广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1555号
原告佛山市金马文化传播集团公司，住所：佛山市禅城区体育路佛山。注册号：440602000115272。
法定代表人梁兆海。
委托代理人邓宏平、李仁，均为广东华法律师事务所律师。
被告谭丽珠，女，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××4224。
被告吴伟登，男，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××3430。
被告钟勇强，男，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××3419。
上述三被告的共同委托代理人陆汝才，广东经纬法律师事务所律师。
被告佛山市扶元堂健康中心有限公司，住所：佛山市禅城区。注册号：440602000009114。
法定代表人廖小红。
被告钟远国，男，汉族，身份证号码：×××3411。
原告佛山市金马文化传播集团公司诉被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、佛山市扶元堂健康中心有限公司（下简称扶元堂公司）恢复原状纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，依原告申请追加被告钟远国参加诉讼，并于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强的共同委托代理人陆汝才，被告扶元堂公司的法定代表人廖小红到庭参加诉讼，被告钟远国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，坐落于佛山市乐园北街8号B座首层2号铺位（下简称首层2号铺）属于原告所有，原告于2001年11月19日办理了涉讼商铺的房地产权证。被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强系佛山市乐园北街8号B座203、204、205房的共同业主，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强将上述203、204、205房改建用于被告扶元堂公司的经营场所，为了被告扶元堂公司的经营和通行方便，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强擅自在首层2号铺内建造通往二楼的楼梯一架，占用了首层2号铺近2／3的面积，同时被告扶元堂公司还在首层2号铺内设置了多块带有“扶元堂推拿”等字样的商业广告牌。不仅如此，被告扶元堂公司还以自身名义将首层2号铺部分面积出租给被告钟远国经营使用，并获取租金收益。原告认为被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、扶元堂公司擅自在首层2号铺内建造楼梯并占有使用首层2号铺，构成对原告物权的非法侵占和妨害，依法应予排除妨害、恢复原状，并支付相应商铺占有使用费。被告扶元堂公司在原告所有的商铺内设置商业广告，并将商铺部分面积对外出租以收取租金，构成对原告物权的妨害，应排除妨害，其获取的租金收益属于不当得利，应予返还。为维护原告合法权益，请求判令：一、被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、扶元堂公司立即拆除设置在首层2号铺内的楼梯，并将首层2号铺恢复原状；二、被告扶元堂公司立即拆除设置在首层2号铺的商业广告；三、被告扶元堂公司与钟远国共同向原告返还目前由钟远国占用的部分商铺，被告扶元堂公司向原告返还不当得利31200元；四、被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、扶元堂公司向原告支付首层2号铺占有使用费14304元；五、本案诉讼费由共同承担。
原告明确第三项诉请的不当得利31200元和第四项诉请的占有使用费14304元均为暂计至起诉之日，要求继续计至实际返还铺位之日止。
被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强共同辩称，一、乐园北街8号B座是城区旅游总公司（即原告的前身）兴建。建造时城区旅游总公司将203、204、205房定为办公用途，利用首层商铺建造了通往该套房屋的专用楼梯。该套房屋作为办公用房先后被城区旅游总公司、佛山市宏业冷气装饰工程公司及佛山市城区对外贸易公司使用过。2007年9月，三被告通过拍卖程序取得203、204、205房，被告扶元堂公司已在该房屋经营沐足推拿，使用涉讼楼梯出入。三被告按现状带租竞得该房屋产权后，按上手租赁合同条款与被告扶元堂公司续签租赁合同，被告扶元堂公司继续使用涉讼楼梯出入至今。从设计图纸及房屋结构看，涉讼楼梯只能与整座建筑物同时设计、建造并验收。即涉讼楼梯现状就是原状。二、三被告的房地产权证附图显示，被告房屋四至涵盖了整座涉讼楼梯范围，而原告的首层商铺范围仅涉及一跑梯的一部分，一跑梯转二跑梯的平台部分及二跑梯已不属于原告商铺范围。从楼梯建成之日起已形成了一二跑梯上方由二层业主使用，一二跑梯下方空间由原告使用的客观事实。三、203、204、205房虽然产权多次变动，但前后几手业主均将其用于办公或经营，使用面向汾江南路的涉讼专用楼梯上落，从未使用后面的住户公共楼梯上落，该房从建成时起就没有门口通向住户公共楼梯，原告从来没有提出过异议，更没有在房产过户时提出修正后才过户。由此可见，楼梯使用现状符合原告意愿，是其真实意思表示。从生活经验看，既然涉讼楼梯作为203、204、205房产不可分割的一部分，那么原告在早年对外转让该房产时不可能不考虑到楼梯对首层商铺的影响，必然将所含的楼梯使用费（占有使用费）反映在房价内，作为对首层商铺的补偿。因此二层房屋的转让价已暗含了楼梯使用价值，原告早在转让房产之时实际已收取占有使用费，原告现再次主张使用费不合理。四、涉讼整座楼梯在被告和原告房产证上未作标注的原因不得而知，但政府有关职能部门从建筑物落成至今都是认可的，否则整座建筑物就不会通过验收，更不会允许原告及之后的几手业主办理过户手续。三被告房产证“规划用途”栏表明“非住宅”，说明相关政府部门知道楼梯的存在，因为按常理非住宅一定有专用楼梯。五、涉讼楼梯是203、204、205房配套的楼梯，是房产不可分割的一部分，合法兴建使用，不存在向原告支付使用费的问题。就算三被告要支付，根据民法通则第135条的规定，原告请求支付使用费两年以前的部分因超过诉讼时效而不应得到支持。
被告扶元堂公司辩称，一、我司于2013年8月8日与被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强签订租赁合同书，承租203、204、205房及附属设施，合同期三年，自动续约一年，现在仍在租赁合同期内。每月基本租金12000元，包括税等每季度交租金38470元。二、本案楼梯是203、204、205房的必须出入口，属房屋的附属设施。如果拆除，承租的房屋就无法出入。楼梯一直都有，我司租赁房屋时楼梯一并租赁。我司不是楼梯的建设方，无义务拆除楼梯。我司是合法使用方、承租方，如果原告和被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强不能另行建设房屋的出入通道，就不能拆除楼梯。三、被告设置广告招牌是在自己承租的房屋附属设施里，房屋及附属设施的产权变动不影响租赁关系，我司没有理由拆除广告招牌。四、我司将楼梯转弯处分租给钟远国是将承租房屋的一部分转租，分担租金压力，钟远国也是前手租户承续下来的，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强作为出租方也是同意的。另外租金1300元里面，包括了400元每月代交的水电费，实际租金收入只有900元。该900元的合理分租收入包含在我司每季度交的租金38470元之内，如果因产权变动需将转租收入交给实际业主，那也应当是被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强去交，与我司无关。五、关于占有使用费，我司合法从被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强处租赁房屋并按合同要求交租。如果承租的房屋或附属部分产权有变动，应当是向被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强要求占用费，不应当向我司要求。综上所述，我司是善意承租方，买卖不破租赁，原告诉请的产权人权利不能直接对抗承租人，不能直接向承租人要求。
被告钟远国未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原告诉讼中提交如下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书。拟证明原告的主体资格，佛山市金马旅游公司经工商核准登记变更为佛山市金马文化传播集团有限公司，即本案原告。
2、被告扶元堂公司的企业登记信息查询结果。拟证明被告扶元堂公司的主体资格。
3、首层2号铺的房地产权证。拟证明涉案商铺的所有权属于佛山市金马旅游公司所有，建筑面积为16.9平方米。
4、房地产权证、国有土地使用证。拟证明被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强是乐园北街8号B座203、204、205房的共同所有权人，三人各占三分之一的份额，房地产权证上的用地性质为住宅。
5、首层平面图。拟证明从房屋原始设计图纸来看，首层通往二层的楼梯并非设置在首层2号铺以内，而是建造在商铺的后面，与楼上的住宅楼梯是连接的，该楼梯属于被告擅自加建在原告商铺内的违法建筑。
6、租赁合同、照片6张。拟证明被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强所建造的涉案楼梯长期占用原告所有的首层2号铺；被告扶元堂公司在首层2号铺设置了大量的商业广告，又将商铺部分出租给钟远国；从现场照片可以看出在小区后面也有楼梯通往二、三楼，被告为了经营方便将二楼楼梯和出入口进行封闭改造，改变了房屋的原始设计，对比涉案楼宇三楼物业是可以清晰反映的。
被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强诉讼中共同提交如下证据：
1、房地产买卖契约、乐园北街8号B座首层平面图。拟证明乐园北街8号B座203、204、205房在三被告购买之前一直用于办公用途。
2、乐园北街8号B座首层平面图。拟证明涉案楼梯在乐园北街8号B座首层设计建造时已经存在，并非后来加建。
被告扶元堂公司诉讼中提交如下证据：
1、租赁合同书（2013年8月8日）、租赁补充合同（2013年8月8日）、消防安全生产责任书。拟证明被告扶元堂公司使用的203、204、205房是从被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强处承租。
2、农业银行金穗借记卡明细对账单三张、水电费发票五张。拟证明被告扶元堂公司通过银行转账向被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强交纳租金，每月都有交纳203、204、205房的水电费。
3、租赁合同及补充协议（被告扶元堂公司与被告钟远国签订）。拟证明被告扶元堂公司承接了上一手与钟远国的租赁关系，与钟远国重新签订租赁合同。
4、转让协议三份。拟证明廖小红从上一手处承接被告扶元堂公司。
被告钟远国诉讼中没有提交证据。
为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区房地产档案馆查询了乐园北街8号B座203、204、205房的产权转移登记信息。
经庭审质证，本院认证如下：
被告钟远国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告起诉的抗辩和举证、质证的权利。原告的证据1-4，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强和扶元堂公司均无异议，本院予以采信；原告的证据5，有原件核对，被告扶元堂公司无异议，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据6，被告扶元堂公司对真实性均无异议，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强对照片的真实性无异议，亦无提供有效的证据反驳租赁合同的真实性，故本院对该组证据的真实性均予以确认。被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强的证据，被告扶元堂公司均无异议，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告扶元堂公司的证据1，有原件核对，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强作为合同相对方对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告扶元堂公司的证据2，有原件核对，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强无异议，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告扶元堂公司的证据3，原告对真实性无异议，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强对真实性亦不持异议，本院对真实性予以确认；被告扶元堂公司的证据4，均为其公司内部的股份转让协议，与本案不具关联性，本院不予采信。本院依职权调取的证据，各方无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
座落于佛山市禅城区乐园北街8号B座首层2号铺登记在原佛山市金马旅游集团公司名下，房屋所有权来源为1990年自建，房屋用途为商业，建筑面积为16.90平方米，权证号为粤房地证字第C0674452号。该房屋权证所附的分层分户平面图显示铺位内无设置供通行二层的楼梯。
座落于佛山市禅城区乐园北街8号B座203、204、205房系被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强2007年9月拍卖所得，并于2010年11月19日取得产权登记，规划用途为非住宅，建筑面积为296.15平方米，土地用途为住宅用地。权证所附的房屋平面图显示通行楼梯设置于房屋南面，房屋西面并无显示有楼梯可供通行。
另查明，2013年8月1日，被告扶元堂公司（甲方）与被告钟远国（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将其位于乐园北街8号地铺租给乙方作经商之用。2、铺面面积为2平方米，租金为1300元。3、租赁期为四年，从2013年8月1日至2017年8月1日。……8、乙方每月15号前交租金，先交租金后使用铺……。同日，双方签订《补充协议》，约定“鉴于承租方钟远国在日常经营过程中产生水费与电费的开支。现经双方约定：承租方钟远国与扶元堂公司共用一个水表和电表，钟远国采用每个月定额400元，包含于每个月租金内，由扶元堂公司向该物业业主出租方缴纳用于水费与电费的总开支。该协议经双方同意后签名确认，并予以执行。承租方钟远国每个月的租金1300元的组成由场地使用费900元和水、电费用400元组成”。
2013年8月8日，被告吴伟登（出租方、甲方）与廖小红（承租方、乙方）签订《租赁合同书》、《租赁补充合同》，主要约定甲方将乐园北街8号B座203、204、205房出租给乙方使用，租赁物功能为沐足、桑拿，租赁期限两年，租金每月12000元。2014年10月22日，廖小红与被告谭丽珠一致确认上述租赁合同期满后自动续约一年，出租条件与上述合同不变。
再查明，2015年1月29日，佛山市禅城区工商行政管理局核准原佛山市金马旅游集团公司的企业名称变更为佛山市金马文化传播集团公司，即本案原告。被告扶元堂公司登记住所地为乐园北街8号B座203、204房，成立日期为2005年2月23日。
本院于2015年10月29日对涉案房产进行了现场勘查：首层2号铺北面隔开约2平方米，用于经营手机通讯业务；首层2号铺西面上方设置一块灯管广告牌，内容为“扶元堂推拿”；从西面进入铺位内，西墙、北墙和东墙均张贴有扶元堂公司的广告纸，南面建有一转角楼梯直通203、204、205房。首层2号铺北面为乐园北街，沿乐园北街直走右转入涉案房产的南面可见，一楼设有公共楼梯入口，入口防盗门上注明“乐园北街8号楼B座”，安装的门禁通话系统设置有203、204房的按钮，通过公共楼梯上至二楼，203房位置安装有防盗门，204房位置未设置大门。
原告陈述：首层2号商铺后面有专门的楼梯通往二、三、四层；首层2号铺办证之后一直处于闲置状态，2003年原告发现楼梯的存在，后我方与被告协商要求收回，但没有协商成功，被告拒绝返还商铺；因该楼梯只通往二楼，受益的只有二楼业主，根据现在使用和受益的主体推断出楼梯加建主体为被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强；涉案楼梯应该没有报建，如报建必须先经过我方的同意；原告诉请被告扶元堂公司返还的不当得利31200元，是按照被告扶元堂公司与钟远国签订的租赁合同约定的租金标准，从起诉之日往前推两年计算得出；原告诉请的占有使用费14304元，是以原告登记的建筑面积16.9平方米减去钟远国使用的2平方米，乘以同地段市场租金80元／平方米／月，再乘以12个月。
被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强陈述：除了首层2号铺内的楼梯外，没有其他方式进出203、204、205房，从我方拍卖取得二楼以后一直使用涉案楼梯上下；我方向被告扶元堂公司出租203、204、205房并附带涉案楼梯，其他部位我方不清楚；确认被告扶元堂公司交租至2015年10月。
被告扶元堂公司陈述：后面有一个楼梯进出203、204、205房，但我司认为那是消防通道；首层广告是我司的原股东设置，虽合同没有注明，但我司悬挂广告的部位、出租给钟远国的部位以及涉案楼梯通道均属于我司向被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强承租的范围；涉案楼梯仅供我司使用，其他人没有使用；收取钟远国的租金至2015年9月（含9月）。
本院认为，本案为恢复原状纠纷。原告系涉案首层2号铺的产权人，根据本院采信的证据和现场勘查的情况，首层2号铺内确存在加建楼梯供出入二层、悬挂广告牌、对外出租收益等侵犯原告所有权的行为。被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、扶元堂公司抗辩主张涉案楼梯属203、204、205房附属设施，被告扶元堂公司还主张其悬挂广告牌和转租钟远国的部分亦属其承租范围，如前查明，不论是通行二层的转角楼梯，还是悬挂广告牌、转租钟远国的部分，均位于首层2号铺内，即原告的所有权专属范围内，且被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强持有的房地产权证已明确记载203、204、205房的产权范围，并不包括涉案楼梯，加之被告扶元堂公司承租范围仅为203、204、205房，故各被告的上述抗辩主张无事实根据，本院不予采纳。被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强还主张涉案楼梯即为203、204、205房的出入通道，无其他方式可出入203、204、205房。根据房产证所附平图面记载，结合本院现场勘查情况，203、204、205房南面的公共楼梯即为合法规划的出入口，被告扶元堂公司亦确认存在该通道的事实，故被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强的上述意见，亦无事实根据，本院亦不予采纳。
关于原告诉请被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、扶元堂公司立即拆除设置在首层2号铺内的楼梯、将首层2号铺恢复原状。诉讼中原告并无提供有效的证据证明首层2号铺内转角楼梯的加建主体为被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强和扶元堂公司，而据前查明，203、204、205房系被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强于2007年9月拍卖所得，庭审中原告确认其于2003年已发现楼梯存在，故被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强和扶元堂公司并非加建楼梯的侵权主体，且原告作为首层2号铺的产权人，长期怠于行使权利，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强和扶元堂公司对于使用涉案楼梯亦不存在主观上的过错，原告诉请上述四被告拆除楼梯、恢复原状，于法无据，本院不予支持。
关于原告诉请被告扶元堂公司立即拆除设置在首层2号铺的商业广告。根据本院现场勘查的情况，首层2号铺西面上方设置有一块灯管广告牌，内容为“扶元堂推拿”，铺内西墙、北墙和东墙均张贴有扶元堂公司的广告纸，如前所述，上述广告牌和广告纸均位于原告的产权专属范围内，且未经原告同意，侵犯了原告的所有权，原告诉请拆除有事实和法律依据。鉴于首层2号铺内西墙、北墙和东墙的广告纸张仅为透明胶张贴，清理难度不大，为节省诉讼资源，原告可自行清除，并无判决的必要。原告诉请被告扶元堂公司拆除首层2号铺西面上方一块内容为“扶元堂推拿”的灯管广告牌，本院予以支持。
关于原告诉请被告扶元堂公司、钟远国共同返还部分商铺、被告扶元堂公司返还不当得利。如前所述同理，被告扶元堂公司出租给被告钟远国占有使用的2平方米部分位于首层2号铺内，属于原告的专有产权范围，被告扶元堂公司无权出租的行为和被告钟远国占有使用的行为均侵犯了原告的所有权，原告诉请两被告返还占用部分，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告诉请的不当得利，原告明确是以被告扶元堂公司、钟远国约定的租金标准，从起诉日前两年开始起算，即2013年9月起计。根据被告扶元堂公司与钟远国签订的《租赁合同》和《补充协议》，被告钟远国每月交付的1300元系由场地使用费900元和水、电费400元组成，即扣除400元的水电费实际开支后，被告扶元堂公司每月获益的金额应为900元。由于被告扶元堂公司陈述仅收取钟远国的租金至2015年9月，而原告未能提供证据予以反驳，故被告扶元堂公司基于无权出租的侵权行为已取得的收益为22500元（900元／月，2013年9月至2015年9月），应予返还原告。原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于原告诉请被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、扶元堂公司支付首层2号铺占有使用费14304元。原告主张以同地段市场租金80元／平方米／月的标准，乘以登记建筑面积扣减2平方米后的面积，从起诉日前1年开始起算，即2014年9月起计。如前所述，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、扶元堂公司现使用的通行二层的转角楼梯确加建在首层2号铺内，位于原告的产权范围内，虽四被告对于该楼梯的加建和通行现状不具过错，但四被告实际使用了涉案楼梯且从中受益，基于公平原则，四被告应向原告支付占有使用费。根据现场勘查的情况，涉案楼梯仅占用首层2号铺近一半面积，参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2015年3月2日发布的《关于发布﹤佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准﹥的通知》，乐园北街临街商铺首层的指导租金标准为50元／平方米／月，故至庭审当月，四被告应向原告支付占有使用费5915元（16.9平方米÷2×50元／平方米／月×14个月）。至于之后的占用费，原告可在实际产生后再另行主张。原告诉请超出部分，无事实根据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
一、被告佛山市扶元堂健康中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，自行拆除位于佛山市禅城区乐园北街8号B座首层2号铺西面上方一块内容为“扶元堂推拿”的灯管广告牌；
二、被告佛山市扶元堂健康中心有限公司、钟远国于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告佛山市金马文化传播集团公司返还占用的佛山市禅城区乐园北街8号B座首层2号铺内面积为2平方米的部分；
3、被告佛山市扶元堂健康中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市金马文化传播集团公司返还2013年9月至2015年9月的出租收益22500元；
4、被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强、佛山市扶元堂健康中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市金马文化传播集团公司支付2014年9月至2015年10月的占有使用费5915元；
五、驳回原告佛山市金马文化传播集团公司的其他诉讼请求。
如果各被告未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取469元，由原告佛山市金马文化传播集团公司负担176元，被告谭丽珠、吴伟登、钟勇强共同负担61元，被告佛山市扶元堂健康中心有限公司负担232元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一五年十一月十八日
书记员 李若梅