福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终849号
上诉人（原审原告）：张华英，女，1969年10月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：魏建善，男，1971年7月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系张华英丈夫。
上诉人（原审被告）：厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元。
法定代表人：钟江波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。
上诉人张华英与上诉人厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张华英上诉请求：请求判决变更一审判决中第一项为：新景地公司向张华英支付逾期办证违约金23752.6元。事实和理由：一、一审法院认定以2016年6月8日为逾期办证违约金起算的时间点于法无据。1、出卖人在交房通知书上载明的交房时间是2015年12月1日，属于逾期交付。根据《合同补充协议》第8条第（2）款约定，产权登记起算时间应相应顺延至2015年12月1日。而违约金的起算点则为2015年12月1日起90个工作日后开始计算,即2016年4月8日起算。2、退一步说，即使以买受人接收房产日期作为产权登记起算时间，也应该是上诉人办理收房手续的当天，即2015年12月13日。后因讼争房产存在不影响使用的小暇疵需要整改，致使入伙流程确认单拖至2016年1月26日才签字确认。由于“入伙流程确认单”签字流程时间延长是由新景地公司引起,且此事项并不影响其办理产权登记手续，一审法院以2016年1月26日作为产权登记起算时间，从而确认以2016年6月8日为逾期办证违约金起算的时间点，等于新景地公司自身的过错，其不利后果却要张华英承担，显失公平、于法无据。二、一审法院认定以2017年4月21日为违约金止算时间点，于法无据。1、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，2017年4月21日只是新景地公司取得所有权初始登记“受理凭证”的时间，该日新景地公司并没有将应由出卖人提供的资料交由买受人，即其合同约定的办证义务尚未完成。实际上，新景地公司是于2017年5月12日才通过邮寄通知张华英可以到其办公场所领取办理个人产权所必需的“土地房屋产籍调查表”。因此，2017年5月12日才是新景地公司办证义务完成的日期。2、类似案例均确认“开发商履行办证义务的期限应算至其取得讼争项目初始登记的收件收据，并告知业主之日”。
新景地公司辩称，一、根据商品房买卖合同及补充协议
的约定，新景地公司无需向张华英支付逾期办证违约金，具体详见新景地公司递交的上诉状。二、退一步说，假设新景地公司需支付逾期办证违约金的情况下，一审法院关于违约金的起算时间及止算时间的判决均是正确的。首先，诉争《商品房买卖合同》及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容、条款并没有违反法律、行政法规的强制性规定，完全符合合同法意思自治原则，故诉争合同及补充条款是合法有效的。根据补充协议第8条第（2）款约定及第（4）款约定，即出卖人办理初始登记的起算时间应当自张华英实际收房之日起算，也就是自2016年1月26日起算，而根据补充协议第8条约定，逾期办证违约金自实际交房之日90个工作日起算，也就是2016年6月8日，故一审法院认定的逾期办证违约金起算时间无误。张华英所谓的2015年12月1日指的是开发商通知交房的时间，并非张华英的实际交房时间。其次，张华英主张办理收房手续的时间是2015年12月13日，缺乏依据。根据新景地公司一审提交的《入伙流程确认单》、《厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书》上面记载的由张华英签字确认的交房时间是2016年1月26日，特别是《厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书》明确体现，“本套房屋经业主验收，已达到交付使用条件，并同意该房屋实际交付使用之日（即该房屋交付使用日期）2016年1月26日接收”。可见，一审法院对实际交房时间的认定是正确的。再次，关于逾期办证违约金的止算时间，新景地公司作为开发商，根据合同的约定，其主要义务是办理项目的初始登记，新景地公司一审提供的证据足以证明诉争项目已经于2017年4月21日取得了厦门市不动产登记中心出具的受理凭证，此时新景地公司的义务已经履行完毕。根据《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第八条第四款规定，一审法院认定逾期办证的违约金止算时间计算到新景地公司取得权属登记机关出具的办理房屋所有权初始预登记的收件收据之日，是正确的。厦门司法实践中已有大量类似判例可以支持。
新景地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张华英的一审诉讼请求。事实和理由：首先，《补充协议》第8条第（2）款约定是双方真实意思表示，是合法有效的，但是一审法院却未能准确理解该条款的意思，根据该条款约定，新景地公司承担完逾期交房违约责任后，张华英不能再另行主张新景地公司支付逾期办证违约金，故本案中新景地公司无需再向张华英支付逾期办证违约金。其次，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，若逾期办证，每逾期一日按已付款的Ⅹ%支付违约金。此处的“Ⅹ%”应视为双方对违约金不作约定，即张华英放弃向新景地公司追究违约责任的权利，也就是违约金为0。根据《商品房买卖合同说明》第5条约定，结合《补充协议》第8条第（2）款的约定，足以证明双方的真实意思表示为新景地公司无需向张华英支付逾期办证违约金。然而，一审法院却错误地将该约定视为双方对逾期办证违约金的计算标准未作约定，从而错误地适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。即便双方对逾期办证的违约金没有约定，但是该司法解释规定的是“可以”参照适用，并非“应当”参照适用。法院在认定违约金的计算标准时应考虑到案件的实际情况及社会影响等等，诉争项目绝大部分业主签订的合同约定的违约金均是按照日0.001%的标准计算，因此即便法院认为新景地公司需支付违约金，最多也仅能参照日0.001%的标准进行计算。一审法院判决违约金按银行同期贷款利率的130%标准计算缺乏依据。再次，逾期办理产权证实际上并不影响张华英对于房产的实际利用和使用，并没有给张华英造成实际损失。相反张华英购买的诉争房产现值较其购买当时已增长一倍以上，张华英不仅没有损失，反而获得了收益。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的本意是为了弥补买房人的损失，若买房人没有损失，则无需支付逾期办证违约金。
张华英辩称，一、新景地公司以合同附件六第八条第（2）款为由，主张其承担逾期交房违约责任后，无需再行承担逾期办证违约责任，是对该条款的断句取义，明显属于扩大解释，无法律依据。1、新景地公司主张的免责时期超出合同条款约定的时期范围。且不说该格式条款是否合法有效，仅从该条款文字表达方面上来理解，若出卖人逾期交付商品房，则逾期交付的期间是多少天，那么产权登记起算时间相应顺延多少天，顺延期间的天数只承担逾期交房的违约责任不再另行承担逾期办证的违约责任。合同约定交房时间是2015年8月31日，新景地公司书面通知可以交房的时间是2015年12月1日。也就是说逾期交房的是2015年9月1日至12月1日这3个月，而新景地公司却辩称包括交房后的所有逾期办证期间（包括2015年12月1日以后的时间），都无需承担违约责任，明显超出该条款约定的免责时间范围。2、一审法院已经将逾期交房这段期间剔除出违约金计算范围。一审法院认定的逾期办证违约金起算时间为2016年1月26日，并没有将前述逾期交房的期间计算在内。3、该条款属格式合同中的显失公平条款，应认定为无效。二、新景地公司对合同第十四条中关于“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的X%向买受人支付违约金”条款，中的“X”辩称为买受人张华英放弃追究逾期办证责任的权利，违约金为0。该主张无任何事实和法律依据。1、新景地公司辩称张华英放弃追究逾期办证责任的权利，没有任何事实依据，明显违背常理。新景地公司无法提供真实关联有效的证据来证明张华英主动放弃追究逾期办证责任的权利。而且，能否办理以及能否及时办理房屋产权证，是买受人重大的关切事项。如果买受人放弃追究逾期办证违约责任的权利，意味着新景地公司协办产权证的义务没有任何约束，办不办理以及何时办理都随其意愿，从而买受人能否取得产权证将充满不确定性。因此，买受人放弃追究逾期办证违约责任的权利，明显不符合常理。2、此处的“X”，应视为违约金的计算标准未做约定。合同第十四条中对逾期办理房屋权属证书的违约金的约定为每日×%，根据该合同所附《商品房买卖合同说明》第5条的约定，应视为双方当事人对逾期办理房屋权属证书的违约金的计算标准未作约定3、格式合同中的条款有不同解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该合同是新景地公司提供的预先拟定的格式合同。根据《合同法》规定，当格式合同中条款有不同解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。三、新景地公司辩称“一审判决按银行同期贷款利率的130%标准计算违约金缺乏依据”，该辩称不符合事实和法律规定。1、一审法院根据司法解释判决并无不妥。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》“按银行同期贷款利率的130%标准计算违约金”并无不妥。2、新景地公司主张“按与其他部分业主签订合同所约定的标准计算违约金”。此项主张，无任何法律依据。3、类似案例，厦门市中院《2015闽02民终字第2215号民事判决书》，就是按照同期贷款利率的150%计算支付违约金的。四、新景地公司辩称“买受人没有实际损失”，无法律依据。1、由于新景地公司逾期办证，导致买受人张华英无法行使转让、抵押(?http:?/??/?www.fabao365.com?/?zhaiwu?/?diya?)、租赁、投资,办理户口等权利，造成的各种损失难予确定。2、新景地公司辩称因“房产增值”而无需支付逾期办证违约金，没有任何法律依据。
张华英向一审法院提出诉讼请求：新景地公司支付张华英逾期办理房屋权属登记的违约金498010.74元（以4715736元为基数，按银行同期贷款利率的150%计算，逾期天数为541天）。
一审法院认定事实：一、商品房预售合同签订时间：2013年9月2日。二、商品房地址：新景七星公馆地下室-2层71号车位。三、购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：35100元。四、约定交房时间：2015年8月31日。五、实际交房时间：2016年1月26日。六、约定办证义务履行期限：合同约定交付使用后90个工作日内；如逾期交付商品房，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限。七、商品房项目初始登记收件收据出具时间：2017年4月21日。八、核准房屋初始登记时间：2017年5月4日。九、开发商通知业主办证的时间：2017年5月11日。十、取得不动产权证书时间：2017年5月23日。十一、约定逾期办证违约金标准：未约定。
一审法院认为，一、逾期办证违约金起始时间的认定：
《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是新景地公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。张华英如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。《合同补充协议》第8条中对60日及90日的办证期限补充约定为60个工作日及90个工作日，为双方约定的权利义务，应认定为有效。据此，逾期办证违约金的起算时间应在实际交房之日起90个工作日届满之日（2016年6月7日）后即2016年6月8日。二、逾期办证违约金截止时间的认定：《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定系出卖人应当在商品房交付使用后的一定时限内完成将办理房屋权属登记所需资料报送产权登记机关备案的义务，即项目登记的主办义务，违约责任的承担也仅针对该项义务的完成，对于分户产权的办理，出卖人负有的则是协办的义务。新景地公司已于2017年4月21日将办理初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，并未因提交资料因素影响到最终办出产权证书，且没有证据显示新景地公司在提交相应资料后仍存在过错导致产权证的延迟办理，故逾期办证的违约金应计至取得办理初始登记的收件收据为止，即2017年4月21日。三、逾期办证违约金的计算标准认定。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方就逾期办理产权登记所约定的处理方法为“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的X%向买受人支付违约金”，即双方并未对违约金进行约定。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率……为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。法院酌定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%标准计算。综上所述，新景地公司应付张华英的逾期办证违约金为351000元×317天（2016年6月8日至2017年4月21日）×中国人民银行同期同类贷款利率×130%。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、新景地公司于判决生效之日起十日内向张华英支付逾期办证违约金（以351000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自2016年6月8日起计至2017年4月21日止）；二、驳回张华英的其他诉讼请求。
二审审理期间，对于一审判决查明的事实，张华英对于交房时间、新景地公司对于约定逾期办证违约金标准存在异议，异议意见如其上诉状所述。其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于本案新景地公司应否支付逾期办证违约金及违约金标准认定问题。新景地公司主张《补充协议》第8条第（2）款的约定应视为新景地公司承担完逾期交房违约责任后，张华英不能再另行主张逾期办证违约金。根据该条款约定内容，系指新景地公司逾期交房的，自实际交房时开始计算办理产权登记的期限，同时应承担相应的逾期交房违约责任。由此可见，逾期交房与逾期办证的违约责任同时并存，而非择一适用关系，新景地公司主张其承担逾期交房违约责任后不应另行承担逾期办证违约责任，与合同约定不符，本院不予采信。新景地公司主张逾期办证违约金“X%”的约定视为双方对违约金不作约定，即张华英放弃向新景地公司追究违约责任权利。本院认为，双方约定逾期办证违约金的计算标准为日×%，应理解为双方对逾期办证违约金标准未作约定，不能等同于张华英放弃主张逾期办证违约金的权利，故一审法院在合同没有约定违约金的情形下，酌定逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%标准计算并无不当，本院予以维持。至于新景地公司以张华英因所购房产增值故不存在损失，主张其无需支付逾期办证违约金于法无据，本院亦不予采信。
关于本案逾期办证违约金起算、截止时间认定问题。本案属于买受人在商品房具备交付使用条件后迟延收房的情形，根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第8条的约定，新景地公司的办证义务始于商品房交付使用后，即新景地公司承担的是项目所有权首次登记义务而非买受人分户登记义务，故在买受人迟延收房的情况下，合同关于“商品房交付使用”的约定应指项目具备交付使用条件而非买受人实际收房。同时根据《合同补充协议》第5条约定，买受人未按通知时间办理房产移交手续的则视为交房，“视为交房之日”之后，商品房的毁损、灭失等相关的风险和义务均转由买受人承担，故逾期办证违约责任履行期限也应以该日为对应起算点，张华英关于应以新景地公司通知交房时间后90个工作日的2016年4月8日为逾期办证违约金起算点的上诉主张理由成立，本院予以采纳。如上分析，新景地公司承担的是项目所有权首次登记义务而非买受人分户登记义务，故对于分户产权的办理，出卖人负有的则是协办的义务。新景地公司于2017年4月21日将办理初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心后，即于20日后的5月11日通知业主办证，并未因此导致产权证的延迟办理，故一审法院认定逾期办证的违约金应计至取得办理初始登记的收件收据为止并无不当，本院予以维持。
综上，张华英的上诉请求部分成立，本院予以支持。张华英的其他上诉请求及新景地公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、变更厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4797号民事判决第一项为：厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内向张华英支付逾期办证违约金（以351000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自2016年4月8日起计至2017年4月21日止）；
二、撤销厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4797号民事判决第二项；
三、驳回张华英的其他诉讼请求；
四、驳回厦门新景地集团有限公司的上诉请求。
一审案件受理费363元，由张华英负担110元，由厦门新景地集团有限公司负担253元；二审案件受理费394元，由张华英负担23元；由厦门新景地集团有限公司负担371元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年四月二十七日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。