北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02878号
上诉人（原审被告）李大谋，男，1958年5月23日出生。
委托代理人孙洪伟，北京高警兵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中房集团北京物业公司，住所地北京市海淀区翠微小区南里八号楼。
法定代表人何重平，总经理。
委托代理人张生，北京市中实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国电子器件工业有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲65号。
法定代表人杨学林，董事长。
委托代理人刘宝林，男，1958年1月7日出生。
委托代理人翟文明，北京大成律师事务所律师。
上诉人李大谋因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第22043号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月31日，中房集团北京物业公司（以下简称中房公司）起诉至原审法院称：我公司系海淀区某小区的物业服务企业，对某小区进行物业管理服务。位于海淀区某小区房屋楼内有45套房屋产权人为中国电子器件工业有限公司（以下简称中电器件公司），建筑面积3401.5平方米。后随国家住房制度改革，李大谋购买了某小区1004号房屋（以下简称1004号房屋），建筑面积66.4平方米。双方于1999年12月1日签订房屋买卖契约，且房屋已过户。中电器件公司自2006年1月起拖欠物业管理费至今未缴，截止2012年12月31日累计欠费296382.24元。其欠费的理由是房屋已出售给个人，应由产权人支付物业管理费。我公司曾向原产权单位主张权利，但未果。由于就物业费负担问题中电器件公司与李大谋在买卖合同中并没有约定，现该套房屋自2006年4月16日至2012年12月31日已拖欠物业服务费9621.36元。为维护我公司�法权益，现起诉请求法院判令中电器件公司、李大谋支付自2006年4月16日至2012年12月31日期间的物业服务费9621.36元，并承担本案诉讼费。
中电器件公司在原审法院辩称：中房公司的起诉违反一事不再理的诉讼原则，根据生效判决，我公司不再承担给付物业费的责任，中房公司再次起诉我公司支付物业费，属于重复诉讼。我公司即不是海淀区某小区房屋楼的业主，也不是享受物业服务的主体，中房公司起诉我公司，主体不适格。由于中房公司诉讼请求不成立，请求法院驳回中房公司的诉讼请求。
李大谋在原审法院辩称：不同意中房公司的诉讼请求。我购买的1004号房屋属于按房改规定按成本价出售的公有房屋楼房。为解决职工福利分房问题，原北京市海淀区菜蔬公司（以下简称菜蔬公司）与原电子工业部第十设计研究院（以下简称电子部十院）于1987年3月签订的《联�建设宿舍楼合同》，双方联合利用菜蔬公司的地皮，由电子部十院承担全部建设资金，并办理建设审批、验收的各项手续，共同建设复兴路某院职工宿舍楼。此次福利分房，电子部十院在复兴路某院分得8层80套房屋，菜蔬公司实际分得的面积比合同中约定的面积少了很多，菜蔬公司将少分的房产全部提供给电子部十院作为职工宿舍管理服务的后勤部门办公及工作人员的职工宿舍使用，电子部十院承担菜蔬公司在本项职工福利分房中全部房产的管理和服务。尽管原房屋产权发生了变化，我们职工取得了房屋产权，但菜蔬公司后继产权单位从未放弃提供给电子部十院房屋的产权。据此，中电器件公司作为电子部十院的承受单位应当履行按房改政策出售公有房屋的单位应当履行的义务。我与中房公司不存在物业服务合同关系，不应承担给付物业服务费的责任。中电器件�司应按原合同约定承担菜蔬公司分配房屋（包括1004号房屋）的有关物业管理、物业服务和物业费支付的全部义务。中电器件公司自2006年之后因其自身原因不再为1004号房屋提供物业管理和服务，拒绝交纳物业费，违反了与菜蔬公司签订的合同及分配房产时双方领导的约定，也不符合政策规定，不应受法律保护。根据国家和北京市相关规定，中电器件公司应是支付1004号房屋物业费的主体，而不应是我个人。此外，我缴纳供暖费的情况也可以证明。自2011年度开始，我与中房公司签署供暖协议后，才由我本人直接向中房公司缴纳供暖费。由于中房公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回中房公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：李大谋系1004号房屋业主。1999年12月1日，李大谋与中电器件公司（原中国电子器件工业总公司）签订《房屋买卖契约》，中电器件公司将1004号房屋出售给李大谋所有。契约第四条第4项约定，售后该楼的供暖、高压水泵、电梯、燃气等设施的运行、维修、更新费用的负担，按届时有关规定执行。
中房公司系某的物业服务单位，中电器件公司依据其与中房公司签订的房屋委托代管协议及物业管理合同缴纳了包含1004号房屋在内的某小区45套房屋2006年1月前的物业费。2005年，中房公司曾向法院提起诉讼，要求中电器件公司支付供暖费、物业费及违约金。在北京市第一中级人民法院二审审理中，经法院主持调解，中电器件公司与中房公司协议于2006年4月13日解除了1990年10月1日签订的《房屋委托代管协议》及1997年9月23日签订的《物业管理合同》。后双方未就物业管理签订协议，中房公司亦未与1004号房屋业主李大谋签有物业服务合同。
2011年，中房公司将中电器件公司诉至法院，要求中电器件公司�付2006年1月至2010年12月31日的包含1101号房屋在内的45套自有房屋的物业费。法院于2011年6月10日作出（2011）海民初字第14469号民事判决书，驳回了中房公司的诉讼请求。后中房公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理查明：“在中电器件公司与中房公司于1997年9月23日签订的物业管理合同中，双方约定的物业管理范围为海淀区某小区45套房屋，总建筑面积3038.39平方米。中房公司主张的物业收费标准所依据的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）已于2006年1月1日废止。后经双方协商，中电器件公司按每月每平方米1.44元的标准，为其本单位职工交纳了2006年至2010年的物业费共计51638.31元。”北京市第一中级人民法院认为：“中房公司与中电器件公司于1997年9月23日签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，未违�法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故在合同的有效履行期限内，双方当事人均应按约定履行各自义务。上述物业管理合同于2006年4月13日经双方协商解除，合同解除后，双方权利义务关系终止。但是，自2006年1月1日至2006年4月13日物业管理合同解除前，中电器件公司仍应依据物业管理合同履行缴费义务。中房公司要求中电器件公司支付上述期间内的物业费，具有合法依据，应予支持。鉴于中房公司主张所依据的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）已于2006年1月1日废止，而中电器件公司缴纳其本单位职工物业费时所采用的标准系双方共同协商的结果，故在中房公司未能提供物业收费标准的合同和法律依据的情况下，法院以双方协商且已实际履行的每月每平方米1.44元为准，乘以中房公司要求中电器件公司支付2006年�缴物业费所对应的总建筑面积2142.09平方米，确定中电器件公司在2006年1月1日至2006年4月13日所应支付的物业费总额为10580.21元。”关于物业管理合同解除后，物业费的缴费主体的问题，北京市第一中级人民法院经审理认为：“首先，根据中华人民共和国国务院2007年修订的《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。即物业费的缴纳主体应为业主或物业使用人。北京市建设委员会京建物（2006）30号通知，一方面并未将购房人即业主排除在物业服务费用的缴费主体之外，另一方面根据上位法优于下位法的法律适用原则，亦应以《物业管理条例》作为本案中确定缴纳物业费主体的法律依据。其次，民事活动中，应遵循权利与义务相一致的原则，由享有利益一方承担相应义务。本案中，中电器件公司将房屋全部售出后，未再实际享受中房公司提供的物业服务，故亦不应由中电器件公司继续承担缴纳物业费的义务。”2011年9月19日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第13935号民事判决书，判决中电器件公司给付中房公司物业费10580.21元，驳回中房公司其他诉讼请求。
本案审理中，中房公司就诉讼请求提交法院判决书、《房屋买卖契约》、物业费收费明细、连续催缴物业费证明、中电器件公司信函等予以证明。中电器件公司对法院判决书、《房屋买卖契约》、物业费收费明细、连续催缴物业费证明等证据的真实性没有异议，对本公司信函的真实性提出异议，要求中房公司提交信函原件予以证明。中房公司称原件已在其他案件中提交。李大谋对法院判决书、《房屋买卖契约》、中电器件公�信函的真实性没有异议，但对中房公司所要证明的内容提出异议。对物业费收费明细、连续催缴物业费证明的真实性不予认可。中电器件公司就答辩意见提交法院判决书予以证明，中房公司、李大谋对法院判决书均无异议，但对中电器件公司所要证明的内容不予认可。李大谋就答辩意见提交《联合建设宿舍楼合同》、《四机部职工家属宿舍分配通知单》、《房屋租赁契约》、《中国电子器件工业总公司1996年度向职工出售公有住宅楼房的通知》、《房屋买卖契约》、房屋所有权证、购房收据、照片、供暖费票据等证据予以证明。中房公司认可李大谋提交的证据的真实性，没有异议。中电器件公司对《联合建设宿舍楼合同》不予认可，否认该合同系其单位所签。对《四机部职工家属宿舍分配通知单》、《房屋租赁契约》、《中国电子器件工业总公司1996年度向职工出售�有住宅楼房的通知》、《房屋买卖契约》、房屋所有权证、购房收据没有异议。对照片的真实性没有异议，但认为与本案无关。对供暖费票据的真实性不予核实。经释明，李大谋未提供其他相关证据。
庭审后，中房公司向法院提交书面说明，愿意以让利方式在物业服务费1.8元／平方米的基础上，按80%的比例收取本诉期间中电器件公司房改售房房屋的物业服务费。
原审法院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。李大谋与中电器件公司签订《房屋买卖契约》后，取得了1004号房屋所有权。虽然中房公司与李大谋并未签有物业服务协议，但中房公司作为北京市海淀区某的物业服务方，履行了提供物业服务的义务，李大谋作为1004号房屋的业主，接受中房公司提供的物业服务，中房公司与李大谋之间形成了事实上的物业服务合同关系，李大谋理应向中房公�交纳取得房屋所有权之后的物业服务费用。中房公司主张按每月每平方米1.8元标准收取物业费，符合规定，并无不当。庭审后，中房公司提交书面意见，自愿以让利方式在物业服务费1.8元／平方米的基础上，按80%的比例收取本诉期间的物业服务费，属中房公司自行处分权利范围，未侵害业主的合法权益，法院不持异议。中电器件公司将房屋全部售出后，未再实际享受中房公司提供的物业服务，故其不应继续承担交纳物业费的义务。中房公司起诉主张中电器件公司与业主共同承担支付相关物业费的责任，于法无据，法院不予支持。李大谋以《联合建设宿舍楼合同》、《房屋租赁契约》等材料主张由中电器件公司承担支付其名下产权房屋的物业管理费之请求，缺乏事实和法律依据，理由并不成立，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：李大谋于本判决生效后七日内给付中房集团北京物业公司二○○六年四月十六日至二○一二年十二月三十一日的物业费共计七千六百九十七元零九分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李大谋不服原审法院判决，向本院提出上诉。李大谋认为原审法院判决有误，中电器件公司是承担涉案房屋有关物业管理、物业服务和物业费支付的义务主体，应当由中电器件公司负担涉案房屋的物业费。要求二审法院在查明事实的基础上予以改判。中房公司、中电器件公司同意原审法院判决。
本院所查明的事实与原审法院查明事实一致。
以上事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖契约》、（2011）海民初字第14469号民事判决书、（2011）一中民终字第13935号民事判决书、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为，中房公司与李大谋并未签有物业服务协议，但中房公司作为北京市海淀区某的物业服务方，履行了提供物业服务的义务，李大谋作为1004号房屋的业主，接受中房公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，现中房公司起诉李大谋支付物业服务费，理由正当，应予支持。中电器件公司将房屋全部售出后，不再实际享受中房公司提供的物业服务，故其不应继续承担交纳物业费的义务。李大谋持《联合建设宿舍楼合同》、《房屋租赁契约》等材料以中电器件公司是其名下产权房屋的物业管理、物业服务和物业费支付的义务主体为由，不同意由其个人支付其名下涉案房屋的物业管理费，理由不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。李大谋的上诉请�，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由李大谋负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件审理费五十元，由李大谋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 王玲芳
代理审判员 白 云
二〇一四年五月二十日
书 记 员 赵倬希