江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1182民初2398号
原告：扬中市五交化总公司，住所地扬中市江洲西路3号。
法定代表人:包华，总经理。
委托诉讼代理人:耿龙国，江苏求尚律师事务所律师。
被告：周红霞，女，1978年9月30日生，汉族，扬中市人，住扬中市。
被告：陈宗，男，1975年1月15日生，汉族，扬中市人，住扬中市。
两被告共同委托诉讼代理人：刘小龙，江苏江洲律师事务所律师。
原告扬中市五交化总公司与被告周红霞、陈宗房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告扬中市五交化总公司的委托诉讼代理人耿龙国，被告周红霞、陈宗的委托诉讼代理人刘小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
扬中市五交化总公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付拖欠的租赁期内租金106万元，并承担违约金10万元；2、被告按每年53万元的标准支付租赁期满后的房屋使用费29041元（计算至2016年1月20日）；3、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2011年10月11日，原、被告签订租赁合同一份，双方约定原告将其位于扬中市江州西路3号五交化商厦一层部分门市、二层和三层部分经营场所约950平方米租给两被告适用，租期为2012年1月1日至2015年12月31日止，年租金为53万元，每年1月10日前付清当年度租金。若乙方违约，除有约定外则守约方有权提前解除本合同，违约方向守约方承担10万元违约金。2014年3月11日，被告在原告的催要下作出承诺，承诺在2014年4月10日前付清当时所欠2013年度租金余款30万元，在12月31日前付清2014年的房租53万元，但被告仅支付2013年度租金，对于2014年度和2015年度继续拖延。为此，原告于2015年8月14日委托扬中市公证处公证邮寄《催交租金通知》，通知被告最迟于2015年8月22日将所拖欠的2014年度和2015年度两年租金106万元支付留原告，但被告到期未支付。原告又于2015年8月26日再次委托扬中市公证处公证邮寄《解除合同通知》，通知被告解除双方所签订的合同，并支付所拖欠的租金及违约金。被告接到通知后，于2015年9月15日再次向原告作出还款承诺，承诺于2015年11月20日前付清所欠租金，并于2015年12月31日前结束租赁移交房屋。嗣后，被告仍未支付租金，直至2016年1月13日两被告才办理撤场确认手续，但未搬清物品。原告又再次致函两被告，要求最迟于2016年1月20日前搬清物品。综上所述，两被告长期拖欠租金已构成根本性违约，依法、依约应承担违约责任，故诉至法院，请法院支付原告全部诉讼请求。
周红霞、陈宗辩称，对于原告的诉讼请求及事实理由不予认可。根据双方约定，年租金是15万元/年，而非53万元/年，故不存在拖欠原告房租的事实。关于违约金，从合同内容上讲，只有在守约方提前解除合同的情况下，违约方才支付违约金，而本案中，原、被告均不存在提前解除合同的情况，两被告已经按照合同约定每年15万元支付了房租。且在租赁期届满前，两被告的餐厅就已停止营业，不存在继续使用房屋的情况，租赁期届满后亦不存在续租的情况。另外，在两被告餐厅营业期间，原告公司人员一直有到餐厅消费，共计6万余元，有原告公司相关人员签单确认，此部分费用应当从房租中抵扣。合同中约定的1万元保证金也应退还两被告或者抵扣房租。且原告已经与第三方签订了房租租赁协议，将房屋出租给第三方适用，但原告出租给第三方的整体房屋包括两被告所有的中央空调系统、消防系统、配电房设备等，总价值约8090万元，此部分并非原告所有，但原告已经使用并获利，两被告要求原告折价补偿被告或予以拆除。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告质证后无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原、被告各自提供的租赁合同，合同的真实性双方均予以认可，合同内容均是被告周红霞向原告租赁五交化商厦部分办公场所，主要差异在于年租金的不同，但是原告所提供的租赁合同签订时间晚于被告所提供的租赁合同，且被告未有证据证明履行的合同为2011年9月8日的租赁合同，庭审中被告亦自认2013年底前所交纳的租金是53万元/年，故本院对原告所提供的2011年10月11日租赁合同予以采信。2、对于原告所提供的承诺书及还款承诺，均由被告周红霞签字确认，且两被告对其真实性予以认可，故本院予以采信。3、对于原告提供的公证书、函及邮寄凭证，虽然被告不予认可，但是上述证据有扬中市公证处盖章确认的公证书及邮寄工作记录确认，故本院予以采信。
根据当事人的质证，本院认定事实如下：2011年10月11日，原告与被告周红霞签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于扬中市江洲西路3号五交化上下一层部分门市、二层和三层部分经营场所约950平方米租赁给被告从事休闲餐饮业经营活动；租期自2012年1月1日起至2015年12月31日止；年租金53万元；租金支付方式为先付款后使用，第一年租金在2011年12月20日前付清，第二年至第四年每年租金在本年度1月10前付清；若一方违约，除有约定外，则守约方有权提前解除本合同，违约方并向守约方承担拾万元违约金；且合同还对其他相关事项作出了明确约定。2014年3月11日，被告周红霞向原告出具《承诺书》一份，就欠原告公司房屋租金款一事承诺于2014年4月10日前付清2013年房屋租金余款30万元，2014年房屋租金53万元整，应于2014年1月10日之前付清，承诺于2014年12月31日前付清，如果再不按期支付，原告有权按合同约定采取相关措施，由此产生的一切经济损失由本人承担。后被告周红霞仅支付了2013年房屋租金余款30万元。2015年8月14日，原告向被告周红霞邮寄《催缴租金通知》一份，要求被告周红霞支最迟于2015年8月22日前支付2014、2015年度租金共计106万元，逾期原告将行使合同解除权，并要求支付10万元违约金。同日，原告委托扬中市公证处对向被告邮寄送达《催缴租金通知》的行为进行公证，扬中市公证处出具（2015）镇扬证民内字第938号公证书一份，并附邮寄送达工作记录，证明原告邮寄《催缴租金通知》的行为真是、合法、有效。到期后两被告未支付任何租金。2015年8月26日，原告向被告周红霞邮寄《解除合同通知》一份，载明因被告周红霞拖欠两年租金106万元未付，在邮寄催缴通知后仍未支付，原告行使解除合同权，要求被告周红霞最迟在2015年9月1日前交换所租赁的房屋，并支付2014年度及2015年度至实际交换房屋日止的租金和违约金10万元。该邮寄行为原告同样委托扬中市公证处进行公证，扬中市公证处出具（2015）镇扬证民内字第979号公证书一份，并附邮寄送达工作记录，证明原告邮寄《解除合同通知》的行为真实、合法、有效。2015年9月15日，被告周红霞向原告出具《还款承诺》一份，载明欠原告2014及2015年度房屋租金合计100万元，承诺分三次还清，三次中有任何一次逾期不还，则原告可随时开始新一轮招租，本人丧失投标资格，不能续租，并于12月31日前按原签订的租赁合同要求进行移交，结束租赁。2016年1月13日，原告法定代表人包华与被告陈宗签订《撤场确认书》一份，确认原告于2011年10月11日与周红霞签订《租赁合同》，现租期已满，截止到2016年1月9日周红霞已全部搬清现场物品，具备撤场条件，双方签字确认于本确认书前述当日交换所租房屋，终止租赁合同。2016年1月15日，因被告陈宗在确认书下方备注尚有中央空调、消防系统、配电房以及厨房设备等部分设备仍在房屋内，原告书面告知被告周红霞依据《租赁合同》于2016年1月20日前搬清遗留物品，逾期作自动放弃处理。
另查明，被告周红霞与被告陈宗系夫妻关系，且两被告庭审中对租赁房屋的事实予以认可。
本院认为，原告与被告周红霞签订的《租赁合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，合法有效，且被告亦认可2012、2013年度租金按照该合同约定交纳，本院依法予以确认，双方当事人均应按照协议约定严格履行。被告陈宗庭审中对共同承租的事实予以认可，故应共同承担责任。两被告尚欠原告2014、2015年度租金共计106万元，有被告周红霞出具的承诺书、还款承诺，以及扬中市公证处的公证书等证据予以证明，故本院对原告要求两被告支付租金106万元的诉请予以支持。两被告拖欠原告两年房屋租金，已构成违约，按照原、被告所签订的《租赁合同》约定，一方违约，守约方除有权提前解除合同，违约方并向守约方承担拾万元违约金，原告要求两被告支付10万元违约金的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。两被告辩称中央空调系统、消防系统、配电房设备等，非原告所有，但原告已经使用并获利，要求原告折价补偿被告或予以拆除，但是原、被告签订的《撤场确认书》及后续的告知均明确要求被告将其设备、设施予以拆除、搬离，逾期作自愿放弃处理，且《租赁合同》对上述事项也有明确约定，故本院对此辩称不予支持。两被告还辩称合同签订时交纳保证金1万元，应在房租中予以抵扣，但是合同约定需结清水电、综治等全部费用后才退还保证金，两被告并未结清上述款项，故无权要求退还保证金或者在房租中抵扣。另外，两被告称原告在其经营期间内在其餐厅内消费6万元，要求抵扣所欠房租，但未提供证据予以证明，本院在本案中对此不作处理。对原告要求另外支付29041元20天的租金的请求，因双方已于2016年1月13日终止租赁关系。租金应计算至该日按19000元支付。
综上所述，原告要求两被告支付至2016年1月20日的房屋租金共计1079000万元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告周红霞、陈宗欠原告扬中市五交化总公司房屋租金共计1079000元，并承担违约金10万元，合计1179000元，限于本判决生效后十日内付清。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（如汇至本院，户名：扬中市人民法院，开户银行：中国工商银行镇江分行江洲支行，账户：11×××16）。
案件受理费15501元，由两被告负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏镇江市中级人民法院开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61)。
审 判 长 姚圣羽
人民陪审员 傅同宏
人民陪审员 孙人鸿
二〇一六年十一月七日
法官 助理 熊 鹰
书 记 员 解 洋