日至2013年11月31日的物业费1080元的内容；6、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司答辩称：一、电动车丢失属于另一法律关系，不属于反诉的问题，原审已经进行了认定。1、上诉人与被上诉人之间并未约定被上诉人在提供物业服务时附有保管义务。2、被上诉人从来未向上诉人收取过停车管理费用，不存在物业管理及车辆保管的关系。3、根据先刑后民的原则，在公安机关未破案及上诉人的损失金额未确认的情况下，上诉人的请求没有依据。4、根据《物业管理条例》第47条规定，物业是协助搞好安防工作，也就是说物业管理中的安全工作顶多也只是协助社区、街道及公安机关搞好安全防范措施而已，对超出该范围造成的损害，不应由物业承担赔偿责任。5、上诉人林嵘从2011年5月开始就没交物业管理费，而且丢车是在2011年11月份，被上诉人没有向其赔偿的义务。6、被上诉人早在1998年的时候就已经公告业主应将车辆停放在自家的杂物间防盗，但上诉人将车停在外面，造成的损失应由上诉人自己承担。二、关于树木被砍的问题。因为树长高后，一部分树叶伸到一楼住户家中，这些住户反映影响采光、且树上的虫子会影响健康，物业向园林部门了解，处理这些树的费用需要4000元左右，而小区没有公共维修基金，加上部分业主未交物业费，所以物业只能自行处理。且据了解，这些树有的已经长出来，但是上诉人又自行拔掉了。三、关于业主信息被出售的问题，这个不是事实，且上诉人也无证据证明被上诉人将其信息出售给他人。其他按照一审的答辩意见。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人在一审所提交的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。另查明，一审诉讼期间，上诉人提供两张发票证明其丢失的两辆电动车的价格分别为2980元和2690元。被上诉人对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。
本院认为，被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司与福州市隆达房地产开发公司签订《物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，其效力及于包括上诉人林嵘在内的新园C区全体业主。被上诉人已为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利。上诉人林嵘亦享受了被上诉人为小区提供的物业服务，应缴纳相应的物业费。根据本案被上诉人服务的整体实际情况及新园C区存在的问题来看，被上诉人的服务确实存在瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，根据收费标准与服务水平相适应的原则，本院酌定上诉人按物业收费标准的90%给付从2011年8月31日至2013年11月31日止的物业费，故上诉人应缴纳的物业费为40元／月×27个月×90%=972元。
关于上诉人主张被上诉人赔偿两辆电动车的被盗损失5670元的问题。上诉人林嵘是小区业主，有理由相信其回家后将电动车停放在小区内，根据上诉人在发现两辆电动车丢失后立即报警的事实，结合上诉人向新闻媒体反映其电动车被盗和曝光新园C区的物业管理现状的情况以及上诉人提交的两辆电动车发票等，可以认定上诉人停在小区内的两辆电动车被盗的事实。上诉人与被上诉人之间是物业服务合同关系，被上诉人应依约履行对其物业管理区域内安全防范的管理义务。由于被上诉人在履行义务时存在疏漏和瑕疵，疏于防范，由此给上诉人造成的财产损失应依法承担相应的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被上诉人应当为上诉人林嵘的被盗财产承担赔偿损失的违约责任。而上诉人将电动车停放在柴火间门口，对电动车被盗也存在一定过错，综合各方面因素酌定被上诉人承担上诉人损失1500元为宜。
被上诉人应当全面履行物业服务合同，对被破坏的植树、公共绿地予以补种，继续履行并加强垃圾清理、卫生保洁、安全保卫、劝阻公共绿地停车等物业管理措施；并履行给上诉人开具正规的物业费发票的附随义务。综上，上诉人合理的上诉请求部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4917号民事判决第二项；
二、撤销鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4917号民事判决第三项、第四项；
三、变更鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4917号民事判决第一项为：上诉人林嵘应于本民事判决生效之日起十日内支付被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司2011年8月31日至2013年11月31日的物业管理费972元；
四、被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人赔偿款人民币1500元；
五、驳回上诉人林嵘的其他上诉请求；
六、驳回被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司的一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费25元，由上诉人林嵘负担15元，被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司负担10元；反诉案件受理费25元，由上诉人林嵘负担3元，被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司负担22元。二审案件受理费100元，由上诉人林嵘负担30元，被上诉人福州鑫九洲物业管理有限公司负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 庄彩虹
代理审判员 李文颖
二〇一四年七月二日
书 记 员 龚 蓉