河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0481民初564号原告:胡某，男，1976年11月16日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：李永成，河南广宏律师事务所律师。被告：周某，男，1963年3月15日出生，汉族，住舞钢市。原告胡某与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人李永成、被告周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令周某支付房租18000元、水电费4253元、物业费4851元和违约金12000元，以上共计39104元；2.要求判令周某将舞钢恒大华府五号楼119B商铺恢复原状；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：周某承租位于舞钢市垭口恒大华府五号楼119B商铺，双方于2014年7月12日签订房屋租赁合同，合同约定年租金12000元，水电和物业费用由周某承担，周某还应保持房屋完好。后周某未经胡某同意擅自对房屋进行改造，同时未按照约定支付房租和物业水电等相关费用，故诉至法院，要求判如所请。周某辩称，我和胡某签订有房屋租赁合同，合同约定经胡某同意可以改造房屋。合同约定5年租赁期限，我已经按年支付了2年的房租，水电费、物业费支付至2016年11月份。我租赁房子经营饭店，共租赁胡某、蒋某和姓徐的人共三个人的房子。因胡某的房屋存在质量问题，我要求终止合同。2016年7月份已经和蒋、徐两家终止合同，同时也和胡某协商终止合同，但因二层改造资金费用较高，2017年6、7月份在蒋某的协调下，胡某同意用改造资金冲抵一年的房租后胡某另行支付我7000元，但胡某一直未支付该7000元，我认为在2017年6月份双方已经口头终止了合同，我不应当支付房租和水电物业费。我是在胡某同意的情况下改造的房屋，未构成违约，不应当支付违约金，胡某要求恢复原状不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡某的证据有：1.房屋租赁合同一份，证明双方关于租金、水电、物业费的约定及违约责任的约定。2.物业费及水电费的计算清单，证明2017年6月26日周某承诺由其承担水电费和物业费。3.物业费发票，证明胡某交纳了自2015年6月1日至2018年2月底的物业费。周某质证如下：房屋租赁合同属实，但2017年6、7月份双方口头协商终止了合同。物业费及水电费的计算清单属实，但因恒大房屋存在质量问题，一直未处理该费用，双方已经协商截止2016年11份的水电和物业费由我负担。物业费发票不予认可。周某提交如下证据：1.照片5张，证明我将钥匙交给胡某后，胡某将给房屋对外出租且在交付钥匙后，恒大物业对房屋进行修理，证明双方已经终止了合同。胡某质证如下：照片不能证明房屋的所有人，也不能证明是我张贴的出租广告，我不予认可。照片不能证明房屋存在质量问题，也不能证明协商一致终止合同。周某申请出庭的证人蒋某陈述内容如下：我家商铺和胡某家的商铺相邻，周某共租用我家、姓徐一家和胡某我们三家的商铺。因房屋质量问题，2016年，我和姓徐的一家和周某终止房屋租赁合同。因周某租用胡某的商铺时，改造二层花费3万多元，后2017年六七月份，由我在中间协商，周某终止和胡某的合同时，将改造二层的费用抵作后期房租，然后胡某另行支付周某7000元。然后周某将房屋的钥匙交给胡某，胡某将出租商铺的广告张贴在房屋的门上。但后来胡某一直未支付协商的7000元。胡某对蒋某的证人证言有异议，当时三方协商时，就周某改造商铺的一部分，三方协商由蒋某和周某支付胡某7000元，但周某未履行，故合同未终止。同时蒋某和胡某诉求的第二项具有利害关系，故蒋某的证人证言不属实，不应当采信。周某对蒋某的证人证言无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：双方签订的《房屋租赁合同》，胡某和周某均无异议，本院作为定案的依据。物业费及水电费的计算清单，周某认可其应承担2017年6月26日前的物业服务费和水电费，本院对此确认。物业费发票客观真实，但和本案无关联性。周某提交的《室内钢结构平台工程安装施工合同书》和本案无关联，不作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月12日，胡某和周某签订《房屋租赁合同》，合同约定胡某将位于舞钢恒大华府119号门面房出租给周某，租赁期限5年，自2014年7月12日至2019年7月12日。房租12000元/年，按年支付租金。同时合同第三条约定胡某出资5000元提供周某做隔层改造费用，周某转让门面时如有受让方支付转让费，从转让费中将隔层费用5000元付给胡某，周某到期如未能找到受让方，隔层设施归胡某所有。第五条约定“承租期间租赁门面所产生的水电费、物业费及其费用由周某自行承担”。胡某认可周某支付了2014年7月12日至2016年7月12日的房租。2014年7月至2017年6月的水电费4253.3元，物业费3675元，以上共计7928.3元，周某于2017年6月26日同意由其支付以上水电费和物业费并书写如下内容：“以上水电物业费有我出”。胡某认可房屋出租广告中的150××××2902系其电话号码。本院认为，本案的争议焦点为胡某和周某签订《房屋租赁合同》是否解除及合同解除的时间。根据双方签订的《房屋租赁合同》、2017年6月26日周某同意由其支付以上水电费和物业费并书写如下内容：“以上水电物业费有我出”及张贴的房屋出租广告形成完整的证据链条，由此可以认定《房屋租赁合同》于2017年6月26日解除。周某认可已经支付自2014年7月12日至2016年7月12日的房租，故周某应当按照双方约定的12000元/年支付自2016年7月13日至2017年6月26日的房租11429元。关于周某称双方协商用改造二层的费用抵作所欠房租，《房屋租赁合同》对此无约定，胡某亦不予认可，故对周某的辩称不予采纳。关于水电费及物业费问题。2017年6月26日周某在解除合同时同意支付自2014年7月至2017年6月的水电费4253.3元、物业费3675元，以上共计7928.3元，故周某应当按照按照约定支付该7928.3元。胡某要求周某支付至2018年2月份的物业费4851元，不符合法律规定，不予支持。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，违约金以弥补守约方的实际损失为主要目的。本案中，胡某未提供因周某违约所造成的实际损失，故对胡某要求违约金的诉讼请求不予支持。关于胡某诉求中的第2项“要求周某将舞钢恒大华府五号楼119B商铺恢复房屋原状”，胡某未提供房屋的具体原状，故对恢复原状的诉求不予处理。胡某可另案处理。综上所述，周某应当向胡某支付2016年7月13日至2017年6月26日的房租11429元、水电费和物业费7928.3元。胡某要求的其他诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、周某于本判决生效之日起十五日内向胡某支付房租、水电费和物业费共计19357.3元；二、驳回胡某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，减半收取为439元，由周某负担217元，胡某负担222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  曹俊英二〇一八年五月二日书记员  吴 岩附相关法律条文:1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。