北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2264号
上诉人（原审被告）：北京东方侨居物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰管路22号12幢101室。
法定代表人：吴县雨，总经理。
委托诉讼代理人：吴军，北京市腾之信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京胜利穆斯林文化园有限公司，北京市昌平区阳坊镇中心街西侧。
法定代表人：李晶蕾，董事长。
委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所律师。
上诉人北京东方侨居物业管理有限公司（以下简称东方物业公司）因与被上诉人北京胜利穆斯林文化园有限公司（以下简称胜利穆斯林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初14830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东方物业公司上诉称，请求撤销一审判决，改判驳回胜利穆斯林公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。胜利穆斯林公司履行合同违约，应当依约承担违约责任，按照约定不能退回押金，一审判决是错误的。
胜利穆斯林公司辩称，同意一审判决，不同意东方物业公司的上诉请求和上诉意见。1.东方物业公司认为在2014年11月15日以后，东方物业公司仍有权履行《租赁合同》，这一说法与法律规定存在明显矛盾。2.东方物业公司关于我公司起诉东方物业公司系主体错误的说法，完全没有依据。3.我方不存在违约情形。
胜利穆斯林公司向一审法院起诉请求：判令东方物业公司立即返还押金10万元整，并由东方物业公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年7月20日，胜利穆斯林公司与东方物业公司签订《租赁合同》，合同约定：甲方（东方物业公司）出租给乙方（胜利穆斯林公司）的租赁物位于北京市丰台区育芳园小区19号（现为新时特商场），乙方租赁的主楼一层使用面积724平方米，建筑面积905平方米（以实际面积为准，详见甲、乙双方签字确定的房屋平面图）。甲方系从房屋产权方北京草桥实业总公司下属的北京草桥新时特超市有限公司租赁而来，本合同的签订已经征得产权方同意。乙方租赁该房屋作为：餐饮用途。房屋交付：甲乙双方自合同签订后，双方3日内办理房屋交接手续，甲乙双方完成交接当日为本合同正式起租期。房屋租金：自2013年10月10日至2016年10月9日止每年年租金为人民币112.3万元不含税；从2016年10月10日起至2019年10月9日止每年年租金为人民币117.9万元不含税；从2019年10月10日起至2022年11月15日止每年年租金为人民币123.8万元不含税。租金缴纳方式：租金缴纳方式为半年付，先付后用。租金支付方式为银行转账至甲方指定银行账号，本协议签订甲乙双方正式房屋交接后3个日内，乙方向甲方缴纳首次半年租金，即从2013年10月10日起至2014年4月9日止，乙方应于已付租金期满前提前一个月交纳下一个租赁计费期的租金，甲方在收到乙方支付租金后向乙方开具收款收据，如乙方需要发票，税费由乙方承担。如乙方逾期交纳房租，则每逾期一日按年租金的千分之五支付违约金给甲方。押金：为保证合同的正常履行，乙方在本协议签订之日应向甲方交纳房屋及合同押金人民币10万元；租赁期满或合同解除时，乙方应结清由乙方在租赁期内房屋使用中产生的所有费用（如水费、电费、电话费等），如乙方未结清应交费用，甲方有权扣除乙方未结清费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返回给乙方（不计利息），如乙方支付的房屋及合同押金不足以支付以上相关费用，则应付还应承担相关经济责任。2014年11月10日，东方物业公司与案外人韩立东签订《租赁合同转让协议》，约定：甲方东方侨居物业管理有限公司承租北京草桥新时特购物广场一层和二层建筑面积5314平米的商务用房，年租金580万元/年，甲方（东方物业公司）从本协议生效之日起将前述“新时特项目”租赁合同中甲方项下现在享有的权利义务（详见相关合同）转让给乙方（韩立东），由乙方作为“新时特”租赁合同的一方享有权利，并履行相关义务，乙方（韩立东）同意接受“新时特项目”租赁合同中甲方现有的权利、义务，继续作为“新时特项目”租赁合同中的一方与北京草桥新时特超市有限公司及现有“新时特项目”租户共同遵守租赁合同中的各项规定。“新时特项目”现有租户已经于2014年11月15日前缴纳的租金归甲方（东方物业公司）所有。2014年11月16日以后归乙方（韩立东）。因乙方经济困难，甲方代乙方已垫付100万元房租费上交给北京草桥新时特超市有限公司，乙方承诺暂借甲方100万元并保证在2015年6月30日前还清给甲方，如乙方逾期未足额还清给甲方100万元，乙方同意逾期一天按未付清金额的5%给甲方作为经济补偿。在2015年6月30日前，甲方有权收取商户租金，甲方收取的租金乙方可冲抵借甲方100万元的（部分）借款，甲方收取的租金不超过100万元。乙方保证其单方自行与甲方房屋租赁房的上家“北京草桥新时特超市有限公司”和下家租赁房屋的所有租户等相关各方办理合同变更事宜，无论乙方变更成功与否，由此产生的一切法律后果（含北京草桥新时特超市有限公司和甲方所有租户因租赁合同转让造成第三方起诉甲方，给甲方造成的经济损失）均由乙方单方承担一切责任。甲方不承担任何责任。甲方承诺协助乙方办理前述事宜。甲方提供所有“新时特项目”所涉及的房屋租赁合同原件及变更条款，补充合同（详见移交表）。甲方所有租户合同在移交中如甲方故意隐瞒造假造成乙方的损失，应有甲方全部承担。2014年12月25日，东方物业公司与案外人北京草桥新时特超市有限公司签订《终止合同》，约定：双方签订的北京丰台区育芳园小区19号“北京草桥新时特购物广场一层和二层建筑面积5314平米及2013年6月25日签订的补充合同从2014年11月16日全部作废。双方一致同意在2014年11月15日终止双方租赁关系。乙方（东方物业公司）承诺在终止租赁合同前的所有乙方经营期间的债权债务全部由乙方承担，甲方（北京草桥新时特超市有限公司）不承担任何责任。甲方同意乙方转让给韩立东。2015年6月1日，东方物业公司与胜利穆斯林公司签订《协议书》，约定：双方同意，终止履行双方于2013年7月20日签订的《租赁合同》，双方各不追究对方责任。本协议签订后，乙方（胜利穆斯林公司）与现房屋产权方北京草桥新时特超市有限公司可另行协商签订租赁合同，具体内容由乙方与房屋产权方协商确定，甲方（东方物业公司）无权进行干涉。租赁期间，胜利穆斯林公司向东方物业公司交付了押金10万元。2015年6月1日，胜利穆斯林公司向东方物业公司支付完毕2015年4月10日至2015年10月9日期间的费用。
庭审中，法院对胜利穆斯林公司提交的租赁合同及收据、终止合同、银行凭单、证明等予以确认。胜利穆斯林公司提交2015年6月胜利穆斯林公司与东方物业公司《协议书》，意在证明胜利穆斯林公司与东方物业公司已协商解除协议，双方不追究对方责任。东方物业公司认可协议书的真实性，但不认可其证明目的。胜利穆斯林公司提交2015年3月10日借条1张，意在证明胜利穆斯林公司与东方物业公司曾就应付租金约定转为借款并延期至2015年7月10日前付清。东方物业公司不认可其真实性。胜利穆斯林公司提供发票证据，意在证明其依约缴纳了租金。东方物业公司认可发票的真实性，但不认可其证明目的。东方物业公司提交银行对账单，意在证明胜利穆斯林公司有逾期付款行为，应承担违约责任。胜利穆斯林公司认可对账单的真实性，但不认可其证明目的。东方物业公司提交2015年9月9日转让合同，意在证明其与案外人北京草桥新时特超市有限公司之间租赁关系的变动不影响胜利穆斯林公司对租赁房屋的使用。胜利穆斯林公司认可合同的真实性，但不认可其证明目的。东方物业公司提交2017年7月10日证明1份，意在证明胜利穆斯林公司系因自身经营不善导致退出经营。胜利穆斯林公司不认可该证据的真实性。
一审法院认为，胜利穆斯林公司与东方物业公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据已查明事实，东方物业公司向北京草桥新时特超市有限公司承租了涉案房屋，又转租给本案胜利穆斯林公司，东方物业公司已于2014年11月15日与涉案房屋出租方北京草桥新时特超市有限公司终止了租赁关系，东方物业公司相应权利义务已转让给韩立东，东方物业公司已经丧失了与胜利穆斯林公司履行租赁合同的权利基础，东方物业公司在2014年11月15日后收取租金的行为基于其与韩立东所签订的租赁合同转让协议中约定的收取租金冲抵借款，因此，东方物业公司主张胜利穆斯林公司逾期交付房屋租金应承担相应违约责任的主张，依据不足，法院不予采信。根据合同约定，胜利穆斯林公司与东方物业公司解除租赁合同后，东方物业公司应将扣除未结清费用后的剩余押金返回给胜利穆斯林公司，东方物业公司扣除费用的辩称法院未采信，故东方物业公司应将全部押金返回给胜利穆斯林公司，胜利穆斯林公司的请求法院予以支持。判决：北京东方侨居物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京胜利穆斯林文化园有限公司押金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，各方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，胜利穆斯林公司与东方物业公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。东方物业公司从北京草桥新时特超市有限公司处承租了涉案房屋后，2013年7月20日，东方物业公司又将涉案房屋转租给胜利穆斯林公司。东方物业公司与北京草桥新时特超市有限公司于2014年11月15日终止了租赁关系。房屋租赁合同解除，转租合同亦不能履行。故2014年11月15日后，东方物业公司与胜利穆斯林公司之间的转租合同已不能继续履行。东方物业公司在2014年11月15日后收取租金的行为系基于其与韩立东之间收取租金冲抵借款的约定。另外，2015年6月1日，胜利穆斯林公司向东方物业公司支付完毕2015年4月10日至2015年10月9日期间的租金。东方物业公司与胜利穆斯林公司于当日签订《协议书》约定，双方同意终止履行双方于2013年7月20日签订的《租赁合同》，并约定双方各不追究对方责任。故东方物业公司上诉主张胜利穆斯林公司逾期交付房屋租金应承担相应违约责任，缺乏依据。
根据胜利穆斯林公司与东方物业公司签订的《租赁合同》，合同解除后，东方物业公司应将扣除未结清费用后的剩余押金返回给胜利穆斯林公司。一审法院对东方物业公司扣除费用的辩称未予采信，判令东方物业公司应将全部押金返还给胜利穆斯林公司，并无不当。
综上，东方物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由北京东方侨居物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 赵胤晨
审判员 肖荣远
审判员 刁久豹
二〇一八年四月二十七日
书记员 云 姣