安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终字第1479号
上诉人（原审原告）：谢长柱，男，1965年11月6日出生，汉族，个体工商户，住安徽省明光市。
被上诉人（原审被告）：宋怀林，男，1969年11月2日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
委托代理人：单其满，安徽其力律师事务所律师。
上诉人谢长柱因与被上诉人宋怀林房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2016年6月1日作出的（2016）皖1182民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人谢长柱，被上诉人宋怀林及其委托代理人单其满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：谢长柱与宋怀林于2011年2月18日签订两份售房协议，谢长柱将自己的房屋以140000元价格卖给宋怀林，谢长柱代其父亲、兄弟姐妹将他们的房屋以170000元价格卖给宋怀林，宋怀林已经按照约定给付谢长柱310000元购房款，谢长柱没有按照协议约定交付房屋以及房产证，明光市人民法院作出的（2013）明民一初字第00134号民事判决书对谢长柱的违约行为已经确认。另外，2011年8月13日谢长柱与宋怀林还签订一份补充协议，该协议内容是“1、宋怀林预售房屋一套给谢长柱，双方协议价款104000元，房屋面积为100平方米，交房时多退少补，按每平方米1000元计算；2、谢长柱于本协议签字时预付64000元给宋怀林，下余款于房屋主体完工付20000元，交付时付20000元，该房自今日起二年半内完工，如不能完工，过期预付款按银行同期贷款10%利率付息；3、谢长柱于2011年11月底搬出现住房，另租房住，房租自付，宋怀林在施工中遇到周边邻里纠纷，谢长柱协调处理，原房产证于2012年10月交给宋怀林；4、该协议一式二份，双方各执一份，签字生效，永不反悔”。谢长柱已按照约定预付了64000元购房款，宋怀林仍未能按照约定交付房屋。
原审法院判决认定：合同的合法有效是解除合同的前提条件之一，本案中即要确认谢长柱与宋怀林于2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》是否合法有效、是否违反法律的强制性规定。根据《城市房地产管理法》的相关规定，商品房预售有着严格的限制条件，本案中的宋怀林并不具备开发以及预售商品房的条件，本案所涉房屋所占用的土地属于乡（镇）集体建设用地，并不能用于房产开发，故宋怀林与谢长柱之间的预售协议违反法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、原告谢长柱与被告宋怀林于2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》无效；二、被告宋怀林于本判决生效之日起十日内向原告谢长柱返还购房预付款64000元；三、驳回原告谢长柱其他诉讼请求。案件受理费2484元，减半收取1242元，由原告谢长柱、被告宋怀林各负担621元。
谢长柱上诉称：1、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。可见，合同无效对于有过错一方除了返还财产，还应当赔偿损失。本案中，宋怀林明知自己没有开发商品房资质却非法征收土地和房屋，同时对外宣传开发商品房并出售，收取其购房款64000元，宋怀林的行为直接导致其房屋被征收，租房居住，并交付预付款。所以宋怀林属于有过错的一方，依据上述法律规定，应当赔偿其因此所受到的损失。其损失包括利息损失，从2011年8月13日付款开始利息损失已经客观存在，按房屋买卖补充协议年利率10%计算，不违反法律强制性规定，应当予以支持。租金损失，由于其房屋被征收而租房居住，每月租金400元，其有租房合同及租金收据为证，该损失也是因宋怀林造成的，故应当予以支持。违约金，虽然无效合同违约金条款无效，但（2013）明民一初字第00134号民事判决书中判决36000元违约金与本案具有关联性。该民事判决争议的内容也是非法征收房屋，然后用于本案非法开发小产权房，其本身不受法律保护，属于无效合同，而该民事判决书没有查明宋怀林的非法目的，判决支持其36000元违约金诉求。所以本案应当判决支持其的违约金诉求，才能体现公平原则；2、本案原审判决与（2013）明民一初字第00134号民事判决书相互矛盾，该民事判决将房产权证书交给宋怀林，并因没有及时交房产证而判决其承担36000元违约金，而本案判决合同无效，其就没有交付房屋产权证的义务，也就不应当承担相应的36000元违约金。故请求撤销原判，依法改判支持其的全部诉讼请求。
宋怀林在庭审中辩称：谢长柱与宋怀林于2011年2月18日签订两份售房协议，谢长柱将自己的房屋以14万元价格卖给宋怀林，谢长柱代其父亲、兄弟姐妹将他们的房屋以17万元的价格卖给宋怀林，宋怀林按照约定给付谢长柱31万元购房款，谢长柱没有按照协议约定交付房屋及产权证，明光市人民法院于2013年7月29日作出的（2013）明民一初字第00134号民事判决书已经生效，该民事判决书对谢长柱的违约行为已经确认，该份民事判决书同时判决谢长柱在判决生效后五日内向宋怀林支付36000元违约赔偿金（至今未付），在判决生效后五日内搬出诉争房屋并将该房产证交给宋怀林，已经生效的法律文书确定的事实不容谢长柱单方改变。原审判决合同无效，宋怀林返还谢长柱64000元购房预付款，符合法律规定。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，谢长柱提供证明一份，证明：因宋怀林买其的房屋，导致其一直在外租房居住。宋怀林的质证意见：对该证明的证明目的不予认可，本案一审已经查明谢长柱的房屋在2016年3月份才实际交付给宋怀林。因为谢长柱不按照合同约定在2011年11月份交付房屋，导致宋怀林没办法对房屋进行翻建施工，也没办法自2011年8月份起两年半内向谢长柱交付新建的房屋。对于该份证据的认证，本院将结合本案事实予以综合认定。
双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：谢长柱主张宋怀林赔偿购房款的利息损失、租房租金损失以及违约金的诉讼请求能否成立。
本案中，宋怀林作为个人，并无房地产开发的资质，故其开发房地产，并在未取得预售许可证的情况下预售给谢长柱房屋一套，违反了相关法律的强制性规定，且谢长柱及宋怀林均认可该协议系无效合同，故原审法院据此认定双方于2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》无效，符合法律规定，本院予以维持。
涉案《房屋买卖补充协议》因宋怀林无开发资质及未取得预售许可证的情况下，即出售房屋，导致买卖合同无效，故宋怀林在本起导致合同无效纠纷中应系存在过错一方，对谢长柱因无效合同产生的损失，应当予以赔偿。对谢长柱主张的利息损失，谢长柱因买卖合同向宋怀林交纳了64000元购房预付款，宋怀林实际占用该款，现该协议无效，故宋怀林应赔偿谢长柱由此造成的64000元的利息损失，谢长柱请求利息自2014年2月14日起至2016年1月20日止计算，并无不当，本院予以支持。谢长柱主张按照10%的年利率计息，参照双方合同约定，且该约定的利息计算标准并未超出法律规定的保护范围，本院予以采纳，故宋怀林应当赔偿谢长柱利息损失12361.64元（64000元×10%×705天÷365天）。对于租房的租金损失，谢长柱在购买宋怀林的预售房屋时，其出售给宋怀林的住宅房并未交付，其仍占有使用，至2016年3月谢长柱才将其房屋交付给宋怀林，因此，谢长柱主张自2014年2月14日起至2016年1月20日止的租房损失并非系合同无效而产生的损失，因此对谢长柱二审中提供的租房证明，本院不予认定，对谢长柱主张的租金损失亦不予支持。对于谢长柱主张的违约金，应系在合同有效的情况下才能主张，而涉案《房屋买卖补充协议》为无效合同，故谢长柱主张宋怀林给付违约金，无法律依据，谢长柱的此项上诉请求，本院不予支持。
对于谢长柱称其不应在（2013）明民一初字第00134号案件中承担36000元违约金的上诉理由，因该理由并非本案审查范围，故对该上诉理由，本院不予支持。
综上，原审法院未支持谢长柱的利息损失不当，本院予以改判。谢长柱上诉理由的合理部分，本院予以支持，对不合理部分，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省明光市人民法院（2016）皖1182民初441号民事判决的第一、二项，即：一、原告谢长柱与被告宋怀林于2011年8月13日签订的《房屋买卖补充协议》无效；二、被告宋怀林于判决生效之日起十日内向原告谢长柱返还购房预付款64000元；
二、撤销安徽省明光市人民法院（2016）皖1182民初441号民事判决的第三项，即：三、驳回原告谢长柱其他诉讼请求；
三、被上诉人宋怀林于本判决生效后十日内赔偿上诉人谢长柱利息损失12361.64元；
四、驳回上诉人谢长林的其他诉讼请求。
如被上诉人宋怀林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2484元，减半收取1242元，由上诉人谢长柱负担242元，由宋怀林负担1000元；二审案件受理费950元，由上诉人谢长柱负担150元，由被上诉人宋怀林负担800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 张 倩
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 曹琰玲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。