文书内容黑龙江省伊春市伊春区人民法院      民事判决书                               （2017）黑0702民初1642号      原告:阎太友，男，1953年12月14日出生，汉族。委托代理人陈为国，系黑龙江仗义律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，系黑龙江仗义律师事务所律师。被告：伊春市残联多种经营有限责任公司。法定代表人谢万山，职务总经理。被告：孟祥林，男，1970年6月15日出生，汉族。委托代理人林淑玲（系孟祥林之妻），1969年12月3日出生，汉族。被告：中国建设银行股份有限公司伊春分行。负责人张宏杰，职务行长。委托代理人张霄，系黑龙江新飞律师事务所律师。委托代理人陈丽，系黑龙江新飞律师事务所律师。原告阎太友与被告伊春市残联多种经营有限责任公司（下称残联公司）、孟祥林、中国建设银行股份有限公司伊春分行（下称伊春建行）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎太友的委托代理人陈为国、ＸＸ，被告孟祥林的委托代理人林淑玲，被告伊春建行的委托代理人张霄、陈丽到庭参加了诉讼，被告残联公司经本院依法送达开庭传票期满后未到庭应诉，本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认残联公司与孟祥林签订的商品房买卖合同无效；2.请求确认孟祥林与伊春建行签订的借款合同、抵押合同及抵押登记行为无效；3.判令残联公司协助原告办理产权过户手续；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年4月6日，原告在伊春市拍卖行（下称拍卖行）通过拍卖程序购得残联公司开发的伊春区万山小区2号楼4单元4层西厅的房屋一户并居住至今，当原告欲办理产权手续时，得知该房屋已经办理了抵押登记，经原告调查，2001年11月27日，他人以被告孟祥林的名义与被告残联公司签订了一份商品房购销合同，然后又以孟祥林的名义将此房屋在被告伊春建行抵押贷款七万元，并办理了抵押登记手续，但事实上是此房屋早已于2000年10月30日由残联公司抵账给伊春万路建筑工程有限责任公司（下称万路公司），万路公司又将此房屋抵税给伊春市地方税务局伊春分局（下称地税局），地税局将此房屋交由拍卖行进行拍卖，原告以61428.00元竞买取得，现原告从孟祥林处了解，其从未办理过此房屋的购买及贷款抵押等手续，并且拒绝追认上述合同的效力，故原告认为，残联公司将此房屋抵账给万路公司后，就失去了对此房屋的处分权，其与他人恶意串通冒用孟祥林的名义再行签订商品房购销合同的违法行为是无效，并且孟祥林与伊春建行的借款合同及抵押合同也是虚假合同，上述事实严重侵害了原告的合法权益，故原告依法诉至法院，提出上述请求。被告残联公司未到庭，亦未提交答辩状�证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。被告孟祥林辩称：我与本案无关，因为本案诉争的房屋不是我买的，伊春建行的贷款也不是我贷的，均是他人冒用我的身份证办理的，所有的签字都不是我写的，故本案提交的所有证据均与我无关，应驳回原告对我的诉讼请求。被告伊春建行辩称：第一，本案涉及的贷款合同、抵押合同有效，孟祥林在我行以其购买的位于伊春区向阳办永庆街2号楼4单元西厅的房屋作为抵押贷款七万元，我行已按约定向其支付，其未按合同约定及时偿还贷款本息；第二，截止2003年12月31日，我行与中国信达资产管理�司哈尔滨办事处（下称信达公司）签订了债权转让协议，将包含孟祥林的45户49笔借款合同项下的债权转让给信达公司，我行对孟祥林的债权无权再进行处分；第三，债权转让协议涉及的抵押物只有在信达公司出函要求解除时，我行方能协助办理，本案中我行并未接到信达公司的解除函，故该房产抵押尚未解除；第四，原告以我行作为被告要求确认各合同无效属于主体错误，因本案各合同的主体均无原告人，故其无权主张解除合同或认定合同无效；第五，即使如原告所述，其在2002年4月6日取得的本案诉争房屋，但本案起诉时间是2017年10月26日，早已超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，综上，应驳回原告对我行的诉讼请求。原、被告围绕本案争议的焦点，向法�提交了如下证据，本院组织双方进行了质证，现认证如下：1.原告提交的阎太友、侯丽的身份证及结婚证复印件各一份，证明原告主体适格。被告伊春建行对该证据无异议。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以采信。2.公证书一份，证明原告委托妻子侯丽聘请律师代为行使诉讼权利。被告伊春建行对该证据无异议。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以采信。3.孟祥林的身份证复印件一份，证明被告孟祥林具备主体资格。被告伊春建行对该证据无异议。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以采信。4.孟祥林的证明一份，证明其没有在被告伊春建行办理房屋贷款，也未签署任何手续。被告伊春建行对该证据有异议，认为无法证明是出证人亲笔书写，否认不了其在建行进行房贷的事实。本院认为，经第二次开庭中孟祥林的答辩，能够证明原告主张的事实，故对该证据的真实性、关联性、合法性予以采信。5.残联公司法人谢万山的承诺复印件一份，证明其承认本案诉争房屋归原告所有，并答应协助原告办理产权过户手续。被告伊春建行对该证据有异议，认为无法证明是出证人亲笔书写，并且缺乏与本案的关联性。本院认为，该证据缺乏真实性、合法性，故不予采信。6.还款协议书复印件一份，证明被告残联公司欠万路公司6.5万元，以本案诉争房屋抵偿。被告伊春建行对该证据有异议，认为缺乏与本案的关联性。本院认为，该证据能够证实被告残联公司以房抵账的事实，故对其真实性、关联性予以采信。7.竞买拍品合同书、拍卖成交确认书、房屋价款结算清单及购房收据复印件各一份，证明原告以61428.00元通过拍卖取得本案诉争房屋的事实。被告伊春建行对该证据有异议，认为孟祥林在建行贷款在先、原告拍卖取得房产在后，故原告买卖抵押物的行为无效；另外竞买拍品合同书中第十一条约定，拍卖物若有瑕疵应先找拍卖行；还有委托拍卖人是地税局，但该房屋的债权人应该是伊春建行。本院认为，该证据能够证明原告通过拍卖取得房屋的事实，故对其真实性、关联性、合法性予以采信。8.房屋进户通知单、物业维修基金收据复印件各一份，证明残联公司为原告办理了房屋进户手续。被告伊春建行对该证据有异议，认为该诉争房屋已先行在建行办理了抵押贷款手续，故残联公司不应再处分该房屋，该证据缺乏与本案的关联性。本院认为，该证据能够证明房屋开发部门即本案被告残联公司同意原告进户的事实，故对其真实性、关联性、合法性予以采信。9.商品房购销合同复印件一份，证明孟祥林否认与残联公司签订购房合同的事实。被告伊春建行对该证据有异议，认为证明不了原告拟证明的事实，实际上是残联公司卖给孟祥林房屋的事实存在，故孟祥林有资格在伊春建行进行房贷。本院认为，孟祥林已当庭否认买房一事，故伊春建行的质证意见无理，本院对原告的观点予以采信。10.查封扣押证、查封扣押物品清单复印件各一份，证明地税局查封万路公司的房产7户，用于偿还万路公司所欠税款，其中包含了本案的诉争房屋。被告伊春建行对该证据有异议，认为缺乏真实性，并且该房屋在伊春建行贷款在先，地税局查封在后，故该查封无效。本院认为，该证据能够证明万路公司以诉争房屋抵交税费的事实，故对其真实性、合法性、关联性予以采信。11.个人住房借款抵押合同复印件一份，证明孟祥林没有在伊春建行办理房屋抵押贷款的事实，该合同中的签字均非本人书写。被告伊春建行对该证据有异议，认为系复印件，无法核对真伪，若是真实的，则能够证明孟祥林贷款买房的事实存在。本院认为，孟祥林已明确否认在伊春建行贷款买房的事实，而伊春建行又未提供本证据的原件，亦未申请对孟祥林的签字进行文鉴，故伊春建行的质证意见无理，对原告的观点予以采信。12.被告伊春建行提交的债权转让协议复印件一份，证明伊春建行与信达公司于2003年12月31日达成协议，伊春建行将包含本案孟祥林在内的49笔借款转让给信达公司，现伊春建行已不是孟祥林的债权人，无权处分本案涉诉的房屋。原告对该证据有异议，认为该协议后附债权转让日期为2004年6月28日，与原告的陈述矛盾，并且缺乏与本案的关联性。本院认为，该协议发生在本案争议的各项事实之后，不能对抗原告所主张的各项请求，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年2月10日，残联公司在开发建设伊春区万山小区期间，在万路公司借款65000.00元，2000年10月30日，残联公司将本案诉争的房屋位于万山小区2号楼4单元4层西厅、面积102.381平方米抵偿该欠款。后因万路公司拖欠地税局的税费，故万路公司又将此房屋抵税给地税局，2002年4月6日，地税局将此房屋交由拍卖行拍卖，原告阎太友以61428.00元的价格竞买取得并居住至今。此间，“孟祥林”与残联公司于2001年11月27日签订了一份关于此房屋的商品房购销合同，并以此房屋在伊春建行抵押贷款70000.00元，由于该贷款至今未偿还，伊春建行在2003年-2004年间将该贷款债权转让给信达公司，上为本案事实。现原告认为，残联公司抵偿万路公司欠款在先、他人冒用“孟祥林”名义购买此房屋并到伊春建行抵押贷款在后，由此导致原告至今无法办理产权证照，严重侵害了原告的合法权益，故诉至我院，要求确认残联公司与“孟祥林”签订的商品房购销合同无效；并确认“孟祥林”与伊春建行签订的个人住房借款抵押合同无效；由残�公司协助原告办理产权过户手续。本院认为：本案争议的焦点是被告之一的孟祥林是否购买了此房屋？又是否以此房屋在伊春建行抵押贷款了70000.00元。根据双方提交的证据及孟祥林的答辩意见体现，孟祥林本人并未购买此房屋，而是他人冒用其名义实施了一系列行为，对此残联公司及伊春建行负有不可推卸的责任，故孟祥林与残联公司签订的商品房购销合同无效、孟祥林与伊春建行签订的个人住房借款抵押合同亦无效，而原告阎太友通过合法途径取得了此房屋，作为开发商的残联公司有义务协助原告办理产权过户手续，原告诉讼请求有理，本院予以支持。关于被告伊春建行抗辩“孟祥林”的债权已转让给信达公司、现无法解除此房屋抵押手续的意见，因该笔贷款合同无效，故这一观点不能成立；关于伊春建行认为原告主体不适格的意见，因属于合法权益受到侵害的主体，故该观点亦不能成立；关于伊春建行认为本案已超过诉讼时效的意见，因原告自知道权益被侵害之日起至今一直在主张权利，故本案未超过法定的诉讼时效。关于被告孟祥林因未实施购买此房屋及在银行贷款的行为，故在本案中不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，判决如下：一、名为孟祥林与被告伊春市残联多种经营有限责任公司于2001年11月27日签订的商品房购销合同无效；二、名为孟祥林与被告中国建设银行股份有限公司伊春分行签订的个人住房借款抵押合同无效；三、被告伊春市残联多种经营有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告阎太友办理位于伊春区万山小区2号楼4单元4层西厅、面积102.381平方米房屋的产权过户手续。案件受理费50.00元，由被告残联公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  于金和人民陪审员  曹培森人民陪审员  刘仁贵二〇一八年四月十六日书 记 员  付东阳