贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6241号
上诉人（原审原告）：许国建，男，1955年10月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：沈三，贵州群众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊浩，贵州公成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王明灯，男，1971年12月31日出生，汉族，户籍地四川省大竹县。
被上诉人（原审被告）：陈仕秀，女，1971年10月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人：黄启岳，男，1971年7月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人许国建因与被上诉人王明灯、陈仕秀及原审第三人黄启岳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
许国建上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：1、根据《中华人民共和国婚姻法》及司法解释，在婚姻关系存续期间夫妻一方取得的财产属于夫妻共同财产，王明灯将上诉人委托处理的房屋出售给自己的妻子，陈仕秀必定使用夫妻共同财产购买案涉房屋，及购房款来源有王明灯一半的财产，王明灯既是出卖人也是买受人，属于滥用代理权，为法律所禁止。原判以交易价格不低于市场价及二被上诉人自己出具的《夫妻财产归属协议》为由认定王明灯没有滥用代理权，处理不当；2、陈仕秀申请证人证明其已支付购房款17万元，但证人与陈仕秀有亲属关系，证人证言不具有客观真实性。证人未出示借条并对还款期限作说明，借款来源也不符合常理。
王明灯辩称，上诉人在撤销与我的委托代理关系之前，其委托代理事项已经履行完毕，上诉人对王明灯的代理行为应依法承担民事责任。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
陈仕秀辩称，除与王明灯的答辩意见一致外，陈仕秀向他人借款买房无需许国建在场证明，借款之时借款人因均系陈仕秀的亲戚朋友，未要求陈仕秀出具借条。
黄启岳述称，王明灯与陈仕秀进行交易时黄启岳也在现场，可以证实陈仕秀已向王明灯支付购房款。
许国建向一审法院起诉请求：1、确认被告王明灯以原告代理人的身份与被告陈仕秀签订的关于贵阳市南明区××大道北段××单元××号房屋的《存量房买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：坐落于贵阳市南明区××大道北段××单元××号房屋原登记的产权人为原告许国建，建筑面积46.01平方米。2013年12月2日，被告王明灯与黄启岳签订《借款合同》一份，约定：黄启岳向王明灯借款人民币15万元，此款用于黄启岳借给许国建、许陆涛父子，用位于贵阳市南明区××大道北段××单元××46.01平方米的住宅作为抵押，借款期限为2013年12月2日至2014年3月3日；如到期黄启岳不归还，王明灯有权处理该抵押住房。2013年12月3日，黄启岳与许国建签订《借款合同》一份，约定：许国建向黄启岳借款人民币15万元，用位于贵阳市南明区××大道北段××单元××46.01平方米的住房作为抵押，借款期限为2013年12月2日至2014年3月3日。上述借款合同签订后，王明灯将15万元借给黄启岳，黄启岳将15万元借给许国建，许国建、许陆涛于2013年12月3日向黄启岳出具借到黄启岳15万元借款的借条一张，并写明于2014年3月3日前归还。此后，因许国建未能及时偿还借款，2014年12月1日，原告向被告王明灯出具委托书，内容为：位于贵阳市南明区××大道北段××单元××号房屋一套，系许国建的个人财产，现需出售此房屋，由于本人不能前来办理以下有关手续，现决定委托王明灯作为代理人，办理如下事项：一、代为办理上述房屋注销抵押登记及注销他项权证等相关手续；二、代为办理上述房屋的国有土地使用权证并交纳相关费用，领取相关证件；三、在办理完毕上述事项后，代为办理上述房产签署房地产买卖合同、商定房价、代收房款、并交纳有关费用；四、代为办理上述房产的签约、水、电、物业管理、煤气、电话过户手续，并交纳有关费用；五、代为办理上述房产产权证、土地证、契税证等过户及变更手续及领取新的房产证、土地证、契税证；六、代为办理退税、退件等相关手续，签署相关文件；七、代为到房产交易所查询并提取房屋相关档案；八、如买方需二手房按揭贷款，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续；九、委托期限自公证之日至上述事项办理完毕之日止；十、受托人无权转委托。代理人在其授权范围内签署的一切有关文件及由此产生的法律后果，我均予以认可。上述公证书于2014年12月4日经贵州省贵阳市立诚公证处公证。2015年2月26日，王明灯代表许国建与自己的妻子陈仕秀签订《存量房买卖合同》一份，约定将该房屋作价20万元出售给陈仕秀，一次性付款，陈仕秀应于2015年2月26日前将购房款20万元支付给许国建。贵阳海通房地产资产评估事务有限公司就该房市场价值出具海通（2015）预04001号《评估结果函》，评估结果为：本市花溪大道北段510号22栋3单元6层1号住宅在2015年1月7日估价时点的市场价值为19.96万元，评估单价每平方米4338元。2015年2月26日，该房屋过户登记到王明灯之妻陈仕秀的名下。2015年6月28日，黄启岳与王明灯签订一份《债权转让协议书》，约定：黄启岳将在许国建处的有效债权15万元及应收取的利息转让给王明灯，由王明灯对许国建行使债权人权利；如债权转让不成功，无论任何原因，王明灯不能实现债权，则黄启岳对许国建偿还给王明灯债务仍有连带清偿责任；该协议同时送达告知许国建。2015年8月4日，王明灯以邮政快递方式向许国建寄送该《债权转让协议书》，但被退回。庭审中，许国建表示黄启岳、王明灯未通知其该债权转让，对黄启岳与王明灯之间的债权转让行为并不知情。2015年，许国建曾以合同纠纷为由将王明灯诉至贵阳市南明区人民法院，认为王明灯在受委托期间有损害委托人合法权益的行为，同时也不愿意继续将上述房屋委托给王明灯代为处理，故诉请判令解除许国建经贵州省贵阳市立诚公证处作出的（2014）黔筑立诚公字第12883号公证书公证授权给王明灯的各委托事项。贵阳市南明区人民法院于2015年5月就该案作出（2015）南民初字第1236号《民事判决书》，判决解除许国建于2014年12月1日授权给王明灯并经过贵阳市立诚公证处（2014）黔立诚公字第12883号公证书公证的各委托事项。王明灯对该判决不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院经审理后认为，委托合同具以成立的信赖基础动摇，双方均得以随时解除合同，故《委托书》应予解除，合同解除后，当事人可根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定主张相关权利；贵阳市中级人民法院以（2015）筑民二（商）终字第1037号《民事判决书》判决：驳回上诉，维持原判。
本案审理中，原告向一审法院提交的证据材料有：房产交易打印信息、产权交易信息、申请表、上述2015年2月26日签订的《存量房买卖合同》、二被告的结婚登记申请书等证据材料以证明其主张；原告表示未收到陈仕秀支付的20万元购房款，故上述《存量房买卖合同》对其没有约束力，并申请对该买卖合同中陈仕秀的签名及手印是否陈仕秀本人所签所留进行鉴定。一审法院依法委托贵州中一司法鉴定中心对上述《存量房买卖合同》落款处陈仕秀的签名及手印是否陈仕秀本人所签所留进行司法鉴定，贵州中一司法鉴定中心向一审法院出具贵中一司鉴［2017］痕鉴定字第1774号和贵中一司鉴［2017］痕鉴定字第1721号两份《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：检材《存量房买卖合同》上的红色印油捺的指印与样本陈仕秀捺在取样纸上的拇指指印纹线指印种类符合，并且7处细节特征相同，是同一人所留；《存量房买卖合同》第6页乙方（签章）处“陈仕秀”签名笔迹是陈仕秀所写。原、被告及第三人对该两份《司法鉴定意见书》均无异议，予以认可。
被告王明灯向一审法院提交的证据材料有：上述落款时间为2014年12月1日的委托书及公证书、评估结果函、上述《存量房买卖合同》、债权转让协议书、借款合同、借条、他项权证书、邮政专递邮单等证据材料，以证明其主张。被告王明灯表示陈仕秀已向其支付房款17万元，尚余3万元未付，根据《存量房买卖合同》的约定应待陈仕秀取得产权证后才支付剩余的3万元，但因原告阻挠，产权部门暂停向陈仕秀发放产权证。原告则认为其与王明灯签订的上述委托书并非其真实意思表示，原告称签订委托书的真实意思表示是债的担保形式，原告与王明灯之间并无直接借贷关系，原告是与黄启岳之间存在借贷关系，房屋是抵押登记给黄启岳，委托书虽出具给王明灯但原告并没有真实出售房屋的意思表示，如要售房原告可直接自行进行，再将房款支付给黄启岳，二被告签订《存量房买卖合同》时王明灯存在自我代理行为，二被告之间约定财产归各自所有，但原告对此约定不知，二被告夫妻间的协议对外不具有约束力，王明灯将房屋转售给陈仕秀，转售后该房即属于夫妻共同财产，因此存在自我代理行为且为法律所禁止，王明灯滥用代理权，二被告签订《存量房买卖合同》后也未履行付款义务，存在虚假行为，王明灯的代理行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款及第八十条、担保法第四十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，其与陈仕秀签订的《存量房买卖合同》应属无效。被告陈仕秀表示虽与王明灯系夫妻关系，但二人之间经济相互独立，也未共同居住，因为孩子二人才未办理离婚手续，本案涉案房屋的购房款已以现金方式向王明灯支付了17万元，剩余3万元待产权证取得后才支付。
被告陈仕秀向一审法院提交的证据材料有：上述落款时间为2014年12月1日的委托书及公证书、评估结果函、上述《存量房买卖合同》、2010年10月1日二被告签订的《夫妻财产归属协议》、落款时间为2015年2月13日付款收据、产权证、户口簿等；其中《夫妻财产归属协议》约定:四川省大竹县和乡清凉村四组的宅基地及房屋所有权归王明灯所有，贵阳市云岩区陕西路房屋产权归陈仕秀所有，王明灯与陈仕秀双方的经济收入归各自所有，并以各自名义开立银行帐户，新增动产及不动产所有权归属，登记于谁名下的归谁所有，其他未约定财产归双方共同共有，该协议书上加盖有“大竹县中和乡清凉组村民委员会”印章，并注明情况属实；落款时间为2015年2月13日的付款收据载明王明灯收到陈仕秀支付贵阳市花溪大道北段510号22栋3单元6层1号预付款17万，余款3万元待拿到房产证时全额付清。原告对《夫妻财产归属协议》及付款收据的真实性均有异议，认为《夫妻财产归属协议》系二被告内部约定，与本案无关，二被告就本案涉案房屋签订房屋买卖协议于二人夫妻关系存续期间，且陈仕秀是否付款仅凭付款收据无法确定。王明灯对陈仕秀所提交的证据材料及上述主张均予认可，并表示陈仕秀支付的17万元房款已用于归还原告所欠其借款，该17万元收到后就转借给他人。第三人黄启岳对二被告提交的上述证据材料及证明内容均无异议，黄启岳表示其亲眼所见陈仕秀将本案涉案房屋的购房款17万元现金交予王明灯。被告陈仕秀对其购房款项来源向一审法院作如下说明：陈仕秀自有2万元至3万元，向亲戚朋友借款10余万元，包括向其姐姐陈琼借款3万元、哥哥陈仕权借款2万元、邻居张阿姨借款5万元、李贵兰借款3万元、侄女陈守琴借款1万元，以上借款都是借到的现金，因亲戚朋友都是基于信任借款故未写借条，向王明灯付款17万元购房款时以现金支付，当时黄启岳在场。陈仕秀并申请除陈仕权外的各出借人陈琼、张大华、李贵兰、陈守琴到庭作证，各证人陈述在2015年1月左右分别借款给陈仕秀，均未写借条，借款均以现金交付陈仕秀，证人陈述的借款金额与陈仕秀所述一致。原告对证人证言均不予认可，认为各证人与原告为亲戚或朋友关系，借款时未出具借条、未约定利息、未约定还款期限均与常理不符，且无其他证据相佐证，不具有真实客观性。
第三人黄启岳未向一审法院提交相关证据材料。
另，对本案涉案房屋的价值，原告曾于审理中表示对上述贵阳海通房地产资产评估事务有限公司出具的海通（2015）预04001号《评估结果函》估价的本案涉案房屋在2015年1月7日时点的市场价值为19.96万元不予认可，并表示将申请对房屋价值重新进行评估，但此后又表示对此不申请评估，并表示对海通（2015）预04001号《评估结果函》无异议，认可本案涉案房屋在2015年2月二被告签订《存量房买卖合同》时房屋价值为19.96万元。在本案审理过程中，许国建以房屋登记行政纠纷为由将贵阳市国土资源局诉至贵阳市观山湖区人民法院，陈仕秀、王明灯为该案第三人，许国建诉请撤销贵阳市国土资源局对贵阳市南明区××大道北段××单元××号房屋的过户登记。贵阳市观山湖区人民法院于2017年7月作出（2017）黔0115行初1号《行政判决书》，判决驳回许国建的诉讼请求。许国建对该判决已上诉，该判决现尚未生效。
一审法院认为，本案原、被告双方主要争议为：2014年12月1日原告许国建向被告王明灯出具的委托书虽经法院判决撤销，但在该委托书撤销前王明灯根据委托书委托所进行的代理行为是否有效，王明灯根据委托书委托与被告陈仕秀签订的《存量房买卖合同》是否有效；原告主张的该委托书不是原告的真实意思表示，实际是债的担保且原告无委托王明灯出售房屋的意思表示能否成立。对此，法院认为根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。……”、第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理人终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。……代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，2014年12月1日原告许国建向被告王明灯出具的委托书虽经法院判决撤销，但该委托书撤销前王明灯根据委托书的委托所进行代理行为有效。本案中，王明灯与原告之间的代理关系是因原告未能及时归还借款产生，从上述借款合同的签订过程来看，黄启岳向原告提供的15万元借款来源于王明灯，但原告未能遵守诚信原则在2014年3月3日前向黄启岳归还该笔借款，并导致王明灯对黄启岳享有的债权未能及时得到清偿，此后2014年12月1日原告向被告王明灯出具委托书，委托书对委托事项约定明确并经公证，委托事项包括签订房屋买卖合同、商定房价、代收房款等事项，从借款关系的产生及委托书的出具过程来看，被告王明灯与第三人黄启岳在向原告催索还款无果的情况下，原告向王明灯出具该委托书，该委托书委托王明灯售房而非约定以物抵债，约定王明灯代为收取房款是为保障王明灯借款债权的实现，并未违反法律规定，也非原告所称以本案涉案房屋作为债权的担保或以物抵债。原告作为完全民事行为能力人，其应当明确知晓出具该委托书的法律后果，故该委托书为原告真实意思表示，并合法有效，王明灯有权代为该委托书授权的各项民事法律行为。此后，王明灯在委托书授权范围内与陈仕秀签订《存量房买卖合同》，陈仕秀系王明灯之妻，其身份特殊，二人之间的夫妻关系令人产生可能存在王明灯滥用代理权、二人恶意串通损害原告合法权益之嫌，但王明灯的代理行为是否有效及签订的《存量房买卖合同》是否应认定为无效，还应看是否违反了《中华人民共和国民法通则》第六十六条中关于代理人和第三人串通并损害被代理人的利益的情形及《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形。就房屋买卖合同而言，原告作为卖方其最主要权益为取得与房屋价值相当的售房款，如若二被告约定的售房价明显低于房屋价值则可认定存在二人恶意串通并损害原告合法权益，现二被告在《存量房买卖合同》中约定本案涉案房屋售价为20万元，该价值略高于海通（2015）预04001号《评估结果函》估价的本案涉案房屋在2015年1月7日时点的市场价值为19.96万元，原告亦于审理中认可本案涉案房屋在2015年2月二被告签订《存量房买卖合同》时房屋价值为19.96万元，故二被告约定的房屋售价不仅未低于房屋价值还略高于房屋价值，原告售房所获取的售房款与其房屋价值相当，原告合法权益并未受到损害，因此王明灯并未滥用代理权，王明灯代理原告将本案涉案房屋出售给陈仕秀及与陈仕秀签订《存量房买卖合同》的行为不存在双方恶意串通并损害原告合法权益的情形，亦不符合合同法第五十二条规定合同无效的其他情形，该代理行为及《存量房买卖合同》有效，并对原告及陈仕秀产生约束力，双方均应按《存量房买卖合同》的约定履行各自义务，故对原告要求确认该《存量房买卖合同》无效的诉请应予驳回。对原告所称二被告系夫妻关系，王明灯代理原告与陈仕秀签订《存量房买卖合同》，陈仕秀取得本案涉案房屋后该房即属夫妻共同财产的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式，没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定，以夫或妻一方所有的财产清偿”，二被告于庭审中均已表示双方名下不动产已约定归各自所有，本案涉案房屋亦过户登记于陈仕秀个人名下，二被告并向法院提交了上述《夫妻财产归属协议》为证，二被告之间的该约定符合《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释，本案涉案房屋应属陈仕秀个人所有，对原告的该主张不予采信；同时该房屋虽为陈仕秀个人所有，但并不影响如遇债权人对二被告主张夫妻共同债务时对《夫妻财产归属协议》能否对抗债权人的认定。对原告提出二被告之间并未实际履行了《存量房买卖合同》，陈仕秀并未向王明灯支付了购房款17万元的主张，一审法院认为，本案涉案房款17万元在现有房屋买卖市场交易中并非数额特别巨大，而被告陈仕秀所述款项来源为向各亲朋分散所借筹措而得在日常生活中存在且并非完全不合常理，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十二条：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。”之规定，现被告陈仕秀对其向王明灯支付购房款17万元提交有付款收据为凭，并申请证人出庭作证对其购房款来源予以证明，被告对此虽不予认可，但未提出相反证据予以反驳，故法院根据证据规则，对二被告主张购房款已支付予以采信，对原告的主张不予支持。至于王明灯收取购房款未向原告支付，系王明灯与原告之间的委托代理关系，由二人自行处理或另诉解决，在本案中不予审理。王明灯与黄启岳的债权转让问题亦不在本案审理范围之内，法院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条、第六十四条、第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决：驳回原告许国建的诉讼请求。案件受理费30元，诉讼保全费1520元，由原告许国建负担。
本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本案事实，有原、被告及第三人陈述、委托书、公证书、《存量房买卖合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有：一、（2015）南民初字第1236号民事判决解除许国建授权给王明灯并经（2014）黔立诚公字第12884号公证书公证的各委托事项是否影响王明灯与陈仕秀之间签订的《存量房买卖合同》的效力；二、王明灯是否存在滥用代理权、损害许国建合法权益的行为。
关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，许国建作为委托人享有任意解除权，该解除权之行使取决于双方之间的信赖关系是否发生动摇。贵阳市南明区人民法院据此判决解除许国建与王明灯之间的《委托书》中的各项委托事项，该判决已发生法律效力。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任”之规定，在《委托书》被判决解除前，王明灯以许国建的名义与陈仕秀签订的《存量房买卖合同》，系在《委托书》明确的代理权限内进行，是受许国建的指示所为，该代理行为的法律效力应当及于上诉人。
关于焦点二，陈仕秀作为房屋买受人，其法律地位是王明灯作为代理人实施代理行为的交易相对人，陈仕秀与王明灯虽为夫妻关系，但双方于2010年已就夫妻关系存续期间取得的财产归属作了明确约定，且长期处于分居状态，根据该约定及双方分居的事实，王明灯在签订《存量房买卖合同》之时并非作为陈仕秀的代理人进行双方代理，也未出于将案涉房屋买为己有的目的，以许国建的名义与自己签订合同。结合本案具体案情，许国建将王明灯及陈仕秀视为同一民事主体，主张王明灯存在自己代理行为的主张，本院不予采纳。对于陈仕秀是否向王明灯支付购房款，陈仕秀已提交付款收据为凭并申请证人出庭作证，证人陈述与陈仕秀陈述的购房款来源并无矛盾，一审法院结合证据规则及日常生活经验法则认定陈仕秀已支付购房款的事实，并无不当，本院予以采纳。对于王明灯实施的代理行为是否侵犯许国建的合法权益，《存量房买卖合同》中约定案涉房屋售价为20万元，该价值略高于海通（2015）预04001号《评估结果函》估价的案涉房屋在2015年1月7日时点的市场价值即19.96万元，故王明灯与陈仕秀约定的房屋售价与房屋价值相当，尚无其他证据表明许国建的合法权益受到损害。综上，王明灯、陈仕秀已提供证据证明王明灯在实施代理行为中没有滥用代理权，并未损害许国建的合法权益，许国建未提出新的证据佐证其主张，故对许建国称王明灯以其代理人的身份与陈仕秀签订的《存量房买卖合同》无效的主张，本院不予支持。至于王明灯是否尽到谨慎、勤勉、忠实行使代理权的义务，是否将代理情况向许国建报告并完成房款交接，与本案许国建诉请的合同效力问题无直接关联，双方可另行解决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费30元，由许国建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 韦 娟
审 判 员 唐有临
二〇一七年十二月十二日
法官助理 黄一灵
书 记 员 杨兴平