辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终7342号
上诉人（原审被告）：王伟，男，1959年5月7日出生，汉族，沈阳北恒企业集团副总经理，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：关家政，男，1963年11月12日�生，满族，中国联通沈阳分公司经理。
被上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区金华苑业主委员会，住所地沈阳市沈河区方明街23-4-451。
负责人：郇斌，该委员会主任。
原审第三人:关家政，男，1963年11月12日出生，满族，中国联通沈阳分公司经理，住址沈阳市沈河区。
上诉人王伟因与被上诉人沈阳市沈河区金华苑业主委员会（以下简称金华苑业主委员会）、原审第三人关家政返还原物纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
金华苑业主委员会原审诉称，王伟系原业主委员会主任（现已被更换），原业委会在2011年1月成立时，当时金华苑小区隶属东陵街道办事处凌云社区（凌云社区后划归泉园街道办事处）。当选的业主委员会全部成员七名，其中六名成员中，王伟、关家政、孙庆勋、李桂菊、李耀升、赵东晨等因拖欠（前期诚新学物业公司）物业费而不具备业委会委员候选人资格，为选举而补交物业费违法违规，而且王伟未经业主大会决议，私自违法与物业公司签订合同，损害业主利益，造成业主多次集体上访，所以于2012年10月25日，经沈河区房产局、小区办等相关部门协调，由泉园街道办事处凌云社区依法通知王伟金华苑业主委员会停止相关活动，并将《撤销金华苑业主委员会的通知》告知全体业主，由社区暂行业委会职责，根据建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十五条规定：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、�章及其他属于全体业主所有的财务移交业主委员会。多次要求王伟交出业主共有的资金、账目、资料、印章、办公用房等，但王伟拒绝交接，并继续非法使用业主委员会和业主大会公章，2013年8月13日，泉园街道办事处凌云社区将金华苑（原）业主委员会公章、（原）业主大会公章登报作废，虽经社区多次通知、督促王伟依法交接，但王伟一直依法没有交接，2015年10月27日，经业主大会决议，王伟及原业委会成员全部被更换，新业主委员会依法成立并已备案，为维护全体业主的合法权益，再次要求王伟交出业主共有的资金、账目、资料、印章、办公用房等，王伟仍不依法进行交接。现依法提起诉讼，请求法院支持金华苑业主委员会的诉讼请求：1、请求判令王伟向金华苑业主委员会交还业主委员会办公用房、金华苑全体业主的业主共有资产、自原业主委员会成立至今�细账目及属于金华苑全体业主财物；2、诉讼费由王伟承担。
王伟原审辩称，金华苑业主委员会不具备起诉的主体资格，请求法院驳回金华苑业主委员会的诉讼请求。一、金华苑业主委员会尚未到届。1、本届委员会成员多数是被推荐报的名，是被选举的对象，我们完全是按筹备组要求去做的（筹备组组长是东陵街道办事处社区指导科于辉科长，副组长是社区主任王立颖），对错与我们无关；补交物业费不存在违法违规，选举材料在筹备组。2、撤销业主委员会只能由组织选举的上级管理部门否定选举过程并且撤销备案，金华苑业主委员会应提供相关证据。3、（1）社区下发的《关于撤销金华苑业主委员会的通知》（局域网件）没有任何法律、法规依据，是无效的，违背《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（三）款选举业主委员会或更换业主�员会成员”，违背《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（三）款选举业主委员会或更换业主委员会成员”，违背《沈阳市物业管理条例》第六条“业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会”，违背《业主大会和业主委员会指定规则》第十七条“业主大会决定以下事项（三）款选举业主委员会或更换业主委员会委员”。（2）社区登报作废业主大会和业主委员会印章是侵权行为，因为社区不是小区的主管部门，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》及相关法律、法规也没有赋予社区这样权利和职责。（3）社区代行业委会职责缺少前提条件，并且没有通过业主大会程序以及没有应备案的相关手续。《沈阳市业主管理条例》第七条规定“尚未设立业主大会和选举业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主所在地的居民委员会或村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意”，第十二条“经业主大会同意，居民委员会或村民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续”，原告主张应提供相关证据。
二、金华苑业主委员会不具备合法身份：1、换届选举是业委会职责。《沈阳市物业管理条例》第十四条规定“业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主找快业主大会进行换届选举”。所以，以社区张晓燕为筹备组组长进行的选举是违规强行选举行�。
2、选举金华苑业主委员会的业主大会筹备组的组织机构违规：
《沈阳市物业管理条例》第十条规定：“业主大会筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”；住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定：“业主大会筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”（筹备组张贴件），而筹备组组长张晓燕是社区代表。
3、金华苑业主委员会成员不符合法律、法规规定的资格条件要求。金华苑业主委员会7名成员中的6人不具备法律、法规规定的资格条件，国家的《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）款：按时交纳物业服务费用”，《沈阳市物业管理条例》第八条“业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生（三）款：按时缴纳物业服务费，模范履行业主�务”，这是选举业主委员会委员资格的前置条件。
4、选举过程弄虚作假。（1）筹备组组长张晓燕说“新业委会成员的选举可以不交物业费，是沈阳市小区办安科长说的”，经2015年11月9日，在市小区办会议室与安科长当面核实，安科长说“我们是按相关法律、法规给予指导，怎么可能说不交物业费能当选委员会委员呢，我可没说过，你们可不能断章取义”（当时在场有安科长、区小区办柳主任、社区张晓燕、方红、泉园街道王女士、王伟、关家政、业主二人）。
（2）筹备组为使不够资格条件的金华苑业主委员会成员当选，凌驾于法律、法规之上，在业主大会议事规则委员条件中写入可以不交物业费，对该问题不但没有进行全体业主专项业主大会讨论，而且出现了两个版本议事规则。
三、关于选聘物业。1、选聘程序，我方可出示证据，是通过业主大会选聘的博嘉物业公司，博嘉物业公司作为业主大会的执行机构与业主大会选聘的博嘉物业公司签订的合同是合法有效的。2、沈河区人民政府对博嘉物业公司作为申请人，对沈河区小区办、房产局对博嘉物业公司下发的整改通知书进行两次行政复议，均被沈河区人民政府予以驳回，确定博嘉进住金华苑的合法身份。
四、对于金华苑业主委员会的诉讼请求，我作为业委会的主任，其起诉我本人要求我交账、交房，我可以直白的讲，我虽作为主任，但我手中没有任何材料，钱、账有专门负责的人员，房子的位置是金华苑的违建房，在档案馆是查不到的，一共230平方米，一共是7间，我占用的中间的那个房子，大约9平方米，对于金华苑业主委员会要求的明细等材料，我也搞不清楚。本届业委会的副主任现在被违规选举到新的业主会当中，其是管�和账的，目前我们有其他人员在管理钱和账目，我们也责成其将账目整理，现在账目在关家政手中管理，关家政并不是现在的业委会的成员。原来还有资金大概13万元，在业委会成员孙庆勋手中。
五、金华苑业主委员会的要求我认为有的东西是过分的，有些东西是在小区进行公示的，物业服务合同有公示，业主公约、规则也是有公示的，业主大会决议也有公示的，至于业主委员会开会的会议记录我们是有的，但是我认为不应交给金华苑业主委员会。业委会的银行卡也是以个人名义开的，不存在以业委会名义开的银行卡。业主委员的名册我们并没有，博嘉物业公司有。业主大会、业主委员会的决定、业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同都已公示，而且在社区有备案件。业主大会选举及备案资料，筹备资料我并没有，我有备案的资料，将会作为证据�示。业主公共财产清单及相关手续，业主车位费按物业合同的分成，是业主委员会掌握的业主公共财产，别的没有。金华苑小区图纸我们并没有，因为我们从上一届手中接管的时候我们也没有接到。收支表我们只有收的现金46,000余元，没有具体的收支表。
关家政原审述称，我认为金华苑业主委员会不具备合法的身份，不存在移交的问题，应由现业委会选举新的业委会后对新的业委会进行交接。我从2014年9月份开始负责管账目和钱，在这之前由孙庆勋掌握，其掌握的部分并没有跟我交接。孙庆勋是现在金华苑业主委员会方的业委会成员，但是其并没有在我们这届业委会辞职，也没有罢免，什么原因我们也不清楚。我现在管理的账目余额大概1万余元。
原审法院审理查明，王伟原系沈阳市沈河区金华苑业主委员会主任，关家政原系沈阳市沈河区金华�业主委员会成员，位于沈河区东明街19－3号楼与21－4号楼之间的平房中自北向南第5间房屋系原业主委员会办公用房。2012年10月25日，沈阳市沈河区泉园街道凌云社区委员会下发《关于撤销金华苑业主委员会的通知》，通知中载有：根据市房产局信访办、市小区办、区小区办、泉园街道办事处等上级部门联合精神，现任“金华苑业主委员会”七名成员中，王伟、关家政、孙庆勋、李桂菊、李耀升、赵东晨6人因拖欠（前期诚新学物业）物业费而不具备业委会委员候选人资格，为选举而补交物业费违法违规，因此受沈河区小区办、沈河区泉园街道办事处委托，通知现任“金华苑业主委员会”成员因身份资格不合法，撤销现任“金华苑业主委员会”，并责令其成员于2012年10月28日（三日内），把手中保管的金华苑业委会公章、财务账目、公有资金及其他应该移交资料等，移交凌云社区，暂由凌云社区代行职责直至新的业主委员会产生。
2012年12月3日、2013年2月1日，凌云社区委员会书面通知原金华苑“业委会”成员，通知撤销金华苑业主委员会，并限期向社区委员会进行交接，但原金华苑“业委会”成员未进行交接。
2013年8月13日，凌云社区委员会出具《证明》，证明沈河区金华苑业主委员会公章、业主大会公章2013年8月13日已经登报作废。
2015年10月21日凌云社区委员会（金华苑业主大会筹备组）发布《关于沈河区金华苑业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项公告》，表示金华苑业主大会会议于2015年10月20日举行，经泉园街道办事处、凌云社区、金华苑诸多业主监督、现场唱票，会议审议通过了《管理公约》《业主大会议事规则》和业主委员会委员选举工作事项，会议选举产生了郇斌、邓哲、宋建民、孙庆勋、于磊、刘洪、孙强等7位同志为业主委员会委员，在2015年10月20日金华苑业主委员会第一次全体会议上，选举郇斌同志为金华苑业主委员会主任、孙庆勋、宋建民同志为副主任。
2015年10月27日，沈河区泉园街道办事处出具《业主委员会备案通知书》，给予新选出的第三届业主委员会备案，成立时间为2015年10月20日，任期三年，业主委员会名单为：主任为郇斌，副主任为孙庆勋、宋建民，委员为邓哲、于磊、刘洪、孙强。
2016年3月4日，泉园街道办事处出具《情况说明》，表示金华苑原业主委员会成员王伟等，至今没有将手中保管的业主委员会办公用房、房门钥匙及有关资料、业主共有财物等，依规交接给依法选举产生的金华苑业主委员会。
本案审理过程中，金华苑业主委员会表示，撤回其诉讼请求中未提供证据证明且王伟没有自认部分的诉讼请求。
原审法院认为，《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅物业管理的实施意见》第三条第（四）项规定，街道办事处（社区居委会）负责业主大会和业主委员会的设立及备案工作，做好对业主大会成立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导，列席业主大会和业主委员会，对业主大会和业主委员会履行职责实施必要的监督管理。凌云社区已经依照房产局、街道办事处相关部分门的精神，因业主委员会成员拖欠物业费，业主委员会成员不具备候选人资格，通知了原业主委员会成员（王伟为主任、关家政为成员），该业主委员会资格终止。住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十五条规定：业主委员会委员资格终止的应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交�主委员会。现新的业主委员会经业主大会选举产生，并经泉园街道办事处备案，因此，王伟作为原业主委员会主任应依照上述相关规定向新成立的业主委员会交接原业主委员会使用的办公用房，业主大会、业主委员会的会议记录、决定，业主大会议事规则，业主委员会选举、备案资料，与前业主委员会交接收支总表，管理规约，物业服务合同等档案资料，关家政应向业主委员会交付其经手管理的原业主委员会资金收支明细账。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，国务院《物业管理条例》第十五条，参照住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十五条之规定，判决如下：一、被告王伟于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付业主委员会办公用房（位于沈河区东明街19－3号楼与21－4号楼之间的平房中自北向南第5间房屋）；二、被告王伟于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付业主大会、业主委员会的会议记录、决定，业主大会议事规则，业主委员会选举、备案资料，与前业主委员会交接收支总表，管理规约，物业服务合同等档案资料；三、第三人关家政于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区金华苑业主委员会交付其经手管理的原业主委员会资金收支明细账。案件受理费人民币1000元，由被告王伟、第三人关家政共同负担。
宣判后，王伟不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判;被上诉人承担一、二审的诉讼费。上诉理由：一、被上诉人不具备合法身份，不具备起诉的主体资格；二、上诉人只是委员会一员，被上诉人的请求应针对业委会；三、一审判处交付业主委员会办公用房（位于沈河区方明街19-3楼与21-4楼之间的平房中，至北向南第五间房屋），属违建房，不应交接；四、对被上诉人提供的证据要依法判决。
被上诉人金华苑业主委员会辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
第三人关家政述称，同意王伟的意见。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《关于撤销金华苑业主委员会的通知》、《证明》、《关于沈河区金华苑业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项公告》、《业主委员会备案通知书》、《情况说明》、简图等证据，经庭审质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，2015年10月20日成立的金华苑业主委员会系经业主大会选举并经依法备案，是本案的适格起诉主体。参照住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》�四十五条规定：“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会”。王伟系原业主委员会主任，关家政系原业主委员会成员，因其所在的原业主委员会被撤销，其所履行的原业主委员会委员的资格终止，故应按规定向现业主委员会移交其所管理的办公用房及档案资料等，一审判决其交付办公用房及档案资料、收支明细账并无当，应予以维持。上诉人王伟的主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审判�韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年七月十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。