广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终778号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨光，男，1989年8月26日出生，汉族，身份证住址：山东省枣庄市峄城区，
委托诉讼代理人：林伟涛，广东瀛凯邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小龙，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宫天博，男，1983年12月6日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，
委托诉讼代理人：陈华，广东运胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江紫媚，广东运胜律师事务所实习律师。
原审第三人：许清彬，男，1968年7月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：吴浩，广东非凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤莹，广东非凡律师事务所律师。
上诉人杨光因与被上诉人宫天博、原审第三人许清彬合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初3467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨光上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认杨光与宫天博签订的《唐家百乐台球馆转让合同》已解除；3、判令宫天博向杨光退回已支付的唐家百乐台球馆转让费225000元；4、驳回宫天博的反诉请求，并判决宫天博承担本案的一审、二审与反诉案件受理费。
事实和理由：一、原审法院认为杨光未举证证明双方合意解除合同的基础事实的说法错误。原审时许清彬已明确表示不可能将承租人变更为杨光，要求宫天博另找受让方，因此宫天博无法将经营权与商铺租赁权转让给杨光，并且宫天博也未与许清彬终止原租赁合同，根据转让合同第一条、第五条的约定，宫天博的行为构成根本违约，在此情况下，宫天博才在2015年4月30日退回了杨光部分转让费8万元，而宫天博认为退回的8万元是杨光的借款，但没有任何证据证明此款项涉及借款债务，并且原审法院认为8万元收据没有体现款项是用于退回台球馆转让费，而不认可双方在事实上已解除了转让合同也是错误的，根据许清彬的陈述与正常的交易习惯，此款项是宫天博明确知道商铺业主不会将原租赁合同变更为杨光后才发生的，也就是在宫天博明确知道其不能履行转让合同相关约定的情况下才出现的，根据一般生活逻辑都知道此款项是用于合同解除后的款项退回之用的，因此双方在2015年4月30日已经达成解除转让合同的合意，此后杨光已无继续经营台球馆了。
二、原审法院认定杨光知道宫天博与许清彬签订的原租赁合同中不得转租的内容是错误的。转让合同第五条已明确约定合同的主要义务是宫天博与商铺业主终止租赁合同，由杨光与商铺业主重新签订租赁合同，此合同义务并不涉及租赁合同的转租，因此《协议书》第五条的约定不适用于本案，另因双方约定杨光需与商铺业主重新签订租赁合同，根据合同相对性原则，杨光若与商铺业主重新签订租赁合同，合同的内容与结果应当不会与宫天博有关，因此，杨光2015年3月11日书写的字据内容只是显示出合同的相对性原则而已，上述条款与杨光出具的字据内容根本无法体现杨光知道宫天博与商铺业主签订的租赁合同里约定了不得转租的内容，另原审中许请彬已述称其不同意宫天博将原租约的承租人变更为杨光后，因宫天博拖欠商铺2015年5月、6月的租金，许清彬向宫天博邮寄了《解除合同通知书》并张贴在商铺门前，其后宫天博未清偿欠付租金，许清彬解除租赁合同后租赁给第三人经营，由此可知宫天博在签订转让合同后是没有主动与许清彬终止原租赁合同的，违反了转让合同第五条的约定，已是根本性违约。并且导致杨光无法与许清彬重新签订租赁合同，无法取得商铺的经营权和租赁权，即转让合同是无法履行的合同，是可以解除的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，宫天博应对自己的违约行为承担赔偿责任，因杨光已向宫天博支付了305000元的转让费用，扣除已退回的8万元，应将剩余的225000元转让费退回给杨光。原审判决错误，应予以撤销。
三、根据双方2015年2月17日签订的《协议书》第六条的约定，宫天博需要保证杨光与业主新签的合同与甲方与业主的原合同一致，若有变动需协商解决，若协商失败乙方有权终止合同，退还押金，而根据本案原审庭审，甲方（宫天博）是无法协助乙方（杨光）与业主签订合同，更谈不上与原合同一致，从以上情形可知，宫天博已经违约，杨光可按照合同的约定行使解除权，并可以要求宫天博返还已经支付的全部转让费。
宫天博辩称：一、杨光起诉称2015年5月以后业主要求其交回商铺，不允许其在商铺进行经营，现又主张双方已于2015年4月30日合意解除了转让合同，前后矛盾，不合事实。事实上杨光开始经营后因经营困难，未按约定交纳房租和物业管理费、电费，2015年4月30日向宫天博借款8万元去交房租装修等，之后并没有去交房租装修，一心欲将台球馆再转让，但一直未转让成功，期间房东多次催要房租而杨光一直未交，2015年6月17日房东解除了租赁合同，收回了商铺。
二、杨光在之前法院审理中多次陈述，没有租过许清彬其他房屋，没有因此拖欠房东其他房租，不清楚《商铺租赁合同书》中有不得转租条款，但许清彬提交的2014年5月19日《商铺租赁合同书》证实了杨光之前租赁过房东的房屋，并且欠租，杨光虚假陈述。此外，杨光还向法院陈述，2015年5月初许清彬向其出示了与宫天博签订的租赁合同，租赁合同明确约定无权转租，因为转租原因许清彬要求杨光交回上述商铺，不允许杨光在商铺进行经营。而许清彬的《情况说明》证实，杨光在与宫天博签订合同之前存在欠租问题，业主不同意杨光的更名申请，业主并没有因转租而收回商铺，杨光一直虚假陈述称业主收回杨光商铺经营权是因为转租。事实上，杨光因为欠租，房东不愿意再将商铺租赁给他，杨光为了能租到宫天博的商铺，在《协议书》第五条约定如商铺房东到期不愿转租，则甲方不承担违约责任。并且在2015年3月11日出具声明，但杨光经营台球馆后继续不交租，房东因为拖欠房租收回了商铺。
三、因杨光的过错无法与业主重新签订合同，因杨光拖欠房租导致业主收回商铺，宫天博对转让合同的签订和履行并无过错。杨光对业主与宫天博约定未经业主同意擅自转租给第三人业主可以直接解除合同的内容是明知的，因此才会有《协议书》第五条的约定和杨光的声明，正因为有了杨光的承诺和声明，宫天博才与杨光签订了转让合同，若合同签订存在过错，其过错应当在于杨光。业主解除合同签订转让合同中第五条的约定。并且《协议书》第五条与声明是杨光真实意思表示，明确免除宫天博的责任，宫天博已尽了诚实信用和谨慎注意义务，不存在过错。而事实上业主并未对杨光的经营行为提出异议，按照业主的租赁合同，如果业主提出异议，可以直接解除合同并扣除履约押金，但房东并未对转租提出异议，应视为认可宫天博的转租行为。杨光认为根据2015年2月17日的《协议书》第六条认为其有单方合同解除权是错误的。该条文被2015年3月11日杨光出示的承诺书做出了修改，该承诺书上面写明杨光与第三人重新签订合同，合同内容及结果与宫天博无关，该条已经对《协议书》的第六条做出了修改，双方在签订《协议书》宫天博最初将商铺转租给杨光时是存在顾虑的，也担心业主是否同意转租给杨光，但是杨光为了打消宫天博的顾虑，为宫天博出具了承诺书，即在杨光再三请求和保证下，宫天博才同意将台球馆转让给杨光的。
许清彬的意见与原审时一致。
杨光向原审法院起诉请求：1.判决确认杨光与宫天博签订的《唐家百乐台球馆转让合同》无效；2.判令宫天博退回杨光已支付唐家百乐台球馆的转让费225000元；3.判令宫天博支付本案的案件受理费、保全费。
宫天博向原审法院反诉请求：1.杨光支付宫天博拖欠的转让费35000元及利息（2015年4月1日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；2.杨光支付宫天博拖欠的押金15000元及利息（2015年4月1日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3.杨光偿还宫天博80000元；4.诉讼费、保全费由杨光承担。诉讼过程中，宫天博撤回（放弃）第三项反诉请求。
原审法院认定事实：2013年10月17日，宫天博（乙方、承租方）与许清彬（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同书》，约定：甲方将珠海市唐家××唐淇路××（××人商业中心街）3栋302号部分商铺租赁给乙方自主经营，经营范围为台球休闲娱乐，合同期限为2013年10月18日起至2023年11月30日止；乙方须于每月5日前以银行转账方式将租金存入甲方指定的账户；乙方需交付履约押金15000元，存放于甲方指定账号，合同期满且未出现需扣除履约押金情形时由甲方无息返还。该租赁合同第四条第3款约定：乙方有下列行为之一的，甲方无需通知乙方，即可直接解除合同并扣除履约押金：……（2）当乙方欠付租金，从应付之日起，欠付期达到15天时；（3）当乙方未经过甲方书面同意擅自将商铺转租给第三方……。
2015年2月17日，就珠海市唐家百乐台球馆转让一事，杨光（乙方）与宫天博（甲方）签订《协议书》。《协议书》内容有：一、转让款总额为340000元；二、乙方于2015年2月17日以银行转账方式支付定金70000元到甲方名下……；三、乙方于2015年3月31日以前，以银行转账方式支付剩余的270000元到甲方名下……所有款项支付完毕后，双方签订正式的转让合同；四、甲方同意乙方于2015年3月1日开始到商铺的楼上（四楼）进行装修工程，并从2015年3月1日起承担甲方商铺的租金和水电费……；五、如商铺房东到期不愿转租，则甲方不承担违约责任；六、甲方需保证乙方与业主新签合同与甲方与业主原合同一致，若有变动需协商解决，若协商失败乙方有权终止合同，退返押金；七、……。《协议书》签订当天，杨光向宫天博转账支付了50000元。
2015年3月11日，宫天博将唐家百乐台球馆交付给杨光使用，双方签署了一份《百乐台球馆设备使用清单》，清单记载有台球馆设备（店面装饰装修加设备价值合计325000元）和业主物品数量，并注明，以上物品在2015年3月11日–2015年3月31日使用期间如有损坏，使用人照价赔偿。当天，杨光向宫天博转账支付了138779元，宫天博开具的三张收据载明：该款项包括“杨光支付唐家百乐台球馆押金”130000元和支付唐家百乐台球馆2015年3月份的商铺租金7479元、物业管理费1300元。其中一张收据还注明：剩余转让金140000元须于2015年3月31日前补齐；此押金不予退还。同时，双方对唐家百乐台球馆在2015年3月11日的电表和水表数字进行了统计，并在一张收据上签字确认，（水电费）之前由宫天博承担，之后由杨光承担。
2015年3月11日，杨光写下一张字据给宫天博，字据内容为，“2015年3月31日，杨光与宫天博就唐人街百乐台球厅转让一事达成协议后，杨光与业主许清彬重新签订合同，合同内容、结果与宫天博无关”。
2015年3月31日，杨光（乙方）与宫天博（甲方）签订《唐家百乐台球馆转让合同》。合同约定：一、台球馆位于珠海市唐家××唐淇路××（××人商业中心街）3栋302号商铺，甲方同意将经营权、商铺租赁权、商铺装修一并转让给乙方经营所有；二、百乐台球馆内经营设备同时转让给乙方所有，具体项目和品名以甲、乙双方交接清点明细表所列为准；三、甲方在本协议生效之日前结清在经营期间的租金、物业管理费、水电费；四、甲方经营期间的所有债权债务由甲方承受，以甲、乙双方签订转让协议及本协议生效之日起为分界点，双方不得有任何争议；五、甲方同意与商铺出租方终止原有租赁合同，由乙方重新与商铺业主签订商铺租赁合同；六、乙方须一次性付给甲方340000元转让费；七、乙方于2015年3月31日以银行转账方式将340000元转到甲方名下；八、……；九、本合同一式两份，双方各执一份，自2015年3月31日双方商铺交接后，此协议方可生效；十、……。该合同第六条还手写添加有以下内容：“乙方欠甲方15000元押金，4月1日结清”。
《唐家百乐台球馆转让合同》签订当天，杨光向宫天博转账支付了转让费125000元。双方就唐家百乐台球馆内设施物品进行了正式交接，并签署一份《百乐台球馆转让交接清单》，清单记载有台球馆设备（店面装饰装修加设备价值合计325000元）和业主物品数量。
双方完成唐家百乐台球馆的交接后，杨光开始了台球馆的经营。2015年4月30日，宫天博向杨光交付了80000元。
杨光开始经营后，宫天博找到许清彬，申请将2013年10月17日《商铺租赁合同书》中的承租方更名为杨光。许清彬以杨光在之前租赁唐人商业中心街5栋302号商铺期间存在拖欠租金的情况为由，不同意宫天博提出的更名申请，让其另找受让方。杨光获悉许清彬不与其重新签订唐人商业中心街3栋302号商铺的租赁合同后，于2015年5月开始对外联系商铺转让事宜。
2015年6月18日，许清彬向宫天博邮寄《关于尽快交纳租金及相关费用的催告函》，并将催告函张贴在唐人商业中心街3栋302号商铺门口。该催告函称：至本函发出之日，宫天博未按合同约定交纳2015年5至6月租金共14958元，且经我方了解，宫天博已欠付物业管理费；敬请宫天博于收到本函之日起3日内将欠付的租金及滞纳金足额存至合同约定的收款账户，否则我方将根据合同第四条3.2款的约定，解除与宫天博签订的《商铺租赁合同书》，扣除履约金，并追究宫天博的违约责任。
2015年6月23日，许清彬向宫天博邮寄《解除合同通知书》，并将通知书张贴在唐人商业中心街3栋302号商铺门口。该通知书称：自本通知到达宫天博的同时，即解除双方签订的《商铺租赁合同书》；宫天博自收到本通知书3天内结清租金及滞纳金、相关物业管理费用及滞纳金，否则我方将通过法律手段主张权利；宫天博应于2015年6月20日零时前无条件撤离承租商铺并将场地恢复原状……。当月，许清彬将唐人商业中心街3栋302号商铺上锁，收回了商铺。现该商铺已交由他人经营。
杨光于2016年7月21日诉至原审法院。在2017年8月3日的庭审中，杨光陈述，（在宫天博退回80000元转让款之前）我方与宫天博口头达成了解除合同的一致意见，宫天博也退回了部分转让款。我方没有向宫天博发出过解除合同的通知，因此通过诉讼要求解除合同。宫天博则陈述，当时杨光说是借80000元，等周转过后再退还。我方没有收到杨光要求解除合同的通知。
原审法院认为，杨光与宫天博于2015年2月17日签订的《协议书》，以及2015年3月31日签订的《唐家百乐台球馆转让合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面履行合同义务。针对双方诉辩争议的主要问题，并围绕双方提出的诉讼（反诉）请求是否成立，评判如下：
一、关于合同解除的问题。
1.杨光一方面主张其已与宫天博事实上合意解除了《唐家百乐台球馆转让合同》，一方面又主张其是以诉讼方式要求解除合同，前后矛盾。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”对杨光提出的双方曾合意解除《唐家百乐台球馆转让合同》的事实，宫天博不予认可。在宫天博否认该事实存在的情况下，杨光作为主张合同关系消灭的当事人，应当对合同关系因双方合意解除而消灭的基本事实承担举证证明责任。本案中，杨光并未就该事实主张提供任何证据加以证明，相反，其是以宫天博提供的2015年4月30日的收据作为支持其主张的依据。经查，从收据内容来看，该收据仅能够证明宫天博向杨光交付了80000元，至于该80000元是否为双方协商一致解除合同后宫天博退回的转让费，杨光并无其他证据证明，仅凭该收据不足以证明退回转让费的事实。对杨光提出的双方合意解除《唐家百乐台球馆转让合同》的事实主张，原审法院不予采信。
3.从双方签订的《协议书》第五条“如商铺房东到期不愿转租，则甲方不承担违约责任”，《唐家百乐台球馆转让合同》第五条“甲方同意与商铺出租方终止原有租赁合同，由乙方重新与商铺业主签订商铺租赁合同”，以及杨光于2015年3月11日书写的字据“杨光与业主许清彬重新签订合同，合同内容、结果与宫天博无关”的内容来看，很明显，杨光在签订《协议书》和《唐家百乐台球馆转让合同》之前就已知晓宫天博与商铺业主许清彬之间租赁合同中不得转租的内容。杨光主张宫天博隐瞒该情况与其签订《唐家百乐台球馆转让合同》，与查明的事实不符，原审法院不予采纳。
4.从上述约定的内容还可以看出，双方之间成立的合同并未为宫天博设定为杨光成功办理商铺租赁合同转租更名的义务及如办理不成所应承担的违约责任。在双方已有特别约定的情况下，即使宫天博未能成功向许清彬申请办理商铺租赁合同更名，其行为也不构成根本违约，杨光无权就此主张行使合同解除权。杨光诉请要求解除《唐家百乐台球馆转让合同》，主张宫天博退回转让费225000元，理由不成立，原审法院不予支持。
二、关于剩余转让费和押金的支付问题。双方签订的《唐家百乐台球馆转让合同》合法有效，根据该合同第七条约定，杨光应在2015年3月31日将转让费340000元付清。杨光已支付转让费305000元，尚欠35000元未付。宫天博反诉主张杨光支付剩余转让费35000元及按银行同期贷款利率从2015年4月1日起算的利息，有事实和法律依据，原审法院予以支持。根据《唐家百乐台球馆转让合同》第六条手写添加的约定内容，杨光应在2015年4月1日向宫天博结清所欠押金15000元。杨光未按期支付押金15000元，宫天博反诉主张杨光支付该押金及按银行同期贷款利率计付利息，有合同依据，原审法院予以支持，但利息起算时间应以付款逾期之日，即2015年4月2日为准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，原审法院判决：一、杨光于判决生效之日起十日内向宫天博支付转让费35000元及利息（利息按中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率，自2015年4月1日起计算至付清之日止）；二、杨光于判决生效之日起十日内向宫天博支付押金15000元及利息（利息按中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率，自2015年4月2日起计算至付清之日止）；三、驳回杨光主张解除《唐家百乐台球馆转让合同》的诉讼请求；四、驳回杨光主张宫天博退回转让费225000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5200元，由杨光负担；反诉受理费525元（按照宫天博减少后的反诉请求数额计算），由杨光负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩意见及在案证据，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
首先，如原审判决所认定，杨光对于合同解除的原因主张前后矛盾，而2015年4月30日宫天博向杨光出具的80000元收据并未载明系双方解除合同后由宫天博退回的转让费，并且也不能由此推断出双方在当日达成了解除合同合意的结论。杨光的该主张没有事实依据，原审判决不予采信并无不当。
其次，双方在2015年3月31日签订正式的《唐家百乐台球馆转让合同》并进行场地设备交接之前，于2015年2月17日就租赁事宜签订了《协议书》，并由杨光在2015年3月11日出具了声明。从《协议书》及声明的内容，可以看出：杨光一是知晓案涉商铺的业主为许清彬的；二是知晓案涉商铺是由宫天博转租的；三是知晓受让台球馆后，需要与许清彬重新商铺的签订合同；四是对于商铺房东到期不愿转租的后果是有预期并同意对宫天博免责的。由此，在杨光实际接手台球馆开始经营后，宫天博找许清彬协商办理商铺转租事宜未果并不能认定为宫天博就此构成违约，原审判决对此认定正确。
最后，根据《唐家百乐台球馆转让合同》的约定，2015年3月31日为双方转让权利义务的分界时点，在此时间之前的租金及其他费用由宫天博结清，此后应由杨光承担交纳租金的义务。从查明的事实看，杨光已向宫天博交纳了3月份的租金，宫天博亦未再向许清彬交纳此后的租金，而许清彬是收到了4月份的租金的，由此可以看出，杨光在签订上述合同接手经营后向许清彬交纳了4月份的租金，但其在5月开始对外联系商铺转让事宜后，未再向许清彬交纳5、6月份的租金，而案涉商铺欠交5、6月份的租金正是许清彬解除商铺租赁合同并没收宫天博所交押金的原因。并且双方亦在转让合同中约定了杨光应在2015年4月1日前向宫天博结清所欠押金15000元，因此，宫天博主张返还押金的请求有事实和合同依据，原审判决对此认定正确。
综上所述，杨光的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人杨光负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年五月十一日
书记员 王 莉