河北省南皮县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第835号
原告曹东亮，男，1979年9月10日出生，汉族，现住南皮县南皮镇北花园村***号。
被告尹志远，男，1992年8月12日出生，汉族，现住南皮县南皮镇崔秤砣村**号。
被告刘秀桥，男，1983年11月25日出生，汉族，现住泊头市泊镇齐桥村52号
委托代理人霍春明，河北霍春明律师事务所律师。
被告尹云亮，男，1972年3月29日出生，汉族，现住南皮县南皮镇崔秤砣村**号。
被告徐秀荣，女，1968年2月15日出生，汉族，现住南皮县南皮镇建设大街新华楼小区***号。
被告尹家明，男，1972年10月2日出生，汉族，现住南皮县南皮镇建设大街新华楼小区***号。
被告白凤菊，女，1969年6月20日出生，汉族，现住南皮县南皮镇崔秤砣村**号。
原告曹东亮与被告尹志远、刘秀桥、尹云亮、徐秀荣、尹家明、白风菊第三人撤销之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹东亮、被告尹云亮、尹志远、刘秀桥及其委托代理人到庭参加诉讼，被告徐秀荣、尹家明、白风菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹东亮诉称，我与被告尹志远于2014年7月28日签订房产转让协议，约定将尹志远全款购买的坐落在南皮县光明西路南侧金秋庄园5号楼三单元202室楼房一套（含储藏间）转让给我，价款40万元当时交付。双方约定2014年9月27日前将楼房交付给我，尹志远配合我办理过户手续，还约定尹志远保证上述房产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权、债务，概由其负责清理，并承担相应民事责任，因此给我造成的经济损失由其赔偿。协议签订后，尹志远将购房合同以及发票原件均交付给我，双方并到南皮公证处办理了公证手续。到达交付日期后，尹志远以种种理由拖延，拒不交付，更令人气愤的是，六被告在刘秀桥诉其他五名被告借款合同一案中恶意串通，于2015年1月30日将本属于我的楼房作价50万元给了被告刘秀桥，严重损害了我合法的民事权益。特具状起诉，请求判令撤销（2015）南民初字第225号民事调解书，依法确认南皮县光明西路南侧金秋庄园5号楼三单元202室楼房一套（含储藏间一个）归我所有，被告方承担本案全部诉讼费用。
被告尹云亮、尹志远辩称，原告和刘秀桥双方的钱是我们借的，我们暂时还不了，涉案楼房是尹志远的，做了两份抵押，该楼房价值八、九十万。与刘秀桥定调解协议时我们知道房还卖给过原告，我们想法还账，房给谁都行。
被告刘秀桥辩称，原告和尹志远所签订的买卖协议是无效的，因此所作的公证也无效，要求依法维持（2015）南民初字第225号调解书，并驳回原告的诉讼请求。
被告徐秀荣、尹家明、白风菊未答辩。
经审理查明，原告与被告尹志远于2014年7月28日签订房产转让协议，双方约定将尹志远全款（售房款575000元加售储藏间款43000元）购买的坐落在南皮县光明西路南侧金秋庄园5号楼三单元202室楼房一套（含储藏间一个，购房合同编号：JQZY5-3-202，购房发票号码004××××1918）转让给原告，价款40万元当时交付。双方并约定2014年9月27日前将楼房交付原告，尹志远配合原告办理相关过户手续，还约定尹志远保证上述房产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权、债务，概由其负责清理，并承担相应民事责任，因此给原告造成的经济损失由其赔偿。协议签订后，尹志远将购房合同以及发票原件均交付给原告，双方并到南皮公证处办理了公证手续，该公证处以（2014）南证经字第85号公证书证明双方在房产转让协议上的签字、按手印属实。2015年1月6日，刘秀桥作为原告起诉被告尹云亮、白风菊、尹志远、尹家明、徐秀荣，要求偿还其借款本息1200000元，本院立为（2015）南民初字第225号案件。经本院主持调解，刘秀桥与其余五名被告于2015年1月30日达成调解协议，确认尹云亮、白风菊、尹志远欠刘秀桥借款本息1060000元，被告尹家明、徐秀荣对上述借款本息提供担保，双方达成如下协议：（一）、被告尹志远名下位于南皮县金秋家（××）园5号楼三单元202室的住房，作价500000元偿还原告，如需办理过户手续，被告尹志远协助并承担过户税费；（二）、被告尹家明名下的别克轿车一辆折价60000元偿还原告，该车已办理完过户手续；（三）、剩余的500000元分两次清偿：于2015年2月15日之前被告尹云亮、白风菊、尹志远偿还100000元，剩余的400000元及利息20000元于2015年4月15日之前偿还完毕；（四）、被告尹家明、徐秀荣对上述款项承担连带清偿责任。本案原告于2015年3月12日诉来本院。
关于原告与被告尹志远所签订房屋买卖协议是否有效、（2015）南民初字第225号调解书对涉案楼房的处分应否撤销，原告提交了开发商与尹志远签订的房屋买卖合同、购房发票原件、业主公约（复印件）、原告与尹志远订立的房产转让协议、公证书等证据，认为其与尹志远签订合同时双方意思表示真实，双方都具有民事行为能力和民事权力能力，合同内容及形式合法，不违反法律、法规的强制性规定，且双方到公证处办理了公证手续，该合同合法有效，理应受到法律保护。
被告刘秀桥对尹志远与开发商签订的房屋买卖合同以及（2014）南证经字第85号公证书上公证词的真实性无异议，但对公证书的合法性有异议，对房产转让协议的真实性、合法性均持有异议，认为40万不是房屋买卖价款而是尹志远向原告的借款；涉案房产至今未取得房产证，尹志远卖给原告时房产未经登记、未取得权属证书，不能买卖、转让，该协议明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《城市房地产管理法》）第三十八条的强制性规定，该法对房屋买卖、转让有特别规定，应当适用该法而不是《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第十五条，双方的协议应属无效协议；该协议生成于2014年7月28日，尹志远购买楼房的时间是2014年3月24日，发票上的购房价是618000元，其交完款后对房屋进行了装修，以40万元的低价转让给原告不是双方当事人的真实意思表示，房产转让协议的真实、合法性有瑕疵，不具备法律效力，不足以引起撤销（2015）南民初字第225号民事调解书的效力。
针对上述异议，原告认为合同效力不因未办理登记受到任何影响，法律并未将房屋买卖过户登记为生效要件，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条、《物权法》第十五条等相关规定，双方房屋已交付，自己拥有房屋的所有权，应判令房屋归自己所有。房屋价款尹志远已收到，价格低是其自愿的。
被告尹志远认为签订房产转让协议是借款的手续，所以签了该协议。
关于涉案房屋应否归原告所有，原告主张双方的房产转让协议已实际履行，自己现在在该楼房居住，尹志远把其本人的东西都已搬走；自己与尹志远签订合同在先，且是全款支付，应当受到法律保护。被告方背信弃义，严重损害了其合法权益，法院应根据公平、诚信原则维护交易安全和财产秩序，保护善意取得的一方。被告刘秀桥认为原告此项请求属于确认之诉，与本案不是同一法律关系。被告尹志远陈述楼房的钥匙不知原告如何取得，自己得知原告搬进去后就把原来买的橱搬走；自己与原告签订房产转让协议时，楼房价款包括装修费约90万元；被告尹云亮认为楼房给谁都行，自己欠债还账。
上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、购房发票原件、房产转让协议、公证书、（2015）南民初字第225号调解书、本案立案手续以及双方当事人当庭陈述在案为证。
本院认为，当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。但当事人之间直接以物抵债，不得损害其他债权人的利益。本案被告尹云亮、白风菊、尹志远欠刘秀桥借款本息1060000元，被告尹家明、徐秀荣对上述债务提供担保，双方的借款关系明确，刘秀桥追索借款的权利应当予以保护，但被告尹云亮、尹志远明知其曾与本案原告就涉案房产签订房产转让协议在先，却隐瞒实情，在未通知原告参加（2015）南民初字第225号案件诉讼的情况下，在调解过程中与刘秀桥达成将该房产直接抵顶其所欠刘秀桥债务500000元的协议，违反了诚实信用原则，严重损害了原告的利益，此项调解协议应当认定为无效。
关于本案房产转让协议的效力问题，除非法律有特别规定，合同一经依法成立，只要不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，自成立时生效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条明确将《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”限缩解释为“是指效力性强制性规定”，尹志远转让未经物权登记房产的合同行为仅仅违反管理性强制性规定，不属于导致合同无效的法定情形，被告刘秀桥关于涉案房产不能转让的主张不能成立。按照最高人民法院的司法政策精神，合同等原因行为的效力应当受《合同法》调整，而物权的变更、转让等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。涉案房产系被告尹志远全款购置，其有占有、使用、收益和处分的权利；其与原告订立房产转让协议时具有完全民事行为能力，其转让价格与其向被告刘秀桥抵债的价格均低于其购置价，且在本案答辩时亦称该房产给谁都行，均应认定为系其真实的意思表示，即使其明知系为借款或抵债而转让房产，亦不能否定其转让协议和调解协议相关意思表示的真实性，因此产生的不利后果应当由其本人承担；其与原告签订房产转让协议后办理了公证并将办理产权登记必需的购房合同、购房发票原件等手续全部交付原告，在原告实际占有该房产后又将其个人物品搬出，对原告的占有行为默示许可，上述行为均应认定为履行其与原告所签房产转让协议的合同行为。《物权法》第十五条确立了不动产物权变动的合同效力与物权效力（原因行为与物权变动要件）相区分原则，根据这一原则，不动产物权变动的原因（合同）与不动产物权变动的结果（物权登记）是两个相互独立的法律事实，变更、转让不动产物权的合同是否生效，应当依据《合同法》第四十四条、《民法通则》第五十五条来认定；《物权法》第十五条中的“法律另有规定”是指某一部法律明确规定变更、转让不动产物权的合同只有经过物权登记的才生效，其中“合同另有约定”亦同此意，如果法律没有明确这样规定或者合同没有明确这样约定，都应当认定合同自成立时生效，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条第一款亦就此问题作了明确解释。被告刘秀桥未举证证明我国目前法律和行政法规对转让不动产物权的合同有必须办理登记手续后方能生效的特别规定，其关于原告与尹志远房产转让协议无效的主张亦不能成立。
关于涉案房产的归属问题，因双方订立的房产转让协议合法有效，原告已如约交付价款并已实际占有该房产，原告基于有效合同而享有的占有权应当受到保护，但因该房产未经物权登记，所有权不能发生转移，原告要求在本案直接确认涉案房产归其所有的请求部分成立，其可另案要求被告尹志远继续履约以完成整个合同之履行。
综上所述，原告因不能归责于本人的事由未参加（2015）南民初字第225号民事案件的诉讼，该案调解书协议第（一）项损害了原告的民事权益，原告在法定期限内起诉，其要求撤销此项协议的主张符合法律规定，本院予以支持，被告刘秀桥关于房产转让协议无效等抗辩主张本院不予支持，其由该房产所抵顶的债权可另案向借款人及其担保人主张权利。原告基于其与被告尹志远的房产转让协议目前仅取得对涉案房产的占有权，不能直接发生物权变动的结果，原告要求确认其民事权利的主张部分成立。为维护交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百九十五条、第三百条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：
一、撤销（2015）南民初字第225号民事调解书双方协议第（一）项；
二、原告享有对南皮县光明西路南侧金秋庄园5号楼三单元202室楼房一套（含储藏间一个）的占有权。
案件受理费100元，由被告尹志远负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，上诉于沧州市中级人民法院。上诉人应向沧州市中级人民法院递交上诉状、交纳上诉费，并按对方当事人的人数向本院提出副本（需附上诉费收据复印件）。
审 判 长 邢家德
审 判 员 郑金红
人民陪审员 武瑞芳
二〇一五年四月三十日
书 记 员 周梦婷