安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第03739号
原告：袁慧翠，女，1987年10月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。
委托代理人：郑飞，安徽中特律师事务所律师。
被告：刘华芳，女，1978年6月11日出生，汉族，住安徽省肥东县，无业。
被告：王坤（系刘华芳丈夫），男，1973年6月13日出生，汉族，住安徽省肥东县。
被告：合肥永辉房地产销售代理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：魏明周，董事长。
委托代理人：张永奎，该公司员工，特别授权。
委托代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。
原告袁慧翠诉被告刘华芳、王坤、合肥永辉房地产销售代理有限责任公司（以下“简称永辉房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由审判员孙睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁慧翠及其委托代理人曹振东、被告刘华芳、被告永辉房地产的委托代理人张永奎、张方到庭参加了诉讼。被告王坤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁慧翠诉称：其通过永辉房地产与刘华芳于2014年7月21日签订了存量房买卖合同，刘华芳将自己名下位于合肥市瑶海区长江东大街688号华润紫云府＊幢＊＊室房屋作价118万元卖给袁慧翠，袁慧翠当天支付刘华芳1万元定金。根据合同约定，袁慧翠应于2014年8月1日支付刘华芳635200元作为首付款，同时约定当天到合肥市房产管理局办理过户登记手续。袁慧翠于2014年8月1日支付刘华芳635200元后，与刘华芳到合肥市房地产管理局办理过户登记手续，结果发现该房屋因债务纠纷被合肥市肥东县人民法院查封，导致无法办理过户手续。2014年8月6日，袁慧翠与刘华芳在永辉房地产签订了补充协议，约定五个工作日内刘华芳解决该房屋过户问题，否则袁慧翠有权解除合同，但刘华芳在期限内既没能解决该房屋查封，也没有返还袁慧翠购房款。经查，刘华芳与王坤是夫妻关系，为维护合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、解除袁慧翠与刘华芳于2014年7月21日签订的存量房买卖合同，刘华芳与王坤连带返还袁慧翠购房款645200元；2、刘华芳与王坤自2014年8月1日起每天连带支付袁慧翠违约金320元，按照合同第九条第一二款约定，以转让房价款118万元为基数，自2014年8月1日起，按照日万分之五的标准计算至付清时止；3、永辉房地产对王坤、刘华芳第一二项义务负连带清偿责任。
被告刘华芳辩称：不同意解除双方于2014年7月21日签订的房屋买卖合同，愿意与袁慧翠继续履行该合同，其现在正与肥东县法院协调解决房屋被查封的事情，会尽快解决。
被告永辉房地产辩称：1、袁慧翠诉请永辉房地产承担连带担保责任无事实与法律依据；2、合同的解除以及违约责任的承担应该由合同相对方承担，永辉公司并非房屋买卖合同的相对人，不应当承担连带担保责任；3、永辉房产愿意协调处理买卖双方继续履行合同的相关事项。请求法院驳回袁慧翠对永辉房产的诉请。
被告王坤未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。
经审理查明：刘华芳与王坤系夫妻关系。通过永辉房地产提供中介服务，2014年7月21日，袁慧翠与刘华芳签订《存量房买卖合同》一份，约定将刘华芳名下的位于合肥市瑶海区长江东大街688号＊幢＊＊室房屋（面积127.34平米）出售给袁慧翠，转让价款为118万元整，购房定金自行交接，交易税费由袁慧翠承担；同时约定袁慧翠用房款替刘华芳还银行贷款，袁慧翠于2014年8月10日前将118万元存入托管账户，并在3日内办理存量房转移手续；刘华芳逾期交房超过十日的，应按日向袁慧翠支付房价款万分之五的违约金，袁慧翠解除合同的，刘华芳应自收到袁慧翠解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款；如果刘华芳愿意继续履行合同，经袁慧翠同意，合同继续履行等。同日，袁慧翠向刘华芳支付购房定金1万元，刘华芳出具了收条。2014年8月1日，袁慧翠向刘华芳账户转款635200元，用于归还了案涉房屋尚欠的银行按揭贷款，并向永辉房地产支付中介费用及用于办理房屋过户费用共计88000元。后双方在办理案涉房屋过户手续时，因该房屋被肥东县人民法院查封，致无法过户。三方遂于2014年8月6日签订《补充协议》一份，约定因三方于2014年8月5日在办理案涉房屋过户手续时，被房产部门告知该房产已被肥东县人民法院查封，无法过户，刘华芳遂承诺在五个工作日内协调好房产查封问题，永辉房地产有责任督促刘华芳积极处理相关事宜，如房屋解封，应即时履行合同将案涉房屋产权过户给袁慧翠，袁慧翠同时支付刘华芳剩余房款；如在五个工作日内产权查封问题仍然未解决，袁慧翠有权解除《存量房买卖合同》，并要求刘华芳退还已付房款，否则袁慧翠依法向人民法院起诉，追究刘华芳、永辉房地产合同违约及连带责任。
2014年8月25日，刘华芳（甲方）、袁慧翠（乙方）、永辉房地产（丙方）又签订《退款协议》一份，约定：甲乙双方委托永辉房地产办理华润紫云府＊幢＊＊室买卖手续，因甲方未如实告知产权情况，丙方未尽核实义务，该房屋被查封，无法交易，现合同解除，甲乙双方办理退税手续，现达成如下协议，1、丙方退还乙方已收中介服务费；2、丙方借款给甲方偿还乙方已交税收；3、甲乙双方配合丙方办理退税手续，甲方拿到地税局退款后立即偿还丙方；4、丙方代收乙方费用（除契税地税局退至袁慧名下）已全额退还。此后，永辉房地产向袁慧翠退还了中介服务费及代收办理房屋过户费用。因刘华芳一直未按约退还袁慧翠已支付的房款，袁慧翠遂于2014年8月14日诉讼来院，提出诉称之请求。
另查：因案外人贺玉梅与王坤、刘华芳民间借贷纠纷，肥东县人民法院根据贺玉梅的申请，作出（2014）肥东民一初字第01596号民事裁定书，于2014年4月30日依法查封了案涉房屋。
以上事实有存量房买卖合同、补充协议、房地产权证复印件、收款凭据、光大银行个人回单、起诉状、民事裁定书、传票、房地产经纪合同、收据、解除合同通知短信、退款协议及到庭当事人当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为：刘华芳与袁慧翠签订《存量房买卖合同》，将其名下的房屋转让给袁慧翠，双方形成房屋买卖合同的关系，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。袁慧翠已按照约定向刘华芳支付了房款645200元，但刘华芳因与案外人存在民间借贷纠纷，致使案涉房屋被人民法院查封，无法与袁慧翠办理房屋产权过户手续，其已构成违约，应向袁慧芳承担违约责任。永辉房地产作为居间人，未能对案涉房屋产权登记情况尽到合理审查义务，亦存在过错。三方于2014年8月6日、8月25日签订的《补充协议》及《退款协议》已对合同解除及各方责任作出明确约定，上述内容亦系各方真实意思表示，且不违反法律规定，三方亦应遵守。因刘华芳与袁慧翠在2014年8月25日签订的《退款协议》中已就买卖合同解除达成协议，合同已经实际解除，故袁慧翠要求解除与刘华芳于2014年7月21日签订的《存量房买卖合同》的请求，本院无须再作处理。因双方的买卖合同已经解除，刘华芳依据合同所取得的购房款645200元，应立即向袁慧翠返还，该购房款的取得系基于刘华芳处分与王坤夫妻共同财产得来，还款义务亦发生在刘华芳与王坤婚姻关系存续期间，故应属夫妻共同债务，应由刘华芳与王坤共同偿还。因刘华芳在《补充协议》中承诺签订协议后的五个工作日内，即2014年8月13日前协调好房产查封问题，否则立即向返袁慧翠购房款，故刘华芳应自2014年8月14日起，按照买卖合同中约定的日万分之五的标准，向袁慧翠支付违约金，王坤对此承担连清偿责任。袁慧翠相应诉请，本院予以支持。
关于永辉房地产承担的责任，因其在提供居间服务时未尽到审查义务，存在过错。虽然其公司不是案涉房屋买卖的相对方，但结合其与刘华芳、袁慧翠于2014年8月日达成的《补充协议》来看，双方已经明确约定，若刘华芳未能在2014年8月13日前解决案涉房屋的查封问题，则有权解除买卖合同，要求退还已付房款，并追究刘华芳与永辉房地产的违约及连带责任，故袁慧翠据此约定要求永辉房地产对上述还款义务承担连清偿责任的请求，应当予以支持。永辉房地产以其不是房屋买卖合同相对人不应承担连带还款责任的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告刘华芳、王坤于本判决生效之日起十五日内返还原告袁慧翠购房款645200元，并支付违约金（以645200元为基数，按照日万分之五的标准，自2014年8月14日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告合肥永辉房地产销售代理有限责任公司对上述第一项义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告袁慧翠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10290元，减半收取5145元，保全费3870元，合计人民币9015元，由被告刘华芳、王坤、合肥永辉房地产销售代理有限责任公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 孙 睿
二〇一四年十一月六日
书记员 程艳艳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。