济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第527号
原告赵淑芳，女，生于1977年7月15日，汉族，山东省农业技术推广总站职工，住济南市。
原告郑小嘎，男，生于1977年12月18日，汉族，济南九州富得香料有限责任公司职工，住济南市。
两原告共同委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。
两原告共同委托代理人王光笑，山东齐鲁律师事务所实习律师。
被告李丽，女，生于1975年6月26日，回族，济南卷烟厂职工，住济南市。
被告张顺林，男，生于1973年3月16日，回族，济南市执法局职工，住济南市。
两被告共同委托代理人辛峰，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
原告赵淑芳、郑小嘎诉被告李丽、张顺林房屋买卖合同纠纷一案，原告赵淑芳、郑小嘎于2015年2月9日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年5月14日、2016年4月19日两次公开开庭进行了审理。原告赵淑芳、郑小嘎及其委托代理人高强、王光笑，被告李丽、张顺林及其委托代理人辛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵淑芳、郑小嘎诉称，2006年1月15日，被告李丽、张顺林将坐落于济南市房屋和储藏室出售给原告，约定总价款19万元。同年7月4日，原告向被告支付购房款13万元，并约定剩余购房款于房产证过户之日支付。后因被告曾参加房改，导致涉案房屋无法办理房产证。双方签订买卖合同经法院判决解除。原告对此不存在过错，因此不适用过失相抵原则。如房屋买卖合同正常履行，原告取得房屋所有权，房价上涨后，可通过处分获得房屋增值部分。故应将涉案房屋评估价值与合同约定房屋价格之间的差价确定赔偿损失的数额。原告并未因对方违约而获得利益，不符合利益扣除的法定情形，故被告无法主张居住使用费。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判令：一、判令被告返还原告购房款13万元和利息（以13万元为基数，自2006年7月4日至判决生效之日，按照中国人民银行同期基准贷款利率计算）。二、判令被告赔偿原告购房差价损失272126.5。三、本案诉讼费用、鉴定费由被告李丽、张顺林负担。
被告李丽、张顺林辩称：原告主张已支付购房款的利息无依据。原告在涉案房产中居住八年，其已实际受有利益，且其所受利益足以抵销其利息请求。双方签订的买卖合同解除系因房改政策的变动，而非因被告违约所致，也非双方缔约过失责任。原告主张的第二项请求无事实及法律依据。被告同意返还购房款，但不同意支付房屋差价。
反诉原告李丽、张顺林诉称：反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，并将涉案房屋交付两反诉被告。后因房改政策的变动，房屋买卖合同解除。因不可归责于反诉原告的原因，反诉被告实际占用涉诉房屋长达九年之久，房屋交付状况为精装修并配有精装家具、太阳能等设备设施，现已受损或老化。为维护反诉原告的利益，提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告支付济南市历城区桑园路7号2号楼1单元502室房屋使用费（含家具设施占用费用）共计151200元(自2006年6月交房之日起，按照每月1400元，计算至实际返还房屋之日止)；2、本案诉讼费用、评估费等由反诉被告承担。
反诉被告赵淑芳、郑小嘎辩称：根据法律规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。赵淑芳、郑小嘎取得居住利益并非因李丽、张顺林违约而获得，而是基于房屋买卖合同的约定取得。房屋买卖合同的解除是因为李丽、张顺林的违约所致，赵淑芳、郑小嘎并无违约行为。李丽、张顺林主张赵淑芳、郑小嘎支付房屋使用费于法无据。反诉原告主张每月1400元的租金依据不足。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理本院认定，被告李丽系山东中烟工业公司济南卷烟厂职工，于2004年依职工货币化购房（集资建房）政策购买坐落于历城区桑园路7号2号楼1单元502室住房一套并支付房款25000元。2006年1月15日，李丽、张顺林（卖方）与赵淑芳、郑小嘎（买方）签订房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议，约定：“卖方将坐落于历城区桑园路7号2号楼1单元502室房屋，附属建筑物储藏室出售给买方；总价款为19万元；本合同签订之日，买方向卖方支付首付款13万元，剩余房款6万元于房产证过户之日支付给卖方”。同时，原被告签订了房产买卖合同补充协议，该协议第六条约定：“卖方同意赠送买方如下物品：1、房屋精装修；2、装修家具；3、力诺瑞特太阳能一台；4、自动晾衣架”。2006年7月4日，原告赵淑芳、郑小嘎向被告李丽、张顺林支付购房款13万元（包括定金1万元）。同时，两被告将涉案房屋交付给两原告。2006年9月27日，被告李丽、张顺林就涉案房屋填写了济南市职工货币化购房（集资建房）申请表，申请表中载明：房屋状况为主体面积48.84，阳台面积1.89，公用面积5.07，附属建筑物面积7.67平方米。该表中申请人李丽及张顺林是否购买或承租其他住房一栏均为“否”。被告李丽、张顺林工作单位审核后加盖了公章，并通过了济南市历城区住房制度改革领导小组区房改办的审批。济南市住房保障和房产管理局因原告李丽曾参加房改取得房产将该审批表作扣件处理。李丽、张顺林于2013年7月4日诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，赵淑芳、郑小嘎返还涉案房屋。济南市历城区人民法院经审理后，于2015年1月16日作出（2013）历城民初字第1772号民事判决书，该判决书判令：1、解除双方签订的房产买卖合同；2、限赵淑芳、郑小嘎于判决生效之日起60日内返还李丽、张顺林坐落于济南市历城区桑园路7号2号楼1单元502室房屋。赵淑芳、郑小嘎对该判决不服，提起上诉。后因其未在指定期限内缴纳上诉费，济南市中级人民法院于2015年5月14日出具民事裁定书，裁定按赵淑芳、郑小嘎撤回上诉处理。原被告分别于2015年5月14日及15日领取了民事裁定书。
根据原告赵淑芳、郑小嘎的申请，本院依法委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋在2015年5月14日的房屋市场价值鉴定。该公司出具鲁新评字[2015]法099号房地产估价报告，该报告载明：历城区桑园路7号2号楼1单元502室（附储藏室7.67平方米），在2015年5月14日的房地产评估总值为：1、估价对象建筑面积55.8平方米。假设估价对象完成房改，房屋所有权证已办理到个人名下的评估总值为448074元，每平方米8030元。2、假设估价对象未完成房改，未将房屋所有权证办理到个人名下，我估价人员经过详细调查，周边无类似房地产成交案例，我们无法确定此状况下估价对象价值。同时该报告载明：“对于建筑面积等数据我们并未进行实地丈量，根据估价委托人提供的《济南市职工货币化购房（集资建房）申请表》计算得出，如与实际有出入，以最终当地房地产行政管理部门认可的面积为准。”原告赵淑芳、郑小嘎对该鉴定报告中的评估单价无异议，但称与涉案房屋同一幢楼同一单元302、402室房屋已办理房产证，房屋经测量面积为57.55平方米，故涉案房屋面积亦应为57.55平方米，房屋总价值应为462126.5元。原告赵淑芳对其主张的房屋面积提交证据为房屋权属状况信息两份。信息表分别载明：房屋坐落为历城区桑园路1号2号楼1-302，面积为57.55平方米；房屋坐落为历城区桑园路7号2号楼1-402，面积为57.55平方米。被告李丽、张顺林对该鉴定报告不予认可，认为涉案房屋为无法办证的房产，不应按照有证房产评估。且评估公司将无证房屋归结为周边无参考案例，无法确定周边的范围，评估机构未对无证房屋进行评估，背离了客观事实。涉案房产精装部分是由两被告完成的，与两原告无关，因此涉案房屋应按未经装修房产评估，不应按精装修房产评估。评估报告中涉案房产面积认定有误，应为48.84平方米，且评估单价与周边小区新房价格相比较，也明显偏高。该报告鉴定房屋价值高于实际价值。对于两被告的上述异议，鉴定机构出具了复函。该复函载明：“1、因估价对象未办理到个人名下，在与估价对象同一供求区域无类似房地产的成交案例，故无法确定估价对象此状态下的价值，而估价对象同一供求区域内类似房地产大部分为单位宿舍，已基本完成房改，房产证已办理到个人名下，市场交易活跃，市场成交案例丰富，此种情况下房产的价值能够准确确定。2、关于评估装修情况，是估价人员实地查勘的实际情况”。两原告对该复函无异议，两被告对此不予认可。两原告为此次鉴定支付鉴定费3000元。本院认为，原告赵淑芳、郑小嘎虽主张涉案房屋面积为57.55平方米，但其未提交充分有效证据证实其主张。涉案房屋未办理房屋所有权证，故房屋面积应以《济南市职工货币化购房（集资建房）申请表》中记载的房屋建筑面积为准。被告李丽、张顺林虽主张鉴定的涉案房屋价值过高，但亦未提交充分有效证据证实其主张，本院对其该主张不予采信。关于涉案房屋的装修问题，本院认为原被告在补充协议中约定赠送房屋装修及家具等，但双方在确定房屋购买价款时，已将房屋的装修情况及家具等作为确定房屋价款的因素之一考虑在内。根据被告李丽所在单位及济南市房管局的复函可知，涉案房屋是符合办理房屋所有权证的条件的，仅因被告李丽两次房改面积超出房改政策规定面积，导致涉案房屋的房屋所有权证现未能办理到被告李丽名下，故本院认为鉴定报告对涉案房屋参照有证房屋鉴定房屋市场价值并无不当。综上，本院对该鉴定报告予以采信。本院认定涉案房屋价值2015年5月14日的房地产评估总值为448074元。
两原告主张被告李丽于2001年参加房改购买了泺源回民小区38号楼1单元103室住房，其两次参加房改面积超出个人所能享有的控制面积。被告李丽在2006年1月将涉案房屋出售给两原告时，其明知或应知两处房产控制面积超出了个人控制面积，涉案房产无法取得房产证。被告李丽对于买卖合同的解除存有过错。两原告对该主张提交的证据有济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表及《关于全市清房审批工作结束后与房改衔接中若干问题的处理意见》，该申请表载明：申请人为李丽，所购住房为泺源回民小区38号楼1-103。两被告对该证据不予认可。两被告主张双方合同解除系因房改政策的原因，并非被告过错。被告李丽、张顺林称双方签订房屋买卖合同时，其未将泺源回民小区38号楼1-103室房屋的事宜告知两原告。
为查明案件事实，本院就涉案房屋未取得房屋所有权证的原因向被告李丽所在单位山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂及济南市住房保障和房产管理局发出协助调查函。山东中烟工业有限责任公司济南卷烟厂复函载明：济南市历城区桑园路7号2号楼原系烟草职工宿舍，根据房改政策，出售给了相关职工，除该楼1单元502室外，其他住户办理了房屋所有权证书。2004年7月，我厂职工李丽按当时的有关分房政策，分配得该楼1单元502室，并办理了房屋交接手续。2006年9月27日李丽填报了济南市职工货币化购房（集资建房）申请表并提交了相关办证资料，该表先后经过将军烟草集团有限公司住房体制改革办公室和济南市历城区住房制度改革领导小组办公室审核通过，但因济南市房改政策调整，济南市住房保障和房产管理局于2009年7月对李丽的上述申请作出“扣件”处理，未能办理房屋所有权证书。济南市住房保障和房产管理局复函载明：李丽于2001年以未婚状态参加房改二期购买了泺源回民小区38号楼1单元103室住房（主体面积31.98平方米），该房产权单位是市中区房管局管理的直管公房。后李丽又参加房改购买济南卷烟厂分配的历城区桑园路7号2号楼1单元502室（主体面积48.84平方米）。根据《济南市出售公房实施细则》济房改字【1996】2号文件第十条规定的“一般干部和职工的住房控制标准为65平方米”。李丽两套住房主体面积合并为80.82平方米，已超出本人住房控制标准，我局按照房改政策未对李丽申请的第二套住房进行房改审批，也未进行相关房屋产权登记。原告对上述材料无异议。两被告认为房管局复函所援引房改文件系断章取义，依据该文件对于超出个人房改面积的部分可以按照评估值的比例计算购房款，超出面积并非无法办证的原因。
另查明：被告李丽与张顺林系夫妻关系；原告赵淑芳与郑小嘎系夫妻关系。
本院认为，原告赵淑芳、郑小嘎与被告李丽、张顺林签订的房屋买卖合同已经法院判决解除，被告李丽、张顺林应当返还两原告购房款13万元。故本院对原告赵淑芳、郑小嘎要求两被告返还购房款13万元的请求予以支持。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李丽于2001年参加房改二期购买了泺源回民小区38号楼1单元103室住房（主体面积31.98平方米），2006年9月27日又申请房改购买历城区桑园路7号2号楼1单元502室（主体面积48.84平方米），济南市住房保障和房产管理局因该两处房产的房产面积超出李丽个人住房控制标准，未对李丽申请的涉案房屋进行房改审批，也未进行相关房屋产权登记。被告李丽、张顺林在就涉案房屋所填写的济南市职工货币化购房（集资建房）申请表中申请人李丽是否购买或承租其他住房一栏中填写均为“否”。被告李丽在该申请表中隐瞒了其曾参加房改购买泺源回民小区38号楼1单元103室住房的事实。被告李丽、张顺林在与两原告签订房屋买卖合同时未告知两原告其曾参加房改购买泺源回民小区38号楼1单元103室住房。被告李丽与两原告签订买卖合同时，隐瞒了其曾经参加房改，且两次房改面积超出相关房改政策规定的个人控制面积的事实，导致双方的买卖合同因无法履行而解除。被告李丽存有违约行为，应承担违约责任。两原告所主张的被告李丽、张顺林赔偿的购房差价款系两原告因合同解除产生的损失，被告李丽、张顺林应当赔偿。因原告赵淑芳、郑小嘎仅支付了13万元购房款，其主张全部的房屋差价损失不具有合理性，本院认为被告李丽、张顺林按照原告赵淑芳、郑小嘎已支付购房款数额占总购房款的比例向两原告支付房屋差价损失较为适宜。本院认为被告李丽、张顺林向两原告支付房屋差价损失176577元〔（448074元-190000元）×13/19〕。原告赵淑芳、郑小嘎主张两被告赔偿购房款13万元的利息，无事实及法律依据，本院对两原告的该项请求不予支持。反诉原告李丽、张顺林主张反诉被告赵淑芳、郑小嘎支付房屋使用费（含家具设施占用费用）共计151200元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。反诉原告赵淑芳、郑小嘎基于双方签订的房屋买卖合同占用涉案房屋，但其仅支付了部分购房款。反诉被告赵淑芳、郑小嘎对其收到涉案房屋之日起至（2013）历城民初1772号民事判决书确定赵淑芳、郑小嘎向李丽、张顺林返还涉案房屋的履行期限届满之日，应按照两反诉被告未支付购房款数额与总购房款数额的比例向反诉原告李丽、张顺林支付房屋占用费。参照同时期涉案房屋周边位置的类似户型、相近面积、类似地段的房屋租赁价格，同时结合两反诉被告未支付购房款与总购房款的比例，本院酌情支持反诉原告李丽、张顺林房屋占用费34000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定被执行人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。反诉原告李丽、张顺林对于（2013）历城民初1772号民事判决书确定的赵淑芳、郑小嘎向李丽、张顺林返还涉案房屋的履行期限届满之次日起至实际返还房屋之日止的损失应在该案执行过程中一并主张。本案中对反诉原告李丽、张顺林的该部分请求不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李丽、张顺林于本判决生效之日起十日内返还原告赵淑芳、郑小嘎购房款130000元。
二、被告李丽、张顺林于本判决生效之日起十日内支付原告赵淑芳、郑小嘎房屋差价款176577元。
三、驳回原告赵淑芳、郑小嘎的其他诉讼请求。
四、反诉被告赵淑芳、郑小嘎于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李丽、张顺林房屋占用费34000元。
五、驳回反诉原告李丽、张顺林的其他反诉请求。
案件受理费7331元，由原告赵淑芳、郑小嘎负担1742元，被告李丽、张顺林负担5589元。鉴定费3000元，由被告李丽、张顺林负担。反诉费1662元，由反诉原告李丽、张顺林负担1288元，反诉被告赵淑芳、郑小嘎负担374元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 李宏波
人民陪审员 赵玉荣
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 曲刘娜