浙江省绍兴市上虞区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0604执异4号
案外人叶凡，女，1981年12月5日出生，住浙江省温州市瓯海区。
申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区曹娥街道舜江西路368号1-3楼，统一社会信用代码：91330600681653217U。
法定代表人王坚华，经理。
被申请人李伟堂，男，1952年11月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人成家荣，男，1962年2月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人杨建康，男，1957年3月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人周素娟，女，1957年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人浙江春泉投资有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道333号，统一社会信用代码：913306040583185566。
法定代表人：周加晔。
被申请人上海长进置业有限公司，住所地上海市普陀区曹杨路535号501室，统一社会信用代码：91310107735392930W。
法定代表人：高银龙。
被申请人上海宜汇投资咨询有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路398号10幢，统一社会信用代码：9131010469290814XJ。
法定代表人：周加晔。
本院在审理申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司与被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、上海长进置业有限公司（以下简称为长进公司）、上海宜汇投资咨询有限公司（以下简称为宜汇公司）小额借款合同纠纷一案中，案外人叶凡提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人叶凡称，请求法院解除对位于上海市×路×号×、×室房屋的查封保全措施。事实和理由：案外人于2015年12月8日与被申请人长进公司签订了编号为#201500××3930、#201500××3948《上海市商品房出售合同》二份。合同签订后，案外人按照合同约定支付了全部购房款1993442元和2718910元，被申请人长进公司也将房屋交付给了案外人使用、收益。案外人去办理房地产变更登记手续，却发现该房屋处于被查封状态。案外人认为，被申请人将其所有的房屋出售给案外人，作为案外人已经支付了全部价款并实际占有该财产，且该产权过户登记的手续也已在实际办理之中，即案外人已经善意取得了该房产。现因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，且案外人对被申请人长进公司有关涉案事宜不存在任何过错，根据民诉法及最高人民法院关于财产保全措施的规定，人民法院不得查封案外人的财产上海市×路×号×、×室房屋。为证实其主张，案外人提供了《上海市商品房出售合同》二份、《统一招商经营管理合同》二份、销售不动产统一发票二份、收据一份、POS签购单三份、银行流水电脑截屏一份等证据予以证明。
申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司称，一、案外人对涉案房屋并不享有所有权，也未证明其已足额支付购房款。不动产权属依法应以登记部门公示为准，涉案房产未办理过户、没有权证，仍在长进公司名下，其产权不归属于案外人，而归属于长进公司。案外人仅提供POS机的签购单，并未提供其向长进公司支付购房款的打款凭证或银行流水记录，且签购单上的金额与购房发票金额无法完全对应，无法证明其已足额支付款项。二、案外人对涉案房屋仅享有债权请求权，与申请人的金钱债权，权利位阶相同，根据法律规定其解封申请不应当支持。即便案外人是真实购房，就涉案房屋所享有的交付请求权等权利属于债权性质，申请人查封涉案房屋也是基于金钱债权，两者权利位阶相同，故案外人不能对抗排除查封执行。三、案外人系因自身过错未办理涉案商品房过户登记，且不排除其与长进公司恶意串通的重大嫌疑。案外人与长进公司签置商品房出售合同，约定2016年8月31日前办理过户手续，然而直至2017年8月被法院查封，在长达一年的时间里案外人一直未办理过户登记，也未通过司法程序主张权利，申请人合理怀疑，案外人是出于逃避过户税费以及隐匿财产等不法原因而与长进公司达成某种不过户的默契，因此案外人对涉案房屋长时间未办理过户存在明显过错。四、案外人并未实际占有涉案房产。案外人在与长进公司签署购房合同后，立即与上海澜心实业有限公司（以下简称澜心公司）签订协议，将涉案房产交由澜心公司管理经营，对外出租。首先，案外人并未提供涉案房产收益的打款凭证（仅有一张无收款人信息的49936.5元的网页打印稿），无法证明案外人与澜心公司间委托经营合同是否实际履行；其次，澜心公司实际是长进公司的关联方，是一套人马控制的，涉案房屋从头到尾一直处于卖方控制之下，综上，申请人认为，案外人并没有实际占有涉案房产；五、申请人是否解除查封对案外人权益并无实体影响。案外人签订涉案房产购房合同时，涉案房产已由盛京银行上海松江支行办理了金额为1亿元的抵押登记，即使申请人解除了查封冻结，案外人也无法办理涉案房产的权证，故申请人是否解除查封对案外人权益并无实体影响。综上所述，请求法院驳回案外人的异议请求。
被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、长进公司、上海宜汇投资咨询有限公司未发表意见。
本院经审查查明，2015年12月8日，案外人叶凡与被申请人长进公司签订《上海市商品房出售合同》二份，约定案外人向长进公司购买×路×号汇融大厦×、×室房屋，房屋的总房价款分别为1993442元及2718910元，付款方式为一次性付款，于签约时付清。并约定2016年8月31日前由长进公司向普陀区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证），因长进公司原因，案外人无法在2016年8月31日前取得房地产权证（小产证），长进公司应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2016年10月31日之日起30日内，案外人仍无法取得房地产权证（小产证），则案外人有权解除合同。长进公司在收到全部房价款之日起5天内向案外人交付房屋。该合同附件四载明长进公司将其名下的位于×路×号、×路×号、×路×号、×路×号房地产于2014年6月25日办理了抵押登记，债权金额为100000000元，他项权利人为盛京银行股份有限公司上海松江支行。案外人提供的POS机签购单三份，其中二份的收款人为长进公司，金额分别为1792352元和2720000元，另一份的收款人为上海置颖实业有限公司，金额为1072648元，刷卡时间均是2015年12月8日。案外人还提供上海置颖实业有限公司于2015年10月28日向案外人开具的金额为200000元收据一份，该收据载明收款事由为×、×室定金，收款方式为刷卡。2016年1月6日，长进公司开具销售不动产统一发票二份，金额分别为1993442元及2718910元。2016年4月5日，案外人与上海澜心实业有限公司（以下简称为澜心公司）签订《统一招商经营管理合同》二份，约定案外人委托澜心公司代表其与长进公司办理商铺房屋的有关交接手续（交房手续）并认可交接标准。在本合同期限内按照澜心公司的经营理念对该商铺房屋统一招商和统一经营、管理。该商铺统一经营管理期限十年为固定期间，双方均不得单方面要求缩短、调整该期限。起租日起的前三年，澜心公司保证第一年收益147354元及199746元，第二年收益147354元及199746元，第三年收益171913元及233037元，各方对于该租金及房款等均无其他争议，期限届满后第二日起，该物业实际租金收益以9：1分成，案外人得9成，澜心公司得1成。案外人提供了一份银行帐号为43×××95的交易流水电脑截屏，该流水表明2016年9月30日收到澜心公司支付的返租款49936.5元。案涉房屋至今未办理产权过户登记手续。
本院在审理申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司与被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、长进公司、上海宜汇投资咨询有限公司小额借款合同纠纷一案中，根据申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司的财产保全申请，作出（2017）浙0604民初3840号民事裁定书，并发出协助执行通知书，于2017年8月9日查封了被申请人长进公司名下的位于上海市普陀区××号的房地产（共325套，含本案涉案房屋即上海市×路×号×、×室）。为此,案外人提起异议，请求如前所述。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，虽然案外人在本院查封案涉房屋前已与被申请人长进公司签订了商品房出售合同，但案外人提供的证据，无法证明其已合法占有案涉房屋。另案外人在明知案涉房屋上设定有抵押权登记的情况下，仍然与被申请人长进公司签订商品房出售合同，其未履行合理的注意义务，故案外人对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。因此，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人叶凡的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 徐立飞
审 判 员 陈 明
人民陪审员 金妙芬
二〇一八年二月八日
书 记 员 章利云