江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终16号
上诉人（原审被告）：苏州市华琨新苏购物中心有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路98号701室。
法定代表人：王玉飞，董事长。
委托诉讼代理人：刘海英，江苏和合合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田晨，江苏和合合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市大元置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路98号。
诉讼代表人：王亚丽，苏州市大元置业有限公司破产管理人江苏辰海律师事务所主任。
上诉人苏州市华琨新苏购物中心有限公司因与被上诉人苏州市大元置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州市华琨新苏购物中心有限公司的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审,或者改判我公司不需要支付2016年11月29日至2017年1月27日期间的租金。事实与理由：1、根据新苏置业（阜宁）有限公司、冶金工业部华东勘察基础工程有限公司和苏州市大元置业有限公司签订的《租金抵扣工程款协议》,苏州市大元置业有限公司已经不再是2014年8月1日至2019年1月31日期间租金的合法权利人。《租金抵扣工程款协议》一经签订即发生法律效力,且实际抵扣完毕,我公司不应当重复支付租金。2、苏州市大元置业有限公司向我公司借款177万元的事实清楚，依法应当予以认定。借款协议签订后我公司代苏州市大元置业有限公司缴纳税款，完成了出借义务，且双方约定以借款折抵租金至2019年5月底。原审判决以王敬堂当时并非法定代表人，且单位未加盖公章为由否定借款协议的效力是不正确的。
苏州市大元置业有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司的破产申请被人民法院受理后，苏州市华琨新苏购物中心有限公司即应当向破产管理人支付租金。借款协议签订时王敬堂并非苏州市华琨新苏购物中心有限公司的法定代表人，其无权代表公司签字，且上诉人无法提供相应的支付凭证，双方间的借款关系不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
苏州市大元置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付自2016年11月29日至2017年1月27日的租金2988493元;2、确认其与原审被告之间的《房屋租赁合同》于2017年1月28日解除;3、判令原审被告立即迁出其房屋，并支付自2017年1月30日起按年租金1818万元的标准计算至实际迁出日止的房屋使用费。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：苏州市吴中区东吴北路98号负一层至五层商业房屋所有权人均为苏州市大元置业有限公司。苏州市大元置业有限公司（甲方）与苏州市华琨新苏购物中心有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于苏州市吴中区东吴北路98号新苏国际购物广场地下一层到地上五层房屋，双方确认的租赁房屋的位置与建筑面积以租赁物房产证的建筑面积为准。租赁期限为16.4年，即2014年8月1日起至2030年12月31日。租金标准为年租金：2014年8月1日起至2014年12月31日期间的年租金1800万元；2015年1月1日起至2030年12月31日期间的年租金均按1818万元收取。
原审法院于2016年11月29日根据苏州市吴中区鑫源农村小额贷款有限公司的申请，裁定受理苏州市大元置业有限公司破产清算一案，并于2016年12月12日指定江苏辰海律师事务所担任苏州市大元置业有限公司破产管理人。
2017年2月23日，苏州市大元置业有限公司管理人向苏州市华琨新苏购物中心有限公司发送告知函一份，内容为：要求苏州市华琨新苏购物中心有限公司将自该房屋租赁合同签订之日起至今的租金支付情况及相关证明材料提供给管理人，以便管理人核实双方租金合同履行情况。要求苏州市华琨新苏购物中心有限公司将2016年11月29日起即法院受理苏州市大元置业有限公司破产清算一案之日至今的租金支付至管理人账户。若苏州市华琨新苏购物中心有限公司已将租金支付给苏州市大元置业有限公司的，不免除苏州市华琨新苏购物中心有限公司向管理人交付租金的责任。
另查明，苏州市华琨新苏购物中心有限公司法定代表人于2015年3月5日由贾平变更为王敬堂。
以上事实，由房屋租金合同、民事裁定书、决定书、告知函、全国企业公示信息及庭审笔录附卷佐证。
苏州市大元置业有限公司称，苏州市吴中区人民法院已于2016年11月29日裁定受理其破产清算申请，其管理人有权决定解除案涉房屋租赁合同。根据《破产法》第十八条的规定，管理人自破产申请之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。因此案涉租赁合同已于2017年1月30日解除，其有权收取相应租金。
苏州市华琨新苏购物中心有限公司称，新苏置业（阜宁）有限公司、冶金工业部华东勘察基础工程有限公司、苏州市大元置业有限公司三方于2014年8月8日签订《租金抵扣工程款协议》一份，约定苏州市大元置业有限公司用其对苏州市华琨新苏购物中心有限公司所享有的自2014年8月1日至2019年1月31日的租金收入去抵扣新苏置业（阜宁）有限公司结欠冶金工业部华东勘察基础工程有限公司的工程款，由冶金工业部华东勘察基础工程有限公司直接向苏州市华琨新苏购物中心有限公司收取，苏州市大元置业有限公司即丧失对其的租金收益权。另，其向苏州市大元置业有限公司出借170万元用于苏州市大元置业有限公司缴纳税款，双方约定该款项用于冲抵2019年2月至2019年5月的租金。其为证明主张，向原审法院提供了如下证据：
1、新苏置业（阜宁）有限公司（甲方）、冶金工业部华东勘察基础工程有限公司（乙方）、苏州市大元置业有限公司（丙方）于2014年8月8日签订的《租金抵扣工程款协议》一份。内容为：甲方欠乙方工程款7388443元。丙方用吴中区东吴北路98号新苏国际广场房产租金支付甲方欠乙方的工程款，该笔款由丙方委托乙方直接向承租方收取，期限自2014年8月1日至2019年1月31日。2014年8月1日至2019年1月31日期间乙方是丙方唯一向承租方收取租金合法单位。拟证明2014年8月1日至2019年1月31日的租金已抵扣工程款，苏州市大元置业有限公司在此期间无租金收取权。
2、2014年10月20日苏州市华琨新苏购物中心有限公司（甲方）与苏州市大元置业有限公司（乙方）签订的《借款合同》一份,2015年5月29日苏州市吴中区地方税务局开具的税收缴款书一份。《借款合同》内容为：苏州市华琨新苏购物中心有限公司（甲方）向苏州市大元置业有限公司（乙方）出借170万元，如未能按期归还，此笔款项用于支付2019年2月至2019年5月共计四个月的房租。本合同经合同双方法人代表签字后生效。合同落款处分别有“王敬堂”、“吴志春”的签名，落款时间为2014年10月20日。税收缴款书载明：纳税人名称为苏州市大元置业有限公司，金额为1770000元。拟证明其向苏州市大元置业有限公司出借170万元，该款用于冲抵2019年2月至2019年5月的房租。
苏州市大元置业有限公司经质证，对证据1真实性不予认可，苏州市华琨新苏购物中心有限公司并非协议当事人，对其证据来源存疑；协议中冶金工业部华东勘察基础工程有限公司签字人“王敬堂”系苏州市华琨新苏购物中心有限公司之前的法定代表人，与苏州市华琨新苏购物中心有限公司存在利害关系；苏州市华琨新苏购物中心有限公司也无其他证据证明其在履行该协议；即便该协议真实，亦系苏州市大元置业有限公司无偿转让财产的行为，应予撤销。对证据2中借款合同真实性不认可，合同中苏州市大元置业有限公司处吴志春的签名真实性存疑；该合同签订时王敬堂非苏州市华琨新苏购物中心有限公司法定代表人；且苏州市华琨新苏购物中心有限公司也未提供支付凭证予以印证。对证据2中的税收缴款书真实性予以确认，但是缴款书的时间是2015年5月29日，与借款合同约定的时间无法对应。
原审法院认为：法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产；且管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，原审法院于2016年11月29日裁定受理苏州市大元置业有限公司破产清算一案，自该日起作为苏州市大元置业有限公司债务人的苏州市华琨新苏购物中心有限公司就应向苏州市大元置业有限公司破产管理人支付租金。苏州市大元置业有限公司破产管理人自2016年11月29日起二个月内未通知苏州市华琨新苏购物中心有限公司继续履行房屋租赁合同，该合同应视为解除。故苏州市大元置业有限公司主张该合同于2017年1月28日解除及要求苏州市华琨新苏购物中心有限公司支付自2016年11月29日起至2017年1月27日租金2988493元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。苏州市华琨新苏购物中心有限公司辩称，其已支付租金至2019年5月，无需再支付租金，一系因苏州市大元置业有限公司与案外人新苏置业（阜宁）有限公司、冶金工业部华东勘察基础工程有限公司签订《租金抵扣工程款协议》，约定将苏州市大元置业有限公司对其2014年8月1日至2019年1月31日的租金用于抵扣工程款；二系因其曾出借给苏州市大元置业有限公司170万元，双方协商该款用于冲抵2019年2月至2019年5月的租金。首先，原审被告并未提供相应付款凭证以证明其已支付租金。其次，即便存在支付行为，作为苏州市大元置业有限公司债务人的苏州市华琨新苏购物中心有限公司根据破产法的规定也应直接向苏州市大元置业有限公司管理人清偿债务，且苏州市大元置业有限公司管理人亦就苏州市大元置业有限公司破产事宜及租金支付事宜书面告知了苏州市华琨新苏购物中心有限公司，苏州市华琨新苏购物中心有限公司再以苏州市大元置业有限公司与案外人冶金工业部华东勘察基础工程有限公司、新苏置业（阜宁）有限公司签订的《租金抵扣工程款协议》为由拒向苏州市大元置业有限公司支付租金，于法无据。再次，关于原审被告称出借给苏州市大元置业有限公司170万元用于冲抵房租，一则借款合同签订时王敬堂非苏州市华琨新苏购物中心有限公司法定代表人，无权代表苏州市华琨新苏购物中心有限公司在合同上签字，且该合同亦未加盖苏州市华琨新苏购物中心有限公司印章；二则即便该借款合同生效，苏州市华琨新苏购物中心有限公司亦未提供相应的付款凭证予以佐证，且所提供的缴款书上的时间与金额亦与借款合同上的时间及金额不符。综上，原审被告的上述辩解意见，原审法院不予采信。房屋租赁合同解除后，苏州市华琨新苏购物中心有限公司应从涉案房屋中迁出，然苏州市华琨新苏购物中心有限公司至今仍未迁出，苏州市大元置业有限公司有权要求苏州市华琨新苏购物中心有限公司迁出并支付合同解除后至实际迁出之日的房屋使用费。故苏州市大元置业有限公司要求苏州市华琨新苏购物中心有限公司迁出涉案房屋并支付自2017年1月28日起按年租金1818万元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：
一、苏州市华琨新苏购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内给付苏州市大元置业有限公司自2016年11月29日起至2017年1月27日的租金2988493元。
二、苏州市大元置业有限公司与苏州市华琨新苏购物中心有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年1月28日解除。
三、苏州市华琨新苏购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内从苏州市大元置业有限公司所有的坐落于苏州市吴中区东吴北路98号负一层至五层商业房屋内迁出，并给付苏州市大元置业有限公司自2017年1月28日起按年租金1818万元的标准计算至实际迁出日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1360198元，由苏州市华琨新苏购物中心有限公司负担。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反规定向债务人清偿债务或者交付财产，导致债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。本案中苏州市大元置业有限公司的破产申请被裁定受理后，其管理人以书面方式通知了苏州市华琨新苏购物中心有限公司。苏州市华琨新苏购物中心有限公司二审中主张的租金抵扣事实，因代表冶金工业部华东勘察基础工程有限公司签字的王敬堂曾经为苏州市华琨新苏购物中心有限公司的法定代表人，苏州市华琨新苏购物中心有限公司并非合同当事人却持有合同书原件，以及诉讼中苏州市华琨新苏购物中心有限公司无法举证证明租金已经实际支付，故其该主张依据不足，本院依法不予采信。苏州市华琨新苏购物中心有限公司二审中主张的以借款折抵租金的事实，因借款合同上并无其公司加盖印章，而王敬堂签字时已经不再担任苏州市华琨新苏购物中心有限公司法定代表人，诉讼中苏州市华琨新苏购物中心有限公司同样也无法提供其已经将177万元借款实际支付的充分证据，故对其上诉主张本院同样不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30708元，由上诉人苏州市华琨新苏购物中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一八年四月二日
书记员 孙贞