北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第19765号
原告：郑莹，女，1972年10月22日出生，汉族，圣海华投资公司职员，户籍所在地浙江省宁波市江东区，现住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：谢华东（原告郑莹之夫），男，1970年9月27日出生，汉族，现住北京市昌平区。
被告：北京华润曙光房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇盛平街8号2-113室。
法定代表人：蒋智生，董事长。
委托诉讼代理人：陈婧，女，1991年6月20日出生，汉族，北京华润曙光房地产开发有限公司员工，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：钱鹏飞，男，1990年3月29日出生，汉族，北京华润曙光房地产开发有限公司员工，住北京市大兴区。
原告郑莹（以下简称原告）与被告北京华润曙光房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢华东与被告的委托诉讼代理人陈婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告因房屋漏水造成的实际房屋租金损失1020000元；2．被告承担房屋漏水期间（自2006年6月1日起至2015年5月31日）的物业管理费用50744．13元。事实与理由：2004年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于北京市朝阳区曙光西里甲X号院X号楼XXX号房屋（以下简称涉诉房屋），原告支付了全部购房款，涉诉房屋为精装修。2005年8月原告办理入住手续，同时缴纳了2005年12月1日至2006年5月31日期间的物业管理费。同年10月，原告将家具置于涉诉房屋内，但由于常出差一直未实际入住。2006年上半年，原告接到物业电话时才知道由于混凝土墙体内空气冷凝水总管道堵塞，导致涉诉房屋内次卧室水管倒灌，出现严重漏水现象，室内地板和家具浸泡并漏水至楼下310室及整个走道、楼梯。后来经工作人员查证，发现涉诉房屋内次卧的房屋设计施工存在缺陷，空调冷凝水排水（钢管）总管道浇筑在混凝土墙体内，每年夏季空调使用期都会出现堵塞，冷凝水总管道倒灌室内的漏水现象，由于楼上还有28户住户使用所产生的水量较多倒灌水严重，导致室内地板和家具多次被水浸泡，多次更换地板和墙面维修。2007、2008年，物业维修人员打开墙体，截断在混凝土墙体内的该总管道（钢管），改用一段PVC管引流至室外的补救措施，但是实际效果甚微，每年仍然堵塞漏水，此状况始终未能彻底解决，导致涉诉房屋未能正常入住使用至今。漏水问题属于被告对房屋设计缺陷造成的。原告多次交涉无果，期间被告和物业也多次协调维修方案至今未果，故要求被告赔偿损失。
被告辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1．原告的诉讼请求已超过诉讼时效，原告发现涉诉房屋漏水在2006年，但从未向被告主张处理。2．2007、2008年期间，涉诉房屋漏水问题已经由物业公司采取引管的方式维修好了，之后就不存在漏水问题了。3．租金不能成为损失，损失要有关联性和确定性。涉诉房屋自原告于2006年入住后也有水费、电费产生，故原告也实际使用了房屋。原告在自己居住的前提下要求被告承担租金损失不合理，且原告存在扩大损失的责任，其未采取合理措施进行自力救济，如自行找第三方维修后再找被告主张损失，故对扩大部分的损失应由原告自行承担。4．原告后将涉诉房屋出售，所以漏水并不影响房屋的使用、出租以及出售，故原告的主张不合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年3月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定原告向被告购买位于北京市朝阳区三元桥北侧凤凰苑二期X座层（实际X层）XXX号房，建筑面积105．43平方米，每建筑平方米单价为9387元，房屋格局为一厅两室一厨一卫。涉诉合同第十七条“保修责任”约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”《质量保证书》（即《住宅质量保证书》）第三、四章中约定，被告在承诺的期限内承担合理的保修责任；在保修期内，在正常使用条件下，质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、供热与供冷系统、电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程等发生质量问题，按以下范围和期限进行保修，……给排水管道保修二年……供热与空调系统保修为两个采暖或供冷期……。
涉诉合同签订后，双方依约履行，“北京市朝阳区三元桥北侧凤凰苑二七X座X层（实际X层）XXX号房”地址名称后变更为“北京市朝阳区曙光西里甲X号院X号楼XXX号”，建筑面积为106．65平方米，被告于2005年10月30日将涉诉房屋交付于原告，原告于2006年9月14日取得涉诉房屋的所有权证（京房权证朝私06字第XX**号）。
关于漏水情况，原告在庭审中陈述：1．漏水部位位于涉诉房屋中西北角次卧的空调冷凝水主管道；2．漏水原因系涉诉房屋所在建筑中的空调冷凝水管道生锈造成管道堵塞，导致主管道冷凝水从涉诉房屋所在管道中倒灌进入涉诉房屋内；3．漏水持续发生。第一次漏水发生于2006年5月前后，此后每年夏季期间即使用空调期间都会持续出现漏水情况；4．漏水程度严重，漏水量大，导致涉诉房屋内多次重置地板、重新涂刷墙面，故涉诉房屋一直无法使用、出租。经询，被告认可原告所述的漏水部位和漏水原因，认可涉诉房屋自2006年至2009年期间的夏天均会发生漏水，但表示不清楚此后漏水的情况。为佐证所述事实，原告提交如下证据：1．华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润物业公司）凤凰城物业管理处于2015年4月14日出具的《证明》，内载有“兹由北京市曙光西里甲五号凤凰城二期小区E-510室业主郑莹女士，因该房屋空调冷凝水管总管道夏天冷凝水倒灌漏水，后经查明为墙体内的空调冷凝水管总设置在室内墙体内，并且使用的是普通黑铁管，黑铁管遇水后发锈，锈渣脱落导致赌赛（原文如此，应为堵塞），存在缺陷，导致户内倒灌漏水，我管理处接管凤凰城后，针对此问题，多次帮助业主入户维修漏水部位，根据实际情况物业要求开发商外墙加设空调冷凝水排水管道未能同意，因此，该户还是每年漏水一直未能解决，前任物业公司在墙体中截断该总管道，局部用PVC管引流到室外维修，但是收效甚微，到夏天还是漏水，因为卧室倒灌漏水，家内被侵泡，地板也更换多次，所以该房屋就一直未能入住，该业主从2006年漏水至今一直未缴纳该房屋物业管理费。”2．落款为“华润物业”出具时间为2015年4月14日的《情况说明》，下方有“证明人：孙涛王原兵”签字，所载内容与上述《证明》一致。3．2011年、2015年涉诉房屋内漏水情况照片。对此，被告认可华润物业公司系被告委托的前期物业服务单位，认可《证明》的真实性，但不认可其证明目的；对其他证据均不予认可。
关于涉诉房屋修缮，原、被告双方均认可被告于2008年、2009年对涉诉房屋进行过修缮，方式为疏通管道，未改造管道，同时对涉诉房屋的地板和墙面进行了多次更换、修缮，修缮期间原告将涉诉房屋交由被告负责。关于修缮方式、程度以及修复完成后的交接，被告未提交相应证据。
庭审中，原告主张的房屋租金损失系自2006年6月1日至2015年5月31日期间，按照前六年每年10万元，后三年每年14万元的标准计算。为证明涉诉房屋的租金标准，原告提交了原告与案外人刘X就出租与涉诉房屋同小区的X号楼XXXX号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，该房屋面积为114．96平方米，租赁期间为2014年8月1日至2015年7月31日，租金标准为每月12000元。被告认可该证据。
另，原告于2015年2月与案外人签订合同将涉诉房屋出售，约定于2015年5月30日前办理税费交纳手续，于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理权属转移登记及交房。现该交易已履行完毕。原告称其在出售涉诉房屋前自行对漏水的冷凝管进行了改造，通过向外墙放置漏斗的方式将水引入室外，以解决漏水问题。
本案审理中，原告曾于2015年6月16日提出对涉诉房屋的漏水原因及修复等问题的鉴定申请，后于2016年12月21日的庭审中明确表示撤回上述鉴定申请。被告未申请对漏水原因及修复等问题进行鉴定。原告此后又提出对涉诉房屋自2006年1月1日至2014年12月31日期间的租金申请评估。本院先后随机选定并委托北京中资房地产土地评估有限公司、北京仁达房地产评估有限公司进行评估，但上述两家评估公司均回复称因市场相关资料较少，故无法评估。后经询，原、被告均明确表示不再申请对涉诉房屋的租金进行评估。
本院认为，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，出卖人应对标的物的质量瑕疵承担担保责任；质量瑕疵包括标的物减少其效用的瑕疵，也包括标的物不具备出卖人所保证的品质；对瑕疵认定的标准，应依据双方的约定，若未约定或约定不明确，依据国家标准、行业标准，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的标准履行。
本案系房屋买卖合同纠纷，标的物即为涉诉房屋，被告作为出卖人应向作为买受人的原告交付无质量瑕疵、且能实现原告正常居住使用目的的房屋。根据《质量保证书》之约定以及《中华人民共和国建筑法》第六十二条之规定，被告对涉诉房屋的质量保证与保修范围包括给排水管道等，被告应防止排水管道漏水、堵塞等安装工程质量问题，并及时妥善修缮。本案中，原告主张涉诉房屋在交付后半年即2006年6月始因冷凝水主管道存在质量瑕疵，造成涉诉房屋内漏水致房屋无法使用，且被告未予以及时、妥善修复致使漏水持续发生。现被告认可涉诉房屋自2006年至2009年期间夏季均发生漏水，本院对涉诉房屋交付后在保修期内即存在空调冷凝水主管道未能正常使用的质量瑕疵之事实予以采信。就2009年之后涉诉房屋的漏水情况，被告表示对2009年之后的漏水情况不知情且不认可，其认可于2008年、2009年对漏水管道进行了疏通、对涉诉房屋进行了修缮，但就具体采取的修复措施、修缮效果以及管道已达到正常使用标准并交付原告等主张，被告均未予举证，结合原告提交的华润物业公司出具的《证明》，可以认定涉诉房屋内漏水问题实际并未彻底排除，漏水持续于每年夏季发生，涉诉房屋内空调冷凝水主管道的质量瑕疵仍持续存在。因质量瑕疵情形及损害结果持续存在，故本院对被告主张原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求出卖人赔偿损失。根据原告的陈述及提交的证据，可以证明漏水情况已达到影响涉诉房屋正常居住使用的程度，原告因此主张被告赔偿漏水期间涉诉房屋的租金损失，本院予以支持。就租金损失的期间，原告主张的损失期间为2006年6月1日至2015年5月31日期间，系第一次漏水发生后至原告转让涉诉房屋权属及使用利益前，此期间漏水及后续房屋维修等后果确属持续发生，故对原告主张的租金损失期间本院予以采纳。就租金损失标准，因双方均表示不再申请评估，本院参考原告提交的《北京市房屋租赁合同》中的租金标准，综合考虑漏水导致涉诉房屋使用障碍的客观程度、不同时间段内租金标准及经济水平的增长幅度、被告的过错程度、原告就购买涉诉房屋的可预期利益以及被告对其违约行为造成原告的可预见的损失等因素酌情予以确定。关于被告主张原告应自行承担扩大的损失之抗辩意见，依据现有证据可以证明原告一直积极联系物业单位及被告协商处理修缮事宜，被告亦未对原告存在放任损失扩大的故意或重大过失予以举证，故本院不予采信。关于原告主张的物业管理费，因原告已主张房屋租金损失，物业管理费用则属于为实现房屋居住使用利益所需支付的必要成本，且本院在酌定房屋租金损失时对该因素也予以了考量，故本院对该项诉讼请求不再予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、第一百五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、判决被告北京华润曙光房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告郑莹房屋租金损失700000元；
二、驳回原告郑莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14437元，由原告郑莹负担3637元（已交纳）；由被告北京华润曙光房地产开发有限公司负担10800元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 史 震
审判员 谷培培
审判员 柯 岩
二〇一八年三月三十日
书记员 李 珑