上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9554号
上诉人（原审原告）：倪志岗，男，1973年4月10日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：丁菊英（系倪志岗母亲），住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：吴秀华，女，1952年5月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：厉明，上海高达律师事务所律师。
上诉人倪志岗因与被上诉人吴秀华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初39892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
倪志岗上诉请求：被上诉人吴秀华未履行清空租赁房屋内物品的义务，未将租赁房屋钥匙归还。要求改判支持上诉人的全部诉讼请求。
吴秀华辩称，房子早已退掉了，要求驳回上诉。
倪志岗向一审法院起诉请求：1、判令吴秀华在期限内归还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）房屋钥匙于倪志岗并且腾空房屋内物品，履行办理退租手续之义务；2、判令吴秀华赔付2016年9月1日至清退日（履行完毕第一项诉请内容）止的租金，按每月2,100元的标准；3、吴秀华承担（2016）沪0115民初29504号案件的诉讼费25元；4、吴秀华向倪志岗支付应承担的电费126.04元；5、吴秀华承担未提前30天通知倪志岗解除房屋租赁关系的违约金2,100元；6、本案诉讼费由吴秀华承担。
一审法院认定，2016年4月20日，倪志岗曾起诉吴秀华，案号（2016）沪0115民初29504号。该案中查明，2013年8月17日，由倪志岗作为出租方、吴秀华作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：吴秀华向倪志岗承租系争房屋；租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月30日止；月租金2,100元，吴秀华先付三个月的房租和2,100元押金，以后按每三个月支付一次，押金退房时退还；吴秀华须最少提前7天付清下次房租，超过7天期限视为吴秀华放弃租赁权，作违约处理，按合同第七条第一款处理。合同第七条吴秀华违约责任约定：1、吴秀华应按期交租付费，如拖欠拒付，倪志岗可以从押金中扣除，且吴秀华不得以押金充抵房租继续居住，在催缴无效的情况下，倪志岗可随时收回房屋，更换门锁，并将房屋内吴秀华物品移出后概不负责。2、吴秀华不得擅自改变房屋结构、用途。3、租期内吴秀华因特殊情况中途退房，须提前30天通知倪志岗并支付其违约金2,100元，则余下租金倪志岗应退还吴秀华，若未按合同约定提前通知，则余下租金和押金不予退还。4、期满或合同解除吴秀华须搬出自己的全部物品，否则视为吴秀华放弃所有权，倪志岗可自行处理。合同第六条倪志岗违约责任约定：……。合同补充条款约定系争房屋房东答应租给租客三年（2016年8月30日），三年以内不涨价。《房屋租赁合同》签订后，吴秀华支付倪志岗押金2,100元，倪志岗则将系争房屋交付吴秀华。另，吴秀华支付倪志岗租金至2015年11月30日。倪志岗在该案中诉请吴秀华支付自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金每月2,100元、承担违约金2,100元。吴秀华在该案中辩称，双方签订租赁合同后，2015年8月，唐镇镇政府信访办的工作人员找到吴秀华，称因倪志岗母亲丁菊英有涉案需强制执行而有物品需搬入系争房屋，问吴秀华能否搬离系争房屋，为此，吴秀华在2015年8月28日搬离系争房屋，9月份吴秀华将系争房屋钥匙交给了唐镇信访办，后唐镇信访办将房屋钥匙交给了倪志岗父亲；2015年9月22日，丁菊英案强制执行的物品被搬入了系争房屋，系争房屋内的物品都是倪志岗母亲的；吴秀华在2015年9月就跟倪志岗说过不租了，但没说不租的原因；吴秀华的租金支付至2015年11月30日，吴秀华承认是提前解约，但吴秀华已多付了三个月的租金，这三个月的租金是基于没有提前通知及承担违约责任而支付。一审法院审理后，于2016年7月19日作出（2016）沪0115民初29504号民事判决，判决认定双方当事人间签订的《房屋租赁合同》合法有效，吴秀华称已于2015年9月通知倪志岗提前解除合同，并将房屋钥匙交给唐镇信访办，由唐镇信访办转交给了倪志岗父亲等事实，倪志岗未予确认，而吴秀华对此也未能提供证据证明，故未予采信，为此，吴秀华称《房屋租赁合同》已提前解除，依据不足，一审法院不予采纳。判决吴秀华按每月2,100元的标准支付倪志岗自2015年12月1日起至2016年8月31日的租金，驳回倪志岗的其余诉讼请求，案件受理费减半收取计25元，由吴秀华负担。该判决已生效。2017年5月，倪志岗再次起诉，诉请如前。
一审审理中，吴秀华称其自2015年8月搬离系争房屋后，已没有系争房屋的钥匙，系争房屋内也无吴秀华的物品。吴秀华在本案庭审中再次明确倪志岗可以随时收回系争房屋自用，双方当事人间已无必要再行办理退租交接，鉴于吴秀华没有直接将系争房屋的钥匙交付给倪志岗，吴秀华愿意适当承担租赁期满后半年租金作为补偿。
审理中，倪志岗称其不清楚系争房屋内堆放的是何物品，但肯定不是倪志岗的物品，是否属于倪志岗母亲的物品，倪志岗也不清楚，但吴秀华作为承租人，有义务向倪志岗腾退房屋。倪志岗另提供了系争房屋内2015年9月至12月的电费账单，证明倪志岗垫付电费126.04元，此款应由吴秀华承担。经庭审质证，吴秀华对证据真实性无异议，认为该费用不是吴秀华承租期间产生的费用，不应由吴秀华承担。
一审法院认为，双方当事人间就系争房屋签订的房屋租赁合同已经生效判决认定合法有效。案外人浦东新区唐镇人民政府并非涉案租赁合同的合同主体，倪志岗主张追加其为本案第三人，不符法律规定，一审法院不予准许。双方当事人之间关于涉案租赁合同履行中产生的纠纷曾经（2016）沪0115民初29504号案件作出过处理，该案判决中对吴秀华提出租赁合同已提前解除的主张未予采纳，故已判决吴秀华向倪志岗支付截止合同租赁期满的租金。但需要指出的是，吴秀华在（2016）沪0115民初29504号案件的审理中陈述其已于2015年8月搬离了系争房屋。而在本案的庭审中，吴秀华再次明确其自2015年8月以后未曾进入过系争房屋、吴秀华已没有系争房屋的钥匙、系争房屋内已无吴秀华的任何物品等事实，基于此，吴秀华表示倪志岗可以自行收回系争房屋自用。现涉案房屋租赁合同已经到期，倪志岗作为系争房屋的权利人，其早已知晓吴秀华实已搬离系争房屋，在吴秀华已明确表示已无房屋钥匙可以交还、房屋内已无吴秀华物品的情况下，倪志岗以房屋产权人的身份，完全可以自行收回系争房屋自用，以减少损失扩大。其再行要求吴秀华交还房屋钥匙及办理退租交接，已无必要，客观上也不具备交还钥匙的可能。倪志岗对于诉请的腾空房屋内物品的请求，其既不能说明具体腾空物品的内容，且对于系争房屋内是否存有倪志岗母亲的物品，其完全可以自行查看并作出处置。退一步讲，倘若房屋内存在不属于双方当事人的物品，根据租赁合同的约定，倪志岗亦可以自行处置。因此，倪志岗诉请吴秀华交还系争房屋钥匙以及腾空房屋内物品、办理退租手续的主张，一审法院不予支持。鉴于吴秀华没有直接将系争房屋的钥匙交还给倪志岗，且对于租赁合同自然到期以后的处理双方当事人在前案诉讼后没有再行磋商。对于倪志岗主张的租赁合同到期以后的房屋使用费，一审法院按原合同租金标准计算至2017年6月28日即本案庭审之日。倪志岗主张的垫付电费发生于涉案租赁合同履行期间，该费用应由吴秀华承担。倪志岗主张的（2016）沪0115民初29504号案件的诉讼费，另案已作出了处理，倪志岗可以依据执行程序要求吴秀华支付。倪志岗主张的吴秀华未提前30天通知倪志岗解除房屋租赁合同的违约金，因双方当事人间的租赁合同已自然履行期满，倪志岗的此项主张，无事实依据，不符合同的约定，一审法院不予支持。据此，判决：一、吴秀华于本判决生效之日起十日内支付倪志岗2016年9月1日起至2017年6月28日止的房屋使用费，按每月2,100元为计算标准；二、吴秀华于本判决生效之日起十日内支付倪志岗垫付电费126.04元；三、驳回倪志岗的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计162.50元，由倪志岗负担25元，吴秀华负担137.50元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据本案事实，特别是一审法院的（2016）沪0115民初29504号案件的审理、裁判情况，一审法院针对本案上诉人倪志岗的诉讼请求以及被上诉人吴秀华的答辩意见作出的处理，具有事实依据，与法不悖。
综上所述，倪志岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人倪志岗负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 严卫忠
审判员 王 伟
二〇一七年八月三十一日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……