湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1636号
原告谭顺芳，女。
委托代理人尹保财，湖南问由律师事务所律师。
原告谭美忠，男。
委托代理人尹保财，湖南问由律师事务所律师。
被告王金虎，男。
被告王金龙，男。
被告永兴县中联地产中介服务中心。
经营者过美平，女。
委托代理人邓美芬，女。
原告谭顺芳、谭美忠诉被告王金虎、王金龙、永兴县中联地产中介服务中心（以下简称永兴中联地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗利桃独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭顺芳、谭美忠及其委托代理人尹保财和被告王金龙、永兴中联地产的委托代理人邓美芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：两原告准备在永兴县县城购买一套商品房解决母亲的生活居住问题，遂联系被告永兴中联地产物色房屋。2015年7月23日，原告谭美忠委托谭顺芳，被告王金虎委托王金龙与被告永兴中联地产三方共同签订《定金协议》，约定由被告王金虎、王金龙向两原告出售位于永兴县老水南信用社后边新建一栋八层靠西边的三楼住房一套，面积为129M2，出售价格为259800元，原告须于协议签订当日支付定金20000元，买卖双方应在签订定金协议时向经纪方即被告永兴中联地产支付成交总价的1.5%服务佣金。协议还对房屋权属、违约责任及卖方提供房屋权属资料及文件等附随义务作出了约定。协议签订后，原告向被告王金龙支付了20000元定金，向被告永兴中联地产支付了佣金3897元。8月9日，原告谭顺芳与被告王金龙及被告永兴中联地产签订《房地产买卖合同》，在合同中对房屋位置、产权情况、房屋成交价格及付款方式、交房时间、三方责任、服务佣金收取、违约责任及其他事项作出了明确规定。合同签订后，被告永兴中联地产未向原告提供被告王金虎身份信息及房屋的合法转让资料。经原告了解，被告永兴中联地产介绍的被告王金龙、王金虎出售的房屋无法办理房屋权属证书。尔后，原告向三被告发送了终止合同的通知。事后，原告得知，涉案房屋系被告王金虎于2008年8月19日从张永兵处购买，且该房屋为张永兵等4人合伙兴建，建设用地规划许可证的规划设计要求建筑层数为3层以下，故该房屋为集体所有的土地建房且系违法建筑，不能转让。原告认为，三被告明知房屋不能转让，不能办理房屋权属证书，仍将该房屋出售给原告，致使原告蒙受损失。经双方多次协商未果，请求判令：1、确认两原告与被告王金龙、王金虎、永兴中联地产签订的《定金协议》、《房地产买卖合同》无效；2、被告王金虎、王金龙向两原告退回定金20000元；3、被告永兴中联地产向两原告退回中介佣金3897元，并承担两原告为实现债权的费用10000元；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告王金龙辩称：原告作为完全民事行为能力人，是在充分了解涉案房屋的情况后才签订的合同，故定金协议和房地产买卖合同均合法有效，已收取的定金不能退还。
被告永兴中联地产辩称：1、答辩人与两原告系居间合同关系，答辩人已按要求向两原告提供了符合条件的房屋信息，且两原告与卖方已签订合同，答辩人已完成了居间服务，有权收取两原告的报酬；2、答辩人已告知涉案房屋为小产权房，且两原告也是在充分了解房屋信息后才签订的合同，故答辩人对两原告已尽到告知义务，提供房屋的信息真实。请求法院驳回两原告对答辩人的诉讼请求。
被告王金龙虎到庭参加诉讼，亦未予答辩。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、定金协议，拟证明两原告通过被告永兴中联地产中介与被告王金虎、王金龙签订定金协议的事实；
证据2、中联地产专用收据2份，拟证明原告于2015年7月23日向被告王金龙、王金虎交付定金20000元，向被告永兴中联地产交付中介佣金3897元；
证据3、房地产买卖合同、售房合同、永兴县私人建设用地规划批准单、建设用地规划许可证及规划设计图,拟证明说明涉案房屋属于违章建筑，未取得国有土地使用证、房产证，不能出售和转让，原、被告签订的房地产买卖合同无效；
证据4、中止房地产买卖合同的函、手机信息记录，拟证明原告向被告发出中止和终止房地产买卖合同的通知；
证据5、票据40张，拟证明原告为追回定金并处理相关事宜，花费10076元；
证据6、企业注册登记资料，拟证明被告永兴中联地产的主体资格。
被告永兴中联地产为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、定金协议，拟证明原告在签订协议前已对涉案房屋充分了解，且在协议中约定产生的纠纷与中介公司无关；
证据2、房地产买卖合同，拟证明原告与被告王金龙签订的合同是双方真实意思的表示，被告永兴中联地产只起见证的作用，不是合同的当事人；
证据3、售房合同、永兴县私人建设用地规划批准单、建设用地规划许可证及规划设计图、谭顺芳和王金龙的身份证复印件、王金虎出具给王金龙的授权委托书、手机信息记录,拟证明被告永兴中联地产尽到了提供真实有效售房信息的义务，原告与被告王金龙、王金虎签订的合同有效。
被告王金龙、王金虎未向本院提交证据。
经审理查明：2015年7月23日，经被告永兴中联地产介绍，原告谭顺芳与被告王金龙签订《定金协议》，约定王金龙、王金虎将位于永兴县老水南信用社后边新建一栋八层靠西边的三楼住房一套出售给谭美忠、谭顺芳，买方于当日交定金2万元，定金交纳30日内签订房屋买卖协议，双方在签订定金协议时向经纪方即被告永兴中联地产支付成交总价的1.5%服务佣金;协议签订后，王金龙、王金虎保证上述房地产权属清晰，无争议、未被判决、任何司法机关及纪检部门查封、裁定限制出售，也未设置抵押和质押，不在建设拆迁范围内，且已取得其他共有人同意；王金龙、王金虎应提供房屋所具有的真实证明等相关手续的复印件，房屋签订买卖协议时只提供建设用地规划许可证复印件与私人建设用地规划批准单复印件及王金虎与张永兵售房合同；基于经纪方已提供了中介服务，买卖双方若因虚假文件或隐瞒（中介）有关房屋真实性或其他任何事宜而导致该房屋双方不可成交的一切纠纷，由买卖双方承担各自的赔偿责任，且不影响经纪方收取佣金权利的实现并卖方同意与经纪方均分购房定金；卖方收取定金后不出售该房屋的，视为违约，卖方应双倍返还定金予买方，买方支付定金后悔约不买的，视为违约，买方所交定金不退并卖方可另行出售该房屋。在该定金协议及房屋交接清单上，原告谭顺芳签署了其本人和原告谭美忠的姓名，被告王金龙签署了其本人和被告王金虎的姓名，被告永兴中联地产加盖了印章。协议签订后，原告谭顺芳以其和谭美忠的名义向被告王金龙支付了定金2万元，向被告永兴中联地产支付了中介佣金3897元；被告王金龙以其和王金虎的名义向原告谭顺芳出具了定金收据。
8月9日，原告谭顺芳、被告王金龙与永兴中联地产签订《房地产买卖合同》，约定王金虎将涉案房屋以259800元出售给谭顺芳，已交纳的定金2万元转为购房款，余款239800元一次性付款至王金虎的中国工商银行账号；购房款付清时合同生效，卖方在收到买方全部购房款时交房；卖方收取定金后不出售该房屋的，视为违约，卖方应双倍返还定金予买方，买方支付定金后悔约不买的，视为违约，买方所交定金不退并卖方可另行出售该房屋，基于经纪方已提供了中介服务，卖方同意与经纪方均分该定金；合同签订后，若买方或卖方未能依本合同条款履行均视为违约，违约方应向守约方支付等额于成交总价10%的违约金，同时还要向经纪方支付等额于买卖双方所缴服务佣金的违约金，即经纪方所收的服务佣金不退；永兴中联地产见证买卖双方签订本合同；永兴中联地产只负责提供房源，买卖双方若因虚假文件或卖方隐瞒（中介）有关房屋真实性或其他任何事宜而导致双方不可成交的一切纠纷，卖方应承担一切赔偿责任并今后如有任何法律责任均与经纪方无关。三方还就合同其他事项进行了约定。
合同签订后，原告谭美忠了解到涉案房屋未办理房屋所有权证和国有土地使用证，遂以原告谭顺芳代理人的身份向被告王金龙和永兴中联地产发送了《关于中止房地产买卖合同的函告》，要求解除房屋买卖合同，被告永兴中联地产退还中介费并督促被告王金龙退还定金。经与被告永兴中联地产和王金龙协商未果，两原告遂诉至本院。
另查明，被告王金龙委托被告永兴中联地产出售涉案房屋时，向被告永兴中联地产提供了被告王金虎的委托书和售房合同、永兴县私人建设用地规划批准单、建设用地规划许可证和规划设计图。委托书载明，王金虎委托王金龙在出售涉案房屋过程中与买方进行价格商谈和签订协议、收取定金，正式售房合同由王金虎本人持身份证亲自签订。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、定金协议和永兴县中联地产经纪有限公司专用收据、房地产买卖合同、永兴县私人建设用地规划批准单、建设用地规划许可证和规划设计图、售房合同、委托书、中止房地产买卖合同的函、手机信息记录等证据证明，足以认定。
本院认为：一、被告王金龙委托被告永兴中联地产出售涉案房屋时，向被告永兴中联地产提供了被告王金虎的委托书，依该委托书的内容，被告王金龙可代理被告王金虎在出售涉案房屋过程中与买方进行价格商谈和签订协议、收取定金，故被告王金龙与原告谭顺芳签订《定金协议》产生的法律后果，应由被告王金虎承担。因被告王金虎的授权委托书明确由其本人持身份证与买方签订正式售房合同，故被告王金龙无权与原告谭顺芳签订《房地产买卖合同》；另外，《城市房地产管理法》和《城市房地产转让规定》均规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，被告王金虎未实际取得涉案房屋的房屋所有权，该房屋进入房地产交易市场的条件尚不具备。综上，原告谭顺芳与被告王金龙和永兴中联地产就该房屋转让签订的《定金协议》和《房地产买卖合同》均无效。原告谭顺芳要求确认《定金协议》和《房地产买卖合同》无效，由被告王金虎退还定金20000元，有事实和法律依据，本院予以支持；因被告王金龙系被告王金虎的代理人，故被告王金龙不具备本案当事人的诉讼主体资格，原告要求被告王金龙退还购房定金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；
二、《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。因此，房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关的或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面信息。在本案中，被告永兴中联地产仅依据被告王金龙提供的被告王金虎的委托书和售房合同、永兴县私人建设用地规划批准单、建设用地规划许可证和规划设计图，在未核实被告王金虎是否取得涉案房屋所有权的情况下，促成原告谭顺芳与被告王金虎签订《定金协议》和《房地产买卖合同》，既未向原告尽到如实报告义务，又违反了《城市房地产管理法》和《城市房地产转让规定》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律规定，故被告永兴中联地产不得要求原告谭顺芳支付中介服务费并应承担原告谭顺芳的损害赔偿责任，原告谭顺芳要求被告永兴中联地产退还中介服务费3897元，有事实和法律依据，本院予以支持；
三、原告谭顺芳与被告王金龙签订《定金协议》时，原告谭美忠未在合同上签名，而《房地产买卖合同》是由原告谭顺芳作为买方与被告王金龙签订的，且依据原告提供的证据《中止房地产买卖合同的函》，原告谭美忠自认其为该房屋买卖合同纠纷中原告谭顺芳的代理人，故原告谭美忠不是本案的适格原告，就本案无权主张要求；其无权主张要求被告永兴中联地产承担为实现债权的费用。原告谭顺芳提供的票据，不能证明因被告永兴中联地产未尽到如实报告义务而造成原告谭顺芳的经济损失，故原告谭顺芳要求被告永兴中联地产承担为实现债权支出的10000元，无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《城市房地产转让管理规定》第六条，《房地产经纪管理办法》第二十二条、第二十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告谭顺芳与被告王金虎、王金龙、永兴县中联地产中介服务中心签订的《定金协议》和《房地产买卖合同》无效；
二、限被告王金虎于本判决书生效后10日内退还原告谭顺芳定金20000元；
三、限被告永兴县中联地产中介服务中心于本判决书生效后10日内退还原告谭顺芳中介服务费3897元；
四、驳回原告谭顺芳的其他诉讼请求；
五、驳回原告谭美忠的诉讼请求。
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费747元，减半收取373.5元，由被告王金虎承担200元，由被告永兴县中联地产中介服务中心承担173.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审 判 员 罗 利 桃
二〇一五年十一月十日
代理书记员 马 佳 伶
法 官 寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《城市房地产转让管理规定》
第六条下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《房地产经纪管理办法》
第二十二条房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。第二十三条委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。