福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽07民终334号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄行富，男，1968年7月7日出生，汉族，住南平市建阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟文生，男，1950年11月26日出生，畲族，住南平市建阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟文宝，男，1957年4月22日出生，汉族，住南平市建阳区。原审第三人：刘益花，女，1982年4月5日出生，汉族，住南平市建阳区。上诉人黄行富因与被上诉人钟文生、钟文宝及原审第三人刘益花房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄行富上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判黄行富与钟文生、钟文宝继续履行于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》及钟文生、钟文宝支付黄行富违约金10000元。事实和理由：钟文生、钟文宝违约在先，其行使合同单方解除权仅为获取黄行富的装修费及保证金等财物。一、钟文生、钟文宝提出财产损失评估申请又放弃的行为证明了其实际并不存在财产损失的事实。二、一审不准许证人陈某出庭，反而追加刘益花为第三人程序违法。三、一审回避涉案房屋为无产权房，导致黄行富至今无法办理营业执照的违约事实，认可刘益花的陈述存在偏颇。黄行富是同情刘益花经济困难，故让其免费入住代看小孩，实际并未向刘益花收取租金。刘益花亦认可尚未开展“农家青草药美容”的营业计划就因钟文生、钟文宝强行断水断电而搁浅。四、黄行富无法就利用涉案房屋进行经营办理工商营业执照，涉案房屋为钟文生、钟文宝违建的“黑房”。涉案租赁合同为钟文生、钟文宝设置的圈套。合同签订后，钟文生、钟文宝多次任意进入租赁房屋侵占黄行富的办公用品和私人用品。综上，一审判决有失公正，请求二审法院予以改判。钟文生、钟文宝辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、黄行富多次违约拖欠租金及水电费，造成租赁房屋被自来水公司、电力公司强制断水断电。黄行富陈述钟文生、钟文宝违约却无证据证明。反之，钟文生、钟文宝向一审法院提交了黄行富拖欠租金的凭证、水、电公司出具的缴费凭证及黄行富向案外次承租人收取租赁商铺水电费的凭证等证据，足以证明黄行富是多次拖欠房租、水、电等而被停水、停电的事实。二、黄行富为失信被执行人，钟文生、钟文宝为止损而不得已放弃财产损失评估鉴定申请。因黄行富至今拒不履行多份生效法律文书，且财产损失评估费高达数万元，钟文生、钟文宝认为在本案中即便胜诉，也很难向黄行富执行到损失及鉴定费。为防止损失扩大，才放弃财产损失评估鉴定。三、黄行富陈述涉案房屋为黑房，并无证据支持。而黄行富擅自将出租房屋转租给他人的事实，有次承租人刘益花出庭的陈述及刘益花与黄行富签订的房屋租赁合同为据。四、黄行富财物被抢与钟文生、钟文宝无关。涉案租赁房屋的各房间钥匙在订立合同时已全数交给黄行富，至今未要回。黄行富承租房屋期间大门不锁，任人随意出入，其损失应自行承担。且因债务原因黄行富多次被债务人上门追债，给钟文生、钟文宝的财产带来了隐患。五、黄行富陈述刘益花作伪证缺乏证据支持。根据有关规定，黄行富无法办理工商营业执照系因其拒不履行人民法院生效的法律文书，被列入失信被执行人所致。综上，黄行富各项主张均无事实及法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。刘益花述称，其从黄行富处承租了涉案房屋第三层的一间房经营美容生意，并依约支付租金。其并未代黄行富照看孩子，黄行富的上诉理由均不属实。黄行富向一审法院起诉请求：钟文生、钟文宝立即停止侵害，继续履行2016年3月21日双方签订的《房屋租赁合同》，并支付黄行富违约金10000元。钟文生、钟文宝向一审法院提出反诉请求：1.黄行富立即搬离租赁房屋，并返还租赁房屋及其设施、设备；2.黄行富支付拖欠的租金16000元（从2017年3月5日至5月4日）、水费3346.60元（从2017年1月到4月）、电费2043.35元（2016年12月到2017年5月）；3.黄行富支付租赁房屋损坏赔偿金41406元。4.黄行富支付违约金10000元；5、黄行富支付解除合同后的房屋占用费11200元（2017年5月5日至2017年6月16日，之后占用费按每月8000元标准支付至实际搬出之日）。2017年7月21日，钟文生、钟文宝向一审法院申请增加“确认钟文生、钟文宝和黄行富于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》解除”的诉讼请求；2017年10月12日，钟文生、钟文宝向一审法院申请撤回“黄行富支付租赁房屋损坏赔偿金41406元”的诉讼请求。一审法院认定事实：1999年10月8日，钟文生、钟文宝取得位于南平市建阳区火车站前广场北侧商饮城SA-6号136.5平方米的商住建设用地批准书。2000年3月31日，钟文生、钟文宝取得《私人建房临时建设工程规划许可证》，被许可建设5层房屋。2016年3月21日，钟文生、钟文宝与黄行富签订《房屋租赁合同》一份，合同就出租房屋位置，出租房屋层数、面积、设施、设备，房屋租赁期限，租房押金，租房用途，房屋修缮和装修，双方义务，房屋的交付及收回验收，对装饰装修物的处理，违约责任，免责条件等做了详细约定。其中一至四条约定了钟文生、钟文宝将位于南平市建阳区部分）、二至五层整层出租给黄行富使用，房屋租赁期限为5年，从2016年4月5日起至2021年4月4日止。每月租金8000元，按月支付，每月25日前支付下一个月租金。第五条约定，押金10000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，钟文生、钟文宝有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，黄行富没有损害房屋内的设备，则钟文生、钟文宝应该在合同期满日如数退还押金。第六条约定，黄行富保证仅将出租房屋用于中国三农南平建阳区工作指导委员会工作办公及员工住宿等工作用途，不得用于其他任何用途。第六条约定钟文生、钟文宝给黄行富适当的装修时间，2016年3月20日至4月4日，以上时间不计租金。第九条约定，钟文生、钟文宝将房屋按现状交付给黄行富使用。合同期间，如发生附属设施、设备损坏，由黄行富自行出资修缮。黄行富应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还钟文生、钟文宝。合同解除后，黄行富应负责结清出租房屋的有关费用，包括水电费、煤气费、电话费、闭路电视收视费、卫生费等。对以黄行富名义在出租房内开设的水表、电表等户头，应及时过户或销户。第十一条约定，租赁期间内，黄行富不得有下列行为，否则钟文生、钟文宝有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求黄行富承担违约责任。（1）未经钟文生、钟文宝书面同意，将房屋转租、转让、转借的；（2）未经钟文生、钟文宝书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在钟文生、钟文宝提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经钟文生、钟文宝书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由黄行富交纳的各项费用，已经给钟文生、钟文宝造成严重损害的……《房屋租赁合同》签订后，钟文生、钟文宝依约将房屋交付给黄行富使用。刚开始，黄行富有依约交付房屋租金以及水、电费，2016年7月份之后开始未及时支付租金。2016年11月13日，黄行富与刘益花签订《租房合同》一份，黄行富将其承租的房屋第三层单间一间转租给刘益花使用，月租金每月500元，租赁期限为一年，从2016年11月13日至2017年11月13日止。该转租行为未取得钟文生、钟文宝的书面同意。2016年12月起，黄行富开始拖欠电费，截至2017年5月8日，共拖欠电费2043.35元未支付。2017年1月1日起，黄行富开始拖欠水费，截至2017年4月1日，共拖欠水费3346.60元。黄行富于2017年3月7日补交了2017年2月5日至3月4日的租金，之后租金未再交纳。经钟文生、钟文宝多次催促未果，2017年4月29日，钟文生、钟文宝短信通知黄行富于2017年5月4日前交清拖欠的房租以及水电费。若届时仍不履行合同义务，将解除与其订立的租赁合同。2017年5月5日，钟文生、钟文宝短信通知黄行富解除双方订立的房屋租赁合同，要求黄行富于2017年5月8日18时前搬离承租房屋，撤出属于黄行富的物品，并将房屋及原附属设施、设备归还钟文生、钟文宝。逾期不搬离的，视为放弃承租房屋内物品的所有权，钟文生、钟文宝将自行处置等。黄行富收到该通知，但不同意解除合同。5月8日之后，钟文生、钟文宝即将出租的房屋锁住，黄行富未再占有使用该房屋。黄行富遂于2017年5月12日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，钟文生、钟文宝与黄行富均具有完全民事行为能力，双方于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法，有效，双方应当依照合同约定全面履行自身义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，黄行富在履行合同过程中，擅自将房屋转租他人，逾期未交纳租金、水、电费等，已构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条的约定，钟文生、钟文宝有权解除合同。钟文生、钟文宝于2017年5月5日通过手机短信向黄行富发出解除通知，合同自通知到达对方时解除。黄行富要求立即停止侵害，继续履行2016年3月21日双方签订的《房屋租赁合同》，并支付黄行富违约金10000元的诉讼请求，无依据，不予支持。钟文生、钟文宝要求确认《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，予以支持。因涉案房屋已于2017年5月8日被钟文生、钟文宝收回，黄行富未继续占有使用，故对钟文生、钟文宝主张黄行富搬离租赁房屋并返还租赁房屋及其设施、设备的诉讼请求，不予支持。因《房屋租赁合同》于2017年5月5日解除，而黄行富只交纳租金至2017年3月5日，尚欠2个月租金未交纳。因此，钟文生、钟文宝主张黄行富支付拖欠租金16000元（从2017年3月5日至5月4日），符合约定，予以支持。根据《房屋租赁合同》第九条约定，合同解除后，黄行富应负责结清出租房屋的有关费用，包括水、电费等，从审理查明可知，黄行富共结欠水费3346.60元、电费2043.35元，因此，钟文生、钟文宝主张黄行富支付拖欠的水费3346.60元、电费2043.35元的诉讼请求，符合约定，予以支持。钟文生、钟文宝要求黄行富支付违约金10000元，无相应依据，不予支持。鉴于钟文生、钟文宝在合同解除时，自愿给予黄行富3天时间即2017年5月8日前腾空，之后，随即将涉案房屋锁住，黄行富未再对涉案房屋占有使用。因此，钟文生、钟文宝要求黄行富支付合同解除后占用费的诉讼请求，无依据，不予支持。黄行富辩称，其有依约支付房租，有按时支付水、电费，该辩解，无证据证明，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回黄行富的本诉请求；二、确认钟文生、钟文宝与黄行富签订的《房屋租赁合同》于2017年5月5日解除；三、黄行富应于判决生效之日起三日内支付钟文生、钟文宝租金16000元，水费3346.60元，电费2043.35元；四、驳回钟文生、钟文宝的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄行富提出钟文生、钟文宝并未取得《私人建房临时建设工程规划许可证》，黄行富与刘益花签订《租房合同》有经过钟文生、钟文宝口头同意且转租合同并未实际履行，黄行富并未欠付水、电费及钟文生、钟文宝于2017年3月23日已将涉案租赁房屋上锁之异议，与在案证据及已查明的事实不符，黄行富又未提供证据予以证明，本院对该异议不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理时，黄行富申请证人陈某出庭作证，陈某陈述涉案租赁合同履行的过程中，确存在断水断电的事实，双方为此发生多次纠纷导致黄行富受伤住院，黄行富并非恶意拖欠租金以及其从黄行富处听闻刘益花实际并未缴纳租金。钟文生、钟文宝质证认为，证人陈述不属实，且双方发生纠纷时证人均不在场，其证言不能证明黄行富的主张。刘益花质证认为，证人陈述不属实，其不予认可。本院认为，证人的证言并非其亲历的事实，属传来证据，该证言无法证明黄行富提出的主张，本院对此不予采信。本院认为，双方当事人对本案的争议焦点问题包括：一、钟文生、钟文宝通知解除合同是否有事实及法律依据；二、涉案租赁合同是否因2017年5月5日钟文生、钟文宝发出的解除合同通知而解除；三、黄行富主张继续履行合同及要求钟文生、钟文宝支付违约金是否成立。一、关于钟文生、钟文宝通知解除合同是否有事实及法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，租赁期间内黄行富有逾期未交纳按约定应当由黄行富交纳的各项费用，且给钟文生、钟文宝造成严重损害或未经钟文生、钟文宝书面同意，将房屋转租、转让、转借等行为，钟文生、钟文宝有权解除合同，收回房屋。根据已查明的事实，涉案合同在履行过程中，一方面，黄行富与刘益花于2016年11月13日签订《租房合同》一份，黄行富将其承租的涉案房屋第三层单间一间以月租金500元转租给刘益花使用，租赁期限自2016年11月13日至2017年11月13日止。该转租行为未取得钟文生、钟文宝的同意。另一方面，截至2017年5月8日，黄行富共拖欠电费2043.35元。截至2017年4月1日，黄行富共拖欠水费3346.60元。截至2017年5月5日，黄行富共拖欠租金16000元。黄行富以上行为已构成违约，一审认定钟文生、钟文宝有权解除合同并无不当。黄行富关于其并未进行转租及未拖欠租金、水、电费的主张与事实不符，本院不予采纳。二、关于涉案租赁合同是否因钟文生、钟文宝于2017年5月5日发出的解除合同通知而解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，钟文生、钟文宝于2017年5月5日通过手机短信向黄行富发出解除合同的通知，黄行富对收到该解除合同的短信亦不持异议，且经审查，钟文生、钟文宝解除合同的依据充分，钟文生、钟文宝所发出的解除合同通知自送达黄行富之日发生合同解除的法律效力，故一审认定涉案租赁合同于2017年5月5日解除并无不当。三、关于黄行富主张继续履行合同及要求钟文生、钟文宝支付违约金是否成立问题。如上所述，涉案租赁合同已于2017年5月5日解除，黄行富认为涉案租赁合同并未到期，要求继续履行合同的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，黄行富认为钟文生、钟文宝存在违约行为，但并未举证证明，其要求钟文生、钟文宝支付违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，黄行富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由上诉人黄行富负担。本判决为终审判决。审 判 长  乐 芳审 判 员  陈志勇审 判 员  夏 雯二〇一八年三月三十日法官助理  郑烁辉书 记 员  叶晓桐本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。