江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4598号
上诉人（原审原告）:沈轶,男,1969年6月20日生,汉族，住无锡市南长区。
上诉人（原审原告）:陈燕,女,1968年12月14日生,汉族，住无锡市南长区。
委托诉讼代理人：沈轶（系陈燕丈夫）,男，1969年6月20日生，汉族，住无锡市南长区。
被上诉人（原审被告）:无锡博大置业有限公司,住所地无锡市滨湖区太湖街道锡南路216-3号6楼。
法定代表人：张秀琴，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。
上诉人沈轶、陈燕因与被上诉人无锡博大置业有限公司（以下简称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初7728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
沈轶、陈燕上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，支持其原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、博大公司未按合同约定的期限和条件履行交房义务的事实客观存在，应当承担支付违约金的违约责任。2、一审法院关于博大公司向案外人无锡利来商业物业管理有限公司（以下简称利来公司）交房等同于已履行了交房义务的观点错误。首先，商品房交付必须符合国家强制性规定和合同约定的交付条件，案涉房产在2016年4月14日才通过竣工验收，在此之前的“交付”根本就不具有房产交付的法律效力，即使交付也应当认定为无效；其次，博大公司系利来公司的唯一股东，博大公司与利来公司在明知涉案房产未竣工验收的情况下，恶意串通办理所谓的“交房”手续，严重损害了其本人的合法权益，恶意交房的后果应当由博大公司承担。最后，即使其与利来公司签订《无锡博大假日广场委托经营管理协议》(以下简称《委托经营管理协议》)约定：利来公司可以代理其收房，但利来公司应当依法行使受托权限而不能损害上诉人的合法权益，而且在其出具给利来公司的授权委托书中并未授权利来公司代理其收房，博大公司明知上诉人未在授权委托书中委托利来公司代表上诉人收房而将此房“交付”给利来公司，显然是想通过违法的交付来逃避应当承担的逾期交房的违约责任。二、一审法院关于利来公司已向上诉人支付了租金，实现了上诉人的合同目的，而不能再由博大公司承担违约责任的观点错误。首先，其与博大公司之间系商品房买卖合同关系，与利来公司之间系委托经营合同关系，三方之间的法律关系完全不同。其次，博大公司逾期交房，按照合同约定应当支付逾期交房违约金；利来公司系案涉物业的管理人，按照《委托经营管理协议》约定应当向其支付租金，即使利来公司已经向其支付了租金，也没有任何理由免除博大公司的违约责任。再次，虽然博大公司与利来公司系母子公司，但两者系独立的法人单位，应当独立地承担各自的法律责任。最后，合同的权利义务应当对等，其与博大公司之间签订《商品房销售合同》，不仅约定了博大公司逾期交房的违约责任，也约定了其逾期付款的违约责任，博大公司逾期交房已经构成违约，且该违约金与利来公司支付的租金之间差距巨大，一审法院判令博大公司不承担违约责任明显损害了上诉人的合法权益，与民法通则和合同法的基本原则相悖。
博大公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
沈轶、陈燕向一审法院起诉请求：判令博大公司支付逾期交房违约金40917.3元（自2015年5月1日至2016年4月23日止，共计358天，以571470元为基数按照日万分之二为标准计算）。
一审法院认定事实：2013年1月8日，博大公司作为出卖人与沈轶、陈燕签订《商品房买卖合同》，双方约定：博大公司将其开发的，位于无锡市滨湖区××假日广场××单元××号房屋（建筑面积50.2㎡），以571470元的价格出售给沈轶、陈燕；博大公司应于2015年5月1日前将通过竣工验收的房屋交付给沈轶、陈燕；如博大公司逾期交付房屋，沈轶、陈燕要求继续履行合同的，博大公司应自2015年5月2日起至实际交付之日止，按日向沈轶、陈燕支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，沈轶、陈燕向博大公司支付了合同价款，博大向沈轶、陈燕出具了相应的销售发票。
同日，沈轶、陈燕与利来公司签订《委托经营管理协议》约定：沈轶、陈燕同意将涉案房屋委托利来公司全权经营与管理，并同意利来公司以自己的名义从事涉案房屋的一切经营管理活动；沈轶、陈燕不可撤销的委托利来公司作为涉案房屋的唯一经营主体，沈轶、陈燕不得自营或再委托任何第三方经营管理该商铺；沈轶、陈燕委托利来公司的具体事项包括代为办理涉案房屋的验收、交付等手续，利来公司的交付验收视同沈轶、陈燕的交付验收；委托期限为2015年5月1日至2030年4月30日；2015年5月1日至2018年4月30日期间，利来公司每年支付沈轶、陈燕固定收益5715元，第一年固定收益的支付时间为2016年5月31日前。
2015年6月，利来公司与案外人签订租赁意向确认书，并于同年8月将涉案房屋交付案外人使用。同年7月28日，博大公司与利来公司签订《商铺验收、交付协议》，利来公司对涉案房屋进行验收并确认合格博大公司，将包括涉案房屋在内的F栋建筑予以接收。
2016年4月14日，涉案房屋通过交付使用竣工验收。
2016年5月31日，利来公司将第一期固定收益支付给沈轶、陈燕。
庭审中，双方对是否应当支付违约金存有争议：沈轶、陈燕认为博大公司至今没有向其本人进行交付，即便按照其与利来公司的约定由利来公司代为接收房屋，接收的前提条件也应当是涉案房屋通过交付使用竣工验收。因此，博大公司的行为已经违反合同约定，应当支付违约金，而违约金的损失依据为租金损失；博大公司则认为其已与利来公司完成了交接手续，利来公司也已经支付了约定交付之日起的租金，沈轶、陈燕不存在任何损失，不应承担违约金。
另查明，利来公司系由博大公司作为唯一法人股东设立。
上述事实，有《无锡房屋买卖合同》、《委托经营管理协议》、《销售不动产统一发票》、《关于博大假日广场南区通过交付使用竣工验收的通知》及当事人陈述笔录等在卷佐证。
一审法院认为：
沈轶、陈燕与博大公司签订的《商品房买卖合同》以及沈轶、陈燕与利来公司签订的《委托经营管理协议》均系各方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。故双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。沈轶、陈燕已经按照约定支付购买涉案房屋的对价，博大公司理应按照约定向沈轶、陈燕交付涉案房屋。但沈轶、陈燕与利来公司签订委托经营协议，变更了涉案房屋的交付方式，即由博大公司向沈轶、陈燕直接交付变更为可由利来公司代沈轶、陈燕进行接收。而事实上，博大公司与利来公司在2015年7月28日对涉案房屋进行了交接。虽然交付时涉案房屋尚未经交付使用竣工验收，不符合沈轶、陈燕与博大公司之间约定的交付条件。但利来公司作为沈轶、陈燕的委托代理人在此情形下对涉案房屋进行验收并予以接收，该结果当然由沈轶、陈燕承担。故认定涉案房屋已于2015年7月28日交付给沈轶、陈燕。
从沈轶、陈燕与利来公司所订立的委托合同来看，沈轶、陈燕从博大公司购买涉案房屋的目的是用于投资，其通过利来公司委托经营管理的方式，行使对涉案房屋使用和收益的权利。具体来说，即沈轶、陈燕应自房屋交付之日起按照与利来公司的合同约定收取相应的租金。因此，对于沈轶、陈燕来说，博大公司与利来公司何时办理交接手续并不构成实质影响，而真正影响沈轶、陈燕利益的是租金收益。利来公司已经向沈轶、陈燕支付了自约定交付之日起第一年的租金收益，因此沈轶、陈燕的合同目的已经实现，其利益未受到损害。而且博大公司与利来公司系母子公司关系，在利来公司已经支付了约定交付之日起的租金的基础上，再行要求博大公司支付逾期交付的违约金，有违双方当事人之间的利益平衡。因此，沈轶、陈燕的诉讼请求，难以支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条之规定，判决如下：驳回沈轶、陈燕的诉讼请求。案件受理费823元，由沈轶、陈燕负担。
双方当事人对原审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，沈轶、陈燕与利来公司签署授权委托书，委托利来公司代为办理涉案房屋的验收、交付等手续。利来公司作为沈轶、陈燕的代理人，其对案涉房屋进行交付验收的行为应视为沈轶、陈燕本人的行为，对沈轶、陈燕发生法律效力。沈轶、陈燕主张利来公司无权代其接收案涉房屋，与事实不符，本院对此不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。当事人履行合同义务出现瑕疵时，首先应采取补救措施，使守约方不受瑕疵履行的影响，按约实现合同目的。本案中，涉案房屋系商铺，且统一委托利来公司对外招租经营，业主获取租赁收益，博大公司虽然在办理交付手续时，房屋尚未通过交付使用竣工验收手续，存在履行瑕疵，但利来公司接收房屋后实现统一对外招租经营，按约支付了业主租赁收益，且博大公司于合同约定的交房期限届满后、一审辩论终结前已经实际取得了《建设工程规划验收合格证》，沈轶、陈燕亦未举证证明涉案房屋于交房期限届满后通过规划验收对其实际造成了不利影响或损害。沈轶、陈燕在接受交付、实际占有和使用房屋且没有证据证明其存在损失的情况下，仍要求博大公司支付逾期交房违约金的请求，理据不足，本院对此不予支持。
综上所述，沈轶、陈燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费823元，由上诉人沈轶、陈燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 崴
审判员 潘晓峰
审判员 林中辉
二〇一八年一月三十日
书记员 汪丽敏