江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第508号
上诉人（原审被告）尤红梅，女，汉族，1968年11月10日生，居民。
委托代理人朱仕渠，淮安市清河区北京路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）徐敏飞，男，汉族，1980年4月28日生，居民。
被上诉人（原审原告）张从梅，女，汉族，1985年3月14日生，居民。
两被上诉人委托代理人管旭光，江苏昊震翰律师事务所律师。
原审被告张安顺，男，汉族，1970年3月5日生。
上诉人尤红梅与被上诉人徐敏飞、张从梅、原审被告张安顺房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年8月16日作出（2013）河民初字第2607号民事判决。宣判后，原审被告尤红梅不服，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人尤红梅及其委托代理人朱士渠、被上诉人徐敏飞、张从梅的委托代理人管旭光均到庭参加诉讼。原审被告张安顺经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告尤红梅、张安顺原系夫妻关系。2003年12月25日，两被告协议离婚。离婚协议书载明：“……位于水渡办事处，新建五组有老宅新宅两处，共180平方米，位于路边朝西70平方米新宅两间平房，归女方所有，后门的老宅110平方米归男方张安顺所有，一台热水器，家具归女方所有……”
2006年11月11日，两原告与两被告签订房屋协议一份，载明：“甲方尤红梅、张安顺；乙方徐敏飞、张从梅。乙方向甲方购买东方丽景住房一套：一、房屋地址面积。（1）房屋在东方丽景一区29幢603室；（2）面积为74.5平方米，地下室为18平方米。二、房屋的价格及付款方式。（1）房屋的价格经双方商定为拾贰万伍仟元整人民币；（2）付款方式为现金。三、双方的权利和责任。（1）甲方的房屋从2006年11月11日起卖于乙方后，房屋的所有权归乙方所有，不论房屋的价格将来是涨是跌，甲乙双方无权反悔，如果有反悔按照房屋的总价格五倍赔偿；（2）乙方付款后，甲方将房屋的产权手续及钥匙、电费、水费卡交于乙方，等到乙方将来过户房屋的所有权后，甲方无条件配合乙方，但过户费用由乙方负责。以上条款自双方签字后生效，甲乙双方各持两份。”两原告、两被告均在该协议上签字。协议签订后，两原告支付被告尤红梅现金6万元，并通过银行转账形式将余款6.5万元转入被告张安顺卡内。两被告将涉案房屋的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、房屋钥匙等交付给两原告。《住宅使用说明书》业主姓名登记为被告尤红梅。自2006年11月11日开始，原告徐敏飞、张从梅居住在涉案房屋内，该房屋至今未办理产权登记手续。
原告徐敏飞、张从梅诉称：两原告于2006年11月左右购买了被告所有的位于东方丽景一区29幢603室房屋一套，房屋面积为74.5平方米，地下室面积为18平方米。2006年11月11日，双方签订了《房屋协议》，约定房屋价格为拾贰万伍仟元整，并约定原告付款后，被告将房屋的产权手续、钥匙、电费卡和水费卡交给原告，被告无条件配合房屋过户。2006年11月11日，原告支付给被告购房款125000元，被告将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及钥匙等交给原告，原告居住至今。原告多次与被告协商办理产权过户手续，但被告都以种种理由推脱。现请求判决两被告履行合同义务，协助原告办理房屋过户手续。
被告尤红梅辩称：1、两原告至今未将购房款支付完毕，原告违约在先；2、被告将房屋交给原告后，原告一直没有与被告协商办理房屋产权过户相关事宜，原告现在主张已超过两年诉讼时效；3、被告愿意终止买卖合同并退还已收的房款。
被告张安顺辩称：2003年12月25日，张安顺与被告尤红梅离婚。被告尤红梅与两原告的房屋买卖行为侵犯了张安顺的合法权益，被告尤红梅对一半房产无处分权，张安顺不同意协助原告办理房屋过户手续，请求判决解除房屋买卖合同。
原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，具有法律效力，原、被告应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。被告尤红梅、张安顺原系夫妻关系，被告张安顺在购房协议书上以出卖方签字，并于协议签订当天向两原告提供银行账号且接收购房款，足以使两原告有理由相信被告张安顺有代理权。同时，被告尤红梅在购房协议上签字，并接收购房款6万元现金，故认定被告张安顺的行为不影响房屋买卖协议的效力。两原告已足额支付购房款，履行了合同义务。因被告尤红梅尚未办理该房屋的产权登记，现原告徐敏飞、张从梅主张被告尤红梅协助办理产权登记手续，符合法律规定，对此予以支持。
房屋产权变更属物权行为，不受诉讼时效限制，故对被告尤红梅主张两原告诉请超过两年诉讼时效的观点不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告尤红梅于本判决生效后十日内协助原告徐敏飞、张从梅办理涉案房屋的产权登记手续；二、驳回原告徐敏飞、张从梅其他诉讼请求。本案案件受理费3280元，由被告尤红梅承担（此款两原告已垫付，被告尤红梅于判决生效后十日内支付给两原告）。
上诉人尤红梅不服该判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，房屋买卖协议订立后，两被上诉人没有全面履行付款义务，至今尚有6万元购房款没有支付，原审认定两被上诉人支付给上诉人6万元购房款，无证据佐证。另外，本案所涉房屋原系上诉人的个人财产，与原审被告张安顺无关，两被上诉人通过银行转帐向张安顺给付6.5万元与上诉人无关。因两被上诉人违约在先，上诉人主张终止与两被上诉人的房屋买卖合同并向其退还购房款既有事实依据，也符合法律规定。请求改判驳回被上诉人在原审提出的诉讼请求并承担本案诉讼费用。
两被上诉人答辩称：一审时，上诉人已经承认收到6万元现金，被上诉人已经支付了12.5万元房屋价款。一审庭审被上诉人提供了录音证据，证实双方在协商过户的事宜。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张安顺未作答辩。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
二审另查明：原审于2013年5月30日公开开庭审理本案时，尤红梅特别授权的委托代理人当庭陈述：承认收到现金6万元，没有到银行存现金；尤红梅跟张安顺说只拿到6万元房款，不能证明原告已经付清房款，所以张安顺现在不同意办理房屋过户手续。原审于2013年10月25日公开开庭审理本案时，被上诉人当庭提交了2006年11月11日，徐敏飞从帐户向张安顺帐户转款6.5万元的银行往来凭证，尤红梅特别授权的代理人质证称尤红梅与张安顺已经离婚，该汇款和尤红梅没有关系。二审期间，上诉人尤红梅当庭陈述：6.5万元转到张安顺银行卡上是被尤红梅取走的，但被上诉人还有6万元没有给付。
本案争议焦点为，双方当事人订立房屋买卖协议中的12.5万元房价款是否还有6万元没有给付。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，房屋买卖的双方当事人订立的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同中，双方当事人约定了房屋总价款为12.5万元，并且约定了在买受方付款后，出卖方将房屋的产权手续、钥匙、电费、水费卡交付于买受人，并约定了办理产权过户的条件。被上诉人所提交的证据及上诉人在一审期间的当庭自认，足以认定被上诉人已依约足额履行了支付房价款的义务，被上诉人及原审被告也依约履行了除协助办理产权过户手续以外的其它合同义务。在目前已具备办理房屋产权过户条件的情况下，上诉人及原审被告应依被上诉人的要求，协助办理产权过户手续。上诉人在一审期间认可收到了被上诉人支付的房价款6万元，认为其尚有6.5万元的房价款没有收到。在被上诉人提交证据证明其已全部支付了约定的房价款后，上诉人在二审期间又认可收到了银行转帐的6.5万元，另6万元没有收到，但该主张与其在一审期间的自认完全相反，而其又未能提交充分证据推翻其在一审的自认，故对其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人尤红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙宪腾
审判员 仲伟强
审判员 蒋同宝
二〇一四年五月十九日
书记员 庞汝全