广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第150号
上诉人（原审被告）：廖庆勇，男，1968年4月4日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
委托代理人：王梦祥，广东珠明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海城建公共资源经营有限公司，住所地：珠海市香洲。
法定代表人：张凡，总经理。
委托代理人：成运生，广东友邦方达律师事务所律师。
委托代理人：史雁珊，女，1972年3月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人廖庆勇与被上诉人珠海城建公共资源经营有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，廖庆勇不服珠海市金湾区（2013）珠金法三民初字第481号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年1月1日，城建公司与案外人张布香签订《租赁合同》，城建公司将位于珠海市三灶镇住宅新村东组团交管总站办公楼一栋七层房屋租赁给张布香经营酒店使用，面积为1075平方米，租赁期为2007年7月1日至2012年10月14日，如双方合作愉快，张布香继续租赁，在同等条件下享有优先承租权，每月租金为11，800元，2007年10月起租金按本年应收额的5%递增（12，390元），每月10日前交清租金，同时约定张布香在租赁期内转让和转租必须在合法的前提下并经城建公司同意。
2012年9月6日，城建公司发出《关于终止合同的通知》，表示要恢复案涉房屋的办公功能出租，因廖庆勇目前对房屋的使用功能不符合公司要求，因此合同到期后不再续约，要求廖庆勇到期后将房屋清理后退回城建公司。廖庆勇本人签收代通知。
2009年9月25日，廖庆勇以自己名义向城建公司发出函件，表示案涉房屋已经用作经营酒店，按照酒店格局装修，已难改作其他用途，廖庆勇本人根据6年期限投资90万元装修及购置用品，仅使用两年就终止合同，牵涉到投资的赔偿，故要求城建公司继续履行租赁合同。
同日，廖庆勇再次以自己名义致函城建公司：如贵司终止租赁合同履行，我要求下列项目赔偿：一、酒店装修费；二、酒店物品购置费，以上项目经双方或工程造价评估公司核实约为90万元；三、违约金，以90万元为本金按照银行同期贷款利率从2007年1月1日其计算至签订撤销合同付款之日止；四、返还三个月租金。
廖庆勇主张其与张布香系委托合同关系，系受张布香的委托管理案涉房屋，并非以自己名义从张布香处转租。廖庆勇提交一份《委托书》，廖庆勇主张系案外人张布香出具，意为因张布香本人有事无法管理酒店，委托合伙人廖庆勇管理酒店一切经营事务。廖庆勇未能提供该委托书的原件，城建公司对该委托书不予认可。
城建公司主张案外人张布香租赁房屋后转租给廖庆勇，城建公司同意张布香的转租行为。城建公司主张从一开始就是廖庆勇以自己名义向城建公司交纳租金，自2009年之后与张布香无任何联系，都是与廖庆勇联系，包括收取租金。廖庆勇认可城建公司以银行自动扣划的方式向城建公司交纳租金，时间约从2009年8月开始。廖庆勇提交的借记卡账户历史明细显示，2012年12月10日、2013年1月10日均分别向城建公司转账支付12，390元。
原审法院认为，本案的争议焦点为廖庆勇主体是否适格以及租赁合同是否延续。
一、关于廖庆勇主体适格问题
与城建公司签订《租赁合同》的相对方是案外人张布香，城建公司主张张布香在征得其同意的情况下将房屋转租给廖庆勇，一直由廖庆勇交纳租金；廖庆勇则主张其与张布香系委托合同关系。纵观双方提交的证据及陈述，廖庆勇以自己名义向城建公司提出继续租赁的要求以及索赔项目，而并非以张布香的名义主张，这与其所主张的只是张布香代理人的说法自相矛盾。廖庆勇一直以自己的名义向城建公司交纳租金，城建公司亦认可张布香转租以及接受廖庆勇交纳的租金。廖庆勇提交的借记卡账户历史明细亦显示廖庆勇向城建公司交纳租金。廖庆勇主张其余张布香系委托合同关系，应承担举证责任，但廖庆勇未能提供双方的委托合同予以证明，廖庆勇提交的《委托书》仅为复印件，未能提供原件，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，城建公司亦不予认可，原审法院对廖庆勇主张与张布香系委托合同关系不予采信。原审法院认为城建公司主张同意案外人张布香转租房屋与廖庆勇廖庆勇，证据较为充分，原审法院予以采信，确认城建公司与廖庆勇之间形成事实上的租赁关系。故城建公司向廖庆勇主张权利，符合法律的规定，廖庆勇主体适格。
二、关于合同延续问题
城建公司已经于2009年9月6日发出《关于终止合同的通知》，明确表示合同到期后不再续租。廖庆勇向城建公司致函要求继续租赁，未能得到城建公司肯定的答复。虽然廖庆勇提交的借记卡账户历史明细显示2013年1月10日向城建公司交纳款项12，390元，但廖庆勇的转账行为并不意味着城建公司接受继续租赁的要求，况且之后未有证据证明城建公司继续收取廖庆勇交纳的租金，双方以实际行为延续合同。租赁合同的期限已经届满，城建公司明确表示不再继续租赁。故原审法院认为双方的租赁合同已经终止。廖庆勇继续占用房屋，没有法律依据。因此城建公司主张廖庆勇腾退案涉房屋，原审法院予以支持。廖庆勇占用房屋，侵犯了城建公司的合法权益，给城建公司造成租金损失，理应予以赔偿。因城建公司与廖庆勇之间形成的租赁合同到2012年10月14日到期，之后也未续签合同，故城建公司有权向廖庆勇主张占用费至实际交还房屋为止。城建公司请求自2013年1月1日至交回房屋期间的占用费，原审法院予以支持。至于占用费的标准，城建公司主张按参照合同约定的租金标准，属合理范围，原审法院予以准许。廖庆勇占用房屋，未交纳占用费，给城建公司造成利息损失，城建公司主张从2013年1月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算违约金（实际为逾期付款利息），符合法律的规定，亦合情合理，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条的规定，作出如下判决：一、廖庆勇于判决生效之日起十日内撤离位于珠海市三灶镇住宅新村东组团交管总站办公楼一栋七层面积为1075平方米的房屋，并将前述房屋交回给城建公司；二、廖庆勇于判决生效之日起十日内向城建公司支付房屋占用费（从2013年1月1日起，以每月12，390元的标准，计算到交还房屋之日止）；三、廖庆勇于判决生效之日起十日内向城建公司支付房屋占用费的利息（利息计算方法：从2013年1月1日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算至判决确定的债务履行期限届满之日止）。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1212元，由廖庆勇负担。
上诉人廖庆勇不能原审判决，向本院提起上诉，请求：二审法院依法裁定撤销原判，发回重审。其事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误：1.廖庆勇不是房屋租赁关系的主体，只是张布香委托的管理人。判决以廖庆勇代为交纳租金的事实，而认为廖庆勇为承租人，以致于让廖庆勇承担实际承租关系人的责任。此认定更干扰了廖庆勇与张布香之间的民事法律关系，廖庆勇对张布香所签订合同的租赁物进行了实际投资，对此与张布香之间有投资约定。现在判决廖庆勇为承租人，以致于造成廖庆勇有关权益的丢失。2.城建公司与张布香所签订的租赁合同到期后，廖庆勇作为张布香的管理人与城建公司就续租一事积极协商，期间城建公司主动扣除租金的行为应视为城建公司与张布香之间租赁关系存在续租的事实。廖庆勇主动扣划租金的行为并非如判决所述是廖庆勇主动交纳，对此银行交易记录足以证明。
综上，一审法院对本案法律关系的主体及续租的事实的认定与事实不符，为维护廖庆勇的合法权益不被非法剥夺，望二审法院依法改判，驳回城建公司的起诉。
被上诉人城建公司答辩称：1、廖庆勇说不是租赁合同关系，我方认为不合事实，我方一审提交的证据和一审判决中有记载，充分证明廖庆勇与城建公司是租赁合同关系。2、廖庆勇所称合同到期是续租，我方不予认可，一审庭审调查中已经证明不是续租关系。一审查明事实清楚，故我方要求驳回廖庆勇的上诉。
双方对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
关于廖庆勇是否涉案租赁合同承租人的问题。本院认为，在涉案租赁合同的履行过程中，城建公司作为出租人是通过银行扣款的方式从廖庆勇的帐户扣划租金，对此，廖庆勇也表示认可。而且在城建公司通知涉案酒店承租人租赁合同到期后将恢复为办公功能出租的情况下，廖庆勇是以承租人名义向城建公司回函。从这些事实可知，廖庆勇是实际履行涉案租赁合同的当事人。至于廖庆勇所称的自己系代张布香履行涉案租赁合同，但廖庆勇仅仅提供一份委托书的复印件，而不能该复印件的原件，故廖庆勇提供的供证据不能证明其主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，由廖庆勇承担举证不能的责任，本院对廖庆勇这一主张不予支持。在廖庆勇不能证明自己是代为履行合同，而从查明的事实又可以看出廖庆勇实际履行了涉案租赁合同的情况下，本院确定廖庆勇为涉案房屋租赁合同关系的当事人。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
关于廖庆勇提出的双方已经就续租事宜达成一致的观点。本院认为，虽然城建公司在租赁合同到期前表示将不再续租，但在租赁合同到期后，廖庆勇继续占用涉案房屋，而城建公司也分别在2012年12月10日和2013年1月10日仍从廖庆勇帐户中收取了人民币12390元，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方之间原租赁合同关系继续有效，但租赁期限为不定期。城建公司主张自己收取的是占用费而非租金与事实不符，本院不予支持。
对于廖庆勇是否应当腾退涉案房屋的问题。本院认为，在本案中，廖庆勇与城建公司形成不定期租赁合同关系，而依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故廖庆勇和城建公司均可随时解除合同。现城建公司提出要求廖庆勇腾退房屋有法律依据，本院予以支持。
对于原审法院认定的房屋占用费标准及利息问题，因双方均未上诉，本院予以维持。
综上，虽然原审法院认定事实有误，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2424元，由廖庆勇负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年五月十九日
书 记 员 许婷婷