江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01598号
上诉人（原审原告）连云港鑫锋置业发展有限公司，住所地东海县开发区晶都东路999号。
法定代表人陈来添，该公司董事长。
委托代理人杨嗣怀，江苏东帝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）许华贤。
被上诉人（原审被告）丁肖肖。
上诉人连云港鑫锋置业发展有限公司（以下简称鑫锋公司）因与被上诉人许华贤、丁肖肖商品房销售合同纠纷一案，不服东海县人民法院（2014）连东民初字第1162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理了本案，上诉人鑫锋公司委托代理人杨嗣怀、被上诉人许华贤、丁肖肖到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院审理查明，许华贤与丁肖肖系夫妻关系。2010年12月，许华贤、丁肖肖购买鑫锋公司在东海县东方银座15-3-402室的房产，鑫锋公司与许华贤、丁肖肖双方签订了《商品房买卖合同》，该合同第六条付款方式明确约定，买受人于2010年11月15日支付首付款，余款办理银行按揭。合同签订后，许华贤、丁肖肖按照商品房买卖合同的约定支付了首付款，余款向工商银行东海支行办理了银行按揭。
2010年12月7日，工商银行东海支行与许华贤、丁肖肖及鑫锋公司签订《房地产抵押合同》（按揭），约定按揭贷款额为14.7万元，抵押自2010年12月7日起至2025年12月7日止，鑫锋公司为抵押人（许华贤、丁肖肖）承担担保责任，担保人在接到抵押权人要求其履行还款担保通知后50日内，应当清偿抵押人所欠抵押权人的款项，并有权向抵押人追偿所支付的款项，担保人在清偿抵押人所欠抵押权人的一切款项后30日内，抵押人仍未偿还担保人所支付的款项，担保人有权终止买卖关系。
2011年1月13日，工商银行东海支行向许华贤、丁肖肖发放个人住房按揭贷款14.7万元。截止2013年2月6日，许华贤、丁肖肖已累计10次未按时足额偿还工商银行东海支行贷款本息。工商银行东海支行遂起诉许华贤、丁肖肖及鑫锋公司，原审法院以（2013）东商初字第0661号民事判决书判决许华贤、丁肖肖偿还借款137169.57元及利息、罚息等，鑫锋公司承担连带清偿责任。后经法院执行，扣划鑫锋公司款项159462元。该款项许华贤、丁肖肖至今未偿还鑫锋公司。
另查明，鑫锋公司已按《商品房买卖合同》的约定向许华贤、丁肖肖交付了房屋，并在建设部门备案登记了房屋所有权人为许华贤、丁肖肖。
上述事实，有鑫锋公司提供的上述证据及鑫锋公司、许华贤、丁肖肖的庭审陈述予以证实。
原审法院认为，鑫锋公司与许华贤、丁肖肖签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。许华贤、丁肖肖按照《商品房买卖合同》的约定支付了首付款，并向工商银行东海支行办理了其余购房款的按揭贷款，在此基础上鑫锋公司按照《商品房买卖合同》的约定向许华贤、丁肖肖交付了房屋，并且已在建设部门备案登记房屋所有权人为许华贤、丁肖肖，至此，鑫锋公司、许华贤、丁肖肖之间的《商品房买卖合同》已履行完毕。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其它情形。本案的《商品房买卖合同》双方已按照该合同的约定履行了各自的义务，合同已履行完毕，现鑫锋公司要求解除该商品房买卖合同于法无据。原审法院认为，许华贤、丁肖肖未按照与工商银行东海支行及鑫锋公司签订的《房地产抵押合同》的约定偿还贷款本息，只是许华贤、丁肖肖的履约能力问题，但不涉及到鑫锋公司、许华贤、丁肖肖双方所签订的《商品房买卖合同》的效力及解除问题，而且，《房地产抵押合同》是鑫锋公司提供的格式合同，该合同中约定的“担保人在清偿抵押人所欠抵押权人的一切款项后30天内，抵押人仍未偿还担保人所支付的款项，担保人有权终止买卖关系”系格式条款，该格式条款在一定程度上侵犯了合同相对方的正当权益，按照法律规定，应当作出不利于提供格式合同方当事人的解释。综上，鑫锋公司的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回鑫锋公司的诉讼请求，案件受理费4450元，由鑫锋公司负担。
上诉人鑫锋公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定商品房已交付是错误的。上诉人多次通知被上诉人领房，因被上诉人二人闹离婚，一直未领取房屋，一审时许华贤认可房屋未交付；二、原审判决认定《商品房买卖合同》已履行完毕是错误的，《商品房买卖合同》属于双务合同，上诉人有向被上诉人交付房屋的义务，被上诉人有向被上诉人交付房屋价款的义务。被上诉人已交首付款，按揭贷款14.7万元一度由银行付给上诉人，但又因为被上诉人违约至银行起诉，法院强行扣划上诉人159462元给银行，数额已超过按揭贷款数额，应视为被上诉人有159462元房屋价款未交付；三、被上诉人违约拒绝付清房屋价款的情况下，上诉人有权要求解除合同，收回商品房；四、原判决的其他错误。1、被上诉人拖欠银行贷款不是履约能力问题而是恶意拖欠，原判决袒护被上诉人的恶意拖欠行为。2、《房地产抵押合同》不属于格式合同，是由房地产行政管理部门监制的合同范本，当事人需经协商后逐项填写，原判决按照格式条款作出有利于被上诉人的解释错误。请求撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。
被上诉人许华贤答辩称：房屋没有交付给我，丁肖肖称房子交付给我，但我没有去拿房。拖欠银行贷款不是因为能力有限而是因为不想继续偿还贷款，同意将房子退还。
被上诉人丁肖肖答辩称：签订的房屋买卖合同已经履行完毕，不同意解除合同。房屋钥匙已经交到许华贤手中，在建设部门也有档案。开发商作为担保方，开发商卖房屋，不应作担保方。现在欠鑫锋公司款是事实，但不同意将房屋归还鑫锋公司，可以将房屋拍卖将欠款还给鑫锋公司。因为带小孩，没有能力偿还贷款，现在是许华贤有能力偿还贷款，但他不偿还。
本院经审理查明，原判决认定的事实清楚，本院查明的事实与该部分事实相同，原判决列举的证据均经庭审举证、质证，证据来源合法，具有法律效力，本院依法予以确认。
在本院审理期间，鑫锋公司、许华贤、丁肖肖均未提交新的证据。
本院认为，上诉人鑫锋公司与被上诉人许华贤、丁肖肖签订的《商品房买卖合同》及工商银行东海支行与许华贤、丁肖肖及鑫锋公司签订《房地产抵押合同》是各方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。许华贤、丁肖肖按照《商品房买卖合同》的约定支付了首付款，并在工商银行东海支行办理了按揭贷款，按揭贷款已打入鑫锋公司账户，建设部门备案登记房屋所有权人为许华贤、丁肖肖。许华贤、丁肖肖对开发商鑫锋公司因商品房买卖关系而产生的主要义务已经履行完毕。
在《房地产抵押合同》中，鑫锋公司为抵押人许华贤、丁肖肖承担担保责任，因许华贤、丁肖肖未能按期还贷，工商银行东海支行遂起诉许华贤、丁肖肖及鑫锋公司，原审法院已另案判决许华贤、丁肖肖偿还借款137169.57元及利息、罚息等，鑫锋公司承担连带清偿责任。后经法院执行，扣划鑫锋公司款项159462元。该款项许华贤、丁肖肖至今未偿还给鑫锋公司。许华贤、丁肖肖与工商银行东海支行之间的借贷关系为主法律关系，鑫锋公司与工商银行东海支行的保证法律关系是以借贷合同的成立为前提，属于从法律关系。鑫锋公司代为清偿后可以向许华贤、丁肖肖追偿欠款本息的权利，鑫锋公司以许华贤、丁肖肖拒绝付清房屋价款而要求解除许华贤、丁肖肖主要义务已履行完毕的《商品房买卖合同》缺乏法律依据，原判决驳回鑫锋公司的诉讼请求并无不当。故上诉人鑫锋公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元（连云港鑫锋置业发展有限公司已预交），由连云港鑫锋置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童衡
审 判 员 赵玫
代理审判员 刘健
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张丹
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；