上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6608号
原告(反诉被告)任明忠，男，1968年8月23日生，汉族，住江苏省江都市。原告(反诉被告)朱国香，女，1967年8月20日生，汉族，住江苏省扬州市。上列两原告(反诉被告)共同委托代理人毛建国，上海达真律师事务所律师。被告(反诉原告)陈怡，女，1979年3月14日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人金松，上海明迈律师事务所律师。委托代理人蔡俊芳，上海明迈律师事务所律师。原告任明忠、朱国香与被告陈怡以及反诉原告陈怡与反诉被告任明忠、朱国香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)任明忠以及任明忠、朱国香的委托代理人毛建国，被告(反诉原告)陈怡及其委托代理人金松、蔡俊芳到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，分别于2016年6月30日、7月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)任明忠、朱国香以及两原告的委托代理人毛建国，被告(反诉原告)陈怡及其委托代理人金松、蔡俊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任明忠、朱国香诉称，2015年6月19日，经满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，原、被告签订买卖合同一份，约定由被告将其名下位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两原告，总价为人民币(以下币种相同)306万元。当日，原告向被告支付了定金4万元，同年7月13日，原告又支付购房款37万元。9月9日，双方网签了《上海市房地产买卖合同》，对购房条款再次进行确认，原告又支付购房款33万元，9月10日，原告又支付购房款17万元，10月31日支付购房款80万元，11月25日支付购房款14万元，总计为185万元，原告办理银行贷款的申请手续也获得了批准。经居间方协调，双方约定在2015年12月27日办理房屋过户手续，但被告以加价为由拒绝办理，导致至今未能办理过户。故原告起诉来院，要求：1、判令被告继续履行合上海市房地产买卖合同，配合原告办理浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续；2、判令被告支付原告逾期过户违约金，以185万元的每日万分之五计算，从2015年12月28日起计算至产权过户之日止；3、要求被告办理房屋交接手续。审理中，因系争房屋被另案司法查封，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、要求被告返还房款185万元；3、要求被告支付违约金及赔偿款630,500元；4、要求被告赔偿房价上涨损失190万元。审理中，双方确认房屋现价为430万元，故原告变更第4条诉讼请求为124万元。被告陈怡辩称，签约后原告未能按约定时间支付房款，系原告违约，且原告无履约能力，无法办理贷款手续，故被告要求解约。在原告变更诉讼请求后，被告认为，同意解除合同，同意返还房款185万元，不同意支付违约金及赔偿。反诉原告陈怡诉称，双方合同附件三第2条约定，反诉被告应在2015年10月30日前支付第二期房款93万元，但反诉被告直至2015年10月31日才支付80万元，故反诉原告行使单方解除权，要求解除合同并由反诉被告承担违约责任。现诉请要求：1、解除双方之间的上海市房地产买卖合同；2、判令反诉被告支付违约金61.20万元。反诉被告任明忠、朱国香辩称，双方签约后，反诉被告即积极履行义务，期间确有迟延付款的情况，但经中介人员调解后双方达成一致意见：1、陈怡延期居住至2016年9月1日交房；2、陈怡延期一年迁出户口；3、加急办理贷款，由反诉被告承担该费用，故双方一致同意继续履约，故反诉被告未违约。之后，双方完成了房屋审税，但因房价上涨太快，反诉原告不愿继续履约，遂在办理贷款时不予配合并要求解除合同。现不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，系争位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为陈怡。2015年6月19日，陈怡(甲方)与朱国香(乙方)签订房屋买卖合同一份，约定由陈怡将其名下位于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给朱国香，总价为306万元。双方合同第4条付款方式约定：4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后10日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)92万元。4.2第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款120万元。4.3其他房价款：乙方应于2015年10月30日前支付甲方房价款93万元。双方合同第6条交房及尾款约定：甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后30天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款1万元。双方合同第7条约定：交易过户：甲乙双方应于2015年12月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。双方合同第17条约定：1、甲乙双方约定，甲方于2016年5月1日之前迁出户口。2、甲乙双方约定，乙方于2015年6月19日支付甲方4万元，于2015年7月18日支付甲方36万元，于2015年5月30日支付甲方52万元，合计房款92万元。2015年9月9日，陈怡(甲方)与任明忠、朱国香(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陈怡向任明忠、朱国香出售系争房屋，转让价款为306万元。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年12月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限房款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方依据本条约主张解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方依据本条约主张解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)约定：2、甲方同意乙方可以向银行申请贷款计120万元，用于支付部分房价款。乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付予甲方。3、甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。合同附件三付款协议约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金4万元，2015年7月18日，乙方已支付甲方部分房价款36万元，2015年9月30日前，乙方应支付甲方部分房价款52万元。以上三笔合计92万元作为乙方支付甲方的全额首付款。2、乙方应于2015年10月30日前，支付甲方第二期房价款93万元。3、待乙方完成上述全部付款义务。甲方取得注销抵押相关材料、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书后七日内，甲乙双方备齐本交易过户所需的一切材料向该房地产所在地之房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续。4、待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第三期房价款120万元支付至甲方指定账户。5、待甲方收到上述全部款项后三十日内，甲乙双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书。并于甲方迁出本房地产内所有户籍登记后当日内，乙方应支付甲方房价尾款1万元。2015年6月19日，任明忠、朱国香向陈怡支付了定金4万元，同年7月13日，又支付购房款37万元，9月9日，又支付购房款33万元，9月10日，支付购房款17万元，10月31日支付购房款80万元，11月25日支付购房款14万元，任明忠、朱国香总计已支付给陈怡购房款为185万元。2015年11月24日，陈怡向任明忠发送短信要求尽快付款。12月5日，陈怡又发送短信，因任明忠、朱国香未按时付款，且经过当面协商无法达成共识，故要求解除合同。任明忠回复要求出差回来再联系。12月17日，陈怡又发短信：最新情况是什么？什么时候能办？12月22日，陈怡又发短信：最新情况是什么？什么时候能办理过户手续？你们拖时间太久了，非常影响我！！！2015年12月24日，中介人员致电陈怡，要求办理过户手续，陈怡认为房价已涨，其先生有点不开心，等先生回来再办理。经中介人员催促，陈怡确认下周二或下周三办理。同月29日，中介人员再次致电陈怡，陈怡认为自6月18日签约至今房价涨太多，其吃亏太大，且任明忠、朱国香付款迟延导致其未能置换房屋，不愿继续履行合同。中介人员认为，迟延付款是事实，但当时陈怡未提出解约，仅要求户口晚半年迁出、晚交房一年等要求，并得到任明忠、朱国香的认可，应继续履约。陈怡则要求按现价履行，小区内同样的房屋成交价为355万元。2015年12月29日，陈怡向任明忠发短信要求解除合同。2015年12月29日，任明忠、朱国香向陈怡发送催告函，认为，双方应于2015年12月30日前办理房产过户手续，但陈怡未能按约办理，故要求陈怡于2016年1月5日10时前与其共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，逾期则视为根本违约。2016年1月1日，陈怡向任明忠、朱国香发送解除房屋买卖合同通知书一份，认为，任明忠、朱国香多次违反合同条款，为实现交易目的，其一再忍让，现任明忠、朱国香恶意诽谤其违约，故行使单方解除权，依据合同附件三的约定，乙方应于2015年10月30日前支付甲方第二期房价款93万元，但任明忠、朱国香实际履行完成付款义务的时间已超出约定时间25天，属于严重违约。2016年1月1日，陈怡致电任明忠，陈怡认为，任明忠、朱国香第一次迟延付款时，其欲解除合同，后双方经调解协商了3个条件，其一为延期居住至2016年9月1日，其二为延期一年迁出户口，其三为加急办理贷款，在12月15日过户并办理贷款，7个交易日内陈怡得到贷款，故双方才一致同意合同继续履行，但之后贷款及过户延迟那么久。任明忠表示贷款已办理完毕，过户完成就可以放款。2015年12月30日，任明忠与中国银行股份有限公司上海市分行签订个人二手住房贷款合同一份，由任明忠贷款120万元。审理中，任明忠、朱国香申请中介人员徐伟出庭作证。徐伟作证称，其系双方房屋买卖的直接经办人员，在双方签约后，因任明忠、朱国香的第二笔房款中有一笔付得比较晚，陈怡不想履行合同了，故其在12月初对双方进行调解，之后达成一致意见：1、房屋由陈怡使用至2016年9月；2、户口迁出迟延一年半；3、对于任明忠、朱国香的贷款进行加急办理，加急费用由任明忠、朱国香承担，故双方继续履行合同。2015年12月底，双方应办理房屋过户手续，但陈怡又以之前任明忠、朱国香的第二笔房款中有一笔支付太晚为由不愿意配合办理过户手续。2016年1月，其对双方再行调解，陈怡要求涨价50万元，任明忠、朱国香只同意加价10万元，调解未果。又查明，2016年3月15日，系争房屋因(2016)沪0115民初15573号案件被司法查封。庭审中，陈怡提供录音一份，内容为：2016年1月7日，陈怡致电徐伟，要求确认双方经徐伟调解继续履行合同时谈的三个条件中的第三点为在12月15日办理加急贷款和过户，7天后贷款到账。徐伟对陈怡的说辞未作辩驳，但认为关于贷款的放款，其与任明忠都没有违约。对此，任明忠、朱国香不予认可，认为系陈怡咄咄逼人的单方说辞，中介人员徐伟为息事宁人而未予反驳而已，事实应以徐伟的当庭作证为准。以上事实，有原、被告提供的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、房款收据、催告函、通知书、录音、短信、照片、房地产登记簿及证人证言等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的上海市房地产买卖合同，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。在履行合同过程中，任明忠、朱国香迟延支付了第二期房款，陈怡因此亦提出了解除合同的要求，但之后双方经协商一致同意继续履行合同，系双方达成了新的合同补充内容，双方应遵照履行。后陈怡于2015年12月29日又以任明忠、朱国香迟延支付第二期房款等为由要求解除合同，无法律依据。双方合同约定应于2015年12月20日前办理过户手续、而该时任明忠、朱国香尚未签订贷款合同，且亦未按约以现金补足，但任明忠、朱国香于2015年12月30日签署贷款合同，且通知陈怡过户，当时尚未满足超过20天的合同解除期限，故双方合同仍应继续履行。陈怡认为，双方经协商继续履行合同的第三个条件系任明忠、朱国香应于2015年12月15日前办理过户及贷款手续并在七日内放款，但任明忠、朱国香未能履行，遭任明忠、朱国香否认，陈怡亦未能提供充分证据证明，故陈怡该述本院不予确认。鉴于房屋因陈怡与他人借贷纠纷，被本院司法查封，致使任明忠、朱国香目前不能实现其购买房屋的合同目的，由此任明忠、朱国香现选择要求解除双方就系争房屋的买卖关系并返还已付房款185万元，陈怡亦表示同意，于法不悖，本院予以支持。任明忠、朱国香要求陈怡支付未按时交付房地产的违约金、解约违约金及赔偿房价损失，因陈怡根本性违约，导致任明忠、朱国香要求解除合同，陈怡理应支付解约违约金，但因合同解除，已无需交付房地产，故对于交付房地产的违约金，本院不予支持；对于房价损失，因任明忠、朱国香多次违反合同约定迟延付款，亦未能在合同约定的期限内办理完成贷款手续且未以现金补足，导致双方多次产生矛盾，故任明忠、朱国香亦有过错，该房价损失本院不予支持。同上理由，因陈怡违约，陈怡的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)任明忠、朱国香与被告(反诉原告)陈怡之间关于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产买卖合同；二、被告(反诉原告)陈怡应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)任明忠、朱国香已付房款185万元；三、被告(反诉原告)陈怡应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)任明忠、朱国香违约金612,000元；四、驳回原告(反诉被告)任明忠、朱国香其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈怡的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47,965元，反诉案件受理费4,960元，保全费5,000元，由原告(反诉被告)任明忠、朱国香承担27,000元，被告(反诉原告)陈怡承担30,925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨晓云
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。