上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3675号
原告上海松沪实业公司，住所地上海市松江区。法定代表人沈月明，总经理。委托代理人赵瑞生，上海龙元律师事务所律师。被告上海联惠制衣有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人西山泰助，总经理。委托代理人蒋燕。原告上海松沪实业公司(以下简称“松沪公司”)诉被告上海联惠制衣有限公司(以下简称“联惠公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告松沪公司的委托代理人赵瑞生、被告联惠公司的委托代理人蒋燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松沪公司诉称：原告于2011年11月11日与被告签订了《租房协议》，由被告承租位于松江区九亭镇松沪大厦二楼及三楼及大楼后面食堂(以下简称“涉案房屋”)，双方还约定租赁期限、租金标准等。2014年11月25日，被告向原告出具了一份《付款计划》，确认至2015年11月30日前尚有207,000元租金未支付，并承诺在2015年1月底支付完毕。同日双方另行签订了《补充协议书》，约定将租赁期限延长至2015年2月28日，并确认2014年12月1日至2015年2月28日的租金为85,449元。但至今被告尚未支付上述欠缴的租金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金292,449元；2、被告支付原告逾期付款的利息损失，以292,449元为基数，自2015年3月1日起至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算。被告联惠公司辩称：联惠公司实际于1999年11月就落户在松沪公司涉案房屋处，双方常年保持良好的关系，被告在入驻时解决了原告的部分农村剩余劳动力和残疾人就业难问题，2014年5月之前也从未发生过长期拖欠租金问题。松沪公司于2014年4月向联惠公司提出2014年11月30日期满后不再续租，而被告了解到涉案房屋并非是要拆迁或不可抗力原因收回，而是继续对外出租。考虑到被告还在正常运转和经营，整体在短时间内无法做好搬迁和人员的妥善安置工作，还有转租出去的部分房屋的顺利收回问题，被告多次与原告沟通，希望再次拿到优先续租权，但原告并未同意，严重影响了被告后续的接单、生产和交货等问题。其次，落户九亭十几年，被告按照原告的要求，经营期间上报工业产值统计数据，作为原告的年总工业产值，为原告解决农村剩余劳动力和残疾人就业难问题，还为原告招商引资，吸引外资企业落户原告所属的工业园区，为此，被告认为其与原告存在上下隶属关系，原告应有义务保护扶持作为小微企业的被告。再次，根据以往惯例，原告每年分两次提前开具好下个半年度的房屋租金发票，被告收到后按发票金额如数支付。但2014年4月后，原告就未向被告开具过新的房屋租金发票，所以被告认为，原告主观上不再向被告收取从2014年6月起至2015年2月28日止的房屋租金，作为对被告停产、搬迁和人员安置的经济补偿。最后，被告在2015年4月10日通过银行转账的方式向原告支付过1万元抵充2014年上半年未付清的租金。综上，被告请求不支持原告的诉讼请求，恳请保护支持小微企业。经审理查明：原告是上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号的登记权利人，涉案房屋位于上述地址内。2011年11月11日，原告松沪公司作为甲方、被告联惠公司作为乙方，双方签订了《租房协议》一份，约定甲方同意乙方租赁甲方房屋，供乙方生产服装用，租赁地点：“松沪大厦”二楼及三楼及大楼后面食堂；租赁面积1,488平方米；租赁年限3年，从2011年12月1日到2014年11月30日止；每年租赁费32.50万元，另加食堂每年租赁费1.20万元，合计全年33.70万元；付款方式：采用先付后用的原则，每年分二次付清，即每年的11月5日和次年的5月5日前各付租赁费的50%；本租房协议期满后，乙方所装潢的不动产归甲方所有，甲方不予任何经济补偿。租房协议还对其他相关事宜进行了约定。上述协议签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使某，被告又将其中的部分房屋转租给案外人使某。2014年11月25日，原告松沪公司作为甲方、被告联惠公司作为乙方，双方签订了《补充协议书》一份，约定，根据甲乙双方在2011年11月11日签订的租房协议，乙方承租的甲方松沪大厦1488平方米的房屋将于2014年11月30日期满，现由于乙方业务需要提出将租赁期延长3个月，即从2014年12月1日至2015年2月28日止，经双方协商达成如下延期协议：一、甲方同意乙方提出的从2014年12月1日至2015年2月28日的延期要求；二、租赁费按双方在2011年11月11日签订租赁费计算，乙方在签订该补充协议时支付从2014年12月1日至2015年2月28日租赁费85,449元整；三、其他条款按双方在2011年11月11日签订租房协议执行；四、该补充协议至2015年3月1日终止，双方不再签订租房协议。2014年11月25日，被告向原告出具付款计划一份，载明被告尚欠原告2014年上半年剩余租金38,500元未付清，下半年租金计168,500元未支付，现被告已在外追讨欠款，按计划上半年租金在2014年12月底支付，下半年租金计划2015年1月底支付。庭审中，原、被告确认被告于2015年4月10日曾支付原告租金10,000元，扣除该笔租金后，被告尚有2013年12月1日至2014年11月30日的租金197,000元以及2014年12月1日至2015年2月28日的租金85,449元未付。对于上述租金，原告主张被告应当支付，被告则辩称其中2014年下半年的租金168,500元，因为原告没有开具发票，后续关于房租减免等也一直在沟通，所以不同意支付；2014年12月1日至2015年2月28日的租金85,449元，原告也没有开具发票，且签订补充协议是为了便于解决被告与案外人之间的租赁纠纷，原告的领导口头承诺这三个月不会向被告收取租金，故被告也不应支付。另查明，2015年7月24日，本院作出(2014)松民三(民)初字第4024号民事判决，判令联惠公司与陈荷花之间的房屋租赁关系于2014年12月5日解除；陈荷花限期搬离位于松江区九亭镇涞亭南路XXX号松沪大厦2楼面积约600平方米的房屋；陈荷花需支付联惠公司欠付的租金和至房屋返还之日止的使某费等。庭审中，原、被告确认被告已将涉案房屋返还原告。至于房屋返还的时间，原告陈述是2015年4月或5月，被告自述2014年底签订补充协议前，有1,488平方米的房屋就已经空出来了，但下一家是2015年5、6月份正式进入，中间那段时间是空关着；被告和陈荷花的纠纷在处理过程中，最后判决书下来时，陈荷花才从剩余面积的房屋中搬走里面的空调等设备，就彻底搬空了，之前里面也没有人了。庭审中，原告陈述没有向被告收取过押金，被告则陈述1999年11月份签订第一份租房协议时，被告向原告支付过保证金10万元，但在合同期后两年中已抵扣为房屋租金。以上事实，有租房协议、补充协议书、付款计划、转账凭证、民事判决书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租房协议、补充协议书系双方的真实意思表示，当事人均应按约履行。被告逾期未能支付原告自2013年12月1日至2014年11月30日的租金197,000元以及自2014年12月1日至2015年2月28日的租金85,449元，原告按约主张，于法有据，本院予以支持。被告以原告未开具发票、口头承诺不再支付、租金应抵作经济补偿为由，请求不再支付租金，缺乏事实和法律依据，原告对此也不予认可，本院不予支持。被告虽辩称2014年下半年涉案房屋是空置的，无法正常生产，没有及时进入是原告自己的问题，但被告并未提供充分的证据证实当时已将房屋返还，事实上，根据被告自述，直至2015年7月24日另案判决书作出后，案外人陈荷花才从部分涉案房屋中搬走里面的空调等设备，故对于被告的辩称意见，本院不予支持。至于原告主张的逾期支付租金的利息损失，被告不同意支付，原告的该项请求亦缺乏合同和法律依据，本院不予支持。庭审中，原告自愿在收取租金时开具相应的租金发票，符合法律规定和合同到期后后果一并处理的原则，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下：一、被告上海联惠制衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松沪实业公司自2013年12月1日起至2015年2月28日止欠付的租金282,449元；二、原告上海松沪实业公司于本判决生效之日起十日内向被告上海联惠制衣有限公司开具金额为282,449元的租金发票；三、驳回原告上海松沪实业公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,687元，减半收取2,843.50元，由原告上海松沪实业公司负担75元(已付)，被告上海联惠制衣有限公司负担2,768.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪飞
二〇一六年四月十八日
书记员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《中华人民共和国发票管理办法》
第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。