辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1118号
上诉人（原审被告）：沈阳新奉基房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路10-50号。
法定代表人：贾彬，该公司董事长。
委托代理人：林巧，辽宁德民达功律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈众，女，1973年4月11日出生，锡伯族，辽宁省抚顺市特殊教育学校教师，住址辽宁省抚顺市顺城区。
被上诉人（原审原告）：王玉华，男，1969年4月22日出生，汉族，个体业者，住址辽宁省抚顺市顺城区。
上诉人沈阳新奉基房地产开发有限公司（以下简称“新奉基公司”）因与被上诉人陈众、王玉华商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2013）东陵民二初字第1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月2日公开开庭审理了本案，上诉人新奉基公司的委托代理人林巧，被上诉人陈众、王玉华均到庭参加了诉讼。
陈众、王玉华一审诉称，其于2010年3月在新奉基公司开发建设的浑南新区朗日街19号伊湾尊府小区购买105.96平方米的商品房1套，双方于2010年3月19日签订商品房买卖合同，同年7月办理入住手续。陈众、王玉华入住时按开发商要求交齐了各种费用，办理入住手续当天便发现屋顶有漏雨现象，经物业数次维修，漏雨现象反倒越来越严重，墙壁和屋内物品都因漏雨浸泡导致不同程度损害，受损面积达80%以上，根本不能居住。几年来，陈众、王玉华多次找物业、开发商、信访局反映情况，可问题始终没有得到解决。陈众、王玉华所购买房屋始终无法入住，只能在外租房居住；购买的抽油烟机、灶具、热水器、洗衣机等家用电器在没有使用的情况下就已过质保期，产生无形损失。后查明，新奉基公司将陈众、王玉华购买的房屋早已进行在建工程抵押，商品房买卖合同根本无法备案。根据相关规定，新奉基公司的行为已构成严重违约。提请法院判令解除陈众、王玉华与新奉基公司签订的房屋买卖合同；由新奉基公司返还购房首付款201，561.76元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）、契税6924.00元、物业费5225.00元（2年零5个月）、采暖费5890.00元（2个采暖期）；赔偿装修费61，823.50元；赔偿租房费36，000.00元；给付因故意隐瞒房屋抵押事实的赔偿金211，920.00元，共计574，321.2元；由新奉基公司承担本案诉讼费用。
新奉基公司一审辩称，陈众、王玉华于2010年购买该公司开发的房屋情况属实，陈众、王玉华所购买的房屋因为是顶层所以确有漏雨现象，新奉基公司可以给陈众、王玉华所购房屋进行维修，并且赔偿合理损失，但是不应解除合同。
原审法院审理查明，陈众、王玉华夫妇与新奉基公司于2010年3月19日签订商品房买卖合同1份，约定陈众、王玉华购买新奉基公司开发建设的沈阳市浑南区朗日街19-1号1座4-15-2室的105.96平方米商品房1套，每平方米单价4356.00元，总价款461，561.76元，首付款201，561.76元，剩余房款260，000.00元办理银行按揭贷款，双方约定房屋交付期限为2010年7月30日。陈众、王玉华于合同签订当日向新奉基公司交齐房屋首付款201，561.76元。2010年9月，陈众、王玉华交纳物业费、垃圾清运费、采暖费等费用后，接收所购房屋并进行装修，于当年11月装修完毕。因陈众、王玉华所购房屋处于顶层，出现漏水问题，陈众、王玉华与新奉基公司就维修、赔偿问题多次协商未果，故起诉来院。
原审法院另查明，新奉基公司将包括陈众、王玉华所购房屋在内的93套住宅、39套网点进行在建工程抵押，至今尚未解押，导致双方签订的商品房买卖合同未能备案，陈众、王玉华向银行申请贷款因此未能通过。2010年10月23日，新奉基公司代房产部门向陈众、王玉华收取契税6924.00元。
原审法院认为，从陈众、王玉华、新奉基公司就涉诉房屋签订商品房买卖合同，陈众、王玉华支付购房款、新奉基公司交付房屋等行为来看，双方确有买卖涉诉房屋的合意，虽新奉基公司将该房屋进行在建工程抵押，但签订商品房买卖合同时已经取得销售许可证，该合同虽存在瑕疵，但应为有效。新奉基公司作为长期从事房屋开发、建设的房地产从业单位对由于在建工程抵押的存在，必然产生合同不能依法备案，陈众、王玉华房屋所有权人的法律地位不能得到保护及涉诉房屋随时可能存在法律风险的事实系明知态度，其在签订商品房买卖合同之后理应在合理期限内对涉诉房屋进行解押，以便真正实现双方买卖房屋的合同目的，但新奉基公司在2010年3月19日收取陈众、王玉华首付款至今已达四年半之久，该公司仍未将在建工程抵押解除，已超出善良出卖人之范畴，且由于其交付房屋质量欠佳、维修不利，导致该房屋自交付之初至今持续漏水，墙体大面积长有腐毛，以致陈众、王玉华装修被毁、家具受损，产生经济损失。陈众、王玉华签订的房屋买卖合同不能备案，其无法成为房屋合法的所有权人，同时又因房屋质量问题常年不能入住、对房屋进行实际使用，该种交易状态显失公平，应予调整。综上，新奉基公司具有不履行解除抵押的合同附随义务以弥补合同重大瑕疵的行为在先，其后亦有对房屋质量问题组织维修不利直至拒绝维修，不履行法定的开发商义务的行为在后，其前后行为已严重违反契约精神和交易习惯、破坏经济秩序，更侵害陈众、王玉华的合法权益，原审法院综合整体案情，认定就现有情况，合同目的因新奉基公司不作为无法实现，符合解除合同的法定条件，故对陈众、王玉华要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。新奉基公司除应返还陈众、王玉华购房首付款，并承担自2010年3月19日起计算至该款项实际支付之日止的逾期付款利息外，另应对由于其过错给陈众、王玉华造成的无效投资等经济损失承担赔偿责任。关于赔偿的具体数额，原审法院对有相关票据支持的契税6924.00元、装修材料费23，229.50元、物业费2290.00元、垃圾清运费320.00元、有线电视费182.00元、采暖费201.00元、电梯使用费200.00元、水费200.00元、煤气费209.00元、工本费10.00元等费用予以确认；对陈众、王玉华主张的与第三方签订的家庭装修协议并支付的装修费36，000.00元，因该协议没有甲方签字，不符合同构成要件，对其真实性、关联性无法确认，原审法院不予采信。鉴于双方签订的商品房买卖合同原审法院已予确认解除，陈众、王玉华要求的因质量问题不能居住所产生的租房费的损失部分，只在合同继续履行时予以考量，故陈众、王玉华该项诉请于法无据，原审法院不予支持；但由于新奉基公司存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：解释）第九条规定的故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实之情形，陈众、王玉华要求新奉基公司承担赔偿责任的诉请具有事实及法律依据，但其数额过高，原审法院综合考虑新奉基公司的过错程度和上述解释的立法目的等因素，认定新奉基公司需给付陈众、王玉华已付购房款的30%的赔偿责任，该赔偿金应按201，561.76元×30%计算为604，68.53元。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审法院判决：一、原告陈众、王玉华与被告沈阳新奉基房地产开发有限公司于2010年3月19日签订的商品房买卖合同于本判决生效之日立即解除；二、被告沈阳新奉基房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告陈众、王玉华购房首付款201，561.76元，同时自2010年3月19日起至本判决生效之日止按该应付款额的中国人民银行同期贷款利率计算支付逾期付款利息；三、被告沈阳新奉基房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈众、王玉华契税6924.00元、装修材料费23，229.50元、物业费2290.00元、垃圾清运费320.00元、有线电视费182.00元、采暖费201.00元、电梯使用费200.00元、水费200.00元、煤气费209.00元、工本费10.00元；四、被告沈阳新奉基房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告陈众、王玉华赔偿金604，68.53元；五、驳回原告陈众、王玉华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9543.00元，由被告沈阳新奉基房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人新奉基公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决对以下事实认定错误，二审法院应予纠正。1、一审判决“经审理查明”部分，认定被上诉人所购房屋至今尚未解押，并导致双方签订的商品房买卖合同未能备案，该事实认定错误。2、一审判决认定涉案房屋因存在质量问题而导致被上诉人长年不能入住、对房屋进行实际使用，该事实认定证据不足，被上诉人并未提供任何有效证据加以证明；3、一审判决认定上诉人对该房屋的质量问题组织维修不利直至拒绝维修，不履行法定的开发商义务，该事实认定没有事实依据。二、一审判决认定合同目的因上诉人不作为无法实现符合解除合同的法定条件，并判定解除双方的买卖合同关系，应属适用法律错误。上诉人已为被上诉人办理了商品房买卖合同登记备案等相关手续，双方签订的购房合同目的已经实现，不具备法定的合同解除条件。2014年11月13日，上诉人已将被上诉人所购房屋解押，并为被上诉人办理了商品房买卖合同登记备案等相关手续。涉案房屋存在的漏雨问题虽然没有得到有效的维修解决，但并没有严重影响到该房屋的正常居住使用。三、一审判决超出原告诉讼请求属于适用法律错误。被上诉人在诉讼时没有要求上诉人返还垃圾清运费、有线电视费、电梯使用费、水费、煤气费和工本费等诉讼请求。
被上诉人陈众、王玉华辩称：1、上诉人的上诉状中已写明上诉人是于2014年11月13日办理撤押的，本案一审的起诉日期是2013年10月31日，在本案的庭审辩论结束前上诉人都没有办理此事，因此在本案审理期间认定的事实清楚，证据充分。2、本案的房屋实际情况比照片更加触目惊心，根本无法正常使用。3、上诉人虽未拒绝报修申请，但实际上并未尽到积极维修的义务。4、关于超出诉讼请求部分，这些费用是办入住手续时一起交的，应一起退还。
本院经审查认为，原审判决认定事实不清，应发回重审。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。陈众、王玉华于一审起诉时以房屋存在漏水的质量问题为由，要求解除合同并赔偿各项损失。一审法院重审时应审查陈众、王玉华对争议房屋提出的质量问题是否属于新奉基公司应承担修复责任的范围内，争议房屋是否存在达到“严重影响正常居住使用”程度的质量问题，以此为基础认定陈众、王玉华诉请的解除合同主张是否应予支持。另，新奉基公司于2014年11月13日将陈众、王玉华购买的争议房屋办理了《商品房买卖合同备案表》，在建工程抵押权已经涤除，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条有关规定，判决新奉基公司承担赔偿责任是否妥当，重审时应当一并予以考虑。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2013）东陵民二初字第1046号民事判决；
二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月十七日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。