广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第221号
上诉人（一审原告）陆XX。
委托代理人马浩琼，百色市法律援助中心律师。
被诉人（一审被告）黄XX，1978年11月12日。
被上诉人（一审被告）黄XX。
一审第三人黄XX。
上诉人陆XX因所有权确认纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合
议庭，于2015年4月30日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人陆飞琼及其委托代理人马浩琼、被上诉人黄镇川、一审第三人黄翠霞到庭参加诉讼。本案现已审理
终结。
一审法院经审理查明，1967年，原告陆飞琼与黄水样结婚。婚后生育二女，长女取名为黄翠霞、次女黄静雪。1987年，原告与黄水样离婚。1989年，原告与被告黄镇川开
始同居，双方至今没有补办婚姻登记手续。2000年6月30日，被告黄静雪将其位于百色市东笋路马鞍坡（没有门牌××一间建筑面积21.55平方米的房屋产权赠与黄镇川，并
将房屋产权变更到其个人名下。2011年5月25日，黄镇川又将该房以3000元价格卖给黄静雪。随后，黄静雪又将房屋产权变更到其个人的名下。2014年7月16日，原
告陆飞琼以被告黄静雪、黄镇川无权处分家庭共有财产为由诉至法院，要求确认黄静雪与黄镇川达成的赠与合同，房地产买卖契约无效，并确认房屋产权属原告与黄镇川共有。
一审法院审理认为，本案双方当事人的争议焦点有三：一、被告黄静雪与黄镇川达成的赠与合同是否合法有效；二、被告黄镇川与黄静雪达成的《房地产买卖契约》是否合法有效；
三、原告与被告黄镇川对房屋是否存在共有。1、关于原告主张确认被告黄静雪与黄镇川的赠与合同无效的问题。本案中，1994年2月22日，位于百色市东笋路马鞍坡（没有门
牌××的房屋取得《国有土地使用证》［百国用（1994××］字第04423号，登记在黄静雪的名下。1997年4月26日，办理《房屋所有权证》（桂房证字第
0018272号××，登记在黄静雪的名下。2000年6月30日，黄静雪将该房屋赠与其继父黄镇川，并在百色市公证处办理赠与公证。2000年10月12日，办理房产转户
手续，将该房屋登记在黄镇川名下。根据《中国人民共和国合同法》第185条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”的规定，黄镇川已表
示接受赠与，并办理了房产转户手续，故赠与合法有效。原告陆飞琼、第三人黄翠霞在明知其位于百色市东笋路马鞍坡（没有门牌××房屋产权登记在被告黄静雪个人名下期间没有提出
异议，且对其取得产权证后又将房屋处分给黄镇川仍未主张诉讼权利。现原告主张黄静雪与黄镇川达成的赠与合同无效，有悖于法律规定，故应不予支持。2、关于黄镇川与黄静雪签
订《房地产买卖契约》的效力问题。一审法院认为，黄镇川与黄静雪所签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，没有损害国家、集体和个人的利益，属于房屋所有
权人黄镇川的个人合法财产，黄镇川对该财产享有占有，使用，收益，处分的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一××一方以欺诈、
胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二××恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三××以合法形式掩盖非法目的；（四××损害社会公共利益；（五××违反法律、行政法规的
强制性规定”的规定，黄镇川与黄静雪签订的《房地产买卖契约》不存在无效情形，现原告主张，因缺乏事实和法律依据，应不予支持。3、关于原告及第三人是否对被告黄静雪名下
房屋产权享有共有份额的问题。一审认为，根据土地使用证、房产证公证书、房地产买卖契约所载明的事实，可认定座落在百色市东笋路马鞍坡的房屋产权（房屋建筑面积
21.55平方米××属被告黄静雪所有。原告陆飞琼、第三人黄翠霞，被告黄镇川主张对房屋享有共有份额，但未能提交证据予以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干
规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有
举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故应不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第
一款，第五十二条第（一××项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：驳回原告陆飞琼的诉讼请求。
案件受理费减半收取50元，由被告陆飞琼负担。
上诉人陆飞琼不服一审判决，上诉称，一、一审法院未认定讼争房屋的最初权属。一审中上诉人、被上诉人及一审第三人对讼争房屋于1990年通过建造取得及由上诉人支配至今的
事实均未作否定，审理过程中亦无第三人对讼争房屋主张所有权，则可说明讼争房屋为上诉人家庭建造，所有权归上诉人家庭所有，而1990年被上诉人黄静雪12岁，一审第三人
黄翠霞14岁，二人均无经济收入，无能力参与建造讼争房屋，一审时其二人亦未举证证明参与建造或单独建造的事实，故可推定讼争房屋由上诉人和被上诉人黄镇川共同建造，该二
人享有讼争房屋最初所有权。二、一审法院未区分不动产登记对内对外效力。1990年讼争房屋建造完成后，考虑到上诉人和被上诉人黄镇川的户口不在百色，才以被上诉人黄静雪
的名义去申请。一审法院认为土地使用证、房屋所有权证登记为被上诉人黄静雪的名字就简单认为其享有所有权，显然没有区分不动产登记对内对外的不同效力。三、一审法院错误适
用民法默示制度。从上述分析可知，争议房屋为上诉人和被上诉人黄镇川共有，被上诉人黄静雪于2000年6月30日将讼争房屋赠与被上诉人黄镇川的行为属无权处分，此时不排
除上诉人及一审第三人确实知道处分的事实，但此时二人即未追认又未否定，应属默示，一审法院以其二人的默示认为是追认是错误的，因默示必须有法律明确规定方能产生法律效
力，且追认与否是权利人的权利，一审法院以默示认为是追认变相要求二人作出明确不追认的意思表示，是把明确不追认当成权利人的义务，不符合民法原理。因赠与行为未得到上诉
人追认，对上诉人份额属无权处分，亦不符合《物权法》第106条善意取得的规定，被上诉人黄镇川无法取得讼争房屋的单独所有权。四、一审法院认定被上诉人黄静雪与被上诉人
黄镇川于2011年5月26日签订的《房地产买卖契约》有效是错误的。因赠与行为无效，黄镇川无法取得讼争房屋的单独所有权，其未经上诉人的同意，将讼争房屋转让给被上诉
人黄静雪属于无权处分，该转让行为无效。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄镇川辩称，被上诉人黄镇川并未将本案讼争房屋卖给黄静雪，而是黄静雪说要拿房产证去弄门牌，然后让黄镇川去签字，黄镇川并没有收到黄静雪支付的3000元。
被上诉人黄静雪未作答辩。
一审第三人黄翠霞陈述称，讼争房屋用地是以黄翠霞和黄静雪的名义申请的，因为当时陆飞琼与黄镇川没有本地户口，而黄翠霞与黄静雪有本地户口，所以就以黄翠霞和黄静雪的名义
去申请。申请后，政府部门的人说只能写一个人的名字在权属证上，出于多方考虑，黄翠霞表示把黄静雪的名字写进证里。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：1、2000年6月30日，黄静雪赠与黄镇川的房屋是否属其所有。2、被上诉人黄镇川是否以3000元的价格将讼
争房屋卖给黄静雪。
二审审理期间，被上诉人、一审第三人无新证据向本院提供。上诉人向本院提供公告一份，用于证实房产局要求黄静雪粘贴公告，而黄静雪未粘贴，故上诉人对房屋交易不知情。
被上诉人黄静雪对该证据质证认为：该公告一直由上诉人陆飞琼持有，故上诉人不可能不知情。
被上诉人黄镇川及一审第三人黄翠霞对该证据质证认为：对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
本院对事实及证据的分析与认定：
一、对证据的分析及认定：对上诉人提供的公告的真实性，各方当事人均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该公告虽未粘贴，但不足以直接认定上诉人对本案讼争房屋交易是
否知情，故该证据不能单独证明案件事实。
二、对事实的分析及认定：1、关于2000年6月30日，黄静雪赠与黄镇川的房屋是否属其所有的问题，本案讼争房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》虽然登记在黄静
雪名下，但不能因此就直接认定该讼争房屋属于黄静雪单独所有，而应该由人民法院根据取得该物权权利来源依据认定该物权的真正权利人。根据上诉人陆飞琼、被上诉人黄镇川、一
审第三人黄翠霞在二审审理时的陈述，以及上诉人一审时提交的《百色市城乡个人建房用地申请书》、《赠与书》、《报告》等证据的内容，足以证实本案讼争的房屋用地系陆飞琼、
黄静雪、黄翠霞三人名义申请所得，并由上诉人陆飞琼与被上诉人黄镇川于1990年间出资建造。故陆飞琼、黄镇川、黄翠霞、黄静雪对该讼争房屋都享有权利。一审法院以《国有
土地使用证》及《房屋所有权证》登记在黄静雪名下，就直接认定2000年6月30日，黄静雪赠与黄镇川的房屋属于黄静雪个人所有，属于认定事实错误。2、关于被上诉人黄镇
川是否以3000元的价格将讼争房屋卖给黄静雪的问题。经二审核实，2011年5月25日，黄镇川与黄静雪签订了一份《房地产买卖契约》，该契约约定黄镇川将讼争房屋出售
给黄静雪，价格为3000元。之后，黄镇川协助办理将讼争房屋过户到黄静雪名下。黄镇川辩称其没有将该房出卖给黄静雪，也没有收取3000元，但黄镇川并未提供相关的证据
来反驳该《房地产买卖契约》的真实性，也无法合理解释其协助办理将讼争房屋过户到黄静雪名下这一行为，故对黄镇川的该辩解，本院不予采信。
综上分析，一审查明事实除认定2000年6月30日，黄静雪赠与黄镇川的房屋属其个人所有错误之外，其他查明事实部分属实，本院予以确认。本院另查明：1990年2月，陆
飞琼、黄翠霞、黄静雪三人作为申请人共同向相关部门申请建房用地，并获得相关部门批准了本案讼争房屋的用地面积。根据上诉人陆飞琼、被上诉人黄镇川、一审第三人黄翠霞在二
审审理时的陈述，以及上诉人一审时提交的《赠与书》、《报告》等证据的内容，足以证实本案讼争的房屋系由上诉人陆飞琼与被上诉人黄镇川于1990年间出资建造。1994年
2月，土地管理部门对本案讼争房屋用地颁发了《国有土地使用证》，登记土地使用者为黄静雪。1997年4月，房产部门对本案讼争房屋颁发《房屋所有权证》，登记所有权人为
黄静雪。2000年6月30日，黄静雪在一份《赠与书》上签名，将讼争房屋赠与黄镇川，同时办理了公证手续，并将房屋产权变更到黄镇川的名下。2011年5月25日，黄镇
川与黄静雪签订了一份《房地产买卖契约》，该契约约定黄镇川将讼争房屋出售给黄静雪，价格为3000元。之后，黄镇川协助办理将讼争房屋过户到黄静雪名下。
本案的争议焦点是：一、黄静雪与黄镇川达成的赠与合同是否合法有效；二、黄镇川与黄静雪签订的《房地产买卖契约》是否合法有效；三、上诉人要求确认本案讼争房屋属其与黄镇
川共有是否有事实和法律依据。
本院认为，1、关于黄静雪与黄镇川达成的赠与合同是否合法有效的问题，本案讼争房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》虽然登记在黄静雪名下，但不能因此就直接认定该
讼争房屋属于黄静雪单独所有，而应该由人民法院根据取得该物权权利来源依据认定该物权的真正权利人。根据本案查明的事实，本案讼争的房屋用地系陆飞琼、黄翠霞、黄静雪三人
名义共同申请，讼争房屋由陆飞琼、黄镇川出资建造，故陆飞琼、黄镇川、黄翠霞、黄静雪对该讼争房屋都享有权利。黄静雪与黄镇川明知该讼争房屋还有其他共有人，在未取得其他
共有人同意的情况下，黄静雪就将本案讼争房屋赠与黄镇川，该赠与行为侵害了其他共有人的合法权益，故黄静雪与黄镇川之间达成的赠与合同，应属无效合同。黄静雪认为陆飞琼、
黄翠霞对该赠与行为知情但并未提出异议，应视为两人同意该赠与。本院认为处分共有财产须经全体共有人的同意，黄静雪并未举证证实陆飞琼、黄翠霞对该赠与知情且表示同意，因
此，对黄静雪的该抗辩主张，本院不予采信。
2、关于黄镇川与黄静雪签订的《房地产买卖契约》是否合法有效的问题，如上面所述，对本案讼争的房屋，陆飞琼、黄镇川、黄翠霞、黄静雪等四人均享有权利。黄镇川与黄静雪明
知该讼争房屋还有其他共有人，在未取得其他共有人同意的情况下，黄镇川与黄静雪签订《房地产买卖契约》，该契约约定黄镇川将讼争房屋出售给黄静雪，价格为3000元。该合
同侵害了其他共有人的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二××项“有下列情形之一的，合同无效：（二××恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的
规定。故黄镇川与黄静雪签订的《房地产买卖契约》应属无效合同。
3、关于上诉人要求确认本案讼争房屋属其与黄镇川共有是否有事实和法律依据的问题，本院认为，房屋的价值包括了房屋用地的价值与地上建筑物的价值。根据本案查明的事实，本
案讼争的房屋用地系以陆飞琼、黄静雪、黄翠霞三人名义申请所得，而地上建筑由上诉人陆飞琼与被上诉人黄镇川于1990年间出资建造。因此，对本案讼争的房屋，陆飞琼、黄镇
川、黄翠霞、黄静雪等四人均享有权利。因此，上诉人陆飞琼要求确认该讼争房屋仅为其与黄镇川共有理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求，合理的部分，本院予以支持。不合理的部分，本院不予支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二××项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第1234号民事判决；
二、确认被上诉人黄静雪与被上诉人黄镇川之间达成的赠与合同无效；
三、确认被上诉人黄镇川与被上诉人黄静雪签订的《房地产买卖契约》无效；
四、驳回上诉人陆飞琼的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由上诉人陆飞琼负担；二审案件受理费100元，由被上诉人黄静雪、黄镇川各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 玉 江
审判员 凌文楼
二〇一五年五月二十九日
书记员 黄晓莉