云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终157号上诉人（原审被告）：李政海，男，1976年1月8日生，汉族，住福建省闽清县。被上诉人（原审原告）：玉溪鑫元隆房地产开发有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区东风中路8号。法定代表人：郭发军，总经理。委托诉讼代理人：罗俊，云南天外天（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：朱诗兴，男，1974年8月29日生，汉族，住福建省闽清县，现住云南省昆明市官渡区。玉溪鑫元隆房地产开发有限公司（以下简称鑫元隆公司）与李政海、朱诗兴租赁合同纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院于2016年10月14日作出（2016）云0402民初2304号民事判决，李政海、鑫元隆公司均不服该判决上诉至本院，本院于2017年3月13日作出（2016）云04民终1052号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重审后作出（2017）云0402民初1317号民事判决，李政海不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李政海向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由朱诗兴一人支付鑫元隆公司违约金70000元，李政海不承担连带赔偿责任；2.对鑫元隆公司实际损失重新认定，一审认定违约金70000元过高。事实和理由：一、李政海在一审当中提交的证据足以证明，其在2016年1月30日就退出了服装店的经营，所有债权债务都归朱诗兴；其与鑫元隆公司的房屋租赁合同关系已经解除，其不再是房屋租赁合同的主体，故不承担朱诗兴提前交回房屋的违约责任。李政海退出经营鑫元隆公司法定代表人郭发军是知晓并认可的，在其与郭发军的通话录音中，郭发军五次明确允许和答复解除与其的租赁合同，并授意其与朱诗兴签订了退伙协议。之后在第一年租期届满后的2016年3月15日，朱诗兴单独向鑫元隆公司出具《租金支付承诺书》变更了原合同约定而未要求李政海确认，也是因为鑫元隆公司认可李政海退出合伙，与李政海解除了原租赁合同后单独与朱诗兴的约定。另，从鑫元隆公司之前出具的收据为“李政海、朱诗兴”，之后就只有“朱诗兴”，及注销以李政海名义注册的红塔区兴海服装店，朱诗兴注册了红塔区兴鸿服装店，也可以反映鑫元隆公司认可与李政海解除了合同，李政海退出了合伙经营的事实。本案鑫元隆公司主张的权利是合同没有履行至2020年的违约责任，并非李政海与朱诗兴的合伙债务，李政海不应承担任何责任。二、一审判决认定违约金过高。根据一审判决认定，2016年6月15日朱诗兴就已经搬走屋内物品，2016年7月2日就将涉案房屋钥匙还鑫元隆公司，自此鑫元隆公司已经取得了涉案房屋的控制权，其有义务去采取措施防止损失的扩大，其未积极采取措施而是将房屋空置至2016年9月12日才另行出租，由此扩大的损失应由其自行承担。三、一审未妥善处理屋内遗留物品及装修事宜，合同只约定租赁期限届满后，装修财产的处置，没有约定中途退出后，装修财产的处置，鑫元隆公司应对我方损失照价赔偿。四、在朱诗兴房租未到期的情况下，鑫元隆公司勒令朱诗兴搬离并另行出租给他人构成违约，造成朱诗兴约50万元经济损失，鑫元隆公司违约在先，应先赔偿承租人经济损失。鑫元隆公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一审违约金认定过低，但为了减少诉累其没有上诉。李政海的上诉理由不成立，鑫元隆公司法人郭发军未在通话录音中表明退伙协议及协议内容，通话内容并不确定。朱诗兴的租金承诺书虽无李政海签字，但该承诺免除部分义务对李政海有益。第二笔租金在2016年6月15日到期，鑫元隆公司承诺免除的是2016年全年租金减少两个月，并不是说在免除两个月后再交纳其余租金。朱诗兴答辩称，除了不同意李政海退出本案的责任承担以外，其他都同意李政海的上诉主张。其与李政海只是签了暂时协议，鑫元隆公司没有在双方协议上签字认可其与李政海的退伙协议，营业执照改成其一个人的名字是为了方便刷卡机的办理。2016年6月15日是鑫元隆公司强制让其搬出租赁房屋。鑫元隆公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令朱诗兴、李政海连带赔偿鑫元隆公司违约金282120元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月14日，朱诗兴、李政海合伙经营服装与鑫元隆公司签订《房屋租赁合同》约定：朱诗兴、李政海承租鑫元隆公司所有的玉溪市××区××“××大厦”××、××号××层临街商铺作经营使用，租期5年，自2014年11月15日至2020年2月15日止，2015年2月15日前为免租期，第一年租金自2015年2月15日起计算，年租金282120元，5年内无递增；合同签订之日支付第一年租金的50%，剩余50%于2015年2月15日支付，从第二年开始朱诗兴、李政海于每年2月15日前一次性支付次年（12个月）租金，先付租金后使用；合同签订之日，朱诗兴、李政海向鑫元隆公司交纳保证金人民币伍仟元整，该款在承租人不再承租使用该物业时，经双方验收该物业无任何损坏并结清所有费用，鑫元隆公司一次性将该款无息退还朱诗兴、李政海；朱诗兴、李政海逾期拖欠当年租金达7个工作日，鑫元隆公司有权终止合同并收回房屋，一切后果由承租人承担，造成鑫元隆公司损失的，由承租人负责赔偿；任何一方未履行或未完全履行合同规定的条款，视为违约，另一方有权解除合同，并书面通知对方，违约方向守约方支付全部租赁年限的租金总额的20%违约金即282120元。上述合同签订后，朱诗兴、李政海如约向鑫元隆公司支付了保证金5000元，并开始履行合同。第一年租赁期限届满后，鑫元隆公司与朱诗兴经协商，鑫元隆公司同意第二年度租金连同朱诗兴、李政海向郭发军所承租“玉溪东安大厦”8-4号一层至二层临街商铺的租金合并后减免2个月，年租金调整为426425元，分两次于2016年3月15日向鑫元隆公司支付200000元，于2016年6月15日前向鑫元隆公司支付226425元，其他事项按租赁合同执行。朱诗兴于2016年3月15日就上述协商结果向鑫元隆公司出具了《租金支付承诺书》，后朱诗兴因经营不善，未按约定于2016年6月15日前向鑫元隆公司支付第二次应付租金，朱诗兴与鑫元隆公司协商未果，鑫元隆公司要求朱诗兴若2016年6月15日不能交租金就搬出房屋，2016年6月15日，朱诗兴搬出承租房屋内部分物品。2016年7月2日朱诗兴将所租房屋钥匙附信函邮寄给鑫元隆公司法人郭发军，郭发军于2016年7月4日收悉。2016年9月12日鑫元隆公司将该房屋重新出租。另查明，2016年1月30日，朱诗兴、李政海签订协议书解除合伙关系，由朱诗兴在二人所租房屋继续经营，并约定朱诗兴、李政海与鑫元隆公司所签《房屋租赁合同》中的权利、义务今后由朱诗兴承担，并将该情况告知鑫元隆公司，但鑫元隆公司对《房屋租赁合同》中朱诗兴、李政海约定的权利义务由朱诗兴承担并未明确表示同意。一审法院认为，双方于2014年11月14日所签《房屋租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。承租人在与鑫元隆公司所签《房屋租赁合同》未终止的情况下，未按约定向鑫元隆公司支付租金超过7天，违反合同约定，导致鑫元隆公司收取房屋租金的合同目的不能实现，鑫元隆公司有权依约解除双方签订的《房屋租赁合同》，朱诗兴在未按约定期限支付租金后搬出租赁房屋，双方租赁合同已经解除。本案朱诗兴、李政海违约导致合同解除，应当向鑫元隆公司承担支付违约金的责任，综合考虑合同解除系承租人过错所致，双方约定的租金、租期及鑫元隆公司于2016年9月12日已将房屋重新出租和当前市场经济景气度等因素，根据公平及诚实信用原则，双方约定282120元违约金过高，一审法院酌定由朱诗兴、李政海支付鑫元隆公司违约金70000元。李政海提出，其已退伙，退伙后经鑫元隆公司同意其退出《房屋租赁合同》当事人地位的答辩主张，无事实和法律依据，不予支持，李政海仍应与朱诗兴向鑫元隆公司承担违约责任。本案朱诗兴、李政海要求对形成附和的装饰装修物残值折抵违约金的主张，因其违约且鑫元隆公司不同意利用，故朱诗兴、李政海的主张不符合法律规定，一审法院不予支持。对未形成附合的装饰装修物，朱诗兴、李政海要求对未形成附和的装饰装修物价值折抵违约金的主张，因鑫元隆公司不同意折价抵扣违约金且鑫元隆公司进行了拆除、搬离、保管，故应由朱诗兴、李政海对未形成附和的装饰装修物自行处置。对朱诗兴、李政海按《房屋租赁合同》约定交付给鑫元隆公司的保证金5000元，因《房屋租赁合同》已解除，故鑫元隆公司应依约予以退还朱诗兴、李政海。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款之规定，判决：“一、原告玉溪鑫元隆房地产开发有限公司与被告朱诗兴、李政海于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月15日解除；二、由被告朱诗兴、李政海于判决生效之日起十日内连带支付原告玉溪鑫元隆房地产开发有限公司违约金人民币70000元；三、由原告玉溪鑫元隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还被告朱诗兴、李政海保证金人民币5000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。”二审诉讼中，鑫元隆公司、朱诗兴未提交新证据，李政海提交了照片四张，证明：鑫元隆公司还在使用原来的装修。经质证，朱诗兴无异议，鑫元隆公司则认为：其租给下一家后人家要怎么使用其不管，其没有因为李政海他们的装修增加租金，下一家的租金也远远低于和李政海他们合同的价格。本院认为，各方对李政海提交照片的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。经审查一审法院认定案件事实各方均无异议，本院均予以确认。本院认为，本案《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。现各方对一审判决解除合同及由鑫元隆公司退还保证金5000元均无异议，本院予以维持。综合当事人的诉、辩主张，本案二审的争议焦点为：1.李政海是否应承担本案《房屋租赁合同》解除后的法律责任？2.本案《房屋租赁合同》解除的违约责任应如何承担？关于争议1，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述法律规定，有效成立的合同非因法定事由或双方约定不得解除或终止，合同当事各方不得擅自退出合同履行或免除合同义务。本案中，仅依据李政海与鑫元隆公司法人郭发军之间的通话录音内容，并不能认定鑫元隆公司明确同意与李政海解除本案房屋租赁合同或无须李政海承担合同违约责任。即使鑫元隆公司知晓李政海与朱诗兴散伙及散伙约定、鑫元隆公司与朱诗兴约定变更第二年租金交纳时间及金额等，均不影响李政海承担本案合同义务。因此，李政海提出其已在征得鑫元隆公司同意的情况下退出了本案《房屋租赁合同》履行或免除了合同义务的主张，无事实与法律依据，本院不予支持，李政海仍应承担本案屋租赁合同解除后的法律责任。关于争议2，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，李政海上诉主张朱诗兴租金已经支付到2016年8月15日，鑫元隆公司在租金未到期的情况下要求朱诗兴搬离涉案房屋违约，应承担违约责任。鑫元隆公司则主张因朱诗兴未根据双方补充约定于2016年6月15日前支付2016年度第二次租金违约，应由承租方承担违约责任。对此，根据朱诗兴出具给鑫元隆公司的《租金支付承诺书》载明的内容，李政海主张朱诗兴租金交纳到2016年8月份不符合双方约定，无事实依据，鑫元隆公司主张承租人未按照协议约定于2016年6月15日前支付第二笔租金构成违约成立，故本案应由承租人一方承担解除合同的违约责任。双方合同解除后鑫元隆公司已于2016年9月12日将房屋另行出租，李政海并无证据证明鑫元隆公司在此期间存在扩大损失的行为，因此该段期间内的租金损失可以确定为鑫元隆公司因承租人违约所造成的损失，结合双方合同约定的租金及违约金水平，一审法院认定本案承租人一方应承担的违约金为70000元符合实际，本院予以维持。至于合同解除后装饰装修物是否应折抵违约金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案系承租人违约导致合同解除，鑫元隆公司作为出租人依法不应承担涉案租赁房屋内装饰装修物残值损失的赔偿义务；现鑫元隆公司不同意利用涉案房屋内的装饰装修物，且鑫元隆公司已将涉案房屋另行出租，因此鑫元隆公司对涉案房屋内的装饰装修物也无补偿义务，故李政海的该项上诉主张不能成立。综上所述，李政海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1688元，由李政海负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长 卢 伟审判员 ＸＸＸ审判员 吴析咛二〇一八年四月十二日书记员 刘 骐