宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬北民初字第2号
原告（反。被告）：宁波雅戈尔北城置业有限公司。
法定代表人：钱平。
委托代理人：周丽霞，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：王琦，浙江导司律师事务所律师。
被告（反。原告）：朱书川。
委托代理人：韩志清，浙江同舟律师事务所律师。
原告宁波雅戈尔北城置业有限公司诉被告朱书川商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理，被告朱书川于2015年1月17日向本院提起反诉。本案依法适用普通程序，于2015年1月29日、2015年2月6日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周丽霞、王琦，被告的委托代理人韩志清到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方要求自行庭外协商解决，后协商无果。本案现已审理终结。
原告宁波雅戈尔北城置业有限公司起诉称：2010年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定：被告向原告购买位于宁波市江北区长岛花园小区27幢106号商品房一套，总房价为15857573元；付款方式和期限为合同签订时付房款4757573元，2010年11月5日前付清余款
11100000元；逾期付款超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金。合同签订后，被告仅支付首期房款4757573元，虽经原告多次书面催告，始终未按约支付剩余各期房款。原告认为，被告的上述行为已经构成了严重违约，原告有权按照合同第八条第二款的约定，要求被告继续履行合同并承担支付违约金的责任。考虑到本案的实际情况，原告将违约金的计算基准由合同约定的总房款调整为应付款项。请求判令被告：一、支付购房款11100000元；二、支付违约金8369400元（每日按应付款11100000元的万分之五，从2010年11月5日暂计至×××年12月22日，之后的违约金按上述标准计算至被告实际履行之日）。
被告朱书川答辩并反诉称：一、按揭贷款未能办理的原因及责任不可归责于被告。1.根据商品房买卖的交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均由开发商负责，购房者只要备齐相关的资料交付开发商就行，银行并不接受购房者个人自行办理抵押按揭贷款手续。被告支付首付款并提交按揭资料后即完成合同约定的全部义务，余下的按揭贷款办理是原告的责任。原告是房地产开发企业，也是办理按揭贷款的承办人。在“国五条”严格禁止放贷调控前，被告是可以取得按揭贷款的，但在“国五条”出台后，被告家庭的房产持有情况符合国家调控政策的限贷范围。原告迟迟不为被告完成《商品房买卖合同》约定的余款贷款按揭，可能是原告自身工程进度原因，导致国家政策调控后失去原本可以按揭贷款的机会，本案是因原告原因违约。2.承诺书不影响办理按揭贷款，首付款50%或30%的差异并不是导致本案中未能办理按揭贷款的原因，原告从未提出因为被告存在虚假承诺的原因而被银行限制放贷。3.原告至今没有告知被告不能办理按揭贷款的原因，到底是国家政策调整原因还是原告所建造的商品房没有符合银行的放贷标准或者是其他原因。无论何种原因,原告都应当及时通知被告。只有在原告充分履行告知义务,被告了解、知悉原因后仍未按约履行，才构成违约。但原告从来未通知被告增加首付款或要求被告以其他方式支付余款，也未有过因被告虚假承诺不符合放贷条件的通知。二、被告不存在逾期付款违约事实。被告已按约支付首付款并提交按揭资料,已完全履行了合同义务。补充协议第五点2、3、4款属于对主合同付款方式的变更，变更缺乏内在逻辑上的关联性，也并未协商一致,同时，原告作为格式条款提供方并未对补充协议中关于加重被告责任、限制被告主要权利的付款方式变更条款提请被告注意，现双方在理解上产生歧义，应当作出不利于原告的解释。三、被告有权提出解除双方签订的《商品买卖合同》及补充协议。2010年9月底“国五条”出台后，被告的情形符合国家调控政策的限贷禁令,根据最高人民法院和浙江省高院的相关规定均有权请求解除合同。四、2010年10月起被告已多次向原告提出退房、解除合同的要求，与现有政策没有关系。原告推诿拒绝导致被告的首付款至今仍被原告占有，原告对双方未解除合同应当承担重大过错责任。五、假如被告违约，被告对违约金的计算表示异议。首先，原告应当及时将属于被告责任未能办理按揭贷款的原因通知被告，并催促被告以其他方式支付余款，原告未履行这一义务，应对而由此引起的逾期承担责任；其次，违约金总额计算过高，应根据相关法律及司法解释作合理调整，并在理清双方对迟延履行的过错责任下根据实际损失分摊。请求依法驳回原告的诉讼请求，反诉请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、原告返还被告已支付的购房款4757573元。
针对被告的反诉意见，原告答辩称：一、原告不存在导致按揭不能下放的任何过错。按揭从法律关系本意来说是房屋买受人向银行贷款，按揭贷款的义务人应该是被告。原告作为出卖人的义务只是按期建房和为购房人承担担保责任。原告履行了按期建造房屋和提供担保的责任，原告及时结顶，达到了交付条件和放款条件，并且尽了应尽的协助义务，在合同签订时向众多的购房人提供了可供选择的银行，如果需要，原告可以提交包括原告与银行签署的担保证明，及其他购房人在同一时期已经办妥按揭的相关资料。二、本案按揭没有放下来是被告的责任：1.在签订《商品房买卖合同》时，被告向原告作出了虚假承诺，承诺本案所涉房屋是自己首套房，首套房的首付为总房价的30%，实际本案所涉房屋不是被告的首套房,是虚假陈述导致了银行按揭不能发放;2.项目在2010年7月1日结顶，在这个时间，被告即使是买第三套房，还是有贷款资格的，银行还是可以放贷的，只是要求增加首付。2010年10月以后，国家政策才停止了对第三套房屋的贷款。在此之间，被告在接到催促以后，不及时增加首付，怠于履行义务，导致后来受政策影响按揭不能及时发放。三、本案并不是纯粹受限贷、限购政策影响才未办理按揭,不属于浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定的纯粹限购限贷的情况。合同补充协议第五条中,双方对政策有预见且有约定，根据省高院上述规定第二条属于双方另有约定的情形，因此本案应该适用省高院上述规定第五条,也就是说出卖人有权要求继续履行合同。综上所述，被告不是没有履约能力也不是政策导致不能继续履行合同，而是被告主观上不愿意履行，被告购房时处在房价最高值，后房价下跌，被告是为了将损失转嫁给原告。本案购房款未能如期支付，是被告违约引起，根据双方的买卖合同补充协议附件八第五条第二、三款约定：“房款于2010年11月5日前应当付清，因买受人原因导致银行按揭贷款在约定付款期限前未能划入出卖人指定的账户，买受人承担违约责任”，原告有权要求继续履行合同。被告提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，应全部驳回。
本院根据原、被告双方一致陈述与答辩意见，对本案无争议事实归纳如下：
2010年4月27日，原告宁波雅戈尔北城置业有限公司与被告朱书川签订了编号为201000400306的《商品房买卖合同》，约定：“被告向原告购买位于宁波市江北区长岛花园小区27幢101号（后改为106号）商品房一套，房屋建筑面积包括分摊的共有建筑物面积为461.11平方米（第三条）；总房价为15857573元（第五条）；付款方式为签订合同时付4757573元，2010年11月5日前付清余款11100000元（仅指按揭付款，具体约定详见补充协议）（第七条第三款）；买受人逾期付款的违约责任是，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金”。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件八，其中第五条对主合同第七条第三款付款方式补充约定：“1.本款付款方式仅指按揭付款，买受人在选择此种付款方式付款时，必须在合同签订前，按其选择银行的要求办理完按揭贷款所需的全部资料，并支付完相关费用。2.买受人选择按揭付款的仍应保证按主合同第七条第三款约定的时间内按期付款,因买受人的原因导致按揭款未能在上述付款到期日前及时划进出卖人指定的银行帐户的,视为买受人违约,出卖人有权要求买受人按应付款的0.5‰/天支付自上述付款到期日次日起至实际付清之日的违约金;如买受人在上述付款到期日后30天内仍未付清余款,视为其根本违约,出卖人有权解除合同,并将买受人已付房款扣除总购房价的15%的违约金及其他费用后,余款无息退还买受人。3.因银行按揭政策发生变化，需要买受人增加首付或补交材料的，买受人须在接到银行通知后15日内补足首付款或交齐材料，否则视为买受人违约。4.因出卖人的原因导致按揭无法按约定日期划入出卖人指定账户的,出卖人原因消除后,买受人的付款期限自动顺延30天;期间若发生银行政策变化,按本款第3项约定办理。”合同签订后，被告支付购房款4757573元，后因故合同未继续履行，原告为要求被告继续履行合同，诉至本院。
双方当事人有争议事实是：
一、被告未能办理按揭贷款的原因。
（一）被告作出涉案房屋为其首套房的承诺是否影响按揭办理。
被告主张不影响。被告没有证据提供。原告主张有影响，因为签订定单时原、被告双方约定首付50%，后改为首付30%，纯属被告作出涉案房屋为其首套房的虚假承诺导致，实际被告并非首套房，因被告首付不足，银行迟迟不能放贷。为证明己方主张，原告提供《购买定单》、商品房预售专用收款收据、《承诺书》各一份，其中：《购买定单》于2010年4月17日签订，载明：“买受人应于2010年4月27日支付首付款4980000元（该款相当于总房价的一半，含定金1000000元）”；收款收据载明：“2010年4月17日被告向原告支付定金1000000元”；《承诺书》于2010年4月27日由被告向原告出具，载明：“我承诺本次购房为首套按房，与银行协商可以30%的首付办理按揭，到按揭放款时，如因首付问题无法放贷，将按照银行的要求补足首付。（以使）及时放款”。
被告对原告提供的上述证据，质证认为，《购买定单》真实性无法确认，需要核实，只能说2010年4月17日时双方意向是五成首付，到4月27日正式签订合同时，双方已经协商一致变更了首付和付款方式的约定，不存在虚假和欺骗；《承诺书》真实性没有异议，但与本案没有关联性，承诺书是针对首付问题，如果首付不够，被告愿意补足，但是原告并没有向被告提出要求增补首付。
本院认为，所购房屋是否购房人首套房关系到购房款首付款金额和按揭贷款金额。被告在2010年4月27日签合同当天出具承诺，承诺涉案房屋是其首套房，目的是减少首付，合同即是根据该承诺内容将首付改为30%。被告称出具《承诺书》原因是“原告需要办理按揭贷款，所以需要被告针对被告首付款出具一个承诺书”，因按揭主体是被告本人，该理由迁强难信。对涉案房屋并非被告首套房屋的事实，被告并予否认，结合下文中原告提供的其他能证明被告有其他房屋的证据，本院认定由于实际上涉案房屋并非被告首套房屋，影响了按揭及时办理的事实。
（二）是否存在原告之过导致被告按揭贷款不能办理的事实。
被告主张原告存在工程进度未达到办理按揭的条件及未履行催告义务的过错。被告没有证据提供。原告主张原告不存在过错，原告提供以下证据：1.长岛按揭客户资料收取清单，用以证明涉案房屋的按揭银行为招商银行；2.结顶证明、长岛花园门牌号码编制图，用以证明涉案房屋所在楼盘已于2010年7月1日结顶，具备按揭放贷条件；3.项目销售代理宁波市华星房产咨询有限公司出具的《情况说明》，用以证明招商银行工作人员及业务员（销售置业顾问）王海燕多次电话催促被告提高首付比例及时办理按揭，被告一直拖延不配合。
对原告上述证据1，被告质证认为，清单是原告制作的，是否选择招商银行作为按揭银行无法确认，但从清单原件在原告手里可以看出，被告将按揭贷款资料交给原告，按揭贷款是原告作为开发商在办理的。对此原告补充陈述称，开盘时几家银行在售楼现场设点，被告将按揭资料提供给银行，银行收取后出具清单给被告，被告将清单给原告后，原告才认为购房人完成了合同前置义务，才与其签订正式的商品房买卖合同。对原告证据2，被告质证认为，该证据只是补盖了监理公司的章，真实性不认可。原告证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，宁波市华星房产咨询有限公司与原告之间是代理关系，有利益关系，且被告没有接到过原告增加首付款的明确的书面通知。
本院认为，被告作为购房人向银行递交按揭资料的义务在《补充协议》第五条第一项已经明确，证据1清单显示填写人是招商银行工作人员，说明被告已履行向其选择的银行提交按揭资料的义务。原告补充陈述内容与《补充协议》第五条第一项相符合，本院予以采信。结顶证明盖有监理公司公章，被告无相反证据推翻，真实性可予认定，本院据此认定涉案房屋所在楼盘于2010年7月1日结顶的事实。该结顶时间早于合同约定交房时间两年两个月，被告所谓的工程进度延迟导致不能办理按揭缺乏依据，本院不予采信。原告并无催促被告办理按揭贷款手续的必然义务，但与销售商共同催促被告配合办理按揭贷款手续符合原告合同利益，也与房产开发商通常做法、行业惯例一致，发生可能性较大，宁波市华星房产咨询有限公司虽与原告之间有一定利益关系，作为代理商知情销售有关的事实合情合理，被告无相反证据推翻，对该《情况说明》和对应事实的真实性本院予以认定。综上所述，本院认定不存在原告之故导致被告按揭贷款不能办理的事实。
（三）国家政策调整是否导致被告按揭贷款不能办理的原因。
原告主张不是，为此提供以下证据：1.2010年7月5日甬政发[2010]57号《宁波市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》打印文件一份，该文件规定首套房首付不得低于30%，二套房的首付不得低于50%，第三套房可暂停发放按揭贷款或者大幅提高首付和利率，具体情况各个银行自行决定，用以证明2010年7月5日宁波是收紧了房贷，但是并没有全面停止。2．报刊网络资料，其中2010年7月14日MSN中文网（news.msn.fang.com/2010-7-14）房产频道《宁波各家银行明争暗夺第三套房贷客户》载明：“甬上各家银行并未对第三套及以上房贷采取收紧姿态”；2010年7月15日搜房网（news.nb.fang.com/2010-7-15）资讯中心《搜房调查：甬8大银行均可受理三套房贷》载明：“甬城各银行对房贷政策呈现一片‘温和派’，包括工行、招商银行等8家银行均表示第三套房可以提供贷款”；2010年7月23日搜房网（news.nb.fang.com/2010-7-23）资讯中心《松紧不一：国内各大城市三套房房贷政策一览》载明：“从政策看，浙江并没有完全限死三套房贷，只是根据省内具体政策，对首付及利率作了严格要求。工商银行和招商银行都表示，三套房贷一直没有停止过，不过客户购买第三套房的首付一定要高于5.5成，利率上浮15%以上”，用以证明2010年7月15日到10月前的一段时间，宁波的各大银行都在办理第三套房按揭贷款，10月以后政策才停止了对第三套房的贷款，本案涉案房屋即使是被告第三套房，在该时间段按照招商银行的规定只要提高首付和利率也是可以办理按揭的。3.招商银行2015年7月16日出具给雅戈尔置业控股有限公司的《关于我行执行银发（2010）275号文件的情况说明》，其中讲到该行于2010年10月1日起暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，直至×××年10月，说明被告在限购前有足够的时间办理按揭。原告并申请法院对被告目前是否符合按揭条件向招商银行进行调查取证。
被告对原告上述证据1、2质证认为，报刊网络资料并非银行通知，纯粹是记者的个人意见，真实性很难确定。被告对原告上述证据3质证认为，已过举证期限，不能说明是真实的政策，如果有政策当时即应提供，不应事后补充说明，且该证据3是通知雅戈尔置业控股有限公司的，并非告知原告，期间原告也没将相关信息告知被告，被告在2010年10月已提出退房，×××年10月的新政策与本案没有关联。
被告主张国家政策调整是导致被告按揭贷款不能办理的原因，为此提供契证存根三份及结婚证一份，拟说明被告家庭在2010年期间拥有三套房屋，属于国家政策调控范围。
针对被告证据，原告提供了2003年8月28日的契税存根作为反证，拟说明被告提供的三份契证存根其中位于海曙区华楼街8号1206室的第三套房屋，已经在2003年8月14日转让，即被告在2010年期间只有两套房屋，具备按揭贷款资格。
本院认为，×××年房贷政策放开之前，银行把有两次购房记录的客户，不管贷款是否还清，再买房者称为第三套房，所以不论被告位于海曙区华楼街8号1206室的房屋是否转让，本案所涉房屋均是被告第三套及以上房屋，故本院对原告的反证与本案争点的关联性不予认定。但，原告提供的相关政策及落实情况发布在网络、报刊上，内容真实可信；招商银行出具的情况说明是对该行自身实施房贷政策的描述，与出具给谁没有关系，且情况说明中讲到该行实施住房贷款的时间与中国人民银行和中国银监会联合下发的银发（2010）275号《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》一致，内容真实可信；情况说明虽已过举证期限，因与案件基本事实有关，本院依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款的规定予以采纳。由上证可知，在2010年7月至2010年9月30日前，按照被告所选择的按揭银行即招商银行的规定，即使被告已有三套房，只要提高首付和利率，涉案房屋也是可以办理按揭的，故本院采信原告主张，认定国家政策调整不是导致被告按揭贷款不能办理的原因。原告提供证据已足以证明原告主张，且根据宁波市房贷新政，目前房贷已全面放开，原告申请法院调查收集的证据已无调查收集的必要，本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定不再调取。
综上所述，被告未能给出未及时办理按揭的合理理由，也未能举证证明是原告过错导致按揭无法办理，本院采信原告证据和主张，认定本案被告未能办理按揭贷款的原因在于被告自身，国家政策调整不是导致被告按揭贷款不能办理的原因。
二、原告是否向被告进行催款。
原告主张，原告已多次催告被告要求其履行付款义务。为证明该主张，原告提供：1.以“长岛花园”案场名义寄出去的《催款通知书》；2.邮件详情单；3.邮局电脑打印的EMS邮件查询单（原告于2013年2月24日向被告发函，被告于同年2月26日签收）；4.律师函及EMS邮件电脑查询单（原告于×××年3月28日委托律师向被告发送催款律师函，被告本人于同年3月31日签收）。
被告主张至今为止没有收到过原告的催款通知，被告无证据提供。对原告提供的证据，被告质证认为，《催款通知书》由中山大厦前台签收，邮件详情单确认的只是一个商务圈地址，被告有详细的门牌号码，并没有指定门卫代收，邮件详情单上没有签收人签名，上面记载的联系电话是被告本人手机号码，但是并没有联系过被告本人，不能说明被告已经收到原告发送的函件。
本院认为，原告发出的催款函落款时间与邮件查询单的时间吻合，收件人地址是双方在合同中所约定的被告的有效送达地址，收件人联系号码是合同中记载的被告的手机号码，原告提供证据形成完整的证据链，本院采信原告主张，认定原告已多次催告被告要求其履行付款义务。
三、涉案合同如果继续履行是否存在政策障碍。
原告主张目前合同具备继续履行的条件，不存在政策障碍，为此提供：来源于公开网站的新浪房产微博×××年8月29日《8月30日零时起宁波限购全面放开》打印件一份、×××年9月29日中国人民银行银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》打印件一份，用以证明宁波市已经放开了限购政策，中国人民银行也出台新政放宽购房贷款，对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠，购买第三套及以上住房可以使用贷款。
被告提出，对宁波全面开放限购政策信息的真实性不清楚，假如有也不适合本案，与本案无关。
本院认为，原告提供的信息可以公开查证，客观真实，可认定目前涉案合同具备继续履行的条件，不存在政策障碍。
四、被告是否具有履约能力。
原告主张，被告即使按揭贷不出来，也具有履约能力，足以支付本案所涉房屋的购房欠款及利息，为证明该主张，原告提供：1.被告另外两套房屋契税存根两份（来源于被告提供的反诉证据）,说明被告购买该两套房没有贷款，只是在2011年1月被用于其他抵押担保，款项金额达500多万;2．企业工商档案信息三份，说明被告至少拥有三家企业的股份；3.契证存根九份，说明被告在2010年9月1日出售了与他人共有的位于宁波市开明街的商铺，金额即便按独有50%的比例推算也有7000多万元，2011年6月10日被告购入其他房屋，2011年7月1日被告之妻也有房屋出售。
被告对该组证据真实性没有异议，但认为按揭贷款的付款方式是双方在合同中协商一致的形式，双方并未协商改变付款方式，被告是否具有其他资产，与本案并无关联。
本院认为，被告未否认其具有履约的经济能力的事实，本院对此予以认定，至于是否与本案有关，放在下文中阐述。
五、被告是否向原告提出解除合同并退房的要求，如是，具体时间。
被告主张，被告曾向原告委托的售楼中心提出解除合同并要求退房，为此，被告提供：1.证人证言二份，朱书川与原告的销售置业顾问王海燕2015年2月4日12：29-12：33的通话录音光盘及文字书面材料、中国移动通信客户清单，其中，录音光盘3分20秒时的通话内容显示被告向原告提出过解除合同退房的要求，原告以自己有流程或者规章制度的理由不同意;2．民生银行工作人员朱某于2015年2月5日出具的书面证明，朱某并到庭作证，朱某讲到,2012年下半年曾与被告一起去原告售楼处提出退房要求；3.证人叶某2015年1月13日出具的书面证明，叶某讲到,2010年11月20日曾与被告一起去原告售楼处提出退房要求。
原告对被告上述证据1的真实性、关联性均不予认可：⑴签约时的置业顾问王海燕早已离职，无法确认是王海燕本人接听的电话；⑵通话记录由被告单方提供，存在编造、伪造可能；⑶即使接听电话的是王海燕本人，证人也应该到庭接受讯问；⑷被告通话方式存在诱导成份；⑸被告向王海燕提出退房的时间、原因不明；⑹即使被告提出过退房，王海燕也是拒绝的。对被告证据2、3，原告认为不真实，且是单一证据，证人没有出庭其证言不予确认。
本院认为，证人朱某对细节记忆模糊不清，系因时间间隔较长，且证人本身主要是自己去看房，证人陈述客观事实，本院认定被告2012年10月左右提出过退房被拒绝的事实。原告对其他证人证言所持异议成立，本院对其他证人证言不予认定。
本院认为，本案双方当事人争议焦点有：
一、《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力。本院认为，原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。《补充协议》第五条是对主合同第七条第三款付款方式的补充约定，整个内容体现了对在按揭贷款付款方式下可能产生的问题的约定，既有对买受人原因造成逾期的约定，也有对出卖人原因造成逾期的约定，不存在免除原告责任、加重被告责任和排除被告主要权利的内容。被告主张《补充协议》是由原告提供，全部内容均是原告为了免除其自身责任，加重被告责任和排除被告主要权利而事先设定，与主合同没有关联性，属于无效的格式条款，与事实不符，本院不予采纳。
二、合同能否解除。
本院认为，合同的解除有两种形式，即约定解除和法定解除。本案中，被告提出因按揭不能办理而解除合同，但双方合同约定中，不存在符合被告提出解除合同的条件，故约定解除不成立。那么本案法定解除是否成立？结合被告抗辩意见，法定解除条件中，唯因不可抗力致使不能实现合同目的，可能成为被告理由。因不可抗力解除合同，是指因自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致的解除，是在不可抗力致使合同完全不能履行的情况下导致的合同单方的解除。本案中，房贷政策变化不是导致被告按揭贷款不能办理的原因，法定解除也不成立。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款的方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”上述规定可理解为，如果纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，可认为是属于不可归责于当事人双方的事由，当事人据此请求解除合同的，可予以支持。但如前所述，本案按揭贷款不能办理完全是被告的责任，被告有实际履行能力，并非纯粹受到限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，也并非确实无法继续履行合同，且被告故意违约，作为违约方被告无权要求单方解除合同，故本院对被告解除合同并返还已付房款的反诉请求不予支持。
三、违约责任。
（一）合同应否继续继续履行。本院认为，房地产按揭是指金融机构对购房者以其所购房产作偿还债务担保的一种贷款行为，是直接面对消费者的贷款。换言之，是购房者以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。办理按揭贷款的义务人是被告，被告作为贷款人向银行借贷，是否能够放贷均取决于被告的首付比例、资信等。本案被告未能办理按揭贷款的原因在于被告自身，不存在原告过错导致被告按揭不有办理的事实，国家政策调整也不是导致被告按揭贷款不能办理的原因。被告选择了按揭付款，根据双方在《补充协议》第2项的约定，仍应保证按照主合同第七条约定按期付款，即明确了购房款余款支付时间为2010年11月5日前，被告未在该时间段及时付清房款，构成逾期付款的违约，应承担相应违约责任。对逾期付款的违约责任，双方在主合同第八条中有“出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行”等具体约定，同时，目前中国人民银行已经放开限贷政策，宁波的限购政策早已取消，政策上不存在障碍，被告也具备继续履约的经济能力，原告要求被告继续履行合同并支付违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。
（二）违约金如何确定。
对于违约金，双方在主合同第八条的约定为：“逾期超过90日后…自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止…支付总房价款万分之五的违约金”，约定违约金不高于银行同期贷款利率的四倍，且现原告自行将计算基数由总房价款万分之五调整为未付金额万分之五，本院予以准许和支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告朱书川于本判决生效之日起三十日内支付原告宁波雅戈尔北城置业有限公司购房余款11100000元，并支付每日按应付款11100000元的万分之五、从2010年11月5日计算至被告实际履行之日止的违约金；
二、驳回反诉原告（被告）朱书川的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费138616元，反诉受理费44860元，均由被告朱书川负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。
审 判 长 欧金铨
代理审判员 王 翔
人民陪审员 丁理荣
二０一五年八月四日
代书 记员 孙丽娜