江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终342号
上诉人（原审原告）：熊磊，男，1977年11月23日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。
委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：杨志红，女，1981年2月20日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李玉芬，女，1964年11月7日出生，汉族，住常州市天宁区。
上诉人熊磊、杨志红因与被上诉人李玉芬房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
熊磊、杨志红上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、双方签订的常州市房屋转让协议是否属于效力待定合同，与本案并无直接关联。因为：1、本案上诉人并未要求被上诉人之外的房屋所有权人承担违约责任，也并未要求被上诉人之外的所有权人继续履行合同，所以房屋所有权人是否追认与本案无关。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现被上诉人以房屋所有权人未追认为由，主张合同无效，人民法院依据该解释应不予支持。3、该合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强行性规定，应当有效。二、被上诉人承担违约责任有明确的法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。三、本案上诉人与被上诉人就违约责任的承担的意思表示已经达成一致。被上诉人在合同中自愿“承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若其代理权或承诺不当造成协议失效或无效，则必须按照第七条违约责任条款赔偿，并承担中介方全额服务费”。上述承诺是被上诉人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强行性规定，应认定有效，而非效力待定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款明确规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
李玉芬未作辩称。
熊磊、杨志红向一审法院起诉请求：1、判决李玉芬向熊磊、杨志红双倍返还定金100000元；2、判决李玉芬承担熊磊、杨志红支出的中介费8000元；3、判决李玉芬承担熊磊、杨志红律师代理费9000元；4、本案诉讼费用由李玉芬承担。
一审法院经审理查明：2016年10月25日，经中介方常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）居间介绍，李玉芬作为案外人是亦菲的代理人，与熊磊、杨志红签订《常州市房屋转让协议》一份，其中案外人是亦菲作为合同甲方（出售方），熊磊、杨志红作为合同乙方（购买方）。协议约定：甲方自愿将斜桥巷9幢701室房屋（建筑面积83.24平方米）出售给乙方，总价款为100万元。签订协议时由乙方支付给甲方定金5万元，双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款人民币45万元到资金监管专用账户，并向银行申请商贷50万元。中介费8000元，由乙方承担。本协议签订生效后，中介方的居间服务即告成功，已收取的佣金不因任何情况退还。协议还约定，任何一方中途悔约，应承担违约金5万元，如守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿。此外，上述协议还特别约定：甲方签约代理人李玉芬承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若甲方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。
协议签订当日，熊磊、杨志红向李玉芬支付定金5万元，李玉芬在定金收条的收款人处签署姓名及身份证号码。2016年10月31日，杨志红向中介方支付中介费8000元。后在约定过户到期前，李玉芬以未经房屋所有权人同意为由，告知中介不再出售该房产。
双方遂产生争议，熊磊、杨志红委托江苏乐天律师事务所提起诉讼，并支付律师费9000元。
一审审理中，熊磊、杨志红申请出庭的证人吕某陈述，证人系中介方员工，2016年9月，熊磊、杨志红到中介公司来买房，当时正好看到李玉芬有涉案房产出售，看完房谈好价格后，证人问了房屋产权情况，李玉芬知系李玉芬女儿的房产，李玉芬女儿不在国内，于是证人让熊磊、杨志红先等一下，先了解一下办理手续。过了三天双方在中介公司签了合同，约定12月份过户，到了过户前，李玉芬不愿卖房了，双方未能协商下来。熊磊、杨志红、李玉芬对证人证言均无异议。
以上事实由《常州市房屋转让协议》、定金收条、中介费收据、委托代理合同、律师代理费发票、证人证言、当事人的陈述等证据予以证实。
一审法院认为：关于涉案合同的效力问题，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李玉芬未经所有经房屋权人授权，即与熊磊、杨志红签订房屋转让协议，且未经房屋所有权人的追认，因此对房屋所有权人不发生效力。因房屋出卖人不同意转让涉案房产，该转让协议无效，由行为人承担相应的责任。
关于李玉芬应承担的责任范围，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案熊磊、杨志红的诉讼请求虽为要求李玉芬按照合同约定承担违约责任，其实质上是要求赔偿其经济损失。本案中，在双方签订的《常州市房屋转让协议》特别约定：甲方签约代理人李玉芬承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若甲方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。协议虽约定由李玉芬承担违约责任，因合同无效，李玉芬不应承担违约责任，而应当按照其过错承担赔偿责任。
本案中，房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应当采取更为审慎的态度，李玉芬未经房屋所有权人授权私自作为代理人出售他人所有的房产，存在过错。李玉芬并未持有所有权人的书面授权，相对人熊磊、杨志红即相信其具有代理权或可获得追认，存在同样的过错。
双方签订协议的时间为2016年10月25日，约定过户时间为12月30日，李玉芬在过户前已经明确不再履行合同，实际时间间隔较短。综合期间房价上涨、居间不成功、已收取的款项金额等因素考量，法院确定李玉芬赔偿熊磊、杨志红损失人民币25000元，并退还已收取的定金5万元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李玉芬于判决生效之日起十日内支付熊磊、杨志红赔偿款25000元、退还已收取的定金5万元。二、驳回熊磊、杨志红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，公告费300元，合计人民币2940元，由李玉芬负担。
二审中，双方均未提供新的证据。
本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2016年10月25日，李玉芬与熊磊、杨志红签订《常州市房屋转让协议》第十条特别约定第5款约定，本协议在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。
本案在二审中的争议焦点为：一、合同效力？二、李玉芬因无权代理行为应当承担的民事责任？
本院认为：2016年10月25日，李玉芬作为是亦菲的代理人，以是亦菲的名义与熊磊、杨志红签订《常州市房屋转让协议》，嗣后又以未取得是亦菲的授权为由，拒绝履行合同，构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故案涉合同关于是亦菲的部分无效。但该协议中关于“甲方签约代理人李玉芬承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议，若甲方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效，甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿熊磊、杨志红，并承担中介方全额服务费”这一约定系李玉芬与熊磊、杨志红之间的关于无权代理后果的特别约定，该部分应属有效。据此，李玉芬应当按照涉案《常州市房屋转让协议》明确约定的违约责任条款双倍返还定金10万元，并承担中介费8000元。同时根据该协议第十条特别约定第5款的约定，李玉芬作为违约方还需要承担本案诉讼费、保全费、律师费等相关费用。一审判决关于合同效力的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初393号民事判决；
二、李玉芬于本判决生效之日起十日内双倍返还熊磊、杨志红定金10万元、赔偿中介费8000元和律师费9000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2640元、公告费300元，合计2940元，由李玉芬负担；二审案件受理费2640元，由李玉芬负担。一、二审诉讼费用已由熊磊、杨志红预交，法院不再退还，由李玉芬于本判决生效之日起十日内直接支付给熊磊、杨志红其应承担的诉讼费用5582元。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一八年四月四日
书记员 汪芫朗