北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初270号原告孙小芬，女，1958年1月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托代理人汪晓华，北京市凯铭律师事务所律师。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。原告孙小芬与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员张华独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙小芬的委托代理人汪晓华、被告罗顿公司委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙小芬诉称：2007年12月29日，原、被告签订《商品房预售合同》,约定原告购买被告开发建设的昌平区沙河镇某某家园某某区某某号楼某某层某某单元某某商品房，房屋总价款737110元。被告于2012年11月8日向原告交付合同签订的商品房。按照合同依据，被告应在房屋交付日720天内交给原告个人权属证明，被告于2012年11月8日向原告交付房屋，原告于2016年11月7日取得个人权属证明，期间被告延期为740天，依照《商品房预售合同》第二十条（二）2（2）的约定，被告应向原告支付延期违约金，每日按全部房款的万分之三赔付，每日应赔221.133元，共计应赔162311.62元。按照合同第二十条第（一）项约定：出卖人应当在2011年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1和2中方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。故此被告还应向原告支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金371061.17元。现原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金162311.62元；2、被告向原告支付因逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金371061.17元；以上共计533372.79元；3、本案诉讼费由被告承担。被告罗顿公司辩称：第一，被告将商品房交付给原告后，原告已经完全的占有、使用该商品房，完全实现了合同目的。原告没有因房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。相反，在此期间原告的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。房屋初始登记是房屋转移登记的前提，即便认为被告办理产权登记违约，二者违约行为也不应重复评价，违约金也不应该叠加计算，同时房屋初始登记事实上未给原告造成任何损失，和原告主张的损失没有因果关系。第二，关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金数额以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河某某园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和某某园区公共设施建设，被告几无获利。被告在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和某某园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害某某园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据被告的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对原告主张的楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。经审理查明：2007年12月29日，孙小芬与罗顿公司签订编号为某某的《北京市商品房预售合同》，合同约定，孙小芬购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇某某园区住宅三期某某区某某住宅楼某某层某某单元某某房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第二十条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，孙小芬依约定向罗顿公司支付了全部购房款共737110元。2012年11月14日，罗顿公司向孙小芬交付了房屋。罗顿公司于2016年7月5日办理完楼栋权属证明，违约1679天。孙小芬于2016年11月7日取得个人权属证明，违约734天。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、不动产权证书、购房发票、房屋验收表、收据以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：孙小芬与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告孙小芬承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告孙小芬造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付孙小芬逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不进行重复评价，双重处罚，因此原告孙小芬要求被告罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告孙小芬逾期办理房屋所有权证书违约金三万二千四百六十二元三角二分；二、驳回原告孙小芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千五百六十七元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 华二〇一七年四月一日书 记 员 王婷婷