南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东红民初字第385号原告：张玲玲，女，1968年6月23日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原告：张建萍，女，1970年11月25日生，汉族，住址同上。上述两原告共同委托代理人：龙承先，系江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601198710675718。被告：南昌亿丰物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区中心区A-30地块（怡园路96号），组织机构代码：55848620-6。法定代表人：刘勇，系该公司董事长。被告：南昌中兴广场有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩怡园路96号，组织机构代码：76702162-4。法定代表人：许大军，系该公司董事长。以上二被告共同委托代理人：肖波，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601200720277501。原告张玲玲、张建萍诉被告南昌亿丰物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）、南昌中兴广场有限公司（以下简称中兴公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张玲玲、张建萍的共同委托代理人龙承先到庭参加诉讼。被告亿丰物业公司及中兴公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张玲玲、张建萍诉称：2011年6月25日，原告以671124元的价款购买了被告中兴公司开发的位于南昌市××新区××号中兴广场商业楼（亦称亿丰·普菲特国际购物广场）二层2246号商铺。2011年11月3日，原告与被告中兴公司选聘的被告亿丰物业公司签订了一份《委托经营管理合同》，约定：原告将所购买的商铺委托被告亿丰物业公司经营管理，委托期限为十年，自2011年10月1日起市场正式开业之日起计算。委托期限内第一至第三年，商铺收入归被告亿丰物业公司所有，第四至第六年被告亿丰物业公司每年固定按67961元支付租金给原告，第七至第十年被告亿丰物业公司每年固定按76457元支付租金给原告。支付方式：从第四年起租金半年一付，实际支付时间每年6月30号支付一次，12月30号支付一次。为了促成普菲特国际购物广场商铺的买卖交易并使原告等全体业主放心将商铺委托给开发商选聘的物业管理公司统一经营，被告亿丰物业公司不仅口头承诺以保留地下一层12000平方米的商铺作为委托经营合同的履约担保，并且还同意签订委托经营管理合同的双方当事人将“开发商保留地下一层12000平方米的物业不予出售”写进合同条款。按照两被告的统一安排，原告于普菲特国际购物广场正式开业的2011年10月1日将所购商铺委托被告亿丰物业公司统一经营管理。委托经营期间，被告亿丰物业公司将头三年的收入除去工资外，都交给了被告中兴公司。第四年被告亿丰物业公司未按约支付租金。为维护原告权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告共同支付原告自2014年10月1日至2015年3月31日计六个月的租金33980.50元，并支付自2015年4月1日起至付清租金之日止按同期银行贷款利率计算的利息；2、本案诉讼费、保全费由两被告承担。被告亿丰物业公司未到庭，但提交书面答辩状辩称：一、原告不具备委托资格，涉案委托合同应认定为无效。《委托经营管理合同》生效的前提是委托人拥有托管标的物所有权，但原告至今未获得托管标的物的产权，且该合同一直未实际履行，故涉案合同因原告不具备委托资格应认定为无效；二、因政府行为的不可抗力因素，上述《委托经营管理合同》已无法继续履行；三、原告主张的利息起算时间错误，应自2015年7月1日起计算利息。被告中兴公司未到庭，但提交书面答辩状辩称：本案合同当事人是原告与被告亿丰物业公司，被告中兴公司不是合同当事人，不是本案的适格被告，原告将被告中兴公司列为被告明显违反合同相对性原则以及公司具有独立人格、独立财产并独立承担责任的原则，故请法院依法驳回原告对被告中兴公司的起诉。经审理查明：2011年6月25日，原告与被告中兴公司签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定原告以671124元购买了被告中兴公司开发的位于南昌市××新区××号中兴公司商业楼（又名亿丰·普菲特国际购物广场）二层2246号商铺。2011年11月3日，原告（甲方）与被告亿丰物业公司（乙方）签订了《委托经营管理合同》一份，约定：甲方将所购买的南昌市××新区××号中兴公司商业楼二层2246号商铺的委托乙方经营管理（含房屋代为租赁），乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2011年10月1日起市场正式开业之日起计算；收益方式为委托期限内第一至第三年，在此期间内市场处于培育期，商铺收入归乙方所有，第四至第六年乙方每年固定按67961元支付租金给甲方，第七至第十年乙方每年固定按76457元支付租金给甲方；支付方式为从第四年起租金半年一付，实际支付时间每年6月30号支付一次，12月30号支付一次；合同终止、解除条件为：（一）由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划改变原因造成乙方不能照常经营的；（二）、双方协商一致同意解除合同的；（三）、甲方与托管商铺开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买卖合同被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的；本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或解除合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为按本合同约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算；合同还对其他事项进行了约定。另合同备注栏中载明：1.委托期满甲方可选择继续委托乙方经营或向乙方申请回购，乙方以原价的120%回购；2.开发商保留地下一层12000平方米的物业不予出售。因被告亿丰物业公司未按约支付租金，原告故诉至本院。另查明：被告中兴公司于2004年10月26日设立，股东为涂云如（法定代表人）占33%、李昱占27%、侯峻峰占20%、郑贺田占20%；2011年8月，法定代表人变更为侯峻峰；2012年2月17日，股东变更为侯峻峰（法定代表人）占55%、郑贺田占45%；2012年3月14日，股东变更为刘勇（法定代表人）占55%、邓玉琼占45%。2014年12月1日，法定代表人变更为许大军。被告亿丰物业公司于2010年8月4日设立；股东为侯峻峰（法定代表人）占50%、郑贺田占40%、侯树喜占10%；2012年3月12日股东变更为刘勇（法定代表人）占60%、邓玉琼占40%。再查明：因被告中兴公司挪用了两原告所缴纳的契税、维修基金及办证费用，另被告中兴公司尚欠相关职能部门规费导致两原告未能办理该商铺的所有权证。又查明：2015年1月1日至2015年5月31日，被告中兴公司从被告亿丰物业公司开支工资及社保费用共计369617.09元。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的身份证，被告的企业信息、组织机构代码证、《南昌市商品房买卖合同》、购房收据、《委托经营管理合同》、录音、经营状况表、公司设立登记申请书、公司股东出资信息、有限责任公司章程、有限责任公司变更登记申请书、有限责任公司变更登记审核表、中兴公司股东会决议、中兴公司章程修正案、中兴公司选举证明、公司变更通知书、公司设立登记审核表、亿丰物业公司股东会决议、亿丰物业公司选举证明、被告亿丰物业提供的新闻报道、照片等证据在案予以佐证。本院认为：原告与被告亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》,系双方当事人真实意思表示，且未违背法律、法规、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，被告亿丰物业公司未按约履行合同，属违约。现原告要求被告亿丰物业公司支付自2014年10月1日至2015年3月31日计六个月的租金33980.50元及利息之诉请，理由正当，本院予以支持。但根据《委托经营管理合同》约定：“利息支付时间每年6月30号支付一次，12月30号支付一次”，故利息应自2015年7月1日起算。被告亿丰物业公司辩称依据《委托经营管理合同》约定，原告未取得托管商铺所有权，不具备委托资格，《委托经营管理合同》无效，于法无据，本院不予采纳；被告亿丰物业公司辩称因地铁工程围挡，造成商铺无法经营，属不可抗力。因地铁工程围挡对商铺经营有一定影响，并未导致商铺无法经营，故本院亦不予采纳。原告主张被告中兴公司、亿丰物业公司人格混同，被告中兴公司应承担连带责任。公司人格混同主要表现为组织机构混同、公司间财产混同和经营业务混同。在本案中，被告中兴公司、亿丰物业公司虽存在股东交叉、被告中兴公司在被告亿丰物业公司开支费用的情形，但原告提交的证据不能证明两被告构成人员、财务、资产、业务、办公场所混同，亦未提交证据证明两被告各自的财产无法区分，故被告中兴公司、亿丰物业公司并未构成人格混同。故原告认为被告中兴公司与被告亿丰物业公司存在人格混同，符合公司人格混同的特征的主张，本院不予以支持。《公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，故被告亿丰物业公司应当以其全部财产对公司的债务承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张玲玲、张建萍租金33980.50元及利息（以本金33980.50元，自2015年7月1日起至本判决确定的履行期内自动履行日履行完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告预交的案件受理费650元、保全费400元，合计1050元，由被告南昌亿丰物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄海英人民陪审员  李家湧人民陪审员  熊靖明二〇一七年七月三十一日书 记 员  朱春媛