上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第865号
原告陆某某。
原告潘某某。
二原告共同委托代理人王某，上海宝淳律师事务所律师。
被告上海XX**置业有限公司。
法定代表人费某。
委托代理人卢某某。
委托代理人许某，上海镇霆律师事务所律师。
原告陆某某、潘某某与被告上海XX**置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判，并于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告陆某某、潘某某和二原告共同委托代理人王某以及被告委托代理人卢某某、许某到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告陆某某、潘某某诉称，2011年6月16日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于上海市嘉定区XX路XXX弄《XXX园》X号X层XXX室的房屋（以下简称系争房屋），总房价为人民币（以下币种同）XXXXXXX元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但在交房验收时，发现系争房屋存在诸多严重质量问题，包括其南北房间墙体、窗框严重渗水、漏水等，致使原告无法入住并在外租房，等待被告修复完成。现今系争房屋虽经被告多次维修，但仍存在渗水、漏水问题，且房内墙体经长期渗水、漏水，已出现起泡、发霉等问题。原告认为，被告未按合同约定交付符合质量要求的房屋，致使原告无法入住；且被告从交房验收时起至今未向原告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》等合同约定材料，其行为已构成违约。现起诉要求：1、判令被告支付原告自2013年1月1日起至2013年3月31日止的违约金21150元（按原告已支付房款的日万分之一计算），自2013年4月1日起至2014年7月31日止的违约金227950元（按原告已支付房款的日万分之二计算），合计金额249100元；2、判令被告赔偿原告自2013年1月1日起至2014年7月31日止期间在外租房的房屋租金损失70000元，以及房屋检测服务费690元，合计金额70690元；3、判令被告向原告赔偿房屋的修复费用100000元。
审理中，原告主张变更第三项诉讼请求为：被告在2014年12月15日之前修复系争房屋并延长房屋的保修期至2020年12月15日。原告同时明确，诉讼请求一中所主张的两项违约金性质均为被告逾期交房违约金，计算依据则是根据双方所签合同第十二条得出的，其中前一项违约金具体计算方式为以原告已付房款XXXXXXX元为基数，以日万分之一为标准，从2013年1月1日起计算至2013年3月31日止，原告主张共计90日，得出违约金金额21150元；后一项违约金具体计算方式为以原告已付房款XXXXXXX元为基数，以日万分之二为标准，从2013年4月1日起计算至2014年7月31日止，原告主张共计485日，得出违约金金额227950元。
被告上海XX**置业有限公司辩称，原告在第一项诉讼请求中所主张的违约金与第二项诉讼请求中主张的损失赔偿金相互重复。而在合同约定的交房日期，被告已取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，具备交房条件。且根据双方所签合同补充条款约定，原告对房屋质量问题有异议的，不影响双方办理房屋交付手续，故原告以系争房屋存在渗水、漏水等质量问题为由拒绝收房并主张被告逾期交房缺乏事实和法律依据。对于原告诉称被告在交房验收时未提供相应证明文件材料等问题，被告辩称在实际操作中新建住宅的质量保证书和使用说明书只有在购房人办理完成交房手续后才会交给对方；而房屋实测面积资料在当天的交房中心曾有过集中展示，且原告在交房当天亦未曾向被告提出提供系争房屋实测面积材料的要求，故原告以上述理由主张被告逾期交房同样没有依据。而根据双方所签合同第二十二条约定，对于原告反映的房屋渗水、漏水等问题，被告在保修期内应免费进行维修，但无需进行补偿，且被告实际上也一直在履行维修义务，故不接受原告第二项诉讼请求中主张支付在外租房损失的要求，另被告对于原告提供的系争房屋检测报告也不认可。至于原告的第三项诉讼请求，被告认为系争房屋现已修复，不存在限期修复问题，也不接受原告关于延长房屋保修期的主张。故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年6月16日，原告陆某某、潘某某与被告上海XX**置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向被告购买系争房屋，总房价款XXX万元。该合同第十一条约定，被告定于2012年12月31日前将系争房屋交付给原告，不可抗力除外。第十二条约定，被告若未在该合同约定期限内将房屋交付原告，应当支付违约金。违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限第二天起计算至实际交付之日止，逾期超过九十天的，自第九十一日起违约金按原告已支付房价款日万分之二计算。第十三条约定，房屋交付的标志为双方签订《房屋交付使用书》。在验收交接时，被告应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋为居住用房，被告应向原告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料。被告若不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受系争房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。第十七条约定，被告交付的系争房屋为验收合格的房屋。若房屋的装修、设备标准达不到该合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价零倍给予补偿。若主体结构不符合该合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十八条约定，房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体机构质量不合格的，原告有权单方面解除合同。第二十二条约定，被告交付系争房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的零倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该合同补充条款一中第七条另约定，系争房屋交付时已取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。若原告对已检测合格的房屋质量有异议的，仍须先行办理房屋的交接手续，再根据该合同相应条款的约定处理。原告因此不愿办理房屋交付手续的，被告不承担逾期交房责任。补充条款一中第十一条还约定，在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外）只要不影响入住的均不影响交接手续的办理，原告不得据此迟延或拒绝办理房屋的交接手续。合同签订后，原告按约于交房前支付了全部房款。2012年12月28日，被告向原告寄发《进户通知》，载明被告公司安排于2012年12月31日下午13：30开始交房，2013年1月1日至2013年1月4日为集中交房日。2013年1月4日，原告前往验收房屋。验收时，原告主张系争房屋存在墙体、窗框渗水等问题，且被告未能按约提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》等资料，故拒绝收房并签订《房屋交付使用书》。被告亦未向原告交付房屋钥匙等物件。系争房屋同时设置有两种进入方式，一种为钥匙开门方式，另一种为密码输入开门方式，原告称拒绝收房后自己也常前往查看房屋的维修状况，起初系由物业人员陪同并输入密码后进入房屋，之后前往的次数多了，物业就将密码告诉了自己，并主张是在2013年的3、4月时获知的入户密码，被告则称原告的陈述基本属实，但其获知密码时间应为集中交房后的一、两周之内。对于系争房屋，原告曾先后数次就其质量问题进行报修，被告及物业公司亦多次上门维修。该房屋目前处于空置状态。
另查，系争房屋所在建设项目已于2012年12月31日获得《上海市新建住宅交付使用许可证》。
以上事实，有《上海市商品房预售合同》、房款支付发票、X单元XXX室房屋状况确认单、服务派工单、业主入住房屋验收表、《上海市新建住宅交付使用许可证》、进户通知与邮政专用单册以及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。
本院认为，原告陆某某、潘某某与被告上海XX**置业有限公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应依约履行各自的权利义务。系争房屋在双方验收交房时已取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，原告以房内墙体、窗框存在渗水、漏水等问题为由而拒绝办理交房手续并主张被告承担逾期交房的责任，缺乏相应依据，本院不予支持。根据双方所签合同约定，在验收交接时，被告应出示符合合同约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋为居住用房，被告应向原告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》；同时，被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料。原告称验收时曾向被告提出过提供房屋实测面积资料的要求，缺乏充足证据支持，本院难以采信。对于《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，被告辩称上述两项材料只有在购房人办理完成交房手续后才会交给对方，明显有违双方合同约定，原告以此为由拒绝接受系争房屋并主张被告承担逾期交房责任，合法有据，本院予以支持。系争房屋同时存有钥匙开门与密码开门两种入户方式，原、被告双方均确认原告已实际获知房屋入户密码并能自由进入查看房屋状况，应视为系争房屋已完成实际交付。故被告应承担在约定交房时间之后至房屋实际交付时间之前的逾期交房违约责任。房屋的实际交付时间以原告获知入户密码时间为准。对此，原告陈述己方系于2013年3、4月时获知的密码，亦缺乏充足证据支持，本院难以采信，而被告自认原告获知入户密码的时间系在集中交房后一、两周内，故本院认为逾期计算至2013年1月18日为妥，结合双方所签合同对于逾期交房违约金的计算约定，本院综合判定被告应向原告支付的违约金金额为4230元。对于原告主张的在外租房损失，因其未能提供充足证据证明系争房屋存在影响入住的严重质量问题，故对房屋实际交付后原告所称的另行在外租房损失，本院不予支持；至于约定交房时间后至实际交房前这一期间的原告损失，也已在被告应当支付的违约金中予以弥补体现，不再重复计算。但是鉴于双方确认，系争房屋在本次诉讼前确已经过了多轮维修，本院认为，上述维修的施工过程在客观上也会给原告的房屋日常使用造成一定影响，故酌情判定被告应给予原告维修期间的补偿费3000元。对于原告提供的检测验收报告，因系原告自行委托检测，且报告中的部分主要鉴定项目亦缺乏相应的定量分析，故本院对该报告不予采信，对原告要求被告承担房屋检测服务费的主张不予支持。原告主张被告限期修复系争房屋，被告辩称系争房屋已经修复，原告又未能向法庭说明其要求限期修复的房屋部位、面积及存在问题等，故对于原告的相关主张，本院难以支持。原告要求延长系争房屋的保修期，亦缺乏相应依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海XX**置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆某某、潘某某逾期交房违约金4230元；
二、被告上海XX**置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆某某、潘某某房屋维修期间补偿款3000元；
三、驳回原告陆某某、潘某某的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7596元，减半收取3798元，由原告陆某某、潘某某负担3712.13元，由被告上海XX**置业有限公司负担85.87元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 毛步峰
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。