宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0202民初167号
原告（反诉被告）:马金兰,女,1964年8月10日出生,农民，回族,住宁夏吴忠市。
委托诉讼代理人：杨丽萍，宁夏颐升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程伟，宁夏颐升律师事务所律师。
被告（反诉原告）:宁夏圣华恒基房地产开发有限公司，住所地位于银川市湖滨东街45号。
法定代表人:孙万平,该公司总经理
委托诉讼代理人：杨宏亮，男，系该公司石嘴山分公司经理。
原告（反诉被告）马金兰与被告（反诉原告）宁夏圣华恒基房地产开发有限公司（以下简称圣华恒基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，因本案案情复杂于2018年3月1日裁定转为普通程序审理，于2018年4月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马金兰向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即交付××区号房屋,并协助办理房屋过户手续;2.依法判决被告支付逾期交房违约金15312元(自2016年10月31日-2018年1月8日止共434天);3.依法判决被告支付逾期办证违约金44284元(2015年12月17日-201年1月8日止共753天);合计59596元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年圣华恒基房地产公司开发位于大武口区建设西街卧龙湾小区项目,因拖欠材料商货款便以开发的卧龙湾小区房屋抵顶给材料商支付货款,材料商有权处置顶账房屋。2015年9月16日,马金兰从材料商处购买了大武口区建设西街卧龙湾小区×××房屋。在材料商的协助下,马金兰与圣华恒基房地产公司签订了正式的《商品房买卖合同》,房屋建筑面积101.43㎡,价款为352875元,马金兰将上述房款一次性支付给了材料商，双方向石嘴山市房屋产权产籍管理所登记备案手续。马金兰依约履行了支付房款的义务,也依法交纳了税款，但圣华恒基房地产公司时至今日仍未交付涉案房屋给马金兰使用,圣华恒基房地产公司的行为构成根本性违约。合同第11条明确约定,圣华恒基房地产公司应当在2016年10月30日前向马金兰交付涉案房屋。马金兰也曾多次找到圣华恒基房地产公司协商解决,而圣华恒基房地产公司推脱不管。根据合同第12条第1款,马金兰有权自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,圣华恒基房地产公司按日向马金兰支付全部房价款万分之一的违约金。因圣华恒基房地产公司原因未能协助办理涉案房屋所有权转移登记手续,造成了马金兰的经济损失，马金兰有权主张其相应的逾期办证和逾期交房的违约责任。综上所述,双方签订的合同对双方均有约束力,应当按照约定全面履行自己的义务,为了维护马金兰的合法权益，特诉至本院，请求判如所请。
圣华恒基房地产公司辩称，对马金兰诉讼请求均不认可，圣华恒基房地产公司的项目经理高兵与马金兰串通骗取圣华恒基房地产公司为其办理的房屋备案手续，涉案房款高兵并未用于涉案工程的购买材料及支付工人工资。
圣华恒基房地产公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房屋买卖合同》；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：圣华恒基房地产公司于2015年4月开发建设大武口区卧龙湾项目,项目负责人高兵与马金兰串通,假借以供材料抵顶购房款名义骗取圣华恒基房地产公司签订商品房买卖合同,将圣华恒基房地产公司开发的位于大武口区建设西街以北、鸣沙路以西卧龙湾小区×××房屋备案至马金兰名下。后项目负责人高兵因躲避债务弃圣华恒基房地产公司的在建工程不顾而跑路导致圣华恒基房地产公司损失巨大。而马金兰对于已备案房屋既没有支付房款也没有通过任何材料商顶付过房款,现在却诉讼要求圣华恒基房地产公司交付房屋并承担违约金。综上,由于马金兰未缴纳商品房的购房款,导致商品房买卖合同无法履行,故圣华恒基房地产公司要求解除合同。
马金兰辩称，双方签订的买卖合同真实合法有效，马金兰已经缴纳了涉案房屋房款，圣华恒基房地产公司应当依法履行交付房屋的义务，不具备法定解除的条件。
当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马金兰提交的商品房买卖合同、登记备案证明真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；马金兰提交的收条、账户明细4页与本案待证事实无必然联系，故本院不予采信；马金兰提交的专项维修资金转账凭证真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信；圣华恒基房地产公司提交的证明、借条、证人证言均反映的是案外人之间的债权债务关系，与本案无关联性，本院不予采信；本院依职权调取的石嘴山市不动产登记事务中心证明、石嘴山市建设工程质量监督站回函能够证明涉案房屋并未竣工验收，尚不具备交付条件，本院对该事实予以确认。
本案认定事实如下：圣华恒基房地产公司开发建设位于大武口区建设西街卧龙湾小区项目工程，案外人高兵系该项目部分工程的实际施工人。圣华恒基房地产公司预将位于××街号房屋抵顶给案外人高兵，后高兵指示圣华恒基房地产公司将上述房屋备案在马金兰名下，2015年，马金兰与圣华恒基房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定马金兰购买圣华恒基房地产公司位于××区号房屋，该房屋预测建筑面积共101.43㎡，房屋总价款352875元。圣华恒基房地产公司应当在2016年10月30日前向马金兰交付该商品房，逾期交房超过30日，马金兰有权解除合同，马金兰要求继续履行合同的，合同继续履行，圣华恒基房地产公司按日计算向马金兰支付全部房价款万分之一的违约金。因圣华恒基房地产公司的原因，马金兰未能在该商品房交付之日起360日内取得所有权证书，马金兰应当在圣华恒基房地产公司超出约定期限后90日内，提出书面退房通知，否则视为马金兰不退房。2015年11月16日圣华恒基房地产公司向石嘴山市房屋产权产籍管理所提交了一份《顶账房备案申请》，内容为”由于我公司开发建设的卧龙湾项目现已主体封顶，由于公司资金紧张，无法现金支付材料款，现将卧龙湾×××号住宅房屋壹套顶账给马金兰作为工程款，现申请商品房备案，我公司承诺该备案房屋不退房、不撤案。望贵所给予办理，特此申请！”。2015年11月25日圣华恒基房地产公司向马金兰出具了涉案房屋的《销售不动产统一发票》，发票金额为352875元。当天涉案房屋进行了合同登记备案，2015年10月21日，马金兰交纳了涉案房屋的专项维修资金1014.30元，由于圣华恒基房地产公司至今未向马金兰交付涉案房屋，双方纠纷成诉。
同时查明，双方签订《商品房买卖合同》时涉案房屋尚未建成，截止本案庭审结束之日涉案房屋尚未竣工验收，不具备法定交付条件，也不具备办理不动产登记的条件。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS×××）系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违约应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，由此可见，房屋的交付使用必须符合国家强制性规定，截止本案庭审结束之日，涉案房屋尚未经过上述强制性规定的竣工验收，不符合法定的交付条件，同时也不具备办理不动产登记的条件，涉案房屋存在法律上交付不能和办理产权登记不能的双重障碍，故对马金兰要求圣华恒基房地产公司交付涉案房屋并办理产权登记的诉讼请求本院不予支持，待该房屋具备法定交付和办理产权登记条件时，马金兰可再行主张权利。双方签订的《商品房买卖合同》约定圣华恒基房地产公司逾期交房超过30日，马金兰可以解除合同或要求圣华恒基房地产公司按全部房款的日万分之一向马金兰支付违约金，故马金兰要求圣华恒基房地产公司支付2016年10月31日至2018年1月8日共计434天的逾期交房违约金15312元，本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定，圣华恒基房地产公司在涉案房屋交付之日起360日内为马金兰办理所有权证书，但涉案房屋交付条件至今尚未成就，马金兰要求圣华恒基房地产公司承担逾期办证违约金的条件亦未成就，所以对马金兰该项诉求本院不予支持。圣华恒基房地产公司反诉称马金兰与案外人高兵串通骗取圣华恒基房地产公司与马金兰签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案到马金兰名下，但其不能提供相关证据佐证，本院不予采信。同时，圣华恒基房地产公司在庭审中主张马金兰没有按照合同约定将房款汇入圣华恒基房地产公司指定的账户，其没有收到马金兰的房款，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》与通常情况下的房屋买卖有所不同，马金兰购买的是圣华恒基房地产公司抵顶给案外人高兵的顶账房，高兵指示圣华恒基房地产公司将抵顶给其的涉案房屋备案至马金兰名下，圣华恒基房地产公司也已履行了为马金兰办理购房合同、发票、备案手续等相关义务，而马金兰在本案中主张圣华恒基房地产公司交付房屋的基础系双方签订的《房屋买卖合同》，圣华恒基房地产公司自愿将涉案房屋抵顶给案外人高兵，马金兰是否向案外人高兵支付购房款不影响圣华恒基房地产公司履行抵顶房屋的义务，至于圣华恒基房地产公司抗辩案外人高兵未向其支付房款或未按照其预付的工程款完成工程量，该抗辩系圣华恒基房地产公司与案外人高兵之间的建设工程分包合同法律关系所调整的内容，即使圣华恒基房地产公司多预付了工程款，亦应由圣华恒基房地产公司另行向案外人高兵主张。综上，圣华恒基房地产公司反诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司向原告马金兰支付2016年10月31日至2018年1月8日期间的逾期交房违约金15312元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告马金兰的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1290元，由马金兰负担959元，由宁夏圣华恒基房地产开发有限公司负担331元；反诉案件受理费50元，由宁夏圣华恒基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判长宋娜娜
审判员岳勇
人民陪审员孙永珍
二〇一八年四月二十七日
书记员吴俊梅
附：本案适用法律条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。