河北省唐山市古冶区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）古民初字第431号
原告：吴利安，男，1954年9月3日出生，汉族，工人，现住唐山市。
委托代理人：侯俊国，河北新圆律师事务所律师。
原告：揣永君，女，1954年7月5日出生，汉族，开滦矿务局范吕社区物业一科工人，现住唐山市。
委托代理人：侯俊国，河北新圆律师事务所律师。
被告：王桂荣，女，1938年10月26日出生，汉族，无职业，户籍所在地唐山市。
委托代理人：王涛，河北北辰律师事务所律师。
被告：杨长明，男，1959年3月11日出生，汉族，退休工人，现住唐山市。
委托代理人：王涛，河北北辰律师事务所律师。
被告：杨某某，女，1961年11月7日出生，汉族，退休工人，现住唐山市。
委托代理人：王涛，河北北辰律师事务所律师。
被告：杨长娟，女，1970年2月5日出生，汉族，无职业，现住唐山市。
委托代理人：王涛，河北北辰律师事务所律师。
被告：杨长凤，女，1964年6月13日出生，汉族，唐山钢铁集团有限公司退休工人，现住唐山市。
委托代理人：王涛，河北北辰律师事务所律师。
被告：杨长生，男，1967年7月7日出生，汉族，河北省安装公司工人，现住唐山市路北区建华南里省。
委托代理人：王涛，河北北辰律师事务所律师。
原告吴利安、揣永君诉被告王桂荣、杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月7日受理后，依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，审判员么伟利、李健参加的合议庭审理本案，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告吴利安及原告吴利安、揣永君的委托代理人侯俊国，被告王桂荣、杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟及六被告的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴利安、揣永君诉称，二原告系夫妻关系，被告王桂荣系被告杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟之母。2003年6月17日，被告王桂荣经中间人见证，将坐落在古冶区范各庄七七楼31楼39号房产卖给原告。被告王桂荣称：“该房是她与其夫杨顺永生前夫妻共同购买的房产，老伴杨顺永已去世。子女们都明确表示放弃继承权，该房全部归她所有。”这样原告与被告王桂荣将上述房产以46800元的价格卖给了原告，原告当即将购房款付清，被告王桂荣当即将所卖房屋及相关手续交原告保管，待日后允许过户时办理过户之用。协议第六条约定：“房屋需要过户时，由卖方负责协助买方办理，卖方不得以任何理由推辞。”被告王桂荣几年来一直推辞称“房产证没下来无法过户，让原告等待。”现经原告查询，被告王桂荣早将以其夫杨顺永的名义颁发的《房屋所有权证》领走。原告多次要求六被告协助原告办理房屋过户手续，均遭拒绝。原告合法权益受损，发生纠纷。综上所述，原告认为，民事活动应当诚实守信，被告王桂荣将归其所有的房产卖予原告，协助原告办理房屋产权变更登记，是被告依法应当履行的附随义务，其他五被告作为杨顺永的继承人也有协助原告办理过户义务，六被告拒绝给原告过户，是违约行为。原被告订立房屋买卖协议意思表示真实，其行为合法有效，为使原告购得的房产及时过户到原告名下，现对被告依法起诉，要求确认原告与被告签订的房屋买卖协议有效，判令坐落在古冶区范各庄七七楼31楼39号房屋归原告所有，诉讼费由被告负担。庭审过程中，原告增加诉请，要求被告给付物业费、取暖费等共计2223.48元，法庭调查时，原告明确表示放弃当庭增加的该部分诉讼请求。
被告王桂荣、杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟辩称，原告吴利安与答辩人王桂荣在订立房屋买卖契约时王桂荣为无权处分，且在契约订立过程中吴利安存在欺诈及契约内容显失公平的情形，房屋买卖契约无效，具体理据如下：一、本案争议房产古冶区范各庄七七楼31楼39号房产原是答辩人王桂荣丈夫，也就是答辩人杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟父亲杨顺永所在单位公房，其后在1995年响应国家政策利用杨顺永工龄、住房公积金和家庭积蓄购买了该处房产，故该房屋属于杨顺永与配偶王桂荣的夫妻共同财产，杨顺永去世时并未留下任何遗嘱，各答辩人也从未放弃过父亲杨顺永遗产的继承权，因此依照《民通意见》第177条“遗产未分割的，即为共同共有”的规定，针对本案争议房产古冶区范各庄七七楼31楼39号房产，在遗产分割前属于杨顺永各继承人王桂荣、杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟共同共有。二、2003年6月17日答辩人王桂荣在未与古冶区范各庄七七楼31楼39号房产其他权利人杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟告知、协商，更未取得上述答辩人同意，在上述答辩人完全不知情的情况下擅自与原告订立房屋买卖契约，依照《民通意见》第89条，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”的规定，原告吴利安与答辩人订立的房屋买卖契约当然无效。原告要求确认契约有效的诉请没有事实和法律依据。三、原告所述房产买卖交易过程并非事实，房产交易过程中原告对答辩人王桂荣存在明显欺诈行为，且契约内容明显显失公平。1、2003年房屋买卖契约签订期间，原告吴利安正值由开滦范各庄矿借调七七楼社区派出所期间，其与被告杨长明同单位上班同楼居住，对于被告王桂荣的家庭成员状况非常了解，但在其与当年已经年近70目不识丁的王桂荣协商房屋买卖条件时从未找过王桂荣任何一个子女说明或洽谈买房事宜。2、本案涉及的古冶区范各庄七七楼31楼39号房产为62.93平方米三大间房屋，此外屋外还有王桂荣和杨顺永加盖的近6、7平方米的煤棚子，现交易价格近13万元，当时市场价格也达7、8万元，据被告王桂荣回忆原告吴利安找到被告王桂荣购买房屋时声称其房屋只值1万元，被王桂荣赶出门后仍反复找其要求购买房屋，原告以46800元这一低于市场1／3的价格向一个不识字甚至连自己名字都不会写的老太太王桂荣购买房屋，明显存在欺诈和契约内容显失公平情形。3、原告诉状中主张“被告王桂荣称该房是她与其夫杨顺永生前夫妻共同购买的房产，老伴杨顺永已去世。子女们都明确表示放弃继承权，该房全部归她所有。”这明显不是事实，试问一个目不识丁连名字都需要他人代笔的老太太，如何能够如此精通和善于表达法律的？原告这一主张恰恰相反呈现了他自始至终都知道古冶区范各庄七七楼31楼39号房产状况和王桂荣子女状况的事实，也暴露了原告明知存在多个权利人却为低价购买房屋而故意回避其他权利人的事实。因此，原告吴利安与被告王桂荣订立的古冶区范各庄七七楼31楼39号房屋买卖契约是在王桂荣无权处分情况下订立，在整个交易过程中原告存在明显的恶意，严重侵害各答辩人合法权益，契约内容也明显显失公平，因此房屋买卖契约当然无效，原告诉请不应得到支持。
本案在审理过程中，围绕着一、原告吴利安与被告王桂荣于2003年6月17日签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、原告要求确认诉争的坐落于古冶区范各庄七七楼31楼39号房屋归其所有是否有事实和法律依据等焦点问题进行举证、质证。
原告为证明自己的主张，提交如下证据：
一、2003年6月17日原告吴利安与被告王桂荣签订的房屋买卖契约，甲方（卖方）：王桂荣（原户主杨顺永之妻）。乙方（买方）：吴利安。双方约定：卖方愿以人民币肆万陆仟捌佰元的价格将坐落在古冶区南范各庄矿七七楼31楼39号的底层三间房（建筑面积62.9平方米）及煤棚子一并卖给买方。双方成交后，由买方在证人的监督下将购房款一次性交付给卖方。同时卖方将房屋的产权证、土地使用证等相关手续交给买方（开滦范各庄矿职工住房证，编号：001340；房屋买卖契约；土地转让金收据一张，编号0274761；土地出让工本费收据一张，编号2857729；房票一张）。房屋买卖合同生效后，由矿收取的一切费用（包括暖气费、清扫费等一切费用）由买方交付，卖方不再负责。买房证人许某某，卖房证人杨某某，系王桂荣之女。证明双方的房屋买卖意思真实，不具备欺诈等情况。
二、职工住房证，证明该职工住房证除了与本案被告王桂荣有关外，其他被告与诉争的房产没有利害关系。
三、1999年12月15日公房买卖契约，甲方开滦矿务局，乙方杨顺永，甲方同意将坐落在古冶区范各庄矿七七楼31楼39号建筑面积62.93平方米的住房出售给乙方。上述房屋出售价格扣除优惠折扣以后实际房价款为人民币7190元。乙方委托代理人杨某某签了字。证明在此时间内原房屋承租人杨顺永去世后将房屋销售给杨顺永的遗属王桂荣。
四、唐山市公安局古冶区分局南范各庄东工房派出所出具的死亡证明，证明杨顺永于1998年6月29日死亡，杨顺永不可能在去世之后一年半多的时间还会实施购买房产的民事行为，所以按我国婚姻法的规定，王桂荣在其丈夫去世后所购买的房产是王桂荣的个人财产，而非其他家庭成员的财产，与他人不存在共同共有的关系。
五、2000年12月20日唐山市国土资源局颁发的冀唐国用（2000）字第54577号国有土地使用证，记载着土地使用者杨顺永。证明原、被告当时交易的合法性，如果存在欺诈和胁迫等因素被告不可能把如此众多的证件和发票移交给原告方。
六、开滦范各庄矿人力资源部出具的职工登记表，证明各被告与死者杨顺永之间的身份关系。
被告对证据一的真实性、合法性和原告的证明目的均有异议，该协议签订时原告明知公房买卖契约以及住房证、土地使用证登记的权利人为杨顺永，而杨顺永当时已经死亡，该房产涉及除王桂荣的其他继承人。但其仍与无权处分的王桂荣一人签订房屋买卖契约，在交易过程中王桂荣属于无权处分，吴利安明显存在恶意，该份协议应属于无效协议。同时原告也不具有认为王桂荣为有权处分的事实基础，即不具有善意交易的基础。契约中的房产为62.93平方米的三大间房屋，外接一间六七平方米的煤棚子，2003年的市场价值在七八万元左右，但本协议的交易价格为4.68万元，交易金额显失公平。契约中卖方签订并非王桂荣签字，在买卖过程中原告明知王桂荣有其他子女，且房产因杨顺永去世已涉及其他权利人，但仍然刻意的回避，未找过除王桂荣外的任何权利人协商买房事宜，仅是在与老太太一人谈好交易条件后由于发现王桂荣不识字不会写名，才拿着自身起草好的契约突然找到在七七楼市场卖肉的杨某某代签的，致使到场的杨某某百般阻止都无效，足以证实原告在交易过程中明显存在恶意，因此买卖契约应属于无效。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对原告的证明目的有异议，住房证中对于杨顺永除王桂荣之外的亲属都已经作出了部分登记，加之原告本身同单位同楼的王桂荣的大儿子杨长明还有原告主动找到的杨某某以及登记证中记载的杨长娟，足以证实在进行交易时原告都已经至少知道杨顺永和王桂荣存在三个子女。对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，协议中明确注明了协议的买方为杨顺永，原告主张是针对王桂荣进行的房屋买卖，是与客观事实不符的。买卖的实际行为发生在杨顺永在世时，原告提交的契约是事后更换的契约。原告本人提交的国有土地使用证以及被告持有的使用人为杨顺永的房屋所有权证，证实该房产的所有权人为杨顺永和王桂荣共同所有，已经经过国家权利部门的确认。对证据四、五、六的真实性、关联性、合法性均没有异议，进一步证实原告对杨顺永的亲属状况是知情的。
经庭审质证，被告对证据一、吴利安与王桂荣签订的房屋买卖契约的真实性、合法性及原告的证明目的有异议，但承认该协议是由被告杨某某代王桂荣所签，且签订该协议也有其他见证人在场，因此对该房屋买卖契约的真实性、合法性、关联性予以确认。被告对原告提交的证据二、三、四、五、六的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以确认。
被告为反驳原告的主张，提交如下证据：
一、古冶区范各庄镇七七楼社区居民委员会出具的证明，内容为：王桂荣系我社区七七楼31楼39号居民，其丈夫杨顺永于1998年6月29日死亡，两人系原配夫妻，共生育五个子女。长子杨长明，长女杨某某，次子杨长生，次女杨长凤，三女杨长娟。
二、2008年2月27日唐山市古冶区房地产管理局颁发的唐山市房权证古冶区字第开范3865号房屋所有权证，记载房屋所有权人为杨顺永，共有人为王桂荣。以上证明诉争房产系王桂荣与杨顺永的夫妻共同财产。
三、被告杨长娟庭后提交1998年2月27日开滦矿务局公有住房出售收款专用票据复印件，记载着购房人杨顺永，实际收款金额5572元。
原告对社区证明的真实性、合法性、关联性没有异议。对房屋所有权证的真实性没有异议，但是不应当登记杨顺永的名字，买房时他已经不在了。另外颁发房产证的时间是2008年2月27日，证明王桂荣不履行合同的违约性，将王桂荣登记为共有人也是错误的，因为买房时杨顺永已经去世。原告对被告庭后提交的收款收据复印件有异议，认为其超期举证，交款金额5572元与购房合同所记载的房款不相符。
庭后，本院为查明事实依职权到开滦范吕社区服务中心调取了售房票据两张，其中1998年2月27日公有住房出售收款专用票据金额为5572元，与被告杨长娟庭后提交的收款收据复印件一致；1999年12月15日国有住房出售收入专用票据金额为7190元，并注明“购房人杨顺利，应为杨顺永，笔误形成。”
原告对法院调取的两张票据的真实性均没有异议，但认为1998年2月27日票据与实际购房金额及时间不符，无购房契约。
被告对法院调取的两张票据的真实性、合法性、关联性均没有异议，认为杨顺永在世时，支付现金5572元购房款，剩余购房金额是由杨顺永工龄、住房公积金折算所得总计7190元，争议房产属于夫妻共同财产。
经庭审质证，本院对被告提交上述证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。
经审理查明，二原告系夫妻关系。被告王桂荣系被告杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟之母。2003年6月17日原告吴利安与被告王桂荣签订房屋买卖契约，被告王桂荣将坐落在古冶区南范各庄矿的七七楼31楼39号房产以46800元价格出售给原告吴利安。签订合同当日原告吴利安将购房款一次性交付给被告王桂荣。同时王桂荣将涉案房产的职工住房证、房屋买卖契约、土地使用证等相关手续及房钥匙交给原告吴利安。1998年2月27日杨顺永实际交纳涉案房产的房款5572元，1999年12月15日被告杨某某以杨顺永的名义与开滦范各庄矿物业管理中心补办签订房屋买卖契约手续，约定甲方（开滦矿务局）同意将坐落在古冶区范各庄矿小区七七楼31楼39号建筑面积62.93平方米的住房出售给乙方（杨顺永）。甲乙双方认定，上述房屋出售价格扣除优惠折扣以后实际房价款为人民币7190元。杨某某作为委托代理人签了字。2000年12月20日唐山市国土资源局颁发了涉案房产的国有土地使用证，证号为冀唐国用（2000）字第54577号，记载着土地使用者杨顺永。2008年2月27日唐山市古冶区房地产管理局颁发了涉案房产的房屋所有权证，证号为唐山市房权证古冶区字第开范3865号，记载房屋所有权人为杨顺永，共有人为王桂荣。
另查明，被告王桂荣与杨顺永系夫妻关系，共生育五个子女，即杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟，杨顺永于1998年6月29日去世。
本院认为，被告王桂荣与其丈夫杨顺永生前出资购买的坐落于唐山市古冶区范各庄矿小区七七楼31楼39号房产属于夫妻共同财产。杨顺永去世后，杨某某只是作为杨顺永的家属与开滦范各庄矿物业管理中心补办签订房屋买卖契约手续。该涉案房产的一半作为杨顺永的遗产理应由六被告共同继承，六被告各继承涉案房产一半的1／6，即被告杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟每人拥有涉案房产的1／12份额，被告王桂荣拥有涉案房产的7／12份额。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，原告吴利安与被告王桂荣签订涉案房产买卖协议时，被告杨某某作为共有人之一，也在房屋买卖合同上签了字，视为其同意将其拥有的1／12涉案房产份额出售给原告吴利安。虽然原告吴利安与被告王桂荣在签订涉案房产的买卖协议时，未经杨顺永的全体继承人签字确认，存在瑕疵，但被告王桂荣、杨某某拥有涉案房产2／3份额，有处分该涉案房产的权利，且本案涉案房屋于2003年6月17日双方签订房屋买卖契约后就实际交付给原告吴利安，至今已十余年。因此能够认定双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效；被告认为房产交易过程中，原告吴利安对王桂荣存在欺诈行为，契约内容显失公平，交易价格低于市场价格的1／3等为由进行抗辩，未提交证据予以证实，且双方签订房产买卖契约时，被告杨某某也在协议上签字确认，又有其他证明人在场签字确认，被告的辩解，理据不足，不予采信。因此对原告吴利安、揣永君要求确认坐落于唐山市古冶区范各庄七七楼31楼39号房产归其所有的诉讼请求，予以支持。如果被告杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生认为被告王桂荣因出售涉案房产侵害了其合法权益，可以另行解决，本案不予涉及。故依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、确认原告吴利安与被告王桂荣于2003年6月17日签订的关于坐落于唐山市古冶区范各庄矿七七楼31楼39号房产的房屋买卖合同（契约）合法有效。
二、坐落于唐山市古冶区范各庄矿七七楼31楼39号房产归原告吴利安、揣永君所有。
案件受理费人民币2300元，由被告王桂荣、杨长明、杨某某、杨长凤、杨长生、杨长娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 赵 彩 虹
审判员 么 伟 利
审判员 李 健
二〇一四年七月二十五日
书记员 欧阳丽梅
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。