重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第18280号原告周琼，女，汉族，1971年7月1日出生，住重庆市江北区。委托代理人周炜，重庆中钦律师事务所律师。委托代理人陈雪松，重庆中钦律师事务所律师。被告重庆华瓯置业有限公司，住所地重庆市江北区建新北路16号茂业东方时代广场34层，注册号500105000085496。法定代表人黄强。原告周琼与被告重庆华瓯置业有限公司（以下简称华瓯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理本案后，依法由代理审判员徐振中担任审判长，与代理审判员杨杰、人民陪审员田学芳组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告周琼及其委托代理人周炜、陈雪松到庭参加了诉讼，被告重庆华瓯置业有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周琼诉称，2011年11月5日，原、被告双方签订重庆市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于重庆市渝北区百灵路×号×幢×的商品房，房屋建筑面积101.49平方米，套内面积82.20平方米，房屋总价503176元。付款方式为按揭付款，合同签订当日原告即向被告支付首付款153176元和办理按揭所需的相关费用4477元以及契税、大修基金等相关费用，并向被告提交了办理银行按揭贷款所需资料，因被告原因导致2014年3月3日银行才放款。合同第七条约定：“预售房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”合同第九条约定：“逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。”原告多次要求被告交房和支付违约金，被告于2015年10月14日才向原告交付房屋，并未按合同约定支付违约金，现起诉请求：被告向原告支付逾期交房违约金50418.24元，退还多余代收费4352元。本案诉讼费由被告承担。被告华瓯公司未进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，2011年11月5日，原告作为乙方与被告作为甲方，双方签订了重庆市商品房买卖合同，合同约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区百灵路×号×幢×号房屋，属预售商品房，房屋建筑面积101.49平方米，套内面积为82.20平方米，房屋为清水房，总成交金额为503176元，建筑面积单价为4957.89元／平方米，套内面积单价为6121.36元／平方米。合同第七条约定：“……属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”合同第八条约定：“……（3）乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括但不限于大修基金、契税等）且无银行按揭欠款，方可办理房屋交接手续……。”合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。合同第二十三条约定：“本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。2011年11月5日，被告向原告出具收据4张，其中载明为银行抵押工本费100元、银行抵押登记费500元、银行贷款担保费3600元收据一张，载明为合同印花税252元、权证印花税5元收据一张，载明为契税15095元、大修基金8119元、预告登记费80元、抵押登记费80元收据一张，载明为抵押印花税2元、按揭手续费100元收据一张。2012年5月22日，被告出具销售不动产发票一张，载明原告支付重庆市渝北区百灵路×号×幢×号房屋预收购房款153176元。2014年3月3日，中国建设银行重庆市分行出具个人贷款支付凭证一张，载明借款人周琼借款金额350000元，收款人为本案被告华瓯公司。原告已支付房屋价款503176元。2015年10月14日，被告向原告出具交房费用结算单一份，载明：“尊敬的×业主：1、您所购买我司×一期的房屋预售套内面积82.20㎡，实测套内面积82.20㎡，套内单价6121.36元／㎡，增加／减少套内面积0㎡，增加／（减少）的面积百分比在3%以内，按《重庆市商品房买卖合同》中第六条第1条约定被告‘据实结算，多退少补’，您需向我司补缴房款（／我司向您退还）的房款元；2、按《重庆市商品房买卖合同》中第七条和第九条第2条约定，我司应向您支付违约金4657元；3、根据国家政策有关规定，（／我司向您退还）代收费4352元；4、您需向物业管理公司预交3个月物业管理费和暂收公共水电费公摊元（公共水电费为据实公摊）。以上4项结算后我司还应向您支付9009元，（大写金额：玖仟零玖元整）。我司将你在接房后30个工作日支付到您今天登记的银行卡上，届时请查收，若届时未收到款项或者金额不符，请立即来电咨询……”该结算单尾部有原告周琼签字并注明“对违约金的计算有异议”。庭审中，原告认为2015年10月14日为被告交付房屋之日。以上事实有《重庆市商品房买卖合同》、收据、发票、交房费用结算单及当事人陈述在案为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》内容不违反法律、法规关于合同效力的强制性规范，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于逾期交房违约金的问题。根据双方合同约定，被告应当于2012年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”另依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定：“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任……”本案被告应当对房屋是否交付以及何时交付承担举证责任，但被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，未向本院举示证据，应当承担举证不能的责任，对于原告认为被告于2015年10月14日将房屋交付的意见本院予以采纳。另依照双方合同约定，原告付清全部房款，包括按揭贷款及面积差异退补款方可办理房屋交接手续。原告称因被告原因导致银行于2014年3月3日放款，但其并未举示相应证据予以证明。故在2014年3月3日前原告未付清全部房款，该日前被告不应承担逾期交付房屋的违约责任。但在原告付清全部房款后，被告应当将房屋交付原告，故被告应当自2014年3月4日（包含该日）起至2015年10月13日止共计589天，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即（503176×1?）元／天×589天=29637.07元，对原告诉讼请求超过部分本院不予支持。关于多余代收费退还的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”被告于2015年10月14日出具的交房费用结算单中载明应当退还原告代收费4352元，原告对该金额予以认可，系双方对代收费达成的合议，被告应当退还。故对原告要求被告退还代收费4352元的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告重庆华瓯置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周琼支付逾期交付房屋违约金29637.07元；二、被告重庆华瓯置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周琼支付代收费4352元。本案受理费1170元，由被告重庆华瓯置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  徐振中代理审判员  杨 杰人民陪审员  田学芳二〇一六年二月十五日书 记 员  何江兰