山东省东营市垦利区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0521民初1701号
原告（反诉被告）：许聪聪，男，汉族，1987年12月24日出生，无业，现住东营市垦利区。
原告（反诉被告）：成聪聪，女，汉族，1987年10月11日出生，无业，现住东营市垦利区。
委托诉讼代理人：王端九，山东齐征律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东营市明珠置业有限公司。住所地：东营市垦利区中兴路***号。
法定代表人：许林民，董事长。
委托诉讼代理人：侯玉玮，山东岐贵律师事务所律师。
原告许聪聪、成聪聪诉被告东营市明珠置业有限公司（以下简称东营明珠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，因被告东营明珠公司对原告许聪聪、成聪聪提出反诉，本院决定与本诉合并审理，依法公开开庭进行了审理。原告许聪聪、成聪聪的委托诉讼代理人王端九，被告东营明珠公司的委托诉讼代理人侯玉玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许聪聪、成聪聪向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付违约金20001元；2、依法判决被告向原告支付自2017年6月1日起之后的违约金和按照每年15000计算的房租；3、依法判决被告免除原告自符合收取物业费开始起一年的物业费；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月20日原告在东营明珠公司购买商品房一套，合同中约定了交房期限及逾期交付房屋的违约责任。因被告没能如期交房，于2016年12月29日向原告承诺：延期到2017年5月31日交房，承担逾期交房违约金的同时，免除原告一年的物业费并承担自2017年6月1日的房租（按照年租金15000元计算）。现东营明珠公司已经逾期交房，应承担相应的违约责任，向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告东营明珠公司辩称，原告主张的第一项诉讼请求中的计算结果、计算方式都有错误，没有相应的法律事实和依据，原告在本案纠纷中存在违约行为，在其签订购房合同后不及时去银行办理按揭手续，造成原告应付的房款不能及时结清，原告在履行购房合同中存在违约行为；原告主张的第二、第三项也没有法律事实和法律依据，双方履行购房合同与原告接收商品房后，交纳物业管理费是不同的两码事，原告的该部分诉讼请求没有法律事实和依据。
被告（反诉原告）东营明珠公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付违约金7696元并承担反诉费用。事实与理由：现法院审理的反诉被告诉反诉原告商品房预售合同纠纷一案，反诉被告要求反诉原告承担违约责任。事实上，涉案商品房未能按期交房，是因反诉被告违反合同约定，不及时办理银行按揭贷款，导致购房贷款不能按期付清，达不到合同约定的商品房交付条件造成的，反诉被告依法也应承担违约责任。为此，现依据《民事诉讼法》第五十一条的规定提起反诉，请求法院并案审理，并依法支持反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）许聪聪、成聪聪辩称，我方在履行合同中没有任何的违约，不承担任何违约责任。第一，双方签订的合同第七条付款方式及期限第一项是对�款期限的约定，签订本合同前，××已向××支付定金396617元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。第二项××采取下列第三种方式付款：即贷款方式付款。第二，购房合同第八条逾期付款责任（该条只是对逾期付款约定违约责任，并没有对付款方式约定违约责任）规定，除不可抗力外，××未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第二种方式处理，第二种方式约定，延期付款超过30天的，××有权单方解除合同，并扣除××所有房款的20%作为违约金，并可将该房屋转售他人，××不得争议。该条规定结合合同第七条付款方式及期限的约定，可以看出逾期付款是指××直接交纳的购房首付款的期限，并不是约束贷款方式的付款，不同的商业银行或者公积金贷款要经过各自不同的审核、审批、考察等程序，同时也受到金融政策、银行或者公积金部门年终贷款发放额、回收额等等年终考核需要的影响，不是买卖双方能人为控制，该条的违约付款期限仅指××首付款缴纳期限，也正因为这些原因，合同并没有约定贷款到账时间，贷款不到账，××并未构成违约，只是承担不能要求出卖方交付房屋的责任。本案并未约定贷款到账时间，××并未违约，不承担违约责任，法院应依法驳回出卖方的反诉。合同第七条约定余款260000元向公积金申请贷款支付，并没有约定具体申请贷款的时间和到账时间，原告没有任何的违约，虽然没有约定申请贷款时间，原告领取备案合同后也及时办理了贷款手续，受公积金贷款政策的影响何时到账与我方无关。
原告许聪聪、成聪聪为支持其诉讼请求并抗辩被告的反诉提交如下证据：
证据1、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》1份。证明：1、2016年10月20日，原、被告双方签订了商品房买卖�同，原告在被告处购买商品房一套。2、合同第11条，交付时间和手续第一款约定，××应当于2016年12月31日前向××交付该商品房。3、合同第十条，商品房相关设施设备交付条件第一款，基础设施部分约定，如果在约定期限内，基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照第二种方式处理，第二种方式约定，按合同规定的该房屋交付使用日期起，计至使用之日按交款银行一年期贷款利率计息，因为使用之日（房屋交付时间）是在交付房屋以后，而本案约定的房屋交付时间为2016年12月31日，该项违约计算公式为656617×违约天数×4.35%÷360天。4、合同第12条逾期交付责任部分规定，除不可抗力外，未按照第11条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按第二种处理，第二种方式约定，按合同规定的该房屋交付使用日期，计至使用之日按交款银行一年期贷款利率计息。本案涉案房屋交付时间为2017年6月1日，该项违约计算公式为656617元×违约天数×4.35%÷360天。5、合同第9条，商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列事项，第1项：该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。第2项：该商品房已取得房屋测绘报告。第3项：××按期付清全部房款及相关费用。该商品房为住宅，××还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，本案涉案房屋，××至今未按照约定取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件和房屋测绘报告，因不符合约定的交付房屋的条件，被告应承担自2017年6月2日起至达到上述条件止的违约金（以房款656617元为基数，按照年利率4.35%计算，诉讼请求第2项违约金请求依据）。
经质证，被告对于该证据的真实性有异议，与我方存档的合同原件中第七条不一致，对其证明目的有异议，在我方存档的该商品房买卖合同预售副本中第七条第二项第3款明确约定余款在合同备案后7日之内向公积金申请贷款支付，对方合同中对该条有更改的嫌疑，我方也不清楚对方手中相关的合同约定。原告对该份证据证明目的2、3、4项内容相互矛盾，该份证据能够证明商品房买卖合同的备案时间为2016年10月20日，签订时间在此之前，结合原告提交的支付首付款收据可以证实，原告于2016年10月18日支付首付款，支付首付款后才能进行合同备案。2、该合同第9条，商品房交付条件明确约定，只有原告按期付清全部房款及相关费用后，才有资格要求交房，而原告提供的证据也证明其于2017年2月1日方交清全部房款，在此之前，原告无权要求被告交付商品房，原告也没有依据主张被告违约交房。3、原告证明的内容2、3、4项明显与该合同条款相矛盾。4、原告证明目的3中相关设备设施不符合交付条件没有证据，不符合事实。原告认可商品房已经交付，即认可符合交付条件，综上，原告的证明目的大部分不成立。
证据2、东营明珠公司出具的收款收据3份。证明：原告于2016年10月18日向被告交纳购房首付款396617元，其余房款260000元通过贷款于2017年2月1日付清（2017年1月23日180000元、2017年2月1日80000元），结合合同第9条之规定，交付房屋要付清房款，原告主张诉讼请求第一项违约金实际违约天数计算应为2017年2月2日起至房屋交付日2017年5月31日止，其计算公式为656617元×违约天数×4.35%÷360天×2。
经质证，被告对于该证据的真实性没有异议，原告主张的违约金天数和计算方式被告不予认可。
证据3、东营明珠公司下发的通知复印件1份。证明：该通知是被告向包含原告在内的明珠拉菲公馆2、3�4期业主下发的具有普遍适用的单方承诺，因为被告无法按照约定时间于2016月12月31日交房，将交房时间顺延到2017年5月31日，并承诺按照约定支付违约金和免除一年的物业费，2017年5月31日不能交房违约金继续履行，并支付顺延交房期间的房租（年租15000元计算）。
经质证，被告认为该组证据系复印件，不符合证据形式要件要求，原告应提交该证据的原件予以核实。即使原告提交该份证据的原件，原告的证明目的也不成立。1、该通知复印件明确的针对业主范围为明珠拉菲公馆2、3、4期达到交房条件的业主，该通知复印件的落款时间为2016年12月29日。根据商品房买卖合同第9条第3项的约定，原告此时并没有交清全部房款，属于达不到交房条件的业主，所以即使原告提交该通知的原件，原告不属于该通知业主的范围之内。2、该通知第2条交房条件约定水电路通、�入户即达到入住条件标准，不以取得验收备案表为准，既然原告以此通知为证据提交法庭，即认可该通知内容，原告的部分主张与该通知内容相矛盾，总之，原告不属于该通知达到交房条件的业主范围，原告的证明目的不成立。
证据4、东营市住房公积金管理中心网站打印的关于住房公积金系统升级暂停办理相关业务公告打印件1份、关于做好2016年度住房公积金年终决算工作暂停业务公告打印件1份。证明：被告向原告提供备案后的合同公积金贷款业务停止办理，恢复办理后，原告及时提交了贷款材料在履行合同中没有任何的违约，公积金贷款完之后才能商业银行贷款。
经质证，被告对于该证据的两份公告的真实性不予认可，该两份公告是打印件，不符合证据的形式要件，另外，即使该两份公告是真实的，双方也没有在合同中约定逾期办理贷款手续的例外情形，不能改变其逾期办理银行贷款手续的事实。
证据5、东营市垦利区人民政府网站打印件1份。证明：内容是对明珠拉菲公馆是否进行竣工验收的答复，答复时间为2017年9月15日，答复内容为建设单位尚未组织竣工验收。
经质证，被告对于该证据的真实性不予认可，不符合证据的形式要件。对于证明目的不予认可。1、该留言内容是针对拉菲车库起沙问题，并没有明确指明是哪一栋楼，也没有具体指明起沙的具体位置，因此，该车库起沙问题与本案不具关联性。2、该回复内容明确写明，明珠拉菲公馆项目已进行竣工验收前检查，是明确的指明了整个小区项目而不是指单体工程，更没有明确指明与本案的关联性。3、涉案单体工程已经竣工验收合格，但整个小区的综合验收现在还没有完成。
被告东营明珠公司为支持其反诉请求并�辩原告的诉讼请求提交如下证据：
证据1、房地产开发企业资质证书1份、商品房预（销）售许可证1份、商品房买卖合同（预售）副本1份。证明：该商品房买卖合同预售副本中第七条第二项第3款明确约定余款在合同备案后7日之内向公积金申请贷款支付。被告具有房地产开发二级资质，涉案房地产已取得建设主管部门颁发的许可证，证明被告的开发合法。
经质证，原告对该证据中的资质证书没有异议，证明目的没有异议。对合同的真实性及证明目的有异议，被告向原告出具的两份合同原件中第七条均未对申请贷款时间作出约定，即使被告合同是真实的，原告也只能按照原告手中的合同去履行，被告合同中对该条有更改的嫌疑，原告也不清楚被告手中相关的合同约定。
证据2、标注名称为《明珠拉菲公馆合同打印登记表》1份。证明：原告未按双方签订的合同及时到被告处领取备案合同，未按合同第7条第2项（3）约定的合同备案后7日内向银行申请贷款，不按时办理贷款手续造成房款不能如期交清，该证据能证明原告于2016年11月4日领取备案合同的。
经质证，原告对该证据中被告的说明不予认可。1、该证据的名称为合同打印登记表，不能证明原告未能及时领取备案合同，原、被告双方于2016年10月20日签订合同，双方签订合同后，被告才能对合同进行备案，原告是接到备案通知才能领取合同然后申请贷款，被告没有提供何时通知原告领取备案合同的证据，就不能证明原告未能及时领取备案合同，该证据并不能直接证明原告领取合同的时间，即使是该时间领取合同，被告应举证原告不及时贷款的证据，同时该证据说明，并非像被告所说，合同签订日期系备案日期，如果签订日期合同已经备案原告应当场代收合同，双方合同的履行顺序为签订合同然后被告将签订完毕的合同申请备案，备案后再通知原告领取合同，然后贷款，双方签订的合同第7条第2款第3项是付款方式并不是付款期限，对付款方式双方并没有约定违约责任，具体的贷款到账时间并没有明确规定，况且原告领取备案合同后及时办理了贷款。
证据3、银行贷款客户回单1份。证明：原告最后一笔房款是2017年2月1日支付的，按照购房合同第9条的约定，原告自2017年2月1日之后才达到商品房交付条件。
经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据可以证实2017年2月1日原告贷款到账，被告应当交付房屋，未交房开始承担违约责任，该证据结合通知可以证实原告于2017年2月1日达到主张交房的条件，在被告承诺的2017年5月31日之前应当按照被告的承诺向原告支付违约金、免除物业费。
证据4、业主交房流程单1份。证明：涉案房屋于2017年5月14日达到交房条件，原告于2017年5月14日接收房屋。
经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。该证据不能证实2017年5月14日达到交付条件、手续齐全。手续齐全是被告单方书写，同时可以证明双方于2017年5月14日办理的交房手续，费用已经交清。原告第一项的诉求违约金计算截止时间应为2017年5月14日，同时，原告主张的免除一年物业费的起算点为2017年5月15日。
根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年10月20日，原告（××）与被告（××）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告将位于垦利区景苑路9号的明珠公馆（暂定名）27幢1单元2层202号房屋预售给原告，商品房价款按照建筑面积计算，单价为3968.19元／平方米，总价款为656617元；签订合同前，××已向××支付定金396617元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；付款方式为公积金贷款260000元，××应当于2016年10月28日前支付首期房价款396617元，占全部房价款的30%，余款260000元向公积金（贷款机构）申请贷款支付（东营明珠公司提交的合同关于该条的约定为：余款260000元于合同备案后七日内向公积金贷款机构申请贷款支付）；除不可抗力外，××未按照约定时间付款的，双方按下列方式处理：延期付款超30天的××有权单方面解除合同，并扣除××所有房款的20%作为违约金，并可将该房屋转售给他人，××不得争议；商品房交付应当满足下列条件：该商品房已经取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、××必须按期付清全部房款及相关费用，该商品房为住宅的�××还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：按合同规定的该房产交付使用日期起计至使用之日内止按交款银行1年期贷款利率计息；××应当在2016年12月31日前向××交付该商品房，除不可抗力外，××未按照约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列方式处理：按合同规定的该房产交付使用日期起至使用之日内止按交款银行1年期贷款利率计息。
2016年11月4日，原告成聪聪在被告处领取上述预售合同。
2016年10月18日，原告许聪聪向被告支付房款396617元；2017年1月23日，原告成聪聪向被告支付房款180000元；2017年2月1日，原告成聪聪向被告支付房款80000元。
2017年5月14日，原告接收涉案房屋。
另查明，2016年11月11日，东营市住房公积�管理中心发布《关于住房公积金管理系统升级期间暂停办理业务的公告》，载明：市住房公积金管理中心对住房公积金系统改造升级，在此期间须暂停办理公积金有关业务，集中对新系统上线试运行，11月15日至12月2日暂停住房公积金个人贷款申请业务，11月17日至12月2日暂停办理住房公积金缴存、异地转移和市内跨网点转移业务，11月21日至12月2日暂停办理住房公积金支取、网点内转移、提前还款业务，11月24日至12月2日暂停住房公积金委托贷款基金拨付业务，12月5日恢复以上业务办理。
2016年12月22日，东营市住房公积金管理中心发布《关于做好2016年度住房公积金年终结算工作暂停业务办理的公告》，载明：根据国务院《住房公积金管理条例》和国家财政部《住房公积金财务管理办法》有关规定，该中心于2017年1月3-10日期间进行住房公积金年终决算，2017年1月3-6日、9-10日（六个工作日）停止办理住房公积金缴存、提取、转移、贷款等各项业务，1月11日（星期三）起所有业务恢复正常办理。
东营市垦利区人民政府网站2017年9月15日针对拉菲车库起沙问题部分回复如下：明珠拉菲公馆项目已进行竣工验收前检查，对于检查现场发现的问题已要求各方责任单位及时进行处理，建设单位尚未组织竣工验收。
原、被告双方未提交涉案商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告的相关证据。
庭审中，原告要求被告向其支付违约金656617元×违约天数105天（自2017年2月1日至5月14日）×4.35%÷360天×2（两处违约，依据合同第10条及第12条）；以656617元为基数，自2017年5月15日至被告房屋符合合同约定第9条止，按照年利率4.35%计算的违约金；免除自2017年5月15日至2018年5月14日一�的物业费。
被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付以656617元为基数，自2016年10月27日（合同备案时间2016年10月20日后七日内申请贷款）至2017年2月1日共计97天，按照年利率4.35%计算的违约金，数额为7696元。
本院认为，原告与许聪聪、成聪聪与被告东营明珠公司签订《新建商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，原、被告之间的商品房预售合同关系合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。本案的争议问题是原、被告双方在履行合同过程中是否存在违约行为。
对于被告东营明珠公司在履行合同过程中是否存在违约行为，原告称被告的行为存在两处违约，分别违反了预售合同的第10条和第12条。根据庭审中查明的事实，原告于2017年2月1日付清全部房款�被告于2017年5月14日向原告交付涉案房屋，双方预售合同第9条约定“商品房交付应当满足下列条件：该商品房已经取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、××必须按期付清全部房款及相关费用，该商品房为住宅的，××还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，涉案房屋验收备案证明文件、测绘报告及其他文件的完备与否××无从得知，且本案中被告未提交其以取得上述文件的相关证据，具体到本案商品房的交付应当以××付清房款的时间为准，即原告交清房款的时间2017年2月1日，同时预售合同第11条约定××应当在2016年12月31日前向××交付涉案房屋、第10条约定“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：按合同规定的该房产交付使用日期起计至使用之日内止按交款银行1年期贷款利率计息”、第12条约定“除不可抗力外，××未按照约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列方式处理：按合同规定的该房产交付使用日期起至使用之日内止按交款银行1年期贷款利率计息”，被告逾期交房的行为已违反合同的约定，应向原告承担违约责任，原告方要求被告支付违约金诉讼请求本院依法予以支持，被告应向原告支付的违约金数额为656617元×违约天数101天（自2017年2月2日至5月13日）×4.35%÷365天×2=15807.38元；对于原告要求被告向其支付自2017年5月15日起至涉案房屋符合合同第9条约定之日止的违约金的诉讼请求，被告于2017年5月14日向原告交付钥匙即视为向原告交付房屋，原告再要求被告向其支付交房以后的违约金无事实及法律依据，本院对原告的该部分诉讼请求依法不予支持。
对于原告主张被告承担按照15000元／年计算的房租以及免除自2017年5月15日起一年物业费的诉讼请求，本院认为，原告提出上述诉讼请求的依据系2016年12月29日的通知复印件，被告对该证据的真实性不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款的规定，本院对该份证据依法不予采信，故对原告的上述诉讼请求依法不予支持。
对于被告（反诉原告）提出的要求原告（反诉被告）支付7696元违约金的反诉请求，其计算方式为以656617元为基数，自2016年10月27日（合同备案时间2016年10月20日后七日内申请贷款）至2017年2月1日共计97天，按照年利率4.35%计算，被告该项主张的依据系被告提交的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第7条第3款“余款260000元于合同备案后七日内向公积金贷款机构申请贷款支付”的约定，原、被告双方提交的预售合同关于该条的约定不一致，根据《中华人民共和国合同�》第四十一条的规定，本院对被告提交的预售合同第7条第3款的约定不予认可，故对被告要求原告支付7696元违约金的反诉请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告东营市明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许聪聪、成聪聪支付违约金15807.38元。
二、驳回原告许聪聪、成聪聪的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）东营市明珠置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，减半收取150元，由原告许聪聪、成聪聪负担31.5元，被告东营市明珠置业有�公司负担118.5元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告东营市明珠置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 张秋燕
二〇一七年十二月十二日
书记员 杨亚菲