山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东商终字第110号
上诉人（原审被告）：王秀玉（广饶王秀玉口腔门诊部业主）。
委托代理人：杨连海，山东金商海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东营盛隆物业有限责任公司。住所地：东营市东城辽河路农贸市场**号。
法定代表人：杨宁，经理。
委托代理人：孙快伟，山东高格律师事务所律师。
上诉人王秀玉与被上诉人东营盛隆物业有限责任公司（简称盛隆公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人王秀玉不服山东省广饶县人民法院（2013）广商初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年8月12日、9月13日进行了审理。本案现已审理终结。
盛隆公司在原审中诉称，王秀玉自2010年4月购买并使用广饶县东方丽景小区商用楼1处，面积共计2281.70平方米，楼号为东方丽景北大门商业楼。自2010年5月1日起，王秀玉一直拖欠物业管理服务费至今，累计拖欠金额为87617.28元。经多次催缴，王秀玉拒不缴纳，影响了盛隆公司的正常物业经营管理秩序。请求法院依法判令王秀玉支付盛隆公司自2010年5月1日至2012年12月31日期间的物业管理服务费共计87617.28元，并支付自欠费之日起至判决确定之日止的滞纳金。
王秀玉在原审中辩称，1、根据民事合同权利义务相一致及等价有偿原则，盛隆公司只有提供了相应的物业管理服务以及达到相应的合同约定的标准，才能获得与之相适应的报酬。盛隆公司是否履行了合同约定的服务管理义务，属于其举证责任范围。而王秀玉所有物业的保洁、垃圾清运、治安保卫及水电设施维护等，均自行委托相关人员完成。因此，盛隆公司在未提供相应服务的前提下主张物业费，于法无据，应予驳回；2、王秀玉的物业性质独立于东方丽景小区的商业物业，与东方丽景小区配套商业物业不同，也不与东方丽景小区共用绿地及其它公用设施。因此，盛隆公司与开发商签订的前期物业服务合同不适合王秀玉，应予解除；3、原本属于王秀玉物业使用的部分土地，在未经王秀玉同意的情况下，盛隆公司将其改为停车位谋利，侵害了王秀玉的合法权益。综上，请求法院依法驳回盛隆公司诉讼请求。
原审法院审理查明，王秀玉系广饶县东方丽景小区北门商业楼业主，该房屋总面积共计2281.7平方米。2011年10月1日，广饶县东方丽景小区开发商山东驰扬房地产开发有限公司（以下简称驰扬公司）与盛隆公司签订《东方丽景物业管理委托合同》。根据该合同，盛隆公司自合同签订之日起为东方丽景小区提供物业管理服务。合同约定，“……非住宅房屋由业主或者物业使用人按建筑面积每月每平方米1.20元缴纳物业管理服务费……”。同日，驰扬公司与盛隆公司签订的《广饶县东方丽景小区物业管理补充合同》约定，“……由盛隆公司追缴本小区业主所拖欠的自2010年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务费，追缴所支出费用由盛隆公司承担，追缴所得的物业费归盛隆公司所有……”。2012年10月29日，盛隆公司将其收费标准、物业管理基本状况、职工人数等事项在广饶县物价局进行了备案核准。备案收费标准为“……商铺：1.20元／平方米／户／月……”。盛隆公司通过在王秀玉商业楼处张贴公告等形式，对其所应缴纳的物业管理服务费进行了书面催收。
另查明，自2010年5月1日至今，王秀玉作为涉诉物业的业主和实际使用人，从未向盛隆公司缴纳过物业管理服务费。自合同签订以后，盛隆公司向东方丽景小区商铺业主或使用人实际均按照每月0.60元／平方米的标准收取物业管理服务费。
原审法院认为，本案争议的焦点问题是：1、本案涉诉物业（即东方丽景小区北大门商业楼）是否包含于盛隆公司提供物业管理服务的范畴；2、盛隆公司与驰扬公司签订的《补充合同》对王秀玉是否具有约束力；3、盛隆公司是否履行了合同约定的管理服务义务应该由谁举证。
对于焦点问题1：盛隆公司向法院提交的东方丽景小区业主列表，用以证实王秀玉所购买的物业（即东方丽景小区北大门商业楼）属于东方丽景小区商业物业，以及该物业的房屋面积和购买时间。王秀玉对其不予认可，辩称涉诉物业属于性质独立的商业物业，与东方丽景小区配套商业物业完全不同，故不应被列入该名单，同时向法院提交房屋所有权证、国有土地使用证予以佐证。原审法院认为，驰扬公司作为东方丽景小区的建设单位，向盛隆公司出具的该小区业主列表，能够证实涉诉物业属于东方丽景小区的商业物业，包含于其提供物业管理服务的范畴。而王秀玉提交的房屋所有权证、国有土地使用证，只能证实其拥有涉诉物业的所有权，及物业性质为商业物业，但不能证实涉诉物业系独立于东方丽景小区的商业物业。因此，原审法院认定涉诉物业包含在盛隆公司提供物业管理服务的范围之内。
对于焦点问题2：盛隆公司提交的《广饶县东方丽景小区物业管理补充合同》，主张据此向王秀玉追缴自2010年5月1日至2011年9月30日期间的物业管理服务费。王秀玉认为该合同对其不具有约束力，因为对于委托事项，应当以委托人的身份而不是以受托人的身份主张权利，因此对于该期间内的物业管理服务费，盛隆公司不是适格权利主体。原审法院认为，根据合同约定，盛隆公司自2011年10月1日起依约对该小区提供物业管理服务。在此之前，系由案外物业公司向小区业主提供的物业管理服务。驰扬公司作为小区建设单位，有权委托有资质的物业公司为小区提供物业管理服务，但其并不享有收取物业管理服务费的权利。对于王秀玉拖欠的自2010年5月1日至2011年9月30日期间的物业费，应当由提供了物业管理服务的物业公司向其另行主张。因此，原审法院认定自2010年5月1日至2011年9月30日期间的物业管理服务费，盛隆公司不是主张该项权利的适格主体。
对于焦点问题3：盛隆公司向法院提交的《东方丽景物业管理委托合同》以及盛隆公司保安巡逻签到表、消防监控交接记录表、该公司物业工作人员名单，用以证实合同所约定的物业管理服务范围以及盛隆公司已经依约履行了相关的物业管理服务义务。王秀玉向本院提交了证据（广饶县自来水公司供用水协议书1份及缴纳自来水管道维护费发票1份；电费收据1份；东营市医疗废物处置合同1份；王秀玉与李秀霞签订的劳务合同1份；被告与王春祥签订的劳务合同1份），辩称相关的事项其已经自行委托工作人员进行处理，无需物业公司提供相应服务。原审法院认为，根据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，本案中王秀玉自行处理相关事项属个人行为，不能据此抗辩盛隆公司要求其缴纳物业管理服务费的主张。在盛隆公司就是否已经履行物业管理服务义务进行了基本举证之后，王秀玉就应对盛隆公司未履行管理服务义务或者履行义务有瑕疵承担举证责任，否则将承担不利后果。
综上，原审法院认为，法人或自然人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。盛隆公司根据与驰扬公司签订的《东方丽景物业管理委托合同》，为东方丽景小区提供物业管理服务，该合同合法有效。盛隆公司根据该合同履行了相应的物业管理服务义务之后，王秀玉作为小区物业业主和实际使用人，在无法证实盛隆公司未履行服务义务或者履行有瑕疵的情况下，就应当依约支付相应的物业管理服务费。另外，《委托合同》中虽约定本小区商业物业的收费标准为每月1.20元／平方米，并且经过了物价部门的核准备案，但庭审中盛隆公司自认在合同实际履行过程中，其向小区商业物业业主或者使用人实际均是按照每月0.60元／平方米的标准收取的物业管理服务费，此系双方当事人在合同履行过程中对合同内容的变更，也是盛隆公司对其部分权利的放弃，对此法院予以确认。由于王秀玉无正当理由拖欠物业管理服务费，盛隆公司根据合同约定要求王秀玉支付滞纳金的诉讼请求，予以支持。综上，对于盛隆公司要求王秀玉支付欠交的物业管理服务费及滞纳金的诉讼请求，合理部分予以支持。原审法院依照《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条判决：王秀玉于判决生效后十日内支付东营盛隆物业有限责任公司物业管理服务费共计20535.30元及滞纳金（滞纳金自逾期之日起至判决确定之日止按照每天应交管理费的万分之三十计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990元，由盛隆公司负担1520元，王秀玉负担470元。
上诉人王秀玉不服原审判决上诉称，上诉人从开发商驰扬公司购买本案物业所涉房产前，土地性质为住宅用地，后将涉案房产改为商业用地用于出售，故上诉人不是涉案小区的业主。上诉人为了经营需要，对水电气暖卫等设施分别与相关单位进行了对接，设施管理费与维护费自行结算，独立于小区之外，与被上诉人盛隆公司不存在物业服务合同关系，已纳入广饶县市政管理范围。一审法院在证据采信方面存在诸多错误，导致事实认定错误。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人盛隆公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法；上诉人上诉理由不当，一是土地性质不能决定涉案房产是否是独立物业；二是不能依据上诉人购买房屋是为了商用而认为其独立于小区物业；三是涉案房产在上诉人购买之前已经形成，其物业性质不因开发商的销售行为和上诉人的购买行为而改变；四是涉案房产与小区是一个整体，包括区域内的道路、绿化、治安、卫生的管理以及管道的维护是同一个整体。上诉人的用电线路是从该小区2号变压器接出，自来水管道从小区北门主管道接出，上诉人也使用小区的排污管道和道路。综上，上诉人认为自己不是小区业主，已经形成独立物业的主张不能成立。上诉人主张的涉案房产已纳入市政管理范围并不能否认其应当缴纳物业费的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人王秀玉为证实自己的主张，提交如下证据：
证据一、上诉人与广饶县城市管理局签订的门前五包责任书1份。证明：涉案房产独立完成保洁工作，不需要上诉人提供物业服务。
证据二、收款收据1份。证明：上诉人于2010年8月27日购买监控工程一组，独立履行安保责任，不需要上诉人提供安保服务。
证据三、照片13张。证明：涉案房屋的位置在被上诉人服务的小区之外，不存在共有共用的情况。
被上诉人盛隆公司对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为这是政府对城市的管理行为，不能证明上诉人的房产独立于广饶东方丽景小区。
对证据二的真实性有异议，认为是普通收据而非发票，是上诉人的个人行为与被上诉人无关。
对证据三的真实性无异议，对证据目的有异议，该照片没有拍摄时间，不能证明安装监控就脱离被上诉人整个管理体系，其中两张照片名称为“小区北门与房产位置”、“王秀玉房产与小区北门”，能够证实上诉人的房产与该小区是互相连接的是一个整体，东面也是一个门头房，该门头房东面就是东方丽景小区的北门。
被上诉人盛隆公司为了证实自己的主张，提交如下证据：
证据一、广饶县东方丽景小区建设用图纸5份。依次为：总平面图，一层平面图，屋面排水组织图，照明总平面图，周界、电视监控及背景音乐系统室外管网平面图。证明：上诉人的房产与广饶县东方丽景小区是一个不可分割的整体。
证据二、广饶县公共性物业服务收费等级备案表1份。证明：前任物业公司已向物价局备案。
证据三，《商品房买卖合同》1份。证明：上诉人王秀玉与驰扬公司于2010年4月13日签订商品房买卖合同，合同约定了交房时所必备的基础设施。
证据四，驰扬公司和广饶县住房和城乡规划建设局物业管理办公室共同出具的证明1份。证明：上诉人商用房的用水用电都与该小区共用，该商品房属于东方丽景小区管理。
证据五，相片4张。证明：上诉人用电是从该小区2号电压器输出的。
证据六，广饶县住房和城乡规划建设局物业管理办公室出具的证明1份，以及广饶县物价局的广价字（2010）23号文件（复印件）一份，证明自被上诉人入住，东方丽景便享有收费的权利。
证据七，物业公司扫雪的照片3张。证明被上诉人为上诉人提供了物业服务。
上诉人王秀玉对证据一的真实性有异议，认为被上诉人无法证实该证据的来源，很多地方都是空白的，即使该组证据是真实的，也无法证明是按照图纸进行的施工，可能是业主购房时建设单位为了完善形式后出示给业主的，不能证明被上诉人的证明目的。
对证据二的真实性不清楚，认为不同的物业公司根据人员、规格确定收费的标准不一样，之前的物业备案不能代表被上诉人可以按照该标准进行收费，该证据内容与本案不具有关联性，不能证明被上诉人的证明目的。
对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，根据该合同约定水电气等相关配套到位是合同的出卖方应当承担的义务，但是否满足该条件该合同不能体现，况且上诉人已经提交证据证实。上诉人的水电独立于物业，买卖合同的义务与物业合同无关。
对证据四的真实性无异议，但认为该证据上没有经手人的签字，且驰扬公司与本案有直接利害关系，对其证言不应采信。
对证据五的真实性有异议，没有相关的参照物，照片上的纸条上没有相关的签字和盖章，不能证实与本案的关联性。
对证据六的真实性无异议，该证明证实了被上诉人是受驰扬公司的委托，仅有收取物业费的权利。对物价局的文件真实性不清楚，该文件第11条回复，规定具体的收费标准必须经业主委员会和物业公司协商，该两份证据达不到被上诉人的证明目的。
对证据七的真实性无法确认，该证据不能认定是对上诉人提供的服务。
上诉人王秀玉对被上诉人提交的证据三、证据四、证据六的真实性无异议，本院对上述证据予以采信，被上诉人提交的证据七可以看出盛隆公司清扫了涉案房产门前的道路。被上诉人盛隆公司对上诉人提交的证据一、证据三的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。
上诉人提交的证据二，系自行购买监控设备对其经营场所加强安保工作所需，与本案不具有关联性。被上诉人提交的证据一未加盖任何公章，提交的证据二不能证实其有收费的权利，提交的证据五无法证实证据来源，故本院对上述证据不予采信。
经二审审理查明，王秀玉与驰扬公司签订的《商品房买卖合同》中第14条约定交房时水电、有线电视、电话线、宽带到位，第17条约定该商品房所在楼宇的屋面使用权为全体业主所有，第18条约定买受人与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。王秀玉购买的涉案房产属于东方丽景小区的一部分，用电线路是从该小区二号变压器接出，用水管道是从该小区北门主管道接出，污下水管道及光缆通信电路均与小区共用。盛隆公司接受驰扬公司的委托，自2011年10月1日起按照广饶县物价局、广饶县住房和城乡规划建设局（2013）23号文件收取物业服务费。2012年12月19日盛隆公司工作人员打扫王秀玉购买的商品房门前的积雪。
2012年5月8日，王秀玉与广饶县城市管理局签订《广饶县“门前五包”责任书》，涉案房产位于东方丽景小区北门的西数第二处商铺。涉案房产南门在小区内。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，王秀玉应当向盛隆公司缴纳物业费，理由如下：第一，驰扬公司作为东方丽景小区的开发商，有权就小区的前期物业指定物业公司为小区业主服务，其将自己收取物业费的权利转移给被上诉人盛隆公司并不违反法律规定，盛隆公司有权以自己的名义收取物业费。第二，王秀玉与盛隆公司签订的《商品房买卖合同》约定了该商品房所在楼宇的屋面使用权为全体业主所有，王秀玉有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。从双方提交的证据及庭审查明的事实来看，王秀玉购买的商品房的水电均系从东方丽景小区的变电箱和水路总管线中接出，自来水公司收取仅是从该小区管线中的接线费用而非王秀玉单独购买的自来水设备的费用，其自行向电业部门缴纳电费是自愿选择不使用小区的物业公司代为缴纳，但不能证实王秀玉购买的商品房用电与小区的电路相独立。因此，可以认定王秀玉购买的商品房是东方丽景小区的一部分，从整体上没有脱离小区而存在，其与小区共用同一光缆通信设备以及排污设备、道路等基础设施。第三，王秀玉与广饶县城市管理局签订的《广饶县“门前五包”责任书》系广饶县城市管理局因为城市管理需要要求商户所履行的门前五包责任，与小区的物业管理服务并不矛盾。根据被上诉人提交的证据，可以认定盛隆公司曾经为王秀玉购买的商品房门前的道路进行过打扫和清理，提供了相应的物业服务。综上，王秀玉主张其不缴纳物业费用的理由不能成立。虽然盛隆公司在物价部门备案的收费标准为每平方米1.2元，但其仅按照每平方米0.6元收取物业费系对自己权利的处分，不违反法律规定，王秀玉应当按照该标准缴纳已经拖欠的物业费。
综上，上诉人王秀玉的上诉主张缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1990元，由上诉人王秀玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 隋美玲
审 判 员 乔良艳
代理审判员 郭 娜
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 郭亚萍