湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终3560号
上诉人（原审原告）：梁某。
委托代理人：周其明，中南财经政法大学教师。
委托代理人：顾农，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北省建工第一建设有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街229号。
法定代表人：孙金林，该公司董事长。
委托代理人：陈永宏、潘军，该公司职工。
上诉人梁某与被上诉人湖北省建工第一建设有限公司（以下简称省建工一公司）房屋租赁合同纠纷一案，武汉市青山区人民法院于2015年9月15日立案受理后，于2015年11月5日作出（2015）鄂青山民二初字第00822号民事裁定，裁定驳回梁某的起诉。梁某不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日作出（2016）鄂01民终228号民事裁定，裁定撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。一审法院于2016年5月12日作出（2016）鄂0107民初366号民事判决，梁某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年9月，梁某诉至一审法院，请求判令：确认梁某与省建工一公司关于三弓路建设一路2号7门12号房屋的租赁合同有效，梁某为该房屋的承租人。
一审法院经审理查明：梁某父亲梁超系省建工一公司职工。1974年12月，梁超从省建工一公司退休。1984年，省建工一公司将青山区三弓路建设一路2号7门12号房屋（现青山区建设一路2号2栋7门5层3号）分配给梁超居住。梁某随父母居住在该房屋内。1988年、1989年，梁某父亲及母亲相继去世后，梁某向省建工一公司交纳房租及水费至2005年3月。2005年3月18日，梁某向省建工一公司交纳了14640元购房款，由于梁某兄弟姐妹对购买上述房屋产生争议，导致该房屋至今未办理房改手续，上述房屋仍登记在省建工一公司名下。庭审中，省建工一公司表示可以将诉争房屋继续给梁某使用但不是租赁给梁某，只是人文关怀，省建工一公司与梁某之间不存在租赁关系。
一审另查明：梁某有兄弟姐妹共6人，其中大姐已经去世。
一审法院认为，本案的争议焦点为：梁某、省建工一公司之间是否存在租赁合同关系，梁某是否为诉争房屋的承租人。第一，梁某认为诉争房屋系省建工一公司分配给梁某父亲的，梁某父母去世后，由梁某向省建工一公司继续缴纳租金并使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，梁某系诉争房屋的承租人，梁某、省建工一公司之间的租赁合同有效，但《中华人民共和国合同法》调整的是平等主体之间的民事法律关系，省建工一公司将房屋分配给梁某父亲居住的行为，不是平等主体之间的租赁合同关系，而是单位的内部分房行为，梁某父亲居住诉争房屋的行为不是合同法调整的租赁合同关系中的承租人；第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但梁某自2005年3月未再向省建工一公司交纳房租，省建工一公司又不认可与梁某存在租赁合同关系，虽然梁某居住在诉争房屋内，但梁某、省建工一公司之间的行为不符合租赁合同的规定；第三，根据《中华人民共和国合同法》第十三条的规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第三十条规定：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。省建工一公司自始至终认为与梁某不存在租赁合同关系，将房屋给梁某居住是企业人文关怀的形式，梁某交纳的款项不符合市场的租金，而梁某认为双方存在租赁合同关系，由于双方没有达成租赁合同的合意，即承诺的内容与要约的内容不一致，因此，梁某、省建工一公司之间不存在租赁合同关系，梁某不是该房屋的承租人。故梁某要求确认租赁合同有效，其是该房屋的承租人的诉请，不予支持。省建工一公司辩称驳回梁某的全部诉讼请求的意见，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回梁某的诉讼请求。本案案件受理费80元，由梁某负担。
梁某不服上述判决，向本院提起上诉称，一、梁某请求裁判的是房屋租赁合同关系，而一审混淆了单位分房行为与房屋租赁行为。无论梁超及梁某与省建工一公司之间关于诉争房屋的租赁属于何种法律关系，都不能否定梁超及梁某的承租人身份。二、一审混淆了合同成立与合同履行，梁某自2005年3月起未缴纳租金，不等于与省建工一公司的房屋租赁关系没有成立或已经解除。三、双方租赁合同成立的事实依据源于梁某的共同承租权和租金的缴纳，一审错误适用合同法关于新要约和新承诺的规定。《武汉市房产管理条例》第三十九条规定：“租赁居住房屋，承租人与其有常住户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。”梁某对诉争房屋的租赁来自法律规定的共同承租权，且在梁某的父母去世后，租赁合同的承租主体由梁某的父母变更为梁某本人。四、一审对梁某缴纳租金的事实不予认定错误。五、一审适用法律前后矛盾，一方面认定梁某的父亲不是租赁合同关系的承租人，另一方面依据合同法进行裁判，却又无视合同法关于合同成立及承租权的规定。六、梁某在一审庭审中明确阐述了承租权的来源及房屋租赁合同成立的事实和法律依据，一审没有阐明是否采纳的理由，违反法定程序。上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或改判支持梁某的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由省建工一公司承担。
省建工一公司口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、梁某不是省建工一公司的职工，其居住诉争房屋源于其父亲梁超，梁超是省建工一公司的职工。2、2005年，诉争房屋开始进行房改，因梁某兄弟姐妹之间未达成协议，故至今未解决。3、梁某交纳的购房款本已交至省房改办，因梁某兄弟姐妹未达成协议，购房款被退回省建工一公司。省建工一公司未作出出租的意思表示，不能因为梁某的居住事实而认定为承租关系。省建工一公司仅将诉争房屋视为梁超子女可共同购买的房屋，在其子女未达成一致意见前，省建工一公司无法表态。
本院经审理查明，诉争房屋于2005年进行房改，梁某于2005年3月18日按标准价交纳了房改款14640元。2005年4月7日，省建工一公司行政科下发通知，其内容为：根据武汉市人民政府文件（2004）61号文，凡已按房改政策规定向职工个人出售的房改房，还未办理标准价购房手续，在2005年4月底前全部清理完毕，6月份成本价房屋价额将上调，请以下同志于4月8日至15日前到行政科办理标准价购房手续，逾期不予办理，自己负责。该通知名单中包括梁超。此后至2015年9月梁某提起一审诉讼之前，为以何人的名义与省建工一公司签订房改协议一事，梁某与其兄弟姐妹签订了多份协议，但均未能依约履行。诉争房屋已纳入拆迁范围，由于本案纠纷，拆迁工作停滞。
一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，诉争房屋是在计划经济时代由省建工一公司作为单位福利分配给梁超及其家人居住的，分配的前提之一是梁超为其公司员工，非省建工一公司的员工不可能享受该福利，故梁超获得该房屋的居住权是基于其与省建工一公司的隶属关系，据此，省建工一公司与梁超就诉争房屋所形成的是在特定历史条件下单位与职工之间的房屋分配关系，而不是平等主体之间的房屋租赁关系。《武汉市房产管理条例》第三十九条第一款“租赁居住房屋，承租人与其有常住户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权”的规定，涉及承租人承租房屋的共同居住人；《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，涉及房屋租赁权的法定让与，上述规定的适用均有一个共同的前提，即承租人与出租人作为平等主体建立了房屋租赁关系。如前所述，本案中，梁超与省建工一公司之间形成的不是平等主体间的房屋租赁关系，梁超不是上述两项规定中的房屋承租人，省建工一公司也不是上述两项规定中的房屋出租人，故该两项规定不应适用于本案。梁某以其是诉争房屋的共同居住人或租赁权的受让人，主张其是诉争房屋的承租人，与法律规定不符，本院不予支持。
省建工一公司于1984年将诉争房屋分配给梁超居住之时，梁某尚未成年；在其父母于1988年、1989年相继去世时，梁某已成年，其以梁超女儿的身份继续居住在诉争房屋之中，并继续缴纳房租及水电费，延续的仍然是基于梁超与省建工一公司之间的房屋分配而形成的居住关系，因为没有梁超与省建工一公司之间的房屋分配关系，梁某不可能在诉争房屋中居住，梁某不是省建工一公司的职工，省建工一公司也不可能将其房屋出租给梁某居住，据此，梁某在其父母去世后继续居住诉争房屋，并不意味着其与省建工一公司之间形成了房屋租赁关系。故梁某以其向省建工一公司缴纳房租而主张其是诉争房屋的承租人，没有事实依据，本院不予支持。
2005年，省建工一公司依据国家政策对诉争房屋进行房改，省建工一公司虽收取了梁某的房改款，但由于梁某与其兄弟姐妹之间就参加房改的具体事宜未能达成一致意见，致相关协议未能签订，故梁某使用该房屋的基础法律关系即基于梁超与省建工一公司之间的房屋分配关系并未发生改变。在此情况下，梁某主张其是诉争房屋的承租人，没有事实依据。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当。梁某的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由梁某负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊小娟
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一六年八月二日
书记员 吴 艳