云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第287号
原告（反诉被告）梁德坚，男，汉族，1952年12月17日出生，住云浮市云城区。
原告（反诉被告）陈月明，男，汉族，1973年2月16日出生，住云浮市云城区。
原告（反诉被告）岑珍梅，女，汉族，1970年12月6日出生，住云浮市云城区。
三原告共同委托代理人傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。
三原告共同委托代理人娄孟强，广东法制盛邦律师事务所实习人员。
被告（反诉原告）区志雄，男，汉族，1959年3月5日出生，住云浮市云城区。
被告（反诉原告）刘彩珍，女，汉族，1962年6月24日出生，住云浮市云城区。
两被告共同委托代理人区德龙、陈彦颖，广东言邦律师事务所律师。
原告梁德坚、陈月明、岑珍梅诉被告区志雄、刘彩珍合伙协议纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，被告区志雄、刘彩珍在举证期限内提出反诉，本院予以合并审理，于2014年9月2日、2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告梁德坚、陈月明及三原告的共同委托代理人傅显扬、娄孟强，被告区志雄、刘彩珍的共同委托代理人区德龙第一次开庭到庭参加诉讼；原告梁德坚及三原告的共同委托代理人傅显扬，被告区志雄、刘彩珍的共同委托代理人区德龙、陈彦颖第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁德坚、陈月明、岑珍梅诉称：2012年8月27日，原、被告在平等自愿和诚实信用的基础上签订《合作建楼协议》，2012年8月30日，云浮市云城区公证处出具（2012）云区证内民字第312号公证书。一、两被告应当按照《合作建楼协议》约定全面履行各项义务，及时配合三原告办理合建楼房的房屋分割和确权等工作。2014年4月8日，合建楼房完成竣工验收备案，三原告已按约定全面履行义务，但两被告拒不提供合建楼房确权所需的证照原件和拒不配合办理相关手续。2014年5月26日，三原告发函督促两被告在2014年6月4日前提供合建楼房确权所需的证照原件并配合办理房屋分割和确权等工作。但两被告至起诉时尚未履行。两被告应当按照约定将合建楼房四、五、六、七层的每套房屋及八层靠金山大道的一套房屋确权至三原告名下，所需费用按照双方产权比例承担。同时，三原告依法享有合建楼房地下车库32个摩托车位的使用权，使用期限从即日起至土地使用证年限届满日即2074年8月9日，所需交纳的税费按照双方产权比例承担。二、两被告未按《合作建楼协议》约定，及时配合三原告办理合建楼房的分割和确权等工作，依法依约应当承担违约责任。《合作建楼协议》第六条约定，一方在履行合同期间违约的，违约方须向守约方赔偿200万元并承担相关法律责任。《合同法》第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。两被告应承担未及时配合办理合建楼房分割和确权等工作的违约责任，支付赔偿金200万元给三原告。三、提供合法有效且无争议的土地使用权和依法缴纳土地闲置费是两被告的合同义务和法定义务，三原告有权要求两被告返还垫付的土地闲置费。两被告提供的位于云城市区金山小区屏峰路的土地使用权从2005年10月至2012年9月一直处于闲置状态，为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局于2012年9月25日出具《土地闲置费缴费通知书》（编号：（2012）27号），要求被告区志雄缴纳土地闲置费682248.8元。被告区志雄收到上述通知后未缴纳。为推进《合作建楼协议》顺利履行，三原告垫付了该费用。根据《合作建楼协议》第一条约定，提供合法有效且无争议的土地使用权是两被告的合同义务，依法缴纳土地闲置费是被告区志雄的法定义务，两被告系夫妻，三原告有权要求两被告返还垫付的土地闲置费。2014年5月19日，三原告发函要求两被告在收到函件之日起五日内一次性返还上述土地闲置费，但两被告至起诉时仍未履行。
综上，三原告请求法院：1、判令两被告按照《合作建楼协议》约定办理位于云城市区金山小区屏峰路原、被告合建楼房的房屋分割和确权等工作，将合建楼房的四、五、六、七层的每套房屋及八层靠金山大道的一套房屋确权至三原告名下，确权所需费用按照原、被告产权分配比例由各自承担；2、确认三原告享有位于云城市区金山小区屏峰路原、被告合建楼房地下车库32个摩托车位的使用权，使用期限从即日起至土地使用证年限届满之日即2074年8月9日，涉及地下车库所需交纳的税费按照原、被告产权分配比例由各自承担；3、判令两被告向三原告支付违约金200万元；4、判令两被告返还三原告土地闲置费682248.8元；5、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。
2014年9月1日，三原告明确诉讼请求为：1、判令两被告按照《合作建楼协议》约定的产权分配方式配合办理位于云城市区金山小区屏峰路原、被告合建楼房的房屋分割和确权等工作，将合建楼房的四、五、六、七层的每套房屋及八层靠金山大道的一套房屋确权至三原告名下，确权所需费用按照原、被告的产权分配由各自承担（备注：合建楼房价值约500万元）；2、确认三原告享有位于云城市区金山小区屏峰路原、被告合建楼房地下车库32个摩托车位的使用权，使用期限从即日起至土地使用证年限届满之日即2074年8月9日，涉及地下车库所需交纳的税费按照原、被告的车库使用面积比例由各自承担（即原告约承担36.9%，被告约承担63.1%）；3、判令两被告连带向三原告支付违约金200万元；4、判令两被告连带返还三原告土地闲置费682248.8元；5、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。
原告梁德坚、陈月明、岑珍梅为证明其本诉主张，向本院提供证据如下：
证据1、（2012）云区证内民字第312号公证书，证明：1、原、被告于2012年8月27日签订《合作建楼协议》，并向云浮市云城区公证处申请办理了公证；2、两被告系夫妻关系；3、被告应按约定，及时配合原告办理合建楼房的房屋分割和确权等工作，并将合建楼房的四、五、六、七层的每套房屋及八层靠金山大道的一套房屋确权至原告名下，确权所需费用按照原、被告的产权分配比例由各自承担；4、原告有权享有合建楼房地下车库32个摩托车位的使用权，使用期限至土地使用证年限届满之日，涉及地下车库所需交纳的税费按照原、被告的产权分配比例由各自承担。
证据2、云府国用（2005）第001733号国有土地使用权证，证明：1、合建楼房已依法取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证等证件证照；2、原告已按照规划部门要求和施工规范，按期完成合建楼房的施工建设，全面履行了《合作建楼协议》约定的义务；3、位于云城市区金山小区屏峰路的合建楼房已于2014年4月8日完成竣工验收备案，已具备房地产确认权属的客观条件，被告应当按照《合作建楼协议》约定，及时配合原告办理合建楼房的房屋分割和确权等工作。
证据3、云规地字2010-0089号建设用地规划许可证，证明内容与证据2一致。
证据4、编号为445301201303250101的建筑工程施工许可证，证明内容与证据2一致。
证据5、云国土规划建字第2013-0141号建设工程规划许可证，证明内容与证据2一致。
证据6、云国土规验字第2014-013号建设工程规划验收合格证，证明内容与证据2一致。
证据7、区志雄商住楼工程竣工验收会议纪要，证明内容与证据2一致。
证据8、房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表，证明内容与证据2一致。
证据9、（2014）粤法盛民字第715号-2《律师函》，证明合建楼房竣工验收合格后，原告多次要求被告及时配合办理合建楼房的房屋分割和确权等工作，但被告拒不配合。
证据10、邮件号码为1087013144108的EMS邮寄单、查询单、妥投证明，证明内容与证据9一致。
证据11、编号：（2012）27号土地闲置费缴费通知书，证明：1、被告提供的位于云城市区金山小区屏峰路的土地使用权从2005年10月至2012年9月一直处于闲置状态；2、2012年9月25日，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具《土地闲置费缴费通知书》（编号：（2012）27号），要求被告缴纳土地闲置费682248.8元；3、依法缴纳土地闲置费是被告的法定义务，被告未按要求缴纳，原告为被告垫付了该费用；4、原告发函要求被告返还垫付的土地闲置费，但被告拒不返还。
证据12、梁德坚银行转账凭证，证明内容与证据11一致。
证据13、号码为CI09421243的广东省非税收入（电子票据），证明内容与证据11一致。
证据14、（2014）粤法盛民字第715号《律师函》，证明内容与证据11一致。
证据15、邮件号码1087013022508的EMS邮寄单、查询单、妥投证明，证明内容与证据11一致。
证据16、合建楼房地下室平面图1：100，证明合建楼房施工方案、施工图纸已经过被告方确认。
证据17、合建楼房首层平面图1：100，证明内容与证据16一致。
证据18、合建楼房二层平面图1：100，证明内容与证据16一致。
证据19、合建楼房三层平面图1：100，证明内容与证据16一致。
证据20、会议记录签到表（图纸会审），证明内容与证据16一致。
被告区志雄、刘彩珍辩称：1、对于原告的第1、2项诉求，同意按照合同约定分配产权，产生的费用由双方按产权比例承担。2、对原告的第3、4项诉求，导致本案办证迟延的责任在原告，原告存在多项违约，未将第一、二、三层建好，也未移交房屋；土地闲置费根据公证书第6条第1点约定，应由原告承担。
反诉原告区志雄、刘彩珍反诉称：2012年8月27日，原、被告签订《合作建楼协议》，并向云浮市云城区公证处申请办理公证。2012年8月30日，云浮市云城区公证处出具（2012）云区证内民字第312号公证书。其后，两被告依约把涉案土地交由三原告建设，三原告在办理相关报建规划证照过程中，自行负责相关一切费用，包括土地闲置费。因按《合作建楼协议》第一条约定，地下车库、首层、二层、三层、八层三套房屋权属两被告，摩托车位、第四至七层、八层一套房屋权属三原告。在承建过程中，三原告在未征得两被告同意的前提下，擅自在靠近市场边占用一楼面积30平方米设置公共通道，致使两被告一楼面积受损。至今为止，三原告没有依约完成二楼相关建设工程。摩托车位、首层公共通道、电梯井占用两被告地下车库、首层、二层、三层面积，应依照市场价支付对价给两被告。另外，三原告要求以两被告名义销售房屋，但因上述问题没有解决才导致本案纠纷发生。三原告存在诸多不合理及违约情况，致使两被告的租金等利益受损，故依约请求判令三原告支付迟交楼租金损失及违约金200万元给两被告。综上，两被告反诉请求：1、判令三原告依据《合作建楼协议》及其附图把占用权属两被告的一楼面积30平方米返还给两被告；2、判令三原告依约完成《合作建楼协议》约定的二楼建设工程；3、判令三原告向两被告赔偿自2013年12月25日起的租金损失（计至反诉之日止租金损失为961098.6元）；4、判令三原告支付违约金200万元给两被告；5、判令三原告对占用两被告物业的公摊面积依照市场价支付对价给两被告（估价1074240元）；6、本案所有诉讼费用由三原告承担。
2015年4月20日，两被告增加反诉请求，理由如下：涉案商住楼地下车库出入口处，三原告未按《汽车库建筑设计规范》建设，无截水沟防止室外水进入地下车库，并经实地实车测试，地下车库出入口处出现车底擦地情况。经实地查看地下车库，三原告未按双方签订的地下车库设计图划设小车位及摩托车位，导致现已划设的小车位无法正常出入库。另外，小车位的划设不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》规定的汽车与汽车之间以及汽车与墙、柱之间的间距。据此，两被告增加反诉请求：1、判令三原告按《汽车库建筑设计规范》在被告区志雄商住楼地下车库出入口增建截水沟并降低该处坡度或建缓坡。2、判令三原告按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》划设小车位。
被告区志雄、刘彩珍为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据1、区志雄建筑面积审核表、城乡规划行政处罚决定书、广东省非税收入（电子）票据，证明原告不按《合作建楼协议》及其附图建设商住楼，对被告构成违约，并应返还多占面积给被告。
证据2、公证书，证明内容与证据1一致。
证据3、租土地合同，证明区志雄位于金山区屏峰路1046.07平方米的土地因当时租给他人作摆卖销售钢材之用，故不用缴纳土地闲置费。
证据4、租土地合同，证明内容与证据3一致。
证据5、个体户机读档案登记资料，证明内容与证据3一致。
证据6、设计图纸，证明：1、原告建设楼房与设计图不相符；2、至今未完工；3、至今未交付。
证据7、照片，证明内容与证据6一致。
证据8、法制日报，证明内容与证据6一致。
证据9、整改通知书，证明区志雄商住楼二、三层未完成工程设计内容，有可能对耐久性和主要使用功能产生不良影响。
反诉被告梁德坚、陈月明、岑珍梅辩称：一、两被告未按《合作建楼协议》约定提供合法有效且无争议的土地使用权。二、原告严格按照双方确认的施工图纸建设合建楼房，被告认为原告占用其公摊面积及一楼30平方米面积与客观事实严重不符。三、原告已按照《合作建楼协议》约定，完成合建楼房的竣工验收工作，被告认为原告工期延误导致其租金损失及未按约定完成二楼工程与客观事实严重不符。四、原告已按照《合作建楼协议》约定，全面履行各项义务，不存在任何违约情形。四、两被告增加的诉讼请求毫无事实和法律依据，依法应予驳回。
原告梁德坚、陈月明、岑珍梅针对反诉请求，向本院提供证据如下：
证据1、（2012）云区证内民字第312号公证书，证明被告应当按照《合作建楼协议》约定，提供合法有效且无争议的土地使用权；合建楼房应在动工兴建之日起12个月内竣工。
证据2、编号：（2012）27号土地闲置费缴费通知书，证明被告提供的位于云城市区金山小区屏峰路的土地使用权从2005年10月至2012年9月一直处于闲置状态，被告依法应缴纳土地闲置费682248.8元，原告为被告垫付了上述费用。
证据3、梁德坚银行转账凭证，证明内容与证据2一致。
证据4、号码为CI09421243的广东省非税收入（电子票据），证明内容与证据2一致。
证据5、合建楼房平面图（地下室-五层），证明2013年2月27日，被告签名确认合建楼房的施工方案及施工图纸；原告严格按照施工方案和施工图纸建设合建楼房。
证据6、会议记录签到表（图纸会审），证明内容与证据5一致。
证据7、编号为445301201303250101的建筑工程施工许可证，证明2013年3月25日，合建楼房取得建筑工程施工许可证，此后合建楼房才能开始施工建设；2014年4月2日，勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位及建设单位代表召开竣工验收会议，一致认为合建楼房工程质量合格。
证据8、区志雄商住楼工程竣工验收会议纪要，证明内容与证据7一致。
经审理查明：2012年8月27日，原告梁德坚、陈月明、岑珍梅（乙方）与被告区志雄、刘彩珍（甲方）签订一份《合作建楼协议》，该协议约定：“甲方是位于云城市区金山小区屏峰路的土地使用权人，持有以区志雄名义登记的云府国用（2005）第001733号国有土地使用证。现甲乙双方就合作建楼问题达成如下协议：一、合作的方式及楼房分配：由甲方提供土地，乙方负责出资兴建，完成后按约定分成产权；本楼房共建九层（包括地下车库）：首层、二层、三层归甲方所有；四、五、六、七层归乙方所有，各自可自由转让产权；地下车库产权归甲方所有，设车位46个，其中小车位14个，摩托车位32个，32个摩托车位归乙方使用至土地使用证年限。车库需缴交的税费按双方使用面积比例分摊。具体面积以规划设计部门核定为准；第八层靠金山大道的一套归乙方所有，其余三套归甲方所有（今后八层以上空间报建权归甲方）。二、土地的具体位置及概况：本宗土地（规划用地许可证号：2010-0089）已具备报建条件，以甲方名义报建，确定为地下一层，地面八层（具体面积以规划设计为准），地下一层作车库，面积925.7㎡（车位以双方确认附图为依据），首层910㎡，二层910㎡，三层829㎡，四层829㎡，五层829㎡，六层829㎡，七层829㎡，八层380㎡。三、质量要求及施工期限：全幢楼竣工验收质量要求合格以上，工期在动工兴建之日起12个月内竣工（八楼可在领取房产证后续建，不计入工期，预计竣工验收后一年内续建完成，如因乙方未能全部转让双方协商续建日期）。四、甲方的责任：1、提供合法的土地及一切相关资料，配合乙方报建工作及今后乙方须转让产权的一切手续（以甲方名义转让），配合水电的报装开户工作，监督本工程的进度及质量。2、该土地在施工过程中如因土地有纷争不能施工由甲方支付乙方前期投入的费用并作适当补偿。五、乙方的责任：按照规划部门的规划要求和现行的建筑施工规范，按图施工，确保施工安全和工程质量，按期竣工验收，配合甲方办理一切证照以及竣工之后的一切确权工作及配套工作。六、违约及责任：1、甲方不按约定提供一切证照及资料，不配合签名手续，随意改变约定的产权分配份额导致工程进度延误，均属违约。2、乙方不按约定做好本职工作，未能确保工程进度及质量，不按约定产权分配份额，均属违约。3、特别约定：任何一方在履行合同期间违约，违约方须向守约方赔偿人民币贰佰万元（￥2000000.00元）并追究相关的法律责任。六、其它事项：1、水电及消防等配套安装属于甲方产权的所需费用由甲方负责，属于乙方产权的所需费用由乙方负责，属共同产权的所需费用共同负责（前期工程竣工验收所需费用由乙方负责）。2、确权的费用属甲方的由甲方负责支付，属乙方产权由乙方负责支付。竣工后安装电梯时（本楼已预留电梯口两个），甲方使用电梯前，安装及因使用电梯产生的一切费用由乙方支付，若甲方使用电梯，则安装及因使用电梯产生的费用双方按使用电梯的房屋面积比例分摊。3、本协议在履行期间，如有未尽事宜，双方应本着公平合理的原则协商解决，并做书面补充协议。4、本协议自双方签订之日起生效，并经公证处公证。5、本合同原件一式四份，甲方执一份，乙方执二份，云浮市公证处存一份。”原、被告分别在上述协议签名按指模。
同日，原、被告向云浮市云城区公证处申请对上述协议进行公证。2012年8月30日，云浮市云城区公证处出具（2012）云区证内民字第312号《公证书》，证明双方签订《合作建楼协议》的行为及协议内容均符合法律规定，双方签名及捺指模均属实。该《公证书》附原、被告双方签名确认的地下车库车位规划图（其中小车位14个，摩托车位32个）。
合同签订后，原告梁德坚、陈月明、岑珍梅按约定进场施工。三原告主张动工时间为2013年3月25日，两被告主张动工时间为2012年12月25日，竣工验收备案表载明的开工日期为2013年3月。2014年2月28日，涉案工程经竣工验收，并于2014年4月8日备案。涉案工程建筑面积7445.53平方米，楼高七层半，地下一层车库（其中小车位14个，摩托车位32个）。涉案房屋至今未办理房地产权属证书，双方也未进行交接。三原告称两被告以涉案工程未完成为由拒绝交接，期间并一直使用权属两被告的一楼办公室及仓库。三原告已将其所属份额的房屋全部出售完毕，2014年11月12日，三原告将两被告应分值楼层的锁匙30条交到法院。本院于2014年11月13日向两被告发出通知，告知其到本院领取锁匙，但两被告至今仍拒绝收取。
2014年11月27日，被告区志雄向本院提交一份《租金损失鉴定申请书》，申请对其应分值的云浮市区金山小区屏峰路商住楼首层、二层、三层、八层806、807号房及地下14个小车位的租金损失进行评估。本院依法委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。该公司于2015年3月15日作出两份《资产评估报告》（业评资字（2015）第A0083号、业评资字（2015）第A0108号），其中业评资字（2015）第A0083号《资产评估报告》评估结论为：2014年度租金总价合计为809500元。业评资字（2015）第A0108号《资产评估报告》评估结论为：2015年度租金总价合计为847400元。原、被告对上述两份评估报告的真实性均予确认。被告区志雄预付了鉴定费用16500元。
双方均确认：1、涉案房地产第四、五、六、七层以及第八层的806、807号房归三原告所有；第一、二、三层以及第八层808号房归两被告所有；地下停车场归两被告所有，其中14个小车位归其使用，32个摩托车位归三原告使用至权属证书载明的年限时止。2、涉案房地产从一楼至八楼有两台电梯（一、二、三层不设出口）、两座楼梯，从一楼至三楼有两被告专用的一座楼梯、一个预留电梯井。3、涉案房地产的一、二层均未按设计院出具的图纸施工，其中一层改变了通道，二层临街及靠近市场侧没有砌墙体。三原告认为上述变更是经双方确认同意的；两被告认为一层变更通道导致使用面积减少，要求作出赔偿，二层要求按图纸完成墙体、门窗、外墙及镶贴工程。4、小车位及摩托车位的划设未完全按照双方在公证处确认的图纸划分。三原告认为由于更改建设图纸，导致无法按原图划设车位；两被告认为小车位划设不合理，导致其中5个车位无法正常出入。
另查明，2013年4月19日，案外人区锦强作为建设单位即被告区志雄的代表在图纸会审的《会议纪录签到表》上签名。2014年4月2日，区锦强作为建设单位代表在《工程竣工验收签到表》上签名。当日的《竣工验收会议记要》记载，施工单位汇报工程已按合同要求全部完成，同意验收交付使用；五大责任单位都一致评定涉案工程质量为合格。被告区志雄确认区锦强是其同一宗族的堂侄子，但否认委托区锦强参与涉案工程。
再查明，2012年9月25日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告区志雄发出一份《土地闲置费缴费通知书》，该通知书载明：“经查，你位于云浮市区金山小区屏峰路的土地，证号：云府国用（2005）第001733号，面积1046.07平方米，属于闲置土地，闲置时间从2005年10月至2012年9月，共83个月。……你应缴纳土地闲置费：682248.8元……。”2012年10月26日，原告梁德坚通过银行转账方式缴纳了该笔费用。2015年4月15日，云浮市建设工程质量监督站发出一份《整改通知书》［监督注册号：私（2013）第（0325）号］，载明：“经监督抽检发现下列问题：二层、三层未完成工程设计的全部内容。上述问题有可能对耐久性和主要使用功能产生不良影响，现责成你单位进行整改，并报我站备案。”
庭审中，两被告明确租金损失的计算：从2013年12月25日起至房屋符合交付标准为止按评估报告的标准计算。
本院认为：本案是合伙协议纠纷。原、被告于2012年8月27日签订的《合作建楼协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。原、被告均认可：涉案房地产第四、五、六、七层以及第八层的806、807号房归三原告所有；第一、二、三层以及第八层808号房归两被告所有；地下停车场归两被告所有，其中14个小车位归其使用，32个摩托车位归三原告使用至土地使用证载明的年限时止。对此，本院予以确认。综合双方当事人的陈述，本案争议的主要焦点是：1、涉案工程是否已经完成。2、三原告是否应当赔偿租金损失给两被告。3、三原告是否应当按照公摊面积支付公摊费用给两被告。4、涉案土地闲置费682248.8元应当由谁承担。
关于涉案工程是否已经完成的问题。双方均确认涉案房地产第二层临街及靠近市场侧没有砌墙体。对此，三原告认为是经双方确认同意的，工程实际已经完成；两被告则认为工程未完成，要求按图纸完成墙体、门窗、外墙及镶贴工程。本案中，被告区志雄作为涉案房地产的建设单位，从工程的图纸会审到工程的竣工验收，一直由其同一宗族的堂侄子区锦强参与并在相关材料上签名确认。虽然被告区志雄否认委托区锦强参与涉案工程，但未能提供证据推翻上述事实，故本院认定区锦强参与涉案工程的行为是经被告区志雄授权的，产生的法律后果应由两被告承担。区锦强于2014年4月2日在工程竣工验收会议上汇报，工程已按合同要求全部完成，同意验收交付使用。2014年2月28日，涉案工程已经竣工验收，并于2014年4月8日登记备案。故本院认定涉案工程已经完成并可实际交付使用，涉案房地产第二层临街及靠近市场侧没有砌墙体是双方当事人协商一致的结果，两被告反诉请求继续按图纸完成该面墙体工程，理由不成立，本院不予采纳。两被告提供云浮市建设工程质量监督站于2015年4月15日发出的《整改通知书》以证实工程未完成，但该证据不足以对抗五大责任单位对涉案工程作出的工程竣工验收。虽然三原告在施工过程中，未完全按照图纸建设，但由于两被告已授权区锦强参与涉案工程，而区锦强在参与过程中一直未提出异议，故应视为图纸的变更是经双方同意确认。因此，两被告认为涉案房地产一楼变更通道导致面积减少要求返还，理由不成立，本院不予采纳。另外，由于涉案房地产更改了设计图纸，导致车位无法完全按原图划设，必须作出部分更改，该事实双方均予确认且两被告至起诉前一直未提出异议，故两被告反诉请求继续按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》划设小车位，理据不足，本院不予支持。
关于三原告是否应当赔偿租金损失给两被告的问题。按照双方签订的《合作建楼协议》第三条约定，工期在动工兴建之日起12个月内竣工。关于动工时间，三原告主张是2013年3月25日，两被告主张是2012年12月25日，但双方均未能提供证据证实。由于竣工验收备案表载明开工日期为2013年3月，故本院采信三原告的主张即动工日期为2013年3月25日。按照上述约定，涉案工程的竣工时间应为2014年3月25日，而该工程已于2014年2月28日竣工验收，故三原告是在约定期限内完成工程的。工程完成后，三原告应当及时将房屋交付使用，但其未及时履行，并继续使用权属两被告的一楼办公室及仓库。至2014年11月12日，三原告将两被告应分值楼层的锁匙30条交到本院，此时，涉案房地产可视为已交付给两被告使用。但两被告经本院通知拒不到庭领取，该行为造成的后果应由其自行承担。综上，从工程竣工验收备案之次日即2014年4月9日至三原告交付锁匙之日即2014年11月12日期间的租金损失，三原告应当赔偿给两被告。本院已根据两被告的申请，委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对两被告应分值的云浮市区金山小区屏峰路商住楼首层、二层、三层、八层806、807号房及地下14个小车位的租金损失进行评估。该公司于2015年3月15日作出两份《资产评估报告》（业评资字（2015）第A0083号、业评资字（2015）第A0108号），其中业评资字（2015）第A0083号《资产评估报告》评估结论为：2014年度租金总价合计为809500元。即2014年每月租金为：809500元／年÷12月=67458元／月，每日租金为：67458元／月÷30日=2249元／日。原、被告对上述两份评估报告的真实性均无异议，本院予以采信作为认定事实的依据。故，三原告应赔偿的租金损失为：从2014年4月9日至2014年11月12日共218日，计得2249元／日×218日=490282元。两被告反诉请求三原告赔偿租金损失，其合理部分即490282元本院予以支持，超出部分不予采纳。对于被告区志雄预付的鉴定费用16500元，应由三原告承担。
关于三原告是否应当按照公摊面积支付公摊费用给两被告的问题。按照《合作建楼协议》第六条第2点约定，竣工后安装电梯时（已预留电梯口两个），如两被告不使用电梯，安装及因使用电梯产生的一切费用由三原告支付；如两被告使用电梯，则安装及因使用电梯产生的费用按双方使用电梯的房屋面积比例分摊。本案中，双方均确认：涉案房地产从一楼至八楼建设有楼梯两座、电梯两台，对此，两被告要求分摊公用面积，但上述《合作建楼协议》并未约定三原告需承担分摊面积，仅约定如两被告使用该两台电梯需按使用面积分摊费用。因此，两被告反诉请求三原告支付公摊费用没有合同及法律依据，本院不予支持。
关于涉案土地闲置费682248.8元应当由谁承担的问题。由于涉案土地从2005年10月至2012年9月期间属于闲置土地，应缴纳土地闲置费682248.8元，该款原告梁德坚已于2012年10月26日通过银行转账方式缴纳。当时，三原告并未提出异议，对此双方亦未作出补充约定。按照双方签订的《合作建楼协议》第一条约定，由两被告提供土地，三原告负责出资兴建；第四条约定，两被告负责提供合法的土地及一切相关资料。因此，按照上述约定，两被告已履行了提供合法土地的义务，至于因建设房地产所需支出的费用应由三原告负责，故上述土地闲置费应由三原告承担。三原告请求两被告返还土地闲置费682248.8元，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，两被告应当按照《合作建楼协议》约定，将涉案房地产第四、五、六、七层以及第八层的806、807号房确权至三原告名下，确权费用由三原告承担；地下停车场已划设的32个摩托车位由三原告使用至权属证书载明的使用年限时止，办证所需缴纳的税费由三原告按照使用面积比例分摊。涉案工程于2014年2月28日竣工验收后，两被告至今未按约定协助履行合伙财产分割及确权工作，该行为已构成违约。同时，工程完成后，三原告未及时将房屋交付给两被告使用，并继续占用两被告份额的一楼办公室及仓库，至2014年11月12日才将锁匙交到法院，该行为同样已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，三原告请求支付违约金200万元、两被告反诉请求支付违约金200万元，本院均不予支持，应由双方各自承担。至于两被告认为地下停车场没有截水沟防止室外水进入地下车库，并经实地实车测试，地下车库出入口处出现车底擦地情况，但均未能提供证据证实，对此，三原告亦予以否认，故其反诉请求三原告按《汽车库建筑设计规范》在地下车库出入口增建截水沟并降低该处坡度或建缓坡，理据不足，本院不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）区志雄、刘彩珍应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于云浮市区金山小区屏峰路商住楼第四、五、六、七层以及第八层的806、807号房确权至原告（反诉被告）梁德坚、陈月明、岑珍梅名下，费用由原告（反诉被告）梁德坚、陈月明、岑珍梅承担。
二、位于云浮市区金山小区屏峰路商住楼的地下停车场所有权属被告（反诉原告）区志雄、刘彩珍；原告（反诉被告）梁德坚、陈月明、岑珍梅享有已划设的32个摩托车位使用权，至权属证书载明的使用年限时止，办证所需缴纳的税费由原告（反诉被告）梁德坚、陈月明、岑珍梅按照使用面积（具体面积以房地产权证载明为准）比例分摊。
三、原告（反诉被告）梁德坚、陈月明、岑珍梅应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿租金损失490282元给被告（反诉原告）区志雄、刘彩珍。
四、驳回原告（反诉被告）梁德坚、陈月明、岑珍梅的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）区志雄、刘彩珍的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费65576元（该款梁德坚已预交），由梁德坚、陈月明、岑珍梅共同负担28258元，区志雄、刘彩珍共同负担37318元；反诉受理费21142元（该款区志雄已预交），由梁德坚、陈月明、岑珍梅共同负担4328元，区志雄、刘彩珍共同负担16814元；鉴定费用16500元（该款区志雄已预交），由梁德坚、陈月明、岑珍梅共同负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 刘伯云
二〇一五年九月八日
书 记 员 邓伟静