山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）章商初字第2201号
原告：张加祥，男，生于1963年2月17日，汉族，居民，住章丘�绣惠镇西皋村金盘大街75号。
委托代理人：闫洪奇，章丘市法律援助中心工作人员。
委托代理人：孟凡凯，男，生于1967年3月15日，汉族，居民，住章丘市圣井街道孟家窝村南北街**号。
被告：王广民，男，生于1949年7月19日，汉族，居民，住章丘市绣惠镇城关社区高*号*单元***室。
委托代理人：ＸＸ（系被告王广民之子），男，生于1976年5月27日，汉族，居民，住章丘市绣惠镇城关社区高*号*单元***室。
委托代理人：张怀国，山东济青律师事务所律师。
原告张加祥与被告王广民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张加祥委托代理人闫洪奇、孟凡凯，被告王广民委托代理人ＸＸ、张怀国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张加祥诉称：2010年9月30日，原被告签订《协议书》，约定，由原告购买被告位于章�市绣惠镇东关北村的空闲改建楼房1处，出让金75000元，剩余房款由原告支付。协议并约定，被告不得将楼房转让他人，否则，承担出让金的50%，即违约金4万元。2010年10月9日，原告支付被告房款75000元，并将被告支付的第一批、第二批购房款8万元支付给被告。楼房建成后，被告违背协议约定，把房子卖给刘洪财。2014年4月，在章丘市人民法院（2014）章商初字第619号案件开庭时，被告认可这一事实。原告不知道这一转让行为。证人刘洪财证言内容不真实。证人说李伟代张加祥签的协议不真实，刘洪财购买房子付了34万元不真实，刘洪财支付了14万元，张加祥与刘洪财的协议内容可以证实。证人刘洪财是2012年入住的该房子，原告实际上得不到房子了。签订协议时间为2014年6月30日，房子是被告卖给刘洪财的，不是张加祥卖给刘洪财的。要求解除协议，退还房款12万元。变�诉讼请求。要求确认2010年9月30日签订的协议无效，返还购房款12万元。12万元，包括4万元的违约金和8万元的首期房款。原告给付被告155000元，要求返还12万元，该12万元，全部为购房款。
被告王广民辩称：原被告签订协议书后，被告收到原告购房款总共155000元。其中，75000元是摇号钱，8万元是首期房款。之后，原告将涉案房产转让给案外人刘洪财，由刘洪财向村委支付了剩余房款，原告也将转让的事实告知了村委。对此，被告没有意见。2014年4月，原告起诉被告。庭审中，原告否认将房产转让给刘洪财。庭审后，2014年6月30日，原告与刘洪财就涉案房产达成协议。从协议书内容看，原告认可转让事实，后承认刘洪财支付了房款，并就涉案房产的产权做了约定，承认涉案房产是刘洪财的。之后，刘洪财履行了协议。按照原告跟刘洪财签订的协议，原告不应该再持有该�议，原告没有权利起诉被告。原告本次起诉，诉称剩余楼房款由原告支付，与实际情况不符。被告也不存在违约的问题。请求查清事实，驳回原告的诉讼请求。提供2014年6月30日的协议书，证明原告将房屋卖给了刘洪财。从协议书中看，原告因健康原因，由刘洪财交纳了剩余款项，反映了原告认可刘洪财交款及受让该房产的事实。当时，原告身体不好，也没有钱再交付余款。原告与刘洪财又系姐夫哥妹夫的关系，应该是内兄与妹夫的关系。刘洪财装修并入住。申请证人刘洪财出庭作证。对刘洪财证人证言，除了房款交纳，被告不清楚外，其他属实。
经审理查明：2010年9月30日，原被告签订《协议书》，约定，由原告购买被告位于章丘市绣惠镇东关北村的农村住房改建楼房1处（建设中），原告一次性支付被告75000元，剩余房款由原告支付。被告协助原告办理过户手续�费用由原告承担。协议并约定，被告不得将楼房转让他人，否则，承担出让金的50%，作为违约金。根据原被告陈述、原告提供的收据，2010年10月9日，原告支付被告楼房款75000元，并支付被告第一批、第二批购楼款，共8万元。原告支付被告楼房款合计155000元。根据原被告陈述，因原告健康等原因，刘洪财支付该房屋剩余房款，并装修。2012年，刘洪财入住。原告提起本院（2014）章商初字第619号案件的诉讼。根据被告提供的《协议》，在本院（2014）章商初字第619号案件诉讼中，2014年6月30日，原告与证人刘洪财签订《协议》，约定，“甲方：张加祥乙方：刘洪财因2011年甲方交款购买东关北社区高层1#楼1单元9层西户，先后两次交现款壹拾伍万伍仟元，另交给东关北村建楼投标费伍万元也转为购房款，共计贰拾万零伍仟元整。后因甲方健康等原因，刘洪财交清了余款。�明确产权，经协商，乙方付给甲方现金壹拾万元（分三次：定协议生效付6万元，2014年9月30日付1.5万元，2016年2月28日付2.5万元）。该楼房所有产权归乙方所有，永远为业，甲方不再有任何干涉，也不承担任何责任，特定协议。1、协议签字后甲方立即到法庭撤诉。2、甲方把与ＸＸ所签购房协议和所交8万元房款收据交付给乙方。…”根据被告提供的《收条》，2014年7月1日，刘洪财支付原告房款6万元。原告撤回本院（2014）章商初字第619号案件的诉讼。之后，提起本案诉讼。经原告申请，证人刘洪财出庭作证，证明原告张加祥是其妹夫，原告张加祥购买了被告的房屋，由于张加祥生病，将房屋转让给证人，证人装修后入住。当时，证人在张加祥的施工工地带工。
本院认为：原告购买被告位于章丘市绣惠镇东关北村的社区高层1#楼1单元9层西户，原告支付被告楼房款75000元，并支付被告第一批、第二批购楼款8万元，原告支付被告楼房款合计155000元。由原被告陈述、原告提供的原被告签订的《协议书》、收据证明，本院予以认定。因原告健康等原因，由刘洪财支付剩余房款，并装修，刘洪财于2012年入住该房，由原被告陈述、证人刘洪财出庭作证的证言证明，予以认定。在本院（2014）章商初字第619号案件诉讼中，原告与证人刘洪财签订《协议》，约定，原告将上述155000元，及投标费5万元，共205000元，由刘洪财再分三次支付原告10万元，该事实由被告提供的《协议》证明，予以认定。2014年7月1日，刘洪财支付原告房款6万元，由被告提供的《收条》证明，予以认定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。原告非章丘市绣惠镇东关北村集体经济组织成员，购买该集体经济组织成员的房屋，房屋作为土地附着物，与宅基地使用权具有不可分离性，转让房屋也转让了宅基地使用权，其行为无效，其违约金条款自然无效。原告要求确认2010年9月30日签订的协议无效，予以支持。原告购买被告位于章丘市绣惠镇东关北村的社区高层1#楼1单元9层西户的楼房后，原告将楼房又转让给刘洪财，并从刘洪财处取得了相应的房款权利，刘洪财装修后，于2012年入住，原告不再占有、使用该楼房。原告要求取得被告房款是以返还被告房屋为对价的，原告将房屋转让给刘洪财，取得了刘洪财相应的房款，现原告提起诉讼，要求被告返还购房款12万元，原告要求再重复取得被告相应的房款，主观不能履行支付给被告楼房的相应义务，即给付不能，原告请求被告返还购房款12万元，使被告付出不适当的代价，原告请求有违诚信原则，原告请求被告返还购房款12万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第十条、第六十三条之规定，判决如下：
原告张加祥与被告王广民于2010年9月30日签订的《协议书》�效。
驳回原告张加祥要求被告王广民支付房款12万元的诉讼请求。
案件受理费2700元，保全费1520元，由原告张加祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵秀津
人民陪审员 张芝红
人民陪审员 李文吉
二〇一五年一月二十九日
记录：孙娣