北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2538号
原告张娅柳，女，1979年2月1日出生。
委托代理人吴凤军，北京市众泽律师事务所律师。
被告李亮，女，1963年7月9日出生。
委托代理人刘振，北京市金台律师事务所律师。
原告张娅柳与被告李亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张娅柳及委托代理人吴凤军、被告李亮委托代理人刘振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张娅柳诉称：2001年原告张娅柳用缴纳首付并按揭贷款的方式购买了位于北京市天通苑东二区某号的经济适用房一套。2002年经人介绍，被告李亮拟购买此房。在被告李亮多次承诺两年内就能办理北京户口的情况下，原告张娅柳才确定将此房转让给被告李亮。2002年7月20日，原告与被告签订房屋转让协议书一份，该协议书约定：1、原告将此房的产权原价转让给被告。2、被告在协议签订后三日内向原告支付137780.33元。同时原告向被告交付房屋钥匙及入住证明。3、被告从2002年8月起开始负责每月向银行按时还款，并承担原告与工商银行北京分行亚运村支行所签订的《个人购房借款合同》中原告作为借款人的责任。如被告提前还款，原告要协助办理。4、在原告取得房屋产权证后，原告立即通知被告，并协助被告办理过户手续，期间产生的费用由被告承担。5、房屋产权过户完毕，原告将所有发票、单据转交给被告，该协议即告终止。上述协议签订当日，被告向原告支付了137780.33元。原告也向被告交付了房屋钥匙，购房合同原件，购房发票复印件，契税收据复印件等。被告自2002年8月开始还贷，截止2015年12月，共还了161个月，还款约34万余元，还有约29万未还。其中，被告于2007年5月未向银行还款，原告补交了2000元。后被告将该款通过转账偿还给了原告。此房的完税收据为2001年11月25日。房产证颁发日期是2003年3月10日。而原告从银行拿到房产证的时间是2008年。原告拿到房产证后，即用电话无数次通知被告让其抓紧时间办理房屋过户手续，但被告久拖不理。2011年北京市出台了房屋限购政策，因被告不具备购房资格，其不能办理房屋过户手续。被告也一直没有努力取得购房资格。2014年12月1日，原告曾电话和短信告知被告，让其办理房屋过户手续。2015年8月7日晚上，此房屋漏雨，影响到楼下邻居。物业公司电话联系原告。原告无钥匙，只好联系被告。前后打了一个多小时的电话，才联系到被告。当时原告孩子尚小，已经严重影响到家庭生活。2015年11月，原告又多次通过电话和短信与被告沟通，让被告要么办理房屋过户手续，要么解除房屋转让协议书，最迟到2015年底。但至今未果。综上被告不具备购房资格，并怠于行使办理房屋过户。其不但占有使用了此房屋，还享用了原告的银行信用给予的贷款政策。被告的行为已经无法实现当时签订协议的目的，影响了原告再购买房屋，给原告造成了无法估量的损失。故原告请求法院判决：1、解除原被告之间于2002年7月20日签订的房屋转让协议书；2、被告将位于北京市天通苑东二区某号房屋交付给原告。3、诉讼费用由被告承担。
被告李亮辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告不享有单方解除协议的权利。首先，协议没有约定单方解除权。协议只约定了房屋价款金额、支付方式、过户费用的承担等事项，既没有约定过户的具体日期，也没有约定原告享有单方解除权。因此，原告以被告未按其要求办理过户为由单方解除协议，明显缺乏事实依据。其次，本案不具备法定解除条件。买卖房屋的目的是卖方取得房屋价款，买方取得房屋。本案双方各自的目的已经实现。办理房屋过户登记，只是房屋买卖交易中的一道手续而已，不是买房的目的。并且被告是否具有购房资格，应当以购房当时的政策为准。后来颁布的限购政策不具有溯及既往的效力。本案房屋买卖发生在2002年，房产证发到原告手中是2008年。当时北京还没有对购房者实行资格限制。所以被告具备购房资格，本案不存在合同目的无法实现的问题。被告一直按约履行每月向银行按时还款的义务。虽然个别月份还款迟延，但未构成根本违约。因此本案不符合合同法第九十四条规定解除合同的情形。本案不具备法定解除条件。二、协议没有对被告办理房屋过户手续日期进行约定。所以被告不存在怠于行使办理房屋过户手续的行为问题。三、被告取得、占有、使用涉案房屋，向原告支付购房款并每月向银行按时还款，均是按照与原告签订的协议约定进行的。原告所谓的损失是不存在的。即使真的存在，也不是由于被告的原因造成的。四、导致原告起诉解除协议，也即导致原告反悔的真正原因是本案当年价值仅40多万的房屋已经涨价至将近400万元。原告是在受到如此巨大利益诱惑的情况下，才不惜违背诚信，找理由以达到非法获取巨额利益的目的。
经审理查明：2001年8月30日，原告张娅柳（买受人）与案外人北京顺天通房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。该合同约定张娅柳购买位于北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋（以下简称诉争房屋）。该房屋预测建筑面积183.16平方米，购房款共计486699元。原告张娅柳共支付首付款76699元，剩余房款41万元从中国工商银行贷款支付。原告张娅柳贷款期限为2001年12月18日至2031年12月18日。
2002年7月20日，原告张娅柳（出卖人）与被告李亮（买受人）签订《房屋转让协议》。该协议约定原告张娅柳将诉争房屋以原购买价转让给被告李亮。被告李亮需支付原告张娅柳购房款137780元（包括购房首付款、办理贷款收费、办理房屋产权证收费、物业收费、已还银行贷款本息）。原告张娅柳向李亮交付房屋钥匙和《入住证明》。该协议第三条约定：“乙方（李亮）从2002年8月起开始负责每月向银行按时还款，并承担甲方（张娅柳）与中国工商银行北京分行亚运村支行所签订的《个人购房借款合同》中甲方作为借款人的责任。如乙方要求提前一次性还清贷款，甲方要协助办理。”该协议第四条约定：“在甲方取得房屋产权证后，甲方立即通知乙方，并协助乙方办理过户手续。办理过户所发生的费用及协议签订之后其他可能发生的与该房屋相关的费用由乙方承担。”协议签订同日，李亮向张娅柳支付现金137780元，张娅柳向李亮交付房屋钥匙及《入住证明》。
2003年3月10日，诉争房屋所有权证颁发，登记地址是昌平区东小口镇天通苑小区东苑二区某号，房屋性质为经济适用住房。原告张娅柳称她是在2008年才从抵押银行处拿到房屋所有权证。原告称她拿到房屋所有权证后多次电话、短信催促被告办理房屋所有权过户手续，但被告一直推托。原告为证明自己的陈述，提交了在2014年、2015年与被告之间的电话通话记录和短信沟通记录。被告对原告的举证真实性不认可，但认可双方确实电话沟通过房屋过户的事情。被告称其没有能力一次性偿还贷款，现在只能按照合同约定逐月偿还。原告称她本人有能力偿还贷款。另查，被告李亮现无在北京购房的资格。再查，原告在庭审中称2016年2月至6月的银行贷款是她还的。被告只认可4-6月份贷款是原告垫付的，但称原告垫付的部分已经还给原告了。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》、《个人购房借款合同》、房屋所有权证、通话详单、短信详单及双方当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原被告双方签订的《房屋转让协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同。
依据《房屋转让协议》第三条约定，按月偿还贷款是被告李亮的合同义务。现被告李亮在个别月份并未按时偿还，构成违约。虽然如此，《房屋转让协议》中并未约定未按时偿还贷款达到何种程度才能使出卖方获得解除权。因此，原告可以据此主张被告的违约责任，但不能因此行使解除权。《房屋转让协议》第四条约定原告应当协助被告办理房屋所有权过户手续，但未约定过户的期限，也未约定在原告的要求下，被告有随时配合办理过户的义务。而且，办理房屋产权过户必然要还清贷款，故如果在被告不具备提前偿还贷款能力的情况下，如果赋予原告有随时要求过户的权利，势必在还款上强被告所难。因此，在房屋所有权过户的条件不具备的情况下，被告是否同意过户和是否具有在京购房资格均不构成违约。综上，原告以以上三点理由要求解除《房屋转让协议》的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告要求被告返还房屋的请求缺乏前提条件，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
驳回原告张娅柳的诉讼请求。
案件受理费八千六百零一元，由原告张娅柳负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 姚玉河
二〇一六年十一月二日
书 记 员 赵齐跃