贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔高民提字第5号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：徐克亮。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：贵州康泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：程天赐，该公司董事长。
委托代理人：俞贤华，该公司职工。
委托代理人：陈相东，该公司法律顾问。
申请再审人徐克亮与被申请人贵州康泰房地产开发有限责任公司(以下简称康泰公司)合同纠纷一案，贵州省贵阳市中级人民法院于2013年6月4日作出(2013)筑民终字第800号民事判决，已经发生法律效力。徐克亮不服，向本院申请再审。本院于2013年12月17日作出(2013)黔高民申字第558号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人徐克亮，被申请人康泰公司的委托代理人俞贤华、陈相东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告康泰公司向贵州省贵阳市南明区人民法院起诉称：2004年，被告徐克亮因购房向银行办理按揭贷款手续，同年12月14日应被告请求，原告作为其连带责任保证人与中国农业银行贵阳市新华支行（以下简称新华支行）签订《个人购房担保借款合同》，为被告借款提供连带责任保证，同时办理了中山大厦二、三、四层的抵押手续。2009年6月，因被告未履行（2008）云民一初字第597号民事调解书（以下简称597号民事调解书）确定的付款义务，原告解除了与被告签订的关于中山大厦二层房屋的买卖合同，收回了二层房屋的所有权。2007年，因被告未履行还款义务，原、被告均被新华支行诉至法院。2009年，最高人民法院终审判决被告偿还新华支行借款本金2089万余元及相应利息，原告承担连带清偿责任，新华支行对包括原告所有的中山大厦二层范围在内的房产拥有优先受偿权。判决生效后，因被告未履行付款义务，致使原告为被告承担担保责任，自有的中山大厦二层价值2923.72万元的房屋被拍卖抵债，经与被告就所受损失赔偿事宜协商多次未果后，遂诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告45977044元（29641元/平方米×1551.13平方米）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告徐克亮辩称，（一）原告的诉请无事实和法律依据，无权向被告追偿。1、从原、被告与农行三方签订的《个人购房担保借款合同》来看，原告没有提供任何房产和物的抵押担保，且约定只要原告办完产权手续后就不再承担担保义务，但原告始终拒绝为被告办理产权证书。由于原告的违约行为，一方面使其承担保证的期限无限延长，另一方面也给被告造成了巨大损失。因此，原告因其违约行为所导致的后果也应由其自己承担。在被告与农行2089万元的债务清偿纠纷过程中，虽然法院认为原告应为被告承担连带清偿责任，但原告并未实质承担过连带清偿责任的事实，法院只是处置了属于被告在“担保合同”中所提供抵押担保的二、三、四层房屋，其处置变现金额为6100万元，已经远远超过被告应承担的债务2089万元。被告在本案中只应向新华支行承担违约责任。2、若原告认为贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）依照最高人民法院（2009）民二终字第93号民事判决书（以下简称最高人民法院（2009）93号民事判决书）依法处置属于被告的二、三、四层房屋时侵害到其合法资产和权利，也只能针对最高人民法院的民事判决书以及贵州高院的执行程序申请再审或提出异议和复议，本案真正的被告应该是农行，因农行才是相对过错方。（二）原告的诉求已经得到最高人民法院（2009）93号民事判决书的认定，也已经在民事调解书中得到处理，原告无权再诉。如果原告按最高人民法院（2009）93号民事判决书认定的事实，把自认为其享有所有权的二层房屋受到的拍卖损失，按“597号民事调解书”约定在本案起诉，那么原告诉求4100万元的损失赔偿就根本无事实和法律依据。如果原告认为双方在“597号民事调解书”中约定的1207万元损失不合理不合法，原告也只能针对民事调解书中约定的赔偿申请再审。本案中，法院即便要对民事调解书约定的赔偿进行审理，也必须扣减原告控制使用二层房屋后所得到的全部损失弥补金额，因为按照原、被告于2004年9月20日签订《补充协议》的第九条“……如乙方（被告）违约，甲方（原告）有权将乙方所购中山大厦二、三、四层商场收回使用，期间收入归甲方以弥补甲方损失，直到收回甲方损失为止。”的约定，既然原告已经收回并控制使用二层房屋，就应该在清算原告已经得到的损失弥补金额后，与民事调解书约定的损失进行扣抵。否则，原告就得到了双重赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
贵州省贵阳市南明区人民法院一审查明：2004年12月16日，被告徐克亮向原告购买中山大厦A座二、三、四、五、六层营业用房，双方签订《商品房买卖合同》一份。同年12月5日，原、被告又签订《补充协议》一份，该协议主要约定被告购买二层商业用房的按揭贷款将在2005年元月运作，若新华支行不能办理二层的按揭贷款，则被告应以银行相同的按揭贷款总金额15552864元，分96期逐月月末前给付原告，每期为162009元。2004年12月14日，徐克亮与新华支行以及康泰公司签订《个人购房担保借款合同》，约定徐克亮为购买康泰公司出售的位于贵阳市中山东路16号中山大厦第二、三、四、五、六层营业用房，向新华支行借款2460万元，由康泰公司作为借款保证人承担连带保证责任。徐克亮以其所购房屋作为借款抵押物，于2004年12月16日在贵阳市房地产管理局办理了抵押物登记备案。后因徐克亮未按约还款，新华支行提起诉讼。贵州省高级人民法院一审作出（2007）黔高民二初字第31号民事判决后，徐克亮向最高人民法院提出上诉，最高人民法院于2009年11月23日作出（2009）民二终字第93号民事判决，判令：由徐克亮偿还新华支行借款本金20892501.19元及利息；康泰公司、刘永梅对上述债务承担连带清偿责任；新华支行在判决第一项确定的债权范围内，对位于贵阳市中山东路16号的抵押物（中山大厦第二、三、四层共计4885.47平方米的房屋）享有优先受偿权。2008年9月，康泰公司就其与徐克亮房屋买卖合同纠纷一案诉至贵州省贵阳市云岩区人民法院，康泰公司请求依法解除双方于2004年9月16日签订的《商品房买卖合同》及同年12月5日签订的《补充协议》中关于购买中山大厦A座二层营业用房的相关约定。贵州省贵阳市云岩区人民法院作出（2008）云民一初字第597号民事调解书，内容为：“一、徐克亮自愿于2009年5月31日前将买本市中山大厦A座二层商场的购房款一次性给付康泰公司。……二、在上述前两笔所付总购房款中，应扣减徐克亮实际已付的购房款总计1562009元。三、如徐克亮在2009年5月31日前不能按上述协议履行付款义务，双方共同确认于2009年6月1日解除双方购买中山大厦A座二层商业用房的有关所有合同，康泰公司从解除合同即日起有权自行收回房屋，并于2009年6月10日前一次性退还徐克亮所付购房款1562009元。康泰公司收回房屋后，须保证二层以上业主用户通行，在靠扶梯并平行于扶梯处留出有效净宽不低于1.8米的直线通道。四、如徐克亮在上述协议期限内未付清全部房款，因该房抵押、担保问题被依法拍卖等抵债（指新华支行），在清偿抵押、担保债务后如有余款，余款归康泰公司所有，康泰公司因该房被拍卖其所受损失12066387元，由徐克亮于该房被拍卖之日起10日内一次性给付康泰公司。如康泰公司从拍卖款中得有余款，该余款应抵扣徐克亮应付康泰公司12066387元的购房款。折抵全部房款后仍有剩余，归徐克亮所有。拍卖期限前徐克亮应分期付给康泰公司的购房款按第一条有关利息计算。五、上述协议内容不改变当事人方以该房对银行设立的抵押、担保关系，在原抵押、担保关系中，银行仍享有优先受偿权。”2010年1月28日，经新华支行申请，贵州省高级人民法院对最高人民法院（2009）93号民事判决书立案执行。在征得各方当事人同意的基础上，贵州省高级人民法院于同年8月30日依法委托贵州嘉恒拍卖有限公司拍卖位于贵阳市中山大厦第二、三、四层1号4672.95平方米的房产。在2011年9月29日举行的拍卖会上，赵典友、张其鹤以6100万元最高价竞得拍卖标的物，拍卖成交价款6100万元已全部交到贵州省高级人民法院账户。2011年11月15日，贵州省高级人民法院下达（2010）黔高执字第3-3号执行裁定书，裁定被执行人徐克亮所有的位于贵阳市中山东路16号、房产预售登记号为148136的“中山大厦”2、3、4层1号4672.95平方米房产归买受人赵典友、张其鹤所有。康泰公司在执行中提出异议称，中山大厦二层房产归其所有，贵州省高级人民法院在执行（2010）黔高执字第3号执行案中，应首先拍卖被执行人所有的该大厦第三、四层房产，停止对该大厦二层房产的拍卖。贵州省高级人民法院经审查后作出（2011）黔高执异字第8号执行裁定，驳回了康泰公司的异议。康泰公司遂向最高人民法院申请复议，请求确认其为中山大厦二层房屋所有权人，停止对中山大厦二层房屋的拍卖，撤销贵州省高级人民法院（2011）黔高执异字第8号执行裁定。最高人民法院于2012年9月25日作出（2012）执复字第11号执行裁定书，驳回康泰公司的复议请求。2011年11月，康泰公司以其作为担保人，在为被告承担担保责任后，理应得到被告赔偿为由诉至法院，诉请如前。审理中，原、被告对中山大厦二层房屋所有权的归属及拍卖所得款归属存在争议，原告康泰公司认为贵州省高级人民法院在拍卖房产过程中拍卖有误，中山大厦二层房产在2011年9月29日拍卖成交时的价值应为4597万余元以上。康泰公司为证明其请求45977044元的主张，提交了2011年9月19日贵阳和禧房地产评估事务有限公司向贵阳市南明区住房和城市建设局出具的预评估函，认为根据该函载明中山东路二层房产在2011年9月16日的预评估单价为29641元/平方米，并以29641元/平方米×1551.13平方米得出诉请的45977044元。被告对此不予认可。
贵州省贵阳市南明区法院一审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条：“人民法院对符合本法第一百零八条的起诉，必须受理；对下列起诉，分别情形，予以处理：……（五）对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又提起起诉的，告知原告按申诉处理，但人民法院准许的裁定除外；……之规定，本案中，原、被告双方对中山大厦二层房产的所有权归属存在争议，对此该院认为中山大厦二层所有权的归属在民事调解书中已经进行了确认，原、被告之间对此已有约定，根据一事不再理的原则，该院不能对此进行重复审理。对原告认为其承担担保责任后，被告理应向其赔偿损失的诉请，该院认为原、被告在民事调解书第四项中，对若徐克亮在协议期限内未付清全部房款，因该房抵押、担保问题被依法拍卖等抵债后所产生的法律后果及在清偿抵押、担保债务后款项的归属均已进行了约定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十二条：”发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行，对方当事人可以向人民法院申请执行。”之规定，原告在本案中提出的诉讼请求在生效法律文书中已经进行了处理，原告应依法申请执行，对此不应再重复审理。对原告认为贵州省高级人民法院在拍卖房产过程中拍卖有误，中山大厦二层房产在2011年9月29日拍卖成交时的价值为4597万余元以上，故要求被告按该价值对其赔偿损失的主张，该院认为贵阳市中山大厦二层已经贵州省高级人民法院于2010年8月30日在征得各方当事人同意的基础上依法委托贵州嘉恒拍卖有限公司拍卖，所得拍卖价值为贵阳市中山大厦二层的实际价值。原告认为应根据2011年9月19日贵阳和禧房地产评估事务有限公司向贵阳市南明区住房和城乡建设局出具的预评估函中载明的价值认定该房产价值，并以此为据要求被告对其进行赔偿于法无据，对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第（五）项、第二百一十二条之规定判决：驳回原告康泰公司的诉讼请求。案件受理费271685元，由原告康泰公司负担。
一审宣判后，康泰公司不服，向贵州省贵阳市中级人民法院提起上诉，请求：撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南民初字第2574号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由是：（一）上诉人与被上诉人的担保合同纠纷并未得到处理，上诉人的损失未得到被上诉人的赔偿，本案诉讼并非重复审理，一审法院在未查明本案客观事实的情况下，便驳回上诉人的一审诉讼请求，明显错误。1、上诉人系中山大厦二层房屋的所有人，此客观事实已有多份生效法律判决予以认定，一审法院对此也予以认可，上诉人基于所有权灭失所产生的追偿权理应得到保护。2、民事调解书涉及的是商品房销售合同纠纷，而本案是上诉人在承担担保责任后向被上诉人追偿的担保合同纠纷，两个案件所涉法律关系不同，不存在一事不再重复处理之情形。3、根据597号民事调解书第三条，若被上诉人在2009年5月31日前付款，其就可依约享有对中山大厦二层房屋的所有权益。反之，若被上诉人在前述期限内未付款，上诉人与被上诉人关于中山大厦二层房屋的一切合同均于2009年6月1日全部解除，包括民事调解书第四条之约定。同时，民事调解书第四条第一段约定的金额系当时市场价值，超过2009年5月31日也就一并失效，不能再适用。（二）一审法院以“中山大厦二层房屋已经贵州高院于2010年8月30日在征得了各方当事人同意的基础上依法委托贵州嘉恒拍卖有限公司拍卖，所得拍卖价值为贵阳市中山大厦第二层房屋的实际价值”为由，认为上诉人依据2011年9月19日贵阳市和禧房地产评估事务有限公司出具的预评估函计算房产价值45977044元于法无据，明显错误，上诉人的实际价值明显超过该评估价值。1、上诉人对贵州高院选定的拍卖公司的认可，不等于对拍卖行为及拍卖价值的认可。2、贵州高院依据已经失效的黔惠房估报（2010）079号《房地产估价结果报告》进行拍卖，明显不妥。根据《侵权责任法》第十九条之规定，上诉人二层房屋被拍卖，所有权灭失的时间是2011年2月29日，上诉人有权依照该时间点的市场价值来计算实际损失，故上诉人计算的损失符合法律规定，理应得到支持。3、在一审当庭质证中，被上诉人对上诉人提交的该份证据的三性都予以认可，因此该份证据理应作为本案定案依据。（三）依据最高人民法院（2009）93号民事判决书、贵州高院执行通知书、（2010）黔高执字第3-3号执行裁定，因上诉人以自己所有的中山大厦二层房屋为被上诉人承担担保责任而遭受损失，被上诉人应对上诉人的该实际损失承担足额的赔偿责任。
被上诉人康泰公司答辩称：贵阳市中山大厦二层商业用房已被处置拍卖，对康泰公司的损失赔偿已经在民事调解书第四条约定，康泰公司无权再诉。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人康泰公司的上诉请求，维持原判。
贵州省贵阳市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：康泰公司已于2009年6月实际收回中山大厦二层商业用房。贵州省高级人民法院委托贵州惠仕房地产资产评估有限公司对贵阳市中山大厦第二、三、四层1号4672.95平方米的房产进行评估，评估报告认为上述房产在评估时点（2010年4月18日）的市场价值为7930.55万元，其中二层评估价为2923.72万元。现贵州省高级人民法院拍卖贵阳市中山大厦第二、三、四层1号4672.95平方米商业用房的成交价款是6100万元，该拍卖款在划拨完新华支行借款及利息后，余款留存在贵州省高级人民法院账户上。
贵州省贵阳市中级人民法院二审认为，本案中，根据已生效的法律文书确定，上诉人康泰公司与被上诉人徐克亮在贵州省贵阳市云岩区人民法院达成了民事调解书，徐克亮在2009年5月31日前并未将购买本市中山大厦A座二层商场的购房款一次性给付康泰公司，即徐克亮并未按民事调解书第一、二条履行，上诉人康泰公司于2009年6月按照民事调解书第三条收回中山大厦二层商业用房，并于2009年6月5日发函给徐克亮，通知其到贵州省贵阳市中级人民法院领取1562009元的退款。之后，康泰公司一直占有、使用、收益中山大厦二层商业用房，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，上诉人康泰公司依据生效的民事调解书，已依法取得中山大厦二层商业用房的所有权。2010年8月30日，贵州省高级人民法院依法委托拍卖，拍卖成交后，该院于2011年11月15日下达（2010）黔高执字第3-3号执行裁定书，裁定该房归买受人赵典友、张其鹤所有。至此，康泰公司对中山大厦二层商业用房的所有权才消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，贵州高院对贵阳市中山大厦二、三、四层1号4672.95平方米的房产拍卖后的价款已超出债权数额，故中山大厦二层商业用房拍卖价款归康泰公司所有。贵阳市中山大厦二、三、四层1号4672.95平方米房产的评估价值为7930.55万元，实际拍卖价为6100万元，其中第二层评估价为2923.72万元，按照拍卖价的比例，第二层的实际拍卖价应为2248.8592万元，扣除按照民事调解书康泰公司应退还徐克亮，但实际未退的购房款总计156.2009万元，中山大厦二层商业用房拍卖价款（现存于贵州高院）中2092.6583万元归康泰公司所有。对于康泰公司上诉认为应根据贵阳和禧房地产评估事务有限公司向贵阳市南明区住房和城乡建设局出具的预评估函中载明的价值认定中山大厦二层商业用房价值为4597万元，要求徐克亮按该评估价格对其赔偿损失的主张，二审法院认为，评估价格是依据一定的评估方法对房地产的价格所作的估计，同一宗地产利用不同的评估方法，可能得出不同的评估价格，而本案所涉的贵阳市中山大厦二层商业用房是经贵州省高级人民法院依法委托贵州嘉恒拍卖有限公司依法拍卖，拍卖的成交价即为市场对贵阳市中山大厦二层商业用房价值的实际认可，故康泰公司认为应根据预评估函中载明认定的该房产价值对其进行赔偿与事实不符，该院对此不予支持。对于徐克亮抗辩贵阳市中山大厦二层商业用房已被处置拍卖，对康泰公司的损失赔偿已经在民事调解书第四条约定，康泰公司无权再诉。对于调解书中第四条“如徐克亮在上述协议期限内未付清全部房款，因该房抵押、担保问题被依法拍卖等抵债（指新华支行），在清偿抵押、担保债务后如有余款，余款归康泰公司所有，康泰公司因该房被拍卖其所受损失12066387元，由徐克亮于该房被拍卖之日起10日内一次性给付康泰公司。如康泰公司从拍卖款中得有余款，该余款应抵扣徐克亮应付康泰公司12066387元的购房款。折抵全部房款后仍有剩余，归徐克亮所有。拍卖期限前徐克亮应分期付给康泰公司的购房款按第一条有关利息计算”的理解，应当结合调解书全文和公平原则，理解为2009年5月31日前，徐克亮未付清全部房款，该房在2009年5月31日前抵押、担保问题被依法拍卖等抵债（指新华支行），对康泰公司的损失的赔偿约定，但因该房在2009年5月31日前并未被拍卖，而贵康泰公司在2009年6月按照民事调解书第三条收回中山大厦二层房屋，故徐克亮的抗辩理由该院不予采信。综上，贵州省贵阳市中级人民法院认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第二十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南明初字第2574号民事判决；二、贵阳市中山大厦二层商业用房拍卖价款中2092.6583万元归康泰公司所有；三、驳回康泰公司的其余诉讼请求。
徐克亮不服二审判决，向本院申请再审，本院裁定提审本案。
徐克亮再审请求撤销二审判决，维持一审判决，诉讼费全部由被申请人承担。理由：1、二审判决审理程序违法，对另外一个合同（民事调解书）关系进行局部审理，超出被申请人的诉讼请求，且其认定的基本事实缺乏证据证明；2、被申请人的诉求已经最高人民法院（2009）93号民事判决书中认定，并已经在民事调解书中得到处理，被申请人只能按该民事调解书申请执行；3、二审法院采用被申请人提供的其向民事调解书的审理法官所作的调查笔录，该调查笔录系非法证据、纯属伪造；4、如果按597号民事调解书的约定赔偿康泰公司二层房屋被拍卖损失及利息，应从拍卖款中扣减以下三笔费用：拍卖二层房屋所应缴纳的各种税费170.2277万元、康泰公司收回二层房屋后留给三、四层营业房的1.8米宽通道所涉建筑面积范围的拍卖款145.1万元、康泰公司于2009年5月31日前已向申请人收取的房屋使用费以及2009年5月31日后收回中山大厦二层房屋后所得使用费共计1548.2万元。
被申请人康泰公司辩称：1、597号民事调解书第四条适用的条件是2009年5月31日前如果申请人未付清购房款，且银行拍卖了中山大厦二层房屋后申请人应对康泰公司的赔偿，而实际拍卖发生在2009年5月31日之后，故第四条在本案中不能适用；2、二审法院确认的中山大厦二层房屋拍卖价款中2095.6583万元归康泰公司不足以弥补康泰公司的损失，徐克亮应补足康泰公司的房屋灭失损失45977044元，二审法院不是超过康泰公司诉讼请求，而是遗漏了康泰公司诉讼请求；3、中山大厦二层房屋拍卖款不足以弥补损失，不能扣减任何税费；商场与通道同属一体，从来没有隔开过，根本就不存在1.8米通道的问题，况且二、三、四层整体拍卖给同一个人，不存在还保留通道的情况；康泰公司于2009年5月31日前向徐克收取的房屋使用费都得到了法院的支持，且赔偿费与房屋使用费没有关联。
本院再审查明的事实与原二审查明的事实基本一致。
本院另查明：双方在再审庭审中确认，双方已协商同意用康泰公司退还给徐克亮已支付的二层房屋的购房款156.2009万元抵扣二者间的其他债务。二审宣判后，康泰公司向贵州省贵阳市南明区人民法院申请执行，本院执行部门已将相关款项划入执行法院。涉案中山大厦二、三、四层房屋拍卖后，从拍卖款中扣缴应由出卖人承担的相关税费共计3730978.39元。康泰公司两次通过诉讼方式向徐克亮收取截止2009年5月31日前涉案二层房屋使用费660万余元。
本院认为，综合案件事实及诉辩双方意见，归纳本案再审阶段的争议焦点是：1、本案双方争议事项是否已经他案处理；2、徐克亮应否向康泰公司承担因二层房屋被拍卖而产生的损失赔偿责任；3、如果徐克亮应向康泰公司承担因二层房屋被拍卖而产生的损失赔偿责任，应否扣减拍卖二层房屋应缴纳的各种税费170.2277万元、二层房屋所留1.8米宽直线通道所涉建筑面积房屋的拍卖款145.1万元及康泰公司已对二层房屋取得的使用费1548.2万元。现分述如下：
一、关于本案双方争议事项是否已经他案处理问题。本院认为，首先，2008年9月，康泰公司向人民法院起诉请求解除其与徐克亮于2004年9月16日签订的《商品房买卖合同》及同年12月5日签订的《补充协议》中关于徐克亮购买涉案二层房屋的相关约定。经人民法院调解，康泰公司与徐克亮达成调解协议，并在调解协议第三条明确约定：“如徐克亮在2006年5月31日前不能按上述协议履行付款义务，双方共同确认于2006年6月1日解除双方购买中山大厦A座二层商业用房的有关所有合同，康泰公司从解除合同即日起有权自行收回房屋，并于2009年6月10日前一次性退还徐克亮所付购房款1562009元。”，该调解协议已经调解书确认并生效。因徐克亮在调解协议约定的付款时间，即2006年5月31日前未支付购房款项，双方在调解协议第三条中所约定的“双方共同确认于2006年6月1日解除双方购买中山大厦A座二层商业用房的有关所有合同，康泰公司从解除合同即日起有权自行收回房屋”的条件成就。同时，康泰公司即根据调解协议关于“（康泰公司）于2009年6月10日前一次性退还徐克亮所付购房款1562009元”的约定，于2009年6月5日发函徐克亮，告知徐克亮到贵州省贵阳市中级人民法院领取其已支付的二层房屋购房款156.2009万元。康泰公司已按照调解协议的约定履行了退还徐克亮已付购房款款项的义务。因此，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”的规定，以及徐克亮所购二层房屋的相关合同虽已备案，但二层房屋的物权并未登记在徐克亮名下，康泰公司在2009年6月即收回该二层房屋的客观事实，应当认定自2006年6月1日起康泰公司已根据生效的民事调解书与徐克亮解除二层房屋的全部相关合同，并依法取得中山大厦二层房屋的所有权，故二审认定康泰公司为诉争房屋的所有者正确，应予维持。其次，因双方在调解协议第三条中约定的条件成就，根据该第三条，双方已经解除有关二层房屋的买卖合同，康泰公司收回二层房屋，该二层房屋与徐克亮再无法律上关系，故本案不具备适用调解协议第四条的情形，徐克亮不能以调解协议第四条对抗康泰公司依法行使追偿权。故对徐克亮所提“本案已经调解书处理过”的主张，本院不予支持。再次，关于徐克亮所提本案争议已经最高人民法院（2009）93号民事判决处理的问题。经查，最高人民法院在该判决中认为“康泰公司答辩提出农行新华支行行使抵押权会对其房屋所有权产生影响及徐克亮有条件自行清偿债务，因其未提出上诉，且贵州省贵阳市云岩区人民法院（2008）云民一初字第597号案件已对相关问题做出处理，本院不予审理”，因此，在最高人民法院审理的案件中，康泰公司主张“农行新华支行行使抵押权会对其房屋所有权产生影响及徐克亮有条件自行清偿债务”，而康泰公司在本案中所提出的诉求是在最高人民法院做出前述判决之后，其所有的二层房屋因徐克亮所负债务被拍卖而请求徐克亮予以赔偿，故康泰公司在本案中的诉求并未经最高人民法院审理，徐克亮所提“已经最高人民法院处理过，请求驳回康泰公司诉讼请求”的主张无事实依据，本院不予支持。
二、关于徐克亮应否向康泰公司承担因二层房屋被拍卖而产生的损失赔偿责任问题。如前所述，因徐克亮未履行生效调解书约定的付款义务，依据该调解书第三条的约定，康泰公司与徐克亮所签订的二层房屋的买卖合同的解除条件成就，康泰公司根据调解协议的约定，返还了徐克亮已付的156万余元的购房款，并自2006年6月1日起，收回了二层房屋。自此，在徐克亮与金融机构的抵押担保法律关系中，康泰公司作为二层房屋所有权人，是用其所收回的二层房屋为徐克亮的金融贷款提供抵押担保的抵押人。根据《中华人民共和国担保法》第五十七条“为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押后，有权向债务人追偿”的规定，现康泰公司用以提供担保的二层房屋被拍卖，其作为二层房屋的所有权人，有权根据前述法律规定向债务人徐克亮追偿。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，中山大厦二、三、四层房屋拍卖款中超过徐克亮所负债务数额的余款中，二层房屋的拍卖款应归康泰公司所有。
三、关于徐克亮所提应从拍卖二层房屋拍卖款中扣减税费170.2277万元、二层房屋所留1.8米宽直线通道所涉建筑面积房屋的拍卖款145.1万元及康泰公司已对二层房屋取得的使用费1548.2万元问题。本院认为，首先，债权人为实现债权而产生的费用，由债务人承担。本案中，农行新华支行为实现其债权，而申请人民法院拍卖包括二层房屋在内的抵押物，因拍卖所产生的税费属于债权人为实现债权所产生的费用，依法应由债务人徐克亮自行承担。故徐克亮所提“从拍卖款中扣除税费170.2277万元”的请求无法律依据，本院不予支持。其次，根据民事调解书第三条“……康泰公司收回房屋后，须保证二层以上业主用户通行，在靠扶梯并平行于扶梯处留出有效净宽不低于1.8米的直线通道。”的约定，三、四层业主或用户基于相邻关系对该1.8米宽直线通道享有通行权，但该通行权的设定并不影响康泰公司对该1.8米通道享有所有权，也未改变康泰公司作为该1.8米通道的所有权人的事实。现该1.8米通道连同二层房屋其他部分被一并拍卖，该1.8米通道的拍卖款应归于所有权人康泰公司。故对徐克亮所提“从拍卖款中扣除1.8米通道的价值”的诉讼请求，本院不予支持。再次，关于徐克亮所提应从拍卖款中扣除康泰公司已收取的房屋使用费问题。本院认为，康泰公司收取房屋使用费可分为两个阶段，其一为2009年6月1日前，康泰公司向徐克亮收取的两笔房屋使用费，其二为2009年6月1日康泰公司收回房屋后的房屋使用费。对于6月1日之前的房屋使用费，人民法院已以徐克亮未履行支付房款的义务，双方关于二层房屋的买卖合同解除，合同解除后，徐克亮不应享有对二层房屋的所有权，其已经实际占有、使用房屋对康泰公司而言造成了必然的损失，支付房屋使用费是徐克亮弥补因其违约行为造成康泰公司损失的合理方式为由，判决徐克亮支付相应的房屋使用费，且上述判决已经发生法律效力；对于2009年6月1日康泰公司收回房屋后的使用费问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，是所有权人对其自有物的正当利用行为，与徐克亮无法律上的关系。故徐克亮所提上述扣减房屋使用费的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持贵州省贵阳市中级人民法院（2013）筑民终字第800号民事判决。
二审案件受理费按照原二审判决确定的负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冉 飞
代理审判员 李圣瑞
代理审判员 刘荟宇
二〇一四年六月十日
书 记 员 王筱婷