山东省威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1092民初1272号
原告：张新宇（公民身份号码2208211976********），男，1976年6月26日出生，汉族，住荣成市。
被告：张义（公民身份号码3708831989********），男，1989年3月13日出生，户籍所在地邹城市，现住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董瑞香，山东泽鲁律师事务所律师。
被告：丁文广（公民身份号码3710811988********），女，1988年6月10日出生，汉族，住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张晓静，山东弘誉律师事务所律师。
原告张新宇与被告张义、丁文广房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新宇，被告张义及委托诉讼代理人苑强、董瑞香，被告丁文广之委托诉讼代理人张晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张新宇向本院提起诉讼请求：1.二被告向原告交付威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园25#104室房产（以下简称涉案房产）并协助在开发商处变更房屋买受人为原告；2.二被告支付迟延交付违约金（以30万元为本金，自2016年5月5日起按日利率千分之二计算）。事实与理由：二被告系夫妻关系。2016年2月3日，原告与二被告签订协议购买涉案房产。次日，原告朋友孙燕飞将30万元购房款支付给被告张义。2016年4月30日，双方又签订补充协议，约定支付房款后90日内将房屋交付给原告。但被告迟迟未交付房屋，故起诉。
张义辩称，第一，涉案房屋买卖合同并非双方真实意思表示，本案的事实是：2016年2月，被告张义向原告借款5万元，并应原告的要求签好房屋买卖合同、房屋租赁合同及车辆买卖协议等协议。2016年2月4日借款当天，原告要求被告张义帮忙走30万元的流水方能出借5万元，于是被告张义应原告的要求写了一份30万元的借条，原告将30万元款项汇入被告张义账户，当天即取走。但涉案房屋买卖合同未销毁，也未返回给被告张义。第二，涉案房屋买卖合同约定的价款明显不足该房产实际价值的一半，合同存在欺诈且显失公平，对此考虑提出反诉。涉案房产尚有银行贷款未清偿，合同中未对贷款的偿还进行约定，亦未办理任何网签、过户或公证等手续；合同签订后，贷款一直由被告张义实际支付；该房屋现已抵押给银行，不具备交付及办理过户手续的客观条件。第三，原告并未实际向被告张义支付购房款30万元购房款，原告不存在经济损失，被告张义也不存在违约的事实；并且合同约定的违约金明显过高，如果法院裁判，请求予以降低。
丁文广辩称，二被告已于2016年7月7日离婚，本案与被告丁文广无关，请求驳回原告对被告丁文广的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，被告张义购买了涉案房产，首付款以工程款抵顶，并以房产为抵押自银行贷款38万元。2015年9月6日，二被告登记结婚。2016年7月7日，二被告协议离婚。
2016年2月3日，原、被告签订一份房屋买卖合同，约定：甲方为被告张义，乙方为原告；甲方所售房屋位于五洲太阳城天鹤园25#104室，建筑面积115平方米；价格为30万元，一次性付清，购房款汇入甲方尾号为0469的中国工商银行账户，交易税费由甲方承担；双方办理完过户手续（缴纳税费）后90日内，甲方将房屋交付乙方；如乙方逾期付款，每逾期一日按逾期金额的千分之二支付违约金，如甲方未依约交付房屋，每逾期一日，按购房总价的千分之二支付违约金；合同中还就其他事项进行了约定；合同上甲方处有被告张义签字及手印，同时有被告丁文广书写有“同意”并签字捺印，乙方处有原告签字及手印。合同背面，另有被告张义书写的“本房屋除银行贷款叁拾扒（捌）万元整，无任何借款。如买方得知房屋有其它欠款，与乙方无关，由甲方承担”、“自2016年2月3日起甲方出售的房屋，不得租借，如出现此类问题与买方无关，由甲方承担一切后果”，落款时间均为2016年2月3日。
2016年2月4日，原告通过案外人孙燕飞向被告张义账户汇款30万元。2016年4月30日，原告与被告张义签订一份补充协议，约定交付条件及违约责任更改为：乙方支付房款90日内甲方将房屋交付乙方，并于交房30日内配合乙方办理预售合同更名手续，若逾期则按照原房屋买卖合同关于违约责任的条款执行；交付后若无法办理更名手续，甲方应在能够办理房屋产权证之日起30日内办理过户手续，并约定了逾期过户、房屋另卖他人的违约责任。
原告主张双方协商的购房款为68万元，其中原告以现金方式付款30万元，房屋尚欠的贷款由原告负责偿还。房屋买卖合同签订后，涉案房屋的贷款一直由被告张义实际偿还。
庭审中，原告提交了三条短信记录，内容分别为：1.2016年5月4日，原告向134××××9409的号码发送短信“交房时间已经过去两天，在（再）给你一个星期的时间，如果在（再）不按合约交房我就起诉你了，望尽快交房”，回复“好的”；2.2016年6月3日186××××3154的号码回复“我在开车不方便接听您的电话”；3.2016年9月27日186××××3154的号码回复“张哥我不是要赖，在（再）给我一个月不给你房子我就把30万还你”。经质证，被告张义认可两个号码均系其使用，但主张上述短信均系其在原告处被搜身后，原告持其手机所发。
第一次庭审时，被告张义表示要以欺诈、显失公平为由，提出反诉要求撤销涉案房屋买卖合同，但未在本院指定期限内递交反诉状并交纳反诉费。第二次庭审中，本院再次询问，被告张义明确表示不提出反诉。
庭审中，原告陈述其因二被告逾期交房所受的损失为未能及时入住的损失。
另查，涉案房产办理了按揭贷款，房产已抵押给银行并办理了抵押登记手续。
以上事实，有当事人陈述及书证等在案为凭。
本院认为，本案争议的焦点是：第一，涉案房屋买卖合同是否当事人真实意思表示，效力如何；第二，原告是否依约支付了购房款30万元，是否有权要求二被告交付房屋并支付违约金。
关于焦点一，原告与被告张义就涉案房产签订的买卖协议中约定了购房款的数额、房产交付及过户、违约责任等事项，从合同的字义表述来看，应认定为房屋买卖合同。合同背面同时注明涉案房产除38万贷款外无其他欠款，该备注与原告所述双方约定贷款由其负责偿还的约定相吻合，应当认定双方约定的房屋价款包含两部分，一是原告以现金方式支付30万元，二是原告偿还被告张义以涉案房产抵押所借的贷款本息。同时，根据原告与被告张义之间的短信往来，原告催促被告张义交房时，其并未否认房屋买卖合同，而是回复“好的”或“不给你房子我就把30万还你”。综合房屋买卖合同的记载、双方短信往来以及庭审陈述，应当认定双方之间存在买卖房屋的合意，涉案房屋买卖合同成立并有效。被告张义主张房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，未举证证明其主张；其主张房屋买卖合同存在欺诈且显失公平，未对其主张进行举证，亦未提出反诉，对于该抗辩意见，本院不予采信。
关于焦点二，根据银行转账记录，可以认定原告已于2016年2月4日向被告张义支付了购房款30万元。被告张义主张当日将30万元款项返还给原告，未提交证据加以证明，且与2016年9月27日其发送给原告的短信中的“在（再）给我一个月不给你房子我就把30万还你”的陈述不符，本院不予采信。因此，应当认定原告已经履行了双方房屋买卖合同约定的支付30万元购房款的义务。根据双方补充协议之约定，被告张义应于原告付款后90日内交付房屋，其未依约交付，构成违约，原告要求被告张义交付涉案房屋，理由正当，本院予以支持。原告要求被告张义协助变更商品房预售合同中的买受人，该请求不属合同约定或法律规定的合同义务，本院不予支持。至于房屋买卖合同签订后被告张义支付的银行贷款，可另案向原告主张。
房屋买卖合同及补充协议约定逾期交房的违约金以购房总价为基数按每日千分之二计算，该违约金过分高于原告的实际损失，被告张义要求降低违约金，理由正当。因原告未举证证明其客观实际损失，本庭酌情调整为以已付款30万元为本金，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。
涉案房产系被告张义婚前购买，应认定为被告张义的个人财产，至于双方离婚时对于共同还贷部分如何分割，系二被告之间的权利义务，不影响房屋产权的归属。现二被告已经离婚，原告要求被告丁文广承担违约责任，理由不当，本院不予支持。
综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告张义于本判决生效之日起30日内将位于威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园25#104室房产交付原告张新宇；
二、被告张义支付原告自2016年5月5日至房屋实际交付之日止、以30万元为本金按银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金；
三、驳回原告张新宇要求被告张义协助变更商品房预售合同中买受人的诉讼请求；
四、驳回原告张新宇对被告丁文广的诉讼请求。
如果被告张义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2900元，由被告张义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 张丽红
二〇一六年十一月三十日
书记员 刘苏雯