安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0503民初257号
原告：马鞍山华海投资有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：詹婧，该公司法务。
委托诉讼代理人：季洁，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告：芜湖市腾度网络科技有限公司,住所地安徽省芜湖市鸠江区。
原告马鞍山华海投资有限公司（以下简称华海投资公司）与被告芜湖市腾度网络科技有限公司（以下简称腾度网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华海投资公司的委托诉讼代理人詹婧、季洁到庭参加诉讼，被告腾度网络公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华海投资公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2016年9月19日签订的租赁合同；2、判令被告支付原告自2017年7月1日至被告离场之日止的租金（暂计算至起诉之日，租金金额为674068.70元）以及水费772元、电费2485元；3、判令被告向原告支付违约金256824元；4、判决被告赔偿原告免租期以及装修期间租金损失689146元；5、判决被告赔偿原告房租再次出租空置期间损失，计算6个月金额为647460元；以上第2项至第5项金额共计为2270755.70元；6、判令被告将租赁场所恢复原状交还原告，如被告未能恢复的，由被告负责赔偿原告自行恢复的损失；7、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年9月19日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于马鞍山市湖东路270号华海广场三楼房屋，合计3607.3平方米，用于经营网咖；租赁期限自2016年9月20日起至2026年12月31日止；2017年4月1日至2019年12月31日期间，月租金标准为107010元。免租期为2016年9月20日至2017年3月31日，其中2016年9月20日至2016年12月31日为装修期。合同签订后，被告支付了原告2017年4月1日至2017年6月30日的租金328191元后就不再支付。被告在原告给予的装修期内未完成装修，自2017年5月初就开始停止现场装修施工，至今仍然处于装修停工状态，并且拒绝支付2017年7月1日之后的租金。鉴于此，原告于2017年9月8日以及2017年11月1日两次向被告发函，要求被告立即恢复施工加快进度尽早开业，并要求被告支付自2017年7月1日至2017年12月31日的房租647460元。被告收到后，未对上述函件书面回复，仅口头答应尽快恢复施工，但至今未支付欠缴租金及水电费。鉴于此，依据双方《租赁合同》第12.3条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方履约保证金、已付租赁费用，甲方有权不予退还。同时乙方应向甲方支付相当于当年年租金的20%的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿。第12.3.1条约定：乙方逾期支付全部或部分应付费用（包含但不限于租金、水电费）超过15日的。依据上述约定，被告方已逾期支付2017年7月1日至2017年12月30日租金647460元，其行为已构成严重违约。故原告具状法院请求判如所请。
腾度网络公司未提出答辩，亦未递交证据。
华海投资公司针对其主张向本院递交证据并说明如下：1、《租赁合同》，证明双方租赁关系，房屋租赁期限及租金给付方式、违约责任；2、2017年9月8日的《商函》、快递单、物流单，证明2017年5月被告停止施工且未支付租金，原告向被告发出商函要求被告立即恢复施工并催缴下一季度租金，该商函以邮寄方式送达被告；3、2017年11月1日的《催促函》、快递单、物流单，证明被告停工且未支付租金的情况，原告再次进行催要，并以邮寄方式送达被告；4、《承诺函》，证明原告多次催要租金的情况下，被告向原告出具承诺函，表示因为装修方案调整而暂停装修，明确在年前开业，承诺在12月7日支付原告30万元租金，但被告未在承诺期间内支付租金；5、2018年2月8日拍摄的照片3张，证明案涉房屋内的装修现状及被告停工的情况。上述证据经庭审查证属实，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年9月19日，华海投资公司（甲方）与腾度网络公司（乙方）签订《租赁合同》一份，该合同与本案争议有关的约定有：一、甲方将位于马鞍山市××路××广场××楼的房屋（建筑面积合计3607.3平方米，实际面积为3270平方米）及相关设施出租给乙方使用；二、租赁期限自2016年9月20日起至2026年12月31日止，免租期为2016年9月20日至2017年3月31日，其中2016年9月20日至2016年12月31日为装修期；三、2017年4月1日至2019年12月31日期间月租金标准为107010元，2020年1月1日至2022年12月31日期间月租金为113430元，2023年1月1日至2026年12月31日期间月租金为120235元；四、除第一次租金外，乙方于每月25日前预付下一个季度的租金给甲方，根据先缴费后使用的租赁惯例，在本合同签订后3天内，乙方须同时向甲方预付2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金共计328191元；五、签订本合同时，乙方向甲方支付22万元作为房屋租赁保证金，此保证金由乙方在第一次向甲方支付租金时一并支付给甲方；六、房屋交付时间以甲方书面通知时间为准，甲方按物业现状交付给乙方；七、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方履约保证金、已支付租赁费用，甲方有权不予退还，同时乙方应向甲方支付相当于当年年租金的20%的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿：1、乙方逾期支付全部或部分应付费用（包括但不限于租金、水电费）超过15日的，2、除法定节假日外，乙方未按照约定的时间进场经营，或者没有合理理由未书面通知甲方的前提下，连续停止经营达10日的；八、乙方最迟于租赁届满日或本合同提前终止之日17时前向甲方交还该房屋及附属设施、设备，乙方交还时应达到原接房时状态。双方在合同中还对其他权利、义务作出了约定。合同签订后，腾度网络公司向华海投资公司支付了2017年4月1日至2017年6月30日的租金328191元，华海投资公司依约将案涉的马鞍山市××路××广场××楼的房屋交付给腾度网络公司。腾度网络公司在约定装修期内未完成装修，自2017年5月初就开始停止现场装修施工，并一直处于装修停工状态，而且拒绝支付2017年7月1日之后的租金。2017年9月8日、2017年11月1日，华海投资公司两次向腾度网络公司发函，要求该公司立即恢复施工加快进度尽早开业，并要求腾度网络公司支付自2017年7月1日至2017年12月31日的房租647460元。腾度网络公司收到后，未对上述函件书面回复，仅口头答应尽快恢复施工，但一直未支付欠缴租金。2017年11月24日，腾度网络公司向华海投资公司出具《承诺函》一份，内容为“1、我公司承诺该项目将正常合作下去，将重新设计归还新项目，力争将该项目做成全国新模式的样板店面，下周将安排相关人员尽快设计，并根据新的归还和贵司沟通确定方案。2、为表达我司合作诚意，我司承诺在12月7日前，再给贵方打款三十万元，在双方谈好新的方案后，用以冲抵合作的租金。3、我司计划在春节前该项目开业。”但腾度网络公司在承诺的期限内既未恢复装修施工，亦未向华海投资公司支付租金。2018年2月8日，华海投资公司到案涉租赁房屋现场查看，案涉租赁房屋的装修仍处于停工状态。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。华海投资公司与腾度网络公司签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，腾度网络公司向华海投资公司支付了2017年4月1日至2017年6月30日的租金328191元，华海投资公司依约将案涉的马鞍山市××路××广场××楼的房屋交付腾度网络公司。腾度网络公司接收案涉租赁房屋后，虽组织进行装修，但自2017年5月初就开始停止现场装修施工，并一直处于装修停工状态，而且拒绝支付2017年7月1日之后的租金。华海投资公司于2017年9月8日、2017年11月1日两次发函后，腾度网络公司虽于2017年11月24日向华海投资公司出具《承诺函》，承诺在2017年12月7日前向华海投资公司付款30万元，并尽快进行装修计划在春节前开业。但此后，腾度网络公司既未向华海投资公司付款，又未恢复装修施工，案涉租赁房屋的装修至今仍处于停工状态。腾度网络公司的上述行为已构成严重违约，华海投资公司诉请解除双方之间签订的《租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”华海投资公司诉请腾度网络公司将租赁房屋恢复原状后交还，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。如腾度网络公司未能恢复租赁房屋原状，华海投资公司就将来恢复原状所产生的费用可另行主张权利。腾度网络公司自2017年7月1日起未再支付案涉房屋的租金，华海投资公司诉请腾度网络公司支付自2017年7月1日起至其实际离场之日止的租金，符合法律规定，本院依法予以支持。双方签订的《租赁合同》约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方履约保证金、已支付租赁费用，甲方有权不予退还，同时乙方应向甲方支付相当于当年年租金的20%的违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿”，因案涉的《租赁合同》系腾度网络公司拖欠租金，且未按约定时间内完成装修进场经营，构成违约所致，华海投资公司诉请腾度网络公司按合同约定支付违约金256824元（107010元/月×12月×20%），符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。华海投资公司与腾度网络公司约定免租期为2016年9月20日至2017年3月31日，其中2016年9月20日至2016年12月31日为装修期。华海投资公司给予腾度网络公司免租期系为了使双方的《租赁合同》得到切实履行，让腾度网络公司按约定期间进场营业，提升华海广场的整体经营环境，由于腾度网络公司的一再违约，致使华海投资公司的合同目的不能实现，双方之间的《租赁合同》解除后，华海投资公司请求腾度网络公司赔偿免租期期间的租金损失，符合法律规定。本院根据合同履行的情况，酌情认定腾度网络公司赔偿华海投资公司2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金损失321030元（107010元/月×3月），扣除腾度网络公司应支付的违约金256824元，华海投资公司尚有损失64206元，腾度网络公司应予以赔偿。案涉《租赁合同》解除后，华海投资公司重新招租，案涉租赁房屋必然存在一定的空置期，本院酌情认定腾度网络公司赔偿华海投资公司3个月空置期的租金损失321030元（107010元/月×3月）。华海投资公司主张腾度网络公司支付其水费772元、电费2485元，但并未递交证据证明，本院依法不予支持。腾度网络公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，应承担对其不利的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：
一、解除原告马鞍山华海投资有限公司与被告芜湖市腾度网络科技有限公司于2016年9月19日签订的《租赁合同》；
二、被告芜湖市腾度网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内将案涉的马鞍山市湖东路270号华海广场三楼的房屋（建筑面积合计3607.3平方米）恢复原状后返还原告马鞍山华海投资有限公司；
三、被告芜湖市腾度网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内按月租金107010元的标准向原告马鞍山华海投资有限公司支付自2017年7月1日起至实际腾让案涉租赁房屋之日止的租金（截止2018年2月28日租金为856080元）；
四、被告芜湖市腾度网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山华海投资有限公司支付违约金256824元；
五、被告芜湖市腾度网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山华海投资有限公司支付案涉租赁房屋免租期间租金损失的差额64206元；
六、被告芜湖市腾度网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山华海投资有限公司支付案涉租赁房屋重新招租空置期间的租金损失321030元；
七、驳回原告马鞍山华海投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24966减半收取12483元，原告马鞍山华海投资有限公司负担3341元，被告芜湖市腾度网络科技有限公司负担9142元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 郭庆
二〇一八年三月一日
书记员 杨雯
附：本案适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。