上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第186号
原告（反诉被告）廖小连。
委托代理人罗霞。
委托代理人许谦，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）江海雄。
委托代理人彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。
委托代理人王天会，上海彭旨平律师事务所律师。
第三人黄家军。
委托代理人唐江。
第三人唐义付。
第三人上海梵慧实业有限公司。
法定代表人姚洪丽。
委托代理人聂敬路。
原告廖小连与被告江海雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月17日立案受理。先由审判员徐寨华适用简易程序审理。期间，被告江海雄提起反诉，本院予以并案处理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年6月6日公开开庭进行了审理。廖小连的委托代理人罗霞、许谦（变更前为杨应戈），江海雄的委托代理人彭旨平、王天会到庭参加了诉讼。2013年10月28日，本院以与案件的处理结果有法律上的利害关系为由通知黄家军、唐义付及上海梵慧实业有限公司（以下简称梵慧公司）作为本案第三人参加诉讼。2013年12月27日合议庭再次公开开庭进行了审理。廖小连的委托代理人罗霞、许谦，江海雄的委托代理人彭旨平、王天会，第三人黄家军的委托代理人唐江，第三人唐义付及第三人梵慧公司的委托代理人聂敬路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
廖小连诉称，原被告于2011年4月9日签订的租赁合同约定，原告将位于上海市纪鹤路XXX弄XXX号内的1号厂房租赁给被告，租赁期限自2011年4月10日起至2021年3月9日，租金自2011年至2013年7月9日为每年人民币（币种下同）100万元。
签约后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告一直未按约向原告支付租金，并将承租之厂房转租他人，收取了次承租人租赁保证金共计170，800元。由于被告严重违约，原告不得不与被告解除合同。
廖小连认为，江海雄拖欠租金的行为已构成违约，且损害了其合法权益。据此，请求法院判令：1、江海雄向廖小连支付租金270，000元；2江海雄向廖小连支付免租期间租金250，000元；3、江海雄向廖小连支付租金的逾期付款违约金44，430元；4、江海雄将收取的次承租人租赁保证金170，800元转交廖小连。
诉讼中，廖小连将上述诉讼请求变更为，判令江海雄向廖小连支付解约违约金20万元（已扣除30万保证金）；江海雄向廖小连支付免租期的租金25万元；江海雄向廖小连支付逾期付款违约金44，430元；江海雄将收取的�承租人的租赁保证金170，800元转交廖小连；江海雄支付廖小连租金66，575元；江海雄向廖小连支付租赁房屋使用费288，104元（廖小连要求按江海雄与第三人约定的租金标准支付使用费，其中唐义付支付给江海雄2012年11月28日至2013年1月20日的租金为25，556元；梵慧公司支付给江海雄2012年11月28日至2013年1月25日的租金为11，123元；黄家军支付给江海雄2012年11月28日至2013年4月10日的租金为288，104元。第三人向江海雄实际支付的租金额为324，783元）。
江海雄辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告于2012年11月27日系合意解除合同，并非原告单方解除合同，且被告于解约当日就将承租房屋的钥匙归还原告。同时，双方就解约后的未了事宜口头约定，原告不再要求被告支付其他费用，而被告先前交付的30万元保证金不再返还，投入的装修也不要求予以补偿，故被告不存在承担违约�任的问题。此外，被告于解约当日另行向原告支付了7万元（其中5万元为现金给了罗霞，另2万是次承租人黄家军欠被告的，由原告直接向黄家军收取）。
同时，江海雄提起反诉，要求廖小连返还保证金30万元，并偿付装修损失40万元。
廖小连就江海雄的反诉请求辩称，本案出租人是守约方，因为承租人屡次逾期支付租金，其中第六期租金欠付时间超过一个月，原告系依约行使解除权。为减少损失，明确责任，双方于2012年11月27日签订了提前终止协议，该协议明确了被告的违约责任。故被告先前支付的保证金应予没收，其投入的装修也应依约归原告所有。
第三人黄家军述称，被告收取了我方的租赁保证金及租金，希望法院能保护第三人的合法权益。
第三人唐义付、梵慧公司同意第三人黄家军的述称意见。
经审理查明，2011年4月9日，廖小连（为签约甲方；下同）�江海雄（为签约乙方；下同）签订了一份《租赁协议书》。双方约定：甲方将位于上海市纪鹤路XXX弄XXX号内的1号厂房租赁给乙方作生产辅助用房使用，租赁物的建筑面积为7，886.4平方米，租赁期限自2011年4月10日起至2021年3月9日止；2011年4月10日起至2011年7月9日为免租金期，从2011年7月10日起计算租金，如因乙方原因造成本协议提前解除或者终止的，乙方必须支付免租金期间的租金，免租金期间的租金单价按本协议提前解除或者终止时的租金单价计付；2011年7月10日起至2013年7月9日止的年租金为100万元（每天每平方米0.3474元），……；乙方应于本协议签订当日向甲方支付租赁保证金30万元，租赁保证金未经甲方书面同意，乙方不得将其作为抵充乙方应付的租金、水电费等费用，租赁期限届满，在乙方付清全部应付的款项后，并按本协议规定交还租赁物及承担所约定的责�后15个工作日内，甲方将该租赁保证金无息退还；租金按先付后用的原则，乙方应于本协议签订之时付清第一期3个月的租金，以后租金每3个月支付一期，前一期支付的租金到期前5个工作日内必须付清下一期的租金；乙方逾期支付租金，则须向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额每天按拖欠当期租金总额的千分之三计算支付；若乙方欠交租金或其他费用超过10天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起5日内，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权终止提供租赁物及其设施运行的必要条件，由此造成的损失（包括转租户的损失）均由乙方承担；一般情况下不允许租赁物整体转租，乙方可将租赁物分割转租；如乙方需对租赁物进行装修、分隔，必须事先向甲方提交装修、分隔设计方案，并经甲方书面同意，同时须报政府有关部门申请同意；装修、分隔增加的添附�产权归甲方所有，乙方或乙方委托的装修施工方均无权对其主张权利或者要求甲方予以补贴补偿。
同时，双方在协议第十五条“协议终止和解除”条款中约定，任何一方一般不得提前解除本协议，如一方确需提前解除本协议，提出解约一方须提前3个月书面通知对方，并按当月租金的3倍向对方支付解除合同违约金；如解约方未提前3个月书面通知对方，则应按当月租金的6倍向对方支付解除合同违约金。
乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止，届时，乙方除必须付清本协议产生的费用外，还必须按当月租金的6倍向甲方支付解除合同违约金。……；乙方欠付租金或者其他费用超过1个月的（含1个月）；……。
签约后，廖小连交付了上述租赁物，江海雄则于2011年4月10日按约向廖小连支付租金25万元及租赁保�金30万元。嗣后，廖小连对承租房屋进行了装修，并将其中建筑面积为3，454.8平方米房屋转租给第三人黄家军，租赁期限自2011年7月10日至2021年3月9日，同时收取第三人黄家军租赁保证金为15万元；将建筑面积750平方米房屋转租给第三人唐义付，租赁期限自2011年7月20日至2013年7月19日，收取的租赁保证金为15，000元；将建筑面积300平方米房屋转租给第三人梵慧公司，租赁期限自2011年7月25日至2013年7月24日，收取对方租赁保证金5，800元。
2012年11月27日，廖小连与江海雄签订了一份《合同提前终止协议书》。该协议书记载：甲方与乙方原于2011年4月9日签订的纪鹤路XXX弄XXX号租赁合同，现因乙方严重违约无法继续履行合同，经双方协商同意，合同于2012年11月27日予以终止。
签约《合同提前终止协议书》当日，廖小连收回了大部分出租房屋，但第三人因已向江海雄支付了租金，故唐义付承租的房屋于2013年1月21日收回；梵慧公司承租的房屋于2013年1月26日收回；黄家军承租的房屋于2013年4月11日收回。
期间，江海雄于2011年10月12日向廖小连支付了第二期25万元租金（合同约定的应付日期为2011年10月5日）；第三期租金25万元，江海雄于2012年1月11日支付了10万元，同年1月14日支付了13万元（合同约定的应付日期为2012年1月5日），尚欠租金2万元；第四期租金25万元，江海雄于2012年4月12日支付（合同约定的应付日期为2012年4月5日）；第五期租金25万元，江海雄于2012年7月20日向廖小连支付了10万元，同年8月21日、8月23日分别支付了7万元和8万元（合同约定的应付日期为2012年7月5日）；2012年10月10日至同年11月27日的租金134，247元租金未付。
诉讼中，廖小连明确江海雄结欠租金为第三期租金2万元及自2012年11月11日至同年11月27日计17天的租金为46，575元，
2013年1月17日，廖小连以诉称之理由向本院提起诉讼。
另查明，案外人某某公司系涉案房屋的权利人。2010年10月10日，案外人将涉案房屋出租给廖小连，租赁期限自2010年10月10日起至2021年3月9日止。
以上事实，由廖小连与江海雄签订的《租赁协议书》，江海雄支付租金凭证，江海雄与第三人签订的租赁合同，廖小连与江海雄签订的《合同提前终止协议书》及当事人的陈述等证据为证。上述证据真实、合法，且与本案有关联，具有证据效力。
本院认为，廖小连与江海雄签订的《租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。江海雄作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，其拖欠廖小连租金之行为已构成违约，应承担相应的民事责任。关于如何认定廖小连与江海�签订的《合同提前终止协议书》之性质问题，从该协议的内容看，主要反映乙方（即江海雄）严重违约导致合同无法履行；双方同意于2012年11月27日解除合同。至于江海雄是否应承担违约责任，协议书并未约定，故该协议书不能成为免除江海雄承担责任的依据。廖小连要求江海雄支付租金（包括免租期间租金）、房屋使用费及违约金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。其中，江海雄应付的租金以廖小连起诉的金额66，575元计付。至于廖小连要求江海雄按与第三人约定的租金标准支付房屋使用费，没有依据，本案当参照廖小连与江海雄约定的租金标准来计算第三人占有涉案房屋期间的使用费，即第三人唐义付占有涉案房屋期间所产生的使用费为13，809.15元（53天×750平方米×0.3474元）；第三人梵慧公司占有涉案房屋期间产生的使用费为6，044.76元（58天×300平方米�0.3474元）；第三人黄家军占有涉案房屋期间产生的使用费为159，626.27元（133天×3，454.8平方米×0.3474元）。关于廖小连诉请的解约违约金（实为损失赔偿金）一节，考虑到江海雄有辩称不应承担违约金之意见，为平衡双方当事人之间的利益，并根据本案的实际情况，本院将江海雄的抗辩意见视为系要求调整过高的违约金，据此，本院将江海雄应向廖小连支付的解约违约金酌定为20万元。此外，廖小连要求江海雄向其转交收取第三人租赁保证金的请求，没有依据，且该请求与合同相对性原理不符，本院不予支持。
江海雄关于解约后互不承担责任、互不结算费用等辩称意见，无证据证实，本院不予采信；其关于不应支付违约金之辩称，可视为解约违约金过高（要求调整），本院予以采信。
江海雄要求廖小连返还保证金的反诉请求成立，本院予以支持；但其要求廖小连�偿装修损失的反诉请求没有依据，且该请求与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定相悖，本院不予支持。
廖小连关于保证金应予没收的抗辩意见不能成立，本院不予采信；其关于承租人投入的装修应依约归出租人所有的抗辩意见成立，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江海雄于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖小连支付租金66，575元；
二、被告（反诉原告）江海雄于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖小连支付免租期的租金25万元；
�、被告（反诉原告）江海雄于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖小连支付占有房屋使用费179，480.18元；
四、被告（反诉原告）江海雄于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖小连支付逾期付款违约金44，430元；
五、被告（反诉原告）江海雄于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖小连支付解约违约金20万元；
六、驳回原告（反诉被告）廖小连的其他诉讼请求；
七、原告（反诉被告）廖小连在被告（反诉原告）江海雄付清上述款项后十五日内返还其保证金30万元；
八、驳回被告（反诉原告）江海雄其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12，912.85元，由廖小连负担242.12元，江海雄负担12，670.73元；反诉案件受理费5，400元，由江海雄负担3，085.72元，廖小连负担2，314.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上
海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年一月二十日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。