辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5101号
上诉人（一审被告）：刘北湘，女，汉族，1964年8月22日出生，北湘泰克宾馆实际经营者，住址沈阳市和平区。
委托代理人：李超，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：王园平，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：沈阳康富特宾馆有限公司，住所地沈阳市沈河区桃源街122号。
法定代表人：兰光恒，该公司总经理。
委托代理人：赵路，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：潘天悦，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人刘北湘因与被上诉人沈阳康富特宾馆有限公司（以下简称“康富特宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00205号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
康富特宾馆一审起诉称：2008年6月19日，原、被告签订《宾馆资产租赁合同》约定：原告将位于沈阳市沈河区桃源街122号甲的建筑面积为7500平米房屋及其设备租赁给被告使用；被告每年支付租金及折旧费合计30万元，安排原告在册在岗集体职工工作并支付工资、补贴、社会保险，被告交纳30万元保证金作为发放职工工资、补贴、社会保险的保证；如被告拖欠租金或拖欠职工工资、补贴、社会保险达30日，原告可以解除合同，收回房屋；如被告擅自将房屋转租、转借或转包他人经营，被告应支付违约金50万元并承担房屋损坏的赔偿。合同签订后，被告始终未按约定支付租金和折旧费，且擅自将租赁房屋分区转租他人经营。截至起诉之日，扣除原告在被�处的挂账费用和保证金余额，被告尚欠原告租金和折旧费1245929.57元，经原告多次催要未给付。现原告要求：1．判令解除原、被告的租赁合同关系，被告腾退租赁房屋。2．判令被告给付原告租金及折旧费1245929.57元、利息24031.08元（自2014年9月16日起暂计至起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算，最终应计至实际给付之日），共计人民币1269960.65元。3.被告承担本案全部诉讼费用。
刘北湘一审答辩称：原告的诉求依法不能成立，应予驳回，理由如下：1、根据我国民法通则第136条第3项延付或拒付租金的规定，原被告从2008年6月19日签订宾馆资产租赁合同起至今，原告从未向被告本人或法院主张过自己的权利，所以已经超过上述的法律规定的诉讼时效期间，原告丧失了诉讼权利，依法应予驳回。2、原告诉求给付租金及折旧费的起算时间与事实不符，该合同�2008年6月19日原、被告之间签订，但按照该合同第五条租金折旧费及交纳期限第2款约定，原、被告双方均认可的应该从2008年10月7日开始试营业，假设判给付，也应该从10月7日开始计算，所以原告请求2008年8月1日起计算是错误的。3、原告诉称被告擅自将房屋分区转租他人经营不存在，原告眼中看到的现象是被告自己在管理经营上的模式而已，所以根本不存在该事实。4、该合同名称为宾馆资产租赁合同，但其实质我方认为应该为内部承包合同，即被告承包了该宾馆的管理及经营权，并支付原告在岗职工工资补贴、各种保险等至该合同期限到期时，该合同没有约定上述费用增加了怎么办，在事实上是逐年递增的，而被告并没有怨言，按时足额的支付了截至目前近500余万元，在情事变更的情况下，明显显失公平，所以我方认为被告多支付的部分，假设法院支持原告诉求，应予扣除。被告的积极履行义务的行为极大的减轻了原告及其上级在所谓转制过程中的压力，严格意义上讲，被告是在帮助原告管理该宾馆，在事实上，应属于内部纠纷，不属于法院管辖。5、由于原告不履行供暖合同约定，至今尚未履行交纳采暖费的法定义务，从而导致该宾馆没有供暖，原告的这种行为直接导致了在取暖期间宾馆室内温度不达标，从而致使大量的入住人员办公使用单位退房，使被告产生直接损失达86万余元，该笔费用是原告不履行法定义务导致的，属于直接损失，理应原告自行承担后果。6、关于折旧费，被告认为无论从内涵还是外沿上，在租赁行为中不存在，一年折旧费是15万元，随着时间的推移，其房龄必然老化，但是折旧费无变化，原告在拟定合同当初这个数是怎么计算出来的，有无科学的事实和依据，否则将成为哥德巴赫猜想，请原告予以�明。7、关于原告挂账及被告出资维修的数额问题，从2008年开始，所缴纳养老保险金额每月4.4万元，到2013年已经达到每月7.2万元，这个是保险数额。维修挂账部分，房屋维修，每次原告都让被告自己先行垫付维修，然后从房租中扣除垫付资金，但至今仍然没有在房屋租金中全部扣除维修费用。其中包括冷热水主管道更换93470元，维修电梯由于原告没有给被告任何一份有关电梯合格运行的相关手续，而且原告多年没有检验过电梯，迫使被告自行办理电梯安全运行的相关手续，支付相关费用16万元。截止到2014年底的507224元挂账费用属实，2015年一共发生三笔，截止到7月2日新发生的挂账费用35100元。租金我方并未给付，保证金余额是49266.71元属实，维修费数额不对，我方主张维修费用是253470元，被告为原告的关联企业的职工支付的工资30840元属实。
一审法院查明�2008年6月19日，原告沈阳市康富特宾馆有限公司（出租方、甲方）与被告刘北湘（承租方、乙方）签订《宾馆资产租赁合同》一份，约定“甲方同意将其所有的位于沈阳市沈河区桃源街122号甲的房屋（建筑面积7500平方米）及其设备交由乙方租赁使用。租赁期限自签订合同之日起至2018年12月31日止。……5.1条、乙方每年支付给甲方租金及费用（租金15万元，折旧费15万元）合计为人民币30万元。5.2条、2008年8月1日乙方正式开业，乙方租金及折旧费从2008年8月1日起开始支付起算。第一期租金、折旧费按实际开业之日起至该年年底止，该年租金以上述年租金、折旧费按实际经营日前折算支付。从第二期到租赁期满，付款日期为每年的第一季度末。……6.1条、租赁期限内，乙方需于每月工资发放日向甲方支付在册职工当月的约定险种的社会保险，如保险险种及标准发生政策性�化，乙方需按政策执行，同时乙方需向甲方支付在册不在岗职工当月的生活补贴。……7.2.2条、乙方在签订本合同之日起10日内，向甲方交纳保证金30万元，作为发放职工工资、生活补贴和社会保险的保证。7.2.7条、不经甲方书面同意，乙方不得将租赁的房屋转租、转借或转包他人经营。……8.2条、乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同、收回房屋，并保留向乙方要求赔偿损失的权利：8.2.1条、乙方擅自将房屋转租、转借或转包他人经营的。8.2.2条、乙方拖欠甲方租金累计达30日及乙方拖欠甲方职工工资、生活补贴、社会保险达30日的。……”
合同签订后，被告向原告转账保证金人民币300000元。原告于2008年12月9日向原告出《律师函》一份，载明“根据《宾馆资产租赁合同》第6条约定，你应负责支付康富特宾馆在册职工的工资、社会保险，现已欠付工资13244元、社会保险150966.9元，合计164210.96元。为保障在册职工合法权益，康富特宾馆已动用你交纳的保证金用于支付工资和社会保险。……根据宾馆的要求，限你于收到本函件九十日内：1.向康富特宾馆补交拖欠的租金及折旧费12.5万元；2.将30万元保证金重新补齐。”被告于2008年12月10日签收该《律师函》。2011年3月18日，原告又向被告发出《律师函》一份，载明“此前，因你未按期支付职工工资和社会保险，康富特宾馆已动用你交纳的30万元保证金的25万元用于支付工资和社会保险，目前保证金的账面余额仅有5万元，你应补交25万元。……限你于收到本函件三十日内：1.向康富特宾馆补交拖欠的租金及折旧费50万元；2.补缴职工2011年2月份的养老保险4万元；3.将30万元保证金重新补齐，即补交25万元。”2011年8月22日，被告向原告缴纳租金人民币10000元，原告向被告出具了缴纳�金的收款收据。2014年9月4日，原告再次向被告发出《律师函》一份，被告于2014年9月5日收到该函，函中载明“截至2014年8月31日应付租金及折旧费1800000元，扣除已付的租金、维修费用、职工工资和挂账费用639908元，尚欠付租金及折旧费1160092元，另需补交300000元保证金。……限你于收到本函件十日内：1.向康富特宾馆补交拖欠的租金及折旧费1160092元；2.补齐300000元保证金。”
在庭审过程中，被告表示其花费维修费用共计人民币253470元，原告表示维修费用依据合同应由被告承担，上述维修费用中，原告认可由原告承担的维修费金额为人民币94000元。被告在庭审中向法庭出具了由其留存的一份《宾馆资产租赁合同》，被告表示该合同中第5.2条约定的“第一期租金、折旧费按实际开业之日起至该年年底止”中的开业日期处被原告方经理董克手写更改为“试营业，08年10月7日”。原告委托代理人董克表示该手写部分确系其书写，10月7日剪彩是事实，从那天开始算正式营业。
另查明，被告在向法庭提交的证据中，有被告与案外人唐立忠、尹春库分别签订的两份《写字间租赁合同》，两份合同均约定，被告将诉争房屋的一部分出租给案外人使用。另有被告与案外人郑雅芝签订的《承包合作协议书》，约定被告将诉争房屋中的1000平方米承包给案外人作为餐厅使用。
再查明，截止到2015年7月2日，原告在被告处共挂账消费人民币542324元。被告为原告的关联企业职工支付工资人民币30840元，被告给付原告的保证金余额为49266.71元。
一审法院认为：原、被告所签订的《宾馆资产租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定，交付房屋给�告使用，被告也应按约定给付原告租金。按合同约定，“乙方擅自将房屋转租、转借或转包他人经营的，甲方有权解除合同”现被告向法庭提交的证据中有其与案外人签订的《写字间租赁合同》及《承包合作协议书》，可以认定被告将诉争房屋部分转租或转包他人经营的事实，被告擅自转租的行为已经达到合同解除的条件，原告依约定主张解除《宾馆资产租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物。故被告刘北湘应当将租赁房屋腾出并返还原告，对原告要求被告腾退租赁房屋的诉求，一审法院予以支持。
关于原告主张2008年8月1日至2015年1月15日的租金及折旧费的问题，本案中，被告主张租金及折旧费的诉求已经超过诉讼时效，一审法院认为，原、被告签订的《宾馆资产租赁合同》中约定的租赁期限为2008年6月19日�2018年12月31日，租金支付方式为“从第二期到租赁期满，付款日期为每年的第一季度末”即为分期履行，租金的分期支付方式具有独立性，但因租赁协议的履行过程是持续的，只是支付租金为定期给付，给付行为是基于同一租赁合同而产生，该独立性不足以否认租金债务的整体性。本案租赁合同的履行期尚未届满，出租人未能在当期租金给付期限届至而按期主张支付租金的权利，系基于对整体租赁期限的信赖及对与承租人之间租赁关系的信任，符合社会经济交易的惯例，从公平原则及诚实信用原则考虑，原告作为出租人对于同一租赁合同项下的租金可以在合同履行期限内要求承租人依约履行支付租金的义务。故对被告提出的原告诉求超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。本案中，被告表示合同约定的租金及折旧费起算时间即开业时间应为2008年10月7日，原告的委托代理人董克亦予以认可，故原告主张的租金及折旧费应从2008年10月7日起算。按合同约定“乙方每年支付给甲方租金及费用（租金15万元，折旧费15万元）合计为人民币30万元”，故被告应给付原告2008年10月7日至2015年1月15日的租金及折旧费共计人民币1883013.7元（300000元÷365天×2291天）。原告在庭审中表示，上述费用应扣除原告在被告处共挂账消费人民币542324元、被告为原告的关联企业职工支付工资人民币30840元、被告给付原告的保证金余额为49266.71元、被告已经给付原告的租金10000元、原告认可的被告花费的维修费用94000元。故被告应给付原告租金及折旧费金额为人民币1156583元（1883013.7元-542324元-30840元-49266.71元-10000元-94000元）。
关于原告主张从2014年9月16日给付租金及折旧费的利息的问题，一审法院认为，应从原告主张该租金及折旧费之日即起诉之日2015年1�28日起计算为宜。
关于被告主张经营损失及维修费用等问题，因被告未提交充分的证据予以证明，故对被告的此项主张，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、解除原告沈阳市康富特宾馆有限公司与被告刘北湘于2008年6月19日签订的《宾馆资产租赁合同》；二、被告刘北湘于本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市沈河区桃源街122号甲，建筑面积共7500平方米的房屋腾空，返还原告沈阳市康富特宾馆有限公司；三、被告刘北湘于本判决生效后10日内给付原告沈阳市康富特宾馆有限公司从2008年10月7日至2015年1月15日的房屋租金及折旧费人民币1156583元；四、被告刘北湘于本判决生效后10日内给付原告沈阳市康富特宾馆有限公司房屋租金及折旧费人民币1156583元的利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2015年1月28日起至本判决第三项�行完毕之日止）；五、驳回原告沈阳市康富特宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15970元，由被告刘北湘负担。
宣判后，刘北湘不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、被上诉人承担两审诉讼费用。主要理由：一、一审法院对双方签订合同性质认定错误。双方签订的合同不是租赁合同而是内部承包合同，双方在诉争的合同中约定，上诉人要接收被上诉人的在册职工，并安排工作和负责各项社会保险，上诉人要承担被上诉人在册不在岗人员的生活补贴，这些约定均不是租赁合同中应该具备的条款，该约定体现了双方之间合同的性质是承包合同，而并不是简单的租赁合同，因此一审法院就该合同性质认定错误，继而在错误的基础上认定双方应该解除合同，属于适用法律和认定事实的错误。二、一审法院并未审查被上诉人因履行承包合同违约而给上诉人造成的直接和间接损失。被上诉人作为宾馆的产权单位，负有依法依约缴纳采暖费的义务，但自2008年上诉人承包经营至今，该宾馆一直没有冬季供暖，导致多家客户和合作单位因供暖不达标无法入住进行退房，在一审过程中上诉人向法院提交了多家旅行社和合作机构的协议书和书面退订说明，但一审法院对上述证据均未审查和采信，导致上诉人作为承包人在经营期间承担了巨大的经济损失。
被上诉人康富特宾馆二审答辩称：一、一审判决对双方签订合同性质认定正确。被上诉人诉请以《宾馆资产租赁合同》为依据，合同内容符合�赁合同的法律规定，本案不是上诉人主张的内部承包经营纠纷，一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷正确。二、上诉人主张发生损失缺乏事实和法律依据。1、采暖费应由上诉人自行承担。首先，上诉人主张采暖费用由被上诉人承担缺乏依据，按照合同约定，采暖费由上诉人承担。《宾馆资产租赁合同》第7.2.4条约定：“乙方应按照国家规定交纳相关税费，在乙方租赁期间内如发生欠缴由乙方负责。”基于该约定，上诉人应自行缴纳采暖费。其次，按照交易习惯，采暖费由上诉人承担。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据该规定，因上诉人自2008年签订合同之日即自行缴纳采暖费，且未就缴纳采暖�提出异议，应视为交易习惯。第三，被上诉人负担采暖费违背公平原则。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”上诉人在其民事上诉状中提到租赁房屋每年采暖费高达24万元，而双方约定每年租金加折旧费才30万元，被上诉人将收到租金的80%用于支付采暖费，明显有失公平。2.上诉人主张因被上诉人违约导致发生直接、间接损失缺乏事实依据。上诉人所提供的与案外人签订的协议书、书面退订说明等材料，在租赁期间并未向被上诉人主张，直至诉讼期间才向法庭提供，案外人是否与上诉人真实签订合同、解除合同，真实性无法核实。因此，这些证据不足以证实上诉人发生损失的主张。3.上诉人主张因被上诉人违约导致发生直接、间接损失缺乏法律依据。上诉人在一审未提起任何诉讼请求，无权就合同履行发生的损失主张赔�或者抵减。
上诉人刘北湘二审提交如下证据：关于电梯年检申请报告两份，主张是其提交给被上诉人的两份报告，上诉人为了进行电梯维修花费近17万元运营费用，相关维修票据已在双方发生纠纷前交给被上诉人。被上诉人康富特宾馆提出对于2015年12月3日报告的真实性予以确认，对2014年5月9日报告，因没有加盖印章，也没有人员签字，真实性不予确认。主张证据形成于一审起诉前，不属于二审新证据。报告只提到3000元劳务费，与上诉人主张近17万元费用不相符，且3000元劳务费在起诉后发生，不应在本案中审理。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《宾馆资产租赁合同》、律师函、邮寄单、《写字间租赁合同》、《承包合作协议书》、照片、转账凭证、收据等证据，经一审法院庭审质证及�院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：综合上诉人的上诉请求和答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要争议焦点问题为：1、上诉人与被上诉人签订《宾馆资产租赁合同》的法律性质。2、合同是否应予解除。3、上诉人是否应当向被上诉人支付租金、折旧费以及利息。
一、对于上诉人提出双方签订《宾馆资产租赁合同》是内部承包合同的上诉主张。首先，承包经营合同，在我国经济体制改革中，是为落实生产经营责任制，确定国家、农业集体经济组织或工商企业、公民的责权利关系和承包人承包经营权的一种法律形式。其中工商企业承包合同的承包方为实行承包经营的企业或企业所属机构和职工。租赁合同，是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人与被上诉人不存在劳动或者人事等特殊�系，上诉人并未以被上诉人名义从事经营，上诉人经营期间与被上诉人之间并不存在管理与被管理的关系，双方签订的《宾馆资产租赁合同》约定被上诉人作为出租方将租赁房屋及其设备交由上诉人租赁使用，上诉人向被上诉人支付租金、折旧费和康富特宾馆在册职工社会保险、生活补助、工资。未经被上诉人书面同意，上诉人不得将租赁房屋转租、转借或者转包他人经营等。因此，无论是从合同名称和约定内容看，还是从承包经营合同与租赁合同的法律特征分析，双方签订的《宾馆资产租赁合同》均应认定为租赁合同。合同约定上诉人支付被上诉人在册职工社会保险、生活补助、工资，仅是整体房屋租赁费用的组成部分，并不能被认定为承包管理费。其次，根据2014年1月27日上诉人给被上诉人的函件内容，并结合上诉人提起上诉之时提交的民事上诉状内容，上诉�自认给付被上诉人的是房租，并未提出所谓承包管理费的主张。因此，上诉人主张是内部承包合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于《宾馆资产租赁合同》是否应予解除的问题。经查，上诉人与案外人签订《写字间租赁合同》、《承包合作协议书》并实际履行，结合租赁房屋现场照片显示的房屋使用情况，可以认定上诉人存在将租赁房屋转租、转包他人经营的违约行为。依据双方签订的租赁合同约定，被上诉人作为出租方有权解除合同。因此，一审法院判决解除合同，并无不当，应予维持。
三、关于租金、折旧费及利息的给付问题。双方签订的《宾馆资产租赁合同》明确约定租金、折旧费的给付方式及标准，故上诉人应当按照合同约定履行给付义务，一审法院对此已经进行了充分详尽的阐述，本院予以认同，故不再赘述。对于�诉人提出被上诉人负有缴纳采暖费的义务，以及租赁房屋冬季供暖温度不达标，影响上诉人经营并给上诉人造成巨大经济损失的问题。由于双方签订的租赁合同并未约定被上诉人需要承担租赁期间产生的采暖费用，故上诉人提出被上诉人负有缴纳采暖费的义务缺乏依据。上诉人主张租赁房屋冬季供暖温度不达标，并不能证明应由被上诉人承担责任，且上诉人既未在承租后的合理期限内向被上诉人依法主张过权利，亦未在本案一审期间提出独立的诉请。因此，上诉人提出的此项抗辩主张，并不能成为其不履行合同义务的理由，本院不予支持。
此外，对于上诉人一审提出的时效抗辩，未在民事上诉状中提出相关主张。上诉人自认曾收到被上诉人分别于2008年12月9日、2011年3月18日、2014年9月4日向其发出的律师函，能够证明被上诉人持续向上诉人催收租金款项，考虑到租赁合同在履行状态下债务连续发生，故一审法院未支持上诉人提出的时效抗辩主张并无不当，应予维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，970元（上诉人刘北湘预交），由上诉人刘北湘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年五月十一日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。