宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初43号原告：何力，男，1985年2月6日出生汉族，企业主，住宁波市鄞州区。委托代理人：徐梦琳，浙江蓝泓律师事务所律师。被告：戴月军，男，1963年3月12日出生无固定职业，汉族，住宁波市鄞州区。委托代理人：戴忠孝，宁波市明州法律服务所法律工作者。第三人：宁波市鄞州区鄞江镇沿山村经济合作社。住所地：宁波市鄞州区鄞江镇沿山村。原告何力为与被告戴月军合同纠纷一案，于2016年1月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员徐望霞适用简易程序于2016年2月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转入普通程序审理。因本案的审理结果与宁波市鄞州区鄞江镇沿山村经济合作社（以下简称沿山村经济合作社）可能存在利害关系，本院依职权追加沿山村经济合作社为本案第三人。2016年5月4日，本院依法组成合议庭再次公开开庭审理本案，原告何力的委托代理人徐梦琳、被告戴月军及其委托代理人戴忠孝两次到庭参加诉讼。第三人沿山村经济合作社经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何力起诉称：2011年12月7日，被告向沿山村经济合作社租赁天一桥坟滩地一块，租赁期限为2012年1月1日至2031年12月30日止。双方签订了资产租赁合同，并就租金、租赁期限、转租、违约责任等内容作出约定。2015年5月19日，被告将上述天一桥坟滩地转租给原告搭建厂房，当日双方签订了一份土地转包合同，约定租赁期限为2015年5月19日至2031年12月30日，并约定了租赁费用和支付时间，特别约定如遇其他原因原告无法正常搭建厂房导致无法正常生产，被告应返还原告200000元。同日，原告、被告及沿山村经济合作社三方签订了《转包合同协议》，沿山村经济合作社同意被告将天一桥坟滩地转租给原告，由原告缴纳给沿山村经济合作社转包费10000元。原告于2015年5月19日支付了该笔费用。次日，原告向被告指定的徐增宏支付了土地转让款200000元。原、被告签订合同后，被告向原告交付土地，原告对上述土地进行平整，花费10000元，欲搭建厂房。在平整土地过程中，当地自来水公司前来检修并通知原告该土地下有横贯宁波市周公宅、皎口水库及城市供水环网工程管道，不得对该地块进行挖掘及在地上搭建厂房。因此，原告转租土地的目的无法实现，被告应根据合同第三条约定，返还原告200000元。被告明知涉案地块不符合法定转让条件，也不符合原告用于建造厂房的使用条件，却将涉案地块转包给原告，导致合同目的无法实现，存在过错，由此给原告造成的凭证土地费用10000元以及向沿山村经济合作社支付的转包费10000元的损失应由被告承担。现原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的土地转包合同无效；2.被告立即返还原告土地转包费200000元；3被告赔偿原告损失20000元。本案审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原、被告签订的土地转包合同；2.被告返还原告土地转包费200000元；3.被告赔偿原告损失10000元。被告戴月军答辩称：原告系从沿山村经济合作社转包了涉案的土地，转包合同相对人是沿山村经济合作社而非被告戴月军。原告与村经济合作社签订的协议中明确约定原用途不变，而该地块的原用途是锯石场，并没有约定可以搭建厂房。原、被告之间也没有约定该地块用于搭建厂房。被告是原土地上经营用房、设备、设施的所有权人，原告从沿山村经济合作社承包涉案土地后，被告作为上述财产的所有权人将原有的经营用房、设备、设施折价450000元转让给原告，故双方签订协议。协议签订后，被告无违约行为，也没有任何组织和单位干扰原告搭建厂房，原告诉称自来水公司通知地下横贯供水网管道，不得进行挖掘机搭建厂房，但未提供有效证据予以证明。况且被告没有与原告约定在该场地上搞挖掘式建筑，只是约定地面搭建厂房而已。原告没有搭建厂房是企业自身经营不景气导致。原告要求解除合同并要求被告返还200000元，没有依据。原告要求被告承担损失10000元亦无依据，该笔费用是原告雇请他人平整土地产生的费用，原告与村经济合作社的合同中约定不改变土地用途，故无需拆除原地上建筑物和设备，该笔费用与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人沿山村经济合作未作陈述。原告何力为证明其诉讼主张，向本院提交证据及被告质证意见如下：1.土地转包合同一份，拟证明原、被告签订了转包合同的事实。被告质证认为该份协议并非土地转包协议，协议中所涉450000元并非土地转包款，而是对被告原有建筑物设施的补偿，且协议中未承诺原告用作建设用地，因此原告不能搭建厂房与被告无关；2.银行转账凭证一份，拟证明原告向被告汇款的事实。被告对该份证据无异议；3.《资产租赁合同》一份、《转包合同协议》一份，收款收据一份，拟证明本案所涉及的坟滩地系被告向沿山村经济合作社承包后转租给原告，该转租行为已经经沿山村经济合作社同意，原告已经向沿山村经济合作社支付了转包费10000元。被告对该组证据无异议，但认为《转包合同协议》载明土地出租方是沿山村经济合作社，原告所诉主体有误，且该合同约定租赁地块用途不变，土地的原用途是锯石场，原告将土地用于建造厂房改变土地用途，存在违约；4.工程图纸一份，拟证明涉案土地下面铺设了大量的水管，不能对土地进行挖掘并建设厂房。被告对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为土地转包协议约定不能改变土地原用途，原告改变土地用途已经违约，图纸所示水管分布无法证明该场地不能建造厂房。被告戴月军为证明其诉讼主张，向本院提交证据及原告质证意见如下：1.《资产租赁合同》一份、《转包合同协议》一份，拟证明原告与沿山村经济合作社签订的合同中约定不能改变土地用途。原告对证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明土地转包的事实，被告原拥有涉案土地的经营权，沿山村经济合作社只是同意土地的转包；2.证明二份，拟证明涉案土地上原有的建筑和设施已经被原告拆除的事实。原告认为该证据与本案无关，证人应当出庭作证，证人身份不明，不具备证明能力，原告不予认可；3.费用清单一份，拟证明被告在土地上的投资费用。被告对证据的真实性有异议，且认为该组证据无本案无关，不能达到被告的证明目的；4.现场照片7张，拟证明被告将场地交付给原告时，涉案地块上存在建筑、设备、设施等。原告对证据的真实性有异议，认为该照片系被告单方拍摄，拍摄时间无法确定，不能证明照片所示的地块是涉案地块以及地上建筑物情况是土地交付时的状况；5.申请证人虞某、龚某出庭作证。证人虞某当庭陈述：证人虞某与原、被告双方均系朋友。原告因盖厂房需要租土地，2015年4月份证人介绍原、被告认识，原、被告双方及证人在鄞江饭店协商过关于土地转包的相关事宜，商定由原告转包天一桥坟滩地，被告将土地承包权转让给原告，原告支付给被告450000元，该款项包含了土地使用费和土地上原建筑和设备的补偿费。后经村里同意，原告承包了原由被告承包的土地，三方签订了协议。原、被告以及原、被告和沿山村经济合作社签订协议后，证人并不在场。事后，原告将该份协议给证人看过。涉案土地在交付给原告之前，建有机房一间，面积约20平方，平房2间，面积约120平方，钢棚一间面积约150平方，另还有柱子、电线杆、渠道和电线等，场地交付后，约定由何力进行平整。涉案地块下铺设有自来水管，这个情况在签订协议的时候，双方都是知情的。对证人虞某的证言，关于原、被告经证人虞某介绍认识并达成土地转包协议的事实原告予以认可，认为证人的陈述能够证明原告承包土地的目的是为了建造厂房，被告对此也知情的，但原告认为在原、被告双方签订协议和场地交付的时候，证人均不在场，证人关于协议内容的陈述大多是其主观推断而非客观事实，证人陈述的地上建筑和设施情况都是交付前的情况，交付时其并未在场。被告认为证人证言基本真实，能够证明涉案土地上原有的建筑和设施，该部分证言与证人龚某的证言能够吻合。证人的陈述也能够证明450000元的费用组成，关于自来水管的铺设问题是众所周知的。为查明案件事实，本院依职权于2016年3月10日向第三人沿山村经济合作社社长毛利根和龚某进行了调查。毛利根陈述：沿山村经济合作社、何力、戴月军三方签订的《转包合同协议》是真实的。当时戴月军和何力两人一起到村里来，要求村里将涉案土地转包给何力，故三方签订了这份协议。协议签订后，村里将原来承包给戴月军的土地转包给何力，租金由何力向经济合作社支付，意味着何力与沿山村经济合作社之间建立了土地承包关系。对于何力承包该土地的用途，沿山村经济合作社并不清楚，何力和戴月军之间是否另有协议村里也不清楚。戴月军把土地交付给何力地上有哪些建筑和设施，村里也不清楚。原告对该份笔录无异议。被告认为毛利根陈述《转包合同协议》签订后，何力与沿山村经济合作社建立土地承包合同关系属实，但毛利根的其他陈述回避了部分事实，协议中明确约定土地用途不变，并非毛利根陈述的对土地用途不知情。村里对于地上存在建筑和设施应该也知情的，具体面积和数量可能不清楚，但存在这些东西是知情的。同日本院向龚某进行了调查，龚某陈述：被告戴月军向法院提交的2016年1月的证明落款处证明人的签名确实是我所签的，当时戴月军让我证明一下地上的房屋是由我负责平整的，而并不是为了要证明财产的数量。该份证明中记载的房屋和设施都是有的，但是具体面积和数量证人并不清楚。涉案的土地是何力包给证人，由证人负责平整的，平整前地上的东西确实有这么多，但是面积没有这么大。证人平整土地前，地上有小房子2间，每间大概4米×6米大小，小钢棚三间，长度6.7米、宽度4米，机房一间，大约30平米，操作房一间，大约7、8平方米，还有污水池、电线杆和污水管。原告认为原、被告口头约定土地上的设备和设施由被告拆除，原告是在建筑和设施拆除后对土地进行平整，龚某从事的拆除和平整工作，其实是分别受雇于原、被告双方的。被告认为龚某是受雇于何力的，其陈述的地上建筑和设备客观存在，与被告提供的照片也能够相互印证。对原、被告的上述证据，本院的认证意见如下：原告证据1，经原、被告签字确认具有真实性，协议内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认定。但结合原告证据3中协议内容，本院认为，原告证据1的该份协议并非原、被告之间的土地转包或租赁协议，而是补偿协议。原告证据2，被告无异议，本院予以认定。原告证据3均具有真实性，本院予以认定。结合本院向第三人调查时沿山村经济合作社社长的陈述，本院认为该组证据能够证明《转包合同协议》的真实意思是被告退出原租赁合同，由原告与沿山村经济合作社建立新的租赁关系。原告证据4，经本院庭后向宁波市自来水有限公司原水分公司调查核实，该份证据确系宁波市自来水有限公司原水分公司向原告提供，证据具有真实性，据宁波市自来水有限公司原水分公司人员陈述涉案地块下铺设的管道口径达DN2600mm，压力为0.4mpa，管道中心线两侧各9.5米的范围内禁止建造建筑物或构筑物，管道铺设处的地面如需铺路、建造停车场等需采取加固措施，故本院认为原告提供的该份证据来源合法、内容真实且与本案由关联性，本院予以认定。被告证据1具有真实性，本院予以认定，但本院认为，虽然原告与村经济合作社之间的合同约定土地用途不变，但原、被告签订的协议明确约定补偿款450000元支付的基础是原告能够正常搭建厂房，原告与村经济合作社关于土地用途的约定不能作为被告拒绝返还补偿款的抗辩理由。被告证据2的证明内容与本院向证人龚某调查时证人的陈述矛盾，本院对该份证据不予认定。被告证据3，来源不明，且无其他证据佐证，故在本案中不予认定。被告证据4证据形成时间不明，无法证明涉案土地在交付给原告时存在上述建筑和设施，本院不予认定。证人虞某关于其介绍原、被告认识并参与双方协商补偿协议的过程的陈述，经原、被告确认具有真实性，本院予以认定。但证人关于原告、被告、第三人之间的租赁关系的陈述与第三人的陈述不一致，且与《转包合同协议》的意思表示不一致，本院不予认定。证人关于地上建筑物和设施的陈述与证人龚某的陈述不相符，且无其他证据佐证，本院不予认定。证人龚某的证言前后矛盾，且与证人虞某的陈述也不能相互吻合，本院不予认定。综上，本院确认本案事实如下：2011年12月7日，被告戴月军与第三人沿山村经济合作社签订《资产租赁合同》一份，约定由被告向沿山村经济合作社租赁天一桥坟滩地一块，场地约1.4亩，用途为锯石场生产场地，租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2031年12月30日止，场地租赁费为4000元/年，租金于每年年初支付。2015年5月19日原告何力与被告戴月军以及第三人沿山村经济合作社签订了《转包合同协议》一份，沿山村经济合作社将原由被告戴月军从沿山村经济合作社租赁的位于天一桥坟滩地租给原告何力作为生产场地，《转包合同协议》约定租赁的四址、地块、数量、用途均与被告戴月军和沿山村经济合作社签订的《资产租赁合同》中的约定一致，租赁期限为17年，从2016年1月1日起至2031年12月30日止。租金数额、缴纳方式、缴纳期限以及违约责任和《资产租赁合同》的约定一致。原告自愿向沿山村经济合作社缴纳转包费10000元。该合同签订后，被告戴月军退出原租赁关系。同日，原告与被告签订协议一份，约定“甲方（戴月军）于2015年5月19日至2031年12月30日为期将天一桥坟滩地转包给乙方（何力）为生产场地，经双方共同协议，达成如下协议：一、协议转包费人民币肆拾伍万元整，乙方于协议签订日期缴纳200000元于甲方；二.待乙方搭建厂房后三个月付清余款于甲方，甲方给合同于乙方；三、如遇其他原因乙方无法正常搭建厂房导致无法正常生产，甲方应返还乙方人民贰拾万元。”2015年5月20日，原告向被告支付200000元。后原告对该地块进行平整欲搭建厂房，在此过程中宁波市自来水公司原水分公司通知原告该地块下铺设有毛家坪水厂出厂总干管，在水管中心线两侧各9.5米处不得有任何构筑物或建筑物，应予避让。原告搭建厂房未遂，故要求被告返还200000元，双方因此发生争议，原告诉至法院。本院认为：根据原、被告以及第三人的陈述，2015年5月19日原、被告及第三人沿山村经济合作社签订的《转包合同协议》的真实意思表示为被告戴月军与沿山村经济合作社解除《资产租赁合同》，由原告何力从沿山村经济合作社租赁原合同地块。故原告与被告实为同一租赁物的前后两任租赁人，原、被告基于被告放弃了其从村经济合作社租赁土地的资格，使得原告获得从第三人处租赁该土地的机会等原因，由原告对被告补偿450000元，该协议属双方当事人的意思自治，协议内容不违反法律规定，合法有效。该协议第三条“如遇其他原因乙方无法正常搭建厂房导致无法正常生产，甲方应返还乙方人民贰拾万元”的内容中，所指的200000元即为该协议第一条约定的第一期支付的200000元，该条款实为双方当事人对于合同解除条件所作的约定。现原告因所租地块下铺设了自来水管道，使其对该地块的使用受限，符合补偿协议约定“如遇其他原因无法正常搭建厂房”的情形，合同约定解除的条件已经成就，原告据此要求解除与被告签订的补偿协议，并返还200000元，符合合同约定，本院予以支持。本案审理过程中，被告虽然主张原告拆除了原地上建筑，但其并未在本案中对原告提出反诉要求赔偿，亦未要求减少返还价款金额，故本案对此不作处理，被告可另行主张权利。原告要求被告赔偿因平整土地所花费用10000元，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告何力与被告戴月军于2015年5月19日签订的补偿协议；二、被告戴月军于本判决生效之日起五日内返还原告何力补偿款200000元；三、驳回原告何力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）本案受理费4600元，由原告何力负担300元，被告戴月军负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  徐望霞人民陪审员  王宝国人民陪审员  陈华春二〇一六年六月二十八日代书 记员  陈旭芳????14?