山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1411号
上诉人（原审原告）：济南舜德物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨丽英，总经理。
委托诉讼代理人：石莹莹，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李倩倩，山东舜天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：济南高新控股集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李昊，董事长。
委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
上诉人济南舜德物业管理有限公司（以下简称舜德物业公司）因与被上诉人济南高新控股集团有限公司（以下简称高新控股集团）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
舜德物业公司上诉请求：l.撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2574号民事判决，并发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费由高新控股集团承担。事实和理由：一、一审判决认定高新控股集团发出《解除函》的行为是根据济南高新技术产业开发区管理委员会舜华路街道办事处（以下简称舜华路办事处）的授权作出系对事实认定错误，没有证据证明舜华路办事处授权高新控股集团向舜德物业公司发出《解除函》，舜华路办事处也没有权限授权高新控股集团向舜德物业公司发出《解除函》。根据一审高新控股集团提交的证据舜华路办事处“舜泰广场物业公司招标意见征询授权委托书”可以看出，舜华路办事处仅仅是授权高新控股集团开展更换物业公司的意见征询，并未授权高新控股集团向舜德物业公司发出《解除函》。舜华路办事处作为一级政府的行政机关，法律法规并未授权街道办事处有更换物业公司的权限，法无授权即禁止。根据《山东省物业管理条例》第六条的规定，街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。二、一审判决认定事实错误，高新控股集团作为解除物业服务合同的主体不适格，物业服务合同应继续履行。涉案小区房屋均已交付，舜德物业公司也己与小区业主另行签订《物业委托服务合同》，只有小区的产权人业主有权与舜德物业公司解除《物业服务合同》，而高新控股集团作为房地产开发企业在房屋售出交付业主后，小区的房屋属于各购房业主，小区的公共设施属于小区的全体业主。此时，高新控股集团不再对小区的房屋、设施具有产权，也就无权决定物业管理企业的解聘和选聘，就不具备解除物业服务合同的主体资格。三、一审法院引用的裁判依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由此一审法院理应判令高新控股集团严格履行合同，不得擅自变更或者解除。但一审法院的判决却与之相悖，判决明显没有法律依据。
高新控股集团辩称,一、鉴于舜泰广场专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意更换现有物业，高新控股集团与舜德物业公司之间签订的舜泰广场相关物业服务合同无法继续履行，合同目的不能实现，因此高新控股集团合同解除并无不当。因舜泰广场未能选举产生业主委员会，舜泰公司本身存在资质及服务水平的问题，应广大业主提出更换物业公司的要求，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房（2009）274号）第58条，由舜泰居委会代行业主委员会资格，在舜华路办事处及舜泰居委会的监督授权及全程参与下，经过征询业主意见，舜泰广场物业服务区域内已有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意更换，满足《物权法》76条关于业主解聘物业的法定条件。根据立法本意，物业服务企业应当体现区域内多数业主的意志。基于业主更换舜德物业公司的请求，高新控股集团与舜德物业公司签订的相关物业服务合同的目的已经无法实现，作为合同主体一方解除合同，符合合同法94条关于法定解除的规定。二、新的物业服务单位经过公开招投标已经进驻舜泰广场服务区域一年多，舜德物业公司亦已搬离，舜德物业公司要求确认涉案合同解除行为无效的诉讼请求客观上已经没有实际意义。2016年12月23日，山东省诚信行物业管理有限公司在舜华路办事处、舜泰居委会、高新控股集团、济南齐鲁软件园发展中心作为招标单位的舜泰广场物业服务项目中中标，并随后与招标单位签订物业服务合同、入驻舜泰广场服务至今。
舜德物业公司向一审法院起诉请求：1.依法确认高新控股集团解除与舜德物业公司分别于2010年1月20日签订的《舜泰广场8号楼前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《舜泰广场2号楼前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《舜泰广场6号楼前期物业服务合同》、2013年3月8日签订的《舜泰广场地下空间区域物业服务合同》及有关舜泰广场物业服务的其他全部合同的解除行为无效；2.高新控股集团登报致歉以消除对舜德物业公司造成的不利影响；3.案件受理费由高新控股集团承担。
一审法院认定事实：高新控股集团与舜德物业公司分别于2010年1月20日签订的《“舜泰广场8号楼”前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《“舜泰广场2号楼”前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《“舜泰广场6号楼”前期物业服务合同》、2013年3月8日签订的《舜泰广场地下空间区域物业服务合同》。舜德物业公司为三级物业服务资质。2016年10月8日，舜华路办事处授权高新控股集团开展更换舜泰广场物业公司意见征询。2016年11月1日，《生活日报》登载《解除函》，载明：“解除函济南舜德物业管理有限公司：我司于2016年9月18日向贵司发出整改通知书，要求贵方对超无物业资质等级经营的行为进行整改，并于2016年9月30日前取得符合国家规定的一级物业资质，鉴于贵方至今仍未整改并取得国家规定的一级物业物业资质，且舜泰广场专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主均要求更换舜泰广场物业公司，现函告贵方如下：1、解除贵我双方2010年1月20日签订的《“舜泰广场8号楼”前期物业服务合同》；2、解除贵我双方2010年8月9日签订的《“舜泰广场2号楼”前期物业服务合同》；3、解除贵我双方2010年8月9日签订的《“舜泰广场6号楼”前期物业服务合同》；4、解除贵我双方2013年3月8日签订的《舜泰广场地下空间区域物业服务合同》；5、解除贵我双方签订的有关舜泰广场物业服务的其他全部合同；6、请贵司提前做好准备，以便办理交接。特此通知！济南高新控股集团有限公司2016年10月27日”，通知舜德物业公司解除上述物业服务合同。另查明，案涉物业并未成立业主委员会。舜德物业已搬离案涉合同服务区域，新的物业公司已入驻。诉讼中，舜德物业公司明确表示仅与高新控股集团签订了上述物业服务合同。上述事实，由舜德物业公司提供的《前期物业服务合同》《地下空间区域物业服务合同》《解除函》、高新控股集团提供的《通报》《授权委托书》以及双方的法庭陈述予以证实。
一审法院认为,高新控股集团与舜德物业公司分别在2010年1月20日签订的《“舜泰广场8号楼”前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《“舜泰广场2号楼”前期物业服务合同》、2010年8月9日签订的《“舜泰广场6号楼”前期物业服务合同》、2013年3月8日签订的《舜泰广场地下空间区域物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。高新控股集团主张案涉合同属于违反物业资质制度的强制性规定，应认定无效。一审法院认为，舜德物业公司为三级物业服务资质，根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，属于超越资质提供物业服务。《物业管理条例》中对于物业公司资质的规定应属于管理性强制规范，且双方签订的上述合同，不属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的两种物业服务合同无效的情形，故对高新控股集团的该项主张，一审法院不予采信。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，舜泰广场未能选举产生业主委员会，可以由物业所在地的居委会在舜华路办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。高新控股集团发出《解除函》的行为是根据舜华路办事处的授权作出，且现案涉合同服务区域已有新的物业公司入驻提供物业服务，舜德物业公司亦已搬离，合同目的已无法达成，继续履行已无实际意义。故舜德物业公司要求确认高新控股集团解除上述合同行为无效的诉讼请求，已无实际意义，一审法院不予支持。舜德物业公司要求高新控股集团登报致歉以消除对舜德物业公司的不利影响的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告济南舜德物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由济南舜德物业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。高新控股集团提交如下证据：《关于物业交接及撤出物业管理区域的通知函》，欲证明：舜德物业公司撤场是经所在辖区居委会通知，并且没有自行撤场，系由新聘用的物业与舜德物业公司自行交接的情况下完成的。舜德物业公司对上述证据质证称，对该证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议。舜德物业公司在知道高新控股集团刊登解除函之后，根据合同法司法解释的规定三个月内向人民法院提起诉讼，物业服务合同解除与否尚没有生效的法律文书进行确认。在合同尚未解除的情况下高新控股集团及居委会等即进行招标新的物业公司也是不合法的，舜德物业公司对高新控股集团及居委会的招标行为也已另案提起诉讼，尚未有生效判决，招标的新的物业公司将舜德物业公司赶出不合法。另，经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，舜德物业公司主张舜华路办事处无权授权亦未授权高新控股集团发出《解除函》。根据本案查明的事实，舜泰广场未能选举产生业主委员会，舜华路办事处于2016年10月8日授权高新控股集团开展更换舜泰广场物业公司意见征询，舜泰居委会于2017年1月12日以通知函的形式再次告知舜德物业公司、舜泰管理公司解除或终止物业服务合同后限期交接并撤出物业管理区域。因此，依据上述规定及查明的事实，本案可以由物业所在地舜泰居委会在舜华路办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故对舜德物业公司的上述主张，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。?决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案二审舜德物业公司对征询意见函中载明的业主及内容有异议，但未提交相反证据予以反驳。高新控股集团作为涉案物业的开发商及签订前期物业合同一方主体，其在舜华路办事处及舜泰居委会的授权下开展更换舜泰广场物业公司意见征询工作并通知舜德物业公司、舜泰管理公司解除涉案物业服务合同，符合法律规定。且舜德物业公司已撤离，并已有新选聘的物业服务企业进驻，舜德物业公司主张继续履行原物业服务合同已无实际意义。故一审法院对舜德物业公司要求确认高新控股集团解除合同行为无效的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，舜德物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由济南舜德物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 何菊红
二〇一八年五月十四日
书记员 李 环