天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终652号
上诉人（原审被告）：天津市众福乐酒家，住所地天津市南开区龙井道**号。
经营者：杨玉琴，女，1962年12月16日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：韩德山（杨玉琴配偶），天津市众福乐酒家经理，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：康伟中，天津津鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市南开区少年宫，住所地天津市南开区鞍山西道平湖路*号。
法定代表人：赵莉，主任。
委托诉讼代理人：王冬瑞，该单位职工。
委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。
上诉人天津市众福乐酒家因与被上诉人天津市南开区少年宫房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
天津市众福乐酒家上诉请求判令：1、请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人关于返还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，诉争房屋被上诉人未能提供权属证明的原件，双方签订的房屋租赁合同应属无效，一审判决上诉人支付被上诉人房屋使用费13万元违反合同法关于合同无效的法律规定。一审适用法律错误，被上诉人不应以无效的合同获取利益。请二审查明案情，支持上诉人上诉请求。被上诉人辩称，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实清楚，被上诉人为证明出租行为的合法性，分别提供了房权证，南开区公用房屋管理所出据的证明，南开区建委调取的规划审批文件，三者相互印证，足以证明被上诉人出租行为的合法性。关于复印件问题，房权证编号有其唯一性，且加盖的公章，房屋权属问题不属于租赁案件的焦点问题。不存在以合法形式掩盖非法目的的情况，被上诉人认为上诉人上诉请求不能成立，应予驳回。
天津市南开区少年宫向一审法院起诉请求：1、判令被告将坐落于天津市南开区龙井道14号的房屋（建筑面积296平方米）返还原告；2、判令被告向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日的房屋使用费130000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2008年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：一、甲方向乙方提供坐落于南开区××道××号、面积296平方米，房屋场地租金每年12万元，协议签订后，乙方应按半年交纳租金……三、协议签订后，乙方可在教育局基建房管所的指导下实施装修，费用自理，租赁期满后应无偿移交给甲方，未经教育局基建房管所批准，擅自拆改、装修的后果自负。四、乙方租用后，不准将房屋场地转租、转借他人，协议期内谁租房谁维修，（含上、下水管道，线路和暖气设施）费用自负……六、协议期内如遇教育系统布局调整或市、区规划拆迁，房屋场地不能继续租赁，该协议无条件自行终止。本协议有效期自2008年7月1日至2009年6月30日。此前，2008年3月28日，原告报送天津市南开区教育局基建房屋管理所、天津市南开区教育局保卫科、天津市南开区校办产业管理委员会审批，出租房屋审核登记表记载：出租房屋所属学校为南开少年宫，租用单位为众乐大盘菜酒家，租房用途及经营范围为餐饮，租用面积296平方米，年租金12万元。2008年4月26日，原告向校办产业公司出具承诺书，内容为：众乐大盘菜酒家租用我单位龙井道4号校园外侧闲置用房……若有不安全事件发生，我单位将负责平息控制事态发展，将负全部责任。
2014年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于南开区××道“46号”、建筑面积/使用面积180平方米，用途作为使用，年租金每年13万元。二、经乙方查验甲方房屋现有装修及设施后，乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，乙方如改变房屋内部结构，进行装修、装饰等必须事先征得甲方的书面同意后方可施工。三、合同期内，乙方负责对所承租的房屋及附属设施的维修责任，费用自理。合同期满后，甲方有权要求乙方将装修、装饰的承租房屋恢复原状，或向甲方交纳恢复工程实际发生的费用。四、未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋，亦不得改变本合同约定的用途，否则，甲方有权终止合同……六、合同期内，因天津市南开区教育局需拆除或改造已租赁的房屋，学校撤销、迁址不能继续履行本合同的，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算……九、未经甲方同意，乙方无故拖欠租金，甲方有权解除合同。十、甲方房屋租赁期限共6个月，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，最长不得超过一年。十一、本合同双方签字盖章后，应报天津市南开区校办产业管理委员会备案，备案后十日内生效。该合同落款出租人处加盖原告印章、甲方负责人处有赵晖签名、日期为2014年1月1日，承租人处加盖被告印章，乙方负责人处有王强签字。该合同由被告提供，原告对合同内容表示认可。原告提供的上述合同，除未加盖被告印章及乙方负责人签名处只有一个“杨”字，其余内容与被告提供的合同内容完全一致。
被告自与原告签订租赁合同以后，一直从事餐饮经营。2014年1月15日，被告向原告支付房租65000元。2015年3月16日，原告向包括被告在内的各出租户发出通知，内容为：您所租之房早已到期（2014年6月30日）。现根据上级指示精神，该房不再续租。所用之房恢复教学用地。特通知如下：从即日起提前做好安排，于2015年5月15日前自行腾空所用之房，届时，少年宫将停止水、电供应。被告收到通知后，与原告协商赔偿事宜未果，拒绝将讼争房屋返还原告。
另查，天津市南开区公用房屋管理所曾于2014年2月20日、2016年1月5日为原告出具证明，证明坐落于南开区××里××号的房地产权属国有，其产权由该所管理，由原告保管自修使用，其中原告使用的位于院内东南角的二层楼房的建筑面积为646.11平方米。2015年5月12日，天津市南开区教育局向包括原告在内的中学（职校）、小学、幼儿园及直属单位发出《关于进一步深化退租还教工作的实施意见》，指出南开区教育系统自2008年实行退租还教……经教育局2015年第六次局长办公会决定，在我系统进一步深化“退租还教”工作，制定以下实施意见：凡校园内存在校舍、附属房间或场地出租的学校，现行合同期满后，学校应全部收回，不得再续签新协议。合同到期，各学校开始本单位的校园出租清退工作。全系统校园退租还教工作力争于2016年底前完成……。2015年7月23日，天津市南开区公用房屋管理所向原告提供2004年7月14日，天津市南开区房地产管理局填发的房权证，载明：房屋所有权人天津市人民政府，房屋坐落南开区平湖××××号，丘（地）号诚二字136，产别国有直管产，房屋状况平房、砖木结构、一层、建筑面积895.98平方米，混合结构、房屋总层数4层、所在层数24层、建筑面积5811.03平方米。设计用途为其他。该产权证所付图纸显示讼争房屋在原告院内。另，天津市南开区公用房屋管理所发给原告房屋使用权证，记载：房屋使用人为天津市南开区少年宫，房屋地址南开区××里××号，产别直管公产，管理形式保管自修，房屋用途办公，建筑面积6841.77平方米，房屋状况：……07砖混二等、新式楼房、2层、建筑面积646.11平方米，有效期自2012年3月1日至2017年4月30日。
2015年11月25日，原告向天津市规划局南开区规划分局申报，2015年12月15日，该局出具天津市规划局行政许可事项规划条件通知书（建筑工程），项目总编号：2015南开0074，编号：2015南开规条申字0023号，载明：项目名称天津市南开区少年宫扩建工程，项目位置南开区平湖××××号，规划范围为东至平湖路、南至龙井道、西至花港里、北至花港道，项目范围为东至平湖路、南至龙井道、西至花港里、北至花港道，总用地面积10408.47平方米、界内使用面积10408.47平方米、界外处理面积0平方米、可建设用地面积9992平方米，规划用地性质为文化娱乐用地、用地面积9992平方米、容积率小于0.80、绿地率大于30%、建筑密度小于25%、建筑面积7993.52平方米，备注：南开少年宫保留现状5500.52平方米、新建艺训楼不大于2493平方米。其他要求：1、南开区少年宫改扩建项目于平湖××××号现状少年宫院内，拆除部分现状建筑，新建艺训楼不大于2493平方米，与保留现状建筑5500.52平方米合计建筑面积不大于7993.52平方米。2、项目可建设用地扣除产权用地局部占压规划道路红线部分，约为9992平方米，要求其按可建设用地控制规划指标。……2016年3月7日，原告向天津市规划局南开区规划分局申报在南开区××西××路××号拟建天津市南开区少年宫扩建工程项目的总平面设计方案，2016年3月16日，该局出具天津市规划局行政审批事项总平面设计方案通知书，项目总编号：2015南开0074，编号：2016南开规总申字0004号，载明：规划用地性质为文化用地、容积率0.80、绿地率30%、建筑面积25%、总用地面积7993.52平方米、地上建筑面积7993.52平方米。其他要求：1、其他要求详见规划文本及相关图纸，2、本通知书与批复规划文本及相关图纸同时持有方为有效文件。……2016年4月13日，原告向天津市规划局南开区规划分局申报在南开区××西××路××号拟建天津市南开区少年宫扩建工程建设工程设计方案，2016年4月20日，该局出具天津市规划局行政审批事项建设工程设计方案通知书（建设工程），项目总编号：2015南开0074，编号：2016南开建案申字0007号，内容为：经审查，原则审定该方案。载明：拟建项目为新建艺训楼，规划用地性质为文化活动用地，幢数1幢，地上3层，建筑面积地上2451.90平方米，地上建筑高度13.25米，总建筑面积2451.90平方米。本次申报项目控制要求：可用地面积9992平方米、容积率0.80、绿地率30%、建筑密度25%。其他要求：1、本通知书与审定方案图纸同时持有方为有效文件。……天津市南开区少年宫扩建工程《规划条件》附图显示，讼争房屋在可建设用地范围、产权用地范围，属于拟拆除现状建筑。该图纸加盖有天津市规划局南开区规划分局业务专用章。
庭审中，被告述称2008年5月25日签订合同时，原告并未告知被告讼争房屋未取得建设工程规划许可证和房屋产权证，原告以欺诈的手段与被告签订房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同无效。在合同履行过程中，原告违反允许转让的承诺，拒绝与被告的受让方签订租赁合同。要求原告赔偿转让费、装修费损失合计70万元。原告认为其于2016年4月取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释，人民法院应当认定其与被告订立的租赁合同有效。
另外，2015年7月27日，原告起诉被告，要求被告将坐落于天津市南开区龙井道14号的房屋（建筑面积180平方米）返还原告、要求被告向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日的房屋使用费130000元。2015年12月29日，原告撤回起诉。
一审法院认为，原告与被告于2014年1月1日就讼争房屋签订的《房屋（场地）租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，为有效合同。原告持有天津市南开区房地产管理局于2004年7月14日填发的房权证以及天津市南开区公用房屋管理所发给的有效期自2012年3月1日至2017年4月30日的房屋使用权证，足以证明原告对讼争房屋具有合法的使用权。被告虽提出2008年5月25日，原告与被告签订《房屋（场地）租赁合同》时，原告未取得建设工程规划许可证和房屋产权证，但，该合同有效期一年，已失去法律效力。原告作为合法的公产直管房屋使用人，其对外出租，并不违反法律、法规强制性规定。
关于被告抗辩原告伪造被告经营者杨玉琴签名一节，原告对被告提供的加盖有被告印章的落款日期2014年1月1日的《房屋（场地）租赁合同》内容予以认可，该合同与原告提供的合同内容一致，故，对该合同的真实性法院予以确认。
关于被告提出原告承诺讼争房屋可以自由转让一节，合同中约定，转租须经原告书面同意，被告并未提供相关证据加以证明，对此，法院不予采信。另外，合同中并未约定房屋装修费用由原告负担，且租赁期限已届满，该费用用于被告经营，应由被告自行负担，被告提供的向前承租人支付40万元转让费一节与原告无关。
原、被告在合同中，对租赁期限既约定了6个月，又约定“最长不超过一年”，约定不明，应以最长的期限确定租赁期限，法院确认双方的租赁期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日。租赁期限届满，合同依法终止，原告依法有权要求被告返还讼争房屋并支付拖欠的房屋租金及使用费。合同终止后，原告向被告发出腾房通知，被告亦无合法依据占用讼争房屋，原告提供建设工程规划审批手续，证明讼争房屋在规划拆除范围，被告应积极配合原告腾房，以避免原告损失的进一步扩大。判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市众福乐酒家将其经营场所坐落于天津市南开区龙井道14号的房屋（建筑面积296平方米）恢复原状并腾空返还原告天津市南开区少年宫；二、本判决生效后十五日内，被告天津市众福乐酒家向原告天津市南开区少年宫支付2014年7月1日至2014年12月31日租金65000元，2015年1月1日至2015年6月30日房屋使用费65000元，合计13万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告天津市众福乐酒家负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋（场地）租赁合同》，系双方真实意思表示，应为有效合同。关于上诉人主张被上诉人未提供权属证明原件问题，被上诉人持有天津市南开区房地产管理局2004年7月14日填发的房权证以及天津市南开区公用房屋管理所发的有效期自2012年3月1日至2017年4月30日的房屋使用权证，充分证明被上诉人对诉争房屋具有合法的使用权。被上诉人对诉争房屋有占有、使用、收益的权利。上诉人应当向被上诉人支付2014年7月1日至2014年12月31日租金65000元，2015年1月1日至2015年6月30日房屋使用费65000元，合计13万元。
综上所述，天津市众福乐酒家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人天津市众福乐酒家负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 张玉明
代理审判员 赵 盈
二○二○一七年二月二十二日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；