上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7110号
上诉人(原审被告)：上海尚格投资控股有限公司，注册地上海市。法定代表人：唐燕，职务总经理。委托代理人：姜芸华，该公司职员。被上诉人(原审原告)：北京世华奥科科技有限公司上海分公司，注册地上海市金山区。法定代表人：刘龙娣，职务总经理。委托代理人：徐春海，上海璀博律师事务所律师。原审被告：宝名日基资产管理(上海)有限公司，注册地上海市。法定代表人：唐燕，职务总经理。委托代理人：姜芸华，系上海尚格投资控股有限公司职员。原审被告：上海正商房地产经纪有限公司，注册地上海市。法定代表人：ＸＸ刚，职务总经理。上诉人上海尚格投资控股有限公司(以下简称“尚格公司”)因与被上诉人北京世华奥科科技有限公司上海分公司(以下简称“世华上海公司”)及原审被告宝名日基资产管理(上海)有限公司(以下称“宝名公司”)、上海正商房地产经纪有限公司(以下称“正商公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尚格公司上诉请求：撤销一审判决，改判对世华上海公司的保证金、装潢损失费的诉请不予支持或者发回重审。事实和理由：自签约以来，世华上海公司一直使用涉案房屋，直至一审庭审期间也未返还。世华上海公司恶意占有涉案房屋不返还，导致尚格公司收益权受损。而一审判决尚格公司返还世华上海公司保证金及赔偿装潢损失，有违公平原则。涉案合同是双方当事人真实意思表示，应当恪守合同条款。世华上海公司在签约时明知涉案房屋有抵押，也能预知有被查封的风险。在未与尚格公司协商的情况下，世华上海公司擅自违约，侵害了尚格公司的权益。对于世华上海公司的违约行为，原审法院未判决承担相应责任，难以令人信服。被上诉人世华上海公司辩称，由于尚格公司隐瞒涉案房屋被查封的事实，被上诉人对涉案合同能否继续履行产生疑问，故上门与出租方接洽，要求其提供相应保证。在出租方拒绝保证的情况下，被上诉人暂未支付租金，该行为系行使不安抗辩权。事后，上诉人即停电、封门，并且扣留了被上诉人相应财物，并非是被上诉人不愿搬离。原审判决正确，请求予以维持。原审被告宝名公司同意上诉人意见。原审被告正商公司表示放弃参加二审诉讼程序。世华上海公司向一审法院起诉请求：一、解除世华上海公司与宝名公司之间的房屋租赁合同；二、宝名公司、尚格公司、正商公司对支付违约金84,330元承担连带责任；三、宝名公司、尚格公司、正商公司对退还保证金56,220元承担连带责任；四、宝名公司、尚格公司、正商公司按评估价格对赔偿装修损失196,800元承担连带责任。一审法院认定事实：一、2014年4月11日，世华上海公司作为承租方、宝名公司作为出租方签订租赁合同一份，主要内容为：1、承租方租赁坐落地为本市云岭东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室，建筑面积为330.06平方米的房屋作为办公之用。房屋权利人为尚格公司，宝名公司作为使用权人与承租方建立租赁关系，承租方已知晓房屋设定抵押，如发生权属转移的可履行相应权利；2、租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止，月租金为28,110元，先付后用，承租方应于“每季第一个月1日前”付租，每逾期一日须按月租金的0.5%支付违约金；3、承租方于合同签订后一次性支付2014年7月1日至2014年9月30日止的租金84,330元及保证金56,220元，保证金于租赁关系终止后用于抵充承租方应付费用后无息退还；4、租赁期间的物业管理、水电煤等费用由承租方负担，物业管理费为每月每平方米13.5元，其中2.5元作为保洁费向出租方交纳、11元由出租方代收；5、出租方未按时交付房屋或房屋无法实现租赁目的、承租方擅自转租或造成房屋结构损坏的，相对方可解除合同并按月租金3倍追索违约金。二、上述合同签订后，世华上海公司支付了保证金56,220元及相应的租金；2014年5月6日，世华上海公司出具签收表接收了房屋并进行了装修；合同履行过程中，租赁场地曾有停电现象，2014年12月22日，宝名公司向世华上海公司发出付款通知，告知其于2014年12月31日前将2015年1月至3月的租金及保洁费交至指定账户，但世华上海公司自2015年1月1日起未再支付租金与其他费用，出租方遂封闭租赁场地，为此双方曾于2015年1月23日、29日发生争执后寻求警方介入；三、2015年3月27日，上海市浦东新区人民法院执行部门与世华上海公司代理人制作笔录一份，告知涉案房屋已进入拍卖程序，由于世华上海公司签订租赁合同的日期晚于房屋抵押权的设定日期及法院的查封日期，故无法对抗权利人对抵押权的行使，根据相关规定，责令其于两周内搬离并腾空房屋；2015年4月27日，世华上海公司诉诸法院。一审法院另查明，一、2013年3月8日始，上海市浦东新区人民法院因(2013)浦民六(商)初字第2156号案件对包括系争租赁房屋在内的不动产采取了司法限制措施。2013年10月22日，该院作出公告，主要内容为：为强制履行上述案件所达成的民事调解协议，将对涉案房屋在内的不动产进行查封、评估、拍卖，使用房产的个人或单位应于2013年11月7日前迁出；二、尚格公司于2014年4月11日出具委托书,就本市云岭东路XXX弄XXX号XXX层房产的租赁事宜委托宝名公司办理,委托事项包括签订租赁合同、办理房屋交接、收取相应费用等。三、据尚格公司、宝名公司单方提供的《终止租赁协议告知函》，宝名公司曾于2015年3月3日向世华上海公司致函，认为其欠费行为构成违约，故要求于2015年3月30日终止租赁合同，世华上海公司应承担违约责任并于解约前迁出房屋，同时指出款项结清前房屋内的物品由出租方“暂为保管直至该欠款如数支付”。一审审理中，经世华上海公司申请，法院委托相关机构对租赁房屋内的装饰装潢、可移动物品价值进行了评估，并出具了意见书，结论为：装饰装潢造价为176,771元，残值为161,027元；可移动物品原价为24,800元，现价为21,080元。一审法院认为，一、连带责任的认定应符合法律规定。本案系合同纠纷，当事人的责任认定应基于租赁合同所产生的权利义务，正商公司与世华上海公司之间并无租赁关系，如世华上海公司认为正商公司作为房产经纪有提供不实房源信息或其他违法行为导致世华上海公司产生损失的，可另案提起诉讼，但房产的经纪与租赁并非同一法律关系，故世华上海公司要求正商公司就系争房屋租赁合同所产生的法律后果承担连带责任的诉请缺乏依据；其次，尚格公司作为房屋产权人、宝名公司作为出租方向世华上海公司出租房屋的行为系基于租赁合同，不适用法律关于违法代理的规定，世华上海公司既未对合同效力提出异议，则发生纠纷后应以合同条款而非侵权行为作为依据追究相对方的责任，其以尚格公司、宝名公司违法出租为由要求承担连带责任依据不足；根据合同相对性，宝名公司无论作为代理人或房屋使用权人，其既以出租方的名义签署合同，承租方有权要求其为合同产生的法律后果负责，考虑到尚格公司虽未签署合同，但其于诉讼中自认其与宝名公司之间的委托关系并同意以房屋产权人的身份承担责任，对此宝名公司亦不持异议，且该意见有利于对承租方权益的保护，故法院确认尚格公司、宝名公司于本案中承担共同责任而非连带责任。二、出租方应提供符合合同约定的租赁房屋，现房屋已被司法查封并拍卖，世华上海公司在司法机关的责令下退出租赁场所，客观上租赁合同已无继续履行的可能性且当事人对解除合同均无异议，故应确认合同解除并以世华上海公司提起诉讼之日，即2015年4月27日为合同解除日。三、出租方与承租方对合同解除均负有一定责任，主要表现为：1、对出租方而言：其一，出租方明知房产已被司法查封并进入拍卖程序，房屋的权属及使用状态极有可能因此产生变动，在此情形下，其仍将房屋出租且未将权利瑕疵进行明示，导致租赁关系成立后承租方因司法机关的执行措施被清场；其二，出租方自认租赁期间曾发生停电，无论停电现象的频率或时长，毕竟为承租方租用房屋造成了一定的妨碍；其三，履约抗辩权的行使应当适度，出租方基于承租方欠付部分费用即将租赁场所封闭的行为显然失当，此举直接造成了合同期内承租方无法正常行使租赁权；其四，出租方对承租方留存于租赁现场的财产不具有留置权，其既要求承租方于解除合同后迁出房屋，应当允许承租方同时搬离财产以促使场地尽快完成交接避免损失扩大，但从其单方出具的终止函内容及诉讼中的表述可知，出租方在纠纷形成过程中有扣留承租方财产的行为，此举在一定程度上造成了房屋交接难度增大，不利于合同解除后的止损。2、对承租方而言：其一，房屋权利登记及限制状况为公开信息，在系争租赁合同中载明的权利人与出租方不一致，且已对房屋的抵押状况进行了明示的情形下，为避免自身权益受损，承租方应该且有条件对房屋现状进行查明，其怠于履行上述审慎义务草率租房的行为亦是造成合同权益受损的次要原因之一；其二、现尚无证据表明承租方于2015年3月27日，即司法机关责令其离场之前已知房屋的查封及拍卖状况，除出租方自认的停电现象外，亦无其他证据表明房屋尚有其他缺陷对承租方的租用权造成了妨碍，在此情形下，房屋既仍处于租用状态，承租方自2015年1月起停止支付全部费用的行为显属履约抗辩权行使失当。综合上述理由，承租方基于房屋的权利瑕疵，在出租方封闭租赁场所、司法机关责令其离场后要求解除合同的理由正当，但造成租赁关系无法持续的原因系当事人隐瞒房产瑕疵、草率缔约以及在履约过程中互不信任，过度行使抗辩权所致，对此出租方应对合同解除承担主要责任，承租方应承担次要责任。四、合同解除后的结算问题。租赁合同解除后，当事人应按各自责任进行结算，因出租方已就承租方的付费问题另案起诉，故现仅针对承租方的诉请进行判决。根据上述责任认定方式，承租方自身对解约同样负有一定过错，故对其违约金的诉请不再支持；出租方应于合同解除后返还保证金，因房屋的权利瑕疵且在争议发生后出租方封闭租赁场地的行为导致房屋的实际可用租期约为半年，租赁目的无法实现，其应就承租方投入装潢的损失进行赔偿，赔偿数额由法院参照审价部门出具的评估结论并按责任分摊的原则予以酌定。因可移动物品具有可回收性及再利用性，根据客观案情及责任分摊，不应再由出租方作出赔偿而应由承租方全部收回，故对承租方要求赔偿部分可移动物品损失的诉请不予支持。据此判决：一、世华上海公司与宝名公司于2013年9月13日签订的关于上海市云岭东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室的《上海市房屋租赁合同》于2015年4月27日解除；二、尚格公司、宝名公司应于判决生效之日起十日内返还世华上海公司保证金56,220元；三、尚格公司、宝名公司应于判决生效之日起十日内向世华上海公司支付装潢损失130,000元；四、对世华上海公司的其余诉请不予支持。物品价值评估费2,000元，由世华上海公司负担1,500元，尚格公司、宝名公司负担500元；装潢价值评估费7,100元，由世华上海公司负担1,100元，尚格公司、宝名公司负担6,000元；案件受理费6,360元，减半收取为3,180元，由世华上海公司负担500元，尚格公司、宝名公司负担2,680元。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，各方当事人没有争议，本院予以确认。本院认为，上诉人认为一审法院判令其承担保证金返还责任及赔偿装潢损失有违公平原则。一审判决的基础是对涉案合同的解除作了责任划分，即对合同的解除上诉人承担主要责任、被上诉人承担次要责任。一审法院的划分有事实依据，上诉人的过错在于明知涉案房屋被查封，不能用于出租而出租。需要说明的是查封措施并不等同于抵押，以合同载明涉案房屋存在抵押并不能推定被上诉人签约时知晓涉案房屋被查封。被上诉人的过错在于签约时未尽审慎义务，相较上诉人的过错，被上诉人显然属于次要责任。关于房屋的交付，因上诉人发出暂为保管的意思表示在先，难以认定被上诉人不办理交接手续具有恶意。上诉人尚格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,360元，由上诉人上海尚格投资控股有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 吴秉衡
审 判 员 承怡文
二〇一六年十月十七日
书 记 员 贾妍彦
附：相关法律条文
附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……