上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2386号
原告张华，女，1971年7月8日生，汉族，住浙江省。
委托代理人刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。
委托代理人李祥美，上海一凡律师事务所律师。
被告张桢忆，女，1991年9月9日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人李丽华，女，1963年3月8日生，汉族，住上海市松江区。
第三人任正权，男，1984年2月16日生，汉�，住四川省。
第三人邱飞强，男，1985年12月15日生，汉族，住福建省。
原告张华与被告张桢忆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，根据原告申请本院依法追加了任正权为第三人参加诉讼。后本院又依法追加了邱飞强为第三人参加诉讼。本案于2015年8月3日、9月7日以及11月24日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李祥美、被告委托代理人李丽华三次到庭参加诉讼，原告张华到庭参加第二、三次庭审，被告张桢忆到庭参加第一、三次庭审，第三人任正权、邱飞强到庭参加第二次庭审。第三人任正权、邱飞强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张华诉称：原告张华与被告代理人李丽华（系被告张桢忆母亲）于2013年签订《�屋租赁合同》一份，合同约定租赁期为三年，自2013年5月1日至2016年5月1日止；租金为每月1，800元；违约金为月租金的一倍，且如被告违约，被告应支付原告装修、添附补偿费。合同签订后，原告支付至2015年5月1日的租金以及保证金1，800元。另外，原告还花费28，000元对房屋进行了装修，在房屋内也添置了床、橱柜、洗衣机、煤气灶、冰箱等日常生活所需的家电家具及衣服鞋子包包，还有茶叶。2014年4月中旬，原告一个朋友到租赁房屋借住了几天，离开的时候，由于原告在外地出差，就让朋友将房屋钥匙放在了物业公司。2015年4月25日左右，原告出差回来去物业公司拿钥匙，物业公司告知原告，被告已经通知不能将钥匙还给原告。无奈之下，原告只能离开，至今原告无法进入该租赁房屋。现在被告违约不履行合同，原告无奈只能解除合同，同时要求被告承担因其违约造成的损失。另，在原告居住期间房子一直漏水，被告多次都不予处理。因房屋漏水给原告造成了很大损失，应由被告赔偿。现原告提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，同时被告退还原告保证金1，800元；2、判令被告支付违约金1，800元；3、判令被告返还原告租赁房屋里的物品（高低双层床两张，大床一张，衣橱三个，洗衣机一个，饮水机一个，热水器一个，煤气灶一台，香奈儿品牌的包一个，其他品牌包四个，衣物、数量及品牌不清，鞋子、数量及品牌不清，普洱茶、数量不清，紫砂杯、数量及品牌不清）；4、判令被告支付原告租赁房屋的装修费28，000元；5、判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的损失50，000元（其中包括了包、衣物、鞋子、洗衣机的损失）。审理中，原告表示其已经在审理中收回了在系争房屋内物品（除普洱茶�紫砂杯外），故撤回上述第3项诉请，同时表示关于普洱茶、紫砂杯的返还或赔偿问题，其另行再主张，保留另案诉讼的权利。
被告张桢忆辩称：2013年10月5日左右刮台风时，原告未将阳台处门关上，雨水漫入客厅。厨房间东南角确实存在渗水，被告曾向物业公司报修，但原告经常不在房屋内，导致一时未能修复。之后，物业公司予以了修复。修复后，原告要求物业公司予以赔偿。2014年4月，原告即应付后续租金，但其直至2014年10月才予以支付，并只支付了8，400元。被告于2014年10月发现原告擅自转租。2015年4月29日，原告发短信向被告催要2015年5月1日起的租金，但仍未支付。后原告告知被告称其转租的租客已经搬走了，被告遂打电话问物业公司，物业公司告知房屋钥匙在其处。因考虑原告不付租金且擅自转租，故被告告知物业公司如有人领取钥匙，不要给他�被告也告知了原告，如其将租金支付了，则其愿意将房屋继续出租给原告。但原告仍未支付租金。2015年5月25日，原告称其租客已经搬走，需要进去看看，故原、被告及物业公司保安一同前往房屋内查看了，当日被告将钥匙从物业公司处领取了。原告存在违约行为，现同意解除合同，但不同意承担违约金。关于原告所述的衣物、包、鞋子、茶叶、紫砂壶，这些物品现场是没有的。关于原告所主张的装修费、漏水造成的损失，均不同意赔偿。
第三人任正权、邱飞强述称：第三人任正权与原告签订了租赁合同，实际居住为两名第三人。第三人入住时，发现房屋内有两三个发霉的包，也有发霉的衣服，阳台上有鞋子。第三人打电话告知原告如果这些物品有用的，则要求原告取回，如果没有用则放置在阳台。之后，原告曾到房屋内实地看过，收拾了物品。第三人�看到过茶叶、紫砂杯。第三人入住房屋时，房屋已经不存在渗漏的情况了。在居住期间，房屋内曾发生过两次停水停电。两名第三人于2015年4月10日左右离开了房屋，当时打电话给原告，但原告不接电话，故第三人将钥匙放在了物业公司处。房屋内的一台饮水机系两名第三人的，现在放弃权利，如果原告要取回，则由原告取回。
经审理查明：本市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的产权人为被告张桢忆。
2013年4月10日，被告委托代理人李丽华代理被告与原告签订房屋租赁合同，约定被告（甲方）将系争房屋出租给原告（乙方）；租赁期限为2013年5月1日至2016年5月1日止；租金为每月1，800元，租金按三个月为一期支付，第三年起租金为每月2，000元；原告需向被告支付租赁保证金1，800元；租赁期限内，未经被告书面同意，原告不得将房屋全部或部分转租给第三人，否则被告有权解除合同，并依据合同第9条追究原告违约金责任；原告未支付租金逾期超过十日的，除补交租金及其余违约金外，在未经被告谅解的情况下视为原告擅自终止合同，原告须按本合同第9条承担违约责任。合同第9条约定：“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除�按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。”合同签订后，被告向原告交付了系争房屋，原告向被告交付了5，400元租金及租赁保证金1，800元。
之后，原告对房屋进行了装修，并搬入了其相关物品。
2014年10月14日，原告与第三人任正权签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给第三人任正权使用，租赁期限为2014年10月17日至2015年10月16日，每月租金2500元。合同对其他事宜进行了约定。之后，第三人任正权及邱飞强居住在了系争房屋内。
对于2015年4月30日之前的租金，原告已经支付完毕，但存在逾期支付的行为。对此，原告解释因为房屋存在渗漏水问题，故有延期支付的情况。
2015年5月1日起的租金，原告未再予以支付。
第三人任正权及邱飞强于2015年4月10日左右离开系争房屋，并将房�钥匙交付至物业公司处。
2015年4月29日，被告代理人向原告发出短信，要求原告在2015年5月1日前支付租金6，000元。2015年4月30日，原告向被告代理人发出短信，认为原告在几月前赶走了住的人，其租金已经支付到了5月1日，租期是到2016年5月1日，房屋内有10万元以上的茶叶和物品，不给则后果自负。
2015年5月25日，被告委托代理人李丽华从案外人上海东昱物业公司管理有限公司处取回了系争房屋钥匙，包括门禁卡2张、天然气卡1张。当时，原告也在场。
2015年6月8日，被告代理人要求原告将东西搬走，被告将押金返还给原告。
2015年11月3日，经本院向原、被告及第三人发出通知后，原、被告及本院至本案租赁现场进行了实地查看，原、被告确认了原告尚存的物品有：高低双层床两张、床垫一张、木床一张、梳妆台一个、床头柜两个�木衣柜一个、布衣柜两个、冷风机一台、饮水机一台、洗衣机一台、煤气灶一台、热水器一台，确认了客厅顶部、厨房顶部及厨房东侧墙面有修复涂刷的痕迹，同时还确认原告装修花费28，000元。
2015年11月4日，原、被告自行办理了系争房屋内原告尚存在的物品的交接手续。
审理中，原告陈述：房屋漏水事件发生在2013年，具体时间记不清了。
原告陈述：在第三人使用房屋期间，曾停水停电两次，具体情况不是很清楚。被告陈述：2015年1月期间，被告对系争房屋进行停水停电一次。第三人陈述：发生过停水停电两次。
原告还陈述：其在2015年4月29日打电话给物业公司，物业公司告知不能取回钥匙。被告陈述：其于2015年4月29日发短信原告，要求支付后续租金，2015年4月30日被告告知物业公司因原告未付租金，不能由原告取回钥匙。
审理中，被告表示如果合同解除，本案中无其他合同解除后果需处理。
以上事实，有上海市房地产登记簿、房屋租赁合同、收据、短信以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应当恪守履行各自的合同义务。
关于原告是否有权要求解除合同的请求。权利人行使权利应当正当行使，不得滥用权利。虽然原告曾在履行原、被告之间合同过程中，将房屋转租给第三人，但是根据被告自述其在2014年10月时即已经发现这一情形，之后其也未曾在合理期限内提出过异议。至于原告逾期支付租金的情况，被告未曾书面通知要求解除合同，原告上述行为也并未达到解除合同的程度。基于以上情况，被告在双方合同履行期内无权不交还房屋给原告，被告存在不当之处。被告的行为导致了双方合同无法继续履行。故本院认定，原告有权要求解除合同。
关于原告要求被告退还押金的请求。原告此项请求，符合合同解除后果处理原则，应予支持。
关于原告要求被告支付违约金的请求。本院认为，导致原、被告房屋租赁合同解除的过错在于被告，根据约定，被告应当承担合同解除的违约金。
关于原告要求被告支付装修费的请求。被告交付原告房屋后，原告对房屋进行了装修。现根据现场查看，结合合同履行时间、被告的过错等因素，酌情确定被告赔偿原告装修费9，300元。
关于原告要求被告支付房屋漏水造成的损失的请求。本院认为，原告作为房屋使用人首先应当妥善保管、保护自己的物品，其次其也未提供充分证据证明房屋漏水造成损失的事实，故原告此项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予�持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张华、被告张桢忆之间的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告张桢忆于本判决生效之日起十日内返还原告张华租赁保证金1，800元；
三、被告张桢忆于本判决生效之日起十日内支付原告张华违约金1，800元；
四、被告张桢忆于本判决生效之日起十日内赔偿原告张华装修费9，300元；
五、驳回原告张华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，920元，减半收取计960元，由原告张华负担859元（已付），被告张桢忆负担101元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一五年十二月四日
书记员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。