新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第294号
上诉人（原审被告）：刘爱华，女，回族，1969年12月4日出生，个体商户，住乌鲁木齐市米东区。
委托代理人：于雪霞，新疆宋楠律师事务所律师。
委托代理人：唐培成，新疆宋楠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市隆顺鸿兴市场管理服务有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区。
法定代表人：王红军，该公司经理。
委托代理人：李守卫，乌鲁木齐市米东区万通法律服务所法律工作者。
上诉人刘爱华因物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民二初字第562号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人刘爱华及委托代理人于雪霞、唐培成、被上诉人乌鲁木齐市隆顺鸿兴市场管理服务有限公司（以下简称隆顺公司）法定代表人王红军及其委托代理人李守卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，自2010年8月1日起至2013年1月31日期间，隆顺公司的法定代表人王红军接受宝丰公司委托，对米东地下商业街行使日常经营管理权，向商户每月收取的管理费由王红军自由支配，其他债权债务也由王红军负担。上述期间的管理服务费，双方约定按每平方米6元收取。从2013年2月1日起至2014年8月31日期间，隆顺公司又与乌鲁木齐市米东区地下街业主委员会签订了地下商业街管理服务委托合同约定，由隆顺公司对地下街的日常经营，安全、卫生、消防及安保设施设备、公共设施进行全面管理和保养维护，并要建章立制，保证地下街所有经营户每天的正常营业时间，及时处理营业中发生的案件、纠纷、投诉及消防安全等方面的问题，净化经营环境，做到管理与服务相结合。经营户物业管理服务费按照每平方米10元收取，主要用于隆顺公司的人工工资、福利费、设施设备运行维护保养费、卫生清洁费、安保费、维保费、办公费、地下街低值易耗品采购的支出，该费用由隆顺公司自行核算，自负盈亏。地下街内部广告招商由隆顺公司经营，但必须保证做与地下街经营有关及公益性质的广告，其他无关的广告一律拒绝，违约罚款2000元。该合同另对双方的其他权利义务、违约责任等事项进行了详细约定。在双方履行上述合同过程中，地下街第26号商铺经营户刘爱华尚有如下管理服务费未交即2010年9月180元、2010年10月174元、2010年11月177元、2010年12月175元、2011年1月177元、2011年2月177元、2011年3月175元、2011年4月175元、2011年5月175元、2011年6月178元、2011年7月180元、2011年8月180元、2011年9月179元、2011年10月175元、2011年11月175元、2011年12月175元、2012年1月175元、2012年6月180元、2012年7月180元、2012年8月180元、2012年9月180元、2012年10月180元、2012年11月180元、2012年12月180元、2013年1月180元、2013年8月270元（330-60）、2013年9月270元、2013年10月270元、2013年12月270元、2014年1月270元、2014年2月270元、2014年3月270元、2014年4月270元、2014年5月270元、2014年6月270元、2014年7月270元、2014年8月270元、合计37个月7682元。
另查，王红军于2014年4月23日注册成立了隆顺公司，该公司性质为自然人投资。2013年，工商管理机关在审验执照时，隆顺公司向刘爱华代为收取的费用为240元，但实际上工商管理机关后来只收取了120元费用。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，隆顺公司与米东区地下商业街业主委员会签订的物业管理服务委托合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。虽然前期接受宝丰公司委托的是王红军个人，但后期王红军个人注册成立了隆顺公司，且王红军自愿将其前期对米东区地下商业街业主的权利和义务交由隆顺公司享有和承担，故隆顺公司享有本案的诉讼主体资格。从庭审查明的事实来看，隆顺公司为刘爱华个人经营的地下街商铺提供了物业管理服务，刘爱华作为该地下街商铺的业主亦应履行协议约定的义务，及时缴纳物业管理费。所以说刘爱华拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。针对隆顺公司要求刘爱华支付自2010年9起至2014年8月期间拖欠的38个月合计7842元管理费的问题，由于刘爱华持有2013年7月隆顺公司给开具的收据，证明刘爱华已将该月的管理费交清，现隆顺公司再让刘爱华支付该月管理费100元，无事实依据，不予支持。另外，隆顺公司请求的2013年8月的管理费为330元，比其他月份多收取了60元，且对该多收取的60元隆顺公司未能说明理由，应属不合理收费，不予支持。由于隆顺公司对2013年以工商管理机关审验执照为名多收取120元验照费的事实无异议，且在诉前未给刘爱华退还，本案中可以冲抵管理费。至于刘爱华抗辩隆顺公司管理不到位，存在服务瑕疵问题。虽然刘爱华为此提供了照片、调查报告等证据欲证明上述问题的存在，但照片系2014年8月份拍摄，调查报告也是2014年7月形成的，均属隆顺公司与地下街业主委员会解除委托管理合同的前一二个月的行为，不能反映合同期内的整体服务情况。而隆顺公司认可的张贴与地下街经营户无关的男科、妇科广告问题，因隆顺公司已对此进行了整改，且根据合同约定属业主大会对隆顺公司进行处罚的事项，因此，根据本案现有证据可视为在2014年7月和8月存在卫生环境差的问题，而清洁环境卫生只是隆顺公司履行管理义务的一个组成部分，也就是说在2014年7月和8月隆顺公司只存在卫生服务差的瑕疵问题，对于该瑕疵履行行为，可以通过减少管理服务费的方式解决。据此，酌情扣减刘爱华应交2014年7月和8月20%的管理费88元即220元×20%×2个月。对于其他剩余管理费7474（7842-100-60-120-88）元，应由刘爱华向隆顺公司支付。遂判决：被告刘爱华向原告乌鲁木齐市隆顺鸿兴市场管理服务有限公司支付管理服务费7474元，于判决生效后三日内履行完毕。
刘爱华不服一审判决，上诉称，我不欠被上诉人服务费。被上诉人从2013年1月份才开始与地下街业主委员会委托合同，所以被上诉人无权收取2010年至2013年1月的服务费。地下街业主委员会在2010年至2012年未与乌鲁木齐市宝隆合丰市场管理服务有限公司签订过委托合同，这段期间是地下街业主委员会收取物业服务费。我已将2010年1月至2013年1月的服务费交纳，但我将上述票据丢失。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人隆顺公司答辩称，我公司收费资格合法，向上诉人收取费用是合理的，原判认定事实清楚，判决正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实除2013年2月2日王红军与乌鲁木齐市米东区地下街业主委员会签订了地下商业街管理服务委托合同，约定由王红军对地下街的日常经营，安全、卫生、消防及安保设施设备、公共设施进行全面管理和保养维护，并约定乌鲁木齐市米东区地下街业主委员会将现有的物业营业执照过户给王红军。2014年2月1日王红军与乌鲁木齐市米东区地下街业主委员会签订了地下商业街管理服务委托合同。现王红军将其债权概况转移给隆顺公司外与原审法院认定事实一致。
以上查明事实有授权委托书、管理服务委托合同、催缴通知书、收据、一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，宝丰公司将其对米东地下商业街行使日常经营管理权转移给王红军，约定向商户每月收取的管理费由王红军自由支配，其他债权债务也由王红军负担，这属于债权债务概况转移。王红军在隆顺公司成立后将其债权概况转移至隆顺公司，隆顺公司在乌鲁木齐市米东区地下街业主委员会也实际收取物业服务费，故隆顺公司享有本案的诉讼主体资格。综上刘爱华的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案二审案件受理费50元（上诉人刘爱华已预交由），由上诉人刘爱华负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 王金花
审判员 于 翔
二〇一五年四月七日
书记员 梁士辉