福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第1178号
上诉人（原审被告）陈健民，男，1970年3月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面。
法定代表人严学榜，董事长。
委托代理人朱振渊、朱荣，系公司员工。
上诉人陈健民因与被上诉人泛诚（福州）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年9月30日，原告泛诚（福州）物业管理有限公司与保福新苑1、2期全体业主（代理人：象山社区居民委员会）签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：原告提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：（1）别墅：一、二期：联排、双拼：2.00元／月＊平方米；叠拼：1.50元／月＊平方米；（2）住宅：1.50元／月＊平方米；（3）商业店面：3.00元／月＊平方米。以上收费均不含公共水电分摊。物业服务费按月进行交纳，业主和物业使用人应在每月5日前履行上月物业服务费交纳义务。本着业主自愿原则也可按季或按年进行交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金，须提前7日通知业主。该合同为期三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。原告签约后，即按期提供物业管理服务。
2012年11月19日，福州市鼓楼区房地产管理局同意原告泛诚（福州）物业管理有限公司对原告关于保福新苑1、2期物业服务合同给予备案。保福新苑1、2期至今尚未成立业主委员会。
被告陈健民系福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）××的业主，预售总面积为88.73平方米。根据物业服务合同的约定，其每月应缴纳的物业费为1.5元／月＊平方米×88.73平方米=133.1元。被告自2012年10月1日起即未缴纳物业费，至2013年11月30日共欠14个月物业管理费，合计为人民币1863.4元。2013年11月12日，原告向被告发送催费函，催促其缴纳相关欠费。
原审法院认为：根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，居民委员会代行职责代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2012年9月20日，原告与保福新苑1、2期全体业主的代理人象山社区居民委员会签订《福建省前期物业管理服务合同》为保福新苑（美之国）提供物业服务，被告系福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号保福新苑（美之国）××业主，应受该合同约束，依约履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供的物业服务同时未交物业管理费已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，原审法院予以支持，被告的相应答辩意见，原审法院不予采信。
关于逾期违约金的诉请，根据合同第九条的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之五标准向原告支付违约金。原审法院认为，被告未能按照合同约定按期缴纳物业服务费，应当支付相应的逾期违约金，但是原告诉请要求被告按照日千分之五的标准支付逾期违约金，明显超过其损失，原审法院依法予以适当调整，应当按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付更为合理。
关于原告主张代收公共水电公摊费用等诉请，原审法院认为，原告未能提供证据证明其已为被告垫付相应的公共水电公摊费用金额，故其要求被告支付水电公摊费用等的诉请，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，判决：一、被告陈健民于本判决生效之日起十日内向原告泛诚（福州）物业管理有限公司支付从2012年10月1日至2013年11月30日止的物业管理费人民币1863.4元以及逾期违约金（以每月物业费133.1元为基数，逐月递增133.1元直至1863.4元，从2012年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准分别计付到款项还清之日止）。二、驳回原告泛诚（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费25元（原告预交50元），由被告陈健民承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，原审被告陈健民不服，向本院提起上诉。
上诉人陈健民上诉称：一、被上诉人并未通过法定程序向上诉人催缴物业管理费用。被上诉人未提供证据证明其已按照《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定以直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用或者由业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费而上诉人拒绝缴纳的相关事实。二、上诉人不同意支付被上诉人主张的物业费。首先，上诉人并非与被上诉人签订前期物业服务合同；其次，到目前为止被上诉人未提供物业财务情况及明细公示等内容；第三，被上诉人诉请已经超过两年的诉讼时效；最后，被上诉人提供的、由相关部门出具的产权证明查询结果显示，讼争房产产权人并非上诉人一人，且该房产登记登记信息并非由福州市房地产档案馆直接加盖的“查档证明专用章”后，出具给被上诉人作为诉讼用途的合法材料。三、上诉人仅参与部分出资购置诉争物业，至今未完成合法的产权登记手续，未入住诉争物业。四、被上诉人的营业执照副本显示，其未参加2013年、2014年年检，且物业资质收费标准仅限2013年11月后执行二级物业企业收费标准。五、被上诉人至今未与前期物业办理交接手续，无法提供缴费明细单据。六、被上诉人提供的物业服务不到位，小区内存在着违章建筑、私设菜地、偷盗案件频发、楼道照明和逃生通道应急灯损坏却无人管理等严重情况。被上诉人甚至在物业欠款催告函的特快专递上伪造上诉人签名，上诉人盼提请笔迹司法鉴定以正视听。综上，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人泛诚（福州）物业管理有限公司答辩称：答辩人是该小区的第四任物业公司，答辩人入驻小区之前发生的事件与答辩人无关。答辩人是经由业主大会表决通过聘用被上诉人入驻管理保福新苑小区，物业服务合同经福州市鼓楼区房管局备案，手续合法。针对上诉人提出房屋产权人有两人的上诉意见，答辩人了解到另一购房人叶桂英与上诉人是亲属关系。答辩人请求驳回上诉，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，2012年9月，讼争物业所在的保福新苑尚未产生业主委员会，被上诉人与讼争物业所在的象山社区居委会签订《福建省前期物业服务合同》，该物业服务合同亦在福州市鼓楼区房地产管理局备案，符合相关法律、部门规范性文件的规定，该物业服务合同对上诉人具有约束力。被上诉人作为物业服务企业已经提供物业服务，上诉人应当依约支付物业服务费。居委会与依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同是在特定情形下，为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。物业服务合同不同于一般的服务合同，物业服务合同签订主体与权利义务承受主体具有明显的不一致性，上诉人作为业主是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。上诉人以其并非物业合同相对方以及其至今尚未入住故未接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费，缺乏法律依据，本院不予支持。
针对上诉人提出的被上诉人并未通过法定程序催缴物业管理费用的上诉意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被上诉人经书面催交，上诉人仍未缴纳物业服务费，被上诉人可迳行向人民法院提起诉讼。上诉人关于被上诉人其未经业委会催缴不得起诉的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人提出物业欠款催告函的特快专递上被伪造签名的上诉理由，因其在原审中并未就此提出笔迹鉴定申请亦未提交其他证据以佐证其观点，故本院对该上诉理由亦不予采纳。
针对上诉人提出的其仅参与部分出资购置诉争物业的上诉理由，根据《福州市房地产档案馆房屋登记信息查询证明》的记载，鼓楼区洪山镇梅峰路166号美之国花园××的购房人系本案上诉人陈健民以及案外人叶桂英。因上诉人在原审中并未就此答辩并主张案外人叶桂英加入诉讼，原审根据被上诉人的诉讼请求和上诉人的答辩意见作出实体裁判，并未违法我国民事诉讼法的相关规定，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。
针对上诉人提出的被上诉人提供物业服务不到位，因其并未就此举证，故本院对其上诉理由不予采信。至于上诉人对被上诉人与前任物业服务企业的交接行为与本案讼争物业服务费无关，对被上诉人资质的质疑并不影响《福建省前期物业服务合同》所约定的服务费标准，故对上诉人的前述上诉意见不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币50元由上诉人陈健民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 文 伟
代理审判员 缪羽代理审判员符海燕
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 卢 灵 真