福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4896号
上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门杏林鑫裕房地产管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林新源路2号。
法定代表人：林裕民，总经理。
委托诉讼代理人：林晓春，系公司董事。
上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市新一天快捷酒店有限公司杏林店，住所地福建省厦门市集美区杏林新源路2号A、B栋。
负责人：朱新春，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市新一天快捷酒店有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道石塘村刘山社21号。
法定代表人：朱新春，总经理。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
上诉人厦门杏林鑫裕房地产管理有限公司（下称“鑫裕房地产公司”）、厦门市新一天快捷酒店有限公司杏林店（下称“新一天公司杏林店”）、厦门市新一天快捷酒店有限公司（下称“新一天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，因不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫裕房地产公司上诉请求：1、撤销原审判决，支持鑫裕房地产公司一审的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费由新一天公司杏林店、新一天公司承担。事实和理由：一、租金计算时间的认定与事实不符，应予纠正。一审法院经审理查明“2015年7月13日，原告向两被告发出催缴租金通知书，要求被告于2015年7月20前付清租金或达成解决方案。2015年12月8日，原告通知被告新一天公司解除双方签订的两份《合同书》并要求其于2015年12月25日前办理交接手续、腾退房屋。2015年12月23日，被告新一天公司就原告的通知进行回复并提出异议。2016年3月初原告采取措施接收讼争租赁物，原被告双方之间未办理交接手续”。可知，新一天公司未通知鑫裕房地产公司其经营停业状况，未缴纳任何的费用，反而提出异议：无权接管，无权要求腾退合同书所涉及房屋。一直占用讼争租赁房屋至2016年3月鑫裕房地产公司采取措施接收，这期间给鑫裕房地产公司造成了重大损失。《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》第十条：“征收用于出租经营的非住宅房屋，应当给予被征收人停产停业损失补偿。被征收人与承租人（实际经营者）对停产停业损失补偿的分配有约定的，从其约定”。依照该法规，相关征收单位原本应与作为被征收人的鑫裕房地产公司签订征收补偿协议书。双方签订的合同书有约定“第六条第3点若合同期未满遇政府规划建设需要拆迁（属不可抗力事由）；其新建部分的政府赔偿归乙方所有，但甲方应提前三个月告知乙方”明确了甲方的告知义务，理应是作为被征收人的鑫裕房地产公司签订征收补偿协议书，取得赔偿后再给付新一天公司杏林店、新一天公司。集美区杏滨街道办事处出具的情况说明，正说明了相关征收单位乱作为，不依法依规办事，损害了鑫裕房地产公司的权益。即便是停业，新一天公司杏林店、新一天公司也应告知鑫裕房地产公司并办理交接手续，而不是不理会鑫裕房地产公司的多次通知，不告知也不腾退，持续控制占用着讼争租赁房屋致使鑫裕房地产公司无法另行处置。一审法院的租金计算时间没有考虑鑫裕房地产公司的权益损失，片面将租赁期截止日认定为2015年5月17日，没有考虑讼争租赁房屋被持续控制占用的事实，应予纠正。二、一审法院不予支持水电费，显属错误。众所周知水电费都是先消费后结算缴纳，即便是停业也是5月中旬的17日才停业，再则新一天公司杏林店、新一天公司仍控制、占用着讼争租赁房屋，停业后是否就没有后续管理、整理等使用水电了？鑫裕房地产公司提供2015年5
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7月的发票有何不妥？一审法院所谓的“且原告提供的水电费发票上地址不明确，不能体现该费用系被告新一天公司杏林店使用”。鑫裕房地产公司提供的水电费发票有用户号、客户编号，新一天公司自签订合同书后，办理交接时就知道该用户号、客户编号是其讼争租赁房屋两栋公寓单独使用的水电费，没有与沿街商铺或其他方混淆，多年来也一直按该编号缴交水电费，一直没有提出异议。一审法院举证责任分配错误，应由新一天公司举证有其他人共同使用。三、新一天公司杏林店、新一天公司同样应支付C11店面租金。双方2011年7月7日签订的合同明确约定了C11店面面积、租赁期限、租金及支付方法。新一天公司杏林店、新一天公司已接收使用店面多年，作为其酒店大堂，接待顾客、结算费用的场所，该店面租金也已支付至2014年5月（鑫裕房地产公司提供现场照片可证）。新一天公司杏林店、新一天公司提供了一份法院判决，涉及到同样声称是C11的店面租赁合同。该合同是鑫裕房地产公司将沿街商铺租赁给二房东厦门禾火投资顾问有限公司，禾火公司于2013年1月转租给陈月琴，随后因拆迁纠纷引起了诉讼。朱新春与鑫裕房地产公司于2009年签订的《合同书》有朱新春亲笔“补充说明：自2010年1月7日起C11店面二层30㎡房退租给甲方自行处置。”2011年7月朱新春作为新一天公司法人重新签订了现有的《合同书》。依据（2015）集民初字第1382号《民事调解书》，达成的协议第二条“被告厦门禾火投资顾问有限公司同意将承租的所有租赁物，包括……；C11二层30平方米自2013年12月31日起返还给原告厦门杏林鑫裕房地产管理有限公司并由原告厦门杏林鑫裕房地产管理有限公司行使经营管理权利；”可知租赁给二房东厦门禾火投资顾问有限公司的只有C11二层的30平方米，不含一楼作为新一天公司大堂的C11店面。禾火公司对店面编号不熟悉，使用多年有人因转角形状私自分割，店面数量有变化，所以转租签订合同的店面编号和鑫裕房地产公司编号不一致，造成如此后果。一审法院的计算方式将2013年2月至2014年5月已经缴纳的C11店面租金都扣除，等于返还新一天公司杏林店、新一天公司，实属错误，明显偏袒新一天公司杏林店、新一天公司。四、一审法院判决的滞纳金计算标准明显偏低。拆迁征收工作至今已拖延近四年，致使鑫裕房地产公司经济损失惨重。而新一天公司杏林店、新一天公司以拆迁征收为借口，占用控制鑫裕房地产公司的资产却拒不缴费，无视鑫裕房地产公司权益，甚至反诉要求返还已缴纳的租金，明显漠视法律，缺乏基本的契约精神。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，应予纠正。
新一天公司杏林店、新一天公司辩称，除上诉状所述意见外，另补充：鑫裕房地产公司的一审诉求，根据最高院的相关司法解释第15条的规定，合作开发房地产的当事人应该具备相应资质，否则合同无效。本案诉争合同属于无效合同，鑫裕房地产公司不能以合同约定向新一天公司杏林店、新一天公司主张相应的租金。本案诉争的房屋已经由当地政府予以征用，根据物权法的规定，鑫裕房地产公司也丧失了相应的物权，不能以此为由向新一天公司杏林店、新一天公司主张相应租金。并且新一天公司也根据当地政府的要求在2015年5月17日在诉争房屋对外进行营业，所以鑫裕房地产公司主张租金的期限也没有事实和法律依据。同时在2015年的3月19日，鑫裕房地产公司也对外向新源路各租户发出通知，承诺说不再收取租金，故鑫裕房地产公司要求新一天公司支付租金没有事实和法律依据。
新一天公司杏林店、新一天公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、三项判决，改判驳回鑫裕房地产公司一审全部诉讼请求；2、改判支持新一天公司杏林店一审全部反诉请求；3、判令鑫裕房地产公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、鑫裕房地产公司在政府征收公告作出后已对讼争房屋不再享有出租的权利，鑫裕房地产公司无权依据与新一天公司杏林店所签订的两份《合同书》向新一天公司杏林店及新一天公司主张讼争房屋的租金，鑫裕房地产公司在2013年3月后收取新一天公司杏林店共计686937元应退还新一天公司杏林店。鑫裕房地产公司向新一天公司杏林店、新一天公司主张诉求的前提条件为鑫裕房地产公司对讼争房屋拥有出租的权利。首先，鑫裕房地产公司对本案讼争房屋并不享有收取房租的权利。虽然，一审法院查明：1997年6月16日，案外人厦门鑫丰工贸公司与林裕民签订《合同书》，约定合作新建“鑫丰公司综合楼”。2000年1月，案外人厦门鑫丰工贸公司与林裕民双方进一步明确合作细节，并签订《合作经营合同书》，约定：“第一条合作经营企业。合作企业名称：厦门杏林鑫裕物业管理有限公司。合作企业经营范围：沿街店面和外口公寓物业管理。法定代表人：林裕民。第二条合作条件。双方投资总额为人民币646万元：其中厦门鑫丰工贸公司出场地5100M2折价人民币186万元，占28.8%，林裕民出资人民币460万元，占71%。所投资金用于兴建鑫丰公司综合楼的建设，总建筑面积6350M2，其中沿街店面2840M2，外口公寓二幢3510M2。”但由于案外人厦门鑫丰工贸公司、林裕民及鑫裕房地产公司至今一直都不具备房地产开发经营的资质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十五条的规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。案外人厦门鑫丰工贸公司与林裕民所签订的《合同书》及《合作经营合同书》应属无效合同，即：案外人厦门鑫丰工贸公司与林裕民在《合作经营合同书》所作的“鑫裕房地产公司负责‘鑫丰公司综合楼’的管理”的约定属于无效约定。且“鑫丰公司综合楼”所有批建手续的主体均只有案外人厦门鑫丰工贸公司一个主体，鑫裕房地产公司从未参与进行申请批建。根据我国《物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。鑫裕房地产公司对讼争房产根本不享有任何权益。因此，一审法院认定“鑫裕房地产公司作为‘鑫丰公司综合楼’的管理人就讼争租赁物仍享有占有、使用的权利”明显错误。其次，根据我国《物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案讼争房屋早在2013年2月25日就已被厦门市集美区人民政府决定予以征收，讼争房屋所有权已经移转国家。因此，鑫裕房地产公司在政府征收公告作出后已对讼争房屋不再享有出租的权利。一审法院以“作为讼争租赁物权利人的厦门鑫丰工贸公司与林裕民均尚未与人民政府签订拆迁补偿协议”为由认定“鑫裕房地产公司作为‘鑫丰公司综合楼’的管理人就讼争租赁物仍享有占有、使用的权利”明显错误。第三，由于鑫裕房地产公司对政府征收“鑫丰公司综合楼”的决定一直很不满，为让拆迁租户能留下来跟鑫裕房地产公司一起共同对抗政府的征拆工作，鑫裕房地产公司就在2015年3月19日对外张贴了一份《通知》,请新源路2号的各租户正常经营并暂不收取房屋。而厦门市集美区人民政府公告决定对“鑫丰公司综合楼”予以征收后，新一天公司杏林店及新一天公司一直都很积极配合政府征拆部门的征拆工作并早就停止在讼争房屋对外营业。可见，新一天公司杏林店及新一天公司根本没有义务再向任何人支付任何房屋租金。二、2013年3月后新一天公司杏林店向鑫裕房地产公司共支付了686937元，而非一审法院所认定的“650144元”。一审审理中，新一天公司杏林店已提供了四张厦门市地方税务局通用机打发票（发票号码分别为10581827、08704712、08704714、08704715）、5张收条（出具日期分别为2014.1.16、2014.2.28、2014.3.31、2014.4.30、2014.5.31）及5张收款收据（出具日期分别为2014.7.1、2014.7.31、2015.1.12、2015.2.7、2015.4.16）足以证实：2013年3月后新一天公司杏林店向鑫裕房地产公司共支付的款项为686937元。一审法院认定“2013年3月后被告新一天公司杏林店向原告共支付650144元”明显错误。同时，鑫裕房地产公司从2014年1月16日起收取新一天公司杏林店的款项从未开具发票，而仅是向新一天公司杏林店出具收条。鑫裕房地产公司上述行为明显存在偷税的嫌疑。新一天公司杏林店向鑫裕房地产公司支付的水电使用押金为100000元，而非一审法院所认定的“50000元”。鑫裕房地产公司与新一天公司杏林店在同一天所签订的两份《合同书》的第五条第1款均分别明确约定新一天公司杏林店应向鑫裕房地产公司交水电使用押金50000元。即：两份《合同书》，新一天公司杏林店应向鑫裕房地产公司交的水电使用押金合计为100000元。新一天公司杏林店也确实已向鑫裕房地产公司交齐了100000元的水电使用押金，否则鑫裕房地产公司也不可能让新一天公司杏林店持续使用那么久的水电。因此，一审法院认定新一天公司杏林店仅向鑫裕房地产公司支付50000元水电使用押金明显错误。三、鑫裕房地产公司从2016年3月初至今一直强行霸占并使用新一天公司杏林店在讼争房屋里的物品。为此，新一天公司杏林店现要求鑫裕房地产公司就上述侵权行为赔偿新一天公司杏林店的损失。鑫裕房地产公司由于一直不满政府征拆“鑫丰公司综合楼”。为了达到对抗政府的目的，鑫裕房地产公司一直都不愿意新一天公司杏林店撤离讼争房屋。在得知新一天公司杏林店已不在讼争房屋进行营业后，鑫裕房地产公司一直都不让新一天公司杏林店搬离放在讼争房屋里的物品。甚至从2016年3月初至今，鑫裕房地产公司一直以“新一天公寓”的名义重新对外出租讼争房屋，强行霸占并使用新一天公司杏林店在讼争房屋里的全部物品，还用新一天公司杏林店花钱铺设水泥的场地作为停车场收取停车费。鑫裕房地产公司上述行为已严重侵犯了新一天公司杏林店的合法权益。为此，新一天公司杏林店现要求鑫裕房地产公司就上述侵权行为赔偿新一天公司杏林店的损失。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予改判。
鑫裕房地产公司辩称，除上诉状所述意见外，另补充：一、鑫裕房地产公司的开发资质，不是由新一天公司、新一天公司杏林店来认定的。鑫裕房地产公司建设的日期是1997年，当时所有手续是完备的。也有各级主管部门的批复。新一天公司所陈的其不需要向任何人交付租金没有依据。新一天公司一直控制着诉争房产，直到2016年鑫裕房地产公司收回。二、新一天公司所称10万元的押金，只有五万元才有证据，另外五万没有证据。
鑫裕房地产公司向一审法院起诉，请求判令：1、新一天公司杏林店、新一天公司支付拖欠鑫裕房地产公司的租金人民币418288元、滞纳金人民币180647.13元（租金、滞纳金自2014年4月计算至新一天公司杏林店实际腾退房屋之日止，暂计至2015年7月1日详见租金、滞纳金计算表），合计：598935.13元。2、新一天公司杏林店、新一天公司向鑫裕房地产公司支付拖欠的水费3486元；电费20050.47元（水电费应计算至新一天公司杏林店实际腾退房屋之日止，现暂计至2015年6月30日）；上述一至二项合计为：622471.6元。3、新一天公司杏林店、新一天公司承担本案的所有诉讼费用。
新一天公司杏林店、新一天公司提起反诉，请求判令：一、鑫裕房地产公司立即返还新一天公司杏林店已支付的2013年3月至2015年4月期间房屋共计人民币686937元及逾期还款利息（利息按银行同期同类贷款利率计算，自反诉之日起计算至实际还款之日止），以上暂合计686937元。二、鑫裕房地产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年7月7日，鑫裕房地产公司作为甲方与新一天公司杏林店作为乙方签订《合同书》，约定：“一、所租用的公寓楼位于集美区新源路2号内。租用A栋整栋42间房屋和C11号店面32平方米，以现状出租。二、租赁期限11.5年，从2011年7月7日至2022年12月31日止。三、租金及支付方法。1、乙方所租用A栋整栋42间月租金15960元，C11店面月租金2880年，以每二年递增一次，每次按年租金总额的4%递增；2、租金每个季度交付一次，合同签订之日乙方应交甲方一个季度租金以后按每个季度初的十天内缴交租金，每逾期一天，按应交金额的千分之二计算向甲方支付违约金，逾期三个月未缴交的，甲方有权终止合同，所造成的损失由乙方负责；四、甲方责任。1、按约定时间将乙方所租A栋公寓和店面交付给乙方使用。2、向乙方提供水、电源（限100千瓦）的使用，水电由乙方自行安装至使用位置，水电费用由乙方按月实际使用数向甲方缴交。3、在甲方公寓外围入口处上方无偿提供一场地给乙方做广告之用，并提供A、B栋之间绿地（三棵大树应以保留）作为乙方停车场，由乙方自行改造。五、乙方责任。1、按时缴交租金和水电费（若未按时缴交，甲方有权停供水电），需交水电使用押金五万元，合同终止时无息退还（凭押金收据）；2、若乙方对该承租物进行装修改造应征得甲方同意，其费用乙方承担。合同期满或乙方提前退租，其装修改造部分无偿归属甲方；……六、违约责任。1、凡因不可抗力等事而造成的损失或致合同无法履行的，双方均不承担违约责任；……3、若合同期未满遇政府规划建设需要拆迁（属于不可抗力事由），其新建部分的政府赔偿归属乙方所有，但甲方应提前三个月告知乙方。”；同日，鑫裕房地产公司与被告新一天公司杏林店签订另一份《合同书》，除租赁物为位于集美区新源路2号内公寓B栋整栋74间房屋、租赁期限为11.3年从2011年10月1日至2022年12月31日止，月租金为17200元外，其余内容与前一份《合同书》基本一致。鑫裕房地产公司已收到被告新一天公司杏林店支付的押金50000元。2015年3月19日，鑫裕房地产公司通知新源路2号的各租户：“自2014年1月1日起本公司与禾火已解约，请各租户正常经营，本公司暂不收取房租，但请如实缴纳所使用的水电费。”2015年7月13日，鑫裕房地产公司向两被告发出催缴租金通知书，要求被告于2015年7月20日前付清租金或达成解决方案。2015年12月8日，鑫裕房地产公司通知被告新一天公司解除双方签订的两份《合同书》并要求其于2015年12月25日前办理交接手续、腾退房屋。2015年12月23日，被告新一天公司就鑫裕房地产公司的通知进行回复并提出异议。2016年3月初鑫裕房地产公司采取措施接收讼争租赁物，原被告双方之间未办理交接手续。2016年6月13日，厦门市集美区人民政府杏滨街道办事处出具情况说明，其中载明：“作为承租户的厦门市新一天快捷酒店有限公司杏林店已与相关征收单位签订了征收与补偿协议书，并于2015年5月17日停业。”庭审中，原被告双方确认就讼争租赁物于2013年2月之前的租金双方已无争议，2013年3月后被告新一天公司杏林店向鑫裕房地产公司共支付650144元。原被告双方对讼争租赁物参照合同约定2011年7月至2013年9月的每月租金按36040元-2880元=33160元、2013年10月起的每月租金按37482元-2995.2元=34486.8元的计算方式无异议，但被告新一天公司杏林店主张原被告双方已协商同意将讼争租赁物租金从2014年12月起调整为每月6000元。鑫裕房地产公司确认放弃对空地、C11店面租金的诉求。
另查明，1997年6月16日，案外人厦门鑫丰工贸公司与林裕民签订《合同书》，约定合作新建“鑫丰公司综合楼”。2000年1月，案外人厦门鑫丰工贸公司与林裕民双方进一步明确合作细节，并签订《合作经营合同书》，约定：“第一条合作经营企业。合作企业名称：厦门杏林鑫裕物业管理有限公司。合作企业经营范围：沿街店面和外口公寓物业管理。法定代表：林裕民。第二条合作条件。双方投资总额为人民币646万元：其中厦门鑫丰工贸公司出场地5100M2折价人民币186万元，占28.8%，林裕民出资人民币460万元，占71.2%。所投资金用于兴建鑫丰公司综合楼的建设，总建筑面积6350M2，其中沿街店面2840M2，外口公寓二幢3510M2。……第七条合作经营期限为四十八年，自《工程开工报告》签发之日计起（自一九九八年八月二十五日至二0四六年八月二十四日止）。期满所建建筑物无偿归属厦门鑫丰工贸公司。若林裕民需用，同等条件下林裕民有优先承租权”。鑫丰公司综合楼包括上述沿街店面和外口公寓，本案讼争的租赁物属于其中的一部分。2000年7月，厦门杏林鑫裕物业管理有限公司更名为厦门杏林鑫裕房地产管理有限公司。2013年2月25日，厦门市集美区人民政府登报发布关于《关于“厦门鑫丰工贸公司收储地块”国有土地上房屋征收公告》（集府征[2013]1号），本案讼争的租赁物属于征收范围。鑫裕房地产公司提供2015年5、6、7月，客户名称为鑫裕房地产公司、用电地址为集美区新源路口2号的电费发票20053.47元；2015年5、6、7月，客户名称为鑫裕房地产公司、地址为杏西路的水费发票3486元。
一审判决认为，1、鑫裕房地产公司是否有权向新一天公司、新一天公司杏林店收取租金。1其主张本案讼争房屋早在2013年2月25日就被厦门市集美区人民政府决定予以征收，讼争房屋所有权已经移转国家。鑫裕房地产公司在政府征收公告作出后已对讼争房屋不再享有出租的权利，双方所签订的两份《合同书》在政府征收公告作出后已终止履行，新一天公司杏林店根本没有义务再向鑫裕房地产公司支付任何房屋租金。鑫裕房地产公司与新一天公司杏林店签订的两份《合同书》，其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案外人厦门鑫丰工贸公司与林裕民投资兴建“鑫丰公司综合楼”并约定由鑫裕房地产公司负责该建筑物的管理。本案讼争的租赁物作为“鑫丰公司综合楼”的一部分，虽已被人民政府决定征收，但作为讼争租赁物权利人的厦门鑫丰工贸公司与林裕民均尚未与人民政府签订拆迁补偿协议，也未交付讼争租赁物，鑫裕房地产公司作为“鑫丰公司综合楼”的管理人就讼争租赁物仍享有占有、使用的权利。新一天公司杏林店系新一天公司的分公司，分公司的民事责任由公司承担，故鑫裕房地产公司依据合同约定主张新一天公司杏林店、新一天公司支付租金和水电费，其主体适格，新一天公司杏林店、新一天公司的主张于法无据，故不予支持。
2、关于租金的主张。依据《合同书》约定：“若合同期未满遇政府规划建设需要拆迁（属于不可抗力事由）……凡因不可抗力等事而造成的损失或致合同无法履行的，双方均不承担违约责任；”人民政府在合同期内征收讼争租赁物已构成不可抗力事由，新一天公司杏林店与讼争租赁物的征收单位厦门市集美区人民政府杏滨街道办事处签订房屋征收补偿协议并依其要求于2015年5月17日停止营业，讼争合同于2015年5月17日之后已无法继续履行，鑫裕房地产公司要求新一天公司杏林店继续支付2015年5月17日之后的租金，缺乏事实依据，不予支持，故新一天公司杏林店租赁期的截止日应为2015年5月17日。新一天公司杏林店在第一次庭审中主张自2015年12月起双方将租金调整为每月6000元并按该约定支付四个月的租金，又在第二次庭审中提交证据主张鑫裕房地产公司不对其收取租金，两者自相矛盾。租金标准属于合同内容，变更合同内容应经合同双方当事人的协商一致同意，鑫裕房地产公司并未认可变更讼争合同的租金标准，故新一天公司杏林店的主张，缺乏事实依据，故不予采信。双方当事人对于2011年7月至2013年9月的每月租金按33160元、2013年10月起的每月租金按34486.8元的计算方式无异议，故对争议期间的租金分段计算如下：1、2013年3月-2013年9月租金为33160元/月*7月=232120元；2、2013年10月-2015年5月17日租金为34486.8元/月*19.57月=674906.68元，故新一天公司杏林店应支付的租金为232120+674906.68=907026.68元。新一天公司杏林店于2013年2月后已支付鑫裕房地产公司650144元及押金50000元，两相抵扣，新一天公司杏林店尚欠鑫裕房地产公司租金907026.68-650144-50000=206882.68元。
3、关于水电费主张。鑫裕房地产公司所提供水电费发票系2015年5-7月期间产生的费用，而新一天公司杏林店已于2015年5月17日前停止营业，且鑫裕房地产公司提供的水电费发票上地址不明确，不能体现该费用系新一天公司杏林店所使用，因此鑫裕房地产公司的主张缺乏事实依据，不予支持。
4、关于滞纳金主张。鑫裕房地产公司主张滞纳金按应交租金金额的日千分之二计算至新一天公司杏林店腾退房屋之日止，新一天公司杏林店、新一天公司主张不应缴纳滞纳金。本案中双方系因政府征收问题而产生租金争议，并非新一天公司杏林店故意拒交租金，讼争租赁物的征收工作亦影响新一天公司杏林店的正常经营，且鑫裕房地产公司在双方发生纠纷期间亦暂不收取拆迁地块其他租户的房租。鑫裕房地产公司主张滞纳金实际为违约金，鑫裕房地产公司已于2016年3月初接收了讼争租赁物，故综合考量鑫裕房地产公司的实际损失、新一天公司杏林店、新一天公司的过错程度、讼争合同的履行情况等因素，鑫裕房地产公司主张的计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定本院酌情调整为按年利率6%计算，从2015年5月18日起计算至2016年3月10日止。
5、关于反诉请求的主张。前述分析已确认鑫裕房地产公司有权向新一天公司杏林店、新一天公司主张租金，因新一天公司杏林店已支付鑫裕房地产公司的金额尚不足以抵扣其欠付的租金，告新一天公司杏林店的反诉请求缺乏事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、厦门市新一天快捷酒店有限公司杏林店、厦门市新一天快捷酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付厦门杏林鑫裕房地产管理有限公司租金206882.68元及利息（以206882.68元为基数，按年利率6%，从2015年5月18日起计算至2016年3月10日止）；二、驳回厦门杏林鑫裕房地产管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回厦门市新一天快捷酒店有限公司杏林店的诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
审理过程中，鑫裕房地产公司提交了厦门市集美区人民法院作出的（2015）集民初字第1382号民事调解书，拟证明讼争房产中C11店面的租赁纠纷已经处理，系转租人禾火投资顾问有限公司对店面编号混乱造成。新一天公司杏林店、新一天公司质证认为，因该调解书无原件可供核对，故对其真实性不予确认。在一审审理中，鑫裕房地产公司已经放弃了C11店面的主张。本院对该证据经分析认为，因鑫裕房地产公司已经放弃了对C11店面及空地的主张，故现再行主张，违反“禁反言”原则，对其证明主张不予支持。
新一天公司杏林店、新一天公司提交了《房屋租赁合同》、现金收据，拟证明鑫裕房地产公司强占讼争房产，新一天公司杏林店、新一天公司保留进行索赔的权利。鑫裕房地产公司质证认为，其于2015年12月发出解约通知函，但因新一天公司杏林店、新一天公司未办理交接，故于2016年3月采取措施接管房屋。本院对该证据经分析认为，原审判决对鑫裕公司采取措施接收讼争房屋，已经予以确认。新一天公司杏林店、新一天公司另提交厦门市集美区人民政府杏滨街道办事处的《情况说明》，拟证明其已经与相关征收单位签订补偿协议书，并于2015年5月17日停业。鑫裕房地产公司质证认为，该停业通知没有通知其，也未办理交接。新一天公司杏林店、新一天公司直至2016年3月方才接管讼争房产。本院对该证据经分析认为，该《情况说明》佐证新一天公司杏林店、新一天公司已经于2015年5月17日即停止营业，故对其证明主张予以采信。
本院认为，首先，新一天公司杏林店、新一天公司上诉主张厦门鑫丰工贸公司与林裕民之间的合同无效，鑫裕房地产公司无权收取租金，但此属于厦门鑫丰工贸公司与林裕民之间的关系，与鑫裕房地产公司基于租赁合同关系主张租金等并无关联性。且各方当事人均确认讼争房产由厦门鑫丰工贸公司交由鑫裕房地产公司管理使用。鑫裕房地产公司作为管理人有权出租给新一天公司杏林店、新一天公司，亦相应有权收取鑫裕房地产公司的租金。虽政府发布征收公告，但因鑫裕公司尚未与政府达成征收补偿协议，故其仍享有相应权利，原审判决对此认定正确，故新一天公司杏林店、新一天公司上诉主张鑫裕公司无权收取租金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。其次，新一天公司杏林店、新一天公司上诉主张其自2013年3月后已经支付的租金有误，但经二审双方确认，其已付租金即为650144元。至于其上诉主张已付的水电押金为10万元，新一天公司杏林店、新一天公司仅举证一份5万元的付款凭证，故该事实亦不予确认。再次，鑫裕房地产公司上诉主张新一天公司杏林店、新一天公司应支付至2015年7月1日，但因政府发布征收公告，根据厦门市集美区人民政府杏滨街道办事处出具的《情况说明》，新一天公司杏林店根据征收的要求至2015年5月17日停止营业，以等待政府征收，其租赁讼争房产从事经营活动因政府征收行为而予以终止。故属于双方合同中约定的“若合同期未满遇政府规划建设需要拆迁（属于不可抗力事由）”，故鑫裕房地产公司主张嗣后的租金缺乏事实和合同依据，应予以驳回。鑫裕房地产公司另上诉主张C11店面的租金，但因其已经在一审中放弃该部分的诉求，故亦不予支持。至于鑫裕房地产公司上诉主张的滞纳金偏低问题，原审判决综合实际损失、过错程度、履行情况的因素予以调整，并无不当，应予以支持。最后，鑫裕房地产公司上诉主张新一天公司杏林店、新一天公司应支付的水电费问题，因其提供的水电费发票基本在新一天公司杏林店停止营业之后，且对应的地址是否系本案讼争房产均不明确，故亦驳回鑫裕房地产公司的上诉主张。综上，鑫裕房地产公司与新一天公司杏林店、新一天公司的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20095.37元，由鑫裕房地产公司负担6694元，新一天公司杏林店、新一天公司负担13401.37元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一七年四月二十日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。