河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字第680号
上诉人（原审原告）：黄斗妹，个体工商户。
上诉人（原审原告）：倪日陆，个体工商户。
二上诉人之委托代理人：田贺山、沈程程，河北福山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董阳利，男，1969年12月2日生，汉族，个体工商户，现住河北省唐山市万科金域华府**楼1门****号房，身份证号4103031969********。
上诉人黄斗妹、倪日陆因与上诉人董阳利房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2014）丰民初字第1588号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭开庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：二原告于1991年5月20日结婚。2011年2月26日原被告签订二手房买卖合同，将登记在二原告名下座落于唐山市丰润区万隆公寓A座1门801号房产（房屋所有权证号为唐房权证丰润区字第××号，合同签订时未取得土地使用证）的房产卖与被告，双方合同规定“第二条房屋的交易价格：单价：人民币88万元／平方米，总价：人民币捌拾捌万元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币70万元整，作为购房定金。第三条甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴税费当日支付首付款（含定金）人民币柒拾万元整给甲方，剩余房款人民币壹拾捌万元整于产权交割完毕当日付给甲方，甲方才签字办理过户手续。第六条甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。”被告依约向原告支付了首付款70万元，原告将房产交付被告。2013年5月20日二原告取得编号为唐丰国用（2013）第2836号土地使用权证书。2013年6月原告倪日陆向被告发出一条手机信息，内容为：董阳利你所购买的丰润区万隆公寓A座1门801号房产的土地使用证、房产证已经由房产商办妥，你在收到短信后5日内与我联系办理过户事宜，逾期我将诉讼解决。另查明，合同签订后被告董阳利联系过原告要求办理房屋产权过户手续，并且在二原告起诉到法院后被告一直同意办理房产过户手续并给付剩余购房款。
2013年9月，黄斗妹、倪日陆向唐山市丰润区人民法院提起诉讼，诉请董阳利支付房款18万元，并按约定承担违约责任。在一审庭审中，黄斗妹、倪日陆要求董阳利支付违约金5万元。
一审法院认为，原被告双方所签订的房屋买卖合同合法有效，被告同意办理房产过户手续并给付剩余房款。对于原告要求被告支付剩余房款18万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告存在不按约定办理房产过户手续的违约行为，证据不足，不予采信。对原告关于违约金的诉讼请求，不予支持。遂判决：一、被告董阳利支付原告黄斗妹、倪日陆剩余房款人民币18万元，于本判决生效后五日内给付。二、驳回原告黄斗妹、倪日陆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告董阳利负担。
判后，黄斗妹、倪日陆不服，向本院提起上诉，其主要上诉请求及理由为：1.一审法院认定被上诉人不存在违约行为不符合事实。在双方签订房屋买卖合同后，被上诉人向上诉人支付了70万元。2013年5月20日，上诉人取得土地使用证，至此，上诉人取得房产两证。但在上诉人要求被上诉人办理过户手续并要求其支付剩余房款18万元时，被上诉人拒绝，并要求上诉人赔偿其损失。2013年6月，上诉人短信通知被上诉人要求其在收到短信后5日内联系办理过户，但被上诉人并未联系上诉人。上诉人无奈于2013年9月提起诉讼，在一审诉前调解中，被上诉人不同意上诉人的要求，反而要上诉人赔偿其损失。该行为足以说明被上诉人违约。后该案经过立案，虽然在庭审中被上诉人同意过户并支付剩余房款，但并不能否认其违约的事实，故一审法院认定事实错误。现上诉人要求被上诉人按照合同约定承担违约责任，其支付的购房定金70万元作为违约金。2.一审法院将上诉人为被上诉人垫付的2013年的物业费和取暖费合计6953元不予审理不符合法律规定，该笔费用理应由被上诉人返还上诉人，上诉人在本案中主张该权利，但一审法院要求上诉人另诉于法无据。综上，请二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人承担违约责任。
被上诉人董阳利主要答辩称：1.上诉人所述内容是虚假的，本案房产是在熟人介绍下购买的，后因上诉人做生意急需资金，故董阳利给了上诉人70万元，上诉人以涉案房产做抵押，当时由上诉人起草写了一份买卖协议。2.在协议签订时，董阳利要求上诉人将房产证、土地证一并交付，但上诉人称土地证没有办理下来，并主张三个月可以办理下来，已交付了相关钱款，但经董阳利了解，其并未交付办理土地证的钱款。3.合同签订一年后董阳利联系不到上诉人，经董阳利到银行查询，发现上诉人的贷款尚未还清。4.上诉人最后联系董阳利是在上诉人还清贷款办理了土地证之后，已超过当初约定的三个月。5.当时写协议时双方约定的是三个月办理过户，但是后来上诉人把这份协议换掉了。
本院二审查明，2011年2月26日，倪日陆、黄斗妹（乙方）作为卖方，董阳利（甲方）作为买方，双方签订了一份“二手房买卖合同”，该合同约定倪日陆、黄斗妹将坐落于唐山市丰润区万隆公寓A座1门801号的房产（建筑面积159.81平方米）出售给董阳利。双方在合同第二条约定房产交易价格为88万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币70万元整，作为购房定金。第三条约定了付款时间与办法，即：甲税费当日支付首付款（含定金）70万元整给甲方，剩余房款18万元整于产权交割完毕当日付给甲方，甲方才签字办理过户手续。该合同第六条约定：违约责任甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。合同签订后，倪日陆、黄斗妹将房产交付给了董阳利，但因签订合同时，该房产仅有房产证而无土地证，故双方未办理过户手续。2013年5月20日，倪日陆、黄斗妹取得编号为唐丰国用（2013）第2836号土地使用权证书。2013年6月，倪日陆向董阳利发出一条手机信息，内容为：“董阳利你所购买的丰润区万隆公寓A座1门801号房产的土地使用证、房产证已经由房产商办妥，你在收到短信后5日内与我联系办理过户事宜，逾期我将诉讼解决。”
在一审期间，董阳利对倪日陆、黄斗妹提交的合同无异议，并申请证人葛某、刘某出庭，葛某出庭证明其是合同的见证人，但是签合同时黄斗妹或者倪日陆称差不多三个月可以办理过户，并和黄斗妹到物业询问，但合同签订大约一年，董阳利找到证人称联系不上黄斗妹，后通过黄斗妹的亲戚才联系上黄斗妹。证人认可倪日陆曾多次找她协调房屋买卖一事，但其称因当时未办理下来土地证所以没有和董阳利协调。证人刘某出庭证明在2013年4、5月份，因董阳利着急过户找其联系倪日陆及黄斗妹。倪日陆、黄斗妹对上述两份证人证言不予认可，并称之所以带葛某去物业询问就是因为不清楚什么时间办理下来土地证。在本院二审期间，董阳利称是因为倪日陆、黄斗妹做生意急需用钱，才将房产抵押给的自己，并主张因为自己想买涉案房产，所以才签订的房屋买卖协议。
本院认为，虽然双方当事人对涉案房屋买卖协议第三条约定的“剩余房款18万元整于产权交割完毕当日付给甲方，甲方才签字办理过户手续”有不同理解，董阳利主张“产权交割完毕”应为将房产过户到其名下，而倪日陆、黄斗妹认为应为土地证（签订合同时已取得房产证）办理完毕之后。对此，如按照董阳利理解，“产权交割完毕”是将房产过户到其名下，此时就不应再出现之后的“甲方才签字办理过户手续”，故此处“产权交割完毕”应理解为土地证办理完毕之时。因董阳利认可收到倪日陆2013年6月份向其发出的要求五日内办理过户的短息，但倪日陆不能就该短信说明具体发送日期，本院视为2013年6月30日，故董阳利应在2013年7月5日前联系倪日陆、黄斗妹办理涉案房产的过户事宜。虽然董阳利主张在双方签订合同时倪日陆、黄斗妹承诺在签订合同后三个月内办理完过户手续，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予采信。综合上述情况，本院认定董阳利自2013年7月5日构成违约。因双方在涉案合同第六条就违约责任的约定不明，考虑倪日陆、黄斗妹的损失情况，本院以中国人民银行同期同类贷款利率作为参照标准，以尚欠房款18万元为本金计算违约金，自董阳利收到倪日陆短信五天后（即2013年7月5日）开始计算，计算至其付清剩余房款为止，因倪日陆、黄斗妹诉请支付违约金为5万元，故上述违约金计算以5万元为上限。至于上诉人倪日陆、黄斗妹主张为董阳利垫付的2013年的物业费和取暖费合计6953元，经审查，上诉人在本案诉讼时并未涉及，在一审庭审中也未要求，且因其该项上诉主张与本案非同一法律关系，故上诉人主张一审法院未予审理其该项请求是错误的没有依据。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持河北省唐山市丰润区人民法院（2014）丰民初字第1588号民事判决第一项。
二、撤销河北省唐山市丰润区人民法院（2014）丰民初字第1588号民事判决第二项。
三、董阳利自2013年7月5日起以尚欠房款18万元为本金以中国人民银行同期同类贷款利率为标准向倪日陆、黄斗妹支付违约金至实际履行完毕之日止，违约金最高不超过5万元。
四、驳回黄斗妹、倪日陆的其他诉讼请求。
一审案件受理费3900元，减半收取1950元，由被上诉人董阳利负担；二审案件受理费3900元，由被上诉人董阳利负担1950元，上诉人倪日陆、黄斗妹负担1950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宝兴
代理审判员 苗会新
代理审判员 王国聚
二〇一四年十月十六日
书 记 员 赵亚征