河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫11民终679号上诉人（原审被告）：漯河海蓝置业有限公司，住所地漯河市郾城区城关镇颍河路路北。法定代表人：李保垒，该公司经理。委托诉讼代理人：ＸＸ毅，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡国芳，男，1965年5月29日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：赵绍虎，河南平允律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市博盛置业有限公司，住所地漯河市郾城区黄河路441号。法定代表人：盛双庆，该公司经理。上诉人漯河海蓝置业有限公司（以下简称海蓝公司）因与被上诉人胡国芳、漯河市博盛置业有限公司（以下简称博盛公司）确认合同有效纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2017）豫1103民初1540号民事判决，向本�提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海蓝公司的委托诉讼代理人ＸＸ毅，被上诉人胡国芳及其委托诉讼代理人赵绍虎到庭参加诉讼。被上诉人博盛公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。海蓝公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回胡国芳对海蓝公司的诉讼请求。事实与理由：一、胡国芳与博盛公司签订《房屋拆迁置换协议》不应为非合同相对方且未成立的海蓝公司设立权利义务。涉案“盛世花园”项目的土地使用证的变更为海蓝公司的时间是2015年7月13日，规划许可证的建设单位变更为海蓝公司的时间是2015年8月18日，均是盛双庆、盛昭杰二人转让股权之后。在签订涉案置换协议时，盛双庆、博盛公司不是“盛世花园”项目的登记建设人，在海蓝公司成立后至转让股权前(2015年4月7日)，也不是盛世花园的登记建设方。海蓝公司持有的土地使用权证系公司新股东重新出资从徐四妮处购买的，并依法办理了转让手续，该土地上附属物的征收补偿与海蓝公司无关。二、原审适用《民法通则》的条文明显错误。未按照合同法最基本的合同相对性原则,却适用《合同法》规定，让根本不是合同当事人的海蓝公司承担合同义务及违约责任明显错误。胡国芳辩称，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，结果合理合法，应予维持。1、盛双庆以本人、并以博盛公司名义与胡国芳签订《置换协议》之后不到一个月内，盛双庆与其子盛昭杰又在2014年1月7日注册成立海蓝公司，而海蓝公司所开发建设的项目“盛世花园”项目。盛双庆与盛昭杰属于父子关系,具有人合性质,权利义务具有统一性。海蓝公司之后变更过几次股东和法定代表人，并不影响该公司成立�的性质、目的、责任的认定。2、经向郾城区城建部门了解，当时开发该小区的就是盛双庆。盛双庆在开发的过程中，两个公司同时进行开发经营，也是客观事实。根据权利与义务对等原则，两个公司亦应对开发过程中相关的义务承担连带责任。3、盛双庆是两个公司的实际控制人。盛双庆向区建设局递交的《承诺书》，明确地显示了盛双庆实际上是两个公司的实际控制人，其成立海蓝公司的目的就是想通过新成立公司摆脱之前的债务，恶意十分明显。无论海蓝公司如何辩称自己公司的独立性，但都无法摆脱两个公司均在盛双庆的实际操作下、仍对盛世花园小区进行开发运作的客观事实。海蓝公司后期发生股东变更，也不能影响其与博盛公司需要共同承担的法定义务和责任。4、《民法总则》实施后，并未完全否决适用《民法通则》。胡国芳向一审法院起诉请求：1、确认胡国芳与博盛公司签订的《房屋拆迁置换协议》合法有效；2、被告根据置换协议所约定的位置、面积、单价等，分给胡国芳相应的住房一套；3、被告因未按约定期限按期交房支付给胡国芳违约金8万元；4、被告支付给胡国芳拆迁安置租赁费用等4万元。一审法院认定如下事实：2013年12月11日，胡国芳（乙方）与博盛公司（甲方）签订《房屋拆迁置换协议》一份，就博盛公司开发盛世花园小区拆迁原木材公司家属楼达成以下协议：1、乙方同意置换房屋的，旧房面积一比一置换新房，置换新房的多出面积按每平方米1800元计算；2、三楼以下集中安置；3、乙方不置换新房，甲方按照每平方米1500元购回；……7、置换新房入住时间最迟不得超过2014年12月31日；10、如有一方违约按8万元作违约金支付另一方。协议签订后，胡国芳交出房屋所有权证书等手�，搬离房屋。木材公司进入破产程序后土地进入拍卖程序，由徐四妮经过竞拍取得该宗土地使用权，2013年7月13日，徐四妮和盛双庆、李现宇签订《合作协议》，将竞拍所得土地转让给盛双庆和李现宇。2015年7月23日，海蓝公司取得该宗土地使用权，四至范围包含了胡国芳等13户居民家属楼的土地面积。2015年8月18日，盛世花园小区规划许可证建设单位由徐四妮变更为海蓝公司。2015年4月7日，盛双庆和盛昭杰父子以1100万元将海蓝公司包括公司全部项目（包括土地及在建工程）转让给李欣、马举、周胜宇。海蓝公司2014年1月7日成立，股东为盛双庆和盛昭杰，2015年4月7日股东变更为盛昭杰、马举、李欣，2016年5月24日股东变更为盛昭杰、马举、李保垒，2017年1月19日股东变更为周胜宇、李保垒、马举。“盛世花园”项目建筑工程施工许可证记载，建设单位为海蓝公司，施工单位为博盛公司。胡国芳等13户居民原来居住的位于木材公司院内北边三层小楼现在仍未拆除，但门窗已被破拆，部分墙体损坏，紧邻盛世花园小区新建住宅楼。一审法院认为：当事人双方对胡国芳等13户居民与博盛公司签订《房屋拆迁置换协议》的真实性，和胡国芳等13户居民原居住木材公司家属楼的土地面积现在在海蓝公司名下土地使用权证四至范围内的事实，均未提出异议，法院予以确认。本案涉及以下争议问题。一、盛双庆和博盛公司与胡国芳签订《房屋拆迁置换协议》是否有效。盛世花园小区建设单位为海蓝公司，博盛公司作为施工单位，并非开发商，并未取得土地使用权和新建商品房的所有权，其从形式上无权与胡国芳就房屋拆迁安置问题签订协议，但其是否与海蓝公司之间存在其他协议或约定，因博盛公司未参�诉讼，无从查实。但是从现有证据可以看出，博盛公司和海蓝公司在成立时的股东重合，作为博盛公司法定代表人和股东之一的盛双庆同样是海蓝公司的股东，盛双庆和博盛公司与胡国芳签订拆迁置换协议后，又发起成立了海蓝公司，对盛世花园小区进行开发建设。同时，徐四妮将土地转让给盛双庆和李现宇后，土地使用权最终为海蓝公司取得，可以证实博盛公司和海蓝公司虽然均为独立法人，但实际上为关联公司。在和胡国芳签订拆迁置换协议的过程中，胡国芳等13户参与拆迁置换的居民属于善意第三人，博盛公司作为盛世花园小区的施工单位，有使协议相对方产生其对盛世花园小区具有处分权或代理权的表象；而盛双庆作为博盛公司的法定代表人和海蓝公司的股东，其与海蓝公司的法定代表人盛昭杰系父子关系，基于这种特殊的关系，盛双庆的签字，同样有使协议相对方产生其对盛世花园小区具有处分权或代理权的表象。2013年12月11日，盛双庆和博盛公司在《房屋拆迁置换协议》中签字盖章时，海蓝公司尚未成立，自然不可能作为协议相对方和胡国芳签订协议，但在其后盛世花园小区的建设过程中，海蓝公司并未对存在其土地使用权四至范围之内的，胡国芳等13户居民所居住的三层楼提出任何异议，并且在紧邻该三层楼的位置新建商品房住宅楼，说明海蓝公司对胡国芳和博盛公司、盛双庆之间的协议是明知的，并且已经享受了该协议带来的合同利益，如果胡国芳不同意拆迁，那么基于相邻关系，紧邻该三层楼的位置是不可能新建一栋商品房住宅楼的，以上事实足以说明，海蓝公司在成立后，盛双庆和盛昭杰父子作为公司的股东和负责人，对前述《房屋拆迁置换协议》是明知和认可的。因此，胡国芳和博盛公司签订的《房屋拆迁置换协议》应为有效协议，由此产生的法律效果依法直接归海蓝公司承担，博盛公司因不能提供相应的委托代理权限手续，无法证明其代理权限，应当与海蓝公司承担连带责任。同时，在履行房屋置换过程中，如果海蓝公司不能向胡国芳提供符合协议约定条件的房屋，则应当另行提供同小区、同面积房屋以供胡国芳进行置换，同时，胡国芳仍应当按照协议约定向被告海蓝公司补足房屋面积差价。二、公司股权转让是否影响公司对外负债的承担。海蓝公司的公司类型为有限责任公司，有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，而不对公司债务承担连带责任。股东转让其持有的公司股权，并不会减少公司财产，也不影响公司的持续存在。对债权人而言，目标公司是承债主体和清偿主体，独立于股东而依法承担债务，与股东的股权转让不构成相互�约，不管股东是否转让股权，公司的负债都由公司自行承担，与股东无涉，与股权转让与否无涉。如果在股权转让过程中，出让方隐瞒了部分事实损害了受让方的合法权益，则受让方可以向出让方主张违约责任，而不能以不承担公司负债为由进行抗辩。因此，海蓝公司内部的股权转让并不影响其对外承担合同责任。博盛公司并不享有盛世花园小区的房屋所有权和土地使用权，故《房屋拆迁置换协议》中有关房屋安置的协议由被告海蓝公司承担履行责任，有关违约金之规定由海蓝公司承担，博盛公司承担连带责任。三、关于胡国芳主张的违约金数额和拆迁安置租赁费用。首先，胡国芳主张拆迁安置租赁费用4万，因双方对此并未约定，胡国芳对此费用也未进行举证，法院不予支持。其次，根据拆迁安置协议约定，置换新房多出面积按照每平方米1800元，回购房屋按照每平方米1500元，胡国芳主张违约金8万元，相较于按照当时的房屋价值，该违约金约定过高，且胡国芳也未能举证证明其他实际损失数额，博盛公司未到庭，海蓝公司在庭审中对该协议也不予认可，故一审法院为违约金数额应当相应减少，酌定支持4万元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告胡国芳与被告漯河市博盛置业有限公司签订的《房屋拆迁置换协议》有效；二、被告漯河海蓝置业有限公司于本判决生效后30日内根据置换协议所约定的位置、面积、单价，向原告胡国芳交付置换房屋一套，置换同时原告胡国芳应当按照协议约定向被告漯河海蓝置业有限公司补足房屋面积差价；三、如果上述第二项不能实际履行，被告漯河海蓝置业有限公司于本判决生效后30日内向原告胡国芳置换同小区、同面积房屋一套，如果置换房屋面积超出协议约定的房屋面积，则原告胡国芳应当参照同批次其它《房屋拆迁置换协议》约定，按照1800元/㎡向被告漯河海蓝置业有限公司补足房屋面积差价；四、被告漯河海蓝置业有限公司于本判决生效后10日内向原告胡国芳支付违约金40000元，被告漯河市博盛置业有限公司承担连带清偿责任；五、驳回原告胡国芳的其他诉讼请求。本案诉讼费2700元，由被告漯河海蓝置业有限公司和漯河市博盛置业�限公司负担900元，由原告胡国芳负担1800元。二审经审理查明，对于胡国芳等13户房屋所在的土地，2012年底漯河市国土资源局在拍卖该块土地使用权的公告中，已经明确告知“10号标（即2753.1平方米）的北头有一栋家属楼（即13户房屋）不包括在附属内，且应扣除家属楼占用的土地534.04平方”“竞买人竞得该宗土地后必须确保该栋家属楼人员的行路权”。徐四妮竞得该宗土地后，2013年1月21日办理的土地使用权权属初始登记显示土地面积2573.1平方米，就已经包括了13户房屋所占用的土地。2013年7月13日，徐四妮和盛双庆、李现宇签订《合作协议》，将竞拍所得土地转让给盛双庆和李现宇，并由其进行开发建设。2013年9月徐四妮申办建设工程规划许可证，代表徐四妮的负责人就是盛双庆，施工单位是博盛公司。2013年12月11日盛双庆、博盛公司与胡国芳签订《房屋拆迁置换协议》后，盛双庆、博盛公司随即就在该块土地上开始建设“盛世花园”项目。2015年4月7日，盛双庆、盛昭杰将海蓝公司及其正在建设的上述项目工程转让与李欣、马举、周胜宇等人时，该项目已经建成了三层。其他事实与原审查证事实相同。本院认为，徐四妮通过拍卖竞得的土地，由于存在胡国芳等13户居民的房屋及通行权问题，导致不能正常进行开发建设。徐四妮和盛双庆签订《合作协议》后，盛双庆、博盛公司成为在该块土地上“盛世花园”项目的实际开发建设人。正是基于此种情况，盛双庆、博盛公司才与胡国芳等13户居民签订了《房屋拆迁置换协议》，以解决上述问题。在胡国芳等13户居民已经实际履行该协议的情况下，盛双庆、博盛公司也应当按照《房屋拆迁置换协议》的约定履行相应的义务。盛双庆、盛昭杰父子于2014年1月22日成立海�公司，盛双庆、博盛公司在实际建设开发“盛世花园”项目的过程中，同时也以海蓝公司的名义从事该项目的开发建设，这从其与李欣、马举、周胜宇等人签订的《公司转让协议书》的内容上可以认定。正是基于这些事实，原审判决认定对于胡国芳等13户居民来说，盛双庆、博盛公司、海蓝公司在履行《房屋拆迁置换协议》的过程中属于关联方、海蓝公司应当对盛双庆、博盛公司在建设该项目中的行为共同承担相应的法律责任符合本案的实际情况，二审对此予以认定。在胡国芳等13户居民的房屋已被实际拆迁、相关土地现已被海蓝公司实际开发建设的情况下，原审判决认定海蓝公司承担基于《房屋拆迁置换协议》的责任并无不当。虽然说海蓝公司是在盛双庆、盛昭杰转让该公司后陆续取得涉案土地使用权和规划许可证、施工许可证，但这些权属证书和资质材料均是在股东变更前的一系列建设开发行为延续的结果，也就是说，海蓝公司股东的变更和海蓝公司建设行为的延续没有直接因果关系，股东变更前建设行为的相关法律责任仍由海蓝公司承担，旧股东在转让股权过程中隐瞒公司实际经营状况而给新股东造成的损失可以另行主张。综上所述，海蓝公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人漯河海蓝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于凤鸣审判员  宋跃武审判员  陶京涛二〇一八年四月八日书记员  ＸＸ尕