江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02677号
上诉人（原审被告）杨杰。
委托代理人辛长林、李东阁，江苏东方金牛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）连云港创美房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县南辰乡韩城路北侧。
法定代表人陆江兵，该公司董事长。
委托代理人江尧喜，该公司法律顾问。
原审第三人李传军。
上诉人杨杰因与被上诉人连云港创美房地产开发有限公司（以下简称创美公司）、原审第三人李传军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2015）连东民初字第01173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭审理了本案，上诉人杨杰的委托代理人李东阁，被上诉人创美公司的委托代理人江尧喜到庭参加诉讼。原审第三人李传军经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
创美公司一审诉称：2013年8月26日，在南辰乡变电所左继权中介之下，创美公司与杨杰签订了一份房屋租赁合同。租赁标的物为“连云港创美房地产开发有限公司”金悦轩大酒店。上述大酒店租赁期为三年，自2013年9月18日起至2016年9月18日止。合同第四条第1项约定了“该房屋租金为伍万元整，三年租金一次性交清，租金总额为壹拾伍万元整。合同签订一次性付清。以收据为准，合同生效”。合同第七条第2项约定“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。这一约定对本合同的甲乙双方具有法律约束力。然而，到2015年4月底至5月初，租赁合同乙方，也就是杨杰违反上述合同约定的“经甲方（创美公司）同意，乙方（被告）不得转租”的合同约定力，杨杰未经创美公司同意、授权擅自将“金悦轩大酒店”转租给石梁河袁湖村人李传军。根据《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这一法律规定表明杨杰不得以其租赁权对抗出租人行使所有权。杨杰无视合同的法律约束力，未经创美公司同意转租他人，已构成侵权，创美公司将保留诉权。为防止产生更大的问题，切实维护创美公司的财产权益不受侵犯，特起诉，请求依法判令：解除创美公司与杨杰签订的房屋租赁合同及杨杰与李传军签订的事实转租合同，并排除第三人的妨碍，判令杨杰与李传军承担本案的诉讼费用。
杨杰一审答辩称：一、创美公司诉请解除其与被告之间的房屋租赁合同无事实及法律依据。1、创美公司诉称的杨杰将涉案房屋转租他人的行为与事实不符。杨杰承租创美公司的涉案房屋后，依照合同约定将该房屋用于酒店经营，仅因自己生意繁忙，难以事必躬亲，才委托本案第三人代理管理，为了便于第三人为杨杰管理酒店，特以第三人的名义办理了工商登记。但该酒店的实际经营者仍是杨杰，杨杰并无将涉案房屋转租他人之违约行为；2、涉案房屋没有取得合法建设手续，创美公司、杨杰之间签订的租赁合同应属无效，创美公司诉请解除租赁合同显然错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，一审法庭辩论终结前与承租人订立的租赁合同无效。江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二条同样规定，当事人以租赁房屋未取得合法建设手续的违法建筑为由要求确认租赁合同无效的，人民法院应予支持。因此涉案房屋的建设，创美公司未能举证相关合法批建手续，3、涉案房屋未经消防部门验收合格，不符合酒店经营的使用标准，租赁合同也应属无效。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》及《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第五条均规定，出租必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。本案所涉房屋尚未取得消防验收部门的验收合格证明，而且消防机关在近期的抽查过程中，已经向杨杰下达了《整改通知》，可见涉案房屋不仅没有获得消防验收合格证明，而且已经有消防部门认定其消防不合格，根据上述规定，该租赁合同应属无效。4、“大酒店一栋”不具备转让条件，个体工商户登记管理办法规定。综上，创美公司诉请解除租赁合同是以合同有效为前提的，而本案查明的事实表明，涉案房屋因未取得相关规划许可和消防验收合格证明而导致租赁合同无效，合同无效的法律后果自始无效，不存在解除合同的可能性。二、创美公司诉请解除杨杰与第三人之间的“事实转租合同“不能成立。1、如前所述，第三人应杨杰之邀，代为管理酒店，双方不存在转租的事实；2、即便有转租，创美公司非转租合同的当事人，根据租赁合同的约定和法律规定（《合同法》第224条、最高院《房屋租赁合同解释》第16条及江苏省高院《房屋租赁合同意见》第15条），创美公司也只能解除其与杨杰之间的租赁合同（租赁合同有效的前提下），诉请解除转租合同显然是越俎代庖。综上，请求驳回创美公司的全部诉求，同时杨杰保留向创美公司主张因合同无效而退还剩余租金及主张其他损失的权利。
原审第三人李传军一审答辩称，我和杨杰有一份合同，合同内容是这个酒店我是通过杨杰的老婆承包的。
原审法院经审理查明：“金悦轩大酒店”系由创美公司开发。2013年8月26日，创美公司（甲方）与杨杰（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于东海县北开发区管委会对面的“金悦轩大酒店”三层楼房出租给乙方杨杰。租期为三年即自2013年9月18日至2016年9月18日止。年租金为伍万元整，三年租金一次性交清，租金总额为壹拾伍万元整，合同签订一次性付清。其中在该合同的第七、八条约定，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，乙方有该行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。该合同第十一条乙方违约责任中约定，未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。
原审法院另查明，2015年4月1日，李新秀（甲方）与第三人李传军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，李新秀将本案所涉“金悦轩大酒店”转租给李传军，双方约定租期一年，租金伍万元，先付壹万元正，剩余肆万元半年内付清。
原审法院还查明，李新秀系杨杰的妻子。庭审中第三人提供的其与李新秀签订的房屋租赁合同复印件，本院限期杨杰提供该合同的原件，经审查该份合同复印件内容同原件。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，创美公司与杨杰签订《房屋租赁合同》，在该合同双方约定杨杰对所承租的“金悦轩大酒店”未经创美公司同意不得转租，如有该行为，创美公司有权解除合同，收回出租房屋。杨杰未遵守双方约定，将本案所涉“金悦轩大酒店”转租给李传军系违约，根据双方约定，创美公司有权解除合同，收回本案所涉房屋，故创美公司的起诉符合法律规定，原审法院予以支持。创美公司诉求判令解除杨杰与第三人李传军签订的事实转租合同，李传军承租本案所涉房屋系杨杰的转租行为所致，该转租行为违反创美公司、杨杰所签订的《房屋租赁合同》，系违约，根据双方约定，创美公司有权解除合同，收回房屋，因创美公司的起诉，杨杰与李传军签订的转租合同无前提存在，故创美公司诉求判令解除杨杰与李传军签订的事实转租合同亦无事实依据，但根据本案实际，原审第三人李传军有配合杨杰交还创美公司本案所涉房屋的义务。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、创美公司与杨杰签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、杨杰于判决生效之日起十日内将本案所涉房屋“金悦轩大酒店”按照其与创美公司签订的《房屋租赁合同》中约定的标准交还于创美公司；三、李传军在以上期限内配合杨杰按照原杨杰签订的《房屋租赁合同》标准返还创美公司本案所涉房屋；三、驳回创美公司的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由杨杰承担
上诉人杨杰不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。理由为：1、涉案合同项下的房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，应属无效。2、涉案酒店未取得消防验收合格证明，租赁合同无效。3、涉案合同的标的物不具备转让条件，租赁合同无效。国务院《个体工商户条例》第十条规定：“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记”，由此可见：个体工商户限定了特定的个体经营者的身份，登记的个体工商户不经营时，其生产经营权不得转让。综上，请求撤销原判，判令涉案《房屋租赁协议》无效。
被上诉人创美公司答辩称：上诉人所称本案合同无效，应以《合同法》第52条和全国人大对合同无效的界定作为法律准绳来甄别，其上诉所称的合同无效依据不足。本案合同的定义和实际履行与《合同法》确立的契约自由原则相符，且没有损害国家、集体和他人利益，同时与《合同法》第52条第五项关于违反法律法规强制性规定的合同为无效，本案合同并无该强制性规范所说的情形。综上，原审判决在认定事实和适用法律方面是客观公正的。本案上诉人的上诉理由不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，创美公司于2012年8月17日取得建设工程规划许可证，其中建设规模一栏表明：总建筑面积叁仟叁佰玖拾壹平方米（三层）；计入容积率面积：叁仟叁佰玖拾壹平方米。
还查明，涉案房屋建成之后为四层，截止目前创美公司未取得涉案房屋的产权证明。
本案在二审期间的争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》是否有效。
关于涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，租赁合同是否有效的问题，本院经审查后认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，创美公司于2012年8月17日取得建设工程规划许可证，其中建设规模一栏表明：总建筑面积叁仟叁佰玖拾壹平方米（三层）；计入容积率面积：叁仟叁佰玖拾壹平方米。双方均认可涉案房屋为四层，且整体出租给上诉人杨杰使用。截止二审庭审结束，创美公司未取得涉案房屋的产权证明。结合上述几点，本院认为涉案房屋的《房屋租赁合同》应认定为无效。上诉人杨杰的该项上诉理由能够成立，本院依法予以采信。
关于涉案酒店未取得消防验收合格证明，租赁合同是否无效的问题。上诉人杨杰要求依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（（2003）民一他字第11号，以下简称《函复》）认定涉案合同无效的辩解。本院经审查后认为，最高人民法院于2013年4月8日以《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》第63项废止了该《函复》，理由是：与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，故上诉人杨杰的该辩解本院不予采信。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，依据现有证据，消防验收问题并不影响涉案《房屋租赁合同》的效力，但杨杰可以就该问题向创美公司行使合同解除权。因此，上诉人杨杰的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于上诉人杨杰辩解其从被上诉人创美公司承租的并非涉案房屋，而是酒店的经营权。本院经审查后认为，从《房屋租赁合同》的条款内容来看，出租的仅是涉案房屋，上诉人杨杰支出的费用也仅是承租房屋的费用，并未就酒店经营权支付任何费用。因此，本院对上诉人杨杰的该辩解不予采信。
关于涉案合同的标的物不具备转让条件，租赁合同是否无效的问题。国务院《个体工商户条例》第十条规定：个体工商户登记事项变更登记的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。本案中，创美公司工商登记为企业法人，并非个体工商户。上诉人杨杰为经营涉案房屋而登记注册行为与创美公司无关。因此，本院认为，《个体工商户条例》第十条并不适用本案，上诉人杨杰的该上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
结合上述几点，涉案房屋的《房屋租赁合同》应认定为无效。无效合同自始没有法律效力，故原审法院认定解除双方签订的《房屋租赁合同》显有不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，创美公司主张返还房屋的诉求能够成立，原审法院认定杨杰返还涉案房屋、李传军予以配合并无不当。关于合同无效之后的占有使用费及相关装修补偿费用问题，双方均同意另案主张，本院亦不在本案中处理。
综上，上诉人杨杰的上诉请求及理由部分能够成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省东海县人民法院（2015）连东民初字第01173号民事判决第二、三、四项；
二、撤销江苏省东海县人民法院（2015）连东民初字第01173号民事判决第一项。
一审案件受理费500元，由杨杰负担400元，连云港创美房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费500元，由杨杰负担400元，由连云港创美房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。