上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民二（商）重字第5号
原告方中朋，男，汉族，1968年12月11日出生，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市嘉定区。
被告林德明，男，汉族，1970年11月8日出生，户籍地浙江省龙泉市，现住上海市闵行区。
委托代理人张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。
原告方中朋与被告林德明其他合同纠纷重审一案，本院于2014年9月1日立案受理后，适用普通程序，另行组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。因原告申请司法鉴定，本案中止审理。司法鉴定结束后，本案恢复审理，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告方中朋、被告林德明及其委托代理人张颖佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方中朋诉称，原告于2009年10月1日与上海富领投资管理有限公司（以下简称富领公司）签订租赁合同，承租位于上海市闵行区顾戴路XXX号XXX楼（403-406室内场地总计面积713平方米），并投资人民币（币种下同）数百万元筹建亿友宾馆。2012年2月22日，原、被告签订《宾馆转让协议》，约定原告于当月25日将经营的位于上海市闵行区顾戴路XXX号XXX楼的亿友宾馆整体交付给被告经营使用，被告按协议条款约定支付宾馆转让相关款项。由于情势变化，被告在支付首付款接收宾馆经营后拒不履行上述协议，并起诉至法院，要求解除《宾馆转让协议》并要求原告返还全部转让款。后经法院认定上述协议有效，同时于2013年4月24日依法判决原、被告签订的上述协议予以解除。根据生效判决，被告应即刻恢复宾馆原状，返还原告所有宾馆场所的经营资产及相关经营手续，搬离宾馆场所。原、被告于2013年5月8日签订《承诺书》，原告承诺判决后亿友宾馆可以由被告继续经营使用，但必须支付原告宾馆占用费（自2013年4月24日起每月支付70，000元），但被告未履行承诺。故原告提起诉讼，请求判令：1、确认原告对位于上海市闵行区顾戴路XXX号XXX楼的亿友宾馆享有占有和使用权；2、被告搬离亿友宾馆场所；3、被告自2013年4月24日起至判决生效日止，按每月70，000元标准向原告支付宾馆占用费。重审期间，原告变更诉讼请求为请求判令：1、被告赔偿上海市闵行区顾戴路XXX号XXX楼的亿友宾馆内的不可移动资产516，900元；2、被告赔偿上海市闵行区顾戴路XXX号XXX楼的亿友宾馆内的可移动资产25，000元；3、被告自2013年4月24日起至2015年5月15日止，按每月70，000元标准向原告支付宾馆占用费。
被告林德明辩称，不同意原告的诉请，原告既不是系争宾馆的所有权人、也不是承租人，对系争宾馆不享有占有使用权。被告是系争宾馆的承租人，已经向系争宾馆的所有权人中国人民解放军95958部队（以下简称95958部队）支付了租金，故原告无权要求被告向其支付宾馆占用费。
针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，2015年5月15日，被告将亿友宾馆返还给出租人时，双方达成协议，亿友宾馆可移动资产作价25，000元给原告，由被告进行出售。不同意原告第一项和第三项诉讼请求，同意原告的第二项诉讼请求。
原审期间，原告提供了以下证据：
1、（2013）闵民二（商）初字第113号民事判决书1份，证明亿友宾馆转让协议已解除，被告依法应将系争宾馆返还给原告；
2、上海市公共场所卫生许可证、上海市特种行业许可证、企业名称预先核准通知书各1份，证明这组证件上登记的亿友宾馆权利人是原告；
3、2013年5月8日签订《承诺书》1份，证明被告同意按每月7万元向原告支付宾馆占用费；
4、2007年6月18日95958部队后勤部出具的证明及军队房地产租赁许可证各1份，证明95958部队曾委托富领公司进行招租，并提供了租赁许可证；
5、2009年10月签订的《房屋租赁合同》、2014年3月3日富领公司出具的《证明》各1份，证明亿友宾馆内部装修是由原告完成的。
被告对上述证据1、2、3的真实性无异议，但不认可原告的证明目的；对证据4的真实性无异议、关联性有异议；对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议。
原审期间，被告提供了以下证据：
1、协助执行通知书1份、军队房屋租赁合同2份，证明被告根据法院出具的协助执行通知书和95958部队要求，与部队签订了房屋租赁合同，租期自2012年6月1日至2013年6月30日，之后又续签了一年，被告是系争宾馆房屋的承租人，原告对该房屋已无占有使用权；
2、（2012）沪一中民二（民）终字第507号民事判决书、房屋租赁合同、同意函、宾馆转让协议等1组，证明因原告过错导致宾馆转让协议解除，原告应赔偿被告损失并承担自己的损失。基于原告和富领公司之间的房屋租赁合同被认定无效，原告也可向富领公司主张赔偿损失；
3、2014年1月29日由95958部队和95958部队学兵三大队出具证明2份，证明被告自2012年6月1日至2013年11月30日按期向部队交了房租；
4、2014年1月16日告知书、2014年1月4日收据各1份，证明部队委托物业公司收房租和物业费，被告已按期交了2013年12月至2014年1月房租。
重审期间，被告补充提供了以下证据：
5、2014年7月1日被告与出租方签订的商铺房屋租赁合同1份，证明被告对经营场所有承租权；
6、2014年4月到11月房租、物业费缴纳单据1组，证明被告已经向房屋所有权人缴纳了房屋使用费，原告无权要求被告支付占用费；
7、2015年5月15日签订的协议1份，证明双方达成一致协议，亿友宾馆可移动资产作价25，000元给原告，由被告进行出售；
8、解除租赁协议1份，证明系争房屋退租的情况。
原告对上述证据1、2、3、5、6的真实性无异议、关联性有异议；对证据4中告知书的真实性无异议、收据无异议；对证据7、8无异议。
重审期间，原告申请对亿友宾馆内的资产进行清点，并评估相应的资产使用费。本院经上海市高级人民法院委托银信资产评估有限公司进行评估，该公司于2015年6月15日出具《闵行区人民法院（2014）闵民二（商）重字第5号一案所涉标的物的价值及日均使用费评估咨询报告》（银信咨评报（2015）沪第073号），原、被告双方对上述报告均无异议。
本院对上述证据认证意见如下：原告提供的证据1、3真实、合法，与本案有关联，本院予以采纳；原告提供的证据2、4与本案无关，本院不予采纳；证据5中的租赁合同真实、合法，与本案有关联，本院予以采纳；证据5中富领公司出具的《证明》系单位出具的证明材料，制作证明材料的人员未签名亦无其它证据可以证实其内容，本院难以采信。被告提供的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采纳。《闵行区人民法院（2014）闵民二（商）重字第5号一案所涉标的物的价值及日均使用费评估咨询报告》，双方均无异议，本院予以采纳。
经质证、认证，并结合当事人陈述，本院确认如下事实：2012年2月22日，以方中朋为转让方（甲方）、林德明为受让方（乙方）共同签订一份《宾馆转让协议》，双方就宾馆一次性转让事宜达成如下协议：一、甲方同意将其自有经营的位于上海市闵行区顾戴路XXX号XXX楼亿友宾馆整体转让给乙方使用经营。转让费用总计700，000元（含订金10，000元）；二、转让费分三次付清：1、第一次付款，甲乙双方签订本合同后，乙方向甲方支付部分转让费450，000元（含订金10，000元）。付款后由乙方直接接管宾馆经营权并移交消防／公安／卫生等相关证件。甲方在乙方接管宾馆后十日内处理好宾馆先前内部股份债权债务相关事宜；2、第二次付款，经甲乙双方在宾馆设施设备项目清点及宾馆相关经营手续移交完毕后，甲方配合乙方办理好宾馆外接供电事宜后（手续费由甲方承担），支付转让费50，000元；3、第三次付款，在部队房屋租赁许可证下发后，甲方配合乙方办理好宾馆新的房屋租赁合同和宾馆工商营业执照。甲乙双方办理完宾馆工商营业执照过户手续后支付转让费200，000元。备注：宾馆注册资金由乙方注资，其他办证过户费用由甲方承担；三、乙方至宾馆接管经营之日起宾馆经营场所的相关租金、物业费、水电费有乙方承担。未办理好宾馆新的房屋租赁合同及宾馆营业执照过户前按原先合同缴纳相关费用由甲方提前收取，先付后经营（宾馆原始租金28，000元／月，付二押二，物业费及水电费按每月实际用量支付）。办理好宾馆新的房屋租赁合同及宾馆营业执照过户后，则按新的房屋租赁合同条款交付相关租金、物业费、水电费；四、甲乙双方办理好宾馆营业执照过户手续后，如果乙方不按本协议条款履行支付相关转让费用，甲方有权无条件收回乙方宾馆一切财产经营权及不退还任何费用；五、甲方需配合乙方办理好过户手续，至乙方接管之日起一年内如因宾馆原先房屋产证原因不能办理宾馆营业执照。则乙方有权要求甲方无条件退还乙方实际支付的经营转让费及宾馆重新内部装修整改费50，000元进行收回宾馆。落款处甲方由方中朋签名，乙方由林德明签名。
上述协议签订后，林德明付款给方中朋宾馆转让费450，000元、2012年3月至4月房租56，000元、押金56，000元。方中朋和林德明进行宾馆交接，林德明经营亿友宾馆。
后因方中朋无法取得亿友宾馆经营资质，林德明向本院提起诉讼，请求判令解除双方签订的上述《宾馆转让协议》；方中朋返还经营转让费450，000元；返还房屋押金56，000元、多付租金22，400元；赔偿经济损失220，450元。本院立案号为（2013）闵民二（商）初字第113号。方中朋在该案中提起反诉，要求林德明支付宾馆转让余款250，000元。本院经审理认为，因方中朋在协议约定期限内因房屋未经合法批准建造而未能办出宾馆营业执照，符合约定解除条件，确认双方签订的《宾馆转让协议》解除。并判令方中朋返还林德明转让款450，000元、押金56，000元。对林德明其他诉讼请求及方中朋的反诉请求均未支持。该案于2013年4月24日作出判决，双方收到判决书后均未上诉。
2013年5月8日，林德明和方中朋共同签订一份《承诺书》，内容为：双方收到（2013）闵民二（商）初字第113号判决书后均表示服从判决不予上诉。方中朋认为既然判决双方合同解除，宾馆经营场所的资产所有权及经营权应归方中朋所有，与林德明无关，林德明不得继续占用经营。方中朋要求林德明依法立即办理宾馆经营场所资产清点及相关返还手续并撤离现场。林德明认为在转让款没有返还前宾馆经营场所的资产所有权及经营权还是归林德明所有，不同意进行办理返还手续，要求继续占用经营。现双方同意关于判决后（2013年4月24日）至办理宾馆经营场所资产清点及相关返还手续并撤离现场前宾馆经营场所的资产所有权及经营权归属由法院认定。如法院认定在从2013年4月24日上述判决生效后宾馆经营场所的资产所有权及经营权应归方中朋所有，林德明承诺根据判决（2013年4月24日）后到林德明最终返还方中朋宾馆的实际时间，按每月70，000元营业收入支付方中朋宾馆占用费，方中朋承诺在此期间不去影响宾馆的正常经营，等待法院认定执行。方中朋和林德明在落款处签名。
上述亿友宾馆的经营场所原由方中朋向富领公司承租而来，租赁期限自2009年10月1日起至2017年9月8日止。方中朋（乙方）与富领公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》中约定：甲方将位于上海市顾戴路XXX号XXX-
XXX室房屋中总计建筑面积713平方米的房屋出租给乙方使用；甲方只按现状交房并租赁该房屋给乙方使用。乙方确认已完全了解该房屋的有关状况，并同意按现状承租该房屋。乙方使用该房屋所进行所需要的经营证照由乙方自行办理，甲方协助办理，内部装修规模、式样和所需设备由乙方决定并负责投资。
本院审理的95958部队与上海邦发投资管理有限公司、上海高迅建筑安装工程有限公司及富领公司房屋租赁合同纠纷案经过一审、二审审理，均认定上海市闵行区顾戴路XXX号整幢房屋系未经合法批准的违法建筑。本院依该案生效判决，于2012年6月4日向方中朋等与富领公司签订租赁合同的承租人发出协助执行通知书，要求自2012年6月4日起停止向被执行人富领公司支付本市闵行区顾戴路XXX号（古美路门面房）房屋租赁费，从即日起上述房屋租赁费直接支付给95958部队财务部。方中朋将该通知内容告知了林德明。
嗣后，林德明与95958部队先后签订2份《军队房屋租赁合同》，约定95958部队自愿将位于上海市闵行区顾戴路XXX号（古美路XXX号）四楼的房屋建筑面积700平方米出租给林德明使用，租赁期限自2012年6月1日至2014年6月30日，月租金27，300元。林德明向95958部队交纳了自2012年6月至2014年1月的房租等费用。
2014年7月1日，林德明与案外人上海途翔物业管理有限公司就亿友宾馆房屋签订《商铺房屋租赁合同》。
2015年4月14日，林德明（乙方）与上海途翔物业管理有限公司（甲方）就亿友宾馆房屋租赁（使用）关系签订《解除（终止）房屋租赁（使用）关系协议书》，其中反映：乙方与95958部队所签的《军队房屋租赁合同》于2014年6月30日期满，乙方实际使用（占有）的期限至2015年5月10号，限期满前乙方必须清空、腾退出上述地点，逾期乙方不搬或未清空的甲方有权采取停电、停水等措施；本合同解除事由为：1、租赁合同期满；2、乙方被查无证经营（含营业执照、卫生许可证、特种经营许可证等）；3、部队为遵守国家法律法规所作出的决定。该合同另注明：“乙方在2015年5月15日前搬迁清空的不构成违约。”
2015年5月15日，方中朋、林德明签订《协议》，约定：“方中朋同意林德明将亿友宾馆里可移动资产进行出售，价格无异议。双方同意贰万伍仟元由林德明自行处理，费用上交法院，由法院处理。”
庭审中，方中朋、林德明均确认亿友宾馆的经营场所已返还给出租人。
2015年6月15日，银信资产评估有限公司出具《闵行区人民法院（2014）闵民二（商）重字第5号一案所涉标的物的价值及日均使用费评估咨询报告》（银信咨评报（2015）沪第073号），结论为：亿友宾馆内可移动资产的评估咨询值为183，100元（人民币大写：壹拾捌万叁仟壹佰元整），日均使用费183元／天。本项目资产评估咨询基准日为2015年4月27日。
诉讼中，本院经上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对亿友宾馆内部固定装修工程造价及单日使用费进行工程审价。2015年5月18日，该公司向本院出具《关于工程造价司法鉴定情况说明》，其中反映：“对于原告实施的具体工程内容，原、被告双方一致同意由双方认可的房屋所有人95928部分的楚望兵到现场作证，没有楚望兵到场确认则被告不认可原告实施的工程内容。由于涉案房屋交接时间紧迫，会议约定原告明确报审金额及现场请楚望兵证明施工内容的最晚时间为2015年5月15日，过时则审价工作不再进行。5月15日原告告知我司楚望兵因部队规定不能参与现场工程内容确认，审价工作无法进行。”
本院认为，原、被告之间的《宾馆转让协议》表明双方约定由原告将亿友宾馆的经营场所、设施设备、相关证件等营业财产整体转让给被告经营，其中关于设施设备转让给被告，被告支付价款的约定符合买卖合同的法律特征，因而双方间存在买卖合同关系；而关于经营场所，双方约定原告配合被告办理好宾馆新的房屋租赁合同，双方的约定实质上是将经营场所的承租人变更为被告，故双方间还存在房屋租赁合同概括转让的法律关系。2013年4月24日，本院已判决解除原、被告之间的《宾馆转让协议》，合同解除后发生恢复原状的法律效力，原告应当将转让款返还被告，被告应当将从原告处取得的原物返还原告，然被告在合同解除后未履行返还义务，应当补偿原告相应的使用费。根据双方约定，使用费的起算日为2013年4月24日；2015年5月15日，双方协商将可移动资产作价给林德明，经营场所亦返还给出租人，故使用费的终止日为2015年5月15日。由于原、被告在交接亿友宾馆时未附交接清单，而2013年5月8日双方签订的《承诺书》对使用费的支付标准约定不明，相关使用费需经司法鉴定程序确定。经评估，可移动资产的日均使用费为183元／天；而内部固定装修因工程内容不明，致使用费无法确定，相应的诉讼风险应由方中朋承担。考虑到方中朋与出租人签订的《房屋租赁合同》中反映方中朋负责内部装修，而方中朋与林德明签订的《宾馆转让协议》则约定，方中朋需配合林德明办理好过户手续，至林德明接管之日起一年内如因宾馆原先房屋产证原因不能办理宾馆营业执照，则林德明有权要求方中朋无条件退还其实际支付的经营转让费及宾馆重新内部装修整改费50，000元，该宾馆建筑面积达700余平方米，显然50，000元只能是装修整改费用。因此，本院认定方中朋交付亿友宾馆时，该宾馆确实进行过装修；2012年2月，方中朋与林德明签订《宾馆转让协议》时约定的转让费用为700，000元，该费用包括可移动资产、固定装修以及经营中的市场资源等无形资产，而可移动资产在2015年4月27日的评估咨询值为183，100元。鉴此，本院认为，如果仅仅因为装修部分的使用费无法确定而完全不考虑该部分资产的使用费有失偏颇，因此，本院综合考虑可移动资产的价值，原、被告签订系争转让协议时确定的转让费及该费用包含的对价范围等因素，酌情确定装修部分的日均使用费为195元／天。综上所述，被告应支付原告资产使用费计284，256元。因装修部分的价值附着于房屋上，而系争房屋已返还出租人，被告并未取得该部分利益，故对原告的第一项诉讼请求本院不予支持。原告的第二项诉讼请求，被告对此无异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告林德明于本判决生效之日起十日内支付原告方中朋可移动资产折价费用25，000元；
二、被告林德明支付原告方中朋资产使用费284，256元；
三、驳回原告方中朋其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24，575.20元，由原告方中朋负担21，134.20元，被告林德明负担3，441元；评估咨询费3，500元，由原告方中朋与被告林德明各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 淳
人民陪审员 马晓风
人民陪审员 邢美新
二〇一五年十月十六日
书 记 员 徐若瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失