广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）珠中法执外异字第1号
案外人：邱春鹏，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码：×××1912。
委托代理人：刘瑾玮，广东皓粤律师事务所律师。
委托代理人：陆佩珊，广东皓粤律师事务所律师。
申请执行人：邱财加（KHOOCHAIKAA），男，马来西亚公民，护照号码：×××2768。
申请执行人：黄茂常（WONGMIOWSONG），男，马来西亚公民，护照号码：×××9498。
两申请执行人共同的委托代理人：李黄善，广东华扬律师事务所律师。
被执行人：珠海市福安钢木制品有限公司（以下简称福安公司），住所地：珠海市，组织机构代码：××。
法定代表人：陈秋平。
被执行人：中山市盈富房地产有限公司（以下简称盈富公司），住所地：中山市。
法定代表人：黄志连，总经理。
被执行人：陈秋平，男，澳门特别行政区居民，住澳门。
本院在执行邱财加、黄茂常与中山市盈富房地产有限公司、珠海市福安钢制品有限公司、吴秀玉、陈秋平借款合同纠纷一案过程中，案外人邱春鹏对执行标的福安公司名下土地证号为中府国用字（1992）第310xxxx号、位于中山市三乡镇XX村“X**”土地的土地使用权向本院提出书面异议，主张实体权利。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人邱春鹏提出的异议请求是：一、依法撤销珠海市中级人民法院（2013）珠中法执字第501号之一执行裁定书；二、立即解除对位于中山市XX村“xxx”、土地证号码为中府国用字（1999）第3100xxx号工业用地（以下简称第310xxx**号土地使用权）的查封。
邱春鹏就此提出的事实和理由主要是：邱春鹏与福安公司于2013年8月28日签订《售让合同》，合同约定的标的物是第310xxxx号土地使用权。邱春鹏已支付福安公司相关款项，但在办理过户时发现该地已于2013年10月31日被贵院查封。邱春鹏与福安公司签订的《售让合同》，尽管双方未办理过户手续，但该合同合法有效，对合同双方产生约束力，邱春鹏享有要求办理过户的权利。贵院作出（2013）珠中法执字第501号之一执行裁定书，对上述土地使用权进行查封是明显错误，严重损害邱春鹏的合法权益。综上所述，恳请贵院查明事实，解除对上述土地使用权的查封。
为支持其异议，邱春鹏向本院提交了《售让合同》、《土地使用证》等证据。
对于邱春鹏的异议请求及理由，申请执行人邱财加、黄茂常答辩称：邱春鹏的异议请求不应支持。邱财加、黄茂常认为，第一、在第310xxxx号土地使用权被查封时，案外人邱春鹏并非权属人，珠海市中级人民法院查封合法；第二、在第310xxxx号土地使用权被查封时，邱春鹏尚未履行福安公司的售让合同所约定的全部付款义务。第三，邱春鹏与福安公司不存在真实的合同关系。即使存在真实的买卖合同关系，邱春鹏也仅为一般普通债权人。邱春鹏提交的相关证据显示的时间均在提起异议申请之后，这说明，即使第310xxxx号土地上建有建筑物，该建筑物也属于违章建筑。综上，请求贵院驳回案外人邱春鹏的异议请求。
对于邱春鹏的异议请求及理由，被执行人福安公司答辩称：邱春鹏的异议请求应予支持。福安公司还认为，虽然本案的执行依据已生效，但该执行依据存在错误。同时，申请执行人存在恶意查封，超标查封的事实。福安公司因为该恶意查封造成损害。综上，请求法院解除对第310xxxx号土地使用权的查封。
对于邱春鹏的异议请求及理由，被执行人盈富公司、陈秋平答辩称：邱春鹏的异议请求应予支持。
经审查，本院查明，1992年5月左右，福安公司取得了土地证号为中府国用字（1992）第310xxxx号、位于中山市三乡镇XX村“XXX”土地的土地使用权（以下简称第310xx**号土地使用权），使用期限为1992年5月12日至2042年5月11日，用途为厂房，土地使用权性质为国有，土地使用权类型为出让。
2013年8月28日，福安公司与邱春鹏签订《售让合同》，将上述第310xxxx号土地使用权转让给邱春鹏。该合同的主要内容是：“现经双方友好协商，甲方（指福安公司，下同）自愿将其名下公司土地出售给乙方（指邱春鹏，下同），条件如下：一、出让土地名称：福安公司，法人：陈秋平，土地性质：国有出让；用途为：国有出让工业用地。出让土地面积共：壹万零贰佰柒拾叁平方米，（小写：10273.00），土地证号码：中府国用字（1992）第310xx**号。二、售让土地单价：以总面积计，共壹万零贰佰柒拾叁平方米（小写：10273.00），总价为人民币：柒佰壹拾万元正，小写：7，100，000元。三、经甲乙双方对此地售让情况充分了解后，签订售让合同的当天，甲方收取乙方购地定金人民币：陆拾伍万元正，小写650，000元，作为乙方购买该地块定金。因为甲方新办土地证未出，故需等甲方出新土地证后，再交由乙方自自办理过户手续，甲方提供协助。双方在国土局签名确认出让给乙方的当天，乙方支付甲方人民币肆佰万元正，小写4，000，000元，余款贰佰肆拾万元，小写2，450，000元在出国土地证后一星期内乙方应先支付给甲方人民币捌拾万元，小写80万元，余款壹佰陆拾伍万元人民币，小写165万元，在两个月内付清。若乙方在两个月内无支付余款，乙方应承担违约责任，并按上述款金的每日千分之二十利息支付给甲方。双方不得异议。但因乙方急需用土地开工，故在双方签订合同后乙方可先开工建设。四、若甲方不履行本合同或因甲方原因停止或无法售让该土地，则视甲方违约，甲方必须赔偿双倍定金款给乙方，即人民币壹佰叁拾万元正，小写1，300，000元，及乙方先开工建设所造成的经济损失，然后才能处理该土地。若认购方不买，则视为乙方放弃，则甲方没收乙方所交定金。或没有准时交付土地买卖款，则甲方可依法追索银行贷款4倍利息或收回土地。五、该土地转让所需缴纳税费全部由乙方负责。甲方只净收现金人民币柒佰壹拾万元。六、甲方要保证该土地没有产权纠纷和财务欠债纠纷或其它权利限制，若发生买卖前已存在的任何纠纷、债务款项或权利障碍问题是（例如村道分摊费、闲置费）等，全部由甲方负责处理清缴，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。有欠债的，由甲方负责还清。七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。自签字或盖章即生效，具相应法律效力。”当天，福安公司将上述第310xxxx号土地，交付给邱春鹏占用、使用。邱春鹏于2013年9月初，在上述土地上建设了厂房，办理了用电等手续。福安公司确认收到邱春鹏购上述土地使用权的定金65万元。双方在向中山市国土局办理过户手续过程中，本院于2013年10月31日，以（2013）珠中法执字第501号之一执行裁定书、（2013）珠中法执字第501号之三协助执行通知书，查封了上述第310xxxx号土地使用权。在获悉上述情况后，邱春鹏不服，向本院提出异议，引发本案。
另查明，邱财加、黄茂常与中山市盈富房地产有限公司（以下简称盈富公司）、福安公司、吴秀玉、陈秋平借款合同纠纷一案，本院于2012年6月26日作出（2011）珠中法民四初字第13号民事判决书，判决盈富公司、福安公司、陈秋平于判决发生法律效力之日起十日内共同向邱财加、黄茂常偿还借款本金21，170，827元及相应利息。对该判决，盈富公司、福安公司、陈秋平不服，上诉至广东省高级人民法院。经审理，该院于2013年4月18日作出（2013）粤高法民四初字第7号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。由于盈富公司、福安公司、陈秋平未履行上述判决确定的义务，依据邱财加、黄茂常的申请，本院于2013年7月5日立案强制执行，案号为（2013）珠中法执字第501号。在执行过程中，除第310xxxx号土地使用权外，本院发现福安公司名下还有证号为国（2009）xxx号、位于中山市三乡镇xx村12200平方米土地的使用权（用途为商品住宅），盈富公司名下有土地证号为国（2000）31xxxx号（原面积为13790.2平方米，扣除已分割的面积10684.5平方米）、位于中山市xx镇xx村（用途为商品住宅）。对于上述三块土地的使用权，经珠海中正土地房地产与资产评估有限公司评估，在2014年1月21日，本案所涉的第310xxxx号土地使用权的价值为6，410，352元（福安公司出售给邱春鹏的价格高于此价格），另两个土地使用权的价值分别为28，633，400元，25，076，522元。
本院认为，从本案查明的事实看，虽然福安公司将其名下第310xxxx号土地使用权出卖给邱春鹏，邱春鹏也支付了部分购地款，但是，第310xxxx号土地使用权至今未办理产权过户登记手续，且邱春鹏未付清全部购房款。依据当时施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，为实现申请执行人邱财加、黄茂常之债权，本院查封被执行人福安公司名下的第310xxxx号土地使用权，于法有据。邱春鹏就此提出异议，要求撤销并解除对第310xxxx号土地使用权的查封，与法不合，应予驳回。
需要特别指出的是，本案是执行异议审查程序。对于邱春鹏是否享有足以对抗执行的实体权利，仅进行形式审查。若邱春鹏对此不服，可依法向本院提出执行异议之诉。在执行异议之诉程序中，人民法院将从实体上审查邱春鹏是否具有对抗本案执行的实体权利。
综上所述，邱春鹏所提出的异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回邱春鹏的异议请求。
案外人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条之规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 吴永科
审 判 员 周志毅
代理审判员 黄汉源
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 林晓聪