吉林省吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第1118号
原告：孟淑华，女，1955年11月1日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
被告：吉林市斗星房地产开发有限责任公司，住所地吉林市龙潭区汉阳南街。
法定代表人：杨凤祥，该公司总经理。
委托代理人：张鹏谦，该公司法律顾问。
第三人：朱沛纯，男，1958年9月27日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：金钰，吉林证剑律师事务所律师。
原告孟淑华诉被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司（以下简称斗星公司）、第三人朱沛纯房屋买卖合同纠纷、所有权确认纠纷一案，本院于2013年12月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟淑华、被告斗星公司的委托代理人张鹏谦、第三人朱沛纯的委托代理人金钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟淑华诉称：2002年12月，原告在被告处购买了坐落于吉林市汉阳南街开发区集资楼1-2层9-2号（现在测绘号为集资楼1号楼001011），建筑面积为318平方米的房屋。2001年被告以按揭贷款方式把此楼抵押给中国人民建设银行，故请求法院判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房屋产权登记手续；2、被告承担诉讼费用。
朱沛纯诉称：2002年11月20日，第三人在被告处购买了坐落于龙潭开发区集资楼11号网点，面积318平方米房屋一处，签订了商品房买卖合同，并于2002年11月27日开具了购房款收据（金额477，000.00元）。现房屋由原告占有并一直出租中。综上，请求法院判令：1、确认第三人朱沛纯与被告斗星公司于2002年11月20日签订的“商品房买卖合同”合法有效；2、确认房屋归朱沛纯所有，被告斗星公司协助第三人办理房屋产权登记；3、被告斗星公司承担一切诉讼费。
斗星公司辩称：诉争房屋在2001年我公司用任向欣的名字进行贷款，后被人民法院查封，闲置至今。2002年12月我公司将该房屋出售给孟淑华。我公司曾向第三人借款8万元，并用此房进行抵押，给第三人出具了售房合同和收据，我公司与第三人不存在买卖合同关系，因此我公司不同意第三人诉请。
经审理查明：2002年11月20日，第三人朱沛纯与被告斗星公司签订协议书及《商品房买卖合同》，约定将位于吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼1-2层11号网点（集资楼001011号、建筑面积约318.001平方米）的房屋售予第三人朱沛纯，价款为47万元，并于2002年11月27日为第三人出具购房款收据。2002年12月30日，原告孟淑华与被告斗星公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将诉争房屋卖予原告，价款为80万元，并于当日给原告出具购房款收据。
另查明，2002年4月2日，被告与案外人任向欣之间签订了《商品房购销合同》，约定斗星公司将诉争房屋卖予任向欣，并用此房向中国建设银行江北支行进行了抵押贷款。2010年8月20日，本院下达（2009）年龙民二初字第228号民事判决书，认为该抵押贷款合同合法有效，判令任向欣偿还相应贷款本金及利息，任向欣仍未予偿还，案件进入执行程序后，由斗星公司代任向欣偿还了全部欠款。2013年12月19日，斗星公司向本院起诉要求法院判令解除其与任向欣之间关于诉争房屋的买卖合同，2015年3月23日，本院作出（2013）龙民一初字第1117号民事判决书，判决解除该《商品房购销合同》。
又查明，现该房屋于房产部门登记所有权人仍为被告斗星公司，登记房号为242093Ⅳ301010001011，登记房屋坐落于吉林市龙潭区龙潭开发区集资楼01幢0001011室，建筑面积为318平方米。另该房屋于2008年起由第三人朱沛纯占有使用至今。
认定上述事实的主要证据有：商品房买卖合同两份、收款收据两份、协议书一份、收条及房屋租赁合同一组、房屋登记簿一份。
第三人还提供照片以及装修费用收据各一组，但原告无法证明证据的真实性以及与本案的关联性，故本院对该证据不予采信。
原告及被告对收条及房屋租赁合同的真实性以及是否应采信有异议。
根据原告孟淑华诉讼请求、第三人朱沛纯诉讼请求以及被告斗星公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1.原告与被告以及第三人与被告签订的两份《商品房买卖合同》是否有效；2.诉争房屋的产权归属。
本院认为：一、关于原告及第三人要求确认与被告签订的商品房屋买卖合同是否有效的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告之间以及第三人与被告之间签订的《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，且房产部门已为诉争房屋办理了房屋的初始登记，可视为诉争房屋已经取得了行政主管部门的相关审批手续，故原告孟淑华与被告斗星公司之间签订的《商品房买卖合同》以及第三人朱沛纯与被告斗星公司之间签订的《商品房买卖合同》均合法有效。虽原告称第三人与被告签订合同时该房屋正处于抵押状态，故其双方签订的商品房买卖合同无效，但该房屋至今并未办理物权转让登记即诉争房屋并未产生实际上的转让，且第三人已于购买房屋时向被告支付了全部购房款，抵押权人的抵押权益能够得到充分的保障，且因抵押产生的债务以及相应抵押权已于2012年左右消灭，故第三人与被告签订的商品房买卖合同并不因该抵押登记而当然无效，对于原告的该项观点本院不予采纳。虽被告斗星公司辩称其与第三人之间没有买卖房屋的合意，系由于被告向第三人借款才为其出具了相关房屋合同和购房款收据等手续，但被告并未向本院提供相应证据对其观点予以证明，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。虽第三人朱沛纯称原告孟淑华的协议内容不真实，但其亦未向本院提交充分有效的证据予以证明，故本院对其观点亦不予采纳。
二、关于诉争房屋产权归属以及斗星公司协助办理更名过户手续问题。根据本案实际情况，为减少当事人诉累，一并解决本案矛盾，本院认为，应在本案中一并解决本案诉争房屋所有权归属的根本性问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付、”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，原、被告之间以及第三人与被告之间签订的关于诉争房屋的房屋买卖合同均系合法有效的，且均未办理诉争房屋的过户登记。根据庭审调查，1.本案诉争房屋系由第三人朱沛纯自2008年起合法占有至今，原告自认其自始至今并未占有过诉争房屋；2.第三人朱沛纯与被告签订房屋买卖合同的时间以及缴纳购房款时间均早于原告孟淑华与被告签订房屋买卖合同的时间以及其向斗星公司缴纳购房款的时间。故为维护交易安全，本案应在房屋未办理所有权转移登记的情况下，优先保护合法占有人的利益。故综上，本院对第三人朱沛纯要求确认坐落于吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼1-2层11号网点（集资楼001011号、建筑面积约318.001平方米）的房屋归第三人朱沛纯所有以及要求被告协助第三人朱沛纯办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持，对原告孟淑华要求被告协助原告办理诉争房屋的产权登记以及土地使用权证的登记手续的诉讼请求不予支持，原告孟淑华可按照上述相关法律规定向被告斗星公司主张相应的违约责任及赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告孟淑华与被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司之间关于吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼1-2层11号网点（集资楼001011号、建筑面积约318.001平方米）的房屋的《商品房买卖合同》合法有效；
二、第三人朱沛纯与被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司之间关于吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼1-2层11号网点（集资楼001011号、建筑面积约318.001平方米）的房屋的《商品房买卖合同》合法有效；
三、坐落于吉林市龙潭区汉阳南街开发区集资楼1-2层11号网点（集资楼001011号、建筑面积约318.001平方米）的房屋归第三人朱沛纯所有，被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助第三人朱沛纯办理房屋产权过户手续；
四、驳回原告孟淑华的其他诉讼请求。
案件受理费共计300.00元，由被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 崔思文
审 判 员 杨 兵
审 判 员 徐修铭
二〇一六年三月二十三日
代理书记员 朱清萍