四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1425号上诉人（原审被告）：德阳市善远科技发展有限公司，住所地：四川省德阳市区渭河路1号山海天花园6幢1层1-1号。法定代表人：佘远军，公司总经理。委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾建，男，生于1965年9月7日，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：柳毓程，四川扩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚男，四川扩信律师事务所律师。上诉人德阳市善远科技发展有限公司（以下简称善远科技公司）因与被上诉人曾建租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初1995号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人善远科技公司委托诉讼代理人兰顺武，被上诉人曾建委托诉讼代理人柳毓程、吴亚男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人善远科技公司上诉请求:1.撤销德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初1995号民事判决第二、三、四项；2.返还保证金80000元。事实和理由：1.一审认定事实不清，2016年12月底，被上诉人已通过德阳市众成物业有限公司占用了涉案房屋，一审对此并未认定。2.解除合同后，被上诉人应当向上诉人补偿相应的装饰费用。3.违约金过高。被上诉人曾建辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。1.上诉人应当按照约定支付房屋租金、占用使用费及违约金。2.根据约定，被上诉人有权要求上诉人按照现状归还租赁房屋。3.根据约定，被上诉人可予以扣留保证金。原审原告曾建向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即按现状腾退德阳市河东区渭河路1号山海天花园6栋1-1号房屋；3.判令被告支付2016年11月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金（暂计算至2017年5月1日，租金为46224元），并向原告支付违约金（因被告迟延给付租金，按约应当支付违约金，计算至2017年5月10日，应为24108.39元），并从解除之日起至实际腾退房屋之日止按每日256.80元的标准计算房屋占有使用费；4.判令被告支付违约金92448元，原告已经收取的履约保证金8万元不予退还；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告曾建系德阳市市区渭河路1号山海天花园6栋1-1号房屋的所有权人。2016年1月20日，曾建（甲方，出租方）与善远科技公司为（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：1.甲方将位于德阳市河东区渭河路1号山海天花园6栋1-1号，建筑面积385.20㎡的商业用房出租给乙方使用，该房屋仅作营业使用，经营地暖、家居饰品、保健、建材、工程装饰；租赁期共三年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止。2.月租金标准为每月20元/㎡，每年年租金92448元；付款方式为每年支付一次，首次支付时间为签合同后三日内，此后每次提前十五日支付下一次应付租金。3.乙方应在合同签订当日一次性向甲方交纳履约保证金8万元；如乙方出现未按时交清房屋租金、商业服务费等违约行为时，甲方有权扣留乙方交纳的履约保证金，并要求乙方承租违约责任，若履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方保留继续追偿权。4.乙方的装修应符合租赁房屋约定用途；乙方需经甲方同意后才能对租赁房屋进行装修；租赁期限届满，除甲方要求拆除外，乙方装修的非移动部分归甲方所有，乙方不得拆除运走，甲方不再就该部分向乙方支付任何费用。5.乙方应当于合同期满（或合同提前解除或终止后）三日内，将房屋及其设施、设备保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出租赁房屋，并拆除乙方的各种标识等，交出所有钥匙。同时，乙方应结清因其使用租赁房屋所产生的水电费、物业费等一切费用。6.违约责任：约定一方违约时应当向对方承担赔偿损失、支付违约金等责任；其中，乙方违约时，主要约定为，（1）乙方未按合同约定支付房屋租金的，每逾期一日，按应付金额的3%向甲方支付违约金；（2）乙方未按合同约定的时间支付租金超过20天，甲方有权提前终止合同并收回房屋，并不予返还履约保证金，同时乙方还应向甲方支付违约金（违约金标准为合同终止当年的1年房屋租金），若违约金不足以弥补损失的，甲方有权另行向乙方追偿。合同签订后，善远科技公司占有、使用涉案房屋，并向原告交纳履约保证金8万元。合同履行中，善远科技公司分别于2016年3月15日、同年5月10日、同年10月28日向原告支付租金15408元、15408元、46224元，共计77040元。庭审中被告明确表示，其于2017年6月1日收到本案起诉状副本。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：被告善远科技公司为证明承租房屋已于2016年12月被原告曾建占有，提交承租房屋的照片一张。原告曾建对该证据三性均不认可。一审法院认为，善远科技公司所举证据不能证明曾建于2016年12月对租赁房屋上锁并占有该房屋，对于善远科技公司提供的该证据，不予采信。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《收据》等证据予以证实。一审法院认为：原告、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。关于原告主张解除租赁合同的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照原、被告双方签订的租赁合同的约定，租金付款方式为每年支付一次，首次支付时间为签合同后三日内，此后每次提前十五日支付下一次应付租金；被告未按合同约定的时间支付租金超过20天时，原告有权提前终止合同并收回房屋。合同履行中，被告仅于2016年3月15日至同年10月28日期间分三次向原告支付租金77040元；虽然被告辩称交纳租金时间已从约定的一年一交变更为不定期交纳，但并未提供相应证据证实，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。因此，双方约定解除合同的条件已成就，原告可以要求解除租赁合同，故对原告曾建主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。原、被告的租赁关系在本案的起诉状副本送达被告善远科技公司之日即2017年6月1日解除。关于原告主张被告按现状腾退租赁房屋的诉讼请求。一审法院认为，原、被告的租赁关系于2017年6月1日解除，自2017年6月1日起，被告无权占有、使用租赁房屋，应当及时向原告腾退租赁房屋。关于租赁房屋的“现状”，根据双方租赁合同约定，被告需经原告同意后才能对租赁房屋进行装修；租赁期限届满，除原告要求拆除外，被告装修的非移动部分归原告所有，被告不得拆除运走，原告不再就该部分向被告支付任何费用。就本案租赁房屋返还而言，“租赁期限届满”与“解除合同”的法律后果是一致的，被告应当按照合同约定向原告返还租赁房屋，即合同解除后，被告就租赁房屋装修的非移动部分归原告所有，被告向原告腾退租赁房屋时，对非移动部分，除原告要求拆除外，不得拆除。因此，原告要求被告按现状腾退租赁房屋的诉讼理由成立，对其诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付租金及房屋占用费的诉讼请求。一审法院认为，被告已付清2016年1月至10月的租金77040元，因租赁合同于2017年6月1日解除，故被告还应支付2016年11月1日至2017年6月1日的租金，共计53928元（385.20㎡×20元/㎡.月×7个月）。关于原告主张从租赁合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，由于被告违约导致合同解除，被告未及时向原告腾退租赁房屋，应当支付房屋占用费，房屋占用费的标准可以比照双方租赁合同约定的租金标准予以确定，即每日256.80元，从租赁合同解除之日（2017年6月1日）起计算至腾退房屋之日止。被告应当对上述租金、房屋占用费承担支付义务，故对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求。本案中，原告主张被告按合同约定承担逾期支付租金的违约金和因被告违约导致合同解除的违约金。根据双方合同约定，被告未按合同约定支付房屋租金的违约金为，每逾期一日，按应付金额的3%向原告支付违约金；被告违约导致合同解除的违约金为，原告不予返还履约保证金（8万元），同时被告还应向原告支付违约金92448元（一年房屋租金），若违约金不足以弥补损失的，甲方有权另行向乙方追偿。一审法院认为，因被告逾期支付租金导致合同解除，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。由于违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅，因此，合同法规定，当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告认为原告主张的违约金过高，请求一审法院予以减少。就原告的损失而言，被告迟延给付租金导致合同解除，给原告造成的损失主要在未及时占有租金，以及合同解除导致预期利益损失两个方面，因此，原告主张的违约金过高，应当依法予以减少。结合本案实际，由被告向原告支付违约金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、原告曾建与被告德阳市善远科技发展有限公司2016年1月20日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；二、被告德阳市善远科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾建腾退位于四川省德阳市河东区渭河路1号山海天花园6栋1-1号的房屋；对租赁房屋非移动部分，除原告要求拆除外，不得拆除；三、被告德阳市善远科技发展有限公司应向原告曾建支付2016年11月1日起至合同解除之日止的租金53928元，支付违约金5万元，合计103928元，扣除被告已支付的履约保证金80000元，实际应支付的款项为23928元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、被告德阳市善远科技发展有限公司从2017年6月1日起至租赁房屋腾退之日止，按每日256.80元向原告曾建支付房屋占用费；五、驳回原告曾建的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了两份证据。1.第一份证据：上诉人提交了由上诉人与德阳良庭建筑装饰工程有限公司签订的《德阳市室内装饰装修工程施工合同》以及结算表。上诉人以此证明涉案房屋上诉人实际装修费用的组成，装修的总金额为1781827.93元，上诉人向被上诉人返还房屋时，被上诉人应按照法律规定给予一定的补偿。被上诉人对以上证据的真实性和合法性均无异议。但认为，因为按照规定，给予补偿的前提是双方无相关的约定，本案中，双方当事人对此有详尽的约定，故上诉人的证据与本案无关联性，不能达到其证明目的。经法庭询问，上诉人明确表示，关于补偿款，不提出反诉，仅作为抗辩理由。因此，对于第一份证据，因装饰费用的补偿应属上诉人的独立诉讼请求，故在本案中不予评判此证据。2.第二份证据：上诉人提交了一份由曾建于2016年12月8日发出的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，该通知书载明，尚欠房屋租金15408元未付（11-12月），逾期已达38天。上诉人认为该通知书已变更了租金支付方式。被上诉人认为，从字迹辨别，该通知应系曾建发出，但该通知仅为催收租金而为，上诉人不能达到其证明目的。本院认为，仅从该通知书的文意，且无其他证据予以佐证，上诉人所称的变更租金支付方式的主张，理由并不充分。关于返还80000元保证金，上诉人也未单独提出诉讼请求，仅认为合同解除后，被上诉人应当退还保证金。另查明，上诉人陈述，涉案房屋一直被锁，其无法正常使用该房屋。被上诉人陈述，涉案房屋被锁的原因是上诉人欠物管公司物业费所导致，与本案并无关联性。二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人善远科技公司与被上诉人曾建所签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当履行各自的合同义务。现该合同已于2017年6月1日解除，上诉人在合同期间未按约支付的租金（2016年11月1日至2017年6月1日）53928元，上诉人应当支付。关于保证金的返还和装饰费用的补偿，属于上诉人提出诉讼请求的范围，经二审询问，上诉人明确表示不单独提出诉讼请求，故在本案中，不予审理。关于违约金，双方当事人明确约定了，上诉人未按合同约定支付房屋租金的违约金为，每逾期一日，按应付金额的3%向被上诉人支付违约金；上诉人违约导致合同解除的，被上诉人不予返还履约保证金（8万元），同时上诉人还应向被上诉人支付违约金92448元（一年房屋租金），若违约金不足以弥补损失的，被上诉人有权另行向上诉人追偿。本案中，因涉案房屋被锁，上诉人无法正常使用房屋，根据当事人合同的履行情况、上诉人违约的主客观情况、被上诉人所遭受损失的实际情况以及预期利益等因素，酌情调整违约金26072元较为适当，关于解除合同后的房屋占用费，亦不再支持。故，上诉人应向被上诉人给付租金53928元，支付违约金26072元，扣除上诉人已经支付的履约保证金8万元，综上，上诉人不再向被上诉人支付任何款项。综上所述，善远科技公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初1995号民事判决第一、二项；二、撤销德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初1995号民事判决第三、四项、五项；三、驳回曾建的其他诉讼请求。一审案件受理费1778元，由曾建负担1278元，德阳市善远科技发展有限公司负担500元。二审案件受理费2378元，由曾建负担1878元，德阳市善远科技发展有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年十月三十一日书记员 张 晶