辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1002号
上诉人（原审被告）：沈阳市和平区正桥食品城，住所地沈阳市和平区胜利南街**号***层。
经营者：楼正桥，男，1971年1月23日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托代理人：鲍艳华，系辽宁威旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳爱思开汽车客运站有限公司，住址沈阳市和平区胜利南街63号。
法定代表人：柳喜晸，系该公司董事长。
委托代理人：全婵迪，系辽宁恒敬律师事务所律师。
上诉人沈阳市和平区正桥食品城（以下简称正桥食品城）与被上诉人沈阳爱思开汽车客运站有限公司（以下简称爱思开有限公司）租赁合同纠纷一案不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2347号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅（主审）参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。
原审原告爱思开有限公司诉称：2014年7月28日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定：原告将位于沈阳市和平区胜利南街61号SK大厦1-2层出租给被告，用于经营进口食品商场，面积为2832平方米；租期为4年零4个月，自2014年9月1日起计算，至2018年12月31日止；其中2014年9月1日至2014年12月31日为免租装修期，第一合同年为2015年1月1日至2015年12月31日，租金及物业管理费为2，067，360元。合同签订后，原告严格按照合同约定将租赁场地交付被告，但被告违反合同第二条第3款规定“租金支付周期为6个月，首期租金被告应于2014年12月15日支付”，虽经原告多次催缴，但被告至今未向原告支付首期租金，被告上述拒绝支付租金的行为已构成根本违约。根据2015年5月15日原告向被告送达的《租金催缴函》，合同于2015年5月22日解除。根据合同第十二条第2款约定，被告延迟支付租金，逾期支付租金长达30日的，原告有权解除合同，保证金不予退还，被告不仅应支付拖欠租金还应按年租金20%支付违约金；根据合同第五条第3款约定，合同解除后7日内被告未交还场地，每逾期一日，被告应按每日租金的3倍向原告支付占用期间的使用费；根据合同第三条第3款约定，因被告原因合同提前终止的，被告应当向原告缴纳已享受的免租期间的场地租金（租金标准为合同约定的第一合同年度的租金标准）。故原告依法行使了合同解除权，合同于2015年5月22日解除，被告应向原告支付拖欠的租金及物业管理费1，502，848元（即自2014年9月1日起至2014年12月31日止合计689，120元，以及自2015年1月1日起至2015年5月22日止合计813，728元）；合同解除后占用期间使用费暂为866，592元（即自2015年5月30日起至实际交还租赁场地之日止，按每日租金的3倍，暂计算至起诉之日）；合同解除违约金413，472元（即年租金的20%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，现特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的《商铺租赁合同》解除；2、请求法院判令被告立即向原告支付拖欠的租金及物业管理费1，502，848元（即自2014年9月1日起至2014年12月31日至合计689，120元，以及自2015一年1月1日起至2015年5月22日至合计813，728）；3、请求法院判令被告向原告支付合同解除后占用期间使用费暂为866，592元（即自2015年5月30日起至实际交换租赁场地之日止，按每日租金的3倍，暂计算至起诉之日）；4、请求法院判令被告新原告支付合同解除违约金413，472元（即年租金的20%）；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告在合同解除后将诉争场地返还给原告。
原审被告正桥食品城辩称：我同意解除合同，租金及物业管理费我同意给付。但是数额我不认同，合同当中注明过2014年9月1日起至2014年12月31日止的租金及物业管理费是免租金的。2015年1月1日至2015年5月22日的租金及物业管理费813，728元我认可。占房费我不认可，不同意给付。因为当时我方要求搬走东西，原告不同意。违约金我不同意给付，认为原告没有尽到相应义务，没有提供方便的优惠和政策。我同意返还场地，但是我需要把我的相关物品取出来。
原审法院经审理查明：2014年7月28日，原告爱思开有限公司（出租方、甲方）与被告正桥食品城（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告租赁被告坐落于沈阳市和平区胜利南街61号的SK大厦1-2层，租赁用途为经营进口食品商场；租赁期限自2014年9月1日至2018年12月31日，其中2014年9月1日至2014年12月31日为免租装修期；合同第二条第二款关于租金的约定如下：第一合同年：2015年1月1日至2015年12月31日收取物业费用2元／天／平，共计人民币2，067，360元／年；第二合同年：2016年1月1日至2016年12月31日收取租金及物业管理费用3元／天／平，共计人民币3，101，040元，其中含物业管理费1，488，499元；……。第三款约定：租金支付周期为6个月，首期租金乙方应于2014年12月15日前支付到甲方指定账户，以后每下一周期的租金，乙方须在其上一周期届满15日前支付到甲方指定账户。合同第三条关免租期的约定第三款：在本合同约定的租期内，因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方应当向甲方缴纳已享受的免租期间场地租金。（租金标准同本合同第二条约定的租金金额）第五条第二款约定：在本合同期满而双方未续约、本合同解除或者提前终止时，乙方应在合同终止后7日内将该场地以清洁良好和可出租的状态交给甲方，第三款约定：在本合同期满而双方未续约、本合同解除或者提前终止时，如乙方未能按照本条第2款规定的期限内交还该场地，每逾期一日，乙方除应按每日租金的3倍按日向甲方支付该场地占用期间的使用费外，还应承担场地在占用期间内发生的本合同第六条所规定的一切其他费用。第十二条第二款约定：“乙方应依约按时如数地向甲方支付租金。如乙方延迟支付租金，并在接到甲方通知后的7日内仍未支付的，乙方除继续履行支付租金的义务外，每逾期一日，需按所欠租金金额的0.5%，按日向甲方支付违约金；若逾期支付租金长达30日的，甲方有权解除合同，乙方已支付的剩余租金、保证金不予退还，并要求乙方按年租金20%支付违约金，如该违约金不足以弥补甲方实际遭受损失的，乙方应继续赔偿。”上述合同签订后，被告正桥食品城给付原告爱思开有限公司保证金30万元，但并未给付房租，原告爱思开有限公司向被告正桥食品城交付了商铺。被告正桥食品城占有使用至今。
另查，由于被告正桥食品城一直拖欠原告租金未给付，原告于2015年1月15日向被告发出《租金催缴函》，函告被告应当在7日内按照租赁合同约定向原告支付首期租金，共计人民币1，033，680元，逾期未支付，将按合同约定依法追究违约责任，被告于2015年1月19日向原告发出回复函，对拖欠的租金数额予以认可，并承诺将于2015年4月底一次性补齐所欠租金；原告于2015年5月5日又一次向被告发出《通知函》，函告被告在2015年5月8日前将拖欠的租金支付给原告；原告于2015年5月15日再一次向被告发出《租金催缴函》，函告被告于2015年5月22日前将拖欠的租金给付原告，如不能按期足额完成支付，原告将行使解除权；被告于2015年5月18日向原告发出《租金催缴回复函》，明确表示如原告不给予优惠政策，将于2015年5月31日撤场。被告正桥食品城至今仍未给付原告租金。
原审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告依约定履行了交付商铺的义务，而被告却一直未履行给付租金的义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告应履行给付拖欠租金的义务；关于租金的具体数额，原告主张对于合同中第二条第二款第一项约定的数额虽是以物业费为计算标准，但实际即是年租金，被告对原告以合同中约定的物业费标准计算其拖欠的租金并无异议，结合原告提供的证据，即双方租金往来催缴函可知，被告对以该标准计算的租金数额予以认可，故原审法院认定，原告诉求中主张的租金及物业费即为租金。庭审中，被告正桥食品城对自2015年1月1日起至2015年5月22日期间的租金予以认可，在双方签订的合同中第二条第二款第一项亦作出明确约定，故此期间的租金数额为804，288元（142天／365天×2，067，360元）；被告正桥食品城对自2014年9月1日起至2014年12月31日期间产生的租金并不认可，其抗辩理由是该期间属于免租期间，不应给付租金，但在双方签订的租赁合同第三条第三款中明确约定“在本合同约定的租期内，因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方应当向甲方缴纳已享受的免租期间场地租金。（租金标准同本合同第二条约定的租金金额）”，故对被告正桥食品城的抗辩主张原审法院不予认可，被告正桥食品城应给付原告此期间产生的租金，租金的具体数额按合同约定为691，008元（122天／365天×2，067，360元），故被告应给付原告租金数额共计为1，495，296元（142天／365天×2，067，360元＋122天／365天×2，067，360元）。
关于原告主张确认原告与被告之间签订《商铺租赁合同》解除的诉讼请求，庭审中被告认可双方解除合同的时间为2015年5月22日，故对原告的诉讼请求原审法院予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿”的规定，被告应将诉争场地交还给原告，故对原告主张被告返还场地的诉讼请求原审法院予以支持。
关于原告主张的被告应支付合同解除后占房使用费的主张，在合同第五条第二项中在对合同解除后返还场地的时间做了明确约定，在合同解除后七日内即2015年5月29日将诉争场地返还给原告，被告正桥食品城未按合同约定时间返还租赁场地，应属违约行为。依据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故对原告要求被告支付涉诉场地使用费的诉讼请求，原审法院予以支持，关于占房使用费的具体数额，虽合同中对房屋占有使用费存有约定，即以日租金的3倍支付违约金，但原审法院认为该标准约定过高，有失公平原则，原审法院酌定以年租金（2，067，360元／年）为标准计算占房使用费为宜，故被告应支付原告占房使用费，自2015年5月30日起至被告正桥食品城实际腾退商铺之日止。
关于原告主张的被告应给付合同解除违约金的诉讼请求，在合同第十二条第二款中已明确约定，因被告正桥食品厂逾期给付租金的行为已构成违约，并由此导致合同的解除。故被告应承担违约责任，关于违约金的计算标准，应按约定即年租金的20%，即413，472元（2，067，360元×20%）。故对于原告的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，原审法院判决如下：一、原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司与被告沈阳市和平区正桥食品城于2014年7月28日签订的房屋租赁合同于2015年5月22日起解除；二、被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，将位于沈阳市和平区胜利南街61号的SK大厦1-2层腾出，并完好交付给原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司；三、被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，给付原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司2014年9月1日起至2015年5月22日期间的租金及物业管理费总计1，495，296元；四、被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，给付原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司房屋占用费，以2，067，360元／年为标准，自2015年5月30日起至被告沈阳市和平区正桥食品城实际腾退商铺之日止；五、被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，给付原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司违约金413，472元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29，199元，由原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司承担9293元、由被告沈阳市和平区正桥食品城承担19，906元；保全费5000元由原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司承担1591元、被告沈阳市和平区正桥食品城3409元。
宣判后，原审被告正桥食品城不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实错误。1、2014年9月1日至2014年12月31日是合同约定的免租期，不应收取租金；2、上诉人已经于2015年5月31日撤场；3、上诉人无法使用涉案商铺是因为2015年经济形势下滑，属于情势变更，并非上诉人恶意违约，故不应当承担违约金。
被上诉人爱思开有限公司答辩称：同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
二审审理期间，双方当事人均认可租赁合同的解除时间为2015年5月22日。
另查明，二审期间被上诉人陈述，2015年10月22日正桥食品城给爱思开有限公司打了申请，要求搬离场地，需要爱思开有限公司协助，然后陆续开始搬迁，到2015年11月26日大概用了一个月的时间进行拆除和搬迁工作，到大概2015年12月中旬的时候，正桥食品城将地面进行了平整，然后就离开了，未与爱思开有限公司办理交接手续。
上述事实，有双方当事人陈述，《商铺租赁合同》、《租金催缴函》、《关于租金催缴函的回复》、《通知函》、《租金催缴函》、《租金催缴回复函》等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，可以采信，在卷佐证。
本院认为，双方的房屋租赁合同无法继续履行，系正桥食品城逾期交付租金所致，故原审法院酌定其承担相应的违约责任并无不当。
上诉人正桥食品城主张2014年9月1日至2014年12月31日为免租期，爱思开有限公司不应收取租金的问题。双方在合同中约定如因正桥食品城的原因终止租赁合同，该期间的租金不予免除，故上诉人应当支付该期间的租金。
关于双方租赁合同的解除时间，双方均认可为2015年5月22日，本院予以确认。根据合同约定，正桥食品城应当在合同解除后7日内，即2015年5月29日前将涉案房屋腾退给爱思开有限公司，故正桥食品城应承担从2015年5月30日起至实际腾房之日止房屋的占有使用费。
关于上诉人正桥食品城腾退涉案房屋的时间。上诉人正桥食品城主张腾退房屋的时间为2015年5月31日，对此被上诉人爱思开有限公司予以否认，且上诉人正桥食品城未能提供充分证据证明其主张。二审期间，被上诉人认可上诉人于2015年12月中旬腾出房屋并平整地面，虽然被上诉人爱思开有限公司主张上诉人正桥食品城未能按照合同约定与其办理书面交接手续，但是上诉人正桥食品城的腾房义务确实已经履行完毕，故本院根据本案相关事实与被上诉人爱思开有限公司陈述，认定上诉人正桥食品城腾退涉案房屋的时间为2015年12月19日。故上诉人正桥食品城应承担2015年5月30日至2015年12月19日止的占有使用费1，155，456元（2，067，360元／年÷365天×204天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2347号民事判决第一项、第三项、第五项，即：“原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司与被告沈阳市和平区正桥食品城于2014年7月28日签订的房屋租赁合同于2015年5月22日起解除”、“被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，给付原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司2014年9月1日起至2015年5月22日期间的租金及物业管理费总计1，495，296元”、“被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，给付原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司违约金413，472元”；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2347号民事判决第二项，即：“被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，将位于沈阳市和平区胜利南街61号的SK大厦1-2层腾出，并完好交付给原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司”；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第2347号民事判决第四项，即：“被告沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，给付原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司房屋占用费，以2，067，360元／年为标准，自2015年5月30日起至被告沈阳市和平区正桥食品城实际腾退商铺之日止”，为：“沈阳市和平区正桥食品城于本判决生效后十日内，给付沈阳爱思开汽车客运站有限公司2015年5月30日至2015年12月19日止的占有使用费1，155，456元；
四、驳回沈阳市和平区正桥食品城、沈阳爱思开汽车客运站有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费29199元，由原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司承担9293元、由被告沈阳市和平区正桥食品城承担19906元；保全费5000元由原告沈阳爱思开汽车客运站有限公司承担1591元、被告沈阳市和平区正桥食品城3409元；二审案件受理费29199元，由上诉人沈阳市和平区正桥食品城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。