广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2863号
上诉人（原审原告）广州锦绣香江物业管理有限公司，住所地。
法定代表人范菲，董事长。
委托代理人刘嘉雯，广州锦绣香江物业管理有限公司员工。
委托代理人吴毅锋，广州锦绣香江物业管理有限公司员工。
被上诉人（原审被告）文超，男，1973年1月4日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江公司）与被上诉人文超物业管理服务合同纠纷一案因不服广东省广州市番禺区人民法院的（2014）穗番法石民初字第211号的民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：锦绣香江公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区南村镇迎宾路锦绣香江花园紫荆雅园2栋1103房系文超名下的房产，该房产建筑面积180.29平方米。
2011年10月29日，广州锦绣香江花园业主委员会与文超就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜协商签订了《锦绣香江花园物业服务合同》，其中第四条物业服务事项第2款约定房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等。第五条物业管理服务的内容及标准第2款第1项约定房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；第五条物业管理服务的内容及标准第2款第2项约定根据房屋实际使用年限，定期每半年检查房屋共用部位的使用状况，共用部位需要维修的，物业公司编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，小修范围的由业主委员会委托物业公司及时组织维修，属于大、中修范围的，由业主委员会向关联业主公告并通过关联业主同意后委托物业公司组织维修。备注：根据2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第六条第1款约定物业服务期限为四年，自2011年11月1日至2015年10月31日。第七条第3款约定业主交纳物业管理服务费用的时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定紫荆雅园住宅每月每平方米2.5元。第九条约定接受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、有限电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向物业公司交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十条第1款约定根据政府有关规定，业主在收楼时按政府相关规定的标准缴交首期住宅专项维修资金，并由业主自行到指定的银行办理缴存手续，存入当地房地产行政主管部门指定的银行专用帐户。第十条第2款约定专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造。保修期内物业的维修由发展商承担。人为原因造成的物业共用部位、共用设施设备损坏，由责任人承担维修费用，不得使用专项维修资金。第十条第3款约定物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则，物业公司与业主委员会应当制订向相关业主合理分摊维修费用的方案，经相关业主按照法定程序通过专项维修资金的使用方案，并授权业主委员会执行，方可使用专项维修资金。第十条第4款约定专项维修资金不够时，经业主大会按照法定程序批准后，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向乙方支付违约金。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了相关约定。
锦绣香江公司于2014年6月19日向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付所购买的锦绣香江花园紫荆雅园2栋1103号房自2012年7月1日起至今的物业管理费，暂计至2014年2月25日止的物业管理费为9014元，累计滞纳金为2594.3元，合计11608.3元；2、被告支付欠交的水费355.5元；3、被告承担本案诉讼费。
文超原审辩称，对欠缴的事实没有异议。之前因为物管费的问题，广州市中级人民法院有过判决，其也履行了判决。但至今为止，锦绣香江公司一直没有处理漏水问题，我一直联系他们，他们一直没有理睬我。从买这个房子开始，外墙一直漏水，锦绣香江公司维修了超过六次以上，但一直没有维修好，漏水状况一直存在。因为物业管理合同第四条第二款规定的，物业管理公司应对公共部分进行维护。买房的时候我就发现外墙有漏水情况，通知物业管理多次维修后，至今一直没有维修好。因为外墙一直没有维修好，所以我才一直没有缴纳物业管理费。故请求法院依法驳回其诉讼请求。
在原审庭审过程中，文超认为涉诉房屋外墙渗水问题自从收楼以来多次向锦绣香江公司反映，因锦绣香江公司未及时处理或处理不彻底，所以才拒交物业管理费。锦绣香江公司认为其已经对文超家外墙渗水问题进行了维修，但该问题属中型或大型的维修范围，超出了锦绣香江公司的能力范围。锦绣香江公司、文超均确认涉案物业的管理费收费标准为每月450.70元。锦绣香江公司主张文超欠缴物业管理费的时间为2012年7月1日至2014年2月25日，文超对此无异议。锦绣香江公司主张文超欠缴水费为2013年4月1日至2013年12月31日的水费共计355.5元，锦绣香江公司并提供了相关水电费发票及物业合同等拟证明其主张，文超对缴费的数额无异议，仅对缴纳水费时需将物业管理费一同缴纳的方式有异议。
原审法院另查明，锦绣香江公司曾就文超欠缴2010年1月1日至2011年12月16日的物业管理费及水费等诉至原审法院，文超亦以锦绣香江公司未按照物业服务合同约定履行对涉诉房屋外墙渗水问题进行维修的义务为由进行抗辩，原审法院作出（2012）穗番法民三初字第135号民事判决书后，文超又上诉至广州市中级人民法院，后广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2683号民事判决书。
原审法院再查明，文超于2013年9月28日向锦绣香江公司提交装修申请表，申请对涉诉房屋进行总体装修，其中包括水电安装、局部天花制作、防水处理。文超认为上述装修亦是涉诉房屋外墙渗漏的原因，但并未提供相关证据予以证实。同时，锦绣香江公司称广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2683号民事判决书后，曾对涉诉房屋进行多次维修，但文超称其仅在2013年10月底维修过涉诉房屋，但仍未维修好。对此，锦绣香江公司并未提供相关证据证明其主张。
原审法院认为，锦绣香江公司与广州市锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》合法有效，锦绣香江公司、文超之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对双方均具有法律约束力。锦绣香江公司主张文超欠缴物业管理费及水费，文超以锦绣香江公司未履行物业服务合同约定的维修义务为由拒绝缴纳物业管理费。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。首先，《锦绣香江花园物业服务合同》约定锦绣香江公司负责对房屋公用部位的日常维修、养护和管理，其中房屋公用部位包括外墙面。虽锦绣香江公司主张其仅负责小修，其认为涉诉房屋外墙渗水属于中、大修，但上述合同并未就“小修”、“中修”、“大修”的具体范围进行明确，因此，应认为锦绣香江公司对涉诉房屋的外墙渗水负有维修义务。其次，锦绣香江公司主张曾对涉诉房屋的外墙渗水问题进行维修，但渗水问题仍然存在，虽锦绣香江公司主张该渗水问题是由其他原因引起，但其并未能提供相关证据证实，因此，对锦绣香江公司主张其已尽维修义务的主张，原审法院不予支持。再次，锦绣香江公司称涉诉房屋的维修问题需要启用住房专项维修资金，《锦绣香江花园物业服务合同》对该维修资金的使用已进行约定，但锦绣香江公司并未按照合同约定向业主委员会提出报告和建议。综上，锦绣香江公司提供的物业服务存在瑕疵，故锦绣香江公司请求按照物业服务合同约定的物业管理费标准计收物业管理费及滞纳金，缺乏法律和事实依据。结合本案情况，文超应以每月180.28元的标准支付所欠物业管理费。关于水费的缴纳问题。锦绣香江公司主张文超欠交水费，并提供了相关的证据，且符合物业服务合同第九条的约定，文超对水费的数额亦无异议，对锦绣香江公司的该项主张，原审法院予以支持。
文超房屋外墙渗水问题一直没有彻底解决，是导致锦绣香江公司、文超双方讼累的根本原因，双方应积极进行协商处理。锦绣香江公司作为一个具有物业管理资质的企业，应以提供优质的物业服务为宗旨，应按照物业服务合同的约定，对涉诉房屋进行外墙渗水问题检查及评估，若属于住房专项维修资金使用情形的，应向业主大会或业主委员会提出报告和建议，以解决涉诉房屋外墙渗水问题，以从根本上维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、文明、整洁的居住和工作环境，避免不必要的讼累。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，作出文超应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月180.28元的标准支付从2012年7月1日至2014年2月25日期间物业管理服务费给锦绣香江公司；文超应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2013年4月1日至2013年12月31日的水费355.5元给锦绣香江公司；驳回锦绣香江公司的其他诉讼请求的判决。
判后，锦绣香江公司不服原审判决，向原审法院提起上诉称，一、锦绣香江公司是具有相应物业管理资质的企业法人，已对涉案房屋进行过多次维修，全面履行了合同的义务，不存在提供物业服务有瑕疵的情况，文超将锦绣香江公司的维修义务无限放大有失公平。第一、锦绣香江公司已对裂缝渗水问题进行了修复，但文超不仅多次阻挠，而且以未达到理想效果为借口拒绝签署验收确认，致使锦绣香江公司无法向法庭提供有力证据，在锦绣香江公司通过法律途径提出诉讼后，文超才愿意签名确认锦绣香江公司对涉案房产的处理；第二、案涉房屋仍然存在渗水、霉点问题极有可能是由于其他外界原因所致。该房屋长期无人居住，门窗紧闭，空气不流通，再加上南方天气普遍潮湿，天气和环境的原因容易使已被修好的墙面再次受潮、渗水。而原审法院把外界因素导致涉案房屋漏水问题的责任归责到锦绣香江公司身上有失公平。第三、锦绣香江公司对房屋共用部分的维修义务是有限的，所涉诉物业已过保修期，不属于发展商的维修义务，文超要求的“彻底、永久性维修”明显超出合同的约定，应参照《物业服务合同》第十条“专项维修资金的管理与使用”的相关规定，必要时由物业所有人自行承担维修费用。第三、文超以案涉房屋维修问题为由拒绝缴纳物业管理费并要求锦绣香江公司对涉案物业的渗水外墙做彻底、永久维修和赔偿其损失的主张毫无法律依据。因房屋漏水问题的处理与本案物业服务纠纷是不同的法律关系，锦绣香江公司已经适当履行了合同义务，文超的“先履行抗辩权”不成立。文超享受了锦绣香江公司提供的物业管理服务，就应当缴纳相应的物业服务费。文超的行为已经违反诚实信用原则，构成违约，锦绣香江不应承担任何责任。综上，锦绣香江公司认为原审法院认定事实错误，判决不当，请求本院：1、撤销（2014）穗番法石民初字第211号民事判决第一项（即变更为应于判决送达之日起七日内按每月450.7元的标准支付从2012年7月1日至2014年2月25日期间的物业服务费给锦绣香江公司），并维持原审判决中的第二项；2、依法判令文超承担一、二审的诉讼费用。
文超二审答辩称，案涉房屋从2006年收楼开始由于外墙渗水，同一地方维修8次都未修好，就相同部分锦绣香江公司起诉其缴纳管理费和水电费，缴纳完毕后，因当时的案件原因与纠纷原因一致，原审法院地判决认定的物管费标准与本案标准也一致，2012年12月份该判决之后其多次向锦绣香江公司催促要求其维修，到2013年12月份，案涉房屋装修，锦绣香江公司派人来刷外墙，但是一直未能解决外墙渗水的问题，文超才拒绝缴纳管理费，同意一审法院的判决。
经查，原审查明事实无误，原审法院予以确认。
另查明，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2683号民事判决，维持广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第135号民事判决第二、三项，变更广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第135号民事判决第一项为：文超应于本判决送达之日起七日内按每月180.28元的标准支付从2010年1月1日至2011年12月16日期间的物业管理服务费给锦绣香江公司。
本院认为，锦绣香江公司与广州锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》对广州锦绣香江花园全体业主具有约束力，锦绣香江公司与文超的物业服务合同关系成立有效。现香江物业公司向文超追讨物业管理费、水费，文超以香江物业公司未履行合同约定的维修义务为由拒绝缴纳物业管理费，本案争议的焦点是锦绣香江公司履行维修案涉房屋外墙渗水的义务是否符合物业服务合同约定。根据合同约定，共用部位由锦绣香江公司承担日常维修、养护、管理的义务。锦绣香江公司经过对案涉房屋外墙进行维修仍然存在外墙渗水的现象表明其维修义务没有达到房屋可以正常使用的状况。锦绣香江公司主张案涉房屋外墙渗水是因外界因素引起，但没有证据证实，故锦绣香江公司认为其已尽维修义务，本院不予认定。关于锦绣香江公司二审中称外墙渗水问题属于大范围的维修，不属于物业服务管理的范围的问题。本院认为，上述《锦绣香江花园物业服务合同》中并没有明确“大修”及“小修”的具体范围，故对于香江物业公司对维修范围的抗辩，本院不予采纳。鉴于香江物业公司未对案涉房屋外墙渗水问题作出妥善处理，其在提供物业服务合同时存在瑕疵，其请求按照合同约定的物业管理费标准计收物业管理费及滞纳金，本院不予支持，原审法院根据本案实际情况判决文超应以每月180.28元的标准支付所欠物业管理费，并无不当。
综上，锦绣香江公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州锦绣香江物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年九月××日
书 记 员 郝 烨