广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5220号上诉人(原审原告)：刘x林，住广州市白云区。委托代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市康x物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：廉洪涛，总经理。被上诉人(原审被告)：广州市志x物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：张振夫，总经理。两被上诉人共同委托代理人：赵宏、顾传毅，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：陈丽彤，住址：广州市天河区天平桥4号407房原审第三人：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：胡健明，总经理。上诉人刘x林因与与被上诉人广州市康x物业经营管理有限公司（以下简称：“康x公司”）、广州市志x物业管理有限公司（以下简称：“志x公司”）、原审第三人陈丽彤、广州市恒懋旺物业经营管理有限公司（以下简称：“恒懋旺公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第361号民事判决，向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案。原审第三人恒懋旺公司、陈丽彤经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年，刘x林起诉广州市华康地空开发有限公司，案号为（2004）荔法民三初字第722号。2004年7月，原审法院作出（2004）荔法民三初字第722号民事判决书，判决广州市华康地空开发有限公司协助刘x林办理涉案商铺的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该判决已生效。该判决书审理查明，2000年12月25日，刘x林与广州市华康地空开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定刘x林向广州市华康地空开发有限公司购买康王地下商业城负一层B区4235号商铺，建筑面积13.2平方米，单价28050元每平方米，总价370261元。2003年2月11日，刘x林接收涉案商铺。刘x林委托蓝群芳办理涉案商铺租赁业务相关事项。2009年8月22日，蓝群芳（甲方）与广州市康x投资咨询有限公司（乙方）、广州市康王物业管理有限公司（丙方）签订《委托租赁经营管理合同》及《委托租赁经营管理合同的补充协议》约定刘x林委托康x公司、志x公司租赁、管理和经营涉案商铺。三方约定：1、委托经营期限从2009年7月1日起至2019年6月30日止；2、为甲方的利益之需，乙方或丙方可以将该商铺对外出租约定分租、转租或承包；3、甲方在租赁期内给予丙方装修免租期共12个月，免租期可以分期使用；4、丙方与租户所签订的租赁合同或合作合同提供复印件给甲方并确保真实性，乙方按租金的13%提取经营宣传费用；5、甲方应收租金和乙方从租金中提取的经营宣传费用的税费各自负担；乙方代甲方缴纳应缴税费；6、乙丙方在扣除丙方应提取费用以及税费后，于每月25日前通过建设银行存折转账将租金支付给甲方；7、如乙丙方已收取租户租金无故未按约定支付租金已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同，并无偿收回商铺；8、租赁经营10年期内，双方按《商铺房预售合同》的建筑面积计算租金收入及管理费，委托之日内起至合同期满，商铺的管理费及其相关费用，全部由承租方负责。同日，刘x林代理人蓝群芳（甲方）和广州市康x投资咨询有限公司（乙方）签订《柏德来商业城商铺租赁合同》约定由乙方向甲方承租广州市康王北路903号柏德来商业城负一层4235号（即涉案商铺），1、铺位由乙方独立开发经营专业市场使用；合同期内乙方对租赁铺位由转租、分租权。2、租赁期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止；装修期自2009年7月1日起至2010年6月30日止，装修期内甲方免收租金，乙方仅缴纳物业管理费（物业管理费由广州市康王物业管理有限公司收取）。3、从2010年7月1日起至2011年6月30日，租金每月660.00元；从2011年7月1日至2012年6月30日，租金每月712.80元；从2012年7月1日至2013年6月30日，租金每月765.60元；从2013年7月1日至2014年6月30日，租金每月818.40元；从2014年7月1日至2015年6月30日，租金每月871.20元；从2015年7月1日至2016年6月30日，租金每月924.00元……4、合同签订三个工作日内，乙方向甲方一次性缴纳1320元经营保证金，物业管理费按金等费用由广州市康王物业管理有限公司另行收取，合同期满，乙方结清水电费及租金后，甲方退还（不计息）乙方交纳的保证金。5、乙方采用现金、支票、汇票付款均可；租金、管理费、水电费按月结算，每月二十五日前乙方应将当月租金（物业管理费由广州市康王物业管理有限公司收取）一次性缴付给甲方；逾期缴纳者，每逾期一天，须向甲方缴付所欠费用1%的滞纳金，逾期30天，甲方有权单方终止本合同。6、合同约定铺位的物业管理费、水电费在合同期内由乙方承担，其权利义务由乙方与康王物业管理公司另行签订物业管理合同。7、乙方经营的盈亏及其一切债权、债务关系由乙方独立承担，与甲方无关；乙方应按时缴纳租金、综合物业挂历费、水电费等应交费用。8、甲方在乙方没有违约的情况下，不得提前终止合同，否则，甲方须双倍返还乙方已交的保证金，并赔偿乙方两个月租金、所有广告宣传、全部装修经营投入等费用及合同期内乙方的逾期收益；乙方违约，甲方有权单方面及时解除双方租赁关系，并收回该铺位，乙方已付的合同保证金及其他费用甲方不予退还。同日，刘x林代理人蓝群芳与广州市康王物业管理有限公司签订《柏某来业主前期管理费申请表》及《柏某来商铺以租金抵扣欠缴管理费确认书》，确认涉案商铺4235铺应缴2003年4月1日至2009年6月30日物业管理费33264元，刘x林申请优惠实交23284.8元，免除滞纳金。申请支付方式为：1、以两按一租1825元抵扣管理费；2、剩下余款21459.8元从2010年8月1日开始以租金抵扣。同日，刘x林代理人蓝群芳签署《柏某来商铺租赁经营确认书》，确认收到广州市康x投资咨询有限公司商铺租赁保证金和预付一个月的租金共1825元，确保合同期满后，无息退还保证金1320元。康x公司、志x公司接收涉案商铺后将商铺交给恒懋旺公司招商管理，并同意恒懋旺公司对外出租。2014年1月25日，陈丽彤（承租方、乙方）和恒懋旺公司（出租方、甲方）签订《康王·柏某来商业城商铺租赁合同书》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限从2014年2月1日起至2015年8月31日，从2014年2月1日至2015年1月31日的租金按每月50元每平方米计算，从2015年2月1日至2015年8月31日的租金按每月60元每平方米计算等。涉案商铺现由陈丽彤使用。另查，2012年3月16日，广州市康x投资咨询有限公司更名为广州市康x物业经营管理有限公司。2010年4月26日，广州市康王物业管理有限公司更名为广州市志x物业管理有限公司。康x公司提供了4235铺租金明细表，说明在扣除业主税金和某公司、志x公司分成后，从2010年7月至2011年6月，涉案商铺的应付租金为505.30元；2011年7月至2012年6月，应付租金为545.72元；2012年7月至2013年6月，应付租金为586.14元；2013年7月至2014年6月，应付租金为626.57元；2014年7月至2015年6月，应付租金为666.99元；从2015年7月到2015年12月，应付租金为707.41元。刘x林欠缴的物管费以应付租金抵扣，物管费在2013年10月抵扣完毕。康x公司、志x公司称从2013年10月开始向刘x林支付租金。其中2013年10月到2014年11月的租金一次性转账给刘x林，其它租金按月支付。康x公司、志x公司以志x公司法定代表人张振夫名字开户的建设银行账户在2014年11月20日，向刘x林转账12392.54元；在2014年12月16日、2015年1月10日、2015年1月28日、2015年3月18日、2015年4月18日、2015年5月18日、2015年6月18日，分别向刘x林转账666.99元；在2015年7月8日、2015年8月15日、2015年9月11日、2015年10月16日、2015年11月15日、2015年12月16日分别向刘x林转账707.41元。刘x林对此不予认可。因本案纠纷，刘x林于2015年1月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘x林与康x公司、志x公司签订的《委托租赁经营管理合同》及《委托租赁经营管理合同的补充协议》。2、刘x林与康x公司签订的《柏某来商业城商铺租赁合同》无效。3、康x公司、志x公司赔偿刘x林的损失12万元人民币，陈丽彤、恒懋旺公司承担连带责任。损失标准为从2010年6月22日起至今，参照同地段租金标准，3000元/月计算。4、陈丽彤返还广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4235号商铺，康x公司、志x公司、恒懋旺公司承担连带责任。5、诉讼费由康x公司、志x公司、陈丽彤、恒懋旺公司承担。康x公司、志x公司原审共同辩称：1、刘x林与康x公司、志x公司签订委托租赁合同关系，与康x公司签订租赁合同关系，予以认可。2、本案的案由不应是租赁合同纠纷，因为根据双方的合同约定，是委托关系。3、另外一个合同是租赁合同纠纷，是跟志x公司的租赁合同关系，这个合同关系与前一个委托关系是两个不同的合同，不同的法律关系。4、本案如果说两个不同的法律关系一起审，如何解决委托与租赁合同关系，并且这两个关系要足以突破合同的相对性原则。5、本案把4235号铺通过跟恒懋旺公司的合作经营，已经把管理权移交给恒懋旺公司，所支付的物业费、管理费、租金等费用也通过恒懋旺公司转交给了刘x林。6、在整个商场的管理上，作为一个整体的管理对各方是有利的，如果分别管理，把商铺交还给刘x林必将造成整个商场的管理混乱、对外招商招租行为无法进行，对业主也是一种损害。7、陈丽彤经营涉案商铺，当时营业执照的字号是悠美零食店。恒懋旺公司原审述称：不同意刘x林的诉讼请求，恒懋旺公司与刘x林没有直接的法律关系，本案中恒懋旺公司只是与康x公司有关系，是另外一个法律关系，故不同意刘x林的诉讼请求。陈丽彤原审述称：不同意刘x林的诉讼请求，陈丽彤向恒懋旺公司承租涉案商铺，租金已交给恒懋旺公司。不同意返还商铺，陈丽彤与恒懋旺公司签订的租赁合同还没有到期。原审法院认为：刘x林与康x公司、志x公司签订《委托租赁经营管理合同》及《委托租赁经营管理合同的补充协议》和《柏某来商业城商铺租赁合同》约定由康x公司、志x公司租用管理使用涉案商铺，是双方真实意思的表示，三份合同均合法有效。鉴于租赁合同具体约定了商铺的租金，而康x公司、志x公司也一直依据租赁合同的约定向刘x林支付租金。原审法院认定双方实际履行的是租赁合同，而非委托合同及其补充协议。刘x林称双方在商铺转租出去之前履行租赁合同，在商铺转租出去之后履行委托合同的说法没有依据，不予采纳。因《委托租赁经营管理合同》及《委托租赁经营管理合同的补充协议》约定的委托期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止，并未到期，故对于刘x林要求解除上述两合同的诉讼请求，不予支持。刘x林称康x公司、志x公司没有支付租金不符合事实。根据《柏某来商铺租赁经营确认书》，商铺第一个月即2010年7月的租金为505元。该金额符合康x公司、志x公司提供的租金明细表上的应付租金金额。康x公司、志x公司以租赁合同约定的基础租金扣除12%的税金和13%的提成计算应付租金，虽然租赁合同里没有约定扣除税费的比例，但康x公司、志x公司从2010年至今一直按此比例扣除，原审法院认可康x公司、志x公司提供的租金明细表中的应付租金金额。刘x林和某公司、志x公司协议用租金抵扣物管费，涉案商铺的物管费在2013年10月抵扣完毕，从2013年10月至2015年12月的商铺租金康x公司、志x公司已经支付给刘x林。刘x林要求康x公司、志x公司及陈丽彤、恒懋旺公司支付房屋租金的请求不予支持。康x公司、志x公司根据租赁合同使用涉案商铺，合同到期前，刘x林不得单方收回商铺。康x公司、志x公司可以将涉案商铺转租给他人，恒懋旺公司及陈丽彤经过康x公司、志x公司的允许使用涉案商铺，刘x林也无权要求陈丽彤、恒懋旺公司退还商铺。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、驳回原告刘x林要求解除与被告广州市康x物业经营管理有限公司、广州市志x物业管理有限公司签订的关于广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4235号商铺的《委托租赁经营管理合同》及《委托租赁经营管理合同的补充协议》的诉讼请求；二、驳回原告刘x林要求确认其与被告广州市康x物业经营管理有限公司签订的关于广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4235号商铺的《柏某来商业城商铺租赁合同》无效的诉讼请求；三、驳回原告刘x林要求被告广州市康x物业经营管理有限公司、广州市志x物业管理有限公司赔偿租金损失的诉讼请求；四、驳回原告刘x林要求第三人陈丽彤返还广州市荔湾区康王北路903号负一层柏德来商业城4235号商铺的诉讼请求；五、驳回原告刘x林其它的诉讼请求。本案一审受理费3000元，由原告刘x林负担。判后，刘x林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审存在程序问题。原审没有严格按照举证期限举证，导致开庭时间随意；也未按照证据规则分配举证责任，造成一审判决事实不清，甚至采信未经质证的证据，导致本案判决错误。二、原审遗漏查明事实。1、康x公司、志x公司、恒懋旺公司三者的关系，是否构成关联公司，是否存在关联交易，以及三家公司与开发商广州市华康地空房产开发公司的关系，几家公司参与商铺租赁的目的和动机等，以上事实未能查明。2、未查明《委托租赁合同》的相关内容。3、涉案商铺的租金交付及依据，是否存在违约，以及违约是否达到解除合同的标准，该方面事实原审均未予以查明，也未由相应的当事人进行举证。三、原审认定事实错误并自相矛盾。原审认定刘x林与康x公司、志x公司双方实际履行的是《柏某来商业城商铺租赁合同》，而非《委托租赁经营管理合同》及其《补充协议》，这与下列认定事实自相矛盾：1、原审以《委托租赁经营管理合同》及其《补充协议》的约定期限自2009年7月1日至2019年6月30日止，并未到期，故驳回刘x林解除上述梁合同的请求。既然认定未履行上述两份合同，何某未到期？2、原审认定康x公司、志x公司已经向刘x林支付租金，是在租赁合同约定租金的基础上扣除12%的税金和13%的提成计算应付租金，已经支付完毕。如果不是履行上述委托合同及补充协议，那只有康x公司合同承租方，该商铺的租赁与志x公司没有关系，不应认定康x公司、志x公司两者支付租金，也不应以委托合同及补充协议标准履行租金支付。综上，刘x林上诉请求撤销原审判决，支持其全部诉讼请求。被上诉人康x公司、志x公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。1、关于案由的问题，应当以庭审查明的事实确认，并以庭审查明的事实展开调查，刘x林在一审时已在上诉状做了说明，所以一审认定租赁合同纠纷没有错误。2、刘x林所陈述的事实，一审已经查明，并且所查明的情况系刘x林没有举证，所造成的诉讼不利后果应当由其承担。3、关于涉案商铺的物权问题，康x公司、志x公司认为与本案没有冲突。原审第三人陈丽彤、恒懋旺公司未到庭陈述意见。经审查，原审查明事实无误，双方当事人均未提交新证据，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘x林的上诉请求和某公司、志x公司的答辩意见，分析如下：本案二审的争议焦点为刘x林与康x公司、志x公司之间是否存在租赁合同关系？涉案合同是否符合合同解除的条件？康x公司、志x公司是否欠付涉案商铺使用费？首先，刘x林与康x公司、志x公司签订的《委托租赁经营管理合同》及《委托租赁经营管理合同的补充协议》和《柏某来商业城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，三份合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据原审查明的事实，涉案合同约定了由康x公司、志x公司租用管理使用涉案商铺，并约定了商铺租金，且康x公司、志x公司依约向刘x林支付租金。根据涉案合同约定的内容及合同的履行情况，原审认定双方当事人实际履行的是租赁合同并无不当，本院予以维持。其次，因《委托租赁经营管理合同》及《委托租赁经营管理合同的补充协议》约定的委托期限自2009年7月1日起至2019年6月30日止，至合同到期前，康x公司、志x公司使用涉案商铺符合合同约定，并且可将商铺转租给他人，第三人陈丽彤、恒懋旺公司使用商铺亦系经过康x公司、志x公司的允许。因此，刘x林应当依约全面履行合同，不得单方收回商铺。为此，刘x林要求解除上述两合同及返还涉案商铺的诉讼请求，原审不予支持并无不妥，本院予以维持。最后，关于康x公司、志x公司是否欠付涉案商铺使用费的问题。依据《柏某来业主前期管理费申请表》，刘x林与康x公司、志x公司约定以租金抵扣管理费的方式将涉案商铺交由康x公司、志x公司使用，涉案商铺的物业管理费于2013年10月抵扣完毕。又依《柏某来商铺租赁经营确认书》计算出的第一月即2010年7月的租金为505元与康x公司、志x公司提交的租金明细表中的第一月租金金额相符，且银行账户流水明细表明康x公司、志x公司一直按租金明细表中的金额支付租金直至2015年12月，且上述证据能够相互印证。据此，从现有证据来看康x公司、志x公司至今并无欠付租金的违约行为。刘x林主张康x公司、志x公司及第三人陈丽彤、恒懋旺公司支付租金的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘x林的上诉、理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人刘x林负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年五月二十六日书记员  杨仁义林嘉丽