连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第1199号
原告宋用和，农民。
原告徐寿兰，无固定职业。
原告宋雅春，无固定职业。
以上两原告共同委托代理人宋用和，系徐守兰之夫，宋雅春之父。
被告刘旻绮，无固定职业。
原告宋用和、徐寿兰、宋雅春诉被告刘旻绮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由代理审判员孙红岭适用简易程序公开开庭进行审理。原告宋用和、徐寿兰、宋雅春到庭参加诉讼。被告刘旻绮第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时，经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宋用和、徐寿兰、宋雅春诉称，宋雅春于2010年10月3日背着宋用和、徐寿兰向宋雅根借钱，但写在胡维平名下，两人共同签了9万的借条，到期宋雅春未还，后本息涨到40万元。2011年5月10日，宋雅根带多人逼着宋用和、徐寿兰、宋雅根与宋雅根身边的人即被告刘旻绮签了购房协议，宋雅根作为证人在该协议上签字。三份协议全部在宋雅根手中。三原告自始至终未收到刘旻绮的所谓的买房款40万元。且刘旻绮并非三原告户籍所在村的村民，完全不符合宅基地转让条件。综上，请求确认原告与被告所签购房协议无效，被告返还原告房产。
被告刘旻绮辩称，首先我与原告的购房协议是代签字的，代宋雅根签字的，当时宋雅春欠宋雅根30万元，我和原告签购房协议的时候，宋雅根又给了三原告10万元，有事找宋雅根，不要找我，而且这个房子目前已经转卖出去。
经审理查明，因原告宋雅春与案外人宋雅根存在债权债务关系，到期后，宋雅春未向宋雅根清偿完毕债务。2011年5月10日，原告宋用和、徐寿兰、宋雅春（甲方）与被告刘旻绮（乙方）签订购房协议一份，双方约定，三原告将位于连云区云山乡老君堂村第二村民小组4号的房屋及房屋占用范围内的土地使用权以400000元的价格转让给刘旻绮。双方约定乙方应于本合同生效之日起壹日内将房屋全部价款付给甲方。甲方承诺在本合同生效之日起壹日内将房屋交付给乙方，并在交付前腾空该房屋。协议备注载明：宋运（用）和房屋周边的所有财物都归买方所有。今收到购房款肆拾万元整。被告刘旻绮称合同中载明的原告已收到40万元购房款是指案外人宋雅根在签订合同当天支付给三原告10万元现金，差额部分30万元以原告宋雅春所欠宋雅根的30万元债务进行的冲抵。刘旻绮称，签订合同的当时，宋雅根撕毁了宋雅春出具给宋雅根的10万元借条，宋雅春出具给刘波的20万元的借条。三原告认可签订合同当天收到宋雅根现金10万元，但否认欠宋雅根30万元债务，只认可经宋雅根介绍或经手，共收到13万元，后归还宋雅根1.5万元。协议上注明的今收到购房款肆拾万元整是指其中的30万元用以冲抵宋雅根所谓的30万元，该债务算清偿，连同当天收到的10万元共计40万元。
2011年8月16日，被告刘旻绮与案外人宋雅根签订购房协议，将上述房屋及房屋占用范围内的土地使用权作价40万元转让给宋雅根。2012年9月18日，宋雅根与案外人高庆秀签订购房协议，将上述房屋及房屋占用范围内的土地使用权作价45万元转让给高庆秀，协议由高庆秀签订，案外人高庆琴为证明人，但房屋的实际购买人为高庆琴，高庆秀为代签。该合同备注载明：今收到购房现金肆拾伍万元正（即高庆琴、程红霞、李艳与宋雅根借款合同）。目前涉案房屋由案外人高庆琴实际占有使用。
2013年11月18日，本案原告宋用和作为原告将案外人高庆琴诉至本院，要求我院判令高庆琴搬出涉案房产。本院审理后，于2014年2月10日作出（2013）港民初字第2249号民事判决，本院在该案的判决书中载明已查证如下事实：涉案的位于云山乡老君堂村第二村民小组地号为03-4-04（1）-133土地性质为集体土地，系宅基地，该处土地使用权登记于原告宋用和名下，该地上房屋为原告宋用和所建。2011年5月10日，原告宋用和与本案被告刘旻绮签订购房协议一份，宋用和将其所有的位于连云区云山乡老君堂村第二村民小组4号的房屋及房屋占用范围内的土地使用权以400000元的价格转让给刘旻绮。该协议由宋用和及其妻子徐寿兰、儿子宋雅春签字确认。协议备注载明：宋用和房屋周边的所有财物都归买方所有。今收到购房款肆拾万元整。2011年8月16日，刘旻绮与宋雅根签订购房协议，将上述房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给宋雅根。2012年9月18日，宋雅根与高庆秀签订购房协议，将上述房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给高庆秀，协议由高庆秀签订，被告高庆琴为证明人，但房屋的实际购买人为高庆琴，高庆秀为代签。该合同备注载明：今收到购房现金肆拾伍万元正（即高庆琴、程红霞、李艳与宋雅根借款合同）。该案被告高庆琴在该案诉讼中称宋雅根共计向其本人及程红霞、李艳借款450000元（其中借其本人200000元、借程红霞200000元、李艳50000元），用于冲抵购房款，房屋归高庆琴所有，其已将程红霞、李艳的钱付给该二人。该房屋现为被告高庆琴占有。案外人刘旻绮及被告高庆琴并非老君堂村集体成员，宋雅根系该集体成员。本院根据以上事实认定本案被告刘旻绮及该案被告高庆琴均非连云区云山乡老君堂村集体成员，故该案所涉三份购房协议均为无效合同，涉案房屋的所有权及宅基地使用权并未发生转移，该案被告高庆琴无法取得该房屋所有权，故原告宋用和要求该案被告高庆琴排除妨碍，搬出涉案房屋于法有据，依法应予支持。遂判决该案被告高庆琴限期搬出涉案的房产。后该案被告高庆琴不服该案判决，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院经审理后，对本院一审查明的事实予以确认。并认为宋用和与刘旻绮于2011年5月10签订房屋买卖协议，并将涉案房屋交付给刘旻绮占有，后刘旻绮与宋雅根签订房屋买卖协议，将涉案房屋转让给宋雅根，宋雅根与高庆秀签订房屋买卖协议并交付房屋。高庆秀出具证明，证明购房合同系其代高庆琴所签，该房屋实际由高庆琴出资购买。高庆琴于2012年9月18日占有该房屋至今。该院认为，根据以上事实，高庆琴对于涉案房屋的占有是基于房屋买卖合同，且高庆琴已支付了相应的对价，属合法占有。占有权系物权，在占有权本身未被确认无效的情况下，宋用和主张高庆琴返还房屋，该院不予支持。该院同时认为，该案一审判决认定涉案的三份购房协议均为无效合同，超出了宋用和的诉讼请求，且合同的相对人刘旻绮、宋雅根均未参加诉讼，故该认定不当，应予以纠正。故该院于2014年5月23日作出（2014）连民终字第0750号民事判决，判决撤销我院（2013）港民初字第2249号民事判决，驳回宋用和的诉讼请求。
本院认为，违反法律及行政法规强制性规定的合同系无效合同。本案所涉房屋建于原告宅基地上，根据相关法律规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。本案被告刘旻绮并非连云区云山乡老君堂村集体成员，故本案中涉及的三原告与被告刘旻绮签订的购房协议为无效合同，故本院对于三原告主张的确认其与被告刘旻绮所签订的购房协议为无效合同的诉求予以支持。对于三原告主张的要求被告返还涉案房屋的诉求，本院认为，涉案房屋目前已由被告刘旻绮转让给案外人宋雅根，宋雅根又转让给案外人高庆琴，即涉案房产并不登记在被告刘旻绮名下，也未由被告刘旻绮实际占有，且经连云港市中级人民法院判决认定，案外人高庆琴对涉案房产的占有属合法占有，故被告刘旻绮无法返还该房产，故本院对三原告要求被告刘旻绮返还涉案房产的诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告宋用和、徐寿兰、宋雅春与被告刘旻绮于2011年5月10日签订的《购房协议》无效。
二、驳回原告宋用和、徐寿兰、宋雅春要求被告刘旻绮返还位于连云港市连云区云山乡老君堂村第二村民小组地号为03-4-04（1）-133土地上房产的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告宋用和、徐寿兰、宋雅春承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7300元。连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账户名：江苏省连云港市中级人民法院，账号：44×××94。（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 孙红岭
二〇一四年十月八日
书 记 员 厉嘉雯
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，保江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。