湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初2560号原告：高五清，男，1969年7月27日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：朱红文，湖南劲鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：高春贵，湖南劲鸣律师事务所律师。被告：怀化东鹏房地产开发有限公司。法定代表人：谢卓凌。委托诉讼代理人（特别授权）：甘昭健，湖南宏峰律师事务所律师。被告：谢卓凌，男，1976年3月28日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：甘昭健，湖南宏峰律师事务所律师。第三人：陈明安，男，1965年9月10日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：谢钢，湖南金州（常德）律师事务所律师。第三人：张清云，男，1967年6月3日出生，汉族。原告高五清与被告怀化东鹏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日作出（2017）湘1202民初第570号民事判决。原告不服提起上诉，2017年7月19日，怀化市中级人民法院作出（2017）湘12民终719号民事裁定，裁定撤销（2017）湘1202民初第570号民事判决决，发回本院进行重审。2017年8月28日立案受理后，经原告申请本院追加谢卓凌作为被告，陈明安、张清云作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员张磊担任审判长，人民陪审员倪勇、黄水霞参加的合议庭，于2018年2月27日公开开庭进行了审理。代理书记员谭惠担任庭审记录。原告高五清的委托代理人朱红文、高春贵，被告怀化东鹏房地产开发有限公司（以下简称东鹏公司）、谢卓凌的委托代理人甘昭健，第三人陈明安及委托代理人谢钢到庭参加诉讼。经公告传唤，第三人张清云未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高五清向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付《怀化市商品房买卖合同》约定的房屋；2、判令被告立即办妥并交付《怀化市商品房买卖合同》约定的房屋权属证书；3、判令被告按照每平方米每天0.8元的标准赔偿逾期交付房屋损失直到被告交付房屋（截止2017年3月13日为84.9297万元）；4、判令被告按照已付购房款总额和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿迟延办证损失直到原告取得房屋权属证书（截止2017年3月13日为567312.5元）;5、判令被告承担本案诉讼费用和因本案产生的一切费用。事实与理由：一、原、被告2014年12月16日所签两份《怀化市商品房买卖合同》约定：1、原告购买被告开发的怀化市山水阳光城小区1幢1层101号房（建筑面积977.01平方米，金额5970096元）和1幢2层201号房（建筑面积为1156.38平方米，金额为4033453元）；2、被告应当在2015年10月30日前交付房屋，被告应当书面通知原告办理房屋交付手续；3、被告应当办妥房屋所有权证和土地使用权证。二、2014年12月17日，根据前述《怀化市商品房买卖合同》，办理了怀房预城东新区字第414014598号、第414014597号《中华人民共和国房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告。三、被告2016年元月20日出具《承诺书》承诺：1、鉴于案外人张清云与被告法定代表人谢卓凌的“债务已清，所以原告的购房款已付清”；2、2016年4月30日前，被告交付合法有效的房产证给原告，并承担办证的全部费用；3、被告如未兑现承诺条款，前述《怀化市商品房买卖合同》约定面积的房产无条件办证给原告；4、如被告违反承诺，原告可起诉被告，被告愿意承担由此引发的经济、法律责任。四、被告违约给原告造成损失：1、被告至今未交房，应按照每平方米每天0.8元的标准赔偿逾期交付房屋损失；2、被告至今未交付房屋权属证书，应按照已付购房款总额和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算原告损失。五、原告起诉的法律依据。1、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告明确第5项诉讼请求中的“因本案产生的一切费用”具体所指“代理费、交通费、旅差费、打印费、复印费，具体金额尚不确定”。被告东鹏公司辩称：原告至今未向被告交付购房款，被告享有先履行抗辩权。原告以2016年元月20日《承诺书》证实其已付清购房款，没有事实依据，被告从未承诺原告购房款已付清，该《承诺书》没有被告署名，更无被告企业法人印模，该“承诺”不是被告的企业法人行为；《承诺书》中的受诺人是“高任清”，而本案原告“高五清”，因此，原告不是《承诺书》中的受诺人。《承诺书》中的署名人“谢卓凌”是以个人身份所作承诺，与被告无关。原告所述“债权”系4个公民之间的债权债务转让，被告不欠该4人中任何一人的钱，因此，该债权债务转让行为对被告无约束力。原告所述“债权”是否真实合法存在，没有充分证据。综上所述，原、被告之间是商品房买卖合同关系，而原告所述“债权债务转让”属公民之间债权债务，二者法律关系完全不同，请求法院驳回原告的诉讼请求。高五清于2014年12月16日购买被告公司两层商铺（1栋101、201号房屋），建筑面积共2153.39平方米，相应签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定应于当天一次性付清售价款1000.3549万元，但是至今分文未付。违约之后，却诉称被告公司向其交付房屋和产权证，显然毫无道理。高五清的确没付购房款。前次一审判决后，高五清上诉，因不能出示付款凭证，便从怀化市房产局复印来2张《收款收据》复印件，交给市中院说，这2张复印件证明他已付款。然而，这2张收据不是交给购房人高五清的付款凭证，而是为办理合同备案而复印交给房产局的资料。该复印件制作原因是：当天签约后，高五清提出：只有先把房屋买卖合同向房产局备案，然后他才能放心付款。销售人员信以为真，便填制了№0000668号、№0000668号《收款收據》。这2份《收款收據》每份有三联：第①联（白色）存根；第②联（红色）交顾客；第③联（黄色）记账。销售人员将其中一联复印直接交到房产局。然而备案之后，高五清食言，没有付款，所以，按照交易规则，《收款收据》中“交顾客”的第②联原件不能撕给高五清。因此，这2份《收款收据》中的三联单原件至今全部完整无缺地保存在《收款收据》中，财会人员还在上面划上交叉长线“×”表明作废（见证据原件）。票据法规定，票据只有向对方交付才生效，该复印件不属于向付款人交付，对高五清不具有证据效力。高五清如果确已付款，则该收据的第②联原件应在其手中，并且还应能够且必须同时出示其实际付款的银行转账凭证，为何这二项必要证据都不能出示。正是因为没有付款，高五清等人才会逼迫谢卓凌抄写其《承诺书》，企图由他承诺“购房款已付清”。这一情况发生，正好证明高五清没有付款。高五清购买被告公司房屋属于商品房买卖合同关系，高五清诉说的张清云、陈明安、谢卓凌之间所谓“1200万元债权”及其转让、受让纯属自然人之间的债权债务关系，自然人之间的债权债务不能由与其无关的有限责任公司承担，这是基本的法律常识。何况本案事实现已真相大白：所谓张清云与谢卓凌之间的“债权”原来是赌债；被高五清据为诉讼请求的惟一依据——谢卓凌《承诺书》，是胁迫谢卓凌照抄，并非谢卓凌真实意思表示。原告等人采用非法手段使张清云赌博债权转由被告公司房产“抵偿”，实质是非法牟夺被告公司合法资产，其非法目的应予谴责，违法行为应予惩处。根据以上事实和法律规定，请求驳回原告高五清违法诉讼请求。被告谢卓凌辩称：被告不熟悉张清云，从未向张清云借过钱，也无生意上的往来，除了一次赌债，被告不欠张清云的钱。那是2014年春节期间，洪江市安江镇人易延寿约我们去澳门旅游，同去的还有向宾、邱建军、尹志刚。易延寿熟悉一个洪江人，名叫张清云，在澳门开赌场。到了澳门，易延寿带我们到张清云设在永利酒店、新萄京酒店的赌场去玩，他从张清云那里取来筹码交给被告，结果都输了，于是欠下这赌债，但到底是多少，谁都没立字据。2016年1月17日，一伙陌生人来找被告，说被告在澳门欠张清云的那码子钱，张清云已把这笔债权转给了陈明安，因为张清云欠了陈明安的钱。他们拿出一张事先写好的《承诺书》要被告照抄、签名，上面写着要被告承诺：高五清或陈明安购买被告公司商铺的“购房款已付清”，“所有费用由被告和被告所属公司承担”，连办证费也要被告和被告所属公司出，并且限定期限“无条件地把合法有效的房产证交给高五清或陈明安”，还写着什么“以上承诺是我真实意思的表达，如若违犯，高五清或陈明安可据此向司法机关提起仲裁或诉讼”。当时，张清云本人没有来，来人共有七、八个，包括自称“陈明安”、“高五清”的人，被告一个都不认识，他们也没出示张清云的债权转让通知。更重要的是，这原本是被告个人赌债，与公司无关，怎能把被告所属公司扯进去呢！高五清2014年12月16日签约购买公司二层商铺，建筑面积2153.39平方米，合同价为1000.453万元，办证契税需300多万元，房屋维修资金需21万元，怎么能由公司承担呢！被告当然不同意签名。但是，他们七、八个人围着被告一个人，还喊来在社会上有影响的几个人物进行所谓“调解”、“劝说”，实际是一唱一合，逼被告就范，连续几天，被告无法脱身。赌博并非什么光彩事，被告又不敢报案。僵持到第四天，即2016年1月20日，为了脱身，被告只好违心提笔。但在抄写时，被告改为：凡是“我所属公司”的字句全部删去，只保留“我谢卓凌”或“我”，表明这只是被告个人的债务，不代表公司；办证费300多万元要他们自己出，交了钱才办证，等等。但他们都不允许，连抄三遍都没通过。后来被告想，即使他们真的拿着这“承诺”去起诉，那么，购房款是否“已付清”，最终还是要看有无实际交款凭据，不因某人的承诺而“付清”；张清云债权及转让是否合法，个人赌债能否转嫁到公司头上，法院都会有明断；且按照他们的讲法，张清云没欠高五清的钱，这事与他毫无关系，最终不去履行这个“承诺”，法院也不会说被告错吧！好汉不吃眼前亏，先脱身再说，于是被告违心照抄。但抄写时，被告特留了个心眼，故意把名字改写成“高伍清”、“高王清”，不写房屋买卖合同上的“高五清”。被告之所以虚拟这出二个名字，就是表示这“承诺”不是被告的真实意思，它对购房人高五清无效。法律禁止赌博，赌债不受法律保护，转让、受让赌债都是违法行为。原告高五清明知是赌债，却请求以他人赌博“债权”抵偿其所购房款，且以胁迫手段逼被告抄写《承诺书》，这两个行为均违法。该《承诺书》以不是被告真实意思表示。赌债和胁迫行为均发生于《民法总则》施行前的2016年1月，故本案仍应适用《民法通则》审理。《民法通则》第五十二条第一款（五）项规定：“违反法律和社会公共利益的行为无效”；五十八条第一款（三项）规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”。根据该二条规定，这二个行为均应认定无效。原告申请追加张清云为本案第三人，却不说明到底是有独立请求权，还是无独立请求权的第三人。原告诉请办证的依据之二，是于逼抄“承诺“之后的2017年2月28日专为起诉需要而制作的1张所谓张清云的《证明》，文中说被告欠张清云“本息1200万元”。被告从未见过张清云笔迹，这张《证明》的真实性待查。由此，张清云是本案最终债权人，是直接利害关系人，而不应是本案证人，也不应是无独立请求权的第三人，只能是有独立请求权的第三人。作为有独立请求权的第三人，张清云必须依法向人民法院提交证据原件，说明这“1200万元本息”到底是什么债权，是民间借贷，还是商业交易欠款，或是其他类别的合法债权。如为借款，除借据外，必须提交证明其确已出借的银行转账凭据。如为商业交易欠款，除合同外，必须提交欠据等相关凭据。张清云的举证义务不能免除，否则不能诬被告与张清云存在合法债权债务。《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。假定张清云债权合法，然而至今没有通知被告，不论其转让给谁，于被告无效，被告有权不予接受，何况被告没对原告高五清作过接受转让的承诺。原告一直承认本案是三个自然人之间的债权债务转让。其逼写《承诺书》的目的，就是要把三个自然人之间的非法债务转嫁到被告所在的公司。原告利用的是被告的法定代表人身份，以为便可据此说成是企业法人行为。然而，《民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定仅限于“经营活动”。综上所述，被告与张清云之间不存在合法债权债务，原告诉讼请求违法，请求予以驳回。第三人陈明安述称：两被告所述的事实与事实不符，陈明安和高五清不知道谢卓凌和张清云之间债权债务的具体情况，但是张清云在转让债务的时候，谢卓凌对该笔债务没有提出合法性和真实性的异议。高五清与东鹏公司签订购房合同是因为债务转让而起，陈明安确认高五清没有通过银行转账和现金支付的方式支付购房款，但是通过债务抵消而履行了支付购房款的义务。陈明安和东鹏公司还有谢卓凌之前是不熟悉的，张清云向陈明安借款是真实合法的，张清云因未履行还款义务，所以跟陈明安协商，张清云表示已经和谢卓凌协商好，用谢卓凌所属公司的房产抵偿陈明安的债务。2014年12月5日，陈明安和东鹏公司签订了房屋买卖合同，房屋面积是8462.83平方米，签订合同目的就是要东鹏公司为陈明安的债务提供担保。过了一段时间后，陈明安要求东鹏公司履行还款义务，东鹏公司就没有还款。因为陈明安和表弟高五清都是常德人，在怀化人生地不熟，于是陈明安就跟谢卓凌协商，采用真实购房的形式了结债务，于2014年12月16日以高五清的名义和东鹏公司签订了本案涉案的商品房买卖合同。购买本案涉案房屋是为了开个海鲜餐饮店，因为陈明安在长沙做房地产比较忙，开店子需要高五清来打理，于是就以高五清的名义来签订了商品房买卖合同，并且已经去房产局办理了预告登记，而且在办理预告登记的时候是和东鹏公司的财务、销售人员一起去办理的，东鹏公司还为此缴纳了3万元的税费。之后陈明安要求东鹏公司办理房产证，东鹏公司人员说工程未验收未达到具备办理房产证的条件，于是就等待东鹏公司办证，多次催促东鹏公司办证，谢卓凌就说只给高五清办理1500平方米的房产证，陈明安迫于无奈就接受了这个条件。后陈明安给张清云写了承诺书，谢卓凌给陈明安写了承诺书，谢卓凌在书写承诺书的时候陈明安在场，还有一个杜总（谢卓凌和陈明安的朋友）、李震宇（陈明安的朋友）在场。第三人张清云未予以书面陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的原告身份证复印件、怀化市商品房买卖合同三份(合同编号20110079101号,合同编号20110079201号、合同编号20120044101号)、房屋预告登记证(即怀房预城东新区字第414014598号登记证,怀房预城东新区字第414014597号登记证)、预告登记约定协议、收款收据，被告东鹏公司、谢卓凌及第三人陈明安对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。原告提交的被告谢卓凌亲笔所写的《承诺书》一份，拟证明谢卓凌与张清云之间存在着债权债务关系，且已经清偿。其清偿的源头来源于谢卓凌及东鹏公司与高五清签订了房屋销售合同，以房抵债，故高五清或陈明安的购房款已付清，无须另行支付购房款。被告东鹏公司及谢卓凌认为《承诺书》系陈明安胁迫谢卓凌所写的，并非谢的真实意思表示，不能证明谢卓凌与张清云之间存在合法的债权债务关系。第三人陈明安对该证据无异议。原告提交的广发银行结算业务申请书复印件、和丰会业务部股本金缴纳凭证复印件、证明、协议书，拟证明：1、第三人张清云与第三人陈明安之间的债权债务关系的设立、变更、转让；2、因原告高五清或陈明安、张清云、谢卓凌及东鹏公司三方债务抵消，故高五清的房款已付清。被告东鹏公司及谢卓凌对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。第三人陈明安对上述证据予以认可。原告提交《声明》一份，拟证明第三人同意用其对张清云的债权抵消原告应付购房款。被告东鹏公司、谢卓凌对该证据不予认可。本院认为，被告谢卓凌认为《承诺书》系受胁迫所写，不系真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，因谢卓凌未提交证明其受胁迫书写承诺书的相关证据，对于其的反驳理由，本院不予支持，故认定《承诺书》中的内容系被告谢卓凌真实意思的表示。从原告提交的证据能证明第三人陈明安与张清云之间存在债权债务关系，第三人张清云与被告谢卓凌之间存在债权债务关系，对于上述证据的真实性，本院予以确认。因陈明安对该《声明》的真实性无异议，本院予以确认。被告东鹏公司提交的收款收据两份及照片（NO0000668、NO0000669），拟证明原告高五清在购买涉案房屋时要求被告公司先向房产部门备案然后再交款，收款收据仅为备案目的而预制，并非证明原告已交款的事实。原告对收款收据及照片的真实性、合法性无异议，但原告所购的房屋是系债权抵房款，原告无需另行实际付款。原告从政府职能部门复印的收款收据是具有公信力的，被告作为专业的房产开发公司向政府职能部门出具的收款收据应知相应的法律后果，对于被告公司所述原告先办证后付款是不存在的。第三人陈明安对收款收据的的真实性、合法性不予认可，被告公司向房产部门提交的收款收据没有画叉和作废的字样，被告有变造证据的行为。被告未将收款收据的第二联交付给原告，以此证明原告未付购房款，证明目的不能达到，原告是以债务抵消的方式已履行了付款义务。本院认为，被告东鹏公司在收款收据上书写“作废”及涂划行为，系其事后的个人意思表示，并不能否定其作出收款收据的真实性，故对于被告东鹏公司提交的收款收据，本院不予认可。被告谢卓凌提交《承诺书》一份，拟证明该承诺不系张清云亲笔所写，而是他人代写，文中的语言、语气与逼谢卓凌照抄的那份《承诺书》一致，都是原告他们所写。谢卓凌与张清云之间的赌债，易延寿是该赌债中的关系人；提交《证明》一份，拟证明原告诉称谢卓凌所欠张清云的钱，实为在张清云澳门赌场所欠的赌债。原告及第三人陈明安对《承诺书》的真实性、合法性无异议，对被告的证明目的有异议，这份承诺书确实可以证明有债权债务转让协商的过程。第三人陈明安表示《承诺书》不系张清云书写，因其当时在国外投资，便委托尹志明书写。原告及第三人陈明安对《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议。《证明》只能证明谢卓凌曾经到澳门赌博的事实，不能证明谢卓凌欠张清云的钱系赌博款。经审查，《承诺书》系尹志明所写，但从承诺书的内容不能印证被告谢卓凌的证明目的。根据《证明》及证人向宾、邱建军出庭作证所证明的内容，仅能证实被告谢卓凌与证人一起去澳门旅游，被告谢卓凌在澳门赌场赌博的事实，并不能证明谢卓凌欠张清云的债务系赌债的事实，故对被告谢卓凌提交的《证明》，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年9月29日，第三人张清云向第三人陈明安借款8160000元。经双方确认，截止2014年12月16日，张清云欠陈明安借款利息3624080元。因第张清云与被告谢卓凌之间存在债权债务关系。经陈明安同意，张清云将对陈明安的债务转让给了谢卓凌。为了便于债务的履行，2014年12月5日，第三人陈明安与被告东鹏公司签订《怀化市商品房买卖合同》一份，约定：第三人陈明安购买东鹏公司开发的“山水阳光城”项目中的第29幢第101、201、301、401号商铺。购房总价为20000000元。因两被告未偿还借款，陈明安与原告高五清以做生意为由，通过债权抵购房款的方式于2014年12月16日，由高五清与东鹏公司签订二份《怀化市商品房买卖合同》约定：原告购买东鹏公司开发的“山水阳光城”项目中的第1幢1层101号房（建筑面积977.01平方米，购房总价款5970096元）、第1幢2层201号房（建筑面积1156.38平方米，购房总价款4033453元），合同签订之日原告一次性付清全部购房款；东鹏公司应当在2015年10月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。2014年12月17日，东鹏公司为原告就二份《怀化市商品房买卖合同》中所约定的房屋办理了《中华人民共和国房屋预告登记证明》(怀房预城东新区字第414014598号、第414014597号)，预告登记权利人为原告高五清。2016年1月26日，谢卓凌向原告及陈明安书写《承诺书》一份，承诺：于2016年4月30日前将房产证交给高五清，并由其与东鹏公司承担所有费用，鉴于张清云与谢卓凌的债务已清，所以高五清的购房款已付清。后因东鹏公司未按约定履行交房及办理房屋权属证书，故原告向法院提起诉讼。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方争议的焦点系原告是否向被告东鹏公司支付了购房款？原、被告为了证明各自主张，向法院提交了多份证据。从原、被告及第三人提交的证据，可以判断本案中存在以下主要法律关系：一、第三人陈明安与第三人张清云之间的民间借贷关系。二、第三人张清云与被告谢卓凌之间的债权债务关系。被告谢卓凌主张所欠张清云的债务系赌债，但提供的证据不足于证明其事实主张。因张清云未出庭参与诉讼，对于其与谢卓凌之间的债权债务关系的性质及金额无法确定。三、陈明安、张清云与谢卓凌三者之间的债务转让关系。从谢卓凌书写的《承诺书》及张清云书写的《声明》可以反映出张清云对谢卓凌的债权已经转让给了陈明安，由谢向陈明安承担还款责任。谢卓凌对所欠张清云债务性质的抗辩，亦不能否定作为善意第三人陈明安向谢卓凌主张权利的合法性。四、债务加入关系。谢卓凌系被告东鹏公司的法定代表人及控股股东，陈明安与东鹏公司签订的《怀化市商品房买卖合同》，并非双方真实的合同目的，而是以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同，为谢卓凌的债务提供抵押担保。五、商品房预售合同关系。原告高五清与东鹏公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应予全面履行各自的义务。根据原告提供的《收款收据》、《预告登记约定协议》、《中华人民共和国房屋预告登记证明》及陈明安书写的《声明》，能反映出陈明安将享有的对谢卓凌及东鹏公司的债权与原告应付东鹏公司的购房款债务进行了抵消，原告应履行的支付购房款义务已履行完毕。根据原告与东鹏公司签订的合同约定，东鹏公司应当在2015年10月30日前，将合同约定的商品房交付原告使用，现被告至今未能向原告交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。因原告与东鹏公司未约定逾期交房违约金的数额或损失赔偿计算方法，且原告未提交有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的相关证据，根据本案具体情况，本院酌定东鹏公司按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为10003549元×0.0001=1000.35元。从2015年10月30日起至2017年3月13日止，东鹏公司应付原告逾期交房违约金501175.3元（1000.35元×501天）。按照合同约定东鹏公司应为原告办好房屋所有权证和土地使用权证，但东鹏公司至今未办理好上述两证构成违约，故对于原告要求东鹏公司办理房屋所有权证的诉请，本院予以支持。对于逾期办证违约金，本院按照原告已付房价款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率6%的标准计算，从2016年5月1日起计算至东鹏公司办理好不动产权证书之日止。从2016年5月1日至2017年3月13日止，东鹏公司应付原告逾期办证违约金521280.8元（10003549元×6%÷365天×317天）。因谢卓凌个人不系履行合同义务的主体，故对于原告要求谢卓凌承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十四条、第一百条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化东鹏房地产开发有限公司向原告高五清立即交付经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的“山水阳光城”项目第1幢1层101号商品房和第1幢2层201号商品房。二、被告怀化东鹏房地产开发有限公司立即为原告高五清办理“山水阳光城”项目第1幢1层101号商品房和第1幢2层201号商品房的不动产权证书。三、被告怀化东鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告高五清逾期交房违约金501175.3元，并按照每日1000.35元支付自2017年3月14日起算至实际交房之日止的逾期交房违约金。四、被告怀化东鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告高五清逾期办证违约金521280.8元，并按照每日1644.41元支付自2017年3月14日起算至原告取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金。五、驳回原告高五清对被告谢卓凌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18049元，由被告怀化东鹏房地产开发有限公司承担14502元，原告高五清承担3547元。退还原告高五清72272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 张 磊人民陪审员 倪 勇人民陪审员 黄水霞二〇一八年四月十二日代理书记员 谭 惠附法条：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。