山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终353号
上诉人（原审被告）：周添健，男，1982年8月3日出生，汉族，现住荣成市。
委托诉讼代理人：李孝军，威海环翠西港明法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：梅力铭，威海环翠西港明法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：威海市万通置业有限公司，住所地威海市环翠区环翠楼街道新威路17-6号。
法定代表人：姜明，董事长。
委托诉讼代理人：王丽伟，山东东方未来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹松翰，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人周添健因与被上诉人威海市万通置业有限公司（以下简称万通置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2016)鲁1002民初5294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
周添健上诉请求：撤销原判第三项，依法改判。事实和理由：1.周添健与万通置业的合同约定应于2015年9月1日开业，在周添健已经装修完毕、招收员工及技术人员准备工作完成后，万通置业因工程、消防、空调、墙体外立面等诸多原因致周添健未能如期开业，致周添健遭受重大经济损失。周添健行使合同先履行抗辩权，一直找万通置业协商弥补损失事宜，并不存在故意或恶意拖欠一个月场地费41416.77元；2.万通置业在其开业后应当退还其开业保证金45312元；3.万通置业先违约的情况下，其解除合同后应当退还周添健交纳的履约保证金；4.万通置业将周添健装修的房屋租赁给第三方使用，应当补偿周添健装修的损失；5.在周添健与万通置业协商期间，万通置业没有书面通知的情况下停水停电，并强行通知解除合同，将周添健赶出营业场所，还上锁防止周添健出入，周添健应赔偿的场地使用费以履约保证金135936元、开业保证金45312.00元赔偿为宜。
万通置业答辩称，1.一审判决第三项207360元为周添健在租赁合同解除后未按约及时向万通置业返还租赁场地而应承担的占有费等损失，租赁合同已明确约定自交还期满次日起按场地占有费标准的200%支付占有费，并按合同终止时场地物业管理费标准的100%支付物业管理费，一审法院结合案件情况，已经对损失进行了大副度下调处理，万通置业对一审判决予以认可；2.周添健主张交纳开业保证金没有证据支持，周添健的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
万通置业向一审法院起诉请求：1、确认万通置业与周添健签订的《威高广场场地使用合同》于2016年5月20日解除；2、周添健支付万通置业场地使用费41416.77元、管理费74223.48元（计算至2016年10月31日）、水费928.7元并自2016年5月21日起至搬离场地即2017年6月22日止按场地使用费标准的200%支付场地占用费；3、周添健交纳的履约保证金135936元作为违约金的一部分归万通置业所有；4、周添健支付万通置业截至2016年10月31日的迟延履行违约金7171.3元以及自2016年11月1日起至实际清偿日止的迟延履行违约金（以60034.24元为本金按每日万分之五计算）；5、周添健支付万通置业保全申请费3020元。
一审法院认定事实：位于威海市海滨北路西、宝泉路北的威高广场的建设单位为万通置业。2015年7月1日，万通置业与周添健签订一份《威高广场场地使用合同》，约定万通置业提供位于威高广场C2区1层112号、2层217号场地（以下简称案涉租赁场地）给周添健使用，场地的使用面积为256平方米，使用期限5年（自2015年9月1日起至2020年8月31日止），周添健应于2015年9月1日开业经营，为扶持周添健经营，万通置业给予周添健经营前期免收场地使用费的支持，免收场地使用费时间为：自周添健开业起至C2区1至4层统一对外开业之日（以万通置业微信、报广等任一形式发布为准）或C2区域1至4层可出租商铺开业率达50%止（以两者时间先前发生为准），物业管理费正常收取；场地使用费是指周添健使用万通置业场地所需向万通置业交纳的场地使用费，按固定场地使用费和提成场地使用费二者取高，按月交纳，其中固定场地使用费前3个使用年为135元/月/平方米，即月固定场地使用费为34560元，第4个使用年为150元/月/平方米，第5个使用年为180元/月/平方米，提成场地使用费第1个使用年按年营业额的8%提取，第2年按10%提取，第3年按12%提取，第4、5年均按13%提取；固定场地使用费的支付方式为：周添健于进场装修前向万通置业支付首期固定场地使用费，于下一缴费期前一个月的15号前向万通置业预付下个使用期的固定场地使用费；进场日案涉租赁场地应达到的交付条件为：满足附件2中所述交付标准；本合同签署后的5个工作日内，周添健应向万通置业交付履约保证金135936元，合同终止后30日内，履约保证金将无息退还；本合同签署后的5个工作日内，周添健应向万通置业交付开业保证金45312元，周添健开业后30日内，开业保证金将无息退还；周添健应当自计费日起按时向商管公司交纳该场地的物业管理费，为42元/月/平方米，按本场地的使用面积计算为每月10752元，物业管理费按月交纳；万通置业收款银行账户公司名称为威海威高盛祥商业管理有限公司；本合同中的商管公司是指受万通置业委托提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业即威海威高盛祥商业管理有限公司；合同期内，物业费给予5个月的优惠，分别在每年的第一季度最后一个月优惠；商铺外围提供外摆区域60平方米，给予两年免费试用，第三年至第五年使用费根据市价再拟定附加协议；周添健应于进场装修前支付首期管理费，并于下一缴费期前一个月的15号前预付下个使用期的管理费；周添健未按合同约定的时间足额缴纳场地使用费、物业管理费、能源费用、违约金等，万通置业有权直接向周添健追偿有关欠款及延迟履行的违约金；周添健迟延交纳本合同项下场地使用费、物业管理费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，周添健应当向万通置业或管理公司支付相当于欠费金额0.5‰的迟延履行违约金，延迟超过15日的，万通置业或管理公司有权禁止周添健使用场地直至周添健缴清所欠款项，如延迟超过30日的，万通置业有权解除合同，万通置业选择解除合同的，周添健除需补足上述所欠费用外，还应当另按照本合同约定向万通置业支付违约金；因周添健违约导致万通置业解除合同的，则履约保证金作为周添健向万通置业支付的违约赔偿金的一部分，万通置业不予退还，同时还需按合同其他条款约定支付违约金并承担其他违约责任；在前述履约保证金保留期限内，万通置业可将此等剩余履约保证金的全部或其中适当的部分用于补偿消费者或者万通置业因周添健原因所遭受的损失，不足抵扣的部分，仍由周添健全部承担；周添健未在本合同约定开业之日开业的，万通置业没收周添健开业保证金；万通置业保证本项目的配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施和公共部位或区域的设备设施能够正常运行和使用，发生损坏或故障应及时修复；本合同项下使用期限届满之日或本合同因任何原因而终止后3日内，周添健应将该场地交还万通置业；无论任何原因，在约定的交还期届满后周添健仍未将符合要求的场地交还万通置业的，则自交还期届满次日起按场地使用费标准的200%支付占用费，并按合同终止时场地物业管理费标准的100%支付物业管理费。合同签订后，周添健按照合同约定交纳了履约保证金135936元，以及物业管理费21504元、场地使用费50000元。
合同签订后，周添健进场进行装修。2015年10月21日，周添健向万通置业递交了《商户开业申请》，内容为：我司承租贵司C2-C112/217号微笑生活品牌店铺（位于案涉租赁场地）已完成装修，现申请于2015年10月24日正式营业。后案涉租赁场地所在的威高广场生活汇于2016年1月1日正式开业，并在威海晚报上刊登开业信息。
2016年5月20日，万通置业的委托代理人梁雅俐在案涉租赁场地内向周添健送达了《解除合同通知书》，并办理了公证，通知书内容为：“尽管我司多次催缴你前期所欠租金等，但你至今仍未缴费。截止到2016年5月18日拖欠时间达60多天，根据贵我双方签订的编号为C2-112/211225的《威高广场场地使用合同》约定，自即日起解除双方《威高广场场地使用合同》，并于3日内向我司付清欠费及承担违约责任”。次日，周添健离开案涉租赁场地，其物品依然存放在案涉租赁场地内。
一审庭审中，万通置业称周添健的场地占用费自2016年3月1日开始收取，物业管理费自2016年1月1日开始收取。万通置业为证实其主张提交以下证据：1、日期为2016年1月25日的威高广场水费确认单一份，金额为747.4元，王嘉祎在用户确认处签名。2、日期为2016年2月25日的威高广场水费确认单一份，金额为181.3元，周添健在用户确认处签名。3、周添健于2016年4月2日向王嘉祎出具的委托书一份，内容为周添健委托王嘉祎负责与万通置业的业务往来工作，授权范围为代表周添健与万通置业进行磋商、签收文件和处理商铺活动有关的事务。4、日期为2016年8月29日的威高广场商户洽谈记录表一份，周添健的照片打印件（但未能显示照片形成时间，照片中周添健手中的A4纸上的内容无法看清）5张以及致周添健的函一份，内容为：贵方自2016年5月21日闭店撤铺至今也未来我司缴清租金、物业费、滞纳金等费用及清理店内物资，请接到本通知后3天内履行合同义务并向我司办理场地交接手续，逾期我司将按照合同约定处理。周添健对证据1、2、3的真实性无异议，但称其未收到证据4中的通知。
周添健提交以下证据：1、照片5张，照片显示案涉租赁场地大门被锁的情况，其中一张为一把被剪断的锁，周添健称该锁系其用于锁案涉场地的门，后被万通置业剪断扔在店铺的花盆内，用于证实万通置业一直掌握店铺钥匙，其无法将物品取走，无法搬离店铺，导致的租金损失应当由万通置业承担。2、视频10段，时间为2017年6月22日，内容为当日万通置业开锁后周添健进入案涉场地查看并取走部分物品的情况。3、日期为2017年9月16日的视频，内容为案涉场地已经被他人经营使用，用于证实万通置业将周添健当时的装修一并转给他人获取利益。周添健还提供证人出庭作证：证人王某到庭作证称，其原为周添健案涉租赁场地所经营店铺的店长，2016年过年以后在周添健处工作了两个多月，后因万通置业将店铺上锁，店铺就解散了，工作期间其查阅了周添健的销售记录，显示2015年10月销售记录较好，但一个多月后店铺因营业环境达不到条件，闭店了一段时间，再次开业后营业额也不高，且万通置业无故停电，强制性的单方解除合同；证人宋某出庭作证称，其自2015年9月至2016年5月在周添健经营店铺内工作，该店铺2015年10月份开业，但到11月份仍然没有空调，导致无法经营，12月份闭店，到2016年1月才重新开业，工作期间空调不好用，还经常停水停电，2016年5月份万通置业给周添健无故断电，店铺开始关闭，闭店几天后其到店铺想取回个人物品时发现门上还多了一把锁，再后来周添健的锁就没有了，只剩下万通置业的锁。万通置业认为周添健提供的照片视频不能证实周添健的主张，对证人证言不予认可，认为证人系周添健的员工，与周添健之间存在利害关系。
周添健另主张其曾交纳了开业保证金45312元，万通置业至今没有退还，但未提供证据予以证实，万通置业亦不予认可。
另查，万通置业在一审诉讼中申请对周添健在案涉租赁场地内的部分财产进行保全，为此支出保全申请费3020元。一审法院于2016年11月1日对上述财产进行了查封，在进入案涉租赁场地时由万通置业工作人员将门锁打开。2017年6月22日，万通置业工作人员开锁后，周添健将案涉租赁场地内其被查封物品以外的部分物品取走，万通置业将案涉租赁场地另行租赁给他人经营使用。
一审法院认为，由万通置业、周添健所签订的《威高广场场地使用合同》可以确认万通置业、周添健之间存在租赁合同关系，周添健自2016年4月份开始未按期交付场地使用费、管理费，构成违约，截至2016年5月20日逾期已超过30天，万通置业按照合同约定有权解除合同，周添健于2016年5月20日收到万通置业发出解除合同的通知，故万通置业、周添健之间的租赁合同于2016年5月20日解除。按照合同约定，截至2016年5月20日，周添健欠付场地使用费41416.77元、管理费17688.77元、水费928.7元，该款周添健理应支付。保全申请费系万通置业为实现债权的合理费用，周添健亦应支付。
关于万通置业主张周添健支付万通置业截至2016年10月31日的迟延履行违约金7171.3元（自2015年12月16日起，按未支付款项每日万分之五分段计算）以及自2016年11月1日起至实际清偿日止的迟延履行违约金（以60034.24元为本金按每日万分之五计算）的诉讼请求，因双方书面约定了支付租金、管理费的期限，周添健未按期履行，应支付逾期履行违约金，周添健辩称该计算数额过高，根据合同法相关规定，该延迟履行违约金应予以减少，以周添健欠付租金、管理费数额按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算。对于迟延履行违约金的起算时间，万通置业未能提供证据证实其分段计算表中相应的付款时间，对于周添健欠付的2016年4月份的租金及管理费共计29872元，合同约定的支付时间应为2016年3月15日，对于周添健欠付的2016年5月1日至2016年5月20日的租金及管理费29233.54元，合同约定的支付时间为2016年4月15日，对于周添健欠付的截至2016年1月25日的水费747.4元以及截至2016年2月25日的水费181.3元应分别于2016年2月15日和3月15日前支付，上述每笔欠款按照上述时间分段计算迟延违约金。
关于万通置业要求周添健自2016年5月21日起至周添健搬离案涉租赁场地即2017年6月22日止，按场地使用费标准的200%即每月69120元支付场地占用费；要求周添健支付2016年5月21日至2016年10月31日的管理费；以及要求履约保证金135936元作为违约金的一部分归万通置业所有的诉讼请求，尽管根据双方合同约定：本合同项下使用期限届满之日或本合同因任何原因而终止后3日内，周添健应将该场地交还万通置业；无论任何原因，在约定的交还期届满后周添健仍未将符合要求的场地交还万通置业的，则自交还期届满次日起按场地使用费标准的200%支付占用费，并按合同终止时场地物业管理费标准的100%支付物业管理费；因周添健违约导致万通置业解除合同的，则履约保证金作为周添健向万通置业支付的违约赔偿金的一部分，万通置业不予退还，同时还需按合同其他条款约定支付违约金并承担其他违约责任。尽管根据法律规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，但万通置业主张的上述费用的性质实际属于违约金，根据相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，尽管合同解除的原因系周添健未按期交纳场地使用费和管理费，但双方签订的《威高广场场地使用合同》系万通置业方提供的格式合同，在权利义务的约定方面较倾向于万通置业利益的保护，其中约定了周添健应于2015年9月1日开业，但未对该时间商场整体达不到开业条件的情况下万通置业的责任进行约定，周添健抗辩至其2015年10月24日开业时商场硬件设施不完善，对此万通置业亦未提供证据证实其当时各种条件已经具备，尽管万通置业对此也以减免场地使用费的方式进行了一定补偿，考虑到周添健为开业经营所进行的前期工作及投入，并以此为由未按期向万通置业交纳相关费用，并非属于恶意违约。尽管合同解除后，自2016年5月21日至2017年6月22日涉案房屋内存放着周添健的物品，但在2016年11月1日之前该房屋的钥匙已经由万通置业控制，万通置业可以将周添健的物品另行存放或托管以减少扩大的损失，但万通置业未采取上述措施，对于扩大的损失，不应当完全由周添健承担；另一方面，周添健未能提供证据证实其主张的曾多次要求将物品搬出被万通置业拒绝，但周添健自认其在2016年5月20日将房屋上锁后离开，未积极将物品搬出，尽管后来门锁由万通置业控制，为周添健腾退房屋造成了一定客观障碍，但并非无法克服，周添健可以申请法院主持在诉讼中进行房屋的腾退或其他方式以减少损失的扩大，故周添健对于其物品占用万通置业场地给万通置业造成的损失同样具有过错。故一审法院对上述各项违约金进行综合调整，违约金数额按照合同约定的场地使用费标准计付6个月即207360元。周添健已经支付的履约保证金可用于抵扣上述应付违约金。
综上，万通置业诉讼请求的合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：（一）万通置业、周添健之间于2015年7月1日签订的《威高广场场地使用合同》于2016年5月20日解除；（二）周添健给付万通置业场地使用费41416.77元、管理费17688.77元、水费928.7元及迟延付款违约金（以747.4元为基数，自2016年2月16日起；以30053.3元（含水费181.3元）为基数，自2016年3月16日起；以29233.54元为基数，自2016年4月16日起，均计算至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（三）周添健支付万通置业违约金207360元、保全申请费3020元；（四）驳回万通置业其余诉讼请求。判决于生效后十日内履行完毕。如果周添健未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6752元，由万通置业负担1784元，周添健负担4968元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，周添健与万通置业签订租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。因周添健欠付租金，万通置业行使解除权，双方的租赁合同自2016年5月20日解除。合同解除后，周添健应支付违约金并承担其他违约责任，一审法院根据双方合同签订情况、履行情况、违约情况等事实，分析了双方的过错大小，对违约金进行了调整，判令周添健按6个月场占用费的标准支付违约金，并无不当。双方当事人对周添健已交纳履约保证金135936元的事实无异议，但万通置业对周添健主张另交纳开业保证金45312元有异议，周添健未能进一步提供证据证实其主张，应承担举证不能的责任。根据《威高广场场地使用合同》约定“因周添健违约导致万通置业解除合同的，则履约保证金作为周添健向万通置业支付的违约赔偿金的一部分，万通置业不予退还，同时还需按合同其他条款约定支付违约金并承担其他违约责任”，该约定中对于履约保证金约定为“不予退还”，万通置业认为应理解为“没收”，周添健认为应由用该款支付其应支付的款项；根据一般理解，“退还”与“没收”并不同义，“退还”更注重归还这一动作，“没收”才有罚没不退还的结果意义上的含义，现双方对合同约定内容有歧义，应按照不利于提供格式合同的一方当事人作出解释，即应理解为履约保证金作为周添健支付违约赔偿金的一部分不予退还，在计算的违约赔偿金高于履约保证金的情况下，周添健仅需向万通置业另行支付差价款71424元（207360－135936）。一审判决结果有误，本院予以纠正。综上所述，周添健的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持山东省威海市环翠区人民法院(2016)鲁1002民初5294号民事判决第一、二、四项，即（一）万通置业、周添健之间于2015年7月1日签订的《威高广场场地使用合同》于2016年5月20日解除；（二）周添健给付万通置业场地使用费41416.77元、管理费17688.77元、水费928.7元及迟延付款违约金（以747.4元为基数，自2016年2月16日起；以30053.3元（含水费181.3元）为基数，自2016年3月16日起；以29233.54元为基数，自2016年4月16日起，均计算至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（四）驳回万通置业其余诉讼请求。
二、变更山东省威海市环翠区人民法院(2016)鲁1002民初5294号民事判决第三项为：周添健支付威海市万通置业有限公司违约金71424元，保全申请费3020元。
以上金钱给付义务于判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6752元,由威海市万通置业有限公司负担3007元，周添健负担3745元；二审案件受理费4456元，由威海市万通置业有限公司负担2921元，周添健负担1535元。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一八年四月十八日
书记员 安圆圆