江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02562号
上诉人（原审被告）薛信阔。
委托代理人陆费红，苏州久顺律师事务所律师。
委托代理人周兰兰，苏州久顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹红卫。
委托代理人颜国庆，江苏五洲信友律师事务所律师。
原审被告施福元。
原审被告曹化群。
上诉人薛信阔因与曹红卫、施福元、曹化群房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2015）吴开民初字第0003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年9月25日，施全福代表家庭成员［共7人，分别为施全福、莫多妹（系施全福妻子）、施海林（系施全福儿子）、许美珍（系施海林妻子）、施博文（系施海林与许美珍儿子）、施传根（系施全福父亲）、施腊妹（系施全福母亲）］与吴中开发区越溪办事处拆迁办公室（以下简称越溪拆迁办）签订拆迁协议。根据拆迁协议，施全福家庭7人可得拆迁安置公寓房4套。2003年10月7日，施福元与越溪拆迁办签订拆迁协议，根据协议，施福元所得安置房型为联体式别墅。后施福元与施全福达成房屋置换协议，施福元以溪东新村74幢103室连体别墅与施全福家庭拆迁所得的溪东新村三区11幢201室、39幢306室、42幢404室房屋进行置换。2006年3月2日，施全福与吴云南签订房屋买卖协议，约定施全福将溪东新村三区42幢404室房屋及17号车库以28万元的价格出售给吴云南。同年3月28日，施福元向吴云南出具凭证，确认购房款已经全部结清。对于协议载明的出卖方与凭证载明的收款人不一致的问题，施福元称，根据家庭内部分配方案，涉案房屋原属施全福所有，后双方就房屋进行了置换，该房屋归其所有。对于施全福与吴云南签订的房屋买卖协议，其予以认可，协议项下施全福的权利义务由其承受，故由其向吴云南收取了购房款。2011年2月10日，吴云南与顾建华签订存量房买卖合同，约定吴云南将溪东新村三区42幢404室房屋及附属车库以69万元的价格出售给顾建华。经向吴云南调查，吴云南对买卖合同真实性予以认可，并确认已经收到顾建华支付的全部购房款。2011年3月14日，曹红卫与顾建华签订存量房买卖合同，约定顾建华将溪东新村三区42幢404室房屋及附属自行车库以65万元的价格出售给曹红卫。同日，双方签订补充协议，约定曹红卫于房屋交付当日支付30万元，于2011年4月1日前支付33万元，余款2万元于曹红卫取得房屋所有权证后支付。曹红卫另提供倪培元于2011年3月份出具的收条2份，证明倪培元代顾建华收取了曹红卫支付的购房款63万元。2011年5月，曹红卫入住涉案房屋。经向顾建华调查，顾建华对存量房买卖合同及补充协议的真实性予以认可，并确认已经收到曹红卫支付的购房款63万元。
2013年下半年，施福元取得溪东新村三区42幢404室房屋及17号车库房屋所有权证。2013年12月24日，施福元与薛信阔签订借款抵押合同，约定施福元向薛信阔借款75万元，借款期限为自2013年12月24日至2014年6月24日；借款期内利率按照月利率千分之十六计算；利息自借款交付之日起按月支付，第一次还息日为2014年1月23日；借款人延期支付利息超过15天，合同提前在该日到期；施福元自愿以溪东新村三区42幢404室房屋为上述债务提供担保。该合同经江苏省苏州市中新公证处（以下简称中新公证处）公证。同日，薛信阔以转账形式交付施福元75万元，双方至房管部门办理了他项权登记。2014年1月27日，施福元至中新公证处办理了编号为（2014）苏中证民内字第1311、1312、1313号公证书3份，受托人均为张久龙。第1311号公证书载明，委托事项为：代为查询溪东新村三区42幢404室房屋档案信息、办理与原出借人抵押贷款的结算手续、领取他项权证、办理他项权注销手续、签订赎楼贷款合同。第1312、1313号公证书就溪东新村三区42幢404室房屋及17号车库出售事宜进行了委托，委托事项为：代为查询上述房产档案信息、与买受人签订或注销《存量房买卖合同》及《存量房交易资金托管协议》、办理房产证及土地证变更手续、办理托管资金申领手续并申报纳税、根据房管及土地登记部门要求如实陈述相关事实。2014年3月12日，薛信阔（甲方）与施福元（乙方）委托代理人张久龙签订房屋买卖补充协议，约定溪东新村三区42幢404室房屋及17号车库甲方实际购买价格为76.5万元；因乙方于2013年12月24日向甲方借款75万元，并以上述房屋进行了抵押，购房款中的75万元以借款直接抵销，并由甲方注销他项权证；存量房买卖合同约定的1.5万元由甲方打入资金托管账户。2014年3月13日，受托人张久龙代表施福元与薛信阔、曹化群就溪东新村三区42幢404室房屋及17号车库分别签订编号为苏存吴合同201403130177、201403130178的存量房买卖合同，约定施福元将其所有的溪东新村三区42幢404室房屋及17号车库分别以1万元、0.5万元的价格出售给薛信阔、曹化群。2014年3月19日，薛信阔、曹化群取得房屋所有权证书。2014年3月25日，曹红卫提起诉讼，要求确认涉案房屋买卖行为无效并撤销房屋权证过户登记，后撤回起诉提起本案诉讼。
2014年7月15日，曹红卫至苏州市公安局吴中分局（以下简称吴中公安分局）报案，反映其所购买的涉案房屋，现已被施福元出售给了薛信阔。后吴中公安分局调取了施福元、薛信阔、曹林春的银行卡明细。根据调取的银行卡明细，2013年12月24日，薛信阔向施福元转账75万元，施福元在收款后向曹林春转账73万元、取现1万元、向案外人ATM转账1万元，曹林春向薛信阔转账73万元。对于施福元与薛信阔之间的借款、抵押、房屋买卖等事宜，二人分别向公安机关做了陈述。施福元称，其实际并未收到该笔75万元借款。薛信阔在向其转账75万元后，马上将其中73万元转至曹林春账户，并由曹林春又转回给薛信阔。另外2万元也被薛信阔拿去用于支付公证费。2013年3月，其确曾向薛信阔借款60万元，双方约定借期6个月，月息6%。其在收到借款60万元后即向薛信阔交付了利息3.6万元。后因利息过高，其无力归还借款，薛信阔提出以其拆迁所得的房产作为抵押。其明确告知薛信阔溪东新村三区42幢404室房屋已经售予他人。但在薛信阔的坚持下，其仍按照薛信阔的要求办理了公证委托等手续。薛信阔确认其转给施福元的75万元中有73万元通过其公司的会计曹林春又转回到自己账户，另外2万元的事情其并不清楚。之所以有如上操作是因为施福元从2012年开始以资金周转为由陆续向其借款125万元左右。因施福元迟迟未能还款，经其多次催讨，施福元提出愿将涉案房屋抵押给其，如三个月后施福元仍未能归还其中的借款75万元的话，其可将房屋出售，所得房款归其所有。其遂向施福元提出做一个公证手续。为了将之前的借条清零，形成一个新的借条，其提出做一个转账手续，于是双方便进行了上述转账的操作，并由施福元出具了借条，并至公证处做了公证委托手续。公证书上的受托人张久龙是其员工。后因施福元未能按期还款，其至房管部门办理了房屋买卖及过户手续。因施福元告知其，该房屋出租给了别人，每月租金1600元。其遂去找承租人，要求承租人将之后的租金向其交付。但该承租人称，其很早之前就将房屋买下了，故收房未果。之后，其便接到法院传票。
原审审理中，原审法院要求薛信阔、曹化群如何对房屋产权情况进行核实予以陈述。薛信阔、曹化群表示没有进入房屋查看情况，施福元向其出示了房产证并称屋内居住的为租客。原审法院要求薛信阔、曹化群就2014年3月12日的房屋买卖补充协议的签订过程作出陈述，薛信阔、曹化群未作出明确答复。
上述事实，由拆迁协议、拆迁房产产权登记分配补充协议、房屋买卖合同书、房屋买卖协议、收款凭证、存量房买卖合同、补充协议、收条、证明、物业费发票、电费发票、水费发票、他项权证注销登记表及原审庭审笔录等在卷佐证。
原审原告曹红卫的诉讼请求为，请求判令：施福元与薛信阔、曹化群于2014年3月14日网签的位于苏州市吴中区溪东新村三区42幢404室房屋和17号车库的两份《存量房买卖合同》无效，并撤销房屋和车库产权的转移登记。
原审法院认为：恶意串通损害第三人利益的合同应属无效。根据施福元在公安部门所做的笔录，施福元已明确告知薛信阔本案所涉房屋已经售于他人的情况，在薛信阔的坚持下，其按照薛信阔的要求办理了公证委托等手续。薛信阔、曹化群、施福元以房抵债，薛信阔、曹化群作为房产交易一方，正常情况下理应对房屋的实际占有状态进行确认。薛信阔、曹化群称未入屋查看故不知施福元已将房屋售予他人，有违常理，且与施福元的陈述相矛盾，原审法院不予采信。薛信阔、曹化群、施福元在曹红卫已购买房屋并实际居住的情况下恶意串通以明显不合理的低价签订《存量房买卖合同》以达到以房抵债的目的，损害了曹红卫利益，相关合同应属无效。曹红卫还要求撤销相应不动产转移登记，此系房管部门的相关行政事项，原审法院对此不予理涉。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、施福元、薛信阔、曹化群于2014年3月14日签订的编号为苏存吴合同201403130177、201403130178的《存量房买卖合同》无效。二、驳回曹红卫要求撤销产权转移登记的起诉。案件受理费减半收取为人民币5150元，财产保全费人民币3770元，合计人民币8920元，由施福元、薛信阔、曹化群负担。
上诉人薛信阔不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人没有诉讼主体资格。被上诉人要求进行房屋产权登记应该向其合同相对方顾建华主张，且被上诉人不是施福元的交易方，不具备在本案中确认买卖合同无效的主体资格。二、原审法院认定上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同无效缺乏依据。没有证据能够证明上诉人与施福元之间存在恶意串通的情形。根据施福元在公安机关的笔录，其确曾向薛信阔借款60万元，截止2013年12月左右，本息合计也已经达到了75万元。因此，买卖房屋之前，确实存在75万元借款的事实。薛信阔在房屋过户过程中，将他项权证进行注销，与施福元的代理人张久龙也签订了补充协议，协议中也明确注销他项权证的行为，就相当于向施福元支付了房款中的75万元，因此才在存量房买卖协议中出现了1.5万元的房屋价款，实际的房屋价款为76.5万元。该价格符合房屋实际价值，不存在低价转让的情况。后来该75万元中的73万元最终转回至上诉人手中，系因为施福元之前还借钱60万元，上诉人也提供了之前借款的转账凭证，这次房款又归还了之前借款的本金和利息，双方实际是支付了该笔房款，房屋买卖是出于善意，不存恶意串通的情形。原审法院认定施福元曾经告诉上诉人该房屋已经出售也没有证据证明。上诉人没有进房查看是因为施福元向其出示了房产证和土地证，并说房屋已经出租且租期即将到期。上诉人熟悉小区房屋，因此没有进入查看。即使上诉人存在这样的过失，也不能认定施福元已经告知上诉人该房屋已经出售。因此，认定上诉人和施福元之间存在恶意串通显然不合理，也缺乏依据。即使上诉人与施福元之间存在以物抵债的情形，双方已经办理了物权变更手续，也应认定为有效。请二审法院依法撤销原审判决，改判驳回曹红卫的诉讼请求，上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同有效。
被上诉人曹红卫辩称：被上诉人购买的房屋是拆迁房，还没有办理房产证，故无法办理过户手续，但被上诉人购买房屋并实际占有涉案房屋，对房屋享有合同上的权利和物权。上诉人在同施福元所谓的买卖合同中存在恶意串通的行为，并且在过户的过程中隐瞒事实以不合理的低价形成以房抵债的目的，损害了曹红卫的权利。故上诉人与施福元的合同无效。请求维持原判，驳回上诉。
原审被告施福元、曹化群未作述辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，曹红卫以涉案房屋购买人和实际占有人，主张薛信阔与施福元恶意串通签订的房屋买卖合同无效，属于与本案有直接利害关系的公民，具备原告主体资格。薛信阔认为曹红卫没有诉讼主体资格的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。施福元明知涉案房屋早已出卖他人，仍然再次以涉案房屋为买卖标的与薛信阔签订房屋买卖合同，违背诚实信用原则，主观恶意明显，理应受到谴责。关于薛信阔与施福元是否存在恶意串通的情形，根据施福元在公安部门所做笔录，施福元陈述其已明确告知薛信阔涉案房屋已经售予他人，薛信阔认为该陈述为施福元单方陈述，不足为据。对此本院认为，除了施福元陈述之外，薛信阔2013年12月24日与施福元签订的借款抵押合同约定施福元向薛信阔借款75万元，但据苏州市公安局吴中分局的调查，薛信阔向施福元转账的75万元经曹林春转手后又最终转回薛信阔，薛信阔虚构转账过程的事实清楚，该事实足以否定薛信阔2013年12月24日与施福元签订借款抵押合同的真实性。再结合薛信阔未对涉案房屋的实际占有状态进行查看核实的事实，薛信阔主张签订涉案房屋买卖合同出于善意的上诉主张难以令人信服，本院不予采信。原审法院认定薛信阔与施福元恶意串通签订涉案房屋买卖合同侵害第三人利益并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人薛信阔的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由上诉人薛信阔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 黄源榕