四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第92号
上诉人（原审被告）王仁琴，女，生于1972年8月22日，汉族，住达县。
上诉人（原审被告）周治成，男，生于1970年1月21日，汉族，住址同上，系王仁琴之夫。
委托代理人杨伟，四川弘旺律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）刘淑道，女，生于1967年5月12日，住达县。
委托代理人潘光太，四川弘旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牟莉，女，生于1964年6月3日，汉族，住达县。
委托代理人王显全，达县新桥法律服务所法律工作者。
原审第三人包国荣，男，生于1962年6月30日，汉族，住达县。
原审第三人刘忠道，男，生于1955年7月21日，汉族，住达县。
原审第三人王兴碧，女，生于1957年11月13日，汉族，住达县。
原审第三人张有进，男，生于1957年8月26日，汉族，住达县。
委托代理人彭华溪，四川博立信律师事务所律师。
上诉人王仁琴、周治成、刘淑道因排除妨碍纠纷一案，不服四川省达县人民法院（2013）达达民初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭于2014年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人周治成及委托代理人杨伟，上诉人刘淑道及委托代理人潘光太，被上诉人牟莉及委托代理人王显全，原审第三人包国荣、刘忠道、王兴碧，原审第三人张有进的委托代理人彭华溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告牟莉与第三人张有进于1996年9月相识恋爱。2000年12月登记结婚，2001年10月30日经达县人民法院调解离婚，法院作出了（2001）达达民初字第1739号民事调解书，该调解书第二条载明：共同财产位于达县南外草街子居委会四组胡家院A幢二单元二楼二号房屋一套90㎡，美达服装厂二楼五号房屋一套40㎡，曹家梁联建房一单元十楼二号房屋一套74㎡和日常家用电器家俱张有进自愿放弃，全部归牟莉所有。
同时查明，一、本案争议之房所在的胡家院小区（胡家巷）项目，属于旧城改造项目。该项目由达县金鑫房地产开发公司二分公司联系拆迁事宜，第三人张有进系达县金鑫房地产开发公司二分公司项目经理，第三人刘淑道、刘忠道系胡家院小区拆迁安置户。1999年10月9日达县金鑫房地产开发公司二分公司与第三人刘淑道、刘忠道分别签订了房屋拆迁安置协议书。1999年12月该项目以达县长城房地产有限公司名义报建，施工单位达县蜀川建筑工程公司。第三人张有进与长城公司于1999年12月26日签订了《达县长城房地产有限公司关于胡家院小区开发的责任书》，就胡家院小区的开发达成协议：投资方式：乙方（张有进）全部自筹；经营销售方式：乙方自行定价销售，独立承担民事法律责任；服务费的收取：乙方自愿向甲方缴纳销售总额1%的服务费。同时张有进与达县蜀川建筑工程公司也签订了《工程项目上交管理费及双方责任合同书》，约定张有进以达县蜀川建筑工程公司名义承揽业务，实行自负盈亏。后该工程以达县长城房地产有限公司名义办理开工报告申请表、建筑安装工程勘察设计、施工申请审批表，工程建设项目报建表。2000年8月14日，达县建设委员会作出答复：同意报建，抓紧施工。该工程计划开工时间2000年1月20日，计划竣工时间2001年1月20日，实际竣工时间无法确定，原告称系2001年8月竣工。房屋建好后第三人刘淑道、刘忠道已按住房分配情况表中安置的房屋实际占有、使用，该分配表中争议之房登记的名字系张有进，其余房屋由张有进按协议约定全部出售。
二、2000年8月26日，张有进以达县金鑫房地产开发公司二分公司（甲方）名义与刘淑道（乙方）和刘忠道（乙方）分别签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，协议约定：乙方房产手续即《土地使用权证》、《房屋所有权证》由甲方负责在2001年12月31日前办理完毕交给乙方，乙方只承担工本费用，其它一切费用由甲方承担……若到期乙方未持到其产权手续，甲方愿将其本幢楼二单元二楼二号房屋（面积，九十多平方米）作为抵押归属乙方所有；……若单方违约，由违约方赔偿另一方违约金壹万元。
三、2007年4月14日，刘淑道、刘忠道（甲方）与被告王仁琴（乙方）签订了房屋授权转让协议书，协议第一条约定：甲方将达县金鑫房地产开发公司二分公司的《房屋拆迁安置补充协议书》中的第二条规定，现将达县南外镇胡家院小区A幢楼二单元二楼二号的抵押房一套（面积，九十多平方米）转让给乙方，甲方将其此房产权弃权；第二条约定房屋转让费为52000元；第三条约定：甲乙双方签字后即日生效，甲方只负责给乙方提供原与达县金鑫房地产开发公司二分公司所签定的《房屋拆迁安置补充协议书》的原件和出庭作证；第六条约定：若乙方败诉，原协议中末尾一万元违约金由乙方向原开发商张有进收取，若乙方胜诉，由甲方向原开发商张有进收取。二被告及第三人刘淑道、包国荣、刘忠道、王兴碧均在协议书上签名。第三人刘淑道和包国荣夫妇、第三人刘忠道和王兴碧（2003年两人办理离婚手续）分别向二被告出具了收条，金额各26000元。
四、二被告购买此房后，即装璜入住至今。
原审法院认为，一、胡家院小区系第三人张有进以达县金鑫房地产开发公司二分公司名义联系，后以达县长城房地产有限公司报建，并自筹资金以达县蜀川建筑工程公司名义修建，张有进既是该项目的实际投资人，也是该项目的实际施工人。工程竣工后，张有进除按原达县金鑫房地产开发公司二分公司与刘淑道、刘忠道签订的安置协议进行安置外，对其余房屋按与达县长城房地产有限公司签订的协议约定进行了出售，并将胡家院小区A幢楼二单元二楼二号房一套留给自己。达县长城房地产有限公司对上述处分至今未提出任何异议。张有进与刘淑道、刘忠道签订的协议中，约定到期刘淑道、刘忠道未持到其产权手续，甲方（达县金鑫房地产开发公司二分公司）愿将其本幢楼二单元二楼二号房屋作为抵押归属乙方（刘淑道、刘忠道）所有，其实质是一种抵偿约定，该约定是对张有进不能按时为刘淑道、刘忠道办理两证违约责任的约定。因双方无实际债权债务关系，显然该约定的抵押是无效的，同时该抵押也未进行登记。因此刘淑道、刘忠道对争议之房无处分权，其将该房屋出卖给二被告夫妇的行为无效。原告牟莉与第三人张有进离婚时对争议之房约定归属并不违反法律规定，应当认定牟莉对争议之房享有所有权，被告辩称原告无主体资格及原审调解书应当启动再审程序的理由不能成立。
二、从2007年4月14日，第三人刘淑道、刘忠道（甲方）分别与被告王仁琴（乙方）签订的房屋授权转让协议书的第六条约定的“若乙方败诉，原协议中末尾一万元违约金由乙方向原开发商张有进收取，若乙方胜诉，由甲方向原开发商张有进收取”内容看，被告周治成是明知第三人对争议之房不享有处分权，且在对购买争议之房的法律风险能够预见的情形下仍出资购买，其法律后果应由被告周治成自行承担。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案被告取得争议之房非善意取得，因此其虽支付了52000元的购房款并实际居住，但尚未取得该房的所有权。被告从购买争议之房后一直居住至今，其行为严重侵害了原告的合法权益，现原告要求其搬出争议之房的请求符合法律规定，法院予以支持。据此判决：限被告周治成、王仁琴在本判决发生法律效力后30日内搬出达县南外镇胡家院小区A幢楼二单元二楼二号房屋。案件受理费100元，由被告周治成、王仁琴负担。
宣判后，被告王仁琴、周治成及第三人刘淑道均不服，向本院提起上诉。王仁琴、周治成上诉的主要理由为：1、一审法院将本案诉争房产认定为张有进的个人财产是错误的，该房产的开发建设是由达县金鑫房地产开发公司在实施拆迁安置销售，该房产应属长城公司和金鑫公司所有，其财产性质属于法人资产，不能认定为是张有进的个人财产。2、一审法院将达县人民法院（2001）达达民初字第1739号民事调解书确定为被上诉人牟莉享有的本案诉争房产的所有权凭证是错误的，该房产未经行政机关确权，一审法院的确权属越权。且张有进在该调解书中对财产的处分明显是逃避债务，应依法惩治。3、被上诉人牟莉对本案诉争房产不享有物权，其要求排除妨碍的请求依法不能成立。4、一审法院对刘淑道、刘忠道对争议房屋的处分和上诉人对诉争房屋的取得进行审判超出了本案审理范围。5、一审法院对“债”及“债权债务”的理解错误。请求二审法院依法改判。
刘淑道上诉的主要理由为：1、上诉人与达县金鑫房地产公司签订拆迁安置协议及补充协议，是双方在自愿合法的前提下签订，应当具有法律效力。且上诉人签协议的时间在前，牟莉与张有进结婚在后。张有进擅自将达县金鑫房地产公司已抵押给上诉人的房产处分给牟莉是无效的。2、行政机关未将本案诉争房产确权给牟莉，而一审法院以判决的形式将本案诉争房产确权给牟莉是错误的。3、上诉人将达县金鑫房地产公司抵押给上诉人的房产以合理的价格出售给王仁琴、周治成是合法的。
二审经公开开庭审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，达县南外胡家院小区的开发工作系张有进以达县金鑫房地产开发公司二分公司的名义联系。在实际修建过程中以达县长城房地产公司名义报建，达县蜀川建筑工程公司名义修建。张有进与达县长城公司所签订的《关于胡家院小区开发的责任书》中，就胡家院小区的开发已明确约定：资金由张有进全部自筹，并由其自行定价销售，独立承担民事法律责任。张有进与达县蜀川建筑工程公司签订的《工程项目上交管理费及双方责任合同书》中也约定：张有进以达县蜀川建筑工程公司名义承揽业务，实行自负盈亏。故胡家院小区系张有进自行开发并自筹资金修建的事实本院予以认定。在该工程竣工后，张有进除按原达县金鑫房地产开发公司二分公司与刘淑道、刘忠道签订的安置协议进行安置外，对其余房屋按与达县长城房地产有限公司签订的协议约定进行了出售，并将胡家院小区A幢楼二单元二楼二号房一套留给自己。达县长城房地产有限公司对上述处分至今未提出任何异议，亦未主张权利。张有进与刘淑道、刘忠道签订的补充协议中，约定到期刘淑道、刘忠道未持到其产权手续，甲方（达县金鑫房地产开发公司二分公司）愿将其本幢楼二单元二楼二号房屋作为抵押归属乙方（刘淑道、刘忠道）所有。该约定是对张有进不能按时为刘淑道、刘忠道办理两证违约责任的约定。因双方无实际债权债务关系，故该协议约定的抵押是无效的，同时该抵押也未进行登记。即使双方存在债权债务关系，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故在该补充协议中直接约定张有进未按期为刘淑道、刘忠道办理两证而将抵押房屋（即胡家院小区A栋二单元二楼二号房屋）即直接归属刘淑道、刘忠道的约定亦无效。因此刘淑道、刘忠道对争议之房无处分权，其将该房屋出卖给王仁琴、周治成夫妇的行为无效。王仁琴在与刘淑道、刘忠道签订的房屋授权转让协议书中，对刘淑道、刘忠道对争议之房无处分权的事实是明知的，对可能存在的法律风险是能够预见的，但其仍然出资购买。对该法律后果应由王仁琴、周治成承担。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。王仁琴、周治成取得争议之房并非善意取得，因此其虽支付了52000元的购房款并实际居住，但尚未取得该房的所有权。张有进在与牟莉离婚时，对争议房屋的处分并不违反法律规定。故牟莉对本案诉争房屋享有所有权，其要求王仁琴、周治成排除妨碍的请求，本院予以支持。综上，上诉人王仁琴、周治成及上诉人刘淑道的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王仁琴、周治成负担50元，上诉人刘淑道负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 程瑜
审判员 邓君
审判员 谭兴
二〇一四年四月十一日
书记员 何万