内蒙古巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第126号
原告田源，男，1982年7月27日生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人朱玉秀，巴彦淖尔市临河区司法局北环路法律服务所法律工作者。
被告马建军，男，1961年5月12日生，回族，个体户，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人刘文渊，内蒙古日恒律师事务所律师。
原告田源与被告马建军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员白娜娜适用简易程序，于2014年3月12日公开开庭进行了审理，后案件于2014年5月3日转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告田源的委托代理人朱玉秀，被告马建军及其委托代理人刘文渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田源诉称，2010年5月20日，我与被告签订了租房合同，约定被告将其位于临河区利民西街回民楼南侧小二楼租给我使用，租期5年，从2010年5月20日至2015年5月20日，租金每年80000元，承租人按年分次付清房租。在我使用了3年，在第四年即2013年时，被告将我还未到期的房屋高价租赁给了他人使用。根据合同约定被告的行为已构成违约，给我造成了经济损失，我多次找被告协商未果。现诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的租房合同；2、被告赔偿违约损失费160000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告马建军辩称，首先，我方并不存在违约，原告租赁我房屋期间因在2013年5月20日前未交纳下一年度租金，且在我多次联系原告未果，两次电话联系上原告后原告明确表示不再租赁，原告的另一合伙人武平在到期前也明确告知不再租赁，在该情况下，我将房屋重新租赁给他人，故是原告存在违约，我与原告的合同也于2013年5月20日已经自动解除。其次，原告租赁我的房屋后于2012年5月20日转租给了韩玉凤、刘叶，双方签订了餐厅承包合同一份，租期一年，我虽然在合同中有签字，但我仅是证明合同涉及的房屋是我所有的。韩玉凤、刘叶在其租赁期届满后，于2013年3月份提出不再租赁，要将屋内财产交予我保管，但我开始并未答应，后因一直联系不上原告，才协商的同意韩玉凤、刘叶将财产放于我的库房，直到有人领走时再给我付保管费10000元，该财产的放置都是韩玉凤和刘叶放的，具体放了多少以及财产价值我并不清楚，对于原告提供的财产清单我在签订餐厅承包合同时也未见过。另原告与武平、王磊属于合伙关系，原告仅自己主张权利遗漏主体，应由三人共同起诉。综上，请求驳回原告对我的诉讼请求。
经审理查明，2010年5月20日，原告田源与被告马建军签订《租房合同》，合同主要约定：甲方（承租方）马建军，乙方（租赁方）田源，一、经甲、乙双方共同协商，甲方将利民西街回民楼南侧一套小二楼190平米出租给乙方，租赁期自2010年5月20日至2015年5月20日止，租期为5年。二、租金每年捌万元人民币，80000元，合同签订之日乙方按年分次付清年房租。七、协议签订后，任何一方不能以任何理由违约，若有违约，违约双方承担双倍的租金损失。双方签订合同后，原告田源一次性将第一年租金付清；2011年5月20日前，原告将第二年租金全部付清。在原告承租期间，被告马建军将租赁物扩建，面积增至400平米。2012年5月20日，原告经被告马建军同意将房屋转租给韩玉凤、刘叶，并与被告马建军三方签订了餐厅承包合同，该合同主要内容：甲方田源，乙方韩玉凤、刘叶，房东（证明人）马建军，一、承包内容及经营范围：甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于回民小二楼（原老边酒楼），面积400平米。二、承包期限及承包费，本合同自2012年5月20日起至2013年5月20日为止，承包费为贰拾万元整。提前俩个月交下一年的承包费。合同期满后双方要求续签在同等条件下，乙方有优先权。四、保证金，保证金暂不交纳，由房东马建军担保，如乙方归还造成损失，损坏设施无法恢复原样，扣除房东的下一年房租。乙方负责恢复牌子的正常使用。九、附件《老边酒楼物品清单》与本合同一同生效。转租合同签订当日，韩玉凤、刘叶一次性交清房租，其中房租给付被告马建军105000元，其余95000元给付原告田源。2013年6月5日，被告马建军将上述房屋另行租给他人。
另查明，原告称合同约定的租金是按年分次付清，不是必须在一个年度到期前交纳租金，而被告于2013年6月擅自将房屋租予他人构成违约，因事实上已不具备合同继续履行的可能性，现要求解除与被告之间的租赁合同，并要求被告按合同约定承担违约损失。被告称租金应在每年5月20日前交纳下一年租金，且与韩玉凤、刘叶的转租合同中约定的提前两个月交纳下一年度租金，其在2013年5月20日之前多次联系原告无法联系，仅有的两次电话联系原告明确表示不再租赁才租予他人，称合同于2013年5月20日原告表示不租时已自动解除，是原告存在违约行为。原告对此予以否认，称从未明确表示不再租赁，其曾给被告打电话商量租金的事情而被告并未催促也一直没有要过租金，但原告认可次承租人韩玉凤、刘叶在转租未到期前明确告知过其不再租赁，本院通过对韩玉凤、刘叶的调查，韩玉凤、刘叶均表示在转租后提前通知过原告到期不再租赁，且在快到期时因一直无法联系到原告，才将房屋及屋内物品交予被告马建军。被告马建军对该证据予以认可，原告予以否认。
再查明，被告马建军称原告田源与武平、王磊是合伙关系，称其与原告签订的租房合同有武平的签字，并提供其儿子马伟民与武平签订的房屋租赁合同及王磊与韩玉凤、刘叶签订的餐厅承包合同补充协议予以证明。原告予以否认，称王磊是给其做装修的，武平只是平时代其管理一下店，对武平与马伟民所签的合同并不知情，三人并非合伙关系。另原告与被告所签的租房合同下方只是武平的签名及联系方式，武平并未在承租方处签字，被告对原告与武平、王磊属于合伙关系再未提供其他证据予以佐证。
本院认为，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告田源与被告马建军签订的《租房合同》合法有效。原告租赁期间，于2012年5月20日经被告马建军同意将房屋转租给韩玉凤、刘叶，转租期限至2013年5月20日。到期后，韩玉凤、刘叶不再租赁。2013年6月5日，被告马建军将房屋另行租予他人。客观上原告田源与被告马建军的房屋租赁合同已无法继续履行，故原告要求解除双方签订的租房合同的请求符合法律规定，本院予以支持。原告称合同约定的是按年分次付清租金，可以在一年里任何时间付清即可，且其从未明确表示其不再租赁，给被告打电话商量租金的事情，被告也未催促要过租金，被告擅自将房屋租予他人构成违约，要求支付违约损失160000元。对此被告予以否认，称原告未按约定在2013年5月20日前交纳下一年度租金，且给原告打电话时原告曾明确表示过不再租赁。针对上述被告抗辩的原告明确表示不再租赁及原告所称的被告未向其催要租金的事实，因双方均未提供相应证据予以证明，故对双方该陈述及抗辩均不予采信。原被告双方所签的合同虽未明确租金支付具体时间，但按照交易习惯，原告在交纳转租前两年的租金是在本年度交纳的下一年度租金，而转租合同中亦约定提前两个月交纳下一年租金，因此本院认定租金应在本年度内交纳下一年度租金。原告在明知次承租人韩玉凤、刘叶在转租未到期前已明确告知过其不再租赁，却未按转租合同约定的提前两个月交纳下一年度租金，且次承租人韩玉凤、刘叶均称在转租到期前无法联系原告才将房屋与屋内物品交予被告，故原告存在违约行为。根据法律规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的应当及时采取措施防止损失的扩大，被告马建军在上述情况下于2013年6月份将房屋租予他人的行为，属于采取的防止损失扩大的措施。故原告要求被告支付违约损失的请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十九条，第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告田源与被告马建军签订的《租房合同》。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，原告预交3500元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 张卫东
代理审判员 白娜娜
人民陪审员 孔瑞英
二〇一四年七月一日
书 记 员 陶格斯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。