海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民二初字第763号
原告海口鑫汇海贸易有限公司。
法定代表人黄焕江，总经理。
委托代理人林如锦，海南衍信律师事务所律师。
委托代理人徐晓影，海南衍信律师事务所律师。
被告海南江南太平运输有限公司。
法定代表人袁观兴，总经理。
委托代理人张德明，海南海大平正律师事务所律师。
委托代理人熊磊，海南海大平正律师事务所律师。
第三人海口市龙华区滨濂村经济合作社。
法定代表人姓名及职务不详。
第三人黄宏琼。
原告海口鑫汇海贸易有限公司与被告海南江南太平运输有限公司及第三人海口市龙华区滨濂村经济合作社、第三人黄宏琼合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张德明和熊磊、被告鑫汇海公司委托代理人徐晓影到庭参加诉讼。第三人海口市龙华区滨濂村经济合作社、第三人黄宏琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月2日，原告委派公司经理黄庆海与黄宏琼签订土地租赁合同，租用位于海口市金垦路桥塌旁的一块土地，租地面积2684.28平方米，租期自2010年4月1日至2019年4月日止。关于土地租金，合同约定土地前四个月为承租方进场回填与承建免收租金。自2010年8月1日至2013年7月30日，每月每平方米人民币3元。以后六年按每三年递增一次，分两次递增每次递增按原有单价增加租金，每月每平方米人民币1元，由此类推，直至本合同终止。另，原告于2011年2011年10月26日与被告签订合作协议书协议约定被告代原告管理2091平方米的铺面，负责出租与收取租金，每平方米租金每月15元，被告每平方米收取1元钱的管理费用；被告收取租金后应及时交付给原告，被告不得挪用。但在实际管理过程中，被告并未遵守双方合作协议的约定而是经常擅自挪用代原告收取的铺面租金，且被告不及时将铺面租金交付原告。原告对被告屡屡违反合作协议约定的行为一再宽容，但被告却越来越过分。原告不得已的情况下于2013年2月底与被告进行核算，至2013年3月1日前被告尚有241422元未付给原告，但被告还是占用不给原告，原告于2013年10月9日因该笔款项诉至法院，（2013）琼山民二初第第235号民事判决书已生效，现在执行阶段。自2013年3月1日至2014年4月30日铺面租金为439110元及2014年5月1日至7月31日铺面租金80595元，被告现已扣留应交但是没有交给原告的为原告代收的铺面租金519705元，扣除自2013年3月1日至2014年4月30日的管理费29274元及2014年5月1日至7月31日的管理费5373元，被告实际应交给原告替原告代收的铺面租金扣除管理费后实际数额为485058元。但被告违反双方合作协议约定久拖不给原告，严重损害了原告的合法权益。综上，被告没有将收取的铺面租金及时交付原告，其行为已经违反了双方的合作协议。现特向法院起诉，请求判令被告付给原告铺面租金485058元（铺面租金519705元，扣除管理费34647元）及自起诉之日延期支付的同期银行贷款利息，由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、原告请求支付铺面租金的依据是无效的。原告要求被告支付租金的依据是双方于2011年10月26日签订的《合作协议书》第3条，即被告与原告在滨濂村集体土地上合作建设简易厂房出租，由被告负责承建，所建费用抵偿被告欠原告的轮胎款。厂房建成后，原告委托被告出租厂房和收取租金，被告按1元／㎡收取费用，剩余租金支付给原告。但原告所依据的《合作协议书》是无效的。根据《土地管理法》第四十三条之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，原告和被告使用集体土地合作建设厂房是违法的。况且，厂房是在未取得规划许可和施工许可的情况下建设的，违反了《城乡规划法》等法律。因此，被告与原告在《合作协议书》第三条约定双方未在取得规划许可证的情况下在集体土地上合作建设厂房并将厂房用于出租，违反了法律的效力性强制性规定，故而是无效的。因此，原告依据《合作协议书》第三条要求被告支付租金，法院不应予以支持。二、被告没有收取租金。本案中，没有任何证据证明被告公司于2013年3月之后出租厂房并收取了租金，故原告计算租金的时间、面积是没有依据的。而且，被告在2013年3月之后实际上无法出租厂房。根据原告提供的2013年4月1日《合作经营简易铁皮厂房业务的补充协议》，海口市规划部门已于2013年4月之前多次口头通知征用土地拆迁厂房，并实际测量了厂房面积，故厂房已实际上无法对外出租，也就无法收取租金。此外，该补充协议第一条还说明，原告与被告自2010年7月1日至2013年4月1日前的业务往来已在2013年3月9日结清。也就是说，双方于2013年3月9日后再无业务往来，也就不存在被告向原告支付2013年3月1日至2014年7月31日期间的租金。综上所述，原告主张的被告支付租金的依据是无效的，被告实际上也未对外出租厂房，未收取租金，故原告要求被告支付租金的诉讼请求没有事实根据和法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。
第三人海口市龙华区滨濂村经济合作社、第三人黄宏琼未作陈述。
经审理查明，2010年4月2日，黄庆海代表原告与第三人黄宏琼签订一份《土地租赁合同》，约定黄宏琼将与滨濂村五队承租的金垦路旁桥塌的一款土地转租给原告使用，租赁期限暂定8年，即2010年4月1日至2019年4月1日止。2010年9月1日，被告法定代表人袁观兴与案外人林爱蕃签订《土地租赁合同》，约定林爱蕃将与滨濂村五队承租的金垦路旁桥塌的一块面积为11亩8分合计7858.8平方米的土地租赁给被告使用。租赁期限暂定8年，即2010年4月1日至2019年4月1日止。
2011年10月26日，原、被告签订一份《合作协议书》，约定双方合作经营位于海口市龙华区滨濂村五队金垦路旁桥塌的简易厂房。该协议第三条约定：关于根据在2010年10月1日的协议为原则，黄庆海乙方将简易厂房的管理权全盘托给袁甲方来管理造作业务的开展，具体事项被告负责厂房出租和租金收取，由被告与承租方业主直接签订合同，关于收取业主的厂房押金归被告管理，被告并负责水电费收取卫生值班管理业主的物业。被告付给原告的厂房租金方法在2010年所定的合同中共计有8位业主。合计实际出租总平方为1753个平方，其中14元单价的有3户，面积是677个平方，15元单价的是1067个平方。被告在订立合同单价的基础上每个平方收取1元钱的务工费，被告在收业主租金后及时付给原告不得挪用。第七条约定：关于订合同出租厂房期限的说明。所有厂房多数都在2010年冬开始出租，概是以三年期限，三年后方能调价，调价时间应在2014年，随着市场变化难料，待到2014年调价后再由双方来协商升值的事情。2012年12月15日，被告出具《关于收取黄庆海的租金汇总》，确认以每平方米每月15元收取租金的厂房面积为1725平方米，以每平方米每月14元收取租金的厂房面积为366平方米。
2013年4月21日，原、被告双方签订一份《合作经营简易铁皮厂房业务的补充协议》，约定：双方公司自2010年7月1日至2013年4月1日前的业务往来，通过2013年3月9日清理后，全面清楚无异议，被告所欠的241422元有待2013年8月1日后的地租应由被告在欠款中支付地租后剩余的应如数退还原告。关于原告的厂房面积应当由规划部门分开丈量，不得与被告厂房合在一起，以免今后在面积上有所争议，一律凭规划部门为准。关于黄庆海今后厂房租金的收取办法：根据政府要征用拆迁的情况，再像过去一年收和按季收都不可能，改为一月一收办法。未拆前的经营继续由被告统一管理到终，双方应维护原来的协议生效，双方都不能影响正常的车间厂房生产。
2014年4月30日，龙华区政府拆迁办拆除了上述出租厂房中的300平方米厂房，并向原告支付了拆迁补偿款。
后因被告拖欠原告部分厂房租金及轮胎款，原告将其对被告的债权转让给黄庆海，黄庆海将被告诉至法院。2013年12月13日，海口市琼山区人民法院作出（2013）琼山民二初字第253号《民事判决书》，认为原、被告在履行《合作协议》过程中形成了债权债务关系，截止2013年2月28日，被告拖欠黄庆海的租金及轮胎款的金额为241422元。该判决已生效。
以上事实有《土地租赁合同》、《合作协议书》、《合作经营简易铁皮厂房业务的补充协议》、《关于收取黄庆海的租金汇总》、（2013）琼山民二初字第253号《民事判决书》、当事人的陈述以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告双方依据《合作协议书》的约定合作经营简易铁皮厂房，根据双方的约定，由被告统一管理，收取租金后交给原告，并收取管理费，双方在履行该《合作协议书》的过程中形成债权债务关系的事实已经法院生效判决所认定，对被告关于因《合作协议书》无效无需支付租金的抗辩理由，本院不予采纳。根据双方于2012年12月确认的结果，出租的简易厂房面积为2091平方米，其中以每平方米每月15元收取租金的厂房面积为1725平方米，以每平方米每月14元收取租金的厂房面积为366平方米，即被告每月收取的租金为1725平方米×15元／平方米／月＋366平方米×14元／平方米／月=30999元，扣减掉原告应支付给被告每平方米1元的务工费合计2091元，被告实际每月应支付给原告的租金为30999元-2091元=28908元。被告辩称2013年4月以后因政府拆迁导致已无法实际出租厂房，其作为实际管理厂房的一方，应对厂房被拆迁承担举证责任，但其并未提供证据证明上述出租厂房已被拆迁以及拆迁的时间，也未提供证据证明上述厂房目前未出租，故根据双方“未拆前的经营继续由被告统一管理到终，双方应维护原来的协议生效”的约定，本院认定上述厂房仍在出租过程中，对被告关于上述厂房自2013年4月开始已无法对外出租的抗辩理由，本院不予采纳。被告应向原告支付2013年3月1日至2014年4月30日的租金为28908元／月×14个月=404712元。原告自认上述出租厂房于2014年月30日被政府拆除300平方米，但并未证明被拆除的厂房租金价位，本院对被拆除的厂房按每平方米每月15元计算租金，故被告自2014年5月1日至2014年7月31日每月收取的租金为（1725-300）平方米×15元／平方米／月＋366平方米×14元／平方米／月=26499元，扣减掉原告应向被告支付的务工费1791元，被告每月应向原告支付的租金为26499元-1791元=24702元。故被告应向原告支付2014年5月1日至2014年7月31日的厂房租金为24702元／月×3个月=74106元。综上所述，被告应向原告支付2013年3月1日至2014年7月31日的租金为404712元＋74106元=478818元。原告请求被告支付租金485058元及起诉之日起的利息，对于租金不超过478818元的部分，本院予以支持，利息应自2014年8月1日起，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告海南江南太平运输有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口鑫汇海贸易有限公司支付租金478818元及利息（利息计算标准：以478818元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2014年8月1日起计算至判决限定履行之日止）；
二、驳回原告海口鑫汇海贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8576元，由原告负担164元，被告负担8482元；保全费3020元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 李 丹
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 林一苗