江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第804号
上诉人（原审被告）吕卫华，女，1973年1月13日生，汉族，某保健所医师。
上诉人（原审被告）祁某，女，1999年8月27日生，汉族，某中学学生。
上述两上诉人共同委托代理人宋章龙，江苏法德永衡律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人杨旭红，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京天安物业服务有限公司，组织机构代码66377816-3，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号808室。
法定代表人郑晓民，该公司董事长。
委托代理人郎云云，江苏明弘律师事务所律师。
委托代理人刘威佐。
上诉人吕卫华、祁某因与被上诉人南京天安物业服务有限公司（以下简称天安物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人吕卫华、祁某的委托代理人宋章龙、杨旭红，被上诉人天安物业的委托代理人郎云云、刘威佐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天安物业原审诉称，吕卫华、祁某系南京市玄武区红山路192号韵致居小区某幢903室业主，房屋面积为117.58平方米。2007年4月吕卫华、祁某与南京中鹏物业管理有限责任公司（以下简称中鹏物业）签订《韵致居小区前期物业管理服务协议》，由中鹏物业为其提供物业服务，合同约定物业服务费标准为每月每平方米1.1元，每半年交纳一次，一次交纳六个月，交纳时间为每季度前5日。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并。吕卫华、祁某自2007年10月1日起开始拖欠物业服务费，经天安物业多次催告未果。故请求判令吕卫华、祁某支付自2007年10月1日起至2014年3月31日止的物业服务费10088.39元，并按每日万分之五的标准支付逾期违约金。
吕卫华、祁某原审辩称，其从2007年2月入住该小区，2007年10月1日之前是正常交纳物业服务费的。后来拒交物业费的原因是因为发现家中卫生间地漏返臭，请求物业公司帮助找维修单位，但物业公司没有处理；同时家中的电动车电瓶和自行车座垫先后被盗过。另外业主委员会成立后，在楼道里张贴告示要求业主暂缓交纳物业服务费。且天安物业与吕卫华、祁某之间不存在物业服务合同关系，业主委员会选聘了新物业公司，但由于天安物业的原因，新的物业公司未能进场提供服务，故天安物业向其主张物业服务费缺少法律依据，除非天安物业与业主委员会签订新的物业服务合同，否则不能以提供事实的物业服务向业主主张物业服务费。
原审法院经审理查明，吕卫华、祁某系南京市玄武区红山路192号韵致居小区某幢903室房屋产权人，房屋面积为117.58平方米。2005年4月，吕卫华、祁某与中鹏物业签订了《韵致居小区前期物业管理服务协议》，合同约定由中鹏物业为小区提供物业管理服务，业主按约交纳物业服务费。物业服务费为每月每平方米1.1元，每六个月交纳一次，交费时间为每季度前5日。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业天安物业吸收合并，天安物业继续为小区提供物业服务。
南京市玄武区红山路192号韵致居小区于2008年9月成立业主委员会。2008年12月，经过业主投票选举的形式召开业主大会，选择南京鑫涛物业管理有限公司（以下简称鑫涛物业）为该小区物业服务企业，但业主委员会与南京鑫涛物业管理有限公司并未签订物业服务合同，且该公司亦未实际进入小区提供物业服务，目前该小区的物业服务仍由天安物业提供。自2007年10月1日起，吕卫华、祁某未交纳过物业服务费。后天安物业通过发律师函的方式向吕卫华、祁某催交，但吕卫华、祁某仍未交纳。
原审另查明，天安物业未经业主委员会同意，在韵致居小区北侧空地上自行划定了部分机动车停车位，并向停车人收取停车费，收费主要用于补贴物业公司的日常开支。天安物业在小区提供物业服务期间，收支账目未向业主进行公开。
证明上述事实的证据有：
1、《韵致居小区前期物业管理服务协议》一份、南京市物价局《关于红山韵致居住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复》一份，证明中鹏物业与吕卫华、祁某签订前期物业服务协议的事实，以及双方关于交费标准、期限的约定。
2、合并公告及准予注销登记通知书，证明2008年10月13日天安物业吸收合并中鹏物业。
3、律师函，证明天安物业向吕卫华、祁某催缴物业服务费的情况。
4、南京市业主委员会备案表，证明红山韵致居小区成立业主委员会的情况。
5、南京红山韵致居住宅小区业主委员会（2008）11、15-2、15-3号文件，证明业主委员会重新选择物业服务企业的情况。
6、证人戴某甲（天安物业红山韵致居住宅小区管理处主任）的证言，证明物业公司确实自行在小区北侧划定了部分机动车停车位，收费主要用于补贴物业公司的开支，另外自其2011年到该处工作以来，未向业主公示过收支账目，之前是否公示，其不清楚。
7、上述事实还有原审法院庭审笔录、调查笔录及照片等予以证明。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，吕卫华、祁某与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后天安物业吸收合并中鹏物业，故天安物业替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在天安物业和吕卫华、祁某间产生法律效力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照法律规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效；新的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，故本案中，原合同对天安物业与吕卫华、祁某仍具有约束力。吕卫华、祁某以与天安物业间不存在合同关系为由拒交物业服务费不能成立，不予支持。对于吕卫华、祁某提出的家中返臭、物品被盗等抗辩理由，因吕卫华、祁某未能提供证据证明天安物业在其中有过错，吕卫华、祁某以此为由拒交物业服务费亦不成立，不予支持。因天安物业在物业管理过程中存在未经业主委员会同意擅自在小区空地划定停车位且收入主要用于天安物业自己的日常开支、长期不公示收支账目的情况，可视为天安物业物业服务中存在的瑕疵，尚不足以认定根本违约，不能成为业主拒交物业服务费的理由。鉴于物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，原审法院认为按90%交费为宜。关于天安物业提出的要求吕卫华、祁某按每日万分之五支付逾期违约金的诉讼请求，因天安物业在履行合同过程中自身存在瑕疵，且未公开收支账目，故对其主张的违约金诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原审判决：一、吕卫华、祁某于判决生效后十日内支付南京天安物业服务有限公司自2007年10月1日起至2014年3月31日止的物业服务费9079.55元。二、驳回南京天安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，由吕卫华、祁某负担（该款吕卫华、祁某应于判决生效后十日内连同物业服务费一并给付天安物业）。天安物业预交的案件受理费剩余部分25元由原审法院退回。
吕卫华、祁某不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误。一、小区业主委员会成立后依法选定鑫涛物业为小区提供物业服务，并于2008年12月14日书面通知被上诉人天安物业解除前期物业服务合同，要求天安物业办理移交手续，天安物业与小区的合同关系已于2008年12月终止。鑫涛物业接管小区时，天安物业采用非法暴力手段抗拒，导致鑫涛物业未能接管，但无论业主委员会是否选择了新的物业服务企业，在其通知天安物业后，天安物业与小区的前期物业合同关系已终止。二、物业服务合同关系是否成立并不以是否签订了书面合同为必要，鑫涛物业已采取接管行为，其与业主委员会之间的合同关系已实际产生。三、根据最高人民法院相关司法解释的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。原审判决支持天安物业的诉讼请求，系支持天安物业的非法利益。四、原审时天安物业提交的催交物业费的照片是在当事人不知情的情况下伪造的，是为了规避时效和符合书面催交的规定。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回天安物业的原审诉讼请求。
被上诉人天安物业辩称，上诉人吕卫华、祁某的上诉理由不能成立。一、业主委员会所谓选聘新的物业公司因其选聘程序不合法，所以业主委员会与新物业公司的合同无法签署并无法备案，这是新的物业公司没有正常入驻的原因。二、业主委员会解聘天安物业的决议，天安物业从未见到。该决议未经法定程序作出，所以所谓的解聘并不存在。在业主委员会成立后，虽然未与天安物业签订书面的合同，但是双方之间延续了前期的物业服务关系，天安物业继续在为小区提供物业服务，天安物业的合法权益应予以维护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人吕卫华、祁某提交以下证据：一、接处警工作登记表一份，证明与天安物业解除合同后，新老物业在办理交接过程中发生暴力纠纷以致民警出警处理；二、公示、告知函、通知函各一份，证明小区已经与前期物业公司天安物业解除物业服务合同，业主委员会通知天安物业办理交接，天安物业负责人连永强签收了告知函；三、证人戴某乙出庭作出的证言。戴某乙系小区业主委员会副主任，其当庭陈述：大概2008年12月份，当时天安物业落选了，业委会在社会上招聘了鑫涛物业，当时招聘鑫涛物业是口头合同，服务三个月一分钱不收，大家认可之后才签订长期的合同，试用期是三个月；办理交接那天上午9点钟，天安物业的主任连永强和鑫涛物业姓吕的办理了移交手续，但是对方阻止所有人员进场，后来就打起来了，后来我们就报警了，警察也来了，对派出所最终怎么处理不清楚；发生冲突的第二天或者第三天，街道丁主任就过来组织我们业委会和新老物业公司坐下来协调，让我们三方好好处理，按照程序走下去；我是一个退休员工，现在的情况不太清楚，天安物业既然已落选了，怎么还不走，不走的情况下还带着一帮黑社会的人打我女儿，我们是弱势群体，他们可以买通一帮人，因为打我的小孩我就害怕，我就不敢怎么样了，后来我们给他们发过告知书，告知对方要办理好交接手续，但对方置之不理。被上诉人天安物业对上述证据质证认为：一、对接处警登记表的真实性无异议，但记载的内容并不涉及暴力，且报警人与本案的关联性无法确认；二、告知函是连永强收的，鑫涛物业不能入驻系因选举程序不合法，才不能备案；三、证人戴某乙是2008年当选的业主委员会副主任，有效期是三年，现已经不具备副主任的身份；戴某乙的陈述前后矛盾其证言不能起到任何证明作用。对此本院经审查认为，上诉人吕卫华、祁某所提供的接处警登记表只能证明报警人的陈述内容，不能证明系天安物业暴力阻止鑫涛物业接管小区发生的纠纷；告示、告知函及通知函能够证明案涉小区业主大会对物业公司进行选聘，天安物业落选，鑫涛物业当选，但不能证明鑫涛物业最终未能在案涉小区服务的原因；证人戴某乙的证人证言只证明了天安物业和鑫涛物业在交接时发生了纠纷，但不能证明发生纠纷的原因，且仅凭戴某乙的证人证言亦不能证明天安物业以暴力阻碍鑫涛物业入驻的事实，故本院对吕卫华、祁某提供上述证据欲证明的事实不予确认。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人吕卫华、祁某与中鹏物业签订的《韵致居小区前期物业管理服务协议》合法有效，中鹏物业被被上诉人天安物业吸收合并后，中鹏物业相应的合同权利义务应由天安物业承担。上诉人虽主张其与天安物业无合同关系，但2008年12月案涉小区召开业主大会时，天安物业已经承继中鹏物业的权利义务，并以自己的名义在小区内服务，此后亦是以天安物业的名义参加业主大会对物业公司的选聘工作，故上诉人认为其不知天安物业承继中鹏物业的权利义务，与事实不符，本院不予采信。上诉人认为其小区业主大会已经选聘鑫涛物业为小区新的物业服务企业，系天安物业暴力阻碍鑫涛公司入场，故其不应向天安物业交纳物业服务费。因上诉人所提供的证据尚不足以证明天安物业以暴力方式阻碍鑫涛物业入驻小区，且小区业主委员会亦未与鑫涛物业签订过物业服务合同，故鑫涛物业与小区业主之间尚不存在物业服务合同关系。即使鑫涛物业与小区业主委员会约定先服务后签约，其与天安物业因交接发生纠纷并经当地街道出面协调后，并未主张过相应的权利，小区业主委员会亦未再采取过合法措施要求天安物业退出小区，现小区依然由天安物业继续提供物业服务，至今已逾六年，故应视为小区业主委员会同意继续履行前期物业服务协议，上诉人以其与天安物业之间已经解除前期物业合同为由拒绝支付物业服务费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕卫华、祁某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年四月二十日
书记员 朱亚芳