海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼01民初191号
原告（反诉被告）：姜礼钧。
委托代理人：程磊，海南东方国信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李红燕。
委托代理人：符慧，海南海地律师事务所律师。
委托代理人：张焕玲，海南海地律师事务所律师。
原告姜礼钧诉被告李红燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜礼钧的委托代理人程磊、被告李红燕及其委托代理人符慧、张焕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜礼钧向本院提出诉讼请求：1.解除姜礼钧与李红燕就买卖海口市琼山区凤翔路荔宛公寓楼四X幢XXX房签订的《买卖合约》，并判令李红燕向姜礼钧支付占用姜礼钧房屋的租金56000元及向姜礼钧支付违约利息15116.71元；2.诉讼费由李红燕承担。事实和理由：2013年6月20日，姜礼钧与李红燕就姜礼钧买卖姜礼钧父亲姜金方生前遗留的海口市琼山区凤翔路荔宛公寓楼四X幢XXX房，签订了《买卖合约》。该合约约定：姜礼钧以210000元的价格向李红燕出售上述房屋，同时协议李红燕应当先期支付100000元购房款，余款110000元应当于2014年2月5日付清。合同签订后，李红燕向姜礼钧支付了100000元合同款，随即展开对上述房屋的装修，装修完成后并使用、入住该房屋至今，但合同约定的余款110000元，李红燕始终以各种借口拒绝向姜礼钧支付。因姜礼钧系台湾地区居民，长期生活在台湾地区及越南，往返海口极不方便，为解决上述纠纷，姜礼钧也多次以电话方式向其表明了要求支付余款，但李红燕始终以各种理由予以拒绝。时至姜礼钧起诉时止，李红燕仍然没有任何支付余款的意向，其违约天数自2014年2月6日暂计至2016年5月22日，已经达到836天，其占用姜礼钧110000元款项的利息为：110000×6%×836÷365＝15116.71元；李红燕在没有支付完合同款项的情况下，使用姜礼钧房屋达28个月，每月租金暂计2000元，占用房屋的租金为56000元。姜礼钧认为：姜礼钧与李红燕就买卖海口市琼山区凤翔路荔宛公寓楼四X幢XXX房而签订的《买卖合约》系双方真实意思的表达，双方都应当严格履行该合同；合同签订后，姜礼钧随即按照合同约定将上述房屋交付给李红燕已经履行了合同约定的交房义务系合同守约方；李红燕在交纳了100000元款项后，接收该房屋，并对房屋进行装修，随即使用至今，但其以各种理由拒绝支付余款110000元，系合同的违约方；李红燕违约的天数已经达到836天，经姜礼钧多次电话催告李红燕仍然拒不履行，其行为已经构成根本违约；因此姜礼钧有权解除与李红燕签订的《买卖合约》并将房屋收回，李红燕占用姜礼钧110000元款项的利息也应当予以支付，同时李红燕也应当向姜礼钧支付使用该房屋期间的租金。
李红燕辩称，1994年7月6日，姜礼钧的父亲姜金方与海南新大陆房地产开发有限公司签订《房屋销售合同》，约定购买海口市凤翔路荔苑公寓第X幢XXX房（以下简称“XXX房”），并支付相应的购房款项。2012年7月18日，姜金方去世，姜礼钧合法继承XXX房。2013年6月20日，李红燕与姜礼钧签订《买卖合约》，该合约第2条、第3条、第4条、第7条、第11条及第17条约定：李红燕向姜礼钧购买XXX房，购房款总额为210000元，先期支付100000元作为购房款首款，剩余款项110000元于2014年2月5日付清。此外，双方还约定，李红燕在支付剩余款项前有权入住XXX房，在付清尾款期间，姜礼钧应无条件配合办理相关房产证件，若姜礼钧违约，李红燕有权拒付剩余款项，并享有XXX房的使用权。协议签订当日，李红燕如约向姜礼钧以现金方式支付购房首付款100000元，随后将XXX房进行装修、添置家具。因为李红燕从事的是农业种植工作，长期生活在文昌、万宁等地，房屋装修好后也极少入住。2013年7月，李红燕接到小区保安的电话，被告知XXX房有人入住。李红燕的好友回到小区后了解得知，姜礼钧已于2012年11月21日将XXX房出售给符永法，符永法于李红燕未居住期间让他人擅自入住XXX房。为此，李红燕要求入住者搬离XXX房，但对方不同意，强行居住至2013年9月份。李红燕曾多次电话要求姜礼钧出面解决问题并办理相关房屋过户手续，但均遭到拒绝。基于上述事实，李红燕认为：一、李红燕已依约履行合约义务，姜礼钧存在一屋二卖的违约行为。李红燕多番要求其出面解决问题并办理房屋过户手续，但均遭到拒绝，李红燕根据法律规定及双方之间的合约约定有权中止履行。《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第4项规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。《买卖合约》第17条约定：“甲方（姜礼钧）如违约，乙方有权拒付尾款，房屋使用权归乙方所有”。本案中，姜礼钧隐瞒已将XXX房出售给符永法的事实，在其与符永法诉讼期间再将该房屋出售给李红燕，已经构成一房二卖的违约行为。李红燕与姜礼钧之间是以现金方式进行交易，2013年6月20日，李红燕已经支付大部分的购房款（100000元），同年7月，李红燕多次电话要求姜礼钧出面解决符永法占用房屋的问题，收取余款人民币110000元并协助办理房屋过户手续。但姜礼钧均以各种理由进行推诿，最后将电话号码进行更换。李红燕久久无法联系得上姜礼钧，无法得知其与符永法之间的房屋买卖行为如何解决。很明显，姜礼钧已无履行合约的诚意，在此期间李红燕支付剩余购房款，则有可能承担无法办理房屋过户的风险。故，李红燕按照约定及法律规定有权终止履行。二、姜礼钧请求支付房屋租金人民币56000元及违约利息15116.71元没有法律与合约依据，理由如下：1.《合同法》第93条、94条规定了约定解除及法定解除的情形。本案中，李红燕已经依约履行了主要债务，且不存在违约行为，在交付完购房首付款后依约入住XXX房。反之，姜礼钧违反诚实信用原则，不仅一屋二卖，并且拒不协助李红燕办理房屋产权证。2.本案是房屋买卖合同，双方之间不存在租赁关系，合约也未对房屋租金做出约定。反之，姜礼钧的违约行为已对李红燕使用XXX房造成严重影响，应当承担相应的违约责任。因此，李红燕请求法院依法查清事实，以维护李红燕的合法权益。
李红燕向本院提出反诉请求：1.继续履行姜礼钧与李红燕签订的《买卖合约》；2.姜礼钧协助李红燕办理海口市琼山区凤翔路荔苑公寓四X幢XXX房的房屋产权证书；3.诉讼费用由姜礼钧承担。事实和理由：1994年7月6日，姜礼钧的父亲姜金方与海南新大陆房地产开发有限公司签订《房屋销售合同》，约定购买海口市凤翔路的荔苑公寓第X幢XXX房，并支付相应的购房款项。2012年7月18日，姜金方去世，姜礼钧合法继承XXX房。2013年6月20日，李红燕与姜礼钧签订《买卖合约》，该合约第2条、第3条、第4条、第7条、第11条及第17条约定：李红燕向姜礼钧购买XXX房，购房款总额为210000元，先期支付100000元作为购房款首款，剩余款项110000元于2014年2月5日付清。此外，双方还约定，李红燕在支付剩余款项前有权入住XXX房，在付清尾款期间，姜礼钧应无条件配合办理相关房产证件，若姜礼钧违约，李红燕有权拒付剩余款项，并享有XXX房的使用权。协议签订当日，李红燕如约向姜礼钧以现金方式支付购房首付款100000元。随后将XXX房进行装修、添置家具。因为李红燕从事的是农业种植工作，长期生活在文昌、万宁等地，房屋装修好后也极少入住。2013年7月，李红燕接到小区保安的电话，被告知XXX房有人入住。李红燕好友回到小区后了解得知，姜礼钧已于2012年11月21日将XXX房出售给符永法，符永法于李红燕未居住期间让他人擅自入住XXX房。为此，李红燕要求入住者搬离XXX房，但对方不同意，强行居住至2013年9月份。李红燕曾多次电话要求姜礼钧出面解决问题并办理相关房屋过户手续，但均遭到拒绝。综上，姜礼钧违反诚实信用原则，进行一屋二卖，违反合约约定拒不履行协助办理房屋产权证书。现因李红燕已经依约支付了大部分的购房款项100000元，且愿意继续支付剩余购房款项。故，恳请法院判决支持李红燕诉讼请求。
姜礼钧对李红燕的反诉辩称：一、姜礼钧没有办理房产证的义务，从双方签订的合约看，没有任何一条约定姜礼钧有义务配合李红燕办理房产证，姜礼钧的义务只是交付相关文件的印本，签订完合同后，姜礼钧已将相应的印本交付给李红燕，已履行了相应的合同义务，并不存在李红燕所说的不配合其办理房产证的情形。二、姜礼钧没有一房二卖，2012年12月21日，姜礼钧与符永法就土地房屋买卖签订了相应的协议，但在履行过程中，符永法拒不履行合同义务，拒不支付相应的款项，在此情况下，姜礼钧才将涉案的房屋于2013年6月20日出售给李红燕。因此，姜礼钧没有一房二卖的恶意。三、姜礼钧与符永法就房屋土地的纠纷已处理完毕，符永法与姜礼钧签订合同后，拒不履行义务，姜礼钧为维护自己的合法权益向海南省一中院提起诉讼，该案一审、二审均支持了姜礼钧的诉讼请求，纠纷已处理完毕。符永法在纠纷处理完毕后并未干涉李红燕对涉案房屋的使用权。四、李红燕没有付款的意思表示，李红燕装修入住后，几年来没有向姜礼钧表示过支付余款继续履行合同的意愿，从正常的逻辑来说，姜礼钧作为台湾商人是急于处理在大陆的财产的，如果李红燕有付款的意思表示，姜礼钧是会积极配合的。但李红燕仍未支付购房余款，请求依法驳回李红燕的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院综合全案作出判断。
本院综合相关证据，查明以下事实：1994年7月6日，姜礼钧的父亲姜金方与海南新大陆房地产开发有限公司签订《房屋销售合同》，约定姜金方向海南新大陆房地产开发有限公司购买海口市凤翔路荔苑公寓第X幢XXX房（以下简称涉案房产），总房价为413600元，姜金方支付购房款170000元，涉案房产未办理过户登记至姜金方名下。2012年7月19日，姜金方去世，姜礼钧合法继承涉案房产。2013年6月20日，姜礼钧与李红燕就涉案房产签订《买卖合约》，约定：李红燕向姜礼钧购买涉案房产，房产面积176平方米（准确面积以房产证为准），购房款总额（无房产证）210000元，李红燕先期支付100000元作为首付款，剩余款项110000元于2014年2月5日前付清；支付剩余款项前李红燕有权入住涉案房产，李红燕付清尾款期间，如需办理相关业物姜礼钧应无条件配合，李红燕办理过户期间产生的各项费用由李红燕自行承担；姜礼钧如违约，李红燕有权拒付剩余款项，涉案房产使用权归李红燕。《买卖合约》签订当日，李红燕向姜礼钧支付购房首付款100000元，姜礼钧将涉案房产交付给李红燕，李红燕对涉案房产装修、使用至今。因姜礼钧尚未收到李红燕应支付的剩余购房款项110000元，遂成讼。
另查明，2012年11月21日，姜礼钧与案外人符永法签订一份《同意书》，约定姜礼钧将包括涉案房产在内的两项财产转让给符永法，作价620000元。后因符永法仅向姜礼钧支付90000元，再未支付任何款项，姜礼钧向海南省第一中级人民法院提起诉讼，请求判令解除上述《同意书》，符永法返还姜礼钧包括涉案房产在内的两项财产。案件审理期间，姜礼钧将涉案房产转让给李红燕。海南省第一中级人民法院经审理作出（2014）海南一中民初字第11号民事判决，判决解除姜礼钧与符永法签订的《同意书》，符永法向姜礼钧返还财产，该判决为生效判决。李红燕入住涉案房产后，符永法让他人擅自进入涉案房产并入住，经李红燕多次交涉后搬出。李红燕多次电话联系姜礼钧解决符永法让他人擅自入住涉案房产问题，但未果。庭审中，李红燕明确表示愿意支付剩余购房款110000元，继续履行《买卖合约》。
本院认为，一、关于本案管辖权和准据法的适用问题。本案原告姜礼钧是台湾地区居民，应参照涉外案件处理。本案被告李红燕住所地在海南省海口市，当事人没有就解决本案的争议约定管辖法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”，姜礼钧主张物权的涉案房产在海南省海口市，当事人亦未协议选择适用的法律，故本案应适用我国大陆的法律作为处理当事人争议的准据法。
二、关于本案实体处理问题。姜礼钧与李红燕于2013年6月20日就涉案房产签订的《买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。李红燕已于签订《买卖合约》当日将购房首付款100000元支付给姜礼钧，姜礼钧也向李红燕交付了涉案房产，双方应根据《买卖合约》的约定继续全面履行合同义务。根据合同权利义务一致原则，李红燕应将剩余购房款110000元支付给姜礼钧，姜礼钧应协助李红燕将涉案房产办理过户登记至李红燕名下。姜礼钧主张李红燕拒绝支付剩余购房款110000元已构成根本违约，请求解除与李红燕签订的《买卖合约》。根据查明的事实，李红燕是因为姜礼钧在与符永法诉讼期间将涉案房产转让，李红燕接受涉案房产后，符永法又让他人擅自入住涉案房产，李红燕未与姜礼钧交涉清楚，导致迟延履行支付剩余购房款的义务，并非李红燕主观上存在不履行合同义务的故意。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，李红燕享有不安抗辩权，在合同相对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形下可以中止履行，李红燕的行为不构成解除《买卖合约》的条件成就。现妨碍《买卖合约》继续履行的因素已经消除，李红燕也明确表示愿意支付剩余购房款、继续履行合同，故姜礼钧请求解除《买卖合约》，要求李红燕支付占用涉案房产租金及违约利息的诉讼主张不能成立，本院不予采纳。李红燕请求继续履行《买卖合约》，姜礼钧协助李红燕办理涉案房产过户登记手续的主张有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告姜礼钧与被告李红燕于2013年6月20日签订的《买卖合约》继续履行；
二、被告李红燕于本判决生效之日起十日内向原告姜礼钧支付剩余购房款110000元；
三、原告姜礼钧于被告李红燕付清购房款之日起一个月内协助原告李红燕办理海口市琼山区凤翔路荔苑公寓第X幢XXX房的房屋产权过户登记手续；
四、驳回原告姜礼钧的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告姜礼钧缴纳的案件受理费5516.75元，被告李红燕缴纳的案件受理费2225元，均由原告姜礼钧承担。
如不服本判决，原告(反诉被告）姜礼均可以在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）李红燕可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 梁 琼
审判员 廖端明
审判员 袁 蓉
二〇一六年十一月二十四日
书记员 何 军
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。