上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三（民）初字第1157号
原告诉被告及反诉原告诉反诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告法定代表人民及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告因扩展业务需要，于2013年3月18日与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：原告承租被告位于金山区亭枫公路某号全部厂房，总建筑面积2560平方米，租金按每平方每天0.25元计算，年租金为233600元；当时由于计算错误，将年租金误算为270000元。2013年3月20日，原告以支票方式将第一年租金270000元支付给被告，被告多收36400元，应当退还原告。
被告出租给原告的2560平方米厂房中有1360平方米属无证违章搭建，导致原告申请厂房消防安全许可证无望，申请生产经营证受挫，全部承租厂房至今不能使用。被告将违章建筑出租给原告作生产经营使用，违反国家法律规定，故被告理应返还原告违章建筑部分的租金124100元。
原告为了向药监局申请生产经营许可证并向工商局申请分支机构顺利完成，双方在签订租赁合同又签订了一份附件，附件约定被告必须提供安全、消防有关验收的合格资料，必须提供原亭枫公路某号变更为亭枫公路某号的变更材料，产权证和生产地址必须相符，如果无法提供被告应承担一切经济责任。合同签订后，原告花费60000元对租赁厂房进行简单装修，并着手联系药监局、工商局，准备申请事宜，但被告收取租金后却不提供资料，无奈之下原告以原有资料于2013年7月4日向市药监局申请生产经营许可证，申请受阻。此后，原告多次要求被告提供上述材料而遭拒。又因被告大量的违章建筑使原告根本办不了消防安全许可证。
原告认为，被告未按合同约定提供相关资料，致使原告无法办理生产经营许可证，租赁厂房至今无法使用，原告签订合同的目的已经无法实现，被告的行为已构成违约。现依照合同法有关规定，请求法院判令：解除原、被告间的《厂房租赁合同》，并退还原告已支付租金270000元。本案诉讼费由被告承担。
被告未作书面答辩。庭审中称，一、原告公司从事的行业具有特殊性，其审批受阻是因企业自身不符合行业监管要求，与被告之间的租赁合同无关；二、被告依据合同约定交付厂房，原告理应支付租金；三、原、被告间合同对租金作出明确约定，年租金为270000元，不存在误算；四、被告出租给原告的房屋都是历史形成的，不是违章建筑；五、租赁厂房门牌号的变更是由相关部门进行调整的，不是被告造成的。综上，不同意原告的诉讼请求。同时反诉称，原告因业务发展需要，多次至被告处进行实地考察，并于2013年3月18日与被告签订了《厂房租赁合同》。合同签订后，被告即将厂房交付给原告，并对厂房平整花费76000元，原告进住后将被告厨房间的固定设备、车间、办公室内的装修物、通道门等进行了拆除，造成被告损失十几万元。原告自签订租赁合同后对厂房使用至今，现却提起诉讼，要求解除租赁合同，原告的行为已构成违约，故提起反诉，请求法院判令反诉被告（即原告）支付反诉原告（即被告）违约金1080000元。本案诉讼费由被告承担。诉讼中，被告增加反诉请求，要求反诉被告（原告）支付2014年5月1日到2014年6月26日期间租金40000元。
原告又称，被告的反诉请求与事实不符，原告对租赁厂房进行装修后实际并未使用，被告也不存在任何损失，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告系金山区亭枫公路某号房地的所有权人，土地面积2186.60平方米，房屋建筑面积1251.80平方米。2013年3月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告将其所有的坐落于金山区亭枫公路某号总建筑面积2560平方米（生产厂房1200平方米、办公区300平方米、辅助生活区1060平方米）厂房出租给原告，租赁期限为5年，自2013年5月1日至2018年4月30日；租金按每天每平方0.25元计算，年租金为270000元，五年租金总计1350000元；第四条第12项还约定：被告不可提前终止合同，如提前终止租赁合同，应赔偿原告每年50万元违约金（按尚剩租赁时段计算）；如原告提前退租或不遵守合同相关条款而违约的，应赔偿被告年度房屋租金作违约金（按尚剩租赁时段计算）。嗣后，双方又签订一份附件，约定被告应当向原告提供如下资料：1、安全、消防有关验收的合格资料；2、原亭枫公路某号厂房地址变更为亭枫公路某号的变更资料，产权证和生产地址一致并相符合；3、水、电等计划原设施正常使用；4、如果以上资料无法提供或原有违规现象导致原告无法生产运营，一切经济责任由被告承担。2013年3月20日，原告即支付被告租金270000元，着手进行了装修。2013年12月25日，原告发函给被告，称因被告未提供租赁厂房消防验收合格资料、产权证和厂房坐落地址相符的资料、被告迁出出租厂房的资料，致使原告办理生产企业许可证未被批准，原告也无法进行生产经营，故要求解除双方间的租赁合同，并退还原告270000元租金。
2013年7月2日，原告向上海市食品药品监督管理局申请医疗器械生产企业许可证；7月4日，上海市食品药品监督管理局出具“业务收件及受理通知书”。
另查明，被告曾多次与金山区亭林镇人民政府、金山区亭林镇周栅村民委员会签订过安全生产工作责任书，由上海市公安局金山分局原松隐派出所定期进行消防监督检查。
诉讼中，原、被告同意双方间的租赁合同于2014年6月26日解除。当日，原告即将租赁厂房的钥匙共21把全部交还被告。
以上事实，由原、被告营业执照厂房租赁合同及附件、上海市农村商业银行支票存根、付款凭证、上海市房地产权证、关于解除厂房租赁合同退加租金的通知、生产企业许可证（开办）申请表、业务收件／受理通知书、责任书、消防监督检查记录、本院庭审笔录等证据所证实。
本院认为，2013年3月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将其所有的坐落于金山区亭枫公路某号总建筑面积2560平方米（生产厂房1200平方米、办公区300平方米、辅助生活区1060平方米）厂房出租给原告，其中1308.2平方米的建筑物至今未取得建设工程规划许可证，本院认定原、被告间的《厂房租赁合同》部分有效，部分无效。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。双方签订租赁合同后，租赁厂房一直由原告占有使用，2014年6月26日原告将租赁厂房返还被告，故原告应当支付被告2013年5月1日至2014年6月26日期间的租赁费及使用费，标准按双方在合同中明确约定的年租金270000元予以确定；原告已支付一年租金，被告要求原告支付2014年5月1日至6月26日期间租金及使用费40000元，符合合同约定，应予支持。原告要求被告返还已付租金270000元的请求，于法无据，本院不予支持。
关于违约问题，原告于2013年12月25日以被告不提供相关材料致使原告办理生产企业许可证未被批准，无法进行生产经营为由，要求解除双方间的租赁合同，本院认为，上海市食品药品监督管理局在收到原告的生产企业开办许可申请材料后，如果不予受理，将在五个工作日内发出补正材料通知书，否则即视为受理，现原告既未提供要求其补正材料的通知，也没有证据证明未办理生产企业许可证是因被告不提供相关材料所造成，原告的主张本院不予采信，被告不存在违约。现原告在合同存续期间即单方面通知被告要求解除租赁合同，表明原告不愿再履行合同义务，被告有权在合同期限届满之前要求原告承担违约责任，现被告提出反诉要求原告支付违约金，于法有据。合同约定，违约金按剩余租赁时段的租金计算，因租赁厂房房地产权证上的房屋建筑面积仅为1251.80平方米，本院以此面积按比例计算剩余租赁时段的租金作为违约金，尽管该违约金约定较高，但原告并未就违约金过高提出调整，故本院确定原告应当支付的违约金为506098元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认本诉原告与本诉被告的《厂房租赁合同》于2014年6月26日解除；
二、驳回本诉原告要求本诉被告返还已付租金270000元的诉讼请求；
三、反诉被告应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告2014年5月1日至2014年6月26日期间租金及使用费40000元；
四、反诉被告应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告违约金506098元；
五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5350元，由本诉原告负担（已履行）；反诉案件受理费7260元，由反诉原告负担3858元，反诉被告负担3402元，反诉被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
代理审判员 贺美娟
人民陪审员 陈 谦
二〇一四年九月三日
书 记 员 张 倩
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。