温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初7513号
原告（反诉被告）：鲁小冬，男，1965年10月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：黄万春，浙江瀛瓯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州中亚企业有限公司，住所地：温州市望江东路1号。
法定代表人：黄素武，董事长。
委托诉讼代理人：倪敏迅，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告鲁小冬与被告温州中亚企业有限公司（以下简称中亚企业公司）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院于2017年6月12日立案受理后，被告中亚企业公司在答辩期限内提出反诉，本院依法予以受理，依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告鲁小冬的委托诉讼代理人黄万春、被告中亚企业公司的委托诉讼代理人倪敏迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁小冬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告订立的中亚【2016】0004号《租赁合同》（相关经济损失另案处理）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月22日，被告中亚企业公司就位于温州市鹿城区望江东路1号房产的招租事宜对外公开投标，招投保公告确定了承租期限、投标低价等相关条件，并明确要求投标企业须折价受让酒店内原承包人所拥有的设施设备。为获取涉案房产租赁期的投标资格，原告与案外人胡洁坚于2016年3月8日与温州市溪田旅游开发有限公司签订了《酒店设备设施转让协议》，约定原告与案外人胡洁坚二人均同意以900万价格受让涉案房产内原承包人所拥有的设施设备。事后，原告顺利中标，于2016年6月6日与被告签订了中亚【2016】004号《租赁合同》，约定原告承租涉案房产用于经营活动，后原告如约缴纳抵押金、租金并着手办理工商登记筹备、装修装潢、消防设计等筹建活动，投入了大量的人力物力，并陆续向案外人温州市溪田旅游开发有限公司支付了酒店设备设施转让款项。2016年8月，原告向温州市公安局消防局鹿城分局提交装修设计报批材料，收件窗口以大楼由于历史原因属消防严管范畴为由予以拒收。原告将此事告知被告，被告承诺予以协调，但无果。2017年3月17日，原告拟再次对空置场地进行装修，向消防部门提出审核申请。2017年4月7日，温州市公安消防局鹿城区分局作出鹿公消【2017】第0029号《建设工程消防设计审核意见书》不予通过审核，理由系民用建筑之间的防火间距设置不符合现行的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.2.2条的规定。同时，据原告了解，涉案房产还存在多处不符合消防规定：根据现行的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第7.1.8条第一项规定，消防车道的净宽度不应小于4米，而涉案房产外西、南两个方向的通道只有2.6米与3.1米；根据第7.2.1条规定，高层建筑应布置消防车登高操作场地，而涉案房产未布置消防车登高操作场地等历史遗留问题，另疏散楼梯也不符合现行消防规范。因此原告多次赵被告相关人员协商处理，均无结果。由于被告提供的租赁物因历史原因不符合现行的相关消防安全规范导致原告不能全面重新装修，部分场地空置无法使用，原告只能在原陈旧的环境下对部分场地进行经营，使原告不堪重负，致使租赁合同的目的无法实现，造成原告严重的经济损失。
被告中亚企业公司辩称，原告诉称无事实依据，原告陈述招投标公告将受让酒店原告设备作为投标的资格条件，与事实不符。涉案《租赁合同》，系原告根据被告于2016年4月28日发布的《房产招租公告》进行投标，并最终确定中标而订立，公告并未将受让酒店原有设备作为投标资格条件。另外，被告与涉案房屋原承包人的合同约定，合同到期后，酒店设备无偿归被告所有。原告就其受让设备行为造成被告损失应承担相应的责任。涉案房屋有合法的产权，在出租给原告之前，一直由温州市溪田旅游开发有限公司正常使用经营，用途为酒店管理。在原告接手后，也能正常开展酒店餐饮的经营。原告违反合同约定，擅自将酒店部分楼层改造成KTV、SPA等项目，使用功能改变，导致该部分楼层需要另行办理消防审核，相关风险应由原告自行承担。根据消防审核意见，也仅认为原告报批的装修不符合消防规定，并同时要求整改，故原告可通过整改装修方案来完成消防审批。原告以一次设计方案未通过主张房产整体不符合消防规范，并得出合同目的无法实现的结论无事实和法律依据。本案不存在原告认为的不可抗力以及被告迟延履行债务或违约行为。另合同目的，结合招租广告，酒店餐饮系合同双方预期的房产用途，也是双方订立合同的目的所在，截至目前，酒店经营仍正常进行，原告若要调整经营项目则不符合被告订立合同的预期，被告也无法确保承租人进行任何项目的经营，都必然会通过消防验收。故原告应结合房产的实际情况，合理使用房屋，现原告随意调整经营项目导致风险增加，并非法律意义上的合同目的无法实现。
被告中亚企业公司提出反诉诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告订立的（2016）0004号租赁合同；2.判令被告支付拖欠的租金共计1822500元（计租期间：2016年12月16日至2017年9月15日止，共计九个月），并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付逾期付款损失（自2016年12月16日起以应付金额为基数，算至付清之日止）；3.判令本诉及反诉费用由被告承担。事实和理由：原告系国有法人独资公司，其将望江东路1号对外公开招租，被告通过竞标，于2016年6月6日与原告订立《租赁合同》，合同约定，原告将望江东路1号的房产出租给被告经营，租赁期自2016年6月16日至2024年6月15日（免租期3个月）。首年租金为243万元，从第四年起在首年租金的基础上每年环比递增2%；上述租金被告按每三个月向原告缴款一次，先付后用。合同生效后，原告依约交付涉案房屋，被告业已对房产进行实际经营管理。但被告自取得房产后，仅交付了第一期租金607500元，之后即未再付款。原告多次催讨，被告以经营困难、新项目装修消防未审批通过等理由。要求予以延迟支付。原告明确拒绝后，被告仍未能支付拖欠租金。原告认为，被告拒付租金无事实和法律依据，也不符合合同约定。鉴于被告已就涉案纠纷向法院提起诉讼，故被告提出反诉。
原告鲁小冬针对反诉诉讼请求辩称，涉案合同无法继续履行。涉案房产截至目前并未取得房屋所有权证，其只有土地证，建筑物是否合法原告不知情。由于历史原因，该房屋多处存在消防障碍，无法通过消防验收。我方在经营活动中必须经过消防验收并获得消防许可证，由于房屋的问题，无法通过消防验收，涉案房屋无法装修经营。目前，原告系采取偷梁换柱的做法，违法经营。关于拖欠的租金，我方拒付有客观原因，因为出租物有瑕疵，我们有不安抗辩权。另部分房屋处于空置状态，无法利用，能利用部分也是处于违法经营状态，故原告拒付租金有依据。
对原告鲁小冬提供提交的证据，双方存在争议的，本院认定如下：关于公告，被告对真实性、合法性无异议，但对关联性存在异议，被告认为该份公告刊登时间为2015年10月22日，后被告又于2016年5月18日刊出《房产出租公示》公告，结合2016年5月30日的中标《通知》，应以后一份公告为准，本院认为被告异议成立，对该份证据的关联性不予认定。关于《酒店设备设施转让协议》、银行客户回单，被告对证据的真实性无异议，但对关联性存在异议，本院认为该份协议虽被告在合同上盖章确认，但该份合同以及银行客户回单涉及原告与案外人温州市溪田旅游开发有限公司之间的权利义务关系，与本案诉争的《房屋租赁合同》合同目的能否实现无关，故该份合同的关联性本院不做认定。关于《企业名称预先核准通知书》，被告对真实性、合法性无异议，对关联性存在异议，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，该份证据能证明原告以“温州海悦名邸娱乐有限公司”的名称申请工商登记。关于《建筑工程消防涉及审核意见书》、底盘图、建筑设计平面图、现场照片，被告对真实性、合法性无异议，但认为不能证明原告的待证事实，本院认为该份证据能证明原告曾就涉案房屋地上第2、3层设计成KTV使用，但未通过消防审核。关于报告，该份证据系原告书写，原告并未提交证据证明已将相关报告送达给被告，故本院认为不能证明原告的待证事实。
关于被告中亚企业公司提交的证据，双方存在争议的，本院认定如下：关于租赁合同，原告对真实性无异议，但认为涉案房屋原经营用途为酒店管理，原告若需改变经营用途需征得被告同意。因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。关于消防意见书，原告对真实性无异议，但认为该份消防意见书不能证明现在涉案房屋能通过消防验收，本院认为被告异议成立。关于《承包经营合同书》，原告对真实性无异议，但认为该合同书系被告与原承包人之间的合同关系，与原告无关，本院认为被告异议成立，对该证据的关联性本院不予认定。
本院经审理，查明事实如下：2015年10月22日，被告中亚企业公司就位于温州市鹿城区望江东路1号房产的招租事宜对外公开投标，招投标公告确定了承租期限、投标低价等相关条件，并要求投标企业须折价受让酒店内原承包人所拥有的设施设备。2016年4月28日，被告温州中亚企业有限公司又对外发布招租公告，将对外招投标的时间定为2016年5月16日上午10时许等。2016年5月16日，被告与原告签订《中标确认书》，2016年6月6日双方签订了中亚【2016】004号《租赁合同》，约定原告承租涉案房产，总建筑面积7469.19平方米，作为营业场地，并约定原告在使用期内依法经营不受被告干预，如原告改变房屋经营用途，应事先征得被告同意；租赁期8年，即2016年6月16日至2024年6月15日；首年租金2430000元，第四年起即2019年6月16日起以第一年租金为基数每年环比递增2%，每三个月缴纳一次，先付后用。合同签订后，原告如约缴纳抵押金600000元。于2017年2月20日通过工商部门预先核准取得“温州海悦名邸娱乐有限公司”的企业名称。2017年3月17日，原告对空置场地进行装修，向消防部门提出审核申请，工程地址温州市鹿城区望江东路1号，装修类别，室内装修，装修层数：地上第2、3层，使用性质：KTV，装修面积870平方米。2017年4月7日，温州市公安消防局鹿城区分局作出鹿公消【2017】第0029号《建设工程消防设计审核意见书》，对原告的消防申请不予通过审核，理由系民用建筑之间的防火间距设置不符合现行的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.2.2条的规定。
另查明，涉案房屋原告承租后，地上2、3层因消防问题无法装修，原告自认其有利用1层、7-13层作为酒店（住宿）经营使用，面积4000多平方米，该部分面积原告承租后仅进行了修缮，未进行大面积装修，因此未向消防部门申报消防审核。
庭审中，原、被告确认，涉案房产西、南两个方向通道最窄间距分别为2.6米、3.1米；涉案房产未设置环形通道；涉案房产楼梯最窄处低于1.1米。
因对涉案存在的消防问题存在争议，本院在审理过程中，针对原、被告存在的争议问题，向温州市公安消防局鹿城区分局发函征询，后该单位作出回复。
一、关于涉案房屋消防环形通道问题，最窄处只有2.6米。该部门回复根据建筑设计防火规范（GB50016-2014），涉及消防车道条款，7.1.2高层民用建筑，超过3000个座位的体育馆，超过2000个座位的会堂，占地面积大于3000平方米的商店建筑、展览建筑等单、多层公共建筑应设置环形消防车道，确有困难时，可沿建筑的两个长边设置消防车道；对于住宅建筑和山坡地或河道边临空建造的高层建筑，可沿建筑的一个长边设置消防车道，但该长边所在建筑立面应为消防车登高操作面。7.1.8消防车道应符合下列要求1.车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m……。
二、关于防火间距问题，涉案房屋与周边房屋最窄处只有2.6米。该部门回复根据建筑设计防火规范（GB50016-2014），涉及防火间距问题条款，5.2.2民用建筑之间的防火间距不应小于表5.2.2的规定，与其他建筑的防火间距，除应符合本规范5.2.2节的规定外，尚应符合本规范其他章的有关规定
表5.2.2民用建筑之间的防火间距（m）
建筑类别
高层民用建筑
裙楼和其他民用建筑
一、二级
一、二级
三级
四级
高层民用建筑
一、二级
裙楼和其他民用建筑
一、二级
三级
四级
注：1.相邻两座单、多层建筑，当相邻外墙为不燃性墙体且无外露的可燃性屋檐，每面外墙上无防火保护的门、窗、洞口不正对开设且门、窗、洞口的面积之和不大于外墙面积的5%时，其防火间距可按本表的规定减少25%。
2.两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。
3.相邻两座高度相同的一二级耐火等级建筑中相邻任一侧外墙为防火墙，屋面板的耐火极限不低于1.00h时，其防火间距不限。
4.相邻两座建筑中较低一座建筑的耐火等级不低于二级，相邻较低一面外墙为防火墙且屋顶无天窗，屋面板的耐火极限不低于1.00h时，其防火间距不应小于3.5m；对于高层建筑，不应小于4m。
5…….
设计单位进行消防设计时需满足以上条款，即符合规范要求。
三、关于疏散楼梯宽度问题，涉案房屋消防托生通道净宽未达到1.1米。该部门回复根据建筑设计防火规范（GB50016-2014），涉及逃生通道条款，5.5.18除本规范另有规定外，公共建筑内疏散门和安全出口的净宽度不应小于0.9m，疏散楼梯和疏散楼梯的净款项不应小于1.1m。
四、关于消防登高操作面问题，该部门回复根据建筑设计防火规范（GB50016-2014），涉及消防登高操作面条款，7.2.1高层建筑应至少沿一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度的底边连续布置消防车登高操作场地，该范围内的裙房进深不应大于4m。7.2.2消防车登高操作面应符合下列规定：1.场地与厂房、仓库、民用建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物和车库出入口；2.场地的长度和宽度分别不应小于15m和10m，对于建筑高度大于50m的建筑，场地的长度和宽度分别不应小于20m和10m。3……
另关于涉案房屋能否通过消防设计审核问题，消防部门未作出直接答复，仅提出建设单位应根据《建设工程消防监督管理规定》公安部令第119号，提交消防审核所需资料。
本院认为，涉案房屋的出租系被告通过招投标的形式公开招租。原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规，该合同应确认为合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的权利义务。根据合同约定，原告承租涉案房屋系用于酒店经营，并根据约定若原告对营业场地进行内外装修（不能改变房屋结构），须将设计方案自行报有关部门批准后方可实施，其费用由原告自行负责，被告配合提供现有的相关资料。从上述条文可以看出，原告承租房屋进行场地内外装修符合合同约定，且本院认为装修环境、设施设备是酒店经营的一项重要组成部分，原告承租涉案房屋后对酒店进行重新装修亦符合酒店营业的行业规则，本案被告也陈述涉案房屋原装修系2008年，期间仅是小范围进行修整，被告辩称涉案房屋系现状出租，原告有部分面积一直在经营使用，不进行装修就不存在消防问题，本院对该辩称不予采纳。原告针对涉案酒店地上第2、3层室内装修设计后，相关的设计方案无法通过消防部门审核。被告辩称原告改变房屋的使用性质，导致无法通过消防审核，本院认为原告系针对内部装修，并未改变房屋的外部结构，但现因房屋外部结构楼间距问题导致无法通过消防验收，不能归责于原告。且针对原告主张的涉案房屋存在的消防问题，根据消防部门的复函，涉案房屋作为高层民用建筑，应设置净宽不小于4m的环形消防车道，或沿建筑两长边设置消防车道，但涉案房屋因通道狭窄，无法设置环形通道，亦无法在两长边设置消防车道，不符合建筑设计防火规范（GB50016-2014）第7.1.2、7.1.8的规定；涉案房屋防火间距过窄，被告辩称可以通过外墙设置防火墙的方式进行整改，本院认为涉案房屋其外墙并非防火墙，目前现状无法通过消防验收，且被告亦未提出整改的方案，因此不能达到建筑设计防火规范（GB50016-2014）第5.2.2的规定。关于疏散楼梯，涉案房屋认为认为疏散楼梯仅0.96米，被告认可疏散通道小于1.1m，故本院认为疏散楼梯无法达到建筑设计防火规范（GB50016-2014）第5.5.18的规定。关于消防登高操作面问题，根据建筑设计防火规范（GB50016-2014）第7.2.1规定，应至少沿一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度的底边连续布置消防车登高操作场地。本院认为涉案房屋沿街坐落望江东路1号，其朝路面一侧为大路，可以作为消防登高操作场地，因此消防登高操作面问题本院不予采纳。但是涉案房屋存在上述已认定的消防问题，属于大楼主体结构的瑕疵，且部分无法整改。被告认为涉案房屋已通过消防验收，不存在消防问题，本院认为原告承租涉案房屋后，用于经营使用，需重新装修并变更工商登记，必须经过消防审批，根据无法审核通过现行的建筑设计防火规范（GB50016-2014），直接导致房屋无法装修无法全面经营使用，原告承租涉案房屋用于整体开发经营，现其合同目的无法使用，要求解除合同，本院认为合法有据予以支持。因此，关于被告的反诉主张要求继续履行合同，本院认为无事实和法律依据，不予支持。关于原告主张的2016年12月16日至2017年9月15日期间的租金共1822500元，被告辩称涉案房屋未通过消防审核，其已支付租金607500元，剩余租金应免除。本院认为本案确实存在房屋装修未通过消防验收的情形，但原告在《要求租期延期及租金减免的报告》中自认其未利用2、3、4、5层面积约2000平方米，其余作为酒店（住宿）在使用，本院认为原告在使用期间该部分的租金应按照使用面积的比例计算，因原、被告均未提供被告实际使用的面积的准确数字，因此本院酌情按照原告自认的面积认定租金为2430000元÷7469.19平方米×5500平方米＝1789350元，扣除原告已支付的607500元，剩余租金1181850元应予以支付。关于逾期付款损失，本院认为涉案房屋无法通过消防验收，并未原告故意拖延支付租金，故被告主张逾期付款损失本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）鲁小冬与被告（反诉原告）温州中亚企业有限公司签订的中亚【2016】0004号《租赁合同》；
二、原告（反诉被告）鲁小冬于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）温州中亚企业有限公司租金1181850元（已计算至2017年9月15日）；
三、驳回被告（反诉原告）温州中亚企业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）温州中亚企业有限公司负担；反诉案件受理费21202元，由原告（反诉被告）鲁小冬负担15436元，被告（反诉原告）温州中亚企业有限公司负担5766元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
（此页无正文）
审 判 长 张乓乓
人民陪审员 郑 翌
人民陪审员 朱晨绿
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 吴蒙蒙