杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0105民初3800号
原告王红缨，女，1970年2月8日生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人（特别授权代理），沈琼、傅林放，浙江四海方圆律师事务所律师。
被告郑国鹰，男，1966年5月21日生，汉族，住杭州市拱墅区。
被告张雅芬，女，1970年11月26日生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人（特别授权代理），李中钢，浙江路成律师事务所律师。
原告王红缨与被告郑国鹰、张雅芬经济适用房转让合同纠纷一案，于2017年4月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月26日、8月22日二次公开开庭进行了审理。2017年6月26日原告王红缨及其代理人沈琼、被告郑国鹰、张雅芬的共同李中钢到庭参加诉讼，2017年8月22日原告王红缨及其委托代理人沈琼、被告郑国鹰、张雅芬及其委托代理人李中钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王红缨诉称：2004年4月13日，原、被告双方协商一致签订《住房转让协议》一份，约定：1、两被告将其所有的位于杭州市拱墅区的房屋（经济适用房）出售给原告，房屋建筑面积约为72平方米，总价23.5万元；2、在政策允许转让的当月，积极办理房屋过户手续，两被告承担办理新房三证的费用，原告承担除办理新房三证以外的其他所有费用；3、如有一方违约，违约方将承担10万元的违约金。协议签订后，原告于当日一次性支付两被告23.5万元购房款全款，同时两被告也将房屋交付原告使用。
2010年6月1日，两被告将案涉房屋三证全部领出。2010年7月25日，原告与两被告签订前述《住房转让协议》的补充协议（即《房屋转让协议》），约定：1、两被告以需向杭钢补交房款为由要求原告当日再支付5万元给两被告；2、两被告收到上述转让款后，于当日交该房屋三证于原告，致此两被告不再享有该房屋现在及以后的所有权。原告依约于当日向两被告支付购房款5万元，两次共支付购房款28.5万元，两被告也同时将案涉房屋三证交付原告。此后该房屋符合上市交易条件，但两被告却迟迟不履行办理房屋过户手续的义务、嗣后，原告曾多次与两被告协商处理此事，但均未果。因此，原告向法院起诉，请求判令：1、两被告协助原告办理位于杭州市拱墅区房屋的过户登记手续；2、两被告赔偿原告违约金10万元；3、本案的诉讼费由两被告承担。
为证明其主张，原告王红缨向本院提交以下证据：
1、房屋所有证；
2、国有土地使用证；
3、契证，证据1、2、3共同证明两被告于2010年6月1日领出案涉房屋三证的事实；
4、住房转让协议；
5、房屋转让协议，证据4、5共同证明原告与两被告签订合同，两被告将位于杭州市拱墅区的房屋转让给原告的事实；
6、收条，证明原告依约向两被告支付全部购房款28.5万元的事实；
7、公证书，证明两被告因案涉房屋转让，全权委托原告代理案涉房屋产权三证领取、房屋过户相关事宜进行公证的事实；
8、杭州钢铁集团公司通知，证明杭州钢铁集团公司于2016年8月2日通知，包括案涉房屋在内的自建经济适用房可以办理过户手续的事实；
9、原告与被告张雅芬的微信聊天记录，证明张雅芬在2016年11月9日同意协助原告办理房屋过户手续；
被告郑国鹰辩称：原告王红缨起诉所依据的《房屋转让协议》和《收条》具体情况我不清楚，当时也没有签过字。其余答辩意见同被告张雅芬。
被告张雅芬辩称：一、原告王红缨起诉的时候就已经不具有购房资格，故其诉请依法不能成立。
目前，杭州市人民政府对在杭州市购房依法实行限购限贷，根据杭州市住房保障和房产管理局2017年3月2日《关于进一步调整住房限购措施的通知》、2017年3月28日《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》，其中本市户籍单身限购一套，有配偶的限购两套等等。那么，原告王红缨是否具有购房资格，据查其名下已经有一套住房，如果其不能提供有配偶证明，同时又不能提供其名下和配偶名下只有一套住房，那就没有购房资格。请贵人民法院依法明查，依法判决驳回其诉讼请求。
二、原告的诉请也没有事实和法律依据，依法也不能成立。
1、原告王红缨的第一项诉请并不明确，诉称不履行办理案涉经济适用房过户手续义务，没有事实和法律依据。
2004年4月13日，原告王红缨与我和被告郑国鹰签订《住房转让协议》和《委托书》并在杭州市江干区公证处办理了（2004）杭江证字第945号《公证书》，按照该公证的《住房转让协议》和《委托书》约定，双方交易的标的系我和被告郑国鹰向单位认购的坐落杭钢北苑57幢2单元501室房屋系经济适用房，我和被告郑国鹰全权授权委托原告王红缨代为办理今后房屋转让过户的一切事宜，原告王红缨在委托范围内签署的法律文件我和被告郑国鹰均认可，并承担相应的法律责任。2007年7月25日，杭州钢铁集团公司与我签订了《浙江省省直单位公有住房买卖协议书》，明确约定坐落杭钢北苑57幢2单元501室房屋系单位自建经济适用房。2010年6月1日，案涉经济适用房进行了房屋所有权登记取得了房屋所有权证，并于此前后相继取得了契证和国有土地使用证等经济适用房房产三证。2010年7月25日，根据政府相关部门批准的案涉经济适用房价格，原告王红缨又与我协商签订了其手写的《房屋转让协议》，该协议除根据实际情况增加了5万元房价款外，还在第四条约定了解除合同退回房屋等的内容。根据上述《住房转让协议》约定，我和被告郑国鹰已经将案涉房屋交付给了原告王红缨；根据上述《房屋转让协议》，原告王红缨收到了我移交给其的案涉经济适用房房产三证，且亦并无任何异议。
另，2003年3月31日，杭州市人民政府发布了《关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》（杭政（2003）3号）。2004年3月4日，杭州市物价局印发了《关于印发〈杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法〉的通知》（杭价服（2004）43号）；2007年9月7日，杭州市人民政府印发了《关于印发〈杭州市区经济适用住房管理办法〉的通知》（杭政（2007）9号）；2013年8月12日，杭州市人民政府办公厅发布了《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》（杭政办（2013）3号）；2016年8月31日，杭州市物价局和杭州市财政局公布了《关于公布杭州市区经济适用住房市场评估价格（2016年9月12日至2017年9月11日）的公告》（杭价服（2016）116号）。
根据上述事实情况和政策文件等相关法规政策规定，双方案涉经济适用房交易最终确定的时间是2010年7月25日，双方都知道或应当知道案涉经济适用房当时交易的重要政策之一是“经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易；上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款”（实施时的具体计算公式是：需补交的土地收益等价款＝(届时的评估单价－经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积×55%－购买时缴交的税费），故双方的交易价格是在单位自建经济适用房和此政策基础上形成，故不但远低于当时类似的商品房转让价格或房改房转让价格，甚至比当时政府建造的经济适用房销售价格还低，且早在2013年9月13日政策规定就已经允许转让。那么，从2013年9月13日至今已经超过约4年时间，在我和被告郑国鹰已经公证授权委托原告王红缨代为办理今后房屋转让过户的一切事宜情况下，不知道原告王红缨有没有去办过任何手续，至少是没有告知其哪些手续不能办理还需要我和被告郑国鹰配合以及如何配合。如按这些政策办，目前需向政府交纳土地收益等约为261815.16元(（11300×（1+1%）×（1-80%）×70-(购房款160690元+契税2410.44元）×55%，最终以财税部门确定的为准)，在办理过程中上述公证的《委托书》依法不能使用，那么从协商角度我和被告郑国鹰可以给予必要的协助。
2、10万元违约金诉请没有事实和法律依据。
根据上述公证的《住房转让协议》和《委托书》、以及《房屋转让协议》约定，我和被告郑国鹰已经按约交付了案涉经济适用房及其房产三证，并已经公证授权委托原告王红缨代为办理今后房屋转让过户的一切事宜，不存在任何违约情况和事实。且我和被告郑国鹰购买案涉房屋的实际总金额是212100.44元（购房款160690元+契税2410.44元+少补的住房补贴49000元，尚不包括其他手续费、档案费立卷费、车马费等），转让给原告王红缨的价格是28.5万元。故如果仅仅是办理手续的问题，那10万元违约金显然是天方夜谭，变成白送房子还要白送钱，故依法并不成立。
3、原告王红缨起诉早已经超过2年诉讼时效的规定。
按照上述公证的《住房转让协议》和《委托书》、以及《房屋转让协议》约定，应予政策允许转让的当月办理过户手续，那么从2013年9月13日政策允许转让至今已将近4年时间过去，原告王红缨怠于行使自己的权利，现起诉早已超过2年诉讼时效的规定。
三、对上述经济适用房政策，原告王红缨是应当清楚知道的，并且其也享受到了向政府申请购买经济适用房，然后再按上述经济适用房政策上市赚取了差价60余万元。
原告王红缨在与我和被告郑国鹰签订《住房转让协议》后，于2006年12月6日向政府申请购买了坐落杭州市江干区经济适用房，建筑面积100.58平方米，享受经济适用房面积70平方米3218.00元/平方米，实际超出面积30.58平方米3440.00元/平方米，结算价款总金额330455元，实缴契税4956.83元。按照当时经济适用房政策规定，原告王红缨如果购买了本案案涉房屋，那么依政策并不具备再申请购买坐落杭州市江干区经济适用房的资格。至2016年4月14日按上述经济适用房政策所规定的届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等171388.77元，并于2016年4月16日以总价950000元的价格卖给了别人，赚取差价614588元。
四、我和被告郑国鹰原已经依据法定事由、合同依据向原告王红缨口头提出过解除合同退还房屋等，现又依法再次向原告王红缨书面提出解除合同退还房屋等。
包括案涉经济适用房在内的600余套经济适用房，由于按政策规定需要按照届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款，又少补了住房补贴，职工意见很大，有很多职工在G20会议期间进行上访诉求。为此，至2016年底杭州钢铁集团公司通过向省政府和省政府相关部门进行报告和积极争取，为购买该批600余套经济适用房的职工争取到了“定人、定房、定政策”补交约3.5万元（具体按每套住房确定，会有不同）土地出让金转经济适用房商品房优惠政策。随后，至2017年4月始双方进行了交涉，我和被告郑国鹰认为这项优惠政策是属于当时双方合同遇见之外和没有考虑的仅适用于职工享有的优惠政策，也就是说是新出现的交易条件，按照这个条件成就，那么双方交易的标的就不再是经济适用房，而已经转变为经济适用房商品房。这项优惠政策仅适用于职工享有，杭州钢铁集团公司，乃至省政府和省政府相关部门态度都是一致的。故如果双方交易继续，那就应该公平合理的另行协商解决，但由于原告王红缨坚持认为咨询过律师能够胜诉，拒绝协商。又由于案涉经济适用房原告王红缨至今没有按照公证授权委托书代为办理今后房屋转让过户的一切事宜，至今已经给我和被告郑国鹰造成限购损失，使我和被告郑国鹰再购房的资格受到限制，同时也增加了其它法律风险负担。现原告王红缨又不具有购房资格。为此，我和被告郑国鹰在交涉过程中已向原告王红缨口头提出过解除合同退还房屋等，2017年6月3日又再次依据我国《合同法》第九十三条、九十四条之规定以及我与原告王红缨《房屋转让协议》第四条约定书面提出并邮寄送达。
综上所述，原告王红缨的诉请没有事实和法律依据，也与其2006年12月6日向政府申请购买了坐落杭州市江干区经济适用房相冲突和矛盾，且原告王红缨不具有购房资格，现我和被告郑国鹰也已再次向原告王红缨书面提出按约解除合同退还房屋等。请贵人民法院依法明查，依法判决驳回原告王红缨的诉请。
为证明其主张，被告郑国鹰、张雅芬向本院提交以下证据：
1、房屋产权信息查询记录（编号2017-115458204），证明:（1）原告王红缨名下已有田园牧歌公寓麓云苑7幢3单元902室房屋；（2）原告王红缨已经属于限购对象，依法不具有购房资格。
2、住房转让协议、委托书、房屋转让协议，证明：（1）双方交易的标的系被告郑国鹰、张雅芬向单位认购的坐落杭钢北苑57幢2单元501室房屋系经济适用房；（2）被告郑国鹰、张雅芬已全权授权委托原告王红缨代为办理今后房屋转让过户的一切事宜，原告王红缨在委托范围内签署的法律文件我和被告郑国鹰均认可，并承担相应的法律责任；（3）房屋转让协议第四条约定了合同解除退还房屋的条件；（4）现住房转让协议和房屋转让协议出现法定解除条件。
3、商品房买卖合同、编号为2009A0001061442的契证、经济适用房补缴土地收益收据、杭州市房屋转让合同，证明证明：（1）原告王红缨在与被告郑国鹰、张雅芬签订《住房转让协议》后，于2006年12月6日向政府申请购买了坐落杭州市江干区经济适用房，建筑面积100.58平方米，享受经济适用房面积70平方米3218.00元/平方米，实际超出面积30.58平方米3440.00元/平方米，结算价款总金额330455元，实缴契税4956.83元；（2）按照当时经济适用房政策规定，原告王红缨如果购买了本案案涉房屋，那么依政策并不具备再申请购买坐落杭州市江干区经济适用房的资格；（3）至2016年4月14日按上述经济适用房政策所规定的届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等171388.77元，并于2016年4月16日以总价950000元的价格卖给了别人，赚取差价614588元。
4、浙江省省直单位公有住房买卖协议书，证明:案涉经济适用房上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款等。
5、编号为2001A0000452790的契证、编号为杭房权证拱移字第××号的房屋所有权证，证明：（1）由于案涉经济适用房原告王红缨至今没有按照公证授权委托书代为办理今后房屋转让过户的一切事宜，至今已经给被告郑国鹰、张雅芬造成限购损失，使被告郑国鹰、张雅芬再购房的资格受到限制，同时也增加了其它法律风险负担。
6、关于解除合同退回房屋等的通知书，证明：（1）被告郑国鹰、张雅芬已根据我国《合同法》第九十三条、九十四条之规定和上述《房屋转让协议》第四条之约定，通知原告王红缨解除双方关于坐落杭钢北苑57幢2单元501室经济适用房转让的上述《住房转让协议》和《房屋转让协议》，并请原告王红缨在收到本通知书之日起30日内将该房屋退还，并将该房屋的“房产三证（即房屋所有权证、国有土地使用证和契证）”一并退还等等。
7、房屋产权信息查询记录（编号2017-912334822），证明：（3）原告王红缨还有一套非住宅房，合同已备案；（备注系证据1的补强证据）
8、浙江省省直属单位（杭州市区）出售公有住房价格审批表（代准购证）、房屋产权信息查询记录编号2017-912285550、912284642，证明：（2）被告张雅芬案涉房屋的准购证及价格于2007年7月16日才审批下来；（3）案涉房屋的经济房价及商品房价，由于涉及已经扣掉了700元住房补贴，故均远远低于当年的政府经济适用房价格；（4）案涉房屋物权依法仍归属于被告张雅芬、郑国鹰所有；（备注：系证据5的补强证据）
9、EMS(1087007440422)、签收截屏，证明：（2）被告张雅芬、郑国鹰通过EMS邮寄发送的关于解除合同退回房屋等的通知书，原告王红缨于2017年6月4日已经由所在单位代为签收，案涉合同已依法解除。（备注：该证据系证据6的补强证据）
经庭审质证，被告郑国鹰、张雅芬对原告王红缨提交的证据1－4三性均无异议；对证据5被告郑国鹰在上面没有签字，也是不知情的，是被告张雅芬签字；对证据6被告郑国鹰上面没有签字，也是不知情的，是被告张雅芬签字的。在2010年原告又补了5万元，事实是属实的，但是对住房转让协议，两被告说也是经过公证的，但原告提交的就只是一页证据；对证据7没有异议，明确了今后原告代为办理所有的过户手续，两被告都是认可的；对证据8该通知的对象是不明确的，经代理人了解，按照丁科长的说法杭钢经济适用房有600多套，补交出让金就可以上市。该通知也说明了双方在交易过程中交易条件发生变化；对证据9真实性无法确认。原告对被告提交的证据1、7，原告名下其他的房产与本案无关。真实性均无异议。对于证明对象被告没有证据证明已经成了限购对象。对证据2，真实性、合法性均无异议。但是对证明对象有异议，对证明对象原告既是买方，又是卖方委托人，在法律上是有瑕疵的，因此原告不可能拿这个委托手续去办理过户手续。对证明对象解除合同是有前提的，应当赔偿差价。该条款被告没有履行，因此证明对象就没有成立。对证据3，真实性无异议。但是关联性有异议，与本案无关。证据4，真实性、合法性均无异议。但是对证明对象有异议，政策是一直在变化的，因此对证明对象有异议。证据5，真实性无异议。在证明对象中可以看出被告一直愿意协助原告办理过户手续。对方一直是承认该事实的。但是对于证明目的有异议，对被告造成限购的原因是被告。被告虽然联系过我们要求过户，但是一直没有行动。在一年多的时间内被告都没有协助办理过户。因此被告被限购与原告无关，原告也是受害人。对于证据6、9，被告没有收到该快件，不是有效送达。退一万步讲即使能退还房屋，也应当补差价。而被告一直没有提到过差价。该通知是原告起诉后，被告发出解除合同的通知。在此之前被告只要求原告再支付5万元的补偿，且该5万元的补偿也是没有法律依据的，是被告以三证交付的威胁，胁迫要求原告支付5万元。如被告真的要解除合同，退还房屋，应当另案提起诉讼或者在本案中提出反诉。而被告并未采取这些行为，因此也并非本案争议焦点。
本院认证如下：对原告提交的证据1－9的真实性予以确认，对证据10因系复印件，本院不予认证。对被告提交的证据1－9的真实性予以确认，其证明力需结合全案加以判断。
综合本案有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下：
2004年4月13日原告王红缨（乙方）与被告郑国鹰、张雅芬（甲方）签订《住房转让协议》一份，约定：一、甲方有杭钢生活区北苑社区五十七幛二单元五零一室新房一套，该房建筑面积约七十二平方米。由于该房为单位自建经济适用房，目前还不能上市，甲方承诺在政策允许可转让的当月，自愿将该房转让给乙方。二、经甲乙双方协商同意，该新房办理三证的费用由甲方承担，在政策允许的当月，由乙方一次性付给甲方二十三万五仟元整的转让金，并承担除办理新房三证以外的所有费用。自协议生效后，甲乙双方不得违约，如有一方违约，违约方将承担拾万元的违约金。2010年7月25日原告王红缨（乙方）与被告张雅芬（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方有杭钢生活区北苑五十七幢二单元五零一室转让给乙方，乙方已于2004年4月13日一次性付给甲方贰拾叁万元伍仟元整的房屋转让金，因杭钢衬交房款伍万元，甲方要求乙方缴纳，乙方于2010年7月25日再付伍万元给甲方，两次共付转让金贰拾捌万伍仟元。甲方收到上述转让金后，甲方于2010年7月25日交该房屋三证于乙方，至此甲方不再享有该房屋现在及以后的所有权。三、甲方应配合乙方办理房屋过户手续。2010年7月25日被告张雅芬出具收条一张，载明：张雅芬、郑国鹰夫妇自愿转让杭钢生活区北苑社区五十七幢二单元五零一室给王红缨。张雅芬、郑国鹰夫妇收到王红缨给的房屋转让金，合计贰拾捌万伍千元整。2010年6月1日被告郑国鹰、张雅芬取得杭钢北苑57幢2单元501室的房产三证。
本院认为：原、被告签订的《住房转让协议》、《房屋转让协议》系各方真实的意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，系合法有效。各方均应依约履行。现原告已依约将购房款交付给被告。现案涉房屋在补交相关费用后可获得完全产权。故原告王红缨要求被告郑国鹰、张雅芬协助原告办理案涉房产的过户登记手续的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。办理产权需支付的土地出让金及办理过户需支付的相关费用均由原告自行承担。在案涉房屋具备过户条件后，被告未依约配合原告办理相关过户手续，存在违约行为，原告王红缨要求被告张雅芬、郑国鹰支付违约金的诉请，本院予以支持，根据本案具体情况，本院酌定为5000元。被告郑国鹰、张雅芬的案涉房屋过户因受限购政策制约，要求解除合同的答辩意见，本院认为原、被告于2004年、2010年分别签订住房转让协议、房屋转让协议，原告已依约支付了全部转让款，杭州市颁布的限购政策并不能否认双方签订的合同的效力，故被告郑国鹰、张雅芬要求解除合同的主张，因缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑国鹰、张雅芬于本判决生效后二十日内协助原告王红缨办理位于杭州市拱墅区房屋过户登记手续。所需交纳的费用由原告王红缨承担。
二、被告郑国鹰、张雅芬于本判决生效后十日内支付原告王红缨违约金5000元。
三、驳回原告王红缨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7076元，由原告王红缨承担1426元，由被告郑国鹰、张雅芬承担5650元。
原告王红缨于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告郑国鹰、张雅芬本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉案件交费通知之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 峰
人民陪审员 周 超
人民陪审员 杨 鑫
二〇一七年十二月十五日
代书 记员 施水娇