北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初306号
原告李梅，女，19xx年x月xx日出生。
委托代理人赵楠，北京尚勤律师事务所律师。
委托代理人王延钧（系李梅丈夫），男，1973年4月13日出生，北京市公安局干警，住北京市西城区。
被告于龙，男，19xx年x月xx日出生，职业不详。
第三人中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人朱加麟，总经理。
委托代理人郑彬，北京市海铭律师事务所律师。
委托代理人陈亚丽，北京市海铭律师事务所实习律师。
原告李梅与被告于龙、第三人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称：中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李梅的委托代理人赵楠、王延钧、第三人中信银行的委托代理人郑彬、陈亚丽到庭参加诉讼,被告于龙经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告李梅诉称：2012年12月29日，原、被告通过北京链家房地产经纪有限公司就被告所有的位于北京市大兴区xxx区x号地x号住宅楼xx层x单元xxxx号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及全部附件。合同第十条第（二）款约定：被告未能在补充协议规定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：“……原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金”。同日，原、被告签订《补充协议》，第二条第3款约定：“被告应在房屋产权证下发三个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。”另第四条第2款第（3）项约定：“被告逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。”近日经查，涉案房屋的房屋所有权证书已于2015年7月下发，登记地址位于北京市大兴区xxx街（二段）x号院x号楼x单元x层xxxx号，房屋产权证号为X京房权证兴字第1720**号。现被告手机关机，音讯全无，严重违反了合同约定的房屋产权转移登记手续及解除抵押登记手续之义务，系对原告合法权益的严重侵犯，故诉至法院，要求判令：1、被告于龙偿还第三人中信银行房屋按揭贷款并办理解除抵押手续；2、被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及全部附件，并办理房屋产权转移登记手续，将涉案房屋过户至原告名下；3、被告支付违约金46万元（按涉案房屋总价款的20%为标准）；4、被告支付逾期过户的违约金（按原告已付房款150万元为基数，按日万分之五即每日750元的标准，从2015年3月5日起至过户之日止）；5、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。
被告于龙未作答辩，亦未参加本院庭审。
第三人中信银行陈述：2011年9月30日，被告于龙向第三人申请了房屋按揭贷款，2014年10月30日房产证出证，2015年7月20日被告于龙与第三人完成房屋抵押登记手续。被告于龙从2015年11月30日开始逾期还款，经我行多次催要，均未能与其取得联系。截至到2016年4月18日，被告于龙欠款已达1332774.45元（包括欠款本金及罚息等相关费用）。因涉案房屋办理了抵押登记手续，原告的诉讼请求实现前应当先解决被告于龙与第三人之间的房屋按揭贷款的偿还及解押问题。
经审理查明：2012年12月29日，通过北京链家房地产经纪有限公司居间介绍，原告李梅（买受方，乙方）与被告于龙（出卖方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：原告李梅购买被告于龙所有的位于北京市大兴区xxx区x号地x号住宅楼xx层x单元xxxx号房屋，房屋价款230万元。合同第十条第（二）款约定：出卖方未能在补充协议规定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖方按照日计算向买受方支付全部已付房款万分之五的违约金。《补充协议》第二条第3款约定：甲方应在房屋产权证下发三个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；第四条第2款第（3）项约定：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
合同签订后，原告李梅依约定向被告于龙支付了定金5万元及房款145万元，剩余房款80万元尚未支付。
2011年，针对涉案房屋，被告于龙向第三人中信银行申请了房屋按揭贷款，并于2015年7月20日完成房屋抵押登记手续。在审理中，原告李梅提交书面意见，自愿代于龙向第三人中信银行偿还涉案房屋按揭贷款并办理房屋解押手续，并要求此笔款项从未付购房款中予以抵扣。
涉案房屋的房屋所有权证书已于2015年7月下发，登记地址为：北京市大兴区xxx街（二段）x号院x号楼x单元xx层xxxx号，房屋产权证号为X京房权证兴字第1720**号。
上述事实，有原告李梅提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、买卖双方房款交接单、买卖定金协议书及当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，原告李梅起诉后，被告于龙有应诉、答辩及举证、质证等相关权利，经本院依法传唤，被告于龙未到庭参加诉讼，视为其放弃上述权利，其应承担由此产生的不利后果。
原告李梅与被告于龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。被告于龙不履行合同约定义务，属于违约行为，应承担本案违约责任。
原告李梅自愿代被告于龙向第三人中信银行偿还房屋按揭贷款以消灭抵押权，且愿意将剩余购房款给付被告于龙，故对原告李梅要求被告于龙配合办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告李梅提出在替被告于龙向银行清偿债务消灭抵押权后，此笔款项应从未付购房款中予以抵扣，于法有据，本院不持异议；原告李梅替被告于龙向银行清偿的债务超出未付购房款部分的，待实际发生后，原告李梅可另行向于龙主张相关权利。
原告李梅要求被告于龙支付违约金46万元（按涉案房屋总价款的20%为标准）及逾期过户违约金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为30万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，被告于龙协助原告李梅到第三人中信银行股份有限公司总行营业部替被告于龙偿还北京市大兴区xxx街（二段）xx号院x号楼x单元xx层xxxx号房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准）并解除抵押权；
二、在本判决第一项履行完毕后十日内，原告李梅给付被告于龙剩余房款八十万元（原告李梅在本判决第一项中替被告于龙所偿还的债务直接从本项购房款中予以扣除）；
三、在原告李梅付清上述剩余房款（包括以本判决第二项中抵扣的方式）后十日内，被告于龙协助原告李梅到房地产行政主管部门办理被告于龙名下位于北京市大兴区xxx街（二段）xx号院x号楼x单元xx层xxxx号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告李梅名下；
四、被告于龙于本判决生效后十日内给付原告李梅违约金三十万元；
五、驳回原告李梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万五千二百元、保全费五千元、公告费二百六十元（合计三万零四百六十元），由被告于龙负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 解春燕
人民陪审员 秦冬爱
二〇一六年七月十四日
书 记 员 杨京爽