河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三初字第420号
原告梅春华。
被告刘明鑫。
被告周飞。
被告徐雷。
原告梅春华诉被告刘明鑫、周飞、徐雷租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梅春华，被告刘明鑫、周飞、徐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月1日，原告与春萌雅居业主自治委员会签订租房协议，由原告承租位于春萌雅居xxx地下室中间的房屋。当时三被告为春萌雅居业主自治委员会的业主代表，所以是他们三人代表业主自治委员会在合同上签的字。当时约定的租金为3500元/年，三被告却让原告预交了36500元，其中的3500元为房屋租金，另外33000元作为好处费由他们三人扣下私分，并分开出具了两份收据。签订协议后，原告把所租房屋用于冷库仓租，并为此花费巨款购买设备，此用途并不违背合同约定的租赁房屋性质：仓租，并且在合同签订时原告也明确告知了被告房屋具体用途，其中被告徐雷也实际参与了冷库建设。现同乐路社区以原告冷库对所在3号楼有危险为由通知原告要求拆除，并且收回此房屋。原告认为租房协议合法有效，且是双方当事人真实意思的表达，依法应予保护，同乐路社区要求拆除冷库，出租方应承担违约责任，原告实际承租了八个月，被告应按3500元/年的标准扣除八个月租金后退还剩余款项。另被告额外索要的33000元没有合法依据，应返还原告。此外，原告为建冷库花费巨额资金，现在因被告违约造成原告合同目的不能达到，所以被告应赔偿原告的损失。故原告诉至法院，请求判令被告退还不当得利22000元；被告按3500元/年的标准扣除八个月租金后退还剩余款项1166元；被告赔偿原告建冷库所用费用38800元；被告承担本案诉讼费用。
被告刘明鑫辩称，一、租房协议无效。1、主体不合法。原告所称租房协议是与“春萌雅居业主自治委员会”签订的，按照《河南省物业管理条例》第十二条的规定，业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。事实上，所谓的“春萌雅居业主自治委员会”没有经过业主大会选举产生，也没有经过房地产管理本命登记备案，主体不合法，就是由几个热心业主暂时为广大居民服务而组成。被告三人不能代表业委会，不能代表广大业主的意愿，与原告所签租房协议无效。2、客体不合法，所租仓库不归三被告所有，也不归三被告经营管理，当然也就无权出租仓库。当时小区无人管理，秩序很乱，原告作为小区业主，明明知道当时小区的状况和仓库的情况，还执意要租赁仓库，应当为自己的租赁行为负完全的民事责任。3、所租房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》和《消防法》等法律规定，属违章建筑，一开始就不受法律保护，受到过郑州市城市规划局的处理，属无效协议。原告又私自改造建冷库，给楼上居民造成消防、噪音等安全隐患，属违法行为，也不受法律保护。二、1、原告的行为属主观故意行为，应对自己的行为承担完全后果。事实上原告当年7月份就占有、使用该房屋，一直没交租赁费，也不搬走。还请三被告吃饭，让三被告为他做保护，他才敢使用仓库。三被告收取好处费33000元，为此付出了辛苦劳动（3600元保安费），尽到了职责。2、“租赁协议”第三条规定，乙方租赁房屋用于仓储，并对自己租房期间的任何行为负完全的责任。原告却私自改造房屋，违反协议，进行违法作业，造成安全隐患，应承担由此造成的一切责任。3、按“租房协议”规定，“甲方发现乙方有违法行为的…，或者没有交清费用的，有权单方面终止合同，乙方承担全部违约责任，并没收乙所交押金。”原告除私自改造房屋，违法作业外，还没有交付当年的租赁费用和电费，原告违约，故一切责任和后果应由原告承担。三、原告应向有关方面追偿，并赔偿被告损失。1、如原告所述，“同乐路社区以原告对所在3号楼有危险为理由通知原告要拆除此冷库，并且收回此房屋。被告认为，原告违法私自改造仓库才造成目前的后果，原告应与同乐路社区协商赔偿事宜，或者直接向其追偿，而不是向三被告索要有关款项。2、刘明鑫个人为了减少原告的损失已及时退回了所收的11000元好处费和2015年8月1日至2016年8月1日的租赁费和押金1600元，原告开具了收据并口头承诺不再向本人索要任何损失和费用，现又把本人告上法院，实在无理无据，并违背了诺言，给当事人造成了经济损失和精神上的伤害。
被告周飞、徐雷辩称，被告刘明鑫辩称，一、租房协议无效。1、主体不合法。原告所称租房协议是与“春萌雅居业主自治委员会”签订的，按照《河南省物业管理条例》第十二条的规定，业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。事实上，所谓的“春萌雅居业主自治委员会”没有经过业主大会选举产生，也没有经过房地产管理本命登记备案，主体不合法，就是由几个热心业主暂时为广大居民服务而组成。被告三人不能代表业委会，不能代表广大业主的意愿，与原告所签租房协议无效。2、客体不合法，所租仓库不归三被告所有，也不归三被告经营管理，当然也就无权出租仓库。当时小区无人管理，秩序很乱，原告作为小区业主，明明知道当时小区的状况和仓库的情况，还执意要租赁仓库，应当为自己的租赁行为负完全的民事责任。3、所租房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》和《消防法》等法律规定，属违章建筑，一开始就不受法律保护，受到过郑州市城市规划局的处理，属无效协议。原告又私自改造建冷库，给楼上居民造成消防、噪音等安全隐患，属违法行为，也不受法律保护。二、1、原告的行为属主观故意行为，应对自己的行为承担完全后果。事实上原告当年7月份就占有、使用该房屋，一直没交租赁费，也不搬走。还请三被告吃饭，让三被告为他做保护，他才敢使用仓库。三被告收取好处费33000元，为此付出了辛苦劳动（3600元保安费），尽到了职责。2、“租赁协议”第三条规定，乙方租赁房屋用于仓储，并对自己租房期间的任何行为负完全的责任。原告却私自改造房屋，违反协议，进行违法作业，造成安全隐患，应承担由此造成的一切责任。3、按“租房协议”规定，“甲方发现乙方有违法行为的…，或者没有交清费用的，有权单方面终止合同，乙方承担全部违约责任，并没收乙所交押金。”原告除私自改造房屋，违法作业外，还没有交付当年的租赁费用和电费，原告违约，故一切责任和后果应由原告承担。三、原告应向有关方面追偿，并赔偿被告损失。如原告所述，“同乐路社区以原告对所在3号楼有危险为理由通知原告要拆除此冷库，并且收回此房屋。被告认为，原告违法私自改造仓库才造成目前的后果，原告应与同乐路社区协商赔偿事宜，或者直接向其追偿，而不是向三被告索要有关款项。
本院依据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：双方签订的租赁合同的效力，被告是否应退还原告款项、赔偿损失以及数额。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、合同书，证明原告建冷库花费的费用；
2、租赁协议一份，收据两份，证明被告把地下室租给原告并收取房租共计36500元；
3、证明一份，证明原告建冷库经过被告同意的。
被告刘明鑫对原告提交证据发表质证意见如下：对证据1不予认可，我们签协议明确约定作为仓储用房，原告私自改造成冷库费用应该自行承担；对证据2真实性无异议，但是收据上写的是2015年8月到2016年7月31日的房租，第一年的原告没有交；对证据3证明内容有异议，不能证明原告当时建冷库经过被告同意，社区和物业都是后来进入的，根本不了解当时的情况。
被告周飞、徐雷对原告提交证据发表质证意见同被告刘明鑫的质证意见，另对证据2补充当时签合同的时候原告只说在地下室放七、八个冷柜。
被告刘明鑫为支持其答辩意见，向本院提交收据两张，证明退给原告11000元的好处费，并退了2015年8月1日至2016年7月31日的房租1600元。
原告对被告刘明鑫提交证据无异议。
被告周飞、徐雷对被告刘明鑫提交证据无异议。
被告徐雷为支持其答辩意见，向本院提交电费条一张，证明现在的物业接管时的电表度数，是原告使用的并且没有交电费。
原告对被告徐雷提价证据发表质证意见：当时建冷库给三被告明确说过，他们也表示同意，冷库必须用三相电，当时合同上约定三相电一度9毛钱，新物业接管后每度电1元，新物业接管之后的我都交了，接管之前2014年8月1日之前至10月份，大概有3000度没有交，电费条上的度数回去核实以下。
被告刘明鑫、周飞对被告徐雷提交证据无异议。
被告周飞未向本院提交证据。
本院根据原、被告双方的庭审陈述、举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下，2014年8月2日，原告与三被告（以春萌雅居业主自治委员会的名义）签订“租房协议”一份，约定三被告将位于春萌雅居3号楼地下室中间的房屋租给原告，面积50平方米，租期从2014年8月2日开始，租期暂定两年，每年租金3500元。2014年7月22日原告向三被告交纳3500元，三被告为原告开具的收据显示系付房租（2015年8月1日至2016年7月31日）。2014年8月1日，原告向三被告交纳33000元，三被告为原告开具的收据显示系付地下室两间房租金（2014年8月1日至2016年7月31日）。
2015年4月29日，郑州春普物业管理有限公司春萌雅居项目部与郑州市金水区东风路街道办事处同乐花园社区居民委员会出具证明一份，载明:“兹有梅春华于2014年8月1号经由春萌雅居业委代表刘明鑫、周飞、徐雷同意，租三号楼地下室中间的房屋，做冻品储仓用，并建冷库一间，有徐雷负责线路安装，租期为二年，现因刘明鑫、周飞、徐雷违约，被拆除，特请物业与社区给以证明。”
原告冷库被拆除后，被告刘明鑫退还原告11000元以及房租1300元和300元押金。
本院认为：三被告将无处分权的房屋出租给原告，双方签订的“租房协议”应属无效。我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。三被告收取原告好处费33000元，已经返还11000元，余22000元应予返还。关于原告主张三被告赔偿建冷库的损失，本院认为三被告将无权处分的房屋出租给原告，原告明知该房屋三被告无出租权还与三被告签订租房协议，双方都有过错，应当各自承担相应的损失。关于损失的具体数额，原告仅向本院提交建冷库的合同书一份，经本院当庭释明，没有在规定期限内提交建冷库花费费用的相关票据，本院结合合同书，综合考虑双方的过错程度，酌定三被告赔偿原告建冷库的损失10000元，对原告的过高部分请求不予支持。原告的房租三被告已经返还1300元，对原告要求要求返还房租的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘明鑫、周飞、徐雷于本判决生效后十日内返还原告梅春华22000元。
二、被告刘明鑫、周飞、徐雷于本判决生效后十日内赔偿原告梅春华损失10000元。
三、驳回原告梅春华的其他诉讼请求。
案件受理费1349元，原告梅春华负担652元，被告刘明鑫、周飞、徐雷负担697元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 徐宝云
人民陪审员 贾荣花
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 马丽亚