广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0204民初3263号原告：韦彦萍，女，1969年6月12日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。原告：官翠群（曾用名官翠琼），女，1947年8月17日出生，汉族，住广西。两原告共同委托诉讼代理人：唐韬，广西仁清律师事务所律师。（特别授权）被告：潘新灵，男，1953年7月10日出生，汉族，住柳州市柳南区。原告韦彦萍、官翠群诉被告潘新灵房屋买卖纠纷一案，本院于2017年11月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦彦萍、官翠群之共同委托诉讼代理人唐韬、被告潘新灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韦彦萍、官翠群向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的转让房屋协议书合法有效，并判决被告履行协议义务；2、判令被告在七日内将位柳州市号的房产过户给原告（产权证号：桂20**柳州市不动产第00558822××）、房屋所有权归原告韦彦萍所有；3、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由:，被告潘新灵将自己自建柳州市号的房屋转让给原告，房屋总售价约定68000元，原告于支付房款58000元，之后，经双方确认原告在支付30000元，共计支付88000元，双方的购房款全部结清，被告口头承诺办理过户手续。被告自交付房屋给原告使用，直到2007年原告以被告的名义补交了土地出让金等费用后，并办理了位柳州市号的土地证（土地证号：柳国用2008第1065**××）占地面积：105.7平方米，之后原告多次要求被告办理土地、房屋产权过户手续，然而被告推诿、搪塞至今，致使原告土地不能过户及房屋产权登记不能，遂酿纠纷。综上所述，原告认为：被告潘新灵依法转让协议是真实意愿表示，该行为符合我国合同法关于合同的变更与转让法律规定，原被告相互签订的房屋买卖协议应属有效。故此，根据我国相关法律规定，现诉请人民法院依法确认该诉争土地、房屋所有权归原告合法所有，并判令被告履行合同义务。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条、第一百零八条的规定，特向贵院提起民事诉讼，请求保护原告的合法权益。被告潘新灵辩称，原告事先违约，1992年5月4日签订协议书说当天支付房款58000元，但实际1994年11月25日原告才支付首笔房款58000元，2006年7月支付28000元，尚欠的2000元直至2017年7月才给我，我认为该份协议是无效的，所以根本谈不上过户的事情。原告首先违约，按照合同法规定，协议失效。协议书的第四条写明该房屋只能居住，不能出卖，实际上这个协议是出租房屋给原告使用，并不是买卖房屋。当初该房屋并没有办理房产证，当时90年代官翠群是不可能从农村来城市购买房屋的。该份协议是无效，这个协议并没有我老婆签字，根据婚姻法的规定，该房屋属我与妻子的共同财产，原告所谓的买卖协议并没有我妻子的签字，按照婚姻法和合同法的规定，该协议都应该认定无效。原告围绕其诉讼请求提交了证据，被告未举证,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院将综合案件查明的事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：1992年5月4日，被告潘新灵出具《房屋转让依据》一份交由原告韦彦萍、官翠群收持，其上写明“本人将磨滩路四区（原一区78号××2间2层约230平方米房屋转让给韦彦萍。其该房的一切产权归韦彦萍所有。现将土地证一本交给韦彦萍，其它的房屋手续均由韦彦萍办理，一切费用均由韦自理，潘新灵代为协作办理。该房价为陆万捌仟元正。接受转让人韦彦萍、官翠群。见证人：林树兰注：此房屋转让给官翠琼、韦彦萍母女俩，一切与此相关均由她们办理。”。1992年5月4日，原告韦彦萍、官翠群与被告潘新灵签订《转让房屋协议书》一份，约定“订立协议书人：潘新灵、韦彦萍。潘新灵自愿将自建于柳州市磨滩路四区原1区78号（尚未编有门牌号码××柳铁物资公司围墙西侧的鱼塘边两间二层砖石混凝土结构的房屋转让给韦彦萍居住，该房屋座西向东，北端与翁它（77号××住宅，南端与泰菊珍住宅相连，东端门口是巷道，西端与鱼塘相接，该房屋占地面积为104.87平方米，两层共219.74平方米，经双方于一九九二年五月四日达成如下协议：1、该房屋总价款陆万捌仟元。2、已于一九九二年五月四，韦彦萍已将该房款伍万捌仟元一次付给潘新灵。3、自一九九二年五月四日起，该房的使用权及房产权为韦彦萍所有。4、因该房屋的土地使用证、准建证、房产证等手续尚未办理过户清楚，今后在办理上述手续时，潘新灵必须负责提供一切有效证明、证据，并协助办理，其中罚款及一切所需费用均由韦彦萍负责支付。如买方今后因出卖房屋时，买方应无条件将此房屋按原价交还原房主，原房主应按原卖价即退还给买方。上述房屋转让协议书，于一九九二年五月四日，经双方多次协商达成，并特立此书为据，本协议书一式两份，双方各执一份，每份均有同等效力，双方必须共同遵守永不反悔。协议人:潘新灵、韦彦萍、官翠琼房屋转让人：潘新灵接受转让人：韦彦萍、官翠琼在场见证人：林树兰、莫文昭代笔人：黄爱华1992年5月4日”。原告、被告及见证人、代书人均在该协议上签名捺印。1994年11月25日，潘新灵出具收据一张交由原告收持，其上写明“兹收到韦彦萍交来房屋转让款伍万捌仟元正。”2006年7月24日，潘新灵再行出具收据一张交由原告收持，其上写明“今收到官翠琼交来原92年购磨滩路一区78号房屋款捌万捌仟元，原92年已交伍万捌仟元，尚欠人民币叁万元正。此款于2006年7月24日付清原欠款叁万元正，到此购房款全部结清（包括韦彦萍原欠壹万元在内××。如得不到公证书，本（人××协助办理。”被告主张虽然该收据写明原告交付款项30000元，但原告实际只支付了28000元，余款2000元直至2017年7月份办理案涉房屋不动产登记证时才支付给被告。原告对此不予认可，认为应按收据载明的金额认定原告实际交付的款项，其认可2017年7月向被告支付过2000元，但该款是应被告要求支付的被告回柳州办理不动产登记证的差旅费。2017年7月17日，双方诉争的案涉房屋及所占土地使用权属证书两证合一的不动产权证书下发，证号：桂（2017××柳州市不动产权第0055882号，房屋具体坐落位置确认为柳州市，权利人登记为被告潘新灵，不动产权证书登记房屋总层数为3层，共有情况一栏为空白。庭审中，原告官翠群说明自己是韦彦萍的母亲，自己的曾用名是协议中接受转让人“官翠琼”，其同意案涉房屋过户至韦彦萍个人名下。原告提交付款人为潘新灵地址为磨滩四区75号的1996年-2005年土地租金1547.5元收据、2006年104.80元土地租金收据、2008年105.7元土地租金收据、2009年105.7元土地租金收据，原告说明以上费用均为自己缴纳，被告潘新灵对此无异议。原告再行提交2016年10月20日9598.09元现金交款单，此收款单位为柳州市柳南区城市管理行政执法局，交款单注明为潘新灵缴罚款，2016年8月10日16000元柳州市科绘信息工程有限责任公司测绘费收据一张、1213.59元柳州市科绘信息工程有限责任公司发票一张、2016年12月27日12256元广西鑫城房地产测绘有限公司测绘费收据一张、2017年7月24日80元不动产登记费收据一张，原告说明以上费用均由自己缴纳，被告潘新灵认为测绘一般仅有一次，对于原告提交的其他票据被告无异议。双方均认可案涉房屋办理不动产权证书的相关费用为原告支付。庭审中，被告陈述与原告之间的协议以有见证人那某，即以名称为《转让房屋协议书》为准，协议书中的60000元是口头协议收取十年期的租金，大概就是60000元这样，房屋当时是两层楼。原告说明自己于1990年至今一直居住在该房屋，并就《转让房屋协议书》第4条补充发表意见，因为当时被告只有土地证，没有房产证，没有办法办理过户，房屋的土地是集体所有，原告不是柳州市磨滩路村民小组的居民，按规定也不能将房屋转到原告名下，但现在房屋已经办理了房产证，可以进行交易，当时约定了第4条处分房屋的条款，但此次诉请原告方说明仅要求确认合同有效及办理过户事宜，不涉及对外出售房屋的情况。被告对于其于1990年就将案涉房屋交付给原告居住使用至今无异议。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原被告双方于1992年5月4日订立《转让房屋协议书》，被告潘新灵辩称此转让房屋协议书实际为房屋出租协议，协议书中的68000元为十年期的租金，但此数额与本地1992年的房屋租金价格不符，且该协议书未有租金的约定；其次，被告协议及收款收据中注明为房屋转让、所有权归韦彦萍，其收取的是“房屋转让款”、购房款并承诺配合办理房屋过户事宜，双方对于转让房屋所有权的意思表示明确；再次，原告一直缴纳该房屋的土地租金，在办理案涉房屋不动产登记证时亦是原告缴纳测绘费等各项费用，故本院采信原告的观点，认可此协议书是原被告转让房屋的真实意思表示。对于被告所述协议书中“如买方今后因出卖房屋时，买方应无条件将此房屋按原价交还原房主，原房主应按原卖价即退还给买方”条款，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，本院认为，占有、使用、收益此三项权益可从所有权中分离行使，而所有权的处分权亦可在行使时加以限制，现原自愿对房屋处分权加以限制，且该条款未违反法律、行政法规的强制性规定，故对于被告以该条约定为由抗辩，本院亦不予支持。对于被告认为原告从一开始就未按协议履行给付房款而导致协议无效的意见，本院认为，双方在《转让房屋协议书》中约定购房款共计68000元，原告应于协议签订当天交付购房首付款58000元，对于余款10000元如何支付未进行书面约定，虽然原告并未按照协议约定在签订《转让房屋协议书》当天交付首付款58000元，而是在1994年11月25日才交付该款，但被告在收款时并未提出异议，应视为被告同意原告延期履行协议义务，而2006年7月24日被告出具给原告的收据显示，原告另行向被告交付了购房款30000元，至此原告已付给被告的购房款共计88000元，根据2006年7月24日收据有关“到此购房款全部结清”的意思表示，可以认定双方就房屋买卖的总房款金额重新协商并达成一致意见，购房款金额变更为88000元，原告已于2006年7月24日履行完交付购房款的义务。虽然被告主张2006年7月24日原告只支付了28000元，尚欠2000元直至2017年7月其回柳州办理案涉房屋不动产登记证时原告才支付完毕，原告对此不予认可，在被告没有提交证据推翻2006年7月24日收据的情况下，本院采信该收据所体现的内容，认定原告已于2006年7月24日向被告结清购房款。据此，虽然原告未按照协议约定期限履行给付购房款的义务，但从被告之后一再接受原告履行的行为可见，双方对原告的延期履行行为最终达成合意，同意继续履行双方1992年5月4日签订的《转让房屋协议书》。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告辩称协议书并未有其妻子签字同意导致协议无效的意见，因被告未举证证明房屋共有情况，同时根据柳州市房产证记载事项，房产证上共有情况一栏为空白，故对被告的此项辩解，本院不予采纳。综上，本院确认双方于1992年5月4日签订的《转让房屋协议书》具有法律效力。关于原告要求被告于七日内协助办理过户手续的问题。因本案房屋买卖协议书为原被告双方真实意思表示，亦未违反法律禁止性规定，在本院确认原被告双方房屋买卖协议有效的情况下，原告亦已履行了交付购房款的义务，案涉房屋在庭审辩论终结前已符合办理过户手续的条件，故对于原告要求被告协助办理过户手续的诉请，本院予以支持。但考虑实际情况，本院酌定被告于本判决生效之日起十五天内协助办理过户手续。根据双方《转让房屋协议书》的约定，办理不动产过户手续的相关费用由原告自行承担。对于被告辩称协议书签订时房屋只有两层的意见，因原告于1990年一直居住使用案涉房屋至今，在原被告双方达成1992年5月4日的《转让房屋协议书》后，原告自行在两层房屋之上加建第三层为其权利的自由处分，房屋第三层已构成房屋不可拆分的部分，根据原告入住时间、双方达成协议时间及达成协议后原告自行加建第三层的事实，原告要求被告协助办理证号为桂（2017××柳州市不动产权第0055882号所登记的柳州市不动产过户手续合法合理，本院予以支持。关于原告要求确认房屋为其所有的问题。根据物权法第十六条、第十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明；第九条还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋目前为被告名下房产，其为案涉房屋的物权人，本案并不存在所有权争议，原告亦认为被告在签订《转让房屋协议书》后，应当按照约定履行合同协助其办理过户手续，在被告履行过户义务前，案涉房屋的物权并未发生变动，原告得以诉讼要求被告履行合同义务来主张其权利，而不得在本案中直接请求确认物权归其所有，故对原告要求确认案涉房屋归其所有的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第十七条、第三十九条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认原告韦彦萍、官翠群与被告潘新灵于1992年5月4日签订的《转让房屋协议书》有效；二、被告潘新灵于本判决生效之日起十五日内协助原告韦彦萍办理柳州市不动产的过户手续，过户费用由原告韦彦萍自行承担；三、驳回原告韦彦萍、官翠群的其它诉讼请求。案件受理费10142元(原告已预交)，由被告潘新灵负担并迳付给原告韦彦萍、官翠群。上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡坤宏人民陪审员  黄伦峰人民陪审员  覃柳娟二〇一七年十二月二十五日书 记 员  黄璐瑶法律适用：1、《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。3、《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。