北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10547号
上诉人（原审原告）张瑞刚，男，1983年10月12日出生。
上诉人（原审原告）王艳芳，女，1981年10月16日出生。
二上诉人之共同委托代理人王子墨，北京市法大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋南轲，男，1933年8月1日出生。
原审第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。
法定代表人赵常建，总经理。
委托代理人胡建永，男，1980年12月29日出生，北京晨建顺房地产经纪有限公司职员。
委托代理人吴其凡，男，1979年8月21日出生，北京晨建顺房地产经纪有限公司职员。
上诉人张瑞刚、王艳芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第06838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，张瑞刚、王艳芳起诉至原审法院称：2013年9月15日，我二人与蒋南轲经中介签订房屋买卖合同，约定我二人购买蒋南轲位于4-2-502室房屋（以下简称涉案房屋）。后我二人积极履行合同，但蒋南轲多次推脱不予配合我二人申请贷款，故起诉要求蒋南轲继续履行上述合同。诉讼中张瑞刚、王艳芳变更诉讼请求为：要求解除房屋买卖合同及居间合同、蒋南轲支付违约金10万元、返还预付定金5万元、支付服务费5850元、评估费1500元。
蒋南轲辩称：我没有违约行为，我一直都在积极配合履行合同，而是张瑞刚、王艳芳违约了。如果按张瑞刚、王艳芳违约可以解除合同。不同意张瑞刚、王艳芳诉讼请求。
北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）述称：我方一直积极协调双方履行合同，希望继续履行合同。
原审法院经审理认为：张瑞刚、王艳芳与蒋南轲及晨建顺公司达成的房屋买卖合同及居间合同合法有效，三方均应依约履行。合同履行过程中因种种事由未能顺利履行，三方应共同协商，解决问题。根据庭审陈述，可以认定三方一直在履行各自的义务以促成交易完成，仅是在张瑞刚、王艳芳得知房屋曾发生死人事件后双方就房款是否增加问题产生争议，因此进入僵持阶段。履行中虽然蒋南轲有些小瑕疵，但不构成违约，庭审中蒋南轲亦表示可以按原合同履行。综合考虑，三方应继续履行原合同为宜。张瑞刚、王艳芳提供的证据不足以证明蒋南轲存在违约行为，其提供的录音仅能显示录音当时的情况，且在录音期间三方曾一起协商增加房款等买卖事宜，故张瑞刚、王艳芳关于蒋南轲违约的主张及相关诉讼请求缺乏依据，三方签署的合同不具备法定解除条件。
综上，原审法院于2014年9月判决：驳回张瑞刚、王艳芳的诉讼请求。
判决后，张瑞刚、王艳芳不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：原审认定因张瑞刚、王艳芳贷款手续问题等原因导致合同未能及时、顺利履行与事实不符，实际是由于蒋南轲拒不提供结婚证等手续才导致贷款延期；我二人为了让蒋南柯配合提交贷款的手续，答应多给蒋南柯25000元，但在约好的时间当日蒋南柯再次反悔，以房屋死过人为由希望我二人提出解除合同，以逃避违约责任，后我表示仍购买，蒋南柯又以时间拖久了要求加价8万元，蒋南柯已经构成违约；我二人提交的录音可以证明蒋南柯当时拒绝履行合同，虽然只是当时的表现，但是在原审庭审中蒋南柯也表示拒绝履行合同，故我二人变更的诉讼请求，要求解除合同。蒋南柯同意原审判决。
本院经审理查明：2013年9月15日，张瑞刚、王艳芳与蒋南轲经晨建顺公司居间签订北京市存量房屋买卖合同及北京市存量房屋居间合同，约定张瑞刚、王艳芳（买受人）购买蒋南轲（出卖人）所有的位于房山区良乡西潞园二里4-2-502室房屋一套（85.61平方米），价格142万元；付款方式为公积金贷款，拟贷款金额为80万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担；违约责任约定，出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，张瑞刚、王艳芳给付蒋南轲预付定金5万元。
在合同履行的过程中，张瑞刚、王艳芳申请贷款需要蒋南柯配合补充提交其婚姻情况材料，蒋南柯提出贷款耗时久、房价上涨，张瑞刚、王艳芳需补偿才能配合办理贷款手续。后张瑞刚、王艳芳与蒋南轲于2013年12月22日达成房款增加25000元的口头协议，并约定于2013年12月23日共同前往银行办理贷款手续。2013年12月23日，蒋南柯致电张瑞刚、王艳芳，告知其涉案房屋曾经发生死人事件，双方未于当日前去办理贷款手续。
张瑞刚、王艳芳述称，经向派出所、居委会及周边邻居多方打听，未听说涉案房屋发生过死人事件。后张瑞刚、王艳芳表示要求按照原房屋买卖合同确定的价款履行。蒋南轲表示涉案房屋发生过死人事件的情况已经告知过晨建顺公司，只是好意提醒买受人注意，要在增加25000元后的房价基础上，再增加5千元加快费。晨建顺公司述称，因政策原因公积金贷款未获批准，后改为申请商业贷款，双方曾于10月共同前去银行办理贷款申请手续，当日双方的材料均需再补充而未办理成功，后张瑞刚、王艳芳的材料齐全但仍需蒋南轲的婚姻材料，最后双方口头协商一致增加房款25000元。后，蒋南轲通知张瑞刚、王艳芳涉案房屋死过人，我公司之前不知道这个情况，张瑞刚、王艳芳得知发生过死人事件后，不再同意增加25000元房款，而蒋南轲最后确定坚持增加3万元房款，双方为此僵持。
诉讼中张瑞刚、王艳芳以蒋南轲曾明确表示拒绝卖房、以各种理由拒绝配合办理贷款手续，坚持增加房屋价格，延迟交房已构成违约为由，坚持诉讼请求。张瑞刚、王艳芳提供了与蒋南轲的通话录音，在录音中蒋南轲表示“房价已经上涨至167万，即便手续办下来也不会卖房子”，拟证明蒋南轲因房价上涨，明确拒绝卖房。蒋南轲称其录音中所要求的价款为补偿款，后新增加的5千元为加快费，并非增加房价。三方均认可涉案房屋已做网签。
上述事实，有当事人陈述、买卖合同、居间合同、车票等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据现已查明的事实，张瑞刚、王艳芳与蒋南轲经晨建顺公司居间签订房屋买卖合同及居间合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在房屋买卖合同中，双方明确约定了通过贷款的方式支付购房款，对于办理贷款的时间没有明确约定。根据现已查明的事实，双方在2013年9月签订房屋买卖合同，随即开始办理贷款手续，在得知公积金贷款手续未被批准后随及开始进入商业贷款申请程序。因通过贷款支付房款为合同中双方明确约定、一致同意的，而办理贷款手续的过程非一蹴而就，从双方初始申请贷款的过程来看，没有存在故意拖延的情况，且亦在合理的时间内进入贷款申请程序，在此过程中，涉案房屋的房价上涨与下跌均是正常的交易风险，故蒋南轲所称房价在申请贷款的过程中上涨，对其造成了损失并以此要求张瑞刚、王艳芳对其进行补偿的行为，并无依据。张瑞刚、王艳芳为了使合同顺利履行，在中介方的调解下与蒋南轲进行沟通，与蒋南轲达成了在2013年12月23日蒋南轲配合前去办理贷款申请手续、补充提交材料的前提下，增加房款25000元的一致意见。双方对涉案房屋交易价格的变更，并非是无条件的增加房款，而是在2013年12月23日蒋南轲配合向银行补充提交贷款材料的基础上达成的。
2013年12月23日，蒋南轲向买受人提供涉案房屋死过人的信息，询问其是否仍愿意购买，这一信息足以影响张瑞刚、王艳芳对待房屋买卖合同是否继续履行的态度，故双方未于当日前去办理贷款申请手续。在经多方打听之下，张瑞刚、王艳芳无法核实蒋南轲提供的信息，鉴于出卖人蒋南轲自述涉案房屋发生过死人事件，这一足以影响涉案房屋交易价格的情况，另双方亦未在约定的日期前去办理贷款手续，合同未按预期的时间履行，张瑞刚、王艳芳提出按照变更前房屋买卖合同确定的价格继续履行合同具备合理性、合法性。蒋南轲在向买受人披露涉案房屋发生过死人事件这一“瑕疵”之后，提出在原有协商的价款之上再增加5千元加快费的要求，不符合常理。虽蒋南轲称5千元为加快费，并非要求增加房款，但其未提供增加5千元加快费的合理依据，本院对其意见无法采信。
双方房屋买卖合同明确约定“出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约”。双方的房屋买卖合同明确约定了涉案房屋的交易价格、亦约定了通过办理贷款方式支付房款，作为出卖人的义务即是接受约定好的价格、配合办理贷款手续。在合同的履行过程中，蒋南轲以补偿费的名义要求增加房款，在双方达成一致的情况下，主动提供了涉案房屋存在发生过死人事件的“瑕疵”，后又提出再增加5千元加快费的要求，其行为足以证明其不接受约定的交易价格配合办理贷款手续，构成违约。故，张瑞刚、王艳芳以蒋南轲违约为由，要求解除房屋买卖合同及居间合同、蒋南轲支付违约金10万元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。张瑞刚、王艳芳要求同时返还定金及支付服务费5850元、评估费1500元的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2014）房民初字第06838号民事判决；
二、解除张瑞刚、王艳芳与蒋南轲签订的北京市存量房屋买卖合同及张瑞刚、王艳芳、蒋南轲与北京晨建顺房地产经纪有限公司签订的北京市存量房屋居间合同；
三、蒋南轲于本判决生效之日起十日内支付张瑞刚、王艳芳违约金十万元整。
一审案件受理费35元，由蒋南轲负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由蒋南轲负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 马博文