江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖商初字第216号
原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司骥江支行，住所地靖江市江平路222号天城国际1－4。
负责人严晓春，行长。
委托代理人耿成军，原告工作人员。
被告江苏扬子江大酒店有限公司。
诉讼代表人江苏骥江律师事务所，系江苏扬子江大酒店有限公司破产管理人。
负责人黄弢，主任。
委托代理人杨翰、祁麟，破产管理人工作人员。
原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司骥江支行（以下简称靖江农商行）与被告江苏扬子江大酒店有限公司（以下简称扬子江大酒店）为破产债权确认纠纷一案，本院2015年4月22日受理后，依法由审判员徐彩霞独任审判，于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人耿成军、被告委托代理人杨翰、祁麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月5日，扬子江大酒店与我行、江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）、江苏江都农村商业银行股份有限公司（以下简称江都农商行）签订银团贷款最高额借款合同，约定自2010年7月5日起至2015年7月5日止，三行向扬子江大酒店提供余额不超过8000万元的贷款，扬子江大酒店提供靖江市开发区中洲路8号面积18107.8平方米的土地使用权、靖房权证城字第××号1－4幢、靖房权证城字第××号房产设定抵押担保。同年8月5日，靖江、江都、姜堰三行分别向扬子江大酒店发放贷款3000万元、2500万元、1400万元。到期日均为2015年7月5日。管理人在进行破产财产分配时，违背物权法第一百八十二条规定，以土地使用权、房屋所有权他项权证记载的担保价值确定可优先受偿金额，仅确认我行抵押债权可优先受偿权额为13393378.57元（其中土地使用权变现款中优先受偿额800万元），余款17002319.38元转为普通债权。请求判决确定我行享有上述普通债权在抵押土地使用权变现值中优先受偿1168819.95元，本案诉讼费由被告承担。
原告靖江农商行提供下列证据以支持其诉讼请求：
1、靖他项（2010）第666号土地使用权他项权证、靖房他证城字第351**、35113、35114、35115、35116号房屋所有权他项权证。土地使用权他项权证中的担保价值1000万元并不是担保范围，所以原告应在土地变现款（已扣除税款）22238285.88元的范围内享有优先受偿权。
2、2010年7月5日银团贷款最高额贷款合同，合同第10条约定合同项下借款的担保方式为房地产抵押权及保证，担保合同另行签订；扬子江大酒店为抵押人提供房地产抵押担保，抵押合同编号靖农商团高抵字2010年第001号。证明原、被告约定以扬子江大酒店所抵押房产和土地使用权共同对合同约定的全部债务提供抵押担保。
3、2010年7月5日银团贷款最高额抵押合同、抵押物清单，合同第2条明确约定担保范围：全部债务本金、利息、逾期利息，合同第3条约定抵押人同意以靖江市中洲路8号房地产作为抵押物，上述抵押物清单为本合同组成部分。抵押物清单内容为：土地使用权、房屋所有权。证明双方约定了房产和土地使用权共同对全部债务提供抵押担保。
4、国有土地使用权抵押合同，合同第4条约定，设定抵押是土地使用权，担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及税费。证明土地使用权也是对担保的全部债务承担担保责任，并未约定只对1000万元的借款本金及利息承担担保责任。合同第3条约定的担保价值与第4条约定的担保范围是两个不同的概念，不能以担保价值确定抵押担保的范围。所以破产管理人以担保价值1000万元确定原告的担保范围是错误的。
被告辩称：对原告所述与扬子江大酒店签订借款合同、原告发放贷款的事实没有异议。管理人根据原告所享有的土地变现值中优先受偿的份额足额确定了原告优先受偿的债权，原告的诉讼请求没有法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
被告提供下列证据以证明原告与扬子江大酒店在签订合同时，是将土地使用权及土地上的部分房屋分别对应各自的债权数额进行抵押，并办理了抵押登记：
1、房屋所有权、土地使用权分开评估的评估报告2份，证明管理人对抵押物分别进行了评估。
2、房产证号15××47号中第1幢房屋抵押给江苏长江商业银行股份有限公司（以下简称长江银行），但该房屋所在的土地（土地使用权证号275号）抵押给了三家农商行。
3、房产证号35××18号第4幢房屋抵押给了农商行，但该房屋所在的土地使用权（土地使用权证号478号）抵押给了长江银行。
上述证据2、3同时证明原告所述房屋和土地使用权一并抵押与事实不符。
被告对原告提供的证据的质证意见：对证据的真实性没有异议。原告提供的抵押合同、他项权证书，证明原告与扬子江大酒店签订抵押合同时，将房屋、土地使用权分别进行抵押，并分别约定了各债权人享有的房屋、土地使用权抵押的份额。抵押合同第13条约定了三家农商行各自享有的抵押权份额，合同签订后，三家农商行与扬子江大酒店也根据合同约定的内容将土地使用权、房屋所有权分别办理了抵押登记。土地使用权他项权证载明的担保价值1000万元，就是原告等三家农商行所享有的抵押权优先受偿的份额，因为该数额符合合同的约定（三家农商行总借款数额，除去房屋所有权他项权证中确定的债权数额，就是土地使用权他项权证载明的1000万元）。国有土地使用权抵押合同只载明担保价值1000万元，担保债务一栏空白，未载明是所有债务，也印证了原告等三家农商行的土地使用权抵押优先受偿的份额限额为1000万元。故原告享有的土地使用权变现款的优先受偿权份额应根据合同约定及他项权证记载的担保价值来确定。
原告对被告提供的证据的质证意见：对证据的真实性、合法性没有异议，认可抵押给我行的土地上有抵押给长江银行的房屋、抵押给长江银行的土地上有抵押给我行的房屋，但被告的证明目的不能成立。物权法第一百八十二条规定的视为一并抵押，是法定抵押权，故抵押给我行的房屋下的土地使用权应作为法定抵押权优先受偿。虽然该土地上另外设定了抵押，但法定抵押权没有丧失。
本院认证意见：双方当事人对对方当事人提供的证据的真实性均无异议，本院对双方当事人提供的证据的真实性依法予以确认，相关证据载明的内容与本案具有关联性，能够作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2010年7月5日，扬子江大酒店（借款人）与原告、姜堰农商行、江都农商行（均为贷款人）签订编号为靖农商团高借字（2010）第001号银团贷款最高额借款合同1份，约定自2010年7月5日起至2015年7月5日止，贷款人根据借款人的需要、资信状况和担保情况等向借款人提供最高余额不超过8000万元的贷款，各贷款人承担金额为靖江农商行3000万元、江都农商行2500万元、姜堰农商行2500万元，贷款利率为月息5.28‰，按季结息，贷款人在每季最后一月20日向借款人计收利息。贷款到期，利随本清。本合同项下借款的担保方式为房地产抵押及保证，担保合同另行签订。由扬子江大酒店（抵押人）提供房地产的抵押担保，抵押合同编号靖农商团高抵字（2010）第001号；由苏州吴地人家酒店管理有限公司（保证人）提供连带责任保证，保证合同编号靖农商团高保字（2010）第001号。各贷款人授权靖江农商行为代理行。合同对违约责任等进行了约定。
同日，扬子江大酒店（债务人、抵押人）与原告、姜堰农商行、江都农商行（均为抵押权人）签订编号为靖农商团高抵字（2010）第001号银团贷款最高额抵押合同1份，约定抵押人自愿为债务人自2010年7月5日起至2015年7月5日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的最高本金余额人民币8000万元提供担保（其中：为靖江农商行3000万元、江都农商行2500万元、姜堰农商行2500万元贷款提供抵押担保）。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押人同意以靖江市中洲路8号房地产（详见编号为靖农商团抵清字[2010]第001号抵押清单）作为抵押物，上述抵押物清单为本合同组成部分。上述抵押物暂作价11794.2万元，抵押率在上述抵押物暂作价的70%以内，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。第十三条载明：土地抵押分配：江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元。编号靖农商团[2010]第001号房地产抵押物清单载明：抵押物名称土地使用权，处所靖江市中洲路8号，建筑面积栏空白，性能用途商业用地，占用土地面积18107.8平方米，权属证明、核发单位及编号地产靖国用（2003）字第275号，评估价值1740万元。靖地（10）押合字第666号国有土地使用权抵押合同载明：甲方（扬子江大酒店）根据《土地他项权利证明书》许可抵押的限额，将上述土地使用权及其附着物一并抵押给乙方（靖江农商行、江都农商行、姜堰农商行）。担保价值为1000万元，担保率为57%。设定抵押之土地使用权担保范围为被担保债务的本金、利息、罚金、违约金及有关税费。
靖他项（2010）第666号土地他项权利证明书载明：土地他项权利人靖江农商行、江都农商行、姜堰农商行，座落靖江市开发区中洲路8号，使用权面积18107.8平方米，他项权利种类及范围：抵押权、抵押面积为18107.8平方米、土地价值为1740万元，担保价值为1000万元、担保率为57%，设定日期2010年7月14日，记事栏载明江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元。
同年8月5日，靖江、江都、姜堰三行分别向扬子江大酒店发放贷款3000万元、2500万元、1400万元。到期日均为2015年7月5日。
另查明：靖房他证城字第351**、35113、35114、35115号房屋所有权他项权证载明：房屋他项权利人靖江农商行，房屋所有权证号35018，房屋坐落靖城镇中洲路8号（分别为5幢、6幢、7幢、8幢），他项权种类抵押权，债权数额分别为510万元、1300万元、200万元、10万元，登记时间2010年7月16日。靖房他证城字第351**号房屋所有权他项权证载明：房屋他项权利人靖江农商行，房屋所有权证号60404，房屋坐落靖江市中洲路8号，他项权种类抵押权，债权数额180万元，登记时间2010年7月16日。
靖房权证城字第××号房屋所有权证载明:房屋坐落靖城镇中洲路8号,房屋状况4幢，设定他项权利摘要靖江农商行抵押1#－4#权利价值2080万元，江都农商行抵押1#权利价值2400万元，姜堰农商行抵押1#权利价值2400万元。
靖国用（2003）字第275号国有土地使用证载明：座落靖江市开发区中洲路8号，使用权面积23333平方米。2010年1月7日，该宗地抵押给长江银行5225平方米，担保价值300万元。2010年7月14日，该宗地抵押给靖江农商行、江都农商行、姜堰农商行，抵押面积为18107.8平方米，担保价值1000万元。2011年1月19日注销该宗地2010年1月设定的抵押登记；同年1月20日该宗地抵押给长江银行面积5225平方米，担保价值300万元。
靖国用（2005）字第478号国有土地使用证载明：座落靖江市开发区中洲路8号，使用权面积5461.6平方米；记事栏载明该宗地2010年1月7日抵押给长江银行，担保价值300万元；2011年元月19日注销抵押登记；2011年1月20日抵押给长江银行，担保价值300万元。
靖房权证靖城镇字第××号房屋所有权证载明：房屋坐落靖城镇扬州路8号，房屋状况1－4幢房屋（面积共计2500.3平方米），设定他项权利摘要抵押权利人长江银行，权利范围2500.3平方米，权利价值350万元，设定日期2009年12月24日。
靖房权证城字第××号房屋所有权证上第4幢房屋座落于靖国用（2005）字第478号国有土地使用证的土地上；靖房权证靖城镇字第××号房屋所有权证上第1幢房屋座落于靖国用（2003）字第275号国有土地使用权证的土地上。
2013年8月21日，本院裁定受理了扬子江大酒店破产清算一案。2014年1月10日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具苏国衡请价鉴[2013]055号《关于原江苏扬子江大酒店有限公司所属靖江市开发区中洲路8号土地的价格鉴定结论书》，结论为靖国用（2005）字第478号土地面积5461.6平方米，总价1108.70万元；靖国用（2003）字第275号土地面积23333平方米，总价4736.60万元。2013年9月30日，泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具泰经纬房估字2013第089－1号估价报告，9幢房屋证载总面积20847.36平方米，价值29254128元。
2015年2月6日，扬子江大酒店的房屋和土地使用权拍卖成交，总价款7020万元。后破产管理人制作分配方案，并于同年4月2日通知原告，告知原告经债权人会议核查并经法院裁定确认的债权金额为30395697.95元，且确定债权性质为抵押债权。在破产财产变现后，根据贵行抵押债权对应的抵押物、抵押物的变现值和登记设立的抵押金额，在扣除抵押物变现费用后，贵行可优先受偿的金额为13393378.57元（其中土地使用权变现受偿额800万元），不能受偿的金额17002319.38元转入普通债权。原告遂提起本案诉讼。
本案争议的焦点是：原告对扬子江大酒店抵押的土地使用权变现价款享有优先受偿权的金额。
本院认为：原告、姜堰农商行、江都农商行与扬子江大酒店签订的银团贷款最高额借款合同、银团贷款最高额抵押合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人根据合同的约定享有权利、履行义务。原告办理了房屋、土地使用权抵押登记，抵押权自登记时设立，在扬子江大酒店未按约归还借款本息时，原告有权就抵押财产优先受偿。
关于原告对扬子江大酒店抵押的土地使用权依法享有的优先受偿金额问题。
第一、我国物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。该条关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，该规定的目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，因此，即便出现房地分别抵押的情形，只要在实现抵押权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体，则可以妥当解决上述权利冲突。实践中，当事人设定两项抵押的行为是当事人自愿协商确定的，当事人已经订立了抵押合同，且已经分别办理了登记手续，不应认定抵押无效。
第二、我国担保法规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额的部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。扬子江大酒店于2009年、2010年1月，将275号国有土地使用证上5225平方米的土地使用权及部分房屋、478号国有土地使用证的土地使用权、房屋抵押给长江银行并约定了房屋、土地使用权各自抵押的债权金额，其于2010年7月又将其余的房屋、土地使用权抵押给原告等，符合法律规定。
第三、我国民法通则第八十六条规定，债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。本案中，原告等三家农商行与扬子江大酒店签订的银团贷款最高额借款合同明确了各自应发放的贷款数额，各农商行履行了提供贷款义务后，依法享有相应份额的债权。
第四、扬子江大酒店与原告等三家农商行签订的银团贷款最高额抵押合同载明抵押物暂作价11794.2万元，第十三条载明“土地抵押分配：江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元”，土地他项权证明书他项权利种类及范围栏载明“土地价值1740万元、担保价值1000万元、担保率为57%”、记事栏记载“江都农商行100万元、姜堰农商行100万元、靖江农商行800万元”，结合原告等三家农商行领取的房屋他项权证中债权数额栏记载的金额均已扣减最高额抵押合同第十三条载明的土地抵押分配金额，应当认定，由于同一房屋、土地使用权上同时设立多个抵押权，房屋价值、土地使用权分别作价的总金额超过借款合同约定的债权额，故抵押合同确定了各抵押权人对扬子江大酒店抵押的房屋、土地使用权各自享有的抵押权份额，该约定并不违反法律强制性规定。
综上，原告等三家农商行在抵押合同中，对房屋、土地使用权分别作价，并对土地抵押分配了各自的金额，而且在办理房屋、土地使用权抵押登记时，对各自享有的房屋抵押权、土地使用权抵押权金额亦分别登记，充分表明当事人不仅具有将土地使用权和房屋所有权分别抵押的合意，而且已经通过登记方式予以公示，因此可以认定抵押皆有效。在抵押权实现之时，三家农商行应就房屋、土地使用权拍卖价在合同约定的各自享有的抵押权份额内享有相应的优先受偿权。若要以整个土地使用权和房屋所有权拍卖的价款来受偿最高额借款合同约定的所有债权，则实际上使该抵押权人获得不应该获得的利益，而其他债权人的权利也因此受到了损害。故破产管理人确认原告对扬子江大酒店抵押的土地使用权变现价按合同约定享有800万元的优先受偿权不违反法律规定。
我国法律规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有。抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。现扬子江大酒店抵押给原告的房屋拍卖价款低于抵押权设定时的价值，原告因此未能得到清偿部分的债权，依法应由扬子江大酒店清偿。故破产管理人确认原告因房屋拍卖价款不足受偿部分的债权为普通债权符合法律规定。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项和第二项、第二款、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十八条、第一百九十九条，《中华人民共和国企业破产法》第四十九条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告江苏靖江农村商业银行股份有限公司骥江支行的诉讼请求。
本案受理费15320元减半收取，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费15320元（户名：泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行，帐号：20×××88）。
审 判 员 徐彩霞
二〇一五年七月二十一日
见习书记员 章 菁
本案所涉相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十六条债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的，按照约定的份额分担义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他地上附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
……
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
《中华人民共和国企业破产法》
第四十九条债权人申报债权时，应当书面说明债权的数额和有无财产担保，并提交有关证据。申报的债权是连带债权的，应当说明。
第五十七条管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表。
债权表和债权申报材料由管理人保存，供利害关系人查阅。
第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。
债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。
债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产案件的人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国担保法》
第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额的部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>
若干问题的解释》
第七十三条抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。