浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2885号
上诉人（原审第三人）：海盐富鑫贸易有限公司。住所地：浙江省嘉兴市海盐县武原街道金星村（一星工业园）。
法定代表人：何渭根。
诉讼代表人：海盐富鑫贸易有限公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：戴强、ＸＸ伟，浙江金品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李惠强，男，1972年7月26日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：曹仕铖，浙江杭联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军文，浙江杭联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何宁军，男，1971年3月18日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
上诉人海盐富鑫贸易有限公司（以下简称海盐富鑫公司）为与被上诉人李惠强、何宁军债权人撤销权纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1、关于何宁军是否尚欠李惠强借款1500000元未归还的问题。海盐富鑫公司对于何宁军向李惠强借款1500000元的事实无异议，但对于借款有无归还的事实有异议。原审法院经审查后认为，何宁军并未到庭主张并证明案涉借款已归还的事实，且海盐富鑫公司虽对该事实有异议但未提供证据证明，故原审法院确认何宁军尚欠李惠强借款1500000元的事实；2、关于案涉房屋买卖合同的问题。海盐富鑫公司向原审法院提供公证书8份，用以证明何宁军将平湖市当湖街道新华中路68号201、301、401、501、601室的房屋以总价19259939元的价格转让给海盐富鑫公司，并将一楼的三个店面分别以1717144元、1058203元和1058203元的价格转让给海盐富鑫公司的事实。李惠强对上述证据的形式真实性无异议，但认为上述房屋买卖合同的内容不真实，并非何宁军与海盐富鑫公司的真实意思表示。李惠强向原审法院提供录音资料1份用以证明该事实。海盐富鑫公司对录音的真实性无异议，对录音谈话的内容有异议。海盐富鑫公司认为，何宁军到庭对查清本案事实至关重要，录音发生在第二次开庭前一天，李惠强既然能在开庭前一天找到何宁军，为什么不让何宁军第二天过来开庭，李惠强和何宁军有串通的嫌疑。原审法院经审查后认为，案涉房屋已登记在海盐富鑫公司名下，若何宁军对案涉房屋物权变动的原因行为即本案所涉房屋买卖合同的效力有异议，应通过诉讼的方式解决。现何宁军经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，其在庭外对李惠强所述的事实，李惠强可以作为本案证据，但是其证明力明显小于海盐富鑫公司提供的经过公证的书证，故原审法院对于李惠强主张的案涉买卖合同非合同当事人何宁军和海盐富鑫公司真实意思表示的事实不予认定；3、海盐富鑫公司有无向何宁军支付购房款的问题。海盐富鑫公司向原审法院提供如下证据：分户明细对帐单2份和屏幕截图5份，用以证明海盐富鑫贸易有限公司委托其法定代表人何平的母亲何珍兰的账户向何宁军支付购房款18812450元，通过何珍兰另外一个帐户分四次转帐给何宁军5050000元；扣款业务自助回单5份，用以证明海盐富鑫贸易有限公司通过元通公司钢构分公司分5次支付给何宁军7600000元的事实；借据（复印件）1份、承诺书1份，网银电子回单3份、扣款业务自助回单2份、转帐支票（复印件）3份，用以证明海盐富鑫公司通过何振标承担保证责任，代为何宁军归还借款1070000元的事实。李惠强对上述证据的真实性均无异议，对关联性均有异议，并向原审法院提供转帐凭证2份，用以证明何宁军于2014年2月7日、2014年4月8日向何珍兰账户转账2000000元的事实。原审法院经审查后认为，何宁军和海盐富鑫公司之间存在数额巨大的经济往来，若何宁军认为海盐富鑫公司尚未全额支付房屋转让款，可另行处理。对于房屋转让款有无清偿的事实，不宜在本案中确认；4、李惠强向原审法院提供税收支付凭证5份，用以证明何宁军拍得房产后共支付3151000元税款的事实。海盐富鑫公司表示不清楚何宁军拍得房产后的交税情况，但认为缴纳税款应当有相应的税务部门开具的收据。原审法院经审查后认为，结合海盐富鑫公司在庭审中陈述何宁军在2014年2月21日付清拍卖款的事实以及海盐富鑫公司提供的拍卖成交确认书所载明的拍卖标的物的过户费用、其他所涉税、费等均由买受人承担的事实，虽然没有相应的税收发票，但是可以认定拍卖房屋所涉印花税、契税、营业税等3151000元均由买受人何宁军负担的事实；5、李惠强向原审法院提供税收支付凭证6份、购房发票5份、税收凭证10份，用以证明何宁军向海盐富鑫公司出让房产后缴纳201至601房产交易税并代交契税601424.6元的事实。海盐富鑫公司对真实性无异议，但对证明目的有异议。海盐富鑫公司认为，海盐富鑫公司通过何珍兰或元通公司钢结构分公司的账户转账给何宁军后，由何宁军代缴相应的税、费。原审法院经审查后认为，契税应当由买受人缴纳，海盐富鑫公司没有提供证据证明委托何宁军代缴契税的确凿证据，故认定何宁军代为缴纳201、301、401、501、601室房屋契税及印花税587428.24元的事实，其中201室的契税及印花税为129277元、301室为118806.64元、401室为114618.46元、501室为112524.39元、601室为112201.75元；6、关于李惠强知道何宁军和海盐富鑫公司之间案涉房屋买卖的时间问题。海盐富鑫公司认为，根据李惠强提供的录音资料，李惠强与评估事务所联系要求提供评估报告，反映出李惠强知道该评估报告。该评估报告出具时间是2014年5月28日，李惠强应当是在2014年5月份已经知道何宁军和海盐富鑫公司之间的房屋买卖事宜。原审法院认为，海盐富鑫公司没有提供其他证据，仅依据李惠强在2016年5月5日知道评估报告的事实并不能推断出李惠强在评估报告出具时已经知道该报告的事实，故对海盐富鑫公司主张的该事实不予认定。
原审法院审理认为：本案李惠强对何宁军享有债权1500000元的事实，有李惠强的陈述和提供的借据和银行凭证为凭，足以认定。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、何宁军是否以明显不合理的低价向海盐富鑫公司转让房产；二、何宁军的行为是否对李惠强造成损害且海盐富鑫公司是否知道上述情形；三、本案债权人行使撤销权是否超过除斥期。关于焦点一，原审法院认为，首先，应当确认案涉房屋的交易时交易地的市场交易价。李惠强认为应当以平湖市人民法院委托相关评估机构作出的评估价即33524200元为交易时的市场交易价。海盐富鑫公司认为应当以案涉房屋的司法拍卖价即23000000元为市场交易价。原审法院认为上述主张都有一定的合理性。但是，本案司法拍卖不同于一般的房屋买卖合同，除应当由买受人缴纳的房屋契税以外，本应由出卖人缴纳的营业税等亦由买受人承担，故何宁军通过司法拍卖拍得案涉房屋的实际价格应当是拍卖价加上相关营业税等。本案李惠强未提供相应的营业税等税务发票，根据何宁军缴纳的全部税款3151000元，以及根据相关法律、法规应当扣除的计税金额3%的契税和0.05%的印花税，何宁军缴纳营业税等为2450000元左右。也就是说，案涉房屋经司法拍卖的实际价格为25450000元左右（23000000+2450000）。本案司法拍卖为案涉房屋整体拍卖，具体到每套房屋的价格，根据平湖市人民法院委托相关评估机构作出的评估总价和房屋单价以及案涉房屋经司法拍卖的实际价格，原审法院酌情确认案涉201室经司法拍卖的单价为6619814.93元（872÷3352.42×25450000），301室单价为3405864.42元（448.64÷3352.42×25450000），401室为3367906.76元（443.64÷3352.42×25450000），501室为3367906.76元（443.64÷3352.42×25450000），601室为3487169.71元（459.35÷3352.42×25450000）；其次，需要确定案涉房屋的交易价。何宁军和海盐富鑫公司签订的房屋买卖合同约定：201室的价格为4238590元，301室为3895298元，401室为3757982元，501室为3689323元，601室为3678746元。根据合同的约定以及相关法律、法规的规定，应由买受人支付房屋过户的契税，鉴于本案何宁军代为缴纳201、301、401、501、601室房屋契税及印花税587428.24元，上述210室、301室401室、501室、601室的房屋实际成交价应当扣除何宁军代缴的契税和印花税。也就是说201室的实际价格为4109313元（4238590－129277），301室为3776491.36元（3895298－118806.64），401室为3643363.54元（3757982－114618.46），501室为3576798.61元（3689323－112524.39），601室为3566544.25元（3678746－112201.75）；第三，根据上述确定的价格，若以法院委托相关评估机构作出的评估价为市场交易价，则转让价格与市场交易价之比，其中201室为47.12%、301室为84.17%、401室为82.12%、501室为80.62%、601室为77.64%。若以经拍卖的实际价格为市场交易价，则转让价格与市场交易价之比，其中201室为62.07%、301室为110.88%、401室为108.17%、501室为106.20%、601室为102.27%。综上，无论以评估价为市场交易价或者以经拍卖的实际价格为市场交易价，201室的转让价均达不到市场交易价的70%，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条的规定，可以视为明显不合理的低价。焦点二，原审法院认为，何宁军向海盐富鑫公司转让210室房屋时，未向李惠强归还借款，且至今未归还。因此，在何宁军未提供证据证明除案涉210室房屋外其还有其他可供切实清偿对李惠强全部债务的财产外，何宁军以明显不合理低价向海盐富鑫公司转让涉案210室房屋应属逃避债务，该行为导致李惠强的涉案债权至今难以实现，损害了李惠强作为债权人的权益。根据海盐富鑫公司在庭审中的陈述，可以认定涉案房产转让时海盐富鑫公司对何宁军的经济状况应属知情，对何宁军以明显不合理低价向其转让涉案210室房屋可能损害债权人的后果理应知晓。海盐富鑫公司关于其当时不知道何宁军所负债务情况，以及涉案房屋交易不会对李惠强债权人权益造成损害的主张，与原审法院查明的事实不符，且于法无据，原审法院不予采信支持。焦点三，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。海盐富鑫公司主张李惠强在2014年5月份已经知道案涉房屋买卖事宜，本案撤销权已超过除斥期。李惠强陈述起诉前何宁军才告知其案涉房屋买卖。原审法院认为，海盐富鑫公司未提供证据证明李惠强在2014年5月份或2015年4月8日前已经知道案涉房屋买卖的事实，其主张本案撤销权已超过除斥期，没有事实依据，故原审法院不予采信。综上，李惠强按要求撤销何宁军与海盐富鑫公司之间关于平湖市当湖街道新华中路68号201室、301室、401室、501室、601室在1500000元范围内的无偿转让行为的诉讼请求，原审法院对合理部分予以支持，确认撤销何宁军向海盐富鑫贸易有限公司转让平湖市当湖街道新华中路68号210室房屋的行为。何宁军经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃其诉讼的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销何宁军向海盐富鑫公司转让平湖市当湖街道新华中路68号210室房屋的行为；二、驳回李惠强的其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由何宁军、海盐富鑫公司负担。
宣判后,海盐富鑫公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，适用法律错误。一、李惠强与何宁军之间所谓的150万元借款是否真实存在问题。海盐富鑫公司要求法院调查李惠强和何宁军之间银行转账记录，但原审法院未就此问题进一步予以查明，将举证责任分配给海盐富鑫公司违背法律规定。原审法院应当就借款相关事实进行审查。二、关于海盐富鑫公司有无向何宁军支付房款以及金额的问题。海盐富鑫公司已经举证证明通过法定代表人母亲、浙江元通建设股份有限公司钢结构分公司向何宁军支付房款合计31462450元，且海盐富鑫公司还代为何宁军归还其他债务1070000元，虽然何宁军曾向海盐富鑫公司法定代表人母亲汇款2000000元，但两者相抵后，海盐富鑫公司仍然多支付了30532450元房款。原审法院关于房款另行处理不符合法律规定。三、关于海盐富鑫公司是否委托何宁军代缴房屋契税问题。海盐富鑫公司委托何宁军缴纳案涉房屋相应税费符合合同法规定，原审法院认定房屋契税是由何宁军缴纳不符合客观实际。四、关于海盐富鑫公司与何宁军之间的房屋买卖是否存在不合理的低价问题。首先，案涉房屋系整体买卖，原审法院分割为5个独立的房屋买卖错误。其次，案涉房屋买卖的市场价应当以司法拍卖价予以认定。根据司法拍卖情况，案涉房屋市场价25450000元，而海盐富鑫公司向何宁军支付房款合计31462450元，转让价格未低于市场交易价的70%。五、关于海盐富鑫公司是否知道李惠强与何宁军之间所谓的1500000元借款问题。原审法院认定海盐富鑫公司对何宁军和李惠强之间的借款知情依据不足。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回李惠强的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由李惠强承担。
被上诉人李惠强答辩称：借款是真实存在的，李惠强一审已提交了借条和交付凭证，如果海盐富鑫公司认为是虚假，应提供证据，不能妄加猜测。若认为是虚假诉讼，一审中也可以报案。本案认定是否撤销的标准既是否低价的问题，每套房子本身就是分割独立的，具有不同的价格，评估是分开的，买卖合同也是分开签的。无非就是付款和总金额放在一起。本身的内在关系就是先分后总，并不是先总后分。案涉撤销的交易符合恶意低价的标准，不可挑剔。所谓的支付房款本身难以立足。付款的主体，来往的资金等，在一审中已经详细阐述。何宁军的录音证明并不符合已经支付房款的事实。海盐富鑫公司一方面说房价2000多万，一方面又说支付3000多万，本身自相矛盾。其中的部分打款也已经证实了海盐富鑫公司在一审中提供了非房款的证据。海盐富鑫公司提到的其他事实并不符合一审查明的事实，无需答辩。综上，请求二审法院驳回海盐富鑫公司的上诉请求。
二审期间，各方均未向本院提交新的证据材料。
本院二审查明：浙江省海盐县人民法院于2017年8月17日裁定受理海盐富鑫公司的破产清算申请。其余事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，李惠强在本案中行使撤销权能否予以支持主要看何宁军和海盐富鑫公司之间房屋转让价格是否低于市场价的百分之七十，是否对李惠强造成了损害，并且海盐富鑫公司知道该情形。对此，首先，关于何宁军与海盐富鑫公司间的房屋转让是否构成明显不合理的低价转让。从查明的事实看，案涉房屋系何宁军于2013年12月份通过淘宝网司法拍卖拍得，考虑到税费因素，当时拍得的价格约为25450000元。该价格通过司法网络拍卖形成，受众面较为广泛，程序相对公开透明，较能真实反映市场主体对案涉房屋接受、认可程度，形成的价格更贴近市场价，故本院将该价格认定为市场价。根据何宁军和海盐富鑫公司签订的八份房屋买卖合同，双方约定的交易价格为23093489元，并未低于上述市场价格的70%。其次，李惠强和何宁军之间的借款金额为1500000元，而何宁军向海盐富鑫公司转让案涉房屋时，交易价格为23093489元，远远高于何宁军对李惠强所欠债务本身，即便按原审法院标准，201室房屋的转让价格未达到市场价的70%，也不足以认定在交易当时，该转让行为影响了何宁军对李惠强的偿债能力。最后，现有证据不足以证明海盐富鑫公司对何宁军的对外债务知情，加之案涉房屋转让价格并不属于明显不合理的低价，故不能认定海盐富鑫公司在本次转让中存在恶意。综上，李惠强要求撤销何宁军和海盐富鑫公司之间的房屋转让依据不足，原审法院认定事实正确，但实体处理不当，本院予以纠正。海盐富鑫公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初2990号民事判决。
二、驳回李惠强的诉讼请求。
一审案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，二审案件受理费80元，均由李惠强负担。李惠强于本判决生效之日十日内向本院缴纳案件受理费，海盐富鑫贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄江平
审 判 员 张 敏
代理审判员 张 蕊
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 韩 斐
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