安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1122民初663号原告：牛建荣，女，1977年4月5日生，汉族，农民，住安徽省来安县。原告：张启军，男，1975年5月16日生，汉族，农民，住安徽省来安县。被告：滁州市中环百货有限公司，住所地安徽省来安县新安镇来双路马厂地税局宿舍楼。法定代表人：叶双全，该公司总经理。委托诉讼代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。原告牛建荣、张启军与被告滁州市中环百货有限公司（以下简称中环百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛建荣、张启军、被告中环百货公司委托诉讼代理人经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛建荣、张启军向本院提出诉讼请求：1.判令中环百货公司立即支付自2017年10月1日至2018年3月31日的租金19550元、违约金300元（暂计算至2018年1月1日）及逾期付款利息（以19850元为基数从2017年10月1日起，按照中国人民银行同期借款利率计算，款清息止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年，其购买了由金鹏置业公司开发的位于来安县建阳南路157号峰汇国际购物广场1层内1062号商铺，建筑面积为25.72平方米。2013年6月27日，其与中环百货公司签订《峰汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》，合同第四条详细规定了租金支付日期及标准，约定租金按季度支付，首期支付租金日2017年1月1日；同时也约定了“收益标准及收益总额已充分考虑了市场波动风险，本合同收益标准及收益总额均不予调整”；第十五条约定了违约责任。现中环百货公司拒绝支付租金，经其多次催要，仍拒不支付，为了维护自身合法权益，故提起诉讼。中环百货公司辩称，其与牛建荣、张启军签订的委托租赁合同是事实，但牛建荣、张启军起诉要求支付到2018年第一季度房租，没有事实依据，根据法律规定，房租是每季度支付一次，2018年1月-3月应当到2018年4月支付，牛建荣、张启军起诉时间为2018年1月，牛建荣、张启军对2018年要求支付租金的诉请不能成立，只有期待权，不能行使诉权。由于市场行情发生根本性的变化，情式变迁，其按照合同支付牛建荣、张启军的租金实在步履维艰，无法按原合同数额继续履行，其愿同牛建荣、张启军进行商榷，对原合同中的租金予以调整，按现在市场价格对外出租，其在此基础上再补偿牛建荣、张启军10%-20%的损失。本院经审理认定事实如下：2013年10月3日，牛建荣、张启军作为甲方（委托方）与乙方中环百货公司（经营方）签订一份《峰汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》，主要内容：甲方同意将其购买的位于来安县建阳南路157号峰汇国际购物广场商铺一层1062铺号，建筑面积为25.72平方米的商铺（以下简称该商铺），出租给乙方，并委托乙方统一经营管理；委托经营管理期限自2013年12月31日始至2033年12月31日止，共二十年；在上述委托经营管理期限内，乙方可自行决定以自营、委托经营、与第三人联营、转租等方式对该商铺进行了经营，自行决定经营业范围及方式；收益标准及支付：甲乙双方约定本合同二十年委托经营业管理期间，该商铺前三年的收益标准为甲方购房总价款的20%，前三年收益总额为110596元。乙方于本合同签订日一次性将前三年收益总额支付给甲方，由甲方向乙方出具收款收据。甲方双方约定本合同二十年委托经营管理期间，该商铺后十七年的收益标准为乙方每季度支付一次经营收益，每次支付该年度收益金的四分之一，2017年至2019年年度收益金均为39100元，于每一个收益年度的1月1日支付该年度首季收益；上述收益标准及收益总额已充分考虑了市场波动的风险，在本合同委托经营管理期限内市场收益标准出现涨跌的，本合同收益标准及收益总额均不予调整；违约责任：乙方逾期在15日内支付甲方的委托经营管理收益，除应支付所欠委托经营管理收益外，并按日向甲方支付当期收益总额的万分之叁的违约金，逾期超过15日后，按本合同第十八条执行……；本合同委托经营管理期限内，如因国家政策、政府规划或地震自然灾害等不可抗力因素导致本合同无法履行，或合同目的无法实现，甲、乙双方均有权解除本合同，双方互不承担违约责任；本合同履行中发生纠纷，各应友好协商解决，协商不成向乙方所在地人民法院提起诉讼。牛建荣、张启军按委托经营管理合同约定将该商铺交付给中环百货公司经营，中环百货公司未能按季度支付2017年第四季度和2018年第一季度的租金，牛建荣、张启军多次催要无果，诉至本院。以上事实，有原、被告的当庭陈述，牛建荣、张启军提供的商品房买卖合同、委托经营管理合同等证据在卷佐证。本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：1、原告主张租金能否得到支持；2、违约金和利息主张能否同时得到支持。针对争议焦点一，牛建荣、张启军与中环百货公司签订的峰汇国际购物广场商铺委托经营管理合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。该合同中明确约定委托经营管理期限20年，2017、2018年度收益金均为39100元，2018年度首季度收益应于2018年1月1日支付，中环百货公司未按约定向牛建荣、张启军支付商铺租赁收益金，构成违约，应承担继续履行的违约责任。中环百货公司应向牛建荣、张启军支付2017年第四季度和2018年第一季度的商铺租赁收益金19550元（39100元/年÷4季/年×2季）。中环百货公司辩称2018年1月至3月租金应于2018年4月支付，但合同明确约定每一个收益年度的1月1日支付该年度首季收益，故对其辩解不予采信。对于争议焦点二，商铺委托经营管理合同约定，中环百货公司逾期支付经营管理收益的，按当期收益总额的每日万分之三支付违约金，中环百货公司当期应支付的经营管理收益为19550元，现牛建荣、张启军主张违约金300元未超出合同约定标准，本院予以支持。牛建荣、张启军诉请要求中环百货公司以19850元（19550元+300元）为基数自2017年10月1日起按中国银行同期贷款利率计算逾期利息至实际付款之日，因双方在委托经营管理合同中并未约定逾期付款的利息，且中环百货公司违约给牛建荣、张启军造成的利息损失并不明显高于双方约定的违约金，故对牛建荣、张启军的该项诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告滁州市中环百货有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告牛建荣、张启军2017年第四季度和2018年第一季度商铺经营管理收益金19550元、违约金300元，合计19850元；二、驳回原告牛建荣、张启军的其他诉讼请求。(上述付款汇至开户行：来安农村商业银行新河支行，账号：20000350242210300000018，收款单位：来安县人民法院）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元，减半收取144.50元，由被告滁州市中环百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  付春燕二〇一八年四月二十三日法官 助理  纪红林代理书记员  孙 凌附：本案适用相关法条《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。