四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0303民初2035号
原告（反诉被告）曲秀芹，住四平市。
委托代理人：赵德刚，吉林吉鼎律师事务所律师。
委托代理人：刘雨蒙，吉林吉鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨兴国，住吉林省四平市。
委托代理人：曹东新，吉林东泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）曲秀芹与被告（反诉原告）杨兴国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年6月9日作出判决，曲秀芹、杨兴国均不服提出上诉，四平市中级人民法院于2017年9月6日作出裁定，发回本院重审，本院于2017年10月16日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曲秀芹及其委托代理人赵德刚、刘雨蒙，被告（反诉原告）杨兴国及其委托代理人曹东新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲秀芹诉称：2009年11月11日曲秀芹同杨兴国签订《房屋租赁合同》，双方又签订了《房屋租赁合同》的补充协议，合同约定变更原房屋租赁合同第三条，年租金由50万元变更为200万元整。2015年8月14日，杨兴国通过中国建设银行向曲秀芹支付60万元租金，2015年9月28日杨兴国向曲秀芹支付20万元租金，2015年12月15日杨兴国通过吉林银行向曲秀芹支付58万元租金，扣除曲秀芹应支付取暖费，饭费3万元，杨兴国仍欠曲秀芹租金59万元。全额交房租时间是2015年7月31日，曲秀芹多次催告，杨兴国不给付房租。故诉至人民法院，请求判令杨兴国给付房租59万元及滞纳金每天1666元，300天为49.98万元，诉讼费用由杨兴国承担。当庭增加诉讼请求为：判令杨兴国从租赁房屋内搬出，将租赁房屋返还给曲秀芹。
杨兴国辩称：原告所诉缺乏事实根据，依法不应支持。1、双方签订房屋租赁合同年租金200万元包括前楼9826平方米、后楼框架3800平方米、白色楼1200平方米，由于框架楼属于在建工程，无法使用，双方约定每年少付35万元租金，将此35万元用于框架楼建设，合同履行的前三年共计105万，由杨兴国投入到框架楼建设(实际所投远超此数额)。2、由于框架楼没有合法审批手续，属违法建筑，政府相关部门不允许经营使用，曲秀芹隐瞒事实违法出租，已造成杨兴国较大经济损失，按此部分每年35万元房租计算，杨兴国已为曲秀芹垫付工程款105万元，多付70万元租金，合计多收杨兴国租金175万元。3、自2015年开始杨兴国多次找曲秀芹协商，并书面致函曲秀芹，要求曲秀芹尊重客观事实，将此框架楼面积从租赁费当中按年35万元扣除，曲秀芹拒不答复，并蛮不讲理的多次将酒店门上锁，致使酒店无法正常经营。综上，杨兴国并没有拖欠曲秀芹房租，如按多缴的房租计算曲秀芹尚需返退部分房租，曲秀芹不顾已发生变化的客观事实，不承认自己违法出租无审批手续的房屋，应承担过错责任，反而诬告杨兴国拖欠房租，其诉请缺少事实根据，无法律依据，故请求法院查明事实，依法驳回曲秀芹的诉讼请求。
杨兴国反诉称：2009年11月11日双方签订《房屋租赁合同》，后双方又签订补充协议多份。合同约定曲秀芹将14826平方米楼房(包括前楼9826平方米，框架楼3800平方米，白楼1200平方米)，租赁给杨兴国经营使用。年租金200万元，租期15年。前3年每年杨兴国向曲秀芹交租金165万元，余35万元用于3800平方米框架楼续建工程。该楼完工后，杨兴国依合同约定，经曲秀芹书面同意，将该3800平方米框架楼转租给第三人经营使用，签订转租合同，收取了租金40万元。在杨兴国将房屋交付给第三人使用，第三人办理经营许可手续时，得知该承租的3800平方米框架楼无合法审批手续，属违法建筑，不可经营使用。杨兴国因此被迫解除了同第三人的转租合同，返还了已收的全部租金40万元，并赔偿因违约给第三人造成的经济损失10万元。鉴于此框架楼无合法审批手续，属违法建筑，不能实现租赁后经营使用之目的。杨兴国多次找曲秀芹协商，应从租赁之日起，按租用面积比例或依前三年每年减付租金35万元的金额，签订补充协议重新确定年租金。同时应退回杨兴国己多付的该楼5年租金合计175万元。曲秀芹蛮不讲理，仍坚持按原租赁面积索要租金，并在双方协商未果的情况下，强行非法两次封锁酒店唯一的营业前门，用锁链封门，张贴通知等，致使酒店被迫停业2天。曲秀芹隐瞒其出租面积中3800平方米三层框架楼无合法审批手续的事实，违反《商品房租赁管理办法》第六条不得出租的规定，因其违法出租己给杨兴国造成重大经济损失。现曲秀芹不顾客观事实，仍按原租赁面积索要租金，并据此提起诉讼，杨兴国为维护自身合法权益特提出反诉，请人民法院查明事实，依法支持杨兴国诉讼请求，驳回曲秀芹的诉请。具体请求为：1、请求人民法院判令曲秀芹退回杨兴国多付的房租金175万元，或冲抵后期应支付的房租金；2、判令曲秀芹承担出租违法房屋的过错责任，赔偿已给杨兴国造成的经济损失10万元；3、判令曲秀芹赔偿因其违法封锁杨兴国承租经营的酒店门，已给杨兴国造成的直接经济损失3万余元；4、反诉费用判由曲秀芹承担。当庭增加诉讼请求为：判令解除房屋租赁合同中租赁标的框架楼3800平方米的租赁关系。
曲秀芹对杨兴国提出的反诉辩称：1、未完成建设的框架楼在双方签订房屋租赁合同之时第一条明确载明：楼房(前楼9826平方米，后楼5000平方米，其中未完工框架楼3800平方米，白色楼1200平方米)。证明杨兴国在租赁该房屋时已经知道框架楼未完工，自愿接受未完工的房屋并且在补充合同中表明愿意接受曲秀芹出资续建。曲秀芹在租赁前三年每年少收35万元租金，共计105万元让杨兴国修建该框架楼。曲秀芹方无违约行为。2、杨兴国所述第三人办理经营许可手续时，得知3800平方米框架楼无审批手续，杨兴国被迫解除与第三人的转租合同。但转租合同系杨兴国与第三人之间所签订的合同，与曲秀芹无关。3、杨兴国所述曲秀芹违法封锁其承租经营的酒店门面，给其造成直接经济损失3万元并无直接证据，并且当时杨兴国未缴纳租金，属于非法占有，曲秀芹享有房屋所有权，对自己所有的房屋进行封锁属于合理合法行为，属于维护自己的合法权益，并且时间过短，杨兴国所谓的损失无依据。综上杨兴国的反诉请求无法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明：2009年11月11日双方签订的《房屋租赁合同》及“补充协议”，双方约定曲秀芹将坐落于四平市铁东区开发区大路434号的前楼9826平方米；后楼5000平方米，其中未完工框架楼3800平方米，白色小楼1200平方米，租赁给杨兴国。《房屋租赁合同》第一条：租赁标的：楼房（曲秀芹房屋坐落于四平市铁东开发区大路434号，前楼9826平方米；后楼为5000平方米，其中未完工框架楼3800平方米，白色楼1200平方米）、室内设备设施及楼房附属可使用的场地（包括楼的后院）。第二条：租赁期限：十二年。自2010年3月1日至2022年2月28日止（签约日期至2010年2月28日为装修时间，装修期间免租金）。第三条：租金：年租金为50万元整。第四条：租金给付方式为上打租。第五条：后续工程：由于后楼建筑工程（包括：未完工的土建工程、消防工程、电梯、小白楼疏通楼梯及其他附属设施）没有完工，杨兴国在承租期间必须完成续建工程，续建工程的费用由杨兴国承担。第十条第八款：租金要按照合同约定及时支付，如逾期一天杨兴国须支付月租金1%滞纳金给曲秀芹。如迟交房租三个月，曲秀芹有权收回所租赁的房屋。2009年11月11日双方签订的“补充协议”第一条：变更原房屋租赁合同第三条，即年租金由50万元变更为200万元整（注：杨兴国第一年支付租金时间，签约日支付人民币65万元整，11月未支付人民币100万元整。第二年、第三年每年交租金165万元整，后九年每年交200万元整）。第二条：变更原房屋租赁合同第五条即“续建工程的费用由杨兴国承担”变更为“续建工程的费用曲秀芹承担105万元整，该费用由杨兴国在租赁期间前三年的租赁费中扣除，即每年扣35万元整；余款由杨兴国承担。”2015年至2016年的房租杨兴国于2015年8月14日给付60万元，2015年9月28日给付20万元，2015年12月15日给付58万元，扣除原告自认的取暖费、饭费3万元，曲秀芹认为杨兴国尚欠房屋租金59万元及滞纳金49.98万元。
双方合同签订后约定前3年每年杨兴国向曲秀芹交租金165万元，余35万元用于3800平方米框架楼续建工程。该楼完工后，杨兴国依合同约定，经曲秀芹书面同意，将该3800平方米框架楼转租给第三人经营使用，杨兴国与柴玉晶于2015年8月11日签订了房屋租赁合同，将该三层框架楼出租给柴玉晶，期限自2016年2月1日至2025年7月30日，给承租方六个月装修时间，年租金40万元，合同第六条约定因甲方(杨兴国)原因导致合同无法执行，甲方须赔偿乙方（柴玉晶）损失。由于此框架楼无合法审批手续，属违法建筑，不能实现租赁后经营使用之目的，双方签订了解除房屋租赁合同协议，甲方杨兴国退回40万元租金并一次性赔偿乙方柴玉晶10万元损失，该10万元以转账方式转给柴玉晶，柴玉晶收到款后出具了收条。
另查明：在原设计图纸中，原本没有该三层框架楼，原告向法庭提供了一张图纸是改变后的设计，但没有提交相应的审批手续，所有的审批手续均是原设计图纸的手续。
认定上述事实的证据有：1、2009年11月11日双方签订的《房屋租赁合同》、2009年11月11日双方签订的“补充协议”、《四平经济开发区经济发展局文件》四经开经字[2003]4号关于开发区综合市场项目立项的批复、四平市经济开发区环保局与吉林省四平市公安消防支队出具的《建设位置专业部门审批意见表》、经公消审[2010]第002号建设工程消防设计审核意见书、《开工审批表》、《建设工程项目报建表》、《吉林省建设工程项目报建表》、《吉林省建设工程施工招标申请表》、《吉林省建设工程标底核准书》、《吉林省建设工程中标通知书》、四平市建设工程规划许可证、未完工3800框架楼房屋照片一组、关于经开综合市场续建变更的请示、建设工程质量整改通知书两份、企业变更情况、2015年8月11日杨国兴和柴玉晶签订的房屋租赁合同一份、解除房屋租赁合同一份、转款赔偿金10万元银行转账明细、框架楼施工项目费用明细、照片、停业损失明细等。
根据曲秀芹的诉讼请求及杨兴国的答辩意见，杨国兴的反诉请求及曲秀芹的答辩意见，本案争议的焦点是：曲秀芹的诉请是否应予支持？杨国兴的反诉请求是否应予支持？当事人对争议焦点无异议无补充。
本院认为：曲秀芹同杨兴国于2009年11月11日签订的《房屋租赁合同》及“补充协议”是双方真实的意思表示，并已经实际履行，合同内容真实有效，但合同中未完工框架楼3800平方米因无合法的审批手续，即没有建设工程规划许可证，致该框架楼不能如常经营，致双方合同中部分内容不能履行，双方约定的租金200万元是包含该框架楼在内的所有楼的全部租金，而合同中对该框架楼的租金约定不明确，曲秀芹请求按照合同中全部租金200万元请求不符合合同约定，且没有审批手续不能正常经营不是杨国兴的过错，是曲秀芹先期改变图纸设计时没能通过正常审批手续造成，故对其诉请不予支持。关于曲秀芹当庭增加诉讼请求判令杨兴国从租赁房屋内搬出，将租赁房屋返还给曲秀芹，因双方合同未解除，此项请求本院不予支持。
关于杨兴国反诉请求要求曲秀芹退回多支付的175万元租金，因双方对此部分租金约定不明确，故对杨国兴该请求不予支持。关于杨国兴诉请的赔偿损失10万元（因对柴玉晶违约的给予赔偿）和因曲秀芹封锁其经营的酒店门给其造成损失3万元等，因证据不足，不予支持。关于杨兴国当庭增加诉讼请求判令解除房屋租赁合同中租赁标的框架楼3800平方米的租赁关系的诉请，因双方对此部分约定不明确，本院亦不予支持。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决如下：
一、驳回原告曲秀芹的诉讼请求。
二、驳回反诉原告杨兴国的反诉请求；
一审案件受理费14608元由原告曲秀芹承担，反诉费10860元由反诉原告杨兴国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 张 宏
审 判 员 王丽娟
人民陪审员 李秀娟
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 谭皓月