广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5787号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市华惠隆物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：吴常平，总经理。
委托代理人：颜紫君，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈勇杰，香港居民。
委托代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。
上诉人广州市华惠隆物业管理有限公司（以下简称华惠隆公司）因与被上诉人陈勇杰租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年9月2日，陈勇杰（承租方，乙方）与华惠隆公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市白云区石井镇兆丰路3号楼309号铺（下称“涉案商铺”）按现状出租给乙方作为经营场地使用。租赁期间，乙方承租的商铺作为皮具经营场地用途使用。租赁期限为三年，从2014年起至2017年止。签约时，乙方须向甲方缴付履约保证金10000元、防火保证金1000元等。
签订合同当日，陈勇杰向华惠隆公司支付合同保证金10000元、防火保证金1000元及涉案商铺2014年10月的租金1500元、管理费180元。
2015年7月30日，陈勇杰向原审法院提起本案诉讼，以华惠隆公司没有按约定的时间2014年10月1日将约定的商铺交付使用，且逾期超过15日，其向华惠隆公司发出《解除合同通知书》，通知解除上述《商铺租赁合同》，并要求华惠隆公司退还相应款项、支付违约金无果为由，起诉请求判令：1、解除陈勇杰与华惠隆公司于2014年9月2日签订的《商铺租赁合同》效力；2、华惠隆公司返还陈勇杰履约保证金（押金）20000元、消防保证金1000元、进场费25000元和2014年10月份租金1500元、管理费180元；3、华惠隆公司向陈勇杰支付违约金6075元；4、案件诉讼费由华惠隆公司承担。
华惠隆公司在原审答辩并反诉称：不同意陈勇杰的诉讼请求。我司不存在违约行为。相反是陈勇杰在本案中违约，签订合同时，由于商铺公共部分尚未装修完毕，我司与陈勇杰协商同意将合同关于商铺交付时间的约定留空，根据实际情况再另行确定商铺交付时间。2014年10月商铺公共部分装修完毕后，我司多次以口头、短信等方式要求陈勇杰收铺、进行内部装修及进行经营，我司不存在逾期交付商铺的情形。但陈勇杰对我司发出的通知均不予理会，也不缴纳租金，其上述行为已构成严重违约，给我司造成了重大经济损失，现反诉请求判令：1、陈勇杰向华惠隆公司支付违约金14053.5元（该违约金暂计至2015年8月31日，实际违约金应计算至违约金实际支付完毕之日）；2、陈勇杰承担案件全部诉讼费用。
陈勇杰对华惠隆公司的反诉答辩称：华惠隆公司的反诉请求没有事实和法律依据，陈勇杰向华惠隆公司支付的25000元费用并不是公共部分的装修预付费用，而是进场费，陈勇杰并不构成违约。
原审庭审中，陈勇杰表示签订合同后，其还向华惠隆公司支付了25000元的进场费，但该费用未出具相应收据。华惠隆公司确认收到该25000元，但否认该费用为进场费，并表示该费用是上述合同约定用于改善、提高商铺内部公共环境需提交的装修费用。另双方对商铺的交付时间存在争议，陈勇杰提交的租赁合同显示华惠隆公司交付商铺的时间处为2014年10月1日前，陈勇杰表示华惠隆公司未依约向其交付涉案商铺，并构成根本违约，其已于2015年1月22日向华惠隆公司发出解除合同通知书要求解除上述租赁合同。华惠隆公司提交的租赁合同显示华惠隆公司交付商铺的时间处未填写内容。华惠隆公司表示双方签订合同时因公共部位装修未完成，双方协商交付商铺时间暂不明确，故未予填写，认为陈勇杰提交合同填写的交付时间“2014年10月1日”是陈勇杰自行填写，陈勇杰存在伪造证据的嫌疑，并提出文书形成时间鉴定申请。另华惠隆公司提交2014年11月14日至2015年1月21日期间向陈勇杰发出要求装修、商场开业等的短信和通话记录拟证明其已通知陈勇杰收铺，但陈勇杰并未予理会。
另经原审法院就涉案商铺所在的广惠皮具城向广州市规划局发函查询该皮具城的规划报建情况，广州市规划局复函现实并无广惠皮具城的规划报建情况。华惠隆公司亦表示广惠皮具城目前尚未取得规划报建的许可证照。原审法院据此向双方释明，因涉案商铺所在广惠皮具城未取得规划报建手续，故双方就涉案商铺所签订的合同违反了相关法律法规的规定，应认定为无效，双方是否变更诉讼请求。释明后，陈勇杰变更诉讼请求为：1、华惠隆公司向陈勇杰返还履约保证金10000元、消防保证金1000元、进场费25000元、2014年10月租金1500元、管理费180元及支付上述全部费用的利息（从起诉之日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、案件诉讼费由华惠隆公司承担。华惠隆公司变更反诉请求为：1、陈勇杰向华惠隆公司赔偿损失14053.5元（实际损失以鉴定和测绘进行计算）；2、陈勇杰承担案件全部诉讼费用。陈勇杰对华惠隆公司变更后的反诉请求答辩称：我不构成违约，且双方签订的合同无效，并不存在违约问题。华惠隆公司作为出租人将未办理相关场地证明的场地出租给我，导致上述租赁合同无效，华惠隆公司的行为存在经济诈骗。华惠隆公司对陈勇杰变更后的诉讼请求答辩称：不同意陈勇杰的诉讼请求，租赁合同无效，当事人为订立和履行合同所支出的各种费用属于当事人的损失，应当由过错方承担责任，陈勇杰所主张的进场费并非进场费，而是对于公共部分装修公摊的预付款，在本案中陈勇杰是有过错的，陈勇杰在清楚了解该涉案建筑物没有房产证，租赁合同可能无效的情况下与我司签订租赁合同，要求我司对涉案建筑物的公共部位进行装修，致使我司投资大量的资金，明显存在过错。陈勇杰支付的预付款已全部用于涉案建筑物的公共部分装修及设备添附，属法律上不能返还，在陈勇杰存在过错的情况下，不但不应返还该预付款，还应向我司赔偿超过预付款部分的损失。
华惠隆公司明确变更后诉讼请求要求陈勇杰赔偿的损失具体为涉案商铺所在建筑物公共部分的装修、空调、电梯等设备的损失。并据此向原审法院提出：1、司法鉴定申请，要求对涉案商铺所在建筑物的装修工程造价以及增设的设备价值进行评估。2、测绘申请，要求对广州市白云区石井镇兆丰路3号楼建筑物各楼层总面积和涉案商铺的面积进行测绘，以确定陈勇杰承担的损失比例。
以上事实，由《商铺租赁合同》、收款收据、解除合同通知书、短信记录、通话记录、邮寄凭证以及双方当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为：陈勇杰与华惠隆公司就未取得规划报建许可的建筑物签订《商铺租赁合同》，违反了法律法规的强制性规定，该合同应为无效。因陈勇杰未曾进入涉案场地经营，根据无效合同相互返还的原则，华惠隆公司应当返还陈勇杰已支付的履约保证金10000元、防火保证金1000元、2014年10月的租金1500元、管理费180元。故陈勇杰要求华惠隆公司返还上述费用的诉请合理合法，予以支持。关于陈勇杰要求华惠隆公司支付上述费用的利息无据，不予支持。关于陈勇杰要求华惠隆公司退还另收取的25000元问题，华惠隆公司抗辩该费用属于合同约定租赁期间为改善、提高商场内公共环境费用的意见，因上述租赁合同约定属于租赁期间支出费用的问题，而陈勇杰支付的该费用是双方在签订合同时所支付，故华惠隆公司的上述抗辩依据不足，不予采纳。由于陈勇杰支付该25000元后，租赁合同未实际履行，现租赁合同无效，华惠隆公司应当将该费用予以返还，故陈勇杰要求华惠隆公司返还已支付的25000元合理合法，予以支持。陈勇杰要求华惠隆公司支付该25000元的利息无据，不予支持。关于华惠隆公司反诉要求陈勇杰赔偿涉案商铺所在商场内公共部分的装修、空调、电梯等设备损失的问题。华惠隆公司作为出租方，为承租方提供基本的公共经营环境是其义务。现双方签订的租赁合同无效，双方均有过错，应当各自承担为履行合同所造成的损失，且公共部位的装修和设备在租赁合同无效的情况下，华惠隆公司亦有权继续支配使用，故华惠隆公司要求陈勇杰赔偿上述损失欠理，不予支持。因华惠隆公司应自行承担商场内公共部分的装修和设备的损失，故华惠隆公司提出对商场装修的司法鉴定申请、测绘申请亦没有必要，对上述申请的意见不予采纳。关于华惠隆公司提出文书形成时间鉴定申请，要求对陈勇杰提交租赁合同中交付商铺时间“2014年10月1日”形成时间进行鉴定的意见，因双方签订的租赁合同无效，案件处理不涉及双方是否违约问题，华惠隆公司提出文书形成时间鉴定已无必要，故对华惠隆公司提出的上述申请的意见不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2015年10月16日作出判决：一、本判决生效之日起五日内，华惠隆公司向陈勇杰退还履约保证金10000元、消防保证金1000元、2014年10月租金1500元和管理费180元，上述费用共计12680元；二、本判决生效之日起五日内，华惠隆公司向陈勇杰退还已收取费用25000元；三、驳回陈勇杰的其他诉讼请求；四、驳回华惠隆公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1144元，由陈勇杰承担402元，华惠隆公司负担742元。反诉受理费76元，由华惠隆公司负担。
判后，上诉人华惠隆公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院认定事实、适用法律错误，依法应当予以改判。首先，陈勇杰存在过错，依法应当按其过错承担为履行合同所造成的损失。陈勇杰在清楚了解涉案建筑物没有房产证、建设工程规划许可证，了解涉案租赁合同可能无效的情况下，与华惠隆公司签订租赁合同，要求华惠隆公司对建筑物进行装修及增添设备，致使华惠隆公司投资大量资金用于公共建设造成损失，明显存在过错，依法应按其过错承担为履行合同所造成的损失。其次，本案建筑物的装修及设备配置属于本案的损失，应当由合同双方按照各自过错比例承担所造成的损失。由于华惠隆公司曾根据陈勇杰的要求，对陈勇杰承租的涉案商铺所在的建筑物进行了整体装修及增加设施的改造，当时建筑物是毛坯状态，华惠隆公司进行了外立面的装修，以及电梯、空调、网络配置，必然使华惠隆公司遭受严重经济损失；现合同被认定为无效，相应的装修及设备配置已毫无价值，而华惠隆公司又非建筑物的权属所有人，故不存在“华惠隆公司有权继续支配使用”的情况，故陈勇杰应当对建筑物整体装修及增加设施的改造所涉及的费用承担赔偿责任。第三，关于华惠隆公司收取陈勇杰公共部分装修公摊的预付款，因已经全部用于涉案建筑物的公共部分装修，其价值已添附在涉案建筑物上，故属于法律上的不能返还，且也是本案所造成损失的一部分，陈勇杰有义务承担。况且，因陈勇杰存在过错，不但华惠隆公司不应返还该预付款，还应向陈勇杰索赔超出预付款部分的损失。二、原审法院对华惠隆公司申请的商场装修司法鉴定及面积测绘不予采纳，存在程序违法的情形。三、陈勇杰存在伪造证据的情形，依法应当追究其责任。在签订合同时，双方经协商同意该合同第八条关于商铺交付时间的约定留空，根据实际情况再另行确定商铺交付时间。但陈勇杰在提交的证据中将留空的交付时间篡改为“2014年10月1日”，以此主张高额款项，该行为已构成刑事犯罪，应移送公安机关处理。四、原审判决程序违法。涉案场地属于广州市白云区石井街张村村第五经济组织的村民集体所有，而广州市白云区石井街张村村第五经济合作社代表村民负责涉案场地的管理经营，也是该场地的最初出租方，其与本案的处理结果有法律上的利害关系，原审法院没有追加其为本案第三人参加诉讼，侵害了其合法诉讼权利，故原审程序严重违法。为此，华惠隆公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第一、二项，依法改判为“驳回陈勇杰的全部诉讼请求”；2、请求撤销原审判决第四项，依法改判为“陈勇杰向华惠隆公司赔偿损失14053.5元（实际损失以鉴定和测绘进行计算）”；3、本案全部诉讼费用（受理费、鉴定费等）由陈勇杰承担。
被上诉人陈勇杰答辩称：不同意华惠隆公司上诉请求，造成涉案租赁合同无效的责任完全在华惠隆公司，陈勇杰没有过错；陈勇杰没有向华惠隆公司提出装修的要求；华惠隆公司原审所称的装修是商场内部的基本装修，并非是为了提升商场内部公共环境的装修；华惠隆公司并未向陈勇杰交付商铺，所以陈勇杰也没有义务向其承担任何装修费用；广州市白云区石井街张村村第五经济合作社与华惠隆公司之间的租赁关系属于另一法律关系，不应追加为第三人。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，华惠隆公司提出：1、司法鉴定申请，申请对涉案建筑物的装修工程造价以及增设的设备价值进行评估；2、测绘申请，申请对涉案的广州市白云区石井街兆丰路3号楼建筑物各楼层总面积和涉案商铺的面积进行测绘；3、追加第三人申请，以广州市白云区石井街张村村第五经济合作社与本案处理结果有法律上的利害关系为由，申请追加其为本案第三人。
本院认为，华惠隆公司与陈勇杰签订的《商铺租赁合同》约定的租赁标的物为未取得规划报建许可的建筑物，违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该租赁合同为无效合同正确，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，华惠隆公司基于该无效租赁合同而收取陈勇杰的款项应予返还，原审判决第一、二项处理并无不当，应予维持。关于华惠隆公司所述的装修及配置设备问题，其一，华惠隆公司未能提交确切证据证明该装修及配置设备行为是受承租人陈勇杰的委托或应陈勇杰的要求而进行，陈勇杰亦否认有要求华惠隆公司对建筑物进行装修，故该装修及配置设备行为应属华惠隆公司的自主行为；其二，在合同无效及没有收铺的情形下，陈勇杰并无现实地享受该装修利益；其三，装修物附着在涉案建筑物之上，华惠隆公司称其非涉案建筑物的产权人，其在他人建筑物上装修及配置设备，由此与他人产生添附的债权债务关系，非属因本案租赁合同无效造成的后果，华惠隆公司是否“有权继续支配使用”装修及配置设备，应由华惠隆公司与他人另行解决，现华惠隆公司并无证据证明因本案租赁合同无效导致该装修及配置设备灭失或丧失价值。因此，华惠隆公司主张其装修及配置设备费用为其因本案租赁合同无效而受到的损失，证据不足，其主张由陈勇杰承担所谓该项装修及配置设备的费用损失，亦缺乏法律依据。鉴此，华惠隆公司申请鉴定装修造价、设备价值以及申请测绘与本案处理结果没有关联，本院不予接纳。
本案调处的是华惠隆公司与陈勇杰之间就本案无效租赁合同关系相互清结的法律事项，与他人无涉，华惠隆公司上诉称广州市白云区石井街张村村第五经济合作社与本案处理结果有法律上的利害关系，缺乏事实和法律依据，其上诉称原审法院没有追加广州市白云区石井街张村村第五经济合作社为第三人构成程序违法，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，华惠隆公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1636元，由上诉人广州市华惠隆物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十二月二十九日
书记员 杨银桃