江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终3651号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨永学，男，1964年11月20日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
委托诉讼代理人：段培龙，江苏中瀛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李敏，女，1961年1月14日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李伟忠，男，1968年9月14日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：艾玲，女，1960年1月12日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李斌，女，1988年10月20日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：居秋燕，女，1957年10月3日生，汉族，住陕西省西安市新城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：居秋明，女，1960年10月4日生，汉族，住陕西省西安市新城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：居少平，男，1964年4月14日生，汉族，住陕西省西安市新城区。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：赵鹏、马南南，江苏昭鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：连云港市海州区新浦街道办事处市化社区居民委员会，住所地江苏省连云港市海州区市化路25号。
法定代表人：孙小秋，该居委会主任。
委托诉讼代理人：王玮，江苏连城律师事务所律师。
原审第三人：许良芳，女，1951年12月1日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
上诉人杨永学因与被上诉人李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平、连云港市海州区新浦街道办事处市化社区居民委员会（以下简称市化社区居委会），原审第三人许良芳房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人杨永学及其委托诉讼代理人段培龙、被上诉人李伟忠及其与被上诉人李敏、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平的共同委托诉讼代理人赵鹏、马南南，被上诉人市化社区居委会的委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。原审第三人许良芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人杨永学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人承租使用被上诉人李敏、李伟忠等继承其先辈的房屋，是建立在被上诉人市化社区居委会受李敏委托与上诉人订立的租赁合同基础之上，而非上诉人私自占有使用。市化社区居委会受委托在管理涉案房屋过程中，采取自行使用管理出租给他人使用管理等形式，这是两被上诉人之间约定或默认的问题，上诉人是不知情的。市化社区居委会在受托管理涉案房屋过程中，委托时任该居委会主任许良芳与上诉人订立租赁合同，并将上诉人依约交纳的租金交予该居委会，居委会出具了加盖该居委会印章的收款收据，收据中载明“交款单位许良芳……代收李敏家……贰仟元”。上述许良芳与上诉人签订的租赁协议和被上诉人出具给许良芳的收款收据足以证明市化社区居委会及许良芳对涉案房屋除房屋所有权外是有处分权的，其处分权的来源就是受托管理。许良芳当时作为该居委会主任与上诉人签订租赁协议，虽然协议中仅有许良芳个人签字而未加盖该居委会印章，但从居委会出具的收款收据看，完全可以反映出许良芳的签约行为是履行职务行为。受托人处理委托人委托的事务，其法律后果应依法由委托人承担，也就是说许良芳与上诉人订立合同时，除合同约定每年租金2000元外，口头承诺的4000元租金使用至拆迁止，同样对李敏、李伟忠等具有约束力。一审法院错误地认为，没有证据证明许良芳或市化社区居委会得到了涉案房屋继承人授权或事后追认，许良芳系无权处分，该房屋租赁协议无效。一审法院错误在于：第一，委托关系成立，可以是口头，也可以是书面。现有证据、许良芳的身份及其当庭陈述，足以证明委托管理关系的存在，是有权处分，而非无权处分。第二，涉案房屋继承人除了李敏当初直接口头委托市化社区居委会和许良芳管理外，其他所有继承人均与事无涉，他们如何事后追认。第三，如果市化社区居委会与李敏无委托管理关系，为何要将上诉人交给许良芳的2000元租金向许良芳出具收据，同时注明“代收李敏家房租”。此外，李敏自始至终都心存对市化社区及许良芳为其管理涉案房屋的谢意，李敏与许良芳的通话录音足以证明该事实。2、被上诉人作为继承人在长达15年的时间里无人光顾涉案房屋，只有李敏一人中途到房子看过，看到房子被上诉人租用管理、添置修缮地那么好，李敏当场感激不尽，一再表示谢意，而且多次以语言和送礼品请吃饭等方式对时任社区主任的许良芳表示感谢。一审法院对此事实却不予查明。3、上诉人在承租期间，为了涉案房屋价值的增加对房屋及其场所进行了建设添置，花费了万元款项，对于李敏等形成了不当得利之债，而一审法院却错误地认为上诉人非房屋所有权人，无权请求给付，这明显是错误的。4、李敏等提出反诉，这是被上诉人不愿意给付上诉人本诉主张的添置设施拆迁补偿费用的权宜之策，更非李敏本人之意，而是该案的战略而已。一审法院机械地从证据的形式上错误地认定了事实并错误地支持了被上诉人的反诉请求。否则，在一审调解程序中，被上诉人李敏等就不会表示只要上诉人撤诉，就不再追究房屋使用费。5、一审法院对市化社区居委会作为涉案房屋受托管理人身份的事实认定错误。市化社区居委会虽然提供了政府相关撤销当时的街道居委会的文件，但并不能证明市化社区居委会当时没有接受李敏委托管理其房屋的事实。仅凭政府某个文件推定不存在管理事实不应被采纳，关键在于，居委会的更名并不意味着民事法律行为的消失。二、一审法院审判程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，人民法院审理民事案件，对案件事实的查清，如果确需当事人本人到庭的，应当责令当事人本人到庭。本案中，被上诉人李敏是涉案房屋委托市化社区管理的唯一当事人，一审法院在明知必须由李敏本人亲自到庭才能查清事实情况下，而不通知当事人本人到庭，明显违反法定程序。三、一审法院适用法律不当。因基于本案的案由是房屋租赁合同纠纷，涉案中的利益归属与分配，除了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》之外，还应适用国务院关于拆迁补偿的行政法规，而不仅仅是引用与本案性质并不相符的司法解释条款。
被上诉人李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人市化社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，采信证据得当，上诉人的上诉理由是主管臆测，二审应维持原审判决。
原审第三人许良芳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
杨永学向一审法院起诉请求：1、判令李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平给付附属设施及装修费13089元、维修费用12514元、搬迁补偿款800元、搬迁临时安置费600元，共计人民币27000元；2、市化社区居委会承担连带责任；3、诉讼费由李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平、市化社区居委会承担。
李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平向一审法院提起反诉请求：1、杨永学对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、返回财产、恢复原状；2、杨永学支付自2004年1月1日起至2015年6月9日止的房屋占有使用费40678元；3、诉讼费由杨永学承担。
一审法院认定事实：1988年11月6日，连云港市公证处出具（88）连证内字第1589号《公证书》，内容为“查李茹芝于一九八五年九月在江苏省连云港市病故。死亡后在连云港市××××号留有房产（堂屋三间、东屋一间）。死者生前无遗嘱。根据中华人民共和国继承法有关规定，死者李茹芝的遗产，应由其女儿梁淑美、梁淑轩继承。”2002年7月15日，连云港市落实私房政策领导小组办公室下发连落房办（2002）7号《关于发还李如芝房屋产权的通知》，将李如芝所有的位于连云港市××××号房屋发还给李如芝继承人，由其继承人办理接收产权手续。梁淑美已去世，其有三个子女：李继军、李敏、李伟忠，李继军已去世，李继军的妻子艾玲及女儿李斌为李继军的继承人。梁淑轩已去世，其有三个子女：居秋燕、居秋明、居少平。李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平为涉案房屋的继承人。
2002年1月1日，第三人许良芳（甲方）与杨永学（乙方）签订《协议》，内容为“关于中华巷李敏家3间房屋从2002年元月1日至2002年12月31日租金贰仟元正，房屋修理有乙方维修，水电自负，保持房屋结构，完好无坏交给甲方”。同日，第三人收取杨永学2002年度的租金2000元；对此，杨永学举证了加盖有“连云港市新浦区通灌街居委会”公章的收款收据一份，上面载有“交款单位许良芳…代收李敏家…贰仟元正…收款事由2002年元月1日至2003年元月1日…经办许良芳”字样；第三人称“这个钱收到了用在维修房屋上了”。2001年11月9日，新浦区人民政府作出新政发【2001】84号《关于同意撤销浦东街道办事处14个居（家）委会设立9个社区居委会的批复》，明确“撤销市化、通灌2个居委会，设立市化社区居委会”。第三人于2001年12月份退休，市化社区居委会于一审庭审中认可第三人系从市化社区办理的退休手续。杨永学主张的附属设施指“在院子里建棚子，打地坪、安装自来水管及下水道，及建大门”。杨永学称其占用“三间房屋，二十八平方”。
李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平否认其曾委托第三人或市化社区居委会对涉案房屋予以管理、出租。杨永学陈述称其直至2015年8月份才不用涉案房屋。李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平未收到任何租金。现涉案房屋即将被拆迁。
一审法院认为，李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平系涉案房屋继承人。第三人与杨永学签订房屋租赁协议，没有证据证明第三人或市化社区居委会得到了涉案房屋继承人授权或事后追认，第三人系无权处分，该房屋租赁协议无效。杨永学主张其受市化社区居委会的委托对涉案房屋进行管理，证据不足，一审法院对杨永学的上述观点，不予认可。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。本案中，杨永学装饰装修或者扩建涉案房屋，未得到涉案房屋继承人同意，由此产生的相关费用，应由杨永学负担；杨永学主张附属设施及装修费，一审法院不予支持。杨永学主张房屋维修费用，鉴于第三人与杨永学签订的房屋租赁协议中已明确“房屋修理由乙方（杨永学）维修”，虽然房屋租赁协议无效，但对于房屋维修的约定系杨永学真实意思表示，杨永学使用涉案房屋，维修义务在杨永学；对于杨永学主张维修费的诉讼请求，一审法院不予支持。至于杨永学主张的搬迁补偿款及拆迁临时安置费，一审法院认为，杨永学不是涉案房屋产权人，无权要求支付上述费用。综上，杨永学的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
对于反诉请求，一审法院认为，杨永学占有使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的支付标准，一审法院综合考虑第三人与杨永学签订的房屋租赁协议中约定的年租金价格、反诉主张的租金计算标准、涉案房屋的实际状况、杨永学占有使用的房屋面积、区位等因素，一审法院酌定，杨永学应支付的2004年1月1日起至2015年6月9日止的房屋占有使用费为每年2000元。杨永学应支付房屋占有使用费共计22871.23元【2000元/年×11年+（159天÷365天）×2000元/年=22871.23元】。另外，涉案房屋即将被拆迁且杨永学已不再使用涉案房屋，要求杨永学对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、返回财产、恢复原状，已无必要；对此反诉请求，一审法院不予支持。综上，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回杨永学的诉讼请求；二、杨永学于判决生效后十日内给付李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平22871.23元；三、驳回李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平其他的诉讼请求。一审本诉案件受理费480元，由杨永学负担；一审反诉案件受理费410元，李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平负担180元，杨永学负担230元。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，许良芳于2003年5月24日收取杨永学2003年上半年租金1000元，于2003年11月3日收取杨永学2003年下半年租金1000元。许良芳共收取杨永学2002年及2003年租金4000元。
本案二审争议焦点：上诉人杨永学与被上诉人李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平就涉案房屋是否存在租赁合同关系。
关于该争议焦点，上诉人杨永学主张被上诉人市化社区居委会受被上诉人李敏委托与其就涉案房屋签订租赁合同，被上诉人李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平及市化社区居委会均予以否认；第三人许良芳称涉案房屋是李敏委托其出租。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽李敏不认可委托许良芳出租涉案房屋，也否认知晓杨永学使用涉案房屋，许良芳也未能提供充分证据证明李敏委托其出租涉案房屋，但许良芳在以李敏名义与杨永学签订涉案房屋租赁协议时，杨永学基于许良芳退休前的身份及租金收据加盖的通灌街居民委员会的公章，有理由相信许良芳签订协议的行为是受李敏委托，且杨永学使用涉案房屋期间亦无人提出异议或向其主张权利，故本院认为许良芳与杨永学签订协议的行为构成表见代理，杨永学与李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平就涉案房屋已形成租赁合同关系。
关于杨永学本案主张的附属设施及装修费、维修费用，本院认为，因许良芳与杨永学签订的协议中约定房屋修理有杨永学维修，且杨永学所举证据也不足以证明其实际支付了上述费用，故本院对杨永学要求李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平支付上述费用的上诉请求不予支持。关于杨永学本案主张的搬迁补偿款及搬迁临时安置费，本院认为，因杨永学自认在2015年就不再使用涉案房屋了，故本院对其该上诉请求不予支持。
关于李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平主张的房屋占有使用费，本院认为，杨永学主张交付4000元租金租住至拆迁，因该金额与许良芳出具的租金收条金额相同，且许良芳之后未向杨永学主张租金，故本院对杨永学的该主张予以采纳，对李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平要求杨永学支付房屋占有使用费的诉求不予支持。
综上，上诉人杨永学的部分上诉请求不能成立，对其成立部分应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02814号民事判决第一项；
二、撤销连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02814号民事判决第二、三项；
三、驳回李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平的反诉请求。
一审案件本诉受理费480元，由上诉人杨永学负担；一审反诉案件受理费410元，由被上诉人李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平负担；二审案件受理费710元，由上诉人杨永学负担400元，由被上诉人李敏、李伟忠、艾玲、李斌、居秋燕、居秋明、居少平负担310元。
决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。