呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00890号
上诉人（原审被告）内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司。住所地：内蒙古呼和浩特市赛罕区。
法定代表人安钦，公司董事长。
委托代理人张亚飞，内蒙古河洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭海萍，女，1973年3月17日出生，汉族，公司职员，住所地呼和浩特市新城区。
上诉人内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司（以下简称凯蒙五鑫公司）因与被上诉人郭海萍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第04137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人张亚飞，被上诉人郭海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郭海萍与凯蒙五鑫公司于2012年5月20日签订了《旺第嘉华认购协议书》，协议约定：郭海萍以每平米5223.4元的价格购买凯蒙五鑫公司的位于呼市赛罕区金桥开发区旺第嘉华小区27号楼8楼804室。同时在该协议第一条第4项手写标注“证件正在办理中”。协议第二条约定，房屋面积46.28平米的房屋，总价款为241739元。协议第六条第4项约定，交房时间为2012年10月31日前。签订当天，郭海萍一次性向凯蒙五鑫公司交纳了241739元购房款。同在2012年5月20日，郭海萍（甲方）与案外人内蒙古隆太装饰工程有限公司（乙方）、凯蒙五鑫公司（丙方）签订了一份三方协议，即《房屋装修施工合同》。合同约定，“甲方同意将所购房屋的装修工程交由丙方（即凯蒙五鑫公司）管理，负责工程进度和质量”。但凯蒙五鑫公司并未盖章确认。同时郭海萍向案外人内蒙古隆太装饰工程有限公司支付了27768元的装修款。按照合同约定，凯蒙五鑫公司应当于2012年10月31日前向郭海萍交付房屋，但至今未交付。
另查明，郭海萍于2012年10月28日与案外人高世宝签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年11月1日至2015年10月31日；租金为每月1800元。庭审中，郭海萍提交了押金收条（1000元）和租金收条（43200元，自2012年11月至2014年10月止）。后郭海萍得知，凯蒙五鑫公司至今日未能办理房屋预售许可证，因此诉至法院，请求判令确认郭海萍与凯蒙五鑫公司于2012年5月20日签订的《旺第嘉华认购协议书》无效；判令凯蒙五鑫公司返还郭海萍购房款及利息合计人民币241739元及其利息48347元（自2012年5月20日起计算至2014年10月31日止，按中国人民银行同期贷款年利率6%计算）；判令凯蒙五鑫公司赔偿郭海萍装修损失人民币27768元；判令凯蒙五鑫公司赔偿郭海萍因未能及时取得房屋而产生的租房损失43200元（自2012年11月1日至2014年10月31日）。以上合计人民币361054元。
再查明，2014年11月17日，凯蒙五鑫公司已就上述房屋取得《商品房预销售许可证》。
原审法院认为，郭海萍与凯蒙五鑫公司签订《旺第嘉华认购协议书》时，凯蒙五鑫公司并未取得预售许可证，郭海萍虽于起诉之后、开庭之前取得该预售许可证，但仍不属于法律规定的有效情形，因此认定该认购协议书为无效。基于无效，凯蒙五鑫公司应当向郭海萍返还购房款及其利息。对于利息的起算日期，因合同自始无效，应从签订合同之日起计算。郭海萍请求的利率符合法律规定，予以支持。至于装修损失，因装修部分属于房屋的附着物，且在房屋交付之前房屋的实际控制人仍然为凯蒙五鑫公司，因此郭海萍就未交付房屋而产生的装修损失，应当由凯蒙五鑫公司承担。至于租金损失请求，该部分损失确因凯蒙五鑫公司无法按期交付房屋而产生，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）款、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认郭海萍与凯蒙五鑫公司于2012年5月20日签订的《旺第嘉华认购协议书》无效；二、凯蒙五鑫公司于本判决生效之日起十日内向郭海萍返还购房款241739元并支付其利息（以中国人民银行同期贷款年利率6%计算，自2012年5月20日计算至实际返还购房款之日止）；三、凯蒙五鑫公司于本判决生效之日起十日内向郭海萍返还装修损失27768元；四、凯蒙五鑫公司于本判决生效之日起十日内向郭海萍赔偿租金损失43200元。案件受理费6816元，由凯蒙五鑫公司负担。
凯蒙五鑫公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、凯蒙五鑫公司已取得房屋《商品房预售许可证》，合同有效。凯蒙五鑫公司在庭审前已取得房屋《商品房预售许可证》，为了交易安全，本案不易认定合同无效。最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中关于预售许可证影响合同效力的规定，属于相对无效的规定，解释的本意也是补正，补正后合同归于有效。本案一审庭审前凯蒙五鑫公司已取得房屋《商品房预售许可证》，手续补办完毕，为基本的交易安全原则，本案不易认定合同无效。继续履行更为合理。其次，凯蒙五鑫公司与郭海萍签订的是《认购协议书》，是否属于预售合同必须经过确认后才可以适用预售条款的约束，凯蒙五鑫公司认为本案《认购协议书》仍属于预定的性质，不属于预售合同，凯蒙五鑫公司在《认购协议书》明确告知郭海萍证件在办理中。一审未查明此不分事实，直接适用预售合同的规定判决不当。二、判决利息全部由凯蒙五鑫公司承担不当。退一步讲，即使本案合同无效，凯蒙五鑫公司在《认购协议书》明确告知郭海萍证件在办理中，损失也应由双方共同来承担。三、装修损失不应该凯蒙五鑫公司承担。本案的装修根本没有发生，装修公司根本没有工作过。即使发生过，郭海萍也应当向装修公司追回此款，不能追回的部分，才可以另行主张。四、房屋租金损失与凯蒙五鑫公司无关。本案是房屋买卖纠纷，凯蒙五鑫公司只在合同范围内承担责任，郭海萍是否租房与凯蒙五鑫公司无关。一审判决了利息损失，不应当重复判决增加凯蒙五鑫公司责任。综上，请二审法院依法判决。
郭海萍答辩称，一审判决认定事实清楚，证据切实充分，适用法律正确，应予维持原判。
二审中，双方当事人都没有提交新的证据，经二审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、郭海萍与凯蒙五鑫公司签订的《旺第嘉华认购协议书》是否有效；二、凯蒙五鑫公司是否向郭海萍返还购房款并支付其利息；三、凯蒙五鑫公司是否应向郭海萍返还装修损失及赔偿租金损失。
针对第一个焦点问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，郭海萍与凯蒙五鑫公司于2012年5月20日签订了《旺第嘉华认购协议书》，约定交房时间为2012年10月31日前。签订当天，郭海萍向凯蒙五鑫公司交纳了241739元购房款。郭海萍的起诉时间为2014年10月24日，凯蒙五鑫公司于2014年11月17日取得了上述房屋的《商品房预销售许可证》。凯蒙五鑫公司虽然在郭海萍起诉之后、开庭之前取得该房屋预售许可证，但仍不属于法律规定的有效情形，因此该认购协议书无效。
针对第二个焦点问题，基于认购协议无效，其法律后果是双方相互返还，并按过错承担违约责任，故一审确定凯蒙五鑫公司应向郭海萍返还已付的购房款241739元并支付其利息（以中国人民银行同期贷款年利率6%计算，自2012年5月20日计算至实际返还购房款之日止）有法律依据。一审法院关于返还购房款并支付相应利息的判决本院予以支持。
针对第三个焦点问题，关于装修损失，因装修部分属于房屋的附着物，2012年5月20日郭海萍与案外人内蒙古隆太装饰工程有限公司、凯蒙五鑫公司签订了《房屋装修施工合同》，并且郭海萍当日支付了装修费。合同虽然约定：凯蒙五鑫公司负责管理工程进度、监督工程质量，该房屋交付之前仍为凯蒙五鑫公司实际控制，但郭海萍将笔装修款交给案外人内蒙古隆太装饰工程有限公司，郭海萍应另外向内蒙古隆太装饰工程有限公司主张，一审此项判决不妥，应予纠正。关于郭海萍租金损失请求问题，郭海萍提出相应利息的请求，又主张租金损失的请求，属于相应损失的重复请求，郭海萍租金损失的请求没有法律依据，因此一审此项判决不妥，应予纠正。
综上，凯蒙五鑫公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求部分予以支持。一审认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第04137号民事判决第一、二、项，即“确认郭海萍与内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于2012年5月20日签订的《旺第嘉华认购协议书》无效”，“内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郭海萍返还购房款241739元并支付其利息（以中国人民银行同期贷款年利率6%计算，自2012年5月20日计算至实际返还购房款之日止）”；
二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第04137号民事判决第三、四项，即“内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郭海萍返还装修损失27768元”，“内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郭海萍赔偿租金损失43200元”；
三、驳回郭海萍的其他诉讼请求。
案件受理费13632元，由内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司负担11577元，由郭海萍负担2055元。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 苏 毅
审判员 殷玉凤
二〇一五年十月十三日
书记员 于文硕