呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00569号
上诉人（原审原告）特木勒，男，1983年11月13日出生，蒙古族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人张亮，内蒙古可力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）内蒙古鑫行达房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市赛罕区。
法定代表人马孝忠，该公司经理。
委托代理人宋晓春，1986年12月30日出生，汉族，该公司职工，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人陈中琦，1988年12月30日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市赛罕区。
上诉人特木勒因与被上诉人内蒙古鑫行达房地产开发有限公司（以下简称鑫行达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人特木勒及其委托代理人张亮，鑫行达公司的委托代理人宋晓春、陈中琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，特木勒与鑫行达公司于2012年9月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定特木勒按照建筑面积每平方米3626.98元的价格购买鑫行达公司开发的公园大道（山水倾城）一期房屋，建筑面积126.3平方米，位置是第九幢1单元401号房，房款缴纳方式为特木勒缴纳人民币138087元首付款后，剩余房款按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2012年4月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该房屋检验合格，且买受人交清购房款及相关费用。第九条第二款逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方签订合同后，特木勒缴纳了首付款138087元，2012年11月7日鑫行达公司为特木勒向中国银行办理按揭贷款提供保证，中国银行于2013年1月4日将贷款320000元打至鑫行达公司银行账户。2013年8月24日特木勒因缴纳相关费用（产权费用、物业费和领取房屋钥匙费用等问题）在鑫行达公司售楼部与鑫行达公司工作人员发生纠纷，将鑫行达公司项目部负责人张润魁左手臂咬伤。金川派出所立案处理，但一直未处理终结。期间，特木勒未向鑫行达公司缴纳相关费用，因而该房也未交付特木勒。特木勒请求：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、鑫行达公司返还购房首付款138087元及银行贷款本息344094.99元并支付违约金690元。
原审法院认为，特木勒与鑫行达公司于2012年9月30日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按合同全面履行。但该合同第八条约定交付房屋期限在2012年4月10日前，第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款约定，逾期超过90日后，买卖人有权解除合同。因双方签订合同时间为2012年9月30日，如按上述约定履行，鑫行达公司在签订合同时就已违约，特木勒就可解除合同，这有违社会常理，不是双方签订合同的目的，这两项条款根本无法履行，故上述条款不能适用。另外，合同第八条第五款约定，出卖人交付的房屋经检验合格且买受人交清购房款及相关费用，相关费用包括产权费用和物业费用，本案特木勒所举证据不能证明双方重新约定了交房时间和向鑫行达公司缴纳了相关费用，故不能证明鑫行达公司存在违约情况，因此特木勒以双方签订的《商品房买卖合同》第八条，第九条第二款要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和返还首付款及违约金和银行贷款本息的诉讼主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回特木勒的诉讼请求。案件受理费4270元由特木勒负担。
特木勒不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院审对证据认定错误。首先，一审审理过程中对特木勒提交的视频资料的真实不予认可，但是却未说明不予认可的理由，同时一审法院认为特木勒其他证据不能证明鑫行达公司违约，这也是对证据的错误认定，特木勒的证据足以证明已经向鑫行达公司付清了全部购房款，并履行了合同的主要义务，鑫行达公司未按合同约定书面通知特木勒交接购买房屋。其次，鑫行达公司一审所举证据没有证据证明鑫行达公司书面通知特木勒办理所售房屋交接手续，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。”通过以上两点可以明确认定，特木勒证据能证明已经交付了购房款，但是鑫行达公司却以各种理由拒绝交付房屋。鑫行达公司证据最多仅能证明双方当事人在纠纷发生时才向特木勒交接房屋，进而发生纠纷，但这时距特木勒交付购房款已经远远超出90天，鑫行达公司一直所称现房出售的房屋，却没有书面通知特木勒交房，这明显是鑫行达公司违约。一审法院对合同约定履行时间的条款不予适用，又以特木勒不能证明双方重新约定了交房时间为由认为特木勒不能证明鑫行达公司存在违约的情况，这是对事实认定及法律适用的错误，因为双方签订的合同为由鑫行达公司提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》、《消费者权益保护法》的规定，应由提供格式合同的一方即鑫行达公司证明双方交房的合理时间，并且合同约定的交房时间是鑫行达公司签署，理应由鑫行达公司举证其交房合理时间，否则就是剥夺了特木勒要求鑫行达公司履行合同的权利。进一步而言，如果双方签订的合同没有履行时间的约定，依照《中华人民共和国合同法》的规定该合同缺少必要的合同签订要件，则该合同应为无效合同，那么在合同无效的情况下，造成合同无效的一方应赔偿另一方的损失，否则将失去法律的公平正义。请求：撤销土默特左旗人民法院（2014）土左商初字第149号民事判决，支持特木勒的诉讼请求。
鑫行达公司辩称，双方签订的《商品房卖买卖合同》合法有效，且未违反法律强制性规定。争议房屋已具备交付条件，特木勒购买的实际是现房。《商品房买卖合同》第八条已明确约定了交付期限，特木勒认为鑫行达公司逾期交房，但事实上未办理交付手续的原因系特木勒并未交清相关费用，故鑫行达公司无法与其办理手续，过错不在鑫行达公司一方。
经二审审理，本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，金川派出所在《关于2013年8月24日金川公元大道售楼部治安案件情况说明》中载明：案发后我所两次通知特木勒前来处理，特木勒均以在外地或没有时间为由未到我所参加调解。我所通知公元大道开发公司暂停对特木勒发放钥匙。
本院认为，本案的争议焦点是鑫行达公司是否有迟延交房违约行为，其与特木勒签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。特木勒与鑫行达公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限早于签订合同的日期，故不能以合同约定的交房期限为标准判断鑫行达公司是否迟延交房。《商品房买卖合同》第八条对房屋交付条件进行了约定，即该房屋经检验合格，且买受人交清购房款及相关费用。该合同以明确约定买受人支付相关费用的义务应当先于出卖人的交付义务，特木勒未交清物业费等相关费用，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，鑫行达公司享有先履行抗辩权，故在特木勒缴清相关费用之前鑫行达公司有权拒绝交付房屋，鑫行达公司并无迟延交房的违约行为，故特木勒请求解除合同，并返还定金、首付款、银行贷款本息以及支付违约金的诉讼请求不能得到支持。
对于特木勒提出的鑫行达公司应当按照《商品房买卖合同》的约定，书面通知特木勒办理交房手续的上诉理由。本院认为，交付通知并非交付的必要条件，交付通知的意义仅在于告知买受人交付的时间和地点，商品房买卖都有书面合同都会约定房屋竣工交付的时间，至于交付的地点，就是商品房坐落的地点，买受人不可能找不到。本案中，虽然《商品房买卖合同》中约定交付期限早于签订合同日期，无从确定鑫行达公司交付房屋的时间，但正是由于这一原因，特木勒可在履行相应义务后随时向鑫行达公司主张交付房屋。
对于特木勒提出的在2013年8月24日其与鑫行达公司工作人员发生纠纷后，鑫行达公司以公安机关通知双方治安案件未处理为由拒绝交付房屋至今，违反合同相对性，逾期交房的上诉理由，本院认为，公安机关以通知鑫行达公司暂停对特木勒发放钥匙的方式督促特木勒配合处理双方纠纷，鑫行达公司拒绝与特木勒办理房屋交接系遵照公安机关指令而非因鑫行达公司自身原因，故特木勒以此主张鑫行达公司存在迟延交房的违约行为，本院不予支持。
本案所涉合同因种种原因并未履行完毕，本院希望双方能够摒弃前嫌，采取积极的态度，实现各自的合同目的。本案审结后，鑫行达公司应通知特木勒缴纳相关费用，尽早完成房屋的交付。
综上，特木勒的上诉理由不能成立，对其上诉请求均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8540元，由特木勒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
代理审判员 张蒙江
代理审判员 杨蔚堃
二〇一四年十二月四日
书 记 员 于文硕