广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9861号
上诉人（原审原告）：广州丽柏管理咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：刘军，该司董事长。
委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：力诚国际贸易股份有限公司，住所地成都市。
法定代表人：陈龙，该司董事长。
上诉人广州丽柏管理咨询有限公司（以下简称丽柏公司）因与被上诉人力诚国际贸易股份有限公司（以下简称力诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初9801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丽柏公司的委托诉讼代理人曹喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人丽柏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，依法改判为力诚公司向丽柏公司支付拖欠的2016年5月1日至2016年7月31日止租金按照每月230400元标准支付；拖欠的2016年8月1日至2017年4月30日止租金按照每月243200元标准支付，其他的不变；2.请求力诚公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。丽柏公司在一审诉状的诉讼请求中明确请求，依法判令力诚公司向丽柏公司支付2016年5月1日至2017年4月30日拖欠的租金2880000元。丽柏公司与力诚公司签订的《租赁合同》也明确约定，2015年8月1日至2016年7月31日的月租金为230400元，2016年8月1日至2017年7月31日的月租金为243200元。对于上述金额以及租赁合同的真实性，丽柏公司与力诚公司均予以认可。一审判决虽然支持了力诚公司向丽柏公司支付自2016年5月1日至2017年4月30日拖欠的租金，但是计算方式却为每月96000元。而且，参考（2016）粤0104民初7497号生效判决书，对于与本案完全相同的租赁标的，7497号判决是力诚公司向丽柏公司支付自2015年10月1日至2016年4月30日止拖欠的租金（每月按230400元计付）。
被上诉人力诚公司经法院传票传唤未到庭答辩。
丽柏公司向一审法院起诉请求：1、判令力诚公司立即向丽柏公司支付2016年5月1日至2017年4月30日拖欠的租金2880000元、管理费245760元；2、判令力诚公司立即向丽柏公司支付2015年10月1日至2017年4月30日拖欠的POS刷卡机使用费38000元（按2000元/月计算）、商场推广费97280元（按5120元/月计算）、水电费99089元、有偿服务费60元；3、判令力诚公司向丽柏公司支付逾期给付上述第1、2项诉讼请求费用的违约金（从2017年4月30日开始计算，按同期应付未付款项的每月0.3%计算至力诚公司付款之日止）。
一审法院认定事实：2014年，丽柏公司（甲方，出租人）与力诚公司（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区XX号丽柏广场第X层第XX1-XX3号商铺部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积256平方米，租期自2014年8月1日至2017年7月31日，其中2014年8月1日至2015年7月31日月租金217600元，2015年8月1日至2016年7月31日月租金230400元,2016年8月1日至2017年7月31日月租金243200元。租金按月结算，由乙方在每月的第一日前按附件（二）约定付款方式缴付租金给甲方。乙方已向甲方交纳729600元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方等。合同附件（二）为《广州市房地产租赁合同补充协议》，其中约定：本附件（二）为租赁合同的组成部分，与租赁合同其他条款具有同等效力，如补充协议与租赁合同其他条款有抵触或有不同规定的，以本补充协议为准。为方便乙方收银工作的开展，甲方将代乙方向广州银联网络支付有限公司申请“银行直联POS机系统”，该银行系统应与甲方在该商铺安装的POS-
ERP系统连接，两系统连接后统称为“消费积分系统”，乙方承诺使用“消费积分系统”作为该商铺唯一的收银系统，并向甲方每月支付2000元（不含银联公司或银行之收费）作为维护及使用该系统的费用，但乙方可使用自备之系统对货物库存等数据进行操作。首月份之基本租金，乙方须在签署租赁合同时支付，以后每月之基本租金，乙方必须以预缴方式，在每月1日前将该月之基本租金存入下列甲方银行账户及将存款证明送达甲方。乙方须在2014年8月1日或由双方另行协议之日期接收该商铺。乙方须在签署租赁合同时或之前，向甲方支付相等于三个月基本租金之金额，即729600元，作为合同履约保证金，以确保乙方在租赁期限内履行其一切责任及义务。合同保证金按2016年8月1日至2017年7月31日期间之每月基本租金计算。在不影响甲方在本合同项下权利及其他任何合法权利前提下，若乙方违反本合同任何条件（包括，但不限于迟交或欠交租金，物业管理费，商场推广费，电费，违约金，赔偿金或其他根据本合同乙方应付之款项、费用），甲方有权扣除或没收合同保证金以抵消欠交款项及支付甲方所遭受之损失。在扣除或没收合同保证金后，乙方须在甲方发出书面通知的7天内，重新将合同保证金填补至原来之金额及向甲方支付尚欠之一切款项，费用及/或损失。在不影响甲方在租赁合同项下及其他任何合法权利前提下，若因乙方违反租赁合同，而导致甲方行使权利解除租赁合同，或乙方单方面无法定或约定理由解除本合同，甲方均有权立即没收合同保证金及向乙方追讨一切欠款及甲方所遭受之损失及费用。在乙方全面履行缴纳租金、管理费、推广费等费用，且按合同约定交还场地，及并未对商场原有设备设施造成损坏的，则在本合同期满后30天内，甲方须将合同保证金不含利息退回乙方。乙方须由起始日开始按月缴交商场推广费，每月之商场推广费按该商铺之出租面积以每平方米20元计算，即5120元，或该商铺每月总营业额之1%；以上两者以较高者为准。乙方须在签署租赁合同时或之前，向甲方支付相等于三个月商场推广费之金额，即15360元，作为推广费按金，以确保乙方在租赁期限内履行缴交商场推广费之一切责任及义务。首月之推广费，乙方须在签署租赁合同时按当月具体天数支付，以后每月之推广费，乙方必须以预缴方式，在每月1日前将该月之推广费存入甲方银行账户及将存款证明送达甲方。若乙方在合同期限内逾期未能向甲方交纳应付之商场推广费，甲方有权从推广费按金中扣除欠款，在乙方全面履行本合同责任之大前提下，在本合同期限届满后之30天内，甲方须将推广费按金不含利息退回乙方。乙方须由交铺日起，每月按该商铺出租面积256平方米，每平方米80元计算，向甲方支付物业管理费，即每月20480元，或按照本协议条款作出调整之数目。物业管理费之收费包含商场公共区域分摊之水电费，但不包含乙方于该商铺内使用之水电费。乙方须在签署租赁合同时或之前，向甲方支付相等于三个月物业管理费之金额，即61440元，作为物业管理费按金，以确保乙方在租赁期限内履行缴交物业管理费之一切责任及义务。首月之物业管理费，须在签署租赁合同时支付，以后，乙方须在每月之第一日或之前，预先将该月之物业管理费存入甲方银行户口及将存款证明送达甲方。若乙方在合同期限内逾期未能交纳应付之任何金额，甲方有权从物业服务费按金中扣除欠款。在乙方全面履行本合同责任之大前提下，在本合同期限届满后之30天内，甲方须将物业管理费按金不含利息退回乙方。乙方须由交铺日起，按时交纳一切乙方应付之电话费、水费、电费及其他公共设施费用。乙方须按照本合同规定，依时全数交纳所有租金、物业管理费、商场推广费、电费、水费、电话费、空调费、合同保证金、物业管理费按金、推广费按金及本合同项下规定乙方须支付之款项。若乙方未能按照合同规定依时交纳任何上述款项，乙方承诺每月向甲方支付滞纳金，以欠款总和之0.3%计算。若乙方逾期7日交纳任何上述款项或滞纳金，甲方有权立即解除租赁合同，收回该商铺。在乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费、推广费等相关费用七日后，甲方享有单方解除租赁合同的权利，乙方自愿放弃其承租商铺内的财物的处分权，同意甲方或丽柏广场管理处对商铺内财物进行单方面处理，以抵偿上述欠款及滞纳金、损失等。解除合同后，甲方有权要求乙方自觉腾空后交回承租商铺，否则甲方得以自行行使收铺权、重新出租该商铺，由此引起的甲方损失由乙方承担。乙方特别确认和同意：甲方依本协议约定及/或法律规定行使合同解除权时，又或在租赁期届满或因其他原因终止、解除/被裁决或判决终止、被解除之情形下，乙方须立即无条件腾空，自觉将该商铺恢复原状和退回商铺给甲方，否则甲方无需经过司法、行政或仲裁程序（但不排除启动该等程序）而进入并占用该商铺且可作另行出租给任何第三方处分（包括准许新承租人占用）。乙方认可甲方该收铺行动的合法性和合理性，唯甲方应当给予乙方提前三天书面或口头通知；等。该合同已于2014年9月15日办理房屋租赁登记备案。
2016年5月27日，丽柏公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令丽柏公司、四川力诚百货股份有限公司签订的租赁合同于2017年3月1日终止。2、判令四川力诚百货股份有限公司立即向丽柏公司支付拖欠的租金（从2015年10月1日计算至2016年4月30日，每月租金230400元）、管理费（从2015年10月1日计算至2016年4月30日，每月管理费20480元）及滞纳金（每月以欠付总额的0.3%计算，从2015年11月1日起计算至四川力诚百货股份有限公司实际交清上述拖欠费用之日止）。3、判令丽柏公司没收四川力诚百货股份有限公司的合同履约保证金729600元，商场推广费按金15360元，物业管理费按金61440元。2017年4月14日，一审法院作出（2016）粤0104民初7494号民事判决：一、自2017年3月1日起，丽柏公司与四川力诚百货股份有限公司就广州市越秀区XX号丽柏广场第X层第XX1-XX3号商铺的租赁关系予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，四川力诚百货股份有限公司向丽柏公司支付自2015年10月1日起至2016年4月30日止拖欠的租金（每月按230400元计付）、管理费（每月按20480计付），及逾期支付上述费用的违约金（自2015年11月1日起计至力诚公司实际清偿上述费用之日止，每月以实际欠付费用总额的0.3%计算，违约金总额以不超过欠付的费用总额为限）。三、自本判决发生法律效力之日起，四川力诚百货股份有限公司就上述商铺向丽柏公司支付的租赁保证金243200元、商场推广费按金5120元、物业管理费按金20480元，由丽柏公司予以没收。四、驳回丽柏公司的其他诉讼请求。该判决于2017年5月8日发生法律效力。
2016年12月20日，丽柏公司（甲方）与力诚公司（乙方）签订《和解协议书》，约定：因乙方承租甲方的XX2、XX1-XX3、XX2-XX3、XX3号商铺，拖欠甲方租金，甲方己向广州市越秀区人民法院提起诉讼，广州市越秀区人民法院已经立案审理，案号为:2016粤01**民初7493、7494、7495、7496号。现甲乙双方经友好协商，达成和解协议如下：1、甲方起诉的金额为按照合同约定应当收取的租金、管理费，推广费浮动收益以及滞纳金；2、现乙方提出：乙方承租甲方的XX2、XX1-XX3、XX2-XX3、XX3号商铺在2015年10月-12月拖欠甲方的租金、管理费、推广费浮动收益按原合同计算，金额为1,830,062,86元，2016年1月-2016年8月拖欠甲方的租金、管理费、推广费浮动收益适当的降低，计为240万元，两项共计4,230,062.86元。3、双方确认，乙方合同到期并己关闭的2个店铺的设柜保证金分别为；Daks店铺即XX2铺)的设柜保证金为人民币268,800,00元，Versus店铺（即XX3铺）的设柜保证金为人民币327,750.00元，合计人民币的6,550,00元。4、消费者在甲方处购买的储值卡，该等储值卡在乙方处消费后，尚有人民币/元未能支付给乙方。（具体以双方最终对帐为准，双方同意，本协议项下的所有租赁合同到期之后，客户用该等储值卡在乙方处消费的金额，可用于冲抵2016年9月1日后的租金）。5、甲方同意乙方按照以下分期方案支付上述款项：(1)、2016年12月12日前，支付500,000元；（2）、2016年12月31前，支付1,510,067.66元；（3）、2017年1月31日前，支付2,219,995.2元：双方同意本协议第3条所述的保证金可用于冲抵上述第二期（即2016年12月31日前支付的1,510,067.66元）的部分款项；第二期的剩余款项，乙方同意在2016年12月31日前，向甲方出具转帐支票，金额913,517.66元。乙方保证该支票可以兑现。甲方同意，第（3）项付款给予乙方15日的宽限期。6、鉴于甲方己向越秀区人民法院申请查封了乙方的帐户，查封了乙在成都银行股份有限公司成都银行华兴支行的帐户（帐号为：31×××42)。甲方同意，在乙方向甲方出具转帐支票后三天内，向越秀区人民法院递交解除查封该帐号的申请书，解除该账号的具体事宜由乙方操作（包括但不限于协调各地法院至开户行解封等)，乙方应当在2016年12月31日前办妥解除该账号的查封事宜。账号解除查封后，该账号中被查封的金额，乙方承诺将该笔金额优先兑现转账支票。7、鉴于甲方还查封了乙方广州分公司和广州第二分公司的账户，甲乙双方同意，乙方广州分公司和广州第二分公司被查封账户中的金额，可用于冲抵本协议第5条的第三期款顶（即2017年1月31日支付的2,219,995.2元）。8、如乙方未能按本协议第5条、第6条和第7条的约定，履行还款义务，则本协议所涉及四个商铺的租金、管理费、推广费浮动收益以及滞纳金，仍按照合同的约定以及甲方起诉的金额计算。金额为6,496.981.39元（按现时租赁合同暂计至2016年8月31日的欠款，2016年8月31日后的欠款依然按照合同的约定计算）及滞纳金3,658,832.42元(暂计至2016年8月31日，具体以实际欠款情况，依据双方现时租赁合同标准计算至乙方实际清偿之日)。9、本案的诉讼费、财产保全费由乙方承担。10、乙方承租的201-203铺的合同届满期限变更为2017年3月31日：乙方承租的212-213铺的合同届满期限变更为2017年3月3l日。甲方同意，在乙方如期履行本和解协议第5条和第6条约定的付款义务的情况下，乙方仍在承租的XX1-XX3铺、XX2-XX3铺从2016年9月1日起的租金按照每月每平米400元计收。乙方同意在2017年2月28日前支付2016年9月1日后所欠租金的一半金额，剩余的金额在2017年3月31日前支付。力诚公司于2016年12月12日支付了500000元给丽柏公司，于2017年1月11日支付了450000元给丽柏公司。
2017年8月26日，力诚公司将涉案商铺交回给丽柏公司。
一审诉讼过程中，丽柏公司为证明力诚公司在2015年10月1日至2017年4月30日期间拖欠的水电费为99089元，提供了1、《催款通知书》（复印件）；2、自行制作的《电费汇总表》；3、丽柏公司缴付供电局电费资料（包括2015年10月-2017年9月的电费通知单、银行回单、发票）（复印件）；4、丽柏公司自行制作的电费统计表（2015年10月至2017年9月）；5、2015年9月电费收款资料（缴款通知书，银行收款凭证及发票）；6、《收铺记录表》。力诚公司对上述对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据并非原件，我方没有收到该证据，该证据并没有送达回执证明力诚公司确实收到该份证据；对证据2的真实性、合法性、关联性不予以确认；对证据3的真实性、合法性有异议，该证据不能证明就是我方的用电范围，对于缴款通知书上面的签名也不能确认是我方员工所签名，如果按照丽柏公司陈述，缴款通知书是邮寄给力诚公司的，那么应该有妥投证明，我方没有收到缴款通知书；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，因为是丽柏公司自行制作，没有经过我方确认，故不予确认；对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，我方没有收到该缴款通知书，不能证明丽柏公司的证明目的；对证据6的真实性、合法性没有异议，该表只能证明力诚公司进场时的电表读数，不能证明退铺时的读数。
丽柏公司为证明力诚公司有使用POS机并参与操作培训，提供了《丽柏广场顾客退货操作培训签收表》，力诚公司对该证据的真实性、合法性没有异议，只能证明力诚公司员工参加过操作培训，不能证明力诚公司实际上有使用过POS机。
丽柏公司表示：涉案商铺已经另行出租给他人使用。有偿服务费60元是指丽柏公司为力诚公司简单维修涉案商铺的费用，但丽柏公司未能举证证明。
一审法院认为：丽柏公司、力诚公司自愿签订的《广州市房地产租赁合同》为双方真实意思表示，无违反法律及相关法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。力诚公司未按约定如期向丽柏公司支付租金、物业管理费、POS刷卡机使用费、商场推广费、水电费，已构成违约，应承担违约责任。丽柏公司现主张力诚公司支付上述欠付的费用及违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，但违约金总额应以不超过欠款总额为限。
关于水电费的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，虽然力诚公司对丽柏公司提供证明力诚公司水电费的证据不予确认，但力诚公司并未提供相反的证据反驳，故一审法院对丽柏公司的上述证据予以采信。
关于有偿服务费的问题，因合同并没有约定该项费用，且丽柏公司未能举证证明，故丽柏公司要求力诚公司支付有偿服务费缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
关于力诚公司要求抵扣丽柏公司扣留其货款的问题，因力诚公司所述的丽柏公司扣留其货款属于侵权行为，属于另一法律关系，故本案不作调处，力诚公司可另寻法律途径解决。
关于力诚公司请求调低违约金标准的问题，因已有生效判决对此作出判决，故力诚公司请求调低违约金标准一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，一审法院于2017年12月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，力诚公司向丽柏公司支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止拖欠的租金（每月按96000元计付）、管理费（每月按20480元计付），2015年10月1日至2017年4月30日拖欠的POS刷卡机使用费（按2000元/月计算）、商场推广费（按5120元/月计算）、水电费99089元，及逾期支付上述费用的违约金（自2017年4月30日起计至力诚公司实际清偿上述费用之日止，每月以同期实际欠付费用总额的0.3%计算，违约金总额以不超过欠付的费用总额为限）；二、驳回丽柏公司的其他诉讼请求。本案受理费34221元，由丽柏公司负担50元，力诚公司负担34171元。
本院二审期间，双方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。但一审判决书列明丽柏公司诉讼请求第一项“判令力诚公司立即向丽柏公司支付2016年5月1日至2017年4月30日拖欠的租金288000元（按每月96000元/月计算）、管理费245760元（按每月20480元/月计算）”中的“租金288000元（按每月96000元/月计算）”有误，应纠正为“租金2880000元”。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对丽柏公司的上诉请求和理由，经查，丽柏公司与力诚公司签订的《租赁合同》明确约定，2015年8月1日至2016年7月31日的月租金为230400元，2016年8月1日至2017年7月31日的月租金为243200元。一审法院（2016）粤0104民初7497号生效判决也以上述租金标准判处力诚公司向丽柏公司支付2015年10月1日至2016年4月30日的租金。本案一审法院支持丽柏公司要求力诚公司支付2016年5月1日起至2017年4月30日止租金的请求，但却以每月96000元的标准判处，缺乏依据，本院予以纠正。力诚公司应向丽柏公司支付拖欠的租金（2016年5月1日至2016年7月31日止租金按照每月230400元标准支付；2016年8月1日至2017年4月30日止租金按照每月243200元标准支付）。
综上所述，丽柏公司的上诉请求、理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初9801号民事判决第二项及案件受理费的决定；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初9801号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起七日内，力诚国际贸易股份有限公司向广州丽柏管理咨询有限公司支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止拖欠的租金（2016年5月1日至2016年7月31日止按照每月230400元标准支付；2016年8月1日至2017年4月30日止按照每月243200元标准支付）、管理费（每月按20480元计付），2015年10月1日至2017年4月30日拖欠的POS刷卡机使用费（按2000元/月计算）、商场推广费（按5120元/月计算）、水电费99089元，及逾期支付上述费用的违约金（自2017年4月30日起计至力诚公司实际清偿上述费用之日止，每月以同期实际欠付费用总额的0.3%计算，违约金总额以不超过欠付的费用总额为限）。
本案二审案件受理费34121元，由力诚国际贸易股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年六月十三日
书记员 王 敏
彭诗敏