四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0191民初1093号原告：杨倩，女，1995年8月26日出生，汉族，住成都高新区。委托诉讼代理人：杨再富，男，1968年4月2日出生，汉族，住成都高新区，原告杨倩的父亲，特别授权代理人。被告：成都凯耀房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区航空路7号1-1幢10层10号。法定代表人：姜少松，该公司总经理。被告：姜少松，男，1986年10月2日出生，汉族，住河南省内黄县。原告杨倩与被告成都凯耀房地产经纪有限公司（以下简称成都凯耀公司）、被告姜少松、第三人何庆、张彬、吴明红、李亚奇房屋租赁合同纠纷一案。本案于2018年1月11日立案，依法适用简易程序进行审理。后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。又，原告杨倩于2018年1月16日申请撤回其对第三人何庆、张彬、吴明红、李亚奇的起诉，本院经审查认为，原告杨倩的申请符合法律规定，故本院予以准许。本案于2018年4月25日公开开庭进行了审理，原告杨倩的委托诉讼代理人杨再富到庭参加诉讼，被告成都凯耀公司、姜少松经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨倩向本院提出诉讼请求（经变更后诉请）：一、解除原告杨倩与被告成都凯耀公司签订的关于成都高新区二环路南三段138号瑞升南苑5-3-502号房屋的《房屋出租委托代理合同》；二、被告成都凯耀公司向原告杨倩支付房屋租金，租金计算标准如下：按照每月2600元的标准，从2017年11月3日起计算至《房屋出租委托代理合同》解除之日止；三、被告成都凯耀公司向原告杨倩支付违约金5200元；四、被告姜少松对被告成都凯耀公司所负的上述债务承担连带责任。事实与理由：2015年5月10日，原告杨倩与被告成都凯耀公司签订了《房屋出租委托代理合同》（以下简称案涉合同），案涉合同约定如下：原告杨倩将其位于成都高新区房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告成都凯耀公司，案涉房屋的租期为2015年5月10日至2018年5月10日止。其中，2017年11月10日至2018年5月10日，租金总计90450元。案涉房屋从第二年起月租金为2600元。另外，月租金的支付方式为：租金按每三个月为一期支付，在案涉合同签订之日支付首期租金，以后支付时间为每期提前7日支付。按照案涉合同约定，被告成都凯耀公司应当于2017年11月3日支付2017年11月10日至2017年2月9日的租金7800元，案涉合同第三条及第八条约定被告成都凯耀公司逾期5个工作日未支付租金的，原告杨倩可以单方解除合同，收回房屋使用权。此外，租赁期间，使用案涉房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告成都凯耀公司承担。案涉合同第九条规定，若被告成都凯耀公司违约，被告成都凯耀公司应向原告杨倩支付租金的200%作为违约金。案涉合同解除后，案涉房屋应恢复原状。案外人何庆、张彬、吴明红、李亚奇与被告成都凯耀公司之间签订的房屋租赁合同于2018年5月10日到期，因案外人何庆、张彬、吴明红、李亚奇的房屋租金只付至2018年2月，所以自愿配合原告杨倩腾退了案涉房屋。现原告杨倩已经于2018年4月初收回案涉房屋。被告姜少松承担连带责任的理由是：被告姜少松是被告成都凯耀公司的法定代表人、总经理。根据工商查询信息显示被告姜少松是被告成都凯耀公司的唯一股东，被告成都凯耀公司为一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告成都凯耀公司是以被告姜少松的账户向原告杨倩支付租金，且案涉房屋转租给案外人也是以被告姜少松的账户收款。故，原告杨倩认为，被告成都凯耀公司与被告姜少松存在财务混同的情况，故被告姜少松应依法承担连带责任。被告成都凯耀公司、姜少松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。本院经审理认定的事实如下：2002年5月29日，原告杨倩取得案涉房屋的所有权。2015年5月10日，原告杨倩委托案外人杨再富（即原告杨倩于本案中的委托诉讼代理人）作为甲方，被告成都凯耀公司作为乙方，双方签订了案涉合同，其中与本案有关的约定如下：1、案涉房屋坐落于成都高新区，建筑面积为105.4平方米；2、房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人为杨倩，房屋未设定抵押；3、乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁相关的备案、登记手续；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；4、出租代理期自2015年5月10日至2018年5月10日，共计三年，出租代理期限可延长六月；5、租金标准：7650元/季，租金总计90450元；6、乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：2015年5月8日、2015年8月3日、2015年11月3日、2016年2月3日、2016年5月3日、2016年8月3日、2016年11月3日、2017年2月3日、2017年5月3日、2017年8月3日、2017年11月3日、2018年2月3日；7、甲方允许一方或承租人对房屋进行装修、装饰或添置新物；8、乙方擅自改变房屋用途，延迟交付房屋租金超过5个工作日的，甲方有权解除合同；9、乙方擅自改变房屋用途，延迟交付房屋租金超过5个工作日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿；10、其他约定事项：（1）甲方允许乙方在客厅打隔断供人居住，合同期满后恢复；（2）自2015年5月10日至2015年6月10日为免租期，此期间不支付租金；（3）第一年租金2550元×11=28050元，第二年租金2600元×12=31200元，第三年租金2600元×12=31200元，三年总计90450元。案涉合同签订后，原告杨倩于2015年5月10日将案涉房屋交付给被告成都凯耀公司。后，被告成都凯耀公司将案涉房屋进行隔断拆分并分别与案外人李亚奇、何庆、张彬、吴明红签订了《房屋租赁合同》。另查明，原告杨倩自认被告成都凯耀公司从2017年11月3日（该支付日期对应的房屋租赁期间为2017年11月10日至2018年2月9日）起未按案涉合同约定支付房屋租金，之前的租金均已支付完毕。据原告杨倩当庭陈述，案外人李亚奇、何庆、张彬、吴明红已于2018年3月配合原告杨倩搬离案涉房屋，原告杨倩已经于2018年4月收回案涉房屋。又查明，被告成都凯耀公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人姜少松是唯一股东。于本案中，被告成都凯耀公司是以被告姜少松的账户向原告杨倩支付案涉房屋的租金。又，案外人李亚奇、何庆、张彬、吴明红与被告成都凯耀公司签订的房屋租赁合同亦约定租金由被告姜少松的个人账户收取。还查明，被告成都凯耀公司于2018年3月24日收到本院邮寄的起诉状副本。上述事实，有各方当事人的身份信息证明、《房屋出租委托代理合同》、《房屋所有权证》、《房屋交割清单》、《房屋租赁合同》、支付宝转账电子回单、《收据》、借记卡账户历史明细清单、调查笔录、庭审笔录、工商登记信息等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行己方的义务。关于本案争议焦点和关键性问题，本院逐一审核认定如下：一、关于原告杨倩是否享有案涉合同的解除权的问题。本院认为，根据案涉合同关于乙方（即被告成都凯耀公司）擅自改变房屋用途，延迟交付房屋租金超过5个工作日的，甲方（即原告杨倩）有权单方解除合同的相关约定，于本案中，因被告成都凯耀公司并未举证证明其从2017年11月3日始仍然依约向原告杨倩支付房屋租金，截至一审辩论终结之日，被告成都凯耀公司迟延交付房屋租金早已超过五个工作日，故应承担举证不能的法律后果。又，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院认为，原、被告约定的合同解除权条件已成就，原告杨倩享有合同约定解除权，其有权解除其与被告成都凯耀公司签订的案涉合同。二、关于案涉合同解除时间应如何认定的问题。本院认为，根据庭审查明事实，因被告成都凯耀公司于2018年3月24日收到本院送达的起诉状副本，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原、被告双方签订的案涉合同应于本院起诉状副本（含解除合同的通知）送达被告成都凯耀公司时解除，即案涉合同解除时间应认定为2018年3月24日。三、关于原告杨倩诉请的房屋租金有无事实及法律依据，是否应予以支持的问题。本院认为，因原告杨倩已经按照合同约定履行了向被告成都凯耀公司交付案涉房屋的义务，故被告成都凯耀公司也应按照合同约定向原告杨倩支付租金。根据庭审查明事实，原告杨倩自认被告成都凯耀公司从2017年11月3日（该支付日期对应的房屋租赁期间为2017年11月10日至2018年2月9日）起未按案涉合同约定支付房屋租金，之前的租金均已支付完毕。又，本院已认定案涉合同于2018年3月24日解除。故，被告成都凯耀公司应向原告杨倩支付2017年11月10日至2018年3月24日的租金。依据案涉合同的约定，2017年11月10日至2018年3月9日的租金为2600元/月，共计4个月，租金为2600元×4=10400元。2018年3月10日至2018年3月24日共计15天，租金为2600元÷31天×15天实际租赁期=1258.06元。故被告成都凯耀公司应向原告杨倩支付的2017年11月10日至2018年3月24日的租金共计10400元+1258.06元=11658.06元。四、原告杨倩诉请的违约金5200元有无合同依据及事实依据，是否应予以支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”之规定，鉴于案涉合同的解除系被告成都凯耀公司未按照案涉合同约定向原告杨倩支付租金而导致，故因案涉合同的解除给原告杨倩造成的损失，原告杨倩有权要求被告成都凯耀公司予以赔偿。故，原告杨倩有权依据案涉合同第九条“乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿”之约定，向被告成都凯耀公司主张违约金。于本案中，被告成都凯耀公司未到庭参加诉讼应视为对违约金约定是否过高放弃了相应抗辩权利。又，虽原告杨倩未提交直接证据证明其损失，但考虑到本案酿成纠纷均系被告成都凯耀公司的过错，且从案涉合同解除后原告杨倩重新找寻租客需要的时间成本与机会成本等损失客观存在，故本院兼顾原告杨倩的预期利益、被告成都凯耀公司的过错程度、被告成都凯耀公司签署案涉合同时预见到或应当预见的因违反合同可能造成的损失等因素，认定案涉合同约定的违约金5200元属于合理范围，并非过分畸高。故，本院对于原告杨倩主张的违约金5200元予以支持。五、关于被告姜少松于本案中是否承担连带责任问题。本院认为，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，鉴于被告成都凯耀公司系自然人独资的有限责任公司，即一人有限责任公司，被告姜少松系被告成都凯耀公司的唯一股东且被告姜少松并未举证证明被告成都凯耀公司的财产独立于其自己的财产。又，在案涉合同的履行过程中，被告成都凯耀公司均以被告姜少松的个人账户向原告杨倩支付租金。且在被告成都凯耀公司与案外人的《房屋租赁合同》履行过程中，亦由被告姜少松的账户收取租金，故本院综合全案认为，被告姜少松不能证明被告成都凯耀公司财产独立于其自己的财产，其应当对被告成都凯耀公司的债务承担连带责任。综上所述，本院对于原告杨倩的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨倩与被告成都凯耀房地产经纪有限公司于2015年5月10日签订的关于成都高新区二环路南三段138号5-3幢8号房屋的《房屋出租委托代理合同》于2018年3月24日解除；二、被告成都凯耀房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨倩支付2017年11月10日至2018年3月24日止的房屋租金11658.06元；三、被告成都成都凯耀经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨倩支付违约金5200元；四、被告姜少松对被告成都凯耀房地产经纪有限公司所负上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2062元、诉讼保全费190元，共计2252元，由被告成都凯耀房地产经纪有限公司、姜少松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王 静人民陪审员  杨淑芳人民陪审员  徐小蓉二〇一八年四月二十五日法官 助理  金 龙书 记 员  冷 雄