四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1851号
上诉人（原审被告）和记黄埔地产（成都）有限公司。住所地：成都市高新区。
法定代表人周伟淦，董事长。
委托代理人李文婧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王宏儒，女，汉族，1968年7月28日出生，住成都市武侯区。
委托代理人ＸＸ，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹斌，男，汉族，1967年8月17日出生，住成都市青羊区。
委托代理人ＸＸ，泰和泰律师事务所律师。
上诉人和记黄埔（成都）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人王宏儒、尹斌房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第4601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人和记黄埔公司的委托代理人李文婧，被上诉人王宏儒、尹斌的共同委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月29日，王宏儒、尹斌与和记黄埔公司签订《商品房买卖合同》，约定王宏儒、尹斌向和记黄埔公司购买位于成都市高新区石羊雍翠路303号南城都汇3幢1单元4层402号房屋，用途为普通住宅，测绘建筑面积为143.49平方米，其中套内建筑面积121.41平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积22.08平方米，价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米9455.56元，总价款1148000元；该合同第十条约定出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房，双方关于产权转移登记的约定为：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，合同继续履行。自商品房交付使用之日第366日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权属证书之日止”。在实际合同履行过程中，王宏儒、尹斌向和记黄埔公司支付购房款1148000元。2012年8月11日，和记黄埔公司将王宏儒、尹斌所购房屋交付与尹斌，同日，和记黄埔公司代收王宏儒、尹斌“办理房屋权属转移登记代收代缴费用”共计38490.98元，其中包含房屋总价款3%的契税34440元。2012年8月11日，王宏儒、尹斌向和记黄埔公司出具情况说明，载明：“由于本人购买贵公司开发的南城都汇楼盘商品房不属于本人家庭唯一普通住房，本人不能提交房屋系家庭唯一普通住房的证明材料，本人自愿委托贵公司按房屋总价的3%代为缴纳办理该房屋分户产权涉及的契税，贵公司办理前述委托事项所签署的文件本人均予承认，贵公司办理前述委托事项产生的任何后果或责任均由本人自行承担”。2014年7月30日，和记黄埔公司为王宏儒、尹斌办理了位于成都市高新区石羊雍翠路303号南城都汇3幢1单元4层402号房屋的房屋所有权证书，为王宏儒、尹斌共同共有。2014年8月21日，尹斌到和记黄埔公司委托的四川恒成律师事务所处领取了房屋所有权证书。
原审法院认定上述事实有双方主体身份证明、《商品房买卖合同》、《房屋钥匙交接书》、《业主验房记录表》、《收据》以及当事人一致的陈述等证据在案佐证。
王宏儒、尹斌在原审的诉讼请求为：1、判令和记黄埔公司从2013年8月11日起至2014年8月21日止，以支付的购房款1148000元为基数，按照每日万分之一的利率支付逾期办理房屋所有权证书的违约金43050元；2、判令和记黄埔公司根据维修记录，书面告知王宏儒、尹斌房屋漏水的具体原因，并一次性赔付因房屋渗漏造成房产及地板隔墙板等受潮毁损总额5000元，误工费用3500元，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担；3、判令和记黄埔公司承担本案诉讼费、财产保全费、鉴定评估费及与之有关的实现债权的其他合理费用。
原审法院审理认为，王宏儒、尹斌与和记黄埔公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。王宏儒、尹斌已经按照合同约定向和记黄埔公司支付了房屋价款及“办理房屋权属转移登记代收代缴费用”，和记黄埔公司应当按照合同约定为王宏儒、尹斌办理所购房屋的所有权证书。王宏儒、尹斌已经于2012年8月11日向和记黄埔公司缴纳了“办理房屋权属转移登记代收代缴费用”共计38490.98元，其中包含房屋总价款3%的契税34440元，且王宏儒、尹斌已经承诺所购买的不是家庭唯一住房，并委托和记黄埔公司办理房屋分户产权所涉及的契税，故及时办理契税主要是和记黄埔公司的责任，即使税务机关要求缴纳契税时还需王宏儒、尹斌亲自签署诚信保证书，和记黄埔公司也应举证证明：一、和记黄埔公司及时去税务机关代王宏儒、尹斌办理缴纳契税的事实；二、和记黄埔公司知晓王宏儒、尹斌必须签署“诚信保证书”才能缴纳契税的事实后及时通知了王宏儒、尹斌；其不能举证证明上述两点事实，应视为其怠于为王宏儒、尹斌办理契税的代缴纳委托事项，故而因契税缴纳不及时导致房屋所有权证书的逾期办理责任应归咎于和记黄埔公司。王宏儒、尹斌主张和记黄埔公司支付逾期办证违约金43050元，和记黄埔公司认为违约金约定过高，要求予以调整，原审法院根据双方本案合同履行情况、和记黄埔公司的过错程度等因素综合考虑，酌情支持和记黄埔公司王宏儒、尹斌支付逾期办证违约金为30000元。王宏儒、尹斌诉讼请求第二项的损失问题，因未能提供足够证据予以证明，原审法院不予支持。其关于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担”的陈述，并不构成独立、明确的诉讼请求，原审法院不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、和记黄埔公司于判决生效之日起五日内向王宏儒、尹斌支付违约金30000元；二、驳回王宏儒、尹斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1262元，减半收取的631元，由王宏儒、尹斌负担131元，和记黄埔公司负担500元。
宣判后，和记黄埔公司不服原审判决，向本院提起上诉。认为：1、王宏儒、尹斌逾期取得案涉房屋产权证书的责任不在和记黄埔公司，和记黄埔公司不应承担违约责任。按照双方的约定，王宏儒、尹斌应当提交办理商品房权属转移登记需要的文件和缴纳的税费，按照税务机关的要求，王宏儒、尹斌应当填写提交诚信保证书，和记黄埔公司在2012年11月7日向王宏儒、尹斌邮寄了产权办理契税优惠审核通知函，要求王宏儒、尹斌提交其本人签署的诚信保证书，而王宏儒、尹斌直到2014年1月才向和记黄埔公司提交诚信保证书，因此，应当按照双方的合同约定，从2014年1月开始计算办理房屋所有权证书的期限，办理完毕所有权证书的时间为2014年7月，没有超过双方约定的365日的办证时间，因此，和记黄埔公司不存在违约行为。2、如果认定和记黄埔公司违约，王宏儒、尹斌未及时提交办证所需材料也存在过错，加之其未提交证据证明逾期办证造成的实际损失，对未实际发生的预期收益也不应认定为损失，因此，原审确定的违约金过高，应该予以调减。综上，请求撤销原判，依法改判，由王宏儒、尹斌承担本案全部诉讼费用。
被上诉人王宏儒、尹斌辩称，逾期办证的原因在于和记黄埔公司，和记黄埔公司未能在约定期限内为王宏儒、尹斌办理所有权证，按照无因性原则，就应当承担违约责任。双方签订的补充协议第12条第2款、第3款均为格式条款，应为无效，不能约束双方当事人。和记黄埔公司逾期办证的行为给王宏儒、尹斌造成的损失高达10余万元，原审法院结合案件事实，参照实际损失，兼顾法律规定而确定的违约金金额并无不当。因此，请求依法维持原审判决。
本院二审中，和记黄埔公司提交了编号为468688796630的邮寄单和成都申通快递实业有限公司出具的邮件签收记录及《南城都汇3A期汇馨园产权办理契税优惠审核通知函》，拟证明和记黄埔公司于2012年11月7日按照其与王宏儒、尹斌所签合同中载明的王宏儒、尹斌的通信地址向王宏儒、尹斌邮寄了《南城都汇3A期汇馨园产权办理契税优惠审核通知函》，要求王宏儒、尹斌签署并提交诚信保证书。王宏儒、尹斌对上述证据的质证意见为，和记黄埔公司提交的上述证据均不符合民诉法规定的新证据范畴。此外，上述证据不能证明和记黄埔公司已经向王宏儒、尹斌送达了《南城都汇3A期汇馨园产权办理契税优惠审核通知函》及要求王宏儒、尹斌签署并提交诚信保证书的事实。即便《南城都汇3A期汇馨园产权办理契税优惠审核通知函》已经向王宏儒、尹斌送达了，也不能认为和记黄埔公司履行了法定的告知义务，且与法定的出卖人强制性规定相抵触。因此，上述证据材料不能达到和记黄埔公司的证明目的。本院认为，上述证据材料形成于本案诉讼之前，和记黄埔公司理应在本案原审诉讼时提交。对此，和记黄埔公司称，因邮寄单和签收记录存于快递公司，加之时间久远，快递公司调取需要一定时间，故未能在原审时提交。本院认为，和记黄埔公司的理由具有合理性。同时，上述证据材料来源合法、真实且与本案有关联，对本案事实认定和处理结果有重大影响，故本院依法对上述证据材料予以采信，作为证据使用。上述证据能够证明以下事实：和记黄埔公司于2012年11月7日按照其与王宏儒、尹斌所签合同中载明的王宏儒、尹斌的通信地址向王宏儒、尹斌邮寄了《南城都汇3A期汇馨园产权办理契税优惠审核通知函》，要求王宏儒、尹斌签署并提交诚信保证书。该邮件于2012年11月8日签收。
本院二审中查明，2010年后，税务部门要在购房户亲自签署由税务部门事先拟好的诚信保证书或经公证授权的委托代理人签署诚信保证书，并在提交诚信保证书后，方进行核税并收取相应税款并颁发完税证明。房管部门在收到完税证明等资料后方办理商品房转移登记。
本院二审另查明，王宏儒、尹斌在2014年1月15日签署诚信保证书。
本院二审还查明，案涉商品房买卖合同第十九条产权登记，……，（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……，（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。王宏儒、尹斌与和记黄埔公司签订商品房买卖合同补充协议，该协议第十二条第3款约定：买受人在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件或逾期缴纳税费导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限，出卖人对此不承担违约责任。
本院经审理查明的其他案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个。对此，本院作如下评判：
一、关于补充协议第十二条是否有效的问题
补充协议确系和记黄埔公司为反复使用而事先拟制，因此，补充协议确为格式合同，补充协议第十二条确为格式条款。按照合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，格式条款无效应当是格式条款减轻了格式条款提供方的责任，加重了相对方的义务或者具有合同法规定的无效情形。本案中，补充协议第十二条系对办理案涉房屋所有权证书相关事宜的细化，明确哪些属于出卖人的责任、哪些情况下出卖人可以免责，该内容符合一般交易习惯，并未加重接受内容的王宏儒、尹斌方的义务、减轻和记黄埔公司的责任，加之，王宏儒、尹斌也未举证证明补充协议第十二条的内容属于合同法规定的无效情形。因此，王宏儒、尹斌认为补充协议第十二条第2、3款系无效格式条款的主张，不符合法律规定，本院依法不予支持。
二、和记黄埔公司是否应对王宏儒、尹斌未能按照合同约定取得案涉房屋所有权证承担违约责任的问题
本院认为，和记黄埔公司不应就王宏儒、尹斌未能按照合同约定取得案涉房屋所有权证承担违约责任，理由如下：
首先，按照案涉商品房买卖合同约定，王宏儒、尹斌应在2013年12月31日前取得案涉房屋所有权证，而王宏儒、尹斌实际取得案涉房屋所有权证的时间为2014年8月21日，故王宏儒、尹斌取得案涉房屋所有权证逾期。
其次，我国对物权设立、变动采登记主义，而非采用意思主义，即取得、变更等物权需要经过有权机关登记。简而言之，仅有行政机关能颁发房屋所有权证，当事人仅能按照行政机关要求配合办理，故和记黄埔公司对办理案涉房屋所有权证所附义务仅为协助义务，即按照房管部门要求向其递交办理案涉房屋所有权证所需的相应资料。对于本案而言，即和记黄埔公司应当在2013年12月31日前将办理案涉房屋所有权证所需资料递交于房管部门。
又次，对于物权的设立、变更等进行登记应按照行政机关的要求提供相关资料而非由当事人约定所需提供的资料。房管部门需要有完税证明等资料，而完税证明的出具系由税务部门负责。税务部门要求王宏儒、尹斌等购房户亲自签署事先由税务部门拟好的诚信保证书后方进行核税进而出具完税证明。因此，王宏儒、尹斌应按照税务部门要求签署并提交诚信保证书，此为和记黄埔公司向房管部门提交办理案涉房屋所有权证所必需资料的前置条件，即相对于和记黄埔公司所负提交资料的义务而言，王宏儒、尹斌提交相应办证所需资料包括签署并提交诚信保证书的义务属于先义务。
最后，虽王宏儒、尹斌于2012年8月11日向和记黄埔公司出具情况说明，表明其不享受购房的契税优惠，同意以3%征收契税，但该情况说明与税务机关要求的诚信保证书不一致。同时，和记黄埔公司于2012年11月8日向王宏儒、尹斌告知了应签署诚信保证书一事，和记黄埔公司已经将受托事项办理过程中的相关情况告知了王宏儒、尹斌，此时，王宏儒、尹斌应当及时签署并提交诚信保证书，而其未能及时提交办理案涉房屋所有权证所需材料，故属于未履行先义务的情形，而和记黄埔公司可据此行使先履行抗辩权，即在王宏儒、尹斌签署并提交诚信保证书前，可拒绝履行向房管部门提交相关资料的义务，且该时间不应计入和记黄埔公司向房管部门提交资料的期间内。现有证据表明王宏儒、尹斌在2014年1月15日签署诚信保证书，故本院认为，王宏儒、尹斌在2014年1月15日方提交完毕办理案涉房屋产权证所需资料和费用，因此，从此时起，和记黄埔公司应当按照双方约定将相关资料提交给房管部门，也应从此时开始计算和记黄埔公司提交资料的时间，到王宏儒、尹斌实际取得案涉房屋产权证书之日即2014年8月21日，未超过案涉商品房买卖合同约定的365日。因此，本院依法确认和记黄埔公司在协助办理案涉房屋所有权证书一事中，并无违约行为，进而不应承担违约责任。现有证据表明王宏儒、尹斌未能在案涉商品房买卖合同约定的时间内取得案涉房屋所有权证的原因在于王宏儒、尹斌未能按照行政机关要求提供办理案涉房屋所有权证的资料，其后果应由王宏儒、尹斌自行承担。故王宏儒、尹斌要求和记黄埔公司支付逾期办理案涉房屋所有权证书违约金的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第4601号民事判决；
二、驳回王宏儒、尹斌的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费1262元减半收取的631元由王宏儒、尹斌负担。本案二审案件受理费582元，由王宏儒、尹斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一五年四月八日
书 记 员 杨大准