北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4596号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京城市展望物业管理有限公司，住所地北京市大兴区康庄路27号原生墅小区物业管理中心。
法定代表人：常志军，董事长。
委托诉讼代理人：王辉，北京市博友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈迁，北京市博友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩勇，男，1971年6月30日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
上诉人北京城市展望物业管理有限公司（下称展望公司）因与被上诉人韩勇物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初23797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
展望公司上诉请求：撤销一审判决，判令韩勇支付物业费
21737.09元，滞纳金2173.7元，一、二审诉讼费用由韩勇承担。事实和理由：一、一审法院审理事实不清、认定事实错误。韩勇在一审中主张我公司的物业服务存在瑕疵，对此韩勇负有举证责任。但韩勇提交的照片等证据均不具有真实性、关联性及合法性，更不具备客观性。照片中的内容无法显示系何地的景象，不能反映涉案小区的真实情况，与本案无关联性。二、一审法院所作判决适用法律错误。一审法院判决减免10%的物业费，于法无据。我公司不存在任何违约行为，且双方之间无任何口头或书面的关于减免物业费的约定。三、减免物业费具有不良社会影响。我公司曾通过诉讼的方式向韩勇索要过物业费，法院也判决支持了全额的费用，但韩勇并没有自觉履行判决。韩勇是恶意拖欠物业费。
韩勇辩称，一审法院认定展望公司物业服务不作为，事实清楚，证据充分，有书证、物证、证人证言及视频等佐证。减免物业费是根据合同法、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释及小区物业公约作出的，合理合法。一审时展望公司提供二期合同作为收费依据，是为了掩盖其违法收费的事实，展望公司还欺骗一审法院一期和二期收费标准相同。我多年不交物业费是因为展望公司利用虚假政府文件擅自提价侵害了业主的利益。展望公司至今从未主动与我进行沟通，也没有以服务的角度解决问题，出现不交费后只是电话催费、门上贴条、发律师函、最后诉讼。展望公司对业主提出的物业服务中存在的问题都是推诿和否认，致使很多问题得不到处理。综上，请求法院对展望公司不合法行为进行评判教育，要求展望公司按照政府核准的物业标准收费，并提供事实上符合行业标准的服务，对展望公司的无理要求予以驳回。
展望公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令韩勇支付物业管理服务费21737.09元，滞纳金2173.7元；2.案件受理费由韩勇承担。
韩勇向一审法院反诉请求：1.认定城市展望公司按照1元/㎡/月收取物业费；2.判令撤销《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》；3.判令展望公司履行物业公约，对不作为行为进行整改；4.判令韩勇在展望公司整改后交纳物业费9228.7元；5.反诉费由展望公司承担。
一审法院认定事实：韩勇系北京市大兴区康庄路27号原生墅小区11号楼3单元302室的业主，房屋建筑面积为141.98平方米。2003年8月14日，案外人北京震环房地产开发有限公司（下称震环公司，甲方）与展望公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定震环公司委托展望公司对韩勇所在的原生墅小区一期进行物业管理服务；合同期限暂定一年，自2003年12月26日起至2004年12月26日止，小区业主管理委员会成立后本物业管理委托合同自行失效；收费标准是按照建筑面积2.48元/平方米/月；产权人和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。2006年12月28日，案外人震环公司（甲方）与展望公司（乙方）签订原生墅一期《物业管理委托合同》补充协议Ⅴ，约定延长物业管理服务期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2005年10月26日，案外人震环公司（甲方）与展望公司（乙方）签订原生墅二期《前期物业服务合同》，约定收费标准是无电梯建筑2.38元/月/平方米。韩勇的房屋是无电梯建筑，因此展望公司实际按照2.38元/平方米/月收取物业费；该合同的期限是自2005年10月26日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
另查明，韩勇所在的小区至今未成立业主管理委员会。
庭审中，韩勇认可自2012年1月1日起其未向展望公司交纳物业费，但不认可展望公司的物业管理收费标准，认为展望公司物业管理服务中还存在许多需要整改的问题。庭审中韩勇提交了震环公司在其购房时给付的中国.北京[ECO-
原生墅](康和园)《维修、管理、使用公约》，同时提供了北京市居住小区管理办公室出具的《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》。韩勇认为根据公约中的物业收费标准，自己计算应该按照1元/平方米/月收取物业管理费；公约约定物业管理企业应按照本公约委托管理合同和国家有关规定实行物业管理服务，不得擅自提高各项收费标准，否则有权清退所收费用；公约约定在业主管理委员会成立前不得对公约内容进行修改。对于《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》，韩勇不认可其中内容，认为物业管理收费标准不应当变更。为证明展望公司物业管理服务中存在许多需要整改的问题，韩勇提交了原生墅小区27名业主签名制作的《关于业主签名要求物业整改的函》及相关PPT《关于康和园小区业主代表就共建美好家园的建议》，其中认为主要在小区卫生、环境、安全等方面存在诸多问题，严重影响居民日常生活。另有韩勇同一小区的业主李丽芳、牟荣霞出庭作证，证明小区卫生、环境、安全等方面存在诸多问题；韩勇称虽然向展望公司反映过上述问题，但展望公司没有彻底整改。
一审法院认为,首先，展望公司虽未与韩勇签订书面物业服务合同，但从本案证据和事实来看，展望公司接受震环公司委托在2012年1月1日至2017月5月31日期间一直为该小区提供物业服务，实际上展望公司与韩勇存在事实上的物业服务合同关系，韩勇在接受展望公司提供物业服务的同时，应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理费。韩勇反诉称应当认定展望公司按照1元/平方米收取物业费，证据不足，法院不予支持。韩勇反诉要求判令撤销《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》，该事项不属于本案的审理范围，应另行解决。韩勇反诉要求判令展望公司履行物业公约，对不作为行为进行整改后再交纳物业费9228.7元的主张，证据不足，法院不予支持。其次，从韩勇提交的证据来看，展望公司在提供物业服务过程中在小区卫生环境、安全管理、共用设施设备日常维护等方面确存在管理瑕疵，故法院认为应对展望公司主张的物业费适当减免，以示督促其加强管理、提高服务质量，具体减免比例为10%。最后，因展望公司在物业服务过程中确存在瑕疵，故对展望公司要求韩勇给付滞纳金的诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院判决：一、韩勇于判决生效后十日内给付北京城市展望物业管理有限公司自二〇一二年一月一日至二〇一七年五月三十一日期间的物业费19563.38元；二、驳回北京城市展望物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回韩勇的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，韩勇虽然对展望公司主张的物业费收费标准存有异议，但未提起上诉，视为韩勇同意给付原判最终确认的物业费数额。关于物业服务质量，韩勇提供的《关于业主签名要求物业整改的函》、《关于康和园小区业主代表就共建美好家园的建议》、证人证言及视频资料能够相互印证，确实反映出展望公司在物业服务中存在诸多问题，且展望公司亦未能提供证据证明其服务水平达到了合同约定的标准，故一审法院酌减10%的物业费于法有据，并无不当。关于滞纳金，考虑到展望公司的物业服务存在瑕疵，故一审法院对该项请求予以驳回亦符合情理。应当指出，小区的维护及完善需要业主与物业公司的共同努力。展望公司应重视业主对于物业服务的意见及建议，加强与业主的沟通，努力提高自身的服务水平，业主亦应自觉维护小区的环境，采取正当途径维护自身权益。
综上所述，展望公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费423元，由北京城市展望物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年五月十一日
书记员 孙国栋