河北省迁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第3851号
原告：迁安奥特房地产开发有限公司，住所地迁安市。
法定代表人：高铭徽，该公司总经理。
委托代理人：侯震勇，该公司员工。代理权限特别授权。
委托代理人：张秀田，民剑律师事务所律师，该公司法律顾问。代理权限特别授权。
被告：杨仁清，个体工商户。
委托代理人：杨恒升，农民。代理权限特别授权。
委托代理人：佟伟伦，河北凯悦律师事务所律师。代理权限特别授权。
原告迁安奥特房地产开发有限公司（以下简称奥特公司）诉被告杨仁清租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告奥特公司委托代理人侯震勇、张秀田，被告委托代理人杨恒升、佟伟伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月18日，我公司为甲方，被告为乙方，签订租赁合同，约定甲方将坐落于北戴河区刘赤路与联峰路交叉口89号奥特商务宾馆临街房屋租赁给乙方搞宾馆经营，租期10年，自2012年1月1日至2021年12月31日，租金标准为前两年即自2012年1月1日至2013年12月31日每年1000000元，自2014年1月1日至2016年12月31日每年租金1350000元，后期递增，租金交付办法为上打租，乙方在2012年8月30日前向甲方交纳1000000元保证金，自2012年1月1日至2012年12月31日第一年的装修免租期，甲方收取保证金1000000元直接转为第二年租金，后期在每年11月1日前预付下一年的租金。如乙方欠缴租金超过10日甲方有权解除合同。合同还约定，发生争议由甲方所�地法院管辖。
在履行合同至2013年11月1日前，被告没有按照约定缴纳2014年的租金1350000元。原告多次到租赁物所在地催要，但被告始终不履行。2014年5月12日，原告向被告发出解除合同通知书。
综上所述，被告自2014年1月1日至2014年5月12日共欠付131天租金，合计484520.55元（135万元÷365天×131天）。并应按照合同第九条第二款的约定，被告按照年租金1350000元的10%支付违约金。为维护我的合法权益，特具状起诉，望判如所请。
被告辩称：一、我与原告签订的租赁合同部分无效，无效部分租金应返还给我。2012年3月18日，我与原告签订的租赁合同，约定将位于北戴河刘赤路与联峰路交叉口的被答辩人所有的北戴河商务酒店部分房屋及部分院落出租给我，作为开办宾馆以及配套服务使用，租期为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日，其中2012年1月1日至2012年12月30日作为我的装修免租期。双方签订的租赁合同，原告在原有规划许可证上载明的面积为6748.65㎡基础上，后加盖的大厅、餐厅和18个标间客房共3905.18㎡，至今没有取得建设规划许可证，此部分的租赁合同应属无效，原告应返还我此部分的租金。二、我不欠原告租金。在我与原告签订租赁合同之前，2011年4月5日我已和秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心，就租赁物签订过租赁合同，租期自2011年4月5日至2012年10月20日止，我与秦皇岛市北戴河区文化传播中心签订的合同被北戴河区人民法院判决认定是有效合同。因此，我与原告之间的租赁合同的履行日期应自2012年10月21日起，装修免租期应到2013年10月20日，我应自2013年10月21日起支付租金。2013年10月21日至2014年5月12日期间不足7个月，按双方约定的第一年租金按1000000元计算，扣除无�部分，我应支付的租金为369500元，但我实际已支付给原告1000000元，尚余630500元应由原告返还给我。所以我不欠原告租金。三、原告违法解除合同，应赔偿我因此遭受的损失。原告分别于2014年5月3日、5月12日纠集多名社会人员到我经营的酒店采取恐吓、威胁等办法强行锁门致我不能经营，将我赶出自己装修经营的酒店后，还将租赁物租给他人强行使用，致双方的租赁合同无法履行，我的营业损失和装修损失应由原告负责赔偿。
经审理查明：2011年4月5日，案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心（原告曾将涉案酒店委托其经营管理）与被告签订房屋租赁合同，约定将位于北戴河联峰路89号宾馆设施、设备租赁给乙方。租赁期间为2011年4月5日至2012年10月20日。租金支付方式为：2011年，因政府强制性客房主楼外立面改造，施工期于3月-6月25日结束，首年租金为�餐厅租金为500000元人民币，如发生工程工期在7月10日前未完成（全部客房无法使用），视实际情况减持租金；2012年，因改造工程宾馆外观已建成欧式建筑，外部环境有了很大的提高，租金在500000元∕年的基础上有所增加，增加幅度根据当时的实际情况待定，2011年12月份以合同附件形式标注。租赁的设施、设备：主客房楼一层、二层、三层、四层共计82间标准间（含套间7个）、普通间12个（含服务室、被品库、有限总机室、职工宿舍）、总服务台一个。大会议室一个、小会议室一个、餐厅及操作间一个，洗澡热水为太阳能热水供水。附具体房间位置图。新增加的客房，因正处在政府改造工程中，现不作为租赁内容，待改造工程完成后待定。因改造工程中总服务台具体位置有改变，应服从改造工程的变动。合同签订后，秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心与被告对宾馆内物品进行了交接，并签有物品交接清单，被告向秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心交纳了第一年的租金以及保证金50000元。
2012年3月18日，原被告（甲方、乙方）在上述合同未履行完毕的情况下签订租赁合同一份，约定原告将其拥有产权的北戴河商务酒店部分房屋及部分庭院（不含后期庭院内甲方再建房屋及宾馆西侧甲方预留1-4层自用房及西餐厅部分及部分庭院）出租给被告。出租标的位于北戴河区刘赤路与联峰路交叉口。租期期限10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。租赁费用：2012年1月1日至2013年12月31日，租金为每年1000000元；2014年1月1日至2016年12月31日，租金每年1350000元；2017年1月1日至2018年12月31日，租金每年1500000元；2019年1月1日至2021年12月31日，租金为每年1800000元。甲方向乙方收取的租赁费为净得额，涉及税费由乙方负担。租赁费的交纳办法�上打租，乙方签订合同后向甲方交纳合同保证金1000000元。签订合同当日交400000元，2012年4月1日前再交100000元，2012年8月30日前再交500000元，装修免租期过后转为乙方承担租金。2012年1月1日至2012年12月31日，作为乙方装修免租期，甲方只收取押金1000000元，装修期过后转为第二年租金。以后每年11月1日前预付下一年全部租金直至租期结束。乙方逾期交纳租赁费，甲方有权向乙方按本合同租金费用总额的1%按日计算收取违约金，直至乙方全数付清其应付租金为止。若欠缴超过10日，甲方有权解除本合同。违约责任：任何一方无故解除合同或因一方的违约行为造成合同解除，违约方按合同年租金的10%向守约方偿付违约金。合同签订后，被告交纳了1000000元保证金，被告实际占有并使用了合同约定的租赁物。按照合同约定，被告应于2013年11月1日预付2014年全年租金，因被告未付租金，原告于2014年5月12日发出解除通知书，解除了与被告之间的租赁合同，被告于当天搬离涉案酒店。
另，2010年12月23日，北戴河区人民政府对涉案酒店所在街道发出街景改造相关工作的通知，该工程计划施工期限为2011年6月5日至30日，后因改造方案调整、施工过程中与宾馆承租方出现矛盾纠纷等原因，全部工程历时两年完成。原告按照规划对酒店外立面及内部结构进行改造。
上述事实，有原被告陈述、租赁合同、（2013）北民初字第61号民事判决书、（2013）秦民终字第1735号民事判决书、解除合同通知书、秦皇岛市北戴河区人民政府关于街景改造相关工作的通知、北戴河区人民政府迁安奥特宾馆外立面改造工程遗留问题协调会议备忘等证实。
本院认为：2011年4月5日，案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心与被告签订房屋租赁合同以及2012年3月18日，原被告所签订租赁合同，均是双方自愿协商达成的，且出租方对于所出租标的物均有处分权，虽然两份合同履行期间有重叠部分，租赁标的物也有相同（除未取得规划许可部分外），但该两份合同不违反法律的强制性规定，应均为合法有效的合同。被告也一直实际占有、使用合同约定的租赁物，故原被告应按照合同约定享有权利，履行义务，履行不能的，承担相应的违约责任。
原被告所签订合同中，被告答辩所称的原告出租加盖的大厅、餐厅和18个标间客房的面积，因未取得建设规划许可证，故关于此部分租赁的约定应属无效，但按照秦皇岛市北戴河区人民政府关于街景改造相关工作的通知、北戴河区人民政府迁安奥特宾馆外立面改造工程遗留问题协调会议备忘录以及被告租赁涉案标的物与案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中�和原告先后所签订的两份租赁合同可以看出，原告对于涉案酒店的改造是响应政府号召和统一规划要求的，被告对街景改造以及酒店改造的内容均是知晓的，且被告也实际使用了，故针对该部分出租后，被告也应比照涉案的租赁合同支付占有期间的实际使用费用。
按照原被告租赁合同的约定，被告应于2013年11月1日预交2014年全年租金1350000元，按照合同约定，被告逾期交纳租赁费超过10日，原告有权解除本合同，而被告未按照约定缴纳租金，已经构成违约，故原告于2014年5月12日发出解除合同通知书，属于行使合同解除权的行为。被告应支付自2014年1月1日起至2014年5月12日止，实际占用期间的租赁费用和占有使用费，即484520.55元（1350000÷365天×131天）。并按照合同约定承担违约责任，支付年租金10%的违约金即135000元。以上该两笔�用共计619520.55元。但是按照（2013）北民初字第61号民事判决书、（2013）秦民终字第1735号民事判决书中已经判决被告应该支付案外人秦皇岛市北戴河区旅游文化传播中心2012年的租金500000元，因该期间属于对部分租赁物重复对外租赁，故该租金应从被告应支付的租金中作相应扣减，故被告应支付原告租金、占有使用费以及违约金共计119520.55元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、杨仁清于本判决生效后十日内偿还迁安奥特房地产开发有限公司租赁费、占有使用费及违约金共计119520.55元；
二、驳回迁安奥特房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8568元，保全费1520元，合计10088元，由迁安奥特房地产开发有限公司负担7566元，杨仁清负担2522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 徐俊荣
审判员 柴 伶
审判员 司伟伟
二〇一五年三月五日
书记员 周艳丽
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。