北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第2044号
原告北京天亚物业开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区十一区。
法定代表人李树英，董事长。
委托代理人黄喜军，北京美信律师事务所律师。
被告田辉，男，1968年8月31日出生，自由职业。
委托代理人孙凯，男，1967年12月22日出生，个体经营者。
被告钱正先，男，1949年9月7日出生，自由职业。
委托代理人商家泉，北京高文律师事务所律师。
原告北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚物业公司）与被告田辉、被告钱正先执行异议之诉，本院立案受理后，依法由审判员赵旭卿按照简易程序，于2014年1月2日，1月23日公开开庭进行了审理。原告天亚物业公司的委托代理人黄喜军、被告田辉、被告钱正先的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天亚物业公司起诉称：2012年5月10日，北京市西城区人民法院依田辉的申请，就其与钱正先借贷纠纷一案向北京市朝阳区房屋管理局送达了协助查封北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心XX号房屋的手续，随后启动了评估拍卖程序。2013年7月31日，天亚物业公司向北京市西城区人民法院提出案外人执行异议，申请停止对旺座商务中心XX号房屋的执行。2013年11月11日，北京市西城区人民法院作出（2013）西执异字第5806号《执行裁定书》，裁定驳回了天亚物业公司的申请。天亚物业公司是北京市朝阳区XX号旺座商务中心的开发商，与钱正先就旺座商务中心XX号房屋签订过《商品房买卖合同》及其补充协议。根据该合同及补充协议的约定，钱正先应向天亚物业公司支付房屋总价款共计4134953元，其中首付款834953元，其余330万元以银行按揭货款的方式支付。但钱正先仅向天亚物业公司支付首付款21万元，尚欠首付款624953元未付。此外，钱正先拒不偿还银行按揭贷款，天亚物业公司作为保证人被银行从保证金账户中扣款672894.93元。基于上述事实，天亚物业公司于2012年7月25日向钱正先寄送了《通知函》，通知因钱正先未交清购房款，按照买卖合同第七条第2款的约定通知其解除合同。该《通知函》于2012年8月1日送达。后于2013年1月25日向北京市朝阳区人民法院起诉，请求确认解除双方签订的《商品房买卖合同》。因钱正先没有办理涉案房屋的产权登记手续，对本案执行标的不享有所有权，此外，天亚物业公司通知钱正先解除合同后，钱正先对本案执行标的不享有任何形式的占有、使用、收益及处分权，标的房屋不能作为钱正先的财产被采取执行措施。综上，天亚物业公司提出案外人执行异议之诉，请求依法停止对北京市朝阳区XX号房屋的执行。
原告天亚物业公司向本院提交以下证据予以证明：
1、2002年11月20日天亚物业公司与钱正先签订的《商品房买卖合同》，证明买卖合同签订后，钱正先超过90天未按约定付款，天亚物业公司有权解除买卖合同；
2、《律师函》两份及邮寄快递单，证明2012年4月5日天亚物业公司要求钱正先偿还未付清的首付款和代偿的银行按揭款；
3、《解除合同通知函》，证明天亚物业公司于2012年7月25日书面通知钱正先解除合同；
4、邮寄上述通知函的EMS快递单，证明解除通知于2012年8月1日到达。
被告田辉、钱正先对原告天亚物业公司提交的上述证据1、3、4的真实性没有异议，对于证据2表示没有收到，且已超过诉讼时效；对于证明目的均不予认可。
被告田辉答辩称：天亚物业公司提出的执行异议不成立。北京市朝阳区房屋管理局至今未向钱正先发放产权证的原因是房屋处于查封状态，而不是对产权的否认。
被告田辉向本院提交以下证据予以证明：
1、《中华人民共和国契税完税证》；
2、《北京市住宅专项维修资金专用收据》；
3、《专项维修资金交款通知》；
4、《贷款结清通知单》（复印件）；
5、天亚物业公司出具的房屋首付款发票（复印件）。
以上证据证明被告钱正先是北京市朝阳区景华南街1号楼606室的合法产权人。
原告天亚物业公司对上述证据的真实性均不认可；被告钱正先认可上述证据的真实性以及证明目的。
被告钱正先答辩称：天亚物业公司提出的执行异议不成立。钱正先交纳了房款、房屋契税和专项维修资金，产权证没有实际下发是因为田辉在诉讼期间申请了对房屋的查封。钱正先已经交纳了房屋的首付款和还清了贷款，即使未付清，天亚物业公司要求偿还的请求已经超过了诉讼时效。
被告钱正先向本院提交以下证据予以证明：
1、2002年11月20日天亚物业公司与钱正先签订的《商品房买卖合同》；
2、天亚物业公司出具的房屋首付款发票（复印件）；
3、《中华人民共和国契税完税证》；
4、《贷款结清通知单》（复印件）；
5、天亚物业公司于2003年10月29日发出的推迟交房通知（复印件）；
6、《中国银行北京市分行提款申请审批表（代借据）》（复印件）；
7、《中国银行北京市分行昌平支行人民币放款通知单》（复印件）；
8、《贷款结清通知书》（复印件）；
9、案外人刘晓利提交的《案外人执行异议申请书》及北京市西城区人民法院（2013）西执异字第4515号执行裁定书；
10、天亚物业公司提出的《案外人执行标的异议书》；
11、案外人刘晓利提出执行异议时向北京市西城区人民法院提交的《房屋买卖合同》及天亚物业公司出具的收据（复印件）；
12、建委网站下载打印的《朝阳区旺座商务中心房屋登记公示》以及京建发（2010）1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》和《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记的公告（第二批）》；
13、签订《借款合同》的公证书（复印件）。
以上证据证明被告钱正先是北京市朝阳区景华南街1号楼606室的合法产权人。
原告天亚物业公司对上述证据1、9、10、12、13的真实性予以认可；对上述证据2、3、4、5、6、7、8的真实性不予认可，对证据11的真实性不确定；对上述证据的全部证明目的不予认可。被告田辉对上述证据的真实性和证明目的均予以认可。
本院根据上述认证查明，2011年5月27日，田辉与钱正先在公证处申请办理了《借款合同》公证并赋予其强制执行效力。《借款合同》中约定借款金额300万元，借款期限为2011年5月27日至2011年11月26日。当日田辉以转账方式向钱正先汇款300万元。后因钱正先未能按时还款，田辉依《借款合同》公证书申请强制性执行，北京市西城区人民法院在此（2012）西执字第2412号执行案件中依据申请执行人田辉的申请于2012年5月10日就被执行人钱正先购买的位于北京市朝阳区XX号（建外关东店南街2号旺座中心XX号）的房屋向北京市朝阳区房屋管理局送达了协助查封手续。
另查明，北京市朝阳区XX号（签约时名称为建外关东店南街2号旺座中心XX号）由天亚物业公司开发。2002年11月20日，钱正先与天亚物业公司签订《商品房买卖合同》购买上述房屋。2012年2月14日，钱正先交纳了涉案房屋的专项维修资金82699元，同年2月21日，交纳房屋契税124048.59元。2012年7月26日天亚物业公司向钱正先邮寄《通知函》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，以及钱正先立即腾空旺座中心XX号房屋和支付违约金、房屋使用费。该邮件于2012年8月1日投递成功。后天亚物业公司针对北京市西城区人民法院（2012）西执字第2412号执行案件向我院提出案外人执行标的异议书，我院于2013年11月11日做出驳回案外人天亚物业公司所提异议的裁定。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出案外人异议的，应当提供有关执行标的权属的相关证明材料。根据北京市朝阳区房屋管理局关于北京市朝阳区旺座商务中心房屋登记的通知，该中心属于历史遗留问题未能办理产权证，钱正先为商务中心XX号房屋的购房人。2012年5月10日我院对钱正先的上述房屋进行了查封，2012年8月1日天亚物业公司的解除通知到达。从时间上来看查封在先，解除通知到达在后，因此天亚物业公司无权对法院已经查封的财产要求转移所有权，况且天亚物业公司行使的解除权能否得到法院支持尚不确定。综上，天亚物业公司对该房屋并不享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的证据，故对于其所提异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告北京天亚物业开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告北京天亚物业开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 赵旭卿
二〇一四年一月二十三日
书记员 吴 迪