山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1412号
上诉人（原审原告）：济南舜泰管理顾问有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李国全，总经理。
委托诉讼代理人：石莹莹，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李倩倩，山东舜天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：济南高新控股集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李昊，董事长。
委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
上诉人济南舜泰管理顾问有限公司（以下简称舜泰管理公司）因与被上诉人济南高新控股集团有限公司（以下简称高新控股集团）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
舜泰管理公司上诉请求：l.撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2573号民事判决，并发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费由高新控股集团承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，高新控股集团作为解除物业服务合同的主体不适格，物业服务合同应继续履行。涉案小区房屋均已交付，舜泰管理公司的全资子公司济南舜德物业管理有限公司（以下简称舜德物业公司）也己与小区业主另行签订《物业委托服务合同》，只有小区的产权人业主有权与舜泰管理公司解除《物业服务合同》，而高新控股集团作为房地产开发企业在房屋售出交付业主后，小区的房屋属于各购房业主，小区的公共设施属于小区的全体业主。此时，高新控股集团不再对小区的房屋、设施具有产权，也就无权决定物业管理企业的解聘和选聘，就不具备解除物业服务合同的主体资格。二、一审法院引用的裁判依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由此一审法院理应判令高新控股集团严格履行合同，不得擅自变更或者解除。但一审法院的判决却与之相悖，判决明显没有法律依据。
高新控股集团辩称,舜泰管理公司没有任何物业服务资质，且在一审中，其自认实际并没有提供任何物业服务，且没有提供涉案服务合同原件，对此高新控股集团也不予认可。
舜泰管理公司向一审法院起诉请求：1.依法确认高新控股集团解除与舜泰管理公司分别于2009年11月27日签订的《舜泰广场1号楼前期物业服务合同》、2009年2月11日签订的《舜泰广场8号楼前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《舜泰广场4号楼前期物业服务合同》及有关舜泰广场物业服务的其他全部合同的解除行为无效；2.高新控股集团登报致歉以消除对舜泰管理公司造成的不利影响；3.案件受理费由高新控股集团承担。
一审法院认定事实：高新控股集团与舜泰管理公司就提供前期物业服务事宜分别于2009年11月27日签订《“舜泰广场1号楼”前期物业服务合同》、2009年2月11日签订的《“舜泰广场8号楼”前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《“舜泰广场4号楼”前期物业服务合同》。诉讼中，双方均未提交上述合同的原件，高新控股集团认可双方签订过上述合同，但对舜泰管理公司提交的上述合同的复印件均不认可。上述合同签订后，舜泰管理公司并未实际履行合同。2013年11月14日，舜泰管理公司被注销物业服务资质。2016年10月8日，济南高新技术产业开发区管理委员会舜华路街道办事处（以下简称“舜华路办事处”）授权高新控股集团开展更换舜泰广场物业公司意见征询。2016年11月1日，《生活日报》登载《解除函》，载明：“解除函济南舜泰管理顾问有限公司：我司于2016年9月18日向贵司发出整改通知书，要求贵方对超无物业资质的能级经营的行为进行整改，并于2016年9月30日前取得符合国家规定的一级物业资质，鉴于贵方至今仍未整改并取得国家规定的一级物业资质，且舜泰广场专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主均要求更换舜泰广场物业公司，现函告贵方如下：1、解除贵我双方2009年11月27日签订的《“舜泰广场1号楼”前期物业服务合同》”。2、解除贵我双方2009年2月11日签订的《“舜泰广场8号楼”前期物业服务合同》。3、解除贵我双方2010年8月9日签订的《“舜泰广场4号楼”前期物业服务合同》。4、解除贵我双方签订的有关舜泰广场物业服务的其他全部合同。5、庆贵公司提前做好准备，以便于办理移交。特此通知！济南高新控股集团有限公司2016年10月27日”。另，案涉物业并未成立业主委员会。另查明，2009年5月13日，舜泰管理公司注册成立。2010年1月8日，舜德物业公司注册成立，该公司系舜泰管理公司的全资子公司。舜泰管理公司自认实际由舜德物业公司履行案涉物业服务合同的物业服务义务。诉讼中，舜泰管理公司明确表示仅与高新控股集团签订了上述物业服务合同。上述事实，由舜泰管理公司提供的《解除函》、高新控股集团提供的《通报》、《授权委托书》以及双方的法庭陈述予以证实。本院予以确认。
一审法院认为,高新控股集团与舜泰管理公司分别于2009年11月27日签订《“舜泰广场1号楼”前期物业服务合同》、2009年2月11日签订的《“舜泰广场8号楼”前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《“舜泰广场4号楼”前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。高新控股集团主张案涉合同属于违反物业资质制度的强制性规定，应认定无效。一审法院认为《物业管理条例》中对于物业公司资质的规定应属于管理性强制规范，且双方签订的上述合同，不属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的两种物业服务合同无效的情形，故对高新控股集团的该项主张，一审法院不予采信。因双方均未提供上述合同原件，高新控股集团亦不认可舜泰管理公司提交的复印件，无法核查合同的真实性，亦无法查证合同的履行期限、解除条件等内容。另，上述合同签订后，舜泰管理公司自认实际提供物业服务的系舜德物业公司，且舜泰管理公司已于2013年11月14日被注销物业服务资质，客观上已丧失继续履行合同义务的条件。故舜泰管理公司要求确认高新控股集团解除上述合同行为无效的诉讼请求，已无实际意义，一审法院不予支持。舜泰管理公司要求高新控股集团登报致歉以消除对舜泰管理公司的不利影响的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告济南舜泰管理顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由济南舜泰管理顾问有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高新控股集团提交如下证据：《关于物业交接及撤出物业管理区域的通知函》。证明：舜泰管理公司撤场是经所在辖区居委会通知，并且没有自行撤场，并由新聘用的物业与舜泰管理公司自行交接的情况下完成的。舜泰管理公司对上述证据质证称，对该证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议。舜泰管理公司在知道高新控股集团刊登解除函之后，根据合同法司法解释的规定三个月内向人民法院提起诉讼，物业服务合同解除与否尚没有生效的法律文书进行确认。在合同尚未解除的情况下高新控股集团及居委会等即进行招标新的物业公司也是不合法的，舜泰管理公司对高新控股集团及居委会的招标行为也已另案提起诉讼，尚未有生效判决，招标的新的物业公司将舜泰管理公司赶出不合法。另，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案二审中，舜泰管理公司主张舜华路办事处无权授权亦未授权高新控股集团发出《解除函》。根据本案查明的事实，舜泰广场未能选举产生业主委员会，舜华路办事处于2016年10月8日授权高新控股集团开展更换舜泰广场物业公司意见征询，舜泰居委会于2017年1月12日以通知函的形式再次告知舜泰管理公司解除或终止物业服务合同后限期交接并撤出物业管理区域。因此，依据上述规定及查明的事实，本案可以由物业所在地舜泰居委会在舜华路办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故对舜泰管理公司的上述主张，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案二审舜泰管理公司对征询意见函中载明的业主及内容有异议，但未提交相反证据予以反驳。高新控股集团作为涉案物业的开发商及签订前期物业合同一方主体，其在舜华路办事处及舜泰居委会的授权下开展更换舜泰广场物业公司意见征询工作并通知舜泰管理公司、舜德物业公司解除涉案物业服务合同，符合法律规定。且舜泰管理公司自认系由舜德物业公司实际提供物业服务，舜泰管理公司已被注销物业服务资质，故舜泰管理公司主张继续履行已无可能。综上所述，舜泰管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由济南舜泰管理顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 何菊红
二〇一八年五月十四日
书记员 李 环