安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1802民初3773号
原告（反诉被告）：陈菊兰，女，汉族，农民，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人：刘育萌，安徽明泉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘万兵，男，汉族，服务行业，住安徽省当涂县。
委托代理人：徐涛，安徽南宣律师事务所律师。
原告陈菊兰诉被告潘万兵房屋租赁合同纠纷及被告潘万兵反诉原告陈菊兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭审理了本案。原告陈菊兰的委托代理人刘育萌，被告潘万兵及其委托代理人徐涛到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称及答辩反诉称：2013年11月19日，原告与被告签订一份《租赁协议》。该协议约定“被告自愿承租原告位于宣城市原办公楼（现点金商务楼）第一、二两间一层门面房及二楼至五楼房屋。租赁期限：捌年，自2014年2月29日至2022年2月28日止。租金：2014年2月29日至2017年2月28日止，每年租金为因租房所产生的应缴房产税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、水利基金合计柒拾贰万贰仟肆佰元整。现第三年度即2015年11月17日的租金交付期已过。原告多次向被告催讨，均无结果。现请求判令：1、解除原、被告2013年11月19日所签订的《租赁协议》；2、被告腾让、返还租赁财产，即将位于宣城市原办公楼（现点金商务楼）第一、二两间一层门面房及二楼至五楼房屋返还给原告；3、被告支付自2016年2月29日至实际返还之日止按722400元/年标准计算的租金（其中自2016年2月29日至2016年7月29日的租金为300835元）；4、被告给付自2015年11月17日起至实际付清欠缴房租之日止第三租赁年度租赁费722400元按月利率2%计算的违约金；5、被告承担本案的诉讼费用。针对被告的反诉请求，原告认为双方签订的合同合法有效，被告至今占用原告的租赁房屋，其未缴纳第三年度的租赁费用，继续对原、被告所签合同的履行进行违约。至于反诉原告的经营损失属于其个人经营问题，与本案无关。即使合同效力终止，被告仍然要向原告支付房屋占有使用费，参照合同约定的标准。原告无返还被告房屋租赁费用的依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、原告居民身份证复印件1份，证明原告主体身份。
2、《租赁协议》复印件1份，证明被告租赁原告房屋及租赁协议中所约定给付租金及水电费的负担等内容。
3、2015年12月22日的《律师函》、快递单复印件各1份，证明原告通过快递的形式向被告催缴租金的事实。
4、2014年3月31日《摩指传奇足浴会所》消费小票1份，证明被告在2014年3月份就已经对外营业了。
5、2014年4月3日被告的工作人员徐小菊接收所租赁房屋办理消防手续全部资料的清单1份，证明原告已经将租赁房屋办理消防手续的材料交给了被告，且合同第五条约定由被告办理相关手续。
被告答辩及反诉称：2013年11月初，被告通过朋友欲租赁原告所有的宣城市区产。当月19日，原告通过案外人陈四琴与被告签订租赁协议。协议约定被告于每年11月17日支付下一个年度租金，租赁期从2014年2月29日计算。协议签订后，被告与潘小军等股东利用所租赁的房屋开设“宣城市摩指传奇足浴会所”。截止2014年6月，因原告未能向被告提供房产证，“宣城市摩指传奇足浴会所”无法通过消防验收。之后，被告通过其他渠道通过了消防验收，才正式开业。2014年年底至2015年年初，按照案外人陈四琴的指示，被告通过潘小军的银行账户转账、给付现金的方式，将两个年度的租金及押金2万元支付给陈龙琦和原告。即被告实际缴纳租金的期限为2014年2月29日起至2016年2月28日止。2015年10月，被告因经营不善及前期因原告无法提供房产证导致被告不能通过消防验收对外经营，使被告严重亏损，乃至无法继续经营。2015年10月份，被告已告知原告及陈四琴，不再续租该房屋，亦不再交纳第三年度租赁费。但原告（无法联系）及陈四琴不予理睬。2015年10月15日，被告退出该房屋。此外，租赁期间，被告从未见过原告本人，原告一直通过陈四琴与被告联系合同签订及履行事宜。被告在租赁期间，在租赁房屋内安装了48台空调，还有电梯等设施，装修装饰费用约400万元。综上所述，原告诉称的解除合同及解除合同产生的各项违约金及租赁费无法律依据，原告应当向被告返还实际收取被告尚未使用房屋期间的租金。现反诉请求：1、确认原、被告2013年11月19日签订《租赁协议》的效力于2015年12月17日终止；2、原告退还被告租金120400元（第二年度后两个月未使用租赁物，722400元÷12月×2月）；3、本案诉讼费由原告承担。
被告为抗辩原告的主张及支持自己的反诉请求，向本院递交了如下证据：
1、快递投递记录电脑打印单1份，证明原告寄出的《律师函》2016年1月4日被退回，没有被签收。
2、被告居民身份证复印件，陈四琴及原告陈菊兰户籍人口基本信息打印件各1份，证明原、被告主体身份及案外人陈四琴的身份信息。
3、《租赁协议》复印件1份，证明租赁协议第十一条约定房屋租赁费逾期交纳一个月，合同自然终止。
4、《劳动保障监察责令改正决定书》复印件1份、告知函拍摄照片打印件1份，证明：一、被告因经营不善拖欠工人工资不愿意继续租房；二、因联系不上原告，被告在案涉房屋门口张贴了不再续租的《告知函》，且于同日被告腾让了房屋。
5、短信截图打印件1份，（提供手机上短信记录核对）证明2015年10月因无法联系原告告知其已经退出房屋，又再次通过短信方式向案外人陈四琴告知其不再续租的事实。
6、光盘1份，证明被告就不再续租的情况在案外人陈龙琦其经营的场所向其说明了不再续租的情况。
经庭审质证，被告对原告所举证据1的“三性”无异议。对证据2的“三性”无异议，但认为该合同第十一条约定房屋逾期未交租赁费，租赁协议自然终止。对原告所举证据3中的《律师函》，认为快递单上没有被告的签收，说明被告并没有收到该《律师函》。该律师函反而证实了原告早在2015年11月至12月期间就已经知道被告不缴纳下一个年度的租赁费用。从原告所举证据4可以看出2014年3月31日被告进行了经营，但被消防部门查了，要求被告提供房产证，否则不可以经营。从原告所举证据5（接收清单）看出原告只提供了土地合同，没有提供房产证的复印件，且原告与消防支队就该案涉租赁房屋产权问题产生了纠纷，至今办理不了房产证。
原告对被告所举证据1，认为自己无法核对网上打印件的真实性，该证据的真实性请求法院核查。同时，该份证据能够说明：原告确实向被告的户籍地点投寄了催收房屋租赁费的信函，履行了催收房费的义务。原告的催收函无瑕疵，是按正常情况履行的。被告有无收到原告方不清楚。被告即使不缴纳租赁费用，不能当然地认为就是不继续租赁房屋及归还房屋。对被告所举证据2中被告的居民身份证无异议。对陈四琴身份信息的合法性持有异议，认为不是从户籍部门打印的，未加盖公安机关的印章，该信息的真实性无法核实。对原告的身份信息无异议。对被告所举证据3《租赁协议》签订的事实无异议，但认为不能达到被告的证明目的，不能当然地认为租赁费不交，协议就终止。对被告所举证据4中《劳动保障监察责令改正决定书》的真实性无异议，关联性有异议，认为也证明了2016年1月11日被告的经营依然在进行中，且受到了行政处罚，与被告说的相矛盾。认为被告所举证据4中《告知函》的“三性”无法确认，即使被告联系不到原告，也可以通过快递的形式告知相关情况。对被告所举证据5的“三性”不予认可，无法确定手机号的所有人是谁，即该信息的发信人、收信人谁。短信中的“陈四清”与被告所称案外人陈四琴是否是一个人不清楚。对证据6不予确认，其中无被告或其代理人身份出现，且说话人员是案外人，真实性无法核实。
根据证据的真实性、合法性、关联性，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告所举证据认证如下：
因被告对原告所举证据1、2的“三性”均无异议，本院对原告所举证据1、2均予以认定。因被告对原告所举证据3，即寄出《律师函》的行为不持异议，本院对原告寄出《律师函》的行为予以认定。因被告认为从原告所举证据4可以看出2014年3月31日进行了经营，本院对原告所举证据4予以认定。因被告对原告所举证据5的“三性”未提出异议，仅认为原告未提供房产证的复印件，本院对原告所举证据5予以认定。
因原告认为自己无法核对被告所举证据（网上打印件）的真实性，其真实性由法院核查。本院审查认为，该网上打印件显示快件的收取、送达、途径及日期与原告所举证据3中的快递单内容相互印证，且快递单上“收件人”处无人签收，故本院对被告所举证据1予以认定。因原告对被告所举证据2中被告的居民身份证及原告的身份信息无异议，本院对该部分证据予以认定。原告虽然对其中陈四琴的身份信息的合法性持有异议，认为真实性无法核实；本院审查认为该人口基本信息的内容、样式与原告的人口基本信息的内容、样式相仿，虽然未加盖户籍部门印章，但原告亦未举出相反的证据予以推翻，且原告诉讼中认可陈四琴参与了该租赁合同的签订及履行事宜，故本院对被告所举证据2中陈四琴的身份信息予以认定。因原告对被告所举证据3签订《租赁协议》的事实无异议，本院对被告所举证据3予以认定。因原告对被告所举证据4中《劳动保障监察责令改正决定书》的真实性无异议，关联性有异议，未对合法性提出异议，本院审查认为该份证据与本案具有关联性，本院对该份证据予以认定。因原告认为被告所举证据4中《告知函》的“三性”无法确认，即使被告联系不到原告，也可以通过快递的形式告知相关情况。本院审查认为该《告知函》张贴于涉案租赁房屋大门外墙壁，本院对该份证据予以认定。因原告对被告所举证据5的“三性”不予认可，认为无法确定该信息的发信人、收信人谁。短信中的“陈四清”与被告所称案外人陈四琴是否是一个人不清楚。本院审查认为被告提供了所发短信手机上短信记录的核对，被告持有该手机，该信息显示日期为“2月4日13：07”，该信息内容与原、被告庭审时所称陈四琴参与该租赁合同的签订、履行事宜相吻合，本院对该份证据予以认定。因原告对被告所举证据6不予确认，认为其中无被告或其代理人身份出现，且说话人员是案外人，真实性无法核实。本院审查认为该视频证据无被告或被告的代理人身份出现，与本案不具有关联性，本院对该份证据不予认定。
根据上述认定的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：
原告陈菊兰购买了宣城市区陵西路58号宣城消防支队原办公楼后，未能及时办理不动产所有权证。
2013年11月19日，原告陈菊兰口头委托案外人陈四琴及其亲属陈龙琦，与被告潘万兵就宣城市区陵西路58号宣城消防支队原办公楼的租赁事宜，进行了协商后，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），签订了一份《租赁协议》。
该协议第一条约定“租赁标的的位置：陵西路58号宣城消防支队原办公楼（现点金商务楼）自南向北第一、二两间一层门面房及二楼至五楼”。第二条约定“租赁期限：共捌年整，即自2014年2月29日至2022年2月28日止”。第三条约定“租金：2014年2月29日至2017年2月28日止每年租金为因租房所产生的应缴房产税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税、水利基金人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整之和。自2017年2月29日至2022年2月28日止每年租金为因租房所产生的应缴房产税……水利基金和以上一年度实际付给甲方的租金为基价的8%同比递增计算出的当年应付给甲方的租金部分之和”。
第四条付款方式约定“①甲方应缴的房产税……由乙方于每年2月28号前缴到宣州区地方税务局，乙方不再将与之同等金额的现金交付给甲方。地方税务局开具的票据均由乙方收执；②乙方在甲、乙双方签约时支付甲方租金人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整；第二年乙方于2014年11月17日付甲方租金人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整；第三年乙方于2015年11月17日付甲方租金人民币柒拾贰万贰仟肆佰元整；第四年乙方于2016年11月17日付甲方租金人民币柒拾捌万零壹佰玖拾贰元整……③乙方在甲乙双方签约时支付甲方押金人民币贰万元整，该款在乙方租赁到期不再续租及乙方搬离完物品结清所有水电费和房租后退还；若租赁期间因乙方原因提前退租，甲方有权不予退还”。
第十一条约定“乙方逾期交付租金的，除仍应及时足额补交外，须按日支付欠款总额千分之八的违约金，且视为自动放弃次年的续租权利。乙方应交租金逾期达一个月，此租赁合同自然终止，甲方可无条件收回租赁房，且乙方在合同终止的次日须搬离租赁房，不得刻意囤房。乙方若在租赁期满当日未搬离租赁房，乙方应按日租金的三倍（即当年度租金÷360×3）支付甲方自租赁期满次日起至实际搬离之日止租金”。合同还约定了装潢、优先购买权等内容。
合同签订后，被告给付押金2万元给原告，原告依约交付了租赁标的物给被告使用。被告取得该房屋使用权后，出资对该涉案房屋进行了装潢，开设“宣城市摩指传奇足浴会所”（法定代表人为潘小军）。
2014年3月，宣城市摩指传奇足浴会所开始营业。
2014年4月3日，原告通过案外人将办理消防许可证应由原告提供的11份材料，交予宣城市摩指传奇足浴会所的工作人员徐小菊，徐小菊在交付资料的清单上签名。该份清单载明“摩指传奇领取资料，办理相关手续”。
合同履行过程中，被告按照案外人陈四琴的口头要求，及时通过银行转账、给付现金等方式，给付了原告2014年2月29日起至2016年2月28日止两个年度的租金（部分租金打入陈龙琦的银行账户）。
2015年10月间，因被告经营不善，宣城市摩指传奇足浴会所开始处于歇业状态。
2015年10月17日，被告因联系不上原告，遂在该涉案房屋一楼大门上张贴一份《告知函》。内容为“陈菊兰：现就我方不再租赁使用陵西路58号点金商务楼事情，致函如下：我方决定不再租赁使用前述房产，相应的租赁协议即日起解除，我方在承租期间进行依附于房屋的装修，添置的电梯，空调等设备设施价值400余万元，现均无偿送给贵方。此外，我方租金已缴纳至2015年11月17日，我方多支付的租金和押金，请贵方核算欠缴的水、电费后及时退还给我方。特此函告潘万兵（电脑打印）”。
2015年11月17日，被告未能按照合同约定支付第三个租赁年度，即2016年2月29日至2017年2月28日的租金。
2015年12月23日，原告委托律师，向被告发出《律师函》，要求被告在接函后5日内给付所欠租金。该《律师函》未能及时送达给被告。
2016年1月11日，因员工到宣城市宣州区人力资源和社会保障局投诉宣城市摩指传奇足浴会所拖欠23位员工工资七万余元，该局作出宣州区人社监令字（2016）02号《劳动保障监察责令改正决定书》，要求宣城市摩指传奇足浴会所于2016年1月21日前全部支付拖欠的工资。
2016年2月4日，被告发送一份短信给陈四琴。内容为：“陈思清（四琴）你好，我是租你宣城陵西骆（路）58号消防支队原办公楼开摩指传奇的潘万兵，因为我签合同都是陈菊兰委托陈四清和我潘万兵办理的，2015年十月九号被公安已经查了，十月份我已经跟你们讲了房子不租了，叫你们把房子收回，今天我再和你们说下”。
陈四琴收到该短信后，未回复被告。被告未将其装潢添附的空调、电梯及其它设施搬离，未与原告办理所租赁房屋的返还手续。
2016年8月23日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告提起反诉。双方未能达成调解协议。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告委托他人与被告签订《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，被告因经营不善，导致宣城市摩指传奇足浴会所歇业，责任在于被告。
双方争议的焦点之一是该租赁合同是否已经解除的问题。首先，该合同第十一条约定“乙方应交租金逾期达一个月，此租赁合同自然终止”，约定了双方享有合同的解除权。其次，被告在宣城市摩指传奇足浴会所歇业后，因联系不上原告，在该租赁房屋大门上张贴一份《告知函》。该《告知函》从形式上看类似公告，但该租赁房屋大门并非公告的发布载体，其中内容亦无经过多少日视为送达的表述，故《告知函》未送达给原告，未产生法律效力。2016年2月4日，被告发送一份短信给陈四琴，明确表示“…房子不租了，叫你们把房子收回”。因陈四琴系原告口头委托与被告订立合同时的联系人、合同订立后收取租金的联系人，被告有理由相信陈四琴有代表原告的权利。该短信发出后，原告及陈四琴均未作出回复，亦未提出异议。根据法律规定，被告该解除合同的通知已送达并生效，该租赁合同于此时解除。故本院对原告要求解除该合同的诉讼请求不予支持，对被告关于确认双方2013年11月19日所签《租赁协议》的效力于2015年12月17日终止的反诉请求，亦不予支持。
双方争议的焦点之二是涉案房屋是否已经返还给原告的问题。该合同第十一条约定“…此租赁合同自然终止，甲方可无条件收回租赁房”，该约定对原告（甲方）的要求是“可以”，不是“必须”。相反，该条随后约定“且乙方在合同终止的次日须搬离租赁房，不得刻意囤房”。该部分约定对被告（乙方）的要求是“必须”，而不是“可以”。即该部分的约定是被告的义务。虽然被告张贴的未生效的《告知函》中言明“添置的电梯，空调等设备设施价值400余万元，现均无偿送给贵方”，该内容系被告重大资产的处置行为，属于单方的无偿赠予，但原告未作出愿意接受的意思表示，故该赠予行为未成立、生效。此外，被告虽然在发给陈四琴的短信中言明“叫你们把房子收回”，有愿意返还涉案房屋的意思表示，但由于其未及时将属于自己的空调、电梯等财产办理，未向原告移交所租赁房屋的钥匙，且亦未办理相关的提存手续，故该租赁房屋至今仍未返还给原告。根据法律规定，租赁合同解除后，被告应当及时返还租赁物。故本院对原告要求被告返还涉案房屋的请求，予以支持。
双方争议的焦点之三是被告是否应该给付原告2016年2月29日起的房屋租金及违约金的问题，即被告关于要求原告退还第二租赁年度后两个月未使用租赁物租金120400元的反诉请求是否应该得到支持的问题。如上所述，被告于2016年2月4日发送给案外人陈四琴短信通知送达后，原告与陈四琴均未提出异议，该租赁合同于短信通知送达解除。该租赁合同虽然已经解除，但被告未能及时返还所租赁的房屋，依照合同约定和法律规定，其仍应给付合同解除后占用所租赁房屋期间的使用费。被告已付租金的期限为2016年2月28日，故被告应从2016年2月29日起开始计算占用该房屋的使用费。至于该费用的数额，应按双方约定的每年租金722400元为标准进行计算。本院对原告的该项请求，予以支持。
该合同第十一条约定“乙方逾期交付租金的，除仍应及时足额补交外，须按日支付欠款总额千分之八的违约金”。双方约定了违约金的比例为每日千分之八，即月利率24%。因该租赁合同亦在2016年2月29日前解除，此后所支付的并非租赁费用，而是实际占有该涉案房屋的使用费，故该条关于违约金条款的约定已不具有法律效力。本院对原告要求给付2016年2月29日起逾期支付房屋租金违约金的诉讼请求，不予支持。被告要求原告退还第二年度后两个月未使用所租赁房屋租金120400元的反诉请求，不符法律规定，本院对被告的该项反诉请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告潘万兵于本判决生效后十日内返还位于宣城市办公楼自南向北第一、二两间一层门面房及二楼至五楼给原告陈菊兰。
二、被告潘万兵于本判决生效后十日内给付原告陈菊兰该涉案房屋自2016年2月29日起至实际返还之日止按每年722400元的标准，即每日1979.18元（722400元/365日）计算的房屋使用费。
三、驳回原告陈菊兰其他的诉讼请求。
四、驳回反诉原告潘万兵的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费7863元，反诉受理费1404元，合计9267元，由原告陈菊兰负担2001元，被告潘万兵负担7266元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 骆玉生
人民陪审员 徐成虎
人民陪审员 刘顺莲
二〇一七年十一月十日
书 记 员 王珍珍
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。
第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。