四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终947号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新嘉置地（成都）发展有限公司，住所地四川省成都市锦江区大慈寺路3号。
法定代表人：NGSENGTAT（黄开达），董事长。
委托诉讼代理人：白鑫，四川善嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈长福，男，汉族，1977年7月20日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：周富平，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：范小兰，女，汉族，1976年8月7日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：周富平，四川公生明律师事务所律师。
上诉人新嘉置地（成都）发展有限公司（以下简称新嘉公司）因与被上诉人陈长福、范小兰商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人新嘉公司的委托诉讼代理人白鑫，被上诉人陈长福、范小兰的委托诉讼代理人周富平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新嘉公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回陈长福、范小兰一审诉讼请求；2.撤销原判第三项，改判支持新嘉公司的一审反诉请求；3.诉讼费全部由陈长福、范小兰承担。事实和理由：1.原判遗漏了陈长福、范小兰于2014年2月25日交纳物业费的收据导致认定事实错误。双方约定交房时间为2012年9月25日，但陈长福、范小兰实际于2013年12月9日才领取房屋钥匙及交纳物业费，是逾期收房。陈长福、范小兰于2014年3月6日出具《委托书》才委托新嘉公司办理房屋产权证，按照约定应当顺延办证时间，因此新嘉公司不存在逾期办理房屋产权证的违约行为。2.原判适用法律错误。按照约定，陈长福、范小兰应当在协议书签订之日办理房屋的收房手续、交纳物业管理费等，但是没有依约履行，构成违约，应当依约承担总房款20%的违约责任。
陈长福、范小兰辩称：1.原判认定事实清楚。陈长福、范小兰不存在逾期收房的行为。陈长福、范小兰已于2012年9月25日办理收房手续，确认了案涉房屋的面积并按约定的时间补缴了相应的费用，2012年11月6日，新嘉公司向陈长福、范小兰出具《收据》予以确认。因没有住在成都，为了方便出租房屋，将房屋的钥匙放在新嘉公司，在房屋出租后才领取的。因此，2013年12月9日领取房屋钥匙不能证明是2013年12月9日收房。新嘉公司从未要求陈长福、范小兰补交办证的资料，亦没有提供证据证明陈长福、范小兰有拒绝交纳资料的行为，2014年3月6日出具《委托书》不是造成逾期办证的原因，因此，新嘉公司没有免责的事由。2.原判适用法律正确。3.原判驳回新嘉公司的反诉正确。陈长福、范小兰本诉仅对101号房提起诉讼，新嘉公司针对101号房和202号房一起提起反诉不符合法律规定；并且反诉已经超过诉讼时效。综上，请求驳回新嘉公司的上诉请求。
陈长福、范小兰一审诉讼请求：判令新嘉公司支付逾期交房违约金518048元、逾期办证违约金1324948元、交付商品房不符合合同约定的违约金1569843元，诉讼费由新嘉公司负担。
新嘉公司一审反诉请求：陈长福、范小兰向新嘉公司支付违约金3359299元。
一审法院查明，2012年5月30日，陈长福、范小兰与新嘉公司订立《商品房买卖合同》，约定由陈长福、范小兰购买新嘉公司开发的位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦商业用房（以下简称101号房），房屋面积738.75平方米，总价为31396875元。合同约定新嘉公司应于2012年7月31日前交付101号房，如逾期未交付，双方在合同第十二条中约定作如下处理：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〈（1）（2）〉不作累加：（1）逾期在30日内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。同时，双方在该合同第十九条关于产权登记中作如下约定：（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1中方式处理(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。该《商品房买卖合同》附件五关于101号房的交房标准中分别对该房屋的地面、墙面、强电、弱电、给排水、煤气、中央空调作出明确约定。
陈长福、范小兰于2012年5月16日向新嘉公司交纳101号房认购金50万元，其后于2012年6月21日交纳购房款15896875元，购房尾款1500万元依据合同第五条之约定，由陈长福、范小兰向南洋商业银行（中国）有限公司成都分行办理按揭贷款，现该款已支付。
2012年6月21日，陈长福、范小兰就案涉101号房与新嘉公司订立《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其第八条系对原合同第十九条产权登记的说明及补充，该条约定“因买受人原因，如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。”
2012年9月5日，新嘉公司向陈长福、范小兰发出《入伙费用明细表》，其上载明陈长福、范小兰需在新嘉公司处交纳的关于1-101号房屋的面积补差款、各项税费等费用合计为1024344.03元。同日，新嘉公司还向陈长福、范小兰发出《交房通知书》，告知其二人1-101号房屋已具备交付条件，请陈长福、范小兰在2012年9月13日前办理该房的收房手续。
2012年9月25日，新嘉公司（甲方）与陈长福、范小兰（乙方）再次订立《协议书》，在该协议中，新嘉公司承诺自协议签订之日起15日内拆除陈长福、范小兰所购商铺相对的两铁栏门及铁栏门之间的钢丝绳，并在天仙桥北街的开口处修建梯步。同时陈长福、范小兰承诺于协议签订之日办理101号房的收房手续，交纳相关契税、物业管理费，办理委托办理产权手续，并放弃对该协议签订之前新嘉公司所有关于商品房买卖的违约责任的追究。《协议书》同时对双方违约责任作出约定：1.新嘉公司不能在签订本协议后15日内拆除第一条第三款约定的铁栏门及钢丝绳的，新嘉公司自愿按照购房总价款的20%向陈长福、范小兰承担违约责任；2.陈长福、范小兰未能于协议约定的期限内办理101号房、202号房收房手续、变更202号房备案以及配合办理按揭贷款的，视为陈长福、范小兰违约，陈长福、范小兰应按两商铺总房款的20%向新嘉公司承担违约责任。在《协议书》尾部，有新嘉公司工作人员手书备注“乙方于2012年9月25日办理完所有交房手续，相关费用于2012年10月15日前支付结清。”
2012年10月15日，陈长福、范小兰通过网上银行转账方式向新嘉公司支付101号房的契税等各项费用1024844.03元。
2012年11月6日，新嘉公司向陈长福、范小兰出具《收据》，载明新嘉公司代收到101号房的契税、维修基金、产权登记费、共有证书费、国土证工本费、贴花税、印花税、交易手续费共计1086280.03元。
另查明，2013年12月9日，范小兰作为接收人，向新嘉公司出具《收条》，载明“今收到朗御大厦1-101商铺钥匙一把”。同日，陈长福、范小兰与案外人刘冠麟订立《房屋租赁合同》，将案涉101号房出租给刘冠麟用于咖啡馆的经营，约定房屋第一年（2014年3月1日到2015年2月28日）的租金为5万元／月。
再查明，2014年3月6日，陈长福、范小兰向新嘉公司出具《委托书》，委托新嘉公司代为办理案涉101号房的房屋产权登记手续。2014年4月24日，陈长福、范小兰取得101号房的房屋所有权证。
一审法院认为，新嘉公司与陈长福、范小兰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点有四个，分别为：1.陈长福、范小兰是否在《协议书》中承诺放弃追究新嘉公司逾期交房违约责任；2.新嘉公司是否存在逾期办理房产证的违约责任；3.陈长福、范小兰要求新嘉公司支付房屋不符合约定违约金的请求是否成立；4.新嘉公司的反诉请求能否成立，即陈长福、范小兰应否承担逾期收房的违约责任。现就上述争议焦点评判如下：
一、关于陈长福、范小兰是否在《协议书》中承诺放弃追究新嘉公司逾期交房违约责任的问题。
新嘉公司称陈长福、范小兰已于《协议书》中承诺放弃追究其逾期交房的违约责任。陈长福、范小兰则主张《协议书》为附生效条件的合同，即新嘉公司拆除案涉房屋相对的两铁栏门及铁栏门之间的钢丝绳后，其作出的放弃追究新嘉公司违约责任的承诺才生效，但因新嘉公司并未拆除钢丝绳，故《协议书》不生效，新嘉公司仍应按《商品房买卖合同》约定时间即2012年7月31日交房，但新嘉公司实际交房时间为2012年9月25日，逾期55天，应承担违约责任。一审法院认为，纵观《协议书》全文可知，第一条为甲方新嘉公司的承诺，第二条系乙方陈长福、范小兰的承诺，第三条系双方对违约责任的约定，《协议书》并未就双方的承诺附生效条件。依据《中华人民共共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，因《协议书》系陈长福、范小兰与新嘉公司就案涉房屋相关事宜所达成的合意，为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方并未将新嘉公司拆除钢丝绳作为《协议书》生效条件，陈长福、范小兰主张《协议书》未生效的理由不成立，双方应按《协议书》内容履行。在该《协议书》第二条第四款中，陈长福、范小兰明确承诺放弃对《协议书》签订之前新嘉公司就案涉房屋产生的违约责任的追究，应视为其二人对自身权利的放弃，故关于陈长福、范小兰要求新嘉公司承担逾期交房违约金的的诉请，不予支持。
二、关于新嘉公司是否存在逾期办理房产证的违约责任的问题。
（一）关于新嘉公司是否存在迟延办证行为。
陈长福、范小兰认为合同约定的交房时间为2012年7月31日交房，办证时间为交房后的365日内，但其二人实际于2014年4月24日才取得案涉房屋的产权证，故新嘉公司应承担逾期办证违约责任。新嘉公司辩称，双方于《协议书》中已将交房时间变更为2012年9月25日，但陈长福、范小兰实际迟延至2013年12月9日才收房已对新嘉公司构成违约，且于2014年3月6日才向新嘉公司出具委托办证的《委托书》，故新嘉公司不应承担逾期办证的违约责任。一审法院认为，因《协议书》合法有效，且将《商品房买卖合同》中约定的交房时间变更为2012年9月25日，故办证时间亦应相应顺延。新嘉公司虽主张陈长福、范小兰迟延收房以及迟延向其出具《委托书》，但作为购房者，其主要义务为交纳房款，在新嘉公司已全额收取到案涉房屋的房款，并代收契税等办证费用后，作为出卖方理应依约履行交付房屋并按约代为替购房者向房管部门办理房屋所有权证的义务。交付房屋作为开发商的义务，收房系购房者的权利，即使陈长福、范小兰于2013年12月9日才领取案涉房屋钥匙，该行为亦应视为其对自身权利的自有处分，并不足以对抗《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》关于交房时间以及委托办证时间的约定。虽现有证据显示陈长福、范小兰于2014年3月6日才向新嘉公司出具《委托书》，但双方约定的办证起算时间为交付房屋，而非出具《委托书》的时间，在新嘉公司并无证据证明及时通知过陈长福、范小兰出具《委托书》而其二人拒不出具，导致办证迟延的情况下，综合上述几点理由，一审法院认为，因陈长福、范小兰于2014年4月24日才实际取得房产证，较约定办证时间逾期211天，故新嘉公司存在迟延办证的违约行为。
（二）关于陈长福、范小兰主张的违约金是否过高。
新嘉公司称，即使存在逾期办证行为，但违约金过高，请求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅。违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。通常，购房人收房后就可以占有、使用房屋，逾期办证并不影响购房人居住或出租，不会对购房人造成直接损失。诚然，购房人取得产权证后，可转让或将房屋抵押融资，逾期办证可能造成购房人不能及时交易或抵押贷款，但该损失并非不能实现收益，而是迟延实现可能错失交易机会而减少的可得利益。因陈长福、范小兰已于2013年12月将案涉房屋对外出租盈利，与一般购房人的损失相比，其主张按照案涉房屋总价款的5%计算违约金明显过高。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，故人民法院对违约金的调整要以受害人的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。从本案迟延办证给买受人造成的一般损失，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素来看，一审法院酌情将违约金调整为40万元。
三、关于陈长福、范小兰要求新嘉公司支付房屋不符合约定违约金的请求能否成立的问题。
陈长福、范小兰称新嘉公司未按约在《协议书》签订后的15日内拆除案涉房屋外铁栏门及钢丝绳，以及门前遮挡店招的绿化树木，故新嘉公司交付的房屋不符合约定，构成违约。新嘉公司辩称其按约及时将案涉房屋相对铁栏门及钢丝绳拆除。一审法院认为，首先，新嘉公司在《协议书》中仅承诺拆除案涉房屋相对的铁栏门及钢丝绳，而非房屋外全部的铁栏门及钢丝绳以及绿化树木；其次，从陈长福、范小兰方提供的案涉房屋外景观照片显示，房屋相对处现已无铁栏门、钢丝绳；再次，陈长福、范小兰并无证据证明新嘉公司逾期未在约定的15日内完成前述拆除义务；最后，新嘉公司并未承诺清除案涉房屋门前遮挡的树木。综上，一审法院认为新嘉公司交付的房屋符合合同约定，陈长福、范小兰的此项主张不能成立。
四、关于新嘉公司的反诉请求能否成立，即陈长福、范小兰应否承担逾期收房的违约责任的问题。
新嘉公司认为陈长福、范小兰并未按时收房，故应承担违约责任。一审法院认为，违约责任是指合同当事人一方违反合同义务或者履行义务不符合合同约定而应承担的民事责任。通常在商品房销售合同履行过程中，购房者支付房款后，按时交房系出卖方的法定义务，而收房系购房者的权利。新嘉公司已全额收到了案涉房款，虽按照《协议书》、《补充协议》约定，购房者应在相应期日内主动收房，但即使其二人逾期收房，其行为也仅为对其自身权利的自由处分，而不构成对新嘉公司的违约，亦不对新嘉公司造成损失，新嘉公司也未就其主张提交证据证明损失存在。综上，一审法院认为，新嘉公司的反诉不能成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第一百四十八条第（一）、（二）、（三）项、第二百五十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、新嘉置地（成都）发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈长福、范小兰逾期办证违约金40万元；二、驳回陈长福、范小兰的其他诉讼请求；三、驳回新嘉置地（成都）发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费34102.71元，由陈长福、范小兰负担30010.38元，新嘉置地（成都）发展有限公司负担4092.32元。反诉案件受理费16836.20元，由新嘉置地（成都）发展有限公司负担。
经审理查明，二审中，双方均没有提交新的证据。
双方均对原判查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，案涉合同是双方真实意思的表示，没有证据证明违反了法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点：陈长福、范小兰是否存在逾期收房的行为，是否应当承担相应的违约责任。
关于陈长福、范小兰是否存在逾期收房的行为，是否应当承担相应的违约责任的问题。
根据查明的事实，陈长福、范小兰按约交纳了房款，并按时向新嘉公司交纳了案涉房屋的面积补差款、各项税费等相关费用，新嘉公司向陈长福、范小兰出具了《收据》予以确认。新嘉公司应当依约在2012年10月15日陈长福、范小兰交纳完案涉房屋所有费用后开始办理房屋产权证。因新嘉公司没有在约定的期限内办理好房屋产权证，构成违约，依约应当承担相应的违约责任。
陈长福、范小兰认为因没有住在成都，为了方便出租房屋，将房屋的钥匙放在新嘉公司处，在2013年12月9日房屋出租后就领取了钥匙的辩解，符合常理又有事实依据，上诉人新嘉公司认为陈长福、范小兰于2013年12月9日领取案涉房屋钥匙的行为构成逾期收房的主张，事实依据不足，不予支持。
因新嘉公司从未要求陈长福、范小兰补交办证的资料包括《委托书》，亦没有提供证据证明陈长福、范小兰有拒绝交纳资料的行为，上诉人新嘉公司认为陈长福、范小兰于2014年3月6日出具《委托书》是造成逾期办证原因的主张，事实依据不足，不予支持。
交纳物业费的时间并不能证明是收房时间，新嘉公司不是物业公司亦无权主张物业费，上诉人新嘉公司认为陈长福、范小兰于2014年2月25日交纳物业费的收据可以证明是逾期收房的主张，事实依据不足，不予支持。
因新嘉公司认为陈长福、范小兰逾期收房的理由均不能成立，原判认定正确，予以维持。
综上所述，新嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36874.39元，由新嘉置地（成都）发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红
审判员 王 惠
审判员 雷 伟
二〇一六年十二月十五日
书记员 彭扬梅