鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民初125号
原告杨华，公民身份号码×××，男，1974年08月10日出生，汉族，个体工商户。
委托诉讼代理人丁丽，内蒙古永晟律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市投资担保有限责任公司，住所地：鄂尔多斯市东胜区鄂托克西街北侧创业大厦A座15-16层。
法定代表人王炳浩，该公司董事长。
委托诉讼代理人郝娇婕，公民身份号码×××，女，1992年5月3日出生，蒙古族，鄂尔多斯市投资担保有限责任公司公司员工，现住东胜区东环路六号街坊学府花园2号楼1单元401号。
委托诉讼代理人吴亚泽，公民身份号码×××，男，1986年2月7日，汉族，鄂尔多斯市投资担保有限责任公司公司员工，现住东胜区杭锦南路七号街坊华宇名门3号楼1单元602。
第三人王建中，男，1964年12月9日，汉族，个体，现住鄂尔多斯市。
原告杨华与被告鄂尔多斯市投资担保有限责任公司（以下简称担保公司）、第三人王建中执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员乌宁担任审判长，与审判员苏晨、郝蓉组成合议庭，于2017年9月1日公开开庭审理了本案。原告杨华的委托代理人丁丽、被告担保公司的委托代理人郝娇婕、吴亚泽到庭参加诉讼。第三人王建中经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告浦发银行诉称，2002年9月1日，原告杨华与第三人王建中签订了房屋租赁合同，该合同约定，王建中将位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街34号原市商务局大门东4号90平米的底商出租给杨华，租赁期限自2002年9月至2008年9月，2002年9月-2003年9月租金为2万元，以后的租金随行就市，每年支付一次。2008年9月1日，杨华与王建中又签订了房屋租赁合同，该合同约定，王建中将位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街34号原市商务局大门东4号90平米的底商出租给杨华，租赁期限自2008年9月至2026年9月，2008年9月-2009年9月租金为10万元，以后的租金随行就市，每年支付一次。2013年9月1日，王建中、杨华、赵科星签订了债权及债务转移协议书，该协议书约定，王建中与杨华明确2013年9月至2026年9月的租金为104万元；三方一致同意杨华用其对赵科星的债权104万元一次性抵顶杨华欠王建中的租金；赵科星对王建中的债权104万元同时消灭；未抵顶部分仍由各自继续履行。2016年7月27日，贵院作出（2015）鄂执行字第988号执行裁定书裁定：”将被执行人王建中所有的位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街34号街坊4号（鄂房产权证产字第3XX**号）作价2281979元，交付申请执行人鄂尔多斯市投资担保有限责任公司抵偿借款债务，财产权自本裁定送达申请执行人鄂尔多斯市投资担保有限责任公司时转移。”2016年11月16日，贵院又发出（2015）鄂执行字第988号公告，”责令被执行人王建中于2016年12月1日前迁出房屋，到期仍不履行的，本院依法强制执行。”根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。原告自2002年起就一直租赁涉案房屋，租期至2026年止，综上，人民法院不应强制要求原告迁出房屋。故原告杨华起诉请求：1、判决停止对要求腾房的民事执行行为的继续执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告担保公司答辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、《物权法》第28条规定，”人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，担保公司依据鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2013）鄂中法执备字第26号《执行裁定书》的裁定内容，于本裁定书生效之日起即取得了执行异议标的房屋的所有权。2、《民法通则》第71条规定，”财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”及《物权法》第39条规定，”所有权人对自己的不动产或者动产、依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，基于以上理由，即便租赁合同有效，但其公司作为房屋的新的所有权人所承担的义务仅仅是同意继续将房屋租赁给原告，而绝不是不收取租金的免费租赁。杨华、赵科星、王建中之间的债权债务转让协议在签订时有效，但此时由于王建中的原因导致合同在法律或事实上无法继续履行，此时杨华、赵科星可向王建中就多收取的租金主张不当得利，而不能因该份债权债务的转让协议就剥夺其公司作为物权所有人的权利。
第三人王建中未答辩，亦未提交书面答辩意见。
原告杨华向法庭出示如下证据：
第一组证据：1、2002年9月1日，原告与第三人王建中签订的《房屋租赁合同》一份、2008年9月1日原告与第三人王建中签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明两份合同均合法有效并实际履行，原告从2002年至2026年期间原告一直承租涉案房屋，原告是对涉案房屋享有使用权，合同对租金、租期、双方的权利义务都进行了明确的约定，并且双方已经实际履行了合同，原告向第三人王建中支付房屋租赁期间的全部租金，第三人向原告交付了涉案房屋，直到2026年原告合法享有涉案房屋的租赁权。2、东胜区外贸家属业主委员会证明及住户证明一份，拟证明涉案房屋从2002年9月份至今一直由原告使用，一直经营花卉。3、个体工商户营业执照正副本一份、工商登记信息一份，拟证明原告租赁涉案房屋是用于长期规划经营花店，于2002年就申请了工商登记，领取了营业执照，用于经营花店至今。4、收条4支、无折存款回单1支，拟证明第三人王建中向原告收取涉案房屋的租金，原告以现金方式将涉案房屋的租金交付至了2013年9月份。5、原告缴纳涉案房屋水费、电费、供暖费的发票及用水清单、用电清单、水费通知单、电费通知单一份共计14页，拟证明原告通过租赁的方式享有涉案房屋的使用权，并承担日常花店运行的各项费用至今。6、（2017）内06执异13号《执行裁定书》，拟证明该裁定书审理查明部分对原告享有涉案房屋租赁权直至2026年9月1日进行了确认，证明至此原告具有涉案房屋的使用权。7、（2015）鄂执行字第（988）号公告，拟证明要求于2016年12月1日前迁出涉案房屋的时间是在租赁合同生效之后。
第二组证据：1、《借款单14支及银行转账回单13支，拟证明从2010年6月27日至2011年5月13日原告以现金及转账方式向案外人赵科星、邬某（系夫妻关系）出借资金900多万元，2013年7月3日双方进行结算，至此案外人赵科星、邬某（与赵科星系夫妻关系）尚欠原告277.5万元。2、（2011）鄂中法民四初字第116号《民事判决书》，拟证明案外人邬某对本案第三人王建中享有200万元借款本金及利息的债权。3、案外人邬某及赵科星的结婚证，拟证明案外人邬某与赵科星系夫妻关系，邬某及赵科星对本案第三人王建中享有的债权为夫妻共同债权。上述三份证据证明原告、第三人王建中及案外人赵科星三方互负到期债权债务。4、2013年9月1日原告与第三人王建中、案外人赵科星三方签订的《债权转让及债务转移协议书》两份，拟证明原告与第三人王建中及案外人三方确认原告应付第三人王建中涉案房屋租赁费104万元（租期从2013年9月1日至2026年9月1日），第三人王建中尚欠案外人赵科星本息共计2919941元，原告以其享有的对案外人赵科星的278万元债权中的104万元抵顶第三人王建中的104万元租金，同时消灭三方的104万元债权债务，剩余债权债务各自继续履行，原告通过抵顶的方式向第三人王建中支付了租赁费至2026年9月1日，因此直至2026年9月1日，原告合法享有涉案房屋的租赁权。另外还有证人邬某出庭作证证明本案的相关事实，证明证人及其配偶与杨华具有合法的债权债务关系。
证据三、证人邬某的证言，拟证明证人邬某及其配偶赵科星与原告杨华具有合法的债权债务关系。
被告担保公司针对以上证据质证认为：1、对第一组证据的真实性没有异议，但不认可证明问题，两份合同只能证明本案原告与第三人之间在2002年至2008年期间对争议房屋有租赁关系，但被告自2013年就对涉案房屋拥有了使用权，在被告对房屋取得所有权之后，原告与被告之间从未对房屋签订过任何协议，原告也从未以任何形式向被告支付房屋租赁期间的任何费用，因此，该组证据与原被告之间的争议事实没有任何关系，不认可其证明问题；本案第三人向原告开出的收据以及被告在2002年至2008年交纳的供水、供暖等单据也只能证明原告和第三人之间在2008年之前形成过租赁关系，与本案争议焦点无直接关系。2、对第二组证据的真实性及证明问题均不认可，理由为第二组证据只能证明原告与第三人以及其他案外人直接存在债权债务关系，形成过化解方案，但原告与第三人及其他人的化解方案并不能分割、剥夺被告对房屋享有的占有及使用等合法权益。3、不认可证人证言，理由为被告及第三人和案外人签订的转让协议，合同当事方是赵科星，不是证人邬某，证人对协议的签订地点及时间均不知情，赵科星与原告存在债权债务关系不予认可。
第三人未发表质证意见。
被告担保公司向法庭出示如下证据：
证据一、鄂尔多斯市中级人民法院（2012）鄂商初字第145号判决书，拟证明被告及第三人存在合法的债权债务关系，同时被告对王建中提供的抵顶资产享有合法的抵押权，这个抵押资产就是执行标的；
证据二、鄂尔多斯市中级人民法院（2013）鄂中法执备字第26号《执行裁定书》一份，拟证明被告是涉案资产的抵押权人，依法对王建中提供的两份资产行使了抵押权，鄂尔多斯市中院裁定抵押资产给被告以抵顶262万元债务。
证据三、房产证原件一份，拟证明被告与第三人依据26号裁定的内容于2016年9月21日在房屋产权处办理了房屋产权变更登记手续。
证据四、门牌号证明一份，拟证明变更前的位置与变更后的位置一致。
证据五、鄂尔多斯市中院（2017）内06执异13号《执行裁定书》一份，拟证明原告行使抵押权及中院要求原告限期腾房的公告提出过异议，但被驳回。
原告杨华针对以上证据质证认为：对五份证据的真实性及证明问题认可，但原告主张的租赁权，而不是所有权，并未侵害到被告的所有权。
第三人王建中未发表质证意见。
第三人王建中未提供证据。
对原告杨华提供的以上证据，经评议，本院认证如下：杨华提供的以上三组证据之间形成证据链条，能够相互印证，证实在被告担保公司与第三人王建中就涉案房屋产权抵押、转移之前，原告一直租赁并使用、占有该房屋。
对被告担保公司提供的以上证据，经评议，本院认证如下：对证据一至五的真实性、关联性予以采信，但认为其上述证据仅能证明现被告对涉案房屋享有所有权。
经审理查明，2002年9月1日，原告杨华与第三人王建中签订了房屋租赁合同，该合同约定，王建中将位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街34号原市商务局大门东4号90平米的底商出租给杨华，租赁期限自2002年9月至2008年9月，其中2002年9月至2003年9月期间的租金为2万元，以后的租金随行就市，每年支付一次。2008年9月1日，杨华与王建中又签订了房屋租赁合同，该合同约定，王建中继续将上诉房屋出租给杨华，租赁期限自2008年9月至2026年9月，2008年9月-2009年9月租金为10万元，以后的租金随行就市，每年支付一次。2013年9月1日，王建中、杨华、赵科星签订了债权转让及债务转移协议书，该协议书约定，王建中与杨华明确2013年9月至2026年9月的租金合计为104万元；三方一致同意杨华用其对赵科星的债权104万元一次性抵顶之后的房屋租赁费；赵科星对王建中的债权104万元同时消灭；未抵顶部分仍由各自继续履行。2016年7月27日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2015）鄂执行字第988号执行裁定书，裁定：将被执行人王建中所有的位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街34号街坊4号（鄂房产权证产字第3XX**号）作价2281979元，交付申请执行人鄂尔多斯市投资担保有限责任公司抵偿借款债务，财产权自本裁定送达申请执行人鄂尔多斯市投资担保有限责任公司时转移。”2016年11月16日，鄂尔多斯市中级人民法院又发出（2015）鄂执行字第988号公告，”责令被执行人王建中于2016年12月1日前迁出房屋，到期仍不履行的，本院依法强制执行。”后原告向鄂尔多斯市中级人民法院就腾房裁定、公告提出执行异议，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2017）内06执异13号执行裁定书裁定驳回原告异议。
另查明，被告担保公司与第三人王建中于2010年10月30日签订反担保协议，协议约定第三人王建中将以其所有的住宅、商用（该商用房产即为本案涉案的房屋）房产各一套为担保公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告担保公司后于2016年9月21日取得了对上述房屋的登记所有权。
以上事实有在案的房屋租赁合同、三方协议等证据予以佐证。
本院认为，本案争议的焦点是原告杨华是否享有对涉案房屋真实合法的租赁权以及应否继续对涉案房屋腾房的执行行为。首先对原告杨华与第三人王建中的租赁合同进行分析，2008年9月1日，杨华与王建中又签订了房屋租赁合同，并约定租赁期限为2008年9月至2026年9月。2013年9月1日，王建中、杨华、赵科星签订了债权转让及债务转移协议书，通过该三方协议，更进一步明确王建中与杨华的租赁合同期限至2026年9月到期。同时，该三方协议以及其他相关证据亦能证明，杨华通过债权债务转移的方式，将租赁涉案房屋至2026年9月的租金104万元已一次性付清。上述两份租赁合同均系当事人之间的真实意思表示，未损害国家、集体及他人之合法权益，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认其为有效合同，杨华履行支付租金的义务，同时依法享有租赁权。
其次，是否应当继续对涉案房屋进行腾房的执行行为。经查，原告与第三人王建中于2008年9月1日签订房屋租赁合同，该合同期限自2008年9月至2026年9月，原告杨华一直占有使用该房屋，第三人王建中与被告担保公司于2010年10月30日签订的反担保协议，将涉案房屋抵押给担保公司，并办理抵押登记，则依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的：”订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据以上法律规定，结合在案证据，可以认为，杨华对涉案房屋的租赁权成立于王建中将该涉案房屋抵押给担保公司之前，即杨华的成立在先的租赁权不受之后抵押权之影响，杨华与王建中之间的租赁合同应继续履行。
鄂尔多斯市中级人民法院执行裁定书裁定将涉案房屋抵顶给被告担保公司是于2016年7月27日作出的，该裁定时间及其产生的物权变动效力亦晚于原告杨华与第三人王建中租赁合同签订的时间，则依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告杨华与当事人王建中的租赁合同效力不受影响，原告杨华依法享有占有、使用房屋的租赁权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”王建中在担保公司向人民法院起诉其之前，已就涉案房屋与杨华签订合法有效的书面租赁合同，并由杨华持续占有、使用该不动产，且被告担保公司亦未能提供证据证明杨华与王建中存在恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房屋或者伪造交付租金的证据的情形，则杨华请求人民法院停止要求腾房的执行行为的继续执行符合法律规定，原告的诉讼请求能够成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
停止对要求腾房（[2015]鄂执行字第988号执行裁定书中所确认的原产权证号为3XXXX号房屋）的执行行为的继续执行。
案件受理费14160元，由被告鄂尔多斯市投资担保有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 乌 宁
审判员 苏 晨
审判员 郝 蓉
二〇一七年十一月十三日
书记员 刘景然