湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初4040号原告：曹跃清，男，1965年10月20日出生，汉族，住长沙市天心区，。委托诉讼代理人：潘建强，长沙市望城区广大法律服务所法律服务工作者。被告：黄青平，男，1968年11月23日出生，汉族，住长沙市望城区，。被告：施美云，女，1969年7月15日出生，汉族，住长沙市望城区，。原告曹跃清诉被告黄青平、施美云租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告曹跃清及其委托诉讼代理人潘建强到庭参加了诉讼，被告黄青平、施美云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法宣布对其缺席审理。本案现已审理终结。原告曹跃清向本院提出诉讼请求：1、判令解除2011年6月30日和2014年1月1日签订的《租赁协议》；2、判令两被告支付原告合同约定的政府补偿款余额64000元；3、判令两被告支付原告为完善猪舍设施设备费用36615元；4、判令两被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除2011年6月30日的《租赁协议》，不再主张解除2014年1月1日签订的《租赁协议》。事实与理由：2011年6月30日，原告与被告黄青平签订《租赁协议》，约定：被告黄青平将其位于长沙市望城区桥驿镇民福村汗家冲组的清平猪场（总面积1380平方米）及附属设施（含水井、水泵、电力设备、上猪台等）全部出租给原告使用；租期为10年，自2011年7月1日至2021年6月30日止；2011年7月1日至2016年6月30日每年租金为22000元，2016年7月1日至2021年6月30日每年租金为24000元，每年7月1日为租金缴纳日；2011年6月19日至2011年6月30日不要租金；租赁期间，如被告黄青平获得清平猪场的额外收入，被告黄青平承诺额外收入的30%归原告所有；如遇到国家开发及大型商业开发必须征用清平猪场，被告黄青平可以提前六个月通知原告中止租用协议，租金按实际租用时间计算，多退少补，除上述原因外被告黄青平不得单方面中止租用协议，造成损失由被告黄青平负责。签字之日起，被告黄青平收取原告押金1万元，由于上述原因和租赁期间届满后，被告黄青平应全额退还原告。被告黄青平、施美云是夫妻，原告、被告黄青平、施美云在该协议当事人栏签名，在场人潘发祥、戴子彪、王云祥也在该协议上签名。之后，原告与两被告均依约履行了相应的义务。2014年1月1日，原告经被告黄青平同意，与彭青云签订《租赁协议》，约定将上述租赁的清平猪场转租给彭青云，并确定租赁期间为3年，自2014年1月1日至2016年12月30日。双方还就租金、租期延长、其他情况、押金等具体事项进行了约定，原告、彭青云在当事人栏签名，被告黄青平在场，并在该协议上以担保方签名。期间，原告于2011年6月30日支付被告押金1万元，被告黄青平出具收条，原告于2011年7月1日支付被告自2011年7月1日至2012年6月30日的租金22000元，被告黄青平出具收条。2012年，政府补偿清平猪场10万元，原告依约应得的30%份额即3万元，被告曾向原告借款现金4000元。2013年7月10日，原告与被告黄青平结算，双方一致同意：用2012年政府补贴原告份额3万元、已付押金1万元以及被告黄青平借原告的现金4000元，合计44000元，抵偿2012年7月1日至2014年6月30日期间的租金，被告黄青平出具收据。2013年，政府补偿清平猪场40万元，原告依约应得的30%份额即12万元，抵偿2014年7月1日至2016年12月31日期间两年半租金56000元，余额64000元被告仍应支付，但尚未支付给原告。2014年1月1日至2016年12月31日的租金，彭青云已经依约支付给了原告。2016年12月16日，被告黄青平与彭青云在未告知原告的前提下签订《租赁协议》，将清平猪场租赁给彭青云使用，确定租期为5年，租金每年为24000元，同时还确定了其他事项。上述约定达成后，彭青云即再未向原告支付租金。上述事实，有租赁协议、收条、照片、送货清单等证据予以佐证，因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告黄青平、施美云未予答辩。原告曹跃清为了支持其诉讼请求，向本院提交了租赁协议三份、收条三张、照片七份以及送货清单三张作为证据，本院予以确认并在卷作证。根据上述有效证据并结合原告的当庭陈述，本院查明的事实如下：2011年6月30日，原告曹跃清与被告黄青平、施美云签订一份《租赁协议》，被告将其所有的清平猪场租赁给原告使用。双方约定：1、自2011年7月1日起，被告将其所属的清平猪场（总面积1380平方米）及附属设施（含水井、水泵、电力设施、上猪台等）全部租给原告使用，租期10年，自2011年7月1日至2016年6月30日，租金为每12个月22000元；2016年7月1日至2021年6月30日，租金为每十二个月24000元；每年7月1日为缴纳租金日。2、被告同意原告自2011年6月19日起进入清平猪场进行消毒、整理并饲养，2011年6月19日至2011年6月30日不要租金。3、被告负责维护周边社会环境和原告进出自由，污染排放畅通无阻，由此产生的任何费用由被告全部承担。4、租赁期间，原告应配合被告做好必要的检查、验收等工作，如被告获得清平猪场的额外收入，被告承诺额外收入的30%归原告所有。5、如遇国家开发及大型商业开发必须征用清平猪场，被告可以提前六个月通知原告中止租赁协议，租金按实际租用时间计算，多退少补，除上述原因外，被告不得单方面中止租赁协议，造成损失由被告负责。6、原告由于实际困难，可以提前两个月通知被告终止租赁协议，租金按实际租赁时间计算，多退少补。7、签字之日起，被告收取原告押金1万元，由于上述原因和租赁期满后，被告应全额退还原告。8、未尽事宜，在法律允许的范围内协商解决。上述协议达成后，原告即向被告交纳租赁押金1万元，由被告黄青平出具收条。另外，被告黄青平于2011年7月1日出具收条，认可收到原告交纳的2011年7月1日至2012年7月1日的租金22000元。2013年7月10日，被告黄青平再次出具收条，认可收到原告的2012年7月1日至2014年7月1日的租金44000元。2014年1月1日，原告与案外人彭青云签订一份《租赁协议》，将上述租赁的清平猪场转租给彭青云使用。双方约定：1、自双方达成协议之日起至合同终止之日止，如出现原猪场场主违反租赁协议事项或无理闹事，一切由原告负责与猪场场主（被告黄青平）协调解决，并补偿彭青云的损害，彭青云一概不负责任。2、确定租期为3年，自2014年1月1日至2016年12月30日，租金为每12个月24000元，每年元月1日为缴纳租金日，如遇彭青云有需求，可以延长租用年限，租金另议，最长可至原合同的十年。3、原告同意彭青云自协议达成之日，进场消毒、整理、饲养，租金从2014年元月1日开始计算。4、原告负责联系被告黄青平维护周边环境和彭青云的进出自由，污染物排放畅通无阻，由此产生的任何费用由原告全部承担。5、租赁期间，如果原告获得额外收入（如政府补助、政策享受等），原告一律无权享受，一律归彭青云。6、如遇国家开发及大型商业开发，必须征用清平猪场，原告可以提前六个月通知彭青云中止协议，租金按实际租用时间计算，多退少补，除上述原因，原告不得中止租赁协议，造成损失的，由原告负责。7、签字之日起，原告收取彭青云押金1万元，并且到第三年缴纳租金时，可抵租金1万元。三年未满，原告有权不退押金。8、未尽事宜，在法律允许的范围内协商解决。被告黄青平作为担保方在该租赁协议上署名。上述协议达成后，彭青云即进场使用清平猪场并向原告缴纳租金，直至合同期限届满。2016年12月16日，被告黄青平与彭青云达成一份《租赁协议》，将清平猪场直接租赁给彭青云使用。双方约定：1、自双方达成协议至合同终止日，如双方任意一方违反协议事项或无理取闹，一切责任由违反方承担，并补偿对方的一切经济损失。2、被告黄青平自2017年元月1日起将清平猪场交给彭青云使用，租期5年，每12个月租金24000元，每年元月1日为缴纳租金日，如果彭青云有需求，可以延长租用期限，双方协商即可。3、被告黄青平负责维护周边社会环境和彭青云进出自如，污染物排放畅通无阻，由此产生的任何费用由被告黄青平全部承担。4、猪场维修，在租金期间地面设施及场内设施由彭青云负责，猪场屋面维修由被告黄青平全部负责。5、租赁期间，如果猪场获得额外收入（如政府补助、政策享受等），则按照全额的8：2比例分配（备注：双方谁奔波，谁为主则拿比例8份，谁为辅则拿比例2份）。6、如遇国家开发，必须征用清平猪场，被告黄青平可以提前六个月通知彭青云中止协议，租金按实际租用时间计算，多退少补，除上述原因，被告黄青平不得中止租赁协议，造成损失的，由被告黄青平负责。7、未尽事宜，在法律允许的范围内协商解决。上述协议达成后，彭青云一直占用清平猪场，并不再向原告支付租金。原告认为，被告黄青平未经其同意，在双方租赁期间尚未结束，擅自将清平猪场租赁给彭青云使用，已经构成违约，且使其合同目的无法实现，因此，要求解除其与被告黄青平、施美云于2011年6月30日签订的《租赁协议》，并由被告黄青平、施美云支付其应得政府补偿款64000元以及完善猪舍设施设备费用36615元。本案审理过程中，原告申请本院向望城区畜牧局和财政局调取望城区政府于2012年和2013年分别补偿清平猪场10万元、40万元的相关档案资料，经本院向望城区畜牧局、财政局核实，并未查询到关于上述两笔补贴款项的相关档案资料。另查明，原告提交的由湖南省公民信息管理局于2017年11月16日出具的公民信息检索单中，被告黄青平、施美云的公民户籍地址相同，且确定户主为被告黄青平，被告施美云为黄青平之妻。本院认为，原告曹跃清与被告黄青平、施美云签订的《租赁协议》是双方充分协商后达成，是真实意思表示，且约定的内容没有违反相关法律、行政法规的规定，双方都应当严格依约履行各自的义务，任何一方未能履行合同义务给对方造成损失的，还应当承担相应的违约责任。关于合同解除。根据我国合同法相关规定，合同解除区分为约定解除和法定解除，约定解除是指当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；法定解除是指因不可抗力导致合同目的不能实现、一方当事人明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务、一方当事人迟延履行主要债务经催告仍不履行、一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的等法定事由发生，当事人可以解除合同。本案中，双方虽然在《租赁协议》中没有明确约定合同解除的条件，但根据本案已查明的事实，《租赁协议》达成后，原告履行了交纳租金的合同义务，但被告黄青平在租赁期间尚未届满，且并未取得原告同意的前提下，将《租赁协议》所涉清平猪场另行租赁给案外人彭青云使用，侵犯了原告的合同权利。原告多次找被告黄青平要求协商解除此事未果，被告黄青平的行为已经明确表明不再履行《租赁协议》确定的义务，构成根本违约，原告有理由相信自己已经无法实现当初签订《租赁协议》想要达成的合同目的，有权依照相关法律规定向被告黄青平、施美云主张解除合同。原告虽然没有向被告黄青平、施美云发出书面解除通知，但考虑被告黄青平的行为构成根本违约，且在原告向本院提起诉讼后，被告黄青平、施美云无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出任何异议，因此，本院认定原告主张的解除与二被告于2011年6月30日签订的《租赁协议》的诉讼请求成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案已查明的事实，清平猪场已经由被告黄青平直接出租给案外人彭青云使用，原告实际并未占有清平猪场，故不再负有向被告黄青平、施美云退还清平猪场的义务。另外，原告在签订协议之初缴纳的1万元押金，也已经抵扣部分租金，被告黄青平、施美云也不再负有退还义务。至于租金的支付，因被告黄青平、施美云并未在本案中提出相应的主张，且从现有证据来看，无法确定双方之间的租金是否已经支付完毕或是超额支付，故本院不予处理。关于政府补偿款及完善猪舍设施设备费用。原告主张被告黄青平、施美云还应当支付政府补偿余款64000元及费用36615元。本院经审查认为，原告的上述主张，依据不足，不能支持。关于政府补偿款，本院根据原告的申请，向望城区畜牧局、财政局进行了核实，并没有查询到2013年存在向清平猪场补偿40万元的档案资料，原告虽然于庭审结束后再次提交申请，要求本院向畜牧局、桥驿镇兽医站和财政局调取相关档案资料，但本院经审核后认为，该申请不应当支持。首先，本院为了查清本案事实，已经依原告申请进行了核实，并无实质性结果，原告再次申请，属于重复申请，有浪费司法资源之嫌。其次，原告在第二次申请中增加调查对象“桥驿镇兽医站”，但难以说明桥驿镇兽医站与政府补贴猪场之间存在何种必然联系，是否属于必须由人民法院进行调查核实的范围。最后，原告所提第二次调查申请也不符合民事诉讼法关于申请人民法院调查取证的程序要求。因此，对于原告所提第二次调查取证申请，本院不予准许。在没有其他有效证据能够证实原告所述上述40万元政府补贴款项客观存在且与本案存在直接联系时，本院对原告主张的要求二被告支付政府补偿余款的诉讼主张，不予支持。关于完善猪舍设施设备费用，原告提交的送货清单载明数额与其自行制作的费用清单难以匹配，无法核实其真伪及与本案的关系，上述送货清单与费用清单也没有获得出租人的认可，仅以此不能确定是原告为了完善维护清平猪场的实际支出。因此，原告的该项诉讼主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告曹跃清与被告黄青平、施美云于2011年6月30日签订的《租赁协议》；二、驳回原告曹跃清的其他诉讼请求。本案受理费2312元，因适用简易程序审理减半收取计1156元，由原告曹跃清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  殷兵兵二〇一八年三月十日代理书记员  袁子怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十四条第二款当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。