云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云28民终766号
上诉人（原审被告）：西双版纳海诚旅游发展有限公司，住所地云南省景洪市宣慰大道江北告庄西双景综合楼七楼。
统一社会信用代码：91532800563172121D。
法定代表人：周某，总经理。
委托诉讼代理人：黄娜，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，1983年5月15日出生，住景洪市。
被上诉人（原审原告）：周某，男，傣族，1982年9月28日出生，住景洪市。
被上诉人（原审原告）：方某，男，1985年7月22日出生，哈尼族，住勐腊县。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘云龙、肖璐璐，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人西双版纳海诚旅游发展有限公司（以下简称海诚公司）因与被上诉人张某、周某、方某商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2016）云2801民初3489号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人海诚公司的委托诉讼代理人黄娜，被上诉人张某、周某、方某的委托诉讼代理人刘云龙、肖璐璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人海诚公司上诉请求：1、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初3489号民事判决，改判驳回被上诉人张某、周某、方某一审全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人张某、周某、方某承担。其理由是：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人已经按照约定向产权登记机关报送了办证的相关材料，上诉人已经为被上诉人办理到《房屋所有权证》，已经按约履行了义务，不存在违约。按照上诉人、被上诉人双方在《合同补充协议》中约定被上诉人不能按期取得房屋产权证书，则上诉人应承担违约金1000元，合同继续履行，被上诉人不得就该项违约主张其他任何赔偿。即使一审法院认为上诉人违约也应当按照约定的违约金1000元进行裁判。一审按照总房款为基数计算违约金错误。二、房产证和土地证的办理有先后顺序，自《不动产登记暂行条例》实施后，全国范围内实施不动产统一登记制度，被上诉人的《房屋所有权证》于2015年4月27日取得，此时，不动产登记部门已经停止了办理土地证。基于政策变动原因被上诉人才未能取得土地证。一审适用《城市房屋权属登记管理办法》已经废止，属于适用法律错误。综述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张某、周某、方某辩称，被上诉人已经按照约定将办证费用交付给上诉人，其中包含土地证预缴费用，但上诉人至今未将被上诉人办理到土地证已经违约，虽然，上诉人、被上诉人双方在《合同补充协议》中约定违约金1000元，但根据法律规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以要求增加。因此，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法。请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张某、周某、方某向一审法院提出的诉讼请求：1.判令海诚公司向张某、周某、方某支付违约金229751元（计算方式：838355元×0.00021×1305天；注：违约金从2013年1月11日起暂时计算至2016年8月8日，实际支付到海诚公司履行代办证义务之日）；2.海诚公司承担本案诉讼费。
一审法院确认的本案法律事实：2011年1月6日，张某、周某、方某（乙方）与海诚公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：景保7-107）,约定：甲方以出让方式取得位于景洪市江北澜沧江边地块的土地使用权，甲方经批准在该地块建设商品房项目“告庄西双景”；乙方购买的商品房为预售商品房；乙方向甲方购买景保寨7幢第一至二层景保寨7-107号房；该商品房总价款为838355元；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1.支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交齐委托甲方办理产权登记所需的相关资料；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方履行完毕协助办理产权登记的义务。合同还约定了其他事项。后双方当事人又再次签订了除以下主要内容不同外，其他内容均与上述合同相同的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，其约定的不同的内容如下：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1.支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》并交齐办理产权登记所需的相关资料；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方履行完毕协助办理产权登记的义务；如因甲方责任，乙方不能按期取得房屋产权证书的，则甲方应承担违约金为1000元，合同继续履行，乙方不得就该项违约主张其他任何赔偿。合同签订后，张某、周某、方某依约支付了全部购房款，并于2012年6月25日支付海诚公司预收办证款及代收维修基金共计34000元，即张某、周某、方某依约应交纳的全部购房款及办证费用，均已交纳完毕。另，张某、周某、方某于2015年4月27日取得案涉房产的产权登记证书（证号：景房权证景字第××号），其主要内容如下：该房屋按份共有，张某40%、方某30%、周某30%；房屋坐落于景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨7栋景保寨107号。现张某、周某、方某以海诚公司拒不为其办理土地使用权属证书为由，诉至一审法院。另查明，周某与案外人李娅娟于2013年9月25日在景洪市民政局登记离婚，而李娅娟亦于2013年12月19日出具了经公证的《声明书》（公证号：2013云西勐泐证字第3234号），载明“西双版纳海诚旅游发展有限公司开发的告庄西双景景保寨7栋101、102、103、105、106、107号商铺，不作为夫妻共同财产，产权与我无关，因该房产涉及的所有债权债务均与我无关。”。景洪市国土资源局于2015年7月9日向景洪市农村信用合作联社营业部出具《证明》，载明“兹有张某、周某、方某一起购买六套坐落于景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨7栋101、102、103、105、106、107，以上六套房产对应的《国有土地使用证》未办理。”。后海诚公司于2016年2月1日出具《情况说明》，载明“兹有张某、周某、方某购买我公司开发的景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨7栋101、102、103、105、106、107共6套商铺，现以上房源的土地证我公司正在协调办理中。”景洪市人民政府于2016年6月12日向景洪市全市作出《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，其主要内容如下：将全市范围内土地登记、房屋登记等职能整合后由景洪市土地资源局负责，由景洪市不动产登记中心承担具体登记工作；经研究决定景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作；自2016年6月25日起，景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理。景洪市人民政府于2011年1月11日颁发国有建设用地使用权证（编号：景国用【2011】第0172号），其记载的地类用途为“城镇住宅用地”；景洪市房地产管理处于2015年4月27日颁发的《房屋产权证书》（编号：景房权证景字第××号）记载内容如下：房屋坐落于景洪市江北澜沧江边告庄西双景景保寨7栋107，规划用途为“商业”。
一审法院认为,第一、虽然张某、周某、方某所主张的违约金实系海诚公司迟延办理涉案房产的土地使用权证所产生违约责任，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”以及《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”规定，“房屋权属证书”应包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记，故一审法院对海诚公司关于“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书的抗辩意见，不予采纳。第二、登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力。因此，应由海诚公司举证证明并非海诚公司的原因所致迟延办证。一方面，本案中，海诚公司虽抗辩称系房地产政策改变导致办证迟延，但其提交的《公告》中清楚的载明“景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作；自2016年6月25日起，景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理”，即不动产登记工作仅于2016年6月15日至2016年6月25日期间暂停办理。即使依后一份《商品房购销合同》中约定的“180个工作日”，至2016年也已长达几年时间，而在此期间，海诚公司应为张某、周某、方某办理土地使用权证书，而不动产权登记工作仅十日的暂停，也不会对权属证书的办理造成根本性妨碍，且海诚公司亦未举证证明存在其他非海诚公司的原因所致迟延办证。另一方面，案涉工程项目的国有建设用地使用权证（编号：景国用【2011】第0172号）中记载的用途“住宅”已变更为了《房屋产权证书》（编号：景房权证景字第××号）记载的“商业”用途，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”规定，并鉴于海诚公司未举证证明其补交了因土地用途变更所应补缴的土地出让金，根据《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，故足以认定海诚公司未交清应予补交的土地出让金以及系因海诚公司的原因导致逾期办证。第三、虽然双方当事人前后签署了两份内容有部分不同的《商品房购销合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”规定，双方当事人于此后签订的《商品房购销合同》已构成对原合同的变更，而张某、周某、方某亦未举证证明该合同系非自愿签署，故应以后一份《商品房购销合同》为双方当事人之间商品房买卖合同所约定权利义务的依据。第四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中存在“除当事人有特殊约定外”的但书条款，而该合同已约定了委托代办条款，且海诚公司依约交付了相关办证费用，“举重以明轻”，故根据常理可以推定双方之间已形成委托代理办证关系，且双方应依《商品房购销合同》的第十二条约定履行合同；据此，亦足以认定双方之间形成代办关系的时间为张某、周某、方某交付办证费用之日（2012年6月25日）。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，鉴于海诚公司自认其履行完毕义务时间为2012年9月3日，故依合同约定，海诚公司应承担的逾期办证造成的损失应自2012年9月4日起的180个工作日后开始起算。第五、虽然补充协议第十六条已约定逾期办证违约金的数额，但张某、周某、方某已提出更高的违约金的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，上述损失一般指已付购房款的银行利息损失，且鉴于该规定中明确为“可以”以及张某、周某、方某已取得案涉房产的房屋所有权证书，故一审法院对海诚公司应承担的逾期办证违约金酌减为违约金（以总房款838355元为基数，自2012年9月4日后的第180个工作日起按中国人民银行同期同类人民币基准贷款利率计算至海诚公司履行完毕代办义务之日止）。综述，一审法院对张某、周某、方某要求海诚公司支付逾期办证违约金（以总房款838355元为基数，自2012年9月4日后的第180个工作日起按中国人民银行同期同类人民币基准贷款利率计算至海诚公司履行完毕代办义务之日止）的诉请，予以支持；对超出的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第四项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定，判决：一、海诚公司于判决生效之日起十日内支付张某、周某、方某逾期办证违约金（以总房款838355元为基数，自2012年9月4日后的第180个工作日起按中国人民银行同期同类人民币基准贷款利率计算至履行完毕合同约定的代办义务之日止）；二、驳回张某、周某、方某的其他诉讼请求。案件受理费4746元，减半收取计2373元，由海诚公司负担。
二审期间，上诉人、被上诉人双方均未向本院提交新证据。上诉人、被上诉人双方对一审法院确认的法律事实均无异议。本院确认的法律事实与一审法院确认的法律事实基本一致。
本院认为，被上诉人已经向上诉人交纳了办理房屋产权证的相关费用，上诉人仅为被上诉人办理了《房屋所有权证》，至今未办理到不动产权证，虽然在办证期间房出现“景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作；自2016年6月25日起，景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理”，但该期间仅有10天停止办理产权证，并不能构成上诉人至今未办理到不动产权证的客观事由。按照上诉人、被上诉人双方签订的《合同补充协议》约定，如因上诉人原因，被上诉人不能按期取得房屋产权证书的，则上诉人应承担违约金1000元，合同继续履行。被上诉人不得就该项违约主张其他任何损失。显然，上诉人没有完全履行合同义务，应当向被上诉人承担违约责任，支付违约金1000元。被上诉人一审提交的证据并不足以证明上诉人的违约给其造成的损失低于约定的违约金数额，不能认定该违约金低于被上诉人造成的损失。因此，应当以上诉人、被上诉人双方约定的违约金1000元作为违约责任的赔偿标准。一审对此评判不当，本院予以纠正。
综上所述，海诚公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销景洪市人民法院（2016）云2801民初3489号民事判决；
二、西双版纳海诚旅游发展有限公司于本判决生效之日起5日内向张某、周某、方某支付违约金1000元；
三、驳回张某、周某、方某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4746元，减半收取2373元，由张某、周某、方某负担2323元，海诚公司负担50元；二审案件受理费4746元，由张某、周某、方某负担4696元，海诚公司负担50元。当事人预交的一、二审案件受理费一、二审法院不另清退，由另一方将其应负担的诉讼费用迳付对方。
本判决为终审判决。
审判长 朱江舟
审判员 陈 瑜
审判员 玉的勒
二〇一七年十月二十七日
书记员 张秋林