新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新审二民提字第137号 申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：伊犁众意房地产开发有限责任公司。住所地：伊宁市。 法定代表人：马学林，该公司总经理。 委托代理人：马俊文，男，回族，1953年1月10日出生，该公司职员，住伊犁新源县。 委托代理人：刘静，新疆德洋律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司。住所地：伊宁市。 法定代表人：田劲松，该分公司总经理。 委托代理人：林新晨，男，汉族，1964年2月9日出生，该公司法律部经理，住伊宁市。 委托代理人：张莉，新疆金桥律师事务所律师。 申请再审人伊犁众意房地产开发有限责任公司（以下简称众意公司）因与被申请人中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司（以下简称中保财险公司伊犁分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民二终字第91号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年10月30日作出（2014）新民申字第1338号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2015年6月25日公开开庭审理本案，申请再审人众意公司委托代理人马俊文、刘静，被申请人中保财险公司伊犁分公司委托代理人林新晨、张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年11月1日，中保财险公司伊犁分公司向新源县人民法院起诉称，2011年5月31日，我公司与众意公司签订置换房屋协议书，约定由众意公司在我公司位于新源县文化路268平方米的办公楼及院内两间小车库、一间平房的地址上新建高层综合楼，置换面积不少于450平方米，协议生效后交付拆除，拆除期限一个月，竣工期限一年半。因约定的拆除房屋与人寿保险公司和人民银行的楼房相连，众意公司无法与他方达成置换协议，使双方签订的协议无法正常履行。为了减少不必要的房屋闲置损失，我公司多次催促无果后，给众意公司发出了解除合同通知，但其拒绝接收。2013年7月中旬，众意公司擅自装修房屋准备自用，我公司进行阻止时双方发生冲突并在公安局报案。现诉至法院请求解除双方置换协议，同时判令众意公司停止侵权，恢复房屋原状并归还我公司，并赔偿房屋租金损失50000元。众意公司答辩称，我公司与中保财险公司伊犁分公司签订置换协议后，其至今未将约定置换的房地交付我公司，致使我公司无法履行置换房屋协议。我公司不同意解除合同，请求法院依法驳回其诉讼请求。 新源县人民法院一审审理查明，2011年1月，新源县建设局给中保财险公司伊犁分公司下发其位于新源县文化路的办公楼属于占压道路红线建筑，需要拆迁的通知。同年5月31日，中保财险公司伊犁分公司与众意公司签订“置换房屋协议书”，约定：由众意公司拆除中保财险公司伊犁分公司所属的新源县文化路建筑面积268平方米的办公楼及院内的两间小车库、一间平房，在此新建高层商住综合楼，按不少于450平方米的面积置换给中保财险公司伊犁分公司；该协议经中保财险公司伊犁分公司上级单位批准同意后即生效；协议生效后中保财险公司伊犁分公司将约定拆除物交付众意公司拆除开发，拆除之日起一个月后为项目开工之日，整体工程工期为一年半；任何一方违约承担预计投资10%的违约金；1996年产寿险分家时的“关于对中国人民保险公司新源县支公司体改方案的审定意见、房地产分割说明”复印件为协议的组成部分。当天众意公司向中保财险公司伊犁分公司支付保证金5万元，中保财险公司伊犁分公司向其出具“内部收据”。2011年6月15日，中保财险公司伊犁分公司给租赁期办公楼的商户发出了在20天内搬离办公楼的通知，其中与承租人白洁签订于2010年11月30日的《房屋租赁合同》期限至2014年12月1日止。中保财险公司伊犁分公司分别于2011年8月22日、2012年5月23日收取白洁房屋租赁费5000元和20000元，并出具了收据和发票。2013年5月，中保财险公司伊犁分公司通过邮政快递给众意公司送达“单方解除合同通知书”，众意公司拒绝接收后被邮政公司退回。2013年8月2日，双方当事人因众意公司装修约定拆迁办公楼而发生冲突并在派出所报案，现办公楼仍在装修状态。与该办公楼前门相连的门面房及楼后院落内的平房现仍由中保财险公司伊犁分公司的租赁户使用，双方当事人至今未办理拆迁房屋交接手续。另查，中保财险公司伊犁分公司与众意公司约定拆除的办公楼及院落所有权原属中保财险公司伊犁分公司与中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司共同所有。1996年3月23日产、寿两家保险公司对共同财产进行了分割，拟定了“关于对中国人民保险公司新源县支公司体改方案的审定意见”及“房地产分割说明”，对4层楼房房间及院落进行了交叉分割、说明。此后中保财险公司伊犁分公司办理了整体办公楼中的268.8平方米的房屋产权证和该宗土地73.44平方米的国有土地使用证。约定拆除的办公楼与中国人民银行新源县支行办公楼、家属楼相连。现中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司和中国人民银行新源县支行已分别将该处房地产转让他人。 新源县人民法院一审认为，中保财险公司伊犁分公司与众意公司在平等自愿的基础上签订的置换房屋协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应是有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。协议中对双方的先义务行为和后义务行为约定明确，中保财险公司伊犁分公司作为发包方在合同生效后应依约先行交付拆迁房地由众意房地产公司拆迁新建，但双方至今未办理拆迁房屋交付手续，致使部分约定拆迁房地仍由原承租人使用，按照约定，该履行义务不能责任应由中保财险公司伊犁分公司承担。众意房地产公司作为后义务当事人，在此情况下装修拆迁办公楼已闲置房间欲进行使用并无不妥。综上，中保产险公司伊犁分公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。新源县人民法院于2013年12月16日作出（2013）新民初字第2514号民事判决：驳回原告中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司的诉讼请求。一审案件受理费525元，由中国人民保险财股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司负担。 中保财险公司伊犁分公司不服，向本院伊犁哈萨克自治州分院提出上诉称，位于新源县文化路的办公楼属于中保财险公司伊犁分公司与中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司共同享有,且该楼和中国人民银行新源县支行楼房相连，迁拆必须是整体拆迁，众意公司不仅要同中保财险公司伊犁分公司达成一致，还必须要同其他拆迁户达成一致。由于众意公司至今未同其他拆迁方达成一致，不能办理拆迁手续，致使双方签订的置换房屋协议无法履行，导致中保财险公司伊犁分公司合同目的无法实现。依照《合同法》相关规定，我公司要求解除双方签订的置换房屋协议理由充分，应当得到支持。众意公司在置换房屋协议签订后，不积极同其他拆迁方签订拆迁协议，而是强行占有中保财险公司伊犁分公司待置换的楼房并装修使用，严重侵害了中保产险公司伊犁分公司利益。众意公司占有并装修使用房屋没有法律或合同的约定，原审认定众意房地产公司占有并装修使用该楼房的行为符合法律规定，属认定事实错误。白洁租赁的一层房产原属中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司，中保财险公司伊犁分公司出租该一层是基于中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司同中保产险公司昭苏分公司之间的使用权互换协议，未涉及到产权,该房屋租赁协议与本案无关。故请求二审法院依法予以改判。 众意公司答辩称，2011年5月31日我司与中保财险公司伊犁分公司签订的置换房屋协议书为有效协议，由于中保财险公司伊犁分公司没有按协议约定将待置换的楼房交付众意房地产公司，并把待置换房屋出租给其他人，已构成违约。根据置换协议的约定，同其他拆迁方达成拆迁协议并办理拆迁手续是由中保财险公司伊犁分公司完成，但至今未与其他拆迁方达成拆迁协议，责任应由其自行承担，中保财险公司伊犁分公司要求解除双方签订的置换房屋协议上诉理由不能成立。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院伊犁哈萨克自治州分院二审查明事实与原审一致。另查，位于新源县文化路青年街19、21号综合办公楼为一整体，产权分别为中国人民银行新源县支行(以下简称中行新源支行)、中保财险公司伊犁分公司、中国人民保险人寿股份有限公司新源支公司(以下简称中保寿险公司新源支公司)共同享有。2010年11月，中保寿险公司伊犁分公司与中保财险公司伊犁分公司达成使用权互换协议，约定中保财险公司将其昭苏分公司的房屋交由中保寿险公司使用，产权仍属中保财险公司昭苏分公司；中保寿险公司将其位于新源县青年街21号一层房屋交由中保产险公司伊犁分公司使用，产权仍属中保寿险公司新源支公司。 本院伊犁哈萨克自治州分院二审认为，本案争议焦点是:置换房屋协议是否符合解除的条件。位于新源县文化路青年街19、21号综合办公楼为一整体，产权分别为中行新源支行、中保财险公司伊犁分公司、中保人寿险公司新源支公司共同享有。根据中保财险公司伊犁分公司、中保寿险公司新源支公司对共同财产进行分割的《房地产分割说明》，位于新源县文化路青年街21号综合办公楼及该办公楼土地产权为中保财险公司伊犁分公司与中保寿险公司新源支公司交叉享有。本案《置换房屋协议》仅涉及到中保财险公司伊犁分公司产权部分的拆除，而未涉及到中行新源支行、中保寿险公司新源支公司产权部分的拆除。众意公司作为房地产开发企业，欲要拆除位于新源县文化路青年街19、21号综合的办公楼，建设高层商住综合楼，实现本案《置换房屋协议》的目的，需要经其他产权人中行新源支行、中保寿险公司新源支公司同意或共同达成拆迁协议为前提条件。由于众意公司未积极行使促成《置换房屋协议》成就的相关义务，中行新源支行、中保寿险公司新源支公司将其在位于新源县文化路青年街19、21号综合办公楼享有的产权现已处分给他人开发，致使本案《置换房屋协议》目的已无法实现。中保财险公司伊犁分公司明知位于新源县文化路青年街19,21号综合办公楼为一整体，产权由其与中行新源支行、中保寿险公司新源支公司共同享有，单方无法完成拆除该办公楼并置换房屋的目的，但其在事先未与中行新源支行、中保寿险公司新源支公司达成共识的情况下，单方盲目与众意房地产公司签订《置换房屋协议》而导致了《置换房屋协议》目的至今无法实现。《中华人民共和国合同法》规定:“当事人一方的其他违约行为致使另一方订立合同的目的不能实现，当事人可以行使解除合同的权利。”据此,中保财险公司伊犁分公司在所订立的《置换房屋协议》目的不能实现情况下，主张解除合同的权利，符合法律规定，二审法院予以支持。原审对中保财险公司伊犁分公司的该项诉讼请求不予支持，明显不当，二审法院予以纠正。由于中保财险公司伊犁分公司在本案中对主张的50000元损失未提供证据予以证实，故其主张由众意公司赔偿损失的请求，二审法院不予支持。由于众意公司在本案中就其交纳的50000元保证金未主张返还，也未提出赔偿损失的抗辩，故对保证金的返还及损失赔偿问题，众意房地产公司可另案诉讼。本院伊犁哈萨克自治州分院于2014年7月24日作出（2014）伊州民二终字第91号民事判决：一、撤销新源县人民法院(2013)新民初字第2514号民事判决；二、解除上诉人中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司与被上诉人伊犁众意房地产开发有限责任公司于2011年5月31日签订的《置换房屋协议书》；三、驳回上诉人中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计1575元，由中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司负担787.5元，由伊犁众意房地产开发有限责任公司负担787.5元。 申请再审人众意公司不服，向本院申请再审称，原审认定事实及适用法律均存在错误。1、依据双方签订的《置换房屋协议书》的约定，被申请人中保财险公司伊犁分公司应当在该协议生效后将旧办公室及附属设施交付申请再审人众意公司，但被申请人中保财险公司伊犁分公司并未实际履行交付义务，反而继续向原租赁使用人收取了租金，致使房屋无法交付，被申请人中保财险公司伊犁分公司的行为已经违反了双方合同约定，而原审认定系申请再审人众意公司违约属事实认定错误；2、本案系房屋置换协议，并非拆迁补偿协议，按照约定申请再审人众意公司仅需将新建房屋中约定面积的房屋置换给被申请人中保财险公司伊犁分公司所有，但双方合同中并未约定置换后应得房产处于本案所涉房产原址，且申请再审人众意公司再审中提交的新证据亦可以证明其为履行该置换协议一直在积极作为；退一步讲，双方置换协议中并未约定申请再审人众意公司与该协议所涉房屋的其他产权方的谈判及签约时间，本案所涉房屋系违章建筑，即便现在已经转让，申请再审人众意公司仍可以与其他产权登记人达成拆迁协议，不存在房屋置换协议不能履行的情况，故原审依据《合同法》相关规定认定房屋置换协议实际已无法履行而解除双方合同属法律适用错误；请求再审法院依法查明事实，撤销原二审判决，维持一审判决结果。 被申请人中保财险公司伊犁分公司答辩称，本案所涉房屋产权并非被申请人中保财险公司伊犁分公司一家所有，现房屋的其他产权所有人已将其所有的房屋处分，致使置换协议无法履行，原二审依据相关法律规定判令双方合同解除并无不妥；双方当事人所签合同性质为迁拆补偿协议，申请再审人众意公司原审均未提供房屋在建的事实与证据，故其所称异地安置的事实并不存在。请求再审法院依法维持二审判决。 本院再审查明事实与原审一致。另查，1、再审庭审中，申请再审人众意公司向被申请人中保财险公司伊犁分公司发问：“按照置换房屋协议书签订第五条，你们是否依约交付？”被申请人中保财险公司伊犁分公司对此问题的回答是：“旧办公室空置的，没有移交。”针对此问题的另一个回答为：“已经交付，一审有个报案记录为证。”申请再审人众意公司继续发问为：“请你提交书面的交接单。”被申请人中保财险伊犁分公司回答为：“见一审卷第90页报警求助表，证明众意公司修复办公室，双方产生打架斗殴。证明众意公司在签订协议后已经进入现场。二审有个调查笔录对旧办公室的装修进行了调查。”2、被申请人中保财险公司伊犁分公司一审期间提交编号为20130800464940受理公民报警求助情况登记表一份，其中关于现场处置情况一栏中记载：2013年8月2日11时47分许，我所民警杨玉振、陈国栋到达现场后经了解，人保财险新源县支公司柯良平、杜威、林祈晨几人阻止众意房地产开发公司修原办公室时，与众意房地产开发公司工作人员发生争执，民警告知双方，到人民法院进行民事诉讼，双方不准发生打架斗殴事件。3、依据本案二审期间本院伊犁哈萨克自治州分院于2014年4月24日所做调查笔录记载，针对法院工作人员对“在庭审中，中保财险公司伊犁分公司提到这栋楼已经被马俊文装修了是否属实”的发问，被申请人中保财险公司伊犁分公司委托代理人林新晨回答：“21号楼由财险租赁给了白洁，由白洁对一楼进行了装修，二楼也由白洁装修了。”针对法院工作人员对“三楼四楼装修了没有”的发问，林新晨回答：“四楼是后期装修的，我们不清楚谁装修的。”该调查笔录由中保财险伊犁分公司委托代理人林新晨及众意公司委托代理人马俊文签字认可。3、再审期间，申请再审人众意公司提交了本院伊犁哈萨克自治州分院于2013年7月11日所作（2013）伊州民初字第5号民事调解书以及新源县国家税务局出具的落款时间为2014年10月15日的《新源县国家税务局原办公楼相关资产及产权证书移交清单》，证明申请再审人众意公司为履行其与被申请人中保财险公司伊犁分公司所签置换协议已取得与本案所涉房屋相邻地段的新源县国家税务局的土地产权，安置事项已在推进中。被申请人中保财险公司伊犁分公司对上述两份证据的真实性、合法性予以认可，但对其与本案关联性不予认可。被申请人中保财险公司伊犁分公司认为以上两份证据材料仅能证明新源县国税局与申请再审人众意公司之间存在征迁关系，无法证明异地安置的相关事宜是否已经完成。 本院再审认为，申请再审人众意公司与被申请人中保财险公司伊犁分公司所签《房屋置换协议书》系双方真实意思表示，该协议合法有效。依据申请再审人众意公司与被申请人中保财险伊犁分公司所签《房屋置换协议书》约定，被申请人中保财险伊犁分公司应在该协议生效后将所属楼层及附属设施（包含两间小车库及一间平房）移交给申请再审人众意公司，但本案原审及再审期间被申请人中保财险伊犁分公司均未提交移交所属楼层及附属设施相关手续的证据，而依据本案再审庭审笔录记载内容，其对该问题的回答亦存在前后矛盾之处。被申请人中保财险公司伊犁分公司在原审期间虽提交报案记录用以证明其移交合同约定的房屋及附属设施的事实，但该报案记录记载了2013年8月2日因被申请人中保财险公司伊犁分公司阻止申请再审人众意公司使用本案所涉房屋双方引发纠纷的内容，并无直接证明被申请人中保财险公司伊犁分公司移交合同约定房屋及附属设施的内容，故仅凭该报案记录无法证明被申请人中保财险伊犁分公司移交本案所涉房屋及附属设施的事实。另依据本案二审调查笔录记载内容，被申请人中保财险伊犁分公司明确表示本案所涉房屋一、二层系由租赁人白洁装修，三、四层虽装修，但并不清楚由谁装修，该陈述亦与其再审主张的该楼已由申请再审人众意公司进行装修相互矛盾。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”因被申请人中保财险公司伊犁分公司已在原二审调查笔录中明确认可申请再审人众意公司并未装修本案所涉房屋，其再审期间亦未提供证据推翻其自认，故被申请人中保财险公司伊犁分公司现以本案所涉房屋已由申请再审人众意公司装修证明其已按合同约定履行交付义务的理由不能成立，本院不予支持。由于双方签订的《房屋置换协议书》中对合同义务的履行先后有明确约定，而被申请人中保财险伊犁分公司未履行先合同义务导致申请再审人众意公司无法取得所属房屋及附属设施产权及土地，亦无法履行合同约定的后续义务，故被申请人中保财险公司伊犁分公司主张申请再审人众意公司未履行合同约定的办理拆迁手续等合同义务属违约行为的理由不能成立，本院不予支持。 本院再审期间，申请再审人众意公司亦提交了其与所在位置与本案所涉房屋相邻的新源县国税局所达成的调解书及《资产及产权移交清单》用以证明申请再审人众意公司为继续履行双方置换协议已与该块土地上其他产权人达成协议并取得其土地使用权，被申请人中保财险公司伊犁分公司虽然对上述证据的关联性不予认可，但其并未提供证据证明申请再审人众意公司无力继续履行双方协议，故原审以双方合同目的无法实现为由解除双方《房屋置换协议》不当，本院应予以纠正。 综上，申请再审人众意公司的申请再审理由成立，本院予以支持。原审认定事实及适用法律均存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院伊犁哈萨克自治州分院（2014）伊州民二终字第91号民事判决； 二、维持新源县人民法院（2013）新民初字第2514号民事判决。 本案一、二审案件受理费共计1575元，由中国人民保险财产股份有限公司伊犁哈萨克自治州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李阿丽 代理审判员  孙 祎 代理审判员  崔 瑜 二〇一五年十一月十二日 书 记 员  张晓彤