天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终1352号
上诉人（原审原告）薛新国。
被上诉人（原审被告）天津师范大学，住所地天津市西青区宾水西道***号。
法定代表人高玉葆，校长。
委托代理人韩志红，天津森宇律师事务所律师。
委托代理人杨艳红，天津华盛理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）秦文瑶。
委托代理人杨艳红，天津华盛理律师事务所律师。
上诉人薛新国与被上诉人天津师范大学、秦文瑶因房屋买卖合同纠纷一案，天津市河西区人民法院于2015年10月8日受理，于2015年12月11日作出（2015）西民一初字第1336号民事判决。一审判决后，薛新国不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人薛新国，被上诉人天津师范大学的委托代理人韩志红、杨艳红，被上诉人秦文瑶的委托代理人杨艳红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告与被告秦文瑶均系被告天津师范大学教职工。诉争房屋系登记在被告秦文瑶名下坐落于天津市河西区吴家窑大街春光楼24-501-502室私产房屋，该房屋实际产权人系被告天津师范大学，二被告系房屋代持关系。2008年3月10日，原告向被告天津师范大学申请购买诉争房屋。2008年4月13日，被告天津师范大学校长在该校人事处提交的《关于支付薛新国老师购房补贴的请示》上签字，同意按照该校2005年年底公房出售政策，将诉争房屋出售给原告，该校人事处在请示的落款处盖章。后原、被告未签订诉争房屋买卖合同，也未办理过户手续。2012年，被告天津师范大学召开校长办公会议，决定原告购置周转房必须按照程序提交住房委员会讨论通过，如获通过，再对周转房价格重新进行评估。2014年6月6日，该校教职工住房工作委员会讨论决定，原告的住房问题已经解决，现原告借住的诉争房屋应该予以收回，并责其立即腾出。2014年7月10日，被告天津师范大学向原告发出腾房通知，要求原告于通知下发之日起30日内搬离诉争房屋，并通过原告所在学院领导向原告送达该通知。现诉争房屋由原告实际使用。
另查，被告天津师范大学于2000年成立教职工住房工作委员会，并在其工作流程中载明该委员会负责最终决策教职工住房相关个案疑难问题的处理办法。
原告的诉讼请求：1、被告天津师范大学将坐落于天津市河西区吴家窑大街春光楼24-501-502号的房屋产权过户给原告，被告秦文瑶协助办理过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，请求驳回原告的诉讼请求。首先，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，也没有将诉争房屋过户给原告的理由；其次，因原告不符合天津师范大学人才引进政策，故被告天津师范大学终止原告购房程序，后原告再次申请，经天津师范大学教职工住房工作委员会讨论决定，不同意向原告出售诉争房屋。
原审法院认为，本案诉争房屋真正产权人系被告天津师范大学，原告与二被告对此均无异议，予以确认。本案争议焦点系原告与被告天津师范大学之间是否存在房屋买卖关系。原告诉称根据其所提交的《关于支付薛新国老师购房补贴的请示》、《申请》上载明了房屋买卖合同的主要内容，双方之间存在房屋买卖关系。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中原告向被告天津师范大学提交《申请》，即向被告天津师范大学发出购买诉争房屋的要约，被告天津师范大学的校长在请示上签字同意，不能视为被告天津师范大学作出承诺，该“请示”系校人事处就原告住房问题向校领导的报告，系学校内部工作流程文件，不能作为对外向原告出售诉争房屋的合同，同时原告也未能完成被告天津师范大学规定的购房需要的流程，且购买诉争房屋也需要另行签订正式房屋买卖协议，故原告与二被告之间就诉争房屋买卖的合同关系尚未成立，故对于原告主张二被告协助原告办理诉争房屋的过户手续的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条的规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。
上诉人薛新国不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审诉请。事实和理由：被上诉人天津师范大学后勤处长、分管后勤的副校长以及校长的签字，应视为天津师范大学作出同意出售涉案房屋的承诺；上诉人与被上诉人天津师范大学之间具备房屋买卖合同关系，被上诉人天津师范大学已经按照合同约定划转150000元购房款，表明合同已经实际履行；根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，本案系因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，一审法院不应受理本案。
被上诉人天津师范大学、秦文瑶答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：天津师范大学从未就涉案房屋买卖问题向薛新国作出意思表示，天津师范大学后勤处长、分管后勤的副校长以及校长的签字均在单位内部各职能部门之间形成的文件，并非学校同意薛新国购买涉案房屋的意思表示，薛新国曾两次向天津师范大学作出购买涉案房屋的意思表示，天津师范大学均未对其作出承诺，
二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：㈠内容具体确定；㈡表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；承诺是受要约人同意要约的意思表示；承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外；承诺应当在要约确定的期限内到达要约人；承诺生效时合同成立。本案中，上诉人向被上诉人天津师范大学提出书面“申请”，“申请按2005年底学校评估价格购买春光楼24-501住房”。被上诉人学校相关负责人在该“申请”中批注“情况属实，按我校2005年底公房公售政策，具备购现住房资格，可按原政策公售，请领导批示（签字）”、“同意*拟意见（签字）”。上诉人主张，被上诉人天津师范大学相关领导在“申请”上的签字，应视为被上诉人天津师范大学作出同意出售涉案房屋的承诺。但是，根据法律的规定予以评判，被上诉人天津师范大学相关领导在“申请”上的签字，并不等同于被上诉人天津师范大学作出同意出售涉案房屋的承诺，且被上诉人天津师范大学亦未以通知的方式向上诉人作出任何意思表示。与此同时，上诉人的“申请”以及被上诉人天津师范大学的批注或签字，均不具备我国相关法律、行政法规规定的房屋买卖合同的要件，因此，上诉人与被上诉人天津师范大学之间不存在房屋买卖合同关系。涉案“关于支付薛新国老师购房补贴的请示”系天津师范大学人事处呈报学校领导的公文，虽然该“请示”中包含“2008年3月，学校同意按照我校2005年底公房出售政策，将春光楼24门501号出售给薛老师”的内容，但是综观“请示”全文，被上诉人天津师范大学向上诉人提供住房补贴是执行学校“关于引进高层次人才的补充规定”，并按照学校规定先期支付150000元住房补贴，并非专门为买卖涉案房屋而发放补贴，因此该“请示”以及天津师范大学校领导的签字批示亦不可证明上诉人与被上诉人天津师范大学之间存在房屋买卖合同关系。
本案系上诉人作为原审原告提起诉讼，诉请为要求两被上诉人为其办理涉案房屋过户手续，且涉案房屋登记在被上诉人秦文瑶名下，因此，本案不属于上诉人主张的“《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定的因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，故本案属于法院受理范围。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人薛新国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 李 敏
代理审判员 刘建奇
二〇一六年四月十九日
书 记 员 张宇鑫
速 录 员 李晓旭