山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第1076号
上诉人（原审被告、反诉原告）潍坊华勘置业有限公司，驻潍坊市潍城区卧龙西街589号2号楼。
法定代表人赵桂新，总经理。
委托代理人尹传亮，山东英拓律师事务所律师。
委托代理人李帅，山东英拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱燕乔，无业。
委托代理人孙怀民，潍坊奎文义杰法律服务所法律工作者。
委托代理人赵志刚，个体。
上诉人潍坊华勘置业有限公司（以下称华勘公司）因与被上诉人朱燕乔房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年9月25日，朱燕乔与华勘公司签订潍京定房协议书，约定朱燕乔购买华勘公司坐落于潍坊市奎文区虞河路2696号潍京-
水岸9#-1-1107房屋，建筑面积172.25平方米，单价5552.71元，房款956454元；地下室建筑面积20.58平方米，单价1400元，地下室款28812元，合计房款985266元。签署本协议同时交付定金3万元，于2013年10月25日前一次性支付首付款325266元（含定金3万元），余款66万元以银行贷款方式支付。协议第四条约定，朱燕乔应于华勘公司通知其签署《商品房买卖合同》后30日内携带本协议书、定金收据、身份证原件到销售现场签署《商品房买卖合同》。如付款方式为银行贷款，则需在签署《商品房买卖合同》的当日带齐所需的证件手续，并将相应的证件、相关费用交于华勘公司，同时配合华勘公司积极办理贷款手续。对于违约责任约定如朱燕乔违反约定，华勘公司有权另行出售该房屋，朱燕乔所交定金不予退还。合同第九条约定实际房款为936454元，开发商同意总价优惠2万元，单价按5436.6元执行。送一年物业费加中百购物卡2000元一张、豆浆机一个。该协议书加盖华勘公司销售专用章，置业顾问为郭璇。
2013年9月25日，朱燕乔与华勘公司签订补充协议，约定：朱燕乔应于2013年10月25日前一次性缴纳首付款325266元并与华勘公司签署商品房买卖合同、办理相关手续，其余房款以银行贷款方式支付。朱燕乔保证按本补充协议时间缴纳首付款，并与华勘公司签署商品房买卖合同、办理相关手续。若朱燕乔不按期缴纳首付款或签署商品房买卖合同、办理相关手续，视为朱燕乔取消认购，华勘公司有权没收定金，并收回房产另行出售。
2013年11月22日，朱燕乔填写延期交款申请书，载明朱燕乔申请将付款日期延期75天，由2013年10月25日延期至2014年1月10日，华勘公司相关人员予以同意。该申请书上逾期责任说明载明逾期交款客户如到期仍未交清房款，已缴纳部分房款的客户，购房定金3万元罚没，所购房屋另行出售，所缴纳房款扣除定金和按日交付开发商的违约金后退还剩余部分。关于于违约金载明逾期超过8日，华勘公司有权解除定房协议，朱燕乔按累计应付款的1%向华勘公司支付违约金。
2013年9月25日，华勘公司为朱燕乔出具收款收据，载明收到朱燕乔房款定金3万元；2013年11月26日，华勘公司为朱燕乔出具收款收据，载明收到朱燕乔房款3万元。
另查，朱燕乔与赵志刚系夫妻关系，坐落于潍坊市奎文区东风东街233号付18号3号楼1-201室房产于2005年7月11日登记于赵志刚名下，该房屋系贷款购买，贷款期限自2004年6月25日至2024年6月25日。
庭审中，朱燕乔要求华勘公司支付自交款之日起至华勘公司还款之日止，按同期银行贷款利率的4倍计算的利息。华勘公司称依据朱燕乔应付款305260元的1%计算违约金为3053元。华勘公司称郭璇不是其单位职工，是销售公司职工，现已离职。
朱燕乔提供2013年9月20日、2013年9月23日电话录音各一份、2013年9月22日视频资料一份，证明华勘公司销售人员郭璇为达到让朱燕乔购房的目的，诱使朱燕乔用制作假证件的方式购买涉案房屋。华勘公司质证后称朱燕乔提供证据不是原始载体，朱燕乔与华勘公司签订认购书的行为表明朱燕乔同意受合同约束，且朱燕乔对于是否能够办理贷款是明知的，不能证明朱燕乔主张。朱燕乔称手机更换，但存储卡是录制时的卡。
华勘公司提供解除协议通知书、EMS快递2份，证明因朱燕乔未按协议书及补充协议的约定与华勘公司签订商品房买卖合同构成违约，华勘公司于2014年1月19日、2014年2月19日分2次向朱燕乔发出解除通知，但因朱燕乔所留地址不正确被退回。朱燕乔质证后称未签收，故不知情。华勘公司提供关于解除合同通知书的回函，证明因朱燕乔委托潍坊奎文义杰法律服务所向华勘公司发出解除合同函电，华勘公司发出回函，明确因朱燕乔违约，协议书已解除。朱燕乔质证后称其未收到回函，但其代理人收到该回函。该回函证明华勘公司违约，且华勘公司的回函不能视为对朱燕乔的告知。
以上事实，有潍京定房协议书、收款收据、补充协议、延期交款申请单及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，朱燕乔与华勘公司于2013年9月25日签订的潍京定房协议书系朱燕乔向华勘公司签订的协议，该协议对朱燕乔购买的房屋房间号、楼层、房屋面积、价格、付款金额及时间等内容均进行了约定，同时该协议也对双方签署商品房买卖合同时间进行了约定，上述内容均是朱燕乔与华勘公司的真实意思表示，故合法有效，双方均应按约定履行。
华勘公司提供的解除协议通知书、EMS回单、关于解除合同通知书的回函证明朱燕乔与华勘公司间互相邮寄过解除合同通知书，故应认定朱燕乔与华勘公司均有解除潍京定房协议书及补充协议的意思表示，因此，朱燕乔要求判令解除2013年9月25日签订的潍京定房协议书、补充协议的诉讼请求，予以支持。
根据2010年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平衡××发展的通知》规定，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房家庭，贷款首付款比例不得低于40%。2011年1月26日国务院召开常务会议，将二套房房贷首付款比例提高至60%。本案中查明，朱燕乔丈夫赵志刚名下已贷款购买一套房屋，故朱燕乔贷款购买涉案房屋应属于家庭贷款购买第二套房屋。潍京定房协议书中约定朱燕乔交纳的首付款为325266元（含定金3万元），余款66万元以银行贷款方式支付，针对该约定计算朱燕乔交纳首付款为总房款的30%，贷款金额为房款的70%。此约定违反当时房地产调控政策中关于家庭购买第二套房屋贷款政策，因此，朱燕乔与华勘公司于2013年9月25日签订的潍京定房协议书虽系双方真实意思表示，但因双方约定的首付款比例违反当时现行的贷款购房的相关政策，双方对于付款方式的约定无法实际履行。
华勘公司称郭璇不是其单位工作人员，但因郭璇在潍京定房协议书中华勘公司加盖公章处的置业顾问处签字，故应认定郭璇的行为系代表华勘公司的职务行为。朱燕乔提供的录音资料和视频资料华勘公司虽不予认可，但从上述证据的内容中均能听出郭璇让朱燕乔以制作假证方式以达到少交纳首付款的意思表示。郭璇作为华勘公司销售房屋的人员，为达到出售房屋目的让朱燕乔采用提供虚假证件方式购房，其行为违反了诚实信用原则。因郭璇的行为系代表华勘公司的职务行为，故华勘公司构成违约。朱燕乔也应对家庭贷款购买第二套房屋首付款的政策规定知情，但仍与华勘公司签订潍京定房协议书，故朱燕乔的行为也构成违约。因朱燕乔与华勘公司均存在违约行为，且潍京定房协议书约定的付款方式因违反相关房地产调控政策规定无法实际履行，双方对于付款方式也未再做约定，故双方无法签署潍京定房协议书中约定的商品房买卖合同。因此，朱燕乔与华勘公司之间签订的潍京定房协议书、补充协议解除后，华勘公司应将收取的朱燕乔定金3万元、房款3万元退还朱燕乔。
因朱燕乔与华勘公司在本案房屋买卖过程中均存在违约行为，故朱燕乔要求华勘公司支付房款3万元的利息应自起诉之日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算。潍京定房协议书、补充协议中约定的付款方式无法实际履行，故华勘公司要求朱燕乔支付违约金3053元的反诉请求，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、解除朱燕乔与潍坊华勘置业有限公司于2013年9月25日签订的潍京定房协议书、补充协议；二、潍坊华勘置业有限公司于判决生效之日起十日内退还朱燕乔房款3万元及利息（自2014年6月26日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算）；三、潍坊华勘置业有限公司于判决生效之日起十日内退还朱燕乔定金3万元；四、驳回朱燕乔的其他诉讼请求；五、驳回潍坊华勘置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由潍坊华勘置业有限公司负担；反诉案件受理费50元，由潍坊华勘置业有限公司负担。
宣判后，华勘公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的潍京定房协议书及补充协议合法有效，被上诉人存在多处违约，该协议已经解除，被上诉人应承担违约责任。1、被上诉人未按协议约定发行相应的合同签订、支付款项的义务，在被上诉人自行申请延期的期限内也未履行相应义务，故被上诉人的行为构成严重违约，应按合同约定承担违约责任。2、被上诉人在明知其不具备借款购房条件的情况下，仍然与上诉人签订定购协议，带有明显恶意，违反诚实信用原则，应认定被上诉人构成违约。因被上诉人严重违反协议约定，上诉人已经按被上诉人预留地址向其送达有关文书，双方的合同关系已经解除，原审判决解除双方的合同关系系认定事实错误。二、被上诉人提交的录音、视频资料不能作为有效证据采信。1、被上诉人提供的录音、视频资料并无相应的原始载体，不能证明真实性，更不能证明录制时间是在《定房协议书》签订之前，从被上诉人向上诉人以录音录像内容主张上诉人诱使被上诉人买房的情况看，该录音、视频资料的形成时间不可能在《定房协议书》签订时间之前，因此不能认定被上诉人定房是受售楼人员诱导。2、郭璇并非上诉人的工作人员，而是楼房销售公司的置业顾问，即使录音真实，也仅是其为达到房屋销售业绩而为的单方行为，并不代表上诉人，与上诉人无关。三、被上诉人是否符合贷款购房的条件，并非本案审理重点，原审认定事实错误。认购协议是当事人约定的在将来某个时间签订合同的协议，双方应在协议约定的时间就合同签订的具体条款进行商定，只要当事人履行了协商义务，即使合同最终没有达成，也不能认定当事人违约。而本案的情况是，在定房协议约定的时间内，被上诉人并未就合同条款与上诉人协商，违反了定房协议的义务。至于被上诉人是否符合贷款条件，是否能贷到款，与定房协议的履行无必然关系，更不能据此认定不能签订《商品房买卖合同》。四、原审驳回上诉人的反诉请求，属于认定事实错误，适用法律不当。根据延期交款申请表的约定，被上诉人逾期超过8日未能按时缴纳首付款，应按累计应付款的1%向上诉人支付违约金，即305260×1%=3053元。上诉人反诉要求被上诉人承担3053元违约金符合协议约定，应当予以支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人朱燕乔答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人之所以让被上诉人制作虚假证件是被上诉人将不符合现行放贷政策的情况告诉了上诉人，上诉人在已明知的情况下主动提供所谓“办法”，让被上诉人制作虚假证明等购房所需材料，因此导致合同不能履行的原因应归于上诉人，被上诉人无违约可言。况且双方均向对方发出解除合同的通知，法院判令解除合同正确。2、双方所签合同明确记载甲方为上诉人，且有郭璇在合同中的签名，郭璇为上诉人处的工作人员无争议，其产生的法律后果应由上诉人承担。3、被上诉人所取得的上诉人工作人员郭璇的视听资料证据是被上诉人用手机拍摄，是原始载体，被上诉人购房先经郭璇洽谈介绍，其行为必然发生在签订合同之前，符合一般交易逻辑，如果没有郭璇的介绍，被上诉人也不会与上诉人签订合同。4、上诉人不仅违反法律规定，而且在履行过程中造成合同根本不能履行具有过错，且二者之间有因果关系，换句话说上诉人是通过恶意逃避法律规定以达到其销售的目的，以增加其销售业绩，该违法行为本身被上诉人是不能去做的，可见过错不在被上诉人而在上诉人处。
本院认为，从双方相互寄送解除协议通知函的行为看，双方均以对方存在过错为由通知对方解除协议，并对解除协议后产生的财产返还、违约责任等问题提出各自主张和要求，从而引发本案纠纷。根据双方签订的《定房协议书》及补充协议内容，可以认定双方存在买卖房屋的一致意向，形式合法有效。但从被上诉人与郭璇之间的对话录音及视频资料看，双方在购房协商过程中存在试图规避国家政策的行为，双方对于被上诉人购房之时不符合当时国家政策的事实心知肚明，而且，被上诉人之夫已经贷款购房的事实也对以上规避行为予以印证，因此，双方在《定房协议书》及补充协议中关于缴纳购房首付款及贷款的约定与当时的国家政策不符，双方对此存在恶意串通的主观故意，应当认定双方之间签订的《定房协议书》及补充协议无效，双方应当对协议无效的法律后果承担相应法律责任。因协议无效，双方应当将获得的财产向对方予以返还，原审关于由上诉人向被上诉人返还购房定金及购房款的判决内容正确，本院予以支持。原审关于解除《定房协议书》及补充协议的认定内容不当，本院予以纠正。上诉人虽否认郭璇系其公司人员，并对被上诉人与郭璇之间的录音及视频资料证据不予认可，但与查明的事实不符，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第406号民事判决第二、三、四、五项内容，即“二、潍坊华勘置业有限公司于判决生效之日起十日内退还朱燕乔房款3万元及利息（自2014年6月26日起至本判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算）；三、潍坊华勘置业有限公司于判决生效之日起十日内退还朱燕乔定金3万元；四、驳回朱燕乔的其他诉讼请求；五、驳回潍坊华勘置业有限公司的反诉请求。”
二、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2014）奎民一初字第406号民事判决第一项内容，即“一、解除朱燕乔与潍坊华勘置业有限公司于2013年9月25日签订的潍京定房协议书、补充协议；”
三、确认朱燕乔与潍坊华勘置业有限公司于2013年9月25日签订的潍京定房协议书、补充协议无效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1300元，由朱燕乔负担650元，由潍坊华勘置业有限公司负担650元；一审反诉案件受理费50元，由潍坊华勘置业有限公司负担。二审案件受理费1300元，由上诉人潍坊华勘置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋允厚
代理审判员 李金桦
代理审判员 贾元胜
二〇一五年十月十四日
书 记 员 于 涛