辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民终313号上诉人（原审原告）：王琳，男，1985年9月26日出生，现住大石桥市。上诉人（原审原告）：李晓丹，女，1986年6月8日出生，现住大石桥市。二上诉人委托诉讼代理人：张武先，系辽宁百运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口万达广场投资有限公�，住所地：营口市站前区。法定代表人：齐界，系该公司总裁。委托诉讼代理人：李斯奇，系辽宁东来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天一，系辽宁东来律师事务所律师。上诉人王琳、李晓丹因与被上诉人营口万达广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院(2016)辽0802民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王琳、李晓丹的委托诉讼代理人张武先，被上诉人营口万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人李斯奇、张天一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王琳、李晓丹上诉请求：1、撤�一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为：“在原告与被告签订商品房买卖合同时，被告销售人员告知原告案涉房屋的交付日期为2016年6月30日。由于被告工作人员填写错误，误将前述交付日期填写为2015年9月30日。”认定事实错误。事实上根本不存在被上诉人销售人员告知上诉人案涉房屋交付日期为2016年6月30日之说。上诉人买房之初，被上诉人工作人员介绍，交房时间就是2015年9月30日。上诉人家住大石桥市内，到营口买房是为了让孩子在营口市内上小学。当时上诉人还和售房的工作人员说，能不能提前交房，售楼员说万达的资金充足，施工进度快，说是2015年9月30日前交房，提前交房完全有可能，但合同上不能给你往前写�上诉人考虑到2015年9月30日交房，入住后可以送孩子在营口市内上学前班，和小朋友熟悉了，上小学就可以在营口市内读书了。2013年11月距离交房日期近两年，万达广场这样的大公司，不至于能逾期交房。所以就决定在被上诉人处买房，上诉人于2013年11月11日与被上诉人签订商品房买卖合同并交付了全款1,077,511.00元。一审法院认定《商品房买卖合同》中交房时间2015年9月30日，是工作人员笔误，实属偏听偏信。如果将“2016”年误写成是“2015”年，或是将“6”月误写成“9”月，仅一项笔误，这无可厚非，人之常情，容易理解。但同时将两个时间点都说成是误写，这种说辞让人难以信服，无法接受，毫无说服力。况且根本不是事实。二，一审法院以《合同补充协议书》第六条7款判决上诉人无合同解除权，属于适用法律错误。《合同补充协议书》中第五条第7款的约定，属于无效的格式条款。《合同补充协议书》是被上诉人方提供的格式合同，从形式上看，该份协议书纸张明显小于《商品房买卖合同书》文本。且该份协议书的页数多、文字极小，语言粗糙（将入户通知写成入伙通知等），被上诉人方在该份合同中故意约定免除其自身责任（违约金极低)、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利（没有明确上诉人的合同解除权)，既没有向上诉人释明，也没有通过文字加黑、加粗等提示，该格式合同中的排除上诉人主要权利的条款（第五条第7款)，属于“霸王条款”，该条款违背了民法公平、诚实信用的原则，剥夺了上诉人作为消费者固有的、最基本的权利——合同解除权。依据《�同法》第40条的规定，应认定无效。一审法院以此条款约定为依据判决上诉人不享有合同解除权，是错误的。被上诉人营口万达广场投资有限公司辩称，坚持一审答辩意见，即：一、原告无解除权，原告的诉讼请求不符合法律规定及双方约定，应予驳回。（一）涉案房屋的实际交付日期应为2016年6月30日，并且在原被告双方的合同磋商阶段和合同签订过程中，被告已经向原告明确告知前述交房日期为2016年6月30日。因被告工作人员失误，误将交付日期填写为2015年9月30日，并不是原被告双方的真实意思表示。原告为购买房屋，多次到被告万达广场销售中心咨询选购，最终原告选定位于营口市xx区xx路x甲-x号“万达广场”x#楼x层建筑面积为179.01平方米的房屋。随后，双方于2013年11月11日签订《营口市商品房买卖合同书》及《合同补充协议（住宅）》。在签订合同前及原告到被告销售中心咨询过程中，被告多次明确告知原告诉争房屋的交付日期为2016年6月30日。但由于被告工作人员工作失误，在签订合同时，误将交付日期填写为2015年9月30日，但签约后双方并未发现。直到被告收到原告的律师函后经核实才发现日期填写错误的情况。通过上述案件事实可以看出，原被告双方的真实意思表示为2016年6月30日交房，并且被告与同一栋楼宇的其他买受人签订的《营口市商品房买卖合同书》中所载明的交房日期均为2016年6月30日，其中包括同样在2013年11月11日当天签订《营口市商品房买卖合同书》。被告可以提供与原告所购房屋处于同一栋楼宇的全部商品房买卖合同，来证明实际交房日期为2016年6月30日，2015年9月30日是误写。庭审中，被告已选取了与原告购买房屋相同楼宇中的，在原告签�日期之前、同一天、之后的商品房买卖合同。另外，从客观工程进度来看，涉案房屋所在楼宇于2013年3月1日才开始施工，计划竣工验收日期为2016年4月29日，即便是抓紧施工，32层的高层住宅，从基础到配套工程全部竣工，至少需要3年的时间，被告不可能在商品房买卖合同中约定的交房日期提前7个月之久！这显然是不符合客观交付条件的。其次，从法律规定来看，依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”以及民商事法律体系中的“误载不害真意”的法理解释，当事人之间成立和履行合同应当是按照双方的真实意思表示履行，不应拘泥于当事人之间的误书。本案中，原被告双方在缔约时的真实意思表示是2016年6月30日交房，虽然存在日期填写错误的情况，但是当事人�方还是应该秉承诚实信用原则，按照双方的真实意思表示履行合同。再次，如原告否认上述案件真实地基本事实，那么依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，也应属于“重大误解”，原被告双方均可申请“变更”或“撤销”，但依据前述法律规定，原告无权请求解除合同，故在案件基本事实明确的情况下，原告无解除权，原告请求解除合同的诉讼请求是没有事实和法律依据的。（二）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，以及原被告双方签订的《合同补充协议（住宅）》第六条第7款的约定，即使依据双方签订的《营口市商品房买卖合同书》中误写的交房日期2015年9月30日，被告存在逾期交房行为，原告也无合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定如下：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”《合同补充协议（住宅）》第六条第7款约定如下：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。通过上述法律规定及合同约定可知，法律允许当事人之间就解除权成立条件及行使期限进行约定，充分体现了民法的“意思自治”原则。而在《合同补充协议（住宅）》中，原被告双方也对逾期交房的后果进行了明确约定，即双方同意不解除合同，“合同继续履行”。由此可知，在被告存在逾期交房的违约情况下，合同继续履行，被告承担逾期交房违约金，原告无权解除合同。因此，在解除权不成立的前提下，根本谈不上解除权行使的问题。原告要求解除合同赔偿利息及税款的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。二、基于上述案件事实及法律规定，原告表面上是因被告逾期交房违约的维权，实际上是因为房价下跌，违反契约精神的退房毁约，原告的行为违背了保护交易公平和稳定的原则。根据前文所述基本案件事实及法律规定，原被告双方的真实意思表示是2016年6月30日交房。而原告在明知真实交�日期的情况下，因书写错误而提出解除合同，实际上是因为从2015年初开始，营口楼市持续低迷，价格下跌。维护交易公平、安全、稳定是民商法的基本原则，原告为了自身利益，利用缔约书写错误的不合情理的理由要求退房是典型的破坏交易公平和稳定的行为。在营口市房价持续下行的大环境下，如原告的请求一旦得到支持，势必会引起更多的购房者效仿。如此既是对司法资源的浪费，也会对营口市房地产市场进一步打击。综上所述，原告人的诉讼请求是没有事实依据和法律基础的。故请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护法律的公正、公平。上诉人王琳、李晓丹向一审法院起诉主张：1、请求法院判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告立即返还原告购房款壹佰零柒万柒仟伍佰壹拾壹元（1077511元），并赔偿给原告造成的利息损失及税款。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原、被告双方于2013年11月11日就原告购买被告开发的位于营口市站前区体育路10甲-165号，产籍号：xxxxxxx房屋签订《营口市商品房买卖合同书》及《合同补充协议（住宅）》，约定建筑面积179.01平方米。合同第八条约定被告应当在2015年9月30日前，交付取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋。补充协议第五条第7款约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。�原告与被告签订商品房买卖合同时，被告销售人员告知原告案涉房屋的交付日期为2016年6月30日。由于被告工作人员填写错误，误将前述交付日期填写为2015年9月30日。原告于2013年11月12日向被告交付了全部购房款1077511元，被告为原告开具了《销售不动产统一发票（自开）》。随后，原告向营口市站前区地方税务局缴纳了诉争房屋的契税43100元。2013年11月11日前后，被告与本案诉争房屋同一楼宇的其他买受人签订的《商品房买卖合同书》中约定的交付日期均为2016年6月30日。2015年12月4日，原告委托辽宁百运律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在2016年1月1日与原告解除商品房买卖合同，返还已付房款，并按照中国建设银行同期贷款4倍利息的标准向原告支付利息。该律师函通过邮寄方式于2015年12月5日送达到被告销售中心。2016年4月29日案涉房屋所在楼宇取得《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2016年6月被告书面向原告发出《营口万达广场入伙通知书》，通知原告于2016年6月30日办理案涉房屋的入住手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”通过上述法律规定可知，商品房买卖合同双方可以就迟延交付房屋的解除权行使条件及行使方式进行约定，且该约定优先于司法解释规定的催告后三个月仍未履行的，当事人一方请求解除合同的应予支持的法定条件。本案中，二原告、被告双方签订的《合同补充协议（住宅）》第六条第7款约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。由此可见，原、被告双方就被告发生迟延交付房屋的情形时，明确约定合同继续履行，而非是解除合同。故二原告并不享有合同解除权。同时，被告已于2016年4月29日取得诉争房屋的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》并向二原告发出《入伙通知书》，符合合同约定及法定的房屋交付条件，本案诉讼商品房买卖合同的合同目的可以实现。故对二原告要求解除合同、赔偿利息损失及税款的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告王琳、李晓丹的诉讼请求。案件受理费14497元，二原告自负。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原、被告双方于2013年11月11日就原告购买被告开发的位于营口市站前区体育路10甲-165号，产籍号：xxxxxxx房屋签订《营口市商品房买卖合同书》及《合同补充协议（住宅）》，约定建筑面积179.01平方米。合同第八条约定被告应当在2015年9月30日前，交付取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋。补充协议第五条第7款约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。该《合同补充协议（住宅）》第六条约定，关于房屋交付的补充约定，1、该房屋的具体交付时间以甲方发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。原告于2013年11月12日向被告交付了全部购房款1077511元，被告为原告开具了《销售不动产统一发票（自开）》。随后，原告向营口市站前区地方税务局缴纳了诉争房屋的契税43100元。2013年11月11日前后，被告与本案诉争房屋同一楼宇的其他买受人签订的《商品房买卖合同书》中约定的交付日期均为2016年6月30日。2015年12月4日，原告委托辽宁百运律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在2016年1月1日与原告解除商品房买卖合同，返还已付房款，并按照中国建设银行同期贷款4倍利息的标准向原告支付利息。该律师函通过邮寄方式于2015年12月5日�达到被告销售中心。2016年4月29日案涉房屋所在楼宇取得《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2016年6月被告书面向原告发出《营口万达广场入伙通知书》，通知原告于2016年6月30日办理案涉房屋的入住手续。本院认为，上诉人王琳、李晓丹与被上诉人营口万达广场投资有限公司于2013年11月11日签订的《营口市商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxx）系双方自愿签订，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法有效。双方应依据合同的约定享有权利、履行义务。关于交房日期的问题。《营口市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、该商品�取得建筑工程竣工验收备案条件。所以，被上诉人应当在2015年9月30日前将取得建筑工程竣工验收备案条件的房屋交付二上诉人。被上诉人称交房时间为2016年6月30日，该合同的日期系笔误，并提交了万达广场置业顾问包吉庆的《情况说明》及与他人签订的《营口市商品房买卖合同》，以此来证明交房日期系笔误。本院认为，包吉庆因与被上诉人具有利害关系，又未提供其他充分的证据证明该情况说明的内容符合客观事实，故对被上诉人提交的《情况说明》本院不予采信。二上诉人提交其与其他的业主签订的《营口市商品房买卖合同》仅可以证明其与其他业主之间所约定的交房时间，不能证明二上诉人与被上诉人之间签订的《营口市商品房买卖合同》中约定的交付日期系笔误。关于二上诉人是否享有解除《营口市商品房买卖合同》权利的问题。本院认为，双方签订的《营口市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任1.2约定双方按照补充协议的相关约定执行。同日，二上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议（住宅）》系被上诉人为重复使用而预先拟定的合同，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。该《合同补充协议（住宅）》第六条约定，关于房屋交付的补充约定，1、该房屋的具体交付时间以甲方发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。本院认为，《合同补充协议（住宅）》的第六条1.免除了被上诉人不按合同约定日期交房的责任。第六条7.排除了上诉人解除《营口市商品房买卖合同》的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。关于二上诉人与被上诉人之间签订的《营口市商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本院认为，被上诉人营口万达广场投资有限公司迟延交付房屋，二上诉人请求解除与被上诉人签订的《营口市商品房买卖合同》应予以支持。由于被上诉人违约行为致使二上诉人缴纳的契税款损失43100元，被上诉人应予以赔偿。综上所述，二上诉人的上诉理由，依法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同�纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市站前区人民法院(2016)辽0802民初947号民事判决；二、解除上诉人王琳、李晓丹与被上诉人营口万达广场投资有限公司于2013年11月11日签订的《营口市商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》；三、被上诉人营口万达广场投资有限公司返还上诉人王琳、李晓丹购房款1077511元；四、被上诉人营口万达广场投资有限公司赔偿上诉人王琳、李晓丹缴纳的契税款43100元；五、被上诉人营口万达广场投资有限公司于2015年10月31日起以1077511元为基�，按中国人民银行同期同类贷款利息向上诉人王琳、李晓丹支付利息至本判决确定的给付之日。上述给付义务，限被上诉人营口万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14497元，二审案件受理费14497元，均由被上诉人营口万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  盖世非审判员  赵 群审判员  姚 望二〇一八年四�二十五日法官助理张文生书记员孙奥博