赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第1645号
上诉人（原审被告）赤峰市南坤房地产开发有限公司，住所地赤峰�红山区新华路29号。
负责人王海峰，经理。
委托代理人范艳雷，内蒙古松洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张晓东，男，1955年10月25日出生，蒙古族，赤峰市富龙燃气公司经理，住赤峰市。
委托代理人尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。
上诉人赤峰市南坤房地产开发有限公司（简称南坤公司）因与被上诉人张晓东商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2014）红民初字第3775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南坤公司的委托代理人范艳雷，被上诉人张晓东的委托代理人尹凤午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部（简称第七项目部）系南坤公司下设的内设机构，与南坤公司系隶属关系。受南坤公司指派开发建设赤峰市红山区昭乌达小区技术监督局南市场综合楼。其对外从事民事活动使用的印章及财务章均未到相关部门进行备案登记。
2003年9月4日，张晓东与第七项目部签订《商品房买卖合同》，约定张晓东购买昭乌达小区市场综合楼二单元三层2032、三单元三层3031号房屋两套，建筑面积分别为101.58平方米和128.28平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1500元，总金额344700元。该合同第四条第4项约定“该栋楼外网供热工程由买受人负责并承担费用，用于抵付买受人应交的购房款，但外网供热施工费不得突破7万元，在此前提下，双方确定房屋售价1500元／㎡，并免收楼层差价款。”。付款方式为分期付款，首付款60000元（含原交付的已退房的2031号和2041号定金20000元），其余房款在办理房屋产权证前结清。�付期限，出卖人应当在2004年1月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第二十二条约定，本合同连同附件一式两份，具有同等法律效力，出卖人持有一份，买受人持有一份。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向___申请登记备案。”，该合同签订后，合同约定的2003年4月9日预交2031号、2041号订金20000元转为购房款，同日张晓东向第七项目部交款40000元、2003年12月18日交款50000元、2004年1月15日交款100000元、2004年1月17日交款50000元。第七项目部为张晓东分别出具等额收据五枚，加盖了第七项目部财务专用章。南坤公司对该五枚收据予以认可。此后涉案房屋一直由张晓东居住使用至今。但南坤公司对合同上加盖的第七项目部印章不予认可，经其申请，该院依法委托天津市天鼎物证司法�定所进行鉴定，该所经双方当事人同意各选取一份与涉案房屋同一幢楼房的其他已经办理了房屋所有权证书，并在赤峰市房屋交易产权管理中心存档的产权产籍档案中加盖与检材同一名称印章的买卖合同，作为检材的比对样本。鉴定意见：“检材印文与样本印文不是同一印章盖印形成”。
另查明，2003年11月25日，建设单位富龙市政工程公司，施工单位赤峰金帆实业总公司第一项目经理部就昭乌达小区计量局市场综合楼外网工程项目进行决算，工程造价为70027.00元。2004年1月16日，赤峰金帆实业总公司第一项目经理部为张晓东出具昭乌达小区综合楼外网工程款65000元的收据一枚。张晓东主张按照与南坤公司签订的购房协议第四条第四款约定，张晓东为南坤公司开发建设的昭乌达市场综合楼外网工程费用承担责任人，其承担的费用65000元按约定抵顶购房款。南坤公司庭审中认为是富龙公司委派施工方施工完成的，但委派的施工方是哪家公司并不知晓。
又查明，张晓东在二次庭审中向该院提交的赤峰市房屋交易产权管理中心用以登记备案的《商品房买卖合同》及含有涉案楼房外网工程款65000元在内的六枚收据的核对件，证明该合同已经在赤峰市房屋交易产权管理中心登记备案。
还查明，涉案房屋经赤峰衡信房地产测绘大队测绘座落于红山区站前办事处昭乌达小区南坤房地产综合楼232号和331号，建筑面积分别为102.02平方米和128.17平方米，合计230.19平方米，按照合同约定每平方米1500元计算，两处房屋总价款345285元，张晓东已向第七项目部交付房款325000元，尚尾欠南坤公司房款20285元。
原审法院认为，第七项目部系南坤公司的内设机构，受南坤公司指派开发建设赤峰市红山区昭乌达小区技术监督局�市场综合楼，其与张晓东签订的《商品房买卖合同》不但加盖了第七项目部的印章，还加盖了第七项目部负责人尹晓东的个人名章。且该项目部对外使用的印章没有到相关机关进行备案，虽然鉴定结论鉴定涉案合同使用的印章与比对样本不是同一印章盖印形成，但由于比对样本也未经相关机关登记备案，不具有排他性和唯一性。结合南坤公司撤回对第七项目部负责人尹晓东个人名章的鉴定申请及对第七项目为张晓东出具的购房收据均无异议的情形，张晓东一直居住十余年，南坤公司未提异议，亦未主张权利的事实，以及该买卖合同已经过赤峰市房屋交易产权管理中心备案登记，足以证明双方之间存在房屋买卖关系，因此应该认定合同具备真实性。第七项目部系南坤公司的内设机构代表南坤公司与张晓东签订合同，应依法认定为南坤公司的法人行为，且该协议不违反法律的强制性规定，应合法有效。现张晓东已经履行合同约定的付款义务，应享有涉案房屋的所有权。尾欠款亦应按约定在南坤公司协助其办理完房屋所有权证书时付清。即使涉案的书面合同有瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，张晓东作为买方已经履行了给付大部分房款的主要义务，而南坤公司第七项目部作为卖方也已经实际接受了大部分购房款，并将房屋交付给张晓东居住至今。虽然南坤公司辩称是张晓东强行入住，但在张晓东入住十余年期间内未向张晓东主张权利，实际上默示了张晓东的入住行为，亦应认定双方的买卖合同成立。且涉案房屋每平方米单价款1500元，也符合当时本地区的房地产市场价格。原审判决：一、原告张晓东与被告赤峰市南坤房地产开发有限公司第七项目部于2003年9月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、红山区站前办事处昭乌达小区南坤房地产综合楼232号和331号房屋归原告张晓东所有；三、原告张晓东给付被告赤峰市南坤房地产开发有限公司购房款20285元，被告赤峰市南坤房地产开发有限公司协助原告张晓东办理红山区站前办事处昭乌达小区南坤房地产综合楼232号和331号房屋的所有权转移登记，上述义务双方当事人于本判决生效后十日内同时履行。
宣判后，南坤公司不服，向本院上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。事实是：一、被上诉人提供的涉案《商品房买卖合同》无效。二、上诉人在原审诉讼中申请人民法院行使的司法技术鉴定权受法律保护。原审以撤回部分申请为由，不作为证据使用，违反法定程序，影响了本案的正确审理。三、涉案的房屋不存在被上诉人实际占有和权属的取得，其中2032（测绘标号为232）的权属已通过正式的《商品房买卖合同》签订，实现了权属人李显军实际取得所有权，并通过抵押办了贷款。有关被上诉人占有行为实属侵权。四、原审认定事实有误，不仅仅是买卖合同瑕疵的问题，而是被上诉人恶意诉讼。五、依据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》的相关规定，现有的证据不能作出判决认定的基本事实。请求撤销原审判决，驳回上诉人的原审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。南坤公司又提出申请，张晓东在赤峰市房屋交易产权管理中心的备案登记一事向红山区人民法院提起行政诉讼，正在审理中，南坤公司与张晓东商品房预售合同纠纷一案必须以该案审理结果为依据，而另一案尚未审结，请求中止本案审理。
被上诉人张晓东答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已经实际履行。2003年9月4日，答辩人与南坤公司第七项目部签订的《商品房买卖合同》后，分期共向南坤公司支付了购房款26万元，上诉人为答辩人分别出具了等额的五枚借据收据并加盖了南坤公司第七项目部财务专用章。上诉人对答辩人已经交付的上述款项出具收据予以认可，并认可上述款项已入公司财务账。2004年1月6日，答辩人按合同第四条约定，为上诉人开发建设的昭乌达市场综合楼外网供热工程承担费用6.5万元用于抵顶了购房款。此后，答辩人一直占有使用涉案房屋至今。二、原审同意上诉人撤回部分鉴定的申请，程序合法。三、涉案合同使用的项目部印章，经鉴定与在赤峰市房屋交易产权管理中心存档的上诉人与其他�房人签订的《商品房买卖合同》使用的项目部印章不一致，不影响涉案合同的效力，理由是：1、上诉人申请鉴定的比对样本即“项目部印章”，本身不具备排他性和唯一性，未经相关机关登记备案。2、涉案合同已经实际履行，根据《合同法》第三十六条的规定，
答辩人作为买方已经履行了给付大部分房款的主要义务，上诉人已经接受，并将房屋交付给答辩人，足以认定合同合法有效。综上，上诉人以对涉案合同在产权管理中心备案一事向红山区法院提起行政诉讼为由，要求中止审理，于法无据。
上诉人南坤公司在二审过程中提供了如下证据：一、赤峰市红山区人民法院受理案件通知书一份，用以证明南坤公司已将赤峰市房屋交易产权管理中心诉至法院，要求依法撤销被上诉人通过伪造合同办理的预案登记，赤峰市红山区人民法院已经立案，申请二审法院中止审理。二、赤峰市红山区人民法院（2008）红民初字第2495号、2169号民事判决书，（2013）红民再字第9号民事判决书，用以证明南坤公司所售房屋没有出售过1500元每平方米房屋，也没有说不收取上浮费用，被上诉人提交的合同1500元每平方米，而没有上浮价格，明显是其个人伪造。南坤公司提供的第一份证据，因本案无须以南坤公司诉赤峰市房屋交易产权管理中心一案的审理结果为依据，故本院不予采信。第二份证据与本案无关联性，本院不予采信。
被上诉人在二审过程中提供了（2008）红民初字第2611号民事判决书一份，用以证明房屋单价为1416元，低于本案涉案房屋价格；提供（2014）红民再字第7号民事判决书一份，用以证明南坤公司一房二卖。被上诉人在二审过程中提供的证据亦与本案无关联性，本院不予采信。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院应予确认。
本院认为，张晓东与第七项目部签订《商品房买卖合同》后，按照约定2003年4月9日预交2031号、2041号订金20000元转为购房款，同日张晓东向第七项目部交款40000元、2003年12月18日交款50000元、2004年1月15日交款100000元、2004年1月17日交款50000元。第七项目部为张晓东分别出具等额收据五枚，加盖了第七项目部财务专用章。南坤公司对该五枚收据予以认可。据此，张晓东已经履行了给付大部分房款的主要义务。此后涉案房屋一直由张晓东居住使用至今，合同已经实际履行至今，双方应当继续履行合同。张晓东应当给付南坤公司所欠购房款20285元，南坤公司应当协助张晓东办理涉案房屋所有权转移登记。
原审法院根据第七项目部系南坤公司的内设机构，受南坤公司指派开发建设赤峰市红山区昭乌达小区技术�督局南市场综合楼，其与张晓东签订的《商品房买卖合同》不但加盖了第七项目部的印章，还加盖了第七项目部负责人尹晓东的个人名章。且该项目部对外使用的印章没有到相关机关进行备案，虽然鉴定结论鉴定涉案合同使用的印章与比对样本不是同一印章盖印形成，但由于比对样本也未经相关机关登记备案，不具有排他性和唯一性。结合南坤公司撤回对第七项目部负责人尹晓东个人名章的鉴定申请及对第七项目为张晓东出具的购房收据均无异议的情形，张晓东一直居住十余年，南坤公司未提异议，亦未主张权利等事实，认定双方之间存在房屋买卖关系，双方签订的《商品房买卖合同》具备真实性正确。
南坤公司主张被上诉人提供的涉案《商品房买卖合同》无效，没有法律依据。因张晓东与第七项目部签订的《商品房买卖合同》后履行约定义务，已交付�部分房款并一直居住至今，南坤公司主张涉案房屋的权属已通过正式的《商品房买卖合同》签订，实现了权属人李显军实际取得所有权不能成立，本院不予支持。南坤公司提出被上诉人恶意诉讼，没有提供证据证明，其该主张亦不能成立。南坤公司诉赤峰市房屋交易产权管理中心一案的审理结果并不影响涉案合同的效力，即本案无须以南坤公司诉赤峰市房屋交易产权管理中心一案的审理结果为依据，故南坤公司请求中止本案审理的申请，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。南坤公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费307元，邮寄送达费40元，由赤峰市南坤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李子波
审判员 莲 荣
审判员 孟 和
二〇一五年十月三十日
书记员 孙 皓