广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5702号原告：蓬江区润汇商店，住所地江门市蓬江区潮连大道6号多层学生宿舍17栋一楼，统一社会信用代码92440703MA4WQ2C82A。经营者：郑海平，男，1967年9月22日出生，汉族，住广东省揭东县，委托诉讼代理人：李志斗、李旭进，均系广东五邑律师事务所律师�被告：江门职业技术学院，住所地江门市潮连大道6号，统一社会信用代码124407004561749819。法定代表人：刘智勇。委托诉讼代理人：李静染、严珊珊，均系广东良匠律师事务所律师。原告蓬江区润汇商店（下简称润汇商店）诉被告江门职业技术学院（下简称江门技术学院）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2017年11月14日公开开庭进行审理。原告润汇商店的经营者郑海平及其委托诉讼代理人李志斗、李旭进，被告江门技术学院的委托诉讼代理人李静染、严珊珊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润汇商店起诉称：2012年6月14日和2014年12月28日，原告与被告分别签订《铺位租赁合同》和《补充协议》各一份，两份合同的主要条款如下：1.被告将江门市蓬江区�连大道6号多层学生宿舍第18栋一楼第1、2卡房屋（面积133㎡）出租给原告经营使用；2.租期五年，自2012年7月1日至2017年7月31日止；3.租金每月13209.04元，每年2月和8月不计租金；4.合同期满后，如被告仍继续出租房屋，同等条件下原告享有优先权；5.合同签订时原告向被告支付30000元定金，租赁期满后被告将定金返还给原告；6.被告违反合同约定将涉案房屋出租给他人视为违约，须双倍返还定金给原告等。原告自承租涉案房屋后一直守法经营，从来没有拖欠租金。2017年6月16日，被告违反合同约定和法律规定，将原告排除在外，另行委托广东远东招标代理有限公司将已出租给原告经营使用的涉案房屋进行招投标，并确定由江门市冬海贸易有限公司中标，损害了原告的合法权益。《广东省城镇房屋租赁条例》第21条明确规定“下列人员在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权：…（二）原承租人。”被告与原告签订的《铺位租赁合同》第三条已明确约定“合同期满后，如被告仍继续出租房屋，同等条件下原告享有优先权”。被告的行为违反了《铺位租赁合同》第三条的明确约定，侵害了原告的优先承租权，被告的行为已构成严重违约，被告除应按合同约定向原告返还双倍定金外，还应继续将涉案房屋出租给原告经营使用。为维护原告的合法权益不受侵犯，现诉请法院判令：1.确认原告对江门市蓬江区潮连大道6号多层学生宿舍第18栋一楼第1、2卡房屋（面积133㎡）享有优先承租权；2.被告按中标价年租金211500元将江门市蓬江区潮连大道6号多层学生宿舍第18栋一楼第1、2卡房屋继续出租给原告经营使用；3.被告双倍返还定金60000元；4.本案诉讼费用由被告承担。原告润汇商店在举证期限内提供的证�有：1.《铺位租赁合同》、《补充协议》（原件）各1份；2.《资金往来结算票据》（原件）1份；3.《江门职业技术学院东区超市招租项目中标结果公告》（复印件）1份；4.《通知》（原件）1份；5.《营业执照》、《食品经营许可证》、《税务登记证》（原件）共4份；6.《广东增值税普通发票》（原件）1份；7.《江门职业技术学院潮连校区水电费计费单》（原件）2份、《资金往来结算票据》（原件）1份；8.《通知》（原件）1份；9.《复函》（原件）1份；10.《报警回执》（原件）1份；11.投标文件（原件）1份；12.《开标记录》（复印件）1份；13.《关于做好学院东区原17栋好润超市清场工作的函》（原件）1份；14.《检察机关行贿犯罪档案查询结果告知函》（原件）1份。被告江门技术学院答辩称：1.原告参与了涉案商铺公开招标项目的投标，但因条件不符而未�中标，已明显不具备优先承租权的前提“同等条件下”的要求，已丧失优先承租的资格；2.原告要求按中标价每年211500元继续租赁涉案商铺于法无据，应不予支持；3.涉案商铺属于国有资产，依照相关规定出租涉案商铺应事先上报同级财政部门审核批准，并以公开招标方式进行招租，我方现公开招标符合规定，原告主张我方违反合同约定要求双倍返还定金于法无据；4.原告仍拖欠我方租金未清偿，且至今无理占用我方商铺，我方对此保留追究原告法律责任的权利。综上所述，原告对涉案商铺已不具备优先承租权，现《铺位租赁合同》已经到期，原告依法应搬迁清场，交还铺位。涉案商铺公开招标符合规定，我方无违反合同约定，依法无需双倍返还定金。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告江门技术学院在举证期限内提供的证�有：1.组织机构代码（复印件）1份；2.《粤房地权证江门字第××号》房产证明（复印件）1份；3.《招标文件发售登记表》（项目编号FEGD-ZT17228）（复印件）1份；4.《开标签到表》、《收取投标文件登记表》、《开标记录表》（复印件）各1份；5.《邀请函》（复印件）1份；6.《房地产评估报告书》、《评标报告》（复印件）各1份；7.《投标文件》（复印件）1份；8.《招标文件》（复印件）1份、《关于江门职业技术学院东区超市招租项目的更正公告》（复印件）3份；9.《中标通知书》、《采购结果确认书》、《江门职业技术学院东区超市招租项目中标结果公告》（复印件）各1份；10.郑海平-租金、水电费缴费情况（复印件）1份。经审理查明：2015年6月14日，江门技术学院与郑海平签订《铺位租赁合同》，约定：1.江门技术学院出租位于江门市蓬江区潮连大道6号多层学生宿舍17栋一楼；2.经营项目为超市；3.租赁期为5年，自2012年7月1日起至2017年7月31日止，合同期满后，如郑海平仍继续出租房屋，同等条件享有优先权；4.每月租金为9397元，每年按10个月计算租金；5.郑海平须缴纳定金（风险保证金）30000元等。江门技术学院、郑海平分别在《铺位租赁合同》上盖有公章、签名确认。2012年6月15日，郑海平向江门技术学院支付17栋超市风险保证金30000元，江门技术学院向郑海平出具《资金往来结算票据》确认收到上述风险保证金。2014年12月28日，江门技术学院与郑海平签订《补充协议》，约定：1.江门技术学院收回原位于学生宿舍第17栋一楼的超市经营场地；2.江门技术学院为郑海平提供位于学生宿舍第18栋一楼的第1、2卡（下统称涉案铺位）为新超市经营场地；3.租赁期限自2015年1月1日起至2017年7月31日止；4.租金为每月13209.04元，�年按十个月计算租金；5.原合同的其他条款保持不变，继续执行。江门技术学院、郑海平分别在《补充协议》上盖有公章、签名确认。2017年4月5日，江门市中望房地产评估有限责任公司受江门技术学院委托作出江中评字（2017）A170175号《房地产评估报告书》，确认位于潮连大道6号第18幢学校宿舍首层第壹卡（面积133平方米）的租赁参考价值为每月7980元。2017年6月15日，广东远东招标代理有限公司（下简称招标公司）受江门技术学院委托，作出项目编号为FEGD-ZT17228《招标文件》对涉案铺位出租的事项公开发布投标邀请，且定于2017年7月6日上午10时在江门市公共资源交易中心开标会议室进行开标。润汇商店出席参加了该次开标会议。2017年7月6日，评标委员会作出《评标报告》，说明：1.购买本次招标文件单位共有36个，其中递交投标文件单位共有20个；2.润汇商店等10个单位的保证金汇款凭证用途没有标注本项目编号，不通过初审；3.向江门技术学院推荐江门市冬海贸易有限公司等三个单位为中标候选人。同日，江门技术学院向招标公司出具《采购结果确认书》确认中标供应商为江门市冬海贸易有限公司。2017年7月10日，招标公司在江门政府采购网发布中标结果公告。现润汇商店以江门技术学院未与其继续签订租赁合同为由向本院起诉，并提出上述诉求。本院认为，本案属租赁合同纠纷。润汇商店与江门技术学院之间租赁关系，有《铺位租赁合同》、《补充协议》证实，系双方当事人真实意思表示，本院依法予以确认。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.润汇商店应否对涉案铺位享有优先承租权；2.江门技术学院应否向润汇商店双倍返还定金60000元。（一）关于润汇商店应否对涉案铺位享有�先承租权的问题。润汇商店主张其对涉案铺位享有优先承租权，应继续承租涉案铺位。润汇商店陈述称《铺位租赁合同》和《补充协议》第三条明确约定其对涉案铺位享有优先承租权，在招标过程中，江门技术学院将其排除在招投标之外违反法律规定，且其招标行为属违法行为。庭审中，江门技术学院抗辩称其告知润汇商店招标事项是保证其优先承租权，而润汇商店在招标过程中被排除在外并非学院决定、控制的。庭审中，江门技术学院向本院出示《招标文件发售登记表》、《开标签到表》、《收取投标文件登记表》、《开标记录表》、《邀请函》、《房地产评估报告书》、《评标报告》、《投标文件》、《招标文件》、《关于江门职业技术学院东区超市招租项目的更正公告》等证据的原件，且润汇商店均对上述证据予以确认，故上述证据符合证据形式�本院依法予以认可。1.本院认为，润汇商店所举的《铺位租赁合同》第三条记载“双方商定租赁期为伍年，自2012年7月1日起至2017年7月31日止，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，同等条件下承租方享有优先权。”的内容，按照合同约定，润汇商店应当对涉案铺位享有优先承租权。江门技术学院现根据《江门市市直行政事业单位国有资产管理暂行办法》第二十四条“行政事业单位国有资产出租，需委托具有资质的中介机构进行市场租赁价格评估后，通过市公共资源交易中心进行公开招租，出租期限一般不得超过5年。”的规定，以对外公开招租形式出租涉案铺位。涉案铺位对外出租形式由双方协商签订变更为对外公开招标，变更出租形式是因为客观原因而变更，且涉案招标事实是符合相关行政规定，也就是江门技术学院对涉案铺位出租形式做了规范调�，并非主观上存在过错。2.关于润汇商店主张涉案铺位的招标实际是由江门技术学院控制，属违法行为的问题。在诉讼过程中，润汇公司向本院申请调查和了解江门技术学院涉案招标行为是否合法。本院认为，根据“谁主张、谁举证”原则及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，润汇商店依法应承担证明江门技术学院在招标过程中存在违法行为的举证责任，而非由本院调查认定江门技术学院对涉案铺位的招标行为是否存在违法行为，现润汇商店未能向本院提交相关证据证实上述事实，润汇商店依法应承担举证不能的不利后果。故对润汇商店上述陈述意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，根据当事人现有证据，不足以认定涉案铺位的招标行为属违法行为。3.关于润汇商店主张江门技术学院故意将其排除在招标之外的问题。由《招标文件发售登记表》、《开标签到表》、《收取投标文件登记表》、《开标记录表》可知，润汇商店均有参与招标发售、交付投标文件、开标等招标过程中，且润汇商店均有在各环节相应签到表中签名确认。另由《评估报告》“3.3评审程序”中第2点“投标文件的资格和有效性审查”显示评标委员会认为润汇商店在保证金汇款凭证的用途没有标注项目编号不通过初审及《招标文件》“15.1项目”中第3点要求投标人汇款保证金时须注明招标项目编号，结合润汇商店制作的《投标文件》中“电子回单”显示其汇款情况确未有注明招标项目编号，即评标委员会认为润汇商店不通过初审的理由是有事实依据的。根据“谁主张、谁举证”原则及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，润汇商店依法应承担证明江门技术学院将其故意排除在招标之外事实的举证责任，但润汇商店未能向本院提交相关证据证实上述事实，润汇商店依法应承担举证不能的不利后果。故对润汇商店上述陈述意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。4.关于现涉案铺位以对外公开招标形式出租的问题。如前述，原合同约定的优先承租权人即润汇商店未能进入招标的评标环节，原合同约定的优先承租权理应不再适用，江门技术学院对上述事实不存在过错，根据“谁主张、谁举证”原则及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，润汇商店亦未能向本院提交相关证据证实江门技术学院对上述事实存在过错，润汇商店依法应承担举证不能的不利后果。综上所述，对润汇商店主张其对涉案铺位享有优先承租权，应继续承租涉案铺位的诉求，缺乏事实依据，于法无据，本院依法不予支持。（二）关于江门技术学院应否向润汇商店双倍返还定金60000元的问题。润汇商店主张江门技术学院双倍返还定金60000元。庭审中，润汇商店陈述称江门技术学院未按照优先承租权的约定及口头承诺继续经营5年，构成严重违约。江门技术学院抗辩称润汇商店租赁期间拖欠租金，江门技术学院不存在违反合同情形。经查，《铺位租赁合同》第4条第5项记载“本合同签订时乙方（即郑海平）必须向甲方（即江门技�学院）缴纳人民币￥30000（大写：叁万元整）定金（风险保证金）。租赁期满，乙方如无违约行为且付清所有相关费用后由甲方将定金本金返还乙方，定金不计利息。”的内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以按照《中国人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，一方面，江门技术学院抗辩称润汇商店拖欠2015年11月、12月租金，润汇商店存在违法行为。经查，首先，《铺位租赁合同》显示租赁期为2012年7月1日至2017年7月31日止，润汇商店在2015年11月前、2015年12月后均有支付每月租金，润汇商店仅拖欠2015年11月、12月租金的情形不合�理；其次，江门技术学院仅在庭审中以自制《郑海平-租金、水电费交付情况》证实润汇商店未支付2015年11月、12月租金，但未举证证明其有对润汇商店发出相关催收租金通知等其他证据印证上述事实，证据不充分；再者，江门技术学院对润汇商店未支付2015年11月、12月租金的事实，在长时间内未经法律途径主张救济，亦不符合常理。故对江门技术学院抗辩称润汇商店未支付租金存在违约行为的意见，理据不足，本院不予采纳，即润汇商店不存在违约行为。另一方面，润汇商店陈述江门技术学院未按照优先承租权的约定及口头承诺继续经营5年，构成严重违约。如前述，因本院对润汇商店主张其对涉案铺位享有优先承租权，应继续承租涉案铺位的诉求不予支持，且润汇商店未能举证说明其与江门技术学院达成继续经营的事实，润汇商店依法应承担举证不能的不利后果。故对润汇商店陈述称江门技术学院存在违约行为的意见，缺乏事实依据，于法无据，本院依法不予支持。综上，润汇商店、江门技术学院均无存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，润汇商店依法可要求江门技术学院返还定金，即江门技术学院应向润汇商店返还定金30000元，对润汇商店超出上述范围的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江门职业技术学院应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓬江区润汇商店返还定金30000元；二、驳回原告蓬江区润汇商店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由原告蓬江区润汇商店负担650元，由被告江门职业技术学院负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨文彬人民陪审员  胡结瑜人民陪审员  容巧静二〇一七年十二月十八日法官 助理  余韵欣书记�高泽仁苏娇红