山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第290号
原告：李光明，女，1966年10月15日出生，汉族，住山东省龙口市。
委托诉讼代理人：王田，山东信谊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昌辉，山东信谊律师事务所律师。
被告：中粮世通供应链物流（中国）有限公司，住所地天津东疆保税港区洛阳道601号（海丰物流园八号仓库三单元46）。
法定代表人：栾秀菊，董事长。
委托诉讼代理人：荣蕃训，广东仁人律师事务所律师。
被告：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街137号。
法定代表人：刘泽臣，董事长。
委托诉讼代理人：任贺，山东鲁信律师事务所律师。
原告李光明与被告中粮世通供应链物流（中国）有限公司（以下简称“中粮公司”）、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称“驰盛公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李光明的委托诉讼代理人王田、刘昌辉，被告中粮公司的委托诉讼代理人荣蕃训，被告驰盛公司的委托诉讼代理人任贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月7日原告与驰盛公司签订《商品房买卖合同》，购买了烟台市芝罘区南大街138号18号房屋（原合同中的地址为烟台市芝罘区南大街138号19号）。原告依约全额支付了购房款，驰盛公司于2011年6月15日向原告出具了1126999元的购房款收据并办理了商品房买卖合同的登记备案手续。上述房屋已实际交付原告。根据山东省烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第187号执行裁定书认定的事实，2013年11月21日两被告签订《抵押担保合同》，约定驰盛公司将烟房权证芝字第××号房产证项下、包括已出卖给原告在内的房产抵押给中粮公司，后双方发生纠纷经华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁。2014年11月21日抵押房产被查封，2015年2月6日该仲裁委员会作出华南国仲深裁[2015]D210号裁决，驰盛公司以抵押房产的价值为限承担担保责任。现中粮公司为实现担保物权作为申请执行人要求执行烟房权证芝字第××号房产证项下的房产。根据以上事实，驰盛公司在两被告签订《抵押担保合同》前已将用于抵押的房屋出卖给原告，在房屋被查封前原告已按与驰盛公司所签《商品房买卖合同》的约定支付了全部价款，办理了合同备案，并实际占有房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，烟台市芝罘区南大街138号18号房屋的所有权属于原告，不得作为两被告担保合同纠纷一案的执行标的，不应被执行。请求：⒈不得执行烟台市芝罘区南大街138号18号房屋，确认该房屋的所有权归原告所有；⒉因诉讼产生的律师费45309.97元及案件受理费由两被告承担。
被告中粮公司辩称，中粮公司对涉案房产依法享有抵押权，原告的诉讼请求应予驳回。
被告驰盛公司辩称，对原告的第一项诉讼请求无异议，对第二项诉讼请求不认可，原告主张的律师费和案件受理费没有法律和合同依据，不同意承担。
经审理查明，2011年5月7日原告与驰盛公司签订了《商品房买卖合同》，2011年6月15日双方办理了该《商品房买卖合同》的登记备案手续。合同约定，原告购买驰盛公司开发的烟台市芝罘区南大街138号19号房屋用于商业，房屋价款为1126999元，于2011年5月7日前支付首付款566999元，余款560000元于2011年6月12日前付清，交房日期为2012年3月28日。2011年6月15日原告向驰盛公司付清了购房款，驰盛公司给原告开具了金额为1126999元销售该房屋的《山东省烟台市房地产企业预收款收据》。
2011年5月7日原告作为乙方又与甲方烟台明路物业管理有限公司签订《御金台商铺托管协议》，约定：乙方将烟台市芝罘区南大街138号的御金台·母婴乐乐GO1层9号商铺的全部场地委托给甲方代为经营管理使用，甲方以向乙方代管并支付租金的方式拥有乙方所购铺面的经营权、管理权，经营管理使用期为6年，起始时间以御金台·母婴乐乐GO实际正式开业时间（计划日期为2011年6月1日）为准，之前为商场前期装修铺货期；买受人于签订购房合同时，甲方已将2011年6月1日至2014年11月30日前的租金一次性支付给买受人，即从购房款中直接扣除该款项，从2014年12月1日起甲方开始向乙方代交租金，租金按季度支付。庭审中，原告与驰盛公司均主张驰盛公司于2011年6月1日向原告交付了房屋，原告在购买房屋后已实际使用，将房屋交由烟台明路物业管理有限公司托管进行出租，原告已收取了2015年之前的租金。中粮公司则主张从《御金台商铺托管协议》看，驰盛公司实际未向原告交付房屋，托管方烟台明路物业管理有限公司实际就是驰盛公司，其法定代表人刘浩鹏是驰盛公司法定代表人的儿子，中粮公司现场看到的房屋状况是空的，未被使用。
2015年7月27日烟台市房产交易中心为原告出具《关于对南大街138号部分房产权属情况的说明》，载明：驰盛公司于2013年9月办理了初始登记，其中烟台市芝罘区南大街138号18号房产的原预售登记地址为南大街138号19号，原告于2011年5月7日与驰盛公司签订《商品房买卖合同》，购买了南大街138号18号（原地址为南大街138号19号）房产。
另查明，2013年9月16日位于烟台市芝罘区南大街138号包括18号、19号房屋在内的房屋所有权登记至驰盛公司名下，其房产证号为烟房权证芝字第××号，房产证中记载的房屋规划用途为商业。2013年11月22日驰盛公司烟房权证芝字第××号房产证项下房屋的他项权利登记至中粮公司名下，其他项权证号为烟房他证芝字第0800**号，该他项权证中记载的他项权利种类为一般抵押，债权数额为230167900元，债务人为北京以食为天国际粮食贸易有限公司与北京华源之星商贸有限责任公司。
2014年10月21日中粮公司向华南国际经济贸易委员会提交仲裁申请，请求裁决驰盛公司向中粮公司履行抵押担保义务，向中粮公司偿还货款、支付违约金、利息损失、仲裁费损失并赔偿律师费等。2014年11月19日烟台市芝罘区人民法院应华南国际经济贸易仲裁委员会的提请，作出（2014）芝民仲保字第31号民事裁定，查封了驰盛公司位于烟台市芝罘区南大街138号、烟房权证芝字第××号房产证项下的全部房产。2015年2月6日华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁［2015］D210号裁决，认为中粮公司与驰盛公司既已签订《抵押担保合同》，且已办理备案登记，即已具有法律约束力，主债务人未偿还债务，驰盛公司有责任履行担保责任，应在抵押物价值范围内承担连带清偿责任，遂裁决驰盛公司应向中粮公司偿还货款并支付违约金、利息损失、仲裁费损失及律师费共计222766535.63元，驰盛公司承担上述各项担保赔偿责任以涉案抵押物（即烟台市芝罘区南大街138号、烟房权证芝字第××号房产证涉及的建筑物）价值为限。该裁决生效后，中粮公司向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年5月7日作出（2015）烟执字第197号执行裁定，拍卖驰盛公司已抵押给中粮公司的位于烟台市芝罘区南大街138号、烟房权证芝字第××号房产证项下的房产。原告向本院提出执行异议，主张2011年5月7日其与驰盛公司签订《商品房买卖合同》，购买了烟台市芝罘区南大街138号19号房屋，请求中止对该房产的执行并解除对该房产的查封。2015年9月30日本院作出（2015）烟执异字第187号执行异议裁定，认为本院裁定拍卖的房产系中粮公司的抵押物，且其抵押权已经生效法律文书确认为依法成立，原告的权利不能对抗生效法律文书确认的中粮公司的优先受偿权，原告的异议理由不成立，遂裁定驳回原告的异议。
关于原告购买涉案房屋后一直未办理房屋权属登记的原因，原告主张其要求驰盛公司办理房屋权属登记手续，但驰盛公司一直拖延不办；中粮公司则主张，原告办理房屋权属登记确需驰盛公司的配合，但原告自己也有权进行房屋权属登记，在原告申请登记的过程中如出现需驰盛公司配合的情况才能追究驰盛公司的责任，原告以驰盛公司拖延不办为由逃避自己的办证义务，不应支持；驰盛公司主张涉案房屋在抵押之前因相关手续不完善未办理房产证，对原告未办证的原因不清楚。
原告为本案诉讼支付律师费45309.97元。
上述事实，有当事人陈述，原告提交的《执行裁定书》、《商品房买卖合同》、《商品房预（销）售合同登记备案回执》、《商品房预售资金收存通知单》、《山东省烟台市房地产企业预收款收据》、《御金台商铺托管协议》、《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》、《关于对南大街138号部分房产权属情况的说明》、《委托代理协议》、《山东增值税普通发票》、《烟台市同城资金清算系统贷方补充报单》，中粮公司提交的《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《裁决书》，驰盛公司提交的《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争执焦点有三，一是涉案房产的所有权是否归原所有；二是原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；三是原告为本案诉讼支付的律师费应否由两被告负担。
一、关于涉案房产的所有权是否归原告所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告与驰盛公司虽就原告取得涉案房产的所有权订立了买卖合同，但涉案房产的所有权至今未变更登记至原告名下，尚登记在驰盛公司名下，故原告尚未取得涉案房产的所有权，原告请求确认涉案房产的所有权归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。
二、关于原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产于2014年11月19日被人民法院作为驰盛公司的财产依法查封，而原告已于2011年5月7日就涉案房产与驰盛公司签订了《商品房买卖合同》，并于当日与烟台明路物业管理有限公司签订托管协议，将涉案房产委托给烟台明路物业管理有限公司自2011年6月1日起代为经营管理使用6年，该合同能够证实原告已实际占有使用涉案房产。也就是说，原告在涉案房产被人民法院查封之前已与驰盛公司签订了合法有效的书面买卖合同并已合法占有了房产。合同签订后，原告依约向驰盛公司支付了全部购房款。涉案房产的所有权虽未变更登记至原告名下，但2013年9月16日驰盛公司才办理了涉案房产的初始登记手续，2013年11月22日涉案房产又抵押登记至中粮公司名下，2014年11月19日又被查封，因此，涉案房产未办理过户登记并非原告的自身原因造成。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)第一规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定，中粮公司虽然取得了涉案房产的抵押权，但其权利不能对抗原告对涉案房产所享有的民事权益。综上，原告对涉案房产享有的民事权益足以排除本院在两被告担保合同纠纷一案中对涉案房产的强制执行，对原告不得执行涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于原告为本案诉讼支付的律师费应否由两被告负担。诉讼中是否委托律师是当事人的权利，原告在本案中因享受律师代理服务而支付的律师费，并非原告因本案诉讼必然发生的费用，因此，原告请求两被告负担为本案诉讼而支付的律师费，缺乏法律依据，本院不予支持
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行烟房权证芝字第××号房产证项下、位于烟台市芝罘区南大街138号18号房产；
二、驳回原告李光明的其他诉讼请求。
案件受理费15351元，由原告李光明负担15251元，被告中粮世通供应链物流（中国）有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
本院（2015）烟执异字第187号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王守远
审 判 员 姜松诚
人民陪审员 徐建春
二〇一六年十一月四日
书 记 员 车丽翠