上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2787号
上诉人（原审被告）任伟，男，汉族，1978年5月28日出生，住所地江苏省扬州市。
委托代理人吴晓东，上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店，住所地上海市。
负责人张文妍，总经理。
委托代理人李琼。
委托代理人龚渊。
上诉人任伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月19日，上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店（以下简称“俏江南黄浦分店”）与任伟签订《房地产租赁合同》一份，主要约定（1）任伟将位于上海市黄浦区北京东路XXX号六楼整层房屋（以下简称“系争房屋”）出租给俏江南黄浦分店使用，租期自2012年10月26日起至2014年10月25日止；（2）月租金为人民币（以下币种均为人民币）32，000元，租金每3个月支付一次，租金于每次房租到期日前7日支付；（3）俏江南黄浦分店支付押金32，000元，任伟于租赁期满、俏江南黄浦分店交还房屋且结清水电煤、通讯等费用后3日内无息返还押金；（4）任伟未征得俏江南黄浦分店同意而擅自提前解约或其他严重违约导致合同无法正常履行，任伟须退还押金，并按月租金100%支付违约金，如造成俏江南黄浦分店其他损失，任伟应负相应赔偿责任；（5）俏江南黄浦分店因使用不当或其他人为原因导致房屋或设备损坏，俏江南黄浦分店应当承担相应的赔偿责任并给予维修；（6）如俏江南黄浦分店逾期付租，则每逾期1日，任伟可按月租金金额5%计收违约金，如俏江南黄浦分店欠租达10日，则视为俏江南黄浦分店严重违约，任伟即可单方面终止合同并强行收房，且可不予归还俏江南黄浦分店已付租金；（7）俏江南黄浦分店未经任伟同意擅自提前解约或其他严重违约，导致合同无法正常履行，视为俏江南黄浦分店违约，俏江南黄浦分店应按月租金100%支付任伟违约金，并付清各项费用，如导致任伟其他损失，俏江南黄浦分店应承担相应赔偿责任；（8）俏江南黄浦分店正常使用之水电煤等费用由俏江南黄浦分店承担，如逾期付费，则每逾期1日，俏江南黄浦分店按上述费用征收部门所作相关规定支付滞纳金，如逾期付费达1个月，则视为俏江南黄浦分店严重违约，任伟可单方终止合同，并可从押金中直接扣除所涉拖欠费用。合同签订后，任伟交付系争房屋，俏江南黄浦分店收房后将系争房屋作为员工宿舍使用，且按约支付押金及其他租赁费用。租赁期间，因系争房屋使用过程中发生消防、漏水等问题，物业部门要求进行整改，鉴于整改费用较高，而俏江南黄浦分店剩余租期较短，俏江南黄浦分店与任伟经协商后约定俏江南黄浦分店提前退租，任伟自费整改并另行出租。2014年7月26日，俏江南黄浦分店将系争房屋返还任伟。所涉《收回证明》中记明“押金等水电费结清后结清”。现俏江南黄浦分店称任伟不予返还押金、且《租赁合同》因任伟擅自解约而导致提前解除，俏江南黄浦分店并以此为由诉至原审法院，要求判令任伟返还押金32，000元、支付延迟返还押金的利息（自2014年7月26日起至任伟实际还款日止、以延迟返还押金金额、按银行同期贷款利率计算）、支付擅自解约的违约金32，000元。
原审审理中，任伟辩称：俏江南黄浦分店租赁期间发生须整改事项，因整改费用较高，俏江南黄浦分店要求提前解约，但任伟未予同意，之后俏江南黄浦分店擅自迁离系争房屋。俏江南黄浦分店系违约方，且尚有水电费未予清结，而任伟并无违约情节，无须承担违约责任，故对俏江南黄浦分店要求任伟支付违约金之诉请不予认可。对于俏江南黄浦分店要求返还押金之诉请，因俏江南黄浦分店擅自退租须承担违约金，所涉押金须用以抵充该违约金，故不同意返还。
原审法院另查明：系争房屋处2014年5月至7月电费发票记载发生电费为4，846.96元，俏江南黄浦分店尚未支付该项电费。
原审法院审理后认为：俏江南黄浦分店与任伟所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，因房屋整改事宜，双方合意提前解除合同。对此，租赁双方则均称合同提前解除系因对方擅自解约所致。根据俏江南黄浦分店提供的录音光盘内容，其中显示在俏江南黄浦分店确认何时迁离情形下，任伟据俏江南黄浦分店确认之迁离时间另行寻找其他租户，由此可依法认定，合同系经双方协商一致后予以提前解除。鉴于俏江南黄浦分店所称合同因任伟擅自解约而予以解除一节缺乏事实依据，法院对俏江南黄浦分店所称上述情节依法不予采信，并对俏江南黄浦分店据此要求任伟支付违约金32，000元之诉请依法予以驳回。对于俏江南黄浦分店要求任伟返还押金之诉请，合同约定在俏江南黄浦分店返还房屋且清结租赁费用后3日内，任伟无息返还俏江南黄浦分店押金，而所谓租赁费用，应不包括因未能履约所导致之违约责任费用。庭审中任伟称俏江南黄浦分店尚欠电费4，846.96元，对该项欠费，俏江南黄浦分店予以确认。现任伟认为该项欠费应在押金中予以冲抵，任伟该意见虽与合同约定有悖，但鉴于因诉讼主体问题，任伟就该项电费无法在本案中提起反诉，而俏江南黄浦分店就该项电费亦无异议，故如在本案中因无法反诉而无法以判决主文方式处理所欠电费，从而导致俏江南黄浦分店在本案中不得主张押金返还，显然欠妥，为避免累讼，任伟可将押金先行冲抵电费，之后将剩余押金返还俏江南黄浦分店，该处理方式实际与合同约定先冲抵租赁费用再予全额返还押金之处理结果一致。至于任伟所称押金另须冲抵违约金一节，因俏江南黄浦分店对任伟所称违约责任不予认可，而清结违约责任费用并非合同约定返还押金之前提条件，故法院对任伟上述意见依法不予采纳。对于俏江南黄浦分店诉请之押金利息，因俏江南黄浦分店尚有电费未予清结，押金返还条件尚未成就，故法院对俏江南黄浦分店该项押金利息诉请依法予以驳回。据此，原审法院判决如下：一、任伟于判决生效之日起十日内返还上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店押金27，153.04元（电费4，846.96元已经予以冲抵）；二、驳回上海俏江南酒店管理有限公司黄浦分店要求任伟支付押金利息及违约金的诉讼请求。
原审判决后，上诉人任伟不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，导致法律适用不当，所作判决不公。任伟是在明知俏江南黄浦分店执意解除合同的情形下，为了避免遭受更大的损失才另寻其他租户的，不能据此得出任伟已同意解除合同的结论。俏江南黄浦分店提供的电话录音中双方是在讨论房屋的装修问题，任伟称已找好下家、赔下家1万元定金均是谎称，是为了催促俏江南黄浦分店继续履行合同；录音当中提到的“搬出”只是暂时搬走，不能证明双方合意解除合同。根据合同约定，只有租赁期满才返还押金，现俏江南黄浦分店擅自提前解约，故不符合押金返还条件；合同亦约定俏江南黄浦分店应当按月租金的100%支付违约金，故任伟有权将押金用以抵扣违约金。综上，上诉人任伟请求本院撤销原审判决第一项，依法改判为任伟无需向俏江南黄浦分店返还押金27，153.04元。
被上诉人俏江南黄浦分店答辩称：不同意任伟的上诉请求。房屋本来就漏水，任伟提出要整改，但因租期将近，俏江南黄浦分店不愿投入太多去整改，故双方协商由俏江南黄浦分店另找房屋，任伟另找租客，没有提及违约金的问题。通话录音可以证明双方已经约定好了搬迁的时间，俏江南黄浦分店因另找的房屋出现一些问题需晚几天再搬，任伟没有同意，最终俏江南黄浦分店还是按原定的时间于7月底搬离。双方对租赁期满的日期已达成合意，故返还押金的条件已经成就，任伟应当在扣除电费后返还押金，俏江南黄浦分店无需向任伟支付违约金。综上，俏江南黄浦分店认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回任伟的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，俏江南黄浦分店提供的通话录音可证明俏江南黄浦分店另找了一处房屋作为员工宿舍，任伟亦另找了租客，并一直催促俏江南黄浦分店搬出，应视为双方就解除合同达成了合意。任伟关于其在录音中所提到的“找好下家”、“赔付定金”等均是谎称以及双方谈到的“搬出”是暂时搬出的主张，与录音内容不符，亦缺乏证据佐证，本院不予采信。因合同系双方合意解除，双方亦无证据证明其曾就合同解除的违约责任进行过约定，故双方均无需承担合同解除的违约责任，任伟并应依据合同约定在俏江南黄浦分店返还房屋并结清租金及相关费用后将押金予以返还。现俏江南黄浦分店欠付4，846.96元电费，为避免讼累，原审法院判决将该部分电费在押金中直接予以抵扣，于法有据，本院予以认同。综上，上诉人任伟的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币478.83元，由上诉人任伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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