山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1338号
上诉人（原审原告）济南亿家安悦物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐芹，董事长。
委托代理人周浩，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人林相国，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜滨，男，1978年3月22日出生，汉族，住济南市历城区金色港湾小区*号楼*单元***室。
上诉人济南亿家安悦物业管理有限公司（以下简称亿家安悦公司）因与被上诉人杜滨物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第4061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：亿家安悦公司原系济南市某某小区的物业服务企业，现已退出该小区。杜滨系该小区＊号楼＊单元＊＊室的业主。2009年9月22日，亿家安悦公司与济南市某某小区业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，约定亿家安悦公司对某某小区提供物业服务，业主向其支付物业服务费。协议约定每季初十日内交纳当季的物业服务费，多层服务费为0.6元／月／㎡，小高层为1元／月／㎡，商业区域为1.2元／月／㎡。2012年8月25日，双方续签了《物业管理委托合同》。杜滨的房屋面积为111.25㎡，物业服务费标准为0.6元／月／㎡。杜滨自2012年10月起未缴纳物业服务费，杜滨自述原因是在自己妻子急病继续救治的情况下，因亿家安悦公司违规在消防通道上划定车位出租牟利，导致救护车不能进入小区，延误了救治时机，导致杜滨妻子在送到医院时已经失血性休克，对身体造成了极大损害，也造成了医疗费支出的增加。且亿家安悦公司服务严重不到位，绿化养护、设施维护等多项合同义务履行不到，应当降低物业服务费水平。
杜滨陈述其妻子乔某于2012年3月15日下午突发急病，救护车在2012年3月15日晚5点半到达小区门口，电话告知因车辆停放占用了消防通道，无法进入小区，直到6点多才进入小区，为此提交了山东大学第二医院的乔某的费用明细清单5张，显示2012年3月16日住院费用花费9353.8元，至2012年3月16日总费用11870.55元。杜滨并提交了光盘一张证明小区内占用消防通道划定停车位的事实，及小区内其他管理不到位的情况。
原审法院认为：亿家安悦公司与某某小区业委会签订了《某某小区物业管理委托合同》，对物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同权利义务作出了约定，此约定及于该小区业主。亿家安悦公司确实对某某小区提供了物业服务，鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质，关系到小区内全体业主的公共利益，亿家安悦公司在小区物业服务中存在的环境维护、车辆停放、公共部位维修等多方面存在问题，但亿家安悦公司确已提供了相应物业服务，不存在根本违约的问题，对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平。
根据杜滨提交的证据，反映出亿家安悦公司在履行合同中确实存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的违约行为，且比较突出。亿家安悦公司在《物业管理委托合同》中承诺车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善，实际情况是在杜滨的家属需要救助时，救护车辆却因消防通道被占用无法进入小区，危害到业主的生命健康和人身安全，亿家安悦公司履行合同不到位的行为已经影响到杜滨的个人生活，杜滨得以此抗辩。故对亿家安悦公司要求杜滨支付物业服务费的请求，原审法院酌情支持1000元。亿家安悦公司履行不符合合同约定，对其主张的滞纳金不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告杜滨支付原告济南亿家安悦物业管理有限公司物业服务费1000元，于判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告济南亿家安悦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由原告济南亿家安悦物业管理有限公司承担25元，被告杜滨负担25元。
上诉人亿家安悦公司不服原审判决上诉称：一、一审法院认定上诉人履行合同不到位没有证据支持，认定案件事实错误。一审法院认定“实际情况是在杜滨的家属需要救助时，救护车辆却因消防通道占用无法进入小区，危害到业主的生命健康和人身安全，亿家安悦公司履行合同不到位的行为己经影响到杜滨的个人生活。”该认定并无证据支持，理由是：第一，一审中被上诉人杜滨陈述其妻子住院的过程并无证据证明，与上诉人亿家安悦公司的合同履行是否到位没有关联性；第二，杜滨提供的其妻子住院期间的花费与本案无关。因此，一审法院却据此认定上诉人亿家安悦公司履行合同不到位影响到被上诉人杜滨的个人生活的事实没有证据支持，上述事实认定错误。二、一审法院认定上诉人在履行合同中存在违约行为与事实不符。首先，我国《民事诉讼法》第七十一条规定“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”但一审法院仅根据被上诉人杜滨提交的电视非正式类报道视频资料即认定上诉人“在履行合同中确实存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面的违约行为，且比较突出。”显然违反上述法律规定。其次，被上诉人杜滨所提交的视频资料明显系经过电视台后期加工、剪辑等技术处理的，己经严重背离事实真相，而一审法院却据此进行认定的案件事实必然错误。最后，一审过程中，被上诉人除提供上述视频资料外，仅提供了其妻子住院的费用单据，而该单据与本案没有任何关联性，也就是说本案中一审法院并未结合其他证据来认定案件事实，也未对视听资料辨别真伪的情况下，即认定上诉人存在违约行为，与事实不符，应当予以改判。综上，一审法院认定事实严重错误，据以认定事实所采信的证据错误，且存在严重违反法律规定的行为，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人杜滨答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，本院于2015年7月6日作出的已生效的（2015）济民一终字第671号民事判决认定：“关于本案《某某小区物业管理委托合同》的效力，本院认为，在建筑物区分所有的情况下，物业服务合同的订立、履行涉及建筑区划内众多业主，为便于业主行使对建筑物共有部分管理的成员权利，同时减少物业服务企业与各个业主分别签订物业服务合同带来的不便，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。即，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同必须符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，方能对全体业主发生法律效力。否则，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同即属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，该合同的效力即应归于无效。因此，未经业主大会选聘，某某小区业委会与亿家安悦公司签订的《某某小区物业管理委托合同》应属无效合同。”
本院认为：虽然本院作出的已生效的（2015）济民一终字第671号民事判决认定亿家安悦公司与济南市某某小区业主委员会于2009年9月22日签订的《物业管理委托合同》为无效合同，但亿家安悦公司实际为包括杜滨在内的某某小区业主提供了物业服务，某某小区业主也实际接受了物业服务，杜滨作为某某小区业主应当向亿家安悦公司支付相应的物业服务费用。本案中，根据杜滨提交的证据可以证实，亿家安悦公司在提供物业服务过程中存在车辆管理、绿化养护、设施维修等方面不符合物业服务合同约定的地方，特别是杜滨的家属需要救助时，救护车辆却因消防通道被占用无法进入小区，妨碍了杜滨家属的抢救。综合以上因素考量，原审法院酌定杜滨向亿家安悦公司支付物业服务费1000元比较公平合理。原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人济南亿家安悦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 王立强
二〇一五年十一月四日
书 记 员 李 环