安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00654号
上诉人（原审原告）：李金弟，男，1969年9月25日出生，汉族，蚌埠时尚东庭商务酒店业主，住浙江省仙居县。
委托代理人：陈宗瀛，安徽展翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宋早国，男，1973年10月18日出生，汉族，农民，住安徽省蚌埠市怀远县。
委托代理人：潘绍田，怀远县包集镇法律服务所法律工作者。
原审第三人：蚌埠市国债服务部清算工作组，住所地安徽省蚌埠市蚌山区。
负责人：常照银，该工作组负责人。
上诉人李金弟因与上诉人宋早国、原审第三人蚌埠市国债服务部清算工作组房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2014年6月3日作出（2012）龙民一重初字第00012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人李金弟及其委托代理人陈宗瀛，上诉人宋早国及其委托代理人潘绍田，原审第三人蚌埠市国债服务部清算工作组负责人常照银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年4月1日，李金弟与蚌埠市国债服务部清算工作组（以下简称清算组）签订《租房合同》一份，主要约定：李金弟承租清算组坐落于蚌埠市凤阳路79号一楼和二楼的房屋，租赁时间为四年，每月租金12500元，年租金15万元。2006年6月12日，李金弟又与代恒远签订了一份《转租合同》。主要约定：李金弟将上述房屋转租给代恒远，租期四年（从2006年6月12日至2010年6月11日止）；前三年租金为每年12万元，后面一年的年租金为13万元；代恒远于2006年6月12日给付李金弟租房保证金贰万元。租金支付方式三个月一付为一期，下期租金双方约定在未进入下期经营期的30天前支付。承租人拖欠租金，应向出租人支付滞纳金，每逾期一日，出租人有权向承租人收取滞纳金额的千分之五。如承租人逾期20天，出租人有权单方面解除合同，同时定为承租方违约，出租人有权追究乙方的违约责任。2007年1月23日，李金弟、代恒远及宋早国三人经过协商达成一致意见：李金弟同意代恒远将《转租合同》的权利、义务一并转让给宋早国。2008年3月24日，宋秀连向李金弟出具欠租金5000元欠条一张。宋早国从2009年2月起直至李金弟起诉之日（2010年1月28日）止，至今未给付李金弟租金12.5833万元，现李金弟只主张12.5万元。
原审法院另查明：清算组认可李金弟的转租合同。
原审法院认为：李金弟先后将诉争房屋的承租权转让给代恒远及宋早国，清算组作为诉争房屋出租人对此表示认可，因此李金弟的两次转租行为合法有效，应对此予以确认。宋早国依据《转租合同》依法享有承租房屋的权利，同时亦依法负有给付租金的义务。宋早国自2009年2月起拖欠李金弟租金，截止到2010年1月28日（即李金弟起诉前），共欠李金弟租金12.5万元，应予以支持。对李金弟主张宋早国给付宋秀连欠付租金5000元，因该证据为复印件，且与本案无关联性，不予审理。对宋早国辩称保证金、预付租金、水费、消防改造费应从租金中扣除，无事实和法律依据，不予支持。关于滞纳金问题，因李金弟、宋早国签订的《转租合同》8.1条规定：“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳金额的千分之五。如乙方逾期20天，甲方有权单方面解除合同，同时定为乙方违约，甲方有权追究乙方的违约责任。”从中可以看出，拖欠租金超过20日的，责任则变为出租方有权解除合同，同时定为承租方违约，出租方有权追究违约责任。据此，李金弟主张的滞纳金只能以20天计，为12500元（12.5万元×20天×5‰），对其主张超出的金额，不予支持。至于拖欠租金超过20天后的违约责任，因李金弟未作主张，不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、宋早国于判决生效之日起三日内一次性给付李金弟房屋租金125000元，滞纳金12500元，合计137500元；二、驳回李金弟的其他诉讼请求。案件受理费5029元，由宋早国负担3050元，李金弟负担1979元。
李金弟上诉称：2007年1月23日，李金弟同意代恒远与宋早国按原合同内容转租，合同乙方的权利义务由宋早国继受。2008年3月24日，宋秀连向李金弟出具欠租金5000元的欠条一张，该欠条的真实性在原一审和（2010）龙民一重初字第00017号案件庭审中，宋早国和宋秀连均认可其真实性。本案重审中对拖欠的租金也认定支持李金弟的诉讼请求。但一审判决故意歪曲事实，仅支持20天的违约金，明显错误。请求二审法院撤销一审判决，改判支持李金弟的诉讼请求。
宋早国在庭审中辩称：一审法院虽未查明事实，但是并未歪曲事实，李金弟的上诉理由不能成立。
清算组在庭审中述称：无异议。
宋早国上诉称：1、一审法院认为本人与宋秀连房屋转租合同与本案不具关联性的观点错误。本案诉争的房屋经过多次转租，在本人与宋秀连转租前的所有承转租合同的效力及关联性，一审法院均予认可，唯独以李金弟对本人与宋秀连转租合同的真实性有异议而不予认可该合同的效力及关联性，理由不充分；清算组与李金弟是利益共同体，其为了自身利益，在无书面认同意见的情况下，违背客观事实，有选择地否定既成事实；但在清算组诉李金弟、周瑞安租赁合同纠纷一案中，又把本人、宋秀连追加为被告，可见清算组对本人与宋秀连之间的转租合同是认可的。另外，李金弟提交的宋秀连2008年3月24日的5000元欠条，也足以证明李金弟对宋秀连作为次承租人身份的认可，一审法院认为该证据是复印件不予采信，违背了当事人质证意见。2、一审法院对本人提交的保证金收条、20000元房租预收款及庭审笔录真实性、关联性予以确认，却在事实认定中又以无事实和法律依据为由，对上述事实不予支持，证据采信和事实认定相互矛盾。3、李金弟在原审中对消防改造费用中的部分支出和水电费是认可的，但一审法院未予支持。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
李金弟在庭审中辩称：1、宋早国与宋秀连之间的转租依法不能成立，本案中发生了两次转租，宋早国与宋秀连之间的转租没有出租方的认可，其与宋秀连之间的转租关系不能成立。2、一审中宋秀连在有代理人的情况下对案涉5000元租金是予以认可的。3、一审法院对宋早国所主张的消防等款项的认定符合本案事实。
清算组在庭审中述称：宋早国上诉李金弟，我方前期未参与，不太清楚具体情况。
本院二审核实，除宋早国对原判认定的“宋早国从2009年2月起直至李金弟起诉之日（2010年1月28日）止，至今未给付李金弟租金12.5833万元”事实有异议外，各方当事人对原判认定的其他事实均无异议。本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。
二审查明：李金弟与代恒远签订的《转租合同》还约定：1.2乙方承租经营期间直接接受工商、税务、市容等一切政府部门的管理，直接办理一切证照和自费交纳水电等费用。乙方独立核算、自负盈亏、责任自负。经营投入及装潢费用由乙方自行负责。3.2合同签订之日，乙方付给甲方合同保证金两万元人民币。保证金不计利息，合同终止后，乙方无违约现象，甲方在一周内退还乙方。8.3合同一方不履行合同规定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿因此造成的实际损失。9.1本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，如在争议产生的60天内双方协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉，以解决争议。2017年1月23日，李金弟、代恒远在李金弟2006年6月12日出具给代恒远贰万元保证金的收条上均签署有“同意本单据权益人由代恒远变更为宋早国”的内容。
二审另查明：2008年12月1日，李金弟（谛）出具的收条载明：今收到富康足疗部分房租计人民币贰万元正。宋早国主张的54687元的消防改造及消防器材费用中，有8000元的消防安装费（2011年1月9日）、15491元的工程款（2009年5月25日）和697元的设计费（2009年5月25日）的付款方均为宋早国。
本院认为：李金弟与代恒远、宋早国签订的《转租合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，清算组也予以认可，该《转租合同》合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。宋早国租赁使用涉案房屋，应依约给付租赁费。宋早国虽辩称其已将涉案房屋转租给宋秀连，但李金弟对此并不认可，且宋早国提供的证据也不足以证明该辩称意见，故对其该项辩称意见，本院不予采纳。宋秀连出具的5000元欠条，双方对其真实性并无异议，原判不予认定有误，但李金弟主张的欠条载明的5000元租金及2009年2月份始至2010年1月28日期间的租金125833元，共计130833元，而其仅主张125000元，系其对自己诉讼权利的处分，原判支持其125000元租金的诉请并无不当。因双方在《转租合同》中明确约定“承租人拖欠租金，应向出租人支付滞纳金，每逾期一日，出租人有权向承租人收取滞纳金额的千分之五。如承租人逾期20天，出租人有权单方面解除合同，同时定为承租方违约，出租人有权追究乙方的违约责任。”故原判按20天计算李金弟主张的滞纳金，对超过20天后的违约责任，以其未作主张而不予处理并无不当。宋早国虽辩称2万元保证金应予扣除，但依据双方在《转租合同》中“乙方付给甲方合同保证金两万元人民币。保证金不计利息，合同终止后，乙方无违约现象，甲方在一周内退还乙方”的约定，因宋早国拖欠租金构成违约，李金弟可依前述约定不予退还；宋早国辩称2万元预收房租亦应予以扣除，但李金弟认为该款恰能证明是宋早国让宋秀连交纳部分房租的事实，且宋早国并无证据证明该款属于预收房租，也与“其房租交到2007年5月22日，此后将涉案房屋转租宋秀连并由宋秀连交纳房租”的陈述相矛盾，故对其该辩称意见，本院不予采纳。宋早国还辩称双方口头约定其支付的消防改造费及水电费应由李金弟承担，但李金弟并不认可，宋早国亦无证据予以证实，结合双方在《转租合同》中“乙方承租经营期间直接接受工商、税务、市容等一切政府部门的管理，直接办理一切证照和自费交纳水电等费用。乙方独立核算、自负盈亏、责任自负。经营投入及装潢费用由乙方自行负责”的约定内容看，宋早国的该项辩称意见亦不能成立。综上，原判认定主要事实清楚，适用法律并无不当。李金弟、宋早国的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5029元，由李金弟、宋早国各半负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王朝霞
审判员 耿 杰
审判员 杜玲玲
二〇一五年七月十五日
书记员 贡雪洁
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。