上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第21235号
原告沈峰。
委托代理人张洪根，上海申通律师事务所律师。
委托代理人张哲峰，上海申通律师事务所律师。
被告罗顺国。
被告李小芳。
被告罗麟。
上列三被告共同委托代理人俞菲，上海创远律师事务所律师。
被告吴亚兰。
被告上海宾华招待所。
法定代表人沈国民。
被告沈国民。
上列三被告共同委托代理人李晓清，上海华宏律师事务所律师。
原告沈峰诉被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰、上海宾华招待所、沈国民业主共有权纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告沈峰及其委托代理人张洪根，被告罗顺国、李小芳、罗麟的共同委托代理人俞菲，被告吴亚兰、上海宾华招待所、沈国民的共同委托代理人李晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈峰诉称，原告系本市浦东新区芳华路XXX弄XXX号、XXX号底层店铺产权人，被告罗顺国、李小芳、罗麟系同弄21号二层房屋产权人，被告吴亚兰系同弄21号三层房屋产权人，被告上海宾华招待所系同弄21号二层房屋的承租人，被告沈国民系被告上海宾华招待所的投资人。1999年12月12日，被告罗顺国、吴亚兰在上海泰龙房地产发展有限公司、上海花城物业发展有限公司的见证下，签订了一份协议书，两人就本市浦东新区芳华路XXX弄XXX号底层、二层、三层楼梯如何瓜分达成协议。后被告罗顺国、李小芳、罗麟对该楼梯部位搭建占用至今。2009年2月6日，被告上海宾华招待所擅自将芳华路XXX弄XXX号底层楼梯东外墙敲开，遭到原告极力反对，在花木警署、街道司法所的处理下，被告上海宾华招待所将洞封没，恢复原状。2013年2月原告因被告罗顺国、李小芳、罗麟的非法搭建占用状况，向浦东法院提起行政诉讼，后该院作出（2013）浦行初字第33号行政判决，认为在登记的内容方面，被诉房地产权证的房屋平面图的红线范围将二楼楼梯间划入其中，确有不当，存在一定的瑕疵。2013年12月3日上海市浦东新区房地产登记处向罗顺国等发出通知，内容记载称现我处发现您们所提供的房地产权证附图有误。请您们收到本通知后，尽快至我处办理更换图纸手续。
自1999年12月15日至今，被告罗顺国先后将非法搭建物和其所有的店铺租给上海芳华美发美容有限公司、花木街道社区卫生服务中心、被告上海宾华招待所使用。原告认为，芳华路XXX弄XXX号二层公用楼梯部位是公用部位，其中包括了原告的公用分摊建筑面积，被告罗顺国等人对公用部分非法搭建占用十几年，侵害了原告的合法权益，也给整幢楼带来了消防安全隐患。被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰、上海宾华招待所均是非法搭建者与获利者，被告上海宾华招待所系被告沈国民的个人独资企业，故六被告依法应当承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉来法院，要求判令：1、被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰立即拆除本市浦东新区芳华路XXX弄XXX号二层公用楼梯部位私搭的201室房间、铁门、内楼梯设施等全部非法搭建物，恢复原状，并恢复承重墙；2、被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰共同赔偿原告自2000年1月1日起至今经济损失人民币（以下币种同）113，401元；3、被告上海宾华招待所、沈国民对上述第一、二项被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰的履行义务承担连带责任。
被告罗顺国、李小芳、罗麟共同辩称，不同意原告的诉请。原告诉请的所涉部位属三被告专有，不是共有面积，三被告占有使用所涉部位长达十几年时间，一直是符合产权所有的情况的，不构成对原告的侵权，无需拆除搭建物，也无需承担赔偿责任。
被告吴亚兰、上海宾华招待所、沈国民共同辩称，三被告未参与搭建原告诉请的所涉部位的搭建物，也不需要承担任何责任。另，所涉部位的搭建物已存在时间很久，原告从未提出过异议，应当认为是对搭建状况的默认，现原告提起诉讼已过诉讼时效。芳华路XXX弄XXX号楼道的使用人应当是该号楼的二楼、三楼的业主，其他的人无权使用。开发商在交付房屋时，该楼梯间本有一扇门并且是锁掉的，钥匙只有二楼、三楼业主有，其他人没有，这亦说明楼梯间是属于二楼、三楼的使用面积。且被告上海宾华招待所租赁的范围系套内面积，没有因为所涉部位获得收益，不需要对原告承担赔偿责任。
经审理查明，原告系本市浦东新区芳华路XXX弄XXX号、XXX号底层店铺产权人，建筑面积均为91.25平方米，其中公用分摊建筑面积均为15.9237平方米。被告罗顺国、李小芳、罗麟系芳华路XXX弄XXX号二层店铺产权人，建筑面积214.94平方米，其中公用分摊建筑面积37.5076平方米。被告吴亚兰系芳华路XXX弄XXX号三层店铺产权人，建筑面积214.94平方米，其中公用分摊建筑面积37.5076平方米。2009年7月8日，被告罗顺国、沈国民签订房屋租赁合同一份，双方约定：1、被告罗顺国将其所有的芳华路XXX弄XXX号、371弄21号二楼自有的商业用房出租给被告沈国民使用。2、被告罗顺国租给被告沈国民使用的租赁物建筑面积291.45平方米，其中22号76.51平方米，21号二楼为214.94平方米。3、租赁期限自2009年9月1日至2014年8月31日止。
另查明，1999年12月12日，被告罗顺国、吴亚兰在上海泰龙房产公司、上海龙城物业发展有限公司见证的情况下签订协议书一份，双方对芳华路XXX号共同楼梯（即为芳华路XXX弄XXX号楼梯间）改建事项达成协议如下：1、现有楼梯间底层沿东西方向一分为二，间宽约3.2米，分开后约1.6米。南边半间归乙方（被告吴亚兰）使用，北半边归甲方（被告罗顺国）使用。2、二楼楼梯间楼梯口东边部分，甲方让出从楼梯口向东1.6米，从南墙向北1.6米，此部分面积归乙方使用。3、楼梯间改建费用由甲方负责，今后若要恢复原状费用也由甲方负责，楼梯间改建后，芳华路XXX号门口至三楼的楼梯通道由乙方独用，甲方在其使用面积内另建楼梯通至二楼，双方互不干涉，友好共存。2014年1月1日，芳华路XXX号、371弄20-24号业主就芳华路XXX弄XXX号楼梯的使用及安全事宜进行协商表决，表决内容为：一、同意371弄21号楼梯由21号二楼、三楼业主长期使用并管理，具体方案由21号二楼、三楼业主商议决定；二、同意21号二楼、三楼业主对21号楼梯的改造和装修。对上述内容，397号业主、371弄20号业主、371弄21号二楼业主，371弄21号三楼业主、371弄22号业主表决同意，371弄23号、371弄24号业主即原告未签字确认。
2013年1月21日，原告因不服上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局房屋登记行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2013年12月20日作出（2013）浦行初字第33号行政判决，认为上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局具有核发房地产权证的法定职权，其依据罗顺国等人的申请，对提交的材料进行审核后核发芳华路XXX弄XXX号二层房地产权证，登记内容及程序并无不当。在登记的内容方面，被诉房地产权证房屋平面图的红线范围将二楼楼梯间划入其中，确有不当，存在一定的瑕疵，但测绘部门在本案审理过程中已经将房屋平面图的红线范围予以更正，更正后的房屋平面图的红线范围未包含二楼的楼梯间，本院认为该瑕疵不足以影响被诉房地产登记行为的合法性。原告认为罗顺国等人所有的房屋中的卫生间属于公摊面积，无事实和法律依据。关于原告与罗顺国等人在房屋使用方面的争议，不属于本案审理范围。综上，原告要求撤销所诉房地产权证之诉请，不予支持。2014年1月26，原告不服一审法院行政判决，上诉至上海市第一中级人民法院，2014年3月12日，二审法院作出（2014）沪一中行终字第52号行政判决，驳回上诉，维持原判。2014年6月9日，原告诉来本院，要求判如所请。
以上事实由上海市内销商品房出售合同、上海市房地产权证、上海市房地产登记信息、面积成果表、协议书、照片、（2013）浦行初字第33号行政判决书、（2014）沪一中行终字第52号行政判决书、房屋租赁合同等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号楼梯间为公共场所，应由业主共有。原告作为系争建筑物内部分房屋的业主，对公共场所享有建筑物区分所有权。
被告罗顺国、李小芳、罗麟所有的上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号二层店铺的产权面积登记为214.94平方米，测绘部门现也已经将该房屋平面图的红线范围予以更正，更正后的房屋平面图的红线范围未包含二楼的楼梯间，故被告罗顺国主张芳华路XXX弄XXX号二层楼梯间面积为其专有面积，无事实与法律依据，本院不予采纳。被告吴亚兰、上海宾华招待所、沈国民主张芳华路XXX弄XXX号楼梯间系二楼、三楼业主使用面积，其他人不能使用，亦无事实与法律依据，本院不予采纳。本案所涉21号二层楼梯间系所在建筑之全体业主共有，被告罗顺国、吴亚兰及其他芳华路371弄业主就该楼梯间如何使用达成协议和决议，未经业主大会的同意。被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰作为同意将搭建物交承租人使用的业主，被告上海宾华招待所作为实际占用并使用该公用楼梯搭建物承租人，应共同承担搭建物的拆除和楼梯间的恢复。被告宾华招待所作为企业法人，可以独立承担上述民事责任，原告要求被告沈国民对拆除搭建物承担连带责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。
原告还主张被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰对其利益造成损害，要求赔偿，被告上海宾华招待所、沈国民作为实际获利者应当承担连带责任，其实质是要求被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰支付占有共有部位的使用费中属于原告份额的部分。但是，因该楼梯间为业主共有，而利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。故原告该主张均缺乏法律依据，本院不予支持。被告上海宾华招待所、沈国民主张原告要求的诉请已过诉讼时效，但原告主张的公用部位搭建一直存续至今，现原告作为业主起诉要求拆除，并未过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十四条、第十五条第（四）项、《物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：
一、被告罗顺国、李小芳、罗麟、吴亚兰、上海宾华招待所于本判决生效之日十五日内共同拆除上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号二层楼梯间搭设的房间、铁门，恢复二层楼梯间原状；
二、驳回原告沈峰的其余诉讼请求。
案件受理费2，568元，减半收取计1，284元，由被告罗顺国负担40元；原告沈峰负担1，244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 闵纯
二〇一四年九月四日
书记员 杨融
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
三、《物业管理条例》
第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。