湖南省新化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新法民一初字第380号
原告新化县城市建设投资有限公司。住所地：新化县梅苑开发区盐业公司。
法定代表人曾令斌，该公司董事长。
委托代理人周晓中，男，1981年6月28日出生，汉族，公司职工。
委托代理人刘婵，女，1986年2月18日出生，汉族，公司职工。
被告王中兰，女，1980年4月15日出生，汉族，农民。
被告张文联，男，1969年5月23日出生，汉族，农民，系王中兰之夫。
原告新化县城市建设投资有限公司（以下简称新化县城建投公司）与被告王中兰、张文联房屋租赁纠纷一案，于2014年3月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员康静担任审判长，与审判员刘正华、人民陪审员陈乾组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理，原告新化县城建投公司的委托代理人周晓中、刘婵，被告王中兰、张文联均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新化县城建投公司诉称，被告于2011年9月1日租赁原告所有的天华南路12栋一层前街27号门面，该门面面积为61.69㎡，月度租金26元／㎡，经计算为每月租金1603.94元，双方未就此门面的租赁签订书面租赁合同。被告自租赁该门面后，以下水道堵塞受损为由拒付房租，原告于2011年分次补偿被告损失6000元，但被告仍未付租金，2012年11月10日，原告向被告发出了《关于天华南路门面租金的催缴通知》，截至2014年2有2日，被告尚欠租金46514元，现特起诉至法院，要求判令两被告支付原告从2011年9月1日起至实际腾空门面之日止的租金，并将天华南路12栋一层前街27号门面返还给原告。
被告王中兰、张文联辩称，原告没有主体资格，其所诉门面不属于原告的房产。两被告从2010年5月1日起就与张华签订了关于27号门面的租赁协议，至今未与原告签订任何租赁协议；27号门面的租金的计算只能参照被告与张华签订的租赁协议计算月租，每月租金为687.5元。原告现在要求按每月1603.94元计算租金没有法律依据；原告未履行“交付符合约定的租赁物”的义务，应当减免租金；27号门面存在质量问题，墙壁、屋顶漏水，厕所、下水道堵塞，原告应当减免并抵扣租金；被告因房屋质量问题自行维修开支了维修费用10930元，该垫付维修款应从门面租金中抵扣。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告方的合法权益。
原告新化县城建投公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、送达回证，以证明原告向被告发出了催缴房屋租金的通知书；
2、天华南路招商租金及优惠政策，以证明门面的租金标准为月度租金26元／㎡；
3、刘武的商埠租赁合同，以证明相同地段的门面租金价格为每月租金为前街24元／㎡，被告可参照此标准交付租金；
被告王中兰、张文联对原告新化县城建投公司提交的证据经质证认为：对于证据1，无异议，证据2，被告方没有看到，不予认可；证据3，原告与刘武的租赁合同与被告无关。
被告王中兰、张文联为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：
被告张文联的身份证复印件，以证明被告张文联的身份情况；
被告王中兰的身份证复印件，以证明被告王中兰的身份情况；
维修费收据，以证明因门面的质量不合格，被告方自己出钱进行了维修；
照片3张；
维修管道单据；
维修管道单据；
疏通器材；
以上证据3－7，以证明原告房屋质量存在问题，给被告造成了损失。
合作协议复印件；
收据复印件。
以上证据8、9，以证明被告从张华手中租赁了天华南路12栋一层前街27号门面，前16个月的租金为11000元，计算月租金为687.5元。
原告新化县城建投公司对上述证据的质证意见是：证据1、2，无异议；证据3，不认可，内容、形式不合法；证据4，照片不能体现门面的全貌；证据5、6、7，不予认可，因其系后期补写；证据8、9，不予认可，张华与原告无任何关系。
对原告新化县城建投公司提交的证据，本院的认证意见是：证据1，被告未提出异议，予以采信；证据2，系原告在天华南路招商租金及优惠政策，予以采信；证据3，系案外人的租赁费用，与本案无大的关联，不予采纳。
对被告王中兰、张文联提交的证据，本院的认证意见是：证据1、2，系被告的身份证复印件，本院予以采信；证据3、4、5、6、7，原告对证据的真实性提出了异议，因所提交的票据不是正式发票，较单一，结合本案的实际，酌情认定；证据8、9，虽原告不予认可，但实际上被告已按月租687.5元租赁了该门面，可以达到被告的证明目的。
根据原、被告提交的有效证据和双方均认可的事实，本院确认以下事实：
新化县天华南路12栋一层前街27号门面的产权人为新化县城建投公司。2010年5月1日，被告王中兰与一名叫张华的人就天华南路12栋一层前街27号门面签订了合作协议，协议内容为：“甲方张华，乙方王中兰，甲方所租的12栋一层前街27号商铺转由乙方经营，乙方需守法经营，并不得破坏墙体。乙方需将2011年8月31日前的租金一次性支付给甲方。租赁期限2010年5月1日至2013年8月31日止，2011年8月31日至2013年8月31日租金由商铺购买人与乙方协商，与甲方无关。”当天两被告向张华交纳了16个月的租金11000元。租赁期间，因门面有漏水和下水道堵塞现象，原告派人或者由被告自行对该门面进行过修缮，相关维修费用由原告支付。2011年8月31日后，原告未与两被告签订租赁合同，两被告也一直在诉争门面经营至今。因两被告未向原告交纳相关的租赁费用，原告在向被告下发了催缴通知后，两被告仍未交纳门面租金，原告遂诉至本院，要求两被告返还天华南路12栋一层前街27号门面，并按月租1603.94元支付从2011年9月1日起至实际腾空门面之日止的租金。
本案中双方争议的焦点：一、原、被告之间是否存在租赁关系，门面是否应返还给原告？两被告应按何种标准计算门面租金？二、被告方提出因门面存在质量问题而要求减免、抵扣租金的理由是否能得到支持？
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告双方虽未签订门面租赁协议，但该门面的产权人为原告，且两被告也从2010年5月1日起至今实际占有该门面，因此原、被告双方之间的租赁关系存在。因此，两被告理应向原告交纳门面租金，现因原告在发出催缴通知书后，两被告仍不交纳租金，原告因此而要求两被告腾空并返回所占门面给原告的诉讼请求，理由充分，本院应予以支持。原告新化县城建投公司提出按天华南路招商租金及优惠政策或参照同一路段门面的租金标准，将月租金定为26元／㎡，因两被告对此提出异议，考虑到2011年9月1日前，两被告已实际租赁了诉争门面16个月之久，16个月所交的租金总额为11000元的实际情况，且在两被告与张华所约定的租赁期满后，原告未与两被告重新签订门面租赁协议，也未就租赁期限与租赁费用口头达成新的协议，因此，门面租金标准只能按原协议履行，确定为687.5元／月更为适宜。对两被告提出按687.5元／月的标准支付租金的抗辩理由，予以支持。
本案中，被告王中兰、张文联提出因房屋的质量问题要求减免租金并要求在所交房屋租金中抵扣出损失的问题，虽两被告提交的证据较单一，但考虑到原告曾因维修诉争门面支付给被告维修费用的实际情况，可认定门面存在漏水及下水道堵塞的情况，原告自行维修门面的事实存在，因此，酌情考虑，两被告可在所交的租金中抵扣出应由原告承担的维修费用2000元。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告王中兰、张文联须在本判决生效后30日内腾空所占的属于原告新化县城市建设投资有限公司所有的位于新化县天华南路12栋一层前街的27号门面，并将上述门面返还给原告新化县城市建设投资有限公司；
二、由被告王中兰、张文联于本判决生效后10日内支付给原告新化县城市建设投资有限公司自2011年9月1日起至实际腾空门面止的门面租金（按月租687.5元的标准计算）。被告张文联、王中兰可在支付给原告新化县城市建设投资有限公司的门面租金中扣减2000元的维修费。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费960元，由原告新化县城市建设投资有限公司负担460元，被告王中兰、张文联负担500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 康 静
审 判 员 刘正华
人民陪审员 陈 乾
二〇一四年八月十七日
代理书记员 龚 伟
附相关法律条文：
对《中华人民共和国合同法》的适用
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少或者延长租期。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。