成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初4183号原告：成都市铸就物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：朱长根，总经理。委托诉讼代理人：廖勇，四川力恒律师事务所律师。被告：成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划第一届业主委员会。住所地：四川省成都市天府新区。负责人：卢波，业主委员会主任。委托诉讼代理人：卢波。原告成都市铸就物业服务有限公司（以下简称：铸就物业公司）与被告成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划第一届业主委员会（以下简称：双峰嶺业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铸就物业公司的委托诉讼代理人廖勇、被告双峰嶺业委会的负责人卢波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铸就物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告《关于解除的书面通知》作出的结果无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告、被告于2015年11月28日签订了《成都天府新区华阳街道双峰嶺物业管理服务合同》，合同期限为5年，自2015年11月28日10时起至2020年11月28日10时止。2016年12月3日至2016年12月4日，被告组织举行了“关于解聘成都市铸就物业服务有限公司”的双峰嶺业主大会，而该大会表决通过了：“解聘成都市铸就物业服务有限公司的决定”。根据我国的《物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的是事项，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而被告在组织该大会过程中，弄虚作假、违反法律强制性规定，程序不合法，造成大会作出不实决定。原告没收到过被告方解除物业管理服务合同通知书，2016年12月20日原告被业委会撵出小区后，找到华阳街办正东社区，社区才将业主大会决议和解除物业管理服务合同通知书给了原告。原告认为被告的业主大会决议和解除物业管理服务合同的通知是无效的。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告双峰嶺业委会辩称：1、被告解除与原告签订的物业管理服务合同，是由成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划第一届业主大会依据物权法第七十六条和物业管理条例作出，被告只是执行业主大会的决议。被告代表业主与原告铸就物业公司于2015年11月28日签订了《成都天府新区华阳街道双峰嶺物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同、于11月29日签订了服务合同补充协议》），后，约定铸就物业公司受托对本小区进行物业管理，管理期限为5年（自2015年11月28日10时起至2020年11月28日10时止），试用期三个月。另铸就物业公司对整改项目和时限进行了承诺，约定了物业管理质量目标。2015年11月29日，原、被告签订了《服务合同补充协议》，约定签订合同后七个工作日内铸就物业应支付人民币贰万元2万元履行合同保证金。原告在2015年12月1日正式入驻小区开始物业服务工作．鉴于铸就物业履行《物业服务合同》严重违约，被告于2016年2月1日至2016年2月3日开展了业主满意度书面征询工作。根据调查结果，业主及物业使用人对物业服务的综合满意率为37.9%。鉴于此，被告遂于2016年2月4日书面通知原告，对原告违约之处提出整改意见和整改期限，要求其在2016年2月25日前限期整改完毕，并将整改情况书面报告提交被告，以便公示全体小区业主，共同监督原告的物业服务。但截止2016年2月25日，原告逾期在整改期内未能完成任何一项整改内容。被告为维护业主共同权益，决定解聘原告铸就物业公司。2016年3月8日，小区业主大会授权被告代表全体业主解除与向原告原告签订的发出《关于解除的书面通知》，书面通知正式解聘铸就物业，并请原告铸就物业与被告办理正式交接手续退出双峰嶺小区。原告铸就物业拒绝交接和退出双峰嶺小区，鉴于此，双峰嶺业委会代表全体业主将铸就物业起诉至双流区法本院并胜诉，后铸就物业上诉至成都市中院，终审判决为驳回双峰嶺业委会要求铸就物业与双峰嶺业委会办理交接并撤离小区的诉讼请求，理由为业主大会不能直接授权业委会解聘物业，解聘物业必须由业主大会投票表决决定。鉴于此，双峰嶺业委会于被告于2016年12月3日至2016年12月4日在天府新区华阳街道办事处、正东社区的指导和监督下召开业主大会,会议由全体业主表决是否解聘铸就物业公司，业主大会以同意人数占总人数比例57%、通过建筑专有部分面积占建筑物专有总面积比例56%的投票结果表决通过了本小区解聘成都市铸就物业服务有限公司的决议。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照特权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。2、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》规定，铸就物业并非双峰嶺建筑区划业主，无权干涉双峰嶺业主大会内部事务，无权主张撤销双峰嶺业主大会决议。3、铸就物业已丧失解除《物业服务合同》的抗辩权。小区业主大会作出解聘原告的决定后，被告负责人卢波于2016年12月8日在原告位于双峰嶺小区的办公室内向原告送达了《关于解除的书面通知》，原告工作人员廖中勤在现场，卢波用手机对送达现场进行了拍照。原告铸就物业于2016年12月21日退出双峰嶺小区。，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第六十九条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人无争议的事实有：成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划第一届业主大会（以下简称：双峰嶺第一届业主大会）于2015年10月12日召开首次业主大会，会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、业主委员会委员等事项，2015年10月27日成都天府新区华阳街道办事处对其设立基本情况进行了备案登记。根据华阳街道办事处的备案登记，双峰嶺建筑区划座落于成都市华阳街道丽都街203号，总建筑面积40155.97平方米，专有部分交付建筑面积40155.97平方米,房屋总户数398户，其中住宅产权户数386户，非住宅产户数12户，业委会主任为卢波。2015年11月28日，双峰嶺业委会与铸就物业公司签订一份《成都天府新区华阳街道双峰嶺物业服务合同》（以下简称：物业服务合同），约定铸就物业公司为成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划提供物业管理，还负责物业公共部分商用管理，包括电梯广告、户外广告，室内广告等，经营收入按各50%分成；委托管理期限为2015年11月28日10时起至2020年11月28日10时止，前三个月为试用期；在委托管理期间，业主和物业使用人满意度低于50%合同自动终止；乙方（铸就物业公司）须按照合同约定实现物业服务等级标准三级目标管理，…，业主和物业使用人满意率达到80%以上；合同还约定物业服务费住宅按1.8元/㎡·月交纳，每半年交纳一次；乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定，逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力等等。合同签订后，原告入驻双峰嶺建筑区划提供物业服务。2016年2月1日至3日期间，被告对业主进行了满意度调查征询工作。调查结束后，被告向原告发出《关于限期整改的书面通知》，该通知中，被告告知原告业主满意度为37.9%,并针对铸就物业公司入驻小区后的违约之处提出整改意见和整改期限，整改内容主要如下：按物业服务主合同及附件约定进行整改，落实整改项目，如实配置21名物业服务人员，提高物业服务管理质量及服务水平，达到合同有关物业服务质量和水平的约定，在2016年2月25日前整改完毕并向业委会交纳书面报告，以便共同监督物业服务；在2016年2月15日前提供为本小区服务的21名物业服务人员的劳动合同、社保纪录、考勤表等资料交业委会备案，以便共同监督物业服务；在2016年2月6日前向业委会缴纳2万元履行合同的保证金；4、在2016年2月6日向业委会提供本小区所有广告合同的复印件及收入情况，以便业委会按物业服务合同第十六条之规定核算经营收入50%分成并公示全体业主。原告逾期未向被告提交整改情况书面报告，未交纳2万元履行合同保证金，未分配小区公共部分经营收入。2016年2月27日，被告召开会议并形成业委会决议，以原告业主满意度低且未能完成任何一项整改内容为由，决定解聘原告，并在小区张贴公示告知小区业主。2016年3月8日，被告向原告发出了《解除的书面通知》，并请原告在2016年3月29日前办理正式交接手续。因铸就物业公司未退出该小区，双峰嶺业委会遂向本院起诉，请求法院判令：1、铸就物业公司立即撤离小区并与双峰嶺业委会办理交接手续，返还物业用房，移交相关物业管理资料；2、责令铸就物业公司将管理期间本小区公共部分经营收入50%的分成支付给双峰嶺业委会。在该案审理中，铸就物业公司已自认未按时向双峰嶺业委会交纳保证金、未分配营业收入，但辩称系由于双峰嶺业委会违约在先，拖欠物业管理费用，也未移交相关资料，构成了根本性违约，铸就物业公司属于行使先履行抗辩权。铸就物业公司还辩称已完成整改事项，但未举证证明。2016年8月17日，本院作出（2016）川0116民初2745号民事判决书，一审法院以缴纳物业管理费是全体小区业主和物业使用人的义务而不是双峰嶺业委会的义务、双方未明确约定交费期限、在未超过半年的时间内业主未缴纳物管费不能视为业主或双峰嶺业委会已构成违约为由，对铸就物业公司的上述抗辩意见未予采纳。一审判决：1、铸就物业公司在判决生效之日起五日内退出成都天府新区华阳街道办事处双峰嶺建筑区划并与双峰嶺业委会办理物业档案、资料和物业服务用房等的移交手续；2、铸就物业公司在判决生效之日起五日内支付双峰嶺业委会1200元。铸就物业公司不服该判决上诉，成都市中级人民法院于2016年11月3日作出（2016）川01民终9038号民事判决书。二审法院认为，双峰嶺业委会并无证据证明其作出的解聘铸就物业公司的决定系由全体业主以集体讨论或者书面征求意见的形式召开业主大会会议表决并经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意而作出，双峰嶺业委会向铸就物业公司发出的解除合同通知不具有法律效力，不发生法定的解除合同的法律后果，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有所不当，应予以纠正。故二审判决维持了一审判决的第二项内容。撤销了一审判决的第一项内容，并判决驳回双峰嶺业委会的其他诉讼请求。2016年12月3日至2016年12月4日期间，被告组织召开了双峰嶺第一届业主大会临时业主大会，组织小区业主就是否解聘铸就物业公司进行了表决，双峰嶺第一届业主大会根据会议表决情况作出了《双峰嶺业主大会决议》，决议事项为：解聘成都市铸就物业服务有限公司。此后，被告将《双峰嶺业主大会决议》、《关于双峰嶺业主大会会议表决结果的公告》及《关于解除的书面通知》等提交成都市天府新区华阳街道办事处正东社区居民委员会备案。据《双峰嶺业主大会决议》记载，该次临时业主大会在天府新区华阳街道办事处、正东社区的指导和监督下召开，小区业主投票权人数共计363个，建筑专有部分面积为40155.97㎡，共发出表决票268张，收回表决票246张：共中有效票223张，同意解聘铸就物业公司的票207张，占总人数比例57%，通过建筑物专有部分面积22487.34㎡，占建筑物专有总面积比例56%，不同意解聘铸就物业公司的票8张，弃权票8张，废票23张，超过投票权人数和建筑物专有部分面积1/2以上通过决议。在被告的要求下，原告于2016年12月20日搬出双峰嶺小区，未再向该小区提供物业服务。二、本院对当事人有争议的事实、证据认定如下：（一）关于2016年12月3日、4日召开的双峰嶺第一届业主大会临时业主大会及该次临时业主大会作出的解聘原告的决议是否存在弄虚作假的问题。原告诉称被告组织召开的该次临时业主大会弄虚作假，作出不实决议，并未提供相应证据证实其主张。被告对原告的该主张予以否认，并提交了向华阳街道办事处正东社区居委会备案的《双峰嶺业主大会决议》、《关于双峰嶺业主大会会议表决结果的公告》及双峰嶺业主大会召开过程照片、双峰嶺业主大会召开过程视频光盘等证据材料,以证实其召开业主大会并作出决议的真实性。本院认为，原告无证据证实双峰嶺第一届业主大会在2016年12月3日至2016年12月4日期间召开临时业主大会、作出解聘原告的决议过程中存在弄虚作假、不真实的情况，原告主张的该项事实，因缺乏证据，本院不予认定。（二）关于被告是否向原告送达《关于解除的书面通知》的问题。被告辩称其负责人卢波于2016年12月8日在原告位于双峰嶺小区的办公室内向原告送达了双峰嶺第一届业主大会发出的《关于解除的书面通知》，原告工作人员廖中勤在现场，卢波用手机对送达现场进行了拍照，同时，被告还将该通知书通过快递寄送原告，原告拒绝接收。被告为证实其主张向本院提交了以下证据：双峰嶺第一届业主大会于2016年12月8日向原告发出的《关于解除的书面通知》一份；被告负责人卢波在原告位于双峰嶺小区的办公室内用手机拍摄的向原告方工作人员送达书面通知的现场照片（该照片中，一份书面材料放置于办公桌上，一位女士站于办公桌旁）；卢波用手机拍摄的被告将该解除物业服务合同书面通知张贴在双峰嶺小区内的照片；解除物业服务合同通知快递单；廖中勤、陈渊等原告公司员工向被告出具的《承诺书》及身份证复印件，在承诺书中，原告的上述员工陈述双峰嶺业主大会解聘了铸就物业公司，并于2016年12月21日正式接管了双峰嶺小区物业管理权，因铸就物业公司拖欠上述员工的工资，上述员工找到被告，希望用铸就物业在双峰嶺物业管理期间未收到的物业费垫付上述员工工资。原告否认收到过被告发出的《关于解除的书面通知》。经庭审质证，原告对上述证据均有异议，认为不具有关联性和证明力，不能证明被告已向原告送达解除合同通知书这一事实，但对卢波拍摄的通知书送达现场照片中的女士系原告公司员工廖中勤无异议，对《承诺书》的真实性无异议，对出具承诺书的廖中勤、陈渊系原告公司员工无异议。本院认为，根据被告的陈述、原告的质证意见及原告员工在《承诺书》中的陈述、被告方拍摄的送达现场手机照片、《关于解除的书面通知》等证据，均可以证实原告方工作人员在双峰嶺小区业主大会召开后、2016年12月21日前已实际收到被告负责人卢波代表双峰嶺第一届业主大会向原告发出的《关于解除的书面通知》，其员工廖中勤、陈渊等人均已知晓双峰嶺小区业主大会解聘了原告，原告也因此离开了双峰嶺小区。上述证据具有真实性、合法性和关联性，形成了证据锁链，能够证明案件事实，本院依法予以采信。根据采信的证据，本院认定事实如下：被告在双峰嶺小区临时业主大会召开后、于2016年12月21日前在原告位于双峰嶺小区的办公室内向原告方工作人员送达了双峰嶺第一届业主大会发出的《关于解除的书面通知》，该通知主要内容为：在双方签订《物业服务合同》和《服务合同补充协议》后，贵司有许多实质违约之处，业委会已于2016年2月4日向贵司发出了限期整改的书面通知，但至2016年2月25日止，贵司未完成整改通知中的任何一项项目（包括要求物业公司配置21名物业服务人员、提供物业服务人员劳动合同等资料交业委会备案、缴纳2万元履行合同保证金、提供小区所有广告合同复印件及收入情况以便业委会核算经营收入50%分成等），因贵司履行合同众多实质违约情形，业主大会曾授权业委会解除双方签订的物业服务合同及补充协议，贵司拒绝办理交接手续和退出小区；2016年12月3日、4日，业委会在华阳街道办事处、正东社区的指导和监督下召开了业主大会，由全体业主表决是否解聘贵司，会议表决通过了本小区解聘铸就物业公司；现根据合同法及物业服务合同相关规定，书面通知正式解聘贵司，解除双方签订的物业服务合同及补充协议，物业服务合同自本书面通知到达贵司时即行解除，并请贵司在三日内（2016年12月10日之前）撤离双峰嶺小区，并在二十日内与业委会办理正式交接手续等等。本院认为，根据双方当事人无争议事实、本院审查认定事实、本院已生效的（2016）川0116民初2745号民事判决书确认事实，原告在履行与被告签订的物业服务合同期间，存在未按约交纳履约保证金、未按合同约定分配其管理小区期间取得小区公共部分经营收入、未及时进行整改等违约行为，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，被告可以解除合同。被告按《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定组织双峰嶺第一届业主大会召开临时会议、经业主集体讨论决定解聘铸就物业公司后，于2016年12月21日前以双峰嶺第一届业主大会名义向原告发出了解除物业管理服务合同的书面通知，是行使法定的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，原、被告于2015年11月28日签订的物业管理服务合同在被告向原告送达解除物业管理服务合同通知后，已发生法律效力，原告也于2016年12月20日退出双峰嶺小区，未再为该小区业主提供物业服务，双方的物业管理服务合同已实际解除。原告诉称被告组织召开的业主大会作出解聘铸就物业公司的的决定有虚假、违法行为，并因此要求确认被告发出的解除合同通知无效，并没有提供证据证实，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告成都市铸就物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告成都市铸就物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  王 涛二〇一七年七月十九日法官助理  周 杨书 记 员  陈文维