湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民四终字第00382号
上诉人（原审被告）何某某，男，
委托代理人李春兵，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）南漳县某某镇财政所。
法定代表人杨某某，该所主任。
委托代理人王某某，该所副主任。代理权限：一般代理。
委托代理人丁涛，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人何某某因与被上诉人南漳县某某镇财政所确认解除合同效力纠纷一案，不服南漳县人民法院（2014）鄂南漳民二初字第00174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何某某的委托代理人李春兵，被上诉人南漳县某某镇财政所的委托代理人王某某、丁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南漳县某某镇财政所在原审中诉称，2013年3月26日，我所报经南漳县财政局、南漳县国有资产管理局批准后，委托湖北省产权交易中心襄阳分中心，对我所管理的位于某某草堰街4号的房产进行挂牌转让。2013年5月14日，被告何某某在襄阳正佳拍卖有限公司组织的拍卖会上以121万元的价格竞拍取得上述房产。湖北省产权交易中心襄阳分中心发布的资产转让公告和襄阳正佳拍卖有限公司发布的竞买须知都按我所要求对上述房产注明了不同的交付期限。被告竞买成功后，一直未找我所办理交接。直到2014年1月26日，被告才向我所提出交付请求。经协商，双方约定于2014年2月26日进行交接。但被告不仅不按时受领房产，反而于2014年2月28日通知我所解除拍卖合同。我所认为，我所与被告就交付房产期限重新作出了约定，不构成迟延履行；并可以随时交付拍卖房产，被告购买房产的目的能够实现，我所不构成根本违约。被告依据合同法第九十四条第（三）、（四）项规定行使法定解除权的条件并不具备，被告解除拍卖合同的行为无效。请求法院依法予以确认。
何某某在原审中辩称，其一，根据襄阳正佳拍卖有限公司竞买须知第五项的规定，涉案的办公楼及厨房原告应当在2013年8月30日前交付、住宿楼应当在2014年1月31日前交付，而在被告多次催告后原告却迟迟不履行交付义务，直到2014年3月南漳县国有资产管理局才通知被告到南漳县某某镇财政所办理房屋交付、受领手续，原告迟延履行主要债务，经被告催告后仍不履行，被告有权依照合同法第九十四条第（三）项的规定解除合同；被告购买涉案房产的目的是为了开发房地产，建造商品房在年关外出务工人员返乡时进行预售，从而取得周转资金，而原告却在正月结束后才通知被告受领涉案房产，此时返乡的务工人员已再次外出，原告的迟延履行行为直接使被告订立合同的期望利益落空，继续履行已无必要，原告构成根本违约，根据合同法第九十四条第（四）项的规定，被告可以不经催告直接解除合同。其二，被告与原告就涉案房产的交付期限没有重新作出约定。其三，原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同。理由是，涉案房产无建设规划用地许可证、建设工程规划许可证及施工许可证，未依法登记领取权属证书，竞买须知“本次拍卖价值中不含土地”也不符合我国城市房地产管理法确立的“房地一体”原则。被告认为，原告的迟延履行行为已构成根本违约，被告依法行使法定解除权解除合同通知合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定：南漳县某某镇财政所占有、使用位于某某街4号的房产系原南漳县某某财政所的办公生活用房，包括办公楼、住宿楼和厨房。经南漳县国有资产管理局批复，同意该所以不低于80万元的价格到湖北省产权交易中心襄阳分中心对上述房产进行公开挂牌转让。3月26日，南漳县某某镇财政所与湖北省产权交易中心襄阳分中心签订委托协议，委托该分中心按国家有关政策法规进场交易。该分中心在媒体上对转让标的物、资产评估结果、需要披露的事项等进行了公告。2014年4月9日，湖北省产权交易中心襄阳分中心委托襄阳正佳拍卖有限公司对上述房产进行拍卖。2014年5月14日，襄阳正佳拍卖有限公司发布竞买须知，对标的物简况、竞买登记、拍卖规则、现场拍卖程序、付款方式及资产交接程序等作了明确说明。同日，何某某填写竞买登记表，交纳竞买保证金60万元，取得竞买人资格（竞买号牌86号）。何某某于同日参加拍卖会，以121万元的价格取得南漳县某某镇财政所管理的位于某某草堰街4号的房产，并签署了拍卖成交确认书。2013年5月23日，何某某付清了价款和佣金。湖北省产权交易中心襄阳分中心的挂牌公告以及襄阳正佳拍卖有限公司的竞买须知均载明，位于某某草堰街4号的房产无房产证，资产拍卖成交后，房产相关证件的办理及变更由受让方自行解决，且承担所有税费；本次处置的房产分别为办公楼、住宿楼和厨房，其中办公楼、厨房可在2013年8月30日前交付，住宿楼可在2014年1月31日前交付；本次处置的房产只包含房产，拍卖价值中不含土地。2014年1月26日（农历腊月26日）、2月10日、2月17日，何某某三次到南漳县某某镇财政所洽谈涉案房产交接事宜未果。2014年2月28日，何某某在南漳县公证处工作人员见证下，向南漳县某某镇财政所送达了解除合同通知书，解除双方于2013年5月14日通过襄阳正佳拍卖有限公司订立的买卖合同，并要求南漳县某某镇财政所在通知送达之日起3日内退还全部购房款、佣金及付款30%的违约金。南漳县国有资产监督管理局于2014年3月3日通过邮政EMS向何某某送达了“关于受领原某某财政所拍卖资产的函”，要求何某某在十日内到南漳县某某镇财政所办理房屋交付、受领手续。何某某于2014年3月6日签收。2014年4月4日，何某某向原审法院起诉，要求南漳县某某镇财政所等四家单位返还已付款及佣金127.05万元、支付违约金38.115万元并按照中国人民银行同期贷款利率标准从2014年3月4日起至本案执行完毕之日止给付滞纳金（因该案需要以本案的审理结果为依据，原审法院已裁定对该案中止审理）。2014年5月27日，南漳县某某镇财政所向原审法院起诉，要求确认何某某于2014年2月28日通知解除拍卖合同行为无效。
原审法院认为：原告委托湖北省产权交易中心襄阳分中心转让涉案房产，该中心又委托襄阳正佳拍卖有限公司对涉案房产进行拍卖，成交后被告与襄阳正佳拍卖有限公司签署拍卖成交确认书，至此，原、被告通过拍卖程序成立了房屋买卖合同关系，南漳县某某镇财政所是出卖人，何某某是买受人。湖北省产权交易中心襄阳分中心的挂牌公告、襄阳正佳拍卖有限公司的竞买须知以及拍卖成交确认书都是该合同的组成部分。该房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。被告称涉案房屋建设未取得相关审批手续为违章建筑、房屋单独处分违反“房随地走、地随房走”的不动产处分规范、房屋建成后未办理房屋产权登记证，该合同应为无效的理由不能成立。理由是：其一，被告没有证据证明涉案房屋是违章建筑；其二，房屋和土地并非绝对禁止单独转让；其三、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是管理性而非效力性强制规范，违反该条规定并不必然导致合同无效；其四，湖北省产权交易中心襄阳分中心的挂牌公告以及襄阳正佳拍卖有限公司的竞买须知均披露了涉案房产无房产证、本次处置的房产只包含房产拍卖价值中不含土地的事实，被告在明知的情况下仍然参加竞买并竞买成功，其主张合同无效有违诚信原则。依法成立的合同受法律保护，任何一方当事人不得擅自解除合同。本案中，被告解除合同的理由有两点：一是原告迟延交付涉案房产，经催告后仍不履行交付义务；二是由于其迟延交付行为，已导致被告不能实现合同目的。原审法院认为，原告迟延交付房屋的行为已构成违约，但尚不足以成为解除合同的理由。按照湖北省产权交易中心襄阳分中心的挂牌公告、襄阳正佳拍卖有限公司的竞买须知的内容，涉案办公楼、厨房应在2013年8月30日前交付，住宿楼应在2014年1月31日前交付，直到2014年2月17日（何某某第三次到南漳县某某镇财政所要求交付房屋）仍未交付，原告的行为显然构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”规定，原告在迟延交付涉案房产后，被告负有催告并给原告设定一个合理履行期限的法定义务，被告2014年1月26日催告后即于2014年2月28日向原告发出解除合同通知，国有资产监督管理局于2014年3月3日通知被告受领涉案房产，时间约一个月，应当视为尚在合理的期限内，故被告以此项规定为由通知解除合同依据不足。被告称其购买涉案房产的目的是用于房地产开发，但并未向法庭提交涉案房产范围内的土地使用许可等法律文件以及其具有房地产开发资质的相关证件，原告迟延履行债务行为，并不必然导致被告不能实现合同目的，因此，被告以合同法第九十四条第（四）的规定为由通知解除合同证据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项之规定，判决如下：2014年2月28日何某某向南漳县某某镇财政所送达的解除合同通知书无效。案件受理费16235元，由何某某负担。
上诉人何某某不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决认定事实不清。在《湖北襄阳正佳拍卖有限公司拍卖会（竞买须知）》第五项“付款方式及资产交接程序”中明确说明了拍卖标的中的三处建筑分别为办公楼、住宿楼和厨房，办公楼及厨房应当在2013年8月30日之前交付，住宿楼应当在2014年1月31日交付。然而在上诉人按照约定于2013年5月21日履行完中标后的各项手续之后，被上诉人却不按期履行交付房屋的义务，直到2014年3月3日才发函通知上诉人办理房屋交付、受领手续，此时距离应当交付办公楼及厨房的时间已超过六个月，距离住宿楼交付的时间也已超过一月有余。导致本案的诉讼是由于被上诉人迟延履行合同义务，即未按期交付房屋。上诉人作为买受人购买标的物的目的是为了更早更快更好的收益（现房改造、建造并出售商品房或整体转让），因涉案房屋地处农村小集镇，想趁年关之际，许多外出务工人员返乡过年时进行商品房预售，从而收回周转资金，然而被上诉人却在次年三月务工人员均已外出后才通知交房，致使上诉人错过了大好商机，俗话说商场如战场，就如同应在冬天出售的棉袄却在夏天才得到供货，此时的履行对上诉人又有何意义呢（二）原审判决适用法律错误。根据合同双方约定的交付时间取得标的物是上诉人订立合同时的决定性因素，由于被上诉人的迟延履行已经导致了上诉人订立合同期待利益完全丧失、落空，继续履行已无必要，即被上诉人已构成了根本性违约，直接导致上诉人不能实现合同目的。据此上诉人可以不经催告直接根据《合同法》第九十四条第四款之规定通知解除合同，然而原审法院却违法给上诉人强加了“负有催告并给被上诉人设定一个合理履行期限的法定义务”，并据此认定上诉人以《合同法》第九十四条第四款之规定为由通知解除合同证据不足，系适用法律错误，明显偏袒了被上诉人，从而导致本案根本性错判。综上所述，被上诉人未按照合同约定迟延履行交付义务己构成根本性违约，其行为极大地损害了上诉人的合同权益，然而原审却放纵违约方，漠视弱者、守约方的合法权益，严重地损害了上诉人的合法权益。为此特请求二审法院依法撤销原判，改判2014年2月28日上诉人向被上诉人送达的解除合同通知书有效；本案一、二审诉讼相关费用由被上诉人全部承担。
被上诉人南漳县某某镇财政所答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明，襄阳正佳拍卖有限公司的竞买须知第五条关于付款方式和资产交接程序中载明，“2、本次处置的位于某某街4号资产共三处，分别为办公楼、住宿楼和厨房。由于某某镇财政所新办公楼还在建设中，预计主体工程在2013年6月30日完工，还有装修及附属工程相关事宜，约在2013年7月30日可交付使用。自交付使用之日起30日内将标的物交与受让方。3、本次处置的位于某某草堰街在号的房产中尚有l1户正在居住。新建宿舍楼尚未完工，工程约在2013年12月31日竣工交付使用，自交付使用之日起一月内将标的物交与受让方”；襄阳分中心委托襄阳正佳拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，以及襄阳正佳拍卖有限公司发布竞买须知的时间均为2013年。原审判决认定“办公楼、厨房可在2013年8月30日前交付，住宿楼可在2014年1月31日前交付”；和“2014年4月9日，襄阳分中心委托襄阳正佳拍卖有限公司对上述房产进行拍卖。2014年5月14日襄阳正佳拍卖有限公司发布竞买须知”中的时间，存在不准确或者笔误，本院据实予以纠正。
二审查明的其他事实与原判认定的事实一致。
本院认为，双方当事人通过拍卖方式买卖房屋，是在平等自愿基础上进行的，未违反国家法律法规强制性规定，双方均应自觉履行与拍卖或竞买相关条款规定的义务。由于竞买须知对两起房产的交付时间，分别设置了在新建办公楼或住宿楼竣工交付使用后，30日或一个月内将拍卖标的物交付受让方的条件，上诉人何某某未举证证实被上诉人南漳县某某镇财政所新建楼房的具体竣工交付时间，其依竞买须知中预计的交付时间为依据，推算被上诉人南漳县某某镇财政所应当交付竞买房屋的时间，依据不足；同时，其未举证证实被上诉人南漳县某某镇财政所在交付日到期后，拒绝向其交付的事实，因此，上诉人何某某主张被上诉人南漳县某某镇财政所迟延交付标的物，缺乏事实依据。退一步讲，即使被上诉人南漳县某某镇财政所存在迟延交付问题，根据我国合同法第九十四条第（三）项的规定，只有当上诉人何某某经催告后被上诉人南漳县某某镇财政所在合理期限内仍未履行的，上诉人何某某才可以解除合同。根据上诉人何某某提供的2014年2月18日被上诉人南漳县某某镇财政所工作人员张宏清出具的书面证明，其分别于“去年腊月26、今年正月11、正月18日，来所商量房子（某某财政所）资产腾退一事”，表明上诉人何某某最早于2004年1月26日（即农历腊月26），最迟于2014年2月17日（即农历正月18），向被上诉人南漳县某某镇财政所要求接收房屋，而二审中双方认可被上诉人南漳县某某镇财政所电话通知上诉人何某某接收房屋的时间为，2014年2月26日；考虑到2014年1月31日为我国传统节日农历春节正月初一、同年2月14日为农历正月十五元宵节的民俗，本院认为，即使上诉人主张房屋交付的最后期限属实，被上诉人南漳县某某镇财政所在收到催告后一月内便通知上诉人何某某接收房屋，也未超出合理期限，上诉人何某某以此为由解除合同的理由也不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15690元，由上诉人何某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王剑波
审 判 员 李 锐
代理审判员 尹波涛
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 杨文静