河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终383号
上诉人（原审被告）：王景玉，男，1970年9月9日出生，汉族，现住三河市。
被上诉人（原审原告）：三河市华安物业服务有限公司，住所地三河市华泰花园东区51号。
法定代表人：焦长河，总经理。
委托诉讼代理人：王宝岩，河北燕潮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琳，河北河北燕潮律师事务所律师。
上诉人王景玉因与被上诉人三河市华安物业服务有限公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初6272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王景玉上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人不具备进驻小区服务的资格，无权收费，其提高收费标准没有依据，收费标准亦不合理。上诉人一直在按月缴纳公用电费、垃圾处置费、电梯费等费用，从未拖欠；被上诉人未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。
华安物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。华安物业公司为小区提供了物业服务，不存在私自提价的行为。房屋漏雨、墙皮开裂、绿化、消防及公共设施等华安物业公司一直在履行维修养护义务，如业主确有证据证明公司提供服务不到位，可另行起诉。
华安物业公司向一审法院起诉请求：判决王景玉交纳物业管理费4832元（2012年11月1日至2015年12月31日）及逾期付款违约金，诉讼费用由王景玉负担。
一审法院认定事实：王景玉系三河市银燕小区2期3号楼4单元1101室业主。该小区开发商三河银燕房地产开发有限公司委托三河华美物业服务有限公司管理前期物业。2011年8月25日，华安物业公司与三河银燕房地产开发有限公司签订了前期物业服务委托合同，委托乙方（华安物业公司）对银燕小区提供物业管理服务事宜，合同第八条第1款约定：物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：底层住宅房0.38元/月/平方米，高层住宅1-2层0.38元，3-12层0.73元/月/平方米（不含电梯用电费），门店房0.26元/月/平方米；第3款约定：物业服务费的调整如有新的文件规定，按新标准执行。第九条约定：物业管理服务费，业主或物业使用人按现行标准及交费时间交费，每年交纳一次。逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应加收欠费总额的3‰滞纳金。合同第十二条约定：“委托服务管理期限10年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止”。2011年8月25日三河银燕房地产开发有限公司与三河华美物业服务有限公司、华安物业公司三方联合向银燕花园小区全体业主下发通知：“尊敬的银燕小区全体业主：为给全体业主营造一个安全和谐的居住环境，三河银燕房地产开发有限公司将本小区的物业服务工作自2011年8月25日委托给三河市华安物业服务有限公司。原华美物业服务有限公司自2011年8月24日撤出本小区的物业服务工作。委托合同约定：三河市华安物业服务有限公司继续履行业主与原华美物业公司签订的《物业服务合同》，业主拖欠原物业公司的物业服务费全额转让给华安物业公司收取。华安物业公司将为大家提供优质的物业服务。特此通知。顺至全体业主安康！”。王景玉的房屋住宅面积为136.74平方米，王景玉自2012年11月1日开始拖欠物业管理服务费（含物业费、公共用电费、垃圾处置费）。
华安物业公司主张2011年9月1日以前该小区的物业管理服务费收费标准为0.73元/平方米/月，自2011年9月1日起该小区的物业管理服务费用的收费标准为0.93元/平方米/月，自2012年11月1日起至2015年12月31日王景玉共计拖欠物业管理服务费4832元。华安物业公司为证明其主张向法庭提交了物业管理服务收费标准备案表一份。王景玉主张对收费标准及项目一概不清楚，而物业管理服务收费标准备案表的征求意见情况一栏显示，总户数462户、同意户数362户、所占百分比是73.6%，要求华安物业公司出示同意户数的具体情况，另认为在前期物业服务委托合同中约定，高层物业服务费标准是0.73元/月/平方米（不含电梯用电费），原来的华美物业并没有另外收取电梯维修费，故其认为华安物业公司收取电梯维修费0.35元/平方米/月毫无道理。一审法院认为，关于物业服务费的收费标准，华安物业公司调整物业费已向三河市物价局备案，并于2013年3月22日经该局批准，且王景玉无证据证明华安物业公司调整物业服务费违反相关法律规定，故华安物业公司提交的廊坊市物业管理服务收费备案表合法、有效，一审法院予以采信，但华安物业公司主张自2011年9月1日起该小区的物业费为0.93元/平方米/月，无事实和法律依据，故该小区的物业管理服务费应以2013年3月22日之前按照0.73元/平方米/月、2013年3月22日之后按照0.93元/平方米/月计算为宜，故王景玉拖欠的物业管理服务费应为4703元（其中2012年11月1日至2013年10月31日物业管理服务费为1397元、2013年11月1日至2014年10月31日物业管理服务费为1526元、2014年11月1日至2015年10月31日物业管理服务费为1526元、2015年11月1日至2015年12月31日物业管理服务费为254元）。
王景玉为证明其主张向法庭提交了照片26张、三河市银燕小区二期3-4-1101室存在问题及解决办法1份，证明房屋墙体、防水、电路及地下室存在问题的情况。华安物业公司对证据的真实性无异议，同意由法院依法判决，但认为，第一、对于电路问题，在开发商交房之前，是由开发商处理，在交房后，户门以内电路问题，应由业主自己处理，户门以外的墙体及电路问题终身由开发商负责；第二、地下室的问题，不在物业的收费范围之内，属于漏水高发地带，地下室不在物业服务范围之内，地下室之内不能储藏贵重物品；第三、对于王景玉提交存在问题及解决办法，之前的开发商物业未提供相应的证明及交接手续，所以其公司对之前开发商物业所做的承诺不予认可；第四、对于承重墙出现的问题，属于开发商的问题，由开发商终身负责。
一审法院认为，华安物业公司为开发商三河银燕房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务企业，与开发商签有委托协议，该民事法律行为不违反法律规定，具有法律效力。王景玉为该小区的业主，其接受了华安物业公司的服务，应当缴纳物业管理服务费。现华安物业公司要求王景玉给付物业管理服务费的请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于滞纳金，鉴于王景玉房屋确实存在漏水等情况，其并非无故不交物业管理服务费，故一审法院对王景玉主张滞纳金的请求不予支持。对王景玉辩称的华安物业公司应赔偿其因房屋漏水、电路故障、地下室漏水、承重墙裂缝以及车辆被砸等造成的各项损失的事由，因根据现有证据无法判断责任主体及损失数额，且与本案不属于同一民事法律关系，故王景玉以此拒付物业管理服务费的理由不能成立，一审法院不予支持，王景玉可以另行主张权利。为业主提供优质的服务为物业服务企业应尽的义务，就业主反应的诸多物业服务问题，物业服务企业应主动协调、改善，提高物业服务质量。对不属于物业服务范围内的工作应做好释明工作。业主对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，业主不应以拒交物业费为对抗手段，故被告拒交物业费的理由不能成立。和谐良好的小区环境需要业主和物业公司共同努力，物业公司作为提供物业服务一方，应当为业主着想，尽全力提升物业服务质量，争取业主的满意，业主也应该自觉遵守物业管理规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王景玉自本判决生效之日起七日内支付原告三河市华安物业服务有限公司2012年11月1日起至2015年12月31日的物业管理服务费4703元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王景玉负担25元。
本院二审期间，华安物业公司未提交新证据。王景玉向本院提交：收据、照片及证明文件，证明王景玉除物业费外，垃圾处置费、水电费均已交纳，屋内设施和楼顶防水是王景玉自费维修。华安物业公司对证据的真实性及证明目的无异议，称关于受损情况的照片，需要庭下核实，但称一审判决认定可另行主张损失。
本院认为，华安物业公司系开发商三河银燕房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务企业，与开发商签有委托协议，该民事法律行为不违反法律规定，具有法律效力。华安物业公司实际为王景玉所在小区提供了物业服务，王景玉作为该小区业主，应当缴纳物业管理费。一审结合双方提交的证据及在庭审中的陈述，判令王景玉给付华安物业公司物业管理服务费并无不当。关于王景玉提出的华安物业公司应赔偿其因房屋漏水、电路故障、地下室漏水、承重墙裂缝以及车辆被砸等造成的各项损失的主张，因与本案并非同一法律关系，且根据王景玉提交的证据无法判断责任主体及损失数额，一审法院对其该项抗辩意见不予采信亦无不当，王景玉可以另行主张权利。
综上所述，王景玉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王景玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 李慧茁
审判员 李绍辉
二〇一八年三月二十九日
书记员 周承恩