广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2336号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗炽文，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0452。
委托代理人：谢一凡，广东正思律师事务所律师。
委托代理人：田奇生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张惠珍，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××1222。
委托代理人：谢一凡，广东正思律师事务所律师。
委托代理人：田奇生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴发松，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××5011。
委托代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：刘政华。
上诉人罗炽文、上诉人张惠珍与上诉人吴发松房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1648�民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，罗炽文和张惠珍为珠海市香洲区红旗街119栋501房的所有权人。该房屋为房改房，门牌号××年3月变更为珠海市香洲区红旗街30号1单元501房。
2015年10月19日，吴发松与罗炽文、张惠珍签订一份《房地产买卖合同》，约定：罗炽文和张惠珍将上述案涉房产转让给吴发松，房屋价款63万元，吴发松须于合同签订当日向罗炽文和张惠珍支付定金10万元，余款由吴发松申请银行贷款；2015年10月20日前罗炽文和张惠珍须将房屋交付给吴发松使用。合同还约定，罗炽文和张惠珍决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作罗炽文和张惠珍中途悔约处理，罗炽文和张惠珍应将所收定金及购房款退还给吴发松，另赔偿吴发松30万元的违约金；买方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作吴发松毁约处理，合同即告解除，已付购房款七日内退回吴发松，吴发松所交定金，罗炽文和张惠珍不予退回。合同第十条特别约定：1、罗炽文和张惠珍负责办理房产补差，费用由罗炽文和张惠珍负责；2、面积、总价以合同价为准，多出面积吴发松不再补房款；3、税费方式按国家规定各付各税；4、吴发松做银行按揭，贷款额度由银行审批为准；5、罗炽文和张惠珍现有家具家电及租客无偿转给吴发松，并不再收取费用；6、罗炽文和张惠珍要及时配合吴发松申请银行按揭事宜，多出房款要及时返给吴发松；等。
上述合同签订当日，吴发松向罗炽文和张惠珍支付定金10万元。罗炽文和张惠珍抗辩主张双方口头约定定金为30万元，但没有提供证据，吴发松对此不予认可。
合同签订后，由于案涉房屋已出租给他人，罗炽文和张�珍将承租人交付的房屋押金4000元交付给吴发松，吴发松向承租人收取了一个月的房租2000元，此后由于双方发生纠纷，后续的房租转由罗炽文和张惠珍向承租人收取。
吴发松称，双方于签订合同第二天就向银行申请按揭贷款，但银行表示该房屋需要办理完房改房的补差手续才可受理申请贷款的资料下发同贷书。罗炽文和张惠珍抗辩称其曾配合吴发松前往银行签署按揭贷款的相关文件，按揭贷款的审批与房改房补差没有任何关系。2016年6月15日，吴发松补充提交视频资料，用以证实房改房在没有补房差之前，银行不受理按揭贷款申请。经播放，视频显示建设银行营业网点内的前台工作人员口头告知申办人员，房改房需要补完差价再申请办理按揭贷款手续。罗炽文和张惠珍书面提交质证意见称，该视听资料为偷拍，工作人员的身份无法确认，视频中的资料是否�本案相关资料无法确认。
罗炽文和张惠珍主张其委托的律师于2015年10月28日向吴发松发出律师函，通知吴发松在接函后5日内办妥银行贷款审批手续，并根据批准贷款的情况，向罗炽文和张惠珍补充支付相应金额的首期款，否则视为违约。吴发松否认收到上述律师函。2015年12月2日，罗炽文向吴发松发出《关于解除﹤房地产买卖合同﹥的通知》，称鉴于吴发松迟迟未能履行付款义务，经催告后仍不履行，特通知解除双方之间的《房地产买卖合同》。
吴发松主张由于罗炽文和张惠珍一直不去办理房改房上市交易审批手续交纳补差，导致双方交易无法继续进行，构成违约。罗炽文和张惠珍则抗辩称由于吴发松拒绝交纳剩余首期款20万元，且不去办理银行按揭手续，致使合同无法继续履行，构成违约。
吴发松在原审中的诉讼请求为：1、罗炽文�张惠珍向吴发松支付合同违约金30万元；2、罗炽文和张惠珍返还吴发松定金10万元；3、罗炽文和张惠珍承担本案的全部诉讼费用。
罗炽文和张惠珍在原审中的反诉请求为：1、判决确认吴发松支付给罗炽文和张惠珍的定金10万元归罗炽文和张惠珍所有；2、判决吴发松返还房屋出租押金4000元、房租2000元；3、诉讼费由吴发松负担。
原审法院认为，吴发松与罗炽文、张惠珍双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
吴发松依约于合同签订当日向罗炽文和张惠珍支付定金十万元，根据《房地产买卖合同》的约定，余款由吴发松申请银行贷款。罗炽文和张惠珍主张双方口头约定首付款三十万元（含定金），没有证据证明，吴发松亦不认可，原审法院不予采�，故罗炽文和张惠珍以吴发松未支付剩余首期款20万元为由主张吴发松违约，缺乏证据支持，不能成立。同时，罗炽文和张惠珍辩称未收足首期款因此没有依照房改房上市交易的相关规定支付补差款，该理由亦不能成立。
罗炽文和张惠珍主张，吴发松没有及时申请银行贷款亦构成违约。根据罗炽文和张惠珍当庭陈述，罗炽文和张惠珍曾经配合吴发松前往银行办理按揭贷款手续，由此，吴发松并未怠于履行该义务。至于吴发松未完成贷款审批手续取得同贷书，吴发松提供的视频资料显示，贷款银行在房改房尚未完成补差手续的情况下，不同意审批贷款申请。该视频完整、清晰，真实可信，罗炽文和张惠珍虽不认可，但不能提供反证推翻该证据，据此原审法院对该视频证明的内容予以认定。由此，吴发松未完成贷款审批手续的原因在于罗炽文和张惠珍未完成�房差的手续，罗炽文和张惠珍负有先履行义务。根据珠海市房改房上市交易的相关规定，申请人应按住房保障机构核准通知要求交付购房补差款，才能进行上市交易。但罗炽文和张惠珍一直没有办理补差款的手续，并单方通知吴发松解除合同，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，其行为构成违约。依照《房地产买卖合同》的约定，吴发松有权要求罗炽文和张惠珍返还定金并赔偿违约金。据此，吴发松诉请罗炽文和张惠珍返还定金10万元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于违约金，吴发松要求罗炽文和张惠珍依照合同约定支付违约金三十万元，结合本案实际，案涉房屋总房价63万元，违约金三十万元的标准明显过高，原审法院酌定调低至12万元。
由上，吴发松没有违约行为。罗炽文和张惠珍反诉要求没收吴发松10万元定金，缺乏理据，应予驳回。双方之间的房屋买卖合同已经终止，吴发松没有理由继续占有该房屋的押金和租金，故吴发松就案涉房屋收取的出租押金4000元、租金2000元，应返还给罗炽文和张惠珍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，原审判决：一、罗炽文、张惠珍于判决发生法律效力之日起十日内向吴发松返还购房定金人民币10万元；二、罗炽文、张惠珍于判决发生法律效力之日起十日内向吴发松赔偿违约金人民币12万元；三、吴发松于判决发生法律效力之日起十日内向罗炽文、张惠珍返还房屋押金4000元、租金2000元；四、驳回罗炽文、张惠珍的其他反诉请求。如果罗炽文、张惠珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。一审本诉受理费减半收取4400元，由吴发松负担2200元，罗炽文、张惠珍负担2200元；一审反诉受理费减半收取1210元，由吴发松负担68元，由罗炽文、张惠珍负担1142元。
上诉人罗炽文、张惠珍不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销原判决第一、第二、第四项；驳回吴发松全部诉讼请求；判决吴发松所支付的10万元定金归罗炽文和张惠珍所有。上诉理由：原判决适用法律错误；认定事实不清。一、原审法院未清楚了解珠海房改房政策的变化和实施情况。涉案房屋属罗炽文和张惠珍购买的标准价房改房，根据当年的房改房政策，产权20%归原产权单位，80%归购房人；如果对外出售，住房增值部分的20%归原产权单位所有。后来政策规定标准价房改房可以补差价变成成本价房改房，取得完全产权。这就是“补差”的概念。但根据《珠海经�特区房改标准价房按当年房改成本价补差实施办法》（珠房改字（1997）28号），其中规定，标准价房改房按当年成本价补差的期限截止到1999年6月30日止。2009年，补差工作职能移交珠海市国土部门，后国土局因在“依法治市”工作过程中发现补差期限已届满，已经停止办理补差手续。2015年12月10日，珠海市住房和城乡建设局文件“珠规建保（2015）52号”——《关于审定标准价房改房上市增值费征收办事指南的请示》，清楚说明了珠海房改房的上述政策变化及实施情况。换言之，本案中，涉案房屋已经不存在办理补差的实际可能。双方在合同中约定由罗炽文和张惠珍负责补差，同样是双方出于对房改房政策的一知半解；还停留在历史的补差概念之中。故该条款不能约束罗炽文和张惠珍，补差责任不应由罗炽文和张惠珍负责。而实际上，《房地产买卖合同》签订后，罗�文和张惠珍曾和吴发松一起前往珠海市住房和城乡国土资源局公房管理中心询问补差的办理手续，也被告知补差手续已停止办理；应按原政策执行，即按销售所得20%交原产权单位。二、正是基于对房改房政策的错误认识和理解，原审法院错误认为，“根据珠海市房改房上市交易的相关规定，申请人应按住房保障机构核准通知要求交付购房补差款，才能进行上市交易”；“二被告一直没有办理补差手续……其行为构成违约”。三、吴发松提交的视频证据，是偷拍的，里面的银行人员身份和文件真假都无法确定，原审法院却予采信，并以此认定必须先补差才可办理按揭手续。实际上，标准价房改房是可以抵押的，即便视频证据属实，建设银行不同意按揭，也是建设银行出于对房改房政策的误解或是出于对经营风险的考虑，不同意放贷而已，并不代表涉案房屋不能以按揭方式交易，更不能认定是罗炽文和张惠珍的过错导致无法办理按揭手续。四、原审法院没有考虑吴发松的违约因素。吴发松确实口头答应支付30万元首期款的，但他利用从事房地产中介的优势经验和罗炽文和张惠珍对他的信任，明知10万元根本不足以支付首期款的，却填写了定金为10万元的合同。合同没有首期款的约定；约定按揭付款但却对他办理按揭的时间没有限制。在此情况下，补交首期款是吴发松的主要合同义务。罗炽文和张惠珍催促吴发松补交首期款并办理按揭贷款手续。并在吴发松不予理睬的情况下解除合同，符合法律规定。吴发松在罗炽文和张惠珍催告其先按最高贷款额度补足首期款后，吴发松不予理会，明显有违诚信；其借口无法办理按揭手续拒绝履行一切应负义务，企图达到用10万元就实际得到房屋并长期收取租金的不良目的。罗炽文和张惠珍�此显然是不能接受的。合同签订后，罗炽文和张惠珍已经将房产证原件和房屋交付吴发松，非常有诚意履行合同，根本不是因为房价涨而故意违约。请二审法院依法改判，维护罗炽文和张惠珍合法权益。
针对罗炽文、张惠珍的上诉，吴发松的答辩如下：1、案涉买卖合同签订于2015年10月19日，珠规建法第52号文下发时间是2015年12月10日，该文件表述的是在文件下发即日才暂停办理房改房补差手续，由此可见合同签订时是可以办理补差手续的。是罗炽文、张惠珍没有及时去补差，并且在12月2日发来解除通知表示不继续履行合同。2、在2016年2月26市政府又下发了珠规建保函（2016）4号文，恢复办理标准价房改房上市手续后，罗炽文、张惠珍也没有继续配合履行。
吴发松亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求变更原审判决第二项判项，改判罗炽�、张惠珍赔偿吴发松违约金30万元；2、请求判令罗炽文和张惠珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定案涉《房地产买卖合同》约定的违约金30万元标准明显过高而仅判决罗炽文和张惠珍支付违约金12万元缺乏依据，罗炽文和张惠珍违约给吴发松造成的损失远高于30万元；一审过程罗炽文和张惠珍并未主张违约金过高，原审法院再此情形下自行调整违约金违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，请贵院依法应判令罗炽文和张惠珍按照合同约定赔偿吴发松30万元违约金，理由如下：涉案合同约定的房屋总价为63万元，而吴发松提起诉讼时案涉房屋的市场价己经涨至100万元以上，仅此一项给吴发松造成的损失就近40万元。时至今日，案涉房屋的市场价己经超过120万元，吴发松的损失近60万元。其次，案�房屋每月有2000元的租金收入，自2015年10月至今，吴发松损失的租金收入超过10000元。因此，罗炽文和张惠珍的违约给吴发松造成的损失超过60万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。显然，吴发松与罗炽文和张惠珍在案涉《房地产买卖合同》中约定的违约金30万元远低于吴发松的损失，根据上述司法解释的规定，不应认定为“违约金过高”，一审判决认定违约金过高缺乏事实依据。另，原一审中，无论是答辩及庭审过程，罗炽文和张惠珍均未依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定主张违约金过高而要求依法减少，在罗炽文和张惠珍没有认为违约金过高也没有主张减少的情况下原审法院主动调低违约金显属不当并缺乏法律依据，违反司法实践。综上，一审判决认定事实错误，恳请贵院依法予以改判，维护吴发松的合法权益。
针对吴发松的上诉，罗炽文和张惠珍答辩如下：上诉理由不成立，请求二审法院驳回。
二审期间，罗炽文和张惠珍提交如下证据：1、《珠海经济特区职工房改购买公有住房合同》，证明我方向原来的工作单位购买的案涉房屋的合同，合同约定案涉房屋在5年之后可以上市交易并上缴20%的增值税，房屋出售是没有任何法律障碍的；2、�海市住房和城乡规划建设局文件【珠规建保（2015）52号】，证明双方签订合同的时候是不能办理补差手续的；3、律师函邮寄签收回单。在一审时有提交过，但是一审法院没有提到该证据，该证据证明我方发出了律师函催告办理履行义务的函件，并由吴发松本人签收的。吴发松针对上述证据发表质证意见：1、证据一、二真实性无异议，但关联性不予认可；2.证据三真实性有异议，我们没有收到该邮件。吴发松提交如下证据：1、《房地产评估报告书》，证明案涉房屋房价在2016年8月24价值为1153820元，我方的损失增值损失高达60万元，原审判决12万元远低于我们的损失；2、珠海市住房和城乡规划建设局文件【珠规建保（2015）52号】、【珠规建保（2016）2号】、【珠规建保函（2016）4号】，证明当时暂停补差的时间和后来恢复补差的时间。罗炽文和张惠珍针对上述证据发表�证意见：1、证据一真实性不认可，其不能作为吴发松损失的依据；2、对于证据二真实性无异议，但是关联性不予认可。经审查，罗炽文和张惠珍提交证据一、二及吴发松提交证据二，双方对真实性均无异议，且与本案事实具有关联性，本院予以采纳。罗炽文和张惠珍提交证据三及吴发松提交证据一，与本案并无关联性，本院不予采纳。
经审理查明，1992年9月22日，罗炽文与珠海市房管局签订《珠海经济特区职工房改购买公有住房合同》，购买涉案房产。
2015年12月10日，珠海市住房和城乡规划建设局珠规建保（2015）52号文件《关于审定标准价房改房上市增值费征收办事指南的指示》写明：“2009年大部制改革后，原市住房委办、市房改办的职能移交到我局，原住房公积金管理中心将办理标准价房改房按当年成本价补差事项也移交我局。根据依法治�的要求，继续办理标准价房改房按当年成本价补差手续已没有相关政策依据。经报市政府工作会议（（2015）199号会议纪要）研究决定，执行《珠海经济特区房改标准价房按当年房改成本价补差实施办法》（珠房改字（1997）28号）的规定，即日起停止办理标准价房改房按当年成本价补差手续，未按成本价补差的房改房上市时执行当年的政策，征收住房增值部分的20%归原房改出售单位所有。”
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为履约过程中谁违约及违约责任承担问题。《房地产买卖合同》约定，罗炽文和张惠珍负责办理房产补差手续，而吴发松则需要办理银行按揭手续，双方针对合同约定“房产补差”内涵产生分歧，本院认为，根据�海市住房和城乡规划建设局珠规建保（2015）52号文件《关于审定标准价房改房上市增值费征收办事指南的指示》内容显示，房改房交易中存在标准价房改房按照当年成本价补差的程序，涉案房屋性质系房改房，因此合同约定“房产补差”内涵应当为标准价按照当年成本价补差，吴发松上诉认为“房产补差”除包含标准价按照当年成本价补差外，还应当包含按照房屋增值额交纳两成给原单位，此主张并不符合合同约定，本院不予采纳。《房地产买卖合同》约定双方各负义务，但是并未明确履行先后顺序，根据罗炽文和张惠珍陈述，其曾经配合吴发松去银行办理银行按揭手续，可见吴发松确有履行办理银行按揭贷款义务。根据吴发松提交证据显示，在涉案房产未完成房改房补差手续情况下，无法取得银行按揭贷款，由此可见罗炽文和张惠珍办理房产补差手续应当在吴�松办理银行按揭贷款之前。罗炽文和张惠珍上诉认为吴发松提交视频证据程序违法，应不予采纳，本院认为，吴发松提交视频资料程序并未违反法律规定，该份证据证明相关事实，原审法院对此予以采纳并无不妥，本院予以确认。罗炽文和张惠珍一直没有办理房改房补差手续，吴发松因此不能取得银行贷款审批，罗炽文和张惠珍单方通知吴发松解除合同，导致双方合同无法继续履行，罗炽文和张惠珍构成违约，原审法院认定正确，本院予以确认。罗炽文和张惠珍上诉认为合同签订时，政府已经取消标准价按照当年成本价补差，因此无法办理补差手续，但根据《关于审定标准价房改房上市增值费征收办事指南的指示》显示，政府停止办理标准价房改房按当年成本价补差手续是在该份文件下发即日起，即2015年12月10日停止办理补差手续，因此罗炽文和张惠珍主张缔约时�法办理补差手续，与事实不符，本院不予采纳。罗炽文和张惠珍认为补差手续并不影响银行贷款按揭，但是根据吴发松提交证据显示，银行在涉案房屋未完成补差手续情况下，不同意审批贷款申请，罗炽文和张惠珍针对此并未提出相应反驳证据，因此罗炽文和张惠珍主张补差不影响银行贷款，理据不足，本院不予采纳。罗炽文和张惠珍上诉提及吴发松未履行支付30万元首期款义务，但该项付款义务并无合同约定，故本院不予采纳。关于罗炽文和张惠珍违约如何承担违约责任的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时按照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为过分高于造成的损失，应当予以适当减少。涉案房屋成交价格为63万元，且吴发松仅支付10万元定金，合同约定30万元违约金明显过高，原审法院由此予以调整至12万元，吴发松上诉认为约定违约金并未超过实际损失百分之三十，不应当予以调整，其应当提供充分证据证实损失存在，其二审提交《房产评估报告》系单方委托，无法真实反应涉案房屋价值情况，因此无法证实损失存在具体数额，吴发松应当承担举证不能之不利后果，原审酌定调整违约金至12万元，即针对罗炽文和张惠珍违约行为予以惩罚，也对吴发松损失予以补偿，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人罗炽文和张惠珍、上诉人吴发松的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币8595元，由罗炽文和张惠珍负担人民币4650元，由吴发松负担人民币3945元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 程 敏