江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2881号
上诉人（原审原告）：曹永，男，1979年8月3日出生，汉族，住江苏省苏州。
上诉人（原审原告）：秦莉，女，1981年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州。
被上诉人（原审被告）：张宏伟，男，1973年9月9日出生，汉族，住上海市卢湾区。
被上诉人（原审被告）：吴云云，女，1982年11月12日出生，汉族，住江苏省如东县。
委托诉讼代理人：张宏伟，即本案被告张宏伟，系吴云云之夫。
原审第三人：钟凯，男，1989年7月25日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
上诉人曹永、秦莉因与被上诉人张宏伟、吴云云、原审第三人钟凯房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
曹永、秦莉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，不仅已如实告知被上诉人持有两套房子，而且同时约定了其与被上诉人房屋买卖合同能够履行的前提是上诉人与案外人的房屋买卖合同得到实际履行，第三人钟凯的陈述证实了上诉人的陈述属实。2、上诉人与被上诉人签订的买卖合同为格式合同版本，上述合同签订在中介人员在场的情况下签订，当时口头约定该合同履行的前提为上诉人与案外人之间的房屋买卖合同得到实际履行，这符合上诉人交易的初衷。3、上诉人与案外人签订的合同履行过程中，上诉人一直在积极履行，但合同并未最终得到实际履行，上诉人没有任何过错，现该案在二审中。
张宏伟、吴云云辩称：上诉人与第三人钟凯关系密切，对钟凯的证言不应采信。中介无偿提供居间服务本身就不符合情理，根据双方签订的合同房屋买卖合同的居间代理服务费是免费的。被上诉人不认识第三人，上诉人与第三人是朋友关系，无任何证据证明双方曾有过口头约定。本案不应与上诉人与案外人的房屋买卖合同纠纷绑定在一起，故一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
原审第三人钟凯述称：一审中我也陈述了双方当时确实有口头约定，如果由于政策原因无法进行交易视为不可抗因素，双方互不承担责任。当时曹永、秦莉也解释过如果其与案外人之间交易完成其才有钱付本案的房屋首付，所以才会约定网签时间在合同签订后两个月。当时我朋友跟我说，曹永、秦莉与张宏伟、吴云云之间已经谈妥了交易内容，只需要我帮助走个程序，当时约定由买方给我5000元的代办费用。我和曹永、秦莉之前也不认识。
曹永、秦莉向一审法院起诉请求：1、判令解除曹永、秦莉与张宏伟、吴云云订立的苏州市存量房买卖合同；2、判令张宏伟、吴云云返还曹永、秦莉定金20万元；3、判令张宏伟、吴云云承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年10月5日，曹永、秦莉（买受人）与吴云云、张宏伟（出卖人）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况，1、坐落苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区20幢103室……第三条，房屋价款以及定金，1、该房屋的价款为人民币陆百零贰万元（602万元），买受人再给予出卖人购房差额款，具体约定事宜见本合同附件二，差额款补充协议，2、签订本合同时买受人支付出卖人购房定金伍拾万（50万元），该定金可以转为房款；第四条，网签以及资金托管时间，买卖双方约定交易该房屋，前往苏州工业园区房产交易中心进行该房屋网签以及资金托管时间为2017年1月20日之前；第五条，房屋价款具体支付方式约定为，贷款支付，贷款以银行放款时间为准资金托管以房管局资金托管流程为准；第六条，买卖双方逾期网签以及买受方逾期付款违约责任……2、如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人……附件一、房屋买卖定金协议，本人今收到买受人曹永、秦莉以本合同第三条约定的房屋价款购买本人位于苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区20幢103室之房屋，购房定金伍拾万元（50万元），若买受人不履行购买本合同中该处房屋之约定，则定金不退还，且承担本合同中所规定之违约责任，若出卖人不履行出售本合同该处房屋之约定，则双倍赔偿买受人本协议中之定金，且承担本合同中所规定之违约责任，此定金签订购买合同后自动转为房款。合同另就其它事宜进行了约定。
一审庭审中，曹永、秦莉陈述，2016年10月3日苏州市限购政策出台是知道的，当时我名下已经有两套房产，一套是园区上城花园一区29幢604室，另一套是吴中木渎红星生活广场2幢106室，2016年10月5日与张宏伟、吴云云签订房屋买卖合同时双方口头约定，我名下两套住房中的上城花园一区29幢604室卖掉后才购买张宏伟、吴云云房屋，如果未能出售双方就和平解决，退还定金、互不追究违约责任，这样我才和曹永、秦莉签订房屋买卖合同的，中介也知晓该状况的。后来，上城花园一区29幢604室出售过程中，因为买家台湾人张景文违约，导致我的这套房子未能出售，双方还诉讼至园区法院，后园区法院判决系张景文违约，张景文又提出了上诉，因为我名下还是两套房，无法办理贷款，所以合同不能继续履行原因不可归责于我方，我方可以无过错解除合同。
一审庭审中，张宏伟、吴云云陈述，我与曹永、秦莉签合同时，并不清楚曹永、秦莉有几套房，曹永、秦莉只是讲他资金不足需要卖掉一套房后才能支付我的房子价款，我问过曹永、秦莉出售房产给台湾人的交易能否正常进行，主要是基于不能交易的话，按照新政策原告80%的首付款有无能力及时支付我方，并没有涉及若曹永、秦莉不能正常出售房产，双方的交易按照无过错解除、不追究违约责任，曹永、秦莉曾经电话给我讲，若是受新政影响，大不了现金把房子买下来。当时我的房子是挂在房多多出售的，曹永、秦莉不愿意通过房多多进行房屋交易，他自己找了中介，中介和曹永、秦莉关系密切，本案中不算中立的第三方，中介并未参与双方买卖协商过程，签合同前我从未见过中介。我可以同意解除双方房屋买卖合同，但是曹永、秦莉已经交付20万定金是不予退还的，另外保留追究曹永、秦莉违约的权利。
一审庭审中，第三人钟凯陈述，2016年我一个朋友说有个人要买房子，双方已经全部谈好了，让我过去签个三方合同、代办过户事宜就可以了，因为我也做代办过户的业务，就同意了，才认识曹永、秦莉的。2016年10月5日曹永、秦莉与张宏伟、吴云云签合同时，在张宏伟家里，曹永、秦莉说他有两套房子，新政策是否有影响，我说按新政策苏州本地户籍可以买三套，但是第三套房子不能贷款，曹永、秦莉说他上城花园的房子已经有个台湾人买了，三方合同都签掉了，我说如果曹永、秦莉房子卖掉一套，再买张宏伟、吴云云的房子仍然是第二套房屋，可以贷款的。当时张宏伟也在场，张宏伟、吴云云还问如果台湾人买不了曹永、秦莉上城花园的房子，或者曹永、秦莉房子卖不掉，两人购房合同怎么办，我说如果你们的房屋买卖合同不是你们故意不买或者不卖，台湾人违约不买曹永、秦莉套房子，这就算不可抗力，双方和平解约、互不追究违约责任，这些我都是当着双方的面说的，双方都说可以的。曹永、秦莉出售给台湾人房产若未成功，双方无过错解除，并没有书面约定，因为买卖合同是按照苏州市的标准合同打印的，都是格式条款，也没有在补充协议写明，因为张宏伟提出来后，双方就该问题已经达成明确的一致。双方签订合同时，约定网签及资金托管的时间所以比较靠后，具体定在2017年1月20日之前，也是因为曹永、秦莉要卖掉房子后再去网签、挂牌。
上述事实，由苏州市存量房买卖合同、定金协议及事人陈述等在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，曹永、秦莉与张宏伟、吴云云签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同履行其义务，但随后曹永、秦莉称其名下的两套房产中一套未能按计划出售，导致无法筹集首付款项及受到苏州楼市新政限贷影响无法办理贷款，且双方曾口头约定该条件成就时双方可以无过错解除合同，进而拒绝履行合同；第三人亦称双方签订合同时有过该项口头约定；张宏伟、吴云云称双方从未口头约定曹永、秦莉不能正常出售房产，双方的交易按照无过错解除，只是询问过曹永、秦莉不能正常出售房产时，有无能力及时支付首付款，另第三人系曹永、秦莉委托居间方，双方关系密切，并非居中第三方。一审法院认为，双方在2016年10月5日签订房屋买合同时，苏州市已经发布并实施《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，对此曹永、秦莉是知晓的，理应对住房购买政策、信贷政策有清楚的认知，那么在购买房产过程中，曹永、秦莉对于个人的资金状况、履约能力应尽到充分注意和谨慎义务，对于所签订的房屋买卖合同风险有相应预期，虽然其与第三人声称签订合同时，曾口头约定若其未能按计划出售一套房产，与张宏伟、吴云云的交易按照无过错解除，但是张宏伟、吴云云对此予以否认，一审法院认为因张宏伟、吴云云和曹永、秦莉、第三人陈述截然相反，又无其他证据佐证，鉴于当时苏州楼市新政已出台，对于如此重要的解除约定，双方却未在合同中书面明确，有悖常理，故一审法院对于曹永、秦莉及第三人关于该点陈述不予采信，原告拒绝履行合同行为构成违约，根据合同法规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，故曹永、秦莉无权要求张宏伟、吴云云返还已支付的20万元定金。曹永、秦莉主张解除与张宏伟、吴云云订立的房屋买卖合同，对此张宏伟、吴云云无异议，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曹永、秦莉与张宏伟、吴云云于2016年10月5日签订的《苏州市存量房买卖合同》解除；二、驳回曹永、秦莉的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由曹永、秦莉负担。
二审中各方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，曹永、秦莉与张宏伟、吴云云签订的《苏州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立生效，双方均应恪守。合同签订后，曹永、秦莉称因与案外人之间的房屋买卖合同纠纷导致其名下两套房屋中的一套无法按计划出售，其无法筹集到首××以及按照苏州市房地产调控新政其无法办理贷款。曹永、秦莉主张解除与张宏伟、吴云云双方之间的房屋买卖合同，并要求张宏伟、吴云云返还定金20万元，本院认为，张宏伟、吴云云对于房屋买卖合同解除并无异议，本院对于双方房屋买卖合同解除予以确认。关于定金20万是否应当返还，本院认为，2016年10月5日曹永、秦莉与张宏伟、吴云云签订合同时，苏州市已经发布并实施了房地产市场调控意见，对此曹永、秦莉是知晓的，虽曹永、秦莉与第三人钟凯陈述其与张宏伟、吴云云在签订合同时已经口头约定如曹永、秦莉无法按照计划出售另一套房屋，双方之间可以无过错解除合同，但张宏伟、吴云云对此不予认可，本院认为签订合同时苏州房地产新政已经实施，曹永、秦莉对于购房贷款政策等应尽到注意和谨慎义务，在合同签订时对于个人的资金状况和履约能力应有清楚的认识和预期，对于如此重要的房屋合同解除条件，双方在合同中并未作出书面约定明显不符合常理，因此对于曹永、秦莉与第三人钟凯陈述房屋买卖合同签订时曾口头约定解除条件的陈述本院不予采信。现曹永、秦莉明确拒绝履行房屋买卖合同已经构成违约，曹永、秦莉作为违约方无权要求张宏伟、吴云云返还定金20万元，因此对于曹永、秦莉的上诉主张本院不予支持。
综上，曹永、秦莉上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由曹永、秦莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 斌
审 判 员 曾雪蓉
审 判 员 叶 刚
二〇一八年六月十三日
法官助理 柳 璐
书 记 员 孙 莉