河北省元氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0132民初124号
原告河北山田房地产开发有限公司。
住址：元氏县常山西路182号。
法定代表人杜勇信，总经理。
委托代理人李晓迎，该公司员工。
被告董占良。
原告河北山田房地产开发有限公司与被告董占良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人李晓迎到庭参加了诉讼。被告董占良经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河北山田房地产开发有限公司诉称，被告购买原告山田国际家居装饰城住宅2单元1804号房，总金额314510元，被告首付款94510元，剩余220000元由被告申请按揭贷款支付，约定采用等额还款法期还本息金额1646.74元，被告自2014年10月开始不偿还到期按揭贷款，超过三次，导致原告承担全部担保责任，为被告共计偿还贷款本息229932.35元，现在被告与元氏县信用联社借款合同已经终止，原告请求：依法解除原被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议；请求被告将购买原告的房屋一套退还原告；请求依法判决被告将应退房款优先支付原告垫付的贷款本金、利息、罚息、手续费计9932.35元、销售佣金6290.20元、违约金62902元、律师费15000元等共计94124.55元，并向原告支付自2015年1月31日起至执行完毕之日起的违约金；请求依法判决被告履行撤销备案、登记手续的义务。
被告董占良未答辩
经审理查明：原告河北山田房地产开发有限公司与被告董占良于2013年12月19日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于元氏县常山西路山田国际·家居装饰城住宅2单元1804号房，总金额314510元，约定被告首付款94510元，剩余220000元由被告申请按揭贷款支付，2014年5月31日前交付商品房。
同日双方签订合同补充协议：第一条第一款约定乙方（董占良）确认本合同填写的名称、通信地址、电话准确有效，如因乙方通信地址或电话不准确，或者发生变更未按约定有效通知甲方（河北山田房地产开发有限公司），甲方按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达，如未能实际送达的，其责任由乙方自行承担；第二条第五款约定乙方未按期偿还贷款本息，导致甲方承担保证责任，乙方应在甲方向其送达告知函3日内将甲方代偿还的全部款项支付给甲方，并支付违约金，乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息三次以上，甲方有权解除合同，要求乙方承担违约责任；第一十条第二款约定如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款前将违约金和上述税费先行予以扣除，第三款约定如合同解除需乙方腾退房屋的，乙方应在甲方发生腾退房屋通知之日30日内将房屋恢复至交房时原状。原被告之间签订的商品房买卖合同于2014年1月14日在元氏县房地产交易管理所办理备案登记。
2014年1月22日元氏县信用联社与原被告签订《个人购房担保借款合同》，元氏县信用联社为贷款人（抵押权人）、被告为借款人（抵押人）、原告为保证人，约定被告为购买上述房屋向元氏县信用联社借款22万元，借款期限20年，采用等额还款法月供金额1646.74元，第十六条第一款约定借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权按合同约定对借款人计收罚息和复利，第二款第二项约定借款人连续三期未足额偿还本息，贷款人有权提前收回已发放借款及要求保证人承担保证责任；2014年1月22日元氏县信用联社将被告贷款220000元通过转账支付给原告；河北农村信用社贷款本金利息收回凭证两张显示原告于2015年1月31日还贷款本息、罚息合计8366.34元，3月31日还贷款本息、罚息合计2338.86元，2015年7月21日原告通过转账方式向元氏县信用联社偿还被告贷款本金214009.41元、利息5100.32元、罚息112.52元，以上合计229927.45元。上述事实有合同及河北农村信用社贷款本金利息收回凭证等予以证实。
原告为证实其主张成立，同时提交如下证据：
1.2013年8月15日原告与深圳市恒盛商业策划有限公司签订山田国际·家居装饰城策划销售代理合同，第六条约定销售住宅佣金为2%，拟证明销售佣金损失为6209.20元；
2.告知函及快递单运单动态各1份，拟证明被告已逾期还贷超过三次，银行已终止借款合同，通知被告在三日内一次性偿还银行按揭贷款，并偿还原告代偿还的款项10710.10元及违约金等，2015年7月15日通过快递单向被告送达，被告拒收，7月17日被退回；
3.房屋腾退通知书及快件各1份，拟证明被告未能在告知函通知时间履行义务，原被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除，现通知被告在30日内将房屋恢复原状，交还原告，2015年8月14日原告通过快递方式向被告送达房屋腾退通知书，因被告停机，8月15日快件被退回；
4.法律顾问费发票1张，证明董占良案件法律咨询费15000元。
本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》以及原被告与元氏县信用联社签订的《个人购房担保借款合同》真实合法，双方应当全面履行，原告作为出卖人按合同约定履行交付商品房和协助被告办理贷款的义务，同时原告作为担保借款合同的保证人，在被告拒不偿还银行等额贷款时向元氏县信用联社承担连带保证责任，被告作为买受人履行支付购房首付款、办理银行按揭贷款和按期归还银行贷款的义务。本案被告在归还贷款至2014年9月后拒不向元氏县信用联社交纳月供贷款，被告行为构成违约，致使原告作为保证人不得不代被告交纳逾期的贷款本息和罚息，被告拒不还款累计至2015年7月时，7月21日原告迫于保证责任提前偿还被告未到期的全部贷款本息，以上原告为被告偿还贷款本息等共计229932.35元，被告的违约行为严重侵害了原告财产利益，原告依被告合同上确认的地址和手机信息向被告以快递方式送达告知函和腾房通知书时，告知函视为已送达，腾房通知书性质属于解除合同通知，虽未能送达，但原告与被告在合同中约定的解除条件已经成就，原告提请与被告解除商品房买卖合同与合同补充协议，由被告腾退房屋，并无不当，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，因履行担保借款合同原告代被告偿还贷款本息、罚息，给原告造成的直接损失和实现权利保障的相关费用等损失，均属于由于被告违约给原告带来的损失，原告有权要求被告赔偿损失，赔偿金额应当相当于因违约造成的损失，违约金不得高于法律的强制性规定，原告诉请的损失过高，本院依据公平原则酌定原告损失按商品房总价款的20%计算，为314510元×20%＝62902元。合同解除后，涉案商品房已办理备案登记的，被告负有协助涤除义务，应当协助原告到房屋备案登记机关办理撤销已有的登记手续，恢复房屋原有状态。同时合同解除后，原告应将被告交纳的购房款退还被告，因被告未到庭主张权利，应退房款事宜可另案处理。原告诉请违约金等损失优先从被告应退房款中支付的请求，有合同约定，且减少了当事人诉累，方便执行，本院予以支持。原告其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持，依法予以驳回。被告董占良未到庭参加诉讼，视为放弃权利，依法适用缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条等规定，判决如下：
一、解除原告河北山田房地产开发有限公司与被告董占良于2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告董占良签在本判决生效后十日内腾退位于元氏县常山西路山田国际·家居装饰城住宅2单元1804号房，交付原告河北山田房地产开发有限公司；
三、被告董占良签在本判决生效后十日内向原告河北山田房地产开发有限公司支付违约金62902元；违约金62902元优先从被告应退房款中予以扣除。
四、被告董占良在本判决生效后十日内协助原告河北山田房地产开发有限公司到元氏县房地产交易管理所办理撤销位元氏县常山西路山田国际·家居装饰城住宅2单元1804号房备案登记事宜；
五、驳回原告河北山田房地产开发有限公司其它诉讼请求。
如未按本院确定的期限履行上述给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费减半收取3715元，由被告董占良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 张红艳
二〇一六年四月十二日
书记员 李青青