河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民再字第22号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）周口市川汇区赛潮老店。住所地：周口市川汇区。
负责人张丽，女，1972年1月24日出生，汉族，住周口市川汇区。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）张丽，女，1972年1月24日出生，汉族，住周口市川汇区。
共同委托代理人朱安新，河南德高律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）周口市中心医院。住所地：周口市川汇区。
法定代表人刘炯，该院院长。
委托代理人翟佳雨，周口市中心医院职工。
委托代理人赵向杰，河南众望律师事务所律师。
再审申请人周口市川汇区赛潮老店、张丽因与被申请人周口市中心医院房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）周民终字第234号民事判决，向河南省高级人民法院提出再审申请。河南省高级人民法院于2014年12月19日做出豫法立二民�字第00878号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人周口市川汇区赛潮老店、张丽的共同委托代理人朱安新，被申请人周口市中心医院的委托代理人赵向杰、翟佳雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
川汇区人民法院一审查明，2011年3月28日，周口市中心医院（甲方）与周口市川汇区赛潮老店、张丽（乙方）签订《房屋租赁协议》一份。该协议约定，甲方将其位于周口市七一路与工农路交叉口转角楼（面积567.79平方）门面房租赁给乙方使用，年租金310000元整，合同期五年。承租期间乙方根本无权私自转租，或以任何其它理由变更他人使用，否则甲方有权立即解除合同，收回租房。因国家政策需要拆除或甲方需要医疗使用时甲方有权立即解除合同收回租房。甲方可以依照使用月份退还剩余租金。乙方交回租房时必须结清水电费并保证租房完好无损，承租期间乙方必须一次性提前一月交清全年的租金，如晚交一天按1%的租金作为滞纳金处罚，晚交一个月视为乙方主动解除合同等内容作了详细约定。合同签订后，双方均能按合同约定履行各自义务。2013年1月8日周口市中心医院作出院发（2013）1号文件，2013年将收回外租老门诊楼门面房（即本案涉案房屋），建立“康复医疗中心”。2013年1月29日周口市川汇区赛潮老店、张丽将2013年度的租金310000元交付周口市中心医院，2013年1月24日周口市中心医院收到案外人李文彩的情况反映，得知周口市川汇区赛潮老店、张丽未经其同意，将其所承租的房屋私自转租他人。随后，周口市中心医院通知周口市川汇区赛潮老店、张丽解除合同，要求周口市川汇区赛潮老店、张丽返还承租房屋，周口市川汇区赛潮老店、张丽以种种理由拒搬。为此酿成�纷诉至法院。
川汇区人民法院一审认为，双方于2011年3月28日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，法律如此规定的本意是为了保护出租人利益的情况下，赋予出租人享有解除合同选择权。同时，为了防止承租人利用租赁物转租渔利搅乱市场，即为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。本案中，从双方所举证据，周口市川汇区赛潮老店、张丽与第三人所签协议名为合作用房协议，其内容为转租协议，周口市川汇区赛潮老店、张丽利用租赁物转租获利，周口市中心医院收取周口市川汇区赛潮老店、张丽的年租金为310000元，而周口市川汇区赛潮老店、张丽收取第三人年租金合计为420000元，从而从中获利110000元。周口市川汇区赛潮老店、张丽的转租行为是否有效系本案焦点，靳德彪在转租协议中的签字系个人行为还是职务行为？靳德彪作为周口市中心医院的后勤工作人员，其未经周口市中心医院授权私自和周口市川汇区赛潮老店、张丽与第三人签订转租协议，且转租协议中未加盖周口市中心医院单位印章，故其行为只能是个人行为，而谈不上职务行为。为此，周口市川汇区赛潮老店、张丽的转租行为无效。其行为已构成违约，周口市中心医院主张解除双方2011年3月28日签订的房屋租赁协议并要求返还所占用的房屋的理由成立，予以支持。张丽系周口市川汇区赛潮老店的负责人，其以周口市川汇区赛潮老店名义在外行使民事行为系职务行为，故周口市中心医院要求张丽承担民事责任的诉请，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、解除原告周口市中心医院与被告周口市川汇区赛潮老店于2011年3月28日签订的房屋租赁协议。二、被告周口市川汇区赛潮老店于判决生效之日起十日内返还原告周口市中心医院位于周口市七一路与工农路交叉口转角楼（老门诊楼）门面房（面积567.79平方）。三、驳回原告周口市中心医院的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告周口市川汇区赛潮老店承担。
上诉人周口市川汇区赛潮老店、张丽不服原审判决上诉称，1、上诉人并未违约，2、靳德彪的行为属职务行为，3、周口市中心医院在行为上认可合作用房。被上诉人明知房屋使用情况未提异议、收取了租金、继续履行了合同。请求驳回周口市中心医院的诉讼请求或发回重审。
被上诉�周口市中心医院答辩称，原判正确，应予维持。
二审查明的事实除与原审查明的一致外，另查明，二审中上诉人周口市川汇区赛潮老店、张丽提交了2份证据材料。1、靳德彪证人证言一份，证明目的为靳德彪行为属职务行为；2、房地产租赁合同一份（复印件），证明周口市中心医院与其他方签订的协议也是按照本案合同模式、价格适中。周口市中心医院质证认为证人证言不属于二审新证据且证人未到庭；房地产租赁合同与本案不具有关联性。
二审中，周口市中心医院提交证据材料6份。分别为：1、档案借阅登记一份，证明靳德彪曾将合同借出后私自修改；2、周口市中心医院通知（复印件）一份，证明已于2012年10月10日通知周口市川汇区赛潮老店终止2011年3月28日签订的房屋租赁协议；3、周口市中心医院证明一份，证明靳德彪曾承认原合同被修改过；4、周口市中心医院院办公会会议记录一份，证明靳德彪行为不代表医院、系个人行为；5、周口市中心医院康复大厅（彩钢板房）照片六张，证明周口市中心医院确需使用房屋，符合合同约定解除条件。上诉人周口市川汇区赛潮老店、张丽质证意见为：1、档案借阅登记能够证明合同档案在周口市中心医院保管，不能证明靳德彪擅自修改，周口市中心医院未对档案真实性进行鉴定，达不到证明目的；2、证据材料2系复印件，不能证明送达过上诉人；3、证据材料3只是周口市中心医院补充意见，不属于证据；4、周口市中心医院院办公会会议记录是不完整的复印件，无法证明其真实性，涉及本案内容笔迹有变化，是私自添加的；5、对周口市中心医院康复大厅（彩钢板房）照片真实性无异议，但恰恰证明了本案所涉门面房面积小、临街，不符合建康复医疗中心条件。
二审中，本院依职权对周口市中心医院的刘炯（该院长）、吕燕平（签订本案合同时任主管副院长）、高永升（签订本案合同时任总务水电科［现为后勤管理科］科长）、靳德彪（该院工作人员）进行了调查，形成调查笔录四份。周口市中心医院质证意见为，对周口市中心医院刘炯院长、吕燕平副院长、高永升科长三人的调查笔录无异议，对靳德彪的调查笔录有异议，认为靳德彪转租房屋未得到医院的同意，且此前承认修改过合同。周口市川汇区赛潮老店、张丽质证认为，周口市中心医院刘炯院长、吕燕平副院长、高永升科长三人均系周口市中心医院的在职领导，与本案有直接利害关系，认为租赁协议被修改缺乏充分证据；靳德彪在调查笔录中所述比较客观。
本院二审认为，周口市川汇区赛潮老店、张丽提交的房地产租赁合同一份（复印件）和周口市中心医院提交的档案借阅登记、�口市中心医院通知（复印件）、周口市中心医院证明、周口市中心医院院办公会会议记录均不属于二审新证据，本院均不予采信。对周口市中心医院刘炯院长、吕燕平副院长的调查笔录经质证认为能够和其他证据相互印证，应予采信，能够证明周口市中心医院需要收回本案所涉门面房作医疗使用。靳德彪的证人证言和对高永升、靳德彪的调查笔录，经质证认为虽与本案虽具有一定关联性，但不影响案件实体处理，不再采信。周口市中心医院提供的康复大厅（彩钢板房）照片经质证认为能够证明周口市中心医院康复大厅使用情况，应予采信。
周口市川汇区赛潮老店、张丽与周口市中心医院于2011年3月28日签订《房屋租赁协议》后，双方均应依约履行义务。周口市中心医院诉请解除双方之间的房屋租赁协议、返还所占用的房屋，本案的审理重点应为解除房屋租赁协议、返还房屋是否有充分的合同依据和法律依据。周口市中心医院于2013年1月29日收取周口市川汇区赛潮老店、张丽一年租金，说明当时双方租赁协议仍在继续履行、并未解除。但是，根据周口市中心医院院发（2013）1号文件“收取外租老门诊楼门面房，建立康复医疗中心”的工作计划以及周口市中心医院刘炯院长、吕燕平副院长在调查中关于需使用本案所涉门面房用于医疗使用的陈述，以及周口市中心医院康复大厅（彩钢板房）实际使用情况的照片，足以认定周口市中心医院确需收回本案所涉门面房作医疗使用，符合租赁合同约定的解除条件。综上，上诉人周口市川汇区赛潮老店、张丽的上诉请求不能成立，原审实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100�，由上诉人周口市川汇区赛潮老店、张丽承担。
本院二审判决生效后，周口市川汇区赛潮老店、张丽申诉称，原审认定事实错误。理由是：一、申请人与被申请人签订租赁协议后，将部分房屋与第三人合作经营，是经被申请人同意的，在申请人与第三人所签的合作用房协议上，有被申请人总务科工作人员靳德彪的签字予以认可。被申请人总务科工作人员靳德彪作为申请人与被申请人所签的《房屋租赁协议》中被申请人的签字人，申请人有充分的理由相信骑在申请人与第三人所签的合作用房协议上的签字是职务行为。二、被申请人决定自用租赁房屋的理由是不真实的。2013年1月6日，被申请人发布通知，让租户至被申请人后勤管理科及财务科办理2013年的房屋租赁手续，并收取了部分租户的租金，其发布通知及收取租金的事实证明其决定自用租赁房屋的理由是虚假的�
周口市中心医院辩称，一、原一、二审认定事实清楚，证据确凿，我方提供的系列证据证明张丽在适用房屋期间伪造合同，私自转租。我院收取的房租为每年31万元，其转租后，除去自用的两间外，还能收取其余七家房租43.5万元。二、因为申诉人的转租，导致其与李文彩方发生诉讼，把我院作为被告，川汇区人民发运已经判定张丽与李文彩的转租行为为私自转租，未经我院同意。李文彩本人提供的有张丽伪造的租赁协议。我们双方签订的协议租期为一年，申诉人伪造成五年，虽有被申诉人的一个工作人员签字，但该签字没有得到医院授权。同时，该工作人员已经经处分离开医院工作。三、根据双方之间签订的协议第六条，我院在需要用房时有权立即解除合同并收回房屋。对此，我们提供了需要使用房屋的相关证据，所以，医院有权收回房屋。综上，无论是伪造行�还是私自转租行为，还是我方收回房屋自用，都有合法依据，应驳回申请人的申诉，维持原审判决。
本院再审查明的事实除与原审相同外，另查明，川汇区人民法院于2014年9月9日作出（2013）川民初字第00739号民事判决书。该判决在本院查明的事实中明确认定：2012年1月7日，原告赛潮老店与被告法人代表李文彩签订合作用房协议，受到周口市中心医院总务水电科门面房对外出租管理负责人靳德彪的签字认可，后经确认靳德彪的签字认可是个人行为，不是职务行为。川汇区人民法院并以此为由，判决张丽与被告盛鑫祥公司之间的协议无效。
本院再审认为，双方之间于2011年3月28日签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应严格遵照协议约定履行。因此，本案争议的焦点：一是再审申请人的转租行为是否有效，周口市中心医院能否以此为由解除协议；二是周口市中心医院收回房屋是否合法有据。
关于再审申请人周口市川汇区赛潮老店、张丽的转租行为是否有效，周口市中心医院能否以此为由解除协议。本院认为认定申请人的转租行为是否有效，根据双方之间签订的协议内容，主要看转租时是否经过周口市中心医院同意。由于申请人与他人签订的合作用房协议上只有靳德彪的签字，未加盖中心医院印章，因此，关键看靳德彪的签字是职务行为还是个人行为。对此，再审申请人认为靳德彪的行为是职务行为，理由是再审申请人与被申请人在签订协议时，靳德彪在协议上有签名，再审申请人有理由相信靳德彪在转租协议上的签名是职务行为。但从协议的形式看，再审申请人与被申请人签订的协议，签字栏署名的是吕燕平，并加盖有周口市中心医院公章，在电话栏�显示有高升、靳德彪的签名；而再审申请人与他人签订的合作用房协议上，仅有靳德彪的签字，未加盖周口市中心医院公章。由于川汇区人民法院（2013）川民初字第00739号民事判决书已经在认定的事实中确认靳德彪在本案申诉人与盛鑫祥公司签订的合作用房协议上的签名系个人行为，因此，申诉人在不能提供证据证明靳德彪的签名系经授权的情形下，其申诉理由不足，本院不予支持。
关于周口市中心医院收回房屋是否合法有据这一焦点。本院认为，根据本院二审时对周口市中心医院刘炯院长、吕燕平副院长的调查笔录、周口市中心医院于2013年1月8日做出的（2013）1号文《周口市中心医院2013年度工作计划》等证据材料，以及周口市中心医院的康复大厅（彩钢板房）的实际情况，可以证明周口市中心医院需要收回本案所涉门面房用作医疗使用。根据双方签订的房屋租赁协议第六条之规定，周口市中心医院有权收回房屋。再审申请人申诉认为周口市中心医院并不是因为将涉案房屋收回后用作医疗用房的申诉理由不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2014）周民终字第234号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李顺起
审判员 张建松
审判员 朱发亮
二〇一五年五月二十九日
书记员 刘 潇