江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜中民四终字第158号
上诉人（原审被告）：上高县欣发房地产开发有限公司，住所地：上高县城沿江路1号（锦富佳园内）。
法定代表人：郑发根，该公司经理。
上诉人（原审被告）：郑发根，男。
上述二上诉人共同委托代理人：罗晓良，上高县蓝天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：戴玉华，男。
被上诉人（原审原告）：夏禄英，女。
被上诉人（原审原告）：夏跃辉，男。
被上诉人（原审原告）：金清花，女。
上述四被上诉人共同委托代理人：张流发，江西省上高县嘉德法律服务所法律工作者。
原审被告：罗双财，男。
上诉人上高县欣发房地产开发有限公司（以下简称：欣发房地产公司）、郑发根因与被上诉人戴玉华、夏禄英、夏跃辉、金清花、原审被告罗双财房屋买卖合同纠纷一案，不服上高县人民法院（2014）上民二初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月24日，郑发根、况青春作为甲方与乙方罗双财签订协议书，合同约定：1、甲方将其在上高县镜山工业园规划区内1828.8㎡综合用地用于开发商品房，拟建六层（不含架空层）。2、乙方罗双财全额出资建设。3、四、五层归甲方所有，一、二、三、六层归乙方所有，架空层1／3归甲方所有，2／3归乙方所有。4、乙方罗双财有权对一、二、三、六层和2／3的架空层进行变更、转让、赠与、甲方不得干涉。5、房屋建成后，乙方应给甲方办理四、五的土地证和房屋产权证，费用由乙方承担，四、五层销售部分所产生的费用全部由甲方承担。6、在商品房销售过程中为了预防一房多卖，所有的商品房销售合同必须加盖欣发房地产公司的公章，否则视为无效合同，为此产生的后果由乙方自行承担。
2010年6月5日郑发根与罗双财签订补充协议，约定：1、所有销售收入必须进入欣发房地产公司账户，公司根据工程的进展情况再划拨资金给罗双财。2、罗双财以本项目的名义收取他人的保证金、借贷和集资款等债权债务均与郑发根和本项目无关。3、双方销售房屋必须经过售房部，不得用此项目的房屋作抵押借贷，如有发现每套罚款壹万元，由此造成的损失全部由违约方承担。
2010年12月欣发房地产公司取得该项目的商品房预售许可证。欣发房地产公司系2010年6月21日成立的自然人投资的有限责任公司，郑发根系公司的法定代表人。
2010年6月21日罗双财与夏禄英、金清花，2010年6月24日罗双财与夏跃辉，2010年7月5日罗双财与戴玉华分别签订商品房销售合同，四人分别认购了该项目三楼的四套在建商品房。四份合同约定的建筑面积均为125㎡，其中三份另有车库20㎡，总价为16万元，一份另有地下室10㎡，总价为13万元。合同签订后，罗双财先后共收取夏禄英10.5万元、金清花10万元、夏跃辉10万元、戴玉华9万元，共39.5万元房款。
随后罗双财分别以金清花、戴玉华、夏禄英的名义，与自己签订合同，制作四份认购合同书，其中夏禄英两份，落款时间分别为2010年7月2日和20日。其中，夏禄英、金清花所购房屋包含车库，总价为226250元；戴玉华所购房屋包含地下室，总价为190250元。四份合同付款金额改为交押金5000元。罗双财将四份认购合同书交到欣发房地产公司备案。
2011年上半年房屋建成后，郑发根发现罗双财卖给四被上诉人的房屋价格与公司备案的认购合同书不符，价格偏低，不利于整体销售，便通知四被上诉人每套补交5万元，重新签订购房合同并加盖欣发房地产公司的公章，但四被上诉人不同意加价，没有理会。后该四套房屋被郑发根卖给他人。
2012年7月四被上诉人以罗双财涉嫌诈骗为由到上高县公安局报案，公安经调查认定不构成诈骗。2012年11月26日，在上高县公安局的主持调解下，四被上诉人同意每套房加价5万元，罗双财写下保证书，承诺“除以前抵了的保证二楼不抵到任何人并保证戴玉华、夏跃辉、金清花、夏禄英有二楼房（房价每平1450元）。”罗双财签名后在签名下另写“公司清此的”，意思公司清楚此件事情。郑发根在该份保证书下方写明“在保证罗双财没有私自抵押给别人的情况下，公司负责保证以上肆户有房”。罗双财在郑发根签名下加写“2013年元月15号之前验收”，意思是保证在该时间之前将房屋验收。后四被上诉人因未得到房屋，便诉至原审法院。
原审法院经审理后认为，罗双财与郑发根、况青春合伙以欣发房地产公司的名义从事商品房开发，罗双财全额出资，建好后一、二、三、六层及2／3的架空层归罗双财所有，罗双财有权对其所有的楼层和架空层进行变更、转让、赠与。本案中，罗双财将在建的三楼商品房卖给四被上诉人，是依协议其权利范围内可处置的，双方签订了商品房销售合同，罗双财并将四份认购合同书交到郑发根处备案，四被上诉人与欣发房地产公司的商品房买卖关系已经成立。虽然罗双财为了截留购房款，交到郑发根处备案的认购合同书是仿造被上诉人的签名与自己签订，并将付款金额改为押金5000元，但罗双财收取的房款是用于建房，并没有挪作他用，罗双财的做法违反了其与郑发根签订的协议，但这是其与郑发根内部合作的问题，对四被上诉人没有约束力，不影响四被上诉人在欣发房地产公司购房的事实。罗双财按自己的定价将自己名下的商品房卖给四被上诉人是其可有的权利，郑发根不能因四被上诉人的购房价低于公司的销售价而要求四被上诉人加价，在四被上诉人不同意的情况下擅自将该四套房卖出，欣发房地产公司的做法损害了四被上诉人的合法权益。虽然后来经公安调解，四被上诉人愿意加价，每平方米为1450元，楼层改为二楼。罗双财保证四被上诉人有房，郑发根在保证罗双财没有私自抵押给别人的情况下，公司负责保证四被上诉人有房。但罗双财和郑发根并没有给四被上诉人安排房屋。罗双财因为个人债务问题，将该楼盘自己名下的数套房屋、店面抵押给他人用于借款，造成公司经营混乱、财务结算困难、房屋无法验收，但这是欣发房地产公司与罗双财的内部合作问题，欣发房地产公司不能据此违约，侵害四被上诉人的合法权益。在审理过程中，四被上诉人提出有房的情况下愿意要房，但欣发房地产公司目前已经没有四套房屋能交付了，故欣发房地产公司应承担相应的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定：“对商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，故四被上诉人的诉讼请求在不超出上述规定范围内予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、欣发房地产公司退还戴玉华的购房款9万元，并赔偿其已付购房款一倍即9万元的损失。二、欣发房地产公司退还夏跃辉的购房款10万元，并赔偿其已付购房款一倍即10万元的损失。三、欣发房地产公司退还金清花的购房款10万元，并赔偿其已付购房款一倍即10万元的损失。四、欣发房地产公司退还夏禄英的购房款10.5万元，并赔偿其已付购房款一倍即10.5万元的损失。五、罗双财和郑发根共同对上述四项裁决共同承担互负连带责任。六、驳回戴玉华、夏跃辉、金清花、夏禄英的其它损失请求。案件受理费14520元由戴玉华、夏跃辉、金清花、夏禄英承担2820元，欣发房地产公司承担11700元，。
原审法院判决后，郑发根与欣发房地产公司不服，均向本院提起上诉，请求本院判决驳回四被上诉人对上诉人郑发根和欣发房地产公司的诉讼请求。理由为：1、上诉人与四被上诉人之间并未签订房屋买卖合同，上诉人也没有收取被上诉人的购房款，双方之间买卖关系并未成立。2、本案的真正责任人是罗双财，上诉人郑发根与罗双财签订的合作建房的协议书中已经明确约定，罗双财不得擅自销售房屋。经公安局调解后，罗双财所作的承诺和保证，也是罗双财个人行为，与上诉人无关。3、上诉人郑发根与罗双财并不是原审法院所认定的合伙关系，而是合作关系，且这种合作属于房地产开发商与承建人的关系。4、四被上诉人不理会配合上诉人，才导致双方没有签订正式购房合同。如果被上诉人按照上诉人的要求，每套加价5万元，并与上诉人签订了合同，那么上诉人就应当承担全部责任，反之就与上诉人无关。5、原审法院判决有失公允，罗双财与四被上诉人均有过错，退回购房款解除双方的合同才是最合理的处理方式。
针对郑发根和欣发房地产公司的上诉，戴玉华、夏跃辉、金清花、夏禄英四被上诉人答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法、判决得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对郑发根和欣发房地产公司的上诉，原审被告罗双财未作答辩。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审理查明，除欣发房地产公司系2004年5月19日成立，而非原审法院认定的2010年6月21日成立外，原审判决认定的其他事实均属实，本院二审予以确认。
本院认为，1、根据郑发根、况青春与罗双财所签订的协议书的约定，郑发根、况青春与罗双财系以欣发房地产公司名义合作开发房地产，双方根据协议约定履行出资、分享收益、承担风险，原审法院据此认定郑发根、况青春与罗双财系合伙从事商品房开发并无不妥。上诉人郑发根与欣发房地产公司认为其与罗双财只是开发商与承建人的关系的上诉理由，本院不予支持。2、根据郑发根、况青春与罗双财签订的协议书约定，罗双财有权出售涉案房产项目第一、二、三、六层的房屋，郑发根、况青春不得干涉。后欣发房地产公司及郑发根得知罗双财将四套房屋出售给四被上诉人后，认为罗双财出售价格过低，要求每套加价5万元才同意以欣发房地产公司名义签订正式的商品房销售合同，显然已经违背了罗双财与郑发根等所签订的协议书的约定。四被上诉人没有与欣发房地产公司签订正式的商品房销售合同，过错在欣发房地产公司及郑发根，上诉人认为四被上诉人也存在过错的上诉理由，本院不予认可。3、根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，合伙人对合伙债务承担连带责任。本案中，郑发根、况青春与罗双财以欣发房地产公司名义合伙从事商品房开发，罗双财因对外销售商品房而产生的债务，欣发房地产公司作为房地产开发商，应承担直接责任，郑发根、况青春作为罗双财合伙人对外应负连带责任。上诉人郑发根与欣发房地产公司认为其与四被上诉人没有签订房屋买卖合同，也没有收取购房款，所以不应承担任何责任的上诉理由，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11700元，由上诉人郑发根及上高县欣发房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
审 判 员 黄若凡
代理审判员 黄泰文
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 罗武平