安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖06民初111号原告（执行案外人）:陈惠芳,女,1968年4月1日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：纪建春，安徽嘉闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雪，安徽嘉闻律师事务所律师。被告（申请执行人）:淮北聚鑫小额贷款有限公司,住所地安徽省淮北市相山区鹰山北路41号106室。法定代表人：路广军,该公司经理。委托诉讼代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。被告（被执行人）:安徽三石液压机械有限公司,住所地安徽省淮北市经济开发区龙湖工业园。代表人：胡铭,该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：丁鹏程，安徽胡铭律师事务所律师。被告（被执行人）:淮北中安融资担保有限公司,住所地安徽省淮北市相山区相山路帝景翰园2号楼翰云座A单元27层。法定代表人：潘峰,该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张子峰，该公司员工。第三人（被执行人）:安徽桑铌置业有限公司淮北分公司,住所地安徽省淮北市相山区孟山中路25号莲花大厦1栋401室。法定代表人：沈东关,该公司总经理。原告陈惠芳与被告淮北聚鑫小额贷款有限公司（以下简称聚鑫公司）、安徽三石液压机械有限公司（以下简称三石公司）、淮北中安融资担保有限公司（以下简称中安公司），第三人安徽桑铌置业有限公司淮北分公司（以下简称桑铌淮北分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈惠芳的委托诉讼代理人纪建春、韩雪，被告聚鑫公司的委托诉讼代理人葛超，被告三石公司的委托诉讼代理人丁鹏程，被告中安公司的委托诉讼代理人张子峰到庭参加诉讼，第三人桑铌淮北分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因当事人申请鉴定及庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。陈惠芳向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于淮北市相山区相阳路东莲花大厦1栋401室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.诉讼费用由各被告共同负担。事实和理由：2011年12月30日，陈惠芳与桑铌淮北分公司签订《商品房买卖合同》，购买莲花大厦1栋401室房屋，总价款528742元。陈惠芳分别于2012年10月29日、12月31日分两次共支付购房款120万元，其中596666元为其子丁珂购房支付，多支付74592元系桑铌淮北分公司持陈惠芳的银行卡超额支付，桑铌淮北分公司为陈惠芳出具了收据。2013年11月18日，桑铌淮北分公司交付房屋，陈惠芳使用该房屋至今，由于桑铌淮北分公司原因未给陈惠芳办理房产证。陈惠芳于2017年才得知其购买的房屋被淮北市中级人民法院于2015年5月4日查封并执行，遂提出执行异议，该院作出执行裁定，驳回其异议，陈惠芳对该裁定不服。聚鑫公司辩称，陈惠芳不享有足以排除强制执行的民事权益。理由：首先，陈惠芳诉称购买涉案房屋与事实不符，陈惠芳未提供银行转账凭证证明其支付了购房款，其多支付购房款的说法亦不符合常理；其次，陈惠芳诉称桑铌淮北分公司于2013年交付涉案房屋，由其占有使用与事实不符，陈惠芳并未提供相关证据，且涉案房屋至今并未装修；最后，涉案房屋至今备案在聚鑫公司名下，陈惠芳在未查询的情况下即购房不符合一般交易习惯。三石公司、中安公司同意聚鑫公司的答辩意见。桑铌淮北分公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：桑铌淮北分公司与陈惠芳签订了《商品房买卖合同》，合同载明的签订日期为2011年12月30日。合同约定：桑铌淮北分公司将位于淮北市相山区相阳路东的莲花大厦1栋401室房屋出售给陈惠芳。建筑面积为143.68平方米，每平方米3680元，房屋总价款528742元。买受人在合同签订当日向出卖人一次性付清该商品房的全部房款，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。诉讼中，聚鑫公司向本院申请对涉案《商品房买卖合同》《莲花大厦准予交房通知书》签字和印章形成的时间进行鉴定，后于2018年2月8日撤回该鉴定申请。另查明：桑铌淮北分公司向陈惠芳出具的两份收据记载，陈惠芳于2012年10月29日交款100万元，收款方式为“工行卡”，收款事由一栏处有涂抹痕迹，内容不能识别，陈惠芳的委托诉讼代理人在庭审中认可收款事由为“借款”；又于2012年12月31日交款20万元，收款方式为“现金”，收款事由为“借款”。桑铌淮北分公司向陈惠芳提供的现金明细账中记载，2012年10月31日收到陈惠芳还款100万元，2012年12月31日收到陈惠芳现金52万元。上述收据与现金明细账记载的陈惠芳交款时间和金额不一致，陈惠芳未提供其向桑铌淮北分公司付款120万元的转账单据。再查明：聚鑫公司因与三石公司、桑铌淮北分公司、中安公司借款合同纠纷一案，提出诉前财产保全申请。本院于2012年12月4日作出（2012）淮民一保字第00008号民事裁定书，对桑铌淮北分公司开发的莲花大厦备案在聚鑫公司名下的11套房屋（102、104、401、1303、1802、1903、2301、2302、2401、2501、2502）予以查封。本院于2013年7月24日作出（2013）淮民二初字第00004号民事判决。桑铌淮北分公司不服向安徽省高级人民法院提出上诉，该院于2013年12月9日作出（2013）皖民二终字第00421号民事生效判决。本院于2015年5月4日以（2014）淮执字第00020-5执行裁定，查封了桑铌淮北分公司的上述房产。陈惠芳于2017年7月17日提出书面异议，本院作出（2017）皖06执异48号执行裁定，驳回陈惠芳的异议请求。以上事实，有当事人提供的商品房买卖合同、莲花大厦准予交房通知书、装修合同、预算单、装修首付款收据、电费查询单据、桑铌淮北分公司的收据、桑铌淮北分公司的现金明细账、淮北市相山区法院协助冻结存款通知书、淮北市中级人民法院（2017）皖06执异48号裁定书、淮北市中级人民法院执行局查询信息，各方庭审陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是陈惠芳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，陈惠芳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的前提条件是其与桑铌淮北分公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。关于陈惠芳与桑铌淮北分公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系的问题。首先，根据桑铌淮北分公司与陈惠芳签订的《商品房买卖合同》约定，桑铌淮北分公司应当自合同生效之日起30日内向淮北市房地产管理局申请登记备案，但涉案房屋不仅未备案在陈惠芳名下，反而一直备案在聚鑫公司名下，对此陈惠芳未提出异议，不符合常理。其次，根据双方合同约定，陈惠芳应在合同签订当日，即2011年12月30日向桑铌淮北分公司一次性付清全部房款，逾期则应支付相应违约金。而陈惠芳诉称两次支付购房款的时间分别为2012年10月29日、12月31日，其严重逾期支付购房款，却未支付相应违约金，亦与常理不符。再次，陈惠芳诉称已支付120万元购房款，但一方面，其并未提供相应转账单据，桑铌淮北分公司出具的收据与现金明细账中记载的其交款时间和金额亦不一致，故不能证明陈惠芳已向桑铌淮北分公司支付120万元购房款；另一方面，桑铌淮北分公司出具的20万元收据记载的收款事由为借款，100万元收据的收款事由陈惠芳在庭审中认可亦为借款，故上述款项的性质应为借款而非购房款。最后，陈惠芳提供的证据不足以证明其实际占有了涉案房屋，涉案合同是否实际履行存疑。故陈惠芳关于其与桑铌淮北分公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系的理由不能成立，本院不予采信。同时本案中，即使陈惠芳占有了涉案房屋，其诉称桑铌淮北分公司交付房屋的时间为2013年11月18日，而涉案房屋于2012年12月4日已被聚鑫公司进行诉前保全，不符合上述法律规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。故本案中，陈惠芳不享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益。综上所述，陈惠芳的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回陈惠芳的诉讼请求。案件受理费9087元，由陈惠芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长 赵永生审 判 员 刘 静审 判 员 王冬宁二〇一八年三月八日法官助理 朱明清书 记 员 朱天一附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。