广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终629号
上诉人（原审原告）：孙燕，女，汉族，1984年5月28日出生，户籍所在地：惠州市惠城区。
委托代理人：胡志宏，广东力臣律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：惠州市天富实业有限公司，住所地：惠州市花边岭麦地南路桥西综合楼二楼C座。
法定代表人：张燕璇。
委托代理人：陆超，该公司部门主管。
上诉人孙燕与上诉人惠州市天富实业有限公司（以下简称“天富公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初5899号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
孙燕上诉请求：1、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初5899号民事判决第一项及第四项；2、请求依法判令被上诉人天富公司依约向上诉人孙燕支付逾期交房违约金自2014年10月15日起，以615542元为本金按日万分之一计至涉案房屋修改达到约定的交付标准之日止)；3、请求依法判令被上诉人于3个月内为上诉人办妥不动产权证；4、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
事实和理由:一、被上诉人应支付给上诉人的违约金是持续计算的金额，不是固定金额。原审法院已认定被上诉人逾期交房的事实，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，被上诉人应支付给上诉人的违约金应持续计算至被上诉人修缮完涉案房屋之日止。若违约金为固定数额，被申请人将很可能怠于履行修缮房屋的义务，而上诉人的权益必将受到损失。恳请贵院依约修正。二、涉案房屋不具备办理不动产权证的原因在于被上诉人，被上诉人应依约积极促成涉案房屋达到可办理不动产权证状态，并依约将不动产权证办理给上诉人。双人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条、第十五条及附件四第八条明确约定：被上诉人应于2014年10月15日前交付房屋，并于20l6年4月20日前为原告办妥房地产权证，但被上诉人因工程未完工、水电未通、被惠州市住房和城乡规划建设局公告通知不具备交楼条件等原因，导致迟迟未能交房，至今仍不具备办理不动产权证。被上诉人为上诉人办理不动产权证是约定义务，被上诉人应当履行，若不履行上诉人有权追偿相应损失或主张延迟履行金。但原审法院以被上诉人的过错导致的结果，而驳回上诉人请求，明显不合理且损害了上诉人合同利益，恳请贵院予以改判。综上所述，上诉人认为原审法院适用法律钳误，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法支持上诉人的全部上诉请求！
天富公司答辩意见：针对一审原告第一项关于逾期交房违约金的诉讼请求，答辩人认为，结合《商品房买卖合同》中第八条，本案涉及房屋的交楼标准为“经设计、勘察、施工、监理、建设单位五方联合验收合格”。被告提交的在惠州市惠城区建设局备案的竣工验收备案表中明确注明五方验收合格时间为2015年12月22日，即已达到按合同的交付要求，被告本可通知原告进行收楼，怎奈由于本小区业主在2015年4月20向惠城区规划建设局投诉被告，造成规划建设局发函要求被告不得在建设工程竣工验收合格前交房(见原告提供的证据清单)，与被告与原告签署的《商品房买卖合同》中第八条产生差异，原本可在2015年12月22日发出的收楼通知，被硬生生压到了2016年1月23日才刊登在《惠州日报》。这种由原告(或政府)造成的延期交楼，被告也很无奈。同时，被告于2016年1月24日向原告通过快递的形式邮寄了收楼通知书，并在《惠州日报》刊登了《入伙公告》进行了交楼告知义务。根据商品房买卖合同补充协议第四条“乙方在收到甲方发出收楼通知确定的交接期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视为乙方认可房屋质量及现状，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管、甲方不再另行通知，因此，乙方应从该期限之次日起向物业管理公司缴物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时，甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及违约金。在该商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的前提下，乙方在按照甲方通知收楼的时间收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回管理处，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿。”一审原告由于未按我司发出的收楼时间进行收楼，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条，其已不具备要求我方赔偿的权利。根据上述事实，原告未按照约定收楼时间进行收楼，已视为认可了房屋的质量及现状，即一审原告不得以上述理由提及不合理的要求。以上答辩意见，恳请贵院依法采纳。
天富公司上诉请求：1、请求中级人民法院撤销惠城区人民法院(2017)粤1302民初5899号民事判决书并依法改判。2、本案上诉受理费由被上诉人承担。
事实和理由:一、一审法院错误认定事实。1、逾期交楼违约金计算有误。2014年2月27日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定:原告向被告购买位于惠州市××口岸路××号鼎盛潇湘公馆1单元15楼06号房，购房总价款为615542元。结合《商品房买卖合同》中第八条，本案涉及房屋的交楼标准为“经设计、勘察、施工、监理、建设单位五方联合验收合格，被告提交的在惠州市惠城区建设局备案的竣工验收备案表中明确注明五方验收合格时间为2015年12月22日”，即已达到按合同的交付要求，被告本可通知原告进行收楼，怎奈由于被告在2015年4月20向惠城区规划建设局投诉被告，造成规划建设局发函要求被告不得在建设工程竣工验收合格前交房（见原告提供的证据清单），与被告与原告签署的《商品房买卖合同》中第八条产生差异，原本可在2015年12月22日发出的收楼通知，被硬生生压到了2016年1月23日才刊登在《惠州日报》。这种由原告(或政府)造成的延期交楼，被告也很无奈。同时，被告于2015年1月24日向原告通过快递的形式邮寄了收楼通知书，进行了交楼告知义务。根据商品房买卖合同补充协议第四条“乙方在收到甲方发出收楼通知确定的交接期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视为乙方认可房屋质量及现状，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。因此，乙方应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时，甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及违约金。在该商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的前提下，乙方在按照甲方通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回管理处，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿。”明确约定，原告未按照约定收楼时间进行收楼，已视为认可了房屋的质量及现状。一审法官对这一事实及我方提供的快递查询记录视而不见，错误的袒护一审原告按照一审原告单方提供的的数据为准计算逾期赔偿金，有未公允。同时，我方本着负责任的态度，已对一审原告提出的房屋修缮要求，及时进行了修缮处理。但是，我方也对由于一审原告延迟收楼造成的扩大损失，对其保留追诉的权利。综上所述，一审法院认定案件事实有误，上诉人恳请上级人民法院依法予以纠正。
孙燕答辩意见：被答辩人陈述的事实和理由完全颠倒是非，根据双方合同约定，被答辩人建设的房屋应符合国家和地方规定达到已验收可交付状态并且达到附件三约定的交付标准，涉案房屋如今仍未能达到交付标准。被答辩人上诉状陈述称：“因业主投诉，造成规划建设局发函要求被告不得在建设工程竣工验收合格前交房，”完全没有因果逻辑。被答辩人未依约依法将涉案工程建设完毕并达到合同约定的质量要求，才是逾期交房的事由，被答辩人逾期交房的全部过错均在于被答辩人。根据双方签订的合同第十一条明确约定，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续，但答辩人一直未收到过被答辩人的书面收楼通知书，于2017年6月1日主动去到被答辩人营销中心处，才办理了房屋移交验收手续，但验收时却发现房屋存在多处质量问题。至今仍未得到解决。答辩人认为被答辩人违约事实清楚，答辩人的一审上诉请求有事实和法律依据，恳请贵院判如所请。
孙燕向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金共计59092.03元（从2014年10月15日起，每日按已付房款的万分之一计算，计至该房屋修缮达到约定交付标准之日止，暂计至2017年6月15日）。二、请求判令被告依照《商品房买卖合同》附件三之约定及《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）及其他相关质量验收规范，立即修缮户内部分及户外外墙瓷砖脱落部分；并于修缮至达到合格验收标准后，向原告提交第三方验收报告书及该房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、请求判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金615.54元,并限被告于3个月内为原告办妥房地产权证。四、判令被告承担本案全部的诉讼费。
一审法院认定事实：原告作为买受人与被告作为出卖人于2014年2月27日签订了合同编号：惠州（2014）10003653号《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于惠州市××口岸路××号鼎盛潇湘公馆1单元15层06号房（以下简称“涉案房屋”），出售给原告，成交价格为人民币615542元。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件三约定交楼标准。二、户内部分：内墙：水泥砂浆抹灰、卫生间防水层高度做至地面以上1.8米处。楼地面：砼结构面，（厨房）卫生间及阳台做防水层。顶棚：刮腻子。入户门：防火入户门、配门锁。阳台门：铝合金推拉门或平开门。外门窗：铝合金门窗。外墙：高级墙砖或高级外墙涂料……。签署合同时支付人民币185542元，余款人民币430000元办理银行按揭。2014年3月1日被告向原告出具了对涉案房屋购房首付款185542元的发票。2014年2月27日原告向中国银行股份有限公司惠州分行办理了一手住房贷款合同，贷款额度为430000元。原告从2014年6月1日就对涉案房屋进行每月的供楼还贷。2016年4月21日被告向原告出具了对涉案房屋购房按揭贷款430000元的发票。本院于2017年10月13日向惠州市房产管理局发《函》询问：涉案房屋在现行法律法规以及国家相关政策规制下，是否具有办证条件？惠州市房产管理局于2017年11月13日回函称：位于惠州市××口岸路××号鼎盛潇湘公馆开发商未向不动产登记机构申请办理商品房首次登记，暂不具备办理不动产转移登记基本条件。惠州市天富实业有限公司、德林物业对松苑雅居1栋15层06房出具《房屋移交验收表》，载明：房屋验收情况记录：1、客厅外墙（西边）瓷片脱落；2、一层主人房栏杆坏；3、阳台栏杆螺栓生锈严重（建议换不锈钢螺栓）；4、卫生间防水未按合同做到1.8米（现场只有约60cm）；5、厨房、阳台地面未按合同做防水；6、二层卧室窗户下角有木塞子，右下角有钢管，需完全清除；7、室内电箱没有配置漏电开关；8、强电箱没有盖板；9、二层地面上有钢筋头；10、厨房后阳台没有排水管；11、客厅外墙漏水（四个点）（详见提供照片）。业主、管理处、发展商（代表）均在签名处签名，落款时间为2017年6月1日原件存开发商处。广东省惠州市住房和城乡规划建设局于2017年9月20日出具《关于孙燕信访事项的处理意见》，意见载明：一、反映的主要诉求。信访人反映惠城区鼎盛潇湘公馆1单元15层06号房存在质量问题，如：客厅外墙砖大面积脱落、墙面漏水、阳台门关不严实、主卧栏杆损坏、阳台和厨房没有做好防水等。二、认定的基本事实。我局派员到现场调查，你所反映的质量问题属实。三、协调的处理意见。经核查，该项目由惠城区住建局施工许可和监督，我局于9月7日上午派出技术人员会同开发商、施工单位、物业管理处和业主到现场查勘，并召开协调会，协调结果如下：开发商承诺：1、对于客厅外墙砖脱落及墙面漏水将在11月23日前全部处理到位；2、阳台门关不严实、主卧栏杆损坏、阳台和厨房没有做防水问题在10月7日前全部处理完成。四、救济的法定途径。根据《广东省信访条例》第四十八条第一款关于“信访人对行政机关作出的信访事项处理意见不服的，可以自收到书面答复之日起三十日内请求原办理行政机关的上一级行政机关复查”之规定，如你对本处理意见不服，可在本处理意见送达之日起三十日内，到惠州市信访局申请惠州市人民政府复查。被告向本院提交了由惠州市惠城区城乡规划建设局于2016年1月13日出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明：备案机关处理意见：由湖南省地质建设工程（集团）总公司承建的惠州市天富实业有限公司综合楼（住宅部分）项目，已完成竣工验收，资料齐全，具备备案条件，同意备案。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。上述合同对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按约定支付了首付款及按揭贷款等相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，原告有权选择要求被告继续履行合同及第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现原告要求被告支付逾期交房违约金59092.03元（自2014年10月15日起，以615542元为本金按日万分之一，暂计至2017年6月15日）及支付逾期办理房地产权属证书违约金615.54元（615542元×0.1%）,有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告依照《商品房买卖合同》附件三之约定及《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）及其他相关质量验收规范，立即修缮户内部分及户外外墙瓷砖脱落部分；并于修缮至达到合格验收标准后，向原告提交第三方验收报告书,缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告诉请被告提交涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，有事实和合同依据，本院予以支持。关于原告诉请限被告于3个月内为原告办妥房地产权证。开发商未向不动产登记机构申请办理商品房首次登记，暂不具备办理不动产转移登记基本条件。待条件成就时被告需为原告办理不动产转移登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市天富实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告孙燕支付逾期交房违约金59092.03元。二、被告惠州市天富实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告孙燕支付逾期办证违约金615.54元。三、被告惠州市天富实业有限公司应按照原告孙燕、被告惠州市天富实业有限公司于2014年2月27日签订的《商品房买卖合同》中的约定将位于惠州市××口岸路××号鼎盛潇湘公馆1单元15层06号房[合同编号：惠州（2014）10003653号]及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告孙燕。四、驳回原告孙燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1278元（原告已预交639元），由被告惠州市天富实业有限公司负担。
本院二审期间，当事人双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，双方确认在2017年6月1日即《房屋移交验收表》签订之日，上诉人孙燕补交了2016年2月1日至2017年6月1日物业管理费，孙燕称其并非自愿交纳。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否已经交房；二、天富公司办理涉案房产权属证书的期限。对此分析如下：对于争议焦点一，上诉人孙燕主张涉案房屋未达到交付标准，尚未交付，违约金应计算至实际交房之日；上诉人天富公司主张涉案商品房于2016年1月13日竣工验收备案，2016年1月22日在《惠州日报》刊登收楼通知，2016年1月25日以快递向孙燕寄送《收楼通知书》，应将发送《收楼通知书》之日视为交付之日，另，孙燕自2016年2月1日开始交纳物业管理费，逾期交房违约金应计至2016年2月1日。经查，天富公司的主张与事实相符，天富公司已于涉案房屋竣工验收之后登报通知业主收楼，并按照孙燕预留地址寄送《收楼通知书》，天富公司已履行了通知义务，依据合同约定，应视为收楼。上诉人孙燕在2017年6月1日到天富公司处领取房屋钥匙，并补交了2016年2月1日起至2017年6月1日的物业管理费，鉴于天富公司发出收楼通知至业主实际收楼之日可能存在一定的时间差，天富公司逾期交房的违约金计算截止到2016年2月1日较为适当，即逾期交付违约金为29175元（自2014年10月15日起，以615542元为本金按日万分之一计算至2016年2月1日）对于孙燕主张房屋存在的瑕疵问题，已由天富公司、物业公司及孙燕签订《房屋移交验收表》予以确认，并经惠州市住房和城乡规划建设局予以确认，并就瑕疵问题出具调处意见，天富公司应积极予以处理解决。对于争议焦点二，天富公司作为涉案房屋开发商，负有为业主办理房产权属登记证书的义务，因二审期间，天富公司承诺可在6个月期限内办理涉案房屋权属证书，孙燕表示同意，因此，本院判令天富公司应在本判决生效之日起6个月内办理涉案房屋权属证书。
综上所述，上诉人孙燕、上诉人惠州市天富实业有限公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初5899号民事判决第二、三、四项；
二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初5899号民事判决第一项为上诉人惠州市天富实业有限公司应于本判决生效之日起15日内向上诉人孙燕支付逾期交房违约金29175元。
三、上诉人惠州市天富实业有限公司于本判决生效之日起6个月内协助上诉人孙燕办理涉案房屋权属证书。
本案案件受理费2556元，上诉人孙燕负担1278元，上诉人惠州市天富实业有限公司负担1278元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年三月二十九日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧