文书内容内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第27号原告（反诉被告）侯吉伟，男，1974年11月15日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托代理人朱英男，内蒙古乌恩律师事务所律师。被告（反诉原告）王宝双，男，1963年8月17日出生，汉族，报社职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。被告（反诉原告）李书琴，女，1963年3月31日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。二被告共同委托代理人赵贵勇，内蒙古博园律师事务所律师。原告（反诉被告）侯吉伟诉被告（反诉原告）王宝双、李书琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后，依法由代理审判员梁乌力吉适用简易程序，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。因案情较为复杂，本案于2014年3月15日转为普通程序，组成由审判员刘凯军担任审判长、审判员房玉兰、代理审判员梁乌力吉参加的合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯吉伟及其委托代理人朱英男，被告（反诉原告）王宝双、李书琴及其共同委托代理人赵贵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯吉伟诉称，原告侯吉伟与被告王宝双于2013年5月18日签订了《二手买卖房定金协议》，于2013年7月18日签订了《二手房屋买卖合同》。合同约定“甲方应于本合同签订之日起到2013年8月1日以前，将该房屋交付乙方”；“甲方保证在办理完过户手续之日起，将户口迁出，逾期超过3日，乙方每日按已付款的10%收取违约金”。原、被告于2013年7月23日办理了房屋过户手续，被告于2013年9月3日将户口迁出。因被告迟延迁户口，导致原告孩子未在入学前将户口落到海拉尔。被告李书琴与被告王宝双系夫妻关系。原告诉至法院，请求法院判令二被告支付原告违约金7.5万元；被告将其名下房屋的机顶盒迁出。被告王宝双、李书琴辩称，被告未迁出户口是由于原告未全额给付被告购房款。二被告帮助原告办理完产权过户后，原告拒不给付0.5万元购房款，致二被告一直找原告索款，没有时间办理过户手续，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告王宝双、李书琴诉称，反诉原告与反诉被告分别于2013年5月28日、2013年7月18日签订了《二手房买卖定金协议》和《二手房买卖合同》，双方约定了反诉原告将房屋及3.6平方米仓房出售给反诉被告，总购房款25.5万元。反诉原告按照约定，于2013年8月2日搬出了该房屋，并交付了该房屋及仓房钥匙，反诉被告仅支付购房款25万元，尾款0.5万元购房款至今未给付。依据双方签订的《二手房买卖合同》第五条规定：“乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。逾期60日，即视为不履行合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。”反诉原告请求反诉被告给付购房尾款0.5万元；支付反诉原告逾期给付购房款违约金7.65万元。反诉被告侯吉伟辩称，反诉被告多次找反诉原告要求给付房屋尾款0.5万元，并要求反诉原告交付房屋钥匙，反诉原告至今未将房屋钥匙交给反诉被告，反诉原告也不收取房屋尾款。原告就其诉讼主张提供了以下证据：1、买卖房屋定金协议、房屋买卖合同（均为原件），证明原、被告双方房屋买卖事实存在，并就购房款给付时间、房屋交付时间及违约责任进行了约定。经质证，被告对该组证据无异议。2、收条2张(原件)，证明原告已交付房款25万元。经质证，被告对该组证据无异议。3、房屋产权证1份（复印件），证明原、被告所买卖房屋的过户时间为2013年7月23日。经质证，被告对该证据无异议。4、照片2张，证明被告户口迁出的时间为2013年9月3日。经质证，被告对该证据无异议。5、光盘1张，证明原告多次向被告交付尾款0.5万元，并要求被告交付房屋钥匙、办理有线电视用户迁出手续。经质证，被告对该证据不认可。反诉原告就其反诉请求提供了以下证据：买卖房屋定金协议、房屋买卖合同（均为原件），证明反诉被告欠反诉原告0.5万元购房款。经质证，反诉被告对该证据的真实性无异议，对欠反诉原告0.5万元购房款无异议。以上证据经本院审核，原告提供的买卖房屋定金协议及房屋买卖合同收条2张、房屋产权证、照片2张，被告均予认可，本院对此予以采信。原告提供的光盘1张，被告不认可该证据。经询问，被告不申请对该证据进行鉴定，本院对该证据的真实性予以确认。反诉原告提供的买卖房屋定金协议及房屋买卖合同，反诉被告认可，本院对此予以采信。经审理查明，原告侯吉伟（乙方）与被告王宝双（甲方）于2013年5月28日签订了《二手买卖房定金协议》，于2013年7月18日签订了《二手房屋买卖合同》。《二手买卖房定金协议》第十一条约定“该二手房所附着的户口，甲方承诺在签订《二手房买卖合同》当日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日10%的比例向乙方支付违约金”。《二手房屋买卖合同》约定：甲方房屋坐落于呼伦贝尔市海拉尔区；该房屋售价总金额为25.5万元；乙方应于本合同签订之日向甲方支付除定金外20万元整，同时当日甲方将房屋过户手续办理完毕将房产证交给乙方。交房当日内交付余款0.5万元；甲方应于本合同签订之日到2013年8月1日前，将该房屋交付乙方；乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。逾期超过60日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过3日，乙方每日按已付款的10%收取违约金。另查明，原告侯吉伟于2013年5月28日支付被告王宝双购房定金5万元，于2013年7月18日支付被告王宝双房款20万元。本案诉争的房屋的有线电视用户名称现为侯吉伟。被告王宝双于2013年9月3日将本案争议房屋所附着户口迁出。被告李书琴与被告王宝双系夫妻关系。上述事实有原、被告双方当事人提交的证据及当事人在诉讼过程中的陈述予以证明。本院认为，原告与被告签订的《二手房屋买卖合同》，合法有效。原告应按照合同约定履行交付购房款的义务，被告亦应按照合同约定履行户口的迁出义务，双方当事人均违反合同约定，违约事实存在。反诉原告主张反诉被告应向其支付0.5万元购房款，反诉被告同意支付0.5万元购房款，本院对反诉原告的该项反诉请求予以维护。本案的争议焦点之一是被告迟延办理户口迁出事宜是否构成违约。原告主张被告应按照《二手房买卖合同》第九条“甲方保证在办理完过户手续之日起，将户口迁出，逾期超过3日，侯吉伟每日按已付款的10%收取违约金”的约定，因房屋产权过户时间是2013年7月26日，而被告于2013年9月3日将户口迁出，故原告要求二被告按照该约定承担自2013年7月26日至2013年9月3日止的违约金，原告在本诉中主张3日的违约金，每日2.5万元。二被告辩称，被告未按照合同约定迁出户口的原因是原告未给付被告0.5万元购房款。二被告一直找原告索要此款，没有时间办理过户手续。本院认为，依照原、被告签订的《二手房屋买卖合同》第三条约定“乙方应于本合同签订之日向甲方支付除定金外20万元整，同时当日甲方将房屋过户手续办理完毕将房产证交给乙方。交房当日内交付余款0.5万元”及第四条约定“甲方应于本合同签订之日到2013年8月1日前，将该房屋交付乙方”的约定，被告办理户口迁出事宜时间应为2013年7月29日前，原告交付0.5万元房款应为2013年8月1日前，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持，对原告的该项诉讼请求予以维护。本案的争议焦点之二是被告是否应将房屋的机顶盒迁出。原告主张被告应将其带走的本案诉争房屋的机顶盒迁出。被告王宝双辩称，因本案诉争房屋的有线电视用户名称现为侯吉伟，被告现在无法办理迁出事宜；被告李书琴辩称，被告并未承诺将本案诉争房屋的机顶盒给付原告。本院认为，原、被告双方当事人并未就本案诉争房屋的机顶盒是否迁出进行约定，且本案诉争房屋的有线电视用户名称现为侯吉伟，故本院对原告的该项诉讼请求不予维护。本案的争议焦点之三是反诉被告应否给付反诉原告未付房款违约金7.65万元。反诉原告主张按照《二手房买卖合同》第三条“交房当日内交付余款0.5万元”及第五条“乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。逾期超过60日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任”的约定，反诉被告应于交房当日，即2013年8月2日向反诉原告交付0.5万元购房款，因反诉被告未履行该义务，故反诉被告应当承担自2013年8月3日至2014年1月4日止0.5万元×153天×10%＝7.65万元的违约金。反诉被告辩称，反诉原告未向反诉被告交付房屋钥匙，反诉被告一直在向反诉原告交付房款0.5万元。本院认为，反诉被告的工人于2013年8月5日到本案诉争的房屋施工，应当视为反诉原告于2013年8月5日交付了房屋钥匙。反诉被告提交的视听资料仅能证明其曾给反诉原告发信息让反诉原告取0.5万元房款的事实，但无法证明该房款至今未付反诉原告是何因。即是反诉原告在收到信息后取该房款时反诉被告拒付，还是反诉原告拒收该房款不能确定。按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（1）债权人无正当理由拒绝受领的；…”之规定，反诉原告无正当理由拒绝受领房款的，反诉被告可以按照中华人民共和国司法部《提存公证规则》的规定办理提存。反诉被告未向债务履行地的公证处进行提存，不能说明反诉原告拒收房款，故本院对反诉被告的该项抗辩理由不予采纳。本院对反诉原告主张的逾期付款违约金维护部分为2013年8月6日至2014年1月2日期间的0.5万元×150天×10%＝7.5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告(反诉原告)王宝双、李书琴给付原告（反诉被告）侯吉伟逾期迁户口违约金7.5万元；二、原告（反诉被告）侯吉伟给付被告（原诉原告）王宝双、李书琴购房款0.5万元、逾期付款违约金7.5万元；三、驳回原告（反诉被告）侯吉伟的其他诉讼请求；综合第一、二项，原告（反诉被告）侯吉伟支付被告（反诉原告）王宝双、李书琴购房款0.5万元，此款于本判决生效后立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，减半收取838元，由被告（反诉原告）王宝双、李书琴负担；反诉费1838元，减半收取919元，由原告（反诉被告）侯吉伟负担902元、被告（反诉原告）王宝双、李书琴负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 凯 军审 判 员 房 玉 兰代理审判员 梁乌力吉二〇一四年六月四日书 记 员 兰  松附：本案判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：(一)债权人无正当理由拒绝受领;(二)债权人下落不明;(三)债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人;(四)法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。