广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3620号
上诉人（原审原告、反诉被告）：严贯东。
上诉人（原审原告、反诉被告）：李桂英。
上诉人（原审原告、反诉被告）：严健。
以上三上诉人委托代理人贺姝勍，广东穗南律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：龙玉梅。
委托代理人林泽仍，广东正平天成律师事务所律师。
委托代理人徐宏亮，广东正平天成律师事务所实习律师。
上诉人严贯东、李桂英、严健因与上诉人龙玉梅合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区芳村东漖镇海北村东联联和约74号房屋是严贯东、李桂英、严健的自建房屋，该房屋为框架结构共四层半，该房屋的穗芳府地字第no.002881号《村镇宅基地使用证》的发证日期为1996年10月18日，该《村镇宅基地使用证》写明房屋的使用人姓名为严贯东、李桂英、严健。2007年8月24日，委托人严贯东、李桂英、严健与受委托人龙玉梅签订《委托合同》，该委托合同的主要内容是：“委托人是座落广州市芳村区（现荔湾区）东漖镇海北村东联联和约74号（宅基地使用证：穗芳府地字第no.002881号）房屋的所有权人，现就上述房屋的有关事宜，委托人委托龙玉梅为委托人的代理人，并以委托人的名义，办理如下事项。1、全权办理上述房屋产权登记，查册、丈量、测绘等手续，缴纳有关费用，领取房屋产权证。2、全权代为出租上述房屋，有权签署租赁协议，收取租金。3、全权代为管理上述房屋，有权装修及使用上述房屋，支付有关费用。4、上述房屋如遇拆迁，全权代办拆迁有关手续，洽谈拆迁补偿事宜，决定补偿方式，签订拆迁补偿协议文件，办理有关手续，领取拆迁补偿所得的房产或拆迁作价补偿款等。5、如上述房屋涉及诉讼，有权代委托人向人民法院提起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予以承认，受委托人有转委托权，委托终止时间：办妥上述事项为止。”2007年8月29日，广州市荔湾区公证处作出（2007）穗荔证内字第4145号《公证书》，证实双方于2007年8月24日签订上述《委托合同》的真实性。2007年11月10日，甲方（出售人）严贯东、李桂英、严健与乙方（买受人）龙玉梅签订了《房屋买卖合同》，该买卖合同的主要内容是：“1、本合同所称标的房屋是指位于广州市荔湾区东漖镇海北村东联联和约74号，宅基地使用证：穗芳府地字第no.002881号，该房屋为四层半，建筑面积为484.46平方米，甲方保证以上资料的真实性。2、此房屋于本合同生效前发生的费用或欠费由甲方支付，合同生效后的费用由乙方支付。当此合同已签署及甲方签收乙方所交款项后，该房屋所有权即为乙方所有。而该房屋的所有收益，或拆迁等补偿款均为乙方所有（并包含已公证的《委托合同》中的所有条款）。3、本房屋买卖合同签署后，及此房屋的《委托合同》办理完成后，乙方一次性支付甲方人民币伍拾伍万元整（￥550000元）以作为购买甲方本房屋之价款，其中人民币叁仟元（￥3000元）以乙方的名字按甲方的要求期限存为定期，其存单交由甲方保存。除非甲方违约，乙方不得未经甲方同意提取以上款项或把以上款项据为己有。当本房屋完成过户后，乙方提取存单的款项及利息交给甲方。4、甲方于本房屋未过户之前，如果更改住址及联系电话，须于1个星期内及时通知乙方。当本房屋可以过户时，甲方必须无条件帮助乙方办理房屋过户。如甲方拖延或拒绝，乙方有权要求甲方立即办理及赔偿乙方的损失。5、如因甲方欠债或债权纠纷等原因，造成该房屋被法院查封或被强制转名等令乙方失去房屋，乙方有权要求甲方购置不少于原房屋建筑面积，乙方认可或要求的位置和质素之房屋，及补偿自房屋被法院查封或被强制转名后，至甲方补偿给乙方房屋之间乙方损失的租金收入。6、本合同自甲乙双方签名后生效，乙方在管理该房屋过程中所发生的一切涉及法律和安全事故责任，经济纠纷等均与甲方无关。7、直至本房屋过户完成后，才完成整个买卖过程。8、本合同为两页，一式四份，甲乙双方各执两份，双方签名及打手印后生效。9、甲方严贯东、李桂英、严健于2007年11月10日已收到乙方交来的购房款共人民币伍拾伍万元整，（其中人民币叁仟元是存单）此后上述房屋所有权即为乙方所有。”严贯东、李桂英、严健在上述合同甲方的落款处分别签上自己的姓名后打上自己的指模，龙玉梅在上述合同乙方的落款处签了自己的姓名。签订上述房屋买卖合同的当日，龙玉梅的丈夫即代龙玉梅支付了547000元给严贯东、李桂英和严健，同时龙玉梅以自己的名字存3000元到银行并将该3000元存款的存折交严贯东、李桂英和严健保管。另在签订上述房屋买卖合同的当日，严贯东、李桂英和严健将上述房屋附属的no.002881号《村镇宅基地使用证》，no.001910号村民新建、改建、加建建房用地申请表，no.0009965号、no.0004935号、no.0006778号三份宅基地收款收据，no.706888号、no.7077448号二份办理房屋建设的发票交给龙玉梅，龙玉梅当即签署了《收条》给严贯东、李桂英和严健。龙玉梅获得上述房屋的使用权后，对上述房屋进行了装修及出租。
严贯东、李桂英和严健以与龙玉梅协商解除《房屋买卖合同》未果为由，于2011年7月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、双方于2007年11月10日签订的《房屋买卖合同》无效；2、龙玉梅将no.002881号《村镇宅基地使用证》，no.001910号村民新建、改建、加建建房用地申请表，no.0009965号、no.0004935号、no.0006778号三份宅基地收款收据，no.706888号、no.7077448号二份办理房屋建设的发票归还严贯东、李桂英、严健；3、解除双方于2007年8月24日在广州市荔湾区公证处签订的《委托合同》。原审法院于2011年12月19日作出（2011）穗荔法民一初字第1265号民事判决：一、严贯东、李桂英、严健与龙玉梅于2007年11月10日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回严贯东、李桂英、严健的其他诉讼请求。判后，严贯东、李桂英、严健和龙玉梅均不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
2012年12月，严贯东、李桂英、严健向原审法院提起本案诉讼，请求判令龙玉梅立即将广州市荔湾区东漖镇海北村东联联和约74号房屋返还给严贯东等三人。龙玉梅反诉请求严贯东等三人向其赔偿相当于前述74号房屋的购置款485万元等。本案一审中，龙玉梅申请对讼争房屋（包含装修）现在的价值进行评估，原审法院依法委托广东羊城土地房地产估价有限公司（以下简称羊城公司）进行评估，评估公司作出羊房字（2014）第fygpa0059号房地产估价报告，结论为讼争房屋于估价时点2012年12月24日的房屋现值为857500元，已包含房屋附属装饰装修工程等的价值。
严贯东等对羊房字（2014）第fygpa0059号房地产估价报告进行了质证，严贯东等认为该报告产生的程序合法，依据相关法律，采取了适当的方法进行评估，可以作为定案依据。
龙玉梅对羊房字（2014）第fygpa0059号房地产估价报告进行了质证，龙玉梅对该报告的合法性、真实性、关联性均不予认可。第一、羊城公司评估方法错误，不应该用重置成本法对涉案宅基地进行评估，应该用市场比较法。第二、宅基地虽非商品房，但其仍属于物权法范围内的物，而作为物权则必然有其自身的价值。宅基地本身的价值应该由至少三部分构成：1、土地的使用权价值；2、地上建筑物的价值；3、宅基地整体使用权的收益价值。采用重置成本法对涉案宅基地进行评估，则充其量只是计算了地上建筑物的价值的增加，完全没有计算土地的使用权价值、宅基地整体使用权的收益价值的增加，这两部分的价值直接被不诚信的原告所占有，有违背法律的公平原则。即便是重置成本法评估，评估价格明显偏低，以评估报告的价格根本无法重置涉案房产。
原审法院认为：严贯东、李桂英、严健与龙玉梅于2007年11月10日签订的《房屋买卖合同》属无效合同。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现严贯东等自愿返还购房款550000元给龙玉梅，予以准许。严贯东等要求龙玉梅返还房屋及证件、报建资料、发票等请求合法，予以支持。
广东羊城土地房地产估价有限公司是具有房地产估价机构二级资质的房地产评估公司，原审法院摇珠经诉讼双方确认后，该公司被选定为本案涉案房地的评估公司。故原审法院对该公司出具的评估报告予以采用。对于房屋的价值，应以法院委托评估时（即2012年12月24日）的价值（即857500元）来确定。严贯东、李桂英、严健作为涉案宅基地的使用人，将国家法律和政策禁止转让的土地转让给龙玉梅，其行为违反了法律和政策的强制性规定，对导致所签订合同无效负过错责任。因此，龙玉梅将房屋返还给严贯东等后，严贯东等应将房屋增值部分的损失赔偿给龙玉梅即307500元（857500元-550000元）。龙玉梅反诉主张赔付价值相当于广州市芳村区东漖北村东联联和约74号房屋的购置款共4850000元，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，原审法院于2014年7月18日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起二个月内，被告龙玉梅将广州市荔湾区芳村东漖镇海北村东联联和约74号房屋（使用权证号：no.002881）按现状交还给原告严贯东、李桂英、严健管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起二个月内，被告龙玉梅将上述房屋的no.002881号《村镇宅基地使用证》原件；no.001910号《村民新建、改建、加建建房用地申请表》原件；no.0009965、n0.0004935、no.0006778《宅基地收款收据》三份；no.7068888、no.7077448《发票》两份）返还给原告严贯东、李桂英、严健；三、自本判决发生法律效力之日起二个月内，原告严贯东、李桂英、严健向被告龙玉梅返还购房款550000元；四、自本判决发生法律效力之日起二个月内，原告严贯东、李桂英、严健向被告龙玉梅支付房屋市场价值的损失赔偿款307500元；五、驳回被告龙玉梅的其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元由原告严贯东、李桂英、严健负担；本案反诉受理费23651元由原告严贯东、李桂英、严健负担6187元；被告龙玉梅负担17464元。
判后，严贯东、李桂英、严健、龙玉梅均不服原审判决。严贯东、李桂英、严健上诉称：龙玉梅明知购买宅基地房屋的法律风险，涉案合同可能存在无效的问题，仍为了出租牟利而购买涉案房屋。自2007年开始，龙玉梅将涉案房屋内部改建为10个套间出租，累计至今租金收入至少40多万元，其明显是经过风险评估，并认定收益大于风险才购买的涉案房屋。目前涉案房屋仍登记于严贯东等人名下，房屋增值部分自当由严贯东等人享有，但原审认定合同无效的过错责任全部归于严贯东等人，判决严贯东等人向龙玉梅支付房屋增值部分的307500元，显属不当。请求二审法院改判严贯东等人无须向龙玉梅支付赔偿款307500元，本案一、二审诉讼费用均由龙玉梅负担。
龙玉梅辩称严贯东等人上诉无理，称其只将涉案房产间隔成9套房屋使用，现在有些套房空置。另提出上诉称：1、严贯东等人以其当年出卖涉案房产的房款购买了现住商品房（广州市芳村大道北97号702房），其不但坐享现住商品房升值的红利，还要通过本案诉讼要回涉案房产，全占涉案房产增值利益及日后可能得到的征拆补偿。而其一方，返还涉案房产不但失去了增值利益，还失去了占有、使用的利益。涉案合同即便无效，但原审判处房屋返还，不仅不会给国家带来利益，反而给社会诚信造成极大危害。2、涉案合同因违反法规无效，严贯东等人作为涉案房产的出卖方是该违法行为的始作俑者，理当承担合同无效的主要过错责任，但原审仅对涉案房产的地上建筑物部分价值进行评估，完全没有计算土地的使用权价值、宅基地整体使用权收益价值的增加，判决结果是该两部分近400万元的增值直接被不诚信的严贯东等人占有。而其一方，如在2007年购入商品房至今已可获房产增值利益100多万元。对比上述情形，原审判决无任何公平可言。故如返还房产，也应该采用市场比较法，客观估算涉案房产的一般市场价值，按双方过错责任大小，再确定严贯东等人的赔偿金额。此外，涉案合同中“如因甲方原因，令乙方失去房屋，乙方有权要求甲方购置不少于原房屋建筑面积，乙方认可或要求的位置和质素之房屋，及补偿自房屋被法院查封或被强制转名后，至甲方补偿给乙方房屋之间乙方损失的租金收入”的条款属于双方争议事项解决条款，合法有效。现严贯东等人不赔偿相应房屋，其反诉要求严贯东等人赔偿485万元合法合理。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持龙玉梅的反诉请求、驳回严贯东等人的本诉请求或将本案发回重审，判决本案一、二审诉讼费用全部由严贯东、李桂英、严健共同承担。
严贯东、李桂英、严健辩称其所购商品住房时间远早于出售涉案房产，龙玉梅上诉称其以售房款购买现住商品房，赚取双倍住房利益，纯属无稽之谈。另龙玉梅以所谓合同解决争议条款为依据请求其赔偿，属于对合同条款作扩大解释，其一方无须赔偿。
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。
本院认为：严贯东、李桂英、严健与龙玉梅就涉案房产签订的《房屋买卖合同》因违反国务院有关“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅等”规定，应认定为无效合同，合同双方因该合同取得的财产应当互相返还。对于买卖农村宅基地房屋的法律后果本案双方当事人均应当知道，造成该合同无效，双方均存在过错。根据目前国家法律及相关政策规定，原判采信广东羊城土地房地产估价有限公司以成本法对涉案房屋的估值，判决严贯东等人返还龙玉梅购房款55万元，赔偿房屋市值损失307500元，并无不当。龙玉梅、严贯东等人上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费46424.66元，由上诉人严贯东、李桂英、严健共同负担5912.5元，龙玉梅负担40512.16元。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一四年十二月四日
书记员 仪文娟