江苏省东台市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）东执异字第00030号
案外人吕全江，居民。
委托代理人吕桂芹（吕全江之女），1973年11月20日生，汉族，居民。
委托代理人臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
申请执行人张俊，居民。
委托代理人徐明，东台市海瑞华律师事务所律师。
被执行人高淦均，居民。
被执行人胡桂兰，居民，系高淦均之妻。
本院在执行申请执行人张俊与被执行人高淦均、胡桂兰民间借贷纠纷一案中，案外人吕全江对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人吕全江称，1、2011年5月30日东台法院作出（2011）东民初字第0836号民事调解书，约定：（1）被告高淦均于2011年8月30日将位于东台市疾控中心西侧伊泰大厦101门面房（119平方米）交原告吕全江收产。（2）高淦均于2011年10月30日前将该房屋土地使用权和房屋所有权过户至吕全江名下。该调解书确认了异议人吕全江依法拥有伊泰大厦101门面房所有权；2、2011年9月30日，高淦均隐瞒了0836号民事调解书，欺骗张俊及东台法院，由法院作出申请执行人张俊对101抵押房屋享有优先受偿权的（2011）东商初字第00697号民事调解书。异议人认为，0836号民事调解书生效后，伊泰大厦101门面房已不属于高淦均所有，张俊依法不能申请对伊泰大厦101门面房的执行，法院应裁定终止执行；3、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该规定，工程款优先受偿权顺位后于支付了全部或者大部分款项的买受人所有权的期待权，而法律规定抵押权顺位又后于工程款优先受偿权，故张俊对101门面房抵押物享有的优先受偿权不得对抗该房屋买受人，00697号民事调解书对异议人不发生效力。为此异议，请求裁定终止对伊泰大厦101两间门面房的执行。
经听证查明，高淦均与胡桂兰系夫妻关系，现下落不明，在本院有多起被诉讼、被执行案件。2006年9月26日，东台市伊士顿丝绸有限公司建设伊泰大厦商住楼，2007年1月5日，该公司授权高淦均全权代理商住楼建设。2006年3月10日，高淦均与吕全江签订临时购房协议书，由高淦均将拟开发的伊泰大厦商住楼东两间101室门面房以380800元出售给吕全江。协议签订后，吕全江陆续交款给高淦均，至2010年7月7日，共交款400800元，连同办证费40000元，合计440800元。2010年12月10日，高淦均以自己名义办理了东台市房权证第××号伊泰大厦101室的房屋产权证。2011年1月17日，高淦均向吕全江书面承诺当年4月10日交房。2011年1月26日，高淦均夫妇隐瞒了该房屋已出售给吕全江的事实，将该房作价81万元抵押给张俊，向其借款81万元，并为张俊办理了东台市房他证第T0011339号《房屋他项权证》。
2011年5月6日，吕全江向本院起诉高淦均，要其交房并协助两证过户。同年5月9日，本院根据吕全江的诉讼保全申请，作出（2011）东民初字第0836号民事裁定书，对伊泰大厦101门面房予以查封冻结。5月30日双方达成（2011）东民初字第0836号民事调解书：1、高淦均于2011年8月30日前将伊泰大厦101门面房交原告吕全江收产；2、高淦均于2011年10月30日前将伊泰大厦101门面房土地使用权和房屋使用权过户至原告吕全江名下；3、如高淦均不能按照本协议第一、第二项约定的时间履行，则按照房屋市场价赔偿吕全江的经济损失。此时高淦均隐瞒了该房屋已抵押给张俊的事实。
2011年7月25日，张俊向本院起诉高淦均夫妇，要其归还借款，并对抵押房屋优先受偿。经本院调解，于9月30日达成（2011）东商初字第00697号民事调解书：被告高淦均、胡桂兰共欠原告张俊81万元，此款于2011年10月31日前归还30万元，2011年11月30日前归还51万元，借款利息按银行同期贷款利率的四倍计算，计算时间从2011年1月25日起至实际还款之日止。如高淦均、胡桂兰不按上述约定履行，则原告张俊对被告高淦均、胡桂兰所有的坐落于本市金海东路南、市防疫中心西侧一幢101室抵押房屋在抵押物价值范围内享有优先受偿权。此时，高淦均夫妇又隐瞒了0836号民事调解书已经生效的事实。00697号民事调解书生效后，张俊向本院申请执行，并于2013年4月12日向本院申请撤销0836号民事调解书。本院经审查，于同年6月1日作出（2013）东民撤初诉字第0001号民事裁定书：本院（2011）东民初字第0836号民事调解书第一、二项虽然约定：被告高淦均于2011年8月30日前将位于东台市疾控中心西侧伊泰大厦101门面房（119平方米）交原告吕全江收产；被告高淦均于2011年10月30日前将位于东台市疾控中心西侧伊泰大厦101门面房（119平方米）土地使用权和房屋使用权过户至原告吕全江名下；但第三项约定如被告高淦均不能按照本协议第一、二项约定的时间履行，被告高淦均按照房屋的市场价赔偿原告吕全江的经济损失。现被告高淦均未能自觉按照（2011）东民初字第0836号民事调解书的约定履行义务，按此民事调解书第三项的约定，高淦均应按照房屋的市场价赔偿吕全江的经济损失。换言之，吕全江在高淦均不履行调解书第一、二项义务时，其只享有按照房屋的市场价要求高淦均赔偿经济损失。故（2011）东民初字第0836号民事调解书未损害申请人张俊的民事权益，对申请人张俊的申请，本院不予受理。裁定书生效后，张俊申请继续执行。本院拟对该房屋委托评估拍卖时，吕全江向有关部门信访并提出执行异议。
听证过程中经多次做双方协调工作，张俊要求在抵押房屋拍卖款中受偿150万元后余款交由法院处理；吕全江则坚持要求受让该房屋，不接受其他调解。
本院认为，1、吕全江与高淦均房屋买卖合同纠纷案，本院（2011）东民初字第0836号民事调解书已经明确：高淦均于2011年8月30日前将伊泰大厦101门面房交原告吕全江收产，并于10月30日前将土地使用权和房屋使用权过户至原告吕全江名下；如高淦均不能按此履行，则按照房屋市场价赔偿吕全江的经济损失。据此，吕全江对高淦均享有的系债权；2、张俊与高淦均、胡桂兰民间借贷纠纷案，本院（2011）东商初字第00697号民事调解书明确：被告高淦均、胡桂兰欠张俊81万元，于2011年10月31日前归还30万元，2011年11月30日前归还51万元，借款利息按银行同期贷款利率的四倍计算，计算时间从2011年1月25日起至实际还款之日止；如被告不按上述约定履行，则原告对抵押房屋在抵押物价值范围内享有优先受偿权。据此，张俊对高淦均夫妇享有的亦系债权，但因该债权设定了抵押担保，故张俊对抵押物有优先受偿权；3、商品房买卖合同是指房地产开发商将待建或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二两条规定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案异议人吕全江与房屋出卖人高淦均签订的买卖合同是个人之间行为，不适用该批复规定。据此，已经设定抵押权的债权人应当优于其他债权人受偿。吕全江所提异议法律依据不足，本院不能支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
驳回案外人吕全江的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。
审 判 长 刘爱平
代理 审 判员 李振杰
人民 陪 审员 周亚萍
二〇一四年十一月十八日
书记员（代） 许晓霞