天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3275号
上诉人（原审被告）：高林，男，1980年4月12日出生，汉族，住天津市河北区。
被上诉人（原审原告）：和记黄埔地产(天津)有限公司,住所地天津市和平区南京路189号津汇广场6层601室。
法定代表人：周伟淦，董事长。
委托诉讼代理人：张冰，天津金诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋佳，天津金诺律师事务所律师。
上诉人高林因与被上诉人和记黄埔地产(天津)有限公司（以下简称和记黄埔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初6272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人高林上诉请求判令和记黄埔公司：1.退还合同保证金52428元；2.免除商铺断电后2017年4月15日-2017年5月26日的房租，物业费，推广费，POS机租赁费用27101.34元；3.退还装修押金10000元；4.诉讼费由和记黄埔公司承担。
事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院既判决支付租金又不退还经营保证金违反法律规定；和记黄埔公司口头承诺商户入住率60%，但并未达到，故其系违约在先，为避免损失暂停支付房租期间，该公司2017年4月，和记黄埔公司采取断电的方式，加剧上诉人经营困难，故该期间的房租，物业费，推广费，POS机租赁费用不应支付。
被上诉人和记黄埔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告双方签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》于2016年5月26日解除；2.依法判令被告向原告支付欠缴的2017年3月1日至2017年5月26日基本租金、推广费、销售终端收银机租金及物业管理服务费共计54861.73元；截止到2017年8月31日的逾期付款违约金4114.89元，及至被告实际支付之日的违约金；3.依法判令被告向原告支付将商铺恢复原状所花费用675元;依法判令被告向原告支付2016年9月1日至2016年9月30日基本租金的逾期付款违约金159.42元；2017年1月1日至2017年2月28日物业管理服务费、销售终端收银机租金、推广费、基本租金的逾期付款违约金379.27元；4、依法判令本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：坐落本市和平区南京路181、183号负120（建筑面积87.16平方米）房屋，系原告名下所有涉外产房屋，2015年7月9日原告与被告高林签订《世纪都会商厦商铺租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告经营使用，约定租赁期开始日为2015年8月1日，固定期限为3年，至2018年7月30日止。免租装修期为2个月。租赁期之第一年每月基本租金总额为人民币14643元+提成租金。租赁期之第二年每月基本租金总额为人民币15515元+提成租金。租赁期之第三年，每月基本租金总额为人民币16299元+提成租金。被告应给付原告每月物业管理服务费2833元，推广费510元，销售终端收银机租金人民币500元/台。双方上述租赁合同第15.4.12条约定，被告违反合同约定的其他义务，以致严重影响本合同继续履行的，原告有权书面通知被告终止本合同、收回该房产、原告及受托管理人无需返还被告已付的经营保证金。若原告及受托管理人收取的经营保证金不足以弥补原告及受托管理人实际发生的损失，原告及受托管理人仍有权向被告追偿。双方上述租赁合同第15.5条约定，租赁期内高林未按照合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业管理服务费或其他应付款项，原告有权要求受托管理人终止向被告提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，原告有权同时要求被告按照逾期付款金额每日万分之五(0.05%)的标准自逾期之日起向原告或受托管理人支付逾期付款违约金。若被告经原告或受托管理人书面催告后十五日内仍不付款或未足额支付任何款项的，原告或受托管理人有权采取合同第15.4条约定的救济措施。2017年2月24日原告与被告签订《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》，该合同约定，在被告配合该商场同期开业（即被告依照原告指定的商场开业日2016年4月28日开业）且被告已依照原合同及本补充合同约定履行相应义务的情形下，被告享有以下经营期优惠：被告享有自开业日起算第1个月、第4个月免付租金之优惠，且自开业日起算第2个月、第3个月租金仅为提成租金，按基本租金为零依原合同的约定计算提成租金。2017年3月1日起被告未支付原告租金、物业管理费、推广费、销售终端收银机租金等费用。原告分别于2017年3月6日、2017年3月21日、2017年5月24日向被告寄送催款函，并且在2017年5月24日向原告送达的催款函中载明，原告同意在被告将商铺恢复原状并交还之日起租赁合同提前终止，但被告应承担违约责任，经营保证金52428元不予退还。2017年5月26日原告与被告签订《单元还原项目记录表》，载明未完成之还原项目为门头未恢复，恢复费用从装修保证金扣除，2017年5月26日涉诉房屋由原告收回。自2017年3月1日至2017年5月26日被告拖欠原告基本租金、推广费、销售终端收银机租金及物业管理服务费等共计54861.73元。
再查，被告缴纳原告经营保证金共计52428元，装修保证金10000元。庭审中，原告同意返还被告装修保证金10000元。
一审法院认为，原告与被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，依法成立、有效，本院予以确认，当事人应按照约定履行自己的义务。原告于2017年5月24日向被告寄送催款函，表示同意在被告将商铺恢复原状并交还之日起租赁合同提前终止。2017年5月26日原、被告签订《单元还原项目记录表》，并于同日被告将涉诉房屋交还原告，原、被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》于2017年5月26日解除。被告拖欠原告自2017年3月1日至2017年5月26日基本租金、推广费、销售终端收银机租金及物业管理服务费等共计54861.73元，理应给付原告。庭审中，原告同意退还被告缴纳的装修保证金10000元，予以照准。
被告主张以被告缴纳原告经营保证金52428元，应用于冲抵拖欠原告基本租金、推广费、销售终端收银机租金及物业管理服务费等费用为由提出抗辩。根据《世纪都会商厦商铺租赁合同》约定，被告违反合同约定的义务，以致严重影响本合同继续履行的，原告有权书面通知被告终止合同、收回该房产、原告及受托管理人无需返还被告已付的经营保证金。该经营保证金为违约金，被告主张以经营保证金冲抵拖欠的租金等费用，不符合合同约定，被告的主张不予采信。
关于原告主张被告给付原告欠缴的2017年3月1日至2017年5月26日基本租金等费用共计54861.73元之逾期付款违约金4114.89元及至实际支付之日止的违约金、被告迟延支付原告2016年9月1日至2016年9月30日基本租金的逾期付款违约金159.42元及2017年1月1日至2017年2月28日物业管理服务费等费用的逾期付款违约金379.27元一节，被告已缴纳原告经营保证金52428元，该经营保证金为违约金，原告再行主张逾期付款违约金，不符合相关法律规定不予支持。
关于原告主张要求被告向原告支付将商铺恢复原状所花费用675元一节，因该项费用并未发生，故原告的该项请求亦不予支持。
判决：一、原告和记黄埔地产(天津)有限公司与被告高林签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》于2017年5月26日解除；二、判决生效之日起十五日内，被告高林给付原告和记黄埔地产(天津)有限公司2017年3月1日至2017年5月26日基本租金、推广费、销售终端收银机租金及物业管理服务费等费用共计44861.73元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1305元，减半收取652.5元，由被告高林负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，双方确认，10000元装修押金已在一审判决中高林应给付的钱款中抵扣。上述租赁合同附件第三部分“经营保证金”第1条约定“经营保证金为人民币52428元”同时约定“乙方（承租方）不得将经营保证金抵消其应支付的租金、物业管理服务费、推广费及其他应付款项”。上述租赁合同20.1约定“本合同的所有附件均是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。”
一审法院认定其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：和记黄埔公司是否应退还高林交纳经营保证金52428元并免除高林2017年4月15-5月16日的相关费用。
双方签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及附件、《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定,一审法院确认有效正确，故双方均应恪守并履行。
上述合同及附件约定，承租方违反合同约定的义务，以致严重影响合同继续履行的，出租方有权书面通知承租方终止合同、收回该房产、出租方及受托管理人无需返还承租方已付的经营保证金，经营保证金也不得抵消其应支付相关费用。本案事实表明，一审法院基于高林自2017年3月欠租金的事实，以及合同约定内容确认经营保证金为违约金并无不当。故高林主张退还经营保证金的请求本院不予支持。因高林欠付租金，和记黄埔公司采取断电的措施并不违反合同的约定，故高林要求免除2017年4月15日-2017年5月26日的房租，物业费，推广费，POS机租赁费用本院亦不予支持。
综上所述，上诉人高林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费736元，由上诉人高林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 李志军
二〇一八年五月二十一日
法官 助理 刘振铭
书 记 员 周浩淼
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……