四川省乐山市沙湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1111民初5号原告：李艳英，女，1983年11月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。委托诉讼代理人：王志宽，乐山市沙湾区沙湾法律服务所法律工作者。被告：乐山市昶星置业有限公司，住所地：乐山市沙湾区沙湾镇河口路27号。法定代表人：陈秀云，董事长。委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。原告李艳英与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告李艳英及其委托诉讼代理人王志宽，被告的委托诉讼代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2010年9月13日签订的《商品房买卖合同》，由原告退房给被告；2、被告支付原告购房款193,400.00元，国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、印花税、他项权证费等费用9,932.00元，活期利息损失5,005.32元、提前还贷补偿金527.46元、装修费及房屋增值差价120,000.00元（以评估为准），合计328,864.78元；3、诉讼费及评估费由被告承担。审理中原告明确装修费损失及房屋增值差价为112,261.81元；事实和事由：2010年9月13日，原告以按揭方式购买了被告开发修建的“公园一号”X区X幢X单元X楼X号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。原告应付购房款总额为193,400.00元（合同预测面积108.06平方米×1,789.75元/平方米）购房当日原告向被告支付首付款58,400.00元（从2010年9月13日至2018年1月12日活期利息为1,541.76元）。2011年5月31日，原告以该住房作预售抵押物，向中国工商银行股份有限公司乐山市沙湾支行申请个人购置住房贷款135,000.00元（从2010年5月13日至2018年1月30日活期利息3,240.00元），由中国工商银行股份有限公司乐山市沙湾支行将贷款一次性放贷划入到被告的账户，原告按揭还款期限为120个月（10年），贷款利率6.4%。2016年4月16日，原告提前一次性还贷，支付提前还贷补偿金527.46元。2011年10月3日，被告向原告交房，其住房实测面积为108.86平方米，实测房屋总价为194,832.19元，原告补差价1,432.18元。同日，原告即向被告一次性支付了国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费等各项费用（包括实测应补房款1,432.18元）共计9,932.00元（从2011年10月3日至2018年1月2日活期利息损失为223.56元）。之后，原告对该住房进行了装修入住，共支出住房装修费用约80,000.00元。2016年5月26日，该幢楼部分业主将被告诉至法院。经法院委托鉴定后结论为1、受检房屋主体结构施工质量不合格……。该鉴定结论符合买卖合同约定的退房条件。因被告预售的住房存在质量问题越来越严重，原告为维护其合法权益，依法起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告昶星公司在庭审中辩称：1、原、被告签订的合同系双方真实意思表示，是否解除合同由法庭依法判决；2、原告房屋增值差价不应支持，被告认为房屋增值损失属于不可预见的损失，被告不予认可；3、国土收费等不应计算利息；4、原告提前还贷的补偿金不应由被告承担；5、房屋装修费损失不应当支持。根据原告的陈述、被告的答辩及本案有效证据，本院认定事实如下：2010年9月13日，原告以按揭方式购买了被告开发修建的“公园一号”X区X幢X单元X楼X号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告应付购房款总额为193,400.00元（合同预测面积108.06平方米×1,789.75元/平方米），合同还对商品房质量、装饰、设备标准、保修责任等作出了详细约定。原告于合同签订当日向被告支付了购房首付款58,400.00元。2011年1月12日，原告作为贷款人与中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行（以下简称：沙湾工行）签订了《个人购房借款/担保合同》，向沙湾工行申请个人购置住房贷款135,000.00元。合同签订后，沙湾工行于2011年5月31日将135,000.00元贷款一次性放贷划入到被告的账户，原告按揭还款期限为120个月（10年），贷款利率6.4%。2016年4月16日，原告提前一次性还贷，支付提前还贷补偿金527.46元。2011年10月3日，被告向原告交房，该住房实测面积为108.86平方米，实测房屋总价为194,832.19元，原告补差价1,432.18元。原告同日向被告一次性支付了国土收费200元、契税3,896.64元、备案费80元、权证费160元、维修基金3,810.10元、房印税5元、他项权证费348.12元及补交房屋差价1,432.18元，合计9,932元。原告收房后，对房屋进行了装修。从2012年年初起7号楼部分房屋买受人（住户）发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求被告解决未果。2015年4月7日，乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对“公园一号”7栋建筑物裂缝成因进行了鉴定，鉴定结论为：1、一层室内地坪开裂。该类裂缝是由回填土沉降引起的；2、墙体斜裂缝，该类裂缝主要分布于该建筑物的一层墙体及个别二层墙体。该类裂缝是由于部分桩基施工不满足设计要求导致的；3、门、窗洞角裂缝、墙体抹灰龟裂是由于温度应力、材料收缩引起的；4、建议对该建筑物地基基础进行加固处理，建议对该建筑物一、二层存在斜裂缝的墙体进行加固处理，建议对该建筑物门窗洞角存在开裂的墙体进行处理。2015年10月8日被告委托中国建筑西南勘察设计研究院有限公司对“公园一号”7号楼进行加固可行性分析，结论为：1、该房屋可以加固；2、加固方案具有可实施性；加固后能够满足承载力和耐久性要求，不影响房屋安全和正常使用。乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托四川天辰空间信息技术有限公司从2015年5月15日起对“公园一号”7号楼主体沉降进行观测，截止2016年10月15日观测至第167期，根据沉降监测数据，房屋已发生不均匀沉降，主体基础呈隆起状，且未有稳定趋势。介于“公园一号”7号楼存在房屋质量问题，被告于2016年4月12日向“公园一号”7号楼72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》即：一是加固处理及补偿办法；二是选择退房处理的，房款在签订退房协议后2年内付清，已装修的房屋，评估机构现场评估并按实际情况折旧后补偿，装修款在签订退房协议后2年内付清，契税和维修基金，全款退还（除其他费用）。原、被告未就房屋纠纷达成一致的解决方案。2016年5月26日至2016年6月6日，“公园一号”7号楼业主徐光文等20余人先后向本院提起诉讼，本院依法于2016年9月3日委托四川中节能工程检测中心有限公司对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定。2016年11月7日四川中节能工程检测中心有限公司作出了《鉴定报告》，鉴定结论：1、受检房屋主体结构施工质量不合格。房屋桩基础施工质量不满足设计及规范要求，基础砌体与设计不符，上部墙体砌筑砂浆强度不满足设计强度要求，房屋部分承重墙体核算不满足设计荷载使用要求；2、受检房屋主体结构安全性鉴定评级为Csu级。房屋基础持续不均匀沉降、部分承重墙体开裂、基础地梁开裂、经核算不满足设计荷载要求的墙体导致房屋整体存在安全隐患。中节能公司根据本次鉴定结论，提出建议：1、对房屋继续进行持续沉降监测，并建议重新设置水准点进行交叉对比监测；2、对房屋桩基础进行加固处理；3、在对房屋基础处理完毕且沉降确定趋于稳定后对房屋开裂地梁、墙体进行维修加固处理，对出现裂缝的楼板进行加固处理，对验算不满足要求的墙体进行加固处理。据此，本院于2016年12月28日对徐光文等20余人系列案做出判决，判决解除徐光文等购房人与被告之间的商品房买卖合同。以上涉及“公园一号”7号楼共性部分的事实已经本院及乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。现该案根据原告的申请，本院委托了四川天成房地产估价咨询有限公司对原告所购房屋进行类似房地产（含装修）市场价值评估，房屋评估单价2,416.00元/平方米，装修净值单价405元/平方米，评估总价307,100.00元。2018年4月10日，该估价咨询有限公司作出补充说明，认为评估总价307,100.00元为保留至百位四舍五入价格，其实际价格为307,094.00元（含装修净值价格）；另外因笔误将“评估结果汇总表”中评估结果单价2,821元/平方米误写为2,822元/平方米。以上事实有商品房买卖合同、个人住房借款/担保合同、银行借款凭证、入住缴费清单、收费收据、四川中节能工程检测中心有限公司出具的鉴定报告、四川天成房地产估价咨询有限公司出具的房地产司法鉴定估价报告书等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据？二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？三、原告提前偿还银行贷款产生的补偿金是否应由被告承担？现评析如下：一、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据？根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案首先需要审查涉案7号楼主体结构（砖混结构）质量是否合格。所谓主体结构通常是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础梁圈梁柱构造柱墙楼梯板屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。被告作为开发商、建设单位，有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。“公园一号”7号楼主体结构经四川中节能工程检测中心有限公司鉴定为不合格、房屋安全性评级Csu级，存在安全隐患，属限制使用类型的房屋。该事实已经生效判决确认。因此，本案中原告所购买的“公园一号”住房的主体结构质量不合格，原告依法有权解除与被告签订的商品房买卖合同。原告以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点以原告的诉状送达给被告之日为准，本案被告收到原告的诉状时间为2018年1月9日，故原、被告签订的《商品房买卖合同》从2018年1月9日起依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定，原告要求将其所购“公园一号”X区X幢X单元X楼X号的住房退还给被告的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？第一，关于原告要求被告退还购房款及国土收费、契税等费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原、被告的合同解除后，原告将所购房屋退还给被告，被告也应将所收取的房款和相关费用返还给原告。即被告应退还原告购房款193,400.00元（由首付款及贷款本金组成）；原告同日向被告一次性支付了国土收费200元、契税3,896.64元、备案费80元、权证费160元、维修基金3,810.10元、房印税5元、他项权证费348.12元、补交房屋差价1,432.18元，合计9,932.00元。被告还应退付原告以上款项共计203,332.00元。第二，原告主张的房屋装修费及房屋增值差价的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，本案中原告在履约过程中无违约行为，被告应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给原告造成的全部损失。因房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益，原、被告约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及原告退房后重新购房增加不必要的支出等因素。经鉴定，原告所购房屋（含装修）的评估总价为307,094.00元，其差价损失（含装修）为：评估总价307,094.00元-（购房合同价193,400.00元＋补交房屋差价1,432.18元）=112,261.82元，该部分差价应当认定为原告的履行利益即被告违约所造成的损失，被告依法应当赔偿给原告。第三、关于原告要求被告支付购房款、契税等费用的活期利息，提前还款补偿金及租金损失问题。问题。原、被告签订的合同约定“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息…”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告应当按上述双方合同的约定和法律规定给付利息，利息的计算按合同的约定“银行同期活期存款利率”计息。原告的首付款58,400.00元交付时间为2010年9月13日，2010年银行活期存款利率为0.36%（月利率为0.03%），从2010年9月至2018年1月，首付款利息为58,400.00元×0.03%×88个月=1,541.76元；2011年10月3日原告交付国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费及补交房款共计9,932.00元，仍按2010年银行活期存款利率0.36%（月利率为0.03%）计算，从2011年10月3日计算至2018年1月利息为9,932.00元×0.03%×75个月=223.47元。银行按揭贷款135,000.00元的计息，原告主张从按揭贷款给付之日即2011年5月起按银行同期活期存款利率0.36%计算直至2018年1月的请求符合法律规定，予以支持，即135,000.00元×0.03%×80个月=3,240.00元。上述利息合计5,005.32元。原告主张提前还贷补偿金损失，属于原告履行个人贷款还款义务的民事行为，与本案无关联性，也不是必要损失，于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条、第二十五条第二款规定，判决如下：一、原告李艳英与被告乐山市昶星置业有限公司于2010年9月13日签订《商品房买卖合同》从2018年1月9日起解除；原告李艳英所购“公园一号”X区X幢X单元X楼X号的住房一套在本判决生效后十日内退还给被告乐山市昶星置业有限公司；二、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告李艳英购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、工本费等费用203,332.00元，房屋装修费损失及房屋增值差价112,261.82元，合计315,593.82元；三、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告李艳英购房首付款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证、工本费及银行按揭贷款的利息5,005.32元；四、驳回原告李艳英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,233.00元，房屋市场价值评估费3,353.00元，合计9,586.00元，由原告李艳英承担241.00元，被告乐山市昶星置业有限公司承担9,345.00元（其中案件受理费6,233.00元在本判决生效之日起七日内向本院缴纳；评估费3,112.00元原告已预交评估公司，由被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付原告李艳英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  张 煜审 判 员  李 霜人民陪审员  王全珍二〇一八年四月二十四日法官 助理  刘小燕书 记 员  范 霞《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成直接经济损失成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。