江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1442号
上诉人（原审原告）邹建农。
委托代理人张伟，江苏恒闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王伟平。
委托代理人李正洋，江苏金正平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）桂玲娜。
委托代理人李正洋，江苏金正平律师事务所律师。
上诉人邹建农因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2013）丹民初字第852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邹建农、被上诉人王伟平、桂玲娜的共同委托代理人李正洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月，邹建农与王伟平、桂玲娜签订了房屋租赁合同。合同约定邹建农将位于丹阳市华阳商厦�层1号的房屋出租给王伟平、桂玲娜使用，期限为三年；从2009年6月4日至2012年6月6日，2009年7月18日以前为邹建农提供给王伟平、桂玲娜的无租金装潢期；房屋租金第一年为10万元，第二年和第三年均为11万元，租金支付按先付后用的原则，交纳租金的周期为一年，2009年7月18日付清第一年应付的租金，2010年6月18日前付清第二年应付的租金，2011年6月18日付清第三年应付的租金，如拖欠房租累计10日以上，邹建农有权解除合同，收回房屋；逾期支付租金，每逾期一日，则王伟平、桂玲娜须按日租金的3倍支付违约金，逾期超过10日的，应向邹建农支付本合同全部租金30%的违约金。合同签订后，邹建农将房屋交付给王伟平、桂玲娜使用。2011年6月1日、6月8日及6月23日，桂玲娜三次给邹建农发函，认为邹建农并非所有权人，且因父母身体欠佳需要照料，要求解除合同。邹建农于2011年6月10日回函给桂玲娜，认为签订租赁合同的为王伟平和桂玲娜，现桂玲娜单独要求解除合同，不能视为解除合同的意思表示明确。同年6月29日邹建农再次发函给桂玲娜，认为王伟平、桂玲娜拖欠房租已逾10日，要求王伟平、桂玲娜让出房屋，按约定支付违约金。2011年8月29日，邹建农与王伟平、桂玲娜交接了房屋钥匙。
丹阳市华阳商厦底层1号的房屋产权人为邹忠心，邹建农及邹建平、邹建梅为邹忠心、许白英之子女。2008年8月26日，邹建农与邹忠心、许白英、邹建平、邹建梅达成协议，由邹忠心、许白英将该房屋免费给邹建农使用五年，时间从2009年1月1日起，至2013年12月31日止，邹建农有权自行决定自用和出租。该事实由家庭协议书，邹忠心、许白英出具给邹建农的委托书证实。
2013年3月4日，邹建农诉至原审法院，要求王伟平、桂玲娜支付房屋使用费12642元，承�违约金9.6万元。
原审判决书未载明，双方当事人无异议的事实有：邹建农提交的租赁合同起始处的“承租人（以下简称乙方）”栏，填写的是“王伟平桂玲娜”。该合同落款处“乙方（或委托代理人）”栏，先后有王伟平、桂玲娜的签名；该合同“乙方（或委托代理人）”的地址处，填写的是“镇江市东郊辛丰镇河东王家39号”，该地址是王伟平的住所地址。
原审法院认为：邹建农与王伟平、桂玲娜签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务，否则需承担相应的民事责任。
邹建农拥有讼争房屋五年的使用权，在此期间依法可以出租该房屋；双方订立租赁合同后，并未因产权问题影响王伟平、桂玲娜的正常使用；对王伟平、桂玲娜以房屋所有权归属为由提出的辩解，不予支持。邹建农与王伟平、桂玲娜订立租房合同，仅仅由桂玲娜作出解除合同的意思表示，不能视为意思表示明确；桂玲娜以邹建农未在其解除合同后接受房屋为由，认为邹建农不应当主张房屋使用费，不应支持。综上，邹建农要求桂玲娜、王伟平支付房屋使用费12642元（110000÷365天即每日301元，从7月18日计算至8月29日42天），符合法律规定，应予支持。
王伟平、桂玲娜未按约定交纳租金，应承担相应的违约责任。邹建农主张的违约金过高，应予减少；王伟平、桂玲娜要求调整违约金数额的意见，应予采纳；酌情确定王伟平、桂玲娜按所欠费用的30%承担违约金3793元，对邹建农超出此数额的违约金请求，不予支持。
邹建农主张房屋使用费及违约金，有两年的诉讼时效，王伟平、桂玲娜认为邹建农的诉讼请求超过诉讼时效的意见，不予支持。
原审法院判决：一、王伟平、桂玲娜于判决生效后十日内支付邹建农房屋占用费12642元，违约金3793元；二、驳回邹建农的其他诉讼请求。案件受理费2316元，由王伟平、桂玲娜负担。
邹建农上诉称，一审法院对违约金的调整没有尊重当事人订立合同时的意思表示，遗漏了被上诉人未履行2011年8月29日至2012年6月6日期间租赁合同给上诉人造成的损失。请求撤销原判，改判被上诉人支付上诉人房屋使用费12642元，违约金9.6万元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人桂玲娜辩称，桂玲娜已经通知上诉人解除合同，上诉人不接受房屋，应当自行承担相应的损失，一审判令桂玲娜支付房屋使用费没有事实依据；迟延支付租金的诉讼时效是一年，一审认定有两年的诉讼时效，不符合法律规定；王伟平不是合同当事人，一审判令王伟平承担责任，明显错误。请求依法改判或者发回重审。
被上诉人王伟平辩称，自己不是合同当事人，也不是房屋的实际使用人；桂玲娜承租房屋经营时，领取的是个体经营的营业执照，自己并未参与其他事项，一审判令自己承担责任没有事实依据。请求依法改判或者发回重审。
二审期间，邹建农提交了房屋租赁合同一份。合同上记载的房屋出租人为邹建农，承租人为李端彬、李坤民；租赁房屋为丹阳市千家乐转盘西南侧（华阳商城底层1号），共两间，即房屋现状（楼上楼下共计267平方米）；租赁期限为三年，自2012年3月20日至2015年3月19日止。其中装修期为16天；房屋年租金为14.6万元。邹建农称，因王伟平、桂玲娜违约，邹建农解除租赁合同后，涉案房屋空置至2012年3月，造成房屋租金损失，请求参照该损失，合理确定王伟平、桂玲娜应承担的违约金数额。
二审开庭审理前，本院将上述证据副本送达了王伟平、桂玲娜。开庭审理时，在本院告知上述证据反映的事实真实与否，可�对双方民事权利义务有重大影响，要求其质证后，王伟平、桂玲娜仍然以上述证据不是新证据为由，拒绝发表质证意见。
本院认为，一审判决书记载的查明的事实，以及一审判决书未记载，但双方当事人无异议的事实，有双方当事人陈述以及相应的证据证实，本院予以确认。
一审法院以双方约定的违约金过高为由，减少了违约金，但在作出上述调整前，并未询问邹建农的损失事实。邹建农未在一审期间提供证明其损失的证据，并非故意或者重大过失；违约金数额是否应当调整或者如何调整，以约定的违约金是否过分高于守约方的损失为标准。邹建农在二审期间提供的是王伟平、桂玲娜违约造成其损失的证据，对案件的裁判结果是否背离客观真实有重大影响。在本院作出释明，并要求王伟平、桂玲娜对上述证据质证后，其仍然拒绝发表质证意见，应当承担对其不�的法律后果。据此，本院认定，在邹建农解除与王伟平、桂玲娜的房屋租赁合同后，至2012年3月20日，邹建农未能将涉案房屋出租、未能取得房屋出租收益。
原租赁合同中途解除，邹建农不能根据原合同取得房屋租金收益，王伟平、桂玲娜将房屋交还邹建农后，邹建农难以立即有效使用或者出租该房屋，取得收益，原合同预期可得收益即为邹建农的损失；邹建农与王伟平、桂玲娜签订的房屋租赁合同中约定了装修免收租金期，在邹建农提交的与李端彬、李坤民的房租合同中，也约定了装修期，可见，原租赁合同中途解除，重新出租，会增加装修免收租金的频次，亦会造成邹建农可得租金的损失。上述损失都应当作为衡量双方约定违约金是否过高的因素。
租赁合同解除后，王伟平、桂玲娜继续占有诉争房屋没有法律依据，该占有行为侵害了邹建农的合法权利，造成邹建农损失，原审判决参照原合同约定的租金标准，判令其承担合同解除后，至交还房屋时的房屋使用费，并无不当；但一审仅以该房屋使用费为衡量约定违约金是否过高的标准，显然遗漏了因王伟平、桂玲娜违约对邹建农造成的其他损失因素，应予调整。
原合同解除后，新的租赁关系或者其他有效使用关系建立前，邹建农不能取得原定租金收益，但新的租赁关系或者其他有效使用关系的建立受邹建农控制，根据诚实信用原则，邹建农负有尽快以合理价格出租房屋，或者尽快以其他方式使用该房屋的责任。
综上，本院认为，可以参照原合同约定的两个月租金的数额，确定王伟平、桂玲娜应当承担的违约金的数额。
邹建农提交的与王伟平、桂玲娜签订的合同的承租人栏，填写的是王伟平、桂玲娜，合同落款处也有王伟平、桂玲娜的签名，王伟平、桂玲娜称王伟平�是合同当事人，证据不足。原审认定王伟平、桂玲娜二人均为房屋的承租人，桂玲娜一个人发出的解除合同的通知不能代表承租方的意见，判决要求王伟平、桂玲娜共同承担责任，并无不当，应予支持。
《中华人民共和国民法通则》规定的普通诉讼时效期间是两年；该法规定，身体受到伤害要求赔偿的，出售质量不合格的商品未声明的，延付或者拒付租金的，寄存财物被丢失或者损毁的，诉讼时效期间为一年；本案邹建农的诉讼请求并非是对延付或拒付租金的情形而主张权利，故并不适用一年时效，而对应的诉讼时效期间应为两年。一审认为，桂玲娜以邹建农的诉讼请求超过了诉讼时效期间为由提出的抗辩，没有法律依据，并无不当，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2013）丹民初字第852号民事判决第一条、第二条。
二、王伟平、桂玲娜于本判决生效后十日内给付邹建农房屋使用费12642元。
三、王伟平、桂玲娜于本判决生效后十日内给付邹建农违约金18333元。
四、驳回邹建农的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2316元，二审案件受理费2105元，共计4421元，由王伟平、桂玲娜负担。邹建农已将上述费用分别预交江苏省丹阳市人民法院和江苏省镇江市中级人民法院，王伟平、桂玲娜于本判决生效后十日将4421元直接给付邹建农。
本判决为终审判决。
审判�长陈静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 刘 静