广西壮族自治区平乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第315号
原告李淑芳，女，1936年11月20日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。
原告黄跃英，女，1961年4月27日出生，壮族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。
原告黄跃珍，女，1963年9月20日出生，壮族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。
三原告的委托代理人罗志才，男，系黄跃英丈夫。
三原告的委托代理人汤荃中，男，系黄跃珍儿子。
被告平乐县住房和城乡建设局。住所地：平乐县平乐镇新安街**号。
法定代表人何爱松，男，该局局长。
委托代理人张振国，男，该局党组成员。
委托代理人黄垡鑫，男，广西诚瑞律师事务所律师。
被告黄跃进，男，1959年3月10日出生，壮族，广西平乐县人，住广西平乐县。
原告李淑芳、黄跃英、黄跃珍诉被告平乐县住房和城乡建设局、黄跃进确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法组成由审判员莫凤强担任审判长，与审判员陶敏、代理审判员贾亚妮组成的合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理，书记员黄志高担任法庭记录。原告李淑芳、黄跃英、黄跃珍及其委托代理人罗志才、汤荃中、被告平乐县住房和城乡建设局的委托代理人张振国、黄垡鑫、被告黄跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑芳、黄跃英、黄跃珍诉称，平乐县环城街132号楼房是离休干部黄良与原告李淑芳夫妻所建，产权登记在黄良名下。2008年4月15日，黄良去世，因平乐县城建设需要，该楼房被划入拆迁范围，现被告平乐县住房和城乡建设局未征得三原告同意又未取得原告委托授权的情况下，2014年4月4日擅自与被告黄跃进签订了拆迁补偿协议，并将补偿金发放给被告黄跃进。
原告认为，李淑芳作为该房屋的共有人、黄跃英、黄跃珍作为黄良的合法继续人，在黄良生前没有立下遗嘱的情况下，该房屋应由其妻李淑芳、其子被告黄跃进、其女黄跃英、黄跃珍依法继承，现被告平乐县住房和城乡建设局只与被告黄跃进签订拆迁补偿协议，而没与三原告签订该房屋的拆迁补偿协议，也没有经过三原告授权或者书面同意，违反了相关法律的规定，是无效的行为。故特向法院起诉，请法院判决：一、被告平乐县住房和城乡建设局与被告黄跃进2014年4月4日签订的涉及平乐县平乐镇环城街132号《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》无效；二、本案案件受理费由被告承担。
原告为证实自己的主张，向本院提交证据材料如下：
1.声明，用以证实在原告向法院起诉前，曾要求被告不能拆迁本案诉争的房屋；
2.《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》，用以证实该协议无三原告签名，三原告无意思表示，该协议应为无效协议。
被告平乐县住房和城乡建设局辩称，被告平乐县住房和城乡建设局与被告黄跃进签订的《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》是合法有效的协议，理由如下：1.该协议不具备法律、法规规定的无效情形；2.从《物权法》的相关规定来看，原告李淑芳一直与被告黄跃进居住，应该明知被告黄跃进与被告平乐县住房和城乡建设局签订了拆迁补偿协议，由于该房屋原告李淑芳占有50%的份额，加上被告黄跃进的份额，份额已经达到了75%，符合《物权法》要求三份之二份额人同意处分不动产的规定。故该协议合法有效，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告平乐县住房和城乡建设局为证实自己的主张，向本院提交证据材料如下：
1.平乐县人民政府文件--平政发(2013)31号，用以证实被告平乐县住房和城乡建设局是依法征收本案所涉房屋；
2.平乐县人民政府关于县城环城街周边片区国有土地上房屋征收决定公告，用以证实被告平乐县住房和城乡建设局在本案所涉房屋征收前依程序向社会公众发布了征收公告；
3.委托书、送达回证（平乐县人民政府关于县城环城街周边片区国有土地上房屋征收的决定、关于确定房产评估机构的通知、平乐县新安街改造工程房屋征收环城街片区房屋初步评估结果公示），用以证实征收涉案房产是按程序进行，并按照评估结论支付了合理对价的补偿款；
4.至委托方函（评估结论），证实内容与3号证据一致；
5.国有土地使用证、房屋所有权证，用以证实涉案房屋仅登记为黄良个人名下，并未体现原告对该房产为共有人，被告平乐县住房和城乡建设局与黄跃进签订房屋安置补偿协议的行为是善意的；
6.房屋征收货币补偿结算表、新安街房屋征收土地、杂房临时建筑(构筑物）调查核实补偿计算表、新安街房屋征收作物调查核实补偿计算表，用以证实征收涉案房屋都是按程序进行，对地面临时建筑、青苗、门窗等附属设施均支付了合理对价的补偿款。
被告黄跃进辩称，被告平乐县住房和城乡建设局与被告
黄跃进签订安置补偿协议三原告并不知情，被告平乐县住房和城乡建设局让被告黄跃进签字，被告黄跃进当时并不知道要原告同意才可以签，协议是否有效请法院依法判决。
被告黄跃进对自己的主张，未向本院提供证据材料。
为查清案件事实，本院依法出示证据两份:1.平乐县新安街改造工程协调领导小组办公室证明，证实本案诉争房屋已于2015年3月7日已拆除；2.现场照片七份，证实内容同证据1。
经开庭审理质证，对原告提供的1至2号证据。被告平乐县住房和城乡建设局认为：证据1形成的时间在协议签订之后，与本案安置补偿协议签订是否有效无关；证据2真实性无异议，但该证据应视为被告黄跃进已征得了原告李淑芳的同意，被告黄跃进签订该协议的行为属表见代理，该安置补偿协议是合法有效的协议。被告黄跃进对原告提供的1至2号证据真实性无异议，但认为被告平乐县住房和城乡建设局没有提醒自己需要征得三原告同意才能签订协议。
对被告平乐县住房和城乡建设局提供的1至6号证据。原告对1号证据真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2认为不知情，与本案无关；对3号证据真实性无异议，但合法性不认可，对证据4真实性无异议，但与本案无关；对5、6号证据真实性无异议，但对平乐县住房和城乡建设局要证实的内容不予认可。被告黄跃进对1至6号证据真实性无异议，但认为自己是在不了解相关文件真实情况下签订的。
对本院依法出示的1至2号证据，原、被告均无异议。
本院对原、被告双方提供的证据认证如下：对原告提供的1至2号证据，本院认为，关于1号证据，被告对该证据的真实性并不否认，故该证据的真实性本院予以采信，但原告没有提供证据证实该声明已送达给被告平乐县住房和城乡建设局，故对原告要证实的内容本院不予采信；关于2号证据，本院认为，二被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信，该证据也的确没有三原告的签名，故对原告要证实的内容本院予以采信，对被告平乐县住房和城乡建设局构成表见代理的质证意见，本院认为，由于该房屋登记证书的所有权人黄良已经死亡，根据常识，被告平乐县住房和城乡建设局理应查清黄良的所有继承人身份后再签订该协议，故对被告平乐县住房和城乡建设局构成表见代理的质证意见本院不予采信。
对被告平乐县住房和城乡建设局提供的1至6号证据，原告及被告黄跃进对证据的真实性均无异议，故本院对被告平乐县住房和城乡建设局提供的1至6号证据真实性予以采信，但本院认为上述1至6号证据均不能证实签订房屋拆迁补偿协议时经过三原告同意或者三原告已经授权被告黄跃进与其签订协议，故对被告平乐县住房和城乡建设局欲以此证实2014年4月4日与被告黄跃进签订《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》是合法有效的本院不予采信。
对本院依法出示的两份证据，因原、被告均无异议，本院予以认定。
综合本案的全部证据材料及庭审情况，本院认定以下法律事实：
原告李淑芳与黄良（2008年4月15日已故）是夫妻关系，与原告黄跃英、黄跃珍、被告黄跃进是母子女关系，原告李淑芳现与被告黄跃进共同生活。1987年，黄良与原告李淑芳在平乐县建有房屋一栋，房屋产权证号为桂房证字第××号，建筑面积为136.29平方米。因平乐县城建设需要，上述房屋被列入拆迁范围。2014年4月4日，被告平乐县住房和城乡建设局以征收部门的名义委托平乐县新安街改造项目协调领导小组办公室与被告黄跃进签订了《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》（货币补偿方式）。协议主要约定：“根据相关法律、法规的规定，被告平乐县住房和城乡建设局以货币的方式在协议签订后20日内一次性补偿被告黄跃进人民币496187.00元，被告黄跃进收到上述补偿款后20日内将房屋的所有权证、土地使用证交被告平乐县住房和城乡建设局并搬离本案诉争房屋自行购房、租房，被告平乐县住房和城乡建设局不再负责安置。协议同时还约定了其他条款。”，但三原告未在协议上签名。协议签订后，被告平乐县住房和城乡建设局依约支付了人民币496187.00元给被告黄跃进，黄跃进领到补偿款后已另行购房与原告李淑芳居住。因上述安置补偿协议签订没有三原告签名同意，三原告于2015年2月25日向本院起诉，要求确认该协议无效。2015年3月7日，被告平乐县住房和城乡建设局将上述房屋拆除完毕。
本院认为，综合诉辩双方的意见及本案的整个案情，本案的争议焦点在于：一、二被告签订的《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》是否有效？二、被告黄跃进签订上述协议的行为是否构成表见代理？
一、关于协议的效力问题。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案诉争的房屋产权证登记在黄良名下，黄良去世后，留下的本案诉争房产在未分割前应属于三原告及被告黄跃进共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“即处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条“即共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定。从本案来看，二被告在知道拆迁的房产尚有其他继承人的情况，根据常识，理应核实清楚黄良所有继承人的情况后再签订协议，但二被告未尽到此义务，而是在未征得三原告的同意或授权的情况下自行签订了本案诉争房屋的《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》，且协议签订后被告黄跃进个人领取了该房屋的各项补偿款，损害了三原告的合法权益。故二被告签订的上述协议应认定为无效协议，原告的诉请该协议无效的理由充分，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于二被告签订上述协议的行为是否构成表见代理的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定“即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。从上述法条规定的内容来看，构成表见代理的基本条件是行为人以被代理人的名义订立了合同，相对人有理由相信行为人有代理权。从本案审理查明的事实来看，被告黄跃进并没有以三原告的名义签订该协议的本意，且该房屋产权登记在黄良名下，黄良已经去世，被告平乐县住房和城乡建设局在知道黄良还有其他继承人且原告李淑芳一直都与被告黄跃进一同居住的情况下，并没有要求其他继承人在协议上签字，故被告平乐县住房和城乡建设局辩解被告黄跃进的行为构成表见代理的辩解不成立，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，判决如下：
被告平乐县住房和城乡建设局与被告黄跃进2014年4月4日签订的《国有土地上住宅房屋征收补偿安置协议》无效。
案件受理费8743元，由被告平乐县住房和城乡建设局承担4372，被告黄跃进承担4371元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8743元(收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行)，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 莫凤强
审 判 员 陶 敏
代理审判员 贾亚妮
二〇一五年六月十九日
书 记 员 黄志高
附相关法条原文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
八十九条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。