上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初28891号原告：李俊，男，1990年4月11日出生，汉族，住上海市。被告：王杰，男，1981年7月9日出生，汉族，户籍地山东省，现住上海市。第三人：上海置怡房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：宁宁。委托诉讼代理人：刘宇，男。原告李俊与被告王杰、第三人上海置怡房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊、第三人的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。被告王杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《上海市居住房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还押金14000元、2016年7月17日至10月16日的租金21000元、装修费38000元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为解除双方签订的《上海市居住房屋租赁合同》。事实和理由：2016年4月17日，原、被告签订上海市陕西南路XXX弄XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)的《上海市居住房屋租赁合同》，租期至2022年8月22日止，房屋在一楼，结构为上下两层带天井，协议使用面积35平方米。租赁协议签订时，被告并未告知原告该房屋下挖地坪、搭建天井是违建行为，也未给原告查看房产证。2016年7月28日，执法部门强行拆除天井，填满下挖地坪处，致使原告无法正常居住。2016年8月1日左右，原告将系争房屋的钥匙还给被告。王杰辩称，双方签订的租赁合同是有效的，不同意解除合同。在系争房屋装修期间，因原告与邻居关系不好，所以邻居去投诉。装修费被告不愿承担，押金被告同意退还，但租金只同意返还1万多元。合同中的面积是中介公司写的，原告也看过房屋，看过房卡，应该知道房屋面积是多少。系争房屋的钥匙原告是在2016年9月15日返还给被告，原告装修系争房屋最多花费了1～2万元。上海置怡房地产经纪有限公司述称，对原告诉请无异议。被告自案外人处承租系争房屋时，该房屋是毛坯房。被告将系争房屋出租给原告时，房屋已被改造成复式结构，地坪下挖，天井内有搭建。被告没有说过有没有违章。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋(底层东南间)是案外人陈某租赁的公房，使用面积16.3平方米，公用租赁部位为底层灶间(走破)、天井。2015年12月23日，被告与陈某签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向陈某承租系争房屋，租赁期限为2016年2月23日至2022年2月22日，2015年12月24日至2016年2月23日为装修免租期；使用面积为16.3平方米(协议内天井独用7平方米)。在该合同中约定装修草案为：被告设计为复式结构，做开放式厨房和独用卫生间。同日，被告与陈某又签订《代理委托书》，约定：系争房屋(底层东南间)的业主陈某委托被告代为进行系争房屋的出租，签订房屋租赁合同，收取租金和押金；代为进行房屋出租的有关各种事项，处理相关法律纠纷；被告有权将系争房屋转租给第三方租客。2016年4月17日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)在第三人的居间下签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用，租赁期限为六年(自2016年4月17日起至2022年8月22日止)；房屋月租金为7000元，每三个月支付一次；合同签订后交付房屋的前30天为免租期；2016年5月17日至2019年5月16日的月租金为7000元；甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金14000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方同意乙方对系争房屋进行装修；甲、乙双方同意，如乙方未完成装修就退租，或乙方装修不当，造成房屋主体结构损坏，甲方可书面通知乙方解除本合同，不支付乙方违约金，乙方支付的14000元押金不予退还；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方所投入的房屋装修费用及家具、家电作为自动放弃，押金不予退还，且乙方不得破坏装修，否则需向甲方赔偿造成的一切损失。合同签订后，原告向被告支付了2个月的租金计14000元和押金14000元。2016年7月14日，原告又向被告支付2016年7月17日至10月16日的租金21000元。又查明，2016年7月19日，上海市徐汇区城市管理行政执法局向案外人陈某发出《责令停止建设、限期拆除决定书》，内容为：“经查，你于2016年7月19日在陕西南路XXX弄XXX号天井擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》……本机关责令你立即停止建设，并在收到本决定书起24小时内自行拆除上述正在搭建的违法建筑。逾期不拆除的，本机关将依据《中华人民共和国城乡规划法》报请徐汇区人民政府强制拆除……”。2016年7月28日，有关部门强制填平了系争房屋内的下挖部分等。审理中，原告提供其与案外人于某某签订的《简单装修合同》和《收据》。合同约定：系争房屋由原告委托案外人于某某进行居室装潢，工期为2016年4月20日至6月13日，工程价款为38000元(合同签订时付2万元，工程竣工验收后付18000元)。《收据》记载：2016年4月20日，案外人于某某收到装修费2万元；2016年6月18日，案外人于某某收到装修费18000元。审理中，被告陈述，在天井擅自搭建建筑物是指陈某将系争房屋地坪下挖的行为。原告表示，由于地坪被填平，底层层高降低，造成原告不能正常使用。被告表示，房屋可以使用，曾与原告协商降低租金，但协商未成。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据本院查明的事实和当事人的陈述，系争房屋的原始结构并非复式结构，被告从案外人处承租后，对系争房屋进行了改造，并下挖地坪。在原告承租系争房屋后，有关部门强制填平了系争房屋内的下挖部分等，导致原告已无法按照租赁合同约定的用途正常使用，符合我国法律规定的合同解除其他情形。故原告要求解除合同的诉请于法有据，本院应予支持。鉴于双方的合同已经解除，故被告应当将押金14000元返还给原告。虽然被告交付给原告的房屋存在违章现象，被告存在过错，但原告作为承租人，也应负有一定的注意义务，不能因为被告不告知而免除自己的注意义务，因此，原告也存在一定过错。鉴于此，本院对于系争房屋的装修费酌情予以判决。至于房屋的钥匙何时归还被告，鉴于原告无证据证明其于2016年8月1日左右将系争房屋的钥匙还给被告，被告亦不认可，故本院对原告系争房屋的钥匙已经在2016年8月1日左右归还被告的陈述不予采信。结合本院上述阐明的意见，原、被告的过错程度，当事人的陈述、举证，以及2016年7月19日上海市徐汇区城市管理行政执法局向案外人陈某发出的《责令停止建设、限期拆除决定书》、2016年7月28日有关部门强制填平了系争房屋内的下挖部分等事实，根据公平合理原则，本院对于2016年7月28日起的原告应承担的租金以及被告应返还的租金予以酌情判决。至于2016年7月17日至7月27日的租金，因该期间原告能正常使用，故此期间的租金不应当退还，原告此部分诉请本院不予支持。被告王杰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除李俊与王杰于2016年4月17日签订的关于上海市徐汇区陕西南路XXX弄XXX号一层房屋的《上海市居住房屋租赁合同》；二、王杰于本判决生效之日起十日内返还李俊2016年7月28日至10月16日的房屋租金12887元(已扣除应当由李俊承担的租金)；三、王杰于本判决生效之日起十日内返还李俊押金14000元；四、王杰于本判决生效之日起十日内支付李俊房屋装修费15000元；五、驳回李俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计813元，由李俊负担347元，王杰负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一七年三月二十八日书记员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。