辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）营民一初字第39号
原告（反诉被告）营口河海新城房地产开发有限公司，住所地营口沿海产业基地。
法定代表人刘贵全，系公司董事长。
委托代理人曲武昌，辽宁睿智律师事务所律师。
委托代理人何倩，辽宁睿智律师事务所律师。
被告（反诉原告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司，住所地营口沿海产业基地。
法定代表人郑朝辉，系公司董事长。
委托代理人崔石根，辽宁海润律师事务所律师。
委托代理人吴瑕，辽宁海润律师事务所律师。
原告（反诉被告）营口河海新城房地产开发有限公司（以下简称河海公司）诉被告（反诉原告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司（以下简称东方公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告于2014年5月6日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员杨芝贵担任审判长，审判员张育主审，审判员盖世非参加评议，于2014年8月27日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）营口河海新城房地产开发有限公司委托代理人曲武昌、何倩，被告（反诉原告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司委托代理人崔石根、吴瑕到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告河海公司诉称：2011年5月27日，原告与被告签订《在建项目转让合同》，约定原告将水岸新都二期项目的土地使用权及地上在建工程转让给被告。其中土地转让金总额为10，102.89万元。协议约定，支付方式为分期支付，合同签订后支付1000万元；2011年10月30日支付3000万元；2012年5月1日支付2000万元；2012年10月30日支付4，102.8万元。同时合同约定其它项目前期费用暂定价为2，125.84万元，其中1#-20#住宅桩基础工程施工合同以工程决算为准。合同签订后，被告至今仅支付了土地款2200万元，尚欠土地款7，902.89万元，经原告多次催要至今未交。鉴于桩基础工程尚未决算，故原告未对其它项目前期费用部分向被告主张权利。根据合同约定的土地款支付时间，被告已构成违约，原告要求被告还款并承担违约责任。请求法院：1、要求被告支付土地转让款7，902.89万元。2、要求被告按照同期银行贷款利率双倍支付逾期违约金1，758.504万元。3、诉讼费用由被告支付。
被告东方公司答辩称：1、我方为原告垫付的各项费用及在建工程建筑面积、容积率减少给我方造成的经济损失，应从在建项目土地转让款中予以扣除。首先依据双方签订的合同，该合同约定在建工程的建筑面积为210，015.2平方米，其中住宅面积为187，170.2平方米，容积率为2.08。在履行转让合同期间由于我方承建小区的业主多次上告，主张楼层设计过高导致遮光等问题，经辽宁（营口）沿海产业基地管委会要求，我方对在建工程进行降层，导致在建项目建筑面积及容积率减少，给我方造成了巨额经济损失。其次我方还为原告垫付了水岸新都小区的售楼中心室内装修费、销售人员工资、房屋销售营销费用、评估费等各项费用。再次因原告长期占有使用我方所承建并装修的700平方米的物业会所，导致我方产生经济损失。最后依据我方出具的《关于鼎尚华庭小区建设情况报告》、《关于鼎尚华庭小区建设情况报告的处理建议》，我方已将垫付的各项费用及降层损失的事宜向原告主张过权利，原告亦清楚该事实，原告应就土地转让款中予以扣除。2、因原告未就土地转让款及答辩人所垫付的各项费用、降层损失等费用予以结算，导致我方无法支付土地转让款。同时，我方依据合同第三条的约定，我方已按合同约定提供房屋作为抵押物，确保原告方的资金能够实现。因此我方已按约履行合同义务，土地转让款无法支付系原告未就各项费用、损失与我方进行结算所致，我方不存在违约行为，不应承担违约责任。
反诉原告东方公司诉称，原、被告及辽宁（营口）沿海产业基地管委会签订《在建项目转让合同》。三方约定，将被告（即甲方）开发建设的位于营口沿海产业基地内的水岸新都二期项目的土地使用权及地上在建工程转让给原告（即乙方），由乙方进行开发建设。三方约定，转让土地面积为101，028.9平方米，在建工程的建筑面积为210，015.2平方米，其中住宅187170.2平方米，商业门市19014平方米，物业及会所1，200平方米，幼儿园2，631平方米，半地下车库面积11245平方米，容积率为2.08。三方约定，原告应缴土地转让金及前期费用共计12，228.73万元，原告按约定分期付款。合同签订后，原告按约办理了手续并支付相应转让款。但在原告施工过程中，被告建设销售的水岸新都小区一期部分业主上告主张楼层设计过高将导致遮光等问题，遂辽宁（营口）沿海产业基地管委会要求原告对在建工程进行减层，原告被迫对部分楼房进行减层并调整施工。经核算，楼房减层导致原告所开发建设楼房的建筑面积减少了19，597.341平方米，已无法达到三方合同约定的建筑面积及容积率并造成原告土地购置费、前期费用、桩基础工程款、配套设施费用及预期利益损失共计41，078，561.72元。双方履行转让合同过程中，原、被告约定由原告与装修公司签订合同，为被告开发建设的水岸新都小区的售楼中心进行室内装修，原告先行垫付装修费。同时，双方又约定被告雇佣原告的销售人员为被告建设销售的水岸新都小区进行商品房销售并由原告为被告办理相关房屋营销业务，以上费用全部由被告最终承担。双方达成约定后，原告与装修公司签订装修合同为被告的售楼中心进行装修施工，现被告的水岸新都售楼中心已装修完毕并交付使用。原告为被告垫付装修费共计809，664元。原告又为被告水岸新都小区房屋销售垫付了销售人员工资、福利待遇及其他相关房屋营销费用为458，161．23元。同时，被告交付在建项目时并未进行在建项目转让区域的价值评估，导致原告无法办理相应的在建项目施工手续及施工。为此，原告重新申请在建项目价值评估，并交付评估费15万元。原告认为，被告转让在建项目时应提供符合施工条件的在建项目及手续。因此，被告对在建项目进行价值评估系合同附随义务，但被告并未履行相应义务，应依法承担给原告造成的评估费损失15万元。以上三项共计1，417，825．23元，被告并未按约给付。另，原告开发建设了鼎尚华庭物业会所并进行装修，该会所总面积为1，395.97平方米，其中包括被告开发的水岸新都小区一期物业用房面积700平方米。被告在未支付任何费用的情况下一直占有使用该物业会所，作为水岸新都小区的物业办公室，导致原告产生相应的土地费用损失、建设及装修成本损失等共计4864468元。请求法院：1、请求法院判令被告给付原告鼎华庭小区规划调整损失41，078，561.72元；2、请求法院判令被告给付水岸新都物业会所建设及装修的工程款共计4，864，468元；3、请求法院判令被告给付原告所垫付的在建工程价值评估费、水岸新都小区房屋销售服务费等、水岸新都售楼中心室内装饰装修工程款三项费用共计1，417，825.23元。4、案件受理费、保全费等全部由被告承担。
反诉被告河海公司答辩称：（一）反诉原告要求的规划调整损失与答辩人无关，不应由答辩人承担该损失1、所谓的规划调整是行政机关的行政行为，不是答辩人的行为，也与答辩人无关，答辩人不能承担该规划调整所造成的后果。2、反诉原告主张的4，100万元损失应有相关的证据证明，否则不能证明因规划调整造成了其4，100万元的损失。据了解，反诉原告所谓的规划调整，其中5号楼没有施工，无法证明按规划调整进行了调整并实际发生了损失；12号和13号楼调整规划应按照依据规划调整减少了建筑面积所减少的实际利润数额来确定损失。（二）物业会所的建筑装修费用应按1，200平方米的一半即600平方米计算，因为双方在转让协议中约定物业会所是1，200平方米，反诉原告在双方约定之外增加建筑面积不能要求答辩人承担该增加面积部分的费用，建筑装修费用的数额应以鉴定或双方审计为准，答辩人认为每平费用合计为3000元左右是合理的。（三）反诉原告要求的在建工程价值评估费与答辩人无关，销售服务费不存在，答辩人没有委托反诉原告代理销售，售楼中心室内装修款应经专业评定，答辩人认为总装饰装修费用约应为15万元。（四）在双方转让合同约定内容之外，反诉原告占用答辩人出资建设的水岸新都一期工程中的部分道路、排水工程及一个收发室，反诉原告应支付该部分工程的价款，答辩人核算反诉原告应支付的该部分工程的价款为90万元。（五）答辩人认为，反诉原告所主张的损失都应由专业部门进行专业认定，不能单凭反诉原告的主张来认定其所谓的损失数额。反诉原告占用答辩人的工程款也可以由专业部门认定。
经审理查明：2011年5月27日，原告（反诉被告）河海公司与被告（反诉原告）东方公司及案外人辽宁（营口）沿海产业基地管委会签订一份《在建项目转让合同》。合同内容为：经甲（河海公司）、乙（东方公司）、丙（辽宁（营口）沿海产业基地管委会）同意在2011年5月15日前将原甲方开发建设的位于营口沿海产业基地内的水岸新都二期项目的土地使用权及地上在建工程转让给乙方（受让方），由乙方进行开发建设，双方签订协议如下：一、土地范围：位于营口沿海产业业基地内，西至民和路，东至民生路，南至新力大街。二、占地面积、建筑面积、容积率：占地面积为101，028.9平方米，在建工程的建筑面积为210，015.2平方米，其中住宅187170.2平方米，商业门市19，014平方米，物业及会所1，200平方米，幼儿园2，631平方米，半地下车库面积11，245平方米，容积率为2.08。三、项目转让款项：土地面积为101，028.9平方米，土地转让单价为1000／平方米，土地转让金总额为10，102.89万元。办理土地转让所发生的土地登记费、宗地测量费由乙方承担。分期支付，具体支付方式为：a、合同签订后支付1000万元。b、2011年10月30日支付3000万元。c、2012年5月1日支付2000万元。d、2012年10月30日支付4，102.8万元。项目前期发生的各项费用共计14项，总金额暂定为2，125.84万元（其中水岸新都二期1#-20#住宅桩基础工程施工合同以工程决算为准），于2012年10月30日前交齐。上述土地转让金及前期费用合计暂定为12228.73万元。乙方应缴土地转让金及相关费用12228.73万元按约定分期付款，为确保甲方的资金能够实现，乙方用3万平方米楼房作为支付甲方土地转让金及相关费用的抵押物。如果乙方不能按合同约定的时间支付土地转让金及相关费用，乙方用所开发楼房当做抵押物抵顶土地转让金及相关费用，所抵押的楼房号为2#（7590㎡）、5#（10783㎡）、12#（13328㎡）。甲方不允许乙方出售抵押的楼房，在乙方付清全部款额之前，丙方对抵押楼房不予发放预售许可证。”合同第六条约定“本协议由三方签字生效后甲、乙、丙三方需认真履行，如一方违约应向另一方承担违约责任。如乙方不能按照合同约定时间付款，每延期超过30天，应向甲方支付应付款项处日千分之五的违约金，如逾期超过30天，甲方还有权解除本合同，收回该项目工程，所收取的款项不予退回，并要求乙方对甲方因此遭受的损失予以赔偿。
合同签订后，被告东方公司于2011年5月31日给付原告河海公司1000万元，2012年3月30日给付原告河海公司200万元，2013年12月11日给付原告河海公司1000万元，合计2200万元，余款7，902.89万元至今未付。现涉案土地已于2011年6月3日登记在东方公司名下。用于抵押的5#楼至今未建。
上述事实，有当事人陈述、《在建项目转让合同》、土地转让款收据等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为：原告河海公司与被告东方公司及案外人辽宁（营口）沿海产业基地管委会签订的《在建项目转让合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行权利和义务。原告已将在建项目交付给被告，被告办理了相关建设手续，并在该转让土地上开发建设并进行了销售，故被告应按合同约定支付土地转让款。被告仅支付了2，200万元，余7，902.89万元未按约支付属于违约，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额问题，因原、被告在合同中对违约金约定过高，原告起诉时自动调整为按人民银行同期贷款利率双倍给付符合法律规定。因此原告要求被告按合同约定支付剩余土地转让款7902.89万元及按人民银行同期贷款利率双倍支付违约金1，758.504万元的诉请，本院予以支持。对于被告提出的第一项反诉请求要求原告承担规划调整造成的损失，因该规划调整属于政府规划行政管理部门的行政行为，且被告未向本院提供证据证明该规划调整的损失与原告有关，对该项请求本院不予支持。对被告提出的第二、三项反诉请求，因与本案不属同一法律关系，被告可另行告诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：
一、被告（反诉原告）东方公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）河海公司土地转让款7，902.89万元。
二、被告（反诉原告）东方公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）河海公司土地转让款违约金1，758.504万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回被告（反诉原告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司提起的反诉。
一审案件受理费524，800.00元（缓交）由被告（反诉原告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司负担。反诉费138，400.00元免收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 杨芝贵
审判员 张 育
审判员 盖世非
二〇一五年二月三日
书记员 吴晓月