山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终599号
上诉人（原审被告）井鹏敏，女，1991年7月10日出生，汉族，住山东省商河县。
委托代理人常宝全，山东易济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。
法定代表人唐艳，董事长。
委托代理人刘海虎，山东德康律师事务所律师。
上诉人井鹏敏因与被上诉人济南昌润置业有限公司（以下简称昌润公司）排除妨害纠纷一案，不服商河县人民法院（2015）商民初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，昌润公司主张井鹏敏将昌润公司所有的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室占有并阻碍昌润公司向实际购房人交付房屋，井鹏敏主张占有房屋系合法行为，昌润公司、井鹏敏系商品房买卖关系，双方于2009年12月13日签订《房屋定购单》一份，定购单约定：出卖人：昌润公司买受人：井鹏敏VIP：045经双方确认买受人于2009年12月13日，购买齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室。建筑面积为119.07平方米，单价1888.01元／平方米，房款224805元；储藏室3号9.43平方米9430元；车库1号29.95平方米53910元；总房款为人民币：288145元（大写：贰拾捌万捌仟壹佰肆拾伍元整）。双方确认约定如下：买受人确认付款方式为：银行按揭在签订本定购单后当日交齐首付款，3日内带齐所有银行按揭资料办理完毕银行按揭手续；首付款为58145元（大写伍万捌仟壹佰肆拾伍元整）。（含VIP卡金）。贷23万。本单作为收到一次性付款或按揭首付款的临时证明，有关双方买卖的一切合约，以正式合同为准，签约手续完毕本单自然失效。双方盖章签字后生效；签订本单后，买受人不得以任何理由要求退还已交房款。出卖人：昌润公司置业顾问：孙某某（具体姓名无法识别）联系电话：（空）签订日期：（空）买受人：井鹏敏（摁印）井鹏敏主张双方同时约定：井鹏敏以现金30000元购买VIP会员卡一张，并享受以30000元抵58145元的实际购房款，剩余的230000元房款办理银行按揭。井鹏敏支付现金30000元，昌润公司为井鹏敏出具了卡费的收款收据一份，并为井鹏敏发放了VIP会员卡一张。另井鹏敏主张因昌润公司原因涉案房屋至今未办理银行按揭手续。提交房屋定购单一份、收款收据一份、VIP会员卡一张为证。昌润公司对井鹏敏提交的定购单真实性有异议，主张该定购单仅有置业顾问签名没有加盖昌润公司公章，且该置业顾问并非昌润公司职工，且依据房屋定购单最后一条约定的双方盖章签字后生效，显然该房屋定购单未生效；对井鹏敏提交的收款收据，真实性无异议，但该证据仅能证明井鹏敏在昌润公司处购买了一张卡，卡费为30000元，与涉案房屋无关联性，更不存在井鹏敏所述的以该卡卡费30000元抵58145元房屋价款的情形；对井鹏敏提交的VIP会员卡真实性有异议，该卡“持卡人”处没有井鹏敏签名，无法证明该卡与收款收据载明的卡系同一张。井鹏敏主张2014年10月份昌润公司向井鹏敏交付房屋，当时昌润公司仅交给井鹏敏一串钥匙，但井鹏敏取得钥匙后已及时更换了房屋门锁，并对涉案房屋进行了装修。对此没有证据提供。昌润公司主张从未将涉案房屋交付给井鹏敏，井鹏敏系强行占有了涉案房屋。
井鹏敏主张在双方签订《房屋定购单》之后，井鹏敏已将银行按揭贷款手续交给了昌润公司，后经向昌润公司催问，井鹏敏了解到涉案房屋没有在房管部门办理销售备案，而未办理备案的原因是昌润公司未缴足土地出让金，因此也无法办理房屋的银行按揭贷款，昌润公司答复井鹏敏等待通知，至今也没有给井鹏敏明确答复，故井鹏敏至今未办理按揭贷款。对此井鹏敏无证据提供。昌润公司对井鹏敏陈述的没有办理按揭贷款的情况有异议，主张昌润公司、井鹏敏未签订过商品房买卖合同，井鹏敏也从未向昌润公司提交其所提及的贷款手续。
对于《房屋定购单》的效力，昌润公司主张该定购单中约定“双方盖章签字后生效”，而该定购单没有昌润公司签章且昌润公司不认可该定购单系井鹏敏与昌润公司签订的，故应认定为是无效的。井鹏敏主张《房屋定购单》有效，该定购单有昌润公司置业顾问的签名且该房屋定购单签订后，井鹏敏才到昌润公司处缴纳了房屋首付款，退一步讲如果双方不签订该房屋定购单，昌润公司也不会接收井鹏敏缴纳的购房款，故井鹏敏认为虽然该定购单没有昌润公司签章，但仍然生效，并且井鹏敏认为该定购单已具备了房屋买卖合同的效力。理由如下：第一，井鹏敏购买的VIP会员卡卡号为888045，且收款收据的右上角也载明了这一卡号，房屋定购单中“买受人”后面也载明了“VIP：045”，综上可以说明，井鹏敏提交的上述三份证据在形成时间上具备连贯性，也整体印证了井鹏敏的房屋定购行为。虽然，房屋定购单中昌润公司没有签章，但收款收据上昌润公司已进行了签章，且该房屋定购单为格式合同。综上所述，昌润公司、井鹏敏之间房屋买卖行为的真实性可以确定。第二，房屋定购单中载明了买卖双方的姓名、名称及井鹏敏的房屋定购单页面下侧“1”处载明“本单作为收到一次性付款或按揭首付款的临时证明”，由此可见，昌润公司已确认其收到井鹏敏交付给其的58145元的购房款。依据最高法审理商品房买卖合同案件司法解释第5条之规定，本案房屋定购单已具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定该房屋定购单是商品房买卖合同。
另查明，涉案房屋已取得商品房预售许可证，编号为：济商房开预许字第（2009）019号。
井鹏敏主张系经昌润公司的置业顾问孙某介绍与昌润公司签订的《房屋定购单》，且《房屋定购单》上置业顾问处有孙某的签名；昌润公司主张井鹏敏提交的《房屋定购单》未加盖昌润公司公章，置业顾问处孙某签名无法辨认，昌润公司所谓的孙某并非昌润公司的员工，故昌润公司不认可系其与井鹏敏签署。原审法院认为，该《房屋定购单》上载明了购房首付58145元含VIP卡金、VIP卡号为045，另井鹏敏提交的加盖了昌润公司的财务专用章、载明系卡费的收款收据及齐鲁水郡温泉岛NO.888045的VIP会员卡各一张，能够间接证明该《房屋定购单》系昌润公司与井鹏敏共同签署。
井鹏敏主张本案《房屋定购单》已具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定该房屋定购单是商品房买卖合同。原审法院认为，昌润公司、井鹏敏签订的是《房屋定购单》，虽《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确主要内容，涉案《房屋定购单》仅约定了当事人名称姓名、商品房的基本情况、商品房的价款、付款方式，但对付款时间及房屋交付条件及时间、违约责任等均未作出约定，故涉案《房屋定购单》不能认定为商品房买卖合同。
昌润公司主张井鹏敏提交的《房屋定购单》中约定“双方盖章签字后生效”，而该定购单没有昌润公司方签章，故应认定为是无效的。井鹏敏认为该《房屋定购单》已生效，该定购单有昌润公司置业顾问的签名且该房屋定购单签订后，井鹏敏才到昌润公司处缴纳了房屋首付款，如果双方不签订该房屋定购单，昌润公司也不会接收井鹏敏缴纳的购房款，故井鹏敏认为虽然该定购单没有昌润公司签章，但仍然已生效。原审法院认为，根据井鹏敏提交的《房屋定购单》，从双方约定的“双方盖章签字后生效”可以看出，该《房屋定购单》是附生效条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。该《房屋定购单》约定双方盖章签字是该合同生效的条件，因井鹏敏提交的《房屋定购单》没有加盖昌润公司的公章，置业顾问处的签名字迹也无法辨认，且井鹏敏提供的证据也不足以证明其已交清全部首付款58145元，故该《房屋定购单》未生效。
另昌润公司主张从未将涉案房屋交付给井鹏敏，井鹏敏系强行占有了涉案房屋，井鹏敏主张2014年10月份昌润公司向井鹏敏交付房屋，当时昌润公司仅交给井鹏敏一串钥匙，但井鹏敏取得钥匙后已及时更换了房屋门锁，并对涉案房屋进行了装修，但井鹏敏对此没有证据提供。原审法院认为，井鹏敏对其主张的昌润公司向其交付房屋没有提供证据予以证实，且即使存在井鹏敏陈述的以VIP卡费30000元抵58145元房屋首付款的情形，其也未在双方约定的期限内办理房屋按揭贷款，在无法办理按揭贷款的情况下至今亦未缴足剩余的房款。井鹏敏在未缴足剩余房款或办理房屋按揭贷款的情况下，昌润公司即已向其交付房屋有违常理，故井鹏敏所主张的系昌润公司向其交付房屋，原审法院不予认定。同时，井鹏敏在仅仅交付了30000元购房款后就合法占有涉案房屋的依据不足。
昌润公司据此主张涉案房屋系井鹏敏违法占有，严重侵害了昌润公司的合法权益，请求判令井鹏敏立即腾空位于商河县温泉岛1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室，并将该房屋交还给昌润公司。对此，原审法院认为，国家、集体、公民的合法财产受法律保护，任何组织或者个人均不得侵占，侵占国家的，集体的财产或者他人财产的，应当返还财产。故昌润公司请求判令井鹏敏立即腾空位于商河县温泉岛1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室的房屋，并将该房屋交还给昌润公司的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定判决：井鹏敏于判决生效后十日内腾出昌润公司开发的位于商河县温泉岛1号齐鲁水郡玫瑰园19号楼2单元201室楼房，并将该房屋交还给昌润公司。案件受理费100元，由井鹏敏承担。
上诉人井鹏敏不服原审判决上诉称：一审法院认定涉案《房屋定购单》不能认定为商品房买卖合同是认定事实不清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案《房屋定购单》认定为商品房购买合同应具备两个条件：一是具备商品房销售合同的主要内容，一般包括合同主体、标的及价款即可，而非一审法院认定的必须包括全部内容；二是出卖人已经按照约定收取了购房款。本案中涉案《房屋定购单》内容己包含了商品房销售合同的主要内容，且被上诉人已按照约定收受了购房款；再是该《房屋定购单》系格式合同其内容、条款的缺失，责任绝不在上诉人；三是因被上诉人未能完善土地手续等不可归责于上诉人的原因，才导致上诉人无法按约定办理房屋按揭贷款以交付余款，更不可能签订正式的商品房购买合同。对于《房屋定购单》中规定“双方盖章签字后生效”是合同成立的要件，而非一审法院认定的“附生效条件的合同”，一审法院以《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定判决属适用法律不当。因一审法院已认定《房屋定购单》系昌润公司与井鹏敏共同签署。根据《合同法》第三十二条、第四十四条规定，一般合同的生效只需具备签字或盖章中的一项即可。涉案《房屋定购单》应己成立且生效。请求依法改判；本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人昌润公司辩称：一审法院间接推定房屋定购单系被上诉人与上诉人共同签署，系事实推定错误。事实上被上诉人从未与上诉人签署过任何书面的正式的房屋定购单，上诉人一审中向法庭提交的房屋定购单并不是与被上诉人签署的，故该房屋定购单对被上诉人没有任何约束力，更不存在将该房屋定购单认定为房屋销售合同的事实与法律条件。鉴于一审判决对该判决的其他事实的认定和法律的适用及判决结果并无其他不当之处，故被上诉人未上诉。请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，昌润公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故井鹏敏称因昌润公司未能完善土地手续导致无法办理房屋按揭贷款的上诉理由不能成立。《房屋定购单》并非房屋买卖合同，不产生相应的法律后果，且井鹏敏至今并未支付购房款，所以，涉案房屋仍应为昌润公司所有。原审法院判决井鹏敏腾出涉案房屋并交还给昌润公司并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人井鹏敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 吴秀婷