北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14792号
上诉人（原审原告、反诉被告）张世安，男，1952年7月10日出生。
委托代理人苏向东，北京市凯誉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）白先哲，男，1955年10月6日出生，个体工商户。
委托代理人谭吉，男，1945年11月28日出生。
上诉人张世安、白先哲因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第04455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年11月，张世安起诉至原审法院称：我原有位于北京市朝阳区×西里×号楼旁的房屋一处，建筑面积约400平米，系上世纪80年代自建房。2001年白先哲承租该房屋直至2007年。2007年我与白先哲重新签订租赁合同，约定白先哲承租该房屋至2015年4月6日止；房屋租金前四年为8万元，后4年租金每年为10万元整。同时约定房屋及所属设施的维修责任由白先哲负责，白先哲如进行维修需要书面通知出租方，承租人改动房屋内部结构、装修或设置对房屋有影响的设备、涉及规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得我的书面同意后方可施工；如白先哲违反上述合同义务则我有权单方解除合同，白先哲应按合同约定承担违约责任。合同签订后，我依法履行了合同约定的义务，白先哲却违反合同约定，长期拖欠租金，且擅自转租、擅自变更房屋的建筑主体、承重结构，并扩建原有建筑。白先哲的行为严重侵犯了我的合法权益，给我造成了巨额经济损失。故我诉至法院要求：1.解除双方租赁合同；2.白先哲将其擅自变动的北侧内外承重墙及内部隔断墙恢复原状并承担修复费用；3.白先哲自行承担其擅自装修装饰、变动外线供热管线的费用；4.白先哲将其擅自扩建的西南侧房屋恢复原状并承担修复费用；5.白先哲支付2012年9月7日至2014年4月6日的租金2万元及利息2268元；6.白先哲支付2013年4月7日至实际搬离之日的使用费，按月租金8333.33元计算；7.白先哲支付违约金36万元；8.白先哲支付拖欠水电燃气、供暖费（以相关部门核准数额为准）；9.白先哲承担本案诉讼费。
白先哲辩称并提出反诉：我与张世安签订的租赁协议中约定的房屋无规划审批手续，应属违法建筑。且张世安对该房屋并无出租权。张世安隐藏房屋的关键信息与我签订租赁协议，对我构成欺诈。双方签订的租赁协议自始无效，且责任在张世安。因合同无效，故张世安提出的大部分诉讼请求无法律依据，请求法院予以驳回。关于2万元租金我同意支付。关于2013年4月之后的使用费标准，应按照2011年我与夏×达成的书面协议即年租金8万元核算。关于水电、燃气等费用，与我方无关，且无具体数额及凭证，我方不同意支付。因我基于信赖而相信合同可履行至2015年，故我对临危的房屋投入了大量资金予以修缮、改建、装修。现合同无效导致巨额工程造价无使用价值，对此张世安应承担主要责任。故我提出反诉要求：1.确认双方租赁合同无效；2.张世安赔偿我工程造价损失600803元。
张世安针对反诉辩称：白先哲所述合同无效我不同意。即使合同无效，白先哲擅自添建、改建及进行的装修活动亦未经过我同意，故其应自行承担该后果。此外，审理中所做司法评估未将原有建筑及添建、改建建筑区分而笼统进行了评估，不仅评估范围不客观，其评估依据的参数也不符合法律规定，该评估结论不具有客观公正性，我不予认可，故请求法院依法驳回白先哲的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区×西里×号楼、4号楼间原有60平米房屋，后于1989年前后扩建400平米，原有房屋建设及后续扩建房屋均无规划审批手续，亦无房屋权属证明。该房屋原由北京市朝阳区福路酒楼使用，该企业改制，该房屋使用、收益权利由张世安继受。
2007年2月，张世安（甲方）与白先哲（乙方）就上文所述房屋签订租赁协议，该协议约定：房屋坐落×西里×号楼旁（无产权证）；租赁期自2007年4月7日至2015年4月6日共计8年；乙方向甲方承诺租赁该房屋自主经营老家肉饼餐厅使用，餐厅内不作为职工宿舍，不扰民合法经营；租金前4年为8万元一年，后4年租金为10万元一年；乙方交纳经营税、水费、电费、燃气费、暖气费、卫生费等、乙方应按时交纳自行负担的全部费用；房屋及所属设施的维修责任均由乙方负责，乙方提出进行维修须提前书面通知甲方，甲方积极协助配合，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：依附于房屋的装修归甲方所有或要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。
上述合同签订后，双方均按约履行合同至2012年，后双方就租金支付及白先哲自行改扩建、装修事宜发生纠纷。
关于租金支付问题，原审中，双方均确认2012年9月7日至2013年4月6日期间的租金，白先哲尚有2万元未支付给张世安。关于后续四年租金标准问题，白先哲提交2011年2月23日夏×（张世安前妻）书写收条一张，其上载明：经协商继续按前四年收费标准执行即每年8万元，至本房屋结束。夏×本人到庭作证并称：其一直替张世安收取租金，当时张世安说后四年先按照8万元交，等白先哲经营好了再补上。张世安对该收条所载内容证明效力不认可并坚持认为后四年租金应按照合同约定每年10万元收取。
关于房屋改扩建、装修事宜，2012年10月，因房屋年久失修，白先哲陆续出资自行对房屋进行修缮、改扩建，并对原有及新建房屋进行装饰装修、改造管道。期间张世安认为白先哲改建房屋过甚，故对白先哲施工行为予以制止，并因发生争执而报警。后白先哲并未停止施工，直至2013年初修缮、改扩建、装饰装修行为完毕。关于白先哲改扩建的具体区域，庭审中各方各执一词，经现场勘验，尚有模糊之处无法甄别，就此各方均为继续提交有效证据予以佐证。
原审中，白先哲申请对其装修造价及自建房屋和翻建加固房屋的工程造价进行司法评估，后经北京高院摇号确认由北京中威正平工程造价咨询有限公司进行司法评估。2014年1月，该机构出具造价鉴定报告书，结论为：白先哲申请施工工程造价751004元。张世安对鉴定报告的客观性不予认可，并认为鉴定报告评估范围不客观、材料及人工费定价过高及评估依据的各项参数不合法。
另查，2013年6月，白先哲在租赁房屋经营的餐厅因虚假工商登记等事由被北京市工商行政管理局勒令禁止继续经营。现涉案房屋由白先哲占有、使用。
原审法院认为：本案房屋虽建于上世纪八十年代，但经后续几次扩建，其占地范围和对周边环境的影响性早已超出了建设之初的预计。考虑原有房屋及后续建设房屋均无规划审批手续，且位于居民区内，从居民安全及社区土地利用的角度考量，法院认为应对租赁标的物的合法性做审慎处理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，本案中张世安与白先哲签订的租赁协议应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故基于合同相对性原理，白先哲应先行将修缮、改扩建后的房屋腾空交还张世安。关于损失分担问题，因张世安与白先哲签订合同之初双方均明知标的物无产权证，故双方应对合同无效的不利法律后果承担均等责任。白先哲基于对合同履行的信赖而对标的房屋进行大规模修缮和改扩建、装饰装修，应依据具体情况予以分别认定。一方面基于安全考虑白先哲对房屋的修缮和装饰装修具有合理性，该部分费用应由张世安负担；另一方面在张世安明确阻止情况下白先哲继续实施原有房屋的改、扩建施工，其主观具有明显过错，故应对自行施工的改扩建工程的造价承担全部责任。关于如何确认白先哲合理施工的造价和价值问题，法院基于评估意见和现场勘验的具体情况，综合酌定其价值约为20万元，由张世安补偿给白先哲。
关于白先哲使用房屋至今的使用费问题，应参照合同约定的租金标准予以核算，其中2012年9月7日至2013年4月6日期间欠付的2万元各方无异议，法院对此予以确认。关于2013年4月6日之后使用费问题，法院认为夏×书写的收条内容具有表见代理的效力，故采纳白先哲所述意见，按年租金8万元标准核算该期间使用费。
关于张世安主张的水电、燃气等各项费用，因尚未核算具体数据，双方可就此问题参照合同约定另行处理。
关于张世安及白先哲提出的其他请求，无事实及法律依据，法院对此均不予支持。
据此，2014年7月原审法院判决：一、确认张世安与白先哲于二○○七年二月签订的租赁协议无效；二、白先哲于判决生效之日起十五日内将租赁合同书项下经后续修缮、改扩建、装修、改造后的房屋腾空交还张世安；三、张世安于判决生效之日起十五日内给付白先哲房屋修缮及装修补偿款二十万元；四、白先哲于判决生效之日起十五日内支付张世安二○一二年九月七日至二○一三年四月六日期间房屋使用费二万元；另按年使用费八万元标准支付张世安自二○一三年四月七日至实际腾退之日期间的房屋使用费；五、驳回张世安的其他诉讼请求；六、驳回白先哲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张世安与白先哲均不服原审判决，向本院提起上诉。
张世安不服原审判决第二、三、四项上诉称：鉴定报告中除土建工程水电暖及装饰工程外，还包括空调等附属物，原审法院仅判令白先哲将房屋腾空交还张世安，没有反映工程造价的基本情况。原审判决张世安给付白先哲房屋修缮及装修补偿20万元没有法律依据。白先哲在未经张世安同意的情况下对涉案房屋进行装饰装修及扩建所产生的费用，应由白先哲负担。原审法院认定夏×书写的收条内容有表见代理效力而判令张世安承担民事责任无事实及法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三、四项，依法改判白先哲于判决生效之日起十五日内将租赁合同书项下经后续修缮、改扩建、装修、改造后的房屋及其附着物、附属物、按北京中威正平工程造价咨询有限公司（2014）第（1001）号《等价鉴定报告书》所涉及内容，全部完好的交付张世安；改判涉案房屋修缮及装修费用由白先哲承担；改判按年使用费十万元标准支付张世安二〇一三年四月七日至实际腾退之日期间的房屋使用费。
白先哲上诉称：原审认定事实不清，白先哲从决定改、扩建施工到施工完毕历时两个半月，期间张世安不在北京，更没有到过施工现场，原审庭审中也没有任何直接证据证明张世安明确阻止施工，而作为张世安前妻夏×实际以其代理人的身份到白先哲处收取过租金并到过施工现场，最后认可了白先哲改拆建施工的事实。虽张世安对经过北京市高级人民法院摇号确认由北京中威正平工程造价进行的司法评估不认可，但又不提出重新评估申请，应认定该司法鉴定评估具有法律效力，而原审法院并未就此明确认定，存在重大缺陷。原审适用法律不当，判决有失公平。白先哲曾反复以危旧房屋维修、翻建、改造为由，多次与张世安代理人其前妻夏×交流沟通，最后得到其默认许可，且白先哲自行出资，最后张世安受益，如此主观善意之举，却要承担绝大部分法律责任，有悖法律规定。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判张世安对白先哲补偿34万元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、现场照片、评估报告书等相关证据在案佐证。
本院认为：首先，原审中，北京中威正平工程造价咨询有限公司于2014年1月出具的《鉴定报告书》系对朝阳区×西里×号楼旁边的平房门脸铺面房屋的装修造价及该房屋后自建房屋翻建加固造价所进行的鉴定，该《鉴定报告书》的鉴定范围包括张世安上诉所称的通风空调工程等，原审判决业已判令白先哲将租赁合同书项下经后续修缮、改扩建、装修、改造后的房屋腾空交还张世安，经后续修缮、改扩建、装修、改造后的房屋，包括鉴定报告范围内装修的相关附属物，故张世安上诉主张原判仅简单判令白先哲将房屋腾空交还张世安，没有反映工程造价的基本情况，与事实不符，本院不予支持。其次，本案中，系基于涉案房屋因无规划审批手续，导致租赁协议无效。合同被确认无效后，因无效合同取得的财产无法返还的，应进行折价补偿。白先哲基于对涉案房屋存在修缮、装饰装修等添附行为，原审判决张世安给付白先哲房屋修缮及装修补偿款具有事实依据，且补偿款数额系基于鉴定报告及现场勘验的具体情况，综合予以酌定，亦并无不当，本院予以维持。最后，夏×在原审程序出庭作证称，其一直替张世安收取租金，并结合张世安认可的其与夏×原系夫妻关系，原审法院根据夏×的证人证言，认定夏×书写的收条内容具有表见代理的效力亦无不当，该代理行为后果应由被代理人张世安承担，故原审法院判决2013年4月6日以后的房屋使用费以8万元的标准支付正确，本院予以维持。
综上，双方的上诉理由均不能成立，上诉请求本院均不支持。原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8534元（张世安已预交），反诉案件受理费9800元（白先哲已预交），鉴定费30000元（白先哲已预交），由张世安负担20000元（已交纳8534元，剩余11466元于本判决生效之日起7日内交纳），由白先哲负担28334元（已交纳）。二审案件受理费43068元，由张世安负担36668元（已交纳），由白先哲负担6400元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 放
审 判 员 高 贵
代理审判员 江锦莲
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 卢园园