云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云31民终24号
上诉人(原审被告)：刘荣，女，1978年5月5日出生，汉族，经商，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。
委托诉讼代理人:马建宁，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人:郭瑾璇，北京大成（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：德宏州勐昌房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91533100563187016A。
住所地:云南省德宏傣族景颇族自治州芒市农垦路*号附**号。
法定代表人：罗勐，系该公司总经理。
上诉人刘荣因与被上诉人德宏州勐昌房地产开发有限公司（以下简称勐昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省芒市人民法院（2017）云3103民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘荣及其委托诉讼代理人马建宁、郭瑾璇，被上诉人勐昌公司的法定代表人罗勐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘荣上诉请求：一、撤销（2017）云3103民初732号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。
事实和理由：一、一审法院程序违法，将未在法庭上出示、质证的证据作为认定案件事实的依据，并据此作为判决。
从被上诉人提交法庭的全案证据来看，并没有一项证据能够证明“德荣晟世（一期）组团”第1b幢第2单元第20层1-2-20B号房已被转移给案外人实际占用及使用。在被上诉人未履行证明责任的情况下，一审法院认定“争议合同所涉房屋已被案外人实际占用及使用”缺乏证据支撑，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定；二、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房购销合同》及补充协议、《确认书》均合法有效，从上诉人2014年3月20日为《商品房购销合同》办理备案手续起，上诉人即可主张对该房屋物权的请求权。虽然上诉人与被上诉人于2014年3月16日签订的《商品房购销合同》及补充协议是作为双方于2014年3月21日所签《借款合同》的履行担保，但2016年4月26日双方通过签署《确认书》的形式明确表示终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系同时还针对购房价格等细节作出了约定，这种嗣后形成的变更法律关系的一致意思表示是基于双方买卖房屋的真实意愿作出的，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及补充协议合法有效，上诉人于2014年3月20日为《商品房购销合同》办理有效的登记备案起，即对该房屋的物权有主张请求权。故一审法院认为上诉人于2016年4月26日签署《确认书》之日起才可对房屋主张物权属于事实认定错误；三、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及补充协议仍然具有可履行性，不应判令解除。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《商品房购销合同》合法有效的登记备案作为商品房预告登记的前置程序，对于预售房屋而言，登记备案制度与预告登记制度性质具有相同性，都应具备对外的对抗效力。2014年3月20日后，未经上诉人同意，即使案外人实际占有使用《商品房购销合同》项下房屋，也不发生物权效力。一审法院违背法律规定，在上诉人仍为涉案房屋主张物权的唯一权利人的情况下，认定上诉人与被上诉人之间的《商品房购销合同》及补充协议因无法履行判令解除，于法无据应以纠正。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均存在重大错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，并支持上诉人的全部上诉请求。
被上诉人勐昌公司当庭答辩称：1.我们公司跟刘荣是没有任何关系的，她不是我们公司的债权人。刘荣是以前芒市慧实小额贷款有限公司的法人代表，她仅仅是代表小额贷款公司与我公司进行业务联系，我公司与其私人没有关系。其代表个人上诉不是适格主体，所以其上诉理由不成立。在一审法庭该出具的证据我都进行了出具，不存在上诉状所说的。相反上诉人未出示能证明其主张的证据，比如：原始借条，本人汇款单，转款记录等；2.签订的《商品房购销合同》问题。刘荣是小额贷款公司的经办人员，如果其能出具小额贷款公司的授权书才符合诉讼主体。现在其不是小额贷款公司的工作人员，其不能代表芒市慧实小额贷款有限公司行使权力。所以，与刘荣签订的合同均为无效合同；3.一审适用法律正确，应当予以支持。
勐昌公司向一审法院起诉请求：判令解除原、被告双方于2014年3月16日签订的《商品房购销合同》【合同编号为：德荣晟世（一期）197#】及补充协议。
一审法院认定事实：2014年3月16日，勐昌公司与刘荣签订了编号为德荣晟世（一期）197#《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：被告刘荣购买原告勐昌公司开发的位于芒市××路××号“德荣晟世（一期）组团”第1b幢第2单元第20层1-2-20B号房；商品房套内建筑面积为126平方米，单价为每平方米3000元，总金额为378000元；勐昌公司将经建设单位组织验收合格的商品房交付给刘荣，刘荣一次性付款给勐昌公司。合同签订后，双方于2014年3月21日就涉案商品房在芒市住房保障和房地产管理中心办理了登记备案手续。备案表载明：勐昌公司为房屋出卖人，刘荣为房屋买受人。2014年3月21日，刘荣与勐昌公司签订《借款合同》，勐昌公司向刘荣借款，刘荣将3000000元借款本金通过中国银行德宏州目瑙纵歌路支行支付到了勐昌公司法定代表人罗勐的中国建设银行账户中。之后勐昌公司将该房屋转售予第三人，并实际交付第三人使用。2016年4月26日，勐昌公司与刘荣签订《确认书》，确认勐昌公司与刘荣之间的借款关系终结，双方按《商品房购销合同》履行各自权利义务。现双方就签订的《商品房购销合同》无法协商一致。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于双方签订的《商品房购销合同》及补充协议是否应当解除的问题，原、被告于2014年3月16日签订《商品房购销合同》及补充协议后，双方并未履行该房屋买卖合同的各项义务，而是作为双方于2014年3月21日所签《借款合同》的履行担保，直到2016年4月26日通过《确认书》确认履行《商品房购销合同》的义务。但期间勐昌公司与案外人签订了《商品房购销合同》及补充协议，由案外人购买勐昌公司开发的位于芒市××路××号“德荣晟世（一期）组团”第1b幢第2单元第20层1-2-20B号房，且签订德荣晟世（一期）小区入住结算确认书，交纳了物管费等相关费用，已经实际使用该房屋，导致勐昌公司与刘荣之间的《商品房购销合同》及补充协议不能实际履行，合同目的已无法实现。故对原告勐昌公司要求解除双方签订《商品房购销合同》及补充协议的请求予以支持。原、被告双方因《商品房购销合同》无法履行而产生的经济纠纷由双方另行协商处理，或另案诉讼解决。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定判决：解除原告德宏州勐昌房地产开发有限公司与被告刘荣于2014年3月16日签订的《商品房购销合同》【合同编号为：德荣晟世（一期）197#】及补充协议。案件受理费50.00元，由原告德宏州勐昌房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人刘荣无新证据提交。被上诉人勐昌公司提交《还款协议》一份，欲证明：1.勐昌公司与芒市慧实小额贷款有限公司发生了民间借贷关系；2.刘荣作为原芒市慧实小额贷款有限公司法定代表人，经办了一些事；3.刘荣现在已经不是芒市慧实小额贷款有限公司工作人员，其个人不能代表芒市慧实小额贷款有限公司来争取权利。
上诉人刘荣认为其现在仍然是该芒市慧实小额贷款有限公司的法定代表人，其没有在《还款协议》上签字，对该《还款协议》三性均不认可。
本院认为，该《还款协议》有芒市慧实小额贷款有限公司印章，但无刘荣签字，与本案无关，本院不予采用。
一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。
二审审理过程中，上诉人对一审法院认定“之后勐昌公司将该房屋转售予第三人，并实际交付第三人使用”有异议，认为并无证据证明。被上诉人对一审经审理认定的事实无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院确认的勐昌公司提交的证据2，芒市公安局对刘荣的询问笔录，能够证明2016年2月刘荣已经知道勐昌公司将该房屋出卖给第三人，该事实本院予以确认。
本院认为，上诉人刘荣与被上诉人勐昌公司于2014年3月16日签订《商品房购销合同》及补充协议，由上诉人刘荣购买被上诉人勐昌公司开发的位于芒市××路××号“德荣晟世（一期）组团”第1b幢第2单元第20层1-2-20B号房，之后双方未履行该房屋买卖合同的各项义务，而是作为双方于2014年3月21日所签《借款合同》的履行担保。本案证据证实2016年2月上诉人刘荣已经知道被上诉人勐昌公司将该房屋出卖给了第三人，双方于2016年4月26日签订《确认书》终结双方借款关系按《商品房购销合同》履行时，其合同目的已经无法实现。
上诉人主张双方所签《商品房购销合同》办理了登记备案，登记备案制度与预告登记制度性质具有相同性，都应具备对外的对抗效力。本院认为，商品房备案与商品房预登记产生的是不同的法律后果，且从被上诉人勐昌公司于合同签订后向上诉人刘荣支付利息的情况看，双方实际履行的是《借款合同》，在双方签订《确认书》之前，双方并无将来实际履行《商品房购销合同》意愿，该情形不符合《中华人民共和国物权法》第二十条，“……为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记……”的情形，故对该主张本院不予支持。
综上所述，上诉人刘荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50.00元，由上诉人刘荣承担。
本判决为终审判决。
审判长 张学良
审判员 孙 媛
审判员 寸守庆
二〇一八年三月二十六日
书记员 马勇胜
本案所涉法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。