江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0508民初668号原告：苏州市苏创化工石油有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路1258号11幢6107室。法定代表人：张志方，董事长。委托诉讼代理人：吴佳栋，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：常露，江苏瀛元律师事务所实习律师。被告：姚明，男，1979年5月26日出生，住苏州市姑苏区。第三人：姑苏区福祥缘饭店，住所地苏州市西环路****号*楼北。经营者：姚明，男，1979年5月26日出生，住苏州市姑苏区。原告苏州市苏创化工石油有限公司（以下简称苏创公司）与被告姚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，经苏创公司申请，本院依法追加姑苏区福祥缘饭店（以下简称福祥缘饭店）作为第三人参加诉讼，于2018年2月26日公开开庭审理，原告苏创公司的委托诉讼代理人吴佳栋、常露，被告姚明（同时作为第三人福祥缘饭店的经营者）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金125047.95元（含物业管理费14500元）。2、判令被告向原告支付2017年12月18日至实际搬离之日的房租或占用使用费41643.83元(暂计至2018年1月19日，最终计算至案涉房屋腾空并返还之日)。3、判令被告和第三人腾空并迁出西环路3051号占有的房屋。4、判令被告支付律师费损失26000元。5、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2016年12月15日通过司法拍卖取得苏州市西环路3051号房产及土地使用权、地下空间土地使用权，并于2017年2月14日办理了苏州市西环路3051号房产不动产登记证。后原、被告于2017年4月签订了《房产租赁合同书》，约定租赁房屋为苏州市西环路3051号一楼102室，租赁房屋用于开设姑苏区福祥缘饭店，租赁期限自2016年12月15日至2022年6月6日止，首年年租金400000元。由于被告未按《房产租赁合同书》约定支付租金及物业费共计26047.95元。原告于2017年11月30日向被告送达了《催款通知单》，并且被告在《催款通知单》上签字承诺“2017年12月15日前房租到位”。后原告多次催讨，截止2017年12月18日，被告仍未向原告支付结欠的租金。原告决定于2017年12月18日解除上述《房产租赁合同书》，并将解除租赁合同的律师函送达给被告。后被告支付了9万元的租金，截止2018年1月18日，原告仍结欠租金125047.95元。因被告及第三人目前仍占用原告的房屋并结欠占有使用费，故原告起诉。被告姚明辩称，1、案涉房屋一直漏水，虽经我要求，原告一直没有完全解决，由此导致我的损失。2、案涉房屋漏水，且原告一直未能妥善解决，否则我不会拖欠房租。现原告要求我方搬离没有给出合适的理由。3、我方没有义务支付律师费。第三人福祥缘饭店的陈述意见与被告姚明的答辩意见一致。经审理查明：苏创公司通过司法拍卖的方式于2016年12月14日取得苏州市西环路3051号房产的所有权。苏创公司并于2017年2月14日取得了前述房产的不动产权登记证书。2017年4月1日，苏创公司（出租方、甲方）与姚明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，由乙方承租甲方苏州市西环路3051号一楼102室房屋（面积277.76平方米）用于经营福祥缘饭店。附属房屋02（面积20.11平方米）、附属房屋11（面积77.75平方米）不包含在租赁房屋内，但乙方在租赁期间内可免费合理使用。租赁期限自2016年12月15日起至2022年6月16日止。2016年12月15日至2017年6月16日的租金为200547.95元，由乙方于合同签订时支付10万元；于2017年12月30日前支付100547.95元。2017年6月17日至2017年12月16日的租金为20万元；2017年12月17日至2018年6月16日的租金为20万元。另，乙方需交纳物业管理费1500元/月。首期物业管理费14500元（2017年3月1日起收取物业管理费至2017年12月16日）应于合同签订之日支付。此后物业管理费每半年支付一次，支付时间同租金支付时间。如乙方不支付或不按约支付租金和其他费用达10日的，甲方有权单方解除合同。如乙方违约，甲方有权要求乙方支付为实现债权而支付的律师费。合同提前解除或终止的，乙方如未能及时归还房屋，则从终止的第30天起，由乙方按日向甲方支付相当于约定之日租金的四倍支付占有使用费。上述合同签订后，苏创公司向姚明交付上述房屋，由姚明用于经营福祥缘饭店。合同履行过程中，姚明向苏创公司支付了2017年6月17日至2017年12月16日的租金，但结欠2016年12月15日至2017年6月16日租金20547.95元及物业管理费14500元未付。2017年11月30日，苏创公司向姚明发送《催款通知书》要求姚明支付2016年12月15日至2017年6月16日的租金200547.95元、物业管理费14500元、押金5万元。姚明在收到前述催款通知书后承诺“2017年12月15日号之前房租到位”。因姚明此后未按照承诺支付欠付的租金，苏创公司委托江苏瀛元律师事务所向姚明发送《律师函》，要求解除双方签订的租赁合同。姚明于2017年12月18日收到上述通知书。姚明收到上述通知后向苏创公司支付了租金9万元，未支付其余欠付租金、物业管理费。2018年1月9日，苏创公司与江苏瀛元律师事务所签订《聘请律师合同书》并向该所支付律师费2.6万元，委托该所指派律师负责案涉纠纷的诉讼事宜。审理过程中，本院组织双方至案涉房屋就漏水问题现场勘验，结论：1、案涉房屋进门后约两米范围内，由南墙至北墙有三至五处水渍痕迹。冷菜间靠墙部位有水渍痕迹。2、因现场勘验时晴天，故未见案涉房屋漏水。姚明陈述，漏水问题虽经苏创公司修复，但未能完全解决。苏创公司陈述，已于2017年9月、10月修复过，现漏水问题已彻底修复。上述事实由执行裁定、不动产权证书、房屋租赁合同、催款通知函、律师函及邮寄凭证、聘请律师合同、律师费支付凭证、律师费发票、本院勘验笔录及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效,对双方当事人具有法律约束力。任何一方不履行合同义务的，守约方有权要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。如违约方的违约行为符合双方约定的合同解除条件的，守约方亦可以解除合同并向违约方主张违约责任。本案中，原告作为案涉房屋的产权人，与被告签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效。因被告姚明欠付租金、物业管理费，原告苏创公司依据租赁合同中的解除条款解除原、被告双方的租赁合同并无不当。因原告苏创公司向被告姚明发送的解除通知已由被告姚明于2017年12月19日签收，故原、被告双方的租赁合同于2017年12月19日解除。合同解除后，被告姚明继续占有案涉房屋无法律依据，理应向原告苏创公司返还。因民诉法解释中明确个体经营户可以列为一方当事人且案涉房屋实际由第三人福祥缘饭店占用，故第三人福祥缘饭店亦负有返还义务。对于2016年12月15日至2017年6月16日租金，根据原、被告双方的合同约定，为200547.95元，扣除被告姚明支付的9万元后，剩余110547.95元未付。被告姚明辩称案涉房屋漏水，本院现场勘验时亦发现漏水痕迹，结合原告苏创公司关于案涉房屋的漏水问题已由原告苏创公司于2017年9月、10月修复过完毕的陈述，本院认定案涉房屋在2016年12月15日至2017年6月16日期间存在漏水的事实。结合本院现场勘验时的水渍痕迹所处位置、水渍痕迹的大小、水渍点的个数、前述期间内的大约降雨天数，本院酌定因该期间内因漏水问题（房屋存在不能完全正常使用的质量问题）导致的房租减损金额为2万元。扣除后，被告姚明结欠2016年12月15日至2017年6月16日的租金90547.95元。对于2017年12月18日起至案涉房屋实际返还之日止的房租或房屋占有使用费，因原告苏创公司陈述已于2017年9月、10月将漏水问题修复过完毕，本院现场勘验时亦未发现漏水现象，故该期间的房屋或房屋占有使用费应由被告姚明参照合同约定的租金标准计付至案涉房屋实际腾空并返还完毕之日止。即：2017年12月18日起至2018年1月17日的租金、占有使用费按33333.33元/月计算，此后按43333.33元/月（原告苏创公司主张的按原房租标准的四倍计算过高，本院酌情调整为按1.3倍计算）计算。对于原告主张的物业管理费14500元，因原、被告双方对于物业管理费已经做出明确约定，且原告苏创公司委托物业公司进行了物业管理，被告姚明未举证证明该部分物业管理费已经实际支付，故该部分应由被告姚明继续支付。对于原告苏创公司主张的律师费损失，根据条线会议精神，该笔费用属于非必要费用，故律师费应由原告苏创公司自行承担。对于被告姚明提出的原告苏创公司未能及时维修漏水，故其拒绝支付房租的抗辩意见，本院经审查后认为，提供适宜使用的房屋是原告苏创公司的合同义务，但根据现场勘验时的水渍痕迹、水渍面积、案涉房屋的租赁面积、原告苏创公司已经履行了修复义务的陈述，案涉房屋的漏水问题不足以对抗租金支付这一主要合同义务的履行，故本院对被告姚明提出的该点抗辩意见不予采纳。对于被告姚明提出的因漏水给其造成的损失问题，虽经本院明确释明，被告姚明未提出反诉，故本院在本案中对于该部分不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告姚明、第三人姑苏区福祥缘饭店于本判决生效之日起十日内将苏州市西环路3051号房屋一楼102室（含附属02、附属11）腾空并返还给向原告苏州市苏创化工石油有限公司。二、被告姚明于本判决生效之日起十日内向原告苏州市苏创化工石油有限公司支付租金90547.95元、物业管理费14500元、租金或房屋占有使用费33333.33元（计算至2018年1月17日。自2018年1月18日起，按43333.33元/月，计算至案涉房屋实际腾空并返还完毕之日止）。三、驳回原告苏州市苏创化工石油有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4154元，减半收取2077元、财产保全费1470元，合计3547元，由原告苏州市苏创化工石油有限公司承担496元、被告姚明承担3051元，被告姚明承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告苏州市苏创化工石油有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  张花锋二〇一八年三月二日书记员  汪婷婷