广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第203号
上诉人（原审原告）：张小兵。
上诉人（原审原告）：贾红娣。
两上诉人的委托代理人：黄远伸、万征宇。
被上诉人（原审被告）：惠州宏福置业有限公司。
法定代表人：陈慧娟。
委托代理人：曾一尘。
上诉人张小兵、贾红娣因与被上诉人惠州宏福置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第419号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告张小兵、贾红娣于2013年6月27日向原审提起诉讼，请求：1、判令被告赔偿因房屋层高不符合约定造成的损失人民币16272元［3%×总房款＋（0.1／3-3%）×2×总房款］；2、判令被告赔偿逾期交房违约金人民币7910元（35日×万分之5×总房款，本项诉求暂计至2013年5月31日，以实际交房时间为准）；3、判令被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由：原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（下称《合同》），合同约定原告出资购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园房产（房号、价款、面积等信息见附表），合同明确约定层高为3米，被告应在2013年4月28日前将“经综合验收合格”的房屋向原告交付。合同签订后，原告已依约履行了付款义务。2013年4月被告公开承认房屋层高不足约定的3米，实为2.9米。2013年4月底被告通知原告前往收房，原告在对房屋进行验收时发现房屋层高确实未达到3米，实际层高至少低了10厘米，原告整套房屋损失了3.33%以上的高度空间。另外验房时发现房屋还存在许多质量问题，墙壁地面空鼓、燃气管道亦未铺设完成等等，未达到合同约定的交付标准，交付的房屋无法使用。原告当即要求被告依法依约进行整改修缮，待房屋整改完成后再进行验收重新交房，被告表示同意。由于被告逾期交房，应按照合同第九条第一款的约定向原告支付逾期交房违约金。在多次向被告交涉无果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉。
被告惠州宏福置业有限公司辩称：原告认为双方签订的惠州市惠阳区“湖滨花园一期”《商品房买卖合同》及交楼履行存有争议，而诉求追究被告的违约责任；被告认为原告诉求与事实不符，没有证据佐证，违反法律规定或没有法律依据，因此认为原告所诉错误，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。具体事实与理由如下：一、《商品房买卖合同》层高3米的约定与房屋层高2.9米的误差问题。依照规划设计、施工、验收的政府批复，备案，合同标的物层高应为2.9米，被告的交楼符合法定交楼条件。至于合同层高描述为3米，确系被告工作人员电脑打印的“笔误”。对于合同的这一重大误解，原告本应采取实事求是的方式，化解矛盾，而不应有何纠纷；况且，被告及时予以告知，书面致歉，释出善意，又提出了代交3年业主物管费的解决方案，原告完全可以就此和解。原告就合同的重大误解，要求被告承担“违约责任”，显然不当，与事实不符；原告以层高“笔误”（误差）错误套用面积误差的法律规定，显然错误；其层高误差的索赔没有法律依据。故此原告诉求的“3米层高”问题与事实不符，层高误差的诉求没有法律依据，应予驳回。二、被告是否按合同约定的时间交房及法律责任问题。1、合同标的物已经法定验收，被告在合同约定的时间与原告办理入伙手续，并与原告共同验房和交付房屋钥匙。被告已经依法、依约交房，被告没有违约、违法，当然不承担违约的法律责任。2、原告以层高“笔误”为由或房屋质量瑕疵为由拒绝验房、收房违反合同规定及法律义务，其方式是错误的。三、燃气开通的法律责任问题。被告已按合同开通燃气，有综合验收的政府备案证实，原告的“未开通燃气”是误解，被告没有法律责任。综上，被告没有违约与违法，原告的全部诉求均与事实不符，缺乏法律依据，应予驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年1月9日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》约定：被告将位于惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园3栋A单元20层04号房以452000元的价格售卖给原告，房屋层高为3米；原告按揭付款：于2013年1月9日之前付清房款计232000元，余款22万元于2013年3月9日之前付清（按揭放款）；交付房屋期限为2013年4月28日前；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，双方协商整改。合同签订后，原告已按照约定支付购房款232000元并成功办理了22万元的银行贷款。涉案楼盘已竣工验收合格，并于2013年3月25日完成竣工验收备案手续。2013年4月20日，被告惠州宏福置业有限公司通过EMS、登报、短信通知等形式向涉案小区业主发出《入伙通知》，原告亦在被通知业主之列。
另查明，根据惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的《关于李华伟等业主投诉湖滨花园开发商存在欺诈销售、层高与合同实际不符等问题的答复》反映，被告在政府部门的报建图纸及施工图纸均显示其住宅部分的层高为2.9米，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的技术人员现场抽查涉案楼盘后，层高测量结果均在规范允许偏差范围内，符合设计图纸要求。
经法院行使释明权，告知原告涉案房屋实际层高为2.9米，被告在客观上已不可能按合同约定交付层高为3米的商品房，原告是否同意变更诉讼请求为解除《商品房买卖合同》，原告明确表示不同意解除《商品房买卖合同》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，是有效合同，原、被告双方应依约履行各自的义务、行使各自的权利。被告所规划设计的涉案房屋层高为2.9米，其明知不能向原告交付层高为3米的房屋，却在与原告签订合同时约定将交付的房屋层高为3米，被告在与原告缔约时存在过错，其行为导致了原告对涉案房屋层高的期待值不能完全实现，被告认为双方关于层高3米的约定是笔误导致，依据不足，本院不予采信。被告作为出卖人，向原告提供的房屋层高实际为2.9米，比约定的3米差0.1米，违反了合同的约定，依法应承担赔偿损失的违约责任，但鉴于原告要求参照合同约定的面积差额处理方式计算层高差额，得出其误差比绝对值为3.33%，并依据面积差额违约金计算方式计算出层高差额违约金偏高，依据楼房的价格、楼房缩水的程度及楼房使用价值的影响、本地经济生活水平等因素，应当由被告酌情予以赔偿，以体现公平。涉案房屋的层高已达到国家住房和城乡建设部组织发行的《住宅设计规范》【GB50096-2011）就住宅用途的房屋层高设计规范是以2.8米为宜的标准，且相差的高度只有0.1米，与此同时，涉案商品房经建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房达到住宅用途，且原、被告在《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》中并未约定房屋层高减少的违约责任和违约赔偿数额条款，本院酌情确定被告赔偿原告4520元的违约金。涉案商品房已竣工验收合格，并于2013年3月25日完成竣工验收备案手续。原告提出验房时发现房屋还存在许多质量问题，墙壁地面空鼓、燃气管道亦未铺设完成等，该类问题均属于房屋整改范畴，原告不能据此而拒绝接收房屋，且被告惠州宏福置业有限公司于2013年4月20日通过EMS、登报、短信通知等形式向涉案小区业主发出《入伙通知》，原告亦在被通知业主之列，根据《入伙通知》的内容可知，“如业主因故未能按期办理入伙手续，将视为2013年4月28日已入伙。”因此，本院认定被告在约定期限内已交付涉案房屋，原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉求于法无据，本院予以驳回。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，于2013年12月10日作出两项判决：一、被告惠州宏福置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付4520元违约金给原告张小兵、贾红娣。二、驳回原告张小兵、贾红娣的其他诉讼请求。案件受理费405元，由原告张小兵、贾红娣承担305元，由被告惠州宏福置业有限公司承担100元。
当事人二审的意见
原审原告张小兵、贾红娣不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、判令被上诉人赔偿因房屋层高不符合约定造成的损失16272元（3％×总房款＋（0．1／3-3％）×2×总房款）；2、判令被上诉人赔偿逾期交房违约金7910元（35日×万分之5×总房款，本项诉求暂计至2013年5月31日，以实际交房时间为准）；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
主要事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定层高为3米，系双方真实意思表示，已签订书面合同，合法有效。被上诉人现已承认其建造的房屋层高为2．9米不能达到合同约定的3米，而层高作为一个非常重要的居住因素，其影响到房屋的整体（包括但不限于装修、吊顶、采光、舒适度、实用性等多重因素）。被上诉人交付房屋的层高差距明显超出了建筑业规范中的误差范围，说明开发商存在违约，且层高减少确会让房屋价值降低。买房绝不是单纯买面积，而是买使用空间，即使单价用面积来表现，也是因为面积已经包含了地板上面空间的价值。同时，层高缩水必然降低工程成本支出，开发商也应把节省下来自的工程造价等利润返还业主。而本案中，造成损失的事实已经存在，一审判决却并未采纳上诉人提出的有法律依据的层高缩水违约赔偿金计算依据，反而采用开发商在无任何依据情况下提出的每年的管理费作为计算赔偿的计算基数是毫无道理的，显失公平，对此上诉人认为一审法院存在适用法律错误。本案应适用法律解释与原则，采用类推原则，类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，才能体现出相对公平的补偿金。此算法符合国内通行的判例精神和共识，国内大量类似判例均是以此为基准，再结合案件实际情况酌情上下浮动的，没有大的偏离，说明上诉人的主张是合情合理合法的。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，一审法院的判决明显偏向通过以非法手段侵害弱势的业主利益的开发商，不但会让来惠州投资安居的广大业主对法律公正性产生质疑，更会对惠州的司法建设和社会和谐产生后续问题。恳请二审依本案事实及证据，结合全国多年来处理此类案件所普遍形成的法律适用共识，作出公正裁判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人书面答辩称：合同层高3米而实际为2.9米的问题不是交付的房屋存在质量问题。上诉人以质量问题提出上诉显然不正确。2、层高2.9米完全符合建筑规范，也是绝大多数商品房的通常层高。3、签订《商品房买卖合同》时，施工已经进行，层高无法更改，答辩人没有可能用降低层高的办法来降低成本。上诉人谓之降低成本，实属常识错误。4、上诉人要求比照“面积缩水”计算补偿金有2个错误：一、不具比照的要件，面积是两维，空间是三维；不能采用类推原则；二、并非上诉人谓之“大量案例均以此为基准”。5、所谓一审没有“定纷止争”。类似业主450多位，因答辩人的诚意，大多数业主与答辩人达成和解协议，现只有105位业主诉诸法院，一审判决后，又有40位业主了解到自己的权益，提出息讼执行和解。由此可见上诉理由的苍白。为此，请求二审驳回上诉，维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实
经本院二审查明：一审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，因层高不符合合同约定而与被上诉人发生纠纷的业主约有450位，其中大部分业主与被上诉人达成和解协议，另有149位业主诉诸法院。一审判决后，又有40位业主在执行中与被上诉人和解。
二审判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原审认定上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》、《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以维持。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）房屋层高不符合合同约定，被上诉人是否应承担赔偿责任。（二）被上诉人是否应支付逾期交楼的违约金给上诉人。
关于房屋层高不符合合同约定，被上诉人是否应承担赔偿责任的问题。本案的事实表明，涉案楼盘经有关主管部门设计报批及竣工验收合格的商品房层高为2.9米，符合国家住房和城乡建设部制定的《住宅设计规范》就住宅用途的房屋层高设计规范以2.8米为宜的标准。被上诉人发现其与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋层高3米有误后，以积极的态度在售楼处张贴公告、在有关报刊登载通知及向购房者发出手机短信等形式，说明笔误的情况和致歉，并作出《关于商品房买卖合同笔误问题处理方案》，同意如业主在2013年4月20日申请退房的予以退房，并退回购房者已付款项及利息和费用，对业主选择不退房的，由其承付业主3年的物业管理费作为赔偿，这说明被上诉人并未以该商品房层高为3米作为卖点进行销售，对合同约定的层高与实际层高不相符并不是其故意或者恶意。被上诉人因工作失误造成合同约定的房屋层高与实际房屋层高不相符具有过错，应承担层高不相符的过错赔偿责任。因合同并未约定层高不符的违约处理原则，原审根据本案的实际，在综合考虑楼房的价格、楼房缩水程度及楼房使用价值的影响、以及本地经济生活水平等因素，酌情判决被上诉人按总房价的1%计算赔偿金给上诉人符合本案的客观实际，该处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张应类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，没有法律依据，本院不予支持。
关于被上诉人是否应支付逾期交楼的违约金给上诉人的问题。本案的事实表明，涉案楼盘已在合同约定的交楼时间前已竣工验收合格，符合交楼条件，被上诉人也已在合同约定的交楼时间前通知上诉人前来办理入伙收楼手续，故原审认定被上诉人不存在逾期交楼的违约行为有事实依据。上诉人上诉要求被上诉人支付逾期交楼违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费405元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 苏丹红
二〇一四年八月二十日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；