广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17425号上诉人（原审被告）：刘惠珊，女，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：刘家驹，男，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托代理人：吴春婉、彭洁华，广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海发，男，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：郭坚生、陈海涛，广东新正律师事务所律师。原审被告：罗金燕，女，1947年11月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：吴春婉、彭洁华，广东粤广律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。负责人：阮广杰。委托代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。上诉人刘惠珊、刘家驹因与被上诉人李海发、原审被告罗金燕、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘惠珊、刘家驹上诉请求：1、撤销原审判决第二、第三项；2、改判刘惠珊、刘家驹无需向李海发退还定金50000元及利息；3、改判刘惠珊、刘家驹无需向李海发支付违约金142000元；4、本案一审、二审诉讼费用全部由李海发承担。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。具体理由如下：刘惠珊为中国公民，并不存在交易困难的情况。一、刘惠珊并不存在交易困难的情况。原审判决认为刘惠珊未提供国外正式合法委托公证书，实际上，刘惠珊本人虽人在美国但她为中国公民。在原审庭审中，各方均确认刘惠珊本人可回国并也曾回国，其持有中国公民身份证随时可配合办理房产交易所需的公证手续。因此，不存在刘惠珊需提供外国公证等繁琐的程序及困难，更不需要出具所谓的国外正式合法委托公证书。二、刘惠珊、刘家驹在合同签订以来不存在任何违约行为，承担违约责任并无事实及法律依据。原审判决书缺乏对证据的考虑和事实的考量，以“原告作为买家更期待交易成功”、“被告以未通知其办理网签手续及未办理按揭贷款手续为由而认为是原告违约在先的抗辩意见，不合常理也缺乏依据。”为由，按法官个人的主观推断就将刘惠珊、刘家驹利益弃之不顾。原审中，刘惠珊、刘家驹已多次强调，根据合同附件第2条约定“乙方应于2016年9月29日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件及提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及配偶必须根据银行要求配合签署相关文件及提供贷款所需资料。”从合同条款来看，李海发承担的是主要义务，而刘惠珊、刘家驹仅提供协助义务，既然合同为各方当事人的真实意思表示，合同各方就应该按约定全面履行自己的义务。从合同条款和事实来看，掌握资源和主动权的应为李海发和中介公司，然而他们却怠于履行义务，不仅未按合同约定办理按揭贷款手续，也未通知刘惠珊、刘家驹履行合同约定的配合办理按揭贷款的协助义务，最终才导致了交易的迟滞。刘惠珊、刘家驹作为协助义务人，在未等到李海发和中介公司任何通知的情况下，试问怎么可能单方推进买卖合同的交易?可见，应承担主要义务的李海发并无积极履行合同才是导致合同至今仍未履行完毕的最根本原因，原审判决中的推断仅站在“买方期待交易成功”的角度上，而忽略了合同中最基本的对双方权利义务的条款规定，导致判决书中对双方权责认定不清，损害了刘惠珊、刘家驹的权益。另外，李海发提供的证据根本不足以证明其有积极履行义务的表现，李海发企图通过《通知及EMS快递单》证明其与满堂红广州分公司已履行催告义务，但事实上刘惠珊、刘家驹却从未收到过该通知。从材料真实性来看，快递单上显示的并非刘惠珊、刘家驹签收，而是他人代收，且原审中满堂红广州分公司也承认曾登陆过网站查看妥投情况，的确为他人代收。李海发代理律师在庭上并无否认签收情况，亦表示无其他任何证据可以证明李海发已经尽了最大可能性去通知刘惠珊、刘家驹履行协助义务。刘惠珊、刘家驹认为李海发未在约定时间内办理按揭贷款手续违约在先，随后又拖延履行合同时间，在无任何证据证明刘惠珊、刘家驹有违约行为的情况下，索要巨额违约金。原审法院未站在双方的角度上对事实及证据进行考量，导致认定事实不清、适用法律错误。被上诉人李海发答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。原审被告罗金燕称同意上诉人刘惠珊、刘家驹的意见。原审第三人满堂红广州分公司称对原审判决没有意见。被上诉人李海发向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除李海发与刘惠珊、刘家驹、罗金燕签订的《广州市存量房买卖合同》中的买卖合同关系；2、刘惠珊、刘家驹、罗金燕向李海发退还定金5万元及利息（利息自2016年9月19日起，按中国银行同期贷款利率计算）；3、刘惠珊、刘家驹、罗金燕向李海发支付违约金142000元；4、刘惠珊、刘家驹、罗金燕向李海发赔偿损失3000元；5、本案诉讼费用由刘惠珊、刘家驹、罗金燕承担。原审法院认定事实：据房管部门2006年5月24日核发的《房地产权证》和《房地产权共有（用）证》反映，刘惠珊、刘家驹是海珠区下渡路X-1号X房的共有产权人。2016年9月18日，案外人谢高波（委托人）与满堂红广州分公司（受托人）签订《购房要约发出委托书》，约定委托人委托受托人向涉案房屋的所有权人发出购买要约。2016年9月19日，刘家驹、罗金燕代刘惠珊（共同为甲方）与李海发（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方以总金额142万元向甲方购买涉案房屋；该房地产不存在抵押等他项权利情况；交易方式为按揭付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；甲乙丙方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续……并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；备注：卖方保证国外正式合法委托公证书；（附件）定金5万元乙方须在2016年9月19日支付给甲方；首期楼款（不含定金）38万元乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应于2016年9月29日前根据按揭银行的要求签订本次交易贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户手续及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内；等。同日，刘家驹、罗金燕出具《收款证明》，确认收到李海发支付的购房定金5万元。2016年10月12日，满堂红广州分公司向刘惠珊、刘家驹、罗金燕发出《通知》，其中反映刘惠珊、刘家驹、罗金燕尚未履行办理网签手续及协助买方办理按揭贷款手续的合同义务，督促刘惠珊、刘家驹、罗金燕在接此通知后两日内联系其司办理上述手续；等。该邮件反映由他人签收。原审诉讼中，李海发及满堂红广州分公司均确认案外人代李海发支付的3000元是购房订金。满堂红广州分公司表示，李海发之前曾表示将3000元转为中介费，但一直没有办理相关手续，之后买卖双方确定定金为5万元，所以该3000元现仍放在满堂红广州分公司处没有处理；另外，签订合同当天，罗金燕出具了领事馆认证的委托书，由刘惠珊委托罗金燕出售涉案房屋，该公证书反映刘惠珊是外国国籍，而房产证载明的刘惠珊的身份信息是中国国籍，网签合同时要记载出售人的信息，所以才在合同要求刘惠珊办理公证委托手续，但刘惠珊未办理公证委托导致网签手续一直无法办理。刘惠珊、刘家驹、罗金燕表示刘惠珊是中国公民，在国外读书，合同上的“卖方保证国外正式、合法的委托公证书”是中介方加上去的，刘惠珊、刘家驹、罗金燕不清楚为何这样写。原审法院认为，李海发与刘惠珊、刘家驹、满堂红广州分公司签订的《广州市存量房买卖合同》是签约各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现李海发要求解除涉案房屋买卖合同关系，刘惠珊、刘家驹、罗金燕对此也表示同意，故原审法院对李海发的上述请求，予以支持。根据合同约定，卖方需提供国外正式合法委托公证书，买卖双方并于签订合同后五天内进行办理涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，即网签手续，但刘惠珊至今未提供国外正式合法委托公证书并协助李海发办理涉案房屋的网签手续，应承担违约责任，故李海发要求刘惠珊、刘家驹返还定金5万元及按成交价的10%赔偿损失的请求，符合合同约定。罗金燕是刘惠珊的委托代理人，其基于受托所实施的行为，应由委托人承担责任，李海发要求罗金燕承担责任的请求，缺乏依据，不予支持。根据房屋买卖的交易习惯和涉案合同的约定，网签合同的签署先于按揭贷款手续的办理，而在一般的交易过程，中介方均会敦促买卖双方履行约定，且考虑到本市楼市在涉案交易期间的实际情况，李海发作为买家更期待交易成功，刘惠珊、刘家驹、罗金燕以李海发未通知其办理网签手续及未办理按揭贷款手续为由而认为是李海发违约在先的抗辩意见，不合常理也缺乏依据，不予采纳。至于李海发主张的定金利息及赔偿损失3000元，李海发及满堂红广州分公司均确认该3000元为购房订金，满堂红广州分公司也表示该款项尚未处理，故不存在李海发损失的情况，且李海发已主张了违约损失，再要求上述费用的损失赔偿及支付定金利息的请求，缺乏依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、解除原告李海发与被告刘惠珊、刘家驹关于广州市海珠区下渡路X-1号X房的房屋买卖合同关系；二、被告刘惠珊、刘家驹在本判决生效之日起10日内共同返还定金5万元给原告；三、被告刘惠珊、刘家驹在本判决生效之日起10日内共同赔偿142000元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17580元，由原告负担37元，由被告刘惠珊、刘家驹共同负担17543元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、李海发提交的满堂红广州分公司于2016年10月12日发出的《通知》载明，刘惠珊、刘家驹、罗金燕未履行2016年9月20日前办理网签的手续及2016年9月25日前协助买方办理按揭贷款手续等。2、刘惠珊、刘家驹在原审中表示即使法院判决其要支付违约金，合同约定的的违约金数额过高。3、满堂红广州分公司一审表示听说刘惠珊回国准备办理网签手续，但由于刘惠珊、刘家驹的关系不融洽，最终不欢而散，导致网签手续及按揭手续都没有办法进行。二审庭询中，满堂红广州分公司出示了其存档的经中华人民共和国驻纽约总领馆认证的刘惠珊于2014年8月1日在美国宾夕法尼亚州务卿办公室所出具的委托书的复印件，罗金燕出具该委托书的原件。该委托书显示刘惠珊为美国国籍，于2014年8月委托罗金燕出售涉案房屋至交易完毕等。李海发表示该委托书的问题要看满堂红广州分公司的看法，其不懂。满堂红广州分公司确认该委托书是上述合同中约定的“国外正式合法的委托公证书”，但因涉案房屋房产证载明刘惠珊是中国国籍，但提交的是美国国籍的委托书，所以不能办过户，后来刘惠珊回到广州，公证书的问题已经不是问题的，刘惠珊可以中国的户籍、中国身份证过户，但刘惠珊因交易问题与刘家驹产生争议的，对交易持否定态度，不签订网签合同导致交易无法继续进行。刘惠珊、刘家驹表示满堂红广州分公司的陈述前后矛盾，如果刘惠珊不同意出售涉案房屋，可以不回国，是因为李海发看到中其他房屋，不愿意交易了。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。首先，关于“国外正式合法的委托公证书”的问题。鉴于满堂红广州分公司在二审中出示了其存档的委托书的复印件，罗金燕出具该委托书的原件，满堂红广州分公司亦确认，该委托书是上述合同中约定的“国外正式合法的委托公证书”，李海发对此亦不持异议，故一审认定刘惠珊、刘家驹未提供国外正式合法的委托公证书有误，本院予以纠正。其次，刘惠珊、刘家驹是否存在违约行为的问题。满堂红广州分公司作为中介方，在双方未按合同约定的时间进行网签的情况下发出通知给刘惠珊、刘家驹，但刘惠珊、刘家驹对此并未予以回复，其主张是李海发不愿意交易了亦未有证据予以证明，故刘惠珊、刘家驹主张其未违约理由不成立，本院不予支持。需要指出的是，李海发在满堂红广州分公司发出上述通知后短时间内已提起本案诉讼要求解除上述合同，在合同可继续履行的情况下并未要求继续履行上述合同，且李海发亦未提供证据证明上述合同的解除对其所造成的实际损失，故结合本案的具体情况，本院对刘惠珊、刘家驹支付的违约金数额予以调整，酌定为71000元。综上所述，刘惠珊、刘家驹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9086号民事判决第一、二、四项；二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9086号民事判决第三项为：刘惠珊、刘家驹在本判决送达之日起10日内共同赔偿71000元给李海发。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17580元，由李海发担8790元，刘惠珊、刘家驹负担8790元；二审案件受理费4140元，由李海发负担1531元，刘惠珊、刘家驹负担2609元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十月二十五日本书记员  徐毅敏