湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初5526号
原告：湖南某公司。
法定代表人：陈某某，总经理。
委托诉讼代理人：何某某，女，系该公司员工。
被告：吴某某，女，汉族。
委托诉讼代理人：廖某某，男，汉族。
原告湖南某公司（以下简称某公司）诉被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告某公司的委托诉讼代理人何某某、被告吴某某到庭参加诉讼。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告某公司的委托诉讼代理人何某某到庭参加诉讼，被告吴某某经本院送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司向本院提出诉讼请求:1、吴某某支付某公司物业服务费1778元，违约金177元，合计1955元。2、吴某某承担本案诉讼费。事实与理由：吴某某为某楼盘x楼x号房的业主,房屋建筑面积69.78平方米，某公司与某置业公司签订某楼盘前期物业管理服务合同，约定某公司为该小区提供物业服务，吴某某违约逾期缴纳物业费应按每日千分之一的标准向某公司支付违约金。合同签订后，某公司履行了合同约定的相关权利和义务，为吴某某提供了完善的物业管理服务。吴某某于2015年10月1日停止缴纳物业服务费，截止2016年9月30日，共计欠费1778元。根据合同约定吴某某还应缴纳违约金，为减轻吴某某负担，某公司只主张违约金177元。经某公司多次催缴，吴某某仍拒绝缴纳物业服务费。
被告吴某某辩称：一、吴某某2013年7月受让某楼盘xx房物业，并在某公司处备案，期间吴某某一直向某公司要其与3006房相关的《前期物业管理服务合同》，某公司口头说提供合同没有问题，到吴某某收到此次起诉状前，一直没有看到相关《前期物业管理服务合同》，依据《湖南省物业服务收费管理办法》的第十条：“住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费”。请求法院驳回某公司的诉讼请求，并身吴某某书面道歉。二、根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，物业发生产权转移，由原业主和物业受让人连带承担缴纳物业服务费的责任。物业服务企业应严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务，对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视。因此，某公司应提交其与某楼盘1925房原业主签订的《物业管理服务合同》。三、根据某公司与业主签订的物业管理服务合同的规定，主楼作住宅用途部分收费标准是为1.1元/平方米/月，按此标准被告欠缴原告物业服务费应为1299元，而不是1778元。四、某公司违约在先，违反与某楼盘项目交房入伙时签订的物业管理服务合同标准收取物业服务费，吴某某曾多次要求按照双方所签物业管理服务合同所列的标准缴纳物业服务费但某公司拒收，故某公司要求吴某某承担的违约金177元，吴某某不予接受。四、吴某某积极履行合同规定，只要某公司接受，吴某某随时可按1.1元/平方米/月的标准缴纳物业管理费1299元，同时对某公司因对1925房面积录入错误多计算收取的费用应予返还吴某某。但保留对此合同所列收费标准1.1元/平方米/月对应的服务提出异议的。五、某公司在起诉状事实与理由中所提出的为吴某某提供了完善的物业管理服务一项吴某某表示不予认可；某楼盘交付使用已经十年，但某公司在负责管理服务期间存在诸多问题，虽与政府相关部门多次沟通、协商，但没有结果。具体问题如下：1、人员配备不合理。2、安全形同虚设，门禁系统长期无法使用致使进出楼道畅通无阻，多户业主家中出现失窃，小区牛皮泛滥。3、车库长期无人值守。4、各项设施维修不及时或不修。5、电梯故障频发。6、消防系统长期处于关闭状态，对业主人身安全形成巨大威胁。7、垃圾不及时清理造成垃圾存放的楼道臭气熏天。8、物业公司不作为，致使小区部分业主或商户非法侵占小区公共区域。改变这些公共区域的格局和用途，给小区业主生活造成极大影响。9、水、电收费票据不标明数量和单价，收费收款不开据发票，包括停车费也不开据发票。合同规定物业每6个月向业主公开一次管理费用的收支状况和明细，但至今为止物业从未公开过费用的收支状况和明细，以及公共部分的收入和明细。不是业主不缴纳物业服务费，是某公司多方面、长期违反合同约定，并拒绝业主按合同约定标准缴费所造成的。综上，请求法院判决某公司出具东方从1925房物业管理合同，双方按合同约定履行各自的权利义务。
经审理查明：某楼盘系某置业公司开发的商住两用商品房。某公司系某楼盘的物业管理公司，吴某某系某楼盘X栋X房业主。
2011年9月2日，某置业公司与某公司签订《某楼盘(一、二期)前期物业管理服务合同》，约定：某置业公司某楼盘(一、二期)委托于某公司实行物业管理服务；前期委托管理期限自合同签定起至某楼盘业主委员会成立后三个月止；某公司对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、管理与服务；业主或物业使用人应按合同约定交纳物业服务费。物业的管理服务费根据物业的实际用途性质，按建筑面积大小收取，其收费标准暂定为作住宅用途(含电梯运行电费)1.6元/平方米/月。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按1‰每日的标准支付违约金。之后，某公司对小区进行了基本物业服务，吴某某按1.元/平方米/月按时缴纳物业服务费。
自2015年4月1日起，因某公司要求吴某某按1.6元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，吴某某仍要求按1.1元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，双方产生纠纷。2016年9月8日，某公司向吴某某发出催缴通知未果，遂向法院提起诉讼。
上述事实，有当事人陈述、某公司营业执照及物业管理企业资质证书、《物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、收费清单、催交函、《房屋产权情况表》等证据证实，本院予以确认。
本院认为：一、根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中的某楼盘小区尚未成立业主委员会，故某楼盘的建设单位某置业公司与某公司签订的《某楼盘(一、二期)前期物业管理服务合同》合法、有效，对某楼盘的业主具有约束力，因此，吴某某作为某楼盘的业主应履行该前期物业合同的约定的义务。
二、根据《某楼盘(一、二期)前期物业管理服务合同》的约定，某公司应向小区业主提供相应的物业管理服务，吴某某作为小区的业主也应按照协议约定缴纳相应的物业服务费。根据查明的事实，某公司已经按照约定向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业服务费。吴某某拒绝交纳物业服务费的行为构成违约，故某公司要求其立即交纳物业服务费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于吴某某提出的物业服务方面的问题。吴某某如果认为某公司在提供物业服务时存在问题，应向某公司反映或通过成立业主委员会另行选物业公司，或者小区其他业主存在侵权行为，其也应通过其他合法途径解决，其拒交物业管理费的行为侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序，已构成违约，应承担相应民事责任，所欠物业服务费1778元应予缴纳。关于违约金的问题，根据双方合同约定吴某某逾期交纳物业服务费，某公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的1‰的违约金。某公司要求吴某某支付177元违约金的诉讼请求没有超过约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、吴某某在本判决生效之日起三日内向湖南某公司支付物业服务费1778元(计算至2016年9月30日止)；
二、吴某某在本判决生效之日起三日内向湖南某公司支付延期交纳物业服务费的违约金177元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宜
人民陪审员 蔡厚成
人民陪审员 康 毅
二〇一七年六月十四日
书 记 员 黄子钰