上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初8691号
原告：郑晓，男，1968年8月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李梅，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪雯娟，上海东座律师事务所律师。被告：朱迪，女，1962年6月26日出生，美利坚合众国国籍。被告：朱承基，男，1964年3月27日出生，美利坚合众国国籍。被告：朱贤民，男，1934年7月31日出生，美利坚合众国国籍。被告：王珮珣，女，1936年1月22日出生，美利坚合众国国籍。四被告共同委托诉讼代理人：张国光，上海市嘉华律师事务所律师。原告郑晓与被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用简易程序，2016年6月1日、8月15日、8月29日分别公开开庭进行了审理。原告郑晓及其委托诉讼代理人汪雯娟，被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣的共同委托诉讼代理人张国光到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。郑晓向本院提出诉讼请求：1.判令朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣继续履行双方于2015年12月19日签署的上海市华发路XXX弄XXX号XXX室上海市房地产买卖合同；2.判令朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣立即配合郑晓办理房产过户手续；3.诉讼费四被告承担。审理中，郑晓表示愿意支付剩余房款392万元；并增加诉讼请求，要求确认四被告于2016年6月8日发出解除上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)的通知书无效。事实和理由：原告郑晓与被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣于2015年12月19日签订上海市房地产买卖合同，约定，原告购买四被告名下的上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让价款为人民币400万元(以下币种均为人民币),其中银行按揭贷款200万元；另双方签订补充条款约定，原告支付四被告装修补偿款102万元。另四被告于2015年10月26日公证委托案外人朱某某办理系争房屋销售相关手续，委托期限为即日起至上述委托事项办理完毕为止。现四被告的行为表明不愿继续履行买卖合同，故原告诉至本院，望判如所请。朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣辩称，四被告一直积极履行合同的，四被告将房产证存放在上海志远房地产经纪有限公司；双方到徐汇区房地产交易中心办理手续的时候，原告是限购对象被拒绝，致使不能办理产权过户。离婚协议中明确原告的购买资格有问题，合同履行不下去是原告的原因。根据买卖合同第二条第二款和附件三第二项约定，原告应在2016年1月20日前支付190万元房款，原告至今未支付，四被告的代理人朱某某多次口头催讨，且不是被告要求原告缓缴，而是原告要求迟延付款，后原告要求被告重新启动房屋交易合同，被告的代理人转达了原告的意思给四被告，四被告不同意重新签订交易协议，并从2016年3月1日起解除朱某某的代理权，故四被告在2016年6月8日根据合同法相关规定，通知原告解除合同并追究原告的违约责任。原告通知证人到庭，证人在合同履行中对被告存在隐瞒，没有将原告的情况如实告诉被告。现原告也没有证据证明其有购买的资格，原告不具备签订合同的资格，故双方间买卖合同是无效的，不存在催告的问题，2015年12月24日被告的代理人陪同原告到房地产交易中心进行变更登记被拒绝。被告要求支持合同不能继续履行，并认为被告发出的解除函是有效的，不同意原告的诉讼请求。本案中被告不提起反诉。本院认定事实如下：上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣，按份共有，朱迪享有49%的产权份额、朱承基享有49%的产权份额、朱贤民享有1%的产权份额、王珮珣享有1%的产权份额。2015年12月5日，原告郑晓(乙方)与被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣的委托代理人朱某某(甲方)及上海志远房地产经纪有限公司(丙方)签订房地产买卖居间协议，约定，甲方委托丙方居间出售系争房屋，乙方求购房地产的转让价款为502万元，同时约定付款方式；该协议各方约定的其他事项约定，1、甲乙双方约定，签订本协议两日内，乙方直接支付甲方10万元，2、甲乙双方协商一致签订上海市房地产买卖合同价为400万元。该协议下方注房款支付的账户。次日，朱某某出具收到定金10万元的收据给郑晓。2015年12月19日，原告郑晓(乙方)与被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣(甲方)签订上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，约定，乙方收入甲方自有房屋，房屋地址为上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，建筑面积139.88平方米，转让价款为400万元；第四条同时约定，乙方应在收到通知之日起叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；第六条同时约定，甲乙双方确认，在2016年5月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；第九条同时约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列内容处理，详见补充条款一；第十条同时约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列内容处理，详见补充条款一；补充条款一，1、甲方的义务：……若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续，按照约定的日期办理产权过户手续，按照附件三付款协议约定的日期按时交付房屋，…2、乙方的义务：乙方保证买受人具有购房资格，按照附件三付款协议约定的日期按时支付房价款，若乙方需要贷款购房，则应按照附件三付款协议约定的日期前办理好贷款审批手续，按照约定的日期办理房屋状况查询以及房产税审批手续，…3、甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方面解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金，甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；4、乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，经甲方催告后，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付；补充条款二同时约定，在签订本合同时，甲乙双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具不予办理房地产交易、过户通知的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿协议的损失；附件三付款协议同时约定，1、定金：在签订本合同之前，乙方已支付甲方定金8万元，2、首期房价款：签订本合同当日，甲方应将该房地产之上海市房地产权证暂存于居间方，乙方应在签订买卖合同后，于2016年1月20日前支付甲方首期房价款190万元(不包括上述定金)，3、还贷：甲方应于2016年5月31日前办理完成还贷手续，并将办理注销抵押登记所需的材料交至居间方，4、贷款审批：乙方应于2016年5月31日办理完成贷款审批手续，若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在上述贷款审批期限内支付予甲方(第10条甲方确认的收款账户未填写)；附件六明确，甲乙双方的房地产经纪公司均为上海志远房地产经纪有限公司，经纪人均为林军成；原告在该合同上签名，四被告由代理人朱某某签名。2015年12月21日，上海市东方公证处出具公证书，对上述买卖合同予以公证。合同签订当天即12月19日，朱某某代表四被告与原告签订补充协议，约定，甲乙双方确认，本次交易房地产转让实际成交价格502万元，该房地产转让合同价格为400万元，双方同意补偿标的作价102万元，乙方应在双方签订买卖合同及本协议当日将上述补偿款102万元支付给甲方，甲乙双方确认，在甲方承诺该房地产系其家庭在上海市满五年唯一一套住宅且甲方承诺提供买进时的合同原件、全额发票原件、契税单原件于税务窗口申报税费的情况下，甲方在本次甲方所产生的税费、居间服务费等相关费用均由乙方承担，甲方在本次交易中的净到手价为502万元；若该房地产不是甲方家庭唯一一套住宅或甲方未能提供上述材料，导致甲方应缴纳的税费增加的，则增加部分的税费由甲方自行承担。当天，朱某某出具收到部分房价款100万元收据给原告。上海志远房地产经纪有限公司出具材料保管书给朱某某，系争房屋的房地产权证由中介方保管。2016年3月14日，本案四被告诉讼代理人张国光向郑晓、朱某某、上海志远房地产经纪有限公司等发出声明，撤销朱某某代理权。另查明，原告郑晓与邵某某于2016年2月29日协议离婚，双方间自愿离婚协议书约定，双方夫妻共同所有的上海市徐汇区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房产所有权归女方邵某某所有(2016年2月24日上海市罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更为案外人)，位于上海市泽悦路XXX弄XXX号XXX室及上海市泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋均归邵某某所有(系动迁安置房，2016年6月27日邵某某取得上述两套房屋的产权)。2016年3月13日，案外人朱某某报警110，内容为，2016年3月13日9时31分，报警人称：在华发路XXX弄XXX号XXX室房产纠纷，请民警到场处理，经了解系房屋买卖纠纷，双方签过合同，现房东反悔，发生争吵，多次报警。2016年3月28日、29日及4月18日，被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣分别出具委托书给本案诉讼代理人张国光，委托事项为，1、办理自2016年3月1日起撤销2015年10月26日委托朱某某办理出售上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋所有授权的相关事宜，…委托期限从2016年3月14日起至上述委托事项办理完毕。2016年6月1日庭审中，原告表示，不需要贷款，原告可以付清房款。被告表示，同意继续履行合同，同意协助办理过户手续，但按照约定不能办理，原告要承担违约责任。2016年6月，本院向上海市徐汇区房地产交易中心发出征询函，根据原告出示的离婚协议书载明三套房屋的情况，征询本案从签订合同时属于限购对象到目前不属于限购对象，是否需要重新签订买卖合同。2016年6月30日，上海市徐汇区房地产交易中心出具复函，内容为，经查核，上海市徐汇区华发路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告会同该案诉讼相对人于2015年12月19日网签了房地产买卖合同，如果后续仍须办理存量房地产买卖合同转移登记的，根据征询函记述事实，“2016年2月19日当事人与妻邵某某协议离婚”可推断网签之日原告郑晓与邵某某依然维持夫妻婚姻关系，所以原告需重新与相对人签订买卖合同并申请进行房地产限购以及房地产税收核查。2016年6月8日，四被告的诉讼代理人张国光向原告郑晓发出解除上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)的通知书，要求解除买卖合同及承担违约。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房地产买卖合同、公证书、居间协议、补充协议、委托书及公证材料、转账凭证及收据、离婚协议书及离婚证、邵某某银行流水单、材料保管书、110报警回执、律师函、征询复函、房地产登记信息等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的其前妻银行流水单、光大银行理财产品申购的情况、邵某某的书面等材料，经质证，被告认为真实性有异议，不能证明该流水单与原告前妻为同一人，2016年1月20日该银行流水单上存款金额为1,800多元，只能证明没有能力付款，且案外人有钱不能代表原告具有支付能力；本院认为，鉴于案外人邵某某未到庭作证，且原告与邵某某已离婚，与本案无关联性，故对上述材料不予认定。原告方证人张某(上海志远房地产经纪有限公司出具工作证明，工作期间为2015年9月6日至2016年1月25日)到庭陈述，被告的代理人说钱款可以暂缓支付，等到签订买卖合同时再支付，并提出，根据交易中心的要求原约定2016年3月2日重新签订买卖合同，3月1日被告的代理人要涨价，自诉已在2016年春节前离开上海志远房地产经纪有限公司，经质证，被告认为，证人未出示其与上海志远房地产经纪有限公司间劳务合同，但被告的诉讼代理人在接受被告的委托后与证人接触过，认可证人参与本次交易的居间，故对证人资格有异议；本院认为，证人曾在上海志远房地产经纪有限公司工作有该单位证明，且被告的诉讼代理人接受被告委托后，与证人有接触，但证人证词无相关书证予以佐证，故对证人证词中曾约定于2016年3月2日重新签订买卖合同一节内容予以认定，其余证词内容不予认定。2016年8月15日庭审中，郑晓表示愿意付清剩余房款392万元，四被告表示，本案不提起反诉。原、被告均确认，系争房屋没有贷款。本院认为，郑晓与朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣签订的房地产买卖合同系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据买卖合同附件三付款协议及补充条款的约定，原告郑晓虽未于2016年1月20日向被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣支付房款190万元，但四被告至今未提供其向原告催告后原告在合理期限内仍未履行的充分证据，原告于2016年3月21日向本院起诉要求继续履行买卖合同，并在2016年6月1日庭审中表示愿意付清房款，现四被告于2016年6月8日向郑晓发出解除买卖合同通知书属于解除合同条件未成就，故原告要求确认四被告于2016年6月8日发出的解除通知书无效、四被告继续履行系争房屋的买卖合同及四被告协助原告办理系争房屋的产权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。原告愿意付清房款392万元，并无不当，本院予以准许。至于原告是否属于限购对象、是否需要重新签订买卖合同相关事宜，在双方实际办理房地产交易手续时由相关部门按规定处理。该房地产交易契税等相关事宜，根据原告与四被告间补充协议的约定处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣于2016年6月8日发出解除上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)的通知书无效；二、郑晓与朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣签订的上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)继续履行(郑晓于本判决生效之日起十五日内向朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣支付购房余款392万元)；三、朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣于郑晓付清房款392万元之日起五日内协助郑晓办理上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，将上述房屋房地产权利登记至郑晓名下。本案受理费38,240元，减半收取计19,120元，保全费5,000元，计24,120元，由被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣负担。如不服本判决，郑晓可以在判决书送达之日起十五日内，被告朱迪、朱承基、朱贤民、王珮珣可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年九月十二日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。