湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初6454号
原告：陆顺舟，男，1991年3月8日出生，汉族，住址：长兴县。
委托代理人：袁丽华，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。
委托代理人：袁逸飞，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。
被告：凌丽萍，女，1955年7月24日出生，汉族，住址：湖州市吴兴区。
委托代理人：余磊，浙江东方绿洲律师事务所律师。
原告陆顺舟与被告凌丽萍房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年9月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑嫣适用简易程序于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告陆顺舟的委托代理人袁丽华、袁逸飞以及被告凌丽萍的委托代理人余磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆顺舟起诉称：2015年9月初，原、被告就租赁被告位于湖州市房屋事宜达成合意，约定于2016年9月9日签订房屋租赁协议。2016年9月9日，被告临时有事故委托其丈夫时春林与原告签订合同，合同约定房屋租赁期自2016年10月10日起至2021年10月9日，租金为每年168000元，半年一付；如因政府政策需要拆除或改造已租赁的房屋，原告有权提前终止协议，并有权收收回所缴纳的租金等费用，此外被告还应支付原告违约金20万元。协议签订后，时春林又代表被告与原告签订补充协议一份，将违约责任调整为：被告承诺原告自2016年9月9日起，三年内如遇政府房屋拆迁，由被告赔原告20万元；三年后房屋拆迁，被告协助原告申请政府拆迁补偿。2016年9月14日，因原告办理工商登记和营业执照需要，原告又与被告签订房屋租赁协议一份，用于办理工商登记及营业执照。2017年7月中旬，湖州市吴兴区人民政府飞英街道按照湖州市政府及吴兴区政府“飞英街道辖区建设工程遗留问题泰仑地块清零行动”要求，将湖州市房屋腾空拆除。原告遂根据房屋租赁协议及补充协议的约定，要求被告返还已付租金168000元并支付违约金20万元，但被告至今未能按约支付。现诉至法院，请求判令：1、被告立即返还租金168000元；2、被告支付原告违约金20万元；3、本案诉讼费、诉前保全费由被告承担。
原告为支持其诉请，向本院提交以下证据：
证据1、2016年9月9日签订的房屋租赁协议一份，证明原告与被告委托代理人时春林签订房屋租赁协议，就房屋地址、房租、租赁期限等方面进行了约定的事实；
证据2、补充协议一份，证明原、被告就违约责任进行了补充约定的事实；
证据3、2016年9月14日签订的房屋租赁协议一份，证明被告对房屋租赁是明知的，对时春林与原告签订的房屋租赁协议也是认可的的事实；
证据4、情况说明一份，证明湖州市房屋已被飞英街道腾空拆除的事实；
证据5、房产证复印件一份，证明涉案房屋权属情况；
证据6、银行转账凭证两份，证明原告已按合同约定支付租金168000元的事实。
被告凌丽萍答辩称：一、合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。政府拆迁导致合同无法继续履行，不能归责于被告，被告并无过错。涉案房屋在原告租赁以前用于开办吴兴阿婆家快餐店，店内设施、装修等原告均予以沿用。被告于2016年9月14日将涉案房屋交付原告，原告于2016年国庆期间开张营业，仅相隔半个月时间，也说明原告未对房屋进行较大改动。违约金属于补偿性质，应以原告实际损失为基础，而且经原、被告确认并提交工商管理部门备案的房屋租赁协议中约定的总标的仅为25万元，故原告主张的20万元的违约金过高。二、被告同意返还原告未使用期限内的房屋租金，已实际租赁期间的房屋租金不应返还。被告于2016年9月14日将涉案房屋交付原告，扣除合同约定的免租期一个月，实际租赁期限自2016年10月10日至2017年7月24日，原告实际租赁使用房屋为九个半月左右，期间原告利用房屋进行经营活动并取得利润，理应支付相应租金。
被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：
证据1、2016年9月14日签订的房屋租赁协议一份，证明合同约定年租金为5万元，合同总标的为25万元的事实；
证据2、吴兴阿婆家快餐店工商登记信息一份及店面照片一张，证明涉案房屋之前用于开办吴兴阿婆家快餐店的事实；
证据3、吴兴笼爷小吃店工商登记信息一份及店面照片一张，证明原告租赁涉案房屋用于开办吴兴笼爷小吃店的事实；
证据4、吴兴笼爷小吃店菜单照片一张，证明吴兴笼爷小吃店主要经营烧麦、生煎、豆浆等等；
证据5、小票照片一张，证明吴兴笼爷小吃店于2016年10月6日就已经进行经营活动。
庭审中，被告对原告提交的证据质证后，认为：对证据1、2的合法性、关联性均有异议，不予认可；对证据3-5无异议；对证据6的关联性有异议，不能证明2016年9月9日签订的合同真实有效。
原告对被告提交的证据质证后，认为：对证据1三性予以认可，但对合同内容有异议，双方约定年租金为168000元，总标的84万元；证据2与本案无关联性；对证据3真实性无异议，但无法反映店面装修实际情况；对证据4无异议，反而能证明小吃店装修与之间的阿婆家完全不同；证据5不符合证据形式要件
对原、被告向本院提交的上述证据，结合双方的庭审质证意见，本院作如下评判与分析：对于原告提交的证据1、2被告不予认可，其认为应以2016年9月14日签订的房屋租赁协议为据，其中2016年9月9日签订房屋租赁协议出租方由时春林代签，2016年9月14日签订的协议由被告本人所签，两份协议区别主要在于约定的年租金不同，签订在先的合同约定年租金为168000元，总租金864000元，签订在后的合同约定年租金为5万元，总租金25万元，而原告实际支付的第一年租金为168000元，被告也予以接受，可见双方实际按照2016年9月9日合同约定租金标准进行履行，且该合同及补充协议出租方的签字人时春林系被告凌丽萍配偶，原告有理由相信其有权代表原告签署合同，综上本院对上述两份证据的证明效力予以确认；原告提交的证据3与被告提交的证据1内容一致，本院对该合同中关于租金数额约定内容效力不予确认，对合同其余内容的证明效力予以确认；被告对证据4-5均无异议，本院对其证明效力予以确认。被告提交的证据2-4能够证明涉案房屋在原告承租前后的实际用途，本院对其证明效力予以确认；双方合同约定交房时间为签订合同时，被告提交的结账单显示时间在约定交房日期以后，能够反映原告使用房屋从事经营活动，本院对其证明效力予以确认。
综上所述，本院对本案事实作如下认定：2016年9月9日，被告配偶时春林代为被告与原告陆顺舟签订房屋租赁协议一份，合同第二条至第六条对租赁房屋地址、期限、用途、租金等事项予以了约定，具体内容为：被告将位于湖州市房屋出租给原告用于经营中式快餐店，租赁期自2016年10月10日起至2021年10月9日止，交房为签订协议起，被告同意原告装修时间为1个月；房屋租赁期为5年，自2016年10月10日起至2019年10月9日期间的年租金为168000元/年，自2019年10月10日至2021年10月9日期间的年租金为18万/元；租金支付方式为半年支付一次，需提前一个月支付；第十一条对被告违约责任予以了约定，该条第三项载明：因政府政策需要，拆除或改造已租赁的房屋，原告有权提前终止协议，并有权收回所缴纳的租金等费用外，被告还应赔偿原告违约金20万元，协议还就房屋修缮与使用、转租、原告违约责任等事项予以了约定。协议签订当日，时春林还与原告签订补充协议一份，该协议第一条载明：被告承诺原告自本协议签订之日起三年内，如遇政府房屋拆迁，由被告赔偿原告20万元，三年后该房屋如遇政府拆迁，由被告协助原告申请政府拆迁赔偿；补充协议还就房屋外墙使用及收益的分配、租金发票税费的负担等事项予以了明确。上述协议签订后，被告按约将涉案房屋交付原告使用，原告先后于2016年9月10日、2017年3月16日向时春林银行账户转账108000元、6万元，合计168000元。原告租赁期间，政府对涉案房屋所在地段进行拆迁。2017年10月23日，吴兴区飞英街道办事处出具情况说明一份，证明涉案房屋已按政府工作计划于2017年7月15日前拆除。现双方无法就租金返还、违约金支付等问题达成一致，以致纠纷成讼。
另查明，2016年9月14日，原告陆顺舟与被告凌丽萍又签订房屋租赁协议一份，并交予吴兴区工商行政管理局备案，该份协议内容除房屋面积、租金金额事项外，其余内容与2016年9月9日签订的房屋租赁协议内容完全一致。
本院认为：本案涉及两份房屋租赁协议，该两份协议签订时间相隔5日，主要区别在于2016年9月9日签订的房屋租赁协议约定的年租金远高于2016年9月14日签订的租赁协议，根据本院查明事实，原告实际按照签订在前的房屋租赁协议约定的租金金额履行了交付租金的义务，被告也予以了收取，故本院对2016年9月9日签订的房屋租赁协议及补充协议的效力予以确认，对2016年9月14日签订的房屋租赁协议中除关于租金金额的约定以外的合同内容的效力予以确认。
本案的主要争议焦点在于涉案房屋拆迁后，已付租金是否应当全额返还及违约金的是否约定过高问题。关于已付租金的返还问题，原告认为根据协议约定，租赁房屋因政府政策需要拆除的，其有权收回所缴纳的租金，故要求被告全额退还租金，被告认为返还租金的数额仅限于未使用期间的租金，对于已使用期间的租金应予扣除。对于合同的文义解释，应本着既尊重当事人意思自治又兼顾公平的原则，支付租赁物占有、使用、收益期间的租金系承租人的一项基本义务，且协议及补充协议对于涉案房屋拆迁后被告应承担的责任以违约金的形式专门予以了约定，故被告应返还的租金数额应限于原告已交付的未实际使用期间的租金，被告的抗辩理由本院予以采信。关于应返还租金的具体金额，庭审中，双方一致认为租金的起算时间为2016年10月10日，对于原告实际腾空房屋的时间，双方陈述不一致，也未提交相应证据予以证实，本院依法确认为吴兴区飞英街道办事处出具的情况说明中载明最后拆除日期的前日，即2017年7月14日。经核定，2016年10月10日至2017年7月14日期间的租金金额为127956元，故被告应返还的租金金额为原告已付租金金额扣除该款项后的数额，即为40044元。
关于违约金的支付问题。原、被告签订的房屋租赁协议明确约定因政府政策需要拆除租赁房屋的，被告应赔偿原告违约金20万元，双方还在随后签订的补充协议中对违约金的支付条件进一步予以了细化，可见双方在签订合同时对于涉案房屋在租赁期间遇到政府拆迁的风险及被告可能遭受的损失予以了合理的预判及估计，且房屋租赁的时间跨度长达五年，租金总额达864000元，综上，本院认为房屋租赁协议及补充协议中约定的违约金金额及支付条件系原、被告在充分磋商的基础上达成，是双方意思自治的表示，现涉案房屋已被拆除，被告理应按约向原告支付违约金，被告关于违约金数额约定过高的抗辩理由本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四第一款、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：
被告凌丽萍应返还原告陆顺舟租金40044元；
被告凌丽萍应支付原告陆顺舟违约金20万元；
三、上述第一、二项合计，被告凌丽萍应支付原告陆顺舟240044元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回原告陆顺舟其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3410元，诉前财产保全费2420元，合计诉讼费5830元，由原告陆顺舟负担2027元，被告凌丽萍负担3803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 郑嫣
二〇一七年十二月十二日
书记员 蔡燕
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