广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第56号
上诉人（原审原告）：董平斌，男，汉族，1979年8月6日出生，住四川省泸县方洞镇。
委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：珠海市德信房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：李筱平，总经理。
委托代理人：樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：叶大妹，女，汉族，1990年12月30日出生，住广东省廉江市。
上诉人董平斌与上诉人珠海市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法五民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2010年1月18日，董平斌与德信公司签订《商品房买卖合同》，双方约定董平斌购买德信公司开发的富逸花园x幢x房，建筑面积56.12平方米，总价183176元；德信公司应于2011年8月31日前将具备交付条件的商品房交付董平斌使用，双方约定的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”。对于违约责任，双方在第九条中约定，如德信公司未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，德信公司按日向董平斌支付已交付房价款万分之二的违约金；如逾期超过180天，董平斌同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德信公司应按日向董平斌支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，董平斌按照约定向德信公司支付房款，于2010年1月18日支付了首期款，余下房款通过了银行按揭于2010年4月9日付清，德信公司已经收到全部购房款。董平斌于2011年7月17日领取涉案房屋的钥匙并办理了收楼手续。涉案房屋在交付给董平斌时尚未进行综合验收备案，系于2013年7月31日才取得《竣工验收备案表》完成备案手续，且德信公司至今未将涉案房产的产权转移至董平斌名下。双方由此产生本案纠纷，董平斌诉至原审法院，提出上述诉讼请求。经询，德信公司承认董平斌所述的购房事实及约定的违约责任，但认为董平斌的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，不同意调解，双方无法达成协议。
董平斌原审的诉讼请求为：德信公司向董平斌支付2011年9月1日至2013年7月31日（共700天）的逾期交房违约金64112元，德信公司负担案件受理费。
原审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。董平斌与德信公司在平等、自愿的基础上于2010年1月18日签订的《商品房买卖合同》，合同主体适格，意思表示真实，没有违反法律、法规的禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定德信公司应于2011年8月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付董平斌使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收或者分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”、第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具有的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案德信公司于2013年7月31日才完成竣工验收备案，原审法院认定涉案房屋至该日期才具备法律规定及合同约定的交付条件，而且房屋的交付还应包含所有权的转移。
从上分析可知，我国法律法规明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格并经备案；交付经竣工验收合格的房屋，既是法律法规的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。本案双方当事人在合同中约定的交楼期限是2011年8月31日，虽然德信公司于2011年7月17日已将房屋交付给董平斌使用，但该房屋尚未经竣工验收合格备案，即使董平斌办理了收楼手续，但由于不符合法律法规规定和合同约定的交付条件，德信公司依然属于违约。其次，商品房的交付除了实物交付外，还包括房屋所有权转移给买受人，但德信公司至法庭辩论结束尚未为董平斌办理房产所有权证。因此，德信公司既违反了法律法规的强制性规定，也违反了合同的约定，应承担自约定的交房日起至房屋经竣工验收合格备案之日期间的逾期交房责任，支付相应的违约金。
对于违约金的支付标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额因当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，我国法律规定的违约金的性质主要是补偿性，以补偿违约行为给对方造成的实际损失为限度。本案中，德信公司将尚未经竣工验收合格的房屋交付给董平斌，确实可能影响了董平斌对涉案房产行使出租、转让等处分权，给董平斌造成了一定的损失，德信公司应承担相应的违约责任。但是，因董平斌在未查明房屋是否符合交付条件的情况下而接收房屋，可以认定董平斌未尽自身的注意义务，有一定的过错，且其占有房屋并实际使用，涉案房产又能正常使用，使用功能没有明显贬损。原审法院认为，如果按约定的违约金支付标准计算，参照同时期同地段的租金水平，德信公司因其违约行为所承担的违约金数额远高于其违约行为给董平斌造成的损失，同时，德信公司亦认为按每日万分之五支付违约金过高。故对德信公司所承担的合同约定违约责任应予以酌情减轻。在董平斌未能提供证据证明其损失数额的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，德信公司请求降低违约金的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。原审法院综合考虑德信公司的主观违约程度以及董平斌实际所受损失的程度，酌定德信公司按董平斌已交房价款每日万分之三支付，从2011年9月1日至2013年7月31日期间的违约金为38412.00元（183176元×0.0003×699天）。
至于德信公司认为董平斌的起诉已经超过法定的诉讼时效的主张，因本案中双方并没有约定逾期交房违约金的支付时间，且德信公司至今未将涉案房产的所有权转移至董平斌名下，德信公司的违约行为一直持续存在，因此，德信公司的该主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、《最高人民法院关于人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：德信公司于判决生效之日起七天内向董平斌支付逾期交房违约金38412.00元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，由德信公司承担。
德信公司不服上述判决，上诉称：一、根据双方签署的《商品房买卖合同》第七条、第九条之约定，德信公司应于2011年8月31日前将分期综合验收合格的商品房交付给董平斌，逾期交付时间从约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止。德信公司实际交付房屋的时间为2011年7月17日，早于约定的交付日期，原审法院认定为699天，严重与事实不符。
二、原审法院不予采纳德信公司关于诉讼时效的抗辩违反了民事诉讼法、民法通则等法律规定。本案是合同之债引发的合同违约之诉，并非侵权之诉。根据现行法律规定及法理，董平斌最迟应当在2013年8月30日前向德信公司主张权利，但董平斌未在该日期提起诉讼，显然已过诉讼时效。
三、原审法院认定2013年7月31日完成备案时涉案房屋才具备法律规定及合同约定的交付条件是错误的，德信公司的交付行为合法有效。其一，双方对“交付使用条件”并不存在争议，董平斌提起的是“延期交付违约金诉讼”，只是对“交付期限”持有异议。况且董平斌一直催促德信公司交付涉案房屋，2011年7月17日交付涉案房产时，董平斌也未提出任何异议，并按照约定办理了相关交接手续，根据《合同法》的规定，应当视为双方对合同约定的交付条款进行变更，且涉案房屋在交付完成时，合同约定的交付义务德信公司已经履行完毕。其二，完成备案作为交付条件仅限于双方对于交付使用条件产生争议而“未收楼”的情形。涉案房产已完成交付，董平斌已经实际居住，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，涉案房产在2011年7月17日已完成了交付。其三，双方于2010年1月8日签署《商品房买卖合同》，合同版本是珠海市国土资源局和工商行政管理局监制的标准文本，该标准文本并没有规定以“备案完成之日”为交付时间。且《商品房买卖合同》第七条“交付期限”条款仅仅只能在“1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验收合格”中进行选择。因此，该合同条款的设定符合当时的法律及当地政府的规定，综合验收应当作为交付的依据。其四，原审法院已确认双方签署的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务，因此《商品房买卖合同》第七条的约定是合法有效的，应当作为双方交付涉案房产的履行依据，涉案房产在2011年1月19日通过了规划、环保、消防、建筑等综合验收合格，具备约定的交付条件。
四、原审法院援引《建筑法》、《城市土地管理法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，均属于适用法律错误。其一，上述法律及规定均属于管理性法律规范，针对的是特定的主体，不属于强行法。其二，上述法律及规定不能否定买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定的具体的交付条件，违反该相关规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定，而应由相关行政部门根据规定予以处罚或责令整改，并没有规定德信公司未完成备案就须向业主承担逾期交房的违约责任。其三，上述法律及规定没有规定“备案之日”为“实际交付之日”，原审法院如此认定，完全没有事实和法律依据。
综上所述，德信公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回董平斌的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由董平斌承担。
董平斌亦不服上述判决，上诉称：原审法院认定德信公司请求降低违约金的主张有事实和法律依据，并以此酌定判决德信公司按已交房价款每日万分之三向董平斌支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据、适用法律错误。
第一，董平斌和德信公司于2010年1月8日签订《商品房买卖合同》约定德信公司于2011年8月31日前将具备交付条件的商品房交付董平斌使用，如逾期超过180天，德信公司按日向董平斌支付已付房价款万分之五的违约金，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，该约定合法有效，任何一方违反约定的义务，均应依约定承担违约责任。
第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约责任虽以损害赔偿为主要目的，但并不排除合理限度的惩罚性违约金的适用，因此，违约方承担的违约金不仅仅以守约方的实际损失为限，还包括了惩罚性违约金。另，原审法院认定参照同时期同地段租金水平，德信公司因其违约行为所承担的违约金数额远高于给董平斌造成的损失，酌情予以减轻违约金标准，根据上述合同法法条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整。但德信公司并未提交任何证据证明涉案房屋目前的租金水平，应承担举证不能后果。且根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交房使用房屋的，按照逾期交房使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方式的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用参照租金标准。因此，原审法院以此为由认定违约金过高，应以补偿违约行为给守约方造成的实际损失为限度，判决德信公司按日万分之三向上诉人支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据、适用法律错误，应当予以改判。
最后，合同所约定每日万分之五逾期交房的计算标准，折合年利率为18%，约为现一年期中国人民银行贷款利率的3倍左右，不存在违约金过高情形。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、判令德信公司向董平斌支付自2012年6月25日至2013年7月31日，（合计402天）逾期交房违约金36818元（183176×402天×0.0005）；三、本案一、二审案件受理费由德信公司承担。
针对德信公司的上诉，董平斌未提交答辩意见；针对董平斌的上诉，德信公司称答辩意见与上诉意见一致。
双方当事人在二审中无新证据向本院提交。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认，本院另查明，董平斌于2014年6月25日向原审法院提起本案诉讼。
本院认为，根据双方上诉的事实和理由，本案争议的焦点包括以下三个方面：1.涉案房屋的交付条件；2.董平斌关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.合同约定的逾期交房违约金的标准应否调整。
第一，涉案房屋的交付条件的问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。2004年7月12日，珠海市建设局发布了珠建房（2004）33号《关于取消商品房住宅竣工综合验收的通知》，决定从发文之日起，取消珠海市商品房住宅竣工的综合验收，故涉案商品房买卖合同中约定的交付条件“分期综合验收合格”不能实现，交付条件应按法律规定予以确定。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，本院认为建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。
第二，董平斌关于逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于董平斌与德信公司在商品房买卖合同中约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即双方约定违约金是以日为单位累计计算违约金，故董平斌所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。由于董平斌于2014年6月25日提起本案诉讼，而董平斌就2011年9月1日至2012年6月24日期间的违约金请求权未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于2012年6月25日至2013年7月31日期间的违约金请求权未超过两年诉讼时效，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。
第三，合同约定的逾期交房违约金标准应否调整的问题。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。德信公司主张上述约定的违约金标准过高，应予调整。对此本院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整，但本案中，德信公司主张违约金过高，未提供相应证据证明，且根据上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用“参照租金标准”这一规定。在合同已经约定违约金计算标准的情况下，原审法院对违约金计算标准酌情调整为每日万分之三，没有合法依据，本院予以纠正，违约金计算标准应以《商品房买卖合同》所约定的每日万分之五为依据。
综合上述分析，德信公司应按每日万分之五的标准，向董平斌支付2012年6月25日至2013年7月31日期间的违约金，即36818元（183176×0.0005×402天）。
综上所述，董平斌和德信公司的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚，但适用法律确有不当，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法五民初字第135号民事判决及诉讼费负担部分；
二、珠海市德信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向董平斌支付逾期交房违约金人民币36818元。
一审案件受理费人民币701元，由珠海市德信房地产开发有限公司负担人民币402元，董平斌负担人民币299元。
二审案件受理费人民币1480元，由珠海市德信房地产开发有限公司负担人民币850元（德信公司实际预交人民币1402元，本院予以退回人民币552元），董平斌负担人民币630元（董平斌预交人民币720元，本院予以退回人民币90元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年三月二日
书 记 员 王 莉