杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧义民初字第846号
原告杭州钱塘物业管理有限公司。
法定代表人丁宪章。
委托代理人张荣根，系公司副总。
委托代理人张鑫。
被告杭州绿逸置业有限公司。
法定代表人阮连忠。
委托代理人俞红光。
原告杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘公司）诉被告杭州绿逸置业有限公司（以下简称绿逸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由代理审判员王强适用简易程序进行审理。期间，本院根据原告申请依法制作财产保全裁定书，并予以执行。本案于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告钱塘公司委托代理人张荣根，被告绿逸公司委托代理人俞红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱塘公司诉称：在2007年3月30日至2010年12月31日止，根据与被告签订的《前期物业管理服务合同》，被告应向原告支付148.83万元物业费。由于被告当时没有现金支付，2010年12月8日，原、被告签订《双方结算依据和承诺》的协议书，明确被告以其开发的凤凰家园一期住宅×幢×单元×室（面积为279.97平方米，价格为8000元／平方米，总价223.832万元）出卖给原告。因房屋总价为223.832万元，被告支付原告物业费抵付148.832万元，原告又支付现金50万元，实际款项为198.832万元。鉴于该房屋被告已抵押给银行，且目前被法院查封，致使双方买卖合同无法实现，原告曾向被告催告退还购房款198.832万元并支付利息400000元。后考虑到《双方结算依据和承诺》的协议已到法定诉讼时效，被告以没有其他房产可代替履行，在2012年11月29日，原、被告又重新签订了6个月的补充协议迟延履行《双方结算依据和承诺》。补充协议到期后，原告多次要求被告履行，但被告一直未履行。故原告起诉要求：1.解除原、被告签订的杭州市萧山区靖江街道申达路京明凤凰家园×幢×单元×室的购房合同，被告退还原告购房款1988300元及赔偿利息损失400000元（按年息6.15%计算3.3年）；2.原告对被告抵押给原告地下车库使用权经拍卖后优先受偿价款。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的杭州市萧山区靖江街道申达路京明凤凰家园×幢×单元×室的购房合同，被告退还原告购房款1988300元及赔偿利息损失450000元（自2011年1月1日起按年利率6%计算至2014年10月1日止）；2.原告对被告抵押给原告的凤凰家园地下车库和幼儿园产权拍卖款享有优先受偿权。
被告绿逸公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：根据《双方结算依据和承诺》，被告应支付原告的前期物业费为148.832万元，被告以凤凰家园一期住宅×幢×单元×室出卖给原告，房价为223.832万元，抵付物业费148.832万元，原告支付现金50万元，还应支付25万元。现合同未履行是因为原告未支付25万元购房款，被告要求继续履行合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告钱塘公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《杭州京明凤凰家园前期物业管理服务合同》1份，欲证明原、被告之间的前期物业服务合同关系的事实。2.《双方结算依据和承诺》1份，欲证明被告将凤凰家园×幢×单元×室出卖给原告，并以部分价款抵作物业费的事实。3.协议书1份（复印件），欲证明被告同意以凤凰家园地下车库及幼儿园产权提供抵押担保的事实。4.收款收据1份，欲证明原告支付被告50万元购房款的事实。经质证，被告对原告提供的证据均无异议，本院予以认定。
被告绿逸公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了杭州市萧山区人民法院查封公告照片（复印件）1份，欲证明杭州京明凤凰家园地下车库现已被法院查封的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为法院查封是2014年，是在原、被告约定的抵押担保之后。对被告提供的证据，经本院核查，符合有效证据要件，予以认定。
为查明案件事实，本院依法出示本院（2012）杭萧执民字第5210、5211号执行裁定书及相关材料共3份，裁定书载明涉及凤凰家园25处房产（包括案涉房屋在内）已被本院依法查封；以及（2014）杭萧义民初字第610号民事判决书1份，该判决书载明原、被告之间自2011年1月1日起至2013年12月31日止的物业费已由本院另行审查裁判。经质证，原、被告均无异议，本院予以认定。
根据对以上证据的认证及法庭调查，本院认定如下事实：2007年3月30日，被告将其开发建设的杭州京明凤凰家园委托原告提供前期物业服务，为此双方签订《前期物业管理服务合同》一份，约定物业名称为京明凤凰家园；位置坐落于萧山区靖江街道申达路；住宅建筑面积为162494.3平方米，商业用房面积为1000平方米，小区公建建筑面积约为4661.7平方米；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积计算，其中高层住宅为1.0元／平方米／月，别墅、排屋为1.1元／平方米／月，上下浮动10%，商业物业为1.5元／平方米／月，地下机动车位物管费为40元／个／月，公用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、供热、楼道灯等）运行能耗费按物价部门规定由业主另行分摊；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交付物业买受人的物业服务费由被告按70%交纳；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在物业管理服务年度的第一个月前十天内履行付费义务等内容。合同签订后，原告按约提供物业服务。
2010年12月8日，原、被告签订《双方结算依据和承诺》一份，被告确认累计结欠原告自2007年起至2010年12月31日止的物业费148.832万元，同时，双方另约定以被告所有的凤凰家园×幢×单元×室（面积为279.79平方米，价格为8000元／平方米，总计223.8320万元）出卖给原告，折抵被告需支付的148.832万元物业费后，原告尚需补差价75万元，该款应于2010年12月17日前支付被告。并注明，凤凰家园×幢×单元×室已由被告抵押给银行，双方约定于2011年2月左右签订买卖合同。2010年12月24日，原告支付被告购房款50万元，余款25万元至今未付。
因案外人浙江中成建工集团有限公司与被告之间的经济纠纷，本院于2012年10月25日作出（2012）杭萧执民字第5210、5211号执行裁定书，裁定查封被执行人绿逸公司所有的位于萧山区靖江街道京明凤凰花园的25处房产（包括凤凰家园×幢×单元×室）。
2012年11月29日，原、被告就凤凰家园×幢×单元×室购房事宜再次签订《协议书》一份，确认该房因被告抵押给银行后尚未实际交付原告，被告承诺其在经营中不论出现任何风险，应首先满足原告的债权利益，如发生被告的不动产被法院拍卖还债，余款应优先归还原告，没有余款的，被告同意用地下车库和幼儿园产权抵押给原告，并保证其名下的财产不得抵押给第三方。但合同签订后，原、被告并未办理地下车库和幼儿园的产权抵押登记手续。
后经原告催告，因被告无法为原告办理凤凰家园×幢×单元×室房屋的过户手续，原告于2014年10月21日向本院提起诉讼。
另查明，2014年4月14日，原告就被告拖欠的2011年1月1日起至2013年12月31日止的物业费及逾期付款违约金向本院提起诉讼，本院作出（2014）杭萧义民初字第610号民事判决支持原告合理部分的诉讼请求。
本院认为：原、被告为转让房产而签订的《双方结算依据和承诺》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应确认有效。被告应按约与原告签订正式买卖合同，并协助办理过户手续。现因被告与案外人的经济纠纷致使案涉房产在长达近四年时间无法解除抵押担保，且现已被法院依法查封，在原告催告后，被告在合理期限内仍未履行合同义务，原告的合同目的现已无法实现。原告要求解除双方为购房所签订的《双方结算依据和承诺》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。同时，根据物权法的规定，不动产抵押应当办理抵押登记手续，抵押权自登记时设立。虽然原、被告就凤凰家园地下车库和幼儿园产权抵押给原告达成一致意见，但双方未依法办理抵押登记手续，抵押权并未设立，不产生对抗第三人的效力，况且我国法律明确禁止幼儿园等以公益为目的的事业单位的教育设施作为抵押财产，故原告主张就凤凰家园地下车库和幼儿园产权经拍卖后优先受偿价款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十四条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除杭州钱塘物业管理有限公司与杭州绿逸置业有限公司于2010年12月8日签订的《双方结算依据和承诺》；
二、杭州绿逸置业有限公司返还杭州钱塘物业管理有限公司价款1988300元，并赔偿该款自2011年1月1日起按年利率6%计算至2014年10月1日止的利息损失450000元，合计2438300元，上述款项限杭州绿逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回杭州钱塘物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如杭州绿逸置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25906元，减半收取12953元，财产保全申请费5000元，合计17953元，由杭州绿逸置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
代理审判员 王 强
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 吴钰红