江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第0382号
原告：南通通城物业管理有限公司，住所地：南通市人民西路499号。
法定代表人：孙德阳，总经理。
委托代理人：赵美娟，该公司员工，特别授权。
委托代理人：戴燕，江苏通衡律师事务所律师，特别授权。
被告：潘建贵。
委托代理人：王国华，如皋市长江法律服务所法律工作者，特别授权。
原告南通通城物业管理有限公司（以下简称通城公司）与被告潘建贵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法先由审判员宗卫明独任审判，后转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通城公司的特别授权委托代理人赵美娟、戴燕，被告潘建贵及其特别授权委托代理人王国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月1日，原告与如皋市宝源房地产开发有限公司签订了一份“前期物业服务合同”，合同约定：如皋市宝源房地产开发有限公司选聘原告对如皋市豪天花苑提供前期物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅每月每平方米0.60元；高层住宅每月每平方米1元；商业物业每月每平方米1.5元。被告所有的豪天花苑23＃-10、23＃-11、23＃-12、23＃-13、23＃-14店面房的2011年11月1日至2013年12月31日物业服务费用未交，2011年11月1日至2013年12月31日的物业服务费本应在该年度的第一个月交纳，经原告多次催要，但至今未交。现请求判令：1、被告立即给付原告2011年11月1日至2013年12月31日物业服务费200815.29元，并支付逾期违约金10040.76元，合计210856.05元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、被告是2010年6月购买如皋市宝源房地产开发有限公司的相应房屋，该公司2010年8月已将房屋交付被告，交付后被告进行了装修，并且在该物业上开设了如皋市长江镇好买购超市，超市是2011年1月8日开业。一直以来被告一直是自理物业，自行管理所购买的房屋及附属设施。有关涉及外来服务的问题，例如保安、卫生保洁、物业安全监控均是自己的，卫生保洁是委托如皋市皋港物业公司，原告一直以来没有为被告进行物业服务。二、原告与如皋市宝源房地产开发有限公司签订的前期物业合同是2011年8月以后，合同成立时被告已经取得了本案的物业，原告也未告知被告其与宝源公司的前期物业相关内容，并且原告与宝源公司的前期物业合同不符合法律规定，该前期物业合同对被告不具有约束力。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年6月10日，如皋宝源房地产开发有限公司作为出卖人与潘建贵作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定将出卖人开发的豪天花苑23＃-10、23＃-11、23＃-12、23＃-13、23＃-14店面房出售给买受人，用途均为营业用房，23＃-10建筑层数为地上2层，建筑面积5396.51平方米。23＃-11建筑层数为地上3层，建筑面积为168.78平方米。23＃-12、23＃-13、23＃-14建筑层数为地上3层，建筑面积均为182.46平方米。…附件四：合同补充协议，约定：买受人同意由出卖人指定（委托）的物业管理公司进行管理并阅读出卖人与物业管理企业的前期物业管理合同无疑。买受人承诺遵守物业管理公司的各项管理制度配合物业管理企业的各项管理工作，按时交纳物业管理费。潘建贵在业主签字栏内签名。宝源房地产公司于2010年8月将房屋交付被告，被告于2011年1月在该房屋内开设了如皋市长江镇好买购超市。
2011年8月1日，如皋市宝源房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对豪天花苑提供前期物业管理服务。第一章物业基本情况，物业名称：如皋市豪天花苑，物业类型：商住，座落位置：如皋港纬三路与经二路交汇处，建筑面积：120000平方米。第二章服务内容与质量，第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。服务费用：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每月每平方米0.60元；高层住宅每月每平方米1元；商业物业每月每平方米1.5元。业主应于办理入住之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度的第一个月履行交纳义务。乙方的管理服务达不到标准应按5%向甲方、业主支付违约金。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按5%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2011年8月1日起至2014年7月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。原告陈述，合同约定的时间是2011年8月1日至2014年7月31日，但原告向被告主张的物业服务费用是从2011年11月1日开始的。
2011年2月18日，如皋好买购超市作为委托方（甲方），如皋市皋港物业管理有限公司作为受委托方（乙方），签订《卫生保洁服务委托书》一份，甲方委托乙方包干其部分卫生保洁工作，清运固定地点集中堆放的生活垃圾，费用定额500元／月，费用总额6000元。委托期自2011年3月1日起至2012年2月28日止。2012年2月27日，双方再次签订合同，约定委托期自2012年3月1日起至2012年12月31日止，费用定额500元／月，合计伍仟元整。2013年1月1日，双方又签订合同一份，期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，服务费定额500元／月，合计陆仟元整。2014年1月1日，双方签订第四份合同，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，服务费定额为500元／月，每半年结算一次。被告同时提交了收款发票三张，分别是2012年2月18日收6000元，2013年1月16日收5000元，2014年1月15日收6000元。如皋市皋港物业公司于2014年3月3日出具证明：好买购超市自2011年1月开业以来，垃圾清运、店外秩序维护、清扫均由该公司负责。被告另提交了一份证明，内容为：因排污管堵塞，为好买购疏通排污管共2次，每次收费陆佰元正（是排污管暗井）。经手人：黄允冲、林伯胜、陈建飞，2013年12月31日。原告认为该项目不在物业服务范围内。
如皋市好买购超市系个体工商户，经营者潘建贵，成立日期2010年10月22日。
2011年12月1日，如皋市物价局作出皋价发（2011）157号《关于如皋市豪天花苑前期物业服务收费标准的批复》，高层住宅1元／平方米／月，多层住宅0.6元／平方米／月。
2011年12月29日如皋港区城管执法大队出具《协议选聘前期物业服务企业决定书》，同意如皋宝源房地产开发有限公司采用协议方式选聘豪天花苑小区前期物业服务单位。原告提交了通城公司宣传栏照片，有豪天花苑全体物业服务人员照片公示，物管服务内容、收费标准装修须知、车辆管理、物管提示、管理规约、装修管理规定、环境卫生管理规定、治安消防车辆管理规定、电梯使用管理规定等。
原告提交的由开发商出具的豪天花苑测绘面积记载：潘建贵23＃-10、23＃-11面积分别为4432.83平方米、168.81平方米，23＃-12、23＃-13、23＃-14面积均为182.49平方米。
原告于2014年1月13日诉至本院，要求判如所请。
原告诉讼请求组成如下：每个月每平方米1.5元，被告的房屋面积为5149.11平方米，从2011年11月1日开始计算物业费，共计算26个月，1.5元／平方米×5149.11平方米×26个月=200815.29元，违约金是按照总额百分之五计算。被告认为原告没有为被告提供物业服务，而且原告物业服务合同的取得不合法，收费也不合法，该前期物业合同与被告没有关联，被告有其他物业公司进行服务，被告不同意支付原告的物业费。原告所主张的违约金依法不能成立。另陈述，商铺在小区外，局部三层，三层面积约400平方米，是仓库和住房。
关于服务内容，原告陈述：物业公司是为整个小区服务的，包含被告在内，包括小区的绿化，车辆进出，公共部位的维护、养护管理等，被告所聘请的所谓的物业是对他超市内部的管理所需要的。原告的物业服务也包含为被告服务在内。每天为被告的门前打扫，车辆进出，在小区内卸货。被告装璜的时候烧坏了一部分消控室，被告也不更换，也不配合。被告陈述：原告没有为被告提供服务，我们门前的清扫我们与皋港物业管理公司有服务协议，包括门前秩序的维护，垃圾的清运，均是皋港物业公司进行的。我们的安全监控、巡视、门岗、执勤均是被告自理物业。送货的车辆进出小区属于物流公司正常行为，卸货不在里面，都是在物业外面进行的。按照原告陈述，消控室已经坏了，作为物业管理公司，消控室是为全体业主服务的，物业管理公司应该及时修复，维护业主的安全。原告陈述的主板是针对被告的物业烧坏的，至今都没有更换，更足以证明原告没有为被告提供物业服务。
以上事实有当事人陈述，原告提交的商品房买卖合同5份、前期物业管理合同、如皋市人民政府办公室皋政办发（2010）132号文件、前期物业合同、两张照片、如皋市物价局文件、如皋市港区城管执行大队出具的前期物业选聘决定书、小区测绘面积表，被告提交4份卫生保洁合同、黄允冲等人出具的证明等证据在卷佐证。
本院认为：《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。通常情况下，是先由建设单位与物业服务公司签订前期物业服务合同，业主购买房屋时，再与物业公司签订物业服务合同。本案是建设单位将房屋出售给被告后，再与原告签订的前期物业服务合同，而物业公司与建设单位签订前期物业服务合同后，未与业主签订物业服务合同。因物业公司已提供了前期物业服务，本案仍属前期物业服务范畴。
如皋市人民政府办公室文件皋政办发（2010）132号规定：普通住宅物业服务收费实行政府指导价，别墅、厂房、经营性用房等实行市场调节价。前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费应当经物价局核准。本案系营业用房，根据该规定，应适用市场调节价。开发商与房屋购买人签订商品房买卖合同时，未签订物业服务合同，也没有约定物业服务费标准。开发商与物业公司签订物业服务合同时，约定的服务费标准未征求业主的意见，对于服务费标准，应根据具体情况确定。被告订立商品房买卖合同时，前期物业合同尚未订立，即被告购买房屋时，原告还未进驻该小区。将来由哪家物业公司对小区进行服务更不得而知。在商品房买卖合同补充协议中已约定物业服务事项，但该补充协议未约定物业服务收费标准。而开发商与原告签订协议时，直接约定了营业用房的物业服务费，此前已出售的商品房，开发商及物业公司应将服务内容告知购买人或单独签订物业服务合同，以免产生争议。故对开发商与物业公司所订立的前期物业服务合同中关系营业用房的价格不能直接约束购买人。因物业公司已提供了相关服务，物业所有权人即业主在一定程度上已享受了原告提供的部分相关公共服务的，法院应根据服务范围确定应承担的物业服务费。原告主张商业用房每月1.5元／平方米，本院考虑原告的服务事项和范围，被告已委托其他物业公司完成卫生保洁等事项，事实上也减少了原告的服务内容，故原告的物业服务收费应适当下浮。结合物业所在地理位置，当地的价格水平以及原告事实为整个小区提供物业服务的事实等因素，本案酌情支持0.4元／平方米／月。从2011年11月1日起至2013年12月共26个月计53550元。原告主张违约金依据不足，不予支持。被告辩称，所有物业服务均系自理，原告未提供服务，与事实不符。据此，依照国务院《物业管理条例》第七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《江苏省物业管理条例》第三十一条之规定，判决如下：
一、被告潘建贵于本判决书生效后10日内支付原告南通通城物业管理有限公司2011年11月1日至2013年12月31日的物业服务费用合计53550元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4460元，由原告负担3330元，由被告负担1132元（此款原告已垫付，被告于执行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4460元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。
审 判 长 宗卫明
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年十月十七日
书 记 员 李菲菲