吉林省长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0102民初1518号
原告：长春时秀购物有限公司，住所地长春市南关区。
法定代表人:刘梧同，董事长。
委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立君，吉林新锐律师事务所律师。被告：刘亚娟，女，汉族，1971年1月8日生，个体，住长春市二道区。
委托诉讼代理人：潘殿林，吉林华信律师事务所律师。
第三人：金闫，女，回族，1981年4月22日生，个体，住长春市南关区。
第三人：南关区粉酷餐饮娱乐中心，住所地长春市南关区。
经营者:金闫，女，回族，1981年4月22日生，住长春市南关区。
第三人共同委托诉讼代理人：马贵友，吉林泉商律师事务所律师。
原告长春时秀购物有限公司与被告刘亚娟，第三人金闫、南关区粉酷餐饮娱乐中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春时秀购物有限公司委托诉讼代理人赵美南、任立君，被告刘亚娟及其委托诉讼代理人潘殿林，第三人金闫，第三人金闫、南关区粉酷餐饮娱乐中心的共同委托诉讼代理人马贵友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春时秀购物有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系，判令向原告支付欠付租金人民币1751600元及至实际迁出之日止的房屋占用费，判令被告支付采暖费70万元、电费53862元及欠付租金的滞纳金，判令被告于判决生效后10日内将租赁物腾空退出后返还原告；2、判令本案的诉讼费等费用全部由被告承担。本案审理中原告变更诉讼请求为：l、判令解除原告与被告之间的租赁合同，判令被告向原告支付欠付租金及采暖费1910000元及至实际迁出之日止的房屋占用费（占用费按照年租金47万元计算）、电费53862元及欠付租金的滞纳金，判令被告于判决生效后10日内将租赁物腾空退出后返还原告；2、判令第三人于判决生效后10日内将租赁物腾空退出后返还原告，逾期履行期间应向原告支付至实际迁出之日止的房屋占用费（占用费按照年租金47万元计算）；3、判令本案的诉讼费等费用全部由被告承担。本案法庭辩论终结前，原告变更第一项诉讼请求，要求第三人金闫、南关区粉酷餐饮娱乐中心对该项诉请承担连带责任。事实及理由：2008年5月5日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将其所有的位于长春市南关区大经路地下一层建筑面积2550平方米租赁给被告，经营项目为酒吧，被告应及时缴纳电费、水费，2008年至2018年的租金分别为33万元、33万元、35万元、37万元、39万元、41万元、43万元、45万元、47万元、49万元，租金总计402万元，每年采暖费7万元，总计70万元。租赁期间被告欠缴电费53862元。截止2017年2月，被告尚欠租金总计1751600元，欠付采暖费70万元，欠付电费53862元，且租金的滞纳金未付，原告为及时追回被告欠缴的租金、收回租赁物、减少损失，故起诉法院。
刘亚娟辩称，1、答辩人不拖欠原告的房屋租金。（1）、2011年7月27日，答辩人与第三人金闫签订书面协议，将“粉酷酒吧”出兑给金闫，同时将答辩人承租的原告房屋转租给金闫。（2）、答辩人于房屋转租后的2011年7月29日前往原告处，与原告结清了截止2011年7月28日的水费和电费。（3）、根据答辩人与原告签订的《租赁协议》，应于2011年9月28日前支付2011年9月28日至2012年3月24日期间半年租金。2011年7月27日房屋转租后，金闫分别于2011年8月4日、8月7日和8月14日三次直接向原告付清了半年租金。在接下来的法庭调查过程中，答辩人将出示这三次交费票据的复印件，原件在金闫处保存。截止2011年8月14日最后一次交款，答辩人已不拖欠原告的房屋租金及相关费用，因此原告对答辩人提起诉讼无理、无据。2、答辩人承租的原告房屋业经转租给金闫，金闫是房屋的实际使用者，是承租关系的权利享有者和义务承担者。(1)、前面的答辩意见中已经阐述，2011年7月27日房屋转租给金闫，且自2011年8月4日金闫直接向原告交纳租赁费开始，因该房屋出租承租而形成的权利义务关系转而在原告和金闫之间继续履行，答辩人自此从租赁关系中退出，此后的所有租赁费和水电费交纳事宜均由金闫直接与原告办理，事实上多年来原告与答辩人之间也未再就房屋租赁问题有过联系。(2)、答辩人有证据表明，房屋转租后，答辩人与金闫立即办理了“粉酷酒吧”《个体工商户营业执照》变更登记、以及《娱乐经营许可证》、《税务登记证》、《卫生许可证》、《长春市排放污染物许可证》等行政许可手续的变更登记，粉酷酒吧的经营人变更为金闫，此后原告收取的每一笔费用都是变更为金闫的粉酷酒吧的费用，这是一个不争的事实。(3)、房屋转租给金闫后，为了全面保障金闫对该房屋行使承租权，答辩人与金闫共同前往原告处，面见当时原告的法定代表人刘桐娟转租的事实，并将房屋己转租的书面通知交给刘桐娟本人。(4)、答辩人与金闫之间的转租行为，符合答辩人与原告签订的《租赁合同》第十条的约定。(5)、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。(6)、自从金闫接手转租的房屋后，一切与该房屋有关的事宜均由第三人与原告交涉和办理，此后需要交纳的各项费用也是由金闫直接向原告交纳，多年来原告与金闫直接就房屋出租事宜进行往来的事实证明，原告同意并接受了由金闫继续承租的事实且原告已不再向答辩人主张权利。本案的事实就是，答辩人将房屋转租给金闫既符合合同约定又符合法定条件，且转租的民事法律关系已经在原告和金闫之间实际履行，因此答辩人不应作为该房屋租赁纠纷的主体承担任何民事责任。3、原告在履行租赁合同过程中存在瑕疵，且与金闫存在较大争议，原告没有合理的解除合同的请求权。答辩人并不了解金闫是否拖欠原告的房租，但是答辩人清楚地了解到，原告与金闫之间，因为供暖问题产生较大的矛盾且由来已久。答辩人认为，作为房屋的提供者，原告不能够保障房屋的供暖，是对合同义务履行的不尽责；而原告把因此而产生的矛盾强加到答辩人身上，是罔顾事实、转嫁矛盾的做法。原告的做法不但不利于人民法院厘清事实脉络，同时也不利于原告与金闫之间矛盾的解决。4、本案最重要的一个事实是：房屋转租后，金闫便开始以自己的名义直接与原告处理有关房屋租赁的事宜，原告同意并接受了金闫的行为，该状况自2011年7月持续至今。综上，答辩人不同意原告的各项诉讼主张，请求驳回其对被告的诉讼请求。
金闫、南关区粉酷餐饮娱乐中心共同述称，1、我方与原告不存在直接合同租赁关系，根据合同相对性原则，原告的任何损失都不应向我方主张。2、事实上我方是本案最大受害者，2011年7月27日我方从本案被告处转兑了“粉酷酒吧”，合同约定承兑价格为45万元，我方交付了45万元，于9月9日被告配合我方将“粉酷酒吧”负责人更名为我方金闫，合同第四条明确约定2011年7月27日前，酒吧发生一切债务均由被告负责，根据原告举证的租金及采暖费支付明细可以体现出在第三年度被告将酒吧转兑给我方时尚欠租金11万元，这11万元被告一直未按合同约定履行对原告的给付租金义务，转兑合同第六条规定，对方即被告，应当协调酒吧房屋所有权方将房屋承租方变更为承兑方金闫，并且保证原租赁合同对承兑方金闫继续有效，但被告仍未将房屋租赁房变更为金闫，也未收到原告对金闫转包酒吧同意的书面通知，金闫接手酒吧后一直合法经营按期缴纳租金及采暖费，在2012年10月1日将2012年租金23万元交付给原告，租期为2012年9月27日至2013年3月27日，此23万元含当年取暖费7万元，但因原告与被告间的矛盾，原告未按约定对酒吧进行供暖，导致酒吧于2012年11月末停止经营，因原、被告间的矛盾纠纷导致我如下损失：酒吧承兑款45万元已全额支付，装修费用约17万元。根据我方经营酒吧一年期间收入，如果按合同正常履行，我方尚有6年左右时间未正常履行，对我造成了300万元左右的损失，这都是原、被告共同违约对我方造成的损失。本院经审理认定事实如下：2008年5月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于长春市南关区大经路地下一层建筑面积2550平方米租赁给被告使用，经营项目为酒吧。租期自2008年8月28日至2018年8月27日，租金从签订合同之日起开始计算，上打租一次收缴6个月。2008年至2018年的租金分别为33万元、33万元、35万元、37万元、39万元、41万元、43万元、45万元、47万元、49万元，每年供暖费7万元。每次租金于上次租金到期60日前交付。如在规定时间内不能交纳，每天按欠缴费用总额10%追缴滞纳金，超过7日的出租方有权终止合同。合同第十条约定，出租方不允许参与经营，承租方在租赁期间有权进行转兑及转租，其合同继续履约。第十五条约定，承租方须向出租方及时交纳电费、水费(每月1日存入本月应该用的电费金额)，如不按时交纳，出租方有权停止承租方用电用水，并追缴欠费。第十七条第5项约定，承租方在租赁期间有权转租、转兑，但必须书面通知出租人，经出租人同意后方可转租转兑，合同继续履行。后经双方确认起租日由原2008年8月28日改为2008年9月28日，其它租金及交租日期全部顺延30天。
2011年7月27日，被告刘亚娟作为出兑方与第三人金闫作为承兑方签订《出兑协议》一份，约定刘亚娟将上述“粉酷”酒吧以45万元价格出兑给金闫。协议第四条约定，2011年7月27日前发生的一切债权、债务、所有法律责任均由出兑方承担，2011年7月27日后所发生的如：突发殴打、水火灾害、债权、债务等事件与原酒吧法人无关，一切事宜均由承兑方负责承担。第五条约定，出兑方应当在本协议签订之日起一周内将营业执照的业主名称变更为承兑方，相应费用由承兑方承担。第六条约定，出兑方应当协调酒吧房屋所有权方，将房屋承租方变更为承兑方，并保证原租赁合同对承受方继续有效。同年7月29日，长春时秀购物有限公司出具“收据”一份，载明收取交款单位“粉酷酒吧”2011年6月28日至2011年7月28日水电费共计人民币5616元。同年9月27日，长春时秀购物有限公司出具“收据”一枚，载明收取缴款单位“粉酷酒吧”水电费合计8104元。同年8月至9月，南关区粉酷餐饮娱乐中心营业执照、娱乐经营许可证、税务登记证、长春市排放污染物许可证经营者或负责人相继变更为金闫；2015年5月25日，南关区粉酷餐饮娱乐中心卫生许可证负责人变更为金闫。2012年8月5日，长春时秀购物有限公司出具“收据”一枚，载明收取缴款单位“粉酷酒吧”租金半年的23万元一个月利息款（从2012年7月29日至2012年8月28日）计9200元；2012年8月28日，长春时秀购物有限公司出具“收据”一枚，载明收取缴款单位“粉酷酒吧”利息款（2012年8月29日至2012年9月28日）计9200元；2012年9月28日，长春时秀购物有限公司出具“收据”一枚，载明收取缴款单位“粉酷酒吧”水电费合计4826元；同年10月1日，长春时秀购物有限公司出具“收据”一枚，载明收取缴款单位“粉酷酒吧”2012年9月28日至2013年3月27日租金23万元整。现上述“收据”原件在第三人金闫手中保存，并由第三人作为证据当庭出示。
2013年2月1日，长春时秀购物有限公司向“粉酷酒吧”下达《租金缴费通知单》一份，内容为：你单位此次交租期间为2013年3月28日到2013年9月27日，租金金额为230000元，因我司本次未提供供暖（2012年10月至2013年4月），根据合同规定，将供暖费7万元从本次租金中扣除。你公司自2012年10月1日至2013年1月31日尚欠我公司四个月电费，合计金额24980元。本次合计应缴租金184980元，每次租金于上次租金到期二个月前交付，请你单位于2013年2月5日前将以上款项交于我司财务，逾期不交，合同自动终止，我司将在2013年2月6日凌晨1;00给予停电处理，因拖欠电费停电所造成的一切后果及损失由你公司承担。
2017年1月16日，长春时秀购物有限公司在“粉酷酒吧”玻璃门上张贴《租金催缴通知书》一份，通知刘亚娟欠付租金在3年以上，欠租金数额已经达到1751600元及其他费用，要求其在3日内支付，否则双方间《房屋租赁合同》解除，无条件收回房屋，所造成的一切损失由其承担。现涉案房屋仍由南关区粉酷餐饮娱乐中心占有。南关区粉酷餐饮娱乐中心使用期间电费缴纳至5012度，现电表度数为5217度，产生的欠付电费为205°×60倍×1.3元=15990元。
本院认为，长春时秀购物有限公司与刘亚娟签订的《租赁合同》合法有效。双方在履行合同过程中，刘亚娟将用承租房屋经营的南关区粉酷餐饮娱乐中心出兑给金闫继续经营，并协助其在工商等行政部门办理完毕变更登记，出兑后，金闫是酒吧的实际经营者，也是上述合同项下租赁房屋的实际使用人。在酒吧出兑后，长春时秀购物有限公司知道或者应当知道南关区粉酷餐饮娱乐中心的实际经营者已不再是刘亚娟本人，而其作为出租人对承租人刘亚娟的转兑行为并未提出异议，也未通过诉讼方式对刘亚娟的转兑行为予以否定，亦或提出解除其与刘亚娟的租赁关系，而是仍然按原合同标准默认收取金闫交纳的租金及水电费用，而此时“粉酷酒吧”与刘亚娟已经不再具有法律关系，长春时秀购物有限公司默认收取“粉酷酒吧”租金的行为，可视为其与南关区粉酷餐饮娱乐中心形成新的事实上的租赁合同关系，刘亚娟以实际行为退出原租赁关系，相应的权利义务自出兑后由南关区粉酷餐饮娱乐中心承继。故原告主张解除其与被告刘亚娟的租赁合同，基于刘亚娟的退出行为，已经没有实际意义。但因南关区粉酷餐饮娱乐中心承继后的拖欠租金行为，使双方形成的新的租赁关系达到原租赁合同约定的解除条件，结合原告的主张，新的租赁关系应予解除。关于原告主张的欠付租金及采暖、水电等费用，因刘亚娟于2011年7月27日将酒吧出兑给金闫，故酒吧出兑前，刘亚娟应对欠付的租金等相关费用应承担给付责任；酒吧出兑后，因刘亚娟退出经营，相应的权利义务由第三人南关区粉酷餐饮娱乐中心承继，故2011年7月27日以后发生的费用应由南关区粉酷餐饮娱乐中心承担。
关于欠付租金及供暖费、水电费的具体数额问题。酒店出兑发生在2011年7月27日，金闫提供的有证据证明的交租金期限是2012年9月28日至2013年3月27日的租金23万元，并为此笔欠付租金交纳了两个月的欠付利息。就2011年7月27日之前欠付的租金应由刘亚娟承担，而2011年7月27日至2012年9月27日期间发生的租金，则应由南关区粉酷餐饮娱乐中心承担，即35万元÷365天×62天=59452.05元。结合原告的主张2010年9月28日至2011年9月27日期间欠付租金共计110000元，扣除酒吧出兑后该期间产生的租金，剩余应为酒吧出兑前欠付的租金，即刘亚娟应承担的欠付租金为：110000元－59452.05元=50547.95元；关于被告刘亚娟及第三人抗辩2012年9月27日前租金已给付完毕一节，因被告及第三人并未对此主张进行举证，应承担举证不能的法律责任。关于2013年3月28日以后发生的租金，因长春时秀购物有限公司自认2012年9月28日至2014年9月27日两年度总共尚欠租金及供暖费合计17万元，南关区粉酷餐饮娱乐中心亦自认2013年3月28日后再未支付过租金，故南关区粉酷餐饮娱乐中心应对长春时秀购物有限公司主张的该部分欠付租金数额承担给付责任。
关于南关区粉酷餐饮娱乐中心抗辩原告并未对涉案房屋进行供暖以及对其采取停电措施的主张，因其对该项抗辩主张负有进一步举证责任，但其对此并未进行举证予以证明，应承担举证不能的法律责任。
关于原告主张电费问题。因欠付电费发生在南关区粉酷餐饮娱乐中心占有使用租赁房期间，故该部分电费15990元应由南关区粉酷餐饮娱乐中心承担。
关于原告主张欠付租金滞纳金问题。因其主张的日10%标准属于明显过高，秉承公平原则，兼顾原告的实际损失范围，以保护欠付租金的利息损失1.3倍为宜。关于具体责任主体与租金给付主体一致，刘亚娟对出兑前欠付租金的滞纳金承担责任，南关区粉酷餐饮娱乐中心对出兑后欠付租金的滞纳金承担给付责任。
关于原告主张被告刘亚娟腾退房屋问题。因刘亚娟已于2011年7月27日退出酒吧经营，其已实际退出原租赁合同关系，对涉案房屋不再具有实际支配权利，故无需承担腾房义务。
关于原告主张第三人腾退房屋问题，逾期腾退按年租金47万元支付占有使用费问题。因第三人南关区粉酷餐饮娱乐中心对涉案房屋实际占有使用，现租赁合同履行不能，南关区粉酷餐饮娱乐中心作为事实上的承租人负有腾退房屋义务。原告要求其支付逾期腾退房屋的占有使用费用，符合法律规定，依法应予支持。
关于原告主张第三人就欠付租金、电费、占有使用费承担连带给付的问题。因刘亚娟于2011年7月27日退出酒吧经营，故其对酒吧出兑后的费用无需再承担给付责任。因刘亚娟退出后，长春时秀购物有限公司开出的租金收据均体现为“粉酷酒吧”，故可以视为与其形成事实上租赁关系的是南关区粉酷餐饮娱乐中心，对外承担责任的主体也应该是该南关区粉酷餐饮娱乐中心，而金闫作为该个体工商户的实际经营者在本案诉讼阶段不宜直接作为承担责任的主体。关于第三人金闫、南关区粉酷餐饮娱乐中心抗辩认为其自身遭受的经济损失，其可另行主张解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、南关区粉酷餐饮娱乐中心于本判决生效后立即给付长春时秀购物有限公司自2011年7月27日起至2017年9月27日止欠付的租金、采暖费合计人民币1859452.05元以及自2017年9月28日至实际迁出之日止的房屋占用使用费（占用费按照年租金47万元标准计算）、电费15990元、欠付租金的滞纳金（其中59452.05元，自2011年7月27日起、7万元自2012年1月27日、17万元自2014年1月27日、25万元自2014年7月27日起、25万元自2015年1月27日起、26万元自2015年7月27日起、26万元自2016年1月27日起、27万元自2016年7月27日起、27万元自2017年1月27日起均至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算利息）；
二、刘亚娟于本判决生效后立即给付长春时秀购物有限公司欠付租金50547.95元及滞纳金（自2011年1月27日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算利息）；
三、南关区粉酷餐饮娱乐中心于判决生效后十五日内将租赁物（位于长春市南关区大经路地下一层建筑面积2550平方米）腾空退出后返还长春时秀购物有限公司；
四、驳回长春时秀购物有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26844元，由长春时秀购物有限公司负担6208元、刘亚娟负担556元、由南关区粉酷餐饮娱乐中心负担20080元；（长春时秀购物有限公司已垫付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李德保
代理审判员 张忠国
人民陪审员 孙晓晶
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 隋 汉