湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂1125民初884号
原告：高小燕，女，1977年5月14日出生，汉族，湖北省浠水县人，住本县。
委托诉讼代理人：占学军，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者。执业证号：31710011103611。代理权限为：特别授权，即代为撤销或变更诉讼请求，进行调解、和解，代收法律文书，代为申请执行，代收义务款等。
被告：浠水万泰置业发展有限公司。住所：浠水经济开发区洪山工业园。统一社会信用代码:91421125679789422R。
法定代表人：叶青，该公司经理。
委托诉讼代理人：姚根胜，男，该公司员工。代理权限为:特别授权,即代为提起、放弃、变更诉讼请求，接受调解、和解，代收法律文书。
原告高小燕与被告浠水万泰置业发展有限公司（以下简称万泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高小燕的委托诉讼代理人占学军、被告万泰置业公司的委托诉讼代理人姚根胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高小燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告间签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款366000元，赔偿原告损失366000元，办理各项证照款22159元，并支付违约金157906元（具体计算方式：366000×5.31％×（1+50％）÷360×1950，从2010年10月3日算至2018年3月3日，以后顺延），合计912065元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年10月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定在合同签订时原告一次性付款7万元，余款296000元于2012年10月20日前付清，2013年9月5日被告向原告出具了购房收款收据。2013年12月15日原告支付了办理各项证照款22159元，同时向被告出具了办理各项证照的相关手续，合同并同时约定在被告出卖交付商品房90日内，原告应依法取得国有土地使用权证和房屋所有权证。在合同履行中因被告迟延交房，没有按照约定及时交房，经另案查明被告于2014年9月29日将原告所有房屋的土地已进行抵押，抵押期限至2019年9月29日，导致无法办证。根据《中华人民共和国房地产管理法》的法律规定，没有取得未依法登记权属证书的房地产不得转让，虽然原、被告签订了《商品房买卖合同》，但被告没有依合同规定为原告办理房屋产权登记手续，导致原告就该房屋无法进行转让、出租，给原告造成了巨大的经济损失，现根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，依法向人民法院提起诉讼，依法支持原告的诉讼请求。
被告万泰置业公司辩称，一、原告提起解除合同、要求被告承担违约责任的诉讼超过法定的诉讼时效。1、本案中商品房买卖合同是在2012年10月12日签订的。合同约定出卖人应在商品房交付使用后90日配合原告办理房产证件，被告于2013年12月交房的，原告应在2015年12月前要求被告配合办理房产证件，原告2018年初才提起解除合同并要求被告承担违约责任的诉讼，时效按当时《民法通则》的规定为2年，原告此时提起解除合同，显然超过了法律关于诉讼时效的规定；2、依原告诉请认为被告没有为其办理土地证违约，而这种违约行为是一种具体行为，有具体的行为时间点，应适用当时的时效2年的规定。土地证没有办理按原告的诉请导致3个后果：原告可以请求被告继续履行合同直到配合办理好相关证件；原告请求被告承担违约责任支付赔偿金，原告的这一诉请属于请求权，应受到诉讼时效的限制；原告请求解除合同，解除合同属于形成权，当事人应在法定的期间内行使解除权。二、原告要求解除商品房买卖合同没有事实理由。1、原告实际于2013年12月17日签了房屋验收接收表，合同的主要义务已履行完毕，只是合同的随附义务因各种原因没有及时履行。2、买卖合同所涉及房产的房产证已实际办理并领取，房产已经确权到了原告名下，且原告已将此房出租并收取了租金。3、买卖合同约定原告不能解除合同。三、原告要求解除商品房买卖合同没有法律依据。本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中任何可以解除合同的条款。1、该解释第八条规定出卖方有两种违约行为之一的，买受方可以解除合同，但前提条件是商品房买卖合同的目的不能实现，买受人无法取得房屋，（由于该规定发布时两证合一的产权证还没有，所以这里的房屋是专指房产而不包括地产）本案中，合同的主要条款已履行完毕，买受人实际取得了房屋、房产证已实际办理到原告的名下，而且要根据庭审，原告也知道现在不动产权证都可以办理。合同的目的完全可以实现。2、该规定第19条关于解除合同规定，不仅要违反合同的约定或《城市房地产开发经营管理条例》第33条的约定，而且要造成买受人无法办理房屋所有权登记的后果，在这里房屋所有权登记和土地使用权登记是完全不同的两个概念。本案中，被告不仅协助原告办理了房屋所有权登记，而且原告实际取得了他名下的房屋所有权证书。四、被告不应承担办证不能的责任。1、办证的主体是原告，而不是被告，被告只是协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第33条可以明确是预售商品房还是现售商品房，办证的主体都是房屋的购买人。而房地产开发企业只是协助办理，实际情况是，在整个房屋出售过程中，原告没有向被告作任何催告，要求被告配合前去办理房地产证。2、原告向法庭主张被告收受了办证费，但是没有任何证据证明这一事实，原告要求被告返还办证费没有证据证明。3、原告不能取得产权证的客观原因。合同签订时间是2013年10月，在此之前由浠水县政府的原因导致被告无法取得相应的土地证，2015年以后，国家施行了两证合一的政策，因政府机构调整、职能划分等原因，迟延了办证的时间。4、被告的土地抵押并不影响原告相关产权证的办理。5、不动产权证目前已完全可以办理。五、关于本案的几个法律概念的认识及法律适用。六、有关政策适用及本案所涉及的社会影响。被告请求法院考虑交易的客观真实情况，依法对本案作出公平、公正、合理判决。
原告为了支持自己的主张，提交的证据：1、原告身份证；2、被告营业执照、组织机构代码；3、商品房买卖合同；4、购房收据；5、办证收款收据；6、房屋抵押证明；7、万泰置业公司于2018年2月7日向原告等业主发出的进行不动产登记的通知；8、2017年2月16日土地管理部门出具的有关原告办理房屋权属证书的土地已被被告在建行抵押。经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，认为原告选择了合同中的第3项，放弃第1、2条约定；对证据4没有异议，原告支付房款2013年9月5日，与合同约定不一致，构成违约；对证据材料5有异议，认为办证款是物业管理单位浠水万成公司收的，不能证明原告向被告支付了办证费用；对证据材料6无异议；对证据7没有异议，证明了合同目的可以实现，房产证已经办理，也可以办理不动产证。
被告为支持其抗辩主张，提交的证据：9、房屋预售许可证、竣工验收备案书；10、房屋买卖合同；11、房产证（第01030469-1号）、领证登记表、交房单验收单；12、房屋租赁协议(2013年10月14日)；13、建行于2018年1月2日出具的抵押权消灭证明；14、房屋所有权登记发证申请审批表、不动产证登记收件单；15、办证通知；16、土地管理部门土地抵押登记及解除台账。经质证，原告对证据材料9真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据10原告选择不退房是在90日内，但在一年内不能进行房产登记，2013年3月31日之前应取得，2015年9月16日取得违反法律规定，可以选择退房解除合同；对证据11真实性没有异议，对证明目的有异议，合同约定2012年12月31日前交房，但实际三年才交房；对证据12没有异议，实际房子一直未交付，没有装修，没有形成租房协议；对证据13证明是复印件，建行于2018年1月2日出具的，但实际款项是否还清，没有证据；对证据14报批手续的真实性没异议；对证据15办证通知没有异议，是2018年2月7日的通知，办证逾期五六年；对证据16真实性没有异议，但当时土地已经抵押。
本院经审理查明：2012年10月3日，原告高小燕（买受人）与被告万泰置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：090497。合同约定：买受人购买被告开发的商品房位于浠水经济开发区洪山工业园青园国际现代农机机电建材大市场北二区内街4幢108号房，该商品房的用途为商业，建筑层算地上4层，建筑面积共62.18平方米，单价每平方米5886.137元，总价款366000元；买受人应于2012年10月3日前付房款7万元，余款296000元于2012年10月20日付清；出卖人应当在2012年12月31日前，将验收合格的该商品房交付买受人使用……，合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即：自出卖人逾期之日起至出卖人提供的提供资料报产权登记机关备案之日止，依据买受人已经支付房款按同期银行存款利率标准支付利息给买受人。
合同签订后，被告于2013年9月5日出具收据收取原告购房款366000元；原告于2013年11月14日与他人签订了《商铺（商务用房）租赁协议》，将自己从被告处购得房屋出租给他人经营；2013年12月15日，原告按被告的通知内容交纳了办证的各项费用22159元；2013年12月17日原告在被告方向其交房的《房屋交接验收表》和《入住资料签收表》进行签收。
同时查明，被告于2014年4月16日向浠水县房地产管理局填报了《房屋所有权登记发证申请审批表》及办理房屋产权登记的相关资料。
被告经过呈报取得青园大市场北二区标准4幢的共有《房屋所有权证》后，对该房屋的共有产权进行了分割，且于2015年9月16日为原告等购买方办理了《房屋所有权证》，同年10月12日被告将该《房屋所有权证》交给原告。
2017年9月19日，被告向浠水县不动产登记中心递交不动产登记申请审批表及提交相关资料。因被告已还清贷款，抵押权人中国建设银行股份有限公司浠水支行于2018年1月2日向浠水县不动产登记中心出具《抵押权消灭证明》，浠水县不动产登记中心于2018年1月2日为该地块办理了抵押注销登记。被告于2018年2月7日通过邮政快递向原告发出不动产办理通知单，原告已收悉。
以上基本事实，有原告、被告提供的一系列证据，经庭审举证、质证及庭审笔录在卷佐证，本院对双方当事人无异议的证据，结合庭审中查明的事实进行综合认定。
本院对本案争议的焦点及法律适用分别论述如下:
焦点一、原告要求被告向其支付违约金的诉请应否依法得到支持。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案中，原告高小燕与被告万泰置业公司的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付期限为2012年12月31日；依该合同第十五条关于产权登记的约定，被告万泰置业公司商品房交付使用后90日内，即2013年3月31日前将办理权属登记需由自己提供的资料报产权登记机关备案；而被告万泰置业公司迟至于2014年4月16日才向浠水县房地产管理局填报了《房屋所有权登记发证申请审批表》及提交办理房屋产权登记的相关资料。由于原、被告在合同第十五条就因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任已有约定（即自出卖人逾期之日起至出卖人提供资料报产权登记机关备案之日止，依据买受人已经支付房款按同期银行存款利率标准支付利息给买受人）;就本案原告的诉讼请求而言，原告向本院主张的是基于抵押障碍未排除导致无法办证，请求解除合同的前提下要求被告方向其支付违约金，原告并未以被告迟延履行向有关产权登记机关报送产权登记资料，要求被告向其支付已交房款利息；由此可见，原告的真实意思表示并不是追究被告迟延报送产权登记资料这一违约行为；故原告要求被告向其支付违约金的请求与本案基本事实不符，与相关法律法规规定相悖，本院不予支持。
焦点二、原告是否有权解除合同并在此前提下请求被告返还购房款、赔偿损失、返还办理各项证照款。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形”。本案中，原告占有、使用房屋及取得房地产权属证书是其买卖商品房的目的，2015年10月12日原告就已取得了《房屋所有权证》；现原告以被告方于2014年9月29日将原告所有房屋的土地已进行了抵押，导致无法办证，使原告就该房产无法进行转让、出租，向本院请求解除合同；从本案的基本事实看，其一、原告事实上对自己购得的房屋已于2013年11月14日与他人签订了《商铺（商务用房）租赁协议》，将自己从被告处购得房屋出租给他经营，其合法利益并未因此而受到影响；其二、该案在审理过程中，被告向法庭提交了抵押权消灭证明、查询证明及他项权证、产权中心收件单、浠水县不动产中心出具的相关地块抵押注销证明，证明了与本案相关地块土地抵押状况已解除，涉案房产目前也可以办理不动产权证；从双方当事人签订合同的时间看，当时我国的不动产登记工作尚未开展，现被告已将不动产登记所需的前期工作已基本完成，原告的合同目的完全可以全部实现。纵观全案，原、被告双方在所订立的合同中并未就具有迟延办理及交付房地产权属证书这一情形可以解除合同进行约定；在此情况下，完全归责于被告认定其构成根本违约而解除合同，显然有失公平，亦不利于房地市场的健康发展和房地产的交易安全；况且，本案没有符合合同法第九十三条规定的当事人协商一致，可以解除合同的情形，也没有符合合同法第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案原告请求解除合同，并在此前提下由被告返还购房款、赔偿损失、返还办理各项证件款的请求因其提交的证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告高小燕的诉讼请求。
案件受理费6460元，由原告高小燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 员 蔡德刚
二〇一八年五月十六日
法官助理 陈新中
书 记 员 鲁 敏