江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0581民初1485号原告：夏四咲，男，1965年12月8日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：邹华，江苏汇展律师事务所律师。被告：孙建军，男，1977年5月28日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：高鉴铭，常熟市琴川法律服务所法律工作者。原告夏四咲诉被告孙建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告夏四咲的委托诉讼代理人邹华、被告孙建军的委托诉讼代理人高鉴铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏四咲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金损失从2015年1月1日起至2023年12月31日共计损失135万元；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与钱建国于2013年3月1日签订房屋租赁协议，约定由原告承租钱建国坐落于古里镇湖东村204国道旁1500平厂房，租期从2014年1月1日到2023年12月31日，租金为150万元。双方签订租赁协议后，2013年5月22日，此房产被常熟市人民法院查封并于2014年10月由被告带租拍卖拍得。2015年1月，被告强行将原告在承租房内的设备搬出厂房并占有、使用该房屋，致原告无法达到租赁目的。后原告多次交涉，被告均表示通过诉讼才能解决。被告明知上述租赁协议对其继续有约束力，仍然擅自收回房屋，属于根本违约行为，故原告主张终止上述房屋租赁协议，并要求被告承担因其违约行为造成的原告租金损失135万元。望法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告孙建军辩称，1.原告与钱建国签订的《房屋租赁协议》的效力。根据原告及相关转租人的两次起诉时法庭调查的情况，涉案房屋属于在集体土地上钱建国建造的工业用房，未取得相应建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，司法拍卖网站上对变卖标的的调查情况表中写明拍品现状“系无证房产”，上次原告起诉时法庭调查情况也是如此。根据最高院审理租赁合同案件的司法解释——法释（2009）11号第二条及省高院的意见——苏高法审委【2008】24号第二条的规定，法庭应审查本案房屋租赁合同的效力，并据此确认其无效。既然该房屋租赁合同属于无效合同，则不言而喻，原告的诉请应予以驳回。2.即使该房屋租赁协议有效，第一，该房屋租赁合同也不适用“买卖不破租赁”的一般规定，原告不受该房屋租赁协议的约束；第二，该房屋租赁合同是一个附期限的合同，其合同生效之日应为合同所附期限届至之时，就本案中的出租时点认定的合同生效日应为2014年1月1日，而非合同签订日2013年3月1日。故即使该房屋租赁协议有效，由于其出租时点在法院的查封时点之后（出租前已依法查封），应适用司法解释第20条第二项的规定即买卖不破租赁的除外规定，对原告要继续履行协议不应予以支持。综上，涉案房屋系无证房产的事实，依法应认定本案的房屋租赁协议系无效合同。至于司法拍卖及查封的法律效力在本案中是有确定法律效力的，如原告方有异议，可通过另案主张；退一步讲，即使该房屋租赁协议有效，也因其附期限生效的合同属性和在2014年1月1日前合同双方当事人不可能实际履行的事实两方面证明“房屋在出租前已被人民法院依法查封”，故依法对答辩人无约束力，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、出租方为钱建国（甲方）、承租方为夏四咲（乙方）签订日期为2013年3月1日的房屋租赁协议一份，其中约定甲方将坐落在古里镇湖东村204国道旁房屋（面积）1500平方米租给乙方，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止，租金每年每平方米人民币100元合计15万元由乙方租赁起始期一次支付给甲方。2、钱建国（甲方）与夏四咲（乙方）签订的、落款时间为2013年3月1日的协议一份，内容为：“因古里农商行贷款事件，夏四咲帮钱建国代偿金额150万，现协议由钱建国厂房租赁权转让给夏四咲，时间从2014年1月1日起至2023年12月31日止，总价为150万元。在此期间，夏四咲可将房屋出租给任何人，租赁费用由夏四咲自己负责，但应当不损坏房屋现状及整体结构。期满后，夏四咲应当将房屋原状返还给钱建国，如有一方违约，应赔偿3%违约金。本协议自签订之日起，夏四咲帮钱建国代偿的所有费用，不再向钱建国主张。”上述1、2项证据，原告证明钱建国将涉案房屋出租给夏四咲，租期是至2023年12月31日。被告质证后认为，真实性由法院依法核实，但可以证明租赁合同是附期限生效的合同。3、2011年9月13日、2012年1月1日，常熟市古里镇湖东村村民委员会（甲方）与常熟市古里镇夏丽红木家具厂（乙方）分别签订的《集体房屋土地租赁合同》、《土地、房屋租赁协议书》各一份；2016年1月12日，常熟市古里镇湖东村村民委员会与常熟市浩月针纺织品有限公司签订的《土地、房屋租赁协议书》一份，证明原告长期承租并使用厂房的事实。被告质证后认为，该三份租赁协议书跟本案无关，是村里和原告自己经营的房屋和土地，经代理人至村里了解，该三份合同都不是涉案房屋的合同，涉案房屋和湖东村的合同只是针对土地租赁的内容，没有房屋的内容。原告确认与涉案的钱建国1500平方米的土地房屋租赁没有直接关系，是原告自己租赁使用的土地。4、2013年11月5日、2014年6月10日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司古里支行出具的《代偿贷款证明》各一份。其中第一份证明载明“由于借款人钱建国经营不善，涉及民间借贷，诉讼不断，自身丧失了偿还贷款的能力，我行贷款出现重大风险，我行已向借款人、担保人宣布贷款提前到期。借款人钱建国在我支行的贷款本金40万元、利息3.21万元，合计43.21万元（2012.12.19-2013.12.18）由保证担保人夏四咲代偿。附：还贷证明、借款合同、保证担保合同等复印件”。第二份证明载明“由于借款人钱建国经营不善，涉及民间借贷，诉讼不断，自身丧失了贷款偿还能力，我行贷款出现重大风险，我行已向借款人、担保人发出贷款到期逾期通知书，借款人钱建国在我行贷款本金1100000元及利息108410元，合计1208410元由保证担保人夏四咲代偿。（贷款明细：2013.1.10-2014.1.970万万元，2012.12.19-2013.12.1840万元）附：还贷证明、借款合同、保证担保合同等复印件”。证明租金和租期形成的原因，原告为钱建国代偿了农商行的贷款，钱建国以租金来代偿的事实。被告质证后认为，真实性由法院依法核实，上次原告起诉的案件中一共提供了三张汇款证明，代偿的款项加起来少了10万元。5、涉案房屋的淘宝拍卖照片，证明涉案房屋被拍卖的事实，当时已经明确了存在租赁的事实。被告质证后认为，对真实性无异议，但同时涉案房屋也写明了系无证房产。被告为证明其抗辩意见，向本院提交了以下证据：1、（2015）熟兴民初字第00357号民事判决书，证明了涉案房屋在拍卖网站的拍品介绍中载明是无证房屋，与（2016）苏0581民初11680号案件中调查的是一样的，同时在2014年1月1日之前，因钱建国有与他人正在履行的租约，与原告虽然在2013年3月1日签订了协议，但是没有条件使之生效并履行，直到2014年1月1日才可以生效履行的事实，书面的房屋租赁协议第二条，与附期限的约定是一致的，证明了出租的时间与生效日为2014年1年1日，在法院查封之后。2、（2013）熟兴执字第0454-2号执行裁定书、湖东村的证明、收据以及支付凭证，证明被告对涉案房屋的所有权以及从2014年至2017年被告向湖东村缴纳土地租金的事实。原告对上述证据质证后表示，对真实性没有异议。另本院调取了（2016）苏0581民初11680号案件中的相关材料，包括：1、协助执行通知书以及查封笔录，载明（2013）熟兴民初字第0192号一案中，本院于2013年5月22日对坐落于常熟市古里镇湖东村204国道以北钱建国所有的厂房进行了财产保全（查封）。2、（2013）熟兴执字第0454号执行案中相关执行笔录，其中孙建陈述：“我租赁孙建国的部分厂房，有协议的，租期从2013年5月6日至2014年5月6日，租金已付清。”；张宗其、汪先镔陈述：“我们租赁了钱建国的厂房，租期从2013年1月1日至2013年12月31日止，租金已付清，合同是张宗其出面签订的。”并提供了2012年12月31日钱建国与张宗其签订的房屋租赁协议。3、常熟市古里镇湖东村村委会、常熟市古里镇建管所就涉案房屋有无准建证等进行了调查笔录。常熟市古里镇湖东村村委会工作人员陈述，涉案房屋的土地是集体土地，属于湖东村村委会所有，是1997年左右钱建国租赁其村里的土地后建造的房屋，当时和村里只签订了土地出让使用合同，村里没有建设许可证，钱建国有无办取得不清楚。建管所答复，该地段属于常熟市古里镇湖东村村委会所有，根据当时情况，因相关规定不完善，无审批手续。根据双方提供的证据结合当事人陈述，本院确认以下事实：常熟市古里镇湖东村村民委员会将位于湖东村204国道以北871平方米的土地出租给钱建国，并由钱建国建造了厂房。后该厂房因常熟市康欣农村小额贷款有限公司诉钱建国、陈明芬、江苏新华明机械制造实业有限公司等民间借贷一案被财产保全，保全时间为2013年5月22日。后该案原告常熟市康欣农村小额贷款有限公司向本院申请执行，经拍卖后，本院裁定将原属被执行人钱建国所有的涉案厂房作价人民币550976元归孙建军所有。后孙建军缴纳了涉案房屋2014年-2017年的土地租赁费。原告认为，其与钱建国签订了房屋租赁协议，曾于2016年10月诉讼来院，要求被告孙建军继续履行其与钱建国于2013年3月1日签订的《房屋租赁协议》，后于2017年4月申请撤回。现原告认为，被告明知上述租赁协议对其继续具有约束力，仍然擅自收回房屋，属于根本违约行为，故原告主张终止上述房屋租赁协议，并要求被告承担相关租金损失。庭审中，原告认为，1、原告与钱建国2013年3月1日签订的房屋租赁协议，要结合代偿协议一起看，该协议内容主要是把租金和土地全部转让给原告来代偿农商行的那笔贷款。从原告举证的原告另行租赁的租赁协议来看，原告对土地和房屋的租赁都是实在的需求，因此原告认为，该份租赁协议是真实有效的，不是为了逃避债务的，房屋租赁协议是包含了房屋和土地的；2、被告在经过司法拍卖取得上述房屋后，只是拍得了上述的房产，仍然应当受到上述房屋租赁协议的约束，拍卖时，被告是知道该份房屋租赁协议的。在2014年1月1日，原告是和湖东村签订了维持三年的土地租赁协议的，根据合同法租赁权在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。当时被告也并未取得房产相应的土地租赁权。房屋租赁协议的生效时间应是2013年3月1日，而不是附期限生效的合同，2014年1月1日只是表明抵扣起算的时间。3、被告的行为造成了原告的损失，应当补足额偿。其中，有部分是可期待的利益。被告认为，1、原告的代偿证明是帮助钱建国偿还银行的贷款，至于他们的关系都体现在房屋租赁协议上，以前的合同租赁协议是为了逃避债务，现在也不提了，房屋租赁合同涉及的只有钱建国建造的房屋，土地是湖东村的集体财产，因为钱建国的房屋在拍卖时也是说明的，土地的租赁也是需要和村里另外接洽的；2、房产的所有权是孙建军的，土地从2014年年到现在为止，都是孙建军直接缴费给村里的，而原告没有实际缴纳土地的租金；3、从房屋租赁协议的条款以及钱建国与原告不可能租赁的事实，说明了该协议是一个附期限生效的合同，在2014年1月1日才可以确定是否生效；4、对于该协议，法庭需要审查合同的效力，如果没有效力，原告的诉请不应予以支持的，应当驳回；如果是有效的，如果符合买卖不破租赁除外的规定，对被告也是没有约束力的。因双方意见不一且在庭后也未达成一致意见，致调解未成。以上事实，由身份证、常熟市户籍信息证明、房屋租赁协议、协议、集体房屋土地租赁合同、土地、房屋租赁协议书、代偿贷款证明、拍卖公告、结算凭证、通用回单、土地租赁协议书、（2013）熟兴执字第0454-2号民事裁定书、（2015）熟兴民初字第00357号民事判决书、（2016）苏0581民初11680号案件中的相关材料、调查笔录及本院庭审笔录证证据为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。争议焦点一：钱建国与夏四咲2013年1月1日签订的房屋租赁协议是否有效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，即使钱建国与夏四咲签订的房屋租赁协议是真实的，但因该涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相应的批准手续，故钱建国与夏四咲签订的房屋租赁协议应认定为无效。争议焦点二：被告孙建军是否受该房屋租赁协议的约束。其一，涉案房屋虽然在拍卖时对租赁的情况进行了公告，但应视为对拍品的初步审查而非实质审查，故本案中房屋租赁协议无效的认定与涉案房屋的拍卖描述并不相悖。其二，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，本案中涉案房屋的查封时间为2013年5月22日，该房屋租赁协议虽落款日期为“2013年1月1日”，但根据租赁期限载明的起始时间为“2014年1月1日”及（2013）熟兴执字第0454号案件中孙建、张宗其、汪先镔等的调查笔录，该房屋租赁协议在查封之前期限和条件均未成就，至查封之时仍未实际履行。其三，涉案房屋经本院另案中查封后经过拍卖，并于2014年10月30日依法作出（2013）熟兴执字第0454-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋归孙建军所有，结合夏四咲在（2015）熟兴民初字第00357号的证言，夏四咲也是明知涉案房屋已经本院查封。事实上，即使该房屋租赁协议为真，也不影响经本院执行拍卖后被告权利的行使。综上，孙建军不受该房屋租赁协议的约束。故现原告主张要求被告孙建军赔偿相关租金损失，无事实依据，亦无合同和法律依据，本院碍难支持。据此，依照《最高人民法院具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告夏四咲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币8475元，由原告夏四咲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵丽丹二〇一八年四月二十四日书记员  潘 莉