江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏民申3625号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：金立忠委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：戎林林，委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：南京金戎幼儿园。负责人：张华。委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：南京常宁房地产建设发展有限公司。法定代表人：吴伟良，该公司董事长。委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。再审申请人金立忠、戎林林、南京金戎幼儿园（以下简称金戎幼儿园）因与被申请人南京常宁房地产建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终10647号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金立忠、戎林林、金戎幼儿园申请再审称，1.《常宁青山湾幼儿园认购协议》（以下简称认购协议）、《常宁青山湾幼儿园购买事项的补充协议书》（以下简称补充协议）签订后，常宁公司未能依约在认购协议和补充协议生效后半年内办理涉案幼儿园房屋所有权证和土地使用权证，构成违约。金立忠、戎林林依据补充协议约定解除了认购协议，双方另行签订了《青山湾幼儿园租赁合同》（以下简称租赁合同），因此认购协议及补充协议对金立忠、戎林林不再具有法律约束力。2.租赁合同第七条第二款未明示具备买卖条件时，该租赁合同即失效或解除，该条款应认定为嵌套于租赁合同中关于买卖的要约邀请，而非租赁合同的解除条件，不足以影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定所附条件须为不确定的、将来可能发生的以及须为当事人约定的事实。即便租赁合同为附解除条件的合同，因常宁公司以出让方式合法取得土地使用权，必将会取得相应的土地使用权证书和房屋所有权证书，租赁合同中将这一法定的确定的事实�为解除条件，不符合法律规定，应视为未附解除条件。一、二审法院认定租赁合同失效，适用法律错误。3.中华人民共和国国土资源部《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）第六条第5项：托儿所、幼儿园的教学办公园内活动场所属于非营利性教育设施用地，也属于划拨用地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地转让应该按照国务院规定报政府审批。国家土地管理局令92第1号文《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条明确规定未经市、县人民政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地的使用者不得转让、出租、抵押土地使用权。经再审申请人向区国土部门相关人员咨询得知，教育用地转让须有国资办和教育部门的明确意见并报区政府同意，目前当地没有一家幼儿园转让成功，涉案土地不具备转让条�。涉案幼儿园不能办理贷款、抵押，亦即不能买卖。一二审法院认定本案买卖条件具备，认定事实不清。4.金戎幼儿园于2017年9月18日取得的《民办学校办学许可证》尚在有效期限内，在同一地块不可能另行办理其他幼儿园的办学许可证，因此后续幼儿园无法办理办学许可证，二审判决无法执行。综上，金立忠、戎林林、金戎幼儿园依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请本案再审。常宁公司提交意见称，1.案涉土地是出让土地，并非划拨用地。租赁合同是附条件的买卖合同，在确定案涉幼儿园资产不在无偿移交区政府的范围以及区教育部门不采取按成本造价收购的方式取得幼儿园资产的情况下，江宁区政府国有资产监督管理办公室批复（江宁国资[2014]67号）才同意常宁公司处置该幼儿园资产。因此本案不存在涉案�儿园不能转让的情形，租赁合同所附的买卖条件已经具备。2.双方并未解除买卖关系，而是以租赁形式进行变通，双方真实意思是买卖而非租赁。租赁合同第七条第二款明确约定具备买卖条件时双方应按照之前谈定的购买价1500万元进行买卖，并且约定了之前所交的房屋租金全部充当购房款。买卖条件具备后，租赁合同即失效。常宁公司从2015年开始至今，多次向金立忠、戎林林发函，按照原先的1500万元购买涉案幼儿园，但金立忠、戎林林仍不同意购买。3.涉案幼儿园具备买卖及过户的条件。二审判决生效后，常宁公司已经将幼儿园土地使用权及房屋所有权另行出售他人并已经办理了产权登记。综上，请求驳回金立忠、戎林林、金戎幼儿园的再审申请。再审审查过程中，金立忠、戎林林、金戎幼儿园提交几份证据主张为新证据：1.金立忠、戎林林、金戎幼儿�委托诉讼代理人仇星微信截屏记录，发件人为孙誉瑄，内容为：如果是以前出让给开发商的，现在转让必须要国资办和教育局的明确意见，同时报区政府同意。目前江宁好像没有一家幼儿园转让成功的，就是来国土办正规手续的没有。金立忠、戎林林、金戎幼儿园主张发件人为江宁区国土局的工作人员，微信内容系其对涉案幼儿园能否办理转让手续的回复，以此证实涉案幼儿园不能转让；2.2017年9月18日区教育局颁发的金戎幼儿园《民办学校办学许可证》，所载地址即为本案中的宏运大道4618号青山湾小区，用以证明涉案土地上已经办理办学许可证，其他幼儿园无法办理相关证件；3.金戎幼儿园取得省、市优质幼儿园等荣誉的照片，用以证实金戎幼儿园的办学质量。经质证，常宁公司对上述证据证明目的不予认可，认为幼儿园土地及房产具备转让条件。本院经审查认为，金立忠、戎林林与常宁公司签订认购协议及补充协议时，涉案幼儿园尚未办理土地使用权证及房屋所有权证。补充协议约定了自认购协议生效之日起半年内（含半年），常宁公司不能为金立忠、戎林林办理所售幼儿园的产权证和土地证，金立忠、戎林林对认购协议有选择权，方式一为解除认购协议，返还幼儿园并无需支付租金，方式二为解除认购协议，并对幼儿园的房屋、场地等设施有优先租赁权。此后常宁公司未能依约办理相关的证件。双方于2013年1月1日签订租赁合同，对租赁期限及费用进行了明确的约定。该租赁合同意思表示清楚确定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。租赁合同第七条第二款约定，若此幼儿园相关手续具备买卖时，双方应按照之前谈定的购买价计1500万元整进行买卖。双方约定了买卖标的、价款，对买卖�宜的主要事项作出了明确约定，从措辞看亦是强调双方均应按此履行，故该约定应为双方达成的买卖合意，而非仅是一方就买卖事宜发出的要约邀请。从租赁合同签订的背景及目的看，双方原存在买卖关系，后因无法按约办理相关证件，转为租赁关系，但仍在租赁合同中确定了买卖事宜，标的、价款等主要内容亦与原先的认购协议及补充协议一致。因此，该租赁合同并非仅双方的租赁关系，而是包含了买卖事项的约定。实际履行过程中，金立忠、戎林林缴纳了100万元房款，在认购协议及补充协议解除后，常宁公司并未退回该房款，金立忠、戎林林也未依照租赁合同约定缴纳入园保证金以及租金，双方亦未对该100万元是否转为租金另行作出约定。因此，双方签订租赁合同的目的应为在具备买卖条件时即继续成立买卖合同关系。一审中，金立忠、戎林林及金戎幼儿园�表示在常宁公司通知该房屋具备买卖条件时其一直表示同意以1500万元购买，但双方就付款方式发生分歧，其亦未否认租赁合同关于买卖事项约定的效力。江宁区政府国有资产监督管理办公室的批复文件明确该幼儿园可以由常宁公司自行处置，至2015年12月17日，常宁公司已取得青山湾幼儿园的土地使用权证及房屋所有权证，该幼儿园买卖的条件已经具备。金立忠、戎林林、金戎幼儿园主张该幼儿园土地属于划拨用地而不能转让，与事实不符，其以自行咨询国土部门工作人员的内容否认该幼儿园具备转让条件，但未提供该单位出具的书证，仅凭相关工作人员的回复不足以推翻上述书证。对其要求调查二审判决作出后常宁公司另行出售涉案幼儿园这一事实的真实性，本院不予支持。金立忠、戎林林、金戎幼儿园再审审查中提交的办学许可证、照片等证据，不足�推翻涉案幼儿园能否转让的认定。金立忠、戎林林未依约支付房款，且经催告后仍不支付，常宁公司请求确认该租赁合同失效，具有事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回金立忠、戎林林、南京金戎幼儿园的再审申请。审判长 张 娅审判员 丁 益审判员 吴 艳二〇一七年十二月十五日书记员 白金凤