广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第6号原告黄某某。委托代理人石天胜，广西桑江律师事务所律师。被告黄某甲。委托代理人（特别授权）潘甲辉，广西齐兴律师事务所律师。原告黄某某诉被告黄某甲委托合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，2015年2月12日，被告黄某甲以本案的审理须以潘甲、潘乙、潘丙、梁某戊诉黄某某、黄某甲确认合同无效纠纷一案的审理结果作为依据为由，向本院申请中止诉讼，2015年2月13日，本院作出（2015）龙民初字第6号民事裁定书，中止本案诉讼。2015年5月13日，潘甲、潘乙、潘丙、梁某戊诉黄某某、黄某甲确认合同无效纠纷一案的判决书生效，2015年6月11日，本案恢复诉讼，本院依法由审判员廖爱丰担任审判长，与审判员李红兴、人民陪审员吴春玲组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理，书记员赵三辉担任记录。原告黄某某及其委托代理人石天胜、被告黄某甲的委托代理人潘甲辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某诉称：原告与被告2012年2月23日签订一份《建房用地及楼层协议书》，协议约定：（一）被告只有32平方米土地，由原告帮忙找到能够建六层四房两厅的建房用地；（二）只批的六层四房两厅的，付给原告劳务费2万元；（三）批的楼层超过六层的，七层以上房屋归原告；（四）批的楼层超过六层的，超出六层的和一至五层的房屋各占一半。同时，被告出具《委托书》给原告，委托书内容是“本人享有32平方米的住宅用地搬迁安置政策，现因我不懂申报办理，加上身体条件差、能力有限，特委托我弟黄某某全权帮我办理安置地点、土地申报、用地面积、建房等一切相关事务，办成后付给黄某某的酬劳按照2012年2月23日的协议执行”。被告的房屋建成后，原告带人去看房屋时，遭到被告阻拦，被告否认原告享有该房屋的权利，因此发生纠纷。两年多期间，原告为被告办理建房用地手续，让被告得到能够建筑四房两厅房屋的120平方米宅基地建成八层房屋。按照协议约定，原告享有该房屋的部分楼层所有权。根据我国《合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条的规定，原告认为与被告签订的协议有效，原告履行了合同义务，已经为被告办理好建房手续，并且为被告垫支测绘费526.7元，被告应当按照协议约定，分配约495平方米楼层给原告，被告不同意分配楼层给原告是违约，应当承担相应的民事责任。为此，请求法院判决被告履行2012年2月23日签订的《建房用地及楼层协议》，将坐落在龙胜镇北岸新区XX桥的一座八层房屋按照协议进行分配，楼层从地面算起，一至五层各占一半、七至八层（包括顶层雨棚）各占一半，原告约占495平方米；本案受理费由被告负担。原告对其主张，在举证期限内向法庭提供如下21组证据：1、身份证，证明被告委托原告办理建房手续时将身份证复印件提供给了原告；2、《关于要求落实宅基地的申请》，证明原告代理被告于2011年7月21日向龙胜县住建局提交了《关于要求落实宅基地的申请》；3、原、被告于2012年2月23日签订的《建房用地及楼层协议书》，证明：（1）被告原有宅基地32平方米，协议由原告为其找到能建四房二厅，楼层为六层的房屋；（2）只批得六层四房两厅的情况下，付给原告劳务费2万元；（3）批得楼层超过六层的四房两厅的情况，由七层开始（含七层）以上所有权归原告；（4）批得楼层超出六层的情况，七层往上双方各占一半；（5）由一层起所有两房一厅的面积，双方各有一半，原告所得的面积均按造价算给被告，原告协助被告办理一切手续；4、被告出具的《委托书》，证明委托书的内容为：“本人享有32平方米的住宅用地搬迁安置政策，现因我不懂申报办理，加上身体条件差、能力有限，特委托我弟黄某某全权帮我办理安置地点、土地申报、用地面积、建房等一切相关事务，办成后付给黄某某的酬劳按照2012年2月23日的协议执行”；5、《关于落实黄某甲住宅用地的答复意见》，证明原告为被告申报建房用地后，先是安排被告在龙胜镇XX路建房，因XX村XX组村民阻拦，未能建房，原告另行帮被告申报，国土局于2013年9月9日作出答复，同意在龙胜镇XX桥宗地6号120平方米土地协议出让给被告作住宅用地；6、《关于黄某甲要求落实宅基地的审查意见》，证明经原告努力争取，龙胜县国土局、住建局、法制办联合作出审查意见，同意安排龙胜镇XX桥120平方米土地给被告建房；7、《拟出让国有土地使用权会审表》，证明国土局会审组同意出让XX桥120平方米土地给被告作住宅用地；8、龙国土资报（2014）94号文件［即《关于以协议方式出让龙胜镇北岸新区1宗国有建设用地使用权给黄某甲作住宅用地的请示》］，证明龙胜县国土局请示县政府批准黄某甲使用北岸新区XX桥120平方米的土地建房；9、龙胜县人民政府作出的龙政函（2014）114号文件，证明龙胜县政府同意以协议方式将位于龙胜镇北岸新区120平方米国有土地使用权出让给黄某甲作住宅用地；10、土地测绘项目收费单及测绘费发票（复印件），证明原告为被告垫支测绘费526.70元；11、龙住建规设字（2013）33号文件（即《2013年龙胜县城宗地6号规划设计条件》），证明原告代理被告办理相关建房手续，取得该文件；12、《用地规划地图》（复印件），证明原告代理被告办理相关建房手续，取得《用地规划地图》；13、《关于无偿收回关于建设用地使用权协议书》（本件与原件核对无异），证明经过原告努力，2014年1月9日，原、被告与国土局达成如下协议：（1）国土局收回XX路原告和被告的房屋土地面积1092平方米（其中被告占地32平方米）；（2）另外安排龙胜镇兴龙北路县委老党校校区内135平米宅基地给原告建房，安排龙胜镇北岸新区XX桥120平米宅基地给被告建房；14、被告的房屋建设施工平面图（原件），证明原告找人为被告绘制建筑施工图纸；15、广西永兴建筑规划设计有限公司的证明一份，证明证明被告的房屋施工图纸是原告找其绘制的；16、《关于要求增加楼层的报告》（本件与原件核对无异），证明原告在2014年4月11日代理被告向龙胜县人民政府提交《关于要求增加楼层的报告》，从而使被告的房屋楼层从六层增加到八层；17、《关于要求土地出让金与兄弟同一级的申请报告》，证明原告代理被告于2014年9月4日向国土局提交了该报告，请求政府按每平米220元的标准让被告缴纳土地出让金；18、龙胜各族自治县住房和城乡建设局《报送文件登记表》，证明被告在建设局的相关建房文件是原告代办和代领的；19、原告代理人石天胜对国土局利用股股长胡如海的调查笔录一份，证明被告曾委托原告为其办理相关建房手续，原告已经为被告在土地部门办理了建房的相关手续，但被告于2014年11月将原来的委托书收回，另外提供了一份《终止授权委托书》放在龙胜县国土局利用股；20、被告的房屋现状照片一张，证明被告的房屋在2014年9月竣工，房屋能建成与原告的努力有关；21、龙胜县人民法院行政庭于2015年6月2日出具的生效证明，证明（2015）龙民初字第78号民事判决书已于2015年5月13日生效。被告黄某甲辩称：一、2012年2月23日，被告与原告确是签订了一份《建房用地及楼层协议》，协议的核心内容如下：（1）原告帮被告找地建房，建房的地块为起码能建下四房二厅（按建筑规范为120㎡以上）；（2）原告协助被告办理一切手续；（3）如该地只能批建7层的，被告付给原告2万元劳务费；（4）如批得的地块能同时建下四房二厅和两房一厅的（建筑面积至少在200㎡左右），双方的分配方案是：两房一厅各占一半，四房二厅从第7层往上各占一半。现该房屋的状况是：（1）土地部门仅批给可建四房二厅的建地面积120㎡，而不是批得能同时建四房二厅和两房一厅的建地面积约200㎡；（2）建设部门批建的楼高为7层（现楼高为8层，第8层是被告在建完第6层主体工程后，单独争取而获得批建的，与原告无关）；（3）目前涉案房屋尚未完工，更未获得权属证。二、原告没有全面地善始善终地履行其应承担的义务，更未为其获得更大权益创造条件，当然不能实现协议中约定的最大化权益，故原告主张的权益是不能成立的。理由如下：（一）没有任何证据显示涉案宗地是原告帮被告找到的，事实上是被告夫妇自己找得的。可见，原告没有全面尽到履行找到涉案地块的义务。（二）原告没有尽心尽力履行“协助甲方（被告）办理一切手续”。事实上，原告在协助被告在办理相关手续过程中，不但不协助被告办理好相关手续，反而连哄带骗，把被告夫妇建房相关手续骗到手后，伪造被告签名的《申请书》一份，要求土地部门把自己的名字加入涉案地块的权利人之中，图谋侵吞被告的房产。之后，又因原告未认真履行其受托义务，造成涉案房屋建筑未批先建，被相关部门罚款近6万元。所以，涉案房地产证至今未能办理。三、涉案房屋是被告全家的共同财产，并非被告个人财产。被告未经家庭成员同意，单独与原告签订的协议，应当得到共有人的追认才能生效。现在就算原告全面履行了单独与被告签订的协议，在房屋所有权未明确的情况下，也未成就被告履行义务的条件。显而易见，原告之诉，既缺乏法律依据又无事实支撑。综上所述，原告在履约过程中，未能满足双方签订的协议约定的条件，且在利用履行其义务过程中造成重大失误，已明显违约，此外，协议中的房产尚未明确权属，被告履行义务的条件亦未成就，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告就其辩解，在举证期限内向法庭提供了如下证据：1、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、结婚证复印件及潘甲的身份证复印件，证明被告与潘甲系夫妻关系，及潘甲的身份信息；3、2007年4月16日被告填报的《私人住宅建设用地规划申请表》，证明：⑴被告黄某甲家庭成员共五人；⑵相关部门同意被告黄某甲全家建房；⑶证明涉案房屋属被告黄某甲全家共同财产；4、《关于黄某甲要求落实宅基地的审查意见》（2013年3月19日），证明：（1）龙胜县国土资源局、住建局、法制办三部门联合作出审查意见；（2）原告已在县委老党校院内建房，占地面积为135平方米；（3）安排被告在龙胜县城XX桥廉租房旁建房，占地面积120平方米；5、龙住建规设字（2014）25号文件，证明：（1）涉案房屋的建设用地为120平方米，并非可同时建得起四房二厅及两房一厅的占地面积；（2）建筑高度控制在23米以内，并非批准建八层；6、原告提交给龙胜国土局的《申请书》（复印件），证明：（1）申请书的内容清楚表明原告图谋侵占被告的权益；（2）原告的行为败露，其图谋未能得逞；7、龙胜各族自治县人民政府龙政函（2014）114号文件（2014年8月29日），证明政府批给被告全家的建房用地为120平方米，而不是能同时建得起四房二厅及两房一厅的占地面积；8、《黄某甲私人住宅补办手续意见的答复》，证明：（1）涉案建筑违章；（2）被告被处以罚款59253.60元；（3）证明罚款系原告受托后未履行其职责所致；9、龙胜各族自治县人民法院（2015）龙民初字第78号生效民事判决书，证明原告与被告于2012年2月23日签订的《建房用地及楼层协议》已被法院判决确认为无效，被告黄某甲无权处分与家人的共有财产。经庭审质证，被告对原告提供的1-18、20-21号证据的真实性无异议，但认为原告持有的被告相关建房文件仅仅是证明原告得到了这份文件的复印件，不能证明是原告申请所得的，原告主张文件系其努力所得的，应该有相关的送达回执或者证明；认为原告持有被告的房屋设计平面图是从被告手中拿走的，而不是原告找人设计的；第3份证据虽然是真实的，但已经被法院判决确认无效了，不具有证明力；对原告的第19份证据有异议，认为此调查笔录是原告代理人一人所做，不符合程序要件，不具有证据的证明效力。原告对被告提交的1-9号证据的真实性无异议，但认为被告凭第6份证据主张原告图谋其房产理由不充分，因为根据双方原来签订的协议，原告对被告的房屋是有份额的，为了便于今后办理手续过户，经被告同意，才以被告的名义向国土局写了份申请。本院认为，被告对原告提供的第1-18、20-21份证据的真实性无异议，对证据的真实性本院予以采信。关于证据的证明力，本院认为，原告提交的第1-18份证据形成了证据链，上述证据可以证明自2011年7月21日起，原告开始为被告向有关部门申请住宅用地，建设部门的相关文件是原告代签的，土地部门的也有被告存放的委托书，土地测绘费是原告垫支的，直到2014年9月4日，原告仍在为被告打报告，争取按220元／平方米缴纳土地出让金。被告辩解原告持有文件，并不能证明做了什么工作，本院认为被告的辩解不成立，如果原告不是代理被告去办理相关建房手续，则不可能持有被告的建房手续及相关文件，不管是原件还是复印件。原告的第19份证据（调查笔录）是原告代理人一人所作，笔录制作不符合证据的形式要件，本院不予采信。原告提供的第20-21份证据，被告无异议，本院予以采信。原告对被告提供的第1-9份证据的真实性无异议，但认为被告的第3份证据与本案无关联性，不应作为本案证据使用。本院认为，被告在2007年的建设用地申请表与本案无关联性，不作为本案证据使用。原告对被告提供的第6份证据的证明力提出异议，认为不是原告图谋侵占被告的财产，而是根据协议原告可以获得部分房产，为了方便今后办理过户手续才向国土局递交的申请。本院认为，被告第6份证据所要证明的事实与本案无关联性，该份证据不作为本案证据使用。原告对被告提供的第8份证据无异议，但认为如果被告被建设部门罚款，应当出具发票。本院认为，被告的第8份证据证明被告的房屋是在未取得建设许可证的情况下建成的，可证实被告的观点，本院予以采信。被告的第9份证据是本院的生效判决书，可作为证据使用。依据被采信的证据及庭审查明的事实，本院查明本案法律事实如下：原告与被告系同胞姐弟，其母亲谭某某生前在龙胜镇XX路有一座五排四间的木房。谭某某去世后，2007年2月4日，原、被告在其兄黄某庚、黄某辛的调解下，达成分割该处房屋及四周空地的协议。被告黄某甲分得一间木房及厕所、猪栏和部分空地（占地面积32平方米），原告黄某某分得三间木房（占地面积75.84平方米）及部分空地。自2007年开始，原告向政府有关部门申请改建房屋，遭到XX村XX组村民的阻碍，经有关单位做XX村XX组村民的工作，仍不能在原址建房。经过协调，相关部门在县委老党校院内批给原告135平方米的地基建房，2010年原告在获批的地基上建起了一座八层的房屋，所以原告比较熟悉建房需要办理的相关手续。而被告的建房用地一直未得到审批，故被告要求原告帮办理建房用地的相关手续。2011年7月21日，原告代被告向龙胜县建设局递交《关于要求落实宅基地的申请》，要求解决被告的建房用地问题。原告担心口说无凭，于2012年2月23日，原、被告签订了一份《建房用地及楼层协议》，协议内容如下：“甲方（即被告）为解决建房用地与乙方商定，将其自己的32平方米土地，由乙方（即原告）找地建房（条件起码能起四房二厅，楼层为6层）分为以下几点：1、只批得六层四房两厅的情况下，付给原告劳务费2万元；2、如批下六层四房两厅和六层两房一厅的情况下，两房一厅的所有总面积甲乙双方各占一半；3、批得楼层超过六层的四房两厅的情况，由七层开始（含七层）以上所有权归乙方；4、批得楼层超出六层的情况，四房两厅由七层往上（含七层）所有权甲乙双方各占一半，由一层起所有两方一厅的面积，甲乙双方各有一半所有权，所有楼层第一层均由地基第一层算起，乙方所得的面积均按造价算给甲方，乙方协助甲方办理一切手续。以上协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效”。同日，被告黄某甲出具《委托书》给原告，委托书内容如下：“本人享有32平方米的住宅用地搬迁安置政策，现因我不懂申报办理，加上身体条件差、能力有限，特委托我弟黄某某全权帮我办理安置地点、土地申报、用地面积、建房等一切相关事务，办成后付给黄某某的酬劳按照2012年2月23日的协议执行”。之后，原告为被告办理建房相关的申报手续。2013年4月15日，龙胜县住房和城乡建设局作出龙住建规设字（2013）33号文件，即2013年龙胜县城宗地6规划设计条件（该文件系原告从建设局领取），规划被告在桑江北区XX桥建房，用地性质为居住用地，用地面积为120平方米。2013年6月，原告委托桂林永兴建筑规划设计有限公司为被告设计建房施工图纸。2013年11月19日，龙胜县国土资源局、住建局、法制办联合向龙胜县人民政府递交被告建房用地的审查意见，主要内容如下：同意将黄某甲位于龙胜镇XX路住宅地收回国有，另在XX桥廉租房旁安排120平米的土地给黄某甲作住宅地，原黄某甲、黄某某姐弟的宅基地收归国有，划给龙胜小学使用。2014年1月9日，龙胜县国土资源局与原、被告达成《关于无偿收回关于建设用地使用权协议书》，内容如下：1、甲方（国土局）无偿收回乙方（指原、被告）位于XX路房屋土地面积1092平方米；2、经协调，由县住建局在兴龙北路原县委党校老校区内规划135平方米土地作为黄某某建房新址，在北岸新区XX桥规划120平方米土地作为黄某甲建房新址。2014年4月11日，原告以被告的名义向龙胜县人民政府提交《关于要求增加楼层的报告》，要求将被告的房屋楼层从六层增加到八层。2014年7月16日，原告为被告垫支土地勘测费526.70元。2014年8月29日，龙胜各族自治县人民政府作出龙政函（2014）114号文件，即《关于同意以协议方式出让龙胜镇北岸新区1宗国有建设用地使用权给黄某甲作住宅用地的批复》，内容如下：同意以协议方式将位于龙胜镇北岸新区120平方米国有土地使用权出让给黄某甲作住宅用地，出让年限70年，出让时间自签订《国有土地使用权出让合同》之日算起；协议出让地价按367元／平方米缴纳出让金。2014年9月4日，原告以被告的名义向龙胜县国土局打报告，要求被告的土地出让金与原告一样标准（按每平方米220元缴纳），但未获批准。之后，被告按367元／平方米，缴纳了土地出让金。2014年9月，被告房屋建成（共八层，四房二厅）。之后，原告要求被告按双方签订的协议分割部分楼层给原告，遭到被告拒绝。为此，双方发生纠纷。2014年11月份，被告终止了与原告的委托关系，导致双方关系恶化。至此，原告不再插手被告建房办证的相关事宜。2014年12月22日，原告诉来本院，请求法院判决被告履行2012年2月23日签订的《建房用地及楼层协议》，将坐落在龙胜镇北岸新区XX桥的一座八层房屋按照协议进行分配，楼层从地面算起，一至五层各占一半、七至八层（包括顶层雨棚）各占一半，原告约占495平方米；本案受理费由被告负担。因报建手续未完善，龙胜县住建局于2014年12月24日对被告申请补办报建手续作出如下答复：对建设工程处以总造价百分之十（即59253.60元）的罚款后，持相关材料予以补办报建等相关手续。但被告无证据证明是否交了罚款。在本案诉讼中，2015年2月5日，被告丈夫潘甲、儿子潘乙、女儿潘丙、儿媳梁某戊以原、被告为共同被告提起合同确认之诉，请求确认原、被告于2012年2月23日签订的《建房用地及楼层协议》无效。案经本院审理后，本院于2015年4月13日作出（2015）龙民初字第78号民事判决书，判决主文如下：被告黄某某与原告黄某甲于2012年2月23日签订的《建房用地及楼层协议》为无效合同。判决后，双方均未提出上诉，上述判决已于2015年5月13日生效。本案恢复诉讼后，原告变更诉讼请求，请求法院判决被告赔偿原告四年间为被告办理各种手续的误工补偿共计12万元，案件诉讼费由被告承担。而被告认为原告要求补偿12万元，没有证据支持其主张。恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。在调解阶段，被告表示最多能给原告5000元劳务费，对此，原告表示无法接受，本案因此调解未果。本院认为，根据原告提供的委托书，可以证实被告确实委托原告去办理建房的安置地点、土地申报、用地面积、建房等相关事务，原、被告之间存在委托合同关系，双方应按合同履行义务。从原告持有被告的建房相关文件、宗地6用地范围图、房屋设计图纸、土地勘测费发票、各种报告，可以证实原告履行了委托事项。根据被告所写的委托书，原告接受的委托属于有偿委托。关于酬劳，被告的承诺是：“办成后付给黄某某的酬劳按照2012年2月23日的协议执行”。原、被告签订的《建房用地及楼层协议》被判决确认为无效，原告不能再依据上述协议主张分割部分房屋面积，但原告为被告办理相关建房手续，被告应支付一定的报酬。报酬多少可以参考双方在协议中关于劳务费的约定（只批得六层四房两厅的情况下，付给原告劳务费2万元），综合考虑被告所建成的房屋为八层四房两厅及办建房手续所需花费的时间和精力，本院确定原告的报酬为30000元。原告主张花了4年时间为被告办理相关建房手续，不合常理，且原告未能提供相关证据证明自己的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零五条之规定，判决如下：被告黄某甲支付原告黄某某报酬30000元。案件受理费2700元，原告黄某某负担2025元，被告黄某甲负担675元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按生效判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉案件受理费2700元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长廖爱丰审判员李红兴人民陪审员吴春玲二〇一五年八月二十五日书记员赵三辉适用法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。