浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终1396号
上诉人（原审原告）：东阳市向华磁材有限公司，住所地：浙江省东阳市横店工业区（电子园区）。
法定代表人：金新春，执行董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ友，东阳市申义法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：东阳市海强电声配件有限公司，住所地：浙江省东阳市横店工业园区。
法定代表人：马海荣，总经理。
委托诉讼代理人：翁梅娟，浙江翁梅娟律师事务所律师。
上诉人东阳市向华磁材有限公司（以下简称向华公司）与上诉人东阳市海强电声配件有限公司（以下简称海强公司）租赁合同纠纷一案，均不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初9313号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
向华公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用均由海强公司负担。事实和理由：一、向华公司于2017年3月18日邮寄给海强公司的《终止合同通知书》中明确载明：如需续租，每年租金36万元等内容；海强公司一审当庭提供其变造的《终止合同通知书》复印件，向华公司对该证据的三性均有异议；一审法院采信了该复印件，否定向华公司提供的《终止合同通知书》原件，违反法律规定，并导致判决错误。二、海强公司未按合同约定及时交付两年租金，已违反相关合同约定，其不按期缴纳租金已构成违约，应当支付违约金；“提前解除合同”仅仅是对承担违约责任所设立的一个方面，而不按时缴纳租金属违约行为系法定，一审判决于法无据。
针对向华公司上诉，海强公司答辩称，一、原判认定事实清楚，向华公司凭自己掌控的证据来推测海强公司知情，不符合事实真相。海强公司在一审中已举证收到证据中并未载明如向华公司所说的续租租金有每年36万元等内容，海强公司不同意按每年36万元使用费结算，只同意延续原租赁合同的约定，使用费按上年度标准计算。二、本案系租赁合同，双方未约定迟延支付租金的违约金，且不属于法定的违约责任范围。
海强公司上诉请求：撤销原判第一、二项，驳回向华公司的支付租金及腾房的诉请；一、二审诉讼费用均由向华公司负担。事实和理由：一、根据合同约定涉案三年租金应在2014年8月12日支付，向华公司在海强公司未付清租金的情况下，未在诉讼时效内起诉，超诉讼时效，一审法院适用法律错误；二、海强公司在涉案租赁合同到期后仍使用涉案租赁物，系因向华公司原法定代表人金向华及现法定代表人金新春曾共同向海强公司法定代表人马海荣借款150万元，现金向华、金新春借口不是向华公司行为，不但不愿归还巨额借款，甚至不同意海强公司用涉案租金拿来冲抵的意见。因此，海强公司仍使用向华公司的厂房，属于依法留置保全自己的债权。
针对海强公司的上诉，向华公司答辩称，双方签订涉案合同日期是2014年8月12日，海强公司曾交部分租金，至本案受理时未超三年的诉讼时效；双方在同一个厂区内从事经营，且经常在一起磋商关于租金的问题。海强公司主张案外人金向华曾向其有过借款，并要求在涉案租金中予以减除，足以证明向华公司经常催收涉案租金。因海强公司未对向华公司告知函予以明确答复，是否继续租赁仍处于待定状态，导致涉案租金续交也处于待定状态，故海强公司超诉讼时效的观点不能成立。海强公司主张的金向华的个人借款与涉案租金混同，该混同无相应法律依据，且两案的法律关系不同，两者不能相抵。
向华公司向一审法院起诉请求：一、海强公司立即腾空并归还向华公司的租赁厂房及其所有场地；二、海强公司付清尚欠租金361350元（其中合同期内欠租金301350元，期满后继续使用两个月的租金6万元），并支付违约金44135元。后向华公司将诉讼请求第二项变更为判令海强公司支付尚欠租金301350元及使用费（从2017年5月10日开始计算期满后继续使用的费用，按每年36万元计算至实际腾空之日止），并支付违约金44135元。
一审法院认定事实：双方于2014年8月12日签订《厂房租赁合同》一份，约定向华公司（即甲方）将其所有的坐落于东阳市的建筑面积为900平方米的厂房（以下简称租赁房屋）出租给海强公司（即乙方），租赁期限为三年，自2014年5月10日至2017年5月9日止，租金为14万元/年，每年在上一年基础上提升5%，承租方以现金或转账形式向出租方支付租金，合同签订日一次性付清，续租租金须在合同到期前一个月支付。合同还约定乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为总租金的10%。2014年5月10日，马海荣（海强公司的法定代表人）向金向华（时任向华公司法定代表人）转账14万元，该款系第一年度的房屋租金。后海强公司未支付第二、三年度的租金。2017年3月18日，双方一致认可向华公司通知海强公司合同到期终止，但向华公司陈述其在通知书中明确续租租金为36万元/年，且第一年租金应于2017年4月10日前付清；海强公司陈述其收到的通知书仅为通知海强公司协商续租事宜。另查明，金向华曾向马海荣借款，至今尚欠本金150万元及利息，并经该院（2016）浙0783民初17527号案件生效判决确定。2017年10月25日，向华公司的法定代表人由金向华变更为金新春。
一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同于2017年5月9日到期，到期后双方未重新签订租赁合同，故向华公司要求海强公司腾空租赁房屋的诉请，合理合法，予以支持。海强公司未支付第二、三年度租金且合同到期后海强公司仍占用租赁房屋，向华公司要求海强公司支付相应租金及使用费合法有据，但向华公司并未提供充分证据证明其向海强公司送达的终止合同通知书中载明了租金标准，也未提供证据证明海强公司同意了该租金标准，故海强公司在合同到期后占用房屋期间的使用费应参照租赁合同约定的上一年度的租金标准予以计算。经计算，海强公司尚欠向华公司租金301350元，海强公司还应支付向华公司房屋使用费（自2017年5月10日起按154350元/年计算至房屋实际腾空之日止）。关于违约金，因海强公司并不存在双方在合同违约金条款中约定的提前解除合同的行为，故对向华公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上，向华公司的诉讼请求，部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、东阳市海强电声配件有限公司应于判决生效后一个月内腾空坐落于东阳市的房屋；二、东阳市海强电声配件有限公司应于判决生效后十日内支付东阳市向华磁材有限公司租金301350元及房屋使用费（自2017年5月10日起按154350元/年计算至房屋实际腾空之日止）；三、驳回东阳市向华磁材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7383元，由东阳市向华磁材有限公司负担1562元，由东阳市海强电声配件有限公司负担5821元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，双方对向华公司曾向海强公司邮寄送达《终止合同通知书》的事实均无异议，但对该通知书的内容存在争议，在卷证据不足以认定该通知书中有续租租金每年36万等内容，向华公司的相关主张，依据不足，本院不予支持。涉案《厂房租赁合同》虽约定租金在合同签订日一次性付清，但海强公司未按约定支付租金，涉案部分租金尚未付清，根据本案相关事实，双方当事人以自己的行为修改了合同约定，故本案诉讼时效应从涉案租赁合同期满后开始计算，海强公司的相关上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案租赁合同并未约定迟延支付租金的违约金，且双方已经对涉案租金的支付时间重新做了约定，故向华公司要求海强公司支付迟延支付租金违约金，与查明事实不符，本院不予支持。涉案租金与双方法定代表人个人债务因当事人不同，不能相互折抵，海强公司以另案债务为由要求行使留置权，于法无据，本院不予支持。
综上所述，向华公司、海强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7383元，由东阳市向华磁材有限公司负担1562元，由东阳市海强电声配件有限公司负担5821元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 黄良飞
审 判 员 盛 伟
二〇一八年五月十八日
代书记员 黄佳婧