云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0423民初636号原告（反诉被告）：王效应，男，1970年10月22日生，汉族，农村居民，住通海县。原告（反诉被告）：周艳春，女，1971年7月30日生，汉族，农村居民，住通海县。二原告委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。法定代表人：纳学远，任总理。（未到庭）住所地：云南省玉溪市通海县纳古镇*组。被告：通海县富润建材厂。经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县纳古镇团结路*号。（未到庭）经营场所：纳古镇二被告委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）王效应、周艳春与被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，2017年4月17日本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，王效应、周艳春及其委托诉讼代理人廖庆生，海纳公司、富润建材厂的委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王效应、周艳春向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告立即为原告办理房屋产权证；2、请求人民法院判令二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2016年12月15日的逾期交房违约金27730.51元（具体计算为：30元×30天+353033元×0.02%×380天=27730.51元）；3、请求人民法院判令二被告连带赔偿多收取的契税7060.67元；4、当庭增加诉讼请求，要求被告退还多收的房款17610.42元（具体计算为：4.27平方米×4124.22元=17610.42元）以上合计34791.18元。事实与理由：2013年12月23日，王效应、周艳春与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定海纳公司、富润建材厂将其开发建盖的天湖银座C幢1单元2601号房屋出售给王效应、周艳春，合同约定商品房应于2015年10月31日前验收合格并交付原告使用。若二被告未按约定时间交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每天30元支付违约金给原告，逾期30天后，则每天按原告已支付房款的0.02%支付原告违约金。合同签订后，原告按约定付清了房款353033元，但海纳公司、富润建材厂在约定的交房期限届满后未将房屋交付原告，直到2016年12月15日才交房。二被告的行为已构成违约。海纳公司、富润建材厂辩称，1、请求人民法院依法驳回被答辩人针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求；2、违约金过高，应以同地段的房屋租金来计算违约金；3、驳回对多收契税的诉讼请求。依照双方的约定，契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由原告在接到被告通知的交接房期间内向被告足额支付，约定包括上述相关款项的收费标准以实际交纳时相关政府规定为准，实行多退少补。现应以实际发生的费用才能确定具体数额。不应当在房屋产权证尚未办理尚未发生费用时就要求退还；4、原告请求被告立即为其办理房屋产权证没有依据。办证机关是房屋登记机关，而被告不是办证机关，不具有办理房屋产权证的权利，原告不能强人所难；5、原告方自测面积不具有法律效力，被告方不予认可。原告没有测绘资质，其单方测绘的数字不能作为案件的定案依据。现被告依据测绘机构实测得出的面积已经高于与原告签订合同时的面积，请求法庭驳回原告的诉讼请求。海纳公司提出反诉请求：1、判令二反诉被告支付反诉原告逾期接房违约金11850元（自2015年11月15日计算至二反诉被告实际接房之日2016年12月15日，按每天30元计算）。事实与理由：海纳公司出售的房屋已于2015年11月15日经建设单位组织验收合格，已电话、公告或书面形式通知反诉被告办理交接手续。反诉被告未按期办理交接手续，视为反诉原告已按期履行交房义务，反诉被告自此应按每日30元支付逾期违约金，合同继续履行。庭审中反诉原告放弃应由反诉被告向反诉原告支付按合同约定单价4124元/平方米计算的面积差额房价款660元的请求。综上所述，反诉原告已经组织验收合格，符合双方约定的交房条件，反诉被告在反诉原告通知办理房屋交接手续后，未来办理，构成违约，应依约定承担逾期接房的违约责任。双方买卖的房屋实测面积与合同约定面积有误差，应依双方约定的面积误差方式予以计算。故此反诉，请求人民法院予以支持。针对海纳公司的反诉请求，王效应、周艳春辩称，原告不存在逾期接房的违约事实，不应该承担任何违约责任。因为被告在2015年11月11日取得的是预验收合格证书，而不是验收合格证书。原告于2016年12月15日主动到被告公司接房，所以不存在违约接房的事实，不应该承担违约责任。本院经审理确认如下事实，海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年12月23日，王效应、周艳春夫妻作为乙方，与作为甲方的海纳公司、富润建材厂签订合同编号为通THYZ（2013）第382号《商品房购销合同》、《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定海纳公司、富润建材厂将其开发建盖的位于通海县秀山街道办事处秀山西路111号天湖银座C幢1单元2601号房屋出售给王效应、周艳春，房屋价款353033元，海纳公司、富润建材厂于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付王效应、周艳春，如王效应、周艳春未按约定支付房款，自合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，按每天30元支付海纳公司、富润建材厂违约金，逾期30天后，每天按应付未付房款的0.02%支付海纳公司、富润建材厂违约金，合同继续履行，如海纳公司、富润建材厂未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付王效应、周艳春违约金，逾期30天后，每天按王效应、周艳春已付房款的0.02%乘以逾期天数支付王效应、周艳春违约金，合同继续履行。房屋经建设单位组织验收合格后，海纳公司、富润建材厂以电话、公告或书面形式通知王效应、周艳春办理交接手续，由于海纳公司、富润建材厂的原因未能按期交房，海纳公司、富润建材厂按逾期交房承担违约责任，海纳公司、富润建材厂已按约定履行通知义务，由于王效应、周艳春的原因未能按期交房的，王效应、周艳春应于交房之日起30日内到海纳公司、富润建材厂指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同海纳公司、富润建材厂已按期履行了交房义务，王效应、周艳春自此日起至实际接房日止，按每日30元支付海纳公司、富润建材厂违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及海纳公司、富润建材厂共同验收合格并签章；王效应、周艳春未足额支付海纳公司、富润建材厂房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，王效应、周艳春无权要求海纳公司、富润建材厂交付房屋，且海纳公司、富润建材厂不承担违约责任。契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由海纳公司、富润建材厂代收代缴，王效应、周艳春在海纳公司、富润建材厂通知的交接房期限内向海纳公司、富润建材厂足额支付，收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，若王效应、周艳春延迟交付上述费用，除按主合同承担违约责任外，海纳公司、富润建材厂交付房屋的交付期限和办证期限相应顺延以及主合同登记备案期限顺延，海纳公司、富润建材厂不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》、《合同补充协议》签订后，王效应、周艳春按约定付清了海纳公司、富润建材厂全部房款353033元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付王效应、周艳春。2015年11月11日，天湖银座建设单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，王效应、周艳春未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2016年12月15日，王效应、周艳春与海纳公司、富润建材厂办理完了房屋交接手续，并于同日向海纳公司、富润建材厂缴纳了住房维修基金、契税等费用。另查明，双方签订的《商品房购销合同》约定的涉诉天湖银座C幢1单元2601号房屋套内建筑面积为85.6平方米，分摊面积20.96平方米。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二被告厂与二原告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定二被告应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及二被告验收合格的房屋交付二原告，二被告提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而二原告提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的《情况说明》能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无需签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，因双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司、富润建材厂应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于约定的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，王效应、周艳春已于2016年12月15日与海纳公司、富润建材厂办理了房屋交接手续，故违约交房的起止期限本院确认为2015年11月1日至2016年12月15日，共计409天。双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.02%计算违约金。现二原告主张按合同约定支付违约金，海纳公司、富润建材厂抗辩主张约定的违约金过高，要求予以调整。经审查，海纳公司、富润建材厂逾期交房给王效应、周艳春造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为其对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，结合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给王效应、周艳春造成的租金损失为11767元（106.56平方米×409天×0.27元），王效应、周艳春主张的违约金27700余元确实高于实际损失，海纳公司、富润建材厂要求对违约金予以调整符合上述法律规定，本院予以适当减少。关于王效应、周艳春要求海纳公司、富润建材厂返还多收契税的主张，双方在补充协议中已明确约定契税等以实际交纳时相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故王效应、周艳春要求返还多收取契税的主张应待二被告依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理。关于王效应、周艳春要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋权属证书的主张，因办证是业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需王效应、周艳春配合交齐委托办理产权证所需相关资料且天湖银座小区已完成初始登记，经查，天湖银座现并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故在本案中暂不予处理。《商品房购销合同》第五条约定：面积误差处理，合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积的套内建筑面积结算购房款。合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方按本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算。现诉争房屋的产权证还未办理，产权登记面积不能确定，故对双方提出诉争房屋面积多少或退补的问题本院暂不予处理。关于海纳公司要求王效应、周艳春承担逾期接房违约金的问题，双方签订的《商品房购销合同》第十条约定：“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担……甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点与甲方办理房屋交接手续……”本案中，海纳公司、富润建材厂未在约定的期限内交房，在海纳公司、富润建材厂逾期交房后，二原告对逾期交房产生的纠纷未妥善解决前拒绝接房属正当理由，故二原告未接房的行为不构成违约。被告（反诉原告）海纳公司提出由原告（反诉被告）支付逾期接房违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日内连带支付原告（反诉被告）王效应、周艳春逾期交房的违约金人民币11767元。二、驳回原告（反诉被告）王效应、周艳春的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费480元，减半交纳即240元，由原告王效应、周艳春负担140元，被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担100元。反诉案件受理费100元，减半交纳即50元，由被告通海县海纳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  白艳菊二〇一七年七月十三日书记员  陈晓萌