四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第6587号
原告孟明，男，1965年4月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
原告周素莲，女，1965年4月17日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
二原告委托代理人孟鑫，女，1988年10月17日出生，汉族，住四川省，系二原告之女。
被告四川凯越置业有限公司。住所地：成都市双流县。
法定代表人王宏，董事长。
委托代理人郑丹莉，女，1989年1月22日出生，汉族，住成都市锦江区，系被告员工。
被告四川齐欣实业发展有限公司。住所地：双流县。
法定代表人周子虎，董事长。
原告孟明、周素莲诉被告四川凯越置业有限公司、四川齐欣实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由审判员姚雪莉适用简易程序于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告孟明、周素莲的委托代理人孟鑫、被告四川凯越置业有限公司（以下简称“凯越公司”）的委托代理人郑丹莉到庭参加诉讼。被告四川齐欣实业发展有限公司（以下简称“齐欣公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告孟明、周素莲诉称，2011年1月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买了二被告开发的位于双流县华阳街道滨河路二段169号的“骑龙国际（戛纳湾）项目8栋1单元20楼1号房屋，建筑面积89.79平方米，房屋总价591434元。被告应在2012年12月31前向原告交付该商品房。但被告于2012年12月23日以书面告知原告交付延期至2013年1月21日至25日。原告于2013年1月30日与被告办理交房手续，被告因暂未取得《规划验收合格证》，让原告与之签订补充协议。补充协议被告按照合同第十二条支付原告违约金，延期交房的违约金自2013年1月1日起至被告取得《规划验收合格证》之时止，据实计算。原告选择将上述违约金抵扣原告应缴纳的物业管理费，该部分费用由被告直接支付给相关物业管理公司。违约金折算成物管费的数额按照收尾法予以补偿，不足整月按整月计算。被告于2013年7月22日取得《规划验收合格证》，但至今未按照协议约定为原告支付物管费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付迟延交付给原告所购商品房违约金人民币23894元。
被告凯越公司辩称，对违约事实和时间不持异议，原告主张的违约金过高，请求人民法院依法予以调整。本类案件已经过终审判决，违约金应当按照终审判决进行调整。
被告齐欣公司未作答辩亦未提交证据。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2011年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双流县华阳街道骑龙社区骑龙国际（戛纳湾·南外滩）二期8幢1单元20层01号房屋，房屋建筑面积89.79平方米，总价591434元。根据合同第十条的约定，二被告应当在2012年12月31日前向原告交付该商品房，交付时该商品房应当取得规划验收合格证。双方在合同第十二条对逾期交房责任进行了约定，被告逾期在90日内的，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，二被告按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；超过90日后，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之二的违约金，上述违约金于该商品房实际交付之日起十五日内向原告支付。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但二被告因未取得规划验收合格证而未能按合同约定时间向原告交付其所购买的房屋。2013年1月30日，原、被告签订《补充协议》，约定原告同意在其所购房屋达到竣工验收合格的条件下与被告办理房屋交付及相关手续，被告同意按照合同第十二条约定支付违约金，违约金的计付期间为2013年1月1日至被告取得规划验收合格证之日止。原告同意将上述违约金抵扣原告应缴纳的物业管理费，该部分费用由被告直接支付给相关物业管理公司。违约金折算成物管费的数额按照收尾法予以补偿，不足整月按整月计算。
另查明，被告于2013年7月22日取得规划验收合格证。2013年，双方诉争房屋所在地段房屋租金平均值在1200元左右。
以上事实，有原、被告的一致陈述、原、被告的身份信息、商品房买卖合同及补充协议、民事判决书等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均是双方的真实意思表示，合法、有效，双方应按约全面履行。根据双方合同约定，二被告应于2012年12月31日前向原告交付该商品房，在交付时应取得规划验收合格证，但二被告未能按照上述约定完成交付房屋的义务，应当承担违约责任。原、被告于2013年1月30日签订的《补充协议》应当视为双方就解决迟延交房一事达成的特别约定，应当依据此协议来确定迟延交房的责任。根据该补充协议的约定，二被告支付违约金的期间为2013年1月1日至2013年7月22日，违约金按《商品房买卖合同》第十二条的约定进行计算。对违约金的标准，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，由此规定可见，违约金是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，而不是违约方必须给付的确定的赔偿金额，人民法院可以根据当事人的请求对过高的违约金予以调整。双方诉争房屋所在地段房屋2013年平均月租金为1200元左右，而根据双方签订的合同第十二条的约定计算，二被告应当每天向二原告支付违约金118.28元（已付房款591434元×万分之二＝118.28元），每月为3548元，数额已经超过上述平均月租金的30%以上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，应当认定上述违约金数额过高，二被告要求调整违约金数额的请求本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，酌情将违约金的计算标准调整按每同地段房屋租金的130%计算，期间为2013年1月1日至2013年7月22日，总金额为10556元（1200元／月×130%÷30天×203天）。双方在《补充协议》中关于收取违约金方式的约定为“原告同意将上述违约金抵扣原告应缴纳的物管费，该部分费用由被告直接支付给相关物管公司”。虽然“抵扣”一词并非法律用语，但其字面意思近似于抵销，结合全句的表述，应当将双方的意思表示理解为双方同意由被告负责向相关物管公司支付根据《商品房买卖合同》中的约定计算出来的违约金相同数额的物管费，原告不再承担缴纳上述物管费的义务，因此双方的约定实际上是由二被告在违约金的范围内来承担原告对物管公司的债务。根据《合同法》第八十四条的规定，债务承担应当经债权人同意，虽然目前原告居住小区的物管公司与被告系关联企业，但其仍是独立的法人，双方约定的债务承担未经过物管公司的同意，不能产生债务承担的法律后果，即由被告取得债务人的法律地位，向物管公司交付物管费，故二被告仍需向原告支付违约金。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第七十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告四川凯越置业有限公司、四川齐欣实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告孟明、周素莲支付违约金10556元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费199元，由被告四川凯越置业有限公司、四川齐欣实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 姚雪莉
二〇一五年十月十九日
书记员 何晓娇