北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05752号
上诉人（原审原告）曹×2，女，1951年2月7日出生。
上诉人（原审原告）牛×1，男，1950年7月20日出生。
上诉人（原审原告）牛×3，女，2009年10月1日出生
上诉人（原审原告）兼牛×3法定代理人牛×2（牛×3之父），1982年2月23日出生。
四上诉人之共同委托代理人汪晓华，北京市凯铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹×3，男，1954年9月22日出生。
委托代理人葛运泷，北京市海恒律师事务所律师。
委托代理人曹×9（曹×3之子），1983年5月25日出生。
被上诉人（原审被告）北京东城区历史文化名城保护建设有限公司，住所地北京市东城区王府井西街9号五层南部。
法定代表人李桦，董事长。
委托代理人杨燚，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人李然，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市东城区房屋土地经营管理一中心，住所地北京市东城区美术馆东街***号。
法定代表人赵春军，主任。
委托代理人柳玺，男，1981年11月30日出生。
委托代理人李然，北京市天元律师事务所律师。
上诉人曹×2、牛×1、牛×2、牛×3因与曹×3、北京东城区历史文化名城保护建设有限公司（以下简称名城公司）、北京市东城区房屋土地经营管理一中心（以下简称房管一中心）确认合同无效纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14131号民事判决，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。曹×2、牛×1及曹×2、牛×1、牛×2、牛×3之共同委托代理人汪晓华，曹×3的委托代理人葛运泷、曹×9，名城公司的委托代理人杨燚，房管一中心的委托代理人柳玺以及名城公司、房管一中心共同委托代理人李然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月，曹×2、牛×1、牛×2、牛×3共同诉至原审法院称：曹×2与曹×3系姐弟关系。二人之母王×（2003年2月去世）原承租由房管一中心管理的19号、20号两间房屋（以下简称涉诉房屋）。在王×去世前及去世后，涉诉房屋由曹×2居住并交纳租金及相关费用。我四人的户籍均登记在涉诉房屋处。2012年12月，名城公司发布搬迁通告，涉诉房屋处于搬迁范围内。2013年1月，曹×3、名城公司、房管一中心三方恶意串通，就涉诉房屋签订了《东城区钟鼓楼地区公有住宅租赁合同解除及补偿协议》（以下简称《解除及补偿协议》），曹×3违法将补偿款1949700元及安置房屋据为己有。曹×3并非涉诉房屋的承租人，无权以承租人的名义签订《解除及补偿协议》。我四人是涉诉房屋的实际居住人，应当是合格的被拆迁人。《解除及补偿协议》侵害了我们的合法权益，故诉至法院请求确认《解除及补偿协议》无效。
曹×3辩称：1、王×系涉诉房屋的承租人及户主，曹×2并非涉诉房屋承租人，与王×亦非同一户籍。曹×2、牛×1、牛×2、牛×3并未实际居住在涉诉房屋内，不具备签订《解除及补偿协议》的资格。2、我与王×系同一户籍并长期居住在涉诉房屋内，履行了交纳房租、水电费等相关义务。3、2006年3月，王×的继承人共同签署了《协议》、《证明》，确认涉诉房屋的承租人变更为我。4、《解除及补偿协议》合法有效，未侵害曹×2、牛×1、牛×2、牛×3的合法权益。综上，我不同意他们四人的诉讼请求。
名城公司辩称：1、涉诉房屋的实际居住人是曹×3，根据曹×3提供的《协议》、《证明》，王×的继承人已经同意由曹×3使用涉诉房屋。曹×3在涉诉房屋实际居住并交纳房屋租金，故其有权签订《解除及补偿协议》。2、《解除及补偿协议》中，名城公司支付的补偿包括对搬迁房屋的价值补偿款及对搬离房屋对象的房源奖励，因曹×2、牛×1、牛×2、牛×3并未实际居住涉诉房屋，也并非涉诉房屋的承租人，不符合搬迁补偿条件，无权签订《解除及补偿协议》。3、名城公司与曹×3之间不具备恶意串通的条件，曹×2、牛×1、牛×2、牛×3亦未提供证据证明双方存在恶意串通。4、名城公司已经按照《解除及补偿协议》约定履行了补偿义务。曹×3与曹×2一家之间的争议，应由其内部自行解决。综上，名城公司不同意曹×2、牛×1、牛×2、牛×3的诉讼请求。
房管一中心辩称：1、涉诉房屋系房管一中心的直管公房，原承租人为王×。王×去世后，因无人提出更名申请，故未办理承租人更名手续。2、名城公司与曹×3签订《解除及补偿协议》后，房管一中心仅是为确认涉诉房屋产权而加盖印章。至于协议的签订主体，由名城公司负责，房管一中心并不参与。3、《解除及补偿协议》中，解除的应是王×与房管一中心就涉诉房屋所签订的《北京市公有住宅租赁合同》。因此，房管一中心不同意曹×2、牛×1、牛×2、牛×3的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，自成立时生效。涉诉房屋系房管一中心的直管公房。涉诉房屋的原承租人王×去世后，王×与房管一中心就涉诉房屋签订的《北京市公有住宅租赁合同》已终止，应由房管一中心依据其房管职权审查、确定新的承租人。房管一中心虽称尚未办理涉诉房屋的承租人变更相应手续，但房管一中心在诉讼中认可其已对曹×3的签约资格进行了审查，并确认曹×3具有签约资格。依据房管一中心、曹×3、名城公司三方签订的《解除及补偿协议》约定，该协议系就解除曹×3承租涉诉房屋的《公有住宅租赁合同》及相关补偿事宜。因此，房管一中心以签订《解除及补偿协议》的形式，已确认曹×3有权承租涉诉房屋，曹×3系《解除及补偿协议》适格的签约主体。关于涉诉房屋的实际居住、使用问题，依据曹×2与曹×3等人之间签订的《协议》、《证明》的约定，由曹×3以给付一定数额金钱的方式取得涉诉房屋承租权，曹×3有权使用、出租、转让、过户，而曹×2等人不得干涉、阻挠。根据曹×2、曹×3等人所述，涉诉房屋自2006年之后亦由曹×3实际控制，曹×2、牛×1、牛×2、牛×3并非涉诉房屋的实际居住人。因此，曹×2、牛×1、牛×2、牛×3请求确认《解除及补偿协议》无效，依据不足，法院不予支持。至于曹×2等认为对涉诉房屋所享有之合法权益，可通过其他合法途径另行主张。综上所述，原审法院于2014年3月判决：驳回曹×2、牛×1、牛×2、牛×3的诉讼请求。
判决后，曹×2、牛×1、牛×2、牛×3均不服，共同向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持其原诉请求或发回原审法院重审。曹×2、牛×1、牛×2、牛×3的主要上诉理由为：房管一中心认可涉诉房屋的承租人是王×，故曹×3没有签约主体的资格，其亦非涉诉房屋的实际居住人；曹×2是涉诉一间房屋的户主，拆迁应与户主协商办理；2006年3月签订的《协议》并未实际履行，故《证明》内容亦不应单独得到确认；曹×3在腾退过程中自己出具的《承诺书》没有法律效力；故原判认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误应予改判。名城公司、房管一中心及曹×3均同意原判结果。
经审理查明：曹×2与牛×1系夫妻，牛×2系其二人之子，牛×3系牛×2之女。曹×2与曹×3均系曹×1（1996年6月死亡）与王×（2003年2月死亡）夫妇之子女。
19、20号房屋（使用面积为23.2平方米，南房二间）系房管一中心管理的直管公房。2000年4月14日，房管一中心下属的安定门管理所作为出租方与承租方王×签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由王×承租上述房屋。
王×死亡后，没有实际办理承租人变更手续。审理过程中，曹×3提供其于2006年3月10日，与其他兄弟姐妹曹×4、曹×5、曹×6、曹×7、曹×8、曹×2就涉诉房屋的使用权签署的《协议》及《证明》各一份。其中《协议》约定，经子女七人商议出资购买涉诉房屋使用权，子女七人均有平等竞争权利，出资最高为最终享有使用权。经平等竞争，由曹×3出资18万元（其余6人每人3万元）购买涉诉房屋使用权，房屋购买者有权使用、出租、转让、过户而其余6人不得以任何理由干涉、阻挠；今后房屋的装修、维护、改造及其使用费用均由使用者负责承担。《证明》约定，因老人过世，经子女7人商议，涉诉房屋过户给曹×3。曹×2对《协议》及《证明》的真实性予以认可，但表示因曹×3未实际履行约定义务，故《协议》及《证明》未生效。关于《协议》的履行情况，曹×2及曹×3均称，兄弟姐妹等人曾去房管部门办理承租人更名手续，但因故未能办理完毕，《协议》约定的18万元款项曹×3亦未实际给付完毕。自2006年3月始，涉诉房屋由曹×3实际掌控。
2010年10月，北京市国土资源局东城分局对北京东方文化资产经营公司报审的关于东城旧城保护和居民住房改善工程（钟鼓楼广场恢复整治项目）建设项目用地预审意见，作出同意通过用地预审的批复。2010年11月，北京市东城区人民政府给市规划委出具北京市东城区人民政府关于确定钟鼓楼广场恢复整治项目实施主体的函，确定该区国有企业北京东方文化资产经营公司作为项目的实施主体。2010年12月，北京市发展和改革委员会对东城区发展改革委《关于东城区旧城保护和居民住房改善工程（钟鼓楼广场恢复整治项目）项目建议书（代可行性研究报告）的请示》予以批复同意。2012年12月，北京市东城区人民政府发布北京市东城区人民政府关于钟鼓楼广场恢复整治项目范围内房屋征收的通告，决定对东至钟鼓楼胡同东平房，西至钟楼湾胡同以西平房，南至鼓楼西大街，北至豆腐池胡同范围内的房屋及其附属物实施征收。2013年1月由北京市东城区人民政府办公室会议决定，由东方文化资产经营公司与北控置业有限公司共同成立北京东城区历史文化名城保护建设有限公司作为钟鼓楼广场恢复整治项目用地边界线外毗邻区域房屋搬迁工作实施主体；其中涉及直管公房搬迁部分，由名城公司与区房地一中心签订已腾退公有住房转移协议。
2013年1月4日，房管一中心（甲方）、曹×3（乙方）、名城公司（丙方）共同签订《东城区钟鼓楼地区公有住宅租赁合同解除及补偿协议》。该协议约定：因”钟鼓楼广场恢复整治项目”用地边界外毗邻区域房屋搬迁事宜，为保护甲、乙、丙三方合法权益，经三方友好协商并依据《钟鼓楼广场恢复整治项目征收补偿方案》，就解除乙方承租甲方《公有住宅租赁合同》及相关补偿事宜达成协议内容。该协议在公有住宅租赁房屋基本情况及居住情况中载明：乙方承租甲方公有住宅房屋位于东城区钟楼湾58号，正式住宅房屋两间，建筑面积30.93平方米；承租公房户籍在册人员陆人，分别是户主王×，之子曹×3；户主曹×2，之夫牛×1，之子牛×2，之孙女牛×3；居住人口四人，分别是曹×3、安×、曹×9、孟×。乙方公有住宅租赁合同解除补偿款包括涉诉房屋价值补偿、搬家补助费、临时安置补偿、提前搬家奖励、重点工程配合奖励费、签约配合奖励费等共计1949700元。丙方为上述补偿款的支付主体。乙方应自协议生效之日起10日内腾空涉诉房屋及附属用房，将涉诉房屋及附属用房、《公有住宅租赁合同》原件交付丙方。本协议签订后，乙方同意并接受丙方对承租公房补偿时，原甲、乙双方签订的《公有住宅租赁合同》正式解除。乙方符合房源奖励条件，可申请认购芍药居北里房源三居室一套。本协议签订后，乙方自行解决其与涉诉房屋共居人及家庭内部成员关于房屋补偿款的分配事宜，甲、丙方不承担任何责任。
另，曹×3于2013年1月3日出具《承诺书》，称涉诉房屋承租人王×已去世，原承租人所有子女（曹×4、曹×5、曹×6、曹×3、曹×7、曹×8）均同意由曹×3作为涉诉房屋承租人，在曹×3签订《解除及补偿协议》后，所有家中成员对此无异议；如出现其他原承租人子女对上述房屋征收补偿、安置存在异议的，与本次钟鼓楼广场恢复整治项目征收相关单位无关，由曹×3自行解决一切相关问题。
《解除及补偿协议》签订后，曹×3领取了补偿款1949700元，认购了北京市朝阳区芍药居北里的安置房屋，并将涉诉房屋交付名城公司。
上述事实，有京国土东预（2010）012号批复、东政函（2010）32号函件、京发改（2010）2083号批复、东政发（2012）40号通告、北京市东城区人民政府会议纪要第（18）号、《东城区钟鼓楼地区公有住宅租赁合同解除及补偿协议》，《北京市公有住宅租赁合同》，《签领单》，《房屋交接单》及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公房原承租人死亡后，其子女是否具备公房承租资格应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认。而，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方并非平等民事主体。据此，王×死亡后，涉诉房屋的承租人应由房管一中心予以确认。虽房管一中心并未就上述房屋的承租人变更办理相关书面手续，在本院审理期间又未能就此明确表示。但，根据2013年1月4日，房管一中心（甲方）、曹×3（乙方）、名城公司（丙方）共同签订的《东城区钟鼓楼地区公有住宅租赁合同解除及补偿协议》载明：”为保护甲、乙、丙三方合法权益，经三方友好协商并依据《钟鼓楼广场恢复整治项目征收补偿方案》，就解除乙方承租甲方《公有住宅租赁合同》及相关补偿事宜达成协议内容”。该协议中公有住宅租赁房屋基本情况及居住情况中载明：”乙方承租甲方公有住宅房屋位于东城区钟楼湾58号，正式住宅房屋两间，建筑面积30.93平方米。”以上文字内容均可以认定房管一中心作为涉诉直管公房的管理人，在签订上述协议时，对曹×3为该房屋的承租人身份进行了确认，故曹×3具有《东城区钟鼓楼地区公有住宅租赁合同解除及补偿协议》的合法签约主体资格。而，曹×3是否在涉诉房屋实际居住，及曹×2系涉诉一间房屋的户主等事实均非该协议效力的审查因素。另，王×之子女于2006年3月签订的《协议》及《证明》的效力和履行问题，与本案亦没有必然关联性，当事人有异议的均可另行解决。
综上所述，房管一中心、曹×3及名城公司签订的《东城区钟鼓楼地区公有住宅租赁合同解除及补偿协议》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，而曹×2、牛×1、牛×2、牛×3亦没有就其主张的上述合同三方当事人在签订补偿协议过程中存在恶意串通损害国家及第三人利益的行为进行举证证明，现亦无其他导致该协议无效的情形，故曹×2、牛×1、牛×2、牛×3的上诉意见没有事实佐证，缺乏法律依据，本院对其上诉请求不予支持。原判处理结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二案件受理费各70元，均由曹×2、牛×1、牛×2、牛×3负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年八月十一日
书 记 员 程 飞