福建省顺昌县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）顺民特字第3号
申请人中国建设银行股份有限公司顺昌支行。
代表人罗建明，副行长。
委托代理人曾宝金，男，1966年8月25日出生。
委托代理人叶健，男，1970年9月13日出生。
被申请人徐昌福，男，1978年9月29日出生。
被申请人胡长丽，女，1981年12月12日出生。
申请人于2014年12月15日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。
申请人称，被申请人徐昌福、胡长丽系夫妻关系。2011年5月6日，被申请人徐昌福、胡长丽为购置房产向申请人贷款，借贷双方之间签订了合同号为2011年建平顺个房借字128号《个人住房借款合同》。合同约定，借款金额319000元，借款期限180个月（从2011年5月6日起至2026年5月6日止）。合同还就其他事项作了约定。被申请人徐昌福、胡长丽自愿以其按揭贷款方式购买的坐落于顺昌县双溪龙山路3号龙山花园X幢XXXX室房产（房屋所有权证号：2011XXXX）为上述借款设定抵押担保，并依法办理了抵押登记手续（房屋他项权证号：顺房他证顺昌字20120XXXX号）。2011年7月28日，申请人依约向被申请人发放了贷款319000元。贷款发放后，被申请人未能按合同约定还本付息。经申请人多次催收，被申请人仍不能完全履行还款义务，也未履行抵押担保责任，且被申请人涉及其他法律纠纷。截止2014年12月12日，被申请人共计结欠申请人借款本金277664.15元、利息4035.39元、罚息78.87元。根据双方签订的《个人住房借款合同》的约定及合同法第九十三条之规定，申请人有权解除合同并收回贷款本息。为此，申请人请求法院依法裁定：1、对被申请人坐落于顺昌县双溪龙山路3号龙山花园X幢XXXX室房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；2、申请人对变价后所得款项在主债权本金277664.45元及利息4035.39元、罚息78.87元（暂计至2014年12月12日，此后的利息、罚息按合同约定利率计付至借款清偿之日止）范围内享有优先受偿权。
被申请人徐昌福、胡长丽在本院给予的异议期内未提出异议，亦未提供证据。
经审查查明，2011年5月6日，申请人与被申请人徐昌福、胡长丽签订《个人住房借款合同》（合同号：2011年建平顺个房借字第128号）。合同约定，申请人为被申请人提供借款本金319000元，借款期限180个月（从2011年5月6日起至2026年5月6日止），借款年利率为基准利率上浮10%，借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%；在借款期限内，遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期还款额；还款方式为等额本息还款法每月归还相应借款本息；合同第十三条第八项第一目约定，借款人未足额履行本合同项下到期的债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；合同第十六条约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……（八）借款人卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……（二）宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。同时，合同约定被申请人以其所有的坐落于顺昌县双溪龙山路3号龙山花园X幢XXXX室房产（房屋所有权证号：2011XXXX）及其占用范围内的土地使用权为前述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权和抵押权而发生的相关费用等。借贷双方于2011年5月11日依约办理了预购商品房抵押预告登记，于2011年12月29日转为抵押权设立登记（房屋他项权证号：顺房他证顺昌字20120XXXX号）。2011年7月28日，申请人向被申请人发放了贷款319000元。被申请人在履行还款义务过程中，未依照合同约定按时足额偿还借款本息，截止2014年12月12日，被申请人已累积拖欠借款本金2495.91元、利息3264.38元未按期支付，借款合同项下借款本金尚余277664.15元。经申请人发出《贷款过期催款通知书》，被申请人仍未足额偿还借款本息。
另查明，被申请人因（2014）顺民初字第859号民间借贷纠纷被债权人诉请至本院，经本院生效判决确定，被申请人涉案债务本金达100000元。
本院认为，申请人与被申请人订立的《个人住房借款合同》合法有效，双方依法办理抵押登记。申请人自2011年5月11日取得顺昌县双溪龙山路3号龙山花园X幢XX层XXXX室房产的抵押权。因被申请人在履行还款义务过程中，未依照合同约定按时足额还款，且因其他民间借贷纠纷被债权人诉至法院，发生了当事人约定的违约情形及实现抵押权的情形。故抵押权人即申请人中国建设银行股份有限公司顺昌支行依法可以以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在担保范围内优先受偿。申请人要求对被申请人提供的抵押房产拍卖、变卖实现担保物权的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，裁定如下：
对被申请人徐昌福、胡长丽所有的坐落于顺昌县双溪龙山路3号龙山花园X幢XX层XXXX室的担保财产（房屋所有权证号：2011XXXX；房屋他项权证号：顺房他证顺昌字20120XXXX号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司顺昌支行对变价后所得款项在借款本金277664.45元及利息、罚息（暂计至2014年12月12日利息为4035.39元、罚息为78.87元，此后的利息、罚息按合同约定利率计付至借款清偿之日止）范围内优先受偿。
案件申请费1842元，由被申请人徐昌福、胡长丽负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 亮
审判员 李斌华
审判员 何 园
二〇一四年十二月十九日
书记员 林 超
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。