广西壮族自治区百色市中级人�法院
民 事 判 决 书
（2018）桂10民终332号
上诉人（一审原告）：百色市广福投资置业发展有限公司，住所地广西百色市右江区城东路那坚屯。
法定代表人：陈学春，该公司董事长。
委托代理人：韦君，广西百澄律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组，住所地广西百色市右江区龙景街道七塘社区那坚屯。
负责人：杨锈，男，1958年3月28日生，汉族，住广西百色市右江区，系该组组长。
委托代理人：钟晓旭，广西齐川律师事务所律师。
上诉人百色市广福投资置业发展有限公司因确认合同效力纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初3074号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月1日受理后，依法由审判员刘亮、凌文楼、玉江组成合议庭，于2018年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人百色市广福投资置业发展有限公司（以下简称广福置业公司）的委托代理人韦君，被上诉人百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组（以下简称七塘那坚三组）的负责人杨锈、委托代理人钟晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人广福置业公司的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或直接改判被上诉人继续履行合同；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院对上诉人所提交《百色市迎宾•万象广场策划及设计合同》及《百色市迎宾•万象广场设计方案》不予认可，认为与本案无关，显属错误；2、按照上诉人与被上诉人2010年12月28日所签订的《租赁合同》，双方已约定由被上诉人负责向政府及有关建设主管部门办理全部建设报建手续，产生的相关必须费用由上诉人承担。因此未办理相关规划建设手续的责任在于被上诉人，上诉人在本案中没有过错；3、根据《百色市城市规划工作专门委员会会议纪要（2009）第4期》和《关于对右江区人民政府要求落实七塘社区各村组三产安置用地的答复》可知，被上诉人已拥有了本案讼争土地的使用权，其有权将该三产用地对外出租。因此，一审认定本案所涉合同系附条件的合同，属定性错误；4、备案作为一种行政管理手段，其性质仅为公示效力，并不影响当事人的权利义务，不是合同的生效要件。一审�院以备案已失效为由否定本案所涉土地租赁合同的效力，不符合客观实际，不利于维护正常的农村土地流转秩序；5、本案不存在法定可以解除合同的几种情形，不符合解除合同的条件，被上诉人发出的《解除通知书》无效：6、一审开庭时出庭的法官助理为黄庆，而判决书上写的法官助理则是岑高，一审法院变更法官助理但未告知当事人，属审判程序违法；7、上诉人在一审诉讼期间因考虑各方情况申请先予撤诉，一审法院裁定不予准许但却未在该裁定书上加盖法院公章，剥夺了上诉人的诉讼处分权。综上所述，根据《合同法》的有关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，被上诉人不履行项目审批和保健手续，且单方要求解除合同，其行为违反了合同的约定，依法应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。一审判决驳回上诉人要求继续履行合同的诉请，判决错误，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人七塘那坚三组答辩称，1、上诉有人与被上诉人签订《租赁合同》后，在长达7年的时间内经被上诉人多次催促仍怠于推进项目开发，导致讼争的土地荒芜多年，直接侵害了被上诉人的集体利益。因上诉人现没有财力开发本案讼争土地，双方订立租赁合同的条件不成就，合同目的也无法实现，为此被上诉人经小组集体讨论决定解除该《租赁合同》具有事实和法律依据；2、被上诉人解除与上诉人之间的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，没有侵害国家、社会公共利益，也没有损害第三人的合同法权益。且解除权是一种形成权，一经将解除的意思达给对方即发生法律效果，不可撤销。因此被上诉人解除合同的程序合法，应具有法律效力；3、被上诉人为了避免更大的损失，现已将本案讼争土地另行出租给了有实力开发的第三人，且该第三人已实际进场施工，上诉人再进场施工已不能履行。若判决继续履行本案所涉《租赁合同》，不仅使支付的履行费用势必过高，而且村民大会已决议解除本案《租赁合同》，村民的意志不适用于强制执行。综上所述，被上诉人认为，合同的订立、履行是一种民事法律行为，必须以当事人双方合意为基础。失去这一基础，则将导致合同不成立或不能履行。现被上诉人通过发出解除通知的方式明示不再履行本案所涉租赁合同，这是被上诉人的真实意思表示，在没有违反法律强制性规定的情况下，应当尊重当事人的意见。一审法院认定事实清楚，适用法律和判决正确。上诉人的上诉理由不成立，为此请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
一审法院认定事实：一、根据百色市城市规划建设布局，位于百色市迎龙区C11地块（26亩）被规划作为那坚1-4组三产安置用地。2009年5月14日，百色市城市规划工作专门委员会对此方案进行了讨论，同意该三产安置方案，同年5月26日，百色市城市规划工作专门委员会会议纪要（2009）第4期，第（五）关于审议七塘社区各村组三产安置用地，载明：会议原则通过该安置方案，那坚1-4组三产安置用地选址定点迎龙区C11地块内（26亩）。同年5月31日，百色市建设与规划委员会百建函（2009）224号作出《关于对右江区人民政府要求落实七塘社区各村组三产安置用地的答复》，载明：右江区政府拟选站前大道面积分别为26亩和30亩地块用作那马屯和那坚屯449户1660名失地群群众三产安置用地。请项目建设单位待该次会议纪要印发后到百色市政务服务中心市建规委窗口办理相关规划建设手续。但至一审过程中，百色市广福投资置业发展有限公司与百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组均未提供有效证据证明已办理相关规划建设手续。
二、2010年12月28日，百色市广福投资置业发展有限公司与百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组签订了一份《租赁合同》，就相关事项约定如下：一、百色市广福投资置业发展有限公司租赁百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组所有的位于迎龙区临街的“三产”安置用地；二、租赁土地用途是用于商业、娱乐、住宅、文化综合等；三、租金的交纳方式是：以人民政府确定给百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组的“三产”安置用地实际面积计算（含建筑物用地和未建筑物用地）分段计算交纳。租金交纳起始时间自合同签订之日尽快办理手续，百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组向国土及有关部门办理土地证及有关报建手续，从取得该“三产”用地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等全部报建手续开工之日起计算，免交租金两年。租金每年付一次于元月二十日前交纳，由百色市广福投资置业发展有限公司把租金转入百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组集体对公账号，再由百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组出具收据给百色市广福投资置业发展有限公司。第一年至第二年的租金为建筑物的建设期，免交租金；四、安置用地需付土地补偿费全部由百色市广福投资置业发展有限公司负担，本合同签订后，如有关部门要求缴纳的以上费用，则由百色市广福投资置业发展有限公司交钱给百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组，由百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组将专款专用并以自己的名字交纳给土地管理部门和被征农户；五、用地租期为三十五年；七、百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组全力办理好项目开工的全部合法手续后，达到合法开工，并办好土地证的手续后，由百色市广福投资置业发展有限公司提供建设方案，百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组负责政府及有关建设主管部门办理全部建设报建手续，报建产生的费用由百色市广福投资置业发展有限公司承担等内容；《租赁合同》还就其他事项进行了约定。百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组对该《租赁合同》的负责人杨锈其村民代表签字予以认可。2011年2月28日，杨锈向百色市广福投资置业发展有限公司出具收条一张，载明“兹收到广福投资置业有限公司为七塘迎龙C11块租地定金伍万元正”。
三、2017年7月28日，百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组向百色市广福投资置业发展有限公司出具《关于解除合同的通知》，写明：“我小组于2010年12月28日与贵公司签订一份《租赁合同》，合同约定将我组位于迎龙C11地块站前大道临街“三产”用地租赁给贵公司。已签订协议时间长久，没有租金收入村民有很大意见，经群众讨论，自筹资金村民自己开发。现本组特通知贵公司解除原签订的合同”。同年11月12日，被告召开村民小组会议，本村村民代表74人到会，通过74人，会议通过表决：一、解除2010年12月28日与广福公司签订的《租赁合同》；二、使为我小组的“三产用地尽快出效益，决定重新引进有实力的企业合同开发该地，尽快开工建设，尽快效益和促进城市建设发展”，村民代表在会议决议上签字确认。为此，百色市广福投资置业发展有限公司以请求继续履行合同为由，诉至一审法院。
一审法院认为：本案争议的主要焦点是：百色市广福投资置业发展有限公司与百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组于2010年12月28日签订《租赁合同》的性质和应否继续履行合同的问题。
一、关于《租赁合同》的性质认定问题。土地租赁合同，分为土地租赁和土地使用权租赁，前者是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同；后者是指土地使用权者�为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为所签订的合同。本案中，百色市广福投资置业发展有限公司与百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组于2010年12月28日签订的《租赁合同》，时止为百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组作为出租人提供土地使用权，百色市广福投资置业发展有限公司作为承租人支付租金并承担建设投资为主要义务的合同。因百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组未依法取得土地使用权，因此双方签订的《租赁合同》为附条件的合同，只有附条件成就时合同才能生效。
二、关于百色市广福投资置业发展有限公司主张《租赁合同》继续履行的问题。因百色市城市建设和各项建设项目的需要，政府依照国家法律政策征用农民集体土地，为了解决农民的生活出路问题，落实农民第三产业用地是征地补偿方式之一。本案中，百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组与百色市广福投资置业发展有限公司签订《租赁合同》主要目的是要求百色市广福投资置业发展有限公司投入资金建设商业综合楼项目。签订合同后，2009年5月31日百色市建设与规划委员会百建函（2009）224号作出《关于对右江区人民政府要求落实七塘社区各村组三产安置用地的答复》，同意该方案，请项目建设单位待该次会议纪要印发后到百色市政务服务中心市建规委窗口办理相关规划建设手续。2013年2月21日，百色市右江区发改局项目备案通知书备案号：右发改字（2013）10号载明：项目名称右江区七塘社区那坚屯4个小组商业综合楼项目，建设地址：百色市迎龙区YL01-05-34地块，总投资3000万等，本备案通知书有效期为两年�百色市广福投资置业发展有限公司虽然交纳50000元的定金，但其并没有在项目备案登记两年内办理相应的审批和报建手续，也没有对土地进行开发建设，现该备案登记已失效，合同目的无法继续履行。与《租赁合同》第三条约定“由百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组向国土及有关部门办理土地证及有关报建手续”不相符。从合同签订之日至今，涉案土地已闲置七年多，未产生经济效益，使得百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组就地安置就业的愿望落空，百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组签订合同的目的无法实现，其生活得不到安置，百色市广福投资置业发展有限公司已构成根本性违约。百色市广福投资置业发展有限公司主张租赁土地的征用迟迟未办理，直到2017年3月才完土地的征收补偿手续，导致土地证无法如期办妥，办证迟延影响到开工建设，未提供相关证据证实，一审法院不予采信。
三、关于百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组发出解除合同通知书后是否产生解除合同的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”该条明确规定了解除合同的条件和行使方式，即当事人协商解除合同和法定解除合同条件成就时，当事人一方主张解除合同时，以“通知”方式履行解除合同的方式。本案中，百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组于2017年7月28日发函�签署“关于解除合同的通知”这一内容，随后于同年11月12日召开村民代表会议内部达成解除合同的会议表决，且书面通知已经送达百色市广福投资置业发展有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）条的规定，百色市右江区龙景街道办事处七塘社区那坚三组主张解除《租赁合同》符合法定解除的条件，一审法院予以支持。
综上，百色市广福投资置业发展有限公司的诉请无事实和法律依据，依法不予支持。至于百色市广福投资置业发展有限公司不请求处理财产相互返还及赔偿，即使存在财产相互返还及赔偿问题，可另案处理，本案不予一并审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回百色市广福投资置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由百色市广福投资置业发展有限公司负担。
二审期间，各方当事人均未提供新证据。
结合诉辩双方的意见并综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案所涉位于迎龙区临街的土地系被上诉人的“三产”安置用地，该地块虽未办理相关土地使用权证，但根据当事人所提供百色市城市规划工作专门委员会办公室于2009年5月26日形成的《（2009）第4期会议纪要》、百色市建设与规划委员会于2009年5月21日出具的《关于对右江区人民政府要求落实七塘社区各村组三产安置用地的答复（百建函[2009]224号）》及百色市右江区发展和改革局于2013年2月21日制作的《项�备案通知书（右发改登字[2013]10号）》等相关内容可知，被上诉人已实际取得了本案所涉土地的使用权，其有权对享有的土地使用权进行合理处置。为此，上诉人与被上诉人订立的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应恪守履行。一审法院认定该《租赁合同》为附条件的合同且暂未生效有误，本院予以纠正。
依照合同约定，被上诉人以收取土地租金为条件，让上诉人对上述“三产”安置用地进行投资并在约定期限内无偿使用该地块及其地上建筑物。由此可知，被上诉人的目的是为了利用上诉人的资金开发其“三产”安置用地，并收取相应租金收益用于村民生活安置。但自合同签订后，上诉人除预交50000元定金外，至今再无投入其他资金用于该土地开发建设，亦未交纳租金，致使本案所涉土地闲置七年之久，被上诉人的合同目的无法实现。为此，被上诉人于2017年7月28日向上诉人发出解除合同的通知，并于2017年8月份已将本案所涉土地另外出租给案外第三人使用，现已实际进场施工。上诉人虽对被上诉人主张怠于投入资金、恶意延迟履行合同义务的事实有异议，并为此提供了《百色市迎宾•万象广场策划及设计合同》、《百色市迎宾•万象广场设计方案》及相关电汇凭证、个人网上转账截图等作为佐证，但由于上述证据所指向的系另一建设工程，与本案不具有关联性，并不足以证明上诉人抗辩其已履行投资开发义务的主张。且被上诉人已以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定的解除情形，上诉人要求继续履行合同的条件已不成就，本院不予支持�
至于上诉人上诉称系由于被上诉人未按约定办理相关规划建设手续，才导致建设项目备案登记过期以及所涉土地不能开发等问题，因该主张的事实涉及合同违约责任的认定，不属于本案的审理范围，本院不予审理。另，一审法院在变更法官助理程序上虽有瑕疵，但并不足以影响本案公正审判，上诉人主张一审法院剥夺其诉讼权利、审判程序违法的理由不成立，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定事实虽部分有误，但适用法律和处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人百色市广福投资置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 亮
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一八年五月四日
书记员 黄晓莉