广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终1039号上诉人(原审被告)：桂林广汇实业投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区。法定代表人：单孝文，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊小爱，女，该公司法务主管。委托诉讼代理人：刘旗胜，广西同盛吉成律师事务所律师。被上诉人(原审原告):伍家良，男，汉族，现住广西壮族自治区桂林市秀峰区。被上诉人(原审原告)：白璐，曾用名白金鹭，女，回族，现住广西壮族自治区桂林市秀峰区。被上诉人(原审原告)：伍俊霖，曾用名伍白兆枢，男，回族，现住广西壮族自治区桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：伍家良（系伍俊霖父亲），现住广西壮族自治区桂林市秀峰区。上诉人桂林广汇实业投资有限责任公司（以下简称广汇公司）与被上诉人伍家良、白璐、伍俊霖商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初718号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广汇公司的委托诉讼代理人樊小爱、刘旗胜，被上诉人伍家良、白璐及伍俊霖的委托诉讼代理人伍家良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广汇公司上诉请求：l、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决程序严重违法。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定:“人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结”。本案受理时间为2016年6月16日，作出判决时间为2016年12月6日,早已超过三个月的法定审限。且本案不属于可以适用简易程序审理的案件,一审法院适用简易程序审理是错误的。2、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零五条规定:“人民法院应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力大小进行判断,并公开判断的理由和结果”。本案的一审判决书,不仅没有公开判断的理由和结果,甚至连双方提供了什么证据、发表了什么质证意见都没有记载,剥夺了上诉人的知情权等合法权益,也严重违反司法解释的规定。3、上诉人与被上诉人之间既有商品房买卖法律关系,也有车位使用权转让法律关系,这是两种不同的法律关系,一审法院在立案时没有分两案立案，明显违法。一审法院凭什么认为商品房买卖法律关系解除，车位使用权转让法律关系就必然解除。二、一审判决理解适用法律错误、定性谬误。l、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据合同法第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”。本案中,《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2013年12月31日,第九条约定逾期交房超过90日买受人有权解除合同,根据上述规定及约定,假设上诉人构成逾期交房,被上诉人的解除权发生之日应为2014年3月31日,被上诉人最迟应在2015年3月31日前行使解除权,否则其解除权就消灭。被上诉人2016年6月才到一审法院起诉主张合同解除权,其解除权早已消灭,当然不应支持其诉讼请求。一审法院认为被上诉人的解除权行使时间应该从2016年6月3日开始计算,这显然曲解、错解了上述规定。2、被上诉人所提出的房屋问题属于建筑通病、质量瑕疵,属于交付使用后的保修、维修问题,并不影响房屋的交付使用。如果被上诉人所提的房屋问题真实存在,上诉人又因为自己的原因造成保修、维修时间过长,上诉人需要承担的也只是迟延保修、维修的责任,而绝不应该承担逾期交房、合同被解除、退还款项赔偿损失的责任。一审法院将逾期保修、维修问题定性为逾期交房问题,明显错误。3、上诉人并未向被上诉人收取担保费1050元,一审法院判决上诉人退还担保费1050元没有法律依据及事实根据。伍家良、白璐、伍俊霖辩称，一审法院认定事实清楚,程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立,请求二审法院驳回上诉,维持原判。小区车位与商品房之间是附属关系,众所周知,车位是从属于商品房的,只有购买了商品房才有资格在本小区订购车位，上诉人对这一事实也是心知肚明的。在《商品房买卖合同》附件中明文规定:车位从属于买受人购买之商品房，随商品房所有权的转移而转移。被上诉人从2012年交钱给上诉人,现在已5年之久,因上诉人的房屋质量问题逾期这么长时间交不了房,按合同规定,双方必须按权利义务进行约定履行,而上诉人没有按合同约定履行义务,被上诉人就有权利解除合同。上诉人的房屋质量问题再维修也是上诉人的事,维修到现在仍然还是不合格,这责任必须由上诉人承担。担保费1050元是因上诉人逾期交房违约而造成被上诉人的经济损失,应当由上诉人承担，一审法院的判决合理合法。伍家良、白璐、伍俊霖向一审法院起诉请求：1、解除三原告与被告于2010年11月19日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还三原告全部购房本金1289873元及其车位定金10000元，电视入网费1234元，房产登记费80元，贷款担保费用1050元；并赔偿由此造成的利息损失267003元；以上合计1569240元；3、被告承担本案诉讼费。本案诉讼过程中，三原告变更诉讼请求为：1、解除三原告与被告于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》；2、退还全部购房款1289873元；2、赔偿由此造成的经济损失（利息损失）从被告开出发票到2016年7月31日计算，按当时人民币贷款利率（3-5）年为6.9%合计为304064.81元及后续利息；3、退还其他费用12364元；4、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年11月19日，原告伍家良、白璐、伍俊霖与被告广汇公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买桂林市叠彩区芦笛路53号广汇·桂林郡108栋1-1-2号房，房屋总价款为1289873元。合同约定原告首付款519873元在签订合同之日付清，按揭款770000元在合同备案完毕之日15日内付至被告指定账户；被告应当在2013年12月31日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同的其他交房条件的商品房交付原告使用；被告逾期交付的违约责任，逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的2%支付违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知或电话通知或《桂林晚报》公告通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告于2012年11月21日交付购房款519873元，2013年4月16日交付购房款200000元，同年5月16日交付购房款570000元，另于2012年11月交付有限入网费1234元，2013年1月24日交付担保费1050元，2013年3月21日交付房产登记费80元，2015年8月30日交付车位定金10000元。2013年12月25日，被告在《桂林晚报》刊登交房通知，通知广汇·桂林郡108#楼等业主于2013年12月31日办理交房手续。桂林市建设工程质量监督站于2013年12月30日下达《建设工程质量安全整改通知书》，指出广汇·桂林郡108#楼存在26处质量问题，限2014年1月15日前整改完毕。原告在2014年1月4日验房发现房屋存在质量问题，故未交接该房。该房屋因施工图纸变更，原告于2014年5月15日在变更后的图纸上注明“同意按此图施工，但出现的质量问题必须由桂林广汇实业投资有限公司负全责。”2015年4月21日，原告填写房屋整改项目维修进度联络单，提出房屋存在9处质量问题。2016年1月8日，原告向被告提交《申请书》，提出所购房屋经多次验收，仍然存在质量问题，要求换房或退房。2016年5月25日，被告作出《关于桂林郡108栋1-1-2号房整改延迟情况说明》，注明该房存在问题有：1、一层东面书房墙面有一处20cm×20cm抹灰空鼓，不存在大面积室内抹灰空鼓现象；2、一层南面靠空调机板处仍然存在外墙渗水至室内现象，主要因为室外空调机板与外墙交接处防水施工质量不好造成的。室外花园砼底板与负一层南面墙体交接处，墙体内侧存在渗水痕迹，主要因为交接处原来进行防水返修时未全是处理及此处未做泛水处理造成；3、负一层顶棚存在局部钢筋撑角裸露处生锈及腻子鼓包现象，一层顶棚未见此现象。预计6月3日全部完成整改。另查明，广汇·桂林郡108#楼于2013年12月30日经五方验收合格，出具《建设工程竣工验收报告》；经原告到桂林市建设档案馆查档，桂林市规划局于2014年4月24日出具《桂林市规划局建设工程竣工规划条件核实证明》，桂林市环境保护局于2014年5月12日出具《关于广汇·桂林郡（原水泵厂地块）小区建设项目108#楼等土建工程竣工环境保护现场核查意见》，桂林市白蚁防治所于2014年4月9日出具《房屋建筑白蚁预防工程竣工报告》，桂林市建设档案馆于2014年8月20日出具《桂林市建设档案馆建设工程档案接收证明书》，桂林市住房和城乡建设局2015年2月3日将广汇·桂林郡108#楼工程的竣工验收备案文件收讫并同意备案。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。本案争议焦点为：一、被告出售的房屋是否因存在质量问题导致原告无法正常接收？二、原告是否有权解除合同，并要求被告退还其所交纳的购房款及相关费用？关于第一个焦点，该院认为原告按合同规定将购房款全部交清，已经履行完自己的义务。被告应按期将质量合格的房屋交付给原告。在原告提出房屋存在质量问题后，被告对此予以承认并作出整改的承诺，但经被告多次整改，房屋质量问题仍然存在，致使原告至今无法接收该房屋，对此被告应承担全部责任。关于被告辩称房屋已经验收合格，没有逾期交房的意见，该院认为，广汇·桂林郡108#楼虽然于2013年12月30日经五方验收合格，出具了《建设工程竣工验收报告》，这仅能说明108#楼整栋房屋工程质量合格，但根据被告提供的整改说明等证据证实原告购买的房屋内确实存在质量问题，对此被告并未否认，故对其辩解意见，该院不予采信。关于第二个焦点，被告提出原告行使解除权已过期限，现无权解除合同的意见，该院认为，因原告自2014年1月4日发现房屋存在质量问题后，一直与被告就房屋质量整改进行交涉，被告于2016年5月25日还就整改作出《关于桂林郡108栋1-1-2号房整改延迟情况说明》，承诺同年6月3日整改完毕。因此根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案被告未能举证证实原告催告时间，因此原告解除权行使期限计算应当是从被告向原告承诺的最后整改完毕之日即2016年6月3日起一年，原告的诉讼请求未超过法定期限。原告要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。因合同解除过错在于被告，在合同解除后被告应退还收取的全部购房款及相关费用，并赔偿原告因此造成的损失。现原告提出要求被告退还其支付的购房款1289873元，有限入网费1234元，担保费1050元，房产登记费80元，车位定金10000元，共计1302237元的诉讼请求，理由充分，该院予以支持。关于原告的损失，应以被告收取原告款项期间按同期银行贷款利率计算利息数额为限，对原告提出的经济损失中超过此数额部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、解除原告伍家良、白璐、伍俊霖与被告桂林广汇实业投资有限责任公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告桂林广汇实业投资有限责任公司退还给原告伍家良、白璐、伍俊霖购房款1289873元，有限入网费1234元，担保费1050元，房产登记费80元，车位定金10000元，共计1302237元；三、被告桂林广汇实业投资有限责任公司赔偿原告伍家良、白璐、伍俊霖的利息损失（利息计算，以519873元为基数，从2012年11月22日起，以200000元为基数，从2013年4月17日起，以570000元为基数从2013年年5月17日起，均计至被告实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；案件受理费18923元，减半收取9461.5元，由被告桂林广汇实业投资有限责任公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、被上诉人伍家良、白璐、伍俊霖请求解除《商品房买卖合同》的条件是否成就；二、《商品房买卖合同》与购买车位使用权是否属各自独立的法律关系；三、被上诉人伍家良、白璐、伍俊霖的诉请是否已过解除权的行使时间。一、关于被上诉人请求解除《商品房买卖合同》的条件是否成就问题。首先，根据上诉人广汇公司与被上诉人伍家良、白璐、伍俊霖签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人广汇公司应将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》中规定的及合同中约定的其他交房条件的商品房交付被上诉人使用。涉案房屋于2013年12月30日经五方验收，上诉人于2013年12月25日，在尚未知晓涉案房屋是否验收合格的情况下，即登报公告《交房通知》，违反了将符合国家和桂林市建筑工程质量要求的合格房屋交付买受人的约定。其次，虽然涉案房屋经五方验收合格，但桂林市建设工程质量监督站，于当天同时向上诉人下达了《建设工程质量安全整改通知书》，广汇·桂林郡108#楼存在26处质量问题，限2014年1月前整改完毕。但上诉人广汇公司至本案二审诉讼终结均未提供已经整改完毕的书面证据。因此，一审法院认为广汇·桂林郡108#楼虽然于2013年12月30日经五方验收合格，出具了《建设工程竣工验收报告》，这仅能说明108#楼整栋房屋工程质量合格，但根据上诉人作出的《关于桂林郡108栋1-1-2号房整改延迟情况说明》，证实购买的房屋内确实存在质量问题的认定并无不当。因此，针对桂林市建设工程质量监督站下达的工程质量安全整改通知，上诉人认为涉案房屋已经符合交付条件，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因上诉人未提供充分证据证实其主张，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。被上诉人请求解除《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。二、关于《商品房买卖合同》与购买车位使用权是否属各自独立的法律关系问题。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件中规定:车位从属于买受人购买之商品房，随商品房所有权的转移而转移。从这一约定，上诉人所购车位，是依据双方签订的《商品房买卖合同》而成立，车位从属于商品房的存在而成立，可随商品房买卖合同的解除而解除。符合诉的合并情形。三、被上诉人伍家良、白璐、伍俊霖的诉请是否已过解除权的行使时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。上诉人于2016年5月25日向被上诉人作出《关于桂林郡108栋1-1-2号房整改延迟情况说明》，承诺整改完毕的期限为2016年6月3日。可认定被上诉人解除权行使期限计算应当是从上诉人向被上诉人承诺的最后整改完毕之日即2016年6月3日起一年。因此，被上诉人伍家良、白璐、伍俊霖的诉请未过解除权的行使时间。一审法院根据被上诉人提出的退还购房款1289873元，有限入网费1234元，担保费1050元，房产登记费80元，车位定金10000元，共计1302237元的诉讼请求，以上诉人收取被上诉人款项期间按同期银行贷款利率计算利息数额为限的认定亦无不当。综上所述，上诉人广汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16520元，由上诉人桂林广汇实业投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卉审判员 关玉霞审判员 容 艳二〇一七年五月十九日书记员 秦 婧