河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民终113号上诉人（原审原告）：张玉泽，男，生于1977年2月13日，汉族，农民，住河南省镇平县。上诉人（原审第三人）：苏保德，男，生于1941年4月6日，汉族，农民，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：张耀东，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：陈丙功（曾用名陈秉功），男，生于1951年1月23日，汉族，住河南省镇平县。被上诉人（原审被告）：镇平县城乡建设综合开发公司。住所地：河南省镇平县健康路**号。统一社会信用代码：9141132417656255XB。法定代表人：柳晓，任公司董事长。委托诉讼代理人：张文旭，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审第三人）：乔航，男，生于1986年10月6日，汉族，住河南省镇平县。上诉人张玉泽、上诉人苏保德因与被上诉人陈丙功、镇平县城乡建设综合开发公司（以下简称开发公司）、被上诉人乔航为确认合同效力纠纷一案，镇平县人民法院于2016年9月23日作出(2016)豫1324民初1429号民事判决，张玉泽、苏保德不服提出上诉，本院于2016年12月12日作出（2016）豫13民终4949号民事裁定，撤销原判，发回重审。镇平县人民法院于2017年11月29日作出（2017）豫1324民初468号民事判决，张玉泽、苏保德仍不服，向本院提出上诉，本院依法另行组成合议庭。公开开庭审理了本案。上诉人张玉泽，上诉人苏保德的委托诉讼代理人张耀东，被上诉人开发公司的委托诉讼代理人张文旭，被上诉人陈丙功到庭参加诉讼。被上诉人乔航经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉泽上诉请求：改判陈丙功与被上诉人签订的房屋买卖合同为无效合同。事实和理由：上诉人于2011年9月20日购买金香苑住宅小区3层5号，2013年6月20日付清房款，2014年铺设了地板砖、粉刷墙壁、安装电表，后锁门外出打工。2015年4月24日陈丙功将本案涉及房屋与他人签订房屋买卖合同，上诉人于2015年底回家才知他人居住。诉讼中陈丙功也证明涉案房屋属于我所有，乔航、苏保德明知已有人购买并装修房屋情况下仍然签订购房合同，应属无效合同。苏保德上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法确认张玉泽签订的售房合同不成立、未生效；2、依法确认争议房屋归苏保德所有；并判令陈丙功、开发公司协助办理房屋过户手续；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、张玉泽的房屋合同显示面积、房号错误，且合同系复印件，无原件，存在涂改情形，系恶意串通损害他人利益的行为；2、乔航签订的合同内容明确、具体，手续齐全，合同的相对方为开发公司而非陈丙功个人，一审判决认定为个人行为不妥，系陈丙功的职务行为；3、苏保德已进行大量的添附，若不判令房屋归苏保德所有，有违比例原则。张玉泽辩称，房屋我已购买，也实际出资，并进行装修，合同合法、有效，不是串通的行为，陈丙功欠乔航的钱，以房抵债，并非真实出资购房。苏保德辩称，我从乔航手中购买房屋并付房款，也已入住使用多年，我的购房行为合法、有效。陈丙功辩称：与张玉泽签订的售房合同属实，我欠乔航的钱也属实，原来计划周转后再从乔航处把房屋要回给张玉泽，但因一直无钱，乔航却把房屋转卖，等我有能力拿出一份购房款这个纠纷就能解决。开发公司辩称：开发公司不知道陈丙功签订售房合同的事实。张玉泽购房与开发公司无关，是陈丙功的个人行为，不应起诉开发公司。张玉泽向一审法院提出诉讼请求：1、确认张玉泽与陈丙功签订的售房合同为有效合同，并判令被告配合张玉泽办理房产登记手续；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年9月20日，陈丙功以镇平县金香苑住宅小区的名义与张玉泽签订了售房合同书，该合同实质上是陈丙功个人与张玉泽之间的房屋买卖行为，张玉泽也实际向陈丙功个人支付了购房款320000元。陈丙功至今未给张玉泽办理房权证书。苏保德向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认乔航与被告开发公司于2015年4月24日签订的售房合同书有效；2、依法确认乔航与苏保德于2015年6月10日签订房屋买卖协议有效；3、依法确认争议房屋归苏保德所有；4、依法驳回张玉泽对争议房屋权益的所有请求。一审法院认定事实如下：陈丙功在镇平县城涅阳宾馆北侧建住宅楼。2008年3月5日，陈丙功经镇平县建设局办理了建设工程规划许可证，编号：镇建个字（2008）026号。规划许可证中记载的建设单位为韩新明、周道云、孙富申、刘书芳，项目名称为住宅楼，建设规模为九层5580㎡。该规划证中加盖有开发公司金香苑项目部的印章。2009年3月16日，陈丙功经镇平县建设局办理了建设工程施工许可证，编号：412925200903130101。施工许可证记载的建设单位为孙富申、刘书芳、周道云，工程名称为镇平县金香苑住宅楼，建设规模为6层，5580㎡。合同价格223.2万元。施工单位为镇平县建业工程有限责任公司。合同开工日期为2009年3月20日，竣工日期为2010年6月20日。施工许可证备注栏内加盖有开发公司金香苑项目部的印章。2011年9月20日，陈丙功以镇平县金香苑住宅小区（项目经理部）（该处加盖的开发公司金香苑项目部印章系复印件）的名义与张玉泽签订售房合同书，约定将该小区3层5号房屋以单价每平方米2680元的价格出售给张玉泽，并约定交付时间为2012年9月30日。张玉泽及陈丙功在合同中签名。张玉泽陆续向陈丙功支付了房款320000元，2013年6月20日，陈丙功给张玉泽出具收到购房款320000元的收据一份，并交付张玉泽房屋钥匙。但未办理房屋产权转移登记手续。2014年春，张玉泽对该305房铺设了地板砖、粉刷墙壁并安装电表。2015年4月24日，陈丙功以镇平县金香苑住宅小区（项目经理部）（该处加盖有开发公司金香苑项目部的印章）的名义与第三人乔航签订售房合同书，又将该小区3层5号房屋以单价每平方米3000元的价格出售给乔航，同时以100000元出售给乔航地下23号车位，并给乔航出具445900元（含地下车位）收据一份（该收据收款单位处加盖有开发公司金香苑财务部的印章）。陈丙功和第三人乔航在该合同中签名。第三人乔航实际支付房款368000元。但未办理房屋产权转移登记手续。2015年6月10日，乔航与苏保德签订房屋买卖协议一份，约定乔航将金香苑小区3楼5号房屋和地下23号车位以总价款368000元的价格出售给苏保德。同日，乔航向苏保德出具收到购房款368000元的收条一份。乔航将原售房合同书和收款收据交付给苏保德，但未办理房屋产权转移登记手续。随后，苏保德对该房屋进行了装修后入住，并向小区物业交纳了物业管理费、水电费等费用。张玉泽于2016年5月20日向法院申请诉前财产保全，对镇平县金香苑住宅小区305号房屋进行了查封。另查明：镇平县金香苑住宅小区未在镇平县房产管理局办理商品房预售许可证。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的镇平县金香苑住宅小区住宅楼305号单元房一套系陈丙功以他人名义开发建设，但其并没有按照法律规定办理相关物权登记手续。故陈丙功对上述房屋并不享有物权。陈丙功与张玉泽于2011年9月20日签订售房合同时以及2015年4月24日陈丙功与乔航签订售房合同时，陈丙功对合同约定的金香苑住宅小区305号单元房一套并不享有物权。因乔航在与陈丙功签订合同后并未办理物权登手续，故乔航对金香苑住宅小区305号房屋也不享有物权。陈丙功及乔航均未对上述房屋办理产权登记手续，陈丙功及乔航对该房屋亦无处分的权利。故陈丙功与张玉泽和乔航签订的售房合同、乔航与苏保德签订的房屋买卖协议，均不发生物权转移的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，陈丙功和乔航虽然对本案争议房屋均不具有处分权，但陈丙功与张玉泽、陈丙功与乔航以及第乔航与苏保德签订的房屋买卖合同，意思表示真实，不违反法律的效力性强制性规定。故张玉泽与陈丙功签订售房合同、陈丙功与乔航及乔航与苏保德签订房屋买卖合同均为有效合同。因陈丙功和乔航对本案争议房屋均未办理物权登记，不享有处分权。故张玉泽请求陈丙功协助为其办理房产登记手续的诉讼请求不能成立，不予支持。因乔航在与苏保德签订房屋买卖协议时对金香苑住宅小区住305号房屋并没有进行物权登记，故其请求确认该房屋归其所有的理由不能成立，不予支持。陈丙功辩称与开发公司之间系挂靠关系，但未能提供相应证据证实，故陈丙功的该辩称理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张玉泽与陈丙功于2011年9月20日签订的售房合同为有效合同；二、陈丙功与乔航于2015年4月24日签订的售房合同及乔航与苏保德于2015年6月10日签订的房屋买卖协议为有效合同；三、驳回张玉泽的其它诉讼请求；四、驳回苏保德的其它诉讼请求。案件受理费150元，保全费2000元，合计2150元，由陈丙功负担。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案系商品房房屋买卖纠纷，所涉及的商品房截止目前出卖方尚未办理商品预售许可证明，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因此，张玉泽、苏保德均要求确认各自签订的房屋买卖合同有效的请求明显缺乏法律依据，各自的诉讼请求均不能得到支持；各方可待办理商品房预售许可手续后再行解决本案纠纷；一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条时未考虑到未办理商品房预售许可证明这一前提条件，应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条更为准确。一审认定事实清楚，但法律适用及处理明显欠妥，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销镇平县人民法院（2017）豫1324民初468号民事判决；二、驳回张玉泽的诉讼请求；三、驳回苏保德的诉讼请求。一审案件受理费150元，保全费2000元，二审案件受理费300元，共计2450元，由张玉泽负担300元，由苏保德负担300元，由陈丙功负担1850元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  赵 琳二〇一八年四月二日书记员  邹佳隽