江西省泰和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0826民初1715号
原告:李文雄，男，1971年3月4日出生，汉族，住泰和县，
委托诉讼代理人：周新兴，江西西昌律师事务所律师，一般代理。
委托诉讼代理人：刘晶，江西西昌律师事务所实习律师，一般代理。
被告：李宏斌，男，1973年12月29日出生，汉族，住泰和县，
原告李文雄与被告李宏斌租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文雄及其委托诉讼代理人周新兴、刘晶，被告李宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文雄向本院提出诉讼请求:1、判令被告退回租金12500元、水电保证金10000元；2、判令被告赔偿原告装饰装修损失181629元，搬运费3250元、搬迁停业损失35595元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年原告与被告签订了一份《店面租赁合同书》，合同约定被告将位于泰和县燕京啤酒城第10-15号店面租赁给原告，租赁期限自2015年3月17日至2018年3月26日，租金每年75000元。合同签订后，原告花费巨资对店面进行了装修装饰。2017年原告接到泰和县城市管理委员会《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除通知》才了解到被告对店面使用期限到2016年6月30日止。被告的经营期限到2016年6月30日止，却与原告签订租赁合同到2018年3月26日。现泰和县夜宵啤酒城已经被拆除，但原告的租赁期限没有届满，原告与被告签订的租赁合同由于被告的原因无法继续履行，给原告造成诸多损失。根据相关法律规定，被告对原告在本案中的装修损失、搬迁费、剩余合同期利润等相关损失负有全部赔偿责任。原告向被告索赔未果，故诉至法院。
被告李宏斌辩称：1、租金的算法与合同约定不一致，合同约定租金是每年的3月13日到次年的3月12日，每年的租金一次性交清，共75000元，原告2017年的房租是三个月一交，没有一次性交清，违反了合同约定，所以租金和保证金不能退回。2、关于损失，双方是租赁合同关系，被告没收到原告2016年的租金，原告是直接给了房东，违反了合同约定。当时签订合同是原告自己找的房东，通过房东找到被告，被告没有收取任何转让费，而是直接通过房东谈好将空地转让给原告使用。3、根据合同约定，国家有权收回该土地，被告没有单方解除该合同，该合同的解除是因为政府拆迁所致。
经审理查明，原告李文雄为支持其诉请，向法庭提交了以下证据：1、原告李文雄身份证复印件一份，证明原告身份及主体资格；2、营业执照复印件一份，证明原告租房系用于经营泰和县三笑私房菜馆；3、店面租赁合同书一份，证明原、被告之间合同关系及合同内容；4、《泰和县临时啤酒夜宵城经营合同》与《搬迁拆除通告》复印件各一份，证明本案租房占用场地已到期，并且政府发出拆迁通告，要求租户于2017年6月30日前迁出，本案租赁经营最后期限为2017年6月30日；5、搬运费发票一份，证明原告支付拆迁搬运费6500元；6、收条两份，证明被告李宏斌已收取原告2017年3月26日至2017年9月26日的租金，计37500元；7、司法鉴定意见书及鉴定费发票各一份，证明本案原告租房经营餐馆的装饰装修现有价值为181629元及司法鉴定费为3000元；8、三笑私房菜馆2016年12月份营业收入额及购买食材款明细账；证明原告一个月的营业收入为99697元。经当庭质证，被告对原告提交的上述证据质证无异议。
被告李宏斌为支持其辩称法庭提交以下房东邱志芳出具的证明一份，证明2016年的租金是由房东邱志芳直接收取。经当庭质证，原告对被告提交的该组证据质证无异议。
结合双方质证意见，本院对证据分析认定如下：原告提交的8组证据，被告质证无异议，本院予以采信。被告提交证据，原告质证无异议，本院予以采信。
综上所述，本院对已查明的法律事实确认如下：2014年12月18日，被告与房东邱志芳签订了一份租赁合同，约定原告承租被告的泰和县燕京啤酒城13间店面，租金每年160000元，租赁期限至2015年3月1日至2018年3月1日。2015年3月17日，原、被告就被告承租泰和县燕京啤酒城内的店面10-15号五间店面转租事宜签订了一份《店面租赁合同书》。该合同约定：租赁期限自2015年3月17日至2018年3月26日止；租金每年75000元，每年3月1日付清，否则被告方有权收回店面。合同签订后，原告向被告缴纳了10000元水电保证金。2016年，原告将店面租金直接支付给了房东邱志芳，被告对此未提出异议且该租金已地产其应付给房东的部分租金。2017年1月21日，泰和县城市管理委员会下发《关于对泰和县临时啤酒夜宵城进行限期搬迁拆除的通告》。该通告称：泰和县临时啤酒夜宵城合同已于2016年6月30日到期，不再续签场地租用及相关管理协议，限经营户与2017年6月30日前自行迁出该临时啤酒夜宵城。2017年2月28日，被告收取了原告2017年3月26日至2017年6月26日店面租金18750元。2017年6月26日，被告收取了原告2017年6月26日至2017年9月26日店面租金18750元。2017年7月26日，原告从承租的店面中搬离。2017年7月27日，泰和县燕京啤酒夜宵城被拆除。2017年7月25日，原告委托江西神州司法鉴定中心对原告经营的三笑私房菜一分店装饰装修价值进行了鉴定。2017年8月9日，江西神州司法鉴定中心做出赣神州司鉴字[2017]第P47号司法鉴定意见书。该鉴定意见书认为，原告承租经营的三笑私房菜一分店（五间店面）装饰装修价值为302715.71元，成新率60%，补偿价（取整）181629元。原告为鉴定支出鉴定费3000元。原告因搬迁店面财产共支出搬家费6500元，该搬迁费中包含原告承租另外一部分店面的搬迁费。
本院认为，被告李宏斌与原告李文雄签订店面转租合同，且店面房东未提出异议，该合同依法成立，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。原、被告双方约定合同租赁期限为2015年3月17日至2018年3月26日，现因店面场地租用合同到期，政府对店面所处泰和县燕京啤酒城进行了拆除，从而导致了原、被告双方的店面租赁合同无法继续履行。本院认为，此次政府对泰和县燕京啤酒城进行拆除是基于合同到期原因而非政府征收征用，因此，此次政府拆除行为不构成不可抗力；原告与被告签订的店面租赁合同无法履行完毕系被告未取得足够店面租赁期限所致，被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告主张要求被告返还预交的2个月租金12500元和水电保证金10000元，其提交的证据可以证实，于法有据，本院予以支持。原告承租被告转租的店面用于经营餐饮，投入了资金进行了装修装饰，店面的提前拆除给原告造成了装修装饰、搬迁、预期收益等方面的损失，被告应予以赔偿。原告主张按照装修装饰的现有价值要求被告赔偿，本院认为，原、被告双方约定店面租赁期限为3年，因此装修装饰的使用期限也应为3年，原告主张按照现有的装修装饰价值计算损失有失公平，于法无据，本院不予支持，本院认为，装修装饰的损失应为67270.16元[装修装饰造价302715.71元÷36个月合同期×8个月未履行完合同期]。原告主张要求被告赔偿搬迁费3250元，其提交的证据可以证实，本院予以支持。原告主张要求被告赔偿3个月的停业损失，本院认为，政府拆除通过告在拆迁前半年就已下发，原告有充足的时间进行搬迁准备，因此原告主张的停业损失缺乏事实依据。原告的租赁合同未到约定的期限履行完毕，原告客观上存在逾期可得收益损失，但是原告提交的证据不能证明其损失金额，故本院对原告的该项诉请不予支持。被告辩称原告2017年的租金是三个月一交，违反了合同约定，本院认为，原告三个月一交2017年的租金是在政府拆迁通告下达之后，此时合同履行处于一种不稳定状态，原告基于不安抗辩未一次性交清2017年租金，情有可原，于法有据，故被告该项辩称意见本院不予采纳。被告辩称双方已私下解除合同，这与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告辩称原告将2016年租金直接交给了房东，装修也是原告单方面装修的，原告违约在先，不承担装修损失。本院认为，原告将2016年的租金直接交付给房东，被告知情后并未提出异议，且该租金已抵偿被告应付给房东的租金，故原告将租金直接支付给房东行为并不违反合同约定。至于装饰装修系原告单方面行为问题，原告承租被告店面经营餐饮，进行一定的装修是必需的，因被告的原因导致合同提前解除致使装修装饰未能物尽其用，原告要求被告对此承担一定的赔偿责任于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：
一、限被告李宏斌于本判决生效之日起五日内向原告李文雄返还店面租金12500元、水电保证金10000元，共计22500元；
二、限被告李宏斌于本判决生效之日起五日内向原告李文雄赔偿装修装饰损失67270.16元、搬迁费3250元，共计70520.16元；
三、驳回原告李文雄其他诉讼请求。
当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4630元，原告李文雄承担2504元，被告承担2126元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 曾 斌
审 判 员 邹艳辉
人民陪审员 曾凤兰
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 王 勇