山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0686民再1号原审原告：马青林，男，1979年8月24日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：邹国良，山东弘良律师事务所律师。原审被告：陈光俊，男，1964年9月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王兴波，栖霞众合泰法律服务所法律工作者。原审被告：烟台晟平置业有限公司，住所地：烟台市芝罘区上夼西路78号，组织机构代码：69443786-X。法定代表人：房翠龙，董事长。原审原告马青林与原审被告陈光俊、烟台晟平置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院审理后，于2016年7月18日作出（2015）栖民一初字第129号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年1月11日作出（2018）鲁0686民监1号民事裁定，再审本案。2018年2月6日，本案由审判员马淑军担任审判长与人民陪审员栾永欣、范会强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告马青林的委托诉讼代理人邹国良到庭参加了诉讼。两原审被告及委托诉讼代理人经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告马青林诉称，第一被告陈光俊与第二被告之间因委托代理合同纠纷一案在执行过程中，栖霞市人民法院查封了原告已经付清全部购房款的房产。2014年10月13日，原告提出执行异议，栖霞市人民法院2015年9月7日作出了（2014）栖执异字第38号执行裁定书，以合同未备案，不产生物权效力为由驳回了原告的异议，致原告提起了诉讼。2011年1月8日，原告与第二被告签订了商品房购买合同，原告购买第二被告开发的翠屏御景3号楼2单元2层202号房产，总价款269934元，原告于合同签订当日将房款全部付清，第二被告为原告出具了收款收据。第二被告将房产交付给原告，原告收房后即将房产进行了装修，并进行了使用，原告缴纳房款的时间早于栖霞市人民法院的查封3年，应依法解除对房产的查封，停止执行。为了维护原告的合法权益，起诉至贵院，请求法院判令：1、依法确认翠屏御景3号楼2单元2层202号房产属于原告所有，判令解除对该房产的查封并停止执行。2、诉讼费用由被告承担。原审被告陈光俊辩称，本案涉案房产，没有依法验收交付，没有进行涉案房产总登记，因此原告诉请确权，不符合法律规定，应该依法驳回原告确权诉请。原告没有足够证据和法律依据证明原告购买涉案房产并交付的事实，因此其陈述事实不实，不能作为证据使用。原告诉讼的涉案房产、买卖合同没有依法备案登记，因此没有依法备案的商品房买卖合同，不发生法律效力。原告诉请没有法律依据和事实根据，且确认涉案房屋所有权违反相关法律规定，应该依法驳回原告的诉讼请求。原审被告烟台晟平置业有限公司辩称，我方确实与原告签订了商品房买卖合同，并且有收款收据，2012年5月1日向原告交付了房屋钥匙，现在房屋和我方没有关系，已经交付给原告使用。本院原审查明，2011年1月18日，原告马青林与第二被告烟台晟平置业有限公司签订了商品房购买合同，约定了双方的权利义务，购买第二被告开发的翠屏御景3号楼2单元2层202号房产，总价款269934元，原告于合同签订当日将房款全部付清，第二被告当日为原告出具房款收据，收据盖有烟台晟平置业有限公司财务专用章。2011年3月4日，第二被告与原告签订草棚买卖协议，原告购买翠屏御景3号楼草06#的草棚，并交纳草棚款22620元，第二被告同样为原告出具了小棚款收款收据，收据盖有烟台晟平置业有限公司财务专用章。原告在收到第二被告交付的房屋钥匙后，将房屋进行完整装修，并交纳天然气、自来水等接口费，按时缴纳物业费，正常居住使用该房屋至今。但涉案房屋至今因为种种原因在栖霞市房产部门无法办理房屋登记手续。被告烟台晟平置业有限公司与他人存在经济纠纷，涉案房屋及土地被多个法院因不同的案件查封保全。另查明，2014年7月28日栖霞市人民法院作出（2014）栖执字第397号执行裁定书，第一被告与第二被告因委托代理合同纠纷一案执行过程中，原告提出执行异议，栖霞市人民法院作出了（2014）栖执异字第39号执行裁定书，以合同未备案，不产生物权效力为由驳回了原告的异议，致原告提起了案外人执行异议的诉讼。上述事实，有原被告当庭陈述、原告提供的栖霞市人民法院（2014）栖执字第39号执行裁定书、购房合同、购房收款收据、物业费收款收据、草棚款单据、燃气管道等接口费单据、车库协议、房屋室内照片、被告陈光俊提交的法院查封裁定书复印件、协助执行通知书复印件等证据在案为证，并经庭审质证，足以认定。本院原审认为，物权法对维护市场经济秩序，明确物的归属，保护权利人的物权具有重要作用。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，则不得执行该财产。原告提交的房屋买卖合同、购房收款收据、物业费收据、水电费收据等证据，能够相互印证，证明的事实与原告所述的事实相一致。被告烟台晟平置业有限公司与原告签订的房屋买卖合同属于双方真实意思表示，虽然没有在房产管理部门办理登记手续，欠缺对抗第三人的效力，但原告在购买房屋过程中没有过错，且已经付清全部房款，并将房屋装修后居住至今，已经对涉案房屋享有物权，而烟台晟平置业有限公司与其他人之间的经济纠纷属于债权，应该通过其他途径解决，执行机关不应继续查封原告已经占有、使用的房屋。原告是合法取得涉案房屋，涉案房屋的产权应该属于原告所有，执行机关应当依法解除查封，原告的执行异议成立。被告陈光俊辩称理由不当，本院不予支持。被告烟台晟平置业有限公司辩称理由属实，本院予以采纳，同时应妥善解决其与他人的债务纠纷，及时为原告办理房产过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第十五条、第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、确认翠屏御景3号楼2单元2层202号房产属于原告马青林所有；二、停止对位于翠屏御景3号楼2单元2层202号房产的执行。案件受理费5349.01元，由被告陈光俊、烟台晟平置业有限公司负担。再审中，原审原告认为，其与原审被告烟台晟平置业有限公司的房屋买卖合同合法有效，房产所有权属于原告。原审被告陈光俊提交书面答辩意见认为，原审原告涉案房屋买卖合同没有成立，原告不享有所有权；涉案房屋诉讼期间已经解除查封，原审原告没有诉求目的，应依法予以驳回。再审查明的事实与原审完全一致。另查明，涉案房屋栖霞市翠屏御景3号楼2单元2层202号房产现已办理备案，登记在原审原告名下。本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，则不得执行该财产。据此，原审原告马青林的执行异议成立。原审判决第二项“停止对位于翠屏御景3号楼2单元2层202号房产的执行”事实清楚、证据充分，应予维持。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属的转移以登记公示为标志，需要以房地产权属登记机关进行产权转移为要件。马青林虽然已向烟台晟平置业有限公司交清了全部购房款，所购房屋也已交付给马青林居住，但双方并未到不动产登记部门办理房产过户登记手续，依照物权法的规定，法院不应确权。因此，原审判决第一项适用法律错误，应予纠正。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院于2016年7月18日作出（2015）栖民一初字第129号民事判决第二项二、撤销本院于2016年7月18日作出（2015）栖民一初字第129号民事判决第一项；三、驳回原审原告马青林的其他诉讼请求。案件受理费5349.01元，由原审被告陈光俊、烟台晟平置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交上诉费用，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  马淑军人民陪审员  范会强人民陪审员  栾永欣二〇一八年四月十三日书 记 员  王兴华