湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终754号
上诉人（原审原告）：莫世有，男，1981年11月12日出生，汉族，住桃江县。
上诉人（原审原告）：徐敏，女，1987年4月18日出生，汉族，住桃江县。
上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：包志高，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：桃江县万基房地产开发有限公司，住所地桃江县。
法定代表人：马海忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭军，湖南俊彦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凤乔，湖南俊彦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：桃江县金点子房产管理有限公司（曾用名称桃江县金点子房产经纪有限责任公司），住所地桃江县。
法定代表人：刘正凯。
上诉人莫世有、徐敏因与被上诉人桃江县万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、桃江县金点子房产管理有限公司（以下简称金点子公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2017）湘0922民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐敏以及莫世有、徐敏的共同委托诉讼代理人包志高，被上诉人万基公司的委托诉讼代理人彭军到庭参加诉讼。被上诉人金点子公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莫世有、徐敏上诉请求：撤销一审判决，改判万基公司、金点子公司共同退还购房款149645元，承担已付购房款一倍的赔偿责任，并以149645元为基数，按24%的年利率标准支付利息（自2016年1月17日起至清偿之日），由万基公司、金点子公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对部分主要事实没有查清。1、一审法院将诉争商铺“一房两卖”行为认定为包销商即金点子公司在委托包销期外发生的行为，与万基公司无关，这与客观事实不符，莫世有、徐敏购买的诉争商铺是开发商万基公司的，金点子公司只是此次买卖行为的介绍人，钟伶俐购买的诉争商铺也是万基公司的，不是包销商购买的包销期外未销售出去的剩余商品房，万基公司与金点子公司共同将诉争商铺“一房两卖”，应依法共同承担责任；2、一审法院认为莫世有、徐敏与金点子公司达成退房协议存在认识上的错误。莫世有、徐敏虽有退房意愿，但万基公司、金点子公司没有退款的真实意思与行为，《客户退铺/款申请表》复印件只是万基公司、金点子公司骗取莫世有、徐敏信任而设的骗局。3、莫世有、徐敏与金点子公司约定了逾期付款按1000元/天计算违约金，一审法院应当按年利率24%计算利息。二、一审法院适用法律不当。万基公司的行为符合《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款关于“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，但一审法院适用该条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”的规定，明显错误；万基公司、金点子公司一房两卖，应根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款、第一百零六条规定，承担连带责任；莫世有、徐敏有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）、（三）、（四）项解除合同；本案还应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定。
万基公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正，莫世有、徐敏的上诉请求不能成立。请求二审法院驳回莫世有、徐敏对万基公司的上诉请求。
金点子公司未到庭未予以答辩。
莫世有、徐敏向一审法院起诉请求：1、判令万基公司、金点子公司返还商铺购房款149645元及首付款交付之日起至起诉之日止银行同期贷款利息20202.08元，并赔偿购房款149645元一倍的损失。2、判令万基公司、金点子公司支付商铺返租租金21992.34元，租金利息2761.56元。3、判令万基公司、金点子公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月4日，莫世有、徐敏夫妇与金点子公司以桃江豪苑市场营销中心的名义签订《商铺买卖合同》一份，购买万基公司开发的豪苑菜市场第11278号商铺，当日付定金2000元同时又签订《商铺和摊位返租合同》一份，约定金点子公司返租商铺三年，租金39451元一次付清。合同签订第二天，莫世有、徐敏向金点子公司交纳了首付款199645元，并递交了5万元五年期的银行按揭资料，之后，金点子公司通知莫世有、徐敏按揭贷款未办成，莫世有、徐敏未交纳余款，金点子公司亦未支付租金。2016年1月17日，莫世有、徐敏向金点子公司提出退房，并填写了《客户退铺/款申请书》，金点子公司法定代表人刘正凯签字同意退房，并约定不能如期退款，日处1000元的违约金，在约定退款期间，莫世有、徐敏不得干涉门面的合法处置，但金点子公司未退还购房款。
另查明：万基公司将其开发的项目桃江豪苑菜市场包括52个商铺，87个摊位以包销方式委托金点子公司销售，委托期限为2012年3月25日至2012年5月底。2015年12月11日，金点子公司将莫世有、徐敏所购买的11278号商铺登记到了金点子公司法定代表人刘正凯妻子钟伶俐的名下。
一审法院认为，没有代理权，超越代理权或代理权终止后的行为，只有通过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中万基公司将自己所有的商铺、摊位以包销方式委托金点子公司销售，金点子公司在包销期过后，仍以桃江豪苑菜市场营销中心的名义进行销售，事后又未得到万基公司的追认，故金点子公司与莫世有、徐敏签订商铺买卖合同的行为，应视为金点子公司在代理权终止后的行为，应由金点子公司承担民事责任，莫世有、徐敏在合同履行过程中提出退房，金点子公司同意解除合同，当视为双方已达成解除购房合同的协议，由于双方对退款期限约定不明，约定的退款的违约金过高，一审法院应参照银行同期贷款利息计算违约金。同时，由于双方签订了返租协议，金点子公司应支付2015年1月1日起至2016年1月17日的租金。虽然金点子公司在退房之前将房屋登记至他人名下，但事后双方达成退房协议，故不应支持莫世有、徐敏要求其已付购房款一倍损失的请求。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第三百九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第二十二条规定，判决：一、金点子公司于判决生效后一个月内返还购房款149645元，并参照银行贷款利率支付利息（自2016年1月17日起至清偿之日止），支付租金13762元；二、驳回莫世有、徐敏的其他诉讼请求。案件受理费3232元，由莫世有、徐敏负担1000元，金点子公司负担2232元。
二审中，莫世有、徐敏向本院提交了如下证据：1、桃江豪苑菜市场商铺产权首次登记时间及业主名单，欲证明万基公司将开发的房屋卖给包销商是在莫世有、徐敏购买房屋之后，同意退房之前，开发商的行为属于一房两卖；2、桃房售预许字（2011）第0019号，欲证明诉争门面的开发商是万基公司。万基公司向本院提交桃江县公安局立案决定书以及受案回执各一份，欲证明莫世有、徐敏的损失由金点子公司法定代表人刘正凯导致，与万基公司无关，桃江豪苑市场营销中心的公章是刘正凯伪造的，刘正凯已涉嫌合同诈骗罪，并被桃江县公安局以合同诈骗罪立案侦查。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院对上述证据经审查认为：对莫世有、徐敏提交的证据1，该份证据不能达到其证明目的，本院不予采信；证据2，万基公司没有异议，该份证据内容客观真实、形式合法，与本案有关联，本院予以采信；万基公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院二审经审理查明，桃江县金点子房产经纪有限责任公司于2016年1月29日变更为桃江县金点子房产管理有限公司。除此之外，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人二审争议的焦点问题是：一、万基公司与金点子公司是否应共同承担返还已付购房款以及承担已付购房款一倍的赔偿责任；二、一审法院对金点子公司逾期退款违约金的认定是否正确。
一、关于万基公司与金点子公司是否应共同承担返还已付购房款以及承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”万基公司将诉争商铺以包销的形式委托金点子公司代为销售，双方之间系委托代理关系，而万基公司是否应当与金点子公司共同承担返还已付购房款的责任取决于金点子公司的销售行为是否构成有权代理。莫世有、徐敏于2014年12月4日签订的《商铺买卖合同》，虽是金点子公司以万基公司名义订立的合同，但该合同系金点子公司在包销期外所签订，金点子公司签订该合同时已无权代为万基公司销售诉争商铺，故金点子公司对莫世有、徐敏销售诉争商铺的行为，属于无权代理，现万基公司对金点子公司的销售行为不予追认，《商铺买卖合同》对万基公司不产生约束力，应由金点子公司对其自身行为独自承担责任。《商铺买卖合同》尾部加盖的是桃江豪苑市场营销中心的印章，不是万基公司的印章，莫世有、徐敏作为购房人在签订该合同时即使不了解相关法律法规的规定，但按常理应明白所签订的房屋买卖合同必须要有房屋开发商印章这一基本交易常识，莫世有、徐敏在《商铺买卖合同》尾部所盖印章以及收款收据上所盖印章均不是万基公司印章的情况下，金点子公司的销售行为不足以使莫世有、徐敏相信其有权销售万基公司的商铺，金点子公司的行为亦不构成表见代理。此外，2014年12月4日，莫世有、徐敏在签订《商铺/摊位返祖合同》时，合同相对方签章为桃江县金点子房产经纪有限责任公司。2016年1月17日，莫世有、徐敏退铺也是向金点子公司办理有关手续，莫世有、徐敏所认可合同相对方亦是金点子公司，不是万基公司。综上，莫世有、徐敏无权要求万基公司承担返还已付购房款以及承担已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院驳回莫世有、徐敏对万基公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。金点子公司收取了莫世有、徐敏购房款，且双方于2016年1月17日达成退房协议，金点子公司应依约返还莫世有、徐敏购房款149645元。本案中，金点子公司的行为不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故莫世有、徐敏要求金点子公司承担其已付购房款一倍的赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
二、关于一审法院对金点子公司逾期退款违约金的认定是否正确的问题
金点子公司与莫世有、徐敏于2016年1月17日达成退款协议，其中约定如金点子公司不能如期退款，则罚款1000元/天作违约金，金点子公司现需退还莫世有、徐敏购房款149645元，双方约定的违约金高达月利率20%（1000元/天×30天÷149645），已明显超过莫世有、徐敏损失的合理范围，应予以调整，一审法院参照银行贷款利率支付利息，并无不当，本院予以维持。
综上所述，莫世有、徐敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3232元，由上诉人莫世有、徐敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 星
审判员 陆康彪
审判员 昌 丹
二〇一七年十月二十三日
书记员 尹 燕