山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荣崖商初字第205号
原告荣成市安居物业服务中心。
法定代表人李振，主任。
被告马良军。
原告荣成市安居物业服务中心与被告马良军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员慈方铭独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李振、被告马良军到庭参加了诉讼。在法庭对拒不提供本人准确送达地址的法律后果进行释明后，被告仍然既不提供自己的身份信息，亦拒绝签署当事人送达地址确认书。后法庭当庭告知被告将按照原告提供的地址作为被告的准确送达地址。在庭审结束时，被告不听劝阻，自行离庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自1998年起即开始对包括青阳西区在内的青阳山庄物业进行管理、服务。被告系青阳西区22号楼东单元3楼西户业主，其楼房建筑面积为76.64平方米，自2012年1月-2013年12月共拖欠物业费168元、违约金163元，合计331元。原告已于2013年1月26日、2013年11月4日向被告发出催缴通知单，告知被告限期支付物业管理费，被告至今不予理睬。为此原告特提起诉讼，要求判令一、被告支付拖欠的物业管理费168元；二、被告支付2013年1月1日至2014年9月30日违约金163元（按日千分之三计算）；2014年10月1日至判决确定的执行之日止，按日千分之三支付物业费滞纳金。
被告辩称，我不清楚原告凭什么收取物业费，原告的服务在哪里，也没有合同，下雪天小区内的道路上不去，连我的车都回不去，不得已我都将车停在离家很远的平台上。原告在小区内只是收拾卫生，但物业费不应仅仅包括收拾卫生。小区内有的住户私自种菜，物业也不管。小区的路灯坏了没人管，直到打了民生360才去修。物业费一个季度一收，收得太频繁，收完了给的是手撕发票，发票上也没有公章，一问说是收的下个季度，我所居住的单元住户大部分都没交物业费。
经审理查明，原告系专门从事物业管理的企业法人，资质等级为三级。依据荣成市房地产管理局的要求，原告自1998年起开始对包括被告居住楼房在内的青阳山庄的物业进行管理。2012年7月1日，原告与荣成市华侨社区业主委员会签订青阳山庄物业服务合同，约定荣成市华侨社区业主委员会选聘原告对青阳山庄提供物业管理，物业管理区域四至为东至荣成市台上刘家村，西至建设街，南至荣成市伟德大道，北至荣成市青山中路。主要服务项目为：1、物业公共部位的维修、养护、管理；2、物业环境卫生包括房屋公共部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、生活垃圾的收集；3、公共区域的绿化养护与管理；4、装饰装修管理服务；5、其他特约服务（按合理价格有偿提供，包括屋面防水、室内水、电、木、瓦工等维修服务、地暖清洗、污水管道疏通）。合同期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日止。物业服务标准按荣成市住宅物业服务等级三类执行，交费时限为每年的1月至12月底一次性交清。物业服务费用执行政府指导价，住宅按每月每平方米0.1元，门市房按每月每平方米0.25元，由业主每月或每年向原告支付。如业主拖欠物业费，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2006年7月3日，荣成市物价局与荣成市房地产管理局共同发布荣价费字（2006）34号文件，规定我市市区住宅小区分为别墅区和普通住宅小区，普通住宅小区又划分为三类，根据不同分类，在成本测算的基础上，实行按质论价，制定不同的物业服务收费标准，其中原告管理的青阳山庄等小区被划分为三类（最低服务收费标准类别）住宅小区，收费标准为每建筑面积每月0.1元／平方米。此后，原告对青阳山庄小区内的物业自2012年7月1日起按三类住宅小区收费，计费标准为每月每平方米0.1元；对2012年7月1日之前则按每户每月5元收取。
庭审中，被告主张原告未按照合同将物业服务行为履行到位，对此原告予以否认，同时为证实原告对被告所在小区提供的物业服务质量符合合同约定和按质论价的上级要求，且原告为此支出了相应物力、人力、财力及精力，大部分住户亦按合同约定交纳了物业费的事实，原告提供了荣成市物价局、房地产管理局联合制定的我市住宅小区物业服务等级及收费标准书面文件【荣价费字（2007）9号】、2012年与2013年被告所在西区22号楼及周边楼房物业费收交明细册、2013年清洁服务人员工资发放花名册、2013年保洁工具领取登记表、2013年卫生监督员巡视检查表。在法庭向被告释明不予质证的法律后果后，被告始终拒绝对原告提供的上述证据进行质证，亦未提交反驳证据。
另查，被告房屋位于荣成市青阳西区22号楼东单元3楼西室，建筑面积为76.64平方米，属于原告物业管理服务范围之内。原告于2014年9月30日书写了书面起诉状。
以上事实有当事人陈述、资质证书、收费许可证、物业服务合同、房管局证明、物价局文件、物业费收交明细册、清洁服务人员工资发放花名册、保洁工具领取登记表、卫生监督员巡视检查表等证据在案为证。
本院认为，原告系根据政府主管部门的安排和荣成市华侨社区业主委员会的选聘对青阳山庄物业进行管理维护。现原告能够提供为向小区提供物业服务而在人力、物力等一系列方面所做工作的相关证据，且从小区整体住户来看，大部分住户已按照合同交纳了物业费，可以认定原告确实履行了物业服务合同中约定的义务。至于被告主张的履行不到位问题，从查明的事实来看，被告所在的青阳山庄属于非封闭小区，其物业服务收费系采用最低标准，即按照普通住宅的三类小区进行收费。在大部分住户能够交纳物业费的情况下，被告应当举证证实原告没有提供与收费标准相当的物业服务行为，被告现对原告提供的证据坚持不予质证，其应当承担由此产生的不利后果。对于收费的标准，原告对签订合同之前按低于每月每平方米0.1元的标准即每户每月5元收取物业费，对业主并无不利，本院予以支持。对签订合同之后按照每月每平方米0.1元的标准收取物业费，符合合同约定，亦应予以支持。被告的房屋位于原告物业管理范围之内，其享受了原告提供的物业服务，应当承担支付物业费的义务。
对于违约金问题，原告与业主委员会于2012年7月1日签订的物业服务合同中对违约金进行了约定，该约定内容不违反法律规定，故原告诉请被告支付违约金，应予支持。根据被告房屋建筑面积，被告2012年1月至7月物业费为5元×6个月=30元；2012年7月至12月物业费为0.1元×76.64平方米×6个月=46元（系四舍五入）；2013年物业费为0.1元×76.64平方米×12个月=92元（系四舍五入），故被告应当支付2012年与2013年的物业费合计为168元。现被告拖欠该两年物业费至今，故应当按照合同约定支付违约金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第九条、第十条之规定，判决如下：
一、被告马良军向原告荣成市安居物业服务中心支付物业费168元；
二、被告马良军向原告荣成市安居物业服务中心支付2012年7月1日至2014年9月30日欠缴物业费违约金163元【46元×0.003×638天＋92元×0.003×273天】；自2014年10月1日起，违约金以138元为基数按日千分之三计算至本判决确定的履行之日止。
以上两项被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（系减半收取），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 慈方铭
二０一四年十一月十四日
书记员 万 波