广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第772号
上诉人（一审被告）：禤品忠。
上诉人（一审被告）：练忠丽。
二上诉人共同委托代理人：苏黎。
被上诉人（一审原告）：邓相桂。
委托代理人：邓丽芬。
委托代理人：张东垣。
上诉人禤品忠、练忠丽因与被上诉人邓相桂房屋买卖合同纠纷一案，不服（2012）兴民一初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年4月10日公开开庭审理此案。上诉人禤品忠、练忠丽及其委托代理人苏黎，被上诉人邓相桂的委托代理人邓丽芬、张东垣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：邓湘桂提交1994年10月19日南宁市兴宁区旧城改造分指挥部下发朝阳溪拆迁临时安置证明一份，内容为：安排原西关路桌球加工厂居民到东沟岭第×区×号地块作为临时加工厂用地，规格宽度8米，深度12米搭盖房屋结构属简易性质，不允许建永久性房屋，到东沟岭居委会办理手续，按规定自行搭盖。如东沟岭进行改造规划，用户无条件服从安排。2001年12月20日南宁市兴宁区旧城改造分指挥部出具证明一份，证实原东沟岭第×区×号地块后正式编门牌号为东沟岭东三街东一里三排×号。2000年12月2日，邓湘桂出具一份收据，言明收到禤品忠交来购买东沟×区×排×号定金壹万元，改名手续办完才交完款。禤品忠、练忠丽和邓相桂双方均认可，东沟×区×排×号即为原东沟岭第×区×号，后正式编门牌号为东沟岭东三街东一里三排×号。2004年6月30日南宁市规划管理局作出南规决清兴字（2004）第170号行政处罚决定书，对禤品忠擅自在东沟岭东三街东一里三排×号搭建砖木住宅一栋面积56.8㎡限期自行拆除，逾期不拆，将依法强制拆除。一审法院另查明，南宁市兴宁区旧城改造分指挥部为南宁市兴宁区人民政府于1993年11月5日成立。因无法办理转让过户登记手续，邓相桂要求禤品忠、练忠丽返还土地及房屋，禤品忠、练忠丽拒不退还，邓相桂向一审法院起诉，请求法院依法确立双方之间针对东沟岭第×区×号地块（现门牌为东三街东一里三排×号）的转让行为无效；请求法院依法判令禤品忠、练忠丽赔偿违法占用邓相桂的现门牌为东三街、东一里三排×号房屋占用费33600元（7年每年4800元）；请求判令禤品忠、练忠丽依法返还邓相桂朝阳溪拆迁临时安置土地以及邓相桂自建的临时厂房。一审法院再查明：依邓相桂申请，经一审法院委托广西正德资产评估有限公司对南宁市东沟岭三街东一里三排×号房屋从2005年1月1日至2012年2月29日的房屋占用费（即租金损失）进行评估，该公司于2012年5月26日作出评估报告，评估结论为：2005年1月1日至2012年2月29日的房屋租金损失为31565元。邓相桂为此支付评估费用1176元。邓相桂对该评估报告无异议，禤品忠、练忠丽虽认为该报告不合法，但不要求重新评估。
一审本院认为：一、禤品忠、练忠丽与邓相桂双方的转让行为是否有效。邓湘桂与禤品忠、练忠丽口头约定由邓湘桂转让南宁市兴宁区政府临时安置的土地及地上房屋给禤品忠、练忠丽，并由禤品忠、练忠丽支付转让款给邓湘桂，表明了禤品忠、练忠丽与邓相桂双方转让土地使用权及地上房屋的意思表示，双方形成房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第九条：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”的规定，由于禤品忠、练忠丽与邓相桂双方协商转让的地块所有权人为国家，邓相桂提交的朝阳溪拆迁临时安置证明，证实邓相桂对该地块仅有临时使用的权利，该权利并非相关法律法规的可上市正常流转的土地使用权，邓相桂私自转让的行为属于无权处分，应为无效。故对邓相桂请求确认双方的转让行为无效的主张，应予以支持。二、邓相桂的其他诉讼请求有何事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邓相桂明知本案诉争的地块系临时使用的性质，且其本人无权转让而转让。禤品忠、练忠丽购买邓相桂的土地及地上建筑物时，已明知邓相桂无权转让该土地及该土地及地上建筑物属禁止流转范围而向邓相桂购买，因此，邓相桂与禤品忠、练忠丽双方的行为均有过错，邓相桂与禤品忠、练忠丽应承担合同无效导致的同等过错责任，也应承担相应的经济赔偿责任。无效行为自始不具有法律约束力，邓湘桂应将其收取的1万元定金返还给禤品忠、练忠丽。禤品忠、练忠丽因与邓相桂的转让行为，从2000年使用土地及地上建筑物至今，故邓相桂与禤品忠、练忠丽应支付邓相桂相应的占用费。邓相桂与禤品忠、练忠丽提交的证据光盘证实，因双方的转让行为发生后未能办理过户手续，邓相桂与禤品忠、练忠丽双方产生矛盾，邓相桂即要求邓相桂与禤品忠、练忠丽返还该土地及地上建筑物，邓相桂拒不返还。因此，邓相桂主张禤品忠、练忠丽支付2005年1月1日至2012年2月29日期间占用该土地及地上建筑物的占用费31565元，合理合法，应予以支持。禤品忠、练忠丽应支付的款项与邓相桂应返还的房屋定金1万元相抵扣后，禤品忠、练忠丽还应支付邓湘桂土地及地上建筑物占用费21565元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、邓相桂与禤品忠、练忠丽就南宁市东沟岭三街东一里三排×号土地及地上建筑物的转让行为无效；二、禤品忠、练忠丽返还邓相桂位于南宁市兴宁区东沟岭东三街东一里三排×号土地及地上建筑物；三、禤品忠、练忠丽支付邓相桂土地及地上建筑物占用费21565元。一审案件受理费320元，评估费1176元，合计1496元，由邓相桂负担445元，禤品忠、练忠丽负担1051元。
上诉人禤品忠、练忠丽不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误诉争的土地上的房屋是禤品忠、练忠丽出资建造的。当时邓相桂转让时是一块空地，一审法院采纳证人马威假证言，而不采纳禤品忠、练忠丽提供的证人证言及有关证据。二、一审法院适用法律错误。本案争议实际上是土地权属纠纷，按有关规定是“政府先决”原则，《土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议由当事人协商解决，协商不成由人民政府处理。请求确认土地转让无效权利应是土地所有权人而不是邓相桂。从本案上看该是土地转让无效权利应是土地所有权人而不是邓相桂。从本案上看该土地是国有、集体性质，所有权人不清楚，更没有证据证明该土地系南宁兴宁区旧城改造分指挥部，况且该指挥部不是一个具有主体资格。所以说，一审法院适用《土地管理法》第八条、第九条以及《合同法》是错误的。三、一审法院违反审判程序。邓相桂开始起诉时是以房屋租赁纠纷来起诉，后来禤品忠、练忠丽主张与邓相桂不存在租赁关系，后来，一审法院改过来按房屋买卖纠纷审理，违反“不告不理”诉讼基本原则，也明显偏袒于邓相桂。其次，禤品忠、练忠丽提出对邓相桂提交其证人马威的收据形成时间进行鉴定申请，一审法院已同意，但没有委托鉴定机构进行鉴定。综上，一审法院认定事实、适用法律错误、程序违法，请求二审法院依法审查事实，撤销一审判决，驳回邓相桂的诉讼请求。
被上诉人邓相桂答辩称：上诉人禤品忠、练忠丽误读法律规定，一审法院依照土地管理法等有关法律规定，判决转让合同无效是合法合理的。禤品忠、练忠丽的上诉无理的，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人除依照一审时提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
双方当事人争议的焦点问题是：一、本案属于何种法律关系，双方的转让行为是否合法有效；二、禤品忠、练忠丽是否应返还邓相桂诉争土地房屋以及是否应支付相应的房屋占用费。
本院认为：关于本案属于何种法律关系，双方的转让行为是否合法有效的问题。被上诉人邓相桂与上诉人禤品忠、练忠丽口头约定由邓相桂转让本案诉争土地及地上房屋给禤品忠、练忠丽，并由禤品忠、练忠丽支付转让款35000元给邓相桂，表明双方转让土地使用权及地上房屋的意思表示，双方形成口头房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”以及第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让。”邓相桂提交的朝阳溪拆迁临时安置证明，证实诉争土地所有权属于国家所有，邓相桂对诉争土地仅有临时居住使用权，并不享有依法可以上市自由转让的土地使用权。现邓相桂将诉争土地及地上建筑物转让给禤品忠、练忠丽的行为违反《土地管理法》第二条第三项的强制性规定，邓相桂的转让行为应属无效。邓相桂与禤品忠、练忠丽既不属于诉争土地的所有权人也不属于依法可以自由转让的土地使用权人，故本案不属于土地权属纠纷，上诉人禤品忠、练忠丽上诉要求按照“政府先决”原则由人民政府先行处理，没有法律依据，本院不予支持。
关于禤品忠、练忠丽是否应返还邓相桂诉争土地房屋以及是否应支付相应的房屋占用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，邓相桂要求禤品忠、练忠丽返还朝阳溪拆迁临时安置土地以及邓相桂自建临时厂房，于法有据，本院予以支持。同时邓相桂亦应将其收取的1万元定金返还给禤品忠、练忠丽。综合禤品忠、练忠丽提交的证据光盘的内容以及双方当事人的陈述，禤品忠、练忠丽因与邓相桂的转让行为，从2000年使用诉争土地及地上建筑物至今，除已交付转让定金1万元外，未支付剩余转让款。邓相桂与禤品忠、练忠丽因转让行为发生后未能办理过户手续，双方之间遂产生矛盾，邓相桂即要求邓相桂与禤品忠、练忠丽返还该土地及地上建筑物，而禤品忠、练忠丽拒不返还。因此，邓相桂要求禤品忠、练忠丽支付2005年1月1日至2012年2月29日期间占用该土地及地上建筑物的占用费，合理合法，应予以支持。至于占用费的金额为多少，一审法院委托广西正德资产评估有限公司对诉争土地和房屋的占用费进行评估，评估结论为2005年1月1日至2012年2月29日期间的土地房屋占用费损失为31565元，禤品忠、练忠丽虽对该评论结论提出异议，但未提供任何相反的证据予以反驳，故本院对该评论结论予以确定。禤品忠、练忠丽应支付2005年1月1日至2012年2月29日占用邓相桂土地房屋期间的占用费31565元。禤禤品忠、练忠丽应返还邓相桂的土地房屋占用费31565元与邓相桂应返还禤品忠、练忠丽的房屋定金1万元相抵扣后，禤品忠、练忠丽还应支付邓相桂诉争土地及地上建筑物占用费21565元。
至于禤品忠、练忠丽上诉认为一审法院违反审判程序，邓相桂开始起诉时以房屋租赁纠纷来起诉，后来又改过来按房屋买卖纠纷审理，违反“不告不理”诉讼基本原则。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求；当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。本案中，一审法院认为邓相桂主张的法律关系性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，已向邓相桂释明是否变更诉讼请求，邓相桂变更了诉讼请求，一审法院亦重新指定举证期限，程序合法，并未违反民事诉讼法“不告不理”的原则。上诉人禤品忠、练忠丽该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。上诉人禤品忠、练忠丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人禤品忠、练忠丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
代理审判员 李昌明
代理审判员 刘 蔚
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。