北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初13468号
原告:中铁天丰建筑工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼三层304室。
法定代表人：周四名，董事长。
委托诉讼代理人：王锋，北京大成律师事务所律师。
被告:天津盛泰机电工程有限公司，住所地天津市河西区围堤道与隆昌路交口西北侧中豪国际汽车大厦-14A03-2室。
法定代表人：郭宝良，经理。
委托诉讼代理人：朱胤丞，北京储正律师事务所律师。
原告中铁天丰建筑工程有限公司（以下简称中铁天丰公司）与被告天津盛泰机电工程有限公司（以下简称天津盛泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁天丰公司的委托诉讼代理人王锋，被告天津盛泰公司的委托诉讼代理人朱胤丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中铁天丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方租赁合同自2016年12月31日起解除；2、被告支付违约金50万元；3、被告退还原告支付的房屋租赁保障金30万元；4、被告赔偿原告停水停电损失60133.6元、装饰装修残值损失231995.83元；5、确认原告直接向中国人民解放军66040部队（以下简称66040部队）支付房屋租金的行为有效且原告无需再支付2016年6月至12月的租金（有权享有6个月免租期）；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月由66040部队直属工作科与天津盛泰公司签订了位于北京市丰台区东大街53号7层楼房的《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2012年11月11日起至2017年11月10日。同年11月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述部分楼层转租给原告，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日，该转租已得到66040部队的书面确认，同意转租。签约后原告着手对租赁楼层进行了装修。在租赁期间，原告均按合同约定向被告支付租赁费。期间，原告于2015年7月23日、24日分两次向被告支付了2015年8月1日至2016年1月31日的房租。但由于自2015年8月至今，被告未向66040部队支付房租，且原告及66040部队均无法与之取得联系，66040部队于2015年9月及2016年4月两次对原告所租赁房屋采取了停止供水、供电、供暖的措施，给原告造成了较大的经济损失。原告为能正常进行工作，按照部队要求直接将2016年2月1日至4月30日的房租支付给了66040部队，以履行支付房租的合同义务。因向被告回收拖欠房租未果及军队整顿房屋出租，停止有偿服务事由，66040部队下令原告在2016年12月31日前腾退该房屋，并同意给出2016年6月至12月半年时间的免租期。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告未能履行合同第七条第（一）款约定的义务，原告有权根据该合同第九条的约定要求被告支付违约金，并且被告还须承担原告装修房屋的损失并退还房屋租赁保障金。同时，按照第八条第五款的约定，提前解除合同被告还应补偿原告6个月的租金，即原告有权不再支付2016年6月至12月的房租。另外，原告直接向66040部队支付相应房租的行为符合法律的规定和商业规则，应视为已履行了支付租金的合同义务，不应再重复向被告支付。
天津盛泰公司辩称：不同意支付50万元违约金，理由被告没有违反合同第7条第1款的行为，如果法院认定被告违反第7条第1款，原告诉讼请求过高，违约金不应超过损失的30%。保障金30万元被告已经收取了。不同意支付停水停电损失，因为这是第三人所为，与被告无关，并且原告无证据证明，关于装修残值，也是第三人单方提前解约造成的，应该由第三人承担。如各方同意于2016年12月31日解除合同，并且免除2016年7月至12月的租金，我们也同意解除合同，免除租金。但是被告应该支付2016年5月1日至6月30日的租金256688.874元，可以从保障金30万元中扣除。
中铁天丰公司围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、军队房地产租赁合同、证明文件、缴纳房租凭证、装修费用票据、电费票据、会议记录、催告函、快递单、报告、承诺函、腾退房屋通知等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月，66040部队直属工作科（甲方）与天津盛泰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区东大街53号7层楼房（建筑面积8050平方米）出租给乙方使用。租赁期限自2012年11月11日起至2017年11月10日止。2012年11月21日，天津盛泰公司（甲方）与中铁天丰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：天津盛泰公司将其承租的上述部分楼层（建筑面积1215平方米）出租给中铁天丰公司，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日。首年租金标准为1330425元，合同期间房屋租金每年按上年租金的5%递增。房屋租赁保障金300000元。第七条第一款甲方应履行的义务：保证出租的房屋符合国家有关规定及军队房屋租赁条件，权属清楚；负责处理与出租房屋权属相关的纠纷；负责办理好军队审批部门的转租批准等。合同解除中约定，甲方因征地拆迁等非不可抗力原因需要提前解除合同的，应该提前3个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地交还甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿6个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房屋租赁保障金。违约责任中约定，租赁期间，甲方有违反本合同第七条第一款约定行为的，乙方有权终止合同，同时甲方应当向乙方支付500000元作为违约金。合同签约后，天津盛泰公司将房屋交付给中铁天丰公司，中铁天丰公司向天津盛泰公司交纳了房屋租赁保障金300000元及至2016年1月31日期间的相应房屋租金，中铁天丰公司并对承租房屋进行了装修。
2015年5月，中铁天丰公司、天津盛泰公司、66040部队等召开关于天津盛泰公司欠缴66040部队房租协调会会议。2015年9月，因天津盛泰公司拖欠66040部队房屋租金，66040部队对中铁天丰公司承租的房屋采取停水停电措施。2015年11月，中铁天丰公司向天津盛泰公司发出催告函，要求天津盛泰公司处理欠租事宜等，未果。后中铁天丰公司与66040部队经协商，中铁天丰公司将2016年2月1日至6月30日的房屋租金641722.18元，交付给66040部队。2016年4月12日，66040部队向中铁天丰公司发出腾退房屋通知，要求中铁天丰公司在2016年12月31日前无条件腾退房屋。66040部队称，要求中铁天丰公司腾退房屋系因天津盛泰公司欠租违约。2016年12月，中铁天丰公司将承租的房屋交还给66040部队。
中铁天丰公司就其主张的装修损失、停水停电损失提交了装修费用票据、电费票据。
本院认为，中铁天丰公司与天津盛泰公司签订房屋租赁合同，双方均应遵照履行。根据合同的约定，天津盛泰公司应负责处理与出租房屋权属相关的纠纷等，以保障中铁天丰公司在租赁期间正常使用房屋，但因为天津盛泰公司拖欠66040部队房屋租金，66040部队对承租房屋采取停水停电措施，并最终提前收回房屋，天津盛泰公司已经构成违约，应依约承担相应的违约责任。66040部队要求中铁天丰公司于2016年12月31日前腾退承租房屋，且中铁天丰公司已经按要求将房屋腾退给66040部队，故对中铁天丰公司要求确认双方的租赁合同已经于2016年12月31日解除的诉讼请求，本院应予支持。天津盛泰公司违反了合同约定，应依约支付违约金，天津盛泰公司称合同约定的违约金过高，根据相关规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到本案的具体情况，本院对中铁天丰公司主张的违约金500000元予以支持，对中铁天丰公司主张的停水停电损失、装饰装修残值损失不再支持。合同解除后，天津盛泰公司应退还房屋租赁保障金。因天津盛泰公司拖欠租金，中铁天丰公司代天津盛泰公司向66040部队支付租金，符合法律规定，中铁天丰公司无需再支付2016年6月30日前的房屋租金。中铁天丰公司要求确认不再支付2016年7月至12月的租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、中铁天丰建筑工程有限公司与天津盛泰机电工程有限公司之间的《房屋租赁合同》于二○一六年十二月三十一日解除；
二、天津盛泰机电工程有限公司于判决生效后十日内支付中铁天丰建筑工程有限公司违约金500000元；
三、天津盛泰机电工程有限公司于判决生效后十日内退还中铁天丰建筑工程有限公司房屋租赁保障金300000元；
四、驳回中铁天丰建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14629元，由中铁天丰建筑工程有限公司负担3913元（已交纳），由天津盛泰机电工程有限公司负担10716元（判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 周海平
人民陪审员 周立霞
人民陪审员 张崇燕
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 陈利明