山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁16民终74号
上诉人（原审原告）：杨金波，男，1968年7月3日生，汉族，居民，住淄博市高青县。
委托诉讼代理人：白建新，淄博高青诚心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张树芬，女，1975年1月1日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。
委托诉讼代理人：彭伟，山东纵横家律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滨州大成置业有限公司，住所地滨州市滨城区。
法定代表人：耿国锋，公司总经理。
原审被告：张红梅，女，1971年1月8日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。
上诉人杨金波因与被上诉人张树芬、滨州大成置业有限公司(以下简称大成置业公司)、原审被告张红梅执行异议之诉纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院(2017)鲁1602民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨金波上诉请求:依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果错误。涉案房屋系上诉人杨金波与被上诉人大成置业公司在2013年3月18日就已经签订购房认购协议书,双方约定，由上诉人杨金波购买府佑广场4号楼2单元901室房屋一套，面积约为108.7平米，单价为4600元，总房价500020元。该房屋最初是被上诉人大成置业公司因欠滨州天一混凝土有限公司货款抵顶给滨州天一混凝土有限公司，后因上诉人与滨州天一混凝土有限公司结算运送的砂石料款，滨州天一混凝土有限公司将该房屋抵顶给上诉人。由上诉人与被上诉人大成置业公司签订购房协议，滨州天一混凝土有限公司的员工付楹在购房协议上签字确认，三方均同意将该房屋抵顶给上诉人。大成置业公司于2013年3月18日给上诉人出示了收款收据，收到上诉人房款500020元，已注明为顶账房，付楹在收据上面亲笔签字。现上诉人早已取得涉案楼房的钥匙并已装修入住。2016年8月份，经滨州市房地产测绘大队查档证实上诉人购买的4号楼2单元901室与查封的房产4号楼1单元902室系同一套房屋。只是被上诉人大成置业公司将单元门牌号与房屋门牌号予以调换，滨州市房地产测绘大队隶属于滨州市房产管理局下设的科室，出具的证明具有可采信力，一审法院以无法确定其来源和无经办人签字为由不予认定明显错误。申请滨州市中级人民法院实地现场勘验4号楼2单元901室与查封的房产4号楼1单元902室系同一套房屋。被上诉人张树芬因和被上诉人大成置业公司民间借贷纠纷，申请一审法院查封涉案楼房，且涉案楼房与他们之间的民间借贷纠纷不存在任何的关联性。被上诉人也没有提供出任何证据证实涉案楼房用于担保民间借贷。故一审法院对涉案楼房的查封及执行行为损害了上诉人的合法权益。同时向法庭说明一审判决书查明的另一当事人张红梅与被上诉人大成置业公司民间借贷纠纷一案，已执行完结。上诉人同意不再列张红梅为被上诉人。二、一审判决适用法律不当。由于涉案楼房系顶账房已经付清了全部的价款，按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条第（三）的规定：已支付全部价款的，且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
张树芬辩称，上诉人并无充分证据证实其所购买的府佑广场4号楼2单元901室与我方申请查封的4号楼1单元902室是同一套房屋。上诉人在一审中提交的滨州市房地产测绘大队说明没有经办人签字或印章，并且上诉人对证据的来源也无法清楚陈述。我方也去滨州市房地产测绘大队进行咨询，府佑广场4号楼仅有一个单元，且测绘大队也不会出具类似证明。同理，上诉人无证据证实其认购协议中的府佑广场4号楼2单元901室标的物真实存在。2.退一步讲，即使两套房屋是同一套，上诉人也无证据证明对涉案房屋享有所有权。因作为开发商的大成置业公司并未到庭，对认购协议及收据的真实性无法进行确定，上诉人并未提交证据证实房屋已经交付，也无相应的抵债协议印证房款已经交付的事实。仅有认购协议书及收款收据不足以证实其主张成立。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，对登记在开发企业名下的商品房提出异议，需满足三个条件才能予以支持。上诉人方无法证实其签订的认购协议涉及的标的物真实存在，也就不能证明其认购协议的合法有效性。也无相应证据充分证实房款交付的事实。且涉案房屋也并非上诉人唯一用于居住的房屋。
大成置业公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
张红梅未作陈述意见。
杨金波向一审法院起诉请求：1.立即停止对府佑广场4号楼1单元902室房屋一套的强制执行，解除查封；2.依法确认府佑广场4号楼1单元902室房屋一套归杨金波所有。
一审法院认定事实：张红梅、张树芬因与大成置业公司民间借贷纠纷分别于2016年6月2日、6月15日诉至一审法院，于2016年6月2日、6月17日提出诉讼保全申请，并提供担保，一审法院作出（2016）鲁1602民初2589号民事裁定书（查封大成置业公司名下位于滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场1号楼1-804室房屋）和（2016）鲁1602民初2699号民事裁定书（轮候查封大成置业公司名下位于滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场1号楼1-904室、1号楼1-903室、1号楼L-05室、1号楼1-804室房屋）。2016年7月29日，张红梅向一审法院提出诉讼保全申请，申请查封大成置业公司房产并提供财产担保，一审法院作出（2016）鲁1602民初2589号之一民事裁定书，查封大成置业公司名下位于滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场4号楼1-902室房屋。后经张红梅申请，一审法院作出（2016）鲁1602民初2589号之二民事裁定书，解除对大成置业公司名下府佑广场1号楼1-804室房屋的查封。
一审法院经审理后于2016年8月3日作出（2016）鲁1602民初2589号、（2016）鲁1602民初2699号民事判决书，判令大成置业公司于判决生效之日起十日内归还张红梅借款本金12万元并支付利息及逾期利息（截至判决之日利息及逾期利息数额为25620元，自2016年8月4日起至借款付清之日按月利率1.5%计算）、于判决生效之日起十日内归还张树芬借款本金21万元并支付逾期利息（逾期利息计算方式为：自2016年2月1日起至借款付清之日按月利率1.85%计算），并承担两案相应的案件受理费和诉讼保全费。
2016年8月5日，张树芬向一审法院提出诉讼保全申请，申请查封被告房产，并提供财产担保，一审法院作出（2016）鲁1602民初2699号之一民事裁定书，轮候查封大成置业公司名下位于滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场4号楼1-902室、4号楼1-602室、2号楼1-901室、2号楼1-1002室、2号楼1-1102室房屋。后经张树芬申请，一审法院作出（2016）鲁1602民初2699号之二民事裁定书，解除对大成置业公司名下府佑广场1号楼1-903室、1号楼1-904室、1号楼1-804室房屋的查封。
2016年8月25日，杨金波递交财产保全复议申请书，请求解除对滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场4号楼1单元902室房屋的查封，一审法院受理后，作出（2016）鲁1602行保复37号、（2016）鲁1602行保复38号民事裁定书，驳回了杨金波的复议请求，后，杨金波对执行滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场4号楼1单元902室房屋提出书面异议，一审法院受理后，作出（2017）鲁1602执异18号、（2017）鲁1602执异19号执行裁定书，驳回杨金波的异议请求。2017年5月26日，杨金波提起执行异议之诉。
另查明，2013年3月18日，大成置业公司（出卖方）与杨金波（买受方）签订认购协议书，约定杨金波认购位于滨州市府右街和府前街交汇处府佑广场4号楼2单元9层901号商品房一套，面积约108.7平方米，单价4600元，总价500020元，买受方交纳认购费500020元整后，该协议生效，以收款收据为准。后，大成置业公司为杨金波出具收款收据，注明“今收到杨金波摘由4号楼2单元901房注：顶账房人民币伍拾万零贰拾元（￥500020）”，加盖大成置业公司财务专用章，注：付经理同意付楹签字。
一审法院认为，杨金波与大成置业公司签订的认购协议书认购的是滨州市府右街和府前街交汇处府佑广场4号楼2单元9层901号商品房，一审法院依张树芬、张红梅申请，查封的是滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场4号楼1-902室房屋，杨金波提供的证据不能证明两套房屋系同一套房屋，且案涉901室房屋真实存在。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产登物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，杨金波与大成置业公司未就案涉902室房屋签订合法有效的书面买卖合同并办理所有权转让登记手续，案涉902室房屋的所有权登记在大成置业公司名下，杨金波对其已经装修并入住案涉902室房屋的主张也未提供证据予以证明，因此，对杨金波要求解除对府佑广场4号楼1单元902室房屋查封并确认该房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨金波的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告杨金波负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。一审期间，上诉人提交了加盖有“滨州市房地产测绘大队”印章的说明一份，落款日期为2016年8月23日，载明：位于滨州市府佑街和府前街交汇处府佑广场4号楼2单元9层901号房屋，经查档核实与房产测绘系统中的位于滨州市黄河五-1路以北、渤海十六-1路以西府佑广场4号楼1-902的房屋是同一套房屋。为了核实上诉人提交的合同中载明的4号楼2单元901号商品房与4号楼1单元902号商品房是否为同一套房屋，本院到府佑广场物业管理公司滨州市蓝海物业管理有限公司（以下简称蓝海物业公司）调查，对房屋现场进行了勘查，并自蓝海物业公司调取了部分材料，分别为：1.2017年5月17日收款收据一份，载明，收到杨金波4-1-902号114.48平2017年5月17日-2018年5月16日物业费2061元、垃圾费144元、装修清运费229元共计2434元；2.杨金波与蓝海物业公司签订的《前期物业管理服务合约》、《装修管理协议》各一份。经现场勘查，4号楼每层共三户，有东、西两部电梯，东电梯直接通向的是东边户的大户型，面积约200余平方米，西电梯直接通向的是西边两户小户型，东边户和西边两户共用中间一个楼梯，有4道门使东、西户相通。该栋楼未区分东、西两单元，房屋编号也是统一自东向西按1、2、3进行排列。经本院到滨州市不动产登记中心查询，杨金波夫妻在本市未有其他房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于上诉人与大成置业公司签订的房屋买卖合同标的物是否是涉案房屋的问题。上诉人与大成置业公司的房屋买卖合同签订于2013年3月，合同上载明的房屋是府佑广场4号楼2单元9层901号商品房，面积约108.7平方米。本院认为，首先，一审期间，上诉人已提交了滨州市测绘大队的说明，用以证明杨金波所持有的房屋买卖合同上所载的房屋即为本案争议的房屋。其次，经本院现场调查，涉案4号楼安装了两个入户门，东边一户与西边两户可分别通过各自的入户门进入，涉案房屋是9层的中间户。如果该栋楼区分为两个单元，则涉案房屋正好应为4号楼2单元901号房，但该栋楼在建成后并未区分两个单元，即4号楼没有2单元，而是每层3户房屋编号统一自东向西进行编排，据此涉案房屋的编号由合同中载明的2单元901，变更为1单元902号。再次，从本院自蓝海物业公司调取的部分交房材料载明向杨金波交付的正是1单元902号房，面积也与上诉人与大成置业公司签订的合同面积基本相符。综合以上，应当认定上诉人与大成置业公司签订的房屋买卖合同的标的物实为涉案被查封的房屋。
关于上诉人针对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《执行异议复议规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定。作为商品房购房消费者，其只要符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条任一条规定的情形，均可排除执行。本案中，上诉人在查封之前于2013年签订的房屋买卖合同，所购的是用于居住的商品房，且经查，上诉人夫妻在当地没有其他用于居住的房屋，上诉人也已通过抵债的方式付清了房款，因此上诉人要求排除执行的权益虽不符合第二十八条规定的情形，但符合第二十九条规定的三项排除强制执行的情形。因此，对于上诉人要求停止对府佑广场4号楼1单元902室房屋强制执行的请求，本院予以支持。一审法院驳回其该项请求不当，本院予以纠正。
关于上诉人要求解除查封的请求，本院认为，执行过程中的查封属于执行行为的范畴，上诉人请求解除查封并非针对执行标的，不应在民事诉讼程序中处理，对其要求解除查封的诉讼请求，不予支持。
关于上诉人请求依法确认涉案房屋归其所有的请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人依据其与大成置业公司签订的房屋买卖合同，享有的是请求大成置业公司协助办理产权证的债权请求权，其依据房屋买卖合同要求确认其对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的部分上诉请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初2263号民事判决；
二、不得执行滨州市滨城区黄河五路渤海十六路府佑广场4号楼1单元902室房屋；
三、驳回杨金波的其他诉讼请求。
一审案件受理费8800元，由杨金波承担4000元，张树芬承担4800元。二审案件受理费8800元，由杨金波负担4000元，张树芬负担4800元。
本判决为终审判决。
审判长 崔诗君
审判员 高立俊
审判员 张 珊
二〇一八年四月十日
书记员 董学学