大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初2824号
原告：李培军，男，住大连市。
委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马荟华，辽宁得一律师事务所律师。
被告：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地大连市。
法定代表人：甘露，董事长。
委托诉讼代理人：李铭，辽宁峰慧律师事务所律师。
原告李培军与被告大连寰宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李培军的委托诉讼代理人王伟、马荟华、被告大连寰宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李培军向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2008年6月29日起，按已付购房款总额，参照年利率4.35%标准计算，至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案时止）。事实和理由：2006年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区西南路XXX号X幢X单元XX层X号房屋，总价款401191元。该房屋于2006年12月31日交房，因被告未按合同约定向房屋权属登记机关报送所需全部资料，致使该房屋无法办理产权证，被告已构成严重违约。因合同没有约定逾期办证违约金，应按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但原告出于多方考虑，现同意按固定年利率4.35%标准计算。
被告大连寰宇房地产开发有限公司辩称，案涉房屋的施工单位大连海川建设集团有限公司未向被告提供相关的竣工验收资料，是导致案涉房屋无法办理产权证的唯一原因，也是双方在签订合同时无法预见的，故被告不应承担违约责任。另外，案涉的楼盘的广大业主曾经多次找到被告及相关部门，要求尽快办理产权证，后被告、物业公司及业主达成了口头协议，由被告继续为业主办理产权证，免收业主应交纳的物业管理费。事实上原告购房后，只交纳了一年物业管理费，之后再未交纳。该协议是对逾期办理房证的违约条款的变更，故被告不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2006年11月13日，原告李培军与被告大连寰宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市沙河口区西南路XXX号X幢X单元XX层X号，建筑面积73.21平方米，总房款为401191元，被告应于2006年12月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告给予被告合理期限继办理，但不超过一年，否则按本条第二款处理。但本条无第二款。
合同签订后，原告向被告支付购房款401191元，被告于2006年12月13日给原告出具商品房销售（结算）专用发票，被告于2006年12月31日将案涉房屋交付给原告使用，原告向大连佳合物业管理有限公司交纳了2006年12月31日至2007年12月31日物业费615元。被告至今未将办理产权所需的资料向房地产登记机关备案，自2008年6月29日起至2016年6月8日止，逾期办证共计2901天。
另查，案涉楼盘飞杨公寓20多名业主出具证明书，证明2007年9月，多次找到被告解决因购房后未办理房产证事宜。在沟通过程中，被告向业主承诺了减免物业费等费用的优惠条件，业主较为满意，最终达成和解，同意被告暂缓交给房产证。
2016年7月7日，被告、大连信嘉物业管理有限公司、大连万泰宏业房地产顾问有限公司出具证词，该证词载明：因大连海川建筑工程公司没有按时办理竣工验收手续，致使被告无法给飞杨公寓业主办理产权证件，业主于2007年9月到售楼处集体上访。为安抚业主情绪，三方协商给业主减免部分水费、物业费，达成口头协议。
2016年7月11日，被告和大连信嘉物业管理有限公司出具承诺书，该承诺书载明：沙河口西南路飞杨公寓项目是被告开发建设的，2005年至2009年期间，被告陆续将其中的3号楼、4号楼向市场出售。客户入住时，开发企业委托大连信嘉物业管理有限公司做前期物业服务。由于开发企业与施工单位经济纠纷长期得不到解决，工程竣工验收时间一再延迟，影响了业主办理产权的时间。业主多次到公司协商解决，为给已经入住的3号楼、4号楼业主补偿，公司承诺对业主应交纳的物业管理费予以免交，从实际入住开始直至可以办理产权证为止。
再查，2003年，被告将其开发的案涉工程项目发包给大连海川建筑工程有限公司（2003年9月7日更名为大连海川建设集团有限公司，简称海川公司）进行施工。同年，海川公司又将案涉工程项目中的3号楼分包给何玉俊、4号楼分包给庄德勇进行施工。
2006年，何玉俊起诉海川公司及被告，请求给付工程款及利息并赔偿损失等。2007年4月19日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2006）大民房初字第121号民事判决，判决一、海川公司向何玉俊支付工程款3353865元，二、被告在欠付海川公司工程款的范围内对上述款项承担责任等，后海川公司提起上诉。2007年11月6日，辽宁省高级人民法院作出（2007）辽民一终字第268号民事判决：一、维持（2006）大民房初字第121号民事判决第二项；二、变更（2006）大民房初字第121号民事判决第一项为：海川公司向何玉俊支付工程款3226433元。判决发生法律效力后，被告给付何玉俊款项共计412万元。
2007年7月25日，海川公司向辽宁省大连市中级人民法院提起诉讼，请求被告立即给付尚欠工程款、利息、违约金等。被告提起反诉，请求海川公司交付全部工程竣工报验资料、赔偿经济损失及支付逾期竣工违约金。辽宁省大连市中级人民法院于2009年10月9日作出（2007）大民二初字第15号民事判决书，海川公司和被告均不服一审判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2010年10月25日作出（2009）辽民一终字第231号民事判决书，被告不服二审判决，向检察机关申诉。最高人民检察院于2014年5月5日作出高检民抗[2014]19号民事抗诉书，向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2014年7月24日作出（2014）民抗字第50号民事裁定，提审本案，并于2015年12月4日作出（2014）民抗字第50号民事判决书，判决：一、撤销辽宁省高级人民法院（2009）辽民一终字第231号民事判决书和辽宁省大连市中级人民法院（2007）大民二初字第15号民事判决；二、大连寰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付大连海川建设集团有限公司尚欠工程款2936569.55元及利息（利息从2006年9月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日）；三、大连寰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给大连海川建设集团有限公司已抵顶的房屋办理相关的产权手续；四、大连海川建设集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向大连寰宇房地产开发有限公司交付全部竣工报验资料等。该判决已发生法律效力。
上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、商品房销售结算专用发票、专用收款收据，被告提供的证词、承诺书、证明书、最高人民法院（2014）民抗字第50号民事判决书以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在案涉房屋交付使用后180日内完成备案手续，如果被告不能在约定的期限内履行备案义务，原告给予被告合理期限续办理，但不超过一年，否则按本条第二款处理。因该合同本条并无第二款，应认定合同对逾期办证违约金未约定。现被告至今未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理产权证，其已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告出于多方考虑，同意违约金标准按已付购房款总额，参照年利率4.35%标准计算，不违反法律规定，本院予以照准。
关于被告主张因为案涉房屋的施工单位海川公司未向其提供相关的竣工验收资料，导致案涉房屋无法办理产权证，不应承担违约责任一节，被告提供的（2014）民抗字第50号民事判决书虽然可以证明房屋竣工后，海川公司未向被告提供竣工验收资料，但也可证明被告与海川公司在履行合同过程中均存在违约行为，该违约行为并非不可抗力。且合同具有相对性，案涉《商品房买卖合同》的相对人为本案原、被告，并非海川公司，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，应认定为被告的责任，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。如被告认为因海川公司未向其提供相关的竣工验收报告导致逾期办证，其可基于与海川公司之间的建设工程施工合同关系向海川公司另行主张权利，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告主张原、被告对逾期办证违约条款进行了变更一节，其提供了证明书、证词及承诺书予以证明，但原告不予认可。证明书与证词虽然可以证明业主于2007年9月多次找被告解决房产证办理事宜，被告承诺减免物业费。但证明书无本案原告签名，不能证明原告知晓并认可此事。且被告提供的上述证据系被告、物业公司及部分业主出具的，为单方行为，未经原告同意确认，对原告无约束力，因此，并非对违约金条款的变更，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告大连寰宇房地产开发有限公司自2008年6月29日起按照已付购房款总额401191元，参照年利率4.35%标准计算给付原告李培军违约金，至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案时止。
上述具有给付内容的款项于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3113元（原告已预交），减半收取计1556.5元，由被告负担1556.5元，履行时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 张亚茹
二〇一六年九月六日
书记员 张 倩
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。