河北省唐山市丰润区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民重字第40号
原告：段俊芬，居民。
原告：赵长江，居民。
二原告委托代理人：邢穆成，河北唐润律师事务所律师。
被告：尹彦蓉，中材建设有限公司退休职工。
委托代理人：张为晋，河北冀丰律师事务所律师。
被告：杜娟，居民。
被告：唐山房管家房地产经纪有限公司，住所地：唐山市丰润区中建二局办公楼806号。
法定代表人：王翔，董事长。
原告段俊芬、赵长江与被告尹彦蓉、杜娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，于2014年10月27日作出（2014）丰民初字第3350号民事判决书。被告尹彦蓉不服提出上诉。唐山市中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）唐民四终字第123号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，追加唐山房管家房地产经纪有限公司（以下简称房管家）为被告参加诉讼。公开开庭进行了审理。原告段俊芬和赵长江的委托代理人邢穆成、被告尹彦蓉及其委托代理人张为晋、被告杜娟到庭参加了诉讼。被告房管家经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
二原告诉称，二原告系夫妻关系，共同拥有坐落于丰润区9小区2192门301号房屋，房产证号唐房权证丰润区字第××号，土地使用证冀唐（公房）国用（2005）第12347号。因二原告欲出售该房屋，就找到唐山市丰润区千家房地产经纪服务有限公司幸福道店作为居间方披露该房屋出售的相关信息。2014年4月3日，二原告与买方二被告在居间方签订了房屋买卖协议，二被告同意以65.5万元的价格购买该房产，并交纳了1万元定金，约定双方在2014年4月30日前办理过户手续，并约定了违约责任和相关权利义务。但二被告在规定的时间内并没有去办理相关过户手续，经二原告多次沟通，二被告以种种理由拒绝办理过户手续。2014年5月10日上午，双方曾到居间方协商未果。二原告认为，二被告以自己的行为明确表示不履行合同规定的办理过户义务，构成违约，同时二原告的房产证、土地使用证在居间方处留在，丧失了继续找其他中介机构售房的时机和订立合同的机会，给原告造成了巨大的经济利益损失，为此特诉至法院，要求解除合同，由二被告支付原告违约金65500元，并支付中介费6550元，合计72050元；由被告承担诉讼费。
被告尹彦蓉辩称，并非我违约，而是中介方千家房地产没有按约定用我儿子冯元龙的公积金贷款34万元，才导致我无法买房，我不应承担违约责任。本案的事实是我电话询问千家中介房源信息后，到千家中介说明我只有20万元首付，得用我儿子冯元龙的公积金贷款买房的情况。店长李娜和付超先后为我介绍了五六套房源。2014年3月下旬介绍了二原告的房子，当时二原告要价69万元，我买不起。李娜和付超说房价还可以商量，并说首付30%，余款用公积金贷款，千家中介权证部可以为我免费办理公积金贷款。2014年4月3日下午5点多，千家中介所将我和原告段俊芬找到店里，最后价格定为65.5万元。之后千家中介的工作人员填写他们的格式合同，并在没有宣读和介绍合同条款的情况下直接让我和卖主签字，合同上写的首付31.5万元和贷款34万元都是千家中介方核算后确定的，当时我得知首付是31.5万元后很惊讶，向李娜提出应该为20万元，李娜说我的算法不对，并当着我和段俊芬的面对我说，如果你违约了1万元定金不退，要是房主违约了退给我2万元。我说如果千家中介用我儿子的公积金办不了贷款34万元，不能算我违约，因为这事关重大，超出了我的预期，我为凑足首付还需要借很多钱。李娜说已经请示过公司经理，差不了。这样我才交了1万元定金。后千家中介称贷不出34万元，只能贷出25万元。我为凑足首付已经十分吃力，实在无法再找出10万元。这并非我违约，我不应当承担违约责任。千家中介提供的格式合同违约责任条款是无效的，不能适用此条款让我承担总房价10%的违约责任。合同的全部条款都应当是合同各方协商一致的意思表示。但是原被告双方所签的格式合同的许多条款并非是我与卖家双方经协商一致而达成的协议，而是事先印刷好的，在签字之前也没有征询双方意见，也未宣读和说明，合同上也没有加盖中介方的公章和合同章。因此该格式合同的违约条款不是出于我的本意，也没有征得我的同意，所以不能对我适用。三、退一步讲，即使我真的违约，二原告已经选择不退我1万元定金的方式让我承担违约责任，我不应当再承担其它违约责任。李娜也没有说还有违约金的事情。合同签订于2014年4月3日，在约定的2014年4月30日付款期限到来之前我就已经告诉中介方因为贷款34万元不成，不再购买原告的房屋，这中间只有二十几天的时间，不可能给二原告造成所谓的巨大经济损失。
被告杜鹃辩称，我当天没有与我婆婆尹彦蓉去千家中介买房，合同上不是我签字，我的名字是千家的李娜签的。我婆婆从千家店里给我打电话时，我也没同意买此房。我认为对原告的诉请我没有责任。
被告房管家未作答辩。
经审理查明，二原告系夫妻关系，二被告系婆媳关系。通过居间方介绍，二原告与被告尹彦蓉达成房屋买卖意向，被告尹彦蓉欲首付20万元，其余房款用其子的住房公积金贷款通过中介方购买二原告的房产。2014年4月3日，原告段俊芬（甲方）与被告尹彦蓉（乙方）在唐山市丰润区千家房地产经纪服务有限公司（以下简称千家中介）幸福道店签订房屋买卖合同，合同约定：乙方以65.5万元的价格购买甲方所有的座落于唐山市丰润区九小区219楼2门301号的房产一套，乙方当日向甲方交付购房定金1万元。2014年4月30日前将该房产及相关手续过户到乙方或乙方指定人名下，乙方在过户当日将首付款31.5万元支付给甲方（定金在此时冲抵），借款部分由银行发放在甲方账户。如有不足乙方以现金方式补齐。合同签订成立后由甲乙双方各支付居间方本次成交价格1%的居间费并在当日付清。如甲、乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿居间费给对方。居间方仅为甲乙双方提供介绍、证明和协助甲乙方办理产权过户手续的服务，不承担关于该房地产的任何担保和连带责任。合同签订成立后即代表居间方居间成功，无论甲乙任何一方违约，居间费用不予退还。
原告赵长江认可原告段俊芬代其在合同上的签字。被告杜鹃称未授权被告尹彦蓉在合同上签字，被告尹彦蓉认可其签字未征得杜鹃同意，原告段俊芬亦认可当日与其签订合同的为尹彦蓉，但认为尹彦蓉代替杜鹃签字系尹彦蓉与杜鹃的购房意思表示。合同签订当日，被告尹彦蓉给付原告定金1万元，并各自向中介方支付居间费6550元。合同签订后，因被告尹彦蓉之子的住房公积金不能贷足34万元购房款，尹彦蓉未能按合同约定与原告办理付款过户手续。千家中介为二被告介绍其他购房人未果，之后将二原告的房产证及土地使用证予以退还。
原审时，千家中介的员工李娜出庭作证，李娜陈述：首付为31.5万元，千家中介承诺为被告免费办公积金贷款34万元。尹彦蓉说过如果贷下款来合同继续，如果贷不下来合同作废。签合同时，千家中介向买卖双方说明，如果贷不出款，合同作废。中介方为买卖双方解释了定金规则，违约金事项买卖双方自己看。最终被告首付不够，贷款差4万元左右。
另查明，千家中介成立于2009年4月，于2015年5月11日经工商部门批准，更名为房管家。
重审庭审后，本院对房管家的法定代表人王翔进行了询问，王翔称签合同后，尹彦蓉提出贷款不够怎么办的问题，工作人员李娜当着双方的面说了，如果贷款不足，合同就作废，卖主也没说什么。居间方查询被告儿子的公积金情况得知不能贷足34万元购房款，就告知了被告尹彦蓉，并在2014年4月30日之前将房产证、土地证还给原告。没有耽误原告卖房，中介还继续为原告推荐客户，但原告未同意。
本院认为，千家中介更名为房管家，千家中介的权利义务由房管家承继。原告段俊芬未提供证据证明被告杜鹃在房屋买卖合同上签字，也未能证明杜鹃授权他人代其签字，因此杜鹃不是此房屋买卖合同的当事人。原告主张由被告杜鹃承担违约责任，理据不足，本院不予支持。二原告与被告尹彦蓉及千家中介签订房屋买卖合同时，千家中介已经明确向买卖双方说明“如果居间方不能为被告尹彦蓉办妥公积金贷款，双方所签合同作废。”原告方对此未表示反对，应当视为同意，因此该口头约定是合同三方约定的合同解除条件。最终因被告尹彦蓉之子的公积金不能贷足34万元，而致居间方未能为尹彦蓉办妥公积金贷款，按照合同约定的上述解除条件，房屋买卖合同应予解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同约定“买卖双方任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金，并赔偿居间费给对方。”根据法律规定，当事人既约定了违约金，又约定了定金的，可以选择适用。原告选择要求被告支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，根据履行情况和合同性质，本院予以适当调整，由被告尹彦蓉给付原告违约金1万元为宜，该违约金与被告尹彦蓉给付的1万元定金冲抵。原告支付的居间费，被告尹彦蓉应当按照合同约定给付原告。故依照《中华人民共和国合同法》第九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、原告段俊芬、赵长江与被告尹彦蓉于2014年4月3日签订的房屋买卖合同解除；
二、被告尹彦蓉给付原告段俊芬、赵长江违约金1万元（与被告尹彦蓉已付的1万元定金冲抵）；
三、被告尹彦蓉于本判决生效后十日内给付原告段俊芬、赵长江居间费6550元；
四、驳回原告段俊芬、赵长江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1601元，由二原告负担1387元，由被告尹彦蓉负担214元。
审 判 长 徐本民
审 判 员 杨慧苑
代理审判员 杜文龙
二〇一五年十月十三日
书 记 员 于桂红