浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0110民初24号
原告：青藤物业有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖景园南会馆（13#楼）107室。
法定代表人：沈来江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江优莉，浙江初九律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范梦莹，浙江初九律师事务所律师。
被告：王琳，女，1983年5月27日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。
原告青藤物业有限公司与被告王琳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法由审判员黄灿适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案不宜适用简易程序，本院于2018年4月2日裁定本案由简易程序转为普通程序审理，并于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告青藤物业有限公司的委托诉讼代理人范梦莹、被告王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年1月1日，原告与临平桂花城小区业主委员会签订《临平桂花城小区物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由原告为临平桂花城小区提供物业服务，双方对物业服务内容、服务期限及收费标准进行了约定。被告系临平桂花城小区云桂苑14幢5室房产（面积：399.28平方米）（以下简称涉案房屋）所有权人。被告作为临平桂花城小区住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，但并没有按时向原告交纳物业服务费用。自2015年1月1日至2016年12月31日，累计拖欠物业服务费17249元，期间原告曾多次向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告自2015年1月1日至2016年12月31日拖欠的物业费17249元；二、本案诉讼费由被告承担；三、被告支付原告滞纳金14704元（按未交金额的1‰/日，暂计算至2017年11月1日，此后计算至履行之日）。
原告为支持其诉请主张，向本院提交如下证据：
一、《服务合同》一份，用以证明原告与被告所在的杭州市余杭区临平桂花城小区业主委员会签订物业服务合同的事实；
二、《杭州市不动产权属信息查询记录》一份，用以证明被告系涉案房屋所有权人的事实；
三、《费用催缴通知书》一份，四、《律师函》、《国内挂号信函收据》各一份，共同用以证明原告曾向被告催缴物业费的事实；
五、企业基本信息一份，用以证明原告基本信息变更的事实。
被告答辩称：涉案房屋的隔壁业主在未经审批的情况下，在其家里卫生间的外墙面上多凿了一扇窗户并安装两个排气孔，窗户及气孔正对着涉案房屋的卫生间窗户，污秽气体导致被告无法开窗，隐私也受到影响，迫于无奈被告自2015年3月搬离涉案房屋。隔壁业主在动工前曾找到被告协商，原告也出面与被告沟通，但被告未同意，不久隔壁业主就私自施工，原告也未加以制止。大约三年前，涉案房屋北面外墙三楼顶端出现马蜂窝，被告要求原告处理但一直未果，直到现在马蜂窝越来越大，顶到雨水管道，致管道破裂，原告仍未给出解决方案。小区的治安存在问题，安保措施形同虚设，很多住户家里发生盗窃事件。
被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：
照片一组，用以证明涉案房屋隔壁业主私凿窗户、马蜂窝的存在以及院子里的花草、树木未及时修剪的事实。
庭审中，被告对原告的证据一、二、四、五无异议，对证据三有异议，被告未住在涉案房屋里，没有收到、看到催缴通知。
原告对被告的证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告无权责令涉案房屋的隔壁业主将窗户恢复原状，只能通知相关部门解决。马蜂窝及院子的清理原告可以提供有偿服务，但被告不能据此拒交物业费。
原告的证据一、二、四、五，真实性可以确认，且能证明原告所主张的待证事实。原告的证据三及被告的证据，真实性可以确认，并根据所载内容及双方庭审陈述作综合认定。
根据当事人的陈述及本院确认的相关证据，本院认定下列事实：
2006年9月12日，被告购买了杭州市余杭区南苑街道临平桂花城云桂苑14幢5号房屋（面积399.28平方米），成为该小区业主。2015年1月1日，原告的前身绍兴市青藤物业有限公司的余杭分公司与杭州市余杭区临平桂花城小区业主委员会签订了《服务合同》，双方建立了物业服务关系，主要约定：原告的余杭分公司为临平桂花城小区提供物业管理服务，排屋物业管理费为1.8元/月/平方米，按年度预缴、预收，业主或物业使用人应在物业服务年度前3个月内缴纳，预收不能超过12个月，如逾期交纳物业管理费，则从逾期之日起每日按未交金额的千分之一交纳滞纳金。原告的余杭分公司提供的物业管理范围和服务事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理。包括物业主体承重构件部位——包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，抗震结构、部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。对业主和物业使用人违反《管理规约》和《物业使用守则》的行为，原告的余杭分公司有权针对具体行为并根据情节轻重，采取教育、规劝、制止。原告的余杭分公司可以寻求小区业委会的帮助，小区业委会应当予以协助。如有必要原告的余杭分公司再向有关行政主管部门报告，以及采取法律、法规允许的其他处理措施。另对其他的相关物业管理服务权利义务作了约定。此后，原告的余杭分公司提供了物业管理，但被告以隔壁业主私凿的窗户、排气孔影响其生活等问题未解决为由拒绝支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费17249元，原告向被告催讨未果后，诉至本院请求上判。庭审中，被告陈述，其父亲曾接到原告的催缴物业费电话。
本院认为，原告的余杭分公司与杭州市余杭区临平桂花城小区业主委员会之间的《服务合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行权利义务，该合同对临平桂花城小区全体业主具有约束力。按照合同，被告应支付相应的物业管理服务费，但原告的余杭分公司也应尽心、尽力地提供物业管理服务。在原告未提供证据证明涉案房屋隔壁业主私自改造外墙面构造的行为已通过相关部门审批的情况下，针对该行为，《服务合同》约定原告的余杭分公司负有教育、规劝、制止及报告义务；针对涉案房屋外墙面的马蜂窝问题，《服务合同》约定原告的余杭分公司负有维修、管理义务，被告曾数次反应上述问题并要求处理，但原告的余杭分公司一直未采取妥善的解决措施。上述问题未予解决影响到被告的正常生活，被告以此为由拒交物业费，确属正当理由，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，本院根据本案案情，酌情减免被告应交的物业费金额为原告第一项诉请金额的60%。鉴于原告的余杭分公司提供的物业服务存在瑕疵，对其主张滞纳金的诉请，本院不予支持。原告代其余杭分公司提起诉讼，符合法律规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王琳于本判决生效后十日内支付原告青藤物业有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费10349.4元；
二、驳回原告青藤物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费598元，由被告王琳负担59元，由原告青藤物业有限公司负担539元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 黄 灿
人民陪审员 王寿梅
人民陪审员 楼志明
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 徐 锋
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