福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初4692号原告：曾世智，男，1986年2月23日出生，汉族，住泉州市洛江区。委托诉讼代理人：谢竞忠、杨锦云，福建泉台律师事务所律师。被告：王灿江，男，1977年9月5日出生，汉族，住惠安县。原告曾世智与被告王灿江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾世智的委托诉讼代理人杨锦云到庭参加诉讼，被告王灿江经公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾世智向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年3月14日签订的《房产买卖协议》已于2017年5月16日解除；二、被告双倍返还原告定金24万元；三、被告赔偿原告中介费4200元。事实与理由：原、被告于2017年3月14日签订《房产买卖协议》，约定原告向被告购买位于惠安县城南花苑A幢201室房屋，房屋建筑面积112.58平米房，总价款42万元。协议约定，原告应在签订协议当日支付被告购房定金12万元，被告应在收到定金后十日内将房屋交付给原告使用（被告应保证室内整洁，无结果性损坏等），并于2017年4月15日前迁出该房产原有户口。同时约定，若被告不能按期向原告交付房产，逾期15日未交付房屋的，原告有权解除合同。若于2017年3月30日前因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权单方面中止协议，同时要求违约方承担违约责任。协议签订时，原、被告向福建恒产置业有限公司各支付4200元中介费。若被告违约，其应自违约之日起三日内退还原告所支付的购房款，并向原告支付相当于双倍定金的违约金及承担全部的中介费，已支付给中介公司的中介费，违约方应赔偿给支付方。原告依约支付购房定金12万元，被告出具收条给原告。但经原告多次催促，被告至今未向原告交付房屋，也拒不办理产权登记手续。被告王灿江未作答辩。在本院审理过程中，原告提供证据1即《房产买卖协议》，以此证明原告向被告购买案涉房产，以及协议对交房期限、违约责任、解除合同等进行约定。证据2即房屋所有权证、泉州市房屋权属登记查档，以此证明案涉房产的产权、面积、坐落等情况。证据3即《收条》，以此证明被告收取原告购房定金12万元。证据4即《通知》、《律师函》、邮件单及查询结果，以此证明原告已向被告发出通知要求办理案涉房产的产权变更及交房手续，但被告收到函件后仍不履行相关义务。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1即《房产买卖协议》，具有真实性，能够证明双方协议原告向被告购买案涉房产，房屋总价款42万元，购房定金12万元。协议并对房屋交付时间、违约责任等进行了约定。证据2，能够证明案涉房产所有权人系被告，以及至2017年9月14日案涉房产仍登记在被告名下。证据3，能够证明被告收取原告购房定金12万元。证据4，能够证明原告及其代理人向被告邮寄《通知书》、《律师函》，该《通知书》、《律师函》分别于2017年5月13日、5月15日签收。经庭审认证，结合原告陈述，对本案主要事实作如下认定：被告系案涉房产所有权人（合同/产权证号螺城-11855）。2017年3月14日原、被告签订《房产买卖协议》1份，约定被告将其所有的案涉房产出售给原告，房产转让价42万元，购房定金12万元，定金以转账加现金方式支付。协议第五条约定：甲方（被告，下同）应于收到定金后十日内将房产交付给乙方（原告，下同）使用。第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期15日未付清房款或未交房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成损失承担赔偿责任。第十九条约定：甲乙双方保证合同上载明的地址为真实有效的联系地址，甲乙丙三方任何一方以合同上载明的地址邮寄送达另一方（两方）则视为已书面通知对方（另外两方）。被告同日出具《收条》1份交原告收执，确认收取原告购房定金12万元。原告于2017年5月12日向被告邮寄《通知》1份，载明“……本人特通知你在收到本通知后三日内办理完成以上房屋的产权变更登记手续……逾期未办理的，视为你违约，你与本人签订《房产买卖协议》随即解除……”，该邮件于2017年5月13日签收。原告代理人另于2017年5月12日向被告邮寄《律师函》1份，载明“……希望贵方在收到本律师函后三日内与本所律师或曾世智先生联系办理以上房屋的产权变更登记手续，并将以上房屋按照协议要求交付给曾世智先生，以消除不利后果，避免矛盾升级。”该邮件于2017年5月15日签收。综上事实，本院认为，原、被告签订的《房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。《房产买卖协议》第十二条约定“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期15日未付清房款或未交房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成损失承担赔偿责任。”案涉协议签订时原告依约支付被告购房定金12万元，但被告未能按照约定将房产交付原告使用，且经原告多次催告后仍不履行，已构成违约，原告有权解除案涉《房产买卖协议》。原告及其代理人按协议载明的地址向被告邮寄并经签收应视为已通知被告。《通知》、《律师函》分别于2017年5月13日、5月15日签收，故应以最后到达即《律师函》通知的内容为准。该《律师函》并未明确若被告违约，则案涉《房产买卖协议》随即解除。原告主张案涉《房产买卖协议》已于2017年5月16日解除，缺乏事实依据，不予采信。鉴于被告已构成违约，且原告亦有解除案涉《房产买卖协议》的意思表示，故双方签订的《房产买卖协议》应予解除。原告要求被告双倍返还定金，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条的规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定:当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。双方约定房产转让价42万元，故定金不得超过84000元（42万元×20%），被告应双倍返还的定金为168000元（84000元×2）。原告已付款项12万元中超过购房定金84000元的部分即36000元应认定为购房款，被告应予以返还。原告主张支付中介费4200元，证据不足，不予采信。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾世智与被告王灿江于2017年3月14日签订的《房产买卖协议》。二、被告王灿江应于本判决生效之日起十五日内返还原告曾世智购房款36000元。三、被告王灿江应于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告曾世智购房定金168000元。四、驳回原告曾世智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4693元，由被告王灿江负担3918元，原告曾世智负担775元。公告费560元，由原告曾世智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈细鹏人民陪审员  庄炳忠人民陪审员  黄惠芬二〇一八年一月十七日书 记 员  郑榕玲速 录 员  留晓桦附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。