浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第25号
原告：朱海燕。
委托代理人：江小芳，女，1969年4月1日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市暨阳街道东安一区**幢*单元***室，系原告朱海燕之妻。
原告：江小芳。
被告：诸暨展诚置业有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道展诚大道**号*楼。
法定代表人：楼国水，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
原告朱海燕、江小芳为与被告诸暨展诚置业有限公司（以下至判决主文前简称展诚公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提出起诉。本院受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2015年12月12日公开开庭进行了审理。原告江小芳（亦即原告朱海燕的委托代理人），被告展诚公司的委托代理人俞岚、周春芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱海燕、江小芳起诉称：2011年12月15日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市健民路28号丹桂华庭5号楼1单元011001号商品房、000349号地下车库、000423号地下储藏室，总金额为1290705元。合同签订后，原告依约完成了付款义务，被告却未依约履行合同，具体表现为：第一，根据合同约定，涉案商品房交付日期为2013年10月31日，被告虽于2013年10月25日发出收房通知书，但原告于2013年10月30日前去收房时，被告却无法出示住宅楼项目的竣工验收备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证等证件，致使原告于2014年2月11日才自行前去收房，故被告共计逾期交房100天，应承担逾期交房违约金计64535.25元。第二，合同第二条约定涉案商品房层高为3米，但实际层高却为2.95米，根据房屋容积率计算比合同约定少了六十分之一，故被告应返还原告购房总价的六十分之一计18735.75元。第三，合同第十五条约定被告应于2014年5月31日前交付《土地使用权证》和《房屋所有权证》，在违约之日起180日内交付的，其应按已付总房价的千分之一承担违约责任，若其在违约之日起180日后交付的，则应按日支付总房价款万分之一的违约金，现被告至今未交付权属证书。原告多次与被告就上述问题协商未果，现起诉要求：1、被告支付逾期交房的违约金计64535.25元；2、被告支付房屋层高不足的赔偿金计18735.75元；3、被告支付至2014年11月27日止的逾期交付权属证书的违约金计1290.70元。
被告展诚公司答辩称：第一，原告主张的逾期交房问题，是因政府部门的规划原因所致，被告无需对此承担违约责任，且涉案商品房已于2013年10月底前经单体验收合格，不存在逾期竣工的情况。第二，关于层高问题，被告认为涉案商品房的层高与设计规划的层高一致，是工作人员的失误导致与合同约定的层高有所误差，被告已对此予以解释，也愿意对该错误进行相应的补偿，但原告要求按照房屋容积率计算赔偿金额无合同和法律依据，也不符合交易习惯，合同中约定房屋价款是按建筑面积计算，而非以体积结算，如实际的施工面积差异在3%以内，房屋的总价款也不变。第三，关于逾期交付权属证书的违约金问题，被告已经按约于2014年5月31日前取得了土地、房屋权属证书，原告自己办理所购房屋的权属证书情况不属于被告违约情形，故被告不存在应支付原告逾期交付权属证书的违约金问题。综上请求驳回原告的诉请。
原告朱海燕、江小芳为证明其主张的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》一份、购房发票一份，拟证明原、被告于2011年12月15日签订商品房买卖合同，双方对交房时间、层高、产权登记、违约责任等事项进行了约定，原告已付清全部购房款，原告依据该合同第三条、第八条、第九条、第十五条的约定有权要求被告支付相应赔偿金、违约金的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议。
2、诸暨市建筑工程质量监督站于2013年11月4日出具的关于丹桂华庭住宅小区部分业主交房过程反映问题的回复一份，拟证明被告建造的房屋层高为2.95米的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，认为该回复中的记载层高内容与施工图纸一致。
3、被告展诚公司于2013年10月31日出具的承诺书复印件一份、原告于2014年1月6日致被告的函件一份、挂号信邮寄凭证一份、空白的丹桂华庭交房前补充协议书一份、业主代表章麒鹤与被告展诚公司的法定代表人楼国水就交房问题进行交涉的对话录音资料一份，拟证明被告逾期交房的情况，涉案商品房至2013年12月26日才具备合同约定的交付条件，后在交房的过程中被告又要求原告签订交房前补充协议，原告拒签，后业主代表与被告进行交涉，原告于2014年2月11日在不签补充协议的情况下予以收房的事实。经质证，被告认为承诺书是在特殊情况下造成的，房屋也已于2013年12月31日前达到了承诺书的要求；该补充协议书是由经济开发委、市政府协同被告与交房业主达成的一个补偿方案，但没有签字，故对原、被告均没有约束力；该录音资料中表明了楼国水是不能代表公司的，且录音背景不明，系违法取得，不能作为证据使用；至于函件，不管内容如何，是原告单方发出的，此只能证明原告发出过函件，且也不存在不签协议就不交房的事实，之前都有业主不签协议而交房的情况，故原告的陈述与事实不符。
4、2013年9月3日的诸暨展诚置业有限公司关于要求加快丹桂华庭项目周边城市设施配套建设的紧急报告复印件一份，拟证明被告早就知晓会逾期交房，但其并未书面通知原告，违反了合同相关通知约定的事实。经质证，被告认为该报告是被告提交给诸暨市开发委的，当时是被告担心市政府原因会导致延期交房而提早给市政府提交了报告，被告后来经过了解才知道是规划调整了，此也可证明房屋延期验收系非被告主观原因所致。
被告展诚公司为证明其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见如下：
5、被告所购房屋的单位工程质量竣工验收记录复印件、本院（2014）绍诸民初字第1847号民事判决书复印件各一份，拟证明被告所售之房屋已于2013年10月底前经单体验收合格，是因政府规划原因导致逾期交付，该情况已在（2014）绍诸民初字第1847号判决书中得以确认，故被告不应承担违约责任的事实。经质证，原告认为该单位工程质量竣工验收记录只针对的是一幢楼，但我们需要的是对整个小区的综合验收；该判决书与本案无关，原告是与被告签订合同的。
6、丹桂华庭5号楼南立面图一份，拟证明涉案商品房的层高建造与设计备案层高一致，不存在施工方面的层高瑕疵的事实。经质证，原告认为该证据能说明被告交付的房屋层高是2.95米，而合同签订的是3米的事实。
7、关于丹桂华庭5幢的房屋所有权证复印件一份，拟证明被告已在合同约定的期间内办理了权属证书，故不存在逾期交付权属证书的事实。经质证，原告认为该权属证书是房产大证，与其所购房屋的房产小证没有关系。
本院对上述证据分析、认证如下：
原、被告对上述证据1、2、4、6、7的真实性均无异议，本院予以确认。
原告为证明系被告的原因导致逾期交房的事实，向本院提供证据3。被告为反驳原告，证明系政府及相关部门规划调整的原因导致涉案工程延迟竣工验收，被告未违约逾期交房的事实，向本院提供证据5。本院认为，（2014）绍诸民初字第1847号民事判决书系发生法律效力的判决，与本案欲确认的相关事实有关，本院对该判决书予以确认；原告所购房屋的单位工程质量竣工验收记录不能说明房屋符合交付的约定条件，故对该证据本院不予确认。被告未提供证据证明证据3的异议性，证据3能形成证据链，本院予以确认。
综上，本院经审理认定本案事实如下：
被告展诚公司系诸暨丹桂华庭小区的开发商。2011年12月15日，出卖人展诚公司与买受人朱海燕、江小芳签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将坐落于丹桂华庭小区第5幢1单元011001号房屋出卖给朱海燕、江小芳；2、该商品房层高3米，建筑面积150.90平方米，每平方米价格7449.60元，该商品房总价款为1124145元；3、买受人在合同签订时首付总房款的70%计人民币910705元，余款由买受人在合同签订后10日内办理银行商业按揭贷款手续；4、出卖人应当在2013年10月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件；5、如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，出卖人应在发生之日起三十天内告知买受人……；6、出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五计算的违约金；7、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年5月31日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；若约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；若约定日期起180日以后，买受人不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告朱海燕、江小芳已付清涉案商品房房款。
原告朱海燕、江小芳于2013年10月31日前收到了被告展诚公司的收房通知，但因涉案商品房至2013年10月底尚未通过竣工验收，买受人即本案原告认为该房屋尚未符合合同约定的交付条件，遂拒绝受领房屋。被告曾于2013年9月3日以诸暨市人民政府为报告对象，制作了一份关于要求加快丹桂华庭项目周边城市设施配套建设的紧急报告。后因丹桂华庭小区房屋出现迟延交付情形而产生纠纷，为平息纠纷，被告于2013年10月31日出具承诺书一份，承诺减免买受人一年的物业管理费，并承诺在2013年12月31日前达到合同约定的交房条件，但原告并不接受该承诺书中由被告承诺的补偿方案。原、被告签订的商品房买卖合同中约定商品房层高为3米，但房屋实际层高为2.95米。
本院（2014）绍诸民初字第1847号生效判决书中已查明“因诸暨经济开发区管理委员会调整丹桂华庭小区高压电缆管线工程规划的原因，导致该小区电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月，最终导致涉案商品房于2013年12月26日才通过综合验收”之事实，并确认被告作为出卖人可以据实延期三个月交房。原告于2013年12月29日收到被告发送的收房短信通知。原告前去收房时，因部分事项与被告协商不成，故原告于2014年1月6日致函被告要求不签交房前补充协议收房，后原告自行于2014年2月11日收房。
被告于2014年5月底前取得了原告购买的涉案房屋所属的丹桂华庭5幢房屋的房屋所有权证和土地使用权证。被告于2014年6月通知原告缴纳契税，原告缴纳契税并将契税发票交给被告后，被告为原告办理了涉案商品房的相关权属证书。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2011年12月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同的约定享有权利、履行义务。该合同约定：由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现本院已查明被告迟延交房是因为诸暨经济开发区管理委员会临时调整小区高压电缆管线工程规划，致该小区的电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月造成，并确认被告可以据实延期三个月交房。虽被告未及时将该情况告知原告，在沟通联系上存在一定瑕疵，但不能据此否定被告可以延期交房之客观事实的存在，故被告在涉案商品房于2013年12月26日经综合验收后，于2013年12月29日向原告发送收房短信通知，该期间并不属于被告违约逾期交房的情形。在涉案商品房符合交付条件后，双方于2013年12月底、2014年1月初就交房事项未能协商一致，在原告未能提供证据证明被告在此后亦设置了交房障碍，以及已有业主于2014年1月份在未签补充协议书亦可收房的情况下，原告亦理应可在据实延期的三个月期限即2014年1月底前去收房，但其于2014年2月11日才自行前去收房，故该逾期收房不能归责于被告。综上，原告主张的逾期交房违约金不当，本院不予支持。
对于原告主张的商品房层高不足问题，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中关于层高为3米的约定应属有效约定，当事人应当遵循诚实信用原则履行。虽被告交付的房屋层高为2.95米，符合商品房设计层高的最低标准要求，且通过规划验收，但与合同约定的层高3米不符，属于被告的违约行为，被告理应对原告承担因违约给其造成的损失。现原告要求被告赔偿该项损失的计算方式，并无不当，本院予以支持。
至于原告主张的逾期交付权属证书违约金问题，原告认为该逾期交付的权属证书是指被告未能在2014年5月31日前交付其所购买的商品房的权属证书，而根据双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定，被告应于2014年5月31日取得土地使用权初始登记（即指取得《土地使用权证书》）及商品房所有权初始登记（即指取得《房屋所有权证》），交付给买受人。本案被告已于2014年5月底前取得涉案房屋所属的丹桂华庭5幢整幢房屋的土地、房屋权属证书，该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，该权属证书的取得时间点亦符合合同约定的期限，原告不能以此作为被告需向其交付其所购买的该套房屋的单个权属证书的时间节点，且在原告缴纳契税后被告已代为其办理了涉案房屋的相关权属证书，故原告据此主张要求被告支付逾期交付权属证书的违约金，理由不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告诸暨展诚置业有限公司应赔偿原告朱海燕、江小芳因商品房层高不足给其造成的损失计人民币18735.75元，款限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告朱海燕、江小芳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1914元，由原告朱海燕、江小芳负担1490元、被告诸暨展诚置业有限公司负担424元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费1914元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 肖志姣
代理审判员 张方媛
人民陪审员 杨科晔
二〇一六年一月十八日
书 记 员 郑小玲