河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第1159号
上诉人（原审被告）：于亭娃，女，汉族。
委托代理人：许现伟，河南大进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋银楼，男，汉族。
委托代理人：赵秋喜，河南弘创律师事务所律师。
委托代理人：袁芳，河南弘创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张雪娥，女，汉族。
上诉人于亭娃因与被上诉人宋银楼、被上诉人张雪娥为确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2012）涧民一初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于亭娃的委托代理人许现伟，被上诉人宋银楼及其委托代理人赵秋喜、袁芳，被上诉人张雪娥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于洛阳市涧西区涧河路（回迁楼）涧河小区3-3-601室的房屋系张雪娥与其夫刘远旺之住宅被拆迁而取得的安置房。2004年11月17日，张雪娥与宋银楼签订了一份内容为“1、甲方（张雪娥）作为产权人，将七里河涧西区3-3-601一套面积为109.4平房的房屋以壹拾万零五仟元整（105000元）的价格转让出售，乙方（宋银楼）同意按此价购买此房。2、乙方首付款（壹拾万）元整（100000）付款打收条，剩余房款待房产权证填表加章后付清，办证所需一切费用由乙方承担。3、乙方入住后，乙方不能和本小区其他业主同时拿到房产证或根本办不到乙方本人所有产权证，甲方应承担以下责任：①、甲方退回乙方所付全额房款。②、乙方对房屋装修所有费用。4、自此协议生效期间，甲方如将此房转售他人应负此协议第3条责任。签字生效，产权转移乙方”的《购房协议》。同日，宋银楼即依约将首付的100000元购房款交付给了张雪娥，张雪娥也依约将房屋交付给了宋银楼。2005年1月至5月间，宋银楼对该房屋进行了装修。之后，宋银楼一直在该房屋内居住。2007年6月7日，与张雪娥同期因拆迁被安置在洛阳市涧西区涧河路（回迁楼）涧河小区3号楼的其他业主均拿到了安置房的《房屋所有权证》。2007年7月14日，宋银楼为将已购房屋的《房屋所有权证》办在自己的名下，将剩余的5000元购房款交付给了张雪娥，并还预付给了张雪娥2000元的办证款。之后，张雪娥到洛阳市城市拆迁事务所，要求该所将洛阳市涧西区涧河路（回迁楼）涧河小区3-3-601室的房屋所有权人登记到宋银楼名下，该所以拆迁安置政策不准许变更被拆迁安置人的名称为由，没有为张雪娥办理。2007年8月21日，洛阳市房管局为张雪娥颁发了洛阳市涧西区涧河路（回迁楼）涧河小区3-3-601室的《房屋所有权证》［证号为：洛市房权证（2007）字第X4071**号］。2010年11月15日，宋银楼以张雪娥拒不履行房屋过户登记义务为由，向法院提起诉讼。要求张雪娥履行双方于2004年11月7日签订的《购房协议》，并承担案件的诉讼费。2011年6月8日，洛阳市涧西区人民法院作出（2011）涧民三初字第11号《民事判决书》，判决：一、宋银楼与张雪娥于2004年11月17日签定的《购房协议》有效，双方均应按协议履行；二、张雪娥退还宋银楼购房款105000元及预付的办证费2000元。本案诉讼费500元，由宋银楼与张雪娥各承担250元。宣判后，宋银楼不服（2011）涧民三初字第11号《民事判决书》的判决，在法定上诉期限内上诉至洛阳市中级人民法院，请求撤销（2011）涧民三初字第11号《民事判决书》第二项的判决，改判张雪娥立即协助宋银楼办理房屋产权过户手续，履行转移房屋所有权的登记义务。2011年12月2日，洛阳市中级人民法院作出洛民终字第2717号《民事判决书》，判决：一、维持洛阳市涧西区人民法院（2011）涧民三初字第11号民事判决第一项；二、变更洛阳市涧西区人民法院（2011）涧民三初字第11号民事判决第二项为：张雪娥于本判决生效后三十日内协助宋银楼办理洛阳市涧西区七里河（涧河路回迁楼）涧河小区3-3-601室房屋的过户手续；一审案件受理费500元，二审案件500元受理费，均由张雪娥承担。2012年4月26日，洛阳市中级人民法院向宋银楼、张雪娥送达了该院洛民终字第2717号《民事判决书》。2012年5月28日，宋银楼向法院提出强制执行申请［执行案案号：（2012）涧法执字第411号）］。洛阳市涧西区人民法院在执行过程中查知，张雪娥已于2012年4月9日将洛阳市涧西区七里河（涧河路回迁楼）涧河小区3-3-601室房屋“出售”给了于亭娃，于亭娃也已于2012年4月13日取得了洛阳市房产管理局为其核发的洛房权证市字第001709**号《房屋所有权证》。2012年8月6日，宋银楼向法院提起本案诉讼。另查明，2010年10月10日，张雪娥的女儿与于亭娃的长子登记结婚，张雪娥与于亭娃也因此成为了亲家。2012年4月9日，张雪娥与于亭娃签订了一份《洛阳市房屋买卖合同》，双方在该合同中约定，于亭娃应当于2012年4月9日一次性付清275000元的购房款（见该合同的第三条）；张雪娥应当在2012年4月6日前，将已售房屋交付给于亭娃（见该合同的第四条）；张雪娥应保证其售给于亭娃的房屋在交接时没有产权和经济纠纷。如发生其售给于亭娃的房屋在交接前存在的产权纠纷或经济纠纷，由张雪娥承担责任，因此给于亭娃造成的经济损失由张雪娥赔偿（见该合同的第七条）；张雪娥未按照该合同约定的期限将已售房屋交给于亭娃的，张雪娥向于亭娃支付违约金10000元，合同继续履行；逾期交房2天，张雪娥退还于亭娃已付的房款，并支付违约金10000元，合同终止（见该合同的第九条）。再查明，张雪娥没有在2012年4月6日前将其卖给于亭娃的房屋交付给于亭娃，于亭娃也没有在与张雪娥签订《洛阳市房屋买卖合同》的2012年4月9日将275000元购房款付给张雪娥。于亭娃对张雪娥没有交房及其没有支付购房款的辩解是，张雪娥称其已将该房屋出租给了他人，于亭娃在与张雪娥签订《洛阳市房屋买卖合同》前也曾与张雪娥一同去看房，但未见到承租该房屋的人；2008年3月25日，张雪娥从于亭娃处借了200000元，张雪娥因无力偿还该笔借款的本息，才将该房屋作价抵偿给了于亭娃，于亭娃勿需再向张雪娥支付购房款。张雪娥对于亭娃的辩解表示了认可。为了证明其与于亭娃间存在借款及以房抵偿借款本息的事实，张雪娥向法院提交了其为于亭娃出具的内容为“今借于亭娃人民币贰拾万元正（整），利息1分，月计贰仟元正（整），借款期限叁年。如万一到期不能还款，原（愿）将［洛阳市涧西区七里河（涧河路回迁楼）］涧河小区3-3-601房产作抵押，在对房产作价后归于于亭娃所有。借款人：张雪娥2008.3.25”的《借条》一份。
原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案张雪娥在与宋银楼因洛阳市涧西区涧河路回迁楼3-3-601号房屋权属争议引发之诉讼尚未审结的情况下与于亭娃签订的《洛阳市房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第五项“权属有争议的房产不得转让”的强制性规定，宋银楼要求确认该《洛阳市房屋买卖合同》无效的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项》的规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（五）项之规定，判决：
被告张雪娥和被告于亭娃于2012年4月9日签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效。本案诉讼费6223元，财产保全费1895元，由被告张雪娥承担。此款由被告张雪娥于在本判决生效后七日内直接交付给原告宋银楼，原告宋银楼已预交的诉讼费和财产保全费，本院不再退回。
于亭娃不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定的基本事实错误。我购买房产是被上诉人张雪娥有处分权的财产，房管局有公示，张雪娥有房产证，双方的《洛阳市房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，已经洛阳市人民政府住建委审核备案。我在买房产时无任何的过错。我也支付有合理的对价，而且房管机关审查通过。我购买房产时也去现场看过，至于被上诉人张雪娥对我有不实叙述成分，这个过错不应由我这个案外人承担。一审法院适用法律严重错误，张雪娥在卖房产时根本无权属争议的情况。我作为购房人不知道张雪娥和被上诉人宋银楼在打着官司。按照权威专家的观点，这样的合同也是有效的。城市房地产管理法属于行政管理性质的法律规范，并非是认定合同效力的效力性规范，不能依据此来认定合同无效。司法实践和最高院司法解释中，对一房多卖都是认定合同有效的，只是让出卖人承担违约责任等，这才是合同相对性原理体现。另外，结合物权法定原则，取得房产证的合同人应优先于实际占有人的。一审法院违反了合同法关于合同成立的理论。一审法院是在根据合同的实际履行情况来判断合同的效力的。其在适用法律、运用法理方面存在重大的前后矛盾。张雪娥之所以能在诉讼中卖房产，重大的后果不能由我们家来承受。一审法院判决违反宪法保护公民合法的财产权利。请二审法院纠正。综上，本案属于被上诉人之间的合同违约之诉，可是，被上诉人宋银楼为了达到要房产的唯一目的，而主张其他人的合同无效，这不符合合同法、物权法和司法实践。请求：1、依法撤销涧西区人民法院（2012）涧民一初字第267号民事判决，并依法改判即驳回被上诉人宋银楼的诉讼请求。2、一二审诉讼费等均由被上诉人承担。
宋银楼答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，上诉人于亭娃与被上诉人张雪娥的行为是恶意串通，损害答辩人的合法权益，其双方所签订的房屋买卖合同应是无效合同。答辩人于2004年11月17日与被上诉人张雪娥签订了《购房防议》，购买了被上诉人张雪娥位于涧西区涧河路涧河小区3-3-601室的房屋，之后，答辩人交付了全部房款及过户的款项，而且于2004年至今一直在该房屋中居住，但张雪娥却一直不予办理房屋的过户手续，2011年12月2日，洛阳市中级人民法院作出（2011）洛民终字第2717号民事判决书，判决答辩人和张雪娥签订的买卖协议有效，张雪娥应当协助答辩人办理过户手续。判决生效后，张雪娥不但不协助答辩人过户，在答辩人中请法院强制执行期间，又与上诉人恶意串通签订了一份房屋买卖合同，以明显低于市场价进行了交易，并办理了过户。在一审中提交的证据以及查明的事实显示，上诉人于亭娃与被上诉人张雪娥并不是真正实际买卖房屋，而是张雪娥因欠所谓上诉人的债务而顶账，其当庭出具的欠条也有明显的改动痕迹，是虚假的，故此，上诉人与被上诉人张雪娥的这一行为显属恶意串通，损害了答辩人的合法权益，其签订的合同应是无效合同。一审法院认定事实是完全清楚的。一审法院适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。答辩人与被上诉人张雪娥于2004年11月17日签订的《购房协议》是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，该协议是合法有效的，现在房屋产权证己办在张雪娥名下，与该房屋相同性质的同楼房屋也可以过户，张雪娥应当按照合同的约定履行过户义务，但其迟迟不与答辩人办理房屋过户登记手续，说明此房屋是存在争议的，本案中，张雪娥明知自己和答辩人对房产有纠纷，并且正在诉讼期间内，却违反法律禁止性规定将有争议的房产再次转让给上诉人，上诉人却称其并不知道张雪娥与答辩人有房屋权属争议，是违背事实的，上诉人与被上诉人张雪娥是儿女亲家关系，在一审中，双方己经承认，张雪娥之女（于亭娃之儿媳）刘亚利对此房屋的权属争议是很清楚的，其还作为代理人出庭参加诉讼，怎么可能不告诉上诉人情况，所以上诉人说不知道房屋的权属争议明显是作虚假陈述，存在恶意串通、逃避法院的强制执行司法行为。依照法律规定是无效的行为。综上所述，答辩人认为一审法院判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，上诉人于亭娃与被上诉人张雪娥相互之间推卸责任，并以此损害答辩人利益的上诉理由根本不能成立，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
张雪娥答辩称：一审法院认定的事实错误。本案虽然存在“一房二卖”的情形，但在和于亭娃签订合同时并没有告知她，即我并没有向于亭娃讲，该房产已经在此前和宋银楼曾经有一个购房协议的情况。我和于亭娃之间的房产价款已经通过了政府的全面审查，合同也已经通过了政府的全面审查，各种手续税费已经通过了政府的全面审查。一审中，我已经提交了收到中院（2011）2717号判决书的时间。我和宋银楼2004年购房协议的真实意思问题：该协议是一份具有特殊性条件的协议。即宋银楼要求：“必须从军安小区开发商处直接办理到其名下，如果不能直接办到我名下，张雪娥就给我退房款（避免二手房过户费用、维修基金等），否则就由张雪娥退还全部购房款、装修费。”本案之所以发生，完全是房价大幅上涨后，宋银楼又重新作出了违背当初意思的选择。请法庭全面审查。一审法院判决不合法，也不符合我国善意取得的理论和实践。宋银楼认为“恶意串通”无有效证据，我自己拥有完全所有权的房子，我又出卖他人，他人得到了。我和宋银楼之间的纠纷属于合同违约纠纷而已。法律关系和性质不应随着房价数字的改变而随意改变。过户已经完成了，于亭娃无过错。其他意见同一审，对上诉人的上诉状没有不同意见。综上，一审法院没有做到以事实为依据，以法律为准绳。请二审法院依法驳回宋银楼的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本相同。
本院认为：本案宋银楼要求确认无效的买卖合同所涉洛阳市涧西区七里河涧河小区3-3-601室房屋与本院（2011）洛民终字第2717号民事判决中所涉及的房屋系同一房屋，该案为张雪娥与宋银楼有关该房屋的买卖合同纠纷，双方对于该房屋权属存在争议，且宋银楼一直占用该房屋至今。在该案诉讼期间，张雪娥与于亭娃签订房屋买卖合同转让该房屋。原审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法法规的强制性规定。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产，不得转让：……（五）权属有争议的；……”认定张雪娥和于亭娃于2012年4月9日签订的《洛阳市房屋买卖合同》无效并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6223元，由上诉人于亭娃负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 王惠谦
审判员 杨 楚
二〇一三年十二月十六日
书记员 吴冬萍