山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第5号
上诉人（原审被告）：于淑玲，女，1972年1月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：宋志刚，男，1965年8月27日出生，汉族。
委托代理人：张辉，山东闻远律师事务所律师。
上诉人于淑玲与被上诉人宋志刚租赁合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2010）乳城民初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年2月18日，原告宋志刚（甲方、出租方）与被告于淑玲（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同。甲方自愿将坐落在新华街南，人寿保险对面的四间平房出租给乙方使用。每年租金为壹万捌仟元整（¥18000元）。租期五年，即2009年2月18日起至2014年2月18日止。交款时间及方式：1、租金按年结算，乙方必须在租用当年期满前三个月交足下年租金后方可使用租赁物，逾期不交属乙方违约，乙方损失自负，并不得提出任何异议。2、付款方式为一次性付清当年租金。甲乙双方的权利和义务关系：1、乙方在租赁期内，有责任管理好租赁物，并确保租赁物不被人为损坏，如需改变房屋结构，须经甲方同意，否则甲方根据情况对乙方进行罚款处罚，同时有权自行收回租赁物的使用权。2、在租赁期内，房权归甲方所有，对租物，乙方只有使用权，并不得私自出卖、转让和做抵押物，如需转租需经甲方同意。……甲乙双方任何一方未能履行合同的条款将赔偿对方违约金拾万元整（100000元），所造成的损失由违约方承担。
被告租赁原告的房屋用于经营饭店，于签订合同当日给付原告租赁费18000元，此后被告再未交付原告租赁费。2010年11月9日原告起诉至原审法院称，被告未按期交纳租金且在未经原告同意的情况下又将房屋转租他人使用，严重违反了合同约定，故要求解除租赁合同，被告支付原告租金18000元、违约金30000元。后在审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付剩余四年租金72000元、违约金30000元。被告辩称：其于2009年11月7日经过原告同意将房屋转租给闫海亭，租金再与被告无关。
被告提交其与闫海亭签订的转让协议，内容为“转让协议，按照于淑玲和宋志刚的财产外，剩下的所有东西以10000.00元（壹万元整）转让给闫海亭（乙方）。甲乙双方签字均产生法律效力，协议至2010年2月18号终止。双方不得以任何理由反悔，甲乙双方如果有一方反悔，必须承担法律责任。2009年11月7号。”并申请闫海亭出庭作证称，其与被告于淑玲签订的转让协议经过原告同意，其与原告宋志刚又签订了租赁合同，但合同被宋志刚要走了，自称交付给原告18000元的租赁费，但收款单据丢失了。闫海亭又称，其租赁期间又将原告的房屋转租给卢海宝，卢海宝租赁原告房屋的时间自2011年2月18日至2011年8月18日，卢海宝租赁房屋期间的租赁费由闫海亭收取。
原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称2009年11月7日经过原告同意将房屋转租给闫海亭，但提供的证据不足以证实其主张，故被告的主张，证据不足，不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告仅仅在合同签订时交付原告租赁费18000元，此后被告再未交付原告租赁费，并且被告未经原告同意私自转租房屋，已构成违约，应依合同约定承担违约责任。原告的诉讼请求请求，于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告于淑玲于判决生效后十日内给付原告宋志刚房屋租赁费72000元；二、被告于淑玲于判决生效后十日内给付原告宋志刚违约金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，由被告于淑玲负担。
上诉人于淑玲不服原审判决，向本院提起上诉称：宋志刚在起诉状中认可上诉人将房屋转租给他人，并以此作为合同解除的理由，闫海亭出庭作证称其与被上诉人又签订了租赁合同，被上诉人收取其租金，因此原审判决上诉人支付租金没有依据。闫海亭将房租转租给卢海宝后，卢海宝经营了一段时间，被上诉人同其终止租赁关系，2011年8月份另行出租给他人经营，名称为牟平鸡焖鱼。此外，原审判决时间为2013年10月10日，却判决上诉人支付至2014年2月18日四年的租金不合理。即使上诉人违约，被上诉人应当采取措施防止损失的扩大，否则应自行承担责任。被上诉人主张的违约金无任何依据且数额过高。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人宋志刚答辩称，上诉人在未经被上诉人同意的情况下私自将房屋转租给他人获利，违反了合同的约定，被上诉人在一审中已经依法变更了诉讼请求，要求上诉人支付房租并承担违约金，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
关于转租是否经过了被上诉人宋志刚的同意，于淑玲二审申请证人徐某出庭作证，徐某称，其在于淑玲经营期间系服务员，于淑玲经营了不到一年转给闫海亭经营时，其仍然是该饭店的服务员。有一次闫海亭和宋志刚在该饭店九号屋喝茶清帐，清帐后宋志刚把饭费钱找给闫海亭，闫海亭支付了证人徐某工资。后来闫海亭又把饭店转给卢海宝，卢海宝经营的时候证人离开该饭店。上诉人以此证实宋志刚同意闫海亭承租，并且就租金和饭费与闫海亭清帐。被上诉人质证称，其不认识徐某，该饭店没有九号房间，对证人证言的真实性不认可。
本院二审审理查明，2011年11月3日，原审法院与被上诉人宋志刚对涉案饭店内的物资进行了清点，宋志刚在笔录中签字。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人于淑玲与被上诉人宋志刚签订房屋租赁合同，租期为五年，上诉人交纳了一年租金，在第一年内又将房屋转租给案外人闫海亭，其与闫海亭的转租合同载明租赁期限至2010年2月18日。关于转租是否经过出租人宋志刚的同意以及宋志刚是否又与闫海亭签订了租赁合同，上诉人虽然提供闫海亭出庭作证称，闫海亭与宋志刚之间重新签订租赁合同并且向宋志刚交付了租赁费18000元，宋志刚亦给其出具了收款收据，但对此未提供证据，宋志刚亦予以否认，该证人证言不能证实上诉人的主张。因此上诉人于淑玲主张其转租经过被上诉人同意的证据并不充分，本院不予认定。
原审法院在审理本案的过程中与被上诉人宋志刚一起到涉案房屋查看，清点了物资，被上诉人宋志刚在清点笔录上签字，此时诉争房屋已经不再有人经营，该事实表明自此时起被上诉人宋志刚实际控制诉争房屋，之后的租金再向上诉人主张，于法无据，不应予以支持。上诉人于淑玲已经支付了一年的租金，自2010年2月18日至2011年11月3日的应缴纳的30750元租金应当支付，并承担逾期未支付的违约责任。上诉人主张3万元的违约金数额过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据本案实际情况，本院以上诉人欠付租金的数额按照同期银行贷款利率的1.3倍予以调整计算违约金。综上，原审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销乳山市人民法院（2010）乳城民初字第1191号民事判决；
二、上诉人于淑玲于本判决生效后十日内给付被上诉人宋志刚房屋租赁费30750元；
三、上诉人于淑玲于本判决生效后十日内以30750元为本金自2010年2月18日至履行义务之日止按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金。
一审案件受理费2340元，二审案件受理费2340元，由上诉人于淑玲负担1410元，被上诉人宋志刚负担3276元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 于 晶
二〇一四年七月十日
书 记 员 薛淑娴