西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第01758号
原告：西安生产力促进中心。
法定代表人：刘海宁，该中心主任。
委托代理人：程良亮，陕西再创律师事务所律师。
委托代理人：贾鹏，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告：陕西省外事服务中心
法定代表人：苗长安，该中心总经理。
委托代理人：ＸＸ秋，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：史玉凤，陕西锦园律师事务所实习律师。
原告西安生产力促进中心与被告陕西省外事服务中心合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安生产力促进中心委托代理人程良亮、贾鹏，被告陕西省外事服务中心委托代理人ＸＸ秋、史玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西安生产力促进中心诉称，1996年8月1日，原告与被告签订了《西安市机械研究所机电中试楼联建合同》（下称“联建合同”），合同约定，双方合作方式及产权划分为一方提供项目所需土地，另一方提供项目建设所需资金，并一次将全部投入汇入双方指定银行，因不可预见的原因致建设费用超出总投资部分，由投资方负责解决；投资方负责提供工程全部款项，并按照约定时间到位，保证工程顺利完成。合同还就违约责任等进行了约定。联建合同签订后，双方开始按照合同约定进行了建设，但是由于被告违约，一直未按约定履行出资义务，造成工程停工数月。在建设期间被告投入资金严重不足，致使相关建设手续未能完成，鉴于双方单位的友好关系，原告在被告严重不履行合同义务的情形下仍与被告协商。但时至今日，被告仍未履行其义务。同时，在原告自行筹措资金完成项目建设后，原告要求被告履行出资义务，而被告资金至今未履行，导致建设的相关手续至今无法办理完成。原告与被告协商期间，被告使用原告三层房屋，建筑面积合计2425平方米，故被告需向原告支付房屋租金及物业费、电梯维护费。现请求判决双方签署的《西安市机械研究所机电中试楼联建合同》无效；被告向原告支付房屋租金、物业费及电梯维护费1945197.5元；由被告承担本案全部诉讼费用。
被告陕西省外事服务中心辩称，双方联建合同应该有效，被告无任何违约行为，原告应依法履行合同义务。1996年8月1日签订《西安市机械研究所机电中试楼联建合同》，合同双方均属全民所有制企业，双方联建综合楼的行为在1996年就得到西安市政府的认可。2003年建成至今已实际使用达十余年，并无其他违法行为，故应属有效合同。原告所称合同无效的理由为联建项目所用土地为划拨使用地，但办理土地的划拨转出让手续是原告也就是划拨土地使用权人的义务，原告应履行完善上述手续的义务。合同履行中，原告将约定的建筑结构变更，在合同约定的七层封顶后，原告又要求加盖8、9层，地基、主体均需加固，故工程造价大幅增加。被告投资款并非原告所称5969150元，而是5978650元，该投资款足够支付1至7层的全部工程款。故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，1996年8月1日，西安市机械研究所（现更名为原告）与陕西省人民政府外事办公室劳动服务公司（现为被告）签订了《西安市机械研究所机电中试楼联建合同》（下称“联建合同”），合同主要约定，双方在位于本市环城东路南段1号，联建一栋7层综合楼，结构1层为框架，2层以上为砖混，建筑面积为3800平方米，预投资450万元；合作方式及产权划分方式为：原告提供项目所需土地，被告提供项目建设所需资金，并一次将全部投入汇入双方指定银行，若因不可预见的原因致建设费用超出总投资部分，由被告负责解决；该楼在设计图纸定型后，在图纸上按建筑面积进行分配，分配原则为建筑面积减去公共部分后5：5分成，划分原则以楼中心线为界，南半楼归原告使用，北半楼归被告使用，分配面积如有差错，差额部分按建筑成本价补偿对方；原告协助被告办理土地、房产出让过户手续，费用由被告承担；建筑施工标准按双方共同审定，并经规划部门批准的图纸施工、验收，建筑设计图纸标准以外的变更，谁提出变更谁承担费用；水电暖、电梯等具体事宜，双方另签订补充合同；施工工期、质量等约定为以地基开挖之日计算365天内竣工（不可抗力除外），不得以任何理由干扰、停工，否则承担赔偿责任；合同还约定：原告提供三通一平、有关建审手续资料、施工用水用电，被告负责提供工程全部款项，并按照约定时间到位，保证工程顺利完成。如出现单方违约，违约方承担总投资10%的违约金。联建合同签订后，被告因资金问题向市政府申请减免部分建设配套费，后经批准。1997年3月6日，原、被告与施工单位西安市秦户建筑公司第三工程处签订建设工程施工合同，主要约定，工程为全框架结构，共7层，建筑面积5462平方米，总造价559.8万元。1998年5月8日，原告提出加盖8、9层，经市规划局同意在原七层上加建2层，作综合楼用，框架结构，建筑面积1200平方米。工程竣工后，2003年8月1日，原、被告双方就联建项目的遗留问题进行了商谈，并形成《关于机械研究所综合楼遗留问题的座谈会纪要》，纪要主要内容，1、抓紧综合楼联合建设的收尾工作，分段进行审计；2、综合楼审计完成后对大楼的权益分割按楼层分配；3、为尽快招租，使大楼产生效益，双方商定对综合楼临时按层划分负责招租，原告负责1、5、6、7共4层楼的自用或招租工作，被告负责2、3、4共3个楼层的自用或招租工作；4、双方同意以双方以往达成的法律文书、协议、纪要等为基础，尽快指定专人就未尽事宜及遗留问题抓紧协商（添加手写一段“除按楼层分割外，其他问题继续谈判”，以便为产权分割奠定基础；5、双方重申大楼8、9层仍归原告所有，大楼使用产生的公共费用按权益面积分摊。2013年12月31日，原告与被告就上述遗留问题，依据2003年8月1日《关于机械研究所综合楼遗留问题的座谈会纪要》精神再次进行协商，达成协议1、为尽快解决联建楼遗留问题，双方分别成立工作小组，指定对接联系人；2、进行财务对账，确定双方的投资，完成双方权益的划分、产权分割，办理房屋产权证登记等工作。之后，双方未达成一致意见，形成本案纠纷。
上述事实，有当事人的陈述，原、被告向法庭提交的《西安市机械研究所机电中试楼联建合同》、《关于机械研究所综合楼遗留问题的座谈会议纪要》、《关于商议联建合同中试楼遗留问题的座谈会纪要》、《关于申请减免省外友协接待业务用房建设配套费的报告》、《西安市市政公用设施配套费免、减、缓审批表》。关于外服中心已足额出资的证据即《建设工程施工合同》、《中试楼工程预算》、《西安市城市规划管理局规划图纸》、《关于陕西友好国际经济文化交流中心、省外办劳动服务公司并入陕西省外事服务中心的决定》及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《西安市机械研究所机电中试楼联建合同》，虽系当事人真实的意思表示，但违反了法律禁止性规定，应属无效合同。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案原告以划拨土地作为投资与被告订立合作开发房地产合同，但未经有批准权的人民政府批准，故属无效合同。被告系因联建合同而占用的上述房屋，现原告要求被告支付房屋租金，与法有悖，本案不予支持。原告要求被告支付的物业费及电梯维护费应系另一法律关系，本案不予处理，原告可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
原告西安生产力促进中心与被告陕西省外事服务中心签订的《西安市机械研究所机电中试楼联建合同》无效。
驳回原告西安生产力促进中心其余之诉。
诉讼费22900元，由原、被告各负担11450元（此款原告已预交，被告于本判决生效后七日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
审 判 员 吴养奇
人民陪审员 郑俊仙
二〇一五年一月八日
书 记 员 朱圆圆