重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终00161号
上诉人（原审原告）刘元奎。
上诉人（原审原告）丁顺惠.
上列二上诉人的委托代理人陈跃勇、何长申，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰诚有限公司，.
法定代表人：舒策丸，董事长。
委托代理人：舒徐华，系被上诉人公司员工，特别授权。
上诉人刘元奎、丁顺惠与被上诉人荣昌县五洲五金装饰诚有限公司（以下简称五洲五金公司）房屋买卖合同纠纷一案，刘元奎、丁顺惠不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第03876号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：刘元奎、丁顺惠与五洲五金公司于2012年4月10日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（下称“补充协议”），约定五洲五金公司（合同甲方）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号24幢1-13号的商业用房以总金额421070元的价格出售给刘元奎、丁顺惠（合同乙方）。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：按揭付款，刘元奎、丁顺惠在签订本合同时已支付房款211070元整，余款210000元在五洲五金公司指定银行办理按揭贷款。
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《补充协议》第七条第一项a目约定，甲方将该商品房交付乙方使用的前提是乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日。
刘元奎、丁顺惠于签订《合同》当天向五洲五金公司支付购房款211070元、大修基金2427元，转让手续费4211元、转移手续费550元，抵押登记费550元、预售预告登记费550元。截至2013年9月6日，刘元奎、丁顺惠已付清购房款。2012年12月25日，刘元奎、丁顺惠、五洲五金公司与荣昌县五洲物业管理有限公司（以下简称“五洲物业公司”）三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，并根据刘元奎、丁顺惠与五洲物业公司签订的《商铺委托经营管理协议》，将该房屋转交五洲物业公司经营管理。本案房屋于2013年1月31日取得竣工备案登记证，于2015年1月6日办理了转移登记。
庭审中，双方当事人对于刘元奎、丁顺惠缴纳契税是否必须经过五洲五金公司通知以及五洲五金公司是否尽到通知义务存在较大争议。刘元奎陈述其截至2015年9月9日开庭当天尚未向五洲五金公司支付契税，并主张缴纳契税须以五洲五金公司通知为前提，因为没有接到任何通知，才导致刘元奎、丁顺惠迟延支付契税。五洲五金公司主张缴纳契税是法定义务，且按照合同约定，契税需刘元奎、丁顺惠委托五洲五金公司代为缴纳，故不以五洲五金公司通知为前提，五洲五金公司实际已通知，刘元奎、丁顺惠知道自己负有缴纳契税的义务，应主动缴纳。如刘元奎、丁顺惠迟延缴纳的契税，延期办证的违约金起算时间也应相应顺延。为证明其已向所有业主通知缴纳契税而刘元奎、丁顺惠迟延支付，五洲五金公司向法庭举示其于2013年8月13日寄往唐洪容的国内中国邮政快递，该快递被退回后未经拆封，经本院核实，内含《接房通知书（商铺）》、《交房流程图》、《回执》，其中《接房通知书（商铺）》载明：“二、注意事项，您需要携带上述相关资料外，您应缴纳的费用有：房屋购买契税（总房价3%）……”。
刘元奎、丁顺惠诉称，2012年4月10日，刘元奎、丁顺惠与五洲五金公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：刘元奎、丁顺惠购买五洲五金公司出售位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号24幢1-2层1-13号房屋，成交金额为421070元。刘元奎、丁顺惠依约交付了房款，五洲五金公司应于实际交付使用之日起60日内，向房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单，但直到2014年12月31日五洲五金公司才将房屋产权办理完毕。依据《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项：“……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际提交资料并取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，五洲五金公司的行为已构成违约，故应当承担违约责任。为此，刘元奎、丁顺惠特向本院起诉，要求判令：一、五洲五金公司立即支付刘元奎、丁顺惠延期办理房屋产权证的违约金10000元；二、本案诉讼费由五洲五金公司承担。庭审中，刘元奎、丁顺惠将第一项诉讼请求变更为：一、五洲五金公司立即支付刘元奎、丁顺惠从2013年5月30日至2015年1月6日延期办理房屋产权证的违约金73836元。
五洲五金公司辩称，一、刘元奎、丁顺惠同五洲五金公司之间虽然存在商品房买卖的关系，但是五洲五金公司没有申请办理《房地产权证》登记的义务。根据《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）第八条约定由刘元奎、丁顺惠为办理房屋所有权登记的申请人，五洲五金公司不再负有办证的义务，只是负责提供相关资料资料，进行协助。刘元奎、丁顺惠委托五洲五金公司办理产权证的，应提交委托申请书及办理产权登记的相关资料，逾期委托或提交资料的，办理产权登记的时间顺延。刘元奎、丁顺惠至今未委托五洲五金公司办理产权登记，故五洲五金公司没有为刘元奎、丁顺惠申请办理房屋产权登记的义务，也不承担延期办证的责任；二、五洲五金公司办理房屋登记义务已经完成。根据《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的知道意见》第37条“关于办证义务”规定，开发商办理产权登记的义务完成初始登记即办证完成，根据五洲五金公司提交的《重庆市土地房屋权属登记申请表》，五洲五金公司已经取得了荣昌县昌州街道迎宾大道本案房屋的产权初始登记；三、逾期办理房屋所有权登记的责任不应当由五洲五金公司承担，所以五洲五金公司不承担违约责任。刘元奎、丁顺惠应委托五洲五金公司办理产权登记，并向五洲五金公司提交相关办证资料后，五洲五金公司才有为刘元奎、丁顺惠办理产权登记的义务，《补充协议》第8条约定刘元奎、丁顺惠逾期交付资料的，办理产权登记应当顺延。刘元奎、丁顺惠即没有委托五洲五金公司，又没有提交相关资料，五洲五金公司不承担违约责任；四、违约金明显过高。根据《合同法司法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑裁决。因为刘元奎、丁顺惠购买的商品已与第三方签订了经营管理协议，房屋早已受益，延期办证并未对刘元奎、丁顺惠造成任何损失，要求法院对违约金予以调低。刘元奎、丁顺惠于2012年9月28日与荣昌县五洲物业管理有限公司签订《荣昌五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》，约定刘元奎、丁顺惠将所购商铺委托荣昌县五洲物业管理有限公司经营进行收益，逾期办理房屋产权登记不影响刘元奎、丁顺惠对房屋的使用与收益，也未给刘元奎、丁顺惠造成实际损失。办理产权登记属于具体行政行为，需要政府多个部门配合完成，且刘元奎、丁顺惠也有配合的义务，逾期办理不是五洲五金公司一人的过错造成。刘元奎、丁顺惠从起诉之日起往前倒推，超过两年的违约金计算期间已经超过诉讼时效。
一审法院认为：刘元奎、丁顺惠同五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
对于刘元奎、丁顺惠要求五洲五金公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据相关法律规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。刘元奎、丁顺惠与五洲五金公司于2012年4月10日签订《合同》，作为买方的刘元奎、丁顺惠负有主动、及时缴纳契税的义务。另根据《补充协议》的约定，缴纳契税的方式为刘元奎、丁顺惠委托五洲五金公司代为向税务机关缴纳。缴纳购房契税是办理房地产权证的必要前提，本案房屋于2015年1月6日办理转移登记，截至2015年9月9日，刘元奎、丁顺惠仍未向五洲五金公司支付契税，结合法律规定及双方的约定，可以认定刘元奎、丁顺惠迟延履行向五洲五金公司支付契税的义务。只有刘元奎、丁顺惠委托五洲五金公司办证的义务履行完成，五洲五金公司才负有为刘元奎、丁顺惠办理房屋所有权证的义务，五洲五金公司在刘元奎、丁顺惠完清办证相关手续及费用前，已经完成办理房地产权证的义务。故对于刘元奎、丁顺惠主张从2013年5月30日至2015年1月6日计算延期办理房屋产权证的违约金，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条之规定，判决如下：驳回刘元奎、丁顺惠的诉讼请求。案件受理费减半收取823元（刘元奎、丁顺惠已预付），由刘元奎、丁顺惠负担。
一审宣判后，刘元奎、丁顺惠不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决，对一审的全部诉讼请求进行改判。主要理由如下：办理涉案房屋产权证并不是以缴纳契税为前提，二者不存在因果关系。同时，被上诉人明知上诉人未缴纳契税，仍将房屋交与上诉人并为其办理了房屋产权证，能够证明被上诉人已代上诉人履行了契税缴纳义务。被上诉人未履行通知缴纳契税义务，理应支付上诉人延期办理产权证的违约金。
被上诉人五洲五金公司答辩称：一审法律适用正确，事实认定清偿，应当驳回起诉，依法维持原判。
本院查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是上诉人是否负有通知被上诉人缴纳契税的义务，因未缴纳契税而导致迟延办证的责任应由谁承担。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性效力性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。双方在合同第8条约定：“（2）乙方委托甲方代为办理产权证的，应在合同签订后壹日内提交真实、完整、合法、有效的办理房屋所有权证书所需的全部资料，乙方逾期交付的，则办理房屋所有权证书的期限相应顺延，如因此给甲方造成损失的，乙方应给予赔偿.（3）在乙方按照本补充协议的规定提供了办理房屋所有权证书所需由乙方提供的全部资料和税费后。”该约定明确了上诉人负有主动、及时缴纳契税之义务。上诉人认为被上诉人负有通知的义务，但双方并未就此问题进行约定。因此，因上诉人未及时缴纳契税导致的迟延办证责任应由上诉人承担。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1646元，由上诉人刘元奎、丁顺惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年三月十日
书 记 员 李家兴