贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔04民再16号再审申请人（一审原告、二审上诉人）李云，男，1979年6月29日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人张贵萍，女，1978年9月10日生，汉族，住址同上，系李云之妻。代理权限为特别授权代理。再审申请人（一审原告、二审上诉人）张贵萍，女，1978年9月10日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被申请人（一审被告、被上诉人）贵州安电房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区贵黄公路电力城大会堂四楼。法定代表人王刺，总经理。委托代理人吴柏君，北京市铭基律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。委托代理人李国波，男，1978年10月27日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系贵州安电房地产开发有限责任公司员工。代理权限为一般授权代理。再审申请人李云、张贵萍因与被申请人贵州安电房地产开发有限责任公司（以下简称安电房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，李云、张贵萍不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出（2016）黔0402民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2017）黔04民终139号民事判决，李云、张贵萍仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年2月1日作出（2017）黔民申2789号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。再审申请人张贵萍、被申请人安电房开公司的委托代理人吴柏君，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李云、张贵萍申请再审称，2013年1月30日，李云、张贵萍与安电房开公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，李云、张贵萍按照合同约定向安电房开公司支付了房款。但时至今日，安电房开公司未按照合同第十一条的约定向李云、张贵萍交付《住宅工程分户验收表》，该行为违反了住建部的《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》、《贵州省住宅工程质量分户验收暂行规定》以及《商品房买卖合同》第十一条的约定，安电房开公司应当按照合同约定承担违约责任，按照每日违约金为35.46元给付违约金直至违约状态消除之日。而原审判决确认安电房开公司违约，却不按照合同约定的条款承担违约责任，属于适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。安电房开公司辩称，本案的买卖合同是否具备交房条件，有相应的判决，房屋完全具备交房条件。分户验收表在交房时是有的，2015年8月之前已具备了分户验收表，没有影响到房屋质量。申请人没有正式收房，分户验收表不是交给申请人，只是向其出示。二审判决正确。李云、张贵萍向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令安电房开公司按照双方签订的《商品房买卖合同》约定及贵州省安顺市中级人民法院（2016）黔04民终字83号判决支付违约金35.46元/日，从2015年8月19日至违约状态实际消除之日止；2、诉讼费由安电房开公司承担。一审认定，2013年1月30日，李云、张贵萍与安电房开公司签订合同编号为CY079的《商品房买卖合同》，安电房开公司将位于安顺市西秀区黄果树大街和龙青路交叉路口的商品房第1幢1单元5层3号房，建筑面积117.73平方米以354603元的售价卖给李云、张贵萍。合同签订后，李云、张贵萍支付首付款、办证费、公共维修基金共计人民币123128元，通过中国工商银行股份公司安顺分公司公积金方式贷款24万元，并办理了商品房预售合同备案登记，已全额交清了安电房开公司的房款。双方所签订的合同第十一条交付时间和条件约定：“交付时间为2014年12月31日，交付条件为：1、该房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”对于逾期交房的责任，合同第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照第2种方式处理，2、自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一违约金，合同继续履行”。后安电房开公司在合同约定的时间内不能交房，李云、张贵萍于2015年1月27日起诉至本院，要求安电房开公司按合同约定交房，并从2015年1月1日起支付逾期交房违约金至实际交房之日止。该案经主持调解，双方达成调解协议：“……二、被告向原告支付逾期交房违约金（从2015年1月1日起按合同约定总房价的万分之一计算至符合交房条件止），按季度支付。……”。安电房开公司开发的商品房于2015年6月5日取得建设工程竣工规划认可证，于2015年8月11日公示消防验收合格，于2015年8月18日通过安顺市建筑工程质量监督管理站验收合格，同日在安顺市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案，于2015年8月19日在《黔中早报》上刊登交房公告。2015年1月1日至2015年8月18日安电房开公司按已交购房款日万分之一的比例向李云、张贵萍支付了违约金。一审认为，李云、张贵萍要求安电房开公司按双方签订的《商品房买卖合同》约定及贵州省安顺市中级人民法院（2016）黔04民终83号判决支付违约金35.46元/日，从2015年8月19日至违约状态实际消除之日止的诉请，因安电房开公司所开发的房屋在2015年8月19日已经具备交房条件，且安电房开公司按双方的约定已支付了违约金给李云、张贵萍，安电房开公司已履行了自己的义务。李云、张贵萍拒绝收房的理由不能成立，故对李云、张贵萍的诉请不予支持。一审判决：驳回李云、张贵萍的诉讼请求。李云、张贵萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由安电房开公司承担。事实与理由：1.本案中安电房开公司存在两项违约事实，其一安电房开公司先后擅自变更物业服务企业为安顺鼎和顺安物业管理有限公司、广东东联物业管理有限公司，违法了双方签订的《商品房买卖合同》的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定；其二安电房开公司至今不能提供《住宅工程质量分户验收表》，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定及中华人民共和国住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》和《贵州省住宅工程质量分户验收暂行规定》第十三条的规定。2.一审法院未围绕安电房开公司的这两项违约事实进行审理，而是围绕是否具备交房条件审理，随意变更其起诉请求。二审认定，案涉《商品房买卖合同》第二十三条约定，安电公司依法选聘的物业服务企业为安顺利发物业管理有限公司。在合同履行的过程中，安电房开公司对前期物业服务企业进行了更换。李云、张贵萍与安电房开公司解除《商品房买卖合同》上诉案纠纷中的（2016）黔04民终83号民事判决书载明“……安电公司虽更换了案涉《商品房买卖合同》中约定的物业服务企业，构成违约，李云、张贵萍可依法向安电公司主张违约责任，但该违约行为不构成根本性违约，不足以导致合同解除。”案涉房屋至今未交付，安电公司提交的商品住宅质量保证书无附件《住宅工程质量分户验收表》。其他事实与一审认定的事实一致。二审认为，李云、张贵萍与安电房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，属于合法有效的合同，各方当事人应当按照合同约定，全面履行自已的义务，安电房开公司更换物业服务企业及未向李云、张贵萍交付《住宅工程质量分户验收表》，违反了《商品房买卖合同》第二十三条及第十一条第三款的约定，构成违约。李云、张贵萍主张35.46元/日的违约金，所依据的是《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约责任条款，该条款是指安电房开公司没有按照《商品房买卖合同》第十一条约定的2014年12月31日前将符合条件（1、该房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件）的商品房交付李云、张贵萍时，李云、张贵萍可以拒绝收房，安电房开公司应按已付房款日万分之一的比例，自合同规定的交房时间支付违约金至实际交房之日，这里强调的是安电房开公司在交房时间和条件上的违约，才应承担的责任，但是前述交房时间和条件中并不包含擅自更换物业服务企业和拒不提供《住宅工程质量分户验收表》两项违约情形，因此就本案而言，不能适用逾期交房的违约条款。除此之外，《商品房买卖合同》其他条款中并未约定安电房开公司应就上述两项违约行为应当承担违约责任及怎样承担违约责任，故李云、张贵萍的诉讼请求没有事实和法律依据。一审判决虽未围绕安电房开公司的两项违约事实进行审理，存在瑕疵，予以纠正。鉴于判决结果正确，予以维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。再审中，安电房开公司提供如下证据：1、贵州省安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初500号民事判决及本院（2017）黔04民终366号民事判决，证明安电房开公司已于2015年8月19日向李云、张贵萍交付房屋；2、建设工程竣工规划认可证、贵州省房屋建筑工程质量监督报告、贵州省建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收公示、住宅工程质量分户验收汇总表、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、住宅工程电气安装、给排水安装等质量分户验收记录表，证明案涉房屋具备交房条件。经查，上述证据不能证明安电房开公司向李云、张贵萍提供了案涉房屋的《住宅工程质量分户验收表》。再审确认一、二审判决认定的事实。本案的争议焦点为：1.安电房开公司更换物业服务企业及未向李云、张贵萍提供《住宅工程质量分户验收表》是否构成违约；2.如构成违约，如何确认违约责任。本院认为，李云、张贵萍与安电房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，属于有效合同，各方当事人应当按照合同约定，全面履行义务。李云、张贵萍与安电房开公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间和条件，“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”。第十四条约定的交接手续，“（一）……双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”第十三条约定的逾期交房责任，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，合同继续履行。”安电房开公司虽然更换了合同约定的物业服务企业，但合同并未约定更换后，是否承担违约责任。安电房开公司至今未能向李云、张贵萍提供《住宅工程质量分户验收表》，不能满足合同约定的交房条件，违反了《商品房买卖合同》第十一条中有关商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅工程分户验收表》的约定，构成违约，由此产生的逾期交房责任由安电房开公司承担。李云、张贵萍对此要求安电房开公司支付违约金的诉讼请求有理，予以支持。但因安电房开公司办理《住宅工程分户验收表》并提供给李云、张贵萍的期限不能确定，故该违约金从2015年8月19日起暂计至2018年5月31日止，之后如因此还产生有违约金，李云、张贵萍可向安电房开公司另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，即2015年8月19日起至2018年5月31日，共计1017日，以李云、张贵萍已交购房款354603元×1017日×万分之一（即35.46元/日×1017日），共计36063元。综上所述，原生效判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）黔04民终139号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初2077号民事判决；二、由被申请人贵州安电房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付再审申请人李云、张贵萍从2015年8月19日起至2018年5月31日止的逾期交房违约金人民币36063元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费50元，减半收取25元，由贵州安电房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费50元，由贵州安电房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 芶 薇 薇审判员 吴 永 顺审判员 杨   鲁二〇一八年六月一日书记员 徐芳(代)