辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01023号
上诉人（原审被告）：沈阳圣淘沙房屋开发有限公司，住所地：沈阳市和平区长白地区夹河路6号。
法定代表人：许哲财，该公司董事长。
委托代理人：马扬，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴忠田，男，1962年7月22日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：吴振华，女，1963年2月26日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
上诉人沈阳圣淘沙房屋开发有限公司与被上诉人吴忠田、吴振华因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00051号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告吴忠田、吴振华诉称：原告于2010年10月20日与被告签订商品房预售合同，购买了被告位于沈阳市和平区长白西街36-1号第10幢1-6单元2号房一处购房款共计：590072元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房支付使用后360日内，将办理权属登需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第3项处理：”3、出卖人在本合同约定的交付期限届满之日起30日内仍未交付的，每日向买受人支付已付出房子价款10万分之一的违约金，本合同继续履行。合同约定于2011年6月15日向原告交付房屋，按照合同约定应于之后的360日内办理房产权事宜，但被告方直至现在也没有给办理，逾期今日起诉已有二年零五个多月有余，原告曾多次找被告方协商解决此事但均遭到拒绝，在目前房地产市场多变的情况下被告的违约行为严重影响了原告正常的合法权益，根据合同约定被告应共计支付原告逾期办理房产证违约金5292.95元。购买的房屋合同面积96.79平方米，产权登记面积95.89平方米，少0.9平方米，合同第五条明确规定：合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，商品房支付后产权登记面积与合同面积发生差异按第2项处理：面积误差比较绝对值在3%以内的据实结算房价款。所以被告应找回原告5621.05元，但是被告执意把这笔钱转到物业费用，原告的物业费每平方米1.5元，每年也就是1700多元，原告不欠物业费所以不同意，原告曾多次找被告方协商解决此事但均遭到被告方的拒绝，被告应支付原告面积少0.9平方米的金额5621.05元，故原告诉至法院。诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期办理房产权属登记违约金5292.95元；2、依法判决被告支付面积少0.9平方米5621.05元；3、诉讼费由被告承担。
原审被告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司辩称：依据被答辩人与答辩人签署的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，答辩人应于房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，如因答辩人的责任，被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且在合同约定的期限届满之日起30日内仍未履行完毕的，答辩人每日向被答辩人支付已付房价款壹拾万之壹的违约金，合同继续履行。本案被答辩人于2012年4月28日办理房屋入住，接受房屋交付使用，那么根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，答辩人应自该日起360日内将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，也就是说，如果自房屋交付使用第361日即2013年4月24日起30日内，答辩人仍未履行将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案时，则答辩人应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定向被答辩人承担违约责任。2013年10月12日本案诉争房屋取得《沈阳市房屋所有权初始登记证明》。因而，答辩人迟延履行《商品房买卖合同》第十五条协助办理权属登记义务的天数为142日，应向被答辩人支付违约金应为837.90元。关于房屋面积差价款。依据被答辩人与答辩人签署的《商品房买卖合同》以及《补充协议》关于面积差异处理即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算的约定，本案诉及房屋的合同约定建筑面积为96.79平，初始登记证明所登记的建筑面积为95.89平，按照合同平米单价6096.41元计算，两者相差0.9平即5486.77元，按照合同约定答辩人应据实结算退还给被答辩人。但事实的情况是，在包括被答辩人在内的数位业主出现房屋面积差的事实后，答辩人向相关各业主均征求过意见，相关各业主均同意以物业费抵偿的方式解决面积差的问题，唯被答辩人未置可否，但被答辩人却已于2014年1月1日起不再交纳物业费。需要说明的是，虽然按照合同法关于债务抵销的法律规定，答辩人与物业公司并非同一主体，但两者系属关联公司，且被答辩人在知悉答辩人对于面积差价款采用以物业费抵偿的解决方式后，自行中止交纳物业费，应视为在事实上已经接受债务抵销的解决方式，否则，反之由此必将引发物业公司另行起诉追究被答辩人未交物业费违约责任的新的纠纷，造成诉累的同时，亦浪费司法资源。因而，被答辩人未交或欠缴物业费的金额，应在面积差的结算金额中等额扣除，既解决本案纠纷，又避免新的纠纷。综上，恳请人民法院查清案件事实，做出公正裁判。
原审法院查明：2010年10月20日，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白西三街36-1号1-6-2号房屋一套，建筑面积96.79平方米，总房款590072元。关于交房时间，合同第八条约定“出卖人应当在2011年6月15日前交房；关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人在本合同约定的交付期限届满之日起30日内仍未交付的，每日向买受人支付已付房价款壹拾万之壹的违约金，本合同继续履行。”合同签订后，原告如约支付了购房款。2012年4月28日，被告将诉争房屋交付原告使用，诉争房于2013年10月12日备案至原告名下。
原审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告在履行合同时，未能在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告上述行为均已构成违约，应承担相应的违约责任。被告违约天数为142天。关于原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。对原告该项诉请，本院部分予以支持。关于原告诉请退还购房面积款请求，诉争房实际面积比合同约定面积少0.9平方米，依合同约定，被告应退还5486.77元，对被告称用此款冲抵物业费，原告不予认可，因二款项非基于同一法律关系，对被告抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴忠田、吴振华逾期办证违约金837.9元；二、被告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴忠田、吴振华购房面积款5486.77元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费73元（原告已预交），减半收取37元由被告沈阳圣淘沙房屋开发有限公司负担。
宣判后，沈阳圣淘沙房屋开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决第二项内容并依法改判为被上诉人自2014年1月1日起至今所欠缴的物业费金额从上诉人应退还给被上诉人的面积款中等金额抵偿，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：与被上诉人情况类似的数位业主均已同意用物业费抵偿的方式解决面积差的问题，但本案被上诉人拒交物业费，虽然上诉人与物业公司并非同一主体，但被上诉人拒交物业费的行为应视为已接受债务抵销的解决方式。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人吴忠田、吴振华辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同，收款收据、《入住汇签单》、《房屋查验记录》、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》以当事人陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：吴忠田、吴振华与沈阳圣淘沙房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现沈阳圣淘沙房屋开发有限公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为，应承担相应的违约责任。现沈阳圣淘沙房屋开发有限公司对违约金的计算方式及应退还吴忠田、吴振华的面积款并无异议，但提出该款应冲抵物业费，对此吴忠田、吴振华明确表示不同意冲抵。因沈阳圣淘沙房屋开发有限公司应给付吴忠田、吴振华违约金及面积款与吴忠田、吴振华是否欠付物业费并非同一法律关系，故沈阳圣淘沙房屋开发有限公司的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费73元，由上诉人沈阳圣淘沙房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年五月五日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。