广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河中法民一终字第447号
上诉人（反诉被告）：河源市金星树灯饰有限公司。
法定代表人：杨震宇。
上诉人（反诉被告）：杨震宇，男。
以上共同委托代理人：蔡克言，男。
被上诉人（反诉原告）：河源市汇信视讯科技有限公司。
法定代表人：蔡吉胜，该公司总经理。
委托代理人：余国祥，广东圣天祥律师事务所律师。
上诉人河源市金星树灯饰有限公司、杨震宇因与被上诉人河源市汇信视讯科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区（2014）河城法民一初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：2013年3月25日，反诉原告与反诉被告杨震宇签订《厂房租赁合同》，合同约定，反诉原告将其所有位于河源市高新技术开发区高新四路吉胜生态科技园内B栋五楼厂房租给反诉被告杨震宇使用；租金每月每平方米3元，管理费每月每平方米3.25元，每月5日前缴清当月租金及管理费；租期为3年（自2013年7月1日至2016年6月30日止）；电费1元／度，水费3.5元／吨；反诉原告向反诉被告租赁宿舍，租金每间300元，共租4间；承租期间，反诉被告杨震宇负担水、电、工商、税务、卫生、电梯使用的电费和维护保养费等；签订合同后反诉被告杨震宇支付反诉原告4个月的租金及管理费20000元（其中10000元为履约保证金，另外10000元为预付上两个月的租金）；如反诉被告违约，履约保证金不予退还。合同签订后，反诉原告提供营业执照及房产证复印件各一份，并提供消防部门审核验收的合格意见书，配合反诉被告办理营业执照；本合同期满后，一切装修将由反诉原告所有（车间内的电线、线槽、壁饰、天、地装饰等），反诉被告只搬走生产的设备设施及生活办公用品。《厂房租赁合同》签订后，反诉被告依约定缴交了所有费用，至2014年8月24日反诉被告向反诉原告发出《解除合同通知书》，称反诉原告隐瞒租赁房屋真实面积的事实，故要求与反诉原告解除租赁合同。反诉原告则认为，上述合同并没有解除，反诉被告应当继续缴交约定的费用。
另查明，庭审过程中，反诉被告杨震宇与反诉原告同意解除《厂房租赁合同书》。双方均确认，反诉原告杨震宇将租金及其他费用交至2014年8月份。
原审法院认为，反诉原告将自有房屋租给反诉被告杨震宇使用，双方签订了《厂房租赁合同》，双方合同关系成立。在房屋使用过程中，双方发生纠纷，现双方同意解除《厂房租赁合同书》，法院予以确认。关于反诉被告是否应继续支付租金及其他费用给反诉原告，双方合同虽然已经解除，但反诉被告仍然占用该房屋，反诉原告要求反诉被告按照合同约定支付租金、管理费以及拖欠的其他费用，符合法律规定，法院予以支持。反诉被告应自2014年9月1日开始继续支付房屋租金及管理费至反诉被告将厂房交还反诉原告之日止。租金、管理费应按厂房的实际面积进行计算。按双方确认的收费标准，应付费用计算如下：1、月租金：2120元；2、月管理费：2296.68元；3、宿舍租金：300元／间；4、卫生费：50元／月；5、生活垃圾处理费：20元／月；6、货梯维护年审费：9.2元；7、货梯管理费：40元／月；8、宿舍卫生费：60元／月。反诉被告应自2014年9月1日起以每月租金2120.01元、管理费2296.68元的标准支付至反诉被告将厂房交还反诉原告之日止。经双方确认，水费、电费交至2014年8月，9月及之后水费、电费现无法确定具体数额，反诉原告可待确定后，另行主张权利。因反诉原告在合同履行过程中亦存在过错，对反诉原告主张反诉被告自支付租金逾期之日起支付逾期付款利息的诉求，法院不予支持。对于反诉被告交付的履约保证金10000元应予以充抵反诉被告的欠费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决：（一）解除反诉原告与反诉被告于2013年3月25日签订的《厂房租赁合同书》。（二）反诉被告应在本判决生效后十五日内搬迁出反诉原告的厂房。（三）反诉被告应在本判决生效后十五日内向反诉原告支付拖欠的租金、管理费，计算方式为自2014年9月1日起以每租金2120元／月、管理费2296.68元／月的标准计至反诉被告搬迁之日止；支付时应将反诉被告预交的10000元履约保证金相应抵减。（四）反诉被告应在本判决生效后十五日内向反诉原告支付自2014年9月1日起以卫生费50元／月、生活垃圾处理费20元／月、货梯维护年审费9.2元／月、货梯管理费40元／月的标准计至反诉被告搬迁之日止。（五）驳回反诉原告其他诉讼请求。
上诉人河源市金星树灯饰有限公司和杨震宇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第一项，改判为：驳回被上诉人的反诉请求第一项，应从上诉人《解除合同的通知》到达被上诉人的2014年8月24日起解除双方签订的《厂房租赁合同》。2、撤销原判第二项，改判为：超出被上诉人反诉请求的该项应当不予处理。3、撤销原判决第三项，改判为：驳回被上诉人的第二项反诉请求。4、撤销原判决第四项，改判为：驳回被上诉人的第三项反诉请求。主要事实和理由：（一）原判认定事实错误，上诉人已经于8月24日搬离租用被上诉人的厂房，并不存在占用之说。（二）原判适用法律错误，判决没有违约的上诉人承担了违约责任。（三）原判枉法裁判，判决上诉人在合同解除后继续履行合同。（四）原判决违反不告不理制度，判决超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人在反诉时并没有将厂房交付列入反诉范围。（五）本案的被上诉人才是合同的违约方，其出租厂房和收受物业管理费的行为是违法的。
被上诉人河源市汇信视讯科技有限公司答辩称：（一）上诉人上诉状对本案有关事实的陈述和指控纯属虚构和捏造，没有事实根据。厂房面积是双方均同意接受的，且在上诉人申办营业执照时要提供房产证，房产证里面载明了实际面积，实际上后来被上诉人也以其他形式补救了厂房面积不足。上诉人称于2014年8月24日将其人员和财物全部搬离了厂房并遭到被上诉人的暴力阻拦不是事实，并没有向被上诉人交付厂房、钥匙等，实际上仍占用该房屋。（二）尽管上诉人实际存在违约行为，但一审判决却未判决上诉人承担任何违约责任，上诉人是对一审判决书的错误理解。（三）上诉人指控原判决枉法裁判，判决上诉人在合同解除后继续履行合同，是对一审判决的恶意歪曲。（四）上诉人指控原判决违反不告不理法律制度，判决超出了被上诉人的诉讼请求，没有事实和法律依据。一审判决上诉人搬离厂房，是因为上诉人仍实际上占用该厂房，是符合合同法第97条的规定。（五）上诉人指控答辩人违约、违法出租厂房、违法收取物业管理费，均没有事实根据和法律根据。（六）一审判决第五项属于笔误，应为驳回反诉原告其他诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2014年8月24日，上诉人河源市金星树灯饰有限公司搬离河源市高新技术开发区高新四路吉胜生态科技园内B栋五楼厂房（即被上诉人河源市汇信视讯科技有限公司租赁物），并已于2014年8月前向威利印刷（河源）有限公司（新租赁厂房）缴纳房租。
上述事实，有证人证言、书证等证据证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人河源市金星树灯饰有限公司与被上诉人河源市汇信视讯科技有限公司签订的《厂房租赁合同》是在自愿、平等协商的基础上签订，合法、有效，受法律保护。根据本案各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：（一）上诉人是否应承担违约责任以及如何承担。（二）上诉人是否仍占用被上诉人的厂房。（三）被上诉人出租厂房、收取管理费是否合法。对此，本院评判如下：
关于上诉人河源市金星树灯饰有限公司违约问题。上诉人河源市金星树灯饰有限公司在合同履行期限届满前，没有征得被上诉人的同意而单方提出解除合同，并提前终止履行合同义务，是违约行为，依法应当承担违约责任。根据合同约定，上诉人应支付被上诉人两个月房租（按实际面积706.67平方米、6.25元每平方米计算）作为违约金，且履约保证金10000元不予退还。原审法院没有认定上诉人的违约行为，确属不当，本院予以纠正。
关于上诉人河源市金星树灯饰有限公司占用被上诉人厂房问题。上诉人提供了证人证言、厂房租赁合同（与威利印刷有限公司签订）等证据及现场调查证实上诉人已经将生产设备、生活办公等大型物品于2014年8月24日完全搬离被上诉人的厂房，并已于8月前向新厂房缴纳房租且投入生产使用，余下物品并没有影响旧厂房的使用，因此本院确定2014年8月24日为上诉人完全搬离被上诉人的厂房的时间。被上诉人以双方没有履行交付手续、仍留置部分物品为由否认上诉人已经搬离的事实，依法不能支持，原审法院对上述事实的认定有误，导致处理不当，本院予以纠正。
关于上诉人认为被上诉人出租厂房和收取管理费合法性问题。此项请求不属本案审理范围，上诉人可另行主张或者寻求其他法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持广东省河源市源城区人民法院（2014）河城法民一初字第995号第一项民事判决。
二、撤销广东省河源市源城区人民法院（2014）河城法民一初字第995号第二、四、五项民事判决。
三、变更广东省河源市源城区人民法院（2014）河城法民一初字第995号第三项民事判决为：上诉人河源市金星树灯饰有限公司应于本判决生效后十日内支付给被上诉人河源市汇信视讯科技有限公司违约金8833元，被上诉人河源市汇信视讯科技有限公司无需退还保证金10000元给上诉人河源市金星树灯饰有限公司。
四、驳回上诉人河源市金星树灯饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审受理费161元，由上诉人河源市金星树灯饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟亮
审 判 员 邓天仕
代理审判员 黄 莉
二〇一五年九月九日
书 记 员 曾慧舒