上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初13918号
原告史骁勇，男，汉族，住上海市。委托代理人黄伟国，男，汉族，住上海市。委托代理人黄琰，女，汉族，住上海市。被告李玲，女，汉族，户籍地上海市。委托代理人王桂林，上海林拓律师事务所律师。原告史骁勇诉被告李玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月5日、2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告史骁勇及其委托代理人黄伟国、黄琰、被告李玲及其委托代理人王桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史骁勇诉称，2016年1月3日，原告通过上海贝得房地产经纪事务所推荐，与被告签订《房地产居间合同(买卖)》，合同约定，买卖的房屋为浦北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，建筑面积56.7平方米，成交价为人民币(下同)199万元。在被告的要求下，原告当日就从银行取款支付被告10万元(5万元现金，5万元通过中介转账)，被告出具了定金收据，并将系争房屋产证原件缴存在中介处。在签订居间合同同时，双方还签订了《房地产买卖协议(附件)》，被告考虑到系争房屋还在租赁期内，经与原告协商，2016年3月13日前签订《上海市房地产买卖合同(网签)》，签订当日原告支付被告第一期购房款60万元(含定金)，办理房地产过户当日支付第二期房款137万元，交房当日支付第三期购房款2万元。同时约定，2016年4月20日前办理房地产过户及交房手续，反之违约。随着今年2、3月份房价上涨，被告对房屋价格跳价，表示原告需支付233万元才能交易。居间合同约定，超过15日仍未履行，则守约方有权书面解除本协议，并要求违约方按成交价20%支付违约金。但由于被告违约，即使承担违约金也无法弥补原告的损失，故另外要求被告赔偿再次购房的价格差。综上，原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、被告返还交付的购房定金100,000元，并支付违约金398,000元；2、被告赔偿因违约所造成原告需再次购房的房屋价值上涨损失382,000元。被告李玲辩称，只同意单倍返还定金，不同意原告的其他诉讼请求，因为双方都有违约。199万元室协商的价格，没有最终确定，10万元是意向金，非定金。居间合同效力待定，因为合同没有中介公司盖章。原告没有讲过要涨价，只是双方在协商。3月12日，被告没有去网签，因为约定的时间是3月13日，3月13日被告前往中介处，但原告本人未到，是自称原告妻子的人到场了，但来人并未携带房款，所以被告没有签正式买卖合同。即便是被告违约了，认为违约金过高，要求调整。经审理查明，2016年1月3日，原告史骁勇(购买方，乙方)与被告李玲(出售方，甲方)在居间方上海贝得房地产经纪事务所居间下，就系争房屋签订《房地产买卖居间合同(买卖)》，约定买方拟向卖方购买位于上海市徐汇区浦北路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积56.7平方米，买方特支付购房意向金10万元。买方要求购买该房屋的房价为199万元。若买方所确认的交易条件卖方全部接受(以卖方签署本协议书为准)，则上述意向金自动转为买方支付给卖方的购房定金并由卖方委托居间方代为保管，但若卖方将房地产权证缴存居间方，则定金可转付卖方。该合同由原、被告签字确认，并由居间方盖章。同日，原、被告双方就系争房屋又签订《房地产买卖协议(附件)》，内容为：房屋租赁状况为有租赁，租金3300元/月，租期到2016年3月10日。双方定于2016年3月13日前至居间方签订为房屋产权过户等所需的上海市房地产买卖合同网络电子版(简称网签合同)。付款方式：第一期60万元，于签买卖合同当日支付(含定金)，第二期137万元，于房屋产权过户当日支付，第三期2万元，于交房当日支付。双方定于2016年4月20日前办理房屋产权过户手续及交房手续，反之算违约。双方应善意履行本协，如一方不按本协议履行的，则应按成交价万分之五每日支付守约方滞纳金。超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。2016年1月3日，被告出具定金收据，收到原告支付的购买系争房屋定金10万元。之后，被告不同意再按原价出售系争房屋，通过微信等方式要求涨价，原、被告未达成一致。2016年3月12日，案外人上海贝得房地产经纪事务所工作人员林某某通知原被告于2016年3月13日之前至住商不动产光大店签订系争房屋的买卖网签合同。2016年3月13日，原告因工作繁忙，委托其妻子黄某前往，被告亦前往，被告表示199万的价格不能接受，原告代理人则希望按照原价购买，双方未能达成一致，没有签订正式的买卖合同。2016年3月14日，原告发微信给被告，要求被告尽快履行2016年1月3日双方在上海贝得房地产经纪事务所签订的《房地产居间合同》和《房地产买卖协议》上约定的内容。此后，被告将原告从微信好友中删除。审理中，原告称2016年3月22日，原告发函给被告，内容为要求被告继续履行房地产买卖协议的约定，尽快签订房地产买卖合同(网签)，并在约定的时间段履行房地产买卖过户及交房手续。2016年3月29日，原告再次发函给被告，正式通知解除房地产买卖协议，要求及时返还定金10万元，并按房屋成交价的20%支付违约金398,000元。被告对此不予认可，称没有收到该两份函件。审理中，原告申请证人出庭作证，原告申请的证人为林某某，系上海贝得房地产经纪事务所的业务经理。证人陈述，2016年3月13日约定的网签时间，之前通知了原被告，当日原告写了委托书委托其妻子黄某到场，被告本人到场，之前被告已经表示价格上涨了，之前通过微信联系，被告将价格涨到230万左右，双方当天没有协商一致，没有签订正式的房屋买卖合同。审理中，被告认为即使违约金成立，也过高，要求法院调整。上述事实，除当事人陈述一致外，由《房地产买卖居间合同(买卖)》、《房地产买卖协议(附件)》、定金收据、微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同(买卖)》及《房地产买卖协议(附件)》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。从双方的微信聊天记录及证人证言看，双方未能如约签订正式的房屋买卖合同的原因系该时房价上涨剧烈，被告在加价不成情况下有意毁约，鉴此，在其时房价剧烈上涨系不争事实的情况下，被告的违约行为理当受到法律制裁。至于被告应当承担违约金的具体金额，原告认为被告应当按《房地产买卖协议(附件)》约定的成交价20%的标准支付违约金，而被告认为原告主张的标准过高，要求调整。本院认为，原告按照《房地产买卖协议(附件)》所约定的成交价20%的违约金标准向被告主张违约责任，符合合同约定及法律规定，但考虑到原告仅支付了10万元定金，以及由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告承担违约金25万元。原告向被告先行支付的10万元定金被告亦应全额返还原告。至于原告主张的再次购房的房屋价值上涨损失，因原告未提供充分的证据予以证明，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效之日起十日内返还原告史骁勇购房定金100,000元；一、被告李玲于本判决生效之日起十日内支付原告史骁勇违约金300,000元；二、驳回原告史骁勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6300元，由原告负担2650元，被告负担3650元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一六年七月二十九日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。