江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初12174号
原告：宜兴市佳园物业管理有限公司，住所地宜兴市新街街道绿洲南路，统一社会信用代码91320282789066161K
法定代表人：顾勤彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘瑞金，男，该公司职员。
被告任斌妹，女，1966年6月27日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：汪朴，男，1957年7月5日生，汉族，住宜兴市。
原告宜兴市佳园物业管理有限公司（以下简称佳园公司）与被告任斌妹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日受理后，依法由审判员储晓惠适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告佳园公司的委托诉讼代理人刘瑞金、被告任斌妹及其委托诉讼代理人汪朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费9970元（自2015年7月1日起至2016年12月31日），承担滞纳金21020元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：其受宜兴市新绿洲房地产开发有限公司的委托对百合山庄小区进行前期物业管理，任斌妹系该小区26号别墅的业主。其与任斌妹签订前期物业管理服务协议，约定百合山庄住宅小区物业管理费按1.6元/㎡·月交纳，任斌妹房屋的建筑面积为346.22㎡。自2015年7月1日起至2016年12月31日止，任斌妹拖欠其物业管理费9970元。任斌妹违反协议约定，并应承担违约金。其经多次催要未着故诉至法院。
任斌妹辩称,1、原被告双方在2009年11月的约定，如果百合山庄如有其他外墙颜色出现，原告不收取物业费。在2009年11月她家装修时，由于物业公司对她家外墙颜色不认可，物业公司拒绝她家其他装修材料进入小区，并由顾建彬经理带保安等十余人，到装修现场与她发生争执，阻止施工，她无奈只能叫丈夫到现场，由于当时小区已有三种颜色，今后有其他颜色出现怎办？顾建彬作为物业公司法人代表当众表态：如小区有其他颜色出现，物业公司免收26幢物业费，在这个承诺下，她同意将外墙颜色改为原有颜色，但到2010年，随着业主增多，现有不少于20种外墙颜色。因此，她保留对物业公司主张退还从2011年开始至今所缴纳物业费的权利。否则物业公司应将她家外墙颜色恢复至2008年原有颜色。2、原告已丧失收取物业费的法律依据。（1）、佳园公司是开发商聘请到百合山庄小区的，对小区进行物业管理的期限为3年，即2007年1月1日至2009年12月31日，现管理期限已满，按合同约定未能签订新的合同，应在原合同期满后自然终止；（2）、宜兴市物价局核准的收费标准1.6元/平方米/月，有效期为两年，即到2015年9月。期满后物业公司未和业主就收费标准重新达成共识；（3）、2016年10月小区里有几十户业主已和百合村委、市物管办达成了成立业主委员会的共识。3、原告未能按合同履行物业服务的大部分义务。（1）、他当初购房时，被承诺小区有活动室、幼儿园、小超市和与门卫相连的可视门铃，但多年来均未能享受到。现小区会所均被物业公司占据，而会所房产等的收益权属于广大业主，物业从未按业主要求公示相关收益及其其他收支材料。（2）、小区10余年业主所有的维修基金的使用在广大业主的多次要求下，一直未能公开其报批程序和使用情况。现有证据证明物业公司有多次违规侵占业主维修基金的行为。（3）、物业公司有义务出具正式发票，否则业主有权拒付物业费，双方不构成债权债务关系。（4）、小区保安队伍老龄化严重，人员偏少，甚至还有招用未成年人的事实，近年已发生多次入室盗窃案件。（5）、小区绿化多年缺乏必要的维护、环境卫生较差，道路严重损坏，小区围墙水泥脱落、格栏生锈，垃圾多年堆积，公共河道被占用，公共健身器材破损等现象至今未有改善。物业公司只在要收取物业费时才安排人员到住宅附近搞环境卫生及绿化维护，他购买但未装修的同小区21号一直杂草丛生，直至2017年10月左右才安排人员清理。4物业公司的违约给她造成了经济损失。（1）、2015年，小区有宠物狗从她家中连续皮鞋等拖出，后有在草丛中、垃圾堆中找回，也有在门路上被汽车压坏的现象。她向物业公司反映，要求狗主人道歉，物业公司却明确表态无法做到，否则狗主人不交物业费，那么她的几千元损失有谁承担。（2）、2016年雨季，由于小区围墙失修，小区外积水大量冲进她家际内，形成积水，造成墙体、院内铺设的大理石损坏，她向物业公司反映，物业公司不予理睬。几年来她院内的小区围墙自费维修三次，然而这部分损失不应由业主承担。综上，请求法庭查明事实，依法判决。
本院经审理查明事实如下：
1、2006年11月2日，宜兴市新绿洲房地产开发有限公司（以下简称新绿洲公司）与佳园公司签订前期物业管理服务合同一份，约定新绿洲公司将其开发建设的百合山庄住宅小区委托佳园公司实行前期物业管理，该小区为别墅小区；佳园公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限暂定为3年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。合同期满或业主委员会成立后与业主委员会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方1.6元交纳，每半年交纳一次（也可全年一次性交纳），每次交费时间为6月、12月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金等内容。佳园公司自2007年1月1日起至今对百合山庄住宅小区进行物业管理服务。
2、佳园公司与任斌妹签订前期物业管理服务协议一份，约定佳园公司对百合山庄住宅小区进行前期物业管理服务，业主任斌妹所购该小区26号房屋建筑面积为346.22平方米；佳园公司物业管理服务的内容包括对房屋的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理，绿化管理；物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方1.6元交纳，缴纳时间可每半年缴一次，也可全年一次缴清；任斌妹违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，佳园公司有权要求吴建军补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。协议并对其他权利义务等内容进行了约定。任斌妹的物业管理费交纳至2015年6月，之后没有交纳。2017年10月17日、11月14日，佳园公司通过挂号信函向任斌妹催缴物业管理费，但任斌妹未交纳。
3、2013年9月3日，宜兴市物价局宜价备字[2013]第32号备案回复表载明：同意佳园公司对百合山庄前期物业公共服务收费备案标准，即别墅1.6元/㎡·月；本备案内容从备案回复之日起有效期两年，期间如成立业主委员会，可按业主委员会成立后确定的服务内容和服务标准重新明确物业公共服务收费标准。
审理中，双方一致确认百合山庄小区至今未成立业主委员会。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点、原被告双方的举质证意见：
1、物业费是否存在免交事由。
任斌妹主张她家在2009年11月装修时，涉及外墙颜色改变，当时佳园公司经理顾建彬带领十几个保安到现场进行阻止，并承诺如果本小区出现三种以上外墙颜色则26号别墅不用交物业费。为证明其主张，提供证人高某1、吴某的证言。
证人高某1、吴某到庭作证：2009年任斌妹家装修时，他俩系佳园公司的保安，当时佳园公司的经理顾建彬带领他们到现场要求任斌妹家外墙作整改，并承诺如果百合小区的外墙出现三种以上的颜色则免除26号别墅的物业费。
顾建彬陈述任斌妹家装修是在2008年，当时高某1、吴某均未到他公司工作，两人均是作伪证，且他也未说过该承诺，如果说过则任斌妹不会缴纳前几年的物业费。
佳园公司则认为，如果任斌妹家的装修时间即使是2009年11月，吴某是在2009年11月初上班的，而高某2是在2010年7月27日才到他公司上班，不可能出现在现场。为证明其主张，提供2010年全年的考勤表、2009年11月、12月的工资发放单、2010年8月的工资发放单、百合山庄花名册、施工经理谈白平的证言。上述证据主要证明高某2是在2010年7月才到公司上班，不可能对2009年11月的情况作为证人作证。
结合佳园公司提供的证据，本院向证人高某2调查核实，高某2陈述时间长记不清了，不再作为证人进行作证，佳园公司与任斌妹之间的纠纷与他无关。
针对该焦点，本院认为，1、任斌妹主张物业费免除的依据是证人证言，本案中佳园公司对证人高某2、吴某的身份持异议，认为在任斌妹家外墙装修时间段两人均未就职，故不具备证人资格，现高某2不愿意以证人身份进行作证，根据民诉法及最高人民法院的举证规则，证人证言作为证据，需两个以上无利害关系的人到庭进行作证，现任斌妹以证人证言作为免交物业费的依据已不具备证据的实质要件，故对证人证言本院不予采信。2、佳园公司经理顾建彬不认可任斌妹主张的事实，认为他从未作出此承诺，纯属子虚乌有。即顾建彬作为当时承诺的当事人否认任斌妹所主张的事实。3、顾建彬即使说过此类话是否具有法律效力。任斌妹在外墙装修过程中改变外墙颜色，佳园公司前往处理，在纠纷的处理过程中，佳园公司经理即使说过“如果百合小区外墙出现三种以上颜色则不要26号别墅交纳物业费”此类话，因当时不能预见小区以后会出现的几种外墙颜色，具有不确定性；之后顾建彬也未与任斌妹达成合意，即是否免除多少物业费、免除哪年的物业费作出约定；任斌妹在2015年7月前自觉缴纳全部物业费，在此期间百合小区的外墙颜色早已超过其所主张免责的三种颜色，但均未以此理由进行拒交。综上，任斌妹的抗辩本院不予采信。
2、佳园公司的服务是否存在瑕疵。
任斌妹提供其拍摄的照片32张，以此证明小区内垃圾堆放、健身设施损坏、景观河道占用、栅栏锈迹斑斑、小区道路不平整等。对此佳园公司认为，上述照片不能证明拍摄的时间、更不能证明拍摄的即为本小区，即使是本小区，拍摄物也是垃圾清扫后堆放在那的场景。
针对该焦点，本院认为，从任斌妹提供的照片，垃圾均是建筑垃圾，对建筑垃圾的处理业主进行装修时装修条例都有约定，因每户业主入住前都会进行必要的装修由此不可避免会产生建筑垃圾，作为物业管理企业应该敦促业主及时清理，业主不能及时清理时物业公司作为管理单位应自行清理，但所产生的费用应由业主承担；至于景观河道占用，从图片上看，修缮的系小区步行道路，该举措确实影响了小区的居住环境，但从另一方面也可反映方便了业主的出行，至于健身器材损坏、栅栏生锈等，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务存在质量问题，物业公司对小区是综合、持续、长期性的服务，可能存在对小区局部或临时服务不到位，但不能以此否认物业公司所提供的物业服务。本案中佳园公司仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好、存在一般瑕疵，不构成根本性违约，故可作为判定物佳园公司减收物业费的依据。
三、财物损坏是否应该赔偿。
任斌妹主张小区的宠物狗将他家的鞋子拖走，造成几千元的损失，另2016年雨季因佳园公司未及时清理积水导致家里院子中的大理石损坏，以及围墙自费维修三次的费用要求佳园公司承担。
佳园公司不予认可，认为小区宠物狗损坏财产属于民事纠纷，业主间可以自行协商，围墙渗水属于自然灾害，当时因渗水面积大而管理人员少，不可能保证绝对的不漏水，尽管管理中存在薄弱环节但已经尽责尽力。
针对该焦点，本院认为，我市对犬类管理实行管理和服务相结合，行政机关执法和基层组织参与管理相结合，养犬人自律和社会公众监督相结合的原则。涉案小区不属于禁止养犬管理区域，法律也未赋予佳园公司对养犬具有行政执法权，但佳园公司作为物业服务企业应当加大对业主依法文明养犬的宣传和指导，并协助相关部门、属地镇政府做好对犬类管理工作。任斌妹以此拒交物业管理费的主张，本院不予采纳。至于宠物狗造成的财物损坏，根据《中华人民共和国侵权责任法》第七十八条之规定，应当由动物饲养人或者管理人承担侵权责任，故任斌妹可就损失另行主张；对围墙渗水不及时修缮可作为判定佳园公司减收物业费的依据。
上述事实，有前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、宜兴市物价局备案回复表、国内挂号信函收据，照片及本院庭审记录等证据在卷佐证。
本院认为，建设单位新绿洲公司与物业服务企业佳园公司签订的前期物业管理服务合同，以及佳园公司与业主任斌妹单独签订的前期物业管理服务协议，均对业主任斌妹具有约束力，佳园公司应当根据合同载明的内容为业主提供物业管理服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。佳园公司与建设单位签订的物业服务合同虽然约定委托管理期限至2009年12月31日止，但该小区至今未成立业主委员会，且合同期满后虽未签订新的物业服务合同，但实际由佳园公司为百合山庄住宅小区所有业主实施物业管理服务，由此佳园公司可按原合同约定的收费标准收取相应的物业管理费用。任斌妹提出佳园公司在管理期满后仍收取小区物业管理费系不合法的主张理由不能成立，本院不予支持。任斌妹房屋的建筑面积为346.22平方米，其应交纳2015年7月1日至2016年12月31日的物业管理费为9971.14元（欠费18个月，计346.22平方米×1.6元/平方×18月=9971.14元），现佳园公司主张9970元，是其处分自己民事权利的法律行为，应予准允。任斌妹提供的照片及陈述可以确认物业公司存在未能按约适格履行合同义务的情况，故物业公司应承担一定的责任，故本院对于物业公司主张的物业费9970元酌定按照80%的比例进行给付。据此，任斌妹应支付物业公司物业管理费7976元。因双方均存在违约情形，故佳园公司要求任斌妹承担违约金的诉请，本院不予支持。针对任斌妹提出的发票问题，不属于本院主管，故本案不予理涉，任斌妹可通过其他途径解决。
小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的服务不满意，业主不应消极以采取长时间拒交物业费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业企业沟通加以解决，还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和配合，对于业主所反映的问题，物业公司应积极妥善解决，如须启用专项维修资金的，也应与业主沟通积极办理好相关手续，维修记录也应向业主公示。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、任斌妹于本判决发生法律效力之日起十日内支付宜兴市佳园物业管理有限公司物业管理费7976元。
二、驳回宜兴市佳园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为287元，由任斌妹负担109元，佳园公司负担178元。任斌妹负担的款项已由佳园公司预交，本院不再退还，任斌妹于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给佳园公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 储晓惠
二〇一八年一月二十五日
书记员 刘 兰