湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终1151号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢日军。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢小英。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：乐克勤。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙华照投资有限公司。法定代表人：陈竹红。委托诉讼代理人：郑红日。委托诉讼代理人：杨新春。上诉人谢日军、谢小英因与上诉人长沙华照投资有限公司（以下简称长沙华照公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢日军、谢小英上诉请求：1、撤销原判第二项；2、改判被上诉人支付逾期交付房屋违约金60,964元，判决被上诉人依合同支付逾期支付杂房的违约金；3、由被上诉人承担该案一、二审诉讼费。事实和理由：1、购房合同是华照公司提供的格式条款合同，对逾期交房违约金按日计算约定不违反法律规定，一审参照金融机构逾期贷款利率标准计算判决不公；2、上诉人已一次性支付杂房款9万多元，超出面积部分的款项依合同约定不应由上诉人承担。上诉人长沙华照公司辩称：1、合同是双方协商签订的；2、华照公司已尽通知义务通知对方收房，对方不来收房是其自身原因造成，违约金计算过高；3、杂房以实际面积为准，合同约定面积存在差异按第三种方式处理。上诉人长沙华照公司上诉请求：撤销原判，驳回谢日军、谢小英诉讼请求，支持上诉人反诉请求，一、二审诉讼费用由谢日军、谢小英承担。事实和理由：1、上诉人申请调取通话记录，以证实其已电话通知谢日军、谢小英收房，一审法院对此不予调取，并否定上诉人已履行此义务；2、合同约定先付款、后交房，谢日军、谢小英一方一直拖欠房款未支付，应无权收房，一审剥夺上诉人行使不安抗辩权；3、对违约金计算过高，不应适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释的第十八条，该条规定因出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的才能适用。上诉人谢日军、谢小英辩称：1、对方未通知收房，法院也不应调取该通信记录；2、违约金是双方合同中已约定好的，华照公司未提供违约金过高的证据；3、关于杂房问题与上诉意见一致。上诉人谢日军、谢小英向一审法院起诉请求：1.判决长沙华照公司交付谢日军、谢小英所购买的名门世家X幢XX号杂房；2.判决长沙华照公司支付逾期交付住房违约金60,964元；3.判决长沙华照公司支付逾期交付杂房至判决生效日的违约金；4.诉讼费由长沙华照公司承担。上诉人长沙华照公司向一审法院提出反诉请求：1.判决谢日军、谢小英赔偿长沙华照公司买房逾期交款违约金12,806元；2.判决谢日军、谢小英立即偿付杂房实测面积差额款29,981元；3.本案反诉费用由谢日军、谢小英承担。一审法院认定事实：一、双方当事人没有争议的事。2013年10月20日，双方签订了《名门世家商品房买卖合同》，合同约定位于新田县龙泉镇云鹤路中段南侧的“名门世家”X幢XXX商品房总价款为266,804元，长沙华照公司应当于2014年10月30日交房；谢日军、谢小英以分期付款方式给付房款，即第一期于2013年10月20日支付购房款166,804元，第二期于2014年7月3日支付购房款70,000元，第三期于交房前支付购房款30,000元。合同签订后，谢日军、谢小英依照合同约定支付了前两期购房款，第三期购房款30,000元于2016年2月1日支付。其中在合同第十二条逾期交付责任约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。2015年3月6日，双方签订了《名门世家杂房买卖合同》，约定谢日军、谢小英以每平方米3450元的价格购买长沙华照公司“名门世家”楼盘的X幢层高2.2米的XX号杂房，长沙华照公司应当在2015年10月30日前交付杂房，谢日军、谢小英依约一次性支付了该房款91,287元。在该合同中双方同意按照第十三条面积差异第3种方式处理即“统一由开发商实测面积计算……。”谢日军、谢小英在2016年2月1日前曾向长沙华照公司要求交付杂房，因谢日军、谢小英未按照长沙华照公司实测的杂房误差面积补交购房款，长沙华照公司至今未将该杂房交付给谢日军、谢小英。二、双方当事人有争议的事实。对长沙华照公司是否依合同约定的交房条件按期交付谢日军、谢小英房屋和约定的违约金是否过高及双方就杂房的实测面积支付差价及长沙华照公司未按合同约定时间交付杂房是否构成违约及逾期责任等事宜，双方争议较大。双方当事人提供以下证据拟加以证明：谢日军、谢小英提交了《名门世家商品房买卖合同》、《名门世家杂房买卖合同》、（住房）收款收据等，拟证明长沙华照公司未按期交房。长沙华照公司对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为其已通过电话通知谢日军、谢小英收房，但谢日军、谢小英拖延收房，长沙华照公司提交了8栋房屋其他业主《名门世家交房条》若干份、《名门世家商品房买卖合同》、《售楼工作记录及电话通讯详单》，拟证明长沙华照公司已履行了通知义务并已按时交房，是谢日军、谢小英原因未收房。该院认为，通过双方的举证、质证及其他相关证据可以证实长沙华照公司是在2016年2月1日缴纳第三期房款后于同年2月4日交房的，能够佐证长沙华照公司逾期交房的事实。故，该院依法对谢日军、谢小英的待证事实予以确认。长沙华照公司提交了《名门世家杂房买卖合同》、《杂房面积测量表》，拟证明经房管部门对涉案房屋面积是35.15平方米的事实。谢日军、谢小英对合同无异议，但认为杂房面积测量无测绘单位公章，来源无法确定，双方在合同中没有约定杂房逾期交款的内容。该院认为，双方在合同中对于杂房面积约定以“统一由开发商实测面积计算”，该面积系长沙华照公司委托第三方测绘实际面积，且符合客观事实。故，该院依法对该组证据予以采信。另查明，1、中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率中，2015年3月1日调整的一至三年贷款基准利率为年利率5.75%；2、中国人民银行于2003年12月10日下发的人民币贷款利率有关问题的通知规定，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30%-50%；3、在庭审过程中，双方认可2016年2月4日为实际交房时间。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订《名门世家商品房买卖合同》、《名门世家杂房买卖合同》并未违反法律规定，合法有效。合同约定，长沙华照公司应当于2014年10月30日前向谢日军、谢小英交付住房，而长沙华照公司未在约定期间交付房屋，其亦未提供免责证据，其逾期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因长沙华照公司未提供充分证据证实房屋具体交付时间，谢日军、谢小英与物业公司签订《装修物业管理协议》时间即2016年2月4日应视为谢日军、谢小英已收房，并对房屋交付条件的默认，故对逾期交房时间该院确认从2014年10月30日起至2016年2月4日止共457日；谢日军、谢小英要求长沙华照公司以约定按日计算支付全部房价款万分之五的违约金的诉请明显过高，应在合理范围内减少违约金，经该院审查认为，因本案损失数额难以确定，双方当事人均未提供证据加以证明，该院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失数额，双方当事人约定的违约金已超过损失的30%,故长沙华照公司主张违约金应当适当减少的辩解意见，该院予以采纳；该院酌情认定长沙华照公司按逾期贷款年利率7.475%[5.75×（1＋30%）]的基础上，不超过损失30%范围内承担违约金，即长沙华照公司应承担违约金32,460.71元（266,804×年利率9.7175%[7.475×（1＋30%）]÷365天×457天）。故，谢日军、谢小英请求该院判令长沙华照公司支付2014年10月30日至2016年2月4日延期交付住房违约金60,964元的诉讼请求，该院依法予以支持32,460.71元，超过部分不予支持；因谢日军、谢小英所购买的“名门世家”X幢XX号杂房到达交房条件时，经长沙华照公司要求谢日军、谢小英履行交付杂房面积差价义务，而谢日军、谢小英拒绝履行该义务，致使长沙华照公司至今未能交付杂房，实为长沙华照公司不安抗辩权利的行使，谢日军、谢小英请求的上述内容属于买卖合同中的双务合同关系，谢日军、谢小英应在向长沙华照公司交纳实际杂房差价的同时由长沙华照公司履行杂房交付义务。故，谢日军、谢小英要求长沙华照公司按合同交付所购买的“名门世家”X幢XX号杂房及长沙华照公司反诉请求谢日军、谢小英立即偿付杂房实测面积差额款29981元的诉讼请求，均符合法律规定，该院依法予以支持。长沙华照公司提出已在通过电话等方式通知谢日军、谢小英收房的辩解意见，未提供充分证据佐证，该院不予采纳；谢日军、谢小英请求判决长沙华照公司支付逾期交付杂房至判决生效日的违约金及长沙华照公司反诉请求判决谢日军、谢小英赔偿购买杂房逾期交款违约金12,806元的诉讼请求，因双方均未提交证据证实，且不符合客观事实及法律规定，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，最高人民法院有关适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限长沙华照房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付谢日军、谢小英违约金32,460.71元；二、限谢日军、谢小英在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付长沙华照房地产开发有限公司杂房实测面积差额款29,981元；上述一、二项相抵后，长沙华照房地产开发有限公司还应一次性给付谢日军、谢小英款项2479.71元。三、长沙华照房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于新田县“名门世家”X幢XX号杂房交付谢日军、谢小英；四、驳回谢日军、谢小英的其他诉讼请求；五、驳回长沙华照房地产开发有限公司的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元，减半收取662元，由谢日军、谢小英负担256元，长沙华照房地产开发有限公司负担406元；反诉费120元，减半收取60元，由谢日军、谢小英负担40元，长沙华照房地产开发有限公司负担20元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，合同约定的交房时间到后，谢日军、谢小英去找过华照公司要求交房，并到其所购买小区名门世家查看交房情况。谢日军、谢小英所购买的名门世家X栋中XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX等房屋业主均于2014年12月19日至2015年1月5日间领取入户门钥匙，签收交房条。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、杂房面积差异款项如何计算；二、本案双方当事人违约责任如何认定及承担。关于争议焦点一，双方在合同中对于杂房面积差异处理的方式约定为按第3种方式处理，即“双方自行约定：统一由开发商实测面积计算（已签合同单价×实测面积）”，一审中华照公司提交了杂房面积测量表，测量表中显示杂房面积为35.15平方米，根据合同约定单价、实测面积与预测面积差，计算出杂房面积差额款为29,981元。华照公司要求谢日军、谢小英支付该杂房面积差额款符合合同约定与法律规定，谢日军、谢小英主张不应支付杂房差额款的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，华照公司上诉主张谢日军、谢小英拖欠第三期房款30,000元直至2016年2月1日才支付，系逾期交付房款，该公司有权不在2014年10月30日之前交付房屋。根据查明事实，双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对付款方式及期限约定为：“3、分期付款。第三期：于交房前支付购房总价款的11.24%30,000元”；合同中同时对交房时间明确约定为2014年12月30日。故当事人在合同中约定第三期购房款交付时间的本意应为2014年10月30日前。二审查明，2014年12月30日（合同约定的交房日期）左右，名门世家8栋其他业主先后收房。谢日军、谢小英表示其也到华照公司要求交房，并到其所购买小区名门世家查看交房情况，但华照公司未通知其收房。根据上述事实，依照交易习惯及常理推断，华照公司应当履行了通知谢日军、谢小英支付房屋尾款及收房的义务。根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，谢日军、谢小英有先付房款的义务，华照公司据此享有先履行抗辩权。谢日军、谢小英未按合同约定在规定时间内支付第三期房款，其行为已构成违约，但华照公司在上诉时未对谢日军、谢小英违约行为主张违约金，系对自身权利的处分，本院依法不予处理。谢日军、谢小英于2016年2月1日支付第三期房屋尾款后，华照公司于2016年2月4日已将房屋交付给谢日军、谢小英，双方对上述时间均认可。因交付房款与交付房屋时间相差三天系合理时间，故华照公司不承担逾期交房的违约责任。华照公司关于谢日军、谢小英应先履行交付房款义务后其再交付房屋的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人谢日军、谢小英的上诉请求不能成立，应予驳回。长沙华照投资有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1205号民事判决第二项，即限谢日军、谢小英在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付长沙华照房地产开发有限公司杂房实测面积差额款29,981元；二、维持湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1205号民事判决第三项，即长沙华照房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于新田县“名门世家”X幢XX号杂房交付谢日军、谢小英；三、撤销湖南省新田县人民法院（2016）湘1128民初1205号民事判决第一项、第四项、第五项；四、驳回谢日军、谢小英的其他诉讼请求；五、驳回长沙华照房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1324元，反诉费120元，合计1444元，由上诉人长沙华照房地产开发有限公司负担426元，谢日军、谢小英负担296元；二审案件受理费2648元，由上诉人长沙华照房地产开发有限公司负担1324元，谢日军、谢小英负担1324元。本判决为终审判决。审 判 长  李湘沅代理审判员  张向安代理审判员  刘 青二〇一七年七月十三日书 记 员  唐智慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。