广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8487号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市钟源市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：劳燕南，该司总经理。委托诉讼代理人：钟灿成，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：马跃卿，男，1979年1月16日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。委托诉讼代理人：王金水，广东博浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏万征，广东博浩律师事务所律师。上诉人广州市钟源市场经营管理有限公司(以下简称钟源公司)因与被上诉人马跃卿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟源公司的委托诉讼代理人钟灿成、被上诉人马跃卿的委托诉讼代理人夏万征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟源公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项,改判为马跃卿应于本判决生效之日起十日内赔偿工程土建费用、电梯安装工程费用损失298843.9元。2.判令马跃卿支付自2015年5月1日起至2015年9月6日因使用租赁物所产生的场地占用费362880元（场地占用费参照每月租金标准，自2015年5月1日起至2015年9月6日产生场地占用费为604800元，马跃卿应承担60%，即362880元）。3.一审、二审受理费由钟源公司与马跃卿按责任比例承担。事实和理由：（一）一审法院未认定钟源公司因履行涉案《租赁合同》所产生的场地占用费损失错误，且显失公平。1.钟源公司已依约履行涉案合同项下的相应义务，并将涉案租赁物进行了相应的安装工程及土建工程，已符合双方约定的交付条件。钟源公司曾依约向马跃卿交付租赁物，但马跃卿无故拒绝接收。经多次催告，但马跃卿均拒绝。而马跃卿拒接原因是涉案租赁物长期招商引资不理想。马跃卿碍于招商引资效果不理想，其自身想长期通过签订涉案租赁合同来占用租赁物，对租赁物待价而沽，导致钟源公司无法对外出租产生收益以及错失与第三方另行签订租赁合同的机会。2.双方在签订涉案合同时已对案涉租赁物的权属情况作了详细约定，涉案租赁物是具有合法产权证明并不影响涉案合同的履行。马跃卿认为涉案合同无效无法履行是不符的。因此，一审法院未充分考虑钟源公司场地占用收益是钟源公司的实际损失。（二）一审法院酌情认定工程土建费用、电梯安装工程费用损失10万元明显过低，显失公平。马跃卿应足额赔偿工程土建费用、电梯安装工程费用298843.9元。钟源公司为履行涉案合同，先与广东新力欧菲尔电梯有限公司签订《电梯供货、安装合同书》，并因此产生电梯安装工程款285000元；后与梁玉林签订《工程承包合同》，对租赁物进行用电线路安装、消防和给水安装工程、洗手间及楼梯等土建工程，并因此而产生土建工程费用235950元。上述土建及安装工程费用经司法评估后，总造价合计498073.24元。马跃卿对涉案租赁合同的无效存在明显过错，应承担上述损失的60%。虽然上述工程的收益方为钟源公司，但上述支出正是为履行涉案合同所支出的费用。被上诉人马跃卿辩称：钟源公司的上诉请求缺乏事实及法律依据。1.钟源公司要求马跃卿赔偿工程土建费用、电梯安装工程费用有悖常理，没有法律依据。钟源公司要求赔偿的上述两笔费用，是钟源公司因出租而必须配备的，是钟源公司的义务。换句话说，无论钟源公司将涉案房屋出租给谁，都必须配套上述两项工作，并非是专门为我方而配备的。无论是厂房还是库房，通水通电、楼梯、洗手间、消防设施都是必须的，不可能让承租人自己去装修。2.钟源公司要求马跃卿支付场地占用费也是不符合逻辑及法律的，在一审中钟源公司也承认涉案物业并没有交付给马跃卿，所以也根本不存在占用费之说。请求二审法院驳回钟源公司的全部上诉请求，维持原判。马跃卿向一审法院起诉请求：1.确认马跃卿、钟源公司于2015年3月24日签订的《租赁合同》无效；2.钟源公司向马跃卿返还已支付的保证金432000元并赔偿利息损失7476元（利息以432000元为本金按中国人民银行同期贷款率从2015年5月1日起计至清偿之日止）；3.钟源公司承担本案诉讼费用。钟源公司向一审法院提出反诉请求为：1.马跃卿支付自2015年5月1日起至2015年9月6日因使用租赁物所产生的场地占用费362880元（场地占用费参照每月租金标准，自2015年5月1日起至2015年9月6日产生的场地占用费为604800元，马跃卿应承担60%，即362880元）；2.马跃卿赔偿钟源公司因履行《租赁合同》产生的工程土建费用、电梯安装工程费用等损失共计312570元（工程土建费用235950元、电梯安装工程费285000元、马跃卿应承担60%，即312570元）；3.本案的诉讼费、反诉费用由马跃卿承担。一审庭审中，钟源公司变更其第二项诉讼请求为：马跃卿赔偿钟源公司因履行《租赁合同》产生的工程土建费用、电梯安装工程费用等损失共计298843.9元（工程土建费用213073.24元、电梯安装工程费285000元。马跃卿应承担60%的损失，即298843.9元）。一审法院认定事实：2015年3月24日，钟源公司作为甲方（出租方）与马跃卿作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市番禺区XX区自编X号土地及构筑物出租给乙方使用，构筑面积约为9000平方米，乙方需付租金给甲方；乙方确认在签定本合同时已完全清楚上述场地的现状（包括位置、土地性质及地上建筑物、产权状况及周边环境等），对此并无异议；租赁期限为十年，自2015年5月1日起至2025年4月30日止；在签订本合同当天乙方必须向甲方支付432000元作为土地及构筑物保证金，该保证金在租赁期满乙方不再续租，乙方付清各项费用（水电费、税费、工人工资、租金及注销国有证照后）之日起7天内由甲方将保证金不计息返还给乙方；土地及构筑物租金为每平方米16元，每月总租金为144000元，在签订本合同的当天乙方需预付第一个月租金，以后每月在当月的5日前交纳；甲方将该建筑物交付给乙方使用后开始计算租金，按交付日期始免租一个月；租赁期内，乙方必须做好安全防火工作，并妥善保管使用构筑物，如因乙方人为造成该构筑物损坏或失窃的，由乙方负责恢复好（维修和保养），费用由乙方负责；甲方应保证给予乙方的供电供水设施的安全，如发生构筑物区外供电供水设施的失窃或者损坏，导致乙方正常生产无法正常进行，甲方应立即给予维修，费用由甲方承担；甲方须为该构筑物安装变配电设备，标准为70平方米电线，每层一个总开关，并为乙方独立立户，安装独立使用的水、电表，一层一个厕所和30米距离的消防栓，移交乙方后，租赁期内的维护维修及相关费用由乙方负责；甲方需铺平楼梯地面及装好扶手；甲乙双方同意租赁物处所使用的电梯将由乙方负责年检工作并负责联系专门机构进行日常的维修维护，但由此所产生的一切费用（包括年检、维修维护费用等）须由乙方自行负责；租赁期内，甲方提供该构筑物的基本消防设施（消防栓）给乙方使用，基本消防设施的费用由甲方负责，如因乙方行业要求需增设消防设施则由乙方负责；租赁期内，甲方须提供构筑物的相关证明文件（村级办证资料），协助乙方办理工商、国/地税牌照，办理营业执照费用由乙方负责，如因甲方原因未能提供村级证明导致无法办理相关牌照的，经甲方确定如实，甲方应在7天内无条件退回乙方保证金及租金，如因乙方行业原因不能成功办理营业执照，由乙方负责，与甲方无关。同日，马跃卿向钟源公司缴交了涉讼物业的保证金432000元，钟源公司出具编号为50XXX71的《收据》予以收执。2016年7月5日，马跃卿向一审法院提起诉讼，主张涉讼物业并未办理《建设工程规划许可证》及其他报建手续，没有领取房产证，未通过消防验收，故双方签订的《租赁合同》无效，要求钟源公司退还已缴交的保证金，并赔偿利息损失。钟源公司亦在庭审中提出反诉，要求马跃卿支付场地占用费，赔偿其因履行《租赁合同》产生的土建及电梯安装工程费用。一审诉讼中，钟源公司确认其自广州市番禺区XX村经济合作社处承租涉讼物业所在土地，并在土地上建造了构筑物，涉讼物业未办理相应报建手续，也未取得建设工程规划许可证。马跃卿称《租赁合同》是由钟源公司单方拟定的格式合同，其在签订合同时仅知晓租赁物业的位置及周边环境，而钟源公司亦对其表示称涉讼物业为合法建筑可以办证，故马跃卿在涉讼物业已大部分建成的情况下相信了钟源公司签订了《租赁合同》，在合同签订后，钟源公司并无向其交付涉讼物业，其也没有向钟源公司缴交过租金。钟源公司确认双方并未办理交接手续，但认为双方在协商合同条款时已告知马跃卿涉讼物业没有报建手续，未领取房产证，故才在《租赁合同》中作出明确约定，亦另行约定钟源公司须提供涉讼物业村级办证资料协助马跃卿办理牌照，双方签订合同后，钟源公司自2015年5月1日起一直通知马跃卿交收涉讼物业，但因其招商引资项目不理想，马跃卿一直未使用涉讼物业，亦未作出不使用物业的意思表示，导致其产生无法另行出租的租金利益损失。关于钟源公司主张的因履行《租赁合同》支出的土建及电梯安装工程费用问题。钟源公司称合同签订时，涉讼物业已有楼梯，并已通水通电，合同中关于物业每层应有独立的配电设施、洗手间、电线开关约定均是应马跃卿要求而约定，增加土建部分及安装电梯也是根据马跃卿要求而施工。对此，钟源公司提交其与广东新力欧菲尔电梯有限公司签订的《电梯供货、安装合同书》及与梁玉林签订的《工程承包合同》、相应收据或转账凭证等予以证明。经质证，马跃卿对钟源公司主张的相应费用及所提交的证据均不予认可。因此，钟源公司向一审法院提交申请，要求对涉讼物业的电梯安装工程、电线路安装、消防和给水安装、洗手间及楼梯土建工程的工程造价进行评估。一审法院依法摇珠选定了广东建伟工程咨询有限公司作出《司法鉴定意见书》（广东建伟鉴字[2017]0X1号），载明：1、经评估公司现场勘察，钟源公司购置电梯的工程量和电梯型号对比钟源公司举证的《广东新力欧菲尔电梯有限工程电梯供货、安装合同书》没有差别，鉴定工程造价为285000元（按电梯供货、安装合同书价格）；2、根据评估公司现场勘察和钟源公司举证的《工程承包合同》计算涉讼物业电线路安装、消防和给水安装、洗手间及楼梯土建工程的工程量综合单价，鉴定工程造价为213073.24元，其中马跃卿认为“未通过消防验收合格”的“消防、给水工程”鉴定工程造价为135950元。综上涉讼物业电梯安装工程、电线路安装、消防和给水安装、洗手间及楼梯土建工程造价合计498073.24元。马跃卿对该份《司法鉴定意见书》质证认为，电梯、洗手间、消防均是租赁物业必须具备的使用条件，支出的相关设施费用应由钟源公司承担。以上事实有马跃卿及钟源公司提交的证据、一审庭审中陈述及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。钟源公司和马跃卿于2015年3月24日签订《租赁合同》约定钟源公司将涉讼物业出租给马跃卿作工业用途。根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”钟源公司确认涉讼物业未办理《建设工程规划许可证》及其他报建手续，亦未领取房地产权证，故钟源公司和马跃卿签订的《租赁合同》应属无效，对于马跃卿起诉主张要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故马跃卿已向钟源公司支付的保证金432000元，钟源公司应予以返还。关于马跃卿主张的保证金利息问题。根据《租赁合同》约定的内容，马跃卿确认在签定本合同时已完全清楚涉讼物业的现状（包括位置、土地性质及地上建筑物、产权状况及周边环境等），对此并无异议情况下，经双方协商一致签订本合同。现合同因涉讼物业未取得建设工程规划许可证而被认定为无效，马跃卿对合同无效的法律后果亦存在过错，故对于马跃卿的该项诉讼主张，一审法院不予支持。上文已阐述了涉案合同应为无效合同，在房屋租赁合同因生效要件欠缺而被人民法院宣告无效后，引起相应的法律后果就是《合同法》第五十八条所规定的返还财产和赔偿损失的民事责任。关于合同无效返还财产的民事责任，该请求权的基础是，合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还的义务。返还财产适用的是恢复原状原则，旨在使双方的财产关系恢复到合同订立前的状况，这也是上文处理432000元租赁保证金的原则。返还财产的法律后果还体现于承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。关于合同无效后的赔偿损失问题，合同无效所造成的损失是基于缔约过失责任提出赔偿请求，一方当事人在由磋商进入缔结合同过程中基于对他方的信赖进行的准备工作、支付相应费用，在合同被确认无效后，作为该方当事人所受损失。关于钟源公司主张要求马跃卿支付2015年5月1日至2015年9月6日涉讼物业的场地占用费问题。结合本案的案件事实，钟源公司在诉讼中确认双方并未办理交接手续，马跃卿并未实际使用涉讼物业，也就是说，涉案房屋自始至终在钟源公司管理控制之中，马跃卿并没有占有使用过涉案房屋，事实上也没有获得财产性利益，因此，也不需要以支付租金的方式向钟源公司返还财产。钟源公司称因马跃卿拒绝接收物业导致其无法另行出租而产生租金损失，无事实和法律依据，故对于钟源公司的该项反诉主张，一审法院不予支持。关于钟源公司主张的因履行《租赁合同》产生工程土建费用、电梯安装工程费用问题，这是上文所述的是否存在缔约过失的赔偿责任，钟源公司称根据租赁合同约定，其应保证马跃卿的供电供水设施安全、为涉讼物业安装变配电设备、铺平楼梯地面装好扶手、安装电梯及提供基本消防设施给马跃卿使用，现马跃卿对合同的签订及履行存在严重过错，其应当承担由此产生的损失。一审法院依法摇珠选定了广东建伟工程咨询有限公司作出《司法鉴定意见书》，评估涉讼物业电梯安装工程、电线路安装、消防和给水安装、洗手间及楼梯土建工程造价合计498073.24元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案中，虽说钟源公司作为出租人，在签订租赁合同时有义务保持涉讼物业符合使用及收益条件，保证马跃卿的供电供水设施安全、为涉讼物业安装变配电设备、铺平楼梯地面装好扶手、安装电梯及提供基本消防设施给马跃卿使用，且涉讼物业电梯安装工程、电线路安装、消防和给水安装、洗手间及楼梯土地工程在合同确认为无效后随着涉案物业返还给钟源公司，最终受益方终为钟源公司，但这些工程毕竟是钟源公司为了履行合同并根据马跃卿的要求做的准备工作和支付的费用，钟源公司收回物业后能在多大程度上能够使用并发挥这部分工程的价值作用存在很大不确定性，鉴于马跃卿对于合同无效也存在过错，一审法院酌情认定马跃卿赔偿钟源公司因履行《租赁合同》产生工程土建费用、电梯安装工程费用损失10万元，对于超出部分，一审法院不予支持。对于马跃卿的其他诉讼请求和钟源公司的其余反诉请求，一审法院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2017年12月4日作出如下判决：一、马跃卿与钟源公司于2015年3月24日签订的《租赁合同》无效；二、钟源公司应于本判决生效之日起十日内向马跃卿返还保证金432000元；三、马跃卿应于本判决生效之日起十日内赔偿工程土建费用、电梯安装工程费用损失100000元给钟源公司；四、驳回马跃卿的其余诉讼请求；五、驳回钟源公司的其余反诉请求。本案本诉受理费7892元，反诉受理费5209元，评估费7150元，共计20251元，由马跃卿负担3560元，由钟源公司负担16691元。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经二审审查，双方对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，钟源公司确认：涉案场地的新承租人继续使用其所建设的项目，并没有拆除。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对钟源公司的上诉请求和理由，本院认定如下：关于钟源公司主张马跃卿赔偿其工程土建费用、电梯安装工程费用损失298843.9元问题。涉案租赁合同因租赁物未办理建设工程规划许可证而无效，对此，双方均具有过错，应当各自承担过错责任。从双方租赁合同的约定看，钟源公司所主张的上述土建、电梯安装工程并非特别针对马跃卿而建设，而且二审中，钟源公司也确认涉案场地的新承租人继续使用上述设施，并没有拆除。因此，一审根据双方的过错程度以及本案的实际情况，酌定马跃卿赔偿钟源公司10万元土建工程和电梯安装工程损失，并无不当，本院予以维持。关于钟源公司主张马跃卿应支付场地占用费问题。双方在诉讼中均确认双方未办理交接手续，马跃卿并未实际使用涉案场地。钟源公司主张其通知马跃卿接收场地但马跃卿拒绝办理交接手续。对此，本院认为，其一，钟源公司未能举证证实其主张；其二，双方租赁合同中也没有约定马跃卿拒绝接收场地也需支付使用费。因此，钟源公司主张马跃卿支付场地占用费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，钟源公司的上诉请求、理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9417元,由广州市钟源市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年六月十三日书记员  王 敏彭诗敏