福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终406号
上诉人（原审原告）：李勇军，男，1978年7月19日出生，汉族，住福建省泰宁县。
委托诉讼代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江启东，男，1970年11月5日出生，汉族，住福建省泰宁县。
被上诉人（原审被告）：李美娥（系江启东之妻），女，1973年2月3日出生，汉族，住福建省泰宁县。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯一健，福建欣开元律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪训全，福建欣开元律师事务所律师。
上诉人李勇军因与被上诉人江启东、李美娥合伙协议纠纷一案，不服福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李勇军的委托诉讼代理人吴庆煊、被上诉人江启东、李美娥的共同委托诉讼代理人冯一健、汪训全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李勇军上诉请求：1.依法撤销福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初1098号民事判决，并依法改判支持李勇军的诉讼请求。2.判令本案一、二审诉讼费用由江启东、李美娥承担。事实和理由：一审判决在认定江启东、李美娥违约的情况下，以“其违约行为造成的损失目前尚不确定”为由，驳回李勇军关于支付违约金的诉请，属适用法律错误。以福建泰宁晋农商大金湖村镇银行股份有限公司（以下简称“泰宁晋农商行”）为善意第三人为由，驳回李勇军关于解除抵押、恢复原状的诉请，属于定性错误。1.一审判决对以下事实认定清楚，定性准确。⑴2009年11月28日，本案当事人及案外江建琦等人，合伙购买商场房产并签订《建材市场合作购楼协议》。2014年10月5日，合伙人形成《合伙人会议决议书》（三）。一审判决对前述两份证据证明的事实，予以了认定。⑵2017年7月26日，江启东、李美娥与泰宁晋农商行签订房地产抵押价值确认协议书、与该银行签订最高额抵押合同一份、最高额自助循环借款合同一份，最高额度为280万元（人民币，下同）、期限三年。一审判决根据查明的以上事实，认定江启东、李美娥未经其他合伙人同意擅自办理抵押的行为，构成违约，定性准确。2.一审判决认定泰宁晋农商行在本案中属于善意第三人，定性错误。首先，只有在动产或不动产所有权变动的情况下，才可能存在受让人为善意第三人的法律概念，本案并非所有权的变动，因此，本案根本不存在所谓的善意第三人。其次，任何银行发放房产抵押贷款，其工作人员都应依照程序，入户进行尽职调查，但泰宁晋农商行仅作形式审查便发放贷款，且在李勇军提出异议后，便拒绝再向江启东、李美娥发放最高额贷款余额，该行为也表明其注意到自身在尽职调查过程中存在的过错，进而采取措施降低放贷风险。因此，一审判决认定泰宁晋农商行在本案中系善意第三人，属于定性错误，进而驳回李勇军关于解除抵押、恢复原状的诉请，是错误的。3.一审判决认定江启东、李美娥擅自将合伙财产抵押，构成违约，但又以“其违约行为造成的损失目前尚不确定”为由，驳回李勇军要求支付违约金的诉请，属适用法律错误。⑴一审判决引用《民法总则》第一百一十九条及《合同法》第八条、第六十条之规定，判决驳回李勇军的诉讼请求，完全错误。前述法条内容，均是关于依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定。根据一审判决查明的《建材市场合作购楼协议》及《合伙人会议决议书》（三）的对当事人具有法律约束力的条款，若依前述法条的规定，一审判决应当支持李勇军关于支付333333元违约金的诉讼请求，而不是判决驳回李勇军的诉讼请求。⑵一审判决以“其违约行为造成的损失目前尚不确定”由，驳回李勇军要求支付违约金的诉请，属适用法律错误。一审判决以造成的损失为支付违约金的前提，没有法律根据。首先，《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该法条将违约金条款及定金条款置于同一条款中，表明立法机关将违约金的性质与定金的性质归为一类，而定金存在众所周知的“定金罚则”。其次，《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该规定表明采取补救措施或者赔偿损失均是承担违约责任的方式。也就是说，采取补救措施及赔偿损失既可分开独立适用也可合并适用。再则，《合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。该规定进一步明确：违约方在采取补救措施后，若造成其他损失，还应承担赔偿损失的责任。因此，本案约定的违约金，其性质当属惩罚性而非补偿性，一审判决以“其违约行为造成的损失目前尚不确定”由，不予支持李勇军的关于支付违约金的诉请，与法相悖。⑶2014年8月，由最高法院民二庭编纂的《合同案件审判指导》收录了申请再审人为鞠自全、鞠炳辉与被申请人雷彦杰股权转让协议纠纷一案。该案业经一审、二审及最高人民法院再审，均支持协议约定的违约金。最高人民法院民二庭将其收录于《合同案件审判指导》，并认为：我国法律实际采纳违约金系惩罚性的合同补救措施一说。也就是说，支付违约金系《合同法》第一百一十二条规定的合同补救措施，且该补救措施系惩罚性的。因此，一审判决认定江启东、李美娥违约，却以“其违约行为造成的损失目前尚不确定”为由，对李勇军关于支付违约金的主张不予支持，既不符合法律的规定，也不符合《建材市场合作购楼协议》关于违约金的约定。
江启东、李美娥辩称，请二审法院依法驳回李勇军的上诉请求，维持原判。1.一审认定事实基本正确。一审判决认定的事实从判决书的第8页第二自然段开始到判决书的第11页第一自然段，这些“本院认定的事实如下”基本上是对，只有判决书第8页倒数第五行到四行的“整个建材市场的产权属于五位股东共同所有”混淆了民法上的“按份共有”和“共同共有”的概念，本案五位合伙人的房产属于民法上的“按份共有”而不是“共同共有”。2.李勇军无诉权。《购楼协议》第十一条：“。其他有违反股东会议协议行为可联名起诉到法院并对违约股东的任何财产进行诉讼保全”，一审在解析时说“可联名起诉”具有双层含义，即“可联名起诉”也可“不联名起诉”是错误的。如果可以作两种解释就不要作这个约定，反正每个人都是合同的当事人，作联名约定就是要求必须联名才有诉权。再从《购楼协议》第七条：“本楼盘的一切处置权由股东会五分之三股权表决通过”来看，只要有60%的股权同意就可以变更原合同的条款，并不是要100%的股权同意才能变更合同条款的内容，而李勇军只有20%的股权，如果李勇军没有联名41%的股权是无权提起诉讼的。从合同整体内容来看此处的“可联名起诉”只有一种解释不可能有双层含义。3.合同当事人达成一致意见后可以变更合同中的相关条款。2014年11月23日，五个合伙人均在场表达了共同的意愿并全部签字认可《承包期满清算依据及说明》，其与《购楼协议》有同等的法律约束力，是五个人“共同意志的体现”。由于客观情况的变化，2009年11月28日《合作购楼协议》的内容有些已经明显不公平也不能实现合同的真正目的，五个合伙人于对2014年11月23日作出《承包期满清算依据及说明》的合同内容部分变更，完全符合最高院《合同法解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，并非一审判决书解说中属“个人的意愿自由变更”。4.双方约定有损害才有赔偿。江启东、李美娥抵押贷款并不侵害其他合伙人的利益也未造成其他合伙人的任何损失。五个合伙人合伙购买的房产总面积为3874平方米，江启东、李美娥占40%即占有1549.6平方米，而现在江启东、李美娥的产权证上只登记了1207.04平方米。也就说江启东、李美娥两夫妻所抵押产权并不侵害其他合伙人的利益，也未造成其他合伙人的损失。合伙的房产除了江启东、李美娥抵押的以外，其它房产一直闲置未起任何的作用，如果说因江启东、李美娥的抵押造成了合伙的房产不能使用，李勇军主张违约损失还有些道理。5.法律必须保护善意第三人的合法利益。作为放款银行在接受抵押贷款时只要对经登记机关公示过的证件作形式审查，而无需对相关证件内部的作实质审查。银行审查了房产证和土地证，并实地察看了抵押房产，已经尽到的法律规定的责任。那么法律必须依法保护善意第三人银行的合法权益。
李勇军向一审法院起诉请求：1.判令江启东支付违约赔偿金333333元；2.判令江启东、李美娥立即将登记在其名下的位于泰宁县建材市场的合伙房产【不动产权证号：闽（2017）泰宁县不动产第0000745号】解除抵押，并恢复至原状；3.本案的诉讼费由江启东、李美娥负担。
一审法院认定以下事实：2006年7月15日，李勇军与江启东及案外人江建琦、熊小平、李文学五人，合伙购买位于泰宁县整层商场和一楼（43、36）两个店面（以下简称建材市场）（总面积3874平方米），并于2009年11月28日就共同购买的商场房产签订《建材市场合作购楼协议》一份，总价款为630万元。五位股东各占股份为：江启东40%、李勇军、江建琦各20%、熊小平、李文学各10%。协议的主要条款为：……第二条：各股东出资首付款后，不足部分向银行按揭贷款，但整个商场需划分为五块产权才能达到银行按揭贷款要求，各股东所持有的产权证上的楼层面积并不代表各自的实际出资比例；整个建材市场的产权属于五位股东共同所有。……第五条：各股东（自然人）不得变卖和处置或转移本楼盘名下产权内的楼盘，如有发现任何股东擅自有变卖、转移、出租、抵押、对外担保等行为有不通过股东同意随意处置名下产权行为，则无条件赔偿其他股东（自然人）现金100万元整，并且还必须立即纠正错误行为，违约股东赔偿款由其他未违约股东按比例享有。……第七条：本楼盘的一切处置权由股东会五分之三股权表决通过，否则视为不通过。……第十一条：……如有触犯本协议，股东可通过泰宁县人民法院起诉解决争议。股东个人以本商场楼盘份额原始出资楼盘资本金作担保，违约金不足部分和其他有违反股东会协议行为可联名起诉至法院并对违约股东的任何财产进行诉讼保全。协议签订后，各股东依约出资并办理了按揭贷款。2014年10月5日，各合伙股东召开股东会议，再次对合伙购买建材市场的各股东所占的份额、出资比例、产权拥有、收益分配、财产处置等事宜进行了明确，并形成了《合伙人会议决议书（三）》（本次合伙人会议李勇军未参加）。该《合伙人会议决议书（三）》约定：一是首先应当对合作购楼楼房的产权进一步确认，合伙人江启东、李勇军、李文学、熊小平、江建琦等五人于2009年11月28日签订的“建材市场合作购楼协议”所购位于福建省泰宁县整层商场和一楼（43号、36号）两个店面（总面积3874平方米）的产权归全体合伙人按份共有，具体份额按购楼时出资的比例确认，而不以产权证书所载内容认定。即：购楼总价款为630万元，购房首付款315万元中，江启东出资126万元，占40%的产权份额；李勇军出资63万元，占20%的产权份额；江建琦出资63万元，占20%的产权份额；熊小平出资31.5万元，占10%的产权份额；李文学出资31.5万元，占10%的产权份额……。二是确认各合伙人仅按所占份额确认所拥有的产权面积，但该产权份额无具体楼层、位置之分。各合伙人单独持有的“商品房买卖合同”或“产权证书”实系全体合伙人为办理银行按揭贷款手续而采取的变通方式，与各合伙人实际所拥有的产权无关。三是……任一一位合伙人不得以任何方式擅自变卖或处置共有之房产（包括但不限于对合伙房产变卖、出租、抵押、对外担保等等），否则，违约者应承担由此产生的一切损失，包括但不限于由此产生的违约金、诉讼费、保全费、律师费、交通食宿费及其他财产等损失赔偿之责任。四是……。五是……。各合伙人合伙购买建材市场后，由合伙人之一的李勇军承包经营，承包期限至2014年11月30日期满。2014年11月23日，各合伙人就承包期限即将届满的债权债务、本金发放、收益分配、贷款缴纳、资产清点等相关事宜召开合伙人会议，形成了承包期满清算依据及说明的会议内容。该会议内容第二条约定：承包人已按时履行完各项协议内规定的义务。承包期满后以上各发包人分别按以上分配比例只享有建材市场二楼产权的物权权益，家具和其他流动性资产属于承包人个人所有。2017年2、3月份，各股东向银行按揭贷款全部还清。2017年7月26日，江启东、李美娥与泰宁晋农商行签订房地产抵押价值确认协议书一份，抵押人江启东、李美娥用坐落于建材市场的房产，不动产权证号：闽（2017）泰宁县不动产权第0000745号，作为江启东向泰宁晋农商行借款的抵押。该抵押物房产的土地总面积为266.55㎡，房产的建筑总面积为1207.04㎡，价值约为567万元。同日，江启东、李美娥与泰宁晋农商行签订最高额抵押合同一份、最高额自助循环借款合同一份，自助循环贷款最高额度为280万元，期限三年。
一审法院认为，双方当事人争议的焦点为：1.李勇军是否享有诉权。诉权是指当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，这是民法和民事诉讼法的特点决定的。民法作为调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范，以自治为原则，在程序制度上充分尊重当事人的意思自治。依照民事诉讼法规定，当事人在民事诉讼活动中，享有广泛的诉讼权利。起诉是原告的基本诉讼权利，当原告认为自己的民事权利受到侵害时，其有权决定是否向人民法院起诉。就本案而言，何况当事人在2009年11月28日签订的《建材市场合作购楼协议》中，对诉权还进行了约定。《建材市场合作购楼协议》第十一条约定：……如有触犯本协议，股东可通过泰宁县人民法院起诉解决争议。股东个人以本商场楼盘份额原始出资楼盘资本金作担保，违约金不足部分和其他有违反股东会协议行为可联名起诉至法院并对违约股东的任何财产进行诉讼保全。本案原告李勇军认为江启东违反了协议约定，侵害了其合法权益即向一审法院起诉，是对自己民事权利寻求保护的一种途径，且在该条协议中尚有“有违反股东会协议行为可联名起诉至法院”的约定，这里的“可联名起诉”具有双层含义，即“可联名起诉”也可“不联名起诉”。故江启东提出的李勇军没有诉权的辩解意见，没有事实与法律上的依据，不予采纳。2.江启东将自己所持有的建材市场不动产权证用于抵押贷款的行为是否构成违约，是否应承担违约责任。《建材市场合作购楼协议》第五条对建材市场房产不得擅自处置的情形进行了罗列。本案当事人及案外人等人为确保《建材市场合作购楼协议》第五条全面履行，之后又形成了《合伙人会议决议书（三）》，对该条款作了扩充性的特殊约定，旨在各合伙人保持建材市场的整体性。江启东将自己所持有的建材市场不动产权证用于抵押贷款，以承包期满清算依据及说明的会议内容第二条的约定进行抗辩，认为承包期满后各合伙人可以行使建材市场二楼产权的物权权益，即可自行行使所有权的四项权能，是对该条约定的歧义。承包期满清算依据及说明第二条约定的内容是：承包人已按时履行完各项协议内规定的义务。承包期满后以上各发包人分别按以上分配比例只享有建材市场二楼产权的物权权益，家具和其他流动性资产属于承包人个人所有。该条约定的原意是：承包人承包期满后，除建材市场二楼的物权权益属各合伙人外，其他财产（家具和其他流动性资产）归承包人所有。即：各发包人只享有建材市场二楼的产权，其他资产仍为承包人所有。由于江启东对该条约定理解错误，将自己所持有的建材市场不动产权证用于抵押贷款，违反了《建材市场合作购楼协议》第五条及《合伙人会议决议书（三）》第三条的约定，构成违约。江启东对自己所持有的建材市场不动产权证确定的面积无具体楼层、位置之分，各合伙人单独持有的产权证书系合伙人为办理银行按揭贷款手续而采取的变通方式，与各合伙人实际所拥有的产权无关是明知的，仍用其进行抵押贷款，亦构成违约。关于江启东提出的情势变更问题，江启东必须是根据变更的情势在合伙人共同协商一致的基础上进行合同内容的变更，而不是根据个人的意愿自由变更，若如此，合同与契约就无存在的必要。
综上所述，一审法院认为，李勇军与江启东及案外人江建琦、熊小平、李文学签订的《建材市场合作购楼协议》及《合伙人会议决议书（三）》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规强制性规定，故合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江启东未依约定完全履行自己的义务，于2017年7月26日擅自将自己持有的建材市场产权证予以抵押贷款，构成违约。违约造成的损失是衡量违约金承担最重要最根本的标准。江启东虽构成违约，但其违约行为造成的损失目前尚不确定，无法以实际损失为标准衡量其违约金承担的数额。故李勇军要求江启东支付违约赔偿金333333元的诉讼主张，不予支持。李勇军与江启东等人签订的《建材市场合作购楼协议》及《合伙人会议决议书（三）》，是对内部各合伙人权利、义务的约定，对合伙人之外的民事主体没有约束力。江启东、李美娥持有效产权证书与泰宁晋农商行签订的抵押贷款合同，是平等主体之间的合同缔结，不因《建材市场合作购楼协议》第五条及《合伙人会议决议书（三）》第三条对内部成员的约定，对抗善意缔结合同的第三人。故李勇军要求解除江启东、李美娥与泰宁晋农商行签订的抵押贷款合同，并恢复至原状的诉讼主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，一审法院判决：一、驳回李勇军要求江启东支付违约赔偿金333333元的诉讼请求。二、驳回李勇军要求江启东、李美娥立即将登记在其名下的位于泰宁县建材市场的合伙房产【不动产权证号：闽（2017）泰宁县不动产第0000745号】解除抵押，并恢复至原状的诉讼请求。三、案件受理费6300元，减半收取计3150元，由李勇军负担。
二审中，当事人没有提交新证据。就一审法院认定的事实，李勇军、江启东、李美娥对“整个建材市场的产权属于五位股东共同所有”中的“共同所有”有异议，认为应当是“按份共有”。李勇军、江启东、李美娥对一审法院认定的其他事实无异议。本院认为，案涉《建材市场合作购楼协议》第四条载明：“整个金湖建材市场二楼（含一楼36、43号两个店面）的产权是属于五位股东（自然人）共同共有”，因此，一审法院认定“协议的主要条款为：……整个建材市场的产权属于五位股东共同所有……”并无不当。一审法院认定的事实，有相关证据在案为凭，并经一审庭审质证，本院予以确认。结合《建材市场合作购楼协议》中“股东实际面积按实际出资比例享有，股东在商场中无实际占有具体位置”以及第一条“投入楼盘资金由各股东（自然人）按比例以货币形式出资，商场占地面积按投资比例划分、未来受益按投资比例享有……”等内容来看，整个金湖建材市场二楼（含一楼36、43号两个店面）的产权应属于五位股东按份共有。
本院认为，本案二审争议的焦点主要有：1.江启东将自己所持有的建材市场不动产权证用于抵押贷款的行为是否构成违约，是否应承担违约责任；2.李勇军要求江启东、李美娥立即将登记在其名下的位于泰宁县建材市场的合伙房产解除抵押并恢复至原状的诉讼请求应否支持。
1.关于江启东将自己所持有的建材市场不动产权证用于抵押贷款的行为是否构成违约，是否应承担违约责任。
本院认为，李勇军与江启东及案外人江建琦、熊小平、李文学于2009年11月28日签订的《建材市场合作购楼协议》系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规强制性规定，故合法有效。江启东、江建琦、熊小平、李文学于2014年10月5日订立的《合伙人会议决议书（三）》，符合《建材市场合作购楼协议》第十条“有任何超出本协议书条款，需要补充协议的必须召开股东会，由股东会五分之三股权表决通过，表决结果与本合同具有同等法律效力”之约定，《合伙人会议决议书（三）》的内容没有违反法律法规强制性规定，故合法有效。李勇军、江启东、江建琦、李文学于2014年11月23日形成的《会议内容承包期满清算依据及说明》，符合《建材市场合作购楼协议》第十条之约定，《会议内容承包期满清算依据及说明》的内容没有违反法律法规强制性规定，亦合法有效。
《建材市场合作购楼协议》第五条约定：任何股东擅自将建材市场抵押、对外担保，应无条件赔偿其他股东100万元，违约股东赔偿款由其他未违约人，股东按比例享有。此后订立的《合伙人会议决议书（三）》亦约定：《建材市场合作购楼协议》所购位于福建省泰宁县整层商场和一楼（43号、36号）两个店面（总面积3874平方米）的产权归全体合伙人按份共有，具体份额按购楼时出资的比例确认，而不以产权证书所载内容认定。由此可见，江启东、李美娥名下建材市场不动产权证所载不动产，系全体合伙人按份共有的财产，而非江启东、李美娥个人财产。此外，《合伙人会议决议书（三）》还约定：任一一位合伙人不得以任何方式擅自变卖或处置共有之房产（包括但不限于对合伙房产变卖、出租、抵押、对外担保等等），否则，违约者应承担由此产生的一切损失，包括但不限于由此产生的违约金、诉讼费、保全费、律师费、交通食宿费及其他财产等损失赔偿之责任。此后形成的《会议内容承包期满清算依据及说明》所载明的“承包期满后以上各发包人分别按以上分配比例只享有建材市场二楼产权的物权权益，家具和其他流动性资产属于承包人个人所有”内容，系为了区分“建材市场二楼产权”与“家具和其他流动性资产”之权属所作的约定，也即该条确定各发包人只享有建材市场二楼的产权，其他资产仍为承包人所有。该约定并未改变《建材市场合作购楼协议》、《合伙人会议决议书（三）》中关于“股东实际面积按实际出资比例享有，股东在商场中无实际占有具体位置”、“建材市场二楼整层商场和一楼（43号、36号）两个店面（总面积3874平方米）的产权归全体合伙人按份共有，具体份额按购楼时出资的比例确认，而不以产权证书所载内容认定”之约定，因此，《建材市场合作购楼协议》、《合伙人会议决议书（三）》中关于禁止股东擅自将建材市场抵押、否则应承担违约责任之约定，对各股东均有拘束力。江启东擅自将登记在其名下而属于全体合伙人的按份共有房产【不动产权证号：闽（2017）泰宁县不动产权第0000745号】，作为其向泰宁晋农商行借款的抵押，违反了《建材市场合作购楼协议》第五条及《合伙人会议决议书（三）》第三条的约定，构成违约。设定抵押权，使抵押财产的所有权受到限制，构成对抵押财产法律上的处分。江启东擅自将登记在其名下而属于全体合伙人的按份共有房产【不动产权证号：闽（2017）泰宁县不动产权第0000745号】，作为其向泰宁晋农商行借款抵押的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，江启东、李美娥关于“五个合伙人合伙购买的房产总面积为3874平方米，江启东、李美娥占40%即占有1549.6平方米，而现在江启东、李美娥的产权证上只登记了1207.04平方米。也就说江启东、李美娥两夫妻所抵押产权并不侵害其他合伙人的利益，也未造成其他合伙人的损失”的抗辩理由不成立。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”之规定，江启东将属于五位合伙人共有的财产为其个人贷款提供抵押担保，致使五位合伙人共有的财产面临若江启东不履行到期债务而被债权人就该财产优先受偿的危险，其行为损害其他四位合伙人的财产权益。《建材市场合作购楼协议》、《合伙人会议决议书（三）》中关于违约责任的约定，是当事人的真实意思表示，未违反法律规定。合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金。针对本案一审法官在一审庭审中“被告，假设你存在违约（金）行为，对违约金数额有无异议？”的提问，江启东、李美娥的特别授权委托诉讼代理人回答：“对合同约定的违约金数额总额没有异议”。因此，《建材市场合作购楼协议》第七条关于100万元违约金数额的约定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”之规定及《建材市场合作购楼协议》“违约股东赔偿款由其他未违约股东按比例享有”之约定，江启东应支付给李勇军违约赔偿金333333元【1000000÷（20%+20%+10%+10%）×20%=333333】。
2.关于李勇军要求江启东、李美娥立即将登记在其名下的位于泰宁县建材市场的合伙房产解除抵押并恢复至原状的诉讼请求应否支持。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。闽（2017）泰宁县不动产权第0000745号权证登记的权利人为“江启东、李美娥”，泰宁晋农商行接受抵押人江启东、李美娥用闽（2017）泰宁县不动产权第0000745号证下的建材市场的房产，作为江启东向泰宁晋农商行借款的抵押并无不当。李勇军、江启东、江建琦、熊小平、李文学之间的合伙关系与江启东、李美娥、泰宁晋农商行之间的抵押借款合同关系，系不同的法律关系，李勇军不得以合伙组织的内部约定，对抗江启东、李美娥与泰宁晋农商行依法建立的抵押借款合同关系。李勇军要求江启东、李美娥立即将登记在其名下的位于泰宁县建材市场的合伙房产解除抵押并恢复至原状的诉讼请求，可能损害泰宁晋农商行的合法权利。在李勇军未举证证明已征得泰宁晋农商行同意的情况下，对于李勇军要求江启东、李美娥立即将登记在其名下的位于泰宁县建材市场的合伙房产解除抵押并恢复至原状的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，李勇军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初1098号民事判决第二项，即维持：“驳回李勇军要求江启东、李美娥立即将登记在其名下的位于泰宁县建材市场的合伙房产【不动产权证号：闽（2017）泰宁县不动产第0000745号】解除抵押，并恢复至原状的诉讼请求”；
二、撤销福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初1098号民事判决第一项，即撤销：“驳回李勇军要求江启东支付违约赔偿金333333元的诉讼请求”；
三、撤销福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初1098号民事判决第三项，即撤销：“案件受理费6300元，减半收取计3150元，由李勇军负担”；
四、江启东应于本判决生效后十五日内支付给李勇军违约赔偿金333333元；
五、驳回李勇军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6300元，减半收取计3150元，由李勇军负担50元，江启东负担3100元。二审案件受理费6300元，由李勇军负担100元，江启东负担6200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽伟
审 判 员 廖 春
审 判 员 吴树辉
二〇一八年四月二十七日
法官助理 邱丽萍
书 记 员 王 倩
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。