湖南省新晃侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晃民一初字第144号
原告田人心，女，1964年10月20日出生。
委托代理人胡益安，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，一般代理。
被告王新权，男，1969年8月8日出生。
原告田人心与被告王新权租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法由审判员申毅适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告田人心及其委托代理人胡益安，被告王新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田人心诉称：原、被告曾签订过《门面承租合同》，原告将新晃县“旺家家”综合大楼7号门面出租给被告，2013年4月合同到期后，双方就续租条件未达成一致产生纠纷，原告诉诸法院，要求被告返还租赁物。诉讼期间，双方经二审法院组织调解达成新的租赁协议，该协议对双方的权利义务重新进行了约定。怀化市中级人民法院于2014年12月23日作出（2014）怀民一终字第735号《民事调解书》，对该协议依法予以确认。然后，被告未经原告同意，于2015年3月20日擅自将租赁原告的7号门面与隔壁6号门面的隔墙拆除，破坏原告房屋结构的完整性。因该墙是承重墙，墙体全部拆除之后给相邻承租人和楼上住户制造了安全隐患，原告发现后极力制止并要求恢复原状，但被告蛮不讲理，并找来社会上的人员威胁原告，原告的阻止未能凑效。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改造或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”《城市房屋租赁管理办法》第十条规定，承租人应按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。同时规定，将承租的房屋擅自拆改或改变用途的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，承租人应予以赔偿。故原告特诉至法院，请求：1、判令终止双方的房屋租赁协议，被告返还原告的租赁物；2、判令被告立即恢复原告门面原状，赔偿原告门面租金（从2015年3月20日损坏门面之日起至恢复门面原状止，日租金137元）；3、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告王新权辩称：根据原、被告双方之前签订的租赁合同约定：乙方五年合同期满后，如不需要继续租用，乙方应将甲方租用门面的中间隔墙、厕所恢复砌好，甲方才将乙方交付给甲方的门面租金3000元退还给乙方；在怀化中院调解过程中，对于隔墙的恢复，原告说3000元恢复不了，所以押金从3000元提高至10000元。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为了支持在自己的主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
1、民事调解书复印件1份，拟证明：原、被告存在租赁关系，调解书中约定了双方的权利义务；调解书是新的协议，原、被告权利义务关系受调解书的约束，此调解书并没有赋予被告擅自改变房屋结构的权利，协议中约定的3000元是退还给被告的押金，并非被告所说是恢复隔墙的费用。
2、房产证、房地产平面图复印件各1份，拟证明原告对该房屋具有合法的所有权和使用权，本案租赁门面所在位置及隔墙的分布图，即该门面的原始状况；
3、照片复印件1组，拟证明门面被被告拆除的现状。
被告对原告提交证据的质证意见为：均无异议。
被告为了支持自己主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
1、门面租赁合同复印件1份，拟证明原、被告签订的租赁合同及相关权利义务；
2、民事调解书复印件1份，拟证明原、被告双方就租赁合同在怀化市中级人民法院重新达成协议并补交7000元的事实。
原告对被告提交证据的质证意见为：证据1，该协议已经履行完毕，与本案无关联性，原、被告应按照中院调解书的权利义务来履行，该门面租赁合同已经被中院的调解书替代；证据2，真实性、合法性、关联性无异议，但对被告的举证目的有异议，被告的证明内容是对调解书的解读有误，双方应该按照调解协议来履行。
对原、被告双方提供的证据，本院综合认证如下：
原告的证据1、2、3，被告质证无异议，且符合民事诉讼证据“三性”的原则，本院予以采信。
被告证据的真实性，本院予以采信。
根据本院采信的证据，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的法律事实如下：
2008年4月20日，甲方田人心（孙卫文代签）、乙方王新权签订门面承租合同一份，约定：1、甲方同意将旺家家综合大楼7号门面租给乙方，承租期限暂为五年，从2008年4月20日至2013年4月19日。2、年门面租金贰万捌仟元整。签订合同之日乙方一次性交清第一年租金给甲方。以后四年每提前三个月交清租金，每超过一个月罚滞纳金50元……5、甲方不得干预乙方的经营，不得随意提高租金。合同期满后，乙方有续租甲方门面使用权的权利，每年门面租金以相邻门面租金为准，甲方不得以任何理由收回门面的使用权……8、合同签订后，除政策规定甲方建设改造所需以及本协议有规定的外，任何一方不得以任何其他借口毁约或提出合同以外的要求。否则，造成损失由违约方负责赔偿，并按合同金额以30%的罚款给对方。9、乙方五年合同期满后，如不需要继续租用，乙方应将甲方租用门面的中间隔墙、厕所恢复砌好，甲方才将乙方交付给甲方的门面押金（或保证金）3000元退还给乙方。
2014年8月13日，田人心以该合同已到期、要收回自行经营为由，诉至法院请求王新权退回门面。二审过程中，在怀化市中级人民法院的主持下，田人心、王新权于2014年12月23日自愿达成协议，怀化市中级人民法院作出（2014）怀中民一终字第735号民事调解书，协议内容如下：一、田人心将位于新晃县新晃镇太阳坪路6号房屋（7号门面）租给王新权10年（从2014年4月19日至2024年4月20日止）；门面租金每年交一次，付租金日为每年的3月19日，今年的租金于2014年12月30日以前付清；门面到期后，王新权需将腾空的门面在到期后三日之内退还给田人心；门面未经田人心同意，不得转租、转让。二、年租金为每年50000元，每3年在原租金数额的基础上增长20%，双方不得再对租金的数额发生纠纷；门面押金为10000元，王新权已交3000元，尚欠7000元于2014年12月30日前付清（门面到期后押金由田人心退给王新权）。三、王新权如果逾期支付年租金超过三天，田人心即享有解除租赁合同的权利，并不对王新权进行任何赔偿或补偿。四、王新权放弃要求田人心赔偿过去案件中的鉴定费等损失。五、双方自愿就本案不再发生任何纠纷。六、双方当事人自愿本调解协议签字即生效。
（2014）怀中民一终字第735号民事调解书生效后，田人心、王新权均按协议内容履行各自的义务，王新权继续租用7号门面。2015年3月，王新权将7号门面与相邻的6号门面之间的隔墙拆除。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2013年4月，原、被告因7号门面的租赁问题发生纠纷，于2014年12月23日在怀化市中级人民法院的主持下达成调解协议，系原、被告双方对于7号门面的租期、租金及相关权利义务重新作出的约定，该协议已经法院生效文书确认，依法有效，原、被告于2008年4月20日签订的门面租赁协议已被2014年12月23日签订的调解协议所替代，原、被告双方均应按照2014年12月23日调解协议的约定行使权利、履行义务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求出租人恢复原状或者赔偿损失。庭审中，对于被告拆除隔墙时未经原告同意这一事实，原、被告均无异议。本案被告王新权在没有合同特别约定的情况下擅自对租赁物进行改善或增设他物，恢复原状或者赔偿损失是法律赋予原告的权利。但是需注意的是，法律赋予出租人的是恢复原状与赔偿损失的选择权，而非恢复原状与赔偿损失的竞合权，即出租人只能在恢复原状与赔偿损失中选择其一来主张权利，而非同时主张两种权利。如果出租人主张赔偿损失，那么根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的原则，出租人需提供承租人擅自对租赁物进行改善或增设他物对其造成损失的依据；如果出租人主张恢复原状，则需要明确恢复原状的期限。
《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告2013年12月23日达成的协议中对于如何使用门面没有作出约定，被告将其承租的两个相邻门面之间的隔墙拆除，是为了扩大门面的使用面积，提高门面的利用价值。而将相邻门面的隔墙拆除后合并为一个门面使用，即符合门面本身的性质，亦符合交易习惯。现被告已经完成了对门面的改善，且原、被告已签订长达10年租赁合同，在没有证据表明被告拆除隔墙的行为已对门面的整体结构造成实质性影响的情况下，若要求被告立即恢复门面原状，有悖于商业惯例且不利于合同目的实现。故原告要求被告恢复门面原状的诉讼请求，本院予以支持，但应定于租赁合同届满后、被告返还门面时履行。而支付租金本就属于被告需履行的合同义务，因原、被告发生纠纷，原告才暂时未予收取租金，租赁合同继续履行，支付租金属于被告当然需履行的合同义务。对于被告拆除的隔墙是否属于承重墙，原告并没有提供证据支持，同时本案中亦不存在法定或者约定出租人可以单方面解除合同的情形，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百一十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王新权将其擅自拆除的新晃侗族自治县太阳坪路6号房屋（7号门面）的墙壁恢复原状，定于原告田人心与被告王新权签订的租赁合同届满时履行；
二、驳回原告田人心的其他诉讼请求。
案件受理费342元，减半收取171元，由原告田人心负担71元，被告王新权负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判员 申 毅
二〇一五年六月二十五日
书记员 彭元元
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求出租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。