广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0784民初41号原告：朱元波，男，汉族，住湖北省京山县，公民身份号码：433X。委托代理人：王平，女，汉族，住湖南省湘阴县，公民身份号码：8721，是原告朱元波的妻子。原告：王平，女，汉族，住湖南省湘阴县，公民身份号码：8721。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：刘剑辉。委托代理人：余锦江。原告朱元波、王平诉被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员李子平适用简易程序于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告王平（同时也是原告朱元波的委托代理人），被告碧桂园公司的委托代理人刘剑辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱元波、王平诉称：原、被告于2011年10月22日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街十号208房商品房，购房总金额为492720元，被告应于2012年11月30日前将上述商品房交付原告使用，每逾期一天的违约金为原告已交付房价款的万分之三。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，虽被告于2013年2月24日将上述商品房交付给原告使用，但商品房于2013年9月25日才竣工验收合格，应以竣工验收合格日即2013年9月25日为交付日，即被告逾期向原告交付商品房300天（2012年11月31日至2013年9月25日），以一天违约金为原告已交付房价款的万分之三计算应付违约金为44346元（492720元0.0003300）。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期交房违约金44346元；二、本案诉讼费由被告承担。被告碧桂园公司辩称：1、被告没有违反合同的约定逾期交房，被告在合同约定的时间内已经将房屋交付给原告，只是原告没有到来办理书面的交接手续，因此不存在违约金的问题；2、原告的起诉已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回，原告于2013年2月24日实际接收涉案房屋并使用至今，但原告于2015年11月30日才向鹤山市人民法院起诉，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年10月22日，原告朱元波、王平与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定原告朱元波、王平以492720元的价格购买位于鹤山市沙坪碧桂园•公园1号柏丽湾一街十号208房的预售商品房（以下简称“诉争房屋”）。《商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款节录如下：第二条约定：“买受人同意按下列C种方式付款，并以人民币为计算货币：A）、一次性付款：B）非银行按揭分期付款：C）银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为肆拾玖万贰仟柒佰贰拾元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的%给出卖人，即壹拾伍万零柒佰贰拾元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2011年11月22日前，付该商品房总房价款的%给出卖人，即叁拾肆万贰仟元整”；第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：。（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）。”；第十二条“交楼手续”约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”；第十三条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”；双方当事人签订《商品房买卖合同》及附件后，原告2011年10月22日支付150720元给被告，2011年11月22日前支付了342000元给被告，合计支付了492720元给被告。2013年2月24日，被告碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给原告。2013年9月25日，诉争房屋经被告、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。上述事实，核与当事人诉辩所陈各情相符，且有当事人提交之证据、本院调查收集的证据及庭审笔录在卷可查，足堪认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。兹将本案争议焦点及判断理由开列如下：一、关于被告是否迟延交付诉争房屋而构成违约的问题。本院认为，依《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2012年11月30日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付原告使用，又依《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告需将已竣工验收备案的诉争房屋交付原告使用始可视为其履行交付符合经验收合格条件之房屋的义务，若房屋未经竣工验收备案，则被告纵已将房屋交付原告使用，亦不能认为被告已履行合同约定的交付房屋的义务。本案中，被告虽于2013年2月24日将诉争房屋交付原告使用，但诉争房屋迟至2013年11月8日才竣工验收备案，显已超过合同约定的诉争房屋交付日期，故本院认定被告迟延交付符合经验收合格条件之房屋而构成违约。二、关于原告请求被告支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。被告辩称即使被告构成违约，原告提出的逾期交付商品房违约金的诉讼请求也已超过诉讼时效。原告则主张被告在其销售中心公告台公示一份备案日期为2012年6月19日的公园1号B区竣工验收备案表构成欺诈故诉讼时效未超过。对此，本院认为，第一，关于本案迟延交付商品房违约金是否整体债务的问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》规定，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行；第二，关于本案迟延交房违约金的诉讼时效起算点的问题，原告方在被告实际迟延交房之日即应当知道其权利受到侵害，但因商品房须在办理竣工验收备案后交付始属合法之交付，故诉讼时效应从诉争房屋办理竣工验收备案并实际交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，原告应在2015年11月7日前起诉，而实际上原告是在2015年11月30日起诉，倘无中止、中断、延长诉讼时效之事由，则原告的该项权利请求超过诉讼时效而不受人民法院的保护；第三，关于本案有无中止、中断、延长诉讼时效的事由的问题，原告虽主张的被告在其销售中心公告台公示一份备案日期为2012年6月19日的公园1号B区竣工验收备案表构成欺诈故诉讼时效未超过，但原告未能提出充分证据证明之，被告对此亦予以否认，本院碍难采信原告之前述主张，退一步言之，即使原告的前述主张属实，也不构成中止、中断、延长诉讼时效的事由或者影响本案诉讼时效的起算，因为原告自被告实际迟延交房之日即应知道其权利受到侵害，从而，本院认为本案无中止、中断、延长诉讼时效之事由。综上所述，被告虽有违约，但原告提出的逾期交付商品房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，且无中止、中断、延长诉讼时效之事由，依法不受人民法院的保护，本院予以驳回；被告提出的时效抗辩，理由成立，于法有合，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：驳回原告朱元波、王平的全部诉讼请求。本案受理费454.50元（已减半收取），由原告朱元波、王平负担（原告已预交受理费，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李子平二〇一六年一月十九日书记员  吕美珊