福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初2975号原告：余修彬，男，1990年12月19日出生，汉族，住福建省将乐县。委托诉讼代理人：柳燕，福建鼎科律师事务所律师。被告：朱红，女，1981年5月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘小丽，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦建明，广东高睿律师事务所实习律师。第三人：厦门链家宝业房地产经纪有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号E291.法定代表人左晖，执行董事兼总经理。原告余修彬与被告朱红、第三人厦门链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告余修彬之委托诉讼代理人柳燕、被告朱红之委托诉讼代理人刘小丽、韦建明到庭参加诉讼，第三人厦门链家宝业房地产经纪有限公司经本院公告送达，公告期限届满后，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告余修彬诉称：2016年6月26日，原告与被告通过厦门链家宝业房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》，约定原告将同安区金都·海尚国际北区3#楼B梯16层1601室，即同安区美峰三里16号1601室房产出售给被告。在合同中，双方约定如下：在第三条约定了房屋总价格为4494000元；在第六条约定了“逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，若出现“逾期履行本协议约定的义务超过十五日的”则买受人应“以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金”；在第十条约定诉讼管辖在房屋所在地法院。2017年4月19日，原告与被告签订《补充协议》，指明由于被告“通过银行贷款或现金方式支付购房尾款的时间过长”，故而约定如果被告在通过银行贷款或现金方式支付购房尾款的时间超过2017年5月19日，则自愿承担原告额外支付的房贷利息，并且“无论是通过银行贷款或自筹现金方式支付购房尾款214万整，其最迟的时间不能超过2017年5月31日”，否则按照原有合同约定承担相应的违约责任。然而，被告至今还有应支付给原告本人的601987.17元未予以支付，已属于双方约定的违约情形，而且其违约后拒不沟通的行为更属恶意。在整个交易过程中，被告的一而再而三地不按时履约。根据诚实信用原则及意思自治精神，被告应支付房屋总价款的20%，即898800元作为违约金，并支付原告多支付的房贷利息7378.7元。故原告请求判令：一、被告向原告支付合同尾款601987.17元及逾期支付利息。二、被告向原告支付违约金898800元（按房屋总价款4494000元的20%的标准计算）及逾期支付利息（自起诉之日起至实际支付之日止，按照同期同类银行贷款利率计算）；三、判令被告向原告支付因其违约导致原告多支付的房贷利息（自2017年5月22日起，按实际多支付的计算）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告朱红辩称，一、被告申请贷款的银行于2017年6月9日放款，被告延迟支付购房款9日，原告却主张高达898800元的违约金及逾期支付利息，没有任何的事实与法律依据。二、违约金的条款具有补偿性质，应当以弥补实际损失为限，而且根据《合同法》第一百一十四条的规定违约金与赔偿金不能重复使用，原告既主张违约金又主张赔偿利息损失，不符合法律规定。存量房屋买卖合同第6条第1款规定，每延迟一日，按照房屋总价的万分之五支付违约金，该违约金约定过高，根据《合同法》解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失30%的认定为过分高于造成的损失，应适当减少，原告的损失主要是未付金额241万，在2017年5月22日至2017年6月9日的银行利息，被告承担的违约责任应以此为限。经审理查明，双方签订合同情况如下：一、2016年6月26日，原告余修彬作为出售人与被告朱红作为买受人签订一份《存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”）。合同载明：“第一条房屋基本情况（一）出售人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：同安区金都·海尚国际北区3#楼13梯16层1601室。该房屋所在楼栋建筑总层数为35层，该房屋所在楼层为16层，产权证明文件所载建筑面积共214.23平方米。（五）该房屋已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行。第三条（一）经出售人和买受人协商一致，该房屋成交价格为￥4494000元，人民币（大写）肆佰肆拾玖万肆仟元整。（三）房款的相关手续约定1、该房屋成交总价为￥4494000元，人民币（大写）肆佰肆拾玖万肆仟元整，为出售人净得价。2、买受人于2016年6月26日向出售人支付定金￥200000元，人民币（大写）贰拾万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付。3、买受人于2016年7月15日前（含当日）将第一笔购房款人民币（大写）壹佰叁拾万元整（不包含前期支付全部定金人民币（大写）贰拾万元整）以自行支付的方式支付出售人。4、买受人于更名过户当日将第二笔购房款人民币（大写）叁拾壹万肆仟元整以自行支付的方式支付出售人。第六条违约责任1、出售人与买受人双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、出售人若出现下列情形之一的，出售人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出售人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本协议约定的义务超过十五日的；（4）拒绝该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出售人出现上述根本违约情形之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；3、买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拘禁购买该房屋的；（3）逾期履行本协议约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金；买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第十二条其他约定：经甲乙双方研究决定：①由于甲方产权证没有下来，银行有抵押贷款，大概金额为壹佰捌拾万左右，现甲乙双方经研究决定，解押款需要经过担保公司，解押所需的一切费用均由甲乙双方各承担百分之五十的费用。②该房屋未办理产权证，所以具体面积以产权证为准，面积补差的所需费用由甲方承担。如产权证面积大于214.23平米，多出部分由乙方以每平贰万壹仟元（￥21000）补给甲方，如产权面积小于214.23平米，少出部分甲方以每平米贰万壹仟元（￥21000）补给乙方。”二、2016年12月9日，原告余修彬作为甲方，被告朱红作为乙方与厦门链家宝业房地产有限公司签订一份合同变更协议书，约定：1、甲、乙双方协商一致，乙方原约定于更名过户当日将第二笔购房款人民币叁拾壹万肆仟元整以自行支付的方式支付出售人更改为：乙方于2016年12月12日（含当日）之前将第二笔购房款人民币叁拾万柒仟捌佰陆拾元整以自行支付的方式支付给甲方；2、甲、乙双方协商一致，甲方于2016年12月9日（含当日）之前将额外费用共计贰万陆仟壹佰肆拾元整以自行支付的方式支付给乙方；3、甲、乙双方协商一致，乙方于2017年1月25日（含当日）之前将第三笔购房款贰拾肆万元整以自行支付的方式支付给甲方；4、甲、乙、三方协商一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。同日，原告余修彬作为甲方与厦门市住房置业担保有限公司（以下简称“担保公司”）作为乙方签订一份委托代理合同，约定甲方委托乙方办理位于厦门市同安区房屋的交易、抵押等手续。合同载明：“2、甲方委托乙方办理上述房屋的交易、抵押等手续。委托权限包括但不限于：（1）代理机房向土地房产管理部门办理上述房屋的交易手续；（2）代理甲方代收代缴办理交易手续过程中所发生的各项税费；（3）代理甲方向土地房产管理部门领取土地房屋权证；（4）代理甲方土地房产管理部门查询相关房产信息；（5）代理甲方向相对方（买方）收取上述购房款；（6）代理甲方向银行查询贷款余额、还款情况等相关贷款信息；（7）代理甲方从上述购房款中向兴业银行（下称“贷款银行”）偿还其全部按揭贷款余额。7、约定甲方同意在贷款银行将按揭款发放至乙方指定账户且乙方办理过户后的土地房屋权证的抵押登记手续之日起三个工作日内，将上述按揭款项及买方存入乙方指定账户的购房款在扣除甲方应偿还贷款银行的贷款后，将余额支付给甲方。”三、2017年4月19日，原告余修彬作为甲方，被告朱红作为乙方与厦门链家宝业房地产有限公司签订一份补充协议（以下简称“协议”），该协议载明：“此补充协议用于补充原合同（合同编号：000515000004403）。就乙方购买甲方名下的同安区金都·海尚国际北区3#楼B梯1601室房屋，由于乙方通过银行贷款或现金方式支付购房尾款的时间过长，三方一致协商。其中甲方余修彬（身份证号；，男，1990年12月19日出生，将乐县人）、乙方朱红（身份证号：，女，1981年5月18日出生，广州市越秀区人）、丙方厦门链家宝业房地产有限公司的代表余小彬（身份证号：）。而且，甲方的代表为廖建春（身份证号：，男，1979年10月12日出生，将乐县人），而乙方对甲方代表廖建春的签字予以确认。三方达成如下协议：1、乙方自愿补偿甲方现金14万元，其中1万元于该补充协议签订当日支付。2、乙方承担甲方支付的2017年4月20日至5月19日房贷利息5000元。以上两笔款项合计14.5万元整（拾肆万伍仟元整）。3、如果乙方在通过银行贷款或现金方式支付购房尾款时间超过2017年5月19日，乙方自愿承担甲方额外支付的房贷利息。”4、乙方同意上述剩余的13.5万元整的款项于该房屋办理产权过户之当日支付，但最迟不超过2017年5月31日。5、甲方同意按原有合同约定配合办理相关手续。6、乙方同意，无论是通过银行贷款或自筹现金方式支付购房尾款241万整（贰佰肆拾壹万元整），其最迟的时间不能超过2017年5月31日。7、如果乙方无法按照上述补充协议约定的时间和补偿款项及购房尾款全额支付给甲方，则乙方同意按照原有合同承担相应的违约责任。”另查明，2016年10月20日，权利人为余修彬的不动产权证办理完毕，该产权证载明讼争房屋建筑面积为213.84平方米，由此产生面积差额款8190元。2017年5月9日，权利人为朱红的不动产权证办理完毕。同时查明，被告朱红分别于2016年6月26日、6月27日、7月15日、12月12日、2017年1月24日支付购房款15万元、5万元、130万元、307860元、24万元，加上被告先行替原告垫付的担保费17950.5元、面积差额款8190元、物业保证金1万元，2017年6月9日发放的贷款241万元，共计4494000.5元，至此被告朱红的全部购房款支付完毕。庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求，撤回第一项诉讼请求，其他诉讼请求保持不变。同时申请撤回对第三人厦门链家宝业房地产经纪有限公司的起诉。庭后，原告应被告的要求向本院补充提交了一份由兴业银行股份有限公司厦门新港支行出具的一份客户还款明细清单，证实原告余修彬于2017年5月22日偿还房贷利息7378.7元的事实。上述事实有原告提交的合同、补充协议、不动产权证、客户还款明细清单，被告提交的合同变更协议书、收据、转账凭证、银行流水清单、不动产权证、委托代理合同等证据及当事人在法庭上的陈述笔录为证，经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为，本案争议的焦点为被告朱红是否构成根本违约的问题。原告认为补充协议中明确约定购房尾款241万元的支付时间最迟不能超过2017年5月31日，否则应按照原有合同约定承担相应的违约责任，而被告的最后一笔尾款于2017年6月21日才支付至原告账户，根据合同第六条第三款的约定，逾期履行义务超过十五日应认定为根本违约，被告朱红应向原告支付房屋总价款20%的违约金。被告认为其申请的241万元银行贷款已于2017年6月9日放款，款项于当日转入原告委托的担保公司，至此，被告支付购房款的义务已经履行完毕，被告没有根本违约。经查，原告于2016年12月9日与担保公司签订一份委托代理合同，合同约定原告授权担保公司在讼争房屋的交易过程中代理其向相对方（买方）收取上述购房款；并且原告同意在贷款银行将按揭款发放至担保公司指定账户且担保公司办理过户后的土地房屋权证的抵押登记手续之日起三个工作日内，将上述按揭款项及买方存入担保公司指定账户的购房款在扣除原告应偿还贷款银行的贷款后，将余额支付给原告。故，担保公司有权代理原告全权接收购房款，被告申请的241万的银行贷款于2017年6月9日支付至担保公司指定账户，应视为原告收到尾款241万元，被告逾期支付购房尾款9日，未构成根本性违约。本院认为，原告余修彬与被告朱红签订的存量房屋买卖合同以及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。原告要求被告支付违约金898800元（按房屋总价款4494000元的20%的标准计算）及逾期支付利息的诉讼请求，经查，被告朱红逾期支付购房尾款9日，系一般违约，应按照合同第六条第1款约定，“每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，故被告朱红应支付原告违约金20223元（4494000元*0.0005*9天），超出部分不予支持。原告要求被告支付违约金逾期支付利息的诉讼请求，原、被告双方在合同中并未对违约金的逾期支付利息进行约定，也没有相关法律对此有强制性规定，故原告的该项诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告提出合同中对违约金的约定过高，应予以调整为以原告的实际损失为限的答辩意见，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，但是被告并未举证证明支付房屋总价款万分之五的违约金高于原告的实际损失，故被告的该抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。原告要求被告支付因其违约导致原告多支付的房贷利息7378.7元的诉讼请求，有兴业银行股份有限公司厦门新港支行出具的还款明细清单为证，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱红应于本判决生效之日起十日内向原告余修彬支付违约金人民币20223元。二、被告朱红应于本判决生效之日起十日内向原告余修彬支付房贷利息人民币7378.7元。三、驳回原告余修彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12788元，由被告朱红承担490元，由原告余修彬承担12298元。款限于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  吴天赐人民陪审员  陈志忠人民陪审员  曾华莹二〇一八年一月二十五日代书 记员  刘妙赛附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。