浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初5339号
原告：葛水明，男，1982年9月27日出生汉族，住宁海县。
原告：杨彩荣，女，1981年9月8日出生汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：葛水明，男，1982年9月27日出生汉族，住宁海县。
被告：金建尧，男，1962年11月24日出生汉族，住宁海县。
被告：徐叶萍，女，1965年7月21日出生汉族，住宁海县。
两被告的委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。
两被告的委托诉讼代理人：王坤，浙江知仁律师事务所律师。
原告葛水明、杨彩荣为与被告金建尧、徐叶萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序。审理中，原、被告申请庭外和解45天。2017年10月24日，根据原告的申请，本院委托宁波仲恒房地产估价有限公司对宁海县跃龙街道阳光茗苑8幢5号209室的房地产进行市场价值评估。本案于2017年12月13日公开开庭进行了审理。2018年1月4日，因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，并于2018年1月15日公开开庭进行了审理。审理中，原告葛水明、杨彩荣的委托诉讼代理人葛水明，被告金建尧、徐叶萍的委托诉讼代理人徐泽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛水明、杨彩荣向本院提出诉讼请求：1.判决两被告返还购房款206430元，退回装修费、家电及生活用品70000元，合计276430元；2.赔偿增值损失100000元；3.支付相应的利息损失50000元；4.本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.判决两被告返还购房款206430元及装修费36000元，合计242430元；2.赔偿增值损失248000元［（600000元－290000元）×80%］。事实和理由：两原告和两被告均系夫妻关系。2012年8月24日，原告杨彩荣与被告金建尧订立《房屋买卖合同》一份，将登记在两被告名下的阳光茗苑8幢209室房屋按原价卖给原告杨彩荣，即290000元的房价在10年内付清房款；若反悔被告退回70000元装修费、家电及生活用品款，并承担20%罚款。合同订立后，原告依约履行义务，并由两原告居住至今。2016年10月8日，被告徐叶萍以合同无效为由诉至法院。经法院审理查明，确定两被告已支付购房款206430元，装修费等花费70000元。法院认为，讼争房屋系两被告夫妻共同共有，未经被告徐叶萍同意进行房屋买卖，判决两原告腾空房屋归还两被告。现原告认为合同有效，同意解除合同，但由于房屋买卖合同目的不能实现，则两被告应向原告返还购房款并赔偿损失，故原告诉至法院。
被告金建尧答辩称：请求法院驳回原告不合理、不合法部分的诉讼请求。一、对于已付的购房款金建尧愿意承担返还责任，但原告要求返还的装修款，由于评估价格600000元已经包括了装修费36000元，因此与其第二项诉讼请求要求赔偿248000元存在重复，不符合法律规定。二、原告与金建尧签订的《房屋买卖合同》应属合法。由于合同不能履行，被告金建尧同意解除合同。根据合同约定，金建尧反悔，其违约责任是向原告返还装修费、家电及日常生活用品70000元，但该违约责任过高。根据评估机构的评估，装修费仅36000元，家电、日常生活用品等可以由原告自行取回，不存在返还的问题。三、双方对于增值损失及支付利息未进行约定，故原告主张要求赔偿增值损失及支付利息缺乏事实和法律依据。原告对于增值损失的计算有误。合同约定，金建尧以原价卖给原告，但该原价并非290000元，而应包括金建尧取得房屋的30%优惠，约90000元，金建尧支付的10年按揭利息约80000元，原告的水电开户费、契税费、物业费将近10000元。房屋的过户费30000元左右。因此，该房屋的原价估算500000元，原告按290000元作为原价进行计算与客观事实不符。四、造成合同不能履行，原告也有一定的过错，并考虑原告一直使用涉案房屋至今。参照房屋租赁的标准，该房屋的租金为约1000元/月。而且，本案中原告未全额支付购房款。
被告徐叶萍答辩称：请求法院驳回原告的诉请。一、徐叶萍主体不适格。本案系房屋买卖合同纠纷，根据前案已查明的事实，徐叶萍不是合同相对方，因房屋买卖合同产生的责任和徐叶萍没有任何关系。二、根据查明的事实，徐叶萍对原告与被告金建尧的房屋买卖事宜毫不知情，徐叶萍对此不应当承担任何责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对两被告提供的个人贷款试算表以及（2016）浙0226民初5925号民事判决书，两原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原告提供（2016）浙0226民初5925号民事判决书复印件一份，拟证明原、被告之间订立房屋买卖合同以及交付情况，被法院认定合同无效的事实。被告金建尧对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告徐叶萍对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该判决书可以印证被告徐叶萍与本案涉及的房屋买卖没有任何关系，不是房屋买卖合同的相对人，房屋买卖的相关款项与被告徐叶萍没有任何关系。本院认为，该证据系法院作出的生效法律文书，对其真实性、合法性予以认定，且与本案具有关联性。
2.原告提供宁波仲恒房地产估价有限公司估价报告一份，拟证明原告与金建尧确实存在房屋买卖行为，金建尧应承担责任的事实。两被告对该证据的形式真实性、合法性没有异议，与被告徐叶萍没有关联，对评估价格有异议，其认为不符合客观事实，估价明显偏高，理由如下：2017年4月，宁海法院因拍卖委托评估的该小区同楼层、相似面积的套间，估价只有460000元；附近2017年11月28日开盘的房地产相似户型的单价为约6800元/平米；庭前双方协商时，被告要求原告支付460000元购房款，但原告不同意，故被告认为该房屋的价值未达到460000元；该房屋评估时间节点为2017年11月2日，两被告认为不合理的，原、被告双方发生纠纷系因被告徐叶萍于2016年10月8日提起诉讼，故两被告认为该房屋的价值应当以2016年10月8日为时间节点。本院认为，该评估机构系受本院委托，具有专业资质，现两被告虽对该证据有异议，但未提供证据证明该评估机构或估价人员不具有相关的鉴定资格，评估程序违法及依据不足等情形，故对该证据的真实性、合法性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月22日，被告金建尧、徐叶萍购买了阳光茗苑8幢5号209室，房屋价款为281614元，首付款为181614元并办理银行按揭贷款100000元。2012年8月24日，被告金建尧与原告杨彩荣签订《合同书》一份，约定被告金建尧将宁海县阳光茗苑8幢209室房屋按原价卖（合同书中写为买）给原告杨彩荣；被告金建尧决不反悔，若反悔必须退还装修费、家电及日常生活用品70000元；原告杨彩荣也将在10年内付清所有房款，若有违约将付出所有房款的20%罚款。此后，原告葛水明、杨彩荣共计支付被告金建尧206430元，并对房屋进行装修、居住使用。2016年10月8日，被告徐叶萍以被告金建尧未经其允许将共同共有的房屋擅自转让给两原告为由诉至法院，要求两原告立即腾空坐落于宁海县房屋。2017年3月15日，本院作出（2016）浙0226民初5925号民事判决书，该判决认为原告杨彩荣在明知涉案房屋系两被告共同共有的情况下，未要求被告金建尧提供委托书或要求被告徐叶萍签字，且原告葛水明表示未见过被告徐叶萍，故被告金建尧签订合同的行为不构成表见代理，且涉案房地产的登记所有权人仍为两被告，据此判决两原告限于判决生效后三十日内腾空坐落于宁海县房屋。2017年11月22日，经两原告申请，本院委托宁波仲恒房地产估价有限公司对涉案房地产的市场价值进行司法评估，评估该房地产的市场价值为564000元，室内固定装修为36000元，合计600000元。
本院认为，原告杨彩荣与被告金建尧于2012年8月24日签订的《合同书》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律强制性规定，应属合法有效。由于涉案房屋的共同共有人即被告徐叶萍不同意转让该房屋，且被告金建尧至今未取得涉案房屋的完全处分权，故房屋买卖合同的目的无法实现。现原告与被告金建尧同意解除该《合同书》，本院予以确认。本案的争议焦点主要为：一是被告金建尧、徐叶萍是否需要承担返还购房款及赔偿损失的责任；二是如何确定原告的损失。
关于争议焦点一：根据合同相对性原则，由于涉案的房屋买卖合同相对方为原告杨彩荣与被告金建尧，被告徐叶萍并非合同相对方，故本院认为返还购房款及赔偿损失的责任应由被告金建尧承担。虽然买方由原告杨彩荣一人签字，但是由于两原告系夫妻关系，且被告金建尧对于由两原告作为诉讼主体并无异议，故本院认为两原告的诉讼主体适格。因此，对于两原告要求被告金建尧返还购房款206430元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告徐叶萍承担返还购房款及赔偿损失责任的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点二：首先，关于涉案房屋的买卖原价问题。虽然涉案房屋买卖合同未载明具体的购房款，但合同约定被告金建尧将宁海县阳光茗苑8幢209室房屋按原价卖给原告杨彩荣，且两被告购得该房屋的价格为281614元，现原告认可双方协商确定的价格为290000元，而被告金建尧认为除了290000元还应包括其取得房屋享有的优惠价款及所支出的利息，本院认为被告金建尧的主张依据不足，不予采信。因此，本院认为，涉案房屋的价款应为290000元。其次，关于涉案房屋的损失问题。根据法律规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。本案中，原告与被告金建尧就解除《合同书》达成一致意见。现原告主张损害赔偿，本院认为符合法律规定，应予以支持。结合本案案情，本院认为被告金建尧存在主要过错。此外，由于原告杨彩荣明知涉案房屋系两被告的夫妻共同财产，仍与被告金建尧签订房屋买卖合同，并且两原告履行了部分付款义务，故两原告存在次要过错。据此，本院确定两原告承担40%的责任，被告金建尧承担60%的责任。由于两原告仅向被告金建尧支付了购房款206430元，结合评估机构评估的涉案房屋的市场价值为564000元，因此，本院认为原告的损失为117024.46元［（564000元×206430元÷290000元－206430元）×60%］。由于原告与被告金建尧在房屋买卖合同过程中均存在过错，故对于房屋室内装修价值的损失，应根据过错比例被告金建尧应承担其中的60%，即21600元（36000元×60%）。综上所述，被告金建尧应赔偿两原告包括房屋室内装修在内的经济损失138624.46元（117024.46元+21600元）。第三，对于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，本院认为，两原告已经主张要求被告赔偿增值损失，故其主张利息损失缺乏依据，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告金建尧应于本判决生效后十五日内向原告葛水明、杨彩荣返还购房款206430元；
二、被告金建尧应于本判决生效后十五日内向原告葛水明、杨彩荣赔偿经济损失138624.46元；
三、驳回原告葛水明、杨彩荣的其他诉讼请求。
如果被告金建尧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费9204元，由原告葛水明、杨彩荣负担2728元，被告金建尧负担6476元；评估费2140元，由原告葛水明、杨彩荣负担856元，被告金建尧负担1446元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 王 安
人民陪审员 魏章潮
人民陪审员 周建初
二〇一八年二月二十二日
代书 记员 许光红