贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1075号上诉人（原审原告）徐美芬，女，1979年9月27日出生，汉族。上诉人（原审原告）蔡洪林，男，1972年10月5日出生，汉族。上诉人（原审原告）蔡英奇，男，2002年5月3日生，汉族。法定代理人徐美芬，身份情况见上。法定代理人蔡洪林，身份情况见上。上列三上诉人共同委托代理人彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。上列三上诉人共同委托代理人苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园碧水云碧涟阁一栋六单元2层1号。法定代表人赵为群，该公司董事长。委托代理人兰天，贵州中孚律师事务所律师。委托代理人马江媛，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人徐美芬、蔡洪林、蔡英奇与被上诉人贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司（以下简称金阳步行街房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2014年12月15日作出（2014）筑观法民初字第764号民事判决。上诉人徐美芬、蔡洪林、蔡英奇对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2008年8月2日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于金阳新区（现为贵阳市观山湖区）诚信南路1号金阳文化步行街D区（D1）2层8号商业用房，建筑面积17.77M2，价款133815元。合同第十五条：“关于产权登记的约定……二、出卖人应在商品房交付后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告付清了全部购房价款，被告于2010年5月18日将房屋交付给原告，原告于2012年10月25日经登记机构登记取得了《房屋所有权证》。因被告在项目建设过程中调整了建设规划设计方案，项目建设完成后至今国土部门拒绝为被告办理国有建设用地使用权土地登记手续，原告因而也不能办理所购房屋的国有土地使用权登记手续。为此，原告提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付逾期办理国有土地土地使用证违约金23286元（按已付房价款每日万分之二点一计算，暂计算至2014年4月28日）及2014年4月28日以后直至实际办理完毕国有土地使用证之日止的逾期违约金；二、诉讼费用全部由被告承担。另查明，原告因被告逾期办理房屋所有权证起诉要求被告支付违约金，并要求按约定0.1%的违约金计算标准调整，贵州省贵阳市乌当区人民法院依法判决调整支付违约金为3501.76元。同时查明，2014年11月11日，贵阳市观山湖区人民政府观府专议［2014］217号《专题会议纪要》议定，观山湖区国土地分局对包括原告所购房屋在内的五个区业主办理国有土地使用权证的分割登记。原判认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按约定履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，受法律保护。本案争议的焦点:1、双方合同第十五条约定的产权登记是否包括国有土地使用权证登记资料；2、违反产权登记约定应如何承担违约责任；3、违约金标准是否应当调整。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，我国现行房地产权属登记包括了房屋所有权登记和土地使用权登记，房屋所有权证和国有土地使用权证作为不动产物权权属证明具有不可分割性，任一证件的缺失均导致房屋权属的瑕疵，所以，土地使用权登记包涵在产权登记的义务范围之内，被告对此负有相应协助义务。现因被告原因导致无法办理土地使用权登记，应承担相应的违约责任。对于逾期办证违约所应承担的责任，双方当事人已在合同第十五条进行约定，具体为：“关于产权登记的约定：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，据此约定，双方当事人约定逾期办证的违约责任是支付违约金，只要有违约行为就应承担的民事责任是支付违约金，而不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定中一项或者多项，均应视为违约，应按法律规定及合同约定的承担违约责任的方式承担相应民事责任。需要指出，在合同履行过程中，有多项违约也是违约，要按约定承担民事责任，一项违约也是违约，承担的违约责任是同一个民事责任，而不是有一项违约承担一项违约责任，有几项违约分别承担几次违约责任。对于本案当事人逾期办证的民事责任，双方约定是按约定标准支付违约金，原告曾经就逾期办房屋所有权证主张被告承担违约责任提出过诉讼，并提出合同约定的违约金标准过低而要求调整，经人民法院审理后，增加了违约金支付标准的比例，并已履行完毕。所支付的违约金，其支付标准的高低、计算方法时间的长短，都视为被告因违约逾期办证而承担了相应民事责任。原告现再起诉要求被告支付产权登记义务之一的逾期办理土地使用权证的违约金，实际是又请求对方赔偿逾期办证所造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对该请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决：驳回原告徐美芬、蔡洪林、蔡英奇的诉讼请求。本案案件受理费减半收取191元，由被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司负担。一审宣判后，徐美芬、蔡洪林、蔡英奇不服该判决，提起上诉称：一、上诉人之前起诉逾期办理房屋所有权证违约金一案，所计算的违约日期为2011年11月19日至2012年8月26日，而本案中主张的违约日期为2012年8月27日起，直至办理完毕土地使用权证之日止，上述两部分违约金计算时间不同，被上诉人仅承担了2012年8月27日之前的违约责任，对2012年8月27日之后的违约行为，被上诉人并未承担违约责任；二、原判适用法律错误，由于本案起诉的违约金与之前房屋所有权证违约金一案的计算时点不同，故原判以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条驳回上诉人的诉请不当，因为上诉人是要求被上诉人承担其尚未承担的违约责任，并非再次请求其承担已承担的违约责任。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实依法改判。被上诉人金阳步行街房开答辩称：一、根据中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第二十五条：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等”，在该条中并未列明土地使用权证属于房屋权属证书，而且办理土地使用权证是上诉人自身的义务，由个人持相应资料到国土部门办理；二、被上诉人已按合同约定将资料报产权机关登记备案，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条仅是说明我国施行对土地和房屋权属进行登记发证制度，并未明确该权属证属于被上诉人应当履行的义务。而且被上诉人于2012年就将办理土地使用权证需备案的资料报国土地部门，但因规划和国土部门协调问题，导致土地证一直未予办理，对此被上诉人没有任何过错，逾期办证不是被上诉人原因所致。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。二审中，被上诉人提交2014年12月26日通知复印件一份，证明在2014年11月11日政府专题会议后，被上诉人就电话通知购房人办理土地证，并于12月26日下达书面通知。上诉人认为该证据为复印件，无法核实真实性，但根据政府专题会议纪要的内容，被上诉人是在2014年11月11日才履行完毕相关的办证手续，上诉人也是在11月才接到可以办土地证的通知。二审中，本院就争议房屋不能办理土地证的原因向贵阳市观山湖区国土资源分局和贵阳市高新区国土资源分局了解情况并制作笔录，贵阳市观山湖区国土资源分局称该局成立于2014年7月，在此之前被上诉人应向贵阳市高新区国土资源分局申请办理土地证。2014年7月之后被上诉人向贵阳市观山湖区国土资源分局申请办理土地证，由于金阳步行街规划手续不齐全，导致不能办理。2014年11月11日，经相关部门协调，根据观府专议（2014）217号专题会议纪要、筑金管字（2007）12号金阳新区管理委员会文件、贵阳市人民政府第8次市长办公会议纪要的内容，同意为金阳步行街项目办理土地证。贵阳市高新区国土资源分局称金阳步行街2007年调整规划方案，但其并未完全按调整方案进行施工，导致A、G区没有通过规划验收，而土地部门对土地是按宗进行管理，由于整宗土地中有两个区域没有通过验收，就不能办理土地证。上诉人对上述笔录以及笔录中提及的文件均无异议，认为可以证明虽然2007年调整的规划方案通过批准，但被上诉人却没有完全按照方案进行施工，导致争议房屋A、G区未通过验收，因此国土部门不为其办理土地证。被上诉人认为笔录内容不具有客观真实性，而笔录中提及的文件可以证实被上诉人的规划调整方案于2007年经政府审批通过，该调整方案得到贵阳市高新区国土资源分局的回复，2012年贵阳市高新区国土资源分局会议纪要也证实其同意按2007年的回复意见办理相关土地手续。金阳步行街项目至2012年除A、G区外都取得了产权证，被上诉人也向国土部门提交过办理土地证的资料，不能办理土地证的原因不在被上诉人。另查明，上诉人曾因被上诉人逾期办理房屋所有权证而起诉要求被上诉人支付违约金，贵州省贵阳市乌当区人民法院以（2013）乌民初字第326号民事判决认定被上诉人办理房屋产权证违约截止时间为2012年8月26日，违约金按实际支付的购房款124176元的每日万分之一计算。该判决同时载明，双方于2012年9月20日签订《购房款结算确认书》，双方确认上诉人所购买的商铺面积为16.49平方米，价款124176元。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，关于土地使用权证是否属于房屋权属证书的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条已经明确国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，根据中华人民共和国建设部、公安部、新闻出版总署、国家工商行政管理总局共同发布的《房屋权属证书印制管理办法》第二条：“房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证”的规定，本条中所称“房屋权属证书”依法应理解为包含房屋所有权证和土地使用权证。土地使用权证是城镇住房上市流通的前提条件，缺少土地使用权证，不动产的物权不完整，无法上市流通，所有权人也无法对房屋进行处分，故原判认定土地使用权登记包涵在产权登记的义务范围之内并无不当，本院予以维持。由于土地使用权证和房屋所有权证均为房屋的权属证书，上诉人本次起诉要求逾期办理土地使用权证的违约金与之前起诉要求逾期办理房屋所有权证的违约金并不重复，但考虑到被上诉人此次违约，仅有土地使用权证未能办理，而之前起诉要求逾期办理房屋所有权证的违约金，贵阳市乌当区人民法院是基于两证均没有办理的情况下将违约金标准调整至每日万分之一。而本案中仅存在土地使用证没有办理的情形，对上诉人的实际影响明显低于两证均未办理的情形，并且上诉人也未提交证据证实其实际损失明显高于合同约定的违约金标准，故本院认为对上诉人主张的违约金应按合同约定的标准计算，即已付房价款的0.1%，具体为124176元×0.001=124.18元。至于被上诉人称无法办理土地使用权证并非被上诉人的原因，而是由于建设项目规划问题导致，其已将办证相关材料报送给国土部门，履行了相关义务的问题。本院认为被上诉人作为一个房地产开发企业，建设项目的规划审批是被上诉人应履行的义务之一。从本院到国土部门了解的情况来看，被上诉人虽然在2007年通过了规划调整方案，但其并未完全按照方案进行施工，导致其中A、G区未通过规划验收，对此被上诉人也予以认可，因此国土部门不给其办理整宗土地的相关手续，故被上诉人认为已履行完办证义务的理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋权属证书印制管理办法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑观法民初字第764号民事判决；二、被上诉人贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付上诉人徐美芬、蔡洪林、蔡英奇违约金124.18元；三、驳回上诉人徐美芬、蔡洪林、蔡英奇其余诉讼请求。一审案件受理费191元、二审案件受理费382元，共计573元，由上诉人徐美芬、蔡洪林、蔡英奇负担286.5元，被上诉人贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司负担286.5元。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一五年七月三十一日书 记 员  冷冬莉