北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初14355号
原告：北京市中山公园管理处，住北京市东城区中华路*号。
法定代表人：李林杰，园长，
委托诉讼代理人：韩涛，北京市正海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑思光，男，1976年1月28日出生，北京市中山公园管理处管理科科长，住北京市东城区中华路*号。
被告：山西远征广告文化传播有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷北路24号中昌大厦12层A01。
法定代表人：郭爱琴，总经理。
委托诉讼代理人：金川，北京市君合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段新风，男，1964年2月13日出生，山西远征广告文化传播有限公司副总经理，住太原市迎泽区柳巷北路24号中昌大厦12层A01。
原告北京市中山公园管理处（以下简称中山公园管理处）与被告山西远征广告文化传播有限公司（以下简称山西远征公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中山公园管理处委托诉讼代理人韩涛、郑思光，被告山西远征公司委托诉讼代理人金川、段新风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山公园管理处向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告双方之间的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《〈房屋租赁合同〉续签协议》于2017年7月25日解除；2、要求被告将位于北京市东城区中山公园内“五色土餐厅”南侧管理房（建筑面积约800平方米）腾空后交还原告；3、要求被告向原告支付自2017年7月1日始至2017年7月25日止的房屋租金109575元，支付自2017年7月26日始至被告实际腾退之日止的房屋占用费，按照每日4383元计算，原告同意退还被告已交纳的保证金20万元；4、要求被告支付解约违约金32万元。事实与理由：2011年12月20日，原、被告订立《房屋租赁合同》，原告将位于北京市东城区中山公园内五色土餐厅南侧管理用房（以下简称涉案房屋，建筑面积约800平方米）出租给被告使用。房屋租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日止，2012年1月1日至2012年6月30日期间为免租期。房屋租金每年160万元，分两次付清。2011年12月31日前，被告向原告交纳第一年下半年租金，即2012年7月1日至2012年12月31日期间的房屋租金80万元；2012年12月10日前，被告向原告交纳第二年上半年租金，即2013年1月1日至2013年6月30日期间的租金80万元；2013年6月10日前，被告向原告交纳第二年下半年租金，即2013年7月1日至2013年12月31日期间租金80万元。以后每半年租金交纳时间以此类推。其他费用未约定具体支付时间的，被告应当于2011年12月31日一次性向原告支付第一年度全额费用，以后被告应于每年支付上半年租金时全额支付其他费用。被告未按合同约定支付租金及相关费用的，每日按年租金的万分之五支付违约金；逾期支付房租及其他费用超过30日的，原告有权解除合同。因此造成合同解除的，被告应向原告支付相当于年租金百分之二十的违约金。同日，原、被告订立了《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定将房屋租赁合同期限延长十五年，租赁合同五年一签等内容。2016年12月31日，原、被告订立《〈房屋租赁合同〉续签协议》，约定将房屋用途从餐饮经营及文化展示使用变更为对外展览使用，此外双方续签第二个五年合同。上述合同订立后，原告如约履行义务，但被告逾期给付2017年下半年的租金，该租金本应于2017年6月10日前支付，但截至原告起诉时被告仍未支付，根据合同约定，原告享有单方解除权。2017年7月21日及7月25日，原告分别向被告发送《解除中山公园内“五色土餐厅”南侧管理用房〈房屋租赁合同〉通知书》，被告于2017年7月25日签收。原告认为，双方建立房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效，被告拖欠租金的行为已导致合同约定的解除条件成就，原告已行使单方解�权。现原告起诉至法院，诉如所请。
被告山西远征公司辩称：认可双方《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》情况属实，虽然原告自始就不能按合同约定保障涉案房屋的餐饮用途，存在违约行为，但被告仍然继续与原告合作并支付了20万押金。考虑到原告的实际困难，被告同意与原告订立《〈房屋租赁合同〉续签协议》，将房屋用途由“餐饮经营”变更为“从事对外展览”。双方约定租期20年，被告对涉案房屋期待利益很大，并投入了大量的装修，最近一次装修于2017年6月10日开始，至今尚未结束。而原告却在同意被告进行装修一个月后提出诉讼要求解除合同，违背善良信用的基本合同原则。被告认为，首先，关于交纳租金，实际履行合同过程中双方未严格按照合同执行，已合意延迟交付，其中2015年至2017年均存在迟延交付的情况，原告并未�出异议，属于已经通过合意默示的方式变更了合同约定的租金交付日期及迟延交付租金违约责任；在此情况下，原告若要求被告按合同及时交纳租金，应履行租金催要行为，但原告在诉讼前并未向被告进行租金催要，且同意被告进行装修，违反善意履约原则；被告从未表示拒绝支付租金，只因以往履约习惯等待原告通知交纳租金的具体时间，被告已经于诉讼期间支付2017年下半年租金，但原告拒绝收取。其次，程序上，原告于2017年7月24日起诉要求解除合同，却于次日向被告送达解除合同通知，不符合形成权行使条件；第三，就违约金一节，因原告提供涉案房屋不能满足餐饮经营需要，故原告存在违约，且2016年12月2日，原告工作人员带领陌生人闯入涉案房屋砸门、砸锁破坏被告财产并强行留置，亦构成违约，双方近期正沟通、协商原告强行闯入涉案房屋的违约行为，影响双方就租金的催要与交纳，并非被告单方拖欠租金。综上所述，被告同意交纳租金，但不同意原告的其他诉讼请求，要求继续履行合同。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交2016年7月19日《中山公园关于皇苑艺术馆（中馆）设置圆形餐桌问题的函》，证明原告向被告发出通知，禁止院内进行任何形式的餐饮接待，违反双方关于涉案房屋用途的约定。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认证明目的，称双方虽在订立合同之初约定涉案房屋可用作餐饮用途，但被告自承租房屋之日即用作文化展示，并未向原告申请过餐饮用途。后根据北京市政府及有关主管单位的政策，公园内不能设置高档会所，为防止被告设置会所，故向被告发送该函件。关于经营餐饮一事，被告称因无法办理餐饮执照故自承租涉案房屋之初即用作展览用途，被告曾口头要求原告协助办理餐饮营业执照，但原告予以拒绝且未说明原因。原告对此不予认可，称被告确实在装修时进行了燃气改造，但是并非经营餐饮用途，双方订立合同时，并不存在不允许公园内经营餐饮的相关政策，被告从未向原告提出过办照申请。2、被告提交租金交付日期对比表、银行转账记录，证明被告自2015年始均迟延交付租金，原告未对此提出异议，双方已通过合意默示方式变更合同约定的租金交付日期及迟延交付租金违约责任。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认证明目的，被告以往迟延支付租金已构成违约，是否追究违约责任系原告的权利，不能以此证明双方已默示变更了租金支付日期，如果双方变更合同条款�应以书面方式作出。3、被告提交2017年6月《中山公园工程施工安全审批表》、《中山公园基建工程申报》，施工押金收据、《用火证》、《消防备案证》等，证明被告在迟延支付租金的情况下原告仍批准被告的装修申请，现提出解约存在恶意，同时证明被告存在装修投入。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认证明目的，称原告批准装修时尚未到达2017年下半年租金支付期限，虽然被告迟延支付2017年上半年租金，但当时亦已经支付完毕，故原告批准装修系正常履约行为。4、被告提交2017年第一季度、第二季度原告向被告催缴水、电费的书面单据，证明原告具备书面催缴的条件，但原告提起诉讼要求解除合同存在恶意；根据合同约定，被告应于下季度交纳上季度的水电费，但原告在约定时间的两个月后出具催缴通知，证明双方对迟延支付费用达成了合意。经质证�原告认可该证据的真实性，但否认水电费与本案的关联性，且该证据仅为结算单，而非催缴通知。5、被告提交原告向其出具的2013年至2016年部分通知交费账单，证明根据以往惯例，被告均系在原告送达交费账单后再支付相应款项，且原告送达交费账单时均晚于合同约定的履行日期。经质证，原告认可真实性，但否认证明目的，原告并非每期租金均向被告发送项目明细，被告均自动履行支付义务，且合同中并未约定原告有出具交费通知的义务。水电费的收取系原告先制表再由被告交费，房租应按合同约定由被告主动交纳，仅是在表格中有所体现而已。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月20日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市中山公园内西侧五色土餐厅南侧管理房建筑面积约800平方米出租给被告从事餐�经营、文化展示使用。租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日止。合同订立时，被告支付履约保证金20万元，原告收到后合同生效。免租期自2012年1月1日至2012年6月30日。房屋租金每年160万元，分二次付清。2011年12月31日前，被告向原告交纳第一年下半年租金，即2012年7月1日至2012年12月31日期间的房屋租金80万元；2012年12月10日前，被告向原告交纳第二年上半年租金，即2013年1月1日至2013年6月31日期间的租金80万元；2013年6月10日前，被告向原告交纳第二年下半年租金，即2013年7月1日至2013年12月31日期间租金80万元。以后每半年租金交纳时间类推。其他费用未约定具体支付时间的，被告应当于2011年12月31日一次性向原告支付第一年度全额费用，以后被告应于每年支付上半年租金时全额支付其他费用。合同履行期内，被告应按时足额向原告交纳租金及其他费用。被告未按合同约�支付租金及相关费用的，每日按年租金的万分之五支付违约金；逾期支付房租及其他费用超过30日的，原告有权解除合同，因此造成合同解除的，被告应向原告支付相当于年租金百分之二十的违约金。
当日，双方订立《〈房屋租赁合同〉补充协议》，关于租赁期限，鉴于被告承租涉案房屋从事餐饮经营、文化展示，要投入大量资金改造房屋，原告同意被告承租期限延长十五年，租赁合同五年一签。2031年12月31日期满后，双方重新协商续租问题。前二个五年合同，年租金160万元，第三、四个五年合同，每年租金176万元。当日，被告向原告支付履约保证金20万元。
2016年12月31日，双方订立《〈房屋租赁合同〉续签协议》，将租赁用途从“从事餐饮经营、文化展示使用”的表述更改为“从事对外展览使用”。并续签第二个五年合同。
2015年、2016年及2017年上半年，被告均迟延支付租金。被告解释称系双方合意变更了付款时间。2017年7月21日，原告向被告送达《解除通知书》，但未能妥投。2017年7月25日，被告收到《解除通知书》。
2017年8月22日，被告向原告支付2017年下半年租金80万元。2017年9月8日，原告将上述租金退回。
诉讼中，本院调取了“110”接警服务台电话记录表及相关视频录像，“110”接警服务台电话记录表显示，2016年12月2日12时许，段新风报警称中山公园皇苑艺术馆内有人要撬门换锁，其本人不再现场，该人系段新风合作方，双方有合作纠纷，请民警处理。2016年12月2日18时许，经民警现场了解情况，该纠纷已当场自行解决。视频录像显示2016年12月2日12时许，因被告与合作方之间的纠纷问题，民警到现场进行处理，原告工作人员亦在场就被告与合作方之间的纠纷问题进行处理。经质证，原告认可上述证据的真实性，被告认可证据的真实性，但对内容不予认可，称当日晚上仍有两个陌生人在涉案房屋。为此被告提交视频，证明原告工作人员带陌生人进入涉案房屋，目睹陌生人撬门换锁并未加制止，构成违约。经质证，原告否认视频的真实性，解释称因被告与合作方存在纠纷，原告作为见证人到现场见证被告合作方的盘点行为，被告的合作方确有撬锁行为，但与原告无关，原告仅保证现场不出现治安事件。被告申请其工作人员作为证人出庭作证，证人称2016年12月2日，原告工作人员要求进入涉案房屋内，其后跟随着十几个陌生人，原告工作人员称要换锁，陌生人即开始换锁，证人要求原告工作人员阻止，但其称仅起到监督作用。经质证，原告认为证人与被告存在利害关系，否认证人证言的真实性，被告认可证人证言的真实性。原告提交2016年11月11日会议纪要，证明因被告与合作方之间纠纷激化，原告召集被告开会明确解决原则，12月2日，原告为保证现场秩序才至现场。经质证，被告认可该会议纪要的真实性，但否认原告的证明目的。就被告认为原告已于2016年12月2日存在违约行为，为何之后仍交纳2017年上半年度租金问题，被告解释称双方虽然发生纠纷，但仍在协商过程中，如果被告不交纳租金原告将不会同意被告进行装修，交纳租金行为并不代表双方已无纠纷。但就双方如何协商解决撬门纠纷问题，被告未能提交相应的证据。
诉讼中，被告表示双方在合同中约定的违约金过高，如果法院认定被告存在违约，要求降低违约金标准。针对被告抗辩称原告存在违约行为且被告对涉案房屋进行了大量的装修一节，被告明确表示不在本案中提出反诉，亦不对装修现值进行鉴定。
本院认为：原�被告订立的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《〈房屋租赁合同〉续签协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据合同约定，被告逾期支付房租及其他费用超过30日的，原告有权解除合同，现被告未按照合同约定支付2017年下半年租金已超过30日，根据合同约定解除条件已成就，原告享有单方解除权，原告于2017年7月25日向被告发送《解除通知书》，故原告要求确认双方之间的租赁合同关系于该日解除，并要求被告腾退涉案房屋，理由正当，本院予以支持。
关于被告提出的租金支付时间的抗辩意见，首先虽然被告在以往合同履行过程中均迟延支付租金，原告未予追究，但这并不构成双方默示变更租金支付时间及违约责任，且合同中并未约定原告有通知被告交费的义务；其次对于原告同意被告装修一节�原告的解释亦符合常理。
关于被告提出原告亦存在违约的抗辩意见，双方在《房屋租赁合同》虽约定被告租赁涉案房屋用途为“从事餐饮经营经营、文化展示使用”，但双方已于2016年12月31日合意变更了使用用途，被告亦认可自承租涉案房屋开始便用作展览，而未提交其要求原告协助办理餐饮相关证照而原告未予协助的相关证据，双方多年来正常履行租赁合同，因此被告的上述理由不能作为迟交租金的合理抗辩意见；而关于2016年12月2日的纠纷，根据调取的证据显示，该纠纷主要是被告与合作方之间的纠纷，结合被告于2017年上半年继续交纳租金而未提出异议的情节，被告持该理由迟延交付租金，亦无法成立。
原告要求被告支付自2017年7月1日始至2017年7月25日止的房屋租金及自2017年7月26日始至被告实际腾退之日止的房屋占用费，理由正当，本院予�支持。被告亦同意交纳租金，本院不持异议。原告同意退还被告已交纳的保证金20万元，本院照准。
被告拖欠租金的行为构成违约，原告要求被告支付违约金理由正当。诉讼中，被告提出要求法院降低违约金标准，但根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素，被告主张违约金数额过高的意见难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告北京市中山公园管理处与被告山西远征广告文化传播有限公司之间的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》、《〈房屋租赁合同〉续签协议�于二〇一七年七月二十五日解除；
二、被告山西远征广告文化传播有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市东城区中山公园内“五色土餐厅”南侧管理房（建筑面积约八百平方米）腾空后交还原告北京市中山公园管理处；
三、被告山西远征广告文化传播有限公司于本判决生效后三十日内向原告北京市中山公园管理处支付自二〇一七年七月一日始至二〇一七年七月二十五日止的房屋租金十万九千五百七十五元及自二〇一七年七月二十六日至被告山西远征广告文化传播有限公司实际腾退之日止的房屋占用费，按照每日四千三百八十三元计算；
四、被告山西远征广告文化传播有限公司于本判决生效后三十日内向原告北京市中山公园管理处支付违约金三十二万元；
五、原告北京市中山公园管理处于本判决生效后三十日内退还�告山西远征广告文化传播有限公司保证金二十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64440元，由被告山西远征广告文化传播有限公司负担（于本生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龙琨
审 判 员 王亮
人民陪审员 冯静
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 景琪