江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00156号
上诉人（原审原告、反诉被告）任通。
委托代理人李宇，江苏世纪同仁律师事务所律师。
委托代理人万巍，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）彭程。
委托代理人吴增燕，江苏徐海律师事务所律师。
原审第三人赵强。
委托代理人吴增燕，江苏徐海律师事务所律师。
上诉人任通因与被上诉人彭程、原审第三人赵强房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院于2014年11月27日作出的（2014）徐民初字第0223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人任通委托代理人李宇、万巍，被上诉人彭程、原审第三人赵强共同委托代理人吴增燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：赵强是涉案房屋的房主。2014年1月10日，赵强（甲方）与彭程（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于江苏省徐州市解放南路天助综合楼（以下简称天助综合楼）二楼、三楼，建筑面积约1500平方米的房屋出租给乙方经营电火锅使用。租赁期限为七年，从2014年3月1日到2021年2月15日。税后年租金为100万元，从第四年起，每年的租金在上一年度租金的基础上再递增5%，以此类推。房屋租金半年一付，先付租金后使用。第一期房屋租金50万元在签订合同后当日付20万元，余款30万元和设备转让费18万元在2014年2月19日前付清，以后每一期租金在到期前两个月付清。如乙方逾期支付，则每逾期一日应按年租金总额的5‰支付甲方违约金，如逾期达到30日或以上，还应按本合同第十二条第（二）项承担违约责任。该条约定乙方不支付或者不按照约定支付租金，且逾期天数达30日或以上的，乙方应向甲方支付不低于本合同剩余（未履行期限）租金30%的违约金，且甲方有权单方解除合同，收回该房屋。在租赁期限内，乙方应承担租赁房屋内产生的水费、电费、电话费、电视收视费和经营产生的税收等费用。乙方在不拖欠甲方房屋租金及水电费的情况下可以将租赁房屋转租。
2014年2月23日，彭程（甲方）与任通（乙方）签订了《房屋转租合同》（以下简称转租合同），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用。租赁期限为七年，从2014年3月1日到2021年2月15日止。在租赁期限内，乙方应承担租赁房屋内产生的水费、电费、电话费、电视收视费和经营产生的税收等费用。税后年租金为第一年100万元，从第四年开始每年递增5%。房屋租金半年一付，先付租金后使用。第一年房屋租金在签订合同后7日内付清，以后每一年租金应在到期前两个月付清，即每年的1月1日前，如乙方逾期支付，则每逾期一日应按年租金总额的5‰支付甲方违约金，如逾期达到30日或以上，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方还应向甲方支付不低于本合同剩余（未履行）期限租金30%的违约金。解除合同的日期为乙方收到解除合同的通知之日。合同第十四条特别约定，本合同约定的违约金均为不可调整、不可撤销，双方均明确放弃请求人民法院或仲裁机构调整本合同约定的违约金比例或数额的权利。
同日，彭程（甲方）与任通（乙方）又签订了《转让合同》一份，约定：甲方将涉案房屋整体转让给乙方，转让金额合计184万元。三、该处用于经营蜀味传奇时尚火锅的店面是由甲方租赁，甲方已付该处房产半年租金合计50万元整，租期从2014年3月1日至2014年9月1日，合同期限为七年，即从2014年3月1日至2021年3月1日。四、自合同签订之日起，三天之内即2014年2月26日之前，乙方一次性支付甲方50万元整，自2014年3月1日起，乙方每天支付甲方7000元，支付金额合计80万元截止，剩下54万元乙方三个月内付清，每月支付18万元整。五、如果乙方未按合同约定及时足额付款，甲方有权终止合同，乙方承担违约责任。七、甲乙双方如有一方违约，违约方承担违约金50万元整。
上述合同签订后，任通接手经营酒店，制作了户外牌楼等，并对三楼游戏厅进行了装修改造。期间，任通通过银行转账从2014年2月24日起至2014年6月21日止陆续支付彭程130万元。具体明细如下：2014年2月24日至2月27日分四次付款50万元，从2月27日起至6月19日系按照每日7000元的标准按日支付款项，至6月21日最后一笔付款金额为9000元，合计130万元整。
2014年8月初，任通与赵强因楼宇管理问题发生纠纷。同年8月18日任通即以赵强不同意转租、打人封店为由诉至原审法院，请求判令：一、解除双方于2014年2月23日签订的转租合同；二、判令彭程退还房屋租金583333元（100万÷12个月×7个月）、赔偿损失305102元、违约金296667元（按照合同约定的未履行部分的租金650万的30%酌情计算）。彭程提出反诉，认为其已经通过特快专递于2014年8月19日与任通解除了转租合同，请求判令：一、任通给付第一年度租金100万元及逾期支付196天的违约金98万元，解除合同违约金180万元；2、任通给付剩余转让费54万元、违约金16万元；3、任通给付所欠水电费13387元；4、本案诉讼费用由任通负担。原审审理期间，彭程于2014年11月27日向原审法院书面申请撤回第二项反诉请求，即剩余转让费54万元、违约金16万元。
在本案审理过程中，任通申请对涉案房屋内存放的生鲜食品、装修、户外牌楼、室内游戏厅价值进行司法评估鉴定。原审法院依法委托徐州光明资产评估事务所对此进行评估，并组织该所和双方当事人进行多次现场勘验。经双方确认，冷库中的生鲜食品作价21000元，前厅用品2000元，酒水饮料14000元，干货8962元，超市冰柜存货2000元，合计47962元，彭程不同意任通拉走，但同意在任通欠付彭程的租金中抵扣。同时，在2014年8月26日的勘验现场，经三方协商，均同意任通在三天内缴清水电费后将电脑、椅子、美甲用品和游戏道具等拉走，任通明确表示三天内不来领取损失自负，此后其并未领取。2014年9月28日，徐州光明资产评估事务所对户外牌楼、室内游戏厅及任通所做的店面装修（包含真人密室逃脱主题设计费）进行了评估，确定其资产价值为236140元（其中立式广告牌、横幅火锅店广告牌等与火锅有关的资产评估值为55380元），当事人对此评估结论均无异议。
原审法院认为：一、关于涉案合同效力、违约责任及解除时间如何认定的问题。涉案房屋租赁合同、转租合同及转让合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，任通作为次承租人，在承租涉案房屋以后，应如约向承租人彭程缴纳房租。否则，任通按照法律规定和合同约定即应当承担违约责任，而彭程即享有相应的合同解除权。从涉案款项的支付情况来看，不论是前期的50万元，还是此后每日支付的7000元，又或是合计130万元的付款总额，与转让合同所约定的付款节点及付款额度均一致。因此，应当认定任通所缴纳的款项均为转让款，而非房屋租金。是故，彭程所主张的任通未缴纳房租，系属严重违约行为，其有权单方解除转租合同，应予以支持。因该解除合同通知书的邮寄送达时间为2014年8月18日，次日被拒收退回，因此可以认定彭程的解除转租合同通知生效时间为2014年8月19日，转租合同于当日解除。对于任通主张的房主不同意转租、抢占店面、彭程应承担违约责任的问题。因赵强与承租人彭程之间的房屋租赁合同备注条款明确约定“乙方在不拖欠甲方房屋租金及水电费的情况下可以将租赁房屋转租”，同时房主赵强在庭审中亦表示同意彭程转租，而且任通提供的录音证据中反映出双方只是因楼宇卫生管理问题发生冲突，因此，任通的主张没有事实依据，应不予支持。
二、关于任通向彭程主张退还房租583333元、支付违约金296667元及赔偿损失305102元等的问题。任通在承租期间既未缴纳租金，因此，其主张退还房租没有事实依据。同时，由于其未缴纳租金系严重违约行为，彭程与其解除转租合同符合合同约定，因此，任通向彭程主张违约金没有法律依据。因任通未缴纳房租，故其请求赔偿装饰装修残值损失不应支持，但对于生鲜食品等物品47962元、与火锅店有关的装饰装修55380元，因彭程同意留用或者愿意折价抵扣租金，应予以支持。对于遗留在店内的桌椅等物品，因彭程同意其迁出且原审法院限定了交接期限，任通由于自身原因不愿接收，故在实际搬运前标的物灭失的风险应由其自行承担。
三、关于彭程主张任通支付租金100万元、逾期付款违约金98万元、解除合同违约金180万元、拖欠水电费13387元的问题。转租合同的期限始于2014年3月1日，至2014年8月19日合同解除时，任通实际使用期限为171天，按照第一年房租100万元的约定，任通应缴纳房屋租金为468493元。对于逾期付款违约金，根据该合同的约定，如任通逾期支付，则每逾期一日应按年租金总额的5‰支付彭程违约金，逾期达到30日或以上，还应支付不低于该合同剩余（未履行）期限租金30%的违约金。合同约定违约金标准明显过高，应予调整。根据转租合同约定，第一年房屋租金在合同签订后7日内付清，因此，原审法院酌定从2014年3月3日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率所计算的利息标准1.3倍支付违约金。对于彭程主张的解除合同违约金，从查明的事实来看，任通起诉解除合同与彭程邮寄送达解除合同通知发生于同一天，但彭程发出的通知到达时间早于任通，且单方解除已经发生法律效力，双方之间的转租合同已于2014年8月19日解除，因此任通的解除合同行为不再受转租合同约束，故对彭程以任通违反合同关于在租赁期内不得提前退租或解除合同的约定为由要求任通支付解除合同的违约金，应不予支持。此外，对于水电费，彭程及赵强主张为13387元，但未能提供充分证据，而任通认可欠缴二、三千元，故原审法院酌定欠缴水电费为3000元，由任通承担。
综上，原审法院判决：一、彭程于判决生效后十五日内给付任通生鲜食品等47962元、与火锅店有关的装饰装修残值55380元，合计103342元；二、任通于判决生效后十五日内给付彭程房屋租金468493元及违约金（从2014年3月3日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息标准1.3倍计算）、水电费3000元；三、驳回任通、彭程的其他诉讼请求。案件受理费63460元，鉴定费4000元，反诉案件受理费42747元，由任通负担70961元，彭程负担39246元。
任通不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回原审法院重审，或依法改判：1、彭程返还任通2014年8月7日-8月31日的房屋租金65753.42元、火锅店装修装饰损失236140元（不包括原审判决支持的5万元）、违约金296667元并按银行同期贷款利率承担逾期付款利息（自2014年8月7日计算至实际给付之日）；2.驳回彭程要求解除转租合同的诉讼请求，改判解除任通与彭程的转租合同；3.本案一、二审诉讼费由彭程承担。事实及理由为：一、双方签订的转让合同违反国务院《个体工商户条例》第十条的规定，应认定为无效合同。转租合同是为履行转让合同而签订，是其从合同。转让合同约定的184万元转让对价包括了2014年3月1日至9月1日的房屋租金50万元、餐饮设备转让费58万元及彭程对涉案房屋的装饰装修和菜品酒水投入76万元。二、任通依法履行了合同义务，不存在违约情形。结合转租合同和转让合同的内容，任通已经支付了转租合同约定的第一笔租金50万元，彭程也是认可的，对此任通二审中提供新的证据予以证实。按照转租合同半年一付的约定，第二笔租金50万元应于9月1日付清，因房屋于2014年8月7日被强行收回，故该笔租金尚未到支付期限，任通不存在违约情形。三、彭程存在严重违约行为，应承担相应的赔偿责任。彭程在缺乏合同依据的情况下单方面要求任通于同年7月1日前支付第二笔租金，且因其未履行与赵强的租赁合同导致涉案房屋被赵强收回，彭程同时存在对涉案房屋封门断电、单方解除转租合同的情形，构成根本违约，故应向任通返还2014年8月8日至同年8月31日的房屋租金，同时承担至实际给付之日的逾期付款利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，彭程应赔偿装饰装修损失，并支付违约金。四、任通起诉解除合同与彭程邮寄送达解除合同通知发生于同一天，且彭程在庭审中多次表述同意任通的解除合同请求，因此，原审判决应支持任通的诉讼请求，确认双方转租合同解除，原审判决驳回任通这一诉讼请求有误。
被上诉人彭程辩称：赵强同意彭程将房屋转租给任通，彭程与任通签订的转租合同、转让合同并不重合。该两份合同对双方权利义务做了具体约定，转让合同中约定任通应分期支付的转让款184万元并不包含50万元租金、设备转让费、菜品投入等费用。任通陆续支付130万元转让款的时间节点与转让合同约定吻合，目前尚欠转让款54万元。转租合同中约定任通应在合同签订后7日内向彭程支付的第一年房屋租金100万元不包含在转让费中。因任通严重违约，彭程行使了合同解除权，并主张相应的违约金。而任通存在违约行为，其要求彭程承担违约金并退还房租等请求没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人赵强提交意见认为：任通主张的2014年8月7日赵强强行收回房屋事实并不存在，赵强未对火锅店的经营进行阻挠，当日赵强去火锅店追讨欠付的租金，任通知道后积极与赵强联系，补交了部分租金，次日此事已经处理完毕，未影响火锅店的正常经营。
本院查明事实与原审查明的事实相同。
本院另查明：原审庭审中，赵强明确表示同意彭程将涉案房屋转租。涉案房屋现由彭程经营使用。
二审审理期间，任通向本院提交彭程发给任通的《通知书》及（2015）宁石证民内字第1079号《公证书》各一份，用以证明彭程认可任通已经支付第一笔租金50万元。
《通知书》落款有彭程签名，时间为2014年8月7日，载明：你方（任通）承租天助综合楼二楼、三楼房屋，依据合同，2014年度第二期50万元租金应于2014年7月1日前付清。现你方存在迟延支付租金事实。
《公证书》载明了彭程与任通的短信往来，其中8月15日彭程发给任通的短信内容为：按照2014年2月23日我们签订的徐州天助综合楼的租赁合同，你（任通）已经逾期45天未交（租金），请你2日内付清租金，逾期我们将与您解除合同，并按照合同约定追究你的违约责任。任通回复：我们原来商定9月1日付房租，但是现在你欠房东的房租还没付清，希望你尽快付清，并协商房东让我的店铺正常经营，在这种情况下我才付下期房租。
经质证，彭程委托代理人对短信内容真实性无法确认，并对《通知书》上彭程签名的真实性持有异议。但短信内容经过了公证确认，彭程亦未申请对《通知书》上其签名的真实性予以鉴定，且其内容与《公证书》所记载的短信内容能相互印证，故本院对任通提供的上述两份证据的证明力予以确认。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一、任通与彭程签订的转租合同应否解除？二、如果合同应当解除，任通是否应当向彭程支付房屋租金468493元及违约金？三、彭程应否退还房屋租金65753.42元、赔偿装饰装修损失236140元，并承担违约金296667元？
关于争议焦点一。本院认为：赵强与彭程、彭程与任通分别签订的租赁合同、转租合同及转让合同均系各方当事人真实意思表示，且赵强对于彭程转租房屋行为予以认可，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同。任通上诉提出，根据国务院《个体工商户条例》第十条的规定，本案转让合同及转租合同应为无效。但该条例第十条规定：个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。家庭经营的个体工商户在家庭成员间变更经营者的，依照前款规定办理变更手续。该条系对个体工商户登记事项变更以及经营者变更情形下应办理的相关手续所做的规定，并不适用于本案的转租行为和转让行为效力的确认。因此，任通关于合同无效的主张不能成立。
关于合同是否应当解除的问题，各方争议在于任通是否按照合同约定支付了第一笔50万元的租金。转租合同约定第一年房屋租金为100万元，房屋租金为半年一付，第一年房屋租金在签订合同后7日内付清，以后每一年租金应在到期前两个月付清，即每年的1月1日前。该条关于第一年租金应在何时支付的约定相互矛盾，是签订合同后7日内全部付清100万元，还是半年一付。但从上述《通知书》及《公证书》的内容来看，彭程强调任通第二期租金存在逾期支付问题，并在2014年8月15日指出逾期达45天，结合转租合同约定的房屋租金半年一付、以后每一年租金应在到期前两个月付清，应当认定双方确认任通已经支付了第一年上半年的租金50万元。
关于合同解除权的主体及行使问题，转租合同约定了在任通不支付或者不按照约定支付租金且逾期天数达30日或以上情形下，彭程享有解除权。双方为任通支付第二笔50万元租金的期限发生争议。转租合同中对此约定不明，按照该合同，任通第一年租金应在签订合同后7日内付清，房租半年一付，每年租金应在到期前两个月付清，即每年的1月1日前，而双方合同约定的租赁期限为自2014年3月1日开始，因此，彭程提出的第二笔租金50万元应于2014年7月1日前付清的主张更符合双方签订合同时的真实意思。至任通提起本案诉讼，其一直未支付第二笔50万元租金，因此，任通存在逾期支付租金且超过30日的情形，彭程有权解除合同，并已以邮寄通知的形式行使了合同解除权。任通虽主张彭程存在阻碍其经营导致合同目的不能实现的情形，但无证据证实，因此其据此主张享有合同解除权不足成立。
关于争议焦点二。本院认为：任通支付的第一笔50万元租金对应的租赁期限为2014年3月1日至8月31日，故原审法院认定其欠付2014年3月1日至8月19日的租金有误，应予以纠正。根据转租合同约定，任通逾期支付租金，每日按年租金总额的5‰支付违约金，逾期达到30日或以上，还应支付不低于合同未履行期限租金30%的违约金。双方约定租赁期限为7年，年租金为100万元，且从第四年开始逐年递增，而任通实际租赁涉案房屋仅171天，双方约定的任通应承担的违约金明显过分高于其逾期支付50万元租金给彭程造成的损失，本院酌定任通以50万元为基数，从其应支付之日50万元租金之日即2014年7月1日起至合同解除之日即2014年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息数额的1.3倍向彭程承担违约责任。
关于争议焦点三。本院认为：彭程并不存在违约行为，因此任通要求彭程支付相应违约金的上诉主张不予支持。任通实际租赁期限为2014年3月1日至8月19日，相应的租金为468493元，任通已经支付了50万元，故彭程尚应退还任通租金31507元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，任通无证据证实其对涉案房屋的装饰装修经过了彭程的同意，故任通上诉主张彭程应赔偿其全部装饰装修损失缺乏事实和法律依据。
综上，由于二审中出现新证据，本院对任通的部分上诉请求予以支持，任通的其他上诉请求缺乏依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第0223号民事判决第一项；
二、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第0223号民事判决第二项、第三项；
三、彭程于本判决生效后十五日内返还任通租金31507元；
四、任通于本判决生效后十五日内给付彭程水电费3000元及违约金（以50万元为基数，从2014年7月1日起至2014年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息的1.3倍）；
五、驳回任通的其他诉讼请求；
六、驳回彭程的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费63460元、鉴定费4000元、反诉案件受理费42747元，合计110207元，由任通负担30961元，彭程负担79246元；二审案件受理费68405.20元，由任通负担58000元，彭程负担10405.20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马绍恒
代理审判员 吴 艳
代理审判员 丁晓苏
二〇一五年六月十八日
书 记 员 张敏慧