黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1002民初1437号
原告：哈尔滨银行股份有限公司牡丹江分行，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
负责人：冯志刚，该行行长。
委托诉讼代理人：潘智军，该单位工作人员。
被告：李凤文，男，1981年10月出生，汉族，住黑龙江省海伦市。
被告：王丽红，女，1980年4月出生，汉族，住黑龙江省海伦市。
被告：牡丹江市佳隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：王铭悦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王占云，黑龙江占云律师事务所律师。
原告哈尔滨银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称哈尔滨银行）与被告李凤文、王丽红、牡丹江市佳隆房地产开发有限公司（以下简称佳隆公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨银行的委托诉讼代理人潘智军，被告佳隆公司委托诉讼代理人王占云到庭参加诉讼，被告李凤文、王丽红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告和第二被告偿还原告借款本金307488.04元，支付逾期利息及罚息7122.02元（其中利息6887.55元，复利125.02元。罚息109.45元,从2016年11月21日起至2017年5月10日止），本息合计314610.06元；2.判令被告李凤文、王丽红偿还2017年5月11日至借款本金还清为止的利息、罚息和复利；3.判令第一被告用抵押房屋对拖欠原告的借款本金、利息、罚息、复利承担抵押担保责任；4.判令第三被告对被告李凤文拖欠原告的借款本金、利息、罚息、复利等，不能履行还款的差额部分承担连带还款责任；5.判令二被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2014年10月28日，原告与第一被告签订一手住房按揭贷款借款合同，借款金额为325000元，借款期限自2014年10月28日至2034年10月27日止，还款方式为等额本息还款（按月），贷款人违反本合同中任何条款，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人偿还全部贷款本息。同日，原告与第一被告签订个人贷款抵押合同，第一被告用自有房屋为主合同项下的全部债务提供抵押担保，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利等，抵押物原告已办理抵押登记，抵押权已经生效。同日，原告与第三被告签订个人贷款保证合同，第三被告为第一被告的借款本金、利息、罚息、复利等费用提供连带保证担保，担保期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。综上，原告已经按合同履行放款义务，但第一、二被告没有按约定履行还款义务。请支持原告的诉讼请求。
被告李凤文、王丽红经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交答辩意见。
被告佳隆公司辩称：愿意同原告进行协商，就抵押的房屋由原告进行出售，所售房款给付原告贷款本金和利息。
本案的调查重点为：1.原告与第一被告签订的个人一手住房借款合同是否应该解除；2.被告李凤文是否负有偿还原告借款本金及利息的民事义务，如负有，具体数额的确定；3.被告王丽红是否对上述债务承担共同还款责任；4.被告佳隆公司是否应对被告李凤文的借款承担连带偿还责任，如承担，具体承担方式及数额的确定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的个人一手住房按揭借款合同、个人贷款保证合同、个人贷款抵押合同、房屋预告登记证、商品房买卖合同、提款申请书、支付委托书、会计凭证各一份，意在证明：原告已将32.5万元借款于2014年10月29日按照约定转入佳隆公司账户，完成了付款义务，但被告李凤文、王丽红未按约定还款，应依法承担还款责任，佳隆公司应承担连带还款责任。
被告李凤文、王丽红经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证的权利。
被告佳隆公司辩称，借款合同和抵押合同是被告李凤文、王丽红签订的，与佳隆公司无关。
本院认为，因被告佳隆公司对被告李凤文签订借款、抵押合同的事实无异议，故本院对李凤文与原告哈尔滨银行签订借款合同、抵押合同，哈尔滨银行将借款交付以转账的形式交付给第三方佳隆公司的事实予以确认。
被告李凤文、王丽红经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证的权利。
被告佳隆公司无证据向法庭提供。
根据原、被告双方举证、质证、当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法认定本案法律事实如下：
2014年10月28日，原告哈尔滨银行与被告李凤文签订个人一手住房按揭贷款借款合同一份，约定李凤文向原告贷款325000元用于购房，贷款期限20年，期限自2014年10月28日起至2034年10月27日止，利息为年利率7.205%，每月21日等额本息还款。如借款人未按约定期限归还借款，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的150%；借款人违本借款合同中的任何条款，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人偿还全部贷款本息。被告王丽红以借款人配偶的身份在借款合同上签字。同日，哈尔滨银行与佳隆公司签订个人贷款保证合同，约定佳隆公司对李凤文合同项下的贷款本金及（包括复利和加收利息）、违约金、以及实现担保权利和债权所发生的费用承担保证责任，保证期间自合同生效之日起至债务履行期届满之日后两年。同日，李凤文与哈尔滨银行签订个人贷款抵押合同一份，约定将自己购买的位于牡丹江市阜宁街南，莲花湖路东、巴塞阳光小区XX栋X单元XXXXXX号，建筑面积104.69平方米的房屋作为该笔借款的抵押担保，并于2014年11月27日在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了牡房预东安区字第Y2014XXXX号的预购商品房抵押权预告登记。2014年10月29日，哈尔滨银行将李凤文用于购房的借款325000元通过哈尔滨银行以转账的形式打入佳隆公司账户。截止2017年5月10日，李凤文只陆续偿还本金19111.96元，其余借款本金及利息没有按约定偿还哈尔滨银行。
另查明：被告李凤文与被告佳隆公司于2014年10月13日签订商品房买卖合同，李凤文购买佳隆重公司开发建设的位于牡丹江市阜宁街南，莲花湖路东、巴塞阳光小区XX栋X单元XXXXXX号，建筑面积104.69平方米的房屋一处。该房屋于于2014年11月27日在牡丹江市记地产产权市场处办理了YG20141XXXX号的预购商品房预告登记表。李凤文与王丽红系夫妻关系，二人于2003年11月25日登记结婚。
本案系原告哈尔滨银行与被告李凤文签订借款合同，与佳隆公司签订保证合同，因被告李凤文未及时履行还款义务产生的纠纷，故本案案由为借款合同纠纷。
关于原告哈尔滨银行主张解除其与被告李凤文于2011年10月28日签订的个人一手住房贷款借款合同是否应得到支持的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案原、被告双方签订的个人一手住房贷款借款合同通用条款第十七条约定：“如借款人违反本合同中的任何条款，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人偿还全部贷款本息”。本案中，原、被告双方签订的贷款合同约定每月21日前还款，被告不能按期足额还款系违约行为，原告可以依约定解除合同。被告李凤文、王丽红经本院合法传唤未到庭，视为其自愿放弃举证及质证的权利，应承担相应的法律后果。故原告此项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告李凤文偿还借款本金307488.04元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款……”。本案中，李凤文未按约定偿还借款系违约行为，依法应负有偿还借款本金307488.04元的民事义务。本院对原告主张被告李凤文偿还借款本金307488.04元的诉讼请求以支持。关于原告要求李凤文偿还借款利息6887.55元，复利125.02元、罚息109.45元（截止至2017年5月10日），并按合同约定支付自2017年5月11日以后利息、罚息和复利的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定:“借款人应当按照约定的期限支付利息……”。本案原、被告签订的住房贷款合同约定每月21日等额本息还款，被告未按合同约定返还借款，系违约行为，应当按照合同约定支付本息。本案哈尔滨银行与李凤文被告签订的个人一手住房贷款借款合同约定了如发生违约行为产生的利息、复利、罚息，该约定视为双方对违约行为的约定，不违反法律规定，故本院对哈尔滨银行要求李凤文偿还截止2017年5月10日产生的利息6887.55元、复利125.02元、罚息109.45元，以上共计7122.02元，以及诉请要求给付2017年5月11日至借款本金还清时止的利息、罚息和复利的诉讼请求予以支持。
关于被告王丽红是否负有共同偿还原告哈尔滨银行借款本金及利息的民事义务问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，李凤文、王丽红系夫妻关系，该笔借款发生于夫妻关系存续期间，李凤文未给付哈尔滨银行借款本金及利息，王丽红依法应负有共同给付哈尔滨银行借款本金及利息的民事义务。且王丽红在李凤文与哈尔滨银行签订的个人一手住房按揭贷款借款合同中的借款人配偶处签字，视为对该借款合同内容的认可，故本院对哈尔滨银行要求王丽红承担共同偿还借款本金、利息、复利、罚息的诉讼请求予以支持。
关于房屋抵押权预告登记时，本案抵押权是否设立的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。抵押权预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故抵押权预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“……建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。故抵押权预告登记并非正式物权登记，抵押权并未设立。本案被告李凤文用于抵押的房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，并非正式的抵押权登记，本案抵押权并未设立。
关于原告对抵押权预告登记的房屋是否享有优先受偿权的问题，本院认为，本案涉及的被告李凤文抵押的房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记，且被告佳隆公司已经办理房屋所有权初始登记，具备办理登记至李凤文名下以及抵押登记等物权登记条件，未能办理正式抵押登记并非由原告的原因造成。李凤文怠于办理以致抵押登记未完成，已违反抵押合同约定，违背诚实信用原则。该房屋符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，应赋予原告对该房屋享有优先受偿权，以维护按揭市场的金融秩序。
关于被告佳隆公司是否承担连带清偿责任的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”。本案中，哈尔滨银行同李凤文签订了《个人贷款抵押合同》合同约定以个人购买的房产图号为XXX－XXX－X/X－XX-
XXXXXX、位于牡丹江市东安区阜宁街南，莲花湖路东，巴塞阳光小区、第XX幢X单元XXXXXX号、建筑面积104.69平方米房屋作为抵押担保；原、被告签订的《个人贷款保证合同》约定：“佳隆公司承担带责任保证，即对本合同贷款本金及利息、违约金等债务承担连带保证责任”。故本案李凤文未按约定期限还款，佳隆公司应依法在哈尔滨银行对抵押房屋实现担保物权后的不足部分款项承担相应的连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。佳隆公司作为保证人在承担保证责任后，有权向李凤文追偿。
综上所述，原告哈尔滨银行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司牡丹江分行与被告李凤文于2014年10月28日签订的个人一手住房按揭贷款借款合同；
二、被告李凤文于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司牡丹江分行借款本金307488.04元、支付逾期利息、复利、罚息共计7122.02元（截至2017年5月10日），并按合同约定支付自2017年5月11日起至判决确定的履行期内实际给付日止的利息、复利及罚息；
三、原告哈尔滨银行股份有限公司牡丹江分行有权对被告李凤文购买的房产图号为XXX－XXX－X/X－XX-
XXXXXX、位于牡丹江市东安区阜宁街南，莲花湖路东，巴塞阳光小区、第XX幢X单元XXXXXX号、建筑面积104.69平方米房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；
四、被告牡丹江市佳隆房地产开发有限公司对上述款项的不足部分承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6019元，减半收取计3009.5元，由被告李凤文、王丽红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 郭彦军
二〇一七年十二月十九日
书记员 庚 耘