.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省孝义市人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）晋1181民初1961号原告：山西居然家居投资管理有限公司，住所地：山西省吕梁市孝义市中阳楼街道振兴东街198号。统一社会信用代码91141181051993284R。法定代表人：王金銮，执行董事。委托诉讼代理人：延锁平，山西远志律师事务所律师。被告：徐焰峰，男，1969年4月8日出生，汉族，山西省太原市小店区居民，住孝义市和泰伟业装饰有限公司。公民身份号码1401021969********。委托诉讼代理人：冉军震，山西远志律师事务所律师。原告山西居然家居投资管理有限公司与被告徐焰峰租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案，并于2017年2月25日作出（2015）孝民初字第2276号民事判决，原、被告均不服提起上诉，吕梁市中级人民法院于2017年9月27日作出（2017）晋11民终1368号民事裁定，撤销孝义市人民法院（2015）孝民初字第2276号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告山西居然家居投资管理有限公司的委托诉讼代理人延锁平、被告徐焰峰的委托诉讼代理人冉军震到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告山西居然家居投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告商铺第一、二年度租金315084元；2、判令被告支付原告逾期付款滞纳金49084元（暂计至2015年11月30日）;3、判令解除商铺第二年度免租金优惠期5个月（即第二年度租期止于2016年9月30日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月5日，原、被告双方签订了《居然家具场馆租赁合同》，合同约定原告向被告提供位于居然家居建材购物中心店内二楼/层，面积270平方米的营业场地（编号为2F2029、2036），至此原告已全面履行了合约义务。依合同约定，被告应于2015年2月8日前付清第一年度租金，但至今仍拖欠租金88419元；被告应于2015年8月31日前支付第二年度租金226665元。2015年9月1日起至今，被告仍在原告提供的场地继续经营，但经原告再三催收租金，被告一直拒不履行。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告有权要求被告承担立即支付租金及滞纳金的违约责任。故依法提起以上诉讼请求。原告针对其主张向本院提供如下证据：1、《居然家居场馆租赁合同》1份，证明原、被告签订了租赁合同，双方之间存在租赁合同关系，对合同期限、年租金及逾期付款滞纳金的计算标准等进行了约定；2、《商铺认租书》1份，证明被告认租商铺两个，给付原告5万元定金，原告于2013年5月3日将商铺交付被告。3、《商铺补充协议》，证明原告从2014年1月1日开始收取租金。4、定金收据1份，证明原告收取被告5万元定金；5、保证书1份，证明被告欠付原告租金的事实；6、吕梁市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明原告出租的商铺经消防验收合格。被告徐焰峰辩称，因原告提供的公共经营场所未能最终通过消防验收，不具备合法经营条件，双方之间签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。无效的合同不受法律保护，双方之间并没有建立起有效的租赁关系，原告无权向被告主张不受法律保护的租金。原告主张被告交付的租金与事实不符，根据被告本人陈述及原审理中查明的事实，被告累计交付租金188246元。被告认为该项租金原告应予返还。原告在合同签订后采取强行上锁，断水断电等不当措施，客观上造成了被告无法继续租赁经营的事实，给被告造成了经济损失，被告保留相应的赔偿权利。被告针对其主张向本院提供吕梁市中级人民法院（2016）晋11民终1328号民事判决书1份，证明215年国庆期间原告交付的商铺被案外人通过在商场门口集会拉横幅等手段进行干扰，导致被告无法正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该合同是原告单方提供的格式文本，经被告了解，原告出租的商铺没有通过消防验收，所以双方签订的合同属于无效合同；对证据2的真实性无异议，但认为该证据同样是原告单方提供的格式文本，合同内容加重了被告的负担，减轻了原告的义务；对证据3、4、5、6的真实性无异议，但被告缴纳租金的全部收据均在原告手中，保证书内容记载的为剩余租金在本展位开业前付清，被告签订保证书是在2015年2月5日，此时原告因消防未验收不具备出租条件，原告无权从2014年1月1日开始收取租金；对证据6认为，该消防验收意见书是在2014年11月1日由吕梁市公安消防支队向孝义市新庄建材城有限公司出具，原告为山西居然家居投资管理有限公司，二者并不一致，其次，该意见书是针对建筑工程，并不包含改扩建工程，原告应该提供正规的消防验收报告为合法依据。原告对被告的证据认为，该证据与本案的租赁合同没有关系，一、二审法院均没有认定所谓的干扰造成被告损失是事实，并没有影响到被告的正常经营，而且可以看出在2015年国庆期间被告已经实际经营，被告的证据不能成为被告拒绝缴纳租金的理由。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：2013年5月3日，原告山西居然家居投资管理有限公司与被告徐焰峰签订了《商铺认租书》，被告租赁原告经营管理的富邦商业城一号馆（新庄建材城精品馆）二层2029、2036号商铺。建筑面积277平方米，作为经营东鹏洁具的场所，认租价232541元。双方签订本认租书后，被告支付原告5万元定金后开始装修。同年10月8日，原、被告双方又签订了《商铺认租书补充协议》，约定租金收取时间自2014年1月1日起算，在此期间内一律不收取租金，全部作为免租金赠送给被告；双方约定凡在2013年10月16日后未进场装修的，不论何种原因商铺有权另租他人，定金不予退还；租金保证三年不变，物业管理费二年内不收取，商户用于营业暖气费、空调费不列为物业管理费，但第一年内暖气费、空调费原告免费提供。2015年2月5日，原、被告签订了《居然家居场馆租赁合同》1份，合同约定原告向被告提供位于居然家居建材购物中心店内二楼，面积270平方米的营业场所（编号为2F2019、2036）由被告租赁经营。租赁期限自2014年1月1日起至2017年2月28日止（含免租期），考虑到被告所代理品牌与原告的合作伙伴关系，原告给予被告14个月的免租金优惠期（第一年优惠9个月后，租期合计至2015年9月30日止；第二年优惠5个月后，租期合计至2017年2月28日止），但免租金优惠期内发生的水、电、垃圾清运费等物业费由被告承担。被告经营品牌为东鹏洁具，经营类别属于洁具；被告所租场地每平方米每日租金、管理费标准为2.3元，被告每年应支付原告租金、管理费226665元，年租金一次性付清，以后每期自计租日开始上一个月月末前交清当年场地、管理费。逾期未缴纳，原告有权按每日应收租金收取1‰滞纳金，超过15日仍不能交清的，原告有权提出变卖被告物品抵交费用或解除合同等事宜。此合同加盖原告山西居然家居投资管理有限公司合同专用章，被告徐焰峰签字确认。合同签订后，被告进行装修营业。被告陈述已给付原告租金188246元，但未能提供相关证据；原告认可被告共缴纳第一年度即2014年1月1日起至2015年9月30日止租金138246元，尚欠第一年度租金88419元。2014年4月30日，原告在被告租赁经营的门市张贴《催款告知书》，要求被告于2015年2月9日前向原告支付第一年租金226665元，经原告公司多次催要仍拖欠第一年租金226665元，并要求被告在看到本函之日起7日内尽快支付拖欠的租金。庭审中，原告提供被告出具的保证书1份载明，“东鹏洁具保证于2015年2月15日缴纳居然家具房租7万元，如到期不交，优惠政策按7个月享受，剩余房租在本展位开业前付清。保证人：徐焰峰，2015年2月5日。”庭审中，原告陈述：2013年6、7月份，原告让被告装修商铺，但当时原告提供的商铺并不具备开业条件，装修条件也不完全具备，供电也不正常。原告于2015年7月1日开始正常营业，至10月1日因其他商户与原告发生纠纷导致不能正常营业，后原告又因被告欠付租金采取停止供电、给商铺上锁等措施，导致原告停止营业。原告山西居然家居投资管理有限公司系孝义市新庄建材城有限公司的改扩建工程。原告庭后提供孝义市公安消防大队于2015年2月12日出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，证明原告提供的经营场所孝义市新庄建材城有限公司地上四层地下一层经消安全检查合格。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告应否支付原告商铺第一、二年度的租金315084元？2、被告应否支付原告逾期付款滞纳金49084元（暂计至2015年11月30日）？3、原、被告双方应否解除商铺第二年度免租金优惠期5个月（即第二年度租期止于2016年9月30日）。针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十五条规定:“公共聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理之日起十个工作日内,根据消防技术标准和管理规定,对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检査不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。”本案中，根据原告提供的孝义市公安消防大队验收并颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》时间为2015年2月12日，可见原告山西居然家居投资管理有限公司交付原告使用的居然家居建材购物中心商铺在2015年2月12日之前并未取得消防验收合格证，双方签订的《居然家居场馆租赁合同》在2015年2月12日之前的合同内容违反了法律的强制性规定,其合同效力无效；原告在2015年2月12日取得孝义市公安消防大队验收并颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后合同有效。虽然该合同部分期间无效，但被告已按合同将居然家居建材购物中心商铺交付被告，被告也已装修经营使用至2015年10月，被告实际占有商铺期间的费用仍应参照双方约定的租金给付。故被告应按合同约定支付第一年度（2014年1月1日至2015年9月30日止）的租金226665元。原告主张其缴纳第一年度租金188246元，但未能提供相关证据，被告认可收到原告缴纳的租金138246元。根据原告向被告所发的《催款通知书》、被告出具保证书的情况，本院以原告认可被告缴纳的138246元租金认定。因此，被告尚欠原告租金88419元，应予给付。对于原告主张的第二年度租金226665元，因被告在拖欠租赁费时，双方未能通过协商调解或者诉讼的方式解决纠纷，原告反而采取断电、锁门的不恰当手段向被告索要租金，加之原告未能给被告提供正常的营业环境和经营条件，导致被告在第二年度的租赁合同不能实际履行，可见原告在履行合同过程中存在较大过错，故原告要求被告支付第二年度的租金的诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点，原被告在《居然家居场馆租赁合同》中约定第一年的付款方式是一次性付款，但是在合同履行中双方并未按上述约定履行，被告采取分期缴纳的方式交付租金，原告也采取了分期收款的方式收取租金，可见双方在实际履行过程中已就分期缴纳租金的履行方式达成了一致，现原告要求被告支付滞纳金已经失去了合同约定的依据，对原告的以上请求，本院不予支持。针对第三个争议焦点，因第二年度的租赁合同双方并未实际履行，故原告要求解除商铺第二年度免租金优惠期5个月的请求也失去了事实依据，本院不予支持。综上所述，被告徐焰峰应给付原告山西居然家居投资管理有限公司第一年度所欠租金88419元.；驳回原告的其它诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告徐焰峰给付原告山西居然家居投资管理有限公司第一年度所欠租金88419元，于判决书生效后十五日内付清；二、驳回原告山西居然家居投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6762元，由原告山西居然家居投资管理有限公司负担4752，被告徐焰峰负担2010元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长任建恩审判员张征全人民陪审员张爱红二〇一八年三月二十六日书记员任芷筠