北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7774号上诉人（原审被告）：北京良晨康体中心。投资人：杨立军，男，1971年8月20日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京盛世启明咨询有限公司。法定代表人：邹丹，总经理。委托诉讼代理人：赵新春，北京华沛德权律师事务所律师。上诉人北京良晨康体中心（以下简称良晨中心）因与北京盛世启明咨询有限公司（以下简称盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人良晨中心的投资人杨立军、被上诉人盛世公司的委托诉讼代理人赵新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。良晨中心上诉请求：撤销一审判决，改判只给付盛世公司电费，租金不予支付。事实和理由：首先，合同第十二条约定，良晨中心交付5000元押金后生效，故合同自始至终没有生效；其次，盛世公司未能提供涉案房屋的正常用水；再次，2016年2月24日后盛世公司未将门钥匙交给良晨中心，良晨中心一直没有实际使用涉案房屋；第四，良晨中心与盛世公司的租赁合同与徐某没有关系，一审认定事实错误。盛世公司辩称：同意一审判决，不同意良晨中心的上诉请求，虽然良晨中心投资人发生了变更，但是不改变良晨中心已经交纳了押金5000元的事实；房屋空置是由良晨中心造成的，应由良晨中心承担责任。盛世公司向一审法院起诉请求：1.判令解除盛世公司与良晨中心于2015年10月15日签订的《租赁合同》；2.判令良晨中心向盛世公司支付拖欠的房租105974.1元及盛世公司垫付的电费3292.5元；3.判令良晨中心支付自2016年10月18日至实际腾退租赁房屋之日止的房屋使用费，按每日290.34元计算；4.判令良晨中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月18日，盛世公司与良晨中心（投资人徐某）签订《租赁合同》，约定盛世公司将北京市顺义区×街×号楼一层部分场地64.52平方米（以下简称“涉诉房屋”）出租给良晨中心。双方约定：租期自2014年10月18日至2015年10月17日，租金合计为82424.3元，按年支付；承租方应在合同签订当日缴纳押金5000元，如原租期内已经交付押金，可自动转为本期押金，注:原租期内押金缴纳时间为2012年11月8日；承租方自行支付涉诉房屋的水费、电费等；合同签订3日内，承租方应一次性向出租方交付租金；若承租方未按时交纳租金或水电费等，出租方将从押金中扣减，并向承租方发出补足押金的书面通知，承租方接到书面通知之日起15内不予补足的，出租方有权解除本合同并要求承租方支付违约金；合同自双方签字盖章并且出租方收到承租方全部押金之日起生效。2015年5月4日，徐某与杨某签订《商铺转让合同》，约定徐某将位于涉诉房屋的良晨中心店铺转让给杨某，杨某支付25万元转让费，徐某保证杨某享有原租赁合同中的权利义务，杨某代替徐某履行原租赁合同中的所有条款，定期交纳租金及水电费等，双方确认该店铺的债务是客服购买的服务卡，无其他债权债务。2015年9月18日，良晨中心的投资人变更为杨某。2015年10月15日，盛世公司与良晨中心签订涉诉合同，双方签字盖章，约定租期为2015年10月18日至2016年10月17日，租金合计为105974.1元，其他条款与2014年10月18日签订的《租赁合同》一致。涉诉合同签订之日，良晨中心开始使用涉诉房屋。2016年2月24日，因涉诉房屋内暖气水管需要维修，而杨某在外地，盛世公司报警求助，经民警电话联系杨某，其同意盛世公司进入涉诉房屋进行修理。盛世公司修理完毕后更换新的门锁，但此后未主动要求将新的门锁钥匙交付给良晨中心，良晨中心亦未向盛世公司要求交付。盛世公司垫付了涉诉房屋2015年11月10日至2015年12月8日的电费3292.5元。2016年7月5日，盛世公司向良晨中心发出律师函，要求其补足押金，该律师函于次日由他人代良晨中心签收。庭审中，良晨中心认可盛世公司所提交电费收据的真实性，并同意支付其使用涉诉房屋期间的电费，法院对此不持异议。上述事实双方当事人没有争议，法院予以确认并在卷佐证。良晨中心主张自2015年11月起就不在涉诉房屋经营，盛世公司对此不认可。良晨中心申请法院调取北京市公安局顺义分局天竺派出所出警记录，并申请证人邱某出庭作证。派出所出具的工作说明表明，2016年2月24日，涉诉房屋需维修管道，盛世公司在民警在场的情况下进入涉诉房屋进行维修。证人邱某当庭陈述，涉诉房屋在2015年12月末之前停止经营。良晨中心提交的证据不能证明其主张的事实，盛世公司亦不认可，故法院对此不予认定。双方当事人争议的焦点之一是涉诉合同是否生效。盛世公司主张涉诉合同是生效合同，对此提交两份房屋租赁合同，证明其从2012年开始便与良晨中心存在房屋租赁关系，2012年11月良晨中心交纳了押金，在涉诉合同中也已经注明，虽然良晨中心的投资人发生变化，但合同的主体及良晨中心已经缴纳押金的事实没有变。良晨中心对此不认可，主张其没有交纳押金，其向徐某支付25万元店铺转让费用，不涉及房屋租赁事宜，且店铺转让协议明确其除客户购买的服务卡之外无其他债权债务，故押金没有交纳。另外，涉诉合同的租金及违约条款的约定不平等。法院认为，两份租赁合同均注明了押金支付的时间、租金的具体金额以及违约责任，并经良晨中心签字盖章确认，故其应当明知押金已经交纳的事实，并认可租金数额及违约责任的有关约定；店铺转让合同中提及的债权债务范围为经营行为引起，而租赁经营场地所交押金不属于经营行为产生的债权，上述合同亦不能证明良晨中心未交纳押金；且良晨中心已经于涉诉合同签订当日开始占有使用涉诉房屋。综上，法院认定涉诉合同为生效合同。双方当事人争议的焦点之二是补足押金的书面通知被签收后达到15日是否必然造成涉诉合同的解除。盛世公司发出解除合同通知时涉诉合同约定的租期已经届满，且根据涉诉合同约定，出租方有权解除合同，但其亦可不行使此项权利并要求承租方补足押金并交纳租金。故虽然盛世公司向良晨中心发送了补足押金的书面通知，但并不必然造成涉诉合同的解除。本案审理过程中，盛世公司放弃第一项、第三项诉讼请求，并认可双方的租赁合同关系已自然终止，不影响良晨中心的利益，法院对此不持异议。上述事实，有北京盛世启明咨询有限公司、北京良晨康体中心的当庭陈述、两份租赁合同、店铺转让合同、电费收缴、派出所工作说明、证人证言等证据在案佐证。一审法院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助、保密等义务；当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据本案认定的事实以及涉诉合同约定，涉诉合同为生效合同，虽然盛世公司于2016年2月24日更换了涉诉房屋门锁，但没有证据证明良晨中心对涉诉合同的履行或解除问题提出明确主张，且良晨中心是否实际使用涉诉房屋不影响其支付租金的义务，故良晨中心有义务向盛世公司支付租金并支付租期内的电费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：北京良晨康体中心自判决生效之日起七日内支付给北京盛世启明咨询有限公司租金十万零五千九百七十四元一角，电费三千二百九十二元五角。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新证据。双方均认可一审判决书中“杨某”应为“杨立军”。本院对于一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为：本案争议焦点一合同是否生效。首先，因盛世公司与良晨中心（投资人徐某）签订《租赁合同》，约定盛世公司将涉诉房屋出租给良晨中心，租期自2014年10月18日至2015年10月17日，押金5000元；2015年5月4日徐某与杨立军签订《商铺转让合同》，约定徐某将位于涉诉房屋的良晨中心店铺转让给杨立军，徐某保证杨立军享有原租赁合同中的权利义务，故在盛世公司未提出异议的情形下，可以认定杨立军于2015年5月4日受让了良晨中心的控制权以及涉案房屋的租赁权、押金返还请求权。其次，2015年10月15日盛世公司与良晨中心（投资人杨立军）签订涉诉合同，约定租期为2015年10月18日至2016年10月17日，如原租期内已交付押金，可自动转为本期押金；杨立军认可其并未缴纳押金，盛世公司亦未退还此前租赁合同所对应的押金；杨立军作为投资人的良晨中心在2015年10月18日后依然使用涉案房屋，宜认定尚未退还的押金已经转为租期为2015年10月18日至2016年10月17日租赁合同的押金。良晨中心认为其因未交纳5000元押金故合同自始至终没有生效的上诉理由不成立，本院不予采信。一审法院认定涉诉合同为生效合同，并无不当。本案争议焦点二良晨中心是否应该交纳租金。2015年10月15日盛世公司与良晨中心（投资人杨立军）签订涉诉合同，是双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。该合同明确约定租期为2015年10月18日至2016年10月17日，租金合计为105974.1元，良晨中心作为涉案房屋的承租人应按合同约定交纳租金。良晨中心并未举证证明涉诉房屋存在管道冻冰导致房屋不能正常使用的相应证据，故其该项上诉意见本院不能采信。虽然盛世公司于2016年2月24日更换了涉诉房屋门锁，但现有证据能够证明其更换门锁的行为属于水管漏水导致，对此良晨中心亦属明知，并不能以此认定《租赁合同》的租赁期限发生了变更。且良晨中心在得知门锁发生更换后、涉诉房屋内自有的相关营业物品并未搬离的情况下并未到盛世公司领取钥匙亦未提出终止租赁的意思表示。故良晨中心应按合同约定履行租金交付义务。良晨中心不同意给付租金的主张，本院不予支持。良晨中心对于电费的数额一节并未提出异议，故本院对一审法院该项认定予以确认。综上所述，良晨中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2485元，由北京良晨康体中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  楚 静二〇一七年六月三十日法官 助理  陈烁琳法官 助理  张钰鑫书 记 员  王秋岩