福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0603民初755号
原告：叶坤辉，男，1984年12月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，
委托诉讼代理人：蔡伟军，福建达峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘正伟，福建达峰律师事务所实习律师。
被告：黄国泉，男，1959年2月2日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，
委托诉讼代理人：吴文通，福建元光律师事务所律师。
第三人：林安源，男，1980年1月3日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，
第三人：张惠玲，女，1979年8月25日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，
第三人：黄清华，男，1988年11月4日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区，
第三人：芗城区乐当家房产行销代理有限公司，住所地漳州市芗城区鑫荣花苑B2栋18号。
负责人邹俩金。
原告叶坤辉与被告黄国泉、第三人林安源、张惠玲、黄清华、芗城区乐当家房产行销代理有限公司(下称乐当家房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告叶坤辉及其委托诉讼代理人蔡伟军、刘正伟，被告黄国泉及其委托诉讼代理人吴文通，第三人林安源、张惠玲、黄清华到庭参加诉讼，乐当家房产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶坤辉向本院提出诉讼请求：1、判令黄国泉履行合同义务，协助叶坤辉将漳州市龙文区明发商业广场19幢1801号房屋产权过户至叶坤辉名下；2、判令黄国泉在取得叶坤辉支付的全部购房款时将上述房屋交付给叶坤辉使用；3、判令黄国泉向叶坤辉支付违约金人5万元。事实与理由：2017年2月24日，林安源接受黄国泉委托与叶坤辉签订《房地产买卖协议书》（以下简称协议），协议约定：黄国泉自愿将座落于龙文区明发商业广场19幢1801号的房屋出售给叶坤辉，房屋的建筑面积125.05平方米，总价款为123.5万元。并约定叶坤辉于2017年2月24日交付给黄国泉5万元作为购房定金（双方交易过户后，定金抵扣总房款）；前期购房款人民币43.5万元（含定金）于2017年3月16日前办理过户是由叶坤辉支付给黄国泉；第二期购房款80万元于2017年6月16日前办理银行放贷后由叶坤辉支付给黄国泉。协议还约定黄国泉取得全部房款时将本案涉诉房屋交付叶坤辉使用，以及黄国泉于2017年4月16日前迁出涉讼房屋内的户口。协议签订后，叶坤辉依约向被告支付了购房定金人民币5万元，黄国泉却未能依约如期办理涉讼房屋产权过户手续至叶坤辉名下。黄国泉的行为已经构成违约，叶坤辉有权要求黄国泉继续、全面履行合同义务。因此，叶坤辉向法院提起诉讼，请求法院依法支持叶坤辉的诉讼请求。
黄国泉辩称：驳回叶坤辉对黄国泉的诉讼请求。事实与理由，一、叶坤辉诉称第三人林安源接受黄国泉委托与叶坤辉签订《房地产买卖协议书》，出售诉争房屋，明显缺乏事实依据；二、黄国泉对《房地产买卖协议书》效力不予追认，协议书对黄国泉不具法律效力；三、黄国泉对《房地产买卖协议书》从未履行相关合同义务，不存在以实际行为进行追认问题；四、叶坤辉诉称黄国泉的行为已经构成违约，并要求继续履行并承担违约金，明显依据不足。请求法庭查明本案事实，依法驳回叶坤辉的诉讼请求。
林安源述称：林安源并未受黄国泉委托，只是受黄国强儿子黄艺伟的委托出售房屋的。因为商品房买卖合同的名字是黄国泉，所以林安源才签了黄国泉的名字。当时黄国泉在广西，黄艺伟打电话叫林安源跟他爷爷拿房子钥匙，委托林安源出售房子，林安源拿到钥匙那天晚上就去乐当家房产与叶坤辉签了买卖合同。5万元的定金是给乐当家房产的，收条是林安源代写的，叶坤辉把钱转给乐当家房产的老板邹俩金，邹俩金再转2.5万元给了黄艺伟，林安源跟黄艺伟确认有收到2.5万元后，才写了这张收条。
张惠玲述称：张惠玲是买方这边的中介。当天叶坤辉是张惠玲带过去找到诉涉房子，黄国泉电话里口头委托林安源，黄国泉的儿子有写了一份委托书，手机拍照传过来，当时张惠玲与黄国泉和他儿子都有通话，定金是打到黄国泉名下。
黄清华述称：去年年前黄艺伟到黄清华店里，就是乐当家房产，说诉涉房子要出售，房源挂出去后，张惠玲联系到黄清华说要看房子，当时房子的价格都是黄清华代房主与对方洽谈的。
乐当家房产未作陈述。
本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
漳州市龙文区新浦东路26号明发商业广场19幢1801号房屋的产权人为黄国泉。2017年2月24日，林安源接受黄国泉儿子黄艺伟的委托、以黄国泉名义并代黄国泉签名与叶坤辉签订《房地产买卖协议书》一份，协议载明：黄国泉自愿将坐落于漳州市龙文区明发商业广场19幢1801号的房屋出售给叶坤辉，房屋的建筑面积125.05平方米，总价款为123.5万元；叶坤辉于2017年2月24日交付给黄国泉5万元作为购房定金，由黄国泉和乐当家房产各执50%以示诚意（双方交易过户后，定金抵扣总房款）；首期购房款43.5万元（含定金）于2017年3月16日前办理过户时由叶坤辉支付给黄国泉；第二期购房款80万元于2017年6月16日前办理银行放贷后由叶坤辉支付给黄国泉；协议还约定黄国泉取得全部房款时将本案涉诉房屋交付叶坤辉使用，以及黄国泉于2017年4月16日前迁出涉讼房屋内的户口以及叶坤辉中途违约，黄国泉有权取消定金，黄国泉中途违约，应退还定金，并赔偿叶坤辉违约金5万元等内容。协议签订当天，叶坤辉将定金5万元汇入乐当家房产负责人邹俩金账户，随后，邹俩金将其中的2.5万元转帐至黄国泉银行卡，林安源在黄艺伟确认收到2.5万元后代黄国泉出具载明收到5万元定金等内容的收条交叶坤辉收执。因黄国泉未履行协议，叶坤辉在要求黄国泉履行协议无效后于2017年3月22日向本院提起诉讼，同时申请诉讼保全，并提供了担保。本院依法于2017年3月23日作出民事裁定，冻结黄国泉名下的漳州市龙文区新浦东路26号明发商业广场19幢1801号房屋的交易。
本院认为，我国《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。…”本案涉讼房屋所有人为黄国泉，只有黄国泉有权处分或者其授权的委托人有权在委托权限内代为处分，其他人均无处分权，包括本案委托林安源卖房的黄国泉的儿子黄艺伟。林安源述称黄国泉未授权其卖房、其是受黄艺伟委托与叶坤辉签订《房地产买卖协议书》并在协议上代黄国泉签名，该陈述与事实相符，可以采信认定；黄清华述称是黄艺伟到其店里委托其卖房，该陈述与事实相符，可以采信认定；张惠玲述称黄国泉有口头委托林安源卖房，但缺乏其他证据印证，也与黄国泉的辩解、林安源的述称相互矛盾，该项述称无法证明黄国泉有委托林安源卖房的事实，不予采信认定；约定一方向对方给付定金是为了履约担保，收支定金是履约担保行为，并非履约行为，由于本案涉讼协议是林安源受黄艺伟委托以黄国泉名义签订的，况且现实生活中银行卡持有人并不一定就是银行卡所有人，从本案庭审中黄国泉及林安源的陈述可见，邹俩金给黄国泉转汇定金时黄国泉的银行卡在黄艺伟手中，虽然张惠玲述称本案涉及的定金汇入黄国泉的银行卡，但不能就此推定黄国泉存在履约或者事后追认的事实，张惠玲的该项述称不足以证明其主张，不予采信认定；叶坤辉未能提供证据证明林安源有权代黄国泉卖房，也未能提供证据证明黄国泉有授权黄艺伟并由黄艺伟转委托林安源卖房，其所提供的证据不足以证明林安源有代理权或者黄国泉存在事后追认行为，不予采信认定。可见，林安源在未经黄国泉授权的情况下以黄国泉名义与叶坤辉签订《房地产买卖协议书》并代黄国泉签名的行为属于无权代理，且黄国泉事后并没有追认，该份《房地产买卖协议书》依法应当认定无效，对黄国泉不发生效力。无效的合同自始没有法律约束力。叶坤辉起诉要求黄国泉继续履行无效的《房地产买卖协议书》并承担违约责任缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。黄国泉辩称其未委托林安源卖房，林安源与叶坤辉签订《房地产买卖协议书》后其不予追认，该份《房地产买卖协议书》对其不具效力、其不存在违约、依法应当驳回叶坤辉诉讼请求等辩解符合事实和法律规定，本院予以采纳。乐当家房产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下：
一、林安源以黄国泉名义与叶坤辉于2017年2月24日签订的《房地产买卖协议书》无效。
二、驳回叶坤辉的诉讼请求。
案件受理费15915元，由叶坤辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈梓敬
人民陪审员 柯国良
人民陪审员 赖杜恺
二〇一七年十月二十日
书 记 员 刘 婧
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。…
第二百三十九条申请执行的期间为二年。…