湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民二初字第1100号
原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行。
负责人曹知权，行长。
委托代理人彭开刚（特别授权），男，1960年10月21日出生。
被告于湘生，男，1958年7月5日出生，汉族。
被告李桂芳（于湘生之妻），女，1957年10月4日出生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行（以下简称工行鹤城支行）与被告于湘生、李桂芳金融借款合同纠纷一案，于2014年12月15日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王友华担任审判长，与人民陪审员郑峰、钟晓兰组成合议庭，代理书记员尹双权担任法庭记录，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告工行鹤城支行的委托代理人彭开刚及被告于湘生到庭参加诉讼，被告李桂芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行鹤城支行诉称，被告因购房资金需求，向原告申请贷款。2012年1月16日，双方签订了《个人购房借款担保合同》，同年1月18日原告依约向被告发放了个人购置商用房贷款180000元，并以被告位于怀化市英泰国际-2720号商铺，面积12.3平方米作为该笔贷款的抵押担保，并到房产部门办理了预抵押登记（见附后备案证明：怀房预鹤城字第212000282号），贷款期限10年，自2012年1月18日起至2022年1月18日止。合同约定自贷款发放次月起被告按照月等额本息还款法归还贷款本息共120期。如被告连续三个月或在合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权要求被告提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息和其他费用，直至解除合同。由于被告因其他原因没有履行及时还款义务，现被告已连续4个月未按时足额偿还贷款本息，并经原告多次上门、电话催收无果，已形成严重违约。根据原告与被告签订的《个人购房借款担保合同》约定及《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定。为维护原告的合法权益，特请求：一、解除原告与被告于2012年1月16日签订的《个人购房借款担保合同》（合同编号：编号B：［贷］字［怀化市分］行［鹤城］支行（2012）年（0000010）号）；二、请求法院判令被告立即清偿尚欠原告的贷款本息152106元（截止到2014年10月15日止，其中欠本金148296元、积欠利息3810元）以及支付该借款至还清之日止的约定利息、违约金及罚息；三、请求确认抵押有效，原告就抵押物享有优先受偿权；四、本案诉讼费用及实现债权的所有费用均由被告承担。
原告工行鹤城支行为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、原告营业执照、组织机构代码、负责人证明、被告身份证、结婚证复印件，拟证明原、被告主体资格；
证据2、个人购房借款、担保合同及贷款凭证复印件，拟证明被告在原告处借款的事实；
证据3、抵押承诺书、怀房预鹤城字第212000282号预购商品房抵押权预告登记证，拟证明被告在原告处贷款并用房产抵押的事实；
证据4、自营历史明细表，拟证明于湘生拖欠贷款情况的事实。
被告于湘生辩称，购买的商铺跟贷款抵押的商号不一致；按揭不是出自被告于湘生的本意，被告从来就没有交过按揭款；原来宣传是不用交按揭款的，付首付的时候第一次的按揭款被告就没有付，当时购买商铺的时候被告跟英泰国际就签了返租合同每个月的租金是2400多元，租金远远高于还贷的借款；按揭的对象听说不能超过50岁的，被告于湘生的年龄已经超过了50岁，所以具体是怎么办下来的被告也不知道；被告的收入证明每月5000元与实际收入不符，原告没有进行核实，责任应该由原告负责。银行对返租的情况应该是知情的，如果不知情的话第一次还贷被告就没有还了，银行就应该采取相应的措施。
对于原告工行鹤城支行提交的证据，其形式合法，内容真实有效，且能互相印证，形成证据锁链，本院予以采信。
根据采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：
被告于湘生、李桂芳系夫妻。2012年1月16日，原、被告签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号：商房字工行鹤城支行2012年000010号），约定：被告于湘生、李桂芳向原告工行鹤城支行借款人民币180000元，用途为购买怀化市鹤城区英泰国际商城负一层2720号商铺，贷款期限为10年，贷款利率按贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，还款方式为等额本息，逾期还款加收50%罚息，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可宣布贷款合同提前到期并要求借款人立即清偿未还款项及利息、罚息及其他费用。被告于湘生、李桂芳并以购买的怀化市鹤城区英泰国际商城负一层2720号商铺为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应由借款人负担的费用等。合同签订后，原告依约将贷款发放给被告，被告并为原告在房产局就抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记（登记号：怀房预鹤城字第212000282号），后被告依约偿还部分借款，剩余借款本息至今未还，截止2014年10月15日，被告尚欠借款本金148295.75元，累计欠利息2838.6元，经多次催要未果，原告故诉至法院，形成纠纷。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷，合同的当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告于湘生、李桂芳因购房需要向原告贷款180000元，原告与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，对权利义务进行了约定，合同已成立并生效，双方均应按约定履行。原告在依约履行支付借款的义务后，被告于湘生、李桂芳仅依约偿还借款本息至2014年10月15日，剩余借款本金148295.75元及利息2838.6元至今未付，已构成违约。根据合同约定，原告要求解除与被告于湘生、李桂芳于2012年1月16日签订的《个人购房借款／担保合同》，提前偿还合同下的所有借款本金及利息，本院予以支持。原告向本院主张本金148296元及利息3810元数据有误，借款本金应以实际欠款为准即148295.75元，利息应以实际产生数额为准2838.6元。其他利息按合同约定计算（期限自2014年10月15日起至被告于湘生、李桂芳还清借款本息之日止）；原告要求就被告于湘生、李桂芳提供的抵押物怀化市鹤城区英泰国际商城负一层2720号商铺行使优先受偿权，因实现该抵押物优先受偿的条件尚未成就，故本院不予支持；原告要求被告承担违约金和实现债权的所有费用，因未提供相关证据，故本院不予支持。被告于湘生辩称原告发放贷款时审查不严，且因房地产开发商返租失败不能支付按揭贷款，原告应承担一定过错责任。因被告于湘生与相关主体的商铺返租关系，系本案金融借款合同外的另一法律关系，被告于湘生可依法向相对方主张权利，另外原告对被告的偿还能力审查严格与否并不能改变借款双方的借贷法律关系及借贷事实，而被告以此为由拒绝偿还原告借款于法无据，对于被告于湘生的抗辩主张，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被告于湘生、李桂芳于2012年1月16日签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、被告于湘生、李桂芳于本判决生效之日起15日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款本金148295.75元及利息2838.6元，并按《个人购房借款／担保合同》的约定支付逾期利息、罚息（期限自2014年10月15日起至被告于湘生、李桂芳还清借款本金之日止）；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3342元，由被告于湘生、李桂芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 王友华
人民陪审员 郑 峰
人民陪审员 钟晓兰
二〇一五年六月十二日
代理书记员 尹双权
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。