湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第623号
上诉人（原审原告）陈周菊，女，1973年5月25日出生，汉族，湖南省临武县人，中石化石油公司员工。
上诉人（原审原告）黄三毛，男，1969年8月18日出生，汉族，湖南省临武县人，居民。
上列两上诉人共同委托代理人黄文武，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）郴州市桂湘房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区民权路中国人民解放军76110部队军官培训大楼320房。
法定代表人刘泓锐，该公司董事长。
委托代理人陈亮，男，该公司副总经理，现住湖南省郴州市燕泉路郴州监狱家属区。
上诉人陈周菊、黄三毛因与被上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（以下简称桂湘房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第1033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人陈周菊、黄三毛及两上诉人的委托代理人黄文武，被上诉人桂湘房地产公司的委托代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：桂湘房地产公司系郴州市“御景湾（人和好景）”商品房项目的开发商，陈周菊、黄三毛团购了该处房产。2013年2月7日，陈周菊、黄三毛与桂湘房地产公司签订了一份《郴州市商品房买卖合同》，约定陈周菊、黄三毛以349，735元的总价购买桂湘房地产公司开发的“御景湾（人和好景）”第3栋7层03号房屋（商品房预售许可证号为2013-00**号），陈周菊、黄三毛按约定以银行按揭方式支付了全部购房款，并约定交房时间为2013年12月30日。该合同第十条约定：“由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同第二十条“特别约定”：“根据出卖人与买受人2010年9月10日所签订的该套商品房认购书的约定，“有关该房的交房标准、交房时间则以买卖双方签订《郴州市商品房买卖预售合同》为准，由于团购房价格因素，双方协商一致同意该房办理的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由买受人承担。”买方上述税费的交款时间为出卖方正式通知收房五天内，否则视为买方违约，出卖人有权按日向买方收取交房价款万分之一的延期违约金，直到买方付清税费为止，否则有权拒绝交房……”。
2013年12月20日，桂湘房地产公司向陈周菊、黄三毛送达交房《通知》，内容为：“尊敬的陈周菊业主：您好！我公司开发的‘御景湾·人和好景小区’您购买的第3栋1103号房，请速来办理房屋交付手续。一、办理手续地址：“御景湾·人和好景”。联系电话：售楼部0735-8333333；物业公司服务中心0735-8884703……。五、根据《商品房买卖合同》要求，您须在收房前预付本套商品房约定的税费，由我公司代收，用于代办相关证书。特此通知郴州市桂湘房地产开发有限公司2013年12月20日。”当日，因双方未就税费缴纳问题达成一致意见，桂湘房地产公司以陈周菊、黄三毛未交纳税费为由拒绝将涉案房屋交付给陈周菊、黄三毛，并最终酿成本案纠纷。2014年11月25日，陈周菊、黄三毛向法院提起诉讼，请求：判令桂湘房地产公司支付陈周菊、黄三毛因逾期交房违约金22942.62元。
原审法院认为：本案属于商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。本案主要的争议焦点是：桂湘房地产公司是否应向陈周菊、黄三毛支付逾期交房违约金的问题。本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该《郴州市商品房买卖合同》的约定，桂湘房地产公司应于2013年12月30日前向陈周菊、黄三毛履行交房义务，但桂湘房地产公司于2013年12月20日通知陈周菊、黄三毛收房后因陈周菊、黄三毛未交纳相关税费而拒绝交房，桂湘房地产公司是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条对先履行义务作出如下规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第二十条“特别约定”：“根据出卖人与买受人2010年9月10日所签订的该套商品房认购书的约定，有关该房的交房标准、交房时间则以买卖双方签订《郴州市商品房买卖预售合同》为准，由于团购房价格因素，双方协商一致同意该房办理的银行按揭、契证、房产证、土地证的税费由买受人承担。买方上述税费的交款时间为出卖方正式通知收房五天内，否则视为买方违约，出卖人有权按日向买方收取交房价款万分之一的延期违约金，直到买方付清税费为止，否则有权拒绝交房。”据此，本案双方当事人互负合同履行义务，并有先后履行顺序，即陈周菊、黄三毛必须先付清银行按揭、契证、房产证、土地证的税费，桂湘房地产公司才履行交房义务。故根据上述法律规定及双方合同约定，在陈周菊、黄三毛未付清银行按揭、契证、房产证、土地证的税费之前，桂湘房地产公司可不承担逾期交房的违约责任，陈周菊、黄三毛要求桂湘房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持，应予驳回。对于银行按揭、契证、房产证、土地证的税费交纳问题及房屋交付问题，双方可另行协商处理，协商不成可另行主张权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：“驳回原告陈周菊、黄三毛的诉讼请求。案件受理费374元，由原告陈周菊、黄三毛负担。”
上诉人陈周菊、黄三毛不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判由被上诉人支付逾期交房违约金22942.62元或发回重审，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、双方约定房屋买卖产生的税费由上诉人承担，交款时间为被上诉人正式通知交房五天之内，2013年12月20日被上诉人确实书面通知收房，但却交房不能。二、被上诉人桂湘房地产公司不是国家税务部门，无权要求上诉人按390元／平方米交纳税费。三、本案所涉商品房买卖合同系格式合同，该合同中的“特别约定”加重了上诉人的责任免除被上诉人的义务，应认定为无效条款。
被上诉人桂湘房地产公司答辩称，上诉人未按时交纳相关税费，未按合同履行义务，逾期交房的责任在于上诉人，答辩人不需承担责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人陈周菊、黄三毛提交了五份证据：
证据1、证明；
证据2、营业执照复印件，证据1－2拟证明陈周菊在北湖区中石化销售有限公司非油品管理部工作，系中石化的正式职工；
证据3、（2014）郴北民二初字第914号民事判决书，拟证明原审法院未同案同判；
证据4、郴规限拆（2014）6号郴州市规划局限期拆除通知书
证据5、照片6张，证据4-5拟证明桂湘房地产公司建设的房屋系违章建筑。
被上诉人桂湘房地产公司提交了一份证据：
证据6：建设工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已于2014年8月18日具备交房条件。
被上诉人桂湘房地产公司对上诉人陈周菊、黄三毛提交的证据，质证如下：对证据1－3的真实性无异议，但与本案无关；对证据4－5真实性无异议，但证明方向有异议，被上诉人桂湘房地产公司已经与规划局进行了协商，建筑物并未在15天内拆除，该建筑物不再是违章建筑。
上诉人陈周菊、黄三毛对被上诉人桂湘房地产公司提交的证据6的真实性和证明方向均不予认可，因为没有提供原件，也没有落款日期，最后一页没有盖章。
本院对双方提交的证据认证如下：证据1－2，上诉人陈周菊的职业、身份情况与本案无关，本院不予采信；证据3，该案件与本案无关，本院不予采信；证据4－5，该房屋是否系违章建筑，不属于本案审理范围，本院不予采信；证据6，被上诉人桂湘房地产公司没有提供原件核对，该证据盖章处也没有落款日期，其真实性无法确认，本院对该证据不予采信。
本院二审查明：一、被上诉人2013年12月20日书面通知上诉人收房，当天未交房的原因并非一审判决书查明的税费缴纳问题，而是涉案房屋并不具备交房条件。被上诉人一审庭审答辩状自认：“延期交房的原因是因为冲口路修路与自来水公司安装工程才导致延期交房。”二、2014年8月31日，被上诉人再次通知上诉人收房，但被上诉人无充分证据证实2014年8月31日涉案房屋已验收合格具备交房条件。一审庭审时审判人员询问：“被告你方现在是否具备交房条件？”被上诉方回答：“业主愿意收房的可以将房屋交付给他，按照法律规定还不具备交房条件。”三、上诉人已实际交付房款349，735元。
除了2013年12月20日未交房的原因不是税费问题外，本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否逾期交房；二、如被上诉人逾期交房，被上诉人应如何承担违约责任。关于焦点一。本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。根据该合同的约定，被上诉人应于2013年12月30日前履行交房义务，被上诉人虽然于2013年12月20日书面通知上诉人收房，但涉案房产并不具备交房条件。因此，被上诉人未在约定期限内办理交房手续，且原因在于被上诉人，被上诉人违约事实成立。关于焦点二。被上诉人违反合同约定，且无免责事由，应承担违约责任。依据合同约定，被上诉人逾期已超过90日，被上诉人应自2013年12月31日起按日向上诉人支付已付房价款万分之二的违约金。因被上诉人未提供证据证实涉案房产已具备交房条件，故该违约金的计算截止日为上诉人诉请之日（2014年11月24日）。据此计算，被上诉人自2013年12月31日至2014年11月24日期间的逾期交房违约金为22872.67元（349，735元×327天×0.02%＝22872.67元）。
另，被上诉人桂湘房地产公司在原审中自认目前尚不具备交房条件，被上诉人逾期交房应承担逾期交房的违约责任，故双方在《商品房买卖合同》“特别条款”中对税费的缴纳及“特别条款”的效力不影响本案的处理结果，本院在本案中不予评判。
综上，原审法院部分事实认定不清，适用法律不当，上诉人上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第1033号民事判决；
二、由被上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陈周菊、黄三毛2013年12月31日至2014年11月24日期间的逾期交房违约金22872.67元；
三、驳回上诉人陈周菊、黄三毛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费374元，二审案件受理费374元，合计748元，由被上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一五年十月九日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。