重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01525号
上诉人（原审被告）缪东，男，1976年4月21日出生，汉族。
上诉人（原审被告）田维忠，男，1969年5月16日出生，汉族。
上诉人（原审被告）田淑平，女，1969年9月15日出生，汉族。
委托代理人吴承康，重庆锦扬律师事务所律师（三上诉人共同委托）。
被上诉人（原审原告）重庆江城物业管理有限公司。
法定代表人黄志焕，总经理。
委托代理人王平清，男，公司职工。
委托代理人柳志新，重庆夔府律师事务所律师。
原审被告奉节县永安镇滨江幼儿园。
负责人缪东，园长。
上诉人缪东、田维忠、田淑平与被上诉人重庆江城物业管理有限公司（以下简称江城公司）、原审被告奉节县永安镇滨江幼儿园（以下简称滨江幼儿园）物业服务合同纠纷一案，奉节县人民法院于2015年6月15日作出（2015）奉法民初字第00260号民事判决，缪东、田维忠、田淑平对该判决不服，向本院提起上诉。2015年9月8日本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
一审江城公司诉称，其为滨江幼儿园提供了实质上的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系；滨江幼儿园系非住宅，且带有盈利性，按3元／㎡的标准收取物管费是合法合理的。其服务成本远超其他住户及商户。请求判令滨江幼儿园和缪东、田维忠、田淑平连带支付拖欠物业管理费117142.74元（2013年4月15日至2014年12月31日）并承担诉讼费。
一审滨江幼儿园辩称，江城公司主体不适格，其与江城公司之间未签订合同，双方之间无权利义务关系。重庆东航物业管理有限公司（以下简称东航公司）与开发商并未解除物业服务合同，即使要支付物管费也应支付给东航公司，而不是江城公司。江城公司与开发商签订的前期物业服务合同并未依法备案，也没有函告滨江幼儿园，对滨江幼儿园无约束力，双方之间未形成相应的权利义务关系。滨江幼儿园自身配有保洁员、校警，江城公司未提供服务；幼儿园系非住宅，但也不是商场，幼儿园具有公益性，奉节县发改委的文件中只规定了住宅和商场的收费指导标准，对于幼儿园这种非营利单位并未规定，即使缴纳物管费也不应按3元／㎡的标准计收物管费，只有双方协商解决。滨江幼儿园属于滨江新城的配套设施，具有普惠性，属于不缴纳物管费的标准。综上，滨江幼儿园不应支付物管费，应驳回江城公司的诉讼请求。
一审缪东辩称，我们是业主，也是滨江幼儿园的实际投资人，所以当时对于物管费的缴纳并未进行约定。我们是民办教育，与公办的享有一样的权利，不应缴纳物管费。其他意见同意滨江幼儿园的意见。
一审田维忠辩称，我们是业主也是幼儿园的实际投资人，与幼儿园之间未对物管费的缴纳进行约定，其他意见同意滨江幼儿园的意见。
一审田淑平辩称意见与田维忠的相同。
一审法院经审理查明：2011年5月11日，缪东与田维忠、田淑平三人与重庆夔都置业有限公司（以下简称夔都公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，将滨江新城一期工程一区幼儿园予以购买，该商品房建筑面积为1904.76㎡，用途为非住宅。合同第二十一条约定“甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”2010年7月16日，夔都公司与东航公司签订《滨江新城前期物业服务合同》；2013年3月20日，东航公司向夔都公司发出《关于解除﹤滨江新城前期物业服务合同﹥的函告》，要求提前解除双方之间的《滨江新城前期物业服务合同》，并愿意与夔都公司及新选聘物业公司做好交接工作。2013年4月3日，奉节县国土资源和房屋管理局下发《关于切实做好奉节县滨江新城物业服务工作的函》，要求夔都公司依据相关法律规定，与东航公司解除物业服务合同，并及时选聘物业服务企业。2013年4月19日，江城公司与夔都公司签订了《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》，约定由江城公司负责滨江新城的前期物业服务事宜，并对物业管理区域、物业服务事项、物业服务费用等进行了明确约定，合同第六条约定物业服务收费按建筑面积计算，不含公共分摊费用，住宅按1元／月·㎡，自交房之日一次性计收半年物业服务费，其他物业按3元／月·㎡计收。合同第八条约定“业主应于接房之日起交纳物业服务费用。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年物业合同前15日内履行交纳义务。”合同期限为3年，自2013年4月18日起至2016年4月17日止。该合同依法进行了备案。2013年5月8日，奉节县发展和改革委员会下发《关于确定滨江新城A区物业服务收费标准的通知》该文件确定高层住宅物管费按合同约定标准执行，商场按3元／㎡·月收取，含日常维修养护费。江城公司签订《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》后，滨江幼儿园一直未交纳物业管理费。
另查明，2013年4月15日，东航公司诉缪东、田维忠、田淑平物业服务合同纠纷一案，经调解，达成如下协议：一、解除东航公司与缪东于2012年3月14日签订的《滨江新城前期物业管理服务协议》；二、缪东、田维忠、田淑平一次性支付东航公司2012年6月1日至2013年4月15日物业管理费19047.6元（按照每平方米建筑面积1元的标准）……。
一审法院审理认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案江城公司系依法取得物业服务资质的物业管理公司，具有从事物业管理服务的主体资格，在奉节县滨江新城尚未成立业主委员会前，其与建设单位夔都公司签订《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》，并依法进行了备案，江城公司对奉节县滨江新城提供了物业服务，双方实际已形成事实上的物业管理服务关系，故该前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案滨江幼儿园方以其非物业服务合同当事人为由进行抗辩，不予采纳。依照《物业管理条例》第四十二条的规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，而本案缪东、田维忠、田淑平于2011年5月11日向开发商夔都公司购买滨江新城一期工程滨江幼儿园，即现滨江幼儿园，系该商品房实际业主，其与该物业使用人滨江幼儿园并未约定由滨江幼儿园交纳物业服务费，缪东、田维忠、田淑平作为业主负有交纳物业服务费的义务，滨江幼儿园在本案中不承担给付责任，故对江城公司要求滨江幼儿园给付物业服务费的请求不予支持。滨江幼儿园建筑面积为1904.76平方米，房屋性质为非住宅，依照《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》及奉节县发展和改革委员会下发的《关于确定滨江新城A区物业服务收费标准的通知》的规定，该商品房应按3元／平方米／月计算物业服务费。本案中，江城公司实际已为滨江幼儿园提供了物业服务，履行了物业服务义务，缪东、田维忠、田淑平方以其自身无需提供物业服务的理由，没有法律依据，且其并未举示充分证据证明在江城公司主张欠费期间内有不交纳物业服务费的正当事由，应承担举证不能的法律后果，故对其抗辩意见不予采纳。对江城公司要求交纳自2013年4月15日起至2014年12月31日期间的物业服务费的请求，因根据审理查明的事实，其与夔都公司于2013年4月19日才签订《奉节县“滨江新城”前期物业服务合同》，故本案计算物业服务费的起算时间应为2013年4月19日，即缪东、田淑平、田维忠应按合同约定交纳2013年4月19日至2014年12月31日期间的物业服务费（按3元／平方米／月的标准，建筑面积：1904.76平方米予以计算）。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、缪东、田维忠、田淑平于本判决生效后十日内向江城公司支付2013年4月19日至2014年12月31日期间的物业服务费116742.74元；二、驳回江城公司的其他诉讼请求。案件受理费2643元，由缪东、田维忠、田淑平负担。
缪东、田维忠、田淑平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判缪东、田维忠、田淑平不向江城公司支付2013年4月19日至2014年12月31日期间的物业服务费116742.74元。主要事实和理由：1、开发商交房后，如前期物业服务合同解除，开发商无权再代表业主选择物业服务单位。2、江城公司进行物业服务未公开招投标，是擅自协议选聘。3、江城公司未提供物业服务。4、幼儿园不是商场，属公益性非营利机构，按3元／平方米／月收费显失公平，应依法减少。
江城公司答辩称：1、江城公司提供物业服务合法，进行了备案，且提供了物业服务，有权收取物业服务费。2、滨江幼儿园是私人幼儿园，收费有很强的商业性。3、物业公司无义务对幼儿园进行补贴。
滨江幼儿园未答辩。
二审中，当事人双方均未提交新证据材料。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人双方均认可本案物业滨江新城未成立业主委员会，因此，江城公司与开发商签订前期物业服务合同符合法律规定。江城公司与滨江新城小区开发商签订前期物业服务合同并实际对滨江新城小区提供了物业服务，因此，本院对缪东、田维忠、田淑平上诉主张开发商无权代业主选聘物业服务企业及江城公司未提供物业服务的理由不予支持。尽管滨江幼儿园不是商场，但其事实系按商业收费经营获取利润的私人幼儿园，即缪东、田维忠、田淑平本案所涉物业实际系进行商业经营，且奉节县发改委就滨江新城小区物业收费标准的通知中只明确了商场的物业费标准，一审按发改委文件确定的商场物业费标准判决缪东、田维忠、田淑平给付物业服务费并非显失公平。综上，缪东、田维忠、田淑平的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2643元，由缪东、田维忠、田淑平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学文
审 判 员 刘 健
代理审判员 应志敏
二〇一五年十二月一日
书 记 员 陈思静