上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）再重字第3号
原告丁跃明。
原告丁跃芳。
原告丁跃仙。
上述三原告的共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。
被告沈维娜。
被告申银万国证券股份有限公司。
法定代表人储晓明。
委托代理人孙仕琪。
委托代理人陆颖。
本院于2009年9月9日立案受理原告赵金秀、丁跃明、丁跃芳、丁跃仙与被告沈维娜、申银万国证券股份有限公司（以下简称申银万国）房屋买卖合同纠纷一案，并于2010年7月6日作出（2009）闵民三（民）初字第2097号民事判决。被告申银万国不服本院判决，在法定期限内提起上诉，上海市第一中级人民法院于2010年11月22日作出（2010）沪一中民二（民）终字第3476号民事判决，维持本院判决。案件发生法律效力后，被告沈维娜不服，向上海市人民检察院申诉。上海市人民检察院于2012年6月20日作出沪检民行抗字（2012）33号民事抗诉书，向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2012年8月27日作出（2012）沪高民一（民）抗字第32号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院对本案进行再审。上海市第一中级人民法院于2013年8月22日作出（2012）沪一中民二（民）再终字第35号民事裁定：一、撤销（2010）沪一中民二（民）终字第3476号民事判决及上海市闵行区人民法院（2009）闵民三（民）初字第2097号民事判决；二、本案发回上海市闵行区人民法院重审。期间，原告赵金秀死亡。本院立案受理后，变更案由为确认合同无效纠纷，并另行组成合议庭，依法对本案公开开庭进行了审理。原告丁跃明、丁跃芳、丁跃仙的共同委托代理人陈渊，被告沈维娜，被告申银万国的委托代理人孙仕琪、陆颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁跃明、丁跃芳、丁跃仙诉称：三原告系丁月兴（已故）的子女。丁月兴系原本市闵行区虹桥镇右村XXX号土地使用权人，其与家人于1983年前共同建造房屋两上两下及平房两间，并于1991年进行了农村宅基地登记。因系争房屋所在土地属农村集体用地，故并未办理房地产权证，该房屋建成后由原告一家使用。1993年1月17日，被告沈维娜及案外人上海贤达电子通信设备有限公司（以下简称贤达公司）非法将系争房屋以产权房形式转移到被告沈维娜名下。期间伪造了署名为丁月兴与沈维娜的关于系争房屋的《房屋买卖契约》1份，时间设定为1992年11月10日。根据该合同，系争房屋的转让价格为18万元，交房期限为1992年12月30日，付款方式为现金。当时房屋土地部门违法为被告沈维娜办理了相关手续。1995年，被告沈维娜与被告申银万国签订《房屋买卖合同》1份，约定沈维娜将系争房屋出售给申银万国，面积186平方米，成交价1，153，200元，付款方式为一次性付清。至2001年1月10日，贤达公司向上海市房地局提交《关于申请办理虹桥镇右村XXX号、XXX号居农别墅房地产权证的请示》，声称以该公司员工沈维娜的名义受让了系争房屋，希望办理产权证。
系争房屋于1992年7月被闵行区虹桥村委会拆除，村委会另给原告一家安排了其他的宅基地。在此之前并未见两被告中的任何一家前来主张系争房屋的权利。至2005年2月，系争房屋所在地块动迁，原告一家方才得知系争房屋不但已经办理了产权证，并且登记至被告申银万国名下。原告认为，两被告签订房屋买卖合同时虹桥镇右村XXX号的房屋已不存在，且双方间的买卖系出于恶意，两被告均应知晓双方并不具备该房屋买卖合同的主体资格。系争房屋仅是普通的农居，根本谈不上别墅，转让价格不合理，且买受人存在不看房、不占有、不使用等现象违背房屋买卖常理。综上，因两被告恶意串通，损害了其利益，且农村宅基地房屋买卖违反国家强制性规定，故起诉要求确认两被告于1995年6月签订的关于上海市闵行区虹桥镇右村XXX号房屋买卖合同无效。
诉讼中，经本院释明，三原告明确表示，其仅要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，无效的法律后果在本案中无需处理。
被告沈维娜辩称：其与申银万国交易的闵行区虹桥镇右村XXX号房屋即为闵行区虹桥镇虹桥村镇南三村XXX号房屋，该房屋由其向丁月兴购买后再出售给申银万国，所有买卖手续均经政府相关部门批准，并办出了产证。因两被告签订的房屋买卖合同标的明确，房屋真实存在，两被告也不存在恶意串通的情况，故双方间的买卖合同合法有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告申银万国辩称：1、两被告于1995年签订房屋买卖合同的真实目的是沈维娜为案外人贤达公司偿还申银万国的债务，因房产交易中心显示的房屋产权人为沈维娜，根据物权公示效力，申银万国有理由相信沈维娜是该房屋的权利人，且根据地籍图等资料显示，虹桥镇右村XXX号与镇南三村XXX号即为同一处房屋，故两被告签订的合同合法有效，双方不存在恶意串通，房屋也真实存在。2、因申银万国作为受让方对系争房屋了解不多，故由贤达公司和沈维娜出具产权没有瑕疵的承诺，之后虹桥镇右村XXX号房屋也办出产权证并过户至申银万国名下，故双方的交易并未违反国家强制性规定。3、原审判决后，申银万国向法院提起诉讼，要求贤达公司和沈维娜偿还抵债欠款。该案在执行过程中双方达成和解，由贤达公司和沈维娜偿还申银万国相关欠款，系争房屋产权与申银万国无关，目前对方也履行了付款义务。4、现虹桥镇右村XXX号仍登记在申银万国名下，但其愿意根据法院判决进行产权变更。
经审理查明，原告丁跃明、丁跃芳、丁跃仙系丁月兴的子女，赵金秀系丁月兴妻子。
丁月兴系原闵行区虹桥镇右村XXX号土地使用权人，其与家人在该地块上建造的房屋于1991年进行了农村宅基地登记，核准人口共6人。1992年7月，因上述房屋遇动迁被拆除，丁月兴户分得另外的两块土地新建房屋，即上海市闵行区虹桥镇虹桥村镇南三村XXX号、31号。
1992年11月10日，署名为丁月兴与被告沈维娜签订《房屋买卖契约》一份，约定丁月兴将虹桥镇环镇路虹桥村新建农房出售给被告沈维娜，面积140平方米，转让价格为18万元，交房期限为92年12月30日前，房屋产权转移手续同时办妥，付款方式为现金等内容。
1993年1月17日，坐落地址为“虹桥镇右村XXX号”房屋产权由丁月兴转移到被告沈维娜名下，该房屋面积186平方米，产价为18万元。
1993年3月31日，被告申银万国与案外人贤达公司签订参建住宅协议。但之后贤达公司未能按期交房，又无力偿还申银万国支付的参建款。后经双方协商，由贤达公司以包括被告沈维娜名下的“虹桥镇右村XXX号”房屋在内的多套房屋抵偿其欠申银万国的债务。为此，被告沈维娜与被告申银万国于1995年6月签订《房屋买卖合同》，约定被告沈维娜将“虹桥镇右村XXX号”房屋出售给申银万国，建筑面积186平方米，成交价格1，153，200元，付款方式为一次性付清等内容。
之后，被告申银万国为保证贤达公司偿付其欠款，遂向上海市第一中级人民法院提起诉讼。经法院主持调解，双方于2000年9月25日达成调解协议，约定：贤达公司尚欠申银万国11，168，860元，双方另行签订还款协议等。同年9月29日，双方达成庭外调解协议约定，申银万国同意贤达公司用附表中的房产抵偿本金……，贤达公司必须在调解协议签订后二周内提供上述所有房产的产权人出具的产权清晰、无抵押和同意将该房产给贤达公司作为抵债用的书面文件……。附件中包括居农别墅虹桥环镇南路镇面（南）三村XXX号整幢房屋一套，面积186平方米，金额1，153，200元。
2001年1月10日，贤达公司向上海市房地局提交《关于申请办理虹桥镇右村XXX号、XXX号居农别墅房地产权证的请示》，主要内容为要求房地局尽快为申银万国办理虹桥镇右村XXX号、XXX号居农别墅房屋产权证。
2001年6月29日，被告申银万国取得沪房地闵字（2001）第041636号产权证，该权证记载房地坐落：虹桥镇右村XXX号；土地权属性质：集体；用途：农民住宅；地号：闵行区虹桥镇H47街坊9丘（86）；图号：Ⅲ33-34／29-30；房屋建筑面积：186平方米。
2005年起，镇南三村XXX号房屋所在地块遇动迁，因被告申银万国认为其购买的“虹桥镇右村XXX号”房屋实为镇南三村XXX号房屋，要求动迁部门对其进行动迁安置，故而与丁月兴户发生纠纷。
2008年4月8日，丁月兴向本院提起诉讼，要求确认署名为丁月兴与被告沈维娜签订的《房屋买卖契约》无效。审理期间，因丁月兴死亡，故本院依法变更其继承人赵金秀、丁跃明、丁跃芳、丁跃仙为该案原告。现署名为丁月兴与被告沈维娜签订的《房屋买卖契约》已经法院生效判决认定为无效。2009年9月9日，赵金秀、丁跃明、丁跃芳、丁跃仙遂提起本案诉讼。期间，赵金秀死亡。
另查明，丁月兴户分得的闵行区虹桥镇虹桥村镇南三村XXX号和3号两处宅基地，31号获批建房占地面积56平方米、建筑面积112平方米，3号获批建房占地面积70平方米、建筑面积140平方米。1993年9月，丁月兴户取得镇南三村XXX号房屋的宅基地使用证，图幅号为Ⅲ33-34／29-30。镇南三村XXX号房屋则无宅基地登记信息。
为查明两被告买卖的“虹桥镇右村XXX号”房屋的坐落位置，本院向上海市闵行区房地产登记处作调查，该处于2013年12月20日出具函件并附系争房屋卫星遥感图、地籍图等，函件主要内容为：我登记处出具闵字（2001）第041636号房地产权证时，该房屋是实际存在的，房屋的具体位置详见地籍图中的粗红线勾绘的房屋；登记房屋建筑面积186平方米，土地独用面积为143.40平方米，上述土地和房屋建筑面积是1992年时经过工作人员实地勘测的尺寸计算所得；登记建筑面积186平方米与1991年规划批准的建筑面积140平方米的差异是由以下两个原因造成，一是规划审批时核准建筑面积是按外墙墙中测算的；二是规划审核时，阳台、檐廊等部位建筑面积不计入核准的建筑面积。
诉讼中，原、被告一致确认，目前镇南三村XXX号房屋已被拆除，但尚未进行动迁安置。
上述事实，由原告提供的上海县农村（居民）宅基地登记材料、建房协议书、造房用地申请表、《房屋买卖契约》、房屋移转许可证、《房屋买卖合同》、《关于申请办理虹桥镇右村XXX号、XXX号居农别墅房地产权证的请示》、村委会证明、上海市房地产登记信息、（2008）闵民三（民）初字第677号民事判决书、（2009）沪一中民二（民）终字第1634号民事判决书、宅基地使用权证等证据，被告沈维娜提供的上海县农村宅基地使用权申报表、上海市房地产权证、《房屋买卖契约》及附件、房屋产权移转申请书等证据，本院调查取得的闵行区房地产登记处出具的函件及其附件、闵行区虹桥镇规划建设和环境保护办公室出具的更正说明及其附件及双方当事人的陈述等与本案有关联的证据证实。
本院认为，本案主要争议焦点在于：1、登记在申银万国名下的“虹桥镇右村XXX号”房屋是否为虹桥镇虹桥村镇南三村XXX号房屋；2、两被告签订的《房屋买卖合同》是否有效。
关于争议1，通过本院向闵行区房地产登记处调查，该登记处提供了上述房屋的卫星遥感图，并标注了地籍图中的具体位置，该地籍图号与丁月兴户镇南三村XXX号所在地籍图号一致，均为Ⅲ33-34／29-30，地籍图中粗红线勾绘的房屋周边相邻各方的坐落、编号与镇南三村房屋坐落、编号相吻合。此外，署名丁月兴与被告沈维娜签订的《房屋买卖契约》约定的转让房屋的面积为140平方米，与镇南三村XXX号最初获批建房建筑面积140平方米一致，且该登记处对规划批准建造140平方米与最终登记的建筑面积186平方米差异也作出了合理解释。据此，本院认定登记在申银万国名下的“虹桥镇右村XXX号”房屋即为虹桥镇虹桥村镇南三村XXX号房屋，两者实为同一处房屋。
关于争议2，本院认为，首先，虽然两被告买卖的标的为农村宅基地房屋，但买卖手续均经有关组织和部门批准，且已办出房地产权证，并登记在申银万国名下，因此双方的房屋买卖合同已实际履行完毕。其次，两被告签订房屋买卖合同的实质是以房抵债，系以沈维娜名下的系争房屋抵偿贤达公司所欠申银万国的债务，抵偿债务数额与签订买卖合同当时的房屋市场价值相符，应认定申银万国是以合理的对价取得房屋，属善意买受人。虽然署名为丁月兴与被告沈维娜签订的《房屋买卖契约》被法院生效判决认定为无效，沈维娜再将系争房屋出售给申银万国属无权处分，但这并不影响沈维娜与申银万国之间房屋买卖合同的效力。鉴于两被告之间的房屋买卖合同系双方自愿签订，属双方真实意思表示，且已履行完毕，故本院认定两被告签订的房屋买卖合同成立并生效，为有效合同。
综上，原告丁跃明、丁跃芳、丁跃仙以两被告恶意串通，损害了其利益，且农村宅基地房屋买卖违反国家强制性规定为由，要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第（五）项的规定，判决如下：
驳回原告丁跃明、丁跃芳、丁跃仙要求确认被告沈维娜与被告申银万国证券股份有限公司于1995年6月签订的关于上海市闵行区虹桥镇右村XXX号房屋买卖合同无效的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告丁跃明、丁跃芳、丁跃仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 周绍敏
审判员 金卫东
审判员 丁文伟
二〇一四年四月十七日
书记员 沈 霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。