辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终2523号上诉人（原审原告）：张庆霖，男，1956年3月6日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连盛百达贸易有限公司，住所地大连经济技术开发区五彩城K区3栋4号。被上诉人（原审被告）：刘玉玲，女，1964年10月7日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人张庆霖因与被上诉人大连盛百达贸易有限公司（以下简称”盛百达公司”）、刘玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张庆霖上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人盛百达公司签订了案涉房屋转让协议，履行了房款支付义务，理应预期案涉房屋的物权将变动到自己名下。即上诉人作为买受人，可以请求作为出卖人的盛百达公司向上诉人转移案涉房屋的所有权，这属于买受人的物权期待权，并不等同于普通债权。即使原审法院按照不动产物权变动公示原则为依据，登记名义人也不能绝对以登记的公信力来否认真实权利的存在。被上诉人刘玉玲只是法律上物权的所有权人，而上诉人有充分证据证明其是该房产最终归属的事实物权所有人，当二者发生冲突时，应当认定案涉房屋的所有权人系上诉人。（一）确认不动产所有权不能仅以不动产权属证书作为证明依据。上诉人作为案涉房屋的实际占有使用人，已提供充分证据证明其系案涉房屋事实上的真正权利人。（二）原审法院仅认定上诉人依据购房协议享有的是普通债权，系错误认定了上诉人所享有权利的性质。上诉人作为合法买受人，有权请求确认案涉房屋归其所有。二、上诉人与被上诉人盛百达公司签订购房协议后，合法受让了案涉房屋，并一直实际占有及使用，缴纳水、电、暖气费等，上诉人是案涉房屋的买受人及合法占有人。被上诉人盛百达公司一房二卖并为刘玉玲恶意办理登记，作为恶意的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。二被上诉人之间名为房屋买卖实为贷款抵押并最终用于公司经营的行为，侵害了上诉人基于同盛百达公司之间有效的购房协议和物权期待权所衍生的基本居住权和生存权，从公平交易和物权保护的角度，应确认案涉房屋归上诉人所有。（一）二被上诉人之间对案涉房屋的再次转让行为存在恶意串通，其就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》应属无效。（二）上诉人系案涉房屋的合法买受人及占有人，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于一房数卖的合同履行问题规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。盛百达公司与刘玉玲均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。张庆霖向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告盛百达公司关于大连市某街7号X-X-X房屋所签订的购房协议合法有效，并请求确认房屋归原告所有；2.判令二被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续；3.确认被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋所签订的《房地产买卖契约》无效；4.本案诉讼费用均由二被告共同承担。一审法院认定事实：大连经济技术开发区泽江实业总公司（以下简称泽江公司）于2009年经工商部门变更登记为盛百达公司。2003年12月3日，乙方张庆霖与甲方泽江公司经居间方大连辉煌置业经纪有限公司居间签订房屋转让合同一份，约定”甲方案涉房屋转让给乙方，此房面积约73平方米，房屋售价14.2万元等。”2005年12月27日，泽江公司为原告出具收条，内容为”收张庆霖购案涉房屋款项13.1万元。”2007年2月5日，甲方泽江公司与乙方刘玉玲签订房地产买卖契约，内容为”甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，价格14万元。”后案涉房屋办理了转移登记在刘玉玲名下的登记审批手续,现案涉房屋存在抵押贷款未清偿。庭审中，原告称”盛百达公司现处于歇业状态，盛百达公司的股东是刘元福、于彦、于长江。刘元福原来住在案涉小区，后来搬走了；于长江大约2015、2016年已经死亡了。于彦是于长江的妹妹，也联系不上啦。刘元福和他们二人什么关系我方不清楚，当时是售楼的经办人。”一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告盛百达公司先与原告签订了案涉房屋转让合同，但未办理案涉房屋的产权变更登记手续到原告名下。之后被告盛百达公司又与被告刘玉玲签订房地产买卖契约。故从形式和表面上看，被告盛百达公司对案涉房屋存在”一房二卖行为（一房二次处分）”。鉴于人民法院在审理存在一房二卖、一房数卖案件时，在某买受人要求原房屋所有权人（出卖人）履行合同、取得房屋所用权时，一般应按下列情形处理：1、已经办理房地产转移登记手续的受让方请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；2、均未办理房地产转移登记手续的，已先行合法占有房屋的受让人请求转让方履行房地产转移登记等合同义务的，应予支持；3、均未办理房屋变更登记手续、又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产转移登记手续等合同义务的，应予支持；4、合同均未履行，依法成立在先的合同，受让方请求履行合同的，应予支持，未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照法律有关规定处理。关于原告请求确认原告与被告盛百达公司关于案涉房屋所签订的房屋转让合同合法有效一节。本案中，被告盛百达公司有权依法对外处分该房屋，鉴于原告与被告盛百达公司签订的关于案涉房屋的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示、且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告盛百达公司签订的关于案涉房屋的房屋转让合同应认定为有效合同。关于原告请求确认案涉房屋归其所有一节。原告与被告盛百达公司之间签订了案涉房屋转让协议，原告以此取得的权利是：请求盛百达公司交付房屋并请求其将该房屋的所有权转移给自己的债权，原告以此并非取得标的物的所有权；原告要取得房屋所有权需通过盛百达公司履行房屋过户的义务即通过该公司协助办理权属转移登记方能取得。原告直接请求确认案涉房屋归其所有，没有任何法律依据。本案中，原告将协助过户的债权行为与请求房屋所有权的物权行为相混淆，其未区分债权行为与物权行为的区别。原告与盛百达公司签订购房协议的行为是一个债权行为，双方的义务是：原告支付房款；盛百达公司交付房屋并协助将房屋过户给原告。在盛百达公司未履行协助办理过户义务时，原告可基于债权请求权起诉盛百达公司并请求其协助办理房屋过户登记义务，但原告不能直接要求确认该房屋的所有权归其所有。鉴于交付房屋的请求属于债权请求权；而办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，通说认为该权利不适用诉讼时效的规定，根据我国物权法理论，我国物权采用登记生效主义。签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因行为，但签订房屋买卖合同行为本身并不会直接导致买房一方取得房屋的所有权，买房一方要取得房屋的所有权需通过办理过户变更手续才能实现。即使买方已经实际占有了房屋并付清了房款，其也不能当然直接取得房屋的所有权。故原告该节请求，依法不予支持。关于原告请求判令二被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续一节。由于被告刘玉玲以该房屋为抵押向银行办理了贷款手续，该行为致使案涉房屋设立了抵押权，从而给案涉房屋的再次变更过户造成了障碍，而在盛百达公司将案涉房屋出卖给原告并交付给原告的情况下，其后又将该房屋出卖给了被告刘玉玲，从而导致该房屋现无法办理过户登记到原告名下，现原告的过户目的无法实现，被告盛百达公司对此存在过错，其依法应承担相应的违约责任。鉴于被告刘玉玲已将该房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记，由于抵押权具有物上追及权，依据《中华人民共和国物权法》一百九十一条的规定，现原告无法办理案涉房屋的过户登记手续。故原告该节诉讼请求，依法不予采信。原告可在案涉房屋具备了相应条件后再请求协助办理过户登记到自己名下。关于原告请求确认被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效一节。结合本案现所查明的案件情况，如前所述，原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋转让协议合法有效，但对于被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋签订《房地产买卖契约》后，对所涉房屋的交付和履行等情况，在原告当时已占有案涉房屋的前提下，在被告刘玉玲未到庭应诉的情况下，现原告无证据证明被告刘玉玲与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效。故原告提出的该节请求，依法不予采信。虽一审法院在本案中未采信原告的该节主张，但这并不意味着案涉房地产买卖契约系有效的。原告可在具有了相应的证据后再另行主张其效力。被告盛百达公司及被告刘玉玲经一审法院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，依法视为该二被告均放弃答辩权利，依法缺席审理。综上，一审法院判决：一、原告张庆霖与被告大连盛百达贸易有限公司签订的关于大连市甘井子区宏孚街7号2-2-3号的购房协议有效；二、驳回原告张庆霖提出的其他诉讼请求。案件受理费9400元，公告费800元，均被告盛百达公司负担。本院二审期间，上诉人提交泽江公司于2005年12月4日作出的《紧急通知》一份，内容为：”各住房户购得我公司某小区房屋已有数月，但因某些原因我公司一直没给各住房户办理房屋过户手续。为此，我公司向各住房户表示歉意，望各位住房户给予谅解。现我公司已和市有关部门协调好给各住房户办理房产过户手续。望请各位住房户接到此通知后并在5日内（2005年12月5日-2005年12月9日）将您购房剩余房款交于公司财务，公司负责为各住房户办理一切房产过户手续（并将各房主身份证复印件同时交公司财务，公司将按各身份证名称办理房产证件）。如各住房户不按规定时间到公司财务交所剩余房款，公司将按房主自动放弃处理。同时并收回住房、另行处理。公司不再做任何另行通知。”拟证明该时间点刚好是上诉人交清全款之前，从而证实泽江公司与刘玉玲签订房产买卖契约存在重大恶意。本院认为该证据依法不属于新证据，原审已查明盛百达公司存在一房二卖行为，但该通知不能直接证明刘玉玲在签订房产买卖契约时存在重大恶意，故对上诉人提交该证据拟证明的事项不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。上诉人依照其与盛百达公司之间签订的《房屋转让合同》，有权要求盛百达公司履行协议约定，协助其办理房地产转移登记手续，但该请求权系基于《房屋转让合同》的债权请求权。由于案涉房屋并未登记在上诉人名下，按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，上诉人不能直接依据《房屋转让合同》及占有使用案涉房屋的事实而取得案涉房屋的所有权，故上诉人关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审未予支持，并无不当。由于被上诉人盛百达公司以其行为表明其将不继续履行《房屋转让合同》约定事项，并已将案涉房屋另行出售给刘玉玲，案涉房屋的所有权现登记在刘玉玲名下，并已办理了房屋贷款抵押登记，上诉人要求协助将案涉房屋办理变更登记至其名下，在已有产权登记的情况下，应先解决该登记的撤销事宜，故在目前的情况下，上诉人的此项请求不具有协助履行的条件和可能性，对上诉人此项请求不予支持。关于上诉人请求确认被上诉人刘玉玲与盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效一节，现有证据能够证明盛百达公司就案涉房屋存在一房二卖行为，但由于刘玉玲与盛百达公司经法院合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见，本案未能查清刘玉玲购房的细节及款项的具体支付情况。上诉人称二被上诉人之间系名为房屋买卖实为贷款抵押并最终用于公司经营，但未提供充分证据予以证明。从上诉人二审提交的盛百达公司发出的《紧急通知》内容看，其应于2005年12月就知晓案涉房屋具备办理过户条件，但其未能及时请求盛百达公司协助办理过户手续。上诉人提交的证据不足以证明刘玉玲与盛百达公司就案涉《房地产买卖契约》的签订存在恶意串通或其他法定无效情形，故上诉人关于确认被上诉人刘玉玲与盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，原审未予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元、公告费300元（上诉人均已预交），均由上诉人张庆霖负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 张萍萍审判员 刘小南二〇一八年六月七日书记员 杜玉洁