广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5455号
上诉人（原审被告）：左志标，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审原告）：广州和顺物业管理公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：洪毅玲，职务：总经理。
委托代理人：郭法，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人左志标与被上诉人广州和顺物业管理公司（以下简称和顺物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月24日，和顺物业公司（乙方）与左志标（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“物业坐落于广州市南沙区海庭三街1号1603房。本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（含公共水电费分摊）：住宅2元／月.平方米，商业物业5元／月.平方米；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。业主应于交楼之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主收楼时，应预交三个月管理费。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月25日前交纳。甲方或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应从逾期之日起每天按所欠费用的千分之三交纳违约金的标准向乙方支付违约金。”双方确认涉案房屋为左志标名下物业，面积为78.81平方米。左志标于2012年12月26日签署《海韵兰庭收楼确认书》、《业主／住户入住合约》及《收楼资料明细签收单》，并于该日与和顺物业公司签订《广某韵兰庭委托银行代划物业管理费和水费协议》，同时预交了三个月物业服务费，左志标辩称在签署完上述资料后认为涉案房屋存在质量问题没有领取房屋钥匙。左志标在庭审中确认于2013年2月领取了涉案房屋钥匙，并于2013年2月26日找过开发商并向开发商提出过房屋质量问题，左志标认为房屋维护期间的物业服务费用不应由其承担。
根据和顺物业公司提供的《缴费通知单》，涉案房屋从2013年5月至2015年8月产生电梯分摊电费、水泵分摊电费及梯灯分摊电费合计300.95元，和顺物业公司在本案中主张左志标支付2013年5月至2015年7月上述分摊电费共196.23元。左志标对上述记录的金额没有异议，但认为根据合同的约定，上述分摊电费已包含在物业服务费内，和顺物业公司无权再次收取，左志标对和顺物业公司已向供电部门交纳上述分摊电费没有异议。
因本案纠纷，和顺物业公司于2015年7月30日向原审法院起诉，请求判令：一、左志标向和顺物业公司清偿自2013年4月1日起至2015年9月8日止合计三十个月的物业服务费4728.6元及逾期缴费的违约金（违约金自2013年4月1日起计算至左志标实际付清物业服务费之日止，按每日所欠费用千分之三的标准计算）；二、左志标向和顺物业公司支付自2013年5月至2015年7月的公摊电费196.23元；三、依法判令诉讼费由左志标承担。
原审法院认为：和顺物业公司、左志标签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。左志标于2012年12月26日在《海韵兰庭收楼确认书》上签名，应按双方协议的约定从该日起向和顺物业公司支付物业服务费，左志标已预交三个月的物业服务费，因此和顺物业公司请求左志标交纳从2013年4月起的物业服务费合理，合同约定物业服务费应在每月二十五日前按月交纳，2015年9月的物业服务费未到交纳时间，该月的物业服务费在本案中不予支持，故左志标应向和顺物业公司交纳从2013年4月起至2015年8月止的物业服务费4570.98元。涉案房屋是否存在质量问题以及是否维修完毕，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围，左志标以开发商未能及时对涉案房屋进行整改为由拒绝交纳物业服务费，没有依据，原审法院不予支持。和顺物业公司要求左志标支付从逾期之日起至实际支付物业服务费之日止的违约金，每日按欠付物业服务费千分之三的标准计算，符合合同约定，原审法院予以支持，但违约金总额应以欠付的物业服务费为限，和顺物业公司主张的违约金总额超过物业服务费部分，原审法院不予支持。和顺物业公司、左志标在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故左志标以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。和顺物业公司已代缴涉案房屋2013年5月至2015年8月的电梯分摊电费、水泵分摊电费及梯灯分摊电费，因此和顺物业公司要求左志标交纳上述费用合理，左志标主张2013年5月至2015年7月上述分摊电费金额为196.23元，属于合法处分自己权利，原审法院予以支持。和顺物业公司主张的上述分摊电费指向的是涉案房屋所在楼栋的电梯、水泵及梯灯产生的电费，并非整个案涉小区公共部分所产生的电费，因此左志标认为上述分摊电费已包含在物业服务费中依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年9月22日作出如下判决：一、左志标于某判决发生法律效力之日起十日内向广州和顺物业管理公司支付从2013年4月起至2015年8月止的物业服务费4570.98元。二、左志标于某判决发生法律效力之日起十日内向广州和顺物业管理公司支付因欠缴上述物业服务费的违约金（违约金计算方法：各以每月应缴的物业服务费157.62元为本金，按每日千分之三的标准，分别于每月26日起计算至左志标实际付清之日止，违约金总额以欠付的物业服务费为限）。三、左志标于某判决发生法律效力之日起十日内向广州和顺物业管理公司支付2013年5月起至2015年7月止的电梯分摊电费、水泵分摊电费及梯灯分摊电费196.23元。四、驳回广州和顺物业管理公司的其他诉讼请求。本案受理费94元，由广州和顺物业管理公司负担38元，由左志标负担56元。
判后，上诉人左志标不服原审判决，向本院提起上诉称：一、由于物业违反收楼程序，先签名后收楼，后续的整改没有及时跟进，导致房屋十个月的维修空档期，在维修期间没有享受物业提供的服务。二、由于开发商不能及时修复导致房屋一直不能入住，经多次督促无果，开发商应承担主要责任，物业作为开发商的代理方，应承担次要责任。三、根据《广州市商品房买卖合同》第十六条与《前期物业管理服务合同》第七条，以房屋整改完成作为节点，其责任应由开发商承担。左志标在2013年10月26日收楼，物业管理费应当从2014年2月开始交。四、至于滞纳金属于行政范畴，具有惩罚性和强制性，应该发生在国家行使公共权力的过程中，物业纠纷属于平等主体间的民事纠纷，不应适用滞纳金处罚。左志标要现金交收楼后的物业管理费，和顺物业公司要一次性全部交完而拒收，故不应当承担欠缴物业费的违约金。五、左志标收楼前已预交了200元水电费，故不欠和顺物业公司的水电费，原审判决第三项应予以撤销。综上，左志标上诉请求：房屋维修期间的物业费不应由左志标承担，应由开发商或和顺物业公司承担。
和顺物业公司答辩称：第一、左志标与和顺物业公司成立的法律关系是物业服务合同法律关系，应当受双方签订的《前期物业服务合同》的约束，该合同约定和顺物业公司服务范围是共有设施的维护和养护等，对左志标专有部分物业没有维修义务。左志标以收楼房屋存在质量问题拒绝支付物业服务费及分摊费用缺乏事实法律依据，其应当根据商品房买卖合同关系向开发商主张。左志标对房屋质量提出异议后，和顺物业公司联系并告知开发商左志标的维修请求。第二、双方约定的违约责任是真实意思表示，合法有效，违约金的计付方式与左志标逾期缴纳的时限直接相关，时间越长累计的违约金越大，符合违约金的惩罚性。第三、物业服务的内容是多方面的，2元／月／平方米的标准不包括承担应由开发商履行的专有部分维修义务。左志标以房屋未达到收楼条件为由要求免除其全部物业服务费是不合理的。第四、开发商与左志标签订的买卖合同的权利义务对和顺物业公司没有约束力。和顺物业公司不知悉左志标就所购房屋交楼细节，但左志标与和顺物业公司已经于2012年12月26日签署了收楼确认书以及物业服务合同，亦应按照双方物业服务合同的约定开始计付物业服务费。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、左志标（乙方）与案涉房屋的开发商（甲方）签订的《广州市商品房买卖合同》第十六条交付时的验收约定“乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付”。《前期物业管理服务合同》第七条约定“业主应于交楼之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），业主收楼时，应预交三个月管理费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月25日前（每次缴费的具体时间）前交纳”。左志标认为第七条中的“甲方”即为开发商，主张依据2014年5月16日物业公司、开发商、维修部及左志标在物业公司办公室协商的录音可见，其向开发商协商过房屋维修10个月物业服务费不应由左志标承担的问题，但左志标亦确认开发商与和顺物业公司并未作出肯定的答复。和顺物业公司则认为其只负有协助左志标向开发商反映房屋质量和维修的意见且已履行了该协助义务，不同意免除左志标应缴的物业服务费以及滞纳金。
二、左志标在二审中提交了和顺物业公司代收200元的发票，并主张结合和顺物业公司提交的缴费通知单中“预存水费结余栏200元”可见其并不拖欠水电费。和顺物业公司对该证据的真实性予以确认，但认为该发票并无体现出是公共配套水电设施的代收款。
三、和顺物业公司不确认左志标称其缴纳收楼后物业服务费被拒的意见，并主张按照《广某韵兰庭委托银行代划物业管理费和水费协议》，左志标无需去物业管理处现金交付物业费；左志标则表示不清楚代扣银行账户有多少资金，但应该不够划扣一个月的物业服务费。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对左志标的上诉意见，评析如下。
首先，左志标与和顺物业公司建立的是物业服务合同关系，和顺物业公司并不承担商品房买卖合同中应由卖方承担的交楼责任，本案双方争议的焦点为在和顺物业公司为案涉房屋所在小区提供物业服务的情况下，左志标作为业主是否自2013年4月起欠缴物业服务费。根据左志标二审提交的《广州市商品房买卖合同》第十六条以及《前期物业管理服务合同》第七条的约定，左志标应清楚其与开发商承担物业服务费的责任转移的时间为案涉房屋的交接日。左志标已于2012年12月26日签署《海韵兰庭收楼确认书》、《业主／住户入住合约》及《收楼资料明细签收单》，并于该日与和顺物业公司签订《广某韵兰庭委托银行代划物业管理费和水费协议》，并同时预交了三个月物业服务费。左志标虽然认为其在签署完上述资料后认为涉案房屋存在质量问题没有领取房屋钥匙认为其未收楼，但一方面，如前所述，是否符合交楼条件是左志标与开发商之间的商品房买卖合同关系，左志标对此有异议应向开发商主张；另一方面，左志标已签署《海韵兰庭收楼确认书》、《业主／住户入住合约》及《收楼资料明细签收单》，且同日与和顺物业公司签订《广某韵兰庭委托银行代划物业管理费和水费协议》并预交了三个月物业服务费，即其在清楚何时承担物业服务费的情况下已实际履行《前期物业服务合同》，其后以案涉房屋需要维修主张不承担物业费，缺乏合同依据；左志标亦未能举证证实其就维修期间的物业服务费与和顺物业公司、开发商协商一致，若左志标认为因房屋维修导致其不能入住而产生需承担物业服务费的损失，可以另循法律途径向开发商主张赔偿责任，其以此为由不同意缴纳物业服务费的上诉理由不成立，本院不予采信。
其次，左志标认为和顺物业公司已代收200元，故其不拖欠水电费的问题。和顺物业公司提交的缴费通知单中“预存水费结余栏200元”可见代收的为预存水费的200元，而原审法院支持和顺物业公司主张的是电梯分摊电费、水泵分摊电费及梯灯分摊电费196.23元，故左志标该上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。
最后，关于滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，和顺物业公司主张左志标承担逾期缴纳物业费的违约金合理有据，原审法院予以支持并无不当，本院亦予以维持。左志标主张和顺物业公司无权收取滞纳金没有依据，本院不予采纳。另和顺物业公司不确认左志标称其缴纳收楼后物业服务费被拒的意见，左志标对此并无依据证实，而且按照《广某韵兰庭委托银行代划物业管理费和水费协议》，左志标是无需去物业管理处现金交付物业费，从其称不清楚代扣银行账户有多少资金但应该不够划扣一个月的物业服务费的表示来看，未能按时缴费的原因应由左志标自行承担，其以物业公司拒收收楼后的物业服务费为由主张不承担滞纳金缺乏事实依据，本院亦不予采信。
综上所述，左志标的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人左志标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 张 辉