延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终269号
上诉人（原审原告）:孟繁起，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：孟祥天，住吉林省延吉市，现住吉林省延吉市，系孟繁起之子。
委托诉讼代理人：王庆武，吉林容善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：多英峰，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：刘铁，住吉林省延吉市,系多英峰的丈夫。
被上诉人（原审被告）：安成道，其他信息不详。
上诉人孟繁起因与被上诉人多英峰、安成道申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初8639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟繁起的委托诉讼代理人孟祥天、王庆武，被上诉人多英峰的委托诉讼代理人刘铁到庭参加了诉讼。现已审理终结。
孟繁起上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.2010年6月27日，安成道与延吉天峰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，安成道用该房屋买卖合同和交款收据原件于2010年6月27日和10月12日向上诉人抵押借款。2012年8月8日，延吉市人民法院扣押诉争房屋时，向延吉天峰房地产开发有限公司的经理尹光震送达了裁定书。2015年延吉市人民法院对诉争房屋进行了拍卖，流拍后延吉市法院张贴腾迁公告，并作价抵偿给了上诉人，已执行终结。延吉市人民法院又作出（2016）吉2401执异101号执行裁定，中止诉争房屋的执行是错误的。2.安成道与延吉天峰房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同中载明的房屋总价为106万元，而多英峰庭审中主张是以33.5万元的价格购买，明显不合理。
多英峰辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.多英峰与安成道达成房屋买卖意向后，一同到延吉天峰房地产开发有限公司办理了更名手续，并签订了房屋买卖合同。房款是签合同后通过银行转帐给了安成道26万元，现金支付了14万元。2.安成道有亲属需要用房，因此在双方签订房屋买卖合同后，又以安成道的名义与其亲属签订了房屋租赁合同。一开始诉争房屋用于经营酒吧，后来做保健品商店，一共经营使用了3、4年。之后多英峰将其出借给朋友用作仓库，2017年4月又将房屋租赁给了他人。3.因小区没有物业，所以没有交纳物业费。供暖也是小区自己供暖，取暖费一直处于欠费中。
孟繁起向一审法院起诉请求：撤销延吉市人民法院（2016）吉2401执异101号执行裁定书，并继续对诉争房屋的执行。事实与理由：原告孟繁起诉被告安成道民间借贷纠纷于2012年保全了本案诉争房屋，在申请执行中通过房屋评估拍卖流拍取得诉争房屋。延吉市人民法院（2016）吉2401执异101号裁定书以被告多英峰买卖为由，中止对位于延吉市朝阳川镇天峰小区1-2001号，合同面积183.56平方米，实侧面积194.58平方米营业房的执行，属程序错误，系恶意诉讼。被告安成道将其购买的房屋抵押给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告多英峰与开发商的房屋买卖合同无效，根据相关法律规定应依法撤销并继续执行。
一审法院认定事实：2010年9月1日，被告安成道与延吉天峰房地产开发有限公司法定代表人尹光震签订《以土地置换房屋协议》，安成道以其位于延吉市小营镇新光村的国有土地置换延吉天峰房地产开发有限公司开发的位于延吉市朝阳川镇天峰家园本案争议房屋，双方于2010年9月8日签订《房屋买卖合同》，合同载明房屋面积为183.36平方米，单价5800元，总价1063488元。2011年6月14日，被告安成道将该房屋卖给被告多英峰（多英峰称房屋价格为40万元，银行转帐26万元，现金14万元）。被告多英峰提供了亲属名下的银行卡交易明细转帐支付26万元，现金提取75000元，安成道转款入帐26万元，现金存入6万元。同日延吉天峰房地产开发有限公司与被告多英峰签订房屋买卖合同，但合同签字日期写为2010年9月8日（安成道与延吉天峰房地产开发有限公司房屋买卖合同日期），延吉天峰房地产开发有限公司于同日给多英峰开具了1063488元的房款收据。因被告安成道欠原告借款，本院于2014年11月10日作出（2012）延执字第755-1号执行裁定，查封了被告安成道和多英峰交易的房屋，被告多英峰因此提出执行异议。本院于2016年10月5日作出（2016）吉2401执异101号执行裁定书，以在本院查封之前被执行人已将诉争房屋出售给多英峰，多英峰提出的执行异议理由成立为由，裁定中止本院对位于延吉市朝阳川镇天峰小区1-2001号房屋的执行。原告孟繁起不服提起执行异议之诉。
一审法院认为：被告安成道将其购买的未经行政登记的房屋，经房屋开发单位同意转卖他人，有被告多英峰与开发商的房屋买卖协议及收款收据、银行转帐明细，应予以确认。被告安成道将该房屋抵押给原告不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，现被告多英峰就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求撤销延吉市人民法院（2016）吉2401执异101号执行裁定，并继续对诉争房屋进行执行的诉讼理由不能成立，应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告孟繁起的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告孟繁起承担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：2010年9月1日，安成道与延吉天峰房地产开发有限公司法定代表人尹光震签订《以土地置换房屋协议》，安成道以其位于延吉市小营镇新光村的国有土地置换延吉天峰房地产开发有限公司开发的位于延吉市朝阳川镇天峰家园本案争议房屋，双方于2010年9月8日签订《房屋买卖合同》，合同载明房屋面积为183.36平方米，单价5800元，总价1063488元。孟繁起在诉安成道民间借款纠纷一案中，于2012年6月29日查封扣押了上述房屋，并向延吉天峰房地产开发有限公司送达了相关的查封扣押裁定和协助执行通知书。2016年8月3日，延吉市人民法院作出（2015）延执字第1138-5号执行裁定书，解除对安成道位于延吉市税苑小区11-11-101-3单元1601号房屋及位于延吉市朝阳川镇天峰小区1号楼营业房1-2-01房屋的查封，将该两处房屋交付孟繁起抵偿债务，由孟繁起持执行裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。同日，延吉市人民法院向延吉市房屋产权管理中心送达了（2015）延执字第1138-2号协助执行通知书。
2016年10月28日，延吉市人民法院依据多英峰的异议申请，作出（2016）吉2401执异101号执行裁定书，以“在查封之前，案外人已与被执行人之间签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该房屋，已支付全部价款，并非案外人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行”为由，裁定中止对位于延吉市朝阳川镇天峰小区1-2001号、合同面积183.56平方米、实际测绘面积194.58平方米营业用房的执行。
庭审中，多英峰称自己以40万元的价格购买了诉争房屋，其中银行转帐支付26万元，现金支付14万元。为证实该主张，多英峰提供了案外人王丹丹及安成道名下的中国农业银行卡交易明细，根据该交易明细显示，2011年6月14日王丹丹转帐支出共计26万元，现金提取75000元。同日安成道名下的中国农业银行卡转帐存入两笔共计26万元，现金存入6万元。2011年6月14日，多英峰与延吉天峰房地产开发有限公司就诉争房屋签订房屋买卖合同，但合同落款日期写为2010年9月8日，延吉天峰房地产开发有限公司于同日给多英峰开具了1063488元的房款收据。
本院认为：诉争房屋为营业用房，并非居住房屋，因此能够排除执行的异议必须是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据庭审查明事实，多英峰虽然与延吉天峰房地产开发有限公司就诉争房屋签订了房屋买卖合同，但其提供的房款收据记载的房屋价款为1063488元，与其庭审中提供的已付房款金额335000元不符。同时，多英峰虽主张其与安成道之间的交易价格为40万元，但就该主张并没有提供相关证据予以佐证，亦与其庭审中提供的已付房款金额存在出入。因此，无法认定多英峰已经支付了诉争房屋的全部价款。针对占有问题，多英峰虽然在庭审中提供了其与安成道签订的房屋租赁合同，但并无其他证据佐证该合同的真实性，故亦无法认定多英峰在延吉市人民法院查封前已合法占有诉争房屋。综上，多英峰的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其要求停止对诉争房屋的执行，依据不足，不应予以支持。一审法院仅依据多英峰提供的房屋买卖合同即认定其异议成立，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以纠正。
综上，孟繁起的上诉理由成立，本院予以支持；一审认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初8639号民事判决；
二、准许对位于延吉市朝阳川镇天峰小区1-2001号、合同面积183.56平方米、实际测绘面积194.58平方米营业用房的执行。
一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，共计11600元，由多英峰、安成道共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一八年五月十六日
书记员 尹光熹