北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第5561号
原告北京市昌平区南口镇人民政府，住所地北京市昌平区南口镇南七路5号。
法定代表人段学勇，镇长。
委托代理人陈森国，北京市威正律师事务所律师。
委托代理人李云霞，女，1964年3月20日出生。
被告北京华夏兴奥东方民间艺术博览中心，住所地北京市昌平区南口镇辛力庄村北。
法定代表人田立华，总经理。
委托代理人张竞，北京张竞律师事务所律师。
原告北京市昌平区南口镇人民政府（以下简称南口镇政府）与被告北京华夏兴奥东方民间艺术博览中心（以下简称华夏兴奥）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南口镇政府委托代理人陈森国、李云霞，被告华夏兴奥委托代理人张竞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南口镇政府诉称：2002年11月1日，原告与被告签订了《租赁协议书》，双方约定，被告承租原告的老北京微缩景园、风情街及其他相关设施，原告所有的德意楼二楼五间房屋原告自行使用。租赁期自2003年1月1日起至2012年12月31日止，共10年.租赁费第一年人民币80万元，以后每年递增10%。签订《租赁协议书》时，被告向原告交纳第一年度租赁费50%共40万元，2003年6月30日前被告应将第一年的剩余租赁费全部交给原告，以后每年分两次付清，即2003年12月31日前，被告须将2004年度的租赁费的50%交给原告，2004年6月30日前，被告须将当年的剩余全部租赁费交给原告，以后年度照此办理。《租赁协议书》第七条第二款约定：“如被告不能如期足额支付租赁费及其他各项费用，除应及时如数补交外，每逾期一天，被告应向原告支付相当于拖欠租赁费1%的滞纳金。”被告于2002年11月支付40万元，2004年支付60万元，2005年支付40万元，2006年支付30万元，2007年支付20万元，2008年支付10万元，2009年支付12万元，2010年支付10万元，2011年支付30万元，2012年支付9万元，2013年1月支付5.332万元。2007年11月为原告垫付10.68万元，2012年为原告垫付15.668万元，垫付的两笔款项折抵被告当年应当交纳给原告的租赁费。按照被告的申请，原告同意2003年-2005年每年租赁费按照80万元计算，2006年至2012年每年租赁费按照30万元收取。但直至2012年12月31日，双方《租赁协议书》终止之日，被告尚拖欠租金共计157.32万元。被告不但拒不交纳租金，直至2013年3月31日，被告依然拒不腾退租赁标的物，被告应按照原协议约定的租金标准，支付占用期间的租金。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求：1、被告将位于北京市昌平区南口镇老北京微缩景园、风情街及所占房屋、土地腾空，移交给原告；2、被告支付租赁费157.32万元（至2012年12月31日），并按照银行同期贷款利率支付利息；3、被告支付2013年1月1日至实际腾退之日止的场地占用费；4、诉讼费由被告负担。
被告华夏兴奥辩称：不同意原告的诉讼请求。根据双方签订的协议和减免约定，已经给付了租赁费用。双方的合同租金应该是20万元，被告对原告的合同真实性有异议，要求对合同公章进行鉴定。根据协议，出租的为老北京微缩景园的相关场地设施，应该包含了土地，故对其余两份60万及80万的合同不认可。原告也无权收取土地补偿费用。非典、奥运会等情况给被告经营造成损失，镇政府说会给予补偿，也说过会续约。老北京微缩景园有巨额债务，法院强制执行多次，管理层也几经变动，对被告经营造成影响。原告主张要求支付租金的诉讼请求也已经超过诉讼时效。被告每年按期支付租金，原告没有对租金提出异议，也没有对前十年欠缴的租金进行过催要，而且被告为原告垫付过很多费用。如果解除合同，被告有权优先续租。
经审理查明：2002年11月1日，老北京微缩景园有限公司（甲方），与华夏兴奥（乙方）签订《协议书》，约定甲方将其所属的老北京微缩景园、风情街及其他相关设施租给乙方。租期10年，自2003年1月1日起至2012年12月31日止。租金为第一年20万元，今后每年递增10%。签订协议同时，乙方须向甲方交付第一年度租金的50%共10万元。2003年6月30日前乙方应将第一年的剩余租金全部交纳。以后每年分二次付清：即2003年12月31日前，乙方需将2004年度租金的50%交付给甲方，2004年6月30日前乙方需将当年的剩余全部租金交付给甲方，以后年度照此办理。《协议书》由老北京微缩景园有限公司及华夏兴奥加盖公章，并有刘春岭、戴建兴签字。
2002年11月1日，南口镇政府（甲方）与华夏兴奥（乙方）签订《协议书》，约定乙方有偿接受甲方所属的老北京微缩景园、风情街及其他相关设施等。乙方承担老北京微缩景园项目拖欠虎峪、太平庄两村的土地补偿款。因此，甲方不收取乙方租金。上述财产的使用期为10年，自2003年1月1日至2012年12月31日止。土地补偿费价格为第一年人民币60万元，以后每年递增10%。签订协议同时，乙方须向甲方交付第一年度土地补偿费的50%共30万元。2002年11月1日至12月31日为乙方筹备期，甲方不收取土地补偿费。2003年6月30日前，乙方应将第一年的剩余土地补偿费全部交付给甲方。以后每年分二次付清：即2003年12月31日前，乙方需将2004年度土地补偿费的50%交付给甲方，2004年6月30日前乙方需将当年的剩余全部土地补偿费交付给甲方，以后年度照此办理。《协议书》由南口镇政府及华夏兴奥加盖公章，并有刘春岭、戴建兴签字。
后南口镇政府（甲方）与华夏兴奥（乙方）签订《租赁协议书》，约定将甲方的老北京微缩景园、风情街及其他相关设施租赁给乙方使用，租赁所得租金由南口镇支付给占用虎峪、太平庄两村的土地补偿。甲方所属的得意楼二楼共五间房屋留归甲方自行使用。上述财产使用期为10年，自2003年1月1日至2012年12月31日止。租赁费价额为第一年人民币80万元，以后每年递增10%。签订协议同时，乙方须向甲方交付第一年度租赁费的50%共40万元。2002年11月1日至12月31日为乙方筹备期，甲方不收取租赁费。2003年6月30日前，乙方应将第一年的剩余租赁费全部交付甲方。以后每年分二次付清：即2003年12月31日前，乙方需将2004年度租赁费的50%交付给甲方，2004年6月30日前乙方需将当年的剩余全部租赁费交付给甲方，以后年度照此办理。《租赁协议书》由南口镇政府及华夏兴奥加盖公章，并有戴建兴签字，但未写明签订时间。
华夏兴奥于2002年11月1日交纳给北京市昌平区南口镇旅游文化服务中心40万元，2004年将租金交纳给南口镇农工商总公司二厂办，2005年将租金交纳给南口镇资产管理中心和南口镇农工商总公司二厂办，2006年至2010年交纳租金给南口镇资产管理中心，2011年至2013年交纳租金给北京纳源资产管理有限公司。华夏兴奥共计交纳租金2263320元。
2007年11月28日，北京市昌平区南口镇资产管理中心出具折抵说明，华夏兴奥垫付的106800元折抵2007年上交租金。2013年1月6日，北京纳源资产管理有限公司（甲方）与华夏兴奥（乙方）签订《顶账协议》，约定甲方应支付乙方的教育活动费用156680元折抵乙方2012年应上交南口镇人民政府的租金。
2012年12月4日，南口镇政府出具《北京市昌平区南口镇人民政府关于“老北京微缩景园”租金交纳的通知》，确认南口镇政府与华夏兴奥之间所签订合同约定的租赁费为第一年80万元，以后每年递增10%。2003年至2005年按每年80万元租金计算，2006年至2012年每年收取30万元租金。
庭审中，华夏兴奥认可租赁费为第一年20万元的《协议书》及其后所盖公章，对土地补偿费价格为第一年60万元的《协议书》及无落款日期的《租赁协议书》均不认可，并申请对其公章进行真伪鉴定。经北京明正司法鉴定中心鉴定，土地补偿费价格为第一年60万元的《协议书》及无落款日期的《租赁协议书》与租赁费第一年20万元的《协议书》所盖公章为同一枚印章盖印形成。
庭审中，双方均认可华夏兴奥已支付租金2663320元，折抵263480元，共计2926800元。华夏兴奥表示，将租金交纳给南口镇政府相关部门是应老北京微缩景园有限公司要求。对南口镇政府的主体地位无异议，但是合同并未增加过租赁费用。现租赁场地仍由华夏兴奥使用。
上述事实有协议书、租赁协议书、鉴定报告、北京市昌平区南口镇人民政府关于“老北京微缩景园”租金交纳的通知、顶账协议、折抵说明、租金交纳收据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案双方签订的两份《协议书》及《租赁协议书》均系当事人真实意思表示，未违反相关规定，合法有效，双方应依约遵守，履行各自义务。双方均认可租赁费一直由华夏兴奥支付给南口镇政府相关部门，对具体交纳及折抵数额双方亦达成一致意见，本院对此不持异议。华夏兴奥认为租赁费为第一年20万元的《协议书》为真实有效，并未签订另一份《协议书》及《租赁协议书》，但经鉴定，第一年土地补偿费60万元的《协议书》及《租赁协议书》中华夏兴奥所盖公章均与华夏兴奥认可的第一年租赁费20万元的《协议书》中公章一致，且华夏兴奥2002年亦交纳租赁费40万元，故本院对华夏兴奥仅存在一份《协议书》的辩称不予采纳。根据两份《协议书》及《租赁协议书》中涉及的租赁标的及交纳钱款的项目、价格，两份《协议书》与《租赁协议书》存在承继关系，《租赁协议书》为前两份《协议书》的归总，华夏兴奥应依照《租赁协议书》每年交纳租金80万元。后南口镇政府同意2006年至2012年每年收取租赁费30万元。现《租赁协议书》已到期，华夏兴奥尚欠租赁费未交清，南口镇政府亦并未与华夏兴奥续签，故《租赁协议书》已实际解除，华夏兴奥应将租赁场地腾退，并交清所欠租赁费及利息。对于华夏兴奥认为部分租赁费收取已超诉讼时效的辩称，因《租赁协议书》至2012年12月31日到期，故南口镇政府要求支付租赁费的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院对华夏兴奥此项辩称不予采纳。现租赁场地仍由华夏兴奥使用，故南口镇政府要求华夏兴奥支付占用使用费的请求合理合法，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六、二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告北京华夏兴奥东方民间艺术博览中心将其租赁原告北京市昌平区南口镇人民政府位于北京市昌平区南口镇的老北京微缩景园、风情街及其他相关设施、土地腾空，移交给原告北京市昌平区南口镇人民政府，于本判决生效后十日内履行。
二、被告北京华夏兴奥东方民间艺术博览中心支付原告北京市昌平区南口镇人民政府拖欠的租赁费一百五十七万三千二百元，于本判决生效后十日内履行。
三、被告北京华夏兴奥东方民间艺术博览中心支付原告北京市昌平区南口镇人民政府所拖欠租赁费一百五十七万三千二百元的利息，自二〇一三年一月一日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算。
四、被告北京华夏兴奥东方民间艺术博览中心支付原告北京市昌平区南口镇人民政府自二〇一三年一月一日起至实际腾退之日止的租赁场地使用费，按年租赁费三十万元计算。
五、驳回原告北京市昌平区南口镇人民政府其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千九百五十九元，由被告北京华夏兴奥东方民间艺术博览中心负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王玉民
人民陪审员 苗广义
人民陪审员 唐东彪
二〇一四年一月十七日
书 记 员 张书豪