江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4343号
上诉人（原审被告）：江苏金马房地产有限公司，住所地无锡市新区春潮花园二区355-1号345室。
法定代表人：谢鸣宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郁亦毅，该公司职员。
委托诉讼代理人：沈芳，北京大成（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:无锡太湖威尼斯花园业主委员会，住所地无锡市滨湖区太湖街道威尼斯花园中央区2号。
负责人：过晋元，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：彭飞，江苏敏惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施晨佳，江苏敏惠律师事务所实习律师。
上诉人江苏金马房地产有限公司（以下简称金马公司）因与被上诉人无锡太湖威尼斯花园业主委员会（以下简称业委会）所有权确认纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
金马公司上诉请求：1、撤销无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2594号民事判决并依法改判驳回业委会的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由业委会承担。
事实和理由：
一、一审法院判决上诉人将太湖威尼斯花园中央区（以下简称中央区）1号、2号、6号、7号交付业委会管理没有法律依据，属适用法律错误。（一）一审法院以中央区1号、2号、6号、7号为公建配套设施为由，判令上诉人向业委会交付管理没有法律依据。中央区1号、2号、6号、7号分别规划为商店、接待中心、多功能厅、门卫，属公建配套设施，但公建配套设施的所有权、管理权并不当然归属于业委会，现行法律法规并未规定公建配套设施归业主所有，且上诉人与业主的购房合同中也未约定由业主购买本案所涉的公建配套设施并取得了所有权。根据物权法定原则，威尼斯花园业主对涉案房屋不享有任何权利。一审法院仅以涉案房屋的公建配套性质就判令交付是错误的。（二）一审法院依《无锡市住宅交接管理暂行规定》判令交付，属适用法律错误。上述暂行规定是由无锡市建设局制定，无锡市政府下发，不属于地方行政规章。根据立法法的相关规定，其不应作为本案的裁判依据，且该暂行规定与《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）存在冲突。（三）一审法院依照《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第七十一条判决上诉人向业委会交付管理权，其适用法律与判决内容不匹配，一审引用的法条并不支持业委会对涉案房屋享有管理权。相反，因上诉人对涉案房屋领取了房产证，对房屋享有所有权，依照《民法通则》第七十一条的规定，应当保护上诉人的房屋所有权，驳回业委会的诉讼请求。
二、一审法院判决上诉人将中央区1号、2号、6号、7号交付业委会管理，其法律含义不清、权利性质不明，权属关系混乱，且有违物权法定原则。管理权并不是《民法通则》第七十一条所确定的所有权的四项权能，其法律含义不清，权利性质不明。鉴于涉案房屋已由上诉人领取了房产证，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，一审法院将涉案房屋判归被上诉人管理，没有法律依据。
三、一审法院判决上诉人将中央区1号、2号、6号、7号交付业委会管理，侵害了上诉人对上述房产所享有的所有权。上述房屋是通过规划、立项、审批由开发商建造的经营性服务设施，并通过股权转让方式取得，且领取了房产证，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人对上述房屋的所有权并不存在瑕疵，不能以上述房屋为公建配套设施来否定上诉人的所有权。此外，登记机关关于上述房屋不得办理任何手续的限制，并不导致上诉人丧失所有权，也不是业委会取得管理权的理由。
四、一审法院判决上诉人将中央区1号、2号、6号、7号交付业委会管理，将导致房屋所有权和管理权的冲突及法律适用上的混乱。1、业委会在一审中仅要求交付使用权、管理权，对所有权并未提出异议，一审庭审中也未涉及所有权权属问题，其仅要求判令上诉人向业委会交付管理权，并未要求对涉案房屋所有权重新确认，更未否定上诉人的所有权，在此情况下，上诉人仍有权对涉案房屋行使占有、使用权，且有理由不交付管理权。故一审判决缺乏可执行性。
为解决法律冲突问题，应首先解决涉案房屋的所有权归属问题，即由业委会提起所有权确认之诉，由法院依法裁决涉案房屋的权属，如房屋全部或部分应归业主共有，则上诉人理应依据判决移交。但在本案中则应驳回业委会的诉讼请求。
业委会辩称：太湖威尼斯花园小区分一期、二期，目前一期、二期为同一物业及业委会，共同使用所有的公建配套用房。根据二期建成时无锡市住建局的《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》，本案诉争房屋属于公建配套，因房屋建成时关于公建配套设施权属证书的申领尚不规范，所以由开发商代业主领证，并不代表开发商具有所有权。根据权利登记簿所记载，2006年市产监处明确房屋属于公建配套性质并予以查封，不得转让。同时房屋用地一直属于公建配套用地，未申领土地证，也无法领取土地证；业委会虽然没有提出确认所有权的诉讼请求，但表达了上诉人不具有所有权的意见，并根据相应法律法规，要求上诉人移交房屋；上述房屋的建设是和小区同步进行，作为辅助配套设施，在土地合同中也明确太湖威尼斯花园小区需建有相应配套设施，上诉人也从未单独申报立项，建设过其他用途的房产，故小区业主在购买商品房时，价格构成中应包含有相应的公建配套设施的价格构成，上诉人也没有依据证明在其出售给业主价格之外或造价之外，另行出资建设的配套设施，因此，1号、2号、6号、7号作为公建配套设施应属业主共有。一审法院判决是根据无锡市相应政策规定，该规定明确公建配套设施应在建成后交接给业委会管理，开发商无权继续占有使用，一审判决有法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
业委会向一审法院起诉请求：1、确认中央区1号、2号、6号、7号及产属于太湖威尼斯花园小区公建配套设施。2、判令金马公司向其移交上述房产。
一审法院认定事实：1.中央区1号（商店）、2号（接待中心）、7号（门卫），建筑面积分别为290.88平方米、317.31平方米、56.09平方米，规划用途分别为商业、办公、办公，建筑年代均为1992年，所有权人均为金马房地产（江苏）有限公司，发证日期为1996年10月29日，2006年6月21日均由产权监理处查封，理由为“公建配套，不得办理任何手续”；中央区6号，建筑年代1997年，建筑面积482.27平方米，所有权人为金马公司，发证日期为2003年6月27日，规划用途为办公，2006年6月21日由产权监理处查封，理由为“公建配套，不得办理任何手续”；金石路510号，建筑年代1992年，建筑面积1027.29平方米，所有权人为金马公司，发证日期为2014年12月16日，规划用途为非住宅，该处原由金马房地产（江苏）有限公司于1996年10月29日取得房屋所有权证，作为变电所使用。2.2004年7月13日，无锡市建设局出具锡建总[2004]20号《关于太湖威尼斯花园小区（二期）公建配套项目立项的批复》，内容包含“结合一期原有的配套及周边实际情况，经研究，同意建造公建配套项目7项，建筑面积12200平方米，土建总投资732万元。住宅小区内的公建配套项目应与住宅同步归还、同步建设，确保同时交付使用。”后附一览表中第一项是建造面积2500平方米的会所。2007年1月无锡市建设局通过金马公司申报的《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》，其中包括的第一项公建配套内容为会所，具体包括中央区1号、5号、6号等2500平方米，且明确会所中包括文体活动用房、图书阅览室、健身房、餐饮、茶室、小超市等，验收部门意见为小区配套用房的功能不得改变，确保居民的正常生活。涉案的太湖威尼斯花园小区目前有一期二期，一期1992年规划立项，1996年竣工验收，二期2001年立项规划，2006年竣工后验收，太湖威尼斯花园小区的规划立项中本案所涉房产均未单独立项。该小区两期从同一个门进出，合并成立了一个业主委员会，即本案原告方，共同使用小区公建配套设施。3.1992年香港金马国际联合公司独资设立了金马房地产（江苏）有限公司，2002年前者经向中华人民共和国对外贸易经济合作部申请并获批将其在后者股权中的93.61%、6.39%分别转让给无锡市益多投资发展集团有限公司和无锡市国际饭店有限公司。根据2002年7月29日的股权转让合同，金马房地产（江苏）有限公司、无锡金马大酒店有限公司和金马物业管理（无锡）有限公司均为香港金马国际联合公司独资设立的企业法人，无锡市益多投资发展集团有限公司和无锡市国际饭店有限公司按比例受让了上述三公司的全部股权。股权转让合同中约定小区中心会所、变电所、超市、物业管理办公室、其他威尼斯花园所有公用配套设施等均属于转让标的。2002年12月经过工商变更核准，原金马房地产（江苏）有限公司更名为金马公司，住所地、法定代表人、注册资本、企业性质、股东一并变更。4.根据2002年8月1日香港金马国际联合公司与无锡市益多投资发展集团有限公司签订股权变更补充协议，内容包括太湖威尼斯花园内所属广州三原物业管理有限公司的资产均属无锡市益多房地产开发有限公司。2003年6月18日，广州三原物业管理有限公司与金马公司签订《无锡市房产买卖协议》，转让中央区6号房产，双方商定的价格为16万元，经无锡市房地产交易所核定的上述房产的总价为1832626元。金马公司说明该房的销售发票未能查找到。5.2007年6月，金马公司取得关于“威尼斯花园二期开闭所”（60平方米）的规划许可，在威尼斯花园小区内出资重新建造了供电公配变电所一座，原35KV变电所（专用变）（即金石路510号）于2007年7月已销户。涉案原产重新申领了产权证后，无权利限制。
在庭审中，金马公司提供房屋销售合同，其中关于所购商品房基本情况中，公共部位与公用房屋分摊建筑面积并无明确，而是在附件二中说明公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成依据国家标准GB/T17898-1-2000房产测量规范执行。且在购房合同第十八条规定，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
另查明，无锡太湖威尼斯花园小区原物业管理单位系无锡金马物业管理有限公司，后该公司于2015年10月10日退出该小区。目前，中央区1号由业委会出租给第三方，中央区2号、6号被金马公司锁闭，中央区7号仍作为门卫用房使用，金石路510号由金马公司出租给第三方。
一审法院认为，本案所涉无锡太湖威尼斯花园小区属于无锡地区高档住宅小区，大部分住宅均为别墅，应当符合高档住宅小区由高级或豪华住宅构成，环境优美、配套设施完整等特征。本案所涉的小区门卫、商店、接待中心等设施，在立项规划的时候并没有单独立项，而是作为小区的配套设施一并规划、建设、并交付使用。据此可以认定太湖威尼斯花园中央区1号、2号、6号、7号属于无锡太湖威尼斯花园小区的公建配套设施。其中中央区6号的权属变更结合股权变更补充协议和支付的对价与实际房屋价格的显著差异，可以认定该房屋权属登记的变更属于股权变更后的变更登记，并不改变其属于涉案小区公建配套设施的性质。
高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价，从本案当事人提供的房屋销售合同中也并未体现业主出资购买了本案所涉的公建配套设施，本案公建配套设施建造时间分别为1992年和1997年，由开发商出资建造，最早在1997年陆续由开发商取得了房屋所有权证，但是在权属登记信息中，均因“公建配套，不得办理任何手续”而由职权部门予以查封。目前无锡太湖威尼斯花园小区已经建成了一期二期（二期竣工时间为2006年），该两期住宅共用公建配套设施，合并一个业委会，即本案原告。根据《无锡市住宅区交接管理暂行规定》规定，建设单位应当将车库、活动中心、商业、物业管理用房及住宅区绿化、小品、市政道路等设施，移交给住宅区业主委员会进行管理。本案中，太湖威尼斯花园中央区1号、2号、6号、7号建成后原系按照规划内容交付全体业主使用的，在2015年10月10日原物业服务单位撤离无锡太湖威尼斯花园小区后，建设单位金马公司锁闭了太湖威尼斯花园中央区2号、6号，该行为侵犯了业主对公建配套设施的使用权，违背了公建配套设施不得改变用途的原则。业主委员会由业主大会会议选举产生，代表全体业主的意志，向业主公布并监督管理物业共有部分的使用和收益情况，故为了确保无锡太湖威尼斯花园小区业主使用公建配套设施的权益不受限制和影响，本案中所涉的公建配套设施应当移交给威尼斯花园业委会管理。
关于产因金马公司已经经过行政审批手续重新选址建造了供电公配变电所一座，设置在产内的原变电设施已经注销并拆除，目前金马公司就该房产领取的权属证明中并无任何权利限制，故该房产不应作为本案中的公建配套设施予以移交。
一审法院判决：一、金马公司于判决生效之日起十日内将公建配套设施太湖威尼斯花园中央区1号、2号、6号、7号交付业委会进行管理。二、驳回业委会的其他诉讼请求。
本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，经本院询问，业委会表示，在本案中暂不提出所有权确认主张，但要求金马公司将上述房屋移交给业委会占有、使用、收益。
上述事实，有二审谈话笔录予以证实。
本院认为，所谓“公建配套”，仅为房屋用途，而非确定房屋权属的依据。根据《物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也即，占有、使用、收益、处分权是所有权的四项基本权能。本案中，业委会诉请金马公司移交中央区1号、2号、6号、7号的占用、使用、收益权，其请求权得以成立的基础是业主对该中央区1号、2号、6号、7号享有共有权。然而，金马公司因其系房屋所有权证上登记的所有权人而主张其享有上述房屋所有权。根据《物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在业委会、金马公司对涉案房屋权属产生争议的情况下，业委会应当先行提起所有权确认之诉，在依据法律规定确认涉案房产归业主共有的前提下，再请求金马公司移交占有、使用、收益权，方符合法律规定和逻辑。因此，业委会未先行提起所有权确认之诉，而径直请求法院判令移交涉案房产于法无据。一审法院在未对房屋权属进行认定的情况下，直接根据《无锡市住宅区交接管理暂行规定》的规定，判令将涉案房屋交付业委会进行管理，未能厘清所有权、管理权的界限，导致权属关系不明，权利范围不清，也与《物权法》的规定不符，应予纠正。因二审审理范围不得超出当事人在一审的诉讼主张，本院亦无权直接对涉案房产所有权归属进行认定，否则将使任何一方均丧失对该法律关系认定的上诉权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2594号民事判决；
二、驳回业委会的诉讼请求。
一审案件受理费100元、保全费5000元，合计5100元，由业委会负担。二审案件受理费100元，由业委会负担。
本判决为终审判决。
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审判长 姚旭斌
审判员 仓 勇
审判员 景 鑫
二〇一八年五月二日
书记员 窦 玥