广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1888号
原告商鹤辉，男，汉族，1981年1月8日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人刘仁辉，广东深鹏律师事务所律师。
被告李东，男，汉族，1970年12月3日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人杨时雨，广东鹏浩律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码。
法定代表人吴军强。
委托代理人罗娟娟，该公司员工。
第三人刘小玲，女，汉族，1977年7月2出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
第三人曾宪飞，男，汉族，1984年11月1日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
原告商鹤辉与被告李东及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）、刘小玲、曾宪飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商鹤辉的委托代理人刘仁辉，被告李东及其委托代理人杨时雨，第三人刘小玲、第三人曾宪飞、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人罗娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，曾宪飞与被告于2015年5月25日就原告购买被告位于宝安区裕宝大厦B座6A的物业签订了《二手房买卖合同》(编号：1520765)。合同签订后，曾宪飞与原、被告达成合意，签订了《买方主体变更确认书》，将买方主体变更为原告，原告因此取得《二手房买卖合同》所约定买方的权利和承担相应的义务。原告依合同约定办理相关银行贷款事宜并办理了资金监管，履行了购房义务。因被告委托担保公司进行赎楼，原告向担保公司支付36425元赎楼费用，但被告不配合赎楼，致使房产无法赎回。根据《二手房买卖合同》合同第六条第三款约定：因卖方物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之目起四十日内自行赎楼、注销抵押登记、并将房产证交于居间方。银行在2015年7月20日已经出具了贷款承诺函，但被告既不配合担保公司赎楼，也没有自行赎楼后将房产证交居间方，被告的行为构成违约。《二手房买卖合同》第十五条约定，如卖方违约，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价20％的违约金；故原告于2015年9月6日向被告发出《解除二手房买卖合同的告知函》解除《二手房买卖合同》并要求被告按合同约定支付违约金。综上所述，原告与被告签订了《二手房买卖合同》并且履行了购房义务，但被告迟迟不履行合同约定的义务，构成违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》，并返回原告的定金l0万元；2、被告支付原告交付担保公司的赎楼费用36425元；3、被告支付原告房屋转让成交价20％的违约金477000元(即2385000x20％=477000元)。4、被告承担本案诉讼费及保全费。庭审中，原告增加一项诉讼请求为要求被告配合原告办理解除资金监管的手续。
被告答辩并反诉称，一、本案焦点在于二手房买卖过程中，由其是赎楼环节，买卖双方是否存在违反合同约定的情形。首先，我方不存在违反合同约定的情形。被告曾找买主王经利购房未果，原被告去中介处解除合同又因为被告不愿意承担中介费导致合同无法解除。后被告又找到原告，保证全力配合加快交易进程。原告在7月8日才向银行申请贷款，7月8日首期款到账，7月20日银行出具贷款承诺函，后经我方发函催告，原告才于8月3日交赎楼费。而我方早在2015年6月9日就与担保公司办理了赎楼委托公证并递交了资料。另外，在买房交纳了赎楼费之后，担保公司在赎楼过程中确有告知资金紧张，会尽快赎楼，我方也确有跟买方沟通更换担保公司事宜，因赎楼费用由卖方支付，且该担保公司收取赎楼费较低，买方不愿意更换担保公司赎楼也是导致纠纷的原因。其次，我方在整个房产交易过程中不存在恶意。第三、按照《二手房买卖合同》第六点第三款约定：卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼。原告没有证据证明担保公司不能赎出房产证，担保公司也没有证据证明通知我方其不能赎出房产证，而只有担保公司明确告知不能赎出房产证的情况下，我方才需要在买方取得银行贷款承诺函后四十日内自行赎楼，前者是后者成立的前提条件。合同中并没有约定担保公司赎楼的截止日期。担保公司也未明确告知我方其不能赎楼。9月初，担保公司赎楼时，得知涉案房产已经被法院查封而不能赎楼。第四，我方未单独停止赎楼或撤销公证委托书，在此过程中不存在恶意或者根本违约的情形。二、原告在涉案交易中恶意串通第三人曾宪飞，规避深圳限购政策，以自己的名义，帮实际购房人曾宪飞规避政策。三、我方认为原告违反合同约定，在赎楼过程中不积极配合担保公司赎楼，在我方没有违反合同约定已经未解除合同的情况下，擅自起诉至法院并查封涉案房产，导致担保公司无法赎楼，应当承担违约责任并继续履行合同。原告同时主张定金和违约金的诉求，按照法律规定，更不应得到支持。被告反诉请求法院判令：一、判令被反诉人继续履行《二手房买卖合同》（编号1520765）；二、判令被反诉人向反诉人支付违约金40068元（以转让成交价为基数按日万分之四自2015年8月31日暂计至反诉之日2015年10月12日）；三、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司述称，1、本案是房屋买卖合同纠纷，我司作为居间方不是本案的适格主体；2、我方现还有5000元交房保证金，愿意按照法庭的判决作出相应处理；3、我方已经全面履行了居间义务，有权向双方主张的相应的佣金。
第三人刘小玲述称，涉案房产为被告与本人的夫妻共同财产，被告擅自将该房产转让给原告的行为属于无权处分，原告也知道该房产为本人与被告共同所有。我方认为，涉案合同未经本人签名确认，合同效力待定，现请求法院依法判令原、被告签订的《二手房买卖合同》无效。
第三人曾宪飞述称，涉案合同的权利义务都已经按照主体变更确认书的约定转移给了原告，本案与我没有关系。
经审理查明，2015年5月25日，第三人曾宪飞（买方）与被告李东（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1520765），约定卖方将其名下的深圳市裕宝大厦B座6A（房地产证号码：50××98）转让予买方，转让价格为人民币238.5万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元。前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付居间方视为卖方收讫定金。第二部分房款通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起60日内付清首期房款72万元，并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起60日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续（包括配合签署相关文件等）；卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书,否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内（含当日）自行赎楼，注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过三日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
第三人曾宪飞于合同签订当日通过POS机刷卡方式向第三人世华地产公司支付了定金人民币10万元，2015年4月14日支付定金人民币3万元，第二笔定金人民币3万元现仍托管于第三人处。
2015年5月25日，被告李东作为卖方、第三人曾宪飞作为原买方、原告商鹤辉作为新买方，签订了《买方主体变更确认书》，约定原告继受履行买卖关系和居间关系中的全部权利、义务，将涉案房产买方变更为原告。
2015年6月9日，被告办理了委托赎楼的公证手续。委托深圳市万通融资担保有限公司的邱学灵等人办理相关手续。
2015年7月8日，原、被告在中国光大银行深圳西部支行办理首期款资金监管手续，同日，原告将首期款65万存入首期款资金监管账户。
2015年7月20日，中国光大银行股份有限公司深圳分行发出《按揭贷款承诺书》，载明买方为原告商鹤辉、卖方为被告李东，承诺向商鹤辉发放金额为166.95万的贷款。该承诺书有效期为90天。
2015年7月31日，原告李东向第三人曾宪飞发出《履约催告函》，要求其在2015年8月3日前办理赎楼及相关事宜。
2015年8月3日，案外人深圳市万通融资担保有限公司客户经理邱学灵出具《收款收据》，确认收到原告支付的36425元。
2015年8月27日，原告向被告发出《履约催告函》，要求被告于2015年8月31日之前履行赎楼义务。
2015年9月6日，原告向被告发出《解除二手房买卖合同的告知函》，写明因被告不配合办理赎楼手续，导致合同无法继续履行，要求解除涉案合同。被告称未收到该函。
2015年9月8日，原告商鹤辉向本院提起本案诉讼。
2015年9月16日，本院依据原告商鹤辉的诉讼保全申请查封了涉案房地产。
2015年9月16日、20日，被告分别向第三人曾宪飞发送两份《履约催告函》，写明：你方因延迟支付赎楼费等导致赎楼时间推迟，由此产生相应的供楼费用，我方经多次与你方协商未果，你方坚持不愿支付及处理产生的相应费用，同时也不愿签署关于后续如果再因延迟赎楼所产生的相应供楼费用要如何处理及你方保证尽快完成过户的补充协议，以保障我方能尽快同你完成此合同。同时函告第三人于约定时间前出面协商相关事宜。
庭审中，原告称由于被告不配合办理赎楼手续导致合同无法继续履行，第三人世华地产公司对原告的说法予以确认，并称未能办理赎楼手续的原因是被告未按要求向担保公司提供身份证与银行卡原件。被告称其于2015年7月22日向担保公司提交的银行卡原件，但是由于其认为身份证原件非常重要，故未提交身份证原件给担保公司工作人员。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及二手房买卖合同、买方主体变更确认书、公证书、履约催告函、委托书、按揭贷款承诺函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签署的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。
关于涉案合同不能履行的原因。原告主张系被告不配合办理赎楼手续，第三人世华地产公司确认原告该说法，称根据担保公司反馈的信息未能赎楼的原因系被告未提交身份证原件;被告称因原告2015年8月3日才支付赎楼费用导致担保公司无法按期赎楼，后涉案房产被法院查封。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》第六条约定，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起60日内出具公证书给担保公司办理赎楼、过户等手续；赎楼是二手房买卖合同中应由卖方履行的义务，原、被告约定赎楼费用由买方承担，买方已支付赎楼费用，履行了约定义务，其并不存在任何未尽义务的情形；卖方作为赎楼义务的承担方，既没有在赎楼过程中积极履行赎楼义务，也没有在担保公司赎楼不能的情况下采取补救措施，故担保公司未完成赎楼的不利后果应由卖方承担。被告在原告发出书面通知催告后仍未履行合同义务，其已构成违约。故原告有权主张解除合同并要求被告按合同约定承担违约责任。
在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。本院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之日2015年9月28日解除。关于违约金的标准。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及原告遭受的损失确定，考虑到深圳市二手房交易价格近期大幅上涨及原告并无违约行为的事实，原告请求被告根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告应当向原告支付违约金人民币47.7万元。
由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币10万元返还原告。
关于原告要求被告支付赎楼费用的诉请，因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且被告的违约行为至今造成的原告的赎楼费损失数额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张被告应当赎楼费用的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告继续履行涉案合同并支付违约金的诉讼请求，因被告违约而原告依照约定已解除合同，故被告反诉无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第三人刘小玲要求确认涉案合同无效的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告第三人曾宪飞与被告李东于2015年5月25日签订的《二手房买卖合同》（编号：1520765）于2015年9月28日解除；
二、被告李东应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告商鹤辉返还定金人民币10万元；
三、被告李东于本判决发生法律效力之日起五日内向原告商鹤辉支付违约金人民币47.7万元；
四、驳回原告商鹤辉的其他诉讼请求；
五、驳回被告李东的反诉请求；
六、驳回第三人刘小玲的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4967元，保全费3587元，合计8554元，反诉受理费13100元，由被告负担。案件受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十二月八日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 刘佳鹏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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