广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2127号上诉人（原审原告）：吕建良，男，1981年8月30日出生，汉族，住河北省任丘市。被上诉人（原审被告）：广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司，住所地广东省肇庆市建设三路56号。法定代表人：陈业强，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺拥军，广东凯成律师事务所律师。上诉人吕建良与被上诉人广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司（以下简称肇庆二建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初5070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结吕建良上诉请求：1.肇庆二建公司退还吕建良已付租铺押金22848元；2.诉讼费由肇庆二建公司承担。事实和理由：肇庆二建公司故意隐瞒合同重要事项，冒用吕建良签名伪造备案合同的违约、违法行为致使合同不具有继续履行的诚信基础，诉讼也因此产生。肇庆二建公司二审答辩称，一审判决适用法律正确，同意一审判决。吕建良单方解除租赁合同，需支付保证金作为违约金。吕建良向一审法院起诉请求：一、解除吕建良与肇庆二建公司于2016年6月25日签订的《租赁合同》；二、肇庆二建公司返还吕建良已支付租金57120元（每月租金11424元，已支付5个月租金）及押金22848元（11424元×2个月）；三、吕建良依法拆除商铺内所有装修物品，保留追究肇庆二建公司赔偿相关经济损失的权利；四、诉讼费由肇庆二建公司承担。吕建良在庭审时，撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：肇庆二建公司为涉案商铺的产权人。2016年6月25日，吕建良（乙方、承租方）与肇庆二建公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺在良好及可租赁的状态下租给乙方使用，建筑面积163.2平方米。租赁期限从2016年6月25日至2021年6月24日。第一年租赁期限从2016年12月25日至2017年6月24日，月租金为11424元；第二年租赁期限为从2017年7月25日至2017年12月24日，从2018年1月25日至2018年6月24日，月租金为11424元；第三年租赁期限为从2018年7月25日至2018年12月24日，从2019年1月25日至2019年6月24日，月租金为11424元；第四年租赁期限为从2019年7月25日至2020年6月24日，月租金为11424元；第五年租赁期限为从2020年6月25日至2021年6月24日，月租金为11424元。第一年首月至第6个月（含装修期）免租金；第二年、第三年首月和第7个月免租金；第四年首月免租金。租金每月支付，乙方在签订合同即日一次性付清一个月租金作为首期租金，以后每月租金于当月5日前必须支付，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。乙方如不按时缴交，则每延迟一天加收当月租金额的万分之五作为滞纳金至交清当月租金为止。为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同即日，必须向甲方一次性交付22848元作为保证金。待合同期满后，在乙方交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），经甲方验收合格，乙方注销以本商铺地址注册的营业执照后，甲方十日内一次性将保证金全额（保证金不计算利息）退回给乙方，乙方同时将保证金收据交回给甲方。商铺租赁期间所发生的经营执照、地税、国税、物业管理费、水电费等费用由乙方负责。乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶及固定物品。甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理，房屋出租税费由甲方负责。甲方在签订合同乙方交纳保证金和首期租金后即日将商铺交给乙方使用。在租赁期间，乙方对于租赁商铺不得私自以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损甲方利益的行为，乙方如需转租应经甲方书面同意，才可以转租给第三方，且第三方必须是合法经营。本合同发生下列情形之一的，甲方可单方解除合同，且保证金不予退回：1、乙方违反本合同约定的。2、乙方迟延交付房租超过10天的。任何一方单方终止合同的应向对方赔偿保证金金额作违约金，并赔偿对方的一切损失。因租赁届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用（包括但不限于租金、商铺维护维修费、水电费、物业服务费等），并注销以本商铺地址注册的营业执照。上述《租赁合同》签订当天，肇庆二建公司将涉案商铺交付吕建良使用。吕建良已于2016年5月24日向肇庆二建公司支付押金22848元以及2016年12月25日至2017年1月24日的租金11424元。吕建良另提供一份于2016年6月1日签订，加盖有广州市南沙区南沙街出租屋管理服务中心业务专用章的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定的出租人、承租人、租赁物与上述《租赁合同》一致，但约定租赁期限为2016年5月28日至2017年5月27日，每月租金4080元。吕建良认为该份合同是肇庆二建公司为备案而自行制作，其中吕建良的签名系肇庆二建公司伪造。肇庆二建公司称该份合同的签订和备案工作是肇庆二建公司已离职员工黄醒龙完成，确认备案合同上公章的真实性，但具体过程已无法核实。上述《广州市房屋租赁合同》完成备案后，吕建良于2016年8月取得《房屋租赁登记备案证明》，该证明登记的出租房屋地址、出租人、承租人、租赁期限以及月租金额与《广州市房屋租赁合同》记载内容一致。吕建良自述于2017年7月初领取到《广州市房屋租赁合同》。吕建良、肇庆二建公司在一审庭审中确认，双方实际履行的是上述于2016年6月25日签订的《租赁合同》。吕建良确认在签订《租赁合同》时，并未告知肇庆二建公司租赁涉案商铺作餐饮之用，并确认吕建良已就涉案商铺办理营业执照，用于开办母婴用品店。因吕建良拖欠租金，肇庆二建公司于2017年7月17日向南沙区人民法院提起民事诉讼，要求本案吕建良向肇庆二建公司支付2017年2月25日至2017年6月24日的租金45696元。双方在诉讼过程中达成调解协议，约定吕建良在2017年8月31日前向肇庆二建公司支付上述租金45696元，一审法院据此制作（2017）粤0115民初3274号《民事调解书》。2017年8月24日，吕建良向肇庆二建公司支付了上述期间的租金45696元。2017年8月16日，吕建良向肇庆二建公司发出《关于商铺经营使用相关事宜协调函》，称由于涉案商铺所在地段并非经营良所，经营环境不佳，近两个多月无法转让，希望双方协商自2017年7月25日起重新签订租赁合同，并重新协商租金标准及免租事宜。2017年10月26日，吕建良向肇庆二建公司发出《关于解除的通知》，载明：“涉案商铺自2017年7月1日起，已经停止经营。在合同履行过程中，本人发现，你司在签订合同时存在以下问题：1、故意隐瞒重要事项，该排商铺未规划建设统一的排烟管道，无法经营明火餐饮，致使商铺使用存在瑕疵。2、弄虚作假，冒用本人签名伪造备案合同，该行为已涉嫌违法。综上所述，本人特向你司发出通知，双方所签《商铺租赁合同》属无效合同，请派员协商合同解除相关事宜。”肇庆二建公司确认收到上述《关于商铺经营使用相关事宜协调函》以及《关于解除的通知》。吕建良另提供其与肇庆二建公司员工刘仲明在2017年10月26日的微信聊天记录，刘仲明在微信中称在吕建良交清拖欠的租金、管理费、水费后，肇庆二建公司同意与其解除租赁合同，但公司不存在冒用吕建良签名伪造备案合同的行为。肇庆二建公司认为刘仲明只是公司员工，其意见并不能代表公司的意见，肇庆二建公司不同意解除合同。双方确认涉案商铺现仍处于吕建良控制和管理之下，尚未交还肇庆二建公司。一审法院认为：吕建良、肇庆二建公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于吕建良是否享有单方解除权的问题。《租赁合同》约定“任何一方单方终止合同的,应向对方赔偿保证金金额作为违约金，并赔偿对方的一切损失”，该条款可以理解为，约定一方单方解除合同情形下的违约责任，即双方在签订合同之初，已明确预见存在一方单方解除合同的可能性。另外，结合合同中关于“因租赁届满合同自动失效或任何一方单方解除合同的，乙方均需交清该商铺一切费用……”的约定，应当视为《租赁合同》赋予任一一方享有单方解除权。因此，吕建良要求解除《租赁合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。关于吕建良要求肇庆二建公司返还已支付租金及押金的请求。《租赁合同》签订后，肇庆二建公司即将涉案商铺交付吕建良使用，至今仍处于吕建良的管理控制之下，吕建良依约应当向肇庆二建公司支付租赁使用期间的租金。吕建良在签订合同时，并未明确告知肇庆二建公司租赁涉案商铺用于餐饮，且吕建良亦承认就涉案商铺已办理营业执照，开办母婴用品店，而非作餐饮之用。吕建良未举证证明因肇庆二建公司的原因，导致涉案商铺存在影响其租赁使用的情形。直至向肇庆二建公司发出《关于解除的通知》之前，吕建良都未曾以涉案商铺未规划建设排烟管道、无法经营明火餐饮为由向肇庆二建公司提出过异议，且吕建良在2017年8月16日发出的《关于商铺经营使用相关事宜协调函》中也仅表示因涉案商铺所在地段并非经营良所、经营环境不佳，希望双方重新协商租金。据此，吕建良要求肇庆二建公司返还已支付租金及押金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。另外，吕建良自述于2016年8月已取得《房屋租赁登记备案证明》，备案证明上已记载租赁期与月租金额，即吕建良在明知备案租赁合同内容的情况下，仍未向肇庆二建公司提出异议，现在又以此为由要求肇庆二建公司返还租金及押金，于法无据，亦有违诚实信用。本案所涉纠纷源于双方自愿签订的《租赁合同》，至于肇庆二建公司是否存在伪造虚假备案合同、偷税漏税的行为，吕建良可依法向有关行政主管部门申请处理，不属于本案调处范围。关于合同解除后的其他法律后果，双方仍可协商或另循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年12月26日作出如下判决：一、解除吕建良与广东省肇庆市第二建筑工程集团有限公司于2016年6月25日签订的《租赁合同》；二、驳回吕建良的其他诉讼请求。案件受理费899.6元，由吕建良负担。本院二审期间,各方当事人均没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，吕建良在二审期间称：其租赁涉案商铺的初始用途是经营母婴店，在履约过程中其没有变更使用用途；其向肇庆二建公司承租涉案商铺时，没有明确告知肇庆二建公司其打算经营明火餐饮，亦无明确告知过该公司其要转行经营明火餐饮业；其在2017年初领取《广州市房屋租赁合同》，《广州市房屋租赁合同》对履行《租赁合同》本身没有影响；其因经营不下去存在拖欠租金的情况。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：吕建良要求肇庆二建公司退还押金22848元的主张是否成立。吕建良与肇庆二建公司签订的《租赁合同》中并无约定涉案商铺系用于经营明火餐饮，无约定肇庆二建公司提供的租赁物必须符合可经营明火餐饮的要求。吕建良在签约时并未告知肇庆二建公司其承租涉案商铺系用于经营明火餐饮，事实上，吕建良承租涉案商铺后系用于开办母婴用品店，吕建良以肇庆二建公司没有明确告知涉案商铺不能经营明火餐饮为由，主张肇庆二建公司故意隐瞒合同重要事项，依据不足，本院不予采信。吕建良已以肇庆二建公司冒用吕建良名义签订《广州市房屋租赁合同》构成侵权为由另案提起诉讼，肇庆二建公司是否构成侵权，应否承担侵权责任应由该案予以调处。吕建良确认《广州市房屋租赁合同》的签订对其履行2016年6月25日《租赁合同》本身并无影响，该《广州市房屋租赁合同》的存在并不构成吕建良拖欠租金以及单方解除合同的理由。根据本案现有证据以及当事人的陈述，吕建良因经营问题存在拖欠租金的违约行为，其单方要求提前解除《租赁合同》已构成违约，且吕建良以此为由要求肇庆二建公司退还押金依据不足，本院不予支持。一审法院驳回吕建良要求退回押金的诉讼请求并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人吕建良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费371元,由上诉人吕建良负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年三月二十八日书记员  贾妍游瑞娜