西藏自治区日喀则市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏02民终53号上诉人（原审被告）：万民商店，住所地西藏日喀则市上海中路**号附**号***号门面房。经营者：唐万明，男，1957年3月21日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。法定代表人：马赟，该军分区司令员。委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。上诉人万民商店因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人万民商店经营者唐万明，被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万民商店的上诉请求：1.撤销原判，免除这两年的租金。2.退还押金。3.以后该房屋再作商业用途时享有无转让费的优先承租权。4.退还房屋面积差的租金。如果以上条件都同意，将于2018年6月搬走。其事实与理由：万民商店在2007年经过军分区的同意从上家花费巨额的资金转让取得了该商品房,当时军分区还收取了2,000元（以下币种均为人民币）的手续费,现依据部队文件精神,无条件收回商品房,不但不给万民商店补偿,还收取两年多的租金,对此坚决不同意。党的政策我们应该响应，如果以上上诉请求军分区同意，本人可以将该商品房归还给军分区。军分区答辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋，根据中央政策规定，万民商店应立即返还房屋。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义原则，万民商店应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付房屋占有使用费。3.根据合同约定，万民商店在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），虽然约定了押金（保证金），但实际并未交纳。万民商店已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定，对于退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，万民商店可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，万民商店提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与万民商店之间签订的租赁合同已经解除；2.判决万民商店立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决万民商店向军分区支付2016年1月1日起至2016年8月31日房屋占有使用费30,928元；4.判决扣除万民商店已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由万民商店承担。诉讼过程中军分区变更第三项诉讼请求为，判令万民商店向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。一审法院认定事实：万民商店自2007年经军分区同意，从他人处转让取得位于日喀则市上海中路军分区商品房22号门面租赁权，经营百货。唐万明与军分区一年一签合同直至2015年12月31日。双方于2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，租赁保证金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与唐万明续签合同，也未收取租金，唐万明一直占有使用原告军分区门面房经商营业。军分区从原始租户一次性收取押金5,000元并向其出具押金收据，军分区并未向唐万明直接收取押金。唐万明在转让取得门面时，并取得了上一租户交纳押金5,000元原始押金收据。军分区曾于2013年11月10日向万民商店下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与万民商店签订了军队房地产租赁合同。2015年9月26日双方合同履行期间军分区向万民商店下发通知，告知“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向万民商店下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。一审法院认为，军分区与唐万明于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对案件争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方当事人之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后未与续签，同时军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向唐万明下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。万民商店经营者唐万明应当按照合同约定向军分区返还房屋，万民商店经营者唐万明未履行该项义务，构成违约，军分区要求其返还房屋的诉讼请求，应予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，万民商店继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，该院予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。另外关于万民商店辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，所承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房也于法有据。万民商店辩称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故万民商店的抗辩意见不成立。另外，对于万民商店辩称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中双方主要争议的权利义务系由2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此万民商店的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除万民商店交纳的押金的诉讼请求，该院认为，当事双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后万民商店必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后万民商店未按照合同约定返还房屋，而是占用房屋至今，万民商店构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据一审法院查明的事实，万民商店实际交纳的押金为5,000元，军分区的要求属于在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应予支持。综上，对于军分区的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与万民商店经营者唐万明于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、万民商店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、万民商店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起万民商店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归军分区所有。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，1.双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路24号附78号-22号门面房；2.2015年签订合同中约定的房地产租赁保证金4,600元双方当事人实际未收缴，且万民商店主张的押金5,000元，军分区并未直接从万民商店处收取，而是万民商店从该门面的上一租户处承继取得押金条，对此军分区予以认可。本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案主要争议焦点为：1.该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2.合同约定的保证金应否扣除问题；3.二审中新增加的诉求是否一并审理问题。对于第一争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前提前3个月已经通知万民商店合同期满终止后将不再续签，万民商店应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但万民商店在合同期满终止后，在无法律和合同依据下继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律的规定。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。判决万民商店自一审判决发生法律效力七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋，确属依法维护中国人民解放军西藏日喀则军分区合同权利，并无不当。本案中，合同履行期限届满后，万民商店不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约。一审法院按照军分区诉请，依据合同约定的房租标准每年46,392元确定万民商店向军分区支付2016年1月1日至一审判决日的占有使用费98,583元，并无不当，本院予以确认，对于万民商店提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。对于第二争议焦点，2014年12月22日双方签订合同中约定了租赁保证金，但实际交纳的为押金，与合同约定形式不一致，且押金收据并非2015年合同的内容，但庭审中军分区又对有原始收据的押金予以认可，视为庭审中万民商店与军分区对2015年履行的合同予以补充，认可押金就是合同约定的租赁保证金。因2015年合同期满终止，按照合同法第二百三十五条规定有返还租赁物的义务，但万民商店未履行，构成违约。根据合同规定，万民商店违约时军分区有权获得其交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且万民商店确实违约，应当承担违约的法律后果，一审判决保证金不返还处理并无不妥。但收取押金金额与合同约定收取保证金金额不一致，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，应予以退还，对万民商店就已交纳押金5,000元中扣除保证金4,600元后的剩余押金400元军分区应向万民商店予以返还。此款可从万民商店需向军分区支付的占有使用费中抵扣。对于第三争议焦点，对于万民商店请求退还房屋面积相差的租金、优先承租权，因其未在一审中提出反诉，二审中未能达成调解协议,且军分区在庭审中明确表示不同意一并审理,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，万民商店就二审新增加的诉请另行主张。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初405号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与万民商店经营者唐万明于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初405号民事判决第二项，即万民商店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初405号民事判决第三项，即万民商店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初405号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日万民商店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向万民商店退还；五、驳回万民商店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,364元，由万民商店负担。二审案件受理费2,364元，由万民商店负担。本判决为终审判决。审 判 长 康 春 生审 判 员 德吉玉珍审 判 员 刘 文 祝二〇一八年五月六日法官助理 贵桑德庆书 记 员 蒙 闱 俊附法条：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。