浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0110民初1795号
原告(反诉被告)：袁自刚，男，汉族，1964年9月10日出生，住河北省邯郸市曲周县。
委托代理人：唐胜敏，浙江研墨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马生龙，男，汉族，1970年12月31日出生，住浙江省浦江县。
委托代理人：何兰江，浙江富奥律师事务所律师。
原告袁自刚为与被告马生龙房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月25日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，被告马生龙应诉后于2018年3月14日向本院提起反诉，本院予以合并审理。本院于2018年3月19日对本案进行了公开开庭审理，原告兼反诉被告袁自刚委托代理人唐胜敏、被告兼反诉原告马生龙及其委托代理人何兰江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁自刚起诉称：2017年1月5日，袁自刚与马生龙签订《房屋租赁合同》，约定袁自刚向马生龙承租位于良渚通运路358号房屋（面积约600平方米）用于经营，租赁期限自2017年1月6日起至2022年1月5日止。合同签订后，袁自刚依约支付了房屋租金及保证金，并进行了房屋装修，但后因承租的房屋无法用于办理营业执照，致使袁自刚无法展开经营而拖欠水电费4322元。至2017年12月6日，马生龙对袁自刚承租的房屋进行停水、停电，并强制上锁收回了房屋，造成袁自刚无法使用房屋。为此，袁自刚曾多次委托儿子与马生龙沟通，要求返还房屋，但马生龙坚持要求付清水、电费才同意返还。至2017年12月18日，袁自刚向马生龙寄送《关于要求解除合同的通知函》，告知因马生龙提供房屋不符合租赁目的，且已被马生龙强制收回等事实，袁自刚有权解除合同并要求马生龙赔偿损失。现袁自刚向法院提起诉讼，要求：1、确认袁自刚与马生龙签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除；2、判令马生龙退还合同押金20000元、剩余合同租金20000元，并赔偿违约金20000元；3、判令马生龙赔偿房屋装修余值、空调设备损失暂计100000元（装修值以评估为准）；4、判令马生龙承担包括但不限于评估费、公告费等全部诉讼费用。
后袁自刚将其诉讼请求变更为：1、确认袁自刚与马生龙签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除；2、判令马生龙退还剩余房屋租金18446.2元、物业押金20000元，并支付违约金20000元；3、判令马生龙承担包括但不限于评估费、公告费等全部诉讼费用。
被告马生龙答辩兼反诉称：袁自刚租赁的房屋无法用于办理营业执照，袁自刚在签合同时已知情，且依合同约定，应自担责任；而袁自刚拖欠水、电费，马生龙依约有权采取停水、停电措施，并且马生龙是在袁自刚擅自搬离租赁房，导致租赁房处于无人管理状态，才对租赁房进行了上锁；袁自刚在未与马生龙解除租赁合同的情形下，擅自搬离租赁房，也给马生龙造成了巨大经济损失。因此，马生龙要求法院驳回袁自刚的诉讼请求，与此同时，马生龙反诉要求：1、确认与袁自刚签订的《房屋租赁合同》于法院判决生效之日起解除；2、判令袁自刚支付租金18333.3元（另按每月18333.3元支付至本案判决解除之日的租金）；3、判令袁自刚赔偿经济损失120000元；4、本案反诉费用由袁自刚负担。
反诉被告袁自刚答辩称：袁自刚承租的房屋已于2017年12月6日被马生龙强制上锁收回，而《房屋租赁合同》亦已于2017年12月18日通过快递通知的形式解除，因此，要求袁自刚再支付租金及赔偿经济损失，没有事实和法律依据，法院应驳回马生龙的反诉诉讼请求。
为证明所述事实，原告兼反诉被告袁自刚向本院提交证据如下：
1、2017年1月5日签订的《房屋租赁合同》1份（原件），用以证明袁自刚与马生龙签订租赁合同并就相应权利、义务进行约定的事实；
2、支付宝转账电子回单4页（打印件），用以证明袁自刚依约支付租金及保证金共计221667元，其中保证金20000元的事实；
3、通话录音2段（刻录件）、录音文稿2份（打印件）、房屋现状照片1组（打印件），用以证明马生龙强行上锁收回租赁房的事实；
4、《关于要求解除合同的通知函》1份（复印件）、快递面单1份（原件）、面单回执1份（原件），用以证明袁自刚按约定地址邮寄通运街358号通知马生龙解除租赁合同的事实。
为证明所述事实，被告兼反诉原告马生龙向本院提交证据如下：
1、2017年1月5日签订的《房屋租赁合同》1份（复印件），用以证明袁自刚与马生龙存在房屋租赁合同关系的事实；
2、房产证1份（复印件，经房屋所有权人杭州冯记服饰有限公司盖章确认），用以证明案涉房屋权属情况的事实。
上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
（一）袁自刚提交的证据，马生龙对第1、2、4项证据的三性均无异议，而对第3项证据的真实性、完整性也无异议，但认为录音证据不能证明马生龙强行收回房屋，本院审核后认为，前述各证据的真实性均无异议，故依法予以确认，并据证据所载内容认定本案相关事实。
（二）马生龙提交的1-2证据，袁自刚对证据1三性无异议，但认为不能证明待证事实；证据2三性无异议。本院经审核认为，前述1-2项证据符合有效证据采信规则，予以确认有效，并据证据所载内容认定本案相关事实。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：
2017年1月5日，袁自刚与马生龙签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（马生龙）将位于良渚通运街358号杭州冯记服饰有限公司1#房屋（计约600平方米）租赁给乙方（袁自刚）使用；乙方经营所需的各项证、照全部由乙方负责申领，该房屋及土地为工业性质，若因土地和房屋性质原因，所需的证、照无法全部或部分办理齐全，甲方不承担任何责任并不影响乙方租金的缴纳；租赁期限为60个月，自2017年1月6日至2022年1月5日止，免租期1个月，租金自2017年2月5日起计付；2017年1月6日至2020年1月5日期间，每年租金为22万元，并遵循先付后用原则，于每年6月1日、12月1日前支付各半年租金，如乙方拖欠租金则视为违约，甲方将收回房屋，室内外装修无偿归甲方所有；水、电费由乙方每月按时支付给甲方，甲方向乙方开具收据，否则甲方有权采取停水、停电措施，由此产生的后果和损失全部由乙方负责；乙方须交纳物业保证金20000元；房屋租赁期间，乙方逾期未交纳水电费超过15天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，双方不得单方面终止合同，若甲方违反则须支付乙方违约金20000元，室内外装修由甲方折价赔偿，租金按照实际使用天数计算；甲乙双方在本合同列明的地址均为各自的送达地址，其中甲方确认送达地址为“余杭区良渚通运街358号”。
合同签订后，袁自刚于2017年1月3日至7月19日期间共计支付马生龙人民币221667元，其中支付保证金20000元，租金付至2018年1月5日。后因袁自刚拖欠水电费，马生龙为此采取了停水、停电措施。至2017年12月6日，马生龙将租赁房的出入门上锁。2017年12月7日，袁自刚电话联系马生龙，马生龙在通话中明确表示：袁自刚缴清水电费可以继续经营，如果袁自刚要搬离租赁房，需要先行缴清水电费，如若不交，马生龙有权利上锁。
2017年12月18日，袁自刚向马生龙租赁合同特别约定的邮寄地址通运街358号发送《关于要求解除合同的通知函》，该函通知马生龙解除双方的租赁合同。该函于2017年12月19日到达马生龙后，马生龙并未就通知解除的效力提出异议，直至本案开庭审理。本案经开庭审理，并经多次调解，双方仍不能达成调解协议。此外，袁自刚余欠水电费用4622元。
本院认为，袁自刚、马生龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应依约定履行各自的义务。在合同履行中，袁自刚迟延交纳水、电费，马生龙依约有权停水、停电，并享有解除合同权利，但马生龙在采取停水、停电措施后，明确表明只要袁自刚缴纳水电费用仍可以照常使用承租房，并在未向袁自刚发出解除合同的意思表示前提下，即对租赁房屋采取强制上锁方式阻止袁自刚使用，马生龙的行为明显构成违约，该行为直接导致袁自刚的租赁合同目的无法实现，因此，袁自刚发函通知解除租赁合同，符合合同法第九十四条规定，而马生龙对于2017年12月19日到达的通知函的解除合同效力并未提出异议，直至本案庭审时，亦未曾对该通知函具有解除租赁合同的效力提出异议而诉请确认，因而该通知函具有解除合同效力，双方的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除，依法应予以确认，因而马生龙反诉要求确认租赁合同于本案判决生效之日解除，没有法律依据；基于马生龙前述违约而被解除合同，则应退还已预收的2017年12月6日之后至2018年1月5日期间的租金金额18333.3元和物业保证金20000元，而马生龙反诉要求支付2017年12月6日之后至本案判决解除之日的租金和赔偿损失，没有事实依据。至于袁自刚诉请的违约金，因袁自刚迟延交纳水、电费，自身亦存在违约，且违约在先，其违约金请求，依法酌情不予支持，而余欠水电费，予以采纳欧冠保证金中扣除，从而节省双方经济成本。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百十一二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告袁自刚与被告马生龙于2017年1月5日签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月19日解除；
二、被告马生龙退还原告袁自刚房屋租金人民币18333.3元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告马生龙退还原告袁自刚物业保证金人民币20000元，扣除水电费人民币4322元，余额为15678元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告袁自刚的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告马生龙的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费630元，由原告袁自刚负担217元、被告马生龙负担413元；反诉案件受理费1533元，由反诉原告马生龙负担。
原告袁自刚应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告马生龙应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。
反诉原告马生龙应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 王富春
二〇一八年五月十七日
法官助理 吴 阳
书 记 员 沈海华
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