湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0702民初596号原告：刘凤奇，男，1954年出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告：常德市和谐餐饮服务有限公司，住所地常德市武陵区芷兰街道办事处。法定代表人：高小明。委托诉讼代理人：熊娟，该公司员工，一般授权代理。原告刘凤奇与被告常德市和谐餐饮服务有限公司（以下简称和谐餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用简易程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘凤奇、被告和谐餐饮公司的委托代理人熊娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤奇请求依法判令：1、判令解除刘凤奇与和谐餐饮公司的产权式酒店客房租赁合同；2、和谐餐饮公司支付2018年2月10日至合同解除之日的租金；3、和谐餐饮公司支付合同有效期内的逾期违约金；4、和谐餐饮公司从合同解除之日起，承担一个月的装修损失；5、和谐餐饮公司承担本案全部诉讼费。和谐餐饮公司辩称：1、拖欠租金是事实，同意解除合同，且不是我们要求和刘凤奇解除合同，是刘凤奇要求解除合同，我方已经在2018年2月10与刘凤奇解除合同。2、对刘凤奇诉讼请求，不同意支付1个月租金；3、违约金也不同意；4、装修损失不承担；5、我方不承担诉讼费用。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2016年2月25日，刘凤奇（甲方：出租人）与和谐餐饮公司（乙方：承租人）签订了《紫东大酒店客房租赁合同》，该合同约定：本合同所出租的房屋，座落于常德市武陵区火车站广场东侧第三栋39号房，产权面积46.09平方米，房屋产权证号001431**，购房金额大写壹拾陆万肆仟捌佰陆拾叁元。租赁期为拾年（120个月），自2016年2月25日起至2025年12月31日止，乙方租赁甲方房屋作宾馆经营之用，如乙方需根据经营状况改变经营用途，须经甲方书面同意。租金及其支付方式约定为：1、前三年每年的租金按购房金额的8%计算，即每年租金为人民币大写壹万叁仟壹佰捌拾玖元（小写13189.00元）；每季度租金为人民币大写叁仟贰佰九十柒元（小写3297.00元）；第四、五年每年的租金按购房金额的9%计算，即税前每年租金为人民币大写壹万肆仟捌佰叁拾捌元（小写14837.67元）；第六至十年每年的租金按购房金额的12%计算，即税前每年租金为人民币大写壹万玖仟柒佰捌拾肆元（小写19783.56元）；所有的税、费均由乙方负责支付，甲方概不负责。2、乙方租金每季度交付一次，并按照先付款、后租房的原则，提前15天一次性向甲方付清下季度的租金，但第一年的租金按如下办法支付：合同签订即支付第一季度的租金，第二、三季度租金在第三季度末支付，第四季度租金在第四季度末付清。3、租金支付方式为银行转账，乙方向甲方转账的开户银行为中国建设银行，账户名为刘凤奇、账号为6217003000102107282作为乙方支付房屋租金的指定账户。房屋修缮责任约定为：在租赁期内，由乙方负责房屋及附属设施的维修。违约责任约定为：在租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同、收回该房屋，由此造成甲方的一次损失，乙方应予以赔偿：……（2）、拖欠租金超过一个月的；（3）乙方逾期未付租金，处应补交租金外，还须按拖欠天数支付违约金，标准为每天租金的100%；合同对其他内容还进行了约定。合同签订后，和谐餐饮公司按合同约定支付了2016年度的租金，2017年第一季度的租金支付时间为2017年11月3日，第二季度的租金支付时间为2018年2月9日，第三、第四季度租金支付时间为2018年2月12日，刘凤奇认为和谐公司未按照租金合同约定支付租金，遂提出前列诉讼请求。另查明，刘凤奇在诉状中对违约金的标准主张为按30%计算。以上事实，有《紫东大酒店客房租赁合同》、刘凤奇中国建设银行个人活期账户交易明细、短信记录等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受到法律保护，刘凤奇与和谐餐饮公司签订的《紫东大酒店客房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，对其效力，本院予以确认。和谐公司未按照上述租赁合同约定支付租金违反了合同约定，刘凤奇有权解除合同，和谐公司亦同意解除合同，故本院对刘凤奇要求解除与和谐餐饮公司签订的《紫东大酒店客房租赁合同》诉讼请求予以支持。合同解除后，和谐餐饮公司应支付合同解除前未给付的租金，根据合同约定，和谐公司应当提前15天一次性向刘凤奇支付下季度的租金，故应自2018年2月10日起支付2018年第一季度的租金，故本院对刘凤奇要求支付自2018年2月10日起至合同解除之日止的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期违约金计算问题，和谐餐饮公司应在2017年2月10日支付第一季度租金，但和谐餐饮公司在2017年11月3日逾期支付第一季度租金，逾期天数为267天，按每天租金36.63元（3297元÷90天）计算2017年第一季度违约金总数为2934元（267天×36.63元/天×30%），刘凤奇对2017年第一季度的违约金请求为2338.7元，本院予以确认。和谐餐饮公司按租赁合同约定应在2017年5月10日支付第二季度租金，但和谐餐饮公司于2018年2月9日逾期支付2017年第二季度租金，逾期天数为241天，故2017年度第二季度违约金为2648元（241×36.63元/天×30%），刘凤奇仅主张2017年第二季度违约金2338.7元，本院予以确认。和谐餐饮公司按租赁合同约定应在2017年8月10日支付2017年第三季度租金，但和谐餐饮公司于2018年2月12日逾期支付2017年第三季度租金，逾期天数为156天，故2017年第三季度违约金为1714元（156×36.63元/天×30%），刘凤奇仅主张2017年第三季度违约金1449元，本院予以确认。和谐餐饮公司按租赁合同约定应在2017年11月10日支付2017年第四季度租金，但和谐餐饮公司于2018年2月12日逾期支付2017年第四季度租金，逾期天数为94天，故2017年第四季度违约金为1032.9元（94×36.63元/天×30%），刘凤奇仅主张2017年第四季度违约金570.9元，本院予以确认。综上，刘凤奇主张的2017年度违约金总额为6697.3元，本院予以支持。刘凤奇请求和谐餐饮公司支付一个月的装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除刘凤奇与常德市和谐餐饮服务有限公司于2016年2月25日签订的《紫东大酒店客房租赁合同》；二、常德市和谐餐饮服务有限公司在本判决生效后十日内向刘凤奇支付自2018年2月10日起至《紫东大酒店客房租赁合同》解除之日止的租金2820.51元（77天×36.63元）；三、常德市和谐餐饮服务有限公司在本判决生效后十日内向刘凤奇支付2017年度逾期违约金6697.3元；四、驳回刘凤奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3731元，减半收取1865.5员，由常德市和谐餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  张波二〇一八年四月二十七日代理书记员  李旋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。