河南省沈丘县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈民初字第1356号
原告姜彩霞，女，汉族，居民、住沈丘县。
原告李海彦，男，汉族，居民、原告姜彩霞之夫，住址同上。
二原告委托代理人贾全文，沈丘县148法律服务所法律工作者。
被告李蕾（又名李洪吉、李关心），男，汉族，居民，住沈丘县。
委托代理人陈春梅，女，汉族，被告李蕾之妻，住址同上。
委托代理人赵中华，河南恪信律师事务所律师。
原告姜彩霞、李海彦诉被告李蕾（又名李洪吉、李关心）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告姜彩霞、李海彦及委托代理人贾全文，被告李蕾及委托代理人赵中华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姜彩霞、李海彦诉称，我们与被告系同村人，被告在沈丘县城开发房地产，原告听其宣传和反复劝说让购买他开发的商品房后，与被告达成口头协议，同意购买火车站转盘西路北四层楼房一套，约定158000元，待房产证办好后再交办证费6000元，下余款全部结清。2011年7月27日，原告按约定预交50000元，2012年农历12月初3又交款50000元。房屋建好后，原告要求被告交付房屋并补交下余房款和办证费6000元时，但被告以房屋涨价为由拒不交房。被告的行为侵犯了我们的合法权益。请求判令被告履行合同约定，将四楼的一套房屋交给我们使用，我们也愿按合同约定将办证费和余欠房款交给被告；若被告拒绝交房，被告应返还我们已交房款，并给我们已交房款一倍的赔偿，还要赔偿我们所交房款的利息。
被告李蕾辩称，1.原告所诉与事实不符，双方并没有口头约定房款158000元，即使有也是当时约定的一次付清。原告所购买的系四楼122.5平方米，因为同一个小区1至4楼的销售价均为每平方米1800元，不可能低于其他人500元按1316元一个平米卖给原告。2.原告要求交付和索要房产证系无理要求。因为双方并没有书面购房协议，也没有口头协议，因该套房屋无法达成协议，原告就在今年的11月初为此事在别人家与我们争吵。争吵中，原告提出要求退房并对我们实施威胁，基于此，该房屋我们坚决不再卖给原告。请求驳回原告的诉讼请求。
原告提交的证据有，第一组，①2011年7月27日中国建设银行的转账凭条。②原告书写的收款条、房屋总价款证明各一份。③证人刘朝杰的证词。证明原告已交付给被告149900元购房款，其中第一笔50000元是定金，另99900元是购房款。约定到交房时再交办证费6000元和补交齐所欠购房款。第二组，房屋照片11张，证明被告所开发楼房和所售楼房已有人居住，被告没有将4层中户的楼房交付给原告的事实。
被告的质证意见为，1.对两收款条的真实性无异议，对转账凭证的异议为，该49900元的转款凭证和2012年7月27日收到的50000元款系同一笔。2.被告在2011年7月27日收到的房款是在入住之前应当付清的。所说的补交余款和办证费6000元是虚构的。3.在所交的100000元款中，其中的50000元是预交款不是定金。4.照片与本案不具有关联性，无法显示照片的拍摄时间和地点。
针对被告的质证意见，原告认为，我们给付被告5万元定金是事实。2011年7月27日被告出具的50000元收条与通过银行转账的49990元是两笔不同数额的房款，被告没有证据证明是同一笔款。入住之前付清款项也是不实的，其他的住户也没有全部付清房款也已入住。纠纷的原因是被告要求房屋涨价拒交房屋而引起的，是被告违约。
被告认为，原告在银行汇款额为49900元，因50000元以上需要提供身份证，原告当时没带身份证才转账49900元，在补交了100元后才给原告出具了50000元的收条，转款和收条实为同一笔款。所交付房屋的其他住户房款均已交清，违约方在原告。原告已经知道被告卖的是小产权房无法办证，又要求交房和办证是不合理的。
被告提交的证据有，1.对李大礼的调查笔录和房屋买卖合同书。2.对王彩兰的调查笔录和刘斌的房屋买卖合同书。3.对刘海玲的调查笔录。4.证人郑秀平、韩乃建、吴芹的证词。证明被告开发的房子在刘楼，均是入住前付清房款，办证费有购房者承担，原告仅向被告支付10万元房款，因原告不足额交付房款并主动提出退房退款，双方在证人吴芹家发生争吵。合同的违约方是原告，原告违约应赔偿被告损失。基于双方同村，被告坚决不再将房屋出卖给原告，同意退款给原告。
原告的质证意见为，1.证人与本案的被告经常在一起打牌，系牌友，存在厉害关系。2.被告代理人取证不合规定，证人证明被告代理人取证时只有律师一人，但是笔录上又添加了另一律师的名字。3、证人的证言均虚假，证言如出一辙，均说要求退10万元等，明显是事先安排好的。4.房屋买卖合同是被告和别人签订的，与原告无关，按被告所说的价格算既不合理也不合法。5.本案是被告违约，被告拒不将房屋向原告交付，又拒不返还购房款，过错在被告。
根据原被告双方对证据的质证，本院确认如下事实，原告姜彩霞、李海彦与被告李蕾系同村，2011年被告李蕾在沈丘县城搞商品房开发。同年7月原被告协商并口头约定，将位于沈丘县城交通东路交警大队后待建的一栋6层楼房四楼中户一套122.5平方米的房屋以158000元总价卖给原告。当月27日，被告李蕾领原告到尚未开工的场地观看了地理位置。原告同意购买后，即通过中国建设银行向被告转款49900元，被告给原告书写了收款条，其内容为，“今收到姜彩霞购房款预交五万元整（50000.00）注，总房款壹拾伍万捌仟元整，办房产证费用6000元，总计壹拾陆万贰仟元整，另：水电入户由购房者自负，房屋建筑面积122.5平方米。李洪吉20**年7月27号”。被告写好后，又分别在50000.00元和签名处加盖了李洪吉的个人印章。2011年10月，该楼房正式开工。2013年1月14日（农历12月初三）原告又交付给被告房款50000元，被告又以李关心的名义为原告书写了收款条，内容为，“收条，今收到李海燕交购房款伍萬元整，（50000.00）李关心。”并加盖了被告的个人印章和手印。当原告要求被告交付房屋和补交下余房款及办证费时，被告李蕾以房屋涨价为由拒绝向原告交房，原被告为此多次发生争吵，原告其后要求被告返还所交房款，被告李蕾又以手里没钱为由拒绝退款。引起纠纷，原告提起诉讼。
另查明，被告李蕾销售的商品房系被告个人开发建设，政府没有为其颁发国有土地使用证、没有建设工程规划许可证和施工许可证、没有商品房预售许可证，房屋建好后，也未经政府有关部门验收。
本院认为，我国商品房的开发预销售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。对不符合商品房销售条件的房地产开发企业，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
被告李蕾不具备商品房的开发资质和条件，在没有取得土地使用证、建设规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证的情况下，私自开发预售、销售商品房，收取买房人预订房款和购房款，违反了国务院《城市房地产开发经营管理条例》和中华人民共和国建设部《城市商品房预售管理办法》的相关规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告李蕾明知自己没有商品房开发和商品房的预销售资格，隐瞒事实，收取原告购房款，预销售商品房，违背了诚实信用原则，又违法了我国法律和行政法规的强制性规定。被告李蕾由于拒绝向原告交房，故原告请求被告返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿，符合法律规定，其请求本院予以支持。按照购房款一倍计算，被告李蕾除向原告返还已收取的100000元购房款外，还应给予原告不超过购房款一倍即100000元的赔偿，并赔偿原告所交房款利息损失。利息计算按照中国人民银行发布的同期商业银行贷款基准利率从被告收到购房款之日至付清全部房款之日。被告虽然提交了其与案外人李先锋、李高升、刘斌所签订的3份房屋销售合同书，约定的房价为每平方米1800元，该三份合同均是在2012年期间签订，本案原告不是合同的相对人，因此该三份合同对原告均不具有法律约束力。关于双方所争议的2011年7月27日原告通过建设银行沈丘支行汇给被告的49900元与原告当日出具的50000元现金收条是否同一笔款的问题。从原告申请的证人当庭的证词并结合原告的起诉书、被告的陈述以及该案全部证据材料看，被告的辩称意见较为符合情理，故本院对被告的辩称意见予以采信，确认被告收取原告的购房款为两次，每次50000元，合计100000元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（五）项、第二款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条的规定判决如下：
一、被告李蕾于判决生效后的10日内返还原告姜彩霞、李海彦购房款100000元，并按中国人民银行公布的同期商业银行贷款基准利率支付利息，第一笔50000元的计息起止时间为2011年7月27日至全部清结之日，另一笔50000元的计息起止时间为2013年1月14日至全部清结之日。
二、被告李蕾向原告姜彩霞、李海彦支付购房款一倍的赔偿金100000元，于判决生效后的10日内履行。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1400元，由被告李蕾承担。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 米学敏
审 判 员 韩媛媛
代理审判员 范双双
二〇一四年一月十日
书 记 员 韩 啸