北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第14716号
原告徐天阳，男，1992年8月6日出生。
原告兼徐天阳委托代理人徐春萍，男，1961年6月21日出生。
被告北京金科兴源置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇大柳树村西北龙泉阁二层。
法定代表人刘宏兵，总经理。
委托代理人刘艳红，北京市中永律师事务所律师。
原告徐春萍、徐天阳与被告北京金科兴源置业有限公司（以下简称：金科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兼徐天阳的委托代理人徐春萍、被告金科公司的委托代理人刘艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐春萍、徐天阳诉称：二原告是父子关系。2009年11月27日，二原告与被告签署《商品房预售合同》（合同编号：××），购买由被告开发建设的昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××层××号房屋。合同约定被告交付房屋日期为2010年5月30日。交付期满时，原告发现房屋存在花园面积大幅度缩水、主入房门没有进出通道及房屋防水严重问题、房屋四周未做散水等明显的房屋质量问题。且在处理该房屋存在问题时，被告拒绝交房，后经昌平区人民法院判定被告对上述问题进行维修整改并限期交房。双方于2014年5月对该房屋进行交接，在房屋具体交接时，双方人员发现该房屋还存在很多质量问题，并在《金科帕提欧庄园房屋验收记录表》中做了详细记录，双方人员签字认可，且被告承诺尽快对该房屋进行维修，不影响原告及时入住。从2014年5月双方交接房至今，被告仍未对该房屋的质量问题及存在的未交付项目进行维修及交付。另，双方签订的《商品房预售合同》第十五条第（二）项查验该商品房时发现其质量或其他问题时，双方同意，按照下列的约定方式处理，出卖人按国家和本市有关工程质量的规范和标准负责修复，修复费用由被告承担的约定。现在，上述问题仍未能解决，原告认为，被告的这种行为严重侵害了原告的合法权益，原告与被告协商无果，诉至法院，请求判令：1、被告按照《商品房预售合同》（合同编号为××）约定及国家有关规定对位于昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××号房判决之外的质量问题进行维修，达到国家商品房新房交接质量标准，该房屋的质保期顺延；2、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告明确要求被告维修的部分包括《金科·帕提欧庄园房屋验收记录表》中记载内容和房屋内部各楼层之间楼梯扶手，要求被告按照国家商品房交付标准维修房屋。
被告金科公司辩称：1、因房屋已过合同质保期，被告不应承担质保责任。根据双方合同第15条第4款约定，由于买受人原因未能按期办理房屋交接手续，双方同意自出卖人发出接收通知书规定期限届满之日起视为交付符合预售合同规定的商品房，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用从本合同约定交付日届满之日起由买受人承担，且该房屋保险从本合同约定交房期限届满之日起计算，本案因原告未办理交付手续，故根据上述约定房屋交付日期应为合同约定的日期即2010年5月30日，至今已满5年，故被告对原告本案所述的上述请求不应承担维修责任。2、原告要求被告重新计算质保期限的请求没有事实及法律依据。3、被告本着为客户负责及息事宁人态度希望通过调解方式为原告解决上述房屋维修问题。
经审理查明：2009年11月27日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定二原告购买被告开发的位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××层××号房屋，房屋总价款为5819716元。
该合同中第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1（该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表）、2（有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书）、4（该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》）项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。
第十五条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照下列约定方式处理：由买受人先接房，买受人接房后由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并根据存在问题的类型在合理期限内负责修复，修复费用由出卖人承担，并由出卖人支付修复期间的物业管理费作为对买受人因此遭受损失的赔偿，出卖人不再承担其他任何责任。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：买受人同意出卖人自发出的接房通知书规定期限届满之日起，即视为出卖人已按期向买受人交付符合预售合同规定的该商品房，出卖人无须承担逾期交付责任；自该商品房被交付或视为被交付之日起，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业费用）等从本合同约定交房期限届满之日起开始由买受人承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起计算。（五）1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）（专项维修资金）、（2）（契税）、（5）（办理产权所需交纳的其他相关费用）。
第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
该合同的《附件十：商品房预售买卖合同补充协议》中第三条关于房屋交付的特别约定中第2款约定：买受人在办理接房手续时应付清全部款项（其中面积差异部分的房价款以有资质的房屋测绘机构实测套内建筑面积为准进行结算）和办理产权证应由买受人承担的一切税、费，买受人未结清前，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由买受人承担。第八条物业管理的约定中第2款买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和缴纳；买受人在接房时应预交第一年度的物业服务费。
2010年5月17日，被告向二原告发送《接房通知书》通知二原告收房。
2012年12月30日，二原告向被告出具《承诺书》，该《承诺书》载明因被告交付的房屋存在规划设计变更、房屋实测面积有误、花园面积存在误差等问题，双方未办理房屋交接手续。被告一次性支付原告迟延交付违约金人民币壹佰万元，于2013年2月1前支付。被告于2013年5月1日前按照原告要求将该房屋北侧阳台门整改为主入户门。被告按照原告要求在该房屋南侧增加院门。被告按照原告要求对房屋散水、防水进行整改。原告同意在被告支付上述违约金后，不再以此事由向被告或政府部门/机构主张权利或费用（房屋整改、保修问题除外），否则，原告全额退还被告已付违约金。
另查：涉案房屋现已取得《商品房屋使用说明书》、《商品房屋质量保证书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》和《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，该房屋目前状况于2010年5月30日保持一致，仍未进行整改。原告未交纳专项维修资金、契税、面积补差款等款项。被告已向原告支付《承诺书》中一百万元违约金。
2013年，二原告将被告诉至本院，要求：1、被告按照《商品房预售合同》（合同编号：××）第十一条的约定立即向原告交付位于昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××层××号房屋，包括交付房屋、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测报告、向原告交付房屋钥匙；2、被告立即对该房屋存在的工程问题和质量问题进行整改维修，包括：将房屋北侧的阳台门按照主入户门标准改造为入户门、对房屋的散水系统、防水系统进行整改；3、被告在该房屋南侧增加入户通道；4、被告承担该房屋自约定之日起至整改合格后实际交付之日的物业管理费；5、被告承担本案的全部诉讼费用。2013年12月9日，本院以（2013）昌民初字第11493号民事判决书，判决：一、被告北京金科兴源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐春萍、徐天阳交付位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××层××号房屋，包括交付房屋、提供《商品房屋使用说明书》、《商品房屋质量保证书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》及房屋钥匙。二、被告北京金科兴源置业有限公司与本判决生效之日起三十日内将位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××层××号房屋存在的质量问题进行修复，包括将该房屋北侧阳台门整改为主入户门、在该房屋南侧增加院门、对房屋的散水、防水进行整改；如被告北京金科兴源置业有限公司未在前述期限内履行修复义务，原告徐春萍、徐天阳可以委托专业机构修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告北京金科兴源置业有限公司负担。三、北京市昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××层××号房屋修复期间的物业管理费由被告北京金科兴源置业有限公司承担。四、驳回原告徐春萍、徐天阳的其他诉讼请求。
上述案件宣判后，二原告及被告均不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2014年4月15日，该院以（2014）一中民终字第01973号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
2014年5月16日，二原告与被告签订《金科·帕提欧庄园房屋验收记录表》，载明入户门：三层北侧阳台外墙沙皮漆开裂；车库门：屋顶烟道外墙沙皮漆脱落；电表箱：南侧花园污水井需重做，地面沉降需填土；配电箱：南侧下沉花园墙面开裂（大面积开裂空鼓）；等电位端子箱：1层东侧入户门地面开裂；空调室外机：1层东侧入户门钥匙断裂（木门）；地暖分积水器：1层东侧还原沉降外墙防水脱落；有线电视插座：1层北侧入户门罗马柱底部开裂下沉；屋面瓦；1层餐厅顶部腻子大面积脱落；红外幕帘：1层缺分集水器温控面板，1层4个灯不亮；门磁：-1层楼道墙面腻子大面积脱落，-1层墙面及顶部大面积脱落；电话宽带插座：-1层楼道3个灯不亮；智能化线箱：-1层分集水器缺一个电磁阀；天棚：-2层灯泡全不亮，分集水器需除锈；地面：二层南侧花架外墙沙皮漆空鼓开裂；墙面：2层5个灯泡不亮，墙面大面积空鼓开裂；临时护栏：2层主卧东北角由漏水痕迹；给排水管：电梯坑未做防水；烟道：三层主卧墙面大面积空鼓、开裂，地面不平，4个灯泡不亮；铁艺栏杆：三层主卧西侧插座无电；断桥铝合金门、窗：-2层分集水器刷漆、除锈，墙面腻子大面积脱落，要求铲剖重做；厨房、卫生间防水：-2层电梯按钮坏；文化石：壁挂炉及地采暖未测试；外墙涂料：房屋周边防水、散水未整改及底板防水未做；可视对讲：南侧花园未开门，北侧玻璃门未改成主入户门；燃气表：空调室外主机未开机调试；紧急求助按钮：可视对讲室内机未安装、调试；燃气探测器：紧急求助按钮未安装；燃气壁挂炉：地板面层外观有裂缝；温泉水表：给排水未做通水试验。
在涉案房屋的质量保证书中，对于保修范围与保修期限的部分载明本套商品房自工程竣工验收合格并交付用户使用之日起开始计算保修期，但涉及共用设施设备及共用部位的保修期自工程竣工验收合格之日开始计算，电梯、空调主机、供热系统设备等非商品房主体部分保修期自工程竣工验收合格之日起开始计算。在用户正常使用情况下，如下述部位、部件工程在保险期限内有质量问题的均由本公司承担保修责任：1、地基基础和主体结构在合理使用50年内承担保修责任。2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间、地下室和外墙面的防渗漏，保修期限5年；3、墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂，保修期2年；4、装饰、装修保修期2年；5、供热系统设备：保修期限为两个采暖季；6、电梯、空调主机保修期限2年。
上述事实有（2013）昌民初字第11493号民事判决书、（2014）一中民终字第01973号民事判决书、《金科·帕提欧庄园房屋验收记录表》、《帕提欧庄园（××-××#住宅楼）房屋质量保证书》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：二原告与被告就涉案房屋签订有《商品房预售合同》、《承诺书》并因相关问题经法院生效判决进行过判定，双方应当按照合同约定和法院判决的内容履行各自的权利义务。现双方实际交接房屋过程中再次对房屋进行验收并记录存在的问题，关于上述问题的修复责任,根据双方在《商品房预售合同》中交接手续部分的约定，应当由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并根据存在问题的类型在合理期限内负责修复。双方签订《金科·帕提欧庄园房屋验收记录表》在2014年5月16日，而所列问题至今仍未修复，故本院对二原告要求维修《金科·帕提欧庄园房屋验收记录表》中记载内容的诉讼请求予以支持。关于二原告要求被告修复的其他问题及要求被告按照国家商品房交付标准维修房屋，因二原告提交的证据不足以证明房屋的其他部分的损坏情况及相关商品房的国家标准，故本院对二原告的该部分诉讼请求不予支持。对关于二原告主张质保期顺延的诉讼请求，根据《商品房预售合同》中第十五条第（四）款的约定内容、被告提交的证据和本院查明的事实，现无法认定本案的情形属于由于二原告的原因未能按期办理交接手续；而根据《帕提欧庄园（××-××#住宅楼）房屋质量保证书》中记载的相关内容，涉案房屋的各部分具体质保期并不相同，且涉案房屋并非各部分均需要维修，故本院对二原告要求房屋质保期顺延的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告北京金科兴源置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××#住宅楼××层××号房屋存在的质量问题进行修复，具体为二○一四年五月十六日《金科·帕提欧庄园房屋验收记录表》中载明的内容。
二、驳回原告徐春萍、徐天阳的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告北京金科兴源置业有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张 俊
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 程建民