湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第223号
上诉人（原审原告）刘恒毅。
委托代理人杨扬。
被上诉人（原审被告）何红俊。
被上诉人（原审被告）柏华丽。
二被上诉人的委托代理人何明辉。
上诉人刘恒毅与被上诉人何红俊、柏华丽确认合同无效纠纷一案，不服宁远县人民法院于二０一四年十月二十日作出的（2014）宁法民一初字第931号民事判决，于2015年3月10日提起上诉。同年4月22日宁远县人民法院将案卷移送至本院，当日本院立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，定于2015年6月2日在本院第七审判庭公开开庭审理本案。上诉人刘恒毅及其委托代理人杨扬，被上诉人何红俊、柏华丽及其委托代理人何明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1993年，原告取得了位于宁远县舜陵镇莲花路岩鹰冲的国有住宅用地一宗，该宗地的用地类型为荒地，用地面积为260平方米，四至界限为东石兰常、西莲花路、南田坡、北莲花路；宁远县人民政府的相关部门分别为原告颁发了《建设用地规划许可证》（编号95105-12）、《建设工程规划许可证》（编号95102-12）、《村（居）民商住用地批准书》（[93]城住建批字第补号）。2004年10月4日，以他人蒋明良为甲方、原告为乙方，甲乙双方签订了一份《购地协议》，在该协议书中约定：甲方自愿将位于宁远县舜陵镇莲花塘村的一块荒地（面积约0.8亩）卖给乙方，此地西北面为刘恒毅之地，东面为田坡，南面为田坡，西面为路。将明良出卖给原告的该宗地为集体土地，至今未取得人民政府相关部门颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和用地批准书。2009年下半年，二被告得知原告有转让上述两宗土地的意向后，经与原告协商，以原告为甲方，二被告为乙方，于同年8月22日签订了《土地使用权转让协议书》。在该协议书第一条中载明的“地基面积、位置”为：“甲方住宅地基位于宁远县舜陵镇莲花路岩鹰冲内，地基总面积828平方米，呈梯形，与石兰常宅基地相连边长32.1米，与莲花塘村安置地相连边长25米，前面与莲花路相连宽29米，后面与县城建投资公司安置地相连，地基前宽为29米，左边以石兰常宅基地为界，右边以莲花塘村安置地为界，后边以县城建投资公司安置地为界，其中有一块面积260平方米为国有土地用地，其余的地面积为568平方米，详情见附图”；第三条中载明的“地基成交价格”为：“甲乙双方协商地基（指国有土地用地和集体所有用地一起）出售总价伍拾柒万伍仟贰佰捌拾元人民币（￥575,280元）”；第四条中载明的“交款方式”为：“协议书签订后，由乙方交购地款叁拾万元人民币给甲方作为定购甲方地基款。余款限于2009年9月22日之前交给甲方，不得拖延，否则按违约收取违约金。如果甲方收取定金后反悔，甲方负责赔偿双倍定金给乙方”；第六条中载明：……甲方土地使用权应真实、合法，权属明确，无纠纷，否则由甲方负责解决纠纷，一切后果由甲方负责，造成经济损失由甲方赔偿；第七条中载明：双方签字生效，地基成交签字后双方不得违约，否则违约方赔偿对方违约金伍万元人民币和全部损失费。原告和二被告分别在该协议书上签了名。在该协议书签订当日，二被告支付了原告30万元，原告出具了收条，收条的主要内容是：“今收到柏华丽交来购地款叁拾万元正”。之后，二被告从舜陵镇莲花塘村得知，原告为与村里修建防洪沟的摊派款尚有纠纷。二被告要求原告先解决与村里的纠纷，再交清购地款；原告则要求二被告交清购地余款后，再解决与村里的纠纷。2009年9月21日，原告与二被告补签了一份《土地使用权转让协议书》。在补签的该份协议书中，除将第四条约定的“交款方式”修改成：“协议书签订后，乙方一次性将购地款伍拾柒万伍仟贰佰捌拾元人民币付清甲方”外，其余的协议内容均与2009年8月22日《土地使用权转让协议书》中的协议内容相同。补签协议书后，二被告仍以原告未处理好与村里的纠纷为由，至今未向原告交清购地余款。原告于2014年9月1日向法院提起诉讼，请求如其诉状所述。案经受理后，公开开庭进行了审理。庭审中，依法组织原、被告双方调解，因各方意见不一，未能调解结案。
上述事实，原告刘恒毅一审时提供了以下证据证实：
1、土地使用权转让协议书1份，拟证明原告转让给二被告的土地中有部分为国有土地，有部分为集体土地；
2、证李桂元证言1份，拟证明原告向二被告催付购地款的事实；
3、证人李德元证言1份，拟证明与证据二相同的事实；
4、证人周朝勇证言1份，拟证明与证据二相同的事实；
5、村（居）民商住用地批准书1份，拟证明原告与二被告签订的协议中国有土地部分是合法有效的；
6、建设用地规划许可证1份，拟证明与证据五相同的事实；
7、建设工程规划许可证1份，拟证明与证据五相同的事实。
被告何红俊、柏华丽一审时提供了以下证据证实：
1、土地使用权转让协议书1份，拟证明原、被告转让土地的时间、面积、金额等；
2、收条1份，拟证明原告于2009年8月22日收到二被告给付的购地款30万元；
3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证2份，拟证明原告转让给二被告的土地中有部分是国有土地；
4、购地协议1份，拟证明原告购买蒋明良等人的荒地属集体土地。
原审认为，本案是确认合同无效纠纷。凡具有我国民法通则第五十八条和我国合同法第五十二条规定的情形之一的，合同无效。（一）我国城市房地产管理法明确规定，国有土地的使用权依法可以转让。同时，我国土地管理法明确规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原告转让给二被告的828平方米土地，其中260平方米属于国有土地，且依法取得了由县人民政府相关部门颁发的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证和村（居）民商住用地批准书，也无我国城市房地产管理法第三十八条规定不得转让的情形；其中568平方米属于集体土地，且未取得相应的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证和村（居）民商住用地批准书，原、被告也不是该土地所在村的村民。因此，原告与二被告于2009年8月22日签订的《土地使用权转让协议书》是主合同，2009年9月21日签订的《土地使用权转让协议书》是从合同，两份《土地使用权转让协议书》均是原、被告双方的真实意思表示，但部分内容合法，部分内容不合法，即协议书中约定转让国有土地260平方米的内容合法，约定转让集体土地568平方米的内容不合法。（二）根据我国合同法第五十八条的规定，原告已经收取二被告支付的购地款30万元，在扣除转让国有土地260平方米的价款（按双方约定的价格计算）后的余额，应返还给二被告。至于有过错的一方应当赔偿对方因合同部分无效所受到的损失问题，由双方协商处理，如协商不成，可另行起诉。因本案是确认之诉，故对购地款的返还和损失的赔偿问题，在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决：一、原告刘恒毅与被告何红俊、柏华丽于2009年8月22日和2009年9月21日签订的《土地使用权转让协议书》，其中涉及转让集体土地568平方米的协议内容无效。二、驳回原告刘恒毅提出的确认2009年8月22日和2009年9月21日与被告何红俊、柏华丽签订的《土地使用权转让协议书》，其中涉及转让国有土地260平方米协议内容无效的诉讼请求。
判决宣告后，原告刘恒毅不服，向本院提出上诉称：“一审判决认定部分事实、适用法律错误，两个协议写得清清楚楚是国有、集体土地，总面积828平方米,总金额575,280元，没有分别定价、分开卖地；一审判决将整块土地分割处理，将失去了土地的整体效用，《转让协议》的目的无法实现;该地为上诉人夫妻的共同财产，上诉人妻子王艳萍未在两份协议上签字，故合同无效；被上诉人不依约交款，依法可以解除协议；原判认为涉案土地有纠纷无证据证实；原判决不但没有彻底解决问题，反而更使矛盾加重、纠纷加深，留下后遗症”。请求改判原判决的第二项。
被上诉人何红俊、柏华丽二审中辩称：一、一审判决认定事实清楚：1、双方土地转让合同中涉及国有土地使用权和集体土地使用权的转让是不容争议的事实；2、双方合同当中的转让标的物可以进行分割，即国有土地部分是单独的整体已经颁发了两证一书，集体土地面积达500多平方米也可以单独使用，所有说一审法院认定双方合同部分有效，部分无效是符合事实也符合法律规定。二、本案中涉案土地的转让虽是上诉人个人签名，但其妻子是清楚、知情的，更为重要的是上诉人与其妻子的特殊关系足以构成合同法的表见代理，被上诉方有足够的理由相信上诉人个人签字的转让合同成立并生效。三、本案不适用合同法第94条的处理，理由是上诉人的诉请是确认合同无效，并未请求解除双方土地转让合同，按照民诉法规定不告不理。四、一审法院认定涉案土地存在纠纷与事实相符，在一审开庭笔录69页当中双方当事人对修建水沟产生纠纷的问题均已涉及，只不过双方各执一词，上诉人认为已经付了修水沟的钱，被上诉人认为没有付，但是上诉人未向法院提供修村里防洪沟的收款收据，故一审认定双方因纠纷未处理的基本事实是正确的。五、本案中涉案土地存在国有土地使用权和农村集体土地使用权部分，虽对整宗土地受让方有了解，但是因为集体土地仍有纠纷，根据合同约定因土地产生纠纷应当由上诉人承担经济和法律责任，况且本案的土地可以进行分割。六、一审判决正确，一审判决是基于上诉人的诉请即确认合同无效而做出的；至于是否返还购地款，一审法院做出了说明，可以另案处理，因此一审是正确的。
二审经开庭审理，查明的事实和证据与一审相同，二审予以确认。
本院认为，该案中，上诉人刘恒毅与被上诉人何红俊、柏华丽签订的《土地使用权转让协议书》，明确包括了国有、集体土地的部分，总面积828平方米。签订该《土地使用权转让协议书》是双方真实意思的表示，双方应依约全面履行转让协议书规定的权利义务。一审判决依上诉人刘恒毅的起诉请求将整块土地分开处理，其判决结果会使土地使用权转让协议的根本目的无法实现，将失去土地的整体效用。刘恒毅上诉提出“一审判决认定部分事实、适用法律错误，两个协议写得清清楚楚是国有、集体土地，总面积828平方米,总金额575,280元，没有分别定价、分开卖地；一审判决将整块土地分割处理，将失去了土地的整体效用，《转让协议》的目的无法实现”的理由，有其合理因素，合理部分本院予以采纳。该案中上诉人刘恒毅与被上诉人何红俊、柏华丽两次签订《土地使用权转让协议书》，虽然都是以上诉人刘恒毅之名签订，但被上诉人何红俊、柏华丽有充足的理由认为对方构成合法的表见代理，有足够的理由相信上诉人个人签字的转让合同成立并有效，故刘恒毅上诉提出“该地为上诉人夫妻的共同财产，上诉人妻子王艳萍未在两份协议上签字，故合同无效”的理由，本院不予采纳。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。合同等原因行为的效力应受《合同法》的调整。出卖人在缔结买卖合同时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，所以，上诉人提出的关于确认双方于2009年8月22日和2009年9月21日签订的《土地使用权转让协议书》无效的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是当事人能否依约履行合同的问题，当事人可以通过其他途径主张违约救济。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律错误，判决结果不当，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁远县人民法院（2014）宁法民一初字第931号民事判决；
二、驳回上诉人刘恒毅的上诉及一审诉讼请求。
二审案件受理费10,000元，由上诉人刘恒毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
审 判 员 谭兴伟
审 判 员 彭卫民
二〇一五年七月十七日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。