上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2347号
原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人周宏，总经理。
委托代理人江健，男。
被告（反诉原告）上海灿裕贸易有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈灿龙，总经理。
委托代理人覃莹莹，女。
原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司（以下简称“绿城物业”）与被告上海灿裕贸易有限公司（以下简称“灿裕公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告绿城物业的委托代理人江健，被告灿裕公司的委托代理人覃莹莹到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告绿城物业诉称：2011年4月，案外人上海星月建设发展有限公司（以下简称“星月公司”）与浙江绿城物业管理有限公司上海分公司签订《松江总部经济园（一期）前期物业管理服务合同》，委托原告对上海市松江区广富林路XXXX弄松江总部经济园区（大业领地）一期小区实行物业管理，双方约定物业管理服务费标准为2.80元／月／平方米，每三个月预缴一次，预缴时间为每三个月第一个月上旬，逾期不交的，原告有权按应缴费用的日千分之二收取滞纳金。2011年5月30日，浙江绿城物业管理有限公司上海分公司经工商核准更名为绿城物业服务集团有限公司上海分公司。2013年5月1日，《前期物业服务合同》到期后，合同双方续签一年。合同到期后，星月公司与原告发布联合公告，原告对星月大业领地园区的物业服务工作延续到2014年12月31日。被告无故拖欠物业管理费侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2014年11月1日起至2014年12月31日止的物业管理费21，640.30元；2、被告支付滞纳金（以21，640.30元为本金，自2014年11月1日起至判决生效之日止，按日千分之二的标准计算）。
被告灿裕公司辩称：2009年入住至今，被告没有无故拒缴物业费，被告扣下2个月物业费没有缴纳是有原因的。99号和100号大楼确实是被告所有，但物业合同不是被告和原告签订的，是开发商签订的。合同第4条第6款、第10条第9款、第38条对原告的物业管理责任均有相应约定。因被告和装修公司发生经济纠纷，2013年1月22日，多名案外人驾驶大型升降机前来原告房屋处，将两栋大楼的电脑主机板等偷走，导致中央空调无法正常使用，影响了被告公司的正常运转。原告发现后随即报警，但所失物品并未追回。涉案小区是封闭式的，四面四个大门都有人管理，对于车辆放行管理都很严格，被告曾多次向原告反映希望多加留意，但事发当日原告对大型车辆没有严加盘查，擅自放行，导致被告损失。被告在2013年4月12日和2013年5月10日两次书面向原告发了责任追究函，但至今原告没有任何回复。同时被告提起反诉称：原告保安对于明显属于非正常、非普通的大型设备车辆进入小区，既未严加盘查，又未致电业主进行核对，擅自予以放行，造成了被告的经济损失，包括：2013年4月27日的空调主机板维修费15，000元，2013年10月15日的空调维修费8，000元，2014年4月22日的空调改造、更换主机费88，000元及99，600元，2014年5月15日的空调安装及配件费40，000元，以上合计250，600元。故被告反诉要求判令：原告赔偿被告经济损失250，600元的50%，即125，300元。
针对被告的反诉，原告辩称：1、案发前，园区门岗看见大型吊车，保安询问去处，其回复是去涉案房屋，其是装修公司，是去修理空调的，保安和装修公司的人熟，因为其是涉案房屋装修公司，进去也是有可能的。吊车进去之后，对空调外机进行了拆除。装修公司和被告的经济纠纷，与原告无关。2、报警是被告员工，对财物被偷的陈述是不认可；该事件已经构成刑事案件，与原告无关；根据前期物业服务合同的第40条第2款，双方对原告的免责事由中约定了包括本物业区域内发生暴动抢劫等治安事件造成的损害，原告不承担任何责任。3、2013年1月发生事件，被告的反诉超过了诉讼时效。据此，请求驳回被告反诉诉请。
经审理查明：2010年1月7日，被告（甲方）与案外人上海十方圆设计装潢有限公司（乙方）签订《施工合同》一份，约定室内设计及施工地点为上海市松江区小昆山镇广富林路XXX号XXX、XXX栋，合同价款为630万元。
2011年5月30日，上海市工商行政管理局浦东新区分局发出通知书，准予原告将名称“浙江绿城物业管理有限公司上海分公司”变更为“绿城物业服务集团有限公司上海分公司”。
2013年1月22日，因被告与他人发生纠纷，案外人开大型吊车进入涉案园区，将吊车升至被告六楼处强行将中央空调主机板等物品破坏性拆除。被告发现后报警，上海市公安局110接警记录记载为：有5、6人开大吊车来拆其空调，原因不明，请民警到场处理。
2013年4月12日，被告向原告发送《致物业公司的责任追究函》，言明2013年1月22日的侵权事件中，小区门岗执勤的物业管理人员存在严重失职行为，当班人员对贸然开进小区的大型机械设备未引起足够的警惕，也未进行应有的盘查（例如查询证件之类），更未对“进入小区是维修空调设备”的谎言向业主进行电话核对即擅自放行，导致装修公司非法进入人员的侵权行为轻易实施成功，给被告造成极大经济损失和名誉损失，原告作为物业管理公司负有不可推卸的管理责任。
2013年5月10日，被告再次向原告发送《致物业公司的责任追究函》，内容与前次基本一致。
2013年5月1日，原告（乙方）与案外人上海星月建设发展有限公司（甲方）签订《上海松江企业总部花园项目前期物业服务合同》，约定物业名称为上海松江企业总部花园（推广名：星月.大业领地），坐落于上海市松江区广富林路XXXX弄，占地面积198亩。合同第四条第六款约定，乙方提供的物业服务包括公共秩序维护、安全防范、消防等事项的管理。合同第八条约定，前期物业服务期限一年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止，作为甲方对乙方的考察期。合同期限届满即考察期结束时，如乙方完成整改且全面履行合同，经甲方考察合格，甲方同意续约后，双方另行续约；如乙方未能完成整改，或者未能提供约定标准的物业管理服务，则甲方有权不与乙方续约，乙方不得提出任何异议。第十条约定，乙方权利义务包括：做好物业管理区域内的安全防范工作；发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。合同第十二条约定，物业管理服务费为2.8元／月／平方米。合同第三十八条约定，物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任。但是，如果该损失是因乙方及其工作人员管理不善造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。合同第四十条约定，双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：……2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限；……4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害……。
2014年7月23日，原告向被告发送《催缴函》一份，催促被告足额缴纳物业服务费。
2014年12月3日，案外人上海星月建设发展有限公司、上海星跃物业管理有限公司和原告出具《关于星月大业领地物业管理权交接的联合公告》，言明上海星月建设发展有限公司与原告的物业服务合同已于2014年4月30日到期。因双方战略调整需要，经友好协商一致，原告决定于2014年12月31日将星月大业领地的物业管理权交回给上海星月建设发展有限公司，由上海星月建设发展有限公司委托上海星跃物业管理有限公司为全体业主提供服务。
2014年12月30日，原告通过律师向被告发送《律师函》一份，催促被告支付2014年9月至2014年12月欠付的物业费43，280.60元。
审理中，被告提交园区照片，欲证明岗亭和拦截车辆的升降杆的情况；且园区是封闭性的，如果有大型车辆进入园区一定会经过物业门卫的岗亭。对此，被告认为照片的真实性无异议，但园区内部都是企业，访客很多，案发当时租客或装修施工团队的车辆开进来也很正常，大型吊机经常进入园区进行中央空调的安装；园区是半开放性的，每天数千人上下班和车辆通行，对于行人和车辆不可能实行严格的封闭管理，园区周围只是灌木，没有电子围栏、红外报警等。
审理中，原告提交照片若干，欲证明大型吊机进出园区进行中央空调的施工是非常普遍的，此外包括房屋渗漏、维修、绿化移植都需要吊机，工业厂房的生产设施、仓储业都需要吊机，原告不存在管理不善的行为；原告曾多次受到业主表彰；从门岗的构造可以看出，为了上下班行人、邮递及外卖的方便，原告不可能对所有个人均进行盘问或审查，但对于车辆，原告还是会盘问和登记的。对此，被告认为被告于2009年9、10月份搬入涉案大楼正常运营，原告知道被告没有施工状态，至2013年1月22日时间发生已经4年了，根本不在装修期，若原告打电话询问被告，尽到谨慎和审核义务，就不会发生该起事件；被告亦多次向原告通报讨债公司的行为，提醒原告对于进出小区的车辆多加注意，原告在明知该情况的前提下，还允许大型车辆进出，是管理不善；业主的表彰与本案无关。
审理中，原告提交2015年8月香溢花城的外来车辆出入登记表，欲证明原告对所管理的园区外来车辆均进行审核和登记在册，因涉案园区成立较早，相关登记表已经销毁。对此，被告认为登记表是其他物业的，不是涉案房屋的，与本案无关。
审理中，双方均确认原告实际提供物业服务至2014年12月31日止，被告并未支付原告主张的物业费21，640.30元；因被告与案外人的某某，大型车辆进入园区，给被告造成了一定损失。
为了证明被告损失的金额，被告提交了相应的发票、发票复印件。对此原告认为与本案无关。
另查明，上海市松江区小昆山镇广富林路XXX弄XXX号于2009年10月27日登记于被告名下，建筑面积1，724.08平方米。上海市松江区小昆山镇广富林路XXX弄XXX号于2009年10月27日登记于被告名下，建筑面积2，140.26平方米。
以上事实，有前期物业服务合同、准予变更登记通知书、律师函、国内挂号信函收据、关于星月大业领地物业管理权交接的联合公告、催缴函、上海市房地产登记簿、照片、外来车辆出入登记表、上海市房地产买卖合同、施工合同、上海市公安局110接警登记表、致物业公司的责任追究函、发票、发票复印件及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依照《前期物业服务合同》为涉案房屋提供有偿的物业管理服务，被告作为涉案房屋的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。
关于被告提出原告未履行安保职责，并以此为由拒付物业费的抗辩意见，本院认为，根据合同约定，原告有安全防范的义务，故车辆进出园区理应进行相应的登记，并与业主核实车辆用途及去向，明确进出时间等，原告亦承认对车辆的进出其会进行盘问和登记。本案中，原告并未提交涉案房屋的外来车辆出入登记表，从其提交的其他小区的登记表来看，离开时间、进入目的、备注亦均为空白，故原告并无证据证明其尽到了相应的义务，在被告财产损失的事件中，原告的物业管理服务确实存在一定的瑕疵，本案物业服务费可以酌情减少。考虑到本案原告物业服务的履行情况、过错程度，本院酌定被告应支付的金额为20，000元。
关于被告提出的原告赔偿被告经济损失的主张，本院认为，一则，被告的经济损失因被告与案外人的某某而起，经济损失由案外人的行为直接造成，被告提交的证据不足以证明其损失与原告存在直接的因果关系；二则，被告提交的数张发票时间与事发时间间隔过长，相应款项支出与本案缺乏关联性；三则，被告在2013年4月、5月向原告发送责任追究函，但现原告主张被告的反诉请求超过诉讼时效，被告亦未提交充分证据证明在2013年5月之后其仍向原告主张赔偿相应损失。综上，被告的主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
此外，良好有序的物业服务是每个业主的共同希望，被告拖欠物业管理费确系事出有因，原告作为物业服务企业应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，故对原告主张的违约金，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海灿裕贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司上海分公司物业服务费20，000元；
二、驳回原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司上海分公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）上海灿裕贸易有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费379元，减半收取189.50元，反诉案件受理费1，403元，合计诉讼费1，592.50元，由原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司负担39.50元（已付），被告上海灿裕贸易有限公司负担1，553元（已付1，403元，余款150元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一五年十一月九日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。