云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第78号原告刘俊富，男，汉族，1972年9月27日生，云南省安宁市人，现住云南省。原告李云燕，女，汉族，1973年10月24日生，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。二原告共同委托代理人刘飞、张春芹，云南正昱律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告安宁翔诚房地产经纪有限公司。组织机构代码证：55513089-6。法定代表人崔宏，该公司总经理。住所地：安宁市江东天然居小区9幢1单元101号商铺。委托代理人尹广辉，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。被告崔翔，男，汉族，1970年12月29日生，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。原告刘俊富、李云燕诉被告安宁翔诚房地产经纪有限公司（以下简称“翔诚公司”）、崔翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员薛驹独任审判，并于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告刘俊富及委托代理人、原告李云燕委托代理人，被告安宁翔诚房地产经纪有限公司委托代理人、被告崔翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊富及李云燕诉称：2011年7月23日，两原告与第一被告签订了《房屋买卖合同》，第一被告将位于安宁市房屋出售给两原告，合同约定房屋过户时间为2014年2月28日以前，若第一被告不配合两原告办理房屋过户手续视为违约，应支付房屋过户时价格20%的违约金，并约定年底交房时支付3000元推迟交房违约金给两原告。合同签订后，两原告按照约定全额支付了购房款。然而第一被告一直未按合同约定履行义务，为了解决纠纷，两原告与两被告于2014年3月30日签订了《关于安宁翔诚房地产经纪有限公司和刘俊富、李云燕房屋买卖合同的补充协议》，协议约定两被告必须于2014年6月30日以前将房屋过户给原告，期限届满还未办理过户手续即为被告违约。两原告有权要求被告将其所有的安宁市房屋过户给两原告，但两被告至今仍未按照该补充协议约定履行合同义务，故特向法院起诉，要求判令：1、两被告协助原告办理安宁市嵩华路2号省三监狱4幢1单元401号房屋过户手续；2、由被告支付两原告违约金人民币98200元及延期交房的损失58500元，合计156700元；3、由两被告承担本案的诉讼费。被告翔诚公司辩称：针对原告诉求第一项无异议，现在已经办理了过户；针对诉求第二项违约金不应该支付，客观上是违约了，但不是被告主观造成的，是原房主那边出现问题导致被告无法协助原告办理过户；针对迟延交房的损失不应该支付，被告已经于2011年9月23日将涉案房屋产权证交付给了原告，2012年2月26日交了房屋钥匙及房子。之后原告方将涉案房屋委托被告公司出租，但是由于一年多都没有出租出去，原告便又将钥匙取回。被告崔翔辩称：我的答辩意见同安宁翔诚房地产经纪有限公司一致。除此之外我认为公司是我的，如果公司要承担责任的话我个人也会跟公司承担同等的责任。根据原、被告诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告行为是否构成违约，其应否承担合同违约责任及原告损失应如何确定？2、两被告的责任应该如何承担？原告刘俊富、李云燕为其所主张的诉讼请求，提交以下三组证据：第一组证据：1、房屋买卖合同及补充协议各一份；2、收据一份，欲证实双方签订了房屋买卖合同及补充协议，双方对购房款及付款期限、房屋交付和过户期限、违约责任进行了明确约定；原告已经全部支付了全额房款，现被告已构成违约，依法应承担违约责任；第二组证据：3、安宁市人民法院（2014）安民初字第461号判决书一份，欲证实涉案房屋于2014年2月10日已具备上市交易条件，可以办理房屋过户手续；涉案房屋租金一般标准为每月1500元。第三组证据：4、房屋摘抄表一份；5、工商查询信息一份，欲证实位于安宁市房屋的所有权人为崔翔和张某；崔翔系该公司的自然人股东，出资6万元，张某系该公司的主要人员，在工商部门进行了备案。上述证据经当庭质证，被告翔诚公司对原告上述证据均无异议。被告崔翔对证据1买卖合同无异议，补充协议不予认可，虽然字是我签的，但是在受胁迫的情况下签的；对证据2、3、4无异议；对证据5工商查询表真实性无异议，但是张某只是监事，并不是股东。经审查，本院对原告证据2、3、4、5组证据的真实性予以确认；证据1中补充协议因被告崔翔未能提交证据证明其主张，故本院予以确认。被告安宁翔诚房地产经纪有限公司未向本庭提交书面证据。被告崔翔为证实其主张，向本庭提交如下证据：1、民事起诉状及证据册，欲证实被告在约定的过户期限之前一直在积极努力的办理过户。2、民事判决书一份，欲证实被告与原告签订补充协议前就已经起诉前房主。3、公证处发票、收据、云南农信社POS机刷卡单据各一份，欲证实被告想尽快将房屋交到原告名下已经交纳了公证费，说明被告为该套房屋办理的相关事宜。4、交易所凭证一份，欲证实被告与原告签订的合同及补充协议作废。5、与金宝签订的协议、收条两份，欲证实被告把房款付清给前房主后，房主将房产证交给了被告，以及房屋所有权持证人代某因车祸死亡后，被告重新与金宝约定了过户事宜。6、公告一份，欲证实被告方已与原告办理了过户登记。被告安宁翔诚房地产经纪有限公司及被告崔翔共同申请两位证人出庭，欲证实被告交房产证及钥匙经过。上述证据经质证，原告对被告上述证据发表以下质证意见：对证据1民事诉状真实性无异议，关联性不予认可，证据清单与本案无关；证据2民事判决书三性认可；证据3真实性合法性认可，关联性不予认可；证据4三性认可；证据5三性认可；证据6公告三性认可；证人证言认为两位证人均与被告方具有利害关系，对证人证言不予认可。被告翔诚公司对崔翔提交的全部证据均予以认可。经审查，本院对崔翔所提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性予以确认，对是否能够证明其证明目的，本院将综合全案证据情况进行阐述。关于两被告申请出庭作证的证人证言，经查两证人与翔诚公司和崔翔本人存在利害关系，原告方对证人证言不予认可，被告也未能提交其他证据予以佐证，故本院对证人杨某、张某证言不予采信。本案经过审理，可以确认以下事实：2011年7月23日原告刘俊富、李云燕与被告翔诚公司签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告向被告购买位于安宁市房屋；出让价格476000元；付款期限2011年9月23日前；房屋交付期限2011年12月31日；违约责任约定若甲方不配合乙方办理房产过户手续视为甲方违约，甲方支付乙方该房屋过户时市场交易价格的20%的违约金；合同备注处载明：2014年2月28日以前办理该房屋过户手续，年底交房时由甲方支付3000元作为推迟交房的违约金；合同对其他权利义务做了相应的约定。2011年9月23日原告刘俊富、李云燕付清全部房款476000元，并由被告翔诚公司出具收款收据。后因被告翔诚公司无法协助原告办理上述房屋过户手续，原告刘俊富与被告翔诚公司于2014年3月30日签订补充协议一份，双方再次约定房屋过户最后期限为2014年6月30日18点以前，双方对违约责任及处理方式也做了相应约定。2015年1月30日原告李云燕与翔诚公司代表崔翔共同到安宁市房管部门递交了上述房屋过户材料，现该房屋正在办理房屋产权变更登记中，截至目前原告尚未领取到房屋产权证。原告刘俊富、李云燕于2014年12月24日诉至本院，要求判令：1、两被告继续履行《关于安宁翔诚房地产经纪有限公司和李俊富、李云燕房屋买卖合同的补充协议》；2、两被告立即将位于安宁市房屋过户到两原告名下，并支付两原告违约金98200元；3、由两被告承担本案诉讼费。在2015年3月11日第一次庭审中，两原告当庭变更诉讼请求为：1、两被告协助原告办理安宁市嵩华路2号省三监狱4幢1单元401号房屋过户手续；2、由被告支付两原告违约金人民币98200元及延期交房的损失58500元，合计156700元；3、由两被告承担本案的诉讼费。另查明，本案涉案房屋系翔诚公司于2011年8月1日与前产权人代某、金宝签订房屋买卖合同购买。2011年代某因车祸身亡，后因房屋办理过户手续发生纠纷，翔诚公司起诉至安宁市人民法院要求金宝等四名被告协助其办理上述房屋过户手续，支付违约金79600元，赔偿迟延交房两个月的损失3000元及案件受理费。后经安宁市人民法院审理并作出（2014）安民初字第461号民事判决书，判决金宝等四被告协助翔诚公司办理上述房屋过户手续，赔偿翔诚公司两个月租金损失3000元，其他诉讼请求被驳回。根据原被告举证、质证情况，及本案查明的案件事实，原被告双方对继续办理涉案房屋产权变更登记均无异议，原告的该诉讼请求双方无争议，对此并不再赘述，本院予以支持。针对本案争议焦点，本院评判如下：一、关于被告行为是否构成违约，其应否承担合同违约责任及原告损失应如何确定的问题。本案当事人于2011年7月23日签订了房屋买卖合同系当事人真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性强制性规定，成立并生效。庭审中，原告认为被告逾期未能办理房屋过户手续，构成违约，要求被告根据2011年7月23日签订的房屋买卖合同第四条一、1.的约定，按照交易价格的20%及该合同备注中年底交房支付3000元违约金的约定即476000×20%+3000=98200元，两被告答辩自认客观上是违约了，但不是被告主观造成的，是原房主的原因导致被告无法协助原告办理过户，并不应该支付违约金。根据庭审查明的事实，出卖人存在未能按照合同及补充协议约定期限办理房屋过户手续及交付房屋的行为，即本案存有逾期办理过户手续及逾期交付的情形，在不存有不可抗力的情形下，出卖人翔诚公司迟延履行合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。在庭审过程中，两被告明确表示该合同违约金约定过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判……”。本案中，被告翔诚公司负有按合同约定履行按期办理房屋过户手续及交付涉案房屋的义务。依据双方签订的房屋买卖合同约定，该房屋应当于2011年12月31日前交付，因此被告对原告构成逾期交房。原告实际损失为2012年1月1日至房屋实际交付之日止期间原告可能出租涉案房屋所产生的租金损失。本院认为，原被告双方已经于2015年1月30日共同向房屋管理部门递交了房屋变更材料，之后系原告怠于行使权力，针对2015年1月30日后的损失本院不予支持。关于租金损失标准，原告主张的每月1500元的租金损失，该标准也是被告向原房主主张的损失标准，本院对被告抗辩的该租金标准过高的抗辩理由不予采信。因此本院对原告的该诉讼请求支持损失确定为自2012年1月1日起至2015年1月30日止37个月的租金损失，按每月租金1500元计算，即1500×37=55500元。综上，被告翔诚公司迟延履行已经构成违约，应承担继续履行协助办理过户手续及交付房屋并赔偿损失的违约责任，原告方主张的违约金计算标准过分高于其实际损失，本院依法予以调整。二、两被告之间的责任应该如何承担。原告主张被告崔翔与被告翔诚公司财产发生混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告崔翔应当与翔诚公司承担连带赔偿责任，被告崔翔答辩自认翔诚公司是其本人的，如果公司要承担责任的话，其个人也会跟公司承担同等的责任。因此本院认为，被告崔翔对原告的该主张构成了自认，本院不再赘述，并对原告的该主张予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：一、由被告安宁翔诚房地产经纪有限公司协助原告刘俊富、李云燕继续办理安宁市嵩华路2号省三监狱4幢1单元401号房屋产权过户手续，并向原告刘俊富、李云燕交付房屋；二、由被告安宁翔诚房地产经纪有限公司于判决书生效后立即赔偿原告刘俊富、李云燕逾期交房损失55500元。被告崔翔对该款项承担连带赔偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3434元，减半收取1717元，由原告刘俊富、李云燕共同承担608元，由被告安宁翔诚房地产经纪有限公司、崔翔共同承担1109元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  薛驹二〇一五年三月十七日书记员  秦瑞