重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00886号
上诉人（原审被告）：喻继敏，女，汉族，1965年8月3日出生，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审原告）：重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行。住所地：重庆市黔江区。
法定代表人：刘健，该支行行长。
委托代理人：王世国，重庆光界律师事务所律师。
上诉人喻继敏与被上诉人重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行租赁合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2014年6月17日作出（2014）黔法民初字第01264号民事判决，喻继敏不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月30日公开开庭进行审理。上诉人喻继敏及被上诉人重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行的委托代理人王世国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
重庆市黔江区人民法院审理查明：2013年2月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于重庆市黔江区城东街道解放路599号（办公楼底楼出大厅左边倒数第一间）建筑面积为40平方米的房屋一套出租给被告，租赁期限为10个月，即自2013年1月1日起至2013年10月31日止，租赁期满后，若原告继续出租房屋，被告享有优先承租权，房屋每月租金为4800元，10个月租金总额合计48000元。同时约定，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应在期满后10日内返还，返还之日需结清房屋水、电等欠费，被告需继续承租房屋的，应早于租赁期届满前30日，向原告提出续租的书面请求，经原告同意后另行签订租赁合同，若双方协商未能达成一致意见或原告拒绝继续向被告出租，被告必须按期返还房屋。合同签订后，原、被告均依约履行的相应义务。2013年9月12日，原告向被告发出房屋租赁合同期满不再续租通知书，被告于当日签收了该通知书，被告未于租赁合同届满前向原告发出书面续租请求。另查明，审理过程中原告自愿放弃要求被告据实支付水电费的请求。
重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行一审请求：1.被告立即腾退门面；2.被告支付租赁合同到期后即2013年11月1日起至实际腾退门面之日止按照每月4800元计算的房屋占用费给原告；3.本案诉讼费由被告承担。
喻继敏一审中辩称：被告从2012年就开始租赁本案争议门面，一直租用到现在，最开始没有签合同，租金是向原告缴纳的，房屋愿意腾退。但该房屋系从自己姐夫手中转让的，产生了转让费用60000元。
重庆市黔江区人民法院认为，当事人应当全面履行合同义务。本案原、被告所签租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当全面积极履行合同义务。原、被告所签合同已于2013年10月31日到期，被告未依约于合同届满前30日向原告提出续租的书面申请，现有证据又未能显示原、被告于合同到期后续签或者达成新的租赁合同，且原告于合同届满前向被告发出了不再续租申请，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”之规定，被告应当将其所承租门面腾退交还原告。但被告至今未履行腾退义务，原告依据原租赁合同约定的租金标准即每月4800元主张从合同到期后即2013年11月1日起至被告实际腾退门面之日止的占用费，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告喻继敏于本判决生效之日起五日内腾退位于重庆市黔江区城东街道解放路599号（办公楼底楼出大厅左边倒数第一间）的门面一间给原告重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行；二、被告喻继敏于本判决生效之日起五日内支付原告门面占用费（从2013年11月1日起依照每月4800元标准计算至实际腾退门面之日止）。本案案件受理费480元（原告已预交），减半收取240元，由被告喻继敏负担，由被告喻继敏于本判决生效之日起五日内径行支付给原告重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
喻继敏对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，由被上诉人赔偿上诉人转让费6万元、装修费8.5万元，共计14.5万元。一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同生效时约定，上诉人需继续承租房屋的，应早于租赁期届满前30日向被上诉人提出续租的书面申请。该条款属于格式条款而无效。一审庭审中，被上诉人没有自己使用房屋的证据，故被上诉人是将房屋高价租赁给第三人，侵害了上诉人的优先承租权。另外，上诉人根据2013年2月26日签订的房屋租赁合同第五条约定，要求被上诉人赔偿房屋装修费8.5万元和转让费6万元，一审认定的事实显然错误。二、一审判决上诉人从2013年11月1日起依照每月4800元的标准支付租金缺乏法律依据。双方产生的纠纷是基于房屋租赁合同的权利义务而产生的，上诉人不腾退房屋是上诉人认为自己没有腾退房屋的义务。在争议过程中，双方应对争议的标的物维持原状，且双方对争议期间的租金没有明确约定，也没有法律规定。
被上诉人重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行答辩称：上诉人在一审中没有提起反诉，应当支持被上诉人腾退房屋和支付房屋占用费的请求。假设上诉人的上诉请求符合法律规定，其理由也不成立，其转让费是不存在的。从签订的合同约定来看，装修损失也是上诉人自己承担。双方签订的合同不是格式条款，是双方协商而订的条款。被上诉人不再对外租赁，上诉人不具有优先承租权。一审法院参照租金损失计算房屋占用损失并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行作为甲方与喻继敏作为乙方签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期间，乙方不得改变甲方房屋结构，若对甲方房屋室内设施（包括门、窗等）造成损坏，乙方必恢复和按价赔偿。乙方对甲方房屋室内装修在租赁合同终止或解除时，固定部分乙方不能拆除，装修由乙方自行承担，甲方对乙方不作任何装修和其他经济补偿。”
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行与喻继敏在《房屋租赁合同》中约定，租赁期满，重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行有权收回房屋。同时约定，双方对续租未能达成一致或重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行拒绝继续出租的，喻继敏必须按期返还房屋。重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行已于租赁期满前书面告知不再出租，喻继敏应于租赁期满后的2013年11月1日前将租赁房屋返还给重庆农村商业银行股份有限公司黔江支行。优先承租权，是指在租赁合同关系中，原租赁合同的承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物享有优先权。现被上诉人明确表示不再租赁而收回自用，故喻继敏主张优先承租权无事实依据。喻继敏至今未返还租赁房屋，构成违约，应当承担返还租赁房屋并赔偿由此造成的损失，原判以每月租金数额为标准计算该损失，并无不当。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同双方是可以进行协商的，是双方当事人的真实意思表示，不属于格式合同条款，上诉人主张系格式条款的理由不成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人之间在《房屋租赁合同》第五条中明确约定，农商行黔江支行对喻继敏不作任何装修和其他经济补偿，且上诉人于一审中未对转让费和装修费的请求提起反诉，故上诉人于二审中主张的转让费和装修费不属于本案的审理范围。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人喻继敏的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费480元，由喻继敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 段成一
代理审判员 郑 斌
二〇一四年十月八日
书 记 员 侯 睿