浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3387号上诉人（原审被告，反诉原告）：谢峻，男，1965年4月1日出生，汉族，私营业主，住宁波市海曙区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：何家满，男，1965年9月9日出生，汉族，私营业主，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所。委托诉讼代理人：胡晶晶，浙江和义观达律师事务所。上诉人谢峻因与被上诉人何家满房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年8月17日作出的（2017）浙0203民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢峻上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认上诉人与被上诉人房屋租赁合同于2016年11月解除；2.被上诉人退还上诉人一个月房租4300元、押金5000元、物业管理费900元及有线电视费144元，共计10334元；3.驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人在2016年11月停电是一种解除合同的行为。租赁一开始上诉人通过中介通知被上诉人解除房屋租赁合同。上诉人租赁房屋后，由于房屋不符合居住条件，实际上一天也没有居住在涉案房屋。2.提供符合居住条件的房屋及其设施是被上诉人的义务，并且是一种先履行义务至少是同时履行义务。但下水道堵塞导致房屋无法使用，被上诉人没有维修下水道构成根本违约。车棚随房屋一起出租是一种惯例，也是一种附随义务，即使房屋租赁合同没有约定车棚，按照惯例被上诉人也应该交付车棚，被上诉人拒不交付构成违约。洗衣机等生活设施正常使用，也是被上诉人的基本义务，但被上诉人在上诉人甚至中介协调下仍然拒绝维修洗衣机。3.由于被上诉人不履行义务，上诉人直接告知被上诉人，也通过中介告知被上诉人要求腾房，但被上诉人进行回避。也就是说，2016年11月至2017年7月期间的房屋空置损失，是被上诉人造成，应由被上诉人承担。何家满答辩称：1.被上诉人和中介从来都没有提出过解除合同。涉案房屋交付时上诉人进行了验收，屋内所有家电、设备均可正常使用。上诉人出具一份收条的内容也证明当时验收家电、家具确定完好无损。被上诉人从来没有实施过上诉人所称的停电行为。2.洗衣机系上诉人使用不当造成损坏，其将大批带有铁挂钩的窗帘布放进洗衣机，导致门锁卡住。事后，被上诉人找售后服务查看，仅仅是电子门锁卡住的小问题。被上诉人在一审庭审前不知道下水道要维修的事，房屋归还后被上诉人也没有发现下水道堵塞和损坏的问题。被上诉人在出租房屋时明确告知上诉人车棚不出租，合同出租范围也不包括车棚。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何家满一审诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告办理好退房手续，并补交退房手续前的租金及相关费用（自2016年12月23日至退房手续办妥止）；3.被告赔偿原告60天房租8600元；4.本案的诉讼费用由被告承担。谢峻的反诉请求：原告归还被告押金5000元，物业管理费1800元，有线电视费288元，房租17200元（原租金的三分之二），共计24288元。一审法院认定事实：位于宁波市海曙区五块巷19号101室房屋所有权登记在原告名下。原告与案外人葛久虹系夫妻关系。2016年6月22日，原告委托妻子葛久虹通过宁波市海曙西河房产信息服务部与被告签订了《房屋租赁中介合同》一份，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限为3年，自2016年6月23日起至2019年6月22日止。租金每月4300元，每六个月付一次，签合同日先付首次租金25800元，第二次提前一个月付清，即付房租日期为2016年11月23日（以后以此类推）；合同签订后当日被告支付中介公司中介服务费2800元。同时约定在合同签订当日被告支付原告使用保证金5000元，待租期满双方结清账务后，由原告退还被告，不计利息以及原告有按期收取房租的权利，在被告拖欠房租或水、电、电话费等费用10日以上，原告有权收回房屋，保证金不予返还。房屋装修及原告提供设施有：空调、冰箱、洗衣机、热水器、木沙发、椅子整套生活用品等，并约定在租赁期限内，非被告原因而产生的房屋破损及设施损耗由原告负责维修。租赁期内，被告应爱护房屋装修及设施，如有损坏按价赔偿。本合同生效后，如被告中途悔约，应赔偿原告60天房租，所有装修等损失不予补偿，在腾空房屋交还原告后结清账务等。合同还对双方其他权利义务及违约责任等进行了约定。协议签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告按约向原告支付了六个月租金25800元（2016年6月23日至2016年12月22日），押金5000元，2016年6月23日至2017年6月22日期间的物业管理费1800元和有线电视费288元。另查明，被告在收房后将物品搬入涉案房屋，一审法院组织双方于2017年7月3日进行腾房并经双方确认在当日腾房完毕，被告将钥匙交于原告。被告因洗衣机坏掉及柜子、下水道经维修仍然没有修好，通过中介公司要求原告维修。一审法院认定本案的争议焦点是合同违约的是哪一方，并分析认定如下：首先原告按约交付了房屋，被告予以收房并将物品搬入涉案房屋，说明原告在交付时房屋及室内设施是符合合同要求的；合同中并未约定承租房屋包括车棚，原告没有义务向被告交付车棚，故被告主张原告隐瞒车棚导致被告无法使用车棚依据不足。其次，被告在收房后不久发现洗衣机损坏、柜子、下水道需要维修，而原告认为是被告使用不当造成的洗衣机损坏，双方因维修等事宜未能妥善解决，而被告未能举证是原告机器自身质量问题；最后即便双方因洗衣机等设施维修问题发生矛盾，但亦不构成原告对合同的根本性违约，房屋仍可使用和居住，被告也可就设施损坏问题自行修理并向原告主张解决，现被告主张原告违约依据不足，不予支持。而被告未按约给付租金的行为，违反合同中“被告拖欠房租或水、电、电话费等费用10日以上，原告有权收回房屋”的约定，致使原告合同目的不能实现，构成根本性违约。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁中介合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均依约履行。原告向被告交付了房屋，被告应当履行支付房租等义务。被告未按时支付租金的行为构成根本性违约，现原告要求解除合同，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中被告虽主张和原告协商解决，让原告赔钱给被告，表示自己不住了，但被告并未向原告书面通知合同解除，故被告主张合同于2016年11月租赁合同已经解除，不予支持。确认合同自起诉状副本送达之日即2017年4月11日解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因被告违约造成合同解除的，被告应承担违约责任。原告主张被告应支付欠付的租金以及合同解除后的按租金标准支付占有使用费至房屋腾退之日，依法有据，予以支持。审理中，被告于2017年7月3日将承租房屋腾退归还给原告，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求不再处理。经核算，被告应支付自2016年12月23日起至腾退房屋之日即2017年7月3日止的租金及占有使用费27233元（4300元/月×6个月+4300元/月÷30日×10日）。根据合同约定，本合同生效后，如被告中途悔约，应赔偿原告60天房租以及在被告拖欠房租或水、电、电话费等费用10日以上，原告有权收回房屋，保证金不予返还；上述两条均是关于违约责任的约定，现原告主张被告应支付60天的房租（4300元／月×2个月）以及保证金5000元不予退还作为被告违约行为给原告造成的损失，该违约责任未过分高于对原告造成的损失，予以支持。根据合同约定，租赁期间水电费、电话费、物业费及治安费等由被告方承担；被告目前交付的物业费、有线电视费交付使用的期限在腾房前，故该费用应由被告方承担，因本案违约方系被告，故被告反诉主张原告违约以及要求原告返还已交付的租金、保证金、物业费、有线电视费等缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）何家满（签约人原告妻子葛久虹）与被告（反诉原告）谢峻于2016年6月22日签订的《房屋租赁中介合同》于2017年4月11日解除；二、被告（反诉原告）谢峻于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何家满自2016年12月23日至2017年7月3日（房屋腾退日）期间的房屋租金及占有使用费27233元、违约金8600元；三、驳回被告（反诉原告）谢峻的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费203.5元，均由被告（反诉原告）谢峻负担。二审中，当事人未提供证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁中介合同》，系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，当事人应当严格履行。双方在合同中并未约定将车棚随房屋一起出租，故上诉人主张被上诉人未交付车棚构成违约，于法无据，本院难以采信。上诉人认为被上诉人在2016年11月停电是一种解除合同的行为，并要求确认双方的合同于2016年11月解除，但缺乏事实和法律依据，本院也难采信。关于涉案租赁房屋中的洗衣机损坏和下水道堵塞问题，上诉人未能举证证明该两问题已经致使房屋无法居住的事实，本院对上诉人认为涉案租赁房屋不符合居住条件的主张，不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担……。”据此，上诉人对于涉案租赁房屋内的洗衣机损坏和下水道堵塞，在通知被上诉人在合理期限内予以维修未果的情况下，可以自行维修，维修费用由被上诉人负担。上诉人以此主张解除合同，亦系于法无据。《房屋租赁中介合同》约定，在上诉人拖欠房租或水、电、电话费等费用10日以上，被上诉人有权收回房屋，保证金不予返还。因上诉人拖欠2016年12月23日以后的房租至今未付，故被上诉人主张按照合同约定解除合同，于法有据。一审法院予以支持并无不当。因被上诉人不构成违约，且双方于2017年7月3日实际办理了退房手续，故一审法院判令上诉人支付自2016年12月23日至2017年7月3日止的房租和占有使用费，也无不当。上诉人要求被上诉人退还上诉人一个月房租4300元、押金5000元、物业管理费900元及有线电视费144元的主张，于法无据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人谢峻的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人谢峻负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄永森审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年十一月二十七日书记员  桂红艳??8???9?