成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温江民初字第3532号
原告吕某梅。
被告苟某琼。
被告成都某某企业管理有限公司。
委托代理人王业礼，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人卢子彬，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。
本院受理原告吕某梅诉被告苟某琼、成都某某企业管理有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案后，依法适用简易程序，由审判员牟锐公开开庭进行了审理。原告吕某梅、被告苟某琼、被告成都某某企业管理有限公司的委托代理人王业礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕某梅诉称，原告于2014年7月12日购买的“某某广场”项目＊栋＊单元＊层＊号物业且建筑面积为32.8平方米，又于同日与被告某某公司签订房屋委托招商及营运管理协议，约定原告委托某某公司出租及经营涉案铺面、代收租金。2014年6月16日，被告某某公司把涉案铺面出租给被告苟某琼，租赁期限5年，租金按每月每平方米120元的价格收取。如今，被告苟某琼已超过三个月没有支付租金，原告与被告多次协商未果。原告在万般无奈的前提下，诉至人民法院，诉讼请求为：1、请求依法判令解除被告的房屋租赁合同；2、请求依法判令二被告支付房屋租赁费11805元（租金暂计算2015年5月1日至2015年7月31日，实际应计算至被告苟某琼搬迁之日止）；3、请求依法判令二被告支付原告违约金14166元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告苟某琼辩称，对原告提出解除合同无异议。苟某琼租金支付到四月份后就没有支付租金了，6月底收到某某公司的催缴通知，7月初准备出卖设备缴纳房租，但是原告于7月9日将商铺上锁，导致苟某琼无法出卖设施。希望等房屋转租之后交补租金，只愿意缴纳5月和6月的租金，因为7月房子已经在原告的控制之下。原告将房屋上锁的情况下，苟某琼也没法将设备出售，也没有房屋租金来源。
被告某某公司辩称，1.某某公司与原告间不存在房屋租赁合同关系，原告要求某某公司向其支付房屋租赁费和违约金的诉讼请求没有事实根据与法律依据。2.基于某某公司与案外人成都某某投资有限公司（以下简称某某投资公司）之间签订的《物业托管合同书》的约定，某某公司是成都某某投资有限公司的代理人，其与苟某琼签订的《房屋租赁合同》的后果由委托人成都某某投资有限公司承担。自2014年7月12日起，原告成为《房屋租赁合同》新的出租方，原告是否解除该合同，与某某公司无关。请求驳回原告对某某公司的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年5月25日，某某投资公司与某某公司签订《物业托管合同书》，委托某某公司对某某投资公司开发的某某广场＊幢＊单元＊层＊号物业进行出租，同时约定若某某投资公司出售或转让该物业，本合同权利义务一并转让给物业受让方。
2014年6月16日，某某公司（甲方）与苟某琼（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案外人某某投资公司所有的位于成都市温江区花都大道西段＊号的房屋（建筑面积32.8平方米）出租给乙方用于其经营糕点店，租赁期限为5年，乙方于交房之日起5个工作日内向甲方支付物业保证金3936元；第一年租金每月每平方米120元，免租期为三个月，租金每三个月支付一次，第一次租金支付时间为免租期到期前20日，以后租金自下一季度租期开始前20日支付；未按本合同约定支付租金逾期达1个月的，甲方有权解除本合同，开始经营后任何一方违约导致守约方根据本合同第十四条约定行使合同解除权而致本合同解除的，守约方有权要求违约方按当年租金的30%支付违约金并赔偿由此给守约方造成的一切损失。
2014年7月12日，原告吕某梅与某某投资公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买某某投资公司开发的某某广场＊幢＊单元＊层＊号商品房，建筑面积32.80平方米。同日，原告与某某公司签订《房屋委托招商及运营管理协议》与《关于减免＊-＊-＊号铺面运营管理费之约定》，约定原告委托某某公司就案涉房屋进行统一招商、管理、运营、推广及业态规划，招商条件为起始租金不低于120元／平米.月，租金按季度支付，免租期最长为3个月；商家进驻并开始缴纳租金后，由商家直接支付给业主。
另查明，被告苟某琼仅向原告吕某梅支付了2015年4月以前的租金，从2015年5月起未支付租金。2015年7月9日，原告催收租金未果后，将案涉的某某广场＊幢＊单元＊层＊号商铺上锁。
上述事实有当事人身份信息、原被告的当庭陈述、《物业托管合同书》、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《房屋委托招商及运营管理协议》及《关于减免＊-＊-＊号铺面运营管理费之约定》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，根据某某投资公司与某某公司签订的《物业托管合同书》，以及某某公司与苟某琼签订的《房屋租赁合同》，某某公司系受某某投资公司委托与苟某琼签订租赁合同，某某投资公司与苟某琼之间形成租赁合同关系。后某某投资公司将上述房产出售给原告吕某梅，吕某梅又与某某公司签订的《房屋委托招商及运营管理协议》，证明吕某梅认可了某某公司代表业主与苟某琼签订的《房屋租赁合同》的效力。故从2014年7月12日起，吕某梅与被告苟某琼建立了租赁合同关系，吕某梅成为案涉房屋新的出租方，各方当事人均应按合同约定行使权利和履行义务。
对于原告请求依法判令解除被告的《房屋租赁合同》的主张。虽然案涉《房屋租赁合同》系某某公司与苟某琼所签，但被告某某公司仅系受业主对外代表业主签订，原告系实际的出租方，依法享有出租方的权利。因被告苟某琼未按期交纳租金已达1个月以上，根据《房屋租赁合同》的约定原告有权解除合同，而被告苟某琼对原告解除《房屋租赁合同》的主张亦无异议，故本院对被告成都某某企业管理有限公司与被告苟某琼于2014年6月16日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。
对于原告请求依法判令二被告支付房屋租赁费11805元（租金暂计算2015年5月1日至2015年7月31日，实际应计算至被告苟某琼搬迁之日止）的主张。庭审查明，因原告已于2015年7月9日将其案涉商铺上锁，其行为已表示不愿继续将商铺交予被告苟某琼使用，苟某琼此后也无法使用该商铺，故双方之间的租赁合同关系自2015年7月9日起解除。因此，原告有权主张的房屋租赁费应从2015年5月1日起计算至2015年7月8日，具体计算为120元／月×32.8平方米×（2个月＋8天÷31天）=8888元。
对于原告请求依法判令二被告支付原告违约金14166元的主张。根据《房屋租赁合同》第十五条的约定，任何一方违约导致守约方根据本合同第十四条约定行使合同解除权而致本合同解除的，守约方有权要求违约方按当年租金的30%支付违约金并赔偿由此给守约方造成的一切损失。原告商铺年租金为120元／月×32.8平方米×12个月=47232元，按合同约定的违约金标准为47232元×30%=14170元，被告苟某琼对原告主张的违约金的计算标准亦无异议，故原告在诉请中主张的违约金14166元未超过约定标准，本院予以支持。
对于原告要求某某公司与苟某琼一起共同承担支付房屋租赁费和违约金的主张，因某某公司不是房屋承租方，原告与某某公司系委托关系，原告要求某某公司承担上述责任无事实和法律依据，故本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除被告成都某某企业管理有限公司与被告苟某琼于2014年6月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告苟某琼于本判决生效之日起五日内支付原告吕某梅房屋租赁费8888元、违约金14166元，共计23054元；
三、驳回原告吕某梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取224.50元，由被告苟某琼承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 牟锐
二〇一五年十月十二日
书记员 朱伟