江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终2292号上诉人（原审被告）：江苏宏华投资有限公司,住所地宿迁经济技术开发区发展大道淮海建材城36幢二楼207室。法定代表人:匡提贤，该公司总经理。委托代理人:徐娜、李帅，江苏宏亮律师事务所律师.被上诉人（原审原告）：张永金。上诉人江苏宏华投资有限公司（以下简称宏华公司）因与被上诉人张永金商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院作出的（2016）苏1302民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏华公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实及理由：宏华公司未接到解除合同通知书，因此双方当事人签订的《商品房买卖合同》不具备解除条件。张永金辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。张永金向一审法院起诉，请求判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》;2.宏华公司返还购房款93708元；3.宏华公司支付违约金8416元（暂计算至2016年3月8日，即以48708元为基数，自2014年5月31日至2014年10月12日；以93708元为基数，自2014年10月13日至起诉之日2016年3月8日止，均按照日万分之一点五的标准计算。此后，按照上述标准计算至实际支付之日止）并赔偿张永金向银行支付的利息3868元。一审法院认定事实：2014年6月21日，双方当事人签署《商品房买卖合同》（备案日期为2014年6月21日，备案号为BA-1406210009，合同编号为201406210010），约定张永金购买宏华公司开发的国贸中心3层C3090号房，用途为商业，建筑面积为12.15平方米，房屋总价款为93708元，买受人于2014年6月21日向出卖人支付购房首付款48708元，余款45000元，由买受人以向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2015年11月1日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。”合同第九条约定：“出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。……”2014年5月31日，张永金支付购房首付款48708元，宏华公司向张永金出具销售不动产统一发票。2014年9月28日，张永金与江苏张家港农村商业银行股份有限公司宿豫支行（以下简称张家港银行）签订了《个人消费借款合同》，张永金向该行借款45000元，用于购买商品房，借款期限为自2014年9月28日起至2019年9月27日止，贷款利率为浮动利率，月利率为6.0042‰；贷款发放后，如遇人民银行利率调整，则根据本合同约定的利率调整规则作相应调整。贷款资金支付方式约定为受托支付：将全部贷款通过借款人账户直接划至借款人交易对象的银行账户，即江苏宏华投资有限公司，开户行为张家港农商行宿豫支行，账号为80×××88。还款方法为按月等额本息还款法，从借款发放的次月开始还款，还款日为每月的20日。同年10月13日张家港银行向宏华公司发放贷款45000元。自2014年11月21日起，张永金按约定按月向张家港银行还款，截止2016年3月21日，张永金共计支付利息4156元。后涉案房屋直至本案一审开庭时即2016年4月12日宏华公司仍未向张永金交付。一审法院另查明，涉案房屋于2014年5月26日取得商品房预（销）售许可证。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。现张永金作为买受人已履行给付房款义务，宏华公司应按合同约定于2015年11月1日前向张永金交付房屋。现涉案房屋直至本案一审开庭时即2016年4月12日仍未向张永金交付。此时，宏华公司逾期交房已经超过90日，故张永金起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款，并支付违约金的请求符合合同约定，且不违反法律规定，依法予以支持。现张永金计算违约金的方式（以48708元为基数，自2014年5月31日至2014年10月12日；以93708元为基数，自2014年10月13日至起诉之日2016年3月8日止，均按照日万分之一点五的标准计算。此后，按照上述标准计算至实际支付之日止）不违反合同约定和法律规定，应予以支持。关于宏华公司辩称张永金解除合同没有履行通知义务的问题，因张永金在本案诉讼中已经提起了解除合同的诉讼请求，宏华公司亦已收到了张永金的诉状，故张永金对此已经完成了合同解除的通知义务，宏华公司辩解并无依据，依法不予采信。至于宏华公司没有按期交付房屋原因亦不能免除宏华公司承担违约责任，对其辩解依法不予采信。关于张永金主张的银行利息，属于因解除合同所造成的损失。对此，根据法律规定，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，即违约金的主要功能是弥补因违约造成的损失。现张永金并未提供证据证明因宏华公司违约导致其解除合同所造成的损失数额已经超出了合同约定的违约金数额，故张永金要求在宏华公司承担违约金的同时要求宏华公司赔偿利息损失依据不足，对其该主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张永金与江苏宏华投资有限公司于2014年6月21日就国贸中心3层C3090号房房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号201406210010）；二、江苏宏华投资有限公司于判决生效之日起十日内返还张永金已付购房款93708元，并支付违约金（以48708元为基数，自2014年5月31日至2014年10月12日；以93708元为基数，自2014年10月13日至实际支付之日止，均按照日万分之一点五的标准计算）；三、驳回张永金的其他诉讼请求。案件受理费2420元，减半收取1210元，由江苏宏华投资有限公司。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，宏华公司应予2015年11月1日前，将房屋交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。直至本案一审开庭时即2016年4月12日，宏华公司仍未向张永金交付涉案房屋。宏华公司没有按约交房，逾期日期超过90日，张永金请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款，并支付违约金，依法予以支持。宏华公司辩解称因未收到张永金的解除合同告知书，故双方签订的合同不具备解除条件。鉴于本案一审中宏华公司已收到张永金要求解除合同的诉状，应认定张永金完成了合同解除的通知义务，宏华公司的辩解无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，宏华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人江苏宏华投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 兵代理审判员 孙 权代理审判员 柏小凤二〇一六年九月二十三日法官 助理 陈 博书 记 员 安国玉第1页/共7页