吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）农民初字第1370号
原告：战海丽，女，1977年12月1日生，汉族，长春市。
委托代理人：彭旭，吉林策业律师事务所律师。
被告：梁月梅，女，1967年3月28日生，汉族，干部，户籍地农安县。
委托代理人：陈敬友，吉林中吉律师事务所律师。
被告：朱天伟，男，1961年5月5日生，汉族，干部，现住农安县。
委托代理人：陈敬友，吉林中吉律师事务所律师。
原告战海丽诉被告梁月梅、朱天伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告战海丽及其委托代理人彭旭，被告梁月梅、朱天伟及其二位委托代理人陈敬友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
战海丽诉称：原告与被告梁月梅系朋友关系，被告梁月梅与被告朱天伟系夫妻关系。二被告有位于农安县环保局家属楼后楼3门302室住房一套。原告与被告梁月梅于2012年11月协商，被告梁月梅将上述房屋卖与原告，经双方约定原告于2012年11月14日将购房款交予被告梁月梅，由被告梁月梅向原告出具收条一份并将该房屋的相关票据交予原告，并于同月20日原告与被告梁月梅签订正式房屋买卖协议，约定二被告应于2014年3月1日前将房屋交给被告。时至今日，二被告仍以种种理由拒绝向原告交付房屋，原告认为房屋买卖合同效力应依据合同法来判断，而不能以房屋是否已经办理权属证书为标准进行判断。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条系管理性规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，因此违反该条规定的转让条件，并不导致合同无效，没有办理房屋权属证书的，不影响房屋转让合同的效力。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，1、请求人民法院依法判令确认原、被告所签订的房屋买卖协议有效；2、请求人民法院依法判令二被告履行合同约定将本诉所涉房屋交予原告；3、案件受理费及邮寄费由二被告负担。
梁月梅辩称：原告所说不属实，我是被骗的，我不认识原告战海丽。
朱天伟辩称：原告与被告梁月梅、朱天伟之间的房屋买卖无效，原告诉讼请求应予驳回。1、原告与被告梁月梅、朱天伟之间的房屋买卖未经共有人朱天伟同意，违反房地产管理法第三十八条第四款的规定，即未经其他共有人书面同意的共有房地产不得买卖。2、原告与被告梁月梅、朱天伟之间买卖的房屋未依法登记领取权属证书，违反房地产管理法第三十八条第六款的规定，即未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖；以上两种情形都违反了房地产管理法强制性规定，依据合同法第五十二条第五款之规定，即违反法律强制性规定的合同无效；3、原告与被告梁月梅、朱天伟之间的房屋买卖是以房屋买卖这种合法形式来掩盖非法追索买黑彩之债。依据合同法第五十二条第三款之规定，以合法形式掩盖非法目地的合同无效。
在本案审理中，战海丽为证明自己的主张，向本院提交了相关的证据如下。
1、收据一张，证明农安县环保局收梁月梅购房款57300元了，梁月梅对房屋有处分权。
梁月梅对证据有异议，只能证明梁月梅向环保局交购房款，不能证明此房屋就是梁月梅的，因为是夫妻共同财产。
朱天伟对证据有异议，只能证明梁月梅向环保局交购房款，不能证明此房屋就是梁月梅的，因为是夫妻共同财产。
2、证明书一份，证明梁月梅将购房收据交给原告，梁月梅对房屋有所有权。
梁月梅对证据有异议，证明下面写明是由解彥崇（原告之夫）保管，并不是原告。
朱天伟对证据有异议，证明下面写明是由解彥崇保管，并不是原告。
3、房屋买卖协议一份，证明2012年11月20日原告与梁月梅签订房屋买卖合同，被告梁月梅将争议房屋卖给原告的事实。
梁月梅对证据有异议，没有共有人朱天伟签字，房屋买卖协议无效。
朱天伟对证据有异议，没有共有人朱天伟签字，房屋买卖协议无效。
4、收条一张，证明梁月梅于2012年11月14日收原告购房款245000元的事实。
梁月梅对证据有异议，此条是解彥芝（解彦崇姐姐）逼迫所写，我并没收到此款。
朱天伟对证据不知道。
被告梁月梅为证明自己的抗辩理由成立，向本院提供如下证据：
1、解彥芝所出证明一张，证明购房票据由解彥崇保管的事实。
原告对证据无异议，原告与解彥崇在协议签订时是夫妻关系，所以由解彥崇保管。
朱天伟对证据不知道。
2、借款协议一张，证明解彥芝与梁月梅之间因为购买彩票有金钱往来。
原告对证据真实性有异议，此份借款协议与本案无关，是梁月梅与第三人有债权债务关系。
朱天伟对证据不知道。
3、手机短信息10份，证明解彥芝催我购买彩票款的事实。
原告对证据真实有异议，无法证实是由解彥芝给梁月梅发的短信；此证据与本案无关，只能证明梁月梅欠第三人款项未还，无法证明该购房协议存在异议。
朱天伟对证据不知道。
4、房屋租赁合同一份，证明解彥芝想以租赁的方式占有争议房屋。
原告对证据真实性有异议，与本案无关。只能证明被告在房屋已经出售的情况下又将争议房屋租赁给他人，由此可见梁月梅侵犯原告的合法权益，存在欺诈行为。
朱天伟对此证据不知道。
5、离婚协议一份，证明与被告朱天伟离婚及财产分割事宜。
原告对证据有异议，该证据所约定事实再次证明二被告故意串通，属欺诈，该协议中写明2013年3月27日在农安县婚姻登记处办理结婚登记手续，无法证明其所证明的事项。该证据经核对与原件内容一致。
朱天伟对此证据不质证。
被告朱天伟没有证据出示。
对原告提交的第1份证据，被告梁月梅虽对证据有异议，但其向环保局交购房款属实，本院予以确认；第2、3二份证据，被告有异议，证明不能证明被告梁月梅对房屋有处分权，房屋买卖协议只是被告梁月梅签字，被告朱天伟及其他应当签字的人并未签字，本院对证明的问题，不予确认，对证据的客观性予以确认；第4份证据，被告有异议，本院认为，此收款时间是2012年11月14日，而房屋买卖协议是2012年11月20日，原告先交购买房屋的全款，后买的房屋，违反了正常购买习惯，故对证明的问题不予确认，但对该证据客观性予以确认。
对被告梁月梅出示的第1份证据，原、被告无异议，予以确认；第2份证据，是梁月梅与解彦芝（原告战海丽丈夫的姐姐）的借款协议，与本案无关，不予确认；第3份证据，被告梁月梅提供的19份信息记录，都没有发信息和收信息人的电话号码，无法考证，不予确认；第4份证据，房屋租赁合同的协议，只有出租人解彦芝的签名，与本案无关，故不予确认；第5份证据，是被告梁月梅与朱天伟的离婚协议书，本院予以确认。
经审理查明：原告战海丽于2012年11月20日与被告梁月梅签订了房屋买卖协议，协议中约定：（二）、楼房价款贰拾肆万伍仟元（245000元），此款乙方（战海丽）于2012年11月14日给付甲方（梁月梅），梁月梅给战海丽出具收条，同时梁月梅将购楼票据交给战海丽。（三）、梁月梅于2014年3月1日前将房屋交给战海丽，战海丽在接收房屋返还梁月梅伍万元人民币（50000元）。（四）、房屋交付前与该房屋有关的费用由梁月梅承担，交付后费用由战海丽承担。协议中只有被告梁月梅单方签字，没有房屋共有人朱天伟签字。2012年11月14日梁月梅出具收战海丽人民币245，000.00元收条一张。另二被告于2013年3月27日在农安县民政局婚姻登记机关协议离婚，（一）、朱天伟和梁月梅自愿离婚，（二）、长子朱炳睿归男方抚养，老人扶养不涉及。（四）、住房的处理：位于农安镇环保局后栋3门302室归男方所有。（六）、债权及债务的处理：一切债务由女方偿还。
本院认为，虽然原告战海丽与被告梁月梅签订了房屋买卖协议，但被告所述及提供的证据证实，2012年11月14日交钱在先，2012年11月20日签订买房协议在后，且原告战海丽承认与梁月梅签订的房屋买卖协议时，自己并不在现场，也未曾到过购买的房屋看过，原告违反房屋买卖的交易习惯。在婚姻关系存续期间，梁月梅的房屋共有人朱天伟也未在房屋买卖协议上签字，且被告朱天伟一直在此房居住。综上，认定原、被告之间系房屋买卖关系成立的证据不足，故原告战海丽要求确认其与被告梁月梅签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，不予支持；要求二被告梁月梅、朱天伟将该房屋交予原告战海丽的诉讼请求，不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告战海丽的诉讼请求。
案件受理费4975.00元、邮寄费162.00元及公告费由原告战海丽负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 周 凯
审 判 员 孟庆燕
人民陪审员 孟 灵
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 赵运兴