江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1038号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金顺生，男，1950年3月14日生，汉族，住南京市雨花台区。
法定代理人：唐某（系金顺生妻子），女，1953年4月11日生，汉族，住南京市雨花台区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐某，女，1953年4月11日生，汉族，住南京市雨花台区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨宁，江苏大陆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宝红，女，1976年9月17日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：马艳蓉，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾庶民，江苏三法律师事务所律师。
上诉人唐某、金顺生因与被上诉人张宝红房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐某、金顺生上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定金顺生隐瞒违规申购事实有误。1、唐某、金顺生一家三代4人自1990年以来，一直承租居住位于秦淮区××室秦淮区房产经营公司所有的直管公房至2005年初。秦淮区建设局对友谊村一带房屋拆迁，因该承租房屋的拆迁补偿款不足10万元，且唐某分配的剪子巷39号房建筑面积仅45平米，根本无法满足一家三代4人的基本居住需求，故上诉人才能申请经济适用房成功。当时的申请经济适用房手续是金顺生办理的，而金顺生在2008年前就已经脑梗死无法思维和言语，唐某根本不知道办理时有无违规情况。所以，金顺生、唐某一直以为自己获得经济适用房合法，不认为自己有违规拿房情况。2、所谓隐瞒，首先是自己知道才能谈得上对他人隐瞒。剪子巷39号住房2000年取得房产证，金顺生、唐某没有对该房屋进行任何变更，没有任何隐瞒的意图和行为。直至今日，除了一审法院调查外，也没有任何一个政府部门告知金顺生、唐某当初取得经济适用房是违规申购。金顺生、唐某一直以为自己获得经济适用房合法，不认为自己有违规拿房情况，怎么能认定金顺生、唐某隐瞒？3、金顺生、唐某在出售经济适用房时也未隐瞒另有剪子巷39号住房的事实，也告知了中介即房屋买卖合同第三方南京市秦淮区房又多房产中介服务部（以下简称房又多服务部）。金顺生、唐某在剪子巷39号住房居住至2009年，认识房又多服务部负责人张冬生多年，房又多服务部明确知道金顺生、唐某的房屋情况。2009年金顺生、唐某还委托房又多服务部出租剪子巷39号住房，将剪子巷39号房产证给房又多服务部审核，并成功出租。张宝红是中介方寻找到的买家，中介方理应已经告知了张宝红金顺生、唐某有剪子巷39号住房的事实。二、一审判决不公。1、一审时张宝红不断指责唐某蓄意隐瞒欺骗。唐某蓄意隐瞒欺骗对自己没有任何好处，只会给自己带来麻烦和损失，正常人不会去做。所以张宝红对唐某蓄意隐瞒欺骗的指责，只是一种情绪上的宣泄而不可能是事实。2、本案纠纷原因在于政府行政部门认定存在违规申购并决定收取lOO%收益金引起。在签订三方房屋买卖合同时，作为专业人士的中介方，明确知道金顺生、唐某在2000年起另有剪子巷39号住房的事实，也并未考虑到有100%收益金的问题，金顺生、唐某如何能知道该经济适用房还有100%收益金的问题，因此不存在隐瞒欺诈等故意和过错。一审法院如此判决，明显有悖公平原则。三、本案应当按照公平原则处理。1、张宝红的诉讼主张没有事实和法律依据，不能成立。售房合同是对50%收益金的交易合意，而不是100%收益金的交易合意。在出现100%收益金问题后，双方均无过错，但无法就房屋买卖继续达成一致，没有房屋继续交易的合意基础。其次，唐某、金顺生没有违约的主观故意和行为，不应当被强迫在100%收益金前提下交易，更不应该在房价上涨的时候被强迫按原价交易的同时还要承担补缴收益金责任，这是对唐某、金顺生极不公平的惩罚。张宝红的一审诉讼主张，实质是把法院当做自己谋取过分利益的工具，既想享受唐某金顺生已经在房价上的让利，也要获得这段时间房价上涨的收益，不顾诚信和公平。既然双方在签约和履约中都没有欺骗隐瞒的故意过错，就应当综合考虑、兼顾双方的利益，以公平的原则来判决本案。2、双方签订合同时，均认为需缴纳50%收益金，现因政府有关部门将该房屋收益金缴纳比例确定为1O0%，双方对此均未有预料和故意隐瞒的过错，原合同的交易条件存在重大误解，无法按照原合同履行，依法应当解除合同。在解除合同后双方各自返还财产时按照公平原则处理。四、张宝红以倒卖房屋获利，其签订《房地产买卖合同》不是为了自己购买居住，而是为了转手获利，《房地产买卖合同》不是双方真实意思表示。一审判决未能查明该事实，适用法律错误，应当依法改判。
张宝红辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1、上诉人违规拿房的事实已经由一审法院依法调查，并予以查清。2016年3月6日三方签订了房屋买卖合同，被上诉人依法全款支付了购房款84万元，但是迄今为止尚未能办理过户手续，原因就在于住房办认定上诉人是属于违规拿房，隐瞒了他处房屋的事实，诉争房屋上市交易必须缴纳100%的上市差价收益金。上诉人2005年申购了该诉争房屋，但其在2000年取得了剪子巷39号704室房屋，若非隐瞒了剪子巷房屋的事实是不具备申购经济适用房条件的。2、涉案房屋应该继续履行。被上诉人已经全面履行了合同，并实际占有了该房屋，双方僵持至今的理由主要是由于上诉人的原因造成，属于合同中的违约，并非是重大误解。涉案合同具备继续履行的条件，应该继续履行。3、是否属于违规拿房，不以个人的意志为转移，而是判断是否违反了申购经济适用房的政策和法规，违反了当初提交给住房办的本人的资料以及书面承诺的诚信申报。因此，住房办回复对于违规申购经济适用房的人群要么退房，要么缴纳百分之百收益金。对于上诉人违反政策法规，隐瞒实情，违反诚信的行为，一审法院要求其承担50%的差价收益金合情合理。
张宝红向一审法院起诉请求：1、金顺生和唐某协助办理南京市秦淮区高桥门199号147幢一单元101室房屋的过户手续；2、金顺生和唐某承担违约金80000元；3、上述房屋过户时房屋差价的收益金超过50%以上的部分由金顺生和唐某负担。案件审理过程中，张宝红撤回要求金顺生和唐某承担违约金的诉讼请求，同时明确仅要要求金顺生协助办理过户手续并负担50%收益金。
金顺生和唐某向一审法院反诉请求：解除双方签订的《房地产买卖合同》。
一审法院认定事实：2016年3月6日，金顺生（甲方）与张宝红（乙方）、房又多服务部（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，诉争房屋建筑面积87.94平方米，房屋售价840000元。同日，三方签订《补充协议》一份，约定甲方承诺诉争房屋产权清晰无任何纠纷，房屋产权人和产权共有人及隐形共有人同意并认可出售该房屋，甲方承诺此房内无户口；乙方在2016年3月6日支付甲方购房定金40000元；甲方同意乙方以全现金方式支付购房款；甲、乙双方于2016年3月20日前办理授权委托公证，拿证当日乙方支付甲方房款800000元整，并办理房屋交接手续；甲方在全权授权委托公证时间内无条件配合乙方办理过户手续；甲方无条件配合乙方办理过户手续，注明所有税费与甲方无关，由乙方支付，房屋交接后所有矛盾纠纷均与甲方无关。合同签订后，张宝红向唐某支付购房定金40000元。2016年3月30日，唐某出具委托书一份，委托张宝红办理出售诉争房屋的相关事宜，并就该委托书进行了公证。同日，张宝红通过银行转账方式支付唐某购房款800000元。
金顺生与唐某系夫妻关系，两人于1988年2月13日登记结婚，金顺生于2014年5月28日被宣告为无民事行为能力人，唐某被指定为其监护人。诉争房屋系金顺生于2005年申购的经济适用房，其共计支付诉争房屋购房款186256.92元。
一审法院就诉争房屋上市交易需要缴纳的收益金问题，向南京市住房制度改革办公室进行调查，该单位相关负责人员陈述，诉争房屋经查询备注内容为“拆迁安置房，限制上市，有秦淮区剪子巷39号704室房屋”，即在申购经济适用房的过程中存在隐瞒他处住房的情况，若上市交易，处理方式有两种，一种是退房，另一种则是将收益差价的100%上交政府。金顺生、唐某认可其在申购经济适用房时名下有他处住房，但认为其申购行为符合法律规定，不存在违规申购的情况。
一审案件审理过程中，张宝红申请房又多服务部职员马恩芳出庭作证，证人陈述，唐某在买卖过程中告知证人诉争房屋需要缴纳50%的收益金，买卖双方约定卖方净得价为840000元，交易过程中的税费、收益金均由买方承担。双方当事人对于证人证言真实性均不持异议。另，张宝红在庭审中明确表示，诉争房屋的上市差价收益金按照2016年四季度上市指导价确定，若有超出部分，由张宝红自行承担。
一审法院认为，金顺生、唐某和张宝红签订的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。双方当事人买卖的诉争房屋为经济适用住房，根据相关规定，在上市交易时，一般转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府，受让方取得的房屋性质不再为经济适用房，本案中，张宝红与金顺生在签订合同时均认可诉争房屋需由张宝红缴纳50%的收益金，而诉争房屋系金顺生违规申购取得，如需上市交易需补交100%收益金，但在签订合同时，金顺生隐瞒其违规申购的事实，且在合同签订后张宝红已全额支付购房款，金顺生亦已将诉争房屋交付张宝红，金顺生理应承担继续履行的责任，故对于张宝红要求金顺生配合办理诉争房屋过户手续，并支付50%收益金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。张宝红明确表示收益金按照2016年第四季度上市指导价计算，超出部分由其自行负担，一审法院对此予以确认。案件审理过程中，张宝红撤回要求金顺生支付违约金的诉讼请求，不违反法律法规的规定，一审法院予以准许。
综上所述，对于张宝红要求金顺生协助办理诉争房屋过户手续，并支付50%上市差价收益金的本诉诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于反诉金顺生、唐某要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、金顺生于本判决生效之日起十五日内配合张宝红将南京市秦淮区高桥门199号147幢一单元101室房屋的不动产权过户登记至张宝红名下，过户时需缴纳的收益金由张宝红与金顺生各半负担（收益金按照南京市2016年第四季度经济适用住房上市指导价计算，如存在超出部分由张宝红自行负担）。二、驳回金顺生、唐某的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费7000元，反诉案件受理费6100元，合计13100元，由金顺生、唐某负担。
本院二审期间，上诉人提供了证人王某,4到庭作证。证人王某,4到庭作证称：其经过房又多服务部在2013年12月1日至2016年11月30日承租了唐某南京市秦淮区剪子巷39号704室房屋。上诉人以此证明房又多服务部2009年已经知道上诉人有南京市秦淮区剪子巷39号704室的房屋，上诉人没有隐瞒该处房屋，房又多服务部对该处房屋应当告知被上诉人。被上诉人质证称：对证人证言的真实性不持异议，但该证方与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的，上诉人以其告知了中介剪子巷房屋的情况，以此推导到中介必然告知买房人，这其中没有必然性；一审审理中，三方已经明确确定买房时上诉人告诉被上诉人需要交差价50%，这也得到了中介的确认，但实际情况是最终被房改办要求交100%的差价。
二审经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《房地产买卖中介合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应当按约履行。一方当事人要求解除合同的，应当有合法的事实和法律依据。诉争房屋为上诉人申请的经济适用房，现相关部门认定上诉人申购该房屋时违反相关规定，应当将收益的100%上交政府，上诉人以此为由要求解除合同，不符合法律规定，一审法院不予支持并无不当。
综上所述，上诉人金顺生、唐某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13100元，由上诉人金顺生、唐某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 朱亚芳