北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第11075号
原告崔建顺，男，1972年10月25日出生。
委托代理人罗冬根，内蒙古大法扬律师事务所北京分所律师。
被告北京盛国堂商业有限公司，住所地北京市通州区玉桥北里41号楼。
法定代表人孙国臣，经理。
委托代理人冷晓辉，北京市卓冕律师事务所律师。
委托代理人侯振辉，男。
原告崔建顺（以下简称原告）与被告北京盛国堂商业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告及其委托代理人罗冬根、被告的委托代理人冷晓辉、侯振辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《金悦商业中心经营场地租赁合同》，被告将北京市通州区梨园北街X号金悦商城二层150平米场地租赁给原告经营餐饮之用。合同约定，租赁期限自2014年12月4日至2015年12月4日。年租金132000元，每季度支付一次。合同签订后，原告依约支付了租金至2015年6月4日。2014年底，原告对房屋进行了装修，花费装修费共计22万多元。2015年5月7日，被告突然给原告发通知，强行要求原告撤离承租经营场地，清理场内货物。原告不同意被告要求，与被告交涉，被告态度强硬，被告强行将原告店内物品全部清场，并将原告的装修全部拆除，造成原告巨大损失。原告报警，警方以民事纠纷为由不予立案处理。原告只能起诉至法院，请求法院依法处理。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告应当依约履行义务，在租期未满的情况下，被告无合法理由直接解除了双方的租赁合同，被告的行为侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求，1、依法判令被告返还原告租金11000元；2、依法判令被告返还原告保证金20000元；3、依法判令被告赔偿装修损失200000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，第一项诉讼请求同意。第二项诉讼请求不同意全额返还，原告没有按照合同履行缴纳管理费、水费、电费等合同义务，根据合同约定，应当在保证金内扣除。第三项诉讼请求不同意赔偿，2014年12月，原告与我方建立场地租赁合同，在此之前，场地内装修工作已经完成，原告装修损失不存在，在2014年8月，我们与案外人李涛签订过租赁合同（就是这块场地），合同期限为五年，李涛进场后对现场进行装修，装修工作是由李涛完成的，后李涛经营不善，单方解除合同，我们认为李涛没有按合同履行，存在违约，根据我们与李涛之间的合同第六条约定，乙方提前解除合同的，无权对场地内添附的附属物要求赔偿，所以，场地内的装修部分在李涛擅自解除合同后，已经属于我们所有，因此原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。
经审理查明，原告与案外人李涛、崔建利合伙经营餐饮。2014年，案外人李涛与被告签订《经营场地租赁合同》，合同约定被告将位于北京金悦商城二层的场地提供给李涛用于经营小吃城，经营面积约274平方米，租赁期自2014年9月5日起至2019年9月4日止，自2014年8月5日至2014年9月4日为免租期，被告应于2014年8月15日前将该场地交给李涛进行装修布置，第一年租金为400040元，第三年租金以5%递增，前两年按季度缴纳房租，第三年起改为半年支付。合同签订后，被告向李涛交付了承租场地，李涛向被告支付了三个月租金100010元、保证金33500元、三个月商场管理费1562元。
2014年7月15日，原告与北京晨洲装饰工程设计有限公司（以下简称晨洲装饰）签订《北京金悦商城二层快餐档口装修合同》，约定由晨洲装饰承包李涛承租场地的快餐档口装修工程，承包方式为包工包料，承包范围为铺设地砖、隔断、烟道、厨房等，工期自2014年7月20日至2014年9月13日，工程价款计算确定为人民币22万元，决算金额不得超过本金额，超支部分原告不予支付。合同签订后，晨洲装饰依约进行装修，原告支付装修款198000元。
2014年8月21日，原告与案外人李涛、崔建利出资设立的企业的名称经预先核准为北京百味苑餐饮有限公司，并取得《企业名称预先核准通知书》。
2014年9月底，李涛承租场地内的小吃城开业，而后，因效益不佳，李涛未向被告继续交纳房屋租金，双方签订的租赁合同解除，李涛将124平方米的经营场地交回被告。经协商一致，由原告继续承租剩余的150平方米经营场地。
2014年12月，原告与被告签订《经营场地租赁合同》，合同约定被告将位于北京金悦商城二层的场地提供给原告用于经营餐饮，经营面积约150平方米，租赁期自2014年12月4日起至2015年12月4日止，被告应于2014年12月5日前将该场地交给原告进行装修布置，年租金为132000元，房租支付方式为季付，支付时间为每个付款周期的前30天，原告应在合同签订之日起向被告缴纳三个月租金33000元、保证金20000元、三个月商场管理费855元。合同签订后，被告向原告交付了承租场地，原告向被告支付了2014年12月4日至2015年6月3日期间的租金66000元及保证金20000元，原告未对承租场地进行装修。
2015年5月7日，被告以北京金悦商城有限公司的名义向原告发出通知，通知载明因原告违约，金悦商城限原告于当日务必撤离承租经营场地，清理场内货物。双方协商未果，2015年5月8日，被告将原告经营场地内的物品搬走、清场，而后被告将274平方米场地内的装修全部拆除。原、被告签订的《经营场地租赁合同》事实上已解除。
庭审中，原告同意从保证金中扣除水、电费等项目费用2032元，要求被告返还保证金17968元，被告表示愿意返还该款项。案外人李涛、崔建利主张装修款项系两人和原告共同支付，基于三人的合伙关系，案外人李涛、崔建利不在本案中主张装修的相关权益，由原告对外进行主张。
庭审中，双方对租金给付时间的理解存在分歧，原、被告签订的《经营场地租赁合同》第二条约定“房租支付方式为季付，支付时间为每个付款周期的前30天”，下一个付款季为2015年6月4日至9月3日，原告认为只要在6月4日前的任何一天交纳下一个付款季的租金即可；被告认为应该在6月4日向前推30天，也就是5月4日之前交纳下一个付款季的租金，根据合同第十一条违约责任条款的约定，原告未及时缴纳租金超过三天的，被告有权解除合同，因此被告于5月8日对原告进行清场。
上述事实，有《经营场地租赁合同》、《北京金悦商城二层快餐档口装修合同》、通知、收据、《企业名称预先核准通知书》、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原、被告签订的《经营场地租赁合同》已解除，被告理应退还原告保证金及未实际使用房屋期间的租金，且被告亦予以认可，对此本院不持异议。关于租金给付时间，对“每个付款周期的前30天”的理解，原告的解释符合文义和日常理解，被告未到付款截止日便将原告清出租赁场地，被告的上述行为违反了合同约定，属违约行为。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，124平方米的部分，属案外人李涛与被告签订合同的租赁场地，案外人李涛因效益不佳与被告解约，合同解除的责任方在案外人李涛，故原告基于与案外人李涛的合伙关系主张对于该部分装修要求赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；150平方米的部分，属原、被告签订合同的租赁场地，虽然原告在合同签订后未进行重新装修，但考虑到两个合同的延续性，原告先期的装修投入应纳入原、被告签订合同期内，且案外人李涛、崔建利同意由原告主张装修损失，因被告违反合同约定，擅自解除合同，故被告应赔偿原告该部分的装修损失，具体数额结合原告实际使用时间由本院核定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京盛国堂商业有限公司返还原告崔建顺租金人民币一万一千元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告北京盛国堂商业有限公司返还原告崔建顺保证金人民币一万七千九百六十八元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京盛国堂商业有限公司赔偿原告崔建顺装修损失四万三千三百五十八元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告崔建顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百八十三元，由原告崔建顺负担一千六百三十七元（已交纳），由被告北京盛国堂商业有限公司负担七百四十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 曹丽丽
二〇一五年八月十一日
书 记 员 田琳瑜