上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终5064号
上诉人(原审原告)：游有兰，女，1953年12月7日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。
委托诉讼代理人：熊伟，上海市信本律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：韩光丽，女，1963年4月18日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
委托诉讼代理人：韩光辉(韩光丽哥哥)，男，1959年6月25日出生，汉�，户籍地上海市长宁区。
上诉人游有兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初37631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人游有兰上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第四项，改判韩光丽支付其违约金人民币(以下币种均为人民币)50,000元。事实与理由：合同中将关于转租条款划除表明被上诉人给予了上诉人转租权。其为装修房屋花费130,000元，因此合同约定的违约金标准合理。一审法院调整违约金缺乏依据。按照7年的使用年限分摊，上诉人的装修损失达37,000元。因被上诉人提前收回系争房屋，其临时居住宾馆还花费了10,000余元。被上诉人在一审法院审理期间并未提出调整违约金，法院不应主动调整。
被上诉人韩光丽辩称，不同意上诉人上�请求，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
游有兰向法院提出诉讼请求：1.判令游有兰、韩光丽签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年9月1日解除；2.判令韩光丽返还游有兰租金9,138元及房屋押金6,500元；3.判令韩光丽赔偿违约金50,000元；4.判令韩光丽返还游有兰遗留在租赁房屋内价值104,000元的物品。诉讼过程中，游有兰申请撤回第4条诉讼请求。
一审法院经审理查明，上海市静安区奉贤路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)权利人为韩光丽。2012年3月8日，韩光丽委托其兄即本案委托诉讼代理人韩光辉与游有兰签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，韩光丽将系争房屋出租给游有兰使用，建筑面积80.59平方米，游有兰向韩光丽承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；自2012年4月8日起至5-7年4月7日止，租赁期满，韩光丽有权收回系争房屋，游有兰应如期返还，游有兰需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前一个月，向韩光丽提出续租书面要求，经韩光丽同意后继续签订书面合同；每月租金6,500元，该租金5年内不变，自第6年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；游有兰应每6个月提前10天向韩光丽支付下期租金，支付方式为：付六押一，每半年支付一次，先付后住，韩光丽包物业管理费，发票税金由游有兰承担；韩光丽交付系争房屋时，游有兰应向韩光丽支付房屋租赁保证金6,500元，租赁关系终止时，韩光丽收取的该房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由游有兰承担的费用外，剩余部分无息退回游有兰；租赁期间使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、有线宽带等费用由游有兰承担。双方在附件一另行约定，韩光丽违约赔50,000元给游有兰，游有兰违约赔20,000元给韩�丽，租金3年后按3%递增，5年后按5%递增，游有兰在装修过程中，韩光丽配合游有兰工程顺利进行，游有兰装修好的房子期满后一切留给韩光丽(能移动的除外)，在租赁过程中，安全问题一切由游有兰自理。双方使用的格式化合同第八条的转租、转让和交换条款已划除，即韩光丽未给予游有兰系争房屋转租权，合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，在游有兰支付韩光丽押金6,500元及首期租金后，双方开始履行合同。
2017年2月4日，韩光辉通过短信告知游有兰，根据合同约定系争房屋于2017年4月到期，因为该房屋将自用，不再出租，望你安排搬迁事，具体房屋交接联系我姐姐韩光玲。同年2月21日，韩光辉再次通过短信告知游有兰将于下月到上海跟你面谈，你安排一下。同日，游有兰答复称，好的，大概的时间能告诉我吗？3月3日、3月4日，�方再次通过短信往来，韩光辉表示房屋不会再租，而游有兰表示合同上是写5-7年，如果是写5年则无话可说。3月29日，韩光辉再次询问游有兰房屋如何交接。2017年4月5日，外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司向韩光玲账户汇款42,178.75元，用途为奉贤路17年4.8-10.9。后双方就系争房屋租赁事宜多次沟通至不睦，韩光丽于2017年9月1日在系争房屋上加锁，游有兰遂起诉至法院，要求判如所请。
另查，游有兰为上海吃撑了餐饮有限公司法定代表人，该公司经营范围为中型饭店，注册地在上海市黄浦区中山东二路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。游有兰之女曾玲为外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司法定代表人，该公司经营范围为酒店管理、投资管理、企业管理咨询，注册地在上海市黄浦区中山东二路XXX弄XXX号XXX室，外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司曾数次支付系争房屋租金。
一审法院审理中，双方确认，系争房屋已于2017年10月15日正式交接，游有兰已将系争房屋内可移动物品自行搬离。韩光丽已垫付2016年8月煤气费9元，2017年7月水费62.10元及2017年6-9月的电费236.70元,合计307.80元。韩光丽另表示合同约定的违约金过高，系争房屋内的两个马桶、两把淋浴设施上的水龙头、两台空调及电话门铃、两把门钥匙均被游有兰拆除后搬离，待韩光丽提供相关证据后，韩光丽将另行诉讼。游有兰则表示马桶及水龙头并未搬离。
一审法院认为，游有兰、韩光丽之间的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。游有兰、韩光丽争议焦点一为：合同约定的租赁期限，游有兰认为双方约定的租赁期限为7年；韩光丽认为双方约定的租赁期限为5年，后2年是否续租，双方应重新协商，现韩光丽欲将房屋�回自用，故合同在5年到期后已终止。法院认为，游有兰、韩光丽履行的租赁合同期限为7年，理由如下：1、双方合同约定租赁期限5-7年，起始日为2012年3月8日，截止日为5-7年后的4月7日，对3年及5年后的租金递增范围亦作了约定，说明双方对合同履行的期限约定最短为5年，最长为7年，如双方在5-7年间解除合同，需协商达成一致；2、韩光丽在5年期限届满前通知游有兰合同到期终止，但游有兰主张合同应履行7年，在付款期限届满前亦按约定支付了递增后的6个月房租，韩光丽收取租金后也未提出异议，韩光丽收取租金的行为表明其已同意游有兰按7年约定继续承租系争房屋。游有兰、韩光丽争议焦点二为：游有兰认为韩光丽无理要求游有兰搬离并加装防盗门导致游有兰无法使用系争房屋，韩光丽应承担相应违约责任；韩光丽认为游有兰未经韩光丽同意，将系争房屋擅自转租，合同解除的违约责任在游有兰。法院认为合同提前解除的违约方为韩光丽，理由如下：1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。游有兰自认仅将系争房屋交由女儿公司员工使用，但未收取费用，可见游有兰与员工未就系争房屋建立租赁合同关系，韩光丽不能明确游有兰为转租系争房屋的相对方，也未提供相应证据证明游有兰转租的事实，故韩光丽提出游有兰将房屋转租的主张无事实依据；2、如前所述，出租人将租赁物交付承租人使用是出租人的义务，在合同履行过程中，韩光丽在系争房屋加装防盗门的行为，客观上造成游有兰无法使用系争房屋，致使游有兰租赁系争房屋的目的无法实现，故韩光丽在履行合同过程中构成根本违约，游有兰藉此要求合同于2017年9月1日解除，韩光丽返还游有兰租金、保证金及赔偿违约金的�求，法院应予支持。鉴于保证金的返还前提为游有兰已结清应承担的费用，故韩光丽可在扣除垫付的307.80元后，返还多余保证金。关于韩光丽应赔偿违约金金额，综合考虑合同约定的游有兰、韩光丽违约承担的违约金数额、韩光丽对合同期限的认知程度及游有兰由此造成的损失，法院酌定韩光丽应赔偿游有兰违约金5,000元。游有兰撤回第4项诉讼请求及韩光丽表示对遗失物的另案诉讼，系双方自由处分诉讼权利，法院予以准许。一审法院判决如下：一、游有兰与韩光丽签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年9月1日解除;二、韩光丽应于判决生效之日起十日内返还游有兰房租8,320.14元；三、韩光丽应于判决生效之日起十日内返还游有兰保证金6,192.20元；四、韩光丽应于判决生效之日起十日内赔偿游有兰违约金5,000元。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，韩光丽虽然于2017年2月即向上诉人表示要求收回房屋，但直至2017年9月1日前未影响上诉人实际使用系争房屋。合同条款关于租赁期限的约定，存在理解上的差异，对此，双方均有一定的责任。一审法院综合考虑案件的相关情况，酌情确定被上诉人支付5,000元违约金，尚属合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,423.8元，由上诉人游有兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年六月八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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