辽宁省大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙审民初再字第4号
原审原告梁艳，住大连市沙河口区。
委托代理人刘文水，辽宁志方联合律师事务所律师。执业证号：12102198610575284。
原审被告内蒙古草原兴发进出口有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市元宝山区。
法定代表人黄学文，董事长。
委托代理人邹华平，辽宁本道律师事务所律师。执业证号：12102200511827196。
委托代理人刘彦君，内蒙古大川律师事务所律师。执业证号：11504199410223236。
梁艳与内蒙古草原兴发进出口有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年7月11日作出（2008）沙民初字第111号民事判决，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年3月17日作出（2014）沙民监字第3号民事裁定，再审本案。本院于2014年4月1日立案后，依法另行组成合议庭，分别于2014年5月13日、6月30日和9月1日公开开庭进行了审理。原审原告梁艳及其委托代理人刘文水、原审被告内蒙古草原兴发进出口有限责任公司的法定代表人黄学文、委托代理人刘彦君、邹华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年4月1日，原审原告梁艳诉称，2005年8月15日，我与原审被告签订了《房地产买卖契约》，原审被告购买原审原告所有的坐落于大连市沙河口区建民巷12号4单元8层2号房屋。该房屋建筑面积为84.01平方米，成交价为40万元。合同订立后，双方办理了产权过户登记，我方依约于2005年8月30日前将房屋过户给了原审被告，此后原审被告曾找我要求腾退房屋，但由于原审被告未交付房款，我方一直没有将房屋腾退给原审被告，故请求原审被告立即支付房款40万元，并按合同约定的日千分之五的标准支付截止至2008年4月1日之前的逾期付款违约金182万元。
原审被告辩称，原审原告的房屋确实已于2005年8月份转让给我方，但我方不负有向原审原告支付房款的义务。原因是该房屋原审原告当初是用来抵债的，原审原告以其借用长城工业公司的名义，以其开办的成城工贸有限公司、欣诚商贸公司、欣爱商贸有限公司与原审被告从事肉食品交易，截止2005年8月以前，累计欠款68万余元。在要账过程中，原审原告自己提出以其个人房屋抵顶所欠货款，后来办理买卖手续也是原审原告咨询房管部门所作的提议。买卖是形式，抵债是实质。原审原告自愿承担起公司债务，为此，原审原告为原审被告办理了过户登记，并为原审被告代开了不动产销售发票，以供原审被告处理账目。关于原审原告提出违约金问题，因原审原告没有向被告交付房屋，故原审被告不应承担违约金。另外，原审原告向原审被告主张购房款已超过诉讼时效期间。请求驳回原审原告的诉讼请求。
原审查明，2005年8月15日，原审原、被告双方订立了《房地产买卖契约》。契约约定：原审原告将坐落在大连市沙河口区建民巷12号4单元8层2号建筑面积84.01平方米的房屋出售给原审被告，双方议定成交价格为人民币40万元。由原审被告以现金形式于2005年8月30日前一次性给付原审原告，原审原告于2005年8月30日将上述房产交付给原审被告。违约责任：原审被告不能向原审原告交付房款或原审原告不能按期交付房地产每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的违约金。合同订立后，双方按约定办理了房屋权属转移登记，原审被告支付了相关交易税费，取得了该房屋所有权，但原审被告没有按《房地产买卖契约》约定支付房款，原审原告也因此未将房屋交付给原审被告。
原审被告于1999年即与中国长城工业公司大连分公司（简称长城公司）有业务往来，至2004年原审被告先后与大连保税区成城工贸有限公司（简称成城公司）、大连欣城商贸有限公司（简称欣城公司）、大连欣爱商贸有限公司（简称欣爱公司）有业务往来，但原审被告将这些业务往来账都列在长城公司名下（成城公司、欣城公司、欣爱公司均为有限责任公司）。截止到2004年4月，原审被告往来账上记载长城公司欠原审被告681582.55元。原审被告向法庭提供16份合同的证据也都是原审被告与长城公司、中粮公司的合同。
原审认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原审被告应支付原审原告房款并支付违约金。理由是，原审被告提出原审原告以借用长城公司的名义，并以成城公司、欣城公司、欣爱公司的名义与原审被告进行贸易往来，总计欠款681582.55元。原审原告自愿将争诉的房屋抵顶欠款，但原审被告没有向法庭提供原审原告欠原审被告货款的证据，原审被告往来账上列的是长城公司欠原审被告的681582.55元货款。原审被告也没有提供原审原告同意以房抵债的证据。原审被告向法庭当庭提供了四位证人，原审被告通过证人欲证明原审原告以房抵债和同意交房的事实。因上述证人均与本案有利害关系，且其证言的不完整性和不确定性，不能作为定案依据。原审被告坚持以房抵债，如果是以房抵债双方在房屋买卖契约中应有约定，契约中明确写明房款是以现金方式支付的，为此，原审被告主张原审原告以房抵债的观点本院不予支持。
关于日千分之五的违约金问题，该约定是双方当事人的真实意思表示，应为有效。但根据本案的具体案情考虑，调整为日千分之三为宜。
本案是否超过诉讼时效问题。本案的买卖行为发生在2005年8月，在2005年8月30日之前，原审原告按约已将该房的所有权转移给原审被告，但由于原审被告未支付原审原告房款，故原审原告一直未将房屋交付原审被告。原审原告不交房屋的行为应认定为原审原告没有放弃主张房款的权利。为此，本案原审原告起诉不超诉讼时效。据此判决：原审被告内蒙古草原兴发进出口有限责任公司于判决生效后十日内支付原审原告梁艳购房款40万元，并同时支付（截止至2008年4月1日之前的）逾期付款的违约金109.20万元。案件受理费17400元，由原审被告负担，给付时间同上。
本院再审过程中，原审原告仍坚持原审诉讼请求，认为原审原告与原审被告之间不存在肉食品买卖合同关系。原审原告是中粮公司和长城公司的代理人，该二公司与原审被告之间发生业务关系所欠货款与原审原告无关。原审原告与原审被告在二审达成的庭外和解协议，是指2008年12月1日，原审被告法定代表人黄学文为免除原一审判决巨额债务而应由其承担的个人责任，请求原审原告达成此和解协议，条件是黄学文承诺委托原审原告代理进口2000吨牛羊肉，原审原告可得到400万元的代理费，但和解协议达成后，原审被告反悔，不再委托其进口货物。该庭外和解协议与本案无关，不能证明原审原告欠原审被告货款的事实，也不存在以63万元抵顶房款的事实。请求判令原审被告给付购房款40万元，并支付逾期付款的违约金109.20万元。
原审被告内蒙古草原兴发进出口有限责任公司辩称，本案不是房屋买卖合同纠纷。因原审原告挂靠长城、欣城、欣爱等公司与原审被告做肉食品交易欠原审被告主管部门内蒙古草原兴发股份有限公司货款681582.55元未给付，原审原告同意以自己名下的两套房屋作价70万元抵顶所欠货款，由原审被告负担产权过户发生的全部税费。因为是即时清结合同，所以双方没有就以房抵债事宜签订书面协议。双方签订《房地产买卖契约》是应房地产管理部门要求，为了办理产权过户手续，因此只签订了一份契约，已提交房地产管理部门，双方均没有契约原件，原审原告向法院提起诉讼而提交的买卖契约也是从房地产档案馆复印的。原审被告取得案涉房屋所有权后，即入固定资产账，同时体现与内蒙古草原兴发冷冻厂食品厂的货款已结清。如是买卖合同关系，应对原审原告做应付款记账，而不是应收款账。另外，如果没有原审原告挂靠其他公司及自己所办公司欠原审被告货款的事实，则在本案二审庭外和解时，原审原告也不会同意原审被告出售案涉房屋优先留取63万元的售房款。综上，应驳回原审原告诉讼请求。
再审查明，2005年8月15日，原审原、被告双方订立了《房地产买卖契约》。契约约定：原审原告将坐落在大连市沙河口区建民巷12号4单元8层2号建筑面积84.01平方米的房屋出售给原审被告，双方议定成交价格为人民币40万元。购房款原审被告以现金形式于2005年8月30日前一次性给付原审原告，原审原告于2005年8月30日将上述房产交付给原审被告。违约责任：原审被告不能向原审原告交付房款或原审原告不能按期交付房地产每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的违约金。合同订立后，双方按约定办理了房屋权属转移登记，原审被告支付了该房屋的相关交易税费。2005年8月30日，原审被告取得了案涉房屋所有权，原审原告至今未将房屋交付给原审被告。
2008年12月1日，原审原告与原审被告法定代表人黄学文签订《诉讼和解协议》。载明：“甲方：内蒙古草原兴发进出口有限责任公司乙方：梁艳经过双方协商，就双方诉讼所涉及的问题达成如下协议，共同遵守。1.双方达成本协议后，甲方撤回上诉，乙方在甲方履行本协议的情况下放弃（2008）沙民初字第111、112号民事判决书中所主张的房款权利及滞纳金请求权，放弃向人民法院的申请执行。2.乙方申请并积极协调一审法院解除对争执房屋的查封。由甲方于2009年在4-6月份出售此两处房屋，所得房款由甲方留取63万元（陆拾叁万元）余款由乙方收取。卖房时房款由公证处提存。卖房价格由甲乙双方根据市场价格共同确定。如有争议以评估价为准。3.在甲方卖房子期间，乙方要腾空房屋，并保证买房人看房和正常入住。4.本协议达成后，甲方不再提出肉食品买卖货款之事，不得起诉主张；乙方认可一审判决已经履行完毕，不得再行申请执行或再度以原有理由提起诉讼。5.在乙方已腾空房屋并向甲方交付钥匙的情况下，甲方收清售房款超十日不向乙方交付的，按日承担支付千分之五的滞纳金；乙方如偷换门锁或以其他方式阻碍买房人看房、入住，妨碍甲方售房，则不得主张“余款”的给付或径直将房屋确认归甲方所有，不再提起纠纷。乙方若不能解除一审法院的查封，则径直认可此房屋归甲方所有，并且不再提起纠纷，当然放弃一审判决书中的所有权利及申请执行的权利。6.本协议一式两份，双方各持一份。7.若甲方没有按本协议履行，则乙方不放弃一审判决的权益，向一审法院申请执行（2008）沙民初字第111、112号民事判决书。本协议经双方签字之日起生效，甲方同时加盖公章。甲方：黄学文加盖公章乙方：梁艳2008年12月1日”。
原审原告当庭承认《诉讼和解协议》第4条“肉食品买卖货款之事”即指原审原告欠原审被告68万余元货款一事。
1996年12月6日，原审原告梁艳与中国长城工业大连公司（以下简称长城公司）共同出资，申请注册成立大连保税区成城有限责任公司（以下简称成城公司）。1996年12月10日，梁艳出资40万元，长城公司出资60万元，注册成立大连保税区成城工贸有限公司，法定代表人为李志明。该公司在申请注册过程中还曾被称为大连保税区成城国际贸易有限公司（以下简称成城国贸）。2004年9月6日，该公司被吊销营业执照。
1999年4月15日，梁艳出资20万元，长城公司出资30万元注册成立了大连欣城商贸有限公司（以下简称欣城公司），梁艳任董事，武广建担任董事长是公司法定代表人。2001年6月28日，公司股东会决议：变更长城公司出资20万元，梁艳出资30万元，法定代表人变更为梁艳。2002年9月15日，股东会决议：将长城公司在欣城公司的20万元股权分别转让给梁艳15万元，申焱5万元。变更为梁艳以货币出资45万元，申焱以货币出资5万元，选举梁艳为公司董事长。2003年6月25日，欣城公司股东会决议：租赁梁艳名下的位于沙河口区建民巷12号4-8-（1、2）即案涉两套房屋为公司经营地址。2003年12月16日，股东会决议：停止经营，对公司进行清算。公司注销前后的债权债务由全体股东按出资比例承担。
2003年12月3日，梁艳以本人名下的位于大连市沙河口区建民巷12号4单元8层2号和4单元8层1号两套房屋作价70万元，田润才以货币出资30万元，注册成立了大连欣爱商贸有限公司（以下简称欣爱公司），梁艳担任法定代表人。2006年7月16日股东大会决议：梁艳以实物出资70万元变更为以货币出资70万元。
原审原告自认从1996年末、1997年初代理长城公司、中粮集团辽宁粮油进出口公司（简称中粮集团）与原审被告有肉食品业务往来，但不能提供代理授权证明。
从1997年4月起，原审被告以内蒙古草原兴发股份有限公司（以下简称草原兴发股份有限公司）的名义与长城公司和成城公司有业务往来。原审被告提供的内蒙古草原兴发股份有限公司赤峰冷冻食品厂（又称：东肉联、兴发集团赤峰肉鸡加工厂、绿鸟食品总厂、冷冻食品总厂，以下简称冷冻食品厂）1997年至2004年的财务账簿显示，1997年4月至2002年，原审被告以草原兴发股份有限公司的名义累计向上述公司提供了价值61438747.72元的冷冻肉食品。截止到2004年底，冷冻食品厂账面显示长城公司、成城公司共欠货款687625.25元。庭审过程中，原审被告对欠款681582.55元表示认可。
原审被告向法庭提供了16份合同，证明从2001年1月31日至同年12月17日期间，原审原告将其所代表的卖方长城公司或者中粮公司与买方为日方的NICHIKU有限责任公司、三洋国际贸易有限责任公司、日本本冈谷有限责任公司签订的肉食品购销合同通过传真发至原审被告处，由原审被告组织冷冻食品厂供货和记账。但传真给原审被告的进出口合同中虽然有中粮公司，但原审被告未向该公司出售货物，该公司也未向原审被告支付过货款。
草原兴发股份有限公司成立于1993年6月11日，原审被告成立于2000年12月11日，该公司在成立前为草原兴发股份有限公司外贸部，成立后是草原兴发股份有限公司的全资子公司。
冷冻食品厂成立于2003年7月，其前身为赤峰市食品公司第一肉联厂。1996年，草原兴发股份有限公司租赁其生产设施，后于1997年整体兼并，但未另行办理工商登记。原审被告以草原兴发股份有限公司名义与长城公司和成城公司发生业务往来，并负责货款回收工作，货款分别由成城公司、欣城公司、长城公司以及欣爱公司以汇票、支票、现金或电汇等方式向草原兴发股份有限公司支付。草原兴发股份有限公司收到货款后通过其“内部银行”或“草原兴发绿鸟事业部”转付给冷冻食品厂。
原审被告于2005年8月30日取得案涉房屋所有权后，购房发票及税费发票均已入账核销，在公司会计账簿上记载为还货款，并在财务账上冲减了其对冷冻食品厂的预付账款681582.55元，相应地冷冻食品厂冲减了其对原审被告的预收账款681582.55元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是：1、原审原告是否欠付原审被告的货款；2、原审被告是否依约向原审原告履行了两份《房地产买卖契约》约定的给付房款义务。
第一，原审原告是否欠付原审被告货款。庭审已查明，从1997年4月起至2002年，原审被告以草原兴发股份有限公司的名义与长城公司、成城公司有业务往来，累计向上述公司提供了价值61438747.72元的冷冻肉食品，货款分别由长城公司以及由原审原告担任法定代表人的欣城公司、欣爱公司和由原审原告出资的成城公司支付。截至2004年底，长城公司、欣城公司共欠货款681582.55元。至此，应认定为该二公司欠草原兴发股份有限公司的货款。因原审原告一直认为其与原审被告之间发生业务往来，原审被告对此也未明示，双方对此无异议。庭审已查明，欣城公司、欣爱公司的法定代表人是原审原告，成城公司的出资人为原审原告。据此，原审原告与原审被告在原审上诉二审期间签订的《诉讼和解协议》应系双方当事人真实意思表示。《诉讼和解协议》能够表明原审原告愿意以个人身份承担对上述公司所欠原审被告债务的清偿，该约定并不违反法律规定。原审原告当庭承认《诉讼和解协议》第4条“肉食品买卖货款之事”即指欠原审被告68万余元货款一事，故应认定原审被告提出的原审原告欠付货款的事实存在，其辩称该和解协议与本案无关自相矛盾，对其辩解意见不予采信。另外，原审原告主张其受长城公司和中粮公司的委托与原审被告有业务往来，由上述公司支付货款只能代表委托付款关系，不能证明上述公司就是合同相对人。对此，原审原告不能提供其受长城公司、中粮公司委托与原审被告发生业务往来的相关证据，也不能提供成城公司、欣城公司、长城公司以及欣爱公司受委托付款的证明，故对原审原告该辩解意见亦不予采信。
第二，关于原审被告是否向原审原告依约履行了两份《房地产买卖契约》约定给付房款义务问题。在原审原告承诺以个人名义负责偿还欠原审被告货款的情况下，双方于2005年8月15日签订了两份《房地产买卖契约》，并约定案涉二套房屋的出售价格一套为40万元，另一套为30万元，共计70万元。该房屋买卖契约是双方当事人的真实意思表示，至今双方未对交易价格提出异议，属合法有效。按双方当事人签订的《房地产买卖契约》的约定“两套房屋原审被告以现金形式于2005年8月30日前一次性给付原审原告，原审原告于2005年8月30日将上述房产交付给原审被告。”庭审查明，原审原告已按《房地产买卖契约》协助原审被告办理了案涉两套房屋过户手续，原审被告于2005年8月30日取得案涉房屋所有权后，购房发票及税费发票均已入账核销，在公司会计账簿上记载为还货款，并在财务账上冲减了其对冷冻食品厂的预付账款681582.55元。结合双方签订的《诉讼和解协议》，应当认定双方互负到期债务，通过签订《房地产买卖契约》，原审原告将案涉两套房屋过户到原审被告名下，双方实现了互负到期债务的抵销，且已履行完毕。
综上，原审原告欠原审被告货款，原审被告欠原审原告购房款，原审原告将其所有的两套房屋过户到原审被告名下，双方实现了互负到期债务的抵销，即以房款抵消所欠货款。双方以此方式抵销互负债务，符合法律规定。故对原审原告主张本案系单纯的房屋买卖合同关系，不存在以房款抵顶货款问题与事实不符。其主张原审被告给付购房款及利息的请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）沙民初字第111号民事判决；
二、驳回原审原告梁艳的诉讼请求。
案件受理费17400元（原审原告已预付），由原审原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 赵桂敏
审判员 王 勇
审判员 唐利群
二〇一四年九月十日
书记员 王志伟
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。