广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第912号
上诉人（原审被告、反诉原告）：钟灵友。
委托代理人：许亮，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张少卿。
原审第三人：李春杰。
原审第三人：郑淑萍。
上诉人钟灵友因与被上诉人张少卿、原审第三人李春杰、郑淑萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，钟灵友为广州开发区创业路38号（以下简称“案涉商铺”）的所有权人。
钟灵友（出租方、甲方）于2008年3月28日与张少卿（承租方、乙方）签订了《租赁合同》（共3页），合同约定：一、乙方向甲方承租位于广州开发区创业路38号的铺位；二、签署本合同时，乙方应向甲方支付人民币壹万贰仟元整（12000元）作为合同按金，同时亦作为乙方履行合同的保证金。三、本合同租赁期限三年，自2008年4月1日起至2011年3月31日止。四、租金按每月人民币肆仟元整（4000元）计收。六、未经甲方同意，乙方不得将铺位转租和部分转租，否则，甲方有权解除合同，收回铺位，按金不予退还，亦无须补偿乙方装修或其他任何投入费用，乙方还应恢复铺位间隔原状，不得改动、拆除和损坏。《租赁合同》落款处有钟灵友、张少卿的签名确认。签订《租赁合同》当天，张少卿向钟灵友支付案涉商铺的按金12000元，之后钟灵友将涉讼房屋交付给张少卿使用。
2011年3月16日，双方对《租赁合同》进行续约，约定将租赁期限延长至2014年4月1日，租金调整为3500元。
2008年3月28日至2011年3月31日期间，张少卿按照《租赁合同》约定每月向钟灵友支付租金4000元，2011年4月1日至2014年4月1日期间按照《租赁合同》约定每月向钟灵友支付租金3500元。
另外，双方于2008年5月15日签订《租用铺位合同》、2011年3月18日签订《广州市房屋租赁合同》，双方均确认上述两份合同均是为了办手续而签订的。
另查明，2009年3月12日，张少卿（出租方）与第三人李春杰签订《铺位出租使用合同书》，约定李春杰向张少卿承租广州经济技术开发区创业路38号铺位“康玲餐厅”联同营业执照一事，经双方友好协商，达成以下协议：使用期间于2009年3月12日至2011年3月30日止。一、李春杰向张少卿承租位于广州经济技术开发区创业路38号的铺位，租金人民币伍仟元整（5000元）。二、签署合同时，李春杰应向张少卿支付18000元作为合同保证金，合同期满后，李春杰撤离张少卿铺位。备注：张少卿提供的设备有营业执照正副本、卫生证、国税执照、地税执照、冰箱两台、消毒碗柜一台、快餐车一台、炉头三套、餐桌六套、空调一台、桌子5张、椅子10张、风扇6台、电饭锅3个、水某一台，餐具1套大约150件交付李春杰使用。当天，张少卿与李春杰还签订《责任书》，约定在承租期间李春杰愿意承担一切责任（包括食品安全卫生、消防安全责任等），如有任何事故责任与张少卿无关。
2009年3月9日，李春杰向张少卿支付定金18000元，张少卿向李春杰出具《收款收据》，内容为“今收到李春杰定金18000元（即作为承租康玲餐厅的保证金）违约此款不能退回。”
2011年3月23日，张少卿（出租方）与郑淑萍（承租方）签订《铺位出租使用合同书》，约定郑淑萍向张少卿承租广州经济技术开发区创业路38号铺位“康玲餐厅”联同营业执照一事，经双方友好协商，达成以下协议：使用期间于2011年4月1日起。一、郑淑萍向张少卿承租位于广州经济技术开发区创业路38号的铺位，租金人民币5700元。二、签署合同时，郑淑萍应向张少卿支付18000元做为合同保证金，合同期满后，郑淑萍撤离张少卿铺位。备注：张少卿提供的设备有营业执照正副本、卫生证、国税执照、地税执照、冰箱两台、消毒碗柜一台、快餐车一台、炉头三套、餐桌六套、空调一台、桌子5张、椅子10张、风扇6台、电饭锅3个、水某一台，餐具1套大约150件交付郑淑萍使用。当天，张少卿与郑淑萍还签订《责任书》，约定使用期于2011年4月1日至2013年3月30日止。在承租期间郑淑萍必需承担一切责任（包括食品安全卫生、消防安全责任等），如有任何事故责任与张少卿无关。
2009年3月12日至2011年3月30日期间，李春杰按照《铺位出租使用合同书》的约定每月向张少卿支付5500元，2011年4月1日至2013年2月31日期间，郑淑萍按照合同的约定每月向张少卿支付5700元。张少卿确认李春杰、郑淑萍每月向其支付了上述金额，但认为两人支付的是承包费，而非租金。
2014年3月21日，钟灵友通过EMS快递的方式向张少卿的居住地址发出《解除〈租赁合同〉的函》，内容为“近期，本人得悉阁下自2009年3月开始至今，一直将广州市开发区创业路38号铺位转租给他人经营，非法牟取差价，严重侵害本人利益，现本人依据《合同法》第224条第2款、第97条、《租赁合同》第六条约定，通知阁下：一、本人与阁下签署的《租赁合同》自2014年3月21日起正式解除……。”该邮件于2014年3月22日妥投。
2014年3月27日，张少卿向钟灵友发出《关于租赁期间的函》，内容为“关于阁下近日提出自2014年3月21日起解除与本人签订的租赁合同，没收本人的按金12000元，并收回本人承租的位于广州开发区创业路38号铺位的行为，本人认为，阁下的行为无事实依据，于法无据，属于违约行为，阁下与本人之间的租赁关系合法有效，……”。
张少卿提交广州市萝岗区康玲餐厅的个体工商户营业执照显示，该餐厅的经营场所为广州市开发区创业路38号，经营者为张少卿。
张少卿主张经过钟灵友口头同意后将案涉商铺进行了装修，但未提交任何证据证实。钟灵友对此不予认可，主张张少卿装修案涉商铺并未征得其同意。
钟灵友已收回案涉商铺，张少卿主张钟灵友强行收回商铺没收了餐厅的设备，提交报警回执为证。钟灵友与张少卿均确认双方签订的租赁合同已解除。
还查明，2014年11月12日，广州市萝岗区夏港街普晖社区居民委员会出具《证明》，内容为“兹证明钟流轩、何颖燕常住地址位于广州市开发区创业路64号201房（即广州市开发区创业路38号商铺楼上）。”钟灵友确认钟某、何某燕是其儿子、儿媳，两人住在广州市开发区创业路64号201房，即案涉商铺楼上，但其主张商铺在2014年3月以前是由钟灵友本人收租管理，钟灵友并未将商铺租赁情况告知儿子、儿媳，故虽然钟某、何某燕住在商铺楼上，但两人并不知晓商铺的实际经营情况。
张少卿还提交了广州市萝岗区创业路40号广州市萝岗区六合餐厅的法定代表人（负责人或业主）张某乙的妻子张某丙提交的《说明》，内容为“本人在开发区创业路40号商铺经营生意，自2008年初本人就知道钟灵友的儿子、儿媳妇一直居住在广州市开发区创业路64号201房（即广州市开发区创业路38号商铺楼上）。”但张某丙未出庭作证。
钟灵友住在广州市萝岗区青年路68号601房，其称该住所与案涉商铺步行时间约20至30分钟。
庭审过程中，张少卿提出其持有的《租赁合同》与钟灵友提交的《租赁合同》的内容不一致，其持有的合同第六条的内容是“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。张少卿陈述签订租赁合同的过程是：“签订《租赁合同》（钟灵友提交的合同文本）时我已完整阅读合同内容，当时我不同意第六条的约定，但我仍然在合同的落款处签名。2008年5月15日，钟灵友来我家与我签订《租用铺位合同》时，我将修改的第六条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”所在的合同第二页打印出来给钟灵友看，钟灵友看后对此默认，但未签字。”钟灵友对张少卿的上述陈述不予认可，称双方签订《租赁合同》（钟灵友提交的合同版本）后，并未对合同条款进行任何变更。
以上事实，有房地产权证、《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《解除租赁合同的函》、邮件投递情况、《关于租赁合同的函》、《租用铺位合同》、《铺位出租使用合同书》、《责任书》、个体工商户营业执照、收款收据以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，原审法院予以采信。
2014年8月12日，张少卿向原审法院提起本案诉讼，请求判令钟灵友：1、返还保证金12000元，赔偿装修损失及设备损失72000元；2、承担本案诉讼费。
钟灵友答辩称：张少卿的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。其提出反诉请求：1、张少卿向其支付自2009年3月12日起至2014年3月28日止的转租利润91866元（案转租期间的租金差价计算）；2、张少卿承担本案诉讼费。
张少卿针对反诉答辩：反诉请求没有事实与法律依据，请驳回钟灵友所有反诉请求。
原审法院认为，虽然张少卿与钟灵友签订了《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《租用铺位合同》等若干份内容不同的合同，但是张少卿是按照《租赁合同》的约定向钟灵友支付租金，双方均确认《广州市房屋租赁合同》、《租用铺位合同》是为了办理手续而签订的，双方实际履行的合同是《租赁合同》。《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。张少卿主张签订《租赁合同》后经双方协商已将合同条款第六条变更为“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，但是钟灵友对此不予确认而且变更后的条款也无钟灵友的签名确认，故原审法院对张少卿的该主张不予采纳。
关于张少卿与李春杰、郑淑萍之间是否形成转租关系的问题。张少卿与李春杰、郑淑萍签订《铺位出租使用合同书》，约定张少卿将广州经济技术开发区创业路38号铺位出租给李春杰、郑淑萍使用，同时，将营业执照、卫生证、国税执照等交付李春杰、郑淑萍经营餐厅使用。双方还签订《责任书》，约定李春杰、郑淑萍承租期间，由李春杰、郑淑萍承担一切责任，如有任何事故责任与张少卿无关。张少卿每月按照《铺位出租使用合同书》的约定收取固定收益。结合以上事实，原审法院依法认定张少卿与李春杰、郑淑萍之间是转租关系。
张少卿提出其与李春杰、郑淑萍之间是合作承包关系，商铺上的康玲餐厅是其投资合法成立经营的餐厅，并不存在转租的情形，原审法院认为，虽然营业执照显示康玲餐厅的经营者是张少卿，但是根据张少卿与李春杰、郑淑萍签订的《铺位出租使用合同书》的约定，营业执照、卫生证、国税执照等是连同铺位一起交付给李春杰、郑淑萍使用的，张少卿对餐厅的经营不承担任何责任。张少卿无证据证明其参与了餐厅的经营，其抗辩没有依据，原审法院不予采信。
关于钟灵友是否知道或者应当知道张少卿将案涉商铺转租的问题。根据广州市萝岗区夏港街普晖社区居民委员会出具的《证明》，钟灵友的儿子和儿媳在案涉商铺的楼上居住。钟灵友也确认其住所青年路68号与案涉商铺步行需约20至30分钟，即其住所距离案涉商铺并不远，李春杰、郑淑萍从2009年3月就在涉讼商铺经营餐厅，对外营业，钟灵友对商铺的实际经营情况应有所了解。钟灵友主张其本人自2008年将案涉商铺出租给张少卿后就没有去过案涉商铺不符合常理。结合上述查明的事实，可以认定钟灵友对张少卿将案涉商铺转租给李春杰、郑淑萍经营是知情的。钟灵友称其2014年3月才知涉讼商铺转租，但未提供能推翻上述证据证明力的证据。钟灵友在租赁期届满前10天才对张少卿转租案涉商铺提出异议并主张没收保证金，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则。综上，钟灵友要求没收张少卿的保证金12000元无理无据，原审法院不予支持。
关于钟灵友是否要赔偿张少卿装修损失和设备损失72000元的问题。张少卿主张其装修案涉商铺经得钟灵友同意，钟灵友对此不予确认，张少卿也未提交任何证据证实，原审法院对其主张不予采信。原审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”张少卿装修商铺未经钟灵友同意，其主张钟灵友赔偿装修损失缺乏法律依据；其次，张少卿未提交充分的证据证明其因装修案涉商铺支出的装修费用；第三，张少卿是按照《铺位出租使用合同书》的约定将餐厅设备连同商铺出租给李春杰、郑淑萍使用，钟灵友并未占有使用设备。现张少卿提交报警回执以及《铺位出租使用合同书》主张钟灵友没收了其设备并要求赔偿其设备损失理据不足。综上，钟灵友无须补偿张少卿装修或其他投入费用，张少卿要求钟灵友赔偿装修损失和设备损失72000元没有依据，原审法院不予支持。
关于钟灵友要求张少卿支付转租期间的租金差价91866元是否有依据的问题。原审法院认为，首先，双方在合同中并未约定转租期间的租金差价归出租人所有；其次，张少卿将铺位转租给第三人后，按照与钟灵友签订的《租赁合同》向钟灵友支付租金，钟灵友并未因为上述转租行为遭受经济损失。综上，钟灵友的该主张没有合同和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、钟灵友于本判决发生法律效力之日起十日内返还张少卿保证金12000元；二、驳回张少卿的其他诉讼请求；三、驳回钟灵友的全部诉讼请求。本诉一审案件受理费1900元，由张少卿承担1630元，由钟灵友承担270元；反诉案件受理费1188元，由钟灵友承担。
判后，钟灵友不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案所涉《租赁合同》因张少卿违约，钟灵友依法享有解除权。《租赁合同》约定张少卿不得转租或部分转租商铺，否则钟灵友有权解除合同，收回铺位，没收按金且无须对其进行补偿。张少卿自2009年3月转租商铺，属违约行为。2014年3月，钟灵友获悉转租事实后即发出解除函，并依合同约定没收按金12000元。二、2014年3月之前，钟灵友对张少卿转租商铺并不知情。案涉商铺一直由钟灵友本人管理，其儿子、儿媳虽住商铺楼上但对商铺经营情况不知情。且其儿子、儿媳住商铺楼上与对张少卿转租之情没有因果关系。钟灵友住所与商铺距离较远，即便来过商铺也不知道转租事实。何况张少卿经营的士多店就在商铺隔壁，涉讼商铺的营业执照是张少卿的，只要商铺正常开业，钟灵友都无法发现转租的事实。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，张少卿对其主张的钟灵友对转租知情的事实负有举证责任，但其并未提供证据予以证明。另，如果钟灵友知道转租事实，那么其不可能为张少卿每月减租500元。三、钟灵友是在将商铺交由其儿子、儿媳打理后才发现张少卿违约转租行为，并非有意在合同期限即将届满时解除合同。钟灵友依诚实信用原则遵守、履行合同。恰恰是张少卿违反诚信，恶意隐瞒钟灵友转租商铺获利。综上，钟灵友上诉请求撤销原审判决第一项，驳回张少卿全部诉讼请求。
张少卿答辩称：一、张少卿并未转租案涉商铺。康玲餐厅由张少卿投资成立，只有铺位从钟灵友处承租来，其自始至终参与餐厅经营管理。李春杰和郑淑萍从张少卿出将整个餐厅承包，以张少卿名义经营，该行为是承包关系，与转租存在根本区别。二、钟灵友对张少卿与李春杰、郑淑萍之间的关系和行为是知情的，且一直未提出过异议，一审对该事实认定正确。综上，钟灵友上诉请求没有事实与法律依据，请求法院驳回其上诉。
李春杰、郑淑萍未答辩。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2014年3月27日张少卿向钟灵友发出《关于租赁合同的函》称其无任何将广州开发区创业路38号铺转租行为。
本院认为，张少卿在《租赁合同》履行期间，与李春杰、郑淑萍于不同时间就案涉商铺分别签订《铺位出租使用合同书》，在合同中双方明确约定了张少卿与李春杰、郑淑萍之间的出租、承租关系，张少卿抗辩其与李春杰、郑淑萍之间是承包关系，缺乏依据，原审法院认定双方之间的转租关系正确，本院予以确认。张少卿与钟灵友之间的《租赁合同》明确约定张少卿不得将案涉商铺转租和部分转租，而张少卿违反上述《租赁合同》约定将案涉商铺转租他人获取利益，构成违约，钟灵友有权依照合同约定，解除合同，没收保证金。关于钟灵友是否知道或者应否知道张少卿转租事实的问题，2014年3月21日钟灵友以张少卿转租案涉商铺为由向张少卿发出《解除﹤租赁合同﹥的函》，2014年3月27日张少卿向钟灵友回复《关于租赁期间的函》，张少卿在该函中仍称其从未转租案涉商铺。在张少卿始终不承认其转租且李春杰、郑淑萍在其承租期间以张少卿登记注册的营业执照进行经营的情形下，钟灵友缺乏知晓张少卿将案涉商铺转租他人的客观条件。张少卿并未提供证据证明钟灵友在向其发出《解除﹤租赁合同﹥的函》的六个月以前已经知道或者应当知道张少卿转租案涉商铺的事实。原审法院判决钟灵友返还张少卿保证金12000元，依据不足。张少卿请求钟灵友返还租赁保证金12000元，缺乏依据，本院不予支持。
综上，钟灵友上诉理由成立，本院予以支持。原审法院判决钟灵友向张少卿退还保证金，处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，本院判决如下：
一、维持广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第428号民事判决第三项；
二、撤销广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第428号民事判决第一、二项；
三、驳回张少卿的全部诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费1900元，由被上诉人张少卿支付，一审反诉案件受理费1188元，由上诉人钟灵友负担；二审案件受理费100元，由被上诉人张少卿支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年六月十日
书 记 员 杨仁义