福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0603民初722号原告：陈佳惠，女，1983年6月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：陈加元、林丽虹，福建朗马律师事务所律师。被告：林莉莉，女，1988年6月25日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被告：苏朝荣，男，1988年8月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。林莉莉、苏朝荣的共同委托诉讼代理人：沈玉忠，福建力幄律师事务所律师。原告陈佳惠与被告林莉莉、苏朝荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈佳惠的委托诉讼代理人林丽虹，被告林莉莉、苏朝荣的共同委托诉讼代理人沈玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈佳惠向本院提出诉讼请求：1、判令陈佳惠、林莉莉于2017年3月10日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2、判令林莉莉、苏朝荣继续履行双方签订的房屋买卖合同，将漳州市龙文区建元东路6号漳州碧湖万达广场A3地块B区1幢304室房产交付陈佳惠执掌使用，并协助配合陈佳惠到房产登记部门办理诉争房屋变更登记过户手续，把诉争房产变更到陈佳惠的名下；3、判令林莉莉、苏朝荣支付陈佳惠违约金5万元；4、判令林莉莉、苏朝荣支付陈佳惠因本案支出的律师费4万元。事实与理由：2017年2月7日，陈佳惠与林莉莉经协商签订《二手房购房定金协议》，双方约定：林莉莉将坐落在漳州碧湖万达广场A3地块B区1幢304室以单价人民币1.7万元每平方米转让给陈佳惠，陈佳惠于签订定金协议当天向林莉莉支付定金5万元，林莉莉在收到定金后，办理产权证、土地证、相关手续，待两证办理完成后的三天内，双方签订房屋买卖合同，同时支付首期房款人民币50万元用于办理银行解押手续，银行解押之后的30天之内，双方去办理过户手续，过户手续完成后陈佳惠支付余款，余款为按揭贷款方式支付，银行贷款之外的金额以个人转账方式付给林莉莉，并在买卖合同签订后一周内开始办理，一月内办理完毕。林莉莉于2017年3月8日办理了漳州碧湖万达广场A3地块B区1幢304室不动产登记证。陈佳惠与林莉莉于2017年3月10日签订了关于漳州碧湖万达广场A3地块B区1幢304室房产《房地产买卖协议书》，双方约定：林莉莉坐落于漳州市万达广场Ｂ区产，建筑面积137.15平方米，总价款人民币2331550元出售给陈佳惠，陈佳惠于2017年3月15日过户当天将首期购房款1231550元交付给林莉莉，双方定于2017年3月15日前办理相关交易手续，双方补充约定，陈佳惠于2017年3月10日先支付30万元首付款，于2017年3月11日支付20万元追加首付，下的首付款731550元于过户当天支付。合同签订后，陈佳惠按照约定于2017年2月7日向林莉莉转账房屋定金人民币5万元，分别于2017年3月11日、2017年3月13日支付首期购房款30万元、20万元，陈佳惠共向林莉莉支付购房款55万元整。林莉莉收到以上购房款后，因漳州不断疯长的房价，林莉莉为了追求更多不正当的利益，恶意违约，拒绝协助陈佳惠办理房屋变更登记过户手续。陈佳惠认为双方所签订的《房地产买卖协议书》合法有效，林莉莉应继续履行合同，林莉莉不诚信履行合同的行为已严重侵害陈佳惠的合法权益。因苏朝荣与林莉莉系夫妻，讼争房产系林莉莉于2011年购买的，在中国银行漳州分行办理了按揭贷款，苏朝荣与林莉莉于2013年结婚后，以夫妻共同财产向银行贷款，根据相关规定，讼争房产共同还贷部分及增值部分为夫妻共同财产，故申请追加苏朝荣为共同被告参与诉讼。请求法院依法支持陈佳惠的诉讼请求。林莉莉辩称：1.陈佳惠与林莉莉双方于2017年3月10日签订房产买卖协议；2.本案是陈佳惠违约，陈佳惠应承担违约责任。根据协议约定，陈佳惠应当在2017年3月15日前支付首期购房款1231550元，但陈佳惠仅在2017年3月11日，3月13日共支付50万元，尚有731550元没有支付，根据协议约定，林莉莉有权解除合同取消定金；3、陈佳惠要求支付违约金5万元没有合同和法律依据，本案首先是陈佳惠违约，要求林莉莉承担违约金不合理。何况双方合同约定，陈佳惠要求5万元违约金有个前提，卖方违约应退还定金5万元并支付违约金5万元，但陈佳惠要求履行合同又要求支付违约金不符合协议约定。陈佳惠要求支付律师费没有合同和法律依据，双方在协议中没有约定律师费的承担，更何况本案是陈佳惠违约造成的诉讼，因此，陈佳惠自行承担诉讼相关费用。请求法庭查明本案事实，依法驳回陈佳惠的诉讼请求。苏朝荣辩称：讼涉房产为林莉莉与苏朝荣的共同财产，林莉莉与陈佳惠签订的买卖协议没有经过苏朝荣同意，苏朝荣也没有授权林莉莉与陈佳惠签订买卖协议，因此林莉莉无权代苏朝荣签订协议，本案买卖协议应属无效。其他答辩意见与林莉莉一致。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月7日，陈佳惠与林莉莉签订《二手房购房定金协议》，双方约定：林莉莉将坐落在漳州碧湖万达广场A3地块B区1幢304室、建筑面积136.42平方米的房屋连同现有装饰、物品，以单价每平方米1.7万元、总价2319140元转让给陈佳惠，陈佳惠于签订定金协议当天向林莉莉支付定金5万元，林莉莉在收到定金后，办理产权证、土地证、相关手续，待两证办理完成后的三天内，双方签订房屋买卖合同，同时支付首期房款50万元用于办理银行解押手续，银行解押之后的30天之内，双方去办理过户手续，过户手续完成后陈佳惠支付余款，余款为按揭贷款方式支付，银行贷款之外的金额以个人转账方式付给林莉莉，并在买卖合同签订后一周内开始办理，一月内办理完毕。2017年3月8日，林莉莉办理了漳州碧湖万达广场A3地块B区1幢304室不动产登记证。2017年3月10日，陈佳惠与林莉莉签订《房地产买卖协议书》一份，约定：林莉莉坐落于漳州市万达广场Ｂ区屋，建筑面积137.15平方米，以总成交价2331550元出售给陈佳惠；协议第三条付款方式约定：陈佳惠于2017年2月7日付给林莉莉5万元作为购房定金(交易过户后，定金抵扣总房款)，(1)首期购房款1231550元于2017年3月15日过户当天支付给林莉莉，(2)第2期购房款110万元于2017年6月15日前以银行按揭的方式支付给林莉莉，(3)双方定于2017年3月15日前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理；协议第十二条补充条款约定，陈佳惠于2017年3月10日先支付30万元首付款，并于2017年3月11日支付20万元追加首付，余下的首付款731550元于过户当天支付等内容；林莉莉保证于2017年3月15日收到全额购房款后将上述房屋交付给陈佳惠使用，保持现有装修，如有物品移交，应在补充条款中列出清单，在第十二条补充条款中约定，林莉莉赠送家具家电；协议第九条第二款约定：陈佳惠中途违约，林莉莉有权取消定金；林莉莉中途违约，应退还定金，并赔偿陈佳惠违约金5万元等内容。《二手房购房定金协议》签订当天，陈佳惠按照约定向林莉莉支付购房定金5万元，《房地产买卖协议书》签订后，陈佳惠分别于2017年3月11日、2017年3月13日支付首期购房款30万元、20万元，以上原告共向林莉莉支付购房款55万元整。林莉莉收到以上购房款后，未按双方约定于2017年3月15日前办理相关交易手续协助陈佳惠办理不动产权转移手续。陈佳惠遂于2017年3月21日向本院提起诉讼并申请诉讼保全，本院依法立案后，于2017年3月22日作出裁定，冻结林莉莉名下的漳州市万达广场Ｂ区屋交易。2017年5月15日，陈佳惠以苏朝荣与林莉莉系夫妻，讼争房产系林莉莉于2011年购买的，苏朝荣与林莉莉于2013年结婚后，以夫妻共同财产向银行还贷，根据相关规定，讼争房产共同还贷部分及增值部分为夫妻共同财产等为由申请追加苏朝荣为共同被告参与诉讼。本院认为，陈佳惠与林莉莉签订《二手房购房定金协议》和《房地产买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，陈佳惠在与林莉莉签订《二手房购房定金协议》和《房地产买卖协议书》后，依约于2017年2月7日向林莉莉支付购房定金5万元、于2017年3月11日和3月13日向林莉莉支付购房款共计50万元，履行了应尽义务，但林莉莉在收到上述款项后，未依约于2017年3月15日前履行配合陈佳惠办理不动产权转移手续等义务，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因苏朝荣与林莉莉系夫妻，本案讼争房屋的买卖与苏朝荣有利害关系，陈佳惠请求追加苏朝荣为共同被告参加诉讼符合相关法律规定。现陈佳惠起诉请求判令林莉莉、苏朝荣继续按照《房地产买卖协议书》约定履行义务合理合法，本院予以支持；因双方并未在协议中约定一方违约时应当赔偿对方因其违约而支出的律师费等费用，陈佳惠要求林莉莉、苏朝荣支付其因本案支出的律师费4万元缺乏依据，本院不予支持。由于双方在补充条款中约定陈佳惠于2017年3月10日先支付30万元首付款，于2017年3月11日支付20万元追加首付，余下的首付款731550元于过户当天支付，而林莉莉并未于约定时间配合办理不动产权转移手续，陈佳惠在支付了50万元首付款后未再支付731550元应当视为行使同时履行抗辩权，并不违约，林莉莉认为陈佳惠仅支付50万元，尚有731550元没有支付已构成违约、其有权解除合同、取消定金的辩解与事实和法律规定不符，不予采纳，其所提供的证据以及申请的证人出庭所作证言不足以证明其主张；苏朝荣认为涉讼房屋为林莉莉与苏朝荣的共同财产，林莉莉与陈佳惠签订买卖协议没有经过其同意，其也没有授权林莉莉与陈佳惠签订买卖协议，林莉莉无权代苏朝荣签订协议，本案买卖协议无效的辩解与法不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院》第三条第一款、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下：一、陈佳惠与林莉莉于2017年3月10日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，双方均应当继续按照《房地产买卖协议书》约定履行各自义务；二、林莉莉、苏朝荣应于本判决生效之日起十日内协助陈佳惠办理漳州市万达广场Ｂ区屋不动产权转移手续；三、林莉莉、苏朝荣应于漳州市万达广场Ｂ区屋符合协议约定的交房条件之日起十日内履行向陈佳惠交房义务，并保持现有装修，赠送家具家电；四、林莉莉、苏朝荣应于本判决生效之日起十日内向陈佳惠支付逾期办理不动产权转移手续违约金5万元；五、驳回陈佳惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25452元，由林莉莉、苏朝荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈梓敬人民陪审员  柯国良人民陪审员  魏雅蓉二〇一七年十月十九日书 记 员  刘 婧申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。…第二百三十九条申请执行的期间为二年。…