浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终4344号
上诉人（原审被告）：柳庆裕，男，1987年4月8日出生，汉族，无固定职业，住余姚市。
上诉人（原审被告）：柳兴苗，男，1959年1月9日出生，汉族，公司职员，住余姚市。
上诉人（原审被告）：梅玉凤，女，1963年1月30日出生，汉族，住余姚市。
被上诉人（原审原告）：陈亚文，女，1987年11月17日出生，汉族，住余姚市。
上诉人柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤因与被上诉人陈亚文分家析产纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2016）浙0281民初7930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人柳庆裕、柳兴苗到庭参加诉讼，上诉人梅玉凤、被上诉人陈亚文未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院审理过程中，上诉人柳兴苗、梅玉凤于2018年1月9日向本院申请撤回上诉。本案现已审理终结。
柳庆裕上诉请求：1.撤销一审判决。2.驳回陈亚文的诉讼请求。事实和理由：1.涉案的三套房屋尚未办理房屋权属登记，故不应进行分割处理。2.涉案房屋的评估价格过低，按此评估价格，柳庆裕要求将判归陈亚文所有的房屋判归柳庆裕所有，柳庆裕支付相应的财产分割款。
陈亚文辩称，涉案房屋始于2016年5月份就可以办理产权登记，房产权属并无争议，房屋的评估价格在一审庭审时曾经质证，柳庆裕并未提出异议。一审判决并无不当，应予维持。
陈亚文向一审法院起诉请求判令：1.依法分割陈亚文应得的安置房份额计90㎡（计值630000元）；2.依法分割陈亚文应得的安置补偿款83281.79元；3.本案诉讼费用由柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤共同承担。本案在一审审理过程中，陈亚文变更第1、2项诉讼请求分别为：1.依法分割三凤雅苑20幢702室及储藏室、19幢306室及储藏室、22幢1501室及储藏室共计三套房屋，陈亚文应得安置补偿面积为105㎡（价值700000元），要求其中22幢1501室及储藏室归陈亚文所有；2.依法分割陈亚文应得的安置补偿款109469.10元。
一审法院认定事实：陈亚文与柳庆裕于××××年××月××日登记结婚，2016年7月，一审法院判决陈亚文与柳庆裕离婚……柳庆裕支付陈亚文浙Ｂ×××××东风雪铁龙车辆折价款40000元。柳兴苗系柳庆裕父亲，梅玉凤系柳庆裕母亲。2013年3月，甲方余姚市房屋征收补偿办公室与乙方柳兴苗作为户主（包含柳兴苗、梅玉凤两人）、柳庆裕作为户主（包含柳庆裕、陈亚文两人）签订《住宅用房拆迁调产安置协议》一份，约定：调产安置3套房屋即余姚市三凤雅苑19幢306室、余姚市三凤雅苑20幢702室、余姚市，双方调换产权后，安置房屋登记事宜由被拆迁人凭此协议向有关部门办理。上述安置房屋后经实际安置房屋结算：余姚市三凤雅苑19幢306室【含自行车库（储藏室）、车位各一处】结算价格为143819.84元、余姚市三凤雅苑20幢702室【含自行车库（储藏室）、车位各一处】结算价格183581.97元、余姚市【含自行车库（储藏室）一处】141820.69元，以上共计469222.50元。被拆房屋结算：被拆房屋旧房款367278.18元，拆迁补助费4000元，临时安置补助费43200元，提前评估、签约、搬迁奖81000元，住改非一次性补助费21676.40元，地段级差补助288000元，其他4318元，超期过渡费43200元。上述经结算，拆迁人应支付被拆迁人差价款383450元。2016年1月份，上述三套安置房钱款两清，余姚市房屋征收补偿办公室、余姚市旧城房屋拆迁有限公司共同盖章确认将上述三套安置房屋交付给柳兴苗。
为查明涉案三套房屋及配套储藏室现有价值，一审法院根据陈亚文申请，依法委托宁波汇信房地产估价有限公司对涉案三套房屋及储藏室市场价格进行评估，该公司于2017年2月15日作出评估报告书，评估金额为：1、余姚市三凤雅苑19幢306室住宅（含储藏室）房地产（建筑面积123.70㎡）市场价值为891000元（单价7202元/㎡）；2、余姚市三凤雅苑20幢702室住宅（含储藏室）房地产（建筑面积138.37㎡）市场价值1063000元（单价7680元/㎡）；3、余姚市住宅（含储藏室）房地产（建筑面积95.87㎡）市场价值726000元（单价7575元/㎡）。陈亚文为此支付评估费10200元。
一审法院认为，本案系双方当事人对涉案三套安置房屋及其配套储藏室的不动产分割事宜产生的分家析产纠纷。分家析产是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。据此，本案焦点在于：一、陈亚文提出分割上述不动产的理由是否充分；二、如何处理涉案三处不动产的分割事宜。
针对焦点一、根据我国物权法的相关规定，不动产可由两个以上个人或单位共有，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定。但共有人有重大理由需要分割，可以请求分割。事实表明，陈亚文与柳庆裕已经离婚，共有的基础已经丧失，涉案三处房屋虽未办理房屋权属登记手续，但房屋权属来源清晰、合法，陈亚文提起本案诉讼，要求对涉案三处房屋进行析产，符合《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，一审法院予以采纳。故对柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤抗辩因涉案房屋未办理产权登记手续无法分割的意见不予采纳。
针对焦点二、本案拆迁采用原住房面积与人口相结合的政策安置，并且安置的房屋有三处，故在折价分割时，应首先确定陈亚文所享有的共有份额。一审法院依照各共有人对共有财产作出的贡献大小、安置人口对安置面积所起作用结合安置政策规定，确定陈亚文享有60㎡的份额。另，诉争的三套房屋总建筑面积为357.94㎡，超过300㎡的应安置建筑面积，考虑到被拆迁房屋的来源及贡献度，该超出部分的权利陈亚文以不享有为宜。对于上述陈亚文应得的份额如何分割，尽管一审法院在审理期间已做调解工作，但当事人之间未能对涉案房屋的分割方式达成共识。一审法院认为，不动产的裁判分割方法，一般包括实物分割、变价分割、折价分割三种。由于涉案三处房产系不动产，不宜逐一作实物分割，从居住使用状况来看，也不适宜变价分割。故而，综合考量本案实际情况，陈亚文主张折价分割，由其取得其中面积最小的房屋即余姚市（另储藏室系配套设施，故配套储藏室权益一并由陈亚文享有为宜），由其对柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤给予金钱补偿，此析产方案有利于解决双方存在的矛盾，故该套房屋权益由陈亚文享有，至于所有权应依法进行登记。
关于陈亚文享有的60㎡的购房成本，按照余政发（2009）45号文件即《余姚市人民政府关于印发余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法的通知》的政策要求，其中50㎡按照410元/㎡计算为20500元，超出50㎡部分即10㎡按照890元/㎡计算为8900元，另三凤雅苑22幢1501室配备储藏室一个，成本价为1437元，以上共计30837元。
关于陈亚文主张其应依法享有下列拆迁有关补偿费中的四分之一即109469.10元（具体名目如下：搬迁补助费4000元、临时安置补助费43200元、提前评估、签约、搬迁奖81000元、住改非一次性补助费21676.40元、地段级差补助288000元）。一审法院认为，第一、即使按照陈亚文主张其应分得109469.10元，根据计算，陈亚文取得60㎡应依法承担购房成本价30837元，故该成本价应在其分得款项中予以扣除；第二、陈亚文与柳庆裕婚姻存续期间用拆迁款共同购买雪铁龙轿车一辆，双方均认可花费120000元，即陈亚文已从拆迁款中获取60000元，后柳庆裕将车子转卖获得价款80000元，两人离婚时，一审法院已作民事判决书判决柳庆裕将转卖价款分割一半价款即40000元给陈亚文，且陈亚文已经实际收到款项，故购车款的60000元也应在上述分得款项中予以扣除；第三、上述应予扣除的购房成本价与购车款合计为90837元，根据原告陈亚文的计算，其应分得的款项109469.10元，扣除90837元余款为18632.10元，但一审法院认为，拆迁款项系柳庆裕方于2013年3月领取，陈亚文与柳庆裕拆迁后搬家在外租房共同居住，搬家、租房等必然会产生相应费用，且根据陈亚文的陈述，其与柳庆裕在领取上述款项后又共同生活了三年有余，与柳庆裕共同生活期间共同开销，上述款项的开销应属家庭日常生活合理开销数额，且陈亚文未提供证据证明该笔款项现还存在。综上，一审法院认为拆迁款项已无共同分割基础，故对于陈亚文要求分割拆迁款的诉讼请求不予支持。
涉案房产共有三套，分别为三凤雅苑20幢702室（138.37㎡，评估单价为7680元/㎡）、19幢306室（123.70㎡，评估单价为7202元/㎡）、22幢1501室（95.87㎡，评估单价为7575元/㎡），上述三套房屋总面积为357.94㎡。陈亚文享有60㎡的拆迁份额，按照实物分割方法（此种分割方法下各共有人享有房屋市场价值均等），原告陈亚文应享有三凤雅苑20幢702室中的23.19㎡（60㎡/357.94㎡×138.37㎡）、19幢306室中的20.74㎡（60㎡/357.94㎡×123.70㎡）、22幢1501室中的16.07㎡（60㎡/357.94㎡×95.87㎡）。但由于涉案三处房产系不动产，不宜逐一作实物分割，本案采取折价分割三凤雅苑22幢1501室给陈亚文，因上述房屋购置成本相同，但市场价值存在差异，为利益均衡，应进行价值补差，经计算为（7575元/㎡-7680元/㎡）×23.19㎡+（7575/㎡-7202元/㎡）×20.74㎡=5301.07元，故而在折价分割情形下，陈亚文应补偿柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤三人5301.07元。三凤雅苑22幢1501室房屋面积为95.87㎡，超出陈亚文应享有面积35.87㎡，陈亚文应按照评估市场价格支付柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤三人房款共计271715.25元（35.87㎡×7575元/㎡）。上述两项合计陈亚文应支付柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤三人277016.32元。
综上所述，一审法院对陈亚文诉讼请求中合理、合法部分依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、坐落于余姚市房屋（面积为95.87㎡）及其配套40号自行车库（储藏室，面积为4.79㎡）的权益由陈亚文享有；二、陈亚文支付柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤277016.32元，款限于本判决发生法律效力后十日内履行，如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号；三、驳回陈亚文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费80元，由陈亚文负担40元，柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤共同负担40元。评估费10200元，由陈亚文负担5100元，由柳庆裕、柳兴苗、梅玉凤负担5100元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案的三套房屋在一审审理期间虽尚未办理房屋权属登记手续，但房屋权属来源清晰、合法，故一审对涉案房屋进行分割并无不当。涉案房屋共有三套，一审根据陈亚文应享有的份额将其中最小的一套房屋权益分给陈亚文享有，超出部分面积根据鉴定报告确定的价格由陈亚文对其他共有人予以补偿并无不当。柳庆裕在一审审理时并未对鉴定报告中的评估价格提出异议，故其现以涉案房屋评估时的价格与现在价格相比明显偏低为由要求将判归陈亚文所有的房屋权益判归其所有缺乏依据。柳庆裕虽在二审审理期间提出判归陈亚文所有的房屋权益已出卖给他人，但未提供任何证据予以证明，故本院不予采信。
综上所述，上诉人柳庆裕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈亚文经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30元，由柳庆裕负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 倪春艳
审判员 张 华
审判员 王 慧
二〇一八年二月二十三日
书记员 卢秧淑