抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0411民初2422号原告张智宇，男，1980年2月27日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告谭文婧，女，1979年9月29日出生，满族，住抚顺新宾满族自治县新宾镇。委托代理人付园园，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托代理人金铃，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被告抚顺兴隆宝通置业有限公司，住址抚顺市顺城区。法定代表人佟恩祥,该公司经理。委托代理人李弘熙，系该公司职员。第三人抚顺市住房公积金管理中心，地址抚顺市顺城区。法定代表人王新阳，系该中心主任。委托代理人鲍杰，系中心法律顾问。第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司，地址抚顺市顺城区。法定代表人王庆华，该公司经理。委托代理人仇同元，该公司职员。原告张智宇、原告谭文婧诉被告抚顺兴隆宝通置业有限公司、第三人抚顺市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）、第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张智宇、原告谭文婧、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、第三人公积金管理中心委托代理人鲍杰、第三人担保公司委托代理人仇同元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我俩与被告于2014年4月17日签订《抚顺市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《合同补充协议》，约定购买被告开发的位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-X号楼1单元X号，建筑面积为52.58平方米的房屋一处，房屋总价款为人民币239970元。合同约定付款方式为首付款人民币49970元，贷款额19万元，被告应于2015年9月30前将取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付给原告。2016年6月30日，我们又与被告签订《（商品房买卖合同）补充协议》约定被告于2016年6月30日前将房屋交付给我，否则被告为我退房。合同签订后，我们如约向被告支付首付款人民币49970元，并于2014年8月11日于两个第三人签订《抚顺市个人住房公积金贷款抵押担保合同书》，贷款金额为人民币19万元，至2016年6月30日，我已实际还款计人民币24100.41元，但时至今日被告一直未能将符合合同约定的房屋交付给我，且被告也未能取得建筑工程竣工验收备案文件。因被告上述违约行为已给我生活和工作造成了极大的损失及不便。现来院告诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《（商品房买卖合同）合同补充协议》；2、解除原告与第三人签订的《抚顺市个人住房公积金贷款抵押担保合同书》；3、判决被告返还原告购房首付款计人民币49970元并赔偿因逾期交房给原告造成的损失计（按银行同期贷款利率计算，自签订商品房买卖合同即2014年4月17日起至实际给付日止）；4、判决被告向原告赔偿已向第三人抚顺市住房公积金管理中心支付的贷款本金及利息共计人民币24100.41元（暂计至2016年1月4日）；5、判决被告将原告未归还本金及利息返还给第三人抚顺市住房公积金管理中心；6、判决被告赔偿原告房屋所有权登记费人民币160元；7、判决被告赔偿原告因本案诉讼保全而支付的保全服务费1000元（我们做诉讼保全于保险公司签订了合同支付保险公司1000元）8、本案的诉讼费保全费等全部由被告承担；9、判决被告及第三人赔偿担保费即人民币1520元（做公积金贷款时委托担保公司代办担保费的费用）。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原被告在签署商品房买卖合同时，同时签署了补充协议，其补充协议第4条关于房屋交付的补充约定，第7项约定对于被告迟延交付房屋的原告先给付30天的宽展期，在宽展期满后仍未能交付的被告按原告已给万分之一的违约金为补偿。该违约金计算到房屋交付之日止，合同继续履行。2、2016年6月30日双方又签署了一份商品房买卖合同补充协议，因被告在原合同约定期限内不能交付房屋，而签订了该份补充协议。被告在2016年6月30日先将房屋钥匙交付给原告，让原告对房屋进行装修及使用，并且承诺按协议的约定向其支付万分之一的违约金，因原告方拒绝接收被告给付的房屋钥匙而选择向被告提出退房要求，其主张无事实依据，因为双方对于其在2016年6月30日交付房屋钥匙并非被告承诺将已经中和验收合格的房子交付给原告，而只是交付钥匙，对方房屋进行装修，基于以上条款，被告并不存在任何违约行为，其原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。故请求法院驳回原告以上的诉讼请求。第三人公积金管理中心辩称：首先对于原被告购房合同是否解除，作为第三人不发表意见。但是我方公积金不同意于原告解除抵押担保合同，因为公积金贷款是有特殊条件的，首先公积金贷款不针对开发公司，公积金贷款是有额度的，并且公积金贷款人必须经过审查，符合相关要件，才能在我中心进行贷款。如解除抵押担保合同后由开发商来偿还，并不符合公积金贷款的要素，原告若想解除抵押担保合同，就应先偿还尚欠的贷款，偿还完毕后才能解除合同。故请求驳回原告要求解除贷款合同的请求。第三人担保公司辩称：同公积金管理中心的答辩意见。经审理查明：原、被告于2014年4月17日签订了《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定购买被告开发的位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-X号楼1单元X号，建筑面积为52.58平方米的房屋一处，房屋总价款为人民币239970元。付款方式为首付款人民币49970元，贷款额19万元，被告应于2015年9月30日前将房屋交付给原告。2016年6月30日，原告又与被告签订《（商品房买卖合同）补充协议》约定被告于2016年6月30日前将房屋钥匙交付给原告，并承担延期交房的违约金。原告于2014年4月25日向被告支付房屋首付款49970元，于2014年8月11日与第三人公积金管理中心签订《抚顺市个人住房公积金贷款抵押担保合同书》，向公积金管理中心申请贷款19万元，用于支付其购买的上述房产，合同约定的贷款期限自2014年8月21日至2044年8月20日，共计360个月，月利率为3.75‰，自签订抵押担保合同始，原告均按约及时偿还公积金管理中心钱款。综上，原告已经按照合同约定积极履行相应的合同义务，但被告并未如约向原告交付取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋。又查明，2014年8月15日，抚顺市财政局出具两份收入项目名称为“房屋所有权登记费”、金额为80元的《辽宁省非税收统一收据》，交款人分别为抚顺住房公积金管理中心及本案原告。再查明，在本院审理过程中，原告申请对被告兴隆公司进行财产保全，并于2016年7月15日与中国平安财产保险股份有限公司签订《平安诉讼财产保全责任保险保单》，保险公司收取保险服务费1000元。原告张智宇于2014年8月11日支付第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司担保费1520元。本院确认的上述事实，有原告提供的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《（商品房买卖合同）补充协议》、《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》及还款明细、销售不动产统一发票、发票收据两份、现场照片、保险服务费及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，是有效合同。原告已按约支付房款，被告应依约定在2016年6月30日前将“原合同项下的房屋”即取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付原告。庭审中，被告亦认可案涉房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案，故对于原告要求解除与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《（商品房买卖合同）补充协议》及被告退还原告首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；关于原告主张的房屋所有权登记费160元、因诉讼保全而支付的保险服务费1000元、担保费1520元一节，于法无据，故本院不予支持。原告与第三人公积金管理中心、第三人担保公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。原告基于支付购房款与第三人公积金管理中心、第三人担保公司签订抵押担保合同，被告因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因被告未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的原告与被告之间的《抚顺市商品房买卖合同》合同解除，被告应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人公积金管理中心、第三人担保公司签订的抵押担保合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条亦规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故原告请求解除其与第三人公积金管理中心、第三人担保公司之间签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》的主张，本院予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告应向公积金管理中心返还剩余贷款本金及利息。原告已偿还的贷款具体数额以第三人公积金管理中心出具的贷款还款明细为准。第三人公积金管理中心在收到被告返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告张智宇、原告谭文婧与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《（商品房买卖合同）补充协议》；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告首付款49970元并按中国人民银行同期存款利率给付自2014年4月26日起至判决确定给付之日的利息；三、解除原告张智宇、原告谭文婧与第三人抚顺市住房公积金管理中心、第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》；四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内将原告张智宇、原告谭文婧未归还的贷款本金返还第三人抚顺市住房公积金管理中心；五、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张智宇、原告谭文婧已经偿还的贷款（贷款是指原告张智宇、原告谭文婧向公积金偿还的贷款本金及利息，具体数额以第三人抚顺市住房公积金管理中心出具还贷细则为准）；六、驳回原告张智宇、原告谭文婧的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费913元（已减半收取），保全费831元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  张志坚二〇一六年八月十五日书记员  王楚楚