广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2108号
上诉人（原审被告）：广州市珑泓园商贸有限公司，住所地。
法定代表人：刘天伟，总经理。
委托代理人：林树焕、倪陈柳，均为广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州和宜物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：谭大敏，经理。
委托代理人：辛祖强、卢建，均为广东舜华律师事务所律师。
原审被告：罗志强，男，1955年8月12日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
上诉人广州市珑泓园商贸有限公司（以下简称珑鸿园商贸公司）因与被上诉人广州和宜物业管理有限公司（以下简称和宜物业公司）、原审被告罗志强物业服务合同纠纷一案，不服海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明，和宜物业公司就珑泓园商贸公司、罗志强欠交从2005年1月至2011年8月止物业管理费等各项费用曾向法院提起诉讼，案经两审终审。在广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第1869号民事判决书查明：2004年12月27日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司签订了《临时代管协议书》，约定海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会（下称甲方）所在的六幢高层大楼物业管理在2004年12月31日原物业管理公司撤出移交后因故未能及时招标选聘新公司入管，为解决“真空期”的物业管理空缺的困境，请求广东创合物业服务有限公司（下称乙方）临时支援代管短时期物管工作，待换届和招标完成为止；双方就此问题暂时性和代管性达成如下具体条款：一、暂代管范围：广州市海珠区江南大道中路207号-213号（紫兰、月季、金菊、百合楼）马路面的商店：中行、农行、特乐路鞋店、恒丰电脑城、恒丰电器、自来水公司、越华公司，穗花北街二巷3号（牡丹楼），穗花北街一巷4号（红棉楼）。二、暂收费标准（原则上按原标准收取）和面积：1、住宅用户-按1.05元／平方米标准；2、商铺办公-按2.50元／平方米标准。三、代管项目（管理费包含的管理内容）：1、六幢大楼的水电、电梯正常运作；2、六幢大楼的二十四小时门岗值勤；3、六幢大楼的每天的环境打扫清洁、垃圾外运；4、外围绿化的维护保养，公共设施整洁完好；5、代计代收水电费（需先行垫付水电费）；6、机械、设施、消防设备的日常维护保养；公共设施小修范围的修复，包括费用，超额部分视实际情况报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）；7、机械、设备、消防设施需牵动或拆换少量或部分主体构件或设备属于中、大维修项目所产生费用（按国家有关中、大修项目范围规定执行），报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）。四、暂管时间：2004年12月31日中午12：30时接管至本届业主委员会换届完毕和投标工作完成。五、其它：1、甲、乙双方合作关系属支援帮助性质，甲方应协助乙方如期收齐管理费等各项费用；乙方实行酬金制，按10%计提酬金，不足部分由甲方补贴。2、因属临时代管，乙方代全体业主垫付之水电费用资金，属乙方所有，其不足额收回水电费用与代垫付之水电费用资金差额由甲方以其他形式填补。3、乙方每月10日开始至月底收缴当月管理费、上月水电费，逾期下月缴交则按每天1%收取滞纳金。等。2008年7月1日，广东创合物业服务有限公司和广东和宜物业服务有限公司致函给海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会，内容主要为，由于公司因业务发展需要，广东创合物业服务有限公司须名称更改。故与贵会于2004年12月27日签定的“临时代管协议书”（以下简称原协议书）见附件，乙方名称：广东创合物业服务有限公司从2008年7月1日起更改为：广州和宜物业管理有限公司：（使用公章见下）协议书乙方名称更改后，和宜物业公司将自本更改函生效之日起承继并履行“原协议书”中乙方履行的服务内容、服务数量、服务质量不变、收费价格不变、人员架构不变及所有权利和义务的履行不变；同时自更改生效之日起广东创合物业服务有限公司不再承担原协议书的任何义务，也不再享有原协议书的任何权利。和宜物业公司郑重承诺：1、严格按照原协议书对甲方的规定承担权利义务。2、更多听取贵会的意见和建议，自觉接受贵会的工作监督和指导，在将来的合作中更好地为穗花新村六幢高层大楼全体业主服务。如贵会同意上述变更，烦请在本函下述的回复函上盖章予以确认。2008年8月13日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在上述函件下方盖章，上书“我会同意贵司上述变更事项”。
据广州市房地产档案馆提供的房地产登记簿查册表记载，海珠区江南大道中217号之一2楼产权人是罗志强，房屋建筑面积1298.3657平方米，使用性质商业。
2006年3月25日，珑泓园商贸公司、罗志强签订《广州市房屋租赁合同》，约定罗志强将海珠区江南大道中217号之一2层出租给珑泓园商贸公司，建筑面积1298.36平方米，租赁期限从2006年6月1日至2011年5月31日，等。
原审法院另查，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2011年10月25日《公开政府信息答复书》中答复邝文叙，经查，穗花新村小区六幢高层大楼业主委员会于2002年9月在我分局备案，任期至2004年9月届满，目前，我分局未对穗花新村小区六幢高层大楼新一届业主委员会备案资料进行备案。
该案法院认为：尽管广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在2004年12月27日与广东创合物业服务有限公司（以下简称创合公司）签约时己任期届满，但由于新一届业主委员会迟迟未能选举产生，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会作为全体业主代表，为解决在此期间物业管理处于空缺的困境，请求创合公司临时代管短时期物管工作待换届和招标完成为止。在此情况下签订《临时代管协议书》有其客观原因，而且也没有损害全体业主的利益，创合公司也根据该协议书在案涉小区提供了物业服务。此后新一届业主委员会长期未能选举产生，创合公司于2008年7月更名为和宜物业公司后，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会也表示同意和宜物业公司继续履行该临时代管协议书。和宜物业公司事实上从签约之后一直为包括珑泓园商贸公司的全体业主提供物业服务，该《临时代管协议书》已经实际履行多年。珑泓园商贸公司作为涉案物业使用人已经实际接受了和宜物业公司提供的物业服务，和宜物业公司有权向珑泓园商贸公司主张物业服务费，并判决珑泓园商贸公司支付拖欠的物业服务费及维修分摊费等费用给和宜物业公司，罗志强作为涉案房屋的业主对上述费用承担连带清偿责任。
上述案件生效后，珑泓园商贸公司、罗志强从2011年9月起没有支付物业服务费，和宜物业公司遂于2013年8月6日提起原审诉讼，请求：1、判令珑泓园商贸公司、罗志强立即连带清偿拖欠物业管理费64918元（从2011年9月1日至2013年4月30日止，每月按2.5元／平方米×建筑面积1298.3657平方米=3245.91元计）及利息16683.2元（从2011年10月1日起计至2013年7月31日止，按中国人民银行同期贷款利率6.15%的4倍计算）；2、案件原审诉讼费用由珑泓园商贸公司、罗志强承担。
案件原审诉讼中，和宜物业公司对其主张还提供了如下证据：1、2004年11月26日广州市南越物业管理有限公司向海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会发出的《报告》、2004年12月26日广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会向广东创合物业服务有限公司发出的《请求临时支援邀请书》及2005年1月3日广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会向和宜物业公司出具的《授权书》；2、2012年11月30日《收款收据》，证明和宜物业公司为被告垫付水费及为被告提供物业服务的事实；3、穗花新村外商铺的巡逻签到表，证明和宜物业公司已履行物业管理、服务的义务的事实；4、2012年2月22日海珠区房管局向穗花新村六幢高层大楼业主委员会发出的《业主委员会备案的通知》、2013年4月10日穗花新村六幢高层大楼业主委员会向和宜物业公司发出的《竞标结果通知书》，告知招标结束，和宜物业公司未能中标，故请在2013年5月1日前做好楼盘物业管理的相关移交工作。
经原审法院开庭质证，珑泓园商贸公司对证据1、4的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，但需说明，和宜物业公司只提供2012年11月代交的收据，根据临时代管协议，和宜物业公司必须每月代交水电费，而实际上每月的电费是由珑泓园商贸公司自行缴纳，水费和宜物业公司则是不定期收取；对证据3真实性、合法性及关联性不予认可，该证据没有和宜物业公司单位的盖章确认，只反映2013年3月巡查情况，而且整个月都是同一人上班，每天24小时不间断巡查不符合常理，巡查人员是否符合资格不清楚，也无法反映巡查人员巡查了整个商场。
珑泓园商贸公司对其抗辩意见提交了照片证据证明。经质证，和宜物业公司对其真实性、合法性及关联性不确认，认为无法反映是何时拍摄，和宜物业公司于2013年5月1日已退出物业管理，是否是现在物业管理造成的无法确认。
另查，和宜物业公司是持有三级物业管理资质证书的物业管理公司，该公司在2013年4月30日撤出海珠区穗花新村六幢高层大楼。
原审法院认为，根据已生效判决文书查明认定，珑泓园商贸公司作为涉案物业的使用人已经实际接受了和宜物业公司提供的物业服务，故和宜物业公司有权要求珑泓园商贸公司按每月3245.91元标准支付从2011年9月至2013年4月止的物业管理费，罗志强作为涉案物业的权属人对珑泓园商贸公司上述欠费应承担连带清偿责任。和宜物业公司主张的物业管理费标准符合约定，对珑泓园商贸公司抗辩的按每月2873元标准计收物业管理费意见，原审法院不予采纳。珑泓园商贸公司提交的证据不足以证明和宜物业公司未提供相应的物业服务以及物业服务不到位的事实，对珑泓园商贸公司以此为由抗辩减少物业管理费意见，原审法院不予采纳。和宜物业公司要求计付物业管理费的利息，依据不足，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《物业管理条例》第四十二条、第四十八条之规定，于2013年12月13日作出如下判决：一、珑泓园商贸公司在原审判决生效之日起10日内，支付从2011年9月1日起至2013年4月30日止的物业管理费（按每月3245.91元的标准）给和宜物业公司。二、罗志强对原审判决书主文第一项确定债务承担连带清偿责任。三、驳回和宜物业公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1840元，由珑泓园商贸公司、罗志强共同负担。上述受理费已经由和宜物业公司预交，和宜物业公司同意珑泓园商贸公司、罗志强在履行原审判决时将其应承担部分直接支付给和宜物业公司。
判后，珑泓园商贸公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销原判，发回重审或改判驳回和宜物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用均由和宜物业公司承担。上诉理由：一、原审判决没有依法查明和宜物业公司在本案争议期间提供物业服务的真实情况，属认定事实不清，依法应当予以纠正!原审判决根据已生效的判决文书查明认定，珑泓园商贸公司已经实际接受了原告提供的物业服务，但上述生效判决只能认定和宜物业公司在2005年1月至2011年8月期间提供了相应的物业管理服务，而本案争议期间为2011年9月至2013年4月，二者之间并没有必然的联系，和宜物业公司仍然应当举证证明其按照《临时代管协议》的约定，完全履行了其物业管理义务，才有权继续收取物业管理费，两者不能混淆在一起。二、原审判决没有依法查明和宜物业公司的违约行为，这是本案诉争的焦点，也是珑泓园商贸公司行使抗辩权的主要依据，和宜物业公司应当承担赔偿损失或者减免物管费的违约责任!按照《临时代管协议书》第三条的规定，和宜物业公司应当做到：六幢大楼的二十四小时门岗执勤；六幢大楼每天的环境打扫清洁、垃圾外运；外围绿化的维护保养等等。而根据和宜物业公司所提交的证据可以看出，和宜物业公司仅仅在2013年3月份有过所谓的“巡查记录”外，其他全无证据可言。相反，珑泓园商贸公司所提交的相片可以看出，和宜物业公司未能做好公共场地的清洁卫生工作，存在脏乱差的严重现象。其次，公共设施没有尽到维护保养义务。自和宜物业公司2004年底接管小区物业管理以来，除在2009年8月17日被消防部门责令整改过一次之外，至今从未对已经严重老化的公共设施、机械设备等进行维护过，对珑泓园商贸公司的多次反映也置之不理。第三，小区未设门岗或保安亭进行执勤，外来人员可以随意出入，存在很大安全隐患。最后，正是由于和宜物业公司的服务质量太差，所以在今年4月份小区对物业管理项目重新招投标时和宜物业公司因评分最低（与第一名相差近三倍）而落选!由此可见，和宜物业公司并没有按照《临时代管协议》的约定，完全履行了其物业管理义务，应属严重违约行为。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，和宜物业公司应当承担赔偿损失或者减免物管费的违约责任!三、原审判决没有查明珑泓园商贸公司的商业用地的物业管理一直由自己聘用相关人员进行管理的事实，也依法应予纠正。根据《物权法》第81条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。根据本案，业主罗志强（即第二被告）从没参加过业主大会，也没有签订过《物业服务合同》，其物业自租赁给珑泓园商贸公司后就一直由珑泓园商贸公司自行管理，和宜物业公司除按照以前的习惯代收过水费外，并未向珑泓园商贸公司提供过相应的物业管理服务，这在上次诉讼时两级法院的判决书中可以看出。因此，和宜物业公司也无权向珑泓园商贸公司要求交纳物管费。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。珑泓园商贸公司恳请上级法院查明事实，依法撤销原判，发回重审或者驳回和宜物业公司的诉讼请求，以维护司法公正，维护正义，维护珑泓园商贸公司的合法权益。
被上诉人和宜物业公司答辩称：原审判决认定事实准确，使用法律正确。上诉人自愿承担服务费，上诉人要求减免服务费没有任何的依据，我们也提交了代收水费的收据，可见我们履行了相应的义务。是上诉人拒绝签收任何关于支付物业费的通知。
原审被告罗志强经依法传唤未到庭，亦未提交二审意见。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，本案争议的主要焦点在于双方当事人是否存在物业管理服务关系及被上诉人和宜物业公司提出收取涉案管理费的主张是否应予支持。首先，对于双方的物业管理服务关系，之前已有生效判决予以认定，在未有充分证据证实发生导致双方物业管理服务关系产生变化的新事实的情况下，对于双方存在的物业管理服务关系，原审予以认定，并无不当。其次，在确认双方当事人存在物业管理服务关系的基础上，上诉人以物业管理服务未符合合同约定作为拒付物业管理费的抗辩理由，但并无充足的证据支持，原审不予采纳亦无不当。综上，上诉人珑泓园商贸公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18400元，由上诉人广州市珑泓园商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十一月二十日
书记员 阮志雄