浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初5064号原告：桐庐康诚实业有限公司，住所地：浙江省桐庐县经济开发区春江东路658号。法定代表人：王爱英，执行董事。委托诉讼代理人：陈金鑫，浙江春江明珠律师事务所律师。被告：杭州荣智物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区上塘路327号120室。法定代表人：汤关根。原告桐庐康诚实业有限公司（以下简称康诚实业公司）与被告杭州荣智物业管理有限公司（以下简称荣智物业公司）、第三人马忠明、蒋小平、杨福松、皇甫笑君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理。诉讼中，原告康诚实业公司向本院申请撤回对第三人马忠明、蒋小平、杨福松、皇甫笑君的起诉，本院依法予以准许。2017年12月5日，本院依法裁定将本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告康诚实业公司的委托诉讼代理人陈金鑫到庭参加诉讼，被告荣智物业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告康诚实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原杭州纷尼诗工艺品有限公司（以下简称纷尼诗公司）与被告荣智物业公司签订的《租赁合同》，即解除原告与被告荣智物业公司之间的房屋租赁关系；2、判令第三人马忠明立即将桐庐县城春江东路658号房屋1楼第1、2、3间腾空，并交还给原告；3、判令第三人蒋小平立即将桐庐县城春江东路658号1楼第5间腾空，并交还给原告；4、判令第三人杨福松、皇甫笑君立即将桐庐县城春江东路658号1楼第6间腾空，并交还给原告；5、判令被告荣智物业公司立即支付原告租金500990.72元（暂计算至2017年9月7日），2017年9月8日起至租赁房屋实际腾空交还给原告之日止的房租占有使用费（2017年9月8日起至2018年1月31日标准为每年569831.42元，之后每年在前一年度基础上递增5%）另行计算支付给原告；6、判令被告荣智物业公司立即支付电费184050元、水费23150.4元给原告；7、判令本案诉讼费用由被告和第三人负担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原纷尼诗公司与被告荣智物业公司于2014年6月10日签订的《租赁合同》；2、本案诉讼费有被告荣智物业公司承担。事实和理由：2014年6月10日，纷尼诗公司与被告荣智物业公司代表签订《租赁合同》，约定：纷尼诗公司将春江东路658号整幢房屋出租给荣智物业公司，用于经营旅店；第一至三年，每年租金为217万元，第四年开始的租金，在前一年基础上递增5%；租金按年支付，实行先付租金后使用原则，第一、二年租金在合同签订时一次性交纳，之后年度的租金在前一年租赁期满1个月前交纳下一年度租金；荣智物业公司经营实际发生的水、电、电话等费用，由荣智物业公司直接向管理部门缴纳；逾期支付租金连续达60天的，视为荣智物业公司自动退租，纷尼诗公司有权终止合同并追究荣智物业公司违约责任。其他具体约定详见《租赁合同》。前述《租赁合同》签订后，被告荣智物业公司于2015年将前述房屋1层第1、2、3间转租给了马忠明、范惠君夫妻（经营桐庐县城南街道同乡人快餐店，即香德莱快餐店），第5间转租给了蒋小平（经营桐庐县城南街道八怪饭店，即八怪鱼饭店），第6间转租给了杨福松、皇甫笑君夫妻（经营桐庐县城南街道笑君副食品商店，即佳佳果园）和方建军（经营桐庐县城南街道鱼帮主饭店），第7间转租给了吕钦、李明星（经营桐庐火速网吧）。2016年8月，因纷尼诗公司无法清偿债务，桐庐县人民法院对春江东路658号房屋进行司法拍卖。司法拍卖时，对于案外人在一层第1、2、3、5、6、7间房屋的租赁权予以保护，即司法拍卖不破案外人在第1、2、3、5、6、7间房屋的租赁。但房屋其余部分均为空置状态，无司法保护的租赁权。2016年8月31日，原告通过桐庐县法院司法拍卖依法竞得纷尼诗公司所有的桐庐县的商业用房。2016年10月17日，桐庐县人民法院向原告送达（2015）杭桐执委字第32号之四执行裁定书，前述房产产权转移为原告所有。被告荣智物业公司作为承租人，既未能在合同约定的租期内支付租金，也未按照合同约定交纳水、电等费用，已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。且荣智物业公司己明显无偿付能力。为此，原告为维护自身合法权益特向人民法院起诉。原告康诚实业公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、租赁合同，证明2014年6月10日，纷尼诗公司将桐庐县整幢房屋出租给荣智物业公司，并约定了租赁期限、租金标准、付款期限、违约责任等相关事实；2、租赁合同、工商基本信息、执行笔录，证明2015年荣智物业公司将一层第1、2、3、5、6、7间房屋分别转租给了案外人，并约定了租赁期限、租金标准、付款期限、违约责任等相关事实；3、执行裁定书，证明2016年8月31日，原告通过桐庐法院司法拍卖依法竞得桐庐县房产，桐庐法院于2016年10月17日下发裁定，并送达给了原告，案涉房产归属原告所有；4、司法拍卖资料，证明2016年8月司法拍卖时，桐庐法院对桐庐县房屋一层第1、2、3、5、6、7间的房屋租赁权予以司法保护，房屋其余部分均为空置状态，无司法保护的租赁权存在的事实。被告荣智物业公司未作答辩，也未提供证据。原告提供的证据，被告未到庭质证。经审核，原告提供的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。经审理查明：2014年6月10日，纷尼诗公司与荣智物业公司签订《租赁合同》，约定纷尼诗公司（甲方）将位于桐庐县新建整幢房屋，总计面积约10000平方米的房产出租给荣智物业公司（乙方）使用；租赁期限自2014年6月10日至2026年6月9日止；第1至3年每年租金217万元，第4年开始租金在前一年租金基础上递增5%；租金按年支付，实行先付租金后使用原则，第1、2年的租金应在合同签订时一次性交纳，之后年度的租金应在前一年的租赁期满1个月前交纳下一年度租金；甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达60天，视为乙方自动退租，甲方有权单方终止合同并追究乙方违约责任。2015年，荣智物业公司分别与案外人签订了《租赁合同》，将桐庐县整幢房屋的一层部分店铺转租给案外人经营“香德莱”、“八怪鱼”、“鱼帮主”、“佳佳果园”、“火速网络会所”，并约定了租赁期限、租金标准、付款期限、违约责任等。因纷尼诗公司无法偿还到期债务，2016年8月8日，本院发布拍卖公告，对纷尼诗公司名下位于桐庐经济开发区春江东路658号的工业房地产及地上附属物进行拍卖，并在公告中注明房产存在部分租赁的情况，一层沿街分别经营“香德莱”、“八怪鱼”、“鱼帮主”、“佳佳果园”、“火速网络会所”，租赁权均予以保护，现仅有一层处于正常使用状态，其他处于空置状态。2016年10月17日，本院作出（2015）杭桐执委字第32号之四执行裁定书，裁定纷尼诗公司所有的上述工业房产及其土地使用权和地上附属物以2770万元的价格转让给买受人康诚实业公司，房屋和地上附属物所有权及土地使用权自本裁定送达买受人康诚实业公司时起转移。2016年10月26日，本院向康诚实业公司送达上述裁定。至今，荣智物业公司未向康诚实业公司支付任何租金费用。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，纷尼诗公司与荣智物业公司签订的《租赁合同》的效力及于康诚实业公司，康诚实业公司有权依据合同约定向荣智物业公司主张权利。现荣智物业公司逾期支付租金已超过60日，康诚实业公司根据合同约定要求解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除杭州纷尼诗工艺品有限公司与杭州荣智物业管理有限公司于2014年6月10日签订的《租赁合同》。案件受理费10882元，由被告杭州荣智物业管理有限公司承担。原告桐庐康诚实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州荣智物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈 旎人民陪审员  朱新民人民陪审员  缪建民二〇一八年三月二十九日书 记 员  章 涛?附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-1-?