江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0291民初2281号原告（反诉被告）无锡福吉塔科技有限公司，组织机构代码证代码09146430-1，住所地无锡市新吴区城南路203-1号。法定代表人于勇，该公司总经理。委托代理人张继红，江苏云崖律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，江苏云崖律师事务所律师。被告（反诉原告）无锡妤卓兰科技有限公司，统一社会信用代码91320214571398964X，住所地无锡市新吴区江溪街道坊前锡义路79号。法定代表人杨建香，该公司总经理。委托代理人徐菲，江苏行德律师事务所律师。委托代理人宋建君，江苏行德律师事务所律师。原告无锡福吉塔科技有限公司（以下简称福吉塔公司）与被告无锡妤卓兰科技有限公司（以下简称妤卓兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，妤卓兰公司于2016年5月11日提起反诉，本院依法受理了妤卓兰公司反诉福吉塔公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福吉塔公司的委托代理人张继红、ＸＸ，被告（反诉原告）妤卓兰公司的委托代理人徐菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）福吉塔公司诉称，其公司承租了妤卓兰公司合法拥有的无锡市新区长江南路17-28号厂房，双方约定任何一方提前终止合同应赔偿对方3个月租金的违约金。2015年12月14日，妤卓兰公司以其公司拖欠租金、电费等费用为由，书面告知要终止双方租赁关系，其公司无奈于2016年4月1日正式搬离。在此前其公司已经支付30000元租金，另外有10000元押金在妤卓兰公司，而妤卓兰公司已在2016年3月10日前搬离涉案房屋并结清房租，故其公司只得将2016年3月11日至4月1日的租金直接支付给厂房的所有权人无锡市万力粘合材料有限公司（以下简称万力公司），根据其公司实际使用的期限，仅需支付36326元租金，妤卓兰公司尚需归还3674元，另外其公司的物业费已交纳至2016年4月1日，妤卓兰公司尚需归还物业费291元；妤卓兰公司的行为导致其损失，故诉至法院，要求判令妤卓兰公司赔偿其损失25152元，并退还多支付的租金3674元、物业费291元。对于反诉请求：关于押金10000元，虽然合同约定交纳押金20000元，但其公司实际仅交纳10000元，妤卓兰公司也出具了收条，应视为以实际行为改变了双方的约定；其公司之所以未全额支付第二笔租金，是因为从其他途径获知妤卓兰公司并非厂房所有权人，故依法行使不安抗辩权，租金已经支付完毕；关于电费，双方口头约定以妤卓兰公司应支付的加工费予以抵扣，妤卓兰公司主张的前两笔电费已经支付，第三笔电费已经按照妤卓兰公司的指示支付给其关联企业星大洋净化科技（无锡）有限公司（以下简称星大洋公司），故所有电费已经结算完毕。综上，请求驳回妤卓兰公司的反诉请求。被告（反诉原告）妤卓兰公司辩称及诉称，双方在租赁合同中明确约定未依约支付房屋租金及押金等费用时，其公司有权行使约定解除权，福吉塔公司未按约支付第二笔租金，故其公司解除双方的租赁合同并无不当，且在签订合同之初已经告知房屋的实际情况，故不应当承担赔偿责任。根据双方租赁合同约定，福吉塔公司应当支付20000元押金，但直至2015年7月14日福吉塔公司才支付了10000元押金，租赁期间并未按约定时间和金额支付租金，且明确向其公司表示经济困难无力支付剩余租金20308元及电费，存在违反合同约定的行为，所以其公司才在2015年12月14日根据合同约定解除了双方的租赁合同。此后，福吉塔公司于2016年4月1日搬离，截止2016年3月31日，福吉塔公司拖欠房屋租金及房屋使用费共计11740元、电费7801.47元。为了维护其合法权益，故诉至法院，要求福吉塔公司支付租金11740元、电费7801.47元，并支付两笔费用自起诉之日至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。经审理查明，2015年4月30日，福吉塔公司与妤卓兰公司签订厂房租赁合同，约定：妤卓兰公司将位于无锡市新区长江南路17-28号建筑面积为524平方米的厂房出租给福吉塔公司，租赁期限自2015年5月1日至2017年4月30日，每月每平方米建筑面积租金为16元，年租金为100608元；双方一旦签订合同，福吉塔公司应支付厂房租赁押金20000元，租金应预付六个月，支付日期在支付月15日前；租赁期间，该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由福吉塔公司承担，并在收到收据三天内付款；租赁期间，福吉塔公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，妤卓兰公司有权终止租赁协议；租赁期间，如妤卓兰公司提前终止合同而违约，应赔偿福吉塔公司三个月租金，如福吉塔公司提前退租而违约，应赔偿妤卓兰公司三个月租金。协议签订后，福吉塔公司于2015年5月7日支付半年租金50300元、一年的物业费3500元，并于2015年7月14日支付押金10000元。在租用厂房期间，福吉塔公司分别于2015年11月9日、12月21日支付电费3000元、4300元，并于2015年11月23日支付30000元。2015年12月14日，妤卓兰公司向福吉塔公司发出联络函，表明：由于福吉塔公司拖欠厂房租赁押金10000元7个月，房租20304元拖欠1个多月，更不按时支付电费到2015年11月3日已经拖欠2847元。由此耽误，房东已决定终止租赁，请于2016年2月底之前搬离。上述事实，有福吉塔公司提供的厂房租赁合同、收据5张、现金支票、2015年12月14日联络函及双方当事人陈述在卷佐证。另查明，无锡市新区长江南路17-28号建筑面积3750.58平方米的厂房为案外人万力公司所有。2013年3月20日，万力公司与妤卓兰公司签订厂房租赁合同，约定万力公司将厂房中建筑面积1875.29平方米的部分租赁给妤卓兰公司使用，租赁期限从2013年7月1日至2016年2月29日止，妤卓兰公司可从2016年3月1日至2018年5月29日续租两年，租金在原有基础上每平方米每月租金增加2元；合同期满后如万力公司继续出租厂房，在同等条件下妤卓兰公司有优先承租权，续租合同另行签订，妤卓兰公司应在合约到期前的3个月，以书面形式通知万力公司关于续租的事项。2015年11月27日，万力公司向妤卓兰公司发出厂房租赁到期的信函。2015年12月8日，万力公司再次向妤卓兰公司邮寄联络函，告知妤卓兰公司早做准备、准时归还厂房。2016年2月29日，妤卓兰公司向万力公司承诺：租用万力公司的场地所有设备在2016年2月29日开始搬迁，并在2016年3月10日之前全部搬离，并及时移交门锁归还万力公司；如果没有搬离，余下物件由万力公司自由处置；租金付清到3月10日。上述事实，有福吉塔公司提供的万力公司厂房租赁合同、房屋所有权证、承诺书、接收回执、2015年12月8日联络函及双方当事人陈述在卷佐证。诉讼中，双方对于以下几点存在争议：1、双方租赁合同无法继续履行的原因及何方存在违约行为；2、妤卓兰公司是否多收取了租金及物业管理费，应否予以退还；3、福吉塔公司是否存在损失及损失的范围；4、福吉塔公司是否拖欠电费等费用。关于第一个争议焦点。福吉塔公司陈述，在签订合同时妤卓兰公司隐瞒了并非出租厂房所有权人以及与万力公司的租赁合同期限仅到2016年2月29日的事实，后来其公司在租赁期间知晓了该事实，曾多次与妤卓兰公司的会计朱建秋联系、沟通，朱建秋表明租期到2月底，其公司得到回复后才交纳了30000元租金，之所以没有按合同约定及时交纳租金是行使不安抗辩权，是妤卓兰公司违反合同约定解除租赁合同，提供短信记录、移动话费发票予以证明。妤卓兰公司对短息、话费发票真实性无异议，认可朱建秋是其公司出纳，但认为短信沟通是发生在福吉塔公司未按约支付租金之后，所以福吉塔公司所称的不安抗辩权不存在，是福吉塔公司未按照合同约定支付租金及20000元押金，存在违约行为，所以其公司才解除了租赁合同，该解除行为合法。关于第二个争议焦点。福吉塔公司认为妤卓兰公司搬出租赁厂房后，其公司因未能及时搬离，所以向万力公司支付了2016年3月11日至4月1日的房租6300元，且其公司已经交纳10000元押金，在抵扣费用后应当退还，妤卓兰公司还应退还多交的房租3674元、物业费291元，提供收条予以证明。妤卓兰公司同意交纳的押金10000元用于抵扣福吉塔公司应当支付的费用，对于退还物业费291元无异议，但表示对收条的真实性无法确认，认为不排除福吉塔公司与万力公司有其他租赁关系，该收条与本案无关。关于第三个争议焦点。福吉塔公司认为由于妤卓兰公司隐瞒产权情况，其公司签订合同的租赁期限超出妤卓兰公司的承租期限，导致其公司无法按照约定使用租赁房屋造成装修、电缆电线、租金差价以及停工损失，妤卓兰公司应当予以赔偿，提供电线电缆购买发票、彩钢板发票2张、照片2张、回收协议、厂房租赁协议、咨询服务合同、营业执照2份、发票4份、说明、工资表、社保缴费通知单予以证明。妤卓兰公司对于电缆电线发票真实性无异议，但认为其公司在与福吉塔公司结算电费时已经承担了500元电缆费，且电缆可以回收利用，不存在损失；对于彩钢板发票无异议，但不能证明用于房屋装修，其公司对此不知情，亦不能认定为损失；照片是否是搬离前的现场照片，目前无法确认；对回收协议的形式真实性无异议，但回收价格是否合理，福吉塔公司应当进一步举证；对租赁合同的真实性无异议，但认为福吉塔公司在搬离时周边租金并无大的变化，要求租金差额无依据；对咨询服务合同不予认可，对方是否具有服务资质无法明确，且咨询管理服务与房屋租赁无关，福吉塔公司也无实际支付费用的凭证；对营业执照、发票的真实性无异议，但认为无法证明福吉塔公司的证明目的，福吉塔公司新的租赁合同租金仅9元，并不存在物业费，也就没有所谓的租金损失；对说明的真实性不予认可，是福吉塔公司为了诉讼而要求案外人制作的，且出具人与福吉塔公司之间并不存在物业管理服务关系，如果说明及发票属实，则福吉塔公司存在偷税漏税的违法情形；对工资表、缴费通知单真实性无法确认，是福吉塔公司未采取合理措施导致损失扩大，其应当在知晓合同解除后立即做好准备，最多有一天搬迁时间而非福吉塔公司主张的十天；且福吉塔公司主张装修损失的方式不予认可，装修都有折旧费，按照最初的价格予以主张不符合公平原则，而其公司是依法解除合同，亦不存在承担损失的责任。关于第四个争议焦点。妤卓兰公司认为在福吉塔公司违约后经其公司书面告知，未及时搬出租赁房屋，且拖欠了截止到2016年4月30日的租金11740元、电费7801.47元，要求福吉塔公司支付该两项费用，并支付自起诉之日起至实际付款之日止按同期银行贷款利率计算的利息，提供电费拖欠金额计算表、照片予以证明。福吉塔公司表示照片中电表读数的真实性无法确认，也不能证明该电表系其公司所用；在电费清单上有标注“加工”字样，这是当初双方约定以妤卓兰公司应当向其公司支付的加工费抵扣电费，清单中前两笔电费已经通过加工费抵扣的方式支付，最后一笔电费根据妤卓兰公司的指示支付给妤卓兰公司的关联企业星大洋公司，后期租赁费也支付给万力公司，其公司已将所有的费用支付完毕，提供星大洋公司工商信息资料、收据、微信聊天记录予以证明。妤卓兰公司对于工商资料没有异议，但认为其公司与星大洋公司是两个独立的企业，星大洋公司与本案所涉租赁关系无任何关联，权利义务也是独立的；对于收据、微信聊天记录的真实性无法确认，聊天记录的对方许利霞并非其公司员工，其公司从未委托星大洋公司代收电费，且与星大洋公司本身就存在股权纠纷及经营权上的矛盾；根据福吉塔公司提供的朱建秋的短信内容可以看出福吉塔公司拖欠的电费与其公司主张的一致，双方不存在抵扣电费的约定。福吉塔公司无证据证明双方约定以加工费抵扣电费。为了查明案件事实，本院依法至万力公司进行了调查，万力公司陈述：其公司是在2016年2月才知道转租的事实，在此前并不知道妤卓兰公司将部分厂房予以转租，且也不会同意，因为其公司准备在与妤卓兰公司的租赁期限届满后就将房屋收回自用的，妤卓兰公司是表示要续租的，但其公司没有同意，并两次发出书面通知告知期满不续订；在租赁期间，因妤卓兰公司存在拖欠电费的情形，所以从2014年6月其公司就不再拉电给妤卓兰公司使用，电费也就与其公司无关了；是收到福吉塔公司支付的6300元租金，因为与妤卓兰公司的租赁期限是至2月底的，而福吉塔公司来不及搬出，所以又延展一个月左右，直到3月底搬出，该笔租金与妤卓兰公司无关；因妤卓兰公司违约，所以在最后结算的时候扣除了12000元，妤卓兰公司直到3月10日才搬出，延迟搬出期间的租金也包括在该12000元中。福吉塔公司对于真实性无异议，认为证明了万力公司根本不同意转租；万力公司也确认了电费是交给星大洋公司，房租6300元应当交给万力公司而非妤卓兰公司。妤卓兰公司对于笔录形式真实性无异议，但认为万力公司是知道转租事实的，三家公司都在一个厂区内，万力公司收取租金的时候能够看到福吉塔公司的厂牌，且福吉塔公司承租房屋已经超过六个月，按照法律规定，应当视为万力公司知晓转租的事实；如果万力公司认为2016年2月之后的租金已经支付了，则其公司会与万力公司另行结算；但是根据庭审笔录，可以看出福吉塔公司之前陈述有所隐瞒，福吉塔公司并非2015年12月就知道转租才不付租金，其与万力公司联系是在2016年2月，前后陈述矛盾，故不存在不安抗辩权。福吉塔公司认为妤卓兰公司承担的500元费用是因为2015年7月之后改从星大洋公司取电，重新拉电导致增加电缆需求，其公司支付了1000元的电缆费，由妤卓兰公司承担了500元，与最初的电缆线无关，因为电缆无法重复利用，所以搬离的时候全部留在承租房屋中；且其公司在承租房屋期间是没有挂厂牌的，所以万力公司不知道转租也是事实，提供照片予以证明。妤卓兰公司认为照片拍摄时间已经是7月份，无法还原租赁期间的情况，其庭审中陈述的悬挂厂牌并非照片中显示的位置。本院认为，根据法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，妤卓兰公司对无锡新区长江南路17-28号厂房的使用权来源于与万力公司签订的租赁合同，但两者约定的租赁期限仅至2016年2月29日，虽然妤卓兰公司与万力公司约定可以续租，但是否能够真正实现续租权，需要双方正式签订续租合同，在万力公司未与妤卓兰公司续订租赁合同前，妤卓兰公司对租赁房屋的使用期限仅至2016年2月29日。而妤卓兰公司在2015年4月30日与福吉塔公司签订租赁合同时，约定的租赁期限截止到2017年4月30日，故双方租赁合同对于2016年2月29日之后租赁期限的约定无效。虽然妤卓兰公司表示在签订合同之前已经告知房屋系租赁的，且出示了其公司与万力公司的租赁合同，福吉塔公司对此不予认可，妤卓兰公司亦未能提供证据证明，本院不予采信，应当认定妤卓兰公司未主动告知承租房屋的实际情况，故妤卓兰公司对于合同无效存在过错，应当承担相应赔偿责任。而福吉塔公司作为承租人，亦有谨慎审查的义务，其在未核对房屋权属的情况下轻信对方的口头陈述而签订租赁合同，对合同无效亦存在过错，也应自行承担一定的责任。根据双方的过错程度，应由福吉塔公司自行承担30%的损失，妤卓兰公司承担70%的损失。关于福吉塔公司的损失构成。根据双方签订的租赁合同，约定福吉塔公司另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得妤卓兰公司的同意，妤卓兰公司表示对于彩钢板房并不知情、也不知道是否安装在承租厂房内，故对于所谓损失不予认可，现福吉塔公司未能提供证据证明彩钢板房的安装征得了妤卓兰公司的同意，故要求对彩钢板损失予以赔偿于法无据，本院不予支持。关于电线电缆，根据双方的陈述以及福吉塔公司用电的实际情况，安装电线电缆是经营所必需，且妤卓兰公司亦知晓并同意，现妤卓兰公司亦无证据推翻福吉塔公司提供的证据，故本院确认电缆损失1256元。关于租金损失，根据福吉塔公司提供的证据，每月每平方租金仅9元，其表示物业费每月每平方亦为9元，但根据其提供的合同显示是咨询服务合同，该费用包括管理费及咨询服务费，与福吉塔公司所称不符，且租赁合同的签订是合同双方协商的结果，现有证据无法证明其所称的每平方米所交费用比原来多出的2元系必然发生的费用，也即无法证明其存在每月每平方米2元的损失，故对于该部分主张本院不予采信。关于搬迁损失，根据福吉塔公司提供的新租赁合同，福吉塔公司于2016年4月15日才签订新的租赁合同，也即其确实存在停工损失，故对于福吉塔公司所主张的10天的停工损失本院予以采信，经核算，福吉塔公司主张停工损失13440元并无不当，本院予以支持。综上，妤卓兰公司应当赔偿福吉塔公司各项损失共计10287.20元。关于福吉塔公司主张退还的租金3674元、物业费291元，现妤卓兰公司对于物业费291元无异议，并同意以押金抵扣应当支付的房租，经核算，福吉塔公司要求退还租金3674元、物业费291元并无不当，本院予以准许。关于妤卓兰公司主张的租金，因其与福吉塔公司签订的租赁合同的有效租期仅至2016年2月29日，其公司支付给所有权人万力公司的租金也仅是到2016年3月10日，故主张此后的租金于法无据，本院不予支持。关于电费，根据福吉塔公司自行提供的与妤卓兰公司员工的短信记录来看，在2016年3月10日妤卓兰公司还在催讨电费，双方还就电费的计算进行过确认，虽然福吉塔公司现认为电费已经与妤卓兰公司应当支付的加工费相抵扣，但未能提供证据证明双方存在该约定，亦未提供电费交纳的发票予以证明，故应当提供举证不能的不利后果。根据双方提供的证据，妤卓兰公司已于2016年3月10日搬出，且未提供证据证明其已经向星大洋公司全部支付了截止到2016年3月底的电费，故要求主张搬出后的电费没有依据，但根据福吉塔公司自己提供的证据，其明确与妤卓兰公司结算电费至3月10日，此后的电费已经另行支付，故福吉塔公司应当支付之前的电费，经核算电费金额为6176.22元。妤卓兰公司要求福吉塔公司支付该款自起诉日起按银行同期贷款利率计算的利息损失于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条第二款、第九条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、妤卓兰公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付福吉塔公司赔偿款10287.20元，并退还租金3674元、物业费291元，共计14252.20元。二、福吉塔公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付妤卓兰公司电费6176.22元，并支付该款自2016年5月11日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回福吉塔公司其他的诉讼请求。四、驳回妤卓兰公司其他的反诉请求。本诉案件受理费528元，减半收取264元（已由福吉塔公司预交），由福吉塔公司负担135元，妤卓兰公司负担129元。（福吉塔公司同意其预交的案件受理费129元由妤卓兰公司向其直接支付，本院不再退还，由妤卓兰公司在本判决发生法律效力之日起五日内向福吉塔公司支付）。反诉案件受理费290元，减半收取145元（已由妤卓兰公司预交），由妤卓兰公司负担99元，福吉塔公司负担46元。（妤卓兰公司同意其预交的案件受理费46元由福吉塔公司向其直接支付，本院不再退还，由福吉塔公司在本判决发生法律效力之日起五日内向妤卓兰公司支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。审判员胡艳丽二〇一六年十一月十四日书记员钱沁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。