文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1505-1514、1655-1668号各案原告陈丹丹等（各案原告详细情况见附表）。各案原告共同委托代理人董全绒，广东晟典律师事务所律师。被告正兴隆房地产（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人黄敬舒，职务董事长。委托代理人蒋凤军，系该公司职员。委托代理人刘鑫，系该公司职员。原告陈丹丹等诉被告正兴隆房地产（深圳）有限公司（以下简称正兴隆公司）商品房预售合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，各案原告的委托代理人董全绒，被告正兴隆公司的委托代理人蒋凤军、刘鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。各案原告诉称，2012年，各案原告分别与被告签订《深圳市商品房买卖合同（预售）》，各案原告向被告购买位于深圳市龙华新区民治街道梅龙路西侧公馆一八六六房产。合同第九条交付时间和办法约定出卖人应该于2014年4月25日前将房地产交付给买受人，合同第三条房地产标的情况中约定房地产项目共用设施及附属配套设施见附件二，附件二中明确小区文化活动室建成并验收合格时间同竣工时间。附件五补充协议第十八条约定出卖人就房地产项目向买受人做如下告知：小区文化活动室、居委会位于C座裙楼二楼南侧，公馆一八六六花园南区东南角规划有门诊部及幼儿园。合同第十九条规划变更和设计变更中约定，已预售的房地产在建筑施工过程中不得随意变更原有规划和设计，如确需要变更的，分别按以下方式变更：项目共有部分，共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，出卖人需要征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，出卖人不按上述约定的条件擅自改变原有规划和设计的，买受人有权要求恢复原状或解除合同，出卖人应当按照合同第十二条的有关约定承担责任。合同签订后，各案原告付清房款并已收房，但是收房至今已经一年，合同约定的小区文化活动室位置由被告改变用途出租给中航健身会，门诊部的位置也由被告分租给美思学谷等商家。各案原告查规划图得知小区文化活动室面积为1,500平方米，门诊部面积为2,000平方米，被告擅自变更小区公用设施的用途出租谋利，既违反了双方签订的《深圳市商品房买卖合同（预售）》，也违反了相关法律法规，严重侵犯了各案原告的合法权益。为维护各案原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向各案原告支付违约金32,756元（违约金按每日万分之四的标准，以已付房款为本金，自2014年4月26日暂计至2014年6月14日，应计至小区活动室及门诊部恢复规划用途并交付各案原告时止）；二、被告恢复小区活动室及门诊部的规划用途并交付各案原告；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，各案原告明确其诉讼请求的依据为《深圳市商品房买卖合同（预售）》第三条、第十二条、第十九条的约定。被告正兴隆公司答辩称，被告不存在违反合同的行为，无需支付违约金。一、合同约定的配套实施已经在合同约定的期限之前竣工验收。二、案涉门诊部和文化活动室归被告所有，各案原告要求向业主交付，没有法律和合同依据。三、本案需要区分配套设施和共用设施，土地出让合同明确约定案涉的房产属于配套设施，不是共用设施。合同第十九条约定的是在建设过程中变更规划或设计的情形，而案涉房地产已经交付使用，不属于合同第十九条约定的情形，案涉房地产不属于共用设施，无需取得五分之四的业主同意。四、各案原告称案涉房地产已经让渡给业主，没有任何法律和合同依据。综上，请求驳回各案原告的诉讼请求。经审理查明：2008年8月19日，深圳市规划局做出深规许HQ-2008-0053号《深圳市建设用地规划许可证》，载明被告为用地单位，总用地面积为35,955.37平方米，总建筑面积不超过115,057平方米，其中商业13,000平方米、住宅98,057平方米、幼儿园2,000平方米、门诊部2,000平方米，准许办理相关手续。同日，深圳市规划局做出深规许HQ-2008-0054号《深圳市建设用地规划许可证》，载明被告为用地单位，总用地面积为41,839.94平方米，总建筑面积不超过112,967平方米，其中商业12,000平方米、住宅99,147平方米、小区文化活动室1,500平方米、居委会200平方米、垃圾收集站和公厕120平方米，准许办理相关手续。2009年7月13日，深圳市规划和国土资源委员会作为甲方（出让方）与作为乙方（受让方）的被告正兴隆公司签订了深地合字【2009】4015号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将面积为35,955.37平方米的A818-0416地块土地使用权出让给乙方，用途为居住用地，计入容积率总建筑面积不超过115,057平方米，其中商业13,000平方米、住宅98,057平方米、幼儿园2,000平方米、门诊部2,000平方米，并约定门诊部为本小区服务，可以整体转让，但不得改变用途；幼儿园免费提供使用，产权归政府。同日，深圳市规划和国土资源委员会作为甲方（出让方）与作为乙方（受让方）的被告正兴隆公司签订了深地合字【2009】4016号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将面积为41,839.94平方米的A818-0415地块土地使用权出让给乙方，用途为居住用地，计入容积率总建筑面积不超过112,967平方米，其中商业12,000平方米、住宅99,147平方米、小区文化活动室1,500平方米、居委会200平方米、垃圾收集站和公厕120平方米，并约定小区文化活动室为本小区服务，可以整体转让，但不得改变用途；居委会、垃圾收集站和公厕免费提供使用，产权归政府。2010年12月22日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深地名许字BA201000164号《深圳市建筑物命名批复书》，同意A818-0415、A818-416土地上的建筑物命名为“公馆一八六六花园”。各案原告作为买受人分别与作为出卖人的被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市龙华新区民治街道梅龙路西侧公馆一八六六项目商品房，用途为住宅（具体房号、总价款详见附表）。合同第三条约定了标的房地产情况，其中第四款约定本房地产项目公用设施及附属配套项目（见附件二）。合同第四条约定了建筑物区划内共有部分权利，建筑物区划内共有部分是指建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的共有部分，其中最后一项载明其他既不属于建筑专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施属于建筑物区划内的共有部分。合同第九条约定，被告应于2014年4月23日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）；出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人支付本房地产总价款1％的违约金给买受人，双方继续履行本合同，出卖人承诺在365日内交付该共用设施及附属配套项目。合同第十九条约定已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计，如确需变更的，项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，出卖人应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者；不同意变更的买受人有权自收到书面通知之日起15日做出解除合同的书面决定，买受人解除合同的，出卖人须在买受人通知解除合同之日起10日内退还买受人全部已付款并支付中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按房地产总价款的10％向买方支付违约金；买受人不解除合同的，双方按照合同继续履行处理；出卖人不按上述约定的条件擅自改变原有规划和设计的，买受人有权要求恢复原状或解除合同，出卖人应当按照合同第十二条的有关约定承担责任。合同附件二为《共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间》，载明小区文化活动室建成并验收合格时间同竣工验收时间，居委会建成并验收合格时间同竣工验收时间，垃圾收集站和公厕建成并验收合格时间同竣工验收时间。合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第四条对合同第九条、第十条、第十一条进行修订，约定买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙之日起5日内前来验收房屋，如有异议，应于验收期限届满当日一次性提出；如截至合同第九条约定的交付日买受人仍没有收到《入伙通知书》的，则以合同约定的交付截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应在上述时间内至房屋所在地办理交付手续并接受房屋，否则视为出卖人已按期交付房屋。出卖人取得本项目工程竣工验收备案回执，并提供本房地产竣工面积测绘报告、《房地产质量保证书》、和《房地产使用说明书》，视为本房地产符合交付标准和条件。附件五第五条对合同第十三条进行了补充约定，合同第十三条约定的共用设施与附属配套项目投入使用的具体时间由相关买受人或经营者确定。附件五第十一条约定将合同第十九条修改为，已预售的房地产在建筑施工过程中不得随意变更房地产的结构形式、户型、空间、尺寸和朝向；在不影响房地产的质量和使用功能的情况下，经规划部门和设计单位同意，出卖人有权对原有规划设计作局部调整，可不通知买受人；若该变更无需政府主管部门或设计单位同意的，则出卖人亦可不通知买受人；除买受人因设计变更而受到的直接损失外，出卖人不承担赔偿责任；政府或法律法规要求的变更，属于不可抗力，出卖人不承担违约责任。附件五第十八条约定公馆一八六六花园南区东南角规划有门诊部及幼儿园，垃圾收集站位于B座裙楼的1层商业车库南侧，物业管理用房位于G座裙楼一层与二层的夹层，小区文化活动室、居委会位于Ｃ座裙楼二层南侧，水泵房、变配电室相对集中位于半地下层及地下室的西侧，游泳池位于三层平台。合同签订后，各案原告付清了购房款。2013年5月29日，被告就公馆一八六六花园北区工程项目取得深圳市住房和建设局颁发的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年7月31日，案涉房地产项目取得深圳市规划和国土资源委员会出具的深规土建验LA-2013-0040号和LA-2013-0041号《深圳市建设工程规划验收合格证》。2013年8月30日，被告就公馆一八六六花园南区工程项目取得深圳市住房和建设局颁发的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年11月20日，被告取得深房地字第××号《房地产证》，被告系公馆一八六六花园（北区）裙楼0124号房地产权利人，建筑面积为1,531.24平方米，性质为市场商品房，用途为文化活动室，为小区服务，可以整体转让，不得改变功能。2013年12月2日，被告取得深房地字第××号《房地产证》，被告系公馆一八六六花园（南区）2栋半地下22号房地产权利人，建筑面积为1958.22平方米，性质为市场商品房，用途为门诊部。另查明，各案原告已经入伙（具体时间详见附表）。庭审中，原告称文化活动室由中航健身会使用，属于盈利性质，不符合规划用途；被告将门诊部物业沿街铺位全部出租给美思学谷等商户使用，半地下室部分处于控制状态。被告称案涉的门诊部物业分为两层，目前一楼处于空置状态，剩余部分因为没有进驻医疗机构，由被告临时使用；文化活动室由被告出租给中航健身会使用，符合规划用途。被告同时称卫生主管部门就医疗机构进驻的事项召开过几次会议，但案涉门诊部物业不具备卫生主管部门开设医疗机构的审批条件，很多业主也不同意，为挽回损失，被告在医疗机构进驻之前，将门诊部部分出租给案外人使用。上述事实，有当事人当庭陈述及经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）土地出让合同、建设用地规划许可证、建筑物命名批复书、照片、竣工验收备案回执、房地产证等证据在卷证实，本院予以认定。本院认为，各案原告分别与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为被告是否按照规划用途使用案涉文化活动室和门诊部物业，上述物业是否应当交付给各案原告，如被告没有按照规划用途使用上述物业是否应当向各案原告支付违约金，是否应当恢复规划用途。关于文化活动室和门诊部的归属及是否按规划用途进行使用。本院认为，根据第《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，规划主管部门和国土部门在规划许可证和土地出让合同中明确要求被告开发案涉商住项目时一并建设文化活动室和门诊部，该文化活动室和门诊部为案涉小区提供服务，可以整体转让，但不得改变用途。之后，被告按规划要求建设了文化活动室和门诊部，并取得了房地产证，被告系文化活动室和门诊部的权利人。案涉文化活动室和门诊部系案涉小区附属配套项目，但不属于公益或市政项目，也不属于建筑物区划内共有部分，其权利人为被告。被告可以转让上述物业，但不论使用人是谁，其均应按照上述物业的规划用途使用上述物业。被告将文化活动室出租给案外人做健身场所使用，系其作为权利人依法使用自有物业进行收益的正当行为，符合该房地产规划用途，并未违反法律或案涉合同约定。被告作为门诊部的权利人，其有权出租上述物业，但其将门诊部出租给非医疗机构使用，违反了该房地产规划用途，被告应恢复门诊部物业的规划用途。被告将门诊部物业腾空用于医疗机构将来进驻，即视为被告已经恢复门诊部物业的规划用途。至于医疗机构能否进驻，何时进驻，涉及案外医疗机构自身经营决策及相关行政主管部门的审批，非被告自身能力所能决定，本院亦无法在本案中做出处理。关于违约金。各案原告依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十九条主张被告变更文化活动室和门诊部物业的规划用途，要求被告按照买卖合同第十二条承担延期交房的违约金。对此，本院认为，案涉买卖合同第十九条约定的是指被告已预售的房地产在建筑工程施工中不得随意变更原有规划和设计，以及变更后的违约责任。案涉买卖合同附件五第十一条亦修改了买卖合同第十九条的约定，并约定除各案原告因设计变更而受到的直接损失外，被告不承担赔偿责任。本案中，没有证据显示被告在建设施工过程中变更了文化活动室和门诊部的规划或设计，各案原告在已入伙的情况下，依据合同关于建设施工过程中变更规划和设计及相应违约责任的合同条款，要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于文化活动室和门诊部是否应当交付给各案原告。本院认为，被告系文化活动室和门诊部的权利人，其有权按照规划功能自行使用上述物业或将上述物业交付给他人使用。各案原告主张上述物业系共用设施，属于业主共有，应当交付给各案原告，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告正兴隆房地产（深圳）有限公司应于判决生效后六十日内恢复深圳市龙华新区民治街道梅龙路西侧公馆一八六六花园（南区）2栋半地下22号房地产规划的门诊部用途；二、驳回各案原告的其他诉讼请求。各案案件受理费由被告负担50元，剩余均由各案原告负担，受理费各案原告均已预交（具体数额及分担详见附表）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平代理审判员  陈蕾仰人民陪审员  陈远霞二〇一五年十二月二十二日书 记 员  罗乐瑜书 记 员  张雪娜序号              案号              原告              房号（一八六六花园）              购房总价（元）              诉请      金额（元）              诉讼费（元）              入伙时间              被告负担诉讼费（元）              原告负担诉讼费（元）                  1              （2015）深宝法民三初字第1505号               陈丹丹              （北区）第1栋C座一单元15B              1,637,780               32,756               309              2014330              50              259                  2              （2015）深宝法民三初字第1506号              王粤斐              （北区）第1栋C座二单元11D              743,398               14,868               86              2014330              50              36                  3              （2015）深宝法民三初字第1507号              陈薇              （北区）第1栋C座二单元11C              1,588,667               31,773               297              2014330              50              247                  4              （2015）深宝法民三初字第1508号              王映              （南区）2栋B座2单元8A8B              2,634,126               52,683               559              2014630              50              509                  5              （2015）深宝法民三初字第1509号              庞贤锋              （南区）第2栋B座1单元14A              822,242               16,445               106              2014630              50              56                  6              （2015）深宝法民三初字第1510号              胡敏              （南区）第2栋B座2单元10E              2,095,923               41,919               424              2014630              50              374                  7              （2015）深宝法民三初字第1511号              张红艳刘大卫              （南区）第2栋A座2单元25E              1,959,146               39,183               390              2014630              50              340                  8              （2015）深宝法民三初字第1512号              何超              （南区）第2栋B座2单元8F              2,055,238               41,105               414              2014630              50              364                  9              （2015）深宝法民三初字第1513号              李娟              （南区）2栋B座1单元21A21B              2,802,933               56,058               601              2014630              50              551                  10              （2015）深宝法民三初字第1514号              雷秀宜              （南区）2栋B座2单元3A3B              2,645,813               52,916               561              2014630              50              511                  11              （2015）深宝法民三初字第1655号              周淑芬              （南区）第2栋F座15E              2,062,772               41,255               416              2014630              50              366                  12              （2015）深宝法民三初字第1656号              李艳              （南区）2栋B座2单元21E              2,194,030               43,881               449              2014630              50              399                  13              （2015）深宝法民三初字第1657号              周卫平              （南区）2栋D座1单元19C              2,045,427               40,909               411              2014630              50              361                  14              （2015）深宝法民三初字第1658号              钟雪芬              （南区）2栋B座2单元25C              1,838,417               36,768               360              2014630              50              310                  15              （2015）深宝法民三初字第1659号              徐莉              （南区）第2栋A座1单元26F              2,169,204               43,384               442              2014630              50              392                  16              （2015）深宝法民三初字第1660号              冯慧微              （南区）第2栋A座2单元24B              1,728,532               34,571               664              2014630              50              614                  17              （2015）深宝法民三初字第1661号              蔡轩生              （南区）2栋D座1单元17C17D              3,792,172               75,843               848              2014630              50              798                  18              （2015）深宝法民三初字第1662号              安艳萍              （南区）2栋A座2单元17E              1,921,138               38,423               380              2014630              50              330                  19              （2015）深宝法民三初字第1663号              王素英              （南区）2栋A座2单元11F              1,865,381               37,307               366              2014630              50              316                  20              （2015）深宝法民三初字第1664号              梁晓东韩炯              （南区）第2栋C座2单元20C              1,914,215               38,284               379              2014630              50              329                  21              （2015）深宝法民三初字第1665号              梁人健              （南区）第2栋C座2单元20D              898,660               17,973               125              2014630              50              75                  22              （2015）深宝法民三初字第1666号              张涛熊正英              （南区）第2栋C座2单元22B              1,733,128               34,663               333              2014630              50              283                  23              （2015）深宝法民三初字第1667号              刘玉叶              （北区）第1栋G座29E              1,842,213               36,844               361              2014330              50              311                  24              （2015）深宝法民三初字第1668号              郑耀华              （北区）第1栋C座1单元6A              1,392,931               27,859               248              2014330              50              198      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。