贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初3757号原告：贵阳宏益房地产开发有限公司，地址：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人:龙春，该公司员工，特别代理。被告：李国芳，女，布依族，1990年11月4日出生，住贵州省黔西县。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳贵溪支行，地址：贵阳市花溪大道北段60号。负责人：罗竞，该行行长。委托代理人(特别代理):郭亚洲，男，汉族，1988年12月28日出生，住贵阳市花溪区贵州大学北区2012级法学院研究生宿舍,该公司员工。原告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）诉被告李国芳、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳贵溪支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏益公司的委托代理人龙春、第三人工商银行的委托代理人郭亚洲到庭参加诉讼，被告李国芳经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏益公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18810）及《商品房买卖合同》；二、判令被告协助原告办理贵阳市南明区花果园项目E区6栋1单元45层7号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖》（预售合同登记号：Y0349004）备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；三、判令被告向原告支付违约金123214元；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2012年5月9日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告购买原告位于贵阳市南明区花果园项目E区6栋1单元45层7号房屋，总价款为513148元，被告于签订合同之日向原告支付首期购房款154148元，余款359000元在第三人工商银行处办理按揭贷款支付。补充协议第4.3条约定，被告若违反银行按揭贷款合同的义务，导致银行要求原告承担保证责任的，原告因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由被告承担，同时被告应按本合同购房总价的30%向原告支付违约金。2012年5月15日，原被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放贷款359000元，原告为被告的前述贷款承担阶段性保证责任。上述合同签订后，因被告未按借款合同的约定按期偿还第三人贷款本息，导致原告依约向第三人返还了应由被告偿还的购房款410713.22元。此后，原告多次催促被告履行支付购房款的义务，被告至今仍向原告支付。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议第4.3条的约定，被告未向原告支付购房款的行为明显违反了合同约定，致使原被告双方的合同目的不能实现。为维护原告合法权益，原告诉至本院，提出如前诉请。被告李国芳未到庭发表答辩意见。第三人工商银行述称：被告贷款金额为359000元，我们通过系统查询到，截止2016年12月27日，我行共划扣宏益公司保证金11笔，金额共计65895.31元；后被告逾期未支付按揭款，第三人向云岩区法院起诉，经法院判决后第三人分别于2017年2月13日、2月14日划扣宏益公司两笔保证金，金额共计为313164.65元。本院经审理认定事实如下：原告宏益公司与被告李国芳于2012年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定由被告李国芳购买原告开发的位于贵阳市南明区花果园项目E区6栋1单元45层7号房屋，售价为513148元。其中154148元被告于签订合同当天支付原告，剩余359000元由被告向银行按揭贷款支付。合同第十条约定“买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不做累加）：……。（2）逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90工作日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”该合同补充协议第4.3条约定：买受人违反银行按揭贷款合同义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担。同时买受人应按本合同购房总价款的30%向出卖人承担违约金。2012年5月15日，原被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放贷款359000元，原告为被告的前述贷款承担阶段性保证责任。因被告未按借款合同约定还贷，第三人工商银行于2014年划扣了宏益公司11笔保证金合计65895.31元；此后被告长期未按期归还贷款，第三人于2015年向云岩区人民法院提起金融借款合同诉讼，云岩区人民法院于2016年2月4日作出（2015）云民商初字第928号民事判决书，判决宏益公司就李国芳所欠按揭贷款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，第三人申请执行，宏益公司被划扣贷款本息为317342.91元、案件诉讼费6545元、律师费15853元、执行费5077元，合计344817.91元；以上宏益公司总计划扣金额为410713.22元。宏益公司承担了全部保证责任后，于2017年5月22日诉至本院，提出如前诉请。上述事实，有原告及第三人的陈述、商品房买卖合同及补充协议、借款合同、民事判决书、执行通知书、划扣凭证、代扣回单等材料在卷佐证，并经庭审核实，可以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向被告支付首付款154148元，余款359000元通过第三人按揭支付，但被告在还款过程有未按约履行还贷义务情况，构成违约，以致原告作为保证人为被告向第三人代偿了欠付的银行贷款本金及利息等，原告宏益公司通过出售房屋获得价款的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，现原告起诉要求解除合同，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告协助办理注销各项备案登记手续并承担费用，系合同解除后所带来的后果，原、被告双方应承担互相返还的义务，即被告配合原告办理注销各项备案登记手续，原告退还被告已付购房款（含已偿还按揭款）。原告主张被告支付违约金123214元，系参照原、被告商品房买卖合同补充协议第4.3条之约定，本院认为被告逾期归还贷款，构成违约，但该违约金明显约定过高，本院酌情按原、被告双方商品房买卖合同第七条之约定，以原告宏益公司代偿的410713.22元的2%即8214元予以支持。被告李国芳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，自行放弃其享有的权利，所造成的法律后果其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告李国芳于2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。二、被告李国芳于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目E区6栋1单元45层7号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记（预售合同登记号：Y0349004）的注销手续，并承担办理上述手续的全部费用。三、被告李国芳于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳宏益房地产开发有限公司违约金人民币8214元。四、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2764元，保全费3086元，合计5850元，由被告李国芳负担（该款原告已预交，被告李国芳在支付上述款项时一并支付原告贵阳宏益房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  陈应贵审判员  胡双全审判员  黄明宇二〇一七年十一月二十日书记员  刘焕花