福建省三明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽04执异26号
案外人：厦门小金星国际幼儿园，住所地：厦门市思明区莲前东路侨福城园侨兴里**号*楼。统一社会信用代码：9135020061201178X2。
法定代表人:谢燕川，董事长。
委托诉讼代理人：陈光兴，福建光兴律师事务所律师。
申请执行人:郭方健，男，1988年2月2日出生，汉族，职员，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：陈东，福建律慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹发熙，福建律慧律师事务所律师。
被执行人:赵永春，男，1971年1月23日出生，汉族，个体工商户，住福建省三明市梅列区。
被执行人:游开辉，男，1968年10月28日出生，汉族，个体工商户，住福建省三明市梅列区。
被执行人:福建鸿图房地产开发有限公司，住所地：福建省三明市大田县均溪镇福田大道102号。组织机构代码：72643375-3。
法定代表人:游开辉，董事长。
被执行人:福建省沙县金固混凝土有限公司，住所地：福建省三明市沙县虬江街道后底村。组织机构代码：67404392-0。
法定代表人:赵永春，董事长。
被执行人:福建鑫岚股份有限公司，住所地：三明市梅列区崇桂新村92幢11层1号。组织机构代码：73359412-5。
法定代表人:陈加强，董事长。
被执行人:陈加强，男，1971年9月4日出生，汉族，私营业主，住福建省三明市三元区。
被执行人:福建省融闽融资担保有限公司，住所地：三明市梅列区崇桂新村92幢6层。组织机构代码：69194123-9。
法定代表人:黄强，董事长。
被执行人:喜来乐股份有限公司，住所地：三明市梅列区玫瑰新村71幢。组织机构代码：56337579-7。
法定代表人:陈加强，董事长。
被执行人:福建海岚实业有限公司，住所地：三明市梅列区崇桂新村92幢10层。组织机构代码：56536274-6。
法定代表人:阮受和，董事长。
在本院执行郭方健与赵永春、游开辉、福建省鸿图房地产有限责任公司、福建省沙县金固混凝土有限公司、福建鑫岚股份有限公司、陈加强、福建省融闽融资担保有限公司、喜来乐股份有限公司、福建海岚实业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人厦门小金星国际幼儿园向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人厦门小金星国际幼儿园异议请求：1.撤销或中止三明市中级人民法院作出的（2016）闽04执220号《执行裁定书》；2.中止标的物的执行;3.该房屋所有权归异议人所有。事实和理由：2005年4月11日，案外人与福建鸿图房地产开发有限公司签订《沙县鸿图花园配套幼儿园承办合同》。该合同约定：“第二条办学模式：甲方提供幼儿园园舍，不参与幼儿园的经营，拥有幼儿园产权。乙方负责办学并投入幼儿园的二次装修及教育教学设备设施，独立经营管理、自负盈亏。第三条承办期限、固定回报标准及支付方式：1、承办期二十年，自2006年9月1日至2026年8月31日止。2、乙方以向甲方固定回报的方式承办幼儿园,具体标准为：2006年9月1日至2016年8月31日乙方每年向甲方支付承办幼儿园的固定回报壹拾叁万元，2016年9月1日至2026年8月31日乙方每年向甲方支付承办幼儿园的固定回报壹拾伍万元。”合同签订后双方全面履行了该份合同，沙县鸿图小金星幼儿园从2006年9月起开办至今。2014年6月25日，案外人与福建鸿图房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》。该条款主要约定：“（一）房屋状况：乙方同意购买甲方拥有的座落于三明市××“鸿图花园××幢”的房产（现沙县鸿图小金星幼儿园办学用房），房屋总层数5层，建筑面积为2548.71平方米（土地证号：虬国用（2008）第1301078-4**号；房屋权证号：沙房权证沙县字第××号），该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。（二）协议价款：上述房产的交易价格为单价1287元／m2，总价：人民币328万元整（大写：叁佰贰拾捌万元）。（三）付款时间与办法：甲、乙双方同意分四批付款；第一次于2015年2月13日前支付定金人民币82万元，第二次于2015年9月30日付款人民币82万元；第三次于2016年3月30日付款人民币82万元；第四次于2016年9月30日付款人民币82万元。乙方将款项付至甲方指定账户，即视为乙方履行了付款义务，款项付清后双方到房产交易部门办理所有权变更登记手续。”2015年2月11日，福建鸿图房地产开发有限公司出具《委托书》，要求厦门小金星国际幼儿园将首笔购房款人民币捌拾贰万元（小写：820000元），请按以下方式付款（收款人：庄丹梅、开户行：中国建设银行三明市分行、账号：62×××75）。厦门小金星国际幼儿园按照合同的约定于2015年2月12日支付了82万元直接汇入庄丹梅账户；2015年7月1日第二次付款人民币82万元直接汇入庄丹梅账户；由于三明市地方税务局稽查局要求停止付款等原因，因此第三笔款项尚未支付。根据《房屋买卖协议》第六条的特别约定：若因甲方当地政府的原因，而导致甲、乙双方本项房产交易无法达成的，乙方按照本协议约定的时间和金额全额支付款项后，甲方同意此房产的使用期至2042年11月18日（即该土地出让终止日期前）继续由乙方使用，甲方不再收取其他任何费用。如该约定条件履行，自本协议签订之日起至使用期限届满前，房屋主体及附属设施的修缮责任和费用转由乙方承担；在此期间，乙方不因甲方或协议以外的第三方的其他事由出现，而影响乙方拥有对该房屋享有的购买权及使用权。法院在裁定之前没有向业主了解该房屋买卖的情况，异议人认为该房屋性质是教育用房，其与福建鸿图房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》合法有效，且已支付了164万元的款项，因此，法院应该维护案外人的房屋所有权。在合同中还约定若因甲方当地政府的原因，而导致甲、乙双方本项房产交易无法达成的，乙方按照本协议约定的时间和金额全额支付款项后，甲方同意此房产的使用期至2042年11月18日。法院在执行拍卖时应充分考虑上述买卖和承租的两个事实。2016年4月22日，案外人、谢燕川与福建鸿图房地产开发有限公司签订了《有关鸿图花园鸿辉园6幢房产购买合同权利义务转让三方补充协议》。
郭方健称，本案涉及的房产登记在福建省鸿图房地产有限责任公司名下，法院处置行为正确，应驳回厦门小金星国际幼儿园的异议请求。
本院查明，郭方健与赵永春、游开辉、福建省鸿图房地产有限责任公司、福建省沙县金固混凝土有限公司、福建鑫岚股份有限公司、陈加强、福建省融闽融资担保有限公司、喜来乐股份有限公司、福建海岚实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月13日作出的（2014）三民初字第208号民事判决书，判决赵永春应偿还郭方健借款本金1070万元和利息、律师代理费，游开辉、福建省鸿图房地产有限责任公司、福建省沙县金固混凝土有限公司、福建鑫岚股份有限公司、陈加强、福建省融闽融资担保有限公司、喜来乐股份有限公司、福建海岚实业有限公司对上述赵永春所负的债务承担连带清偿责任。诉讼期间，本院于2014年5月8日查封了福建省鸿图房地产有限责任公司所有的坐落于沙县鸿图花园鸿辉园A6号别墅（所有权证号：20081364）和鸿图花园鸿辉园6幢房产（所有权证号：20082595）。后因赵永春、游开辉、福建省鸿图房地产有限责任公司、福建省沙县金固混凝土有限公司、福建鑫岚股份有限公司、陈加强、福建省融闽融资担保有限公司、喜来乐股份有限公司、福建海岚实业有限公司未履行义务，郭方健于2016年3月18日向本院申请强制执行，申请执行标的额为人民币1070万元及利息和律师代理费，本院于同日依法立案执行，案号为：（2016）闽04执220号。2016年3月18日，本院作出（2016）闽04执220号执行裁定，冻结、扣划被执行人赵永春、游开辉、福建省鸿图房地产有限责任公司、福建省沙县金固混凝土有限公司、福建鑫岚股份有限公司、陈加强、福建省融闽融资担保有限公司、喜来乐股份有限公司、福建海岚实业有限公司的银行存款及其他收入暂计1685万元或相应价值的财产。2016年5月20日，本院将被执行人福建省鸿图房地产有限责任公司所有的位于鸿图花园鸿辉园6幢（幼儿园）房产[总建筑面积2548.71平方米、土地面积1971.8平方米，证号：沙房权证沙县字第××号、虬国用（2008）第1301078号]交由评估，北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司于2016年12月20日作出评估报告，评估价格为842.35万元。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十四条，对对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…。经查，本案所涉房产所有权人登记为福建省鸿图房地产有限责任公司，非买受人厦门小金星国际幼儿园，且涉案房产已于厦门小金星国际幼儿园与福建省鸿图房地产有限责任公司签订《房屋买卖协议》之前被本院查封，故本院根据登记簿保全的执行行为并无不当。
且案外人厦门小金星国际幼儿园未能提供排除被查封房产执行情形的相关证据，故案外人厦门小金星国际幼儿园提出的请求撤销或中止本院作出的（2016）闽04执220号《执行裁定书》、中止对查封房产执行的异议理由没有事实和法律依据，本院不予支持。厦门小金星国际幼儿园关于确认该房屋所有权归异议人所有的主张，不属于执行异议的审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人厦门小金星国际幼儿园的异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向福建省三明市中级人民法院提起诉讼。
审判长 杨泽民
审判员 陈永辉
审判员 邓群生
二〇一七年八月十六日
书记员 詹文婷
附：引用的法律条文
（一）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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