重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第08777号
原告杨红，女，汉族，1976年3月7日生，住湖南省长沙市雨花区韶山北路。
委托代理人彭涛，重庆蛟毕律师事务所律师。
被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住重庆市万州区北山大道。
法定代表人熊远清,男，汉族，1946年10月17日生，住湖北省宜昌市夷陵区罗河路。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。
委托代理人张泽萍，重庆百安律师事务所�师。
原告杨红诉被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘曾兰独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，于2015年12月7日裁定转为适用普通程序，由审判员程地华担任审判长，与人民陪审员张波、余忠卿组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭审理。原告杨红及委托代理人彭涛，被告清江公司的委托代理潘红兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨红诉称，原、被告于2010年9月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的万州区北滨路清江.金水御景工程8幢2003号房，总成交金额为773093元。合同签订后原告支付了首付款并办理了按揭贷款，每月按期支付按揭贷款本息。双方约定被告应当在2012年6月30日前将商品房交付给原告，但被告于2013年9月5日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，即被告在2013年9月才符合交房条件。根据双方签订的合同附件三第11条约定：“水表型号：自来水公司一户一表，从其安装规定。纯净水进户，另配水表一个。”但被告到目前为止未按合同约定给原告购买的房屋配备自来水公司的一户一表，导致原告无法按照合同约定的时间及时接房，被告已经构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，按照我们签订的商品房买卖合同第九条第1款第（2）的规定，现原告只主张被告承担5万元的违约金。因为被告安装自来水公司的水表已不可能，原告放弃要求被告按合同约定安装自来水公司的一户一表的诉讼请求。为了维护自身权利，现起诉至法院要求被告承担违约责任。诉讼请求：一、判决被告承担逾期交房的违约金5万元(以原告已交购房�773093元为基数，从2013年10月21日开始至起诉之日止，按每日万分之一计算，只主张5万元)；二、案件受理费由被告承担。
被告清江辩称，原、被告于2010年9月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的万州区北滨路清江.金水御景工程8幢2003号房屋是事实，原告至今未接房。在原告起诉之前，原告所购商品房已符合交房条件，其拒绝接房应自行承担责任。原告购买的房屋原是由被告自行供水，后因业主有意见，已改为由自来水公司供水。原告所购房屋楼层较高，需二次供水，不能每户安装自来水公司的水表，从总表到各房分表的水损由被告承担，被告已履行安装水表的义务。原告在2014年已起诉被告要求承担逾期交房的违约责任，法院判决后，被告已支付2012年7月1日至2013年10月20日的逾期交房违约金及从2013年12月20日至2014年6月3日止的逾期办理产权登记违约金共36876.54元，原告再次起诉逾期交房违约金不符合法律规定，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告清江公司于2009年7月22日取得《重庆市企业投资项目备案证》，在重庆市万州区北滨路天城外运公司至大桥溪段开发清江.金水御景工程。2010年9月7日，原告杨红（合同称乙方）与被告清江公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况:商品房的名称为清江.金水御景8号楼；土地性质为出让，房地产权证号为301D房地证2006字第00495号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第10057号。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房座落重庆市万州区北滨路8幢2003室，建筑面积156.56平方米，套内建筑面积139.1平方米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价4938元/平方米，总成交金额为773093元。第五条付款方式及期限，首付233093元，于签订合同当日付清，余款54万元申请银行按揭贷款支付。第七条交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2012年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延�交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房�登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金；逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”同日，双方签订《合同补充协议》，约定甲、乙双方认可书面通知的方式为信函、公告、登报等。该商品房买卖�同附件三《交房标准》第11项约定“水表型号：自来水公司一户一表，从其安装规定。纯净水进户，另配水表一个”。原告已按约定支付购房款773093元。2013年9月5日，被告取得清江.金水御景工程1、2、8、9号楼《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。2013年10月10日，被告按原告在合同中所留地址向原告挂号邮寄《关于清江上城业主接房的通知》，通知其立即到被告清江公司办理接房和房屋产权证的相关手续。湖南省长沙市邮政部门于2013年10月13日两次投递无果，以“原址查无此人、收件人外出”为由退回，原告一直未接房。2014年6月3日被告取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书。清江.金水御景工程原由被告自行供水，后因业主有异议，被告与万州区自来水公司协商，由万州区自来水公司负责供水。2014年8月1日，被告与重庆市万州区给排水工程总公司签订《自来水计量表安装工程合同》，工期为60个工作日。因被告要求利用原已安装的自来水管道及水表，对1、2、3、4、5、7、8、9号楼安装总表，2014年11月7日，全部改为由万州区自来水公司供水。运行中，总表至各户分表的供水损耗由被告清江公司负责，各用户按分表实际用水数支付水费。
2014年7月4日,原告杨红起诉被告清江公司，要求被告清江公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。本院2014年9月23日作出（2014）万法民初字第05906号民事判决，判决由被告清江公司从2012年7月1日起至2013年10月20日止共477天支付原告杨红逾期交房违约金36876.54元、从2013年12月20日至2014年6月3日止共165天支付逾期办理商品房产权登记违约金7653.02元，该民事判决已生效，双方已履行。原告认为被告未接通自来水公司的市政水源，采用自行供水，不符合合同约定，至本案法庭辩论终结，原告仍拒绝接收商品房。
上述事实，有原、被告双方当事人提交的书证及当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告清江公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同约定不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定交付原告所购商品房。双方约定交房期限届满，被告清江公司未取得8号楼的建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，已由人民法院判决其承担了从2012年7月1日起至2013年10月20日止的逾期交房违约责任。双方在合同附件的交房标准约定“自来水公司一户一表，从其安装规定”，自来水管网及水表属于商品住宅必备的附属设施，由开发商随商品房一起设计施工建设，在交付商品房时一并交付，因被告拟交付的房屋原是被告自行供水，业主提出异议后，在2014年11月7日已改为由万州区自来水公司供水，被告也承诺总表至各户分表的供水损耗由其负责，各用户按分表实际用水数量支付水费，自来水公司认可并供水，被告已履行到户的自来水管网建设及水表安装义务。
关于被告的违约责任问题。被告于2013年9月5日取得8号楼《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》，但根据合同约定的内容分类，取得该证只是交房的必要条件，不是充要条件，与该商品房正常使用直接关联的水、电、气三通也是购房人满足基本生活的必要条件，无论是对合同约定的理解，或是在部分业主提出异议后改为自来水公司供水，合同约定的通水均应指接通自来水公司的市政水源，在此之前，原告杨红有权拒绝接房，被告应承担逾期交房的违约责任至接通市政水源并留给合理接房期间3日止（即至2014年11月10日）。鉴于被告已承担至2013年10月20日止的逾期交房违约责任，且合同约定房屋实际交付后60日内被告应为原告办理房屋产权证，在被告因未接通市政水源持续违反交房约定的情形下，被告于2014年6月3日已取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，被告因此支付的逾期办理商品房产权登记违约金7653.02元应予抵减。对双方约定的违约金计算标准，原告请求按原告已付购房款每日万分之一计算，已为生效民事判决对双方原约定违约金计算标准进行调整确认，本案中被告仍应按此标准支付违约金22188.37元[（773093元×万分之一×386天）－7653.02元]。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨红逾期交房违约金22188.37元。
二、驳回原告杨红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司负担；原告已预交，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程地华
人民陪审员 张 波
人民陪审员 余忠卿
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张 燕