湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终55号
上诉人（原审被告）：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。
法定代表人：朱晞煜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方慧，女，1975年8月7日出生，土家族，住湖北省宣恩县。
被上诉人（原审原告）：李界然（系方慧之夫），男，1975年8月7日出生，汉族，住湖北省宣恩县。
上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人方慧、李界然商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除华龙公司与方慧、李界然签订的《商品房买卖合同（预售）》，判令华龙公司按照合同总价款的5%的标准支付违约金16712元。2.判令方慧、李界然承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院判决的逾期违约金过高，华龙公司无力承担，无法继续履行合同，只能按照《商品房买卖合同（预售）》中的补充协议的约定解除合同。一审法院没有考虑华龙公司的实际情况，判决的违约金过高，超过了方慧、李界然的实际损失。《商品房买卖合同（预售）》由当地住建部门统一印制，上诉人华龙公司无法改变合同中的格式条款。合同中约定的违约责任远远超过了华龙公司签订合同时的合理预期。方慧、李界然的损失是购房款的投入损失，应参照同期人民银行贷款利率标准计算，而一审法院判决的违约金远远超出了按此标准计算的违约金数额。
方慧、李界然未提交书面答辩意见。
方慧、李界然向一审法院起诉请求：1、判令华龙公司支付方慧、李界然违约金129398元（违约金起算时间为2015年6月1日，算至2016年12月13日，按总购房款334458元以日千分之0.667标准计算）；2、判令华龙公司承担本案诉讼费。庭审中，李界然、方慧将其诉讼请求变更为：1、判令华龙公司支付方慧、李界然违约金130057.67元（违约金起算时间为2015年6月1日，算至2017年1月3日，按总购房款334458元以日千分之0.667标准计算）；2、判令华龙公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年6月4日，方慧、李界然（买受人）与华龙公司（出卖人）签订了合同编号为ESZ201303521的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：华龙公司将自己开发的坐落于来凤县武汉大道桂花树村来凤华龙城三区5号楼2单元17层1703号商品房一套出售给买受人，该商品房的规划用途为住宅。该商品房总价款为人民币334458元。付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。贷款方式付款，买受人应当于2013年6月4日前支付首期房价款104458元，余款230000元，向中国建设银行股份有限公司来凤支行申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付房款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。合同签订后，方慧、李界然按照合同约定给华龙公实际支付了购房款334257元。华龙公司没有按照合同约定的时间交付房屋，故方慧、李界然向法院提起诉讼。
审理中，华龙公司至今未提交该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件等，所建的商品房至今没有达到合同约定交付房屋的条件，但双方均同意继续履行合同。
华龙公司认为违约金约定过高，申请法院委托房地产评估机构对该商品房同地段同类房屋租金标准进行司法鉴定。湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受法院委托，出具鄂循价鉴[2017]11号价格鉴定评估意见书。评估意见为该商品房的租金标准为0.183元／平方米·天。
一审法院认为：方慧、李界然（买受人）与华龙公司签订的合同编号为ESZ201303521的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面的履行。方慧、李界然依合同约定支付了334257元购房款后，华龙公司就应当按照合同的约定，在2015年5月31日前向方慧、李界然交付合同所约定的商品房。华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，明显过高，华龙公司要求法院予以减少的抗辩理由成立，依法予以支持。但华龙公司要求按评估报告确定的房屋租金计算违约金的理由，不符合合同约定，依法不予支持。将违约金计算标准调整为华龙公司按日计算给方慧、李界然给付全部房价款日万分之5的违约金。因涉案的房屋仍未达到合同约定的交房条件，违约天数从2015年6月1日起至2017年1月3日本案立案之日止，共计583天。华龙公司应当给付方慧、李界然从2015年6月1日至2017年1月3日的违约金为97435.90元（从2015年6月1日至2017年1月3日，共计583天，以全部房价款334257元按日万分之5计算违约金为97435.90元）。故方慧、李界然要求华龙公司给付违约金130057.67元的合理部分即97435.90元的诉讼请求，依法予以支持，超出部分不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于判决生效后30日内支付方慧、李界然违约金97435.90元；二、驳回方慧、李界然的其他诉讼请求。案件受理费2888元，由李界然、方慧负担652元，恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担2236元。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为一审法院判决的违约金数额是否恰当。对此，本院分析评判如下：
在商品房预售合同纠纷案件中，一方当事人主张对方当事人按照合同约定的违约金条款支付违约金，对方当事人以合同约定的违约金过高为由请求人民法院予以调减时，人民法院应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
本案中，华龙公司未按期交房构成违约，本应按照合同约定按日向买受人方慧、李界然支付全部房价款2.5‰的违约金，但方慧、李界然在提起诉讼时，仅要求华龙公司按日0.667‰的标准支付违约金，事实上已主动减轻了华龙公司的违约责任。在房地产开发商逾期交付房屋时买受人所遭受的实际损失应如何确定，现无明确的法律规定，根据本案合同的履行情况、华龙公司的违约程度及双方当事人签订合同时对对方违约的预期利益等因素，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，认定方慧、李界然主张的违约金是否过高，更为公平合理。本案中方慧、李界然主张华龙公司支付违约金的标准为每日0.667‰，折算成年利率为24.35%，高于上述法律规定的利率标准。一审法院结合本案的实际情况，将违约金计算标准调整为日万分之五即年利率18.25%合情合理。华龙公司主张按照《商品房买卖合同（预售）补充协议》第五条的约定，解除合同并按合同总价款的5%支付违约金，经审查，该补充协议第五条是针对出卖人享有合同单方解除权时的约定，而华龙公司享有单方解除权的情形限于买受人逾期付款的情形，即《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定。本案中系华龙公司逾期交房，此种情形下买受人享有合同的单方解除权，现方慧、李界然不主张解除合同，故对华龙公司要求解除合同并支付违约金的请求不应予以支持。
综上，华龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1818元，由上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 向 蕾
审判员 吴 卫
审判员 宋九龙
二〇一八年二月二十二日
书记员 赖宏为