上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1566号
原告范惠林，男，1959年3月5日生，汉族，住上海市静安区。
原告许爱琴，女，1959年11月6日生，汉族，住上海市长宁区。
两原告共同委托代理人范佳杰，男，1987年3月4日生，汉族，住上海市长宁区。
两原告共同委托代理人崔萍，上海科尚律师事务所律师。
被告陆克钱，男，1977年2月8日生，汉族，住上海市嘉定区。
被告黄守枝，女，1979年10月26日生，汉族，住上海市嘉定区。
原告范惠林、许爱琴与被告陆克钱、黄守枝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告范惠林、两原告共同委托代理人范佳杰、崔萍、被告陆克钱、黄守枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为置换房屋需出售系争房屋，经上海中原物业顾问有限公司顾戴路分公司（下称中介公司）居间介绍，原、被告于2015年4月30日签订居间合同，同年7月25日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告向原告购买位于上海市嘉定区嘉涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价款200万元，同时对付款时间、过户时间及违约责任等进行了约定。其中，合同明确约定，按现有政策规定，因乙方（买受人，即被告）不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，双方可解除合同，但乙方须依照总价款的20%向甲方（出卖人，即原告）承担违约责任。原告基于对被告能按时履约的信任，经被告要求于居间合同签订当日提前交付了房屋。根据合同，双方应于2015年8月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但被告不予配合，经原告及中介公司多次催促，被告仍迟迟不予办理。后被告向原告释明，因其两人非沪籍，名某已有一套房屋（位于嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室）且未能顺利转让，属于限购人员，无法与原告办理房屋过户。原告认为，被告因不具有购房资格而导致交易无法按约正常进行，属于严重违约行为，且严重影响原告的房屋置换计划，故原告于2015年9月16日委托律师发送律师函与其解除合同，并要求其退还房屋，但被告至今拒不退还。为维护自身合法权益，原告起诉要求：1、判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、判令被告支付违约金40万元（按总房价款的20%计算）；3、判令被告立即将上海市嘉定区嘉涛路XXX弄XXX号XXX室房屋按原状退还原告。
被告辩称，不同意原告所有诉请。不同意解除合同，被告没有故意违约，被告在与原告签订合同之前，已经将原有房屋出售，并将出售合同出示给原告，过户手续延迟办理是因为案外人的某某。在延迟的情况下被告一直在与原告协商，原告也没有提出任何异议，原告已经将房屋交付给被告，被告已经装修入住，故本案不具备解除合同的条件。对于违约金，原告的诉请没有法律依据，被告没有造成他们单方面的损失。房屋10月份就可以过户，但至今未过户，期间双方一直有协商沟通，被告同意给原告经济补偿，原告也是同意的，后来又不肯配合，被告没有过错更无恶意。综上，要求驳回原告诉请，要求原告配合办理过户手续。
经审理查明，原、被告经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，于2015年4月30日签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定：被告向原告购买嘉定区嘉涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款200万元；被告签约时支付定金5万元，2日内补足定金至10万元；签订合同后95天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2015年7月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告将嘉定区嘉涛路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，总房价款200万元；原告于2015年7月25日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；双方于2015年8月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同；原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起3日内向原告支付；按现有政策，因被告不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但被告须依前款约定向原告承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。合同补充条款约定：在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名某拥有的住房情况等属于被告责任，造成原告经济损失的，被告应赔偿相应的损失。合同附件三《付款协议》约定：被告应在签订合同当日直接给付原告首期房价款60万元，加上被告已经直接支付给原告的定金10万元，共同构成被告支付给原告的首期房价款70万元；原告同意被告通过向贷款银行申请130万元贷款的形式支付第二期房价款，被告应于签订合同后三个工作日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一些相关协议，办理一些相关手续，并支付一切相关费用；若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于合同约定办理过户申请的送件当日将其补足并支付给原告；被告第二期房款的支付方式为：待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，且原告名义之抵押登记已经注销后十个工作日内，双方亲自或委托上海中原物业顾问有限公司赴上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原物业顾问有限公司收执收件收据，待房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证送交贷款银行后七个工作日内，被告应支付给原告第二期房价款，该房价款由贷款银行代为被告支付；如双方非恶意延长过户时间，经双方和议调解解决；付款协议与正文条款约定不一致，双方同意按照付款协议约定履行。合同签订后，被告按约支付了首付款70万元。原告认为因被告不具有购房资格导致合同无法继续履行，遂涉讼。
另查，两被告系非本市户籍，被告在与原告签订居间协议前，已与案外人就某某名某坐落于嘉定区华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房屋买卖合同，并于签订居间协议时向原告出示。经双方协商，原告于双方签订居间协议当日将系争房屋交付被告，被告向原告支付1万元作为提前交房的补偿金。嗣后，被告对系争房屋进行了装修，现已入住。
再查，因被告与案外人的房屋买卖合同未按期履行，被告未能按合同约定的期限办理贷款及过户手续。华江支路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年10月14日登记至案外人名某。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿等书证以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告在与原告签订居间协议时已向原告出示了其与案外人的房屋买卖合同，原告对于被告名某有房正在出售系明知，且对于被告系非本市户籍也系明知，其在与被告签订房地产买卖合同时对于合同能否按期履行的风险应当有预见，现被告名某的房产已过户至案外人名某，被告也愿意支付剩余房款并给予原告经济补偿，故本院认为被告不存在根本违约，原告要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。原告主张解约违约金和返还房屋缺乏依据，本院不予支持。若原告确有损失，可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告范惠林、许爱琴的全部诉讼请求。
本案受理费7300元，减半收取3650元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一六年二月十七日
书记员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。