贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终24号上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：毛佐军，男，1971年12月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：邹赛芬，女，1972年12月26日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）因与被上诉人毛佐军、邹赛芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣达公司上诉请求：1、撤销原判；2、将上诉人给付二被上诉人的逾期交房违约金减至5000元以下。事实和理由：虽然逾期交房已是事实，但被上诉人诉请的逾期交房时间节点与客观事实不符，且造成逾期交房的原因主要是行政因素（三创一办）和天气等可不抗力，各地法院对逾期交房的违约金限定在5000元以内判决的司法实践很多。毛佐军、邹赛芬辩称，上诉人已明确延期交房事实，应当承担违约责任，且交房违约金的计算依据主要是购房人的租金损失，并无各地法院将违约金降至5000元以下的说法。上诉人认为是因为行政因素（三创一办）和天气等因素造成延期交房，却没有提交证据证明，应当承担举证不利的后果。毛佐军、邹赛芬向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告延期交房违约金17079元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月11日，原告毛佐军、邹赛芬与被告荣达房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于商品房××套，总价为382649元。签订合同后，原告向被告支付了购房款。合同第十一条第（一）项约定，被告应当于2014年12月31日前交付房屋；第（二）项约定，交付的房屋应当符合下列条件：1、该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、取得《商品住房交付使用备案证书》。第十三条约定，除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。《补充协议》第2.1条约定，如因不可抗力因素或特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任。第2.2条约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，并非指取得工程竣工验收合格备案登记表。第3.1条约定，原告购买被告商品房为预售房的，应在商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，《商品房买卖合同》第十四条约定交接手续，双方同意理解并补充变更为被告按本合同载明的原告通讯地址将交房通知寄交给原告，以履行完毕被告通知义务；双方同意该书面材料自寄送之日起满7日，即视为该商品房交付信息已送达原告。被告以短信方式通知或在《贵阳晚报》以报纸公告方式通知原告，原告认可被告短信通知或登报当日为被告向原告发出的交房通知信息已送达原告。第3.3条约定，自该商品房交付信息送达原告之日起15日内，原告应及时办理房屋交接手续，自该15日时限届满时起，视为被告已将该商品房正式交付给原告。第3.5条约定，原告同意被告委托“尚善·御景”小区物业服务公司办理房屋交付使用手续，原告收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定的房屋交付，且证明被告交付房屋符合双方约定的交付条件。另查明，涉案房屋于2014年12月27日取得建设工程竣工验收报告。2015年7月4日，被告在《贵阳晚报》发出公告，通知业主2015年7月4日到物管办公室办理交房手续。庭审中，被告认可涉案房屋于2015年10月12日取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续，认可贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡。还查明，原告已于2015年10月12日后办理了收房手续。原告认为交房时间以房屋取得商品住房交付使用备案登记手续时间为准，原告主张逾期交房的时间从2014年12月31日至2015年10月12日，共285天；原告要求按贵阳市乌当区房屋租赁参考指导价每月每平方14元的标准计算损失，并按损失的1.3倍计算逾期交房违约金。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、购房发票，被告提交的建设工程竣工验收报告、交房公告等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本案争议的焦点为：一、如何确定本案的交房时间；二、原告主张的违约金是否过高。一审法院认为，第一，如何确定本案交房时间的问题。原、被告虽然通过签订补充协议的方式将交房条件、交房方式进行了变更，但变更内容只是对合同第十一条第（二）项商品房交付条件中的第一个条件进行了扩充解释，并没有变更第2、3、4个条件。因此，第十一条第（二）项中的“4、取得《商品住房交付使用备案证书》”的约定，仍然是交房的必备条件。被告认可涉案房屋于2015年10月12日取得了乌当区住建局颁发的商品住房交付使用备案登记手续，因此，涉案房屋具备交房条件的时间为2015年10月12日，逾期交房时间应从2015年1月1日计算至2015年10月12日，为284天。第二、原告主张的违约金是否过高的问题。双方在合同中约定了每日按已付房价款万分之三的标准计算违约金，按此标准应计算为382649×284×0.0003=32601.7元；原告主张按贵阳市乌当区房屋租赁参考指导价每月每平方14元的标准计算损失，并按超过损失的30％为标准计算逾期交房违约金，按此标准应计算为14元/㎡（租金）×99.13㎡（房屋面积）÷30日×284日（逾期交房天数）×130%=17079元。原告主张的违约金低于双方约定的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案属于逾期交付使用房屋，原告主张按租金价计算损失，符合该条规定；根据《解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中，双方约定有违约金，但约定的违约金超过了以租金为标准计算的损失，应当以超过造成的损失30％为标准，原告主张按以租金损失的1.3倍计算违约金，符合该条规定。因此，原告的诉讼请求予以支持。关于被告辩解的因天气原因、“三创一办”的行政因素等导致逾期交房的问题。一般天气原因和行政活动因素不是不可抗力因素，该因素在订立合同时是可以预见的，被告在订立合同时没有将该期限扣除，责任在被告，被告要求扣除交房期限的抗辨理由不符合法律规定，不予采纳。对于被告要求按租金参考价6-14元/㎡的中间值计算违约金的意见，因本案双方约定有违约金的计算标准，租金价只是降低违约金的参考标准，不是本案违约金的计算标准，按原告要求计算的违约金低于约定违约金，因此，对该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告毛佐军、邹赛芬逾期交房违约金人民币17079元。案件受理费人民币227元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告已经预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，一审法院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、是否因为不可抗力扣减逾期交房违约期间；二、逾期交房违约金如何计算。关于第一个争议焦点，上诉人主张造成逾期交房的原因主要是行政因素（三创一办）和天气等可不抗力，但是上诉人未提交相应证据证明因天气原因造成其施工期限延误，亦未提交证据证明政府行政干预对其施工造成影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对上诉人的该主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，本案中上诉人因逾期交房给被上诉人造成的损失即租金损失，虽然合同中约定了违约金，但在约定违约金过高的情况下，原判参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价6-14元/㎡，以14元/㎡作为计算损失的依据，在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，兼顾了各方当事人的利益，符合公平原则，并无不当。对上诉人关于各地法院对逾期交房的违约金限定在5000元以内判决的上诉主张，并无事实和法律依据，本院不予支持。原判据此判令上诉人支付被上诉人逾期交房违约金17079元，并无不当，本院予以维持。综上所述，荣达公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费227元，二审案件受理费227元，由贵阳荣达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一八年元月二十二日书记员 田 鹏