新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终2856号
上诉人（原审被告、反诉原告）：程某某，男，1976年4月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：陈焰（程某某之妻），1976年11月7日出生，汉族，无固定职业，住址同上。
委托诉讼代理人：周建妹，新疆恒联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某某，男，1967年12月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人:杨金良，新疆世源律师事务所律师。
上诉人程某某因与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程某某及其委托诉讼代理人陈焰、周建妹、被上诉人王某某及其委托诉讼代理人杨金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程某某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王某某对我的全部诉讼请求；2.解除双方签订的《房屋租赁合同》，王某某退还我押金20000元、租金29589元。事实和理由：一、2013年8月13日，我与王某某签订《房屋租赁合同》，租期四年。2015年12月。由于生意冷清，加之房租过高，我已无力继续经营下去，双方协商，解除合同，约定在房租到期后，我搬离租赁房屋。因房租费交至2016年2月15日，这期间我们均发布招租、转让信息，也有几家来店商议，因租金过高都没有谈成。2016年1月20日，王某某到店吵闹，并断电，严重影响到我的经营，无奈我开始搬离该房屋，至1月22日全部搬完。一审法院对此事实未认定，要求双方继续履行合同，并支付租金是错误的。二、2015年12月，我们双方协商解除租赁合同，同时发布招租信息；1月22日王某某将我赶出租赁房屋，这些事实均可以证明双方已实际解除了租赁关系，故我不应再承担后期租赁费。三、我与王某某于2016年1月22日实际解除租赁关系，故其应退还我未到期的房租29589元（2016年1月22日至2016年2月15日）、押金20000元。
王某某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。我没有拉闸限电的行为，我们只是帮助上诉人在寻找转租人，并没有说解除合同。不同意上诉人的上诉请求，请求予以驳回。
王某某向一审法院起诉请求：1、继续履行双方2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2、支付2016年2月15日至8月14日的租金275000元、暖气费4840元、水电费6300元。
程某某向一审法院的反诉请求：1、解除与王某某签订的《房屋租赁合同》；2、王某某退还押金20000元、剩余租金29589元。
一审法院认定事实：2013年8月13日，王某某（甲方）与程某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于西虹东路443号的门面房屋一楼200平方米，二楼260平方米及地下室200平方米，共计660平方米租赁给乙方使用。二、租赁期限为肆年，即2014年2月15日至2018年2月15日止。三、房屋年租金为前两年450000元，后两年为550000元，乙方房租费每年分两次付清，在双方合同签字后付清半年房租费，待半年到期前三十日付清下半年次房款，以后每年以此类推。四、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、一楼、二楼及地下室甲方已全部装修（包括二楼包厢、地下室后堂）天然气均已安装到位，灶顶及烟道全部完好。乙方在进入装修时不得损坏，但可以在原装修基础上更加完善修饰、装修，不得损坏房屋的主体结构，如乙方需对房屋进行装修，在不影响主体结构的情况下并征得甲方同意，可对房屋进行装修，费用自理。使用期内自行修缮，合同期满后恢复原状或征得甲方同意，无偿留于甲方。2、未经甲方书面同意，乙方所租赁的房屋不得以任何理由转租、转让或与他人调换使用，并不得用承租的房屋作抵押等，乙方不得有意影响甲方或邻方的工作生活秩序。3、乙方应爱护房屋设施，做好防火、防盗等安全工作。天然气、水、电、暖等费用按当地政府统一标准收取，门前三包、清除冰雪乙方自理。4、因上述水、电暖费用均由甲方先期垫付，故甲方开上述费用的收据时，乙方必须在三日之内交纳，否则视为违约，甲方有权收回房屋，剩余房租不退。五、乙方经营不善时，在不损害甲方利益的前提下，与甲方协商，经甲方书面同意后可以转让。六、由于乙方需要二次装修，甲乙双方在签订合同之日后天为甲方给乙方的装修期限。七、乙方使用现金支付房租，甲方出据收据，租赁发票由乙方自行解决。（甲方的房屋租赁价格为不含税，如需要租赁发票，乙方必须承担开发票，所需的全部税款，并由乙方自己交纳）八、本合同如有未尽事宜，双方共同协商或另立协议。九、本合同一式两份，双方各执一份，甲乙双方签字或盖章后生效。合同签订后，王某某、程某某各自依约履行合同。程某某在所租赁房屋开设经营餐馆。在合同履行过程中，程某某在王某某交纳水、电费的通知后，向王某某交纳水电费用。2015年至2016年度暖气费及2015年12月至2016年1月期间水电费，程某某未向王某某交纳。程某某亦未按合同约定支付2016年上半年度租金。2016年初，程某某开始与王某某协商解除合同事宜。2016年1月20日，王某某因催缴2016年上半年度租金多次到程某某经营的餐馆内与程某某的妻子、员工发生争执，并张贴招租广告。2016年1月20晚间，程某某开始搬离所承租房屋。
一审法院认为：王某某与程某某之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”程某某在庭审中提交的证据并不能证明其与王某某已经协商一致解除了双方之间的房屋租赁合同。王某某在2016年1月20日因索要租金在程某某经营的餐厅与其妻子及员工发生争执等行为并不能导致程某某无法继续经营而致使租赁合同的目的无法实现的程度。故对王某某要求程某某继续履行合同支付2016年租金275000元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于程某某要求解除房屋租赁合同的反诉请求，因其解除合同的理由并未达到法定及合同约定的合同解除条件，故对其要求解除合同及要求退还剩余租金29589元、租房押金20000元的反诉请求，原审法院不予支持。对于王某某要求程某某支付暖气费、水电费的诉讼请求，根据双方在本合同履行过程中形成的由王某某通知程某某交费用后，程某某将款项支付给王某某的习惯，以及程某某所租赁的房屋面积等情况，对于王某某主张程某某支付暖气费4840元、水电费6300元的诉讼请求，原审法院予以支持。一审判决：一、王某某与程某某于2013年8月13日签订的房屋租赁合同继续履行；二、程某某支付王某某租金275000元；三、程某某支付王某某暖气费4840元、水电费6300元;四、驳回程某某的全部反诉请求。
本院二审期间，程某某提交：1、乌鲁木齐市城市供水价格标准一份，用以证明本市商业服务用水为6.18元；2、乌鲁木齐市供电公司收费明细，用于证明用户名称是王保林，不是王某某，主体不符，且每度电是0.53元；3、乌鲁木齐市住房情况查询记录，用于证明王保林不是本案涉案房屋的产权人；4、视频录音一段，用于证明王保林与其他人商量转租房屋的事实。王保林对上述三组证据的三性均不予认可。本院认为，根据双方的合同约定水电费由王保林先期垫付，程某某根据王保林开具的收据支付款项，故程某某所提交的一、二组证据与本案无关。根据程某某提交的乌鲁木齐市住房情况查询记录，涉案房屋的所有权人为王某某，不是王保林。视频录音资料并不能认定王某某不让程某某继续租赁的事实。本院对程某某提交的该三份证据不予采信。王某某提交：1、照片12张，用于证明租赁房屋中有许多物品，程某某只是说停业一个月，并不是全部搬离；2、电表照片一张，用于证明程某某仍在使用租赁房屋；3、微信聊天记录照片三张，用于证明程某某爱人陈焰在2016年1月10日发信息说只是先停业一个月，并不是要解除合同。程某某对店内物品照片真实性认可，但称已告知对方，这些物品不要了，不能证明是我方要的物品；对电表照片三性不认可，不能证明涉案房屋仍由我方在使用；对微信聊天记录三性不认可，不能证明聊天的相对性。本院认为，王某某主张要求继续履行合同，其所提交的证据并不足以证实其主张，对其所提交的三组证据不予采信。
二审另查明：2011年2月14日，王某某收取程某某租房押金20000元。
本案2016年7月19日二审开庭时，经法庭征询，程某某当庭明确表示不再继续租赁该房屋，目前房屋内所有物品均放弃，交由出租人自行处置。
本院认为，一、关于本案当事人双方的房屋租赁合同是否解除的问题。王某某与程某某2013年签订房屋租赁合同，租赁期限至2018年2月15日。在未发生约定或法定解除的条件时，程建林于2016年1月20日搬离该租赁房屋，也未就租赁房屋进行交接，故程某某搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。王某某2016年1月22日向法院起诉，程建林2016年3月1日反诉要求解除合同。2016年7月19日，本案二审开庭审理时，经法庭释明后，程某某明确表示不再继续履行合同，放弃对目前房屋内物品的所有权，从程某某的上述一系列行为，可以表明其不愿继续履行合同，而房屋租赁合同中，对于承租人承租房屋的义务不宜强制履行，双方租赁合同的目的已无法实现，故双方的租赁合同应予解除。解除时间以二审程某某明确表示不继续履行合同，放弃房屋内物品所有权的时间2016年7月19日为宜。程某某应向王某某支付2016年2月15日至7月19日期间的房屋租金即236701元（550000/12×5月+550000/365×5天）。原审法院判令合同继续履行，并支付租金275000元有误，本院予以纠正。程某某上诉要求退还多支付的租金的请求，本院不予采纳。
二、关于押金应否退还的问题。王某某收取程某某押金20000元的事实双方无争议，因双方对押金的退还并无约定，现双方已解除合同，王某某所收取的押金应予退还。程某某上诉主张要求退还押金的请求，本院予以支持。三、关于暖气费、水电费的请求。根据双方租赁合同约定，暖气费、水电费由王某某先期垫付，程某某根据费用收据予以交纳。王某某主张的该部分费用均是在程某某租赁房屋期间产生的费用，应由程某某承担。程某某认为费用计算错误以及数额不符的意见，因未提供相应证据予以证实，故其上诉要求不支付该部分费用的理由不能成立，本院不予采纳。
综上诉述，程某某上诉请求中的合理部分，本院予以采纳；一审判决认定事实有误，本院给予重新认定并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初521号民事判决的第三项即：程某某支付王某某暖气费4840元、水电费6300元;
二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初521号民事判决的第一、四项即：王某某与程某某于2013年8月13日签订的房屋租赁合同继续履行、驳回程某某的全部反诉请求；
三、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初521号民事判决的第二项：程某某支付王某某租金275000元为：程某某支付王某某租金236701元；
四、解除王某某与程某某于2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》；
五、王某某退还程某某住房押金20000元；
六、驳回王某某要求继续履行与程某某2013年8月13日签订的房屋租赁合同的诉讼请求；
七、驳回程某某主张要求退还租金29589元的诉讼请求。
本案本诉诉讼标的286140元，给付标的247841，给付标的占诉讼标的的86.62%。一审本诉案件受理费5592.10元、保全费2020元、邮寄送达费20元，合计7632.10元（王某某已付），由程某某负担86.62%即6610.93元、王某某负担13.38%即1021.17元。反诉标的49589元，反诉给付标的20000元，反诉给付标的占反诉标的的40.33%，一审反诉案件受理费519.87元（程某某已付），由王某某负担40.33%即209.66元、程某某负担59.67%即310.21元。二审案件受理费5592.10元（程某某已付），由程某某负担86.62%即4843.88元、王某某负担13.38%即748.22元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 谭建艳
代理审判员 柳 燕
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 赵 可