四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11654号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓艳芬，女，1972年7月10日出生，汉族，住四川省蒲江县。
委托诉讼代理人：双林，四川华楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑远川，男，1954年4月14日出生，汉族，住四川省彭山县。
委托诉讼代理人：王洪，四川蜀都金丰律师事务所律师。
上诉人邓艳芬因与被上诉人郑远川房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2016）川0121民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邓艳芬的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，即“邓艳芬返还郑远川保证金14000元”，改判为驳回郑远川的全部诉讼请求；2、撤销一审判决第三项，即“驳回邓艳芬的诉讼请求”，改判为郑远川支付邓艳芬商铺租金9300元；3、本案全部诉讼费由郑远川承担。事实与理由：一、一审法院将租赁起始时间认定为2015年11月6日错误，因为一审庭审中双方当事人都确认租赁起始时间从2015年11月3日起算。二、一审故意遗漏一审中已经查清的本案最关键的事实：郑远川拒绝履行租赁合同约定的义务而违约解除合同。1、郑远川多次明确向邓艳芬和物业管理方提出不愿意继续履行合同而要求解除合同，并且拒绝缴纳第二期租金，是导致合同解除的关键原因。2、郑远川没有按照租赁合同约定的时间缴纳第二期租金，已构成事实上违约。三、一审判决遗漏一审中已查清的事实：邓艳芬因为郑远川违约而遭受商铺闲置一个多月未能收取租金及租金差异等重大损失。邓艳芬为避免损失扩大被迫与郑远川达成口头协议，同意将保证金与违约金互相抵销作为解除合同的条件。四、一审错误解除《租赁合同》、《解除协议》和《收条》中相关词句的含义。依照该商铺所在地的市场惯例，凡是承租人提交退租的，出租人均不退还保证金。免租期是建立在合同全面履行五年的基础上的一种奖励，在租赁期内，如因承租人原因导致合同无法履行或解除，则承租人不享受免租期的免租金优惠。退还保证金需满足出租房屋设施完好和相关费用如期结算、五年合同期满以及郑远川付清本应交纳的所有费用（包括违约赔偿金）。五、一审判决存在明显法律逻辑错误。一方违约解除合同与合同期届满双方履行终止解除合同存在本质区别，一审却引用合同全面履行终止的法律理论进行分析论证。一审免除合同约定的郑远川的结算义务，反而判决邓艳芬退款错误。六、一审适用法律错误。
郑远川辩称，郑远川租赁房屋内的装修、货物问题未得到处理。一审认定实际租赁期限正确。邓艳芬的上诉请求不能成立。
郑远川向一审法院起诉请求：1.判令邓艳芬返还郑远川支付的保证金14000元；2.判令邓艳芬赔偿郑远川租赁期内装饰装修残值36292元；3.本案诉讼费由邓艳芬负担。
邓艳芬向一审法院反诉请求：判令郑远川支付邓艳芬商铺租金9300元。
一审法院认定事实：郑远川与邓艳芬通过希望未来城招商部，2015年4月15日签订《商铺租赁协议》。双方约定：邓艳芬（甲方）将位于金堂县三星镇希望未来城3号地块11-1-14号商铺出租给郑远川（乙方）经营，经营时间为2015年7月20日至2020年7月19日（租赁起始日以实际交房为准），每月租金7000元，半年付一次，乙方在2015年7月20日一次性付清首期房租，以后每期租金在上期截止日前10日内一次性付清。如拖欠租金一个月，甲方有权单方面中止合同并收回商铺，乙方交纳的租赁保证金不予退还。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳14000元作为租赁保证金。合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）。甲方同意将2015年7月20日至2015年8月30日作为乙方的免租期（包含装修期）。另外，陈有志作为第三方代表希望未来城招商部收取甲方佣金7000元。
合同签订后的当天，郑远川交付保证金（押金）14000元，2015年11月3日正式交房时，郑远川交付半年租金32700元，邓艳芬出具一份收条，载明：“今收到郑远川交房租2015年11月6日至2016年5月5日租金共半年金额32700.00元。”租赁起始时间从2015年11月6日起算。
郑远川承租后，于2015年11月5日与曾X签订装饰合同，对房屋进行装修，装修工程总金额20000元，并于2015年11月23日支付四川宝娜装饰有限公司货柜款25365元。
郑远川在经营过程中，经营状况不理想，几次找邓艳芬要求降低租金，但协商无果。在协商过程中的2016年4月25日邓艳芬认为郑远川不愿租房了，在该商铺张贴了一份“旺铺出租”的公告。2016年5月5日给付首期租金使用期届满时，双方协商一致，签订了《合同解除协议》。该协议内容为“经甲（邓艳芬）乙（郑远川）双方友好协商，解除金堂希望未来城3号地块11-1-14号商铺租赁合同。自本日起，甲方收回商铺，该商铺以后所有事宜均与乙方无关。”邓艳芬收回了商铺。
一审法院认为，2015年4月15日，郑远川与邓艳芬签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。审理中已查明，郑远川依照约定交纳了14000元保证金，支付租金32700元。该租金与双方约定的半年租金42000元扣除40日“免租期”的租金相当，说明郑远川在第一次给付租金符合双方约定，并无违约行为。同理，邓艳芬诉请郑远川给付租金9300元，而双方约定的免租期的租金正是9300元，邓艳芬请求的租金9300元按照双方的约定应当免除。故邓艳芬主张郑远川给付9300元租金，一审法院不予支持。
2016年5月5日，双方自愿签订了《合同解除协议》，该协议经双方协商一致，不违反法律禁止性规定，合法有效。协议是双方同意解除合同，无任何一方有违约事实的表述，并且也未提及损失、赔偿等问题。并有“甲方收回商铺，该商铺以后所有事宜均与乙方无关。”的内容。所以，郑远川主张邓艳芬赔偿装修残值费不符合双方约定，也无事实和法律依据，对此主张不予支持。
关于郑远川请求的返还租赁保证金14000元问题，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，履约保证金的保证范围，一是郑远川拖欠租金超过一个月，邓艳芬不退还保证金；二是为确保出租房设施完好以及租期内相关费用如期结算，在合同期届满时退还保证金。首先，郑远川没有拖欠租金一个月以上的情形；其次，虽然双方约定合同期届满，在商铺设施完好、费用如期结算后退还保证金，但是，2016年5月5日双方协商一致解除合同，与合同期届满自然解除合同并无本质区别，均是终止合同，双方不再继续履行合同义务、享受合同权利。即合同履行终止后，如无特别约定情形出现，邓艳芬应当退还保证金。所以，郑远川请求邓艳芬返还保证金14000元，符合双方约定，其主张予以支持。
邓艳芬辩称郑远川同意将保证金作为提前解除合同的损失赔偿金，无证据证明其主张，一审法院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、邓艳芬于判决生效之日起十日内返还郑远川保证金14000元；二、驳回郑远川的其他诉讼请求；三、驳回邓艳芬的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529元，由邓艳芬负担200元，郑远川负担329元。
二审中，邓艳芬除对租赁起始时间从2015年11月6日起算有异议外，对一审法院审理查明的其他事实无异议；郑远川对一审法院审理查明的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点：一是邓艳芬是否应退还郑远川保证金14000元；二是郑远川是否应支付邓艳芬免租期的租金9300元。
一、邓艳芬是否应退还郑远川保证金14000元。虽然邓艳芬称案涉租赁合同的解除系郑远川多次明确向邓艳芬和物业管理方提出不愿意继续履行合同且拒绝缴纳第二期租金的原因所致。但根据本案查明的事实，2016年5月5日给付首期租金使用期届满时，双方友好协商一致签订了合同解除协议。即租赁合同的解除是双方协商解除，而非郑远川违约的原因解除，因此，邓艳芬的该上诉主张无事实依据。双方合同约定，如拖欠租金一个月，邓艳芬有权单方面中止合同并收回商铺，郑远川交纳的租赁保证金不予退还。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，郑远川在签订本合同之日交纳14000元作为租赁保证金。合同期满后郑远川付清本应交纳的所有费用后，邓艳芬应将保证金全额退还给郑远川。本案中，邓艳芬未提交证据证明郑远川有拖欠租金一个月，以及有损坏出租房屋设施及租期内相关的水电气费未如期结算的情形，案涉租赁合同已由双方协商解除，按合同的该约定，邓艳芬应退还郑远川交纳的保证金14000元。
二、郑远川是否应支付邓艳芬免租期的租金9300元。双方合同约定邓艳芬给予郑远川40天的免租期。虽然租赁合同约定的免租期从2015年7月20日至2015年8月30日，但因双方认可案涉商铺2015年11月3日才正式交付房，且商铺交付使用之前郑远川未进入商铺进行装修。因此，合同约定的免租期应从郑远川实际使用商铺时顺延计算。案涉租赁合同为双方协商解除，非郑远川违约解除，郑远川作为承租人应该享有该免租期的免租金优惠。邓艳芬要求郑远川支付免租期的租金9300元的主张，本院不予支持。
综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费，按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费382.5元（邓艳芬已预交75元），由邓艳芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹 英
审判员 张菲菲
审判员 夏 伟
二〇一七年一月九日
书记员 吴丹丹