广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初6738号原告：中山市西区碧翠华庭业主委员会，住所地广东省中山市西区碧翠华庭小区内。主要负责人：吴翔，主任。委托诉讼代理人：丁秀丽，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市金彩虹实业发展有限公司，住所地广东省中山市西区彩虹花园C区第45-49卡。法定代表人：刘照辉，董事长。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭穗珊，广东登都律师事务所实习律师。原告中山市西区碧翠华庭业主委员会（以下简称碧翠华庭业委会）与被告中山市金彩虹实业发展有限公司（以下简称金彩虹公司）物权侵权纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，先依法由审判员龚竹梅独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧翠华庭业委会委托诉讼代理人丁秀丽，被告金彩虹公司委托诉讼代理人郭嫦娟、彭穗珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧翠华庭业委会向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付原告聘请的物业管理公司租赁办公场地租金89032元及装修款46800元（利息自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2.被告向原告支付116万元用于购买碧翠华庭1～3期的物业管理用房（利息自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。事实和理由：被告于2004年9月20日成立，从事房地产开发，2005年～2010年陆续开发中山市碧翠华庭小区，该小区已竣工验收完毕，且已交付业主使用。碧翠华庭小区1～3期共计建筑面积为85524.42平方米，按照法律规定，被告应当为碧翠华庭小区1-3期提供约171.05平方米的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主，但被告并未按照法律规定为碧翠华庭小区建设物业管理用房，导致碧翠华庭小区根本无物业管理用房，原告聘请的物业管理公司入驻后根本没有办公场所，不得不租用办公场地用于物业管理公司和原告办公之用，并由业主分摊该费用。原告与被告协商未果，遂提起本案诉讼。诉讼中，原告碧翠华庭业委会变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付1368000元（8000元/平方米×171平方米），用于购买碧翠华庭1-3期的物业管理用房（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）。被告金彩虹公司辩称：一、碧翠华庭小区1-3期建设工程已获得建设工程规划许可证，并按该规划完成涉案工程且通过竣工验收，符合规划要求。《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位应当向城市城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。碧翠华庭小区建设工程已于2006年1月取得中山市规划局颁发的建设工程规划许可证。其后，被告按照规划条件完成对碧翠华庭小区的建设，并分别于2009年6月5日及2010年6月22日取得一、二期及三期的建设工程竣工验收备案登记证。因此，碧翠华庭小区的规划设计及建设施工完全符合相关法律法规的规定以及经中山市规划局审核的规划条件。如原告认为碧翠华庭小区的规划建设违反相关法律法规，也应先以中山市规划局为被告提起行政诉讼，要求撤销或变更规划许可之行政行为。现原告以被告未为其配备物业管理用房为由主张租金等损失，无事实及法律依据。虽然国务院于2003年颁布的《物业管理条例》中有关于配备物业管理用房的规定，但其中并未明确可遵照执行的具体细则。事实上，中山市乃至广东省内同期开发的其他楼盘均未配备物业管理用房。故碧翠华庭小区规划报建时，中山市规划局并未要求被告预留物业管理用房。直至2009年3月1日，经修订通过并开始实施的《广东省物业管理条例》对配备物业管理用房做出了详细规定，此后的新建楼盘才必须在小区规划中预留物业管理用房。因此碧翠华庭小区未配备物业管理用房之规划完全符合中山市乃至广东省的实际情况。二、即使原告的物权被侵害，亦应优先以补偿物而非赔偿损失的方式予以保护。本案中，原告以物权受到侵害为由提起诉讼，并请求被告向其支付116万元以购买物业管理用房。按原告起诉的案由，本案本质为物权侵权之诉。被告认为，在某项物权受到侵害时，对物权的保护应遵循递进顺位的规则，且物权优先于债权，即侵权人有权优先给予物权补偿，如确实无法以物补偿，方应赔偿损失。易言之，假设被告对原告的物权造成侵害，亦有权优先以配置物业管理用房的方式对其进行补偿，而无须向其支付款项。因此，对于原告的第二项诉讼请求应予驳回。且原告主张的单价及面积过高，根据法院委托的评估公司作出的评估意见，可以看出2016年10月28日的评估单价仅为7300元，而原告诉求的单价过高。此外，原告也提到应该按现行的物业管理用房面积来计算。三、原告所诉租金是由物业管理公司向出租方支付而非原告支付，不属于原告的损失。依据原告提供的收款收据，原告主张的办公场地租金全部由中山市中正物业管理有限公司向出租房支付，原告并未承担该笔费用，故无权以此为由主张权利，原告关于租金的诉求应予驳回。原告请求被告支付自2012年7月至2016年3月期间的租金，而原告于2016年4月1日提起本案诉讼，即2012年7月至2014年3月租金的诉讼时效期间已届满，故对该部分租金的主张应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：碧翠华庭小区1-3期项目由金彩虹公司建设，该项目在2006年取得建设工程规划许可证，规划中没有配置物业管理用房。据中山市城市建设档案馆存档的碧翠华庭1-3期总平面图（2007年3月）反映，碧翠华庭1-3期总建筑面积为84696.6平方米。碧翠华庭小区1-2期于2009年6月取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2009年第1557号），列明建筑面积44722.65平方米，碧翠华庭小区3期于2010年6月取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2010年第1463号），列明建筑面积40801.77平方米。碧翠华庭小区由中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正物业公司）提供物业管理服务，因建设单位未配置、提供物业管理用房，碧翠华庭业委会与中正物业公司于2012年6月26日签订碧翠华庭物业管理服务合同补充协议，约定：1.碧翠华庭业委会与碧翠华庭小区的开发商协商处理小区物业管理用房的配置问题，中正物业公司给予协助。在该问题尚未得到妥善处理之前，中正物业公司同意自行解决物业管理用房，碧翠华庭业委会予以协助。中正物业公司自2012年7月开始承租该小区20幢103房作为物业管理用房，每月租金2000元，截至2016年3月，中正物业公司累计向该房产业主支付租金合计89032元。碧翠华庭业委会并提交收据1张，显示中正物业公司于2012年10月28日向中山市优品装饰设计有限公司支付碧翠华庭小区办公室装修费用46800元。碧翠华庭业委会认为金彩虹公司作为碧翠华庭小区的建设单位，应按照相关规定配置、提供物业管理用房，因协商未果，遂于2016年4月1日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，金彩虹公司提出3个物业管理用房解决方案：1.金彩虹公司可在碧翠华庭小区内选取适当的位置，申请变更规划，新建物业管理用房；2.碧翠华庭业委会在碧翠华庭小区内自行选址，由金彩虹公司出资加建钢结构玻璃房；3.碧翠华庭业委会在碧翠华庭小区内租用房屋作为物业管理用房，每月租金由金彩虹公司承担。碧翠华庭业委会对上述3个方案均不予认可，认为方案1、2所涉及的变更规划及使用公用面积加建均属违法，方案3则直接导致将业主依法应享有的物业管理用房所有权变更为仅享有使用权。诉讼中，本院根据碧翠华庭业委会申请，依法委托深圳市国潼联土地房地产评估有限公司（以下简称国潼联公司）对于中正物业公司目前承租用作物业管理用房的涉案小区XX房的市场价值进行评估，该司于2016年11月3日出具房地产估价报告：涉案小区XX房，建筑面积117.66平方米，在价值时点2016年10月28日的评估价格为858918元，评估单价7300元；本次评估报告在市场价格无较大波动下的有效期为1年（2016年11月3日～2017年11月2日）。经过质证，双方当事人对该估价报告均不持异议。碧翠华庭业委会支出评估费3883元。本院认为，本案为物权侵权纠纷。《物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”《广东省物业管理条例》（1998年10月1日起施行）第三十四条规定：“建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。”第四十一条规定：“建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”本案中，碧翠华庭小区1-3期项目于2006年取得建筑工程规划许可证，根据上述规定，金彩虹公司作为碧翠华庭小区的建设单位，应当积极履行提供物业管理用房的法定义务。金彩虹公司在碧翠华庭小区1-3期项目规划中未配置物业管理用房，移交物业管理权时亦未提供物业管理用房，侵害了碧翠华庭小区业主的合法权益。碧翠华庭业委会作为执行机构，主张金彩虹公司履行提供物业管理用房的法定义务，于法有据，本院予以支持。但鉴于碧翠华庭1-3期项目已全部建设完毕，而金彩虹公司提出的3个物业管理用房解决方案，就方案1、2来讲，金彩虹公司并未举证证明该2个方案客观上具有合法性及可行性，而就方案3来讲，势必损害业主就物业管理用房所本应依法享有的完整的物权权益，同时将增加业主讼累。故在金彩虹公司客观上已提供物业管理用房不能的情形下，碧翠华庭业委会主张由金彩虹公司按照依法应配置的物业管理用房面积支付对应价款及利息，本院认为合理。参照《中山市物业管理实施细则》（中府[1999]24号）第六十二条“建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。移交物业管理用房，应作为建设工程综合验收的必检专项。”以及第六十三条“住宅小区物业管理用房，按总建筑面积1.5-2‰比例提供，公共用房按2-3‰比例提供，商业大厦按3-5‰比例提供。……”之规定，碧翠华庭业委会主张按总建筑面积2‰比例确定物业管理用房面积，本院予以支持。因碧翠华庭小区1-3期项目在规划时总建筑面积为84696.6平方米，故应配置的物业管理用房面积为169.39平方米（84696.6平方米×2‰）。单价方面，因双方当事人均对评估机构以碧翠华庭小区XX房作为参照所确定的市场单价7300元不持异议，本院认为评估程序合法有效，评估内容真实可信，评估结论清楚，故本院对该评估结论予以采信，可以作为本案的证据使用。故金彩虹公司应按其依法应配置的物业管理用房面积向碧翠华庭业委会支付对应对价1236547元（7300元/平方米×169.39平方米）及该款从2016年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。碧翠华庭业委会诉求超出前述价款部分，本院不予支持。至于碧翠华庭业委会主张金彩虹公司向其支付因聘请物业管理公司而支出的租金及装修款，因根据碧翠华庭业委会与中正公司签订的补充协议之约定，物业管理用房由中正公司自行解决，而事实上承租物业管理用房所支出的租金及装修款亦是由中正公司对外支付，碧翠华庭业委会并无提交证据证明上述费用最终系由业主负担，故对其该部分诉请，因无事实依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第三十条、第三十八条，《广东省物业管理条例》（1998年10月1日起施行）第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市金彩虹实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内按其依法应配置的物业管理用房面积向原告中山市西区碧翠华庭业主委员会支付对应价款1236547元及利息（以1236547元为基数，从2016年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市西区碧翠华庭业主委员会的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18335元，评估费3883元，合计22218元（原告已预交），由原告中山市西区碧翠华庭业主委员会负担3259元，由被告中山市金彩虹实业发展有限公司负担18959元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  陈明玉人民陪审员  郭泳欣二〇一七年三月二十二日书 记 员  姚 瑶石丽娜