天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初3662号
原告：谢华景，男，1978年3月8日出生，汉族，住天津市河北区。
被告：高原，男，1956年10月17日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：李晓彤，天津安谛律师事务所律师。
原告谢华景与被告高原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢华景、被告高原及其委托诉讼代理人李晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢华景向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《天津市商品交易市场进场经营合同》；2、请求判令被告退还原告保证金5000元，退还租金788.9元[年租金31993元/365日*9日（2013年3月30日至4月7日）]，共计5788.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：原、被告于2011年3月27日签订《天津市商品交易市场进场经营合同》，合同约定原告租用被告坐落于天津市南开区德福祥轻纺城内一楼8号场地经营纺织品，租赁期自2011年4月8日至2012年4月7日，年租金31993元，保证金5000元。此后，原、被告又延续一年租期，双方未签订书面合同，但原告已交纳租金至2013年4月7日，保证金延续。合同履行期间，因被告方原因致合同于2013年3月30日不能继续履行。综上，请求贵院依法判如所请。
被告高原辩称，驳回原告全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。涉案底商的权利人是案外人天津高通房地产发展有限公司（以下简称高通公司）。被告从高通公司处承租了该底商后，以天津市德福祥纺织品市场的名义，将不同的商铺转租给各商户独立经营。原告是承租部分商铺独立经营的商户之一。被告与高通公司的租赁合同已经贵院判决确认，于2013年4月26日解除。因此，被告自2013年4月27日起，对涉案底商不再享有用益物权。据此，被告与各商户间的针对不同商铺的出租行为，亦因承租物的丧失而终止。对此，原告是明知且无异议的。2013年3月30日，在纺织品市场内，因案外人孙惠有的过失引发火灾。2013年7月4日，经公安消防部门作出的火灾事故责任认定，及2013年10月8日作出的火灾损失鉴定，证实原告据此受损。此外，虽然被告在火灾发生后就受孙惠有的误导，并由此作出了没有事实根据的电暖器着火的错误自认，且因此在刑事附带民事诉讼的过程中，被判令担负原告侵权的责任，但被告保留另案起诉孙惠有担负赔偿损失的权利。就本案，原、被告所签订的书面合同截止至2012年4月7日，此后双方又延续了一年租赁关系，但没有签订书面合同，原告租金确实交至2013年4月7日，此后原告未再向被告支付过任何租金，且至今未向被告腾房，构成违约，故保证金及租金应用于抵扣被告损失。另，原、被告的租赁行为已于2013年4月7日终止，自2013年4月8日起至2016年4月7日止的期间内，双方没有签订合同，原告没有向被告支付过租金，双方不存在租赁行为。火灾发生后，最终作出火灾损失鉴定的书面报告于2013年10月8日出具，据此作为诉讼时效起算点进行计算，至原告起诉已超过一年诉讼时效，被告认为原告已经丧失了胜诉权，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。
原、被告告围绕争议焦点依法提交了证据。对原告提交的天津市商品交易市场进场经营合同、收据，被告提交的（2016）津0104民初5662号民事判决书，本院予以确认，并在卷佐证。上述证据能够证明案件事实，本院予以采信，并查明下列事实：2008年12月26日，案外人高通公司作为甲方与高原经营的天津市远通纺织品市场作为乙方签订《天津市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有位于天津市南开区，租予乙方用于商业，租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日止。协议签订后，高通公司对天津市南开区进行了产权变更登记，变更为天津市南开区南门外大街274号、274号增1号、276号、276号增1号、278号。2009年4月24日，双方签订《关于天津高通房地产发展有限公司与承租人天津市远通纺织品市场（高原）签订<天津市房屋租赁合同>补充说明》，将原承租人天津市远通纺织品市场变更为天津市德福祥纺织品市场。另，高原与各商户（包括原告谢华景）分别签订进场经营合同，由商户在一楼德福祥市场房屋内经营纺织品类商品。
2011年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品交易市场进场经营合同》，约定被告将德福祥市场内15号营业用房（摊位）出租给原告使用，合同期限自2011年4月8日起至2012年4月7日止，年租金为44800元。另约定，保证金不足1年的不退。双方还约定，任何一方违反合同的规定，按5000元向对方支付违约金；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后当日将租赁的营业用房（摊位）及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。该合同到期后，原、被告协商原告从15号商铺搬至8号商铺，租金调整至31993元，并未签订书面合同，双方仍依原合同执行。
2012年9月10日，高通公司以高原擅自拆改房屋结构为由，将高原及德福祥市场诉至本院，请求判令解除双方之间的《天津市房屋租赁合同》、恢复房屋原状并支付违约金。本院以（2012）南民初字第6113号民事判决书认定：高原未经高通公司许可，擅自将房屋拆改，已构成违约，判决解除高通公司与高原及德福祥市场之间的《天津市房屋租赁合同》及《补充协议》，高原及德福祥市场向高通公司支付违约金87500元并将房屋恢复原状（本判决生效后九十日内）。该判决于2013年4月24日生效。后，高通公司申请强制执行，本院执行庭于2013年11月1日确认：“被告高原已恢复部分经本院现场核实与残留部分吊顶相差较大，应当重新予以恢复；按照原判决限被告高原九十日内将讼争房屋恢复原状”。
2013年3月30日7时20分许，租赁房屋内发生火灾，并造成德福祥市场内20余家商铺不同程度受损及高通公司财产受损。天津市南开区公安消防支队出具南公消火认字[2013]第014号《火灾事故认定书》及南公消火重认字[2013]第001号《火灾事故重新认定书》。2013年10月8日，经中国检验认证集团天津有限公司鉴定报告认定，29家商户的装修受损金额为100000元、29家商户的室内财产受损金额(已扣残值)3574599.98元（包括待售商品及电器）。2014年3月24日，经中国检验认证集团天津有限公司鉴定报告认定，高通公司财产受损定损金额为102000元。
后，高通公司将德福祥市场、高原、案外人曹敬妹（高原前妻）、案外人卢松泉、案外人高子爱（高原之女）诉至本院，诉请判令德福祥市场、高原、曹敬妹、卢松泉连带向高通公司支付2012年10月1日至2013年4月24日房屋（面积2835.97元）租金1359595元，并连带支付热能损耗补偿费54540元。本院出具（2013）南民初字第2768号民事判决书，判决德福祥市场给付高通公司房屋租金539942.84元，高原承担无限偿还责任，曹敬妹承担连带给付责任，高子爱天津市红桥区号房屋价值范围内对本判决主文第一项承担连带责任。高通公司上诉后，2014年8月4日，天津市第一中级人民法院出具（2014）一中民四终字第415号民事判决书，改判撤销本院（2013）南民初字第2768号民事判决书，德福祥市场给付高通公司房屋租金750546.67元，高原承担无限偿还责任，曹敬妹承担连带给付责任，高子爱天津市红桥区号房屋价值范围内对本判决主文第二项内容承担连带责任。
2014年9月12日，高通公司将高原、案外人曹敬妹、案外人高子爱诉至本院，主张（2012）南民初字第6113号民事判决生效后，高原未履行清场、交房义务，诉请判令高原、曹敬妹、高子爱连带向高通公司支付房屋使用费1047167.31元（自2013年4月25日至2013年10月9日，使用面积为1835.97平方米），并连带向高通公司支付利息57838.06元。2014年11月27日，本院以（2014）南民初字第6034号民事判决书判决高原给付高通公司2013年4月25日至2013年10月9日期间1835.97平方米房屋的使用费581051.97元。高原不服该判决，提起上诉。2015年4月27日，天津市第一中级人民法院以（2015）一中民四终字第0233号民事裁定书认定高通公司应按照执行程序寻求救济，该案不应再纳入民事诉讼受理范围，故撤销（2014）南民初字第6034号民事判决，驳回高通公司的起诉。
2014年12月18日，本院以(2014)南刑初字第182号刑事附带民事判决书认定“被告人孙惠有失火犯罪，对附带民事诉讼原告人的经济损失应当承担60%的赔偿责任；高原作为管理者疏于管理且存在民事侵权过错，对附带民事诉讼原告人的经济损失应当承担40%的赔偿责任。附带民事诉讼原告人暨附带民事诉讼被告人高通公司，对于火灾的发生并无过错，故不应承担赔偿责任。”判决孙惠有犯失火罪并赔偿张英61419.48元、赵敏21691.2元、孔德明45096.96元、范玉萍69859.8元、程治中79040.4元、黄俊岭56709.9元、田会珍68093.4元、刘金龙75317.7元、孙秀荣92514元、蒋玉敏51269.52元、史抗帝58237.188元、张建军65131.2元、韩庆敏23690.46元、江凤亮70072.08元、谢淑香21627元、李秀荣35618.1元、刘正英10021.5元、庄素英24410.58元、张玉梅256599元、徐娜63570.96元、王宗盛47053.2元、封新磊33828.6元、肖文志67008元、徐美霞84992.31元、苗希毅145831.77元、高通公司61200元；高原赔偿张英40946.32元、赵敏14460.8元、孔德明30064.64元、范玉萍46573.2元、程治中52693.6元、黄俊岭37806.6元、田会珍45395.6元、刘金龙50211.8元、孙秀荣61676元、蒋玉敏34179.68元、史抗帝38824.792元、张建军43420.8元、韩庆敏15793.64元、江凤亮46714.72元、谢淑香14418元、李秀荣23745.4元、刘正英6681元、庄素英16273.72元、张玉梅171066元、徐娜42380.64元、王宗盛31368.8元、封新磊22552.4元、肖文志44672元、徐美霞56661.54元、苗希毅97221.18元、高通公司40800元，等。部分附带民事诉讼商户及高原不服，分别提出上诉。2015年3月4日，天津市第一中级人民法院以（2015）一中刑终字第0144号刑事附带民事裁定书驳回上诉，维持原判。该案现在执行中。
2015年，高通公司起诉高原和张玉梅、徐美霞、苗希毅、刘金龙、肖文志、孙惠有、张英、赵敏、孔德明、范玉萍、程治中、黄俊岭、田会珍、孙秀荣、蒋玉敏、史抗帝、张建军、韩庆敏、江凤亮、谢淑香、李秀荣、刘正英、庄素英、徐娜、王宗盛、封新磊等商户要求腾房并给付自2013年10月10日至实际返还房屋之日的使用费，2016年3月18日，本院出具（2015）南民初字第5049号民事判决书，判决原告及上述商户将讼争房屋腾交第三人，驳回第三人其他诉讼请求。该案原告和第三人不服上诉。2015年3月4日，天津市第一中级人民法院以（2015）一中民终字第号民事判决书，事实不清，证据不足为由，发回重审。现重审案件正在审理过程中。
另查，德福祥市场于2013年7月17日被天津市工商行政管理局南开分局核准注销登记。
庭审中，被告自认原告于2009年3月15日进驻轻纺城，双方一年一续签合同，最后一份合同履行期限至2012年4月7日，原告确交付租金至2013年4月7日，被告亦确实收取过原告5000元保证金至今未退，但原告自2013年4月8日至今未向被告交付过租金，亦未腾房，故原告构成违约。且原告主张返还保证金已超过诉讼时效。原告称其交付租金至2013年4月7日，2013年3月30日轻纺城发生火灾，导致无法继续经营，被告应退还原告5000元保证金，故提起本案诉讼。着火后，屋内东西全部烧毁，被告亦未向原告主张过腾房，故被告提出原告违约的抗辩理由不成立。且各方自着火后经历过多次诉讼，在每次诉讼过程中，原告都向被告主张过返还保证金，故不存在超过诉讼时效的情形。
以上事实，有当事人提供的证据以及当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，被告已依约将讼争房屋交付被告使用，原告按期足额的交纳了租金及保证金。2012年4月7日合同到期后，双方未再签订书面合同，原告另支付租金至2013年4月7日，双方建立不定期租赁合同关系，仍依原合同履行。因涉案房屋于2013年3月30日发生火灾，导致涉案房屋不具备继续经营使用的条件，故原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于保证金一节，原告对火灾发生并无过错，且双方在合同中约定“不足一年的不退”，应当理解为因原告过错导致合同履行不足一年的，保证金不予返还。本案中，原、被告最后一份合同签订日期为2011年7月7日，履行至2013年3月30日早已超过一年，且导致合同无法继续履行的过错不在原告，故原告主张退还保证金的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。关于诉讼时效问题，本案原、被告及案外人高通公司就涉案房屋所引发的纠纷已产生过多起诉讼，不存在超过诉讼时效期间，原告丧失胜诉权的情形，故被告该项抗辩理由不成立。关于被告以原告逾期腾房构成违约，保证金应用于抵扣被告损失的抗辩理由，因案外人高通公司向高原及包括本案原告在内的各商户主张给付自2013年10月10日至实际返还房屋之日的使用费的案件尚在审理过程中，故被告主张抵扣的损失尚未确定，其有权待损失确定后另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告谢华景与被告高原之间的不定期租赁合同；
二、被告高原于本判决生效后十五日内，退还原告谢华景保证金5000元，及自2013年3月30日至2013年4月7日的房屋租金788.9元，共计5788.9元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告高原负担，于本判决生效后十五日内给付原告谢华景。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 谢莉莉
二〇一六年十一月十日
书 记 员 陈 芸
本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。