浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终1320号
上诉人(原审被告)：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴俊杰，男，1983年11月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被上诉人(原审原告)：骆函静，女，1983年9月1日出生，汉族，住浙江省东阳市。
上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司为与被上诉人吴俊杰、骆函静商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院(2016)浙0783民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判。事实与理由：原审认定事实及适用法律错误。一、关于逾期交房违约金，2014年5月26日，双方已办理了交房手续，并使用至今，且被上诉人也承认，说明被上诉人已以实际行动认可交房事实。法院不能仅根据涉案合同约定交付条件就认定交房条件未成就，并判令上诉人承担逾期交房违约金。二、关于逾期交付权属证书违约金，上诉人对此表示不认可。根据合同约定，上诉人只有配合被上诉人办理过户登记手续的义务，故被上诉人的诉求不符合合同约定。
被上诉人吴俊杰、骆函静辩称，被上诉人陈述2月10日实际交付房子交给上诉人，并称是约定6月30日交付的，两者矛盾。上诉人要求调整逾期办证违约金不符合合同约定。
原审原告吴俊杰、骆函静向一审法院起诉请求：一、被告按已付房款的万分之十按日向被告先行支付自2014年1月8日至2015年12月31日的逾期交房违约金3712778元。自2016年1月1日起，如仍违约，则按同标准支付违约金至实际达到交付条件之日止；二、被告按已付房款的0.1‰按日向原告支付自2015年1月1日起至2015年12月31日的违约金188741.50元。自2016年1月1日起，如仍违约，则按同标准支付违约金至实际交付土地、房屋权属证书之日止；三、被告继续履行，直到按约定使出售商品房完全达到交付使用条件；四、被告继续履行合同，办好土地证、房屋权属证书并交付原告。
一审法院认定事实：两原告系夫妻。2014年1月12日两原告一次性向被告支付涉案房屋购房款共计5171000元。被告向两原告出具收款收据一份，并注明系一次性付清。2014年5月26日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份（合同编号分别为：2014预255138），合同的主要内容为：“……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园J区C71B号……该商品房合同约定建筑面积共522.77平方米……第五条，计价方式与价款，3、按套（单元）计算，该商品房总价款为5171000元……第七条，付款方式及期限，1、一次性付款，买受人已付购房款5171000元……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；……第十条，出卖人逾期交房的违约责任，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十五条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为音乐会条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、小区道路、水、电等，具备交付使用。……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”同日，原、被告办理交房手续，原告领取了涉案房屋的钥匙及相关的商品房住宅使用说明书、质量保证书。涉案房屋所在房屋工程于2012年12月31日通过竣工验收，于2016年4月6日通过备案。另查明，被告仅办理了涉案房屋所在地块的土地使用权初始登记，至今未取得涉案房屋的房屋所有权初始登记。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案争议焦点主要是：1、被告是否存在逾期交房的情形。原告认为虽然2014年5月26日已经办理了交房手续，但合同约定交房时间为2013年12月31日，交付时涉案房屋未符合交付条件，涉案房屋的道路、水、电等均未达到合同约定的标准，相应的竣工验收备案表出具时间为2016年4月6日，且原告支付房款时间为2015年1月12日。被告辩称交房时间不可能早于原告实际购房时间，故合同中约定的2013年12月31日交房系笔误，合同签订当日双方即办理了交房手续，且原告在购房时涉案房屋已竣工，系在原告验收后办理的交房手续，涉案房屋于2013年12月31日前已具备了交付使用的条件，建设工程竣工验收备案证明的有无并不实质影响房屋的使用，故被告并不存在逾期交房的情形。原告支付购房款为2014年1月12日，与被告签订浙江省商品房买卖合同为2014年5月26日，而合同约定的交房时间为2013年12月31日，不符合常理，但可以肯定的是涉案房屋应当于2013年12月31日已具备交付条件。原告履行付款义务的时间应认定为系原、被告对购房一事达成合意，被告应自收到购房款后及时交付相应的房屋。虽然涉案房屋已于2014年5月26日交付给原告，但根据被告提供的证据，被告于2013年12月31日前仅达到了部分交房条件，根据合同约定的交付条件，被告尚需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。涉案房屋直至2016年4月6日才取得房屋建筑工程竣工验收备案表，房屋建筑工程竣工验收备案表中所列备案文件目录中包含规划、公安消防、环保等部门出具体的认可文件或准许使用文件，故应确认涉案房屋于2016年4月6日才符合交房条件。综上，应确认被告逾期交房的时间应为2014年1月13日至2016年4月5日。2、逾期交房的违约金标准是否应予以调整。原告要求被告以涉案房屋的购房款为基数按照合同约定的每日万分之三支付违约金，被告辩称合同约定的违约金过高，应予以调整。原告未提供因被告违约而给其造成损失的证据，涉案合同约定的逾期交房违约金显然过高，故被告的辩称意见应予以采纳。酌定逾期交房的违约金的计算方式为以已付购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。3、被告是否应支付逾期办证违约金。原告主张要求被告支付自2015年1月1日起按已付房价款的日万分之一计算至交付土地、房屋权属证书之日止的逾期交付权属证书违约金。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其已取得土地使用权初始登记，故不存在违约行为，不应承担违约责任。涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2014年12月31日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告至今未取得涉案房屋的不动产权初始登记，已构成违约。关于上述权属证书是否需要交付给买受人的问题，虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，故原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金应计算至被告取得涉案房屋的不动产权初始登记后通知原告办理不动产权转移登记之日止。综上所述，原告的诉请部分成立，应予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊杰、骆函静逾期交房违约金792447.13元。二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊杰、骆函静逾期办理不动产权初始登记的权属证书违约金377483元（暂算至2016年12月30日，此后违约金以5171000元为基数按日万分之一计算至被告实际取得涉案房屋不动产权初始登记并书面通知原告办理不动产权转移登记之日止）。三、驳回原告吴俊杰、骆函静的其他诉讼请求。案件受理费38012元，由原告吴俊杰、骆函静负担26612元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担11400元。
二审中，双方当事人均未向本院提交出符合民事诉讼法规定的新证据。
经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，东阳市新天地房地产开发有限公司与吴俊杰、骆函静虽然于2014年5月26日办理了交房手续，但根据合同约定的交付条件，被告尚需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，涉案房屋直至2016年4月6日才取得房屋建筑工程竣工验收备案表，房屋建筑工程竣工验收备案表中所列备案文件目录中包含规划、公安消防、环保等部门出具体的认可文件或准许使用文件，故应确认涉案房屋于2016年4月6日才符合交房条件。综上，应确认被告逾期交房的时间应为2014年1月13日至2016年4月5日。涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2014年12月31日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而东阳市新天地房地产开发有限公司至今未取得涉案房屋的不动产权初始登记，已构成违约，一审法院按双方合同约定计算逾期交付权属证书违约金符合法律规定。综上所述，上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38012元，由上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
代理审判员 盛 伟
二〇一七年五月九日
代书 记员 周璟学