广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第456号
原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：张光微，该公司董事长。
委托代理人：钟雄球，男，该公司职员，联系地址。
被告：广州市天悦汇休闲俱乐部有限公司，住所地。
法定代表人：莫伟成。
原告广州天伦物业管理有限公司诉被告广州市天悦汇休闲俱乐部有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟雄球到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是天伦花园商住小区开发商广州建阳房地产发展有限公司选聘的前期物业管理公司，具有二级管理资质。2011年2月，原告与天伦花园商住小区开发商签订了《天伦花园前期物业服务合同》，约定由原告为天伦花园商住小区提供前期物业管理服务。2013年，原告与被告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务及提供水费、电费等代收代缴收费服务，被告应在每月8号前交纳当月的管理费31461.60元及相应的代收代缴的水电费等费用。原告在签订《天伦花园前期物业服务合同》后，积极履行义务，依约对被告所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，并按照有关规定为被告代缴水电费等费用。但被告却怠于履行付款义务，在经原告催告后才陆陆续续支付部分物业管理费及水电费。自2013年开始，被告更加恶意拖欠原告物业管理费及代垫的水电费，经多次催告后，仍不履行付款义务，故诉请法院判令：一、被告向原告支付从2012年12月15日起计至2013年3月28日止的物业服务费107070.52元及从2013年1月11日起计至被告实际付清上述物业服务费之日止的违约金（以当月欠付的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准计算，以不超过本金为限）；二、被告向原告支付从2013年1月起计至2013年4月共4个月的电费50552.45元及从2013年8月1日起计至被告实际付清上述电费之日止的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）、从2013年1月起计至2013年4月共4个月的水费6807.44元及从2013年8月1日起计至被告实际付清上述水费之日止的利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。
被告无答辩。
经审理查明：2011年2月15日，原告（为乙方）与广州建阳房地产发展有限公司（为甲方）签订《天伦花园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对天伦花园商住小区提供前期物业管理服务，服务费用：高层住宅单元2.5元／月.平方米，改作办公的住宅单元5元／月.平方米，商业物业18元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按欠费额千分之三的标准向乙方支付违约金等。
后原告（为甲方）与被告（为乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定：座落位置广州市越秀区建设四马路17-29号负一层，建筑面积3932.70平方米；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就上述物业单元物业管理服务事项达成如下协议；甲方的权利义务，对房屋共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本合同向乙方收取物业服务费用等；乙方的权利义务，依据本合同准时向甲方交纳物业管理费及其他应缴费用等；物业服务费、水电费及其他杂费，物业管理服务费由乙方从2013年2月1日起向甲方交纳，以后每月8号前向甲方预交当月管理费（第一次交费时间除外），管理费标准为每月每平方米8元（不含中央空调电费和公共水电分摊及内部自行产生的垃圾处理费、垃圾清运费），每月共计31461.60元整，于本合同签订当日支付；自乙方将该物业接管或进场装修使用之日起，乙方须自行承担室内用水用电费用及相应公共水电分摊费用（包括中央空调电费、水费、水之处理费，不用不收），室内水电按实际使用数计算，公共分摊电费按室内用电总量与实际损耗之比例分摊收取，公共分摊用水按室内用水总量与实际损耗之比例分摊收取；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府规定；违约责任，乙方违反合同，不按本合同约定的缴费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，从逾期之日起按每天欠交费用金额千分之三的比例交纳违约金；本合同有效期为一年零九个月，自2013年2月1日起至2014年11月30日止等。
因被告拖欠物业服务费等费用，原告曾于2013年1月16日向被告发出《关于缴交物业管理服务费等费用的函》，表示：2012年9月至2013年1月，被告拖欠物业服务费、水电费等费用合计172698.75元（其中2012年9月至2013年1月的物业服务费117980元、2012年11月和12月的电费50639.40元、2012年11月和12月的水费4079.35元），虽经原告多次催促，被告仍未支付前述费用，请被告在收到本函后10天内付清上述拖欠费用等。杨丹尼（原告称其是被告方的人）于2013年1月17日签收了上述函件。
被告曾于2013年3月5日向原告支付50000元，于2013年3月6日支付32000元。
2013年6月28日，原告通过邮政快递再次向被告发出《关于缴交物业管理服务费等费用的函》，表示：2012年12月至2013年4月，被告拖欠物业服务费、水电费等费用合计164430.41元（其中2012年12月至2013年1月的物业服务费47192元、2013年2月至2013年3月28日的物业服务费59878.52元、2013年1月至2013年4月的电费50552.45元、2013年1月至2013年4月的水费6807.44元），虽经原告多次催促，被告仍未支付前述费用，请被告在收到本函后10天内付清上述拖欠费用等。因被告迁移新址，该函无法送达被退回。2013年7月19日，原告再次通过邮政快递向被告发出上述函件，据原告称该邮件无被退回。
后原告于2014年2月14日提起本案诉讼。
诉讼中，原告表示：原、被告双方签订《物业管理服务合同》之前是按照《天伦花园前期物业服务合同》履行，被告约于2012年年初左右入场经营，原告按8元／平方米／月向其计收物业服务费。原告主张的物业服务费分3段计算，其中2012年12月15日至2013年1月31日共45天，31461.60元／月÷30天=1048.72元／天，1048.72元／天×45天=47192.40元；2013年2月1日至2013年2月28日共28天，按照整月计算物业管理费共31461.60元；2013年3月1日至2013年3月28日共28天，31461.60元／月÷31天×28天=28416.93元；47192.40元＋31461.60元＋28416.93元=107070.93元。原告按照诉讼请求的107070.52元主张物业服务费，相差几毛钱就不主张了。至于逾期交纳物业服务费的违约金方面，通常是逐月计算物业服务费的，但在合同履行期间，被告出现跨月支付物业服务费的情况。被告是经营餐饮娱乐的，由于经常出现资金周转困难，被告经常按照天数支付物业服务费，被告实际支付物业服务费至2012年12月14日，故2012年12月15日至2012年12月31日期间的物业服务费，被告没有缴纳的，该部分物业服务费的违约金为了方便计算原告就不要求支付了。原告只主张2013年1、2月整月物业服务费的违约金及2013年3月1日起至2013年3月28日共28天物业服务费的违约金。双方合同约定应于每月8日前缴纳当月的物业服务费，从9日起即算逾期，故从9日起计违约金。而2013年1月是根据前期物管合同来履行，故逾期缴纳2013年1月份的物业服务费违约金从2013年1月11日起计至实际付清之日止，2013年2月的物业服务费违约金从2013年2月9日起计至实际付清之日止，2013年3月1日起至2013年3月28日共28天的物业服务费违约金从2103年3月9日起计至实际付清之日止。电费及水费是原告代收代缴后再向业主收取的，原告已代被告缴纳了2013年1月至4月的电费及水费，水电费数额有原告每月的抄表记录、4张水电费明细表和催缴函等证实。原告于2013年7月19日向被告发出催缴函要求被告10天内缴纳水电费，故从2013年8月1日起计算水电费的利息。
据原告提交的《广东省地方税收电子通用发票》记载，被告于2013年1月4日交纳了2013年1月停车费2400元，于2013年2月1日交纳了2013年2月停车费2400元、2012年12月停车费782.50元，于2013年3月6日交纳了2013年1月停车费327.50元、2013年3月停车费2400元，于2013年3月28日交纳了2012年9-11月管理费70788元。
本院认为：原告与广州建阳房地产发展有限公司签订的《天伦花园前期物业服务合同》和原告与被告签订的《物业管理服务合同》均合法有效的合同。现被告拖欠原告物业服务费和代缴的水电费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付拖欠的物业服务费和代缴的水电费，支付逾期交纳物业服务费的违约金和代缴的水电费的利息，合法合理，本院予以支持。原告主张的代缴水电费利息实质为逾期支付原告代缴水电费的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市天悦汇休闲俱乐部有限公司向原告广州天伦物业管理有限公司支付从2012年12月15日起至2013年3月28日止物业服务费107070.52元及逾期支付2013年1月至3月物业服务费的违约金（其中逾期支付2013年1月份物业服务费的违约金，从2013年1月11日起计至上述款项实际清付之日止，每日按31461.60元的千分之三标准计算；逾期支付2013年2月份物业服务费的违约金，从2013年2月9日起计至上述款项实际清付之日止，每日按31461.60元的千分之三标准计算；逾期支付2013年3月1日至3月28日期间物业服务费的违约金，从2013年3月9日起计至上述款项实际清付之日止，每日按28416.93元的千分之三标准计算；违约金以不超过所欠款项本金为限）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市天悦汇休闲俱乐部有限公司向原告广州天伦物业管理有限公司支付从2013年1月起至4月止共四个月的电费50552.45元、水费6807.44元及逾期支付上述水电费的违约金（从2013年8月1日起计至上述款项实际清付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，违约金以不超过所欠款项本金为限）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3589元、公告费500元，由被告广州市天悦汇休闲俱乐部有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 任 红
人民陪审员 陈遂莞
二〇一四年九月十二日
书 记 员 邓鸿明