重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山法民初字第02416号
原告王海平，男，1984年2月16日生，汉族。
委托代理人陈超（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
被告周俊，女，1976年7月21日生，汉族。
委托代理人张明勇（系特别授权），重庆昊源律师事务所律师。
被告周泽云（系被告周俊之父），男，1943年8月25日生，汉族。
原告王海平与被告周俊、周泽云合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由代理审判员陈庚独任审判，适用简易程序并于2014年11月5日、2014年11月26日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告王海平的委托代理人陈超，被告周俊的委托代理人张明勇，被告周泽云到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告王海平及其委托代理人陈超，被告周俊的委托代理人张明勇，被告周泽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王海平诉称，2004年12月24日，原告与被告签订《购房协议》，约定被告将其所有的巫山县工业路丝厂宿舍××号楼×××号房屋（现地址为巫山县高唐街道巫峡路×××号××幢×××号）转让给原告，并约定被告在办理房产证时，应无条件的配合手续的完善。合同签订后，在原告不知情的情况下，被告将该房屋的产权办理到了自己名下，原告多次催促被告要求办理房屋过户手续，被告以各种理由推脱，不给原告办理。现起诉请求：1、判决确认原告与被告2004年12月24日签订的《购房协议书》合法有效；2、判决由被告履行将位于重庆市巫山县高唐街道巫峡路×××号××幢×××号房屋过户给原告的义务；3、判决诉讼费用由被告承担。
被告周俊辩称，其从未与原告王海平签订任何购房协议，2004年12月28日购房协议上“周俊”的签字是被告周泽云的行为，被告周俊从未将其所有的巫山县工业路丝厂宿舍××号楼×××号房屋转让给任何人。2004年12月28日，原告王海平与被告周泽云所签的购房协议无效。因为本案争议房屋的权利人系周俊，被告周泽云的行为属于“无处分权人处分他人的财产”，且原告王海平在明知被告周泽云不是房屋权利人，无权处分的情况下与被告周泽云签订购房协议，其行为不构成表见代理，且被告周俊自2004年12月28日起至本案起诉之日，对被告周泽云的处分行为一直不知情，也未予以追认。即使购房协议有效，房屋的所有权也不能转移。因为被告周俊不是合同相对方，原告王海平只能要求�告周泽云履行约定义务，无权要求被告周俊履行。本案也不应适用善意取得，因为原告王海平在购房时已知晓房屋权利人是周俊，故原告王海平的购房行为不构成善意。
被告周泽云辩称，同意被告周俊的答辩意见，且与原告王海平所签协议系房屋租赁协议，而非房屋买卖协议。
经审理查明，2004年12月24日，被告周泽云与原告王海平签订《购房协议书》，协议书载明：“卖房方：周俊：地址：巫山县巫峡镇×××××××号，身份证号码：51222719760721×××××（以下简称甲方）购房方：王海平，原地址：巫山县笃坪乡×××村××社身份证号码：50023719840216×××××（以下简称乙方）甲、乙双方就巫山县工业路丝厂宿舍×××楼××单元××套房转让与购置一事经协商达成以下协议如下：一、住房地址：巫山县工业路丝厂宿舍×××楼××单元××套房。二、转让房屋内容：该宿舍房一�，面积约84平方米。包括宿舍内的水、电、闭路等设施，共两室一厅一厨一厕。三、转让住房总价：共计人民币肆万玖仟捌佰元整（￥：49800.00元）。四、相关事项：1、甲方将该住房转让给乙方，因无该房屋产权使用证，故乙方在办理房产证时，甲方应无条件的配合手续的完善。……四：付款方式：2004年11月14日支付购房款贰万元整（￥20000.00元），2004年12月24日付清全部余款贰万玖仟捌佰元整（￥29800.00元）。乙方已全部付清甲方的房款。……甲方：周俊，处理人：周泽云；乙方：王海平；见证人：王某某。二〇〇四年十二月二十四日。”原告王海平、被告周泽云、见证人王某某在协议书上签字。被告周泽云与被告周俊电话联系，并出示其身份证后，被告周泽云代被告周俊在协议书上签名。协议签订后，被告周泽云将房屋交付给原告王海平并居住至今。
另查明，本案争议房产登记的权利人为周俊，坐落于巫山县巫峡镇（现巫山县高唐街道）巫峡路×××号××幢×××号，即巫山县工业路丝厂宿舍××号楼×××号房屋。
以上事实，有原告王海平提交的身份证、二被告户口证明、《购房协议书》、巫山县房管所的查询档案，被告提交的被告周俊的身份证复印件、国有住房出售专用票据复印件、巫山县房管所的查询档案、巫山县上升居委证明、案外人杨某某的身份证复印件、重庆市江北区大石坝街道正街社区居委证明、在重庆的房屋买卖合同复印件、房产证复印件，出庭证人王某某、李某某、邹某某的证言及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，被告周泽云与原告王海平在签订《购房协议书》时，经与被告周俊电话联系，并出示被告周俊的身份证，以及签订《购房协议书》后交付房屋的行为，足以认定二被告就买�房屋的委托代理关系。被告周泽云代理被告周俊与原告王海平签订的《购房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《购房协议书》合法有效，应受法律保护。
被告周俊辩称，未与原告王海平签订任何购房协议，对被告周泽云的处分行为不知情，也未授权或追认被告周泽云出售其所有房屋的行为，被告周泽云与原告王海平签订的《购房协议书》系无权处分行为，《购房协议书》的合同效力不能及于被告周俊的理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。被告周俊辩称，出庭证人与原告王海平存在邻居、同事、朋友等较为亲近的关系，证人证言不具有客观真实的证明效力。购房行为系个人经济生活中的重大事项，其知情的案外人与当事人存在较为亲近的关系属于正常情形，且证人王某某系《购房协议书》的见证人，说明在签订《购房协议书》时，被告周泽云已认可其对相关交易行为予以见证，故对该辩解理由，本院不予采纳。被告周泽云辩称，与原告王海平签订的是房屋租赁协议，而非房屋买卖协议，但没有提交相应证据证明，且与查明事实不符，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告周泽云代理被告周俊与原告王海平签订《购房协议书》的行为，其行为后果应当由被代理人周俊承担，被告周泽云个人不应承担责任。原告王海平的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王海平与被告周俊于2004年12月24日签订的《购房协议书》合法有效。
二、被告周俊于本判决生效后十五日内，协助原告王海平办理对坐落�重庆市巫山县高唐街道巫峡路×××号××幢×××号房屋的物权转移登记手续。
三、被告周泽云不承担责任。
本案案件受理费1045元，减半交纳522.50元，由被告周俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤诉的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈 庚
二〇一四年十二月十日
书 记 员 刘发仁