成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第3585号
原告张守伦，女，汉族，1945年8月11日出生，住成都市金牛区。身份证号码：。
委托代理人孙雷，四川昊通律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人邓启，四川昊通律师事务所律师。一般授权代理人。
被告成都云祖投资管理有限公司。住所地：成都高新区。
法定代表人黄雲瑛，总经理。
被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人樊增明，董事长。
以上二被告共同委托代理人蒋全明，四川协众律师事务所律师。特别授权代理人。
原告张守伦诉被告成都云祖投资管理有限公司（以下简称云祖公司）、成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理，依法简易程序，由代理审判员曾洁独任审判，于2014年9月16日、2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告张守伦的委托代理人孙雷、邓启，被告云祖公司、桂溪公司的共同委托代理人蒋全明均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告张守伦诉称，2011年3月23日，原、被告签订《商品房租赁合同》，合同约定，原告将位于成都高新区**号的房屋出租给被告一使用，每月租金和顾问咨询费共计2261元，每3个月支付一次，如被告一逾期支付租金和顾问咨询费的，自逾期之日起按应付租金和顾问咨询费0.3%向原告支付违约金，如被告一拖欠租金和顾问咨询费达60日以上的，原告有权收回房屋并追究被告一责任；被告二自愿为被告一未能按期支付原告租金和相关费用承担连带责任。《商品房租赁合同》签订后，原告依约向被告一提供了所租赁的房屋，被告一自2014年1月1日起，被告一再未向原告支付租金和顾问咨询费。被告一的行为已经构成违约，为此，原告起诉至人民法院请求依法判决：1、解除原、被告于2011年3月23日签订的《商品房租赁合同》；2、被告一将所租赁房产恢复原状并返还原告；3、被告一支付以每月2261元、从2014年7月1日起计算至合同解除生效之日止的房屋租金和顾问咨询费以及被告一逾期支付租金和顾问咨询费产生的违约金；4、被告一支付以每日76元、从合同解除生效之日起计算至被告一实际返还房屋之日止的占有使用费；5、被告一向原告支付原告因诉讼产生的律师费8000元；6、被告二对被告一的上述付款义务承担连带责任。
被告云祖公司、桂溪公司共同辩称，一、因承租人云祖公司经营困难，故联合保证人桂溪公司与所有出租人协商，意图购买出租人的房屋，在回购期间暂缓支付租金，二被告于2014年3月已将暂时缓付租金的原因和解决方案以挂号信的形式通知了原告。2014年6月30日停止回购后，二被告于8月13日向原告付清了欠付全部租金，目前已不存在欠租情况。二、原告诉请解除合同不符合法律规定的条件和程序。根据合同法相关规定，在迟延支付租金的情况下，出租方应当先催告承租方在一个合理期限内支付，如承租人仍未支付的，出租方方可解除合同。本案中，原告并未履行催告程序，故其诉请解除合同缺乏法律依据。原告的其它诉讼请求依法不能成立。三、二被告愿意继续履行租赁合同。
经审理查明，2011年3月23日，原告作为买受人与作为出卖人的桂溪公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买桂溪公司开发的位于成都高新区尚锦路241号1幢9楼6号房屋，装修水平为全装，合同附件六载明“装修标准（含家电、家俱）：室内：高级乳胶漆墙面及顶面，地面：高级强化木地板及部分地面高级防滑砖，卫生间：地面：防滑地砖；墙面：墙砖；门：木门及局部玻璃；卫生间顶棚：铝扣板吊顶；配高级洁具：座便器、洗面台、淋浴、浴霸，入户门：防盗门或防火门；窗户：中空塑料窗；阳台：封闭阳台，配套设备包括：液晶电视、DVD影碟机、中央空调、卫生间浴霸、小型冰箱、微波炉、电吹风、木质床、木质休闲家俱一组、智能网络系统（宽带入户）、紧急服务呼叫器、氧气入户、全无障碍保障系统（卫生间内马桶配置）。”
同日，原告作为出租人、被告云祖公司作为承租人、被告桂溪公司作为担保人签订了《商品房租赁合同》一份，合同约定：1、原告将上述尚未办理所有权证和土地使用权证的房屋租赁给被告云祖公司使用，建筑面积为56.6平方米，房屋装修情况为精装房，其配套设备设施和附属设施见购房合同附件六；2、租期：从2011年11月1日起至2031年10月30日止，共计20年；3、每月租金1130.5元，被告云祖公司自从2011年11月1日起聘请原告担任经营顾问，并支付顾问咨询费，每月1130.5元，合同期内租金和顾问咨询费每三年租赁期满后即调增一次，在上一年度执行标准的基础上各增加5%；4、被告云祖公司按三个月为一个租赁计费期间向原告计支一次租金和顾问咨询费，首次支付一个月押金和二个月租金，时间为2011年11月10日前，以后每满三个月支付一次，即在三个月期满后的第一个租赁计费月度内的公历月份的五日前支付；5、被告桂溪公司自愿以自有资产为被告云祖公司租金支付提供连带责任担保，如被告云祖公司未按期支付原告租金及相关费用时，被告桂溪公司自愿代被告云祖公司支付上述费用并承担相应法律责任；6、原告委托被告云祖公司在该出租房屋达到交付条件后，由被告云祖公司代表原告向开发商办理验收交接手续，并签署商品房交接单；7、被告云祖公司逾期支付应付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的0.3%向原告支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费，被告云祖公司如拖欠租金和顾问咨询费达六十天以上时，原告有权收回房屋并追究被告云祖公司责任，违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用；8、依照本合同要求任何一方发出的通知或其它联系应以中文书写，通知可以挂号信件、快递服务发送至另一方，如一方变动本合同指定收件人和收件地址致使通知无法送达对方的，自通知发出之日起的第十日视为送达变动方。双方约定原告的指定地址为成都市金牛区**，联系电话为**，如有变动应提前三十日通知另一方，否则，一切责任由变动方承担。
上述合同签订后，被告桂溪公司进行了房屋交付，被告云祖公司代表原告办理了房屋验收交接手续并签署商品房交接单。庭审中，原告、被告桂溪公司均主张交付房屋的状态与购房合同附件六载明一致，被告云祖公司主张其接收的房屋为清水房，系收房后按照租赁合同标准进行的装修。原、被告一致确认案涉顾问咨询费实质即为房屋租金。
被告云祖公司承租案涉房屋后，起初尚能按时向原告交纳租金及顾问咨询费，但2014年1-3月、4-6月租金及顾问咨询费被告云祖公司未按约定时间支付，2014年7月25日，原告向本院提起本案诉讼。2014年8月13日，被告云祖公司委托案外人文元向原告支付了2014年1-3月、4-6月租金及顾问咨询费共计13566元。此后，被告云祖公司向原告支付了2014年7-9月的租金及顾问咨询费，2014年10月之后的租金及顾问咨询费被告云祖公司至今未付。
庭审中，二被告还出示了一封《致上锦南府业主的信》以及一份以租赁合同中确定的原告方送达地址为收件人地址的《中通快递详情单》，用以证明二被告于2014年3月已将暂时缓付租金的原因和解决方案以挂号信的形式通知了原告。该信件内容称自履行租赁合同以来，被告方两年亏损1400余万元，目前已无力承担亏损，继续履行租赁合同已力不从心，故桂溪公司拟按原价回购业主房产，或考虑置换房屋。对此，原告认为无法确定是否收到该信件，同时认为该信件未提及租金支付问题，原告也从未同意被告方暂停支付租金，上述证据不是被告违约的合法理由。
另查明，原告为提起本案诉讼，委托四川昊通律师事务所为其提供法律服务，原告为此支付了律师代理费8000元。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及附件、《商品房租赁合同》、律师费发票，被告提供的《成都银行电子银行交易凭证》等证据在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上所形成的合同，该合同内容清楚、条款明确，不违反法律法规强制性规定，具有有效性。协议签订后，双方就应按合同约定条款履行。在合同履行过程中，被告云祖公司不按期交纳租赁房屋的租金是酿成本案纠纷的根本原因，被告云祖公司应承担给付租金和赔偿损失等违约责任。现原告以被告云祖公司违反合同约定条款为由，要求法院判令解除原、被告之间签订的《商品房租赁合同》的请求，因双方在租赁合同中对合同的解除权有明确约定，被告云祖公司拖欠原告2014年1-3月租金已逾4个月，故原告主张解除合同的请求符合双方的约定，亦符合法律规定，原告的该项主张成立，本院予以支持。二被告以经营亏损无力履行租赁合同并欲回购业主房屋且二被告已将该情况通知原告为由，主张其逾期支付租金不属于违约。对此，本院认为，二被告以原告预留的合同送达地址为收件人地址向原告邮寄送达邮件，该邮件理论上应当到达原告，即使未送达，相关后果也应由原告承担。但是，而被告举出的信件内容并未提及租金支付问题，且原告也从未同意二被告延迟支付租金，而被告在信件中提及的问题不属于双方合同约定的可以延迟支付租金的正当理由，也不属于二被告不承担合同违约责任的法定事由。综上，二被告的此项抗辩理由不能成立，本院对被告的抗辩不予采纳。
由于《商品房租赁合同》对于租赁房屋的装修状况有明确约定，该约定与《商品房买卖合同》附件六载明的房屋的交付标准一致，被告云祖公司系代原告直接与作为开发商的被告桂溪公司办理房屋交接手续，接房后被告云祖公司并未提出异议，结合被告云祖公司自2011年接收房屋后向原告支付租金达2年以上这一情形，本院认为，在被告云祖公司并未提出反证的情况下，其主张租赁房屋系清水房的观点不能成立，租赁合同解除后，被告云祖公司应将符合《商品房买卖合同》附件六标准的房屋以经合理使用后的现状返还给原告张守伦，同时，应当按照合同约定的租金标准向原告支付其承租期间欠付的租金。原告在诉讼中要求被告云祖公司支付自租赁合同解除之日起至实际返还原告之日止的占有使用费（按租金标准支付）的请求，因该使用费实际就是原告租赁房屋的租金，由于被告云祖公司占用房屋的行为已给原告造成了实际损失，原告主张该损失按租金标准计算并不违反法律规定，原告的该项请求成立，本院予以支持。对于原告诉请的律师费，因双方合同对此有明确约定，故本院予以支持。对于原告诉请的逾期付款违约金，被告云祖公司主张约定的每日0.3%标准过高请求人民法院予以调整，本院认为，原告并未就其实际损失提供其它证据，在本院已支持原告的律师费的情况下，本院酌情调整该标准为中国人民银行同期贷款利率上浮30%，其中2014年第一季度租金的逾期付款违约金为以6783元为基数、从2014年4月5日起计算至2014年8月13日，2014年第二季度租金的逾期付款违约金为以6783元为基数、从2014年7月5日起计算至2014年8月13日，2014年第四季度租金的逾期付款违约金为以6783元为基数、从2015年1月5日起计算至该款付清之日止。因《商品房租赁合同》明确约定被告桂溪公司在被告云祖公司未按期支付原告租金及相关费用时，自愿代被告云祖公司支付上述费用并承担相应法律责任，故被告桂溪公司应对被告云祖公司对原告的案涉支付义务承担连带给付责任。被告桂溪公司承担保证责任后可以向被告云祖公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：
一、原告张守伦与被告成都云祖投资管理有限公司、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司于2011年3月23日签订的《商品房租赁合同》于本判决生效之日即予以解除；
二、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，将承租的位于成都高新区尚锦路241号1幢9楼6号按照原告与被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》附件六载明的装修标准装修的房屋经合理使用后的现状返还给原告张守伦；
三、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告张守伦支付自2014年10月1日起至实际腾退之日止的租金及占用使用费（以每月2261元为标准，据实结算）；
四、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告张守伦支付按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准计算的逾期付款违约金，其中2014年第一季度租金的逾期付款违约金为以6783元为基数、从2014年4月5日起计算至2014年8月13日，2014年第二季度租金的逾期付款违约金为以6783元为基数、从2014年7月5日起计算至2014年8月13日，2014年第四季度租金的逾期付款违约金为以6783元为基数、从2015年1月5日起计算至该款付清之日止；
五、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告张守伦支付律师费8000元；
六、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司对被告成都云祖投资管理有限公司的第三、四、五项支付义务承担连带给付责任，被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司履行给付义务后可向被告成都云祖投资管理有限公司追偿；
七、驳回原告张守伦的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取262元，由被告成都云祖投资管理有限公司、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司承担（此款原告张守伦已预交，被告成都云祖投资管理有限公司、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司在给付上述款项时，将此款一并支付给原告张守伦）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾洁
二〇一五年一月十六日
书 记 员 王苗