宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初3597号原告（反诉被告）：宁波富豪物业管理有限公司（组织机构代码为14454851-8）。住所地：宁波市江东百丈东路**号*楼。法定代表人：徐冰，该公司总经理。委托代理人：周亿元，该公司员工。被告（反诉原告）：王亚国，男，1969年7月5日出生汉族，无固定职业，住宁波市江东区。委托代理人：金佩佩，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：王玲，浙江和义观达律师事务所律师。原告宁波富豪物业管理有限公司（以下简称富豪物业公司）为与被告王亚国物业服务合同纠纷一案，于2016年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郭丙丽适用简易程序独任审判。2016年5月17日，被告王亚国在答辩期内提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。本案于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告富豪物业公司委托代理人周亿元，被告王亚国的委托代理人金佩佩、王玲到庭参加诉讼。审理中，原、被告同意继续适用简易程序审理本案，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告富豪物业公司起诉称：原告系宁波市星河晨光住宅小区的物业管理人，被告系星河晨光小区B区3号307室的业主。自2007年1月1日至2015年12月31日止，被告共拖欠物业管理费29691元（其中综合服务费27405元，公共维修费2286元），应付违约金15752.30元。经原告及小区业委会多次催缴，被告仍拒绝履行缴费义务。故原告诉至法院，请求判令：被告支付2007年1月1日至2015年12月31日止的物业管理费29691元，违约金15752.30元，合计45443.30元。被告王亚国答辩兼反诉称：第一，2007年至2014年的物业费，原告未在法定诉讼时效内催讨，不应受到法律保护。原告提供了收费通知单和一份律师函，但未提供其有持续催讨且被告已收到催讨通知单的证据，无法证明其在法定诉讼时效内主张权利。退一步讲，即使未过诉讼时效，原告违约在先，被告系行使先履行抗辩权；第二，自2007年以来，被告的房屋出现多种问题，其一为烟道问题，其二为房屋排水问题，其三是安全防范问题。对上述问题，原告均未采取措施解决。由于原告的不作为，被告在2008年将厨房吊顶重新铺装以解决烟道问题，由此产生损失10400元。2009年和2010年，房屋出现污水倒灌导致电器和客厅地板损坏，其中电器损失为10000元，客厅地板重新铺装两次的费用估计为16000元。2015年被告房屋再次出现污水倒灌问题。此外，由于原告未履行安全防范义务，导致被告在2008年和2016年分别被窃取现金和物品，损失23500元。被告多次就上述三个问题与原告沟通，但原告一直未履行物业管理职责，故被告请求法院判令：1.原告赔偿因未履行维修义务给被告造成的损失36400元和利息损失11477.28元（按照同期人民银行贷款利率计算至原告实际赔偿之日，自2011年1月1日暂计算至2016年5月16日）；2.原告赔偿因未做好安全防范工作导致被告产生的损失8500元（该项请求系当庭变更）；3.原告履行维修义务，解决被告房屋油烟串味和上下水管排水、污水倒灌问题。针对反诉，原告富豪物业公司答辩称：首先，原告作为物业公司，属于服务性行业，被告诉请的烟道问题、上下管道排水问题都是房地产的原因，不是原告的原因，被告上下水管道存在平时渗水现象，原告已上门维修，确保被告家中不再渗漏；其次，对于被告家中失窃属于刑事案件，且原告已尽到安全保障义务；再次，关于物业费的金额，被告交房时已确定物业费为每月2元/平方米。原告富豪物业公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：1.《星河晨光物业管理委托合同》4份，《星河晨光前期物业管理服务协议》1份（均系复印件），拟证明原告系星河晨光小区合法的物业服务公司的事实；被告认为真实性由法院核实，根据《星河晨光物业管理委托合同》第五条规定共用的上下水管道等共用设施的维修、养护、运行、管理，第十二条规定的安全监控等均属于原告的责任范围，说明原告负有对公共设备维修、养护以及安全防范等义务；2.《关于核定“星河晨光”普通住宅小区一期、二期物业管理综合服务费收费标准的批复》（鄞价[2005]129号，系复印件）1份，拟证明根据鄞州区物价局的规定，被告房屋物业费为每月2元/平方米；被告认为系复印件真实性无法确认，对内容无异议，认可2012年之前是2元/平方米，2012年以后没有物业委员会签订，应当按照物价局批复的1.9元/平方米来计算;3.物业收费通知单若干份、律师函（复印件）1份、被告物业费计算一览表1份（复印件），拟证明被告拖欠的物业费用以及原告每年都进行催讨的事实；被告对收费通知单真实性无异议，对关联性不予认可，认为每年物业费应为3022.56元（125.94平方米*2元*12个月），公共维修费是251.88元/年，2013年1月1日开始应按照1.9元/平方米计算；另，被告未收到物业收费通知单、律师函，本案已过诉讼时效。物业费计算一览表系原告单方制作，不予认可。被告王亚国为证明其答辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：1.照片5张（系电脑打印件），拟证明原告一直未解决被告房屋烟道问题和排水问题，导致油烟串味以及房屋污水倒灌的事实；原告认为油烟串味和管道都不是原告的责任，而是房地产开发公司建造房屋时的设计问题；且关于房屋漏水原告都有上门维修；2.监控视频截图（照片打印件）若干份、下应派出所报案证明1份，拟证明原告未履行安全防范义务，导致被告被偷盗产生经济损失23500元的事实；原告认为被告家中失窃是事实，但不应归责于原告，原告的保安并未离岗。上述证据，经庭审举证、质证，本院综合认证如下：原告证据1，对于四份《星河晨光物业管理委托合同》，原告根据本院的指定在庭后提交了原件，与原告当庭提交的复印件核对无误，2012年12月25日的合同原件亦盖有宁波市鄞州区下应街道星河晨光住宅小区业主委员会的公章，能够证明原告系星河晨光小区的物业服务管理公司，本院予以确认；原告证据2，虽系复印件，但结合原告提供的物业管理委托合同原件，能够确定高层住宅按建筑面积每月2.00元/平方米收取的事实，该份证据与物业管理委托合同能够互相印证，故本院予以确认；原告证据3，被告物业收费通知单真实性无异议，但对金额计算有异议，具体应根据被告房屋面积、收费标准予以确认；律师函，原告未提供其已经送达给被告的依据，被告亦否认其收到，故本院对此不予确认；物业费一览表系原告自行制作，本院在本案中将重新计算，故不予确认。被告证据1，系照片打印件，仅凭该组照片无法证明原告未履行烟道和管道维修义务的事实，本院不予确认，烟道和上下管道的维修等是否属于原告责任范围本院将在说理部分予以阐述；被告证据2，监控视频截图系照片打印件，真实性无法核实，且与本案无关联，本院不予确认；报案证明具有真实性，能够证明被告曾于2008年6月28日向下应派出所报案称家中被盗8000余元的事实，本院仅对真实性予以确认，但不能证明原告拟证明的其损失23500元。为查明本案相关事实，本院于2016年9月1日到被告王亚国位于鄞州区星河晨光小区B区3号307室房屋中进行现场勘查，并制作了调查笔录1份。原告表示烟道属于房屋设计时的问题，与其无关；上下排水管道原告已经找维修工人临时修好，并定期进行检查。若要彻底修好，需要对整个小区的落水管道进行改造，不属于原告的责任范围，且原告已经于2015年12月31日退出星河晨光小区，其无法承担继续维修的义务；被告则表示原告应当继续维修直至彻底修好，被告另表示其没有关于维修烟道、上下水管道造成损失的相关证据。综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：被告王亚国系宁波市鄞州区星河晨光小区B区3号307室的业主，被告房屋建筑面积为125.94平方米。原告系星河晨光小区的物业管理方。根据星河晨光住宅小区业主委员会与原告签订的《星河晨光物业管理委托合同》，高层住宅物业的综合服务费按建筑面积每月2.00元/平方米向业主或物业使用人收取，公共设施维修费按建筑面积每年2.00元/平方米向业主或物业使用人收取。据此被告每年应缴纳综合服务费3022.56元（125.94平方米×2元×12个月）、公共设施维修费251.88元（125.94平方米×2元）。但被告自2007年1月1日起至2015年12月31日止的综合服务费与公共部位维修费均未缴纳。另查明，原告于2015年12月31日退出星河晨光小区，与该小区解除了物业服务合同关系。被告房屋的上下排水管道曾因排水不畅出现污水倒灌，原告找维修工人进行了维修，并定期检查、疏通。但尚未彻底解决上下排水管道排水问题。本院认为：本案的争议焦点有二，一是原告向被告主张的2007年至2014年的物业费是否已过诉讼时效问题，二是被告主张的烟道、上下排水管道、安全防范问题造成的损失应否由原告承担责任。关于争议焦点一，即本案原告的主张是否已过诉讼时效问题。本院认为，被告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中双方签订的《星河晨光前期物业管理服务协议》约定每年交纳一次，本院认为，对于业主拖欠的物业服务费实质是债务纠纷，原、被告双方在合同中明确约定年度缴清的支付方式，虽然在同一合同项下，但属定期给付债务而非分期给付债务，即是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，故原告应当提供其连续向被告主张物业费的相关证据。而本案中，自2007年1月1日至2015年12月31日，原告均未提供证据证明其已经向被告主张过拖欠的物业费的事实，故本院认为，原告在本案中主张2007年至2013年的物业费，已经超过两年的诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2014年度、2015年度的物业费尚未超过两年的诉讼时效。关于争议焦点二，即被告主张的烟道、上下排水管道、安全防范问题造成的损失应否由原告承担责任。本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。被告作为星河晨光小区的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，应当依约缴纳物业管理费用。同时，原告作为物业管理方，对共用的上下水管道等共用设施、设备负有维修、养护和管理义务。而根据本院现场勘验笔录，双方均认可原告对被告房屋的上下水管道进行了维修和定期检查。对于被告反诉主张的其在2008年将厨房吊顶重新铺装以解决烟道问题造成的损失10400元，2009年和2010年房屋出现污水倒灌导致电器损失10000元、客厅地板损失16000元，原告均未提供相应的维修发票、收据或其他证据证明其实际损失，故本院对于被告的该项反诉请求不予支持。关于被告反诉主张的2008年被盗造成8000余元的损失，被告并未提供证据证明系原告未尽到合理注意义务、未采取合理预防措施所造成，故被告要求原告承担因未履行安全防范义务造成的家中被盗损失，本院不予支持。关于被告反诉要求原告履行维修义务，解决房屋油烟串味和上下水管排水、污水倒灌问题，因原告于2015年12月31日已经与被告所在的星河晨光小区解除物业服务合同，故被告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，原告在庭审中认可其提供物业管理服务存在一定的瑕疵，被告房屋的上下水管道亦经过原告多次维修，原告亦认可其上门维修后一段时间又出现渗漏现象，故本案中被告拖欠原告的物业管理费系事出有因，并非无理拖欠，对于原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王亚国支付原告（反诉被告）宁波富豪物业管理有限公司2014年1月1日起至2015年12月31日止的综合服务费6045.12元、公共部位维修费503.76元，合计6548.88元，限于本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）宁波富豪物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王亚国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费936元，减半收取468元，由原告（反诉被告）宁波富豪物业管理有限公司负担443元，由被告（反诉原告）王亚国负担25元；反诉受理费减半收取605元，由被告（反诉原告）王亚国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。代理审判员  郭丙丽二〇一六年十月十八日代书 记员  金燕雯??6???1?