浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终1705号上诉人（原审原告）：杭州大家物业经营管理有限公司长兴分公司，住所地浙江省长兴县雉城街道领域龙山小区27幢3单元101室，统一社会信用代码9133052257530710XR。负责人：金亚娜，该分公司总经理。委托代理人：杨涛，该分公司员工。上诉人（原审被告）：王华敏，女，1967年12月12日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托代理人：张国庆，男，1965年9月26日出生，汉族，住址同上，系上诉人王华敏丈夫。上诉人杭州大家物业经营管理有限公司长兴分公司（以下简称大家物业）因与上诉人王华敏物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。大家物业上诉请求：1、发回重审或直接改判支持大家物业一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由王华敏承担。事实与理由：一、一审认定2013年12月17日为涉案房屋交付日期，系事实认定错误，领取资料物品清单上的时间明显存在改动。二、一审法院以王华敏未入住为由，以合同约定价格的80%计算物业费、车位费，系适用法律错误，不具有合理性，会对社会产生不良影响。王华敏辩称，根据前期物业服务合同里的特注，我们没有和物业公司办理入住手续，不应交物业费。王华敏上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回大家物业的诉讼请求；2、本案诉讼费用由大家物业承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2013年11月27日经开发商通知，王华敏是以为房屋渗水问题已经修好才在领房单上签字的，但后来王华敏、大家物业与开发商在交房过程中发现房屋仍渗漏严重，故王华敏与开发商约定重新修缮。王华敏与大家物业口头约定，房屋修缮好后办理入住，至2016年7月，房屋仍在渗漏中。大家物业辩称，房屋漏水与物业公司无关，关于交房时间，王华敏说的与判决书认定的以及物业公司认为的时间均不一致。前期服务合同的特注是王华敏自己加的，物业公司一方的合同上并没有该特注。一审法院认定双方的物业服务合同有效，但又以格式合同为由酌情判定80%的物业费不正确。大家物业向一审法院起诉请求：一、王华敏支付2011年9月1日至2016年8月31日期间所欠住宅物业管理费17424.11元、能耗费1610.25元、车位费900元；二、王华敏支付违约金1000元；三、本案诉讼费由王华敏承担。一审法院认定事实：2009年11月16日，大家物业总公司杭州大家物业经营管理有限公司与王华敏签订《前期物业服务协议》一份。2015年5月28日、2016年8月6日，大家物业与领域龙山小区的业主委员会签订了两份《物业服务合同》。上述协议及合同均约定叠排的物业管理服务费按1.4元/月·㎡的标准由业主按其拥有物业的建筑面积每12个月预交纳一次，叠排的能耗费按0.3元/月·㎡的标准按年预收，若业主未入住则按30%的比例分摊运行能耗费，地上车库的车位费由使用权人按15元/月·个的标准交纳。另约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，业主自逾期之日起应当按应交费用每日千分之二向原告支付违约金。大家物业自2011年3月进驻领域龙山小区为该小区提供物业管理服务至今。现大家物业认为王华敏拖欠2011年9月1日至2016年8月31日的物业管理服务费、能耗费和车位费。王华敏所有的位于领域龙山小区30幢2单元101室的房屋的建筑面积为207.43㎡，房屋类型属叠排。2013年12月17日，王华敏与建设单位办理交房手续。2013年12月18日至2016年8月31日期间，王华敏所有的上述房屋处于未装修未入住状态。一审法院认为，大家物业的总公司杭州大家物业经营管理有限公司与王华敏签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故大家物业与领域龙山小区的业主委员会签订的两份《物业服务合同》对王华敏均具有约束力。大家物业按照上述协议及合同的约定履行了自己的义务，提供了物业管理服务，王华敏作为业主也应当按照约定履行交纳相关费用的义务。根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，建设单位于2013年12月17日与王华敏办理交付手续，王华敏在收房后才享受相应的物业管理服务，故其应从2013年12月18日起支付物业费、车位费、能耗费。王华敏就此提出的答辩意见，本院予以采信。鉴于王华敏收房后确未装修入住，大家物业的服务成本和内容相应会有所减少，同时考虑案涉合同为大家物业起草的格式合同，综合管辖区域内物业收费的具体情形，对王华敏应当缴纳的物业服务费、车位费，该院酌情调整按合同确定的价款的80%予以收取为宜。据此该院确定王华敏应支付2013年12月18日至2016年8月31日的物业费为7550元，车位费390元。关于能耗费，根据《前期物业服务协议》及《物业服务合同》中关于“业主未入住则按30%的比例分摊运行能耗费”的约定，该院确定王华敏应支付2013年12月18日至2016年8月31日的能耗费为606元。据此该院对大家物业要求王华敏支付物业费、车位费、能耗费的诉请，予以部分支持。关于违约金，大家物业主张1000元未超出法律规定，该院予以支持。关于王华敏的其他答辩意见，因与事实和法律不符，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、王华敏给付杭州大家物业经营管理有限公司长兴分公司物业管理服务费7550元，能耗费606元、车位费390元、违约金1000元，合计人民币9546元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回杭州大家物业经营管理有限公司长兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费179元(已减半收取)，由杭州大家物业经营管理有限公司长兴分公司负担154元，王华敏负担25元。本院二审期间，大家物业向本院提交证据如下：长兴大家置业有限公司出具的证明一份，证明2011年8月15日已向王华敏寄送房屋交付通知书。王华敏质证认为，大家置业有限公司与大家物业是父子关系，对证据真实性不予认可。本院经审查认为，该证据没有相关负责人的签字，且2011年8月15日寄送房屋交付通知书的行为并不能证明涉案房屋的实际交付时间为2011年8月15日，故对该证据的证据效力本院不予认定。王华敏未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：王华敏应否支付物业费、车位费和能耗费及具体数额应为多少的问题。关于王华敏上诉认为不应支付涉案相关费用的上诉理由，王华敏提供的前期物业服务合同与大家物业提供的前期物业合同并不一致，且大家物业对王华敏提供的合同中“特注”的内容并不认可；王华敏称，在2013年11月27日现场看房后，其与开发商和大家物业约定房屋修缮好后再办理入住计算物业费，但大家物业不予认可，王华敏也未能提供其他证据印证该事实，故王华敏提供的证据尚不足以证明其未办理入住不应支付物业费的事实。根据本案已查明事实，涉案房屋已于2013年12月17日交付王华敏，王华敏作为业主，涉案《前期物业服务协议》与两份《物业服务合同》均对其具有拘束力，王华敏应当履行交纳物业管理费、车位费、能耗费的义务。关于大家物业认为涉案费用计算期间错误且按合同约定价的80%收取物业管理费与车位费不合理的上诉理由，大家物业认为一审法院认定2013年12月17日系事实认定错误，应为2011年12月17日，但大家物业提供的证据尚不足以证明其反驳的事实，本院不予采纳。涉案房屋虽交付王华敏，但王华敏并未装修入住，确未完全享受物业服务，如并未产生垃圾、并未使用电梯、道路、路灯等，一审法院酌定王华敏按照合同约定价的80%收取物业管理费与车位费，尚属合理。综上所述，大家物业、王华敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人杭州大家物业经营管理有限公司长兴分公司负担179元，由上诉人王华敏负担179元。本判决为终审判决。审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年十二月二十二日书 记 员  沈文婷·??2?··??1?·