天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3448号
上诉人（原审被告）天津港盛时代投资发展有限公司，住所地天津市双港工业区丽港园14号。
法定代表人张林，经理。
委托代理人董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
委托代理人刘磊，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李平毅。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津恒田房地产投资有限公司，住所地天津市南开区城厢中路与南城街交口西南侧盛津园9-403。
法定代表人刘宝亮，总经理。
委托代理人刘云峰，天津众驰律师事务所律师。
上诉人天津港盛时代投资发展有限公司（以下简称港盛公司）与被上诉人李平毅、被上诉人天津恒田房地产投资有限公司（以下简称恒田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第2720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落于天津市津南区双港镇工业园区的盛港科技大厦系由被告港盛公司开发建设并取得了商品房销售许可证的房屋。2012年4月25日，二被告签订了《盛港科技大厦议定书》，双方约定：“被告恒田公司预定并购买被告港盛公司开发建设的整个盛港科技大厦，总价款4.73亿元，面积为70782平方米，被告恒田公司支付完毕总价款后享有盛港科技大厦的完整产权，每套商品房的价格由被告恒田公司自行确定，该大厦可分割进行销售，被告港盛公司同意由其与被告恒田公司指定的第三人直接签订正式的商品房买卖合同，被告港盛公司承诺将及时配合被告恒田公司指定的第三人办理所有手续（包括银行按揭贷款等），本合同签订之日起5日内被告恒田公司支付被告港盛公司预付房款10000000元，被告港盛公司取得预售许可证后7天内，被告恒田公司支付房款30000000元，二被告签订《天津市商品房买卖合同》时，预付款作为《天津市商品房买卖合同》的首付款，2013年9月15日前具备竣工验收条件时，被告恒田公司支付房款200000000元，2013年10月15日前，本项目整体验收合格且被告港盛公司向被告恒田公司提供全部手续后15日内，被告恒田公司一次性支付剩余的全部购房款。被告港盛公司必须于2013年9月30日前与被告恒田公司或者其指定的第三人签订《天津市商品房买卖合同》，该时间可延长，但最迟不超过2014年4月30日，被告港盛公司于2013年10月31日前向被告恒田公司交付全部商品房。被告恒田公司保证在取得大厦使用权后，将以钢材交易平台为主要业态进行整体布局，一座塔楼主要用于钢材交易平台。另一座塔楼用于引进四星级以上酒店，为入住企业提供配套服务，大厦可作为商务办公使用，但严禁作为住宅销售。被告恒田公司未按照本协议约定付款，逾期15日，本协议终止（双方就终止本协议无需履行任何程序），被告港盛公司有权另行出售所有商品房，被告恒田公司已经支付的3000万元保证金作为被告港盛公司和被告港盛公司向被告恒田公司指定的第三人解除买卖合同的赔付金”。
上述合同签订后，被告恒田公司出资在盛港科技大厦前建造了售楼处，并使用被告港盛公司取得的销售许可证对外销售房屋。原告为购买盛港科技大厦1-521号房屋向被告恒田公司交纳了定金50000元、购房款605758元和税金27356元，共计633114元。后原告未与被告港盛公司签订正式的《天津市商品房买卖合同》。
2014年4月27日，二被告签订了协议书，双方约定：“解除双方于2012年4月25日签订的《盛港科技大厦议定书》，议定书解除后，被告港盛公司返还给被告恒田公司支付的已付购房款4000万元（包括被告恒田公司因履行该议定书所产生的损失），议定书履行期间，被告恒田公司对外已经签订销售协议但未备案的房屋（含已交齐房款及已交部分定金的客户），由被告恒田公司退还相关费用，并独自承担由此产生的法律责任”。2014年6月23日，原告向被告恒田公司出具《关于终止房屋买卖关系的确认书》，其中载明“因个人原因不再购买涉诉房屋，并确认终止盛港科技大厦521号房屋买卖关系，且解除前述房屋涉及的全部协议等法律文件；除已付购房款及税费633114元外，本人与港盛公司和恒田公司的债权债务结清，上述房屋买卖关系终止，且再无其他争议。”同年8月9日，被告恒田公司向原告出具《承诺书》一份，其中载明“现承诺于2014年9月5日前将客户李平毅所支付盛港科技大厦购房款633114元退还，退还后即双方债权债务结清。”同年9月15日，原告与被告恒田公司签订《协议书》一份，约定被告恒田公司于2014年9月30日前退回原告所交付的购房款633114元；签订协议书当日，被告恒田公司额外给予原告90000元补偿……。同年10月21日，原告与被告恒田公司再次签订《协议书》一份，约定被告恒田公司于2014年10月30日前退回原告交纳的款项633114元；双方签订协议书后三日内，被告恒田公司额外给予原告112500元；被告恒田公司遵守原告提出的额外补偿金时限和退回购房款时限，若被告恒田公司仍然不履行协议，将从11月开始每月5日前仍未退还原告购房款的情况，被告恒田公司无条件每月补偿原告112500元，依此执行直至被告恒田公司退回原告购房款为止；原告在收到被告恒田公司退款（购房款）后，双方的债权债务结清，原告不得以任何方式再向被告恒田公司索要补偿金。后被告恒田公司未将633114元退还原告。遂成讼。
另查明，其他购房者通过被告恒田公司购买的盛港科技大厦的房屋有的最终与被告港盛公司签订了正式的《天津市商品房买卖合同》。被告恒田公司未将收取的原告款项交付给被告港盛公司。
原告向一审法院提出的诉讼请求为：1、二被告共同返还原告购房款633114元；二被告支付原告自2014年10月至2015年3月的补偿款675000元，并保留要求二被告给付2015年3月至实际退还购房款日止的补偿款的权利；2、案件受理费及其他相关费用由二被告承担。
一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护，非法侵害他人合法权益的，应承担相应的民事责任。
一、关于原告和二被告就房屋买卖合同（关系）的法律关系分析、认定如下：
1、虽然二被告签订的《盛港科技大厦议定书》约定，被告港盛公司将双港镇盛港科技大厦整体转让给被告恒田公司，但被告恒田公司在对外销售房屋时使用的均系被告港盛公司的建设开发手续和销售许可证，被告恒田公司无权以自己公司的名义对外销售房屋。被告恒田公司在与其他业主签订的房屋认购合同中注明“被告恒田公司有权代表被告港盛公司签署本合同并收取相关款项”，且被告港盛公司的法定代表人在被告恒田公司出具给其他业主的注明“被告恒田公司代被告港盛公司收取了购房款”的承诺书中书写了“情况属实”，说明被告恒田公司当时是以被告港盛公司的名义对外销售房屋。原告作为业主，其对二被告签署的《盛港科技大厦议定书》的内容并不知情，在核实了销售许可证后，原告有理由认定房屋的出卖方为被告港盛公司，同时其他业主在与被告恒田公司达成房屋买卖合同（关系）后，与被告港盛公司签署了正式的《天津市商品房买卖合同》，进一步说明被告港盛公司是房屋买卖合同的出卖人。故一审法院认定本案房屋买卖合同（关系）的出卖人之一为被告港盛公司。2、依据法律规定，商品房包销的形式法律概念为：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外”。二被告签署的《盛港科技大厦议定书》虽注明双方就盛港科技大厦进行整体转让，但该议定书的实质主要内容为：由被告恒田公司负责对外销售房屋，被告港盛公司负责与被告恒田公司拓张的业主签署《天津市商品房买卖合同》并协助业主办理贷款，被告港盛公司就整栋房屋收取固定数额的购房款，被告恒田公司的利润则来自其出售的价格与其给付被告港盛公司购房款项的差额。该《盛港科技大厦议定书》的实质主要内容符合商品房包销的法律关系，故一审法院认定二被告就盛港科技大厦的销售方式属于包销法律关系，原告系买受人，被告港盛公司系出卖人，被告恒田公司系包销人。被告恒田公司称二被告系委托代理销售商品房，但未提交相关证据，故一审法院对该抗辩不予采信。3、二被告以包销方式进行房屋销售和业主产生纠纷后的责任承担问题：包销方式进行商品房销售产生的商品房买卖合同是一种特殊的买卖合同，买卖行为是由出卖人、包销人与买受人共同完成，出卖人收取包销价格、交付房屋，包销人收取售房款、赚取销售溢价，出卖人和包销人均能从包销形式的房屋买卖合同中获取利润，因房屋买卖合同产生纠纷，出卖人和包销人均作为房屋买卖合同的出卖方。因二被告在2014年4月27日签订的协议书中约定：“被告恒田公司对外已经签订销售协议但未备案的房屋（含已交齐房款及已交部分定金的客户），由被告恒田公司退还相关费用，并独自承担由此产生的法律责任”。且原告交纳的款项现在被告恒田公司处，故被告恒田公司应退还原告交纳的款项并承担相关责任。鉴于被告港盛公司亦是该买卖合同的出卖人之一，故被告港盛公司应承担连带给付责任，其承担完给付责任后可依据双方约定向被告恒田公司进行追偿。
二、针对原告的诉请分析、认定如下：
1、原告要求判令二被告共同返还原告购房款和税费款共计633114元。根据原告提交的协议书可知，双方的房屋买卖合同关系已解除，被告恒田公司应返还原告已交纳的购房款、契税等费用共计633114元，被告港盛公司承担连带给付责任。2、原告要求二被告支付自2014年10月至2015年3月的补偿款675000元，虽然原告与被告恒田公司双方于2014年10月21日签订的协议书对相关补偿款做了约定，且被告也未依约履行退还购房款及税费的义务，但该约定违反了相关法律规定，且原告主张的补偿款数额高于其要求二被告退还购房款和税费的数额，同时被告恒田公司也对此提出异议，认为应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，故原告的该项请求，一审法院不予支持。鉴于被告恒田公司未按协议约定退还原告购房款等款项，其行为确给原告造成了相关损失，故一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，由被告恒田公司给付原告自2014年10月至2015年3月期间的逾期付款的利息（违约金），被告港盛公司承担连带给付责任。3、关于原告主张的保留要求二被告给付2015年3月至实际退还购房款日止的补偿款的权利一节，是否主张或保留权利系当事人的权利，现鉴于原告对该项请求予以保留的意思表示，故本案不予涉及。
综上，被告恒田公司应返还原告已交纳的购房款、契税等费用共计633114元并支付原告自2014年10月至2015年3月的逾期还款的已付款利息（以633114元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。被告港盛公司对上述给付事项承担连带给付责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条之规定，判决为：一、本判决书生效后十五日内，被告天津恒田房地产投资有限公司返还原告李平毅已交纳的购房款、契税等费用共计633114元；二、本判决书生效后十五日内，被告天津恒田房地产投资有限公司给付原告李平毅自2014年10月至2015年3月期间逾期还款的利息（以633114元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、被告天津港盛时代投资发展有限公司对上述第一项、第二项承担连带给付责任；四、驳回原告李平毅的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16537元，减半收取8268.50元，原告负担1268.50元，二被告承担7000元，二被告负担部分于本判决生效后十五日内交付一审法院。
上诉人港盛公司不服一审判决向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决第三项，依法改判上诉人不承担连带责任或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。理由为：1、一审判决认定本案上诉人与被上诉人李平毅之间系商品房买卖合同关系，证据不足。2、一审判决认定上诉人与被上诉人恒田公司之间系包销法律关系，判决上诉人承担连带给付责任明显错误。
被上诉人李平毅答辩称，不同意上诉人的上诉请求，销售现场张贴的以及相关人员出示的均为上诉人名下的销售许可证、工程规划许可证等文件，因此李平毅有理由认定涉诉房屋系上诉人与被上诉人恒田公司共同销售的房屋，故双方应当承担连带责任。
被上诉人恒田公司，经本院依法传唤未到庭，未发表答辩意见。
本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，被上诉人李平毅陈述销售现场张贴的销售许可证、建设工程规划许可证等文件均为上诉人名下，上诉人认可系其允许恒田公司使用的。结合恒田公司与港盛公司所签订的合同的具体内容，恒田公司的售房行为应当视为恒田公司与港盛公司的共同行为。同时，一审综合分析案件事实认定恒田公司与港盛公司的行为符合包销关系的要件亦无不妥。上诉人所述“一审判决认定上诉人与被上诉人恒田公司之间系包销法律关系，判决上诉人承担连带给付责任明显错误”的主张，理据不足。
恒田公司及港盛公司在将涉案房屋出售给消费者后，无法按约履行，由此产生的违约责任，应当由恒田公司和港盛公司共同承担。一审法院认定港盛公司承担连带赔偿责任并无不妥。
综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10131元，由上诉人天津港盛时代投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 于 浩
二〇一六年六月六日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；