天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨塘民初字第3118号
原告姜桂兰。
委托代理人李莉莉（系原告之）。
被告安晖，无职业。
第三人王立群。
委托代理人刘怡，天津金华达律师事务所律师。
原告姜桂兰与被告安晖、第三人王立群房屋买卖合同纠纷一案，于2012年5月7日作出了（2011）滨塘民初字第6439号民事判决书，因第三人王立群不服一审判决提出上诉，二审作出（2012）二中民四终字第657号民事判决书，判决结果维持原判。第三人王立群不服二审民事判决向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院于2013年8月21日作出（2013）津高民申字第0698号民事裁定书，指令二中院再审本案。2014年3月4日，二审以（2013）二中民再字第0023号民事裁定书，撤销（2012）二中民四终字第657号民事判决、撤销（2011）滨塘民初字第6439号民事判决、发回本院重审。2014年5月27日，本院重新立案并另行组成合议庭，重新审理本案，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告姜桂兰、委托代理人李莉莉、被告安晖、第三人王立群的委托代理人刘怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜桂兰诉称，2009年6月20日，原告向被告购买坐落于塘沽区宝山道裕川家园xxx号房屋一套，建筑面积为89.25平方米，双方协商价格为58万元，双方约定原告于2009年5月24日支付房款30万元，2009年5月31日支付剩余房款28万元，该房屋产权证下发后被告配合原告办理过户手续。合同生效后，原告依约支付全部购房款，被告亦将其房屋交付原告使用，现该房屋的产权证已经办理完毕，而被告以其将该房屋抵押给第三人为由拒绝履行合同，不予办理过户手续，致使原告无法达到购买该房屋的合同目的。故起诉。请求依法判令：1、被告继续履行与原告签订的坐落于塘沽区宝山道裕川家园xxx号房屋买卖合同，并由被告协助办理产权转移登记手续；2、诉讼费、保全费均由被告承担。
原告姜桂兰针对其主张，提供如下证据：
1、房屋买卖合同，证明原告和被告安晖之间存在买卖合同关系，合同约定了双方的权利义务；
2、被告安晖出具的收条2张，证明原告分两次向被告安晖交付购房全款58万元；
3、2010年7月7日，系被告安晖发给原告的短信，证明安晖自己承认借高利贷，安晖对王立群诈骗；
4、天津市房屋登记证明，证明诉争房屋预告权利人是被告安晖；
5、帐户明细，安晖向案外人徐浩借款30万元转给王立群，证明安晖借的是高利贷，安晖已经偿还了30万元的利息；
6、借条，证明安晖向案外人徐浩借款30万元；
7、银行个人业务凭证3张，证明原告于2009年5月24日分两笔给付被告安晖购房款30万元，2009年5月30日给付被告安晖购房款28万元，共计58万元。
被告安晖辩称，当时向王立群借款时，在房管局办理了抵押登记，房产证在王立群手里，现涉案房屋办不了过户手续。安晖欠王立群的钱一次性还不了，只能分期还，不知道王立群是否同意。原告起诉中称恶意串通不属实，我当时不认识王立群。向王立群借款70万元属实，办理房屋抵押登记也属实。
被告安晖未提供证据。
第三人王立群陈述，请求驳回原告全部诉讼请求。原告的诉讼请求侵犯了王立群的抵押权，安晖在2010年4月9日向王立群借款70万元，双方约定借款期限为1个月。2010年4月26日，安晖以其名下涉诉房屋作为抵押，安晖与王立群共同到房管部门办理了抵押登记，王立群与安晖签订合同与办理抵押登记时并不知道此房屋已经发生了买卖关系。借款到期后安晖没有偿还借款，王立群在2010年7月6日向法院提起诉讼，在2010年8月经法院主持调解安晖和王立群达成调解协议，当时安晖保证在2010年9月10日之前偿还全部所借款项，法院出具民事调解书。2010年10月12日，王立群因为安晖没有履行调解协议内容，而向法院申请强制执行，同时主张行使抵押权。王立群认为安晖以其名下不动产作为抵押物，房管部门依法对抵押进行审查并办理抵押登记，该房屋抵押权合法有效，且在法定的诉讼时效内主张债权，并申请执行主张抵押权。原告所说的恶意串通不成立，在办理抵押登记时安晖向王立群隐瞒了房屋出卖的事实，王立群与安晖的抵押登记合法有效。
第三人王立群针对其陈述，提交如下证据：
1、借条1张、付款凭证和证人证言，证明王立群与安晖之间存在真实的借贷关系，王立群将借款通过案外人牛中平打到安晖帐户；
2、（2010）滨塘民初字第3115号民事调解书，证明第三人与被告之间的借款经过法院生效文书确认；
3、天津市房地产权证、他项权证，证明安晖在办理抵押登记时是涉案房屋的所有权人，双方已依法办理了抵押登记；
4、开庭笔录，证明原告与被告安晖之间的房屋买卖是违法的，侵害了抵押权人的权利，双方并没有办理过户手续；
5、（2010）滨塘民初字第3178-1号民事裁定书，证明自2010年7月8日审理的原告与安晖的案件一直没有审理结果；
6、（2011）滨塘执恢字第2567号执行裁定书，证明王立群在法定期限内主张实现抵押权利，抵押是合法有效。
原告提供的证据，经被告安晖质证均无异议。经第三人王立群质证，对证据1、证据2、证据3、证据5、证据6均不予认可，对证据4、证据7的真实性没有异议。结合二被告的质证意见，原告提供的证据1、证据2、证据4、证据7具备真实性、合法性、关联性特征，对其证明效力予以认定。原告提供的证据3、证据5、证据6与本案不具关联，不能作为认定本案事实的有效证据。
第三人王立群提供的全部证据，经原告质证对证据1不予认可，认为此证据与王立群没有关系，对其他证据均无异议。经被告安晖质证，对第三人提供的全部证据均无异议。结合原告、被告安晖的质证意见，第三人王立群提供的证据可以作为认定本案事实的依据。
依据原告、被告、第三人当庭陈述和原告、第三人王立群提供的证据及本院对证据的认定查明，2009年5月30日，原告姜桂兰与被告安晖签订《房屋买卖协议》。约定原告姜桂兰购买被告安晖坐落于塘沽（区）宝山道裕川家园xxx号房屋，房屋总价款为58万元，原告于2009年5月24日给付被告安晖30万元，另外28万元在2009年5月31日前付清，被告安晖在2009年6月30日前腾房，原告付清全部购房款后，塘沽（区）宝山道裕川家园xxx号房屋权属原告，被告保证在房证发放之前把房屋贷款一次性还清，被告安晖负担更名前的相关手续并且有义务配合原告办理过户手续，过户费用由原告承担。合同签订后，原告如约于2009年5月24日、2009年5月30日向被告安晖交付全部购房款58万元。2009年6月30日，被告安晖向原告交付涉案房屋由原告居住至今。2010年1月28日，被告安晖取得涉案房屋的房地产权证书，被告安晖清偿了全部房屋贷款后，于2010年2月5日进行了抵押注销。但被告安晖未依买卖协议的约定协助原告办理房屋过户手续。2010年4月9日，被告安晖在原告不知情的情况下，以涉案房屋作抵押向第三人王立群借款70万元，且双方在房屋管理机关办理了抵押登记手续。抵押期限自2010年4月26日起至2010年6月25日止。在办理诉争房屋借款抵押过程中，被告安晖并未将诉争房屋已经存在买卖关系的事实告知第三人王立群，同时也未向原告姜桂兰及时告知诉争房屋又与他人办理借款抵押。2010年7月6日，因被告安晖不能偿还第三人王立群的70万元借款，第三人王立群起诉被告安晖，请求依法判令：被告安晖偿还借款人民币70万元、并要求将被告安晖所抵押的房屋判给原告所有。庭审中，第三人王立群提出：“考虑到将房屋抵偿给我时间比较长，而且该房屋涉及到其他的民事案件，所以我就不再主张房屋的抵押权了”。故第三人王立群不再主张将被告安晖所抵押的房屋判给其所有的诉请。后第三人王立群与被告安晖达成调解协议，本院以（2010）滨塘民初字第3115号民事调解确认被告安晖于2010年9月10日前一次性给付第三人王立群70万元借款等。届时因被告安晖未履行付款义务，第三人王立群于2010年9月27日申请强制执行，2011年3月，本院以（2010）滨塘执字第1720号执行裁定终结本次执行程序。2011年11月16日，本院根据第三人王立群申请，作出（2011）滨塘执恢字第2567号执行裁定书，裁定查封被告安晖所有权的坐落于天津市滨海新区塘沽裕川家园xxx号房屋一套，查封期限两年。经与塘沽房管局查询得知该查封期限已届满，未再续封。原告因无法办理涉诉房屋产权转移登记手续，故成讼。
本院认为，原告与被告安晖签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原告姜桂兰已依约履行了协议约定的全部付款义务，被告安晖应依约履行交付房屋的义务。本案中被告安晖虽将诉争房屋钥匙交予原告姜桂兰，且原告姜桂兰已入住至今，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此被告安晖还负有协助原告姜桂兰办理房屋过户手续的义务。被告安晖在取得诉争房屋的产权证书后，故意隐瞒原告，未依据与原告签订的买卖协议约定协助原告办理房屋过户手续，而是以诉争房屋为抵押物向第三人借款并设定他项权利办理了抵押物登记，导致原告无法办理诉争房屋的所有权变更手续，对此被告存在过错，应承担相应民事责任。原告要求被告继续履行房屋买卖合同并由被告协助办理产权转移登记手续的主张成立，本院予以支持。第三人陈述原告的诉请侵犯了第三人的抵押权，此陈述不能成立。第三人王立群在向被告安晖主张偿还借款的借贷案件中，第三人王立群提出不再主张房屋抵押权，应视为第三人王立群放弃了该项权利，依据《物权法》第一百七十七条之规定，该担保物权由于第三人王立群的放弃行为而消灭。基于第三人担保物权的消灭，第三人的他项权利人所享有的权利丧失。故原告的诉请并未侵害第三人的权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告安晖于本判决生效之日起三十日内协助原告姜桂兰办理坐落于塘沽（区）裕川家园xxx号房屋的过户手续，将该房屋由安晖名下过户与姜桂兰名下；
二、如被告安晖不履行上述义务，由原告姜桂兰自行办理。
案件受理费160元，保全费3450元，共计3610元，由被告安晖负担，于判决生效之日起十日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉）。
审 判 长 梁凯江
代理审判员 吕东辉
人民陪审员 宛 榕
二〇一五年二月十一日
书 记 员 李 姗