新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵11民终29号
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦亭女，女，1962年6月6日出生，汉族，新疆生产建设兵团第十二师二二一团退休职工，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：顾三堂（秦亭女之夫），男，1958年5月29日出生，汉族，新疆生产建设兵团第十二师二二一团职工，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区。
上诉人共同委托诉讼代理人：顾克震（上诉人之子），男，1990年11月5日出生，乌鲁木齐铁路局车务段调度员，住乌鲁木齐铁路局车务段职工宿舍。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆生产建设兵团第十二师二二一团，住新疆吐鲁番市高昌区。
法定代表人：马世国，该团团长。
委托诉讼代理人：管忠，新疆翔瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵增强，新疆翔瑞律师事务所实习律师。
上诉人秦亭女、顾三堂因与被上诉人新疆生产建设兵团第十二师二二一团（以下简称二二一团）返还原物纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2017）兵1101民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦亭女及上诉人秦亭女、顾三堂共同委托诉讼代理人顾克震、被上诉人二二一团的委托诉讼代理人管忠、赵增强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦亭女、顾三堂上诉请求：一、撤销一审判决，判令被上诉人为上诉人办理新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区大河沿镇供销路二二一团商业批发站的商店和库房一体化面积为232.28平方米房屋产权变更登记手续；二、案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的协议书合法有效，受法律保护。协议中明确约定被上诉人用面积为232.28平方米的商店和库房一体化房屋置换上诉人的房屋，并为上诉人办理房屋产权变更登记。一审法院在双方有明确约定的情况下，将涉案房屋的置换面积认定为128平方米是错误的，该认定与双方约定不符，依法应予纠正；二、上诉人与被上诉人就置换房屋以外的房屋、场地、设施的使用签订了协议，协议合法有效，一审法院判令返还没有事实和法律依据；三、被上诉人将涉案房屋置换给上诉人，应当依据双方约定和法律规定办理产权变更登记手续，一审法院对上诉人要求办理产权变更登记手续的请求不予支持系适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予改判。
被上诉人二二一团辩称，双方协议中约定房屋是同等面积进行置换，上诉人用于置换房屋的面积为128平方米,一审法院据此认定涉案房屋的面积为128平方米是正确的。上诉人与被上诉人虽就置换房屋以外的房屋场地的使用达成由上诉人无偿使用管理的协议，但这不是房屋置换的前提条件，上诉人只有使用权，没有所有权。被上诉人作为置换房屋以外的房屋场地的所有权人有权随时收回，一审法院判令返还有事实和法律依据。涉案房屋占用的土地系以划拨方式取得，能否转让依法应由人民政府确认，且该区域的房屋不动产登记工作暂停办理，因此上诉人要求办理房屋产权变更登记的请求没有事实和法律依据，一审法院对其请求不予支持是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二二一团向一审法院起诉请求：1、被告返还大河沿镇原商业批发站内属于原告所有的房产和库房、场地及设施；2、被告承担本案的诉讼费用及送达费用。
秦亭女、顾三堂向一审法院反诉请求：要求原告为被告办理置换房屋的产权变更登记手续。
一审法院认定事实：2009年3月25日，原告二二一团作为甲方、被告秦亭女作为乙方签订协议书一份，约定：依据国家拆迁管理条例和兵团农牧团场小城镇建设的要求，甲方对乙方所居住在规划区内房屋进行拆迁，经甲乙双方协商，达成如下协议，一、甲方对乙方所居住在小城镇规划区内的128平方米的占地面积，进行评估；二、甲方同意乙方提出用在团部规划内的128平方米的房屋宅基地，置换甲方在大河沿镇原商业批发站的同等面积；三、甲方同意用在大河沿镇原商业批发站的商店和库房一体的房屋置换给乙方，乙方无条件将在规划区内的221186号房产证交给甲方；四、甲方在大河沿镇原商业批发站，除置换给乙方的房屋外（商店及库房），其余的房产和库房、场地及设施由乙方使用，甲方不收取任何费用，但必须看护和管理好甲方的房屋和设施，如有丢失和损坏，则按市场价给予赔偿；五、乙方在使用甲方的其余房产和设施期间，不得进行违法犯罪活动，否则后果自负，甲方不承担任何责任。合同签订后，原告按照协议将原告所有的位于大河沿镇原商业批发站院落交由被告居住、使用、管理。2016年3月24日，原告通过公证方式向被告送达了通知书，通知被告在收到通知之日起7日内主动将属于原告所有的财产腾出，将属原告的房产、车库、场地以及设施移交给原告的房产管理部门，逾期不予办理或不予理会，原告将采取相应的法律措施，由此造成的责任和损失，由被告承担。因被告未按照原告的要求腾出、返还设施，原告起诉至法院。
另查明：1、大河沿镇商业批发站办公、商店及库房一体房屋共11间，其中办公、商店9间房屋已办理公房产权证的面积为232.28平方米。
2、原告用于置换被告位于原告小镇建设规划区内的房屋，吐鲁番市人民政府在1991年8月28日颁发了公房产权证书，产权人的名称为二二一团运转站。1998年3月4日，吐鲁番市土地管理局颁发吐市国用（土）字第02050号国有土地使用证，将该宗面积为8431.50平方米的土地，以划拔的方式交由二二一团大河沿商业批发站使用。
3、2014年8月17日吐政复（2014）212号吐鲁番市人民政府，《关于办理吐鲁番市私人住宅国有建设用地使用权和农村宅基地使用权登记发证有关事宜的批复》中答复市国土资源局：1、在城市规划范围内，列入棚户区改造以及拆迁范围内的用地，市规划局确定规划范围后予以公告，市国土资源局对该区域私人住宅国有建设用地使用权、农村宅基地使用权暂缓办理土地登记手续。
一审法院认为，原、被告签订的协议，是双方在平等基础上，通过协商自愿达成签订的，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效的协议双方应严格遵守。根据该协议第二条、第三条、第四条双方的约定，原告用大河沿镇商业批发站办公、商店及库房一体中的128平方米房屋置换被告居住在二二一团小城镇规划区内的128平方米同等面积的房屋；同时，二被告作为原告的退休职工可以无偿使用原告在商业批发站内的其他房屋场地和设施，并进行看护和管理。虽然协议未对使用期限进行约定，但原告作为该房屋及附属设施的产权所有人，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。其随时有权要求被告返还属于其所有或者归其使用的财产。现原告要求被告返还除商店库房一体面积内的128平方米置换房屋以外的房屋、附属设施及场地的请求，符合双方协议的约定及法律规定，本院予以支持。本院通过到大河沿镇商业批发站勘验测量，结合协议双方所约定认可置换的128平方米的房屋，应从办公、商店、库房一体房屋总面积为456.72平方米中，分割出商店、库房一体4间（面积约为128平方米）的房屋归被告所有，符合双方的约定及客观事实。
关于被告主张原告办理置换房屋产权变更登记的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：1、对置换房屋办理产权手续，双方在协议中未进行约定；2、该土地为国有划拨土地，能否办理产权过户手续，任何单位、组织和个人无权改变土地的性质。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金……”国家土地管理局《关于贯彻城市房地产管理法若干问题的批复》规定：划拨土地使用权人转让房地产时，当事人应当向市县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查，并报经有批准权的人民政府批准，方可办理土地使用权、房屋建筑物产权的变更登记手续。由此可见，作为通过划拨方式取得土地其使用权是否可以进行转让，是由人民政府等行政部门，依据行政法律、法规进行审查，并作出决定，不属于人民法院根据民事法律规定调整的范围。故对被告要求原告办理房屋产权变更登记的诉讼请求，不属于人民法院民事案件审理范围，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：一、被告秦亭女、顾三堂于本判决生效之日起十日内将原告新疆生产建设兵团第十二师二二一团位于大河沿镇原商业批发站除商店和库房一体的4间房屋（面积为128平方米、四至为该商店西南角的3间及挨该房屋后的库房1间）以外的其他房屋、院落、场地及附属设施返还给原告；二、驳回反诉原告秦亭女、顾三堂的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，合计200元，由被告秦亭女、顾三堂负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院将诉争房屋的置换面积认定为128平方米是否正确；二、二二一团要求秦亭女、顾三堂返还置换房屋（128平方米）以外的其他房屋、院落、场地、附属设施有无事实和法律依据；三、秦亭女、顾三堂要求二二一团办理置换房屋产权变更登记有无法律依据。
关于一审法院将诉争房屋的置换面积认定为128平方米是否正确的问题。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案上诉人秦亭女、顾三堂关于置换房屋的面积应为232.28平方米的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据，故本院对其主张不予支持。一审法院根据双方签订并已履行的《协议书》认定诉争房屋的置换面积为128平方米并无不当。上诉人秦亭女、顾三堂的该项请求不成立，本院不予支持。
关于二二一团要求秦亭女、顾三堂返还置换房屋（128平方米）以外的其他房屋、院落、场地、附属设施有无事实和法律依据的问题。
二二一团与秦亭女、顾三堂对置换房屋（128平方米）以外的其他房屋、院落、场地、附属设施无偿使用期限没有约定，事后也未能达成补充协议，因此二二一团作为诉争房屋、院落、场地、附属设施的所有人有权随时要求秦亭女、顾三堂返还。秦亭女、顾三堂应按二二一团的通知要求返还上述财产。一审判令秦亭女、顾三堂向二二一团返还置换房屋（128平方米）以外的其他房屋、院落、场地、附属设施有事实和法律依据，本院予以支持。
关于秦亭女、顾三堂要求二二一团办理置换房屋产权变更登记有无法律依据的问题。
双方置换的128平方米房屋占用的土地系以划拨方式取得，其产权变更登记手续经相关行政部门审查、批准后，方可办理。秦亭女、顾三堂要求法院判令二二一团为其办理诉争房屋产权变更登记的请求无法律依据，本院不予支持。
综上所述，秦亭女、顾三堂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人秦亭女、顾三堂负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 华
审判员 张玲玲
审判员 佘 文
二〇一八年六月十三日
书记员 石 英
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