北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第4420号原告张延晖，女，1981年9月7日出生，中国人民解放军总参谋部总医院护士。委托代理人李政，男，1980年11月4日出生，北京市星河亮点股份有限公司职员。委托代理人孙大山，男，1963年1月17日出生，北京市昌平区昌平镇法律服务所法律工作者。被告刘媛媛，女，1983年7月30日出生。委托代理人吴吉，男，1982年11月22日出生。第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。法定代表人陈宁，总经理。委托代理人吴媛，女，1982年6月23日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务专员。委托代理人王养智，男，1980年9月4日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司置业顾问。原告张延晖与被告刘媛媛、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张延晖的委托代理人李政、孙大山，被告刘媛媛的委托代理人吴吉，第三人易合房地产经纪公司的委托代理人吴媛、王养智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张延晖诉称：2013年1月3日，我与刘媛媛通过易合房地产经纪公司签订一份《房屋买卖居间合同》，刘媛媛将坐落于昌平区东关北里小区38号楼6层1单元×房卖给我。成交价1300000元。我交付定金40000元，并为刘媛媛偿还银行贷款480000元。双方在履行合同过程中，刘媛媛突然不履行了，致使合法无法顺利履行，故起诉至法院，诉讼请求为：1、要求确认《房屋买卖居间合同》无效；2、要求刘媛媛返还已支付房款480000万元，要求易合房地产经纪公司返还定金40000元及居间服务费38485元；3、要求刘媛媛支付2013年2月28日至2014年2月28日期间520000元的利息41600元。被告刘媛媛辩称：我对中院行政诉讼的结果有异议，合同是有效的。我当时是收了张延晖480000元房款，同意返还，但是我现在没有钱。不同意支付利息，因为我也是受损害方，现在我也已经在丰台法院起诉建委。第三人易合房地产经纪公司述称：合同是有效的，签订居间合同过程中，我单位没有过错。认可收了保证金40000元和居间服务费38485元，但是不同意返还相关费用，因为这件事情的原因也不在于我公司，当时房本确实是刘媛媛的名字，并且我公司也履行了相关的服务。经审理查明：2013年1月3日，刘媛媛（出卖人）与张延晖（买受人）、易合房地产经纪公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区东关北里小区38号楼6层1单元×室房屋，建筑面积108.89平方米，房屋所有权证证号为X京房权证昌字第×1号，房屋及其附属设备设施、装饰装修、相关物品成交价格为1300000元，买受人在签订本合同的同时支付定金40000元，买受人采取公积金贷款方式付款，出卖人和买受人同意将上述定金交居间人代为保管，佣金共计27600由买受人支付。合同还约定了其他条款。2013年2月28日，刘媛媛收到张延晖支付购房首付款480000元，易合房地产经纪公司收取张延晖购房定金40000元。2013年3月2日，易合房地产经纪公司收到张延晖支付代理费、权证服务费、代收费用、担保费共计38485元。之后，因公安机关调查牛国山诈骗一事涉及到本案诉争房屋，《房屋买卖居间合同》未再继续履行。2013年7月23日，我院作出（2013）昌刑初字第691号刑事判决书，判决牛国山犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利三年，罚金人民币一万二千元。一审宣判后，牛国山未上诉，该判决已生效。判决书经审理查明部分记载：”2012年9月，被告人牛国山谎称帮助齐淑玲将位于北京市昌平区委党校职工宿舍楼1号楼6层1单元×室的房屋转租给他人，骗取齐淑玲身份证、房屋所有权证、居民户口簿等证件，后持上述证件冒用齐淑玲的名义将该房屋予以出售，得房款人民币90万元。”2013年4月24日，齐淑玲不服北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）的房屋登记行为，向我院提起行政诉讼，请求撤销登记在刘媛媛名下的X京房权证昌字第×1号房屋所有权证。2013年9月17日，我院作出（2013）昌行初字第47号行政判决书，判决确认北京市住房和城乡建设委员会二○一二年十月十九日为刘媛媛颁发X京房权证昌字第×1号房屋所有权证的行为违法。判决书事实查明部分记载：”2012年10月24日刘媛媛向市住建委申请办理本案诉争房屋的地址变更登记，市住建委经审查，将本案诉争房屋的地址由'昌平区昌平区委党校职工宿舍楼1号楼6层1单元×'变更登记为'昌平区东关北里小区38号楼6层1单元×'，并于2012年10月25日为刘媛媛重新核发了X京房权证昌字第×2号房屋所有权证。”判决书本院认为部分记载：”牛国山以非法占有为目的，从齐淑玲手中骗取身份证、房产证等证件，找人冒充齐淑玲与刘媛媛签订房屋买卖合同和办理房屋所有权转移登记，因此，此次房屋转移登记并非齐淑玲本人的真实意思表示，市住建委房屋登记档案中房屋所有权转移登记申请书、存量房屋买卖合同中'齐淑玲'的签字也并非齐淑玲本人所签，房屋转移登记的事实基础并不存在，被诉房产证应予以撤销。”宣判后，刘媛媛作为一审第三人对该判决不服，提起上诉。2013年12月20日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中行终字第3956号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。以上事实有《房屋买卖居间合同》、《房款收条》、《购房定金收条》、专用收款收据、房屋所有权证、刑事判决书、行政判决书等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对财产的占有、使用、收益和处分应具备相应的权利基础。对不属于自己的财产，无权处分。无处分权的人处分他人财产，除非经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，否则该合同无效。本案中，生效判决已确认市住建委二○一二年十月十九日为刘媛媛颁发X京房权证昌字第×1号房屋所有权证的行为违法，故刘媛媛对本案诉争房屋实际并无处分权，在本案诉争房屋的实际所有权人齐淑玲并未追认的情况下，刘媛媛、张延晖及易合房地产经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于刘媛媛已收取的购房首付款480000元及易合房地产经纪公司已收取的购房定金、代理费、权证服务费、代收费用、担保费共计78485元均应予以返还。因本案《房屋买卖居间合同》无效并非刘媛媛、张延晖、易合房地产经纪公司的过错造成，故对于张延晖要求刘媛媛支付相应利息的诉讼请求，本院无法支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘媛媛、原告张延晖及第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司于二○一三年一月三日签订的《房屋买卖居间合同》无效。二、被告刘媛媛于本判决生效后七日内返还原告张延晖购房首付款四十八万元。三、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告张延晖购房定金及代理费、权证服务费、代收费用、担保费共计七万八千四百八十五元。四、驳回原告张延晖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元，由原告张延晖负担三十五元，已交纳；由被告刘媛媛负担三十五元，于本判决生效之日起七日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张祎慧审 判 员  雷俊平人民陪审员  高雪玲二〇一四年六月六日书 记 员  王巧智