四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终7338号
上诉人（原审原告）：胡廷贵，男，汉族，1955年12月26日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：张思华，女，汉族，1967年12月5日出生，住四川省自贡市大安区。
委托诉讼代理人：杨建国，男，汉族，1958年8月5日出生，住四川省成都市成华区。
被上诉人（原审被告）：伊厦成都国际商贸城股份有限公司。住所地：四川省成都市金牛区聚霞路*号。
法定代表人：寿建鸿，董事长。
委托诉讼代理人：何春霞，北京金诚同达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达律师事务所实习律师。
上诉人胡廷贵因与被上诉人伊厦成都国际商贸城股份有限公司（以下简称伊厦商贸城公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人胡廷贵及其委托诉讼代理人张思华，被上诉人伊厦商贸城公司的委托诉讼代理人何春霞、彭溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡廷贵上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、由伊厦商贸城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：伊厦商贸城公司通过各种渠道虚假、夸大宣传其开发的成都国际商贸城系商业配套设施高端，现代商务服务一流，且“划行规市、分类聚集”科学，诱使胡廷贵决定购买商位使用权以防止市场整体搬迁而无处可去且达到盈利的合同目的。同时，伊厦商贸城公司向胡廷贵出示的“抽签定位指南”、“特别公告”、“国际商贸城报”、“宣传手册”等宣传资料的内容是具体确定的，应当视为要约，应该对伊厦商贸城公司具有法律约束力。现伊厦商贸城公司未能履行上述承诺，胡廷贵有权要求解除合同。伊厦商贸城公司在签订合同前的广告宣传环节和履行合同的过程中，违背了诚实信用的民法原则，胡廷贵有权解除与伊厦商贸城公司之间的合同关系。本案所涉的商位使用权协议并非为一审法院认定的租赁合同，而是商位使用权的转让，因此，不应适用租赁合同相应的法律处理。“划行归市、分类聚集”是“义乌国际小商品市场”探索成功的商业模式、商业惯例和规律，无需法律明文规定，伊厦商贸城公司应当受到该原则的约束。因此，在伊厦商贸公司未履行“划行归市、分类聚集”义务的情况下，胡廷贵有权解除合同。
被上诉人伊厦商贸城公司辩称，伊厦商贸城公司与胡廷贵之间系租赁关系，不应该适用商品房买卖合同司法解释。伊厦商贸城公司不存在欺诈和违约行为，胡廷贵在协议签订和使用商位5年之久后请求解除合同并退还租金的诉请缺乏法律和约定的依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
胡廷贵向一审法院起诉请求：1、解除胡廷贵与伊厦商贸城公司签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议；2、伊厦商贸城公司退还胡廷贵所交纳的商位使用费342612元，保证金30000元并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付上述商位使用费、保证金的利息（自2011年9月5日起按照131644元计算利息至实际付清之日止，自2011年9月26日起按照240968元计算利息至实际付清之日止）；3、由伊厦商贸城公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：伊厦商贸城公司系成都国际商贸城开发商，从2009年开始，伊厦商贸城公司通过报刊、杂志、电台、网络等方式对成都国际商贸城项目进行宣传。宣传主要内容：项目位于成都北部新城、绕城高速以北、人民北路北延线展开的商业轴线的南段，总占地面积2090亩，总建筑面积245万平方米，80亿元倾力打造，建成后将拥有商铺6万个，包含17个大类、48个行业、1900多个种类、43万多个商品品种，是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射最强的、综合的现代化商贸平台；项目分四期建设，预计四年全部建成并投入使用；一期为六区块中药材专业市场以及二区块小商品市场及配套，二期为一区块小商品市场及配套，三期为三、四、五区块小商品市场及配套的酒店和商务办公，四期为精品市场；项目优势快捷交通、完善配套、卓越服务、强势推广、高度信息化、缔造365天永不落幕的博览会、两大板块营造繁荣商圈、建立市场管理体系、政府扶持等内容。
作为国际商贸城的投资运营商，伊厦商贸城公司在招商过程中就商贸城的商位招商报名、抽签定位、交款签约等事项制作了相应的流程规定、注意事项、通告予以广而告之。胡廷贵按照相应的流程规定及其通告的内容参与了伊厦商贸城公司商位招商的报名、抽签定位。2011年9月5日，胡廷贵（乙方、使用人）与伊厦商贸城公司（甲方、产权人）签订了商位号位2-12478的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》，2011年9月26日再次签订了《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议补充协议》。双方签订的协议约定：“1、地址及经营内容为本协议项下商位为成都国际商贸城日用品市场二区块区商位，商位号为2-12478，根据划行归市原则，本商位限乙方使用于服装服饰大类服装行业男装类类别商品的经营，不得改作它用；使用期内因市场商品经营状况发生变化，甲方确定对本商位的大类、行业或类别进行调整的，乙方须配合服从，并按甲方确定的时间按时调整搬迁；2、商位类型：定向安排；3、商位使用期限及费用：商位使用期限2011-09-28起至2017-03-27止本协议项下合计1个商位，套内建筑面积合计为9.3㎡；履约保证金合计为10000元，商位使用费合计为121644元，均由乙方在本协议签订时一次性付清。本协议约定的商位使用期限届满时，乙方对商位的使用权自行终止；3.2商位号、面积及费用明细表：……费用项目为商位租金……；3.3、综合管理服务费：综合管理服务费按25元/平方米（套内建筑面积）/月的标准，由乙方每年交纳一次。综合管理服务费包含公共用水用电，公共区域保洁、绿化、公共设备维护等费用”。胡廷贵（乙方、使用人）与伊厦商贸城公司（甲方、产权人）还签订了商位号位2-20527、2-20528的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》，2011年9月26日再次签订了《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议补充协议》。双方签订的协议约定：“1、地址及经营内容为本协议项下商位为成都国际商贸城日用品市场二区块区商位，商位号为2-20527、2-20528，根据划行归市原则，本商位限乙方使用于服装服饰大类服装行业女装类类别商品的经营，不得改作它用；使用期内因市场商品经营状况发生变化，甲方确定对本商位的大类、行业或类别进行调整的，乙方须配合服从，并按甲方确定的时间按时调整搬迁；2、商位类型：定向安排；3、商位使用期限及费用：商位使用期限2011-09-28起至2017-03-27止本协议项下合计2个商位，套内建筑面积合计为18.6㎡；履约保证金合计为20000元，商位使用费合计为220968元，均由乙方在本协议签订时一次性付清。本协议约定的商位使用期限届满时，乙方对商位的使用权自行终止；3.2商位号、面积及费用明细表：……费用项目为商位租金……；3.3、综合管理服务费：综合管理服务费按25元/平方米（套内建筑面积）/月的标准，由乙方每年交纳一次。综合管理服务费包含公共用水用电，公共区域保洁、绿化、公共设备维护等费用”。除前述约定外，双方还就各自的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，胡廷贵按照合同约定支付了伊厦商贸城公司商位使用费及履约保证金，伊厦商贸城公司亦按照合同约定将商位交付给了胡廷贵使用。伊厦商贸城公司在招商过程中，通过多种媒体渠道对成都国际商贸城的建设、规划配套设施建设等进行了广泛宣传。在办理正式报名时，伊厦商贸城公司要求参与报名的商家每个商位需交纳定金50000元。在签订正式商位使用协议时，商家所交纳的定金抵交了商位使用费或履约保证金。伊厦商贸城公司对成都国际商贸城日用品市场在经营过程中，对各区块商位大类、行业或类别进行了相应的确定，包括童婴装类、牛仔装类、男装类、女装类、服装其他类等；领带、围巾、辅料包装、纺织、床上用品、针织行业等。2010年1月23日，伊厦商贸城公司针对广大经营户，出具《特别说明》，其中对经营的种类到底在哪个区域表述如下：在正式报名结束后，公司将根据各个行业的报名情况和行业特性，按“划行归市、分类聚集”的原则进行行业布局，不同的区域不会出现重复的行业，例如：如果日用杂品类划分在一楼，那么二楼、三楼、四楼、五楼都不会再有日用杂品区……。
一审法院认为，胡廷贵与伊厦商贸城公司签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，受法律保护。按上述协议的约定，胡廷贵已付清商位使用费等相关费用，伊厦商贸城公司也将成都国际商贸城2-12478、2-20527、2-20528号商位交付给胡廷贵使用至今，双方均按约履行了合同的主要义务。现胡廷贵诉至法院，认为伊厦商贸城公司发出的流程规定、注意事项、通告提及的内容以及宣传中的成都国际商贸城的建设、规划、配套设施建设等内容，均为合同要约，对伊厦商贸城公司具有约束力，应当作为《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议的一部分。伊厦商贸城公司违反了划行归市、分类聚集的原则，以及没有实现伊厦商贸城公司发出的流程规定、注意事项、通告提及的内容以及宣传中的成都国际商贸城的建设、规划配套设施建设等承诺，在与胡廷贵等广大商户签订协议的程序上采取欺诈违法手段，显失公平，协议是在受胁迫情况下签订，导致胡廷贵经营困难，亏损严重，构成根本违约，故要求解除双方签订《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议并赔偿相应损失。双方为此产生纠纷。针对本案争议焦点，一审法院归纳并分析评判如下：
一、2011年9月5日、2011年9月26日双方签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议，胡廷贵是否在受胁迫、欺诈的情况下签订。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，一审法院认为，胡廷贵应提交相应的证据证明其签订上述协议时受到胁迫、欺诈等情况，但一审庭审中胡廷贵未向法庭提交相应的证据，故应承担相应的法律后果。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”之规定，胡廷贵即便认为上述协议是在受胁迫、欺诈的情况下签订，法律明文规定了相应的救济渠道，其应当在法定期限内行使撤销权，但现双方合同履行期限已达四年，故胡廷贵的上述主张，依据不足，一审法院不予支持。
二、关于伊厦商贸城公司发出的流程规定、注意事项、通告提及的内容以及宣传中的成都国际商贸城的建设、规划、配套设施建设等内容是否应当作为《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议内容的问题。依照《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的，视为要约”之规定，一审法院认为，首先，成都国际商贸城的建设、规划、配套设施建设等宣传内容，并未明确商位面积、使用费等商位有偿使用合同的关键信息，相应的内容并不具体明确，且大多系对建立市场的远景规划和希望实现的目标，针对的是不特定的相对人，其性质应为要约邀请；其次，《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人均依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。要约、承诺是合同当事人订立合同的方式，伊厦商贸城公司发出签订合同的流程规定、注意事项、通告、宣传内容等，胡廷贵阅知相应的内容后，双方在自愿的基础上签订了书面正式的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议。如伊厦商贸城公司发出签订合同的流程规定、注意事项、通告中的内容以及伊厦商贸公司宣传的内容双方协商一致，理应载入双方签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议之中。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，具体到本案，双方当事人订立了书面的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议，相应的合同所约定的内容应当以双方签字或者盖章确认的合同文本为准。胡廷贵意欲援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。一审法院认为，由于该条司法解释规定是针对商品房买受人的特殊保护，而本案胡廷贵与伊厦商贸城公司之间实质系商位租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。并非以所有权买卖为核心的商品房买卖关系，本案并不适用上述司法解释的规定。故伊厦商贸城公司发出的流程规定、注意事项、通告提及的内容以及宣传中的成都国际商贸城的建设、规划、配套设施建设等内容并不能当然地作为本案双方所签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及其补充协议的一部分。
三、关于胡廷贵认为伊厦商贸城公司违反“划行归市，分类聚集”的原则问题。首先，胡廷贵与伊厦商贸城公司签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》关于“划行归市、分类聚集”的约定为“1、地址及经营内容为本协议项下商位为成都国际商贸城日用品市场二区块区商位，商位号为2-12478、2-20527、2-20528,根据划行归市原则，本商位限胡廷贵使用于服装服饰大类服装行业男、女装类类别商品的经营，不得改作它用；使用期内因市场商品经营状况发生变化，伊厦商贸城公司确定对本商位的大类、行业或类别进行调整的，胡廷贵须配合服从，并按伊厦商贸城公司确定的时间按时调整搬迁”。按照此约定，划行归市原则实际是限定胡廷贵经营内容的条款，伊厦商贸城公司在此条中并未负有相应的义务；其次，伊厦商贸城公司在《特别说明》中对“划行归市、分类聚集”进一步表述为：……公司将根据各个行业的报名情况和行业特性，按“划行归市、分类聚集”的原则进行行业布局，不同的区域不会出现重复的行业，例如：如果日用杂品类划分在一楼，那么二楼、三楼、四楼、五楼都不会再有日用杂品区……。伊厦商贸城在成都国际商贸城日用品市场对各区块商位大类、行业或类别进行了相应的确定，包括童婴装类、牛仔装类、男装类、女装类、服装其他类等；领带、围巾、辅料包装、纺织、床上用品、针织行业等。即伊厦商贸城确按“划行归市、分类聚集”的原则对市场实际进行了相应的划分，仅是胡廷贵认为伊厦商贸城公司划分的不尽合理和科学而已；最后，我国现有法律、法规上对大型综合市场的“划行归市、分类聚集”缺乏明文的规定，大型综合市场如何科学地进行“划行归市、分类聚集”，既是市场管理方的自主管理行为，也需要广大经营户积极参与其中，对市场如何管理、如何分类才算合理，应当按市场客观规律并由市场自身来主导，从法律上无法进行准确定性和评判。
综上所述，一审法院认为，目前，我国已初步建立了社会主义市场经济体系，市场经济既是法制经济也是信用经济，市场经济中出现的商业风险属于从事商业活动中的固有风险。胡廷贵系服装经营者，应当有正确、理性的认识，在经营中市场供求关系的变化、消费力的变化、电商等因素对传统行业的影响均不可忽视，若将其中缘由全部归结于伊厦商贸城上述行为，显然有悖诚实信用原则，也不符合客观事实。况且，本案胡廷贵与伊厦商贸城公司签订的为期五年的商位使用合同，胡廷贵在商位经营、使用接近五年之时，提出如上主张，缺乏法律和事实依据，故对胡廷贵要求解除与伊厦商贸城公司签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及补充协议的诉讼请求，一审法院不予支持。另，胡廷贵与伊厦商贸城公司签订《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及补充协议，双方均全面履行了相应的合同义务，胡廷贵的证据无法证明伊厦商贸城的行为存在根本违约，导致合同目的不能实现。事实上，双方签订的合同核心为商位使用权的有偿使用，伊厦商贸城按照合同约定收取使用费后将商位交付给了胡廷贵经营使用，双方主要合同目的已经实现，故胡廷贵基于上述理由要求伊厦商贸城公司退还商位使用费、保证金、利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第三十二条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：驳回胡廷贵的诉讼请求。一审本案受理费6889元，由胡廷贵负担。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
二审中，胡廷贵提交了申报表、综合小商品城使用协议、商贸城药材市场有偿使用协议、昆明螺蛳湾市场的收费票据、商贸城现场照片、录音，拟证明伊厦商贸城公司招商是定向，划行归市写入合同，伊厦商贸城公司收取的费用中只有35%是租金，剩余的是商位经营权费用，伊厦商贸城公司收取的物业费远远高于其他市场，且现状与当初承诺不一致。伊厦商贸城公司质证意见如下：对申报表的真实性、合法性没有异议，与本案无关；对综合小商品城使用协议的真实性、合法性、关联性均不认可；对商贸城药材市场有偿使用协议的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对昆明螺蛳湾市场的收费票据的三性不认可；照片、录音不具备证据的基本形式，不予质证。
本院认证如下：申报表无法证明伊厦商贸城公司针对特定人群招商；综合小商品城使用协议因无原件，不予采信，即便有原件也与本案无关；商贸城药材市场有偿使用协议与本案无关；昆明螺蛳湾市场的收费票据与本案无关；商贸城现场照片、录音与本案无关，不予采信。
本院认为，本案的二审的主要争议焦点有三个。现评判如下：
一、关于胡廷贵与伊厦商贸城公司之间为租赁关系还是商位使用权买卖关系的认定。
本院认为，从胡廷贵与伊厦商贸城公司签订的《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及补充协议的约定来看，分配给双方的主要权利义务为：胡廷贵支付使用费并享有商位的5年使用权，伊厦商贸城公司收取使用费并提供商位给胡廷贵使用5年，这与租赁合同赋予合同双方的主要权利义务相同。加之，胡廷贵未能举证证明其与伊厦商贸城公司建立的并非租赁关系而是买卖关系。因此，本院依法认定胡廷贵与伊厦商贸城公司之间的关系应为租赁关系。
二、关于伊厦商贸城公司所发的宣传资料中载明的内容能否认定为双方租赁合同的内容的问题。
胡廷贵认为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，宣传资料中载明的内容应作为双方间的合同内容。对此，本院认为，适用上述法条的前提在于双方之间建立的为商品房买卖合同关系，而本案中，胡廷贵与伊厦商贸城公司之间建立的是租赁合同关系，因此，上述法条与本案中不应适用。故胡廷贵认为伊厦商贸城公司所发的宣传资料中载明的内容应作为双方合同内容的主张，因无法律依据，本院依法不予支持。
三、关于胡廷贵是否可以伊厦商贸城公司未按照宣传资料中承诺的义务和履行划行归市的义务要求解除合同并退还相应费用的问题。
本院认为，如前所述，宣传内容并未作为胡廷贵与伊厦商贸城公司间租赁合同的内容。因此，宣传资料于双方的租赁关系中并未赋予伊厦商贸城公司有相应的义务，故伊厦商贸城公司不负有与此对应的义务。而解除合同的前提在于一方当事人不履行合同义务或存在法律、事实上不能履行的障碍，现胡廷贵并未举出相应的证据支持其诉请。反之，于案涉租赁关系中，伊厦商贸城公司承担的主要义务为交付商位给胡廷贵使用5年，而现有证据表明伊厦商贸城公司已经履行了该主要义务。因此，胡廷贵要求解除案涉《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》及补充协议的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。胡廷贵基于解除要求返还租金、使用费等请求，本院亦不予支持。
综上，胡廷贵的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6889元，由胡廷贵负担（本院已经同意其免交，亦不再收取）。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 王 果
审判员 龚 耘
二〇一六年十一月一日
书记员 杨大准