北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初14290号
原告（反诉被告）：北京大方贸易公司，住所地北京市昌平区沙河镇某某村。
法定代表人：王兴义，董事长。
委托诉讼代理人：郭宏，北京市亚东律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京伊可思特种纺织品有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇某某村513号。
法定代表人：何秋霞，董事长。
委托诉讼代理人：刘洋，男，1979年3月8日出生，汉族，北京伊可思特种纺织品有限公司职员，住北京市海淀区建清园小区7楼13门602号。
委托诉讼代理人：赵忠林，北京市墨风律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京大方贸易公司（以下简称大方公司）与被告（反诉原告）北京伊可思特种纺织品有限公司（以下简称伊可思公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张华独任审判，公开开庭进行了审理。原告大方公司的委托诉讼代理人郭宏、被告伊可思公司的委托诉讼代理人赵忠林、刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告大方公司诉称：原、被告双方分别于2006年3月8日和2006年11月30日签订两份《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区沙河镇某某村（以下简称某某村）大方公司厂区内的北院和中院租赁给被告使用，北院的租赁期限至2015年2月28日，中院的租赁期限至2015年11月30日。被告租赁该房屋后将院墙拆除，致使北院与中院合二为一。现上述两份合同均已到期，且原告已经明确表示不再继续进行出租。但被告无故一直不予腾退房屋。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告腾退位于某某村大方公司厂区内承租的所有房屋；2、被告支付房屋占有使用费164583元；3、诉讼费用由被告承担。
本诉被告伊可思公司辩称：本案不应是租赁合同纠纷，而是拆迁补偿纠纷，本案伊可思公司在租期内遭到政府拆迁，拆迁过程中对伊可思公司所经营的场所、房屋、树木等相关设施进行了评估、测量，根据伊可思公司提供的证据显示圣济骨髓炎医院与村委会的合同已经终止，而且骨髓医院也与拆迁公司签订拆迁补偿协议，作为场地和房屋的实际使用人、经营者，有权对该拆迁权益提出合理主张；本案大方公司将涉案房屋、土地的使用权已经转给圣济骨伤医院，伊可思公司也向该医院支付了租金。2006年12月18日，圣济骨伤医院与村委会签订的土地使用合作协议书，约定大方公司不再对涉案土地享有任何权益，所以本案涉案土地的出租方应当是圣济骨髓炎医院而非大方公司，大方公司与涉案土地没有任何关系，无权对伊可思公司提起诉讼；本案所涉土地是国有土地，土地性质是国有土地，并非集体土地，因此本案所涉土地的租赁合同村委会无权签订，因此村委会在2006年12月18日以及1996年8月1日与大方公司和圣济骨髓炎医院签订的合同是无效的，在此基础上，由于伊可思在使用土地过程中，面临着拆迁，因此伊可思有权主张拆迁权益。要求驳回大方公司的诉讼请求。
反诉原告伊可思公司反诉称：2006年，反诉原告与反诉被告签订了两份《房屋租赁合同》，约定反诉被告将其厂区内2116.87平方米的房屋及部分场地租赁给反诉原告。反诉原告承租后，由于经营需要，对场地进行了硬化、种植了109棵树木，同时对原有房屋尽心改了修缮并新建了1278.12平方米的房屋。2015年9月，在租赁期间，因土地开发，某某村股份经济合作社对上述房屋、土地进行拆迁腾退。拆迁公司对反诉原告所承租范围内的房屋、树木及相关设备设施也进行了登记。拆迁评估后，反诉被告也与拆迁单位签订了《拆迁补偿协议》。由于反诉原告在租赁合同期内，政府对承租范围进行拆迁。相关的拆迁补偿应归反诉原告所有，而反诉被告却恶意起诉，要求反诉原告无偿腾退，其目的就是为了获得本应属于反诉原告的拆迁利益。为维护反诉原告的合法权益，故提出反诉，请求判令：1、反诉被告按每平米872.55元的标准，向反诉原告支付被腾退房屋补偿费（房屋重置成新补偿费）1115223.66元；2、反诉被告按每平方米700元的标准，向反诉原告支付停产停业补助费2376493元；3、反诉被告按每平米25元的标准向反诉原告支付搬迁补助费84874.75元；4、反诉被告向反诉原告支付苗木补偿费22470元；5、反诉被告向反诉原告支付大型设备搬迁费150万元；6、反诉被告向反诉原告支付电话、有限电视、空调移机费5万元；7、反诉被告向反诉原告支付附属设备、设施补助费20万元；8、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告大方公司辩称：我们认可伊可思公司在反诉书中所说的和大方公司存在房屋和土地租赁关系，确实签订了两份租赁合同，对伊可思公司的诉讼请求不认可；本案双方签订的两份租赁合同均已到期，到期之后，伊可思公司拒绝腾退涉案房屋、土地，根据我们申请调取的证据，国土局出具的房屋航拍图，可以证明双方签订租赁合同之前，就在涉案土地上建设了涉案房屋，伊可思公司并没有对房屋进行新建，伊可思公司的主张没有任何事实和法律依据；大方公司并没有获得任何的房屋补偿款和地上物补偿款，并且就我公司所知，涉案的地块并没有向任何公司和个人支付过补偿费用，任何公司、个人都没有因本案地块、房屋获得过拆迁补偿款，所以伊可思公司所说的房屋补偿费用并没有实际产生、也没有被大方公司所占有，诉讼请求没有法律和事实依据，要求驳回反诉的诉讼请求。
经审理查明：
2006年3月8日，大方公司（甲方）与伊可思公司（乙方）签订第一份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市昌平区沙河镇某某村大方公司厂区北院占地面积约5.8亩，建筑面积1600㎡租赁给乙方，生产加工使用；自2006年3月8日至2016年2月28日止，共计10年；租金年付，每年75000元；乙方在租赁期内进行改造装修等施工，应经甲方同意后施工，所产生费用由乙方自负，甲方不承担任何费用，如租赁期满后，不动产可以留给甲方，并交接甲方验收，可动产由乙方自行处理；如果在租赁期前三年内由于人为造成拆迁行为，甲方须补偿给乙方年租金的50%；合同还约定了双方的其他权利义务。
2006年11月30日，大方公司（甲方）与伊可思（乙方）签订第二份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于某某村大方公司厂区中院内房屋租赁给乙方用于生产加工使用；租期自2006年12月1日至2015年11月30日止，共计9年；租金为年付，每年租金35000元；乙方在租赁期内如进行装修改造等施工，应经甲方同意后方可施工，所产生费用由乙方负责，乙方原则上不能对原有建筑进行拆除，如需对甲方原有房屋结构进行改造，须经甲方书面许可后方可进行，如擅自改对，则需按甲方要求恢复原貌或给予经济赔偿，租赁期满后，乙方不得对装修改动部位进行拆除，可动产由乙方自行处理；合同还约定了双方的权利义务。
上述两份合同签订后，大方公司按照合同约定向伊可思公司交付了涉案的土地和房屋。2015年12月10日，大方公司以双方签订的第二份《房屋租赁合同》到期为由，起诉至法院，要求伊可思公司腾退位于某某村大方公司厂区中院内房屋，并支付至实际腾退之日止的占有使用费。2016年8月7日，大方公司向本院提出撤诉的申请，本院作出（2016）京0114民初4574号民事裁定书，准许大方公司撤回起诉。同日，大方公司以两份租赁合同均已到期为由将伊可思公司起诉至我院，诉如所请。
庭审中，大方公司认可伊可思公司已经将两份《房屋租赁合同》期限内的租金全部交付，称有部分租金是自己收取，有部分租金自己委托圣济骨髓炎医院收取；伊可思公司称大方公司告知其地已经转租给圣济骨髓炎医院，让其将租金交付给医院的。在伊可思公司提供的交付租金票据中，有部分收据盖有大方公司公章，有部分收据盖有北京昌平圣济骨伤医院（以下简称昌平圣济骨伤医院）的章。2015年11月23日，昌平圣济骨伤医院收取伊可思公司第二份《房屋租赁合同》的租金，同年11月27日，将该租金退还伊可思公司，并于同年12月3日出具《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，内容为伊可思公司使用的第二个院子已经超期，请于2015年12月7日前搬出，第一个院子请于2016年2月28日前合同到期日将所租房屋及院子完整交还。
另查明：1996年8月1日，大方公司从某某村承租了某某村西面积为24亩土地建厂，租期为1996年8月1日至2046年8月1日止。2001年9月3日，北京市昌平区计划委员会作出《关于新建北京大方贸易公司厂房、职工宿舍及管理用房的立项批复》，就大方公司新建厂房职工宿舍及管理用房事宜，同意立项，具体批复为：选址在昌平区沙河镇，总投资900万元，所需资金全部自筹解决，建筑面积10900平方米（包括厂房2000平方米、职工宿舍7500平方米、管理用房1400平方米）等。立项后，大方公司在涉案土地上陆续进行了建设厂房等。2006年12月18日，圣济骨髓炎医院从某某村经济合作社承租某某村天农饲料厂西侧的24亩土地，原大方公司的土地租用合同转到圣济骨髓炎医院名下，租期为2006年8月1日至2046年8月1日止。
再查明：涉案土地的土地性质原为集体土地，现为国有土地。2006年8月1日，案外人王伟曾与某某村签订《土地使用合作协议书》，约定王伟承租某某村村西满白路南天龙饲料厂西侧土地面积28亩，租期自2006年8月1日至2046年8月1日止。骨髓炎医院于2009年8月7日变更名称为圣济骨伤医院。2016年1月18日，北京市昌平区沙河镇人民政府（甲方）、某某村村民委员会与某某村股份经济合作社（乙方）、王伟（丙方）、与北京昌房正信拆迁服务有限公司（丁方）签订《某某村土地一级开发项目及沙河镇满井西队线性工程非住宅房屋及地上物腾退货币补偿协议书》（以下简称《腾退货币补偿协议书），约定：丙方租用乙方土地上需腾退的非住宅房屋面积为17149.28平方米，需伐移的树木5390棵，腾退补偿费共计38580640元，此外还约定了各方的其他权利和义务。经询，大方公司称自己未获得上述拆迁补偿款。案外人王伟系圣济骨伤医院的法定代表人。
本案审理过程中，大方公司向本院提交一份由圣济骨伤医院出具的《证明》，表述其与大方公司存在债权债务关系，并于2006年11月与大方公司达成口头协议，大方公司将其位于某某村厂区内的全部厂房、地上物及土地使用权转让给圣济骨伤医院，但圣济骨伤医院还应支付大方公司款项，因资金不足，故约定由大方公司继续使用厂区内的原有住房及土地至2026年，以用来折抵应付的上述转让款，范围包括出租给伊可思公司的两处地块以及出租给张宁仲的地块，曾替大方公司收取过租赁费及税费，但与伊可思公司之间并不存在租赁关系或其他债权债务关系，同时认可在土地使用权未被国家或集体收回前，大方公司仍为上述土地及房屋、地上物的使用权人，有权对上述土地及地上物进行合法使用。伊可思公司认为该《证明》系虚假证明，大方公司和圣济骨伤医院不存在转让的情况，与本案所调取的《土地使用合作协议书》及货币补偿协议相矛盾。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2016）京0114民初4574号民事裁定书、《土地租赁协议》、《土地使用合作协议书》、收据、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》、照片、退条、《关于新建北京大方贸易公司厂房、职工宿舍及管理用房的立项批复》、北京市国土资源局昌平分局调取的相关材料、证明、《腾退货币补偿协议书》、现场勘验照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大方公司与伊可思公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。大方公司从某某村承租涉案土地后，于2006年将涉案土地上的厂房、地上物及土地使用权转让给圣济骨伤医院，且同年圣济骨伤医院与某某村股份经济合作社亦签订了《土地使用合作协议书》，圣济骨伤医院拥有涉案土地、厂房及地上物的合法使用权，因其与大方公司存在债权债务关系，允许大方公司继续使用涉案土地、厂房及地上物至2026年，以偿还欠付大方公司的转让款，并不违反任何法律规定，亦未损害伊可思公司及其他承租方的相关权益，本院对此不持异议。伊可思公司辩称大方公司已经将其享有的涉案土地、房屋及地上物转让给了圣济骨伤医院，大方公司不再享有涉案土地的相关权益，自己的租金也一直交付医院，出租方应当为圣济骨伤医院，因圣济骨伤医院、大方公司均认可圣济骨伤医院收取租金的行为系代大方公司所收取，且伊可思公司提供的2006年以后租金收据中有部分收据有大方公司加盖公章，故本院对伊可思的该项答辩意见，不予采信。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方签订的第一份《房屋租赁合同》已于2016年2月28日届满，第二份《房屋租赁合同》已于2015年11月30日届满，虽然伊可思公司于2015年11月23日交付了租金，但同年11月27日，大方公司便将上述租金退回，且2015年12月3日通过张贴不再续租通知书的方式，明确告知伊可思公司租赁期满后，将不再向其续租两块土地。故上述两份《房屋租赁合同》已于租赁期届满之时，分别解除。合同解除后，承租人应当将租赁物返还，故大方公司要求伊可思公司腾退位于某某村大方公司厂区内承租的所有房屋的诉讼请求，本院予以支持。
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《房屋租赁合同》解除后，伊可思公司仍占有使用租赁物，应当支付相应的占有使用费，故本院对大方公司要求伊可思公司按每年75000元支付第一份《房屋租赁合同》所涉土地、厂房及地上物自2016年3月1日至2017年8月1日占有使用费、按每年35000元支付第二份《房屋租赁合同》所涉土地、厂房及地上物自2015年1月1日至2017年8月1日占有使用费的请求，本院予以支持。
关于伊可思公司的反诉诉讼请求，因为涉案土地已经由案外人王伟与沙河镇政府、某某村村民委员会、某某村股份经济合作社等签订《腾退货币补偿协议书》，无论案外人王伟的行为系个人行为还是作为圣济骨伤医院法定代表人的履行职务行为，大方公司均未在拆迁腾退过程中获取任何拆迁利益，故对于伊可思公司要求大方公司支付被腾退房屋补偿费、停产停业补助费、搬迁补助费、苗木补偿费、大型设备搬迁费、移机费、附属设备设施补偿费的反诉诉讼请求，本院不予支持。伊可思公司如果要主张涉案土地上自己所享有的拆迁利益，可向案外人王伟或圣济骨伤医院主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、北京伊可思特种纺织品有限公司于本判决生效之日起三十日内将其从北京大方贸易公司承租的位于北京大方贸易公司厂区内房屋及场地予以腾空，并交还原告北京大方贸易公司；
二、本诉被告北京伊可思特种纺织品有限公司于判决生效之日起七日内向本诉原告北京大方贸易公司支付房屋占有使用费共计164583元；
三、驳回反诉原告北京伊可思特种纺织品有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1796元，由北京伊可思特种纺织品有限公司负担，于判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费24328元，由由北京伊可思特种纺织品有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 华
二〇一七年十二月四日
书 记 员 王婷婷