连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民巡初字第0073号
原告连云港市步新防盗门厂。
法定代表人许孝红。
委托代理人李春琴。
被告连云港市海州区人民政府宁海街道办事处。
负责人黄勇。
委托代理人张华。
原告连云港市步新防盗门厂（以下简称防盗门厂）与连云港市海州区人民政府宁海街道办事处（以下简称办事处）合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日、8月1日两次公开开庭进行了审理。原告连云港市步新防盗门厂的委托代理人李春琴、被告连云港市海州区人民政府宁海街道办事处的委托代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告防盗门厂诉称，2006年3月，原告购买被告位于太平村7组的一块土地使用权，该土地位于204国道宁海乡自来水厂旁，当时口头约定，每亩3.5万元，青苗费每亩600元；相邻里边租赁，期限30年，每亩每年租金800元，并按百分之二逐年递增。原告于2006年4月向被告一次性交付定金10万元，后于2006年7月，被告起草一份土地转让协议拿给原告签字盖章，被告也在协议上签字盖章。签完后，被告说等土地款交齐后再给原告合同，土地款交齐后，被告仍将双方签好的合同扣于被告处，后来合同被被告故意藏了起来。原告多次找被告要求交付合同和土地都未果。
2008年下半年，原告无奈接受被告建议，于2008年11月8日，双方签订了退款协议，协议签订后，被告没有按照协议要求的时间和金额退款，至今仍有3万元未付给原告。由于被告的无信，给原告造成重大经济损失及严重精神损失，现请求法院判令被告：1、支付购地款3万元及购地款利息20.96万元；2、支付租地款、青苗费双倍定金，即赔偿10万元；3、支付房屋场地租金2.85万元及看护费6.48万元，合计9.33万元；4、机器、材料损失60万元；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告办事处辩称：1、原、被告在2006年达成的土地转让租赁协议是无效合同，一方面涉及土地是集体性质，未经法定程序该土地不能转让、租赁，另一方面该土地的所有权人并非被告而是办事处太平村第七小组，原、被告在未经土地所有权人、使用权人同意的情况下无权达成协议处分他人财产；2、被告已向原告退还土地款53万元，其中40万元是按照书面约定及时给付，目前余款3万元未付，是原告主动不领取所致，其原因是原告仍想购买上述土地或者主张其他权利，特地预留部分款项在被告处保管；3、被告目前仍然同意退还余款3万元，被告多次通知原告到财政领取余款3万元，但原告至今未领取，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2008年11月8日，办事处与防盗门厂签订《退款协议》一份，《退款协议》载明：“甲方：宁海乡人民政府乙方：连云港市步新防盗门厂事由：2006年3月经双方商定，乙方购买甲方土地一块作为办厂之用，位置于太平村七组自来水厂北侧204国道边，南北75米，东西150米。双方商定价为每亩3.5万元，青苗费每亩600元。乙方于2006年4月向甲方交付定金10万元，后于2006年9月又向甲方交付余款46万元。两次合计乙方共向甲方支付土地款56万元。由于种种原因，甲方至今未能向乙方交付土地，也未完善征地手续。而今政策有所改变，短期内兑现土地及完善手续已没有可能。现经双方友好协商，达成如下退款协议。甲方暂将所收款项退还乙方保管，待政策许可时，再行兑付款项和完善征地手续。具体内容如下：1、甲方分两次退还乙方征地款共56万元。第一次退还30万元，时间于2008年11月10日前退还到位；第二次退还26万元，时间于2009年4月30日前退还到位。2、甲方承诺：在今后征地有可能的情况下，乙方优先征用此块土地，并且按照原来价格不变，即仍按每亩3.5万元，青苗费每亩600元。如农民的补偿价提高，则按提高后的价格执行。甲方不再另行加价。3、乙方承诺：在甲方做到上述两条的前提下，不追究甲方的违约责任。否则，乙方保留追究甲方违约责任的权利。4、若甲方欲将此块土地转让他人，必须征得乙方同意。如果未经乙方同意，甲方将此土地转让他人，乙方有权追究甲方的违约责任。此协议自签订之日起生效。”
双方对《退款协议》载明的事实，即“2006年3月经双方商定，乙方购买甲方土地一块作为办厂之用，位置于太平村七组自来水厂北侧204国道边，南北75米，东西150米。双方商定价为每亩3.5万元，青苗费每亩600元。乙方于2006年4月向甲方交付定金10万元，后于2006年9月又向甲方交付余款46万元。两次合计乙方共向甲方支付土地款56万元。由于种种原因，甲方至今未能向乙方交付土地，也未完善征地手续。而今政策有所改变，短期内兑现土地及完善手续已没有可能”无异议。
2006-2007年间，原宁海乡人民政府、原宁海乡太平村村委会就征地事宜与原宁海乡太平村七组进行协商。
办事处分别于2008年11月10日、11月11日向防盗门厂退款20万余及10万元；2009年4月28日，向防盗门厂退款10万元；2009年9月17日向防盗门厂退款5万元；2010年2月3日向防盗门厂退款5万元；2012年1月18日，向防盗门厂退款3万元。以上合计，办事处向防盗门厂退款53万元。
另查明，2013年1月18日，连云港市人民政府连政发（2013）6号文件规定，以原宁海乡行政区域设立海州区宁海街道办事处。
上述事实有《退款协议》、定金收条、收款凭证、银行转账凭证及原、被告当庭陈述在案予以证明。
本院认为：本案存在以下几个问题。一、本案被告的主体问题。
2013年1月16日，经连云港市人民政府连政发（2013）6号文件批准，原宁海乡政府的行政区划调整为海州区宁海街道办事处，因此，原宁海乡政府的权利义务应由街道办事处享有、承受，本案的适格被告应为街道办事处。
二、2006年，原、被告达成的协议的效力应如何认定。
2006年3月，原告与原宁海乡政府商定，乙方（原告）购买（转让）甲方（原宁海乡政府）土地一块作为办厂之用，位置于太平村七组自来水厂北侧204国道边，南北75米，东西150米。双方商定价为每亩3.5万元，青苗费每亩600元。乙方于2006年4月向甲方交付定金10万元，后于2006年9月又向甲方交付余款46万元。两次合计乙方共向甲方支付土地款56万元。由于种种原因，甲方至今（至2008年11月8日）未能向乙方交付土地，也未完善征地手续，而今政策有所改变，短期内兑现土地及完善手续已没有可能。
《中华人民合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
根据原告与原宁海乡政府的商定的协议，双方的权利义务为，原告向宁海乡政府交付定金及土地款；原宁海乡政府获得定金及土地款，在其完成征地工作，取得土地转让的合法手续后将土地交付给原告。
从双方商定的协议的权利内容看，原宁海乡政府应在完成征地，取得土地合法手续后将土地交付给原告，原宁海乡政府的主要义务是要取得转让土地的合法手续，原告与原宁海乡政府的行为不是物权处分行为，而是对将来进行物权处分的预约，原告与原宁海乡政府的民事法律行为是双方真实意思表示，该预约符合合同法的规定，预约合同应受法律保护。双方应按照约定，享有权利，履行义务。原告依约向原宁海乡政府履行了义务，原宁海乡政府未能履行义务，构成违约。
三、原宁海乡政府应否承担违约责任。
本案中，2008年11月8日，原告与原宁海乡政府达成的《退款协议》，即“1、甲方分两次退还乙方征地款共56万元。第一次退还30万元，时间于2008年11月10日前退还到位；第二次退还26万元，时间于2009年4月30日前退还到位。2、甲方承诺：在今后征地有可能的情况下，乙方优先征用此块土地，并且按照原来价格不变，即仍按每亩3.5万元，青苗费每亩600元。如农民的补偿价提高，则按提高后的价格执行。甲方不再另行加价。3、乙方承诺：在甲方做到上述两条的前提下，不追究甲方的违约责任。否则，乙方保留追究甲方违约责任的权利。4、若甲方欲将此块土地转让他人，必须征得乙方同意。如果未经乙方同意，甲方将此土地转让他人，乙方有权追究甲方的违约责任。此协议自签订之日起生效”。
达成《退款协议》的原因是（甲方）原宁海乡政府至今（至2008年11月8日）未能向乙方交付土地，也未完善征地手续，而今政策有所改变，短期内兑现土地及完善手续已没有可能；协议的内容是就2006年双方达成的协议的善后事宜取得一致意见。协议的第一条约定了退款时间；2、3、4条继续就将来转让土地事宜再次进行预约及原告追究原宁海乡政府违约责任的条件。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。
原告与原宁海乡政府达成的《退款协议》，是双方协商一致，解除2006年达成的土地转让预约合同的约定，是双方真实意思表示，协议约定的事项，不违反法律规定，应受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
本案中，原告与原宁海乡政府就终止2006年的预约合同设定条件，根据《退款协议》1、2条，双方约定，1、原宁海乡政府应在约定的时间将土地款退还原告，2、在今后征地有可能的情况下，乙方优先征用此块土地；《退款协议》的3、4条，双方约定原宁海乡政府违反《退款协议》应承担的责任，即“3、乙方承诺：在甲方做到上述两条的前提下，不追究甲方的违约责任。否则，乙方保留追究甲方违约责任的权利。4、若甲方欲将此块土地转让他人，必须征得乙方同意。如果未经乙方同意，甲方将此土地转让他人，乙方有权追究甲方的违约责任。此协议自签订之日起生效”。
根据《退款协议》，原宁海乡政府应当于2008年11月8日退款30万元，2009年4月28日推清余款26万元。原宁海乡政府分别于2008年11月10日、11月11日向防盗门厂退款20万余及10万元；2009年4月28日，向防盗门厂退款10万元；2009年9月17日向防盗门厂退款5万元；2010年2月3日向防盗门厂退款5万元；2012年1月18日，向防盗门厂退款3万元。以上合计，办事处已向防盗门厂退款53万元。原宁海乡政府应于2009年4月28日退清的款项，至2009年9月16日，尚有16万元未予退还，占全部款项的29%，原宁海乡政府违反了《退款协议》的约定。
2014年海州区宁海街道办事处信访办公室出具证明，证明原告于2013年10月12日向街道办事处反映征地建厂，街道办事处没有落实到位的情况。该份证明能够证明，一、原告曾要求街道办事处履行其与原宁海乡政府的约定，要求街道办事处继续完善征地手续。二、从《退款协议》签订直至原告向法院起诉之日止，原宁海乡政府及街道办事处未能按《退款协议》约定取得所征土地合法手续，也无证据证明原宁海乡政府及街道办事处为取得土地转让的合法手续进行必要的工作。因此，原宁海乡政府及街道办事处实质违反了双方在《退款协议》中第2条的约定。
综上，由于原宁海乡政府及街道办事处违反了《退款协议》所设定的条件，原告要求原宁海乡政府承担预约合同的违约责任，本院予以支持。
四、原宁海乡政府应承担的责任。
本案中，根据《退款协议》，原告要求原宁海乡政府支付购地款3万元的诉讼请求，本院予以支持；
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于以违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可以造成的损失。
本案中，双方达成协议后，又约定定金条款，双倍返还定金属于违约责任。原告要求原宁海乡政府给付第二倍定金及违约损失，如违约损失超过定金，对高于定金部分的损失，原告可以继续主张；如违约损失不超过定金，原告在主张定金条款后，不可就违约损失继续主张。
原告的损失为定金及土地款交付后的银行利息，该利息损失应自款项交付后，按照同期同类中国人民银行贷款利率计算。经过计算，该损失未超过约定的定金数额，因此，对原告要求原宁海乡政府给付第二倍定金的诉讼请求，本院予以支持；其一并要求被告再支付利息损失20.96万元的诉讼请求，由于原告的计算方法有误，因此，该请求没有事实及法律依据，本院不予支持；
原告主张的原宁海乡政府未按《退款协议》履行的逾期付款利息，该利息以16万元为基数，自2009年4月29日1起至2009年9月17日止、以11万元为基数，自2009年9月18日起至2010年2月3日止、以6万元为基数，自2010年2月4日起至2012年1月18日止、以3万元为基数，自2012男1月19日起至2014年3月24日止，按同期同类中国人民银行贷款利率的1.3倍计算。2014年3月24日之后的利息，因未付款原因是原告接到街道办事处通知后未予领取，因此，应由原告自行承担。
本案中，原告搬迁的原因是原来的场地拆迁，原告需要搬迁，至于搬迁到什么地方，即使原告是因为与被告达成协议才搬迁到现在的位置，但其房屋场地租金及看护费与原宁海乡政府违约之间不成立法律上的因果关系，不属于违约损失，因此，原告要求被告支付房屋场地租金2.85万元及看护费6.48万元的损失请求，本院不予支持；
关于被告街道办事处提出的“因为合同不成立或者无效，双方不存在违约责任，只存在缔约过失责任”的抗辩，根据原告与原宁海乡政府约定的权利义务的内容，该抗辩没有事实依据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告海州区宁海街道办事处于判决后十日内向原告连云港市步新防盗门厂返还土地款30000元及利息（以16万元为基数，自2009年4月29日1起至2009年9月17日止、以11万元为基数，自2009年9月18日起至2010年2月3日止、以6万元为基数，自2010年2月4日起至2012年1月18日止、以3万元为基数，自2012男1月19日起至2014年3月24日止，按同期同类中国人民银行贷款利率的1.3倍计算）。
二、被告连云港市海州区人民政府宁海街道办事处于本判决生效后十日内向原告连云港市步新防盗门厂给付第二倍定金100000元。
三、驳回原告连云港市步新防盗门厂对被告连云港市海州区人民政府宁海街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9100元，由原告连云港市步新防盗门厂负担3033元，被告连云港市海州区人民政府宁海街道办事处负担6067元（该款原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9100元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 张 义
人民陪审员 侯家德
人民陪审员 张红芝
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 孙艳薇
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
（二）《中华人民共和国合同法》第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
（三）《中华人民共和国合同法》第九十八条、合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
（四）《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
（五）《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
（六）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。