福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第8850号原告吕玲珊，女，1989年6月22日出生，汉族，厦门嘉信外贸有限公司职员，住福建省厦门市思明区。委托代理人林松勇，福建衡评律师事务所律师。委托代理人沈小玲，福建衡评律师事务所实习律师。被告蔡文华，男，汉族，1969年9月28日出生，职业经商，住漳州市芗城区。委托代理人杨清江，福建扬都律师事务所律师。委托代理人邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。第三人黄明山，男，1964年1月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。第三人庄秋雄，女，1970年8月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。第三人黄俊强，男，1991年10月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原告吕玲珊与被告蔡文华、第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员许华望适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕玲珊的委托代理人林松勇、沈小玲，被告蔡文华的委托代理人杨清江到庭参加诉讼，第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕玲珊诉称，2013年7月15日，原告经中介人介绍，向第三人黄俊强购买址在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际4幢2703号房屋、漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际1-4幢地下第C159号地下车位及第C192号地下车位，总价款1200000元。为此原告与第三人黄俊强签订了《房地产买卖协议》，并于当日到漳州市公证处对该份协议进行公证。漳州市公证处受理后于2013年7月16日作出（2013）漳证民内字第5829号《公证书》，确认：双方签订的《房地产买卖协议》系真实意思表示，双方签名、指印均属实；该协议自双方当事人签订之日起生效。在签订买卖合同后，原告依照合同约定于2013年7月15日向第三人黄俊强支付了全部的购房款（120万元），并于2013年11月领取该房产的钥匙，对该房屋实际占有、使用、管理。但因该房产开发商尚未具备办理该房产的产权证及土地证的相关手续，特约定待第三人黄俊强在取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》后办理房产及车位的过户手续。2014年6月11日，被告蔡文华诉第三人黄明山、庄秋雄民间借贷纠纷一案，贵院作出了（2014）芗执行字第3967号《民事裁定书》，查封了原告购买漳州市芗城区万豪国际4幢2703室房屋。原告向贵院提出执行异议申请，贵院做出的（2014）芗执外异字第71号《执行裁定书》，驳回了原告的申请。原告认为，贵院裁定认定事实错误，依法提起诉讼。理由如下：一、原告与第三人黄俊强之间的买卖行为时善意的、且不违反法律、行政法规的强制性规定，该份协议经漳州市公证处公证，应当为合法有效合同，黄俊强负有继续履行合同的义务；原告购房时与第三人黄俊强素不相识，购买房屋是经中介人的介绍成交。因此不存在原告与第三人黄俊强恶意串通损害权利人的意思和行为。被告蔡文华与黄明山、庄秋雄的债权发生于2008年11月9日，而被告蔡文华直到2014年4月21日才向贵院提起诉讼、主张债权。证明在该期间内，被告蔡文华与第三人黄明山的借款合同仍处于合同约定的期限内，黄明山既不承担偿还债权的义务，被告蔡文华也未主张债权，不能就此认定黄明山规避欠款而转移财产。二、原告已经根据《房地产买卖协议》约定，向第三人黄俊强支付了全额的购房款（壹佰贰拾万元），第三人黄俊强在取得购房款后，已将该房屋的相关手续交付原告，原告也于2013年11月领取该房产的钥匙，对该房产实际占有、使用、管理。原告在2013年7月15日向第三人黄俊强购买上述房产、车位，并于2013年11月取得房屋钥匙实际占用，付款日期及实际占有该房产的日期均在被告蔡文华向贵院提起诉讼之前。依照最高人民法院《关于审理人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条贵院作出的（2014）芗执外异字第71号《执行裁定书》认定事实错误、违反法律规定。故请求判令：1、请求对址在漳州市芗城区万豪国际4幢2703号房屋中止强制执行；2、请求判令第三人黄俊强继续履行《房地产买卖协议》的合同义务即第三人黄俊强协助将房产的产权、土地使用权过户到原告吕玲珊名下的义务；3、本案诉讼费由被告承担。被告蔡文华辩称，原告向第三人购买房子的事实不属实，虽然签订了买卖协议并经公证，但协议上第三人和原告之间不存在房屋买卖关系，原告父亲吕其太与本案第三人之间存在民间借贷关系，因第三人拖欠吕其太借款无法归还，才以签订房屋买卖形式抵偿借款，因此，原告和第三人之间名为房屋买卖实为原告的父亲吕其太与第三人之间的民间借贷，因此原告诉请不能成立。第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强未提出书面答辩意见，亦未出庭应诉及举示证据，视为其自动放弃质证权利。经审理查明，2013年7月15日，原告吕玲珊与第三人黄俊强签订一份《房地产买卖协议》，约定第三人黄俊强将其所有的坐落在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪·国际1-4幢地下室C159号地下车位（建筑面积：32.54平方米）、C192号地下车位（建筑面积：32.54平方米）和坐落在万豪·国际4幢2703号的房地产（建筑面积141.24平方米）转让给原告吕玲珊，上述房地产的总成交价为120万元。合同第四条约定，第三人黄俊强已收取原告吕玲珊定金90万元；办理协议公证、且第三人黄俊强交房和交付现有的所有房地产材料当日原告付给黄俊强全部购房款120万元（含已支付的定金）。合同第七条约定，黄俊强应确保且产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。若发生与第三人黄俊强有关的产权纠纷或债权债务，概由黄俊强负责清理，并承担违约责任，由此给原告造成的经济损失，黄俊强负责赔偿。2013年7月16日，上述《房地产买卖协议》经漳州市公证处公证。2013年7月15日，第三人黄明山出具《收条》，载明其收到原告吕玲珊的父亲吕其太购买万豪国际4-2703及地下室C159/192车位现金20万元。2013年7月16日吕其太通过银行转账方式向黄俊强的账户汇入100万元。另查明，2013年5月23日，第三人黄俊强与漳州市万豪实业开发有限公司签订商品房买卖合同（合同号：35060108030900726），黄俊强向该公司购买坐落在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪·国际4幢2703号的房屋，并于2013年6月5日进行网上登记备案。黄俊强已全部支付该房产的价款940376元。又查明，2014年，蔡文华向本院起诉，要求黄明山、庄秋雄偿还借款30万元及利息，2014年6月26日，本院出具（2014）芗民初字第3967号民事判决书，在该案诉讼期间，根据蔡文华的财产保全申请，本院于2014年6月11日查封黄俊强址在漳州市芗城区万豪国际4-2703室房产。该案判令黄明山、庄秋雄应于判决生效之日起十日内偿还黄杰敏借款30万元及利息等项。该案判决生效后，蔡文华向本院申请执行。本院于2014年9月18日作出（2014）芗执行字第1557、1558号协助执行通知书，请漳州市乐居物业服务有限公司协助执行下列项目：“1、本院已于2014年4月21日查封俩原告挂靠在儿子黄俊强名下的房产：万豪国际4-2703室房屋和1-4幢地下室C159、C192车库。2、限制以上房屋的装修使用和车库的交付，并不得办理转移、买卖、过户手续。”本案原告吕玲珊于2014年10月16日对执行标的即万豪·国际4幢2703号房产提出书面异议，本院于2015年9月11日作出（2014）芗执外异字第71号《执行裁定书》，裁定驳回吕玲珊的异议。原告吕玲珊不服该裁定，于2015年9月25日向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实有原告提供的（2014）芗执外异字第71号《执行裁定书》及送达司法专递、《房地产买卖协议》及（2013）漳证民内字第5829号公证书、《收条》、银行转账凭证、《城市居民供用水协议》、销售不动产统一发票、商品房买卖合同网上登记备案证明书；原告吕玲珊提供的黄碧虾的证人证言及当事人庭审陈述等为据。本院认为，原告吕玲珊与第三人黄俊强之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，第三人黄俊强作为本案涉讼房产即万豪·国际4幢2703号房产的买受人，其通过提供购房发票及商品房买卖合同网上登记备案证明书，足以使原告吕玲珊确信第三人黄俊强对本案涉讼房产具有处分权，并且原告吕玲珊依据双方合同约定履行了付款义务。依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效。被告辩称原告与第三人之间存在恶意串通损害被告合法利益的主张，缺乏证据，其抗辩理由本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告吕玲珊虽然支付了全部价款，但尚未办理产权过户手续，且原告吕玲珊仅提供其与漳州发展税务集团有限公司签订的《城市居民供用水协议》，欲证明原告与第三人之间完成本案涉讼房产的交付，该证据尚不足以证明原告吕玲珊对本案涉讼房产即万豪·国际4幢2703号房产实际占有。且本院于2014年9月18日向漳州市乐居物业服务有限公司发出协助执行通知书时，已查明上述房产原告吕玲珊并未实际占有，故要求漳州市乐居物业服务有限公司限制上述房产的装修使用。原告吕玲珊未能提供充足的证据证明其已实际占有本案涉讼房产，原告吕玲珊的该主张与事实不符，应不予采纳。因此，原告主张对万豪·国际4幢2703号房产中止执行的诉讼请求依法无据，本院不予支持。原告与黄俊强签订的房地产买卖协议合法有效，但本案涉讼房产没有办理过户登记手续，法律上没有发生物权转移的效力，且万豪·国际4幢2703号房产已由本院采取执行强制措施，故原告吕玲珊与第三人黄俊强的房屋买卖合同实际无法履行，原告仅对第三人黄俊强就双方签订的房屋买卖合同享有债权。本案在审理过程中，第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。综上，原告提出执行异议理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、驳回原告吕玲珊要求第三人黄俊强继续履行《房地产买卖协议》的合同义务即第三人黄俊强协助将漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际4幢2703号房产产权、土地使用权过户到原告吕玲珊名下的诉讼请求；二、驳回原告要求对址在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际4幢2703号房产中止强制执行的诉讼请求。本案受理费11204元，适用简易程序减半收取5602元，由原告吕玲珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  许华望二〇一五年十二月二十三日书记员  陈益龙附本案适用主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。