上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6038号
上诉人（原审被告）诸卫忠，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陶宁，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马志辉，XX年XX月XX日生，回族。被上诉人（原审原告）王海婷，XX年XX月XX日生，回族。上诉人诸卫忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第33942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，诸卫忠系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人，系争房屋于2004年7月20日被登记至诸卫忠名下（2015年10月16日又补发了产权证）。2015年6月7日，马志辉、王海婷与诸卫忠通过上海XX有限公司（以下简称上海XX）居间介绍，签订了《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，约定由马志辉、王海婷购买诸卫忠所有的系争房屋。当天，马志辉、王海婷向诸卫忠支付了2万元（人民币，下同）。2015年6月9日，马志辉、王海婷又向诸卫忠支�了13万元。诸卫忠出具了两份《收款收据》，确认收到马志辉、王海婷购买系争房屋的定金共计15万元。2015年7月7日，马志辉、王海婷作为买受人（乙方），诸卫忠作为卖售人（甲方），双方就上述房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计328万元。第四条约定，甲方于2015年8月26日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2015年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。合同附件三“付款协议”中第1条约定，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金15万元，签订本合同后当日内，乙方应自行给甲方部分首期房价款85万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计100万元。该首期房价款包含房价尾款5万元。第2条约定，签订本合同后7日内，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续。同时乙方应依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续。第3条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请228万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请�理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。第4条约定，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海XX收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款。第5条约定，2015年8月26日之前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后且户口迁出甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或委托上海XX代为转付给甲方房价尾款（若有）5万元。合同签订当天，马志辉、王海婷又以转账方式向诸卫忠支付了房价款85万元。至此，马志辉、王海婷已共计向诸卫忠支付了房价款100万元。2015年8月13日，马志辉、王海婷与上海市公积金管理中心、中国农业银行股份有限公司上海南汇支行（即贷款银行）签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定：借款金额为829,000元，借款期限为15年，即从2015年8月13日至2030年8月12日止，贷款资金收款人名称为诸卫忠，并载明了诸卫忠的农行收款账号（XXXXXXXXXXXXXXX0279）。当天，马志辉、王海婷还与贷款银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为1,451,000�，借款用途为购买系争房屋，借款期限自2015年8月13日至2045年8月12日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。合同中同样载明了全部借款划入诸卫忠的上述农行账号。2015年8月14日，马志辉、王海婷作为抵押人就系争房屋办理了抵押登记。2015年9月9日，马志辉、王海婷就购买系争房屋向税务部门缴纳了契税98,400元。2015年8月26日，诸卫忠将系争房屋交付给马志辉、王海婷，并由马志辉、王海婷对外出租。2015年10月23日，诸卫忠的妻子陆某某向上海市浦东新区房地产交易中心就系争房屋申请房地产异议登记，认为系争房屋应归其所有。2015年9月14日，马志辉、王海婷向原审法院提起诉讼，以诸卫忠违反诚信原则和合同约定无理拒绝办理过户等理由，请求法院判令：1、诸卫忠继续履行合同义务，协助马志辉、王海婷办理系争房屋的转让过户及户口迁入手续；2、诸卫忠向马志辉、王海婷支付逾期交付违约金（按房屋总价款的日万分之五的标准计算，自2015年8月22日起至诸卫忠实际完成交付日止）；3、诸卫忠协助马志辉、王海婷办理系争房屋的后续交付手续。审理中，马志辉、王海婷撤回要求诸卫忠办理迁入户口及办理系争房屋的后续交付手续的诉讼请求。诸卫忠辩称，诸卫忠与妻子陆某某于2002年结婚，而系争房屋于2004年取得产权证，系争房屋属于夫妻共同共有，诸卫忠无权处理其妻子的房产份额，其与马志辉、王海婷签订的房屋买卖合同无效。诸卫忠的妻子陆某某已申请了异议登记，明确不同意出售系争房屋，故其无法协助办理过户手续。请求法院驳回马志辉、王海婷的全部诉讼请求。一审审理中，马志辉、王海婷称，诸卫忠妻子陆某某知晓并主导诸卫忠与马志辉、王海婷洽谈房屋价款及具体交易事宜，诸卫忠配合马志辉、王海婷办理了审税等事宜，马志辉、王海婷申请的贷款获得审批通过后已由上海XX电话告知了诸卫忠，诸卫忠夫妻曾以房价上涨、其新买房屋资金紧张为由，要求马志辉、王海婷增加10万元房款，诸卫忠存在明显的恶意违约。诸卫忠认为，系争房屋是其唯一的一套房屋，其妻子不知情也不同意出售房屋，其也没有与马志辉、王海婷一起办理审税等事宜，也不存在马志辉、王海婷所说的其和妻子已另购住房并要求马志辉、王海婷加价的情况。诸卫忠表示，其不当处分了妻子的房产份额，要求确认买卖合同无效，已收取的房款愿意返还。审理中，诸卫忠还称，马志辉、王海婷主张的违约金标准过高，其没有接到过贷款已获审批通过的通知，马志辉、王海婷要求从8月22日起计算违约金也没有依据，而且其只收到马志辉、王海婷支付的房款100万元，马志辉、王海婷要求按总房款来计算违约金显失公平。对此，马志辉、王海婷表示，鉴于系争房屋尚未办理过户，贷款确实还没有发放给诸卫忠，故愿意以100万元为本金、从2015年9月15日开始计算逾期交房违约金。一审审理中，法院向马志辉、王海婷申办贷款的中国农业银行股份有限公司上海南汇支行取得联系，该行表示，系争房屋只要过户给马志辉、王海婷，马志辉、王海婷申请的贷款仍能正常发放。原审认为，诸卫忠与案外人陆某某系夫妻，出售房屋作为家庭较重大事项，家庭成员之间肯定有商量有谈论，诸卫忠也没有刻意隐瞒陆某某出售房屋事宜的必要。诸卫忠通过中介公司上海XX与马志辉、王海婷签订房地产买卖居间协议、房屋买卖合同并收取定金，之后又签订正式房地产买卖合同并收取了首期房价款，且按照合同约定将系争房屋交付给了马志辉、王海婷，之后诸卫忠称妻子对出售房�不知情，显然不符常理。系争房屋的产权人登记的是诸卫忠，马志辉、王海婷作为购房人也已尽到了善意购房人的审慎注意义务，故对诸卫忠的意见，法院不予采信。综上所述，马志辉、王海婷、诸卫忠签订的《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，马志辉、王海婷、诸卫忠均应全面切实履行。马志辉、王海婷已按约履行了支付首期房价款的义务，并在2015年8月办理了相关贷款手续并获审批通过，诸卫忠应根据合同约定在2015年9月15日之前向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续，马志辉、王海婷要求诸卫忠办理房屋转让过户手续具有合同和法律依据，予以支持。合同还约定，诸卫忠未按合同约定的期限转移房地产权利的，应当按房屋总价款的日万分之五向马志辉、王海婷支付从应当交付之日起至�际交付之日止的违约金，故马志辉、王海婷要求诸卫忠支付逾期办理过户手续违约金的诉请与合同约定相符，亦予支持。审理中，马志辉、王海婷自愿将违约金标准调整至按已付款100万元为本金并从2015年9月15日起算，并无不当，可予准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年1月25日作出判决：一、诸卫忠于判决生效之日十日内协助马志辉、王海婷办理将上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋产权过户登记至马志辉、王海婷名下的手续；二、诸卫忠于判决生效之日十日内支付马志辉、王海婷逾期交房违约金（计算方式为：以100万元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年9月15日起计算至诸卫忠将上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋产权过户登记至马志辉、王海婷名下之日止）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,542元，减半收取计771元，财产保全费5,000元，共计5,771元，由诸卫忠负担。判决后，诸卫忠不服，上诉于本院称，1、上诉人与妻子陆某某2002年结婚，系争房屋产权于2004年登记在上诉人名下，因此为夫妻共同财产，陆某某不应作为“案外人”，而是房屋共有产权人，原审法院未追加陆某某为本案当事人，程序错误。2、上诉人在未经共有产权人陆某某的同意情况下擅自处分房屋，陆某某在知晓后明确不同意卖房、拒绝签字过户，故上诉人与被上诉人签订的买卖合同无法继续履行。3、被上诉人在未对系争房屋的居住情况、户籍登记情况等了解情况下与上诉人签订买卖合同，自身也有过错。系争房屋内居�了上诉人的妻子、孩子及母亲等，而且系争房屋是他们的唯一住房，一旦继续履行，上诉人的这些家属将面临无家可归的境地。据此，请求二审撤销原审判决，发回重审。被上诉人马志辉、王海婷辩称，被上诉人是从上海XX的挂牌信息中了解到系争房屋的出售信息，被上诉人也对房屋居住使用情况作了了解，上诉人及家人并没有居住于系争房屋内，系争房屋处于出租状态，被上诉人也查看了产权登记，仅上诉人一人，上诉人在合同上签字的行为属于有权处分。被上诉人支付了首付款，剩余款项申请银行贷款，也获得银行批准通过，只是因为上诉人拒绝协助被上诉人办理过户手续，银行贷款尚未发放。被上诉人向银行申请贷款延期发放，延期时间至2016年12月31日。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认�本院认为，根据系争房屋的产权登记簿记载，系争房屋产权登记在上诉人诸卫忠一人名下，因此上诉人作为产权人在买卖合同上签字的行为属于有权处分，上诉人以系争房屋为夫妻共同财产为由主张自己无权处分，本院不予采信。被上诉人通过中介公司上海XX挂牌信息了解到系争房屋的出售信息，通过中介公司居间了解了系争房屋的产权情况以及房屋的使用情况，愿意以市场价成交购买，且支付了首付款100万元，在购买过程中尽到了注意义务，无任何过错，故该份房屋买卖合同的签订应属双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。关于该份房屋买卖合同能否继续履行一节，本院认为，上诉人诸卫忠在合同签订后履行了房屋交付义务，且只要上诉人诸卫忠协助办理即可完成房屋产权过户手续，系争房屋也具备了产权过户转移的要件，该份买卖合同应继续履行。本院�注意到，上诉人的妻子陆某某向交易中心申请房地产异议登记，导致系争房屋的过户手续无法办理；上诉人在本案审理中也以系争房屋为夫妻共同财产的理由拒绝协助办理过户手续，对此，本院认为，系争房屋是否为夫妻共同财产，属于上诉人诸卫忠与妻子之间的内部财产分配，上诉人的妻子在产权登记簿上未登记产权份额，故上诉人以夫妻共同财产作为拒绝履行合同的抗辩理由，本院不予采信。上诉人的妻子如果因上诉人的出售行为导致其财产损害的，属于不同的法律关系，可另行追偿，本案中不作处理，也无需追加上诉人妻子为本案当事人。原审法院未追加上诉人妻子陆某某为当事人，不构成程序不当。上诉人诸卫忠在履行合同过程中违反约定，逾期办理产权转移手续，故应承担相应的违约责任。原审法院对违约金的认定，亦无不当。关于被上诉人应付的后续房款，根据双方在合同中的约定，上诉人诸卫忠协助被上诉人办理产权过户登记手续后，被上诉人以银行贷款方式支付剩余房款，即被上诉人享有后履行义务，由于被上诉人申请银行贷款已获得通过，且可正常发放，故被上诉人在上诉人完成协助办理产权过户义务后，应及时办理银行放贷手续，确保在合同约定的时间内到账。综上所述，上诉人诸卫忠的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,542元，由上诉人诸卫忠负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑 卫 青
审判员 杨 斯 空
二〇一六年七月十八日
书记员 �赵樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……