广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1233号上诉人（一审被告）：李鸿健，男，1977年2月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李什康，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。负责人：王宏伟，职务：主任。委托诉讼代理人：欧阳世佳，该单位职员。委托诉讼代理人：何嘉华，该单位职员。上诉人李鸿健与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会（以下简称广州住房城建委）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人李鸿健不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李鸿健上诉请求：1、一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，驳回广州住房城建委的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由广州住房城建委承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在以下错误：1、一审判决书第3页第2l行至第22行“该合同于2015年4月3日经备案登记。合同期满后，双方没有续签合同”的内容认定错误。根据《广州市荔湾区直管房租赁合同(住宅)》第9页的内容，其登记备案信息及日期为空白，不存在备案登记的事实。实际上，在合同期满后，李鸿健曾经向广州住房城建委委托的广州市名信物业管理有限公司递交最新签订的合同材料，但广州住房城建委却罔顾事实，隐瞒并拒不提交最后一次签订的合同。根据《广东省城镇住房保障办法》第三十三条的规定，对于广州住房城建委而言，其作为直管房的直接管理机构，在李鸿健租赁期限届满前应就续期问题作出处理，且李鸿健也已向广州市名信物业管理有限公司递交最新签订的合同材料，但广州住房城建委拒不提供最后一次签订的合同明显有违法之嫌。广州住房城建委与李鸿健原先签订的仅有2年的租赁合同本已违反规定。如广州住房城建委在租赁合同期满后未续签合同的情形下，李鸿健继续使用案涉房屋长达1年多，却没有签订合同，广州住房城建委显然严重违反规定。2、一审判决书第4页第2行至4行“广州市荔湾区住房和建设局在2017年3月20日通过挂号信的方式向李鸿健发出《解除租赁关系的通知》，通知李鸿健解除与李鸿健就涉案房屋的租赁关系等”，该部分内容认定事实错误。广州市荔湾区住房和建设局从未向李鸿健发出过《解除租赁关系的通知》。《解除租赁关系的通知》的盖章落款单位为：广州市荔湾区土地房屋管理所，并非广州市荔湾区住房和建设局，本案并无任何证据证明广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所发出上述文件。本案亦没有证据证明《解除租赁关系的通知》的送达地址为涉案房屋的地址。挂号信函收据的内容上并没有显示收件人的地址，即本案中，广州住房城建委未能举证证明《解除租赁关系的通知》己向李鸿健送达的事实。综合上述文件系他人代收的事实，本案不能排除广州住房城建委向其他无关地址寄出文件，再进行收件的情形。3、一审判决书第4页第6行至第9行“2017年8月25日广州市名信物业管理有限公司出具了《关于和平东路52号地下的情况说明》，说明该司在日常巡查中发现李鸿健擅自把案涉房屋改作商业使用，经营售卖成衣。经广州市荔湾区岭南街故衣街社区居民委员会核实上述情况属实”内容明显系曲解原意。《关于和52号地下的情况说明》的内容系由广州市名信物业管理有限公司出具后，由广州市荔湾区岭南街故衣街社区居民委员会作出说明属实的内容，并非广州市荔湾区岭南街故衣街社区居民委员会核实上述情况属实。实际上，广州市名信物业管理有限公司系广州住房城建委的委托方，与广州住房城建委具有利害关系，其证明的内容不具有说服力。同时广州市荔湾区岭南街故衣街社区居民委员会并非涉案房屋的管理方，其从未接触过李鸿健及涉案房屋，广州市荔湾区岭南街故衣街社区居民委员会不存在知悉李鸿健是否经营成衣的事实及行为，该证据的内容完全系利害关系方合谋损害李鸿健合法权益且有损政府公信力的行为。二、一审法院采纳《关于和平东路52号地下的情况说明》作为证据，明显违反了《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，单位出具的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，但《关于和平东路52号地下的情况说明》却没有任何单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，因此该证据在形式上明显违反规定，不应予以采纳，更不应作为定案依据。三、本案中，李鸿健从未将涉案房屋用于经营，且不存在违约的行为，广州住房城建委提交的证据亦不足以证明其主张的事实。综上所述，一审法院认定事实错误，且不顾广州住房城建委提供的证据存在重大瑕疵而予以采纳，请二审法院考量李鸿健作为烈士家属且生活较为困难等因素，本着公平原则，依法将本案予以改判，同时驳回广州住房城建委的全部诉讼请求。广州住房城建委答辩称，一、合同期满后，双方确实没有签订租赁合同，原合同的租赁期限至2016年的2月28日止。关于备案的证据问题，我方是有原件的，也给一审法院审查过了。二、解除租赁合同关系的通知是由广州名信物业管理有限公司发出的，该物业管理有限公司是我方委托进行直管公房管理的单位。就涉案房屋实施的管理行为，均是我方的行为。我方确认解除租赁关系的通知的所有的权利义务是由我方承担的。所以发出这个通知的行为，我方是追认的，是属于我方委托物业管理公司的行为。三、和平东路52号地下的情况说明的证据是由岭南街社区居民委员会出具。这个证据所反映的就是李鸿健擅自把房屋改作商业使用售卖成衣这个事实。按照有关的证据规则，一审法院有权查明事实和要求各方提供证据，没有违反有关的证据规则。而李鸿健利用公有住宅做商业用途不仅违反的合同的约定，侵害了我方的权益，而且也有违社会公德，这个行为是不能容忍的。所以恳请法院驳回其上诉请求。广州住房城建委向一审法院起诉请求:1、要求解除李鸿健与广州市住房和城乡建设委员会之间关于广州市荔湾区和平东路52号地下房屋的租赁关系，并要求李鸿健及共同使用人迁出该房屋，将该屋的使用权交还广州市住房和城乡建设委员会。2、要求李鸿健按照每月44.50元的标准，交付从2017年4月至5月共两个月89.00元，并支付至交还诉争房屋使用权之日止。3、本案诉讼费用由李鸿健承担。一审法院经审理查明：涉案房屋广州市荔湾区和平东路52号房屋3-1/6有阁，建筑面积共157.17平方米，使用性质是住宅，是广州住房城建委管理的经租房。2015年3月2日，广州住房城建委、李鸿健签订《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》约定：广州住房城建委将荔湾区和平东路52号地下部位出租给李鸿健作住宅用途，使用面积11.79平方米，租赁期限从2014年3月1日至2016年2月28日，月租金44.5元；广州住房城建委委托广州市名信物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；租赁期内，李鸿健应严格按照约定用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备，李鸿健擅自改变房屋用途的、不当使用房屋或者人为造成房屋损坏的，广州住房城建委有权解除合同并收回房屋使用权，乙方须承担由此产生的法律责任和赔偿责任等；合同终止和解除后，李鸿健拒不向广州住房城建委返还房屋使用权的，甲方可要求乙方限期迁出，并按照市房地产管理部门最新公布的住宅房屋租金参考价格要求乙方支付房屋占用费；如因李鸿健违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由李鸿健承担，等等。该合同于2015年4月3日经备案登记。合同期满后，双方没有续签合同，李鸿健一直按原租金标准向广州住房城建委交纳租金至2017年3月。广州市荔湾区住房和建设局在2017年3月20日通过挂号信的方式向李鸿健发出《解除租赁关系的通知》,通知李鸿健解除与李鸿健就涉案房屋的租赁关系等。2017年4月24日该邮件显示“已签收，代收”。2017年8月25日广州市名信物业管理有限公司出具了《关于和平东路52号地下的情况说明》，说明该司在日常巡查中发现李鸿健擅自把案涉房屋改作商业使用，经营售卖成衣。经广州市荔湾区岭南街故衣街社区居民委员会核实上述情况属实。庭审中，广州住房城建委提交了年初拍摄的案涉房屋室内照片，该照片显示案涉房屋商铺装修，整齐展示多件衣服样品并摆放成批未拆新衣，并设有收银台类柜台，李鸿健质证认为照片显示的的确是案涉房屋，但照片已经过了举证期，且不能证明李鸿健存在经营的事实，李鸿健因生活需要日常在街边摆摊，收摊后衣服便悬挂在案涉房屋内；李鸿健表示其无搬迁去向并提交了本人及其妻子的无房产证明，提交了工商银行明细清单证明卡内有余额可供房租扣除，提交了案涉房屋客厅照片，该照片显示客厅已无悬挂衣服样品及摆放成批未拆新衣，广州住房城建委质证认为该照片显示的布局不是正常的家庭装修，且该装修没有经过广州住房城建委同意，按照双方合同约定广州住房城建委有权解除合同。一审法院认为：广州住房城建委李鸿健双方签订的《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。从广州住房城建委提交的照片及居委会证明来看，李鸿健有用过案涉房屋经营服装销售，作商业用途，按照双方上述合同约定，李鸿健已擅自改变房屋用途，构成违约，广州住房城建委有权解除合同并收回房屋，故广州住房城建委要求解除与李鸿健的租赁关系，并要求李鸿健及共同使用人迁出该房屋，将该屋的使用权交还广州住房城建委的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于李鸿健暂无搬迁去向，一审法院酌情给予李鸿健6个月的搬迁期限。合同解除之后至李鸿健实际退出案涉房屋，将房屋交还广州住房城建委期间的使用费，李鸿健也应支付给广州住房城建委，因广州住房城建委主张的使用费标准44.50元/月低于合同约定的按照市房地产管理部门最新公布的住宅房屋租金参考价格，故一审法院对广州住房城建委该主张予以支持，李鸿健应向广州住房城建委支付从2017年4月至交还案涉房屋使用权之日止的使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，作出如下判决：一、解除广州市住房和城乡建设委员会和李鸿健之间就广州市荔湾区和平东路52号地下房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起六个月内，李鸿健（含同住人员）迁出广州市荔湾区和平东路52号地下房屋，将上述房屋腾空交还给广州市住房和城乡建设委员会管业。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，李鸿健向广州市住房和城乡建设委员会支付从2017年4月至本判决发生法律效力之日的租金（按每月44.5元的标准）；自本判决发生法律效力之次日起至李鸿健实际搬离广州市荔湾区和平东路52号地下房屋的房屋使用费，李鸿健仍应按月按上述标准支付给广州市住房和城乡建设委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由李鸿健负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理期间，诉争双方均无提交新证据。李鸿健以其已就涉案房屋所在社区居委会所出具的《关于和52号地下的情况说明》的行为提起行政诉讼为由请求中止本案审理。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的是：广州市住房和城乡建设委员会是否有权解除与李鸿健的租赁关系、要求其返还涉案房屋并支付相应的使用费。广州住房城建委与李鸿健于2015年3月2日签订的《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》约定的租赁期限为2014年3月1日到2016年2月28日，合同期满后，双方没有续签合同，李鸿健继续居住涉案房屋并按照原租金标准向广州住房城建委交租，故根据《中华人民共和国合同法》第二百六十三条的相关规定，双方已经就涉案房屋成立不定期租赁合同，现广州住房城建委要求解除该租赁关系并已通过广州市荔湾区住建局于2017年3月20日向李鸿健发出了解除租赁关系的通知，该诉请于法有据，原审法院判令解除双方租赁关系、李鸿健交还涉案房屋并支付从2017年4月至交还案涉房屋使用权之日止的使用费并无不当，本院予以维持。李鸿健主张其并不存在改变涉案房屋用途的行为并要求继续承租涉案房屋，但广州住房城建委在原租赁合同到期后已经明确表示不再续租，在双方未能就租赁涉案房屋事宜达成一致意见的情况下，李鸿健要求继续承租涉案房屋的主张并无事实及法律依据，本院对其主张不予支持。关于李鸿健以其已就涉案房屋所在社区居委会出具相关说明的行为提起行政诉讼为由请求中止本案审理的申请，经审查，该案处理结果并不影响本案的审理，故本院对该申请不予接纳。综上所述，李鸿健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十三条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李鸿健负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年四月九日书记员 毕晓蕾吴桐