吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉高新民二初字第19号
原告：于振平，男，1969年8月19日生，汉族，吉林陆军步兵预备役第四十七师主任，住吉林高新技术产业开发区。
被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区深东路1997号。
法定代表人：钱忠海，董事长。
委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。
第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新技术产业开发区。
原告于振平诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（下称海阳公司）、第三人魏桂文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于振平、被告海阳公司的委托代理人林晓春、第三人魏桂文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月17日原、被告签订协议一份，约定被告于2014年4月17日签订协议书后2个月内，一次性返还购房款145787元，并与协议签订之日起被告支付自原告交付房款之日起（2011年9月2日）至被告返还原告购房款之日（2014年6月17日）止利息补偿，按照月息1%计算。现被告违反上述约定，明确表示拒不履行返还购房款和支付利息补偿，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，因此特诉至贵院，请法院在查清事实后，支持原告诉请，保护原告的合法权益不再受侵犯。诉讼请求：1.依法判令被告立即返购房款人民币145787元：被告立即支付自原告交付房款之日起（2011年9月2日）至被告返还原告购房款之日（2014年6月17日）止利息补偿，按照月息1%计算：被告立即支付自2014年6月17日之日起至购房款全部返还利息补偿，按照月息2%计算；2.诉讼费用和财产保全费用由被告承担。
被告海阳公司辩称：一、答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系，原告所购房屋是由李桂芳施工的答辩人的办公楼，实际施工人李桂芳在答辩人不知情的情况下，以答辩人的名义将所建办公楼按照商品住宅销售并收取房款，在答辩人得知情况后，要求李桂芳立即停止违法行为，并退还购房人购房款，李桂芳口头同意退款后便隐匿，答辩人无法与李桂芳取得联系，部分购房人在无法办理入住手续后向高新区政府上访，并围堵答辩人的法定代表人，经高新区政府调解答辩人迫于无奈，与原告签订还款协议书，由答辩人替代责任人李桂芳还款。因此，答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系。二、李桂芳以答辩人的名义与原告签订的房屋买卖合同无效。李桂芳未经答辩人授权以答辩人名义对外出售房屋的行为超出合作协议约定的权利范围，其对外出售房屋的行为应属于其个人违法行为，所产生的法律后果应由其个人承担。李桂芳所建办公楼属于答辩人的工业用房，禁止作为商业住宅销售，李桂芳将工业用房作为民用住宅销售，违反国家法律强制性规定，应依法认定为无效合同。三、本案应依法追加李桂芳为诉讼主体，李桂芳未经答辩人授权的情况下，偷盖答辩人的公章，与原告签订房屋买卖合同，收取原告的购房款归其个人所有，因此李桂芳应为无效合同的返还主体，根据合同法第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方，应当赔偿一方因此承受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，李桂芳作为无效合同的财产占有人，负有向原告返还购房款的法定义务。四、答辩人的替代还款责任应予以免除。答辩人与原告签订还款协议书时，原告与答辩人均找不到责任主体李桂芳，因房屋买卖合同和收据上加盖了答辩人的公章，答辩人对李桂芳偷盖答辩人的公章负有一定的过失责任。所以，答辩人替代李桂芳承担还款责任，现责任主体李桂芳已经出现，并可参加诉讼，答辩人的替代责任应依法予以免除，综上，答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系，答辩人未收取原告的购房款，对原告没有法定的返还义务，本案无效合同的返还主体依法为财产实际占有人李桂芳，答辩人与原告达成的协议是替代李桂芳承担返还义务，因此，答辩人有权主张免除其还款责任。
第三人魏桂文述称：与海阳公司意见一致。
原告于振平针对自己的诉讼请求提举如下证据：
1.还款协议书一份。证明海阳公司同意返还购房款，应承担责任。
2.收据四份。证明海阳公司收取原告一期购房款。
3.物业转让协议书三份，证明原告在被告处购房的事实。
海阳公司对于振平提举的证据质证意见如下：
对证据1认为是在复印我方文本后，由原告自己填写的，属于伪造的证据；对证据2的真实性、合法性有异议。认为不是我公司开具，没有我方收款人及经办人签字，收据上的公章是李桂芳盗盖，我方没有收到收据上记载的款项，可以证明实际收款人盗用我方公章骗取原告购房款；对证据3的真实性、合法性有异议。认为该合同没有我方经办人和负责人签字，我方没有授权他人与原告签订合同。
魏桂文对于振平提举的证据质证意见如下：
证据2收据上的章是先盖章，后填写的数额。李桂芳盗用海阳机械公司公章事实成立；对其他证据质证意见同海阳公司一致。
海阳公司提举证据如下：
1.工业用地土地使用证，证明原告所购房屋建设在被告的工业用地上，属于工业用房，原告与李桂芳签订的房屋买卖协议应属无效。
2.海阳公司与李桂芳签订的投资合作协议，证明被告以3000平方米土地作为投资，李桂芳以办公楼的总投资作为投资，建设海阳公司的办公楼和科研楼项目，李桂芳擅自将办公楼对外销售，对购房者有欺诈行为，原告所购房屋不能获得所有权。
3.代理销售合同，证明李桂芳未经被告授权，以被告名义非法委托他人销售我方办公楼，并收取购房人购房款的违法事实。李桂芳应对其个人违法行为承担责任。
于振平对海阳公司提举的证据证据1的真实性无异议；对证据2、证据3认为与其无关。
魏桂文对海阳公司提举的证据均无异议。
魏桂文未向本院提举证据。
对于振平提举的证据1协议书，因是复印件且海阳公司对真实性予以否认，故不予采信；对原告提举的其他证据及被告提举的证据，因均具有客观性、合法性、关联性，故均予以采信。
通过原被告诉辩、第三人陈述及举证、质证情况，本院确认事实如下：
吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林高新技术产业开发区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林高新技术产业开发区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。
于振平于2011年9月1日向海阳公司交纳定金2万，并于2011年9月5日与海阳公司签订物业转让协议书，约定：于振平购买1号楼13号、14号库，建筑面积分别是26.89平方米，总价款17万元。并于同日交纳购买车库款7万元。
本院认为：一、海阳公司与于振平签订的物业转让协议书无效，海阳公司应返还于振平购房款9万元。第一，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，于振平与海阳签订的物业转让协议书无效。海阳公司违法出卖违法建筑物，于振平也应明知海阳公司不具有合法的开发建设手续，双方均有过错，应各自承担责任。故海阳公司应返还购房款，于振平应自行承担利息损失。第二，海阳公司与李桂芳合作建设房屋，海阳公司将公章交给过李桂芳，海阳公司即使未接收钱款，也应承担责任。第三，因于振平提举的物业转让协议书及交款收据中有于振江的，在于振平未提举证据证明其承继于振江的权利的情况下，对于振平此部分请求不予支持。于振江可另行主张权利。二、魏桂文未向于振平出售房屋亦未收取房款，在本案中不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八之规定，判决如下：
一、被告吉林市海阳机械制造有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告于振平9万元。
二、第三人魏桂文不承担责任。
三、驳回原告于振平其他诉讼请求。
诉讼费4465元（案件受理费3216元、保全费1249元）由于振平负担1525元，被告吉林市海阳机械制造有限公司负担2940元。
如果被告吉林市海阳机械制造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 徐 锐
审 判 员 刘 强
代理审判员 周梁玉
二〇一五年五月十二日
代理书记员 高千惠