黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑10民初26号原告（案外人）：王忠恕，男，1960年11月4日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。被告（申请执行人）：ＸＸ满，男，1949年4月10日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。第三人（被执行人）：牡丹江世豪房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：冯庆恩，董事长。委托诉讼代理人：尹宪志，男，该公司工作人员。原告王忠恕与被告ＸＸ满、第三人牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王忠恕的委托诉讼代理人谭凯焕、被告ＸＸ满的委托诉讼代理人张凤锦、第三人世豪公司的委托诉讼代理人尹宪志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王忠恕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令停止对牡丹江市东安区天豪花园小区案涉房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月26日，王忠恕收到牡丹江市中级人民法院送达的（2018）黑10执异6号执行裁定，认为牡丹江市中级人民法院驳回王忠恕提出的执行异议申请，缺乏事实及法律依据。2010年11月10日，王忠恕与第三人世豪公司签订《世豪领秀内部认购书》，确定王忠恕购买世豪公司开发的牡丹江市东安区天豪花园小区一套房屋。后王忠恕又与世豪公司协商，将该房屋调换至天豪花园小区案涉房屋。王忠恕于2010年11月29日交付购房款79万元。世豪公司交付案涉房屋后王忠恕入住。王忠恕对诉争房屋具有排除阻却人民法院强制执行的合法权益。王忠恕与世豪公司签订的《世豪领秀内部认购书》及双方同意调换房屋是双方当事人的真实意思表示。该认购书及调换房屋没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方具有约束力。王忠恕交付了案涉房屋的购房款，世豪公司向其出具收取购房款的收据，即负有向王忠恕交付案涉房屋，办理房屋权属登记等义务。牡丹江仲裁委员会作出的牡仲裁字（2012）第30号裁决书，确认ＸＸ满与世豪公司形成合作开发民事法律关系，并确认合作双方签订的协议书合法有效。该裁决书主文第三项载明：将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给ＸＸ满，不足部分10348005元以1628片现有房源确定给ＸＸ满，1628片无房源时，以世豪公司其他财产给付ＸＸ满。该裁决书并未明确将案涉房屋的所有权确认归ＸＸ满所有，该裁决为给付之诉，该裁决主文不能产生物权变动的效力。案涉房地产项目系ＸＸ满与世豪公司合作开发，双方的合作开发法律关系属于内部法律关系，案涉房地产项目对外表现的建设单位为世豪公司，即世豪公司为原始取得的房屋所有权人。案涉房屋对外合法的销售主体为世豪公司。ＸＸ满与世豪公司作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发主体，均负有向购房人王忠恕交付房屋的义务。因此，王忠恕对案涉房屋所享有的物权请求权，能够阻却ＸＸ满与世豪公司因分配合作利润而对案涉房屋的强制执行。综上所述，王忠恕的诉讼请求具有事实依据，符合法律规定，应予支持。请求人民法院判令停止对牡丹江市东安区天豪花园小区案涉房屋的执行。被告ＸＸ满辩称，王忠恕的诉讼请求不应得到支持。1.牡丹江仲裁委员会作出的牡仲裁字（2012）第30号裁决，已将涉案房屋裁决给ＸＸ满。2.王忠恕所述事实是虚假的，世豪公司在申请撤销仲裁裁决时，向牡丹江市中级人民法院提供的房源认定书中的认定人是于华民而不是王忠恕。王忠恕无论在主体资格上，还是案件事实上均没有资格阻却执行。第三人世豪公司述称，王忠恕持有世豪公司出具的购房手续和其他票据，世豪公司认可，可以证明其购房的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告王忠恕证据一、牡丹江市中级人民法院（2018）黑10执异6号《执行裁定书》。证据二、《世豪领秀内部认购书》、购房款收据。证据三、入户联单、物业证明、装修合同、收据、照片。证据四、物业公司收据三张、用水票据一张、供热费票据两张。意在证明：2010年11月10日，王忠恕与世豪公司签订《世豪领秀内部认购书》，购买牡丹江市东安区天豪花园小区一套房屋。后经协商将该房屋调换至天豪花园小区案涉房屋。王忠恕于2010年11月29日交付购房款，世豪公司开具购房款79万元收据一份。世豪公司于2012年6月2日向王忠恕交付案涉房屋，王忠恕现已实际入住并交付各项生活费用。被告ＸＸ满质证意见为，对证据一的真实性无异议，但执行裁定的认定内容不能作为认定本案案件事实的依据。对证据二的形式要件和证明问题均有异议。该认购书与其他案件房源认购书形式上不一致，仅标明原房屋更换为0614XX室，没有更换房屋的日期和负责人签名。0614XX房屋于2012年1月14日被世豪公司出售给于华民，该更换的内容没有证据证明具体时间。同时该房屋金额为79万元，王忠恕应提供付款凭证。对证据三中的入户联单、物业证明形式要件和证明问题均有异议。涉案房屋所在小区工程是2013年4月15日由牡丹江市建工集团有限公司主体完工后，交付给世豪公司。入住联办单中描述的2012年6月2日办理完全错误。该联办单中备注部分标明先入户后结算，进而说明世豪公司为其出具的79万元收据是虚假的。因该小区整体工程是2013年4月15日交付，物业站出具的王忠恕自2012年8月入住错误。对证据三的装修合同和收据的形式要件和证明问题均有异议。合同日期是2012年6月3日，该时间小区整体主体建筑没有竣工，不可能出现2012年入住进行装修的事实。照片无法证明是王忠恕的房屋和入住时间，不能证明其对该房屋具有物权。对证据四的形式要件无异议，对证明问题有异议。只能证明王忠恕在房屋居住时发生的费用，不能代表其拥有物权。第三人世豪公司对上述四组证据的形式要件和证明问题均无异议。本院认证认为，证据一、二、三、四，能够证明2010年11月10日，王忠恕与世豪公司签订《世豪领秀内部认购书》，购买牡丹江市东安区天豪花园小区一套房屋，后经协商将该房屋调换至案涉房屋即天豪花园小区案涉房屋。世豪公司于2010年11月29日为王忠恕开具购房款79万元收据一份。世豪公司向王忠恕交付案涉房屋，王忠恕现已实际入住并交付各项生活费用，故对上述证据予以采信。2.ＸＸ满证据一，牡丹江市仲裁委裁决的牡仲裁字（2012）第30号裁决书。证据二，2010年5月30日世豪公司与案外人于华民签订的房源认定书。证据三，2016年5月9日牡丹江市公安局先锋分局对世豪公司工作人员郭晓霖所作的询问笔录。意在证明：ＸＸ满与世豪公司因开发1628片产生争议，经牡丹江仲裁委员会仲裁裁决，将包括涉案房屋在内的32户房屋裁决给ＸＸ满。在2012年1月14日之后，王忠恕对该房屋不具有任何权利。认定书中的房屋价款为832651元，与王忠恕提供的认购书中价格一致，但世豪公司给王忠恕出具的收据是79万元，王忠恕没有出示给付凭证。其提供的入户联办单中已经表明先入住后结算，说明其认购书调换是虚假的。因世豪公司原法人冯庆恩怕诉讼失败后把房产交给ＸＸ满，故将房源认定书的签订时间全部调整到法院采取财产保全措施之前，证明王忠恕提供的房源认定书是不真实的。原告王忠恕质证意见为，对证据一的形式要件无异议。牡仲裁字（2012）第30号裁决书不能产生物权变动的效力。ＸＸ满与世豪公司的合作开发法律关系，属于双方的内部法律关系，作为合作开发主体，均负有向购房人交付房屋的义务。对证据二的形式要件无异议，对证明问题有异议。该房源认定协议书真实性不清楚，即便真实存在，也是世豪公司因诉讼为阻却人民法院执行而提供，从2012年1月14日至今于华民从未就案涉房屋主张过权利，且该房屋是王忠恕实际占有。ＸＸ满未举示于华民实际交付房款的证据。对证据三的形式要件无异议，对证明问题有异议。郭晓霖询问笔录记载其经手的更改房主姓名的协议书有两三份，但不包括案涉房屋。该笔录的内容真实性不清楚，不能阻却王忠恕作为购买人与世豪公司签订房屋认购协议并支付房屋价款，且实际入住的事实。世豪公司对证据一的形式要件无异议，仲裁裁决书是生效的文书，世豪公司保留申诉的权利，在生效阶段暂时认可。对证据二的形式要件无异议，对证明问题有异议。据世豪公司所知房子卖给了王忠恕。对证据三的形式要件及证明问题均无异议。向郭晓霖询问过此事，郭晓霖亦予以认可，世豪公司尊重这一事实。本院认证认为，对证据一、二、三的形式要件予以确认。证据一可以证明经牡丹江仲裁委员会仲裁，将包括涉案房屋在内的32户房屋作为利润分成裁决给ＸＸ满的事实，对该事实予以采信。证据二的房源认定协议书无购房收据等证据佐证，不能证明案外人于华民购买涉案房屋并交纳房款的事实，故对该证据不予采信。证据三的笔录中世豪公司工作人员郭晓霖陈述修改房源认购协议书签订时间的问题，但未明确是否修改了涉案房屋的认购时间，故该证据与本案不具有关联性，对该证据不予采信。根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2010年11月10日，原告王忠恕（认购方）与第三人世豪公司签订《世豪领秀内部认购书》，约定王忠恕认购天豪花园小区一套房屋，定价837367元，认购价795499元，优惠原因：9.5折。王忠恕在该协议中认购方处签字，世豪公司在出售方处加盖印章，置业顾问处签名为孔慧。该认购书右侧空白处手写“换成061402，140.96㎡”，该手写体处加盖世豪公司印章。2010年11月19日，世豪公司出具了交款单位为王忠恕，金额柒拾玖万元整，收款事由为天豪二期一套房屋收据一张。收据右侧空白处手写添加“换成06140XX”，并在修改处加盖世豪公司财务专用章。王忠恕交纳了案涉房屋自2014年4月18日至2018年12月31日期间的物业费、电梯费，2016年-2018年的供热费，并对案涉房屋进行了装修。ＸＸ满根据其与世豪公司签订的仲裁协议，于2012年7月30日向牡丹江仲裁委员会提交仲裁申请，牡丹江仲裁委员会2012年7月30日受理后，ＸＸ满于2012年9月13日在仲裁程序中提出财产保全申请，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9号民事裁定，查封世豪公司位于1628片天豪花园二期包括涉案房屋在内的共计46户住宅，总面积为5339.07平方米的房屋。2014年9月2日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9-12号民事裁定，继续查封世豪公司位于1628片天豪花园二期包括涉案房屋在内的共计32户房屋。2014年12月19日，牡丹江仲裁委员会作出牡仲裁字（2012）第30号裁决书，裁决将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。2015年1月4日，ＸＸ满依据该仲裁裁决向牡丹江市中级人民法院申请执行。在执行过程中，王忠恕对涉案房屋提出书面异议。牡丹江市中级人民法院于2018年1月25日作出（2018）黑10执异6号执行裁定，驳回王忠恕的异议请求。另查明，案外人于华民（乙方）与世豪公司（甲方）于2012年1月14日签订房源认定协议书，约定购房人于华民认购世豪公司开发建设的天豪花园小区二期案涉房屋面积为140.96平方米的房屋，每平方米认购价格5907元，总价格为捌拾叁万贰仟陆佰伍拾壹元，付款方式采取一次性方式付款。世豪公司在协议中甲方及法人处加盖该公司的合同专用章及法定代表人冯庆恩的名章，乙方签字处为空白。再查明，2016年5月9日，牡丹江市公安局先锋分局对世豪公司工作人员郭晓霖所作的询问笔录中陈述，世豪公司原法定代表人冯庆恩怕官司输后要把房产交付给ＸＸ满，将住户找到办公室，让郭晓霖将住户手中的房源认定协议书的时间住前更改过二、三份，时间更改为2011年，更改后的时间是法院保全之前，具体更改协议书的房主姓名记不起来了，只记得经手改过二、三份。本院认为，本案的争议焦点为：原告王忠恕对案涉的牡丹江市东安区天豪花园小区案涉房屋享有的权利能否阻却强制执行。本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，或通过诉讼对抗执行标的物的强制执行。本案的关键问题在于王忠恕购买案涉房屋的事实能否阻却强制执行。首先，王忠恕与世豪公司签订的《世豪领秀内部认购书》是双方当事人的真实意思表示，王忠恕已履行交纳购房款等合同义务，经双方协商一致将原认购房屋变更为案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该《认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。该《认购书》没有违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，对双方具有约束力。王忠恕交付涉案房屋的购房款，世豪公司为其出具了收取购房款的收据。世豪公司负有向王忠恕交付案涉房屋、办理房屋权属登记等义务。其次，牡丹江仲裁委员会作出的牡仲裁字（2012）第30号裁决书已确认ＸＸ满与世豪公司形成合作开发民事法律关系，并确认合作双方签订的协议书合法有效。该裁决书主文第三项载明：“将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。不足部分10348005元以1628片现有房源确定给ＸＸ满，1628片无房源时，以世豪公司其他财产给付ＸＸ满。”该裁决书并未明确将案涉房屋的所有权确认归ＸＸ满所有，该裁决为给付之诉，该裁决主文不能产生物权变动的效力。案涉房地产项目虽系ＸＸ满与世豪公司合作开发，但ＸＸ满与世豪公司的合作开发法律关系，系其双方内部法律关系，案涉房地产项目对外表现的建设单位为世豪公司，即世豪公司为原始取得的房屋所有权人，涉案房屋对外合法的销售主体为世豪公司。ＸＸ满与世豪公司作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发主体，均负有向购房人王忠恕交付房屋的义务。另ＸＸ满虽否认王忠恕持有的《认购书》及收据的真实性，抗辩其并非案涉房屋的购买人，但ＸＸ满未提供充分有效的证据加以证实，故ＸＸ满以该理由抗辩阻却执行的主张不能成立。因此，王忠恕对于案涉房屋所享有的物权请求权，能够阻却ＸＸ满与世豪公司因分配合作利润而对案涉房屋的强制执行。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：停止对牡丹江市东安区天豪花园小区案涉房屋的执行。案件受理费11700元，由被告ＸＸ满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2018）黑10执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 杜 敏审判员 周晓光审判员 李冬梅二〇一八年五月十六日书记员 卫小雨