广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂民再401号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广西吉泰投资置业有限公司。住所地：南宁市青秀区仙葫大道178号泰吉建材市场***号。
法定代表人：周华金，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张达富，广东天穗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔海春，广东天穗律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：桂平市市场开发服务中心。住所地：桂平市二农贸工商局。
法定代表人：韦有添，该中心主任。
委托诉讼代理人：梁日章，广西理维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。
再审申请人广西吉泰投资置业有限公司（以下简称吉泰公司）与被申请人桂平市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）租赁合同纠纷，不服贵港市中级人民法院（2017）桂08民终904号民事判决向本院申请再审。本院于2017年8月21日作出（2017）桂民申2214号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人吉泰公司的委托诉讼代理人张达富、被申请人市场服务中心的委托诉讼代理人梁日章和曹旭成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉泰公司申请再审请求：一、撤销（2017）桂08民终904号民事判决；二、确认吉泰公司与市场服务中心签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》、《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》无效；三、市场服务中心负担本案的受理费。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决全部采信市场服务中心在二审期间提交的证据是错误的。市场服务中心二审提交的《关于继续投资桂平工商综合市场续建配套项目可行性研究报告》、《关于第一农贸市场工程结算调整部分单价会议纪要》、《桂平县第一农贸市场开标会议记录及会议纪要》、《城区第一农贸市场首层工程验收》等文件属于政府的内部文件，没有证据证明这些签名人员的身份，所以以上证据不能证明“市场的建设、改造经过了建设规划和主管部门的审批、立项”。《桂平市住房和城乡规划建设复函》证明了桂平市农贸市场没有取得建设工程规划许可证。二审对以上证据的采信没有任何说明，缺乏说服力与公信力，是错误的。二、市场服务中心未能提供证据证明桂平市农贸市场建设取得建设工程规划许可证，故吉泰公司与市场服务中心签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》、《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》应当被确认为无效。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得有关批准文件的，可认定合同有效。本案二审已经审结，市场服务中心并没有向法院出示和提供建设工程规划许可证。《桂平市住房和城乡规划建设复函》也明确找不到桂平市农贸市场房屋建设规划许可证存根。既然市场服务中心没有建设工程规划许可证，建设局档案中也没有该市场办理建设工程规划许可证的档案记录，这充分说明该市场在建设的时候，根本就没有申请，更没有取得建设工程规划许可证。该市场房屋依法属于违章建筑，以违章建筑为标的物所签订的房屋租赁合同依法无效。综上，请求支持吉泰公司的再审请求。
市场服务中心辩称，一、吉泰公司称双方签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》、《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》属于无效合同，没有事实和法律依据。该市场建造于1994年，市场主管单位是桂平市工商行政管理局，由桂平市人民政府组织建造，经桂平市计划委员会立项批复，由桂平市建筑设计院设计，桂平市住房和城乡规划建设局参与整个建设过程，有会议记录为证，市场经过竣工验收，有验收记录为证。建设手续完全符合当时的政策法律法规，属于合法建筑。吉泰公司以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条提出合同无效，不符合该条文的精神实质。是否违反建设规划与是否取得规划许可证不能等同，前者是内容，后者是形式，只要内容合法，即使形式欠缺，也不能称为违章建筑。而且，双方签订的租赁合同内容合法，是双方的真实意思表示，没有合同法规定无效的情形。二、原审判决解除合同，判令吉泰公司交回市场，付清租金、赔偿违约金，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。吉泰公司接收经营市场后，一直收取承租经营户的租金至今从未间断过，但是吉泰公司从2015年10月至今没有支付租金给市场服务中心，已经符合法定解除合同条件和约定合同解除条件。吉泰公司称在办理市场营业执照中因市场属于违章建筑遇阻不是事实，吉泰公司已经办理了营业执照。综上，请求驳回吉泰公司的再审请求，维持原判。
市场服务中心向一审法院起诉请求：1、判决解除市场服务中心与吉泰公司于2013年6月6日签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》及《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》，解除市场服务中心与吉泰公司于2013年12月24日签订的《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》；2、判令吉泰公司退出桂平市农贸市场经营并将桂平市农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给市场服务中心管理使用；3、判令吉泰公司付清所拖欠的市场租金519.33万元及逾期付款违约金309万元（暂计至2016年10月31日止，并判决以后按每月41.67万元计至退出并交回市场之日止）；4、判令吉泰公司赔偿因拆除第一农贸的水盆鸡、鸭行和鱼行后未按合同约定建设三层市场建筑物所造成市场服务中心的经济损失465万元及鉴定费1.3万元给市场服务中心。
一审法院认定事实：2013年6月6日，市场服务中心（合同的甲方）与吉泰公司（合同的乙方）签订了《租赁桂平市农贸市场合同书》（以下简称《合同书》）及《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》（以下简称《补充协议书》），2013年12月24日双方又签订了《租赁桂平市农贸市场的补充协议书（二）》（以下简称《补充协议书（二）》）。《合同书》第一条约定：乙方租赁甲方桂平市农贸市场现有的房产及市场设施使用，并由乙方投入资金改造现有的桂平市农贸市场（不得改变原市场的用途及功能），改造后的土地及房屋产权仍归甲方所有，乙方在租赁期间独立经营及收益归乙方所有并每年向甲方缴交租金。第六条第6款约定：在租赁期间，甲方有义务协助乙方处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象。租赁的期限：《合同书》第二条约定，乙方租赁甲方桂平市农贸市场20年，自2013年8月6日起至2034年8月5日止（包括一年市场建设改造期，租金照付）。《补充协议书（二）》第一条约定：租赁期限变更为2013年12月2日起至2034年12月1日止。租金支付方式：《合同书》第三条约定乙方每年向甲方缴交租金500万元，租金实行每半年交一次（第一次在当年8月10日前支付、第二次在当年的2月10日前支付，依次类推），按照先付租金后使用的原则，乙方支付第一次租金的时间为租赁场地交付后的十天内支付。《补充协议书（二）》第四条约定：对于半年租金缴交约定，第一次交付半年租金（6个月），在本补充协议签订后2天内，乙方先缴交2个月租金给甲方，后4个月的租金改为按月缴交，每月月初的前5天内交清。以后的租金缴交仍按2013年6月6日签订的《合同书》即半年缴交一次的规定执行。改造事项：《合同书》第四条约定：乙方改造现有的桂平市农贸市场，具体改、扩建范围（包括变更）以建设、规划部门确定红线图为准，红线图由双方与审批部门商定，并交双方及建设规划部门备案。第十一条第7款约定：乙方将租赁场地即水盆鸡、鸭行和鱼行两幢旧市亭拆除重建，所有拆除、重建等费用一律由乙方承担。重建一幢占地约一千平方米的三层钢混结构新市场，新市场土地和房屋产权归甲方，甲方同意将新建市场一楼租赁给乙方使用（租赁20年，按本合同第二条期限），该市场在租赁期内一并纳入第一农贸市场归乙方使用，租赁期满后乙方把市场一楼场地及设施无偿交回甲方；市场二楼和三楼由乙方无偿使用期满后（见《补充协议书》）把场地及设施无偿交回甲方。《补充协议书》第一条约定：乙方承诺对第一农贸市场改造投资额不少于2000万元，具体以投资审计报告为准。第二条约定自签订补充协议之日起第一农贸市场的水盆鸡、鸭行和鱼行由乙方出资改建为三层市场建筑，该市场的二、三楼由乙方无偿使用40年（即2013年8月6日起至2053年8月5日止），但市场产权仍属甲方所有。违约责任：《合同书》第八条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租赁费的，应每日向甲方支付3000元作为延迟交租的违约金。乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。第4款约定：乙方在5个月内完成项目（以竣工验收合格为准）改造。因甲方的原因造成工程延误，乙方改造时间顺延（改造期：从2013年9月1日开工）。第十一条第6款约定：乙方在拆除租赁市场房产后，不按约定正常投入资金建设市场的，或者乙方在改造、重建期满仍不能启用新市场的，以竣工验收合格之日起计算，每天应补偿人民币3000元给甲方，对恢复市场等一切费用由乙方承担，若造成损失的由乙方负责赔偿给甲方。其他约定：《合同书》第十一条第19款约定:租赁期满，乙方应在三天内将租赁场地无偿交回给甲方（包括固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）。所有移交物品及设施必须完好，不得变卖、拆除及毁坏。
合同签订后，市场服务中心于2013年12月份交付了第一农贸市场给吉泰公司改造及使用，吉泰公司对第一农贸市场进行了重新装修并进行了出租使用，并对市场内的水盆鸡、鸭行和鱼行两幢旧市亭予以拆除，但至今尚未进行重建。在合同履行期间，吉泰公司断断续续向市场服务中心缴交了第一农贸市场共24个月的租金（即从2013年12月缴纳至2015年11月份）合计980.67万元。之后吉泰公司以市场服务中心没有协助处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象（即马路市场）导致其承租的第一农贸市场出租率低，市场经营不景气为由拖欠缴交自2015年11月份（该11月份的租金未足额缴交）起的租金，暂计至2016年10月31日止，吉泰公司尚拖欠租金合计477.66万元（即从场地交付之月2013年12月份至2016年10月份止（共2年11个月）的租金共为1458.33万元-
已交的980.67万元）。期间吉泰公司曾多次发函给市场服务中心请求延缓缴交租金，但市场服务中心均复函表示不同意吉泰公司迟缓缴交。为此，市场服务中心诉至一审法院。
一审法院判决：一、解除桂平市市场开发服务中心与广西吉泰投资置业有限公司于2013年6月6日签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》及于2013年12月24日签订的《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》；二、广西吉泰投资置业有限公司应退出桂平市农贸市场经营并将桂平市农贸市场（包括场地、现有房屋及固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）交回给桂平市市场开发服务中心管理使用；三、广西吉泰投资置业有限公司应支付租金477.66万元（租金暂计至2016年10月31日止，从2016年11月1日起至被告交回桂平市农贸市场给原告之日止，按每月41.67万元计算）给桂平市市场开发服务中心；四、广西吉泰投资置业有限公司应支付逾期支付租金的违约金71.65万元给桂平市市场开发服务中心；五、驳回桂平市市场开发服务中心的其他诉讼请求。
吉泰公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，确认吉泰公司与市场服务中心签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》和《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》无效。
二审法院认定事实：二审期间，市场服务中心提供了其与桂平市工商行政管理局于2001年8月13日签订的《市场资产移交协议》及《市场资产界定表》、《桂平市经济贸易局关于市工商局、市场开发服务中心请求将桂平市祥龙市场开发有限责任公司三宗土地使用证变更给市场开发服务中心的意见》、《桂平市工商行政管理局、桂平市市场开发服务中心关于与所办市场彻底脱钩的资产、债权债务移交协议书》、《关于继续投资桂平工商综合市场续建配套项目可行性研究报告》、《关于第一农贸市场工程结算调整部分单价会议纪要》、《桂平县第一农贸市场开标会议记录及会议纪要》、《验收第一农贸市场会议纪要》、《城区第一农贸市场首层工程验收》、浔国用（2000）字第301229号国有土地使用证》、《通知》、桂平县计委《关于桂平县城区第一农贸市场危房拆除重建工程计划批复》、《桂平市建设设计院复函》、《桂平市住房和城乡规划建设局复函》、《关于祥龙市场开发有限责任公司情况的说明》。对上述证据，二审法院予以认定。
二审法院认为：市场服务中心提供的证据足以证明第一农贸市场属市场服务中心所有，市场土地使用权和建筑也为市场服务中心，市场的建设、改造经过了建设规划和主管部门的审批、立项，吉泰公司与市场服务中心签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》及《租赁桂平市农贸市场的补充协议书（二）》，并未违反法律法规强制性规定，合法有效。吉泰公司称桂平市农贸市场的建筑未取得建筑工程用地批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也没有建筑工程竣工验收等文件，属违章建筑；经查与事实不符，且吉泰公司一审时对涉案合同的效力并无异议，因此对吉泰公司提出的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》及《租赁桂平市农贸市场的补充协议书（二）》无效的主张，不予采信。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。
再审审理过程中，本院依法向市场服务中心进行释明，告知其主张的合同效力与本院根据事实查明的认定不一致，其可变更诉讼请求，市场服务中心表示坚持不予变更。
综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》、《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》是否有效？若无效，应如何处理？
本院认为，关于《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》、《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》是否有效的问题，关键在于三份合同中涉及的租赁标的物第一农贸市场是否取得建设工程规划许可证。从原审判决查明的事实来看，虽然市场服务中心于二审提交了《关于继续投资桂平工商综合市场续建配套项目可行性研究报告》、《关于第一农贸市场工程结算调整部分单价会议纪要》、《桂平县第一农贸市场开标会议记录及会议纪要》、《城区第一农贸市场首层工程验收》、浔国用（2000）字第301229号国有土地使用证、《桂平县计委关于《关于桂平县城区第一农贸市场危房拆除重建工程计划批复》、《桂平市建设设计院复函》、《桂平市住房和城乡规划建设局复函》、《关于祥龙市场开发有限责任公司情况的说明》等证据拟证明第一农贸市场的建设手续是符合当时的政策法律规定的，但是根据建设部于1990年2月23日发出的建规字第66号文《关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》可知，自1990年4月1日起，城市土地利用与建设工程的规划管理已开始实行法定许可制度，故第一农贸市场的建设理应按照要求进行建设工程规划许可的审批。虽然市场服务中心提供了相关的会议纪要及批复，但是会议纪要及批复不能作为第一农贸市场已经获得建设工程规划许可的法定依据。因市场服务中心至今未能提供第一农贸市场的建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，市场服务中心将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给吉泰公司，双方签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》、《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》应为无效。原审判决认定错误，本院予以纠正。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，本院依法向市场服务中心释明其主张的合同效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，其可变更诉讼请求，但市场服务中心坚持不变更诉讼请求，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，驳回市场服务中心的诉讼请求。
综上，市场服务中心与吉泰公司签订的《租赁桂平市农贸市场合同书》、《租赁桂平市农贸市场的补充协议书》、《租赁桂平市农贸市场补充协议书（二）》为无效合同，市场服务中心坚持不变更诉讼请求，故本院依法驳回其诉讼请求。一、二审判决认定基本事实不清，依照最高人民法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销贵港市中级人民法院（2017）桂08民终904号民事判
决；
二、撤销桂平市人民法院（2016）桂0881民初6004号民事判决；
三、驳回桂平市市场服务中心的全部诉讼请求。
一审案件受理费69784元、二审案件受理费69784元，共计139568元，由桂平市市场服务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 莫宗艳
审判员 李萍萍
审判员 王华妍
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李 磊