宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初9208号原告：赵崇臣，男，1961年12月2日出生，汉族，户籍所在地吉林省图们市，现住浙江省慈溪市。被告：林仲飞，女，1965年2月13日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人:叶琳，女，1989年5月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市海曙区，现住浙江省宁波市海曙区，系被告女儿。原告赵崇臣与被告林仲飞合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张静霞独任审理。本案于2017年10月31日、12月27日公开开庭进行了审理，原告赵崇臣、被告林仲飞及其委托诉讼代理人叶琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵崇臣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付合伙购房按揭贷款的一半138400元及十年的物业费一半5000元，共计143400元；2.被告向原告支付违约金10000元。事实与理由：原被告于2009年1月19日共同购置慈溪市春江丽景小区11幢505室的房屋，总金额290472元，共同出资首付近100000元,由原告按揭贷款200000元。当时双方签订协议，按揭贷款由双方共同承担，每月各付1150元，但被告自始至终都没有付过贷款，原告考虑征信问题，所以一直自己垫付，贷款2018年3月到期。根据《合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，望法院判如所请。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据，经质证，本院认定如下：1.编号为200402150101的《商品房买卖合同》一份,拟证明原被告共同购买了涉案房屋;被告对该证据中被告的签名系其本人所签无异议，但认为被告精神状态不好，签字是被原告哄骗的；原告提供的该份合同系原被告本人签字，该证据真实、合法，与本案具有关联性，能证明原被告共同购买涉案房屋的事实，对该证据本院予以采信。2.编号为2009-136520-115的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同经过公证，拟证明抵押借款的事实；被告对签名无异议，认为银行贷款只能以一个人的名义申请，所以由原告出面，且一直至2013年4月17日，原被告一直处于同居关系，款项实际由被告在归还，在此同居关系期间原告都无法证明贷款是由其归还的；该证据真实、合法，与本案具有关联性，能证明抵押贷款的事实，对该证据本院予以采信。3.2009年4月20日原被告签订的《还款及按揭协议》一份,拟证明原被告双方对购房款及按揭款的分担进行了约定;被告认为是其在脑子不清醒被原告哄骗的情况下签字的，被告已经于2004年买下这套房子付了预付款，当时价值800000元，不可能以50000元的价格卖给原告；该证据系原被告本人签字，真实、合法，与本案具有关联性，能证明双方曾就房屋款项如何分担等事项进行了约定，对该证据本院予以采信。4.银行流水清单、中国建设银行个人贷款对账单，拟证明原告归还贷款的情况；被告认为款项只能通过原告的账户归还，也即只能是原告出面去还款，原告会定期不定期地向被告讨要款项用于还款，故该证据不能证明贷款是由原告偿还的；该证据系从银行调取，真实、合法，与本案具有关联性，能证明自2009年5月至2017年12月原告的贷款账户已还贷款本息214394.05元的事实，对该证据本院予以采信。5.2012年12月20日被告出具便条一张，拟证明原告将海悦公寓1号905室房产卖给了被告，所以2012年12月20日之前原告欠被告的借条均已作废了；被告认为原告所卖的房产是卖给案外人林飞赞的，与被告无关；该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。6.物业费收据5张，拟证明2009年至2017年的所有物业费都是原告支付的；被告认为房屋所有权是共有的，但原告一直占有着整套房屋，所以物业费应该由原告支付；该证据系物业公司开具的发票，真实、合法，与本案具有关联性，对于载明的原告支付了物业费5501元的事实本院予以采信，但对于2014年11月3日由慈溪市尽心物业服务有限公司开具的发票上注明的2014年之前已交的2996元，该款项的支付无相关凭据为证，对该款项本院不予采信。7.2012年12月4日原告与林飞赞签订的《存量房屋买卖中介合同》一份，拟证明海悦公寓房屋的实际购买人是被告，同时证明该合同的订金230000元包含了证据8售房协议中的订金100000元（实际付了95000元），余款135000元抵了一部分欠款和被告的人情;被告对该合同无异议，但对原告支付款项的说法有异议；该证据只能证明原被告之间有其他纠葛，不能证明原告的待证目的，对该证据本院不予采信。8.原被告于2010年10月20日签订的售房协议书,拟证明被告应付定金100000元,但当时仅付了95000元；被告认为该证据上的签字是被告所签，但签字时间被修改过；该证据只能证明原被告之间有其他纠葛，不能证明原告的待证目的，对该证据本院不予采信。9.2010年10月20日收款人为原告汇款金额为60000元的中国农业银行个人通存业务回单、2012年10月15日收款人为原告汇款金额为10000元的中国农业银行个人通存业务回单、2012年10月25日收款人为原告汇款金额为15000元的汇款凭证，拟证明上述款项系证据7和8中提到的被告向原告支付购买海悦公寓房屋款项95000元的款项；被告对转账的事实无异议，但认为该款项与购买海悦公寓的事无关，其中上述三笔款项都是原告因需向被告所借，是涉案房屋贷款按揭款的预付款，应抵扣按揭款；该证据真实、合法，与本案具有关联性，能证明被告曾向原告转账汇款，但不能证明原告待证的该款项系被告向原告购买海悦公寓的房款的待证目的。10.甬房权证仑（开）字第××房屋所有权证，拟证明购买海悦公寓房屋的时间是2012年12月20日，与被告签的借条作废声明的便条的时间一致；被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明海悦公寓房屋的权属，与本案无关；该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。11.（2008）甬行终字第92号行政裁定书，拟证明原被告关系较好，原告为被告做了一些事情；被告认为该证据与本案无关联性；该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。12.宁波市第二医院——影像科CT诊断报告单，拟证明原告在被告家门被一伙不明身份的人打伤，怀疑是因为帮助被告而得罪了人；被告认为该证据与本案无关；该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告林仲飞当庭答辩称：被告对原告的诉请不能理解。第一，在2009年期间原告是没有经济收入来源的，所有的钱款是由被告来出的，包括原告在此期间的衣食住行都是由被告承担的，被告在庭上已经提交了相关的借条和银行汇款证据；第二，在2013年4月份之前原告有向法院起诉过要求分房，但是没有提及一分钱，并且当时双方处于同居状态，且每月所需支付额度较小只有1000多元，因此被告在当时已经把按揭款给了原告；第三，被告曾多次给原告汇款，直至2012年10月份原告出车祸，赔偿不了对方理赔款的时候，这些钱款也都是被告所出的，也有相应汇款证据；第四，原告在2009至2010年期间向工商局注册了5000000元的皮包公司，向诈骗公司进行了100000元、200000元等多次汇款，但是原告当时没钱，都是被告替他汇款过去的，并且在2010年年终，原告几次三番要求被告帮其还款，由于被告患有精神疾病，因此原告采取了哄骗等手段让被告去还款，后来原告甚至要求被告女婿预支4000元让其去还贷。另外，被告申明本案这套房产本来就是被告之前购买的，在2009年时市场价已经高达800000元，被告不可能只要50000元就将房产过户给原告，原告是趁被告身体不适将房屋强行过户至自己名下，被告已经不予追究。之后原告一直独占该房屋，不肯将钥匙给被告，严重侵犯了被告的权益，因此被告有权向原告讨要目前租金的一半1250元，并且要求原告将钥匙给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据，经质证，本院认定如下：1.被告申请证人邓某、证人陈某出庭作证，拟证明在2009年至2010年期间原告无经济来源；原告认为证人证言不能证明原告没有经济来源；本院亦认为证人证言不能证明原告有无经济来源，对证人证言本院不予采信。2.2007年4月22日原告出具给被告的借款20000元的借条、2008年11月6日原告出具给被告的借款250000元的借条、2009年1月13日原告出具给被告的借款137890元的借条、2010年10月20日收款人为原告汇款金额为60000元的中国农业银行个人通存业务回单、2012年10月15日收款人为原告汇款金额为10000元的中国农业银行个人通存业务回单、2012年10月16日收款人为原告汇款金额为25000元的中国农业银行个人通存业务回单、2012年10月25日收款人为原告金额为15000元的汇款凭证，拟证明原告无经济来源，有一部分欠款原告没有归还，原告不能仅以被告写的便条就免去所有的欠款，故即使被告后来未向原告支付按揭款，也足以抵原告诉请的款项了；原告认为原告不存在哄骗，认可被告的上述借条及转账凭证，原告已经归还了一部分欠款，另外原告把海悦公寓的房屋低价卖给了被告，只拿到了100000元多一点,抵偿了所欠被告的另一部分款项；原被告之间的借条，因涉及另外的法律关系，与本案缺乏关联性，本院不予采信，被告的转账凭证能证明被告向原告汇款的事实，本院予以采信。3.被告的残疾鉴定表和2010年4月16日原告出具的保证书，拟证明原被告在交往过程中原告知道被告的身体情况，且因为房子和钱均给了原告，所以原告向被告及被告家属出具的要对被告好的保证书；原告认为这只是被告方有所担心，所以原告才写的保证书；保证书与本案无关联性，本院不予采信，残疾鉴定表具有真实性，其证明力待下文综合认定。4.2013年2月19日原告的起诉状和撤诉申请书，拟证明2013年原告并没有提到被告未付房款的事，后来又因为原告及家人无地方住，所以又撤回了起诉，如果被告确实没有付款，原告那时就应该会提出的，所以实际上按揭款项是原被告共同支付的；原告质证称因为2013年还贷款的时间不长，所以才没有提出按揭款的事，不能证明款项是被告共同支付的；该组证据不能形成证据链，不能证明按揭款项是原被告共同支付的，对该组证据本院不予采信。本案经审理查明如下事实:原被告于2009年1月19日签订了编号为200402150101的《商品房买卖合同》一份，约定原被告共同作为买受人，向宁波惠康房地产开发有限公司购买位于慈溪市产，房产总价290472元，付款方式为首付90472元,余款200000元按揭贷款。2009年3月12日，原被告与中国建设银行股份有限公司慈溪支行签订了编号为2009-136520-115的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向中国建设银行股份有限公司慈溪支行借款200000元，原被告以春江丽景小区11幢505室房产作为抵押，借款期限为120个月（即2009年4月3日至2019年4月3日），还款方法为等额本息法，还款账号为15×××10。2009年4月20日，原被告签订《还款及按揭协议》一份，约定：1.原告于2008年11月6日向被告协议借款250000元，购买小港镇海悦公寓905室一套房；现将250000元借款全部归还给被告。2.原被告双方于2009年1月19日在慈溪市产,首付约87890元,由被告先垫付;由原告出面办理按揭贷款,现原告付给被告50000元,以后每人每月30日前各付1150元按揭贷款。3.以上协议一式两份,原被告双方各保留一份,双方签字生效,同时原2008年11月6日签的借款协议和原告签的137890元购房借条作废。被告于2010年10月20日、2012年10月15日、2012年10月16日、2012年10月25日分别向原告转账汇款60000元、10000元、25000元和15000元。另查明，原被告曾有同居关系，涉案慈溪市春江丽景小区11幢505室房屋自交付后钥匙一直由原告掌握，现也由原告居住；至2017年12月原告为涉案房屋共支出了房屋按揭款214394.05元;原告提供的有效证据载明其共向物业公司缴纳了物业费5501元。本院认为，本案的争议焦点一为原被告签订的《还款及按揭协议》是否有效，被告是否需向原告支付购房按揭款。根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。被告于2004年被诊断为精神残疾Ⅱ级，原被告签订的《还款及按揭协议》签订时间为2009年4月20日，被告虽主张该协议是在被告精神状态不佳，被原告哄骗的情形下签字的，但并未提供能证明其2009年时的精神状态情况和受原告欺骗的证据，且庭审中其代理人也称被告系产后抑郁造成的，在经济上一直是独立操作，结合2009年至2012年期间被告独立进行过的多项经济活动，本院认为原被告签订的协议合法有效，被告应按约支付一半的购房按揭款。对于被告主张的在原被告同居期间共同支付了按揭款的主张，因被告并未提供证据予以证明，对此本院难以采信。但2010年10月15日、10月16日、10月20日和2012年10月25日被告共向原告转账汇款110000元，原告称该款项系被告为购买海悦公寓向其支付的房款的说法，因无有效证据来证明，对其主张本院不予支持，故本院认为该110000元可以抵偿被告应支付给原告的房款。综上，关于购房按揭款，被告共应承担自2009年5月至2017年12月的按揭款107197.02元（214394.05元×50%），之后的贷款原告可至发生之后另行主张。本案的争议焦点二为被告是否需承担物业费的问题。因涉案春江丽景小区11幢505室房屋系原被告共有,故被告也应承担物业费用,但该房屋一直系由原告掌控或居住，故物业费应由原告适当多承担，本院酌定被告应承担的物业费为2200.40元(5501元×50%×0.8)。本案的争议焦点三为被告是否应向原告支付违约金的问题。对于房屋按揭款的违约金，原被告签订的《还款及按揭协议》中没有约定违约金，故对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持，但原告可以要求被告支付自逾期之日起按银行同期同档次贷款利率计算的利息损失，经本院核算为749.05元。对于物业费的违约金，原被告也未有约定，故原告可以主张自主张之日起即起诉之日起的逾期利息损失。综上，被告应支付原告已垫付的购买慈溪市春江丽景小区11幢505室房产的按揭款107197.02元，并支付原告逾期支付该款的利息损失749.05元；被告应支付原告物业费2200.40元，上述款项抵扣被告林仲飞已向原告转账的110000元，被告尚应支付原告物业费146.47元。对于被告主张的原告于2007年4月22日至2009年1月13日期间向被告借款，及原告主张的2012年12月20日被告向原告出具的便条载明借条作废等的相关事项，因涉及原被告之间另外的借贷关系，可另行提起诉讼解决，在本案中本院不宜合并审理；同时，对于被告提出的要求原告交付涉案房屋钥匙及支付涉案房屋租金的事项，也应另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林仲飞应支付原告赵崇臣物业费146.47元，并支付自2017年10月9日起按银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失。二、驳回原告赵崇臣的其他诉讼请求。本案案件受理费3368元，减半收取1684元，由原告赵崇臣负担1659元，由被告林仲飞负担25元；被告林仲飞负担的费用应于本判决生效之日起十日内交纳本院。如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 张静霞二〇一七年十二月二十八日代书记员 毛溢波本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附件：逾期利息计算基准金额利率起算时间截止时间逾期付款利息损失（元）2039.95/2=1019.975一年至三年（含）5.4%2009.5.12010.10.1982.012039.95/2=1019.975一年至三年（含）5.4%2009.6.177.262039.95/2=1019.975一年至三年（含）5.4%2009.7.172.672039.95/2=1019.975一年至三年（含）5.4%2009.8.167.932039.95/2=1019.975一年至三年（含）5.4%2009.9.163.192039.95/2=1019.975一年至三年（含）5.4%2009.10.158.62039.95/2=1019.975六个月至一年（含）5.31%2009.11.152.962039.95/2=1019.975六个月至一年（含）5.31%2009.12.148.442039.95/2=1019.975六个月至一年（含）5.31%2010.1.143.782039.95/2=1019.975六个月至一年（含）5.31%2010.2.139.122039.95/2=1019.975六个月至一年（含）5.31%2010.3.134.92039.95/2=1019.975六个月至一年（含）5.31%2010.4.130.242039.95/2=1019.975六个月以内（含）4.86%2010.5.123.552039.95/2=1019.975六个月以内（含）4.86%2010.6.119.282039.95/2=1019.975六个月以内（含）4.86%2010.7.115.152039.95/2=1019.975六个月以内（含）4.86%2010.8.110.882039.95/2=1019.975六个月以内（含）4.86%2010.9.16.612039.95/2=1019.975六个月以内（含）4.86%2010.10.12.48749.05????2?