江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5283号
上诉人（原审被告）陈书芳，女，1958年1月19日出生，汉族，无业。
委托代理人仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李斌，男，1976年2月16日出生，汉族，无业。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人郝党权，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人陈书芳因与被上诉人李斌房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案现已审理终结。
李斌原审诉称，2012年8月21日，其与陈书芳签订房屋租赁合同一份，约定将浦口区服装商城10幢16号门面房出租给李斌经营使用，合同期2012年8月21日至2014年8月20日，年租金3万元，房屋押金3000元。到期后陈书芳将房屋继续出租给李斌，但约定年租金为4万元，实际收取了3个月租金1万元。2014年11月20日，租赁的门面房被列为拆迁房屋范围。李斌与陈书芳协商处理拆迁补偿等事宜，但是陈书芳拒绝按照国家规定将李斌应得部分给予李斌作为补偿，也没有退还押金。现诉请判令：1、陈书芳支付营业损失122115元（40705元＋81410元）。2、陈书芳支付搬迁费83955元（81410元＋2545元）。3、陈书芳支付拆移费2200元（有线电视拆移补助400元、空调拆装补助1000元、宽带网拆除补助500元、电热水器拆装补助100元、太阳能热水器拆装补助200元）。4、陈书芳返还租赁押金3000元。5、陈书芳承担本案诉讼费、保全费。
陈书芳原审辩称，李斌与陈书芳签订书面合同的期限，自2012年8月21日至2014年8月20日，合同期满后，双方继续签订了书面合同，除对房屋租金进行相应调整外，其它条款均按前协议执行。陈书芳暂收李斌三个月租金，租金收至2014年11月20日，2014年12月初，政府的拆迁工作开始后，按照双方租赁合同约定“如遇拆迁乙方立即搬家还房”，此时李斌与陈书芳之间的租赁合同已出现合同终止情形，但李斌继续对该房屋占有使用，却并未支付租金，李斌维护自身利益应行使合法手段，而不是非法占有陈书芳房屋。2015年3月6日才搬家腾房，已构成合同的违约情况，在政府的拆迁工作中，并没有对李斌的营业执照进行登记，拆迁补偿中的营业损失，不仅包括一楼，而且包括二楼，由陈书芳独自享有的营业损失，陈书芳作为营业用房的产权人，房屋被拆迁后的损失，当然视为产权人的营业损失。综上，拆迁补偿中的营业损失，应为陈书芳独自享有，与李斌无关。拆迁协议中，对于有线电视、空调、宽带网、电热水器、太阳能及电增容补助费，均属于陈书芳所有，与李斌无关。政府拆迁工作开始后，陈书芳并未拒绝支付相应补偿给李斌，只是李斌所请求的数额与政府实际赔偿标准过于悬殊才未达成一致意见，合同终止后，因李斌继续占有使用该房屋，所以才没有将租赁押金退还给李斌，李斌过高的诉讼请求数额，所产生的诉讼费用由李斌自行承担。
原审法院经审理查明，2012年8月21日李斌（乙方）与陈书芳（甲方）签订“租房协议”，双方约定陈书芳将服装城十幢16号租给李斌，租期两年，租金30000元／年……如遇拆迁李斌不能要任何修理装璜费，立即搬家还房。……租房押金3000元退房时还。李斌在租赁房屋中经营“南京市浦口区李记菜馆”。2014年8月21日，双方再次签订“租房协议”，载明：兹有李斌继续租陈书芳服装城十幢16号房屋，年租金人民币40000元。合同协议按照前协议签订。现陈书芳暂收三个月房租10000元整。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月15日，陈书芳作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给陈书芳的各项费用，具体到本案涉诉费用包括：营业用房的停业补偿费用162820元、非住宅房屋的设施搬运费用81410元、有线电视（1户）拆移补助400元、空调（5台）拆装补助1000元、宽带网（1端口）拆除补助500元、电热水器（1台）拆装补助100元、太阳能热水器（1台）拆装补助200元。2015年3月6日李斌已搬离租赁房屋。
原审法院认为，李斌与陈书芳签订的《租房协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行。关于李斌主张的：1、陈书芳支付营业损失122115元（40705元＋81410元）。原审法院认为，从《浦口区房屋拆迁补偿协议》来看，协议系拆迁人与被拆迁人双方签订的，补偿费用是拆迁人补偿给房屋产权人的，未明确上述费用与承租人有关联，但考虑到房屋拆迁确实给李斌造成了一定的损失，故应结合李斌的租赁现状、实际经营等因素进行综合考量和利益平衡，陈书芳应从拆迁人支付其的拆迁补偿费用中拿出一定的费用作为给予李斌的补偿，原审法院酌定陈书芳支付李斌停业补偿费32564元（162820元×20%）。2、陈书芳支付搬迁费83955元（81410元＋2545元）。原审法院认为，从《浦口区房屋拆迁补偿协议》来看，协议系拆迁人与被拆迁人双方签订的，该协议载明，“拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用81410元。”由庭审查明事实，李斌租用陈书芳房屋是经营“南京市浦口区李记菜馆”，故陈书芳应支付李斌设施搬运费81410元。3、陈书芳支付拆移费2200元（有线电视拆移补助400元、空调拆装补助1000元、宽带网拆除补助500元、电热水器拆装补助100元、太阳能热水器拆装补助200元）。原审法院认为，因李斌对此主张未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故原审法院对此诉请不予支持。4、陈书芳返还租赁押金3000元。原审法院认为，庭审中陈书芳陈述收取李斌押金3000元，因双方在《租房协议》中约定，租房押金3000元退房时还，2015年3月6日李斌已搬离租赁房屋，故陈书芳应返还李斌租赁押金3000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审法院判决：一、陈书芳于判决书生效后三日内支付李斌停业补偿费32564元、设施搬运费81410元，返还租赁押金3000元，以上合计116974元。二、驳回李斌的其他诉讼请求。原审案件受理费4469元减半收取2234.5元，保全费1370元，合计3604.5元，由李斌负担1609.5元，陈书芳负担1995元。
陈书芳不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清。一、2012年8月21日上诉人陈书芳将浦口区北圩商城10幢16号房屋出租给被上诉人李斌，并签订了一份《房屋租赁合同》，期限白2012年8月21日至2014年8月20日，租金为每年三万元整（人民币30000.00）。合同到期后，被上诉人同上诉人协商，欲继续对该房屋进行承租，上诉人考虑到拆迁的可能性因素，按年租金四万元的标准继续出租给被上诉人三个月，租期自2014年8月21日至2014年11月20日，并告知被上诉人尽早搬家。合同到期后上诉人多次催促被上诉人搬家腾房，均遭到被上诉人的拒绝。2014年12月因政府公共建设的需要，须对本案中的房屋进行拆迁，但被上诉人拒绝迁出该房屋，致使上诉人与政府达成的拆迁协议无法履行，给上诉人造成重大经济损失。原审法院认定被上诉人享有20%日停业补偿费无事实和法律依据。上诉人与被上诉人的租赁合同已变为不定期租赁合同，被上诉人已无权主张停业损失的补偿。上诉人在涉案房屋内持证经营，且拆迁部门入户登记时登记的是上诉人的营业执照，并没有认定被上诉人在涉案房屋内经营。拆迁人并没有因被上诉人承租该涉案房屋而向上诉人多给予补偿费用。故被上诉人无权主张停业损失补偿。二、被上诉人只应享有住宅部分的搬迁补助费用。本案上诉人在涉案房屋内进行经营活动，上诉人的棋牌桌椅、家具以及拆迁协议中的附属设施均属于上诉人所有，上诉人应当依法享有设施搬运费用，被上诉人只享有住宅部分的搬迁补助费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令上诉人返还被上诉人押金3000元，驳回被上诉人原审其他诉请。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李斌辩称：一、关于停业补偿的问题，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据。2014年8月21日，双方签订的租赁合同虽然未明确具体租赁期限，但也明确注明了按前一份协议履行，前一份协议约定租赁期限为两年，年租金3万元，新协议的租赁期限仍应为两年，年租金为4万元。虽然上诉人暂收了三个月房租1万元，但暂收租金不代表租期就是三个月。如果上诉人只将涉案房屋租赁给被上诉人三个月，被上诉人不可能同意签订租赁合同，也不可能同意租金每年4万元。因此，双方不是不定期合同关系。即使双方是不定期合同关系，法律并没有规定不定期租赁合同关系就不能享有停业补偿损失。原审按照20%酌定停业损失补偿明显过低，被上诉人认为应按照50%酌定。二、关于使用何人营业执照登记的问题。被上诉人在签订租赁合同后，已经实际领取了营业执照。即便其没有领取营业执照，但其作为实际经营人也应当获得停业损失补偿。上诉人自己的营业执照与本案无关，虽然上诉人与拆迁办登记的时候使用的是自己的营业执照，但其并不是实际经营人，故不应获得停业损失补偿。三、关于上诉人主张其在涉案房屋内经营棋牌室。上诉人为了多获得拆迁补偿，与被上诉人商量在房屋内加一张桌子，明确表示不会影响到被上诉人。如果被上诉人不同意，上诉人将会行使更加恶劣的手段逼迫被上诉人同意。被上诉人在涉案房屋内有空调三台，宽带一个，电热水器一台，搬迁费理应归被上诉人所有。原审期间被上诉人虽然未提供证据，但被上诉人理应获得拆迁补偿。综上，被上诉人虽然不服原审关于营业损失补偿的判决，但并未上诉，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人李斌申请证人孙某、夏某出庭作证，两证人均系案涉房屋附近的经营户，证明案涉房屋在拆迁前系李斌在经营餐馆，陈书芳未在案涉房屋内经营过，只是在拆迁前搬了几张麻将桌到餐馆里。陈书芳对证人证言不认可，认为证人并非法院通知到庭，出庭程序不符合法律规定，且证明内容不属实；陈书芳陈述其在案涉房屋1楼2楼经营棋牌室，同时经营馄饨面条，3楼4楼开设旅馆，其在2013年初生病后就没做了，将案涉房屋3楼4楼出租给李斌居住，自己经营的餐饮名字叫吉庆楼。
二审另查明，陈书芳原审中提交个体工商户营业执照（副本）复印件一份，字号名称：南京市浦口区天旺棋牌室；经营者姓名：陈书芳；经营场所：南京市浦口区顶山街道北圩村商城组10幢16号；经营范围及方式许可经营项目无；一般经营项目：棋牌服务；年检验照：2012年度验讫，其余空白。
二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人陈书芳与被上诉人李斌分别于2012年8月21日及2014年8月21日签订的《租房协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方于2014年8月21日签订的《租房协议》虽写明暂收三个月房租，但从合同内容来看，合同仅变更了年租金条款，其他条款仍应按前协议履行，而前协议约定租期为两年，故陈书芳认为其与李斌只是续租三个月，缺乏事实依据，本院不予支持。
上诉人陈书芳二审中主张，其只是将房屋的3楼4楼出租给被上诉人李斌居住，其在1楼2楼经营棋牌和馄饨面条，因此营业损失补偿应由其享有，搬家费李斌只应按住宅标准补偿。对此本院认为，上诉人陈书芳虽提供了现场照片及自己经营棋牌室的营业执照来证明拆迁时系自己在实际经营，但从照片内容来看，案涉房屋的门头为吉庆楼菜馆，而棋牌桌系摆放在餐馆内的，餐馆的玻璃门上还有着家常小炒的字样，与陈书芳自述其在1楼2楼经营棋牌和面条馄饨的情况完全不符，且陈书芳的经营执照上亦没有餐饮的经营项目；陈书芳虽提供了2013年9月27日办理的税务登记证，但该证只是纳税证明，且办证时间与其营业执照时间并不相符，再结合陈书芳陈述其自2013年初生病后就没做了，以及其营业执照年检至2012年度的情况，本院认为陈书芳所提供的证据尚不足以证明拆迁时其仍在经营。而从陈书芳与李斌签订的《租房协议》来看，李斌承租的是服装城十幢16号房屋，并未区分楼层；李斌提交的租房协议、营业执照、餐饮服务许可证的日期均系陈书芳营业执照时间之后，而其提交的市容环境卫生责任书时间为2014年7月6日，与拆迁方案发布的日期2014年11月10日较为接近，能够反映出李斌经营菜馆的时间，再结合证人证言及陈书芳自述其自2013年初生病后就没做了等情况，各证据之间能够相互印证拆迁前系李斌在案涉房屋内经营餐饮。综上，经综合分析双方提供的证据及当庭陈述的内容，本院认定案涉房屋由李斌整体承租，拆迁时系李斌在经营餐饮。陈书芳认为李斌承租房屋只是居住使用，与事实不符，本院不予采信。案涉房屋本系商业用房，即便在拆迁时使用了陈书芳的营业执照，原审法院在酌定营业损失时也予以了综合考虑，故陈书芳认为李斌不应获得营业损失补偿，依据不足，本院不予采纳。关于搬家费补偿，根据相关拆迁政策规定，应由房屋的合法占有人享有，而本案系李斌承租使用，故相应搬家补偿应由李斌享有。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4469元，由上诉人陈书芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 孙雪松