北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初453号
原告(反诉被告)张琼，女，1982年5月29日出生，北京市海淀区教育部留学服务中心职员，现住北京市海淀区。
委托代理人朱秋红，北京市京海律师事务所律师。
被告（反诉原告）魏占勇，男，1971年11月7日出生，北京农学院教师，现住北京市昌平区。
原告张琼与被告魏占勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告魏占勇提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告张琼的委托代理人朱秋红、被告魏占勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张琼诉称：2015年8月23日，原被告双方在爱屋吉屋房产中介居间服务下，签订了《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》约定，原告将位于北京市昌平区××小区××号楼××单元××室的房产一套出售给被告，总价款328万，付款方式为1、签订合同当日支付定金10万元，2、2015年8月31日前付40万元，3、2015年9月15日前支付100万元，4、2015年11月10日前付清余款178万元；过户时间定于2015年10月10日；若买方逾期付款，按每天合同总价款万分之五向卖方支付违约金。上述合同签订后，原告如期履行自己的义务，但被告却两次延期支付房款，具体是：被告应当在2015年9月15日前应支付的100万元，被告实际支付时间为2015年9月30日，延迟15天；2015年11月10日前应付清余款178万元，被告实际支付时间为2015年11月16日，延迟6天。由于原告卖房也是为了换房，急需资金，被告拖延付款造成了原告不小的经济损失，原告要求被告支付违约金，被告多次拖延不愿支付，并且最后一次转款时，银行收取的手续费150元也擅自让原告承担，原告认为被告少付房款150元，属于未完全支付全部房款，依据协议约定，原告一共主张被告承担30天的违约金49200元。综上所述，原告认为被告未及时按约定支付房款，违反了双方的约定，应当对原告承担违约责任，并要求支付150元房款；现原被告协商未果，2015年11月10日前应付清余款178万元，被告实际支付时间为2015年11月16日，并且被告未按178万元支付，而是支付了1772050元，少于应付尾款且至今尚未付清，由于原告卖房也是为了换房，继续资金，如果被告按双方约定的付款期限付款，原告也不会对下家造成违约，正是被告多次延期支付房款，给原告造成经济损失，综上，原告多次未及时按期限支付房款，违反了双方的合同约定，违反了，正常市场交易中应遵守的诚实守信的原则。特向法院起诉：1、被告支付原告违约金115000元；2、被告支付房款8150元；3、诉讼费由被告承担。
被告魏占勇辩称：原告起诉我完全没有道理，房款总价是328元，我分6次支付给他3280050元，我没有延期支付，原告向我要违约金，否则不给我过户，我迫不得已给了原告8000元违约金。尾款应该是11月10日，我实际支付是11月16日，因为过户之后原告不给我办理物业交接，是原告违约在前。150元的手续费是原告口头承认的她自己承担。他又不承认了。我扣了原告8000元，原告延期给我过户，所以我主张违约金。过户之后原告延迟办理物业交接，是原告违约在前。
反诉原告魏占勇诉称：2015年8月23日，原被告双方在爱屋吉屋房产中介居间服务下，签订了《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》约定，反诉原告购买反诉被告位于北京市昌平区××小区××号楼××单元××室，总房价328万元。反诉原告共支付房款328.005万元给反诉被告，分次支付。《补充协议》第二条第五款规定：“物业交割事宜：甲乙双方同意，双方应于过户二日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。”《补充协议》第四条第一款规定：甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。”按协议规定，反诉被告应于2015年10月12日前办理物业交割事宜，经过多次催促，反诉被告的亲属才于2015年11月15日办理，延期33天，反诉被告应支付违约金给反诉原告。而且物业相关问题至今未完全办理，反诉被告应支付违约金给反诉原告。另外，我替反诉被告垫付了相关费用197.2元。综上所述，为了维护合法权益，特提起反诉，诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金49200元；2、反诉被告支付反诉原告197.2元；3、反诉被告承担本反诉全部诉讼费。
反诉被告张琼辩称：原告不存在违约行为，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求，被告反诉的部分是因物业交接，根据补充协议，物业交接并非是原告一方的义务而是买卖双方，协议中没有约定出卖方应主动办理物业交接，被告自己也没有提出物业交接的，却把未办理物业交接推给原告，没有依据。中介作为居间人，作为房产交易的专业人士在收取中介费有义务知道办理物业交接事项，并根据居间合同的约定，物业交接是由中介主导买卖双方配合办理的事情。被告没有证据表明其向原告及中介提出过办理物业，原告并没有违约，签订合同当天原告就将钥匙交给了被告，房屋内的水电气都有剩余，可以入住生活，物业交接与否不影响其使用房屋。被告在2015年11月10日之前未向原告提出过物业交接的要求也未向中介催告，反而是在11月10日提出之后原告答应第二天就办理，但是被告却迟延至11月16日才支付房款。可见被告存在违约。197.2元的费用都是房屋过户之后发生的与原告无关。综上原告始终是守约方，被告在支付房款时多次不接电话，多次迟延支付房款，故请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：2015年8月23日，张琼（出卖人）与魏占勇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张琼将坐落于北京市昌平区××小区××号楼××单元××房屋出售给魏占勇，成交总价为3280000元。同日，双方签订《补充协议》，主要约定：乙方应于2015年8月31日之前，将第一笔购房款人民币四十万元整以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2015年9月15日之前，将第二笔购房款人民币一百万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2015年11月10日之前，将第三笔购房款人民币一百七十八万元整以自行支付的方式支付给甲方；甲乙双方同意，双方应于2015年10月10日之前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方同意，双方应于过户后两日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。
合同签订后,魏占勇支付定金10万元，张琼将房屋交付于魏占勇。并分别于2015年8月30日支付购房款40万元、2015年9月30日支付购房款100万元，2015年11月16日支付购房款1172050元。2015年10月10日魏占勇支付违约金8000元，同日双方办理了房屋所有权转移登记。张琼向魏占勇开具收条，载明“今收到魏占勇逾期支付一百万元部分房款的违约金捌仟元整”。2015年11月15日,双方办理了物业交接手续。
本案庭审中，魏占勇称2015年11月16日支付的1172050元，为约定的购房款178万元加上双方协商的水、电费等200元，扣除张琼同意承担的150元银行手续费及张琼未按约定时间办理物业交接应扣除的8000元保证金。张琼对双方协商150元银行手续费由其承担不予认可，并否认由于自身原因造成物业交接延迟。张琼称直至2015年11月10日才接到魏占勇发出的书面通知要求办理物业交接。法庭询问魏占勇在办理房屋所有权转移登记后至发送书面通知期间，是否向张琼提出过办理物业交接的要求，魏占勇回答“过户之后就谁也不理谁了，没联系过”。
本案庭审中，魏占勇要求张琼承担更换房本费用80元，及中水表维修费50元、补交中水费67.2元。中水费收据及维修费收据系北京新龙天宇物业管理有限公司流星花园分公司于2015年12月8日开具。张琼同意承担更换房本费用80元，对中水表维修费及中水费不同意承担。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房屋所有权证、收据、收条及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张琼与魏占勇签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。魏占勇未按合同约定的时间履行给付购房款义务,应向张琼继续支付剩余购房款8150元。魏占勇称张琼同意承担转账手续费150元，但并未提供相应证据，对其该项主张本院不予采信。魏占勇主张张琼未在房屋所有权转移登记两日内办理物业交接手续，应承担相应的违约责任，但办理物业交接并非出卖人张琼一方义务，应由双方协商办理时间，庭审中魏占勇认可办理房屋所有权转移登记后，直至2015年11月9日向张琼送达办理物业交接的通知，双方于2015年11月15日办理了物业交接手续。双方办理物业交接手续系在合理时间内，因此魏占勇要求在房屋尾款中扣除8000元并由张琼承担违约责任没有事实依据，本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现魏占勇未按照合同约定的时间支付完毕购房款，应承担相应的违约责任。关于第二笔迟延支付的购房款，魏占勇已支付违约金8000元，且张琼向其出具了收条，表明双方对该笔违约金已经协商一致，故该笔款项的违约金已支付完毕。魏占勇需承担2015年11月16日迟延6日支付购房款1172050元的违约金及其延迟支付剩余购房款8150元的违约金。庭审中，魏占勇抗辩双方就此约定的违约金数额过高。考虑到魏占勇虽然迟延交付最后一期购房款且仍有部分购房款尚未支付，但其迟延时间不长，剩余未支付购房款系因双方有争议而未支付且数额不大。双方约定的违约金标准确属过高，对此本院依法予以适当减少，对张琼要求的过高部分违约金的支付请求，不予支持。对于魏占勇主张的由张琼承担房本更新费用80元，张琼表示同意承担，本院对此不持异议。关于魏占勇主张的张琼需承担中水费及水表维修费，因该费用收据系房屋交付后开具，不能证明系张琼使用房屋期间花费，魏占勇的该项请求没有事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、魏占勇于本判决生效后七日内支付张琼购房款八千一百五十元；
二、魏占勇于本判决生效后七日内支付张琼违约金一万元。
三、张琼于本判决生效后七日内支付魏占勇房本更新费用八十元。
四、驳回原告张琼的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告魏占勇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八百六十四元五角，由被告魏占勇负担（已交纳）。反诉案件受理费五百七十九元由反诉原告魏占勇负担五百五十四元（已交纳），反诉被告张琼负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋玉希
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 冯秀琴
二〇一六年八月十五日
书 记 员 姚东方