上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10160号
上诉人（原审被告）：王伟，男，1961年3月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王然溢（系王伟之子），1989年2月19日出生，汉族，住上海市。转委托诉讼代理人：胡月娥（系王然溢之母），1961年6月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈莉，上海共识久久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海恒达物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇沪杭公路3352号-264。法定代表人：史顺成，董事长。委托诉讼代理人：高欣荣，公司员工。委托诉讼代理人：洪祥，公司员工。上诉人王伟因与被上诉人上海恒达物业管理有限公司（以下简称恒达公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭于2016年11月22日公开开庭审理了本案。上诉人王伟及其委托代理人胡月娥、陈莉、被上诉人恒达公司之委托代理人高欣荣、洪祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：要求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉请。事实和理由：2007年4月其申请变更承租人，但被上诉人不同意变更导致上诉人无法购买经适房；被上诉人明知自2007年4月起上诉人并未实际居住于涉讼房屋内，却仍然反复发出催缴通知。被上诉人恒达公司辩称，其要求上诉人在付清租金后变更租赁户名；其往涉讼房屋发出催缴函；上诉人是否实际居住于涉讼房屋其并不清楚，故不同意上诉请求。恒达公司向一审法院起诉请求：1、王伟支付2008年7月至2015年10月期间所拖欠的房租人民币（下同）11,334.40元，保安费833元，保洁费590元；2、王伟分别按照日万分之四和日万分之二点一之标准支付拖欠租金和保安、保洁费的违约金合计1,739元；3、王伟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：上海市徐汇区人民法院(2007)徐民三民初字第181号民事判决书（以下简称前案）认定了下列事实：1、1998年1月19日王伟因动迁安置至本市XX路XX弄XX号XX室居住，恒达公司为该房屋的物业管理单位。根据独用成套公有住房租金计算表，2002年起，王伟应每月支付房租148.10元，并每月支付清洁费4元和保安费5元。2006年1月起，王伟未向恒达公司支付房租、清洁费和保安费。为此，恒达公司向王伟发出房租催缴通知，要求王伟交纳拖欠的租金和清洁、服务费。但王伟未予支付，恒达公司遂起诉至法院。2、2006年4月，王伟曾向法院提起诉讼，要求法院判令恒达公司与其办理系争房屋的公有住房出售手续，上海市徐汇区人民法院于2006年6月20日作出(2006)徐民三(民)初字第813号民事裁定，驳回了王伟的上述诉请。上海市第一中级人民法院维持了该裁定。基于上述事实，前案判决如下：一、王伟于判决生效之日起十日内支付给恒达公司2006年1月至12月的房屋租金1,777.20元、清洁费48元和保安费60元；二、王伟于判决生效之日起十日内支付恒达公司违约金(违约金为欠付的每季度租金和清洁、保安费471.30元为本金，按日万分之二点一分别自2006年4月1日、7月1日、10月1日计算至判决生效之日止)。原审另认定，恒达公司与上海市徐汇区舒乐小区业主委员会分别签订了下列《物业管理服务合同》：1、有效期自2009年10月1日起至2012年9月30日止，主要约定：保洁费按套每户4元的标准向业主收取、保安费按套每户5元的标准向业主收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，恒达公司可以从逾期之日按应交费用的千分之三加收滞纳金等；2、有效期自2012年10月1日起至2013年9月30日止，主要约定：保洁费按套每户6元的标准向业主收取、保安费按套每户9元的标准向业主收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，恒达公司可以从逾期之日按应交费用的千分之三加收滞纳金等；3、有效期自2013年10月1日起至2015年9月30日止，主要约定：保洁费按套每户7元（一室户）、9元（二室户）、11元（三室户）的标准向业主收取，保安费按套每户11元（一室户）、15元（二室户）、19元（三室户）的标准向业主收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，恒达公司可以从逾期之日按应交费用的千分之三加收滞纳金等。2012年8月，恒达公司与上海市徐汇区舒乐小区业主大会签订了《补充协议》，主要约定：双方要积极贯彻落实上海市《关于调整公有住宅售后物业服务收费标准的通知》，自2012年9月1日起多层住宅管理费每户每月5元至9元，保洁费每户每月6元，保安费每户每月9元。当月28日，恒达公司及上海市徐汇区舒乐小区业主委员会出具了《关于调整售后公房物业服务费收费标准的公示》，主要内容是：“各位业主、承租人：按照上海市住宅保障和房屋管理局、上海市物价局沪房管规范物（2012）29号文：关于调整公有住宅售后物业服务收费标准的通知的规定，公有住宅售后物业服务费收费标准于2012年9月1日开始执行。现将本小区收费标准公示如下：一、多层住宅管理费：一室户、一室一厅每月5元，二室户、二室一厅每月7元，三室户、三室一厅每月9元；二、保洁费：每户每月6元；三、保安费：每户每月9元；四、公有住宅承租人按照以上标准交纳保洁费和保安费”。原审又认定，2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发布了《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，即“沪房管物（2013）385号”文。2013年11月29日，恒达公司及上海市徐汇区舒乐小区业主委员会出具了《关于调整售后公房物业服务费收费标准公示》，主要内容是：“各位业主、承租人：按照2013年11月22日颁布的上海市住宅保障和房屋管理局、上海市物价局（沪房管物）385号文:‘关于调整公有住宅售后物业服务收费标准的通知’的规定，公有住宅售后物业服务费收费标准于2013年12月1日开始执行。现将本小区收费标准公示如下：一、多层住宅管理费：一室户、一室一厅每月7元，二室户、二室一厅每月9元，三室户、三室一厅每月11元；二、保洁费：一室户、一室一厅每月7元，二室户、二室一厅每月9元，三室户、三室一厅每月11元；三、保安费：一室户、一室一厅每月11元，二室户、二室一厅每月15元，三室户、三室一厅每月19元；四、公有住宅承租人按照以上标准交纳保洁费和保安费”。2014年12月26日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发布了《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，即“沪房管物（2014）377号”文。2014年12月29日，恒达公司及上海市徐汇区舒乐小区业主委员会出具了《公告》，主要内容是：“根据上海市住宅保障和房屋管理局关于调整公有住宅售后物业服务收费标准的通知，管理费为每月每平方米建筑面积0.18元、保洁费为每月每平方米建筑面积0.26元、保安费为每月每平方米建筑面积0.36元。上述三项合计为每月每平方米建筑面积0.80元，从2015年1月1日起施行”。王伟名下租赁的系争房为二室一厅住房，使用面积为52.56平方米，建筑面积为70.25平方米。原审再认定，2015年9月22日，恒达公司与上海市徐汇区舒乐小区业主委员会签订了《补充合同》，主要约定延长物业服务一个月，恒达公司自2015年11月1日起正式退出舒乐小区的物业服务工作。2009年4月23日恒达公司向王伟邮寄了信件，后该信件因逾期而被退回；2009年12月29日恒达公司向王伟邮寄了落款日期为2009年12月28日的《催款函》；2010年12月30日恒达公司向王伟邮寄了落款日期为2010年12月29日的《催款通知书》；此后，恒达公司又先后向王伟邮寄了落款日期为2012年1月17日、2012年12月28日、2013年12月30日、2014年12月30日的《催款通知书》。原审诉讼中，恒达公司自认王伟应向其交纳的租金被调整为每月128.80元。恒达公司为向王伟催讨租金等费用，多次向上海市徐汇区人民法院提起了租赁合同纠纷，法院先后于2004年3月11日作出了（2004）徐民三（民）初字第209号民事判决、2006年5月16日作出了（2006）徐民三（民）初字第386号民事判决、2007年3月21日作出了（2007）徐民三（民）初字第181号民事判决。原审又认定，2005年1月4日，恒达公司致信王伟，主要内容是：“你（指王伟）于12月23日写信史顺成董事长信函已转交我公司，现答复如下：……根据法院判决，你已支付了2002年11月至2003年11月的房租、2001年11月起至2003年11月的清洁费及相应的违约金，对于1998年9月起至2002年10月的房租和清洁费，法院根据有关诉讼时效的规定，没有判决你支付，但这不说明你不支付是有道理的……希望你早日认清这个道理，尽早付清欠缴的费用”。2005年1月10日，王伟本案转委托代理人胡月娥（注：王伟前妻）致信恒达公司负责人，主要内容是：“2004年12月23日给您的信想必已收到。……本月9日下午我将2003年12月份至2004年12月份房租均已付清，同时提出要求将租赁转为产权……高欣荣坚决不同意，口口声声讲我租金没有付清，还讲我对法院判决书理解错误了。……反正我在2005年1月9日提出要买房子的，如果恒达物业有意刁难，所造成的一切经济后果均由公司自己负责”。2005年12月2日，恒达公司致信王伟，主要内容是：“你于2005年11月30日写给史董事长信收悉，现答复如下：一、至于你要申请购买现有租赁房屋产权一事，本公司已于2005年1月4日给予明确函告……本公司欢迎你购买现有租赁房屋产权，但你必须履行承租人的义务，全部付清欠缴的房租和保安保洁费用。……”加盖了恒达公司印章、并有经手人签名、落款日期为2007年4月30日的《收条》，记载了下列内容：“今收到XX路XX弄XX号XX室交物业申请壹份、复印件壹份、协议书壹份、房屋租赁卡壹份、户口本复印件壹份”。原审还认定，王伟本案转委托代理人胡月娥于2007年7月至2011年9月期间享受本市城镇居民最低生活保障。2007年5月28日，王伟本案转委托代理人胡月娥写信给恒达公司负责人，主要内容是：“本人因失业而造成经济困难，再加家庭破裂，使我们母子俩生活在贫困线下，另因本人身体欠佳，每月要支付壹佰元左右的医药费，更是雪上加霜。在百般无奈下只能申请减免租金，对于以上事实请朱总给予最大的帮助为盼”。该信下附“该户居民是我小区低保家庭，生活困难，特此证明”，并加盖了居委会的印章，落款日期为2007年6月28日。2007年8月7日，恒达公司写信给胡月娥，主要内容是：“你向我公司提出的问题，现答复如下：一、关于租金减免：我公司将对小区内要求享受租金减免的承租户进行重新审核。鉴于你已向管理处递交了申请，届时将一并审核。如符合政府规定，可以从申请之月起享受租金减免……三、关于更改户名和购买公有住房事宜。鉴于你户1998年9月至2001年11月的清保费、98年9月至2002年的房屋租金尚未付清。希望尊重上述事实，协商如何付清才能操作”。2007年9月26日，上海市徐汇区房屋管理局凌云办事处致函胡月娥，主要载明“……我办认为，根据（2004）徐民三（民）初字第209号判决，承租人已履行完自己的义务，有权购买其所租赁的公房产权”。2007年12月12日，上海市徐汇区房屋土地管理局致函胡月娥，主要载明“您反映物业公司不为其办理购买产权手续，要求维护其合法权益，依法彻底解决此事。收到来信后，经办部门会同凌云街道综治办同恒达物业公司进行了协商，通过协商，物业公司已同意你购买XX路XX弄XX号XX室房屋的产权”。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。恒达公司作为系争房屋的公房管理单位，有权按公有住房标准向王伟收取租金、保安费和保洁费；王伟作为系争房屋的承租人，负有按月向恒达公司交纳租金、保安费和保洁费的义务。王伟以其非系争房屋的实际居住人为由，主张不支付恒达公司涉案费用，于法无据，法院难以支持；同理，王伟以已向恒达公司申请变更承租人，而恒达公司以不成立的理由予以拒绝，导致承租人户名至今未变更，并由此导致王伟无法申请经济适用房等，导致其产生各类损失为由，主张不应支付涉案费用，亦无相应的法律依据，法院不予支持；王伟主张2012年间恒达公司未履行及时维修的义务，导致其产生经济损失，但未提供相应的证据，法院对王伟陈述的该节事实不予认定。综上所述，现有事实表明王伟未向恒达公司支付涉案期间的费用，恒达公司要求王伟支付相关费用，可获支持。至于双方之间存有的更改承租户名、可购而未购经济适用房并由此产生的损失等争议，非本案审理范围，法院对此不做审查和认定；至于租金的减免，由于享受低保待遇的并非王伟本人，而是胡月娥，因此根据低保待遇调整租金一事更是应在承租人由王伟更改为胡月娥后方能解决，当然也非本案处理范围。现有事实表明，尽管王伟未按约支付租金和相关费用，但系事出有因，故恒达公司要求王伟支付相应的违约金之诉请，法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二〇一六年八月一日作出判决：一、王伟于判决生效之日起十日内支付给恒达公司2008年7月至2015年10月期间的房屋租金11,334.40元；二、王伟于判决生效之日起十日内支付给恒达公司2008年7月至2015年10月期间的保洁费590元；三、王伟于判决生效之日起十日内支付给恒达公司2008年7月至2015年10月期间的保安费833元；四、驳回恒达公司要求王伟支付违约金1,739元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由恒达公司负担20元，王伟负担142元。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、协议书旨在证明约定由胡月娥租赁涉讼房屋；2、吴剑波情况说明，旨在证明其已付清2008年6月前的房租。被上诉人对该两份材料的真实性没有异议。本院确认该两份材料具有证据效力。被上诉人则出示2008年7月20日上海恒达物业管理有限公司舒乐小区管理部致凌云房地办的函一份，旨在证明吴剑波付清费用后，要求其出具手续；上诉人表示不清楚。鉴于被上诉人未能提供材料原件，且上诉人不予认可，故本院不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉讼房屋的公房租赁户名为王伟，故恒达公司作为公房管理单位，有权向其收取租金、保洁费、保安费。恒达公司向涉讼房屋地址寄送催款通知书，亦合理有据。涉讼房屋内实际居住人的改变并不能免除王伟作为公房承租人应履行的支付租金等的义务。本院同时认为，本案双方间关于更改租赁户名之争议，非本案审理范围，双方可另行解决。综上所述，王伟关于撤销原审判决，改判驳回恒达公司原审全部诉请的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币142元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十一月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……