上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终81号
上诉人（原审被告）：李昶燕，女，1965年7月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：岳志复（系李昶燕之子），男，1989年8月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：王栋，上海浦汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李凯，男，1982年5月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张宁，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人李昶燕、岳志复因与被上诉人李凯房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初76252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳志复及上诉人李昶燕、岳志复之共同委托代理人王栋、被上诉人李凯及其委托代理人张宁、陆剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李昶燕、岳志复上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，李昶燕与被上诉人是亲属关系，在办理完入户手续后，因李昶燕向被上诉人借款人民币（下同）40万元，尚未归还，考虑到是无息借款，因此才将本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）让其居住。为了让被上诉人能够正常使用房屋、办理燃气有线等生活设施，而李昶燕当时要离沪外出，才将房屋入户通知书等证明交给被上诉人一家代办。二、一审法院认定相关事实明显缺乏证据支持。首先，关于口头房屋买卖协议是否存在缺乏依据，一审法院对此认定难以让人信服。其次，上诉人和被上诉人均和王某1、许某有关联，各方均是彼此的亲属，况且被上诉人一家与王某1、许某也有借贷关系，而且上诉人和被上诉人共同投资了北海的房地产，农行卡和其他期间建行卡的资金均是由被上诉人自己支配的。三、一审法院自己得出结论李昶燕和被上诉人有口头买卖关系，所以引出了岳志复知情与否的问题，如前述，前提都不存在，何谈岳志复知情与否的问题。
被上诉人李凯辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。上诉人与被上诉人事实上存在房屋买卖关系，上诉人将所有的与房屋有关的材料都交给被上诉人，显然可以证明双方之间是买卖关系。所谓的借用房屋，还提供这些相应的凭证完全是违背生活常理的。上诉人岳志复对双方之间存在买卖关系也是明知的。
李凯向一审法院起诉请求：判令岳志复立即将本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户至李凯名下。
一审法院认定事实：2013年11月10日李凯（甲方）与案外人杨某（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将本市XX路XX弄XX号XX室动拆迁安置房出售给乙方，转让价格216万元，乙方于2013年11月5日交付2万元定金，第一笔购房款（含定金）60万元于2013年11月10日前交付，第二笔购房款60万元于2013年11月30日前交付，第三笔购房款90万元于2014年2月28日前交付，尾款6万元在进交易中心过户前交付。
同日，李凯与李昶燕向购房人出具《承诺书》。
2013年11月10日，购房人向李凯工商银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3468）转账48万元，向李凯建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）转账10万元；2013年11月29日，购房人向李凯建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）转账60万元；2014年2月28日，购房人向李凯建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）转账38万元，向李凯农业银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX8216）转账52万元。
2013年11月10日，李凯建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）向案外人许某转账10万元；2013年12月1日，李凯建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）向案外人北海A有限公司转账196,140元、向案外人广西B有限公司转账106,987元、向案外人李某1转账25,013元、向案外人郑某转账181,131元；2014年4月16日，李凯建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）向案外人王某1转账50,000元；2014年10月27日，李凯建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）收到案外人许某转账6,000元。2014年3月19日，李凯农业银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX8216）向案外人王某1转账250,000元。
2014年3月3日，李昶燕（XX村XX号XX室承租人）与上海C有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，取得本市XX路XX弄XX号XX室、本市XX路XX弄XX号XX室二套动迁安置房。安置人员为李昶燕、岳志复、案外人岳某。2017年3月26日，李昶燕、岳某放弃本市XX路XX弄XX号XX室产权，该房屋产权人于2017年4月7日登记为岳志复。
一审另查明：自2014年5月起李凯居住本市XX路XX弄XX号XX室至今并对房屋进行了装修。另李凯手中持有本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室《入户通知书》、《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》以及该房屋维修基金、电表分类、有线安装、垃圾外送、建筑垃圾短驳、物业费等缴费发票。
一审再查明，一审法院（2017）沪0115民初45037号案件庭审笔录（第一次）中第5页，存在如下记载：“被告（李昶燕）：对证据2-4（工商银行借记卡账户明细、建设银行借记卡账户明细、农业银行借记卡账户明细），我没有拿过李凯的卡。李凯称给了我两张卡，2014年3月的时候，我向李凯借款，当时他给我一张建行卡里面有38万元，卡号为XXXXXXXXXXXXXXX3810，李凯又给我现金2万元，共计我向李凯拿了40万元，出了借条，约定借款1年。这张卡3月份借给我的时候我一直在用，用到卡内几乎为零，这时我归还给了李凯，这个卡给我用了10个月（2014.3-2014.12），这期间卡进出额度变化与李凯没有关系。”
一审审理中，李凯申请证人李某2出庭作证，证人表述：“2016年10月我来上海调解，为了房屋一直无法过户给李凯，李凯与李昶燕之间经常争吵。李昶燕说房子是岳志复的，所以她不管了。李凯已经将房款90万元都给了李昶燕，岳志复说现在房价上涨了，不同意过户，要求加价。李凯已经住进这房屋三年多了，家里的兄弟姐妹都知道买房这件事，但无能为力。”岳志复确认证人系其阿姨。
一审审理中，岳志复表述其2012年去美国读书，于2015年底回上海，回来时李凯已经搬进了系争房屋。系争房屋去过一次，看见李凯及其父亲居住在系争房屋中，房子肯定不是毛坯房。因为母亲欠李凯40万元，故没有要求李凯归还房屋。
一审法院认为，本案争议的焦点：1.李凯与李昶燕之间是否存在口头的房屋买卖合同；2.李凯是否足额支付了购房款；3.岳志复是否知晓房屋买卖的情况。针对上述焦点一审法院分析如下：1、李凯自2014年5月起实际居住系争房屋并进行了装修，该房屋的《入户通知书》《上海市新建住宅使用说明书》《上海市新建住宅质量保证书》由李凯持有，房屋的维修基金、有线安装、物业费等费用均由李凯支付且居住至今未受打扰，再结合证人李某2的证词以及二份谈话录音，足以认定李凯与李昶燕就系争房屋达成了口头买卖合同。李昶燕辩称双方只有借款合同并不存在房屋买卖，却未提供任何证据加以证明，一审法院不予采信。2、李凯称其自2013年11月10日向李昶燕预支购房款，按李昶燕指示进行划款，并于2014年3月将建设银行、农业银行两张银行卡交付李昶燕，已经超额支付房款。而李昶燕在一审法院（2017年）沪0115民初45037号案件庭审笔录（第一次）中表述其只用了李凯建设银行卡10个月（2014.3-2014.12），这期间卡进出额度变化与李凯没有关系。从建设银行交易明细看，2014年4月16日、10月27日即李昶燕实际控制该银行卡期间，李凯的建设银行卡向案外人王某1转账以及收到案外人许某转账，可见王某1、许某这二个人与李昶燕具有关联。因此，从李凯的建设银行卡在2013年11月10日向案外人许某转账10万元，农业银行卡在2014年3月19日向案外人王某1转账5万元这些事实可以看出，李凯说法具有高度可信性，再结合建设银行卡、农业银行卡卡内钱款变化以及证人李某2的证词，一审法院确认李凯已经支付了房款90万元。3、李昶燕、岳志复系母子关系，岳志复在庭审中表述其2015年底回国，而岳志复回国前，其原本居住的XX村XX号XX室已经动迁，因此动迁取得房屋的情况以及出售系争房屋给李凯的事实，在其他亲属都知情的情况下，作为利害关系人的岳志复不可能不知晓。其在知晓的情况下未对李凯占有系争房屋提出任何异议，可视为其同意李昶燕的出售行为。
一审法院据此判决：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋归李凯所有，岳志复应于判决生效后三十日内协助李凯办理房屋过户手续。当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费人民币12,800元，因适用简易程序减半收取计人民币6,400元，由李昶燕、岳志复负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了四份证据：证据1王某2的陈述，欲证明被上诉人李凯是王某2的表侄，上诉人李昶燕是王某2的表姐，李凯将借款通过王某1、许某账户出借给王某3的事实；证据2李昶海的保证书两份，欲证明李昶海、李凯和王某2之间存在经济纠纷；证据3户籍资料、结婚证，欲证明上诉人、被上诉人和王某1、许某之间的亲属关系；证据4代购房屋协议书，欲证明被剪辑的录音中涉及李昶燕陈述的买房子给李凯是指之前李昶燕卖给李凯XX村XX号XX室房屋而非本案的系争房屋。被上诉人质证后认为，证据1并非原件，故对真实性不予认可；对证据2、3真实性予以认可，但不认可上诉人的证明目的，上诉人的证据不能证明被上诉人没有付清房款，保证书可以看出李昶燕借给王某2的钱以及被上诉人借给王某2的钱都归还李昶燕，被上诉人的父亲去找王某2讨要欠款才有保证书，被上诉人也的确曾借款给王某2的儿媳许某，但是从被上诉人的工商银行卡汇出，与一审判决认定的建设银行和农业银行两张卡没有关系；对证据4真实性予以认可，但该协议书与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的，且上诉人在一审中并未就录音提出鉴定。被上诉人为证明上述意见在二审中提供两份反驳证据：王某2出具的借条以及2013年11月17日的工商银行汇款凭证。上诉人质证后认为被上诉人和王某2确实有借款关系，汇款凭证说明2013年11月被上诉人和许姗姗发生过经济往来。本院认为，对上诉人提供的证据1因被上诉人对真实性不予认可，故本院不予采信。对上诉人提供的证据4，与本案不具有关联性，本院亦不予采纳。对上诉人提供的证据2、3，被上诉人提供的证据，因各方对真实性均无异议，本院予以认可。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2014年3月21日，李凯自其农业银行卡中取出现金222,000元。同日，李凯的建设银行卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX3810）中现金存入225,000元。李凯据此认为在2014年3月到2014年12月李昶燕控制李凯的该张建设银行卡期间李昶燕实际用掉的金额还要加上22.5万元。对此，上诉人解释为该款项确系李凯存入建设银行卡内，但此后其又将该款项按李凯要求转账或现金给了案外人。
本院还查明，案外人王某2与上诉人李昶燕、岳志复、被上诉人李凯均系亲戚，王某1、许某均为王某2儿媳。
本院认为，关于上诉人与被上诉人之间是否存在口头的房屋买卖合同的问题，首先，李凯为证明买卖关系的成立提供了系争房屋的《入户通知书》、《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》及相关发票，而上诉人就此作出的解释显然与常理不符，即使因欠李凯的钱将系争房屋给李凯暂住亦无必要将上述有关系争房屋的文件和发票交付李凯；其次，李凯亦提供证人证言及谈话录音来证明买卖关系的成立，鉴于李凯与李昶燕本身系亲属关系，而证人李某2作为上诉人与被上诉人共同的亲戚所作的证言具有一定的客观性和合理性；第三，李凯已实际装修并入住系争房屋至今，陆续支付了李昶燕部分房款，也无证据证明上诉人曾对此提出异议。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在口头房屋买卖合同并无不当，本院予以认同。上诉人认为其与李凯之间不存在房屋买卖关系的观点，本院不予采纳。鉴于李昶燕、岳某放弃系争房屋的产权，将房屋登记在岳志复一人名下。而关于岳志复是否知情的问题，一审法院已作详尽阐述，本院予以认同；上诉人二审中并未提供新的证据和提出新的观点，故本院不再赘述。
至于房款是否足额支付的问题，李凯认为其已足额支付购房款，购房款包括2014年3月其将建设银行、农业银行两张银行卡交付李昶燕以及其按李昶燕指示的划款。对此，李昶燕仅认可李凯的建设银行卡2014年3月至2014年12月期间由其控制，对农业银行的银行卡以及其余李凯向案外人的划款均不予认可。根据二审查明的事实，由于案外人许某、王某1与上诉人及李凯均系亲戚关系，而李凯与王某2之间又存有借条，因此难以认定李凯向许某、王某1的划款可视为本案系争房屋的购房款，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。但是，李昶燕自认2014年3月至2014年12月期间李凯的建设银行卡由其控制，因此，2014年3月至2014年12月期间由李昶燕控制的建设银行卡内的钱款可视为李凯支付的购房款。除了一审中李昶燕自认的卡内38万元以及李凯支付的2万元现金以外，二审中李凯又指出其于2014年3月21日向该建设银行卡内现金存入22.5万元，上诉人对该22.5万元系李凯存入的予以认可但认为该款项已按李凯指示由其转账或现金给了案外人，然并不能提供相应的证据佐证，故上述22.5万元亦应包括在李凯已支付的购房款内。因此，本院确认李凯支付的购房款共为38+2+22.5=62.5万元。鉴于系争房屋的房款应为90万元，故李凯尚应支付上诉人购房余款27.5万元。由于双方系口头买卖合同，并无明确约定付款时间及过户时间，且李凯已实际入住，故按房屋买卖合同交易习惯，李凯应在上诉人岳志复协助李凯办理系争房屋过户手续的同时支付购房余款。
综上所述，上诉人李昶燕、岳志复的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初76252号民事判决；
二、岳志复于本判决生效之日起三十日内协助李凯办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋过户手续，同时李凯应支付李昶燕、岳志复购房余款人民币275,000元。
当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
一审案件受理费人民币12,800元，因适用简易程序减半收取计人民币6,400元，由李昶燕、岳志复负担。二审案件受理费人民币12,800元，由李昶燕、岳志复负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年五月二十二日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……