福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0681民初1039号
原告：王红桂，女，汉族，住南靖县。
原告：王金钢，男，汉族，住厦门市思明区。
共同委托代理人：王世明，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告：漳州招商房地产有限公司，住所地漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托代理人：谢艺真，福建典格律师事务所律师。
原告王红桂、王金钢与被告漳州招商房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人王世明和被告的委托代理人谢艺真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红桂、王金钢向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》附件六第14条关于“除因出卖人办理初始登记迟延而导致买受人迟延办理房地产权证的，出卖人对买受人迟延办理房地产证不负任何责任”无效；2.被告立即将前述合同约定的符合交付条件的房屋交付原告，并向原告支付自2016年1月1日起至实际交付日止、按购房款总额日万分之八计算的违约金（共逾期402日，暂计至2017年2月6日约为244280元）；3.《商品房买卖合同》第十四条第2项约定的违约金过低，调整为“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.04%向买受人支付违约金”；4.被告立即协助原告办理前述合同约定的房屋产权证，并向原告支付自2016年4月1日起至原告取得房屋产权证之日止按购房款总额日万分之四计算的违约金（共逾期311日，暂计至2017年2月6日约为94491元）；5.被告赔偿因房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符造成原告损失暂计5万元（具体按第三方鉴定机构评估为准）；6.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年12月29日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买招商卡达凯斯高层T2幢107室房屋，总价759578元等内容。合同签订后，被告于2015年12月6日通知原告验房，原告检查后发现房屋现状、阳台外侧及面积等与合同约定的结构不符，且存在严重问题，被告也未出示相关证据文件原件等材料。原告告知被告上述情况并在《招商地产房屋交接验收签认表》上注明上述问题，要求被告整改、修复，同时明确表示拒绝收房，被告也同意并表示尽快上会并加急处理。经原告多次催促，被告才于2016年12月10日告知原告可以进行验收。原告当天检查时发现被告并未解决前述问题，仍存在阳台沉降、开裂，地面有多处裂缝等严重质量问题，原告明确拒绝收房，要求被告尽快整改，被告也同意。经多次催促，被告仍未将前述问题解决。
被告漳州招商房地产有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由有：1.合同条款系双方自愿签订，合同附件六第12条和第14条系合法合理条款，原告无效主张于法无据；2.被告已依约通知原告于2015年12月6日至9日收房，原告也于2015年12月6日到收房现场。原告提出房屋存在一些瑕疵问题而拒绝办理收房手续。根据规定，原告所提问题不属于严重质量问题，不属于原告拒绝交房的理由，而是质量瑕疵整个责任问题，故入伙通知书中的入伙期限届满之日（2015年12月9日）即视为讼争商品房的交付时间，被告不存在逾期交房；3.原告混淆“质量瑕疵整修责任”与“逾期交房责任”，其要求按“逾期交房”违约条款追究“质量瑕疵整修”的损失，严重扩大被告的责任；4.假设被告在瑕疵整修方面存在一定的过失，给原告造成实际损失，被告也仅应承担合理的实际损失，而不是按逾期交房违约金来计赔；5.原告拒绝交房，也拒绝支付面积补差结算款等费用，不具备入伙即交房条件和资格，被告无需承担逾期交房违约责任；6.合同第14条第2项约定的逾期办证违约金计算方式合法合理，原告主张调整于法无据；7.因原告拒绝办理收房手续、拒付面积补差结算款、拒签公证委托办理产权证手续等，导致被告无法开具缴清全部购房款（包括面积补差款）的发票，无法开具完税证明，不具备办理产权证条件，原因在于原告；8.讼争商品房所在项目已依法竣工验收，绝大多数的购房人也已收房入住，原告所提的一些瑕疵问题也均已提到解决，原告以自己理解主张结构形式、空间尺寸有问题而要求鉴定和赔偿，理由不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据和事实真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：
1.2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》及附件一份；
2.2014年1月15日《招商地产收款收据》一份，证明被告向原告收取代办产权证、土地证、代缴契税等合计18782.87元；
3.《商品房买卖合同网上登记备案证明书》一份，证明讼争商品房于2013年3月13日完成网上登记备案手续；
4.《福建省建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《漳州开发区建设工程竣工规划条件核实意见书》、《白蚁防治工程竣工验收报告书》、《漳州市房屋面积测绘报告》各一份，证明讼争商品房所在项目竣工验收情况。
5.初始登记公告一份（网上下载），证明讼争商品房所在楼层初始登记公告时间为2016年5月12日。
当事人对下列证据有异议，本院予以分析、认证如下：
1.原告提供的照片四张，证明讼争商品房围墙、消防门及内部格局与规划图不符。被告质证认为，系原告单方制作，图片所附文字显示系2015、2016、2017年拍摄，并非房屋现状，亦无被告现场人员确认，真实性不予认可；讼争商品房所在项目已依法竣工验收，不能证明原告主张。
2.双方提供的2015年12月6日、2016年6月19日、2016年12月10日《招商地产房屋交接验收签认表》各一份，原告以此证明被告于2015年12月6日通知原告验房，原告三次现场检查发现房屋现状、阳台外侧及面积等与合同约定不符，且存在严重问题后，明确要求被告整改、修复并拒绝收房；被告以此证明原告所反映的问题属于质量瑕疵整修责任，原告以此拒绝收房的理由不能成立，应视为房屋已于2015年12月9日交付；原告以此拒绝办理产权证等所需相关手续，导致讼争商品房产权无法办理，造成的产权证办理延后的责任应由原告承担。
3.被告提供的《入伙通知函》、《入伙须知》、《实测产权面积（补差结算）函》及EMS邮寄详情单，证明被告已履行通知房产交付义务，讼争商品房应视为已交付。原告质证认为，真实性没有异议，但没有原告的签名，不能证明已送达原告。
4.被告提供的《福建省新建商品房住宅质量保证书》和《福建省新建商品房住宅使用说明书》各一份，证明被告交付的房屋符合约定。原告质证认为，没有原告签名，也没有送达，不能证明讼争商品房质量符合法律规定或者合同约定。
5.漳州招商局物业服务有限公司出具的《情况说明》一份，证明原告在集中入伙期限内拒绝办理收房手续，讼争商品房及《福建省新建商品房住宅质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》已移交物业公司代管，讼争商品房所在楼层共196套，入住率88.77%，符合入住条件。原告质证认为，该证据系被告关联企业出具的，不能证明讼争商品房符合交房条件，也不能证明被告履行符合法律规定的交房流程。
6.分户验收记录表及分户验收质量记录（A.0.1-A.0.5）共五份，证明讼争商品房的分户验收情况。原告质证认为，超过举证期限，讼争商品房房号存在涂改痕迹，内容与事实不符；未公示也未作为住宅质量保证书的附件交付给原告。
本院认为，证据1图片系原告单方拍摄，是否存在质量、设计问题以及房屋空间、尺寸是否与商品房买卖合同所附的平面设计图不符，应由专业鉴定机构进行评定，原告未在指定期限内申请鉴定，仅以其拍摄的图片不足以证明其主张；证据2房屋交接验收签认表，双方对其真实性均无异议，予以确认，可以证明被告在合同约定期限内通知原告接收讼争商品房，因被告对讼争商品房质量提出异议并拒绝接收房屋等事实；证据3《入伙通知函》、《入伙须知》、《实测产权面积（补差结算）函》及EMS邮寄详情单，原告否认收到上述邮寄材料，但从邮寄详情单“收件人”信息看，详情单载明的收件人姓名、电话与商品房买卖合同中的买受人信息以及前述房屋交接验收签认表中的业主信息均一致，原告也在通知的交房期限内到场验收房屋，证据之间可以相互印证，可以证明被告已履行通知交房义务；证据4《福建省新建商品房住宅质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》和证据5漳州招商局物业服务有限公司出具的《情况说明》，可以证明讼争商品房质量保证书和使用说明书已移交漳州招商局物业服务有限公司保管的事实；证据6分户验收记录表及质量记录，经核实，与漳州招商局经济技术开发区档案馆出具的分户验收记录表及质量记录内容相符，对其真实性予以确认，可以认定讼争商品房经分户验收并验收合格的事实。
经庭审举证、质证并认证，本院对本案主要事实作如下认定：
2012年12月29日，原告王红桂、王金钢（买受人）与被告漳州招商房地产有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35068208001003806），该合同备案于招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心。合同第三条、第四条约定：买受人向出卖人购买的商品房为漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯二期高层T2幢107号，建筑面积共117.57平方米；计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6460.64元，总金额759578元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。合同第六条约定：买受人于合同签订当日支付首期款229578元，其余房款53万元在合同签订之日起30日内办理按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户。第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照有关规定将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化等按规划设计要求建设完成。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按附件六合同补充协议相关约定处理。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。第十五条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件六合同补充协议第10条约定：买受人未按合同第六条约定的时间按时付清相应款项的，出卖人除了要求买受人承担补充协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。第12条约定：买受人与出卖人一致同意，出卖人及本合同项下的房屋在同时满足本合同第八条之规定条件时，除了有关市政工程以政府实施为准外，即达到交付标准。除以上原因外，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人“入伙通知书”中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起2日内以书面方式向出卖人提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵。出卖人在收到买受人提出的质量瑕疵异议后，按《住宅质量保证书》约定的时间进行处理。第13条约定：出卖人逾期交房的违约责任是：逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付该商品房购房款总额万分之四的违约金。第14条约定：依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证；如果买受人选择银行按揭贷款的方式支付房款的，办理房地产证的方式由买受人与按揭银行自行协商。出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任。
2014年12月12日，讼争商品房通过分户验收。2015年7月8日，上述房地产项目经竣工验收合格；同年11月25日，通过项目规划竣工验收。同年11月27日，经福建省华航测绘有限公司实地勘测，原告所购买的讼争商品房建筑面积为118.17平方米，比合同约定的面积多出0.6平方米,误差率为0.51%。2015年12月1日，被告向原告寄送“入伙通知函”及“实测产权面积（补差结算）函”，通知原告在2015年12月6日至9日到被告处办理入伙手续和支付面积补差款2558元。2015年12月6日，原告在验收房屋时在“房屋交接确认表”提出：1.围栏面对客厅部分为实墙，过高遮住光线，影响客厅采光，建议改为铁艺围栏；2.小区围墙的边界与合同不符，要求改为与107阳台外侧对接；3.主卧门宽只有74CM，无法正常胜利通过，要求整改；4.房间大面积空鼓，计82处；5.空调孔洞未完全打通；6.各处下水道阻塞，无法正常通水；7.大门有严重撞损，必须更换；8.花园景观墙1处少铁艺等8条验收意见。被告在该“房屋交接确认表”备注：1-2条尽快上会；3-7条请工程部加急。原告及被告经办人在“房屋交接确认表”上签名。该确认表载明：该房屋已经过业主/业主委托人检验，除验收意见栏存在的问题外，其他均表示满意和认可，同意正式接收。原告在签名时划掉“同意正式接收”，未领取房屋钥匙，拒绝收房。2016年6月19日，被告通知原告已整修完毕，要求原告验收。原告在“房屋交接确认表”确认主卧门问题已解决、空鼓问题等待确认，并提出：1.围栏面对客厅部分改为铁艺；2.小区围墙边界与合同不符问题，建议通过扩大花园面积解决；3.空调孔洞未通；4.下水道石块阻塞，其他问题待确认；5.新问题：花园处有巨大蚁窝、要杀除；阳台支撑部分开裂等五条意见。2016年12月10日，被告再次通知原告验收，原告在“房屋交接确认表”提出：1.花园边界与合同不符；2.小区围墙与阳台相连，影响采光，应改为黑色铁艺；3.阳台一角下方沉降开裂；4.新问题：入户门处、室内地面有裂纹等四条意见。原告至今尚未与被告办理讼争商品房的交接手续。
另查明，讼争商品房所在的招商卡达凯斯二期高层T2幢，共196套，于2015年12月6日至9日办理集中入伙手续，未在该期间完成入伙手续的房产，其住宅使用说明书和住宅质量保证书于2015年12月10日移交漳州招商局物业服务有限公司代管。讼争商品房于2016年5月12日进行初始登记公告。原告尚未缴纳讼争商品房的面积补差款2558元。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1.被告通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件；2.被告是否存在逾期交房行为；3.被告是否存在逾期办证行为；4.原告主张讼争商品房结构形式、空间尺寸与合同约定不符造成原告损失能否成立问题。
1.被告通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件。本院认为，讼争商品房在2014年12月12日通过分户验收，所在项目在2015年7月8日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理、规划等单位竣工验收合格和消防验收合格，符合合同第八条约定的交付条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，原告在验收房屋时提出小区围墙影响采光、房间多处空鼓、地面开裂等问题，并未达到严重影响居住使用的程度，属于质量瑕疵问题，原告可以通过其他的途径解决和获得救济，但不能成为拒绝收房的理由。综上，被告通知交房时讼争商品房已达交付条件。
2.被告是否存在逾期交房行为。商品房买卖合同第十五条的约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件六合同补充协议第十二条约定：买受人与出卖人一致同意，出卖人及本合同项下的房屋在同时满足本合同第八条之规定条件时，除了有关市政工程以政府实施为准外，即达到交付标准，除以上原因外，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人“入伙通知书”中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起2日内以书面方式向出卖人提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵，出卖人在收到买受人提出的质量瑕疵异议后，按《住宅质量保证书》约定的时间进行处理。根据前述司法解释和合同约定，原告以交付验收中发现的质量问题为由拒绝收房，并由此主张逾期交房的违约责任，理由不成立，被告在“入伙通知书”中的入伙期限届满之日（2015年12月9日）即为讼争商品房的交付时间，被告不存在逾期交房的行为。因原告未在通知的入伙期限内办理讼争商品房的交接手续，讼争商品房钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书均已移交物业公司代管，现原告要求接收讼争商品房，待原告缴清讼争商品房面积补差结算款等费用后，被告应协助原告办理相关交接手续。
3.被告是否存在逾期办证行为。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条文明确规定了由购买人办理房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。故本案附件六《合同补充协议》第十四条约定“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”，该约定符合前述条例规定，不存在法律规定的无效情形，原告无效主张不能成立。根据前述补充协议约定，被告仅就迟延办理初始登记导致原告迟延办理房地产证承担责任。本案讼争商品房初始登记公告时间为2016年5月12日，根据合同约定，自实际交房之日起第91日（2016年3月9日）至完成初始登记手续（2016年5月12日），被告逾期天数为64天，应承担逾期办证违约金为4861元（计算方法：759578×0.0001×64）。原告至今尚未缴纳讼争商品房面积补差款，根据合同和补充协议约定，其承担的是逾期付款违约责任以及交房时间相应推迟，被告应在原告办理房地产证的过程中继续提供必要的协助。
4.原告主张讼争商品房结构形式、空间尺寸与合同约定不符造成原告损失能否成立问题。原告主张房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符给原告造成的损失，单凭其提供的照片无法认定房屋结构形式、空间尺寸是否与合同约定不符，该问题需由专业机构进行鉴定，原告未在指定期限内申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，其该主张因证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十四条、第十六条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王红桂、王金钢支付逾期办证违约金4861元。
二、驳回原告王红桂、王金钢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11396元，减半收取5698元，由原告王红桂、王金钢负担5600元，被告漳州招商房地产有限公司负担98元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 黄金叶
二〇一七年六月八日
书记员 高少全
【执行提示】
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。