河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终122号
上诉人（原审被告）：赵淑华。
委托诉讼代理人：李银河，河北时音律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟金力。
被上诉人（原审原告）：李占品。
被上诉人（原审原告）：李亚。
二被上诉人的委托诉讼代理人：�晨宏，河北远曌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石家庄圣基房地产开发有限公司（以下简称圣基房地产公司），住所地石家庄市桥西区友谊南大街122号振头大厦。
法定代表人：鲍力军，该公司总经理。
上诉人赵淑华因与被上诉人李亚、李占品、圣基房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3756号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵淑华上诉请求：一、请求依法改判或撤销石家庄市鹿泉区人民法院2017年8月21日作出的（2016）冀0110民初3756号民事判决；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人所签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、一审判决认定事实错误，圣基公司不应为被上诉人李占品、李亚办理商品房登记过户手续。本案一审审理中，一审法院对于被上诉人李占品、李亚所签订《合同》、房款缴纳和房屋交付事实情况认定错误。1、被上诉人李占品、李亚所签订合同较大程度系伪造。2、被上诉人李占品、李亚提交的收据、销售不动产统一发票（自开）系伪造。3、圣基房地产公司没有向被上诉人李占品、李亚交付案涉商品房。
被上诉人李占品、李亚辩称：上诉人赵淑华提供的所谓商品房买卖合同之效力显然不能对抗被上诉人李亚、李占品的合同，上诉人陈述的买房过程自相矛盾，无论是价格还是购买过程，均不合常理，李占品、李亚与圣基公司签订的商品房买卖合同形式完备，内容准确，交房、入住、装修等与其他证据相印证，能够将全部待证事实完整统一，逻辑清楚，一审认定我方合同效力，并以此作为圣基公�应为我方办理不动产权证书的有效依据是正确的，一审判决应予以维持。
被上诉人石家庄圣基房地产开发有限公司未出庭进行答辩。
李占品、李亚向一审法院起诉请求：1、依法确认原告李占品、李亚与被告石家庄圣基房地产开发有限公司就西山翠屏公寓住宅楼2单元2502号房屋签订的《商品房买卖合同》有效。2、依法确认被告赵淑华与被告石家庄圣基房地产开发有限公司就西山翠屏公寓住宅楼2单元2502号房屋签订的《商品房买卖合同》无效。3、依法判令被告石家庄圣基房地产开发有限公司协助原告李占品、李亚办理西山翠屏公寓住宅楼2单元2502号房屋不动产权（所有权）登记手续。4、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实，2014年1月20日原告李占品、李亚与被告石家庄圣基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定，原告�买被告开发的位于鹿泉市房屋（现房）；建筑面积177.1平方米，单价为每平方米2873元，总房款508808元；关于产权登记的约定；出卖人应当在商品房交付使用后280日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同自双方签订之日起生效。石家庄圣基房地产开发有限公司鹿泉翠屏公寓项目部出具证明：李占品，1952年12月6日生，女，汉族，李亚，女1977年12月24日生，汉族，于2010年初从我项目部售楼处购买西山翠屏公寓（西城公馆）2单元2502室，与我项目部签订了认购协议，其首期款58万余元（与2501室混同缴纳）缴纳给了项目合作方河北省西山宾馆土地开发整理经营服务部，2010年10月从我项目部委托的前期物业公司石家庄市鹿泉区西山物业服务有限公司领取了钥匙，办理了交房手续，2013年年底，双方签订了正式的商品房买卖合同，补齐了全部购房�，认购协议收回。石家庄市鹿泉区西山物业服务有限公司出具证明：李占品，1952年12月6日生，女，汉族，李亚，女，1977年12月24日生，汉族，系我公司负责物业服务的西山翠屏公寓（西城公馆）2单元2502室的业主，其于2010年10月从我公司领取西山翠屏公寓（西山公馆）2单元2502室的钥匙，并办理了交房手续。原告对房屋进行了装修。原告并向一审法院提交了交纳购房款票据及交纳物业费票据。2015年6月12日，被告赵淑华与被告石家庄圣基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。合同约定，赵淑华购买石家庄圣基房地产开发有限公司开发的位于鹿泉市房屋；建筑面积177.1平方米，总房款500000元（未约定房屋单价）；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同自双方签订之日�生效。合同上盖有鹿泉市房地产交易管理所备案专用章。赵淑华向一审法院提交了交纳购房款票据。2016年11月，被告赵淑华与原告就本案双方持有的商品房买卖合同发生纠纷，协商未果。后被告赵淑华进入诉争的房屋（原告已装修）。
一审法院认为，原告与被告赵淑华均持有与被告石家庄圣基房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。对于合同效力的判断标准是合同是否是当事人真实意思表示及是否违反法律、行政法规的强制性规定。商品房买卖合同是否备案并非判断合同效力的标准。现双方提交的证据均不能否认对方合同的效力。但原告办理交房手续实际接受房屋、签订商品房买卖合同及履行合同时间均在被告赵淑华签订的房屋买卖合同之前，被告赵淑华与原告发生纠纷进入本案房屋前原告已对房屋进行了装修，故原告的权利应当优先得到保护。原告依照合同约定履行了自己的义务，房屋亦办理了交房手续，被告石家庄圣基房地产开发有限公司应当协助原告办理房屋的不动产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告李占品、李亚与被告石家庄圣基房地产开发有限公司签订的买卖西山翠屏公寓住宅楼1幢2单元2502号房屋的商品房买卖合同有效。二、被告石家庄圣基房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内协助原告与李占品、李亚办理西山翠屏公寓住宅楼1幢2单元2502号房屋的不动产权登记手续。三、驳回原告要求确认被告赵淑华与被告石家庄圣基房地产开发有限公司签订的买卖西山翠屏公寓住宅楼1幢2单元2502号房屋的商品房买�合同无效的诉讼请求。
二审中，上诉人提交了其已实际入住涉案房屋的照片、燃气缴费收据、2017年热费收款收据。被上诉人提交了两份证据，一、石家庄市公安局民警出警记录，载明：双方当事人从同一地方购买了同一处房子，民警告知到法院解决；二、河北省国资委培训中心出具的李占品、李亚购房情况的证明。对二审争议的其他事实认定如下：二审查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，被上诉人石家庄圣基房地产开发有限公司分别与上诉人赵淑华及被上诉人李占品、李亚所签订的《商品房买卖合同》均未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。数份房屋买卖合同均为合法有效，且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立前后等顺序确定权利保护顺位。上诉人赵淑华与被上诉人石家庄圣基房地产开发有限公司于2015年6月12日签订《商品房买卖合同》，当天通过银行转款的方式支付了全部购房款，并办理了预售登记备案手续。根据上诉人赵淑华二审提交的暖气、燃气交费收据、入住照片等证据，证明其已实际入住使用。被上诉人李占品、李亚所签订的《商品房买卖合同》虽早于上诉人赵淑华所签合同，但出具发票时间迟于赵淑华交款时间（2016年4月8日），且未提交相应支付购房款凭证。其二审提交的证据，亦不足以证实其支付购房款、实际入住涉案房屋的事实。综上，上诉人赵淑华的财产权利应优先得到保护，其主张不应为被上诉人李占品、李亚办理商品房登记过户手续的请求，于法有据，应予支持。被上诉人李占品、李亚与被上诉人石家庄圣基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但已无法继续履行，合同目的无法实现，被上诉人李占品、李亚作为无法取得房屋的买受人，可向被上诉人石家庄圣基房地产开发有限公司就赔偿问题另行主张权利。
综上所述，上诉人赵淑华的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3756号民事判决第一项、第三项；
二、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3756号民事判决第二项。
三、驳回李占品、李亚的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元、财产保全费3064元，合计3144元，由被上诉人石家庄圣基房地产开发有限公司负担。二审案件受理费80元，由被上诉人石家庄圣基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜瑞祥
审判员 赵增志
审判员 许毅鹏
二〇一八年三月七日
书记员 王 瑾