广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第922号
原告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：徐武、李创明，广东达盛律师事务所律师。
被告：高爱叶，住广东省揭西县。
第三人：广州市奔步康体设备有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：古志光。
第三人：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地广东省增城市。
负责人：张明。
委托代理人：徐武、李创明，广东达盛律师事务所律师。
原告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）诉被告高爱叶，第三人广州市奔步康体设备有限公司（以下简称奔步公司）、深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东凌公司和第三人金地公司的共同委托代理人徐武、李创明到庭参加诉讼，被告高爱叶、第三人奔步公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东某公司诉称：2011年7月15日，东某公司和奔步公司签订《房屋（商铺类）租赁合同》，东凌公司将位于广州市新塘镇永和荔湖城A区金地假日广场面积为5182平方米的房屋出租给奔步公司，租赁期限从2011年11月1日至2021年10月30日。为了表示对奔步公司的支持，东某公司在租赁期内免收租金。双方同意由金地公司对涉案出租房屋提供物业管理即每月10日前收取物业管理费。同时合同约定，奔步公司应当按时交纳水、电、气费，未及时交纳超过15天，管理处有权要求奔步公司补交并停水、电、气，及从逾期之日起每天按万分之五交纳滞纳金。2013年5月24日，东某公司、高爱叶及奔步公司签订了《金地·荔湖城商业租赁协议》。约定奔步公司将《房屋（商铺类）租赁合同》中的一切权利、义务转让给高爱叶。但是高爱叶自从受让上述权利义务后，拒不交纳物业管理费、水电费，由金地物业公司多次发函催促，但高爱叶仍拒不支付，为此，东某公司为高爱叶垫付了2011年11月1日至2014年5月31日期间的物业管理费及逾期利息207233.27元、水某及滞纳金共303.17元、电费及滞纳金共144283.66元。依据合同约定，高爱叶连续拖欠管理费1个月以上的，东某公司可以解除合同。为此，诉至法院，请求法院判令，一、解除合同编号为SZ-
LHC-SY-2011-38的《房屋（商铺类）租赁合同》及SZ-LHC-
SY-2013-48的《金地·荔湖城商业租赁协议》；二、高爱叶向某公司支付违约金300000元；三、高爱叶向某公司支付为高爱叶垫付的物业管理费192770元及利息14463.28元；水某289.17元及滞纳金14元；电费116425.66元及滞纳金27858元，合计351820.11元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从本案起诉之日起计至付清款日止）；四、高爱叶负担本案的诉讼费用。
被告高爱叶未到庭，亦未提供书面答辩意见。
第三人奔步公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
第三人金地公司述称：同意东某公司的诉讼请求。
经审理查明：2011年7月15日，东某公司（出租方，甲方）与奔步公司（承租方，乙方）签订合同编号为SZ-LHC-
SY-2011-38《房屋（商铺类）租赁合同》，载明“……1、出租房屋甲乙双方同意按本合同约定的条款和条件，出租和承租本合同附图所示的房屋及附件所示的附属设施，该房屋座落于广州市新塘镇永和荔湖城A区金地假日广场，其建筑面积5182M2，……3、乙方保证该出租房屋五、六层经营面积由一家餐饮组成……第二条租期1、租期乙方租用的出租房屋的期限为2011年11月1日始至2021年10月30日止，共计10年，……第三条租金1、租金……2011年11月1日至2021年10月30日为每月每平方米人民币零元……3、物业管理费租赁期间出租屋所在小区由金地公司提供物业管理服务及每月10号前收取物业管理费用，物业管理费按出租商铺最终丈量的建筑面积计算，从开业日（即2011年11月1日）开始起计，为了扶持商家早期经营，现前三年（即2011年11月1日至2014年10月30日）收取管理费1.2元／M2·月。第四年起暂定管理费2元／M2·月……第五条出租房屋的使用……7、抄表到户……实际发生的水电煤气费用由出租房屋所在的小区物业管理处代有关部门收取，……第九条提前终止……3、甲方解除权，因下列情况之日，甲方有权解除合同：3.1乙方连续拖欠管理费1个月以上；……甲方有权依据上述情形解除除终止本合同，通知乙方无条件迁离并交回出租屋……除本合同约定及法律规定的免责事由外，乙方则应向甲方赔偿叁拾万元违约金且无权向甲方要求赔偿装修款赔偿，造成甲方损失的，还应赔偿直接经济损失……”。
2013年5月24日，东某公司（甲方）、奔步公司（乙方）和高爱叶（丙方）签订合同编号为SZ-LHC-
SY-2013-48的《金地·荔湖城商业租赁协议》载明“金地假日广场五、六楼承租人变更协议……甲乙双方于2011年7月15日签署了《房屋（商铺类）租赁合同》（下称原合同），……现三方经充分协商，兹就‘原合同’承租方变更事宜约定如下：一、甲方同意乙方将其中原合同中的所有权利义务全部转由丙方承担，丙方同意以代位的方式，取代乙方成为租赁物业的承租人，承担原合同中乙方应承担的所有义务并享有相应的权利。……”。
2013年8月3日，东凌公司通过邮政速递公司向高爱叶在合同中所留地址即增城市新塘镇永和新城五路15号金地假日广场4楼发出《金地假日广场4-6楼电费催缴函》，载明“……按合同约定经营期间商户的电费自行承担并由小区物业管理处代为收取，贵户在承租金地假日广场4-6楼期间一直拖延电费缴纳，经营生产电费均从我司账户扣除，经统计从2011年11月1日至2013年9月1日，我司已累计垫付电费￥175604元。……请贵户在收到本函后7个工作日内支付我公司垫付的电费……”。东某公司未提供证据证明高爱叶收到上述《金地假日广场4-6楼电费催缴函》。
2013年11月6日，东凌公司与金地物业公司通过邮政速递公司向高爱叶在合同中所留地址即增城市新塘镇永和新城五路15号金地假日广场4楼发出《催款函》，载明“……经统计，自2011年11月1日至2013年10月31日，贵户已累计欠我司垫付水某1015.74元，电费199711.6元和物业管理费258703.2元，总计459430.54元未付，期间前述费用虽经我司多次催收，但是贵户均未能按时支付，此举已构成根本违约……如贵户收到本函后5个工作日内仍不采取积极措施偿付欠款或继续拖延拒绝偿付欠款，我司将通过包括但不限于停止相关服务……等一切合法有效手段追回欠款……”。东某公司未提供证据证明高爱叶收到上述《催款函》。
2014年6月25日，东凌公司通过邮政速递公司向高爱叶在合同中所留地址即增城市新塘镇永和新城五路15号金地假日广场4楼发出《解除合同函》，载明“……2013年5月24日，奔步公司将上述合同权利义务转让给您，您对奔步公司的关于该出租房屋的承担连带清偿责任。……您未按时向金地物业公司支付物业管理费及水、电费。为此，我司及金地物业公司曾多次发函给您及奔步公司要求您及奔步公司付清所付的物业管理费及水、电费，但您及奔步公司拒绝支付，因此截至2014年6月15日，您及奔步公司已经拖欠金地物业公司管理费及水、电费达31个月之久，……依据合同约定，您连续拖欠管理费1个月以上，……您未采取补救措施也未得到我司谅解。则视为您违约，……我司现郑重函告您，要求您务必于2014年6月30日前向金地物业公司付清所欠物业管理费及水、电费……交回涉案房屋，及向我司赔偿人民币叁拾万元整……自2014年6月30日起，我司与您签订的《金地·荔湖城商业租赁协议》正式终止，我司收回出租房……”。上述邮件于2014年6月28日投递并签收。
2014年7月21日，金地公司出具《证明》，载明“经本公司财务核算……东某公司为荔湖城商业综合体4楼租户奔步公司，5、6楼租户高爱叶垫付2011年11月1日至2014年5月31日期间所欠的物业管理费、水电费及滞纳金和利息合计622042.84元。具体明细如下：4楼：物业管理费147535.2元及利息11114.48元；水某3316.79元及滞纳金338元；电费84904.28元及滞纳金23014元，合计270222.73元；5、6楼：物业管理费192770元及利息14463.28元；水某289.17元及滞纳金14元；电费116425.66元及滞纳金27858元，合计351820.11元。特此证明”。
另查明，东凌公司提供增城市国土资源和房屋管理局出具的《房屋清单》，显示涉案租赁房屋的面积为5284.34平方米。
审理中，一、东某公司陈述，其已经代奔步公司向金地公司垫付了2011年11月1日至2014年5月31日的物业管理费192770元及利息14463.28元；水某289.17元及滞纳金14元；电费116425.66元及滞纳金27858元，合计351820.11元。因东某公司垫付上述费用，故要求奔步公司返还时应向其支付利息。二、东某公司陈述，在正式签订合同之前，已将涉案商铺交付奔步公司使用。三、东某公司、金地物业公司均陈述，电费及水某应在每月交纳物业管理费时候一起交纳，但是在实际操作中是在每月20日交付。四、东某公司主张虽然《房屋清单》显示涉案租赁房屋面积大于合同约定的房屋面积，但是东某公司仍然按照合同约定的面积计算物业管理费的金额。五、东某公司陈述，其与高爱叶、奔步公司三方达成的协议，高爱叶承受了奔步公司原租赁合同的全部权利、义务。
本院认为：东某公司与奔步公司签订的《房屋（商铺类）租赁合同》以及东某公司与奔步公司、高爱叶三方签订的《金地·荔湖城商业租赁协议》，均是当事人真实的意思表示，并不违法法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。
根据《金地·荔湖城商业租赁协议》，高爱叶、奔步公司、东某公司之间达成了合同权利义务的概括转移，高爱叶从2013年5月24日开始已经承受了原《房屋（商铺类）租赁合同》中奔步公司所享有的全部义务。故高爱叶理应依约履行缴纳物业管理费、水某、电费的相关权利义务。高爱叶经本院合法传唤后没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，东某公司所提交的证据没有相反证据反驳，东某公司、金地公司亦保证其真实性的情况下，可以作为认定案件事实的依据。现高爱叶拖欠金地物业公司2011年11月1日至2014年5月31日物业管理费合计192770.40元（5182平方米×1.2元／月×31个月），且无正当理由，故依据《房屋（商铺类）租赁合同》3.1“乙方连续拖欠管理费1个月以上；……甲方有权依据上述情形解除除终止本合同，通知乙方无条件迁离并交回出租屋……除本合同约定及法律规定的免责事由外，乙方则应向甲方赔偿叁拾万元违约金且无权向甲方要求赔偿装修款赔偿，造成甲方损失的，还应赔偿直接经济损失……”的约定，现东某公司要求解除编号为SZ-
LHC-SY-2011-38的《房屋（商铺类）租赁合同》及SZ-LHC-SY-2013-48的《金地·荔湖城商业租赁协议》的请求，于法有据，本院予以支持。
东某公司无合同和法律依据为高爱叶垫付物业管理费，系无因管理行为，东某公司已代高爱叶垫付了上述物业管理费给金地公司，故东某公司请求高爱叶返还垫付的上述费用，于法有据，本院予以支持，经本院核算上述物业管理费192770.40元，东某公司主张192770元，本院予以准许。至于东某公司起诉请求高爱叶支付代垫物业管理费的利息，双方合同中并未约定高爱叶在延迟支付物业管理费的情况下应支付利息，同时，东某公司解除合同时已选择适用违约金罚则，故本院对东某公司主张支付利息的请求，不予支持。
至于东某公司要求高爱叶支付违约金300000元的诉讼请求应否支持的问题。因东某公司为扶持高爱叶经营，在高爱叶经营期间免收租金，高爱叶违约行为确对东某公司造成损失，而高爱叶又拒不到庭，视为放弃自己享有的诉讼权利，同时依据《房屋（商铺类）租赁合同》中关于违约金的上述约定，本院对东某公司要求高爱叶支付300000元违约金请求予以支持。
至于东某公司要求高爱叶返还垫付的涉案房屋水某289.17元及滞纳金14元；电费116425.66元及滞纳金27858元，并要求高爱叶支付上述款项从起诉之日起的利息是否应予支持的问题。依据合同约定，高爱叶在使用承租房屋的过程中所产生的水电费用应当由其自行承担，高爱叶在使用讼争房屋的过程中应产生了相应的水电费用，但本案中，东某公司提供的证据不足以证明其已经代高爱叶支付了水某、电费，以及支出的具体数额。故东某公司应承担举证不能的法律后果，本院对东某公司主张的上述诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告广州市东凌房地产开发有限公司与被告高爱叶履行的编号为SZ-LHC-SY-2011-38的《房屋（商铺类）租赁合同》；
二、解除原告广州市东凌房地产开发有限公司与被告高爱叶签订的编号为SZ-LHC-SY-2013-48的《金地·荔湖城商业租赁协议》；
三、被告高爱叶应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金300000元；
四、被告高爱叶应在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告广州市东凌房地产开发有限公司垫付的物业管理费192770元；
五、驳回原告广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费10420元，由原告广州市东凌房地产开发有限公司负担8800元和被告高爱叶负担1620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 勋
代理审判员 赖雯丽
人民陪审员 詹玉琴
二〇一四年十二月九日
书 记 员 郑燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。