北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7970号
上诉人（原审原告）李其蓉，女，1981年12月22日生。
委托代理人常仁明，北京市力行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张滨海，男，1960年8月24日生。
委托代理人张志东，北京市京师律师事务所律师。
原审第三人林志军，男，1972年5月7日生。
上诉人李其蓉因与被上诉人张滨海及原审第三人林志军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初字第32021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李其蓉的委托代理人常仁明，被上诉人张滨海的委托代理人张志东到庭参加诉讼，林志军经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。
李其蓉在原审法院起诉称：李其蓉于2010年3月1日与林志军签订租赁合同，由林志军将其位于1702室出租给李其蓉，用于居住、经营使用，期限25年，月租7000元，租金总额210万元。合同签订时李其蓉已一次性付清林志军25年的租金共210万元。但此后，林志军因与吴丽明借款合同纠纷，福建省厦门市中级人民法院于2011年12月20日将上述房屋查封，查封后李其蓉作为房屋承租人向福建省中级人民法院提出异议，法院确认房屋租赁合同后于2012年9月7日通过福建省宸万和拍卖行有限公司对上述房屋进行拍卖。在拍卖中，在拍卖标的物说明、拍卖规则、拍卖竞买协议书中均说明标的有租约合同，其中竞买协议书第二条约定：乙方在拍卖前已经咨询、了解并查阅过标的的租赁合同，自愿参加竞买，接受标的现状。张滨海在拍卖标的说明、拍卖规则、竞买协议书及房屋租赁合同中均签字确认。该房屋经过拍卖后由张滨海以418万元竞拍到，并经福建省厦门市中级人民法院执行裁定确定该房屋归张滨海所有。张滨海购买房屋后，无视租赁合同，曾多次干扰李其蓉居住，分别于2013年5月20日、2014年6月18日委派多名社会人员暴力破门而入，非法占有房屋不允许李其蓉使用。李其蓉对此多次报警，奥运村派出所多次出警处理。现张滨海的行为给李其蓉造成了巨大损失。故诉至法院要求：1、要求依法确认李其蓉与林志军签订的房屋租赁合同合法有效，由张滨海继续履行房屋租赁合同。2、要求张滨海在合同期限内停止侵害，排除妨碍，不得妨碍李其蓉使用房屋。3、要求张滨海赔偿李其蓉损失45259元。
张滨海在原审法院辩称：不同意李其蓉的诉请请求。李其蓉诉求没有事实和法律依据，应予驳回。李其蓉所述的不是事实，而是自己捏造的，属于恶意诉讼。在得知我方提起诉讼时，李其蓉先行提起诉讼。我方是合法取得涉租房屋，并且买房时没有包含租期在内，李其蓉持有的租赁合同是李其蓉恶意制作，侵害他人合法权益，应属无效。而且租赁合同从合理性及实际履行情况都可以印证此合同系虚假的非法的合同。李其蓉要求赔偿损失，因房屋所有权系我方所有，该诉求没有事实和法律依据。涉租房屋的门及权属所有权人是我方，并不是李其蓉。李其蓉所述的事实前后矛盾，与事实不符。另我方一直在寻找证据提起诉讼，但李其蓉纠结了一些社会人员一直在非法侵占房屋。2013年，我方多次到法院立案，但苦于无法得知妨碍我方使用的人员身份，无法进行。根据相关司法解释，本案诉争房屋当时已经抵押给华夏银行北京国贸支行，北京国贸支行在厦门市中级人民法院拍卖委托书中明确写明了抵押权人是北京国贸支行，后经三次拍卖，最终实现了银行的抵押权，在厦门市中级人民法院执行裁定书429-2中写明，解除诉争房屋的查封手续，李其蓉与我方的纠纷是房屋租赁合同纠纷，应该适用相关司法解释，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的，可以解除房屋租赁合同。另外，关于担保法解释第66条，抵押人未书面告知抵押权人房屋出租情况，相关不利后果应由李其蓉和林志军承担。本案房屋租赁合同已经不能继续履行并实现出租人与承租人的真实意愿，双方多次口角、纠纷，现诉至法院，法院应判令无效或者解除。
林志军在原审法院未到庭应诉及答辩。
原审法院经审理查明，2011年12月20日，福建省厦门市中级人民法院作出公告，上写明：申请执行人吴丽明与被执行人林志军借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2011年6月20日作出（2011）闽民终字第13号民事判决书，判决确认：被执行人林志军应立即向申请人吴丽明支付借款本金1050万元及利息。上述判决发生法律效力后，申请执行人吴丽明向本院申请强制执行，本院向被执行人林志军发出执行通知书，限其于收到通知书后即履行法律文书所确定的全部义务。
2012年9月28日，福建省厦门市中级人民法院出具（2011）厦执行字第429－2号执行裁定书，上写明：本院根据已经发生法律效力的（2010）厦民初字第115号民事判决书依法委托福建省宸万和拍卖行有限公司拍卖被执行人林志军所有的抵押给华厦银行北京国贸支行的位于1702号房产。2012年9月7日，上述房产为张滨海以最高价人民币418万元竞得。拍卖款项已汇入我院账户…裁定如下：一、解除对1702号房产的查封及相关抵押手续。二、林志军位于1702号房产所有权归买受人张滨海所有。三、买受人张滨海可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
2012年12月25日，位于1702房屋登记至张滨海名下。
庭审中，李其蓉向法院提交了如下证据：1、房屋租赁合同（李其蓉表示，无原件，2014年6月18日下午张滨海派30多人冲进了我们的房屋，后来有十多人在房间里住了多日，不让我们进入，他们撬了保险柜，我方文件都丢失了，我方报案了，但是警察说属于民事纠纷，也没有做笔录，说让我们去法院起诉，我们丢的东西警察也不管）、李其蓉交房租凭证及确认书、结婚证；2、厦门市中级人民法院拍卖委托书（2012）厦中法委拍字第004号；3、拍卖公司降价报告；4、福建省宸万和拍卖行有限公司1248期拍卖品目录2012年9月7日；5、竞买协议书；6、拍卖规则；7、房屋租赁合同（拍卖公司所提及的租赁合同）8、拍卖成交确认书；9、拍卖结算清单；10福建省厦门市中级人民法院（2011）厦执行字第492-2号；11、照片及录像；12、毁损物品及价格清单；13、（2011）厦执行字第492号文书；14、（2012）宸拍字第033号降价报告、（2012）宸拍字第53号成交报告、竞买人名单。张滨海表示，1租赁合同没有原件不认可，林志军的确认书写明房屋在本合同签订时已交付给李其蓉使用，李其蓉说合同是在厦门与林志军面对面签的，显然当时无法将房屋实际交付并使用，合同期限是25年，房屋租赁的法定期限不能超过20年，而在违法的情况下，仍然支付了全部房租，可见合同不具合法性，结婚证与本案无关，支付房租凭证也与本案无关，不能证明李其蓉与林志军履行了房屋租赁合同，尤其是在其二人都不在房屋现场、对房屋坐落、设备等不知情的情况下，合同根本不具有合法性，诉状上李其蓉的签字与租赁合同上李其蓉的签字不一致，李其蓉也拒不提供原件，我方无法进行笔迹鉴定，我方要求李其蓉提供合同原件，我方申请进行笔迹鉴定。租赁合同第四条第二款约定，一次性交付房租210万元，但是按照李其蓉提供的付款凭证显示，房款确实东拼西凑，数额不符，付款时间跨越一年多，分数次才付清，收款人与付款人都不是合同主体，所以，这应是李其蓉与林志军之间的个人债务，印证了租赁合同的虚假性，该份假租赁合同也不符合租赁合同的要件，没有约定家具设施、水电费的计算方式，也没有在行政机关备案，所以该合同是虚假的。确认书中林志军说我们同意履行房屋租赁合同，表明其在其并非房屋权利人的情况下，作出有利于李其蓉的陈述，表明他们存有利害关系，应降低林志军出具的一切证据的可信度。2至10没有原件，真实性与证明目的均不认可，拍卖行只是记录承租人是李其蓉，不能证明李其蓉就是承租人，也并非是法院确认的事实，李其蓉没有提交法院确认其是合法承租人的证据。李其蓉没有尽到举证义务，我方在拍卖过程中，我方提出了房屋的相关问题，法院当时说涉案房屋没有任何瑕疵，只有房屋所有人的朋友前来抗拒执行，但是法院并没有同意中止执行，并最终进行了拍卖，法院向我方提供了房地产评估报告，其中说明该房产除了抵押权之外，没有发现任何其他权利，所以我方购买了该房屋。李其蓉的观点是前后矛盾的，李其蓉没有优先购买权的资格，优先购买人不需缴纳保证金，说明法院没有准许其优先购买权。11真实性、关联性均不认可，我方没有任何侵权行为，单凭照片和录像不能表明该行为与张滨海有关系，不能排除李其蓉是因为与其他人有纠纷才产生的。该证据与李其蓉提供的餐饮票能够证明这些人都是李其蓉自己找的，所以当天才会有几千元的餐饮票。12真实性、关联性均不认可，清单是李其蓉自己列的。13证明目的不认可，李其蓉上次谈话时承认了其与林志军是朋友关系。14真实性、关联性、证明目的均不认可。我方是经过法院正常的拍卖、两次流拍之后购得房屋的，并非是因为有租赁合同才降的价。
庭审中，张滨海向法院提交了如下证据：1、房屋抵押登记申请表；2、房屋所有权证书；3、执行裁定书（2011）厦执行字第492-2号；4、福建省拍卖成交确认书。5、执行款发票；6、税票和拍卖佣金发票。李其蓉表示，1与本案无关，是2008年的，抵押权人不是张滨海，张滨海无权主张抵押权人的权利；2真实性认可，并不排除租赁合同；3真实性认可，解除诉争房屋的查封和抵押手续，没有说解除租赁合同，裁定书说明张滨海是通过拍卖获得的房屋，不是与房屋所有人交涉获得的，李其蓉也没有提交拍卖的原件；4、5、6真实性认可，但不影响我方的租赁合同。
上述事实，有当事人当庭陈述、相关书证等证据在案佐证。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李其蓉就其与林志军针对诉争房屋签订的房屋租赁合同并未提交原件，虽然其表示该租赁合同原件系因张滨海派人冲进诉争房屋内导致文件丢失，但就此并未提交警方的笔录以及相应的证据，故法院对此目前无法判断李其蓉所称之房屋租赁合同是否真实存在以及李其蓉所提交之房屋租赁合同复印件与当时拍卖时所标注的标的带有租赁合同之租赁合同是否一致。此外，李其蓉所提交之交房租凭证上付款人并非其本人，收款人亦并非林志军，且付款方式也是分次而非一次性支付，再考虑一次性支付25年房租的合理性。综合以上因素，法院认为李其蓉提交的证据不能证明其观点，对李其蓉之诉讼请求，法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回李其蓉的全部诉讼请求。
李其蓉不同意原审法院判决，向本院提起上诉。李其蓉的上诉请求：1、撤销原审法院判决，改判确认李其蓉与林志军签订的房屋租赁合同合法有效，由张滨海继续履行房屋租赁合同；2、改判张滨海在合同履行期限内停止侵害、排除妨碍，不得妨碍李其蓉使用房屋；3、由张滨海赔偿李其蓉的损失45259元；4、诉讼费由张滨海承担。李其蓉的上诉理由是我方请求法院认定的租赁合同是拍卖时所标注的租赁合同，张滨海在接受和认可拍卖时所标注的租赁合同及其内容的情况下才竞买的诉争房屋。李其蓉使用的是其丈夫王德吉的银行卡支付的租金，应认定李其蓉履行了支付租金的义务。租金由一次性付款变更为三次付款及向林志军指定的账户付款是对合同内容的变更，符合法律的规定。原审法院以租赁合同期限超过25年而驳回李其蓉的诉讼请求没有法律依据。原审法院未依我方申请调取证据，违反程序。
张滨海同意原审法院判决，不同意李其蓉的上诉请求，并表示其已将诉争房屋出卖给他人，张滨海已无法继续履行租赁合同。李其蓉不在诉争房屋内居住，且诉争房屋已由新的所有权人对外出租。李其蓉没有租赁合同原件，且其主张的支付租金的金额与210万元不完全一致，故租赁合同是虚假的。
林志军经本院合法传唤未到庭应诉，亦未答辩。
本院经审理查明：原审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案审理过程中，李其蓉提交了租赁合同扫描件，证明李其蓉与林志军存在租赁关系；提交了拍卖前期调查表复印件，证明李其蓉对房屋享有优先权。张滨海对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。张滨海提交了诉争房屋的产权证复印件、租房协议及付款证明，据此证明诉争房屋已由张滨海出卖给北京世纪炜业房地产经纪有限公司，并经该公司出租给他人。李其蓉对张滨海提交的证据的真实性和证明目的均不予认可。以上事实有双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李其蓉认为其与林志军之间存在租赁合同关系，但是李其蓉始终未能就其与林志军签订的房屋租赁合同提交原件，且提供的租赁合同约定的租金支付方式与李其蓉实际转账的方式并不一致，原审法院认为李其蓉提交的证据不能证明其观点，对李其蓉之诉讼请求不予支持，合理适当。综上，原审判决正确，本院予以维持，李其蓉的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费350元，由李其蓉负担（已交纳）。
二审案件受理费925元，由李其蓉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 曾 彦
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 胡 潇