广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终343号上诉人（原审被告）：清远市嘉基房地产有限公司，住所地：清远市新城东五号区劳动大厦5A号。法定代表人：刘新辉。委托代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国权，男，1959年4月20日出生，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：潘英连，女，1959年10月16日出生，汉族，住清远市清城区。上述被上诉人的共同委托代理人：何明振，广东平正信诚律师事务所律师。上诉人清远市嘉基房地产有限公司因与被上诉人刘国权、潘英连房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2011年8月15日,清远市嘉基房地产有限公司作为甲方与刘国权、潘英连作为乙方签订《房屋拆迁补偿安置协议》，由清远市嘉基房地产有限公司对位于新城西xx号区xx村进行拆迁改造，刘国权、潘英连的房屋在拆迁改造范围内。《房屋拆迁补偿安置协议》第四条约定：（一）补偿安置房屋为新建房嘉基大厦Ｂ栋，第五层以上（包含第五层），18层以下（不包含18层），分配选房原则为按照安置房屋面积及根据协议签订先后，每户抽签决定安置房屋坐向楼层，然后根据抽签确定的楼层房号，双方签订房号确认书作为本协议补充协议，是本协议的组成部分具同样法律效力。（二）乙方安置房补偿面积为166.66㎡，回迁房为嘉基大厦Ｂ栋高层，配置小面积公寓。（三）若乙方选择回迁房建筑面积大于可补偿的回迁房总建筑面积，如果安置面积差额在5㎡以内，按2800元／㎡计算，乙方现金补交给甲方，5㎡以外多选的面积，按商品房销售价格，乙方现金补足给甲方。第五条：拆迁过渡期的安置补偿为每户400元／月，每6个月支付一次，至甲方书面通知乙方交付回迁房时止。第八条：（一）乙方选定的回迁房，由甲乙双方签订本协议之日起35个月内交付给乙方使用，除不可抗拒的自然灾害外。（二）甲方逾期不能把回迁房交付给乙方使用，按回迁房总面积的商品房市价的总价每日按万分之二点五补偿给乙方。2011年10月9日，双方再次签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，主要约定：1、甲方（清远市嘉基房地产有限公司）补偿乙方（刘国权、潘英连）118330元作为补偿款；2、甲方补偿给乙方的2套回迁房屋（131㎡／套×2），共262㎡，对超出《房屋拆迁补偿安置协议》的补偿面积的另外一套回迁房即95.34㎡，按以下单价支付：有5㎡的回迁房面积按2800元／㎡的价格销售给乙方，另外90.34㎡（相差不超过3㎡内，且仅限于补偿购买1套回迁房）的回迁房以4500元／㎡的价格销售给乙方，甲方承诺该套回迁房面积若大于131㎡／套的亦按4500元／㎡销售给乙方。4、甲方同意增加100元／月拆迁过渡期的安置补偿款给乙方。双方均确认涉案回迁房屋应在2014年7月15日交付，现回迁房屋尚未交付。刘国权、潘英连确认已收取2014年7月15日至2014年8月15日的拆迁过渡期安置费，并变更其第二项诉讼请求，要求清远市嘉基房地产有限公司自2014年8月15日起每月支付拆迁过渡期安置费500元给刘国权、潘英连，直至清远市嘉基房地产有限公司交付房屋之日止。清远市嘉基房地产有限公司同意刘国权、潘英连此请求。对于销售价格，刘国权、潘英连主张以《房屋拆迁补偿安置补充协议》第2点中约定的销售价格4500元/㎡作为计付单价，清远市嘉基房地产有限公司抗辩应以2800元/㎡作为计付单价。原审法院审理认为：双方在自愿的基础上签订《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》，上述协议是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》合法有效，依法予以确认，双方应当按照协议的规定及相关法律规定全面履行协议的约定。关于刘国权、潘英连要求清远市嘉基房地产有限公司自2014年8月15日起每月支付拆迁过渡期安置费500元至交付房屋之日止的请求，清远市嘉基房地产有限公司对此无异议，并表示同意支付，对此予以确认。关于刘国权、潘英连要求清远市嘉基房地产有限公司支付逾期交付回迁房屋的违约金的诉讼请求，《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》已就回迁房屋的面积、方式、违约责任进行约定。《房屋拆迁补偿安置协议》第四条第（三）项约定若乙方选择回迁房建筑面积大于可补偿的回迁房总建筑面积，如果安置面积差额在5㎡以内，按2800元／㎡计算，乙方现金补交给甲方，5㎡以外多选的面积，按商品房销售价格，乙方现金补足给甲方。对于此条中商品房销售价格的内涵，双方在2011年10月9日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》第2点约定为有5㎡的回迁房面积按2800元／㎡的价格销售给乙方，另外90.34㎡（相差不超过3㎡内，且仅限于补偿购买1套回迁房）的回迁房以4500元／㎡的价格销售给乙方，甲方承诺该套回迁房面积若大于131㎡／套的亦按4500元／㎡销售给乙方。故此条约定中双方对超过回迁面积5㎡以外的销售价格应视为对《房屋拆迁补偿安置协议》第四条第（三）项中商品房销售价格的内涵的补充约定，故刘国权、潘英连要求以4500元／㎡作为回迁房屋的销售单价计付违约金，依据充分，予以采信。对于清远市嘉基房地产有限公司要求以2800元作为销售单价的抗辩，不予采纳。依照上述规定，回迁房的总价为747000元（166㎡×4500元／㎡）。《房屋拆迁补偿安置协议》第八条第（二）项约定甲方逾期不能把回迁房交付给乙方使用，按回迁房总面积的商品房市价的总价每日按万分之二点五补偿给乙方，清远市嘉基房地产有限公司无按约定在指定时间内向刘国权、潘英连交付回迁房屋，已违反上述协议的约定。同时，违约金的计算标准经折算为月利率0.75%，无超过法律规定的范围，故刘国权、潘英连要求清远市嘉基房地产有限公司依照《房屋拆迁补偿安置协议》第八条第（二）项的约定支付逾期交付回迁房屋的违约金，合法合理，予以支持。违约金自逾期之日即2014年7月15日起开始计算，暂计刘国权、潘英连起诉之日即2015年10月30日，合共475天，故清远市嘉基房地产有限公司应向刘国权、潘英连支付违约金88706.25元，此后的违约金从2015年10月31日起以回迁房的总价747000元为基数按日万分之二点五计付至清远市嘉基房地产有限公司交付房屋之日止。据此，原审法院于2016年8月30日作出（2015）清城法民四初字第661号民事判决：一、清远市嘉基房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向刘国权、潘英连支付逾期办证的违约金88706.25元（违约金暂计至2015年10月30日，此后的违约金自2015年10月31日起以回迁房的总价747000元为基数按日万分之二点五计付至清远市嘉基房地产有限公司交付房屋之日止）;二、清远市嘉基房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向刘国权、潘英连支付拆迁过渡期安置费，拆迁过渡期安置费自2014年8月15日起每月支付500元至交付房屋之日止；三、驳回刘国权、潘英连其他诉讼请求。案件一审受理费1390元，由刘国权、潘英连负担390元，由清远市嘉基房地产有限公司负担1000元。宣判后，清远市嘉基房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、由于案件涉及的回迁房屋的拆迁工作未能全面完成，房屋仍无法动工兴建，故无法评定回迁房屋的市场价格，被上诉人请求的违约金计算标的亦不存在。由于房屋的价格取决于楼层、户型、座向等因素，若需要参照标的，则应适用每平方米2800元的标准。二、原审法院确定的违约金明显偏高，该违约金已经大大高于同等地段的房屋租金，故原审对此认定有误。三、由于与本案同类诉讼的人员较多，且房屋尚未建成，故本案应当中止审理。刘国权、潘英连答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市嘉基房地产有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人申请中止本案审理是否符合法律规定。2、涉案逾期交房违约金应如何计算。关于上诉人申请中止本案审理是否符合法律规定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”的规定，现上诉人以与本案同类诉讼的人员较多，且房屋尚未建成为由申请中止本案审理，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于涉案逾期交房违约金应如何计算的问题。在本案中，上诉人与被上诉人是在自愿平等的基础上签订涉案的《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，上述协议是双方的真实意思表示，且双方对此均没有提出异议，故上述协议对双方均具有约束力。从涉案《房屋拆迁补偿安置协议》第八条的约定可知，双方已经就逾期交房的违约金计算方式进行明确约定，即若上诉人逾期不能把回迁房交付给被上诉人使用，则上诉人需按回迁房总面积的商品房市价的总价每日按万分之二点五补偿给被上诉人。现结合涉案《房屋拆迁补偿安置协议》中第四条和《房屋拆迁补偿安置补充协议》中第2条的约定可知，双方已经就当回迁房面积超过原房屋补偿面积（166.66平方米）时的计算价格进行明确约定，即回迁房面积超过原房屋补偿面积5平方米以外的面积市场销售价格为每平方米4500元。因此，原审判决据此确定涉案逾期交房的违约金，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人清远市嘉基房地产有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律正确，但判决主文表述有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项的规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第661号民事判决第二项和第三项。二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第661号民事判决第一项为：上诉人清远市嘉基房地产有限公司应于接到本判决书之日起十日内向被上诉人刘国权、潘英连支付逾期交房的违约金88706.25元（违约金暂计至2015年10月30日，此后的违约金自2015年10月31日起以回迁房的总价747000元为基数按日万分之二点五计付至上诉人清远市嘉基房地产有限公司交付房屋之日止）本案一审案件受理费按原审判决负担。二审案件受理费2780元，由上诉人清远市嘉基房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢伟诚审判员  林士嵛审判员  刘永戈二〇一七年六月二十二日书记员  古 蓉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。