江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第1295号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）尤芬秀，女，1948年5月26日�，汉族。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）张国清，男，1941年11月3日生，汉族。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）王凤娇，女，1972年5月23日生，汉族。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）张旭鹏，男，1973年9月16日生，汉族。
四上诉人共同委托代理人闵贤，江苏红雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）童锁方，男，1956年6月17日生，汉族。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）郭凤娣，女，1959年3月3日生，汉族。
上诉人尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏与被上诉人童锁方、郭凤娣农村房屋买卖合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2013年8月1日作出了（2013）武民初字第676号民事判决。上诉人尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审�终结。
原审情况：
童锁方、郭凤娣诉称，张国清与尤芬秀系夫妻，张旭鹏系张国清、尤芬秀长子，王凤娇与张旭鹏原来是夫妻。2004年1月20日前的一天，张旭鹏要将两间三层楼房以36万元卖给他人，为此来牛塘司法所做转让协议公证，要签字时，买主去土管所咨询后得知房屋转让不能过户，转让未成。因急需还债，张旭鹏找到童锁方、郭凤娣，劝童锁方、郭凤娣将房屋买下，童锁方、郭凤娣当时没有钱说不要，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏提出以33万元的价格要童锁方、郭凤娣买下。童锁方、郭凤娣向银行和他人借款，凑足了钱，并签订了协议。童锁方、郭凤娣仍不放心，于同年2月8日又签订了房屋转让辅助协议，还特别约定房屋转让五年后甲方有权退回房屋，乙方所付房款作为甲方借款，按银行借款利息的四倍计算补偿给乙方。转让后，童锁方、郭凤娣为该房屋安装和添置了价值5000余元的空调、1200元的自来水、800元的有线电视、5000余元的三箱电线、5000余元的防盗门和1300元的深井，并支付给尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏20年土地使用费1200元，空调、淋浴器折价款2800元、衣柜折价款5200元，合计超过20000元（另行诉讼）。2010年12月前，尤芬秀、张国清找童锁方要求退回房屋，为避免矛盾，童锁方瞒着郭凤娣同意退回了房屋，但产生了如下两个方面的损失：一是利息损失。童锁方、郭凤娣买房款都为银行贷款和向他人借款，共支付利息185360元。二是房屋差价损失。2005年至2010年房价上涨明显，以兰新公司在牛塘开发房屋为例，差价达1962元／平方米。2010年，童锁方、郭凤娣虽然同意退回房屋，但没有涉及损失问题，现请求：1、判令尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏共同赔偿童锁方、郭凤娣损失185360元；2、判令尤芬秀�张国清、王凤娇、张旭鹏承担诉讼费用。
尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏答辩称，对童锁方、郭凤娣赔偿损失的诉求，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏不予认可，诉讼费也不承担。理由是双方的房屋买卖行为是无效的，童锁方、郭凤娣的损失与尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏无关。
尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏反诉称，位于牛塘镇竹园村湖滨路西侧朝东的一套二间三层楼房的所有权人为张国清和尤芬秀，房屋的土地属集体性质。张国清、尤芬秀已将房屋赠与张旭鹏和王凤娇。2004年童锁方在知道张旭鹏急于用钱的情况下，主动要求买下尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的房屋，并予以公证。现尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏知道房屋买卖合同违反法律规定而无效，且童锁方、郭凤娣取得该房屋后一直用于出租。因此童锁方、郭凤娣返还房屋后，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏要求童锁方、郭凤娣共同返还两年房屋租金。请求：1、判令童锁方、郭凤娣返还房屋租金44000元及赔偿房屋损坏损失10000元，合计金额54000元；2、本案诉讼费用由童锁方、郭凤娣共同承担。
童锁方、郭凤娣就反诉辩称，房屋转让后，童锁方、郭凤娣对转让的房屋即享有占有、使用、收益的权利，作为童锁方、郭凤娣收取44000元的租金是合理合法的，也不应当返还给尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏。要求赔偿的房屋损失不是尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的自身原因所造成，且也没有证据。
原审法院经审理查明，童锁方与郭凤娣系夫妻。张国清与尤芬秀系夫妻，张旭鹏系张国清、尤芬秀之子，王凤娇系张旭鹏前妻。2004年1月20日，张国清、尤芬秀、张旭鹏、王凤娇与童锁方、郭凤娣签订房屋转让协议一份，约定将登记为所有权人为尤�秀、坐落于牛塘镇湖滨路西侧朝东（朝湖滨路）的面积252平方米的集体土地性质的两间三层楼房（房屋所有权证号13000229）以20万元整体转让给童锁方、郭凤娣。并约定后院事宜另签订补充协议。同日，双方当事人签订补充协议一份，约定尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏同时将上述转让房屋的后院及后院的房屋基础设施转让给童锁方、郭凤娣，转让价13万元。同年2月4日童锁方向牛塘信用社贷款10万元，并设法凑足了购房款。2004年1-3月，张国清、尤芬秀共同收取购房款2万元，张旭鹏、王凤娇共同收取了20万元，王凤娇又另收取了11万元，另尤芬秀收取空调等设备折价款2000元、土地使用费1200元。同年5月25日，竹园村委出具证明，同意当事人之间的转让行为。童锁方、郭凤娣给付购房款后，收取了购买的房屋。2008年10月，童锁方将上述房屋出租给王士华，并于2009年2月16日将王士华承租的第一、第二层及第三层中间的一间转租给张殿军，年租金22000元。2010年12月23日，尤芬秀、张国清与童锁方签订退房协议一份，约定将上述转让房屋退给尤芬秀、张国清，尤芬秀、张国清将房款33万元退还给童锁方，并约定童锁方收取租金至2011年2月止，从2011年2月后（实为3月起）的房租金由尤芬秀、张国清收取。同日童锁方收取了退还的房款33万元。2012年1月，张国清次子张旭涛与张殿军又签订了租房协议，将上述房屋对外出租。2012年12月21日，童锁方用邮政特快专递向尤芬秀、张国清发函要求尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏赔偿损失，包括房屋添附财产2万元。
在原审审理过程中，童锁方出具了与尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏于2004年2月8日签订的房屋转让辅助协议一份，该协议第三条第（六）款载明“五年后如甲方要求退回房屋，乙方所付房款作为甲方借款，按银行借款利息四倍计算补偿给乙方。”以证明如果要退房，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏要承担童锁方、郭凤娣的利息损失。尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏以双方在多次商谈退房事宜中童锁方、郭凤娣方从未提及过此协议，另其向武进区司法局投诉过程中也从未提及有此协议，且对该协议上尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的签字也不确定，故认为该辅助协议系伪造，对该协议不予认可。童锁方、郭凤娣在解释之所以在签订退房协议时没有计算利息，是因为其知道房子的买卖也不完全合法，所以返还本金是应该的，至于利息，当时提出按照银行借款利息计算，由于当时找不到土地证及辅助协议，双方没有商量一致，为避免损失扩大，先解决了购房款的问题。尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏陈述，退房时讲好总房款为35万元，童锁方�郭凤娣临时改变主意说先付33万元，留2万元让尤芬秀次子张旭涛打了一张欠条或者借条，现原件在童锁方、郭凤娣处。童锁方、郭凤娣认为该2万元与本案无关，不予确认。双方因协商解决未成，童锁方、郭凤娣起诉至法院，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏提出反诉，均要求判如所请。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，双方签订的房屋买卖合同，由于买卖的为集体土地上的房屋，法律法规对买受人有限制性规定，即本案童锁方、郭凤娣尚不符合买受人特定的身份条件，故该买卖合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。双方鉴于合同无效，经协商后达成了退房协议，并且按协议约定的内容各自履行完毕，故无须再由童锁方、郭凤娣返还房屋，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏退还所收房款。同时该合同的无效，双方均知道或者应当知道法律法规不允许此类房屋的买卖，应认定双方对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，对于童锁方、郭凤娣主张的损失，鉴于童锁方、郭凤娣并未就此进一步提交证据证明，且在童锁方、郭凤娣占有期间，已就该处房屋的出租获得了收益，而在签订的退房协议中，童锁方、郭凤娣也未要求此类损失，故综合前述因素考量后，法院对此不能予以支持。对于尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏主张的损失，尤芬秀、张国清在签订退房协议时，也明确房屋出租的租金由童锁方、郭凤娣收取至2011年2月，即前两年的租金44000元应由童锁方、郭凤娣收取，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏对合同无效也有过错，再结合讼争房屋的价值变化等因素考量后，故法院对尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的此项反诉请求，不予支持。关于尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏反诉要求赔偿的损失10000元，虽然尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏提供了部分照片、采购物品清单，但童锁方、郭凤娣对此不予认可，鉴于该证据材料的真实性及关联性不能予以确认，且其对合同无效也有过错，故对尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的该项请求，法院不能予以支持。因双方产生矛盾的时间较长，难以通过调解达成共识。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出如下判决：一、驳回童锁方、郭凤娣的诉讼请求；二、驳回尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的反诉请求。本诉案件受理费2004元（已减半）由童锁方、郭凤娣�担，反诉案件受理费575元（已减半），由尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏负担。
尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏不服原审判决，向本院提起上诉称，童锁方、郭凤娣与尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏达成退房协议的原因，并不是双方基于该房屋转让协议等一系列合同无效才达成的退房协议，纯粹是因童锁方、郭凤娣主动找尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏商议赎房，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏愿意以原价赎房的情况下，双方最终达成的退房协议。而根据合同法中合同无效的规定，因合同取得的财产应当返还，这里的财产应当包括原物及其孳息。结合本案，原物即房屋，孳息即房屋租金44000元。原审判决没有把租金作为孳息来认定，而作为尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的损失来认定，属事实认定错误，并导致适用法律错误。原审法院在庭审举证质�过程中，没有依法让童锁方、郭凤娣出具向信用社贷款10万元，并设法凑足了购房款的证据，也没有让童锁方、郭凤娣出示竹园村委同意当事人之间的转让行为的证据，更没有让尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏质证，原审法院却在判决中认定该部分事实，违反法定程序。原审判决于2013年8月1日作出，却直到2013年8月14日才宣判送达，也违反法定程序。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人童锁方、郭凤娣答辩称，双方已签订了退房协议，其中明确了租金的归属，现在尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏要求童锁方、郭凤娣将租金作为孳息返还，是违反协议，不守信的行为，再说现在主张返还孳息也超过了诉讼时效。退房协议上明确，房屋返还时将要收取的22000元租金是上诉人收取的，退房原因是张国清、尤芬秀多次向童锁方要求赎回房屋。
二审中，各方当�人均未提供新的证据。二审中查明的案件事实与原审查明的相一致。
本院认为，2010年12月23日，童锁方与尤芬秀、张国清签订的退房协议，明确约定童锁方、郭凤娣将所购房屋退还给尤芬秀、张国清，由尤芬秀、张国清返还房款，同时对房屋租金及其他财产也作了约定，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，对双方当事人均有约束力。尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏以2004年1月20日签订的房屋买卖协议无效而主张童锁方、郭凤娣返还房屋租金，该诉讼请求违反了上述退房协议的约定，违背了诚实信用的基本原则。综上，尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人尤芬秀、张国清、王凤娇、张旭鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万扬飞
审 判 员 卢文忠
代理审判员 是飞烨
二〇一四年一月六日
书 记 员 陈 娟