民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初2259号
原告沈阳万隆物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路290号。
法定代表人李永超，系该公司总经理。
委托代理人邢译文，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被告冯国立，男。
原告沈阳万隆物业管理有限公司诉被告冯国立物业服务合同纠纷一案，本院2016年2月26日立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告沈阳万隆物业管理有限公司委托代理人邢译文、被告冯国立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳万隆物业管理有限公司诉称，被告购买了沈阳市铁西区北三中路22甲3号1-7-2房屋一套，于2012年1月9日与原告办理了上述房屋的交接手续，并入住。被告在领受房屋并入住后也就享受到了原告对富云新都小区的物业管理服务，而被告自2012年1月9日到2015年6月17日一直拖欠物业费达3年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的权益。现诉至法院，要求法院判决被告支付物业费3742元；被告承担本案诉讼费。
被告冯国立辩称，我质疑万隆物业的资质，我不知道这个物业已经进住，具体当时业主委员会签的协议，业主委员会成员我们质疑，所以我对万隆物业的身份提出质疑，对物业提供三年的物业服务当时情况整个公共设备没人维护，园区地面破损，园区管道坏了，挖坑和回填都不及时还有小区井盖基本就是虚盖，起不到保护作用；小区路灯几乎没有，晚上出去什么都看不到，配上井盖非常危险，还有人因为这个受过伤，具体我需要时间提供证据；机动车出入园区没人管理，小区大门大敞四开，保安不尽职；园区没有门卡；小区内无监控设备，小区里车被划过，电动车也被盗，报警后提供不了监控录像，楼门锁和闭门器一直都是坏的，业主出入非常危险，起不到保护作用，外来人随便进，我们园区小粘贴到处都是，小孩有一个游戏区域长年无人维护，其中有一个小孩从上面摔过，当时把牙都摔掉了，我也需要提供证据；楼道墙壁受损，楼道脏乱无人清扫，据说是物业欠保洁人员工资，所以无人及时清扫；楼道长期堆放杂物无人清理，小区内停车无顺序，随意占用公共设备和绿地，物业管理费应该请中国会计师审核，但我这个物业就没有，收支也没有向业主进行公示；家里墙壁漏水，墙体长毛，联系物业多次也没有人来维修，小区蓄水池无人清理，水中有杂质和异物，表面还有油膜，绿地无人修剪，楼体破损无人维修。
经审理查明：被告冯国立系沈阳市铁西区“昱和.富云新都”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区北三中路22甲3号1-7-2、建筑面积111.8平方米。2011年12月30日原告与沈阳市铁西区“昱和.富云新都住宅小区”业主委员会签订物业服务委托合同，约定原告自2012年1月1日至招标选定新的物业管理企业正式接收时止为“昱和.富云新都”小区提供物业管理服务，住宅物业服务费0.80元/平方米/月，商业网点、车库0.4元/平方米/月，电梯费12元/人/月。依据实际期限按上述第1项标准计算服务费，由新物业管理企业在接收时支付。同时物业服务委托合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。2012年6月18日原告与沈阳市铁西区“昱和.富云新都住宅小区”业主委员会签订物业服务合同，约定原告自2012年6月18日至2015年6月17日为“昱和.富云新都”小区提供物业管理服务，住宅物业服务费0.80元/平方米/月，商业网点、车库0.4元/平方米/月，电梯费12元/人/月。交费方式为年预交一次，每年末交下年度物业服务费。物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。2015年6月17日物业服务合同到期，原告不再为“昱和.富云新都”小区提供物业服务。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告与业主大会或业主委员会协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告与“昱和.富云新都住宅小区”业主委员会签订的物业服务合同约定预交物业费的交费方式，然而由于本园区业主的交费意愿并不是很积极同时交费率也不是很高，如业主并未按照合同约定预交第一期物业费，这同样会影响原告提供服务的质量。根据原告提供的证据以及本院处理的此小区其他案件等相关情况，尚不足以认定原告按照物业服务合同约定完全履行了约定的义务，但由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的房屋漏水问题，房屋漏水多与房屋建筑质量有关，涉及案外第三人，本诉不予处理。原告与业主委员会签订的物业服务合同约定住宅物业管理费0.80元/平方米/月，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定2012年1月9日至2015年6月17日期间被告应交纳物业管理费2401元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告冯国立于本判决生效后十日内给付原告沈阳万隆物业管理有限公司2012年1月9日至2015年6月17日期间的物业服务费人民币2401元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告沈阳万隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告冯国立承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张伟
二〇一六年四月十二日
书记员 李鲲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。