广西壮族自治区防城港市港口区人民法院发文稿纸
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第756号
原告赵洪刚。
委托代理人仇堃书，广西横原律师事务所律师。
被告防城港冠麟房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区桃花湾广场农发行宿舍305栋。
法定代表人黎冠麟，该公司总经理。
委托代理人韦启燕，广西雨燕律师事务所律师。
第三人防城港嘉仕顿酒店管理有限公司，住所地防城港市港口区中华大道市劳动服务公司宿舍楼1楼。
法定代表人林灿。
委托代理人韦启燕，广西雨燕律师事务所律师。
第三人防城港市住房公积金管理中心，住所地防城港市行政中心区迎宾路红树林大厦西塔*楼。
法定代表人罗炳忠。
第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，住所地港口区友谊路11号。
法定代表人覃安华。
委托代理人黄娟，该公司职员。
委托代理人方倩，该公司职员。
原告赵洪刚诉被告防城港冠麟房地产开发有限公司（以下简称冠麟公司）、防城港嘉仕顿酒店管理有限公司（以下简称嘉仕顿公司）、第三人防城港市住房公积金管理中心（住房公积金管理中心），第三人中国工商银行股份有限公司港口支行（以下简称工行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理，依法组成由审判员方爵担任审判长，人民陪审员潘泽耀、刘敬佳参加的合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行审理。原告委托代理人仇堃书、被告冠麟公司和第三人嘉仕顿公司的委托代理人韦启燕、第三人工行港口支行委托代理人黄娟、方倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月初，原告到被告冠麟公司开发的位于防城港市港口区中华东路蓝湾财富售楼部看房，售楼部人员称零首付即可以购房，并且可以帮其办理公积金贷款。原告想购房但没有钱，听此宣传，原告便于8月5日向被告冠麟公司支付购房定金10000元，购买蓝湾财富3单元22层2204号房。2013年8月19日，原告与被告冠麟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购房款为426296元，首付款为136296元。原告并没有钱交首付款，在被告冠麟公司的介绍下，第三人嘉仕顿公司与原告签订《借款协议》，该协议中约定第三人嘉仕顿公司将首付款136296元借给原告，支付的方式有第三人嘉仕顿公司直接将首付款支付给被告冠麟公司。原告的还款方式为分期付款。之后，被告冠麟公司帮原告办理了公积金开户缴费等相关的贷款手续并向第三人工行港口支行办理银行按揭贷款共计290000元。至今，原告陆续向第三人嘉仕顿公司还款五期共计52100元，其中包含1万元定金，向第三人工行港口支行还付本息共计16119.1元。原告与被告冠麟公司签订的《商品房买卖合同》实质上是一种零首付商品房买卖行为，被告变相降低房贷标准，属违规销售。原告实际上没有公积金账号，也没有交纳过公积金，被告以违法、违规的手段替原告办理了公积金贷款，在整个过程中被告冠麟公司与第三人嘉仕顿公司、第三人公积金中心恶意串通，损害国家、集体以及第三人的利益。根据相关法律规定，该合同应当认定为无效合同。企业以借贷名义向社会公众发放贷款的，即第三人嘉仕顿公司与原告签订的《借款协议》也应当认定为无效。被告冠麟公司应当于2013年10月31日前将合同约定的房屋交付买受人，但被告冠麟公司至今仍未交房，根据合同约定原告也可以行使解除权，并要求被告承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，现请求法院判决：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》为无效合同，被告返还原告的全部购房款426296元；二、原告与第三人嘉仕顿公司签订的《借款协议》为无效合同；三、被告偿还原告经济损失20166.3元（其中律师费8000元、办理购房手续470元、办理公积金贷款费用9660元，利息损失2036.3元，利息损失以52100元为本金从2014年8月20日暂计至2015年5月10日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告支付原告已付购房款利息10785.6元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2015年4月18日）：五、解除原告与第三人中国工行港口支行签订的《个人购房借款／担保合同》；六、本案诉讼费用由被告承担。
被告冠麟公司辩称：1、被告认为双方签订的合同是双方真实意思的表示。原告与被告签订的合同是生效合同，并不符合合同法第52条规定的无效合同的情形，因此原告认为合同无效和请求返还购房款的诉请没有事实及法律依据。2、原告认为被告延期交房要求解除合同，但是在诉请中又确认合同无效，请原告首先确认诉请。第三人的诉请与本案无关，并且因为没有确认合同无效，所以没有实现诉请的前提。
第三人嘉仕顿公司陈述称：1、借款协议是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，不属于无效合同规定的情形；2、原告与第三人嘉仕顿公司之间存在民间借贷关系，而不是本案中的商品房买卖关系，因此不应当在本案中审理；3、根据原告和第三人嘉仕顿公司签订的借款协议，原告共欠款项是136296元，一共还款52100元，剩余款项第三人保留追偿权，但是与本案无关。第三人嘉仕顿公司的债权没有实现的前提下，不予认可。
第三人防城港是住房公积金管理中心述称：防城港市住房公积金管理中心依法为原告办理住房公积金贷款，程序正当合法，原告主张住房公积金管理中心与被告冠麟公司、第三人防城港嘉仕顿公司恶意串通，违规操作为其办理公积金贷款与事实不符；对第三人工行港口支行的诉请无异议；
第三人工行港口支行陈述称：一、如《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》被依法解除，请求被告冠麟公司偿还贷款余额283468.82元；二、相关的诉讼费用由被告支付，诉讼费用包括案件受理费等其他因实现债权所支出的费用。
经审理查明，2013年8月19日，原告与被告冠麟公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买冠麟公司开发的防城港市蓝湾财富3单元22层2204号房，每平方米5275.94元，建筑面积80.8平方米，总金额426296元。付款方式：按揭付款（包括银行按揭贷款、个人住房公积金贷款及银行按揭贷款与个人住房公积金贷款相结合的组合贷款付款）（1）买受人在签订本合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款和个人住房公积金贷款应具备的条件；（2）买受人须在签订本合同当日支付合同总价款的31.97%计人民币136296元作为首期房款，剩余68.03%，计29万元有买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清在签署合同同时将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金中心。
2013年8月19日，原告（乙方）与第三人嘉仕顿公司签订《借款协议》，约定：甲方自愿出借人民币126296元整，用于乙方购买冠麟公司开发的防城港中华路中段蓝湾财富3单元22层2204号房屋的商品房首付款以及装修费，该款必须专款专用，否则属于违约，甲方有权提前收回借款，并可要求乙方按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付已使用期间的利息。该款由甲方直接支付给冠麟公司，但由乙方与甲方办理借款手续及出具借款凭证。二、甲方出借款项期为36个月，即2013年8月29至2016年8月19日（借款期内免息）。
2013年8月15日，被告冠麟公司向原告出具收据一张，载明：兹收到赵洪刚认购蓝湾财富3-22-04号房购房定金1万元。2013年8月19日，被告冠麟公司向原告出具收据一张，载明：兹收到赵洪刚认购蓝湾财富3-2204号房购房款136296元。2013年8月19日，被告冠麟公司向原告出具收据一张，载明：兹收到赵洪刚认购蓝湾财富3-22-04号房房款10525元。2013年9月11日，被告冠麟公司向原告出具收据一张，载明：兹收到赵洪刚3-2204号房咨询费、预告登记费、抵押登记费、正式抵押费470元。2014年2月17日，被告冠麟公司向原告出具收据一张，载明：兹收到赵洪刚认购蓝湾财富3-22-04号房房款10525元。2014年5月20日，被告冠麟公司向原告出具收据一张，载明：兹收到赵洪刚认购蓝湾财富3-22-04号房房款10425元。2014年8月20日，被告冠麟公司向原告出具收据一张，载明：兹收到赵洪刚认购蓝湾财富3-22-04号房房款10625元。
2013年10月15日，原告与第三人工行港口支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同第三十八条约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放公积金委托贷款，金额为人民币29万元。用于购买蓝湾财富3单元33层2204号房，担保方式为抵押，贷款期限25年。被告冠麟公司作为该笔贷款的保证人，提供连带保证责任。第三人工行港口支行按约定发放了贷款。
以上事实有原告提交的商品房买卖合同、防城港市住房公积金个人住房委托贷款申请审批表、工伤银行现金缴存凭证及第三人提交的证据予以证实
本院认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买被告开发的商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》要约与承诺清楚，系真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。本案中，原告以被告和第三人之间恶意串通损害了其利益为由要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，应对此负举证责任，但原告并未提交充足有效证据证明被告与第三人间属恶习串通，应当承担不利后果，故对原告要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。因《商品房买卖合同》是合法有效的，对双方均有约束力，原告要求被告退回房款、赔偿经济损失，支付购房款利息的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求确认其与第三人嘉仕顿公司签订的《借款协议》为无效的诉请。本院认为，公民与非金融企业之间的借款属于民间借贷，只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。借款人应当按照约定的期限返还借款。参照《最高人法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》“公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认定无效：（一）企业以借贷名义向职工非法集资；（二）企业以借贷名义非法向社会集资；（三）企业以借贷名义向社会公众发放贷款；（四）其他违反法律、行政法规的行为”。原告与第三人嘉仕顿公司签订的《借款协议》并不具有认定合同无效的情形，故对原告的该项诉请本院不予支持。
关于原告要求解除与第三人工行港口支行签订的《个人购房借款／担保合同》的诉请，原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同原告。原告要求解除合同，应对此负举证责任，但原告并未提交充足有效证据证明符合解除合同的条件，应当承担不利后果，本院不予支持。因《个人购房借款／担保合同》不符合解除合同的条件，第三人工行港口支行要求被告冠麟公司偿还贷款余额283468.82元的诉请，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告赵洪刚的诉讼请求；
二、驳回第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的诉讼请求。
案件受理费8461元，由原告赵洪刚负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费8461元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 方 爵
人民陪审员 潘泽耀
人民陪审员 刘敬佳
二〇一五年十二月八日
书 记 员 杨芳芳