温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第2086号
原告（反诉被告）：赵少忠。
委托代理人：孙瑞森，浙江浙瓯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州天润房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区望江西路108-118号125室。
法定代表人：高立存，董事长。
委托代理人：吴梦梦，林海，浙江中坚律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵少忠与被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司（以下简称天润房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林鸯鸯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵少忠的委托代理人孙瑞森，被告（反诉原告）天润房开公司的委托代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵少忠诉称：2009年10月20日，赵少忠与天润房开公司签订《商品房买卖合同》，购买天润房开公司开发建设的坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块第544号商品房，其建筑面积为144.32平方米，每平方米单价为23673元，总房价款为3416470元，土地使用年限为40年，即2006年7月13日起至2046年7月12日止。天润房开公司承诺于2010年12月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用，双方对商品房买卖有关的即逾期付款、逾期交房的违约金的支付比例、计付期限及其他相关事项和权利义务均作了明确的约定。上述协议签订后，原告依约于2009年10月20日付清房款。但被告无故未按双方的约定向原告交付商品房，直至2014年7月才通知交房。期间，赵少忠曾不断与天润房开公司进行交涉，双方于2014年7月28日形成附条件的《调解协议书》并约定：“……1.赵少忠于2014年8月31日前的任何时间到天润房开公司办理房产权证登记所需手续；2.房屋装修按照原《商品房买卖合同》的约定执行，如果本协议签订之日起一周年截止日，天润房开公司未按照原《商品房买卖合同》装修，天润房开公司按3000元／平方米将款项一次性退还赵少忠；3.天润房开公司于本协议签订之日起一周年截止日向赵少忠支付逾期交房等违约金150000元；4.赵少忠收到天润房开公司支付的违约金后，自愿放弃向天润房开公司提出逾期交房、逾期办理产权证等所有违约金给付的主张或要求……”等。现上述约定的期限届满，天润房开公司仍未按约履行义务，故请求判令：1.天润房开公司按约支付逾期交房违约金1308849.657元（自2010年12月2日起算至2014年7月1日止，每日按已付房款3416470元的0.03%计算）；2.天润房开公司退还赵少忠因未履行涉案商品房精装修义务而应支付的装修款项432960元（144.32平方米×3000元／平方米）；3.天润房开公司赔偿赵少忠因延迟交房而造成涉案商品房土地使用年限的损失343243.48元（3416470元×43个月／428个月）；4.诉讼费由天润房开公司承担。
被告（反诉原告）天润房开公司辩称并反诉称：一、因政府部门等原因导致涉案工程竣工备案时间拖延，属于双方在合同中约定的，天润房开公司可以延期交房的情形，故不应由天润房开承担违约责任。二、双方已就相关事项达成调解协议，天润房开公司积极按约履行，但赵少忠至今未领取100000元款项，系其自身原因所致。三、赵少忠未能就天润房开公司是否对涉案房屋进行精装修进行举证，应由其承担不利的法律后果。四、赵少忠的起诉已经超过诉讼时效，且双方在调解书中约定的违约赔偿金额为150000元，原告诉请土地使用年限损失等均无依据。因双方在合同中约定：“…因买受人的原因，未能按期交付的，双方同意自书面通知规定的办理交付手续最后期限的第二天起，由买受人按总房款的每日万分之四向出卖人支付违约金…”2014年6月24日，天润房开公司向赵少忠发出《交房通知书》，通知赵少忠于收到通知书后5个工作日内前来天润房开公司处办理交房手续及产权证等。赵少忠收到《交房通知书》，但直至2014年7月28日才前往天润房开公司处办理交房手续。赵少忠上述逾期接受房屋的行为已构成违约，故请求判令赵少忠支付逾期违约金36898元（自2014年7月1日起至2014年7月27日止，按总房款的每日万分之四计算），反诉诉讼费由赵少忠承担。
经审理查明：2009年10月20日，赵少忠与天润房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：赵少忠向天润房开公司购买坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块第544号商品房，建筑面积为144.32平方米，单价为23673元／平方米，总房价为3416470元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2010年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；除本合同约定的特殊情况外，出卖人逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天润房开公司按日向赵少忠支付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，天润房开公司应当书面通知赵少忠办理交付手续。双方进行验收交接时，天润房开公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等，由于买受人原因，未能按期交付的，自书面通知规定的办理交付手续最后期限的第二天起，由买受人按总房款的每日万分之四向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，并可另行出售、且有关所有费用及损失均由买受人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在收到书面通知之日起60天内修整至约定的标准，如出卖人不能在60天内修整至约定的标准，则由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价等等。另，双方在上述合同第八条对出卖人可据实延长交付期限的事由进行约定，其中包括：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；区级以上规划、文物、环保、市政、消防、绿化等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的（以有关主管部门出具的证明为准）；因市政配套设施（道路、水电、管网、煤气等）变动或延迟实施的（以有关主管部门出具的证明为准）。上述合同签订后，赵少忠依约支付房款3416470元。2011年8月4日，翠微宾馆工程经竣工验收合格。2014年6月24日，天润房开公司向赵少忠发出《交房通知书》，要求其在收到通知书后5个工作日内前来天润房开公司办理交房手续及产权证等。2014年7月28日，赵少忠从天润房开公司处接收涉案房屋，双方于同日签订一份《调解协议书》，约定：1.赵少忠于2014年8月31日前的任何时间到天润房开公司办理房产权证登记所需手续；2.房屋装修按照原《商品房买卖合同》的约定执行，如果本协议签订之日起一年内，天润房开公司未按照原《商品房买卖合同》的约定装修，天润房开公司按3000元／平方米将款项一次性退还赵少忠；3.天润房开公司于本协议签订之日起一年内向赵少忠支付逾期交房等违约金共计150000元；4.赵少忠收到天润房开公司支付的违约金后，自愿放弃向天润房开公司提出逾期交房、逾期办理产权证等所有违约金给付的主张或要求。赵少忠已于2014年10月领取涉案房屋的所有权证、土地使用权证。
上述事实有赵少忠提供的双方当事人的身份信息、《商品房买卖合同》、发票、收款收据、房屋所有权证、国有土地使用权证、《调解协议书》，天润房开公司提供的《商品房买卖合同》、《交房通知书》及交寄清单、结算清单及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为：（一）关于天润房开公司逾期交付房屋的行为及赵少忠逾期接收房屋的行为的认定。赵少忠与天润房开公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，依法应确认有效。天润房开公司依约应于2010年12月1日前将验收合格的商品房交付赵少忠，而天润房开公司直至2014年6月才向赵少忠发出《交房通知书》已构成违约。虽天润房开公司主张存在可以据实延长交付期限的事由，但均与双方在合同中的约定不符，故本院对其上述主张不予采纳，天润房开公司须就逾期交房承担违约责任。赵少忠主张天润房开公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，但双方合同约定的交付条件为“商品房经验收合格”，据本案查明的案件事实，涉案房屋已于2011年8月4日验收合格，故赵少忠的上述主张没有依据，本院不予采纳。赵少忠延迟接收房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任。
（二）关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼或当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。因双方曾于2014年7月28日达成《调解协议书》，天润房开公司承诺就涉案房屋的装修及逾期交付事宜等承担责任，故产生诉讼时效的中断效力。
（三）关于违约责任的承担。双方于《调解协议书》中约定天润房开公司应于协议签订之日起一年内向赵少忠支付逾期交房等违约金150000元，赵少忠收到天润房开公司支付的违约金后，自愿放弃向天润房开公司主张逾期交房、逾期办证等违约金。现赵少忠未收到上述违约金150000元，亦未承诺放弃向天润房开公司主张逾期交付、逾期办证等违约金的权利，故赵少忠主张按《商品房买卖合同》的约定由天润房开公司支付相关违约金应予支持。因天润房开公司未按约定期限支付违约金150000元，其辩称违约金应以《调解协议书》约定的150000元为限，没有依据。天润房开公司主张双方曾约定将上述违约金变更为100000元，但未能提供证据证明，本院亦不予采信。天润房开公司于2014年6月24日向赵少忠发出《交房通知书》，赵少忠在民事起诉状中自认天润房开公司于2014年7月通知其交房，综合双方的陈述及主张，本院将天润房开公司向赵少忠交付房屋的时间认定为2014年7月1日。天润房开公司自2010年12月2日起至2014年7月1日止，逾期交付共计1307日，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过30日的，每日应按已付房款万分之三支付违约金，故天润房开公司应向赵少忠支付的违约金金额为1339597.9元（3416470元×0.03%×1307日），天润房开公司逾期交付房屋对赵少忠造成的损失及上述应承担的违约金，应已包括因逾期交付房屋造成的商品房土地使用年限减少的损失，故本院对赵少忠另主张的土地使用年限损失不予支持。赵少忠自2014年7月2日起至2014年7月27日止，逾期接收房屋共计25日，但因双方约定的逾期收房违约金标准过高，本院以天润房开公司的实际损失为基础，并综合案件实际，对此予以调整，酌情判令赵少忠按总房款的每日万分之三向天润房开公司支付违约金，故赵少忠应向天润房开公司支付的违约金金额为25623.5元（3416470元×0.03%×25日）。因双方于《调解协议书》中约定若天润房开公司于2015年7月27日前未按原《商品房买卖合同》的约定对房屋进行装修，应按3000元／平方米的标准将款项退还赵少忠，现天润房开公司未能举证证明涉案房屋已于上述约定的期限内按双方约定的标准进行装修，应由其承担违约责任，按上述标准将款项退还赵少忠，即432960元（3000元／平方米×144.32平方米）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）赵少忠逾期交房违约金1339597.9元；
二、原告（反诉被告）赵少忠支付被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司逾期收房违约金25623.5元；
三、被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）赵少忠装修款项432960元；
四、上述给付义务相抵后，被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵少忠支付1746934.4元；
五、驳回原告（反诉被告）赵少忠的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费23480元，减半收取11740元，由原告（反诉被告）赵少忠负担1483.5元，被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司负担10256.5元。反诉受理费361元，由原告（反诉被告）赵少忠负担128元，由被告（反诉原告）温州天润房地产开发有限公司负担233元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 林鸯鸯
二〇一六年四月一日
代书 记员 吴怡瑶