河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫11民终384号
上诉人（原审被告）：谷聚州，男，汉族，1972年12月9日出生。
被上诉人（原审原告）：陈良坤，男，汉族，1962年4月26日生。
委托代理人：汪新飒，河南首问律师事务所律师。
上诉人谷聚州因与被上诉人陈良坤不动产登记纠纷一案，不服舞阳县人民法院（2015）舞民初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。上诉人谷聚州，被上诉人陈良坤的委托代理人汪新飒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年陈良坤、谷聚州经人介绍达成房产买卖协议，2008年3月15日，陈良坤将房屋转让款115000元交付谷聚州，当日，陈良坤、谷聚州签订了房屋出售合同书。合同约定：售房人谷聚州为甲方，买房人陈良坤为乙方。今甲方有漯舞路南门面房两间（含楼上共四间）已出售给南陈村陈良坤（西邻谷永红、西邻水泥路与谷迎州相邻）价格为11.5万元整（壹拾壹万伍仟元整），包括挂面机、凉皮机、和面机和配套的所有电机以及配电盘及三相电路等设备，现在11.5万元现金已全部付给甲方，甲方需在15日之内把已出售的房屋移交给乙方，使乙方能够在已购的房屋中正常生活。此合同一式两份，甲、乙双方各持一份，望双方共同遵守合同，双方签字之日起生效。甲方，谷聚州。乙方，陈良坤。谷聚州按约定的日期将房屋交付给了陈良坤，陈良坤在双方签订合同之后15日内搬到该房屋居住使用至今。2011年9月1日，陈良坤办理了该房屋土地使用权证书舞集用（2011）第1959号，土地使用权人为陈良坤。双方所诉房屋所有权证房屋所有权人为谷聚周（州），用途为商宿。
原审法院认为，陈良坤、谷聚州签订有《房屋出售合同书》，约定清楚，陈良坤、谷聚州之间房屋买卖关系明确。谷聚州主张双方所签订的合同为无效合同，陈述了三条理由，一是违反法律强制性规定；二是乘人之危；三是无权处分。首先谷聚州主张违反法律强制性规定的依据主要是依照《土地管理法》禁止将农村宅基地使用权向集体组织成员以外的人转让，而陈良坤、谷聚州不属同一集体经济组成成员，因此合同无效，但陈良坤、谷聚州所签订的协议中所转让的土地用途为商宿，并非宅基地且该土地已办理了土地使用权变更登记，谷聚州的主张，理由不当，不予支持。其次谷聚州主张陈良坤签订协议时乘人之危，陈良坤不认可，且谷聚州未提供证据证明其主张，谷聚州的该项主张，无事实根据，不予支持。再次谷聚州主张双方签订协议中转让的房屋系夫妻共同财产，谷聚州未与其妻协商，且其妻自始至终不同意，属无权处分。《最高人民法院〈关于审理买卖之间纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，谷聚州主张无权处分，理由不当，不予支持。综上，谷聚州主张合同无效，无事实根据和法律依据，不予支持。陈良坤、谷聚州之间的房屋出售合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。陈良坤要求谷聚州协助办理所出售房屋更名过户手续，理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告谷聚州于本判决生效后三十日内将位于舞阳县吴城镇漯舞路南出售给原告陈良坤的门面房两间（含楼上共四间）过户到原告陈良坤名下。案件受理费100元，由被告谷聚州负担。
上诉人谷聚州上诉称：1、一审庭审程序违法。一审开庭时间无故推迟至2015年11月18日，庭审过程中，舞阳县人民法院并未组成合议庭审理，而是由林德成和一名书记员审理，但舞阳县人民法院判决书却适用普通程序，判决书尾部合议庭另外两人张浩浩、朱黎并未参与庭审。2、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审认定涉诉房屋为商宿，并最终作为定案的依据，但庭审中，被上诉人并未提供任何证据证明涉诉房屋为商宿，上诉人也未进行质证。被上诉人买卖涉诉房屋时系乘人之危，并未支付合理对价。房屋买卖时上诉人经济拮据，因急需用钱，上诉人在举家反对的情况下和被上诉人签订《房屋出售合同书》，违反合同法公平合理诚信原则。涉诉房屋系上诉人与妻子婚后所建，上诉人妻子未同意，《房屋出售合同书》中上诉人妻子也未签字。综上，请求：1、撤销舞阳县人民法院（2015）舞民初字第1190号民事判决书，依法认定上诉人与被上诉人签订的合同无效。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担
被上诉人陈良坤辩称：1、上诉人提出的一审判决程序违法缺乏事实根据。2、一审庭审中，被上诉人提交有涉案房屋的所有权存根，证明本案房屋用途为商宿，上诉人对此并无异议，而非上诉人所称的未提供任何证据。另外，本案所涉房屋所用土地不是舞阳县吴城镇昭寺村规划给上诉人的宅基地，上诉人在村中另有宅基地，且本案中所涉房屋用地已登记在被上诉人名下。上诉人提出的《中华人民共和国土地管理法》相关规定，属于管理性规范，不是禁止性规定，上诉人以此提出双方签订的《房屋出售合同书》违反法律禁止性规定，应当认定无效的理由不能成立。3、本案所涉房屋用地不是宅基地，同时上诉人与被上诉人转让的是房屋，不是宅基地，故上诉人依据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》认定双方签订的合同无效的理由不能成立。4、上诉人提出被上诉人购买房屋时系乘人之危，未支付合理对价的理由不能成立。因为签订合同时，双方对于买卖价款是明知的，不存在乘人之危的事实，上诉人也未提交证据证明。5、上诉人提出涉案房屋系与妻子婚后所建，买卖时未征得其妻子同意的理由不成立。因为双方签订合同时，其妻子当时是明知的，至今也没有提出不同意。综上，
一审法院判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
根据各方当事人诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：谷聚州与陈良坤签订的《房屋出售合同书》是否有效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。”在本案中，上诉人谷聚州与被上诉人陈良坤于2008年3月15日签订《房屋出售合同书》，对合同标的、价款、履行期限等合同主要条款作出明确约定，该合同是双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人谷聚州上诉称，一审庭审程序违法。经查阅原审卷宗，合议庭成员在庭审笔录、合议笔录、签发文书均署名，未发现原审庭审程序有违法之处，上诉人亦未提证据证明原审庭审程序违法，故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予认定。经查阅原审卷宗，陈良坤提交有涉案房屋的所有权存根，该证据载明涉案房屋设计用途为商宿，在原审庭审中，谷聚州表示对该份证据的真实性无异议，故上诉人上诉称没有证据证明涉案房屋用途为商宿的上诉理由不能成立，本院不予认定。上诉人谷聚州上诉称，涉案房屋系上诉人与妻子婚后所建，上诉人妻子不同意其出卖房屋。另外其与被上诉人买卖涉诉房屋时，被上诉人系乘人之危，并未支付合理对价。因上诉人未提交证据证明涉案房屋系与妻子婚后所建、其妻子不同意其出售涉案房屋，签订合同时被上诉人乘人之危等情形，其应当承担举证不能的法律后果，况且其以对涉案房屋无处分权为由主张合同无效亦不符合上述司法解释规定，上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。根据上述法律规定，上诉人应当按照合同约定履行转移涉案房屋所有权的义务，原审法院判决其将位于舞阳县吴城镇漯舞路南出售给被上诉人的门面房两间（含楼上共四间）过户到被上诉人名下并无不当。综上，上诉谷聚州上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谷聚州负担
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 马甲恒
审判员 缑兵伟
二〇一六年三月二十八日
书记员 刘 芳