湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2255号
上诉人（原审被告）：周竹秀，女，1939年2月2日出生，住零陵区。
委托诉讼代理人：张跃林，男，1972年5月15日出生，住零陵区。
被上诉人（原审原告）：黄斌，男，1985年3月6日出生，住双牌县。
委托诉讼代理人：李恋英，女，1963年11月8日出生，住双牌县。
原审被告：张跃林，男，1972年5月15日出生，住零陵区。
原审被告：张华林，男，1962年12月4日出生，住零陵区。
委托诉讼代理人：张志强，男，1991年8月13日出生，住零陵区。
上诉人周竹秀因与被上诉人黄斌、原审被告张跃林、张华林租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
周竹秀上诉请求：依法撤销原判第二项和第三项，依法改判周竹秀不承担返还押金2700元，不予赔偿黄斌装修损失、附属物损失、停产停业损失、搬迁费。本案一、二审诉讼费用由黄斌承担。理由：1、原审认定的附属物及装饰装修补偿款的金额错误，原审法院认定的地面砖4320元、墙漆8030元、铝扣板顶8550元、水电改造17,095元（暗线），黄斌没有任何证据证明是其装修的，特别是水电改造17,095元（暗线）为一项目，装修估价结果明细表并没有该项，原审法院认定金额没有依据。2、门面搬迁费及停产停业损失补偿款是政府补偿给周竹秀的，与黄斌无关。只要有门面，在拆迁补偿中就会存在该两项费用，而不是根据实际经营情况才予以补偿的。3、黄斌拖欠租金的事实存在，应承担违约责任。黄斌交付租金至2017年2月，但直到6月才搬出租赁房屋，这期间的使用房屋应支付租金，黄斌因拖欠租金存在违约的事实，押金不应退还。
黄斌辩称，所有装修都是黄斌装的，写了合同，因国家与周竹秀在2017年2月28日签订了土地买卖转让合同，就交到2月28日的房租，以后就不存在交房租了，因搬迁费、停业费什么都不补，黄斌就在那里等着补钱。
张跃林、张华林辩称，同意周竹秀的上诉意见。
黄斌向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方的租赁合同；2、判令周竹秀退回租赁押金2700元，并从2013年12月1日起按同期贷款利率支付利息；3、判令周竹秀退还2017年3月的租金900元（此诉讼请求庭审中黄斌已撤回）；4、判令周竹秀赔偿黄斌装修损失、附属物损失、停产停业损失及搬迁补助费共计58,962元；5、诉讼费用由周竹秀承担。
一审法院认定事实：2013年12月1日黄斌（乙方）与张跃林、张华林（甲方）签订了一份《门面租赁合同》，双方约定的主要内容：1、甲方将位于零陵区河西桃江路4号2间门面，出租给乙方经营餐饮小炒店；2、租期自2013年12月1日起至2017年12月1日止，月租金900元；3、租赁期间，甲方无权收回门面，乙方可以转让，但转让或自行转行经营其他行业必须经甲方同意，否则视乙方中途退租，乙方所交押金和租金甲方概不退还；4、合同签字生效后，乙方向甲方交押金2700元，租金每三个月交一次，逾期不交，甲方有权解除合同，按第3项退租处理。《门面租赁合同》签订后，双方均按约全面履行了各自的义务。2017年2月28日，因“零陵古城”路网建设工程项目的需要，周竹秀（乙方）与永州市零陵区人民政府房屋征收管理办公室（甲方）签订了一份《国有土地上房屋征收货币补偿协议》。该协议与本案有关联的补偿项目及金额如下：1、门面搬迁费4000元；2、停产停业损失补偿款18,246元；3、附属物及装饰装修补偿44,613元。[其中简易广告牌358元、铝合金卷闸门3330元、地面砖4320元、墙漆8030元、铝扣板顶8550元、水泥接水池120元、铁皮烟囱240元、木板隔断1278元、木架铁皮包饰432元、大型抽油烟机500元（移机费）、铁皮包饰240元、网络120元、水电改造17,095元（暗线）]。上述事实，予以确认。当事人有争议的事实的质证和认定如下：双方争议的主要事实为停产停业损失及附属物、装饰装修补偿款是否全部补偿给承租人。本案所涉租赁门面被征收后，因租赁合同尚未届满，双方均会产生停产停业损失；门面装饰装修系黄斌所为，但政府考虑拆迁因素补偿的装饰装修款明显高于其实际价值。另查明，本案所涉门面系周竹秀与张木治（已故）共有，张跃林、张华林系周竹秀之子。《门面租赁合同》系周竹秀委托其子张跃林、张华林所签。
一审法院认为，黄斌与张跃林、张华林签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按约全面履行自己的义务。在合同履行过程中，租赁房屋被征收，致使租赁合同无法继续履行。黄斌要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；黄斌要求周竹秀退还租赁押金的诉讼请求，因黄斌没有租赁合同约定的违约行为，故该项诉讼请求，予以支持；但周竹秀要求黄斌支付押金利息的诉讼请求，无合同及法律依据，不予支持；黄斌要求周竹秀补偿装修装饰损失、附属物损失、停产停业损失及搬迁补偿费共计58,962元的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十条的规定，部分予以支持，具体数额以当地政府补偿的数额63,259元（4000元+18,246元+44,613元）为基数，酌情考虑50%即31,629.5元为宜。周竹秀提出黄斌违约在先，无需退还押金的抗辩意见，经查，黄斌的租金已交至2017年2月，2017年2月28日周竹秀与永州市零陵区人民政府房屋征收管理办公室签订了《国有土地上房屋征收货币补偿协议》。自2017年3月起不存在黄斌再交租金之事。故黄斌不存在违约，周竹秀该项抗辩意见，不予以采纳；周竹秀提出黄斌无权要求周竹秀赔偿装修装饰损失、附属物损失、搬迁、停产停业损失费的抗辩意见，不符合法律规定，不予采纳；周竹秀提出周竹秀系房屋所有权人，张跃林、张华林不承担责任的抗辩意见，经查，《门面租赁合同》系周竹秀委托其子张跃林、张华林与黄斌所签，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，被代理人应对代理人的代理行为，承担民事责任，故周竹秀的该项抗辩意见符合法律规定，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五项、《中华人民共和国物权法》第四十二条、第四十四条、第一百二十一条规定，判决：一、解除黄斌与周竹秀于2013年12月1日签订的《门面租赁合同》；二、周竹秀返还黄斌合同押金2700元；三、周竹秀补偿黄斌装修损失、附属物损失、停产停业损失、搬迁费共计31,629.5元；四、驳回黄斌对张跃林、张华林的诉讼请求；五、驳回黄斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1364元，减半收取计682元，由黄斌负担282元，周竹秀负担400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的事实，本院认定如下：关于附属物及装饰装修补偿款的金额是多少的问题。周竹秀二审提交的附属物及装饰装修估价结果明细表与一审的表不同，该表提交的是原件，并加盖了湖南思远四达房地产咨询有限公司的印章。一审的明细表附属物及装饰装修评估价值为73,398元，二审周竹秀提交的明细表附属物及装饰装修评估价值为90,493元，与《国有土地上房屋征收货币补偿协议》上的附属物及装饰装修评估价值一致，应予采信。该附属物及装饰装修估价结果明细表上的项目价值与一审认定项目价值不一致的是水电改造项目（明线），价值为10,762元。
本院查明水电改造价值为10,762元（明线），对一审法院查明的其他案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有：1、附属物及装饰装修补偿款的具体金额数的问题；2、附属物及装饰装修补偿款、门面搬迁费及停产停业损失补偿款是否返还的问题；3、押金是否应予返还的问题。
关于焦点一，周竹秀在二审中提交的新证据证实水电改造价值为10,762元，故附属物及装饰装修补偿款为38,280元。
关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条之规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”虽然本案征收门面为周竹秀所有，但黄斌于2013年12月1日与周竹秀签订了租赁合同，黄斌在租赁期间对门面享有使用权，现因国家征收该门面，黄斌对该门面的使用权消灭，黄斌有权获得相应补偿，该补偿在本案中体现为附属物及装饰装修补偿款、门面搬迁费及停产停业损失补偿款。
一、关于附属物及装饰装修补偿款的问题。黄斌在一审提交了装修合同及具体详单，可以证实其对门面进行了装修。即便周竹秀出租门面前存在一定的装修，但黄斌租赁该门面是作为经营餐饮小炒店，在租下该门面后有必要进行与经营相符的装修，故对于部分附属物及装饰装修部分应归属于黄斌所有。一审考虑到所有权人周竹秀与使用权人黄斌在附属物及装饰装修部分均因征收产生了损失，酌情考虑各得50%的补偿合情合理。
二、关于门面搬迁费及停产停业损失补偿款的问题。因本案租赁合同尚未届满，黄斌对该门面享有使用权，因征收需要搬迁及停产停业。承租方黄斌与出租方周竹秀均会产生停产停业损失及搬迁费，酌情考虑双方各50%的补偿款合情合理。
经审查，周竹秀应予返还黄斌装修损失、附属物损失、停产停业损失、搬迁费共计（4000元+18,246元+38,280元）×50%＝60,526元×50%＝30,263元。
关于焦点三，因周竹秀于2017年2月28日签订的《国有土地上房屋征收货币补偿协议》，自签订房屋征收协议之日起周竹秀与黄斌的租赁合同即无法继续履行，周竹秀无权再要求黄斌交付租金，黄斌不存在违约行为，故黄斌所交付的租房押金2700元应予返还。
综上，一审判决认定事实错误，故对周竹秀的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初1252号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项即（一）解除被上诉人黄斌与上诉人周竹秀于2013年12月1日签订的《门面租赁合同》；（二）上诉人周竹秀返还被上诉人黄斌合同押金2700元；（四）驳回被上诉人黄斌对原审被告张跃林、张华林的诉讼请求；（五）驳回被上诉人黄斌其他诉讼请求。
二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初1252号民事判决第三项为上诉人周竹秀补偿被上诉人黄斌装修损失、附属物损失、停产停业损失、搬迁费共计30,263元。
三、以上款项于本判决生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费682元，由黄斌负担282元，周竹秀负担400元。二审案件受理费658元，由上诉人周竹秀负担400元，被上诉人黄斌负担282元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨世清
审 判 员 曾 忞
代理审判员 张向安
二〇一七年十月十八日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。