江西省南昌高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0191民初1016号
原告：尚长花，女，汉族，1972年2月23日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托诉讼代理人：游燕，江西云龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓觐忠，江西云龙律师事务所律师。
被告：江西城泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区洪城路6号国贸广场2栋1单元7层，统一社会信用代码：91360100696085996J。
法定代表人：童铁男，公司董事长。
委托诉讼代理人：朱启谋，江西东鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李昭晖，江西众山律师事务所律师。
原告尚长花与被告江西城泰投资有限公司（以下简称江西城泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尚长花的委托诉讼代理人游燕与邓觐忠，被告江西城泰公司的委托诉讼代理人朱启谋与李昭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚长花向本院提出诉讼请求：1.江西城泰公司对[君汇半岛]第55、58、61、64#住宅楼58#1-3层101房的屋面防水、卫生间、房间和外墙渗漏进行维修；2.江西城泰公司向其支付合同违约金，自2014年7月1日起至实际交付之日止按尚长花已交房款4413340元的日万分之五计算，暂计算至诉讼日为1765336元；3.江西城泰公司承担本案诉讼费和公证费。事实与理由：2013年11月2日尚长花与江西城泰公司签订商品房买卖合同一份并约定：江西城泰公司将其开发的南昌市高新开发区学苑路以东、瑶湖以西[君汇半岛]第55、58、61、64#住宅楼58#1-3层101房销售给尚长花，该房屋建筑面积共272.45㎡，单价16198.72元/㎡，总金额为4413340元，尚长花以首付加按揭方式支付房款，江西城泰公司应在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付尚长花使用，未按规定的期限将该房交付的，逾期不超过60日，江西城泰公司按日向尚长花支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，尚长花有权解除合同，尚长花解除合同的，其应当自解除通知到达之日起30天内退还尚长花全部已付款，并按尚长花累计已付款的万分之五付违约金，尚长花要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年6月30日的次日起至实际交付日止，江西城泰公司按日向尚长花支付已交房价款万分之五的违约金。合同签订后，尚长花向江西城泰公司付清房款，尚长花得知江西城泰公司于2015年5月26日取得该房屋工程竣工验收备案。时至今日，该房屋仍未具备法定的交付条件，不适合装修和居住：地下负2层地面积水；地下负1层室内地面积水达10余厘米，室外院墙内积水达20余厘米，内墙体渗漏，全部外墙水渍斑驳；地上1层内墙体渗漏，窗墙连结处渗漏，空鼓达十余处，房屋顶层渗漏更为严重，外墙霉变；房顶瓦片破损等。尚长花为维护自己的合法权益，诉至法院。
江西城泰公司辩称，案涉房屋已于2014年5月30日经五方验收合格并具备合同约定的交付使用条件；根据合同附件四合同补充协议第4条的约定，房屋具备交付使用条件后，江西城泰公司无须另行通知，尚长花也应当在2014年6月30日办理房屋交接手续，2014年6月29日，其还向尚长花寄发入伙通知书和入伙费用清单，通知尚长花按时办理房屋交接手续。房屋空鼓、渗水问题仅为房屋质量的瑕疵问题，不影响尚长花按时收房入住，尚长花因为其自身原因不按时交接房屋，应当承担相应的法律责任。根据合同第8条第3款的约定，尚长花逾期付款，江西城泰公司有权据实延期交房。法律规定违约金不应过分高于违约造成的实际损失，过分高于实际损失，根据当事人的请求依法调减；本案假设江西城泰公司确属违约，尚长花主张的逾期交房违约金1765336元也明显过高，依法应予以调减。综上所述，江西城泰公司已经正确履行合同义务，尚长花要求其支付逾期交房违约金没有事实和法律依据,其主张不应得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的个人购房借款担保合同、个人贷款借款凭证、收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于尚长花提交的证据：（1）尚长花的身份证、江西城泰公司的企业信息、商品房买卖合同、竣工验收备案表，江西城泰公司对前述证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，前述证据能够证明本案相关事实，对真实性、合法性、关联性予以采信；（3）派工单，江西城泰公司对证明目的有异议，该证据来源于案外人，尚长花无其他证据对该证据的证明目的予以作证，不予采信；（4）录音光盘及文字资料、录像光碟及文字资料，尚长花未能提交证据证明录音、录像资料中的人与本案相关联，录像资料听不清楚，不予采信；（5）照片，本院组织双方当事人前往101房实地看过，故对该组证据中101房屋照片的真实性、合法性、关联性予以采信；（6）公证书及公证费发票，该证据来源于公证机关，江西城泰公司对合法性和部分真实性予以确认，该证据与本案相关联，予以采信；（7）证人沈某证言，沈某自认其与尚长花是夫妻关系、案涉房屋是其夫妻共同财产，故其在本案中的地位与尚长花相同，不宜作为证人，对其以证人身份陈述的证言不予采信，对其关于案涉房屋相关事宜的陈述予以采信；（8）证人晏某证言，其自认是案涉房屋所在小区的物业公司的工作人员，日常工作是安保，其所作关于案涉房屋的漏水问题维修情况的证言，与其日常工作关联性不大，故不予采信。2.江西城泰公司所举证据：（1）商品房买卖合同、竣工验收备案表，该两份证据与尚长花提交的合同一致，予以采信；（2）工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建筑电气分部工程质量验收记录、电气照明子分部工程质量验收记录、防雷及接地子分部工程质量验收记录、建筑给水排水及采暖工程分部工程质量验收记录、市内给水系统子分部工程质量验收记录、分部（子分部）工程质量验收记录，前述证据经核对与原件一致，来源于政府相关部门，与本案相关联，予以采信；（3）邮政快递单、入伙通知书、入伙费用清单、产权办理须知，尚长花确认收到特快专递，但入伙通知书、入伙费用清单、产权办理须知均是空白，该三份材料中有关于入住小区手续办理的相关事宜，与本案相关联，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.2013年11月2日，尚长花向江西城泰公司购买房屋并签订南昌市商品房买卖合同一份，双方对当事人信息、价格、面积、付款、交付、违约责任、合同补充等作了详细约定，其中尚长花所购买的房屋为君汇半岛第55、58、61、64#住宅楼58栋1-3单元101层（以下简称101房），建筑面积为272.45㎡，房款总额为4413340元，尚长花采取首付加银行按揭方式支付房款，江西城泰公司应在2014年6月30日前向尚长花交付经验收合格的101房，尚长花逾期付款（包括合同中约定规定应由其承担的契税、房屋维修基金、有线电视、燃气初装费等任何款项），除双方协商同意解除合同或变更合同外，江西城泰公司交付房屋时间可据实予以顺延，江西城泰公司逾期超过60日后，尚长花有权解除合同，也可以要求继续履行合同，合同继续履行的，自2014年7月1日起至实际交付之日止，江西城泰公司按日向尚长花支付已交房款万分之五的违约金；合同附件四之合同补充协议约定，房屋符合合同约定的交付使用条件，江西城泰公司可以向尚长花发出房屋交付使用通知书，但尚长花未收到该通知书，不影响房屋在合同约定交接之日产生房屋交付使用的法律效力。
2.合同签订后，尚长花依约以首付加按揭贷款方式向江西城泰公司支付房款4413340元。2014年6月29日，江西城泰公司以邮政快递方式向尚长花邮寄入伙通知书、入伙费用清单、产权办理须知，快递单上内件品名为：入伙通知书、请于2014年7月27日办理入伙手续、内附办理产权须知；入伙通知书中记载有入住小区办理手续时间、地点、需带材料、售楼部和物业的联系电话，并提示不能在指定时间办理入伙手续，请收到通知书2日内联系物业管理处另行预约时间；入伙费用清单上载明的费用有办理产权费用、办理按揭费用、契税、维修基金、有线电视、煤气。尚长花的丈夫沈某表示其收到了前述邮寄材料，其于2014年9月前往君汇半岛看101房，认为有房屋质量问题而反对收房，于2015年9月看房发现墙面漏水、地下室进水等问题，于2016年6月份看房仍发现房屋进水；尚长花确认其提起本案诉讼后，江西城泰公司派人对空鼓、屋顶渗漏、墙面侧墙渗漏进行维修，因江西城泰公司已经维修完毕，故本案第一项诉讼请求已消灭。江西城泰公司确认，本院于2017年3月组织当事人双方去101房现场查看时，负一楼房屋积水至人体小腿中央处。
3.尚长花申请江西省南昌市洪城公证处办理保全证据即（2016）赣洪城证内字第14234号公证书，并支付公证3000元。尚长花认为积水问题属于房屋质量问题严重影响到正常使用，但在法院指定期限，其并未提交关于101房积水问题产生原因和损失的司法鉴定申请。江西城泰公司申请对101房同地段、相似类型和品质、同一时间段的房屋租金水平进行评估，江西惠普会计司法鉴定所于2017年3月23日作出评估意见为：2014年7月至2015年6月，101房的租金为20元/㎡，年租金总额为65388元；2015年7月至2016年6月，101房的租金为22元/㎡，年租金总额为71926.8元；2016年7月至2016年9月，101房的租金为25元/㎡，3个月租金总额为20433.75元。
4.2014年5月30日，江西城泰公司与监理、施工、设计、勘察单位对101房所在的第55、58、61、64#楼进行竣工验收并制作验收记录和竣工验收报告，验收记录表中验收意见栏均为符合要求，竣工验收报告表中验收内容栏为实物质量符合实际及规范要求、验收合格，该表中验收结论栏为空白。2015年5月26日，南昌市城乡建设委员会出具竣工验收备案表，该表记载：君汇半岛55、58、61、64#住宅楼的备案意见为该工程的竣工验收备案文件已收讫、文件齐全。尚长花在本案审理期间取得前述竣工验收备案表后，未找江西城泰公司收房。
本院认为，尚长花与江西城泰公司签订的南昌市商品房买卖合同是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方均应依约全面履行合同义务。商品房买卖合同约定，江西城泰公司应于2014年6月30日前将经验收合格的101房交付给尚长花；江西城泰公司在该日之前组织施工等单位进行竣工验收并制作验收报告，虽然验收内容栏填写验收合格，但验收结论栏为空白，101房所在楼栋于2015年5月26日经过竣工验收备案；江西城泰公司于2016年6月29日以邮政快递方式通知尚长花收房，但其在快递单上备注收房时间为2014年7月27日；据此，江西城泰公司的行为属于逾期交房，构成违约。尚长花以101房存在逾期交房和不满足居住条件为由，要求江西城泰公司按其已支付房款的每日万分之五向其支付违约金，其中逾期交房的理由成立，尚长花未举证证明101房不满足居住条件，该理由不成立；对尚长花主张的按其支付购房款的日万分之五计算的违约金，江西城泰公司提出过分高于违约造成的实际损失而应予调减，该主张合理；综合考虑当事人在商品房买卖合同中违约金的约定、江西城泰公司对101房存在问题维修情况、江西城泰公司于2015年5月26日取得竣工验收备案表、尚长花在得知101房已取得竣工验收备案表后仍未收房、尚长花未举证证明101房不满足居住条件的证据、当事人在合同履行过程中的预期利益等因素，对江西城泰公司应承担违约责任的额度酌情调整为，以尚长花实际支付购房款按日利率万分之一从合同约定经验收合格房屋交付日的次日2014年6月30日起计算至江西城泰公司取得竣工验收备案表之日2015年5月26日止，即违约金为145640元（4413340元×332天×1/10000）。尚长花要求江西城泰公司承担公证费，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：
一、被告江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尚长花支付违约金145640元。
二、驳回原告尚长花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费20688元，保全费5000元，共计25688元，由原告尚长花负担3821元，由被告江西城泰投资有限公司负担21867元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 孟李玲
人民陪审员 肖 伟
人民陪审员 黄 飞
二〇一七年十一月九日
书 记 员 李少燕