北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初3818号
原告（反诉被告）：刘冠博，女，1989年3月22日出生，汉族，无业，住北京市宣武区。
公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：杨阳，北京市墨风律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张轶鹏，男，1973年10月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：李殿安，北京市薪评律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘冠博与被告（反诉原告）张轶鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘冠博委托诉讼代理人杨阳，被告（反诉原告）张轶鹏委托诉讼代理人李殿安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘冠博向本院提出诉讼请求：1、张轶鹏继续履行双方签订的××区××南里×号楼×至×层×号房屋买卖合同，将房屋过户给刘冠博。2、刘冠博将购房合同尾款人民币1460万元支付给张轶鹏。3、诉讼费由张轶鹏承担。事实和理由：2016年7月26日，我方与张轶鹏通过北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产）签订了《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《资金划转补充协议》（以下简称《补充协议》），约定张轶鹏以2460万元将位于××区××南里×号楼×至×层×号建筑面积325.9平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出售与我方。我方在双方签订合同后，已给付张轶鹏房款1000万元。而张轶鹏却于2016年12月27日通知我方，要求解除与我方签订的房屋买卖合同。我方积极履行了合同义务，在合同履行中并无过错。张轶鹏要求解除与我方签订的房屋买卖合同没有任何事实与法律依据。现我方要求张轶鹏继续履行合同，将诉争房屋过户给我方，刘冠博按合同约定支付剩余房款。
张轶鹏辩称，我方不同意刘冠博的诉讼请求。第一，刘冠博已丧失了要求我方继续履行合同的权利。根据双方签订的《买卖合同》第四条第二款约定：买受人（刘冠博）具体付款方式及期限的约定附件即《补充协议》，该协议第四至第七条对本次交易的每个流程的具体时限作了明确的约定。同时，第七条对本次交易全程的期限作了特别的约定。即“最晚不晚于本协议签订后90日共同向房屋权属登记部门办理权属转移登记手续。”双方合同签订日为2016年7月26日，刘冠博在合同约定的90天内未进行购房资格核验，未取得北京市购房资格，致合同不能按期履行。刘冠博之行为已构成违约，应当依约承担违约责任。刘冠博在超过合同履行期限后，即丧失了要求我方继续履行合同的资格与权力。鉴于刘冠博违约的事实，根据合同第十条第二款第二项规定：“如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。”我方在合同履行过程中无过错，刘冠博诉求应依法驳回。第二，刘冠博对其违约行为，应当承担违约责任。双方签署的《告知书》结尾部分载明：“交易双方（刘冠博、张轶鹏）确认在签署本告知书时，已经认真约定了告知书的全部内容，并且中原地产已做了详细的解释和说明，双方对相关权利、义务，责任清楚明白，交易双方已相互查验交易相关证件、资料等，特此确认。”《告知书》第四条对“在交易过程中，可能面临如下风险”逐项提示，其中第5项：“由于北京市执行购房限购政策，买受方存在因无购房资格导致无法完成交易的风险。”可见，刘冠博对本次房屋交易可能存在的风险及对每项流程及合同履行期限“最晚不晚于本协议签订后90日”完成交易的约定是明知并希望的。事实是：刘冠博在合同约定的期限内未取得北京市购房资格，致合同不能按双方约定的期限履行，刘冠博应当承担违约责任。对此，我方已依据法律规定及合同约定，向刘冠博提出反诉，并保留由于刘冠博申请保全查封不当而给我造成的经济损失之追索的权力。
张轶鹏向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方于2016年7月26日签订的《买卖合同》、《补充协议》。2、依法判令刘冠博承担违约责任并依约向我支付房屋总价款2460万元30%的违约金，计738万元。3、本诉及反诉的诉讼费由刘冠博承担。事实和理由：2016年7月26日，我与刘冠博经中原地产居间，签订《买卖合同》、《补充协议》各一份，约定我以2460万元的价格将自己名下位于××区××南里×号楼×至×层×号，建筑面积325.9平方米的房屋出售给刘冠博。根据双方签订的《补充协议》第四条网上签约、第五条贷款面签、第六条缴税、第七条产权转移登记之约定，对本期房屋交易各阶段流程及期限作了明确的限定，“但最晚不晚于本协议签订后90日共同向房屋权属登记部门申请办理权属登记转移手续。”我于2016年7月27日开始申请办理房源核验，2016年8月8日确认通过，即等待刘冠博购房资格核验通过后办理面签、网签，直至本次交易约定期限90日届满，仍未得到刘冠博购房资格核验通过信息及通知。由于刘冠博拖延购房资格核验时间不能按约定期限办理网签而致本次交易的下面流程不能进行。刘冠博的行为即处于违约状态。经查：刘冠博购房资格初步核验通过时间为2016年12月8日，与签订合同的7月26日过去了130多天之久，已经超出合同约定的履行期限，丧失了要求我继续履行合同的权利，构成了根本性违约。本次房屋买卖合同不能按约定期限履行的原因是：刘冠博在签订合同后未能通过购房资格的核验，而致《补充协议》第四、第五、第六、第七条规定不能按期履行并超过合同约定的最晚90天完成本次交易的期限，构成根本性违约，应依约承担违约责任。根据双方签订的《买卖合同》第十条，第（一）、（二）款第2项之约定：“如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人已付款。”据此，我提出解除合同，要求刘冠博承担违约责任并依约按合同成交总价的30%向我支付违约金。综上，由于刘冠博未能在合同约定的签约后90天期限内通过购房资格核验，而致合同不能履行，丧失了要求我继续履行合同的权利。其本诉诉讼请求不能成立。现我依据《民事诉讼法》第51条之规定，特提起反诉，请人民法院在依法驳回刘冠博诉讼请求的同时，支持我的反诉请求。
刘冠博对张轶鹏的反诉辩称，我方不同意张轶鹏的反诉请求。第一，张轶鹏违约在先，直接导致合同无法办理网签。交易的一般流程为看房、选房、签订合同、房屋查档，买方交首付款，张轶鹏注销房屋抵押等。我方对合同的履行是非常有诚意的，交纳了1000万元的首付款。我方在知道张轶鹏是急需用钱的情况下，没有做第三方资金监管，直接将首付款打入张轶鹏账户。因为房屋有贷款没有还清，对方没有及时还贷，也没有注销抵押手续。我方在履行了支付首付款的义务之后，张轶鹏仍然没有履行注销抵押的义务，导致无法进行后面的交易流程。第二，合同没有按期履行完毕，过错不在我方。根据双方签订的《买卖合同》及《补充协议》的约定，双方共同向房屋权属登记部门办理登记，该房屋已经设定抵押。按照约定，合同最晚应在2016年10月24日履行完毕，张轶鹏最晚应在2016年10月14日之前办理完毕抵押注销手续，我方已经明确告知张轶鹏，我方名下有一套房屋，需要出售房屋后再和张轶鹏办理网签，当时张轶鹏没有表示任何异议，我方出于对张轶鹏的信任，也是出于诚意购买房屋，已经出售我方的房屋。但张轶鹏没有在合同约定的最后期限办理抵押注销手续，张轶鹏至今也没有履行房屋抵押注销手续，这个义务可以说是一直没有履行。张轶鹏履行合同义务在先，我方履行合同义务在后，在合同的履行过程中是张轶鹏单方过错，我方没有任何过错。现在我方面临的是没有了自己的房屋，付了1000万元的首付款，应购买的房屋也拿不到。综上所述，张轶鹏违背了诚实信用原则，收了巨额首付款后单方违约。请求法院驳回张轶鹏的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年7月26日，张轶鹏（出卖人）与刘冠博（买受人）签订了《买卖合同》（经纪成交版），约定内容主要如下：第一条，房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落于北京市××区××南里×号楼×至×层×号。该房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层。该房屋所在楼层为3（-1）层，建筑面积共325.9平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条，房屋权属情况。（一）该房屋所有权证号为×京房权证海字第××××号，填发单位为北京市海淀区房屋管理局。（四）该房屋的抵押情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行，抵押登记日期为2010年12月22日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于过户前10天办理完毕抵押注销手续。第三条，出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京中原房地产经纪有限公司）。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币贰仟肆佰陆拾万元整（￥2460万元）。购房定金人民币肆佰万元整（￥400万元）（不高于成交价格的20%，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。（二）买受人具体付款方式及期限的约定见附件1-《补充协议》。第五条，房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证交易房屋无司法、行政机关进行的查封、冻结或异议登记等限制交易情形，因以上原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同并有权要求出卖人支付成交总价30%的违约金。第六条，房屋的交付。出卖人应当在房屋产权转移完毕后三个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条：违约责任（二）逾期付款责任买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）逾期办理抵押注销手续违约责任：出卖人未按照约定期限办理抵押注销手续的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的抵押注销手续办理期限届满之日至抵押注销手续办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价万分之五的违约金，并于抵押注销手续办理完毕之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条，税、费相关规定。涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担；因一方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款30%的违约金；本合同履行过程中因政策原因（税务机关调整二手房交易最低计税价除外）须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。第十条，权属转移登记。（一）当事人双方同意按附件1-《补充协议》的约定，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）当事人双方未按照资金划转补充协议的约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。2、如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人已付款。出卖人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向出卖人支付。
同日，刘冠博与张轶鹏还签订了《告知书》、《补充协议》、《交易结算资金风险提示》、《房屋买卖居间合同》《钱款交付书》。
其中《告知书》载明交易的一般程序为：看房选房-签订合同-房屋查档-买方交首付-卖方注销房屋抵押-网上签约（网签）-买方申请贷款-
签订贷款合同（面签）-贷款获得批准（批贷）-缴税、过户-领新房产证-卖方交房-办理抵押登记-银行放款-
买方装修入住。《告知书》第四条在交易过程中，可能面临如下风险中第5项为：由于北京市执行购房限购政策，买受方存在因无购房资格导致无法完成交易的风险。北京市限行限购政策如下……为减小以上风险的发生几率，请买受人务必查看出卖人的房产证原件、身份证明原件、原始购房发票原件、契税完税凭证原件及原值数额证明文件原件等材料的原件。另外，为核实房屋产权状况在定金或房款交付前需要出卖人携身份证原件及房产证原件与买受人及居间人一同到房屋登记机关办理房屋查档，并且现场签署房屋查档确认函。《告知书》尾部载明：“交易双方确认在签署本告知书时，已经认真阅读了告知书的全部内容，并且中原地产已做了详细的解释和说明，双方对相关的权利、义务、责任清楚明白，交易双方已相互查验交易相关的证件、资料等，特此确认。”出卖人张轶鹏。买受人刘冠博签字确认。
《补充协议》载明：第二条、钱款交付：1、定金：人民币肆佰万元整，刘冠博（乙方）于2016年7月26日支付甲方壹佰万元，剩余叁佰万元，刘冠博（乙方）应于2016年8月6日前支付张轶鹏（甲方）。全部定金最终处理方式：转化为购房款的一部分。2、首付款（不含定金）：柒佰万元。其中壹佰万元刘冠博（乙方）于2016年8月6日前支付于张轶鹏（甲方），2016年8月26日刘冠博（乙方）再支付张轶鹏（甲方）伍佰万元，剩余壹佰万元刘冠博（乙方）于网签后两日内支付于张轶鹏（甲方）。3、尾款（不含定金）：张轶鹏（甲方）同意刘冠博（乙方）全款支付剩余购房款人民币壹仟叁佰陆拾元整。如乙方是全款支付的，于网签完成后7日内支付至甲、乙双方开立的资金监管账户中。待甲、乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，购房款划付甲方。第四条、网上签约（网签）。甲乙双方应于乙方购房资格核验通过及甲方房源核验通过后7日内到中原地产办理网签并共同签署网签合同。第七条、产权转移登记（过户）：甲乙双方于缴税完成后7日内但最晚不晚于本协议签订后90日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。第八条、其他：本协议是甲乙双方签订的《买卖合同》的补充，本协议如与《买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。
2016年7月26日，双方在《交易结算资金风险提示》上签署不采用资金监管声明书，共同声明如下：就本次房屋交易资金中的人民币壹仟壹佰万整，现决定不采用资金监管或第三方托管方式划转交易资金，由此产生的风险由本人自行承担，均与中原地产无关，买卖双方均不得就不采用监管或托管的交易资金向中原地产提出任何赔偿主张。张轶鹏与刘冠博均签字认可。
同日，刘冠博、张轶鹏与中原地产约定：乙方（刘冠博）向丙方（中原地产）支付居间服务费叁拾柒万元。
庭审中，双方均认可，2016年7月26日刘冠博以现金方式交付张轶鹏定金壹佰万元，并签署《钱款交付书》。
刘冠博提交中国农业银行存款回单两份，证明自己两次通过中国农业银行向存款户名为张轶鹏，存款卡号：×××账户内存款。2016年8月6日存款400万元；2016年8月28日存款500万元。张轶鹏对上述证据的真实性认可，并表示已经收到上述钱款。
双方对已经实际给付钱款金额为1000万元表示认可，庭审中，刘冠博认为上述钱款均为房屋首付款，张轶鹏则认为1000万元中400万元为定金，刘冠博在2016年7月26日签约当日给付100万元后，约定剩余300万元应在2016年8月6日给付，但实际上2016年8月6日，刘冠博通过银行存款给付400万元。另外，双方约定首付款700万元应在2016年8月26日前给付，但实际上2016年8月28日，刘冠博通过银行存款支付500万元。
2016年12月27日刘冠博收到张轶鹏单方制作的《解除合同协议书》，其中有以下内容：“因乙方（刘冠博）未能在约定期限内完成购房资格核验而致合同未能如期履行。经双方协商一致，同意解除房屋买卖合同，现就相关事宜，订立下列各条，共同遵守履行”等。刘冠博认为上述协议系张轶鹏单方意思表示，不予认可，也未予签字。
诉争房屋于2016年8月8日系统确认核验通过，刘冠博出售其原有房屋后于2016年12月8日取得在京购房资格。同时，双方认可，依据《补充协议》约定，“但最晚不晚于本协议签订后90日共同向房屋权属登记部分申请办理权属转移登记手续”，截止日期系指2016年10月24日。现诉争房屋仍未注销抵押登记，刘冠博认为依双方约定张轶鹏最晚应在2016年10月14日前办理完毕抵押注销手续。张轶鹏对此不予认可。
2017年2月10日，刘冠博向本院申请财产保全，请求对诉争房屋采取查封措施，担保人刘作良以其名下位于北京市×区×里×区×号楼×号房屋提供担保，本院依法裁定一、查封诉争房屋；查封期间，禁止办理相关房屋产权抵押、过户等手续；期限为查封之日起三年；二、查封刘冠博用于担保的刘作良名下位于北京市海淀区常青园南里二区7号楼1号房屋；查封期间，禁止办理相关房屋产权抵押、过户等手续；期限为查封之日起三年。为此，刘冠博支付保全费5000元。
本院认为,刘冠博与张轶鹏签订的买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效。
现本案的争议焦点系张轶鹏解除上述合同的行为是否具备法律依据，合同是否应当继续履行。上述合同中约定一方当事人在另一方当事人存在违约行为情形下有权解除合同系针对四个方面，其中第七条“违约责任”中的“逾期交房、逾期付款、逾期办理抵押注销手续”及第十条“权属转移登记（包括网签、面签、缴税及过户）”。本案中，双方各执一词，均主张对方违约，刘冠博主张张轶鹏未按期办理抵押注销手续，张轶鹏主张刘冠博未按期取得购房资格。根据二手房买卖的交易流程，虽然网签确实需要买方具备购房资格，但是卖方办理抵押注销手续系办理网签的前置程序。张轶鹏未按照合同约定办理诉争房屋的抵押注销手续，存在未按合同约定履行在先义务的违约行为。张轶鹏虽主张因刘冠博未缴税、办理网签且刘冠博没有购房资格的情况下，交易存在风险，不具备办理解押条件，但是依据交易流程来看，这一主张并无依据。从合同的履行情况来看，刘冠博具备足够的履约诚意，对于交易资金中的1100万元并未采用资金监管形式支付，且已向张轶鹏支付了1000万元房款，其中除2016年7月26日支付100万元系按约定支付外，其余900万元未按约定的分次给付金额给付，但双方直至诉讼对此亦无争议，现双方就1000万元的性质存有争议，本院依据约定确认，400万元为定金，600万元为首付款。鉴此，张轶鹏在其自身存在未按合同约定履行在先义务的违约行为之情形下，径行向刘冠博发出解除合同通知的行为并不具备法律依据，不能产生解除合同的法律效力，其据此在本案中要求解除上述合同并由刘冠博向其支付违约金738万元的反诉请求亦于法无据，本院不予支持。
同时，从签订合同的目的来看，张轶鹏出售诉争房屋的目的系获得房屋价格上涨的收益，而刘冠博购买诉争房屋的目的系用于改善性居住，并非用于投资获利，且刘冠博已于合同履行期间将原有房屋出售，现已具备购房资格。此外，如前所述，从合同的履行情况来看，刘冠博具备足够的履约诚意，在并未采用资金监管形式的情况下已向张轶鹏支付了1000万元的巨额房款，且刘冠博亦具备给付剩余款项的能力。鉴此，在上述合同继续履行的情况下，双方的合同目的均可得到实现，故本院对刘冠博要求张轶鹏继续履行上述合同，将诉争房屋过户给其，其向张轶鹏支付尾款1460万元的诉讼请求予以支持。因涉案房屋尚未解除抵押，为便于合同履行，本案将此一并予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:
一、刘冠博与张轶鹏继续履行双方就位于北京市××区××南里×号楼×至×层×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》。
二、张轶鹏于本判决生效后三十日内办理北京市××区××南里×号楼×至×层×号房屋的抵押注销手续，并将该房屋所有权过户至刘冠博名下，刘冠博于该房屋所有权过户至其名下的同时向张轶鹏支付剩余房款一千四百六十万元。
三、驳回张轶鹏的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元（刘冠博已预交）,由张轶鹏负担，本判决书生效后七日内交纳。
本诉案件受理费十六万四千八百元，由刘冠博负担八万二千四百元，已交纳；由张轶鹏负担八万二千四百元，本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费六万三千四百六十元，由张轶鹏负担，已交纳三万一千七百三十元，余款于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 周 红
人民陪审员 李蜀晋
人民陪审员 初星华
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 李 娜