河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0702民初235号原告：张宏喜，男，1962年10月15日出生，汉族，自由职业，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：胡志平，河北思洋律师事务所律师。被告：李宏，男，1973年8月1日出生，汉族，现住址不详。第三人：章淑娟，女，1972年11月10日出生，汉族，无业，现住张家口市桥东区。委托诉讼代理人：杨蕴华，河北经华律师事务所律师。第三人：张家口市运输总公司，住所地张家口市桥西区南茶坊16号。法定代表人：赵慧民，该公司总经理。委托诉讼代理人：南国柱，该公司职工。原告张宏喜与被告李宏、第三人章淑娟、张家口市运输总公司（以下简称运输总公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。本案当事人原告张宏喜及其委托诉讼代理人胡志平、第三人章淑娟及其委托诉讼代理人杨蕴华、第三人运输总公司的委托诉讼代理人南国柱到庭参加诉讼。被告李宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张宏喜向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人章淑娟向原告返还全部租赁房屋11间；2.判令被告支付原告为其垫付的2015年水电费3000元；3.判决确认被告和第三人章淑娟签订的《抵押借款协议》中的抵押约定无效和《抵押转让协议》无效；4.判决被告和第三人章淑娟共同向原告支付非法占有房屋的费用，按照2015年租赁合同约定的租金每年90000元计算，直至将房屋腾清返还给原告为止。事实和理由：从2007年起至2014年12月31日止，被告的弟弟李贵承租了张家口市汽车大修厂的大锅炉房、小锅炉房及浴室（见出租示意图2、6、7号房），用于塑钢加工、玻璃经销和铁艺加工；被告承祖了大修厂的车间材料室、变电室、车间废料棚和车间小办公室（见出租示意图8、9、10、11号房），用于室内外装修和麻将馆经营。租赁期间，即2011年9月之前，李贵自建了房屋四处（见出租示意图1、3、4、5号房），在6号小锅炉房上加盖了一层做办公室。被告李宏对其所租房屋进行了装修。对于自建房屋双方合同第五条第六项明确约定“大修厂对被告自行扩建的基础投入部分，不予负责任何赔偿或补偿”。合同期满后，大修厂和被告及其弟弟李贵不再续签合同，而是将大修厂全部厂房、厂区、场院整体出租给原告，并于2014年6月21日和原告签订了非正式的租赁合同，原告向大修厂缴纳了订约保证金。6月27日，大修厂开会再次告知被告等承租人“（1）合同到期后大修厂不再与各租赁户签订租赁合同，由原告与各租赁户签订合同。（2）之前因生产经营需自行扩建的部分及装修投入，大修厂不做补偿，合同中也有明确规定。准备继续续租的原扩建装修部分，产权归属大修厂所有。准备撤出的可以拆除，但要对原建筑恢复原来面貌”（详见6月27日会议纪要）被告亲自参加了会议（详见签到簿）。2015年1月30日，原告和张家口市汽车大修厂签订了正式的租赁合同，租期五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。2015年1月日，原告和被告签订了转租合同，将被告及其弟弟李贵之前承租的张家口市汽车大修厂厂房及新建房屋一并转租给被告，租期1年，从2015年1月1日起到2015年12月31日止，租金90000元整。租赁期间，被告依约缴纳了全部房租。转租合同到期后，被告没有腾房、没有返还房屋给原告。2016年3月11日，第三人章淑娟抢占了原告转租给被告的全部租赁房屋，并称是被告早在2011年9月29日向她借款235万元，借期五年，月息2分。被告自愿将其在张家口市汽车大修厂院内租赁场地的房地产作为抵押，当天签订了《抵押借款协议》，同一天还签订了《抵押转让协议》，约定“被告愿将现经营的百泰家装服务部、麻将馆现租场地张家口市汽车大修厂院内及两间办公场所和自建房所有装修设备及物品抵偿给章淑娟作为保证。直至被告完全把债务偿还完毕时，将抵押物还给被告”。以此强占至今。原告认为，《合同法》第235条明确规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，被告租赁期间届满，依法应当腾清房屋返还所租赁的房屋给原告。被告在2011年9月29日将租赁的房地产抵押给第三人章淑娟予以担保借款，抵押担保无效。因为《物权法》第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押。”被告对其抵押的房地产没有处分权，抵押无效。《合同法》第52条第2项也规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效，被告和第三人章淑娟明知是他人的房地产还共同签订借款抵押合同，就是恶意串通，损害大修厂的利益，抵押无效。原告也考虑到被告抵押的房地产中，一部分是大修厂原有的房屋，这部分抵押当然无效。还有一部分是被告李贵自建、改建的房屋，用于抵押原告认为也是无效的，因为《最高人民法院关于使用民法通则若干问题的意见》第86条规定；“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”李贵自建的房屋尽管是建于和大修厂的租赁期间，但由于他们之间的《租赁合同》第五条第六项明确约定对此不予赔偿或补偿，表明该自建房屋产权约定归大修厂。大修厂在2014年6月27日终止《租赁合同》整体出租给原告的大会上也明确表明承租人自建、改建的房屋产权归大修厂，被告没有提出异议。更为关键的是，2015年1月1日，原告又将被告及其弟弟李贵之前承租的大修厂厂房及自建、改建房屋一并转租给被告，被告接受并依约支付全部房租，表明李贵自建、改建的房屋产权归大修厂被告予以认可。自建、改建房屋既然归大修厂所有，被告李宏就无权将其抵押借款，抵押无效。何况这些房屋还是李贵自建、改建的，与被告李宏无关。既然抵押无效，《抵押转让协议》也无效。第三人章淑娟依据无效的抵押合同强占抵押物不合法，就应返还给原告。综上，原告诉至贵院，请判如所请。被告李宏未答辩。第三人章淑娟述称，我们认为原告的诉讼请求混乱，将不具备同一案由的第三项诉讼请求写在同一租赁合同诉讼当中，有背法律原则，租赁合同纠纷与确认合同有效或无效是两个不同的法律关系，法院受理这样不同的诉讼请求在一个案件当中有失法律原则。原告不具备对我方进行诉讼的主体资格，属于无权诉讼，应当予以驳回。原告方并没有对李宏自建的房屋租赁的权利，而且李宏也没有向原告租赁原告诉状当中所称的一部分房屋，李宏向张宏喜承租的房屋只有330平米，而这些全部的房屋大概有800-900平米，所以说返还全部租赁房屋的诉讼请求是不成立的。第三人运输总公司述称，现在章淑娟占的房屋是李宏和李贵在大修厂原房屋的基础上进行的改造装修，所谓的自建房是李贵承租的时候修建的，李贵走的时候全部移交给李宏，因为李贵欠大修厂的债务，所以同意李宏一并管理。原来改造装修部分和自建部分在2014年年底召开租赁户会议的时候已经明确说明了，也有明确的会议纪要，大修厂跟所有租户的合同到2014年年底全部结束，2015年年初开始，全部承租给张宏喜，张宏喜承租的是大修厂厂院内的全部房屋，实施对大修厂院内全部的房屋进行管理，如果和张宏喜从2015年开始续租的话，就和张宏喜签合同，如果不租的话，就全部拆除，恢复原样，李宏愿意和张宏喜续租，而且同意大修厂的意见和方案，所以和张宏喜签订了2015年的承租合同，如果他不予认可的话，就不会和张宏喜签订承租合同，所以无论是自建房屋还是装修投入，产权应该是明确的。李宏之前租大修厂的房子，不具备自己的产权，没有产权就无法进行转租和抵押，所以李宏和第三人章淑娟抵押也好，其他的行为也好，都属于无效，章淑娟和大修厂没有任何的债务关系和房屋租赁关系，所以无权占有房屋。本院经审理认定事实如下：2003年1月27日，位于张家口市××××号10-19号的房屋被确权至第三人运输总公司名下，运输总公司同意张家口市汽车大修厂（以下简称大修厂）使用并对外租赁其所有的房屋。从2007年开始，李宏和李贵分别与大修厂签订租赁合同，书面合同约定的租赁期限至2014年12月31日止。2011年左右经过大修厂的同意，李宏和李贵改建部分承租的房屋并在大修厂院内新建房屋。因李宏向第三人章淑娟借款未还，双方于2011年9月29日签订《抵押转让协议》、《抵押借款协议》，约定因李宏欠第三人章淑娟235万元无力偿还，李宏愿将现经营的百泰家装服务部、麻将馆现租场地大修厂院内两间办公场所和自建房所有装修设备以及物品抵偿给章淑娟作为保证，直至李宏完全把债务偿还完毕时，章淑娟将抵押物归还李宏。李宏保证本宗地块产权清楚，若发生与李宏有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由李宏负责，并承担民事诉讼责任。2014年6月大修厂决定与包括李宏在内的所有租赁户的租赁合同到期后，不再续租，同月21日和2015年1月30日分别与原告签订内容一样的租赁合同，大修厂将现有厂区全部厂房、场院以承包经营的方式出租于原告，租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止。庭审中原告提交了大修厂绘制的出租给李宏、李贵厂房示意图共11间，第三人章淑娟提交了“李宏租大修厂院内自建房屋平面图”，两份示意图所绘制的房屋位置及间数一致，章淑娟同意按照大修厂绘制的示意图将房屋分别用数字1-11编号。运输总公司陈述为8-11为大修厂原厂房，章淑娟陈述8-11为李宏自建房，双方均认可位于大修厂院内。其余房屋自建或为大修厂原厂房，双方陈述一致。对于双方有争议的事实，原告提交的证据有：1.张家口市运输总公司对争议房屋具有所有权的产权证书2份，证号为张房权证东自字第××号产权证1份，该房屋坐落在张家口市××××号院，对院内的房屋进行了分户，最后一处的分户编号为1-1-445，统计的产权面积（即房屋）总数是474.99平米；证号为张房权证东自第000004**号产权证1份，该房产证对院内的房屋进行了分户，共5处，这些房屋与本案争议的房屋没有关联性，证明张家口运输总公司对张家口市××××号院内所有的房屋均具有所有权。2.2011年11月25日李贵、李宏和张家口市大修厂签订的房屋租赁合同复印件各1份（第三人运输总公司当庭出示合同原件），实际租赁合同是2007年开始的，但是现在能提交的合同只有2011年的，证明承租人李贵、李宏也认可房屋是张家口运输总公司所有的，他们只是承租人，对房屋没有所有权，只有租赁和使用权。3.张宏喜和大修厂于2015年1月30日签订的租赁合同1份，但是租赁期限的起始日是2015年1月1日，证明租赁合同所涉及的房屋，也就是本案争议的房屋属于张家口市运输总公司，张宏喜对该房只有租赁使用权，没有所有权。4.2015年1月1日张宏喜和被告李宏签订的转租合同1份，证明本案争议的房屋就是租赁合同所涉及的房屋，被告李宏认可对所承租的房屋本身没有所有权，对其自建的房屋也没有所有权，而是归张家口市运输总公司所有。5.2014年6月27日张家口市大修厂召开会议的会议纪要1份，该次会议的签到簿1份，通知被告李宏参加会议的会议通知和李宏签字确认的收到会议通知的回执1份，证明被告李宏作为承租人参加了这次会议，这次会议是大修厂主持召开的，向各个承租户明确表明各自租赁的房屋到期终止，再向各承租户表明，在租赁房屋的基础上所自建的以及装修的，产权都归大修厂所有，也就是归张家口市运输总公司所有，并且对自建房屋以及装修的支出不予赔偿和补偿，被告李宏对会议纪要通知的自建房屋装修房屋归大修厂所有，没有提出任何异议，表示他认可自建房屋装修部分归大修厂所有，也就是归张家口市运输总公司所有。第三人章淑娟的质证意见为：证据1是复印件，没有原件，对该证据的证明力有异议，编号为457的房产证中最后一个分户图房屋总产权面积是474.99平米，实际上房屋的总面积应该有1000多平米，哪些有产权或无产权不清楚，我们画的平面图大概有800多平米，该分户图到底包括哪些不清楚，对于返还问题，是否包括我们在自绘图纸当中包含的全部房屋，对于权属并不明确。对于证据2的真实性不认可，我们没有见过这两份合同，在（2016）冀0702民初第599号案件中大修厂和原告方提交的是2010年5月1日的合同，生效时间是2012年至2014年12月31日止，2015年的1月1日重新与李宏签订协议就没有连续性。对于证据3中约定的租赁位置是东山路14号院内全部厂房、车间仓库，占地面积约38亩，我们没有看到厂房明细，是否包含本案诉争的11间房子我们不清楚，所以该合同并不能明确诉争房屋也是在张宏喜与大修厂租赁的范围内。对于证据4，张宏喜转租给李宏的房屋面积是330平米，厂院面积是24平米，原来李宏和大修厂定的合同130平米，现在变成了330平米，实际李宏和张宏喜所承租的房屋远远不止330平米，如图所述，房屋总面积应该有800多平米，超出部分原告方有无权利索要是本案的焦点，如果有必要的话，法庭可以去实地勘测。证据5会议纪要与本案没有关联性，只能证明李宏收到开会通知，对于怎么解决问题并没有明示。第三人运输总公司的质证意见为：对于原告提供的其他证据全部认可。本院的认证意见为：证据1虽为复印件，但第三人予以认可，本院对证据的真实性予以认定。虽然章淑娟称没有见过证据2，但该合同是李贵、李宏与大修厂之间签订的，章淑娟未提交相反证据反驳，本院对该证据的真实性予以认定。第三人章淑娟未对证据3-5的真实性提出异议，仅对证明目的和关联性提出异议，本院对该证据的真实性予以认定。第三人章淑娟提交的证据有：1.2010年5月1日大修厂和李贵签订的合同1份，该证据是原告方在（2016）冀0702民初第599号案件当中提交的，证明总租赁面积是130平米。2.原告提交的证据4章淑娟也作为证据使用，证明目的是李宏和张宏喜承租的面积一共是330平米和厂院24平米，转给章淑娟占用的面积达到870平米，张宏喜无权要求返还。3.抵押借款协议1份，抵押转让协议1份，拟证明章淑娟占有诉争房屋的依据。原告的质证意见为：证据1的合同我不知道从哪儿来的。该合同在租赁期限处修改过，没有双方签字盖章，对于其真实性有异议，也没有原件，无法核对。对该证据3的合法性有异议，抵押人是李宏，抵押权人是章淑娟，抵押人李宏对协议当中所涉及的财产均没有处分权，双方明知道抵押的财产是第三人运输总公司的房屋，他们恶意串通，擅自处分，侵害了张家口市运输总公司的集体利益，所以该合同是无效的。第三人运输总公司的质证意见为：对证据不认可，证据1不真实，证据3是无效的协议。本院的认证意见是：经查询（2016）冀0702民初第599号案卷，证据1是章淑娟在该案中提交的，并非张宏喜提交，该合同复印件是李宏交给章淑娟的，因该证据与第三人运输总公司提交的合同原件内容不一致，且租赁期限处有改动，又无相应的合同原件进行比对，故本院对章淑娟提交的该合同真实性不予认定。证据3的真实性予以认定，证据2、3的证明目的结合其它证据综合认定。另查明，原告诉称争议房屋中的1号和6号房的一层，李宏已于2015年返还原告，原告仅要求被告和第三人章淑娟返还1号和6号一层以外的其它诉争房屋。第三人章淑娟陈述其占有的房屋包括1号和6号房的一层。原告依据其与李宏的租赁合同，依据该合同的租金标准要求李宏支付非法占用费。原告认为章淑娟基于不合法的抵押协议占用了诉争房屋，侵害了原告对该房屋的合法承租使用权，要求章淑娟与李宏共同支付房屋占用费。第三人章淑娟陈述其认为李宏与大修厂的租赁合同尚未解除，一旦合同解除，李宏可以将房屋拆除，如果不拆的话，可以依照合同给大修厂留下。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人运输总公司作为张家口市××××号10-19号房屋的所有权人，同意由大修厂使用并出租其所有的房屋，大修厂在此情况下于2007年将大修厂院内的房屋出租给李宏和李贵，双方的合同有效。大修厂院内的房屋在2003年被确权时为474.99㎡，因各租户在租赁过程中有自建、改建等行为，现大修厂院内的房屋面积与登记不符显属合理，且原告及第三人均认可诉争房屋的位置，故本案的争议与房屋面积并无关联，应首先明确诉争房屋的权利归属问题。李宏、李贵与大修厂于2011年11月25日签订的租赁合同中约定，租赁期限至2014年12月31日止，承租方因生产经营需要自行扩建的基础投入部分，出租方不予负责任何赔偿或补偿。2014年6月27日，大修厂作为出租方召开会议，并通知全厂租赁企业的负责人参会，根据原告提交的会议通知、李宏签字的会议通知回执、会议纪要和承租户签到花名册，可以证明李宏参加了该次会议。会议中大修厂就厂院内房屋及场地整体租赁的事宜作出通知，决定从2015年开始将厂院及房屋整体租赁给张宏喜，大修厂不再与各租户签订合同。会中说明之前因生产经营需自行扩建的部分及装修投入，大修厂不做补偿，准备继续续租的，原扩建装修部分，产权归大修厂所有，准备撤出的可以拆除，但要对原建筑恢复原来面貌。2015年1月1日，大修厂将厂区全部厂房、场院以承包经营方式出租于张宏喜，租赁期限至2019年12月31日止。张宏喜与李宏于2015年1月1日签订租赁合同，合同中约定将大修厂院内330㎡房屋和24㎡场院出租于李宏，李宏将本案编号中的1号及6号一层交还原告，租赁期限至2015年12月30日止，年租金90000元。综上，李宏与大修厂的租赁合同于2014年12月31日到期，合同到期后双方未签订新的租赁合同，李宏与大修厂的租赁合同终止。虽然现在双方对李宏自建房屋的编号各执一词，但由于李宏未拆除其自建或改建的房屋，故依据李宏与大修厂的约定，李宏对其在大修厂院内自建及改建的房屋不具有所有权，其自建及改建的房屋归大修厂所有，大修厂将厂院及房屋全部租赁于张宏喜，则张宏喜有权对大修厂院内所有的房屋进行使用、出租和管理。依据李宏与张宏喜的租赁协议，李宏租赁的房屋及场院面积共计354㎡且未列明位置，李宏应当仅使用354㎡的厂房及厂院，但李宏实际使用的房屋面积远大于合同中约定的面积且均位于大修厂院内，张宏喜对此未提出异议，故视为张宏喜允许李宏在租赁期间内使用本案编号中除1号和6号一层以外的其余全部房屋。合同约定的租赁期间届满后，原、被告未续签租赁合同，则合同的权利义务终止，被告有义务向原告返还其使用的大修厂院内全部房屋及厂院。因诉争房屋全部位于大修厂院内，依据李宏与大修厂的约定，李宏对诉争房屋中其自建、改建及装修部分均无所有权，故李宏无权将诉争房屋抵押给第三人章淑娟。章淑娟陈述李宏转让给章淑娟的是百泰加装和麻将馆的经营，由于经营的场所系诉争房屋中的一部分，无论章淑娟接受的是李宏转让的房屋还是经营权，合同到期后李宏应当返还诉争房屋，则基于抵押占有房屋的章淑娟，亦无合法理由继续占有。因原告陈述1号和6号一层已于2015年移交给原告，则第三人章淑娟作为诉争房屋的实际占有人，应将此外的全部诉争房屋返还原告。因原告未提交证据证明其为李宏垫付了2015年的水电费，故对原告要求被告支付水电费的请求不予支持。因本案为租赁合同纠纷，对原告要求确认被告与第三人章淑娟抵押协议效力的请求不在房屋租赁合同纠纷的范围内，本院不对该项请求进行审理，仅对章淑娟基于该协议占用诉争房屋的行为进行评价。合同到期后，被告李宏应当腾清房屋而未腾清，虽然实际占有人为章淑娟而非被告李宏，但章淑娟的占有系李宏所允许，李宏未出面要求章淑娟腾清房屋，故原告要求被告支付2016年1月1日起的逾期腾房占有使用费，本院予以支持。原、被告的租赁协议中约定租赁面积共354㎡，年租金90000元，被告实际占有使用的面积远大于合同约定的面积，故原告依照合同约定的租金要求被告支付房屋占有使用费较为合理，本院予以支持。因章淑娟并非原、被告租赁合同的相对人，原告基于侵权要求章淑娟支付房屋占有使用费，与本案不属于同一法律关系，本院对原告的该项请求不予支持，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告李宏与第三人章淑娟于本判决生效之日将其占用的位于张家口市桥东区东山路14号张家口市汽车大修厂院内的房屋（即大修厂绘制的厂房示意图和章淑娟提交的“李宏租大修厂院内自建房屋平面图”中的2-5、6号房二层、7-11号房）全部腾清并返还给原告张宏喜。被告李宏于本判决生效之日一次性支付原告张宏喜自2016年1月1日至本判决生效之日的逾期腾房占有使用费，按照每年90000元的标准计算。驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3135元，保全费1120元，由被告李宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  高冠宇代理审判员  苏东阳人民陪审员  孙丽霞二〇一七年七月十三日书 记 员  宇 宙