湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第332号
上诉人（原审被告）邓昌福，男，1974年11月14日出生，土家族。
委托代理人张玉锋，湖南天门律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚春梅，女，1971年12月15日出生，土家族。
委托代理人汪海，湖南慈姑律师事务所律师。
委托代理人邓克茂，男，1971年7月16日出生，土家族。系湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处吴家峪居委会推荐。
上诉人邓昌福因与被上诉人姚春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院于二〇一五年九月二十三日作出的（2015）张武民一初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员肖昌全、代理审判员盖景阳组成的合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人邓昌福及其委托代理人张玉锋，被上诉人姚春梅及其委托代理人汪海、邓克茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：被告邓昌福与案外人胡长方共有（各自享有一半份额，邓昌福自房屋原共有人李书望处购买）一栋房屋，坐落于张家界市武陵源区军地坪街道办事处吴家峪居委会百溪沟旁天子街后面。房屋原共有人李书望于2008年12月23日办理了房屋所有权证，证上载明：建筑面积132.49平方米。2013年3月1日，原告姚春梅分别与被告邓昌福及案外人胡长方签订两份屋租赁合同，内容完全一致。双方约定被告将位于张家界市武陵源区军地坪街道办事处吴家峪居委会百溪沟旁天子街后面的自有房屋（包括前栋三层九间、后栋未完工小屋及房后空地）租赁给原告使用，租期为6年，2013年5月1日前为装修时间，不计租金，租期从2013年5月1日起计算，租金第一年为22500元，以后每年租金25000元；第一年租金于合同签订之日付清，以后每年租金于当年4月1日前付清；乙方（指原告）在不影响房屋结构前提下可以对承租房屋进行装修，装修费用由乙方自行负责；为扩大经营规模，甲方（指被告）同意乙方在后院坪地中扩建房屋，费用由乙方自行负责。双方并约定如因政策性拆迁需要终止合同，乙方自建、装修的费用按乙方装修造价按年分摊，甲方应从补偿费中付给乙方（国家政策规定由甲方享受的部分由甲方享受，不分摊）。原告姚春梅在与被告签订房屋租赁合同后，为经营饭店，扩大规模，对原有房屋重新进行了装修、改造和扩建。改造房屋主体背后为两层木楼板房屋，在房屋大门前修建了门厅，在房屋后院空坪右侧新建水泥瓦屋面房屋两大间一小间用作包厢，在房屋后院正后方新建一排水泥瓦屋面房屋用作厨房及附属设施。装修及改、扩建完工后，姚春梅用作餐饮经营，取名“老杜食家庄”。武陵源区人民政府于2013年11月27日发布了百溪沟城市棚户区改造项目征收预告，被告邓昌福的房屋位于该项目征收范围内。经房管部门及其他部门工作人员现场勘测，原告姚春梅改造的房屋面积认定为一层木板楼房50.32平方米，一楼楼梯15.84平方米，二层水泥瓦屋面房屋50.32平方米，二楼楼梯15.84平方米；在房屋后院空坪右侧新建水泥瓦屋面房屋面积认定为77.64平方米（含有栏走道8.97平方米）；在房屋后院正后方新建一排水泥瓦屋面房屋面积认定为128.84平方米（含偏屋9.05平方米）；门厅面积认定为4.3平方米。经相关部门认定，姚春梅在房屋后院空坪右侧新建的水泥瓦屋面房屋面积77.64平方米中58.44认定为违章建筑面积，该房屋三楼原有偏屋2.56平方米认定为违章建筑面积。根据张家界先达房地产评估咨询有限公司评估，邓昌福名下属于原告姚春梅新建、改造的面积评估为：一层木楼板房屋一半面积25.16平方米，评估单价7875元，金额为198135元；一层水泥瓦屋面房屋一半面积69.5平方米（包括后院右侧及正后方的房屋，不含偏屋），评估单价1666元，金额为115787元；偏屋一半面积4.53平方米，评估单价1460元，金额为6613.8元；门厅及一楼楼梯一半面积为10.07平方米，评估单价为2067元，金额为20814.69元；改造的二层房屋及二楼楼梯间的一半面积为33.08平方米，评估单价1752元，金额为57956.16元，上述金额共计399306.65元；一半房屋装饰装修补偿款为144427元；一半附、构筑物补偿款为93019元。附、构筑物补偿款中属于原告姚春梅增添部分的补偿款为75832.5元（石棉瓦棚、接水槽、水泥塔、浆砌保坎、钢架、热水灶、钢架棚、鱼池、两个水泥塔、一半水泥砖围墙、切菜台、地沟、不锈钢烟罩、柴油灶、防潮架空层、排水沟、化粪池、酒水柜、钢化玻璃门、实木外墙、不锈钢栏杆、铁门、广告牌、广告字、小青瓦造型屋面、实心台、室外水管、挂式空调、立式空调、有线、三相电、现浇雨撒、预制涵管、混凝土过桥桥面、槽钢）。张家界先达房地产评估咨询有限公司对违章面积（一半面积为30.05平方米）不予评估。2015年4月11日，因武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目的建设需要，被告邓昌福与张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋征收补偿协议》。协议认定邓昌福的房屋合法面积为310.01平方米，其中经营门面面积91.97平方米，住宅房屋面积218.04平方米，邓昌福自愿选择了产权调换方式，置换了面积为126平方米的住宅房屋一套、面积为200平方米的四个商业门面。协议还约定：室内装饰装修补偿金额144427元，构、附属物补偿金额93019元，停产停业损失补偿金额21622.27元，搬迁补偿费2548.28元，违章建筑部分的自拆工资及相关补助17473.49元；被征收人应在协议签订截止日（2015年4月11日）后20日内完成搬迁腾房。协议签订后，邓昌福领取了协议约定的相应补偿款。原、被告因协商未果，原告于2015年6月29日诉至法院。本案在开庭审理过程中，原告姚春梅将诉讼标的变更为50万元。庭审后，原告姚春梅自愿放弃了变更的诉讼标的，仍按照原诉请标的291147元要求被告予以返还补偿款。
张家界市武陵源区人民政府于2015年2月9日发布了《关于武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收的决定及征收与补偿方案》，方案中规定自征收预告发布之日（2013年11月27日）起擅自突击抢搭建、改扩建，突击抢装修的一律不予补偿和补助，凡属房屋征收决定发布前租赁合同到期和已停产、停业的一律不予经营补损，并规定了搬迁补偿费的相应标准。
2015年1月16日凌晨，原告姚春梅经营的食家庄饭庄发生火灾，过火面积约500平方米，后饭庄停止经营。原告姚春梅交纳租金至2015年5月1日。
原判认为，本案的争议焦点主要有如下几点：
1、原告在租赁被告房屋期间改、扩建的房屋及装饰装修是否纳入到被告与征收部门签订的征收补偿协议中。原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。通过原告提交的现场测绘图及、合法性认定表及补偿明细表等证据核实，原告改、扩建的房屋中有30.05平方米被认定为违章面积不予补偿外，其余面积均被纳入到被告邓昌福与征收部门签订的房屋征收补偿协议中。被告邓昌福辩称，因征收补偿协议中所认定的面积为310.01平方米，修建时间为1990年4月1日前。经核实，房屋原共有人李书望的房产证上，其建筑面积为132.49平方米，故可认定征收协议中的房屋面积包含了原告改、扩建的房屋建筑面积。通过原告提交的照片、证人证言证实，原告为经营饭店，对租赁房屋进行了装饰装修，该补偿也与被告对租赁房屋的固有装修一并在征收补偿协议中予以了补偿。
2、房屋征收补偿协议中，房屋主体、装饰装修及附构筑物的补偿归属问题。在合同履行期间，因武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目建设需要，被告邓昌福出租的房屋被征收，邓昌福与征收部门签订《房屋征收补偿协议》，导致《房屋租赁合同》终止。因出现合同约定的情况导致合同终止的，承租人要求出租人补偿扩建及装修费用，合同有约定，应从其约定。原、被告在合同中约定，“如因政策性拆迁需要终止合同，乙方自建、装修的费用按乙方装修造价按年分摊，甲方应从补偿费中付给乙方（国家政策规定由甲方享受的部分由甲方享受，不分摊）。”原告姚春梅诉请要求被告邓昌福向其支付改扩建、装饰装修及附构筑物补偿款，应按照双方的约定计算。原告姚春梅承租从2013年5月1日至2015年5月1日，故应按照合同已经履行两年认定租赁期限。因此，原告在《房屋征收补偿协议》中确定的改扩建房屋、装饰装修、附构筑物补偿款，应当按照两年的时间分摊，即原、被告按照4：2的比例予以分配。原告姚春梅改扩建、装饰装修及附构筑物等项目在《房屋征收补偿协议》中确定的补偿金额为：改扩建面积补偿金额399306.65元，室内装饰装修补偿款144427元，增添的附构筑物补偿金额75832.5元，违章建筑部分的自拆工资及相应补助16740.18元（17473.49×29.22÷30.5）。以上金额共计636306.33元，按照4：2的比例，原告应得424204.22元。
3、搬迁费、停产停业损失补偿款的归属问题。根据《关于武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收的决定及征收与补偿方案》的规定，凡属房屋征收决定发布前租赁合同到期和已停产、停业的一律不予经营补损。从该方案可以看出，经营补损是补偿给实际经营人的。且被告邓昌福与征收部门签订房屋征收补偿协议时，其与原告的房屋租赁关系尚未终止，原告是利用涉案房屋进行经营的承租人，亦是因拆迁造成停产停业实际损失的经营人，理应获得停产停业补偿费及因拆迁产生的搬迁费用，按照房屋征收补偿协议上确定的停产停业损失补偿费和搬迁补偿费共计24170.55元（21622.27＋2548.28），应归原告所有。被告邓昌福辩称原告已于2015年1月停止经营，停产停业及搬迁费应归被告所有的辩论意见，没有法律依据，不予采纳。
综上，原告姚春梅可分得的各项补偿款金额为448374.77元。原告姚春梅自愿放弃变更的诉讼标的，仍按照原诉请标的291147元要求被告邓昌福支付补偿款，是对自己民事权利的处分，予以允许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：被告邓昌福支付原告姚春梅改扩建房屋、装饰装修、附构筑物补偿款及停产停业损失补偿款、搬迁补偿费共计291147元，限本判决生效后十五日内履行。案件受理费5668元，减半收取2834元，财产保全费2020元，共计4854元，由被告邓昌福负担。
邓昌福不服原审判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律不当。被上诉人姚春梅的各项主张既没有纳入补偿范围，也没有有效证据证实其获得损失补偿，原判开启了危险的先例。因此，原判错误。请求二审撤销原判，驳回被上诉人姚春梅的诉讼请求。
被上诉人姚春梅辩称，原判正确，请求二审予以维持。
在二审中，上诉人邓昌福提交了《房屋安全鉴定报告》1份、鉴定收费收据1份、土地登记申请书1份、李书望住宅用地现状图1份、被征收人艾传名的房屋征收补偿协议1份。用以证明邓昌福被征收房屋及占地的面积，2007年3月28日前该房后就有180平方米的附属房屋，及拆迁区内其他户补偿情况。
经质证后，上诉人姚春梅认为上诉人在二审中所举的上述证据与案件没有关联，不能证实案件的客观事实。被上诉人姚春梅为了进一步证实自己的主张，在二审中提交了张家界市规划管理局武陵源分局的航拍图，用以证实2007年12月前，邓昌福被征收房屋后面是空地，没有其他房屋，180平方米的危房鉴定，其实就是主体130平方米再加在天井中修建的50平方米平房。该房屋后面没有180平方米的土地供修建180平方米的平房。实际上该房屋主体后面的附属房屋系姚春梅承租后修建的厨房，房屋租赁合同约定得十分清楚。
本院经审查后认为：上诉人邓昌福提交的鉴定收费收据证实了《房屋安全鉴定报告》的真实合法性，但《房屋安全鉴定报告》中没有描绘或记载该180平方米的危房与邓昌福被征收房屋之间的位置关系，不能证明邓昌福被征收房屋的后面在征收时有该180平方米的危房。因此，上诉人邓昌福就《房屋安全鉴定报告》的举证主张，本院不予采纳。土地登记申请书及李书望住宅用地现状图，系档案资料，客观真实，应予采纳。艾传名的房屋征收补偿协议与本案没有关联，本院不予采纳。被上诉人姚春梅在二审中提交的张家界市规划管理局武陵源分局的航拍图系国家档案资料，客观真实，应予采纳。
在二审中，被上诉人姚春梅向本院申请调取邓昌福房屋征收补偿资料，本院在张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室调取了邓昌福的被征收房屋的补偿资料，并予以复印。对该证据资料，经双方当事人质证，对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采纳。
经审理查明：1989年李书望在武陵源区索溪峪镇军地坪百溪沟修建了一栋房屋。2008年李书望与前妻胡长方离婚，将该房屋的东头分割给胡长方。李书望与女儿李刚英居住在该房屋的西头。2014年10月8日，李刚英与前夫邓昌福离婚，该房屋西头的产权变更到邓昌福名下。
2013年3月1日，邓昌福作为出租方（甲方）与承租人姚春梅签（乙方）订了一份房屋租赁合同。合同第一条约定：“甲方将自有在武陵源天子街后面住房前栋三层十间（三楼西头两间留做甲方使用），后栋未完工小屋和房后空地及部分建筑材料（砖、沙等）租给甲方使用”。合同第三条第4项规定：“由于不可抗力的因素（如自然灾害、地震、拆迁或整体开发建设等）导致甲方被迫终止合同，房租按实际使用时间计算，多退少补。如因政策性拆迁需要终止合同，乙方自建、装修的费用按乙方装修造价按年分摊甲方应从补偿费中付给乙方（国家政策规定由甲方享受的部分由甲方享受，不分摊），乙方应诚信报装修价格，出现争议以装修票据为准。如乙方伪造票据、虚报造价、甲方有权拒绝付费给乙方。”合同签订后，姚春梅投资对所承租的房屋进行了改扩建和装修，并在空地上修建了厨房。完工后，姚春梅开办了“老杜食家庄”。
2013年下半年，武陵源区政府决定对索溪峪镇军地坪百溪沟棚户区进行改造，并发布征收预告，2015年上半年实施征收拆迁。邓昌福出租给姚春梅的房屋也在征收拆迁的范围内。为了加快征收补偿进程，减少征收补偿环节的纠纷，百溪沟棚户区征收补偿部门均以房主为被征收补偿对象，承租经营户对房屋改、扩建及装饰、装修部分的补偿均纳入房主名下。为了取得拆迁户的配合与支持，征收补偿部门实行亲民的人性化的征收补偿，在征收认定表上没有登记有证房屋的面积，无论被拆迁房屋有无房产证，均作为合法建筑进行登记补偿。征收补偿部门对邓昌福的拆迁房屋进行了现场查看并予以补偿价格评估之后，因该拆迁房屋用电线路短路引发火灾，征收补偿部门仍按火灾前的评估价格将房屋征收补偿款支付给邓昌福，但邓昌福拒绝给承租人姚春梅支付相应的补偿款，遂引起本案诉讼。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：双方当事人于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》第一条对邓昌福的出租房屋（即后来的征收拆迁房屋）的状况有明确的记载，出租时该房屋的建筑物项目及种类少于征收现场查看的项目及种类，多出的部分应认定为承租人姚春梅在承租后对该房屋进行改、扩建及装饰装修的项目。百溪沟棚户区拆迁改造中，征收实施部门将该房屋的所有征收补偿项目列到房主邓昌福名下，并将全部征收补偿款付给了邓昌福。依照双方当事人所签订的《房屋出租合同》第三条第4项规定，邓昌福应将相应的征收补偿款支付给承租人姚春梅。因此，被上诉人姚春梅的各项主张已纳入了补偿范围，原判认为其要求上诉人支付相应征收补偿款的诉讼请求并无不当，本院予以认可。邓昌福认为原判结果开启了危险的先例，与事实和法律不符，本院不予支持。综上所述，上诉人邓昌福的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5668元，由上诉人邓昌福负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 田洪山
审 判 员 肖昌全
代理审判员 盖景阳
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 向思丽
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。