山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第785号
上诉人（原审被告）：周茂霞，女，汉族，居民。
委托代理人：李勇，男，1982年1月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：黄亚萍，女，汉族，居民。
委托代理人：张亮，山东启阳律师事务所律师。
上诉人周茂霞因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原告黄亚萍诉称，2013年1月16日，原、被告经协商签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将其位于临沂市兰山区新华二路红旗路交汇处向南150米路东（千机变服饰）沿街商铺租给被告使用，租赁期限自2013年3月13日至2013年12月31日止，租金22380元，合同第五条约定被告不按时交纳租金，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告交纳了2013年度租金22380元，在2014年1月1日该合同到期后，被告既未与原告续签合同，也未向原告交纳2014年租金，却一直占有使用该房屋。后原告多次找被告协商未果，被告的行为严重损害了原告的合法权益，现原告特诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告向原告支付房屋租金8000元，并立即返还租赁房屋。
被告周茂霞辩称，1.被告在2006年3月份从原告处通过转让方式取得了争议商铺，被告支付原告转让费45000元，并约定一年后被告可直接向争议商铺的所有人签订房屋租赁合同。一年后原告反悔，仍然向被告收取租金，直至2013年12月底；2.原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2013年12月终止，双方未再续签。被告现在使用的商铺是从出租方临沂市文广新局直接承租的。因此，被告没有向原告缴纳房租的法律义务。
原审法院查明，2006年6月份，经原、被告双方协商，原告将其承租的位于临沂市兰山区新华二路与红旗路交汇处向南150米路东沿街店名为“千机变”的商铺一间，转租给被告使用，被告向原告支付各项费用45000元。被告在交纳45000元费用后，取得了争议商铺后，仍沿用“千机变”店名经营服饰。第二年，双方约定被告按年度向原告交纳租金，租赁合同每年一签。之后，被告每年如约向原告交纳合同约定的租金。其中2011-2013年度的租金分别为24600元、28000元、22380元。在此期间，原告每年均与出租方临沂市文化广电新闻出版局续签房屋租赁合同，并按约向其交纳租金，租金交纳方式为通过银行汇款或转账。其中2010-2013年度的租金分别为12000元、14400元、16800元、18000元。2014年1月15日，原告与出租方临沂市文化广电新闻出版局续签了2014年度的房屋租赁合同，并按约交纳租金20000元。
2013年1月16日，合同未到期，原、被告双方续签了租赁合同，合同约定租金为22380元，租赁期限自2013年3月13日起至2013年12月31日。同时合同约定：合同到期后，如不再续签合同，承租方逾期不搬迁的，出租方可以终止合同，收回房屋。承租方负责赔偿所造成的损失。2014年3月12日，原告以租赁合同到期后，被告未再与其续签合同，也未向其交纳2014年的租金，却仍占用争议商铺为由诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告立即返还租赁商铺，并向原告支付房屋租金损失8000元（自2014年1月1日至3月12日期间）。
庭审过程中，被告主张其与原告之间的租赁合同已解除，并与出租方临沂市文化广电新闻出版局签订了新的房屋租赁合同，且已交纳了2014年度的租金14400元，被告系合法占有使用，没有向原告交纳租金的义务。为此，提供出租方于2013年1月15日为其出具的14400元的收据一份予以证实。对于被告的上述主张，原告不予认可，称被告向出租方交款属实，该款项是在原告本人不知道的情况下，被告通过银行汇到出租方账户上的，后出租方负责人和原告曾一起要求将该款退还给被告，但被告拒不接收，为此，出租方才给被告出具了上述收据。双方并没有签订房屋租赁合同。
原审法院认为，原、被告于2013年1月16日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以认定。原、被告均应当按照合同约定全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁合同已经约定在被告未能和原告达成新的租赁合同的情况下，原告有权收回房屋，因未能按期返还房屋给原告造成的损失，被告应当进行赔偿。赔偿标准参照2013年1月16日签订的租赁合同约定的租金标准计算，每日租金为76.12元。对原告主张的自2014年1月1日到3月12日期间的租金损失，按照上述租金标准计算应为5402.52元（76.12元×71天）。对于2013年3月13日后的租金损失，原告并未予主张，在此不予审理，原告可另行诉讼。被告提供的出租方临沂市文化广电新闻出版局于2013年1月15日为其出具的14400元的租金收据，不足以证实其与出租方已提前签订了2014年的租赁合同。相反，原告提供的其与出租方签订的2014年度的租赁合同及20000元的租金收据，足以能够反驳被告的主张。故对于被告的合法占有使用争议房屋的主张，不予支持。因双方于2013年1月16日签订的房屋租赁合同期限已届满，该租赁合同已自动解除，故不存在解除之必要。现原告要求被告返还租赁商铺并支付原告房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告周茂霞将位于临沂市兰山区新华二路与红旗路交汇处向南150米路东沿街店名为“千机变”的租赁商铺返还给原告黄亚萍；二、被告周茂霞赔偿原告黄亚萍自2014年1月1日到2014年3月12日期间的租金损失5402.52元；三、驳回原告黄亚萍的其他诉讼请求。上述一至二项，被告周茂霞于判决发生法律效力后十日内履行完毕。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周茂霞负担。
上诉人周茂霞上诉称：一、一审法院认定事实错误。上诉人与出租人临沂市文化广电新闻出版局虽未签订正式的房屋租赁合同，但出租方出具的2014年房屋租金收据足以证明，上诉人与出租人已形成事实上的房屋租赁关系。上诉人无义务、无责任向黄亚萍支付租金。至于黄亚萍于2014年1月15日与出租方签订的租赁合同，是在上诉人与出租方形成事实房租租赁关系之后签订的。出租方一房二租的行为，侵犯了上诉人与被上诉人的合法权益，黄亚萍可以向其主张违约责任，但无权向上诉人主张违约责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审判决认定上诉人与出租人不存在租赁关系，系认定事实错误。二、被上诉人早已不具备与出租方签订租赁合同的基础条件。上诉人于2006年通过转让方式从被上诉人处取得了涉案商铺，转让行为完成后，与出租人签订租赁合同系上诉人应有的权利，被上诉人应主动配合。但被上诉人为赚取租金差价，一再阻挠上诉人与出租人直接签订租赁合同，侵犯了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，本案的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人黄亚萍答辩称：一、答辩人于2014年1月15日与出租人签订《房屋租赁合同》，并已缴纳20000元年度租金，该合同真实、合法、有效，是黄亚萍与出租人多年来签订的《房屋租赁合同》的延续，足以证实黄亚萍在合同有效期内对该房屋享有合法的使用、收益、处分的权利。上诉人与黄亚萍自2006年形成租赁关系，其每年租赁合同的签订与租金缴纳均是向黄亚萍签订及缴纳，上诉人实际占有该房产从事经营，也是基于和黄亚萍的租赁合同关系，其与出租人既无书面的《房屋租赁合同》，也没有实际的房屋租赁关系。即便出租人对涉案房屋重新租赁，在同等条件下，黄亚萍也享有优先承租权。二、对于出租人为周茂霞出具的14400元收据，该款系周茂霞在黄亚萍不知情的情况下汇入出租人账户的现金，不能认定为租金。后出租人负责人与黄亚萍曾一起要求将该款退还给周茂霞，但周茂霞拒不接受。该收到条不能对抗出租人与黄亚萍已经订立租赁合同的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为黄亚萍与临沂市文化广电新闻出版局于2014年1月15日签订的房屋租赁合同是否为有效合同，上诉人周茂霞是否已对涉案房产形成与临沂市文化广电新闻出版局事实上的租赁关系。
被上诉人黄亚萍作为完全民事行为能力人，与临沂市文化广电新闻出版局签订了房屋租赁合同，并为之支付房屋租金，且出租人为之出具租金收据，该合同在形式上与2009年、2010年、2011年、2013年双方订立的租赁合同并无不同，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，为有效合同，本院予以确认。
关于上诉人周茂霞主张与临沂市文化广电新闻出版局已形成事实上的房屋租赁合同的问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”、第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同成立和生效的事实承担举证责任…”的规定，周茂霞应对该租赁合同的成立负举证责任。除向法庭提交的出租人为之出具的收据之外，周茂霞未能向法庭提交证明其与临沂市文化广电新闻出版局存在租赁关系的其他证据。虽然周茂霞一直占用使用涉案房产，但自2006年以来，周茂霞对租赁物的占有使用系基于其与黄亚萍之间订立的转租合同，并非基于临沂市文化广电新闻出版局对涉案房产的直接交付，故上诉人周茂霞依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，称其与临沂市文化广电新闻出版局已形成事实上的房屋租赁关系的诉求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周茂霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 姚玉蕊
审判员 张念国
二〇一四年七月二十四日
书记员 张 晓