湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终165号
上诉人（原审原告）：吴继星。
上诉人（原审原告）：吴超。
以上两上诉人的委托代理人：顾建国，北京德恒（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。
法定代表人：万学飞，该公司董事长。
委托代理人：黄诚泽、谭毅，湖北今天律师事务所律师。
上诉人吴继星、吴超与湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第00379号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月6日受理后，依法组成合议庭于2016年2月1日公开开庭进行了审理，上诉人吴继星、吴超的委托代理人顾建国、上诉人广宏置业公司的委托代理人黄诚泽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2015年4月，吴继星、吴超向一审法院提起诉讼，请求：一、确认广宏置业公司2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效；二、请求判令广宏置业公司向吴继星、吴超支付逾期交房违约金51372.62元（从2014年8月1日起至2015年4月24日止）；3、判令广宏置业公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，2013年2月2日，吴继星、吴超与广宏置业公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定：吴继星、吴超购买广宏置业公司投资建设的位于武汉市洪山区狮子山壕沟的芷岸龙庭第3栋1单元6层1号商品房一套，建筑面积139.86平方米，单价4585.70元，总价款641356元；吴继星、吴超应于2013年2月2日前，一次性存入商品房全部价款641356元；合同第九条约定：广宏置业公司应当于2014年7月31日前，将符合下列条件的商品房交付吴继星、吴超使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、交房时电源进入户内配电箱；6、交房时供水管道经由分户水表接至厨房或卫生间；7、可视对讲机安装入户；8、交房时燃气安装到户；合同第十一条约定：广宏置业公司逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向吴继星、吴超支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，吴继星、吴超有权解除合同……；吴继星、吴超要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向吴继星、吴超支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，广宏置业公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知吴继星、吴超，双方进行验收交接时，广宏置业公司应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，广宏置业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，广宏置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，吴继星、吴超有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由广宏置业公司承担……；该合同及附件还对其他事项进行了约定。合同签订前，吴继星、吴超向广宏置业公司支付了购房款641356元。广宏置业公司于2014年7月31日前，通过委托吴继星所在单位发出《芷岸龙庭交付通知书》，通知吴继星、吴超于2014年7月31日上午办理交房手续。吴继星、吴超认为不符合合同约定的交房条件，拒绝收房。
2014年7月30日，武汉市国土资源和规划局洪山分局对广宏置业公司作出《关于“芷岸龙庭”项目停止违法交房的通知》，主要内容为：“你单位的芷岸龙庭建设项目，现已建成竣工，在建设工程未经规划条件核实的情况下，部分还建房屋已交房……目前，我分局已接多起该项目的违法交房投诉，请你单位立即停止交房行为。鉴于此项目为洪山区重点还建工程，请尽快完善建设工程规划条件核实手续……”。至今，双方仍未办理房屋交接手续。
一审法院另查明，芷岸龙庭建设工程于2014年4月经武汉市洪山区环境保护监测站出具（洪）验字（2014）第008号《建设项目竣工环境保护验收调查报告表》。该工程3号楼于2014年5月30日通过武汉市洪山区建筑工程质量监督站监督验收。2014年7月17日，武汉市公安局作出武公消验字（2014）第0167号《建设工程消防验收意见书》，评定消防验收合格。人民防空工程于2014年7月3日经武汉市洪山区人民政府人民防空办公室通过验收。市政工程经建设单位、施工单位、监理单位、物业单位于2014年8月14日通过验收。园林绿化工程于2014年8月21日通过验收。2014年10月24日，经武汉市国土资源和规划局洪山分局审核，取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。供水设施于2014年4月3日经武汉市水务集团验收合格。用电报装受电工程于2014年8月4日经国网武汉供电公司验收合格。燃气热力工程于2014年10月16日经武汉市燃气热力工程质量监督检测站验收合格。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是否属于效力待定的合同。广宏置业公司辩称“根据武汉市房管局（武房发2013第183号）文件，吴继星、吴超与广宏置业公司签订的《商品房买卖合同》的审核备案需要被撤销，因而该《商品房买卖合同》的效力待定”。对此，一审法院认为，吴继星、吴超与广宏置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，为有效合同。广宏置业公司所称的《商品房买卖合同》审核备案，属于不动产物权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，即使备案登记被撤销，也不影响商品房买卖合同的效力。故广宏置业公司的上述辩称理由，无法律依据，不予采信。
关于诉争商品房是否符合交房条件。广宏置业公司在合同约定的交房期限前，虽通过委托吴继星所在单位向其送达《芷岸龙庭交付通知书》，通知吴继星、吴超于2014年7月31日上午办理交房手续，履行了通知收房的义务。但其通知吴继星、吴超收房时，芷岸龙庭建设工程仅完成单体工程质量、消防、人防、供水设施的验收，尚未完成规划、燃气、配套设施、市政工程及园林绿化工程验收，供电设施未经有关行业单位认可达到使用条件。因此广宏置业公司在2014年7月31日前不符合合同第九条约定的交房条件。在2014年7月31日后，广宏置业公司开发的芷岸龙庭建设工程陆续办理了供电设施、市政工程及园林绿化、燃气、规划验收手续。广宏置业公司最后办理规划等验收时间为2014年10月24日，至此，合同约定的所有验收手续已经完成，应当认定诉争商品房于2014年10月24日已符合合同第九条约定的交房条件。
关于广宏置业公司是否存在逾期交房行为及逾期交房期限的计算问题。根据合同第十二条“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，广宏置业公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知吴继星、吴超，双方进行验收交接时，广宏置业公司应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，广宏置业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，广宏置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，吴继星、吴超有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由广宏置业公司承担”的约定，在广宏置业公司不符合交房条件时，即使广宏置业公司向吴继星、吴超送达了房屋交付通知书，吴继星、吴超亦有权拒绝收房。故广宏置业公司的行为已构成逾期交房。诉争商品房于2014年10月24日已符合合同第九条约定的交房条件，该时间节点应为房屋交付的时间。故广宏置业公司逾期交房的期间为2014年8月1日至2014年10月24日。
综上，吴继星、吴超与广宏置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。吴继星、吴超依约交付了全部购房款641356元，广宏置业公司未依约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。广宏置业公司应从2014年8月1日起至2014年10月24日止，按每日万分之三的标准向吴继星、吴超支付违约金。对于吴继星、吴超主张逾期交房违约金的高出部分，不予支持。对于吴继星、吴超要求确认广宏置业公司2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效的请求，广宏置业公司确在合同约定的期限内，向吴继星、吴超发出了《芷岸龙庭交付通知书》，但吴继星、吴超在广宏置业公司不符合交房条件时，依照《商品房买卖合同》第十二条的规定，拒绝办理收房手续，该《芷岸龙庭交付通知书》依约对吴继星、吴超不发生逾期收房的法律后果。与此同时，本判决认定广宏置业公司已经构成逾期交房的违约行为，实际上已经对《芷岸龙庭交付通知书》所产生的法律后果进行了认定处理，吴继星、吴超的该项请求，不属于确认之诉范围，不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、湖北广宏置业有限公司向吴继星、吴超支付逾期交房违约金16354.58元（以支付的购房款641356元为基数，按日万分之三从2014年8月1日起至2014年10月24日止）；二、驳回吴继星、吴超的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取542元，由吴继星、吴超负担438元，广宏置业公司负担104元。
判后，吴继星、吴超、广宏置业公司均不服向本院提起上诉。
吴继星、吴超上诉请求二审法院依法撤销一审判决，改判广宏置业公司2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效；广宏置业公司向吴继星、吴超支付逾期交房违约金51372.62元（逾期时间从2014年8月1日起计至2015年4月24日）。一、二审案件诉讼费全部由广宏置业公司承担。事实及理由：一、一审法院违法变更合同，将工程竣工验收时间认定为商品房的交付时间，违反合同和法律禁止性规定。广宏置业公司逾期交房时间应为2014年8月1日到2015年4月24日；双方签订的《武汉市商品房买卖合同》对交房时间、交房程序、交房条件均作出明确约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，买受人应当按照出卖人书面的《交付通知书》中约定的交付时间办理交房手续。”一审中，广宏置业公司要求按工程竣工验收时间作为房屋交付的时间，实际上是单方面更改合同。双方并没有协商一致同意将交付时间变更为工程验收时间，而一审判决将房屋验收时间认定为房屋交付的时间违背合同约定；二、广宏置业公司提供的11份验收证明资料有10份是不合法的无效证据，一审法院据此作出诉争商品房于2014年10月24日已符合约定交房条件的认定是错误的，诉争商品房至今仍未验收，一审法院涉嫌违法认定；三、一审法院以吴继星、吴超要求确认广宏置业公司2014年7月《芷岸龙庭交付通知书》无效的请求不属于确认之诉而不作处理于法无据，该通知书违法应判决无效；四、一审法院对案件受理费负担的判决有失公平。
广宏置业公司上诉请求驳回吴继星、吴超的诉讼请求。事实及理由：一、吴继星、吴超逾期收房。根据合同约定，吴继星、吴超在收到交房通知后如对房屋有异议，应向广宏置业公司提出书面异议。吴继星、吴超未提出书面异议视其对房屋没有异议，在此情形下，吴继星、吴超均拒不收房构成逾期收房。二、双方签订的《武汉市商品房买卖合同》属于效力待定的合同，吴继星、吴超不属于芷岸龙庭联名签署项目商品房买卖合同的范围，其商品房备案手续可能被撤销。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2014年12月4日，广宏置业公司开发的双竞双限房（芷岸龙庭）住宅3号楼取得竣工验收备案表。
二审庭审中，吴继星、吴超确认本案诉争房屋于2014年12月4日具备交付条件。
本院认为，吴继星、吴超与广宏置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。广宏置业公司上诉主张本案合同效力待定于法无据，本院不予支持。双方当事人理应信守合同，全面履行各自义务。吴继星、吴超依约缴纳了全部购房款641356元，广宏置业公司未能依照合同约定于2014年7月31日前向吴继星、吴超交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。如何计算逾期交房的时限是本案争议的焦点。吴继星、吴超上诉主张广宏置业公司在2014年7月31日之后未尽书面通知义务，逾期交房的时限应从2014年8月1日计算至起诉之日即2015年4月24日。对此，本院认为，交房通知的意义仅在于告知交房的时间和地点，并不是房屋交付的条件。众所周知，房屋交付的地点为商品房坐落地，无须通知即可知晓；通常情况下，合同双方约定的交付时间届至后，如卖房人未通知收房，买房人一般也会以现场查看、电话询问等方式高度关注房屋的建设状况。本案中，广宏置业公司于2014年7月31日履行通知的义务，委托吴继星、吴超所在单位向吴继星、吴超送达《芷岸龙庭交付通知书》，因广宏置业公司通知收房时，涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，吴继星、吴超拒绝收房。此后，吴继星、吴超与其他197位业主联名致函广宏置业公司，要求尽早告知延期交房的预期时间，表明吴继星、吴超对交房的相关情况始终关注。直至2014年12月4日，广宏置业公司才办理完毕建设工程竣工验收备案手续，取得《竣工验收备案表》，吴继星、吴超亦确认诉争房屋于2014年12月4日方具备交付使用条件。本院结合上述情形依据公平原则认定2014年12月4日广宏置业公司取得《竣工验收备案表》之日，为吴继星、吴超应收房之日，故广宏置业公司逾期交房的期限应自2014年8月1日起计算至2014年12月4日止。一审判决将逾期交房时间计算至2014年10月24日不当，本院予以纠正。根据上述逾期交房的时间，广宏置业公司应向吴继星、吴超支付逾期交房违约金24243元（641356元×0.0003／天×126天）。
关于吴继星、吴超要求确认广宏置业公司2014年7月31日发出《芷岸龙庭交付通知书》无效的上诉请求。本案系商品房销售合同纠纷而非确认之诉，广宏置业公司所发出的交付通知书是其履行书面通知义务的具体行为，因涉案房屋不具备交付条件，该通知书不发生通知交付的效力，且本院已认定广宏置业公司逾期交房构成违约并判令广宏置业公司承担相应的违约责任，即已对《芷岸龙庭交付通知书》所发生的法律后果进行了处理，无需对该通知书的效力再作判决，吴继星、吴超的该项上诉请求，本院不予支持。
关于广宏置业公司上诉主张吴继星、吴超逾期收房的问题，2014年7月31日，因广宏置业公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，吴继星、吴超拒绝收房。吴继星、吴超以此行为表示其对交付房屋提出异议，广宏置业公司所发出《芷岸龙庭交付通知书》对吴继星、吴超不产生逾期收房的法律责任。广宏置业公司的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，实体处理及诉讼费比例的分担不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第00379号民事判决第二项；
二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第00379号民事判决第一项为：湖北广宏置业有限公司向吴继星、吴超支付逾期交房违约金24243元（以支付的购房款641356元为基数，按日万分之三从2014年8月1日起至2014年12月4日止）。
上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费542元，由吴继星、吴超负担270元，湖北广宏置业有限公司负担272元。
二审案件受理费542元，由吴继星、吴超负担270元，湖北广宏置业有限公司负担272元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李 瑜
二〇一六年三月十七日
书记员 舒 渲
书记员 饶诗敏