河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终6039号
上诉人（原审被告）：商海涛，男，1980年3月28日出生，汉族，住河南省荥阳市。
委托诉讼代理人：史挥龙，河南新动力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付立明，河南新动力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙莹莹，女，1983年2月12日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：史挥龙，河南新动力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付立明，河南新动力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋知礼，男，1988年5月25日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：刘国俊，河南天基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张硕儒，河南天基律师事务所律师。
上诉人商海涛、孙莹莹因与被上诉人蒋知礼房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
商海涛、孙莹莹上诉请求：一、请求撤销原审判决第二、第三判项，并依法改判驳回上诉人主张定金、佣金及代办费18000元及违约金6万元的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以“处于查封房屋状态的房屋不得转让，致使交易时合同不能履行”为由，解除《房屋买卖合同》，既无事实依据，也无法律依据。买卖双方于2017年4月13日签订《房屋买卖合同》，2017年4月28日双方去办理房屋手续时发现本案房屋在签订《房屋买卖合同》前已被商丘市梁园区人民法院查封，由于商丘市梁园区人民法院以公告形式向上诉人送达的法律文书，故上诉人对房屋查封并不知情，尽管当时房屋处于查封状态，但不影响房屋买卖协议的效力，只是对房屋的物权及过户存在障碍。发现此情况后，上诉人多次与被上诉人商量沟通是待房屋解封后继续履行合同或是解除合同。但被上诉人一直未给予准确答复，也从未对上诉人表示过解除合同，上诉人以继续履行合同为目的，继续解决商丘案件（通过向法院提供500万元的保证金来代替查封）。房屋也于2017年10月份已解封。在与被上诉人协商过户事宜时才得知对方起诉要求解除合同。就本案而言，虽双方签订房屋买卖合同时房屋已被查封，但在得知房屋被查封时，上诉人已与被上诉人协商往后是否继续履行合同，被上诉人未予置否。这种默认应推定为愿意继续履行合同。双方对合同条款进行了变更，即待房屋解封后双方再办理过户手续。一审法院以“处于查封状态的房屋不得转让，致使交易时合同不能履行”为由解除《房屋买卖合同》，没有事实和法律依据。上诉人为了排除相关妨碍，付出巨大的人力和财力，双方本应本着诚信原则履行合同，而被上诉人却无故单方解除合同，被上诉人作为过错方应承担合同解除的不利后果。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人定金、佣金及代办费18000元，赔偿违约金6万元无事实和法律依据。1、定金罚则不适用上诉人。首先上诉人在履行合同并无过错，在一审庭审中也明确表示继续履行合同，故对上诉人不适用定金罚则。《房屋买卖合同》第15条第一款规定的是合同解除后的定金罚则，就本案而言，被上诉人单方解除合同，上诉人并无过错，故对上诉人不适用定金罚则。其次，定金、佣金及代办费18000元是由中介（郑州世之家房地产营销策划有限公司圣菲城分公司）代收，这些费用实际是由中介公司代为保管，现被上诉人单方解除了合同，中介公司应向被上诉人退还定金、佣金及代办费。2、上诉人积极排除了房屋交易的相关妨碍，房屋已不存在交易瑕疵，上诉人在履行合同过程中不存在违约行为。一审判决上诉人承担违约金明显不当。首先，根据《房屋买卖合同》第四款之规定未继续履行合同的违约方应向守约方支付的违约损失，本案中上诉人是积极履约方，房屋在能够交易的情况下被上诉人选择单方解除合同，故被上诉人应自行承担解除合同的后果。其次，我国合同法规定的违约金主要是补偿性的，被上诉人2017年4月17日支付了50万元购房款，2017年4月28日上诉人得知房屋被查封时，将50万元房款返还了被上诉人，被上诉人实际没有任何损失，被上诉人主张违约金没有法律依据。根据双方签订的《房屋买卖合同》第15条第三款的规定，本合同签订后，甲方拒绝出售，同时乙方拒绝购买或者甲乙双方协商解除合同的，该佣金由甲乙协商共同向丙方承担无法协商的按本合同第15条第一款、第二款处理，已收取的费用除佣金外，按实际情况予以返还，故本案的定金、佣金以及其他费用是由中介方代收，应当由中介方予以返还，不应当由上诉人承担。
蒋知礼辩称，一、根据一审查明的事实，在本案涉案房屋出售前，涉案房屋已经被查封。根据双方签订的房屋买卖合同第二条，甲方保证该房屋无抵押无担保无出租。若有上述情形之一的，须保证无其他争议纠纷，同时保证该房屋具有上市交易条件。因此一审查明处于查封状态的房屋无法正常转让，致使双方交易无法完成，是正确的。且上诉人作为房屋所有人未能如实告知房屋的状态，存在过错。上诉人认为以上述理由解除房屋买卖合同无事实依据、无法律依据的观点，我们不予认可。二、根据一审查明的事实，在涉案合同履行过程中，我方缴纳了定金、佣金及代办费18000元。现因上诉人违约，导致交易无法完成，因此二上诉人应当承担返还定金、佣金及代办费18000元的责任。根据双方签订的房屋买卖合同，以及一审查明的事实，被上诉人放弃了要求双倍返还定金的权利，同时主张上诉人承担相应的违约责任。一审法院酌定上诉人向我方支付违约金6万元。我方对此予以认可。
蒋知礼向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》；2.二被告向原告支付定金18000元、违约金25万元，赔偿原告损失10万元，共计368000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：1.2017年4月13日，被告商海涛作为卖方（甲方），被告孙莹莹作为甲方的代理人，原告作为买方（乙方），郑州世之家房地产营销策划有限公司圣菲城分公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：1002314）一份，主要约定：甲方拥有位于金水区鑫苑西路6号院1号楼17层62号房屋，房屋建筑面积为132平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；甲方保证该房屋无抵押、无担保、无出租，若有上述情形之一的，须保证无其他争议纠纷，同时保证该房屋具有上市交易条件。乙方应于本合同首次签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币拾万圆整，其中佣金及代办费人民币陆万壹仟陆佰圆整，余额作为丙方代甲方保管的定金。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，向丙方承担该项所产生的佣金及其他合理费用，同时并承担乙方和丙方由此产生的其他经济损失。本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。
2.二被告系夫妻关系，于2007年1月30日在郑州市中原区民政局登记结婚。郑房权证字第××号房屋所有权证显示：房屋坐落于金水区鑫苑西路6号院1号楼17层62号，所有权人商海涛。
3.2017年4月13日，郑州世之家房地产营销策划有限公司圣菲城分公司出具的《收款收据》载明，交款人为原告，系付买卖佣金定金及代办费，金额18000元。
2017年4月17日，被告孙莹莹代被告商海涛出具收据一份，载明：今收到蒋知礼（身份证号：）购房首付款大写：伍拾万元整（人民币：￥500000.00），用于购买本人商海涛位于金水区鑫苑西路6号院1号楼17层62号的房屋壹套（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）。
4.2017年4月28日，郑州市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明显示，郑房权证字第××号房屋被商丘市梁园区人民法院查封，查封时间自2016年1月29日至2019年1月28日。
5.二被告已将原告支付的购房首付款50万元退还原告。庭审中，原告明确违约金自签订合同时算至起诉之日前一天，按合同约定的计算方式计算；赔偿损失按照郑州市政务服务网公布的房地产数据分析计算的损失是17万元，按照10万元主张。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告与二被告、郑州世之家房地产营销策划有限公司圣菲城分公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。依据原告提交的不动产登记资料查询结果显示该涉案房屋在签订合同之前已被法院查封，处于查封状态的房屋不得转让，致使交易时合同不能履行；二被告称后期积极排除房屋交易相关妨碍，未提交涉案房屋查封已被解除的相关证据，应视为二被告违约。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告主张依法解除原、被告之间关于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定及双方合同约定，该院予以支持。
原告主张二被告支付定金18000元、违约金25万元，赔偿原告损失10万元。本案中，《房屋买卖合同》约定原告自愿购买涉案房屋并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状即产权归属均无异议，原告作为一个具有完全民事行为能力的自然人，应对涉案房屋是否存在查封、扣押等状态尽到谨慎注意义务。依据原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，二被告违约，应向原告支付定金、佣金及代办费18000元，原告主张二被告支付定金18000元该院予以支持；另查明，原、被告签订的《房屋买卖合同》中对违约金的约定过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的约定超过原告的实际损失，另原告在签订《房屋买卖合同》时对该涉案房屋现状即产权归属未尽到谨慎注意义务，故该院酌定二被告支付原告违约金6万元，原告主张违约金25万元过高部分该院不予支持；因原告未提供证据证明其实际损失，故对原告主张被告赔偿损失10万元，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告蒋知礼与被告商海涛、孙莹莹签订的编号为1002314的房屋买卖合同；二、被告商海涛、孙莹莹于本判决生效后十日内赔偿原告蒋知礼定金、佣金及代办费18000元；三、被告商海涛、孙莹莹于本判决生效后十日内赔偿原告蒋知礼违约金6万元；四、驳回原告蒋知礼的其他诉讼请求。案件受理费6820元，公告费260元，由原告蒋知礼负担5374元，被告商海涛、孙莹莹负担1706元。
二审中，二上诉人提交如下证据：商丘市梁园区人民法院的判决书公告一份，复印件加盖公章，拟证明本案房屋因本案以外其他纠纷被商丘市梁园区人民法院查封。当时是以公告的方式发出的，上诉方对这个查封情况并不知情。
被上诉人蒋知礼发表质证意见称，二上诉人未在法定期限内提交证据。对证据的真实性予以认可，但证明目的不予认可。该份证据恰恰说明二上诉人所有的房屋处于查封状态是导致本次交易无法完成的原因。另外该证据在一审审理程序之前就已经存在，不属于新证据，不应被法庭采纳。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对上诉人提交证据的真实性予以认可，二上诉人应当保证涉案房产在出卖时，权利无瑕疵，故上诉方对查封情况是否知情，不影响其责任承担。
二审经审理查明的事实同原审法院相一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。商海涛、孙莹莹作为本案所涉交易房产的产权人，在出卖涉案房产时，负有确保该房产权利无瑕疵、不得影响交易正常进行的义务，其本可以通过前往房管部门查询的方式，得知房屋是否被查封，避免交易具有权利瑕疵的房屋，但其并未履行此义务。现因商海涛、孙莹莹一方原因，致使涉案房产被查封，合同目的无法实现，商海涛、孙莹莹对此应当承担责任。一审法院并未适用定金罚则，且一审法院根据当事人违约情况，对于蒋知礼主张过高部分予以扣减，故商海涛、孙莹莹的上诉理由不能成立。综上所述，商海涛、孙莹莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6820元，由商海涛、孙莹莹负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹逢春
审判员 黄智勇
审判员 贾建新
二〇一八年五月十六日
书记员 袁志蕾