江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4923号
上诉人（原审被告）郁强，男，1968年1月16日生。
委托代理人郁小红，女，1966年1月23日生。
委托代理人赵国栋，江苏华成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京联华超市有限公司，住所地南京市秦�区洪武路261号301室。
法定代表人施卫，董事长。
委托代理人顾建新，无锡市北塘区金申法律服务所法律工作者。
上诉人郁强与被上诉人南京联华超市有限公司（以下简称联华超市）房屋租赁合同纠纷一案不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联华超市原审诉称：2013年10月28日其与郁强签订了一份租赁协议，约定由其将本市鼓楼区湖北路83号联华超市湖北路店内一楼进门右侧面积为62平方米及二层楼425平方米的房屋，出租给郁强用作茶餐厅使用，经营项目为棋牌、餐饮，月租金为3.75万元，每三个月为一期，租赁期限自2013年11月1日至2014年11月30日。现租赁协议已经到期，但郁强一直拖欠2014年10月1日至11月30�的租金7.5万元未付，亦未将租赁房屋交付给其。其于2014年11月5日发函至郁强要求其缴纳租金，郁强于2014年11月14日签收，但截止2014年12月30日郁强仍未支付7.5万元租金，2014年12月的租金也未支付，更未向其交付房屋。郁强也未按照约定在租赁期满前60日内向其提出继续租赁的书面申请，郁强行为已经构成严重违约。为维护自己的合法权益，其诉至法院，请求判令：1、解除联华超市、郁强双方的租赁关系，并由郁强承担1万元违约金；2、郁强立即搬出南京市鼓楼区湖北路83号联华超市湖北店内位于一楼进门右侧面积为62平方米及二层楼425平方米的房屋；3、郁强支付2014年10月1日至2014年11月30日租金7.5万元，以及2014年12月1日至2014年12月31日租金3.75万元，合计11.25万元，2014年12月31日以后产生的租金仍由郁强承担，直至郁强搬出承租房屋为止；4、郁强支付迟延支付租金的滞�金30375元（每逾期一天按逾期金额的5‰暂计至起诉之日，实际要求计算至郁强履行之日）；5、郁强支付迟延交房的违约金人民币74803.2元（每迟交房屋一日按日租金双倍标准计算，暂计至2014年12月30日，实际要求计算至郁强返还房屋之日止）；6、郁强支付违约金人民币5000元及信誉损失人民币5000元；7、郁强承担本案诉讼费用。
郁强原审辩称：1、其承租原告提供的场地作为茶餐厅使用，后对房屋进行装修，花费巨大，其并不是故意拖欠原告的房租，其与联华超市签订的租赁期为一年，期限届满前，其询问联华超市能否续期，联华超市明确可以续期。其不存在故意不支付房租。2、其承租房屋后，一直主动缴纳相应的房租，2014年10月联华超市的负责人和财务人员变动很大，在支付租金时，联华超市开始承诺是7万元，后表示是7.5万元，其对此不清楚缘由，故拖�了一段时间没有缴纳，后其多次向联华超市缴纳租金，联华超市一直未收取。3、协议到期后，其一直要求缴纳房租，也要求续租，并参加了联华超市组织的会议。其希望与联华超市续期，达成续期协议。4、其不存在故意违约，联华超市计算的违约金标准过高，要求降低或请求法院不予采纳。5、联华超市主张信誉损失无事实依据，请求驳回。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明：坐落于南京市鼓楼区湖北路83号的一幢综合楼房屋原由江苏省电子工业厅与江苏省出版印刷物资公司（以下简称省出版公司，2013年10月该公司名称变更为江苏凤凰文化贸易集团有限公司）联合建造，双方约定一、二层房屋归省出版公司所有。后省出版公司办理了不动产登记手续。
1998年11月上海华联超市公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订了一份房屋租赁合同，约定甲方向乙方提供南京市鼓楼区湖北路83号底层及二层沿街用房，建筑面积约2000平方米，该房屋仅作为超市商场经营使用，租期10年零1个月，自1998年11月30日至2008年12月31日等等。上述合同到期后，省出版公司（甲方）又于2008年11月与上海华联超市南京有限公司（乙方）签订了一份房屋租赁补充协议，约定租赁房屋2110.5平方米，租赁期限6年，从2009年1月1日至2014年12月31日；甲方同意乙方可以将该房屋部分场地对外出租，但期限不得超过本租赁期限范围等等。2010年11月省出版公司（甲方）又与上海华联超市南京有限公司（乙方）、联华超市（丙方）签订了一份承租方主体变更协议，约定承租人由乙方变更为丙方，原协议书中的其他条款和内容不变，由甲方与丙方继续履行等等。
2013年10月28日联华超市、郁强双方签订了一份《租赁协议》，约定联华超市�位于本市湖北路83号的联华超市湖北路店内一楼进门右侧的面积为62平方米及二层楼425平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给郁强用作茶餐厅使用，经营项目为棋牌、餐饮，租赁期限自2013年11月1日至2014年11月30日；租金先付后租，每月租金3.75万元，租金每三个月为一期计11.25万元，第一期租金应于2013年11月25日以前交纳，以后各期租金在该期开始前的10天内交纳（2月20日、5月20日、8月20日）；郁强交纳保证金3万元；联华超市有权在保证金中扣除被告未能按时支付的租金等费用，以及郁强因违反本协议而应支付给联华超市的违约金、补偿金赔偿金和房屋占用费等；若因郁强的行为对甲方的信誉造成不良影响的，联华超市有权单方解除本协议，并有权追究被告的法律责任，同时郁强应支付原告违约金0.5万元；交房日期为2013年10月31日，交付房屋之日起30天内为郁强的�修期，在此期间联华超市不另行收取租金；租赁期内，郁强有拖欠租金等费用累计30日以上等情形的，视作郁强违约，联华超市有权立即解除本协议、收回租赁房屋，同时联华超市有权要求被告支付违约金1万元，该违约金不足弥补联华超市实际损失的，郁强应补足差额；本租赁协议的终止（包括但不限于协议期满、协议提前终止或解除等），郁强均应在本协议终止之日起的5日内将租赁房屋清理完毕并交付原告，郁强滞留场地经营的，每迟交房屋一日应按日租金双倍标准向联华超市支付违约金；若郁强有人员、商品、设备等滞留租赁房屋，每滞留一日郁强应以每日租金的双倍标准向联华超市支付房屋占用费；租赁期满后，郁强如欲继续承租的，应当在本合同期满的60天之前向联华超市提出书面申请，经双方协商一致后另行签订租赁协议；除本合同另有约定的联华超市有权解除合同的情形外，联华超市、郁强双方任一方违反本协议约定的，违约方应在收到另一方通知后30天的补救期内予以更正，在补救期内仍未纠正的，则违约方应向守约方支付违约金0.5万元，同时守约方有权对于违约金不足以弥补损失的部分要求赔偿；郁强逾期交付保证金、租金及其它各项费用的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按逾期金额的5‰偿付联华超市滞纳金；因郁强行为造成联华超市信誉损失的，郁强应支付联华超市违约金0.5万元等等。
在上述《租赁协议》签订后，联华超市将诉争房屋交付郁强，郁强亦交纳了租金、水电费等费用，并经营至今。郁强交纳房租情况如下：2013年12月26日支付三个月房租11.25万元；2014年3月26日支付当月房租3.75万元；4月29日支付当月房租3.75万元；6月30日支付5月房租3.75万元；8月26日支付6月房租3.75万元；9月6日�付7月房租3.75万元；9月24日支付8月房租3.75万元；11月2日支付9月房租3万元（欠0.75万元）。郁强还交纳了相应的水电费用。
2014年10月16日郁强向诉争房屋产权人江苏凤凰文化贸易集团有限公司（以下简称凤凰公司）发出一份承租房屋说明书，称感谢邀请参加招商，由于湖南路大面积拆迁，很多商家暂时离开，希望能准确设定租金成本等等。
2014年11月1日联华超市向郁强发出一份书面租金催缴函，称2014年1月1日至9月30日的租金郁强已交清，请在接函后5日内交纳2014年10月1日至11月30日租金7万元，逾期将予以停电、停水、扣除保证金等相应措施，由此造成的任何损失均由郁强自行承担，且保留诉诸法律要求赔偿相关损失之权利等等。2014年11月14日郁强签收了该催缴函。
2014年11月5日联华超市再向郁强发出一份书面租金催缴函，其内容除了发函日期不同、2014年10月1日至11月30日欠缴租金数额为7.5万元之外，其它内容均相同。郁强于2014年11月14日签收了该催缴函。联华超市对此提供的是一份复印件。郁强对此持有异议，认为其收到的是7万元催款函。
2014年11月30日《租赁协议》到期之前，郁强未依照合同约定书面向原告申请续签合同；到期之后，联华超市、郁强双方未续签合同。
2014年12月25日联华超市找到郁强，要求终止合同并交还房屋。郁强未返还房屋并实际占用房屋至今。
2015年1月联华超市诉至原审法院，要求判如所请。审理中，郁强表示同意解除合同、交还房屋、按实支付房屋占用使用费，但不同意承担违约责任；如果认定郁强违约，则只同意承担联华超市第一项诉讼请求的1万元违约金，其它不同意；并认为违约金过高，申请法院调低。
因当事人双方意见分歧较�，致本案未能协商解决。
以上事实，有双方当事人陈述；联华超市提供的房屋权属登记资料、《租赁协议》、租金催缴函等；郁强提交的租金催缴函、承租房屋说明书、收据等；以及原审法院开庭笔录等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中联华超市、郁强双方就诉争房屋转租事宜所签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，房屋产权人在合理期限内对此亦未提出异议，故该《租赁协议》为有效合同。联华超市作为出租人、郁强作为承租人均应按照合同约定享有权利、履行义务。
足额、及时支付租金，是出租人的主要合同义务。根据《租赁协议》约定，郁强应于2014年8月20日前支付三个月即2014年9月1日至11月30日期间的租金11.25万元，但郁强并未及时履行该义务，郁强仅于2014年11月2日支付9月房租3万元。2014年11月联华超市发函要求郁强在五日内支付2014年10月1日至11月30日期间的房租，但郁强在宽限期内仍未支付。郁强对此欠租事实不持异议，原审法院予以确认。关于欠租数额，如果联华超市单方发出的租金催缴函的欠租数额与合同约定不一致的，应以合同约定为准，郁强因此拒付租金的，不构成善意履行合同。郁强认为系联华公司发出的租金催缴函的数额不一致所以才未交纳租金，该抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
根据我国合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但合同解除权人应以确定的意思表示行使解除合同的权利，否则应视为放弃该权利。根据联华公司、郁强在《租赁协议》中的约定，租赁期内，郁强有拖欠租金等费用累计30日以上等情形的，视作被告违约，联华超市有权立即解除本协议、收回租赁房屋，同时联华超市有权要求郁强支付违约金1万元，该违约金不足弥补联华超市实际损失的，郁强应补足差额。该约定系关于解除合同条件的约定，本案联华超市于2014年11月以书函的方式向郁强催要欠租，而郁强未在宽限期内支付欠租，虽然郁强的行为构成违约，合同解除条件成就，但联华超市并未以确定的意思表示行使该合同约定解除权，《租赁协议》仍应继续履行。
2014年11月30日《租赁协议》到期后，联华超市、郁强未续签合同，双方形成不定期租赁关系，双方均可以解除合同。2015年1月5日原告起诉要求解除合同，郁强于1月13日收到联华超市诉状，故双方的租赁合同关系于2015年1月13日解除。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据前述分析，联华超市、郁强双方签订的《租赁协议》已于2015年1月13日解除，郁强应当按照约定将诉争房屋及时返还联华超市，但郁强并未履行其义务，应当承担相应责任。对联华超市要求郁强迁出并交还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
对于拖欠租金的违约行为，郁强应当按照《租赁协议》的约定承担违约责任。联华超市要求郁强支付2014年10月1日至2014年12月31日期间租金11.25万元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。2014年12月31日以后的租金，以及参照原租金标准确定的合同解除之后、房屋实际交付之前的房屋占有使用费，郁强仍应向联华超市支付。
联华超市要求郁强支付合同解除后的1万元违约金，符合双方合同约定及法律规定，郁强亦无异议，原审法院予以支持。
根据我国合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
联华超市要求郁强支付迟延支付租金的滞纳金30375元（75000元租金每逾期一天按逾期金额的5‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日），以及迟延交房的违约金人民币74803.2元（每迟交房屋一日按日租金双倍标准计算，暂计至2014年12月30日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）。原审法院认为，由于该约定违约金过分高于实际损失，郁强方亦申请调低，故原审法院依法将该迟延支付租金滞纳金、迟延交房违约金的标准，均调整为银行同期贷款利率的1.3倍，自租金或房屋占有使用费应交之日起计算至本判决确定的给付之日。
联华超市另要求郁强支付违约金人民币5000元及信誉损失人民币5000元。由于联华超市该项主张与其要求郁强承担的前述其它违约责任重复，且无充分的证据证明，故原审法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法�的解释》第九十条之规定，原审判决：一、郁强于判决生效之日起七日内将本市湖北路83号的联华超市湖北路店内一楼进门右侧的面积为62平方米及二层楼425平方米的全部租赁房屋腾空并交还南京联华超市有限公司；二、郁强于判决生效之日起七日一次性给付南京联华超市有限公司2014年10月1日至2014年12月31日期间租金11.25万元；并按照37500元／月的标准，支付南京联华超市有限公司2015年1月1日至13日的租金，以及2015年1月14日至房屋实际交付之前的占有使用费；三、郁强于判决生效之日起七日一次性给付南京联华超市有限公司违约金1万元；按照同期银行贷款利率的1.3倍标准，支付75000元租金自2014年11月20日至本判决确定的给付之日的利息损失；按照同期银行贷款利率的1.3倍标准，支付2015年1月19日至实际腾空交付上述房屋期间房屋占用使用费的相应利息损失；四、驳回南�联华超市有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4865元减半收取2433元，保全费1770元，合计4203元，联华超市负担203元，郁强负担4000元（此款联华超市已垫付，郁强在给付上述款项时加付此款）。
上诉人郁强不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清、证据不足。一、上诉人与被上诉人双方对所欠的房租均有认识上的误区，上诉人并非故意拖欠被上诉人的房租；二、上诉人已与诉争房屋的大房东（省出版公司）协商一致继续承租涉案房屋；三、上诉人愿意与被上诉人积极沟通，希望与被上诉人继续履行双方所签订的房屋租赁协议。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判由双方继续履行此份协议。
被上诉人联华超市辩称，上诉人上诉的事实和理由是错误的，一审法院判决正确，请求法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人主张其并非故意拖欠租金的上诉理由，因本案上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》系案外人凤凰公司事先授权转租，不违反法律规定，应当认定合法有效。该《租赁协议》签订后，上诉人一直使用诉争房屋，理应按照《租赁协议》约定向被上诉人给付租金，而上诉人自2014年10月起并未缴交租金，故原审法院根据查明的事实，判决上诉人向被上诉人支付租金并承担违约责任，并无不当。上诉人主张应继续履行该《租赁协议》，因《租赁协议》到期后，上诉人未按约支付租金已构成违约，被上诉人要求解除合同具有事实依据，双方已不具备继续履行租赁合同的法律依据。故对上诉人的该项请求，本院不予支持。关于上诉人主张上诉人已与诉�房屋的产权人（省出版公司）协商一致继续承租诉争房屋，因上诉人未提供证据证实，且与本案没有关联，本案不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4865元，由上诉人郁强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月十九日
书 记 员 罗程允