广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8948号
上诉人（原审原告、反诉被告)：前海桐联科技(深圳)有限公司。住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。组织机构代码：31052027-1。
法定代表人：黎锦文，董事长。
委托代理人：刘国江，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：莱蒙房地产(深圳)有限公司。住所地：广东省深圳市福田区益田路与福华路交汇处卓越时代广场3501。组织机构代码：724735096。
法定代表人：陈风杨，董事长。
委托代理人：陶建军，广东经天律师事务所律师。
上诉人前海桐联科技(深圳)有限公司（以下简称前海桐联公司）因与被上诉人莱蒙房地产(深圳)有限公司（以下简称莱蒙地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年4月28日，前海桐联公司、莱蒙地产公司签订了一份《租赁合同》，约定莱蒙地产公司将位于深圳市龙华新区的莱蒙领尚6期B区的26/27/28/29/30/31号商铺出租给前海桐联公司用于汽车美容养护经营。该《租赁合同》约定的主要内容包括：1、租赁期限为三年，自2015年5月16日起至2018年5月15日，其中装修期为31天，即2015年5月16日至6月15日，自装修期结束次日为起租日；2、租金每月30897.9元，前海桐联公司应于合同签订之日起五日内向莱蒙地产公司预付一个月的租金，以后的租金在每月25日前缴纳下月的租金，逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期支付金额的5‰支付违约金；3、前海桐联公司应向莱蒙地产公司交纳相当于两个月租金数额的保证金，即61795.8元，由前海桐联公司在合同签订之日起五日内交给莱蒙地产公司，作为前海桐联公司全面履行合同的担保；4、前海桐联公司按照《商户物业管理规约》的内容交纳物业管理费、物业管理保证金，因商铺产生的由物业管理公司收取的费用由前海桐联公司自行向物业管理公司交纳；5、前海桐联公司应当在合同约定的租赁期限届满之日起5日内交还商铺，如前海桐联公司、莱蒙地产公司依据本合同或法律、法规的规定单方终止合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，或其他任何原因导致本合同终止的，则前海桐联公司应于合同提前解除或终止之日起5日内交还该商铺；6、合同无论基于何种原因终止，前海桐联公司均应提前7日书面通知莱蒙地产公司交还商铺的具体日期，莱蒙地产公司应当按照通知时间查验及交接该商铺；7、前海桐联公司逾期交还商铺，除应依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按最后一个月日租金的1.5倍向莱蒙地产公司支付违约金，至前海桐联公司交还商铺或莱蒙地产公司依约定收回商铺。在签订上述《租赁合同》的同时,前海桐联公司、莱蒙地产公司还签订了一份《场地使用协议》，约定莱蒙地产公司将前海桐联公司承租商铺门前外广场给前海桐联公司用于汽车服务车辆通行使用。
上述《租赁合同》、《场地使用协议》签订后，莱蒙地产公司向前海桐联公司交付了租赁商铺，前海桐联公司则于2015年4月22日向莱蒙地产公司交付了租赁保证金30897.9元，另于2015年6月5日又向莱蒙地产公司支付了5000元押金。2015年5月12日，前海桐联公司还向深圳市莱蒙物业服务有限公司水榭春天花园物业服务中心支付了装修押金2万元、水电押金5000元及管理费，合计33426.7元。
前海桐联公司在承租莱蒙地产公司交付的租赁商铺后，遭到所在物业小区业主的反对。2015年6月15日，前海桐联公司向莱蒙地产公司发送一份《商函》，告知莱蒙地产公司由于居民的抵制，使前海桐联公司无法正常开业和经营，蒙受了巨大损失，要求莱蒙地产公司收到函件之日起30日内解决此问题，逾期未解决前海桐联公司将要求赔偿。莱蒙地产公司在2015年7月1日对前海桐联公司进行回复，表示在双方签订《租赁合同》、《场地使用协议》前，对外场使用如遇政府政策或小区业主干涉产生的损失需商户自行承担相关责任的情况已经向前海桐联公司说明，根据双方签订的《租赁合同》、《场地使用协议》的内容，莱蒙地产公司已经按照租赁合同约定履行全部义务，商铺无法正常经营及开业非莱蒙地产公司方行为所致，莱蒙地产公司不承担任何责任。同时莱蒙地产公司在回函中还表示，为减少双方的更大损失，如前海桐联公司因业主维权无法继续经营，莱蒙地产公司同意无息退还前海桐联公司所提交的租赁保证金30897.9元、装修押金2万元、场地使用押金5000元、物业管理及水电保证押金13426.7元。2015年7月20日，莱蒙地产公司向前海桐联公司发送《催款函》，主张前海桐联公司尚欠一个月的租赁保证金30897.9元、2015年6月至7月的租金46346.85元、2015年6月至7月的物业管理费及滞纳金5619.21元，共计82863.96元，要求前海桐联公司于2015年7月25日前交清上述费用。前海桐联公司于2015年7月21日再次向莱蒙地产公司发送一份《商函》，表示因莱蒙地产公司未能做通小区居民工作，不能如约将门前外广场交付前海桐联公司使用，致前海桐联公司至今无法正常开业。基于此，前海桐联公司有权拒付租金等相关费用，同时因合同事实上无法履行，通知莱蒙地产公司解除合同，要求莱蒙地产公司于十日内赔偿全部损失。从2015年8月起，前海桐联公司开始将租赁商铺的部分物品搬离，但并未向莱蒙地产公司返还商铺。
前海桐联公司的一审诉讼请求：1、判决莱蒙地产公司向前海桐联公司返还已缴纳费用69323.7元及利息(自2015年7月21日起至实际清偿之日)；2、判决莱蒙地产公司赔偿前海桐联公司直接经济损失637691元；3、判决莱蒙地产公司赔偿前海桐联公司可得利润55万元；4、本案诉讼费由莱蒙地产公司承担。
莱蒙地产公司的一审反诉请求：1、判决前海桐联公司赔偿因逾期未付一个月的租赁保证金造成的损失30897.9元；2、判决前海桐联公司支付2015年5月16日至2015年7月21日的租金69005.31元及违约金(违约金计至租金付清之日)；3、判决前海桐联公司向莱蒙地产公司支付自2015年7月26日起至交还商铺之日止的租金及违约金；4、诉讼费由前海桐联公司承担。
原审法院认为：前海桐联公司、莱蒙地产公司双方通过签订《租赁合同》、《场地使用协议》而成立房屋租赁合同关系，上述合同及协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约定主张权利和履行义务。在莱蒙地产公司向前海桐联公司交付了租赁商铺之后，因商铺门前外广场的使用事宜，遭到承租商铺所在物业小区的业主反对，造成前海桐联公司承租商铺的合同目的不能实现的事实，双方亦均无异议，对该部分事实原审法院予以确认。关于租赁商铺门前外广场不能按约定使用的情况，莱蒙地产公司对前海桐联公司是否构成违约的问题。在租赁合同关系中，在无特别约定的情况下，出租人对承租人使用租赁物负有权利瑕疵担保责任，即有第三方主张权利而造成承租人不能依约使用租赁物的，出租人应当承担相应的责任。而前海桐联公司、莱蒙地产公司签订的《场地使用协议》中，则约定了若有权人士提出异议需终止本协议的，则本协议自动终止，双方互不承担违约责任。该约定能够证明，前海桐联公司、莱蒙地产公司在租赁商铺门前广场的使用上，已明确约定了莱蒙地产公司并不对该场地的使用对前海桐联公司负担权利瑕疵的担保责任，即当有第三方权利人主张权利影响前海桐联公司对场地的使用的，莱蒙地产公司并不承担违约责任。因此，前海桐联公司所提出莱蒙地产公司不能保证其使用该场地而构成违约的主张，与双方的约定相悖，原审法院不予采纳。前海桐联公司基于该主张，要求莱蒙地产公司赔偿直接经济损失和可得利润损失的诉讼请求，原审法院不应支持。由于租赁商铺门前广场因业主的反对而不能使用，致使前海桐联公司不能实现合同目的，前海桐联公司可以解除租赁合同。2015年7月21日，前海桐联公司发函通知莱蒙地产公司解除租赁合同，莱蒙地产公司对解除合同并无异议，则双方的租赁合同关系自2015年7月21日解除。合同解除的，未履行的部分不再履行，但对于合同解除前前海桐联公司已实际占有使用商铺的期间，前海桐联公司仍应按约定支付租金。根据双方约定的标准，自起租期始的2015年6月16日至合同解除的7月21日期间，前海桐联公司需支付租金37077.48元(30897.9元＋30897.9元÷30天×6天)。且该部分租金，前海桐联公司应于2015年6月25日前支付给莱蒙地产公司。前海桐联公司虽在2015年7月21日提出解除合同，但并不因此而免除其在合同履行期限应当承担的违约责任。因此，莱蒙地产公司要求前海桐联公司支付2015年6月16日至7月21日期间租金及违约金的反诉请求，原审法院应予以支持。至于莱蒙地产公司主张的2015年5月16日至6月15日期间的租金，因该期间为双方约定的不需支付租金的装修期，则莱蒙地产公司主张的该部分租金，原审法院不予支持。其中违约金，因莱蒙地产公司并未举证证明除利息损失之外，因前海桐联公司逾期支付租金给其造成的其他损失，则按照双方在签订的《租赁合同》中约定的标准计算的违约金过高，原审法院予以调整。参照前海桐联公司拖欠金额的30%，则前海桐联公司应支付违约金数额为11123.24元(37077.48元×30%)。前海桐联公司、莱蒙地产公司之间的租赁合同关系解除的，前海桐联公司应当向莱蒙地产公司返还租赁商铺。根据《租赁合同》的约定，前海桐联公司应当在合同解除之日起5日内向莱蒙地产公司返还商铺。双方的租赁合同自2015年7月21日解除，则前海桐联公司应当在2015年7月26日前向莱蒙地产公司交还商铺。由于前海桐联公司在租赁合同解除后，未按约定期限向莱蒙地产公司返还商铺，已构成违约，应当承担相应的违约责任。另关于前海桐联公司辩称，莱蒙地产公司没有正式通知其交接，因此其不应承担责任的意见。根据双方签订的《租赁合同》，约定无论合同基于何种原因终止，均应由前海桐联公司提前7日书面通知莱蒙地产公司交还商铺的具体日期。依据该约定，前海桐联公司在解除租赁合同后，则应书面通知莱蒙地产公司确定交还商铺的日期。因此，前海桐联公司以未接到莱蒙地产公司正式通知交接商铺为由，主张其不应承担责任的意见，不能成立，原审法院不予采纳。根据《租赁合同》，前海桐联公司逾期交还商铺的，除应依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按最后一个月日租金的1.5倍向莱蒙地产公司支付违约金。则自前海桐联公司应交还商铺期限届满的次日，即2015年7月26日起，至本案法庭辩论终结时的2015年10月20日，前海桐联公司应向莱蒙地产公司支付租金88573.98元(30897.9元×2个月＋30897.9元÷30天×26天)。关于违约金，因莱蒙地产公司并未能举证证明除租金损失外，其因前海桐联公司逾期交还租赁商铺而造成的其他损失，则按照双方约定的标准计算违约金过高，原审法院予以调整，参照前海桐联公司应付租金的30%予以支持。则前海桐联公司还应向莱蒙地产公司支付计至2015年10月20日的逾期交还商铺的违约金26572.19元(88573.98元×30%)。关于前海桐联公司要求莱蒙地产公司退还其已缴纳的租赁保证金、装修押金、场地使用押金、物业管理及水电保证金等费用的诉讼请求，其中装修押金、物业管理及水电保证押金的收款人并非莱蒙地产公司，前海桐联公司要求莱蒙地产公司返还该部分款项没有法律依据，原审法院不应支持。关于租赁保证金、场地使用押金，其中租赁保证金，由于前海桐联公司尚存在拖欠莱蒙地产公司租金的情形，则向其退还租赁保证金的条件尚未成就，前海桐联公司的该项请求，原审法院不予支持。至于场地使用押金，由于物业小区的业主反对，致使前海桐联公司并不能正常使用商铺门前广场，则前海桐联公司、莱蒙地产公司签订的《场地使用协议》终止，且双方均不承担违约责任。莱蒙地产公司收取的场地使用押金5000元应当退还给前海桐联公司。前海桐联公司该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于前海桐联公司主张的该款项的利息损失，因前海桐联公司在租赁合同履行期间存在拖欠租金，及解除租赁合同后未依约交还商铺的违约行为，其在自身违约情况下要求对该承担该费用利息的主张，原审法院不予支持。另关于莱蒙地产公司要求前海桐联公司继续支付租赁保证金30897.9元的诉讼请求，该保证金是前海桐联公司全面履行其合同义务而向莱蒙地产公司提供的担保，在双方的租赁合同关系已经解除的情况下，该保证金尚未交付的，不应再继续履行。对于前海桐联公司未依约定向莱蒙地产公司支付该保证金的行为，莱蒙地产公司可基于该事实要求前海桐联公司承担相应的违约责任，但其要求前海桐联公司继续支付该保证金的，原审法院不再予以支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、莱蒙地产公司于判决生效之日起五日内向前海桐联公司返还场地使用押金5000元；二、前海桐联公司于判决生效之日起五日内向莱蒙地产公司支付2015年6月16日至2015年7月21日期间的租金37077.48元及逾期支付该部分租金的违约金11123.24元；三、前海桐联公司于判决生效之日起五日内向莱蒙地产公司支付2015年7月26日起至2015年10月20日逾期交还商铺期间的租金88573.98元及该部分租金的违约金26572.19元；四、驳回前海桐联公司的其他诉讼请求；五、驳回莱蒙地产公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16116元，反诉案件受理费1680.5元，合计17796.5元，由莱蒙地产公司负担515元，前海桐联公司负担17281.5元。
上诉人前海桐联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原判第二、三、四项，改判支持支持其一审诉讼请求，驳回莱蒙地产公司的一审反诉请求，并由莱蒙地产公司承担本案诉讼费用。上诉理由：一、一审判决适用法律错误，应予纠正。（一）本案《场地使用协议》应为无效合同。根据《场地使用协议》约定，莱蒙地产公司将商铺前场地提供给前海桐联公司使用。莱蒙地产公司是小区的开发商，同时也为小区提供物业管理服务（以另一公司的名义），如果其取得业主授权，是可以签订前述协议的。但事实上莱蒙地产公司未取得小区业主的认可，事后小区业主拒绝追认。根据合同法第五十一条的规定，《场地使用协议》应属于无权处分的合同，未经权利人追认应当认定为无效。（二）莱蒙地产公司出租的商铺无法满足“汽车美容养护”用途，构成违约。由于《场地使用协议》无效，必然导致双方签订的《租赁合同》无法履行。原因是在场地无法通车的情况下，商铺无法用于约定的“汽车美容养护”。根据合同法第216条的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中莱蒙地产公司虽然将商铺交付给前海桐联公司，但无法满足约定用途，故应认定莱蒙地产公司违约。同时，莱蒙地产公司不能以业主反对为理由，拒绝承担违约责任。根据合同法第一百二十一条的规定，莱蒙地产公司侵害了业主的权利，导致本案合同无法履行，应由莱蒙地产公司向前海桐联公司承担违约责任。（三）《场地使用协议》中的免责条款无效，不能免除莱蒙地产公司在《租赁合同》中的违约责任。《场地使用协议》第七条第3款约定，“本协议期内如遇有关政策、法规及商场业态调整，或有权人士提出异议需终止本协议的，则本协议自动终止，甲、乙双方互不承担违约责任。”该条款在本案中应属无效条款。原因在于：1、本案合同属于莱蒙地产公司为了重复使用而预先拟定的合同，签订合同时莱蒙地产公司对上述免除其重大责任的条款未作提示和说明，应属无效。2、免责条款不能免除合同的基本义务，否则无效。另一方面，即使不考虑《场地使用协议》中免责条款效力的问题，该条款也不能用于免除莱蒙地产公司在《租赁合同》中的违约责任。双方就商铺租赁和场地使用分别签订了协议，两个协议虽然相关，但交易条件及约定的违约责任都是不一样的。一审法院简单地把《场地使用协议》中的免责条款用于《租赁合同》，从而免除莱蒙地产公司在《租赁合同》中交付的商铺不能符合约定用途的违约责任，是完全错误的。3、前海桐联公司有权拒付租金，不应承担违约责任。因为业主主张权利，前海桐联公司事实上无法按约定使用商铺。根据合同法第二百二十八条的规定，前海桐联公司有权拒付租金。二、一审判决认定事实不清，应予纠正。（一）前海桐联公司在履行合同过程中发生重大损失，并提供了相应的证据。前海桐联公司在履行合同过程中，投入装修款、材料费、人工费、宣传等共计637691元，由于店面无法正常开业，上述投入己发生损失。同时，因重新安排开店需五个月左右，期间损失可得利润55万元。就此，前海桐联公司提供了装修合同、发票、各项费用凭证、员工劳动合同、工资发放记录、利润计算表等，但一审法院未予查明。（二）莱蒙地产公司承诺返还前海桐联公司向深圳市莱蒙物业服务有限公司交缴的费用。根据莱蒙地产公司2015年7月1日回复的邮件，莱蒙地产公司同意退还的费用包括租赁保证金、装修押金、场地使用押金、物业管理及水电保证押金等。由此可见，莱蒙地产公司认可收取全部费用并由其返还。一审法院对此未予查明，继而认定前海桐联公司向无权要求莱蒙地产公司返还该部分费用，结论错误。
被上诉人莱蒙地产公司答辩称：一、在莱蒙春天花园业主反对之前，前海桐联公司已经违约，没有缴纳租赁保证金、租金，也没有采取任何保证措施。二、《租赁合同》、《场地使用协议》均为有效合同，前海桐联公司在民事起诉状中明确要求法院确认双方签订的《租赁合同》、《场地使用协议》均为有效，而前海桐联公司在民事上诉状及上诉意见中又主张《场地使用协议》为无效，或者是里面的条款无效，实际上，前海桐联公司是在二审提出新的诉讼请求，不符合民事诉讼法的规定。三、前海桐联公司的损失应当由自己承担。一审时前海桐联公司提供的证据不足以说明自己有任何损失。
本院经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、双方签订的《场地使用协议》第第七条第3款规定，本协议期内如遇有相关政策、法规及商场业态调整，或有权人士提出异议需终止本协议的，则本协议自动终止，甲、乙双方互不承担违约责任。二、双方确认前海桐联公司已于2015年10月26日搬离涉案商铺，莱蒙地产公司已经收回该商铺。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。双方签订的《租赁合同》、《场地使用协议》系双方就涉案商铺租赁达成的整体协议，上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定上述协议有效，认定正确。按照《场地使用协议》第七条第3款的约定，在合同履行过程中，如果有权人士提出异议需终止该协议的，该协议自动终止，双方互不追究对方违约责任。前海桐联公司租赁涉案商铺的用途为经营汽车美容养护，而《场地使用协议》的标的物为商铺门前外广场，用途为汽车服务车辆通行使用。从双方同时签订两份协议及标的物的用途来看，能否使用商铺门前外广场影响到商铺能否正常用于汽车美容养护经营，会关系到商铺租赁合同的目的能否实现。《场地使用协议》的上述约定应当理解为如果场地使用遭到有权人士反对，场地使用协议无法履行，则双方之间的合同关系，包括《租赁合同》和《场地使用协议》均自动终止，双方互不追究对方违约责任。在前海桐联公司租赁涉案商铺后，因小区业主主张商铺门前外广场属业主共有，反对莱蒙地产公司出租给前海桐联公司经营汽车美容养护，导致前海桐联公司的店铺无法正常开业，商铺租赁合同无法继续履行。按照上述约定，双方约定的解除条件成就，《租赁合同》和《场地使用协议》解除，双方互不承担违约责任。
按照上述思路，《租赁合同》和《场地使用协议》解除后，前海桐联公司应当返还商铺，莱蒙地产公司应当返还收取的租赁保证金30897.9元和场地使用押金5000元。莱蒙地产公司无需赔偿前海桐联公司因合同无法履行所受的损失，前海桐联公司也无需支付搬离前租金、占有使用费及违约金。至于装修押金、物业管理及水电保证押金，因上述押金并非莱蒙地产公司收取，前海桐联公司要求莱蒙地产公司退还，缺乏依据。前海桐联公司可就此另循法律途径主张权利。前海桐联公司第一项诉讼请求中的利息及第二、三项有关损失的请求，莱蒙地产公司的反诉请求，均不符合双方的约定，本院均不予支持。
综上，上诉人前海桐联公司的上诉部分有理，对有理的部分，依法应予支持，对其他无理的上诉请求，依法应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，但未能按照双方的约定来认定合同解除后的相关责任，导致裁判错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1196号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1196号民事判决第二、三、四、五项；
三、莱蒙房地产（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向前海桐联科技（深圳）有限公司返还租赁保证金30897.9元；
四、驳回前海桐联科技（深圳）有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回莱蒙房地产（深圳）有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费16116元，由前海桐联科技（深圳）有限公司负担15000元，由莱蒙房地产（深圳）有限公司负担1116元；反诉案件受理费1680.5元，由莱蒙房地产（深圳）有限公司负担。本案二审受理费17583元，由前海桐联科技（深圳）有限公司负担15000元，由莱蒙房地产（深圳）有限公司负担2583元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年七月十九日
本件与原本核对无异
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。