吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民初237号原告（执行案外人）：徐润东，住永吉县。委托诉讼代理人：于文利，吉林盛剑律师事务所律师。被告（申请执行人）：常春。委托诉讼代理人：赵志宏（系常春之妻），住永吉县。委托诉讼代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林省大和房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区繁荣路3075C号。法定代表人：任志刚，总经理。第三人（被执行人）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司，住所地永吉经济开发区吉桦路279号。负责人：宋爱丽，经理。委托诉讼代理人：任志刚，男，公司职员。第三人（被执行人）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司，住所地永吉县西阳镇西阳街五委25-2-5-46号。负责人：国晓威，经理。第三人（被执行人）：国晓威，住永吉县。第三人（被执行人）：国映红，住永吉县。委托诉讼代理人：国晓威（系国映红之弟），住永吉县。原告徐润东与被告常春及第三人吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（以下简称大和公司国泰分公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司（以下简称大和公司西阳分公司）、国晓威、国映红案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐润东及其委托诉讼代理人于文利，被告常春的委托诉讼代理人赵志宏、段大明，第三人大和公司的法定代表人任志刚、第三人大和公司国泰分公司的委托诉讼代理人任志刚、第三人大和公司西阳分公司的负责人、第三人国映红的委托诉讼代理人暨第三人国晓威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐润东向本院提出诉讼请求：停止执行并解除对永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼1单元202号房屋、12号楼5号车库、11号楼3号车库和11号楼20号、21号车库的查封；案件受理费由被告负担。事实和理由：案涉财产已经不属于被执行人的财产。2010年9月12日徐润东与大和公司国泰分公司签订建设工程承包合同，约定徐润东为大和公司国泰分公司施工建设11、14、15、16号楼。工程完工后，经对账工程总造价为18916900元。截止到2013年12月31日大和公司国泰分公司通过给付现金以及以房抵债的形式给徐润东9701062.14元。其中以房抵债部分就包含本案案涉房屋，其中永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼1单元202号房屋建筑面积88.69平方米，折抵工程款230594元，于2011年12月2日抵顶给徐润东，大和公司国泰分公司与徐润东签订了房屋买卖合同，并出具了房款收据。在该楼2014年竣工后，徐润东办理了入户费用，交纳了入户费用及电费、供热费，占有使用该房屋至今；12号楼5号车库，建筑面积36.59平方米，抵顶工程款146340元，于2012年7月8日抵顶给徐润东，大和公司国泰分公司与徐润东签订了商品房买卖合同，并给徐润东出具了购房款收据。徐润东于2012年8月24日办理入户手续，交纳了各种入户费用及电费、供热费,占有该车库至今；11号楼3号车库，建筑面积36平方米，抵顶工程款234000元，于2012年11月5日抵顶给徐润东，徐润东给大和公司国泰分公司出具以房抵债工程款的收据后，徐润东将车库直接抵顶给了陈有霞，由陈有霞与大和公司国泰分公司签订了认购协议书，该认购协议书已经标明顶徐润东账，陈有霞2012年11月13日办理了入户手续，交纳了各种费用，占有使用至今；11号楼20号，建筑面积17.23平方米，抵顶工程款99934元，11号楼21号车库,建筑面积19.23平方米，抵顶工程款111534元，两个车库于2012年8月23日抵顶给徐润东，徐润东给大和公司国泰分公司出具工程款的收据后，将两个车库抵债给了康君，由康君与大和公司国泰分公司签订了认购协议书，该协议书已经标明抵顶徐润东工程款。康君于2012年9月26日办理入户手续，交纳了各项费用，实际占有使用至今。大和公司国泰分公司与徐润东之间达成的以房抵工程款协议是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的，该协议自2012年实际履行完毕至今已履行多年，没有办理更名过户，是开发商原因导致的，并非买受人原因。案涉财产已经不属于被执行人，故应停止执行。且以房抵债时间是在查封以前，买受人已经以抵顶工程款的形式支付了全部价款。徐润东提出停止执行的请求符合法律规定，应予支持。常春辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，徐润东在人民法院查封前没有合法占有不动产，也没有充足的证据证明已交付了全部价款，徐润东未对自己的诉讼请求提供相关的证据，依据最高人民法院相关判例不应解除对案涉房屋的查封。徐润东除应举证收据外，还应提供银行转账或现金支付凭证，如徐润东不能对上述事实进行举证，应驳回其诉讼请求。徐润东必须提供使用该房屋期间水电费凭证及物业费缴费收据来证实徐润东从什么时间开始使用案涉房屋的。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红述称，同意徐润东的诉讼请求。徐润东、常春围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。徐润东围绕诉讼请求提交了如下证据：1.施工合同一份、建设工程施工分包合同两份、证明2010年9月徐润东与大和公司国泰分公司签订国泰丽景11号、14号、15号、16号楼施工合同，徐润东为上述工程施工建设。2.2015年7月31日总工程结算书一份，附件即分工程结算书A二份，结算单二份。证明上述工程全部完工后，工程总决算造价合计：18916900元。3.明细表一份，明细分类账三页（复印件），欠据一份。证明截止到2015年8月2日双方最后一次结算，大和公司国泰分公司尚欠徐润东9352503元。4.阳光丽景小区13号楼1单元202房买卖合同书一份，收据1份，13号楼入户费用计算表一份，缴纳物业费、供热费、电费等票据6张、水费票据10份、（物业专用维修资金、契税票据在入户费用计算表内）证明2011年12月2日大和公司国泰分公司将该13号楼1单元202房以每平方米2600元合计价款230594元抵顶原告工程款，该楼2014年竣工后徐润东办理了入户手续，交纳了相关入户费用，大和公司国泰分公司将该房交付徐润东事实占有使用至今，徐润东交纳了供热费、电费、水费。5.阳光丽景小区12号楼5号车库《商品房买卖合同》一份、收据一份、入户费用计算表一份，缴纳物业查档、供热费、水费票据6份、（物业专用维修资金、契税票据在入户费用计算表内）证明2012年7月8日大和公司国泰分公司将12号楼5号车库以每平方米4000元合计价款146340元抵顶徐润东工程款。徐润东于2012年8月24日办理入住手续、交纳了入户费，大和公司国泰分公司将该车库交付给徐润东事实占有使用至今，徐润东交纳了供热费、电费、（物业专用维修资金、契税票据在入户费用计算表内）6.阳光丽景小区11号楼3号车库房屋买卖合同书一份、收据一份、认购协议书一份、入户费用结算单一份、供热费收据、停供热证明一份、商品房（证照）代办预收费用表一份，电费收据15份、（物业专用维修资金、契税票据在入户费用计算表内）证明2012年11月5日大和公司国泰分公司将11号楼3号车库以每平方米6500元合计价款234000元抵顶徐润东工程款，后徐润东又将该车库直接抵给陈有霞，由陈有霞与大和公司国泰分公司签订认购协议，该认购协议上已标明顶徐润东账，陈有霞于2012年11月13日办理了入户手续、交纳了入户费，大和公司国泰分公司将该车库交付徐润东抵账的陈有霞，由陈有霞事实占有使用至今，交纳了电费、供热费、（物业专用维修资金、契税票据在入户费用计算表内）7.阳光丽景11号楼20号车库、21号车库房屋买卖合同二份，收据二份，认购协议书二份，入户费用结单二份，商品房（证照）代办预收费用单二份，供热费收拢二份，停供热证明一份，电费票据18张、（物业专用维修资金、契税票据在入户费用计算表内）证明2012年8月23日大和公司国泰分公司将11号楼20号车库、21号车库按每平方米5800元，20号车库价款99934元21号车库价款111534元，抵顶徐润东工程款，徐润东又将该两个车库直接抵给康君，由康君与大和公司国泰分公司签订认购协议，该认购协议上已标明顶徐润东账，康君于2012年9月26日办理入户手续，交纳了入户费，大和公司国泰分公司将该两车库交付徐润东抵账的康君，由康君事实占有使用至今，交纳了电费、供热费、（物业专用维修资金、契税票据在入户费用计算表内）常春对徐润东提交的证据发表质证意见为：证据1真实性徐润东无法核实，与本案无关联性，大和公司国泰分公司在这份证据上的印章编号与其他案件印章编号不同；证据2真实性有异议，证据2与证据1国泰印章编号不一致且没有以房抵账的明细；证据3是复印件，不予质证；证据4真实性、合法性有异议，合同是预售买卖合同，徐润东与大和公司国泰分公司并未签订正式的房屋买卖合同，缴纳物业费、供热费、电费等票据6张、水费票据10份真实性无异议，第一次供热费的缴费时间是2014年，不能对抗常春的查封，这组证据只能证明徐润东是在查封之后使用该房屋，证据1、2施工合同及结算书的主体并不一致，不能证明大和公司将该房屋以抵账的形式给徐润东了。证据5真实性、证明问题均有异议，合同中没有体现以房抵债且该房屋买卖合同与施工合同及与证据1、2施工合同及结算书的主体并不一致，不能证明大和公司将该房屋以抵账的形式给徐润东了，供电费发票2张予以认可，只能证明是2014年10月之后占有使用该房屋，对其他证据证明的问题及真实性均有异议；证据6真实性、证明问题均有异议，证据1、2施工合同及结算书的主体并不一致，不能证明大和公司将该房屋以抵账的形式给徐润东了，徐润东提供的证明及电费发票、供热费发票的付款人均为陈有霞，与徐润东无关，徐润东提供的入户费结算单、证照代办费用日期为2012年11月13日，是在常春申请法院查封之后，实际结算抵账的日期为2015年。证据7中车库的认购协议为复印件，对真实性有异议，徐润东没有提供其他真实有效的购房合同予以证实，因此常春认为抵账或购买行为不真实，对电费发票的真实性无异议，但该发票的客户名称没有标明是徐润东，因此对徐润东实际占有使用该车库有异议，对供热费发票2014年-2016年真实性无异议，但是缴款人为康君与徐润东无关。对其他本组证据的真实性及证明问题均有异议。对以上证据中的第4-7组供热费、电费发票均没有记载缴款人为徐润东，所以不能证实徐润东已缴费入住。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红对徐润东提交的证据均无异议。经审查，徐润东提供的证据均为1、2、4、5、6、7为原件，常春虽对上述证据提出异议，但未能提供相反证据予以证明，故对徐润东提供的上述证据予以采信。证据3为复印件，无法与原件核对，故对该证据不予采信。常春提交证据如下：证据1、吉林市中级人民法院（2012）吉中民一初字第80-1号民事裁定书、吉林市中级人民法院（2012）吉中民一初字第80-1号民事裁定送达回证及附页。证明本案涉及的11号楼所有车库未售，本案办案人李寅等2位法官及永吉县房产局姜立波科长签字确认。徐润东对常春提交的证据发表质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性、证明的问题均有异议，该证据只能证明于2012年10月16日常春申请查封本案争议车库，而徐润东买卖的车库时间发生在2011年12月、2012年7-8月，交付使用时间也是该时间，证明不了徐润东要证明的问题。送达回证的附页，真实性、合法性关联性均有异议，首先形式上不存在附页之说，该证据是复印件，无法核对真伪，且有勾划、涂抹的痕迹，无法核对真实性。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红对常春提交的证据均无异议。大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红未向法院提供证据。经审查，常春提交的证据1为法院生效裁定及送达回证，对该证据予以采信，但对送达回证附页未予原件核对，暂不予采信。通过双方当事人的诉辩，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：常春与大和公司、大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红民间借贷纠纷一案，本院于2012年10月15日作出（2012）吉中民二初字第80-1号民事裁定，查封了大和公司开发的口前镇兴华街阳光丽景小区11号楼和12号楼全部车库（包括案涉车库）。查封期限二年，自2012年10月16日至2014年10月15日止。后又于2012年12月4日作出（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定，查封了大和公司开发的口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼车库和商品房50套（包括案涉房屋）。查封期限二年，自2012年12月5日至2014年12月4日止。本院于2013年4月12日作出（2012）吉中民二初字第80号民事判决，判决大和公司、大和公司国泰分公司于判决生效后十日内共同偿还常春借款本金2766万元及利息（以2766万元为基数，自2012年8月11日起算至实际给付之日止，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算）。该判决生效后，大和公司和大和公司国泰分公司、大和公司西阳分公司、国晓威、国映红未予履行，常春向本院申请强制执行。因（2012）吉中民二初字第80-1号民事裁定、（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定查封期限届满，常春申请续行查封，本院作出（2013）吉中民执字第68号执行裁定，继续查封（2012）吉中民二初字第80-1号民事裁定、（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定中所涉财产。徐润东因（2012）吉中民二初字第80-1号民事裁定、（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年6月15日作出（2017）吉02执异296号执行裁定，驳回了徐润东的异议请求。另查明，2010年9月12日徐润东与大和公司国泰分公司签订建设工程承包合同，约定徐润东为大和公司国泰分公司施工建设11、14、15、16号楼。工程完工后，经对账工程总造价为18916900元。截止到2013年12月31日大和公司国泰分公司通过给付现金以及以房抵债的形式给徐润东9701062.14元。徐润东于2011年12月10日与大和公司国泰分公司签订了房屋（预售）买卖合同，约定徐润东购买口前镇阳光丽景小区13号楼1单元202号房屋，建筑面积88.69平方米，总价款为230594元。同日，大和公司国泰分公司给徐润东出具了购房款收据。该房屋竣工后，自2014年6月徐润东实际占有使用至今。徐润东于2012年7月8日与大和公司国泰分公司签订了商品房买卖合同，约定购买口前镇阳光丽景小区12幢3单元5号车库，总价款为146340元。同日，大和公司国泰分公司给徐润东出具了购房款收据。2012年8月24日徐润东办理了该房屋的入户手续，交纳了相关入户费用，占有使用至今。大和公司国泰分公司认可上述抵债行为。本院认为,本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：徐润东对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，徐润东主张停止执行永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼1单元202号房屋、12号楼5号车库、11号楼3号车库和11号楼20号、21号车库，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：“（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，徐润东主张排除执行口前镇阳光丽景小区11号楼3号车库和11号楼20号、21号车库，但徐润东自认上述房屋其已处分给陈有霞和康君，现由陈有霞和康君实际占有使用，陈有霞和康君亦与大和公司国泰分公司分别签订了认购协议书，故徐润东不是11号楼3号车库和11号楼20号、21号车库的实际权利人，其对于停止执行上述房屋的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，对于口前镇阳光丽景小区13号楼1单元202号房屋，徐润东与大和公司国泰分公司虽在人民法院查封之前已签订商品房买卖合同，但其实际占有使用系在人民法院查封之后，徐润东提供的其他证据亦不能证明在人民法院查封之前其已经合法占有该不动产。故徐润东对于案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。对于口前镇阳光丽景小区12幢3单元5号车库，徐润东于2012年7月8日与大和公司国泰分公司签订了合法有效的商品房买卖合同；后徐润东根据双方签订的认购协议，交付了全部购房款，大和公司国泰分公司为徐润东出具了相关票据；徐润东于当日合法占有使用案涉房屋至今。此时常春尚未申请查封。案涉房屋未办理产权过户登记手续是因大和公司原因导致无法办理产权登记手续，非买受人本人原因而未办理过户登记。故徐润东对于口前镇阳光丽景小区12幢3单元5号车库享有足以排除强制执行的民事权益，其该部分诉讼请求应予支持。综上所述，徐润东要求解除案涉房屋查封永吉县兴华街阳光丽景小区13号楼1单元202号房屋、11号楼3号车库和11号楼20号、21号车库的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。徐润东要求解除案涉房屋查封永吉县兴华街阳光丽景小区永12号楼5号车库的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：一、不得执行永吉县兴华街阳光丽景小区12号楼5号车库。二、驳回徐润东的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐润东负担75元，被告常春负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2017）吉02执异296号执行异议裁定中关于永吉县兴华街阳光丽景小区12号楼5号车库的部分于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵春梅代理审判员  付婷婷代理审判员  满 明二〇一七年九月二十三日代理书记员  彭 悦