北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终528号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡允挑，男，1970年10月18日出生，汉族，无业，住浙江省文成县。
委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘峣，男，1989年9月5日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏旻，北京市康达律师事务所律师。
上诉人胡允挑因与上诉人刘峣房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初12939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡允挑上诉请求,要求撤销一审判决第四项、第五项、第六项，依法改判刘峣向我支付违约金7万元，刘峣按照每日1166元租金的千分之五为标准，向我支付自2016年6月19日至2017年11月4日期间的滞纳金，驳回刘峣的全部反诉请求。事实和理由：房屋租赁合同约定刘峣违约则没收押金，但一审法院却将押金折抵违约金，判决刘峣不再实际支付违约金，属于认定事实不清；合同约定了刘峣违约逾期交付房屋需要交付滞纳金，原审认定事实错误；刘峣实际交房日期已在合同期限之外，我无需补偿其装修补偿款。
刘峣辩称，不同意胡允挑的全部上诉请求，案涉房屋不具备商业条件，没有客源，无法作为商业用途使用，案涉房屋不能正常经营的责任不在我方；合同解除之后，也不应按照原合同标准支付房屋使用费，案涉房屋需要鉴定等原因只能维持现状，我并未使用案涉房屋，我从未拒绝交接房屋，我不应该支付合同解除之后的房屋使用费；胡允挑拖欠过物业费，导致物业单位对案涉房屋进行限电，胡允挑没有按之前的承诺对案涉场地进行投资宣传，造成案涉场地无法作为经营使用；胡允挑于2016年6月20日将案涉房屋加锁，我方无法进入案涉房屋，不应支付占有使用费。原审法院计算的日租金标准1166元有错误，不能按月计算，应该用42万除以365天，每天的标准应该是1150元。
刘峣上诉请求,要求撤销原判，改判支持我的反诉请求。胡允挑故意造成失联，导致我没法解决房屋腾退及退还租金等事项，由此造成的损失扩大应由胡允挑承担。事实和理由：案涉房屋不具备商业使用目的，没有客流量，租赁合同目的无法实现，胡允挑承诺投资宣传租赁场所一直没有实施；胡允挑拒绝接收房屋，应退还租金、押金、赔偿装修装饰损失和违约金。
胡允挑辩称，我没有给刘峣作出过任何承诺，刘峣不能将自身的经营风险转稼给我方；我在催缴刘峣拖欠的租金时，刘峣也没有提出案涉房屋存在任何问题，只是要求缓交租金；我在解除合同之后一直向刘峣要求其交还房屋，但刘峣以各种理由予以拖延，扩大的损失均是刘峣造成；案涉的房屋完全具备商住的出租条件，物业公司也未对案涉房屋进行过限电措施，我也未对案涉房屋上过锁，不存在任何违约的情形。
胡允挑向一审法院起诉请求,请求判令：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年6月18日解除；2、要求刘峣立即腾退北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心商业一层10108号房屋并将上述房屋交付给我；3、要求刘峣支付拖欠的2015年7月5日至2016年6月18日期间的租金401110元；4、要求刘峣按照每日1166元租金标准，向我支付自2016年6月19日至刘峣腾退租赁房屋并将租赁房屋交付之日止的房屋占有使用费；5、要求刘峣按照每日1166元租金的5‰为标准，向我支付自2016年6月19日至腾退租赁房屋并将租赁房屋交付之日止的滞纳金；6、要求刘峣向我支付违约金7万元；7、要求刘峣承担案件诉讼费。
刘峣针对胡允挑的起诉提出反诉要求：1、撤销双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2、胡允挑返还六个月的租金及两个月的押金共计28万元；3、胡允挑支付装修、装饰等赔偿金45万元；4、胡允挑赔偿违约金7万元；5、胡允挑以28万元及45万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准支付损失73万元完毕之日止的利息；6、胡允挑承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月14日，胡允挑与刘峣签订了《北京市房屋租赁合同》，约定胡允挑（甲方）将北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心商业一层10108号房屋（建筑面积146.22平方米，房屋所有权证上登记的地址为北京市东城区南竹杆胡同2号1幢1层10108）出租给刘峣（乙方）用于商业经营。租赁期限两年，自2015年1月5日起至2017年1月4日止，租金为每月35000元，支付方式为押二付三，每付款月提前7日付款。押金为7万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数返还给乙方。合同约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的，要求提前解除合同的；2、欠缴各项费用达5000元……合同约定乙方具有上述违约情形应按押金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日租金的5‰标准向对方支付滞纳金。2014年11月15日刘峣向胡允挑交纳了房租105000元、押金7万元，2015年4月5日刘峣向胡允挑交纳了房租105000元。此后刘峣未再向胡允挑交纳租金。2016年6月15日，胡允挑向刘峣发出《解除合同告知函》，表示因刘峣长期拖欠租金，故双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年6月18日解除，胡允挑要求刘峣于2016年6月18日中午十二点之前搬离承租房屋……刘峣表示收到上述告知函。2017年8月23日胡允挑向刘峣发出《催告函》，表示再次通知刘峣归还出租房屋，同时保留向刘峣主张全部违约责任及损失赔偿责任……刘峣表示收到上述催告函。
北京中新国地工程造价咨询有限公司鉴定案涉房屋双方无争议的装修造价为143895.79元，有争议的装修造价为136567.52元，共计280463.31元，刘峣交纳鉴定费8000元。北京联首资产评估事务所有限公司鉴定案涉房屋内家具等物品的价值为33004元，刘峣交纳鉴定费5000元。
胡允挑为证明物业公司未曾对案涉房屋进行过限水限电措施，提交了案涉房屋所属物业公司2017年2月10日出具的《情况说明》。刘峣为证明胡允挑曾欺骗其租赁房屋有巨大的商业前景导致其签订合同一节，提交了其与中介公司职员的谈话录音等证据；其为证明因胡允挑拖欠物业费导致限水限电提交了证人李某的证言。
本案审理期间，原审法院经向案涉房屋所属物业公司核实，该公司表示胡允挑曾拖欠过物业费，后补交至2017年6月30日，该公司不会因业主拖欠物业费而采取限水限电措施；该公司曾于2013年9月11日至2017年5月7日期间多次向案涉房屋使用者售电，本案涉及的租赁期间每次售电电量50度至320度不等。另该公司还表示证人李某确曾系其员工，但已于2016年4月30日离职，其无权代表公司发表意见。原审法院亦曾向热力公司进行核实，该公司表示不会因为业主拖欠供暖费而采取停暖措施。
胡允挑与刘峣双方于2017年11月4日交接了案涉房屋，刘峣将屋内家具等物品搬离。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中刘峣长期拖欠租金，胡允挑向其送达了解除函，上述情形符合合同约定的解除条件，故对胡允挑要求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年6月18日解除的诉讼请求，法院予以支持。鉴于庭审结束后，双方已完成案涉房屋的交接，故针对胡允挑要求刘峣腾房的诉讼请求，法院不再予以处理。合同解除之前刘峣拖欠租金，合同解除后房屋交接之前刘峣实际占用案涉房屋，故胡允挑要求刘峣支付相应的房租及房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。双方虽在合同中同时约定了拖欠租金的违约金和滞纳金，但鉴于滞纳金系在不按约定支付租金但未达到解除合同条件的情况下适用，故法院仅支持胡允挑所主张的违约金。刘峣在承租案涉房屋前曾进行过考察，且其提交的证据不能充分证明胡允挑针对案涉房屋向其进行过夸大承诺或欺骗，另其已超过行使撤销权的法定期间，故法院对其要求撤销双方签订的《北京市房屋租赁合同》的反诉请求，不予支持。鉴于合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数返还给乙方，故刘峣所交纳押金应用于抵扣其应承担的费用、租金及违约赔偿责任。刘峣实际使用了案涉房屋，故其要求退还已交纳租金的反诉请求，法院不予支持。胡允挑虽然曾存在拖欠物业费、供暖费的情形，但并未因此实质影响租赁合同的履行，故刘峣主张胡允挑赔偿违约金及支付损失相应利息的反诉请求，法院亦不予支持。刘峣确曾对案涉房屋进行装修，双方交接房屋时刘峣仅取走了屋内物品，其余装修留给胡允挑，胡允挑亦未表示异议，可视为其同意利用，故法院将根据房屋装修的实际情况酌情确定由胡允挑给予刘峣适当补偿。鉴于屋内的家具等物品刘峣已搬离，故其主张的与此相关的损失，法院亦不予支持。据此，原审法院于2017年12月判决：一、确认胡允挑与刘峣签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一六年六月十八日解除；二、判决生效之日起七日内刘峣给付胡允挑二○一五年七月五日至二○一六年六月十八日期间的租金四十万一千一百一十元；三、判决生效之日起七日内刘峣按照每日一千一百六十六元的标准给付胡允挑二○一六年六月十九日至二○一七年十一月四日期间的占有使用费；四、刘峣给付胡允挑违约金七万元（押金七万元予以折抵，不必重复给付）；五、判决生效之日起七日内胡允挑给付刘峣装修补偿款二十八万元；六、驳回胡允挑其他的诉讼请求；七、驳回刘峣其他的反诉请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，二审期间，胡允挑提交《租赁合同》证实其将案涉房屋于2017年12月6日另租与案外人瑞幸咖啡（北京）有限公司用于餐饮经营。刘峣不认可胡允挑将案涉房屋另租的事实，并称案涉房屋于2018年3月7日之前一直未出租出去，案涉房屋并未拆除以前的装修，无人进行经营。
本院认为：胡允挑与刘峣签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意示表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。刘峣上诉称受胡允挑欺骗而签订，缺乏依据，且刘峣行使撤销权的法定期间已过，故本院对其该项上诉意见不予采纳。刘峣另称胡允挑曾承诺给租赁场地投资进行宣传，胡允挑对此不予认可，刘峣未提供有效的证据证实其主张，本院对刘峣的该项上诉意见不予采信。
《北京市房屋租赁合同》约定刘峣不按照约定支付租金达7日的，胡允挑有权单方解除合同，收回房屋，现刘峣拖欠租金超出7日，已经构成违约，刘峣应依约承担违约责任。《北京市房屋租赁合同》约定了合同解除时房屋租赁押金用以抵扣租金以及违约赔偿责任，原审法院认定以押金折抵违约金，并无不当，本院予以维持。
因刘峣欠缴租金超出7日，胡允挑依约行使单方解除权成立，故双方的租赁合同自胡允挑的解除函送达之日起发生解除。合同解除后，刘峣仍占用案涉房屋，原审法院判令刘峣应向胡允挑支付房屋占有使用费，处理并无不当，本院予以维持。因房屋占用使用费的目的即用来弥补胡允挑未按期收回房屋的损失，故对于胡允挑要求刘峣另行支付占用房屋期间滞纳金的上诉请求，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，胡允挑虽收回了房屋但未明确表示其同意使用涉案房屋的装修，原审法院以胡允挑收回房屋的行为即认定胡允挑同意利用涉案房屋的装修，认定有误，本院依法予以纠正。因刘峣的违约行为导致了租赁合同的解除，刘峣未举证证明胡允挑同意并实际使用了涉案房屋的装修，且胡允挑收回房屋时双方的合同期限已经届满，应视为房屋的装修价值已经在租赁期间内摊销完毕，故对于刘峣要求胡允挑赔偿其装饰装修残值损失的上诉意见，本院不予支持。原审认定有误，本院依法予以改判。
综上所述，胡允挑的上诉请求部分成立，本院予以支持；刘峣的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初12939号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初12939号民事判决第五项、第七项；
三、驳回刘峣的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费13000元，由刘峣负担（已交纳）。
一审本诉案件受理费8367元，由胡允挑负担1050元（已交纳），由刘峣负担7317元（胡允挑已预交，刘峣于本判决生效之日起7日内支付胡允挑）；反诉案件受理费5550元，由刘峣负担（已交纳）；二审案件受理费20511元,由胡允挑负担1550元（已交纳），由刘峣负担18961元（已交纳13917元，余款5044元于本判决生效之日起7日支付胡允挑）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年四月十三日
书记员 张晓鸥