安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜民二初字第00285号
原告：芜湖金田农贸市场经营管理有限公司，住所地：安徽省芜湖市芜湖县。
法定代表人：夏旻，董事长。
委托代理人：范斌，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：李润泽，安徽安天行律师事务所律师。
被告：芜湖丰泰小额贷款有限公司，住所地：安徽省芜湖市芜湖县。
法定代表人：张家贵，董事长。
委托代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。
原告芜湖金田农贸市场经营管理有限公司（以下简称金田公司）诉被告芜湖丰泰小额贷款有限公司（以下简称丰泰公司）抵押合同纠纷一案，本院2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告金田公司的委托代理人范斌、李润泽，被告丰泰公司法定代表人张家贵及其委托代理人朱长华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金田公司诉称：2012年9月18日，原、被告双方签订《房地产最高额借款抵押合同》，合同约定：金田公司以其位于安徽省芜湖县湾沚镇紫荆苑荆龙大市场S-1幢一层市场的房产为债务人李勇胜、胡守斌向债权人即被告丰泰公司的借款提供最高额抵押担保。其中，抵押合同第四条明确约定了抵押担保的对象为一笔借款数额为2080万元、月利率为3.5%、借款期限为2011年9月21日至2012年12月20日的借款。后经证实，该笔借款并未实际发生。因此，最高额抵押担保所对应的主债权并未实际发生，最高额抵押合同不具备履行的前提。丰泰公司曾以其与胡守斌、李勇胜的其他借款主张实现抵押权，但上述其他借款并不属于《房地产最高额借款抵押合同》约定的担保范围，也违背了《物权法》关于最高额抵押担保的相关规定。并且，即使上述其他借款属于最高额抵押担保的范围，丰泰公司行使抵押权的期限也早已届满而不受法律保护。故请求判令原、被告于2012年9月18日签订的《房地产最高额借款抵押合同》终止履行；被告办理芜湖县湾沚镇紫荆苑荆龙大市场S-1幢一层市场房产（房产证号：芜县字第××号）的抵押登记注销手续（他项权证号：芜县字第2012001588）。
原告金田公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、全国企业信用信息，证明被告诉讼主体适格。
2、《房地产最高额借款抵押合同》，证明最高额抵押合同所担保的对象是一笔特定的借款。
3、房地产权证、房地产他项权证，证明房产情况及抵押情况。
4、《借款合同》6份，民事调解书2份，证明《借款合同》所对应的借款不属于《房地产最高额借款抵押合同》约定的担保范围；被告与李勇胜、胡守斌的债权债务纠纷及相应的担保纠纷已经一揽子解决；被告行使抵押权的期限早已届满。
被告丰泰公司及其代理人的质证意见是：对证据1，没有异议；对证据2，三性无异议，但是对于证明目的有异议，原告的这个证明目的与抵押合同的内容完全不符，根据三方所签合同的第一条、第四条的规定，合同担保的对象是李勇胜、胡守斌二人在2011年9月21日至2012年9月21日这一年期间之内签订的借款条款（即协议）所发生的、金额不超过2080万元的贷款债务，合同没有约定两个人只能有一次借款。并且这个证明目的与证据4也是矛盾的，证据4的时间都是在签订合同之前就发生的；对证据3，三性无异议，对举证目的有异议。这个抵押是否有效是争议的焦点，被告方认为是有效的，并且提出了实现抵押担保诉讼；对证据4，三性无异议，但是对举证目的有异议，第一、原告没有说明合同中哪一款说明了这些借款不属于抵押合同约定的对象。第二、被告方认为一揽子解决不符合法律规定。芜湖市中级人民法院作出的调解书中对于本案原告的抵押担保没有做任何处理，被告人在这个案件中没有对原告担保有任何免责的表示，因此该民事调解书对于本案的作用是证明了本案原告所担保的债权是合法有效的。第三、没有法律规定说明被告行使抵押权的期限已经届满。根据上述调解书可以证明主债权诉讼时效没有届满，因此我方行使抵押权的诉讼时效没有届满。
同时辩称：被告和债务人胡守斌签订了借款合同，后来又与李勇胜签订了借款合同，上述合同签订后，被告便向胡守斌和李勇胜交付了款项，但是后来他们无法归还款项，加上原告愿意为他们担保，因此我方与原告签订了最高额抵押合同。只要在该合同约定的期间内发生的主债务，不论是既有债务还是将来债务，原告均要依法承担担保责任。且被告没有免除或部分免除本案原告担保责任的意思表示，故请求判决驳回原告对于被告的诉讼请求。
经审理查明：借款人李勇胜分别于2012年1月10日和2012年1月21日与被告丰泰公司签订《借款合同》两份，共计向被告丰泰公司借款400万元，合同约定两笔借款到期日分别为2012年9月7日和2012年9月18日。
借款人胡守斌分别于2011年9月23日、2011年9月26日和2012年4月26日与申请人签订《借款合同》四份，共计向申请人借款400万元，合同约定三笔借款到期日分别为2012年9月19日、2012年9月22日和2012年10月24日。借款到期后，胡守斌未能还款，遂与被告丰泰公司续签《借款合同》和《借款展期申请表》各一份，将还款期限延至2012年9月。
为担保被告丰泰公司债权的实现，原、被告双方及主债务人李勇胜、胡守斌于2012年9月18日签订《最高额借款抵押合同》一份，原告金田公司自愿为李勇胜、胡守斌向被告丰泰公司借款所产生的债务提供2080万元最高额抵押，抵押物为原告金田公司所有的位于芜湖县湾沚镇紫荆苑荆龙达市场S-1幢一层市场房地产（房产权证芜县字第××号）。2012年9月18日，双方办理了抵押登记，芜湖县房地产管理局为被告丰泰公司颁发了“房地产他证芜县第2012001588号”他项权证。
借款到期及借款期限展期到期后，李勇胜、胡守斌未按约偿还上述借款本息，被告丰泰公司多次催促未果后，分别以李勇胜、梁德岁、安徽天为商贸有限公司、芜湖金田农贸市场经营管理有限公司和以胡守斌、梁德岁、安徽天为商贸有限公司、芜湖金田农贸市场经营管理有限公司为被告向芜湖市中级人民法院提起诉讼。后被告丰泰公司申请撤回该两案中对梁德岁、芜湖金田农贸市场经营管理有限公司的起诉，芜湖市中级人民法院于2014年9月29裁定准许。被告丰泰公司与李勇胜、安徽天为商贸有限公司在芜湖市中级人民法院的主持下达成了调解协议：截止2014年8月15日，李勇胜（借款人）、安徽天为商贸有限公司（保证人）差欠被告丰泰公司借款本金人民币400万元整，利息248万元，合计648万元。李勇胜、安徽天为商贸有限公司分两次还清；被告丰泰公司与胡守斌、安徽天为商贸有限公司经芜湖市中级人民法院主持调解达成了调解协议：截止2014年8月15日，胡守斌（借款人）、安徽天为商贸有限公司（保证人）差欠申请人借款本金人民币400万元整，利息2926000元，合计6926000元，胡守斌、安徽天为商贸有限公司分两次还清。后李勇胜、胡守斌、安徽天为商贸有限公司均未能按期归还。被告丰泰公司依法申请强制执行后，至今仍未执行到财产。被告丰泰公司无奈，遂向本院申请实现担保物权，原告金田公司随即提出异议，并提起本案诉讼。
根据原被告双方的陈述，结合庭审举证、质证情况，对双方当事人的争执焦点本院分析评判如下：
关于抵押担保的对象和范围问题
庭审中，原告方认为，根据原、被告双方签订的《房地产最高额借款抵押合同》的约定，该抵押合同的担保对象是一笔“金额为2080万元，利息3.5%，期限为2011年9月21日至2012年12月20日”的特定借款，而本案中被告丰泰公司与主债务人、胡守斌之间的六笔借款与抵押合同中约定的特定化的抵押借款均不相符，因此，不是最高额抵押合同约定的抵押担保对象。另外，根据《物权法》及相关法律的规定，最高额抵押担保是对一定期间内将要发生的债权提供担保，而本案的六笔借款均发生在抵押登记之前，故不属于最高额抵押担保的范围。
本院认为：我国《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原、被告及主债务人三方签订的《房地产最高额借款抵押合同》的第一条即明确约定：“甲（被告丰泰公司）、丙（主债务人）双方于2011年9月21日至2012年9月21日期间在芜湖丰泰小额贷款有限公司签订借款条款，乙方（原告金田公司）愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用。”；第四条规定了借款金额（当金）人民币贰仟零捌拾万元整及借款期限（自2011年9月21日至2012年12月20日）。可见，原告抵押担保的对象应为甲丙双方在2011年9月21日至2012年9月21日这一年期间内发生的借款，而非一笔特定的金额为2080万元的借款。案涉的六笔借款均发生在上述期间内，故应当属于本案中最高额抵押担保合同的对象。
我国《物权法》第二百零三条规定：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。第二款同时规定：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。根据该条的规定，最高额抵押一般是对将要发生的债权提供担保，但也不尽然。其本质特征不在于其所担保的债权为将来的债权，而在于所担保的债权为不特定的债权，且具有最高限额。因此，只要最终实际发生的债权总额不超过双方约定的最高债权额，即使该债权发生在最高额抵押权设立前，也应当被容许。而且是否将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围是当事人自己的权利。只要当事人协商同意即可。本案中，被告丰泰公司与主债务人李勇胜、胡守斌之间的六笔借款虽然均发生在2012年9月18日之前，但由于原、被告及主债务人均在《房地产最高额借款抵押合同》上签字盖章，应当认定当事人同意将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围。
二、关于被告是否有权行使抵押权的问题
原告金田公司在庭审中认为，首先，被告丰泰公司与主债务人李勇胜、胡守斌间的借款担保合同纠纷早在2013年已向芜湖市中级人民法院提起诉讼。被告在该案诉讼过程中因被告与主债务人李勇胜、胡守斌在法院的主持下达成了调解协议而主动撤回了对原告的起诉，法院据此出具了调解书，且该调解书早已生效。被告丰泰公司此举应属放弃抵押权的意思表示，也不违反相应的法律规定。其次，根据我国《物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。如前所述，本案纠纷芜湖市中级人民法院已于2014年9月29日出具了两份生效的民事调解书。从法院作出调解书之日起，被告丰泰公司所享有的普通债权已转化为法定之债，其对债务人所享有的上述主债权诉讼时效已不再存在，与之相关的行使抵押权的期限也随之届满而不再受法律保护。因此，被告丰泰公司未能在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，其怠于行使权利的法律后果应由其自行承担。第三，被告丰泰公司与主债务人李勇胜、胡守斌之间的六笔借款均未经抵押人同意的情况下数次展期，严重损害了抵押人的合法权益，抵押人依法不承担抵押担保责任。另外，被告丰泰公司与李勇胜间签订于2012年6月19日的两份借款合同，汇款日期分别是同年1月10日和1月21日，汇款时间早于合同签订时间近半年。因此，该两份合同实际并未履行，主债权并未实际发生，抵押人依法不承担抵押担保责任。
本院认为：第一，从两份生效的民事调解书制作过程来看，原、被告及主债务人李勇胜、胡守斌之间的纠纷被告丰泰公司于2013年起诉至芜湖市中级人民法院，2014年9月，在芜湖市中级人民法院的主持下，被告丰泰公司与主债务人等达成了调解协议，因原告金田公司未能到庭，故被告丰泰公司方才撤回对本案原告的起诉，法院裁定准许，并根据达成的调解协议作出两份民事调解书。当时，被告丰泰公司没有任何放弃抵押权的意思表示。第二，从法律依据来看，原告认为，从法院作出调解书之日起，被告丰泰公司所享有的普通债权已转化为法定之债，其对债务人所享有的上述主债权诉讼时效已不在存在，与之相关的行使抵押权的期限也随之届满而不再受法律保护。因此，被告丰泰公司未能在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，从而不受法律保护。对此问题，本院认为，根据我国《物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。据此，被告丰泰公司曾对主债务人和原告金田公司一并提起诉讼后因审理需要撤回对本案原告的起诉，现对原告金田公司主张权利，符合法律规定。且现在被告丰泰公司主张权利时仍在诉讼时效期间内。第三，我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。也就是说，债权存在的，抵押权也存在。本案中，虽然经主债务人请求对借款合同进行数次展期，但这只对借款合同的非实质性条款作出部分变更，并未导致原法律关系的消灭和产生新的法律关系。因此，并未加重抵押人的负担，更谈不上严重影响抵押人的权益。另外，庭审中原告提出被告丰泰公司与李勇胜间签订于2012年6月19日的两份借款合同，汇款日期分别是同年1月10日和1月21日的问题，也是合同展期所致。
综上，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。被告丰泰公司与主债务人及本案原告金田公司签订的《房地产最高额借款抵押合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告丰泰公司在债权未受清偿、未明确表示放弃抵押权的情况下，在主债权诉讼时效期间内向原告金田公司主张权利，符合法律规定。原告主张本案担保的对象是一笔特定贷款，且不属于《房地产最高额借款抵押合同》的担保范围和被告丰泰公司因放弃并怠于行使抵押权而导致其现在行使抵押权依法不受法律保护的诉讼主张没有事实和法律依据，本院不予采信、采纳。故对原告要求判令原、被告于2012年9月18日签订的《房地产最高额借款抵押合同》终止履行和被告办理芜湖县湾沚镇紫荆苑荆龙大市场S-1幢一层市场房产的抵押登记注销手续的诉讼请求本院不予支持。本院为维护正常的社会市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零二条、第二百零三条之规定，判决如下：
驳回原告芜湖金田农贸市场经营管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告芜湖金田农贸市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。
审 判 长 丁玉能
代理审判员 徐旭征
人民陪审员 曹方平
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 俞春艳
附：判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国担保法》
第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。