江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1863号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市长江空调净化设备厂，住所地苏州市312国道*号桥。
法定代表人：高春，该厂厂长。
委托诉讼代理人：刘军、顾雨挺，江苏正盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾光明，男，1970年12月7日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏加得律师事务所律师。
上诉人苏州市长江空调净化设备厂（以下称设备厂）因与被上诉人顾光明房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
设备厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，案涉房屋未列入拆迁范围，也未达成拆迁协议；2、一审以案涉房屋列入拆迁房屋认定租赁合同终止没有依据，被上诉人在2016年3月后继续使用租赁房屋，应支付3月以后的租金。
顾光明辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
设备厂向一审法院起诉请求：一、顾光明支付房屋租金320077.95元（从2016年3月20日暂计至2017年5月19日，之后的租金按照厂房租赁合同约定根据租赁期间计算）；二、顾光明支付违约金100000元；三、顾光明承担本案的诉讼费。庭审中，设备厂确认要求将房屋租金计算至2017年12月6日，并要求顾光明将设备搬离租赁房屋。
顾光明向一审法院反诉请求：设备厂退还押金1万元。
一审法院认定事实：2013年3月5日，顾光明与设备厂签订厂房租赁合同。合同约定设备厂将苏州市姑苏区312国道9号桥的厂房出租给顾光明使用，租赁房屋范围包括车间与办公用房及其他附属用房约1300㎡（除设备厂【甲方】保留自用房屋外，庭审中双方对设备厂自用部分的房屋进行了确认，即大门进去最东侧的车间，办公楼二楼最里面一个办公室，其中房产证面积约900㎡）；租赁期限自2013年3月20日至设备厂（甲方）房屋拆迁止（如该区域无拆迁规划则租赁期限为6年）；合同约定，设备厂（甲方）因政府城市规划需要拆迁致使协议无法履行，设备厂（甲方）不视为违约。设备厂（甲方）在政府需要拆迁前三个月告知顾光明（乙方），顾光明（乙方）应在设备厂（甲方）要求的时间内无条件搬出。反之设备厂（甲方）可采取其他措施要求乙方搬出并进行赔偿。若遇到拆迁，只有设备厂（甲方）有权与拆迁方就有关事项达成协议，获得的企业停产停业补助费、搬迁补助费总额的30%归顾光明（乙方）所有，设备厂（甲方）拥有70%。顾光明（乙方）设备补助费归顾光明（乙方）（应附设备清单）。除上述三项费用外，其余所有国家给予设备厂（甲方）房屋以及其他方面的政策补偿费用均归设备厂（甲方）所有；顾光明（乙方）缴纳房屋租赁押金10000元；双方应严格遵守本合同条款，若有违约，违约方应向另一方支付10万元违约金，并根据情况进行赔偿。
案涉租赁房屋位于姑苏区虎××街道路××已于2013年列入协议征收范围，并于2015年进行了拆迁公告，但至今尚未达成拆迁安置补偿协议。
拆迁相关单位于2016年5月份就案涉房屋的现状进行了拆迁评估，并对租户的相关设备一并进行了评估，并出具了设备设施收购与搬迁价格认定明细表及增减价格认定明细表。设备厂对此不予认可，认为没有相关单位的盖章确认。根据一审法院至拆迁单位调查的情况及双方在庭审中的陈述来看，拆迁单位确于2015年5月份进行了拆迁评估并出具了评估报告，故设备厂的该项主张不予采信。
设备厂于2016年2月至3月期间对租赁房屋进行了装修施工。原审法院认为，从顾光明提交的租赁房屋现场的照片以及双方在庭审中的陈述来看，设备厂确在2016年2、3月间确实对租赁房屋进行了大规模的装修施工，且装修施工涉及并占用顾光明租赁使用部分。
租赁房屋自2016年5月起因基础设施及周边拆迁问题无法正常使用，顾光明除有部分涉及拆迁回购的设备存放于租赁房屋，并未占有使用租赁房屋。设备厂主张顾光明一直占有使用租赁房屋，并提交了案外人苏州浩强红木厂提供情况说明和收据及证人证言进行了证明，且认为双方并未对租赁房屋进行退房交接。顾光明对设备厂提交的证据及证人证言均不予认可，认为不能达到证明目的。原审法院认为，通过法院调查情况及案涉房屋2016年6月、7月期间的照片来看，案涉租赁房屋自2016年5月之后无法正常使用，顾光明未占有使用租赁房屋；顾光明有部分设备存放于案涉租赁房屋，因该部分设备已列入拆迁回购范围。在拆迁单位在与设备厂进行拆迁协商暂无结果的情况下，顾光明将拟进行拆迁回购的设备存放在租赁房屋并无不妥。2016年4月之后，即时存在水电费，考虑到设备厂亦为租赁房屋的共同使用人，且在此期间对租赁房屋进行了装修施工，亦不足以证明顾光明正常占有使用租赁房屋。综上，设备厂的该项主张证据不足，原审法院不予采信。
双方一致确认房屋租金付至2016年3月份，设备厂收取顾光明房屋租赁押金10000元。
顾光明于2016年4月17日将截止至2016年3月26日的水电费结清。
一审法院认为，双方签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守合同，依约履行。合同中列明“如该区域无拆迁规划则租赁期限为6年”，已经明确案涉房屋所属区域有拆迁规划合同的终止条件成就，而非设备厂所主张的实际拆迁或者达成拆迁协议。房屋拆迁是一个规划、征收、协商、实际拆迁的过程，而不是确定的某个时间节点，故不能以一个具体的时间节点确定拆迁，进而认定合同终止的时间点；案涉租赁房屋已于2013年列入协议征收范围，并于2015年进行了拆迁通知公告。拆迁单位于2016年5月对案涉房屋及所涉设备进行了拆迁评估。在租赁房屋列入协议征收范围后，租赁合同的终止条件成就，合同的双方均可主张租赁合同终止并进行结算。顾光明将房屋租金支付至2016年3月后，未再支付租金，工作人员撤出且停止经营，并于2016年4月将2016年3月之前的水电费进行结清。设备厂于2016年2、3月期间进厂对租赁房屋进行装修搭建施工，拆迁单位于2016年5月对案涉房屋及顾光明的相关设备进行了拆迁评估也证实了双方有终止租赁合同的意思。本案中，即使双方未办理书面的退房交接手续，也应根据双方履行合同的具体行为综合认定租赁合同的终止为宜。考虑到设备厂进厂装修搭建施工、租金的缴纳、水电费的缴纳等因素，原审法院认定租赁合同于2016年3月协议终止。
顾光明已将租金支付至2016年3月20日，故无需继续支付租金。合同终止后，顾光明所属设备存放于租赁房屋，是否应支付房屋占有使用费的问题。原审法院认为，考虑到该部分设备已列入拆迁回购范围，并进行了评估，应区别一般的占有使用并支付占有使用费的情形；又虑及租赁房屋因基础设施和周边环境无法正常使用的情形，双方均无法对租赁房屋进行利用，且租赁房屋已经进行拆迁评估协商，设备厂自2016年3月20日至2017年12月6日期间也并无损失。顾光明将涉及拆迁回购的设备存放于租赁房屋并无不妥。设备厂要求顾光明支付自2016年3月20日至2017年12月6日期间的租金，并要求顾光明将设备搬离的主张，于法无据，且无合理的理由，不予支持。基于此，设备厂要求顾光明支付违约金的主张自无事实和法律依据，亦不予支持。合同终止后，双方应当就租金、押金等费用进行结算，在顾光明结清租金及水电费等情况下，设备厂应将房屋租赁押金返还顾光明。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条的规定判决：一、驳回苏州市长江空调净化设备厂的全部诉讼请求。二、苏州市长江空调净化设备厂于判决生效之日起十日内向顾光明返还房屋租赁押金10000元。本诉案件受理费7602元，由苏州市长江空调净化设备厂负担；反诉部分案件受理费50元，有苏州市长江空调净化设备厂负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。设备厂向本院提交：1、三张照片，证明2017年1月以后的现状，照片的形成时间是2018年2月；2、苏州市浩强红木厂在2017年11月5日提供的情况说明，证明在浩强红木的不断催收下，由设备厂代为支付了顾光明欠2016年的水电费，共计6120元；3、四份收据，证明设备厂在2017年支付水电费以后拿到了收据的原件，表明了2016年4、5、6月及12月都有欠付的水电费，进而证明顾光明还在涉案租赁的房屋内进行正常的生产经营；4、顾光明和设备厂的另外一个负责人黄总短信的聊天记录，证明了2016年5、6、7月份当中一直还在催收顾光明所欠付的水电费用的情况说明。顾光明质证认为：开具的电费水费发票跟顾光明无关，因为2015年12月顾光明就已经将厂房交付给上诉人，在这个阶段产生的费用与顾光明没有关系。且没有顾光明的签字认可，即发生了这样的费用不能够证明。苏州浩强红木厂情况说明虽然写了顾光明，但不能证明客观事实。
二审期间，本院向苏州市虎丘地区综合改造动迁征收和环境整治指挥部调查，据该指挥部工作人员陈述：设备厂厂房属于政府拆迁对象，拆迁由该指挥部负责实施，该厂房内顾光明的设备设施属于回购范围，进行了价值评估，并与顾光明达成一致。如顾光明同意指挥部处理设备设施，指挥部将立即处理，与设备厂的拆迁事宜没有影响。顾光明表示其在设备厂的设备设施价值已与指挥部达成一致，并同意交由指挥部处理。
本院认为，顾光明与设备厂签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同约定：租赁期限自2013年3月20日至设备厂房屋拆迁止（如该区域无拆迁规划则租赁期限为6年）。根据苏州市人民政府办公室办文单、姑苏区人民政府关于对姑苏区虎丘街道路北村13组（部分）、14、15、16组房屋实施协议征收的请示，苏州市土地储备中心、苏州市姑苏区住房建设和市容市政局出具的情况说明以及原审至月家浜4号征收办公室的调查、本院向苏州市虎丘地区综合改造动迁征收和环境整治指挥部的调查，足以证明涉案厂房已于2013年列入协议征收范围，因此按照合同约定租赁合同的终止条件已成就，双方可随时终止租赁合同。是否进行拆迁公告不影响本院对拆迁的认定。另据查明，顾光明将房屋租金支付至2016年3月，工作人员亦撤出且停止经营，并于2016年4月将之前的水电费予以结清。结合设备厂于2016年2、3月期间进厂对租赁房屋进行装修搭建施工的事实，原审法院认定租赁合同于2016年3月协议终止有相关事实依据，并无不当。设备厂上诉主张顾光明在2016年3月后继续使用租赁房屋没有直接证据，其提供的苏州市浩强红木厂情况说明、照片、收据等证据仅能证明设备厂交纳了2016年4、5、6月水电费，而设备厂在2016年2、3月间就对租赁房屋包括顾光明租赁使用部分进行了装修施工，不能排除设备厂自行使用产生的费用。因此上述证据无法证明其事实主张及推翻一审已查明的事实，本院不予采信。
合同终止后，虽然顾光明仍将设备存放于租赁房屋，但该部分设备属于拆迁回购范围，并进行了评估，顾光明已就设备价值同拆迁部门达成一致。同时涉案厂房已纳入协议征收范围，并已进行拆迁评估协商，故顾光明将拆迁回购的设备存放于租赁房屋并无不妥。并且二审期间顾光明与拆迁部门一致同意在设备厂的设备设施交由拆迁部门尽快处理。因此设备厂要求顾光明将设备搬离并要求顾光明支付自2016年3月20日至2017年12月6日期间的租金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，设备厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7602元，由苏州市长江空调净化设备厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 叶 刚
审判员 曾雪蓉
二〇一八年六月十五日
书记员 吴茂程