安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00330号
上诉人（原审原告）：合肥市金沙商业运营管理有限公司。
法定代表人：尹国强，董事长。
委托代理人：张军临，安徽经合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司。
法定代表人：陶先斌，董事长。
委托代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：胡志，安徽华人律师事务所律师。
上诉人合肥市金沙商业运营管理有限公司为与被上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2013）庐民一初字第01815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年，郑伟娜等125户业主分别与合肥市金沙商业运营管理有限公司（以下简称金沙公司）签订了《商铺委托经营合同》，各业主将其位于合肥市濉溪路9号富荣大厦负一层的商业用房委托金沙公司统一经营管理，委托经营期限为40年。同年3月，金沙公司委托富荣大厦的开发商合肥市求实置业有限公司（以下简称求实公司）为富荣大厦购置电梯，求实公司遂于当月购置了电梯，其中包括到达富荣大厦负一层的两部电梯。
2009年4月8日，金沙公司与安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市）签订《房屋租赁合同》一份，金沙公司将富荣大厦负一层、建筑面积为1740平方米的商铺出租给红府超市经营使用，租赁期限为10年（即2009年10月1日至2019年9月30日）；第一、二年年租金1044000元，第三、四年年租金1117080元，第五、六年年租金1195380元，第七、八年年租金1279056元，第九、十年年租金1368423元；免租期（装修期）为2009年4月1日至同年9月30日；金沙公司提供符合规定的电源、水源且电源、水源接到项目内，并保证满足红府超市经营使用；金沙公司有义务对红府超市的供电、消防、空调装置的安装进行协调，金沙公司负责安装通过负一层的两部电梯及电梯上方的玻璃房，费用由金沙公司承担；红府超市逾期未能缴足租金、管理费及其他应缴费用，金沙公司有权停止水电供应，损失由红府超市承担；红府超市在金沙公司未违约的情况下提前终止合同，应向金沙公司支付相当于6个月租金的违约金；如红府超市无过错，因金沙公司原因导致红府超市不能正常经营，红府超市有权解除合同并要求金沙公司赔偿损失；双方发生争议协商解决不成，任何一方有权可向房屋所在地法院起诉。租赁合同签订后，双方按约履行。红府超市将租赁房屋用于经营红府超市双岗店。
2010年7月7日，消防部门向求实公司核发关于富荣大厦（求实华都）土建工程的《建设工程消防验收意见书》，认为毛坯房消防验收合格，要求二次装修应另行申报消防验收，未经验收合格，不得投入使用。2011年1月5日，金沙公司向红府超市发函称富荣大厦的消防和门前广场不具备条件，对超市经营造成影响，金沙公司同意赔偿10万元损失。
因红府超市未及时支付2012年1-3月、8-9月的电费，求实公司于2012年4月、10月两次对超市停电，后因超市支付了相应电费，求实公司遂恢复供电。因红府超市发生停电现象，超市曾与金沙公司、求实公司产生争议，并向公安机关报警。
2012年11月12日，红府超市张贴公告，称超市搬迁至阜阳路桥店。次日，红府超市向金沙公司发出《解除合同通知函》一份，称金沙公司多次在超市正常营业期间，切断超市经营用电，导致超市经营秩序混乱，设备及商品大量毁损，且房屋存在重大权利瑕疵，导致超市无法履行合同，故超市告知解除双方签订的房屋租赁合同。同年11月23日，金沙公司向红府超市发出《复函》一份，称该公司从未对超市停电，且租赁房屋无产权纠纷，要求红府超市继续履行合同。后金沙公司诉至原审法院，要求判令红府超市：1、支付提前终止合同的违约金558540元；2、赔偿免租期租金522000元；3、支付电梯及玻璃房的购买安装费用425000元；4、承担本案诉讼费用。
原审法院审理后认为：金沙公司与红府超市之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，双方之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照租赁合同履行各自的义务。分析红府超市解除租赁合同的理由，即房屋存在瑕疵以及金沙公司多次切断超市经营用电。按照法律规定和合同约定，金沙公司有义务向红府超市提供消防合格的租赁房屋，该公司于2009年4月将富荣大厦负一层房屋租赁给红府超市时，房屋尚未通过消防验收。金沙公司出租房屋时未提供消防合格的房屋，确实违约，但该公司针对该违约行为已于2011年1月向红府超市赔偿了10万元损失，且富荣大厦的土建工程已于2010年7月通过消防验收。因此，红府超市既然接受了赔偿，就不能再以金沙公司出租时未提供合格房屋为由解除租赁合同。按照法律规定和合同约定，金沙公司应向红府超市提供符合规定的电源且电源接到租赁房屋内，并保证红府超市正常经营使用。虽然红府超市双岗店在经营过程中两次被富荣大厦的物管公司停电，导致超市不能正常经营，但导致物管公司停电的原因是红府超市存在未及时支付电费的情形。现无证据证明金沙公司实施了停止供电的行为，且红府超市本身存在过错，因此，红府超市也不能以金沙公司断电为由解除租赁合同。
红府超市要求解除租赁合同，金沙公司同意解除。红府超市提前终止合同，应向金沙公司支付违约金。虽然租赁合同约定红府超市应支付6个月租金的违约金，但金沙公司未举证证明其因红府超市提前终止合同而导致的实际损失，红府超市要求降低违约金标准，予以准许，对违约金酌情予以降低，红府超市应向金沙公司支付相当于4个月租金的违约金372360元（1117080元÷12×4）。关于金沙公司要求红府超市赔偿免租期租金的主张，因为租赁合同约定租赁期限为2009年10月1日至2019年9月30日，此前的2009年4月1日至同年9月30日系免租期，并确定该免租期为装修期，故金沙公司无权要求红府超市赔偿免租期租金。关于金沙公司要求红府超市支付电梯及玻璃房的购买安装费用，因为租赁合同约定金沙公司负责安装通过负一层的两部电梯及电梯上方的玻璃房，费用由金沙公司承担，故金沙公司无权要求红府超市支付电梯及玻璃房的购买安装费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决：一、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内向合肥市金沙商业运营管理有限公司支付违约金372360元；二、驳回合肥市金沙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18350元，由合肥市金沙商业运营管理有限公司负担13800元，安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司负担4550元。
上诉人金沙公司不服原审法院判决上诉称：1、消防验收方面。原审认定金沙公司出租房屋时未提供消防合格的房屋，确实违约，是错误的。消防部门核发的《建设工程消防验收意见书》第二条明确载明：认为该工程在消防方面具备使用条件，消防验收合格。……二次装修应另行申报建筑工程消防审核及工程验收。事实说明金沙公司在向红府超市提供房屋时消防是经验收合格的。红府超市在进行装修时未能及时申报消防验收，责任在己方。
2、违约责任方面。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第四项约定，在金沙公司未违约的情况下红府超市提前终止合同，应向金沙公司支付相当于6个月租金的违约金。该约定符合我国法律规定。原审人民法院以金沙公司未举证证明实际损失和红府超市要求降低标准为由，否认双方符合法律规定的约定，是错误的。事实上，金沙公司的实际损失远大于相当于6个月租金。
3、免租期赔偿方面。我国民法的基本原则是自愿、公平、等价有偿和诚实信用。6个月的免租期是相对红府超市租赁房屋的期限约定的，在红府超市租赁房屋期限达10年的前提下，金沙公司给予6个月的免租期作为优惠。原审人民法院片面的将优惠期限认定为装修期与事实相悖。红府超市提前近7年终止合同，给金沙公司造成的损失显而易见，不予赔偿显然违反我国民法原则。
4、电梯和玻璃房方面。根据上述我国民法原则，同样，金沙公司负责安装通过负一层两部电梯以及上方的玻璃房，前提是红府超市租赁期限达10年，金沙公司综合考虑10年的租赁期限、电梯的使用寿命、该电梯及玻璃房费用按年分摊等因素，专门为红府超市经营需要量身定做的。按照民法自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则，结合谁收益谁负担的原则，特别是红府超市无故终止合同履行，构成违约，该电梯合同玻璃房失去其使用功能，给金沙公司造成巨大损失。该费用应该由红府超市负担。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判支持金沙公司的一审诉讼请求。
被上诉人红府超市答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。具体答辩如下：1、消防验收方面，一审法院认定正确。根据双方签订的房屋租赁合同约定，金沙公司应当在2009年4月1日向红府超市交付消防验收合格的房屋，但金沙公司交付房屋直至2010年7月份才通过消防验收，其行为显然违反了法律规定，也违背了双方的合同约定，构成违约。
2、违约责任方面，由于在合同履行期间，金沙公司多次无视红府超市的合法权益，在红府超市正常经营，金沙公司多次强行断电，导致超市的货品、设备遭受重大损失，同时由于红府超市所承租的房屋位于地下负一层，断电也导致超市经营秩序严重混乱，损害了超市商誉。针对金沙公司的多次停电行为，给红府超市造成的重大经济损失和恶劣的影响，根据双方合同约定，红府超市解除了合同。因此一审时红府超市主张不应承担违约金，一审法院充分全面考虑了双方的情况，并根据红府超市的申请酌情降低了违约金是完全符合法律规定的。
3、红府超市所主张的免租期租金及电梯费用依法不应得到支持，一审法院认定正确。关于电梯和免租期租金的支付，双方在合同中明确约定，由上诉人承担，上诉人所主张的上诉费用，无事实法律依据。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审中双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同，对原审查明的事实予以确认。
本院认为：关于本案的争议焦点有三：一、金沙公司在出租房屋时是否提供消防合格的房屋，有无违约。2011年1月5日，金沙公司向红府超市发出的函件中已经明确自认“红府超市在双岗的分店开业时，富荣大厦的消防和门前广场不具备条件，对双岗店经营造成影响……”，结合合肥市公安消防支队于2010年7月7日出具的建设工程消防验收意见书，可以认定，2009年4月8日金沙公司与红府超市签订《房屋租赁合同》时，房屋尚未通过消防验收。根据法律规定，出租人出租的房屋应当符合安全、防灾等工程建设强制性标准。故金沙公司存在违约情形。但金沙公司针对该违约行为已经向红府超市赔偿了10万元损失，且房屋现已通过消防验收。因此，红府超市在已经接受赔偿的情况下，就不能再以金沙公司出租时未提供合格房屋为由解除合同。
二、关于违约金数额确定的问题。我国法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然双方合同约定红府超市提前终止合同应当支付6个月租金的违约金，但金沙公司在一审并未提供证据证明其因红府超市提前终止合同而导致的实际损失，故一审法院根据红府超市的请求，对违约金予以调整符合法律规定。一审法院酌定红府超市支付相当于4个月租金的违约金未失公允，本院予以维持。
三、关于免租期及电梯、玻璃房的赔偿问题。金沙公司主张，其给予红府超市6个月免租期优惠，及承担电梯、玻璃房的安装费用，均是建立在红府超市租赁房屋期限共达10年的前提下。现红府超市提前终止合同，应根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则，给予金沙公司赔偿。本院认为，关于免租期及电梯、玻璃房的安装费用问题，双方在合同中均有明确约定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，且依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人对免租期（装修期）的期限进行了约定，对电梯及玻璃房的安装费用的承担进行了约定，但并未有关于合同提前终止后对免租期的租赁费用及电梯、玻璃房的安装费用的赔偿问题进行约定。故金沙公司现主张根据民法基本原则对该两项费用进行赔偿，没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18350元，由上诉人金沙公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年三月十日
书 记 员 于成冲
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；