金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第3329号
原告：施丹。
委托代理人：郑杰，浙江思大律师事务所律师。
被告：浙江新华基业置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街永盛楼五楼。
法定代表人：陆旭宾，经理。
委托代理人：陆金才、姜丽珍，浙江泽鉴律师事务所律师。
原告施丹为与被告浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王正平独任审判，分别于2015年12月9日、2016年1月29日两次公开开庭进行了审理。原告施丹的委托代理人郑杰、被告新华基置业公司的委托代理人姜丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施丹起诉称：2013年10月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“御园”预售商品房一套，房屋总价款为1945000元。原告也按照合同约定按时支付全额购房款，根据《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定：“出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款2%承担违约责任；2.约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.02%的违约金。原告签订《商品房买卖合同》后按照合同约定已经积极支付全额购房款，但是被告并未按照约定日期向原告交付权属证书，截止2015年11月4日，被告才将权属证书交付给原告，被告的行为已经构成违约，按照《商品房买卖合同》约定应当承担相应的违约责任。综上，原告认为被告并未按照合同约定的日期交付房屋权属证书明显构成违约，应当支付因逾期90日内交付权属证书产生的违约金38900元，截止交付权属证书止逾期共310天产生的违约金120590元，合计159490元。现原告诉至本院，要求：1.判令被告承担逾期交付房屋权属证书产生的违约金合计159490元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告新华基置业公司辩称：1.原告对商品房买卖合同第十六条的认识有错误，出卖人办理的土地使用权的初始登记，是大证而非原告所称的小证，因此十六条约定的是办理大证，我方2010年10月25日已经办理了土地使用权证即大证；2.被告于2014年6月29日已将房产交付给原告，本案原告将办理房屋权属证书及土地证书自行委托绿城物业集团公司金华分公司代为办理，而非由被告办理，被告将房产交付后不存在办证事由，也没有办证行为，请求驳回原告诉请。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告施丹提交的证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；2.被告工商登记信息复印件1份，证明被告主体资格；3.《商品房买卖合同》复印件1份，证明原告向被告购房事宜及合同约定权属证书交付时间以及相应的违约责任。4.入伙通知书、收款收据及发票复印件6份，证明双方合同签订后原告按照被告的入伙通知书已经及时向被告支付了维修基金费用、契税费用、物业服务费用、垃圾清运费用、水费及代办产权证书的工本费用。
被告新华基置业公司提出质证意见：对证据1、2没有异议。本院确认其证明力。对证据3：真实性无异议，但对十六条理解有错误，出卖人办理的土地使用权的初始登记，是大证而非原告所称的小证，因此十六条约定的是办理大证。经查，被告的异议成立。但被告方未在交付商品房后90日内交付权属证书，属违返法律的规定，应承担相应的违约责任。对证据4：真实性无异议，但维修基金费用是交纳给房产公司，其他费用是交给物业公司，包括办理两证的契税和代办三证的费用，须知原告已经收到并按照执行，该证据能证明原告委托绿城物业公司代办三证的事实，其办证违约金应向绿城物业主张，向被告主张于法无据。经查，原告交纳上述费用是根据被告新华基置业公司发给原告的入伙通知书指定的收款帐户缴纳的。故应理解为新华基置业公司的指示付款，办证费用应视为被告收取。
对被告新华基置业公司提交的证据：房产三证代办合作协议、收费发票存根联复印件各1份，证明原告自行将办理房产证土地证的费用交给绿城物业服务集团金华分公司，所以原告的三证不是由被告办理。
原告施丹提出质证意见：对三性均有异议，服务发票不是原告缴纳，不知情，对三证代办协议，原告没有自行委托绿城物业服务集团金华分公司代为办理权属证书，协议上签订的主体没有原告确认的签字，合同双方分别是绿城物业服务集团金华分公司和金华市华之家房地产咨询代理有限公司。经查，原告方的异议成立，本院对其证明力不予确认。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2013年10月31日，原告施丹与被告新华基置业公司签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的金华市北二环以南、迎宾大道以西御园3-6幢1-701室房屋出售给原告。房屋总价款1945000元，原告已分三次付清房款。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的2%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。被告于2014年6月17日以邮寄入伙通知书的方式通知原告办理交房手续并缴纳包括代办产权证书等相关费用，并告知原告该费用可汇入结汇城物业服务集团有限公司帐户。2014年6月29日，原告按照被告的通知要求缴纳了上述费用。被告于2015年11月4日将两证交付原告。
另查，被告于2010年12月29日取得该二环北路以南，迎宾大道以西地块的土地使用权证。本案房屋的土地使用权转移登记于2015年6月11日办理完毕。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方的主要争议在于被告是否具有代为办理商品房权属证书的义务，如被告负有该项义务，是否存在迟延履行的情形。首先，根据双方在合同“出卖人负责办理土地使用权初始登记……负责申请商品房所有权初始登记……”、“出卖人承诺于2014年9月30日前……”的约定内容，据其文义应理解为被告负有在2014年9月30日前取得产权、土地使用权初始登记的义务，而非在此期限前取得所购商品房的权属证书。初始登记是指开发商向相关行政主管部门申报经审核后取得大产权证，此系今后办理转移登记（向开发商购买商品房的买受人办理个人产权登记）的前提。因此，合同中载明的违约金计算方法也是针对逾期交付初始登记证书或登记证明所作出的约定。而被告已于约定的期限前完成了初始登记手续并取得登记证明，原告要求被告自2014年10月1日起按照合同约定的违约金计算方式支付违约金并无相应的事实依据。其次，虽然被告并不存在逾期办理初始登记的违约行为，但双方所签合同同样约定了“买受人委托出卖人办理商品房转移登记”，即原、被告双方之间形成委托办理转移登记的民事法律关系，被告作为受托人应履行相应义务。绿城物业公司系由作为开发商的新华基置业公司委托的前期物业服务企业，在原告与物业服务公司未另行签订委托办证协议的情形下，本案原告将办证所需费用按照被告的指示交给物业服务公司，不应视为转移登记的受托人已变更为绿城物业公司或绿城物业公司转委托的他人。故对被告主张的原告委托第三方办理权属证书的答辩意见，本院不予采信。再次，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，即使双方未针对办理转移登记的履约期限及违约金计算方式进行约定，被告也应在商品房交付后90日之内完成转移登记手续。原告于2014年6月29日即已向被告方支付了办证所需费用，而所购商品房至2015年6月11日方才完成权属登记，已构成迟延履行，而被告也未提供相关证据证实迟延履行系由不可归责于自身的原因造成，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿因迟延办理权属登记所造成的违约损失。综上，对原告诉讼请求中的合理合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告浙江新华基置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告施丹逾期交付房屋权属证书违约金97250元（从2014年10月1日起按已付房款1945000元的日0.02%计算至2015年6月11日止）。
二、驳回原告施丹的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1745元（已减半收取，原告已预交），由原告施丹负担680元；由被告浙江新华基置业有限公司负担1065元（在履行时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费用，上诉期满之日起7日内不预交的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 王正平
二〇一六年一月二十九日
书记员 许广平