上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1230号
原告上海市闸北区民防工程管理所。
法定代表人陆振涛。
委托代理人孔令娣，上海智众律师事务所律师。
委托代理人沈剑青。
被告上海小华园服装综合商场。
法定代表人陶培忠。
委托代理人沈国民。
委托代理人丁颖，上海市中天阳律师事务所律师。
第三人林圣平。
第三人陈玉梅。
第三人共同委托代理人金雁，上海市泾锐律师事务所律师。
第三人共同委托代理人张洪琴，上海市泾锐律师事务所律师。
原告上海市闸北区民防工程管理所（以下简称“闸北民防管理所”）与被告上海小华园服装综合商场（以下简称“小华园商场”）、第三人林圣平、陈玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法由代理审判员吴晓婕独任审判，于2013年6月13日组织双方进行了庭前证据交换，并于2013年8月1日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告及第三人以被告法定代表人陶培忠涉及刑事诈骗案件为由，要求中止审理本案，本院审查后于2013年8月1日中止审理本案。2014年6月13日上海市第二中级人民法院就上述案件作出终审判决，本院遂恢复审理。本案转为适用普通程序，依法组成合议庭于2014年8月6日再次公开开庭进行了审理。原告闸北民防管理所委托代理人孔令娥、沈剑青（第二次到庭），被告小华园商场委托代理人沈国民（第一次到庭）、丁颖，第三人林圣平、陈玉梅委托代理人金雁（第一次到庭）到庭参加诉讼。第三人经本院传票依法传唤未到庭参加第二次庭审，故本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告闸北民防管理所诉称：2009年10月28日，原告与被告签订《人防连通道租赁协议》，原告将上海市闸北区秣陵路XXX号乙火车站南广场地下车库与地铁之间的人防连通道700平方米场地（以下简称“系争场地”）出租给被告经营使用。2012年11月15日，原、被告签订《人防连通道补充协议》（以下简称“补充协议”），就有关事项进行补充约定。2013年2月1日，原、被告签订《解除人防连通道租赁合同的协议》（以下简称“解约协议”），约定被告于2013年2月16日上午9时将系争场地归还给原告，被告负责清空系争场地内的柜台、桌椅等用于经营的设备及全部经营人员；被告每延期一天，须按照每日人民币3，000元（以下币种均为人民币）的标准向原告支付违约金。至约定期限届满，被告并未履约。经原告催告，被告告知原告第三人已交付相应租金，拒不迁出；原告亦收到第三人所发律师函，表明对系争场地有合法使用权。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告归还系争场地；2、被告向原告支付2012年12月17日至2013年2月15日的租金及2013年2月16日至被告实际归还系争场地之日止的使用费（均按19，293.75元／月的标准计算）；3、判令被告支付原告2013年2月17日至被告实际归还系争场地之日止的违约金（按3，000元／日的标准计算）；4、判令第三人从系争场地迁出；5、本案诉讼费由被告承担。
被告小华园商场辩称，1、2009年10月28日由沈国民代表小华园商场新客站分店与原告签订的租赁协议是合法有效的，该合同约定的租期至2014年12月16日，在租期未到之前被告不存在归还系争场地的义务。由陶培忠签署的补充协议和解约协议是无效合同，这两份合同从签署日期和内容来看均损害公司和另一方股东的权益，是法定代表人陶培忠的个人行为，不是公司行为，被告法定代表人陶培忠涉嫌合同诈骗已入狱。依据合同法规定，恶意串通侵犯第三人权益的，合同无效，故不同意归还系争场地及支付违约金，也不同意原告要求第三人迁出的诉请。2、对于租金，据陶培忠陈述已经支付完毕，原告亦未提交被告拖欠租金的证据；如原告确有证据证明被告拖欠租金，被告同意按照2009年10月28日的租赁协议支付。
第三人林圣平、陈玉梅述称，1、原告第一项诉讼请求不发表意见。2、第二、三项诉讼请求，使用费与违约金只能择一主张。3、对原告第四项诉讼请求，原告与第三人并无合同关系，故原告无权要求第三人迁出系争场地。第三人2009年开始承包系争场地中的12个摊位，2012年承包所有的摊位，主要经营衣服鞋帽和行李寄存，经营收支由第三人自行结算；目前，第三人已共计向被告支付承包费1，100，000元。如法院最终判决第三人迁出系争场地，第三人将另行主张权利。
经审理查明，2009年10月28日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《人防连通道租赁协议》，约定：甲方同意乙方继续租赁南广场地下车库与地铁之间的人防连通道经营的申请。系争场地建筑面积为700平方米，使用面积为609平方米。租期五年，从2009年12月17日起至2014年12月16日止；第一年租金200，000元，次年起每年按上年度租金的基数递增5%，先付后用，三个月一期，提前10天支付下期租金。如乙方拖欠租金10天以上，构成违约，视为自动退租，甲方有权收回系争场地，本协议自然终止。乙方只享有系争场地租赁期内的使用权，不能将系争场地的经营使用权转租，每个商铺的租赁期限不能超过本协议规定的乙方租赁有效期。租期届满，乙方在同等条件下享有优先续约权，如双方终止了租赁关系，乙方有权拆除并带走前期投入的装修、柜台等设备、设施。合同尾页甲方处由原告签章确认，乙方处由被告新客站分店印章及沈国民签字确认。
2012年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：甲方同意乙方延长3年租赁期的申请，新的租赁期延至2017年12月16日止。在原租赁期内（2009年12月17日至2014年12月16日）仍按原协议约定的租金标准执行；延长的租赁期（2014年12月17日至2017年12月16日）执行新的租金标准：400，000元／年，次年起以上年度租金为基数，每年递增5%，具体为2012年12月17日至2013年12月16日，年租金为231，500元；2013年12月17日至2014年12月16日，年租金为243，000元……租金先付后用，每3个月一期提前10天支付；如乙方拖欠租金10天以上，构成违约，视为自动退租，甲方有权单方面解除租赁协议，收回系争场地；其他事项仍按双方于2009年10月28日签订的《人防连通道租赁协议》执行。该补充协议经双方签字盖章后生效。该协议甲方处由原告印章确认，乙方处由被告印章及法定代表人陶培忠的签字确认。
2013年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）又签署解约协议，全文如下：“甲乙双方签订的《人防连通道租赁协议》中第七条明确规定，乙方不能将该连通道的经营使用权转租。现乙方违反了上述约定，导致了该连通道的安全管理、经营秩序等方面无法保障。为此，双方解除原《人防连通道租赁协议》和补充协议，甲方保留向乙方追究违约责任的权利，并就解约的具体事项约定如下：一、乙方于2013年2月16日上午9时，将南广场地下停车库与地铁之间的人防联通道归还给甲方，甲方验收合格后予以接收。乙方应付租金按上述日期结算。二、移交标准：1、该人防连通道工程结构完好无损；2、乙方负责清空连通道内的柜台，桌椅等用于经营的设备、物品；3、乙方负责清理连通道内的全部经营人员。三、乙方承担在租赁期间所有的债权债务、合同纠纷等一切责任，与甲方无关。四、如乙方未在约定日期按标准向甲方移交该连通道，则乙方违约。移交日每延期一天，乙方须向甲方支付违约金3，000元／天。”该协议尾部甲方处由原告签章确认，乙方处由被告印章及法定代表人陶培忠的签字确认。
2013年3月1日，第三人委托律师分别向原告及被告发函，发给原告的律师函称：上海市民防办公室于2002年1月25日颁发给被告新客站分店的《民防工程使用证》合法有效，被告新客站分店对系争场地拥有合法的使用权；被告与第三人于2012年10月8日签订的《承包合同》合法有效，第三人对该商场分店拥有合法的承包经营权；原告所称的两份协议及原、被告双方合意解除租赁关系的事实并没有得到被告的确认，即便属实，第三人与被告签订的承包协议仍然有效，应当继续履行。发给被告的律师函称：被告与第三人于2012年10月8日签订《承包合同》合法有效；近期，有人自称卡宴（上海）国际贸易有限公司负责人，不断到系争场地进行骚扰，称被告已解除与第三人的《承包合同》并将系争场地重新承包给该公司，严重影响第三人的正常经营活动。原告亦于2013年2月19日发布公告，称其与被告已合意解除原《人防连通道租赁协议》和补充协议，任何单位、个人限期撤离系争场地，故要求被告尽快出面核实，解决上述事宜，并承担因此产生的法律责任。
2013年3月7日，原告委托律师向被告发函，称：至2013年2月16日被告未按原、被告双方于2013年2月1日签订的解约协议履行，原告于2013年2月19日在系争场地张贴公告，要求系争场地内的任何单位个人于2013年2月22日搬离，第三人则认为与被告之间的承包合同应继续履行。被告应按约归还系争场地，否则将依法诉讼。该函件尾部手书“收到原件一份，上海小华园服装综合商场，陶培忠。”2013年3月25日，原告委托律师向第三人发函，称：第三人的律师函原告已经收到，根据原告与被告签订的《人防连通道租赁协议》、补充协议及解约协议，被告应于2013年2月16日上午9时将系争场地归还原告，由于被告未能按时履行，原告已经提起诉讼。
另查明，2002年1月，上海市闸北区民防办公室建立《上海市民防工程档案卡》，明确系争场地系民防工程，由上海市闸北区民防办公室对其进行管理。2013年3月23日，上海市闸北区民防办公室出具证明一份，载明：上海市秣陵路XXX号乙与地铁连通道民防工程（闸天GP0060，建筑面积700平方米）属于上海市闸北区民防办公室，由上海市闸北区民防工程管理所实施日常使用管理。2002年1月25日，上海市民防办公室出具民防工程使用证，载明的单位名称为上海小华园服装综合商场新客站分店，地址秣陵路XXX号甲-1（系争场地），用途商场，法定代表人陶培忠。
对于租期内被告租金的支付情况，原告确认被告的租金已经支付至2012年12月16日，之后的租金未予支付，并提交相应凭证，其中以被告新客站分店为缴款人，2010年6月18日分两笔共计向原告支付100，000元，2011年3月18日分两笔共计支付100，000元，2011年12月27日分三笔共计支付200，000元；以被告为缴款人，2012年11月1日，分三笔共计支付230，500元。
2012年10月8日，被告（甲方）与第三人（乙方）签署《商铺承包合同》一份，载明：乙方向甲方承包系争场地，承包期五年，自2013年1月25日至2018年1月25日，年承包费700，000元，乙方应于合同签订之日起至2013年12月25日前分期分批缴清前三年承包费2，100，000元；后两年承包费1，400，000元须在2016年1月25日与2017年1月25日分两次付清。合同对于被告及第三人的其他权利义务亦做出相应约定。该合同尾部甲方处由被告印章及法定代表人陶培忠的签字确认，乙方处由第三人签字确认。2012年10月期间，陶培忠多次向第三人出具收条，共计收到租金款项1，100，000元，其中除2012年10月8日一张收条收款人一栏有被告印章之外，其余均只有陶培忠签名。2013年2月8日，被告向第三人发函载明：由于被告股东间的矛盾与分歧，给你的工作带来不便和麻烦，对此非常抱歉，现股东们正在相互协调，对此非常抱歉。现股东们正在相互协调，望予谅解。
又查明，被告新客站分店注册地址即为系争场地。审理中，被告提交被告新客站分店税务登记证、组织机构代码证及记账凭证，予以证明被告小华园分店系独立结算的主体。原告与第三人对上述证据材料均不予以认可。
另查明，被告法定代表人陶培忠因涉嫌犯合同诈骗罪于2013年7月9日被羁押，2013年10月30日上海市虹口区人民检察院以沪虹检刑诉（2013）1246号起诉书向上海市虹口区人民法院提起公诉，指控陶培忠犯合同诈骗罪，该案案号为（2013）虹刑初字第1283号。在该案的审理中，上海市虹口区人民法院查明如下事实：陶培忠于2012年10月8日与林圣平、陈玉梅签订《商铺承包合同》，将系争场地承包给林圣平、陈玉梅使用，至2012年10月18日，林圣平支付给陶培忠租金和保证金共计1，100，000元。2012年11月8日，陶培忠向卡宴（上海）国际商贸有限公司（以下简称“卡宴公司”）隐瞒上述事实，又签订《商铺承包合同》，将系争场地交由卡宴公司承包经营，年承包费为600，000元，至2012年11月15日，卡宴公司向陶培忠支付了租金人民币300，000元和合同保证金100，000元。由于陶培忠已将系争场地承包给第三人租赁，导致卡宴公司的合同无法履行。卡宴公司要求陶培忠履行合同，虽经多次协商，但陶培忠始终没有退还卡宴公司上述款项。2014年3月24日，上海市虹口区人民法院认做出一审判决，判决被告人陶培忠犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币四万元。后陶培忠不服，提出上诉。2014年6月13日上海市第二中级人民法院做出驳回上诉，维持原判的终审裁定。
审理中，对于原、被告为何在短时间内先后签署补充协议及解约协议，原告陈述当时陶培忠和卡宴公司人员一同到原告处协商，要在系争场地经营眼镜，原告考虑眼镜市场业态较好，就同意配合将租期延长并签署补充协议；随后陶培忠提出被告股东之间有矛盾，并表示存在转租的行为，提出终止协议并承诺所有问题由被告解决，原告遂同意并签订解约协议。被告则认为原告完全知悉卡宴公司情况，在明知第三人已承包经营系争场地的情况下又答应陶培忠与他人签订合同，对于陶培忠的犯罪行为采取了默认助长的态度；原告解除理由是被告有转租行为，事实上原告明知系争场地的承包经营行为，因此被告怀疑原告相关人员与陶培忠个人有串通勾结。
以上事实，由原告提交的《人防连通道租赁协议》、《人防连通道租赁补充协议》、《解除人防连通道租赁合同的协议》、函件4份、民防工程档案卡、证明、记账凭证10张，被告提交的税务登记证、组织机构代码证、记账凭证，第三人提交的《商铺承包合同》、营业执照、民防工程使用证以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本案的争议焦点系原告与被告法定代表人陶培忠签署的补充协议及解约协议之效力问题。对此，本院认为，公司法定代表人是代表公司意志的机关之一，对外代表公司做出意思表示是其行使的法定职权，基于这种特殊的身份，陶培忠在补充协议及解约协议两份协议上签名并加盖被告印章之行为能够约束被告，即便陶培忠之行为未经公司授意，除原告知道或应当知道以外，该行为亦属有效。审理中，被告未能提交原告知道或应当知道上述情况之相应依据，故本院认定原告与被告签订的补充协议及解约协议合法有效，双方均应按约履行各自的义务。至于若陶培忠行为确未经公司授意并造成被告损失，被告应另行依法主张。根据解约协议之约定，原、被告之间就系争场地的相关租赁协议已解除，协议解除后，被告与第三人就系争场地的承包协议便丧失了成立基础，故原告要求被告、第三人迁出系争场地，由被告将系争场地返还给原告及支付解约前的租金之诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。至于原告主张的2013年2月16日以后的使用费一节，鉴于双方约定“移交日每延期一天，乙方向甲方支付违约金3000元／天”。该违约金的约定，包含了原告未如期收回场地的损失，即2013年2月16日以后使用费的损失，故原告在主张违约金的同时再主张2013年2月16日以后的使用费，本院不予支持。关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未按解约协议规定的时间迁出系争场地理应承担违约金，考虑到违约金从其性质而言，系以补偿为主，惩罚为辅，故本着公平和诚实信用的原则，结合被告的过错程度，且综合考虑系争场地系民防工程，原告作为管理单位更应审慎对之以及双方约定的租金标准等因素，酌情将违约金调整至每日800元（按合同634元／日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海小华园服装综合商场应于本判决生效之日起十日内将上海市闸北区秣陵路XXX号乙火车站南广场地下车库与地铁间人防连通道返还原告上海市闸北区民防工程管理所；
二、被告上海小华园服装综合商场应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闸北区民防工程管理所从2012年12月17日起至2013年2月16日止的租金（按年租金231，525元标准计算）；
三、被告上海小华园服装综合商场应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闸北区民防工程管理所逾期搬离违约金（从2013年2月17日起至被告实际返还上址房屋之日止，按每日800元标准计算）；
四、第三人林圣平、陈玉梅应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区秣陵路XXX号乙火车站南广场地下车库与地铁间人防连通道；
五、原告上海市闸北区民防工程管理所的其余诉讼请求不予支持。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，137.50元（原告上海市闸北区民防工程管理所已预缴），由原告上海市闸北区民防工程管理所承担人民币2，252.50元，被告上海小华园服装综合商场承担人民币885元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
代理审判员 吴晓婕
人民陪审员 吴妮娜
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。