广东省广州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）穗中法行终字第689号
上诉人（原审原告）：苏慧妍，女，汉族，住广州市芳村区。
委托代理人：林伟列，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：刘逸洲，广东岭南律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李俊夫，该局局长。
委托代理人：袁志欣、李嘉咏，均系广州市海珠区房地产交易登记所工作人员。
原审第三人：胡国伟，男，汉族，住广州市海珠区。
原审第三人：恒生银行（中国）有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：叶世荣，该分行行长。
委托代理人：赵菲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：尹佳音，北京市金杜（广州）律师事务所实习律师。
上诉人苏慧妍因诉被上诉人广州市国土资源和房屋管理局房地产他项权登记一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法行初字第83号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。
原审法院认为：《广州市城镇房地产登记办法》第三十八条规定：经登记的房地产他项权发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当提交下列材料，申请转移登记、变更登记、注销登记：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产他项权证；（四）证明房地产他项权发生转移、变更或者终止的文件。经登记的房地产他项权终止后，当事人未申请注销登记的，房地产行政主管部门应当在司法机关、仲裁机构或者行政机关提供发生法律效力的文件时，依据有关法律文件办理注销登记，将原房地产他项权证公告作废，并书面通知当事人。原告曾以其从未签署委托任何人代为办理相关抵押贷款手续为由，于2013年3月向广州市天河区人民法院提出民事起诉，要求确认其与两第三人签订的《房地产抵押贷款合同》无效及办理解除抵押登记手续。2013年4月18日广东省广州市南方公证处作出了《撤销（2009）南公证内经字第15496号<；公证书>；》部分内容的决定》。原告依此提起本案诉讼，两案均是以原告无授权与两第三人签订《房地产抵押贷款合同》这一基础行为无效提出诉讼主张的，现原告已选择民事诉讼解决争议事项，故原告应等待该民事诉讼案件确认《房地产抵押贷款合同》效力后，再向被告提出申请应否撤销他项权登记的主张。鉴此，原告现直接向原审法院起诉撤销涉案房屋他项权登记不具备上述规定要件，故原审法院依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款（十一）项、第六十三条第一款（二）项的规定，原审法院裁定驳回原告苏慧妍的起诉。
上诉人苏慧妍不服原审裁定，向本院提起上诉称：（一）上诉人与第三人胡国伟共有的位于广州市新港东路雅宁街27号的房产在2009年6月23日被他人持有公证号为（2009）南公证内经字第15496号《公证书》在被上诉人处申请办理了他项权抵押登记并获得被上诉人的批准，他项权证编号为：粤房地他项权证穗字第08××26号。在上诉人得知上述抵押登记情况后，经上诉人向广东省南方公证处反映，广东省南方公证处依法撤销了上述公证书。在上诉人收到广东省南方公证处作出的撤销决定书后，向被上诉人提出依法纠正错误的登记行为的要求，但被上诉人拒绝纠正，无奈，上诉人只好诉之原审法院，但原审法院未能依法作出公正判决，反而错误地裁定驳回上诉人的起诉。（二）被上诉人在发现作为申请抵押登记的《公证委托书》被公证机关撤销后，应当依法对已作出的抵押登记行为予以纠正。上诉人并不认为被上诉人在2009年6月23日作出抵押登记的具体行政行为时在表面证据上存在错误，但当有证据（对于本案来说，即是公证机关作出的撤销登记抵押登记申请人在2009年6月23日提交的作为抵押登记申请的代理人的《公证委托书》的撤销决定书）证明抵押登记申请人在向被上诉人申请办理抵押登记手续时的授权为虚假后，上诉人应当依法纠正因被骗而作出的抵押登记行为，即撤销原抵押登记。（三）原审法院作出的裁定，不仅法律依据不充分，而且适用法律错误。原审法院在作出驳回上诉人起诉的裁定书中所提及的法律依据仅有最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十四条第一款（十一）项、第六十三条第一款（二）项的规定。上述司法解释第四十四条第（十一）项的规定是：“起诉不具备其他法定要件的”，但原审法院并为明确上诉人的起诉不具备哪一项法定要件，法律依据明显不足。原审法院驳回上诉人起诉存在如下错误：原审法院在“本院认为部分”所阐述的因上诉人已提出民事诉讼，因此驳回上诉人的起诉的法律依据是《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，但是：1.上诉人向天河法院提出认定《房地产抵押贷款合同》无效的请求，与本案要求被上诉人纠正错误的具体行政行为并不冲突。本案中，被上诉人应当纠正错误登记行为的理由是，在接受办理抵押登记当时，登记申请人提供了虚假的授权委托书，也即是说被上诉人在接受申请登记当时是上当受骗了，现在有证据证明当时被上诉人确实是被骗了，因此，被上诉人应当予以纠正，而不应当在得知被骗而作出错误登记行为后仍坚持维持被骗的结果。这与《抵押贷款合同》是否有效并无直接关系。2.本案不应当裁定驳回起诉。本案上诉人的起诉并不存在“先民后行”的情况，即使存在的话，根据上述司法解释，原审法院也只能是作出中止审理，而不应当直接作出驳回起诉的裁定。综上所述，请求二审法院裁定：1.撤销原审裁定，责令原审法院依法受理；2.责令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称：原审裁定认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求。
原审第三人胡国伟未陈述二审意见。
原审第三人恒生银行（中国）有限公司广州分行陈述意见称：原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本案原审法院已经查明上诉人在向原审法院提起诉讼之前从未以任何形式向被上诉人提出要求撤销他项权利登记的主张，本案中，并不存在可以作为诉讼标的的行为。正常情况下，如果上诉人认为被上诉人的登记行为有误，应当首先取得法院对抵押合同无效的判决，再依此向被上诉人提出撤销他项权利证的申请，如果被上诉人不予撤销，上诉人才能够以被上诉人不予撤销的决定向法院提起诉讼，本案中既未有任何法院对涉案房地产抵押登记作出无效认定，上诉人也未向被上诉人提出任何撤销登记的主张，其直接向法院提起诉讼的行为，不符合《行政诉讼法》规定的起诉要件，原审法院作出的裁定适用法律正确，应予维持。
经查明：2013年3月，原告以其从未签署委托任何人代为办理相关抵押贷款手续为由，向广州市天河区人民法院提出民事诉讼，要求确认其与两第三人签订的《房地产抵押贷款合同》无效及办理解除抵押登记手续。2013年4月18日广东省广州市南方公证处作出《撤销（2009）南公证内经字第15496号<；公证书>；》部分内容的决定》，决定：撤销（2009）南公证内经字第15496号《公证书》对《委托书》上“苏慧妍的委托代理人刘凤”签名部分所作的证明，上述《公证书》该证明部分内容自始无效。上诉人以办理他项权登记申请的《公证书》已被撤销、故他项权登记申请也因无权代理而无效为由提起本案诉讼，请求撤销被上诉人作出的粤房地他项权证穗字第08××26号《房地产他项权证》。
另查明，2009年6月16日广东省广州市南方公证处作出的（2009）南公证内经字第15496号《公证书》所公证的《委托书》主要内容为：委托人胡国伟、苏慧研是座落于广州市海珠区新港东路雅宁街27号的产权人，现委托彭金常、周卫国、陈少梅（任一均可）为合法代理人，就上述房屋的有关事宜在广州市房管局执行和处理下列事项：……。该委托书委托人处签名为：胡国伟、苏慧研（刘凤代）。被上诉人认可上述《公证书》是其办理涉案他项权登记所依据的材料之一。
本院认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，（2009）南公证内经字第15496号《公证书》是被上诉人作出涉案他项权登记行为的依据之一，现上诉人以作为办理他项权登记的委托材料即《公证书》已被撤销为由要求撤销被上诉人作出的涉案他项权登记行为，是以程序违法为由要求撤销涉案他项权登记行为。上诉人是否对《房地产抵押贷款合同》效力提起民事诉讼不影响法院对涉案他项权登记行为合法性的审查。原审法院认为应先行解决作为登记行为基础的《房地产抵押贷款合同》效力后再向被上诉人提出申请应否撤销他项权登记的主张为由，驳回上诉人的起诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，依照《最高人民法院关于执行<；中华人民共和国行政诉讼法>；若干问题的解释》第六十八条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗海法行初字第83号行政裁定；
二、本案由广州市海珠区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈卫红
审 判 员 邓 军
代理审判员 余秋白
二〇一四年十二月五日
书 记 员 严顺财
周芷诺