山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民三初字第333号
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，住所地滨州市滨城区黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼一号102。
负责人亓林林，该支行行长。
委托代理人宋玉亮，山东齐英律师事务所律师。
委托代理人王星星，山东齐英律师事务所律师。
被告付文江，居民。
被告金凤梅，居民。与被告付文江系夫妻关系。
被告山东济豪投资担保有限公司，住所地滨州市滨城区渤海八路517号。
法定代表人王云峰，该公司经理。
被告滨州市中博房地产有限公司，住所地滨州经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人谢硕文，该公司经理。
委托代理人薛吉军，山东滨泰律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行（以下简称工行渤海支行）与被告付文江、金凤梅、山东济豪投资担保有限公司（以下简称济豪公司）、滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋玉亮、王星星及被告中博公司委托代理人薛吉军到庭参加了诉讼，被告付文江、金凤梅、济豪公司经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行诉称，2010年5月5日，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：被告付文江、金凤梅向大观园支行借款108000元；借款期限为96个月，贷款利率浮动利率，按月还本付息；借款的担保方式为抵押、保证，其他被告提供连带责任保证，保证的范围包括，本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付的其他费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起2年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起2年。合同签订后，大观园支行按约履行了向被告发放108000元贷款的义务，但在以后合同履行过程中，被告付文江、金凤梅未按合同约定向大观园支行履行按月支付本息的义务，其行为已构成违约。大观园支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效，应受到法律的保护，各方当事人应依约履行自己的义务。被告未按合同约定履行向大观园支行还本付息的义务，应承担相应的民事责任。因大观园支行并到渤海支行，其权利和义务由渤海支行享有和承担。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判决解除中国工商银行股份有限公司大观园支行与被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告付文江、金凤梅偿还原告本金54917.99元及利息996.6元（截至2015年2月21日），共计55914.59元，并支付利息至履行完毕之日止；3、判决原告对被告付文江、金凤梅抵押的房产在折价、拍卖或者变卖的价款内享有优先受偿权；4、判决其他被告对上述款项承担连带清偿责任。
原告撤回第一项诉讼请求。
被告付文江、金凤梅、山东济豪投资担保有限公司未提出答辩意见。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，涉案借款既有物的抵押又有保证，根据法律规定，原告应先行就物的抵押担保实现债权，不足部分再向保证人主张权利。
经审理查明，被告付文江、金凤梅因购房需用资金，向工行滨州大观园支行申请贷款，于2010年5月5日与工行大观园支行签订《房地产抵押契约》，约定以其预购房屋向原告提供抵押担保；2010年5月5日，滨州市房地产管理局对被告预购的位于滨州市某号的房产进行了预告登记，并颁发了房屋预告登记证明（证号：房预滨字第201007851号）。同日，工行滨州大观园支行（贷款人、抵押权人）与被告付文江（借款人、抵押人）、金凤梅（共同借款人、抵押物共有人）、济豪公司（保证人）、中博公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购房贷款108000元；贷款期限为96个月，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，据此确定年利率为6.534%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述条款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入本合同约定的账户（开户行：工行，户名：滨州市xx房地产有限公司，账号：1613xxx）；借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户为还款账户（开户行：工行，户名：付某，账号：6222xxx）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日支付利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行约定的利率基础上加收50%确定；被告付文江以其预购的位于滨州市某号的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告济豪公司、中博公司自愿向贷款人提供全程连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同并约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2010年5月6日，工行大观园支行依约向被告付文江指定的收款账户发放了借款108000元，并出具借款凭证。被告付文江在该凭证上签字并捺手印予以确认。
根据被告付文江还款账户自营历史明细列表显示，被告借款后共归还工行大观园支行借款本金53082.01元、利息及逾期利息27318.25元；截至2015年10月21日，被告尚欠借款本金54917.99元、利息及逾期利息3756.03元；至今被告已连续三个月并累计六次以上未按期还款。
根据2011年9月15日中国银行业监督管理委员会滨州监管分局出具的批复（银监滨准［2011］81号），工行大观园支行更名为工行渤海支行。
以上案件事实，有原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、被告付文江还款账户自营历史明细列表、《房地产抵押契约》、《房屋预告登记证明》、中国银行业监督管理委员会滨州监管分局（批复）（银监滨准［2011］81号）各一份，被告付文江、金凤梅身份信息以及原被告陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，工行大观园支行与四被告签订《个人购房借款/担保合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。工行大观园支行向被告付文江、金凤梅实际发放了所借款项，已履行了贷款交付义务，被告付文江、金凤梅应按照合同的约定履行还本付息的义务。因被告付文江、金凤梅已经连续三次并且累计超过六次未按时偿还借款，已经违约，贷款人有权按合同约定提前收回全部借款并按合同约定计收利息及逾期利息。
被告济豪公司、中博公司自愿向工行大观园支行提供全程连带责任保证，应在其保证范围内向工行大观园支行承担连带清偿责任；因合同约定债权人有权就物的担保或保证选择实现担保的顺序，故本院对被告中博公司关于债权人应先以抵押物实现债权的答辩意见不予采纳。
根据中国银行业监督管理委员会滨州监管分局（批复）（银监滨准［2011］81号），工行大观园支行已更名为原告工行渤海支行，其权利义务应由原告继受，对原告有权向四被告主张权利。
被告付文江、金凤梅以其预购房屋对上述借款本息提供抵押担保，并与工行大观园支行签订了《房地产抵押契约》，办理了抵押权预告登记，双方抵押合同依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工行大观园支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋尚未办理房屋抵押权设立登记，故本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。
被告付文江、金凤梅、济豪公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩权和质证权，本院可以依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告付文江、金凤梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行借款本金54917.99元及利息、逾期利息（截至2015年10月21日应付利息及逾期利息为3756.03元；自2015年10月22日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按原被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）；
二、被告山东济豪投资担保有限公司、滨州市中博房地产有限公司在以上应付款范围内向原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1198元，由被告付文江、金凤梅、山东济豪投资担保有限公司、滨州市中博房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 申春艳
人民陪审员 李建祥
人民陪审员 韩福山
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王宁宁