陕西省彬县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0427民初243号
原告蒙某某，男。
委托代理人葛某某，男，陕西咸益律师事务所律师。
委托代理人杨某，男，陕西彬州律师事务所律师。
被告陕西亿丰市场开发有限公司。
法定代表人王某某，男，该公司执行董事。
委托代理人张某某，男。
原告蒙某某与被告陕西亿丰市场开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒙某某及其委托代理人葛某某、杨某与被告陕西亿丰市场开发有限公司的委托代理人张某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告蒙某某诉称，2013年11月28日原、被告签订了商品房买卖合同书，约定：原告以565179元购买被告开发建设的彬州义乌商贸城A1-3A-216号及A1-3A-116号商铺房；被告应在2014年12月18日前将经验收合格的该商铺房交付给原告，逾期交房，自合同规定的最后交付期限的第二天起，即2014年12月19日至实际交房之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。原告已按合同约定履行了交房款义务，而被告未按合同约定时间交付商铺房，经原告多次督催，被告于2015年9月24日才将未经验收的商铺房钥匙交给原告让先行装修，后履行交房手续。原告的商铺虽然在彬州义乌商贸城2015年12月12日统一开业时经营，但该商铺房至今未经验收，也未正式交付，且未向原告出示交付所必备的《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称“两书一表”）。即使就按原告接钥匙之日算已交房，被告已超期交房280天，按合同约定，被告应继续履行合同，并支付原告延迟交房违约金158250.12元。综上所述，请求依法判令被告支付原告延迟交房违约金158250.12元，并继续履行合同，提供建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格的文件及“两书一表”；本案诉讼费由被告承担。
被告陕西亿丰市场开发有限公司辩称，原告诉称双方签订购房合同及交房时间情况均属实。虽然被告延迟交房，但合同约定有但书条款，所以不存在违约。原告要求继续履行合同不存争议。且商铺房原告已委托他人代收，已实际交付、占用、使用、经营。要求驳回原告的诉讼请求。
本案争议焦点：1、被告是否存在延迟交房的违约事实；2、原告主张的违约金是否符合有关规定；3、被告是否应提供验收合格的文件及“两书一表”。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同书一份，证明：①、原告购买被告商铺的基本情况；②、合同第八条约定被告应在2014年12月18日前将经验收合格的商铺房交付给原告；③、合同第九条约定被告逾期交房，应承担交付房款的日万分之十的违约金；④、由于被告违反合同约定的交房期限，所以被告应承担违约责任，并支付违约金158250元；
2、被告财务部门出具的收款收据2张及借款借据1张，证明原告于2013年11月28日向被告支付购房款285179元，并于2014年7月22日在彬县农村信用合作联社办理按揭贷款向被告支付购房款280000元，共计565179元；
3、原告还贷计划表一份，证明原告从2014年8月20日至2015年12月20日已还贷款本金49415.31元、利息48445.53元；
4、义乌商贸城宣传资料5张及其现状照片4张，证明被告关于义乌商贸城的广告及宣传资料与其现状不符，说明其宣传虚假，导致原告上当受骗，其应承担与事实不符的违约责任，且有些路还是断头路；
5、自购自营管理协议书一份，证明《委托经营管理合同》已撤销、作废。因经营模式发生变化，所以重新签订了自购自营管理协议。
经庭审质证，被告对原告提交的证据质证认为，对原告提交证据1、2、证据4中的照片及证据5的真实性、合法性、关联性及其余证据的真实性均无异议，予以认可，但对证据1中关于被告应承担违约责任、支付违约金及证据5的证明目的不认可。认为证据2中的借款借据及证据3以及证据4中的宣传资料均与本案无关联性。理由是：原告回避了第八条第二款的但书约定，并隐瞒了原告曾委托彬县义务商贸城有限管理公司办理交房手续的事实。根据合同约定的但书条款，被告可以延期交房，且延期交房是经过原告代理人同意了的，现原告已实际接房、占有、使用和经营，所以不存在违约交房的事实，无需承担违约责任。对原告陈述有些路还是断头路的事实认可，但对证明目的不认可。相反原告提供的证据印证了被告陈述的一个基本事实，即政府配套工程至今不到位，造成有些地方至今还是断头路。这正是交房日期延误的原因，也是合同约定的被告延期交房的免责事由。被告开发的项目是一个分期分批开发的连片开发整体项目，被告的宣传资料说明项目整体建成后的效果及可预期的远景效果。目前建成的只是先期开发的一部分，原告证明目的也与诉请无关。原告与彬县义乌商贸城管理有限公司签订的《委托经营管理合同》后，又签订了《自购自营管理协议》，但并未撤销彬县义乌商贸城管理有限公司办理房屋交接手续的授权，所以彬县义乌商贸城管理有限公司根据实际情况同意延期交房的行为对原告仍具有约束力。结合本案原告已实际接收房屋，且实际占有、使用、经营。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同书一份，证明：①、合同第八条第二款约定，如遇无法控制、无法克服的原因及政府行为、被告可以据实延期交房；②、合同补充条款第五条约定，因政府相关职能部门的禁令、管制原因、市政配套及其它非出卖人原因造成的逾期交付，出卖人无须承担违约责任；③、合同补充条款第九条约定，交房时未具备相关验收条件的，原告委托管理公司全权办理，不影响管理公司提前代收房、进场装修和经营活动的开展，相应责任和后果原告明确知晓并自愿承担。另外，即使被告违约，违约金也明显过高。
2、彬建质监发（2013）23号文件一份及《停工报告》、《复工报告》复印件各一份，证明政府职能部门因冬季气温降低，要求全县所有在建工程一律全面停止施工，从2013年12月15日停工至2014年3月15日复工，共计停工92天，根据合同约定，交付时间可以顺延，所以被告不承担违约责任。
3、《委托经营管理合同》、《情况证明》各一份，证明：①、原告曾全权委托彬县义乌商贸城管理有限公司代理其办理交房手续；②、原告承诺即使交房时不具备相关验收条件，也不影响交房，原告愿意承担相应责任，原告授权管理公司代表其行使业主的权利和义务。③、造成延期交房原因有三个，一个是政府部门要求停工92天，一个是天雨原因；第三是政府市政配套工程至今不能到位。为此原告的代理人同意被告延期交房；④、2015年9月17日原告同意以房屋现状接收房屋，并实际使用。综上被告的行为不存在违约。
经庭审质证，原告对被告提交的证据质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明目的不认可，因没有不可抗力的事实。被告没有提供因为天气原因不能施工的相关证明，且没有提供向原告告知的证明；对证据2中的停工、复工报告，因为没有原件，也无原告签字，对真实性不认可，且与本案没有关联性，对证明内容及证明目的均不认可；证据3无法证明商品房正式交房，受托方是彬县义乌商贸管理有限公司，签订的协议是委托彬县义乌商贸管理有限公司装修，与交房无关，所以不能证明被告不承担违约责任。《情况证明》与本案没有关联性，也不合法，没有法定代表人签字，所以不认可。
结合全案对原、被告提交的证据作如下认证：对原、被告提交的证据，除原告对被告提交的《停工、复工报告》有异议外，彼此对其余证据的客观真实性均无异议，予以认定；关于双方有异议的证明目的，根据双方陈述、举证、质证意见，结合有关规定在本院认为部分综合予以认定；对被告提供的《停工、复工报告》，因原告有异议，且从该报告内容来看，不能证明被告的主张。
综上原、被告陈述、举证、质证，法庭认证，可认定案件事实如下：
2013年11月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的彬州义乌商贸城A1-3A-216号及A1-3A-116号商铺房。该商品房建筑面积为89.2平方米，单价为每平米6336.09元，总价为565179.00元。付款方式为首付房价的一半，即285179元，剩余房款280000元以银行按揭的形式付款。出卖人应当在2014年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人。但遇不可抗力[无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的自然原因、意外事件或者社会因素，如自然灾害、异常天气（如连续五天以上天雨、雪天气）、疫情、政府行为等]，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内全部退还已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之十的违约金。合同补充协议约定：除前述合同约定的不可抗力条款外，遇因法律、法规及政府规章制度变更或者政府相关职能部门的禁令、管制等原因，市政配套的批准和安装延误，其它非出卖人原因造成逾期交付，买受人同意将商品房交付使用时间顺延，出卖人无须承担任何违约责任。交房时未具备相关验收条件的，如空气质量等，买受人委托管理公司全权办理，不影响管理公司提前代收房，相应责任和后果买受人知晓并自愿承担。合同签订后，原告按照合同约定在签订合同的当日支付了首付款285179元，并于2014年7月22日以按揭贷款的形式支付了按揭贷款280000元，购房款共计565179.00元。原告与彬县农村信用社合作联社签订的个人住房（商业用房）按揭借款合同第三十条约定，贷款利率为7.6‰，执行浮动利率，即在基准利率水平上执行（上浮/下调）；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。利率调整日为每年的1月1日。
原告在与被告签订《商品房买卖合同》的当日，又与彬县义乌商贸城管理有限公司（简称管理公司）签订了一份《委托经营管理合同》。该合同约定：原告将其购买的商铺委托管理公司统一经营管理。委托经营管理的期限是2014年10月18日起至2029年10月17日止。原告全权委托和协助管理公司办理交房手续（注：此处所称“交房意指提前交付商户进场装修使用，非《商品房买卖合同》约定的正式交房”，）原告完全认可管理公司的签收行为，并承担签收的相应后果。原告确认即使交房时并未具备相关验收手续，也不影响管理公司代收房，相应责任和后果原告明知并自愿承担。在委托有效期内管理公司代表原告行使业主的权利和义务。2015年8月15日，原告与管理公司又签订了一份《自购自营管理协议书》。约定：管理公司规划原告购买的商铺经营日化用品。并就商城开业后双方的管理责任进行了约定。该合同未涉及双方签订的《委托经营管理合同》。
2013年12月9日彬县建设工程质量安全监督站以彬建质监发（2013）23号文件就停止冬期施工有关事宜通知各有关建设、监理、施工及商品混凝土供应单位，要求城区工程从2013年12月15日起全面停止施工。原告购买商铺的施工单位温州联宇建设工程有限公司中国西部义务商贸城项目部给彬县建设工程质量安全监督站出具了停工报告，表明项目部已经完成既定目标任务并不再施工，目前正在进行清理、归类现场材料、机械，并在放假前对现场布置及临电做好相关自查自纠工作。2014年3月15日施工单位、监理单位、建设单位出具了复工报告，共计停工92天。该项目的政府配套工程道路至本案起诉仍未修通。被告于2015年9月24日将商铺房钥匙交给原告，原告现已装修、占有、使用、经营该商铺。2015年12月12日彬州义乌商贸城商铺统一开业。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应按该合同约定履行各自的义务。原告主张被告未按合同约定的交房期限即2014年12月18日前交付商品房，而是于2015年9月24日才将未经验收的商铺房钥匙交给了原告，被告对原告主张的交房时间无异议，只是抗辩合同约定有但书条款，延迟交房的理由：一是政府部门要求停工92天，二是天雨原因；三是政府市政配套工程至今不能到位。按合同约定可以据实延期交房，被告不须承担违约责任。但根据被告的举证情况，不能印证延迟交房理由成立。理由：一是政府部门根据往年惯例及当年的气候因素，要求停工，被告作为建设单位与施工单位在签订施工合同时不可能不考虑到该因素，且停工报告写明已完成既定目标任务；二是被告也未举证证明因天雨原因，导致延误；三是虽然彬州义乌商贸城有些路还是断头路，但从断头路来看不影响交房，且不是合同约定的市政配套设施；四是被告也无证据印证是因市政配套设施不到位导致延误；五是被告也未在不可抗力发生之日30日内告知原告；六是虽然原告全权授权管理公司办理交房手续，但不能因此证明原告同意延期交房。所以被告存在延迟交房280天的违约事实，应按合同约定承担违约责任。对原告主张被告应承担交付房款日万分之十的违约金诉请，虽然合同有此约定，但被告主张约定的违约金过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。那么原、被告约定的违约金是否超过给原告造成损失的百分之三十，因被告延迟交房，给原告造成损失有如下情况，一是商铺房屋租赁损失；二是原告营业损失。又因被告开发的彬州义乌商贸城商铺房全部存在延迟交房情况，导致该商贸城未形成出租经营或者自营的氛围，原告不可能按约定交房时间出租或者自营，致该损失无法计算，但兼顾合同的履行情况、被告的延迟交房的过错程度以及原告预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以支持31650元。原告要求被告提供经建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格的文件及《建筑工程竣工备案表》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即以下简称“两书一表”，因《建筑工程竣工备案表》就包含了建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格的文件，且《建筑工程竣工备案表》是行政部门备案材料，原告要求被告给其提供该备案表，无法律依据。虽然原告授权的管理公司已按照房屋现状接收了该房屋，且原告也已实际占有、使用，并开业经营该商铺，但按照合同约定及有关规定，被告仍需继续向原告提供“两书”，故对该诉请应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十三条、《商品房销售管理办法》第三十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西亿丰市场开发有限公司于判决生效后5日内支付原告蒙某某延迟交房违约金31650元；
二、被告陕西亿丰市场开发有限公司向原告蒙某某提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
三、驳回原告蒙某某其它诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4450元，由被告陕西亿丰市场开发有限公司承担592元，由原告蒙某某承担3858元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 李秀云
人民陪审员 程振涛
人民陪审员 王安平
二〇一六年七月十五日
书 记 员 刘 焰
附一：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《商品房销售管理办法》
第三十二条销售商品房住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。