广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1291号
上诉人（原审被告）：刘守洪。
委托代理人：张利群，广东鹏浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄焰明。
委托代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。
委托代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。
上诉人刘守洪因与被上诉人黄焰明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第210民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月14日，黄焰明作为出租方与承租人刘守洪签订《房屋租赁合同》，约定黄焰明将位于深圳市福田区福星路福星花园大厦商场2层xx号房屋出租给刘守洪作为商场使用，每月租金1200元，租期自2011年3月20日至2012年3月19日；黄焰明可向刘守洪收取2400元的租赁保证金；刘守洪拖欠租金和应由刘守洪支付的各项费用，或刘守洪未及时返还租赁房屋，或刘守洪违约提前解除合同的，黄焰明可不予返还租赁保证金；黄焰明所留的送达地址为身份证地址，刘守洪所留的送达地址为福田区福田村池塘坊7栋x01号，一方给另一方发的通知按送达地址邮寄视为送达；租赁期满解除合同后，刘守洪返还租赁房屋，租赁房屋内留置物品黄焰明有权自行处理。签订合同后，黄焰明将房屋交给了刘守洪使用，刘守洪从2011年5月开始未再向黄焰明支付租金。合同约定的租赁期限届满后，刘守洪未将房屋交还给黄焰明，继续占有房屋。黄焰明分别于2013年6月6日、6月8日发短信给刘守洪催收租金和管理费。刘守洪分别于2013年6月8日、6月14日回复短信“房东我在广西下周回、回来和你结算、不要吓我、咱们不是吓大的”、“房东你好！本来约好下午结算租金的事、有点急事出去了、烦你把发票开好一次性把钱给你！谢谢！回来和你联系、这个月租金算我公司的”。刘守洪实际上未按短信的内容支付租金。2013年10月19日，黄焰明按照刘守洪在租赁合同所留的地址向刘守洪邮寄了一份《解除租赁合同、收回房屋、催缴房租通知》，主要内容为：刘守洪自2011年5月20日至今连续拖欠租金达29个月，共34800元；还拖欠由黄焰明垫付的本应由刘守洪支付的2011年4月、5月部分管理费53.32元，和2012年10月至2013年10月的管理费及违约金2472.50元，刘守洪已严重违约，现黄焰明通知刘守洪自2013年10月20日起解除双方签订的房屋租赁合同关系，收回房屋，限刘守洪自本通知发出之日起10日内将房屋内属于刘守洪的一切物品清理搬走，交还租赁房屋，逾期不清理视为刘守洪放弃租赁房屋内所有物品的所有权及其他处分权利，黄焰明有权收回房屋，及有权任意处置该等物品。该邮件已于2013年10月20日妥投。由于刘守洪仍未缴纳租金，黄焰明于2014年10月10日向原审法院提起诉讼。
黄焰明一审诉讼请求为：1、解除黄焰明、刘守洪签订的《房屋租赁合同》；2、刘守洪将福星花园大厦商场2层xx号房屋返还给黄焰明；3、刘守洪支付拖欠的租金及房屋占用费48000元（从2011年5月起付至实际交还房屋之日止，暂计至2014年9月，共40个月）及黄焰明垫付的水电、管理费4587元，合计52587元；4、刘守洪承担本案诉讼费用。
原审法院认为，黄焰明与刘守洪签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。从双方在2013年6月的短信往来看，黄焰明有向刘守洪催缴租金，刘守洪仍在继续使用房屋并同意支付拖欠的费用，并表示“这个月租金算我公司的”。该事实可证明合同租赁期限届满后，刘守洪未将房屋交还给黄焰明，并继续占有使用房屋，黄焰明也无异议，双方事实上在租赁合同届满后已经形成了不定期续租的租赁合同关系。刘守洪长期拖欠租金，黄焰明已于2013年10月19日向刘守洪发出了催缴房租和解除合同的通知，该通知已送达到了刘守洪在合同中所留的地址，双方的租赁合同已于2013年10月20日解除。刘守洪应向黄焰明支付2011年5月20日至2013年10月20日的租金34800元及2011年4月、5月管理费、2012年10月至2013年10月的管理费及违约金共计2525.82元。合同解除后，刘守洪虽然未与黄焰明办理房屋返还的交接手续，但黄焰明应及时收回房屋，防止损失的继续扩大，而且黄焰明在函件中也表明如刘守洪逾期不清理视为刘守洪放弃租赁房屋内的所有物品，黄焰明有权收回房屋及有权任意处置该等物品，因此对黄焰明在2013年10月20日以后未能收到的房屋占有使用费，是黄焰明原因造成的，黄焰明主张刘守洪给付，依据不足，原审法院不予支持。刘守洪在2013年6月向黄焰明表示将结算租金，黄焰明在2013年10月19日向刘守洪发函催收租金，黄焰明在2014年10月10日向原审法院提起诉讼，构成了诉讼时效的中断，刘守洪辩称黄焰明的诉请超过了诉讼时效，与事实不符，原审法院不予采信。刘守洪未提交证据证明其已交纳租赁期间的水电费、管理费，而黄焰明提交了已代刘守洪向物业公司支付了相关费用的收据，刘守洪辩称不拖欠费用，依据不足，原审法院不予采信。刘守洪拖欠租金，黄焰明依照合同可不予返还租赁保证金，刘守洪辩称租赁保证金可抵扣租金，与合同约定不符，原审法院予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的有关规定，当庭判决：一、确认黄焰明与刘守洪签订的《房屋租赁合同》已于2013年10月20日解除；二、刘守洪应于判决发生法律效力之日起十日内向黄焰明支付2011年5月20日至2013年10月20日的租金34800元及2011年4月、5月管理费、2012年10月至2013年10月的管理费及违约金共计2525.82元；三、驳回黄焰明其它诉讼请求。如刘守洪未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1115元（已由黄焰明预交），因本案适用简易程序审理，减半收取557.5元，由刘守洪负担367元，黄焰明负担190.5元。
上诉人刘守洪不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判驳回黄焰明在一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由黄焰明承担。事实和理由：
一、一审法院认定刘守洪在合同期满后继续占有房屋，刘守洪与黄焰明之间形成不定期续租的租赁合同，属于认定事实错误：1、双方签订的《房屋租赁合同》租期自2011年3月20日至2012年3月l9日，到期后，刘守洪已经告知黄焰明不再续租，并搬离租赁房屋，双方之间的房屋租赁关系已经终止，刘守洪并没有占有房屋。2、除短信外，黄焰明没有提交任何证据证明自2012年3月19曰租赁合同期满后刘守洪仍然在占有并继续使用房屋。3、一审法院的法官在认定双方之间的短信来往时，并没有仔细分析短信内容，从而得出不符合事实的结论：（1）2013年6月6日短信，黄焰明发短信给刘守洪，要求支付2011年5月至2013年5月31日的租金和2012年10月至2013年5月的管理费，共30798．88元，并交还房屋钥匙。在此短信中，黄焰明在计算房屋租金时是按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的。但从刘守洪回复的短信来看，刘守洪是不同意黄焰明短信中要求支付共30798．88元的要求的，因为刘守洪在合同期满之后已经搬离了该房屋，没有续租，当然不能同意黄焰明提出的2012年3月19日租赁合同期满之后的房屋。如果说刘守洪真的在2012年3月l9日之后还占有并使用房屋，那么黄焰明按照原合同来计算租金是合情合理的，正常情况下，刘守洪对此合情合理的要求不应回复为“不要吓我、咱们不是吓大的”，这种回复反映了刘守洪对黄焰明提出不符合事实的租金要求在心理上的态度（即感到气愤，从而在语言上针锋相对的反驳）。同时，黄焰明在此条短信中要求刘守洪“……。并交还房屋钥匙”，如果是黄焰明作为房东对续租没有异议，那为什么还要求刘守洪交还钥匙，可见并不是续租，而是黄焰明认为刘守洪存在租赁合同期满后没有交还房屋钥匙。（2）刘守洪在2013年6月14日发给黄焰明的短信内容为“房东你好!本来约好下午结算租金的事、有点急事出去了、烦你把发票开好一次性把钱给你!谢谢!回来和你联系、这个月租金算我公司的!”。结合刘守洪在前面的短信同意从广西回来后结算租金的事实，这条短信表达了对没有履行承诺的一种歉意，刘守洪正是因为有歉意，所以在短信后面说这个月租金算我们的，为什么要说“算我们的”呢如果按照黄焰明所说的房屋一直由刘守洪占有并使用，那这个月租金理所当然的就是刘守洪的，而刘守洪却说“算我公司的”，表达的意思是本来不是我公司的，但因为没有按照之前说好的回来结算租金，作为一种抱歉的心态，额外向黄焰明支付一个月的租金作为补偿。从对这条短信内容的分析，可以判断出2013年6月份是不存在刘守洪占有使用黄焰明房屋里的事实的，这也证明了黄焰明所说的刘守洪在合同期满后仍然占有房屋一直到2014年10月份的陈述不符合事实的。
二、本案中对于如何交还房屋并没有进行细节化的约定，也没有明确约定交还房屋以“交还房屋钥匙”作为依据，即使存在刘守洪没有交还钥匙的情况，也不能以此认定刘守洪继续占有并使用租赁房屋。在双方已经签订了有明确租赁期限的租赁合同的情形下，在合同期满后，没有续签且承租人不支付租金的情况下，从合情合理以及符合正常逻辑的角度来看，出租人应当自行收回房屋，没有房屋钥匙并不能阻止出租人收回房屋，只有在收回房屋的过程中遇到承租人阻碍的情况下，出租人无法收回房屋，才发生继续支付租金、续租、依法要求腾退房屋、赔偿损失等情形。本案中并不存在承租人阻碍出租人合同期满后收回房屋的事实。在租赁合同中没有明确约定“交还房屋钥匙”作为返还房屋的依据的情况下，在租赁合同期满，且承租人拖欠租金的情况时，出租人完全有能力收回房屋，最多就是产生更换房屋钥匙的麻烦。最为关键的是，刘守洪和黄焰明在《租赁合同》附页中手写增加一条为“租赁期满合同解除后，乙方返还房屋。租赁房屋内留置物品甲方有权自行处理”，本条款的约定说明了两个问题，l）租赁期满合同是要解除的，2）租赁房屋内的留置物品出租人有权自行处理。这一补充条款也是为了利于出租人（黄焰明）在特定情况下白行收回房屋的约定。即使存在刘守洪不交还钥匙的情况，黄焰明也完全可以依据本条约定自行收回房屋，处理留置物后再行利用房屋。
三、黄焰明应当在2012年3月l9日租赁合同期满，且刘守洪没有支付租赁合同期内租金的情况下，及时采取合理措施收回房屋，以避免损失的扩大，但黄焰明怠于收回房屋，扩大的损失应当由黄焰明承担。结合前面的事实和理由，刘守洪认为，在2012年3月19日租赁合同期满后，刘守洪之前都没有支付租金，更谈不上还要续租，而且黄焰明也没有证据证明双方有续租行为，在此情况下黄焰明完全有能力及时收回房屋，而不是在2013年6月发短信要求刘守洪交还房屋钥匙，并于2013年10月份发快递来解除租赁合同。从2012年3月l9日至2013年10月，长达l9个月的时间里，黄焰明有能力收回房屋而不收回，就算刘守洪真的没有交还钥匙，也不应该承担如此长时间的租金和管理费，一审法官判决实在是于理不公，让人无法信服。
综上，刘守洪认为，一审判决判定刘守洪承担额外的租金和管理费属于事实不清，证据不足，请求二审法院鉴明事实，依法公正判决。
被上诉人黄焰明答辩认为，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院维持一审法院判决。
经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。刘守洪上诉主张在合同届满后未继续占用涉案房产，则应举证证明在合同届满后已将房屋交还给黄焰明，但其对此未能提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。结合双方在2013年6月的短信往来，原审判决认定刘守洪在合同届满后继续占用涉案房产，黄焰明无异议，双方形成不定期租赁关系并无不当，本院予以维持。因此，刘守洪上诉主张合同届满未继续占用涉案房屋及合同届满时黄焰明即应及时收回涉案房屋均缺乏依据，理由不能成立，本院不予采信。
不定期租赁关系中，出租人可以随时解除租赁合同，且在本案中，刘守洪长期拖欠租金构成违约，黄焰明有权解除租赁合同。合同解除后，刘守洪依然负有返还涉案房屋的义务，但考虑到黄焰明亦应在合同解除后及时收回房屋，防止损失扩大，故对原审判决关于刘守洪只需支付2013年10月之前的租金的认定，本院亦予确认。
综上，刘守洪的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费733元，由上诉人刘守洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
助理 审 判员 王丹妮
二〇一五年九月十五日
书记员（兼） 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。