上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4387号
上诉人(原审被告)马尕细目，男，1982年7月8日出生，回族，户籍地甘肃省，现住上海市宝山区。委托代理人王福妹，上海银萌律师事务所律师。委托代理人徐璐颖，上海银萌律师事务所律师。被上诉人(原审原告)曹菁，女，1967年9月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人ＸＸＸ，上海市江南律师事务所律师。上诉人马尕细目因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初4047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，曹菁系上海市宝山区淞南路XXX号1层店铺(以下简称“系争房屋”)的房地产权利人。2012年12月27日，曹菁(出租方、甲方)与案外人王某某(承租人、乙方)就系争房屋签订上海市房屋租赁合同，主要内容为，3-1条约定，甲乙双方约定，房屋租赁期自2012年1月1日起至2016年12月31日。4-1条约定，该房屋月租金人民币(以下币种均为人民币)6,500元。4-2条约定，乙方应于每月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金。4-3条约定，乙方支付租金的方式为三个月一付，押一个月押金。5-1条约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金6,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。8-1条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹月的；……附件二约定，乙方如在合同期内有特殊情况欲终止合同或将店面转租、转让他人经营或与他人对换，需经甲方同意后再进行，否则无效。嗣后，因马尕细目从2015年6月起不付租金，故曹菁起诉至原审法院，要求解除双方间的租赁合同，马尕细目搬离系争房屋，并按每月6,500元的标准向曹菁支付2015年7月1日起至判决生效之日止的房租。原审审理中，曹菁与马尕细目一致确认，2013年3-5月期间，王某某将系争房屋转让给了马尕细目，故曹菁与马尕细目将上述租赁合同的承租方变更为了马尕细目，马尕细目将上述租赁合同首页的承租方姓名、附件二处及合同尾页的承租方处的王某某名字划掉，签上了马尕细目的姓名。现马尕细目仍在使用系争房屋，马尕细目的租金支付至2015年6月底；马尕细目曾向曹菁支付保证金6,500元。原审审理中，曹菁表示，对于马尕细目支付的保证金，愿意在租金中抵扣。曹菁不同意利用马尕细目对系争房屋的装修；对于马尕细目的装修款及转让费，曹菁也不同意予以补偿。马尕细目表示，双方订立合同时并未约定过曹菁要给马尕细目办理居住证。曹菁曾向马尕细目催讨过租金，马尕细目提出要求转让，但曹菁无理拒绝。原审法院经审理后认为，根据曹菁与马尕细目的一致确认，曹菁先是与案外人王某某就系争房屋签订租赁合同，此后经曹菁与马尕细目及王某某的一致同意，将租赁合同的承租方变更为了马尕细目，故曹菁与马尕细目就系争房屋达成了租赁合同。曹菁与马尕细目就系争房屋签订的租赁合同未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据租赁合同约定，马尕细目应当于每月1日前支付租金，三个月一付，马尕细目逾期不支付租金累计超过1个月的，曹菁有权解除合同。马尕细目自2015年7月起至今未付租金，经曹菁催讨后，亦未履行合同约定的付款义务，显属违约，曹菁据此要求解除租赁合同、马尕细目搬离系争房屋并支付拖欠的租金，合法有据，当予准许。因租赁合同解除，曹菁理应向马尕细目返还保证金。至于马尕细目关于系曹菁不同意马尕细目转让房屋故马尕细目不愿支付租金的抗辩，根据租赁合同的约定，马尕细目转让、转租系争房屋，应当得到曹菁同意，现曹菁不同意马尕细目转让，亦属合理，故对于马尕细目的上述抗辩，缺乏事实与法律依据，原审法院实难采信。原审法院据此作出判决：一、解除曹菁与马尕细目就系争房屋签订的上海市房屋租赁合同；二、马尕细目于判决生效之日起十日内，搬离上述房屋；三、马尕细目于判决生效之日起十日内，按每月6,500元的标准向曹菁支付2015年7月1日起至判决生效之日止的租金及使用费；四、曹菁于判决生效之日起十日内，向马尕细目返还保证金6,500元。原审判决后，上诉人马尕细目不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，无视马尕细目拒付租金的合理性。曹菁明知马尕细目与其建立的租赁关系是马尕细目从他人处受让而来，是马尕细目支付了约33万元转让款后才得到的承租权，但是当马尕细目提出要转让系争房屋时却不同意。马尕细目认为曹菁的不平等的做法才是导致马尕细目拒付租金的理由，是合理的拒付。曹菁过错在先，曹菁拒付租赁税费，导致马尕细目未能在系争房屋内办理暂住证，以及无法正常合理使用系争房屋。况且因无暂住证，马尕细目的子女无法就近上学，只能至路途很远且收费昂贵的民办学校就读，曹菁违反了租赁合同中第6-3的约定。马尕细目拒付租金的目的是为了使曹菁完善系争房屋不再有瑕疵，或者同意马尕细目转让。综上所述，原审判决无视马尕细目拒付租金的事实真相、曹菁拒付税费，以及无视双方在租赁协议中约定的签订协议必须在“双方平等、自愿、公平和诚实信用的基础上”的原则，和马尕细目受让系争房屋所支付的巨额转让费、无法以正常合法身份使用系争房屋等事实，强行判决支持曹菁的诉请，损害了马尕细目的合法权益。故请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回曹菁在原审中的诉请。被上诉人曹菁答辩称，不同意上诉人马尕细目的上诉请求。曹菁与马尕细目之间仅仅是租赁关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，上诉人马尕细目为佐证其上诉请求，向本院提供如下证据：1、《办证(续办)通知书》、上海继发物业公司出具的《证明》，旨在证明马尕细目无法办出暂住证系因曹菁未缴纳税费所致。2、上海浦东新区民办皖蓼小学出具的《学生接受证明》，旨在证明因系争房屋无法办理暂住证导致马尕细目子女在他处上学。3、《协议书》、转让费支付凭证，旨在证明马尕细目受让系争房屋支付了巨额转让费。4、《借款借据》三份，旨在证明马尕细目是通过借钱受让系争房屋进行经营。5、甘肃省农村居民最低生活保障证，旨在证明马尕细目经营实属生活所迫。被上诉人曹菁发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为《办证(续办)通知书》并无注明要求具有暂住证，也未注明系由于没有缴纳税费而不能办理，合同中亦未约定曹菁协助办理。对证据2的真实性无异议，但认为无法达到证明目的。因无原件，对证据3的真实性无法确定，认为系马尕细目与王某某之间的事情，曹菁并不清楚。对证据4的真实性无异议，只能证明15万元是借来的，且不是马尕细目一个人借的。对证据5的真实性无异议，但认为不能证明保障证上的“马尚勇”就是马尕细目本人。以上事实，由上诉人马尕细目提供的证据、当事人陈述、审理笔录证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，马尕细目与曹菁就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应严格履行。租赁合同明确约定，马尕细目应当于每月1日前支付租金，三个月一付，马尕细目逾期不支付租金累计超过1个月的，曹菁有权解除合同。马尕细目自2015年7月起至今未付租金，经曹菁催讨后，亦未履行合同约定的付款义务，构成违约。曹菁据此提起本案之诉主张其权利，合法有据，应获支持。上诉人马尕细目在二审中提供的证据，因缺乏合同依据难以证明其欲证明的事实，曹菁亦对其主张不予认可，故上诉人的相关诉请，本院难以支持。上诉人马尕细目的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院实难支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费287元，由上诉人马尕细目负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 王 伟
二〇一六年七月二十九日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……