广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江鹤法民二初字第137号
原告：李小明，住江西省吉安市遂川县。
被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：鹤山市。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰，该公司工作人员。
委托代理人：刘剑辉，该公司工作人员。
原告李小明诉被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由审判员易钊锋适用简易程序于同年10月10日公开开庭进行了审理。原告李小明、被告碧桂园公司的委托代理人刘剑辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李小明诉称：原、被告于2012年7月22日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买鹤山市沙坪鹤山碧桂园·公园1号柏丽湾一街6号1108房商品房，购房总金额为672682.60元，被告应于2012年11月30日前将上述商品房交付原告使用，每逾期一天的违约金为原告已交付房价款的万分之三，另约定被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，违反此约定，每逾期一天被告应向原告支付人民币伍拾元违约金。合同签订后，原告已按约支付全部购房款，而被告于2012年12月24日才将上述商品房交付给原告使用，逾期交房24天，故计得逾期交房违约金4843元。被告在商品房交付使用后的360天内即2013年9月25日前应向鹤山市房地产管理部门递交办理房屋权属登记所需资料，但被告逾期递交致取得房地产权属证书时间为2014年10月25日，迟延390天，故计得逾期递交办证所需资料违约金19500元给原告。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期交房违约金4843元及逾期支付违约金的利息339元；二、被告支付逾期向房地产管理部门递交商品房权属登记资料违约金19500元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、对于原告的第一个诉讼请求，被告没有存在逾期交房的问题，被告在合同约定的时间即2012年11月30日内已经将房屋交付给原告，是原告自己没有过来被告进行交收的手续，责任在于原告方；认为违约金和违约金利息重复主张；2、逾期交资料的问题，因为涉及相关办证的资料比较多，被告是分批向有关部门递交资料，被告方已经按照合同的约定，在交付商品房使用后360日内已经将资料交给产权登记机构备案，因此被告不存在违约问题，不需要承担违约责任。
经审理查明：2012年7月22日，原告李小明与被告碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》暨附件四《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》，约定原告以659777元的价格购买被告位于鹤山市沙坪鹤山碧桂园·公园1号柏丽湾一街6号1108房的预售商品房（以下简称“诉争房屋”）。兹节录部分条款如下：
《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人有任何违约行为”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：。3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。
《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二条约定：买受人同意按下列C种方式付款，并以人民币为计算货币：A）一次性付款：B）非银行按揭分期付款：C）银行按揭分期付款（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为659777元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即201777元整；（3）买受人必须在2012年8月22日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即458000元整；第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：。（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）。”；第十二条“交楼手续”约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”；第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：1、买受人为一次性付款方式或非银行按揭分期付款方式支付房价款的，须自行办理该商品房的权属登记手续，自行领取《房地产权证》。买受人无需支付本补充协议附录【二】《税费及其他应付款项明细》所列第一条第（二）点税费给出卖人，该等税费由买受人自行向有关部门申请缴纳。附录【二】中其他费用由买受人直接支付给出卖人。出卖人在买受人具备对商品房质量无任何异议、已接受该商品房、已付清所有房价款和附录【二】所列的支付给出卖人的款项的全部条件之日起360天内将办理该商品房的《房地产权证》所需由出卖人递交的资料递交给房地产登记机关，之后由买受人自行到房地产管理部门申请并办理该商品房的权属登记手续，领取《房地产权证》。出卖人未按本项约定履行递交资料手续义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”
《委托办理权属登记协议书》第二条约定：“买受人自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，具体的代理权限由买受人另外出具委托书给出卖人，买受人应于签订本协议的一个工作日内签署该委托书并办理公证手续。”第三条约定：“买受人自愿同意出卖人在买受人下列条件同时具备之日起的360天内，将该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交鹤山市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》、《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了《房屋移交单》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关收楼文件并将该文书移交给出卖人；4、买受人已与贷款按揭银行签署了现房抵押贷款合同。5、买受人已完成本协议第二条约定的事项。”
另查明：原告于2012年6月30日向被告支付了定金10000元，2012年7月22日支付了首期购房款191777元，2013年1月4日支付458000元，共支付被告购房款659777元。
2012年12月24日，被告将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给原告。
2013年9月25日，诉争房屋经被告、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。
2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。
2014年9月3日，被告向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由被告提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。
2014年10月25日，双方当事人签订《房屋移交单》。同日，鹤山市住房和城乡建设局发给《鹤山市房地产权属说明书》证明是日被告已办理诉争房屋所有权初始登记。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。兹列本案争议焦点及判断理由如下：
一、原告请求被告支付逾期交付房屋违约金及逾期支付违约金的利息应否支持的问题。本院认为，依《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2012年11月30日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给原告使用。但该合同附件四《补充协议书》第十二条约定删除《商品房买卖合同》第八条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”条款并修改为除被告通知原告在合同约定日期前收楼外原告应在该合同约定房屋交付之日自行到被告销售中心收楼。被告辩称原告并未在合同约定的房屋交付日期前至被告销售中心收楼，但据本院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收备案，从以上各情足认诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，依《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不得约定排除该条法律强制性规定的适用，故原告纵已接收诉争房屋，但若房屋未经竣工验收合格，仍不能认定被告已履行合同约定的交付房屋的义务，故本院认定被告逾期交付诉争房屋构成违约。被告的该项抗辩显属无据，本院不予采信。综上，原告主张被告逾期交付房屋故应依《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条第1、2款约定每天按已交房价款的万分之三计付违约金，理据充分，于法有合，应予支持。原告请求从合同约定诉争房屋交付日即2012年12月1日起至房屋实际交付日即2012年12月24日止共24天，每天按其已交房价款的万分之三计算违约金，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以照准，惟其计算有误，被告应支付原告逾期交房违约金1452.79元（201777元×0.03%×24天），原告的请求超出本院核定部分，本院不予支持。另外，原告请求逾期支付前述违约金的利息，但其未提供相应的理据，故原告的该请求理据不足，于法未合，本院不予支持。
二、原告请求被告支付逾期向房地产登记机关递交办理房屋权属登记所需资料违约金应否支持的问题。本院认为，《商品房买卖合同》与《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》的约定不同。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付使用后360日内递交办理权属登记所需资料，但又约定如因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则适用该合同附件四《补充协议书》第十九条的约定。而《补充协议书》第十九条约定排除《商品房买卖合同》第十五条的适用，另《委托办理权属登记协议书》约定被告在同时具备买受人对该商品房的质量无任何异议等各项条件起的360天内向房地产登记机关递交权属登记所需资料。依《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，对商品房的质量提出批评、建议也是商品房买受人作为消费者享有的合法权利，故该《补充协议书》第十九条及《委托办理权属登记协议书》第三条约定明显具有免除或限制自己责任、加重对方责任的性质，且系被告为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与买受人协商的条款，应属格式条款，被告未能举证证明其已尽合理提示及说明义务，应负举证不能的不利后果，本院推定被告对上述格式条款未尽合理提示及说明义务，该等格式条款无效。又依《合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致，故本案应适用非格式条款即《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房竣工验收合格备案并交付使用之日2013年11月8日后360天内即2014年11月3日前向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料，而本案被告是在2014年9月3日递交上述资料，尚未逾期，不属违约。故原告请求被告支付逾期递交办理房屋权属登记所需资料违约金，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋违约金1452.79元给原告李小明；
二、驳回原告李小明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费209元（已减半收取），由原告李小明负担197元，由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担12元。（原告已预交受理费，被告应负担的受理费在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 易钊锋
二〇一五年十一月十一日
书记员 吕美珊