宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1802号
原告：张毅。
委托代理人：唐家燕。
被告：郑怡。
被告：王成伟。
原告张毅与被告郑怡、王成伟房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理。本案于2014年10月30日依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人唐家燕到庭参加诉讼，被告郑怡、王成伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张毅起诉称：2014年6月29日，原告经中介宁波市鄞州安居乐房产经纪有限公司介绍，与被告王成伟（被告郑怡丈夫）签订房屋租赁合同。双方约定二被告将位于香堤水岸4幢2单元1102室房屋出租给原告，租期自2014年7月24日至2024年7月23日，租金为2400元／月，每三月一付，押金为2400元，中介服务费5000元由原告支付，并约定如一方违约，违约方支付对方违约金10万元，每年递减1万元，并承担给对方造成的损失等。同日，原告支付被告三个月租金7200元、押金2400元，并支付中介服务费5000元。原告当日领取房屋钥匙，开始装修，以再行出租。同年8月27日，被告以拖欠按揭、银行起诉为由要求原告暂停装修。次日，原告发现涉案房屋张贴有加盖宁波市海曙区人民法院印章的公告：因二被告未履行归还借款等支付义务，法院依法执行涉案房屋，并要求2014年9月12日前腾退。原告认为被告出租房屋时隐瞒了该事实，主观恶意明显，且原告租赁合同目的无法实现，造成原告实际损失，被告的行为构成根本违约，合同无法继续履行。为此，请求判令：1.解除原告与二被告于2014年6月29日签订的房屋租赁合同；2.二被告退还原告租金、押金共计9600元，并支付延期退还租金7200元的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年6月29日至实际履行之日止）3.二被告赔偿原告中介费5000元；4.二被告赔偿原告违约金10万元。
被告郑怡、王成伟未作答辩亦未在举证期限内向本院提供证据。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．房屋租赁合同2份（一份为原告所持有的合同，一份为复印件加盖房屋中介印章），拟证明原告与二被告存在房屋租赁关系，双方就涉案房屋约定各自权利义务及违约责任，被告郑怡在原告所持有的合同上补签字的事实；
2．房权证、结婚证各1份（复印件），拟证明涉案房屋登记在被告郑怡名下，二被告系夫妻的事实；
3．网上银行交易回单2份及收条1份，拟证明原告于合同签订当日按约支付被告王成伟租金和押金共计9600元，并支付中介服务费5000元的事实；
4．装修清单情况说明1份、装饰装修材料、家具、家电费用清单收据12份，拟证明原告对涉案房屋装修已投入10万多元，实际损失超过了约定的违约金数额的事实；
5．函告通知一份，拟证明被告郑怡通知原告暂停装修及确认给原告造成损失的事实；
6．宁波市海曙区人民法院公告照片2份，拟证明涉案房屋已处于强制执行状态。
上述证据，被告郑怡、王成伟未到庭质证，视为放弃质证的权利。原告提交的证据1、3、5、6，经本院审查，无明显瑕疵，且能相互印证，本院予以认定。原告提供的证据2系复印件，本院不予认定。原告证据4，装修清单情况说明系原告单方形成，装饰装修材料、家具、家电费用清单也无法确认全部指向对象为涉案房屋，故不予认定。
根据原告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2014年6月29日，原告与被告王成伟签订《房屋租赁合同》一份，宁波市鄞州安居乐房产经纪有限公司甬旺房产·格兰云天加盟店加盖居间合同章，双方约定被告郑怡、王成伟将位于宁波市鄞州区首南街道香堤水岸4幢2单元1102室的房屋出租给原告，租赁期限自2014年7月24日至2024年7月23日，月租金为2400元，三月付款一次，先付后住；原告需付被告租房押金2400元，租赁期结束后，二被告应在结算费用完毕后退还剩余押金；双方都必须遵守合同，如违约，由违约方支付对方违约金10万元，每年递减1万元，并承担由此给对方造成的损失；被告允许原告在不改变承重结构的情况下自行装修等。同日，原告转账支付9600元至被告王成伟银行账户，并支付宁波市鄞州安居乐房产经纪有限公司甬旺房产·格兰云天加盟店中介费5000元。协议签订后，原告对涉案房屋进行装修。2014年8月27日，被告郑怡向原告出具《函告通知》一份，称：因涉案房屋抵押贷款未还清，抵押权人银行已提起诉讼；涉案房屋如还在进行装修的，请暂停装修；如可对外出租的，请暂停出租；至今，已收悉三个月租金7200元、押金2400元，此后不必再支付租金、水电费和物业费；你的预期损失和包括装修费、配置家具家电费用、中介服务费在内，等房子拍卖并优先偿还银行贷款后，如有剩余，剩余部分作为补偿。同日，被告郑怡在原告所持有的《房屋租赁合同》上签字。8月28日，宁波市海曙区人民法院出具公告［案号为（2014）甬海执民字第1260号］，公告显示因申请执行人中国银行股份有限公司宁波市海曙支行与被执行人郑怡、王成伟金融借款合同纠纷，被执行人未履行付款义务，依照法律规定责令被执行人郑怡名下的涉案房屋在2014年9月12日前腾退。
本院认为：原告与被告郑怡、吴成伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案合同约定租赁期限自2014年7月24日至2024年7月23日，现被告郑怡出具函告通知原告暂停装修、暂停出租及此后不必再支付租金、水电费和物业费，明确表示不履行合同义务，实属违约，该违约行为致使不能实现合同目的，原告可以解除双方的租赁合同。原告要求解除其与被告郑怡、吴成伟签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。原告于2014年6月29日按约向二被告支付押金2400元，双方《房屋租赁合同》解除，二被告理应退还押金，故原告要求被告郑怡、吴成伟退还押金2400元的诉讼请求，本院予以支持。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、受益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，因中国银行股份有限公司宁波市海曙支行就涉案房屋行使他项权利，宁波市海曙区人民法院于2014年8月28日出具公告，责令腾退涉案房屋，原告无法对该租赁物使用和受益。现原告要求被告郑怡、吴成伟退还已付租金，于法有据，但其请求数额有误，本院仅对退还自2014年8月28日起至10月24日租金4480元的主张予以支持。关于原告要求被告郑怡、吴成伟按要求返还的租金7200元支付自2014年6月29日至判决确定履行之日止利息损失（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）的诉讼请求，理由正当，但其计算基数和起算时间有误，本院予以调整，支持按照被告郑怡、吴成伟应退还的租金4480元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自原告不能对涉案租赁物使用、受益的时间，即2014年8月28日至判决确定履行之日止的利息损失。被告郑怡明确表示不履行合同义务，构成违约，原告可要求二被告承担违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同明确约定“如违约，由违约方支付对方违约金壹拾万元整，每年递减壹万元整”，故原告要求被告郑怡、吴成伟支付违约金10万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告郑怡、吴成伟赔偿中介服务费5000元的诉讼请求，本院认为，双方约定的违约金包含了因违约产生的损失赔偿，原告未提供充分的证据证明约定的违约金低于对其造成的损失，故本院对该诉讼请求不予支持。被告郑怡、王成伟经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告张毅与被告郑怡、王成伟于2014年6月29日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告郑怡、王成伟退还原告张毅已支付租金4480元和押金2400元，并支付延期退还租金4480元的利息损失（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算自2014年8月28日起至判决确定履行之日止）；
三、被告郑怡、王成伟支付原告张毅违约金100000元；
上述第二、三项付款义务，限被告郑怡、王成伟于本判决生效后五日内履行完毕；
四、驳回原告张毅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2595元，减半收取1297.5元，由原告张毅负担89元，被告郑怡、王成伟负担1208.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄晓燕
二〇一四年十一月二十四日
代书 记员 王夕雷