江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第2710号
上诉人（原审原告、反诉被告）蔡成军。
委托代理人顾建霞，江苏金皋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）如皋市龙泰置业有限公司，住所地如皋市长江镇（原郭园镇）郭园居委会1组。
法定代表人陆卫明，该公司总经理。
上诉人蔡成军与上诉人如皋市龙泰置业有限公司（以下简称龙泰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，蔡成军、龙泰置业公司均不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第1362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月1日，陆卫明作为卖房方（甲方），蔡成军作为购房方（乙方），签订《购房协议书》一份，约定乙方向甲方购房，协议如下：一、甲方将其拥有独立产权的位于如皋市××镇×××苑××#×××室的住宅房屋出售给乙方，乙方愿意以35万元价格向甲方认购�分批支付房款办法：于2010年12月1日以内支付30000元，于2011年12月30日以内支付80000元，于2012年12月30日、2013年12月30日、2014年12月30日以内各支付60000元；如乙方不能按照当年指定日期还款，每拖延一天的总额（含利息）的违约金日万分之五计算。……四、违约责任：1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的实际损失。2、如果乙方违约，不能按照约定时间支付房款，承担日万分之五计算违约金，并优先缴纳利息，如果超过30天仍不能支付房款，甲方可以无条件收回该房屋，已经支付的房款全部作为之前已经入住的房屋租金。协议签订后，蔡成军于2010年12月1日给付购房款20000元，于2010年12月2日给付购房款17090元，于2013年2月8日给付购房款20000元，合计57090元，龙泰置业公司按约将房屋交给蔡成军，蔡成军对房屋进行了装修并居住使用。
2013年3月27日，蔡成军向龙泰置业公司出具《保证》一份，内容为：2013年4月15日××××苑××号楼×××室按商定8万元付款，如不能按时还款，无条件自己搬出。2013年4月8日，蔡成军及案外人龚振娟向龙泰置业公司出具《关于同意转让的申请》，内容为：如皋市龙泰置业有限公司：本人计划购买的×××苑××幢×××室房屋，因经济紧张，不能按计划付款，经家庭及夫妻协商同意自2013年4月10日锁门离开房屋，请开发商把房屋出售。由于目前室内已部分装修，还有部分家具等，…如购房人有意接受以上物品本人愿与其协商转让该房屋，因以上物品暂不搬离，待与购房人确认后再进行处理，当与购房者没有达成协议或不愿接受的物品，本人无条件搬离，没有搬离或不搬离的视为自动放弃。蔡成军、龚振娟在下方签字加盖手印。
2013年12月26日，龙泰置业公司向原审法院起诉，要求解除其与蔡成军之间的购房协议书，并要求蔡成军返还×××苑××幢×××室的房屋。原审法院经审理认为，根据合同约定，蔡成军如果未能按约支付购房款，龙泰置业公司有权解除合同。因蔡成军未能按合同约定的时间和金额给付购房款，根据合同约定的解除条件已经成就，龙泰置业公司有权要求解除合同，蔡成军应当按约返还房屋。2014年9月25日，原审法院作出（2014）皋民初字第0103号民事判决：1、解除龙泰置业公司、蔡成军于2010年12月1日签订的购房协议书；2、蔡成军于判决书生效后10日内将×××苑××#×××室房屋返还给龙泰置业公司。该判决现已生效。
2014年11月11日，蔡成军提起本案诉讼，请求判决龙泰置业公司返还其购房款117090元，并赔偿装修损失。龙泰置业公司反诉请求判决蔡成军将房屋恢复原状，赔偿损失及承担违约责任合计158000元（�括未付款项按日万分之五的利息损失85426.95元，已付房款57090元作为租金，以及恢复原状费用15500元）。
2015年6月15日，南通新江海资产评估事务所接受原审法院委托，对×××苑××号×××室的装修价值进行评估，评估价值为94600元（含志高挂壁式空调一台），蔡成军为此支付鉴定费1750元。
另查，（2014）皋民初字第0103号案件龙泰置业公司已向原审法院申请强制执行。
原审认为，关于双方合同解除后，蔡成军是否承担违约责任的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相�于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，蔡成军违反合同约定，没有按期支付购房款已构成根本违约，龙泰置业公司有权要求蔡成军根据合同约定赔偿损失并承担违约金。双方签订的协议中明确：“如果乙方违约，不能按照约定时间支付房款，承担日万分之五计算违约金，并优�缴纳利息，如果超过30天仍不能支付房款，甲方可以无条件收回该房屋，已经支付的房款全部作为之前已经入住的房屋租金”。上述约定系当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。关于蔡成军已支付的购房款的金额，蔡成军主张其已给付房款117090元，但其中有60000元未能提供证据予以证明，龙泰置业公司亦否认该事实，故原审确认蔡成军已给付的购房款为57090元。根据蔡成军自认的当地房屋租金的市场价为600元／月，蔡成军自2010年12月起即实际占有使用龙泰置业公司的房屋至今，蔡成军已支付的57090元购房款抵算租金并不明显高于当地的租金标准，现龙泰置业公司已主张解除合同，并要求蔡成军已经支付的购房款抵算房屋租金，予以支持。
关于龙泰置业公司主张蔡成军按照日万分之五承担违约金的问题。根据蔡成军出具的保证，可以认定双方将原合同中的付款期限变更为2013年4月15日前支付80000元，故龙泰置业公司主张的违约金应以80000元为本金，按照日万分之五的利率标准计算30天的利息为1200元，超过30天，龙泰置业公司已选择解除合同，此后的利息不再支持。结合违约金的损失填补功能，蔡成军支付的购房款已经抵算租金，龙泰置业公司的损失已经得到赔偿，故不予支持其要求支付利息的诉请。
关于蔡成军主张龙泰置业公司赔偿装修损失的问题。首先，装修是蔡成军基于对案涉房屋所有权的期待权而进行的善意的添附行为，但导致合同被解除的原因是蔡成军根本违约，龙泰置业公司对此并不存在过错，因此并不存在龙泰置业公司赔偿蔡成军装修损失的问题。基于合同解除后的法律后果，并结合经济原则，不予支持龙泰置业公司要求恢复原状的诉讼请求，并确定由蔡成军对添附的动产自行搬离，不�移动的装修部分由龙泰置业公司折价适当进行补偿。关于龙泰置业公司辩称的蔡成军出具的保证书及《关于同意转让的申请》中多次明确放弃装修及家具的陈述，经查，申请中没有明确搬离的时间，直至向原审法院起诉蔡成军也未搬离该房屋，因此不能视为其对权利的放弃。故此，结合蔡成军在本案中的过错，并考虑到以上装修对龙泰置业公司二次销售房屋可能带来的不利影响，酌情确定由龙泰置业公司折价补偿蔡成军35%的装修损失计33110元。
关于蔡成军支出的1750元鉴定费的问题。蔡成军为鉴定装修损失支付鉴定费1750元，有相应的鉴定费发票予以佐证，予以确认。原审酌定由龙泰置业公司负担600元，蔡成军自行负担1150元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、龙泰置业公司于判决生效后十日内折价补偿蔡成军装修损失33110元。二、蔡成军已向龙泰置业公司支付的购房款57090元抵算房屋使用费。三、驳回蔡成军的其他诉讼请求。四、驳回龙泰置业公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4478元，由蔡成军负担3848元，龙泰置业公司负担630元；反诉案件受理费3240元，由蔡成军负担1230元，由龙泰置业公司承担2010元；鉴定费1750元，由蔡成军负担1150元，龙泰置业公司负担600元。
宣判后，蔡成军不服，向本院提起上诉称，2010年12月1日的购房协议应为预约合同，而非正式的购房协议，且有关内容为格式条款，显失公平，应为无效。自2010年12月起至合同解除止，其占用房屋时间不足4年，即便按每月600元计算，房屋租金亦不足28000元，原审判决其已支付的购房款全部�于抵算房屋租金错误。原审酌情确定龙泰置业公司折价补偿蔡成军35%的装修损失33110元明显偏低。原审中龙泰置业公司的反诉请求被驳回，其所缴纳的反诉费应自行承担，原审判决由蔡成军承担反诉费用1230元不符合法律规定，原审判决蔡成军承担诉讼费的3848元及鉴定费1150元亦属不当。请求撤销原判，支持蔡成军的诉讼请求，一、二审诉讼费用由龙泰置业公司负担。
龙泰置业公司答辩称，购房协议是双方协商约定的，每一条款都是蔡成军主动提出来的，不是格式合同。房子是临时借用给蔡成军，蔡成军没有处分权利，合同约定不能装修，实际装修费低于评估价值。蔡成军应赔偿龙泰置业公司损失，诉讼费、评估费由蔡成军承担。
龙泰置业公司上诉称，原审判决认定事实与判决矛盾，评估项目及结论与事实不符。原审法院（2014）皋民初字第0103号判决已生效，原审受理本案违背了一事不再理的规定，请求驳回蔡成军的诉讼请求，并判决蔡成军恢复原状，赔偿龙泰置业公司损失，一、二审诉讼费及评估费由蔡成军承担。
蔡成军答辩称，本案与原审法院（2014）皋民初字第0103号案件的案由、诉求、诉讼主体均不一样，本案不属于重复起诉。蔡成军已将案涉房屋交付给龙泰置业公司，并未给龙泰置业公司造成损失。蔡成军购买房屋后即拥有占有使用收益处分权，进行装修是基于房屋所有的善意行为，不存在过错，龙泰置业公司要求恢复原状不符常理。请求驳回龙泰置业公司的上诉。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，蔡成军主张其已于2015年8月15日将案涉房屋的钥匙交至原审法院执行局，但未提供书面证据。根据原审法院（2015）皋执字第1313号执行裁�书，原审法院于2016年3月3日将案涉房屋返还给龙泰置业公司。二审中，龙泰置业公司称案涉房屋已以33万元的价格出售给他人并过户，其上诉要求蔡成军赔偿的损失为房屋占用费58029元（按35万元房款乘以2倍银行贷款利率标准，自2014年10月25日计算至2016年3月3日）及恢复原状费用2万元。
本院认为，原审法院（2014）皋民初字第0103号案件系双方当事人的解除合同之诉，本案系双方因解除合同引起的赔偿损失、恢复原状之诉，两案为不同之诉讼，原审法院受理本案不违反“一事不再理”原则。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，蔡成军与陆卫明经协商于2010年12月1日签订案涉购房协议，该协议并非龙泰置业公司预先拟定，亦不违反法律法规强制性规定，�法有效。蔡成军认为案涉购房协议条款无效的上诉理由不能成立。
购房协议约定，如果蔡成军违约，不能按照约定时间支付房款，承担日万分之五计算违约金，并优先缴纳利息，如蔡成军超过30天仍不能支付房款，龙泰置业公司可以无条件收回该房屋，已经支付的房款全部作为之前已经入住的房屋租金。该条款系双方对蔡成军违约责任的约定，既约定了违约金，又约定了损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因蔡成军违约�成合同解除的后果，其应承担相应违约责任。龙泰置业公司主张违约产生的利息损失按约计算至交房止，因蔡成军出具的保证已将双方原协议中的付款期限变更为2013年4月15日前支付80000元，故龙泰置业公司主张的违约金应以80000元为本金，按照日万分之五的利率标准计算30天的利息为1200元，超过30天未付款，龙泰置业公司已选择解除合同，此后的利息应不予支持。龙泰置业公司既主张了违约金即利息，又主张已给付款项抵算房屋租金即房屋占用费损失，蔡成军抗辩违约责任过高，原审考虑当地租金标准及违约金的填补损失功能，判决按协议约定将已付房款抵算租金即房屋占有使用费，已足以赔偿龙泰置业公司损失，故原审未支持龙泰置业公司要求蔡成军支付其他未付款部分利息损失的请求并无不当。龙泰置业公司上诉称房屋占有使用费损失为58029元，并无计算依据，与原审判决用于抵算房租的已付款57090元相差不大，故本院对其该上诉主张不予支持。
龙泰置业公司将案涉房屋交于蔡成军占有使用，蔡成军对房屋进行装修是为满足居住需要的必要措施和正常行为，因装修系在不动产上所为的添附，恢复原状不符合经济原则，也不易执行，故对龙泰置业公司要求恢复原状的请求不予支持，对其主张的恢复原状的费用亦不予支持。龙泰置业公司二审主张的恢复原状费用与原审主张不一致，且其二审以现在的出售价33万元与原房价35万元的差价作为该损失的主张，既未提供相应证据，也没有法律依据，本院对此碍难采信。考虑到蔡成军为此付出了成本及该装修可能对龙泰置业公司后续出售房屋造成的影响，原审酌情确定由龙泰置业公司折价补偿蔡成军35%的装修损失计33110元并无不当。
关于原审诉讼费及鉴定费负�问题，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，原审既部分支持了蔡成军要求龙泰置业公司赔偿装修损失的诉求，也支持了龙泰置业公司要求将已付购房款抵算房屋租金的主张，原审据此确定由蔡成军、龙泰置业公司分担诉讼费及鉴定费并无不当。
综上，蔡成军及龙泰置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7718元，由蔡成军负担4478元，由如皋市龙泰置业有限公司负担3240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
审 判 员 卢 丽
代理审判员 杜太光
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 邢彦华