济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初6431号
原告:高文超，男，1984年4月8日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：潘书朝，山东齐鲁律师事务所律师。
被告：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张书魁，总经理。
委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
原告高文超与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，被告恒生置地公司在答辩期内对管辖提出异议，本院于2016年11月22日作出（2016）鲁0112民初6431号民事裁定书，驳回了被告恒生置地公司对本案管辖权提出的异议。被告恒生置地不服，又于2017年1月4日提出上诉。2017年2月20日山东省济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民辖终201号民事裁定书，驳回了上诉。本院依法适用普通程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告高文超的委托诉讼代理人潘书朝，被告恒生置地公司的委托诉讼代理人尹圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高文超向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付截止2016年10月17日的逾期交房违约金29120元，并判令被告继续支付自2016年10月18日起至被告取得恒生伴山项目竣工综合验收备案证明之日止的逾期交房违约金；2、依法判令被告支付逾期办证违约金6998.5元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年10月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，由我购买被告恒生置地公司开发的恒生伴山项目4号楼1单元2102室商品房及-104室地下室，房屋总价款698785元。交房时补差价1065元，房价共计699850元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付，如有逾期，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。我于签订合同的当天向被告恒生置地公司交付了首付款206965元，余款办理了银行按揭贷款。2012年12月30日，被告恒生置地公司将未经综合竣工验收的房屋交付给我。双方签订的补充协议第五条为格式条款且违反法律规定，应认定为无效条款。截止起诉之日，被告恒生置地公司仍未能办理综合竣工验收，亦未能按照合同约定办理权属证书。
被告恒生置地公司辩称，双方合同约定的交房条件是商品房单体竣工验收合格后视为达到交付条件，我方已按合同约定的时间交付了房屋，原告高文超在收房时也未提出异议，视为我方已经履行完毕合同义务。原告高文超主张逾期办证的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据合同约定我方应在交房之日起365个工作日，为原告高文超办理房产证的相关手续，原告在2012年12月30日收房，我方为其办证时间应为2014年6月30日左右，其在2016年10月起诉，已超过诉讼时效。即便原告高文超主张的逾期交房违约金能够得到支持，也应当从原告高文超起诉之日起倒推2年计算至2016年6月24日我方取得综合验收备案证明之日。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定的事实如下：
2011年10月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告高文超购买被告恒生置地公司开发的恒生伴山项目4号楼1单元2102室商品房及-104室地下室，房屋总价款699850元。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付，如有逾期，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件五：合同补充协议第五条约定，商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。2012年12月30日，被告恒生置地公司向原告高文超交付了房屋。原告高文超共向被告恒生置地公司交付房款699850元，被告恒生置地公司于2013年4月22日出具了销售不动产统一发票。2016年6月24日，涉案房屋所在的恒生伴山项目取得了房地产开发项目竣工验收备案证明。2017年2月21日，原告高文超购买的房屋所在的楼盘取得了不动产权证书。
另根据本院审理涉案楼宇其他生效裁判文书查明的事实，涉案楼宇在2014年10月23日通过了消防验收。
本院认为，本案系原告恒生置地公司与被告高文超之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发［2004］16号自公布之日起施行），国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中原被告双方未选定《商品房买卖合同》第八条载明的《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在补充协议约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。但是，出卖人向买受人交付的商品房仍应符合《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规的强制性规定，否则买受人有权拒绝接受房屋；买受人接受房屋的，出卖人仍应承担逾期交付符合强制性规定商品房的相应法律责任。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，禁止投入使用。鉴于涉案房屋所在的楼宇属于《中华人民共和国消防法》规定的未经消防验收禁止投入使用的建设工程，被告恒生置地公司在消防验收前向原告高文超交付涉案房屋，原告高文超实际接收了房屋，且涉案楼宇在2014年10月23日已经过消防验收，原告高文超于2016年10月18日向本院提起诉讼，未超过两年诉讼时效，本院酌定被告恒生置地公司以原告高文超已付房款为基数，按日万分之0.3承担自2013年1月1日起至2014年10月23日期间逾期向原告高文超交付符合《中华人民共和国消防法》强制性规定商品房的责任。鉴于原告高文超已经实际接受房屋，消防验收合格后，被告恒生置地公司向原告高文超交付的房屋已符合双方合同约定的条件并符合法律的强制性规定，原告高文超再要求出卖人承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。被告恒生置地公司将符合合同约定的商品房交付原告高文超的日期应自2014年10月23日起计算，被告恒生置地公司未在此日期后的365个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告高文超不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告高文超要求被告恒生置地公司按合同约定支付已付房价款1%逾期办证违约金的诉讼请求并未超出诉讼时效，本院对原告高文超的该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高文超逾期交房违约金13899元。
二、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高文超逾期办证违约金6998.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费702元，原告高文超负担296元，被告山东恒生置地股份有限公司负担406元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 田 为 民
人民陪审员 何宝珍人民陪审员刘庆宝
二〇一七年四月十九日
书 记 员 刘 亚 楠