江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1599号
上诉人（原审被告）倪卫星，男，1975年10月9日生，汉族。
上诉人（原审被告）无锡市普丽酒店有限公司，住所地无锡市南长区向阳路14号（南禅寺商城30号）。
法定代表人倪卫星，该公司负责人。
被上诉人（原审原告）江苏古运河投资发展有限公司，住所地无锡市南长区塘南路116号。
法定代表人肖国宏，该公司董事长。
委托代理人蔡晓明、林志明，江苏梁溪律师事务所律师。
上诉人倪卫星、无锡市普丽酒店有限公司（以下简称普丽酒店）因与被上诉人江苏古运河投资发展有限公司（以下简称古运河投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2013）南民初字第0429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2010年3月24日，古运河投资公司与倪卫星签订《房屋租赁合同》1份，载明：古运河投资公司将坐落在南长区向阳路14号房屋四层出租给倪卫星使用，建筑面积700平方米；上述房产年租金前三年按1.2元／平方米／天计算，年租金（万位取整数）为30万元整；自第四年起房屋租金在前三年的基础上每年按5%递增；免租期自合同签订之日起至2010年5月1日止。租金每季度结算一次，先付后用（按每季度金额取整数结算，余额于每年第四季度一并结清），倪卫星需在每个付款周期到期前十日支付下一季度的租金；合同房屋所有公共空间的环境绿化景观及装修由倪卫星设计施工，并承担全部费用，以此作为合同保证金，倪卫星不再另外支付合同保证金，至合同签订三年以后，以上所有环境绿化景观及装修产权归古运河投资公司所有。租赁期限5年，自2010年5月1日至2015年4月30日止；古运河投资公司保证合同房产倪卫星能够正常使用。负责对房屋电梯等附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因古运河投资公司延误房屋维修而使倪卫星或第三人遭受损失，古运河投资公司负责全面赔偿。合同房产的消防验收、卫生许可、营业执照等相关手续均由倪卫星办理；因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，倪卫星负责全面赔偿或给予无偿修复。倪卫星将对古运河投资公司正常的房屋检查和维修给予协助。倪卫星将在租赁期届满时把房地产交还古运河投资公司，并保证合同房产在正常状态下，房屋内的装潢装饰无偿归古运河投资公司所有或由倪卫星恢复其出租时的原状态。如需继续承租上述房产，应提前三个月与古运河投资公司协商，双方另签订合同。在同等条件下倪卫星享有优先承租权，倪卫星在合同期内不得将承租房擅自转租他人；倪卫星需按合同约定定期交付房租，如逾期交纳租金，每逾期一日，由古运河投资公司按倪卫星逾期交付租金额的千分之二向倪卫星加收违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同。
合同签订后，古运河投资公司依约将租赁物交付倪卫星使用，2010年7月1日，倪卫星在租赁房屋设立普丽酒店并任该公司法定代表人。2012年10月15日，古运河投资公司通过邮政特快专递向倪卫星、普丽酒店寄送催款通知单，内容为：“截至2012年10月15日，普丽酒店共欠古运河投资公司房屋租金共计75万元，务必于2012年10月22日前交清。否则，古运河投资公司将按房屋租赁合同收取违约金，同时保留通过法律手段追缴我司合法应得费用的权利并提前解除房屋租赁合同，收回房屋使用权。”因催讨未果，古运河投资公司遂于2013年2月28日诉至法院，经诉前调解未果，于2013年3月21日转正式立案。诉讼中，古运河投资公司申请撤回对违约金部分的起诉，法院依法予以准许。此外，古运河投资公司表示不同意利用普丽酒店装饰装修残值。
无锡市南长区向阳路14号（南禅寺商城30号、30-1号、30-2号）第四层房屋产权登记建筑面积为982.05平方米，古运河投资公司自留部分用于办公，倪卫星承租部分用于经营普丽酒店。倪卫星承租房屋至今，未向古运河投资公司支付租金。审理中，倪卫星、普丽酒店未提供证据证明其曾就承租房屋面积问题向古运河投资公司提出过异议。
审理中，根据倪卫星、普丽酒店的申请，法院委托无锡曦晨测绘有限公司对无锡市南长区向阳路14号（南禅寺商城30号、30-1号、30-2）第四层古运河投资公司自留部分产权面积及倪卫星承租部分产权面积进行了现场测量，后该公司出具《建筑面积测量报告》，载明：古运河投资公司自留部位套内面积为294.24平方米，分摊面积为52.02平方米，建筑面积为346.26平方米。古运河投资公司出租部位面积为540.28平方米，分摊面积为95.51平方米，建筑面积为635.79平方米。房产平面图中所标注的梯1、梯2，电梯1、电梯2均为分摊面积。
古运河投资公司同意租金按照测绘报告中测定的635.79平方米计算，但称由于历史原因，还有很多非产权证面积由倪卫星、普丽酒店在使用，故倪卫星承租部分的实际使用面积远远超过635.79平方米。对此，古运河投资公司未提供证据证明。
倪卫星、普丽酒店对测绘报告提出如下异议并申请重新测量承租面积：1、测绘报告房产平面图中标注的楼梯1、楼梯2、电梯1、电梯2均为公摊面积，图中显示：楼梯1（面积为28.2平方米）在其承租的范围内，楼梯2（面积为30平方米）在古运河投资公司自留面积范围内，楼梯2面积大于楼梯1面积，而测绘报告认定其应分摊的楼梯面积远大于古运河投资公司应分摊的楼梯面积，故测绘报告认定分摊面积有误。2、房产平面图中标注的电梯2及外围面积均由古运河投资公司使用，不应当计入其承租的面积范围；3、房产平面图中楼梯1虽然标注在其承租面积之内，但一楼是书城，出于安全原因古运河投资公司把楼梯锁住了，并未让其使用。综上，测绘报告确定的635.79平方米中的62.4平方米不应计入其承租面积。另外，双方签订租赁合同时并没有明确标注承租范围，应根据其实际使用的面积来确认承租面积及租金。对此，因双方签订租赁合同时并没有明确标注承租范围，现测绘报告根据古运河投资公司、普丽酒店各自占用的面积比例来确定双方的分摊面积并无不当，倪卫星、普丽酒店的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于重新鉴定的条件，法院对倪卫星、普丽酒店重新测量的申请未予准许。
上述事实，有产权证、房屋租赁合同、催款通知单、测量报告等书证及当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：
古运河投资公司与倪卫星签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于出租部位面积，合同约定建筑面积700平方米，现经测绘，出租部位面积540.28平方米，分摊面积95.51平方米，共计635.79平方米。因古运河投资公司自留部位与出租部位登记在同一张产权证上，而双方签订租赁合同时租赁部位双方已经实际察看，且倪卫星承租后未就面积提出过异议，其应当明知承租房屋的实际情况。虽然合同约定面积与实际测量面积相差60平方米左右，交付房屋实际面积存在一定不足，但倪卫星占有使用房屋后却未支付租金，故应判定倪卫星、普丽公司未支付租金的行为构成重大违约。
关于租赁房屋质量问题，倪卫星、普丽酒店表示承租房屋多次发生质量问题，遇雨天漏水现象严重，多次申请修复屋顶，古运河投资公司却不予答复，导致倪卫星、普丽酒店产生自行修复及被迫停业损失。对此，倪卫星、普丽酒店未提供已将修复申请送达给古运河投资公司的证据，其已提供的装潢决算单、装饰及维修工程决算也不足以证明其抗辩意见。关于消防验收问题，按照消防法规定，营业消防验收由营业主体申办，且房屋租赁合同亦约定消防验收手续由倪卫星办理。
综上，古运河投资公司以倪卫星拖欠租金为由要求解除房屋租赁合同、收回房屋并要求倪卫星支付租金和房屋使用费，符合双方合同约定和法律规定，法院依法予以支持，但房屋租金的收取应以承租面积635.79平方米计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、解除古运河投资公司与倪卫星于2010年3月24日签订的《房屋租赁合同》；二、倪卫星、普丽酒店于判决生效后十五日内搬迁出无锡市南长区向阳路14号（南禅寺商城30号、30-1号、30-2号）房屋，并将上述房屋交还古运河投资公司；三、倪卫星于判决生效后十五日内支付古运河投资公司租金和使用费（自2010年5月2日起至2013年4月30日按年租金272481.43元计算；2013年5月1日起至倪卫星、普丽会所迁出无锡市南长区向阳路14号（南禅寺商城30号、30-1号、30-2号）房屋之日止按年租金286105.5元计算）；四、驳回古运河投资公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15045元、诉讼保全费5000元、测绘费1964.1元，合计22009.1元，由古运河投资公司负担5488.1元，由倪卫星负担16521元。
倪卫星、普丽酒店不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其在承租涉案房屋后交纳了10万元租金，有被上诉人出具的租金收据为证。此外，其还按约定对4楼做过绿化，该绿化投入也属于履行合同的保证金。因此，原审法院认定其未支付过租金错误。2、租赁房屋面积中未按实扣除其未占用的部分，且双方在合同中亦未明确标注承租范围，故测绘报告根据双方各自占用面积分摊公用部分面积的结论无事实依据，对各自使用面积的划分应当重新测绘。3、被上诉人提供的房屋存在严重的渗漏情形，其多次修复，并与被上诉人反复磋商，但未有结果。其在收到测绘报告后已向原审法院提出反诉，但原审法院未予理涉，属程序不当。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或在查明事实后依法改判其支付正确租金并驳回被上诉人的其他诉讼请求。
被上诉人古运河投资公司辩称：1、上诉人从未交过租金，其在原审判决作出后提交的10万元租金收据仅是请款审批的手续，根据其收取租金的交易习惯，其经营房屋的承租人一般会要求其先出具租金收据，作为办理承租的手续，在实际交付租金后再由其开具正式的租金发票。上诉人无法提供正式租金发票，且上诉人在原审时仅以承租面积的差异为由主张减少租金，从来未提出支付过租金的抗辩，表明其没有支付过租金。此外，上诉人在二审时提交的租金收据已超过举证期限，不应作为认定事实的依据。上诉人确实做了部分绿化工程，但合同规定该绿化在上诉人承租3年之后即归古运河投资公司所有，不能视同为租金。2、原审法院委托测绘机构对上诉人承租房屋面积进行了测绘，符合法律的规定，测绘结果应作为认定事实的依据。3、其对上诉人提交的房屋修复申请不予认可，不具有证据效力。原审审理程序合法，不存在程序不当的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，除上诉人倪卫星认为原审法院未查明其已支付过10万元租金、承租房屋漏水且其多次要求修复、部分分摊面积没有投入使用等事实未予查明外，双方对原审法院已查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审另查明：
二审法院就上诉人倪卫星在承租过程中是否对房屋漏水问题自行修复进行询问，其称：“当时我确实是想自己修复的，并且在2010年我还出了一份修复清单，但是被上诉人一直没有答复我，所以我没敢自己去修。当年我对屋顶的防水的修复有过方案，还花了1000块钱做了预算，这个预算还给了被上诉人一份。”法院就合同约定先交后租的交租方式向上诉人倪卫星进行询问，其称：“合同上这么写的，实际上我是先租后交。”此外，上诉人倪卫星还主张支付过租金10万元及在租赁期间曾向被上诉人古运河投资公司主张解决屋顶漏水问题。但是，上述主张的事实均未提供相关证据予以证明。
二审中，针对普丽酒店实际营运情况，上诉人倪卫星称：“这几年不盈利了，刚开张的时候生意好一点，我们实际2010年1月份就开始营业了，当时生意还是很好的，我接手这个酒店开始装修是2009年11月份，当时签了装修合同。”
针对租金交付的问题，上诉人倪卫星称：其确实没有交过租金，但是对方在其公司消费远超10万元，且其还多交纳了水电费用。从这个角度讲，其已经支付了很多租金。对此，被上诉人古运河投资公司认为如有消费，双方可以核对结算。
上述事实，由当事人陈述等在卷佐证。
本案争议焦点为：一、上诉人是否交纳过租金；二、被上诉人主张解除合同有无事实与法律依据；三、测绘报告所确定的上诉人实际租赁面积，法院是否应当确认；四、原审法院对反诉未予理涉是否违反程序规定？
本院认为：
一、人民法院应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断案件事实。本案中，上诉人虽然在二审中主张缴纳过10万元租金、进行绿化施工、多缴纳水电费用、被上诉人在其处消费等方式支付或抵扣租金的事实，但又自认其确实未缴纳过租金，且对其他方式抵扣租金的事实亦未提供证据予以证明，故原审认定上诉人从未履行过合同约定的支付租金义务并无不当。
二、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定：租金每季度结算一次，先付后用（按每季度金额取整数结算，余额于每年第四季度一并结清），倪卫星需在每个付款周期到期前十日支付下一季度的租金。而倪卫星在承租后直至2012年10月15日古运河投资公司书面向倪卫星、普丽酒店催缴租金前，均未按约支付租金。在催缴通知限定的最后交款日2012年10月22日，倪卫星、普丽酒店仍拒不交纳租金，故古运河投资公司根据催缴通知和合同法的相关规定，主张解除双方的房屋租赁合同应当予以支持。
三、人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录，当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，应当确认其证明力。本案中，原审法院根据倪卫星、普丽酒店的申请，委托无锡市曦晨测绘有限公司对涉案房屋面积进行现场测量并作出测量报告，该报告属于人民法院依照法定程序制作的现场勘验笔录性质。现上诉人倪卫星、普丽酒店提出异议但没有足以反驳的相反证据，故原审法院确认该测量报告的证明效力并据此确定实际租赁面积于法有据。
四、被告针对原告的本诉提出反诉，本诉的受理法院有权根据具体案情决定是否予以合并审理。本案中，原审法院在倪卫星、普丽酒店就古运河投资公司提供租赁物不符合合同约定导致其损失为由提出反诉后认为该反诉与本诉不宜合并审理，并向其明确另行主张，因该决定不损害上诉人的实体权利，上诉人可另行向法院主张权利，故不属于应当发回重审的重大程序错误。关于被上诉人提供房屋存在漏水的问题，亦属于租赁物不符合合同约定的情形，可由当事人另行主张，本案不予理涉。
综上，上诉人倪卫星、普丽酒店的上诉理由无事实与法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15045元，由上诉人倪卫星、普丽酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 赵 璧
二〇一四年二月十日
书 记 员 王 倩