江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第02378号
上诉人（原审被告）句容蓝青园生态农业园有限公司，太平行政村中谢培四社。
法定代表人赵越，系该公司总经理。
委托代理人吴心伟，江苏民中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）句容市白兔山水农庄。
代表人王振国，系该农庄经营者。
上诉人句容蓝青园生态农业园有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句民初字第1004号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年10月1日至2006年9月23日期间，王振国和蒋桂平两人共同承包原行香乡邹巷林场和前下培一社、二社的土地，承包期限为25年。2007年10月10日，王振国与蒋桂平协议将承包的土地进行分割。2011年7月12日，句容白兔山水农庄（甲方，以下简称山水农庄）与句容句容蓝青园生态农业园有限公司（乙方，以下简称农业园公司）双方签订协议约定“一、双方责任和义务1、甲方自愿将白兔山水农庄的所有资产（即王振国承包的原邹巷林杨前谢培村范围内的所有土地、林地、水面、房屋、道路、电力设施、草鸡1000只、现有水面养殖的鱼类等。）交给乙方经营。承包面积300亩左右，以实际测量为准。合作期限自2010年5月1日起至2031年4月30日止。3、甲方现有投资折合人民币为90万元。协议签订后乙方以现金方式分两次共支付给甲方20万元。乙方在2010年5月15日前付给甲方10万元人民币。2010年12月30日前再付10万元人民币给甲方，剩余70万元作为甲方的股份参与双方经营。二、在合作期限内，乙方每年5月1日前付给甲方10万元人民币，（这其中包括每年的土地租金以及70万元投资产生的红利。）甲方不再享受每年的分红。三、每年的土地租金由甲方自己承担，与乙方无关。其他一切费用由乙方承担与甲方无关。如遇土地纠纷，属于甲方合同范围内的土地纠纷由甲方全权负责解决，如解决不好造成乙方经济损失，由甲方负责全额赔偿给乙方。四、若遇政府、集体或商业拆迁，乙方须拿出赔偿款中的100万元人民币支付给甲方，余款归乙方所有。五、甲乙双方任何一方违约，违约方需向守约方支付违约金。违约时间在两年之内的，违约金按2万元／月累计，最高违约金总额为48万元；违约时间超过两年，视违约方为自动放弃。本条款自2012年5月1日后自动生效。六、经甲乙双方研究同意2010年4月30日甲方和南京蓝青园生态科技发展有限公司所签的协议以及2010年6月28日甲方与乙方所签的协议均作废，即2011年7月10日前甲乙双方所签的协议均为无效，以此份协议为准。”
协议签订后，山水农庄将其所有资产交由农业园公司经营。该公司未支付2014年度的分红10万元。
2009年11月6日王振国注册成立山水农庄，该企业性质为个体工商户。2007年6月30日王振国与句容市亿杨经济林栽培基地签订土地套种养殖协议约定，该基地将120亩林地承包给王振国套种养殖，不需王振国交纳承包金，套种时间从2007年7月至2017年12月。2012年9月18日，农业园公司与句容市亿杨经济林栽培基地签订土地套种协议约定，该基地将上述王振国承包的120亩林地中100亩林地承包给农业园公司套种养殖，套种时间从2012年9月至2028年9月。该公司向该基地交纳押金壹万元，每亩每年50元（先交后用）。双方还对其他事项进行了约定。
山水农庄一审诉称，农业园公司2015年5月1日前应给付山水农庄租金及红利10万元，要求该公司支付租金及红利10万元，并承担违约金。
农业园公司一审辩称，山水农庄提供的土地承包面积不足协议中约定的300亩，应按照比例支付租金。请求驳回该农庄不合理的诉讼请求。在租金的到期给付之日，该公司已经通过短信将上述意见告知山水公司。
一审法院认为：双方当事人签订合作经营协议，山水公司将其经营的句容市白兔山水农庄交由农业园经营，该协议实为租赁合同。该协议虽系双方真实意思表示，但其中双方约定合作期限为2010年5月1日至2031年4月30日止，该期间依据王振国与各农户签的农村土地承包协议约定承包期限而订立。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，耕地的承包期为三十年，即第二轮农村土地承包期限从1998年至2028年。故王振国与各农户签订的承包协议中承包期限超出2028年的部分无效。本案双方当事人签订的租赁协议中超出2028年期限的部分亦无效。除上述承包期限以外的约定不违反法律规定，合法有效，有效部分应当全面履行。农业园公司未能按协议约定支付2014年度租金10万元，已构成违约，应承担相应的民事责任。
根据双方当事人协议约定“承包面积300亩左右，以实际测量为准。”“在合作期限内，乙方每年5月1日前付给甲方10万元人民币，（这其中包括每年的土地租金以及70万投资产生的红利）。甲方不再享受每年的分红”。可见，农业园公司是按当时句容市白兔山水农庄承包经营土地现状承租经营并交纳租金，并未约定按实际亩数计算租金。故对该公司按比例支付租金的意见不予支持。山水农庄承包的句容市亿杨经济林栽培基地林地被收回，农业园公司为确保承包土地面积不减少而与句容市亿杨经济林栽培基地签订协议额外支出的5000元承包费用应当在租金中予以扣除。双方约定违约金每月按2万元计算。该违约金过分高于造成损失，应予调整。该院依双方履约情形和过错程度，确定为按未交纳租金的同期同档贷款利率四倍计算至实际给付之日止。
一审法院依照《中华人民共和国合同》第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：句容蓝青园生态农业园有限公司于判决生效后十日内给付句容市白兔山水农庄租金95000元并承担逾期违约金（本金95000元，自2015年5月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；案件受理费2300元，减半收取1150元，由句容市白兔山水农庄负担50元，句容蓝青园生态农业园有限公司负担1100元。（此款山水农庄已预交，农业园公司应在判决生效后十日内将此款一并给付山水农庄）
农业园公司上诉称，被上诉人实际出租的土地比约定的300亩少了约50亩，应当相应减少租金。上诉人已在约定支付租金日将按比例缴纳租金的意见告知被上诉人，该纠纷未解决时，上诉人拒绝缴纳租金不应视为违约。请求撤销一审判决，依法改判。
山水农庄二审辩称，300亩是预估数，并未准确测量，租金是打包价，此前上诉人并未提出过异议。合同履行过程中，上诉人一再违约。请求依法判决。
二审审理期间，上诉人又称自被上诉人处实际承租的土地大约150亩。本院要求双方当事人准确测量涉案土地面积，并提交相应的证据后，上诉人提交了简图一张，简图上没有距离数据，仅标注面积约197亩。被上诉人提交便条一张，载明涉案土地面积（不含杨树林）230亩左右，该便条上有王振国的签名和“梁兴华”字样的签名，该便条上还注明，梁兴华是赵越（上诉人法定代表人）现场看护工人。
本院认为：双方当事人签订合同时注明的土地面积就是约数，被上诉人将涉案土地交付上诉人使用时，被上诉人并未对土地面积提出异议，双方约定的租金也是租金总额，并非每亩土地租金单价，而且，上诉人并未以显失公平或者重大误解等事由，请求人民法院或者仲裁机构撤销或者变更涉案合同，故上诉人要求变更约定，按比例缴纳租金，不符合法律规定，不应支持。
即使上诉人已经将按比例缴纳租金的意见告知了被上诉人，因该意见依法不成立，不构成对被上诉人租金请求权的有效抗辩，其不应承担违约金的意见亦不应支持。
综上，上诉人的上诉意见均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由句容蓝青园生态农业园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈开亮
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 王思倩