江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00684号
上诉人（原审原告）朱达权。
被上诉人（原审被告）陆田云。
被上诉人（原审被告）周仁堂。
上诉人朱达权与被上诉人陆田云、周仁堂房屋租赁合同纠纷一案，兴化市人民法院于2015年8月1日作出（2015）泰兴开民初字第436号民事判决。上诉人朱达权对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2012年2月1日，朱达权（甲方）与陆田云、周仁堂（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，该协议第一条约定“甲方将其所有的原临城铸造厂的精工车间、木模车间和办公室东部以及精工车间的北侧和东侧空地，木模车间的南侧空地（详见陆锦泉房产证中的2、3、7、8、9及9的东空地、北空地，3的南空地）出租给乙方，乙方愿意承租。”协议第三条约定“承租期为三年，即从2012年1月1日起到2014年12月31日止，租金每年32000元，分三次付清，订合同时付32000元，以后在每年的1月1日前付清，另外乙方应交订金10000元给甲方。”协议到期后，在征得朱达权的同意下，陆田云仍将东西放在朱达权房屋的空地上，后朱达权因需将房屋另行出租，陆田云、周仁堂未将东西及时搬离，朱达权遂提起本案之诉。
另查明：陆田云、周仁堂已按约将租金给付完毕，朱达权尚未将押金10000元退还给陆田云、周仁堂。
朱达权提起诉讼，请求判令：1、陆田云、周仁堂立即将所租房屋按约完整交还朱达权，并承担违约责任（从逾期之日起每天支付违约金400元）。2、陆田云、周仁堂承担本案的诉讼费用。
陆田云答辩称：陆田云与周仁堂所租房子2号和3号，在2015年1月份就把钥匙交给了朱达权，东西也全部搬走；陆田云另将东西放在朱达权房屋的空地上是得到其同意的，因此不存在不交付房屋违约问题。
周仁堂答辩称：周仁堂所租的7、8、9号房在2014年12月31日就交付朱达权，且在该日下午到朱达权家告知已经将房屋腾空，并索要租房的押金但未退还给周仁堂。另外朱达权本人多次到7、8、9号房查看并已承认搬清，故不存在不交付厂房的违约问题。
一审庭审后，陆田云、周仁堂向原审法院提出双方约定的违约金过高，应当根据本案具体情况予以适当减少。
以上事实有双方当事人签订的《房屋租赁协议书》一份、朱达权与周仁堂的手机短信记录一份，陆田云、周仁堂出具的《情况说明》一份及原审法院庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为：朱达权与陆田云、周仁堂之间所签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。协议到期后，朱达权虽曾同意陆田云暂时将东西再放置在朱达权所有的空地上一段时间，但此后朱达权多次要求陆田云及时搬离，陆田云、周仁堂仍迟迟未搬。故朱达权要求陆田云、周仁堂立即将所租房屋按约完整交还的诉求于法有据，依法予以支持。虽然双方在协议中约定了违约责任，但每天支付违约金400元的要求明显过高，且陆田云、周仁堂的违约行为并不必然导致朱达权不能将所有房屋再行出租，综合本案案情，原审法院根据公平原则和诚信信用原则予以衡量，由陆田云、周仁堂支付违约金5000元为宜。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、陆田云、周仁堂于判决生效后十日内将承租的位于临城铸造厂的精工车间、木模车间和办公室东部以及精工车间的北侧和东侧空地，木模车间的南侧空地（详见陆锦泉房产证中的2、3、7、8、9及9的东空地、北空地，3的南空地）按约完整交还朱达权。二、陆田云、周仁堂于判决生效后十日内给付朱达权违约金5000元。如果陆田云、周仁堂未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由陆田云、周仁堂负担。
上诉人朱达权不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、朱达权一审的诉讼请求为“1、判令两被告立即将所租房屋按约完整交还原告，并承担违约责任”，其中“按约完整交还房屋”不仅是交还租赁物，还包括“完整”交还。租赁期间陆田云、周仁堂拆除的烘烤房和灭失的大门等，也应当返还原物或恢复原状，若不能恢复原状或返还原物应依法承担违约责任。但原审判决未涉及此内容，遗漏了朱达权的诉讼请求。2、原审中，双方当事人对租赁标的物的范围有争议，法庭应调查处理先解决此问题，即使这个问题是朱达权增加的诉讼或陆田云、周仁堂提出的反诉，原审法院也应一并处理。在朱达权的要求下，原审法院已到现场勘查过，但未组织开庭质证。原审判决亦未涉及此内容，遗漏了此诉讼请求。3、原审判决书认定原约定的违约金过高理由不足。合同法第113条规定损害赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。租赁合同如果失去缔约机会，也许很长时间也不能交易成功。在2014年底前朱达权就贴了许多招租广告，引来许多人要租，其中一个客户仅房屋2、3的意向年租金就达3万元。因为陆田云、周仁堂早已不在此生产而只放存货，朱达权请求对方早一点让房，但对方讲来不及搬，朱达权只好同意让其暂时放几天。后有看房人很满意要求腾空房屋，但陆田云、周仁堂直至朱达权上诉仍没有腾空房屋，严重损害朱达权的利益。因此原约定的违约金并不算高。4、原判决将赔偿额确定为5000元是错误的。租赁费用是按时间计算的，损害与违约状况存在的时间成正比，未腾空的时间越长，租赁物无法使用的时间就越长，损害就越大。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人陆田云、周仁堂共同答辩称：陆田云、周仁堂没有违约，已将所租赁的房屋按期腾空并将钥匙交付给朱达权。目前只有部分物品存放在双方共享公用的空地上，即租赁协议上的3南空地，且当时也经过朱达权同意；另外，周仁堂已将堆放在9东空地上的杂物搬走了。朱达权至今没有按租赁合同退还一万元押金，已构成违约，请求二审法院予以处理。
二审中，上诉人朱达权除了重复提交其在一审中已经提交的证据外，另提交了：1、朱达权拍摄的时间分别为2015年6月15日、同月19日、同月22日、同年8月2日、同年11月25日的照片复印件，拟证明陆田云、周仁堂至今未能将讼争空地上的东西搬清。2、朱达权自己记录的拍摄时间为2015年11月24日的照片黑白复印件一张，拟证明朱达权从去年开始就张贴了出租广告。3、照片复印件一张，拟证明陆田云、周仁堂在一审诉讼时将烘干房拆除。4、朱达权自制房屋示意图一份，拟证明房屋示意图上的F房是存在的，F房是对应北空地。5、泰州时代广告纸复印件三张，朱达权在此广告上出租房屋但没有提到价格，拟证明朱达权一直在出租房屋，且讼争房屋有天井、对出租房屋价值有重大影响。被上诉人陆田云、周仁堂质证认为上述证据与本案无关。被上诉人陆田云、周仁堂未提交证据。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，上诉人朱达权明确表示对于上诉状中“事实与理由”中的第1、2项所涉原审遗漏的诉讼请求，其将另案起诉，不要求在本案二审中予以处理。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，朱达权与陆田云、周仁堂之间所签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应按《房屋租赁协议书》的约定履行各自的义务。陆田云、周仁堂使用租赁的房屋到期后，应按《房屋租赁协议书》的约定及时向朱达权交付所租赁的房屋。朱达权虽曾同意陆田云暂时将东西再放置在朱达权所有的空地上一段时间，但此后朱达权多次要求陆田云及时搬离，陆田云、周仁堂仍迟迟未搬。在此情况下，朱达权要求陆田云、周仁堂立即将所租房屋按约完整交还并承担违约责任，有事实和法律依据。对于陆田云、周仁堂提出的押金问题，因系二审中增加的反诉请求，陆田云、周仁堂可依法另行主张，本案不予理涉。
对于朱达权主张的违约金具体数额问题，虽然双方在《房屋租赁协议书》约定了违约责任计算方法，但因租赁期到期后朱达权同意陆田云再使用房屋几天、陆田云与周仁堂一方已于2015年2月3日交换了房屋钥匙，且陆田云、周仁堂的违约行为并不必然导致朱达权不能将讼争房屋再行出租，原审法院综合上述因素，根据公平原则和诚信信用原则予以衡量，酌定由陆田云、周仁堂支付违约金5000元，并不违反法律规定，本院依法予以维持。
对于朱达权二审中所提交的证据1，因系其单方面制作，真实性无法确认；证据2、5仅为房屋出租方或求租方单方面所登广告的内容，并非朱达权与求租方已达成的房屋租金，故该证据并不能证明朱达权的具体损失。对于朱达权二审中所提交的证据3、4，因上述证据中的房屋不属于双方签订的《房屋租赁协议书》中内容，且朱达权在二审中明确表示将另案起诉，故本案不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当。上诉人朱达权提出的上诉事实和理由本院不予采信，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人朱达权负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
审 判 员 丁万志
代理审判员 黄方林
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 曹剑桥