陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终6270号上诉人（原审被告）贾建军，男，1969年4月3日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人杨晓东，北京市中关律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陕西锦翔房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区大兴东路2号。法定代表人吴海德，该公司董事长。委托代理人雷向明，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人田磊，陕西博硕律师事务所律师。原审第三人北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市和平路116号。法定代表人赵政党，该分行行长。委托代理人解思语，陕西锦园律师事务所律师。委托代理人周煊，陕西锦园律师事务所律师。上诉人贾建军因与被上诉人陕西锦翔房地产开发有限公司（以下简称锦翔公司），原审第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初4656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人贾建军的委托代理人杨晓东，被上诉人锦翔公司的委托代理人雷向明、田磊，原审第三人北京银行西安分行的委托代理人谢思语、周煊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年12月20日，锦翔公司与贾建军签订《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357），约定贾建军购买锦翔公司开发的位于西安市莲湖区大兴东路2号锦翔•梧桐坊第3幢1单元6层10601号房屋，涉案房屋总建筑面积共1300.96平方米，每平方米单价为6100元，房屋总价款为7935856元。该《商品房买卖合同》附件五第一条第（一）款第4项约定：“出卖人同意为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保。在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方书面通知买受人解除本合同，收取合同总金额的10%做违约金。买受人应当在收到合同解除通知之日起5个工作日内，配合出卖人到房管局办理撤销房屋预售备案登记手续，买受人不配合的，除承担上述违约金外，5个工作日后，按日承担5‰的违约金，并承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用，以上违约金和各项费用，出卖人可从买受人已支付的款项中扣除。”该《商品房买卖合同》附件六第一条第1项约定：“买受人同意出卖人选择电话、信函或者在本地（西安）媒体发布公告的方式向买受人发出交房通知、产权办理通知以及其他出卖人应当通知买受人的事宜”；该条第3项约定：“买受人的通讯联络方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人对上述资料的真实性负责，如果买受人的联络方式发生变化时，应当以书面方式通知买受人”；该条第4项约定：“出卖人以电话进行通知的，电话通知的当日视为通知送达日；出卖人以信函进行通知的，在西安市××辖区内，自邮件寄出之日起5日内视为送达，在西安市××辖区外的，自邮件寄出之日起10日内视为送达，在中华人民共和国境外的自邮件寄出之日起15日内视为送达；出卖人采用媒体广告进行通知的，以广告刊登的当日视为通知送达”。贾建军在《商品房买卖合同》首部载明的地址为陕西省神木县干河北路东113号，联系电话为132××××9111。《商品房买卖合同》签订后，贾建军向锦翔公司支付了房屋首付款3975856元。2012年2月16日，锦翔公司、贾建军与北京银行西安分行签署《个人购房按揭贷款借款合同》，约定贾建军向北京银行西安分行贷款3960000元，用于购买西安市莲湖区大兴东路2号锦翔•梧桐坊第3幢1单元6层10601号涉案房屋，贷款期限120个月。该合同同时约定了利率方式，还款方式等，该合同由锦翔公司提供阶段性连带责任保证，其附件一《个人购房按揭贷款借款合同条款条件》第6.3条约定：“保证人保证担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、补偿金，损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于实际支出的律师费、拍卖／变卖／评估等费用、调查取证费用、差旅费等）及借款人应付的其他款项”。同日，贾建军与北京银行西安分行签订《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，将涉案房屋抵押给北京银行西安分行，并向西安市房屋管理局办理预售商品房抵押登记。2012年2月27日，锦翔公司收到贾建军银行按揭金额3960000元。自2014年8月起，贾建军未按约定按月向北京银行西安分行还款。自2014年11月28日起，北京银行西安分行开始扣划锦翔公司账户内款项，用于偿还按揭贷款，截止2016年7月29日，锦翔公司已向贾建军垫付银行按揭贷款本金551948.6元、利息351032.75元、本金罚息11581.41元、利息罚息7443.96元。本案诉讼之前，北京银行依据经公证具有强制执行效力的《个人购房按揭贷款借款合同》以锦翔公司、贾建军以及案外人张玲玲为被执行人，向原审法院申请强制执行。2016年9月30日，锦翔公司向北京银行西安分行代偿贾建军贷款本金2633420.69元、利息及罚息182464.33元、执行阶段迟延履行金168076.49元、北京银行西安分行执行案件律师费107421元，执行费33040元，评估费27500元，至此贾建军欠付北京银行西安分行按揭贷款及其他实现债权之费用已全部偿清，该执行案件现已结案。2016年6月14日，锦翔公司以陕西省神木县干河北路113号为地址，并注明联系电话132××××9111，向贾建军邮寄送达了《解除通知书》解除其与贾建军签订的《商品房买卖合同》。庭审中，贾建军认可上述《解除通知书》的真实性，并认可其收到该解除通知书。2016年6月22日，锦翔公司与陕西博硕律师事务所签订《委托代理合同》约定该律师事务所接受锦翔公司委托指派律师为本案代理人，双方约定律师费30000元，该费用包含本案第一审、二审（若有）诉讼程序。同日陕西博硕律师事务所向锦翔公司开具了30000元增值税发票，锦翔公司于2016年7月6日向该律师事务所转账支付律师代理费30000元。锦翔公司于2016年7月21日起诉至西安市莲湖区人民法院称，其公司于2011年12月20日与贾建军签订《商品房买卖合同》，约定贾建军购买锦翔公司开发的位于西安市莲湖区大兴东路2号“锦翔•梧桐坊”项目第3幢1单元6层10601号房屋（以下简称“涉案房屋”）。涉案房屋的成交总价为7935850元，贾建军仅向锦翔公司支付了首付款3975856元，余款3960000元向北京银行按揭贷款，锦翔公司为贾建军上述按揭贷款承担连带保证责任。后因贾建军拖欠北京银行按揭贷款，自2014年12月份起，北京银行开始扣划锦翔公司款项，用于偿还按揭贷款。因涉案《商品房买卖合同》的补充协议第一条第（一）款第4项约定“如因买受人（贾建军）未能按期偿还银行贷款，导致出卖人（锦翔公司）承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同，收取合同总金额10%做违约金。买受人应当在收到合同解除通知之日起5个工作日内，配合出卖人到房管局办理撤销房屋预售备案登记手续，买受人不配合的，除承担上述违约金外，5个工作日后，按日承担5‰的违约金，并承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。”现贾建军的违约行为，已经致使锦翔公司承担保证责任，涉案《商品房买卖合同》达到了约定的解除条件，贾建军亦应按约配合锦翔公司办理撤销房屋预售备案登记手续，并向锦翔公司承担违约责任。故诉至原审法院，请求判决：一、确认锦翔公司与贾建军签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）已于2016年6月24日解除，并判令贾建军向锦翔公司支付房屋占用费157569元（房屋占用费按每天1624元的标准，自2016年6月25日起算，暂计算至2016年9月30日，应计算至实际退还涉案房屋之日）；二、贾建军协助锦翔公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）的预售备案登记注销手续，并协助锦翔公司办理“锦翔•梧桐坊”第3幢1单元6层10601号房屋的不动产抵押登记撤销手续；三、贾建军将“锦翔•梧桐坊”第3幢1单元6层10601号房屋返还给锦翔公司；四、贾建军向锦翔公司支付违约金793585元，律师费30000元；五、贾建军向锦翔公司支付锦翔公司代其向北京银行股份有限公司西安分行支付的贷款利息、罚息552522.45元、迟延履行金168076.49元、律师费107421元、执行费33040元、评估费27500元；六、本案诉讼费由贾建军承担。贾建军答辩称，锦翔公司2016年6月14日发出的解除合同通知无效，应驳回其诉讼请求；锦翔公司的损失是由于锦翔公司的违约行为造成的，依法应自行承担。第三人北京银行西安分行述称，同意锦翔公司诉讼请求。原审法院认为，贾建军与锦翔公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规，是合法有效合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，贾建军交纳了首付款并办理了银行按揭手续，但贾建军未按期向贷款银行北京银行西安分行偿还借款本息，致北京银行西安分行扣划锦翔公司账户内款项，并向法院申请强制执行贾建军及锦翔公司等，现锦翔公司已将贾建军所欠北京银行西安分行贷款本息罚息全部垫付结清，贾建军的违约事实清楚。根据贾建军与锦翔公司签订的《商品房买卖合同》附件五第一条第（一）款第4项约定，锦翔公司享有解除权，且其已于2016年6月14日，按合同约定方式向贾建军邮寄送达了《解除通知书》解除其与贾建军签订的《商品房买卖合同》，贾建军亦承认收到该解除通知书。依据《商品房买卖合同》附件六第一条第4项关于“出卖人以信函进行通知的，在西安市××辖区外的，自邮件寄出之日起10日内视为送达”之约定，锦翔公司请求确认其与贾建军所签的《商品房买卖合同》已于2016年6月24日解除的理由成立。该《商品房买卖合同》解除后贾建军有义务协助锦翔公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）预售备案登记注销手续及涉案房屋的抵押登记撤销手续。锦翔公司主张贾建军承担房屋总价款的10%的违约金及律师费，符合合同约定，其诉请予以支持。因贾建军已承担上述违约金，故锦翔公司主张之房屋占用费不予支持。另，锦翔公司代贾建军向北京银行西安分行垫付的贷款利息、罚息、迟延履行金、律师费、执行费、评估费等，系因贾建军未按期向贷款银行北京银行西安分行偿还借款本息所致，应由贾建军承担。至于贾建军所述之契税、大修基金以及未包含于本案商品房买卖合同内的其他房屋面积的主张，因其不属于本案审理范围，且贾建军在原审法院释明后，明确表示不提起反诉，故原审法院不予涉及，当事人可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、陕西锦翔房地产开发有限公司与贾建军签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）于2016年6月24日解除；二、贾建军应于本判决生效之日起十日内协助陕西锦翔房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》(登记号：Y11100357)的预售备案登记注销手续，以及锦翔•梧桐坊第3幢1单元6层10601号房屋的预售商品房抵押登记撤销手续；三、陕西锦翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将首付款3975856元返还给贾建军；四、贾建军于本判决生效之日起十日内向陕西锦翔房地产开发有限公司支付违约金793585元，律师费30000元以及陕西锦翔房地产开发有限公司代贾建军向北京银行股份有限公司西安分行垫付的贷款利息、罚息552522.45元、迟延履行金168076.49元、律师费107421元、执行费33040元、评估费27500元：五、贾建军于本判决生效之日起十日内将锦翔•梧桐坊第3幢1单元6层10601号房屋返还给陕西锦翔房地产开发有限公司；六、驳回陕西锦翔房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之舰定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80438元，由贾建军负担（陕西锦翔房地产开发有限公司已预交，贾建军在执行本判决时一并给付陕西锦翔房地产开发有限公司）。宣判后，贾建军不服，向本院提起上诉称，一、贾建军与锦翔公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第一条第（一）款第4项属于无效条款。该条款为格式条款，明显具有加重对方责任的情形。1、贾建军未能偿还银行贷款的行为，不是《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的单方解除《购房合同》的法定事由。开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款。本案中，贾建军在与锦翔公司签订《商品房买卖合同》后，以首付款加银行贷款的方式支付了全部购房款。贾建军在《商品房买卖合同》中的义务已经全部履行完毕，不存在法定的由锦翔公司单方解除主合同的情形。2、锦翔公司在收取了全额购房款后，贾建军也履行了主合同的全部义务。本案争议的《商品房买卖合同》中的主要权利、义务双方已经履行完毕。贾建军未能按时履行与北京银行西安分行的从合同《个人购房按揭贷款借款合同》中还款义务，并没有违反《商品房买卖合同》中的任何义务。锦翔公司所承担的保证责任可依据《个人购房按揭贷款借款合同》的约定和《担保法》的规定向贾建军行使追偿权。锦翔公司在《商品房买卖合同》中单方增加合同的解除条款，明显属于增加了贾建军不应当承担的义务。完全不对等的权利义务，加重了贾建军的责任。综上，《商品房买卖合同》补充协议第一条第（一）款第4项之内容属于单方加重贾建军责任的格式条款，应当属于无效条款。二、解除《商品房买卖合同》违背了合同解除制度的设置本义。合同解除制度设置的目的在于，因一方当事人的根本违约导致合同利益不能实现，对方当事人为了防止合同在违约情形下给自己造成更大的经济损失而采取的一种补救措施。本案中，锦翔公司已经全部收取了购房款，《购房合同》的目的已经全部实现的前提下，仍旧单方面在合同中要求行使与本合同权利、义务无关的单方解除权，该行为的性质不属于为了保护自身利益采取的补救措施。本案中不存在任何一方根本违约的情形，增加与主合同权利义务无关的解除条款，无法理支持。三、补充协议第一条第（一）款第4项中对于收取贾建军10%违约金的要求不应得到支持。1、锦翔公司在贾建军与北京银行西安分行形成的借款关系中，处于保证人地位。根据担保法第31条规定，锦翔公司有权要求贾建军偿还因其承担保证责任所支付的款项及相关费用。但除此之外，锦翔公司又在与贾建军签订的《商品房买卖合同》中，就其担保责任设立了违约金条款，该内容明显违反了法律规定，混淆了法律关系与合同相对方的概念，属于无效内容。2、锦翔公司承担的连带保证责任是阶段性的，期间是自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记将《房屋他项权证》及其他有关资料交银行保管之日止。因此，锦翔公司如果能够在规定期间取得《房屋所有权证》并提供给银行，就可以不用承担保证责任。按《商品房买卖合同》约定，锦翔公司应当在2014年9月取得《房屋所有权证》，解除其担保责任。时至今日，由于锦翔公司的原因，未办理《房屋所有权证》导致其保证责任期间延长。锦翔公司的违约行为产生的责任，其不但不承担责任，反而可以得到原审判决的793585元的利益，无情理依据。3、补充协议第一条第（一）款第4项中，“配合出卖人到房管局办理撤销房屋预售备案登记手续，买受人不配合的，除承担上述违约金外，5个工作日后，按日承担千分之五的违约金，并承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。”的内容，因贾建军无单方解除合同、要求贾建军支付违约金的权利，其基于解除权的后续要求也属于无效内容。四、锦翔公司已经超过法定解除期限。“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的法律规定。本案中，从2014年11月28日起，北京银行西安分行开始扣划锦翔公司的款项，至2015年12月，合同解除权的行使期限届满，解除权消灭。2016年6月14日，锦翔公司已经丧失解除权，其所发出的解除通知无效。上诉请求：1、撤销原审判决；2、变更原审判决第四项，改判驳回锦翔公司要求贾建军支付违约金793585元和律师费30000元的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由锦翔公司承担。锦翔公司辩称，原审判决事实依据充分，适用法律正确，判决结果正确。贾建军的上诉请求没有任何事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案《商品房买卖合同》的补充协议第一条第一款第4项，不属于格式条款，没有加重任何一方的责任，不存在无效的情形。1、该合同条款作为《商品房买卖合同》的补充协议，显然是合同双方当事人协商一致的结果，充分表达了合同双方的意志。贾建军以本条款没有与对方协商为由，认为该条款属于格式条款，明显与客观事实不符，其理由不能成立。2、该合同是双方协商一致而后签字盖章的产物。在贾建军不能偿还银行贷款的情形下，由锦翔公司将房屋收回，偿还银行贷款，退回贾建军已付购房款（当然要扣除其违约应承担的相应违约金及相关费用），显然是在贾建军违约的情形下，最有利于各方利益的安排。2、原审法院确认合同解除，乃系依据《合同法》第九十三条第二款关于约定解除的法律规定下判。3、涉案《商品房买卖合同》除了约定出卖人交付房屋，买受人支付房款外，还约定了诸多其他权利义务。故贾建军所谓的涉案合同的相关权利义务已履行完毕，严重有悖于客观事实依据。二、贾建军所谓的合同解除制度的设置本义一说，刻意回避了原审法院正确适用《合同法》关于合同约定解除的规定，而错误的适用合同法法定解除的规定。贾建军上诉的所谓合同解除的情形，是《合同法》第九十四条第四项规定的内容。然而，如上文所述，本案原审判决解除合同的法律依据是《合同法》第九十三条第二款，即当事人约定的解除条件成就，从而判决确认合同解除。贾建军刻意回避原审判决正确适用的上述法律依据，援引了与本案无关的其他法律条文，显然是错误的。更为重要的是，本案中贾建军未能按期向北京银行西安分行偿还按揭贷款高达数百万元，其实质等同于不能按约支付购房款，其结果可能导致锦翔公司财、房两空，由此可见，贾建军的违约行为极有可能导致锦翔公司的合同目的不能实现。三、原审判决贾建军向锦翔公司支付违约金及诉讼费、律师费等费用，完全是基于双方签订的合同的明确约定。四、锦翔公司所依据的合同解除权，不存在法律规定或合同约定的行使期限的情形，贾建军亦从未催告锦翔公司行使该权利，因此，锦翔公司的解除权不存在超过行使期限的情形。本案中，依据贾建军违约不按期偿还银行贷款而产生的解除权，从未约定过解除期限。贾建军所谓“一年内行使”的解除期限的法律规定，没有任何法律依据。北京银行西安分行述称，同意锦翔公司的答辩意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，贾建军与锦翔公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照双方《商品房买卖合同》附件五第一条第（一）项第4款中合同解除权的约定，在因贾建军未能按期偿还银行贷款导致锦翔公司承担保证责任时，锦翔公司享有合同解除权，可以通过书面通知贾建军的方式解除双方签订的商品房买卖合同。现贾建军在取得北京银行西安分行贷款后，未能按期偿还银行按揭贷款，导致北京银行西安分行扣划锦翔公司账户内款项，并向法院申请强制执行贾建军及锦翔公司等，至2016年9月30日锦翔公司承担完毕全部担保责任，故锦翔公司在2016年6月14日依照合同约定发出解除通知书属于在合理期限内行使解除权，因此锦翔公司有权解除合同。同时，依据合同约定，贾建军亦应承担相应的违约金和律师费。对此，贾建军上诉认为，其与锦翔公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第一条第（一）款第4项属于无效条款，驳回锦翔公司要求贾建军支付违约金793585元和律师费30000元的诉讼请求的理由，依据不足，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系出卖人在迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款的情形下，对解除权行使期限的规定。而本案中锦翔公司是因承担担保责任而享有的合同约定解除权，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定不符。故，贾建军上诉称，锦翔公司行使解除权的时间已超过法定的除斥期间的理由，依据不足，不能成立。综上，贾建军的上诉理由均不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12036元，贾建军已预交，由贾建军承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一七年九月十八日书 记 员  石李婷