济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第950号
原告王丽红，住济南市。
委托代理人王洁琼，山东舜达律师事务所律师。
被告朱某某，住济南市。
被告徐某某，住德州市。
原告王丽红与被告朱某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告王丽红及其委托代理人王洁琼，被告朱某某，被告徐某某均到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告王丽红的委托代理人王洁琼到庭参加诉讼，被告朱某某、徐某某未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告王丽红诉称，2015年10月19日，原告王丽红与被告朱某某签订坐落于济南市天桥区聚贤小区北区8号楼1单元1502室房产，约定总价款50万元，其中有20万元打入被告徐某某的账号，两被告原系夫妻关系。原告王丽红已经全部付清了购房价款，被告朱某某出具了收到条。但被告朱某某未能办理过户手续，经查，此房产已经被济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第877-1号民事裁定书查封，无法办理过户手续。原、被告所签合同约定，若发生与甲方有关的权属纠纷，或债务纠纷，由甲方负责，乙方有权解除合同，并要求甲方按照合同承担违约责任。为维护合法权益，原告王丽红诉至法院，请求判令：1、请求判令两被告返还所有房款50万元，并支付违约金15万元，律师代理费2.5万元，共计费用67.5万元。2、本案诉讼费由两被告承担。
被告朱某某辩称，原告王丽红陈述的房屋买卖合同关系是属实的。被告朱某某同意协助原告王丽红办理房产过户，但是在办理过户过程中，出现了被告朱某某没有预见的问题，同意在处理问题完毕后，协助原告王丽红办理房屋过户手续。原告王丽红不应当起诉被告徐某某，因为两被告已经离婚多年，房屋买卖合同的履行与被告徐某某无关，其中支付给被告徐某某的房款，其实是偿还的债务。
被告徐某某辩称，被告朱某某出售涉案房屋时，被告徐某某并不知情，在原告王丽红与被告朱某某履行房屋买卖合同的过程中，因需要办理公证委托手续需要被告徐某某签名，被告徐某某才知道被告朱某某要出售涉案房屋。在两被告离婚以后，被告徐某某共借款60万元给被告朱某某，所以被告徐某某提出需要原告王丽红先向被告徐某某支付20万元，被告徐某某才同意签字，被告朱某某也同意了。原告王丽红起诉被告徐某某属于主体不适格。涉案房屋买卖合同与被告徐某某没有关系。
经审理本院认定，2015年10月19日，原告王丽红作为合同乙方，被告朱某某作为合同甲方，经丙方济南鸿林房地产经纪有限公司居间签订了房屋买卖合同一份，约定如下：“一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市天桥区聚贤新区北区X号楼X单元X室的房产（以下简称涉案房产）给乙方，房屋所有权证号：天字第XXXXXX号；房屋所有权人为朱某某；产别：住宅；房屋建筑面积为58.56平方米；（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）.甲方承诺和保证此房产无任何权属等经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）伍拾万元整（小写￥500000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：贰万元整（小写￥20000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（一）种付款方式：（一）现金付款：乙方于合同签订当日将人民币（大写）贰万元整（小写￥20000元整）存入甲方指定账户；剩余房款于2015年10月22日将肆拾捌万元整（小写￥480000元整）存入甲方指定账户。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：乙方承担个税、营业税、契税等。六、…七、甲、乙双方应在本合同签订之日起3日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳…十一、甲乙双方同意，甲方于收到全款后当日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订物业交割单作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4、委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。十三、其他约定事项：甲乙双方协商同意，甲、乙双方于2015年10月21日到公证处将此房公证到乙方名下…。”房屋买卖合同签订后，原告王丽红按照约定分别支付了定金2万元及剩余房款48万元，其中20万元房款支付至被告徐某某名下。被告朱某某于2015年10月23日出具收到条两份，分别载明：“今收到王丽红购买天桥区聚贤新区X号X单元X室的购房款人民币肆拾捌万元整（小写￥480000元整）。原已到定金贰万元整。至此已收到房款共计人民币五十万元整。房款全部结清”。
另查明，2015年10月9日，被告朱某某取得了涉案房屋的权属登记证书，所有权证号济房权证天字第XXXX**号，现登记坐落为济南市天桥区聚贤新区北区X号楼X室。现涉案房屋由案外人闫秋娟实际占有使用。
再查明，被告朱某某于2015年9月15日与案外人闫秋娟另行签订了房屋买卖合同，将涉案房屋以43万元出售给案外人闫秋娟。案外人闫秋娟作为原告，以朱某某为被告向本院提起诉讼，案号（2015）天民一初字第877号，要求朱某某继续履行房屋买卖合同，办理涉案房屋的过户手续。该案诉讼中，根据闫秋娟的申请，本院于2015年11月3日依法查封了涉案房屋，后本院作出（2015）天民一初字第877号民事判决，判令被告朱某某将涉案房产过户登记在闫秋娟名下，该民事判决已发生法律效力。另，被告朱某某、被告徐某某原系夫妻关系，二人于2006年6月27日登记离婚。诉讼中，朱某某、徐某某明确表示在与王丽红签订房屋买卖合同过程中已经告知将涉案房屋出售给案外人闫秋娟的事实。原告王丽红对此不予认可。两被告未能提交相关证据证实其已告知原告王丽红将涉案房屋出售给案外人闫秋娟的事实，对此本院不予认定。
现原告王丽红诉至本院，请求判令：1、两被告返还所有房款50万元（被告徐某某在20万元以内承担返还责任），并支付违约金15万元（总房款50万元的30%），律师代理费2.5万元，共计费用67.5万元。2、本案诉讼费由两被告承担。经本院释明，被告朱某某认为违约金标准过高，要求予以调整。
以上事实，有原告王丽红提交的房屋买卖合同、银行交易明细及收到条等证据，以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为，原告王丽红与被告朱某某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有拘束力。双方虽明确约定了办理房产过户时间，但原告王丽红与被告朱某某并未按照该约定办理涉案房屋过户手续，而是在房屋买卖合同第十三条约定买卖方式为办理公证委托手续。涉案房屋已被本院予以司法查封，案外人闫秋娟并已提起诉讼要求将涉案房屋过户至其名下，（2015）天民一初字第877号民事判决书判令朱某某协助将涉案房屋过户至案外人闫秋娟名下，并已发生法律效力。原告王丽红要求被告朱某某协助办理涉案房屋过户手续的请求无法实现，原告王丽红主张解除涉案房屋买卖合同，符合合同第十二条第1项的约定，本院予以支持。房屋买卖合同解除后，被告朱某某应将房款50万元返还原告王丽红。原告王丽红要求被告朱某某支付总房款50万元的30%作为违约金，数额明显过高，结合原告王丽红损失情况，本院参照民间借贷法定最高年利率24%予以确定原告王丽红的合理损失，由被告朱某某支付给原告王丽红违约金，计算方式：以50万元为本金，自2015年10月24日起至本判决生效之日止，按照年利率24%计算。原告王丽红系与被告朱某某签订的房屋买卖合同，其支付房屋价款的对象亦为被告朱某某，故应由被告朱某某返还房款50万元。关于原告王丽红要求被告徐某某在20万元范围内承担连带还款义务，因被告徐某某并非房屋买卖合同当事人，原告王丽红要求其予以返还购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。原告王丽红主张律师代理费2.5万元损失，没有证据提交，且被告朱某某应支付的违约金已经足以弥补该损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王丽红与被告朱某某于2015年10月19日签订的房屋买卖合同。
二、被告朱某某于本判决生效之日起10日内返还原告王丽红购房款50万元。
三、被告朱某某于本判决生效之日起10日内支付原告王丽红违约金（以50万元为本金，自2015年10月24日起至本判决生效之日止，按照年利率24%计算）。
四、驳回原告王丽红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10550元，财产保全费1270元，合计11820元，由被告朱某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 张烟军
人民陪审员 张士美
二〇一六年七月四日
书 记 员 于 蕊