东营市河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0503民初1715号
原告：胜利油田万和石油工程技术有限责任公司，住所地东营市河口区海康路南首。统一社会信用代码：91370500164840591B。
法定代表人：孙继光，总经理
委托诉讼代理人：周军，山东胜东律师事务所律师。
被告：陈永录，男，1973年10月28日生，汉族，现住东营市东营区。
委托诉讼代理人：王金刚，山东景顼律师事务所律师。
原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司（以下简称“万和石油公司”）与被告陈永录房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万和石油公司委托诉讼代理人周军，被告陈永录及其委托诉讼代理人王金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万和石油公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的租赁协议已于2016年9月20日解除；2.判令被告立即将涉案房屋恢复原状并返还给原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金及相应的违约金，租金自2015年2月12日至2016年9月20日为500000元，违约金计算至2016年9月20日为638250元仅主张200000元及至返还房屋之日止的违约金；4.判令被告向原告支付上述房屋的占有使用费，从2016年9月20日起按每月30833元计至被告将上述房屋恢复原状并返还原告之日止；5.请求判令被告承担本案诉讼费及其他相关费用。事实和理由：原、被告双方于2009年2月12日签订了《综合楼租赁协议》，约定由原告将自有的位于河口区商场街以东、丰河路以南的部分房屋租赁给被告使用，租期8年。同时约定租赁期间每年租金370000元，租金每年分两次付清，如不按期交纳租金，每延期一日按年租金额的3‰支付违约金。协议另约定被告如不按期交纳租金，原告可单方解除本协议。本协议签订后，原告按照协议履行了交房义务，但被告在租赁期间一直迟延交纳租金。2015年度被告仅向原告交纳租金240000元，余款130000元及2016年租金370000元至今未交纳。且根据本协议约定，被告在未征得原告同意的情况下，不得擅自转租协议项下房屋，而本案中被告违反了该约定，在未征得原告同意的情况下，将协议项下房屋转租给他方使用。综上，被告迟延交纳租金及擅自转租房屋的行为违反了双方协议的约定，原告有权解除租赁协议，并要求被告腾空并返还房屋，支付迟延交纳的租金，并承担相应违约金。
被告陈永录辩称，1.根据合同法的规定，原告作为出租人，其对租赁物的合法性承担法律义务。本案原告将综合楼一楼1900平方米出租给被告，被告作为善意相对人在租赁房屋内从事家电等经营，目前已经成为河口地区规模最大的家电经营商。被告在接到本案诉讼传票后，经聘请律师后才发现原告出租的租赁房屋有一半没有任何的建设手续，属于违法建筑。原告长期对被告进行隐瞒，被告在经营过程中由于租赁物配套设施不健全，尤其是下水道反水，部分顶层下水道漏水等，导致被告日常经营受到影响；另外，原告提供的供电属于企业用电，经常在休息日停电，严重影响被告的经营活动。原告违反了上述法定义务，给善意的相对人被告经营造成的实际损失，原告应当承担相应的法律责任。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，因原告的房屋存在法律瑕疵，因此本案的合同应当属于无效合同，原告无权主张违约金。3.在租赁合同无效的情况下，根据上述司法解释第五条的规定，原告应当主张占用使用费，而不是租金，对于占用使用费，法院应当根据合同签订及履行的情况予以裁判是否予以支持，也就是并不是必然予以支持。4.2015年3月30日至2016年3月30日，被告已向原告交纳“租金30万元”，2016年3月30日至2017年3月30日的“租金37万元”目前未交纳，未交纳的原因是由于2015年开春的时候，河口区公安局消防大队在安全检查过程中曾经要求综合楼停业，该原因导致被告没有交纳剩余的“租金”。5.原告计算的“租金”数额与事实不符。6.因涉案房屋法律手续不全，本案的合同属于无效合同。综上，原告的诉讼请求缺乏相应的法律依据和事实依据，依法不成立。
原告为证实其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、《综合楼租赁协议》1份、房屋所有权证1份、租赁许可证复印件1份。证明：1.原告与被告之间存在租赁关系，原告有权将涉案房屋租赁给被告使用；在本协议签订时，被告了解所租赁房屋的结构以及组成。2.根据该协议第二条的约定，水电暖等费用由乙方独自承担，结合该协议已履行若干年，可以证实被告对供电的性质和收费情况应该是知情、了解的。3.根据该协议第三条的约定，租赁房屋内的保安工作由被告自行承担，被告应当按相关部门防火要求安装防火设备，装饰时应当使用防火材料，保证安全通道畅通，消防器材配备得当有效，如出现安全问题，由被告承担全部责任，原告对此不承担责任。4.协议第六条约定每年租金370000元，同时约定了付款方式和时间，同时约定了被告每延期交付租金一日，按照年租金额3‰支付违约金，该条同时约定被告如不按期交纳租金，原告有权单方解除协议。5.协议第八条约定被告未征得原告同意不得擅自转租该房屋，而本案被告将涉案房屋转租给第三方经营使用，违反了该条款规定。
证据二、EMS特快专递单据和律师催告函各1份。证明原告已于2016年9月19日授权山东胜东律师事务所向被告发送解除租赁协议告知书，该通知书向被告说明了被告违反协议的约定、拖欠租金、原告授权律所向其提出解除租赁协议，督促其尽快交还租赁房屋等内容，本案《综合楼租赁协议》应当于该催告函发出之日即2016年9月19日解除。
被告质证意见：1.对证据一的真实性没有异议，对于房产证及租赁许可证，被告以前从来没有见过，今天是第一次见到。2.房屋所有权证书颁发时间是2009年5月14日，房地产租赁许可证颁发时间是2010年7月13日，而本案租赁协议签订时间是2009年2月12日，就是说房产证与租赁许可证的取得均在租赁合同签订之后，与租赁合同没有关联性。房产证显示的房产面积为14层楼房面积，该面积并未涵盖租赁合同出租的一楼全部面积，因此原告出租的一楼部分房产没有产权手续。3.在租赁协议第一条中，原告没有将该综合楼出租的房产及房产项下土地用途等情况列明，尤其没有将其私自建设的房屋情况予以记载，可以说明原告是故意隐瞒了该事实。协议第二条只是约定电费由被告承担，对于供电问题，一直是由原告提供的，此是客观事实。第三条约定的消防防火是室内的防火器材，并不是房屋的消防设计、消防验收等内容，对于房屋的消防安全验收是原告的义务，也是原告在建设房屋过程中必须履行的法律义务。第六条关于租金交纳，租赁期限是从2009年3月30日至2017年3月30日，该条约定2月12日、8月12日为付款时间，那么对于2009年3月30日至2010年3月30日租赁年度的租金支付，是否应当理解为2010年2月12日，2010年8月12日支付租金，余下年度，以此类推。4.原告主张的转租，被告不予认可。
对证据二EMS特快专递单据的真实性没有异议，对律师催告函有异议，被告收到的律师函没有加盖律师事务所的公章。
被告为证实其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、律师催告函1份。证明被告收到的律师催告函没有加盖律所公章，也没有原告的授权，被告对该律师函的真实性无法确认。
证据二、租赁房屋现状照片9张。证明涉案的出租房屋存在地面反水、屋顶漏水等瑕疵，同时出租的平房房顶为彩钢板，平房四周垃圾遍布，排水设施不畅，属于不适格的房产。
原告质证意见：对证据一不予认可，原告向被告发送的催告函加盖了律所公章，该函由原告授权律所发送，庭审中原告也就该授权认可，因此不存在没有授权的情况。
对证据二，被告提交的部分照片不能确认是否拍摄为涉案房屋的相关部位，通过照片也无法证实被告的相关主张，对于房屋周围垃圾遍布的情形，根据租赁协议第五条的约定，房屋周围的卫生由被告自己负责，被告要保持良好的卫生环境，因此，被告违反了该协议约定，应当承担未保持环境良好卫生的相关责任。
本院经审理认定事实如下：2009年2月12日，万和石油公司（甲方）与陈永录（乙方）签订《综合楼租赁协议》。协议约定：一、甲方向乙方出租位于河口区商场街以东，丰河街以南的综合楼一楼面积1900平方米，甲方保留南首一间约90平方米，交付后由乙方全权管理使用。二、水、电、暖、工商、税务等所有的费用均由乙方独自承担。三、综合楼内乙方的保安工作由乙方自行负责，乙方应按专业部门防火要求安装防火设备，装饰时应使用防火材料保证安全通道畅通，消防器材配备得当有效，如出现安全问题由乙方承担全部责任，甲方对此不承担责任。五、房屋周围的卫生由乙方自己负责，要保持良好的卫生环境；六、房屋租赁合同期限为8年，每年租金为370000元，每年分两次付清，2月12日为第一次付款时间，付全款的一半，8月12日为第二次欠付款时间，即剩余一半租金；如不按期交纳租金，每延期一日按年租金额的3‰向甲方赔偿违约金，租赁期限自2009年3月30日至2017年3月30日止；乙方如不按期交纳租金，甲方可单方解除该合同。八、乙方承租综合楼后在未征得甲方同意时不得擅自转租综合楼。九、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，乙方保证承租上述房屋仅作为商业用房使用。十二、乙方承租的一楼，防水由乙方自行承担，如出现问题，甲方概不负责。双方还对其他权利义务进行了约定。
协议签订后，原告向被告交付了《综合楼租赁协议》项下房屋，被告已向原告支付自2009年3月30日起至2015年3月30日止的全部费用，2015年3月30日至2016年3月30日的费用37万元，被告仅向原告交纳30万元，尚有7万元未交纳（该款应在2015年8月12日交纳），2016年3月31日之后的费用未交纳。
《综合楼租赁协议》项下的租赁房屋分为两部分：一部分房屋属于综合楼一楼，面积960平方米。综合楼产权原属于胜利石油管理局渤海钻井总公司，登记权利人为胜利石油管理局钻井二公司劳动服务公司。胜利油田改制分流时，产权划归为万和石油公司，于2009年5月14日办理变更登记，房屋所有权证为“东营市房权证东河股字第××号”，2010年7月办理房地产租赁许可证。该楼共四层，房屋建筑面积4200平方米，每层建筑面积1050平方米，土地使用面积2802.3平方米，设计用途为营业。另一部分房屋为平房，面积940平方米，其以综合楼一楼为依托，与综合楼一楼联建为一体，未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
原告主张其向被告交付涉案房屋时，地面已铺设瓷砖、木地板，天花板吊顶、墙壁粉刷、用电线路安装等已完成，被告仅安装了灯饰、柜台和空调。被告主张以上装饰装修均由其完成，其还进行了平房顶部的防水处理。原告主张被告在进行装饰装修时未经其同意，其亦不知情。
2016年7月份，原告曾派工作人员与被告协商解除《综合楼租赁协议》事宜，要求被告全部返还房屋，双方未达成一致意见。山东胜东律师事务所受原告委托，2016年9月19日向被告寄送律师催告函，主要内容为：因被告未按《综合楼租赁协议》的约定及时支付租金，已拖欠租金50万元，被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益；原告要求解除双方签订的《综合楼租赁协议》，被告尽快交还所租赁的房屋，同时按照年租金额每日3‰的标准向原告赔偿损失。被告于2016年9月21日签收。
本院认为，一、关于房屋租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。具体到本案，原、被告双方于2009年2月12日签订的《综合楼租赁协议》，其项下房屋共计1900平方米，分为两部分，一部分属于综合楼一楼，面积960平方米，另一部分为平房，面积940平方米。楼房部分960平方米，占全部租赁房屋的50.53%（960平方米÷1900平方米），取得了建设工程规划许可证，原告亦办理了房屋所有权证，双方就该部分房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效；平房部分940平方米，占全部租赁房屋的49.48%（940平方米÷1900平方米），原告未提交证据证明已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就该部分房屋签订的租赁合同应当依法认定无效。原告作为出租人，在与被告签订《综合楼租赁协议》时，对平房部分未取得合法建筑手续应当是清楚的，被告作为承租人，亦有义务对此进行审查核实，故此双方对合同无效均有过错。
二、关于房屋租赁合同的解除及租赁物的返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，合同无效时自始无效，故《综合楼租赁协议》中平房部分无效合同，则不存在解除问题，当事人据此取得的财产，应当予以返还，即被告应当向原告返还平房部分房屋，原告应向被告返还已收取的“租金”。但因实际上被告已对房屋占有并使用，故该“租金”应作为被告应交纳的占有使用费，原告无需返还。对于楼房部分的有效合同，因被告未按约向原告支付租金，原告于2016年9月19日向被告寄送了催告函，要求解除《综合楼租赁协议》，被告尽快交还房屋。原告在该催告函中未明确合同解除时间，亦未给予被告合理的异议期限，根据合同法及相关司法解释的有关规定，结合被告对租赁房屋的使用情况，本院认为合同解除时间应当以原告起诉之日即2016年11月15日较为合理。合同解除后，被告应当向原告返还楼房部分的租赁房屋。虽然被告主张收到的催告函未盖有律所印章，但相比较原告提交的催告函，二者内容完全一致，故该瑕疵不影响本案事实的认定。
三、关于违约金、房屋租金及占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按《综合楼租赁协议》的约定按时支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在《综合楼租赁协议》中明确约定若被告不按期交纳租金，每延期一日按年租金额的3‰向原告支付违约金，原告依据此条款主张被告支付违约金符合双方约定。但原告的主张仅限于合同有效部分，对于合同无效部分，其无权要求被告支付违约金。原告未提交证据证明其因被告违约而产生的实际经济损失，被告亦主张双方约定的标准过高，根据相关法律规定，结合原告实际损失发生情况、合同履行情况、预期利益以及被告的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告支付的违约金应按照年利率24%计算较为合理，以逾期未支付的租金为基数，自违约行为发生之日起计算至其返还房屋之日止。被告虽辩称“租金”未交纳的原因是由于公安局消防部门进行安全检查要求综合楼停业，但对此未提交证据证明，本院不予采信。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，租赁合同项下房屋，楼房部分占全部租赁房屋的50.53%，平房部分占全部租赁房屋的49.47%，根据公平原则和诚实信用原则，被告在2015年8月12日应交纳的70000元，其中35731元（70000元×50.53%）应为楼房租金，被告应自逾期之日即2015年8月13日起向原告支付违约金，其余34629元系平房占有使用费（70000元×49.47%），被告应自逾期之日即2015年8月13日起、按照中国人民银行同期同类贷款利率支付相应的利息损失。
根据原、被告双方对年租金370000元的约定，楼房部分每日租金为512.22元（370000元/年÷365天×50.53%），平房部分每日占有使用费为501.48元（370000/年÷365天×49.47%）。因本院依法认定双方签订的《综合楼租赁协议》于2016年11月15日解除，故楼房部分被告应在2016年2月12日向原告支付2016年3月31日至2016年9月30日的租金94248.48元（512.22元/天×184天）,在2016年8月12日向原告支付2016年10月1日至2016年11月15日的租金23562.12元（512.22元/天×46天），被告均未按期支付，应自逾期之日起向原告支付相应的违约金，按照年利率24%计算；2016年11月15日合同解除后，被告应自2016年11月16日起支付房屋占有使用费，按每日512.22元计算。对于平房部分，被告应自2016年3月31日起向原告支付占有使用费，按每日501.48元计算。上述违约金及占有使用费均计算至被告返还房屋之日止。
四、关于房屋装饰装修问题。从行业惯例而言，装饰装修物的固有属性决定了其将在长时间的使用后因折旧而几无残值。本案中，被告主张原告交付房屋后，其因家电经营等需要，对房屋进行了装饰装修，包括天花板吊顶、地面砖和木地板铺设，墙壁粉刷，以及用电线路、空调、展台、灯饰等的安装。原告仅认可被告安装了空调、展台和灯饰，对其他装饰装修内容不认可，且主张被告进行装饰装修既未经其同意，其亦不知情。双方对自己的上述主张均未提交证据证明。本院认为，一方面，双方在《综合楼租赁协议》约定，被告承租房屋的用途为“商业活动”，原告交付房屋后，被告因其特有的商业经营目的（家电销售等），对房屋进行装饰装修既为必要，亦合情合理，原告的上述主张不符合日常生活经验法则，不足以被全部采信。另一方面，对于涉案房屋的装饰装修，无论是楼房部分还是平房部分，也无论是天花板吊顶、地面砖和木地板铺设、墙壁粉刷等双方有争议的装饰装修是由哪一方进行的，亦或不论原告对被告的装饰装修是否同意、知情，对于本案的最终处理结果无实质性影响。原因如下：1、若原告主张属实，涉案房屋装饰装修除空调、展台、灯饰外，其余部分均系由原告进行，则合同解除后被告可拆除其装饰装修物（空调、展台、灯饰），其余自然归原告所有，被告无权向原告主张权利。2、根据诚实信用原则，被告作为承租人，在进行装饰装修时已明知装饰装修物将来很难拆回，亦无法收回残值，在此情况下，其仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕，否则，其应该会事先对合同期满或合同解除后的装饰装修费用承担问题与出租人进行特别约定。但是本案双方当事人在签订租赁协议时，未对合同期满或解除后装饰装修的费用或装饰装修物的处理进行约定，故此可以推定被告的主张应至少不完全属实。3、若被告主张属实，涉案房屋所有装饰装修均是由其进行，但未经原告同意或原告不知情，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担”的规定，相关费用应由被告自行负担，合同解除后被告亦无权向原告主张权利。4、若被告主张属实，涉案房屋所有的装饰装修均是由其进行，其亦取得了原告的同意，则1）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，结合本案租赁合同解除的原因，对于楼房部分，因双方在合同中对装饰装修物未约定如何处理，故对未形成附合的空调、展台、灯饰等被告可拆除，这与原告要求的将涉案房屋“恢复原状”的意思表示内容基本一致，但被告在拆除过程中不能造成房屋毁损，否则应当恢复原状；对于已形成附合的天花板吊顶、铺设的地面砖和木地板、墙壁粉刷等，综合涉案房屋租赁合同期限、合同已履行期限等因素，应归原告所有，且原告无需向被告支付补偿费用。2）对于平房部分，虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，但是因本案合同部分无效双方均有过错，现至合同履行期限届满仅一月有余，可视为装饰装修已基本物尽其用，发挥了其应有的利用价值，故基于公平原则，应参照楼房部分装饰装修物的处理较为合理，即对未形成附合的空调、展台、灯饰等，被告可拆除，但不能造成房屋毁损，否则应当恢复原状，对已形成附合的天花板吊顶、铺设的地面砖和木地板、墙壁粉刷等，归原告所有，原告无需向被告支付补偿费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十条、第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司与被告陈永录于2009年2月12日签订的《综合楼租赁协议》有关平房部分无效，有关楼房部分有效并于2016年11月15日解除；
二、被告陈永录于本判决生效后十五日内将《综合楼租赁协议》项下全部房屋腾空并返还给原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司；
三、被告陈永录于本判决生效后十五日内向原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司支付楼房部分2015年8月12日应交纳的租金35731元、2016年2月12日应交纳的租金94248.48元、2016年8月12日应交纳的租金23562.12元，以上共计153541.60元；
四、被告陈永录于本判决生效后十五日内向原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司支付楼房部分违约金（计算方式：按照年利率24%计算，自2015年8月13日起至返还房屋之日止以35731元为基数，自2016年2月13日起至返还房屋之日止以94248.48元为基数，自2016年8月13日起至返还房屋之日止以23562.12元为基数）；
五、被告陈永录于本判决生效后十五日内向原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司支付楼房部分的占有使用费（计算方式：自2016年11月16日起至返还房屋之日止，按照每日512.22元计算）；
六、被告陈永录于本判决生效后十五日内向原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司支付平房部分2015年3月31日至2016年3月30日的占有使用费34629元及利息（利息计算方式：以34629元为基数，自2015年8月13日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
七、被告陈永录于本判决生效后十五日内向原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司支付平房部分自2016年3月31日起至返还房屋之日止房屋占有使用费，按照每日501.48元计算；
八、驳回原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，减半收取计5400元，由原告胜利油田万和石油工程技术有限责任公司负担1675元，被告陈永录负担3725元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 肖志红
二〇一七年二月十五日
书记员 辛 玥