河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终7204号上诉人(原审被告)：河南东瑞实业有限公司。住所地，郑州市管城区航海东路***号*号楼*层商*号。法定代表人：冯林萍，总经理。委托诉讼代理人：刘大鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：段颖杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵青梅，女，汉族，1983年12月7日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：王锐，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：康晓婷，河南元慧律师事务所实习律师。上诉人河南东瑞实业有限公司（以下简称东瑞公司）因与被上诉人赵青梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东瑞公司的委托诉讼代理人刘大鹏、段颖杰，被上诉人赵青梅的委托诉讼代理人王锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东瑞公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审的诉讼费由赵青梅承担。事实和理由：一、东瑞公司与赵青梅对逾期办理案涉房屋权属初始登记的违约责任有明确约定，本案的违约金数额应按双方约定计算。1、赵青梅与东瑞公司之间签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；2、赵青梅要求对违约金额予以调整，法院应以实际损失数额为依据做出是否调整；3、对个案而言，法院介入当事人意思自治，对违约金做出增加调整的结论，案涉楼盘涉及1600多户，现已提起诉讼的达124起，对东瑞公司造成的经济损失将达千万元。二、本案的违约金属于合同之债，合同之债受诉讼时效的限制，本案赵青梅所提出的要求东瑞公司支付违约金的诉讼请求已经超过了三年的诉讼时效。另东瑞公司补充上诉称，一审后东瑞公司发现本案中赵青梅未按约定偿还银行贷款，造成逾期，导致银行一直扣划东瑞公司提供的保证金账户中的款项，赵青梅违约在先，东瑞公司行使抗辩权，本案赵青梅的诉请应予驳回。赵青梅辩称，1、东瑞公司承认其未完成办理初始登记，东瑞公司作为开发商对其协助办理产权证书的义务是明知的，其也愿意承担违约金。2、关于违约金的调整，原审法院对东瑞公司的上诉理由已有明确认定，且东瑞公司在每次庭审中均承诺积极办理产权证书，但均未履行，其违约仍处于持续状态，违约金本就是惩罚性质，对东瑞公司的违约金调整符合本案实际情况和相关司法精神，东瑞公司以涉案楼盘户数较多对其有影响，并否认是恶意不作为，其应当承担违约责任。3、原审法院作出了公正认定，不存在诉讼时效过期的问题。4、赵青梅虽然认为原审法院关于违约金的调整并不能弥补损失，但鉴于各方面原因赵青梅尊重原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。5、在原审中，东瑞公司对相关事实均予以认可，赵青梅已经履行了义务，如存在其他纠纷，应另案解决。赵青梅向一审法院起诉请求：1．判令东瑞公司在判决生效之日起10日内协助赵青梅办理购买房屋（房号详见附表1）的所有权属证书；2．判令东瑞公司向赵青梅支付违约金、退还收取的办证工本费（金额详见附表1）；3．本案诉讼费用由东瑞公司承担。事实和理由：赵青梅、东瑞公司签订《商品房买卖合同》，赵青梅购买东瑞公司开发的郑州市管城回族区航海路南、中州大道东的房屋，并约定了房屋交付期限及交付条件、交接条件和产权登记期限。合同签订后，赵青梅支付了所有价款并全部履行了合同义务，东瑞公司却违反合同义务，未能按期交房且至今未能为赵青梅办理产权证书。同时合同约定东瑞公司未在约定期间办理初始登记及赵青梅不能取得房产证书的，如果属于东瑞公司的原因，东瑞公司向赵青梅支付总房款0.01％的违约金，该约定明显不能起到督促东瑞公司尽快办理产权证的作用，反而东瑞公司延期办理房产证的时间越长获益越大，违背诚实信用原则且显失公平，根据法律规定应当予以调整。东瑞公司承认赵青梅在本案所主张的事实，认可逾期完成案涉房屋的初始登记，且自认该行为应属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。但认为，一、房地产权证书需要赵青梅、东瑞公司和办事机构共同完成，东瑞公司一直在积极协助办理，东瑞公司的义务是向登记机关提供办理初始登记的相关材料，办理产权登记的手续主要是由买受人和登记机关来完成。二、合同约定房地产权证书由赵青梅自行办理，由买受人自行申请，出卖人在买受人提出书面申请的十五日内提供办理转移登记的资料，根据谁主张谁举证的原则，赵青梅不能提供证据证明因为东瑞公司的原因而不能办理房屋产权证书。三、根据商品房买卖合同的约定，对于逾期办理产权初始登记违约金有明确的约定，按照总房款的0.01％来支付违约金。赵青梅要求对违约金金额予以调整，法院应以实际损失数额为依据决定是否调整。客观上案涉房屋交付后赵青梅依法行使了房屋的占有、使用、收益等权益，仅是对房屋无法做出处分，实际损失并不存在，对赵青梅诉求违约金过高部分应当依法予以驳回。涉案房屋所在楼盘涉及1600多户，现已起诉124件，如法院作出对违约金予以增加的方式作出处理，对东瑞公司造成的经济损失将达数千万元，因此恳请法院依照公平和诚信原则予以综合权衡，按照合同约定的违约金计算方式计算东瑞公司应当承担的违约责任，对赵青梅的不当请求依法驳回，切实维护双方当事人合法权益。四、东瑞公司逾期办理产权初始登记已经构成违约，应当支付违约金，但违约金属于合同之债，应受诉讼时效的约束，诉讼时效从合同约定的办理产权初始登记期限届满之日起计算，至今已超过诉讼时效。原审法院认为，东瑞公司承认赵青梅在本案中主张的事实，故对赵青梅主张的事实予以确认。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行自己的义务。赵青梅已经支付了购房款，履行了合同义务，那么东瑞公司作为出卖人，应在合同约定的期限内及时办理房屋权属初始登记，但东瑞公司至今仍未办理房屋权属初始登记，导致赵青梅无法及时取得房屋权属证书，故赵青梅要求东瑞公司协助其办理涉案房屋的所有权属证书的诉讼请求，合法有据，予以支持。本案中，合同约定因东瑞公司未在约定期限办理产权初始登记及协助办理房屋权属证书的违约金均为总房款的0.01％，赵青梅以该约定明显过低要求调整，按照总房款0.01％计算一年，但赵青梅未提交证据证明因东瑞公司违约造成的损失。结合本案实际情况，将违约金数额调增至按总房款的1％计算，主要考虑以下因素：一是未办理产权证确实给赵青梅造成一定的损失的客观事实，二是双方约定的按照总房款的0.01％支付违约金过低，三是东瑞公司违约时间长达三年将近四年，四是违约金的约定标准是由东瑞公司作为主导的出卖方提供的格式条款。因东瑞公司的违约行为一直处于持续状态，故对东瑞公司提出赵青梅的请求已过诉讼时效的意见，该院不予采信。对于赵青梅要求的办证工本费，是赵青梅相信东瑞公司能够办理产权证的情况下支付给东瑞公司，由东瑞公司向办证机关统一缴纳，目的是为了方便购房人，但东瑞公司的行为表示其未能积极为赵青梅办理产权证而对涉案房屋进行初始登记，现赵青梅要求东瑞公司退还，符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、河南东瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助赵青梅办理涉案房屋的产权证书；二、河南东瑞实业有限公司于本判决生效后十日内向赵青梅支付违约金及退还办证工本费(详见附表2)；三、驳回赵青梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费减半收取详见附表2，赵青梅、东瑞公司负担部分详见附表2。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致外，二审中东瑞公司向本院提交了2017年4月27日至2018年3月28日建设银行出具的还款凭证，证明赵青梅在购房后未履行按时还款责任，致使东瑞公司承担了借款保证责任，建设银行将东瑞公司的保证金予以扣划84732.49元。赵青梅的委托诉讼代理人庭审后核实认为，赵青梅因家庭变故未能按时归还按揭贷款，但与本案非同一法律关系。本院认为，对于赵青梅而言，与东瑞公司签订《商品房买卖合同》，其目的，不止是要取得一套房屋的所有权，获得固定的居所等，更重要的是为了有一个“家”！而后者的意义远大于前者。因而，在签订买卖合同前，赵青梅所寄托或期望的商品房所蕴含或辐射而产生的权益，如子女就近入学、取得户籍、享有舒适的居住环境、因生产经营需要获取抵押贷款等，属于正常的、合理的预期，也符合商品房买受人理性而客观的需求。上述权益在双方买卖合同成立生效后，已转变成买受人实际的、应获得的权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人相反证据中以推翻的除外。”依据该规定，赵青梅因东瑞公司逾期办理房屋权属初始登记所遭受的损失，属于“众所周知”、“根据日常生活经验法则，能推出另一事实”、以及“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之情形，东瑞公司在本案中并没有提供相反的证据予以推翻，故本院对东瑞公司诉称赵青梅的实际损失无证据证明的理由，不予采纳。关于东瑞公司诉称法院调整违约金属于司法不当干预，涉案违约金应按照合同约定，法院调整违约金让企业面临巨大资金危机等问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”赵青梅因东瑞公司违约提起诉讼要求调整违约金，人民法院依照法定程序进行审理，并根据案件事实及法律规定作出裁判，属于依法行使审判权的行为，并非不当干预；其次，约定违约金，体现了当事人的意志，是合同自由的反映。当事人虽可根据合同实际情况，确定违约金的比例、数额或具体计算方法，但不得滥用自行约定的权利。本案中，东瑞公司作为出卖人、涉案楼盘的开发商，对于办理房屋权属初始登记的程序、办理花费的成本，以及相关法律法规等，相较于买受人，具有更加专业的、精准的了解，处于较为优势的地位。在此前提下，东瑞公司以格式条款的形式，约定购房款万分之一作为其逾期办理房屋权属初始登记的违约金，明显属于滥用自行约定权利的行为，不应受到法律的保护；第三，违约金具有补偿性，但并不排除惩罚性。就本案而言，东瑞公司一方面认可其未及时办理房屋权属初始登记之违约事实的存在，并承诺协助办理，但另一方面又对何时办理不置可否，将不能办理的原因归咎于电力公司等，明显有悖于其作为企业应有的社会担当，更不符合构建诚信社会的核心价值观要求，应予以适当的惩罚；第四，作为赵青梅而言，办理房屋权属初始登记，是其成为所购商品房所有权人，并真正享有不动产物权之完全、完备、完整权能的基础和关键，从这个角度而言，东瑞公司依照合同约定及时协助完成房屋权属初始登记，是为实现物权特定、公示而所应承担的法定义务，现东瑞公司无端推诿，使买受人之物权期待权处于停滞状态，合同终极目的不能实现，不仅使交易不稳定因素增加，而且明显违背其应承担的法定义务；第五，东瑞公司所谓调整违约金数额会造成企业经营困难的理由，不仅违反权利义务相一致的基本法理，而且系其在明知涉案业主人数众多的情况下，违反合同义务引发诉讼，是自身作为商事主体对经营风险防控、预判缺失或大意所造成，其责任应当自行承担；第六，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，一审法院综合东瑞公司涉案人员众多、违约行为持续状态等事实，兼顾东瑞公司作为企业持续发展之考虑，将违约金数额调增至按总房款的1％计算，并无不当。故本院对东瑞公司该理由，亦不予采纳。关于诉讼时效的问题。从涉及东瑞公司诉讼的案件可知，涉案商品房买受人就办理房屋权属初始登记，并非单纯通过诉讼向东瑞公司提出主张，且东瑞公司该违约行为一直处于持续状态，故，一审法院认定赵青梅诉请并不超过诉讼时效，符合法律规定，应予维持。另东瑞公司上诉称因赵青梅未按其与银行、东瑞公司之间签订的借款合同约定归还按揭贷款致使东瑞公司向银行代偿，东瑞公司拒绝为赵青梅办理房产证是履行抗辩权。但原审中赵青梅提供有购房发票，证明东瑞公司已实际收到购房款，其利益并未受到损害，东瑞公司理应按照双方之间的房屋买卖合同约定履行义务。至于东瑞公司与赵青梅之间的借款合同关系，如存在纠纷，东瑞公司可另行主张。故东瑞公司该项上诉理由，亦不能成立。综上所述，河南东瑞实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由河南东瑞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石红振审 判 员 陈 赞审 判 员 李文兵二〇一八年五月二十八日法官助理 匡云蕾书 记 员 胡保亚