安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00595号
上诉人（原审被告）：六安碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：李言辉，该公司员工。
委托代理人：张站党，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：严琴，女，1985年3月25日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托代理人：陈代斌，安徽天爱律师事务所律师。
上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人严琴商品房预售合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2014年6月26日作出的（2014）六金民二初字第00374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人李言辉、张站党，被上诉人严琴的委托代理人陈代斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告六安碧桂园房地产开发有限公司取得六安市淠河路以东、周集路以南碧桂园商品房预售许可证。原告严琴欲购被告开发的房产，双方于2014年1月30日签订了一份六安碧桂园认购书，约定：“乙方（原告）向甲方（被告）认购六安市淠河路以东，周集路以南，梅山北路以西六安碧桂园6幢3206（J475T型）洋房，建筑面积77.69平方米，单价4750元，认购价369028元，乙方选择的付款方式为期楼洋房（按揭）一个月一口价，定金10000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款119028元须于2014年2月26日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款250000元须于2014年3月26日前付清（银行按揭款）。在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书约定的合同文件（商品房买卖合同等）。乙方确认：在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。甲乙双方一致同意，乙方与甲方签署上述合同文件并缴付第一期楼款的时间为2014年2月26日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到六安碧桂园销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。乙方在签署本认购书时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购以及信贷等相关房地产调控政策，并保证没有违反规定认购本认购书约定的物业，不会因违反政策规定导致双方无法签订本认购书约定的合同文件。因乙方未在本认购书约定的时间到六安碧桂园销售中心与甲方签约或因乙方违反本条任一约定，或因乙方的其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的，甲方不予返还乙方已付定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售”。签订当日，原告支付定金10000元。嗣后双方未有签订商品房买卖合同，未有签订的原因：原告认为被告提供的认购书系格式合同，双方在签认购书时被告没有对其系异地户口在六安办不了按揭进行说明和明示，被告则认为知悉房贷政策的义务是原告，我们进行了提示，并采取加粗字体，原告为此与被告发生纠纷，原告诉至法院。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中原告严琴系外地户口，根据国家相关政策在六安购房办不了按揭，并非自身原因，其自身并无过错，被告也无过错，属不可归责于当事人双方的事由，而致双方未能订立商品房买卖合同，被告应当将定金返还原告。故原告诉请要求被告返还定金10000元，依法予以支持。被告的辩解意见，依法不予采信。据此，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，原审判决：被告六安碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告严琴10000元定金。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费50元，由被告六安碧桂园房地产开发有限公司承担。
上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司上诉称：1、一审法院认定事实错误，被上诉人严琴虽是外地户口，但只要提供合乎按揭贷款所需的相关资料，即可在六安办理按揭贷款。2、一审法院适用法律错误，国家政策若未变更，且并不影响后续合同的订立，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第四条“不可归责于当事人双方的事由”。3、上诉人与被上诉人签订的碧桂园认购字第LA20142619号《六安碧桂园认购书》合法有效，属于双方的真实意思表示，违反其约定的条款应当承担违约责任。请求：1、依法撤销（2014）六金民二初字第00374号民事判决书，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人严琴答辩称：1、被上诉人交付的10000元定金是为了约束双方按认购书确定的时间签订房屋合同，应当认定为定金。被上诉人按约定签订合同时只是按揭手续办不了，被上诉人没有过错也没有违约，上诉人应当返还10000元定金。2、虽然认购书有一方确认按揭等相关内容，但因特定的时间和认购书字体上诉人未做说明，致被上诉人并不了解户籍在外地，回六安办不了按揭的情况，上诉人称被上诉人突然反悔属恶意违约的说法不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审期间，提交《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》复印件，证明：上诉人与其他非六安本地户口的客户也同样签署了认购书及商品房买卖合同，并且该客户也成功在六安本地办理了银行按揭贷款，足以说明异地户口在六安是可以办理住房按揭贷款的，被上诉人理由不能成立。
被上诉人质证意见为：对上诉人提供证据的真实性不持异议，但是关联性有异议，贷款人本身的条件不一样，不能达到上诉人的证明目的。
本院认证：上诉人所举证据是客观真实的，但与本案无关联，故对其真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定。
双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司与被上诉人严琴签订《六安碧桂园认购书》后，因严琴系外地户口，按相关政策不能办理按揭贷款手续，导致双方未能签订房屋买卖合同，此系双方当事人在签订《六安碧桂园认购书》时均未能预见的，双方均无过错，属于不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，六安碧桂园房地产开发有限公司应当将定金10000元返还严琴。六安碧桂园房地产开发有限公司所持上诉理由，不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一四年十月二十三日
书记员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。