江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5166号
上诉人（原审原告）江苏省盐业集团苏盐置业有限公司，组织机构代码67488078－8，住所地南京市鼓楼区江东北路386号。
法定代表人国增华，该公司董事长。
委托代理人王重，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人（原审被告）潘茵茵，女，1976年3月28日生，汉族。
上诉人（原审被告）薛燕，女，1975年6月5日生，汉族。
委托代理人潘茵茵，自然情况同上。
上诉人江苏省盐业集团苏盐置业有限公司（以下简称苏盐公司）因与上诉人潘茵茵、薛燕房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏盐公司原审诉称，潘茵茵、薛燕于2012年向苏盐公司承租南京市莫愁湖东路16号-3房屋，双方为此签有房屋租赁合同。因潘茵茵、薛燕拒不缴纳2015年1月24日之后的房屋租金，故苏盐公司诉请解除房屋租赁合同，要求潘茵茵、薛燕腾让房屋并支付2015年1月24日之后的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。
潘茵茵原审辩称，双方签订的房屋租赁合同系格式合同，苏盐公司出租的房屋存在电力设备问题（电力损耗大、电费支出高），但苏盐公司在出租房屋时向潘茵茵、薛燕隐瞒了这一情况，其行为构成欺诈，且苏盐公司对电力设备问题一直不予解决，致使房屋不具备租赁经营条件，在此情形下，潘茵茵、薛燕有权拒付租金，故请求法院驳回苏盐公司的全部诉求。
薛燕原审辩称，薛燕与潘茵茵原共同租赁房屋合作经营，薛燕于2013年已终止与潘茵茵的合作并退出租赁，本案与薛燕实际并无关系，薛燕不是本案适格被告，请求法院驳回苏盐公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年11月8日，苏盐公司与潘茵茵、薛燕签订房屋租赁合同，约定：苏盐公司将南京市莫愁湖东路16号-3房屋出租给潘茵茵、薛燕作为商业使用，租期自2012年12月24日至2019年1月24日（其中2012年12月24日至2013年1月24日为免租期），每年租金110000元，每半年支付一次（55000元）。合同签订当日，潘茵茵、薛燕曾向苏盐公司支付租赁押金20000元。合同履行两年后，潘茵茵、薛燕对2015年1月24日之后的租金未再支付。苏盐公司曾就此向潘茵茵书面催缴，潘茵茵则回函苏盐公司，以房屋存在电力设备问题等为由表示暂停支付租金。审理中，苏盐公司表示对薛燕所称退出租赁一事并不知情，同时表示自己已就潘茵茵提及的电力设备问题与电力部门进行交涉，但自己无权亦无力解决此问题。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方平等协商自愿达成的合意，潘茵茵、薛燕在租赁房屋时应对房屋及附属水电设施等情况已有具体了解，且潘茵茵、薛燕在租赁房屋后已使用经营两年多，其所称房屋租赁合同系格式合同及苏盐公司在出租房屋时存在欺诈隐瞒之举和房屋不具备租赁经营条件等说法，事实依据不足，不能成立。潘茵茵提及的房屋电力设备问题（电力损耗大、电费支出高）在房屋建设之初便自始存在，此问题非因苏盐公司所致，不应归责于苏盐公司。潘茵茵可通过苏盐公司与电力部门协商交涉此问题，但不应以此作为拒付苏盐公司租金的正当事由。根据合同约定，潘茵茵、薛燕对2015年1月24日至2015年7月23日的半年租金55000元现应予以支付。薛燕虽称自己已退出租赁，但其并无确凿证据证明自己与苏盐公司之间的房屋租赁合同关系已经解除终止，薛燕作为房屋租赁合同的主体之一，其与潘茵茵对合同约定的租金给付义务应共同向苏盐公司承担履行之责。鉴于潘茵茵、薛燕暂停支付租金系因与苏盐公司就房屋电力设备问题存在分歧和争议所致，此行为虽有不当之处，但并非无故拒绝履行合同义务的根本违约之举，在此情形下，苏盐公司诉请解除房屋租赁合同要求潘茵茵、薛燕腾让房屋并支付房屋使用费，理由尚不充分，双方的房屋租赁合同仍以继续履行为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审法院判决：一、潘茵茵、薛燕于判决生效之日起十日内向江苏省盐业集团苏盐置业有限公司给付2015年1月24日至2015年7月23日的房屋租金55000元；二、驳回江苏省盐业集团苏盐置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，由苏盐公司与潘茵茵、薛燕各负担40元。
上诉人苏盐公司不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。2015年1月，苏盐公司多次向潘茵茵、薛燕催收当期租金，也曾寄发律师函催缴租金，但潘茵茵、薛燕均不予理会，现承租人逾期缴纳租金已有七个多月，其行为构成根本违约，即便原审判决认定苏盐公司解除合同的理由不充分，但潘茵茵亦明确表示不再缴纳上述租金，显然，潘茵茵、薛燕已不愿意继续履行合同，法院也应当判决解除双方之间的房屋租赁合同。二、原审法院未能完全查明事实。依据双方签订的房屋租赁合同，承租人每半年缴纳一次租金，每次到期前半个月支付。现承租人累计未缴纳的租金已达11万元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判解除双方之间的租赁合同，潘茵茵、薛燕支付拖欠的房屋租金及房屋使用费。
潘茵茵、薛燕辩称，苏盐公司在签订合同时就存在欺诈行为，现涉案房屋内的电力问题一直都没有解决，苏盐公司应当承担全部责任。请求二审法院驳回苏盐公司的上诉请求。
上诉人潘茵茵、薛燕不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审法院认为涉案房屋的电力设备问题非苏盐公司的原因所致，现责任不在苏盐公司，这与事实不符。涉案房屋是居民小区楼下门面房中的一间，因所有的门面房供电与小区公共部门电力公用线路共线，经常出现因历史遗留的电费缴纳问题而导致涉案房屋停电，因承租人在涉案房屋内经营音乐咖啡馆，停电严重影响承租人的经营。涉案房屋因与小区公共电路并线，导致电力损耗大、电费支出高，苏盐公司对电力设备问题一直不予解决，致使房屋无法使用。二、被上诉人作为房屋的产权人和出租人，提供的房屋存在缺陷，影响上诉人正常经营使用，因此租赁合同所约定的租金应当适当予以减少。三、苏盐公司不与潘茵茵、薛燕妥善协商解决问题，造成潘茵茵、薛燕巨额经济损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回苏盐公司的诉讼请求。
苏盐公司辩称，潘茵茵、薛燕的主张没有任何事实与法律依据，请求二审法院驳回潘茵茵、薛燕的上诉请求。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。二审审理中，苏盐公司要求解除合同，潘茵茵、薛燕认为涉案房屋存在缺陷，苏盐公司构成违约，其一开始签订合同时就存在欺诈行为，现潘茵茵、薛燕无法经营，双方签订的租赁合同无法继续履行，苏盐公司应当承担合同无法履行的全部责任。
以上事实，有原审庭审笔录、本院庭审笔录在案为证。
二审审理中，苏盐公司提交照片一组，证明涉案房屋没有进行经营，并粘贴了转让字样。潘茵茵、薛燕对照片的真实性无异议，但认为涉案房屋内的电力问题苏盐公司一直没有解决。
潘茵茵、薛燕提交三份新证据。证据一、电力部门出具的催缴电费通知，载明小区长期拖欠电费，将依法采取停电措施。证明因涉案房屋的历史遗留的电力缺陷，导致经常停电。证据二、新闻网络件截图一份，证明涉案小区业主与门面房业主因为停电导致小区陷入瘫痪。证据三，南京市积富顺物业管理有限公司君园管理处出具的情况说明，载明：莫愁湖东路16－3号为君园小区住宅底商，业主为苏盐置业公司。该物业没有安装电力部门直接计量电费的电表设备，而是将线路接入小区公共电力线路。电力部门为追缴前期拖欠电费，多次停电，导致底商租户多次纠纷。苏盐公司发表质证意见称，对三份证据的真实性及证明目的均不予认可。
本院认为，苏盐公司与潘茵茵、薛燕于2012年11月8日签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性规范，合法有效。合同签订后，苏盐公司按约交付房屋，潘茵茵、薛燕也是依约缴纳租金至2015年1月23日止。之后，潘茵茵、薛燕以涉案房屋存在电力缺陷、要求苏盐公司解决为由拒付房租，苏盐公司认为潘茵茵、薛燕拒付房屋租金构成了合同约定的解除条件，要求解除双方签订的房屋租赁合同。鉴于潘茵茵、薛燕暂停支付租金系因与苏盐公司就房屋电力设备问题存在分歧和争议所致，并不构成根本违约，原审法院认定苏盐公司解除合同的条件不成就，于法有据。二审审理中，潘茵茵、薛燕认为涉案房屋存在缺陷，苏盐公司构成违约，潘茵茵、薛燕无法继续在房屋内经营，双方签订的租赁合同无法继续履行。基于以上事实，本院认为，因双方签订的租赁合同无法继续履行，租赁合同应予解除为宜。2015年1月23日之前的租金，潘茵茵、薛燕已正常交纳，本院不予调整，对于2015年1月24日之后的租金，因涉案房屋内的供电确实存在与小区公共线路并线的历史遗留问题，潘茵茵、薛燕要求降低租金，本院予以支持，本院酌情2015年1月24日之后至合同解除之日止的租金按合同约定的租金的70%计算较为合理。则潘茵茵、薛燕应给付苏盐公司2015年1月24日至2015年10月30日的房屋租金为59461元（84944＊70%）。合同解除后至潘茵茵、薛燕腾空交付涉案房屋前的房屋使用费用应当按每年77000元的标准给付。合同解除后，潘茵茵、薛燕占有涉案房屋没有依据，对苏盐公司要求腾空并迁让莫愁东路16－3号房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，押金应当返还，苏盐公司应当返还潘茵茵、薛燕2万元押金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第714号民事判决；
二、江苏省盐业集团苏盐置业有限公司与潘茵茵、薛燕签订的房屋租赁合同于2015年10月30日解除；
三、潘茵茵、薛燕于本判决生效之日起十日内将南京市莫愁东路16－3号房屋腾空并交付给江苏省盐业集团苏盐置业有限公司；
四、潘茵茵、薛燕于判决生效之日起十日内给付江苏省盐业集团苏盐置业有限公司2015年1月24日至2015年10月30日的房屋租金59460元，并按每年77000元的标准给付江苏省盐业集团苏盐置业有限公司自2015年10月31日至房屋交付之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各80元，合计160元，由江苏省盐业集团苏盐置业有限公司负担80元，潘茵茵、薛燕负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
审 判 员 张旭东
代理审判员 汪德全
二〇一五年十月三十日
书 记 员 孙雪松