海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2015）美民一初字第1935号原告成华高，男，1962年6月8日出生，汉族，住海口市义龙横路。原告黄晓梅，女，1962年6月17日出生，汉族，系原告成华高妻子，住海口市义龙横路委托代理人成华高，男，1962年6月8日出生，汉族，住海口市义龙横路。被告李儒大，男，1967年11月4日出生，汉族，户籍所在地:海口市美兰区海甸二东路。被告陆来宽，女，1969年2月5日出生，汉族，户籍所在地:海口市美兰区海甸二东路。原告成华高、黄晓梅诉被告李儒大、陆来宽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成华高到庭参加了诉讼。被告李儒大、陆来宽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成华高、黄晓梅诉称,2010年1月25日，被告李儒大及陆来宽与原告成华高及黄晓梅签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告将其李儒大名下位于海口市海秀路34-1号（原28号）海鸿大厦海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK0839**号房产转让给原告，转让房产总建筑面积893.96平方米，总价款为人民币4198880.00元。2010年1月30日，被告收到原告购房款120万元并将房屋交付原告使用。2011年12月22日，被告确认原告将《房屋买卖合同》项下的购房款全部履行完毕。被告答应立即办理房产过户给原告。可是被告不仅不为原告办证，而是隐瞒原告将海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号房产抵押邮政储蓄银行海口市分行贷款，导致本案房产未能如期过户。2012年7月26日，因许松炎申请贵院执行查封本案房产,原告通过异议之诉，贵院作出（2013）美民一重字第13号民事判决：房屋买卖合同合法有效；停止执行；原告享有使用权。由于被告尚欠邮储银行贷款本金未结清，本判决对原告提出的过户主张不作处理。2015年7月2日，原告代为�告将《个人额度借款抵押合同》项下的剩余贷款本金及利息3808099.73元履行完毕，抵押权消灭。综上，原告对本案房屋享有占有、使用，处分和收益的权利，应当受到法律的保护。故起诉请求：1、确认被告李儒大、陆来宽与原告成华高、黄晓梅于2010年1月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、确认原告成华高、黄晓梅对海口市海秀路34-1号（原28号）海鸿大厦海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号的房产享有所有权；3、判令被告李儒大、陆来宽将位于海口市海秀路34-1号（原28号）海鸿大厦海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号（房产价值4198880.00元）房权证过户登记至原告成华高、黄晓梅名下。办理过户所需税费按有关规定各自承担；4、本案诉讼费由被告承担。被告李儒大、陆来宽未答辩。经审理查明,原告成华高、黄晓梅系夫妻,两人是海口华高公司纸业有限公司的股东;被告李儒大、陆来宽系夫妻,两人是海南金永安印刷有限公司的股东。2007年8月31日，被告李儒大、陆来宽向原告成华高出具一份《收据》，内容为：兹收到成华高交付的海鸿大厦首层预购房款人民币120万元整（收款明细：2007年4月6日支付现金60000元；2007年4月27日支付现金60000元；2007年5月8日支付现金130000元；2007年6月26日支付现金170000元；2007年8月31日货款780000元）。本预购房款双方约定：收款人李儒大、陆来宽同意将海口市海秀路28号海鸿大厦�层李儒大名下海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号的房产，在海南金永安印刷有限公司搬迁时根据二手房地产交易市场价格优先转让给成华高，用于充抵上述购房款。2010年1月25日，原告成华高、黄晓梅为乙方（买方），与被告李儒大、陆来宽为甲方（卖方）签订一份《房屋买卖合同》（N0：20100125A），内容为：就房屋座落在海口市海秀路28号海鸿大厦房屋所有权人：李儒大海房字HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号房产，经甲、乙双方协商一致达成如下合同：1、一楼商业厂房：海房字第HK083x**号（A103、A104、B101、B102、B103，面积共327.05平方米）；HK074xxx号（B104，面积139.55平方米)，HK083xxx号（A105、B105，面积共99.88平方米）三份房产权证合计建筑面积566.48平方米×6000=3398880.00元。2、三楼住宅：海房字第HK074x**号（B301，面积163.74平方米）、HK083xxx号（B303，面积163.74平方米）二份房权证合计建筑面积327.48平方米×2442.9=800000.00元。3、五份房权证总共房款人民币4198880元。乙方首付120万元，剩余房款2998880元办理房产登记过户完毕一次性付清。4、甲方承诺上述房产权证产权清晰、明确，保证在2010年11月30日前将上述房产过户在成华高、黄晓梅名下。过户费用按国家规定分摊，甲、乙双方各自承担自己应该承担的部份，等。《房屋买卖合同》签订后，2010年1月30日，卖方李儒大、陆来宽与买方成华高、黄晓梅签订一份《房屋买卖付款证明1》,注明李儒大收到成华高的购房款人民币120万元。同年2月，原告成华高将所购的海鸿大厦首层房屋进行装修，并作为海口华高公司的办公住所。2010年4月30日，原告成华高从其个人账户转汇1142400元给李儒大个人账户、支付银行承兑汇票57600元给李儒大，并自2010年5月11日至5�17日先后四次从海口华高公司的账户转付款额计100万元给海南金永安印刷有限公司。李儒大、陆来宽为此在2010年5月10日联名并签盖海南金永安印刷有限公司的印章向海口华高公司出具一份《借款凭证》，载明海南金永安印刷有限公司借到海口华高公司人民币2200000元,其借款凭证中约定待上述房产过户到成华高、黄晓梅名下后，借款用于冲抵上述购房款（4198880元）。2010年5月26日，李儒大再次署名并签署海南金永安印刷有限公司的印章出具一份《借款凭证》，将海南金永安印刷有限公司拖欠海口华高公司自2002年10月25日至2010年5月4日前的货款55万元作为公司借款，约定该款在房产过户到原告名下时冲抵成华高购买李儒大的卖房款（4198880元）。2011年12月22日，李儒大、陆来宽与成华高、黄晓梅签署一份《房屋买卖付款证明2》，确认收到成华高、黄晓梅的购房款人民币4198880元[其中包含首付款人民币120万元；包括成华高付李儒大购房押金人民币20000元；包括海口华高公司供给金永安公司的印刷物资货款人民币2978880元（包含2010年5月26日借款凭证550000元；包含2011年12月22日对账单中货款人民币1428880元）]。至此，房屋买卖合同N0：20100125A买方应该支付的购房款，已经全部履行完毕。卖方即将全力配合买方办理房产登记过户。另查，2010年2月9日至2011年9月11日期间，李儒大以海口市海秀路28号海鸿大厦产权证号为海房字HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号的房产作为抵押物，先后分三次向中国邮政储蓄银行股份有限公司海口市分行借款人民币472.5万元，2010年2月11日,海口市房产管理局向海口邮政银行颁发了海口市房他证海房字第75x**号《房屋他项权利证书》，载明房屋他项权利人为海口市邮政银行，房屋所有权人李儒大，房屋所�权证为海房字HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号，他项权利种类为抵押，债权数额为380万元。2012年3月6日，成华高与李儒大签订《付款与债务合同》，确认2010年4月—2012年2月19日，双方的来往款项合计4300119.90元[含（2010）龙民二初字第152号调解书55万元]，其中海南金永安印刷有限公司欠海口华高公司的货款人民币3137719.90元，成华高私人付的购房款1162400元。2012年3月8日，成华高、黄晓梅、李儒大、陆来宽与中国邮政储蓄银行股份有限公司海口市分行共同签订《连带承担债务协议书》，约定成华高、黄晓梅自愿与李儒大、陆来宽连带承担上述贷款债务(截止2012年3月贷款本金为3316198.28元)。同时，李儒大、陆来宽向成华高承诺在成华高代其清偿银行的贷款后，愿意配合成华高办理海口市海秀路28号海鸿大厦A103、A104、B101、B102、B103号等房产的过�手续；成华高、黄晓梅履行完毕李儒大、陆来宽所欠债务后，中国邮政储蓄银行股份有限公司海口市分行解除原抵押合同并将一切抵押文件交给成华高、黄晓梅。2012年3月20日，海口华高公司与海南金永安公司签订《欠款确认函》，确认至该函签订之时，不含（2010）龙民二初字第152号调解书55万元，海南金永安公司欠海口华高公司的货款人民币255122.50元。2012年3月21日，原告成华高、黄晓梅与被告李儒大、陆来宽签订《协议书》，约定：成华高、黄晓梅代李儒大、陆来宽所偿还的借款本金3316198.28元及利息在双方签订本《协议书》时，自动转化为原告支付给被告的购房款。双方经核对，被告尚欠原告款项人民币1845733.98元，加上原告为被告偿还银行债务本金3316198.28元，扣除房屋转让款4198880元，被告尚欠原告963052.26元。2012年7月26日，海口市美兰区人民法院在执行申请执行人许松炎与被执行人李儒大其他合同纠纷一案中，因查封了李儒大名下位于海口市海秀路28号海鸿大厦A103、A104、B101、B102、B103号房产（产权证号：海房字第HK083x**号），案外人成华高、黄晓梅以其已取得对本院查封的上述房产所有权为由提出执行异议之诉,2014年8月30日，海口市美兰区人民法院作出（2013）美民一重字第13号《民事判决书》，判决：一、原告成华高、黄晓梅与被告李儒大、陆来宽于2010年1月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、对李儒大名下位于海口市海秀路28号海鸿大厦A103、A104、B101、B102、B103号房产（房产证号：海房字第HK083x**号）停止执行。三、原告成华高、黄晓梅对李儒大名下位于海口市海秀路28号海�大厦A103、A104、B101、B102、B103号（房产证号：海房字第HK083x**号）房产享有使用权。四、驳回原告成华高、黄晓梅的其他诉讼请求。原审被告许松炎不服上诉至海口市中级人民法院，2014年12月5日，海口市中级人民法院作出（2014）海中法民一终字第1736号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2015年7月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司海口市分行出具一份《关于李儒大借款、还款及成华高代为还款证明》，内容为:一、2010年2月9日，李儒大以海鸿大厦房权证海房字第HK083x**号、HK074xxx号、HK083x**号房产、HK074xxx号、HK083xxx号房产作抵押向我行（邮储银行）贷款，明细如下：1、于2010年2月12日贷款人民币380万元；2、于2010年11月3日贷款人民币42.50万元;3、于2011年9月1日贷款人民币50万元。二、李儒大向邮储银行三笔贷款合计4725000元，自2010年3月12日起至2012年2月28日止，李儒大向邮储银行共还款1963080.14元（含利息）之后，李儒大、陆来宽拒不履行剩余贷款本金3316198.28元的还款义务。三、2012年3月8日，邮储银行（甲方）与成华高、黄晓梅（乙方）与李儒大、陆来宽（丙方）签订《连带承担债务协议书》。自2012年3月8日起至2015年7月2日止，成华高、黄晓梅代李儒大、陆来宽向邮政储蓄银行共还款3808099.73元。”四、上述三笔贷款剩余贷款本金及利息，成华高现已全部结清。我行现将按合同约定“依原抵押合同解除抵押关系并将抵押原件交给成华高。”另查，海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号房产、HK074xxx号、HK083xxx号房产目前为海口华高纸业有限公司于2012年申请海口市龙华区法院查封。2013年4月17日，海口市公安局经侦支队以李儒大、陆来宽涉嫌非法吸收公众存款罪为由，查封了李儒大名下海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号房产、HK074xxx号、HK083xxx号房产，查封期限至2016年4月17日。经主办法官征询，海口市公安局经侦支队领导表示，查封期限届满后，不再继续查封。现海口市公安局未继续查封上述房屋。又查，2010年5月27日，海口华高纸业有限公司的住所地变更为海口市海秀路28号（现为34-1号）海鸿大厦首层。原告成华高、黄晓梅自2010年2月起已�上述所购房屋即海鸿大厦A103、A104、B101、B102、B103号房的商业厂房（产权证号：HK083x**号）和B104(产权证号：HK074xxx号)、A105、B105（产权证号：HK083xxx号）以及三楼住宅B301（产权证号：HK074xxx号）、B303（产权证号：HK083xxx号）全部占有、使用。本院所确认的上述事实有，海南金永安印刷有限公司《企业机读档案登记资料》、2007年8月31日《收据》、2010年1月25日《房屋买卖合同》、2010年1月30日《房屋买卖付款证明1》、2011年12月22日《房屋买卖付款证明2》、（2013）美民一重字第13号《民事判决书》、（2014）海中法民一终字第1736号《民事判决书》、《中国邮政储蓄银行个人额度借款抵押合同》、海口市房他证海房字第75x**号《房屋他项�利证书》、2015年7月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司海口市分行《关于李儒大借款、还款及成华高代为还款证明》以及当事人的陈述等在案为凭及庭审笔录等在案为凭，其证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告成华高、黄晓梅与被告李儒大、陆来宽于2010年1月25日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同主体适格，内容合法，其合法有效性，已为生效的（2013）美民一重字第13号民事判决和（2014）海中法民一终字第1736号民事判决所共同确认。关于原告请求确认原告成华高、黄晓梅对海口市海秀路34-1号（原28号）海鸿大厦海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK0839**号的房产享�所有权的问题。因房屋所有权的确权是由房产管理部门办理产权登记或办理产权过户登记后才具有，因此，确定房产所有权是房产行政管理部门的职责，本院对原告此项请求不作处理。关于涉案房产即位于海口市海秀路34-1号（原28号）海鸿大厦海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号房，被告是否应协助原告办理过户的问题。原告与被告于2010年1月25日签订的《房屋买卖合同》后，至2011年12月22日，原告与被告签署的《房屋买卖付款证明2》已确认：至此，《房屋买卖合同》（N0：201001xxx）卖方应该支付的购房款，已经全部履行完毕。卖方即将全力配合买方办理房产登记过户。同时，2012年3月8日，邮储银行（甲方）与成华高、黄晓梅（乙方）与李儒大、陆来宽（丙方）签订《连带承担债务协议书》后，自2012年3月8日起至2015年7月2日止，成华高、黄晓�代李儒大、陆来宽向邮政储蓄银行共还款3808099.73元。原告已在事实与法律上取代邮政储蓄银行取得了对上述房产的优先权。故生效的（2013）美民一重字第13号民事判决所认定的：“原告诉求被告协助过户的上述房屋因已办理抵押登记，且在三方签订《连带承担债务协议书》后，原告尚未连带清偿完毕第三人（邮政储蓄银行）的贷款，原告请求被告李儒大、陆来宽配合将海鸿大厦海房字第HK083x**号房产过户给原告的条件尚未具备，对原告提出的过户主张，本院目前不作处理”的情形已不存在，因原告已连带清偿完毕案外人邮政储蓄银行的贷款，原告请求被告李儒大、陆来宽配合将海鸿大厦涉案房产过户给原告的条件已具备。故，被告李儒大、陆来宽应履行协助原告成华高、黄晓梅将涉案房产办理过户至原告名下的义务。办理过户所需税费应按有关�定处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告成华高、黄晓梅与被告李儒大、陆来宽于2010年1月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李儒大、陆来宽应协助原告成华高、黄晓梅将位于海口市海秀路34-1号（原28号）海鸿大厦海房字第HK083xxx号、HK074xxx号、HK083xxx号、HK074xxx号、HK083x**号房办理过户至原告成华高、黄晓梅名下。案件受理费40391元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。（此页无正文）?案件唯一码审 判 长  纪永明人民陪审员  王玉英人民陪审员  招 萍二〇一六年四月二十二日书记员梁依速录员杨婷婷附相关的法律法规：《中华人民共和国合同法�第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法�许可中途退庭的，可以缺席判决。审核：纪永明撰稿：纪永明校对：梁依印刷：余小英海口市美兰区人民法院2016年4月22日（共印12份）