宁夏回族自治区平罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0221民初3800号
原告：段小虎，男，1987年5月10日出生，汉族，住银川市兴庆区。
被告：宁夏沙湖房地产开发有限公司，住所地：平罗县。
法定代表人：金尧龙，系宁夏沙湖房地产开发有限公司董事长。
委托代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。特别授权代理。
原告段小虎与被告宁夏沙湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告段小虎、被告宁夏沙湖房地产开发有限公司的委托代理人曹长安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付位于平罗县营业房；2.被告支付逾期交房违约金69402.23元，自2014年10月1日计算至2016年10月24日，并顺延计算至房屋实际交付之日为止；3.被告退还经营质量保证金1万、装修保证金5000元、物业费2256元、租赁意向金2700元、5665.2元（经营违约责任），合计25621.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于平罗县营业房，房屋总价款为306818元，被告于2014年10月1日前交付房屋。后原告将房款全部付清，被告为原告出具了不动产销售发票。现因建设资金不足导致涉案房屋不具备交付条件，被告迟迟不能交房。故诉至法院，请求依法判决。
被告辩称：在原告履行了商品房买卖合同项下的付款义务的情况下，诉求继续履行合同并承担违约责任，被告没有异议。在诉求继续履行合同和承担违约责任的情况下要求返还装修保证金、物业费两项不能成立，同时，经营质量保证金、租赁意向金与本案不属于同一法律关系，原告应向另一法律主体主张诉求，原告诉求第三项应予驳回。
原告围绕其诉讼请求，提供了如下证据：《商品房买卖合同》一份、《沙湖水镇经营管理公约》和《经营管理合同及自营业主统一经营管理合同》（附件一：沙湖水镇自营业主装修补助协议）各一份、购房收据和发票各一张、装修押金、物业费、经营质量保证金、租赁意向金收据各一张，证明原告与被告签订了商品房买卖合同�二者之间存在房屋买卖合同法律关系，原告向被告全额支付了购房款306818元及装修押金、物业费、经营质量保证金、租赁意向金等共计19956元的事实。
被告质证后对《商品房买卖合同》、发票、房款收据没有异议；其他证据因系平罗县金沙岛商业管理有限公司向原告出具，与本案无关，原告可向该主体主张相应权利。
被告提供的证据有：商品房预售许可证二份（原件），证明被告对涉诉房屋取得预售许可证的事实。
原告质证后对该组证据没有异议。
本院经审理认定事实如下：2014年1月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于平罗县营业房一套，房屋总价款为306818元，被告于2014年10�1日前交付房屋。该合同第七条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列条件：室内水、电、暖全部接通；室内装饰装修及设备标准达到附件二的标准；该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；该商品房取得面积实测技术报告书；该商品房经分期综合验收合格”，第七条第三款约定“甲方（出卖人沙湖房地产公司）迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方（买受人）解除合同的除外：按照已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。”后原告将房款全部付清，被告为原告出具了不动产销售发票。
同时查明，被告取得了涉案房屋的预售许可证。涉案房屋土建已经完成，门窗安装完毕，水、电、暖管道也已铺设。因被告未能缴纳相关税费，故水、电、暖尚未开通，未取得竣工验收备案表、分期综合验收报告、面积实测技术报告等，涉案房屋至今未能交付。
以上事实有原告出示的证据以及原、被告的当庭陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告取得了涉案房屋的预售许可证，享有涉案房屋的销售资格，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告在履行了支付购房款义务的情况下，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未�验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款也有相同的规定。本案中，虽然约定的房屋交付期限已经届满，但是由于被告未能缴纳相关费用，涉案项目尚未取得竣工验收合格报告、面积实测技术报告等，水、电、暖未能开通，暂不具备法定交付使用条件和合同中约定的交付条件。庭审中，经本院释明，在涉案房屋暂不具备交付条件的情况下，原告是否申请变更诉讼请求，但原告表示不变更诉讼请求。故原告要求交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。待具备交付条件时，原告可另行主张交付。
被告逾期未能履行交付房屋的义务，已构成违约，其应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定，�原告支付自逾期之日起至起诉之日止期间产生的违约金。对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。原告主张的违约金以交付的房屋总价款为基数从房屋交付期限届满之日的次日起，按照日万分之三开始计算，即2014年10月2日至2016年10月24日期间的违约金为69310元（306818元×0.0003×753天），并顺延计算至房屋实际交付之日。原告与平罗县金沙岛商业管理有限公司签订了《经营管理合同》《经营管理公约》及《自营业主统一经营管理合同》，合同主体并不是被告，系另一主体。因此，原告主张的退还经营质量保证金、装修保证金、物业费及租赁意向金及经营违约责任系另一法律关系，与本案无关。原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条�第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：
一、被告宁夏沙湖房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告段小虎逾期交房违约金69310元（自2014年10月2日计算至2016年10月24日），2016年10月25日至房屋实际交付之日的违约金按房屋总价款的日万分之三计算；
二、驳回原告段小虎的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1088元，由原告段小虎负担293元，由被告宁夏沙湖房地产开发有限公司负担795元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。
审判员 雷丽萍
二〇一六年十二月二十二日
书记员 曹 静
附件一：本案适用的相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己�义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
二、《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
三、《中华人民共和国房地产管理法》
第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
附件二：《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。