安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终662号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何平,女,1975年11月16日出生，汉族，户籍地安徽省南陵县，现住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：阮平，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马鞍山恒大安粮置业有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区景山大道300号2-部分。
法定代表人：钱永华,该公司董事长。
委托诉讼代理人：高甜，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：许亚明，男，该公司员工。
上诉人何平因与被上诉人马鞍山恒大安粮置业有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何平上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由恒大公司负担。事实与理由：1.根据恒大公司提供的《商品房买卖合同》，案涉房屋于2016年8月已出售给他人，只是于2017年6月24日签订了《商品房买卖合同》。其就案涉房屋与恒大公司协商了交纳租金事宜，后得知该房屋被出售给他人，才没有将租金交付给恒大公司。2017年7月31日，恒大公司向其出具《解除房屋租赁合同通知书》，此后再无联系。期间，其也要求将案涉房屋移交给恒大公司，但恒大公司客服人员更换，导致其无法交接。直至2017年9月2日，其不得已前往恒大公司处交付了案涉房屋钥匙。据此，2017年8月1日至2017年9月2日期间的租金不应由其承担。2.双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，在租赁期间，恒大公司有权转让案涉房屋，恒大公司将该房屋转让给第三方，应提前按合同约定的通讯地址以特快专递的方式通知何平。恒大公司没有按合同约定履行通知义务，也没有以其他方式告知。一审法院认定恒大公司出售房屋时电话通知并到店铺里告知其本人，没有任何依据。一审认为其没有经济能力购买案涉房屋及依据其丈夫主动退还案涉房屋而认为其放弃优先购买权，没有逻辑性。其要求赔偿100000元的损失是基于案涉房屋的价格远远高于当初的出售价格，其在一审中明确要求对案涉房屋进行价格评估。
恒大公司辩称，1.其没有侵害何平的优先购买权，何平要求其赔偿损失没有事实和法律依据。其在出售案涉房屋前已履行了通知义务，何平明确放弃优先购买权。双方签订的《房屋租赁合同》虽约定其以特快专递的方式通知何平，但何平在该款的通讯地址内未填入地址，其无法通过特快专递的方式通知何平。其通过电话以及亲自到店铺里通知了何平案涉房屋即将出售及优先购买权事宜，何平明确放弃优先购买权。2.何平要求其赔偿100000元没有任何事实和法律依据。何平因经营不善，早已停止营业，且在租赁案涉房屋期间拖欠物业费、租赁费等，其已无法且不想继续使用案涉房屋进行经营。何平在收到解除租赁合同通知后未提出任何异议，未要求继续承租案涉房屋，也没有提及关于案涉房屋的出售问题。何平没有相应的经济能力在同等条件下购买案涉房屋，也未举证证明其因另外租赁其他房屋继续经营或购买其他条件相当的房屋来替代而产生100000元的损失，何平依据案涉房屋的增值价值来主张损失，违背诚实信用原则。3.何平未按照规定时间搬离案涉房屋，应当按照约定支付相应的租金。
何平向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令恒大公司退还保证金20000元；3.判令恒大公司赔偿100000元；4.恒大公司承担案件诉讼费用。诉讼过程中，恒大公司向一审法院提出反诉请求：1.确认其有权且按合同约定解除案涉《房屋租赁合同》；2.判令租赁保证金20000元不予返还给何平；3.判令何平支付租金10106元；4.本诉和反诉的诉讼费用由何平承担。
一审法院认定事实：2015年6月17日，恒大公司（甲方）与何平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、恒大公司将坐落于马鞍山市秀山新区恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（面积为244.52平方米）租赁给何平经营餐饮；二、租期6年（自2015年7月1日起至2021年6月30日止），2015年7月1日至2017年6月30日为免租金期，2017年7月1日至2018年6月30日每月租金4890元，2018年7月1日至2019年6月30日每月租金5135元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金5392元，2020年7月1日至2021年6月30日每月租金5661元；三、租金按半年结算，乙方应在每半年最后一个月前向甲方交纳下一半年度租金；乙方应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还保证金；四、本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金20000元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后退还给乙方（不计利息）；乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿；抵扣保证金后，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分，若乙方未在7日内补足保证金，甲方有权于期满后次日（即第8日）解除合同；五、乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为3.5元/月/平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定；六、该房屋暂约定在2015年7月1日前交付使用，自房屋实际交付之日起开始计算租赁期，房屋实际交付日期与起租日不一致的租赁期自动提前或顺延；七、在租赁期间，甲方有权转让该房屋，甲方如将该房屋的所有权转让给第三方，应提前按本合同约定的乙方的通讯地址以邮局特快专递方式通知乙方，乙方应在邮局发出通知之日（以邮戳日期为准）起15天内书面作出回复，乙方超出此期限没有以书面形式明确表示购买的，视为放弃该优先购买权，甲方可以将该房屋所有权转让给第三方；房屋所有权转移后，甲方应告知乙方房屋所有权转移情况；所有权转移以后，该房屋受让人即成为本合同的当然出租方，享有原甲方享有的权利和义务，如需变更合同文本中的出租人的，乙方须积极配合并按本合同约定的权利和义务重签租赁合同，若乙方从接到重签合同通知起15天内拒绝与新业主签订租赁合同的，保证金不予退还，同时还须按本合同约定承担提前解约的违约责任；八、租赁期内任何一方无法定或者约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金，守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过的部分进行赔偿；九、乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金，如逾期30天不交的，甲方有权向乙方追索本金及违约金外，还有权解除本租赁合同，且不退还租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失；十、甲方有法定或者约定理由行使合同解除权而终止合同的，对乙方的装修及投入不作补偿，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方须于甲方解除合同之日起2日内迁出该房屋。上述合同签订后，恒大公司依约将恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产交付何平使用，何平向恒大公司交纳租赁保证金20000元。根据恒大公司与何平签订的《房屋租赁合同》约定，何平应在2017年6月1日前向恒大公司支付2017年下半年度租金29340元，但何平未予交纳。2017年6月24日，恒大公司将恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（公安登记编号为花山区山河路776号-全部、花山区山河路778号-全部）出售给案外人刘青，总价款为150万元，付款方式为一次性付款。恒大公司与刘青签订的两份《商品房买卖合同》中均约定：出卖人已将该房屋出租，租赁期限从2017年7月1日至2021年6月30日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有；出卖人应当在2017年12月24日前向买受人交付该商品房。2017年7月14日，恒大公司向何平发出《催缴租金通知单》，要求何平自收到该通知之日起3日内向恒大公司支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金29340元及违约金1497元，但何平未予支付。2017年7月31日，恒大公司向何平送达《解除房屋租赁合同通知书》。何平丈夫于2017年9月2日将案涉的恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（公安登记编号为花山区山河路776号-全部、花山区山河路778号-全部）交付给恒大公司。
一审另查明：何平在庭审中陈述，其夫妻年收入为100000元左右，二人在恒大御景湾小区购置住宅一套，总价60余万元，何平夫妇贷款400000元，还款期限为20年。恒大公司主张出售案涉的恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（公安登记编号为花山区山河路776号-全部、花山区山河路778号-全部）前，不仅电话告知了何平，而且到何平店铺里告知了何平。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。恒大公司与何平签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，恒大公司依约向何平交付了租赁房屋，已履行了合同约定的义务。恒大公司与何平约定的租赁房屋免租期截至2017年6月30日届满，根据双方订立的合同约定，租金按半年结算，何平应在每半年最后一个月前向恒大公司交纳下一半年度租金，因此何平应在2017年6月1日前向恒大公司支付2017年下半年度的租金29340元，其未予交纳已构成违约。根据双方订立的合同约定，何平应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向恒大公司支付违约金，逾期期限超过30日的，恒大公司有权解除合同，并不退还保证金，2017年7月14日，恒大公司向何平发出《催缴租金通知单》后，何平仍未支付租金，且逾期期限已超过30日，双方约定的解除合同的条件已经成就，恒大公司有权解除合同，故恒大公司向何平送达《解除房屋租赁合同通知书》后，合同自通知到达何平时解除。何平如有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力，但何平并未提出异议，且何平丈夫已于2017年9月2日将租赁房屋的钥匙交还恒大公司。因此，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，恒大公司请求确认其有权且按合同约定解除案涉《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》已依法解除，何平再诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。合同解除后，何平截至2017年9月2日才将案涉的租赁房屋交还恒大公司，何平应向恒大公司承担自2017年7月1日至2017年9月2日期间的租金10106元[4890元/月×2月+(4890元/月÷30天×2天)]。恒大公司与何平签订的《房屋租赁合同》中既约定：“乙方应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还保证金”，又约定：“本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金20000元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后退还给乙方（不计利息）；乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿；抵扣保证金后，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分，若乙方未在7日内补足保证金，甲方有权于期满后次日（即第8日）解除合同。”上述两个条款约定不一致，由于案涉的《房屋租赁合同》系恒大公司事先拟定重复使用的，上述两个条款属于格式条款，在发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此对该两个条款的解释为：在何平未按约支付租金的情况下，逾期期限超过30日的，恒大公司有权解除合同；但在何平按约交纳租赁保证金20000元的情况下，恒大公司有权从租赁保证金中抵扣何平应支付的租金，不足部分可向何平追偿。截至2017年9月2日何平交还房屋之日止，何平应支付租金为10106元，冲抵租赁保证金后，租赁保证金尚余9894元，恒大公司应将剩余的租赁保证金9894元退还何平。因此，何平诉请全额退还租赁保证金20000元，恒大公司请求对20000元租赁保证金不予退还，均与双方签订的《房屋租赁合同》约定不符，均不予支持。案涉《房屋租赁合同》系何平违约导致解除，何平诉请恒大公司赔偿其损失100000元，缺乏事实和法律依据。恒大公司将案涉租赁房屋出售给案外人时，其主张已通知何平，何平已放弃优先购买权，恒大公司对此虽未能举证证明，但根据何平陈述的其经济状况以及恒大公司送达《解除房屋租赁合同通知书》后，何平丈夫主动向恒大公司退还租赁房屋的事实，对恒大公司主张何平放弃优先购买权的事实予以认定。即便何平主张恒大公司侵害了其优先购买权，但何平对其主张的损失亦未能举证证明，故对何平诉请恒大公司赔偿其损失100000元的诉讼请求依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2018年2月26日作出如下判决：一、何平与恒大公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月31日解除；二、何平向恒大公司支付所欠租金10106元，冲抵何平交纳的租赁保证金20000元后，恒大公司于判决生效后五日内将剩余的租赁保证金9894元退还何平；三、驳回何平的其他诉讼请求；四、驳回恒大公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2700元减半收取1350元，由何平负担1325元，恒大公司负担25元；一审反诉案件受理费276元，由恒大公司负担250元，何平负担26元。
二审中，何平向本院提交图片一张，证明同一地段的房屋最低以8300元/平方米的价格对外出售。
恒大公司质证认为，对真实性、合法性及关联性均有异议，该图片是复印件，且与本案无关，即使显示相关商铺以低至8300元对外出售，也与案涉房屋不存在可比性。
本院认证意见为，该证据与本案无关联性，本院不予认定。
二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判令何平向恒大公司支付2017年7月1日至2017年9月2日的租金（含占有房屋的损失）是否适当。2.何平要求恒大公司赔偿其损失100000元是否有事实和法律依据。
本院认为，本案中，恒大公司与何平在《房屋租赁合同》中约定的免租期是2015年7月1日至2017年6月30日，何平自2017年7月1日起应按《房屋租赁合同》的约定交纳租金，但何平并未交纳，以致恒大公司发函解除案涉的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后，何平至2017年9月2日才将案涉房屋交付给恒大公司，故恒大公司主张2017年7月1日至2017年9月2日期间的租金（含占有房屋的损失），符合双方合同约定，应当予以支持。何平称是恒大公司原因致其无法交租金及交还房屋，因双方在《房屋租赁合同》中已明确约定恒大公司接受租金转账的账户信息，何平交付房租并无障碍，即使何平得知恒大公司出售了案涉房屋，根据买卖不破租赁原则，也不影响何平正常租赁案涉房屋及交纳租金，故何平以此为由拒绝交付该期间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于何平要求恒大公司赔偿其100000元损失的问题，何平认为恒大公司侵犯了其优先购买权，但从何平将案涉房屋交付给恒大公司的行为来看，何平并无继续占有使用案涉房屋的意图。在案涉房屋交付给买受人前，何平也未向恒大公司主张以同等的条件购买案涉的房屋，亦未向其他开发商或个人购买商铺，故其无法证明在恒大公司出售案涉房屋时其有购买该房屋的意图，也无法证明与购买案涉房屋相比，其购买同一地段的其他商铺所造成的损失，故一审对何平主张的100000元的损失不予支持，并无不当。综上所述，何平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由何平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹悝元
审 判 员 陈广金
代理审判员 张鹏鹏
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 易 莉
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。