广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终11917号
上诉人（原审被告）:曾洪艺，男，1962年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区，现住广州市越秀区。
被上诉人(原审原告):广州市越秀区登峰街道社区服务中心，住所地广州市越秀区麓景东路**号。
法定代表人：朱翠美。
委托诉讼代理人：吕明，该单位员工。
委托诉讼代理人：何保权，该单位员工。
上诉人曾洪艺因与被上诉人广州市越秀区登峰街道社区服务中心（以下简称登峰街社区服务中心）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
曾洪艺上诉请求：判决驳回登峰街社区服务中心主张的2015年6月1日至2015年9月30日的租金。事实与理由：一、登峰街社区服务中心直到2015年6月才向曾洪艺交付涉案房屋，曾洪艺已支付2015年6月至9月的租金。曾洪艺向原审法院提交一份由登峰街社区服务中心与第三人张运莲就涉案房屋于2013年4月30日签订的《租赁合同》，租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。曾洪艺与登峰街社区服务中心双方于2013年10月22日签订《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》，租赁期限自2013年6月1日起至2016年10月31日止。因登峰街社区服务中心一直未与张运莲解除《租赁合同》和收回涉案房屋，导致登峰街社区服务中心迟迟无法将涉案房屋交付给曾洪艺使用。登峰街社区服务中心实际于2015年6月才向曾洪艺交付涉案房屋，而曾洪艺已向登峰中心支付2015年6月至9月的租金。二、登峰街社区服务中心主张的2015年6月至9月的租金已过诉讼时效，依法应予驳回。根据案涉《广州市房屋租赁合同》第三条约定：“租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。”涉案房屋2015年6月至9月的租金应在当月的第5日前支付，登峰街社区服务中心于2016年9月27日才向法院起诉，已过诉讼时效，依法应予驳回。三、曾洪艺已向登峰街社区服务中心交纳履约保证金人民币12900元，请求法院在作出判决时予以相应抵扣。双方签订《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》的同时，曾洪艺按照合同约定向登峰街社区服务中心交纳租赁涉案房屋的履约保证金12900元。为了一并解决有关涉案房屋的全部纠纷，避免累讼，曾洪艺请求法院在作出判决时相应抵扣履约保证金12900元。
登峰街社区服务中心答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审法院驳回曾洪艺诉讼请求，维持原判。一、曾洪艺称已支付2015年6月至9月的房屋租金，该主张已在一审提出，但曾洪艺未能按法院要求提供更有效证据。曾洪艺又称，此时段已过诉讼时效，这和其主张的已交租金自相矛盾。二、由曾洪艺签署的欠费确认表及费用催缴通知看，足以证明曾洪艺在该时间前就已经开始使用房屋，且自2015年6月之前就没有正常缴纳租金；在一审中，曾洪艺所提交的2015年6-9月工商银行汇款单据为经登峰街社区服务中心多次催费后，曾洪艺补交2015年6月前所欠租金的款项，一审法院的判决事实清楚、正确有效。三、从曾洪艺签署的催租通知可证明曾洪艺存在故意长时间拖欠房屋租金的事实，登峰街社区服务中心也不定期的向曾洪艺催费，曾洪艺亦签名确认，2015年6至9月租金已过诉讼时效的主张并不成立。四、在一审时，曾洪艺表示如果登峰街社区服务中心同意与其续签新的房屋租赁合同，并愿意全部偿还所欠款项，登峰街社区服务中心表示不同意。五、曾洪艺称其向一审法院提交由登峰街社区服务中心与第三方的租赁合同，因登峰街社区服务中心原因，于2015年6月才将房屋交曾洪艺使用。但此项与该案无关，亦由于登峰街社区服务中心与第三方的合同得以妥善解决才有和曾洪艺签订合同将房屋租赁给其的可能。七、曾洪艺称其在双方签订房屋租赁合同和补充协议时，曾洪艺向登峰街社区服务中心交纳了履约保证金人民币12900元，请求法院在作出判决时相应抵扣履约保证金12900元。经查，登峰街社区服务中心没收到该款项，如有，应由曾洪艺提供有效单据。曾洪艺故意造成诉累，以达到拖欠租金，延迟归还房屋，将登峰街社区服务中心房屋违约分租他人谋取私利目的，导致登峰街社区服务中心合法经济利益无法正常回收，合法权益无法保障。基于上述事实和理由，上诉请求应予以驳回。
登峰街社区服务中心一审请求：1、判令曾洪艺向登峰街社区服务中心支付房屋租金（自2015年6月至2016年12月，其中2015年6月至2015年10月按4515元/月，2015年11月至2016年12月按4740元/月计）;2、判令曾洪艺向登峰街社区服务中心支付房屋租金滞纳金（按曾洪艺所欠的总金额的1%计）；3、请求解除双方签订的租赁合同并判令曾洪艺交还房屋。
一审法院认定事实：广州市越秀区恒福路XXX房房屋是登峰街社区服务中心管辖房屋。2013年10月22日，登峰街社区服务中心、曾洪艺签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定登峰街社区服务中心将上址房屋出租给曾洪艺作住宅用途，建筑面积140平方米，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日。其中，2014年11月1日至2015年10月30日租金标准为4515元/月、2015年11月1日至2016年10月31日租金标准为4740元/月。租金按月结算，曾洪艺在每月第五日前按现金付款方式支付。曾洪艺依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，曾洪艺须按当月租金金额的1%向登峰街社区服务中心支付违约金。租赁期限届满，曾洪艺应将出租的标的交还登峰街社区服务中心，如需继续承租出租标的，应提前30日与登峰街社区服务中心协商，双方另行签订合同等。
因曾洪艺拖欠涉案房屋租金，登峰街社区服务中心分别于2016年6月28日、2016年7月26日、2016年8月16日、2016年9月19日向曾洪艺发出《费用催缴通知》及《关于催交物业租赁费用的函》。曾洪艺确认只收到2016年7月26日的《费用催缴通知》。该《费用催缴通知》载明：“按《房屋租赁合同》及相关法律规定，曾洪艺需在2016年7月30日前一次性缴清拖欠登峰街社区服务中心房屋租赁费及水电使用费共计65235元，如果登峰街社区服务中心未在上述规定时间内收到足额的租金及相关费用。根据《房屋租赁合同》及相关法律规定将视曾洪艺单方面违约，并收回房屋，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。”
曾洪艺拟证明其已交纳租金至2015年9月，向一审法院提交四份其于2015年6月17日、2015年7月22日、2015年8月25日、2015年9月24日向登峰中心账户转入金额为4515元的中国工商银行的转账凭证。登峰街社区服务中心对此不予确认，并陈述上述款项是经其多方催缴后曾洪艺补交2015年6月份之前的欠款。为此，一审法院要求曾洪艺向一审法院提交租赁期内其他缴纳租金的证据，否则将采信登峰街社区服务中心的陈述。曾洪艺在一审法院指定的期限届满后仍未向一审法院提交。
在本案庭审过程中，登峰中心、曾洪艺确认上述合同期满后，双方没有另行签订租赁合同。曾洪艺陈述涉案房屋至今未交还登峰街社区服务中心，由其作为住宅使用。登峰中心陈述“如果曾洪艺存在转租，我方要求收回房屋管理权，若是曾洪艺实际使用，我方要求收回房屋使用权，不需追加案外人承担本案责任。”
一审法院认为，登峰街社区服务中心、曾洪艺自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。曾洪艺至今仍拖欠合同期内的房屋租金，故登峰街社区服务中心要求解除合同、收回涉案房屋管理权、使用权及要求曾洪艺支付2015年6月1日至2016年12月31日的房屋租金合法合理，一审法院予以支持。此外，根据《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》约定，曾洪艺逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金金额的1%向登峰中心支付违约金，现登峰街社区服务中心要求曾洪艺支付其所欠的租金总额的1%交付房屋租金滞纳金诉讼请求低于上述约定的标准，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2016年12月21日作出如下判决：一、自本判决生效之日，广州市越秀区登峰街道社区服务中心与曾洪艺就广州市越秀区恒福路XXX房签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除。二、自本判决生效之日起3日内，曾洪艺将广州市越秀区恒福路XXX房使用权、管理权交还广州市越秀区登峰街道社区服务中心。三、本判决发生法律效力之日起3日内，曾洪艺应向广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付自2015年7月1日至2016年12月31日的租金（其中，2015年6月至2015年10月按4515元/月的标准计付；2015年11月至2016年12月按4740元/月计付）。四、本判决发生法律效力之日起3日内，曾洪艺应向广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付逾期支付租金的违约金（以上述所欠租金总额的1%计）。本案一审受理费1787元，由曾洪艺负担。
二审期间，曾洪艺主张登峰街社区服务中心直到2015年6月才将涉案房屋交付给其使用。但并无提交新的证据。
登峰街社区服务中心补充提交了其于2015年6月24日、7月24日、8月26日、9月23日、10月26日、11月20日、12月23日向曾洪艺发出的7份费用催缴通知，以证明其主张的2015年6月-9月房屋租金没有超过诉讼时效。其中2015年6月24日费用催缴通知显示拖欠金额18060元。曾洪艺确认其收到该7份费用催缴通知，并确认7份费用催缴通知上的名字是其所签，但表示无法核实费用催缴通知上的金额。
另，登峰街社区服务中心二审期间请求追加曾洪艺支付2017年后占用房屋使用费4740元/月，7个月共33180元；滞纳金331元，总计33511元，诉讼费由曾洪艺负担。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
登峰街社区服务中心与曾洪艺双方所签《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。未依约履行的，应依法承担违约责任。曾洪艺长期不按时缴纳租金，登峰街社区服务中心要求解除合同并支付拖欠租金，依法应予支持。曾洪艺上诉主张登峰街社区服务中心直到2015年6月才将涉案房屋交付给其使用，但登峰街社区服务中心提交的由曾洪艺签名确认的费用催缴通知单显示2015年6月曾洪艺所拖欠租金已达18060元，因此曾洪艺上述主张与事实不符。至于曾洪艺主张2015年6月至9月租金已过诉讼时效问题，登峰街社区服务中心于一二审期间提交的多份催缴通知单足以证明登峰街社区服务中心一直按月向曾洪艺催缴拖欠租金主张权利，因此曾洪艺关于诉讼时效超过的主张亦不能成立。至于曾洪艺上诉主张保证金抵扣问题，因登峰街社区服务中心不确认其收到保证金，曾洪艺亦未就此提起反诉，本院对此不予处理。
一审判决双方合同解除，曾洪艺交还涉案房屋使用权、管理权并支付拖欠租金及逾期违约金，于法有据，应予以维持。至于登峰街社区服务中心二审期间主张2017年以后的房屋占用使用费，因登峰街社区服务中心一审诉讼请求仅要求支付至2016年12月止的租金，且未对一审判决提出上诉，本院对此亦不予调处。登峰街社区服务中心应另行主张权利。
综上所述，上诉人曾洪艺的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1787元，由上诉人曾洪艺负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 陈珊彬
审判员 杨晓怡
二〇一七年八月三十一日
书记员 林北征
游瑞娜