江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0903民初5867号
原告（反诉被告）:盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地在盐城市解放南路278号中南城金石商务酒店19楼。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘忠华，该公司员工。
被告（反诉原告）：孙建军，男，1975年3月16日生，汉族，
居民，住南通市中南世纪花城*号楼****室。
委托诉讼代理人：王建勋，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：仇春焱，江苏瑞慈律师事务所律师。
原告（反诉被告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南世纪城公司）与被告（反诉原告）孙建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中南世纪城公司的委托诉讼代理人刘忠华，被告孙建军的委托诉讼代理人王建勋、仇春焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中南世纪城公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金223198元（从2015年1月31日起计算至2016年1月31日）、物业费270813元（从2014年9月1日起计算至2016年12月31日），全计494011元。2、被告向原告支付滞纳金508831元（从2016年2月1日计算至2017年6月30日，标准按照合同约定的每日0.2%计算至实际支付之日止）。3、被告向原告支付违约金103350元（按照合同约定标准计算3个月房租）。事实和理由：2013年11月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定，被告租赁原告位于盐城中南城购物中心第六层6005房屋用于经营餐厅，租期限5年。2014年8月18日，双方以签订补充协议，租赁面积530平方米，租金为35元/月/㎡、物业费为30元/月/㎡，于每月1日前支付当月保底租金和物业费，逾期按每日0.2%支付违约金，累计超过三十日不交，原告有权解除合同，并不退还保证金，还应支付三个月的保底租金和物业费作为违约金。被告长期拖欠租金和物业费，原告向被告发出解约函后，被告已停止营业，但仍拒不支付拖欠的费用。
被告孙建军辩称：原告与被告于2016年1月已经解除双方
签订的租赁合同。被告入驻后，原告即开始违约，开业时间推迟一个月。开业后，发现原告提供的设施存在质量缺陷，导致房屋空调设备长期漏水，经被告多次要求原告维修，均未能解决问题，从而导致被告在夏天三个月时间无法经营。由于原告先行违约，被告有权拒绝履行缴纳义务，原告在没有对被告作出赔偿前无权要求被告缴纳租金和物管费。被告造成的损失超过应当缴纳的租金和物管费，因此不存在给付原告滞纳金和违约金问题,且违约金标准超高，应予调整。原告提交的房屋不符合适租条件，导致被告营业损失。原告已构成先期违约，应当承担违约赔偿责任，相应的违约金赔偿款与租金、物业费抵扣后原告仍应赔偿给被告。故被告提出反诉，反诉请求为：1、被告退还合同保证金104715元、装修保证金20000元。2、被告赔偿原告延迟开业误工损失205870元、广告宣传费用损失130000元，计335870元。3、被告赔偿因房屋质量问题造成原告营业损失50000元。
原告中南世纪城公司对反诉辩称：1、被告拖欠租金，经原告多次催缴后均未能支付，原告有权不予退还保证金。2、中南城购物中心开业是根据各个商家装修开业的准备工作汇总后，由购物中心统一考虑开业时间，即使原告有延期开业的情节出现，不影响被告的经营，从2014年10月1日至2014年10月30日，中南城购物中心虽然没有正式开业，但各商家均在试运营过程中，能够正常对外营业，对被告反诉主张的延迟开业误工损失和广告宣传费用损失，原告不予认可。3、被告正常经营过程中，并未向原告主张租赁物不符合合同约定，截至到2016年1月，双方合同解除，被告也未因租赁物不符合要求为由向原告提出过任何主张，被告主张因房屋质量问题造成其营业损失，与客观事实不符。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年11月7日，原告中南世纪城公司（甲方）与被告孙建军（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：被告租赁原告位于盐城中南城购物中心第层6005单元房屋用于经营佳斯顿港式茶餐厅，房屋面积290平方米；租期限为五年，该房屋的交付日与甲方通知的交付日中较早之日为起租日；被告享有二个月的装修免租期和三个月的经营免租期限，免租期内免租金；租金按照第一年、第二年35元/月/㎡、第三年、第四年40元/月/㎡、第五年45元/月/㎡计算，物业费按照30元/月/㎡计算，于每月1日前支付当月保底租金和物业费，逾期按每日0.2%支付违约金；被告在合同签署后交纳56550元履约保证金；被告若累计超过三十日不交租金和物业费等情形，原告有权解除合同，被告无权要求退还保证金，还应支付三个月的保底租金和物业费作为违约金；双方还对其他事项作了约定。2014年8月18日，双方签订《租赁合同变更补充协议》，约定：租赁房屋变更为中南城购物中心第六层6006单元，面积为530平方米，甲方为乙方提供面积为30平方米的仓库，仓库使用费为30元/月/㎡，乙方经营品牌变更为圣马丁餐厅，保证金变更为104715元，《租赁合同》的其他条款保持不变。
2013年2月5日，被告向原告交付保证金（意向金）18850元。2014年5月6日，被告向原告交付保证金85865元。2014年7月22日，被告向原告交付装修保证金15780元。2014年8月18日签订补充协议后，被告对房屋进行了装潢。2014年9月4日，原告向被告发出《盐城中南城购物中心开业调整通知》，告知被告，中南城购物中心原定于2014年10月1日正式开业，调整为2014年10月31日开业。
被告为2014年10月1日开业印制了宣传图片和抵金券，宣传单印刷费为80000元，抵金券印刷费为50000元。被告为准备2014年10月1日开业，提前招用员工，被告主张现金支付厨师长团队10月份工资124000元、转账支付其他员工10月份工资81870元。被告主张因房屋质量问题造成的营业损失，自己酌定50000元。
2016年1月，原、被告双方解除合同，被告停止营业并腾空让出租赁房屋，但未支付租赁使用期间的租金和物业费。2016年5月12日，经盐城市盐都公证处公证，原告向被告发出《解约函》，载明：因被告拖欠各项费用已超过三十日，解除双方签订的《租赁合同》，在7日内付清所有拖欠费用并返还房屋等内容。后双方为租金和损失等问题进行磋商未果。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告拖欠原告租金和物业费不交，应承担违约责任。原、被告之间签订的《租赁合同》和《补充协议》事实上已于2016年1月底终止，双方均认可合同解除并已让出租赁房屋。
合同约定以房屋的交付日与甲方通知的交付日中较早之日为起租日，原告主张从2014年9月1日起为起租日；被告认为以双方签置的交接单日期为起租日，但未提供交接单，也未确定具体起租日，原告亦未能提供交接单；本院认为，双方于2014年8月18日签订补充协议，原定同年10月1日购物中心开业，被告亦已作好开业准备，装潢已经于同年10月1日前结束，原告给予被告一个月装潢时间，推定从2014年9月1日为起租日，符合日常生活经验法则，被告又不主张起租日的具体日期，故本院采信原告的主张，确定起租日为2014年9月1日。扣除5个月免租期，截止2016年1月底，被告欠付原告租金为222600元（12个月）、物业费为270300元（17个月），合计492900元。双方约定逾期付款按日0.2%支付违约金，并不退还保证金，还应承担三个月的租金和物业费作为违约金。本院认为，违约金具有补偿性兼顾惩罚性，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定逾期付款按日0.2%支付违约金，折算年利率为72%，超过了有关民间借贷年利率不超过24%的法律保护限度，被告亦认为违约金偏高，请求予以调整，故对原告主张的超出年利率24%以上部分的违约金以及另加三个月租金和物业费的违约金，本院不予支持。被告向原告交纳的履约保证金104715元（85865+18850），被告已按约履行了租赁行为，应当退还，抵扣其所欠的租金和物业费。被告交纳的装修保证金，在装修结束后就应当退还，抵扣其所欠的租金和物业费。原告对购物中心开业的日期推迟了30天，被告先期作了准备，因推迟开业，确实给被告造成了一定损失，但购物中心开业的推迟并不影响被告试营业。被告因推迟开业30天而支付给员工的工资，不能全部认定为其损失，被告用现金支付的124000元，证据不充分，转账支付的44708元不能确定支付的对象，转账支付的37162元中的支付对象与员工工号牌名单吻合，结合客观实际，本院酌定被告该部分损失为10万元。被告印制的10月1日开业的宣传图片失去了作用，被告印刷该图片的费用80000元应认定为其损失；被告印刷的抵金券仍然可以在10月31日开业之后使用，该部分印刷费50000元不予认定其损失。被告反诉主张因房屋质量问题造成的营业损失50000元，未提供充足的证据证明，原告亦不予认可，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙建军支付原告（反诉被告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司租金222600元、物业费270300元，合计492900元。
二、原告（反诉被告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司返还被告（反诉原告）孙建军保证金120495元。
上列一、二项相抵后，孙建军应支付盐城中南世纪城房地产投资有限公司租金和物业费372405元，并从2016年2月1日起至实际付清之日止以372405元为基数按月利率2%支付违约金。
三、原告（反诉被告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司赔偿被告（反诉原告）孙建军损失180000元。
四、驳回原告（反诉被告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）孙建军的其他反诉请求。
上列一、二、三项确定的给付义务相抵后，限孙建军于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14756元，反诉费4453元，合计19209元，由原告盐城中南世纪城房地产投资有限公司负担7744元，被告孙建军负担11465元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89）。
审 判 长 黄约平
人民陪审员 周秀兰
人民陪审员 万巧云
二〇一七年十二月三十日
书 记 员 肖 雯
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。