浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终1051号
上诉人（原审被告）浦江黄锋××专科医院，住所地浙江省浦江县浦南街道体育场东路****号。
法定代表人黄锋，院长。
委托代理人金星、郝碧佳，浙江星穹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）浙江浦江引进化纤设备厂，住所地浙江省浦江县体育场东路****号。
负责人张燕飞，董事长。
委托代理人徐霄燕、袁杭，浙江六和律师事务所律师。
上诉人浦江黄锋××专科医院（以下简称黄锋医院）为与被上诉人浙江浦江引进化纤设备厂（以下简称化纤厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2015）金浦民初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告化纤厂诉称，2011年4月8日，化纤厂与黄锋医院签订《合作协议》一份，约定化纤厂向黄锋医院提供位于体育场路43-8号房屋以供开办浦江黄锋××专科医院，期限20年，自2011年6月30日至2031年7月1日止。协议约定两种租金支付方式供化纤厂选择。第一种方式是黄锋医院每年支付租金人民币50万元，第三年起每年递增10%。第二种方式是自2013年7月1日开始，黄锋医院按固定房租加浮动房租的方式计算。固定租金为每年50万，浮动房租为营业额超过250万元部分的15%。后经双方确认，自2013年7月1日起，黄锋医院按第二种方式支付租金。2014年7月1日，化纤厂与黄锋医院按第二种方式结算了租金。据了解，2014年7月1日至2015年6月30日，医院的实际收入约为900万元。根据协议约定，黄锋医院应在2015年7月1日向化纤厂一次性支付租金约150万元人民币，但截至到目前为止，黄锋医院一直以各种理由拖延支付。现化纤厂起诉到法院要求判令：1、由黄锋医院向化纤厂支付租金人民币150万元整（暂定150万元，具体以审计结果为准）；2、由黄锋医院支付逾期付款违约金至实际付款日止（违约金按银行同期贷款基准利率的1.5倍自2015年7月1日起暂计至2015年10月31日止为人民币32982元）；3、案件诉讼费用由黄锋医院承担。
原审被告黄锋医院辩称，双方之间的房屋租赁关系属实。协议约定如果无利润，租金计提比例应减少3%，按照12%计算。医院全年收入为832万多一点，但其中包括病人的伙食补助、盲流补助、流浪乞讨、慈善补助等公益补助总计为808314.12元，并非营业收入，应予扣除，减去该费用的收入为7511795.58元，应当提成的5011795.58元，乘以12%应付的实际租金为601415.47元。黄锋医院已经支付了固定的租金50万元，提成的租金至今未付是因为化纤厂锁了医院、财务室及阳光中心的大门，且化纤厂的房屋漏水，导致房屋无法使用，造成了损失共计78万元。2014年黄锋医院要拓展业务，在化纤厂大楼的南边租赁了一间房子，后因为化纤厂的阻挠，该房屋租赁不成，导致黄锋医院的押金6万元无法退回。化纤厂通过信访局无理信访，该行为造成了黄锋医院的业务损失，导致医院病员数量下降了20多人。基于以上事实，黄锋医院才未支付提成的租金。黄锋医院已向法院另案起诉要求解除租赁合同并赔偿损失。
原审法院认定，2011年4月8日，化纤厂、黄锋医院签订《合作协议》一份，双方约定：“1、甲方（黄锋医院）提供执业许可证以及病人资源等，乙方（化纤厂）则提供位于体育场路43-8号房屋（以房产证为准）。五楼西边间由乙方使用。二楼西边间暂由乙方使用，二楼西边间在甲方业务需要时，可归甲方使用。房屋消防许可证由乙方负责办理，所需费用由甲乙双方各承担一半。2、甲乙双方共同合作经营期间为贰拾年，自2011年6月30日至2031年7月1日。甲方支付乙方每年人民币50万元，第三年（2013年7月1日）始每年递增10%（即第三年等于50万元＊110%=55万元，第四年等于55＊110%=60.5万元，以后每年依此推算）。房租金在每年7月1日前一次性交给乙方。另一种支付方式为：2013年7月1日开始，甲方支付给乙方人民币50万元，营业额超过250万元，超过部分的营业额提取15%支付给乙方。（因国家政策变化原因，如药品差价减少，甚至实行药品零差价等，利润很低，乙方可根据实际情况略下浮3%），营业提取额在每年的7月1日前一次性交给乙方。以上两种支付方式由乙方自行决定。十年后根据当时实际情况，经双方协商另订。”合同还约定了其他事项”。后化纤厂向黄锋医院交付了位于浦江县体育场东路43-8号房屋。后经双方确认，自2013年7月1日起，黄锋医院按合作协议的第二种方式支付租金。2014年6月27日，黄锋、张燕飞等人召开会议，《会议纪要》内容如下：“一、收入确认的基础：主营业务收入：住院收入、门诊收入；其他业务收入；补助收入：各政府部门的补助收入；考虑到医院的实际情况，收入的确认以实际收到的款项为准，补助收入应全部确认为收入。二、中医科的收入确认基础，2013年7月1日至2014年6月30日，以医院实际收到款项的40%确认收入。三、2013年7月1日至2014年6月30日，以后收到的属于2013年7月1日至2014年6月30日的款项，在收到的当月按合作协议向乙方支付相应的提成。四、房租及提成的支付方式以合作协议约定的第二种支付方式。五、因房屋本身的质量问题造成使用中出现问题需要维修的，产生的费用属于修缮费，应由房东承担”。该份会议纪要有黄锋的签字，但张燕飞未签字。2014年7月1日，黄锋、张燕飞对2013年7月至2014年6月期间的黄锋医院应付房租的计付方式及数额予以确认，确认的收入项目包括：农保补助、医保补助、预交住院费、门诊收入、中药收入、卫生局补助药费、民政局伙食补助、盲流补助、农保预留，其中中药收入按40%计算，收入额超过250万元的部分按15%提取房租。双方对2013年7月至2014年6月期间的房租已按上述计付方法结算履行。后经化纤厂催讨，对2014年7月1日至2015年6月30日期间的房租，黄锋医院未予支付。另查明，审理过程中，双方对黄锋医院2014年7月1日至2015年6月30日期间的营业收入数额确认如下：如中药收入按40%计算，则营业总收入为8320109.71元；如中药收入按100%计算，则营业总收入为8448785.11元。
原审法院认为，化纤厂与黄锋医院对双方之间存在的房屋租赁合同关系均无异议，予以确认。本案争议的焦点在于房屋租金的计算方法。关于计算租金的收入项目及收入数额的确定，即民政局伙食补助、盲流补助、流浪乞讨伙食补助、慈善总会补助是否应计入收入总额，中药收入是按40%还是按100%计算租金。本案收入项目及相关收入数额的确定，应根据双方的约定和交易惯例予以认定。基于黄锋医院法定代表人黄锋签字的《会议纪要》关于收入确认的相关条款以及2013年7月至2014年6月期间双方确认的收入项目，计提租金的收入项目包括了黄锋医院的所有收入，其中中药收入实际按40%计提租金，故该院综合认定：民政局伙食补助、盲流补助、流浪乞讨伙食补助、慈善总会补助应计入计算租金的收入总额，中药收入按40%计提租金。关于租金的计提比例问题。双方约定：基础租金为50万元，营业收入额超过250万元，超过部分的收入按15%提取租金；但因国家政策变化原因，如药品差价减少，甚至实行药品零差价等，利润很低，化纤厂可根据实际情况略下浮3%。对于“下浮计提比例3%”的相关事实，现黄锋医院未能提交相关证据证明，故综合认定：营业收入超过250万元的部分按15%提取租金。综上，黄锋医院应支付的租金确认为1373016.46元，即：500000元＋（8320109.71元-2500000元）＊15%=1373016.46元。化纤厂诉讼请求中的合理部分，予以支持，其他诉讼请求不予支持。黄锋医院要求损害赔偿及解除合同的辩解，因已另行起诉，故本案不作处理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条之规定，判决：一、由浦江黄锋××专科医院支付浙江浦江引进化纤设备厂租金1373016.46元，并支付逾期利息（以年利率6%计算，按本金1373016.46元从2015年7月1日起算至判决确定的履行之日止），限于判决生效后十日内付清；二、驳回浙江浦江引进化纤设备厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18597元，减半收取9299元，保全费5000元，合计14299元，由浙江浦江引进化纤设备厂负担1210元，浦江黄锋××专科医院负担13089元。
宣判后，原审被告黄锋医院不服，向本院提起上诉称，一、黄锋医院是一所医保定点、非营利性××病医疗单位，医院有一定的行政性公益救助补助拨款。一审计算营业额收入错误，导致计算租金错误。2014年7月1日到2015年6月30日止医院的总实际收入为8320109.71元，双方于2015年12月22日签字确认。该总实际收入中包括营业额收入7511795.59元和国家对医院为社会救助的和各项补助、救助拨款808314.12元。根据双方签订的《合作协议》第2条约定，浮动租金为营业额超过250万元部分的15％，国家的社会公益补助不属于医院的营业性收入，况且已被盲流、乞丐等生活使用掉了，不应包括在计算浮动租金的基数内。一审混淆医院总实际收入和营业额总收入两个概念，以8320109.71元为基数来计算浮动租金，必错无疑。二、《合作协议》第2条明确约定，因国家政策变化原因，如药品差价减少，甚至实行药品零差价等，浮动租金提点可以下浮3％。到目前为止，国家已多次出台文件调低药品差价，很多药品已实行零差价，所以浮动租金提成也应相应减低3％，以体现公平合理。三、2014年7月1日至2015年6月30日的固定租金50万元已经支付，一审判决重复支付50万元固定租金不当。四、按照浦江县相同地段的工业用地租金价格，医院承租的场地租金不过每年四五十万元，一审判决的租金是市场租金的近三倍，显失公平。综上，请求二审撤销原判第一项，由黄锋医院支付（浮动）租金601415.47元，并由双方分摊案件受理费。
被上诉人化纤厂答辩称，一、原判计算营业额收入正确，不存在租金计算错误的问题。营业收入应包括营业额的收入以及政府补助收入，营业额的确定应当根据双方约定和交易惯例予以确认。2014年6月27日，双方代表包括院长黄锋、副院长张文林、葛有余、会计张顺流以会议纪要的形式确认，包括住院收入、门诊收入、各政府部门的补助收入都应确认为营业收入。事后双方已按照会议纪要约定实际履行了上一年的浮动租金，黄锋医院认为不应按双方约定及上一年的惯例来计算营业额没有任何事实和法律的依据。浮动租金应当以医院的总收入来计算租金，这仅是一种租金的计算方式，并不与各个项目的利润挂钩，收入与支出也并非一一对应关系。二、降低租金比例无事实和法律依据。根据《合作协议》第2条规定，化纤厂可以下浮3%的前提是因国家政策变化、药品价格大幅下降导致零差价及利润很低，但是医院至今未提供存在私营医院药品大幅降价或零差价的国家政策。而且，经核对医院2014年7月1日-2015年6月30日期间的会计凭证，每月药品入库成本价及销售价均有差额，差额在13%-17%之间，根本不存在零差价。更何况，协议约定化纤厂可以根据实际情况略下浮3%，而不是必须下浮3%。三、原判决并不存在黄锋医院所称的重复支付租金情况。根据协议，固定租金是先付后用，浮动租金是一年一结。到目前为止，黄锋医院2015年-2016年的固定租金依约应在2015年7月1日支付，但至今未付。2014年7月1日-2015年6月30日的浮动租金也分文未付。四、选择协议约定的第二种方式支付租金属于黄锋医院的真实意思表示，不存在显失公平的问题。涉案合同系由黄锋医院拟定，交由化纤厂签署。黄锋医院对经营情况判断比作为外行的化纤厂有经验，在权衡风险与收益而自愿做出的选择，完全不存在缔约时化纤厂利用优势或者利用对方没有经验致使双方权利义务明显违反公平等价有偿的情形。综上，请求二审驳回黄锋医院的上诉请求。
二审中，上诉人黄锋医院向本院提交下列证据：1、浦江县人民政府办公室抄告单、会议纪要、浙残联康复（2014）27号文件、金政发（2014）8号文件、浙卫发（2012）234号文件、浙政发（2013）46号文件各1份（复印件）共18页，证明黄锋医院除了××病专科外还承担浦江县收治残疾人、××病人、社会盲流以及轻微吸毒人员等社会救助服务，享受政府补助，政府补助不属于营业额收入范围。2、黄锋医院社会救助服务对象的名单（复印件）共8页，证明目的同证据1。3、支付张燕飞房租明细及收据（复印件）共10页，证明黄锋医院已经支付2014年6月30日-2015年7月1日的50万固定租金。被上诉人化纤厂质证认为，对证据1真实性不能确认，因为都是复印件。即使是真实的，也不能达到上诉人的证明目的。营业收入如何确认，2014年6月27日的会议纪要已明确各政府部门的补助收入属于营业收入，作为计租标准。对证据2真实性无法确认，因为都是复印件，也不能达到上诉人的证明目的。该证据恰恰说明了事实上上一年计租的营业收入包含了补助款，所以按惯例浮动租金也应该包含相关的补助款。对证据3真实性无异议，我们认可收到证据所载明的款项，但与本案无关。同时也可证明固定租金的50万，应该在每一个年度的起租日之前付清。本院认为，证据1、2仅能证明黄锋医院承担收治浦江县××病人、社会盲流等社会救助服务，享受政府补助的事实，不能证明政府补助不属于双方协议约定的计算浮动租金基数范围。证据3的真实性被上诉人化纤厂无异议，对其证明力本院予以认定。
被上诉人化纤厂未向本院提交新的证据。
经审理查明，截止2015年11月，黄锋医院未将2014年7月1日至2015年6月30日期间的浮动租金以及2015年7月1日至2016年6月30日的固定租金50万元支付给化纤厂。除前述事实外，原判认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、公益救助补助拨款应否计入浮动租金的计算基数范围。经查，《合作协议》签订后，双方当事人确认2013年7月1日开始，黄锋医院支付给化纤厂（固定租金）人民币50万元，营业额超过250万元，超过部分的营业额提取15%（浮动租金）支付给化纤厂。协议履行过程中，因对计算浮动租金的收入项目发生争议，双方当事人经协商于2014年6月27日形成《会议纪要》，明确各类补助收入计入医院收入总额。而后，黄锋医院按《会议纪要》确定的方式计付2013年7月1日至2014年6月30日的浮动租金给化纤厂。考虑双方协商确定按营业收入计算浮动租金仅是一种租金计算方式，并不与收入项目是否产生利润挂钩，一审根据双方的约定和交易惯例将公益救助补助拨款等列入医院收入项目确定浮动租金金额，并无不当。黄锋医院要求将公益救助补助款等不计入浮动租金计算基数，缺乏依据，本院不予采纳。二、浮动租金的计提比例。虽然双方《合作协议》特别约定，因国家政策变化如药品零差价等致利润很低，化纤厂可根据实际情况将浮动租金计提比例略下浮3％，但黄锋医院直至二审也未提供证据证明其经营过程中出现前述约定情形，故其要求浮动租金的提成比例应减低3％，无事实和法律依据，本院不予采纳。三、50万元固定租金是否属于重复支付。化纤厂起诉要求黄锋医院支付固定租金50万元及浮动租金，并在一审庭审中明确该50万元系2015年7月1日至2016年6月30日的固定租金。根据《合作协议》约定及双方租金支付情况分析，2015年7月1日至2016年6月30日的固定租金50万元应于2015年7月1日前一次性支付，结合黄锋医院对未支付该固定租金不持异议，故一审判决黄锋医院支付固定租金50万元，并不属于重复支付。四、涉案协议约定租金是否显失公平问题。2011年4月，当事人经协商自愿签订《合作协议》，系双方真实意思表示，合法有效。之后，双方又确定以50万元固定租金及营业额超过250万元部分提取15％作为浮动租金的方式计算涉案房屋租金。二审中，黄锋医院既未提供证据证明涉案房屋的市场租金标准，也无证据证明化纤厂利用优势或利用黄锋医院没有经验而致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，故其主张涉案协议显失公平之意见，缺乏依据，本院不予采信。原判认定事实清楚，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11516元，由上诉人浦江黄锋××专科医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一六年四月二十一日
代书 记员 吕 倩 茜