广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终830号上诉人（原审原告）:李俊良,男,汉族,住广东省五华县。被上诉人（原审被告）:郑景文,男,汉族,住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）:罗晓丝,女,汉族,住广东省电白县。委托诉讼代理人：许慧丹、林凯，广东富临国泰律师事务所律师。原审第三人:广州市德才房地产代理有限公司,广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务总经理。上诉人李俊良因与被上诉人郑景文、罗晓丝及原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李俊良上诉请求：一、一审法院适用法律错误，请求二审法院给予纠正；二、改判郑景文、罗晓丝赔偿李俊良违约损失赔偿金490640元，不服金额321640元，案件受理费5006.3元；三、本案一、二审诉讼费由郑景文、罗晓丝承担。事实与理由：一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款作出判决，但本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条。郑景文、罗晓丝在2017年3月30日告知违约行为，李俊良在7月28日提出民事赔偿诉讼并未超过诉讼时效，所以李俊良有权对郑景文、罗晓丝在2017年3月30日的违约行为提出赔偿请求。现将计算违约损失时点由起诉书中的2017年6月19日改成深圳市国量行土地房产评估顾问有限公司确定的该套房屋在2017年4月1日价值时点房屋市场价2180640元，单价为每平方米22000元，违约损失为490640元。郑景文、罗晓丝提供的短信证据显示双方在2017年3月30日和4月1日时对该房屋的价值认定一致，认为应价值为200万元以上。一审法院适用法律错误，对违约损失的认定和计算错误，请求二审法院查明事实，维护李俊良的合法权益。郑景文、罗晓丝辩称：一、一审判决部分事实认定错误，应予以纠正。一审判决认定“明确表示是于2017年3月30日收到被告发来表示不卖房的信息，后因自身亦想加价买下，所以一直微信沟通协商”，具体时间应为2017年3月10日。郑景文、罗晓丝于2017年2月27日与李俊良签订《房屋买卖合同》，后因故不愿出卖该房产，便主动及时联系中介机构及李俊良，表示不愿出卖房屋，并支付违约金。郑景文、罗晓丝提出解除合同的时间是2017年3月10日左右，法官就该事实在一审庭审中曾向李俊良确认，李俊良表示认可。2017年3月30日，是李俊良主动要求加价购买，对于李俊良此次加价购买，郑景文、罗晓丝没有回复。二、郑景文、罗晓丝只收取李俊良5万元定金，不会影响李俊良另行购买物业。三、李俊良因自身行为造成的扩大损失，应自行承担后果。郑景文、罗晓丝已在2017年3月10日告知李俊良不卖房，此时房价未有波动。李俊良在房价上涨之后，与郑景文、罗晓丝进行沟通，且是基于在赔偿金额及支付问题上的意思表示，并不是针对房屋买卖合同本身的履行及变更问题。2017年6月，郑景文、罗晓丝告知李俊良要办理二次抵押贷款，用来赔付其违约金。2017年6月14日，李俊良短信告知郑景文、罗晓丝“你先不要入押”，郑景文、罗晓丝没有进行二次抵押贷款，也导致没有及时支付违约金给李俊良。四、合同约定违约金已远超李俊良损失，一审判决所支持的诉讼请求也远超李俊良的损失。李俊良在一审中诉称其已支付按揭费、入押费10980元及中介代理费28000元。事实上由于该房屋买卖交易并未办理按揭、入押手续。因此，李俊良可以向广州市诚贷按揭代理有限公司主张返还该费用。而中介代理费因双方未办理网签，中介工作尚未完成，按照交易习惯可要求中介返还50%，加上李俊良支付的5万元定金，实际损失应为64000元。根据合同约定，违约方应支付交易额10%违约金，即169000元。李俊良实际得到21.9万元，远远超过李俊良的实际损失。德才公司称：李俊良与郑景文、罗晓丝于2017年2月27日在我司促成下，成功签署《房屋买卖合同》。签订合同后，我司多次催请办理网签手续，但因交易双方时间等多种原因，一直无法进行网签手续。我司认为该合同为有效合同，合同应继续履行。李俊良于2017年7月10日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、郑景文、罗晓丝退还李俊良购房定金5万元；二、郑景文、罗晓丝向李俊良赔偿中介费28000元、按揭入额费10980元；三、郑景文、罗晓丝赔偿李俊良损失441080元；四、郑景文、罗晓丝赔偿李俊良房屋评估费3000元；五、本案诉讼费由郑景文、罗晓丝承担；六、增加诉讼请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2017年2月27日，李俊良、郑景文、罗晓丝作为房屋买卖双方及以第三人德才公司为中介方，三方共同签订《房屋买卖合同》一份，内容主要约定：李俊良购买郑景文、罗晓丝共有的位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲湖xxxx号x幢xxx房，建筑面积为99.12平方米，成交价为169万元；卖方保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业情况以及提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引起的一切责任；由于卖方的原因造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由卖方承担责任；若卖方或买方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方服务费后可要求违约方赔偿已支付的中介服务费；卖方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方支付成交价10%的违约金，并退回买方已付的所有款项；买方应于签订本合同时支付5万元作为定金，楼价余款的支付方式按涂销抵押按揭付款，在签订合同5天内，支付首期价款5万元（含定金），部分楼款56万元须在卖方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记以及归档等手续并在银行出具同贷书或相关意向书回复后五个工作日内（2017年5月26日前）到税务部门完税以及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；楼价余款108万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户…。除此外，合同还对其他事项进行了具体约定。签订合同当天，李俊良向郑景文、罗晓丝支付购房定金5万元，向德才公司支付中介代理费28000元，并向广州诚贷按揭代理有限公司支付按揭入押费10980元。根据郑景文、罗晓丝提供双方的微信聊天记录，显示李俊良在郑景文提出悔约加价后于2017年3月至6月期间仍一直发送信息，以协商郑景文、罗晓丝的加价幅度并不断给予时间协调处理等情况。又查，李俊良委托了深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司，对涉案房屋进行价值评估，该公司于2017年6月20日出具《房地产估价报告》确定估价对象在2017年6月19日价值时点的房屋市值价为2131080元，单价为21500元/㎡。2017年7月14日李俊良向一审法院申请财产保全并提供了担保，经一审法院审查并作出了（2016）粤0183民初4631号民事裁定书，裁定冻结郑景文、罗晓丝的银行存款533060元，或查封、扣押等值的其他财产。为此，李俊良交纳财产保全费3185元。庭审中，李俊良提出增加诉讼请求为解除涉案买卖合同；主张因合同签订后房屋价格与前相差巨大，郑景文、罗晓丝应按该实际损失承担违约赔偿责任，且合同为双方自愿签订，不存在显失公平的情形；虽然我方未持有付款发票，但对收款收据项下的中介费和按揭入押费、评估费等已实际现金支付；明确表示是于2017年3月30日收到郑景文、罗晓丝发来表示不卖房的信息，后因自身亦想加价买下，所以一直微信沟通协商。而郑景文、罗晓丝对李俊良当庭增加诉讼请求无异议，同意解除涉案买卖合同；但抗辩在我方向李俊良明确表示不卖房时，郑景文、罗晓丝仅是支付了定金5万元，且当时房价并未飙升，而李俊良为购买涉案房屋理应备存足够资金，却未作出另购房屋，所以是其自身原因造成房价损失；虽然我方存在违约，但违约金应按合同约定总房价的10%计付承担，即使按照房屋差价计算亦应按李俊良已付房款所占总房款的比例计算增值部分。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，首先对李俊良、郑景文、罗晓丝签订的《房屋买卖合同》是否存在显失公平的问题；根据郑景文、罗晓丝所述是因合同约定的付款方式对其显失公平，但付款方式约定以先付定金再而按揭贷款支付余款，并非导致免除买受人主要义务，而损害出卖人主要权利的事实发生，且该约定为双方在达成一致协议情况下所签订，郑景文、罗晓丝亦未能举证证明李俊良存在提供虚假信息或虚构事实等情况；所以郑景文、罗晓丝抗辩涉案合同因显失公平而主张可撤销合同，一审法院不予采纳。于此，涉案《房屋买卖合同》，为双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立、有效，双方理应恪守履行。其次，鉴于庭审中李俊良、郑景文、罗晓丝一致同意解除涉案房屋买卖合同，故对双方签订的房屋买卖合同（编号9108664）即予解除，一审法院予以确认；又因涉案合同的解除是由于郑景文、罗晓丝的反悔违约所致，理应依约承担合同违约责任，所以李俊良请求郑景文、罗晓丝返还定金5万元以及赔偿已支付的中介代理费28000元、按揭入押费10980元，一审法院予以支持。对于评估费3000元，是李俊良为举证产生的合理费用，且有收款收据为凭，故李俊良请求由郑景文、罗晓丝承担，一审法院亦予支持。至于违约损失问题；根据合同约定“卖方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方支付成交价10%的违约金”，虽然李俊良提交了相关评估机构于2017年6月20日作出的《房地产估价报告》，证明房屋市值与签订合同时价款存在较大差额，但李俊良已于2017年3月30日收到郑景文、罗晓丝拒绝出卖房屋的信息通知，却一直未明确请求解除合同，依然就房屋价格及其他事项进行磋商，在此期间，李俊良怠于行使相关权利，故由此产生的扩大损失，应由李俊良自行承担；且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方已经对违约金的数额进行了约定，该约定对双方当事人均具有约束力。据此，郑景文、罗晓丝应按合同约定赔偿李俊良违约金169000元；李俊良主张要求郑景文、罗晓丝按照涉案房屋市值赔偿升值部分的损失超过169000元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年11月17日作出判决：一、解除原告李俊良与被告郑景文、罗晓丝于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：9108664）；二、被告郑景文、罗晓丝于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李俊良返还购房定金50000元；三、被告郑景文、罗晓丝于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李俊良赔偿中介服务费28000元、按揭入押费10980元以及评估费3000元；四、被告郑景文、罗晓丝于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李俊良支付违约金169000元；五、驳回原告李俊良的其他诉讼请求。案件受理费6815.3元，由被告郑景文、罗晓丝负担1809元，原告李俊良负担5006.3元；财产保全费3185元，由被告郑景文、罗晓丝负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，根据一审庭审笔录，李俊良在回答法庭关于何时收到郑景文明确不卖房的意思表示时称，是在其第一次发短信给郑景文的时候即3月30日中午2时许表示不卖了。根据李俊良与郑景文之间的短信记录，李俊良于2017年3月31日提出郑景文赔偿20多万元，2017年5月24日提出或者按169万元卖，或者赔16.9万元，5月26日郑景文表示同意赔钱。二审期间，李俊良提交证据：一、李俊良与郑景文2017年3月30日中午14点52分通话录音，拟证明：1.2017年3月30日郑景文直接通知其不卖房；郑景文在通话中告知其中介在3月23日打电话给郑景文房价已涨到2万多平方。二、存量房买卖合同，拟证明双方已经办理网签合同；三、深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司出具房地产评估报告，拟证明案涉房屋在2017年4月1日的市场价值为2180640元。郑景文、罗晓丝发表意见称：对证据一的真实性、合法性无法确认，不知是否当事人本人通话录音，不能确认完整性；该录音内容与微信记录一致，只能反映双方在3月30日协商房屋买卖事宜，不代表是第一次通知不卖房。如果通话是真实的，可以证实在3月23日之前，郑景文、罗晓丝不知道房价上涨。对证据二网签合同不能确认其真实性，一审中德才公司提交的书面意见称未办理网签。证据三评估报告是李俊良单方委托，确认其真实性，但合法性、关联性不确认，因该报告与一审提交报告是同一机构、同一评估人员，且是单方委托。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依李俊良的上诉请求范围，本案二审需要处理的是损失赔偿标准问题。由于郑景文、罗晓丝的违约导致双方之间的《房屋买卖合同》解除，郑景文、罗晓丝应承担违约责任。《房屋买卖合同》约定“卖方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方支付成交价10%的违约金”，该约定系双方的真实意思表示，合法有效。根据李俊良与郑景文之间的短信记录，李俊良在郑景文提出不同意出售房屋之后要求郑景文赔偿16.9万元，郑景文亦表示同意。由此可知，双方对于按照合同约定违约金标准赔偿均予以认可。故此，根据双方的合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，一审法院在判令郑景文、罗晓丝赔偿李俊良中介服务费、按揭入押费、评估费等损失的基础上，认定郑景文、罗晓丝按照合同约定的违约金标准予以赔偿，并无不当。李俊良再在二审期间提交房地产评估报告拟证明案涉房屋2017年4月1日市场价值并据此主张差价损失，理据不足，本院不予采纳。综上所述，李俊良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6124.6元，由上诉人李俊良负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年三月二十七日书记员  彭文悦黄妙丽