福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终409号
上诉人（原审被告）：陈人进，男，1972年9月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：周飞，男，住福建省南平市延平区，南平市延平区炉下镇下岚村民委员会推荐。
被上诉人（原审原告）：南平世豪房地产开发有限公司，住所地福建省南平市福兴路9号（新城花园）3幢2层204室。
法定代表人罗观能，董事长。
委托诉讼代理人：方秀凤，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：周辉强，上海澜亭(福州)律师事务所律师。
原审第三人：林哲祝，男，1960年1月3日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
上诉人陈人进与被上诉人南平世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）、原审第三人林哲祝案外人执行异议之诉一案，不服南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初3645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈人进及其委托诉讼代理人周飞，被上诉人世豪公司的委托诉讼代理人方秀凤、周辉强到庭参加诉讼，原审第三人林哲祝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈人进上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回世豪公司的诉讼请求。2.诉讼费由世豪公司承担。事实和理由：1.世豪公司诉请不得执行诉争房屋的理由不能成立。一审法院作出的林哲祝偿还陈人进71万元借款的调解书已生效，并依法查封了诉争房屋，世豪公司据以主张不得执行诉争房屋的判决生效在后，且一审法院裁定驳回了世豪公司的执行异议。2.一审判决适用法律错误。法院查封诉争房屋后，具有排他效力，开发商负有协助执行的义务，其单方解除合同不为法律所允许。
世豪公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
林哲祝未作陈述。
世豪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决不得执行南平市延平区（新城花园）3幢19层1901室房产；2.本案诉讼费用由陈人进负担。
一审法院认定事实：2011年4月16日，世豪公司与林哲祝、案外人陈火赛签订一份《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0336560），约定林哲祝、陈火赛二人向世豪公司购买其开发建设的位于南平市延平区（新城花园）3幢19层1901室房屋。房屋价款为800668元，其中首付款240668元，余款560000元向中国农业银行南平三元支行（以下简称农行南平三元支行）申请按揭贷款，世豪公司作为贷款的连带保证人。同时，该合同附件六《合同补充协议》第三条第七项约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还之日每日万分之二计付违约金，买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用……”。合同订立后，林哲祝、陈火赛向世豪公司支付了首付款240668元。之后双方就《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0336560）在南平市房地产交易登记服务中心办理了备案登记和房屋预告登记手续。2013年6月13日，林哲祝、陈火赛、世豪公司与农行南平三元支行签订一份《个人购房担保借款合同》（编号：35020120130054548），该合同约定：林哲祝、陈火赛向农行南平三元支行借款560000元，用于支付诉争房屋，借款期限180个月，世豪房地产公司为该笔借款提供连带责任保证，当林哲祝、陈火赛未按期还款时，农行南平三元分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。2015年5月21日，中国农业银行南平分行下发文件对其下属银行实行机构内部调整，将农行南平三元支行机构管理归属农行南平延平支行统一管理，农行南平三元支行各项债权债务等业务均由农行南平延平支行承接。
2016年1月12日，因林哲祝、陈火赛未按期还款，农行南平延平支行向一审法院提起诉讼。该院立案后，于2016年4月8日作出（2016）0702民初32号民事判决：1.解除农行南平三元支行与林哲祝、陈火赛、世豪公司于2013年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：35020120130054548）；2.林哲祝、陈火赛应于判决生效之日起十日内一次性共同偿还农行南平延平支行借款本金516935.95元及利息[利息包括借款期限内利息、罚息、复利，暂计算至2015年10月15日的利息为13851.72元，之后的利息继续按《个人购房担保借款合同》（编号：35020120130054548）约定的利率标准计算至林哲祝、陈火赛实际偿清借款之日止]；3.世豪公司对林哲祝、陈火赛的前述第二项债务承担连带保证责任；4.世豪公司在承担该项连带保证责任后，有权向林哲祝、陈火赛追偿；5.驳回农行南平延平支行的其他诉讼请求。前述判决生效后，林哲祝、陈火赛未履行生效判决确定的义务，农行南平延平支行向一审法院申请强制执行。执行过程中，世豪公司向农行南平延平支行支付了贷款本息546935.36元。2016年6月21日，世豪公司向林哲祝、陈火赛发出一份《返还被扣款项通知函》，要求林哲祝、陈火赛返还被农行南平延平支行扣去的546935.36元及案件受理费4555元、执行费50元，并告知林哲祝、陈火赛如超过30日未归还前述款项，世豪公司将解除合同，并追究违约责任。林哲祝、陈火赛于2016年6月24日收到该通知。因林哲祝、陈火赛未履行前述付款义务，世豪公司于2016年8月9日向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.解除世豪公司与林哲祝、陈火赛签订的《商品房买卖合同》；2.林哲祝、陈火赛协助世豪公司办理《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续；3.林哲祝、陈火赛向世豪公司支付违约金80066.80元，返还世豪公司垫付的诉讼费用4605元（其中，案件受理费4555元，申请费50元），偿还世豪公司因承担保证责任的被扣款项546935.36元。该院于2017年3月13日作出（2016）闽0702民初2620号民事判决书，判决：1.解除世豪公司与林哲祝、陈火赛于2011年4月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0336560）；2.林哲祝、陈火赛于本判决生效之日起七日内协助世豪公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续；3.世豪公司于林哲祝、陈火赛协助完成解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续之日起三日内返还林哲祝、陈火赛购房款169060.84元。该判决于2017年4月1日发生法律效力。
另查明，林哲祝向陈人进借款710000元。陈人进于2014年5月23日向一审法院提起诉讼，要求林哲祝偿还借款710000元及利息。2014年6月27日，该院作出（2014）延民初字第2612号民事调解书，双方达成调解协议。林哲祝未依据调解协议履行还款义务，陈人进向该院提出强制执行申请，该院于2016年5月26日以（2014）延执字第1806号民事裁定书，裁定查封诉争房屋。在强制执行过程中，世豪公司向该院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。该院于2017年10月9日作出（2017）闽0702执异13号执行裁定书，驳回世豪公司的异议。世豪公司收到该份执行裁定书后，于2017年10月13日向该院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，系因世豪公司对本案所涉执行标的----
坐落于延平区福兴路9号（新城花园）3幢19层1901室的房产的权属存在争议，认为其为该房产的权利人，享有足以排除人民法院对该房产强制执行的民事权利而提起的民事诉讼。商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，当事人享有的只是一种物权的期待权。林哲祝、陈火赛未向银行缴纳按揭贷款本息，致使银行从世豪公司账户扣款，经世豪公司通知，林哲祝、陈火赛超过30日仍未归还被扣款项。因诉争房屋并未登记至林哲祝、陈火赛名下，该二人与世豪公司签订的《商品房买卖合同》已被一审法院作出的（2016）闽0702民初2620号民事判决解除，涉案诉争房屋属于世豪公司所有。因此，世豪公司作为诉争房屋的权利人，所提出的执行异议足以排除陈人进对该房屋申请强制执行。故，世豪公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。同时，根据合同解除后的恢复原状等法律后果形态，林哲祝、陈火赛仍享有因支付价款而形成的对世豪房地产公司的债权。该债权属于一审法院实施查封的标的，陈人进可依法主张执行该债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行南平市延平区（新城花园）3幢1901室房产。案件受理费50元，由陈人进负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审的争议焦点是：世豪公司对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，林哲祝、陈火赛与世豪公司签订《商品房买卖合同》后，对在建诉争房屋享有物权期待权，但只有在其二人按照合同约定履行全部付款义务及办理了过户登记手续后，才能享有诉争房屋的所有权。因其二人未依约履行付款义务，世豪公司依法有权诉请法院判决解除合同。合同解除后，其二人对诉争房屋享有的物权期待权消灭，世豪公司对诉争房屋享有的所有权足以排除强制执行。故陈人进的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，陈人进的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林哲祝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈人进负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 张廷贵
审判员 江琳清
二〇一八年四月十六日
书记员 薛 景
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。