河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第721号原告姚拥军，工人。委托代理人牟汉伟、姚艳丽，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人栗少生，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告姚拥军诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴会峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚拥军及其委托代理人姚艳丽到庭参加了诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵亮、赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚拥军诉称，2008年原告在被告开发的金域首府住宅小区购买了2号楼2单元101室。2008年10月31日双方签订了商品房买卖合同。合同生效后，原告按照合同的约定向被告交付了全部房款（276873元）。但是被告至今未按合同约定履行交房和办理产权登记的义务。虽在2011年11月交付钥匙，没有综合验收合格证，配套设施不齐全。根据合同规定，被告的行为已经构成违约。原告找被告协商解决未果，为了维护自己合法权益，现依法诉至法院。诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金10383元（自2010年11月1日起至2011年11月9日止，违约天数375天，每日按总房款276873元的万分之二计算）和逾期办理房地产权属证书的违约金1384元（按总房款276873元的0.5％计算），共计11767元。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、关于被告违约期限，被告已在2011年4月19日向原告交付房屋，原告已经对该房屋进行装修，所以被告违约期限应当是2010年11月1日至2011年4月19日。2、被告认为购房合同约定违约金过高，应当依法予以调整。3、关于原告主张的办理权属证书的违约金问题，由于被告承建万峰大酒店综合开发项目时包括金域首府2号楼，市政府承诺给予被告一定的政策优惠中包括办理房地产权属证书时减免一定的行政费用，但至今市政府并未落实相关优惠政策，导致被告无法为原告办理房地产权属证书，因此这不是由于被告原因造成的，被告不应对此承担违约责任。经审理查明，2009年3月8日原告姚拥军与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府2号楼2单元101商品房地2-101号地下室，总价款为276873元，一次性付款。该《商品房预售合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。该《商品房预售合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。该《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项（2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；3、由于办证主管部门或买受人的原因未能及时取得产权证，出卖人不承担任何责任）处理”。原、被告均认可在《商品房预售合同》签订后，原告姚拥军依约向被告支付了全部房价款共计：276873元，为一次性付款。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目2#楼的建设工程竣工验收报告，竣工日期显示为2010年11月16日，验收结论显示为“该单位工程分为地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、屋面工程、给排水与采暖、电气安装工程、电梯工程，该工程各项施工资料齐全有效，观感评价‘一般’；经验收委员会讨论，一致决定该工程为‘合格’工程”，并加盖有建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）、监理单位（河北省冀咨工程监理有限责任公司）、施工单位（石家庄建设集团有限公司）单位印章和负责人或法定代表人的签章。原告认为该验收报告没有加盖建设局公章，不具有真实性，竣工验收报告不符合法律规定。被告未能提交综合验收合格的相关证明文件。被告河北万峰房地产开发有限公司认可其未能按约定的交付期限交房。2011年4月19日原告与邢台市万峰物业服务有限公司签订了装修管理协议和拆除室内非承重墙的申请，装修验收表中显示装修验收日期为2011年10月14日，业主签字为崔志红（系姚拥军妻子），被告主张2011年4月19日已向原告交付了房屋，被告违约天数应计算至2011年4月19日。邢台市万峰物业服务有限公司保存的“移交业主物品登记表”显示，2号楼2单元101号的装修钥匙、正式钥匙、地下室钥匙移交日期均为11月9日，未显示年份，原告主张逾期交房应计算至2011年11月9日。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交对金域首府2号楼2单元701号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，以证明其在《商品房预售合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。以上查明事实，有商品房预售合同、原告办理交房的相关手续、移交业主物品登记表、金域首府2号楼竣工验收报告、金域首府2号楼2单元701号的房屋租赁价格鉴证书，以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告姚拥军按《商品房预售合同》的约定向被告河北万峰房地产开发有限公司支付了房款，被告应按约定在合同约定的期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告河北万峰房地产开发有限公司主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2010年、2011年平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数的计算，据现有证据可证明2010年11月18日通过竣工验收，原告也于2011年4月19日实际收房并进行房屋装修，故认定被告向原告逾期交房期限应自2010年11月1日至2011年4月19日止，共计172天。综上，被告延迟交房违约金数额为276873元×0.00008×172天=3810元。关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告称未能按约定办理房地产权属证书的原因是市相关部门未落实相关优惠政策，但未提交相关证据予以证明，因此被告应承担迟延办理房地产权属证书违约责任，应按合同中约定由被告按照原告已付房价款的0.5％向原告支付违约金。综上，被告逾期办理房地产权属证书违约金数额为276873元×0.5％=1384元。本案经多次调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告姚拥军购买位于邢台市桥西区金域首府2号楼2单元101商品房及地2-101号地下室的逾期交房违约金3810元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告姚拥军逾期办理房地产权属证书违约金1384元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取160元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  吴会峰二〇一五年三月二日书记员  张为涛