辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民再607号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。
法定代表人：何智韬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：康何，女，该公司法务专员。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：谭光，男，1957年8月24日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：于国华，辽宁胜诚律师事务所律师。
再审申请人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被申请人谭光商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终4489号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月24日作出（2017）辽民申1210号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人保利公司的委托诉讼代理人康何、被申请人谭光的委托诉讼代理人于国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司申请再审称，请求撤销二审判决，依法改判驳回谭光的诉讼请求；一、二审及再审诉讼费用由谭光承担。主要理由是：（一）二审法院认定在2014年10月31日前案涉房屋仍存在质量问题，不具备交付条件的事实，缺乏证据证明。质监站下发的整改通知单为对装饰装修的行为抽查，并未指出案涉工程存在违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，也未指出案涉房屋在交付时存在主体结构质量不合格或影响居住使用。因此，二审法院认定案涉房屋存在质量问题不具备交付条件缺乏事实和法律依据。（二）二审判决根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》认为质监站下达的整改通知要求未整改完成不得投入使用就表明2014年案涉房屋存在质量问题是适用法律错误，该办法已经废止。质监站的整改通知系验收备案程序中的监督行为，对于房屋质量问题的判定已经超出了其法律赋予的职权范围，对于是否可以交付使用也超出了其职权范围。综上，保利公司按合同约定按期交付房屋，并以合同约定的方式通知谭光，不存在违约行为，不应承担逾期交付房屋的违约责任。
谭光辩称，虽然保利公司于2014年9月4日、10月20日组织勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告，但是2014年10月31日因质监站下达了整改通知书，并且保利公司进行了整改同时又重新组织了竣工验收，则2014年9月4日，10月20日的竣工验收是无效的。该工程的有效、合格验收是2015年4月13日，因此，房屋具备交付条件的时间是2015年4月13日。根据《中华人民共和国建筑法》第六条、《建设工程质量管理条例》第四条、第四十六条、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条均规定了建设主管部门对工程竣工验收的监督管理职能；《建设工程质量管理条例》第四十八条、第四十九条、《辽宁省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施办法》第十四条、第二十三条均明确了质量监督部门在发现有影响工程质量的问题及有违反建设工程质量规定行为的问题时，有权责令整改；住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条明确规定符合竣工验收的条件，其中第（十）项为建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。辽宁高院作出的（2016）辽民再405号、406号两份民事判决适用法律错误。综上，保利公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
谭光向一审法院起诉请求：保利公司按照商品房买卖合同约定承担逾期交房违约金36105.18元（自2014年11月1日起至2015年2月10日止），实际金额计算至具备法律规定的房屋交付条件之日止。
一审法院认定事实：2013年5月28日，谭光与保利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.谭光购买保利公司开发的位于大连市甘井子区房屋一套，房屋建筑面积130.74平方米，总房款1769862元。2.保利公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格；该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。3.出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。4.如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。
合同签订后，谭光以首付款及按揭贷款的方式向保利公司交付了全部购房款。2014年9月3日、10月20日，案涉工程的勘验、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告。
大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2014年10月31日作出《责令整改通知书》，工程名称：红旗水泥制品厂周边地块改造项目；形象进度：装饰装修；检查部位：行为抽查；处理意见：责令整改，上交《整改完成报告》，未整改完成不得投入使用。2015年2月5日由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。2015年4月13日大连市甘井子区建筑质量工程监督站作出《单位工程竣工验收监督记录》，质量行为检查情况：1、各方人员按规定到齐；2、各方意见一致，同意验收。工程实物质量检查情况（含技术资料）：1、细部处理不良，部分表箱缝隙较大；2、成品保护工作应提前做好；3、个别处外墙涂料污染。同日，施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。自大连市城市建设档案馆调取的《工程竣工验收报告》载明：工程名称红旗水泥制品厂及周边改造项目B13号楼，建设单位大连保利红旗房地产开发有限公司，验收意见为达到竣工验收标准。该工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院、设计单位大连城建设计研究院有限公司、施工单位大连博源建设集团有限公司、监理单位大连宏达建设监理有限公司及建设单位保利公司的相关工作人员在该报告上签字确认，保利公司加盖公章。该报告的落款时间是2015年4月13日。
一审法院判决：自判决生效之日起十日内，大连保利红旗房地产开发有限公司支付谭光逾期交房违约金34830.88元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，其他费用50元，合计750元，由谭光承担10元，保利公司承担740元。
保利公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判驳回谭光的诉讼请求。
二审法院对一审查明的事实予以确认。
二审法院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为保利公司在合同约定的交房期限（即2014年10月31日）届满前是否具备房屋交付条件的问题。保利公司为证明其主张提交了2014年9月4日和10月20日案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告。谭光对该报告的真实性不予认可，并提交了其申请法院调取的大连市甘井子区建筑工程质量监督站对案涉工程下发的《责令整改通知书》、《单位工程竣工验收监督记录》及两份《整改完成报告》，拟证明2014年10月31日前案涉房屋并不具备交付条件。依据现有证据显示，大连市甘井子区建筑工程质量监督站分别于2014年10月31日和2015年4月13日针对案涉工程向保利公司下发责令整改的通知，保利公司于2015年4月13日整改完毕，并出具《整改完成报告》，同日，保利公司取得了备案的《工程竣工验收报告》。根据《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。本案中，虽然保利公司作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位对案涉工程进行了验收，并出具了验收合格的报告，但大连市甘井子区建筑工程质量监督站作为工程质量监督机构于2014年10月31日下发整改通知，明确要求未整改完成不得投入使用，由此表明2014年10月31日前案涉房屋仍存在质量问题，不具备交付条件。2015年4月13日大连市甘井子区建筑工程质量监督站对整改完成情况予以确认，保利公司才最终取得《工程竣工验收报告》。故案涉房屋至2015年4月13日才具备交付使用条件，保利公司存在逾期交房的情形。据此，保利公司关于案涉房屋在2014年10月31日前已具备交付条件的上诉理由，没有充分的事实和法律依据，不予支持。因谭光一审中的诉请是要求保利公司支付自2014年11月1日起至具备法律规定的房屋交付条件时止的违约金，故一审法院判令保利公司支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至案涉房屋验收合格之日（即2015年4月13日）止的逾期交房违约金并无不当，依法予以维持。
关于保利公司二审期间提交的北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，保利公司拟用该证据反驳大连市甘井子区建筑工程质量监督站作出的整改通知书中所指出的案涉工程存在的质量问题，大连市甘井子区建筑工程质量监督站是我国法定的工程质量监督机构，对工程的竣工验收行使监督权。在其向保利公司下发的整改通知书中已经明确要求案涉房屋未整改完成不得投入使用，表明案涉房屋不具备交付条件。而保利公司提供的《司法鉴定意见书》，结论为整改通知书所列问题均不影响房屋主体结构质量和居住使用。鉴于竣工验收需要法定的条件和程序，即使房屋主体结构质量无问题，不影响居住使用，亦不能必然得出房屋已具备交付条件的结论。此外，该《司法鉴定意见书》仅系保利公司单方委托的鉴定机构出具的意见，谭光对该证据的真实性、合法性均不予认可，其证明效力不能对抗国家行政管理机关做出的行为。故对于保利公司提供的《司法鉴定意见书》，不予采信。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由大连保利红旗房地产开发有限公司负担。
本院再审认定事实除与原一、二审认定事实一致外，另查明，2014年10月30日，保利公司向谭光邮寄送达了收楼通知书。上述事实已经当事人庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。
本院再审认为，本案的焦点问题是保利公司在双方约定的房屋交付期限日（2014年10月31日）是否具备房屋交付条件及是否存在违约情形。有关商品房的交付条件包括法定条件和约定条件。一方面，从法律规定看：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”；该条例第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。此外，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》等部门规章也同样规定了建设行政主管部门的监督备案职能。以上法律法规表明，对于建设工程的竣工验收，现行法律法规实行的是建设工程质量监督管理制度，即竣工验收备案制，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为判断竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用的条件。而有关建设行政主管部门如何行使监督管理职能，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。本案中，虽然大连市甘井子区工程质量监督站在2014年10月31日作出《责令整改通知书》，但是该通知书显示“检查部位”为“行为抽查”；“形象进度”为“装饰装修”；“存在问题”中所载明的内容亦是与“检查部位”有关的情形，并未明确指出案涉工程有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，或存在直接影响房屋的主体结构质量和业主居住使用的情形。因此，大连市甘井子区工程质量监督站《责令整改通知书》提出的问题不足以认定案涉房屋不具备交付条件。
另一方面，从本案合同约定看：谭光与保利公司签订的《商品房买卖合同》中关于商品房交付条款约定保利公司“应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”，该约定并不违反相关法律规定，应为有效。2014年9月4日、10月20日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位已经分别出具了相应的工程符合要求质量合格的报告，表明保利公司按照合同约定的时间完成了组织验收义务，并出具了工程质量合格报告。
根据上述法律规定及本案合同约定，案涉楼房在2014年10月31日已具备交付条件，保利公司于2014年10月30日通过合同约定的方式向谭光邮寄送达收楼通知书，即保利公司已履行合同义务，行为亦符合法律规定，故谭光主张保利公司承担逾期交付房屋的违约金责任，缺乏事实和法律依据。
综上所述，保利公司的再审请求成立，原审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终4489号民事判决及大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2694号民事判决；
二、驳回谭光的诉讼请求。
一审案件受理费700元，其他费用50元，二审案件受理费700元，合计1450元，由谭光负担。
本判决为终审判决。
审判长 娄秀娟
审判员 樊少忠
审判员 陈 晨
二〇一七年十二月二十二日
书记员 韩 笑