福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民初字第1422号
原告庄汉忠，男，45岁，汉族。
委托代理人郑开林，福建明经律师事务所律师。
委托代理人高洁，福建明经律师事务所律师。
被告黄靖怡，女，36岁，汉族。
被告黄禄军，男，37岁，汉族。
原告庄汉忠与被告黄靖怡、黄禄军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法由代理审判员傅瑞芳适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序组成合议庭于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告庄汉忠委托代理人高洁，被告黄禄军到庭参加诉讼，被告黄靖怡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告庄汉忠诉称，2014年4月3日，原告与被告黄靖怡经友好协商，就被告黄靖怡承租原告位于三元区崇宁路10号1幢2、3、4、5号店一事达成一致，并签订合同编号：2014-04-03《承包租赁合同》一份，合同中约定：租赁期限为2.6年，从2014年4月11日起至2016年10月20日，拖欠房租累计达10日的原告有权解除合同，强制收回租赁房屋及押金等均不予退还等。原告按合同约定将其房屋出租给被告，但被告黄靖怡却没有按照约定履行义务，拖欠原告2015年4、5、6月份租金，原告已发函告知被告，但被告黄靖怡却未能履行义务。截止至今尚欠租金105375元、水电费5552元。且经原告多次催要，被告黄靖怡未能付款。原告认为，被告黄靖怡未按时支付房租的行为，已构成违约，根据合同法的规定，被告理应支付拖欠房租并承担违约责任，且该笔欠款发生在被告黄靖怡与黄禄军夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，被告黄禄军应当对此承担共同清偿责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告黄靖怡向原告支付2015年4月、5月、6月租金105375元，此后租金按合同约定支付至实际交付之日止；2、被告黄靖怡向原告支付水电费5552元（水电费计至2015年5月份），此后水电费计算至实际支付之日止；3、被告黄靖怡向原告支付逾期缴纳房租的违约金2107.5元（该违约金暂以2015年4、5、6月份租金为基数，按同期银行贷款利率的4倍暂计至2015年7月4日），此后违约金（以实际欠缴数额为基数）按银行同期贷款利率的4倍计算至实际付款之日止；4、被告黄靖怡缴纳的押金111510元作为违约金归原告所有；5、被告黄靖怡向原告支付为实现债权发生的律师费7900元；6、被告黄禄军对上述租金、水电费、违约金、律师费承担共同清偿责任；7、二被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中明确其诉讼请求为：1、要求被告黄靖怡支付租金152208元（自2015年4月1日起至2015年8月10日止，按每月35125元计算）；2、被告黄靖怡向原告支付水费、电费、垃圾费共计7364元；3、被告黄靖怡向原告支付逾期缴纳房租的违约金（以实际尚欠租金为基数，按银行同期贷款利率四倍计算至实际付款之日止）；4、被告黄靖怡缴纳的押金111510元作为违约金归原告所有；5、被告黄靖怡向原告支付为实现债权发生的律师费7900元；6、被告黄禄军对上述租金、水电费、违约金、律师费承担共同清偿责任；7、二被告承担本案诉讼费用。
被告黄禄军辩称，1、本案涉讼房屋的所有权人是三明市三元区国有资产投资经营有限公司（以下简称“国投公司”），原告不能进行转租。2、原、被告签订合同时，被告没有细看合同的内容，签完合同后，因为政府的原因被告只正常经营了四个多月，被告有向原告反映该情况，但原告不采纳被告方的意见。原告租给被告的店面面积也与合同约定的面积不符。既然被告有过错，被告方已缴纳给原告的押金拿来抵房租，原告并没有其他损失。3、2014年4至8月份，原告多收了被告的水电费。4、被告方实际于2015年6月25日已按原告的要求将店面关掉，只是不知道要主动将钥匙交还给原告。5、被告曾于2015年6月1日缴纳水电费10000元，该款应予抵扣，被告方应缴纳的水电费已结清。6、原告要求的违约金过高。
被告黄靖怡未在法定期限内提交书面答辩状，亦未到庭答辩。
经审理查明，2014年4月3日，原告庄汉忠作为承包方（甲方）与被告黄靖怡作为承租方（乙方）签订《承包租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于三元区崇宁路10号1幢2、3、4、5号店；出租房屋面积共约118平方米，每平方315元（以实际建筑面积为准）；租赁期共2.6年，自2014年4月11日止2016年10月20日止；2014年4月11日至2014年10月20日止，租金为37170元／月，2014年10月21日至2015年10月20日止，租金为39208元／月，2015年10月21日至2016年10月20日，租金为40979元／月；乙方在签订合同时，须向甲方一次性交纳押金111510元；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，强制收回租赁房屋，乙方已支付的租金、履约押金及投入的装修等费用，甲方均不予退还和补偿：…（8）拖欠房租累计达10日的…；在租赁期间，乙方有本合同第八条第二款行为之一的（包括拖欠房租累计达10日的），甲方有权终止合同，不退还押金，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；若乙方违约，应承担包括但不限于：律师费、律师办案的差旅费、诉讼费、差旅费等费用；本合同项下发生的争议，由当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，依法向三元区人民法院提起诉讼等事项。当日，被告黄靖怡向原告缴纳押金111510元，原告庄汉忠将涉讼店面交由被告黄靖怡使用。2015年1月开始，经原、被告协商，涉讼店面的月租金调整为35125元。被告黄静怡已按约定支付租金至2015年3月31日，后被告黄靖怡未按约定支付租金。2015年6月1日，被告黄靖怡缴纳水、电费10000元，原告认可该水电费未在原告起诉金额中予以抵扣。2015年8月，被告黄禄军在收费通知单上签字确认，3号电表读数为18962，4号电表读数为28380，5号电表读数为11738，并承诺于2015年8月11日将店面清空交还给林秋英、庄汉忠。2015年8月10日，被告黄靖怡将涉讼店面的钥匙交还给原告。
另查明，原告庄汉忠与案外人林秋英系夫妻关系。讼争店面的所有权人为国投公司。2013年10月10日，原告妻子林秋英通过拍卖的形式取得讼争店面的租赁权。原告将本案讼争店面转租给被告黄靖怡时未经过国投公司书面同意。2014年4月至8月，涉讼店面的水、电费是通过原告代为缴纳给国投公司。2014年9月后，该水、电费由被告直接向国投公司缴纳。2015年12月17日，国投公司出具证明及三明供电公司电费结算单各一份，确认本案讼争店面2015年4月至8月的垃圾费为420元，3至8月的水费共计60元，3月8月的电费共计6884元，合计为7364元。被告黄靖怡与黄禄军于2002年12月26日登记结婚，系夫妻关系。原告因本次诉讼支付律师代理费7900元。
上述事实，有原告提交的《承包租赁合同》、被告黄靖怡身份证复印件、交接单、原告庄汉忠与案外人林某英结婚证、《房屋租赁合同》、福建省拍卖成交确认书、2015年8月收费通知单、国投公司出具的证明及三明供电公司电费结算单、黄靖怡与黄禄军结婚登记审查处理表、委托代理合同、律师费收费票据与庭审笔录为凭，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼店面的所有权人为国投公司，案外人林某英通过拍卖的方式取得讼争店面的租赁权，因原告与案外人林某英系夫妻关系，故有权代表林某英将讼争店面转租给被告。虽然该转租行为未得到三明市三元区国有资产投资经营有限公司书面同意，但被告黄靖怡自2014年9月起直接向国投公司缴纳水、电费的行为，应视为国投公司已默许同意该转租行为。原告与被告黄靖怡签订的《承包租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告黄靖怡经合法传唤未到庭，视为其自愿放弃诉讼权利和举证权利。原告已经涉讼店面交付被告黄靖怡使用，被告黄靖怡应按合同约定支付租金。被告黄禄军辩称原告交给被告的店面面积与合同约定的面积不符，因合同签订后，被告方已按合同约定向原告支付租金至2015年3月31日，在此期间，被告方并未对店面面积提出异议，因此，对被告黄禄军的辩称本院不予采信。被告黄禄军主张已于2015年6月25日将涉讼店面交还原告，未提供相应证据，本院亦不予采信。原告与被告黄禄军均认可交还钥匙的时间为2015年8月10日，故对原告要求被告支付自2015年4月1日起至2015年8月10日止租金152208元，本院予以支持。原告要求被告黄靖怡支付水、电及垃圾费合计7364元，有原告与被告黄禄军签字确认的收费通知单及国投公司出具的收据与三明供电公司电费结算单为凭，本院予以支持。被告黄禄军辩称原告多收被告的水电费，没有相应证据，本院不予采信，但被告黄靖怡于2015年6月1日缴纳的水电费10000元，可在上述应付款中予以抵扣。原告要求被告黄靖怡按银行同期贷款利率四倍支付逾期缴纳房租的违约金并将被告黄靖怡已交纳的押金111510元作为违约金归原告所有，虽然原告与被告黄靖怡在《承包租赁合同》上明确约定，若被告拖欠房租累计达10日的，原告有权不退还押金，被告还应按合同总租金的10%向原告支付违约金，但该约定数额过高，本院综合考虑租赁合同的性质、履行情况等因素，酌定以60000元为宜。因原告与被告黄靖怡在《承包租赁合同》上明确约定若被告违约导致诉讼的，被告应承担律师费等费用，故对原告要求被告支付原告实现债权律师费7900元的诉讼请求，本院予以支持。由于本案债务发生在被告黄靖怡与黄禄军夫妻关系存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，被告黄禄军应对被告黄靖怡所欠款项承担共同还款责任，故原告要求被告黄禄军承担共同清偿责任的主张，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告黄靖怡应支付原告庄汉忠房屋租金152208元、水电费7364元，合计159572元，扣除被告黄靖怡已支付水电费10000元及押金111510元，余款38062元于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告黄靖怡应于本判决生效之日起十日内支付原告庄汉忠违约金60000元。
三、被告黄靖怡应支付原告庄汉忠因本案产生的律师费7900元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告黄禄军对上述第一、二、三项承担共同清偿责任。
五、驳回原告庄汉忠的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4787元，由原告庄汉忠负担910元，由被告黄靖怡、黄禄军负担3877元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 周永熙
代理审判员 傅瑞芳
人民陪审员 王世财
二〇一六年一月五日
书 记 员 邓享键
附本判决书所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。