广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1577号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何兴华，住所地：湖北省黄梅县。
委托代理人：刘忠，广东深君联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭少端，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。
委托代理人：刘俊锐，广东深天正律师事务所实习律师。
上诉人何兴华因与被上诉人彭少端房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月28日深圳市房地产权登记中心出具深房地字第××号房地产权证书，载明权利人为彭少端，房地产名称为XX。
2013年6月21日彭少端、何兴华、深圳市XX公司签订《房地产租赁合同》一份，载明彭少端、何兴华通过深圳市XX公司出租及租入深圳市宝安区XX单位物业，……租期自2013年8月5日起至2016年8月4日止；交楼期为2013年6月21日前。……租金为每月7000元整，何兴华应按以下A项约定向出租方支付租金：A、每月5日前支付当月租金；……何兴华应在本合同签订之时向彭少端支付7000元整作为押金，彭少端应出具收据。……何兴华应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，彭少端有权加收拖欠部分1‰滞纳金。如拖欠租金超过7天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过2000元整，彭少端有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由彭少端没收，彭少端同时有权向何兴华进一步追究责任。……彭少端在《房地产租赁合同》尾部“出租方”处签名，何兴华在《房地产租赁合同》尾部“承租方”处签名，双方均予以确认。
彭少端、何兴华均认可租赁房屋于2013年6月21日交付。2013年6月21日彭少端出具收款收据两份，一份载明“今收到何兴华交来承租万科金域华府一期1-32铺押金7000元”，一份载明“今收到何兴华交来承租万科金域华府一期1-32铺首月租金7000元”。后，何兴华通过网上银行向彭少端转账支付14000元，附言中载明10月和11月房租。彭少端认可何兴华已支付深圳市宝安区XX号商铺2013年10月5日至11月4日租金。
此后，双方产生矛盾，何兴华未再支付深圳市宝安区XX号商铺房屋租金。2014年7月18日彭少端提起本案诉讼。
庭审中，何兴华要求对深圳市宝安区XX号商铺漏水原因进行鉴定。双方并择定深圳市建设工程质量检测中心为本案鉴定事项的鉴定机构。原审法院委托深圳市建设工程质量检测中心对深圳市宝安区XX号商铺漏水原因进行鉴定。2014年11月20日深圳市建设工程质量检测中心向原审法院出具一份《关于深宝法司（2014）司鉴委第414委托的复函》，载明“作为深圳市住房和建设局的下属事业单位，我中心担负着大量的在建工程检测任务。近来，在建项目的突发性检测工作激增，我中心的工作量也相应增大，现已无力接受更多的检测鉴定任务，无法受理贵院的委托”。
2014年12月25日原审法院与双方进行谈话，双方再次择定深圳市质量技术监督评鉴事务所为本案鉴定事项的鉴定机构。此后原审法院委托深圳市质量技术监督评鉴事务所对深圳市宝安区XX号商铺漏水原因进行鉴定。2015年1月5日深圳市质量技术监督评鉴事务所向原审法院出具一份《关于不具备鉴定条件的函》，载明“经我所专家组讨论认为：房屋建筑漏水的情况因多种因素所致，无法界定其漏水的直接原因，经初步分析资料认为该案件不具备鉴定条件。”2015年1月29日原审法院与双方进行谈话，询问何兴华是否申请对其反诉请求中的“请求判令彭少端承担因其出租的租赁物不符合合同约定和使用目的而给何兴华带来的损失127040元”中的损失金额进行价格评估，何兴华称要进行评估。后原审法院摇珠确定深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司为本案评估事项的评估机构。此后，原审法院委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对深圳市宝安区XX号商铺因房屋漏水所产生的装修损失进行评估。后，何兴华向深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司交纳评估费2000元。2015年5月22日深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具鹏信咨询字（2015）第280号《关于深圳市宝安区人民法院委估的位于宝安区民治街道新区大道东侧万科金域华府1期1-8栋132号商铺因房屋漏水所产生的装修损失资产评估报告书》一份，后寄交原审法院。《关于深圳市宝安区人民法院委估的位于宝安区民治街道新区大道东侧万科金域华府1期1-8栋132号商铺因房屋漏水所产生的装修损失资产评估报告书》“十一、评估结论”中载明“我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用重置成本法对委估资产的价值进行了评估，得出委估资产在评估基准日2014年7月18日的市场价值如下表所示。资产评估结果汇总表名称装修损失评估值2921.00”。
在回答“双方是否同意解除双方所签房屋租赁合同？”这一问题时，彭少端、何兴华均称“同意”。在回答“双方同意何时起解除双方所签房屋租赁合同？”这一问题时，彭少端称“2014年10月5日起解除双方所签房屋租赁合同。”何兴华称“2015年8月5日起解除双方所签房屋租赁合同。”2015年7月6日本案最后一次开庭。庭审中，何兴华称其在2015年5月12日已搬离深圳市宝安区XX号商铺，并多次要求将商铺交还彭少端。彭少端对此不予认可。何兴华未能提交充分证据证实其陈述。
彭少端的一审诉讼请求：1、解除彭少端与何兴华于2013年6月21日签订的《房地产租赁合同》，并判令何兴华将位于深圳市宝安区民治街道新区大道东侧万科金域华府1期1-8栋132号商铺交还彭少端。2、何兴华向彭少端支付自2013年10月5日起按每月房屋租金7000元标准计算至彭少端实际收回上述商铺之日止的租金（自2013年10月5日起暂计至2014年7月4日的租金63000元）及滞纳金（按当月欠缴金额的每日1‰标准计算，从应缴月的6日开始计算，计至何兴华实际缴付之日止，滞纳金暂计至2014年7月5日为9534元）。3、何兴华承担本案诉讼费用。本案审理过程中，彭少端将第2项诉讼请求变更为，何兴华向彭少端支付自2013年11月5日起按每月房屋租金7000元标准计算至彭少端实际收回上述商铺之日止的租金（自2013年11月5日起暂计至2015年5月4日共19个月的租金133000元）及滞纳金（以当月欠缴金额为基数按每日1‰的标准计算，从应缴月份付款日的第二天起（即每月6日）开始计算，计至何兴华实际缴付之日止，19个月租金的滞纳金暂计至2015年6月5日40411元）。
何兴华的反诉请求：判令解除何兴华与彭少端于2013年6月21日签订的《房地产租赁合同》；判令何兴华自2013年10月5日起按每月房屋租金2333元的标准给付房屋租金直至租赁物实际返还之日（暂计至2013年9月5日为25663元）；判令彭少端退还租房押金7000元，承担因其出租的租赁物不符合合同约定和使用目的而给何兴华带来的损失127040元，并承担本案的诉讼费、鉴定费等费用。
原审法院认为，2010年10月28日深圳市房地产权登记中心出具深房地字第××号房地产权证书，载明XX商铺权利人为彭少端。2013年6月21日彭少端、何兴华、深圳市XX公司签订《房地产租赁合同》一份，载明彭少端、何兴华通过深圳市XX公司出租及租入深圳市宝安区XX单位物业。双方所签房屋租赁合同未违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。
一、关于本诉。（一）关于解除房屋租赁合同及返还房屋。彭少端所提起之本诉诉讼请求第一项、何兴华所提起之反诉诉讼请求第一项均为解除双方于2013年6月21日签订的《房地产租赁合同》。对于《房地产租赁合同》解除时间，彭少端要求为2014年10月5日，何兴华要求为2015年8月5日。依照何兴华自称其在2015年5月12日已搬离深圳市宝安区XX号商铺的情节，及本案2015年7月6日最后一次开庭之事实，本院认定彭少端、何兴华2013年6月21日所签订的《房地产租赁合同》于2015年7月6日解除。依照何兴华自称其在2015年5月12日已搬离深圳市宝安区XX号商铺，并多次要求将商铺交还彭少端之情节，何兴华应于本判决生效之日起三日内将深圳市宝安区XX号商铺交还彭少端。（二）关于房屋租金的支付。经原审法院现场勘查，深圳市宝安区XX号商铺内部分墙壁底部、部分墙面、部分房顶有黄色水渍痕迹，有墙漆起皮脱落情况，手触无潮湿。其中一房顶角落有一不规则圆形破洞，约直径8厘米。破洞附近有一圈水渍，直径约25厘米，手触有潮湿感。由此可见，深圳市宝安区XX号商铺确实曾经存在墙体漏水现象，但这些漏水现象基本存在于墙面，与房屋使用空间无关，明显不影响使用。彭少端、何兴华均认可何兴华已支付深圳市宝安区XX号商铺租金至2013年11月4日。故何兴华应向彭少端支付2013年11月5日至2015年6月4日共19个月的房屋租金7000×19=133000元。此后的租金彭少端可另行提起诉讼。（三）关于滞纳金。彭少端要求支付房屋租金的滞纳金。第一，深圳市宝安区XX号商铺确实曾经存在墙体漏水现象。第二，何兴华仅支付深圳市宝安区XX号商铺租金至2013年11月4日，此后未再支付租金。第三，彭少端自2013年11月5日起已知何兴华以房屋存在墙体漏水为由拒绝交纳租金，但直至2014年7月18日彭少端方才提起诉讼。由此可见，彭少端、何兴华在发现深圳市宝安区XX号商铺存在墙体漏水现象后长期沟通未能解决，对于房屋租金长期拖欠未交之情况双方均有过错，故本院对彭少端要求何兴华支付房屋租金滞纳金的诉讼请求不予支持。
二、关于反诉。（一）关于退还房屋押金。彭少端、何兴华在发现深圳市宝安区XX号商铺存在墙体漏水现象后长期沟通未能解决，对于房屋租金长期拖欠未交之情况双方均有过错，故彭少端应将收取的深圳市宝安区XX号商铺房屋押金7000元退还何兴华。（二）关于赔偿损失。何兴华要求彭少端赔偿因深圳市宝安区XX号商铺漏水给其造成之损失。2015年5月22日深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具鹏信咨询字（2015）第280号《关于深圳市宝安区人民法院委估的位于宝安区民治街道新区大道东侧万科金域华府1期1-8栋132号商铺因房屋漏水所产生的装修损失资产评估报告书》，评估结论中载明深圳市宝安区XX号商铺因房屋漏水所产生的装修损失评估值为2921元。故彭少端应向何兴华赔偿因深圳市宝安区XX号商铺漏水给其造成之损失2921元。何兴华向深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司交纳评估费2000元。评估结论支付何兴华之诉讼主张，即深圳市宝安区XX号商铺因房屋漏水确有产生装修损失，故评估费由彭少端负担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、彭少端、何兴华2013年6月21日所签订的《房地产租赁合同》于2015年7月6日解除；二、何兴华应于判决生效之日起三日内将深圳市宝安区XX号商铺交还彭少端；三、何兴华应于判决生效之日起三日内向彭少端支付深圳市宝安区XX号商铺2013年11月5日至2015年6月4日的房屋租金133000元；四、彭少端于判决生效之日起三日内退还何兴华房屋押金7000元；五、彭少端于判决生效之日起三日内赔偿何兴华损失2921元；六、驳回彭少端其他诉讼请求；七、驳回何兴华其他诉讼请求。如未按原判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3768.50元（已由彭少端预交），由何兴华负担2891元，余款由彭少端自行负担。反诉案件受理费874元（已由何兴华预交），由彭少端负担55元，余款由何兴华自行负担。评估费2000元（已由何兴华预交），由彭少端负担。
上诉人何兴华不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判彭少端自2013年11月5日起按每月房屋租金2333元的标准给付房屋租金直至2015年6月4日止（共计44327元），赔偿因其出租的租赁物不符合合同约定和使用目的给何兴华带来的损失127040元，并由彭少端承担本案诉讼费、鉴定费等。上诉理由：一、原审法院的现场勘查并不能代表专业机构作出的鉴定意见，现场勘查的情形并不能完全反映漏水当时带来的损害。原审法院根据其现场勘查的结果得出的“漏水现象基本存在于墙面，与房屋使用空间无关明显不影响使用”的结论，该结论并非专业判断，存在错误。何兴华早已向原审法院表明漏水是持续存在、反复变化的，且在审判人员勘查后仍旧存在漏水现象，但是原审法院并未采纳。二、何兴华租赁涉案房产的时候是毛坯房，装修由何兴华出资完成，双方签订的租赁合同是三年，因此装修的费用应当按照三年期来计算。涉案房屋楼上漏水给何兴华带来的损失不仅包括装修的直接损失，还包括何兴华被迫提前解除合同而损失的装修费用。何兴华也多次书面提交了相关意见，并提出评估因漏水而导致何兴华实际使用面积减少的意见，但是一审法院未予采纳。
被上诉人彭少端答辩称：一、彭少端履行了房地产租赁合同约定的义务，不存在任何过错和违约行为，原审法院判决何兴华支付房屋租金适用法律正确。涉案房产在何兴华装修完毕搬进后出现漏水现象，漏水原因显然是何兴华装修不当导致的，何兴华应就其过错导致的损失自行承担后果，并支付合同约定的租金及承担与其付款的违约责任。退一步讲，何兴华原审反诉称涉案房产是由于案外人的原因导致漏水，而案外人曾愿意为何兴华维修涉案房产，但遭到何兴华以“一分都不赔，我肯定不同意啊，还让你修干嘛”为由予以拒绝。因此涉案房产及有关设施受损，何兴华也无权就扩大的损失要求赔偿。二、原审法院对涉案房屋进行现场勘察的结论正确，反映出漏水的实际情形，何兴华对此提出质疑证据不足，应予以驳回。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、彭少端于2014年7月18日提起本案诉讼，何兴华于2014年7月30日收到起诉状，并于2014年8月18日提起反诉。二、双方在二审期间确认何兴华最早向彭少端提出渗漏水问题的时间为2013年11月21日。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行各自的合同义务。根据合同法第二百一十六条、第二百二十一条和第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，在租赁物需要维修时应当及时履行维修义务。在本案中，何兴华自2013年11月份开始拒付租金，按照合同约定，彭少端有权单方解除合同。彭少端于2014年7月18日提起本案诉讼，要求解除涉案合同，何兴华于2014年7月30日收到起诉状。本院认为，彭少端解除合同符合合同约定，涉案合同自何兴华收到起诉状时解除。原审法院认定涉案合同于2015年7月6日解除，认定有误，应予纠正。
合同解除后，何兴华应当将涉案房屋交还给彭少端，并向彭少端支付拖欠的租金。何兴华主张其拒付租金是因为涉案房屋存在渗漏水问题。从本案查明的事实来看，涉案房屋确实存在渗漏水问题，彭少端也未提交证据证明其在何兴华提出渗漏水问题后及时履行了维修义务，彭少端的行为也构成违约。根据合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。考虑到涉案房屋的渗漏水问题仅系局部问题，而何兴华以此为由拒付全部租金，何兴华违约的程度明显大于彭少端违约的程度，本院酌情认定何兴华应当按照合同约定标准的70%即每月4900元支付2013年11月5日之后的租金。因合同解除发生在一审期间，在合同解除后，何兴华应当及时交还房屋。截至2015年6月4日，何兴华仍未将涉案房屋交还给彭少端，应当按照上述租金标准向彭少端支付房屋占有使用费。综上，何兴华应当向彭少端支付涉案房屋2013年11月5日至2015年6月4日的房屋租金（或占有使用费）合计93100元。因房屋租金（或占有使用费）已经酌情减少，何兴华的损失已经得到一定程度的弥补，对何兴华上诉主张的其他损失，本院不予支持。
综上，上诉人何兴华的上诉部分有理，对有理的部分，依法应予支持。原审法院认定事实基本清楚，但在合同解除时间和违约责任的认定上有欠妥当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1476号民事判决第二项、第四项、第五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1476号民事判决第六项、第七项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1476号民事判决第一项为：彭少端、何兴华2013年6月21日所签订的《房地产租赁合同》于2014年7月30日解除；
四、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第1476号民事判决第三项为：何兴华应于本判决生效之日起三日内向彭少端支付深圳市宝安区XX号商铺2013年11月5日至2015年6月4日的房屋租金（或者占有使用费）93100元；
五、驳回彭少端的其他诉讼请求；
六、驳回何兴华的其他反诉请求。
如未按原判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本、反诉案件受理费及评估费均按原审判决执行。二审案件受理费4492元，由上诉人何兴华负担2492元，由被上诉人彭少端负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。