吐鲁番市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新21民终51号
上诉人（原审被告）：鄯善世迹诚通房地产开发有限公司，住所吐鲁番市鄯善县二区新城南路西侧审计局住宅楼。
法定代表人：李学斋，公司总经理。
委托诉讼代理人：谭鸿浩，新疆星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胥丽明，男，1975年6月18日出生，汉族，现住鄯善县，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：钟魁，新疆楼兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。
上诉人鄯善世迹诚通房地产开发有限公司（以下简称世迹诚通房地产公司）因与被上诉人胥丽明房屋买卖合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院(2016)新2122民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年2月10日开庭进行了审理。上诉人世迹诚通房地产公司的委托诉讼代理人谭鸿浩，被上诉人胥丽明及委托诉讼代理人钟魁、朱睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世迹诚通房地产公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决第二项内容或依法改判，驳回胥丽明在一审中的诉讼请求，并判令胥丽明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定”胥丽明购买世迹诚通房地产公司开发的商品房已经以抵账的形式全部付清”没有事实和法律依据。1.”抵账”须以合同当事人之间存在真实的债权债务关系为前提，世迹诚通房地产公司同胥丽明之间从未发生过经济往来，胥丽明以并不实际存在于世迹诚通房地产公司同胥丽明之间的债权作为抵偿应支付的涉案商品房的购房款414208元，不符合债权债务当事人之间以债抵账的法律要件。2.胥丽明的”债权”，是胥丽明同案外人高二飞、高文斌、高文明三人(以下简称”三高”)之间的”债权”，该”债权”如何产生以及是否真实、合法、有效，世迹诚通房地产公司并不了解和知情，且世迹诚通房地产公司对胥丽明同案外人”三高”之间的债权从未通过协议方式予以认可和确认，故该”债权”对世迹诚通房地产公司并不直接产生法律上的利害关系和法律效力。3.根据2014年10月20日由世迹诚通房地产公司同案外人”三高”以及鄯善海新商贸有限公司（以下简称海新公司）三方之间的《协议书》可以证明，世迹诚通房地产公司作为商品房的出卖人，在收到”三高”的购房款或海新公司的股权转让款后，负责按照”三高”的指示办理商品房买卖的相关手续。结合本案事实，世迹诚通房地产公司并未实际收到”三高”或海新公司的股权转让款所对应的购房款，此时”三高”与世迹诚通房地产公司未形成合同之债，”三高”并不享有和具备将债权转让给胥丽明并以此行使以债抵账的权利和条件。4.”三高”与世迹诚通房地产公司是三方《协议书》的合同当事人，根据合同相对性原理，世迹诚通房地产公司与”三高”之间互负合同权利和义务，”三高”以何名义或主体同世迹诚通房地产公司签订《商品房预售合同》是”三高”的权利，世迹诚通房地产公司按照”三高”的指示同胥丽明签订《商品房预售合同》或按照”三高”指示停止与胥丽明履行合同，均是遵照《协议书》所赋予的”三高”的合同相对人的权利所实施的履行合同义务的行为。”三高”以书面告知的方式通知世迹诚通房地产公司停止与胥丽明履行《商品房预售合同》，是”三高”明确表示停止用”三高”同胥丽明之间的债权折抵胥丽明应向世迹诚通房地产公司缴纳涉案房款的意思表示。二、原审法院不予采信世迹诚通房地产公司的证据二、证据三、证据四没有法律依据，且此认定同原审判决的第二项相互矛盾。1.三方《协议书》是履行《商品房预售合同》中的涉案房款的前提和基础，三方《协议书》与《商品房预售合同》具有关联性。原审判决对此予以否定，那么关于世迹诚通房地产公司同胥丽明签订的《商品房预售合同》中的涉案房款414208元就不存在”以债抵账”的前提。2.”通知函”是三方《协议书》的当事人海新公司向世迹诚通房地产公司出具的，该证据证明了海新公司并未向世迹诚通房地产公司支付股权转让款所抵转对应的涉案房屋购置款的事实。世迹诚通房地产公司在履行三方《协议书》之初，是按照”三高”的指示将涉案房屋办理在胥丽明名下；世迹诚通房地产公司虽然实际未收到股权转让款折抵对应的涉案房屋购置款，但为了达成《协议书》的合同目的，实现最终收取购房款的目的，单方面出具了”证明”、”申请书”、”承诺书”，其内容虽有不实之处，但均是有原因有条件的。原审法院否定与之关联密切的”通知函”的内容，没有事实根据和法律依据。3.”告知函”是三方《协议书》的当事人”三高”向世迹诚通房地产公司出具的，该证据证明了”三高”要求世迹诚通房地产公司停办对胥丽明商品房所有相关手续的事实，同时该证据也明确表明了”三高”不同意用与胥丽明之间的”债权”抵作《商品房预售合同》中的涉案房款的事实。原审法院认为该证据是”三高”对世迹诚通房地产公司的一个通知，因此不予采信。那么原审法院何以认定”三高”与胥丽明之间存在的”债权债务关系”？又何以认定”三高”同意用三方《协议书》尚未产生的合同之债抵作《商品房预售合同》中胥丽明应当支付的购房款？综上，在《商品房预售合同》中的涉案购房款并未以”以债抵账”方式实现或履行且世迹诚通房地产公司也没有实际收到胥丽明的涉案购房款时，原审法院判决世迹诚通房地产公司向胥丽明返还涉案购房款没有事实根据和法律依据。
胥丽明辩称，1.胥丽明2015年将从世迹诚通房地产公司所购买的18套房屋中的两套即2单元102、301室分别转售给两个案外人，这两个案外人将首付款交给了世迹诚通房地产公司，并在世迹诚通房地产公司的协助情况下办理了按揭贷款，世迹诚通房地产公司没有按照承诺将两套房屋款项返还给胥丽明，在鄯善县法院另案庭审调查中，世迹诚通房地产公司对此事实认可，且与胥丽明达成调解同意给付房款；此次二审庭审中，我方将举证另有一套本案所涉房屋亦是其他案外人将房屋的全款给付胥丽明，由案外人和世迹诚通房地产公司签署了房屋买卖合同，并由世迹诚通房地产公司将房屋交付。三套房屋的房款回转到了胥丽明处，可证明世迹诚通房地产公司对胥丽明已经支付完所有房款的事实是认可的。2.世迹诚通房地产公司的上诉意见与一审的答辩是矛盾的。2015年5月，胥丽明与世迹诚通房地产公司签订18套房子的房产合同，为了办理备案手续，世迹诚通房地产公司出具申请书，完全是世迹诚通房地产公司自主意愿下形成的。3.总房款7481088元已经由海新公司以抵款形式全部付清，胥丽明不负有付款义务。对此世迹诚通房地产公司通过申请书方式明确了意思表达。4.在2015年，世迹诚通房地产公司出具了承诺书、补充条款，就相关事实予以承诺”如上述十八套房屋的专项资金转入我账户，我公司将全部款项支付给胥丽明...”，且世迹诚通房地产公司对此亦实际履行了。5.本案涉及的一套房屋到了交付期，世迹诚通房地产公司没有交付，存在违约。胥丽明要求解除双方合同及退还相应的房款，合法有据，应当得到法院的支持。综上，我方请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胥丽明向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的0076号商品房预售合同；2.判令世迹诚通房地产公司返还购房价款414208元；3.判令世迹诚通房地产公司承担违约金及赔偿金15705元。
一审法院认定事实：2015年5月15日，胥丽明与世迹诚通房地产公司签订一份0076号商品房预售合同及商品房买卖合同补充协议书（附件四）。合同约定：世迹诚通房地产公司将自己开发的鄯善县金沙绿景苑商品房住宅第4幢2单元202室，建筑面积129.44平方米以414208元的总价出售给胥丽明，胥丽明于2015年5月12日之前一次性付清全款。世迹诚通房地产公司应当在2015年11月30日前将房屋交付胥丽明使用。商品房买卖合同补充协议书（附件四）第四条第二款第二项规定：”逾期超过180天的，买受人可要求解除合同，出卖人除退还已付房款外，应承担买受人已付房款千分之五的违约金赔偿。经查，世迹诚通房地产公司在2015年11月30日之后180天仍未交付房屋。2014年10月20日，海新公司为甲方，”三高”为乙方，世迹诚通房地产公司为丙方，三方签订了协议，协议关于海新公司接受”三高”所持有鄯善畅达建筑公司100%股权转让款1000万元，”三高”将股权转让款1000万元用于购置世迹诚通房地产公司的金沙绿景苑小区等值的商品房。2015年5月19日，世迹诚通房地产公司书写证明，证实自己开发的金沙绿景苑小区的18套商品房已全部销售给胥丽明，全部房款已由海新公司已抵款的形式全部付清。同日，世迹诚通房地产公司又向鄯善县房管所申请，证明18套商品房已抵款的形式全部付清，并销售给胥丽明，请房管所给予办理备案手续。2015年6月4日，世迹诚通房地产公司又向胥丽明承诺：”胥丽明有权自行销售18套房屋中的任何一套，如该商品房按揭款专项资金转入其公司账户，公司应在5个工作日内将该款全部支付给胥丽明或胥丽明指定的人员。”2016年5月10日，”三高”书面告知世迹诚通房地产公司，停办对胥丽明18套商品房的所有相关手续。2016年5月9日，海新公司向世迹诚通房地产公司通知，其内容是海新公司与”三高”及鄯善畅达建筑有限公司三角债务的内容。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案胥丽明与世迹诚通房地产公司签订商品房预售合同是双方的真实意思表示，且不违背国家法律法规，该合同合法有效，双方均应按照合同约定依法全面履行。世迹诚通房地产公司并未按照合同约定的时间即2015年11月30日将房屋交付胥丽明，且逾期180日仍未交付。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。另外，按照双方签订的商品房买卖合同补充协议书（附件四）第四条第二款第二项规定：”逾期超过180天的，买受人可要求解除合同，出卖人除退还已付房款外，应承担买受人已付房款千分之五的违约金赔偿”。世迹诚通房地产公司以未收到胥丽明付房款的票据，认定胥丽明违约。一审认为，世迹诚通房地产公司已向胥丽明证明18套商品房是其已抵款的形式转让给胥丽明并已付清全部房款，同时世迹诚通房地产公司向鄯善县房管所申请给予胥丽明办理18套商品房备案相关手续，2015年6月4日世迹诚通房地产公司再次向胥丽明书面承诺。由此可以认定，胥丽明购买世迹诚通房地产公司开发的商品房已经以抵账的形式全部付清。世迹诚通房地产公司以未收到胥丽明付房款的票据认定胥丽明违约，没有事实依据，一审不予认定。即便是”三高”未将购置房屋款通过海新公司支付给世迹诚通房地产公司，一审认为，合同具有相对性，合同效力相对性意味着合同权利义务只能在当事人之间发生，除合同当事人外，任何人都不能享受合同权利，任何人也都不必负担合同义务。”三高”未将购置房屋款通过海新公司支付给世迹诚通房地产公司，那是他们之间的内部矛盾，不能以此来对抗胥丽明而免责。因此，胥丽明主张依法解除双方签订的商品房预售合同，并由世迹诚通房地产公司返还购房款414208元，事实清楚，证据充分，一审予以支持。胥丽明主张的违约金15705元，一审根据双方签订的商品房买卖合同补充协议书（附件四）第四条第二款第二项规定支持2071.04元（414208元×5‰）。为维护当事人的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、之规定，判决：一、解除原告胥丽明与被告鄯善世迹诚通房地产开发有限公司签订的0076号商品房预售合同。二、被告鄯善世迹诚通房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起三日内一次性返还原告胥丽明购房款414208元，承担违约金2701.04元，两项合计416909.04元。案件受理费7513元，被告负担7286元，原告负担227元；财产保全费2591元，由被告承担。
本院二审期间，胥丽明提交了2015年5月11日由”三高”出具给申洪宪、海新公司、世迹诚通房地产公司的申请及证人马某出庭作证，其中申请证明”三高”在2015年5月11日将包含本案商品房（鄯善县金沙绿景苑4-2-202）在内的18套房屋的产权转移给了胥丽明，且要求申洪宪、海新公司、世迹诚通房地产公司等办理相应手续，世迹诚通房地产公司在其中加盖条形章印证已收到了此申请的原件；证人马某当庭作证证实包含本案商品房（鄯善县金沙绿景苑4-2-202）在内的18套房屋中的另外一套即鄯善县金沙绿景苑4-2-401是马某从胥丽明处购买并支付房款，但此房屋的买卖合同是马某与世迹诚通房地产公司签订，世迹诚通房地产公司虽未实际收到房款但开具了相应的收据，从而印证世迹诚通房地产公司认可包含本案商品房（鄯善县金沙绿景苑4-2-202）在内的18套房屋的权利归胥丽明所有。世迹诚通房地产公司对证据质证认为，对申请的真实性、关联性、合法性均不认可，其属于复印件且是胥丽明的申请，案外人”三高”的此申请内容没有得到世迹诚通房地产公司等被申请人的确认，与世迹诚通房地产公司亦无关联；马某的证言真实性无法确认，其陈述与本案房屋没有关联。二审经审理查明的事实与一审基本一致。
另查明，胥丽明与世迹诚通房地产公司在2016年1月27日就与本案房屋（鄯善县金沙绿景苑4-2-202）相关的另外两套商品房（鄯善县金沙绿景苑4号楼2单元102室、301室）在鄯善县人民法院达成（2015）鄯民二初字第1158号调解，协议由世迹诚通房地产公司将鄯善县金沙绿景苑4号楼2单元102室、301室的房款支付给胥丽明，如按时未给付则还应承担房款占用期间相应的损失及利息。胥丽明与世迹诚通房地产公司对解除双方的0076号商品房预售合同无争议，本院予以确认。
本院认为:本案的争议焦点是世迹诚通房地产公司是否应当返还胥丽明购房款414208元及承担相应的违约金2701.04元。
世迹诚通房地产公司诉称与胥丽明没有真实的债权债务关系，且本案所涉房屋（鄯善县金沙绿景苑4-2-202）房款未付清，世迹诚通房地产公司不应承担相应房款及违约金的赔付义务。首先，世迹诚通房地产公司对其与胥丽明在2015年5月中旬就鄯善县金沙绿景苑4-2-202达成0076号商品房预售合同及补充协议书的真实性无异议，本院予以确认。其次，从世迹诚通房地产公司于2015年5月19日出具的证明及其向鄯善县房管所出具的申请书（其中盖有鄯善县房地产管理所公章且备注同意备案）内容”兹证明我公司开发的金沙绿景苑小区的18套商品房...4-2-202...销售给胥丽明...已抵款形式全部付清...”三高”申请书...”中，结合”三高”在2015年5月11日出具给申洪宪、海新公司、世迹诚通房地产公司的申请，证实世迹诚通房地产公司明知”三高”已在2015年5月11日将本案所涉鄯善县金沙绿景苑4-2-202的产权移交给胥丽明，对此予以认可且在此后实际履行了房屋相应的备案手续，对房款认定”已抵款形式全部付清”；世迹诚通房地产公司在2015年6月4日及其后出具承诺书及补充条款，确认了与胥丽明的房屋预售合同及备案事宜，且承诺胥丽明有权销售取得的房屋及获得相应的房款，（2015）鄯民二初字第1158号民事调解书及马某的当庭证言及所附材料亦佐证了世迹诚通房地产公司履行了上述承诺书及补充条款的事实，世迹诚通房地产公司对此辩称胥丽明在其中属于房屋销售员的角色与实际事实自相矛盾。最后，合同具有相对性，世迹诚通房地产公司关于与海新公司、”三高”之间的三方协议书未实际履行，2016年5月9日海新公司通知暂缓支付股权转让款、2016年5月10日”三高”要求其停办房屋相关手续的事实，并不能免除世迹诚通房地产公司在本案中对胥丽明的房屋买卖合同责任；世迹诚通房地产公司与第三人之间的纠纷，可依照法律规定或按照约定另行解决。
综上所述，世迹诚通房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7554元，由上诉人鄯善世迹诚通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万彬
审 判 员 南斐
代理审判员 陈方
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 丁茜