江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第0223号
原告滨海县振大超级购物广场有限公司，住所地滨海县东坎镇县社巷与阜东路交界处。
法定代表人陈正森，该公司执行董事。
委托代理人张保朝，江苏歌风律师事务所律师。
被告丰县振大超市有限公司，住所地丰县解放路龙乡苑小区23号楼。
法定代表人邬龙祥，该公司董事长。
委托代理人沈冠林，江苏锡惠律师事务所律师。
原告滨海县振大超级购物广场有限公司（以下简称滨海振大公司）诉被告丰县振大超市有限公司（以下简称丰县振大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理。依法组成合议庭，于2014年3月4日、7月29日公开开庭进行了审理。原告滨海振大公司的委托代理人张保朝，被告丰县振大公司的委托代理人沈冠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滨海振大公司诉称：2011年8月，冯根友、邬龙祥、李起金三人与原告签订租赁合同一份，约定被告租赁原告位于丰县解放路龙乡苑23号楼部分物业，合同约定前两年租金每年220万元，第三年租金233万元。租金每季度支付一次，每季度的起算之日的前7个工作日内支付下一季度租金。合同签订之初，冯根友、邬龙祥、李启金为了在丰县注册公司，租赁合同的实际承租人系注册后的公司。后冯根友、邬龙祥、李起金与陈正伟共同注册成立了丰县振大公司，被告也按合同履行了部分义务，并将租金付至2013年11月30日。按合同约定，被告应在2013年9月10前支付2013年12月1日至2014年2月28日的租金56.67万元，而被告一直不予支付。现被告股东会决定解除租赁合同，表示不再履行原租赁合同。被告要求解除合同的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任，即支付6个月租金的违约金。被告在承租期间尚下欠水电费40000元未付，理应一并支付。现原告要求被告给付租金56.67万元，支付违约金96.5万元（已扣除被告支付的20万元），支付垫付的水电费4万元，并负担本案的诉讼费。
被告丰县振大公司辩称：首先，原告所诉与事实不符，根据双方2012年8月18日签订的租赁合同，涉案合同的争议应由徐州市仲裁委仲裁，请求法院依法驳回原告的起诉。其次，在被告正常经营期间，原告采用拉闸断电等非法手段阻止答辩人经营。迫使答辩人不得不停止营业，原告的行为既是侵权行为，也是违约行为，本案答辩人不存在任何违约行为，答辩人已将租金支付至2013年12月28日。请查明事实，依法判决。
经审理查明：2011年，原告滨海振大公司作为出租方（甲方）与邬龙祥、李起金等（注册后以工商为准）作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容如下：“前言：鉴于甲方是位于丰县解放路龙乡苑23号楼的使用权，将上述物业租赁给乙方用于经营大卖场。第一条、租赁物的意义：1、租赁物的具体范围：指甲方根据合同条款将位于丰县解放路龙乡苑23号楼的一至三层物业租给乙方用于大卖场经营。该房屋建筑面积一楼为2800平方米，二楼为2800平方米，三楼为3142平方米。2、配套设施设备：甲方提供租赁的物业和相应配套的水、电（含电力增容、动力、照明、配电）消防安全设施、环保设施（排水、排污等），乙方确认且具备正常使用功能的设备。甲方提供的配套设备、设施，一并为租赁物业范围给乙方使用，并在双方移交物业时进行确认。包括超市现有的设备和货架、电梯（不包括两台人行道电梯）。乙方同意支付甲方248万元人民币。3、配套工程及改建工程：甲方在租赁物业现状的基础上租赁给乙方，乙方如需改造或增补设备，费用由乙方自理。第二条、期限意义：1、合同期限：租期共13年，即大卖场开业起至2025年12月30日止。……。2、装修及经营免租期：免租期为装修期。装修期最长不超过3个月。3、起租日：起租日为开业期起。4、物业交付：于8月底交付。甲方在与乙方签订本合同15日后将物业现状交付与乙方，由乙方对该物业进行装修。第三条、租金及增幅：2011.2.1-2014.1.31，年租金220万元／年，2014.2.1-2015.1.31，年租金233万元／年，2015.2.1-2016.1.31，年租金247万元，依次类推，年租金递增率6%。第四条、租金的支付方式：每年按季收取租金，于每季季首前7个工作日内缴纳下季租金，由乙方凭甲方公司的财务收据向甲方交纳租金。因甲方有25%股份，乙方实付壹佰捌拾陆万元，另外陆拾贰万元由甲方冲抵股本金，具体由财务结算，结清后该设备产权归乙方所有。第五条、定金：合同签订后乙方向甲方支付人民币100万元作为定金汇入甲方指定账户中，定金冲抵第一年应交租金。甲方交付物业及设备后，乙方三天内支付甲方248万元人民币设备转让费。……。第九条、乙方权利义务：……。2、当甲方完全履行了自己的义务，而乙方单方面提出解除合同的，必须提前六个月通知甲方，赔偿甲方相当于六个月租金的损失。……。5、乙方须按时向甲方交纳租金，如不能按时、如数交纳租金，每延期一天，除如数补交租金外还应按所欠租金额的万分之五／日交纳滞纳金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方除补交所欠租金和滞纳金外，并赔偿甲方相当于当年6个月租金损失。……。第十六条、违约责任：……。2、乙方的违约责任：乙方违反合同约定，从事违法、违约经营活动，应承担因此造成的全部法律责任和经济损失；如发生重大违法经营事件，致使乙方停业或无法继续经营超过6个月，甲方有权解除合同，乙方除承担甲方解除合同前应交付的租金、其他费用及滞纳金外，并赔偿甲方相当于当年6个月租赁费用的损失。……。甲方（盖章）滨海县振大超级购物广场有限公司，法定代表人：陈正伟；乙方：冯振友、邬龙祥、李起金。”合同还约定了双方的其他权利和义务。上述合同签订后，原告于2011年9月将租赁物交付被告使用。
在2014年3月4日的庭审中，原告明确要求解除双方的租赁合同，且自认被告已支付违约金20万元。被告代理人向法庭陈述一周内答复，如不答复，视为同意解除双方的租赁合同。被告于2014年3月6日出具书面答复，表示同意解除合同，且认为解除合同的日期为2013年12月14日。庭审中，原告自认被告已将租金支付至2013年11月30日，被告主张其已将租金支付至2013年12月28日，原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证实。
又查明：被告丰县振大公司成立于2012年12月5日，邬龙祥为其法定代表人。
庭审中，被告主张双方实际履行的合同是署期为2012年8月18日的租赁合同，该租赁合同由出租方滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司（甲方）与丰县振大超市有限公司（乙方）签订，该合同甲方由陈正伟签字，并加盖了滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司公章，乙方由邬龙祥签字。该合同出租的标的物与涉案标的物一致，租期自2012年9月1日至2025年8月31日，2012年9月1日至2012年12月31日为免租金期，年租金50万元。因乙方终止合同的约定如下：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的服务转租的；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3、拖欠租金累计达2个月的；4、利用承租房屋进行违法活动的，5、法律、法规规定的其他可以收回的。”对提前终止合同的约定为租赁期间任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同前，本合同仍有效。对违约责任的约定为租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，须向对方偿付年度租金的10%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之二向乙方加收滞纳金。本合同履行中方式争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，甲乙双方同意由徐州仲裁委员会仲裁。
另查明：在丰县振大超市有限公司诉滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司、陈正伟财产损害赔偿纠纷一案中，丰县振大超市有限公司起诉所依据的租赁合同内容与本案原告起诉所依据的合同内容一致。
以上事实，有原被告陈述，原告提供租赁合同和被告提供的租赁合同等予以证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、原被告双方实际履行的合同文本如何确定；2、在确定是否实际履行的合同文本后，被告是否存在拖欠租金的事实；3、如被告存在拖欠租金的事实，原告要求解除合同及支付解除合同的违约金能否支持。涉案租赁合同租金的支付标准应如何确定。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，鉴于原被告双方对对方提供租赁合同所涉标的物一致这一事实均无异议，本院对此予以确认。双方仅对实际履行的租赁合同文本存在争议，对此，根据当事人庭审陈述和查明的事实，确定原被告实际履行的租赁合同为原告提供的涉案租赁合同，并非被告提供的2012年8月18日签订的租赁合同。理由如下：首先，在本案中，原告提供的租赁合同的出租方（甲方）为滨海县振大超级购物广场有限公司，承租方（乙方）为邬龙祥、李起金、冯振友，且特别注明“注册后以工商为准”，在该份租赁合同的落款处，甲方由陈正伟签字并加盖了滨海县振大超级购物广场有限公司公章，乙方由冯振友、邬龙祥、李起金共同签名，这说明在签订涉案租赁合同时，丰县振大超市有限公司并未设立，这与租赁合同中特别注明的“注册后以工商为准”内容相印证；而被告提供的租赁合同的署期为2012年8月18日，该合同的出租方（甲方）为滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司，承租方（乙方）为丰县振大超市有限公司该份租赁合同的落款处甲方由陈正伟签字，并加盖了滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司公章，乙方由邬龙祥签字，鉴于此时丰县振大超市有限公司尚未设立，邬龙祥是否有权代表丰县振大公司签字无法确认；其次，在双方租赁关系存续期间，因涉案租赁合同履行发生争议，在丰县振大超市有限公司要求滨海县振大超级购物广场有限公司丰县分公司、陈正伟赔偿损害赔偿纠纷一案中，丰县振大超市有限公司据以起诉的租赁合同与原告提供的租赁合同文本内容一致，这亦说明被告认可双方实际履行的租赁合同为原告提供的租赁合同，并非其提供的署期为2012年8月18日的租赁合同，故原告要求以其提供的租赁合同来确定双方间的权利义务，该请求于法有据，本院予以支持。被告辩称依据其提供的租赁合同，本案应交由徐州仲裁委员会仲裁，应依法驳回原告起诉，本院认为，根据查明的事实和原告提供的租赁合同，双方因履行租赁合同发生争议，双方应友好协商解决，协商不成可向合同履行地人民法院提起诉讼，本院作为合同履行地法院，依法对本案享有管辖权，故，对被告应驳回原告起诉的辩解，本院不予采纳。根据原告提供的租赁合同第四条和第九条第（5）项的约定，每年按季度收取租金，于每季季首的前7个工作日内交纳下季租金；乙方应按时交纳租金，如不能按时、如数交纳租金，每延期一天，除如数补交租金外还应按所欠租金额的万分之五／日交纳滞纳金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方除补交所欠租金和滞纳金外，并赔偿甲方相当于当年6个月租金损失。根据双方的约定，2013年12月1日至2014年2月28日期间的租金应于2013年12月7日前交纳完毕，被告辩称其已将租金支付至2013年12月28日，原告对此不予认可，被告亦未提供相关证据予以证实，被告未按时交纳租金已构成违约；根据双方签订的租赁合同的约定，2011年2月1日至2014年1月31日期间年租金为220万元，2014年2月1日至2015年2月1日期间年租金为233万元，故被告应支付原告拖欠租金的数额为56.1万元［（220÷12×2）＋（233÷12）］，并非原告主张的56.7万元，因被告逾期支付违约金超过一个月，原告现要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。本案中，原告要求解除与被告签订的租赁合同，根据合同的约定，因被告逾期支付应付租金构成违约，原告享有租赁合同的解除权，并有权要求被告支付解除合同的违约金116.5万元，鉴于原告自认被告已支付20万元，故对原告要求被告在支付违约金96.5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告丰县振大超市有限公司辩称，其已将租金支付完毕，不应再承担支付租金义务，该辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告滨海县振大超级购物广场有限公司与被告丰县振大超市有限公司签订的涉案房屋租赁合同；
二、被告丰县振大超市有限公司于本判决生效后十日内支付给原告滨海县振大超级购物广场有限公司租金56.1万元，并支付违约金96.5万元。
三、驳回原告滨海县振大超级购物广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18945元（原告已预交），由被告丰县振大超市有限公司负担（随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 曹 杰
审 判 员 刘敬永
人民陪审员 王忠敏
二〇一四年十一月三日
书 记 员 袁 媛