上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1895号
上诉人(原审原告)：杨添根，男，1982年10月13日出生，汉族，户籍所在地福建省。
委托诉讼代理人：刘韵，上海博拓律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海晓凤服饰有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：钱心唯，执行董事。
委托诉讼代理人：朱宝其，男。
委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。
原审第三人：上海旗丰物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：吴新娥，总经理。
委托诉讼代理人：刘韵，上海博拓律师事务所律师。
原审第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区。
法定代表人：潘恩华，镇长。
委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。
上诉人杨添根因与被上诉人上海晓凤服饰有限公司(以下简称“晓凤公司”)，原审第三人上海旗丰物业管理有限公司(以下简称“旗丰公司”)、上海市青浦区徐泾镇人民政府(以下简称“徐泾镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人杨添根上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持杨添根提出的一审诉讼请求第4、5、6、7、8、9、10项诉讼请求。事实和理由：晓凤公司作为征收对象，徐泾镇政府作为征收人都应该持有完整的征收补偿评估报告，但其均未向一审法院提供完整的评估报告，一审判决所依据的评估报告不具有完整性，评估结论显著低于杨添根的实际损失和应获得的补偿，一审法院未委托进行重新评估，违反法律规定且显失公平。另，晓凤公司与徐泾镇政府签订征收补偿协议的时间早于评估报告的出具日期，评估报告不应作为定案依据。晓凤公司在签订租赁合同时承诺杨添根承租的5号楼系有证面积，杨添根承租用于经营的旗丰公司所需各项证照均能正常办理，一审法院仅依据《评估报告》部分复印件就认定双方签订的租赁合同无效是错误的。即使租赁合同无效，因过错完全在晓凤公司，晓凤公司理应赔偿杨添根的全部损失。
被上诉人晓凤公司辩称，其在一审中已提供了沪房地青字(2010)第002211号房地产权证，杨添根承租的5号楼明显不在产证记载的幢号、面积范围内。杨添根对5号楼是无证建筑的某某是清楚的。晓凤公司在一审中向法院出示了评估报告的原件，因5号楼只是此次征收中的一部分，评估报告中还涉及其他多家案外人的某某，故晓凤公司复印了与旗丰公司有关的评估内容并将其作为证据提供给法院。另，评估工作在2016年10月就已进行，相关评估数据在晓凤公司与徐泾镇政府签订征收补偿协议时就已确定，2017年4月只是评估报告最终正式出具的日期，故一审法院依据上述报告作出的认定是正确的。晓凤公司认为一审判决查明事实清楚，使用法律正确，请求维持一审判决。
原审第三人旗丰公司表示同意杨添根的上诉意见。
原审第三人徐泾镇政府述称，晓凤公司在一审中提供的评估报告是真实的。5号楼全部是无证面积。就装饰装修部分的评估，评估公司是根据现场评估的，杨添根当时是在场的，并未提出异议。关于奖励费的发放是需要以被动迁企业完整交付土地为前提，再根据企业本身的贡献大小等进行综合考虑。现晓凤公司并未按约交付全部土地，故奖励费需要根据实际交房情况决定。徐泾镇政府同意一审法院所作判决。
杨添根向一审法院起诉请求判令：1、依法解除杨添根、晓凤公司于2015年6月10日签订的《厂房租赁合同》；2、晓凤公司退还杨添根已交租金125,000元及相应租金占用费(以125,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年6月10日起算至实际退还之日)；3、晓凤公司退还杨添根押金25,000元；4、晓凤公司赔付杨添根装修装饰费损失1,800,000元；5、晓凤公司赔付杨添根增建加层楼房的损失1,200,000元；6、晓凤公司赔付杨添根搬迁费、安置费200,000元；7、晓凤公司赔付杨添根搬迁补助、奖励费损失1,800,000元；8、晓凤公司赔付杨添根职工遣散费300,000元；9、晓凤公司赔付杨添根停产停业损失3,000,000元；
一审法院认定事实：位于青浦区徐泾镇房屋产权登记于晓凤公司名下，建筑面积为2,040.08平方米。2015年6月10日，杨添根(承租方、乙方)与晓凤公司(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定：由甲方将上海市青浦区徐泾镇出租给乙方，年租金30万元，付款方式为付六押一，先付后用；租赁期限为2015年7月10日至2021年7月10日；前二年租金不变，第三年起在前二年的基础上提增6%，以此类推；乙方在租赁期内，未经甲方同意不得将厂房整体转租或抵押给他人；乙方不按期缴付租金和水、电等相关费用，如拖欠半月以上，甲方有权终止本合同并采取相应的措施；租赁期内，如遇到政府动迁，甲乙双方均无条件服从，如有赔偿，按照动迁政策，厂房赔偿归甲方，装修和搬场费归乙方。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，杨添根支付押金25,000元，并支付租金至2017年1月9日。2017年1月18日，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)与晓凤公司(乙方)签订《非居住房屋补偿协议》，约定：乙方的非居住房屋坐落于徐泾镇，房屋用途厂房，房屋建筑面积7,329.55平方米，土地面积7.53亩；经上海涌力土地房地产估价有限公司(以下简称“涌力估价公司”)评估，乙方土地补偿价格为12,048,000元、房屋补偿价格为13,073,826元；其他补偿合计13,034,593元，其中乙方附属设施及装修补偿费用计7,738,306元、设备搬迁及安装调试费用(含库存及不可搬迁设备费用)计2,272,645元、停产、停业损失补偿计1,511,821元、职工遣散补偿计1,511,821元；给予乙方一次性速迁奖励费8,000,000元；上述费用共计46,156,419元；乙方在签订本协议后于2017年2月28日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视为乙方未搬迁；签订本协议后20个工作日内，甲方向乙方支付补偿总价的30%；乙方在规定时间内搬离原址交房后20个工作日内，甲方向乙方支付补偿款总价的30%；乙方在完成水、电、煤等注销手续及产证灭失后20个工作日内，甲方向乙方支付剩余款项。协议另对其他内容进行了约定(截止一审庭审之日，徐泾镇政府已向晓凤公司支付补偿款总额的30%)。2017年4月15日，涌力估价公司出具评估报告，明确：原产证载明的有证建筑为评估报告中的2、3号及4号厂房的局部，剩余为增建建筑；5号房(厂房、3层)增建建筑物面积为1,547平方米、评估总价为2,370,433元；6号房(平房、1层)增建建筑物面积为26平方米、评估总价为28,517元；7号房(厕所、1层)增建建筑物面积为25平方米、评估总价为27,420元；8号房(平房、1层)增建建筑物面积为82平方米、评估总价为99,843元；10号房(配电间、1层)增建建筑物面积为9平方米、评估总价为9,828元；旗丰公司装饰装修评估总价为1,123,078元、物资搬迁费为53,900元。2017年8月21日，徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室向晓凤公司发出《告知书》载明，因晓凤公司尚有一栋厂房未能交付，要求晓凤公司在收到函件之日起三日内交付，逾期不交付的，将承担违约责任并扣除相关奖励费。2017年8月23日，杨添根及旗丰公司回函，内容为：贵公司于2017年8月22日转来的《告知函》收悉，根据我与贵公司原来商定，我配合贵公司搬迁以争取政府奖励款，贵公司承诺给予我奖励款300万元。为此，我在2016年10月就已经让旗丰公司停止经营并撤出，贵公司也随即对上述楼房停水停电。同时，我还将我的停产停业损失、加建楼屋及平房与厕所、装修装饰、职工遣散费等做成告知函提交给贵公司，以便作为争取征收补偿和奖励款等的依据。但是贵公司后来说没有争取到奖励款，并且以各种借口拒绝提交政府征收补偿报告给我。现依《告知书》披露，我才知道贵公司已经争取到奖励款，我要求贵公司必须兑现承诺，给我300万元奖励款。至于贵公司是否按时交付房屋给动迁办，是贵公司与动迁办之间的事情，与我及旗丰公司无关。
一审法院另查明，2017年4月12日，杨添根向晓凤公司出具借条，载明：“今借到上海晓凤服饰有限公司人民币贰佰万元(在动迁补偿款中扣除)。”
一审审理中，旗丰公司于2017年8月18日向法院出具承诺书，确认其在本案中应得的权益归杨添根所有。
一审审理中，徐泾镇政府表示，系争补偿款由土地补偿(根据房地产权证及评估报告确定)、地上物补偿(含房屋、附属设施及装修、设备搬迁及安装调试费)、停产停业损失及职工遣散费、一次性速迁奖励费构成。其中，地上物补偿根据评估报告确定，证外面积按照评估报告70%予以补偿；停产停业损失及员工遣散费分别根据地上物补偿除去证外面积补偿乘以10%得出；一次性速迁奖励费按照企业(被动迁对象即晓凤公司)搬迁时间及贡献大小决定。现补偿款支付了总金额的30%。
一审审理中，双方一致确认案涉租赁合同于2016年10月9日解除，且晓凤公司同意返还杨添根2016年10月9日至2017年1月9日租金75,000元、押金25,000元。
一审审理中，杨添根主张：杨添根承租涉案厂房后用于经营旗丰公司，旗丰公司主要业务是客房出租，因涉案厂房被征收，故2016年9月起杨添根及旗丰公司即做准备评估清点，按照政府格式提交了相关材料，并停止了相关网上预订服务，造成了巨大的经营损失，故申请对其装饰装修等进行重新评估；涌力估价公司评估时的相关标准及内容并非按照杨添根提供的财产清单进行，有一部分财产内容在评估时没有包含在内，或面积、补偿价格不一致；杨添根在承租涉案厂房后，因第一层层高较高，杨添根将第一层隔成了两层，使5号楼由原来的两层增为三层，故5号楼增建加层的补偿应属杨添根所有；涌力估价公司所作评估报告中增加部分的6、7、8、10号建筑是由杨添根增建的，故相应补偿应由杨添根享有；杨添根为本次征收需将内部财产搬离、拆除相关设备，另寻存放地、遣散员工，故产生搬迁费、安置费、员工遣散费；晓凤公司曾承诺向杨添根支付奖励费300万元，故杨添根主张搬迁补助、奖励费。为此，杨添根提供旗丰公司经营报表、房屋租赁合同书、预付金收款单、发票、增建建筑评估明细表、装饰装修评估明细表等作为证据。晓凤公司对杨添根提供的发票真实性无异议，对其他证据的真实性不予认可。同时晓凤公司主张：确认杨添根在承租案涉房屋后将第一层隔成了两层，但认为该增建部分的补偿款包含了晓凤公司原有建筑的墙壁、门窗等原有设施，故该部分增建建筑的补偿应扣除部分给晓凤公司；6、7、8、10号建筑是杨添根承租前就有的，并非其后由杨添根增建；装饰装修、搬迁费、遣散费、停产停业损失应按照评估报告及相关补偿标准支付给杨添根，不同意重新评估；杨添根主张奖励费没有依据，晓凤公司不同意支付。旗丰公司对杨添根提供的证据材料没有异议。徐泾镇政府表示上述证据材料与其无关，相关费用应按照评估报告及相关补偿标准计算，不同意重新评估。
一审法院认为，涉案厂房因无产证及合法批建手续，故相应的厂房租赁合同应为无效。合同无效后，因合同取得的财产，依法应当予以返还。杨添根与晓凤公司对占有使用费75,000元及押金25,000元返还达成一致意见，法院予以确认。杨添根未按照法院要求在合理期限内提交书面评估申请，故对其重新评估的主张法院不予认可。现涉案厂房被征收，晓凤公司应向杨添根支付相应的补偿。针对杨添根主张的装饰装修损失，因晓凤公司对杨添根提供的装饰装修清单不予确认，且杨添根未提供其他的证据，故结合评估报告，法院认定杨添根应享有的装饰装修补偿为1,123,078元。晓凤公司确认5号厂房增建部分由杨添根实施，结合评估报告，法院酌定晓凤公司应支付杨添根5号厂房建筑补偿损失为55万元。杨添根主张6、7、8、10号由其增建，但未提供相应证据予以证明，法院不予认可。杨添根未就其搬迁费主张提供其他依据，故根据评估报告，法院认定杨添根搬迁费为53,900元。根据当事人庭审陈述并结合评估报告，法院认定杨添根应享有的员工遣散费为117,697.80元、停产停业损失为117,697.80元。徐泾镇政府明确奖励费系按照晓凤公司的贡献大小及搬迁时间确定，且杨添根未就其主张提供依据，晓凤公司亦不予认可，故对杨添根主张的奖励费，法院不予支持。综上，一审法院认定杨添根因本次征收应享有的补偿为1,962,373.6元。晓凤公司已于2017年4月12日向杨添根支付200万元，且杨添根表示同意在涉案补偿款中扣除，故综上，一审法院认定晓凤公司应向杨添根支付补偿款62,373.60元。一审法院据此判决：一、杨添根与晓凤公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、晓凤公司应于判决生效之日起十日内支付杨添根补偿款62,373.60元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审审理中，涌力估价公司向本院提交了：1、《上海晓风服饰有限公司估价结果表》，其中记载增建建筑物部分(即无证建筑)的5号厂房面积为1547平方米，残值为2,370,433元。2、《上海旗丰物业管理有限公司估价结果表》记载建筑物装饰装修合计金额为1,123,078元；物资部分合计金额为53,900元。
本院认为，鉴于物权公示原则中的权利正确性推定效力，不动产登记簿所记载的物权即为正确的不动产物权并依法受到保护。一审法院以涉案厂房无产证及合法批建手续为由认定杨添根与晓凤公司签订的厂房租赁合同无效并无不当，杨添根对此提出异议，但并未提供任何证据证实。杨添根关于晓凤公司在合同无效的某某下也应承担全部责任的主张,本院认为，杨添根作为承租人在签订租赁合同前对所承租房屋的权属情况亦应予以了解，尽到基本的谨慎义务，故杨添根就合同无效并非完全没有责任，且晓凤公司应承担的赔偿责任亦需以杨添根的实际损失为基础。杨添根现提出的装修装饰费损失、增建加层楼房的损失及搬迁补助、停产停业损失费用等损失，因双方无法就此达成一致，故涌力估价公司作为政府委托的评估单位在涉案厂房征收补偿实施过程中结合现场情况所作的评估结论相对较为客观、真实，可作为认定杨添根实际损失的依据。就涉案厂房残值的分配，根据杨添根的自述，其是将原一楼隔成二层，故并非重新建造，且双方之间的厂房租赁合同虽被认定为无效，但合同中有关“租赁期内，如遇到政府动迁，甲乙双方均无条件服从，如有赔偿，按照动迁政策，厂房赔偿归甲方，装修和搬场费归乙方”的约定可证实双方就征收利益分配的初衷，故一审法院就上述评估结论中涉案厂房残值的分配并未侵害杨添根的利益。杨添根要求对装饰装修部分进行重新评估亦缺乏依据。杨添根关于晓凤公司曾承诺给付3,000,000元奖励费的说法因并无任何证据证实,本院对此不予采信。
综上所述，杨添根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57,300元，由上诉人杨添根负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 邬海蓉
审判员 成 皿
审判员 余 艺
二〇一八年六月一日
书记员 慎哲仁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……