山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4428号
上诉人（原审原告）：济南泺源商务服务中心，住所地济南市。
经营者：肖峰，男，1965年4月18日出生，汉族，该中心业主，住济南市。
委托诉讼代理人：刘昌建，山东大正泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛肯德基有限公司，住所地青岛市。
法定代表人：包莹瑞，董事长。
委托诉讼代理人：闫树青，女，1985年2月19日出生，蒙古族，该公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：王欣，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人济南泺源商务服务中心（以下简称泺源服务中心）因与被上诉人青岛肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
泺源服务中心上诉请求：依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人构成违约并按约对上诉人进行赔偿属认定事实不清，证据不足。经查，齐鲁博仕防疫医学研究有限公司主体不存在且涉案房产证系伪造。被上诉人与齐鲁博仕防疫医学研究有限公司签订的租赁合同无效。由此引起的转让协议、解除协议、补充协议等均系无效。因此，应依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
肯德基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审判决认定上诉人明示毁约系基于被上诉人提交的充分有效的证据作出的。被上诉人与齐鲁博仕防疫医学研究有限公司签订的租赁合同及被上诉人与上诉人签订的转让协议、解除协议、补充协议均合法有效。齐鲁博仕防疫医学研究有限公司的主体一直存续，只不过现已更名为山东天一商业管理有限公司，涉案房屋规划手续齐全，上述协议均应有效。
肯德基公司向一审法院起诉请求：请求依法判令泺源服务中心向肯德基公司支付赔偿金人民币361.7万元；诉讼费用由泺源服务中心承担。
一审法院认定事实：2006年7月28日，肯德基公司与齐鲁博仕防疫医学研究有限公司签订租赁合同，约定肯德基公司租赁齐鲁博仕防疫医学研究有限公司济南市历下区正觉寺小区1号商业综合楼一层l79平方米及二层220平方米的房产，租赁期限为2006年8月1日至2021年10月14日。2007年12月17日，肯德基公司与齐鲁博仕防疫医学研究有限公司、泺源服务中心签订转让协议，约定自2007年3月1日起，租赁合同的出租方由齐鲁博仕防疫医学研究有限公司变更为泺源服务中心，租赁合同其他条款均不予变更。2013年2月15日，泺源服务中心致函青岛百胜公司，告知泺源服务中心将对房屋进行重新改建，改造工期为三年，要求肯德基公司迁离涉案房屋。2013年4月26日，肯德基公司与泺源服务中心签订解除合同协议，约定因泺源服务中心原因租赁合同于2013年4月10日提前终止，泺源服务中心向肯德基公司赔偿各项损失共计人民币361.7万元。肯德基公司与泺源服务中心签订场地交接确认书，载明肯德基公司于2013年4月15日将涉案房屋妥善交接给了泺源服务中心。2013年4月26日，肯德基公司与泺源服务中心签订补充协议，约定如果泺源服务中心能在2016年12月1日前向肯德基公司交付合格的回迁房屋，则肯德基公司可以免收解约协议中约定的赔偿金361.7万元，否则泺源服务中心应当向肯德基公司支付该赔偿金。2013年4月26日，双方当事人签订租赁合同，约定回迁后的房屋租赁事宜，及泺源服务中心的联系信息。2014年6月4日及2015年6月18日，肯德基公司致函泺源服务中心，载明，在看到泺源服务中心迟迟没有进行改建，却将原肯德基餐厅位置的房屋出租给其他商户；肯德基公司按照泺源服务中心预留出租方联系信息上的地址发函与泺源服务中心沟通。2015年7月16日，泺源服务中心致函肯德基公司，载明泺源服务中心认可至今尚未开始进行改建，泺源服务中心已不可能履行前述补充协议。2015年8月4日，山东琴岛律师事务所王欣律师代表肯德基公司向泺源服务中心发出律师函，载明肯德基公司委托律师向泺源服务中心发函，告知泺源服务中心已违约；并要求泺源服务中心尽快向肯德基公司赔偿。2016年3月23日，肯德基公司提交了其拍摄的济南市泺源大街ll8-1号的照片5张，证明济南市泺源大街118-1号房屋现为金锣健康家园所使用；该房屋就是涉案肯德基餐厅原经营地址。至今为止泺源服务中心没有对涉案房屋进行任何改扩建行为，反而将其租赁给其他业主使用，证明泺源服务中心违约的事实。
一审法院认为，本案事实清楚，证据确实充分。泺源服务中心已经构成明示毁约，不再履行房屋租赁合同，应当按约对肯德基公司进行赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决：泺源服务中心支付肯德基公司赔偿金361.7万元，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35740元，由泺源服务中心负担。
本院二审期间，被上诉人肯德基公司提交了以下证据：一、济南市规划局出具的济规法函（2016）51号文，即关于正觉寺小区1＃—1号综合楼项目有关规划项目的复函。以证实涉案房屋在1994年就取得了济南市规划局核发的1994鲁01-01-227号建设工程规划许可证；二、山东天一商业管理有限公司的企业登记信息，以证实齐鲁博仕防疫医学研究有限公司的主体一直存续，在2008年4月23日更名为山东天一商业管理有限公司。经质证，被上诉人泺源服务中心对该两份证据的真实性均无异议，济南市规划局的复函恰恰证明了涉案房屋不在齐鲁博仕防疫医学研究有限公司名下，涉案的房产证系伪造的。齐鲁博仕防疫医学研究有限公司在没有证据证明征得权利人同意或追认的情况下将涉案房屋出租转让，属于无权处分行为，其签订的租赁合同属于无效合同，转让协议、解除协议、补充协议等从合同也无效。本案转让协议的签订主体系济南博仕防疫医学研究有限公司，该主体并不存在。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。对于被上诉人肯德基公司提交的规划局复函及工商登记信息，本院予以采信。
本院认为，齐鲁博仕防疫医学研究有限公司系于2008年4月23日更名为了山东天一商业管理有限公司，该公司并未注销，只是进行了更名，故齐鲁博仕防疫医学研究有限公司与肯德基公司于2006年7月28日签订租赁合同时，主体存在。涉案房产确实存在，且具有相应的规划手续，齐鲁博仕防疫医学研究有限公司已经将涉案房产交付给肯德基公司使用，后齐鲁博仕防疫医学研究有限公司将其在租赁合同中的权利义务转让给上诉人泺源服务中心，故泺源服务中心与肯德基公司就涉案房产存在房屋租赁关系，而且该房屋租赁合同实际履行。基于合同的相对性，无论涉案房产的所有人是谁，均不影响泺源服务中心与肯德基公司之间的房屋租赁合同。泺源服务中心以涉案房产房产证系伪造为由主张其与肯德基公司之间的房屋租赁合同、解除合同协议及补充协议无效，不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零八规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，泺源服务中心已经明确表示不再履行其与肯德基公司签订的补充协议中关于交付涉案房屋的条款，肯德基公司要求其承担违约责任，支付补偿协议约定的赔偿金，符合上述法律规定，因此，泺源服务中心应当支付肯德基公司赔偿金361.7万元。
综上所述，上诉人泺源服务中心的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35740元，由上诉人济南泺源商务服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年十月二十二日
书 记 员 邢春艳