黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民一初字第1053号
原告迟恩祥，1970年7月22日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人李岩，1971年8月24日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人马英，黑龙江维鸿律师事务所律师。
被告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城，住所地哈尔滨市道外区太古街（南五至南七道街、南勋街至东莱街地下人防工程）。
负责人刘晓明，职务总经理。
委托代理人丁环，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
委托代理人庞闪，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
被告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区中山路252号。
法定代表人关学平，职务总经理。
委托代理人丁环，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
委托代理人庞闪，黑龙江蓝驰律师事务所律师。
原告迟恩祥诉被告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城、黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告迟恩祥及其委托代理人李岩、马英，被告被告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城（以下简称：冠洋公司永盛商城）委托代理人丁环、庞闪，被告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司（以下简称：冠洋房地产公司）委托代理人丁环、庞闪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月31日原告与被告签订租赁协议，被告将坐落在哈尔滨市道外区太古街（南五至南七道街、南勋街至东莱街地下人防工程）地下酷购饰家建材商城内Ｆ区18-28号约380平方米的商铺及两个约31平方米的仓库以年租金22万元的价格租给原告，租用期限自2014年7月26日至2019年7月25日止。原、被告双方在租赁协议中明确约定该租赁商铺及仓库用于经营酒吧使用。同日原被、告又签订补充协议及分期付款说明，约定租赁协议签订时支付租金15万元，剩余租金7万元于2014年10月26日前付清。租赁协议及补充协议签订后，被告于2014年5月31日交纳租金15万元及保证金5万元，2014年6月9日交纳装修保证金1万元及IC卡押金100元，2014年7月8日交纳IC卡押金200元，至此原告已交纳给被告共计210300元。被告将商铺交付原告后，原告开始进行装修并办理经营酒吧所需的相关手续。在签订合同时，原告多次询问被告地下人防工程是否能够开办酒吧，被告一再保证自己所有手续齐全，开办酒吧没问题。可在原告多次到消防部门办理消防许可时都被拒绝，消防部门明确告知原告所租赁的商铺是地下人防工程，市政府有规定不允在此地经营娱乐项目及酒吧，因此不予办理消防许可。原告无奈只能去找被告交涉，被告拿出一份2013年2月28日的假合同，并告诉原告说：“拿着这份合同办理消防许可证好用。”原告拿着被告给的2013年2月28日的假合同去办理消防许可，又被消防部门拒绝了。这时原告才知道早在2013年4月7日，哈尔滨市安全生产监督管理局就下发了《关于印发全市地下经营场所“六清六建”消防安全专项整治行动实施方案的通知》，该通知“五”工作要求第（三）款明确规定：“在地下经营场所内，已取得合法手续的游艺场所、使用燃气烹饪的餐饮场所等，一律不得续签合同，合同到期后一律清出”。被告早在与原告签订租赁协议时就已知晓“六清六建”的通知规定，因此才给原告一份2013年2月28日签订的假合同，企图蒙混过关政府规定，是被告故意隐瞒其商铺不能开办酒吧的事实，误导原告租下根本不能使用的商铺，也办不了合法经营酒吧的各种手续。直到2014年11月18日，市政府开展对全市消防安全“六清六建”回头看活动，被告通知原告停止试营业，等待其沟通后再开业。2014年11月19日，被告又强行将原告租赁的商铺贴上封条。2014年11月20日，被告对原告租赁的商铺强行断电，导致原告停止试营业至今，损失不断扩大。2015年1月2日南勋街大火过后，被告为了获取更高的租金利益，将其商场内170户用户全部清走，被告要求与原告提前解除租赁协议，由于被告故意隐瞒租给原告的商铺无法经营酒吧的事实，给原告造成了巨大的损失，所以原告不同意提前解除租赁协议。2015年1月16日双方再次协商赔偿事宜未果。2015年1月21日，被告电话告知同意赔偿原告15万元，原告表示考虑后答复。但第二天被告就向哈尔滨市道外区法院提起诉讼，不顾客观事实，不仅不对原告的损失进行赔偿，还要求原告支付租金及违约金。第一被告是第二被告的分公司，不具备法人资格，因此第二被告应承担连带责任。综上所述，被告在与原告签订租赁协议时，就明知其租赁给原告的商铺不能经营酒吧，还采取欺诈的手段骗取原告与其签订租赁协议，给原告造成了巨大的损失，请求法院支持原告的诉讼请求，判令被告退还原告已交付房租15万元、保证金5万元、装修保证金1万元及IC卡押金300元，赔偿原告装修损失人民币40万元，以维护原告的合法权益。诉讼请求：一、请求法院判令被告返还原告已交纳的全部租金150000元、保证金50000元、装修保证金10000元及IC卡押金300元，共计210300元。二、请求法院判令被告赔偿原告装修等损失人民币40万元。以上两项合计：610300元。三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告冠洋公司永盛商城辩称，1、原告要求被告返还已交纳的全部租金、抵押金和装修保证金及IC卡押金共计210，300元无事实与法律依据，应当依法驳回；2、关于装修损失的问题，原告的请求没有法律及事实依据；3、原、被告签订《租赁合同》时，被告不存在欺诈的行为。
被告冠洋房地产公司辩称，1、被告冠洋房地产公司列为被告主体不适格，应当驳回其请求，与原告签订合同的是黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城，被告也应为永盛商城；2、原告要求被告返还已交纳的全部租金、抵押金和装修保证金及IC卡押金共计210300元无事实与法律依据，应当依法驳回；3、关于装修损失的问题，原告的请求没有法律及事实依据；4、原告与被告永盛商城签订《租赁合同》时，被告永盛商城不存在欺诈的行为。
原告为证实其主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、租赁合同一份、补充协议两份。证明2014年5月31日原、被告签订租赁合同及补充协议，被告将哈尔滨市道外太古街（南五至南七道街、南勋街至东莱街）地下酷购饰家建材商城内Ｆ区18-28号商铺及两个31平方米的仓库租赁给原告，合同明确约定该租赁商铺及仓库用于经营酒吧使用。补充协议明确约定租金数额及给付方式。
证据二、被告提供给原告用于办理消防手续的假合同一份。证明该份假合同的签订日期为2013年2月28日说明被告在与原告签订租赁协议时就已明知其租赁给原告的商铺及仓库用于经营酒吧违反2013年4月7日市政府出台的“六建六清”的通知规定。该份合同是被告找人代原告签名并按手印，目的是被告为了获取租金利益，隐瞒其租赁物不能经营酒吧的事实，采取欺诈的方式使原告与其签订租赁协议，并试图以该份假合同欺瞒对抗政府规定。
证据三、装修合同、装修工程结算书各一份、工程款收据六份。证明原告进行装修共花费728400元，现原告请求被告赔偿装修中固定不能拆除的损失约人民币40万元。
证据四、交纳租金收据、保证金收据、装修保证金收据各一份、IC卡收据两份。证明被告收取原告已交付的租金、抵押金、装修保证金及IC卡押金合计210300元。
证据五、被告给原告通知一份。证明原告的装修完全符合合同约定，向商场提交了其所要求的装修手续，经商场同意和认可后进行的装修，并得到被告的同意和认可。
证据六、证人吕某某证言一份。证明1、被告为躲避市政府“六清六建”回头看活动，将原告承租的商铺强行贴封条、断电、换锁，导致原告无法试营业、一直停业的情况。
证据七、证人王某某证言一份。2、被告于2015年1月2日道外区南勋街大火过后，将租用其商铺的170户用户全部清走，再整体高价转租。为了获取更高的租金利益被告当时已经不想与原告继续履行租赁协议。
被告冠洋公司永盛商城在庭审中，对原告提供的证据质证如下：对证据一真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，该合同第四条第一、二、四项以及第六条第一项、第八条第一项、第十条第三项明确约定了保证金是作为履行合同和提供商品服务质量的担保，因乙方（即原告）原因解除或终止合同，保证金及剩余租金不予返还，同时原告装修前需向商场管理单位提出书面的装修申请，设计图等，并且应当符合被告的要求，装修完毕验收合格后方可经营，被告不得无证经营。对证据二真实性、合法性、关联性都有异议，被告从未在2013年2月28日签订过任何合同，并且该合同签署日期明显经过多次改动，原告无法证实此改动是被告的行为，因此是原告自己改的，不具有真实性、合法性，该证据无法证实原告要证明的内容，与本案无关联性，另该合同第九条第一款第一项也约定了乙方应当按时缴纳租金及相关费用，如果超过五个工作日应向甲方支付违约金，同时其他条款也约定了若乙方即原告的原因解除或终止合同，租金及保证金被告不予退还。对证据三真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据收款票据均为不合法的白条收据，且六张收款票据基本连号，不符合常理，无法证实原告的固定不能拆除损失为400000元，与本案无关联性，另合同上没有签订日期，该证据属于单位证据，依据证据规则规定应当由法定代表人签字、盖章、签署明确日期，但该证据不具备这些，属于无效，清单属于原告单方制作的表格，与本案无关联性，上面也无任何公章、签字，原告的装修违反了合同的约定，产生的一切费用及不利后果，应当由原告自行承担。对证据四无异议。对证据五真实性、合法性、关联性均有异议，该证据无法证实原告的装修得到被告的认可，也无法证实符合合同约定，该通知所列六项内容，说明原告的装修存在隐患。该份证据只是一份原告装修不符合规定的通知，无法证实原告向商场管理单位提出过申请、设计图等合同要求的一切手续。对证据六真实性、合法性、关联性均有异议，证人是原告单位员工，与原告存在利害关系，且证人当庭所述未看到封条内容，所谓的内容都是听原告所说，属于传来证据，而且该证人当庭陈述与在2015哈民二民终字第702号庭审时就是否在场问题矛盾，在上次庭审她自认不在场，均听原告所述，因此该证人证言不能反映客观事实，没有其他证据佐证，不能作为认定事实的依据。对证据七真实性、合法性、关联性均有异议，依据证据规则规定，证人应出庭接受质询，否则证言无效，该证据不能作为认定事实依据。
被告冠洋房地产公司在庭审中，对原告提供的证据质证如下：对证据一、二、三、五、六、七的质证意见同永盛商城；对证据四无异议。
被告冠洋公司永盛商城、冠洋房地产公司在举证期内，向本院提交证据如下：
证据、2015外民二初字第160号民事判决书、2015哈民二民终字第702号民事判决书各一份。证明1、原告至今占有使用涉案的商铺及库房；2、由于原告违约，双方的租赁关系解除，被告在订立合同过程中无过错；3、原告在未取得营业执照的情况下擅自经营，未经报批擅自装修，违反了合同约定，损失应自行承担；4、依照合同约定，5万元保证金是履行合同和提供商品服务质量的担保，由于原告违约，该保证金被告不应当退还，装修保证金因原告装修不合格，也不应当返还。
原告在庭审中，对被告冠洋公司永盛商城、冠洋房地产公司提供的证据质证如下：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，一审的判决是对于本案被告提出的诉讼请求进行了审理，原告认为该份判决显失公平，对于原告关于装修费用的举证不予认可，与事实不符，对于二审判决，明确提出原告在一审时未提出冠洋公司酷购公司返还收取的租金、抵押金和装修保证金、IC卡押金以及赔偿装修及购置设备损失的诉讼请求，二审不予审理，原告可另行解决。
通过对上述证据的质证和分析，本院认证如下：原告提供的证据一、证据四、被告冠洋公司永盛商城、冠洋房地产公司提供的证据，因其来源合法，内容客观真实，且与本案有关联性，本院予以采信。原告提供的证据二日期位置多处涂改，且不能证明该份合同的用途，不能证明待证事实，本院不予采信。原告提供的证据三，工程合同书、工程结算书仅有一方盖章，无原告签字，故本院不予采信，收款收据亦不能证明待证事实，本院不予采信；原告提供的证据五，仅能证明原告在装修的过程中，经冠洋公司酷购商城检查发现问题，要求其整改，不能证明原告的证明问题，故本院不予采信；原告提供的证据六仅能证明2014年11月18日起冠洋公司酷购商城给迟恩祥经营的酒吧停电，故对该证人证言本院部分予以采信；原告提供的证据七，因证人未出庭，不符合证据的形式要件，本院不予采信。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中原、被告的陈述，认定事实如下：2014年5月31日，甲方黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城（以下简称：冠洋公司酷购商城）与乙方迟恩祥签订商铺租赁合同，约定：第一条租赁标的及用途。甲方将位于哈尔滨市道外区太古界（南五-
七道街、东莱街-
南勋街）地下酷购饰家建材商城内F区18-28号铺位，共计套内建筑面积约380平方米出租给乙方使用；仓库（2个）面积31平方米，无偿提供给乙方使用，乙方经营范围为酒吧；第二条租赁期限。租赁期限为五年，租期自2014年7月26日至2019年7月25日止；第三条租金及付款方式。该商铺年租金为220000元，合同签订之日起，乙方向甲方缴纳全年租金，合同租金实行年支付制，乙方需在每年的起租日期前两个月，向商城交足全年租金款项；第四条经营保证金。（一）经营保证金按50000元标准收取，作为履行和提供商品服务质量的担保；设备、设施损坏赔偿或维修费用均从保证金中支付，合同期满，乙方撤出经营场地三个月后，保证金予以退还。（二）在合同期内，乙方如违反本合同相关条款及规定，如乙方未按时缴纳包括但不限于租金、电费、水费、物业管理费等费用时，则甲方有权从保证金中扣除该费用。并根据相应状况将乙方拖欠甲方费用从此项款中补齐，甲方按本合同规定扣除保证金或其他原因致乙方所付保证金不足，乙方须在接到甲方通知后五日内补齐。逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之三的违约金，如逾期十日仍未补齐，则甲方有权解除本合同。（三）乙方租赁期内若有未获甲方同意而擅自撤店行为，则视为自动放弃经营权，保证金及其他已缴全部款项不予退还，不足以支付应付各项费用的仍需足额支付，甲方保留向乙方追索赔偿间接经济损失的权利。（四）租赁期内，乙方擅自变更或终止合同的，甲方不予返还经营保证金及剩余租金。第六条商场设施及装修管理。（一）乙方须对承租场地作统一装修设计，装修费自理。乙方须于进场装修前，向商场管理单位提出书面装修申请、装修设计图、效果图、平面图、电路图及地面铺装乙方须符合甲方要求。装修完毕，符合人防，消防及商场相关部门规定，验收合格后，方可营业。（二）租赁期间，乙方对甲方所提供的场地及设备应保证完好无损，如有损坏，乙方应无条件负责维修更换，但自然磨损除外。（六）乙方撤场后，租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由甲方无偿收回。该商铺及其设施、设备保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出，并拆除乙方的各种标识等，将商铺恢复原状。乙方未按甲方规定按期交还的，每逾期一日出缴纳相应租金外，乙方应按月租金3‰承担违约金，从经营保证金中扣除。第八条商铺经营。（一）乙方自行办理证照，并复印给甲方备案，依法持证自主经营，不得无证照经营。乙方应负责就该商铺经营的业务向消费者开具合法的发票、凭证。并按时向政府有关部门缴纳相关税费等有关费用。（八）乙方经营中严禁明火，用电设备必须具有相应质检证明，设备使用中，一切安全责任由乙方负责。第九条违约责任。（一）乙方有以下行为之一者，甲方有权给予相应扣罚，直至取消经营责任。1、乙方未按时缴纳应付租金及相关费用，如超期五个工作日，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额千分之三的违约金。逾期十五日未缴，甲方有权终止合约；4、乙方有其他严重违反本合同或商场管理规章的行为。第十条合同的变更、解除和终止。（二）合同期满双方不续约，或双方协商提前终止合同的，租赁期满日或协商终止日为本合同终止日。乙方应在合同终止日前5个工作日内搬出所租赁的商铺。双方须共同检查和交接商铺。如设备、设施有损坏，以及乙方有其它应付费用尚未支付的，甲方有权从经营保证金中扣除相应金额，不足部分由乙方另行支付。（三）租赁合同期内，乙方原因提前解除合同，保证金及剩余租金甲方不予退还。合同签订当日，双方签订补充协议及分期付款说明各一份，约定：1、合同签约时付租金150000元；2、余下70000元租金在2014年10月26日之前交清；3、定金50000元转为经营保证金。同时，原告向酷购饰家商城缴纳租金150，000元，保证金50，000元，装修保证金10，000元，IC卡押金300元。
冠洋公司酷购商城于2013年1月28日取得哈尔滨市公安消防支队颁发的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。自2014年11月18日起冠洋公司酷购商城给迟恩祥经营的酒吧停电，2015年1月2日后将商城的所有业主全部清退。迟恩祥称，因用于经营的物品尚在商铺内，所以商铺的钥匙未交付给冠洋公司酷购商城。
另查明，冠洋公司酷购商城起诉迟恩祥，要求解除双方于2014年5月31日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，终止租赁关系，迟恩祥立即返还上述合同、协议所涉及的全部商铺、店铺，并要求迟恩祥以7万元为基数，按日千分之三的标准向原告支付逾期缴纳租金的违约金。哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第160号判决书，判决：“一、解除原告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城与被告迟恩祥于2014年5月31日签订的商铺租赁合同及补充合同；二、待本判决发生法律效力后，被告迟恩祥立即将位于哈尔滨市道外太古界（南五-
七道街、东莱街-
南勋街）地下酷购饰家建材商城内F区18-28号的铺位及两个31平方米的仓库清空并归还原告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城；三、待本判决发生法律效力后，被告迟恩祥立即赔偿黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城违约金17640元（以70000元为基数，按日千分之三的标准，从2014年11月1日起至原告起诉之日止）。”迟恩祥不服上述判决上诉至哈尔滨市中级人民法院，（2015）哈民二民终字第702号判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
再查明，2015年3、4月份黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城变更为黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城，类型为有限责任公司分公司。
基于上述事实，本院认为，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，其他组织指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城能够独立享有权利、承担义务。黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城变更为黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城，其权利义务由变更后的公司享有和承担。原告与黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司酷购饰家建材商城签订的商铺租赁合同及补充协议已经因迟恩祥违反合同约定未履行缴纳租金的义务，而经生效判决解除，冠洋公司酷购商城自2014年11月18日起采用停电的方式制止迟恩祥经营，以及因迟恩祥逾期不支付剩余租金终止履行《商铺租赁合同》，是行使合同解除权的合法行为，不是违约行为，故被告冠洋公司永盛商城不应承担违约责任。合同约定如原告未按时缴纳租金等费用时，冠洋公司酷购饰家商城有权从保证金中扣除该费用，在合同违约责任中约定因原告原因提前解除合同，保证金及剩余租金甲方不予退还。且原告未将诉争商铺交付被告，原告迟恩祥于签订合同之日缴纳租金150000元，剩余70000元未缴纳，因原告迟恩祥违约而解除合同，根据合同约定，原告迟恩祥要求被告返还原告已交纳的全部租金150000元、保证金50000元、装修保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持。此外，根据合同约定装修费用由原告自理，装修完毕符合人防，消防及商场相关部门规定，验收合格后，方可营业，原告在装修后未验收合格时即试营业，违反合同约定，且双方租赁合同的解除系因原告违约，故其主张的装修等损失人民币40万元，本院不予支持。原告主张IC卡押金300元，被告冠洋公司永盛商城同意在其交还IC卡时予以退还，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十二条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城于本判决生效之日起三日内退还原告迟恩祥押金300元时，原告迟恩祥向被告黑龙江冠洋房地产开发（集团）有限公司永盛酒店用品商城交还IC卡三张；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费9903元，由原告负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李在华
代理审判员 吕 红
人民陪审员 于 波
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张国建