广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5670号上诉人（原审被告）：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室，统一社会信用代码91440101698654160R。法定代表人：郑重，总经理。委托代理人：赵瑰丽，公司员工。被上诉人（原审原告）：孙德兵，男，1976年7月20日出生，汉族，住所地广州市天河区。被上诉人（原审原告）：冯菊蓉，女，1979年9月3日出生，汉族，住所地广州市黄埔区。两被上诉人共同委托代理人：陈昌仪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）因与被上诉人孙德兵、冯菊蓉商品房销售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人雅恒公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2．改判雅恒公司向孙德兵、冯菊蓉支付逾期交楼违约金至2016年11月23日，计算标准为已付房款3110000元的每日万分之一；3．本案的诉讼费由孙德兵、冯菊蓉承担。事实理由：一、雅恒公司存在逾期交楼的情形，但逾期交楼时间应截止计算到2016年11月23日，而不是2017年3月15日。根据一审诉讼时雅恒公司提交的证据，一审法院已经确认涉案房屋在2016年11月23日已经符合全部交付条件，所以雅恒公司逾期交付的期间应为合同约定的交付时间之次日即2016年9月16日至2016年11月23日。二、涉案房屋是毛坯交付，而补充协议第十条是针对买卖合同主合同第十八条的补充，而该第十八条是甲方(即雅恒公司)关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，并不适用于本案的毛坯房，所以一审法院适用补充协议第十条认为雅恒公司有权拒绝收楼是错误的认定。三、孙德兵、冯菊蓉在两次收楼验收表上所提及的问题均属于质量瑕疵问题，属于保修责任解决的范畴，孙德兵、冯菊蓉以此拒绝收楼没有法律依据。孙德兵、冯菊蓉所称出现渗水的房间并无防水要求，渗水不是雅恒公司原因导致的，孙德兵、冯菊蓉应循相邻关系处理纠纷。1.根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条(二)、第三十二条可得知，只有厨房、卫生间、外墙面才有防水施工要求。2.渗水房间是工人房，非厨房、卫生间，无防水要求，故出现渗漏属于正常现象，而其做了防水的卫生间和阳台并无出现渗水现象。3.该处渗水正是由于楼上房屋装修试水导致的，现楼上房屋已装修完毕并完成相关位置的防水工作，该房间再无渗水现象出现。4.由于渗水是楼上房屋所致，孙德兵、冯菊蓉因应循相邻关系处理纠纷，而非将矛头指向雅恒公司，从而拒绝收楼，试图索要违约金。四、一审法院酌情认定雅恒公司的违约时间截止至2017年3月15日没有法律依据。一审法院随意酌情确定维修时间缺乏事实依据。孙德兵、冯菊蓉所称出现渗水的房间并无防水要求，涉案房屋不存在房屋质量问题，不存在渗水漏水事实，也没有维修的需求，一审法院在没有事实依据的前提下，竟然认定涉案房屋需要维修，借此随意酌情滥定维修时间，并以此作为判定雅恒公司支付违约金的计算依据，严重损害了雅恒公司利益，是职权的滥用。五、一审法院判决第一项要求雅恒公司在判决发生法律效力之日起五日内向孙德兵、冯菊蓉交付涉案房屋，雅恒公司认为不是雅恒公司不愿交付房屋，是孙德兵、冯菊蓉不收楼，如果孙德兵、冯菊蓉执意不收楼，雅恒公司无法单方完成交付。被上诉人孙德兵、冯菊蓉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回雅恒公司的上诉。一审法院认定事实：2016年1月30日，孙德兵、冯菊蓉（乙方、买方）与雅恒公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：乙方所购商品房为雅居乐富春居自编号N-03、N-04、P-14、P-15栋第自编N-03栋幢14层X号房，门牌地址：开发区悦然大街3号1401房（以下简称案涉房屋）。第六条、计价方式和价款：该商品房按总价交易，总金额4450000元。第十一条、房屋交付：甲方应当在2016年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十二条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但乙方未付清房价款及面积差价款时，不得要求甲方承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十三条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十五条、风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。该《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的附件七本合同补充协议第七条第2款约定：乙方在办理收楼手续过程中所提出的异议，若甲方在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，乙方应该收楼，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务；修缮期间，乙方同意不向甲方主张赔偿。第八条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；2.对于水电气方面的约定如下：小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方使用为前提。在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第十条约定：甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第十八条的约定，并增加补充条款：乙方在第一次收楼时发现的房屋质量、装饰、设备有瑕疵时，应一次性在收楼验收表中提出存在的问题，甲方在30天内对乙方一次性提出的质量问题进行修理、更换并承担费用，修理完成后再行交付，乙方不得再次以轻微的瑕疵（外墙及楼板渗水、开裂除外）为由拒绝收楼，但甲方须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。第十六条第4款约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任和后果。本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。雅恒公司确认孙德兵、冯菊蓉已经按约交齐房款。2016年9月5日，雅恒公司向孙德兵、冯菊蓉邮寄《收楼通知书》，通知二人收楼。孙德兵、冯菊蓉称其于2016年9月10日收到该通知书，于2016年9月11日前往收楼，在收楼过程中经查看发现房屋门窗存在问题，所以当天没有收楼。孙德兵、冯菊蓉提交的验收日期为2016年9月11日的《业主收楼验收表》载明房号为N3-1401，下方“业主或委托人确认”栏及“物业公司代表签名”栏均有签名字样，日期为2016年9月11日，该验收表验收反馈意见栏载明：“入户门缺角面板需修复，业主提出更换，垫条缺失，次卧房玻璃碎了需更换，阳台栏杆补漆”。雅恒公司确认该验收表的真实性，但称没有孙德兵、冯菊蓉所称的问题，不构成房屋质量问题，且其已于30日内进行修复。2016年12月17日，雅恒公司向孙德兵、冯菊蓉发出《收楼催收函》，主要内容为：孙德兵、冯菊蓉于2016年9月15日办理收楼手续时提出的异议均不属于房屋质量问题，不影响收楼及入住，通知孙德兵、冯菊蓉于2016年12月20日前办理收楼手续。孙德兵、冯菊蓉收到该催收函后于2016年12月20日到现场收楼，其签署的验收日期为2016年12月20日的《业主收楼验收表》载明房号为N3-1401，“业主或委托人确认”栏及“物业公司代表签名”栏均有签名字样，日期为2016年12月20日，该验收表验收反馈意见栏载明：“小房顶水渍、栏杆两处没有焊接、猫眼孔约2厘米凹槽、入户应急灯墙缺口较大”。孙德兵、冯菊蓉称当天收楼时发现阳台栏杆未焊接，小房间楼顶漏水，为证明其收楼时发现案涉房屋存在渗水问题，孙德兵、冯菊蓉还分别于2017年7月24日、8月12日提交照片和光盘。雅恒公司对《业主收楼验收表》的真实性予以确认，对照片和光盘的真实性不予确认，称案涉房屋存在水渍情况，是楼上试水导致的渗水，且孙德兵、冯菊蓉该次提出的异议其已经在当月修复完毕，不影响孙德兵、冯菊蓉居住，不构成不收楼的条件。雅恒公司还陈述修复完毕后其已电话通知孙德兵、冯菊蓉前来收楼，孙德兵、冯菊蓉称没有收到雅恒公司的催收电话。为证明案涉房屋已符合交楼条件，雅恒公司提交以下证据：1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明：工程名称为雅居乐科学城项目2期5组团，工程规模包括住宅（自编号N-03栋），开工日期为2013年8月1日，竣工验收日期为2014年12月24日，工程竣工验收备案文件目录有“工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，备案机关认为需要提供的有关资料”等内容，于2014年12月31日通过竣工验收备案；2.《客户受电工程竣工检验意见书》，显示2015年12月2日，案涉房屋所在项目工程线路、变配电工程已施工完毕并经广州供电局有限公司萝岗供电局检验合格，送电时间为待定；3.《关于黄埔区人民法院调查函的复函》。在一审法院已生效的关联案件（2016）粤0112民初4867号[二审案号为(2017)粤01民终6669号，判决维持原判]案中，为查明事实，一审法院曾以（2016）粤0112民初4867号之一《调查函》向广州开发区供水管理中心调查，该中心复函称：经查阅，2016年11月23日，完成雅居乐富春山居项目自编5#、6#、7#组团的户内给水工程验收。另在该案中，雅恒公司还提交如下文件：1.与广州邮政报刊发行局于2014年1月3日签订的《广州雅居乐科学城项目二期5#、6#、7#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》；2.《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，工程名称为雅居乐二期燃气管道工程，竣工日期为2014年10月20日，载明：雅居乐二期燃气管道工程已按合同规定完成，通过验收，具备通气条件，既移交广州东永港华燃气有限公司管理。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《客户受电工程竣工检验意见书》《收楼通知书》《业主收楼验收表》《收楼催收函》、照片、光盘、复函、（2016）粤0112民初4867号《民事判决书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，孙德兵、冯菊蓉具备完全民事行为能力，孙德兵、冯菊蓉与雅恒公司在《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及补充协议中的签字真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于孙德兵、冯菊蓉主张的逾期交楼的违约金。1.雅恒公司形式上取得买卖合同约定的交付文件的时间。根据双方签订的买卖合同第十一条、第十四条及补充协议第八条的约定，案涉房屋交付时应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且案涉房屋通过规划、公安、消防、人防、环保部门的验收，具备永久供水、供气、供电、通邮的条件。根据一审法院查明的事实，雅恒公司已经取得了上述交楼约定的条件，其中取得的最后一份文件即供水验收的文件的时间为2016年11月23日，即案涉房屋在该日满足上述全部交付条件。2.案涉房屋存在质量问题。2016年12月20日，孙德兵、冯菊蓉按照收楼通知在收楼过程中，发现案涉房屋存在阳台栏杆未焊接、小房间楼顶漏水等质量问题，并记录在《业主收楼验收表》上。一审庭审期间，雅恒公司确认涉案房屋的小房间屋顶存在漏水痕迹，但辩称是涉案房屋楼上试水导致，之后已经不再漏水，只是屋顶仍留有漏水痕迹。根据双方当事人的陈述和证据，可以证实涉案房屋小房间确实存在漏水的事实，但双方当事人均未提交证据证实该漏水现象是持续进行还是已经不再继续漏水，故依照买卖合同的补充协议第十条，孙德兵、冯菊蓉有权拒绝收楼，雅恒公司应依约在30天内予以修复，并再次通知孙德兵、冯菊蓉收楼。3.逾期交楼时间。房屋漏水及存在的其他问题修复后，雅恒公司应再次书面通知孙德兵、冯菊蓉收楼，这是雅恒公司作为房屋出卖方的法定和约定义务，该公司未能举证证明房屋上述问题的修复情况及修复后通知孙德兵、冯菊蓉收楼的事实，故应承担举证不能的责任。双方当事人提交的证据无法证实雅恒公司对上述问题的修复时间和再次通知收楼时间，一审法院酌情给予雅恒公司漏水及其他问题的修复时间至2017年3月15日，即至该日止案涉房屋如已不存在漏水等质量问题，雅恒公司应当与孙德兵、冯菊蓉办理交楼手续；若至该日止，案涉房屋仍然存在漏水未修复问题，孙德兵、冯菊蓉就此产生的修复费用、损失等可向雅恒公司另行主张。故雅恒公司迟延交付的时间为2016年9月15日至2017年3月15日共180日。4.逾期交楼违约金。雅恒公司未按照约定时间向孙德兵、冯菊蓉交付案涉房屋，应当按照合同约定以311元/日（3110000元×0.1‰/日）的标准，向孙德兵、冯菊蓉支付逾期交楼违约金55980元（311元/日×180日）。鉴于双方当事人未就涉案房屋办理交付手续，故孙德兵、冯菊蓉请求雅恒公司交付房屋于法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙德兵、冯菊蓉交付广州市开发区悦然大街3号1401房。二、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙德兵、冯菊蓉支付逾期交楼违约金55980元。二、驳回原告孙德兵、冯菊蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4038元，由原告孙德兵、冯菊蓉负担2829元，被告广州雅恒房地产开发有限公司负担1209元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。一审中，孙德兵、冯菊蓉与雅恒公司均确认孙德兵、冯菊蓉于2016年3月9日付清了全部房款4450000元。二审中，1.孙德兵、冯菊蓉与雅恒公司均确认涉案房屋是毛坯交付。2.雅恒公司表示同意将涉案房屋交付给孙德兵、冯菊蓉，孙德兵、冯菊蓉表示愿意收楼，但要出鉴定证明，弄清楚漏水原因。本院认为，根据雅恒公司的上诉请求、事实与理由，本案二审争议焦点为因涉案房屋的质量问题导致孙德兵、冯菊蓉至今未收取涉案房屋，雅恒公司是否应当按照上述合同第十二条的约定承担延期交房的违约责任。鉴于一审法院经审查确认案涉房屋于2016年11月23日已符合交付条件，孙德兵、冯菊蓉对此不持异议，本院予以确认。雅恒公司在案涉房屋符合交楼条件后于2016年12月17日通知孙德兵、冯菊蓉2016年12月20日收楼，故雅恒公司应支付约定交楼之次日起至2016年12月20的逾期交楼违约金。至于该日之后的逾期交楼违约金，鉴于根据合同的约定孙德兵、冯菊蓉在2016年9月11日第一次收楼后提出质量问题，雅恒公司具有30天的修复时间，此后雅恒公司已经通知孙德兵、冯菊蓉收楼，孙德兵、冯菊蓉又以房屋的其他质量问题拒绝收楼，在没有证据证明案涉房屋存在严重质量问题的情况下，孙德兵、冯菊蓉要求雅恒公司承担2016年12月20日之后的逾期交楼违约金缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院在合同没有明确约定就房屋质量问题，雅恒公司需按上述合同第十二条的约定承担违约责任的情况下，判决雅恒公司按该约定支付逾期交楼违约金至2017年3月15日有误，本院予以纠正。据此，雅恒公司应支付从合同约定的交付时间之次日（即2016年9月16日）起至2016年12月20日止的逾期交楼违约金给孙德兵、冯菊蓉，每日按已付房款4450000元的0.1‰计算。综上所述，雅恒公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4201号民事判决第一、三项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4201号民事判决第二项为：广州雅恒房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内向孙德兵、冯菊蓉支付2016年9月16日至2016年12月20日的逾期交楼违约金（每日按已付房款4450000元的0.1‰计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4038元，由孙德兵、冯菊蓉负担3115元，广州雅恒房地产开发有限公司负担923元；二审案件受理费1200元,由孙德兵、冯菊蓉负担288元，广州雅恒房地产开发有限公司负担912元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年五月十八日书记员  徐毅敏