江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初5631号
原告：苏州市沧浪科技创业园管理有限公司，住所地苏州市姑苏区十梓街387号。
法定代表人：张君丽，执行董事。
委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：皮国齐，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
被告：苏州玖昇商业运营管理有限公司，实际经营地苏州市姑苏区莫邪路1288号。
法定代表人：茅伟海，总经理。
被告：苏州玖昇商贸有限公司，实际经营地苏州市姑苏区莫邪路1288号。
法定代表人：茅伟海，总经理。
原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司（以下简称沧浪公司）与被告苏州玖昇商业运营管理有限公司（以下简称玖昇商管公司）、苏州玖昇商贸有限公司（以下简称玖昇商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沧浪公司的委托代理人蒋方华、皮国齐和被告玖昇商管公司、玖昇商贸公司的法定代表人茅伟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沧浪公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告房屋租赁合同和综合服务协议于2016年8月31日解除，判令被告将苏州市莫邪路1288号101、102、103、105室房屋（计248平方米）腾空后返还原告并向原告支付赔偿金4464元；2.判令被告支付2016年8月31日前拖欠的房屋租金59520元及之后的房屋使用费（按原合同租金标准）直至房屋实际归还之日；3.判令被告支付2016年8月31日前拖欠的物业管理费35712元及之后的物业管理费（按原合同租金标准）直至房屋实际归还之日；4.判令被告立即支付2016年6月30日之前拖欠的电费3301元及之后的电费直至房屋实际归还之日；5.判令被告按中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期支付租金、物业管理费和电费的利息直至全部债务清偿之日，暂计算至2016年8月31日为2267.92元；6.判令被告支付原告维权支出的诉讼代理费7500元；7.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告沧浪公司将第4项诉讼请求中已发生的电费增加至7063元（截至2016年8月）。事实和理由：2015年6月1日，被告玖昇商管公司与苏州市恒闻盛商贸服务有限公司（以下简称恒闻盛公司）签订房屋租赁合同，承租苏州市莫邪路1288号部分房屋。2016年1月1日，原告、恒闻盛公司、两被告签订租赁合同主体变更协议，约定自2016年1月1日起，恒闻盛公司将租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让给原告，合同的出租方变更为原告，两被告对此予以确认。同日，原、被告双方签订了有关物业服务的综合服务协议书。2016年2月1日，两被告向原告发出承租人变更的申请函，承租人由被告玖昇商管公司变更为玖昇商贸公司。根据合同约定，房屋租金及物业管理费均未先付后用，并且被告应支付1万元履行保证金。原告多次催讨上述款项，被告一拖再拖。2016年4月5日，原告向被告发出书面催款函，被告收函后至今分文未付。
被告玖昇商管公司、玖昇商贸公司辩称，两被告同意共同承担租赁合同的相关权利义务。被告认为原告没有出租房屋的资格，其与被告签订的合同是无效的；同时原告也不具备物业管理的资质，不能收取物业管理费，所以双方所签订的综合服务协议书也是无效的。如果法庭认定合同有效，我同意支付原告主张的租金、物业管理费、赔偿金及利息，但合同并未赋予原告解除权，原告不能解除合同，被告也不同意解除合同。电费同意据实结算，律师费由败诉方负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：苏州市莫邪路1288号（原三新路188号）房屋系苏州市气象局所有的国有房屋，原由恒闻盛公司负责出租管理。2015年6月1日，恒闻盛公司（甲方）与被告玖昇商管公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将莫邪路1288号101、102、103、105室房屋（计租建筑面积248平方米）出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2015年6月1日起至2017年12月30日止；租金为每年89280元，先付后用，每半年支付一次，履约保证金为1万元，乙方承担承租期内发生的水电费用；乙方与其支付租金、保证金的，自逾期之日起每日按应交金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方逾期支付保证金、水电费达30日以上的，甲方有权提前终止合同；合同期满或终止后，乙方应主动迁让并交还房产，甲方给予10日的搬迁过渡期等；双方在履行合同过程中产生纠纷无法协商一致的，违约方在支付违约金、赔偿金外，另行承担守约方为维护自己权益而支出的费用。合同签订后，被告玖昇商管公司从恒闻盛公司处接收了租赁房屋用作玖昇商管公司和玖昇商贸公司的办公场所。2016年起，莫邪路1288号房屋开始由原告沧浪公司运营管理。房屋所有权人苏州市气象局出具委托书，委托原告沧浪公司出租莫邪路1288号经营用房并对入驻企业进行日常管理服务工作，认可原告沧浪公司与经营户签订的合同，同意由原告沧浪公司向入驻企业收取租金及物业管理费，委托期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。2016年1月1日，恒闻盛公司（甲方）、被告玖昇商管公司（乙方）、原告沧浪公司（丙方）签署《租赁合同主体变更协议》，主要内容为：自2016年1月1日起，甲方将其在前述房屋租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让给丙方，乙方对此表示确认；租赁合同期满或提前终止时，乙方应按租赁合同关于归还房屋的约定将房屋归还丙方；乙方自2016年1月1日起按合同约定足额向丙方交纳房屋租金、物业管理费、水电费等相关费用。除上述三方外，被告玖昇商贸公司也在该协议的落款处盖章。当日，原告沧浪公司（甲方）和被告玖昇商贸公司（乙方）另签署《综合服务协议书》1份，就租赁房屋的物业管理费作出约定。协议约定甲方向乙方提供公共环境卫生、照明、公用管线维护、公共用水、24小时安保等服务；物业费按18元/平方米/月收取，每年物业费总额为53568元，每半年支付一次，先付后用，押金相当于1个月物业费为4464元；乙方未能足额支付物业管理费的，每超过7天加收该季度物业管理费0.1%为滞纳金，因乙方原因提前终止协议的，乙方至少赔偿一个月押金作为赔偿金。上述两份协议签订后，两被告继续使用租赁房屋，但未按租赁合同及协议约定向原告沧浪公司支付任何租金、保证金、电费。2016年2月1日，两被告向原告沧浪公司发出申请函，要求将租赁合同承租人变为被告玖昇商贸公司。之后，两被告仍未向原告沧浪公司支付相关费用。2016年4月5日，原告沧浪公司向被告玖昇商贸公司发出催款函，要求其支付截至2016年6月30日的租金44640元、物业费26784元及租赁保证金1万元，被告玖昇商贸公司接函后至今分文未付。2016年3月1日至6月30日期间，承租房屋内发生电费3301元，7月1日至8月31日期间，新发生电费3762元。原告沧浪公司向本院提起诉讼后，本院于2016年8月29日立案后，于9月2日向两被告送达了诉状副本。原告沧浪公司为本次诉讼，与苏州市姑苏区胥江法律服务所订立《民商事诉讼委托代理合同》，支付代理费7500元。
本院认为，恒闻盛公司与被告玖昇商管公司签订的关于莫邪路1288号101、102、103、105室房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告沧浪公司取得房屋所有权人授权，与合同双方签订《租赁合同主体变更协议》，代替恒闻盛公司成为租赁合同的出租方，有权行使租赁合同中出租方的相关权利。两被告申请将承租人变更为被告玖昇商贸公司，原告沧浪公司未提出异议，被告玖昇商贸公司即成为合同中的承租人，而被告玖昇商管公司系租赁房屋的共同使用人。而原告沧浪公司与被告玖昇商贸公司签订的《综合服务协议》基于双方之间的租赁关系而签订，系双方真实意思表示，协议中所涉物业管理费系由房屋所有权人委托履行房屋管理职责的原告沧浪公司收取，并非专门的物业服务企业收取的物业服务费，该项费用的收取通过双方协议书确定，并不违法法律、法规的强制性规定，故《综合服务协议》合法有效，双方亦应当遵照执行。两被告认为《房屋租赁合同》及《综合服务协议》无效的观点，并无法律依据，本院不予采纳。支付租金是承租人的基本义务，被告玖昇商贸公司承租房屋后，长期拖欠租金，且未按约支付保证金、水电费也早已超过30天，原告沧浪公司有权按照合同相关条款及法律规定行使合同解除权。原告沧浪公司在诉前未向被告方发出过解除合同的通知而直接提起本案诉讼，本院确定双方《房屋租赁合同》于被告玖昇商贸公司收到原告沧浪公司解除合同意思表示即诉状副本送达之日2016年9月2日解除。基于租赁关系而签订的《综合服务协议》也于该日期一并解除。租赁关系解除后，两被告应当将租赁使用的莫邪路1288号101、102、103、105室房屋腾清后交还原告沧浪公司并按实结清全部电费（截至2016年8月31日为7063元），腾让房屋时可以搬走自行添置的可移动物品和设施，不得破坏房屋的固定结构和安全。关于原告沧浪公司主张解除双方之间的《房屋租赁合同》、《综合服务协议》，并要求两被告交还房屋、结清电费的诉讼请求，本院予以支持。两被告在审理中表示愿意共同承担合同中承租人的义务，且表示在合同有效的前提下，对原告沧浪公司主张的租金、房屋使用费、物业管理费、赔偿金、利息损失不持异议，本院对原告沧浪公司提出的这些请求予以支持，即两被告应向原告沧浪公司支付租金59520元（计算至2016年8月31日）并按每年89280元的标准支付自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金、房屋使用费；支付物业管理费35712元（计算至2016年8月31日）并按每年53568元的标准支付自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止的物业管理费；支付解除《综合服务协议》的赔偿金4464元；支付租金、物业管理费、电费的利息损失2267.92元（计算至2016年8月31日）并以截至2016年8月31日的三项费用之和102295元为基数，按银行同期同类贷款的基准利率支付自2016年9月1日起至实际付清这些费用之日止的利息损失。两被告在审理中对诉讼代理费由败诉方承担不持异议，故关于原告沧浪公司要求两被告支付代理费7500元的诉讼请求，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、确认原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司与被告苏州玖昇商贸有限公司之间关于苏州市莫邪路1288号101、102、103、105室房屋的《房屋租赁合同》、《综合服务协议》于2016年9月2日解除；被告苏州玖昇商贸有限公司、苏州玖昇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内将苏州市莫邪路1288号101、102、103、105室房屋腾清后交还原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司并结清电费（截至2016年8月31日为7063元）；
二、被告苏州玖昇商贸有限公司、苏州玖昇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司支付租金59520元（计算至2016年8月31日，自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止，租金、房屋使用费按每年89280元计算）；
三、被告苏州玖昇商贸有限公司、苏州玖昇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司支付物业管理费35712元（计算至2016年8月31日，自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止，按每年53568元的标准继续计算）；
四、被告苏州玖昇商贸有限公司、苏州玖昇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司支付赔偿金4464元；
五、被告苏州玖昇商贸有限公司、苏州玖昇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司支付利息损失2267.92元（计算至2016年8月31日，自2016年9月1日起至付清截至2016年8月31日的租金、物业管理费、电费之日止，以102295元为基数，按银行同期同类贷款的基准利率继续支付）
六、被告苏州玖昇商贸有限公司、苏州玖昇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司支付诉讼代理费7500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5747元，减半收取2874元，由被告苏州玖昇商贸有限公司、苏州玖昇商业运营管理有限公司负担，于本判决生效后十日内向原告苏州市沧浪科技创业园管理有限公司支付。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。
审判员 潘宇容
二〇一六年十月二十一日
书记员 邓 琴