山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第249号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海适达餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人应武卫，董事长。
委托代理人葛晓博，上海中申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉原告）济南国美电器有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人毕超，男，1977年1月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人丁峰，女，1984年5月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人上海适达餐饮管理有限公司（以下简称上海适达公司）因与被上诉人济南国美电器有限公司（以下简称济南国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2011）天民园初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人上海适达公司的委托代理人葛晓博，被上诉人济南国美公司的委托代理人丁峰、毕超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1、2010年5月26日，上海适达公司与济南国美公司签订房屋租赁合同，合同约定：上海适达公司承租济南国美公司拥有合法使用权的位于济南市天桥区标山南路47号面积为75.06平方米的商铺一间，用于餐饮经营；租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日，租赁费用为15000元／月，180000元／年，每二年递增6%；租赁期限内上海适达公司按三月为一期支付租赁费；合同签订后五日内，上海适达公司应支付济南国美公司首期租赁费45000元及保证金30000元。合同另约定：济南国美公司已经对租赁房屋及其周边环境对上海适达公司进行了解释，上海适达公司已经对租赁房屋的现状及其周边环境有充分了解，上海适达公司同意按照房屋的现状来接受房屋，并对房屋及其周边状况无权再提出异议；济南国美公司保证向上海适达公司出示的证明本合同项下房产权属证书及济南国美公司有权出租相关文件是真实、完整、有效的；上海适达公司保证在租赁房屋内经营业务前，已经获得国家有关部门或机关发出的有效的商业牌照、执照、批准或许可证，由上海适达公司经营产生的全部权利义务由上海适达公司自行承担；上海适达公司在出现下列任何一种情况时，济南国美公司有权单方终止或解除合同而无须向上海适达公司作出任何赔偿，济南国美公司的书面终止或解除通知自送达到时即生效：……逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日……；如因上海适达公司的原因导致本合同被解除，济南国美公司有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他上海适达公司应支付的一切费用，并且济南国美公司有权不退还保证金；如上海适达公司拖欠本合同项下的任何款项，每逾期一日，济南国美公司有权向上海适达公司收取迟付金额千分之一的违约金……；济南国美公司同意自2010年6月1日起至2010年6月15日止为上海适达公司免租装修期，供上海适达公司用于设计和装修……
2、2010年6月1日，济南国美公司将涉案房屋交付上海适达公司，2010年6月30日上海适达公司向济南国美公司交纳第一期房屋租赁费45000元及保金30000元，2010年9月7日及2010年12月6日，上海适达公司又分别各交纳租赁费45000元，租赁费共交纳135000元。
3、2011年1月12日，上海适达公司因无合法经营手续受到工商局行政处罚，2011年2月28日其所经营的店铺停业。
4、双方均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。
双方对以下问题形成争议：
争议焦点一、上海适达公司因未能办理合法经营手续而受到工商机关行政处罚并停业，双方租赁合同解除，该情况以及所造成的损失是否系济南国美公司违约行为所致。
上海适达公司主张双方合同中约定：“甲方保证向乙方出示的证明本合同项下房产权属证书及甲方有权出租相关文件是真实、完整、有效的；甲方作为出租方协助乙方提供办理营业执照、门头的装修报批手续的资料，办理费用由乙方全部负责；如因甲方消防验收合格证影响乙方正常经营的，由此造成的相应损失由甲方负责……”，即济南国美公司应当提供上海适达公司办理营业执照手续的资料，现济南国美公司未依上述约定提供租赁房屋的合法产权证明及《建筑工程消防验收意见书》等法律文件，该行为导致上海适达公司无法根据法律要求申办营业执照及其他必需的证件而合法经营，进而受到行政处罚并责令停业，致使租赁房屋的合同目的无法实现，故上海适达公司要求与济南国美公司解除合同、返还租金及赔偿损失。对此，上海适达公司提交了2010年8月26日济南市工商行政管理局出具的企业登记补正材料、2011年2月28日上海适达公司向济南国美公司出具的关于DQ济南济泺店停业通知、2011年3月10日济南国美公司的复函、2011年4月6日上海雷曼律师事务所律师函、2011年1月12日行政处罚决定书、缴纳罚款收据、国家工商局（1990）317号文件、工商企字（1988）第205号文件、（2000）123号文件、济南市工商局办事指南关于外商投资的公司分公司设立登记材料等证据证明其主张。
济南国美公司主张，其对上海适达公司出示的企业登记补正材料真实性没有异议，但上海适达公司并未及时通知济南国美公司需补交材料的要求，且济南国美公司对涉案房屋有合法出租权，消防验收手续报验人也应是上海适达公司自己而非济南国美公司，上海适达公司非法自行营业8个月的损失应由上海适达公司自行承担。济南国美公司交付的房屋符合申办企业营业执照的条件，2009年2月11日，济南市工商局为涉案房屋所在的物业颁发了名称为“济南缤纷五洲商业广场”的市场登记证，经营商品的范围为农副产品、副食调料、餐饮食品等，市场组织形式为批发兼零售，该市场登记证足以证明涉案房屋所在的物业通过了济南市工商管理部门的审核，赋予了其经营餐饮类商业的资格。济南市工商局在济南红盾信息网已公布企业申办营业执照所需提交的材料，其中并未要求企业申办营业执照必须提交房屋产权证和消防合格证等材料，涉案物业内其他商户如青岛屈臣氏个人用品标山分公司、国美第十三商城、天桥区永利西餐厅、广东大地影院公司等均在2010、2011年间成功申办了企业营业执照，且济南国美公司与上海适达公司提前终止租赁合同后，于2011年9月将该房屋出租给案外人肖长蕴，其也已于2011年11月成功申办了营业执照，用于食品餐点类经营，该事实进一步证明涉案房屋完全符合办理营业执照的条件，上海适达公司自身不作为未取得营业执照，责任应自行承担。对上述主张，济南国美公司提交下列证据：国有土地使用权证、济南市总工会规划建设报告、济南市发展和改革委员会文件、济南市规划局意见书、合作建房协议及补充协议、产权人证明、济南国美电器与山东缤纷五洲商城开发有限公司签订的《房屋租赁合同》、同意出租证明、济南市公安局消防分局消防设计审核意见书、消防安全检查合格证、外资分支机构登记基本情况、国美电器第十三商城营业执照、青岛屈臣氏个人用品商店有限公司营业执照、山东缤纷五洲大酒店有限公司营业执照、天桥区永利西餐厅营业执照、济南市天桥区美蕴西点屋营业执照、济南市工商局发布的办理企业营业执照所需提交的材料、济南市工商局为涉案房屋所在的物业颁发的名称为“济南缤纷五洲商业广场”的市场登记证等。
争议焦点二、合同解除后上海适达公司于何时将涉案房屋交付给济南国美公司。
上海适达公司主张，在2011年5月6日济南国美公司负责房屋出租的工作人员赵红在对涉案房屋进行清点验收后代表济南国美公司接受房屋钥匙，并向上海适达公司出具钥匙收条，故完成房屋交接。济南国美公司虽认可赵红系济南国美公司的员工，但并非济南国美公司委托的收房人，对收条中赵红的签字有异议。济南国美公司主张上海适达公司占用涉案房屋至2011年9月9日，对此，济南国美公司提交了国美电器与案外人肖长蕴于2011年9月10日签订的《房屋租赁合同》及房屋照片，要求上海适达公司支付2011年5月1日至2011年9月9日的房屋占用使用费。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，关于合同效力问题，涉案房屋位于济南市天桥区标山南路19号，土地使用权人为济南第二工人文化宫，依据济南市总工会文件（济工（2007）45号）、济南市发展和改革委员会文件（济发改投资（2008）355号）、济南市规划局建设工程规划设计审查核准意见书（（2007）第104号）、济南市规划局建设工程规划验线合格通知书（（2007）第30号）、济南第二工人文化宫与山东缤纷五洲商城开发有限公司签订的《合作协议》、《补充协议》以及产权人济南第二工人文化宫出具的同意转租证明、山东缤纷五洲商城开发有限公司出具的同意出租证明，可以认定济南国美公司对涉案房屋拥有合法出租权，故双方于2010年5月26日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。合同签订后，济南国美公司于2010年6月1日将涉案房屋交付给上海适达公司使用，上海适达公司亦按约定交纳了保证金30000元及三个季度房屋租赁费共计135000元，2011年2月28日上海适达公司所经营的店铺停业，后上海适达公司未再向济南国美公司支付租金，并将房屋归还济南国美公司，至此双方合同已无法继续履行，且依据合同约定，济南国美公司有权在上海适达公司逾期交纳租赁费超过15日时单方解除合同，现该租赁合同已丧失继续履行的条件，故双方签订的《房屋租赁合同》实际已解除。
关于上海适达公司未能办理合法营业手续以及由此造成的损失是否系济南国美公司违约所致，上海适达公司认为正是由于济南国美公司未能依约定提供租赁房屋的合法产权证明及《建筑工程消防验收意见书》等法律文件才造成上海适达公司无法办理合法营业手续进而导致停业并承受损失，那么提供租赁房屋合法产权证明及《建筑工程消防验收意见书》是否系办理营业执照的必要条件是本案的主要争议焦点。对此，原审法院认为，上海适达公司系台港澳法人独资有限责任公司，依据济南市工商行政管理局发布的《外商投资的公司分公司设立登记所提交的文件》，上海适达公司设立分公司所需提交的材料应包括营业场所使用证明，其中租赁房屋者应提交租赁协议原件及出租方的产权证复印件，以上不能提供产权证复印件的，应提交能够证明产权归属的其他房屋产权使用证明复印件，故经营场所使用证明系办理工商登记应提供的必要材料；关于消防验收意见，依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函20040304》的解释，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，即应由租赁房屋的实际经营者即上海适达公司申报办理消防验收而非房屋出租人，故济南国美公司没有协助申报办理建筑工程消防验收手续的义务。综上，上海适达公司办理营业执照过程中需要济南国美公司协助提供的材料仅有经营场所使用证明。上海适达公司主张济南国美公司应承担违约责任的主要理由系济南国美公司始终未能提供房屋产权证明，故无法完成合同中约定的向上海适达公司提供办理营业执照手续所需资料的义务，但在合同中并未明确说明办理营业执照手续的资料必须为房屋产权证明，也就是说济南国美公司只要能够提供足以办理营业执照所需要的材料即完成合同义务，而办理营业执照所需的“经营场所使用证明”也并非等同于房屋产权证明。由于涉案房屋所在的山东缤纷五洲商城坐落的土地隶属于济南第二工人文化宫，因政策原因山东缤纷五洲商城未办理房屋产权证，但该建筑完全具备相关规划手续，故山东缤纷五洲商城开发有限公司对涉案房屋所在建筑拥有合法使用权，其将部分房屋租赁给济南国美公司并同意其转租也系山东缤纷五洲商城开发有限公司对自身权利的合法处分，济南国美公司也因此对涉案房屋拥有合法使用权。依据自济南市工商行政管理局调取的资料，关于涉案房屋所在的山东缤纷五洲商城，已办理了名称为“济南缤纷五洲商业广场”的市场登记证，该登记证已具有经营场所使用证明的效力，山东缤纷五洲商城内的业户均可提交此证明的复印件办理营业执照。济南国美公司在经上海适达公司函催要后，已将所需材料提交上海适达公司并告知其办理营业执照的程序，而上海适达公司坚持认为因济南国美公司未提交房屋产权证明故其无法办理合法营业执照，以至于受到相应处罚并停业。上海适达公司的该主张与济南市工商行政管理局要求的办理该项手续的程序并不一致，上海适达公司在济南国美公司处取得的材料足以办理合法营业执照，现因上海适达公司自身原因未能办理，该损失应由上海适达公司自身承担，故对上海适达公司要求济南国美公司赔偿其经济损失并支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。上海适达公司自租赁涉案房屋至停业期间已占有使用该房屋达八个月之久，并实际进行经营活动，期间所有支出和盈利均系其经营行为的结果，其应支付占有使用涉案房屋期间的房屋租赁费用，故对于上海适达公司要求返还房屋租赁费135000元的请求于法无据，原审法院不予支持。因上海适达公司已逾期15日未交纳房租，故依照双方合同约定，济南国美公司有权不退还保证金30000元，故对上海适达公司要求返还保证金30000元的请求，原审法院不予支持。
关于济南国美公司的反诉请求，针对双方解除合同后对涉案房屋交付时间的争议，原审法院认为，上海适达公司主张2011年5月6日济南国美公司负责房屋出租的工作人员赵红在对涉案房屋进行清点验收后代表济南国美公司接受房屋钥匙，并向上海适达公司出具钥匙收条，济南国美公司亦认可赵红系济南国美公司员工，虽对收条中赵红的签字有异议，但未申请司法鉴定，应视为对上海适达公司提交证据真实性的认可，故原审法院对上海适达公司主张的事实予以认可，即涉案房屋在合同解除后已于2011年5月6日完成交接。上海适达公司向济南国美公司已交纳三个季度的租赁费共计135000元，即自2010年6月15日（已除去15日装修免租期）至2011年3月15日的费用，其后至房屋完成交接，上海适达公司继续占有使用该房屋，应交纳自2011年3月16日至2011年5月6日的房屋占有使用费500元×52日=26000元。因上海适达公司自身原因未能办理营业执照导致合同无法继续履行，合同目的无法实现而解除，应由上海适达公司承担合同解除所产生的责任，依据双方在合同第五十三条中对违约责任的约定：“乙方破产或被停止经营，甲方可以解除合同，在此情况下，甲方扣除乙方保证金，并有权选择就此给甲方造成的包括但不限于未履行租期应交租赁费用及其他费用等损失向乙方追偿”，故济南国美公司除不予退还上海适达公司保证金外，应举证证明其所受损失，现济南国美公司未提交证据证明其所受损失，因此无法确定具体违约金额，故对济南国美公司要求上海适达公司支付违约金的请求因证据不足原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、解除上海适达餐饮管理有限公司与济南国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、上海适达餐饮管理有限公司于判决生效之日起10日内支付济南国美电器有限公司房屋占有使用费26000元。三、驳回上海适达餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回济南国美电器有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13960元，由上海适达餐饮管理有限公司负担13960元；反诉案件受理费2240元，由济南国美电器有限公司负担2016元，由上海适达餐饮管理有限公司负担224元。
上诉人上海适达公司不服原审判决上诉称：1、原审法院在消防验收申报人确定上，适用《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》而非《建设工程消防监督管理规定》，属适用法律错误。根据2009年4月30日公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》，对于建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。上诉人上海适达公司承租的房屋所在建筑工程面积为77634万平方米，应由建设单位申报办理消防验收。根据济南市工商行政管理局2010年8月26日要求上诉人上海适达公司提交的营业执照补正材料通知，其中一项为《建设工程消防验收意见书》，该材料为办理营业执照的必要材料，应由被上诉人济南国美公司提供，被上诉人济南国美公司一直未提交，导致了上诉人上海适达公司未能办理合法营业手续。2、原审法院在没有充分证据证明的情况下，认定被上诉人济南国美公司已提供材料给上诉人上海适达公司，属于认定事实错误。被上诉人济南国美公司一直未提供《建设工程消防验收意见书》及合法的权属证明，未提供市场登记证，也未告知其办理营业执照的程序，造成上诉人上海适达公司无法正常经营。3、原审判决超出被上诉人济南国美公司反诉提出的诉讼请求范围，程序错误。被上诉人济南国美公司在原审反诉请求判令上诉人上海适达公司支付自2011年5月1日起至2011年9月9日止的房屋占用费99000元，然而原审确认上诉人上海适达公司应交纳自2011年3月16日至2011年5月6日的房屋占有使用费500×52日＝26000元，违背了只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理的原则，程序错误。事实上被上诉人济南国美公司的全部损失均系被上诉人济南国美公司违约所致，上诉人上海适达公司系守约方，不应承担违约责任。4、上诉人上海适达公司提交的证据充分，事实明确。根据上诉人上海适达公司与被上诉人济南国美公司合同约定，被上诉人济南国美公司应承担违约责任，赔偿上诉人上海适达公司的全部损失。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人济南国美公司返还上诉人上海适达公司保证金30000元、租金135000元；赔偿经济损失共计360114元、美元2500元；支付违约金计90000元。
被上诉人济南国美公司答辩称：1、上诉人上海适达公司在未取得相关证照前即非法经营八个月之久，已经严重违反了双方之间的合同约定。上诉人上海适达公司本可以申领相关的营业手续正常经营，但由于上诉人上海适达公司的过错导致房屋租赁合同无法继续履行，所造成的全部损失应当其自行承担。2、一审庭审法庭辩论结束后，上诉人上海适达公司变更诉讼请求，并新增了要求被上诉人济南国美公司支付违约金9万元的诉讼请求，不符合法律规定。3、被上诉人济南国美公司在原审中反诉请求确认《房屋租赁合同》于2011年5月1日解除，并要求上诉人上海适达公司支付2011年3月16日至4月30日的房屋租赁费及迟延履行金，以及2011年5月1日至9月9日的房屋占用费，故法院判决2011年3月16日开始，上诉人上海适达公司向被上诉人济南国美公司支付房屋占用费，没有超出被上诉人济南国美公司的诉讼请求。请求二审法院依法维持一审判决。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，上诉人上海适达公司提交济南市人民政府在其政府网站上公开的政务信息两份，分别是《建设工程竣工验收消防备案》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查》，以证明，建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关、消防机构申请消防竣工验收，办理消防验收的主体单位，也是义务单位是被上诉人济南国美公司。具有娱乐功能的餐饮等，在投入使用前应当办理消防安全检查，在本案中由于争议建筑物属于必须依法进行消防验收的，上诉人上海适达公司在办理消防安全检查时必须提交建设工程消防意见书，由于被上诉人济南国美公司未能将建设工程消防验收意见书提交给上诉人上海适达公司，导致上诉人上海适达公司无法办理消防安全检查及工商登记手续。
被上诉人济南国美公司认为，这两份材料，发布时间是2012年7月27日，在此之前，工商注册各个部门采取的是比较宽松的政策，对于小于100平米的房屋，消防备案即可，对于面积较大的房屋，部分可办理投入使用前的消防安全检查。
上述事实，有当事人提交的证据和本院的调查笔录在案为凭。
本院认为，对于上诉人上海适达公司未能办理经营手续的原因，上诉人上海适达公司认为，根据其提交的2010年8月26日济南市工商行政管理局出具的企业登记补正材料，被上诉人济南国美公司未提交房屋产权证明和《建设工程消防验收意见书》。而被上诉人济南国美公司对此不予认可，认为消防验收手续报验人应是上诉人上海适达公司而非被上诉人济南国美公司，其交付的房屋符合申办企业营业执照的条件。对此，本院认为，上诉人上海适达公司系租赁房屋设立分公司，其所需提交的材料应包括“营业场所使用证明”，即：租赁协议原件及出租方的产权证复印件，不能提供产权证复印件的，应提交能够证明产权归属的其他房屋产权使用证明复印件。据此，原审认为办理营业执照所需的“经营场所使用证明”并非等同于房屋产权证，并无不当。涉案房屋所在的山东缤纷五洲商城虽未办理房屋产权证，但该建筑具备相关规划手续，已办理了名称为“济南缤纷五洲商业广场”的市场登记证。上诉人上海适达公司可以以上材料作为“营业场所使用证明”向工商行政管理部门提交，且根据被上诉人济南国美公司一审中提交的证据，在该市场内经营的广东大地影院公司、肖长蕴等业户，在2010、2011年间成功申办了企业营业执照。但上诉人上海适达公司坚持要求被上诉人济南国美公司向其提交涉案房屋产权证，并以此为由主张被上诉人济南国美公司应承担违约责任，理由不当，本院不予支持。
上诉人上海适达公司提交的2010年8月26日济南市工商行政管理局出具的企业登记补正材料，包括“消防验收合格证明”等材料，该“消防验收合格证明”，并未特指《建设工程消防验收意见书》，虽然《建设工程消防监督管理规定》对建筑工程的消防验收进行了规定，但本案所涉房屋仅属“济南缤纷五洲商业广场”一部分，对外出租用于经营，在该场所进行企业登记所需要的“消防验收合格证明”，不同于《建设工程消防监督管理规定》所规定的消防验收。故，原审依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，认定应由租赁房屋的实际经营者即上诉人上海适达公司申报消防安全检查，并无不当。
被上诉人济南国美公司在反诉请求中，要求上诉人上海适达公司支付2011年3月16日至4月30日的房屋租赁费以及2011年5月1日至9月9日的房屋占用费。原审法院认定，上诉人上海适达公司向被上诉人济南国美公司已交纳租赁费至2011年3月15日，涉案房屋在合同解除后已于2011年5月6日完成交接，上诉人上海适达公司自2011年3月16日至2011年5月6日，继续占有使用该房屋，应交纳该期间的房屋占有使用费26000元，符合法律规定，亦没有超出被上诉人济南国美公司的诉讼请求。
综上，上诉人上海适达公司之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16200元，由上诉人上海适达餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年七月二日
书记员 吕淑慧