苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第1022号
原告童涵皎。
委托代理人李云茂，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人倪颢，江苏华海中天律师事务所律师。
被告叶玲。
委托代理人李寿华，陕西方正时代律师事务所律师。
原告童涵皎诉被告叶玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，原由审判员李军独任审判，后转为普通程序，由审判员李军担任审判长，与人民陪审员蒋克勇、张伟元组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告童涵皎的委托代理人李云茂，被告叶玲及委托代理人李寿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童涵皎诉称：2014年4月7日，原告与被告签订《房屋买卖定金协议》一份，约定原告向被告购买苏州工业园区榭雨街328号太阳星辰花园12幢904室房屋，合同约定房屋总价1146500元，原告于2014年4月7日支付定金50000元，于2014年4月25日支付房款76万元，于过户签字前支付补偿款336500元。协议签订后，原告于2014年4月7日支付被告定金50000元，于2014年4月22日支付补偿款336500元。双方于2014年4月22日签订编号为苏存园合同201404220026号《存量房买卖合同》，于当日一同前往园区房产交易中心办理过户手续时，由于被告之前隐瞒了婚姻状况，过户时无法提供相应的婚姻情况证明材料，造成无法过户。原告认为被告已构成根本违约，原告诉至本院，诉请：1、请求解除原告与被告签订的《房屋买卖定金协议》及《存量房买卖合同》。2、请求判令被告双倍返还原告已支付的房屋定金50000元，返还预付款336500元，合计436500元。3、请求判令被告支付违约金57325元。4、判令诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更第2项诉讼请求为：要求被告返还定金50000元、预付款336500元，其他诉讼请求不变。
被告叶玲答辩称：1、原告要求解除合同无法律依据，被告不同意解除合同。被告已根据中介的要求，积极配合提供了所有过户要求的文件，现在房屋产权过户已无任何法律障碍。2、诉争房屋已经交付是不争的事实。房屋交接单上已由原告签字，房屋已经交给原告。3、原告主张的损失缺乏事实依据，原告主张的违约金过高。
经审理查明，2014年4月7日，被告叶玲（售房人、甲方）、原告童涵皎（卖房人、乙方）和案外人苏州市福润不动产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定被告将其所有的位于苏州工业园区榭雨街328号太阳星辰花园12幢904室房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，交易价格为1146500元。关于付款方式约定：乙方采用一次性付清，于2014年4月7日向甲方支付定金50000元。乙方于2014年4月25日前向甲方支付购房款76万元，该款项直接存入房产交易管理部门指定的资金托管账户。装修补偿款336500元，乙方以叶玲名义作银行本票在过户签字前甲方偿还银行贷款时交付于丙方，由乙方、丙方陪同甲方办理偿还银行贷款事宜。关于过户事宜约定，甲乙双方必须在本协议生效后三日内向丙方提供合法有效的过户、贷款证件及相应证明文件。关于房屋交接约定，甲方承诺于过户完毕后当日内腾空该房屋，并与乙、丙签订《房屋交接书》后将房屋交付给乙方。关于违约责任约定，本协议约定的办理各项手续的日期，如有一方经合理催告后未按期履行，须向另一方支付该房屋交易价格万分之五每日作为逾期违约金，造成另一方其他损失的，另行承担赔偿责任。甲、乙任何一方解除本协议或拒绝履行本协议约定导致本协议无法履行的，均由违约方向另一方按照本协议房屋交易价格的5%支付违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。该协议由原告童涵皎、被告叶玲两人签名，中介苏州市福润不动产经纪有限公司盖章。协议签署当日，原告支付被告购房定金50000元，被告出具收条予以确认。2014年4月22日，原、被告双方及中介公司苏州市福润不动产经纪有限公司工作人员一同前往苏州工业园区房产交易中心办理房产交易过户手续，三方签署了编号为苏存园合同201404220026号的《存量房买卖合同》（即网签合同），合同主要内容包括：双方约定将涉案房屋出售给原告，合同价记载为76万元，约定原告于2014年5月15日前一次性支付76万元给被告。同日，原告以装修补偿款的名义支付被告336500元，被告出具收条予以确认。当日因被告未提供完整过户材料，导致过户未能完成。当晚，中介方要求被告交房，被告将房屋钥匙交出，原、被告和中介方签署房屋交接单，房屋钥匙由中介保管至今。后双方商定由被告在2014年4月25日前补齐资料后继续办理交易手续，后被告未能补齐，原告及中介方催促未果，原告于2014年5月5日诉来本院。
另查明，被告叶玲与案外人高洪君于1990年登记结婚，于2009年9月7日登记离婚。诉争房屋由被告叶玲一人名义于2009年7月通过签署购房合同向苏州雅戈尔置业有限公司购买，被告叶玲于2009年9月14日向中国建设银行苏州分行贷款43.6万元，该房屋于2011年12月19日登记为被告叶玲一人所有。
庭审中，中介方苏州市福润不动产经纪有限公司法定代表人顾华到庭作证，陈述：被告没有向中介提过她离过婚，她仅提供了单身证明。中介方按正常程序按单身情况办理手续，到房产交易中心工作人员问被告离婚证，她才从包里拿出来。房产交易中心发现她这个房屋与她前夫有关系，要求她前夫过来声明放弃该房屋的产权，才好过户给原告。因此2014年4月22日当天没有完成过户。4月22日一早网签之前原告就支付33万多元的款项，按定金协议履行了。到了太阳城后，中介要求叶玲交房，毕竟钱已付了38万多，所以中介要求先交房，后来叶玲将钥匙给了中介公司。后来为防止风险，中介将门锁也换了。当天交钥匙时，原告也在现场，就在房屋里面现场进行的交接。原告方也同意叶玲在25日前补齐手续，再去办过户。原告是全款买房，不贷款，当时原告钱也全部准备好了，结果25号叶玲手续也没有办过来。中介让被告叶玲补充材料，被告一直没有提供，态度不积极。到了4月28号她突然说要回来，晚上6点半她到了中介门店，中介询问她手续办好没，她什么都没说，只说要拿自己的东西。她在中介店里坐了十分钟，当时中介联系原告来商谈，结果叶玲仅坐了十分钟，吃了一碗面就离开，住到了附近的东沙湖邻里中心假日酒店。再后来，大概过了半小时不到，原告来了，想让叶玲再来商谈一下，结果中介工作人员打她电话，她不接。去酒店找她，不开门，后来中介报了警，警察来了，她也没有开门。再后来，警察说这事情你们还是抓紧时间诉讼吧。再后来原告去了湖东派出所报案，当时中介给原告建议再等二天，因为快到五一了，看看五一之后叶玲有无反映。过了五一之后，中介联系叶玲提供材料，她还是答非所问，不回应。
上述事实，有原当事人提供的房屋买卖定金协议、存量房买卖合同、房款收条、交接单、贷款合同、房产证、证人证言等证据及当事人某
本院认为，原、被告所签《房屋买卖定金协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定。该协议已经具备了房屋买卖合同的主要条款，应为合法有效，当事人应当履行。因被告未及时披露个人婚姻状况及缺少相应过户材料导致交易未能及时完成，被告行为已构成违约，原告有权解除房屋买卖合同并注销网签合同。对于原告已收取被告的定金50000元和房款336500元应当一并予以返还。诉讼中，原告提交了租房合同、租金收条、订货单、证明、付款凭证及搬家费收据，主张因被告违约导致其租金损失12600元，并主张因房屋买卖合同无法履行导致原告定制家具被罚没定金35000元，另有搬迁损失和物品存放费用损失，原告主张违约金合计57325元。被告辩称原告主张的损失缺乏事实依据，并认为违约金过高。本院认为，因被告原因导致房产交易过户无法完成，被告构成违约，应当承担违约责任，原告主张的违约金具有合同依据，但原告主张的违约金明显过高，依法应予以调整。本院综合考虑双方合同约定、合同标的、被告违约的时间、原告已付款项利息损失及其他合理损失等因素，酌情支持原告违约金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告童涵皎与被告叶玲签订的《房屋买卖定金协议》及编号为苏存园合同201404220026号的《存量房买卖合同》；
二、被告叶玲于本判决生效后七日内返还原告童涵皎定金50000元、购房款336500元，并支付违约金10000元；
三、驳回原告童涵皎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8707元，保全费2989元，合计11696元，由原告负担2305元，由被告叶玲负担9391元。被告应承担的部分已由原告预交，本院不再退回，由被告叶玲在履行本判决确定的付款义务时一并支付原告童涵皎。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 李 军
人民陪审员 蒋克勇
人民陪审员 张伟元
二〇一四年九月二日
书 记 员 韦 玮
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