苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第0164号
原告苏州华美世居不动产经纪有限公司，住所地苏州工业园区新未来花园22幢115室。
法定代表人荐辉，总经理。
委托代理人吴凯。
委托代理人王九楼。
被告陈志勇。
原告苏州华美世居不动产经纪有限公司（以下简称“华美世居公司”）诉被告陈志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因被告陈志勇下落不明，本案依法转为普通程序组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理，原告华美世居公司的委托代理人吴凯、王九楼到庭参加诉讼，被告陈志勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华美世居公司诉称，原、被告于2013年9月1日就苏州工业园区水坊路36号B区17幢1F签订租赁合同。双方约定于2013年9月1日前交付此租赁场地的使用权，以便原告装修此场地。原告于合同签订之日一次性支付被告6个月租金及租赁押金共计83330元。被告签署租赁合同时保证有权签署并履行本合同，且此出租场地可合法、合理装修并使用，否则退还原告所支付的房租、租房保证金，并承担原告装修此场地所产生的一切费用及违约金，现因被告原因导致原告无法正常装修及使用该场地，遂诉讼来院，请求依法判令：1、�告返还原告已经支付的6个月租金、履行保证金合计83330元（实际含物业费、租金、履行保证金）；2、被告按合同约定赔偿原告违约金共计28080元；3、被告赔偿因无法履约造成的损失共计20000元；4、解除租赁合同并由被告承担诉讼费用。
被告陈志勇未答辩亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2013年9月1日，原告华美世居公司（承租人、乙方）与被告陈志勇（出租方、甲方）就苏州工业园区水坊路36号B区17幢1F（面积130平方米）签订场地租赁合同（以下简称“租赁合同”），租赁期限自2013年9月1日至2018年8月30日止，共计5年，免租期为2013年9月1日至2013年9月15日，甲方于2013年9月1日前向乙方交付租赁场地的使用权。合同约定租金为11700元每月，采用先付后用的原则每半年支付一次，每次支付6个月。乙方须于交付日或之前支付首次租金，此后，乙方应于每次提前十五天或之前向甲方支付下期租金。乙方于本租赁合同签署日起五日内向甲方一次性支付履约保证金人民币12740（含1个月物业费）元（相当于一个月租金）。租赁合同第十四条约定，甲乙双方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效、甲乙双方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。双方就合同解除条件约定，甲方未按照约定交付场地，经乙方书面催告后30日天内仍未交付的或干涉乙方的正常活动，严重影响乙方致使乙方无法正常活动的，乙方有权解除合同，甲方应按照相关标准支付违约金。合同附件就违约金约定为此物业一年租金的20%，若甲方违约需另赔偿此物业装修的剩余价值给乙方。合同附件一就租金及其它费用约定物业管理费为人民币8元／平方米／月，按该经营场地计租建筑面积计算，共1040元／月，6个月共计6240元。
另查明，2013年9月1日，原告华美世居公司通过中国银行向被告账户62×××37转入83330元。
又查明，原告提交其与苏州润鼎装饰工程有限公司（以下简称“润鼎公司”）签订的苏州市装饰工程合同，该合同载明，润鼎公司对御湖熙岸华美世居店进行装修，装修方式为包工包料，工期自2013年9月12日至2013年10月12日，合同总价为70000元。原告提交润鼎公司出具的工程量核算清单，确认工程量为20010.43元，并提供由润鼎公司向华美世居公司出具的建筑业统一发票，发票金额显示为20000元，开票项目为零星工程。
再查明，根据原告提供的房屋产权证复印件，涉案房屋产权登记人系中新苏州工业园区和顺商业投资有限公司（以下简称“和顺公司”）。根据本院从和顺公司调取的和顺公司（甲方）与陈志勇（乙方）的房屋租赁合同，合同第八条第四项约定在租赁期内，未获得甲方的同意，乙方不得将该经营场地向任何其他企业、个人或品牌作任何形式的转租、分租；合同附件一明确约定，承租位置位于B区域17幢1F，用途只限于用作经营生鲜超市之用途。另，和顺公司（甲方）与被告陈志勇（乙方）于2014年1月22日签订了终止协议，协议约定甲乙双方一致同意于2014年1月31日终止场地租赁合同，乙方承诺在撤出租赁场所前自行处理完经营期间的债权债务；若乙方在撤场前仍未处理完债权债务的，由乙方承担全部违约责任。
根据本院于2014年7月9日对和顺公司招商部经理王国谨及员工吴敏所作的谈话笔录，和顺公司与陈志勇签订的合同明确约定了涉案房屋仅能用于经营生鲜超市，且在租赁期间，未获得和顺公司同意，陈志勇不得转租，且其与陈志勇的合同已于2014年1月31日终止。涉案房屋的物业公司系和顺公司外聘的物业公司，原告华美世居公司进场和物业办理装修手续时，和顺公司的物管部及招商部员工明确向原告华美世居公司告知涉案房屋不能租给中介公司，和顺公司把涉案房屋外面的大门锁了，但该区域里面还是相通的，锁门的时候原告华美世居公司还没怎么装修。
还查明，根据本院于2014年7月18日对苏州润鼎装饰工程有限公司法定代表人李雪峰所作的谈话笔录，其陈述润鼎公司与华美世居公司一直有合作，其于2013年9月11日与华美世居公司签订了装修合同，装修华美世居李公堤御湖熙岸对面的华美世居门店，2013年9月12日进场装修后，华美世居公司还未办理装修许可证，故润鼎公司停工了二、三天，之后华美世居公司告知润鼎公司装修许可证办下来了，就复工了，但从进场装修差不多十天左右的时候，物业公司把润鼎公司的装修人员全部赶出来了，物业告知装修人员该房屋不能转�，进场装修的时候装修许可证还未办理。退场时，地砖已敲、电基本做好、顶面的龙骨和隔断的木工架等木工部分做好了，材料费大约一万二、三左右，另加上人工等费用，总计两万元左右，润鼎公司已收到华美世居公司支付的两万元。
以上事实，由原告提交的租赁合同、银行交易凭条、装修合同、装修清单、发票、房产证复印件、本院调取的和顺公司与被告的租赁合同、终止协议等证据、本院对润鼎公司、和顺公司的谈话笔录及原告庭审陈述予以证实。
就双方签订房屋租赁合同、支付费用及原告主张解除合同的原因及装修情况，原告庭审陈述，原告找房子准备用于开办华美世居中介公司门店，被告陈志勇承租了水坊路36号B区十七幢的一楼，原告看中了被告承租区域的部分门面，故与被告商议承租涉案房屋，原告就被告可否出租向被告进行询问，被告表示其有�出租给原告，故原、被告签订了租赁合同，签订租赁合同前，原告并未要求被告提供涉案房屋的房产证和土地证原件或被告与房东的租赁合同，但在租赁合同中特别约定了第十四条。租赁合同签订当天，原告向被告支付了83330元，包括了五个半月的租金63450元（扣除了半个月的免租期租金）、12740元的履约保证金（含一个月物业费1040元、租金11700元）及六个月的物业费6240元。原告主张的费用83330元包括了上述三项费用。
双方签订合同后一周左右，原告进场装修，装修进行了两周左右，物业公司不让原告继续装修，并把门锁上了，物业公司表示因为被告承租该区域后，所经营的店面太杂。之后，原告与被告联系，被告表示其与物业公司的人协商，但协商未果，后来就联系不上被告。就装修许可证办理，原告陈述，因为原告与被告所签订的装修合同约定的免租期才十五�，被告陈志勇让原告先行装修，因为陈志勇的超市也在一起装修，但装修进行了二、三天后，物业公司不让原告装修，原告向被告核实为何装修许可证还未办理，被告表示由其与物业公司协商，因为被告的超市也要办理装修许何证，之后被告告知原告超市的大的装修许可证已办理，让原告继续装修，但装修继续了四、五天后再次被物业赶出来，物业告知原告超市的装修许可证不能使用。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示、亦不违反法律强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的权利和义务。原告按照合同约定交纳了首期租金及履约保证金，被告应当按约向原告交付房屋。根据原告庭审陈述及本院调查核实，因涉案房屋系被告违反其与和顺公司的合同约定进行转租，从而导致原告合同目的无法实现，原告现诉请要求解除原、被告间的房屋租赁合同有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告陈述及本院核实情况，双方签订房屋租赁合同两周左右原告进场装修，因物业锁门无法继续装修，另双方合同约定自2013年9月1日至2013年9月15日为免租期，因原告未实际进场经营使用，故原告主张被告返还其已支付的租金及履约保证金及物业费合计83330元本院依法予以支持。就原告主张的损失20000元及违约金28080元，本院认为，原告主张的违约金应当结合双方合同约定并综合考虑原、被告双方的过错程度及原告的实际损失予以确定。被告非法转租涉案房屋，是导致合同解除的主要原因；但原告华美世居公司系专业从事不动产经纪服务的企业，在承租涉案房屋时，其对房屋权属是否明晰、被告有无转租权应当尽到一定的审查义务。另，原告华美世居公司在未办理装修许可证的情况下即进场装修，其对装修损失的产生亦存在一定的过错，综上，本院结合双方租赁合同约定、双方的过错程度，并根据原告提供的装修合同、工程量清单及发票综合考虑原告的损失，酌情认定被告支付原告违约金15000元。原告主张的损失15000元，本院已在确定违约金时予以考虑，故对原告主张的装修损失不再予以支持。被告陈志勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零八条、第一百一十三条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州华美世居不动产经纪有限公�与被告陈志勇于2013年9月1日就苏州工业园区水坊路36号B区17幢1F所签订的场地租赁合同解除；
二、被告陈志勇于判决生效之日起十日内返还原告苏州华美世居不动产经纪有限公司83330元；
三、被告陈志勇于判决生效之日起十日内支付原告苏州华美世居不动产经纪有限公司违约金15000元；
四、驳回原告苏州华美世居不动产经纪有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2928元，公告费690元，共计3618元，由原告负担670元，由被告负担2948元，被告应负担部分已由原告预交，本院不再退回，由被告在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 蒋克勇
人民陪审员 陈学珠
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 赵 从
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