辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1519号
上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地：沈阳市和平区。
法定代表人：张枫，系该单位所长。
委托代理人：李晓蕾，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈阳市康宁医院住所地：沈阳市和平区西安街***号，
法定代表人：石桂英，系该单位院长。
委托代理人：李福，系辽宁奥启律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市和平区新华街道办事处，住所地：沈阳市和平区同泽南街***号。
法定代表人：葛雯清，系该单位行政主任。
委托代理人：崔勇，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人沈阳市康宁医院（以下简称康宁医院）、沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称和平房管所）因与沈阳市和平区新华街道办事处（以下简称和平办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第170号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立与代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年6月12日公开开庭审理了本案，上诉人康宁医院的委托代理人李福，上诉人和平房管所的委托代理人李晓蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和平房管所一审诉称，2009年6月25日，被告与沈阳市和平区新华街道办事处签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：贵院承租位于和平区太原南街415号一层的房产一处，面积为1508.9平方米，租期为2009年6月25日至2012年6月25日，租金为35万元／年。后双方于2009年8月12日签订一份《补充协议》，将租金减免5万元，即年租金为30万元。同时合同约定，被告如不按时交纳租金，每超期一天，按所拖欠租金5%承担滞纳金，如超期过10日视为被告单方违约，沈阳市和平区新华街道办事处有权终止合同收回房屋。此外，不经出租方允许，不准私自转让、转租。合同签订后，沈阳市和平区新华街道办事处依合同约定将上述房产交付给被告使用。但被告于2010年12月31日交纳租金后未依约定交纳租金，且被告擅自将部分房屋转租。该处房产于2012年4月12日转由沈阳市和平区国有资产管理办公室接收管理，原告系沈阳市和平区国有资产管理办公室下设的事业单位，专门负责沈阳市和平区国有资产管理办公室接收管理的房产出租，收受租金事宜。原告曾于2013年7月25日向被告发送律师函，告知该处房产已经由原告接收管理及要求被告还款，但被告收到律师函后无任何音信。截止到开庭之日，被告尚拖欠租金人民币112.5万元及滞纳金，为维护自己的合法权益，原告诉至贵院。诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的租金112.5万元及滞纳金，请求判令解除租赁关系；2、被告腾房，并承担给原告造成的损失；3、被告承担诉讼费。
康宁医院一审辩称：1、我认为本案的第三人不适格，本案的原告也不适格。本案出租房屋的所有权人是新华街道办事处，《物权法》对此有明确的规定，房屋登记的房屋所有权人才能对房屋的相应权利进行主张，而不能成为本案无独立请求权的第三人地位。所以既然新华街道办事处对被告没有提出权利主张，其他人无权行使其所有权人的任何权利，应当驳回本案的起诉。而从原告的主体资格角度看，原告不是房屋的所有人，不享有本案原告主体地位，建议法庭休庭首先解决本案原、被告主体资格问题。然后再进行本案的实体审理。第一次开庭本代理人就此问题已经向原告和第三人及法庭明确提出，不知道这个问题为什么没有根本性解决，以致今天开庭，建议解决程序性问题后，再解决实体问题。原告增加了诉讼请求，是否交纳了诉讼费。关于滞纳金以及损失原告是否交诉讼费。2、涉案房屋系划拨给被告使用，实质上不存在原告与新华街道办事处或其他人的任何租赁关系。原告所举证的租赁合同系新华街道办事处和被告办理被告的第一分院设立事宜时，因登记机关（卫生局）的要求而提交的形式要件材料，该合同不具备实质性的法律约束力。事实上，双方也没有履行该合同。3、原、被告之间没有租赁关系，而存在着主管部门与下属医院之间的关联关系，这种关联关系决定了划拨事实客观成立且符合实践当中的做法。街道办事处与被告的知情人均了解并承认这种客观事实的存在和延续，不因本案现在的原告所提出的违法要求和主观愿望能改变这个事实。
和平办事处一审提交书面答辩意见，内容为：1、答辩人曾与沈阳市康宁医院签订过房屋租赁合同，该合同真实有效。2、答辩人与康宁医院不存在合作关系。3、涉案房屋经和平法院裁定取得，答辩人是唯一产权人，与他人无关。4、涉案房屋现已经由和平区国有资产管理办公室接收，由沈阳市和平区商业网点房产管理所进行管理。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于沈阳市和平区太原南街415号，建筑面积1，508.9平方米，房屋所有权人为第三人沈阳市和平区新华街道办事处。2009年6月25日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于和平区太原南街415号一层房屋，建筑面积为1508.9平方米，出租给乙方使用。租赁期限为：自2009年6月25日起至2012年6月25日止，租期为三年。乙方每年向甲方交纳租金350，000元，租金为上打租，签订协议的同时交清全年租金350，000元整；乙方如不按时交纳租金，每逾期一天，按所欠租金5%承担滞纳金；如超期过十日视为乙方单方违约；甲方有权终止合同，强行收回本合同房屋，由此造成的损失由乙方承担；乙方在租赁使用房屋期间，负责该房屋的日常维护、保养，并承担所租房屋发生的水、电、煤气、采暖费、房屋出租税等与此有关的一切费用。乙方在租赁期间，必须保证房屋各种设施完好无损。不经甲方允许，不准私自转让、转租、转借、转兑或抵押，不经甲方批准，不准改变房屋结构，乙方如若在租期满后继续使用该房屋，优先续签，经双方协商同意后，重新签订合同。乙方在租赁期间必须遵守国家的法律、法规及有关规定。合法经营，依法纳税。必须注意安全生产及防火、防爆，在承租期间出现任何问题，甲方不承担责任。如有违法行为，甲方有权提前终止合同。如甲方与上级相关部门研究决定出售此房屋，乙方必须无条件腾出该房屋，合同终止。甲方按乙方实际使用时间计收租金，同时乙方可以作为竞标者参与竞标。因政策性原因甲乙双方不能执行本合同，需提前一个月向对方提出申请，经双方协商同意后方可终止合同。签订合同之前房屋所产生的一切费用由乙方负责结清……。
2012年4月12日，第三人与案外人沈阳市和平区国有资产管理办公室对诉争房屋进行房产交接，2013年9月3日，案外人沈阳市和平区国有资产管理办公室出具情况说明一份，载明原告是依照沈和编发（1992）40号文件设立的单位，是我单位下设的事业单位，负责我单位接收管理的商业网点对外出租、收取租金，追索租金等事宜。
原审法院另查明：2013年5月8日，原告方本案的代理人张鸥向被告发出律师函一份，内容如下：根据本所委托人提供的资料显示，沈阳市和平区新华街道办事处与贵院于2009年6月25日签订一份房屋承租合同，合同约定：贵院承租位于和平区太原南街415号一层的房产一处，面积为1508.9平方米，租期为2009年6月25日至2012年6月25日，租金为300000元每年。合同签订后，沈阳市和平区新华街道办事处依合同约定将上述房产交付给贵院。该处房产于2012年4月12日转由本所委托人接收管理，截至发函之日，贵院存在拖欠租金的情形，按照房屋承租合同应承担支付违约金及承担给我所委托人造成损失的责任。本所委托人多次与贵院沟通相关事宜，均未果。承办律师认为，合同双方应以诚实信用为准则履行各自的义务，然贵院的行为已经构成严重违约，希望贵院在收到本律师函后7日内，与本所委托人联系，办理续签合同事宜，并补缴租金及交付违约金，如届时未付，本所委托人将通过诉讼方式解决贵院拖欠租金等事宜，并要求贵院按房屋承租合同要求贵院承担违约责任，以维护本所委托人合法权益。该律师函被告表示收到。
原审法院认为：关于原告的主体资格问题，被告与第三人签订房屋租赁合同，二者之间存在房屋租赁合同关系。第三人于2012年4月12日将涉案房屋移交区国资办所有和管理，属债权转让，依据法律相关规定，债权转让通知债务人即发生法律效力，而原告系区国资办下设事业单位，负责房屋租赁事宜，现原告向被告提起诉讼，符合法律规定，原告具备本案诉讼主体资格，故对被告关于原告不具备本案诉讼主体资格的抗辩理由，本院不予采信。
关于原告主张被告给付拖欠的自2010年6月25日至2013年12月18日租金的诉请，由于被告否认其交纳过诉争房屋的租金，故对于该时段的租金，本院予以支持。对于租金的标准，因原告向被告所发律师函中自认2009年6月25日至2012年6月25日的租金为300，000元每年，本院参照该标准，故被告应给付原告2010年6月25日至2013年12月18日期间租金的数额为300，000元／年＊3.48年=1044，000元。对于原告主张的自2012年2月6日起的滞纳金，原告的主张过高，本院酌定按照人民银行同期贷款利率标准计算。关于原告主张的损失，未提供相应的证据，本院不予支持。关于原告主张解除租赁关系及腾房的诉讼请求，因被告沈阳市康宁医院未按合同约定给付租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故对该诉讼请求，本院予以支持；对被告关于诉争房屋系划拨给其使用，与第三人间不存在租赁关系的抗辩意见，未提供足够的证据，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除第三人沈阳市和平区新华街道办事处于2009年6月25日与被告沈阳市康宁医院签订的《房屋租赁合同》及2009年8月12日签订的补充协议；二、本判决生效之日起三十日内，被告沈阳市康宁医院将位于沈阳市和平区太原南街415号房屋腾空并交予原告沈阳市和平区商业网点房产管理所；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳市康宁医院给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2010年6月25日至2013年12月18日期间的租金1，044，000元；四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳市康宁医院给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2010年6月25日至2013年12月18日期间欠付租金的滞纳金，以1，044，000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2012年2月6日起至本判决确定给付之日止；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14，925元（原告已预交），由被告沈阳市康宁医院承担。
宣判后，康宁医院、和平房管所均不服原审判决，向本院提出上诉。
康宁医院上诉请求撤销原审判决或依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、被上诉人和平房管所没有诉讼主体资格。2、争议房屋是产权单位划拨给上诉人免费使用。争议房屋含上诉人自由产权面积。上诉人与和平区新华街道办事处签订的房屋租赁合同为虚假合同。
被上诉人和平房管所辩称：同上诉意见。
和平办事处提供书面答辩意见：和平办事处与沈阳市康宁医院签订过房屋租赁合同，该合同真实有效。和平办事处与康宁医院不存在合作关系。涉案房屋经和平区人民法院裁定取得，和平办事处是唯一产权人，与他人无关。涉案房屋现已经由和平区国有资产管理办公室接收，由和平房管所进行管理。
和平房管所上诉请求：1、维持原审判决第一项、第二项；2、撤销原审判决第三项，改判被上诉人给付至2013年12月18日期间的租金1125000元；3、请求撤销原审判决第四项，改判被上诉人按应给付租金1125000元为标准，每延期一天给付所欠租金的5%至判决确定的给付之日止；4、请求判决被上诉人结清房屋使用的一切费用及被上诉人按照沈阳市政府租金指导价支付在一审开庭后至实际腾房期间非法占用房屋给上诉人造成的使用费损失；5、请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1、原审法院对于上诉人主张的因被上诉人拒不腾房给上诉人造成的损失未予支持，原审法院认定事实不清，法律依据不足。2、原审法院对于上诉人要求被上诉人按照合同约定的比例支付滞纳金的请求未予支持，而是调整为以中国人民银行同期贷款利率为标准计算滞纳金，原审法院明显违背当事人意思自治原则。
康宁医院辩称：和平房管所没有诉讼主体资格。康宁医院和和平房管所或和平办事处不存在租赁关系。
和平办事处提供书面答辩意见：和平办事处与沈阳市康宁医院签订过房屋租赁合同，该合同真实有效。和平办事处与康宁医院不存在合作关系。涉案房屋经和平区人民法院裁定取得，和平办事处是唯一产权人，与他人无关。涉案房屋现已经由和平区国有资产管理办公室接收，由和平房管所进行管理。
本院查明事实，与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有房产证、房屋租赁合同、房产交接表、情况说明、律师函及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于和平房管所是否有诉讼主体资格的问题。涉案房屋的所有权证书上记载的房屋所有权人为和平办事处，和平办事处陈述房屋已由和平区国有资产管理办公室接收，由和平房管所进行管理，因此上诉人和平房管所具备诉讼主体资格。
关于本案诉争房屋是否包含康宁医院自有面积的问题。本案诉争房屋位于沈阳市和平区太原南街415号，根据沈房权证市和平字第110**号房屋所有权证书记载，房屋所有权人为和平办事处。因此康宁医院主张诉争房屋含有康宁医院自有产权面积的问题，不属于本案审理范围，应另行诉讼。
关于房屋租赁合同是否虚假的问题。2009年6月25日和平办事处与康宁医院签订房屋租赁合同，双方均在合同上签字并盖章，合同内容不违反法律的强制性规定，双方应依照合同履行各自义务。康宁医院主张合同虚假，但未对合同的真实性提出异议。康宁医院二审期间提供证人证言证明合同并未实际履行，医院仅交付过管理费并未实际交付过房屋租金，但和平房管所对证人证言提出异议，理由为该证人在一审期间参加庭审，不应再作为证人出庭作证。另和平办事处的工作人员也已经证实，康宁医院按协议缴纳过房屋租金，和平办事处已经将收取的租金上缴财政。综上，康宁医院提供的证人证言本院不予采信，康宁医院应按照协议约定继续履行交付租金义务。
关于租金的给付数额的问题。律师函中明确每年康宁医院需要交付的租金为30万元，因此上诉人和平房管所主张康宁医院按照协议中约定的每年35万元标准交付，本院不予支持。和平办事处并未提供证据证明其损失情况，因此原审法院根据当事人申请，酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
沈阳市和平区商业网点房产管理所缴纳的上诉费14925元，由上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所负担；沈阳市康宁医院缴纳的上诉费14925元，由上诉人沈阳市康宁医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 史舒畅
二〇一五年七月八日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。