河南省正阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）正民重字第00043号
原告（反诉被告），刘鹏，男，汉族，1979年5月20日出生，住正阳县真阳东环城路***号。
委托代理人刘双喜，河南建法律师事务所律师。
被告（反诉原告）于欣，男，汉族，1978年11月11日出生，住正阳县。
委托代理人魏镇胜，北京盈科�师事务所律师。
委托代理人吕海涛，北京盈科律师事务所律师。
被告邹俊，男，汉族，1980年8月12日出生，住息县。
上列当事人土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年6月15日作出（2015）正民初字第111号民事判决书。宣判后，因被告于欣、邹俊不服一审判决，向驻马店市中级人民法院提起上诉。驻马店市中级人民法院审理后认为，原判认定事实不清，发回重新审理。在重审期间，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘鹏委托代理人刘双喜、被告（反诉原告）于欣的委托代理人魏镇胜、吕海涛到庭参加了诉讼，被告邹俊经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘鹏诉称，2012年春节后，二被告与案外人谢龙多次找到原告和原告的南邻王保建等4人，商谈合作�房。经反复协商，2012年12月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《合作建房合同》，主要内容为：甲方向乙方提供土地使用权，乙方提供建房资金，合作建一栋商住综合楼，项目名称为幸福家园。该工程建筑施工及报批手续均由乙方办理并承担费用，开工手续必须齐全，否则由乙方承担一切损失和责任。合同生效后乙方在30日内开始施工，工程应于2014年5月29日前竣工，质量必须符合国家标准。房屋建成后，地下一层及地上第一至第五层的房屋及土地产权归甲方，第六层按每平方米1000元的价格卖给甲方；第七层及其以上房屋及土地产权归乙方。合同签订后，原告即将土地使用证交付二被告。此后，二被告因资金困难及有关建房手续不全等原因，致使该工程项目仅建四层即长期搁置，自2013年1月以来一直停工。二被告严重毁约，致使合作建房目的无法实现。为此请求判令：1、解除原、被告双方签订的合作建房合同；2、判令被告返还原告的国有土地使用证；3、判令二被告拆除建在原告土地上的未完工建筑物，恢复原状。
被告（反诉原告）于欣辩称，合作建房合同约定了原告的主要义务是先将其土地使用权办理转移登记。由于原告不履行其义务，经被告方通过公证和电话联系的方式催告仍不履行其在先的合同义务，导致商住综合楼因受到政府部门的处罚而停建，致使合同目的不能实现，故原告无权要求解除合同。反诉要求：1、判令原、被告双方继续履行合同；2、要求原告将其土地使用权转让登记在河南欣立华置业有限公司名下。
被告邹俊在法定期限内未答辩，未参加诉讼。
经审理查明，原告刘鹏在正阳县真阳镇慎西路南段西侧有一宗临街土地，东西19.8米，南北17.5米，土地使用证号正国用（2011）第110011号。该土地南侧与案外人王保建、叶海军、叶海峰、叶海山的临街土地相毗连。2011年5月，被告于欣、邹俊、案外人谢龙与王保建、叶海军、叶海峰、叶海山开始协商合作建设名为“幸福家园”项目，在双方未签订合同的情况下，二被告与案外人谢龙即于2011年11月1日组织人员在上述五宗土地上破土动工，因各方未达成协议而停工。2012年5月1日，案外人王保建、叶海军、叶海峰、叶海山（甲方）与被告于欣、邹俊及谢龙（乙方）签订了一份《合作建房合同》。合同签订后，二被告及案外人谢龙在未办理任何开工手续的情况下，组织人员继续施工。2012年11月10日，正阳县住房和城乡建设局以“无建设工程规划许可证在慎西路建商品房、目前正在下地脚”为由，向幸福家园项目部下发了《责令停止违法行为通知书》，责令该项目停工，听候处理的通知书。
2012年12月12日，原告刘鹏与被告于欣、邹俊签订了一份《合作建房合同》，主要内容为：甲方（刘鹏）向乙方（于欣、邹俊）提供上述土地使用权，保证该土地自合生效日至楼房建成验收合格后无纠纷；乙方提供建房资金，双方合作建成一栋商住楼，项目名称拟定为幸福家园，乙方应具备房地产开发资质，工程设计和建筑施工由乙方负责；工程竣工日期2014年5月29日前，质量必须符合国家标准；房屋建成后，地下一层及地上第一至第五层的房屋及土地产权归甲方，第六层按每平方米1000元的价格卖给甲方；第七层及其以上房屋及土地产权归乙方。合同第4条约定：“本合同约定的商住楼工程所有需要报批手续均由乙方负责办理并承担费用，开工手续必须齐全，如因开工手续不全造成的停工损失和罚款等一切费用和责任均由乙方承担，但甲方有义务协助乙方办理�福家园的相关手续，包括及时提供由甲方所持的资料等。”合同第8条约定：“如乙方报批手续需要甲方的土地过户到乙方时，甲方应提供土地使用证给乙方，所产生的费由乙方承担……”。原告刘鹏于签订合同当日将其名下的正国用（2011）第110011号土地使用证交与二被告。后二被告及案外人谢龙在未办理任何行政审批手续的情况下，仍组织人员继续施工。
2013年1月，被告因未办理房地产开发及建设手续、拖欠施工方工程款等原因，导致幸福家园商住楼项目仅建至4层后再度全面停工，搁置至今。
2014年1月10日和3月21日，被告于欣两次在北京市国立公证处公证员在场公证的情况下，通过北京市邮政速递物流公司，以国内标准快递的方式向原告邮寄《要求办理土地使用权过户的通知》，通知原告尽快将其土地使用权转移登记在河南欣立华置业有限公�名下。
庭审中，被告于欣提供原告刘鹏及案外人刘峰的有关手机通话录音拟证明被告要求原告办理土地使用权转移登记，原告承诺被告于欣到正阳后再协商。
本案原一审审理过程中，被告邹俊向本院提起反诉。本案发回重审后，被告邹俊经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院按其撤回反诉处理，并另行制作裁定书。
本案审理过程中，被告（反诉原告）于欣在开庭当日向本院提交申请，申请追加河南欣立华置业有限公司为本案第三人，并根据合同约定将原告刘鹏享有土地使用权的土地使用证转移登记在河南欣立华置业有限公司名下。同时申请对原告刘鹏名下涉及本案的土地使用权价值进行评估。
另查明，2012年8月30日，二被告与谢龙互签一份《合伙协议》，约定由其三方共同投资经营幸福家园商住楼开发、建设和销售�，其中谢龙负责工程施工的全面事务，邹俊负责外围协调，于欣负责款项筹集，合伙期限自2012年5月1日至项目结束时止，其中于欣持有34%的出资份额，邹俊、谢龙各持有33%的出资份额。2012年9月20日，二被告与谢龙以于欣为法定代表人，注册成立了河南欣立华置业有限公司，公司住所地位于正阳县真阳镇慎西南路，经营范围为：房地产开发经营。
2012年11月10日，正阳县住房和城乡建设局向幸福家园项目部下发了《责令停止违法行为通知书》。至本案审理中，行政部门对该违法建房行为尚无进一步处理结果。
上述事实，有原告提供的《合作建房合同》及收条、2012年7月24日的《幸福家园项目部现状的思考》、《合伙协议》、河南欣立华置业有限公司营业执照、项目效果图、工程现场照片；被告于欣提供的《责令停止违法行为通知书》、有关公证书、邮寄查询单等证据及庭审笔录相印证。
本院认为，2012年12月12日，原告刘鹏与被告于欣、邹俊签订的《合作建房合同》，其核心内容是二被告投资开发、原告以土地使用权置换房屋，不折算投资比例，不负责开发和经营，只收取固定房屋，不承担风险的合作开发合同。本案应认定为土地使用权转让合同纠纷。虽然二被告与原告签订合同时是自然人身份，但《合作建房合同》签订前，二被告已按照其与谢龙签订的《合伙协议》的约定，以于欣为法定代表人，注册成立了河南欣立华置业有限公司，取得了房地产开发经营资质，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，故双方签订的《合作建房合同》合法有效，双方本应按约定全面履行自己的合同义务。
本案结合原、被告双方的诉求，本院归纳双方争议的关键焦点为原、被告在签订《合作建房合同》后，双方是否按照合同约定行使权利和履行义务。二被告与谢龙在《合作建房合同》签订前，即组织人员启动开工；河南欣立华置业有限公司成立后，在未办理施工手续的情况下，又组织人员恢复施工，正阳县住房和城乡建设局于2012年11月10日责令幸福家园项目部停工。2012年12月12日，原告与二被告签订《合作建房合同》，根据双方合同的约定，在房地产开发工程中所需的报批手续均应由被告负责办理并承担费用，开工手续必须齐全。合同签订后原告即将自己的土地使用证交付给二被告。后二被告及案外人谢龙在未办理任何行政审批手续的情况下，仍组织人员继续施工。
从上述客观情况分析，原告在与被告签订合同时已与二被告约定开工手续必须齐全，原告在签订合同后即将其名下的土地使用权证交由二被告保管，并允许二被告在其享有使用权的土地上实施开发建设行为，据此，可以推定原告在与二被告签订合同后履行了合同约定的配合义务。而根据被告陈述，该项建房工程停工系原告不配合办理土地使用证转移登记手续造成，二被告作为房地产开发商，其应明知房地产开发建设的前提是各项手续应当齐全，至原告不配合转移登记土地使用权登记时，双方即止于签订合同行为，而不应当再有建设施工行为。二被告在未办理任何施工审批手续的情况下仍进行施工，该行为与双方所约定的开工手续必须齐全相违背，并最终造成该商住楼项目自2013年1月起搁置至今，致使合同目的在合同约定的施工期间无法实现。因此，原告要求解除合作建房合同，二被告返还国有土地使用证的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求拆除土地上建筑物问题，根据《城乡规划法》第六十四条、第六十八条的规定，二被告及其注册的河南欣立华置业有限公司在未取得建设工程规划许可证的情况下组织人员建造的未完工工程属违法建筑，应由政府及其职能部门处理。故原告要求拆除建在其土地上的未完工建筑物、恢复原状，本院不予审理。
对于被告于欣提出原告违约在先并反诉原告要求继续履行合同的诉求，如前所述，因二被告违约行为致使合同目的在合同约定的施工期间无法实现，对原告解除合同的诉求予以支持，故不再支持被告的反诉请求。关于被告于欣提供的其在2014年1月10日和3月21日两次从北京向�告邮寄通知要求原告尽快将其土地使用权转移登记在河南欣立华置业有限公司名下，但此时工程已被政府责令停工，其通知的日期已临近双方合同约定的竣工交付日期，在客观上已不能实现合同目的。且被告于欣也没有提供证据证明其已向法定机关申请办理土地使用权转移登记，通知也没有载明让原告何时何地以何种方式协助其办理土地使用权转移登记，而是要求原告负责办理，不符合双方合同所约定原告协助义务。关于被告于欣提供的有关电话录音，该录音内容没有显示原告拒绝协助二被告办理土地使用权转移登记的内容。因此，对于被告于欣辩称的原告未将其土地使用权转移登记在河南欣立华置业有限公司名下，导致合同目的不能实现的理由不能成立，本院不予釆信。
关于被告于欣当庭向本院提起追加河南欣立华置业有限公司为第三人的申请，并要�将原告名下土地使用权证转移登记至该公司名下。因被告于欣的反诉请求被本院驳回，本院认为在此情形下已无追加该公司为第三人的必要，故对其该项申请，本院不予准许。关于被告于欣提出对原告名下涉案土地使用权价值进行评估的申请，因原、被告双方的诉求均未涉及到该土地使用权价值的问题，该项申请与本案双方诉争不具有关联性，本院亦不再予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘鹏与被告于欣、邹俊签订的《合作建房合同》；
二、限被告于欣、邹俊于本判决生效后五日内将原告刘鹏的正国用（2011）第110011号国有土地使用证返还给原告；
三、驳回原告刘鹏的其他诉讼请求；
四、驳回被告于欣的反诉请求。
案件受理费100元，由二被告承担，反诉费100元，由由被告于欣承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 夏成华
审 判 员 徐 佳
人民陪审员 盛学凯
二〇一六年五月十六日
书 记 员 侯 文