杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0111民初2458号原告：王帅，男，1990年6月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：张四平，浙江耕盈律师事务所律师。被告：张旭，女，1981年3月26日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托诉讼代理人：马则群，浙江海浩律师事务所律师。原告王帅诉被告张旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月28日、5月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张四平、被告委托诉讼代理人马则群两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王帅提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖意向书》，具体为：与原告签订正式的《杭州市房屋转让合同》；自原告支付首期房款15日内还清该物业剩余按揭尾款，并协助原告到相关部门办理过户手续；在原告付清房款当日将房屋交付原告，交清之前甲方（即被告）需要结清的所有费用，包括物管费、水电费、煤气费、数字电视等费用；2.判令被告支付违约金100000元；3.本案诉讼费（包括案件受理费、保全申请费）由被告承担。事实与理由：被告将其个人单独购买的富阳区银湖街道万通路58号雍景山城御湖苑3号1102室转卖给原告，2016年11月3日双方签订了《房屋买卖意向书》，约定：被告在取得该房屋不动产权证和契证的条件下，以1040000元转让给原告，该价为最终成交价，任何一方都不得擅自抬价、降价；被告有出售该房屋给原告的义务，否则应支付100000元的违约金。该意向书还约定被告应自其取得该房屋不动产权证和契证15日内与原告签订正式的《杭州市房屋转让合同》，并积极配合办理过户手续；原告支付首付款之日起15日内被告还清房屋剩余尾款并办理注销手续；被告应当自原告付清房屋当日将该房屋交付给原告，交清之前甲方（即本案被告）需要结清的所有费用，包括物管费、水电费、煤气费、数字电视等费用。双方补充约定被告应于2017年2月28日前办好不动产权证。意向书签订后，原告交付了100000元定金，被告于2017年3月10日办理了不动产权证。在原告多次催促办理过户时，被告以各种理由拒绝。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖意向书》从内容的完整性来看，属于房屋买卖合同，被告因房屋涨价原因拒绝履行合同义务完全违反了《合同法》等法律规定和社会的诚信原则，故原告依法向法院提起诉讼。被告张旭辩称：1.原、被告之间签订的《房屋买卖意向书》是预约合同，不是房屋买卖合同，根据法律规定，意向书内容缺少交付使用条件、交付日期、当事人住所、付款时间、装饰及设备标准承诺、配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记相关事宜（如时间、地点等），故该协议不具备房屋买卖合同的主要内容；2.依据《城市房地产管理法》第38条第六款规定，被告在签订意向书未取得不动产权证书，如该协议是房屋买卖合同，那么依据《合同法》第52条规定，因为违反法律规定本合同应属无效；3.预约合同不可能继续履行，本案属于《合同法》第110条第一、二款规定的情形。被告于2017年4月1日办理了网签手续（网签号0015835号），一套房屋不可能申请两个网签号，并且该网签的买家已将首付款打入被告账户，房屋也已实际交付。另外，本案如判决继续履行，则履行的标的是原、被告继续签订房屋买卖合同，而签订合同必须双方意思表示一致，被告因受强制所签订的合同本身就不具备法律效力，而且原、被告双方已通过微信方式协商解除意向书，只是对后面的违约金支付没有达成补充条款，故本意向书不可能继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋买卖意向书》1份，被告质证认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能证明原、被告之间存在签订房屋买卖合同的义务，而非被告将房屋卖给原告的义务。本院经审查后对该意向书的证据效力予以认定。2.原告提交的不动产权证复印件1份，被告质证认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，恰能证明被告在2017年2月28日未按意向书约定取得不动产权证，且原告在之后的15天内也未明确要求继续履行意向书，反而是被告多次告知原告不再卖房给原告，该意向书在2月28日因被告没有办出不动产权证而终止。本院经审查后对其证据效力予以认定。3.原告提交的微信聊天记录截图打印件1份，被告质证认为，真实性无异议，恰能证明原告于3月29日才要求被告履行意向书，与常理不符。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。4.原告提交的物业顾问咨询费确认书复印件1份、杭州市住房情况查询记录1份、毕业证书复印件1份、劳动合同2份、房屋租赁合同复印件1份、购房意向合同1份，被告质证认为，真实性无异议，但与本案无关。本院经审查后对上述证据的真实性均予以认定。5.原告提交的微信聊天记录截图打印件1份，被告质证认为，形式真实性无异议，但原告提供的聊天记录只是一部分，需通过整个聊天记录才能反映真实情况，现有的聊天记录也可以看出双方对解除合同是认可的，只是对合同解除的相关手续及违约金需进一步商量，故对原告的证明目的不认可，被告已将定金退还给了原告，原告也没有异议。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。6.被告提交的微信聊天记录截图打印件1份，原告质证认为，真实性无异议，只是原、被告双方就房屋买卖事项进行交谈的部分截图，在该截图中被告说不用通过中介，原告只是说可以，只能说明原告同意进一步协商，并非表示同意解除约定，截图显示时间是2017年3月11日，说明因被告没有履行意向书，原告在3月11日已经向被告要求继续履行，不能达到被告的证明目的，双方合同并未解除，原告在此后也一直坚定要求被告将房屋卖给原告。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。7.被告提交的2017年2月28日微信语音记录及U盘1份，原告质证认为，真实性无异议，但不能达到其证明目的，从谈话内容来看双方未就解除意向书达成一致意见，原告未提出解除，而是催促被告在2月28日前办好三证否则视为违约，同时要求办理交易手续。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。8.被告提交的2017年3月3日微信聊天记录截图打印件1份，原告质证认为，真实性无异议，证明目的不认可，原告虽提到解除，但双方未达成一致意见，原告是要求被告在不动产权证未办好的情况下解释一下相关后果，没有要求解除。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。9.被告提交的2017年3月11日微信聊天记录截图打印件1份，原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，双方没有一致同意解除意向书，该记录未反映这一点，原告要求被告将解除意向书的文字材料寄给原告，原告审核后再寄给被告，但被告未起草，相反，在2017年3月11日16点前后，被告认为需要审查原告是否有购房资格，否定此前解约的提议，此后原告均一直非常明确要求购买案涉房屋，履行意向书，双方之后也未继续办理解除事宜，虽然原告将银行卡号发给被告，被告并未在此后向原告支付任何款项，直到诉讼过程中向原告转账100000元，原告并不清楚款项性质，双方没有提到定金返还问题。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。10.被告提交的杭州市富阳区房屋转让合同（网签）复印件1份，原告质证认为，真实性不认可，即使存在网签也不构成本案继续履行的障碍，网签只是买卖双方在交易主管部门进行的初步登记，此后还需提交大量资料并完成许多程序，实践中网签后交易无法完成的情况也很多，也不是被告所说的需要被告与第三方协商撤销网签，原告才能过户。本院经审查后认为，该证据系复印件，原告对真实性不予认可，对其证据效力不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，原、被告签订《房屋买卖意向书》一份，约定原告向被告购买位于杭州市××区银湖街道××城××湖××室房屋，该意向书中就物业状况、意向内容、双方权利和义务、违约责任等作出约定。意向书第二条约定：1.甲方（被告）同意在取得该物业不动产权证和契证的条件下，以1040000元的价格转让给乙方（原告），甲方负有出售该物业给乙方的义务，不得将该物业出售与其他方，否则承担违约责任，向乙方支付违约金100000元；2.乙方同意在甲方取得该物业不动产权证和契证的条件下，以1040000元的价格购买甲方该物业，否则承担违约责任，向甲方支付违约金100000元；3.本意向书确定的房款价格为甲方将此物业售于乙方的最终价格，甲乙任何一方不得擅自提价、降价，否则视为违约，向守约一方支付违约金100000元。第三条约定：1.甲方保证自乙方支付首期房款之日起15日内还清该物业剩余按揭尾款并注销；2.甲乙双方约定自甲方取得该物业不动产权证、契证后15日内签订正式的《杭州市房屋转让合同》，并积极办理相关过户手续；3.甲方款清当天交房，将该物业交于乙方，交房之前甲方需结清的所有费用，包括水、电、物管、煤气、数字电视等。第四条约定：1.乙方在签订本意向书之日支付购房定金100000元于甲方；2.乙方于签订《杭州市房屋转让合同》之日支付首期购房款400000元于甲方，其余尾款640000元由乙方办理年银行贷款按揭，乙方自行打入银行监管账号。第五条约定：如该物业因甲方原因未将房屋过户给乙方，则甲方应承担违约责任，向乙方支付违约金100000元，并返还定金100000元或购房首付款400000元；如因其他不可抗力原因甲方未将房屋过户给乙方，则甲方应退还定金100000元或购房首付款400000元。第六条中其他约定事项载明：2017年2月28日之前甲方需办好不动产权证书。该意向书签订当日，被告向原告出具收据一份，载明：今收到王帅购买雍景山城御湖苑3号1102室的购房定金100000元。被告至2017年3月10日方取得案涉房屋的不动产权证书。此前，双方通过微信聊天已就违约、解约及退还定金事宜进行沟通，原告并于2017年3月11日将自己的银行卡号提供给被告。因原告当时未在杭州落户，被告认为其不具备购房资格，故双方就谁违约的问题未达成一致意见。2017年3月29日，原告通过微信告知被告，其于2017年3月25日前已具备杭州市购房资格，要求被告与之签订正式的房屋转让合同，被告则回复称其在2017年2月28日前就已通知原告案涉房屋不再卖给原告。因被告拒绝继续履行意向书，双方遂成讼。经查，案涉房屋目前处于未设抵押状态。审理中，被告于2017年5月4日通过转账方式向前述原告提供的银行账户汇入100000元，被告称系退还原告定金，原告则称其不予接受。本院认为：关于原、被告所签订的《房屋买卖意向书》应否继续履行的问题。该意向书从性质上应属预约合同而非本约。所谓预约合同是当事人约定于将来订立确定性的本约合同而达成的书面允诺或协议；本约合同即正式合同，当事人可直接据此要求相对方履行约定义务。二者关键区别在于，签订预约合同的目的是订立本约，而本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。本案中，原、被告所签意向书中明确约定双方有签订正式的《杭州市房屋转让合同》的义务，且该意向书中存在约定未明的履行内容，如双方关于办理房屋转移登记手续的时间、尾款支付时间等均未明确，而双方关于购房首付款的支付时间则是以签订正式的《杭州市房屋转让合同》日期为付款日，故该意向书具有明显的预约合同特征，未具备本约合同的全部内容，故应为预约合同。原告虽可依据双方的意向书要求被告与之继续签订正式的《杭州市房屋转让合同》并就相关合同义务进一步进行明确，但合同的签订应基于双方自愿且须意思表示一致，故原告所主张的该项债务标的并不适于强制履行。在双方无法继续签订本约合同的前提下，原告可要求被告承担预约合同的违约责任。双方在意向书中关于违约责任已进行了约定，现原告仅支付了100000元定金而未付任何购房款。如原告认为被告违约，其可依约向被告主张返还定金并承担违约责任，被告在本案审理过程中已自行将100000元定金通过银行转账返还给原告，故双方不存在定金返还问题。原告虽在起诉时要求被告支付100000元违约金，但庭审时经本院释明其明确表示保留向被告主张全部违约责任的权利，鉴于此，本院对原告的诉讼请求均不予支持，原告可另行向被告主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告王帅的诉讼请求。本案受理费15060元，减半收取7530元，诉讼保全申请费5000元，合计12530元，由原告王帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。代理审判员  任艳晓二〇一七年七月十七日代书 记员  柴建水