福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终134号
上诉人（原审原告）：洪志源，男，1994年12月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：陈江勇，龙岩市民商法律服务所法律服务工作者。
上诉人（原审被告）：陈桂花，女，1968年6月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：余灵燕，福建岩风律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈方义，福建岩风律师事务所实习律师。
上诉人洪志源因与被上诉人陈桂花房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪志源的委托诉讼代理人陈江勇，被上诉人陈桂花的委托诉讼代理人余灵燕、陈方义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪志源上诉请求：依法撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初3760号民事判决，依法支持洪志源一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由陈桂花负担。事实和理由：洪志源承租陈桂花所有的位于龙岩市新罗区西陂镇房屋一套，承租时间从2015年农历10月25日起至2016年农历10月25日止，月租金为600元。合同签订后，洪志源一次性支付陈桂花一年的租金7200元及租房押金1200元，合计8400元，并于当天购买了床铺、被子、热水器、桌椅、液化气罐、炉子等生活用品共计6880元。洪志源在所租的房屋居住了一个月，后因临近春节回家过年。2016年4月17日（公历），洪志源听说陈桂花将其所租的房屋转租他人，房内物品不知去向，遂委托詹镇权向当地派出所报警处理此事，并打电话给陈桂花进行交涉，要求陈桂花按合同约定履行或退还租金、押金。2016年5月2日（公历），洪志源从泉州到龙岩向陈桂花主张权利。陈桂花趁洪志源回乡期间将房屋转租他人，擅自解除双方签订的租赁合同，其行为严重损害洪志源的合法权益。一审判决认定事实错误，本案应依法改判。
陈桂花辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回洪志源上诉、维持原判。
洪志源向一审法院起诉请求：1.判令陈桂花返还洪志源房租7200元；2.判令陈桂花返还洪志源租房押金1200元；3.判令陈桂花赔偿洪志源购置的生活用品费用共计6880元。
一审法院认定事实：2015年农历10月25日（公历12月6日），陈桂花（甲方）与洪志源（乙方）签订了一份《租房屋合同》，合同约定乙方承租甲方所有的位于龙岩市新罗区西陂镇的房屋，租赁期限1年即自2015年农历10月25日起至2016年农历10月25日止，月租金为600元，每年一次性交清7200元，押金1200元；房屋租金于每个季度的第一个月提前10天交清，水电费每月交一次，如超过3天未交租金视为违约，甲方有权将屋内所有东西按垃圾清理掉等内容。合同签订后，洪志源支付陈桂花租金7200元及房屋押金1200元，合计8400元。洪志源在承租的房屋里住了一个月，后因临近春节回家过年。2016年4月17日（公历），洪志源听说陈桂花将其承租的房屋转租他人，房内物品不知去向，于是委托詹镇权向龙岩市公安局新罗分局西陂派出所报警。西陂派出所民警曾纪端、郑瑞出警到达现场了解，对双方进行劝解，双方表示会自行协商处理。本院向龙岩市公安局新罗分局西陂派出所调查收集曾纪端、郑瑞的出警笔录，但该所未制作相关笔录。诉讼中，一审法院到出租场所作现场勘察，经双方代理人和经办人多次敲门，承租房无人开门。
一审法院认为，陈桂花与洪志源于2015年农历10月25日签订的《租房屋合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同双方已实际履行，洪志源一次性支付陈桂花租金7200元、押金1200元；陈桂花已将位于龙岩市新罗区西陂镇的房屋交付给洪志源居住使用。该租赁合同对双方均有法律拘束力，双方均应按该租赁合同的约定履行各自应承担的义务。洪志源主张陈桂花将其承租的房屋转租他人，房内物品不知去向，但未提供充分的证据证明，不予采信。洪志源诉请陈桂花返还其租金7200元，赔偿其房内物品6880元，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，判决：驳回洪志源的诉讼请求。案件受理费182元，由洪志源负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，洪志源认为，西陂派出所接警单警情反馈明确载明报案人房东因将房子转租产生纠纷，其是收到判决书后与一审法院法官去出租场所，且陈桂花未同去，对其余事实，无异议。陈桂花认为詹镇权报警是以承租人身份报警非一审认定的委托人，对其余事实，无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以认定。
本院认为，本案双方当事人争议为讼争房屋哪方存在转租违约事由。洪志源主张陈桂花转租违约，提交了西陂派出所出警接警单、2016年5月2日其主张权利时录制的视听资料、租赁场所有他人入住所拍照片及案外人詹镇权（××）出庭陈述等证据，以证实陈桂花存在转租事实。陈桂花辩称系洪志源转租给案外人詹镇权，提交了2016年4月14日其与詹镇权通话记录单予以证实。双方对此争议各执一词，且均无强有力的直接证据查证该争议事实，使争议事实处于真伪不明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定，本案洪志源所举证据可形成比较完整的证据链支撑其主张。观之，陈桂花仅为单方陈述，其所举通话记录并未有詹镇权明确承认其转租诉争租赁房屋的意思表示，且詹镇权一审出庭陈述亦否认其有转租事实。从常理而言，洪志源作为完全民事行为能力人，当其合法权益受到侵害时，其积极主张权益保护是人之常理，当其从詹镇权处获知其所租赁房屋存在别人租赁时，其委托詹镇权于2016年4月17日向龙岩市新罗区西陂派出所报警，警情反馈如实记载詹镇权报警因为房东将房屋转租产生纠纷，陈桂花亦到场调处，经出警民警劝解，陈桂花、詹镇权表示会自行协商处理。后洪志源、詹镇权于2016年5月2日又到出租场所主张权利并拍摄视频，该视频显示双方对如何退租产生分歧。同时，陈桂花对视频里所拍“侵权人”又辩称系其叫人帮忙看房子，与其庭审陈述詹镇权转租的抗辩明显前后矛盾。如若陈桂花所述詹镇权转租为实，则洪志源、詹镇权及视频里的“侵权人”属一并合谋，这与案涉各方当事人在纠纷中的不同表现显然是冲突和矛盾的。陈桂花的辩称无证据证实，且不符常理。就本案而言，洪志源所举证据属于优势证据，与待证事实具有高度盖然性，其主张陈桂花存在转租的事实可以认定。
陈桂花违约在先，在洪志源租赁期间无法确保讼争租赁房屋符合双方约定的用途，致使洪志源租赁目的无法实现，其应将纠纷产生后的租金予以返还。涉案《租房屋合同》的终止时间应以洪志源主张陈桂花存在违约的时间即2016年5月2日为租赁合同终止时间。从双方签订《租房屋合同》2015年12月6日起至2016年5月2日，洪志源实际租赁为4个月26天，按双方约定租金每月600元、租期一年计，洪志源应付租金2913元（600×4+7200÷365×26≈2913），从已付租金7200元抵扣后，陈桂花应返还洪志源租金4287元。至本案诉讼，诉争租赁房屋已过租期，陈桂花理应将押金1200元予以退还。洪志源诉请要求陈桂花赔偿其购置的生活用品6880元，但未提供证据证实该物品的去向系陈桂花所为，其该项诉请，不予支持。
综上所述，洪志源的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初3760号民事判决；
二、陈桂花应于本判决生效之日起十日内返还洪志源租金4287元；
三、陈桂花应于本判决生效之日起十日内退还洪志源押金1200元；
四、驳回洪志源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费182元，由洪志源负担50元，由陈桂花负担132元。一审案件受理费182元，由洪志源负担50元，由陈桂花负担132元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖松福
代理审判员 刘瑞春
代理审判员 刘晓南
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 张 琪
附注：
主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。