上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初462号
原告(反诉原告)上海程耀商贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人丁丽丽，执行董事。委托代理人葛洪浩，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)刘金平，男，1975年9月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海程耀商贸有限公司(以下简称程耀公司)诉被告刘金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理。审理中，被告刘金平提起反诉，本院依法适用简易程序，于2016年2月2日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)程耀公司的委托代理人葛洪浩、被告(反诉原告)刘金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉原告)程耀公司诉称，2013年9月23日，程耀公司、刘金平签订《房屋租赁合同》，约定刘金平向程耀公司承租川周公路XXX弄XXX号底楼东侧一间房屋作为仓库使用，租期自2013年10月1日起至2015年9月30日止，租金每年人民币(以下币种同)18,000元，每半年支付9,000元，先付后租。合同到期后，刘金平拒绝退还租赁房屋，故程耀公司起诉至法院，请求判令：1、刘金平返还租赁房屋，并按照18,000元/年的标准支付自2015年10月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；2、刘金平承担本案的诉讼费用。被告(反诉被告)刘金平辩称，不同意程耀公司的诉讼请求。程耀公司称租金标准为18,000元/年无依据，也违背了协议。程耀公司要求刘金平退还房屋也无协议约定，双方租赁期已延期至2017年9月30日，程耀公司已收取刘金平四年的租金，程耀公司无权单方解除租赁协议。2015年11月5日，程耀公司在没有通知刘金平的情况下对租赁房屋采取断电措施，至今没有恢复，对刘金平使用租赁房屋造成影响。2015年11月16日，刘金平通过寄送快递书面要求程耀公司恢复供电，但程耀公司始终没有回应。同时，被告(反诉原告)刘金平反诉称：1、房屋租赁协议是程耀公司提供的格式合同，根据合同法第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而程耀公司作为格式合同提供方并未尽到提示义务。刘金平作为承租方，支付租金为得到房屋使用价值，若因非刘金平原因导致不能正常使用房屋的，刘金平有获得相应补偿的权利。若因上级规划、开发、政策等因素拆迁，程耀公司负有提前通知并采取必要措施尽量减少被告损失等责任。《房屋租赁协议》第六条A条款免除了程耀公司的责任，也排除了刘金平的主要权利，属无效条款；2、《房屋租赁协议》第二条约定租赁期限为自2013年10月1日起至2015年9月30日止两年；第三条约定租赁期内，刘金平需向程耀公司支付房租18,000元，刘金平于2013年9月23日即支付了首期租金9,000元及保证金3,000元，后又于2014年2月26日支付第二期租金9,000元，至此，刘金平已及时、足额支付2013年10月1日至2015年9月30日期间两年的租金。基于双方良好的合作，程耀公司于2014年9月26日主动联系刘金平并收取9,000元、后于2015年3月28日又收取刘金平9,000元，至此，程耀公司共计又向刘金平收取了两年租金18,000元，故双方以实际行动将租期延期至了2017年9月30日；3、程耀公司在未通知刘金平的情况下擅自于2015年11月5日对租赁房屋采取断电措施，刘金平于2015年11月16日向程耀公司寄送了《索赔意向通知书》，明确要求程耀公司恢复供电并退还停电期间的房租，但程耀公司收到通知书后无任何回应。综上，刘金平提起反诉，请求判令：1、确认《房屋租赁协议》有效期至2017年9月30日；2、确认《房屋租赁协议》第六条A条款无效；3、程耀公司按照25元/天的标准退还刘金平停电期间(自2015年11月5日起至恢复供电之日止)的房屋租金；4、程耀公司承担本案诉讼费用。针对反诉部分，原告(被告反诉)程耀公司辩称，不同意刘金平的反诉请求。根据《房屋租赁协议》约定，租赁期限是两年，现已到期。关于租金标准，协议约定的租金前面少写了一个“年”字，应该是年租金18,000元。双方约定每半年支付9,000元，两年中，刘金平也是按照9,000元/半年的租金标准来履行的，刘金平称已支付四年租金无依据。刘金平已违约，程耀公司通知其搬走，在其拒不搬走的情况下，程耀公司才采取了断电措施，刘金平要求程耀公司按照25元/天的标准退还租金的反诉请求不能成立。租赁合同第六条的约定系针对拆迁、不可抗力等政策因素，不属于合同法第四十条规定的无效情形。经审理查明，2013年9月23日，程耀公司(出租方、甲方)与刘金平(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》，约定：(一)甲方将座落在上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号底楼东侧壹间，出租给乙方用作仓库使用(不含场地的使用)……；(二)租赁期限：租赁期限为贰年，时间2013年10月1日起，至2015年9月30日止；(三)房屋租金：租赁期内乙方需向甲方支付房屋租金18,000元，租金支付方式为每半年支付9,000元，并支付一次性协议保证金3,000元，先付后租。协议签订的同时交付首期租金9,000元及保证金3,000元，第二期租金提前一个月交付，以此类推……；(六)房屋租赁期间如遇A：上级规划、开发、政策等因素拆迁，本协议无条件终止，甲方不承担因动迁而造成的一切责任。B：因自然不可抗力因素导致的财产损失甲方不承担责任；(八)保证金的返还(合同期满后)。上述租赁协议履行期间，刘金平于2013年9月23日支付了2013年10月1日至2014年3月31日期间的房租9,000元、于2014年2月26日支付了2014年4月1日至2014年9月30日期间的房租9,000元、于2014年9月26日支付了2014年10月1日至2015年3月31日的房租9,000元、于2015年3月28日支付了2015年4月1日至2015年9月30日的房租9,000元。因协议约定的租赁期限期满后，刘金平未搬离，故程耀公司于2015年10月19日向刘金平寄送了《解除房屋租赁协议通知书》，要求刘金平在接到通知后三日内腾退房屋，刘金平收到该通知书后，于次日向程耀公司寄送了《对解除房屋租赁协议通知书的回复》，内容与反诉请求以及事实理由大致相同。因刘金平至今未返还租赁房屋，故程耀公司起诉来院，诉请如前。审理中，程耀公司、刘金平确认：涉案《房屋租赁协议》系双方第一次建立租赁关系；刘金平承租房屋系作电子商务仓库之用。程耀公司称：租赁房屋系其向案外人承租后合法转租给刘金平的，租期届满后，因刘金平拒绝搬离，故程耀公司采取了断电措施，但此后被告仍一直在正常使用租赁房屋，并不存在损失。刘金平称：租赁房屋断电后导致无法打印订单、无法正常经营，故即使法院认为刘金平支付租金至协议约定的租期届满(即至2015年9月30日)，则对于2015年10月1日之后停电期间的租金或房屋使用费也不同意支付。庭后，程耀公司表示，租赁协议签订时收到过刘金平支付的保证金3,000元，同意抵扣协议到期后的房屋占用费。以上事实，有《房屋租赁协议》、租金收据、《解除房屋租赁协议通知书》及邮寄凭证、《对解除房屋租赁协议通知书的回复》以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，程耀公司、刘金平均应全面、切实履行。对于本诉，《房屋租赁协议》明确载明了租赁期限为两年，即自2013年10月1日起至2015年9月30日止。另根据协议约定，租金支付方式为每半年支付9,000元，租金收据上亦载明了每期租金的付款期间，最后一张收据写明租金支付至2015年9月30日，刘金平辩称两年租金为18,000元、租期实际已延长两年的意见，没有合同和事实依据，本院不予采纳。现租期已届满，在未续租的情况下，刘金平理应将租赁房屋返还给程耀公司。就租赁期满后至刘金平实际搬离之日止的房屋使用费，考虑到租赁房屋断电后，确实对刘金平使用房屋造成一定影响，故本院酌定断电期间的使用费标准为原租金标准的70%。按照协议约定，程耀公司于合同期满后应返还保证金，涉案保证金可作为合同终止的法律后果，在本案中一并判决返还并在执行时进行抵扣。对于反诉，根据上述认定，双方之间的租赁期限为两年，并非刘金平辩称的四年，故刘金平主张租赁协议有效期至2017年9月30日并要求程耀公司退还停电期间租金的反诉请求，本院不予支持。《房屋租赁协议》第(六)条A款约定，如遇上级规划、开发、政策等因素拆迁，本协议无条件终止，甲方(程耀公司)不承担因动迁而造成的一切责任。该条款约定的合同终止情形非程耀公司违约所致，不存在免除程耀公司责任、加重刘金平责任的问题，与本案目前争议亦无关联性，刘金平主张该条款无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘金平于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号底楼东侧一间房屋返还原告(反诉被告)上海程耀商贸有限公司；二、被告(反诉原告)刘金平于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)上海程耀商贸有限公司支付自2015年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费(其中自2015年10月1日起至2015年11月4日止按照1,500元/月的标准支付、自2015年11月5日起至实际搬离之日止按照1,050元/月的标准支付)；三、原告(反诉被告)上海程耀商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告(反诉原告)刘金平返还保证金3,000元；四、驳回被告(反诉原告)刘金平的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告(反诉原告)刘金平负担。反诉案件受理费40元(已减半收取)，由被告(反诉原告)刘金平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年二月十七日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。