福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）融民初字第3817号
原告陈遵恩，男，1965年6月21日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市海口。
委托代理人林能瑞、王典忠，福建向高律师事务所律师。
被告福建新亚房地产开发有限公司，住所地福清市融城一拂路远东大厦15层。
法定代理人王长斌，董事长。
委托代理人江化莺，福建宇凡律师事务所律师。
原告陈遵恩诉被告福建新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告陈遵恩及其委托代理人王典忠，被告新亚公司委托代理人江化莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈遵恩诉称：2004年3月29日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的新亚商业城B楼6层6F号房，建筑面积128.32平方米，按每平方米1719元计房价款220600元，交房日期为2004年3月29日前，并约定被告应当在商品房交付使用后780日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。在原告提供了办证所有材料后，原告已取得该房房产证，但时至今日被告仍不依合同约定的时限协助原告办理国有土地使用权证登记手续。为此，原告多次要求被告及时协助办理，但被告口口声声说正着手办理却未见被告有什么动作，致使国有土地使用权证手续至今还未办理。现请求判令：一、被告立即协助原告办理国有土地使用权证，税费依法分担；二、被告支付逾期办证违约金（以已付购房款220600元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准，从2006年5月18日起计至办理国有土地使用权证登记完毕为止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告新亚公司辩称：讼争房屋所在的新亚商业城B楼的土地证手续在2010年8月24日之前所有资料都已经备案完毕，是原告自己没有去办理土地证。被告已经取得讼争房屋所在的新亚商业城B楼土地使用权证，并已在福清市国土资源局分户预登记，已经履行了商品房买卖合同的义务。被告不存在违约行为。此外，本案原告起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2004年3月29日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新亚商业城B楼6层6F号房，建筑面积为128.32平方米，每平方米1719元，计房价款220600元。合同第八条约定交房日期为2004年3月29日前，第十五条约定被告应当在商品房交付使用后780日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同后原告向被告支付了购房款。签订合同当日被告向原告交付了房屋。讼争房屋已办理房屋所有权证书，尚未办理土地使用证书。因办理土地证纠纷，原告遂于2013年7月16日向本院起诉引起本案诉讼。审理过程中，被告向本院提交调取自国土资源局的讼争房屋所在的B号楼国有土地使用证复印件（福清市人民政府于2010年8月24日颁发，证号为：融玉屏国用（2010）第A0533号，该证记事一栏载明：“该宗地系房地产分户预登记，分摊系数为0.062013，该证仅供办理土地使用权分户使用，原土地证号为融城国用（2004）第144**号。该宗地一层为商业，车库，二三层为商务金融用地，四至十七层为住宅”）、2010年5月18日新亚公司申请B号楼土地使用权预登记并分户的报告、2004年4月13日颁发的证号为融城国用（2004）第14436号的B号楼土地证、宗地分割情况申报、调查表，建筑面积计算总表、B楼分户预登记总分摊系数计算说明、地籍图、土地登记卡等分户登记材料。
以上事实，所依据的证据有原、被告庭审陈述和原告提交的原告居民身份证、外资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》、发票、房屋所有权证和被告提交的B号楼国有土地使用权证、土地使用权预登记并分户的报告、宗地分割情况申报、调查表、建筑面积计算总表、B楼分户预登记总分摊系数计算说明、地籍图、土地登记卡为证，经庭审举证质证，并经本院审查核实，本院对上述事实予以确认。
本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告在收取原告的购房款之后，应当及时地按照合同约定和法律规定协助原告办理国有土地使用证。《商品房买卖合同》明确约定被告应当在商品房交付使用（即2004年3月29日）后780日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提交的B号楼土地证颁发时间为2010年8月24日，申请土地分户登记的材料时间已超出商品房买卖合同约定的时限；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告亦未提交证据证明其在提交相关手续后履行通知原告的义务。综上，被告构成违约，故被告应承担逾期办理国有土地使用证的违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金，有相应的事实和法律依据。因原、被告未明确约定逾期办证的违约责任，根据相关法律及司法解释规定，逾期办证违约金可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑到被告已为原告办理房屋所有权证，并非严重违约，且其逾期办理国有土地使用证并未给原告造成严重的损失，本院调整违约金的计算期间为原告起诉之日即2013年7月16日至之前二年即2011年7月16日，超出该期限的逾期办证违约金已过诉讼时效，本院不予支持。原告另诉请被告协助原告办理国有土地使用权证，但被告提交的证据材料证明其已提交国有土地使用证分户登记的有关材料，故原告该请求本院不予支持。但被告仍应在讼争房屋土地使用证办理出来之前，在行政机关通知等必要的时候履行配合原告办理国有土地使用权证的义务。被告虽主张本案原告起诉超过诉讼时效，但被告未提交证据证明其已履行通知义务，故其主张本案原告起诉超过诉讼时效依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告福清新亚房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈遵恩支付逾期办证违约金（以购房款220600元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2011年7月16日起计算至2013年7月16日止）；
二、驳回原告陈遵恩的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2771元，由原告陈遵恩负担1998元，被告福建新亚房地产开发有限公司负担773元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 魏益钦
审 判 员 游 捷
人民陪审员 翁凤华
二〇一四年十一月七日
书 记 员 倪瑜彬
附注：一、本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、执行申请提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。