苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初87号
原告：李青，男，1978年2月9日出生，汉族，住苏州。
原告：罗萍英，女，1981年11月25日出生，汉族，住苏州。
上述二原告共同委托诉讼代理人：胡伟，江苏新苏律师事务所律师。
被告：李天理，男，1982年9月13日出生，汉族，户籍所在地丰县。
被告：王雪红，女，1990年3月6日出生，汉族，户籍所在地睢宁县。
委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。
原告李青、罗萍英与被告李天理、王雪红房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈新雄独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告李青、罗萍英的共同委托诉讼代理人胡伟，被告李天理，被告王雪红的委托诉讼代理人刘银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李青、罗萍英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2015年11月17日签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还定金100000元；3、判令被告承担违约损害赔偿责任，支付违约金356000元，并请求增加违约金144000元，共计人民币500000元；4、判令被告承担原告支付的中介费用35600元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告对其第三项诉请变更为被告向原告赔偿损失75.27万元，第五项诉请中增加要求被告承担鉴定费18514元，其余诉请不变。事实与理由：2015年11月7日，被告李天理、王雪红将位于苏州工业园区锦溪苑花园3幢301室的房屋出售给原告李青、罗萍英，并签订了《存量房屋买卖合同》一份，该合同中约定，出售房屋的建筑而积为124.5平方米，总价款为人民币1780000元同时约定违约方需承担房屋价款20%的违约金。原告依约履行了合同，并向二被告支付了定金100000元且承担了房屋中介的费用。合同签订后，因房价大涨的原因，二被告反悔不同意出售涉案房屋，并由被告李天理以被告王雪红未同意出售房屋为理由提出解除房屋买卖合同。原告拒绝解除合同后，王雪红遂向苏州工业园区法院提起诉讼，要求确认该合同无效。原告认为，被告李天理、王雪红未按诚实信用原则履行合同的行为已严重损害了原告合法权益，故要求依照合同约定赔偿损失，双方就赔偿事宜无法达成一致，遂诉讼来院。
被告王雪红辩称：第一，对于原告所主张的第一项和第二项诉请没有异议，即同意解除房屋买卖合同并退还定金100000元。第二，关于原告所主张的违约金，被告认为其数额过高，因为双方签订房屋买卖合同的第二天，被告李天理就已明确向中介及原告表明不再履行合同，相差仅仅一天的时间，不会造成多大的损失，再结合2015年11月份的房屋市场变化，平均到每平米的价格上涨也就在40元/天左右，并且原告在未见到共有人王雪红售房委托书的情况下，便贸然签订房屋买卖合同，原告对此也存在疏忽。原告在合同履行中，仅支付了10万元的定金，被告李天理在第二天就提出要返还而原告却拒不接受。因此，结合定金交付、合同履行、市场变化以及双方过错等因素，原告的损失是微乎其微的，原告所主张的损失已显然超出了合理的范围，不应予以支持。第三，关于原告所诉请的第四项，房屋买卖合同中并没有约定中介费承担，而且中介在双方房屋买卖交易过程中仅协助双方签订了合同一份，并由于其自身的过失而导致合同不能履行，中介的行为给双方均造成了损失，其没有权利收取中介费，被告也不应当承担该费用。第四，根据合同法第108条的规定，当事人一方明确表示不履行合同义务时，对方可以在履行期满届满前要求对方承担责任。但是，本案中原告在被告已明确告知不再履行合同，却没有及时另行购房，由此而导致了损失的扩大，其不得就扩大的损失要求被告方予以赔偿。
被告李天理辩称：同意被告王雪红的意见。
本院经审理查明的事实如下：2015年11月7日，李青、罗萍英与李天理签订《存量房买卖合同》一份，该合同中列明的出卖方为李天理与王雪红，买受方为李青、罗萍英，在合同落款处的出卖方签名为李天理与王雪红，其中王雪红的名字由李天理代签，买受人的签名为李青与罗萍英，罗萍英的名字由李青代签，诉讼中，罗萍英表示其对于李青的代签名是事先知晓并同意的。上述《存量房买卖合同》约定李天理与王雪红将苏州工业园区锦溪苑花园3幢301室出售给李青与罗萍英，房屋的建筑面积为124.5平米，房屋总价为1780000元，该合同的居间方为苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司。该合同第六条约定：“出卖方应当于新房产权证办出当日腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起7天内，会同出卖方，共同对房屋及其房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方，双方签定房屋交接书，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。由于出卖方或买受方任何一方原因，未能按期交付房屋的，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金。”第七条约定：“出卖方逾期交房违约责任，出卖方未能按本合同第六条约定的期限将该房屋及其附属物品交付给买受方的，按逾期时间分别作如下处理(不作累加)：1、逾期不超过15天，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过15天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方将己收房屋价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受方支付违约金。出卖方要求继续履行合同的，经买受方同意，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五违约金，合同继续履行。”第十二条约定：“关于房屋权属转移登记的约定，双方约定于2016年2月1日之前，共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任……”合同签订后，原告李青向被告李天理支付了定金100000元并由被告李天理出具《收条》予以确认，该收条上载明：“今收到李青定房款壹拾万元整该物业地址为港田路北榭雨街西87031号锦溪苑三幢301的定金”。
2015年11月7日，原告李青与苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间服务合同》一份，合同约定李青就苏州工业园区锦溪苑3幢301室的买卖向苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司支付居间费35600元。原告还提交了收据一份，证明上述居间费已经实际支付给苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司。
另查明：2014年10月9日，王雪红、李天理共同与苏州隽御房地产签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》，约定购买锦溪苑3幢301室的房屋，该房屋建筑总面积为124.50平米，总价为1233056元。根据2016年1月5日的《苏州工业园区不动产登记薄》上记载的信息，上述房屋预告登记在王雪红与李天理的名下。
又查明：2015年11月，王雪红以涉案的房屋买卖合同无效为由将李青、罗萍英及李天理诉讼至苏州工业园区人民法院，本院于2015年11月30日以（2015）园民初字第04753号案件立案受理，该案经审理后认为：“……原告王雪红仅依据其作为涉案房屋的共有人不知情、不同意为由主张涉案房屋买卖合同无效的诉请，于法无据，本院不予支持。”并最终判决：“驳回原告王雪红的诉讼请求。”关于涉案房屋共有人王雪红不同意出售涉案房屋的情况，被告李天理称其在房屋买卖合同签订的第二天即2015年11月8日就已向原告李青电话告知。原告李青对此予以否认。另外，被告李天理提交了2015年11月23日其与李青的电话录音一份，该录音中双方陈述的部分内容如下：“……李天理：我给我老婆谈了，我说我原则上是同意的，但是我老婆不同意。李青：你家属不同意，你就不要拿出来出售，你现在害的我不能买其它房子了。李天理：我说过了，如果你现在需要，我可以把钱马上给你。李青：哪个钱给我？李天理：你的这个十万块，就是这个押金……”原告李青对于该录音的真实性予以认可。
还查明：诉讼中，原告申请对涉案的苏州工业园区锦溪苑3幢301室的相关价格进行评定。本院依法照法定程序委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司对该房屋在2015年12月23日的房屋价格进行评估，2016年12月28日该机构出具《房地产估价报告》，评估结论为：确定评估对象（苏州工业园区锦溪苑3幢301室）在价值时点2015年12月23日的房地产市场价值为2532700元。
以上事实有《存量房买卖合同》、收条、电话录音、《房地产买卖居间服务合同》、《苏州工业园区不动产登记薄》、《房地产估价报告》以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为:原告李青与被告李天理签订的《存量房买卖合同》系经居间方居间所签，内容不违反法律规定，应认定有效。该合同签订后，原告依约向被告李天理支付了定金10万元，被告李天理出具收条确认收到该款项。被告李天理作为房屋买卖合同的出卖方其具有确保涉案房屋能够正常交付过户等义务，但其在明知该出售房屋系为其与配偶王雪红共同共有且未经得共有人同意的前提下即擅自出售该共有房屋，并最终因为共有人的反对而导致房屋买卖合同无法继续履行，被告李天理的上述行为已构成合同违约应承担相应的违约责任。关于原告主张的定金100000元，被告在诉讼中明确表示同意退还，本院亦予以认可。关于合同的解除，原被告双方对此均无异议，本院亦予以认可。关于原告主张的实际损失752700元，根据合同约定，交易过程中因其中任何一方原因导致违约，则违约方应按照约定房屋总价的20%向对方支付违约金，且违约方造成对方损失的，还需另行承担赔偿责任。本案中，李天理作为房屋买卖合同的违约一方应向原告依法承担违约责任，根据李天理所提交的录音证据，其在2015年11月23日的电话中口头告知原告方其配偶王雪红不同意出售房屋，原告李青在此前提下应已明确知晓涉案的合同无法继续履行，考虑到原告重新订立合同的必要时间及当时房价波动等因素，本院以涉案房屋在2015年12月23日的市场价格与房屋买卖合同中确定的交易价格之间的差额752700元（2532700-1780000）来确定原告方因被告李天理的违约而导致的损失。关于原告主张的居间费损失35600元，由于该费用金额的合理性还需考虑中介公司在涉案的居间活动中是否存有过错等因素，故因其涉及案外人房屋买卖的中介公司，该部分费用不宜在本案中予以处理，原告可另案主张。此外，原告作为房屋的买受方在未明确确认房屋的共有人是否同意出售该房屋前提下就与被告李天理签订了房屋买卖合同，其自身审慎注意义务的不足也是构成房屋买卖合同最终未能履行的因素之一，综合上述原告实际损失的金额及其自身在合同签订中的一定疏忽，本院酌定对于原告方的损失752700元，由原告方自行承担15%即112905元，由被告李天理承担85%即639795元。因原告方并无证据证明被告王雪红对于涉案的房屋买卖合同的签订知情或同意，故其要求王雪红对其损失承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2015年11月7日签订的《存量房买卖合同》解除；
二、被告李天理于本判决生效之日起十日内向原告李青、罗萍英返还定金100000元并赔偿损失639795元；
三、驳回原告李青的其余诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10156元，评估费18514元，两项费用合计28670元，由被告李天理负担27370元，原告李青、罗萍英自行负担4300元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告李天理负担部分在判决生效之日起十日内支付原告李青、罗萍英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈新雄
人民陪审员 沈永年
人民陪审员 刘义文
二〇一七年二月十四日
书 记 员 裴启丽
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