广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云新法民二初字第275号
原告陈树根，男，1976年4月4日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人李新林、苏楚腾，分别是广东来邦律师事务所律师、律师助理。
被告谭瑞琼，女，1967年8月2日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。
被告冯少玲，女，1946年6月6日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。
上列两被告的共同委托代理人何雅婵、余彦静，分别是广东翔浩律师事务所律师、实习律师。
原告陈树根诉被告谭瑞琼、冯少玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理，依法由审判员练洪森适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李新林、苏楚腾，两被告的共同委托代理人何雅婵、余彦静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈树根诉称，原告与两被告于2010年12月23日签订了《购房合同》，约定：原告向两被告购买权属为被告的新兴县新城镇州背路某住宅（以下简称B603房）。在两被告提供的《州背雅园计价表》（以下简称《计价表》）显示，B603房面积为115.85㎡，售价2280元／㎡，总售价为264138元。被告还代收取以下费用：办证费用7924元（按总房价3%计收）、水电安装入户费和防盗对讲设备费用2000元、装修垃圾清运费350元、代收专项维修资金1158元、小区物业管理费800元、办理银行按揭贷款手续费2000元，以上代收费合共14232元；此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告分四次支付购房款及代收款共278370元给被告。原告付款后，发现被告实际多收了原告购房款及其他收代费，具体项目如下：1、购房款12676.8元。售楼时，两被告提供的《州背雅园B栋标准层户型平面图》（以下简称《平面图》）显示，B603房公共分摊面积为8.52m²，在《房产权证》中所显示B603房的建筑面积是101.77m²，即B603房的实际面积为110.29m²（证载面积是101.77m²＋分摊面积为8.52m²），这明显比《计价表》计价面积少了5.56㎡，按售价2280元／㎡计算，被告多收了购房款12676.8元。2、办证费用5557.84元。被告向原告按总房价款的3%（即7924元）收取了办证费用，但在办证费用的发票上显示被告实际只支付了2366.16元，对此，被告明显多收了5557.84元。3、专项维修资金1158元及物业管理费800元。州背雅园至今没有成立或委托其他物业机构来管理物业，在这种情况下，被告应退回代收的专项维修资金和物业管理费。上述各项费用共为20192.64元，属被告多收原告的款项，被告应予以退还。但是，原告经多次与被告协商退款未果，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告谭瑞琼、冯少玲共同退还多收款项20192.64元给原告；2、本案受理费由被告承担。
被告谭瑞琼、冯少玲辩称，1、本案并不存在多收购房款的问题。原、被告双方签订的《购房合同》明确约定房屋是按整套出售，并不以面积计价，故不会产生面积差价问题。签订合同时房屋的房产证件原告也清楚，且房屋出售时为毛坯房，原告是可以去现场测量面积的，但原告在当时并未对面积提出异议，可见原告是接受合同约定的计价方式及房屋面积的。2、办证费用包含税费及被告将房屋过户到原告名下所有的费用，事实上该费用不止总房款的3%，被告只要求原告承担3%，并不存在多收办证费的问题。3、专项维修资金只是代收款，至今被告仍代为保管，待业主委员会成立并雇请物业管理公司之后再转交物业管理公司。4、对代收的物业管理费，因小区一直没有委托物业管理公司，被告只能自行雇请保安、保洁人员进行管理，代收的物业管理费已用于支付小区安保人员、清洁人员的工资。况且，签订购房合同至今5年多时间，被告一直提供物业服务，原告应交的物业管理费远不止800元，被告方保留向原告追讨物业管理费的权利。5、原告在2011年已取得房产证，当时已知房产证上的面积，但至今才起诉，已超出诉讼时效。
经审理查明，新城镇州背路某住宅为被告谭瑞琼、冯少玲自建房。该幢房屋于2008年竣工，被告于2008年12月15日领取了房产证，随后将其以毛坯房形式分套出售。2010年12月23日，原告与被告签订了《购房合同》，约定：1、原告向被告购买新兴县新城镇州背路某住宅即B603号房。2、B603号房房价264138元。房屋按套出售，房地产权证的面积不能与售房参考面积相提并论。3、该房办理房产证、水入户、电入户以及安装楼梯间对讲防盗门等，均由被告负责统一代办理及收费。其中：（1）办理土地使用证、房产证费用按套房总房价3%收取，共计7924元；（2）水、电安装入户费和楼梯安装不锈钢防盗对讲大门（含对讲设备）共收2000元／户；（3）装修垃圾清运费350元／户；（4）购房者需交纳专项维修资金，按所购房参考建筑面积10元／㎡计算，共代收1158元，待小区业主入住后交由业主委员会和物业管理公司联合保管，用作维修基金；（5）暂代收小区物业管理费800元／户，待物业管理公司进驻小区后，用作物业管理费；（6）银行按揭贷款手续费2000元；以上6项费用共计14232元需一次性缴清。4、签订本合同时，原告先预付首期购房款128370元，银行按揭贷款150000元。此外，合同还约定了双方其他权利义务等内容。合同签订后，原告分4次付清了全部购房款及上述6项代收款共278370元给被告。被告亦将房屋交付给了原告。原告在使用房屋过程中，发现房屋证载面积少于被告售楼时出示的《计价表》上所载的面积，少了5.56㎡，认为被告多收了购房款12676.8元、办证费5557.84元，且被告代收的专项维修资金1158元及物业管理费800元亦应退还原告。为此，原告于2015年7月15日诉至本院，并提出前述请求。
庭审中，被告提出其代为收取的800元物业管理费实际上已用于雇请保安和保洁工人进行物业服务，故不同意退还该费用，并提供了保洁服务合同书及保安服务合同书予以证实。原告则认为被告无相关物业管理费用支出佐证，否认被告雇请了保安和清洁工人。此外，被告还向本院申请调取本院（2015）云新法民二初字第207号王茂全、陈双蓉诉谭瑞琼、冯少玲房屋买卖合同纠纷一案庭审笔录，证实被告雇请了保安和保洁人员。被告提出原告房产证登记时间为2011年4月26日，也就是说，原告已于该日期清楚房屋的面积情况，但被告至今才起诉，已超过诉讼时效。
另查明，B603号房屋于2008年12月15日登记在两被告名下，于2011年4月26日转户登记在原告名下，原房产证登记面积与转户房产证登记面积一致。
以上事实，有原告提供的身份证、《计价表》、《平面图》、《购房合同》、房产证、国有土地使用证、税收转账专用完税证、收据四张；被告提供的两被告身份证、《购房合同》、房地产权共有（用）证、房地产交易手续费发票、房屋契税完税证、住房房屋登记费发票、土地权属调查地籍测绘费和土地他项权利证明书证费发票、保洁服务合同、保安服务合同、（2015）云新法民二初字第207号案的庭审笔录以及本院的庭审笔录等材料证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年12月23日签订的《购房合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，属双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方应当按约定履行合同。本案讼争在于：一、涉案房屋的价款是按套计价，还是按面积计价；二、被告是否存在多收的办证费用；三、被告代收的专项维修基金、物业费是否需要退还给原告。针对上述争议焦点，本院研判如下：
一、涉案房屋的价款是按套计价，还是按面积计价。原告认为被告多收了购房款的主要理由是房屋的证载面积少于《计价表》、《平面图》所载面积，故应退回面积差价的购房款。而被告对此则提出《计价表》、《平面图》并非合同附件，《购房合同》明确约定房屋不按面积计价，故不存在面积差价的答辩意见。对此，本院认为，由于合同第二条注明：“该房按整套出售，该车房按整间出售，购买人可以现场测量面积，但不以面积计价。房地产权证的面积不能与售房参考面积相提并论”，该条款已明确约定房屋不以面积计价，其计价方式明显约定以每套房屋出售，而非按面积乘以单价的方式计价，原告根据《计价表》记载的单价，再以存在面积差为由计算面积差价的计价方式，显属对合同计价方式的歧义理解；此外，原告认为《计价表》、《平面图》为合同附件，由于该《计价表》、《平面图》并无双方签名认可，况且被告对此予以否认，《购房合同》亦无约定《计价表》、《平面图》为合同附件，故原告以《计价表》、《平面图》是合同附件为由，认定房屋面积与约定面积存在差异，从而存在面积差价的意见，因无证据证实，且涉案房屋原房产证与原告转户的房产证登记的面积一致，故本院对原告该意见不予采纳。综上，原告认为被告多收购房款的主张，理据不足，本院不予支持。被告提出原告主张退还多收购房款的请求已超过诉讼时效的抗辩意见，对此，本院认为，诉讼时效应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，由于被告无法举证证实原告知道或应当知道权利被侵害的起计时间，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。
二、原告认为被告多收的办证费用是否需要退还的问题。本案《购房合同》载明：“办理房产证、水入户、电入户以及按照楼梯间对讲防盗门等由甲方（即被告）负责统一代办理及收费，其中：（1）办理土地使用证、房产证费用按套房总房价3%收取，共计7924元”，该条款下还列明了由被告代为收取的其他5项费用，其中只有第6项约定了“多除少补”外，对前5项费用（含办证费用），均无约定多除少补。由此可见，双方经合意约定对办证费用的收取采取的是固定价格方式，而非原告认为的“多除少补”。故对原告要求被告退还多交部分办证费用的主张，于法无据，本院不予支持。
三、对被告暂代收的专项维修资金1158元、物业管理费800元是否需要退还原告的问题。对专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，在成立业主大会前，专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县政府建设（房地产）主管部门代管。被告非专门代管专项维修资金的部门，并无代管专项维修资金的资格，在合同签订至今长期代管专项维修资金，有悖上述规定。因此，原告请求退回该项费用的主张，于法有据，本院予以支持；对代收的物业管理费800元，被告提供的庭审笔录中其他州背雅园业主王茂全、陈双蓉已承认被告提供了保安、保洁服务。对该证据，本院认为，另案原告王茂全、陈双蓉与本案原告有同样的利益诉求，该两人承认被告提供保安、保洁服务的笔录应较为可信，结合被告提供的《保安服务合同》、《保洁服务合同》，已形成证据链，足以证实被告确实提供了保安、保洁服务。鉴于房屋交付多年，被告抗辩收取的800元服务费已全部用于实际物业服务支出，该抗辩意见符合情理。故对原告要求退还物业服务费的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告谭瑞琼、冯少玲应于本判决发生法律效力之日起三日内退还代收的房屋专项维修资金1158元给原告陈树根。
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费152.41元，由原告陈树根负担137.93元，被告谭瑞琼、冯少玲负担14.48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 练洪森
二〇一五年九月十六日
书记员 李洁琼