江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2014)西民初字第462号原告：南昌市中盈物业管理有限公司，住所地：南昌市西湖区中山路150号，组织机构代码：75420884-4。法定代表人：汪斌，系该公司执行董事。委托代理人：熊小红，系该公司员工。委托代理人：姜海，系该公司员工。被告：江西南昌旅游集团有限公司，住所地南昌市沿江中路77号，组织机构代码：74197046-9。法定代表人：熊伟，系该公司董事长。委托代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师，执业证号：13601201311465610。委托代理人：李建平，江西名大律师事务所律师。被告：江西汇通旅游商务服务有限公司，住所地南昌市西湖区中山路150号地王广场写字楼8-K、8-L室，组织机构代码：596512222-5。法定代表人：竺敏，系该公司董事长。委托代理人：刘建军，北京市大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201120507032。原告南昌市中盈物业管理有限公司（以下简称“中盈物业公司”）诉被告江西南昌旅游集团有限公司（以下简称“旅游集团公司”）、江西汇通旅游商务服务有限公司（以下简称“汇通公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中盈公司的委托代理人姜海、被告旅游集团公司的委托代理人俞玲到庭参加诉讼。被告汇通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中盈公司诉称：旅游集团公司系原告提供物业服务之地地王广场8-KLMNS5套商铺的业主，总面积1008.94平米。旅游集团公司将该五套商铺租赁给汇通公司，原告根据与旅游集团公司签订的地王广场前期物业服务协议的约定，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告所购买的店铺进行了物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但旅游集团公司的KL2套商铺自2012年10月至2014年2月拖欠物业管理费22706.9元，MNS3套商铺自2012年7月至2013年4月拖欠物业管理费24983元，五套商铺拖欠物业管理费47689.9元。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但被告至今仍未缴纳所欠款项。另外依据签订前期物业服务协议和《业主公约》，被告应向原告缴纳物业管理费、电费等相关费用，被告还应缴纳2012年10月到2013年5月期间电费共计3686.7元。原告现根据签订的地王广场前期物业服务协议的相关阅读及合同法等规定，特诉至法院，请求判令：一、被告立即支付所欠缴的地王广场8-KLMNS5商铺的物业管理费47689.9元及滞纳金并负连带责任；二、被告立即支付所欠的电费3686.7元；三、本案诉讼费由被告承担。原告中盈物业公司提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同，证明旅游集团公司系地王广场综合楼一单元8-KLMNS业主，旅游集团公司出租物业时，业主及承租人均应缴纳物业服务费，且承担连带责任；证据二、前期物业管理服务协议（复印件），证明由原告按约定对旅游集团公司的物业提供物业服务，原告收取物业费；证据三、欠费明细，证明旅游集团公司的KL物业欠缴2013年1月1日至2014年4月30日期间的物业服务费21371.2元，8-NMS物业欠缴2012年7月1日至2013年4月30日期间的物业费24983元及电费1295.2元；证据四、物业费催缴含邮寄底单，证明就旅游集团公司的物业欠缴物业服务费及电费，原告向被告进行了书面催缴。证据五、收费底单，证明被告江西南昌旅游集团有限公司是物业费及电费的支付责任人，且旅游集团与汇通承担连带责任，且是按3.8元每月每平的标准缴费的。被告旅游集团公司辩称：一、旅游集团公司没有支付电费及物业费的义务，被告汇通公司才具有支付水电费及物业费的义务；2、原告诉求我方支付物业费有违物业服务协议，协议约定原告应向承租人催缴物业费，如承租人拒交，业主才负有缴纳义务；三、原告诉请物业费收费标准与协议约定不符；四、计算金额有误。被告旅游集团公司提交了如下证据：证据一、营业执照、组织机构代码，证明旅游集团公司诉讼主体资格；证据二、单据5份及发票一张、汇款单一张（均为复印件），证明物业管理费和电费一直都是有被告汇通公司向原告交纳；证据三、照片四张，证明汇通公司在2014年6月4日前一直占有租赁房屋；证据四、民事判决书两份，证明（2013）西民初字第1563号和（2015）洪民三中字第7号民事判决书民事判决认定物业管理费和电费是汇通公司和原告之间的法律关系，且一直由汇通公司向原告交纳，驳回旅游集团公司向汇通公司主张物管服务费和电费的诉讼请求，该物业管理费和电费于旅游集团公司无关。被告汇通公司未答辩、未提交证据。经审理查明，被告旅游集团公司为地王广场地王广场综合楼一单元8-K、L、M、N室建筑面积为1008.94㎡写字楼的业主。原告向本院递交说明称，其诉状中所称的8-K、L、M、N、S室即是被告旅游集团公司购置的8-K、L、M、N室，房屋面积相同。根据旅游集团公司与原告中盈物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，由原告为其所有的写字楼单位提供物业服务，其应依据该协议和《业主公约》向原告交纳物业管理费、电费等相关费用，其中，非住宅建筑面积每月每平方米3.5元/㎡/月。另约定，业主转租物业，物业管理服务费由业主交纳，如业主与其承租人约定由承租人缴纳物业管理服务费用的可由物业承租人按时代为交纳，如物业承租人拒交，则由物业所有人负责缴纳。对于诉请中将物业费单价提高到3.8/㎡/月，原告解释是因双方约定房屋在业主自用的情况下按3.5元/㎡/月标准收费，对外出租时也按3.8元/㎡/月的标准收费。2012年4月23日至2014年6月19日期间8-K、L写字楼由被告汇通公司租赁及占有使用，其中，2012年4月23日至2012年12月31日期间为正常经营，2013年1月1日至2014年6月19日期间该写字楼被原告、附近打印店及汇通公司三把锁锁住。两被告间的租赁合同约定，租赁期间，房屋所发生的物业、水、电费由物业公司代扣代缴、费用由承租人承担。汇通公司在2012年11月7日向原告交纳了当年10月至12月的物业费4007.40元。2013年1月初，汇通公司曾派人到地王广场写字楼找到原告协商支付物管费和电费，将汇通公司大门打开取出物品，因旅游集团公司不同意未谈妥。后被告旅游集团公司在（2013）西民初字第1563号案件中起诉汇通公司，主张汇通公司按1335.7元每月（351.5平方米×3.8/㎡/月）支付物业管理费、并立即支付电费2391.5元，汇通公司辩称水电费和物业费系该公司与中盈物业公司的事，与旅游集团无关。另，被告旅游集团公司称8-M、N、S室写字楼系租赁给大可堂公司，但未提交证据证实。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原告与被告旅游集团公司间的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。旅游集团公司出租8-K、L房屋时与汇通公司所作由承租人承担物业费的约定亦合法有效。但该约定的效力仅及于租赁双方之间，并不能对外免除旅游集团向原告支付物业费的义务。《前期物业管理服务协议》中载明业主出租物业时，业主与其承租人约定由承租人缴纳物业管理服务费用的可由物业承租人按时代为交纳，如物业承租人拒交，则由物业所有人负责缴纳，也表明房屋所有权人与承租人在交纳物业费时具有连带责任。旅游集团公司对原告提出的物业费计算标准有异议，但在其起诉汇通公司要求支付物业费之时认可按3.8元/㎡/月、房屋面积351.5平方米的标准计算的物业费。故，本院采信原告说法，即双方一致同意在房屋对外出租时按3.8元/㎡/月标准收费。因此，对于原告要求两被告支付8-K、L在2013年1月至2014年2月间物业费的诉讼请求，本院予以支持。其费用明细中所列的2014年3、4月间的物业费用超出其起诉范围，本院不予审理，原告可另行主张。8-M、N室房屋并非由被告汇通公司承租而是由其他承租人承租，原告主张汇通公司共同承担支付物业费及水电费的义务于法无据，该三处房屋的物业费部分由房屋所有权人旅游集团公司向原告支付。旅游集团公司与承租人间有约定的，可向承租人追偿。水电费部分，原告无指向性明确的证据证实数额，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告江西汇通旅游商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中盈物业管理有限公司支付2013年1月至2014年2月期间面积为351.5平方米房屋的物业费18699.8元，被告江西南昌旅游集团有限公司承担连带责任；二、被告江西南昌旅游集团有限公司本判决生效之日起十日内向原告中盈物业管理有限公司支付2012年7月至2013年4月期间面积为657.44平方米房屋的物业费24983元；三、驳回原告中盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由原告中盈物业管理有限公司承担20元，被告江西汇通旅游商务服务有限公司与被告江西南昌旅游集团有限公司共同承担460元，被告江西南昌旅游集团有限公司单独承担600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 迁人民陪审员  谌文琴人民陪审员  喻 萍二〇一六年五月××日书 记 员  吴雅茜速 录 员  谭丽颖