福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1127号
上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门金州广告发展有限公司，住所地厦门市湖滨北路55号24D室。
法定代表人：张育和，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张望，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市禾源物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路266号联谊大厦A幢4层。
法定代表人：黄聪山，该公司总经理。
上诉人厦门金州广告发展有限公司（以下简称金州广告公司）因与被上诉人厦门市禾源物业管理有限公司（以下简称禾源物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初6097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
金州广告公司上诉请求：1.撤销（2017）闽0206民初6097号民事判决第二、三项，并改判驳回禾源物业公司的全部诉讼请求；2.禾源物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：金州广告公司租用禾源物业公司的场地用以发布中国建设银行股份有限公司厦门分行广告，因金州广告公司与建行的广告发布合同到期，建行不再续期且厦门市市场监督管理局亦暂停受理对户外广告的许可申请，故金州广告公司与禾源物业公司之间的场地租赁合同到期后亦不再延续。一、禾源物业公司在一审中反诉要求支付场地占用费没有法律和事实依据。（一）金州广告公司已按照禾源物业公司要求的形式拆除广告内容，支架是基于禾源物业公司的要求而保留的。1.禾源物业公司之所以要求保留广告支架是因其欲利用该广告支架继续盈利。建邦大厦顶层圆形天台具有发布广告进行盈利的作用。金州广告公司不再续租后，禾源物业公司欲等行政部门恢复受理户外广告申请后，继续出租该场地用以发布广告盈利。同时，因建行为建邦大厦的业主之一，禾源物业公司有意接洽建行，承接其发布广告的业务。保留支架可节省成本，方便广告的发布，亦可增加禾源物业公司租金收入。另，金州广告公司清楚拆除广告牌理应包括广告支架，其既已雇佣工人过来拆除广告内容，岂有广告支架不连同一起拆除的道理。更重要的是拆除后铁架本身是具有价值的，且价值高于拆除支出的费用，拆除铁架对金州广告公司更有利，没有不拆除的道理。当时金州广告公司欲拆除全部广告支架，禾源物业公司请求保留，故而未拆。2.拆除时及拆除后，禾源物业公司都未提出异议，体现保留支架是其意愿。在拆除时，禾源物业公司亦在现场。若禾源物业公司一开始的意愿就是要金州广告公司拆除广告内容、支架及铁皮，其起码在现场时会提出异议，但都没有。且在金州广告公司拆除广告内容后至起诉前，其都未以任何形式通知金州广告公司继续将广告支架拆除。同时，根据金州广告公司提交的最后一份补充证据清单的短信可看出禾源物业公司认可金州广告公司已履行完毕拆除的义务。短信中亦可看出禾源物业公司不想归还保证金故而反诉金州广告公司，拆除支架的意思是直至起诉之后才第一次向金州广告公司提出来的。（二）支架被拆除是城管部门执法行为，也并非出于禾源物业公司的自愿。金州广告公司拆除广告内容，交付场地和支架，禾源物业公司本欲利用该场地和支架继续盈利。但在金砖期间，城管部门执法，该广告支架才被拆除，支架拆除并非出于禾源物业公司的意愿，而拆除后的天台现状也非金州广告公司所能控制。若无城管人员拆除，金州广告公司会一直保留该支架。综上，金州广告公司本欲拆除支架，但基于禾源物业公司的要求留下。禾源物业公司拆除现场未提出异议，之后既未通知金州广告公司继续拆除，也未自行拆除，都可体现其保留支架的意思。现禾源物业公司却反称金州广告公司没有拆除支架，进而要求支付场地占用费，不仅是非诚实信用之举而且严重损害金州广告公司的利益。二、场地占用费的计算方式不合理。（一）对于损失扩大部分，金州广告公司不承担赔偿责任。依据双方签订的《场地租赁合同书》第八条“合同期满乙方（金州广告公司）不再续租或合同解除，乙方须十天内负责将广告牌结构物彻底拆除，将租用场地恢复原状，若乙方届时未行使上述责任，由甲方（禾源物业公司）拆除的一切费用由乙方承担。”租赁合同到期后，金州广告公司依要求拆除广告内容后便交付场地，广告支架和铁皮都处于禾源物业公司的控制之下，基于其意愿一直留存，致使占用期间不断延长，若无城管执法人员拆除，金州广告公司亦会一直保留。退一步说，禾源物业公司若在一开始就想拆除支架，应当及时采取适当措施，起码应当通知金州广告公司继续拆除，或自行拆除并要求金州广告公司承担拆除费用。但其迟迟未通知金州广告公司，也未自行拆除，直到城管执法人员拆除，致使占用期间不当延长。由城管执法大队出具的证明可知，城管人员拆除广告支架只用时4天，可见拆除支架并非难以为之的事情。《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”禾源物业公司没有采取适当措施致使占用期间延长，其不得就扩大的场地占用费要求赔偿。禾源物业公司应当为自己没有采取适当措施防止损失扩大的行为承担责任。（二）该场地交付禾源物业公司控制，也无使用价值，不应当按照原来的租金的标准计算占用费。占用场地所承担的主要责任是清除对场地的占用，而场地占用费本质上是对有使用价值的场地支付的使用费。首先，2016年3月厦门市市场监督管理局暂停受理户外广告的许可申请，该场地已经不能用以发布广告，其已无发布广告盈利的使用价值。占用场地承担的主要责任形式应当是清除占有，而该占有业已被清除。其次，禾源物业公司已无法出租该场地获得租金，其无可预见收入的损失。最后，广告内容已被拆除，仅剩的支架无法实现金州广告公司发布广告宣传的目的，金州广告公司并没有占有利用该场地盈利。且金州广告公司已将场地兼支架交付禾源物业公司，禾源物业公司有处置权，支架继续占有场地已不是基于金州广告公司的意思而导致的。综上，该场地已无发布广告盈利的使用价值；禾源物业公司未受到直接或间接的损失；广告内容已拆除，场地已交付，金州广告公司无占用利用该场地盈利；故，不应当按照场地原来具有价值功能和原本可以实现合同目的的价值（月租金10000元）计算场地占用费，其要求按月租金10000元支付8个月场地占用费的诉讼请求应当予以驳回。三、禾源物业公司无权要求拆除铁皮板。首先，判决书中使用“广告铁皮板”的字眼有误，该铁皮并非发布广告所必须，当时进行设计时也无该铁皮，其不属于广告牌结构物。金州广告公司提交的第一份补充证据清单中双方盖章的照片显示建成的广告牌没有铁皮板，铁皮板并不属于合同内容。其次，铁皮板是为了解决漏水问题，与楼下业主达成一致搭建的，业已得到禾源物业公司的允许，是另一份合同关系的内容。故，拆除铁皮板涉及到金州广告公司与楼下业主之间的合同关系，关系到楼下业主的利益，禾源物业公司并非该合意的当事人，也未有楼下业主的授权，其无权单独主张拆除。综上，禾源物业公司无权要求拆除铁皮，其拆除铁皮的诉讼请求应当驳回。四、禾源物业公司一审中存在诸多不诚实信用之处。（一）30000元租金的前后说法矛盾。金州广告公司续租过禾源物业公司的场地，第一次租赁合同租金每月5000元，后双方重新签订合同（合同期限为2013年4月1日至2016年4月30日）。金州广告公司于2013年9月支付30000万元，用以补交自2012年10月至2013年3月31日这六个月的租金费用。但禾源物业公司矢口否认，前后变换多种说法，无法自圆其说，最终金州广告公司提供连续的租金支付凭证，才不得不承认。（二）欺骗城管执法人员开具不真实证明。金州广告公司基于禾源物业公司要求拆除广告内容保留支架，其后由城管人员拆除剩余支架。但金州广告公司却歪曲事实，糊弄城管执法人员开具不真实的证明，欲证明金州广告公司并没有拆除广告内容。金州广告公司不得不申请城管执法人员开具正确的内容为“江头中队于2017年2月28日至3月3日拆除建邦大厦楼顶广告铁架，现场无广告内容。”的证明。金州广告公司申请开具证明时，城管人员才了解情况，对于禾源物业公司弄虚作假的做法表示愤慨和谴责。综上所述，支架是基于禾源物业公司的要求而保留的，场地也在禾源物业公司的控制之下，禾源物业公司没有通知金州广告公司拆除也未自行拆除，对于损失扩大部分，金州广告公司不承担赔偿责任。拆除铁皮板涉及到金州广告公司与楼下业主之间的合同关系，关系到楼下业主的利益，其无权单独主张拆除。
禾源物业公司辩称，第一，金州广告公司称与建行合同到期，建行不再继续租用以及厦门市市场监督管理局暂停受理户外广告的许可申请等，与禾源物业公司无关。金州广告公司租用禾源物业公司广告场地，至于金州广告公司跟哪方签约、广告内容和期限均与禾源物业公司没有关系。第二，租期届满前，禾源物业公司通过电话和短信通知询问金州广告公司是否要继续租用。2016年3月14日13时50分禾源物业公司总经理黄聪山特发短信通知金州广告公司陈小超先生，要求其约张育和总经理过来谈建邦大厦广告是否继续租用，对方给予回复“好，我下周回厦门”，就没有下文了。禾源物业公司于2016年4月5日再次发函，金州广告公司于4月11日签收函件。函件中要求金州广告公司7日内给予书面回复。如不再租用，按合同条款约定，要缴清欠费，拆除广告牌，恢复屋面有关占用物，修复破损位，做好防水层，完整交还禾源物业公司。如故意逾期未拆除将按占用场地时间继续追缴租金，但金州广告公司未回应。直到7、8月份，金州广告公司派陈小超两次至禾源物业公司与黄聪山沟通，表明其要继续租用保留广告位，等跟建行协商要不要再租，现在没有收入，与禾源物业公司商量可否先降点租金，等招商到广告客户再重新商量租金。禾源物业公司认为租期届满，且金州广告公司不及时处理漏水问题及拖欠租金等，于是要求金州广告公司按合同约定拆除广告牌和占用物，什么时候拆完租金算到什么时候。第三，禾源物业公司不是广告商，也没有广告设置许可证。禾源物业公司从未说要保留广告支架等，始终认为这是高空危险物，物业周边人员财物安全受到威胁，所以一直通知金州广告公司速来拆除。第四，因金州广告公司拆除广告牌架花费高，修复费用高，高空拆除难度大，不愿意花钱拆除，故意拖延想等建行继续做广告，或等下家客户，这才是金州广告公司一直不想拆除广告牌支架的真正原因。2016年“莫兰蒂”台风吹落广告字，经禾源物业公司一再催促要赶快拆除，金州广告公司才先后卸下建行广告内容字。但现在依然没有彻底拆完，仍在继续占用。第五，因金州广告公司制作广告牌到处挖坑挖孔，造成屋顶漏水渗水，加上简单加装铁皮瓦片，如高空掉落特别危险。高空拆除和修复费用高，禾源物业公司不可能不要求拆除。第六，后来广告牌也不是金州广告公司自行拆除，而是因厦门金砖会晤的要求，2017年3月初由厦门城管免费统一拆除广告牌，但城管部门仅拆除了上部分铁架，其他应由金州广告公司继续拆除，目前下部分支架仍然遗留在大厦屋顶。第七，禾源物业公司从未阻止金州广告公司进场施工、维护、安装、更换广告及相应的拆卸行为。第八，金州广告公司安装完广告牌后，造成楼下两单元住户和电梯房漏水。经一再协调，2013年7月31日，金州广告公司同28层一业主张月琴签署协议书，赔偿破坏屋顶防水造成漏水渗水的室内损失2万元，并负责修复屋顶被破坏的防水。但是没有金州广告公司所说的与张月琴达成一致做铁皮的任何依据。第九，广告牌是城管部门于2017年3月初统一拆除，城管部门拍摄的照片可以证明在政府统一拆除前依然存在该广告牌。目前除了铁支架以外，屋顶尚留大面积铁皮瓦未拆。
金州广告公司向一审法院起诉请求：禾源物业公司退还金州广告公司押金5万元。
禾源物业公司向一审法院反诉请求：1.金州广告公司立即向禾源物业公司支付场地占用费9万元（自2016年7月1日至2017年3月3日为9个月，按每月1万元计算）；2.金州广告公司立即向禾源物业公司支付场地物业管理费2400元（以每月300元为标准，自2016年7月1日计至2017年3月3日）；3.金州广告公司立即向禾源物业公司支付拆除部分广告搬运清洁费3000元；4.金州广告公司立即拆除建邦大厦屋顶剩下的广告铁皮板，恢复原状，修补漏水，排除危险。
一审法院认定事实：2006年12月26日，金州广告公司与禾源物业公司签订了一份《场地租赁合同》，约定禾源物业公司将位于江头台湾街363号建邦大厦顶层圆形天台出租给金州广告公司作为设置户外广告牌使用，租赁期限自2007年2月28日起至2012年2月27日止；租金为每年3万元。双方于2012年2月份签订一份《补充协议》，约定在原租赁合同的基础上租期由2012年2月28日延至2012年10月27日止，延长期为8个月，延长期的租金为4万元。2013年7月31日，双方又签订一份《场地租赁合同书》，约定租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年4月30日止，租金为每月1万元；合同期满金州广告公司不再续租或合同解除，金州广告公司须十天内负责将广告牌结构物彻底拆除，将租用场地恢复原状；金州广告公司为保证对广告的条款承诺执行，应缴押金5万元。金州广告公司于2007年1月16日向禾源物业公司缴交押金5万元。禾源物业公司确认收到金州广告公司转账的2013年4月1日至2016年6月31日的租金39万元。双方确认讼争租赁场地的悬挂广告牌于2017年3月3日由城管拆除，现场还存在下铁皮及下铁架。
双方争议的焦点在于：1.金州广告公司缴交的押金5万元有否用于抵扣2012年10月28日至2013年3月31日的租金；金州广告公司于2013年9月18日向禾源物业公司转账的3万元系用于补交2012年10月28日至2013年3月31日的租金亦或用于缴交2013年4月1日之后的租金；2.金州广告公司是否应拆除残留在租赁场地的铁皮及铁架，恢复原状、修补漏水、排除危险；3.禾源物业公司应否退还金州广告公司押金5万元，金州广告公司是否应该支付场地占用费9万元、场地物业管理费2400元及搬运清洁费3000元。
一审法院认为，因禾源物业公司和金州广告公司签订的租赁合同补充协议约定的租赁期限于2012年10月27日届满，双方于2013年7月31日再签订的合同约定租赁期自2013年4月1日开始计算，故双方就讼争租赁场地在2012年2月28日至2013年3月31日期间的租金标准并无作书面约定，禾源物业公司主张2012年2月28日至2013年3月31日期间每个月的租金为1万元，金州广告公司缴交的押金5万元已用于抵扣2012年10月28日至2013年3月31日的租金，但禾源物业公司没有证据证明其上述主张的事实，且禾源物业公司在其反诉的“事实和理由”中陈述其并没有同意将押金5万元抵作租金，故对禾源物业公司的上述主张不予采信。金州广告公司主张双方口头约定2012年10月28日至2013年3月31日期间每月租金为5000元，其于2013年9月18日向禾源物业公司转账的3万元系用于补交该期间的租金，因在双方未签订新的租赁合同之前参照旧合同约定标准计算租金符合常理，故对金州广告公司的主张予以采信。综上，应认定金州广告公司缴交的押金5万元并未用于抵扣租金，金州广告公司已缴交租金至2016年6月31日止。现双方的租赁合同期限已经届满，禾源物业公司理应退还金州广告公司押金5万元。金州广告公司请求禾源物业公司退还押金5万元，因双方存在多份合同关系，故认定未超过诉讼时效。因讼争租赁场地的悬挂广告牌于2017年3月3日才由城管拆除，金州广告公司还应向禾源物业公司支付自2016年7月1日至2017年3月3日止的场地占用费，该占用费可参照双方签订的合同约定的租金标准每月1万元计算，故金州广告公司还应向禾源物业公司支付场地占用费81,000元。禾源物业公司主张物业管理费2400元，没有合同、事实和法律依据，不予支持。禾源物业公司主张其支付了拆除部分广告产生的搬运清洁费3000元，但未提供证据佐证，故对其主张的搬运清洁费不予支持。因双方均确认现场还遗留有下铁皮、下铁架，故禾源物业公司请求金州广告公司拆除讼争租赁场地剩下的广告铁皮板，恢复原状，有合同和法律依据，予以支持，但其要求金州广告公司修补漏水、排除危险，依据不足，不予支持。若因金州广告公司的行为导致漏水与业主产生纠纷则属于另一法律关系，可由利害关系人另循程序主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市禾源物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，退还金州广告公司押金5万元；二、厦门金州广告发展有限公司于判决生效之日起十日内，向厦门市禾源物业管理有限公司支付场地占用费81,000元；三、厦门金州广告发展有限公司于判决生效之日起三十日内，拆除厦门市湖里区江头台湾街363号建邦大厦顶层圆形天台剩下的广告铁皮板，并恢复原状；四、驳回厦门市禾源物业管理有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，禾源物业公司提供2016年3月14日与金州广告公司陈小超的短信截屏，证明其曾通知金州广告公司来谈广告是否续签的事情。金州广告公司质证认为，该短信截屏真实性无异议，但该通知是在合同未到期前发送的，最后双方并未续约，后来禾源物业公司还通知金州广告公司拆除广告内容，从这里可以看出如果禾源物业公司要求金州广告公司履行合同义务都会采取积极的方式进行，但是对于拆除广告支架和所谓的铁皮盖，禾源物业公司从未要求过，可见拆除广告支架和铁皮盖并不是禾源物业公司原来希望做的。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，金州广告公司与禾源物业公司所签订的《场地租赁合同书》因租期届满解除后，金州广告公司依照合同约定应当将广告牌结构物彻底拆除并将租用场地恢复原状后返还禾源物业公司。金州广告公司辩称系应禾源物业公司的要求保留广告支架，禾源物业公司对此予以否认，而金州广告公司未能提供充分证据加以佐证，故对金州广告公司的上述主张，本院不予采纳。禾源物业公司确认收到2016年6月底前的租金，且双方均确认悬挂广告牌的支架于2017年3月3日被城管部门拆除，故金州广告公司理应支付2016年7月1日至2017年3月3日的场地占用费。金州广告公司认为禾源物业公司未及时采取适当措施防止损失扩大，一审计算场地占用费的方式不合理。禾源物业公司则认为因拆除广告支架的费用过高，其与金州广告公司协商未果故要求金州广告公司自行拆除。本院认为，讼争合同并未明确约定若金州广告公司不履行拆除广告牌结构物的义务则应由禾源物业公司先行拆除再向金州广告公司主张相关费用。该广告支架自合同解除至被拆除前仍继续占用讼争场地，且金州广告公司并未举证证明厦门市市场监督管理局暂停受理户外广告申请与禾源物业公司无法利用讼争场地营利之间具有必然关系。故一审判决参照讼争合同的租金标准判令金州广告公司支付相应的场地占用费，并无不当。金州广告公司认为讼争场地上的铁皮盖为其与业主达成一致为解决漏水问题而搭建，但在金州广告公司与业主签订的协议书中并无搭建铁皮盖的相关约定，且搭建铁皮盖后业主仍因漏水问题进行投诉。现讼争合同因租期届满而解除，金州广告公司理应将上述铁皮盖拆除以恢复原状。
综上所述，金州广告公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由厦门金州广告发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一八年四月二十六日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。