文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初12819号原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路五桂石片区阳光100国际新城A2-3栋负二层车库，统一社会信用代码91500108759272503X。法定代表人萧德迎，总经理。委托代理人北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告任圆圆，女，1983年1月2日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区。原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司（以下简称“兰博公司”）诉被告任圆圆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰博公司的委托代理人，被告任圆圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰博公司诉称：被告系重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城房屋业主，原告系该小区物业服务企业。原告入驻后，为该小区提供了物业服务，但被告拖欠原告的物业服务费和水电公摊费。从2009年10月至2016年7月，被告共拖欠原告物业服务费4637.92元、水电公摊费679.59元，共计5317.51元。原告经催收未果，故诉至法院请求判令被告向原告支付上述费用，并以每月拖欠的金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准计算违约金至欠款付清时止。被告任圆圆辩称：被告系南岸区南滨路阳光100国际新城业主，于2008年底接房，接房后至今未装修、未入住。被告拖欠2009年10月至2016年7月的物业服务费、水电公摊费属实。被告不同意缴纳上述费用的理由是：一、物业服务费收费标准不认可。原告请求费用的计算标准是1.2元/平方米，但物价局文件载明为0.9元/平方米，同时原告的诉讼请求已经有部分金额超过诉讼时效期间。二、原告没有履行小区绿化率达到40%的承诺，小区门禁形同虚设，小摊小贩随意出入小区。原告擅自将业主所有的公共区域改为停车场，至今没有恢复。三、小区环境堪忧。车库出口处常年污水横流、臭气冲天。楼栋内卫生环境差，电梯清洁不到位，垃圾到处堆放。四、原告任由小区业主私搭乱建，没有尽到监管职责。综上，原告没有尽到应有义务，所以被告不同意缴纳上述费用。经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。原告原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日名称变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。2006年11月9日，南岸区南滨路阳光100国际新城的开发商重庆渝能壹佰房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》。该合同约定，由原告为被告所在小区提供物业服务，合同期限为3年。合同明确了物业服务区域概况、物业服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅为0.9元/月/平方米（未含电梯费），电梯费0.3元/月/平方米；第九章约定，业主或物业使用人违反合同约定，未按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向原告支付违约金。重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.9元/平方米/月，多层住宅为0.8元/平方米/月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。重庆市物价局渝价[2004]494号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》做出通知：“因该小区基础设施建设未达到上述通知的标准，收费标准下浮30%收取。高层住宅电梯费可实行月票和次票也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收取，并由物管公司根据实际情况决定收取方式。”合同签订后，原告在约定期限内为被告所在小区提供物业服务；合同期满后，原告继续以原合同约定为标准为该小区提供物业服务至今。另查明，被告系重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城房屋业主，该房建筑面积94.27㎡，被告于2008年底接房，至今没有装修、入住，该房屋的物业服务费按半价收取。被告从2009年10月至2016年7月期间未向原告缴纳过物业服务费及水电公摊费。庭审中，被告对于原告请求的物业服务费收费标准1.2元/平方米/月不认可。另，原告提交证据拟证实其于2014年11月11日、2014年12月17日、2015年7月29日和2015年11月13日向被告邮寄律师函催收上述费用。被告称其并未收到原告的任何催收通知，因此原告请求的部分金额已经超过诉讼时效期间。还查明，庭审中，被告提交照片数张，拟证实小区车库出口处常年污水横流、臭气冲天；楼栋内卫生环境差，垃圾到处堆放；原告任由小区业主私搭乱建。以上事实，有《前期物业服务委托合同》、资质证书、《准予变更登记通知书》等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：2006年11月9日，重庆渝能壹佰房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》，该合同形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，原、被告双方均应当按照协议内容履行。协议签订后，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付相应的物业服务费。关于物业费收取的标准问题。重庆市物价局渝价作出的[2004]301、494号文件《通知》已确定其收费标准为高层住宅为0.9元/平方米/月，又因为该小区基础设施建设未达到上述通知的标准，原告方主动按通知价格的七折收取物业费（即0.63元/平方米/月），该价格与原告提供的服务相当，亦不高于市场行情，故本院依照0.63元/平方米/月的物业费标准计算被告欠缴的物业管理费。因被告并未装修、入住该房屋，因此被告所有的重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城房屋物管费应当按（0.63元/平方米/月÷2）的标准计算，被告欠缴的物管费为29.70元/月（94.27㎡×0.63元/月/㎡÷2）。依照《通知》规定，被告一直未装修、入住该房屋，并未实际产生电梯费，故对原告请求的电梯费，本院依法不予支持。关于公摊费，本院认为，兰博世家物业公司提供整体缴费票据及分摊依据，其提交的欠费明细表已足以证明黄炫毓应缴纳的公摊费金额，故对兰博世家物业公司要求黄炫毓支付公摊费的请求，本院予以支持。关于诉讼时效问题，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案中，原告举示的证据能够证实其在2014年11月11日、2014年12月17日、2015年7月29日和2015年11月13日向被告催缴物业服务费和水电公摊费，但原告提交的证据不能证实2014年11月11日前向被告催收过上述费用，故对原告请求的最早催收之日起两年之前（即2009年10月至2012年10月）的费用，本院不予支持。对此本院依法确认被告应当支付原告2012年11月至2016年7月的物业服务费1336.5元（29.70元/月×45个月）、水电公摊费380.55元，共计1717.05元。关于违约金，原、被告间的物业服务协议约定被告违反约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应支付违约金。本院认为，物业服务系连续、常态服务，不可避免存在服务瑕疵，需要不断改进服务，以尽量达到业主的期望，且原告目前收取物业服务费标准较市场平均水平明显偏低，其提供的服务质量与其收费标准相当。即此不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由，故被告拒不交纳物管费的行为构成违约，应承担相应违约责任，向原告支付违约金。现原告自愿请求按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，不违反法律禁止性规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第之规定，判决如下：一、被告任圆圆在本判决生效起十日内向原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司支付2012年11月至2016年7月的物业服务费1336.28元、水电公摊费380.55元，共计1717.05元；并以每月所欠金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准计算违约金至欠款付清时止；二、驳回原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元由被告任圆圆负担（该款原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司已缴纳，被告应于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 李 静二〇一六年十二月八日书 记 员 江宇洁