新疆维吾尔自治区高级人民法院
民事判决书
（2015）新审二民提字第306号
申请再审人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：龚利，住新疆叶城县。
被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：叶城县供销合作社联合社。住所地：新疆叶城县新城中路。
法定代表人：张海洪，该社主任。
委托代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。
申请再审人龚利因与被申请人叶城县供销合作社联合社（以下简称供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院(2014)喀民终字第743号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月29日作出（2015）新民申字第857号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，申请再审人龚利、被申请人供销社的委托代理人刘应文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年5月，一审原告供销社诉至叶城县人民法院称，2003年10月1日，供销社与龚利签订了叶城宾馆租赁合同，租赁期限为20年，双方约定若有一方违约，违约金为60000元，并约定了龚利每季度向供销社交付折旧费20000元，必须在每季度第一月的10日前交付，逾期一个月按违约处理，供销社有权终止合同。该租赁合同于2003年10月14日经叶城县公证处进行了公证。2004年及2007年龚利两次违反合同约定，拖欠折旧费，已构成违约，后经人民法院调解和判决，双方又继续履行合同。但龚利不吸取教训，又再一次违约，拖欠2008年第四季度及2009年第一季度的折旧费，经供销社多次催要，龚利拒不交纳，供销社无奈诉至法院：1、请求依法判令龚利支付供销社折旧费40000元及违约金60000元；2、请求依法判令双方解除租赁合同；3、请求判令由龚利承担本案的所有诉讼费用。被告龚利辩称，不存在拖欠供销社40000元折旧费，供销社收走叶城宾馆门面房收益，要求返还或与折旧费折抵，但供销社拒绝，给龚利造成了极大损失，应当由供销社给龚利支付违约金180000元。龚利同意解除合同，因供销社违约在先，没有必要继续履行该合同。反诉原告龚利诉称，双方在履行租赁合同期间，供销社违反该租赁合同约定，拖欠龚利取暖费以及强行收走舞厅承包押金、租赁费等共计48994.28元。供销社违反合同约定，应承担龚利在叶城宾馆投资共计为975045元。其中餐饮投资为566045元;桑拿洗浴部投资为150000元;客房部投资为200000元;债务为59000元。供销社应赔偿龚利2009年至2023年的营业额损失共计为980000元。龚利请求：1、依法判令供销社支付龚利违约金60000元；2、依法判令供销社偿还龚利各项欠款48994.48元；3、依法判令供销社赔偿龚利在叶城宾馆投资975045元；4、依法判令供销社支付龚利2009年至2023年的营业额损失980000元，上述合计为2064039.28元；5、本案诉讼费及其它费用由供销社承担。供销社辩称，双方签订的补充合同中规定将一间会议室和六间办公室暂交龚利无偿使用，供销社有权将其租赁给他人，与龚利没有任何关系，龚利请求供销社赔偿其在叶城宾馆投资是不存在的。该租赁合同解除也是因为龚利屡次违约所致。因此龚利请求供销社赔偿其违约金、各项欠款、宾馆投资和2009年至2023年的营业额收入等共计为2064039.28元，应当依法全部驳回其反诉请求。
叶城县人民法院一审查明，2003年10月1日，供销社与龚利签订了企业财产上交折旧费合同，后又签订宾馆财产补充合同(一)，该合同约定供销社将所属叶城宾馆的客房部、餐厅、舞厅、车房、平房、锅炉房、锅炉及其他设备等财产交付龚利使用，合同期限为20年，由龚利每年向供销社交纳折旧费80000元，按每季度交纳20000元，须在每季度的第一个月的10日前交纳，逾期一个月不交纳的，按违约处理，供销社可终止合同。双方又于2003年10月13日经县司法局进行了公证，龚利承租叶城宾馆后，将叶城宾馆舞厅、客房部等转租给肉孜尼牙孜、张志军等人。至2004年11月，因龚利拖欠供销社折旧费，供销社起诉要求龚利给付供销社折旧费并解除合同，经该院调解后，双方继续履行租赁合同。至2007年1月，因龚利又拖欠供销社2006年第四季度折旧费20000元，供销社又起诉，要求与龚利解除合同，龚利在一审中提出了反诉，要求供销社支付部分门面房租金、舞厅押金及取暖费43200元及赔偿损失。该院判决龚利给付供销社租赁费并解除合同，龚利不服判决提出上诉，二审于2007年7月3日作出喀民终字第468号终审判决：一、供销社与龚利签订的企业财产折旧费合同继续履行；二、龚利支付供销社租赁费20000元；三、驳回龚利要求供销社支付43200元的反诉请求。双方又继续履行该合同。后龚利又拖欠供销社2008年第四季度及2009年第一季度的租赁费共计40000元。供销社诉至一审法院，请求：1、依法判令龚利支付供销社折旧费40000元及违约金60000元；2、依法判令供销社与龚利解除租赁合同。龚利以双方在履行租赁合同期间，供销社违反该合同约定，拖欠其取暖费以及强行收走舞厅承包押金、租赁费等共计48994.28元，且龚利在叶城宾馆投资共计为975045元，以及供销社给其造成2009年至2023年的营业额损失共计980000元等为由提起反诉，请求依法判令供销社支付龚利违约金60000元；偿还各项欠款48994.48元；赔偿在叶城宾馆投资款975045元；支付2009年至2023年的营业损失980000元，上述合计为2064039.28元。
叶城县人民法院一审认为，供销社与龚利签订的企业财产租赁协议书系双方的真实意思表示,属合法有效合同，双方均应按照合同的约定，履行各自的权利义务。龚利未按合同约定交付租赁费，其行为已构成违约，符合解除条件。对此供销社提出支付租赁费及解除合同的请求予以支持，对违约金的诉求已超出合理的范围，按照合同计算违约金为8000元。因供销社提供的补充合同(二)系复印件，龚利未签名，故不予采信。龚利承租宾馆后，又转租他人，应经供销社同意。对龚利提供的财产移交清单，与张志军签订的租赁协议、房屋租赁合同书，与刘阿风签订的叶城宾馆房屋租赁合同等共计15份合同，因均系复印件，不能证实供销社违反该租赁约定,也不能证实供销社拖欠龚利各项欠款及龚利在叶城宾馆的投资等。对龚利提交的上述15份合同等证据，一审法院均不予采纳。按照举证规则，龚利有责任对自己的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，龚利所提供证据不足以证明其主张，应承担不利的法律后果。龚利未向本庭举证反诉理由,其反诉请求没有事实依据和法律依据。对龚利请求供销社赔偿其违约金、各项欠款、宾馆投资和2009年至2023年的营业额收入等共计为2064039.28元的反诉请求，均不予支持。为保护受害人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，叶城县人民法院于2014年4月22日作出（2013）叶民初字第1500号民事判决:一、解除叶城县供销合作社联合社与龚利签订的企业财产上交折旧费合同及宾馆财产补充合同(一)。被告龚利在本判决生效后十日内将承租叶城县供销合作社联合社的叶城宾馆的设备，按照原企业财产上交折旧费合同及宾馆财产补充合同(一)约定的财产交付叶城县供销合作社联合社；二、龚利支付叶城县供销合作社联合社房屋租赁费40000元，违约金8000元，共计48000元；三、驳回龚利要求叶城县供销合作社联合社支付违约金、租赁费、押金、取暖费、宾馆投资2009年至2023年营业额损失共计为2064039.28元的反诉请求。案件受理费2300元,由叶城县供销合作社联合社；反诉案件受理费23306元，由龚利负担。
龚利不服一审判决，向喀什地区中级人民法院提起上诉称：1、一审判决认定龚利违约并解除合同无事实依据，供销社在合同履行期间拖欠龚利的款，已构成违约；2、一审认定供销社按约定将叶城宾馆财产及设备交给龚利，但未认定龚利租赁后先后投资975045元的损失以及依据双方关于应由龚利收取暖费、舞厅押金6000元的约定；3、供销社有义务收取取暖费，未交付龚利；供销社与张延军签订门面房出租合同，租金为2400元未认定。按照买卖不破租赁的原则将合同生效后的房屋租赁费由龚利受益，符合双方的约定。综上一审判决未对龚利的投资进行认定显属认定事实错误，违反公平原则，应当给龚利赔偿投资损失975045元及合同可得利益14年的损失980000元，请求二审撤销原判，依法改判。供销社答辩称，龚利要求承担叶城宾馆的投资975045元，未提供证据证明，要求赔偿解除合同后14年的损失无任何法律依据，由于龚利多次违反合同未缴纳费用，故要求解除双方签订的合同，支付租赁费和违约金。
喀什地区中级人民法院二审查明，2003年10月1日供销社与龚利签订《企业财产上交折旧费合同》，合同的主要内容：(l)合同期限2003年10月1日起至2023年9月30日止20年；(2)供销社将所属的叶城宾馆的客房部、餐厅、舞厅、车房、锅炉房及锅炉以及其他设备等所有财产(不含)交龚利使用，并提取折旧费，接受安置原有全员劳动合同制职工11名，在合同期间如甲方财产所有权发生变更不影响合同的效力；(3)由乙方龚利出资购置锅炉一台二吨燃气新锅炉，先由乙方向甲方交押金300000元，在2003年10月底前安装完毕，确保今冬按时取暖；(4)按照约定乙方将宾馆的门面、门牌、二楼客房部，按标准进行装修，在2004年8月底前全部完成，三楼、餐厅在2005年10月底前完成装修；(5)甲方的一间会议室、六间办公室，由乙方在装修时承担一切费用并一并装修。水电暖气费按当地标准和使用数量由甲方支付给乙方；(6)甲方将所有财产交给乙方使用，每年的折旧费为80000元，20年共计人民币1600000元，按季交付，每季度缴纳20000元，在每季度第一个月10日前交付，逾期一个月，按违约处理，甲方有权终止合同；合同约定了双方的权利和义务、合同的变更解除等内容；该合同由甲方供销社的法定代表人签字并加盖单位公章，乙方龚利签字。并在公证处进行了公证，双方对此租赁合同均无异议。
2003年9月30日，供销社与龚利又签订合同附加条款，约定01lydyh01现有一台二吨燃气锅炉接近报废，经双方协商同意，由乙方(龚利)出资购置一台二吨以上燃气新锅炉(先由乙方向甲方交押金300000元购置锅炉)，在2003年10月底前安装完毕，确保今冬取暖期间按时供暖。在乙方经营期间，如需再更换数次锅炉，一切费用由甲方承担，并确保甲方(供销社)家属区冬季正常供暖，室内供暖温度不能低于17度及相应的时间01lydyh01。龚利最迟在今年10月30日前将二吨的新锅炉运抵宾馆或开始维修原旧锅炉否则视为违约自动解除合同，如11月10日新锅炉不能到位，龚利交30万银行存单作为购买新锅炉的押金，否则视为违约；合同生效后，龚利出资购置了锅炉，并开始供暖。龚利提供购买锅炉的合同及发票计61000元，经质证供销社不认可。
2003年11月18日，双方又签订宾馆财产补充合同，约定甲方在宾馆三楼内的一间会议室、六间办公室暂交于乙方无偿使用，会议室、办公室的水、电、暖气等一切费用均由乙方承担。此合同加盖供销社公章，无法定代表人签字，龚利签字，供销社提出异议不认可。
实际履行合同中，供销社按照合同约定向龚利提供叶城宾馆的财产及设备，2003年10月1日，龚利与吐尔洪阿布拉签订宾馆舞厅承包合同；供销社收取押金6000元，2004年8月31日因供暖、职工工资和承包费未按约履行，由龚利出具保证书，01lydyh01按时向供销社住宅户供暖，承包费在9月15日前交清01lydyh01；合同履行至2009年3月2日供销社向龚利发催款通知，催交拖欠承包费和违约金。供销社收取6027.80元取暖费；2009年4月20日移动公司出具证明租赁的供销社宾馆房屋及楼顶租赁费10000元已交给供销社；龚利与张志军签订房屋租赁合同，供销社收取租金7400元；与如先古丽吐露普签订门面房租赁合同，供销社收取租金1600元，与张福签订的租赁合同，供销社收取租金7849元，以上合计38876.8元。经质证供销社不认可。
另查明：抗诉机关提抗和二审期间，龚利提供2010年由新疆瑞丰资产评估有限责任公司于2010年10月8日作出新瑞丰评字(2010）第275号资产评估报告，对叶城宾馆楼内的部分装修中的洗浴中心评估值71853.396元、餐厅评估值64370元、宾馆门脸评估值10710元、院内自建房屋56603.66元、照相馆1653951元，两台锅炉评估值160758.8元，以上合计381273.2元，待估82424元，合计463697.2元。经庭审质证供销社不认可该评估报告，但双方对合同效力无异议，依据合同约定龚利将宾馆的门面、门牌二楼客房部、三楼、餐厅按合同履行。2009年3月供销社起诉要求龚利支付拖欠的租赁费并要求解除合同。原一、二审判决发生法律效力后，在执行阶段2010年10月由新疆瑞丰资产评估有限责任公司作出新瑞丰评字(2010）第275号资产评估报告。双方经清点移交财产合同终止。供销社于2007年、2009年3月12日诉至一审法院要求解除合同，支付40000元的承包费及违约金60000元；龚利提起反诉要求供销社支付拖欠款54994.28元、宾馆投资975045元、14年的营业损失700000元及违约金60000元。
喀什地区中级人民法院二审认为，供销社与龚利签订的企业财产上交折旧费合同实为企业租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务，对此双方均无异议，应予确认。在合同实际履行中,龚利按约履行合同规定的义务并进行投资，根据合同约定,供销社已依法取得了租赁合同的解除权，由于龚利拖欠供销社租赁费未付，已构成违约，其应当向供销社给付尚欠的租赁费的民事责任并承担相应的违约金。龚利反诉及上诉提出的供销社收取押金6000元，取暖费6027.80元，移动公司的租赁费10000元，张志军租金7400元，如先古丽吐露普租金1600元，张福的租金7849元，以上合计38876.8元。以上款项供销社虽不认可，但经原再审抗诉机关审查核实，故予以认定。龚利提出的要求供销社返还租金、押金、取暖费的上诉理由成立，对此供销社应返还龚利。双方所签租赁合同不能继续履行的原因，虽然是龚利数次拖欠租赁费造成，但原一审中龚利反诉后申请要求对投资的资产进行评估，一审未采纳不当，龚利在二审期间提交新疆丰瑞资产评估有限公司的资产评估报告，双方均已交接财产。鉴于新疆瑞丰资产评估有限责任公司作出新瑞丰评字(2010）第275号资产评估报告只对龚利的部分资产进行评估客观真实，对此予以认定，实际履行中龚利对宾馆按照合同的约定进行实际投资381273.2元，加上38876.8元，合计420150元，对此供销社应向龚利赔偿。对龚利请求供销社赔偿未来14年营业收入的上诉请求不予支持。原一审判决支付租金和违约金处理正确，应予维持。但鉴于本案双方均同意解除合同，根据法律规定，一审对解除合同后造成的损失所产生的法律后果，龚利提起反诉的请求驳回不当。故一审认定的部分事实有误，上诉人龚利上诉理由部分成立。一审处理程序合法，认定事实部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，喀什地区中级人民法院于2014年10月12日作出（2014）喀民初字第743号民事判决：一、维持叶城县人民法院(2013)叶民初字第1500号民事判决第一、二项：即第一、解除叶城县供销合作社联合社与龚利签订的企业财产上交折旧费合同及宾馆财产补充合同(一)。龚利在本判决生效后十日内将承租叶城县供销合作社联合社的叶城宾馆的设备，按照原企业财产上交折旧费合同及宾馆财产补充合同(一)约定的财产交付叶城县供销合作社联合社；第二、龚利支付叶城县供销合作社联合社房屋租赁费40000元(肆万元整)，违约金8000元(捌仟元整)，共计48000元(肆万捌仟元整)。于本判决生效后十日内一次性付清；二、撤销叶城县人民法院(2013)叶民初字第1500号民事判决第三项：即驳回龚利要求叶城县供销合作社联合社支付违约金、租赁费、押金、取暖费、宾馆投资、2009年至2023年营业额损失共计为2064039.28元的反诉请求；三、叶城县供销合作社联合社赔偿龚利各项损失计420150元。以上相抵后叶城县供销合作社联合社赔偿龚利损失372150元，于本判决生效后三十日内一次性付清，逾期支付按银行贷款利率双倍计息；四、驳回龚利要求叶城县供销合作社联合社赔偿解除合同后14年的损失及其他的请求。一审案件受理费2300元，供销社负担1380元，龚利负担920元；反诉费23306元，二审上诉费25312元，合计48618元，由上诉人龚利负担39866.76元，被上诉人叶城县供销合作社联合社负担8751.24元。
龚利申请再审称,龚利与供销社签订长达20年《企业财产上交折旧费合同》，在合同履行过程中，供销社自2003年至2007年多次严重违约，（2011）45号民事抗诉书对供销社的违约事实已查明。根据合同法的相关规定，龚利有权拒绝履行合同义务，也不存在支付违约金的问题。根据双方签订的《企业财产上交折旧费合同》第八条的规定，应支付给龚利违约金60000元，漏判龚利在叶城宾馆的投资款554895元，同时根据合同约定应赔偿龚利2009年至2023年的营业额损失980000元。故请求依据民事诉讼法第199条的规定进行再审，撤销（2014）喀民终字第743号民事判决第一、二、四项，支持龚利的反诉请求，并由供销社承担本案全部诉讼费用。供销社答辩称：1.对于龚利提出的先履行抗辩权的问题。是龚利滥用抗辩权，除本次外，供销社先后要过三次承包费，龚利从不按时付费；关于龚利要求供销社支付其60000元违约金和550000元投资款的问题已被其他生效判决解决。系龚利违约，根据房屋租赁相关司法解释，供销社不应赔偿其装修的残余部分；关于龚利要求信用社赔偿其980000元预期营业损失的问题。经过多次审判其均无证据出示，故无事实及法律依据。综上，请求驳回申请人龚利的再审申请。供销社对此案亦提起再审申请，被终结审查不符合司法解释的相关规定，应按供销社的理由提起再审。本案中涉及的租金、取暖费、押金等问题已在（2007）喀民终字第468号民事判决中处理，在本案中再次处理不当。
本院再审查明：（一）2003年10月1日供销社与龚利签订《企业财产上交折旧费合同》第二条约定：供销社将所属的叶城宾馆的客房部、餐厅、舞厅、车房、锅炉房及锅炉以及其他设备等所有财产(不含甲方在宾馆三楼内的一间会议室、六间办公室、一间车房)交龚利使用；（二）已经生效的喀什地区中级人民法院（2007）喀民终字第468号民事判决，系龚利不服叶城县人民法院（2007）叶民初字第271号民事判决提起上诉引起的。而龚利在叶城县人民法院（2007）叶民初字第271号案件中，反诉称：01lydyh01因供销社拖欠张福工程款，致使张福占用90平方米平房一套、48平方米院子，堆放木料占地215平方米，给龚利造成损失43200元01lydyh01。其他事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案再审期间争议焦点问题是：一、龚利是否有权行使先履行抗辩权；二、供销社是否构成违约，应否支付龚利违约金60000元，并赔偿其除装修投入以外的投资款554895元；三、供销社应否赔偿龚利2009年至2023年营业额损失980000元。
关于龚利是否有权行使先履行抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。也就是说先履行抗辩权的行使必须符合三个条件，即：一是双务合同双方互负债务；二是合同约定有履行顺序；三是先履行义务一方未履行，后履行一方可拒绝履行。本案中，对于双方签订的《企业财产上交折旧费合同》而言，供销社的义务是交付租赁物，龚利的义务是支付折旧费或租金，龚利再审申请中提出供销社未支付其取暖费、押金、租金，该事由不属于本案合同约定的供销社应尽的义务。故龚利以行使先履行抗辩权为由抗辩无事实及法律依据。供销社答辩称二审认定的押金6000元、取暖费6027.80元、租金9449元共计38876.8元包含在（2007）喀民终字第468号案件龚利提出的43200元损失中。经查实原审判决，龚利反诉主张的43200元经济损失中并不包括押金、取暖费、租金。故不存在一事二审。
关于供销社是否构成违约，应否支付龚利违约金60000元，并赔偿其除装修投入以外的投资款554895元的问题。根据查明的事实及原审的认定，本案纠纷系因龚利多次未按期支付折旧费构成违约引发，供销社应否支付龚利取暖费、押金、租金的问题并非本案合同约定的权利义务，故不存在违约。供销社不应支付龚利违约金60000元。关于是否应赔偿除装修投入以外的投资款问题。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：01lydyh01因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持01lydyh01。但同时又规定：01lydyh01出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适用补偿01lydyh01。原审考虑龚利经将承租的房屋交付供销社，供销社是实际受益人，且新疆瑞丰资产评估有限责任公司作出的新瑞丰评字（2010）第275号资产评估报告只是对龚利投资的部分资产进行评估，故原审仅判令供销社赔偿龚利381273.25元的部分投资，即已形成附和的装修款部分，未予支持龚利的其他投资款55489元并无明显不当。
关于供销社应否赔偿龚利2009年至2023年营业额损失980000元的问题。本案双方当事人均同意解除合同，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案的引发系龚利多次不按期交纳折旧费产生，供销社不存在明显违约行为，故龚利关于主张预期利益损失再审申请理由不成立。
至于被申请人供销社所称的其对此案亦提起再审申请，被终结审查不符合司法解释的相关规定的抗辩意见，不属本案审理范围，不预审查。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。龚利申请再审的理由均不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持喀什地区中级人民法院（2014）喀民终字第743号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李阿丽
代理审判员 孙祎
代理审判员 宋振芹
二Ｏ一六年九月七日
书 记 员 迪丽胡麻地里夏提