上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1346号
原告上海亮亮物流有限公司。
法定代表人陈亚东。
委托代理人任康，上海伟创律师事务所律师。
委托代理人吴胜开，上海伟创律师事务所律师。
被告徐德。
委托代理人徐蓉。
被告徐昊懿。
法定代理人徐蓉。
原告上海亮亮物流有限公司诉被告徐德、徐昊懿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海亮亮物流有限公司（以下简称亮亮物流公司）的委托代理人任康、吴胜开，被告徐德的委托代理人徐蓉（同时作为徐昊懿的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亮亮物流公司诉称，2013年5月5日与徐德、徐昊懿就上海市宝山区竹韵路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋及地下1层车位（人防）25（以下简称1201室、1202室、系争车位）签订《上海市房地产买卖合同》，交易价格分别为人民币180万元、188万元和6万元。合同签订后，亮亮物流公司共向徐德、徐昊懿支付首付款116万元。同年5月12日，双方共同至交易中心办理过户手续，在亮亮物流公司缴纳了相关税费后，交易中心工作人员告知上述房屋已被江阴市公安局进行司法查封。同年5月13日，徐德、徐昊懿将收取的116万元退还。同年8月3日，双方签订《补充协议书》，约定徐德、徐昊懿应于2013年12月31日前办理过户手续，如不能办理，则按照双方签订的买卖合同约定承担违约责任。但直至亮亮物流公司起诉，上述房屋仍处于查封状态，无法办理过户手续，故要求徐德、徐昊懿承担1201室房屋的违约金36万元，偿还已付佣金3万元，并支付过户税费的经济损失48，500元。
被告徐德、徐昊懿辩称，双方所签订合同未经徐昊懿母亲徐蓉签字，故应为无效。1201室房屋在2014年5月12日可以办理过户手续的，因交易中心认为该房屋附带车库，未评估无法办理过户，且当天亮亮物流公司未支付全额的房款，故徐德、徐昊懿不存在违约。1201室房屋被江阴市公安局错误查封，亮亮物流公司应向该单位追究责任。5月13日已将亮亮物流公司支付的全部房款退还，双方已解除买卖合同，只是未办理解约的手续，故不同意支付违约金。徐德、徐昊懿未收取佣金，不同意偿还。过户税费可以退。综上，不同意亮亮物流公司的所有诉请。
经审理查明，徐德系徐昊懿之父。上海市宝山区竹韵路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋及系争车位登记为徐德、徐昊懿共同共有。
2013年5月6日，亮亮物流公司（乙方）、徐德、徐昊懿（甲方）签订三份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将1201室、1202室及系争车位转让给乙方，转让价分别为159万元、159万元、6万元；就1201室房屋约定如下：双方于2013年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续；合同附件三付款协议约定：乙方应于签订本合同后2日内直接支付给甲方部分房价款56万元，上海天宝并将代为保管的定金2万元转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款58万元，甲方同意该房价尾款2万元由上海天宝暂为保管；待签订本合同且公证处出具本合同之公证书后7个工作日内，甲乙双方赴宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），上海天宝收执收件收据后45日内，乙方应支付给甲方第二期房价款101万元；待乙方取得房地产权证后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方房价尾款2万元；合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，双方签订《协议书》，约定1201室房屋实际成交价为180万元，签订买卖合同当日乙方支付甲方58万，第二期房款101万元由乙方申请贷款的贷款银行审核通过后代乙方支付给甲方，乙方应于交易过户前将该差价21万元以现金方式支付给甲方。2013年5月6日，1201室、1202室及系争车位被江阴市公安局司法查封，预计结束日期为空白。审理中，双方一致确认，徐德、徐昊懿已于2013年5月13日将收取的116万元返还给亮亮物流公司。
2013年8月3日，徐德（甲方）、亮亮物流公司法定代表人陈亚东（乙方）签订《协议书》，约定，乙方购买甲方1201室、1202室房屋（含地下车位）由于甲方原因导致正常买卖过户延期，现甲乙双方协商最迟不得于农历2013年12月31日前办理交易过户等事宜，交易价格及条件依据双方已签《上海市房地产买卖合同》；甲方承诺在上述最晚过户日期仍未能处理好此房屋相关事宜则甲方承诺愿按双方已签《上海市房地产买卖合同》约定向乙方支付违约金，承担违约责任。2014年3月26日，亮亮物流公司委托律师向徐德、徐昊懿发出《律师函》，主要内容为，鉴于你方拒绝与亮亮物流公司办理房屋交易过户手续，故函告解除双方签订的房地产买卖合同，并要求赔偿中介费损失、纳税损失及违约金。同年4月5日，徐德复函，主要内容为，房屋买卖无法完成是因案外的不可抗力造成，不应当由本人承担违约责任，亮亮公司没有损失，且合同本身已无效。
以上事实，有亮亮物流公司提供的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、两份《协议书》、《律师函》、《复函》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，亮亮物流公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、佣金确认书、收款收据，证明为1201室房屋交易向中介公司支付佣金3万元；2、税收通用缴款书，证明亮亮物流公司为1201室房屋交易支付契税47，700元、印花税800元。徐德、徐昊懿对上述证据真实性均无异议，但认为均不应由徐德、徐昊懿承担，并提供2014年6月6日江苏省江阴市人民法院刑事判决书，江阴市公安局就是因该案才查封1201室、1202室房屋及系争车位，但事实上房屋及车位应与该案无关，系错误查封，案子宣判后过几个月才解除查封的。亮亮物流公司对该判决书真实性无异议，但与本案无关，即使是因该案被查封，也不属于不可抗力。
本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及两份协议书均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守全面履行。徐德系徐昊懿父亲，且徐昊懿为未成年人，亮亮物流公司有理由相信徐德有权代表徐昊懿签订合同。徐德、徐昊懿以徐德代徐昊懿签订的合同应为无效的意见，于法无据，本院不予采纳。根据查明的事实，1201室、1202室房屋及系争车位因被司法查封，导致双方无法办理过户手续，确系徐德、徐昊懿违约，亮亮物流公司据此发函解除双方买卖合同，符合双方合同的约定，徐德、徐昊懿亦确认已收到该函件并复函，本院确认双方合同于徐德、徐昊懿收到函件之日解除。亮亮物流公司要求徐德、徐昊懿承担违约金的意见，符合双方合同及协议书的约定，本院予以准许。双方约定的违约金标准明显过高，本院综合考虑已付款金额、返还钱款情况、支付佣金情况及双方履约过程，酌情确定徐德、徐昊懿向亮亮物流公司支付违约金5万元。亮亮物流公司主张佣金损失的诉请，本院已在违约金中予以考虑，故对该项诉请不予准许。双方的买卖合同解除，亮亮物流公司支付的相关税费可向相关单位申请退还，故其要求徐德、徐昊懿赔偿税费损失的诉请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告上海亮亮物流有限公司与被告徐德、徐昊懿就上海市宝山区竹韵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告徐德、徐昊懿于本判决生效之日起十日内，支付原告上海亮亮物流有限公司违约金5万元；
三、原告上海亮亮物流有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3，953元，由被告徐德、徐昊懿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘 姗
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……