辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民再终字第84号
上诉人（一审被告）：沈阳博雅管理咨询有限公司。住所地：沈阳市沈河区中街路***号。
法定代表人：姜凌，该公司总经理。
委托代理人：孙冰，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：张影会，女，1980年8月25日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）：沈阳市叶华金银店。住所地：沈阳市沈河区中街路***号。
投资人：丁福国，该店董事长。
委托代理人：于莹，辽宁明格律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司。住所地沈阳市沈河区南乐郊路****号。
法定代表人：赵宝富，该公司经理。
委托代理人：孙传国，男，1964年1月24日出生，汉族。
委托代理人：杨硕，女，1991年4月13日出生，汉族。
沈阳博雅管理咨询有限公司（以下简称博雅公司）与沈阳市叶华金银店（以下简称叶华金银店）、沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司（以下简称沈河房产第一公司）房屋使用权转让合同纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院于2009年6月9日作出（2008）沈河民二房初字第689号民事判决，宣判后，博雅公司不服，向本院提起上诉，本院于2009年10月15日作出（2009）沈中民二终字第1486号民事判决。该判决发生法律效力后，叶华金银店不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2010年9月25日作出（2010）辽审四民申字第00132号民事裁定，指令本院再审。本院再审后，于2012年11月14日作出（2011）沈中审民终再字第23号民事裁定，撤销本院（2009）沈中民二终字第1486号民事判决及沈阳市沈河区人民法院（2008）沈河民二房初字第689号民事判决，将本案发回沈阳市沈河区人民法院重审。沈阳市沈河区人民法院重审后于2014年4月15日作出（2013）沈河审民初再字第18号民事判决。宣判后，博雅公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员甘国明担任审判长、审判员孙晓娟主审、代理审判员吴锡参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。博雅公司委托代理人孙冰、张影会、叶华金银店委托代理人于莹及沈河房产第一公司委托代理人孙传国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶华金银店诉称，1、依法确认房屋使用权转让合同无效；2、将叶华金银店位于沈阳市沈河区中街路115号房屋使用权返还给叶华金银店。事实和理由为：叶华金银店于1995年7月与沈河房产第一公司（出租人）签订了公用公房租赁合同，承租位于沈阳市沈河区中街路115号的房屋，该公房租赁合同一直延期履行至今。2002年2月1日，叶华金银店（甲方即出售方）与博雅公司（乙方即购买方）签订了《转让合同》。该合同第二条约定：“乙方以140万元购买甲方上述房产使用权”。叶华金银店将房屋使用权交付给博雅公司，博雅公司一直使用该房屋至今。双方转让合同第五条约定：“转让后甲方负责为乙方办理房屋使用权更名过户。因甲方的原因，使房屋使用权有瑕疵，或由于所有权人的原因使房屋有瑕疵，甲方除退还乙方购买上述房产使用权款外，另赔偿总房款的30%给乙方并承担全部责任”。在此期间，叶华金银店多次与房屋产权单位沈阳市沈河区房产局协商为博雅公司办理更名过户事宜，该房屋产权单位均不同意叶华金银店的转让行为，拒绝为博雅公司办理更名过户手续。无奈叶华金银店在博雅公司已实际使用该房屋的情况下仍需以承租人身份按期向产权单位沈阳市沈河区房产局交纳该房屋租金。现因无法为博雅公司办理更名过户手续，继续履行转让合同已不可能，且在原审过程中，沈河房产第一公司已明确表示不同意叶华金银店将房屋使用权转让给博雅公司，根据《合同法》的相关规定，本案诉争合同应为无效合同。叶华金银店针对沈河房产第一公司在第二次庭审中认可转让行为，认定转让合同有效的表述主张本案诉争房屋的所有权人是沈阳市房产局，而沈河房产第一公司仅为该房屋的经营者与管理者，根据《合同法》的规定，房屋使用权的转让需得到房屋所有权人的确认，在未确认之前，该合同属于效力待定合同。
博雅公司答辩称，现在诉争房屋由博雅公司在使用，双方签订的转让合同已实际履行，即博雅公司支付转让价款，叶华金银店交付场地，合同履行至今已十余年，转让合同目的已实现，故叶华金银店无权要求确认合同无效。作为房屋的经营管理单位，沈河房产第一公司已在庭审中明确表示确认合同有效，故叶华金银店的主张没有事实及法律依据。叶华金银店系个人独资企业，与博雅公司签订合同时的投资人是马达春，而起诉时叶华金银店的投资人是丁福国，个人独资企业对本企业的财产依法享有所有权，个人独资企业不足以清偿债务的，投资人应当以其个人财产予以清偿，由此可见，个人独资企业的个人与企业在财产关系上并没有分离，不具备法人的独立主体资格。由于个人独资企业的设立是投资人的个人行为，当投资人将企业整体出让给他人时，企业形式和名称虽然没有变化，但投资主体变了，所以原企业形式消失，产生的是新企业，个人独资企业在转让前所形成的债权债务属于原投资人，新投资人无权对之前的债权债务主张权利，因而，本案中的叶华金银店无诉讼主体资格。叶华金银店的投资人马达春已于2002年将涉案房屋的使用权转让给博雅公司，又在2003年和2006年与丁福国签订转让合同，把涉案房屋使用权一并评估在内，属于对已转让财产的再次处分，是“一房二卖”，叶华金银店应向马达春主张权利，而不是确认转让合同无效。
沈河房产第一公司述称，1、2002年2月1日叶华金银店与博雅公司签订的《转让合同》是有效的，根据《合同法》相关的规定，合同无效共有五种情形，该转让合同没有法律规定合同无效的这五种情形的任何一种，所以该转让合同应该是有效合同；2、该转让合同转让时叶华金银店经过了沈阳市沈河区工商业管理局对其转让行为的认可，该笔转让收益叶华金银店用于安置企业职工的管理费用以及清偿了银行的贷款费用，所以该行为有效；3、转让合同签署以后，叶华金银店向博雅公司交付了该处房产，博雅公司从合同签订以后实际占有该处房屋，博雅公司也将转让合同的转让费用给付了叶华金银店，所以其转让合同应是有效的；4、该处房产的产权是沈河房产第一公司管理的国有房产，作为国有房产的管理单位，我方认可其转让行为，也同意博雅公司使用、租用该处房屋，但我方要求博雅公司占有、使用该处房屋期间的占有使用费用应及时、足额向沈河房产第一公司交纳。综上，叶华金银店与博雅公司的转让合同符合相关法律规定，所以该转让合同有效。
一审法院查明，叶华金银店原系集体所有制企业，后改制为个人独资企业。1995年7月1日叶华金银店与沈河房产第一公司订立了《公用公房租赁合同》，沈河房产第一公司将位于沈阳市沈河区中街路115号房屋，建筑面积171平方米，出租给叶华金银店用于商业经营，租期为三年。该合同约定，叶华金银店不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租、转让、转借、转兑房屋以及以承租房屋引进其他单位联营。合同签订后，沈河房产第一公司将房屋交付叶华金银店使用至今，合同期满后双方共同商定仍按该合同内容继续成立租赁合同关系，期限至2001年6月30日。期满后，叶华金银店仍继续使用该房，沈河房产第一公司仍依原合同的约定收取租金。2007年10月1日，叶华金银店同该房产权人沈阳市沈河区房产管理局订立《公有直管非住宅租赁合同》，合同约定叶华金银店继续承租诉争房屋，租金为每季度37，064.25元，租期为一年。该合同还约定如叶华金银店擅自转租、转让、转借、转兑标的房屋的，其协议无效。该合同期满后，双方又以相同内容订立了从2008年9月30日至2009年9月30日的租赁合同。2002年2月1日，叶华金银店与博雅公司就诉争房屋签订一份转让合同，合同约定：“一、乙方（博雅公司）以140万元购买甲方（叶华金银店）在原东亚广场中的房产建筑面积285.5平方米，经营面积171.30平方米；二、乙方以人民币140万元购买上述房产使用权，……五、转让后甲方负责为乙方办理房屋使用权过户，由于甲方的原因使房屋使用权有瑕疵；或由于所有权人原因使房屋有瑕疵（包括设定它项权利），甲方除退还乙方购买上述房产使用权款额外另赔偿总房款30％给乙方并承担全部责任。”同日又签订《情况说明》，约定博雅公司首付130万，其余10万元待叶华金银店办理完更名过户手续，且提供有效转让发票后立即支付。合同签订后，叶华金银店将房屋交付给博雅公司使用，博雅公司按约定支付价款130万元。叶华金银店为博雅公司办理更名过户事宜时，该房产权单位沈阳市房产局及沈河房产第一公司不同意叶华金银店的转让行为，拒绝为博雅公司办理过户手续，并要求叶华金银店缴纳租金。从叶华金银店与博雅公司合同履行之日起至2007年9月，叶华金银店共向沈河房产第一公司缴纳租金560，367元。2008年10月6日，沈河房产第一公司出具《情况说明》，强调涉案诉争房屋1995年租赁给叶华金银店使用，2002年2月1日未经沈河房产第一公司同意擅自转给博雅公司属越权行为。沈河房产第一公司自始不同意该转让行为，因此该转让行为无效。叶华金银店以《转让合同》无法履行为由，于2008年10月23日起诉来院。原审本院（2009）沈中民二终字第1486号判决生效后，博雅公司按生效判决确定的义务执行完毕，即付给叶华金银店2007年9月前房屋租金560，367元。
一审法院另查明，沈河房产第一公司从2012年1月1日起将叶华金银店与博雅公司转让合同中指向的房产租赁给某商行，但该房产仍由博雅公司使用。
案件审理期间，叶华金银店于2014年3月27日向一审法院提交书面意见，变更诉讼请求为：“依法认定房屋使用权转让合同无效。”
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”就本案而言，叶华金银店与博雅公司之间就诉争房屋订立的《转让合同》效力依赖于诉争房屋所有权人的意思表示。叶华金银店与沈河房产第一公司及沈河区房产局之间就诉争房屋订立的租赁合同均约定，非经公房出租人同意叶华金银店不得实施“转租、转让、转兑”等一切使用权让与。现沈河房产第一公司及房屋所有权人已表示不同意叶华金银店与博雅公司之间的转让合同，故叶华金银店的行为属无权处分，该转让合同无效。因该无效合同取得的财产及财产占有应恢复到合同订立前，故叶华金银店收取的博雅公司130万元应返还博雅公司，博雅公司取得诉争之房占有应返还叶华金银店占有。关于博雅公司辩称房屋产权人的意思并不导致双方合同无效问题，因双方合同中已约定使用权转让的实现为合同目的之一，且双方约定的“使用权过户”和“所有权人原因使房屋有瑕疵”均证明双方均清楚该房使用权转让依赖所有权人的意思，因此博雅公司于签订合同时清楚双方的合同未经所有权人同意。由于双方的合同为转让合同并非转租故叶华金银店并非出租人而是债权债务概括转让人，故转让行为无效。关于沈河房产第一公司在第二次庭审中主张叶华金银店与博雅公司所签转让合同有效的问题，一审法院认为，其2008年10月6日的情况说明已明确表达了对上述转让合同无效的意思表示，在重审第一次庭审中所提出的判令叶华金银店与博雅公司腾空诉争房屋的诉请，也应建立在对转让合同效力认定的前提下才能实现，该诉请也进一步证明沈河房产第一公司对涉案转让合同效力不予追认，退而言之，即使如沈河房产第一公司所言“同意博雅公司使用”，在本案所审的房屋使用权转让的纠纷未有生效判决之前，亦无存在的基础。基于以上论述，叶华金银店要求确认转让合同无效的诉讼请求应予支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，叶华金银店作为过错方应赔偿博雅公司所受到的损失，其标准可参照约定的转让款的30%确定为宜，即叶华金银店赔偿39万元给博雅公司。
关于沈河房产第一公司主张收回房屋，一审法院认为，涉案房产历史沿革复杂，即有原沈阳市叶华金银店企业改制将该房产评估为企业固定资产的问题，又涉及丁福国与马达春就沈阳市叶华金银店签订企业收购合同中的债权债务交接问题，且与本案不同的法律关系，故不宜在本案中一并审理，沈河房产第一公司可另行主张权利。
关于博雅公司主张叶华金银店就诉争房屋无诉权的问题，叶华金银店投资人的变更并未导致其诉讼主体资格的消失，故博雅公司抗辩不能成立。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第八十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决：一、沈阳市叶华金银店与沈阳博雅管理咨询有限公司于2002年2月1日签订的转让合同及情况说明无效；二、沈阳博雅管理咨询有限公司于判决发生法律效力后十日内将所使用的沈阳市沈河区中街路115号经营面积171.30平方米的场地腾交沈阳市叶华金银店；三、沈阳市叶华金银店于判决发生法律效力后十日内返还沈阳博雅管理咨询有限公司转让款人民币130万元；四、沈阳市叶华金银店于判决发生法律效力后十日内赔偿沈阳博雅管理咨询有限公司损失39万元；五、驳回沈阳市叶华金银店、沈阳博雅管理咨询有限公司及沈阳市沈河区房产局第一房产经理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审诉讼费人民币10403元，由沈阳市叶华金银店负担。
一审判决宣判后，博雅公司上诉称，请求撤销（2013）沈河审民初再字第18号判决，依法确认房屋使用权转让合同有效，判决诉讼费由叶华金银店承担。事实和理由是：一、原审适用法律错误，应依法确认房屋使用权转让合同有效，理由如下：1、产权人对住房的所有权与实际控制权是分离的，使用权人可以在符合法律规定的条件下使用，即使使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人造成任何侵害，达到了“物尽其用”的效果，因而根据民法领域“法无明文禁止即许可”的原则，应该认定为该种公房使用权转让行为有效。2、做为涉案房屋的管理单位沈河房产第一公司已在诉讼中明确表示认可博雅公司对该房屋的使用，确认转让合同有效。而原审判决却无视产权单位的意思表示，仍然判决合同无效，明显有悖意思自治的原则。3、上述公房使用权转让的行为也并未构成《合同法》第52条规定的应当认定无效的任何一种情形。应认定为有效。二、叶华金银店无权向博雅公司主张确认合同无效。合同签订后，博雅公司已如约支付转让款，并实际使用转让房屋。2003年原叶华金银店投资人马达春与丁福国签订转让合同，由丁福国成为叶华金银店的投资者，马达春将已转让给博雅公司的房屋再次转让给丁福国，属于典型的“一房二卖”，根据博雅公司已实际使用该房屋的事实，叶华金银店无权向博雅公司主张确认合同无效，只能向马达春主张违约责任。三、叶华金银店不具备诉讼主体资格。综上，请求法院依法撤销原判决，改判转让合同有效。
叶华金银店二审辩称，一、原审判决认定叶华金银店与博雅公司签订的转让协议无效，事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。1、叶华金银店与博雅公司签订的《转让合同》为债权债务概括承受的转让合同，而非转租合同，该合同的效力取决于所有权人的意思表示。2、叶华金银店转制时，本案诉争房屋作为叶华金银店的固定资产评估作价。转制后，虽沈阳市房产局仍对该房屋享有所有权，但叶华金银店对房屋享有永久使用权。该永久使用权的享有是对叶华金银店转制后职工权益的基本保障，因此，叶华金银店与沈阳市房产局签订的《公用直管非住宅租赁合同》并不同于通常意义上的租赁合同。叶华金银店与博雅公司签订的《转让合同》，也不同于通常的买卖合同或转租合同。二、本案诉争房屋为叶华金银店的固定资产，并不存在“一房二卖”的情况。叶华金银店做为该房屋的使用权人，在所有权人明确表示不同意叶华金银店与博雅公司的转让行为的情况下，有权就该《转让合同》主张无效。叶华金银店的投资人无论如何变更，本案诉争房屋使用权均为叶华金银店的固定资产。因投资人的变更并不影响该房屋使用权均为叶华金银店的固定资产的事实，故本案中并不存在博雅公司所谓的原投资人将该房屋“一房二卖”的情况。三、叶华金银店具有诉讼主体资格。根据《独资企业法》第15条、《个人独资企业登记管理办法》第13条的规定，个人独资企业发生变更时应当到原登记机关进行变更登记，同时《关于贯彻〈个人独资企业登记管理办法〉有关问题的通知》第4条第2款明确指出，变更投资人姓名是指投资人的姓名发生改变，或者因转让、继承致使投资人变化。综上，个人独资企业的转让只需办理投资人的变更手续，而不需要办理原企业的注销登记和新企业的设立登记。从上述规定可以看出，在诉讼主体上，个人独资企业在转让前后具有一致性。同时，沈河区人民法院（2008）沈河执字第1368号执行裁定书中将叶华金银店的现投资人追加为被执行人也可以说明个人独资企业投资主体的变更并不影响企业的主体资格。综上，原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。恳请二审法院依法驳回博雅公司的上诉请求，依法维持原判。
沈河房产第一公司辩称，一、沈河房产第一公司认可叶华金银店与博雅公司之间的转让行为，其所签订的转让合同真实有效。理由如下：1、根据《沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（二）2004》沈中法（2004）31号“关于未经产权人同意转让公有住房使用权行为的效力问题”的指导性意见可知：公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质，多属承租人劳动剩余价值的再分配。公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有住房享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利，应属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成任何侵害，而且，我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为。北京、沈阳等地政府已允许公有住房使用权上市交易，并要求产权单位予以配合。允许公房使用权自由交易可以促使社会财富加速流通，产生更大效益。因此，应认定这种交易行为是合法有效的。所以，对于叶华金银店与博雅公司所签订的转让合同，在不违反《中华人民共和国合同法》相关法律规定的情况下，我单位认可二者之间的转让行为，该转让合同真实有效。2、叶华金银店在转让该房产使用权时，得到了当时上级管理机关沈阳市沈河区工业管理局的同意，其目的是为了解决单位的实际困难，符合相关法律规定，该转让行为是合法有效的。3、叶华金银店与博雅公司的转让合同，双方已实际履行，并已完成交付。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方的行为已符合该转让合同生效的要件，转让合同有效。二、原审法院在审理过程中适用法律错误，理由如下：1、该转让合同并未出现《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形。2、原审法院却适用《中华人民共和国合同法》第51条之规定来确认该转让合同无效，属于适用法律错误的情形。沈河房产第一公司已明确表示认可叶华金银店与博雅公司的转让行为，认为该份转让合同真实有效，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第51条的规定，其也应根据尊重当事人意思自治的原则，在沈河房产第一公司认可该转让行为的前提下认定该份转让合同真实有效。3、原审法院不遵循沈阳市中级人民法院关于《沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》这一指导性意见，属于适用法律错误。综上，沈河房产第一公司就本案认可叶华金银店与博雅公司之间签订的转让合同，该转让合同真实有效，且原审法院在适用法律错误的情况下做出的判决损害了沈河房产第一公司的合法权益。
本院二审经审理查明，叶华金银店原系集体所有制企业，后改制为个人独资企业。1995年7月1日叶华金银店与沈阳市房产局及沈河房产第一公司订立了《公用公房租赁合同》，承租沈阳市沈河区中街路115号房屋，建筑面积171平方米，用于商业经营，租期为三年。该合同约定，叶华金银店不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租、转让、转借、转兑房屋以及以承租房屋引进其他单位联营。合同签订后，沈河房产第一公司将房屋交付叶华金银店使用，合同期满后双方共同商定仍按该合同内容继续租赁合同关系，期限至2001年6月30日。期满后，叶华金银店仍继续使用该房。2006年8月27日，沈河房产第一公司向沈阳市沈河区人民法院起诉叶华金银店，要求其支付拖欠的沈河区中街路115号房屋2002年2月至2006年5月的租金148941元。2007年10月1日，叶华金银店同沈阳市沈河区房产局订立《公有直管非住宅租赁合同》，合同约定叶华金银店承租诉争房屋，租金为每季度37，064.25元，租期为一年。该合同还约定如叶华金银店擅自转租、转让、转借、转兑标的房屋的，出租方有权终止合同。合同首页房屋所有权人处盖有沈阳市房产局（02）长形章，尾页房屋所有权人处盖有沈阳房屋维修管理中心产业租赁部公章。该合同期满后，双方又以相同内容订立了从2008年9月30日至2009年9月30日的租赁合同。2002年2月1日，叶华金银店与博雅公司就沈阳市沈河区中街路115号房屋签订一份转让合同，合同约定：“一、乙方（博雅公司）以140万元购买甲方（叶华金银店）在原东亚广场中的房产建筑面积285.5平方米，经营面积171.30平方米；二、乙方以人民币140万元购买上述房产使用权，……五、转让后甲方负责为乙方办理房屋使用权过户，由于甲方的原因使房屋使用权有瑕疵；或由于所有权人原因使房屋有瑕疵（包括设定它项权利），甲方除退还乙方购买上述房产使用权款额外另赔偿总房款30％给乙方并承担全部责任。”同日又签订《情况说明》，约定博雅公司首付130万，其余10万元待叶华金银店办理完更名过户手续，且提供有效转让发票后立即支付。合同签订后，叶华金银店将房屋交付给博雅公司使用，博雅公司按约定支付价款130万元。2008年10月23日，叶华金银店以诉争房屋产权单位不同意双方的转让行为，拒绝为博雅公司办理过户手续，确实无法履行为博雅公司办理该房屋更名过户手续，继续履行转让合同已不可能为由向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼。
另查明，2008年10月6日，沈河房产第一公司出具《情况说明》，强调涉案诉争房屋1995年租赁给叶华金银店使用，2002年2月1日未经其同意擅自转给博雅公司属越权行为，沈河房产第一公司自始不同意该转让行为，该转让行为是无效的。2014年4月1日，沈河房产第一公司在原审第二次庭审及再审中认可叶华金银店与博雅公司的转让行为，认定双方签订的《转让合同》有效。
在本院审理中，沈河房产第一公司提供三份证据，一是沈河区房产局出具的情况说明一份，内容为：坐落于沈阳市沈河区中街路115号，房屋建筑面积285．5平方米，系沈阳市房产局直管非住宅，沈河区房产局作为市房产局受托管理单位管理该房产，现由我局所属单位第一房产经理公司进行经营管理。二是沈河房产第一公司出具的情况说明一份，主要内容为撤回该公司2008年10月6日给沈河区人民法院所做的情况说明，同意叶华金银店马达春在2002年2月1日与博雅公司所进行的转让行为（转让合同），认可该转让行为，该转让行为真实有效。三是沈阳市国有直管房产栋卡，在产权情况处标明诉争房产主管部门为沈阳市房产局。
博雅公司的质证意见为，没有异议，认可前两份证据，对第三份证据的真实性没有异议，但一直是向沈河房产第一公司缴纳房租，也是由其管理的。
叶华金银店的质证意见为，对真实性没有异议，对第一份证据的关联性有导议，该份证据仅表示沈河区房产局委托沈河房产第一公司经营管理本案诉争房屋，并无相应授权其追认本案合同效力，对第二份证据认为，沈河房产第一公司系经营管理单位，而非所有权人，无权追认本案合同效力。对第三份证据没有异议。
鉴于各方当事人对上述三份证据的真实性没有异议，本院予以采信。
本案二审中，本院向沈阳市房产局就诉争房产的产权进行咨询，沈阳市房产局回函称该房产系沈阳市房产局直管公房，产权人为沈阳市房产局，认为叶华金银店与博雅公司签订《使用权转让合同》的行为违反相关规定，该转让合同应属无效协议。
博雅公司的质证意见为，对其真实性没有异议，认为诉争房产是沈河区房产局的，从2002年一直由沈河区房产局管理、收取费用，沈阳市房产局从未主张过权利，且该份证据也证明由沈河区房产局经租管理，其处置行为是合法的，市房产局的函一是过了时效，二是没有效力，也没有体现使用权归叶华金银店，故再次主张叶华金银店没有诉讼主体资格。
叶华金银店对该证据没有异议。
沈河房产第一公司对该证据真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，认为诉争房屋的经管人系沈河区房产局，认为《使用权转让合同》有效。
本院对该份证据予以认定。
本院二审认为，根据博雅公司主张的事实及理由以及叶华金银店、沈河房产第一公司的答辩意见，本案的焦点为：1、叶华金银店与博雅公司签订的《转让合同》是否有效；2、叶华金银店是否具有诉讼主体资格。
关于叶华金银店与博雅公司签订的《转让合同》是否有效问题。根据沈阳市房产管理局、沈河房产第一公司与叶华金银店签订于1995年7月1日的《公用公房租赁合同》记载，双方租赁期限延续至2001年6月30日，另根据沈河房产第一公司于2006年8月27日出具的“起诉状”记载，其向叶华金银店主张租金的期间为2002年2月至2006年5月，由此可见，2002年2月1日，叶华金银店与博雅公司签订《转让合同》时，本案争议房产由叶华金银店承租使用。根据《公用公房租赁合同》的约定，擅自转租、转让、转借、转兑所承租房屋的，转让协议无效。因此，在未经租赁合同相对人同意的情况下，叶华金银店与博雅公司签订的《转让合同》将承租房屋使用权进行转让属于无权处分。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案争议房屋经营管理人沈河房产第一公司虽然明确表示叶华金银店与博雅公司签订的《转让合同》有效，也认可叶华金银店转让使用权的行为，但诉争房产的产权人沈阳市房产管理局明确认定该《使用权转让合同》无效，对叶华金银店的处分行为不予追认，故叶华金银店与博雅公司之间签订的《转让合同》无效。
关于叶华金银店是否具有诉讼主体资格问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由其主要负责人进行诉讼。”、《个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（一）项“民事诉讼法第四十八规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业”的规定，本案中叶华金银店作为依法成立的个人独资企业，具有诉讼主体资格。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十九条，《个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十二条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10403元由上诉人沈阳博雅管理咨询有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘国明
审 判 员 孙晓娟
代理审判员 吴 锡
二〇一五年三月十三日
书 记 员 王 龙
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：
（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；
（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；
（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；
（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；
（五）依法设立并领取营业执照的分支机构；
（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；
（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；
（八）其他符合本条规定条件的组织。