广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4831号
上诉人（原审原告）：黄大江，身份证住址广东省广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：黄金城，身份证住址广东省广州市荔湾区。
以上两上诉人共同委托代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人：苏钥严，广东纵横天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：林叶菊，职务董事长。
委托代理人：邹征泽，广东华勋律师事务所律师。
委托代理人：许西湖，该公司职员。
上诉人黄大江、黄金城因与被上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：原广州市荔湾区文昌北路同福街40号房是黄大江、黄金城所有的房产。2008年12月，元邦房地产公司（拆迁人）与黄大江、黄金城（被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：黄大江、黄金城同意元邦房地产公司拆除荔湾区文昌北路同福街40号房屋，建筑面积58.3645平方米；元邦房地产公司应于2011年12月31日将自有的荔湾区文昌北路原征地红线内新建大楼E栋（自编）第十七层、建筑面�为72平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按实分摊在内）第1707号单元的房屋用作拆除黄大江、黄金城原址房屋后的产权调换；原址房屋建筑面积58.3645平方米与元邦房地产公司调换给黄大江、黄金城的72平方米，相差了13.6355平方米，由黄大江、黄金城以1700元／平方米向元邦房地产公司购买3.6355平方米共计6180.35元，以6000元／平方米向元邦房地产公司购买5平方米共计30000元，以8000元／平方米向元邦房地产公司购买5平方米共计40000元，付给元邦房地产公司76180.35元，此金额的22854.1元某、黄金城在本协议鉴证后一个月内付清，余款回迁后10天内付清；回迁面积按实测面积为准，面积误差在1.5%范围内（包括1.5%），双方按6000元／平方米为基准互补差价，面积误差大于1.5%范围，面积不足部分元邦房地产公司按8000元／平方米补偿给黄大江、黄金城，面积超出部分黄�江、黄金城按6000元／平方米补偿给元邦房地产公司，等等。该协议已备案。
上述协议签订后，黄大江、黄金城将原址房屋交由元邦房地产公司拆除。2014年，元邦房地产公司将位于荔湾区文昌北路246号1707房交付给黄大江、黄金城。同年4月23日，元邦房地产公司出具私房回迁房增大面积款的发票给黄大江、黄金城，记载上述房屋建筑面积74.2436平方米，单价7478.79元／平方米，金额555252.34元，附注：原产权面积58.3645平方米，回迁增大面积15.8791平方米。同年9月17日，黄大江、黄金城取得上述房屋产权证，记载建筑面积74.24平方米，套内建筑面积54.2平方米。
2015年5月11日，黄大江、黄金城向原审法院提起本案诉讼，请求：1.元邦房地产公司向黄大江、黄金城赔偿经济损失354112.5元（相差的套内面积即产权证面积与协议约定的回迁房面积差为14.1645平方米，参照现在回迁房屋所在地段的市场价格25000元／平方米计算）及利息2656元（从我方接收回迁房的次日2014年9月18日开始，按银行同期逾期贷款利率计算，暂计至2014年10月17日，直计至实际支付本金之日止）。2.本案的诉讼费由元邦房地产公司承担。
原审法院审理认为：黄大江、黄金城与元邦房地产公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定了元邦房地产公司调换给黄大江、黄金城的房屋的建筑面积，分摊楼梯、走廊等面积则按实分摊，若元邦房地产公司调换给黄大江、黄金城房屋建筑面积超出原址房屋建筑面积的，由黄大江、黄金城向元邦房地产公司购买等等。根据原审法院查明的事实，元邦房地产公司调换给黄大江、黄金城的房屋产权记载建筑面积已经超出于《补偿协议》约定的房屋建筑面积。此外，因《补偿协议》并无约定元邦房地产公司调换给黄大江、黄金城房屋的套内建筑面积，也没有明确约定黄大江、黄金城购买的房屋建筑面积是否属于房屋分摊面积或套内建筑面积，故黄大江、黄金城认为其以1700元／平方米向元邦房地产公司购买的房屋面积是属于分摊面积，其余的面积应为套内建筑面积，依据不足，原审法院不予采纳，黄大江、黄金城因此要求元邦房地产公司赔偿套内建筑面积的面积差带来的经济损失及利息的诉讼请求，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回黄大江、黄金城的全部诉讼请求。本案原审受理费3326元，由黄大江、黄金城负担。
上诉人黄大江、黄金城不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.元邦房地产公司向黄大江、黄金城提供的回迁房的套内面积严重少于约定面积，原审法院既没有查清本案的关键事实，更没有依约作出判决，应予撤销。（1）黄大江、黄金城被拆除的房屋面积是58.3645平方米，根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》（穗常发（1997）42号）第二十五条第一款及《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十四条等相关规定，元邦房地产公司在拆除原址房屋后，依法向黄大江、黄金城提供的回迁房屋的套内面积应不少于58.3645平方米；（2）黄大江、黄金城另行向元邦房地产公司购买了套内面积10平方米，结合法定的58.3645平方米，元邦房地产公司应向黄大江、黄金城提供的回迁房的套内面积应为68.3645平方米，因此元邦房地产公司现提供的回迁房的套内面积只有54.2平方米，比约定�回迁房的套内面积少了14.1645平方米。根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第三条的约定及广州市国土局、广州市房地产管理局当时发布的《关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知》（穗国房字（1997）2**号）第一条、《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第二款、《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十四条的有关规定，黄大江、黄金城向元邦房地产公司所购买的面积中，单价为1700元／平方米所购买的3.6355平方米为回迁房的分摊面积，而单价为6000元／平方米及8000元／平方米所购买的10平方米为套内建筑面积。另外，在1997年拆迁时，广州市人大出具穗常发（1997）42号文明确回迁房屋分摊面积的购买价格适用建筑成本价结算，并由广州市国土局发出穗国房字（1997）239号文件明确当时的建筑成本价为1700元／平方米，因此双方在�迁时正是根据该条规定确定购买分摊面积的价格，并参照当时的商品房价格购买增大部分的套内面积。2.原审法院遗漏查明事实，没有依法依约作出判决，无异于支持开发商刻意混淆建筑面积与套内面积的区别、损害回迁户利益并从中谋取不当利益的行为。请求：1.撤销原审判决，并依法支持黄大江、黄金城的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由元邦房地产公司承担。
被上诉人元邦房地产公司答辩称：1.黄大江、黄金城与元邦房地产公司之间关于“建筑面积”的约定明确，元邦房地产公司交付的房屋的建筑面积符合双方约定；2.双方协议已经履行完毕，现在也已经出了房产证，也是在黄大江、黄金城同意收楼补差价之后才办理的。如果黄大江、黄金城不同意收楼或者不配合办理房产证我们是不能办理的，回迁面积以实测面积为准；3.如有面积争议，应该�照约定方式处理，黄大江、黄金城的诉讼请求本身就已经完全背离了约定；4.从公平与诚实信用的角度而言，元邦房地产公司已经全面履行了义务，黄大江、黄金城无视协议与事实上诉至法院，是没有依据的；5.《广州市城市房屋拆迁管理条例》2004年1月1日即废止失效，其中第二十五条应结合第二十六条来理解：以产权调换方式补偿的住宅房屋，建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算。本案中回迁房屋建筑面积大于原建筑面积，元邦房地产公司不需要向黄大江、黄金城结算差价。《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》（穗府（2011）17号）的实施时间是2011年9年6日，没有溯及既往的效力，故与本案无关；6.当事人可以对自己的权利义务进行处分，有约定的应当按照约定。本案双方当事人签订《广州市城�房屋拆迁补偿协议书》是基于各种情况的综合考虑后作出，且已经履行完毕，有合理异议应在履行前提出。且《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》关于建筑面积以及面积差的处理约定的非常清楚。黄大江、黄金城一直在回避事实和混淆概念，其提出的诉求没有依据。
经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，黄大江、黄金城与元邦房地产公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据上述协议内容可知，双方并未明确约定元邦房地产公司用于产权调换房屋的套内建筑面积，也未明确约定黄大江、黄金城按照不同标准购买的房屋建筑面积是属于房屋分摊面积还是套内建筑面积。现黄大江、黄金城已取得元邦房地产公司用于产权�换的房屋的产权证，根据产权证记载，该房屋建筑面积已超出《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的房屋建筑面积。原审据此对黄大江、黄金城要求元邦房地产公司赔偿套内建筑面积的面积差带来的经济损失及利息的诉讼请求不予支持，并无不当。
关于黄大江、黄金城上诉所称“依据《广州市城市房屋拆迁管理条例》及《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》的相关规定，元邦房地产公司提供的回迁房屋套内面积不足”的意见。涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签订时间是2008年12月，而《广州市城市房屋拆迁管理条例》已于2004年失效，《广州市人民政府关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》自2011年9年6日起才实施，因此上述相关规章均不能适用于本案，黄大江、黄金城的该项上诉意见不能成立，不予采纳。
关于黄大江、黄金城上诉所称其以1700元／平方米向元邦房地产公司购买的房屋面积属分摊面积、其余购买面积属套内建筑面积的意见。因涉案的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中并未约定黄大江、黄金城按照不同标准所购买的房屋建筑面积是属于房屋分摊面积还是套内建筑面积，且黄大江、黄金城未能提供证据证实该主张，故对黄大江、黄金城的该项上诉意见不予采信。
综上所述，上诉人黄大江、黄金城的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6652元，由上诉人黄大江、黄金城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理审判员 林锐君
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 熊志遥
高宝韫