上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7299号
上诉人（原审原告、反诉被告）蔡跃能，男，1971年10月28日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人刘萍，上海正源律师事务所律师。委托代理人张坚刚，上海正源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）刘金国，男，1958年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。委托代理人冯超，上海市申辰律师事务所律师。上诉人蔡跃能因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭,于2016年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人蔡跃能之委托代理人张坚刚及被上诉人刘金国之委托代理人杨越峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX号房屋登记在刘金国、刘某、刘某1名下。之后，上海市浦东新区XX路XX号房屋门牌号码变更为上海市浦东新区XX路XX号。2015年3月16日，刘金国将系争房屋交付给蔡跃能使用。2015年4月13日，蔡跃能（乙方）与刘金国（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，乙方因经营需要向甲方租用上海市浦东新区XX路XX号作为商业房屋（经营餐饮业）；第二条约定，租赁期限为6年，自2015年3月16日至2021年3月15日。1、2015年3月16日至2018年3月15日每年租金为人民币（下同）118万元；2、2018年3月16日至2021年3月15日每年租金为124万元。第三条约定，租金为6个月一付，第二次付款乙方必须提前15天支付给甲方，以后付款必须按照第二次付款方式。租金先付款后用房的方式。租金支付拖欠一个月视为违约。第四条约定，保证金为10万元。合同期满乙方应付清所有应付款后，甲方退回保证金（无息）。第十条约定，装修期间甲方免除乙方45天租金（2015年3月16日至2015年4月30日）。第十一条约定，违约责任：违约方赔偿6个月租金。合同签订后，蔡跃能支付10万元押金。2015年4月16日，蔡跃能支付2015年5月1日至2015年10月31日期间租金59万元。2015年10月27日，蔡跃能发函给刘金国，要求刘金国三日内提供污水接管证明，否则将解除合同。蔡跃能自2015年11月1日起欠付租金。2015年11月4日，蔡跃能向刘金国发送《解除合同通知函》，称因刘金国无法提供污水接管证明等原因致使其无法办理营业执照以致至今无法营业，蔡跃能曾于2015年10月27日发函要求刘金国三日内履行合同义务，逾期将解除合同，刘金国仍未答复，现要求解除《房屋租赁合同》并在五日内协商赔偿事宜交接房屋。2015年11月8日，刘金国回函称办理营业执照是蔡跃能义务，与其无关，不同意解除《房屋租赁合同》。2015年11月10日，蔡跃能向刘金国发送《律师函》，要求刘金国在5日内商讨赔偿事宜并交接房屋。2015年11月30日，刘金国向蔡跃能发送《律师催告函》，要求蔡跃能在收函后10日内支付拖欠租金，如逾期支付租金，刘金国将单方解除《房屋租赁合同》。后蔡跃能诉至法院，要求判令：一、蔡跃能与刘金国于2015年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月4日解除；二、刘金国返还租赁保证金10万元；三、刘金国返还蔡跃能已支付的2015年5月1日至2015年10月31日期间租金59万元；四、刘金国赔偿损失1,764,191元；五、诉讼费由刘金国负担。刘金国则提出反诉，要求判令：一、蔡跃能与刘金国于2015年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月10日解除；二、蔡跃能于判决生效后10日内从上海市浦东新区XX路XX号房屋中迁出，并将上述房屋返还给刘金国；三、蔡跃能支付自2015年11月1日起按照每日3,232.88元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费；四、蔡跃能支付违约金59万元；五、蔡跃能支付水电煤费13,028.01元；六、反诉费由蔡跃能承担。原审审理过程中，上海市浦东新区华高新苑小区第四届业主委员会出具《证明》称，XX苑XX路XX号商铺“蔡先生传统小吃”于2015年5月1日正式开张营业，于2015年11月27日因内部调整（门面上通知告知顾客）停止营业。以上事实，特此证明。原审认为，蔡跃能与刘金国签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对本诉，法院认为，首先，刘金国提供的是有合法产权证的商业用房。其次，合同中未约定刘金国需要提供污水接管证明，故提供污水接管证明不是刘金国应履行的约定或法定义务。第三、蔡跃能未提供有关政府部门出具的书面证据证明因未提供污水接管证明致使其无法办出营业执照。最后，上海市浦东新区华高新苑小区第四届业主委员会出具《证明》证明蔡跃能租赁系争房屋开设的“蔡先生传统小吃”于2015年5月1日正式开张营业，于2015年11月27日因内部调整（门面上通知告知顾客）停止营业。故对蔡跃能称因刘金国无法提供污水接管证明致使其无法经营的主张，法院难以采信。综上所述，蔡跃能以刘金国未提供污水接管证明而要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求缺乏合同和法律依据，法院难以支持。对蔡跃能要求刘金国返还保证金10万元、租金59万元并赔偿因解除合同造成的损失1,764,191元的诉讼请求，法院亦难以支持。针对反诉，法院认为，根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，蔡跃能使用系争房屋，理应按照合同约定的租金标准及支付期限向刘金国支付相应的租金。蔡跃能自2015年11月1日起欠付租金，经刘金国催讨后仍未在合理期限内支付，刘金国要求解除合同，符合相关法律规定，法院依法予以支持。合同解除后，蔡跃能理应从系争房屋中迁出并将系争房屋返还给刘金国。蔡跃能使用系争房屋，理应按约支付自2015年11月1日起按照每日人民币3,232.88元标准计算至实际迁出之日止的租金及房屋使用费。因蔡跃能未按约支付租金致使《房屋租赁合同》解除，理应按约承担相应违约责任，现刘金国要求蔡跃能支付违约金59万元，符合合同约定，法院依法予以支持。蔡跃能对欠付水电煤费13,028.01元无异议，理应予以支付。本案在审理过程中，刘金国自愿将收取的租赁保证金10万元用以抵扣蔡跃能欠付的租金，系对自身诉讼权利的处分，法院依法予以准许。因蔡跃能欠付租金导致《房屋租赁合同》解除，刘金国不同意赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失，符合相关法律规定，法院依法予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，于二○一六年四月一日作出判决:一、刘金国与蔡跃能于2015年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月10日解除；二、蔡跃能于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX路XX号房屋中迁出，并将上述房屋返还给刘金国；三、蔡跃能于判决生效之日起十日内支付自2015年11月1日起按照每日人民币3,232.88元标准计算实际迁出之日止的租金及房屋使用费；（执行时应先扣除蔡跃能支付的租赁保证金10万元）；四、蔡跃能于判决生效之日起十日内支付给刘金国违约金人民币590,000元；五、蔡跃能于判决生效之日起十日内支付给刘金国水电煤费人民币13,028.01元；六、驳回蔡跃能的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币20,677.72元，减半收取计人民币10,338.86元，由蔡跃能负担。反诉案件受理费人民币6,390元，由蔡跃能负担。判决后，蔡跃能不服，上诉于本院，诉称:经营餐饮必须申领工商营业执照，环保许可为前置条件，而环保许可必须有污水纳管材料，但被上诉人拒不提供排水污水管道的证明，致使上诉人的合同目的无法实现，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三、四、六项，改判涉讼《房屋租赁合同》于2015年11月4日解除，被上诉人返还租赁保证金10万元，返还上诉人已支付的2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金59万元并赔偿损失1,764,191元。被上诉人刘金国辩称:上诉人拖欠租金，被上诉人有理由解除合同；被上诉人出租的房屋有合法的污水纳管证明且已协助上诉人从物业处调取；上诉人至今未办理营业执照系其为恶意解约寻找理由；被上诉人于2015年11月20日向上诉人发函催讨租金，但上诉人仍拒付，原审法院确定的解除日期合法合理，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示照片一组及申请表两份，旨在证明通过环保审批必须有排水许可证或污水纳管证明，而该些材料应由房东提供。被上诉人对于照片予以确认，但对申请表有异议，并认为该些材料均不能证明提供污水纳管证明系被上诉人一方的义务。本院认为被上诉人质证意见成立，可予采纳。被上诉人则出示上海华高物业有限公司证明及上海市建设项目环境保护“三同时”竣工验收单，旨在证明被上诉人早就协助上诉人调取污水纳管的证明；上诉人确认上海华高物业有限公司的证明具有真实性，但内容不认可，表示其并未取得“三同时”竣工验收单。本院确认该材料具有证据效力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人向本院出具书面意见，同意在原审判定违约金59万元的基数上减少违约金15万元。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。合同约定，承租人因经营需要向出租人租用上海市浦东新区XX路XX号作为商业用房（经营餐饮业），而刘金国提供的涉讼房屋的房地产权证用途一栏载明为商住办。蔡跃能主张因刘金国未能提供污水纳管证明致其无法通过环评，且无法取得营业执照，但该说法为刘金国所否认。对此本院评述如下：首先，涉讼合同对于污水纳管证明的提供未有涉及；其次，原审中，蔡跃能提供的证人高某证明污水纳管证明需到物业公司领取；再次，二审中，刘金国出示的上海华高物业有限公司的证明反映出刘金国于2015年4月20日陪同商铺租客去物业管理处调取污水纳管证明；最后，蔡跃能未能出示有效证据证明因其未提供污水纳管证明致其无法办出营业执照。综上所述，本院认为，办理营业执照系承租人的义务，本案中刘金国并无任何违约行为。上海市浦东新区华高新苑小区第四届业主委员会的《证明》反映出蔡跃能开设的“蔡先生传统小吃”于2015年5月1日正式开张营业，于2015年11月27日因内部调整停止营业，因此，原审判决蔡跃能承担实际占用期间的租金及使用费，合理妥当，应予维持。涉讼合同约定，租金支付拖欠一个月视为违约；违约责任：违约方赔偿6个月租金。本案中，蔡跃能自2015年11月1日起欠付租金，故原审法院判决其承担欠租及违约金，并无不妥。二审中，刘金国向本院出具书面意见，同意在原审判定违约金59万元的基数上减少违约金15万元，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。本院还注意到，原审判决主文第三项已判明在执行租金与使用费时，先行扣除蔡跃能支付的租赁保证金10万元，因此，原审法院就保证金已支持蔡跃能之诉请，对此本院不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初389号民事判决主文第一、二、三、五、六项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初389号民事判决主文第四条为：蔡跃能于本判决生效之日起十日内支付刘金国违约金人民币440,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币20,677.72元，减半收取计人民币10,338.86元，由蔡跃能负担。反诉案件受理费人民币6,390元，由蔡跃能负担。二审案件受理费人民币27,067.72元，由蔡跃能负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十九日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。