湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初959号
原告武汉都府物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1141号。
法定代表人覃荆洲，董事长。
委托代理人李方彪、谭捷，系该公司员工。代理权限为特别授权。
被告陈军。
委托代理人鲁智，湖北忠三律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告武汉都府物业管理有限公司（以下简称都府物业）与被告陈军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏永香独任审判，公开开庭进行了审理。原告都府物业的委托代理人李方彪、谭捷，被告陈军的委托代理人鲁智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告都府物业诉称，被告陈军是原告都府物业提供物业服务的硕湖苑（两湖总都）小区A幢21层01号房屋的业主，截至2015年12月31日，被告陈军已拖欠原告都府物业服务费60个月共计30508.80元，12个月停车费共计1152元。原告都府物业多次以电话通知、上门、张贴催收单、印发律师函等形式催讨无果。现原告都府物业认为，被告陈军的欠款行为不但构成违约，而且严重影响原告都府物业的正常经营，为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告陈军向原告都府物业支付拖欠的物业服务费30508.80元；2、被告陈军向原告都府物业支付因延迟交付物业费的违约金9152.64元；3、被告陈军向原告都府物业支付拖欠的停车费1152元；4、本案受理费由被告陈军承担。
被告陈军辩称，1、原告都府物业与开发商签订的前期物业服务合同于2010年已经终止，其后原告都府物业并未与开发商、业委会或者业主重新签订物业服务合同，原、被告间没有物业服务合同关系，故被告陈军不存在违反物业服务合同的情况，亦不存在支付违约金的问题；2、因双方并无新的物业管理服务关系，亦未对物业费金额进行约定，故被告陈军对原告都府物业起诉的物业费标准不予认可；3、原告都府物业在物业管理中存在先期违约行为，其在物业管理服务期间没有尽到物业管理人的义务，在没有采取措施纠正其违约行为的前提下被告陈军有权拒交物业费；4、被告陈军于2010年后才入住该小区，与原告都府物业不存在任何物业服务关系。且原告都府物业诉请的物业欠费时间是2011年至2015年，原告都府物业在此期间并未向被告陈军主张权利，故2011年至2013年间的物业费超过了诉讼时效，不应得到支持。另停车位是被告陈军购买的，不存在欠缴停车费的问题。
经审理查明，2006年1月19日，被告陈军与武汉天瑞实业集团有限公司（以下简称天瑞公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告陈军向天瑞公司购买位于武汉市江汉区硕湖苑（两湖总都）小区（以下简称“两湖总都”小区）A幢21层01号房屋，建筑面积为252.04平方米。被告陈军作为前述房屋业主于2006年1月与作为“两湖总都”小区的前期物业服务企业即原告都府物业签订《硕湖苑（两湖总都）前期物业服务合同》，约定由原告都府物业对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同约定物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米2元收取。如因被告陈军原因未按期收房或房屋闲置，均按100%的标准交纳物业管理费用。若被告陈军违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告都府物业有权要求补交，并自应缴费之日起由被告陈军按逾期时间每天0.3%交纳滞纳金。合同签订后，被告陈军未按合同约定全面履行缴纳物业费的义务。截止2015年12月31日，被告陈军已拖欠原告都府物业服务费60个月共计30508.80元，12个月停车费共计1152元。故原告都府物业诉至法院，要求判如所请。
另查明，2006年12月20日，原告都府物业（合同中称乙方）与天瑞公司（合同中称甲方）签订《“两湖总都”前期物业管理服务合同》约定，由乙方对“两湖总都”高层住宅提供前期物业管理服务，服务费按每月每平方米2元收取。本合同期限自2007年7月28日起至2010年7月27日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该合同还对服务内容及质量、经营与管理、物业的使用和维护、专项维修资金的管理及违约责任等进行了明确约定。
还查明，原告都府物业曾于2015年8月9日发布《告全体业主关于武汉都府物业管理有限公司退出“两湖总都”小区服务的公告》，该公告载明：因所谓“业主委员会”和极少数“业主”公然号召业主不交物业费，导致原告都府物业不能正常运营，无法正常为小区继续提供服务，故原告都府物业决定，从2015年8月20日起，原告都府物业将逐步退出“两湖总都”小区服务，同时承诺，在其正式退出“两湖总都”项目前，仍然为小区提供力所能及的各项服务。同年8月23日，原告都府物业再次发布公告一份，该公告载明：自张贴退出“两湖总都”小区服务的公告后，有大量业主诚意挽留，且由于现阶段暂无其他物业公司参与小区的管理移交工作，为确保小区的生活秩序不受影响，原告都府物业将继续为小区提供各项服务。
2015年5月28日，武汉市“两湖总都”小区第一届业主委员会提出书面辞呈，该辞呈载明：经本届业委会慎重研究，全体成员从即日起提出辞呈。2016年2月25日，北湖街横堤社区居委会及社区党总支发布“致两湖总都小区业主的一封公开信”，该公开信载明，为健全完善业主自治管理和住宅小区综合管理体制机制，保障业主合法权益，根据相关规定，广泛征集业主大会筹备组人员及业委会候选人名单（推荐或自荐），希望全体业主积极配合支持……。至今，“两湖总都”小区业主委员会尚未成立。
再查明，原告都府物业在对“两湖总都”小区提供物业服务期间，原告都府物业自认在服务过程中，存在某些小问题服务不到位。
上述事实，有原告都府物业、被告陈军的陈述，原告都府物业提交的《武汉市商品房买卖合同》、《硕湖苑（两湖总都）前期物业服务合同》、第一届“两湖总都”业主委员会辞呈、“致两湖总都小区业主的一封公开信”、公告及被告陈军提交的《“两湖总都”前期物业管理服务合同》、《告全体业主关于武汉都府物业管理有限公司退出“两湖总都”小区服务的公告》等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，1、原告都府物业系硕湖苑（两湖总都）小区的前期物业服务企业，被告陈军系原告都府物业提供物业服务范围内的业主。原、被告间签订的《硕湖苑（两湖总都）前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效协议，应予认定。双方之间物业服务合同关系成立后，原告都府物业已依约提供物业服务，被告陈军应依约向原告都府物业交纳物业费。被告陈军认为，原告都府物业的服务期限已于2010年届满，双方间并不存在物业服务合同关系的主张与本案查明的事实不符，本院不予采信。原告都府物业与天瑞公司签订的《（两湖总都）前期物业管理服务合同》期限届满属实，但“两湖总都”小区的业主委员会的全体成员提出辞呈后，新的业主委员会至今未实际产生，在业主大会没有作出选聘或续聘决定前，原告都府物业依据《武汉市物业管理条例》第五十五条的规定，可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止，故原告都府物业按照《（两湖总都）前期物业管理服务合同》继续提供服务并向被告陈军收取物业费，并无不当。2、关于物业费。原告都府物业认为，被告陈军已拖欠物业费60个月共计30508.80元，但其未提供向被告陈军催收的证据，故原告都府物业主张的物业费中超过诉讼时效的部分，本院不予支持。被告陈军应向原告都府物业交纳的物业费为12097.92元（252.04平方米×24个月×2元）。被告陈军认为，其应缴的物业费应适用诉讼时效规定的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采信。3、关于停车费。本院认为，原告都府物业主张的停车费实际为停车服务费。原告都府物业在履约中为被告陈军提供停车服务后，其向被告陈军收取的停车服务费符合政府管理部门发布的武汉市普通住宅小区内车辆停泊服务费指导价格的标准，被告陈军应向原告都府物业缴纳停车服务费1152元（12个月×96元）。对被告陈军以停车位是其自行购买的，不存在欠缴停车费的抗辩意见，本院不予采信。4、关于违约金。本案中，虽合同约定了业主逾期缴纳物业管理费应当交纳滞纳金，但根据原告都府物业在庭审中自认其在服务过程中，存在某些小问题服务不到位的事实认定，原告都府物业在履约中亦存在一定程度的违约情形，故对原告都府物业要求被告陈军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，经本院主持调解，原告都府物业同意被告陈军补交诉讼时效范围内的物业费及12个月停车服务费后双方达成调解协议，因被告陈军坚持不同意调解，致本案调解未成。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈军支付原告武汉都府物业管理有限公司物业费12097.92元；
二、被告陈军支付原告武汉都府物业管理有限公司停车服务费1152元；
三、驳回原告武汉都府物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有履行给付金钱义务的当事人，如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费410元，由原告武汉都府物业管理有限公司负担344元，被告陈军负担66元（此款原告武汉都府物业管理有限公司已预付法院，被告陈军随上述判决款项一并给付原告武汉都府物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 魏永香
二〇一六年五月十六日
书记员 郑 妍