山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2150号
上诉人（原审被告、反诉原告）ＸＸ。
委托代理人张曜，山东北极之星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王祖江。
上诉人ＸＸ因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2012）崂民一初字第724号民事判决，于2013年8月26日向本院提起上诉，本院于2013年10月15日受理后，依法组成由审判员许红担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭，于2013年11月4日依法公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ以及委托代理人张曜，被上诉人王祖江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审中王祖江诉称，2009年5月16日，ＸＸ经案外人侯军臣介绍与王祖江签订了房屋买卖合同，购买位于青岛市崂山区劲松九路87号左岸风度×号楼×单元×层×01户，房屋建筑面积91.36平方米个人住房。在2010年8月21日王祖江接学校通知，8月22日王祖江到学校领取房屋钥匙。王祖江通知ＸＸ并要将钥匙交给ＸＸ，但ＸＸ拖欠王祖江房屋款5万元没有支付，王祖江就要回了房屋钥匙。ＸＸ于9月28日破门而入。根据国家法律的有关规定，上述房屋属于明令禁止买卖的，因此诉至法院，请求判令：1.确认双方之间于2009年5月16日签订的买卖合同无效，并判令ＸＸ返还房屋。2.判令ＸＸ腾出上述房屋。3.诉讼费由ＸＸ负担。庭审中，王祖江变更诉讼请求为：1.解除买卖合同；2.ＸＸ赔偿违约金108000元；3.判令ＸＸ搬出房屋；4.诉讼费由ＸＸ负担。在诉讼过程中，王祖江将诉讼请求最终变更为：确认双方之间于2009年5月16日签订的买卖合同无效，判令ＸＸ返还房屋并承担诉讼费。
原审中ＸＸ辩称并反诉称，王祖江的请求和事实前后矛盾，双方的合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。ＸＸ要求王祖江继续履行合同，在具备办证条件的情况下王祖江协助ＸＸ办理过户手续，王祖江支付逾期交房违约金62328元，诉讼费由王祖江负担。
王祖江对反诉不予认可，认为合同无效。
原审查明，2008年，王祖江与青岛市崂山区中韩房地产开发中心签订青岛市商品房预售合同，约定王祖江购买位于青岛市崂山区劲松九路87号左岸风度×号楼×单元×层×01户房屋，房屋总价447664元。该房屋系王祖江工作单位青岛大学集资建设的职工宿舍。
2009年5月16日，王祖江与ＸＸ签订房屋买卖合同，将上述房屋出售给ＸＸ，合同价款540000元。合同签订后，ＸＸ向王祖江支付定金50000元、购房款440000元，合计490000元。2010年10月4日，王祖江向ＸＸ发出解除合同通知书，认为该房屋属于禁止转让的房屋，通知ＸＸ解除合同。ＸＸ认可收到该通知，但认为与王祖江起诉主张的ＸＸ没有支付剩余房款而要求解除合同自相矛盾。涉案房屋现由ＸＸ居住。
原审认为，本案争议的焦点在于双方之间的房屋买卖合同是否有效。本案所涉的青岛市崂山区劲松九路87号左岸风度×号楼×单元×层×01户房屋虽系王祖江通过买卖取得，但该房实属王祖江所在单位青岛大学集资建设的职工宿舍，故王祖江购买该房屋时享受了低于市场价的福利优待，现王祖江将享受了福利待遇的房屋出售给ＸＸ，损害了社会公共利益，该合同应属无效。因该房屋现由ＸＸ居住，故ＸＸ应将该房屋返还给王祖江，王祖江亦应将ＸＸ支付的房款490000元返还给ＸＸ。综上，对王祖江要求ＸＸ返还房屋的主张原审法院予以支持，对王祖江的其他诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。因合同无效，对ＸＸ的反诉请求本院不予支持。判决：一、确认王祖江与ＸＸ于2009年5月16日签订的《房屋买卖合同》无效；ＸＸ于判决生效之日起三十日内将位于青岛市崂山区劲松九路87号左岸风度×号楼×单元×层×01户房屋返还王祖江；王祖江于ＸＸ返还房屋同日将购房款490000元返还ＸＸ；二、驳回王祖江的其他诉讼请求；三、驳回ＸＸ的反诉请求。案件受理费9200元，由王祖江负担，反诉费4912元，由ＸＸ负担。
上诉人ＸＸ上诉称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方意思表示，不违反国家的强制性规定，该买卖合同真实有效。该房屋系正常的房地产开发，不属于被上诉人所称的“学校集资建房性质”。被上诉人要求解除双方的买卖合同，并采取过激恐吓行为，属于严重的违约行为。被上诉人在该房屋升值的情况下反悔，违反诚实信用原则，不应得到法律支持。被上诉人王祖江原审中变更其诉讼请求，早已超过法定期限，原审予以受理变更后的请求，明显违反法定程序。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人王祖江的诉讼请求，支持上诉人ＸＸ的诉讼请求。
被上诉人王祖江答辩称，其是退休人员，没有参加学校分配房子会议，不知房屋不能出售。因上诉人ＸＸ交款违约，其没有给上诉人ＸＸ钥匙，上诉人ＸＸ就在现场闹事，学校和开发商通知该房子不能对外转让出售。2010年10月4日，其向上诉人ＸＸ发了解除合同通知书，此时房价没有变化，不存在房价上涨的问题。原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审期间，被上诉人王祖江提供其所在学校后勤管理处房产管理科证明，该证明载明：“青岛大学组织职工购买西韩左岸风度住房，购买该住房的职工享受政策照顾，购房价格低于市场价格。学校规定购买人仅限于本校职工，不得对外转售。该批住房至今未办理房产证”。上诉人ＸＸ对此不予认可。上诉人ＸＸ提供该房屋开发商青岛市崂山区中韩房地产开发中心网签证明、涉案土地证、预售许可证以及青岛市崂山区房地产交易中心证明，欲证实该房屋性质系商品房开发，不属于法律禁止的范围。被上诉人王祖江对上述证据的真实性无异议，对上诉人ＸＸ要证明的问题不清楚。二审查明的其他事实同原审。
本院认为，本案焦点问题是，涉案房屋的性质以及上诉人与被上诉人双方签订房屋买卖合同的效力。
涉案房屋系房地产开发商在通过出让形式取得土地后，根据相关批准手续开发建设，在取得预售许可证后，公开对外销售的商品房，并不存在禁止交易的情形。被上诉人王祖江与开发商签订合同购买了涉案房屋，拥有了该房屋的相应权利。
被上诉人王祖江与上诉人ＸＸ签订的涉案房屋买卖合同，是双方的真实意思表示。青岛大学后勤管理处房产管理科作为学校的内设部门，不具备独立的民事主体地位，不具备对外出具证明的资格，且上述证明与被上诉人提供的涉案房屋开发建设土地证、预售许可证、网签的预售合同相矛盾，该学校房产管理科证明载明的内容，不属于法定的限制性规定。涉案房屋虽在价格上有一定的优惠，但被上诉人王祖江将自己的福利让度，系对自己权利的处分，并非双方房屋买卖合同无效的法定事由。故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不违反国家禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方应严格依约履行。双方合同约定：更名手续办理完毕后，上诉人ＸＸ支付被上诉人王祖江5万元，被上诉人王祖江以上诉人ＸＸ尚欠余款5万元为由，要求上诉人ＸＸ承担违约责任，不符合双方合同约定和有关法律规定，本院不予支持。因该房屋的交付涉及到开发商原因，存在不能完全归责于被上诉人王祖江的事由；该房屋所在小区整体尚未办理房产证，上诉人ＸＸ要求被上诉人协助办理更名手续的条件目前尚不具备，故，上诉人ＸＸ现要求被上诉人王祖江协助办理更名手续，承担由此而产生违约责任的请求，本院不予支持。在条件具备时，当事人可另行主张协助办理过户事宜。
综上，原审认定事实及适用法律错误，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市崂山区人民法院（2012）崂民一初字第724号民事判决；
二、驳回被上诉人王祖江的诉讼请求；
三、驳回上诉人ＸＸ的反诉请求。
一审案件受理费9200元，由被上诉人王祖江负担，反诉费4912元，由上诉人ＸＸ负担；二审案件受理费8650元，由被上诉人王祖江负担5650元，上诉人ＸＸ负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 徐雪峰