西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初3244号
原告：曹之良，男，1979年3月10日出生，汉族，住西安市新城区。
委托代理人：韩江，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。
被告：供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司）。住所地：西安市解放路***号。
法定代表人：何家福，该公司董事长。
委托代理人：张蓉蓉，女，1990年9月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。系该公司员工。
委托代理人：刘蔓，女，1989年2月28日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。
原告曹之良与被告供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩江、董晨，被告委托代理人张蓉蓉、刘蔓均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告曹之良诉称，2007年1月，原告与陕西乐展物业管理有限公司、陕西嘉汇置业公司签订了《商铺租赁书》，约定将原告所有的位于西安市雁塔区雁塔西路与长安南路交汇处“雁塔文化新天地”负二层1F246号（23.98平方米）商铺租赁给新天地公司，租赁期限为2008年1月1日至2017年12月31日，嘉汇公司为担保人。2015年，原告、新天地公司和民生集团签订了《租赁合同书》，约定在以上租赁合同期满后，由民生集团继续承租上述房屋，自2018年1月1日起至2024年12月31日止，租金为人民币78元/月▪平方米。自2018年起，每两年在前一期租金基础上增加8%。并约定由民生集团承担2015年7月1日至2017年12月31日期间，上述租金标准与原租赁合同租金标准之差额。2016年9月，民生集团向原告发送《解除合同函告》称“我司与贵方签订的2015年7月1日至2024年12月31日的租赁合同，现由于外部原因，我司决定从贵方收到本函件之日起，与贵方解除上述租赁合同”。另，2017年2月23日，民生集团变更名称为供销大集集团股份有限公司。综上所述，原告和民生集团签订的租赁合同合法有效，双方均应遵守。民生集团在没有合同约定和法律规定的情况下，明确表示不履行合同义务，其行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。民生集团变更名称为供销大集集团股份有限公司，应继续承担法律义务。故为维护原告的合法权益，特诉至法院请求依法判令：1、被告继续履行《租赁合同书》；2、被告支付2017年的租赁费21869.76元；3、被告支付剩余租赁费183899.21元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告供销大集集团股份有限公司辩称，第一，案涉雁塔新天地项目客流量大幅下滑并致严重亏损，原被告之间的《租赁合同书》因合同目的不能实现，没有继续履行的必要，且被告于2016年6月29日在雁塔文化新天地项目外部张贴了《通知》，告知商户撤场。另外，被告在2016年9月已经书面函告原告明确表示解除《租赁合同书》，并且还多次电话通知原告解除合同及收房事宜。故案涉《租赁合同书》已经于2016年9月被告发送解除函告之日起就已经解除。被告已将租金支付至2016年12月31日，同时被告已然于2016年9月13日腾空场地并未再使用获利，做到了解除提前告知并给原告一定招商准备期的工作。第二，因案涉《租赁合同书》已经于2016年9月解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告无权要求被告支付2017年及其之后剩余租期的租赁费用。且被告早已通过多种方式向原告明示了解除《租赁合同书》，并停止使用原告的商铺，原告的商铺完全可以另行出租，故在此情况下，原告要求被告支付剩余租期的租金也有违公平原则。综上，涉案《租赁合同书》已无继续履行的必要，且已事实解除，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年7月，原告曹之良（出租方、甲方）与被告供销大集集团股份有限公司（原民生集团）（丙方、承租方）及案外人西安新天地商业文化管理有限公司（乙方、原承租方）签订了《民生雁塔项目负二层租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），合同约定，甲乙丙三方达成合意，由甲方按本协议约定将原出租给乙方的位于陕西省西安市××区长××路××号雁塔文化新天地负2层1F246号建筑面积为23.98平方米租赁商铺出租给丙方，甲方作为出租人，丙方作为新的承租人履行本租赁合同相关事宜，三方就原租赁合同主体及租赁条件变更事宜约定如下：1、《原租赁合同》中剩余的租赁期限，即自2015年7月1日起至2017年12月31日止。前述租赁期限届满后，乙方退出本合同，甲方同意《原租赁合同》到期乙方退出合同后，继续将该商铺出租给丙方用于商业经营用途，租赁期限自2018年1月1日起至2024年12月31日止。2、甲丙双方同意，在租赁期内商铺租金起始标准为人民币78元/月▪平方米，自2018年租金递增8%，以后每两年递增一次，每次在前一年租金基础上递增8%。在租赁期限的第一阶段（即2015年7月1日起至2017年12月31日止），前述约定的租金标准与按照《原租赁合同》约定之租金标准的差额，由乙方向甲方予以补齐，直至《原租赁合同》履行完毕，乙方自动退出本协议。在第一阶段，首期租金由丙方于商铺交付确认后的10个工作日内支付，剩余各期，于每期租金届满前10个工作日内支付于甲方，乙方支付部分按照《原租赁合同》约定的标准及时间由乙方补足差额部分。在租赁期限的第二阶段（即自2018年1月1日起至2024年12月31日止），甲丙双方继续履行本协议，租金按年支付，于租期届满前10个工作日内支付甲方。三方还约定，甲丙双方应按照本租赁合同约定的租金标准及租赁条件的相关约定履行合同，甲乙双方有关租金中乙方部分的相关履行，应由甲方直接向乙方主张。合同约定，租赁期内，甲方应缴纳的房屋租赁税由丙方代为缴纳，丙方以2元/月/平方米从支付给甲方的租金中扣缴；在合同租赁期届满后，丙方应按购房合同要求恢复商铺交铺条件交付甲方，并以地钉形式对各铺之间进行标示。任何一方在非本合同约定的情况下单方面终止或解除本合同，均构成违约，并承担违约责任。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付被告使用，被告如期向原告支付了2015年、2016年的租赁费共计32804.64元。后因被告经营不善致亏损严重，2016年6月29日，被告在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，告知商户在规定时间内撤场。2016年9月，被告向原告发出《解除合同函告》，原告已收悉。该函告载明：我司与贵方签订的2015年7月1日至2024年12月31日的租赁合同，现由于外部原因，我司决定从贵方收到本函件之日起，与贵方解除上述租赁合同。因原、被告双方就合同解除问题未达成一致意见，故原告诉至本院引起本案诉讼。
另查明，被告原名称为西安民生集团股份有限公司，2017年2月23日变更为现名称供销大集集团股份有限公司。
上述事实，有房屋所有权证、《民生百货租赁合同书》、银行交易明细、《通知》、《解除合同函告》、快递单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉租赁合同应当继续履行还是应当解除？如果解除，应当在什么条件下解除？
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。具体到本案中，原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，被告亦如期支付了2015年、2016年的租金。后由于被告经营不善，致使租赁场所停业无法继续经营，双方当事人通过签订合同所希望达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结果。被告于2016年9月向原告发出《解除合同函告》后从租赁场所整体撤场，并自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行，客观上亦无继续履行的实际基础，且案涉租赁场所位于闹市区，现在因故被撤场闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，还造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果让被告继续履行合同，其继续履约所需的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，故从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，结合诚实信用和公平原则，尽管双方当事人之间存在的租赁合同关系合法有效，尽管原告在履行合同过程中没有任何违约行为，但案涉租赁合同也应当解除，应允许违约方用赔偿损失来代替继续履行。虽原告经法庭释明后仍坚持其原有诉讼请求，但从节约司法成本、减少当事人诉累、公平合理解决纠纷的角度出发，合同解除后的后续问题宜在本案中一并处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”虽涉案租赁合同应予解除，但需要说明的是，被告违约解除合同，不仅严重违反了诚实信用原则，亦不利于营造稳定公平透明、可预期的市场营商环境，故其就该违约行为对原告所造成的损失必须给予合理充分的赔偿。鉴于原告在履行租赁合同中没有任何过错，根据合同履行情况和被告过错程度，本院酌情认定赔偿数额为87479元。由于《租赁合同书》是三方签订，而现由于被告原因致使合同解除，关于解除后第三人与原告的合同权利义务关系问题，首先，第三人是独立的诉讼主体，对于合同解除给其造成的任何后果其均有独立的诉讼权利；第二，原告经本院释明后仍然坚持主张要求继续履行合同，并认为与第三人没有任何争议，根据不告不理的原则，对于第三方与原告之间的权利义务，原告可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告曹之良与被告供销大集集团股份有限公司签订的《民生雁塔项目负二层租赁合同书》予以解除。
二、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹之良支付赔偿款87479元。
三、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹之良返还位于西安市××区长××路××号雁塔文化新天地负2层1F246号商铺(建筑面积为23.98平方米)。
四、驳回原告曹之良其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费4387元，由被告供销大集集团股份有限公司承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 赵亚萍
二〇一八年五月十一日
书 记 员 吴 敏
打印：相丽华校对：吴敏2018年月日送达