江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）宁民二初字第24号
原告中国东方资产管理公司南京办事处，住所地在南京市洪武路29号。
代表人郭辉，中国东方资产管理公司南京办事处总经理。
委托代理人阚先锋，江苏联盛律师事务所律师。
被告南京建通墙体材料总公司，住所地在南京市雨花台区中华门外新建。
法定代表人喻卫民，南京建通墙体材料总公司总经理。
委托代理人叶兆华，男，南京建通墙体材料总公司办公室主任，住南京建通墙体材料总公司生活区。
委托代理人李杨，女，南京建通墙体材料总公司财务部长，住南京建通墙体材料总公司生活区。
被告南京石膏矿业有限公司，住所地在南京市江宁区汤山镇桦墅村（中山门外周村）。
法定代表人张美山，南京石膏矿业有限公司董事长。
委托代理人孙明德，男，南京石膏矿业有限公司经营办公室主任，住。
被告南京化建产业（集团）有限公司，住所地在南京市玄武区汉府街3号。
法定代表人李章国，南京化建产业（集团）有限公司董事长。
委托代理人王文德、刘欢洋，江苏泰和律师事务所律师。
原告中国东方资产管理公司南京办事处（下称东方资产南京办）与被告南京建通墙体材料总公司（下称建通公司）、南京石膏矿业有限公司（下称石膏矿公司）、南京化建产业（集团）有限公司（下称化建产业集团）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2009年4月23日公开开庭进行了审理。原告东方资产南京办的委托代理人阚先锋，被告建通公司的委托代理人叶兆华、李杨，石膏矿公司的委托代理人孙明德，化建产业集团的委托代理人王文德、刘欢洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方资产南京办诉称：1999年12月3日，建通公司与中国工商银行江苏省分行(下称省工行)营业部签订了宁工银固99借0067号人民币中长期借款合同贷款480万元，期限自1999年12月3日起至2004年10月20日止，年利率6.03%,如到期不偿还本金及利息，则对逾期借款按每日万分之二点一计收利息，并对未付利息计收复利。
2001年5月18日，建通公司与省工行营业部签订了2001年固资字第0027号固定资产借款合同贷款780万元，期限自2001年5月18日起至2006年4月8日止，年利率6.03％，南京石膏矿为建通公司的上述借款提供保证担保。
2003年4月18日，建通公司与省工行营业部签订了2003年公司字第11号流动资金借款合同贷款2600万元，期限自2003年4月18日起至2004年2月10日止，月利率为4.8675‰,如到期不偿还本金及利息，则对逾期借款按每日万分之二点一计收利息，并对未付利息计收复利。建通公司以其名下的房产（房屋所有权证号：宁房权证雨初字第××、00××68、00××69,他项权证号为宁房雨他字第200577号）进行抵押。
2003年9月22日，建通公司与省工行营业部签订了2003年公司字第023号固定资产借款合同贷款200万元，期限自2003年9月22日起至2005年8月21日止，年利率为5.75%,如到期不偿还本金及利息，则对逾期借款按每日万分之二点一计收利息，并对未付利息计收复利。建通公司以其名下的一块土地（地籍号：141××××3006，土地他项权证编号：宁雨他项2003第00045号）使用权进行抵押。
2004年1月15日，建通公司与省工行营业部签订了2004年特营字第05号流动资金借款合同贷款698万元，期限自2004年1月15日起至2004年11月28日止，月利率为4.8675‰,如到期不偿还本金及利息，则对逾期借款按每日万分之二点一计收利息，并对未付利息计收复利。建通公司以其名下的一块土地（地籍号：141××××3005，土地他项权证编号：宁雨他项2004第00008号）使用权为借款进行抵押。
2003年6月，南京石膏矿改制为石膏矿公司，改制过程中有部分资产划转给了化建产业集团。
2005年7月25日，省工行将上述对建通公司的债权转让给了原告，原告依法成为上述借款的债权人。
因建通公司一直未支付上述借款本金及利息,为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院判令：1、建通公司立即偿还贷款本金4758万元整，并按照借款合同的约定及中国人民银行的有关规定支付逾期利息及复利；石膏矿公司在本金780万及相应的逾期利息及复利范围内承担连带还款责任；化建产业集团在其接收石膏矿公司的财产范围内承担连带还款责任。2、确认原告对借款合同的抵押物享有优先受偿权。3、诉讼费用由三被告承担。
被告建通公司对原告提起的诉讼请求及其依据的事实及理由均予认可，但表示目前无力偿还债务。
被告石膏矿公司答辩称：我方提供的担保是应政府指令的行为，并非我方的真实意思表示，案涉担保合同应属无效。即使担保合同是有效的，原告没有在规定的时间内向我方催收，已超过了诉讼时效。我方没有能力为建通公司担保，现在也无力偿还债务。原告取得案涉债权没有支付对价，现在要求我方就全额付款有悖公平，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告化建产业集团答辩称：我方是经省政府批准设立的管理、经营、处置国有资产的公司，根据南京市“三联动”改制的授权成为改制的主体，有权直接进行部分国有资产的剥离，是行政授权主体，本案系民事案件，无权对此进行审理。根据我国土地法及相关规定，国有划拨土地不属于企业财产，相关收益应属于国家。职工宿舍不属于企业经营性资产，并不对外承担债权、债务。且划拨土地及职工宿舍均未变更到我司名下，划拨土地位于句容，并不适用南京市的“三联动”改制政策，请求法院驳回原告的起诉。
本院经审理查明：1999年12月2日，建通公司与省工行营业部签订了宁工银固99借0067号人民币中长期借款合同一份，借款金额为480万元，借款期限自1999年12月3日起至2004年10月20日止，分二次还款，即2004年6月20日归还本金200万元，2004年10月20日归还本金280万元；借款利率根据国家有关规定，一年一定，第一年利率确定为年息6.03%,期满后由贷款方根据国家当时规定档次利率重新确定下一年的借款利率；借款人未按合同约定的还款计划归还借款本息时，贷款人按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一利息，对未付利息计收复利。1999年12月3日，省工行营业部向建通公司发放贷款480万元。
2001年5月18日，建通公司与省工行营业部签订了2001年固资字第0027号固定资产借款合同一份，借款金额为780万元，借款期限自2001年5月18日起至2006年4月8日止，第一年的利率确定为年利率6.03％，第二年及以后各年的利率按当时相应档次的法定利率依法确定。同日，南京石膏矿与省工行营业部签订2001年固资保字第0023号保证合同一份，约定南京石膏矿为前述借款合同提供连带责任保证，保证合同担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用；保证期间为自主合同确定的借款到期之次日起两年。同日，省工行营业部向建通公司发放贷款780万元。
2003年4月18日，建通公司与省工行营业部签订了2003年公司字第11号流动资金借款合同一份，借款金额为2600万元，借款期限自2003年4月18日起至2004年2月10日止，月利率为4.8675‰,如建通公司到期不偿还借款本金及利息，省工行营业部有权对逾期借款按日计收万分之二点一利息，并对未付利息计收复利。2003年3月21日，建通公司与省工行营业部签订房地产抵押合同一份，约定建通公司以其名下的房产及其附着物提供抵押，作为偿还债务的保证，该房地产座落于南京市××××976730-1，房屋所有权证号：宁房权证雨初字第××、00××68、00××69,地号为14-1040513-004，建筑面积4693.07㎡,土地使用权面积111855.6㎡，设定抵押房地产担保范围为本次债务的本金、孳息、罚息、违约金及有关税费。2003年4月7日，省工行营业部在抵押房地产上设定他项权，领取了宁房雨他字第200577号房屋他项权证号。2003年4月18日，省工行营业部向建通公司发放贷款2600万元。
2003年9月22日，建通公司与省工行营业部签订了2003年公司字第023号固定资产借款合同一份，借款金额为200万元，借款期限自2003年9月22日起至2005年8月21日止，第一年的利率确定为年利率5.75%，第二年及以后各年的利率按当时相应档次的法定利率依法确定,如建通公司到期不偿还借款本金及利息，省工行营业部有权对逾期借款按日计收万分之二点一利息，并对未付利息计收复利。同日，双方签订国有划拨土地使用权抵押合同，建通公司以其名下的国有划拨土地使用权向省工行营业部为前述贷款提供抵押，宗地座落于南京××××山村，地籍号14-104-513-006，面积为36714㎡，土地使用证编号宁雨国用2002字第02259号，处分抵押土地使用权所得价款，按下列顺序分配：（一）支付实现抵押权的费用；（二）缴纳有关税费；（三）支付划拨土地使用权应缴纳的土地出让金，出让金的标准按处分时的标准缴纳；（四）偿还抵押权人的主债权、主债权利息、损害赔偿金、违约金；（五）剩余价款交还抵押人。2003年1月，省工行营业部领取宁雨他项2003第00045号土地他项权利证明书。2003年9月22日，省工行营业部向建通公司发放贷款200万元。
2004年4月30日，建通公司与省工行营业部签订了2004年特营字第05号流动资金借款合同一份，借款金额为698万元，借款期限为9个月，月利率为4.8675‰,如建通公司到期不偿还借款本金及利息，省工行营业部有权对逾期借款按日计收万分之二点一利息，并对未付利息计收复利。2004年4月30日，建通公司与省工行营业部签订房地产抵押合同一份，建通公司为取得前述贷款以其名下的国有划拨土地使用权向省工行营业部提供抵押，宗地座落于南京××××山村，地籍号：14-104-513-005，面积为76554.3㎡，土地使用证编号为宁雨国用2002字第02261号；处分抵押土地使用权所得价款，按下列顺序分配：（一）支付实现抵押权的费用；（二）缴纳有关税费；（三）支付划拨土地使用权应缴纳的土地出让金，出让金的标准按处分时的标准缴纳；（四）偿还抵押权人的主债权、主债权利息、损害赔偿金、违约金；（五）剩余价款交还抵押人。2004年4月，省工行营业部领取宁雨他项2004第00008号土地他项权利证明书。2004年4月30日，省工行营业部向建通公司发放贷款698万元。
2005年4月，省工行营业部就上述480万元、2600万元、698万元贷款向建通公司发出催收逾期贷款通知书，建通公司盖章予以确认。
2005年7月25日，省工行与东方资产南京办签订债权转让协议一份，约定省工行将其对建通公司上述贷款本金及相应利息（但不包括省工行已转让给华融资产管理公司的表内应收利息）转让给东方资产南京办，从属权利包括但不限于与该等主债权对应的保证、抵押、质押担保等一切担保权利，随主债权一同转让。同年8月2日，双方在《江苏经济报》上发表了转让通知暨债务催收联合公告，2006年6月2日、2007年3月26日、2008年3月25日，东方资产南京办分别在《金融时报》、《江苏经济报》上发布了债务催收公告，就前述债务向主债务人及担保人主张权利。
根据《南京市国有工业企业“三联动”改革工作实施细则》〔宁振发（2002）01号〕的规定，“三联动”改革企业中，对生产经营正常、符合产业政策和城市规划的优势企业，将有国有划拨工业用地转为出让方式，使改革后的新企业获得出让土地使用权。以工业用地计算土地价值，相应的市权范围内的出让金、规费一律全免，契税由市财政全额补助，其免缴和补助额作为市政府投入的国有资产。今后如改变用地性质，其新增值部分属有国有资产，由市政府授权投资主体产业（集团）公司负责，主要用于职工安置和招商引资。2003年6月26日，南京石膏矿向化建产业集团提出“关于南京石膏矿改制剥离部分土地资产的请示”，其中载明：我矿现有国有划拨土地面积中有8707.2㎡土地归属句容市国土资源局管辖，因土地管辖不同属一市，句容市难于执行南京市政府有关国企“三联动”改革政策，现将归句容市的国有划拨土地8707.2㎡、帐面价值68.77万元（95年国有土地使用权清产核资价格评估结果）提出剥离申请，南京石膏矿及改制后的企业保留使用权。同年6月30日，化建产业集团批复同意南京石膏矿从企业净资产中剥离前述国有划拨地，划转给化建产业集团。2003年9月26日，南京石膏矿经南京市工商行政管理局核准名称变更为南京石膏矿业有限公司。同年，石膏矿公司报送的改制工作验收表中关于改制后续工作情况一栏中载明剥离资产情况如下：一、土地1、面积8707.2㎡，位置：句容市宝华洪埝村。2、由化建产业集团委托企业进行管理。二、职工宿舍1、面积6248.3㎡，位置：江宁汤山桦墅；2、由化建产业集团委托企业进行管理。三、其他建筑物、辅助物资产10.13万元。该验收表由化建产业集团及南京市振兴工业指导小组办公室盖章确认。表中所涉位于句容市××洪埝村合计总面积为8707.2㎡三宗地块仍属国有划拨土地，登记的土地使用者名称为南京石膏矿，至目前未作变更。
以上事实，有借款合同、借款借据、保证合同、抵押合同、他项权证、债权转让协议、催收逾期贷款通知书、催收公告、相关“三联动”改制文件、南京石膏矿申请剥离部分土地资产的请示及化建产业集团关于剥离土地的批复、“三联动”改制工作验收表（南京石膏矿）、国有划拨土地的使用证及双方当事人陈述为证。
认为，省工行营业部与建通公司签订的案涉借款合同、抵押合同及其与南京石膏矿签订的案涉保证合同均系签约双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。建通公司以其名下房地产及国有土地使用权为案涉借款设定的抵押担保亦经登记生效。省工行依约履行借款义务后，其对建通公司、南京石膏矿所享有的债权及其从权利应受法律保护。其中金额为480万元、2600万元、698万元的三笔借款逾期以后，省工行营业部已在诉讼时效期间内向建通公司催收。2005年7月25日，东方资产南京办与省工行签订债权转让协议，并以债权转让联合通知暨债务催收联合公告的形式向债务人及保证人主张了权利，东方资产南京办继受省工行在案涉借款合同、保证合同及抵押合同项下的权利（表内利息部分除外），有权向建通公司及南京石膏矿主张权利，2006年、2007年、2008年，东方资产南京办均在报纸上发布了债务催收公告，就案涉债权向主债务人及担保人主张权利，引起诉讼时效中断，现其提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。2003年9月，南京石膏矿经改制变更为现名，原由南京石膏矿承担的担保债务依法应由石膏矿公司承继。石膏矿公司辩称南京石膏矿提供的案涉担保系受政府指令，并非真实的意思表示，案涉保证合同应属无效，以及东方资产南京办未向南京石膏矿主张过权利，其不应承担担保责任的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。就东方资产南京办向主债务人建通公司提出的偿还借款本金4758万元及其逾期利息、复利，就相应的抵押物应享有优先受偿权，向保证人石膏矿公司提出的在借款本金780万元及其逾期利息、复利范围内承担连带还款责任的诉讼请求，有其事实及法律依据，本院依法予以支持。石膏矿公司承担保证责任后，有权向债务人建通公司追偿。就东方资产南京办提出的化建产业集团在南京石膏矿改制过程中无偿接受收验表中所涉三项剥离资产，应就石膏矿公司所负担保债务承担连带还款责任的请求，因位于句容市的国有划拨土地使用权仍登记在南京石膏矿名下，南京石膏矿的剥离申请及化建产业集团的批复并不能改变该宗土地使用权的归属，验收表中仅记载该项土地及职工宿舍“由化建产业集团委托企业进行管理”，对其他建筑物及辅助物的归属或管理未加标注，这均不足以证实化建产业集团对三项资产实际接收并已享有所有权，故对东方资产南京办该部分诉讼请求，因现有证据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十二条、《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条、第七条、第九条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一
一、被告建通公司于本判决生效之日起十日内偿还原告东方资产南京办借款本金4758万元并按相应借款合同约定及中国人民银行有关规定支付逾期利息、复利（借款本金数额对应的借款合同号及保证合同号详见附表一）；
二、被告石膏矿公司就被告建通公司在上述第一项还款义务中的借款本金780万元并按前述2001年固资字第0027号借款合同约定及中国人民银行有关规定支付逾期利息、复利及相应比例的诉讼费用的范围内承担连带清偿责任，被告石膏矿公司在向原告东方资产南京办实际承担连带清偿责任后有权就其实际清偿部分向被告建通公司追偿；
三、原告东方资产南京办对被告建通公司的抵押财产依法享有优先受偿权（担保债务范围及对应抵押财产详见附表二）；
四、驳回原告东方资产南京办其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费139850元、财产保全费5000元，合计144850元，由被告建通公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉人于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行；帐号：03×××75）。
审 判 长 陆正勤
审 判 员 沈萍儿
代理审判员 毕宣红
二〇〇九年六月三日
书 记 员 杨 洪
附表一：
序号借款本金借款合同号保证合同号1、480万元宁工银固99借0067号2、780万元2001年固资字第0027号2001年固资保字第0023号3、2600万元2003年公司字第11号4、200万元2003年公司字第023号5、698万元2004年特营字第05号附表二：
序号抵押财产担保债务范围1、房地产，座落于南京市雨花台区板桥镇三山村976730-1，房屋所有权证号：宁房权证雨初字第××、00××68、00××69,地号为14-1040513-004，建筑面积4693.07㎡,土地使用权面积111855.6㎡借款本金2600万元并按借款合同约定及中国人民银行有关规定支付逾期利息、复利2、国有划拨土地使用权，宗地座落于南京雨花台区板桥镇三山村，地籍号：14-104-513-006，面积为36714㎡，土地使用证编号宁雨国用2002字第02259号借款本金200万元并按借款合同约定及中国人民银行有关规定支付逾期利息、复利3、国有划拨土地使用权，宗地座落于南京雨花台区板桥镇三山村，地籍号：14-104-513-005，面积为76554.3㎡，土地使用证编号为宁雨国用2002字第02261号借款本金698万元并按借款合同约定及中国人民银行有关规定支付逾期利息、复利