湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初1211号原告：陈永宏，男，1985年7月19日出生，汉族，户籍所在地湖北省洪湖市，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：向红，湖北阳阳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地武汉市洪山。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：叶敏森，男，该公司职员，住武汉市洪山区。代理权限：特别授权。原告陈永宏与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，并按简易程序延期，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向红，被告的委托诉讼代理人王一、叶敏森到庭参加了诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请调解，但双方未能达成调解协议，本案现已审理终结。原告陈永宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任（从2015年6月1日起算至实际交付日止，按每日已交房款的万分之三计算。现暂算至2015年12月31日计214天35945元）。2、判令被告承担逾期办理房屋产权证书的违约责任（从2015年9月1日起算至实际交付日止，按每日50元计算。现暂算至2015年12月31日共计122天6100元）。3、判令被告向原告交付房屋精装修所用材料（包括但不限于复合地板、入户门、抽油烟机、室内门等）的产品合格证书、使用说明书及售后维修服务卡等相关材料。4、判令物业费的起算点从实际收房之日起计算。5、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告当庭变更第4项诉讼请求为请求法院确认本案房屋的实际收房日。庭后对第1项诉讼请求明确为：判令被告承担逾期交房的违约责任（从2015年5月31日起算至实际交付日止，按每日已交房款的万分之三计算）；对第3项诉讼请求明确为：判令被告向原告交付房屋电路图，水路管线图；交付房屋入户门、室内门、抽油烟机、座便器、浴室柜、洗漱柜、地板、开关、灯具、插线板、洗菜盆、水龙头的产品合格证书、使用说明书及售后维修服务卡。原告的事实与理由：2013年10月22日原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，双方约定原告以559897元的价格购买被告开发的碧桂园生态城二期（观澜）7栋2单元9层2号房。原告依约向被告支付了首付款199897元，随后办理银行贷款。但被告在约定的2015年5月30没有达到房屋交付条件，且房屋装修存在质量问题，原告拒绝收房，被告同意整修。2015年12月27日原告从《政府信息公开告知书》得知，本案合同项下的房屋在2015年8月27日才完成居民正式供电，2015年9月11日才完成竣工验收备案手续。2016年12月6日，原告收到被告书面发出的《催促收楼通知书》。2016年12月31日原告依该通知书前往办理收房手续，但被告拒绝出示房屋装修所用材料的相关说明、维修等文件，且要求原告先行缴纳从2015年6月1日起算的物业费，再给予办理交房手续及钥匙交付。被告的违约、违法行为导致原告无法正常入住且无法办理权属证书，给原告的经济和生活带来巨大损失。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告碧桂园公司辩称，一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。1、在合同约定的交房日2015年5月30日（观澜）之前，本案涉诉项目均已依法取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明案涉商品房已经达到法定的交房条件。2、案涉商品房虽未能促成市政公用机构及时提供正式居民用电，存在履行瑕疵，但被告特别采取补救措施，自交房之日起提供临时用电，并可无偿使用，没有影响房屋的正常居住和使用，未给原告造成任何实际损失。3、碧桂园公司认为约定逾期交房违约金标准过高，请求人民法院减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因被告积极采取补救措施，原告没有实际损失，合同当事人违约责任的承担应当以实际损失为基础，请求人民法院对约定违约金日万分之三的标准予以减少。因此，被告不应再行承担支付逾期交房违约金的违约责任。二、在被告积极采取补救措施、房屋完全满足原告使用目的的情况下，原告拒绝收房，由此导致的逾期收房责任应由原告自行承担。被告于2015年8月27日取得正式供电之后，本案涉诉房屋已经完全具备合同约定的交付条件，而原告仍然拒绝收房。并且通过申请政府信息公开的方式，再次确认了涉诉房屋具备交付条件，而该批原告仍然拒绝收房，因此，原告应自行承担逾期收房的责任，被告不应对此继续承担逾期交房违约责任。三、被告不应当支付逾期办证违约金。1、《合同》第十六条关于产权登记的约定，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人委托出卖人代办商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。该委托的具体事宜详见附件六附录三《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。《委托办理权属登记协议书》以及《委托书》，约定原告自愿同意被告在同时具备下列条件之日起360天内将该商品房办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交武汉市东湖新技术开发区房地产管理局，包括付清房屋价款、税费等费用，且接受商品房，并且被告仅负责资料递交事宜，取得房屋证件的时间，与被告无关。2、原告未缴纳办证的契税，被告无法完成递交手续；3、原告拒绝收房，被告亦无法完成递交手续；4、原告已于2017年3月14日领取所有办证资料，自行办理，并书面出具《领取办证资料证明》，被告无法履行办证义务，不应承担逾期办证责任。四、被告不应向原告出具装修材料的合格证、使用说明书及售后维修服务卡等相关资料。1、原告诉讼请求不明确，其提出“包括但不限于”没有具体指向，不是一个明确诉讼请求。2、原告此诉求没有合同约定，亦无强制性法律规定，原告诉请没有法律依据和合同依据。五、原告要求判令物业费起算点从实际收房之日起算，无法律依据。本案系商品房销售合同纠纷，并非物业合同纠纷，不应对物业费进行审理，故对此诉求应予以驳回。《合同》附件六补充协议书第五交楼手续，已经明确约定：商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应当按约定的交付日期自行到出卖人营销中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交楼房手续，则视为出卖人按期交房。因此，被告无需通知原告进行收房，原告应当自行办理收房手续，房屋符合交付条件，原告至今不收房，相关法律后果应当由其自行承担。因原告已经收房，被告已无交房义务，不应当由法院确定实际收房日期。六、由于原告逾期支付购房款，根据合同约定，被告有权要求原告支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为20088元，该条作为答辩意见，不提起反诉。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月22日，原告陈永宏与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：陈永宏向碧桂园公司购买其开发的位于武汉东湖新技术开发区花山大道以西，春和路以北，碧桂园?生态城二期（观澜）号房商品房一套，房屋总价款为559897元，付款形式为贷款付款。合同第一条约定……出卖人以出让方式取得位于东湖××技术开发区××以北，花山大道以西，编号为X05020016的地块的土地使用权，面积389717.16平方米，规划用途为城镇住宅，……出卖人经批准，在该地块上投资建设碧桂园?生态城二期（观澜）商品房。该项目的有关批文如下：1、《国有土地使用证》；颁发机关为武汉市国土资源和规划局（编号：武新国用（2013）第072号）。……合同第九条约定：出卖人应当在2015年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：在该商品房交付时达到使用条件；6、给水：在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气：在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有线电视的设施：在该商品房交付时达到使用条件；9、上述第1-4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5-8条约定的使用条件是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。……第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付商品房，并不承担逾期交房违约责任：（1）遭遇不可抗力；（2）买受人在合同约定的交付日期前有逾期付款等违约行为的；买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第十二条对房屋交接进行了约定。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人委托出卖人代办该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。该委托的具体事宜详见附件六附录三《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。……第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。附件六合同补充协议约定：五、交楼手续，《商品房买卖合同》第十二条约定的“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人”的内容，变更为“商品房达到交付条件后，出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按约定的交付日期自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房，若因出卖人的原因导致买受人未能按期办理交楼手续的，出卖人承担逾期交楼的责任。十一、提示，出卖人已提请买受人仔细阅读《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款，特别注意加粗字体部分的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作出了相应说明。买卖双方一致确认对《商品房买卖合同》、本补充协议及附录的条款含义认识一致。《委托办理权属登记协议书》约定，一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、3、4、5、6、7事宜：1、办理买受人所购该商品房预售合同抵押登记；2、办理买受人所购该商品房的《房屋所有权证》；3、领取买受人所购该商品房的《房屋所有权证》；4、办理买受人所购该商品房的《房屋他项权证》；5、办理买受人所购该商品房的一般房屋抵押登记；6、办理买受人所购该商品房的《国有土地使用证》；7、领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》。二、根据武汉东湖新技术开发区房地产管理部门的办证要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人办理其所购该商品房的预抵押登记、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《国有土地使用证》的授权委托书；三、买受人自愿同意出卖人在同时具备下列条件之日起360天内将该商品房办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交武汉东湖新技术开发区房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产、国土管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所必需的一切文件；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。原告分别于2013年10月16日，2013年10月22日，2014年5月31日向被告支付购房定金50000元、购房款149897元和360000元。2015年5月29日，碧桂园生态城二期（观澜）项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并在2015年5月30日前相继取得消防、人防、燃气、园林绿化、给水、排水、电信和有线电视等项目验收证明文件。2015年5月29日被告向原告发出于2015年5月30日收楼的通知，原告以不符合交付条件为由未予收房，2016年12月2日被告又向原告发出催促收楼通知书。原告于2016年12月31日接收讼争房屋。2015年8月27日，碧桂园生态城二期供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。2015年9月11日，案涉房屋所在的碧桂园生态城二期（观澜）项目取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。本院认为，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件，建立了商品房买卖关系，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故原、被告之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案的争议焦点是：1、被告碧桂园公司是否构成逾期交房的违约责任的问题；2、被告碧桂园公司是否构成逾期办理房屋所有权证和国有土地使用证（以下简称两证）的违约责任的问题；3、被告碧桂园公司是否要向原告交付房屋电路图，水路管线图；交付房屋入户门、室内门、抽油烟机、座便器、浴室柜、洗漱柜、地板、开关、灯具、插线板、洗菜盆、水龙头的产品合格证书、使用说明书及售后维修服务卡；4、是否应当确认实际收房日。1、根据《合同》第九条约定，被告碧桂园公司应当在2015年5月30日前，将符合约定条件的商品房交付原告夏威夷使用，而经审理查明约定交房日案涉房屋仅有临时用电，供电公司正式送电时间为2015年8月27日，故被告已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金如何计算的问题。被告提出按已交付房价款日万分之三的标准计算违约金过高并请求减少的抗辩意见，因被告已于《合同》约定交房日前取得建设行政主管部门核发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，虽在供电方面未达到合同约定的使用条件，但被告在约定交房日前已提供临时用电，并可无偿使用，减少了原告的实际损失。本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按已交付房价款日万分之二的标准支付逾期交房违约金。关于被告应支付逾期交房违约金的截止日期，因案涉房屋于2015年9月11日取得项目竣工交付使用备案证。按照《合同》约定，逾期交房违约金应计算至2015年9月11日；故被告支付逾期交房违约金的期间应自2015年5月31日计至2015年9月11日止，即因约定交付日案涉房屋不符合约定交付条件，被告碧桂园公司应向原告陈永宏支付逾期交房违约金11645.86元（559897元×0.0002/日×104日）。2、关于被告碧桂园公司是否构成逾期办理两证的违约责任的问题。原、被告签署的《商品房买卖合同》及《委托办理权属登记协议书》为合法有效的合同，双方均应依约履行；本案中原告提交的证据不能证明被告在受托办理房屋权属登记中存在违约情形，故原告要求被告承担逾期办理两证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。3、关于被告碧桂园公司是否要向原告交付房屋精装修所用材料的产品合格证书、使用说明书及售后维修服务卡等相关材料的问题。本案讼争房屋已经合法验收备案，相关资料依照相关规定已经移送和备案，并可查询。且被告已经按合同约定向原告提交《住宅质量保证书》，原、被告签署的《商品房买卖合同》及《补充协议书》中没有约定被告须向原告提交精装修所用材料产品合格证书、使用说明书及售后维修服务卡等，对于原告要求的被告交付房屋精装修所用材料的产品合格证书、使用说明书及售后维修服务卡等相关材料的诉讼请求，本院不予支持。4、关于原告请求确认讼争房屋的实际收房日的问题，实际收房日属于事实认定的内容，本院在事实认定部分已对实际收房日予以确认，其作为一项独立的诉讼请求不成立。综上所述，被告碧桂园公司在向原告陈永宏交付案涉房屋过程中存在逾期交房违约情形，应向原告陈永宏支付相应的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈永宏支付逾期交房的违约金人民币11645.86元；二、驳回原告陈永宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币426元，由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司负担118元，由原告陈永宏自行负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王宏胜二〇一七年九月六日书记员  张 婵