广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0403民初170号原告梧州市嘉联置业发展有限公司，住所地梧州市。法定代表人庄华，董事长。委托代理人刘立钊，公司法务人员。委托代理人卢沛雄，广西富章律师事务所律师。被告蔡某。法定代理人蔡桂杨（系被告父亲），男，汉族，住址同上。原告梧州市嘉联置业发展有限公司与被告蔡某商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂，于2016年3月29日依法裁定将本案转为普通程序审理，并组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告梧州市嘉联置业发展有限公司的委托代理人刘立钊、卢沛雄，被告蔡某的法定代理人蔡桂杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梧州市嘉联置业发展有限公司诉称，2015年6月27日，被告与原告签订了购买旺城广场大学府3号楼1单元2402房的《协议书》，上述《协议书》约定：付款方式为一次性付款，被告应在1个月内付清购房款。同时被告向原告交付购房定金人民币50000元，被告如逾期未付清款项则视为自动放弃购买权，原告不予退还被告所交纳的购房定金人民币50000元。原、被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应秉承诚信原则，严格履行。经原告多次催收，但被告以各种理由为借口至今尚未履行付清购房款的义务，已属于违约，而且影响了原告的正常销售活动，损害了原告的合法权益，原告为此诉请判令解除被告与原告于2015年6月27日签订的关于购买梧州市大学路36-1号旺城广场大学府3号楼1单元2402房的《协议书》；同时依法判令原告不予退还被告所交纳的购房定金人民币50000元。原告梧州市嘉联置业发展有限公司向法庭提交的证据有：1、营业执照，证实原告主体适格；2、《旺城广场“大学府3#5＃楼”定购协议书》，证实原、被告对买卖旺城广场大学府3号楼1单元2402房的有关权利、义务和违约责任等进行了约定；3、查询单，证实截至2016年5月18日止，本案涉案房屋无抵押无查封。被告蔡某辩称，一、本案不符合解除合同的条件，假如原告愿意退还被告所交的购房定金，并按法律规定赔偿被告的损失，则被告同意解除本案协议。如果原告不愿意退还被告所交的购房定金并赔偿经济损失，被告不同意解除合同。1、原告没有通知过被告签订商品房买卖合同，也没有与被告协商过解除合同。2015年6月5日，被告与原告签订了两份商品房订购协议书，协议书约定，被告订购由原告开发的“旺城广场”3号楼一单元1502房和1404房，并交付购房定金合计100000元，原告出具了收款收据。后因故改为本案的2402房和另一案的2501房。被告在签订本案协议时，原告以网签系统故障升级为由，一直拖延不与被告签订正式的商品房买卖合同，后被告才得知本案房屋，原告已经进行了工程在建抵押，短时间内根本无法与被告签订正式商品房买卖合同。在被告多次追问之下，原告才告知被告真相，并称会尽快办理该房的解押手续。但是，原告一直没有通知被告签订商品房买卖合同。反之，只有被告在2015年6、7月份多次要求与原告签订商品房买卖合同，但原告以各种理由拒绝签订商品房买卖合同。被告为维护自身利益，多次要求签订合同无果的情况下迫不得已才于2015年7月9日起诉要求确认本案协议无效，并要求原告双倍赔偿。该案梧州市中级人民法院于2016年5月审理完毕，认定本案争议的协议为商品房预约合同纠纷，协议合法有效，因此，双方都应继续履行该协议。2、本案既不存在合同法第93条规定的协商一致解除合同的情形，也不存在合同法第94条法定解除合同的情形。被告认为本案并没有符合解除本案协议的条件，在签订本案协议后，直至被告起诉原告之前，甚至至今，原告并没有通知被告去签订正式商品房买卖合同，对商品房买卖合同的具体条款被告都还未知晓，原告就直接提起诉讼要求解除本案协议，并不予以退还被告所交定金。假如原告通知被告去签订合同，而被告明确不去，才能引起本案纠纷。至于原告诉状所提的被告应在一个月内付清购房款，这分明是断章取义，这条约定原意是被告需在一个月内付清首付款，被告选择的是一次性付款，且本案协议也并未有首付款的约定，因此，该约定对本案协议没有约束力。本案协议有很多不合理的地方，如未约定付款及签订商品房买卖合同的时间。这一切皆是原告设定的陷阱，其目的就是为了逃避自己的责任。被告之所以如此轻率地与原告签订本案协议，就是因为相信原告所称的“在签订本案协议两三天内就可以签订正式商品房买卖合同，一切以商品房买卖合同条款为准，本案只是一份意向书，不需要书写太详细的。”3、被告在尚未见到正式商品房买卖合同之前，即要求被告交完所有购房款，要求被告必须签约成功，否则扣除定金，这显然违背了合同订立的自愿和公平原则，也违背了平常的交易习惯。二、被告在本案中不存在任何过错，相反，原告存在以下过错：1、故意隐瞒了本案房屋存在抵押的重大交易信息，这是引起本案纠纷的直接原因。在签订本案协议时，原告明知根本无法在短时间内与被告签订正式商品房买卖合同，然而其却故意隐瞒，以网签系统升级为由欺骗被告。2、在消除本案房屋的抵押状态后，并未通知被告去签订正式商品房买卖合同，未将合同条款交给被告阅览，其未尽作为卖方的责任义务。3、本案诉讼期间，原告不但不与被告进行协商，反而持着财大气粗，对被告进行言语攻击，致使被告在内心上不愿接受原告。三、被告认为本案的争议焦点有：一是本案中原告是否已经尽了作为卖方的义务，是否通知了被告签订正式商品房买卖合同。二是原告在签订本案协议时，是否存在故意隐瞒本案房屋已经抵押的事实。三是本案协议是否应该解除。四、基于被告在本案中并无过错，也不存在解除合同情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。即使法院认为无法签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，判令解除本案协议，原告则应双倍退还答辩人所交的定金。原告自始至终既未通知被告签订正式商品房买卖合同，也未与被告协商解除事宜，就直接提起诉讼，于情于理于法均不合，被告认为本案协议应该解除，根据建设部出台的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告既未将正式商品房买卖合同交给被告过目，也未曾通知被告去签订正式商品房买卖合同，且故意隐瞒了本案房屋存在抵押的重大交易信息，既是欺诈也是存在明显过错，假如解除本案合同，其应当双倍退还被告所交的定金。退一步讲，就算双方因正式合同条款产生分歧，无法签订本案正式商品房买卖合同的，那也是因不可归责于当事人双方的事由，原告也应该退还被告所交的定金。因此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求或者判令解除本案协议，原告双倍退还被告所交的定金。被告蔡某向法庭提交的证据有：房屋权属登记信息查询单、抵押查询单、抵押房屋销售备案申请表、抵押房屋销售备案清单，证实原告与被告签订本案协议时，故意隐瞒本案房屋处于在建工程抵押的事实，原告根本无法在2015年7月10日前与被告签订正式的商品房买卖合同。为查明案件事实，本院依法调取并出示了（2015）万民初字第1464号民事判决书及（2016）桂04民终111号民事判决书。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议。原告对被告提交的证据房屋权属登记信息查询单、抵押查询单、抵押房屋销售备案申请表、抵押房屋销售备案清单的关联性有异议，认为被告出示的该证据所要证明的事实已被（2015）万民初字第1464号民事判决书及（2016）桂04民终111号民事判决书予以否定。原告对本院调取的上述证据无异议。被告对本院调取的上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为上述证据只证实本案协议合法有效，不能证实被告违约，亦不能证实原告已尽了卖方义务。对于上述当事人均无异议的证据，本院予以认定，对于存在争议的证据结合全案案情予以综合认证。根据当事人的陈述与举证，本院确认以下事实：2015年6月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《旺城广场“大学府3#＼5#楼”定购协议书》，协议约定：一、乙方定购甲方开发的旺城广场大学府3号楼1单元24层2402房，套内建筑面积93.29㎡，分摊建筑面积28.59㎡，建筑面积121.88㎡，销售单价6995.42元／㎡，销售总价852602元；二、乙方购买涉案房屋成交价格为一次性成交付款，成交单价为6562.49元／㎡，成交总价为799836元。双方约定乙方在签订本协议后七日内必须付清乙方选择付款方式中所承担的首款金额，逾期按本协议双方约定中逾期付款违约处理；三、乙方签署本定购协议的同时，向被告交纳购房定金50000元，在双方签订正式《商品房买卖合同》时不计利息冲抵房价首付款；四、双方签署本定购协议书后便视为双方定购协议成立，乙方不得退房，否则甲方有权不予退还所交纳的伍万元购房定金；原、被告双方签署本定购协议书后，无论乙方是否选择享受首付优惠奖励，乙方须于一个月内付清首付款，乙方交足款项后需在接到甲方通知可以签订《商品房买卖合同》七日内，携此协议书、首付款收据及相关证件与被告签订《商品房买卖合同》，逾期未办理付款及签约手续的均视为自动放弃购买权，被告有权将房屋另售他人，且不予退还乙方所交纳的定金。协议签订后，被告于当天交纳50000元购房定金给原告。之后，原告曾通过微信告知被告交付购房款及签订正式的商品房买卖合同。另查明，涉案房屋在原、被告签订定购协议书时处于在建工程抵押状态。2015年7月10日，原告及中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行共同办理梧州市抵押房屋销售备案申请。在办理备案后，抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。2015年9月2日，原告申请办理涉案房屋的在建工程抵押权注销手续，现涉案房屋已经无抵押。再查明，原告于2013年12月3日取得梧州市大学路36-1号旺城广场第3幢的商品房预售许可证，于2015年4月13日获得商品房预售许可延期，延长预售许可时间至2016年4月12日止。本院认为，原告与被告于2015年6月27日签订的《旺城广场“大学府3#＼5#楼”定购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其合法有效，对双方具有约束力，双方应全面履行合同义务。在合同履行过程中，被告未依约向原告支付涉案房屋购房款，致使原告至今无法与被告进行合同网签及签订正式的商品房买卖合同，被告的行为显属违约，原告依约有权解除与被告签订的上述定购协议书及不予退还被告支付的购房定金，故原告诉请要求解除与被告签订的上述定购协议书及不予退还被告支付的购房定金50000元，于法有据，本院予以照准。被告在本案诉讼中辩称，原告没有履行通知被告签订正式商品房买卖合同的义务，但根据双方签订的定购协议书约定“乙方在签订本协议后七日内必须付清乙方选择付款方式中所承担的首款金额，逾期按本协议双方约定中逾期付款违约处理原、被告双方签署本定购协议书后，无论乙方是否选择享受首付优惠奖励，乙方须于一个月内付清首付款，乙方交足款项后需在接到甲方通知可以签订《商品房买卖合同》七日内，携此协议书、首付款收据及相关证件与被告签订《商品房买卖合同》，逾期未办理付款及签约手续的均视为自动放弃购买权，被告有权将房屋另售他人”可知，原、被告签订涉案房屋正式商品房买卖合同的前提是被告依约向原告支付购房款，因被告至今未向原告支付购房款，其要求原告履行通知签订正式商品房买卖合同的义务，无事实和法律依据，对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。此外，被告辩称原告故意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实，原告存在欺诈行为，双方签订的定购协议书对被告显失公平，且违反平常交易习惯，但在被告应当向原告支付涉案房屋购房款前，原告与中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行于2015年7月10日对包括涉案房屋在内的部分在建商品房办理了梧州市抵押房屋销售备案申请，表明原告可对涉案房屋进行销售，且定购协议书约定被告先付购房款后，原告才与其签订正式商品房买卖合同，而该定购协议书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，故对原告上述辩解意见，本院不予采纳。至于被告的其他答辩意见，因其未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告梧州市嘉联置业发展有限公司与被告蔡某于2015年6月27日签订的《旺城广场“大学府3#＼5#楼”定购协议书》；二、原告梧州市嘉联置业发展有限公司不予退还被告蔡某交纳的购房定金50000元。本案案件受理费1050元，由被告蔡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：梧州市中级法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范天全人民陪审员  周桂红人民陪审员  黄丽芬二〇一六年五月二十四日书 记 员  胡 丹附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。