江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02379号
上诉人（原审被告）顾仁明。
被上诉人（原审原告）常熟中法水务有限公司
上诉人顾仁明因与被上诉人常熟中法水务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服常熟市人民法院（2013）熟虞民初字第0898号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，常熟中法水务有限公司的前身为常熟市自来水公司，于2006年11月27日经工商部门核准更名为常熟中法水务有限公司，常熟市第二自来水厂系常熟市自来水公司下属部门（不具有工商登记）。2000年1月，常熟市自来水公司取得了常熟市虞山镇元和村的使用权面积为34176.7平方米的土地使用权，并领取了土地使用权证。2000年4月，常熟市自来水公司向常熟市建设委员会递交了“关于建造第二自来水厂综合用房的请求”，内容为：“我公司第二自来水厂在建造尚湖取水工程中征地6.24亩，该工程完成后地面长期荒芜，既影响了厂容厂貌，又对生产带来了不安全因素，经公司研究，决定在保留生产用地的基础上，将二水厂现有空地建造成综合用房，建筑面积2520平方米，每平方米造价500元，总造价为126万元。请给予批复。”同月，常熟市建设委员会批准同意建造。之后，常熟市自来水公司在上述第二自来水厂地块建造了厂房6幢，自编为1号-6号厂房，并用于出租，上述房屋未办理房屋所有权登记。2006年12月，常熟市城建公有资产经营管理有限公司（甲方）与常熟中法水务有限公司（乙方）签订国有土地使用权租赁合同，约定租赁地块为常熟中法水务有限公司的供水设施、供水服务和办公设施所处的地块，共18宗，土地使用权租赁期限为5年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止。其中常熟市虞山镇元和村面积34176.7平方米为其中一宗，即第二自来水厂地块。
另查明：2001年2月8日，常熟市自来水公司（甲方，出租方）与顾仁明（乙方，承租方）签订《协议书》一份，协议约定：甲方将常熟市自来水公司第二自来水厂面积268平方米的厂房（1号厂房）租给乙方使用，租赁期限自2001年2月8日至2002年2月7日，年租金38592元。甲方在乙方承租期间向乙方收取保证金2万元。乙方在租用期间不得随意改变原房屋结构，如因生产需要进行装修间隔，必须征得甲方同意后方可进行，并在租赁关系解除后恢复房屋原来面貌。厂房外的空地不得随意搭建，如需搭建，必须经甲方同意并按指定地点实施。之后，双方租赁合同一年一签，2002年至2004年的租赁合同中约定，在租用期间未经甲方同意，乙方不得擅自装修或搭建，不得擅自改变房屋结构。对乙方在甲方房屋、用地范围内的装修、搭建等，在租赁期满不再续签的，在保证甲方房屋、设施安全情况下，由乙方自行拆除，恢复房屋及场地原状，如造成甲方房屋、设施损失的，由乙方承担责任。对于不能拆除的，乙方应无偿移交给甲方。对在本合同签订之前乙方已作的搭建，如在搭建时经甲方同意的，乙方在本合同期内可无偿使用，如未经甲方同意擅自搭建的，乙方须向甲方支付场地使用费。租赁期满不再续签的，本条所指的搭建无偿归甲方所有。2005年开始的租赁合同中约定，乙方保证承租上述房屋作为服装加工用房使用，若需改变用途的，须与甲方协商，签订补充协议后方可实施。租赁期间，乙方如需要装修房屋或搭建房屋的，须征得甲方书面同意，并经城建规划等有关部门批准，办理有关手续，费用由乙方自理，同时不得破坏房屋结构。合同终止时，乙方应在合同终止后一个月内将装修或改建物、搭建房屋拆除并恢复原状，过期未拆除的无偿归甲方所有。在租赁期届满时乙方须把承租的房屋交还给甲方，等等。双方最后一份租赁合同约定：常熟中法水务有限公司（甲方，出租方）将其第二自来水厂面积268平方米的厂房（1号厂房）租给顾仁明（乙方，承租方）使用，租赁期限自2011年2月8日至2012年2月7日，年租金41808元，全年房租在签订本合同一周内一次性付清。甲方在乙方承租期间向乙方收取押金10000元，乙方退租时，在乙方同甲方结清所有费用后，乙方凭押金单向甲方如数收回押金。乙方保证承租上述房屋作为服装加工用房使用，若需改变用途的，须与甲方协商，签订补充协议后方可实施。租赁期间，乙方如需要装修房屋或搭建房屋的，须征得甲方书面同意，并经城建规划等有关部门批准，办理有关手续，费用由乙方自理，同时不得破坏房屋结构。合同终止时，乙方应在合同终止后一个月内将装修或改建物、搭建房屋拆除并恢复原状，过期未拆除的无偿归甲方所有。在租赁期届满时乙方须把承租的房屋交还给甲方。如需继续租赁上述房地产，应在租赁届满前2个月与甲方协商，协商一致的双方另签订租赁合同。双方达不成续租协议，乙方在租赁期届满后拒不退回承租房屋的，在收回房屋之前，甲方有权按房屋租金的1.2倍向乙方收取房屋使用费。
租赁期间，顾仁明在承租厂房内进行了装修，并在承租厂房靠西搭建了二层楼房，靠东搭建了二层楼房，南面靠西搭建了平房（锅炉房），南面靠东搭建了平房（办公室），并有部分构筑物。
2011年11月1日，常熟中法水务有限公司向顾仁明发出通知一份，内容为：“您与我公司于2011年3月9日签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》将于2012年2月7日期满终止。现由于政府规划供水需要，我公司需收回《房屋租赁合同》中你方承租的常熟中法水务有限公司第二自来水厂的厂房，面积为268平方米，故无法与您续签房屋租赁合同并需于期满后的第二日收回出租厂房。请您提前做好各项准备，将厂房按出租时的原始状态归还我公司。”2012年3月2日，常熟中法水务有限公司再次向顾仁明发出通知，要求其在三个月内将厂房按出租时的原始状态归还。2012年5月8日，常熟中法水务有限公司再次向顾仁明发出通知要求加快搬迁速度在2012年5月7日前归还承租房屋，逾期将寻求法律途径维护合法权益。2012年7月，常熟中法水务有限公司委托江苏世纪天合律师事务所向顾仁明发出律师函，要求顾仁明于2012年8月20日前归还承租房屋。
上述事实，由工商登记资料、土地使用证、国有土地使用权租赁合同、房屋租赁合同、通知、律师函、当事人陈述等在案佐证。
原审原告常熟中法水务有限公司的诉讼请求是：判令顾仁明迅即出让承租的位于常熟市第二自来水厂的厂房并交还（要求恢复承租房屋原状并拆除装修、改建、搭建）；支付自2012年2月8日起至2013年5月7日止的实际使用费52260元并支付自2013年5月8日起至实际出让日止按每天114.54元（即每年41808元）标准计算的房屋使用费；诉讼费由顾仁明承担。
原审法院认为，常熟中法水务有限公司向顾仁明出租的厂房，虽未办理房屋所有权登记，但房屋的建设经过了建设主管部门的批准，因此，双方就该房屋签订的租赁合同应属有效合同。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。双方在租赁合同中约定，承租方应在合同终止后一个月内将装修或改建物、搭建房屋拆除并恢复原状，过期未拆除的无偿归出租方所有，在租赁期届满时承租方须把承租的房屋交还给出租方，上述约定不违反法律规定，对双方当事人具有拘束力。因此，顾仁明提出的对装修、改建物、搭建房屋进行补偿或者赔偿的主张，原审法院不予支持，顾仁明应拆除装修、改建物、搭建房屋并恢复原状。在租赁合同期满后，顾仁明仍占用租赁房屋，常熟中法水务有限公司有权要求顾仁明腾空迁让房屋并支付实际占用期间的房屋使用费。关于房屋使用费标准，双方合同中约定出租方有权按房屋租金的1.2倍向承租方收取房屋使用费，现常熟中法水务有限公司主张按房屋租金标准计算房屋使用费，原审法院予以准许。常熟中法水务有限公司收取顾仁明的押金1万元，根据合同约定应返还顾仁明。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条的规定，判决：一、顾仁明于判决生效之日起三十日内腾空迁让其承租的位于常熟市虞山镇元和村的常熟中法水务有限公司下属“第二自来水厂”内面积268平方米的房屋（1号厂房），并将承租房屋交还给常熟中法水务有限公司；同时对承租房屋恢复原状并拆除在承租地点处的所有搭建、改建的建筑物和构筑物并恢复原状。二、顾仁明支付常熟中法水务有限公司自2012年2月8日起至腾空迁让之日止的房屋使用费（参照年租金41808元的标准计算），于判决生效之日起三十日内履行。三、常熟中法水务有限公司退还顾仁明押金1万元，于判决生效之日起三十日内履行。案件受理费1883元，由顾仁明负担。
上诉人顾仁明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在租赁空地上搭建楼房设施，独立于租赁物，且搭建是依2001年第一份租赁协议，在合同租赁期满后，有关拆除约定不再具有拘束力，在搭建过程中被上诉人以默示方式认可，上诉人享有合理所有权；2、一审未对合同内添附和合同外搭建予以区分；3、被上诉人起诉未主张拆除搭建物，一审法院超出审理范围。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人常熟中法水务有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，常熟市自来水公司与顾仁明于2001年2月8日签订的协议书，2002年至2006年常熟市自来水公司与顾仁明签订的房屋租赁合同以及2007年至2011年常熟中法水务有限公司与顾仁明签订的房屋租赁合同均为双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。虽然诉争房屋未取得房屋产权证书，但经建设主管部门批准，已取得合法建设手续，根据法律规定，不影响本案合同的效力。常熟市自来水公司于2006年经工商部门核准变更为常熟中法水务有限公司，由常熟中法水务有限公司承继全部权利义务。在双方租赁合同中，对诸如装修、搭建均有明确约定，如2001年第一份合同中约定：顾仁明在租用期间如因生产需要进行装修间隔，必须征得出租方同意后方可进行，并在租赁关系解除后恢复房屋原来面貌。在2002年至2004年的租赁合同中又约定，顾仁明在出租房屋、用地范围内的装修、搭建等，在租赁期满不再续签的，自行拆除，恢复房屋及场地原状。对于不能拆除的，无偿移交给出租方。本合同签订之前已作的搭建，在本合同期内可无偿使用，租赁期满不再续签的，无偿归出租方所有。双方最后一份租赁合同约定：合同终止时，顾仁明应在合同终止后一个月内将装修或改建物、搭建房屋拆除并恢复原状，过期未拆除的无偿归出租方所有。在租赁期届满时顾仁明须把承租的房屋交还给出租方。因本案租赁合同具有延续性，故合同内容对双方均有拘束力，双方均应严格恪守。租赁合同届满后，被上诉人常熟中法水务有限公司要求上诉人顾仁明腾让租赁房屋并恢复原状于法有据，应予支持。因此，不论是租赁房屋的装修，还是上诉人另外的搭建，均应径行拆除。原审法院并未超出审理范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人顾仁明的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1883元，由上诉人顾仁明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年八月十八日
书 记 员 吉宇璐