山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第1138号
上诉人（原审被告）：北京清大华创（日照）科技孵化器置业有限公司。
法定代表人：顾文博，总经理。
委托代理人：韩丽，山东振鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：时衍亮，男。
委托代理人：时慧，女。
上诉人北京清大华创（日照）科技孵化器置业有限公司（以下简称清大华创公司）因与被上诉人时衍亮商品房销售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第3627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年9月22日，时衍亮与清大华创公司签订编号为201310160105的商品房买卖合同一份，合同主要内容约定为：“第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第001幢1单元（01）1001号房。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5232元，该房屋总价款587397元。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：若非因出卖人主观故意而致该商品房不能如期交付，买受人给予出卖人30日交房宽限期，买房宽限期过后仍不能交房，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。第十条、规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当出卖人另行签订补充协议。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。4、燃气建设费买受人在交房时缴纳，自行购买燃气后方可开通。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、按以上两条执行。合同签订后，清大华创公司于2013年10月30日将涉案房屋交付时衍亮，并确认涉案房屋总价款为591268.32元。涉案房屋至今未办理房地产权属证书。
同时查明：时衍亮对于其第一项要求清大华创公司按建筑规范在1号楼单元入口设置无障碍通道的诉讼请求，提交照片打印件两份，证实涉案房屋所在1号楼未设置无障碍通道，清大华创公司对此无异议。时衍亮对于其第二项要求清大华创公司改变住宅小区出口方向的诉讼请求，提交照片打印件两份，证实涉案房屋所在山海嘉园小区唯一出口正对山海路且山海路相对应的地方是隔离栅，如果往左走，必须先往右走两公里掉头，因逆行而发生交通事故。清大华创公司对于山海嘉园小区唯一出口正对山海路无异议，但对因此而发生交通事故有异议，且清大华创公司主张时衍亮在购买涉案房屋时对小区的出口是知情并认可的，小区出口正对山海路亦符合规划设计和验收。清大华创公司为此提交山海嘉园小区建设用地规划许可证、山海嘉园小区1号楼建设工程规划证、山海嘉园小区1号楼的建设工程竣工规划验收合格证、山海嘉园小区1号楼工程竣工验收监督检查表、山海嘉园小区国有土地使用证各一份予以证实。时衍亮对其第三项要求清大华创公司对1号楼北卧室采取降噪措施达到噪声控制标准要求并赔偿相应损失的诉讼请求，其明确相应损失为精神损失100000元，并提交时衍亮录制的噪声检测情况，证明涉案房屋所在的1号楼的卧室的噪音超过了相应的噪音的标准。清大华创公司对此不予认可，认为单凭音频文件不能证实噪音的来源，且清大华创公司提交的山海嘉园小区1号楼的建设工程竣工规划验收合格证已证明涉案房屋所在1号楼已经验收合格。时衍亮对其第四项要求清大华创公司提供小区综合验收合格证和备案证，按合同约定支付逾期交房违约金10000元的诉讼请求，明确为要求清大华创公司支付逾期交房违约金10000元。时衍亮主张虽清大华创公司已经于2013年10月30日交房，但所交房屋未能提供综合验收合格证和验收之后的备案证，故清大华创公司所交房屋并不合格，应自交房之日即2013年10月30日开始按照合同约定计算违约金至起诉之日，时衍亮主张违约金10000元。清大华创公司对此不予认可，主张其所交付的涉案房屋已经验收合格，且根据合同约定，涉案房屋的交付标准为验收合格而非综合验收合格，且时衍亮已经实际接房，对房屋的交付条件予以认可。故清大华创公司不存在逾期交房问题，不同意支付逾期交房违约金。时衍亮对于其第五项要求清大华创公司解决客厅不能安装空调问题的诉讼请求，提交照片打印件一份，主张其虽已安装空调，但拆除困难，正常使用功能受限。清大华创公司对此不予认可，主张清大华创公司按照设计方案施工并已经验收合格，时衍亮在接房时已认可，且时衍亮已经安装空调，时衍亮此主张无依据。时衍亮对于其第六项要求清大华创公司赔偿其逾期办证违约金5913元的诉讼请求，提交商品房交接结算单及收据一份，证实清大华创公司已经代收办证所需契税等费用，根据合同约定应在交房之日起360日内办证，但至今未能办理。且时衍亮主张根据合同约定的总房款的0.1%计算违约金的标准过低，低于其损失情况，且该标准没有约定逾期办证时间，显失公平，要求将违约金数额调整为5913元。为证实其损失情况，时衍亮提交其与案外人侯宪山签订的借款合同，主张因未能取得房屋所有权证书，致使时衍亮不能办理银行贷款，故时衍亮通过民间借贷的方式借款，为此多支付利息24000元。清大华创公司对此不予认可，主张根据合同约定，清大华创公司同意支付逾期办证违约金591.3元，时衍亮主张违约金过低予以调整不应当得到支持。时衍亮对于其第七项要求清大华创公司退还代收的天然气开口费2660元的诉讼请求，提交商品房交接结算单及收据一份，证实清大华创公司代收天然气开口费2660元，时衍亮主张根据相关规定，清大华创公司不应收取该费用，应当退还时衍亮。清大华创公司认可已经代收天然气开口费2660元，但已将该费用支付给日照一达安装工程有限公司，并提交清大华创公司与日照一达安装工程有限公司签订的管道燃气设施配套合同书一份予以证实。且清大华创公司主张日照市自2015年8月11日起将市区天然气安装价格并入城市基础设施配套费，时衍亮所购买涉案房屋并不适用2015年8月11日之后的规定，且合同中约定时衍亮应在交房时缴纳燃气建设费。
原审认定上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、照片、建设用地规划许可证、建设工程规划证、建设工程竣工规划验收合格证等。
原审法院认为：时衍亮与清大华创公司之间签订商品房买卖合同，时衍亮依照合同约定交纳购房款，清大华创公司向时衍亮交付房屋，时衍亮与清大华创公司之间的买卖关系成立并合法有效。时衍亮所诉要求清大华创公司在1号楼单元入口设置无障碍通道、改变住宅小区出口方向、对1号楼北卧室采取降噪措施及解决客厅不能安装空调问题的诉讼请求，涉及对涉案房屋所在楼房及小区建筑结构及功能的变更，与本案所解决的时衍亮与清大华创公司之间的商品房买卖关系并非同一法律关系，且时衍亮并非上述诉求的适格主体，对上述诉讼请求，原审法院不予处理。对于时衍亮要求清大华创公司赔偿其因所在楼房噪音较大而导致精神损失100000元的诉讼请求，时衍亮未提供证据予以证实其精神受到损害的相关程度及存在精神损失，原审法院不予支持。对于时衍亮要求清大华创公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因清大华创公司已早于双方合同约定的交房日期于2013年10月30日将涉案房屋交付时衍亮居住使用，且清大华创公司提交的证据已证实涉案房屋符合合同约定的验收标准，故时衍亮的本项诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。对于时衍亮要求清大华创公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，因清大华创公司已代收相关办证所需费用，但未能在合同约定期限内协助时衍亮将房屋产权登记证书办理完毕，清大华创公司存在办证逾期的违约，应当支付逾期办证违约金。时衍亮与清大华创公司在合同中约定逾期办证违约金为总房款的0.1%，因时衍亮主张该违约金计算标准过低，且该约定并未根据违约天数具体计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，时衍亮要求调整违约金，原审法院予以支持。对于违约金的数额，虽时衍亮提交其向案外人借款的合同，但该证据不足以证实时衍亮实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，时衍亮要求清大华创公司支付逾期办证违约金数额为5913元，符合法律规定，原审法院予以支持。对于时衍亮要求清大华创公司退还代收的天然气开口费2660元的主张，因时衍亮与清大华创公司在商品房买卖合同中明确约定时衍亮应当在交房时交纳燃气建设费，且清大华创公司已将代收天然气开口费交付燃气公司，时衍亮该主张不符合法律规定和双方当事人约定，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、清大华创公司于判决生效之日起十日内支付时衍亮逾期办理房地产权属证书的违约金5913元；二、驳回时衍亮本案其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由时衍亮负担180元，由清大华创公司负担84元。
上诉人清大华创公司不服原审判决上诉称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被上诉人在一审仅向法院提交其向案外人借款的合同一份，试图证明其因为不能以房产证办理抵押借款多付的利息损失，一审亦未予认定。因被上诉人向银行贷款三十万元，其房产证即使办理完毕也需要抵押给银行，不存在其所主张的损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条中关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，在被上诉人提供的证据不能充分证明其主张的损失的情况下，则应按照合同的约定来认定违约金数额。三、双方签订的商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任有两条选择条款，被上诉人自愿选择了第2条，如果被上诉人认为该条约定显示公平，应在一年内行使撤销权。综上，本案应以双方的约定来认定违约责任，请求二审依法改判。
被上诉人时衍亮答辩称：双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定显失公平，应根据实际损失进行调整。上诉人按期交付房屋产权证书是其应该履行的主要义务，现因上诉人再次将涉案房屋的土地使用权抵押给银行，该违约状态将继续存在，而且将使被上诉人面临因上诉人无法偿还贷款房屋被拍卖的巨大风险。按照合同约定，若上诉人20年不能办理产权证书，其承担的违约责任仅仅为数百元，根本就不符合公平公正的原则。综上，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，责令上诉人限期办理房屋产权证书，同时承担一、二审诉讼费。
二审查明的事实和证据与原审查明的相同。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。
根据合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报日照市房地产管理局。如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由上诉人按已付房价款的0.1%向被上诉人支付违约金。涉案房屋总价款为591268.32元。涉案房屋因上诉人的责任，至今未办理房地产权属证书，根据合同约定，上诉人应支付被上诉人违约金591.3元，被上诉人主张违约金过低要求原审法院予以调整，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算因上诉人违约给被上诉人造成的损失为5913元并无不当，本院予以维持。上诉人关于应按合同约定支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。
双方签订的合同系合法有效的合同，上诉人主张被上诉人应在一年内行使撤销权没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人北京清大华创（日照）科技孵化器置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 张锦秀
代理审判员 李 云
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 张永乐