山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1712号
上诉人（原审原告）张毅。
委托代理人吕清，荣成石岛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张楠。
委托代理人董先蕾，山东凌云志律师事务所律师。
委托代理人梁佳璐，山东凌云志律师事务所实习律师。
上诉人张毅因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告系父子，均系荣成市崖头镇小泊子村村民。2015年3月24日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定位于山东省荣成市崖头镇小泊子村114号房产(土地使用权证因拆迁村委已收回)及荣成市崖头镇双泊南区79号东单元302室(无房证、无土地证)系双方共有房产，其中原告占有75％的份额，被告占有25％的份额，原告现将其自有的75％份额转让给被告；两套房产总价5万元整，被告应于2015年3月31日前付清；房款付清之日，两套房产的所有权全部转移给被告，原告对此房产不再享有所有权；如上述两套房产、土地使用权遇政府征收、征用、拆迁等，因该房产、土地使用权所获得的一切补偿全部归被告所有，与原告无关，原告承诺予以放弃；双方应依合同约定履行相应义务，如任何一方违反合同，应当依法承担相应违约责任。合同签订当日，原、被告及被告配偶共同至农商银行荣成崖头双泊分理处为原告办理了开户手续，银行卡号为62×××06，后该卡由被告携带至威海，被告配偶通过网上银行转账方式向该账户内转账5万元，同日从该卡内取出49950元，该银行卡现仍由被告保管。2015年3月24日，被告另向原告出具承诺书一份，载明：一、承诺人自承诺书出具之日起，每月31号之前向原告支付赡养费1000元直至原告去世为止；二、承诺人自原告处购买的位于山东省荣成市崖头镇小泊子村114号和山东省荣成市崖头镇双泊南区79号302室的房产，承诺人在原告生前不进行任何出卖、抵押等处置行为；承诺书自出具之日生效，具有不可撤销性，承诺人不得以任何事由予以反悔。2016年4月21日，原告以被告一直未按约履行支付房款及赡养义务为由诉至原审法院，要求解除涉案合同。
对于涉案两套房屋，均系原告与被告之母姜淑连(已故)婚姻存续期间取得，其中位于荣成市崖头镇小泊子村114号房产，并未办理房屋所有权证，仅办理了集体土地使用权证，登记权利人为原告，现已纳入拆迁范围，原告对此提供集体土地使用权证复印件一份，被告对此无异议；位于荣成市崖头镇双泊南区79号东单元302室未办理房屋所有权及土地使用权登记，原告仅提供加盖荣成市崖头镇大泊子村财务专章收款收据两份，被告对此无异议，原告主张该房屋系该村在集体土地上自行建设的楼房，被告则主张该房屋土地性质已变更为出让土地，亦可以办理相应的产权登记。经原审法院依法向大泊子村村委书记调查，其证实荣成市崖头镇双泊南区79号楼房系小产权房，此前建造时并未办理相应审批手续。原、被告双方对该调查笔录的真实性没有异议，但被告质证认为由于原、被告属于同村买卖，且属于产权份额之间的转让，因此该房屋的产权性质不影响双方进行房产买卖。
原审诉讼中，被告主张其在签订合同当日向户名为原告的银行卡中所转款项即系向其履行支付购房款义务，其转账后又与原告协商借款用于其自有公司经营，因此由其用原告的银行卡支取相关款项，原告对此不予认可，称办理开户手续后，涉案银行卡即由被告及其配偶带走，其并不知晓其向该银行卡内转款的事实，亦不存在被告向其借款的事实。后被告认为即使被告存在未支付购房款的情况，双方合同亦不应解除，原告应当进行催告并给予被告合理的履行期限，因此被告在诉讼过程中将5万元支付至原法院结算账户内，作为向原告支付的相应款项。
原告为证实其曾向被告主张权利，提供原、被告录音资料一份，载录有原告告知被告其欲购买保险，询问被告买房的5万元何时支付，被告称其打听保险情况再给予回复的对话内容。被告认可上述对话录音的真实性，但主张该录音中所涉款项系其借原告的5万元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及房屋买卖合同等书证在案为证。
原审法院认为，本案中，原、被告系父子，涉案房屋系原告与被告母亲的夫妻共同财产，现被告母亲去世，原、被告共有涉案房屋，被告亦系荣成市崖头镇小泊子村114号村民，故双方间签订的房屋买卖合同属于双方间就其对涉案房屋所享有的产权份额之间的转让，实质为析产合同关系，该合同系双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力，双方当事人均应恪守履行各自义务。按合同约定，被告应向原告履行支付购房款5万元的义务，被告虽曾向原告账户内转款5万元，但根据双方庭审述辩，原告账户所涉银行卡一直由被告保管且转款当日即由被告取款，被告虽主张系向原告借款，但原告对此不予认可，被告亦未提供双方达成借款合意的相关证据，因此不能认定被告已履行支付款项的义务。在被告迟延履行支付款项的主要合同义务的情况下，原告应予以催告并给予合理履行期限，现诉讼过程中被告履行了支付款项的义务，原告所提供的录音证据中，并没有限期给付的内容，原告亦无其他证据证实向被告催告。故原告起诉要求解除原、被告间签订的房屋买卖合同并不具备法定解除条件。被告逾期付款的情况下，原告可根据合同关系，向被告另行主张违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告张毅要求解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求。案件受理费525元，由原、被告各半负担。
宣判后，上诉人张毅不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人提供的录音资料已体现上诉人要求被上诉人限期给付房款的意思表示，应认定上诉人已明确履行了催告义务且给予被上诉人合理的履行期限，被上诉人拒不履行付款义务，涉案合同已符合法定解除条件，应予解除；涉案2015年3月24日的承诺书系涉案屋卖合同能够成立的主要条件，系涉案房屋买卖合同的必要组成部分，被上诉人一直未按照承诺书的约定给付被上诉人赡养费，导致被上诉人签订涉案房屋买卖合同的主要目的无法实现，涉案房屋买卖合同亦应解除。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人张楠答辩称，被上诉人已于2015年3月24日向上诉人设立的荣成市农商银行账户内汇款5万元，涉案“通知书”中上诉人亦签字确认“双方现已完成交易”，表明被上诉人已履行支付购房款5万元的合同义务。涉案录音资料中未能体现上诉人向被上诉人催收涉案购房款的意思表示，也未给予被上诉人合理的付款期限，不能认定上诉人已履行了催告义务，涉案合同不符合法定解除的条件；涉案2015年3月24日的承诺书中有关赡养费的约定并非涉案房屋买卖合同中约定的条件，即不属于房屋卖合同的附条件条款，上诉人以此由主张解除合同，缺乏事实依据。故请求驳回上诉，维持原判。
案经本院二审理查明，原审诉讼中，被上诉人提供一份落款日期为2014年3月25日的通知书，该通知书记载双方于2015年3月24日订的房屋买卖合同，双方现已完成交易，自通知之日起，涉案两套房产的产权全部归被上诉人所有，因该两套房产所取得的一切收益、补偿等均归被上诉人所有，与上诉人无关，上诉人不再享有该两套房产的任何权益。通知书中有上诉人和被上诉人签名，经质证，上诉人认可该通知书中的签名系其本人签名，落款日期2014年3月25日系笔误，应为2015年3月25日。被上诉人于原审诉讼中同时提供别于2015年3月、2016年1月至5月合计6个月分别向收款人为张毅、账号为62×××13的中国银行卡号付款1000元的网银转帐记录，以证实其已按照承诺书的约定向上诉人支付每月赡养费1000元，其中2015年4月至2015年12月间的赡养费9000元系以上诉人直接收取的属于被上诉人所有的房屋租金9000元抵顶，经质证，上诉人主张其未在中国银行开立过该账号，亦从未到过相应款项。二审中，上诉人在本院指定期限内提供了加盖中国银行威海开发区支行业务专用章的2015年3月、2016年1月至5月共6份支付系统收付款通知书佐证其主张的真实性。上诉人认可曾到农商银行荣成崖头双泊分理处为办理过一张卡号为62×××06的银行卡开户手续，但主张该卡系由被上诉人及其妻办理，密码非其本人设置，该卡办好后即由被上诉人及其妻持有，对该卡内款项交易从不知晓，亦从未与上诉人协商出借款项，上诉人予以否认，被上诉人在本院指定期限内未能就其主张提供任何证据证实，亦未能就该主张与通知书中记载内容明显不符作出令人信服的说明和解释。
另查，上诉人主张涉案合同签订后不久即将被上诉人电话拉入黑名单，并出门打工，隔三、五天才回住所一次。原审诉讼中，被上诉人主张因上诉人将其电话拉黑，上诉人亦不在经常住所地，导致一直无法联络上诉人，也就无法偿还上诉人借款5万元，原审诉讼中，其同意将该5万元借款汇入法院账户转付上诉人，并向原审法院出具了情况说明，说明中已言明该5万元系偿还向上诉人的借款5元而非支付的涉案合同中约定的购房款5万元。
又查，上诉人认可其收取涉案房屋自2015年4月至2016年4月的房租9000元。涉案房屋买卖合同中并未将涉案承诺书中关于赡养费的内容约定为合同所附条件。原审诉讼中，上诉人主张涉案承诺书系涉案房屋买卖合同的附件或补充条款。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，2015年3月24日，上诉人与被上诉人签订了涉案房屋买卖合同，同日，上诉人又向被上诉人出具了涉案承诺书，涉案房屋卖合同并未将承诺书的内容约定为合同成立或生效的条件，上诉人原审诉讼中亦仅认可该承诺书系涉案房屋买卖合同件或补充条款，故该承诺书与涉案房屋买卖合同系两份独立的合同，上诉人主张涉案承诺书系涉案房屋买卖合同成立或生效条件，与合同约定和其自述不符，本院不予采纳。上诉人据此主张涉案房屋买卖合同已具备约定解除的条件，应予解除，缺乏事实依据，本院不予支持。
涉案商品房买卖合同中约定被上诉人应于2015年3月31日前给付上诉人购房款5万元，现查明，上诉人认可曾到农商银行荣成崖头双泊分理处为办理过一张卡号为62×××06的银行卡开户手续，但对其主张的办卡过程、持卡情况及交易详情未提供证据实，不能认定该卡非上诉人本人办理和持有，也不能认定卡内的交易情况上诉人不知情。其次，上诉人签名并确认落款日期为2015年3月25日的通知书亦明确记载涉案房屋买卖合同的交易已完成，涉案房屋所有权及拆迁补偿的一切权益均由被上诉人享有，与上诉人无关，该证据与上述银行卡内的交易情况及被上诉人相关主张相互印证，与上诉人相关主张明显不符。再次，上诉人认可其收取2015年4月始的房屋租金9000元，被上诉人主张抵销9个月赡养费9000元后分别于2015年3月和2016年1月至5月计付上诉人6个月赡养费6000元并出具了加盖相关银行业务专用章的支付系付款通知书和原审诉讼中的网银转帐记录相印证，较为合理可信，可以反证涉案房屋买卖合同及承诺书中约定的上诉人之主要义务均已履行。最后，被上诉人于原审诉讼出具的汇付至原审法院的5万元之“情况说明”中记载该5万元系偿还上诉人的借款5万元而非支付涉案房屋买卖合同中的购房款5万元，该记载与涉案通知书中的“双方交易完成”的内容亦相辅证，本案现有证据尚不足以认定该5万元系被上诉人于诉讼中交付上诉人的购房款5万元。同时，上诉人提供的录音资料未有向被上诉人催告购房款及给付期限的明确意思表示。至此，上诉人主张被上诉人未按照合同约定支付购房款5万元和承诺书的赡养费，其已履行催告义务，涉案房屋买卖合同已具备法定解除条件，证据不足，理由不当，本院不予支持。
综上，上诉人之上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决结果并无不妥，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 刘双双