广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一初字第56号原告平安银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心五区，营业执照注册号（分）440600000004502，组织机构代码89354998-0。负责人杨建军，行长。委托代理人冼健，广东豪盛律师事务所律师。委托代理人谢伟娟，广东豪盛律师事务所律师（代理权限从2014年10月15日至2015年4月7日）。委托代理人温彩健，广东豪盛律师事务所律师（代理权限从2015年4月7日开始）。被告钟某，女，汉族，2001年4月18日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区，法定代理人曾某，女，汉族，1964年6月28日出生，住址同上，系钟某母亲。委托代理人罗青林，广西普曼律师事务所律师。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇仓门西海工业区A12-04之一，组织机构代码77189638-6。法定代表人欧阳德维。第三人佛山市顺德区甘来纺织有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇仓门西海外围南围之一，组织机构代码79935370-3。法定代表人欧阳德维。第三人广东顺德迪升制衣有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇百安南路仓门综合楼C座之10，组织机构代码749181253。法定代表人欧阳德棉。第三人欧阳德维，男，汉族，1972年12月15日出生，住广东省佛山市，第三人欧阳德禧，男，汉族，1976年8月12日出生，住广东省佛山市顺德区，第三人欧阳德棉，男，汉族，1970年10月23日出生，住广东省佛山市顺德区，第三人佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇百安南路仓门综合楼C座之四，组织机构代码678875513。法定代表人陈志昶。原告平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）诉被告钟某、第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年10月29日立案后，依法组成合议庭于2014年12月15日、2015年5月11日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告平安银行佛山分行的委托代理人冼健律师、谢伟娟律师、被告钟某的法定代理人曾某、委托代理人罗青林律师到庭参加诉讼；第二次庭审原告平安银行佛山分行的委托代理人冼健律师、温彩健律师到庭参加诉讼，第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告平安银行佛山分行起诉称：佛山仲裁委员会于2013年12月9日受理平安银行佛山分行与佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司综合授信合同纠纷一案[案号：(2013）佛仲字第273号],并于同日向法院移交了财产保全申请及担保材料。在财产保全过程，法院作出（2013）佛中法立保字第603号民事裁定，查封了欧阳德维位于广西××自治区××秀区××花园××楼××号房屋。钟某对此提出书面异议，认为涉案房屋已于2013年2月3日由欧阳德维出售给钟某且其已支付全部购房款并实际占有该房屋，对房屋未办理过户手续亦无过错，故该房屋不得查封、扣押、冻结，请求解除对该房屋的查封。其后，法院作出（2014）佛中法执外异字第97号执行裁定书，支持了钟某的异议申请，裁定中止对B1055号房屋的保全。平安银行佛山分行认为该执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，导致错误的裁定结果，应予撤销，平安银行佛山分行有权对B1055号房屋继续保全并强制执行。一、钟某是限制行为能力人，与欧阳德维签订《存量房买卖合同》时年仅12周岁，故合同无效，涉案房屋应返还欧阳德维，平安银行佛山分行有权依法申请保全。二、即使合同有效，钟某提供的证据无法证明钟某已向欧阳德维支付全部购房价款，执行裁定书据此认定钟某向欧阳德维支付全部购房价款属于事实认定错误。(一）钟某提供的《委托书》显示，欧阳德维在2011年9月20日向南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司（以下简称新街市公司）出具《委托书》，委托新街市公司全权代理南宁市凤凰岭路六号塞纳维拉花园J栋首层商铺产权转让事宜。2013年6月2日欧阳德维与钟某签订了《存量房买卖合同》，第三条约定的付款方式为欧阳德维与钟某自行交割交易资金，并未委托任何第三人包括新街市公司代收房款，“存量房交易结算资金专用存款账户”的账号一栏为空白，因此应视为欧阳德维以自己与钟某签订房屋转让合同的行为终止了对新街市公司代理其转让涉案房产及代收房款的授权。钟某在签订合同时明知其交易对象为欧阳德维，而非新街市公司代为签订，故钟某应按合同约定将购房款直接支付给欧阳德维，而不应支付给新街市公司。也就是说，即使钟某能证明其支付了购房款项给新街市公司，也不能证明其已向欧阳德维付清了购房款项。(二）钟某提供的交房款凭据包括1、中国工商银行持卡人存根，2、新街市公司出具的《收据》一张，只能证明钟某母亲曾某向新街市公司支付了款项。《存量房买卖合同》第三条“结算资金专用存款账户”一栏是空白的。也就是说，即使钟某提供了中国工商银行持卡人存根和收据亦不能证明款项转账的“用途”是用于支付购买涉案房产的价款。综上，钟某提供的已支付全部购房款项的证据无法形成完整的证据链，根本不能证明其已向新街市公司支付了全部价款。即使钟某能证明其已向新街市公司付清购房款项，但欧阳德维以签订《存量房买卖合同》的形式终止了新街市公司的代理权，新街市公司无权代欧阳德维收取购房款，钟某向新街市公司付清购房款并不能证明其已向欧阳德维付清购房款。故执行裁定书根据钟某提供的证据认定钟某已经向欧阳德维付清全部购房款项属于事实认定错误。三、钟某非法占有B1055号房，执行裁定书认定钟某合法实际占有属于事实认定错误。(一）钟某提交的《存量房买卖合同》第十二条“双方约定交房日期为2015年12月31日”，钟某没有提交任何证据证明合同双方变更了交房日期，因此，欧阳德维不可能违反合同约定提前交房给钟某。(二）钟某提交的《商铺交接确认书》与《存量房买卖合同》第十二条相悖。钟某与欧阳德维签订《存量房买卖合同》约定交房日期为2015年12月31日，当天欧阳德维立即将涉案房屋交付给钟某，比约定的交付日期整整提前2年半，明显不符合常理。《商铺交接确认书》为新街市公司与钟某所签，钟某提供的《塞纳维拉新街市租赁合同》显示钟某将涉案房屋出租给新街市公司，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期限的起始日期恰恰与《存量房买卖合同》约定的交房日期2015年12月31日相衔接，证明欧阳德维与钟某并未变更交房日期，也未授权新街市公司变更《存量房买卖合同》约定的交房日期，新街市公司亦明知交房日期2015年12月31日，故此才会将租赁期约定为从2016年1月1日开始。因此，新街市公司于2013年6月2日将涉案房屋钥匙交付钟某，属于新街市公司未经授权擅自处分欧阳德维的权利，而钟某明知欧阳德维并未与其协议变更交房日期却于2013年6月2日接受新街市公司交付的房屋钥匙，属于非法占有涉案房屋，二者的行为属于恶意串通损害第三人利益，依法应确认无效，钟某应将非法占有的房屋归还欧阳德维。四、钟某对于涉案房产没有办理过户登记手续有过错，执行裁定书认定钟某对于涉案房产未办理过户登记无过错属于事实认定错误。《存量房买卖合同》并未约定涉案房屋办理产权过户的时间，合同约定交房时间为2015年12月31日，作为二手房交易，产权过户时间应尊重买卖双方的约定，合同未有约定的应以交易习惯为准。依照二手房交易习惯，买卖双方均是在房屋交付后办理过户手续的。如前所述，钟某系在欧阳德维并未变更交房时间的情况下非法占有涉案房屋，因此，钟某无权要求欧阳德维提前与其办理产权过户手续，欧阳德维对此不存在过错，相反钟某存在明显过错。五、钟某与欧阳德维的房屋买卖行为不能对抗平安银行佛山分行，涉案房屋未办理过户登记仍属欧阳德维所有，执行裁定书认定该房屋不得查封、扣押、冻结属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房产登记的权属人为欧阳德维，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，法院对涉案房产进行查封与法有据。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。钟某与欧阳德维签订的房屋买卖合同即使合法有效，但因涉案房屋尚未办理过户登记，依然不发生所有权转移的效力，该房屋仍然属于欧阳德维的财产。钟某依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》认为该房屋为其所有，法院不得查封、扣押、冻结，但该司法解释不属于《中华人民共和国物权法》第九条“法律另有规定的除外”所述的人大制定的法律，因此钟某与欧阳德维的房屋买卖行为不能对抗平安银行佛山分行，法院依法可以查封涉案房产。钟某因此所受的损失应另行向及新街市公司追讨。综上所述，执行裁定书依法应予撤销。佛山仲裁委员会(2013)佛仲字第273号仲裁裁决书已于2014年4月24日生效，裁决欧阳德维对佛山市顺德区乐奇制衣有限公司应付的该案债务承担连带偿还责任，故平安银行佛山分行有权对涉案房屋保全。平安银行佛山分行已于2014年5月14日向法院申请强制执行，法院已经受理[案号：（2014）佛中法执字第315号]。据此，诉讼请求：1.平安银行佛山分行有权对广西××自治区××秀区××花园××楼××号房屋继续保全；2.钟某承担诉讼费。被告钟某答辩称：钟某于2013年6月2日与出卖人欧阳德维签订《存量房买卖合同》，由钟某向欧阳德维购买座落于南宁市××秀区××花园××楼××号房屋。事后经查得知钟某购买的涉案房产因出卖人欧阳德维与平安银行佛山分行之间的债务纠纷已于2013年12月12日被佛山市中级人民法院轮候查封。随后钟某提出书面异议，请求法院对钟某购买的B1055号房屋予以解封。佛山市中级人民法院经审查于2014年9月23日作出（2014）佛中法执外异字第97号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的保全。一、平安银行佛山分行诉称钟某与欧阳德维签订的《存量房买卖合同》无效不能成立，钟某签订合同时由母亲曾某代为洽谈、代为签字，钟某购房得到母亲曾某的同意，故《存量房买卖合同》合法有效。二、平安银行佛山分行关于钟某未向欧阳德维支付全部购房款的诉称并非事实。钟某全部付清了52万元购房款，新街市公司出具《收据》，证明钟某已经履行了付款义务。三、平安银行佛山分行关于钟某非法占有涉案房屋的诉称并非事实。《存量房买卖合同》约定“交房日期为2015年12月31日”，这是合同出卖方事先写好的格式条款。钟某认为所购房屋是现房，无需等到2015年12月31日才交房，要求在签购房合同当天即2013年6月2日交房，出卖方同意了钟某的要求，于2013年6月2日将涉案房屋交付给钟某，双方也签署了《商铺交接确认书》，这是双方合意一致以实际行为变更了合同原来所订的交房时间，此行为既不违法，也不违反合同约定。钟某已向出卖方支付全部房款，出卖方也将房屋交付给钟某实际占有，平安银行佛山分行所说非法占有毫无根据。平安银行佛山分行提到的《塞纳维拉新街市租赁合同》与本案的《存量房买卖合同》不属同一法律关系，与本案的交房法律关系无关。四、平安银行佛山分行诉称钟某对所购房屋未办产权过户手续有过错并无事实根据。《存量房买卖合同》未订明办理产权过户手续时间，是缘于出卖方说交房后马上可以帮钟某办理。出卖方理应在交房后及时帮钟某办理过户手续，但出卖方一直拖延不帮办理，钟某并无过错，有过错的应是出卖方。五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，钟某与欧阳德维的房屋买卖交易中，钟某已交完全款并实际占有该房产，产权过户因出卖方原因未办理，对此钟某无过错。钟某提出执行异议后，佛山市中级人民法院经审查，依据上述法律规定作出了（2014）佛中法执外异字第97号执行裁定书，纠正了先前的执行错误，适法正确，并无不当。平安银行佛山分行诉称执行裁定书认定事实错误、适用法律错误，没有事实和法律依据。综上，执行裁定书认定事实清楚，裁定无误。平安银行佛山分行提起的执行异议之诉无事实和法律依据，请求驳回平安银行佛山分行的全部诉请，解除和停止对钟某购买房屋的查封、执行。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司未发表答辩意见。原告平安银行佛山分行在诉讼中提供以下证据：证据一，原告营业执照、组织机构代码、被告身份证，以证明原告、被告的诉讼主体资格；证据二，（2013）佛中法立保字第603号民事裁定书，以证明佛山市中级人民法院查封涉案房产的依据合法；证据三，（2013）佛仲字第273号仲裁裁决书，以证明佛山仲裁委员会已经裁决欧阳德维对佛山市顺德区乐奇制衣有限公司应付的该案债务承担连带清偿责任，故原告有权对涉案房屋进行保全；证据四，（2014）佛中法执外异字第97号执行裁定书，以证明佛山市中级人民法院已经裁定中止对涉案房屋的保全。被告钟某质证认为：对上述证据的真实性无异议，对证明内容有异议，查封欧阳德维的财产没有法律依据，执行裁定书是对错误查封的裁定书进行纠正。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司未发表质证意见。被告钟某在诉讼中提供以下证据：证据一，钟某身份证，以证明钟某的诉讼主体资格；证据二，《存量房买卖合同》，以证明钟某与欧阳德维的涉案房屋买卖关系；证据三，交房款凭据，以证明钟某已经支付了涉案房屋的全部款项；证据四，曾某的身份证和户口本，以证明钟某与曾某是母女关系；证据五，《委托书》，以证明欧阳德维确认其整体购买了南宁市凤凰岭路6号塞纳维拉花园J栋首层商铺，其同时是新街市公司股东，其委托新街市公司全权代理本人办理上述商铺产权转让事宜，转让房款委托新街市公司代收，其与新街市公司是委托关系；证据六，《商铺交接确认书》，以证明涉案房屋的交接情况；证据七，《塞纳维拉新街市租赁合同》，以证明租赁关系的存在；证据八，查封档案，以证明涉案房屋已经被三家法院查封。原告平安银行佛山分行质证认为：证据一、证据四，对真实性、合法性、关联性予以确认；对证明内容有异议，钟某与欧阳德维签订合同时年仅12周岁，为限制行为能力人。证据二《存量房买卖合同》，对真实性、合法性、关联性不予确认；钟某与欧阳德维签订合同时是限制行为能力人，合同无效；合同约定付款方式是甲乙双方商定自行交割交易资金及在2015年12月31日交房，证明欧阳德维以签订合同形式终止了对新街市公司的授权，钟某应该将房款直接交付给欧阳德维，而不是新街市公司。证据三交房款凭据（收据及银行转账凭证），对于1张收据的真实性、合法性、关联性、证明内容均不予确认，该收据是案外人新街市公司开具，无法确认真实性、合法性、关联性，单凭收据没有其他如发票等证据难以证明确实支付款项，欧阳德维以签订《存量房买卖合同》形式终止了对新街市公司的授权，新街市公司无权代欧阳德维收取购房款，钟某向新街市公司付清购房款并不能证明其已向欧阳德维付清购房款；对于2张工商银行持卡人存根的真实性、合法性、关联性及证明内容不予确认，2张存根不是钟某签名而是案外人曾某签名，与本案无关；金额47万元与合同约定的52万元不符。证据五《委托书》，对真实性、合法性、关联性及证明内容均不予确认；委托书没有原件核对，对真实性、合法性、关联性均不予确认；因为欧阳德维以签订《存量房买卖合同》形式终止了新街市公司的代理权，新街市公司无权代欧阳德维收取购房款，对证明内容也不确认。证据六《商铺交接确认书》，对真实性、合法性、关联性都不予确认；欧阳德维未将《存量房买卖合同》约定的交付日期由2015年12月31日变更为2013年6月2日，因此新街市公司于2013年6月2日交付钥匙、钟某接收钥匙是二者恶意串通，损害欧阳德维的利益，《商铺交接确认书》应确认无效；钟某非法占有涉案房产，实际占有的前提必须是合法，因此该证据不能证明涉案房产已实际交付给钟某。证据七《塞纳维拉新街市租赁合同》，对真实性、合法性、关联性予以确认，对证明内容不予确认；欧阳德维于2013年6月2日以签订《存量房买卖合同》形式终止了新街市公司的代理权，该租赁合同第二条约定租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，与《存量房买卖合同》约定的交房日期2015年12月31日衔接，恰恰证明了新街市公司于2013年6月2日已知悉《存量房买卖合同》内容，欧阳德维以签订《存量房买卖合同》形式终止了新街市公司的代理权并已告知新街市公司。证据八《查封档案》，对真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明内容有异议；该证据证明涉案房产为欧阳德维所有及本案佛山市中级人民法院查封时间为2013年12月12日，结合《存量房买卖合同》、交房款凭据可知，钟某在佛山市中级人民法院查封涉案房产之日止并没有向欧阳德维支付购房款。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司未发表质证意见。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司在诉讼中均未提交证据。经对证据的审查，结合各方当事人对证据的质证意见，本院对各方当事人提供的证据认证如下：经质证，原告平安银行佛山分行提供的四份证据，被告钟某提供的证据一、证据四、证据七、证据八，各方当事人均对真实性无异议，本院予以确认。被告钟某提供的证据二、证据三、证据六，有原件核对，且与本案相关联，本院对真实性予以确认。被告钟某提供的证据五虽然没有原件核对，但是该证据能够与《存量房买卖合同》、《商铺交接确认书》、《塞纳维拉新街市租赁合同》相互印证，故本院对此予以采信。综合原告平安银行佛山分行、被告钟某的诉辩，结合采信的证据，本院确认如下事实：2012年7月18日，平安银行佛山分行与佛山市顺德区乐奇制衣有限公司签订一份“深发佛祖庙综字20120718001号”《综合授信额度合同》，约定平安银行佛山分行自2012年7月16日至2013年7月15日给予佛山市顺德区乐奇制衣有限公司综合授信额度8000万元；解决争议的方式为向佛山仲裁委员会申请仲裁……。同日，双方还签订一份《国内保理业务合同（应收账款池融资版），约定佛山市顺德区乐奇制衣有限公司将其在《深圳发展银行应收账款池业务通知书》列明的买方所有应收账款全部转让给平安银行佛山分行，双方转让事项签发《应收账款转让通知书》通知买方；本合同项下保理有追索权，平安银行佛山分行不承担坏账风险，有权向佛山市顺德区乐奇制衣有限公司追索尚未收回的应收账款；该合同附件《深圳发展银行应收账款池业务通知书》核定保理买方即佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司应收账款池融资买方限额人民币2858万元……。同日，平安银行佛山分行与佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉分别签订了《最高额保证担保合同》，约定欧阳德维等保证人为《综合授信额度合同》主合同项下本金人民币2000万元以及相应的利息、复利、罚息及实现债权的费用提供连带责任保证。佛山市顺德区乐奇制衣有限公司出现违约行为，平安银行佛山分行于2013年12月9日向佛山仲裁委员会申请仲裁，佛山仲裁委员会于2014年4月24日作出（2013）佛仲字第273号仲裁裁决书，裁决佛山市顺德区乐奇制衣有限公司自裁决书作出之日起十日内向平安银行佛山分行支付欠款本金余额19984556.48元及罚息、律师费损失费用371990元；佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉对上述债务承担连带偿还责任。仲裁费、财产保全费由欧阳德维等人共同承担70058.4元。平安银行佛山分行申请执行上述仲裁裁决书，本院予以立案，执行案号（2014）佛中法执字第315号。平安银行佛山分行申请仲裁时提出了财产保全申请，本院于2013年12月11日作出（2013）佛中法立保字第603号民事裁定书，于2013年12月12日查封了欧阳德维所有的位于广西××自治区××秀区××花园××楼××号房屋（轮候查封）。2011年9月20日，欧阳德维向新街市公司出具《委托书》，确认欧阳德维整体购买了南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J栋首层商铺（02、03、05、06号农行、建行商铺除外），其同时是新街市公司的股东，委托该公司全权代理其办理上述商铺产权转让事宜，转让房款委托该公司代收。2013年6月2日，欧阳德维与钟某签订《存量房买卖合同》，约定钟某向欧阳德维购买坐落于南宁市××秀区××花园××楼××号房屋，房屋总建筑面积13.05平方米，成交价格为520000元；合同第三条“存量房交易结算资金专用存款账户”栏空白；双方商定自行交割交易资金，付款方式为一次性付款，付款时限为钟某于2013年5月25日交定金5万元整，于2013年6月2日付清余款47万元整；双方约定交房日期为2015年12月31日，钟某自愿放弃未交付期限内的收益权；……。钟某已付清购房款，新街市公司出具加盖了财务专用章的收据确认。2013年6月2日，新街市公司与钟某签订《商铺交接确认书》，双方通过交接书确认卖方欧阳德维已按《存量房买卖合同》将涉案房屋交付钟某，钟某在市场管理方（新街市公司）协助下检查了该物业的建筑质量和初装修情况，认为物业可交付使用，符合合同约定，钟某愿意接收物业并确认收到该物业钥匙3条，视为该商铺已按照合同约定实际交付钟某。2013年6月2日，新街市公司与钟某签订了《塞纳维拉新街市租赁合同》，约定钟某将涉案房屋出租给新街市公司经营新街市用途，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日，月租金人民币4561元，按季度结算一次，于每季首月的15个工作日内支付；如钟某在约定期限内（双方约定交付期限为钟某的《存量房买卖合同》的实际交房时间）未能提供上述铺位予之经营，新街市公司可单方面解除该合同，钟某退还新街市公司一切费用；如新街市公司违约，应赔偿钟某损失并由钟某无偿收回铺位；……。平安银行佛山分行申请仲裁时提出了财产保全申请，本院查封了欧阳德维所有的涉案房屋，钟某提出书面异议，认为涉案房屋已于2013年6月2日由欧阳德维出售给钟某且钟某已支付全部购房款并实际占有该房屋，对房屋未办理过户手续亦无过错，故涉案房屋不得查封、扣押、冻结，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2014年9月23日作出（2014）佛中法执外异字第97号执行裁定书，支持了钟某的异议申请，裁定中止对涉案房屋的保全。本院询问钟某“你方于2013年6月2日签订《存量房买卖合同》、办理了交接，但是合同第十二条约定2015年12月31日交房，为什么？你方在签合同后到2015年12月31日对涉案房屋有何权利？”，钟某陈述“在购买商铺时已经是在经营，当时商铺有租约，租约就是到2015年12月31日结束，我购买的商铺原价是70几万元，实际购买价是50几万元”。本院认为：本案争议焦点是应否对涉案房屋继续保全。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，钟某应就其对涉案房屋享有足以排除继续保全的民事权益承担举证证明责任。钟某诉讼中提供的《存量房买卖合同》、交房款凭据、《商铺交接确认书》、《塞纳维拉新街市租赁合同》、《委托书》等证据能够形成证据链，证实钟某与欧阳德维在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，钟某已经合法占有不动产，钟某付清全部价款并且非因自身原因未办理过户登记。平安银行佛山分行认为钟某与欧阳德维签订的《存量房买卖合同》因钟某为限制行为能力人而无效，理由不成立，本院不予支持。平安银行佛山分行认为欧阳德维签订《存量房买卖合同》表明其终止了对新街市公司的授权，钟某应将购房款直接交付给欧阳德维，但是从交房款凭据由新街市公司盖章确认以及商铺交接等情况来看，新街市公司于2013年6月2日仍在履行欧阳德维在《委托书》中委托新街市公司代办商铺产权转让事宜和代收转让房款的委托事项，故钟某与欧阳德维签订合同后向新街市公司支付购房款并无不当。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。平安银行佛山分行认为《存量房买卖合同》约定的交房时间与《商铺交接确认书》确定的交房时间存在矛盾，钟某并未合法占有不动产。经审查，《存量房买卖合同》约定“交房日期为2015年12月31日，钟某自愿放弃未交付期限内的收益权”，结合同日新街市公司与钟某签订《塞纳维拉新街市租赁合同》约定“租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日，钟某在约定期限内（双方约定交付期限为钟某的《存量房买卖合同》的实际交房时间）未能提供上述铺位予之经营，新街市公司可单方面解除该合同，钟某退还新街市公司一切费用”，再结合钟某陈述“在购买商铺时已经是在经营，当时商铺有租约，租约就是到2015年12月31日结束，我购买的商铺原价是70几万元，实际购买价是50几万元”，可以认定钟某于2013年6月2日收到涉案房屋后再将房屋交由新街市公司统一经营，2013年6月2日至2015年12月31日的收益抵扣了部分购房款，故钟某支付购房款52万元后自愿放弃2013年6月2日至2015年12月31日的收益权，因此《存量房买卖合同》与《商铺交接确认书》所涉的交房时间并不矛盾，钟某已经按照《商铺交接确认书》确定的交房时间接收商铺并享受了收益。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。平安银行佛山分行认为钟某系在欧阳德维未变更交房时间的情况下非法占有涉案房屋，钟某无权要求欧阳德维提前办理产权过户手续，欧阳德维不存在过错，钟某存在明显过错。因欧阳德维出售涉案房屋给钟某，钟某有付款义务，欧阳德维负有办理涉案房屋产权过户登记至钟某名下的义务，而出卖人何时办理过户手续并非钟某所能控制，因此涉案房屋在2013年6月买卖后并未办理过户登记直至2013年12月被本院查封，并非钟某自身原因所致。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。综上，钟某本案中提供的《存量房买卖合同》、交房款凭据、《商铺交接确认书》、《塞纳维拉新街市租赁合同》、《委托书》等证据证实钟某与欧阳德维在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，钟某已经合法占有不动产，钟某付清全部价款并且非因自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，钟某就涉案房屋享有的权益足以排除继续保全。因此，平安银行佛山分行要求对涉案房屋继续保全，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告平安银行股份有限公司佛山分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告平安银行股份有限公司佛山分行负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判审 判 长  罗 睿审 判 员  张雪洁代理审判员  袁秋华二〇一五年七月十三日书 记 员  车 驰