广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7945号
上诉人（原审原告）：徐村，男，1965年3月20日出生，汉族，住广东省电白县。
委托诉讼代理人：林小平，广东民道律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘惠文，广东民道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周少华，男，1940年3月4日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷超群，男，1983年1月15日出生，汉族，住广东省廉江市。
原审第三人：佛山市南海区旭富房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区，注册号。
经营者：李旭强。
原审第三人：广东鹏志拍卖有限公司，住所地广东省广州市番禺区，统一社会信用代码。
法定代表人：王耀武。
委托诉讼代理人：何伟峰，男，该公司员工。
原审第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。
负责人：黄挺，该行行长。
委托诉讼代理人：潘淑仪，女，该行员工。
委托诉讼代理人：曾少荷，女，该行员工。
原审第三人：张纪凤，女，1965年3月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律
师。
原审第三人：张纪艳，女，1972年9月3日出生，汉族，
住黑龙江省鸡东县。
上诉人徐村因与被上诉人周少华、雷超群、原审第三人佛山市南海区旭富房地产中介服务部（以下简称旭富中介）、广东鹏志拍卖有限公司（以下简称鹏志公司）、广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步支行）、张纪凤、张纪艳确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐村上诉请求：1.撤销一审判决，改判周少华、雷超群及旭富中介签订的《房屋买卖合约》无效；2.本案一、二审诉讼费用由周少华、雷超群承担。事实与理由：（一）徐村依法竞得涉案房屋，并且一直占有使用及收益。虽然涉案房屋由于土地出让金问题不能办理产权转移，但是通过与周少华签订《协议书》、周少华将房地产权证原件交付给徐村收执，并出具《委托书》委托徐村全权处理涉案房屋的相关事宜。因此，徐村是涉案房屋合法的处分权人，周少华再次转让涉案房屋的行为属于无权处分行为。（二）周少华与雷超群签订《房屋买卖合约》存在恶意串通。首先，周少华明知涉案房屋已经通过拍卖转让给徐村，因此，其再次将涉案房屋转让给雷超群明显是恶意。其次，雷超群并非善意第三人。雷超群在一审庭审时陈述，其购买涉案房屋是由周少华的儿子周锦华全程负责。雷超群提到在其看涉案房屋时，房屋已经被出租给他人使用。在这种情况下，雷超群没有进一步与租客交谈，了解涉案房屋的状况，可见雷超群在没有尽到谨慎审查义务的情况下，于2015年9月4日以25万元的价格购买涉案房屋，而涉案房屋当时的市场价大约是43万元，以严重低于市场价的价格购买涉案房屋，其明显存在恶意。而且庭审时雷超群陈述其只是支付部分购房款，在此情况下，周少华的委托代理人张纪艳就将涉案房屋过户至雷超群名下，明显不符合常理。再次，周少华在涉案房屋已由徐村拍卖竞得后，于2015年5月27日公证委托张纪艳办理涉案房屋的转让、抵押等相关事宜。在涉案房屋再次转让给雷超群之前，周少华及其儿子周锦华于2013年7月12日与张纪凤签订《抵押借款合同》，将涉案房屋抵押给张纪凤，并且办理抵押登记。从上述事实可见，周少华先是公证委托张纪艳办理涉案房屋的转让、抵押的相关事宜，然后张纪艳代理周少华与雷超群签订《房屋买卖合约》，雷超群将购房款转入张纪凤的银行账户。张纪凤在庭审时陈述其与张纪艳是姐妹关系。因此，基于上述周少华、周锦华、张纪凤、张纪艳之间存在的关系，可以推断他们之间存在恶意串通，明知涉案房屋已经转让给徐村，仍然伪造再次转让涉案房屋并且转移所有权的事实和证据，以损害徐村的合法权益。
周少华辩称，周少华从未委托拍卖机构拍卖涉案房屋，委托拍卖合同上周少华的签名是冒签的。徐村主张以拍卖的方式取得涉案房屋的产权没有事实依据。涉案房屋过户至雷超群名下之前产权人是周少华，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，即便如徐村所述，因雷超群与旭富公司已尽到谨慎审查义务，徐村没有任何证据证明交易双方存在恶意串通的行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
雷超群辩称，对一审判决没有意见。
旭富公司述称，旭富公司受张纪艳、张纪凤委托出售涉案房屋，周少华的儿子带买家到涉案房屋查看，并且到房管部门查册证明涉案房屋在周少华名下。因此，将涉案房屋过户至雷超群名下，符合法律规定。
鹏志公司述称，鹏志公司接受盐步支行的委托，根据盐步支行提供的抵债合同对涉案房屋进行拍卖，委托拍卖行为合法有效。
盐步支行述称，盐步支行与周少华于2004年10月10日签订以物抵债协议，后将涉案房屋委托鹏志公司拍卖，该委托拍卖行为合法有效。
张纪凤述称，（一）涉案房屋原登记在周少华名下，不动产以登记为准，因此周少华有权委托张纪艳对外销售涉案房产。无论是徐村还是盐步支行，对涉案房产仅有债权。（二）雷超群通过中介公司购买涉案房产是善意取得，徐村没有证据证明雷超群与周少华、张纪凤、张纪艳恶意串通，请求二审法院维持一审判决。
张纪艳未作陈述。
徐村向一审法院起诉请求：1.确认周少华、雷超群及旭富中介于2015年9月4日签订的《房屋买卖合约》无效；2.周少华、雷超群承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房产位于佛山市南海区锦华楼305房。
2002年10月21日，南海市盐步农村信用合作社作为原告以谢少萍、周少华为被告向佛山市中级人民法院提起诉讼。2002年12月6日，佛山市中级人民法院作出（2002）佛中法民四初字第64号民事调解书，确认如下事实：2001年8月15日，以谢少萍为借款人、周少华为抵押人与盐步信用合作社属下的盐步分社签订一份合同号为盐农信高抵借字（盐步分社）第050614号的《最高额抵押担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人的需要和贷款人的可能，自2001年8月15日起至2003年8月14日止，向借款人发放最高限额人民币不超过40万元正；周少华自愿提供其座落于南海市某某27号经评估价值为669800元的房产锦华楼305、306房及3、4、5号铺作抵押担保，并于同年8月在南海区房地产管理部门办理了抵押登记；2001年10月12日，以谢少萍为借款人、周少华为抵押人与原告签订了合同号为盐农信抵借字（谢少萍）第506034号《抵押担保借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放用于债务重组贷款人民币385000元，月利率6.33‰，期限自2001年10月16日起至2002年9月21日止，按月结息，到期还本，逾期按日万分之三计收利息；2001年10月16日，谢少萍向原告立下借据确认借到原告人民币385000元；借款期限届满，谢少萍尚未还过本息。该案原、被告达成调解协议：一、被告于2002年12月31日前向原告偿还借款本金385000元及利息（按借款合同约定的利率计至被告还款日止）；二、如果被告于2002年12月31日前不能向原告履行前项约定，原告有权对被告提供的抵押物享有优先受偿权；三、案件受理费8751元，由被告承担。
盐步支行持有一份《以物抵债协议书》原件，显示签订日期为2004年10月10日，债权人为佛山市南海区盐步农村信用合作社（甲方），债务人为南海市盐步华成五金厂（梁少荷、乙方）、谢少萍（丙方），抵押人为周少华（丁方），内容有：根据甲、乙、丁三方签订的（盐抵）抵借96第028号和根据甲、丙、丁三方签订的盐农信抵借字[谢少萍]第506034号《抵押担保借款合同》的规定，由于乙方和丙方均无法偿还拖欠甲方的贷款本息，经甲、乙、丙、丁四方平等协商，达成以下协议：第一条，鉴于乙方和丙方无法偿还拖欠甲方的贷款本息，丁方自愿将其名下的房屋所有权七处（1.房产证号：42××79，建筑面积共338.9平方米，位于盐步三河××东座；2.房产证号：42××80，建筑面积共338.9平方米，位于盐步三河××西座；3.房产证号：Ｃ0××16，建筑面积共49.6平方米，位于盐步三河××楼××号铺；4.房产证号：Ｃ0××09，建筑面积共45.73平方米，位于盐步三河××楼××号铺；5.房产证号：Ｃ0××14，建筑面积共49.06平方米，位于盐步三河××楼××号铺；6.房产证号：Ｃ0××11，建筑面积共86.98平方米，位于盐步三河××楼××房；7.房产证号：Ｃ0××72，建筑面积共118.08平方米，位于盐步三河××楼××房）及相应的土地使用权，转让给甲方，用于抵偿乙方及丙方所拖欠甲方的贷款本息；……第三条，甲方自本协议书生效之日起即取得抵债物的处方权，并停止计算乙方及丙方拖欠甲方的相应的贷款利息；第四条，甲方在处置该抵押物并需要丁方办理过户手续时，丁方应予以协助办理；等等。
鹏志拍卖公司、盐步支行均持有一份《委托拍卖合同》原件，显示签订日期为2005年11月8日，委托人签名为周少华，拍卖人盖章为鹏志拍卖公司，委托拍卖物品：南海盐步镇三河东路芳苑西27号锦华楼3、4、5号三间商铺、锦华楼305、306二套商品房、南海区芳苑西2号东座、西座二幢房地产，整体拍卖保留价75万元，拍卖成交的，拍卖人应在7个工作日内收齐拍卖款项，并在收到全部款项之日起7个工作日内将拍卖成交款以转账方式支付给债权人盐步农村信用合作社，拍卖成交，并得到盐步农村信用合作社确认后，委托人必须无条件协助买受人办理相关房地产过户手续，拍卖及过户所需税、费均由买受人支付；等等。
2005年11月9日，鹏志拍卖公司（甲方）与佛山市南海盐步农村信用合作社（乙方）签订《委托协议书》，约定乙方委托甲方拍卖周少华[身份证：H031866（5）]分别位于南海区芳苑西27号锦华楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305房、306房二套商品房及芳苑西2号东、西座两幢三层半房地产，并根据乙方与周少华就委托拍卖标的达成的抵债协议，双方达成以下协议：一、以上委托拍卖标的物整体拍卖，保留底价为人民币75万元正；二、拍卖成交后，办理该相关房地产过户所需一切税项及费用（含买卖双方的）全部由买受人支付，委托人不承担任何费用；三、如标的成功拍卖，买卖双方的佣金由买受人支付，即乙方全额收取拍卖款；……五、买受人交齐所有款项后，由乙方与买受人直接办理财产移交手续，并协助买受人办理相关房地产过户手续；等等。
2005年11月25日，鹏志拍卖公司在报纸上刊登拍卖公告。2005年12月2日，鹏志拍卖公司向佛山市南海区工商行政管理局进行拍卖活动前备案。2005年12月5日，鹏志拍卖公司与徐村签订《拍卖成交确认书》及附件，确认徐村于2005年12月5日在鹏志拍卖公司举办的拍卖会上，通过公开竞价成交如下拍卖物品：南海区27号锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306二套商品房及芳苑西2号东座、西座二幢三层半房地产（面积详见原产权证），成交价75万元；拍卖标的物需办理证照变更、产权过户手续的，鹏志拍卖公司提供有关所需证明资料，由买受人于2006年1月30日前自行办理完毕，逾期未办理的责任由买受人自负。2005年12月7日，鹏志拍卖公司向佛山市南海区工商行政管理局进行拍卖活动后备案。
徐村、盐步支行均持有一份《委托书》原件，显示签订时间为2006年，委托人签名为周少华，见证人盖章为鹏志拍卖公司、佛山市南海区盐步农村信用合作社，内容有：本人已将权属自己的位于佛山市南海区芳苑西27号锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306二套商品房委托拍卖转让给徐村，该房产已全部属徐村所有，但因暂未能办理过户手续，现全权委托徐村处理该房产的相关事宜，如在办理过户前被国家征用或拆迁，其补偿费全部归徐村所有，并由徐村直接收取补偿的一切费用。
徐村、盐步支行均持有一份《协议书》原件，显示签订时间为2006年，甲方签名为徐村、乙方盖章为鹏志拍卖公司、丙方签名为周少华、丁方盖章为佛山市南海区盐步农村信用合作社，内容有：乙方受丙方（房产原业主）、丁方（房产债权人）的委托，于2005年12月5日在佛山市南海区南海购书中心七楼公开拍卖违约南海区芳苑西27号锦华楼一楼3、4、5号三间商铺和锦华楼305、306二套商品房及芳苑西2号东座、西座二幢房屋，上述标的由甲方竞得，成交价为75万元，后甲方已付足款项，乙方已将成交价款按约定汇给丁方；其中锦华楼一楼3、4、5号三间商铺及305、306二套商品房由于其所使用土地尚未出让的原因而暂未能办理过户手续，甲、乙、丙、丁四方经协商一致，达成如下协议：1.由丙方出具证明，证明上述标的已通过委托拍卖转让给甲方，其中锦华楼三间商铺及二套商品房因暂时无法办理过户手续，但其所有权、处分权、使用权、收益权等权益归甲方所有，并把上述房屋房产证的原件交给甲方，若国家征用、拆迁，其补偿费全部归甲方所有，由丙方委托甲方全权收取；2.当可以办理过户手续时，乙、丙、丁三方皆应积极给予配合；3.若甲方的上述权益不能受到保障，甲方即可向人民法院起诉，要求判令上述房产属甲方所有并向丙方追讨赔偿损失，乙、丁方应协助甲方追取；等等。
2013年7月12日，张纪凤（出借人）与周少华、案外人周锦华（借款人）及案外人梁少荷（担保人）签订《抵押借款合同》，约定借款人向出借人借款300万元用于流动资金周转，借款期限自2013年7月17日起至2015年12月16日止，周少华自愿将其名下位于佛山市南海区27号锦华楼305及505号房、佛山市南海区27号锦华楼4号及5号铺作为本次借款的抵押，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他应付费用，梁少荷自愿为借款人的上述借款承担连带担保责任；等等。
2015年2月4日，周少华在报纸上刊登《遗失声明》，声明遗失涉案房产的房屋权属证书，权属人：周少华，证号：0240911，建筑面积86.98平方米。
2015年4月29日，房管部门核发涉案房产权利证书，证号为0200553811，权利人为周少华，已办理一般抵押登记，抵押权人为张纪凤。
2015年5月27日，周少华办理了公证委托，委托第三人张纪艳为其代理人，一、办理涉案房产等四套房产的抵押登记手续、签署并领取相关证件资料；二、办理上述房产抵押登记相关的其他一切相关手续；三、办理注销上述房产抵押登记手续，领取房地产权证及国有土地使用证；办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再办理如下事宜：一、确定买主、商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同；二、代为接受房地产登记机关询问，到房产登记机关开具相关房屋证明、调取相关档案，以及办理上述房屋的过户手续；三、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续；四、代收协助买主将上述房产的售房款转账至中国工商银行商友卡（户名：张纪凤、账户：62×××62），以及缴纳相关税费；五、办理上述房屋水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续；六、在上述房产尚未出售的情况下，代为出租上述房产，包括确定承租方、商议并决定租赁价格、签署上述房产的租赁合同、收取租金、办理与出租上述房产有关的其他所有事宜。
2015年9月4日，张纪艳代表周少华（卖方）与雷超群（买方）在旭富中介的居间下签订《房屋买卖合约》，约定周少华将涉案房产作价25万元出售给雷超群，定金3万元在签署本合约时支付，首期楼款11万元在地税部门出具成功受理本次交易地税审核回执当天支付，余款11万元在房管部门出具成功受理本次交易房产证完税过户回执当天支付；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；卖方确保该物业无债权债务及产权归属争议问题；房屋定金、楼款应打入指定账号：中国工商银行珠海凤凰支行商友卡（户名：张纪凤、账户：62×××62）；双方约定于2015年9月14日到地税部门申请报税及买方交付首期楼款给卖方，2015年10月26日到房管部门办理房产证及土地证过户有回执当天，买方付清尾期楼款。
2015年9月30日，涉案房产权利人变更登记为雷超群。雷超群支付了定金3万元及首期楼款11万元。
另查明，徐村缴纳了涉案房产2015年5月水费10.93元、7月水费18.94元、8月水费14.09元、10月水费12.8元。
佛山市南海区农村信用合作联社盐步信用社于2012年1月5日经核准更名为“广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行”。
2016年6月14日，徐村提起本案诉讼。诉讼中，徐村、周少华确认芳苑西2号东座、西座二幢三层半房地产已过户至徐村名下；雷超群、旭富中介共同陈述，中介及雷超群有到房管局查册，发现涉案房产的业主是周少华，张纪凤、张纪艳出示了周少华的公证委托书，中介及雷超群查看了三、四次涉案房产，查看时均有租客居住；徐村陈述其经常到涉案房产查看，与租客有联系，询问租赁的居住情况，但租客从未告知徐村有人看房。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案的争议焦点是：张纪艳代表周少华与雷超群、旭富中介于2015年9月4日签订的《房屋买卖合约》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，徐村主张《房屋买卖合约》系周少华、雷超群恶意串通签订，故无效。对此，一审法院具体分析如下：不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力，他人依据登记公示而确定物权的归属，推定登记的权属人在法律上为真正的权利人。即使如徐村所述，涉案房产于2005年12月由徐村拍卖竞得，但涉案房产仍登记在周少华名下，并未过户至徐村名下，雷超群及旭富中介通过查册获知涉案房产登记的权利人为周少华，雷超群及旭富中介已尽到谨慎审查的义务，现没有证据反映雷超群知悉涉案房产已由徐村拍卖竞得而与周少华、张纪艳串通签订合同，徐村主张周少华、雷超群恶意串通签订《房屋买卖合约》缺乏事实依据，一审法院不予采信。至于《委托书》《协议书》是否为周少华本人签订及效力，不影响本案认定处理，周少华申请对上述签名进行笔迹鉴定没有必要，一审法院不予准许。张纪艳代表周少华与雷超群及旭富中介签订的《房屋买卖合约》为签约当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。张纪艳经一审法院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认张纪艳代表周少华与雷超群、旭富中介于2015年9月4日签订的《房屋买卖合约》有效；二、驳回徐村的诉讼请求。一审案件受理费100元，由徐村负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案房屋位于广东省佛山市南海区27号锦华楼305房。雷超群、张纪凤在一审中陈述之所以未支付剩余房款，是因为雷超群尚未收楼。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。针对徐村的上诉意见，本案二审的争议焦点为：周少华与雷超群、旭富中介于2015年9月4日签订的《房屋买卖合约》效力问题。
本案中，徐村以周少华与雷超群恶意串通，损害徐村的利益为由，上诉主张周少华与雷超群、旭富中介于2015年9月4日签订的《房屋买卖合约》无效。经审查，首先，最初与雷超群签订涉案《房屋买卖合约》的是张纪艳而非周少华，后雷超群经查册确认涉案房屋所有权人为周少华，遂雷超群要求张纪艳出示其是否有权出售涉案房屋的凭证，张纪艳也向雷超群出示了周少华委托张纪艳出售涉案房屋的公证委托书，之后雷超群才继续履行涉案合同，故合同的签订过程符合常理。其次，涉案房屋不动产登记信息未显示徐村登记为该房屋的抵押权人等；雷超群与各方多次到涉案房屋查看，未发现涉案房屋曾被拍卖的事实，亦未从租户处得知与租户签订租赁合同的是徐村而并非周少华。故本案证据不能证明雷超群应当知道涉案房屋买卖与徐村存在利害关系。最后，对于雷超群未支付购房尾款11万元，雷超群、张纪凤均陈述是因为涉案房屋尚未交付，该解释符合情理。综上，本案证据未能证明雷超群在签订涉案合同时与周少华有恶意串通的意思表示，徐村诉请涉案合同无效，理据不足，本院不予支持。
综上所述，徐村的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐村负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年三月二十九日
书记员 许佩珊