福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）榕执外异字第42号
异议人福建中旅房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人陈冬雪，董事长。
委托代理人陈长青、陆月娥，福建海山律师事务所律师。
申请执行人丁胜，男，回族，1970年6月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人龙宇飞，王晖，福建远东大成律师事务所律师。
被执行人福州海鑫丰贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人郑逢发。
被执行人薛玉凤，女，汉族，1975年11月23日出生，住福建省福安市。
被执行人郑逢发，男，汉族，1974年7月3日出生，住福建省福安市。
被执行人林金勇，男，汉族，1979年8月15日出生，住福建省福安市。
被执行人刘亚丽，女，汉族，1978年2月9日出生，住福建省福安市。
被执行人许智斌，男，汉族，1987年5月24日出生，住福建省福安市。
本院在执行申请执行人丁胜与被执行人福州海鑫丰贸易有限公司（下称海鑫公司）、薛玉凤、郑逢发、林金勇、刘亚丽、许智斌借款合同纠纷一案中，案外人福建中旅房地产开发有限公司（下称中旅公司）提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，并于2014年7月30日举行听证。案外人中旅公司的委托代理人陈长青、陆月娥、申请执行人丁胜的委托代理人龙宇飞，王晖到庭参加听证，被执行人海鑫公司、薛玉凤、郑逢发、林金勇、刘亚丽、许智斌经合法传唤未到庭。本案现已审查终结。
案外人中旅公司称，福州市中级人民法院在审理平安银行股份有限公司福州分行（下称平安银行福州分行）诉海鑫公司、薛玉凤、郑逢发、林金勇、刘亚丽、许智斌等人借款合同纠纷一案中，依据被申请人林金勇与中旅公司签订的商品房买卖合同及预购商品房预告登记，将案外人名下位于福州市鼓楼区鼓东街道五四路128-1号恒力城办公楼第23层02和03室的房产作为被申请人林金勇的财产进行保全查封（2013年9月24日经平安银行福州分行申请，福州中院变更该案诉讼原告为讼争债权的受让人丁胜）。现案外人认为该查封错误，请求解除对上述两处房产的查封，理由如下：一、案外人与林金勇的《商品房买卖合同》已依法解除，法院查封的合同依据已经不复存在。2013年4月9日案外人根据法律规定及合同约定，向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求解除案外人与林金勇签订的商品房买卖合同【编号：200927400031和200927400032）、注销预购商品房预告登记【登记证号：榕房预QR字第1169702号和榕房预QR字第1169673）以及被执行人林金勇、刘亚丽承担违约责任。之后，福州市鼓楼区人民法院支持案外人的诉求，依法作出（2013）鼓民初字第1989号和（2013）鼓民初字第1990号两份民事判决书，且于2013年10月9日发生法律效力，现判决已经进入强制执行阶段【执行案号：（2013）鼓执行字第1891号、（2013）鼓执行字第1892号】。二、法院查封时，案外人对讼争房产享有所有权，被执行人林金勇虽然持有商品房买卖合同，但林金勇未向案外人付清全部购房款，案外人也未向其交付房产，林金勇未获得房产所有权。且预告登记并非物权登记，不动产物权不以预告登记行为发生所有权的转移，预告登记只是具有排他性的债权请求权。因此，虽然林金勇和案外人办理了预购商品房预告登记但不发生所有权转移的法律效力。且《商品房买卖合同》被解除，被执行人原享有的合同权利已经消灭，预告登记也自动失效。而且，本案讼争房产已于2012年12月具备办理不动产所有权登记，在能够办理而未办理的3个月内预告登记也自动失效。综上，法院的执行措施，已经侵犯了案外人的合法权益。故请求依法解除对讼争房产的查封。
申请执行人丁胜称，被执行人林金勇向中旅公司购买了讼争房产并支付了全部款项（含按揭贷款），且办理了商品房买卖合同备案／预登记手续，根据我国法律及司法解释的规定，被执行人林金勇为房屋预告登记的权利人，人民法院对该房产可以进行查封，福州市中级人民法院对恒力城办公楼23层02及03室房产的查封不应解除。具体理由如下：一、根据我国《》第二十条的规定，林金勇已经依法取得所购商品房物权的预告登记，在福州市房屋登记中心的权属预售信息中，购房人仍为林金勇，并未注销预售备案登记。2013年4月7日，福州市中级人民法院对讼争房产进行查封，符合《最高人民法院、国土资源部、》十五条、第十八条、第二十二条之规定。自查封之日起，查封房产的权属变更、转移登记手续均不得办理。而异议人在该房屋被查封之后即2013年4月9日才诉至鼓楼区人民法院，且在该案诉讼中，隐瞒了讼争房产已被司法查封的事实，致使法院未查清重要事实而错误地作出解除商品房买卖合同的判决。二、异议人与林金勇的商品房买卖合同未有保留所有权的约定，林金勇已付清全部购房款，虽未办理产权过户登记手续，亦不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八、十九条规定的对被执行人向第三人所购买的财产，只有符合第三人依合同约定保留所有权，且被执行人未付清全部价款的情况下，人民法院才应当准许第三人依法解除合同的请求的情形。三、讼争房产市场价格已大大高于商品房买卖合同约定的价款，异议人以原合同价款收回讼争房产的行为，损害了所有债权人的合法权益。且中旅公司对林金勇享有的经生效判决确认的债权仅为普通债权，本应与其他债权人共同参与对林金勇财产的分配，福州市中级人民法院（2013）榕民初字第1200号和1202号民事判决，系对金融借款合同纠纷进行审理，但其所作的判决第三项并非原告建设银行的诉请，所判非所诉，且该判项使中旅公司对被执行人所享有的普通债权得以优先受偿，损害了林金勇债权人的合法权益，也是错误的。四、根据福州市中级人民法院（2013）榕民初字第1200号和1202号民事判决，异议人为被执行人林金勇的到期债务人，其未按生效判决向林金勇履行生效判决所确定的还款义务，在异议人未履行生效判决确定的付款义务前，人民法院不应解除对该房产的查封。故请求法院依法驳回案外人的异议。
被执行人海鑫公司、薛玉凤、郑逢发、林金勇、刘亚丽、许智斌未作书面答辩。
本院查明，在审理平安银行福州分行诉海鑫公司、薛玉凤、郑逢发、林金勇、刘亚丽、许智斌等人借款合同纠纷一案中，本院于2013年3月21日作出（2013）榕民保字第143号民事裁定书，裁定冻结被申请人海鑫公司、林金勇等人银行存款5176354.17元或查封扣押其等值财产。3月29日，本院作出（2013）榕执行字第269号协助执行通知书，要求福州市房屋登记中心协助查封被申请人林金勇所有的位于福州市鼓楼区鼓东街道五四路128号恒力城办公楼第23层02和03室的房产。2013年9月24日本院作出（2013）榕民保字第143-1号民事裁定书，将（2013）榕民保字第143号民事裁定的申请主体由平安银行福州分行变更为丁胜。
另查明，2011年10月9日，中旅公司与林金勇签订一份《商品房买卖合同》及相关附件合同（合同编号：200927400031），约定林金勇购买位于福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层02室房产，总金额10218492元，林金勇于合同签订当日支付首期房价款5218492元，余款5000000元办理按揭贷款手续。2011年11月2日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行省分行”）作为贷款人，林金勇、刘亚丽作为借款人、抵押人，中旅公司作为保证人，签订了一份编号为2011年建闽房南个房借字第624号的《个人住房借款合同》。约定：林金勇、刘亚丽向建行省分行借款人民币500万元，用于购买福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层02室房产，林金勇、刘亚丽自愿将购买的福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层02室房产及其占用范围内的土地使用权抵押给贷款人，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。中旅公司为《个人住房借款合同》项下债务提供连带保证责任担保。合同还约定贷款发放后，贷款人将其在合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行（下称建行城南支行）。合同签订之后，建行城南支行依约于2011年11月14日发放贷款人民币500万元整，但是林金勇、刘亚丽并未依约履行还款义务。建行城南支行先后从中旅公司的银行账户中直接扣划林金勇、刘亚丽所欠到期贷款本息共计675183.27元。后建行城南支行向本院提起诉讼，请求解除其与林金勇、刘亚丽、中旅公司签订的《个人住房借款合同》，判令林金勇、刘亚丽立即返还借款本息、中旅公司承担连带保证责任等。
2014年4月9日，本院作出（2013）榕民初字第1200号《民事判决书》，判令：一、解除建行城南支行与林金勇、刘亚丽、中旅公司之间的《个人住房借款合同》（编号：2011年建闽房南个房借字第624号）；二、中旅公司应于判决生效后十五日内返还建行城南支行借款本金4264464.34元及利息67570.24元、罚息2764.96元（利息及罚息暂计至2014年2月27日止，应按合同约定计至本院确定的还款之日止）；三、中旅公司应于判决生效后十五日内，将其收受的购房款10218492元扣除本判决第二项所确定的金额、其为林金勇及刘亚丽代偿的银行贷款本息675183.27元（计至2013年12月30日）、林金勇及刘亚丽应当支付的解约违约金1021849.2元和律师费8500元后的余款退还给被告林金勇。
2013年8月29日，福州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第1989号民事判决，判决解除中旅公司与林金勇签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200927400031）、注销商品房预告登记，林金勇、刘亚丽向中旅公司支付违约金1021849.2元、律师费损失8500元以及返还中旅公司代偿款项（以中国建设银行股份有限公司福州城南支行实际扣划数额为准）。该判决已发生法律效力。
2011年10月9日，中旅公司与林金勇签订一份《商品房买卖合同》及相关附件合同（合同编号：200927400032），约定林金勇购买位于福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产，总金额8499369元，林金勇于合同签订当日支付首期房价款4259369元，余款4240000元办理按揭贷款手续。2011年11月2日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行省分行”）作为贷款人，林金勇、刘亚丽作为借款人、抵押人，中旅公司作为保证人，签订了一份编号为2011年建闽房南个房借字第623号的《个人住房借款合同》。约定：林金勇、刘亚丽向建行省分行借款人民币424万元，用于购买福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层03室房产，林金勇、刘亚丽自愿将购买的福州市鼓楼区五四路128号办公楼23层02室房产及其占用范围内的土地使用权抵押给贷款人，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。中旅公司为《个人住房借款合同》项下债务提供连带保证责任担保。合同还约定贷款发放后，贷款人将其在合同项下的所有权利义务一并转给中国建设银行股份有限公司福州城南支行（下称建行城南支行）。合同签订之后，建行城南支行依约于2011年11月14日发放贷款人民币424万元整，但是林金勇、刘亚丽并未依约履行还款义务。建行城南支行先后于从中旅公司的银行账户中直接扣划林金勇、刘亚丽所欠到期贷款本息共计572843.56元。后建行城南支行向本院提起诉讼，请求解除其与林金勇、刘亚丽、中旅公司签订的《个人住房借款合同》，判令林金勇、刘亚丽立即返还借款本息、中旅公司承担连带保证责任等。
2014年4月9日，本院作出（2013）榕民初字第1202号《民事判决书》，判令：一、解除建行城南支行与林金勇、刘亚丽、中旅公司之间的《个人住房借款合同》（编号：2011年建闽房南个房借字第623号）；二、中旅公司应于判决生效后十五日内返还建行城南支行借款本金3616265.77元及利息57299.56元、罚息2345.87元（利息及罚息暂计至2014年2月27日止，应按合同约定计至本院确定的还款之日止）；三、中旅公司应于判决生效后十五日内，将其收受的购房款8499369元扣除本判决第二项所确定的金额、其为林金勇及刘亚丽代偿的银行贷款本息572843.56元（计至2013年12月30日）、林金勇及刘亚丽应当支付的解约违约金849936.9元和律师费8500元后的余款退还给被告林金勇。
2013年8月29日，福州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第1990号民事判决，判决解除中旅公司与林金勇签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200927400032）、注销商品房预告登记，林金勇、刘亚丽向中旅公司支付违约金849936.9元、律师费损失8500元以及返还中旅公司代偿款项（以中国建设银行股份有限公司福州城南支行实际扣划数额为准）。该判决已发生法律效力。
2014年9月1日，中旅公司向本院报告称愿自动履行（2013）榕民初字第1200号及（2013）榕民初字第1202号民事判决书确定的向林金勇返还购房余款的义务，并于2014年11月21日向本院汇入7611517.05元。申请执行人丁胜对上述购房款余额予以确认，并同意解除对福州市鼓楼区鼓东街道五四路128-1号恒力城办公楼第23层02和03室的房产的查封。
本院认为，生效判决已判令解除中旅公司与林金勇签订的关于讼争房产的《商品房买卖合同》、注销商品房预告登记，《商品房买卖合同》被解除、商品房预告登记被注销后，该讼争房产应仍系中旅公司所有，未转移至林金勇名下。在本案审查过程中，中旅公司亦按照生效判决将其应向林金勇退还的购房余款提存至本院执行款账户，申请执行人亦同意解除对讼争房产的查封。综上，异议人中旅公司的异议理由成立，其异议请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对福州市鼓楼区鼓东街道五四路128-1号恒力城办公楼第23层02和03室的房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 邱玉健
审 判 员 林 辉
代理审判员 张 敏
二〇一四年十二月三日
书 记 员 陈 影
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条异议人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。