北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初2247号
原告:李强，男，1960年10月8日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王磊，北京浩润恒勤律师事务所律师。
被告：王永俊，男，1972年8月11日出生，住北京市房山区。
被告：王景阳，男，1974年12月16日出生，住北京市丰台区。
被告：蔡凯，男，1974年12月14日出生，住北京市昌平区。
被告：程加周，男，1973年1月5日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：向翠平，北京万圣律师事务所律师。
原告李强与被告王永俊、被告王景阳、被告蔡凯、被告程加周租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊与被告王永俊、被告蔡凯、被告王景阳、被告程加周及其委托诉讼代理人向翠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李强向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令四被告支付我土地及房屋占有使用费366000元及相应的利息77000元（按照年利率24%的标准计算，合计443000元整。其中200000元占有使用费的利息自2014年9月18日计算至2016年1月17日，以后另外计算至付清之日，其中166000元占有使用费的利息自2015年9月18日至2016年1月17日，以后另外计算至付清之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年9月18日，我与四被告签订《土地房屋租赁合同》，将位于北京市大兴区黄村镇辛庄村北河流的土地23.68亩及地上建筑房屋45间，租赁给四被告从事有效合法经营项目，租赁期限自2014年9月18日至2024年9月17日。年占有使用费为500000万元。按照合同第（四）条约定，四被告应当于2014年9月18日给付当年租金500000元，以后于当年的9月18日一次性支付下一年的租金。合同签订后，四被告仅支付租金300000元，尚欠第一年租金200000元，一直拖欠未付。2015年9月18日应当支付第二年的租金500000元，也分文未付。后被告程加周提出解除合同，但与我未达成提前解除的协议，也一直未将租赁物与我进行交接。后被告程加周起诉至大兴法院，要求解除合同，法院判决确认合同无效并驳回程加周的其他诉求，现判决生效。2016年1月1月17日我将土地及房屋收回。按照合同第（六）条约定，逾期不交租金，出租方有权向承租方索取滞纳金，标准为当年应交租金的5%计算。现我要求按照年利率24%标准，要求四被告给付逾期付款的利息。其中尚欠第一年占有使用费200000元应当于2014年9月18日支付，所以利益应当自2014年9月18日起至2016年1月17日，利息为64000元；其中2015年9月18日至2016年1月17日应付租金166000元及相应利息。
程加周辩称：2014年7月，我与原告协商，原告将位于北京市大兴区黄村镇辛庄村北一废品回收点租赁给我，我对其进行投资建设，计划经营钢材等。2014年9月18日，我与原告签订《土地房屋租赁合同》，将位于北京市大兴区黄村镇辛庄村北河流的土地23.68亩，西北小房建靠北一排约15间建起，共计45间房屋租赁给我，从事有效经营。合同签订后，我对租赁的院内进行建设，修建道路等，将房屋出租给租户，因租户用电得不到满足，我多次找到原告要求其根据合同的约定安装一台变压器，其迟迟不予解决，许多租户解除合同。后我在租赁的院内建房时，大兴区国土资源管理局的人到现场告知该地为农业用地，不准商业建设，要求立即停止施工，并推翻28间房屋，我多次找原告要求赔偿损失无果。由于原告明知其出租的土地是农业用地，根本解决不了建房手续审批以及加装变压器问题，我多次要求解除合同及退还当年全部租金无果。根据（2015）大民初14039号民事判决书，原告主张后续的租赁费没有依据；14039号判决认定原告提供的土地为农业用地，但是原告与被告签订的土地房屋租赁合同已经写明了原告在该土地上建西北小房一排15间，共建房屋45间，760平米，属于原告私自违章搭建建设。在合同中双方约定租金是每亩每年21000元，而按照当地农用地的租金标准为每亩每年400至500元，原告收取我的租金高出一般农用地的标准50倍，因此，租赁合同无效，原告有主观故意的过错。合同被确认无效应当自始无效，即从合同签订始无效，而不应自判决之日起无效，故原告要求我支付租金以及滞纳金没有事实和法律的依据；
王永俊辩称：我没有租赁李强的土地，只是见证人的身份。
蔡凯辩称：我没有租赁李强的土地，只是见证人的身份。
王景阳辩称：我没有租赁李强的土地，只是见证人的身份。
程家周向本院提出反诉请求：1.要求李强赔偿我损失398030元；2.要求李强赔偿我地上建筑物损失288870元、鉴定费8000元；3.诉讼费由李强承担。事实及理由：我与李强签订的租赁合同被判决无效后，根据法律规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还，有过错的一方赔偿对方因此造成的损失。李强作为出租方，清楚土地性质，而我作为承租方只是在国土局对房屋强制拆除后方知道土地原来是农用地。李强明知不能在院落中建房，却让我方继续建房，因此我方导致的损失应该由李强承担责任。
李强对程家周的反诉辩称：租赁合同无效是因程家周等人的过错导致，评估报告中确定项所涉现值95550元，不应当由我承担；其中不确定项所涉现值193320元不应计入程家周主张的损失数额。已经拆除的房屋的物品没有使用价值，不存在可以计算损失的依据。关于程家周所述的地泵，其腾退土地时可以拆除后使用，程家周所述的道路是我修建的，不是程家周修建的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年9月18日，李强（甲方）与程加周（乙方）签订土地房屋租赁合同，约定：李强提供北京市大兴区黄村镇辛庄村北河流的土地23.68亩及西北小房靠北一排共计45间房屋提供给程加周从事经营；租赁期限为自2014年9月18日起至2024年9月17日止；乙方每年向甲方支付租金，按每亩每年21000元（包括房屋租金），当年应付50万元，每四年每亩递增2000元（2018年9月18日至2022年9月17日每亩23000元，2022年9月18日至2024年9月17日每亩25000元）；乙方于2014年9月18日向甲方支付当年的租金；甲方为乙方提供不低于100千瓦的三相动力电及需要的水源，如电力使用超过100千瓦时，造成乙方无法生产，则甲方必须安装一台变压器供乙方使用，安装变压器的费用由甲方承担；甲方为乙方提供必要的道路，保证程加周道路通畅，本院东南角外道路归甲乙双方使用。双方签订租赁合同后，程加周向李强交纳租金300000元，李强将黄村镇前辛庄村北河流的土地23.68亩及地上房屋交于程加周。程加周主张，李强交付的房屋实际只有38间。程加周取得土地后在该土地上增建了房屋。本案在审理过程中，双方当事人确认，大兴土地管理局于2014年10月中旬对程家周所建的部分房屋依法拆除。2015年，程家周以租赁合同纠纷为由诉至大兴区人民法院，要求确认与李强签订的租赁合同无效，并要求李强赔偿损失388547元。2015年12月11日北京市大兴区人民法院作出（2015）大民初字第14039号民事判决书，判决程加周与李强签订的土地房屋租赁合同无效。该案在庭审过程中，程加周认可王景阳、蔡凯和王永俊三人只是作为租赁合同的见证人身份在租赁合同上签名，三人不是合同的当事人，未向李强交纳租金也未实际占有土地房屋。本案在审理过程中，经程家周申请，本院委托北京双圆工程咨询监理有限公司对程家周在该租赁土地上增建的房屋及所属设施进行了价格评估，2016年11月24日，北京双圆工程咨询监理有限公司出具（2016）京0115民初2247号《造价鉴定意见书》，北京市大兴区黄村镇辛庄村北河流土地上房屋17间等工程价值的鉴定结果：确定项所涉现值为95550元；不确定项鉴定结果：现场已拆除房屋所涉现值为42429元，地泵所涉现值为19522元，道路所涉现值为123689元，电表箱14台所涉现值为7680元。
本案在审理过程中，李强主张于2016年1月1月17日自行收回了土地及房屋，但收回时尚有部分租户在使用。程加周主张于2015年5月将租赁的土地及房屋返还李强，其收取租户的租金截止日期为2015年5月。
本院认为，根据双方当事人陈述及庭审中查明的事实，土地租赁合同系李强与程家周所签订，王永俊、蔡凯、王景阳并非土地承租人，李强要求王永俊、蔡凯、王景阳支付土地使用费，无事实依据，本院不予支持。李强与程家周签订的土地租赁合同业经北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第14039号民事判决书确认无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条款所规定的合同无效后的法律后果，包括返还财产或折价补偿和在有过错情况下的损害赔偿。合同无效，自始不对合同当事人发生法律约束力，因此合同当事人各自依据合同所取得的财产，均应当予以返还，恢复到当事人缔约之前的财产状态。所谓不能返还，包括事实上的不能返还和法律上的不能返还，在这种情况下，不能返还的一方应当对另一方支付一定的补偿。本案中，就双方对合同无效的过错问题，李强将涉案标的出租给程家周，其行为具有明显过错，程家周未对涉案标的的合法性进行审查，对于合同无效亦具有过错。至于双方应承担的责任，应当在各自得到的补偿数额、损失的赔偿数额等方面予以体现。对于李强主张的要求程家周给付土地使用费问题，本院认为，土地使用权虽然是一种权利，但是出租作为有偿使用该权利的一种方式，所约定的租金实际上就是对土地使用权价值的一种具体化，且这种具体化基于双方当事人共同的合意，故可以以租金的数额作为认定补偿数额的参考因素之一。另外，公平原则是民事法律关系中的一个重要原则。在平等主体之间的合同法律关系中，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。合同虽然无效，但是不代表不产生任何的法律效果，也不代表合同双方当事人不承担任何的权利义务。本案中，程家周实际使用了涉案土地，并进行了设施建设和出租，土地使用权的价值已经实现，因此虽然双方的合同无效，基于公平原则，程家周亦应该向李强支付一定的土地使用费作为对价。但是正如之前所述，李强在造成合同无效的后果中存在过错，因此虽然李强不论是基于合同无效的财产返还规则还是基于公平原则，其均应得到一定的使用补偿，但是补偿的数额不宜高于双方所约定的土地使用权租金的数额，亦不能要求程家周赔偿其他损失。本案在审理过程中，李强主张于2016年1月1月17日自行收回了土地及房屋，程加周主张于2015年5月将租赁的土地及房屋返还李强，但是双方均未向本院提交相应证据，故对于程家周实际腾退土地的时间，本院参照双方发生租赁合同纠纷后，北京市大兴区人民法院作出的（2015）大民初字第14039号判决书判决确认租赁合同无效的时间，认定程家周实际腾退土地及房屋的时间为2015年12月11日。关于李强要求程家周给付土地使用费的具体数额，结合双方对合同无效的过错及程家周腾退土地及房屋的时间，因此判定程家周应当向李强支付土地使用费250000元,其中程家周已经李强支付使用费200000元，尚有余款50000元未支付。对于程家周反诉要求李强赔偿损失的请求，根据庭审中查明的事实及北京双圆工程咨询监理有限公司出具的《造价鉴定意见书》，结合双方对合同无效的过错，认定李强赔偿程家周地上建筑及附属设施损失共计173322元，《造价鉴定意见书》中所涉及的鉴定物品归李强所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：
一、程家周给付李强土地使用费50000元（于本判决生效之日起十日内履行）；
二、李强赔偿程家周各项损失173322元、鉴定费8000元，共计181322元（于本判决生效之日起十日内履行）；
三、驳回李强的其它诉讼请求
四、驳回程家周的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7946元，由李强负担6896元（已交纳），由程家周负担1050元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费用3635元由李强负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 胡建明
人民陪审员 孙学高
人民陪审员 高新发
二〇一八年一月十一日
书 记 员 高 琳