河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第319号
上诉人（原审原告、反诉被告）郑州锦程实业投资有限公司。
法定代表人王旋凯，该公司经理。
委托代理人赵鼎，河南经东律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）杜秀军，男，汉族，1971年10月13日出生。
委托代理人赵博，河南青屏律师事务所律师。
原审第三人郑州市第二人民医院。
法定代表人孙世龙，该医院院长。
委托代理人千智永，河南千业律师事务所律师。
上诉人郑州锦程实业投资有限公司与上诉人杜秀军、原审第三人郑州市第二人民医院房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑州锦程实业投资有限公司的委托代理人赵鼎，上诉人杜秀军及其委托代理人赵博，原审第三人郑州市第二人民医院的委托代理人千智永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年5月6日，原告郑州锦程实业投资有限公司与被告杜秀军签订《租赁协议》和《补充协议》各一份，双方约定：原告把位于郑州市大学路与航海路的孙八砦村委会办公室活动中心综合楼四、五、六层和七层的一间房屋出租给被告做宾馆营业使用，租赁期限为10年，从2006年6月1日至2016年8月31日，2006年6月1日至8月31日为被告的装修期，不计租金，2006年9月1日至2011年8月31日每年租金为480000元，2011年9月1日至2016年8月31日每年租金为530000元，每半年是一个交款期，每次付半年的租金。被告应提前一个月交纳下一期（半年）的房租金，合同签订之日起三日内被告向原告支付第一个半年的租金。被告逾期交房租，每逾期一日原告按年租金的千分之五向被告收取滞纳金，逾期10日不交租金，原告有权单方终止合同，被告承担违约责任；被告保证租赁期间不擅自将所租房屋出租或转让，被告可将宾馆的（餐厅、商场）承包经营，否则原告有权终止租赁协议；任何一方未经对方同意，单方解除合同，应向对方支付违约金200000元。合同签订后，原告将合同约定的房屋交予被告使用，被告分别于2006年5月7日支付2006年9月1日至2007年2月28日租金240000元、2007年2月15日支付2007年3月1日至2007年8月31日的租金240000元、2007年8月21日支付2007年9月1日至2008年2月28日的租金240000元、2008年2月25日支付2008年3月1日至2008年8月31日的租金240000元、2008年8月26日支付2008年9月1日至2009年3月1日的租金240000元、2009年2月27日支付2009年3月1日至2009年8月31日的租金240000元、2009年8月31日支付2009年9月1日至2010年2月28日的租金240000元，共计1680000元。2010年3月3日、2010年8月2日、2011年2月1日、2011年8月1日、2012年2月1日、2012年8月1日被告分别通过工商银行向原告支付2010年3月1日至8月31日的租金240000元、2010年9月1日至2011年2月29日的租金240000元、2011年8月31日至2012年3月1日的租金265000元、2012年3月1日至2012年8月31日的租金265000元、2012年月31日至2013年3月1日的租金265000元，上述租金共计3195000元。2009年8月13日，原告出具《证明》同意被告将所租房屋转租给第三方使用，并约定被告向原告交纳保证金600000元。同年8月17日，被告与第三人签订《房屋租赁协议》将涉案房屋及附属设施转租给第三人使用，租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日，第三人将该房屋用作其南住院部。同年8月20日被告向原告交纳转租押金600000元。庭审中，原告主张其通过申通快递于2010年2月21日向被告送达了解除合同的通知（该通知主要载明：杜秀军先生，根据我公司与您于2006年5月6日签订的租赁协议的约定，至2010年2月20日我公司仍未收到您应该交纳的2010年3月1日至8月31日期间的房屋租金，且逾期已达20天，为此我公司提出解除该租赁协议，请您于此解除合同通知书送达之日起10内搬离，并速到农业路国际企业中心B座904办理善后事宜，否则，我公司将采取进一步措施，后果自负。郑州锦程实业投资有限公司2010年2月20日）。被告称没有收到该解除合同通知书，不予认可。第三人承认收到了原告发出的限期搬离通知。现原告认为，被告在2010年2月未按合同规定的期限交纳2010年3月1日至8月31日的租金，按照合同的约定，原告有解除合同的权利，但被告不同意解除合同，并称因原告的单方解除合同给被告造成了损失，现原告以被告逾期交纳租金为由诉至法院：1、请求法院依法确认原告解除合同的行为有效，原、被告签订的房屋租赁协议已解除；2、请求判决被告和第三人立即返还租赁房屋；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，被告以原告的行为给其造成经济损失为由提出以下反诉请求：1、判令原告赔偿因其单方收回行为给被告造成的直接经济损失12259元；2、判令原告给付金额为3195000元的租赁发票；3、判令原告退还多收取的租金200000元；4、原告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《租赁协议》和《补充协议》，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。本案中，根据原、被告签订的《租赁协议》约定“被告逾期不能交纳房租金，逾期10日不交租金，原告有权单方终止合同”及“被告应提前一个月缴纳下一期（半年）的房租金”的条款，被告未按约定向原告提前一个月交纳下一期（半年）的房租金，应属违约，因被告的违约行为，原告于2010年2月21日向被告送达了解除合同通知，被告已收到，原告要求解除合同的理由正当，应予支持，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，人民法院应予支持。”的规定，即便被告有拖欠租金的行为，第三人愿代承租人支付拖欠的租金以抗辩原告的合同解除权，且本案的第三人同意如被告拖欠租金，愿代被告支付欠付的租金，第三人的抗辩理由合法应予支持。因被告与第三人的租赁合同的租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日，故原被告的租赁协议在2014年9月1日应视为解除，被告和第三人应于2014年9月1日后将涉案房屋交与原告。关于被告主张的原告强行收回房屋，将电梯机房门和一楼电房门打开，拆除电梯主板，停止供电，使第三人正常经营陷入瘫痪给其造成经济损失12259元的诉讼请求，因其提交的证据不能证明上述主张，且原告不予认可，故对该部分，本院不予支持；关于被告要求原告退还多收取的保证金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；关于被告要求原告给付租金发票的请求，不属于人民法院民事诉讼的范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中国人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中国人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告郑州锦程实业投资有限公司与被告杜秀军的租赁合同于2014年9月1日解除，合同解除后三十日内，被告杜秀军与第三人郑州市第二人民医院将租赁房屋返还原告郑州锦程实业投资有限公司。二、驳回原告郑州锦程实业投资有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告杜秀军的反诉请求。案件受理费100元，原告郑州锦程实业投资有限公司与被告杜秀军各负担。反诉费4484元减半收取2242元，由被告杜秀军负担。
郑州锦程实业投资有限公司不服一审判决，上诉称：1、一审法认定：杜秀军迟延支付租金的行为构成违约，郑州锦程实业投资有限公司于2010年2月21日向杜秀军送达了解除合同通知，杜秀军已收到，郑州锦程实业投资有限公司要求解除合同的理由正当，应予支持。该认定证据确实充分、事实认定清楚、法律适用正确，应当维持，但应判决：郑州锦程实业投资有限公司与杜秀军的房屋租赁合同已于2010年2月21日解除，自判决生效之日起30日内杜秀军与第三人郑州市第二人民医院将租赁的房屋返还郑州锦程实业投资有限公司。2、郑州市第二人民医院作为次承租人，代承租人杜秀军支付租金和违约金抗辩合同解除的主张，不应得到支持。2010年3月10日郑州市第二人民医院收到了郑州锦程实业投资有限公司发出的合同已解除的通知，但郑州市第二人民医院一直到一审开庭时才提出该主张，郑州市第二人民医院的该主张已超诉讼时效。3、一审判决第三项的有关内容，事实认定清楚，适用法律正确，应当维持。请求：1、将一审判决第一项改判为上诉人郑州锦程实业投资有限公司与被上诉人杜秀军的房屋租赁合同已于2010年2月21日解除，自判决之日起30日内被上诉人杜秀军与第三人郑州市第二人民医院将租赁的房屋返还上诉人郑州锦程实业投资有限公司。2、撤销一审判决第二项。3、维持一审判决第三项。
杜秀军不服一审判决，上诉称：1、一审法院判令原、被告的租赁合同至2014年9月1日解除无事实和法律依据。被上诉人的第一项诉讼请求在重审中申请了变更，“要求法院确认上诉人解除合同的行为有效。”没有法律依据。被上诉人不具有约定解除权。2006年5月6日租赁协议约定“逾期l0日不交租金，甲方有权单方终止合同”。系双方对终止合同的约定，并非对解除合同条件的约定。上诉人不存在逾期付款的问题。上诉人在2010年2月份以内交纳租金的行为，是履行合同义务的行为。2006年5月6日租赁协议规定的半年期应为每年3月1日至8月30日和9月1日至次年2月底，具体本案：2010年3月1日-8月30日一个交款期24万租金提前一个月交纳，上诉人应在2010年2月份缴纳，并不局限于2月份中特定的某一天。双方在过去数年缴款日期分别为：07年2月l5日、08年2月25日、09年2月27日，已形成交易习惯，并非2月1日以前。被上诉人一审起诉书第l5行：“2006年至2009年上诉人正常付租金，”充分表达了对房租交纳时间的真实意思为2月份的交易习惯的认可，故2010年2月份付款，不构成违约。2010年2月份，被上诉人故意不接收上诉人租金，上诉人于2010年3月3日将该期租金24万元汇入被上诉人银行账户，已履行了交纳租金的义务。租赁协议约定：“逾期10日不交租金，甲方有权单方终止合同”，即使按照上诉人交纳该期租金的时间2010年3月3日，也未逾期l0日，被上诉人单方终止合同的条件不成就。根据合同法第一百二十五条规定，本案中“提前一个月”，就是二月份，包含二月份每一天，不是2月1日。上诉人已支付2006年9月1日到2013年3月1日前的房租共人民币计319.5万元，故，被上诉人合同目的已实现，不具备解除合同的依据。根据合同法第227条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》注释（2009）11号第十七条规定，第三人对被上诉人解除合同有权抗辩。本案上诉人未逾期付款，第三人也未代被上诉人支付租金，原审判令合同至2014年9月1日解除无事实和法律依据。一审被上诉人仅凭一张打印通知书来说明解除合同通知已生效，证据不充分。2、一审判决中的第三项判决没有事实依据，适用法律错误。杜秀军与锦程公司签订的《租赁协议》以及杜秀军与郑州市第二人民医院签订的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护。在2006年到2009年3月3日前，杜秀军共向被上诉人支付租金为l92万元。最后一次为2010年3月3日，截止2010年8月31日前租金，杜秀军已全部缴纳。在2010年5月8日，被上诉人以上诉人逾期付款为理由，单方解除合同，郑州市第二人民医院报警后，被上诉人才终止收回房屋行为，被上诉人的行为造成直接损失12259元，上诉人已支付l2259元人民币给郑州市第二人民医院，该费用应由被上诉人承担。被上诉人应开具319.5万元租金发票。2009年8月13日，被上诉人收取60万人民币转租保证金，2009年8月19日，上诉人缴纳20万元，约定第二天缴纳40万元保证金。但第二天，被上诉人法人代表王旋凯以近期公司资金短缺为由，让2009年8月19日20万元保证金提前折抵2010年春节期间应缴房租，当天再缴纳60万元。但被上诉人没有折抵2010年春节房租，故要求追回该20万元。综上，请求：1、请求撤销一审判决中第一条判决，依法判决驳回被上诉人诉讼请求；2、请求撤销一审判决中第三条判决，依法判决被上诉人支付因其单方收回房屋行为给上诉人造成直接损失人民币l2259元；依法判令被上诉人给付金额319.5万元房屋租赁发票；依法判令被上诉人返还合同履行中多收取保证金20万元人民币；3、本案诉讼费由被上诉人负担。
原审第三人郑州市第二人民医院答辩称：郑州市第二人民医院与杜秀军签订合同后，缴纳了租金，合同到期后我方愿意愿意搬。我方和谁签订合同，租金给谁，不存在代付租金的问题。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：郑州锦程实业投资有限公司与杜秀军签订的《租赁协议》和《补充协议》，系双方当事人意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。杜秀军未按《租赁协议》中租金及支付方式条款的约定向郑州锦程实业投资有限公司提前一个月交纳下一期（半年）的房租金，应属违约，因杜秀军的违约行为，郑州锦程实业投资有限公司于2010年2月21日向杜秀军送达了解除合同通知，杜秀军已收到，郑州锦程实业投资有限公司要求解除合同的主张，本院应予支持，同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，虽然杜秀军有拖欠郑州锦程实业投资有限公司租金，次承租人郑州市第二人民医院愿代承租人杜秀军支付拖欠的租金以抗辩郑州锦程实业投资有限公司的合同解除权，该抗辩理由，本院应予支持。杜秀军与郑州市第二人民医院的租赁合同截止2014年8月31日，郑州市第二人民医院明确表示其在合同到期后愿意搬离，故杜秀军与郑州锦程实业投资有限公司的租赁协议在2014年9月1日应视为解除，杜秀军和郑州市第二人民医院应于2014年9月1日后将涉案房屋交与郑州锦程实业投资有限公司。关于杜秀军主张的郑州锦程实业投资有限公司强行收回房屋，使郑州市第二人民医院正常经营陷入瘫痪给其造成经济损失12259元的主张，以及杜秀军请求郑州锦程实业投资有限公司退还多收取的保证金的主张，因其无充分证据证明，本院对该主张不予支持；关于杜秀军要求郑州锦程实业投资有限公司给付租金发票的主张，不属人民法院民事诉讼的范围，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
郑州锦程实业投资有限公司预交的二审案件受理费100元，由上诉人郑州锦程实业投资有限公司负担；杜秀军预交的二审案件受理费2242元，由上诉人杜秀军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 黎
审 判 员 王胜利
代理审判员 李剑锋
二〇一四年五月八日
书 记 员 朱丹丹