辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终708号
上诉人（原审被告）：郎平，女，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。
被上诉人（原审原告）：陈太行，男，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。
委托诉讼代理人：吕桂敏，女，现住营口市鲅鱼圈区。
被上诉人（原审被告）：营口经济技术开发区旺阁房产咨询服务中心，住所地营口市鲅鱼圈区。
经营者：王莹莹。
委托诉讼代理人：崔海涛，男，汉族，该服务中心经理，
上诉人郎平因与被上诉人陈太行、被上诉人营口经济技术开发区旺阁房产咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2017）辽0804民初3090号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
郎平上诉请求：一、请求撤销(2017)辽0804民初3090号民事判决,依法改判。二、由第二被上诉人返还给第一被上诉人定金10000元中介费5000元。三、本案审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、在房地产买卖合同中第三条第二款约定:“卖方保证如实陈述该房屋权属状况,并承诺对该房屋享有共有权持证人配偶等已同意出售该房屋。如因第三人对该房屋主张权利致合同无法履行的,卖方应向买方支付合同约定的赔偿金。”该约定违背了《合同法》第七条的规定:“当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”《婚姻法》第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有(五)其他应当共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”根据《中华人民共和国物权法》第九十五条规定:“【共同共有】,共同共有人对共同共有的不动产或者动产共同享有所有权。”依据上述法律规定,本合同第三条第二款是违法的,属于无效条款。因此合同是第二被上诉人提供的格式合同,所以第二被上诉人应对此承担主要责任。、本案第一被上诉人在合同签订当日看过房产证复印件,知道诉争房屋的产权是上诉人与胡志共同共有。根据《合同法》第一百五十一条规定:“买受人订立合同时,知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担本法第百五十条规定的义务。”第一百五十条规定:“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。”所以,本案第一被上诉人对自己的行为应当承担一定的责任。第二被上诉人作为房屋中介机构,在合同、定金及收费票据中所用的公章“营口经济技术开发区旺阁房产合同专用章”,经上诉人调查,与其在工商部门注册的“营口经济技术开发区旺阁房产咨询服务中心”不符,违反了《房地产经纪管理办法》第20条规定:“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由从事该业务的名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定:“下列房地产不得转让:(四)共有房地产,未其他共有人书面同意的;”签订该《房地产买卖合同》前并没有经过共有人胡志的书面同意,因此本案的第二被上诉人在此合同的签订中存在明显过错。四、在合同履行过程中,第一被上诉人未按合同约定在三日内足额支付居间费用,已构成违约。《合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”一审中本案第一被上诉人提供的中介费票据数额只有5000元,并没有注明收款日期。合同第十三条约定:“本合同履行期间,任何一方要求变更本合同的,应提前三个工作日通知对方,由三方协商签订变更协议,无法达成变更协议的,继续履行本合同:无法继承履行合同的,则合同终止,由违约方按照合同约定承担责任,三方另有约定的除外。”第一被上诉人和第二被上诉人私下改收中介费为5000元的行为属变更合同,并未提前与上诉人协商,二被上诉人的行为属违约行为,所以,违约责任应由本案二被上诉人承担。另外,根据《合同法》第四百二十五条:“居间人应当就有关合同订立的事项向委托人报告如实报告。”第二被上诉人没有履行自己的义务,向上诉人如实报告合同履行情况,且故意隐瞒事实,对此应承担全部责任。
一审法院认定事实：2017年5月2日，原告通过被告旺阁房产为居间方与被告郎平签订了房地产买卖合同，合同约定被告郎平将其所有的位于营口市鲅鱼圈区XXXXX小区XX#楼3XXXX，面积XXX.XX平方米的房屋卖给原告，价款为57.5万元，因房屋有贷款38万元，原告须付人民币20万元，其中另借给被告郎平10万元用于还清贷款赎回房证。买方在签署本合同时交定金1万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。合同又约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约金；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿金。合同还约定，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。原、被告三方对合同的其它条款另作出规定。在原告向被告旺阁房产支付了1万元定金后，原、被告在该房产买卖合同上签字，被告旺阁房产的主办人崔海涛代表中介签字，亦加盖了“营口经济技术开发区旺阁房产合同专用章”印章。2017年5月5日，原告向被告旺阁房产交纳中介费5000元。另查，上述房屋系被告郎平家挂在“58”同城网上出售，被告旺阁房产看到后同被告郎平的丈夫胡志联系，后又同郎平联系商讨卖房事宜，在同原告签订协议的过程中，被告郎平同其丈夫胡志通过电话。2017年5月4日，原告与被告郎平通话过程中，被告郎平不想将房屋出售给原告。后被告将上述房屋出售给他人，原、被告签订的房地产买卖合同无法履行。由居间方代为保管的1万元尚未返还给原告。
原审法院认为，原、被告以及居间方签订的房地产买卖合同是各方的真实意思表示，原、被告均应按照合同的约定履行义务、享受权利。现被告郎平已将房屋另卖他人，致使原、被告签订合同的目的无法实现，被告郎平的行为已构成违约，应按照合同的约定履行双倍返还定金的义务及赔偿原告的居间费用损失。被告旺阁房产在履行合同过程中并无过错，故不应承担赔偿责任。但在签订合同过程中保管了1万元定金，应由其返还给原告。故原告要求被告郎平双倍返还定金及居间费损失的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告郎平提出该房屋买卖的行为其丈夫胡志并不知情，其无权处分该财产的答辩意见，因与本院查明的事实不符，且又未对自己提出的主张提供证据证明，故本院对此意见不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释第九十条之规定，判决：一、被告郎平于本判决生效后十日内一次性返还给原告陈太行定金2万元（其中1万元由被告营口经济技术开发区旺阁房产咨询服务中心转付）。二、被告郎平于本判决生效后十日内一次性赔偿原告陈太行中介费损失5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告郎平承担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院认定事实与一审一致。
本院认为，本案上诉主要争议焦点为上诉人的丈夫没有在合同上签字是否影响合同效力。合同约定的内容是否有无效条款。陈太行没有按合同约定的数额交纳中介费是否属于单方修改合同约定。以及旺阁房产咨询服务中心合同签订专用章是否合法。
对于上诉人的丈夫没有在合同上签字是否影响合同效力问题。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中上诉人房屋的处分权归上诉人和其丈夫共同所有。如果上诉人的单方处分行为，致使合同目的无法实现，应由上诉人承担违约责任。所以，上诉人以其丈夫没有在合同上签字提出合同无效的抗辩不予支持。
对于中介合同中是否存在无效条款问题。上诉人提出的“卖方保证如实陈述该房屋权属状况，并承诺对该房屋享有共有权持证人、配偶等已同意出售该房屋。如因第三人对该房屋主张权利致使合同无法履行的，卖方应向买方支付合同约定的赔偿金”，该约定并不违背《合同法》的规定。上诉人上诉理由不成立。
陈太行没有按合同约定的数额交纳中介费是否属于单方修改改合同问题。陈太行交纳中介费少于合同约定的数额，并没有增加上诉人的义务，并且合同的约定和合同的履行是两个法律关系，陈太行实际交纳中介费少于合同约定，不等于单方修改合同内容，上诉人该理由不成立。
对于旺阁房产咨询服务中心合同签订专用章是否合法问题。首先，上诉人并未举出充分的证据，证明合同签订专用章为伪造。其次，合同已经实际履行，即使专用章存在瑕疵，上诉人亦应承担违约责任。
综上，郎平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郎平负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 卿
审判员 盖国林
审判员 关春秋
二〇一八年三月六日
书记员 翟健含