山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1625民初2389号原告：初彬，男，1996年12月26日出生，汉族，住博兴县。委托诉讼代理人：王兰宝，山东王保强律师事务所律师。被告：崔宝健，男，1977年7月8日出生，汉族，住博兴县。被告：陈文琴，女，1976年11月22日出生，汉族，住博兴县。两被告委托诉讼代理人：刘卫东，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：刘建雷，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。原告初彬与被告崔宝健、陈文琴缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告初彬及其委托诉讼代理人王兰宝，被告崔宝健及两被告的委托诉讼代理人刘建雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。初彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金20000元；2.被告赔偿原告经济损失8432元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，经博兴县鑫源房产服务部中介，被告将房屋一套（坐落于博兴县乐安大街393号明珠花园29号楼1单元302室）卖给原告，双方约定，房屋卖价460000元；若卖方违约，双倍退还定金。当日，原告付给被告定金10000元（中介转交）。此后，房管部门对交易房屋进行了测绘、评估，原告支付住宅专项维修资金、测绘费、评估费等共计8432元。之后，被告违约拒售，既不与原告签订合同，也不将所收定金返还。综上所述，原告认为，被告违约致使房屋交易无法完成，给原告造成了实际损失，严重侵犯了原告的合法权益。请求法院查明事实，依法判如所请。崔宝健、陈文琴辩称，1.答辩人从未收取过原告的购房定金，原告请求双倍返还定金的诉讼请求不成立。（1）2017年2月，答辩人因急需大额现金而意欲卖掉涉案房屋。一家名为“鑫源房产服务总部”的房屋中介机构的工作人员王某（其当时自称王静）得到答辩人房屋信息后联系答辩人，提出协助答辩人出售房屋，答辩人表示同意。答辩人向该机构陈述了具体的要求，包括出售的时间要求、现金交易等。3月16日，王某以该机构名义向答辩人交付定金5000元，应其请求，答辩人为该机构签署《定金协议》，载明收到其定金10000元，同时该机构向答辩人出具收到5000元定金的收据一份。在此过程中，该机构从未告知答辩人已找到买主。答辩人急于用钱，故一再催促该中介机构。后来，该机构要求答辩人崔宝健到不动产登记机构签署同意评估房屋及缴纳专项维修资金等文件之前告诉其买主已找到，但未告知买主的姓名和其他情况。后来，答辩人从不动产登记机构了解到，缴纳维修专项资金的人叫初彬。（2）2017年8月，王某向博兴县人民法院提起对答辩人的诉讼，以其向答辩人交付定金10000元为由请求答辩人对其双倍返还。10月19日，因王某经传唤未到庭，博兴县人民法院以（2017）鲁1625民初1916号民事裁定书裁定按撤诉处理。作为中介机构的工作人员及直接承办人员，王某从未陈述5000元定金系原告初彬缴纳。这也证实了本案原告的主张不成立。（3）答辩人认为，其从未与原告达成买卖房屋的意向，也未与原告就定金问题进行过协商并达成协议，更未收取原告的定金。原告的第一项诉讼请求不成立，应予驳回。2.答辩人同意配合原告向不动产登记机构申请退费。但答辩人无义务承担原告主张的其他损失。（1）原告的诉讼请求第二项系请求答辩人赔偿其经济损失8432元，但原告未列明损失的具体条目。答辩人同意返还原告已实际支付的答辩人房屋的专项维修资金、评估费和测绘费，但前提是原告须将交费原件交付答辩人，并配合答辩人将上述费用过户到答辩人身上。（2）据答辩人了解，原告也可向不动产登记机构申请退费。如果退费需答辩人配合，答辩人将不会推辞。3.原告应将持有的涉案房屋的权属证书交还答辩人。综上，答辩人认为，其可以返还原告已交付的专项维修资金等费用，但无义务向原告返还定金。请法庭查明事实，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证人王某提交的《山东省住宅专项维修资金专用发票》、房产测绘费发票、房产评估费发票各一份，原、被告双方均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.初彬提交《定金协议》及收据各一份，并申请证人王某出庭作证。拟证实鑫源房产服务总部将其于2017年3月8日交付的定金10000元，转交给被告崔宝健用于购房。约定如卖方违约，则双倍退还定金。同时证明原告通过中介与被告协商房屋买卖的过程，原告支出房产测绘费175元、评估费2480元、住宅专项维修资金5777元。崔宝健对《定金协议》的真实性提出异议，认为与房产中介提供给崔宝健的《定金协议》不一致，其收到的现金数额是5000元而不是10000元，该文件虽名为定金协议，但实质并非是买卖合同定金协议，因为中介机构不是购房人，该协议不能适用定金罚则。证人王某与本案有利害关系，其证言不能作为认定的依据，在签订协议时证人也没有把购房人信息告知被告。本院认为，上述三份证据在定金的交付上能够相互印证，形成完整的证据链，应作为认定事实的依据。2.初彬提交收据一张，拟证实其于2017年3月21日交给房产中介过户费20000元。被告对此有异议，认为收款人是王静，并加盖鑫源房产服务总部公章，被告对此并不知情。本院认为，该证据与本案诉求无直接关联，不予采信。初彬可另行主张。3.两被告提交《定金协议》、“订金”收据各一份。拟证明《定金协议》“买方”一栏原系空白，而初彬提交的《定金协议》中却有“王某”字样，且明确注明了交款人系“鑫源房产”，即被告收到的定金系中介机构“鑫源房产服务总部”交来，与原告没有关系；同时在同一时间，被告向鑫源房产出具10000元的定金收据，鑫源房产向被告出具5000元的“订金”收据，被告实收定金5000元，而非10000元。初彬对证据的真实性无异议，但认为，这份《定金协议》实际上是房产中介转交的初彬支付的定金，鑫源房产总部并非购房人。对“订金”收据认为与其无关。本院认为，这两份协议客观真实，但《定金协议》中明确载明收到购房定金10000元，被告虽主张房产中介扣下5000元作为其出卖房屋的保证金，但未提交其他证据予以印证，对其主张本院不予支持。4.两被告提交《民事起诉状》、《民事裁定书》各一份。拟证实王某从未陈述过其向被告交付的5000元定金系其代初彬转交，也从未主张过其向被告披露过买房人系初彬的事实，印证了被告所收定金与原告无关的事实。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，不予作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否成立，即本案的案由应为缔约过失责任纠纷还是房屋买卖合同纠纷；二、两被告应否返还初彬定金和赔偿损失，以及应否适用定金罚则。关于焦点一、本院认为，两被告将房屋信息交由鑫源房产服务总部挂单出售，并向其交纳5000元的“订金”及将房屋权属证书交其方便办理售房手续，以上行为皆是两被告作出的同意由鑫源房产服务总部作为中介进行售房的意思表示，同时也接受了鑫源房产服务总部转交来的“购房定金”10000元，应视为其接受了鑫源房产服务总部提供的购房人购房的意思表示，与其是否知道购房人的姓名及是否认识购房人无直接关联。现双方并未签订书面的房屋买卖合同，原、被告双方的纠纷发生在签订合同的过程中，原告认为两被告拒不签订房屋买卖合同存在过错，据此形成本案，应为缔约过失责任纠纷。关于焦点二、本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，从原、被告双方当事人的陈述及提交的证据来看，初彬为缔约合同支付了定金，并缴纳了房产测绘、评估、维修资金等相关费用，而两被告却不能提交其有理由拒不签订合同的相关证据，在初彬当庭要求签订合同的情况下仍予以拒绝，致初彬签订合同的目的不能实现，因此应认定缔约过失责任系两被告拒绝签订合同，初彬在缔约过程中并无过错，故本案应适用定金罚则。两被告虽主张其实际收到定金为5000元，但未向法庭提交相关证据予以证明，应承担相应举证不能的法律后果。故应根据初彬交付定金情况及崔宝健签收《定金协议》中载明的定金数额认定定金为10000元。如被告认为其与鑫源房产服务总部之间关于5000元“订金”和涉案房屋的权属证书还存在纠纷，与本案非同一法律关系，可另行处理。关于赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，两被告在收取定金后拒绝签订合同，系违背诚实信用原则的行为。初彬在缔约合同过程中，支付了房产测绘费175元、房产评估费2480元、住宅专项维修资金5777元，以上系初彬在本案中的直接经济损失，两被告应予赔偿。因住宅专项维修资金已过户至初彬名下，其要求赔偿该项损失，应负有配合两被告过户的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条规定，判决如下：一、被告崔宝健、陈文琴双倍返还原告初彬定金20000元；二、被告崔宝健、陈文琴赔偿原告初彬经济损失8432元，原告初彬有配合被告崔宝健、陈文琴变更明珠花园29号楼1单元302室住宅专项维修资金业主名称的义务。以上判决确定的义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费511元减半收取256元，由崔宝健、陈文琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 员 张莉二〇一七年十二月十五日法官助理 胡敏书 记 员 吴瑶