广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初14157号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙平村，统一社会信用代码91442000669832669E。
负责人：钟锦绣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李桂梅，系该公司员工。
委托诉讼代理人：杨燕婷，系该公司员工。
被告：唐志翔，男，1975年12月3日出生，汉族，原住湖南省东安县，现住广东省中山市。
被告：刘小芳，女，1982年4月19日出生，汉族，住江西省，
原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）与被告唐志翔、刘小芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业沙溪分公司委托诉讼代理人杨燕婷、被告唐志翔到庭参加诉讼。被告刘小芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告雅居乐物业沙溪分公司向本院提出诉讼请求：1.被告唐志翔、刘小芳按每月287元的标准向原告支付自2016年10月起至审判之月止拖欠的物业服务费，暂计至2017年3月为1722元；2.被告唐志翔、刘小芳向原告支付自2016年10月拖欠之日起至审判之日止产生的滞纳金，暂计至2017年3月产生的滞纳金为129元（以各月拖欠的物业服务费金额为基数，分别自该月的应付款时间起至实际支付之日止，每日按1‰计）。上述第1、2项请求金额共计为1851元。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.物业服务费的起算时间从2016年11月1日起至2017年11月30日止，金额每月287元，共3731元（2.5元/平方米×114.88平方米×13个月）；2.滞纳金以当月拖欠物业服务费的1‰计算，从2016年12月11日起至2017年11月30日止。事实与理由：被告唐志翔、刘小芳为中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期228栋1604（H2-1幢1604）房（以下简称世纪新城3期228栋1604房）业主，原告雅居乐物业沙溪分公司受托为该小区提供物业管理服务，原告与被告于2011年12月8日签订《前期物业管理服务协议》就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，协议第三（3）条约定被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.5元的标准向原告交付物业服务费，而其建筑面积为114.88平方米。据此被告每月应向原告支付物业服务费287元；协议第三（2）条约定被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业服务费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。从2016年10月1日到2017年3月31日期间，被告拖欠原告物业服务费及滞纳金1851元尚未支付。上述欠费经原告多次催交，被告拒不支付，为维护自身合法权益，原告遂提出诉讼，请求法院依法判决。
原告雅居乐物业沙溪分公司对其主张的诉讼请求及事实在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房销售登记备案表；2.业主签收表；3.《前期物业管理服务协议》；4.律师函及律师函邮寄回执；5.广东省经营服务性收费许可证；6.资质证书。
被告唐志翔辩称，确认从2016年11月起至今欠付原告雅居乐物业沙溪分公司物业服务费，确认金额为3731元，但事出有因：1.从2016年9月至2017年11月被告居住的楼上及楼下均发出噪音影响休息，2016年8-9月份甚至在被告的主卧靠空调上方传出一男性声音能说出被告信用卡密码，严重影响被告睡眠，导致被告身体出现无力，精神不振，期间被告多次致电雅居乐物业公司客服、涉讼物业保安、110报警等，至今没有解决；2.2016年9月被告家中被盗，损失价值5万元物品，且衣物、鞋被人损坏，主卧床垫被人滴了血迹，被告向沙溪镇溪角派出所报过警（因沙溪镇溪角派出所被撤并该案件交由沙溪镇隆都派出所处理）。期间被告的取款凭条被人扔在客厅阳台上，原告工作人员（杨克）上门来看过，拍了照片，该工作人员建议报警处理；3.今年6月份家中换灯泡关了家里总闸开关，听见楼下的住户说也没有了供电，为此致电雅居乐物业公司、沙溪供电公司客服（电话95××8）反映家中供电使用电量不正常是否有被盗电行为，至今没有得到解决；4.上述侵害本人合法权益的行为至今未能得到妥善解决并且严重影响到本人居住生活、人身安全并已导致本人出售物业。
被告唐志翔对其辩解在举证期限内提交证据如下：1.被告家中被盗报警回执;2.噪音扰民报警投诉及被告与原告工作人员通讯记录。
经审理查明，雅居乐物业沙溪分公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营,游泳场，房地产中介服务等。唐志翔、刘小芳是世纪新城3期228栋1604房（H2-1幢1604房）的业主，该房产建筑面积为114.88平方米。
2011年12月8日，雅居乐物业沙溪分公司（甲方）与唐志翔、刘小芳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向位于世纪新城3期228栋1604房的乙方提供以下服务：房屋的主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间、通道等共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行和管理；环境卫生保洁、绿化管养的服务与管理，为业主及使用人提供约定的有偿服务；小区的秩序维护及车辆停放的管理；房屋装饰装修管理；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；物业服务费的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；别墅按建筑面积每月每平方米2.8元；商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，饮食商铺按建筑面积每月每平方米4元；已售车位服务费每月40元/个；乙方不按规定时间及标准交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金；甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；逾期未改正而引致乙方有损失的，乙方有权追究甲方的责任。该服务协议还约定了其他事项，甲方雅居乐物业沙溪分公司盖章，乙方唐志翔、刘小芳签名确认。后雅居乐物业沙溪分公司认为唐志翔未依约支付物业服务费，经催收无果，遂于2017年7月28日向本院提起诉讼，主张其前述实体权利。
另查明，雅居乐物业沙溪分公司曾通过EMS邮寄一封《律师函》（催交物业管理费通知书）给唐志翔，告知内容如下：1.根据雅居乐物业沙溪分公司提供的资料，截至2017年1月，唐志翔尚欠雅居乐物业沙溪分公司物业服务费861元，逾期滞纳金26元未付，二项合计887元。该欠费经雅居乐物业沙溪分公司多次催告，唐志翔拒不支付，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任；2.唐志翔务必于2017年1月27日前付清拖欠的物业服务费，并按约定及有关规定支付逾期缴费违约金。否则，雅居乐物业沙溪分公司将依法提起诉讼追讨欠费及追究唐志翔的违约责任，由此而增加的费用及引起的法律后果均由唐志翔自行承担。
被告唐志翔提供的一份报警回执（回执号：2017081611）显示：“唐志翔先生：你于2017年08月16日11时到我单位报案，兹所报情况我单位已如实登记受理。如需处理，我单位会主动与您取得联系，您所报情况如有新的补充或查询案件处理的进展情况，请与我单位联系。”单位名称（盖章）：中山市公安局沙溪分局隆都派出所，二〇一七年八月二十六日。
又查明，世纪新城3期228栋1604房的物业服务费为287元/月（114.88平方米×2.5元/平方米），从2016年11月起，唐志翔、刘小芳未向雅居乐物业沙溪分公司支付物业服务费。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，雅居乐物业沙溪分公司与唐志翔、刘小芳签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议全面履行各自的义务。结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：雅居乐物业沙溪分公司提供的物业服务是否存在重大瑕疵构成根本违约问题。
根据雅居乐物业沙溪分公司与唐志翔、刘小芳签订的《前期物业管理服务协议》约定，雅居乐物业沙溪分公司应为涉讼小区的物业提供清洁、安保等维护管理服务。唐志翔抗辩其物业在雅居乐物业沙溪分公司提供服务期间有财物被盗且受到噪音影响，报警后民警上门处理，但是目前没有结果。本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大的瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。针对上述情况，唐志翔未能提供充分有效证据予以证实雅居乐物业沙溪分公司未尽到物业管理服务义务，其提供的物业服务不存在较大的瑕疵。因此，雅居乐物业沙溪分公司对涉讼物业提供的物业服务行为不存在重大瑕疵构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，雅居乐物业沙溪分公司受托为唐志翔和刘小芳所在的小区提供物业服务，唐志翔、刘小芳作为涉讼小区业主，其已实际享受了物业企业提供的物业服务，按时交纳物业服务费也是业主的合同义务。因此，唐志翔和刘小芳应予支付雅居乐物业沙溪分公司2016年11月1日起至2017年11月30日止（共13个月）的物业服务费，每月按287元（114.88平方米×2.5元/平方米）计付，合计3731元（287元/月×13个月）。本案中的滞纳金实质为违约金，合同约定标准明显过高，应依法调整为以拖欠的物业服务费为基数，从欠费的次月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率分别计算至物业服务费清偿之日止。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告唐志翔、刘小芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司支付从2016年11月1日起至2017年11月30日止的物业服务费3731元及相应的违约金（违约金的计算方法：以前述期间的每月物业服务费287元为本金，从欠费的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分别计付至清偿之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，（原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司已预交），由被告唐志翔、刘小芳负担（被告唐志翔、刘小芳于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 吴浩明
审判员 赵 波
审判员 熊 伟
二〇一七年十一月二十三日
书记员 王 丽
陈奇