广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初10627号原告：王泳仪，女，1985年6月25日出生，香港特别行政区永久居民，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：李晓涛，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。被告：黄忠英，男，1983年1月13日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅贤，广东帅毅律师事务所律师助理。第三人：中山市福汇房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市港口镇民美景西路三期16号25卡。法定代表人：林宗灿。委托诉讼代理人：梁照明，该司员工。原告王泳仪与被告黄忠英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序。诉讼中，本院依法追加中山市福汇房地产经纪有限公司（以下简称福汇公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，后公开开庭进行了审理。原告王泳仪及其委托诉讼代理人李晓涛、梁秋霞，被告黄忠英及其委托诉讼代理人黎立华、李雅贤，第三人福汇公司委托诉讼代理人梁照明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泳仪向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年2月20日签订的房地产买卖合同（含2016年2月29日签订的补充协议）；2.被告向原告双倍返还定金共计200000元。事实与理由：2016年2月20日，原、被告和福汇公司签署了一份房地产买卖合同。该合同约定，被告向原告转让其位于中山市港口镇××星港湾××房房地产。该物业转让总价款为295000元，定金为100000元。被告应于2016年4月15日前与原告前往国土部门办理过户手续。合同签订后，原告已按约于2016年2月22日向被告支付定金100000元，后被告未能如约于2016年4月15日前办理过户手续，遂于2016年2月29日与原告协商后达成补充协议，约定于2016年5月15日前办理该业务过户手续。但是，被告却于2016年5月13日才告知原告不能如期办理过户手续。综上，被告一再拖延办理过户时间的行为，已经构成违约，根据合同约定，如被告不能按约定时间办理过户手续的，原告有权终止合同，并要求赔偿双倍定金。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。庭审中，原告王泳仪明确其并没有向第三人福汇公司交纳中介费用，不向第三人福汇公司主张权利。原告王泳仪对其诉讼请求及主张的事实在举证期限内提交的证据材料有：1.房地产买卖合同；2.补充协议；3.证明、银行流水、中国建设银行客户回单；4.律师函、EMS底单两份、EMS官网签收记录。被告黄忠英辩称：被告不同意解除房地产买卖合同（含补充协议）和双倍返还定金200000元的诉讼请求，涉讼房地产目前已注销抵押登记，只要原告解除对涉讼房地产的保全查封，双方即可办理过户手续，被告要求原告继续履行合同完成交易。1.房地产买卖合同是由中介方福汇公司出具的，具体过户手续由中介方协助办理，因此，过户时间都是由中介方根据其专业判断而确定的，并非经双方协商决定。无论是4月15日，还是补充协议调整的5月15日约定的过户时间都由中介方确定。而且，必须原告和被告双方共同前往才能办理，而不是原告所说的被告的单方义务。2.补充协议的签订并非原告诉状所称是被告的原因未能如期在4月15日前办理过户，而是因为银行在3月份结算期不能办理提前还款和注销抵押登记。该因素超出各方的意料之外，连专业的房产中介方也预料不到，被告更是不知情。因而，买卖双方由中介方再决定时间到国土局办过户交易手续并签订补充协议。3.原告所说在5月13日才被告知不能如期办理过户不能归责于被告。原告身为合同交易一方没有按照合同约定留下任何地址、电话等联系方式，不仅是被告，甚至是中介方也没有原告的联系方式，被告更是联系不上原告。另外，买卖双方一直以来都是各自与中介方沟通未曾有私下联系，中介方没有把银行不能在约定期内注销抵押登记的情况告知原告，是中介方的责任。4.被告如期提交提前还款申请、还清按揭贷款及利息，一直敦促跟进银行注销抵押过程，没有违约行为，延误了双方约定过户时间的原因是银行变更了法定代表人导致国土部门将原已受理了的注销抵押申请退件，非被告的原因所造成，属于不可抗力因素。被告不须承担违约责任。5.原房地产买卖合同约定的过户时间已经过补充协议变更，但原合同的第九点违约责任没有与补充协议作同步修改。因此，原合同第九点第一项已经不能适用了。原告要求解除合同没有法律依据。退一步说，即便被告未能如期在5月15日前与原告前往国土局办理过户手续是违约，也只是一般违约，并非根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告仍有催告给予被告合理履行期限的义务，而不是直接发律师函告知解除合同并要求赔偿双倍定金。5月15日是星期天，国土部门不对外办公，即使双方能办理过户也应顺延至第二天即5月16日，然而，原告要求解除合同的律师函就是在5月16号当天发出的，这表明原告早已决定要解除合同。原告属于非法解除合同。房地产买卖合同是可继续履行的合同，被告在5月24日上午收到房屋抵押已注销的通知后第一时间发微信通知原告，并发律师函催促原告在收函后15天内共同去办理过户手续完成交易。然而原告不配合，原告属于根本违约，应承担违约责任，定金应由被告没收。6.原告要求双倍返还定金计算错误，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条均规定定金数额不得超过主合同标的额的20%，双方合同总标的295000元，原告与被告合同约定支付的定金100000元已超过法律规定的20%（即59000元），多出部分不适用双倍返还的定金罚则。如果原告愿意继续履行合同，被告可以不追究原告非法解除合同（根本违约）的违约责任。若原告坚持非法解除合同，则原告应承担违约责任，在法律规定的范围内所付的定金由被告没收。综上，原告的诉讼请求无事实依据以及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄忠英就其辩解在举证期限内提交的证据材料有：1.提前还款通知书；2.中国银行存折、住房贷款利息发票；3.微信记录截图；4.土地证、房产证；5.律师函、EMS寄出底单、EMS官网签收记录。第三人福汇公司述称：原告购买涉讼房地产首先是其朋友黄健华看楼的，当黄健华看完涉讼房地产及商讨价格以后，原告对涉讼房地产有购买意向，于是双方于2016年2月20日签订合同，当时合同约定过户时间为2016年4月15日。因为涉讼房地产存在抵押，被告需要进行赎楼，被告提出要求原告支付100000元定金去赎楼，双方同意该100000元性质为定金，被告并将土地证、房产证托管至中介处。过了4、5天左右，被告称在银行附近上班，所以被告本人就自行去中国银行办理注销抵押登记手续，当时第三人的工作人员梁照明（亦是本次交易中介方福汇公司的经手人）也将房产证、土地证送给被告办理注销抵押，第三人确认被告是在2016年2月25日前去银行申请提前还贷手续。到了2016年2月28日，被告告知梁照明说银行3月份不能提前还款，所以梁照明就将过户时间推后，并经原告同意后双方签订补充协议。5月1日到3日之间，梁照明一直催促被告注销抵押登记的进展情况以及提供银行的联系方式，但被告没有提供给梁照明，所以梁照明无法跟踪情况。到了5月9日，被告仍然无法办理注销抵押登记手续，当时原告过来中山了，之所以没有提前告知原告相关情况而要原告过来中山是因为被告在5月8日才告知梁照明还没有办理注销抵押登记。梁照明认为从3月到5月8日之间仍没有完成注销抵押登记手续的原因可能有二，一是银行内部问题，二是被告催促的问题。至于被告在3月31日才还款的问题，则是涉及银行扣款的问题。在3月到5月8日期间，被告并未告知中介方出现何种原因未能注销抵押登记，被告所陈述的银行更换法定代表人的情况也是原告提起本案诉讼之后第三人才得知，在之前的交易过程被告从未向第三人提及过这个情况。5月9日双方并未能办理过户手续。第三人于5月12日联系被告询问注销抵押登记的进展情况，当时被告答复还没有办理注销抵押登记完毕。以防突然注销抵押登记存在风险，原告于5月13日再次来到中山。到了5月13日下午3、4时左右，被告答复仍然未注销抵押登记，5月13日下午4时之后被告才与银行沟通，并告知第三人下个周四即5月19日才可以办理注销抵押登记手续完毕。5月16日合同约定办理过户手续的期限届满，原告向被告发出律师函，当时被告找到第三人沟通解决方案，被告再次向第三人提出延迟过户时间，原告则向第三人提出赔偿，第三人就将原、被告的方案及想法告知对方，但双方协商不成。到了5月23日，涉讼房地产才办理注销抵押登记完毕，被告坚持继续履行合同，原告不同意。在本案交易中，如果严格按照合同来履行的话，第三人认为被告存在些许违约的情形，但双方可以协商变更交易时间，但双方对后续的交易未能达成一致意见。第三人福汇公司对其陈述在举证期限内未提交证据。本院经审理认定事实如下:2016年2月20日，原告王泳仪（乙方、受让方）、被告黄忠英（甲方、转让方）与第三人福汇公司（丙方、经纪方）签订房地产买卖合同，约定：乙方以295000元的价格购买位于中山市港口镇××星港湾××房房地产；该房地产已抵押给中国银行，截至本合同签署日止尚有贷款余额约100000元，甲方须于签署本合同起的5个工作日内向银行申请提前还款；乙方向甲方交付100000元作为购买该房地产的定金；2016年4月15日前在中山市国土资源局签署标准格式的广东省房地产买卖合同之日，乙方向甲方支付首期房款195000元；甲、乙双方经协商一致同意于2015年4月15日办理过户手续；甲、乙双方一致同意委托丙方协助办理过户手续；因国家政策问题受限或不可抗力因素而导致该房地产不能正常办理过户手续的，甲、乙双方协商不成可无条件解除合同，甲方须于解除合同当天全额无息退还乙方已付的定金及房款；因甲、乙任一方的原因导致该房地产未能在本合同约定的时间内办理过户的，守约方有权要求终止本合同，违约方应按合同第三条约定的定金罚则承担违约责任；任一方存在根本违约的，守约方有权要求解除本合同，同时，在未办理过户手续之前，违约方应按本合同第三条约定的定金罚则承担违约责任；本合同违约一方导致非违约方无法履行合同的，非违约方有权终止。该合同还约定了其他事项，由原、被告签字捺印，第三人盖章确认。签订合同后，2016年6月22日，原告委托处理本次交易事宜的朋友黄健华通过转账方式向黄忠英支付100000元。对于已收取100000元，被告黄忠英不持异议。2016年2月29日，被告黄忠英（甲方）与黄健华（乙方）签订补充协议，约定：中国银行2016年3月3月是结算期不接受提前还款、注销房产手续，只能4月1日后才可以办理，所以双方一致同意把过户时间调整在5月15日前到中山市港口镇国土分局办理房产交易手续。在2016年5月15日前，涉讼房地产并未能办理注销抵押登记完毕，原告曾委托广东邦仁律师事务所向被告发出律师函，要求解除合同并双倍返还定金。后原告认为被告存在违约行为，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，被告黄忠英于2016年2月25日向涉讼房地产的申请贷款银行中国银行中山分行提出提前还款申请。2016年3月31日，中国银行中山分行从被告的还款账户划扣111361.06元清偿贷款本息。2016年5月23日，涉讼房地产注销抵押登记。2016年5月26日，被告向原告发出律师函希望与原告继续完成过户手续。另外，被告有提供微信记录显示其有与第三人福汇公司等进行沟通。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求保全被告相当于价值200000元的财产。本院经审查后，于2016年5月25日作出（2016）粤2071民初10627号民事裁定，查封被告名下的位于中山市港口镇××星港湾××房的房地产[土地证号：国（2010）易1118**；房产证号：02××93]相应价值的产权份额。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的房地产买卖合同以及补充协议是各方当事人的真实意思表示，内容以及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同以及补充协议合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，恪守各自的义务。在2016年2月20日签订的房地产买卖合同中，原约定过户的时间为2016年4月15日，后因为银行结算等情况，各方将过户的时间用补充协议的形式推迟到2016年5月15日之前，在此过程中，各方均不存在违约情形。然而，清偿银行贷款注销抵押登记是被告作为出卖人的义务，而且原告向被告支付100000元的其中一个意图是帮助被告清偿银行贷款，此时，原告并没有其他义务需要履行，本案中并没有证据表明原告存在违约情形。从本案实际案情来说，因地点便利的缘故，被告主动展开了联系银行清偿银行贷款等程序，但被告还应该穷尽一切方式履行自身沟通与敦促义务，使涉讼房地产在补充协议约定的时间内注销抵押登记，顺利完成交易。但被告并未在补充协议约定的时间即2016年5月15日之前注销抵押登记，完成过户手续，被告自身存在违约行为。被告陈述的银行更换法定代表人导致注销时间推迟，这一抗辩仅在微信往来中有所体现，并没有直接证据予以证明，被告应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，承担举证不能的不利后果。另外，被告所认为的政府、政策或银行原因以及不可抗力等，并非法律意义上的理解。被告存在违约行为，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，承担相应的违约责任。至于合同的解除问题，补充协议仅是对过户时间作出重新约定，而其他约定应遵循房地产买卖合同载明的条款。根据约定，在被告存在违约的情形下，原告享有合同解除权，原告诉请的解除双方的房地产买卖合同，本院予以支持。但是，需要说明的是，由于房地产买卖合同包含了房屋买卖合同关系以及居间合同关系两大部分，居间合同关系不在本次纠纷解决范围之列，故解除的仅为黄忠英与王泳仪之间的房屋买卖合同关系。本案中，王泳仪向黄忠英支付的款项为100000元，王泳仪认定这100000元款项的性质为定金，本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，这是法律的明确强制性规定，故本次交易定金部分应为59000元（295000元×20%），超出部分41000元（100000元-59000元）性质应认定为购房款。因黄忠英存在违约行为，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”的规定以及各方所签订的房地产买卖合同的约定，王泳仪可要求黄忠英双倍返还定金合共118000元。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告王泳仪、被告黄忠英以及第三人中山市福汇房地产经纪有限公司于2016年2月20日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系部分以及2016年2月29日签订的补充协议；二、被告黄忠英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王泳仪双倍返还定金合共118000元；三、被告黄忠英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王泳仪返还购房款41000元；四、驳回原告王泳仪的其他诉讼请求。案件受理费4400元，诉讼保全费1520元，合共5920元（原告王泳仪已预交），由原告王泳仪负担1214元，被告黄忠英负担4706元（被告黄忠英负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告王泳仪）。如不服本判决，原告王泳仪可在判决书送达之日起三十日内，被告黄忠英可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁丹妮人民陪审员  陈明玉人民陪审员  梁素轼二〇一七年八月十六日书 记 员  姚 瑶