广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第1421号
原告：马素辉。
委托诉讼代理人张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。
委托诉讼代理人钱春涛，广东瑞霆律师事务所律师。
被告：邓建珍，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人谢永情，广东翰泰律师事务所律师。
原告马素辉诉被告邓建珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人钱春涛，被告委托代理人冯祥国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月2日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于深圳市龙岗区布吉镇景和园x号楼x单元x室房产；合同约定转让价款为2780000元，原告已经依约支付定金100000元，2015年6月10日，原告与深圳市中诚致信融资担保有限公司签订委托书并公证，原告委托担保公司为原告办理涉案房产买卖事宜；2015年6月15日，原告与被告委托人办理资金监管托管事宜，并与银行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，按照协议约定足额支付了监管资金740000元并办理了申请房屋按揭贷款的相关资料，这一系列客观事实表明原告一直履行合同义务。根据合同约定，被告应当出具收取购房定金确认函并配合原告，但事实上，因2015年6月初，涉案房产价值上涨，被告其便萌生违约的想法，在原告依约足额支付购房定金后，要求被告出具收取购房定金确认函时，被告明确表示拒绝以阻碍原告办理房产按揭贷款。2016年6月29日，被告委托律师向原告致发律师函，称原告怠于履行义务，在发函时仍未向被告或第三方资金监管账户支付首期购房款，不配合被告办理相关手续，声明《房产买卖合同》解除，要求原告支付556000元违约金；2015年7月2日，被告向担保公司出具《撤销委托通知书》，明确表示终止涉案房产的赎楼、委托手续的授权委托书，再次声明不予出售涉案房屋或解除合同，被告的行为已经构成根本违约。原告多次要求继续履行合同，但被告宁可违约也要解除合同，不愿将涉案房屋卖给原告，致使原告合同目的不能实现。现诉请判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还购房定金100000元；3、被告支付违约金556000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，涉案房产是被告与其配偶刘德松的夫妻共同财产，且设有抵押，涉案房产的转让未经共同共有人刘德松及抵押权人银行的同意，违反了法律规定；原告提供的二手楼交易资金委托监管协议，卖方签名并非本人所签，且被告对此毫不知情，该协议是担保公司与原告恶意串通签订，完全违反被告本人的意愿，对被告不具有法律效力；原告存在逾期支付定金，没有支付首期购房款，没有办理银行按揭贷款手续的违约行为，被告依约解除合同的行为合法有效，原告无权要求被告返还定金及支付违约金；涉案房产买卖合同对首期购房款的金额、按揭贷款金额等主要条款没有进行约定，带有明显瑕疵，无法根据合同约定进行归责，即使认定原告履行了首期购房款的资金监管义务，因被告至今没有取得首期购房款的贷款承诺书，被告有理由怀疑原告不具备继续履行合同的实质能力；涉案合同约定的转让价款为2780000元，而约定的定金才100000元，约定的违约金为房产转让价的20%，定金、违约金的比例严重失衡，且原告并未提供本案遭受的实际经济损失的有效证据，结合本案实质履行情况，原告主张按照转让价金额20%计算违约金明显过高，应不予支持。
经审理查明，2015年5月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买位于深圳市龙岗区布吉镇景和园x号楼x单元x房产，转让成交价为2780000元；购房定金共计100000元，买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金20000元，签订合同后付首期款日内，买方补交定金80000元；买方须于2015年6月16日之前预付首期购房款不包括定金（以银行贷款承诺书为准，多退少补），到买方贷款银行办理资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起二日内，买卖双方必须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；该房产有抵押，卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后七日内出具公证委托书担保公司办理赎楼、过户等手续；带租约转让，买方应在签订本合同后当日内取得承租人放弃优先购买权的声明，并在交付房产时与买方、承租方一起共同办理租赁合同、租赁押金、租金等交接手续，如因承租人主张优先购买权而造成买方损失的，由卖方承担赔偿责任。买方逾期付款的，房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过二日的，卖方有权要求买方以银行未付款项为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价20%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金；第十四条备注条款约定，1.卖方确认产权清晰无纠纷；2、上述物业的租约问题按以下方式解决：在卖方收到全部房款后，买方有权选择解除租约，也可选择继续出租给原租客。；3、买方须在本合同约定日前到银行办理首期款监管及按揭手续，如因客观原因需推迟，则经过卖方同意，买卖双方对此无异议；4、卖方同意在交房时，将室内肆台空调及固定设施送给买方，厨具齐全。
合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告出具了收据。后原告分别于2015年5月29日、6月16日向被告转帐支付定金30000元、40000元、10000元，被告未向原告出具收据，被告认可收到上述100000元定金。
2015年6月10日，被告出具公证委托书，就出售涉案房产委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、龚燕娜等办理相关事宜；2015年6月15日，原告与被告代理人龚燕娜及中国银行股份有限公司深圳六约支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，同日，原告将首期款740000元转入银行监管帐户。2016年6月16日，中国银行股份有限公司深圳六约支行向原告出具了交易资金委托监管业务收款收据。
2015年6月29日，被告委托律师向原告发出《律师函》，称原告于发函时仍未向被告或第三方资金监管账户支付首期购房款，也未向银行提交按揭贷款申请，不配合被告办理相关手续，要求解除《房产买卖合同》，并要求原告支付被告55.6万违约金。2015年7月2日，被告向担保有限公司出具《撤销委托通知书》，撤销对深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案物业的赎楼、交易手续授权。之后，涉案合同未继续履行，原告遂具状本院并提出上列诉讼请求。
庭审中，原告当庭增加要求解除涉案合同的诉讼请求，被告表示同意解除合同。原告称由于被告未出具定金收据，原告无法办理申请按揭贷款手续。被告称因其丈夫不同意转让涉案房产，被告于2015年5月29日电话通知原告丈夫终止合同，故之后被告没有向原告出具定金收据，原告对此不予认可。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告依约支付了定金及首期购房款，但被告未向原告出具定金收据及配合原告办理按揭贷款手续，并于2015年6月29日向原告发出书面函件要求解除涉案合同，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告有权解除合同、要求被告返还定金并支付违约金。现原告请求解除涉案合同，被告亦同意，本院予以支持。合同解除后，被告收取的定金100000元应返还给原告。关于原告请求被告支付转让成交价20％的违约金，根据原告实际损失，兼顾涉案合同的履行情况及逾期利益等综合因素，根据公平原则，本院酌定被告应向原告支付违约金417000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告马素辉与被告邓建珍于2015年5月2日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告邓建珍于本判决生效之日起十日内向原告马素辉返还定金人民币100000元；
三、被告邓建珍于本判决生效之日起十日内向原告马素辉支付违约金人民币417000元；
四、驳回原告马素辉的其他诉讼请求。
付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5180元，诉讼保全费人民币3800元，合计人民币8980元，由原告承担人民币1000元，被告承担人民币7980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 王华
二〇一六年六月三十日
书记员 陈敏