湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终160号
上诉人（原审原告）：湖南品艺装饰工程有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道48号金桂名城1号楼1单元060110号。
法定代表人：李雅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭喜清，湖南绥之律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区建鑫国际社区商业3栋5楼。
法定代表人：周福华，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：周福华。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郑炳辉，湖南君子莲律师事务所律师。
上诉人湖南品艺装饰工程有限公司（以下简称品艺装饰公司）因与上诉人湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司（以下简称艺甲名妆公司）、上诉人周福华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初1680号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
品艺装饰公司上诉请求：维持原判第一、二、三项，撤销原判第四项并依法改判。事实和理由：原判第四项适用法律错误，品艺装饰公司要求艺甲名妆公司、周福华支付解除合同违约金
59400元，并按月租金7‰／天计算逾期支付租金的违约金直至付清全部租金时止的请求应予支持。1、双方在合同中对违约金的计算已有约定，依据约定，逾期支付租金的违约金计算至2016年7月23日止，金额为29660.4元，解除合同的违约金为59400元，两项合计金额为89060.4元；2、艺甲名妆公司、周福华恶意长期拖欠租金，是引起纠纷的直接原因，应承担本案的全部责任。双方约定的违约金标准并不存在法律规定的过高情形，艺甲名妆公司、周福华从未主张过约定标准过高，一审判决认定违约金约定过高，只按30%支付违约金适用法律错误。
艺甲名妆公司、周福华辩称：1、品艺装饰公司与艺甲名妆公司签订的租赁合同无效；2、假如合同有效，合同期限也只到2016年5月18日止，租金已全部付清；3、假如合同有效，艺甲名妆公司也没有违约，因为房屋漏水，品艺装饰公司未进行维修，艺甲名妆公司有权拒绝支付租金；4、艺甲名妆公司、周福华在一审已主张解除合同的违约金和逾期付款的违约金均过高，应当减少。
艺甲名妆公司、周福华上诉请求：1、撤销原判，依法驳回品艺装饰公司的诉讼请求或者发回重审；2、本案诉讼费由品艺装饰公司负担。事实和理由：一、品艺装饰公司与艺甲名妆公司签订的《写字楼租赁合同》属无效合同。租赁房屋系品艺装饰公司从建鑫（湖南）商业有限公司承租后，再转租给艺甲名妆公司的，在品艺装饰公司与建鑫（湖南）商业有限公司签订的租赁协议中，有不得转租的约定，建鑫（湖南）商业有限公司未同意品艺装饰公司转租房屋，品艺装饰公司出租房屋的行为属于欺诈，使艺甲名妆公司在违背真实意思的情况下所为的行为无效。租赁合同还约定，合同经出租方、承租方签字盖章后生效，但合同出租方、承租方均未盖章，故合同未生效。品艺装饰公司认为转租合同有效系理解法律错误，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条适用的是出租人请求解除合同的情形，适用对象是出租人，不适用作为次承租人的艺甲名妆公司。同时，该条针对的是租赁合同中没有约定是否可以转租的情形，品艺装饰公司与建鑫（湖南）商业有限公司签订的租赁协议中明确约定不能转租。二、品艺装饰公司提供的李雅与吴洪杰的所谓《写字楼租赁合同》是虚假的，不能作为认定事实的依据。品艺装饰公司一直不能提供产权人同意其转租的依据，艺甲名妆公司在品艺装饰公司的工商登记档案中调取了品艺装饰公司与建鑫（湖南）商业有限公司签订的不能转租的《建鑫国际社区写字楼租赁经营协议》提交给法院，品艺装饰公司得知后才伪造了这份李雅与吴洪杰的《写字楼租赁合同》，该合同的证明力低于上述在工商局调取的经营协议，且承租人是李雅，不是品艺装饰公司。三、假设品艺装饰公司与艺甲名妆公司的合同有效，艺甲名妆公司也没有违约，品艺装饰公司无权要求支付逾期付款的违约金。租赁房屋漏水，品艺装饰公司一直没有维修，艺甲名妆公司有权拒绝支付租金，且品艺装饰公司不依据其承诺出具收据。四、艺甲名妆公司尚有4万元保证金在品艺装饰公司。五、艺甲名妆公司已于2016年10月4日搬离，房屋已腾退给品艺装饰公司。六、周福华不应承担连带责任。艺甲名妆公司的资产没有流入周福华名下，公司资产与周福华的资产没有混同，周福华只是代艺甲名妆付款，是一种代付的法律关系。七、一审判决严重违反法定程序，应当发回重审。一审过程中，艺甲名妆公司在举证期限内提出反诉，一审应当合并审理，但一审法院既未合并审理，又未分别审理，更没有告知是否另行起诉，故应发回重审。
品艺装饰公司辩称：一、品艺装饰公司与艺甲名妆公司签订的合同有效，品艺装饰公司在工商局的备案登记不真实，因为当时原始房东的房产证还未办下来，才根据工商局的要求与开发商建鑫公司签订了租赁合同，该合同并非真实合同，真实的房东是吴洪杰，后来转给了汪金伟，二任房东均书面同意了品艺装饰公司可以转租房屋。二、合同上虽然没有加盖公章，但签字双方均是公司的法定代表人，且合同已实际履行，因此该租赁合同已生效。三、品艺装饰公司多次向艺甲名妆公司、周福华催要租金，艺甲名妆公司迟迟不交纳租金，已构成根本违约，品艺装饰公司发出的解除合同通知有效。艺甲名妆公司与周福华称房屋漏水没有提供证据证实，即使有漏水现象，也没有证据证明影响到其正常经营，且完全可以自行修复，然后要求抵扣租金。四、品艺装饰公司并非不愿意出具收据，是因为艺甲名妆公司与周福华陆续给付少量的租金，对于其给付租金的数额予以认可，对4万元保证金亦予以认可。五、艺甲名妆公司实际交付房屋是2016年11月14日，有双方的交接单为证。六、周福华应当承担连带责任，艺甲名妆公司是周福华设立的个人投资企业，艺甲名妆公司虽为法人单位，但其资产并未独立于股东，其支付给品艺装饰公司的款项都是通过周福华的个人账号支付。七、一审程序没有违法。
品艺装饰公司向一审法院起诉请求：1、品艺装饰公司依约通知艺甲名妆公司解除合同有效；2、艺甲名妆公司、周福华支付品艺装饰公司所欠租金28580元（计算至2016年7月22日）；3、艺甲名妆公司、周福华交还房屋，双倍支付自2016年7月23日至实际交还房屋之日止的租金；4、艺甲名妆公司、周福华支付判决生效之日止的违约金［计算至2016年7月22日止为
89060.4元，按月租金7‰/天从2015年12月21日起计算至2016年4月9日止为15246元（18000元×7‰×121天），从2016年4月10日起计算至2016年7月22日止为14414.4元
（19800元×7‰×104天），违约导致合同解除的违约金59400元（19800元×3个月）］。诉讼过程中，品艺装饰公司变更第二项诉讼请求为艺甲名妆公司、周福华支付品艺装饰公司所欠租金23580元（计算至2016年7月22日）。
一审法院认定事实：品艺装饰公司、艺甲名妆公司于2015年4月10日签订《写字楼租赁合同》，约定品艺装饰公司将其承租的写字楼湘潭市一期建鑫国际社区商业3栋5楼的一部分转租给艺甲名妆公司，租期三年，租金第一年每月18000元，以后每年递增10%，租金第一次按季交付，以后每半年一付，提前一月预付。艺甲名妆公司未按合同约定按时交纳场地租金，逾期超过45日，品艺装饰公司有权解除合同。品艺装饰公司、艺甲名妆公司可以按合同列明的地址以邮件或图文传真方式发出书面信息通知对方。2011年5月16日，品艺装饰公司法定代表人李雅与房东吴洪杰签订的为期五年的《写字楼租赁合同》中吴洪杰同意转租房屋，该房屋由汪金伟受让后，对转租事宜了解后未提出异议。2016年1月14日，品艺装饰公司对艺甲名妆公司发出催款通知函，要求艺甲名妆公司支付2016年1月10日至2016年7月9日的房屋租金，2016年6月28日品艺装饰公司向艺甲名妆公司发出合同解除通知。至2016年6月3日艺甲名妆公司补交了租金93400元。
另查明，艺甲名妆公司为一个自然人设立的一人有限责任公司，周福华为该公司股东。
一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。品艺装饰公司与艺甲名妆公司签订的租赁合同系双方真实意思的表示，有双方法定代表人签字确认，合法有效，应受法律保护。品艺装饰公司与艺甲名妆公司应当按照合同约定履行各自义务。在品艺装饰公司依约交付租赁房屋后，艺甲名妆公司推脱拒不向品艺装饰公司支付租金，是引起双方纠纷的直接原因，艺甲名妆公司应当承担本案的全部责任。根据双方合同的约定，艺甲名妆公司逾期45日未交纳租金，品艺装饰公司有权解除合同，品艺装饰公司按合同约定地址向艺甲名妆公司发出合同解除通知，艺甲名妆公司未提出异议，自该解除通知到达艺甲名妆公司时，双方之间的租赁合同已经解除。艺甲名妆公司拖欠品艺装饰公司至2016年7月22日的租金28580元，品艺装饰公司庭审中诉请核减5000元，仍欠23580元。艺甲名妆公司辩称2016年9月28日已经搬离租赁房屋，其提交的证据并不能证实其搬离所租赁房屋，并已移交房屋给品艺装饰公司，其辩称意见不予采纳。品艺装饰公司要求艺甲名妆公司双倍支付2016年7月23日起至交房之日止的房屋租金，合同无约定，不予支持。品艺装饰公司主张违约金89060.4元，即按合同约定包括逾期支付租金违约金和违约导致合同解除的违约金，其中逾期支付租金的违约金为按月租金7‰/天从2015年12月21日起计算至2016年4月9日止为15246元（18000元×7‰×121天），从2016年4月10日起计算至2016年7月22日止为14414.4元（19800元×7‰×104天），其中合同约定违约导致合同解除的违约金为解除合同之日起3个月的租金即59400元（19800元×3个月），违约金合计89060.4元，已过分高于造成的损失，违约金应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定以不超过损失的30%为宜。艺甲名妆公司作为一人有限责任公司，所付租金均由法定代表人周福华个人支付，构成财产混同情形下的法人人格否定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于自己的财产，应对公司债务承担连带责任。
综上所述，品艺装饰公司请求确认其依约解除合同合法有效的诉讼请求，予以支持。品艺装饰公司请求判令艺甲名妆公司、周福华支付至2016年7月22日的欠付租金23580元的诉讼请求，予以支持。品艺装饰公司请求判令艺甲名妆公司交还房屋的诉讼请求，予以支持。品艺装饰公司请求判令艺甲名妆公司、周福华支付2016年7月23日起至实际交还房屋之日止的租金的诉讼请求，予以支持。品艺装饰公司请求判令艺甲名妆公司、周福华支付违约金的诉讼请求，在不超过其损失的30%范围内予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决：一、湖南品艺装饰工程有限公司与湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司解除租赁合同合法有效；二、湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南品艺装饰工程有限公司房屋租金23580元（计算至2016年7月22日，2016年7月23日后房屋租金按租赁合同约定的租金支付至湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司实际交房之日止）；三、湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司于本判决生效之日起三日内将所租赁房屋交还湖南品艺装饰工程有限公司；四、湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司于本判决生效之日起三日内一次性赔偿湖南品艺装饰工程有限公司违约金26718.12元（89060.4元×30%）；五、周福华对上述判决第二、三、四项承担连带责任；六、驳回湖南品艺装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，减半收取1325元，由湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司、周福华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。品艺装饰公司提交了如下证据：一、汪金伟的身份证复印件和三份房产证的复印件，拟证明原始房东是汪金伟，汪金伟同意品艺装饰公司转租房屋。二、写字楼租赁合同、函，证明品艺装饰公司在一审中要求的预期支付租金违约金以及违约导致合同解除的违约金并不过高，甚至还低于其损失。三、房屋交接单。证明房屋于2016年11月14日办理交接，租金应计算至该日。艺甲名妆公司、周福华质证认为，证据一没有原件，对其真实性、关联性有异议，现在的房东是汪金伟，并不能证明品艺装饰公司和艺甲名妆公司签订合同时房东就是汪金伟，更不能证明品艺装饰公司与建鑫公司签订合同时房东是汪金伟。证据二没有原件，真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到品艺装饰公司的证明目的。证据三艺甲名妆公司在2016年10月7号就已经搬离了承租的房屋，并且通知了品艺装饰公司，品艺装饰公司直到2016年11月14号才来交接钥匙，中间的这段时间不能计算租金。本院认证认为，证据一虽系复印件，但艺甲名妆公司、周福华不能提供相反的证据予以推翻，对其真实性予以采信。证据二不能达到品艺装饰公司的证明目的，不予采信。证据三有双方法定代表人签字确认，对其真实性予以采信。
艺甲名妆公司、周福华提交了如下证据：一、光碟1张，拟证明租赁房屋漏水，品艺装饰公司一直没有维修。视频是2016年10月9号拍的，房屋已经搬空。二、手机短信打印输出件一份，拟证明艺甲名妆公司已通知品艺装饰公司来收房。三、报警证明，拟证明2016年9月28日品艺装饰公司将房屋门焊死，实际就是将房屋收回。四、艺甲名妆公司会计报表，证明艺甲名妆公司的财产与周福华的财产没有混同。五、民事反诉状和邮寄回执单，拟证明艺甲名妆公司一审提出了反诉，一审法院没有进行受理。品艺装饰公司质证认为，对证据一的三性均有异议，漏水房屋是不是艺甲名妆公司租赁的房屋，漏水的原因及责任均无法证明，另即便房屋漏水也不是构成拒付租金的法定理由。第二段视频不能证明艺甲名妆公司已交付钥匙给品艺装饰公司，也没有通知品艺装饰公司，不能达到其证明目的。证据二的三性均有异议，不能证明艺甲名妆公司已经将房屋腾空，也不能证明品艺装饰公司拒绝收房。对证据三的关联性有异议，只能证明艺甲名妆公司拖欠房租，不能证明已经收房，其纠纷发生的根本原因也是艺甲名妆公司拖欠租金。证据四的三性均有异议，系艺甲名妆公司单方出具。对证据五不清楚。本院认证认为，证据一、二不能达到其证明目的，不予采信。证据三仅能证明双方发生纠纷时，品艺装饰公司将房屋门锁焊住，但不能证明已交付房屋给品艺装饰公司。对证据四的真实性予以采信。证据五不能证明艺甲名妆公司、周福华向审理本案的审判人员提出了反诉请求，不能达到其证明目的。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：
一、本案所涉《写字楼租赁合同》是否有效。品艺装饰公司与艺甲名妆公司于2015年4月10日签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同中所涉及的房屋已由吴洪杰于2009年向建鑫公司认购，建鑫公司将房屋出售给吴洪杰后，已不是房屋的所有权人，无权将房屋出租给品艺装饰公司。吴洪杰才是该租赁房屋的所有权人和出租人，在吴洪杰与品艺装饰公司的法定代表人李雅于2011年5月16日签订的租赁合同中明确约定同意品艺装饰公司对所租门面转租。该房屋由汪金伟受让后，汪金伟对品艺装饰公司转租的行为亦予以了书面认可，故品艺装饰公司将该房屋转租给艺甲名妆公司的行为未违背法律规定，该《写字楼租赁合同》合法有效。合同上虽未加盖双方公司的公章，但均有双方法定代表人的签名，双方也已按合同约定的内容履行了主要义务，品艺装饰公司已按合同约定交付租赁房屋，艺甲名妆公司也支付了租金，因此合同成立并生效。
二、关于租金和违约金的认定。对于艺甲名妆公司欠品艺装饰公司至2016年7月22日的租金23580元，双方均无异议，本院予以确认。原判认定2016年7月23日后的租金按合同约定支付至实际交房之日止，艺甲名妆公司、周福华上诉提出2016年9月28日品艺装饰公司将房屋门焊死，实际就是将房屋收回，与其在上诉状中提出的已于2016年10月4日腾退房屋存在矛盾，虽然双方发生纠纷时，品艺装饰公司存在将房屋门锁焊住的行为，但并不能说明艺甲名妆公司、周福华已交付房屋给品艺装饰公司，至于是否于2016年10月4日腾退房屋亦没有提供充分的证据证实，对该上诉理由不予采纳。艺甲名妆公司上诉还提出房屋漏水，没有提供充分的证据证实，其拒付租金的理由不成立。本案中，艺甲名妆公司未按合同约定按时支付租金，存在过错，是引发本案纠纷的直接原因，应承担相应的违约责任。合同中虽约定违约金包括逾期支付租金违约金和违约导致合同解除的违约金，但该数额已过分高于造成的损失，一审酌情按违约金数额的30%予以认定并无不当，本院予以确认。艺甲名妆公司提出其有4万元保证金在品艺装饰公司，品艺装饰公司亦认可，该款项可以在其应向品艺装饰公司支付的相关款项中予以冲抵。
三、周福华在本案中是否应当承担连带责任。艺甲名妆公司虽系一人有限责任公司，周福华为该公司股东，但没有充分的证据证实该公司财产与周福华的个人财产存在混同，周福华向品艺装饰公司支付租金的行为系代为支付，属于其自愿承担债务的行为，不能单凭该行为即认定其个人财产与公司财产存在混同，故原判认定其对艺甲名妆公司的债务承担连带责任的依据不足，本院予以纠正。
四、一审是否存在程序违法。艺甲名妆公司、周福华上诉提出其向一审法院提出了反诉，一审庭审笔录及案卷中均没有相关情况的记载，其提出向一审法院邮寄了反诉状，但不能证明向审理本案的审判人员提出了反诉请求，故其认为一审程序违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，品艺装饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；艺甲名妆公司、周福华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初1680号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初1680号民事判决第五、六项；
三、驳回上诉人湖南品艺装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2650元减半收取1325元，由上诉人湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司负担；二审案件受理费2650元，由上诉人湖南品艺装饰工程有限公司负担1325元，上诉人湘潭艺甲名妆咨询服务有限公司负担1325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一七年四月二十日
代理书记员 陈 石
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的。根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。