四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0303民初1217号
原告（执行异议人）：四平市幸福之家房地产开发有限公司。
法定代表人：姜福敏，董事长。
委托代理人：孟达，吉林公捷律师事务所律师。
被告（申请执行人）：沈阳春舞物资经销处。
法定代表人：黄春舞，经理。
委托代理人：王雷声,吉林英诚律师事务所律师。
被告（被执行人）：四平市深华建筑有限公司。
法定代表人：刘铁成，经理。
原告四平市幸福之家房地产开发有限公司诉被告沈阳春舞物资经销处、被告四平市深华建筑有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月1日受理，于2016年10月14日依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，四平市幸福之家房地产开发有限公司的委托代理人孟达；沈阳春舞物资经销处的委托代理人王雷声到庭参加诉讼，四平市深华建筑有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理,现已审理终结。
四平市幸福之家房地产开发有限公司诉称：在沈阳春舞物资经销处与四平市深华建筑有限公司执行案件中，原告不是（2013）苏民三初字第524号民事判决书中确定的义务承担人，依法不应当承担法律责任。但在执行中沈阳春舞物资经销处提出“我公司与四平市深华建筑有限公司签订了《商品房抵顶工程款协议书》和《商品房抵顶工程款补充协议书》，我公司用所有的在建的龙腾花园项目共计24套商品房抵顶所欠四平市深华建筑有限公司工程款”上述事实在未经执行法院调查核实、未经原告明示认可的情况下，即予执行，查封原告名下及已经售出的房屋、裁定拍卖原告已经售出的房屋，并要求不予办理相关房屋的产权过户手续，执行程序严重违法，事实认定错误。被告的错误执行申请行为已经严重侵害了原告及购房人的合法权益，原告收到四平市铁东区人民法院（2016）吉0303执异36号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请后，提起执行异议之诉，要求：立即停止对四平市铁东区人民法院（2016）吉0303执异36号执行裁定书的强制执行，解除查封。诉讼费用由被告承担。
在庭审中，四平市幸福之家房地产开发有限公司代理人称：1、被告四平市深华建筑有限公司与石家庄市深华建筑有限公司是完全独立的法人企业，张长福是石家庄市深华建筑有限公司项目部负责人。原告与被告四平市深华建筑有限公司没有权利义务关系，更不存在把房屋抵给四平市深华建筑有限公司的事实。被告与四平市深华建筑有限公司的判决是缺席审判，并且主体明显错误，将四平市深华建筑有限公司第一项目部作为主体，认为刘铁成是该项目的法定代表人，明显是认定事实错误。项目部是石家庄市深华公司设立的临时机构，也不存在法定代表人的情况。2、法院的查封裁定不是按照抵账协议、补充协议中的表述进行的查封。比如补充协议中1单元1-17B-1，这是与原告当庭举证的表述一致，但事实上原告举证的房屋在房产局按1801被法院查封。3、原告接到法院拍卖裁定是2016年4月份，在2012年-2013年间原告已经将争议房屋出售，并且在2014年多数业主已经入户，本案证人佟岩因入户晚，房屋被法院查封，无法入户，但实际上也是2012年购买的房屋，所以原告出售房屋的行为在法院查封之前。原告抵给张长福的房屋形式是张长福确认后，由原告出售，而不是将房屋的所有权直接转移到张长福的名下，此种抵账方式符合建筑行业避免二次过户交税的惯例。4、查封裁定中没有售出的房屋也与被告沈阳春舞物资经销处无关，原告在2013年4月份就已经和张长福所在的第一项目部结算完毕，第一项目部与张长福在原告处没有到期债权。法院的执行违反最高院关于查封冻结财产司法解释第二条第三款的规定。
沈阳春舞物资经销处辩称：深华公司欠我经销处款事实存在，并且幸福之家与深华公司签订有商品房抵账工程款协议书与补充协议，两份协议均真实有效，因此我方申请执行上述商品房完全合理合法，请求驳回原告诉请。
在庭审中，沈阳春舞物资经销处代理人称：1、四平市深华公司第一项目部为非独立法人单位，隶属于四平市深华公司，而石家庄深华公司是四平市深华公司的控股股东，因此，四平市深华公司欠款与原告有关系。2、查封房屋的平面图及房屋标号与房产部门备案登记的标注号完全一致，可以认定查封房屋完全在幸福之家公司与四平市深华公司抵账协议书中。3、幸福之家公司与四平市深华公司签订抵账协议时间为2012年9月28日，而其他业主的购房时间及入户均在此时间后。四平市深华公司第一项目部作为建筑工程的承包人具有优先受偿权。4、幸福之家房地产公司与四平深华公司的抵账协议真实有效，完全可以按照此协议及裁定执行书执行查封的房屋。
本案无争议事实：本院执行局在执行（2013）苏民三初字第524号民事判决书中，根据被告沈阳春舞物资经销处的申请，将位于本市铁东区龙腾花园小区的10套住宅房屋裁定查封、评估拍卖。原告认为执行程序严重违法，事实认定错误；被告的错误执行申请行为已经严重侵害了原告及购房人的合法权益，诉至本院。本案争议焦点：本案执行程序是否应当停止，诉争房屋是否应予解封。
原告四平市幸福之家房地产开发有限公司举证如下：
一、中标通知书四份（1-4标段）、龙腾花园施工合同、法人授权委托书，证明：龙腾花园项目中标单位是石家庄市深华建筑有限公司；龙腾花园施工合同发包方是原告，承包方是石家庄市深华建筑有限公司；石家庄市深华建筑有限公司授权张长福为代理人办理四平市幸福之家龙腾花园项目事宜。原告开发的项目是由石家庄市深华建筑有限公司承建，并由石家庄市深华建筑有限公司委托张长福成立了具体的施工项目部。铁东法院（2014）东委执第3号裁定书认定了原告欠四平市深华建筑有限公司工程款的事实不能成立，因为原告与四平市深华建筑有限公司没有工程合同关系，不存在权利义务。
被告质证：有异议，法人授权委托书明确表明石家庄市深华建筑有限公司的张长福为代理人，并且是以本人名义办理的四平市深华建筑有限公司，因此石家庄市深华建筑有限公司及法人委托张长福办理四平市深华建筑有限公司是法人委托书的应有之意。
二、四平市深华建筑有限公司工商基本信息，证明：企业统一社会信用代码为220300000035287，法定代表人为刘铁成，成立日期为2011年10月28日，自然人股东为孔宪军，企业法人股东为石家庄市深华建筑有限公司。四平市深华建筑有限公司在原告与石家庄市深华建筑有限公司签订合同之前就已成立，是独立的法人企业。从股东性质看，有石家庄市深华建筑有限公司法人股东，该公司与原告没有施工合同关系，也并不是张长福组建或者负责。
被告质证：有异议，四平市深华建筑有限公司是石家庄市深华建筑有限公司公司的控股公司，因此石家庄市深华建筑有限公司与幸福之家房地产开发公司之间的合同完全可以通过控股授权给四平市深华建筑有限公司。
三、房屋销售合同、入户通知单，证明:2015年12月8日的裁定中的10套房屋已经售出8套，22号楼1808与2507没有出售。售出房屋具体是：1、22号楼1-25-3买受人为尹飞，购买时间是2012年12月6日。2、11号楼1单元1801购买人为佟岩，2012年12月28日购买，面积85.32平方米。3、11号楼4单元1808购买人为范云强，建筑面积85.32平方米，已入户。4、11号楼1806、面积为93.79平方米，买受人为简丽丹，2012年12月10日购买，已入户。5、11号楼3-5-2买受人佘英、杨中森，面积为93.79平方米，2013年1月28日购买，已入户。6、22号楼2502买受人为王静，面积为67.31平方米，2013年3月25日购买，已入户。7、11号楼2单元1804，面积为92.64平方米，乔士杰、吴庆龙，2013年6月18日购买，已入户。8、11号楼4-18-1买受人为禹瑞辉，建筑面积为95.62平方米，2012年9月30日购买。
被告质证：对关联性有异议，1、我方在申请查封时是根据幸福之家开发公司提供的房源平面图以及标号申请查封的，并且与目前房产部门备案标注一致。2、依据最高院法适（2002）16号文件第一条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据合同法第286条的规定认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，因此四平市深华建筑公司作为建筑工程的承包人具有优先受偿权。3、原告指出出售的多套房屋系2013年6月28日签订的合同，而四平市深华建筑有限公司与幸福之家公司于2012年9月28日已经就10套房屋达成顶账协议。
四、龙腾花园项目抵款房源所属权转让证明，证明有项目部张长福签字盖章，是张长福以第一项目部的名义售出的，用房款抵工程款，然后张长福把工程款拿走了。
被告质证：有异议，房源号与查封的房号、面积均不符。
五、授权委托书、决算书、公证书，证明2013年1月22日，受委托人是赵明龙，内容是张长福因身体原因委托赵明龙工程预算、决算事宜，要求原告配合。2013年4月29日赵明龙与原告对张长福为实际施工人的第一项目部的施工量和已付款进行决算，截止2013年4月29日原告欠张长福263350元，欠款的数字没有包括工程质保金，也没有扣除税金，如果扣除相关费用，原告已经超额支付。超额支付的原因是张长福到开发区政府要求农民工工资，开发区政府在未征求原告意见的情况下，用原告的保证金和政府奖励先行支付农民工工资。证明目的是原告不欠张长福和四平市深华建筑有限公司第一项目部工程款。
被告质证：有异议，决算截止日期是2013年4月29日，而幸福之家与四平市深华建筑有限公司签订的抵账房屋协议日期是2012年9月28日，日期在决算之前，也就是说此决算协议已经包含商品房抵账协议，还有关于原告超额支付的诉请，与本次诉请无关。
六、申请证人佟岩出庭作证，主要内容“我是从原告处购买房屋，被告沈阳春舞物资经销公司不认识。2012年12月28日，我与原告签订的认购合同，收据时间2013年1月31日，房款为187704元，面积为85.32平方米，房屋现被法院查封了。我现在才知道为沈阳春舞物资经销公司案子给查封了，我已经提出异议了。认购合同的房号是11号楼1单元1801室”。
原告质证：无异议，该证人证言证明了法院下发查封裁定时，既没有进行调查，也没有经原告确认相关事实，未经购房人同意，违法查封房屋。
被告质证：有异议，证人是2012年12月28日购买的房屋，而幸福之家房地产公司与四平市深华建筑有限公司签订的抵账协议时间为2012年9月28日，也就是说在证人购买房屋之前，此房屋所有权已经归四平市深华建筑有限公司，幸福之家属于无权代理。
被告沈阳春舞物资经销处进行举证如下：
原告与四平市深华建筑有限公司签订的抵顶工程款协议及补充协议复印件，证明：原告欠四平市深华建筑有限公司工程款以房屋抵账的形式支付，协议中约定的房屋已经归四平市深华建筑有限公司所有。
原告质证：有异议，该协议是原告与深华公司第一项目部（承包人张长福）签订的，与四平市深华建筑有限公司无关。原告在举证中已经说明原告开发的龙腾花园项目承包人是石家庄市深华建筑有限公司，张长福为第一项目部的实际施工人，原告抵账协议以房屋抵工程款是向张长福支付的，并且商品房抵顶工程款协议书第三条约定，“本协议双方认同并生效后，房屋所有权暂时归乙方所有”，所以明细表中的房屋有的是张长福通过原告出售的，有的是张长福没有出售，原告自行出售的，张长福售出的房屋抵原告欠的工程款。乙方盖章是深华建筑有限公司第一项目部，是石家庄市深华建筑有限公司委托张长福办理的，与四平市深华建筑有限公司没有任何关联，被告以此作为执行依据，是法律关系错误。
被告四平市深华建筑有限公司未到庭质证，且庭前未向本院提供证据材料。
经审理查明：一、本院受沈阳市苏家屯区人民法院的委托，于2014年3月受理了被告（申请执行人）沈阳春舞物资经销处申请执行被告（被执行人）四平市深华建筑有限公司买卖合同纠纷执行一案，执行依据为沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民三初字第524号民事判决，即四平市深华建筑有限公司偿还沈阳春舞物资经销处货款人民币2591961.53元。本院执行局于2014年7月10日作出（2014）东委执字第3号执行裁定书，“预查封四平市幸福之家房地产开发有限公司开发的楼房，用其抵顶被执行人四平市深华建筑有限公司工程款的在建龙腾花园小区，其中：11号楼D1单元1801、面积85.32平方米；2单元1804、面积92.64平方米；3单元506、面积93.79平方米；3单元1806平方米；4单元1807、面积95.62平方米；4单元1808、面积85.32平方米以及22号楼E1单元2502、面积67.36平方米；1单元2503、面积67.15平方米；2单元1808、面积74.11平方米；2单元2507、面积67.36平方米。”于2014年8月25日向房屋产权管理部门送达。又于2015年12月8日作出（2014）东委执字第3号执行裁定书，“对上述查封的10套住宅进行评估作价后予以拍卖。”两份执行裁定书于2016年2月24日向原告四平市幸福之家房地产开发有限公司送达。原告于2016年3月25日向本院提出书面执行异议称“执行局查封、拍卖我公司以及我公司已经售出的房屋违法，我公司没有书面确认该房屋属于被执行人所有；申请执行人提供的协议没有原件，法院没有询问订立合同的当事人合同是否真实。”本院经审查认为异议人没有提供房屋抵顶工程款事实不成立的相关证据，于2016年7月25日作出（2016）吉0303执异36号执行裁定书，驳回了四平市幸福之家房地产开发有限公司的异议申请。二、原告四平市幸福之家房地产开发有限公司开发建设的龙腾花园商住小区工程（1-4标段）施工承包方为石家庄市深华建筑公司，该公司委托本单位的张长福以本公司的名义办理四平市幸福之家房地产开发有限公司龙腾花园项目的相关事宜。石家庄市深华建筑公司是被告四平市深华建筑有限公司的主要股东，但二者均为独立的企业法人。原告四平市幸福之家房地产开发有限公司（甲方）与四平市深华建筑有限公司第一项目部张长福（乙方）于2012年9月28日签订了《商品房抵顶工程款协议书》和《商品房抵顶工程款补充协议书》，约定了甲方用在建的“龙腾花园”项目22号楼、11号楼部分房源抵顶乙方工程款；房屋所有权暂时归乙方所有；乙方将约定房源部分或全部转让与第三方，甲方只按照一次性付款方式与第三方签署《商品房买卖合同》并为第三方开具发票等内容。本院查封的11号楼中：1单元1801（面积85.32平方米）；2单元1804（面积92.64平方米）；3单元506（面积93.79平方米）；3单元1806（面积93.79平方米），上述4户房屋不在两份以房抵工程款协议约定中。本院查封的11号楼中：4单元1807（4-18-1、面积95.62平方米）房屋，是案外人禹瑞辉于2012年9月30日购买，现已入户；4单元1808（4-18-2、面积85.32平方米）房屋，是案外人范云强于2012年10月7日购买，现已入户。本院查封的22号楼中：1单元2502（面积67.36平方米，协议书面积67.31平方米）房屋，是案外人王静于2013年3月25日购买，现已入户；1单元2503（1-25-3、面积67.15平方米、协议中面积67.10平方米）房屋，是案外人尹飞于2012年12月6日购买。上述4户房屋，是由四平市深华建筑有限公司第一项目部张长福给原告出具“龙腾花园项目工程款抵款房源所属权转让证明”后，案外人办理了交款和入户等相关手续。
原告举证的中标通知书、龙腾花园施工合同、法人授权委托书、四平市深华建筑有限公司工商基本信息、房屋销售合同、入户通知单、龙腾花园项目抵款房源所属权转让证明，本院予以确认。原、被告提供的其他证据材料与本案的关联性不予认定。
本院认为：被告沈阳春舞物资经销处没有提供证据证明被告四平市深华建筑有限公司已经取得作为工程施工承包方、其公司控股股东石家庄市深华建筑有限公司的授权，与原告签订2012年9月28日的《商品房抵顶工程款协议书》和《商品房抵顶工程款补充协议书》，也没有提供证据证明四平市深华建筑有限公司第一项目部的权利义务就是被告四平市深华建筑有限公司的，因此，沈阳春舞物资经销处申请本院执行四平市深华建筑有限公司应当偿还货款查封、评估拍卖本案争议房屋，证据不足，应当停止执行，并解除查封。本院执行中裁定查封、评估拍卖的房屋，有4户房屋不在2012年9月28日的《商品房抵顶工程款协议书》和《商品房抵顶工程款补充协议书》中，属于原告的财产，不应当执行。其余6户房屋，有4户在法院查封前或送达查封裁定前已经由案外人买受，现已入住，本院执行程序中对登记在原告名下的上述房屋，没有经原告确认该财产属于被告四平市深华建筑有限公司所有，就直接采取强制措施，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条三款的规定。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十条、第三百一十二条一款（一）的规定，判决如下：
立即停止对四平市铁东区人民法院（2016）吉0303执异36号执行裁定书的强制执行。解除对本院“预查封四平市幸福之家房地产开发有限公司开发的楼房，用其抵顶被执行人四平市深华建筑有限公司工程款的在建龙腾花园小区，11号楼：D1单元1801（面积85.32平方米）；2单元1804（面积92.64平方米）；3单元506（面积93.79平方米）；3单元1806（面积93.79平方米）；4单元1807（面积95.62平方米）；4单元1808（面积85.32平方米）。22号楼：E1单元2502（面积67.3平方米）；1单元2503（面积67.15平方米）；2单元1808（面积74.11平方米）；2单元2507（面积67.36平方米）住宅”的查封。
案件受理费100元，由被告沈阳春舞物资经销处负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四平市中级人民法院。
审 判 长 张春平
代理审判员 周明博
人民陪审员 徐桂芳
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 于志强