辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终1019号
上诉人（原审被告）：营口宏基房地产开发有限公司，住所地盖州市
法定代表人：韩金荣，系经理。
委托诉讼代理人：马俊国，系盖州市交通法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：修玉玲，女，1966年7月26日出生，汉族，辽宁省盖州市人，住盖州市
委托诉讼代理人：聂鑫，系盖州市恒通法律服务所法律工作者。
上诉人营口宏基房地产开发有限公司与修玉玲确认合同有效纠纷一案，不服盖州市人民法院(2017)辽0881民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
营口宏基房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销盖州市人民法院(2017)辽0881民初3337号民事判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、合同的效力问题应多方面考虑而不仅仅是看合同的条款和收据上记载事项，还要看上诉人是否取得商品房预售许可证等相关事项。在本案中上诉人没有取得商品房预售许可证，本案的事实是孙永依所在营口嘉盛铝塑门窗有限公司给上诉人施工门窗工程，预留此房用于支付孙永依的工程款，被上诉人将房款项交给了孙永宽，从这一事实看是孙永依所在营口嘉盛铝塑门窗有限公司给上诉人加工承揽合同关系，上诉人将争议房屋留作支付工程款的担保物，被上诉人与孙永宽之间是买卖房屋关系，这是两个不相关的法律关系。那么还看此房屋处分行为是否有效，第一、此楼盘没有商品房预售许可证也无商品房销售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，在没有取得商品房预售许可证订立的合同是无效的。假使法院判决合同成立有效，被上诉人持有判决书办理相关手续也是办理不了的。第二、抛开商品房预售许可证的问题，孙永宽所做的处分是无权处分，孙永宽与孙永依是哥俩，孙永依只有在施工完成后才能取得房屋的所有权，在施工阶段孙永依对该房屋只是享有担保的工程款的权利，而孙永依在施工十几万工程量后已经不知去向（实际支付工程款20万元），也就是说孙永依没有完成施工并未取得该房屋的所有权。在没有取得该房屋的情况下就孙永宽出卖该房屋，显然是无权处分，在没有征得上诉人同意的情况下，应属于无效。二、上诉人、被上诉人与孙永依之间的关系也可以理解为用房抵债关系，关于用房抵债问题《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十六条、第十七条规定的精神应是当事人之间应当达成抵债协议、办理了产权登记的属于有效，而本案中被上诉人手中持有的一份三联据不是协议及又未进行产权登记。因此仅凭一张三联据就认定房屋买卖合同关系有效是不妥的。三、仅凭一张专用收款收据认定房屋买卖合同关系有效不符合客观事实，也不符合交易习惯。一般购买房屋要有收款收据，还要有购房合同，本案中被上诉人只持有一份收据，没有购房合同，显然是不符合正常的交易习惯。本案的事实上面已经阐述不在赘述。上诉人手中所持有的存根及记账联和被上诉人款项的交付情况，可以说明上诉人没有收到购房款，因此收据的款项没有交付给上诉人的情况下就认定房屋买卖合同关系有效是不当的。四、一审判决适用法律错误。一审判决本案适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定是错误的，第五条规定两个条件具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定及收受购房款，本案中情形一个条件也不具备，商品房销售管理办法规定的销售分为两种，一种是商品房销售，一种是商品房预售，而两种情形的前提是取得商品房销售许可证和商品房预售许可证，本案当中，上诉人是没有取得上述证件的。第二个条件是收受购房款，本案中被上诉人将所谓的房款实质为欠款给了孙永宽，上诉人根本没有收受购房款，因此适用本条是错误的。综上所述，上诉人认为，一审法院判决房屋买卖合同关系有效是错误的，本案应判决房屋买卖合同关系无效，由孙永依将房款返给被上诉人。
修玉玲辩称：一、答辩人于2016年5月25日购买了上诉人开发建设的商品房，由上诉人为答辩人出具了“专用收款收据”，从该收据内容显示：购买人修玉玲，收款单位：营口宏基房地产开发有限公司（加盖的公章），房屋座落：龙和嘉园二号楼二单元401室，面积89平方米，单价3,500.00元，总价款311,500.00元。以上的主要内容显示，符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条之规定，原审法院认定“专用收款收据”具备合同成立条件，故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，原审判决是正确的。二、上诉人在诉状中表述说：第一、此楼盘没有商品房预售许可证，也无商品房销售许可证；第二、孙永宽所作的处分是无权的，应属合同无效。上诉人的这翻表述，好像是脑子出了毛病，既然自己都承认无预售许可证，也无商品房销许可证，那么上诉人将商品房卖与答辩人的行为应认定无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条的规定原则，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。答辩人为了满足上诉人的心愿，可以认定买卖合同无效，上诉人应依法向答辩人返还购房款311,500.00元及利息，并应承担己交房款311,500.00元的赔偿责任。三、在上诉状的综上所述中表述说：本案应判决房屋买卖合同无效，由孙永依将房款返还给被上诉人。对这一主张是不能成立的。因答辩人是购买上诉人的商品房，购房款311,500.00元交与上诉人，是上诉人将此款支付给为其施工的孙永宽，故此答辩人与孙永宽之间没有法律关系，如果认定合同无效的话，其返还购房款的义务是上诉人，然后上诉人再向孙永宽追索。综上所述，答辩人己交全款购房，是无任何过错的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原审法院认定于2016年5月25日订立的房屋买卖合同关系合法有效，其判决认定是正确的。上诉人认为是无效合同没有法律依据，依照《解释》第九条规定，答辩人要求依法解除，上诉人应向答辩人返还己付的购房款311,500.00元及从交款之日起的利息并应承担已付购房款一倍的即311,500.00元的赔偿责任。
修玉玲向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原告所购买被告的商品房关系合法有效，将涉案房屋的门钥匙交与原告；2.被告应承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月25日，原告修玉玲从被告营口宏基房地产开发有限公司处购买房屋，被告为原告出具专用收款收据（收据编号0026578），在给原告做收据的第三联内容为：交款人修玉玲，收款项目住宅，人民币叁拾壹万壹仟伍佰元整（311,500元），收款事由为2号楼2单元401室3500元×89=311,500元(窗孙永宽)。在该专用收款收据存根，即由收款单位留查的第一联内容中，除第三联相同的内容外，由被告在收据存根上标明“预留，未交款，孙永依担保”。诉讼中，原告撤销对被告孙永宽的起诉。
另查，孙永依系营口嘉盛铝塑门窗有限公司法定代表人，其与被告营口宏基房地产开发有限公司签订了《门窗制作安装合同》，为被告在龙和嘉园工程制作安装门窗。
一审法院认为，原、被告之间虽未签订房屋买卖合同，但被告为原告出具的专用收款收据上包括购房人的姓名、收款单位、房屋位置、房屋面积、价款的确定方式及总价款等合同主要条款，具备合同成立的要件，故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立。被告为原告出具的专用收款收据上未注明“未交款”，被告在原告未交购房款的情况下为原告出具专用收款收据不符合交易习惯，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告请求被告将房屋门钥匙交与原告一项，不属于民事诉讼审理范围，本院不予审理。原告撤销对孙永款的起诉，是对自己民事权利依法处分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、原告修玉玲与被告营口宏基房地产开发有限公司于2016年5月25日订立的房屋买卖合同关系合法有效；二、驳回原告修玉玲的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告营口宏基房地产开发有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理后查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：双方当事人之间确未签订书面房屋买卖合同，但上诉人营口宏基房地产开发有限公司于2016年5月25日为被上诉人修玉玲出具的专用收款收据上包括购房人的姓名、收款单位、房屋位置、房屋面积、价款的确定方式及总价款等内容，故一审法院认为前述专用收款收据中各项内容具备合同成立的要件，进而认为双方当事人之间的房屋买卖合同关系依法成立并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 红
审 判 员 宋福田
审 判 员 盖国林
二〇一八年四月九日
法官助理 李铭浩
书 记 员 李 博