辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终37号上诉人（原审原告）：程云生，男，住盘锦市兴隆台区。上诉人（原审原告）：向光兰，女，住盘锦市兴隆台区。二上诉人委托代理人：田丽颖，辽宁辽河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘锦东方银座中心城置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：梁运龙，该公司总经理。委托代理人：梁兵，男，住辽宁省沈阳市和平区。委托代理人：邵会波，男，住辽宁省盘锦市兴隆台区。上诉人程云生、向光兰与被上诉人盘锦东方银座中心城置业有限公司（简称东方银座）房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2015年11月11日作出（2015）兴民一初字第00241号民事判决，程云生、向光兰不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人程云生、向光兰及委托代理人田丽颖，被上诉人东方银座委托代理人梁兵、邵会波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程云生、向光兰一审诉称：2013年10月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东方银座中心城第8幢1单元502号房，合同总价款354，805.00元，被告应于2014年8月31日前交房。原告依约交付了全部房款，但被告未在交付房屋前取得法定的经竣工验收合格证明；被告不能协助办理房屋权属登记；原、被告签订的《补充协议》内容与主合同和国家法律、法规相抵，应属无效。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的买卖合同；2、判令被告退回原告购房款354，805.00并支付违约金40，004.26元。被告东方银座一审未提交书面答辩，在庭审中辩称：被告不同意解除合同、不同意退回购房款，不同意赔偿违约金。被告没有逾期交房的违约行为；被告认为双方签订的补充协议合法有效，对双方具有法律约束力，原告要求解除合同不符合合同约定及法律规定。一审法院经审理查明：2013年10月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定由原告购买被告开发建设的东方银座·中心城第8幢／座1单元502号房屋，合同约定建筑面积共78.78平方米，房屋总房款为354805.00元，约定的付款方式是在签订《商品房买卖合同》时一次性付清全部房款（含已支付定金）。原告于2013年10月13日向被告交付首付款8万元，后在2013年10月30日交齐了全部房款。上述《商品房买卖合同》的第八条第一款约定被告应于2014年8月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用；补充协议第八条第一款补充约定商品房交付条件指甲方（即被告）在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、勘查设计单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，乙方（指二原告）同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。主合同第九条及补充合同第九条对被告逾期交房的违约责任进行了约定：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。主合同第十一条第二款同时约定：由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为已在通知的交房日期交付并由买受人承担通知后产生的费用和风险。主合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。另查：被告已于2014年8月8日取得了经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》，且2014年10月24日盘锦市兴隆台区城市建设环境保护局为被告签发了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》。被告于2014年9月21日、2014年10月25日先后两次通知原告收房，原告已收到这两次通知，但原告至今未办理接收手续。并于2015年1月23日向本院提起诉讼，后于2015年4月9日变更诉讼请求，要求解除双方的商品房买卖合同，退回已付购房款并支付违约金。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。庭审中原告主张《商品房买卖合同》补充协议与国家法律、法规相抵触，属于无效条款。但原告未能证明该补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，故对原告的该项主张本院不予支持。原、被告双方在平等、自愿的基础上订立的合同对双方当事人都有约束，双方当事人都要维护市场交易秩序，不得擅自、随意变更或解除。庭审中原告主张被告不能提供房屋竣工验收合格证，不能协助原告办理房屋产权证书，存在违约，应解除合同。但本案中，被告已按双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，取得了房屋竣工验收合格手续。虽被告通知原告收房超过了合同约定的交房日期，但两次通知均未超过可以解除合同的期限；而能否依约定时间办理房屋所有权证书亦不是合同约定解除的条件。故该房屋买卖合同不应予以解除。原告主张的违约金，因是建立在合同解除基础之上的，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告程云生、向光兰的诉讼请求。案件受理费6622.00元，由二原告承担。上诉人程云生、向光兰上诉请求及理由是：要求撤销原判，予以改判。理由，1、原审认定“上诉人未能证明补充协议存在合同法第五十二条、第五十三条规定情形，不属于无效条款”错误；2、原审认定“被上诉人取得了房屋竣工验收合格手续”未有法律依据。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管总门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，因此，该房屋建筑工程只有经过建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》，才是证明工程具备验收对社会公众具有公示效力唯一的法定文件。被上诉人提供的由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同签署的《建设工程验工验收报告》，与上述法律相违背，应属无效；3、原审认定“能否依约定时间办理房产证不是合同约定解除的条件”违背法律规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”的规定，因此，只要在该期限未办理房产登记便可解除合同；4、根据消防法规定必须经过消防验收才能交付使用。东方银座二审答辩认为：1、双方签订的补充协议不存在合同法52条、53条规定的致使合同无效的情形，补充协议是在正文录不下了，才在附件11中录入，其实就是合同正文的内容；2、《合同法解释二》第14条规定：《合同法》第52条第五项，即违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定中，强制性规定是指效力性强制规定，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为的目的，但并不否认该行为在民商法中的效力；3、关于上诉人提及的办理房产权属证明的延迟属于解除《房屋买卖合同》情形的主张，既没有事实根据，也没有法律、合同依据；4、关于上诉人提到的连廊问题，上诉人没有证据证明案涉房屋的结构与约定不符，该主张不能构成退房的理由。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案争议焦点：上诉人与被上诉人应否解除房屋买卖合同。围绕本案争议焦点，上诉人在二审未有新证据提供。围绕本案争议焦点，被上诉人在二审未有新证据提供。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为：对应否解除房屋买卖合同的认定。在签订商品房买卖合同之后，双方又网签了商品房买卖合同及补充协议，该网签合同及补充协议对逾期交房、逾期办了房屋产权证所应承担的违约责任均做了约定，该约定并未对上诉人的主要权利予以排除，因此具有法律效力，应按该约定履行。在履行中，被上诉人已于2014年10月24日取得了建设行政主管部门审核《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》编号（2014）第0017号，证明该工程符合竣工验收条件，予以备案。根据建筑法第六条“国务院建设行政主管部门对全国建筑活动实施统一监督管理”的规定，该工程已具备验收条件。另，关于购买商品房设有“连廊”问题，上诉人称图纸为开放式实际为封闭式连廊，但未提供证据予以证明为被上诉人擅自变更，且被上诉人承诺可以整改，因此不属于解除合同情形。鉴于以上情形，双方并未具备解除房屋买卖合同的条件，因此该合同不应予以解除。对上诉人要求解除房屋买卖合同，退还购房款及支付违金的主张，不应予以支持。原审判决正确，应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6622元，由上诉人程云生、向光兰承担。本判决为终审判决。审判长 杨 敏审判员 徐振强审判员 李 野二〇一六年四月五日书记员 赵燕菲