湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再字第26号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李建伟。
委托代理人：蔡潇虹，湖南纲维律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）:彭志勇。
再审申请人李建伟因与被申请人彭志勇债权债务概括转移合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2014）岳中民再终字第32号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月22日作出(2015)湘高法民申字第854号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。再审申请人李建伟及其委托代理人蔡潇虹，被申请人彭志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭志勇向岳阳市岳阳楼区人民法院诉称，其与李建伟于2011年1月2日签订了《房屋出售协议》。协议约定，李建伟将位于岳阳大道新电园小区55栋的1005号房产作价50万元出售给彭志勇；签订合同时，彭志勇付定金20万元，待李建伟在三个月内将房产证、国土证过户给彭志勇后，再付余款30万元；李建伟不负责其它费用，但有义务协助办理过户手续，并为彭志勇处理水、电表改户名和物业公司的交接认可手续；李建伟保证上述房地产权属清楚，若发生与李建伟有关的产权纠纷或债权债务，概由李建伟负责；如有违约，违约方付违约金4万元。协议签订后，彭志勇于2011年1月2日向李建伟交付了定金20万元，而李建伟至今未为彭志勇办理合同约定的各种手续。请求人民法院确认双方签订的《房屋出售协议》合法有效，并判令李建伟履行合同义务；如李建伟不履行合同义务，则请求解除《房屋出售协议》，并由李建伟双倍退还定金20万元，赔偿违约金4万元，合计44万元。在一审庭审中，彭志勇将诉讼请求明确为请求判令李建伟继续履行合同。
岳阳楼区人民法院一审认定：1、2005年5月25日，李建伟与岳阳新岳房地产开发有限责任公司（以下简称新岳公司）签订了《商品房买卖合同》。合同约定，李建伟购买新岳公司开发的新电园小区第56幢10楼1001号房屋一套（建筑面积247.53平方米，另加露台78.6平方米），购房金额27.8万元；首付款30%，封顶时付40%，交钥匙时付30%。合同签订后，李建伟支付了首付款92667元，剩余房款李建伟至今没有支付。2006年7月31日，李建伟取得新电园小区55幢1005号房屋预售登记卡（卡号20062274）。2、新岳公司出具《证明》，证实2005年5月25日与李建伟所签商品房买卖合同上的“单元号56，楼层10层，房号1001”与商品房预售登记卡上的“055幢，房号1005”属同一套住房。3、2010年11月2日，彭志勇与李建伟签订《借款协议书》，约定李建伟以座落在新电园小区56幢10楼1001号房作抵押，向彭志勇借款10万元用作生意周转。李建伟于当天向彭志勇出具10万元的借条一份。4、2011年1月2日，李建伟与彭志勇签订《房屋出售协议》。协议约定，李建伟将位于岳阳大道新电园小区55栋的1005号房产作价50万元出售给彭志勇；签订合同时，彭志勇付定金20万元，待李建伟在三个月内将房产证、国土证过户给彭志勇后，再付余款30万元；李建伟不负责其它费用，但有义务协助办理过户手续，并为彭志勇处理水、电表改户名和物业公司的交接认可手续；李建伟保证上述房地产权属清楚，若发生与李建伟有关的产权纠纷或债权债务，概由李建伟负责；如有违约，违约方付违约金4万元；李建伟的身份证、工作证及房屋钥匙一片交彭志勇保管。合同签订的当天，李建伟向彭志勇出具《收条》，其上载明“今收到彭志勇现金人民币贰拾万元整”。5、2011年11月29日，彭志勇向一审法院起诉，要求李建伟履行《房屋出售协议》约定的义务。李建伟未到庭参加诉讼，一审法院于2011年12月30日作出（2011）楼民速初字第322号民事判决，判决李建伟协助彭志勇办理过户手续。2012年3月28日，彭志勇向一审法院申请执行。彭志勇在执行过程中支付了30万元，其中的208019.70元于2012年12月3日汇款至新岳公司帐上，付清了诉争房屋的剩余房款及相关费用；还偿还了李建伟所欠中国邮政储蓄有限责任公司岳阳市分行的79400元债务；剩余款项抵扣了李建伟应当承担的诉讼费和执行费用。6、李建伟与李康良于2011年10月办理离婚登记。双方离婚时约定新电园小区56幢1001号房屋归儿子李操仑所有。在彭志勇申请执行（2011）楼民速初字第322号民事判决的过程中，李康良、李操仑、李建伟于2012年10月10日提出执行异议。一审法院以李康良、李操仑、李建伟异议的实质是不服（2011）楼民速初字第322号民事判决，依法应当依照审判监督程序办理为由，驳回执行异议。2013年1月16日，李康良与李操仑向一审法院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2011）楼民速初字第322号民事判决。一审法院审理后，作出（2013）楼民一初字第124号民事判决，驳回了李康良、李操仑的诉讼请求。李康良、李操仑不服，向湖南省岳阳市中级人民法院提起上诉。该院审理后，认为（2013）楼民一初字第124号判决并无不当，对该判决予以维持。之后，李建伟以（2011）楼民速初字第322号民事判决认定事实错误、程序违法为由，向湖南省岳阳市中级人民法院申请再审。一审法院另查明，2013年1月7日，彭志勇将本案诉争的房屋出售给案外人吴文联，双方在一审法院达成调解协议，吴文联将购房款45万元付清后，由彭志勇协助办理过户手续。现吴文联已将相关办证费用全部交清，办证已进入审批出证程序。
一审法院认为，本案系债权债务概括转移合同纠纷。李建伟在与李康良婚姻关系存续期间，与新岳公司签订《商品房买卖合同》，在未缴清购房款并办理房产过户手续的情况下，李建伟又将该房屋转让给彭志勇，故《房屋出售协议》的实质是将李建伟、李康良对诉争房屋享有的债权债务概括转移给彭志勇。新岳公司在案件执行过程中，已收取彭志勇所支付的剩余购房款208019.7元，可以说明新岳公司对该债权债务的概括转移无异议。本案中，李建伟在仅交纳诉争房屋购房款的首付款92667元后，就与彭志勇签订了50万元的房屋出售协议，应视为双方已约定了合理对价，该房屋出售协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。彭志勇在起诉状中的诉讼请求为替补型，在庭审中，彭志勇将诉讼请求明确为继续履行合同，符合法律规定，对彭志勇要求李建伟协助办理相关过户手续的诉求，应予支持。李建伟辩称，彭志勇并没有支付20万元定金，而是以10万元借款作抵，逼迫李建伟出具的20万元条据，房屋出售协议并不是李建伟真实意思表示，但李建伟没有提供任何证据予以证实，故对李建伟该抗辩理由不予采信。李建伟另称，房屋出售协议违反了《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》的相关规定，属无效协议。因我国合同法第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定，系效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》中规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，属于管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据，故对李建伟该抗辩理由不予支持。据此判决：限李建伟在判决生效后五日内，协助彭志勇办理位于新电园小区第55幢1005号房屋的房产证、国有土地使用权证的过户手续及水、电表改户更名和物业公司的交接认可手续。案件受理费7900元，由李建伟承担。
李建伟上诉称，1、彭志勇的诉讼请求不明确，我国民诉法上并未规定替补型诉讼请求的存在，依法应当驳回其诉讼请求。2、彭志勇明知本案诉争房屋系李建伟、李康良所共有，李建伟无权单方处分，彭志勇并非善意取得；李建伟也未取得房屋产权，根据法律规定，未取得产权的房屋依法不能转让，《房屋出售协议》属于无效协议。3、本案实质是民间借贷纠纷，并非债权债务概括转移纠纷。《房屋出售协议》也不是李建伟真实意思表示，协议签订后彭志勇也未支付20万元定金。李建伟是在彭志勇的逼迫下，签订的该协议并出具了20万元的收据，以抵偿所欠彭志勇的10万元借款。事实上，在《房屋出售协议》签订后，李建伟在2011年的10月31日、11月1日向彭志勇偿还了3万元的借款。综上，请求依法改判。
湖南省岳阳市中级人民法院二审另认定：1、《商品房预售合同登记备案卡》（卡号：20062274）上载明的房屋承购人系李建伟。2、新岳公司于2014年8月8日出具《关于新电园小区55幢1005房购房及变更情况的事实说明》，其上载明“我公司行为（即收取彭志勇缴纳的剩余购房款，协助办理诉争房产产权变更及相关手续）是依据法院协助执行通知书执行的，如没有法院的协助执行通知书，我公司不会办理原合同变更手续，原合同继续有效”。
二审法院认为：1、彭志勇在起诉状中的诉讼请求虽系选择性诉讼请求，但其在一审中已当庭明确了诉讼请求，一审法院以彭志勇明确后的诉讼请求进行审理，并无不当。2、从本案查明的事实来看，李建伟是在与彭志勇签订《借款协议书》之后再签订的《房屋出售协议》。李建伟称《房屋出售协议》的实质是为其在2010年11月2日向彭志勇借款的10万元提供担保，且该协议是其在彭志勇的胁迫下出具的，协议签订后彭志勇也未支付20万元定金，但李建伟未提供充分有效的证据证明其主张，故不支持李建伟此上诉理由。3、李建伟与新岳公司签订《商品房买卖合同》后，在仅缴纳了部分购房款且未取得诉争房屋产权的情况下，与彭志勇签订《房屋出售协议》，该协议的实质是李建伟将其对本案诉争房屋享有的期待性权利及缴清剩余购房款的义务一并转让给彭志勇，这种转让行为属于民法规定的债权债务转让范畴。本案应认定为债权债务概括转移合同纠纷。李建伟虽是在与李康良婚姻关系存续期间与彭志勇签订的《房屋出售协议》，但《商品房预售合同登记备案卡》（卡号：20062274）上载明的本案诉争房屋承购人是李建伟一人，彭志勇有理由确信李建伟有权处分诉争房屋。李建伟在仅交纳诉争房屋购房款27.8万元中的首付款92667元后，就与彭志勇签订了50万元的房屋买卖协议，也应视为双方已经约定了合理的对价。且合同法规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项及《城市房地产转让管理规定》第六条（六）项的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性规定，而非决定合同效力的强制性规定。本案系债权债务概括转移合同纠纷，一审判决依照我国合同法相关规定确认本案合同有效，并无不当。4、新岳公司与李建伟签订《商品房买卖合同》后，新岳公司享有李建伟尚未支付房屋款项的债权，至于此笔款项是由李建伟支付还是由他人支付，并不损害新岳公司的实体权益。新岳公司在执行过程中未提异议，且实际收取了彭志勇所支付的购房款208019.7元，应视为新岳公司对李建伟、彭志勇之间债权债务转让的认可。在当前司法实践中，未取得房屋产权的定向商品房（俗称“职工指标房”）的转让情况大量存在，如果房屋出让方在签订此类合同后，又以房地产开发商不知情为由主张合同无效，既有违诚实信用原则，亦不利于维护正当的市场交易秩序。故对于本案因房屋转让形成的债权债务概括转移之民事法律关系，应依法予以保护。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决：维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民四初字第32号民事判决。
李建伟申请再审称：1、一、二审认定事实不清。双方于2011年1月2日签订了房屋出售协议。在此协议上写李建伟收取20万元的购房定金，这个数字是每月1万元利息再加本金，本加息息加本的一个恶性结果。实际上李建伟并未收到此款。且彭志勇不是善意取得诉争房屋。诉争房屋共计321.13平方米，每平方米价格为865.7元，当时的市面价格最少2000-2500元/平方米。本案是以房抵债，因抵押时房屋正在兴建之中，根据我国物权法的相关规定，这种抵押行为是明显的无效行为。2、此案适用法律错误。彭志勇于2011年11月16日向岳阳楼区人民法院起诉，李建伟因债务缠身，只能外出。岳阳楼区人民法院不送副本、传票，也不刊登人民法院报。于2011年12月30日下发楼民速初字第322号判决书，由审判员一人审判。根据相关法律规定：“法院在审理简单的民事案件时，被告下落不明的是不适用简易程序。”本案起诉时，李建伟下落不明，而且有大量事实与证据证实，一审判决适用法律错误。综上，请求撤销二审判决，驳回彭志勇的诉讼请求。
彭志勇答辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回再审申请。
本院根据当事人在一、二审中提供的证据，另查明：1、彭志勇于2012年12月15日和吴文联签订《房屋买卖合同书》，将涉案房屋以45万元卖给案外人吴文联。吴文联于同月18日付清房款。吴文联后诉至法院，请求判令彭志勇交付涉案房屋。双方于2013年1月7日在法院的主持下达成调解协议。彭志勇同意于调解书签收之日次日协助吴文联办理涉案房屋的变更登记手续。2013年12月27日，在法院解除查封的情况下，岳阳市房地产产权市场管理处凭法院的协助执行通知书，受理吴文联的办证申请。现涉案案房屋产权证已办至吴文联名下。2、李建伟的一本日常记帐长本上记载，在2010年11月至7月之间，李建勇断断续续向彭志勇偿还款项。3、岳阳楼区人民法院在审理该院楼民速初字第322号民事案件时，因李建伟外出，没有依法向李建伟送达开庭传票，缺席判决。
再审中，李建伟向本院提交了一份其和彭志勇于2011年10月24日至同年11月1日之间的短信记录。短信显示：李建伟与彭志勇在此之前有经济往来，李建伟愿向彭志勇偿还本息22万元。10月份还5万，11月份还7万，12月份还10万。彭志勇同意，但要求李建伟按时还款，否则，一切后果由李建伟承担。李建伟于11月1日之前还彭志勇3万元。
本院认为：2011年以前，李建伟和彭志勇之间存在借款往来，后来李建伟在无力偿还欠款的情况下，两人商量同意，李建伟愿将所欠彭志勇的20万元转为购买涉案房屋的定金，这是双方处理借款纠纷的一种方式，不违背法律法规的强制性规定，该民事行为合法有效，且彭志勇与李建伟于2011年1月2日签订的《房屋出售协议》里没有以房抵债的内容和意思表示，双方签订的《房屋出售协议》依法有效。即便如李建伟所言，彭志勇支付的房价过低，但李建伟作为完全民事行为能力人，应对自身的民事行为承担责任，不能因此认定彭志勇是非善意取得涉案房屋，故李建伟关于双方签订的《房屋出售协议》是以房抵债、彭志勇非善意取得的再审理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
岳阳楼区人民法院在审理该院（2011）楼民速初字第322号民事案件时，确实没有依法向李建伟送达开庭传票，缺席审理，程序违法。后李建伟申请对该案再审，岳阳市中级人民法院已依法撤销该判决，并要求岳阳楼区法院重新审理。岳阳楼区法院在重审本案时，程序并无违法之处，该院在审理（2011）楼民速初字第322号民事案件的违法程序在重审时已得到纠正。李建伟关于本案一审程序违法的再审理由不充分，本院不予采信。
至于彭志勇将李建伟的欠款20万元转为购房定金，其中有多少本金和利息，计算的利息是否过高，不在本案审理范围之内，李建伟可另行主张。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。李建伟申请再审理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持湖南省岳阳市中级人民法院（2014）岳中民再终字第32号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
代理审判员 刘登辉
代理审判员 欧阳卓
二〇一六年三月二十六日
代理书记员 林 峰