广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初10989号原告佛山市禅城区住房保障中心,住所：广东省佛山市禅城区汾江中路**号红棉大厦*层。组织机构代码：68443217-X。法定代表人胡国明。委托代理人黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托代理人李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告邓春辉，男，汉族，1978年9月10日出生，住广东省梅县。被告张四连，女，汉族，1979年5月8日出生，住广东省梅县。原告佛山市禅城区住房保障中心诉被告邓春辉、张四连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄志强以及被告邓春辉到庭参加诉讼，被告张四连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护等工作。2015年1月7日，原告与被告邓春辉签订《租赁合同》，约定被告邓春辉承租位于佛山市禅城区人民路102号首层1号铺的直管公房作为商铺使用，双方确认租赁面积为59.76平方米，租赁期自2014年5月1日起至2016年4月30日止，第一年月租金为5000元，第二年月租金5250元，被告邓春辉应支付租赁保证金15000元。上述商铺在租赁契约签订前后一直由两被告使用，被告邓春辉在租赁商铺地址上注册个体户佛山市禅城区快帮家政服务中心开展经营。2016年3月10日，原告向两被告发出《温馨提示》告知在租赁期满后将按照公有商铺管理的要求进行公开招租。2016年4月30日租赁期满，两被告既不付清拖欠的租金亦不向原告退还承租商铺。2016年8月22日，本案物业通过公开招租选定新的承租方，但两被告拒不退房，导致原告无法向新的承租方交付商铺。自2016年3月起，两被告就无支付租金，截止2016年10月10日，两被告合计拖欠2016年3月起至2016年10月的租金45000元。原告认为两被告行为严重损害了原告的合法权益，为此，特起诉请求判令：1、两被告立即向原告返还位于佛山市禅城区人民路102号首层1号铺的房屋；2、两被告立即向原告支付自2016年3月起至2016年10月的租金合计42000元（5250元×8个月），此后至实际返还房屋之日止按月租金三倍的标准（即每月5250×3=15750元）向原告支付房屋占用费；3、两被告从2016年3月11日起每日按月租金（房屋占用费）的5‰分别分段累计计算至实际清偿之日止向原告支付滞纳金；4、两被告支付的租赁保证金15000元归原告所有；5、本案诉讼费用全部由两被告承担。被告邓春辉辩称，涉案租赁合同是被告邓春辉签订的，与张四连无关。租赁合同于2016年4月30日到期，合同到期前被告邓春辉曾根据租赁合同所提供的电话号码与原告联系协商续租的问题，但协商不成，被告邓春辉已通过上述电话告知原告不再续租，并明确将于2016年4月30日腾空铺位，未搬走的货架物品属于遗弃物。事实上，被告邓春辉已按照原告提供的《温馨提示》于2016年4月30日晚腾退铺位。且据原告提供的资料显示，原告亦于2016年8月已将铺位另行出租他人。原告陈述不知道铺位已腾空是行政不作为行为。被告张四连未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的事业单位法人证书、组织机构代码证、两被告的身份证、结婚证复印件。拟证明原告及两被告的诉讼主体资格。2、租赁合同、房地产权证（佛山市房产管理局）、企业营业执照。拟证明2015年1月7日，原、被告签订了《租赁合同》约定被告承租位于佛山市禅城区人民路102号首层1号铺作为商铺使用，租赁面积为59.76平方米，租赁期自2014年5月1日起至2016年4月30日止，第一年月租金为5000元，第二年月租金5250元。第五条约定逾期交付房租的，按日千分之五的比例收取滞纳金；租赁期满不归还房屋得承担违约责任外还应按月租金标准的三倍支付违约金，即房屋占用费。3、温馨提示、成交信息。拟证明2016年3月10日，原告向被告发出《温馨提示》告知在租赁期满后将按照公有商铺管理的要求进行公开招租；2016年8月22日，本案物业通过公开招租选定新的承租方，但两被告拒不退房，导致原告无法向新的承租方交付商铺。4、关于市直管公房过户问题的复函、授权委托书、住房保障中心机构编制方案。拟证明佛山市政府同意将市直公房过户到禅城区房管部门；禅城区国土城建和水务局授权禅城区住房保障中心以自己的名义管理直管公房；并由禅城区制定住房保障中心机构编制方案。上述文件证明原告负责禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护工作，承接原出租人佛山市房产管理局的相关权利义务。5、房地产权证。拟证明涉案商铺的产权现已登记在原告名下。6、竞租成交确认书。拟证明涉案商铺已于2016年8月22日由案外人竞租。诉讼中，被告邓春辉、张四连没有提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告张四连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利，原告提供的证据，被告邓春辉对真实性均无异议，且内容相互印证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月7日，原告佛山市禅城区住房保障中心（出租方、甲方）与被告邓春辉（承租方、乙方）签订《租赁合同》，双方主要约定如下：①甲方将位于佛山市禅城区人民路102号首层1号铺，建筑面积为59.76平方米出租给乙方，用途限于商铺。②租赁期2年，自2014年5月1日至2016年4月30日。第一年租金为每月5000元，第二年租金为每月5250元。乙方必须在每月10日前把当月租金一次性向甲方缴纳，……签订本合同之日，被告邓春辉向原告交纳三个月租金15000元作为租赁保证金。……合同期满，待乙方清缴其租金、水电煤（燃）气费及物业管理费等有关费用后，如乙方不存在合同违约行为，该保证金在乙方向甲方办妥退房手续后，由甲方全额无息返还给乙方。否则，甲方有权在租赁保证金中划扣赔偿金、违约金、滞纳金等有关费用，并无需经乙方同意。③租赁期满，如甲方继续出租，乙方拟续租时，需在租赁合同期届满前3个月书面通知甲方，并必须参与甲方对该物业组织的公开招租……双方若不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方。……⑤、如乙方有擅自将承租的房屋转租、分租、转让、转借他人，或拖欠房租累计6个月以上（含6个月），或故意损坏承租房屋等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并追收所欠租金、违约金及滞纳金，租赁保证金不予返还。……乙方逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金；租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方，否则，除甲方保留追究其法律责任的权利外，同时每逾期一日，乙方按合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金。无论基于何种原因解除或终止本合同履行，乙方应当在甲方通知规定期限内向甲方办理移交并结清应承担的有关费用……。2016年3月10日，原告向被告邓春辉发出《温馨提示》，内容如下：佛山市禅城区人民路102号首层1号铺于2016年4月30日租期届满，租期届满前我中心将对物业组织公开招租。若你有继续租赁该物业的意向，请关注佛山市禅城区资产租赁租售服务中心有关该物业的招租公告，并根据招租公告办理竞租手续。该物业上租售服务中心公开招租后，我中心将会再次派发通知。若你无意向继续租赁物业或你竞租不中标，请根据租赁合同约定于2016年4月30日退还铺位。2016年11月21日，原告与被告邓春辉办理退还铺位的交接手续。另查明，佛山市禅城区快帮家政服务中心为个体户，负责人为被告张四连，经营场所位于佛山市禅城区人民路102号首层。被告邓春辉与被告张四连为夫妻关系，于2004年6月15日登记结婚。佛山市禅城区人民路102号首层为原告单独所有，房屋所有权取得方式为2014年9月划转，建筑面积为456.29平方米。再查明，2016年8月22日，涉案房屋通过竞拍，由案外人张国祥成功竞租。原告与被告邓春辉共同确认，被告邓春辉已支付保证金15000元。原告陈述，原告主张被告张四连承担责任的依据是被告张四连在承租的房屋上注册禅城区快帮家政服务中心进行经营，且与被告邓春辉为夫妻关系。被告邓春辉陈述，承租的涉案铺位用于经营快帮家政服务中心以及和他人合作经营“睡衣世界”服装生意；被告邓春辉从2016年3月起没有交租，但由于合同期将满，被告邓春辉也有按金在原告处，所以被告邓春辉认为租金可以从按金中抵扣，故被告邓春辉未向原告交纳2016年3月之后的租金；同意以保证金折抵租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于租赁合同主体的问题。《租赁合同》上载明的承租人仅为被告邓春辉，故本院确认涉案《租赁合同》的承租人为被告邓春辉，相关合同权利和义务由被告邓春辉承担。原告主张被告张四连在承租的房屋上注册快帮家政服务中心进行经营，但原告无证据证明被告张四连为涉案租赁合同的相对人，故原告主张被告张四连为承租人的意见不能成立。原告与被告邓春辉签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。依据《租赁合同》第二条约定，租赁期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止。由于原告与被告邓春辉在签订上述《租赁合同》后没有再就涉案铺位继续签订租赁合同，故本院确认原告与被告邓春辉的租赁合同关系于2016年4月30日因合同期满而终止。关于原告诉请返还铺位。租赁合同到期后，被告邓春辉应向原告返还涉案铺位。被告邓春辉抗辩认为已于涉案租赁合同到期日归还铺位，但未能举证证明，且原告亦予以否认，故本院对被告邓春辉的抗辩意见不予采纳。因原告与被告邓春辉已于2016年11月21日办理了铺位交接手续，故原告返还铺位的诉请已无处理的必要，本院不予支持。关于原告诉请的租金及占有使用费。被告邓春辉确认自2016年3月起无向原告支付租金，故本院确认被告邓春辉自2016年3月起欠租的事实。被告邓春辉应支付2016年3月1日至2016年4月30日的租金10500元，原告诉请有理，本院予以支持。如前所述，因被告邓春辉于2016年11月21日才向原告交还涉案铺位，故被告邓春辉应支付2016年5月1日至2016年11月21日的占有使用费。依据《租赁合同》的约定，被告邓春辉未于租赁期满之日返还租赁房屋，其行为构成违约，应按日以合同期末月租金标准的三倍向原告支付违约金。原告诉请2016年5月1日至2016年10月31日期间的占有费以5250元的标准计算，属对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。至于2016年11月1日起至2016年11月21日的占有使用费，原告诉请按三倍租金标准计算，因该占用费实际具有违约金性质，原告主张以双方约定的标准诉请占有使用费显著偏高，被告邓春辉亦有异议，故本院依法酌定按租金标准的1.2倍计付，经计算，被告邓春辉应向原告支付占有使用费合计为35910元（5250元×6个月＋5250元÷30日×21日×1.2）。被告邓春辉仍应向原告支付租金和占有使用费合计46410元.关于原告诉请的没收保证金、支付滞纳金。依据涉案《租赁合同》约定，被告邓春辉拖欠房租累计六个月以上，原告有权单方解除合同、不予退还保证金。本案中，被告邓春辉自2016年3月起欠付租金，原告有权主张没收保证金，原告诉请于法有据，本院予以支持。至于滞纳金，依据《租赁合同》约定，若被告邓春辉逾期缴交租金的，原告有权按每日千分之五的比例收取滞纳金，被告邓春辉逾期交租给原告造成的损失，应为资金被占用期间的利息损失，原告无证据证明如前判决的没收保证金不足以弥补被告邓春辉违约对原告造成的实际损失，故对滞纳金的诉请，本院不予支持。关于被告张四连承担责任的问题。原告以被告张四连是被告邓春辉的妻子，要求其对被告邓春辉的上述债务承担连带清偿责任。因涉案债务发生在两被告婚姻关系存续期间，对于夫妻关系存续期间的债务问题，两被告未能提供证据证明有约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，且原告明知该约定。故依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，涉案债务应属两被告的夫妻共同债务，被告张四连对此应承担连带偿还责任。原告诉请有理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：（2016）被告邓春辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区住房保障中心支付租金及占有使用费46410元；（2016）被告邓春辉交纳的保证金15000元归原告佛山市禅城区住房保障中心所有；四、被告张四连对被告邓春辉上述第一项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告佛山市禅城区住房保障中心的其它诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取931元，由原告佛山市禅城区住房保障中心负担251元，被告邓春辉、张四连负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年十二月十四日书记员  李若梅附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。