四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终679号上诉人（原审被告）：彭李勇，男，汉族，生于1970年，住绵阳市涪城区。被上诉人（原审原告）：四川廷全佳宝物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区临园路东段54号1幢12-1号。法定代表人：汪廷全，董事长。委托诉讼代理人：陈婷婷，四川睿桥律师事务所律师。上诉人彭李勇因与被上诉人四川廷全佳宝物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，彭李勇不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，上诉人彭李勇、被上诉人四川廷全佳宝物业服务有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭李勇上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、确认《前期物业合同》中物业费标准违反法律强制性规定而无效。三、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院未查清四川廷全佳宝物业服务有限公司欺骗业主订立前期物业合同的事实，四川廷全佳宝物业服务有限公司在2010年没有向业主公开其资质情况，欺骗业主签订物业服务合同，如果没有资质则属违法经营行为。二、四川廷全佳宝物业服务有限公司从未向业主公开过《“天籁一品”业主临时规约》，由于小区业委会是2016年成立，该临时规约系四川廷全佳宝物业服务有限公司私自拟定，不具有法律效力，不应支付滞纳金931元。三、业主为了顺利交房，签署了《“天籁一品”前期物业服务合同》，存在捆绑式消费。四、未缴纳物业费的其他理由还有，一是小区时常发生高空抛物现象，危害业主生命财产安全；二是下水道经常喷出污水，影响小区环境和业主生活；三是楼上火灾掉落的碎片对上诉人造成财产和精神损害；四是外来人员随意进出小区，院子内存在翻越痕迹，财产安全隐患严重；五是小区垃圾清理不及时，经常垃圾遍地，影响环境；六是上诉人家中墙壁明显返潮，墙纸发霉；七是小区内到处张贴有小广告，广告收入应当向业主公开。四川廷全佳宝物业服务有限公司答辩称，前期物业合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应对上诉人彭李勇产生约束力，建设单位制定的临时规约具有法律依据，且彭李勇在入住前也签订了承诺书，应当受其约束，故原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。四川廷全佳宝物业服务有限公司起诉请求：一、被告向原告支付物业服务费4655元（从2013年2月1日起至2015年12月31日止）；二、被告向原告支付滞纳金931元（按所欠缴物业费的20%进行计算）；三、被告向原告支付垃圾清运费210元；四、案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于2012年2月9日入伙“天籁一品”小区2幢1单元104号，成为“天籁一品”小区业主。该小区的建设单位绵阳市时代房地产开发有限公司通过招标方式选聘了原告提供前期物业服务，双方于2010年4月16日签订《“天籁一品”前期物业服务合同》，明确约定了原、被告双方的权利和义务。被告自2013年2月1日起就未按约定及时足额缴纳相关费用。根据《“天籁一品”业主临时规约》中关于物业管理费及滞纳金的约定，被告应补交并承担从逾期之日起按应交费用每日3‰比例的滞纳金。原审法院认定的事实：被告系绵阳市涪城区长虹大道中段51号“天籁一品”小区2幢1单元104号房屋业主，该房屋建筑面积为95㎡。2010年4月16日，案涉房屋开发商绵阳市时代房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订《“天籁一品”前期物业服务合同》一份，约定：“甲方将“天籁一品”小区委托于乙方实行物业管理和服务，物业管理服务期限自2010年4月16日至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为高层住宅1.4元/平方米/月，业主应在每月28日前按年/月/季缴纳物业服务费。2012年2月9日，原告与被告签订《入伙通知书》一份，同日被告在《遵守〈“天籁一品”业主临时规约〉承诺书》上签字，承诺：遵守绵阳市时代房地产开发有限公司制定的《“天籁一品”业主临时规约》。《“天籁一品”业主临时规约》规定，未按时缴纳物业费的，自逾期之日起承担应交费用每日3‰的违约金。从2013年2月1日起至2015年12月31日止，被告下欠物业费4655元。另，原告入驻案涉小区后，以其作为甲方与作为乙方的绵阳市环境卫生管理处签订《袋装垃圾清运合同》一份，约定：甲方委托乙方清运所辖区域200户的生活垃圾，甲方按每户6.00元/月的标准付给乙方。原告每年代被告实际缴纳了该笔费用。一审法院认为，开发商绵阳市时代房地产开发有限公司与原告签订的《“天籁一品”前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告作为在该小区内居住的业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付从2013年2月1日起至2015年12月31日止的物业服务费4655元的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告逾期缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任，《“天籁一品”业主临时规约》规定从逾期之日起按日3‰收取滞纳金，原告主动将其调低为所欠金额的20%，并未超过合同约定，且不违反法律法规的强制性规定，故原告要求被告承担滞纳金931元的请求成立，本院予以支持。原告与绵阳市环境卫生管理处签订《袋装垃圾清运合同》，并实际为被告代缴，故原告主张被告支付垃圾清运费210元的请求成立，本院予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告彭李勇在本判决生效后十日内向原告四川廷全佳宝物业服务有限公司支付从2013年2月1日起至2015年12月31日止下欠的物业服务费4655元；二、被告彭李勇在本判决生效后十日内向原告四川廷全佳宝物业服务有限公司支付违约金931元；三、被告彭李勇在本判决生效后十日内向原告四川廷全佳宝物业服务有限公司支付垃圾清运费210元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告彭李勇负担。二审审理中，彭李勇提交了九张照片，拟证明小区存在的环境差、有安全隐患、管理不规范等问题，故业主可以不向四川廷全佳宝物业服务有限公司支付物业服务费。四川廷全佳宝物业服务有限公司质证认为，案涉小区物业服务等级为二级，照片反映的环境问题是生活垃圾清运前的情况，不能说明存在问题，小区火灾造成的安全问题是相邻权纠纷，物业只能提示，若果是公共管道漏水对墙体造成影响，可以向物业公司反映。本院认为，彭李勇上诉称四川廷全佳宝物业服务有限公司隐瞒真实情况，没有向业主公示《“天籁一品”业主临时规约》的内容，故其签订的《遵守承诺书》不具有法律拘束力，但是彭李勇没有提供证据对其主张予以证实，彭李勇与四川廷全佳宝物业服务有限公司《遵守承诺书》应属有效协议，双方均应按照约定的内容履行自己的合同义务。彭李勇在二审中提交了照片拟证明案涉小区存在的环境差、有安全隐患、管理不规范等问题，但尚不足以证明四川廷全佳宝物业服务有限公司违反了合同约定的义务。至于彭李勇称四川廷全佳宝物业服务有限公司没有尽到物业服务管理职责导致其遭受财产损失的问题，原判对此未作认定，即便彭李勇所称属实，彭李勇也可以与四川廷全佳宝物业服务有限公司另行协商或通过诉讼解决，本案不作处理。综上所述，上诉人之上诉理由没有事实及法律依据，原判认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由彭李勇负担。本判决为终审判决。审判长 赵 志审判员 陈兴旺审判员 田 苑二〇一七年六月二日书记员 杨 丽