广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初第1006号
原告：王厚成，男，汉族，1981年6月10日出生，黑龙江省穆稜市人，住黑龙江省穆稜市。
委托代理人：方一平，广东名道律师事务所律师。
委托代理人：杨扬，广东名道律师事务所律师。
被告：谭公祥，男，汉族，1946年2月17日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
被告：何凤兰，女，汉族，1947年12月25日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
两被告共同委托代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所实习律师。
被告：陈金铨，男，汉族，1966年5月8日出生，广东省化州市人，住广东省化州市。
被告：钟少梅，女，汉族，1969年9月14日出生，广东省化州市人，住广东省化州市。
原告王厚成诉被告谭公祥、何凤兰、陈金铨、钟少梅案外人执行异议之诉一案，本院于2014年6月5日受理后，依法由审判员卢秀文适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长卢秀文、人民陪审员李慧霞和人民陪审员何耀军组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行审理。原告王厚成的委托代理人方一平，被告谭公祥、何凤兰的共同委托代理人程学明、林全志到庭参加诉讼。被告陈金铨、钟少梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王厚成诉称：2011年12月1日，陈金铨因欠王厚成324.5万元未偿还，其将东莞市虎门镇怀德大坑区一路一巷XXX号的房屋以380万元卖给王厚成，该房屋的土地使用证编号为东府集用（1989）字第XXX1637号和东府集用（1989）字第XXX2622号，使用权人为案外人何某某，陈金铨与何某某签订了土地使用权转让合同。2011年12月7日，王厚成付清余款55.5万元，陈金铨于次日将房屋交付王厚成。后陈金铨一直未按约协助王厚成办理房屋过户手续，致使该房屋被法院查封。王厚成认为，王厚成已付清房屋的转让款，并实际占有使用房屋，对房屋未办理过户手续也无过错，法院不得查封房屋。故王厚成提起诉讼，请求判令：1.确认王厚成与陈金铨、钟少梅签订的买卖协议真实有效；2.确认王厚成已向陈金铨、钟少梅付清购房余款55.5万元；3.确认案涉房屋土地已不属于陈金铨、钟少梅；4.停止对案涉房产的执行；5.本案诉讼费由谭公祥、何凤兰、陈金铨、钟少梅承担。
被告谭公祥、何凤兰辩称：一、陈金铨、钟少梅不是本案适格被告。因根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条规定，本案中没有证据证明陈金铨、钟少梅反对王厚成对执行标的所主张的实体权利，故陈金铨、钟少梅不应作为被告。二、王厚成对陈金铨、钟少梅主张的债权不真实。王厚成提交的三份借条，无论是借条与借条之间，还是同一份借条中，字迹均不一致，且两份借条借款日期有涂改，借贷双方的名字为填补上去，疑点众多。其次，在（2013）东二法执外异字第72号案的执行异议听证会上，王厚成并未提供该三份借条，且其称“是累计多年的借款”、“具体不清楚”、“借条原件都已给回陈金铨”，均与其在本案中的主张矛盾。再次，三份借条的总金额为299.17万元，与王厚成主张的324.5万元债权数额不符，王厚成称以上借款均以现金交付，亦不符合常理。三、王厚成主张的买卖协议不具有真实性。案涉房屋的权属证明，包括土地使用证、转让协议和见证书等，均已交付谭公祥、何凤兰，王厚成在此情况下仍买受房屋，不符合常理和交易习惯。加之王厚成不能证明其向陈金铨、钟少梅支付了房屋的对价，陈金铨、钟少梅亦未出庭对此进行确认，故无法确认买卖关系的真实性。四、法院对案涉房屋进行查封，程序合法。由上，王厚成不能证明其对案涉房屋享有实体权利，也未能证明本案属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法院“不得查封、扣押、冻结”的情形。王厚成的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
被告陈金铨、钟少梅未答辩，亦未提交证据或提出质证意见。
经审理查明：位于东莞市虎门镇怀德村大坑一路一巷XXX号的房产，其土地使用证编号为东府集用（1989）字第XXX1637号和东府集用（1989）字第XXX2622号，土地使用权人为何某某，于2005年5月经东莞市虎门镇怀德村村民委员会同意，由何某某转让给陈金铨，后由陈金铨修建了房屋，但双方未办理土地使用权人变更登记，也未办理房产登记。东莞市虎门镇怀德村村民委员会2008年出具证明确认陈金铨对上述土地及房屋享有使用权。
2010年11月22日，陈金铨因对谭公祥负有债务，与谭公祥签订《协议书》，以上述房产作为其向谭公祥还款的保证，并将该房产的集体土地使用证、宅基地使用权转让公证申请书和转让协议书、见证书等原件交予谭公祥。2011年12月1日，陈金铨因对王厚成负有债务，陈金铨及其妻子钟少梅与王厚成签订《买卖协议》，约定以380万元转让上述房产给王厚成，王厚成实际只需支付55.5万元，其余转让款以陈金铨之前所欠王厚成的324.4万元债务抵扣，并由陈金铨、钟少梅在一星期内配合王厚成办理房产过户手续。然双方至今未办理房产过户手续。
2013年11月22日，本院在执行申请执行人谭公祥、何凤兰与被执行人陈金铨、钟少梅民间借贷纠纷两案中，查封了上述房产。王厚成提出异议，称其已按《买卖协议》的约定向陈金铨、钟少梅支付55.5万元转让款，并实际占有使用房屋，对房产未办理过户也没有过错，要求本院解除对该房产的查封。本院经审查后作出（2013）东二法执外异字第72号执行裁定，驳回王厚成的异议请求。王厚成不服，提起诉讼并请求判如所请。
诉讼中，王厚成提供收条、借条、银行卡取款凭证、照片、房屋租赁合同、租客证明和水电费票据等，分别证明其向陈金铨支付了55.5万元购房款，其在购房之前对陈金铨享有金额共345.67万元的债权，以及在购房之后实际占有使用案涉房屋的事实。但谭公祥、何凤兰对王厚成提供的证据以及要证明的事实均不予确认。
以上事实，有集体土地使用证、宅基地使用权转让公证申请书、转让协议书、见证书、《协议书》、《买卖协议》、收条、借条、银行卡取款凭条、照片、房屋租赁合同、租客的证明、水电费票据及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，王厚成请求停止对案涉房产的执行，其必须主张对案涉房产享有足以阻止执行行为的实体权利。
对王厚成的第一项诉讼请求。王厚成不是案涉房产所在集体组织的成员，其与陈金铨签订《买卖协议》买卖案涉房产，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，故双方的《买卖协议》无效。王厚成的第一项诉讼请求不成立，本院予以驳回。
对第二项诉讼请求。根据收条，可以显示王厚成已支付陈金铨55.5万元的购房款，谭公祥、何凤兰对此提出异议，但未提供反驳的证据，本院对谭公祥、何凤兰的异议不予采纳，确认王厚成已支付陈金铨、钟少梅购房款55.5万元。
对第三项诉讼请求。案涉房屋是陈金铨所兴建，有东莞市虎门镇怀德村村民委员会的证明为证，本院对此事实予以确认，即陈金铨、钟少梅对该房屋享有相应的权益。而案涉土地的使用权虽然登记在何某某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，该土地使用权未发生转移的法律后果，但基于陈金铨与何某某签订转让协议书经过了东莞市虎门镇怀德村村民委员会的同意，该村委会也确认陈金铨对案涉土地使用权享有权益，故王厚成诉请确认案涉房产已不属于陈金铨、钟少梅，本院不予支持。
对第四项诉讼请求。首先，案涉房屋是陈金铨兴建，有东莞市虎门镇怀德村村民委员会的证明为证，同时，该证明确认相关土地使用权的权益归陈金铨，何某某对此不持异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本院在执行以陈金铨为被执行人的案件中，可以查封案涉房产。其次，王厚成明知自己不是案涉房产所在集体组织的成员，仍与陈金铨签订买卖合同并支付价款，王厚成对导致合同无效及未能办理过户登记存在过错。故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法院不得查封的情形。据此，王厚成请求停止对案涉房产的执行，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条的规定，判决如下：
一、确认原告王厚成向被告陈金铨、钟少梅支付了位于东莞市虎门镇怀德大坑一路一巷XXX号房屋的房款55.5万元；
二、驳回原告王厚成的其他诉讼请求。
本案受理费9350元，由原告王厚成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 卢秀文
人民陪审员 何耀军
人民陪审员 李慧霞
二〇一四年十二月五日
书 记 员 莫耀荣