广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8535号
上诉人（原审被告）：广州绿地白云置业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：关建辉，董事长。
委托代理人：何汉初、潘斌，广东金领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁现金，1974年10月27日，住广东省清远市清城区。
委托代理人：赵玮玮，广东法盛律师事务所律师。
上诉人广州绿地白云置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人宁现金房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年12月27日，宁现金（买受方，乙方）与绿地公司（出卖方，甲方）签订《绿地认购书》，约定：乙方认购的物业是绿地时代云都汇2栋6层12室，建筑面积77.52平方米，套内建筑面积约59.88平方米。定价1716921元，优惠说明：优惠一口价，定金为50000元，认购价1356651元。乙方选择的付款方式为分期付款，第一期房款于2014年12月30日前交付房款的20%，即221331元；第二期房款于2015年1月16日前交付房款的80%，即1085320元，并签署《商品房买卖合同》等。
2015年4月11日，宁现金（买方，乙方）与绿地公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为广州市白云区黄园路123号绿地时代云都汇商业、办公楼工程3幢（自编1-3栋）；商业楼工程4幢（自编4-7栋）第2栋6层612房，房屋地址：白云区黄园路129号（2栋）612房（下称“涉案房屋”）。该商品房的用途为办公，建筑面积共77.52平方米，其中套内建筑面积59.88平方米，共有分摊面积约17.64平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22203.04元，总金额1329518元。付款方式为一次性付款：在2015年4月11日前支付全部房价款，总金额1329518元。甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。上述合同附件一为《房地产平面图》，该平面图中除涉案房屋门口对面一房屋未标注用途外，其他房屋均对用途作出了标示。
上述认购书和合同签订后，宁现金向绿地公司支付全部购房款共计1329518元，购房款支付时间和数额如下：于2014年12月27日支付购房款定金50000元，于2014年12月30日支付购房款215904元，于2015年4月11日支付购房款1063614元。绿地公司于2015年4月19日开具全额购房款1329518元的发票。
2015年11月6日，绿地公司向宁现金发出《收楼通知书》，通知宁现金于2015年11月12日至11月30日到指定地点办理收楼手续。宁现金到涉案房屋现场发现房屋门口正对公共卫生间门口，遂未办理收楼手续。
另宁现金在购买涉案房屋过程中，向广州利驰广告有限公司支付优惠意向金15000元，向广东广大律师事务所支付法律服务律师费1000元、委托办证公证费400元、商品房预告登记费550元，并向绿地公司支付物业维修资金8139.6元。
2016年1月6日，宁现金以绿地公司隐瞒涉案房屋真实情况为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销我与绿地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、绿地公司向我返还购房款1329518元并赔偿占用期间的利息（其中50000元从2014年12月27日起，215904元自2014年12月30日起，1063614元自2015年4月11日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计至实际返还之日止）；3、绿地公司向我赔偿已支付的优惠意向金15000元，物业维修资金8139.6元，商品房买卖法律服务律师费1000元，房产证办理委托公证费400元，非住宅预告登记费550元；4、本案诉讼费由绿地公司承担。
绿地公司一审答辩称：我司不同意宁现金的全部诉讼请求，理由如下：1、我司出售给宁现金的房屋及房屋对面的公用卫生间，均已经合法规划报建，且经验收合格。2、宁现金购买上述商品房时，相关的报建规划信息均公开、明示于宁现金，且宁现金所购商品房用途为办公，宁现金作为具备日常生活经验的人，应当知道办公楼内每层设置一个公用卫生间属于正常情况，我司依据规划设置公用卫生间与宁现金是否购买该商品房并无关联，我司不存在欺诈。3、宁现金与我司签约时，其所购商品房已建成接近具备交楼条件，宁现金在签约前已到现场查看过房屋的现状。4、宁现金所购商品房对面的公用卫生间，并不影响宁现金使用商品房，根据相关司法解释规定，合法的公用设施，不影响买受人居住使用的，买受人拒绝收楼或向出卖人主张责任不成立，应予驳回。5、合同法中对于民事欺诈的规定有严格的界定标准，现宁现金没有证据证明我司有欺诈的故意，故宁现金的诉讼请求没有事实依据。综上，请求法院驳回宁现金的全部诉讼请求。
一审庭审中，绿地公司表示涉案房屋门口对面为公共卫生间已办理规划报建相关手续，不属于调整、变更规划的内容。上述合同附件平面图中涉案房屋对面房屋未标注用途，是其疏忽所致。但在工作人员向宁现金售房时已口头告知其用途为公共厕所，宁现金对涉案房屋对面的情况在签订合同时已知悉。为此，绿地公司提交1、规划设计报建图、竣工图、建筑工程竣工规划验收合格证等证据予以证实。上述报建图中涉案房屋对面房屋标注为“无障碍卫生间”。宁现金对上述报建图真实性予以确认，但表示该报建图制作在双方签订买卖合同之前，但绿地公司在售楼时并未向其出示，从该图可反映，绿地公司故意隐瞒涉案房屋对面为公共卫生间的真实情况。对竣工图、合格证的真实性予以确认，但上述证据无法体现绿地公司是否存在欺诈，故对关联性不予确认。另绿地公司认为宁现金主张的优惠意向金、法律服务律师费、委托办证公证费、商品房预告登记费系宁现金向其他主体支付，宁现金支付的物业维修资金属于购房人必须支付的费用，且交至广州市物业专项维修资金管理中心，故宁现金无权向其要求赔偿上述费用。
以上事实，有认购书、《广州市商品房买卖合同（预售）》、规划公示图、发票、收款收据、照片、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、复函、报建图、竣工图、竣工验收报告、规划验收合格证、竣工验收备案表、收楼通知书、邮寄凭证、房屋交付验收表及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：本案的争议焦点是绿地公司与宁现金签订《广州市商品房买卖合同（预售）》出售涉案房屋是否有故意隐瞒对面房屋为公共卫生间，致使宁现金在违背真实意思的情况下订立合同的情形。根据本案查明的事实，原审法院分析如下：（一）从绿地公司出示的规划设计报建图、竣工图、建筑工程竣工规划验收合格证等证据反映，涉案房屋门口对面房屋用途为“无障碍卫生间”非售后调整、变更规划的情形，该用途规划确属已通过规划验收。（二）双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件平面图作为合同的重要组成部分，是购房人了解房屋位置、确定购买意向的重要依据之一，绿地公司作为涉案房屋的出卖人应当将同一楼层各房屋位置、用途作出明确表示，但在上述合同附件平面图中却未将涉案房屋门口对面房屋用途为“无障碍卫生间”进行标示。（三）从常理看，有公用卫生间的地方在卫生、环境等方面会造成人心理上的不舒适感，是决定买受人是否购买房屋位置的重要影响因素，故当公用卫生间设置在涉案房屋门口相对位置的情况下，绿地公司作为知情的出卖人在向宁现金出售涉案房屋时应当作出标示或作出说明和告知，而事实上，上述合同附件平面图中却唯独没有对该公用卫生间作出相应的标示，现有证据亦无法显示绿地公司对宁现金进行了专门的说明和告知。综合以上分析，绿地公司作为涉案房屋的出卖人，在明知涉案房屋门口对面为公共卫生间的情况下，未对该公共卫生间的事实进行标示，且未将该情况向宁现金说明告知，符合故意隐瞒涉案房屋门口对面房屋为公共卫生间的情形。因绿地公司的上述故意隐瞒行为，导致宁现金违背真实意思表示与绿地公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买了涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，宁现金享有撤销权。故宁现金要求撤销双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合理合法，原审法院予以支持。因双方签订的上述《广州市商品房买卖合同（预售）》依法被撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，宁现金要求绿地公司返还已支付的购房款1329518元和赔偿占用购房款期间的利息合理合法，原审法院予以支持。宁现金关于利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从每笔款项支付日期，即50000元从2014年12月27日，215904元从2014年12月30日，1063614元从2015年4月11日开始计至实际返还之日的意见合理，原审法院予以采纳。同理，因宁现金为购买涉案房屋所支出的相应费用亦属于其受到的损失，故宁现金要求绿地公司赔偿因购买涉案房屋支付的优惠意向金15000元、物业维修资金8139.6元、法律服务律师费1000元、委托办证公证费400元、商品房预告登记费550元的诉请合理合法，原审法院予以支持。
关于绿地公司抗辩平面图中未对涉案房屋对面的公用卫生间进行标示是其疏忽所致，且其对宁现金进行了说明和告知的意见。绿地公司并未举证证明对于涉案房屋对面为公共卫生间问题有向宁现金进行过说明和告知。绿地公司作为涉案房屋的出卖人与作为买受人的宁现金在对涉案房屋相关信息的了解上是不对称的，绿地公司对涉案房屋相关信息更为清楚，在涉案房屋存在可能影响购买人购买意向因素的情形时，绿地公司应当向买受人披露该信息，出卖人因此负有更为严格的告知义务，因此，绿地公司抗辩其因疏忽未将涉案房屋门口对面为公用卫生间的意见不能成立，且绿地公司应当对其向宁现金进行了说明和告知义务承当举证责任，现绿地公司未能举证证明其履行了上述义务，故应当承担举证不能的不利后果。综上，绿地公司的上述抗辩意见欠理，原审法院不予采纳。
关于绿地公司抗辩宁现金无权向其主张赔偿优惠意向金、法律服务律师费、委托办证公证费、商品房预告登记费、物业维修资金的意见。（一）优惠意向金、法律服务律师费、委托办证公证费、商品房预告登记费虽非直接向绿地公司支付，但上述费用均为购买涉案房屋而发生的费用，且支付的主体或与绿地公司有合作关系或为绿地公司指定，故无论上述费用的支付主体是否为绿地公司，均为因购买涉案房屋造成的损失，宁现金均有权向绿地公司主张。（二）物业维修资金为使用房屋过程中发生维修事宜才支出的费用，现双方签订的买卖合同已撤销，宁现金对涉案房屋不享有相应的权利和承担相应的义务，在该费用已交至广州市物业专项维修资金管理中心的情况下，绿地公司应当向宁现金赔偿该费用损失。综上，绿地公司的上述抗辩意见欠理，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决:一、撤销宁现金与广州绿地白云置业有限公司于2015年4月11日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、本判决生效之日起十日内，广州绿地白云置业有限公司向宁现金返还购房款1329518元及赔偿占用购房款期间的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，其中50000元从2014年12月27日起，215904元从2014年12月30日起，1063614元从2015年4月11日起，均计至实际返还款项之日止。以上述各项本金为限）；三、本判决生效之日起十日内，广州绿地白云置业有限公司向宁现金赔偿优惠意向金15000元、物业维修资金8139.6元、法律服务律师费1000元、委托办证公证费400元、商品房预告登记费550元。如广州绿地白云置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8730元，由广州绿地白云置业有限公司负担。
判后，上诉人绿地公司不服原审判决，向本院提起上诉称:根据双方签订的商品房买卖合同约定，从涉案房屋用途、项目建设依据、共用设施及附属配套项目、房屋规划验收合格，以及涉案房屋的具体位置（2栋612房）和面积，并且已经按照合同约定通知宁现金收楼等等，均符合商品房买卖合同的约定，我司已经完全履行合同义务。612房斜对面的共用卫生间（该房门与共用卫生间门错开开门，即该房门正对面是共用卫生间的墙体），没有法定或者合同约定我司需承担告知义务。即使上述“告知”不属于我司法定或者约定义务，我司也已经告知宁现金，612房斜对面的空间为共用卫生间。由于涉案楼盘销售中介代理公司变更，中介公司由于工作疏忽，在612房斜对面的空间没有标注文字；该疏忽完全是客观原因所致，而不是故意欺诈；宁现金也无证据证明“故意欺诈”的事实；在房屋销售过程中，已经由销售人员对上述疏忽进行口头补救，即销售人员已经告知买受人该空间的用途为共用卫生间。一审期间，宁现金称我司向其介绍称“对面也是商业办公用途”，但宁现金对自己的主张没有举证；我司向宁现金介绍是“共用卫生间”，结合本案其他证据佐证，我司的陈述的证明力明显优于宁现金陈述的证明力，即我司己告知宁现金该空间是共用卫生间，在其明知该空间用途的情况下，仍然签订合同购买涉案房屋，是其真实意思表示。一审法院认定我司、宁现金对涉案房屋相关信息的了解是不对称的，我司有更加严格的告知义务。该认定与论述违反合同平等原则，违反涉案的《广州市商品房买卖合同》第1页“商品房预售合同说明”。我司的规划报建（包括涉案房屋及其斜对面的共用卫生间），已经向报建部门申请建设，并且已经获得批准，批复部门在“规划在线”网站公示。政府部门的规划在线对其公示内容应当承担责任。如果规划在线的内容有瑕疵，我司显然不能代行政府职能。综上所述，我方上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宁现金全部诉请；2.宁现金承担本案全部诉讼费用。
被上诉人宁现金答辩称：我方与绿地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同附件和正文具有同等效力。根据本合同附件一载明的平面图，涉案房屋门口对面房间用途显示为空白，没有公共卫生间标示，而平面图中的其他未标注的空白房间均为商务办公用途。涉案房屋门口对面房间的事实状态和卫生环境明显不符合合同约定。绿地公司的欺诈行为主要通过向我方歪曲、隐瞒涉案房屋对面公共卫生间真实规划信息的方式实施，故涉案房屋及整栋商品房规划或竣工验收合格仅能代表房屋的物理性质合格。根据常理，房屋正对公共卫生间会在卫生、环境等方面造成所有人或使用人心理不舒适感，是决定买受人是否购买房屋位置的重要影响因素。绿地公司作为知情的出卖人，在向我方出售涉案房屋时，当然有义务对对面房间的公共卫生间的规划用途作出标示和告知。并且，我方对所购房屋楼层结构和周边设施及环境十分关切，要求其提供楼层规划情况，并将其提供的楼层平面图作为合同附件载入合同，绿地公司当然有提供真实、全面平面图，如实告知相关规划信息的义务。绿地公司作为涉案房屋的出卖人，应当将同一楼层各房屋位置、用途做明确标示，但其在明知涉案房屋对面房屋规划用途为“无障碍卫生间“的情况下，在本合同附件平面图中对其他房屋用途均作出标示，却唯独不对该公共卫生间做相应标示，故意隐瞒行为明显。其提供的报建图是我方目前唯一看到的有涉案公共卫生间规划信息的文件材料，但其一审承认签订本合同过程中没有向我方出示过该报建图，并承认其签约时出示的楼层平面图为合同附件一载明的《三至十七层平面图》。其也没有任何证据证明其以其他方式对我方进行了专门的说明和告知。其所主张的疏忽，或销售人员口头告知明显与常理不符。合同订立过程中，我方尽到了善意购买人应有的注意义务，绿地公司应当非常清楚规划部门公示的规划信息范围，也没有任何理由将应该由自己承担的，对决定买受人是否购买房屋位置的重要影响因素和信息如实披露义务推给规划部门。其歪曲规划设计报建图，故意隐瞒涉案公共卫生间规划信息，误导了我方对涉案房屋门口对面房间用途的认识，致使我方无法对涉案房屋办公环境与房屋价格价值作出真实判断，从而在违背真实意思的情况下订立合同。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理，绿地公司的上诉理由没有事实和法律依据。请求二审人民法院依法驳回绿地公司上诉，维持原判。
二审期间，绿地公司申请对涉案房屋对面的公用卫生间是否影响涉案房屋正常使用进行鉴定。
本院认为：本案双方争议的焦点是宁现金是否有权撤销其与绿地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》并要求返还相关款项及赔偿相关费用。绿地公司与宁现金签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十二条明确约定附件与合同正文具有同等法律效力，其中的附件一“三至十七层平面图”，是购房人了解房屋位置、确定购买意向的重要依据之一，而房屋周边环境，特别是存在公用卫生间的情况是决定买受人是否购买房屋的重要影响因素，在公用卫生间设置在涉案房屋门口相对位置的情况下，绿地公司作为出卖人在向宁现金出售涉案房屋时应当作出标示或作出说明和告知，绿地公司在该平面图中明确标注了各房屋的位置及用途，唯独未将涉案房屋门口对面房屋用途为“无障碍卫生间”进行标示。绿地公司未能提供证据证明就此情况对宁现金进行了专门的说明和告知，原审法院据此认定绿地公司存在故意隐瞒的行为，并根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定对宁现金要求撤销其与绿地公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉请予以支持，并判令绿地公司返还已支付的购房款1329518元和赔偿占用购房款期间的利息以及赔偿宁现金因购买涉案房屋而发生的合理费用，于法有据，本院予以维持。绿地公司上诉主张其在平面图中未对涉案房屋对面的公用卫生间进行标示是其疏忽所致，且其销售人员对宁现金进行了口头说明和告知，但宁现金对此不予确认，绿地公司也未能提交证据对此予以证明，理应承担举证不能的不利后果，本院对绿地公司该主张不予采纳。
关于二审期间绿地公司要求进行鉴定的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，当事人申请鉴定，应当在举证的期限内提出。一审期间，绿地公司并未就此问题向一审法院申请鉴定，且因卫生间的存在对业主造成的不适感也无法通过司法鉴定作出认定，故其二审申请要求进行司法鉴定，不符合相关法律规定，本院不予接纳。
综上所述，上诉人绿地公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；审查原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17460元，由上诉人绿地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年八月三十日
书 记 员 麦倩文