广东省惠州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤13民初203号
复议申请人：邓建忠，男，汉族，1966年7月22日出生，住址：广东省博罗县。
申请人：庄伟，男，汉族，1971年8月22日出生，住福建省南平市延平区。
被申请人：王海雄，男，汉族，1976年4月23日生，住广东省紫金县。
被申请人：博罗县红中实业发展有限公司（以下简称红中公司），住所地，博罗县罗阳镇商业东街鹏辉花园Ｃ栋7Ｂ。
申请人庄伟与被申请人王海雄、红中公司民间借贷纠纷一案，于2014年12月22日在惠城区立案后，于2016年5月25日移送本院审理。2014年9月25日，申请人庄伟向惠城区人民法院申请诉前保全，要求查封被申请人价值2025万元的房产，并由惠州市金亿信用担保有限公司提供信用担保。
惠城区人民法院作出（2014）惠城法立保字第692号民事裁定书，查封了登记在博罗县红中实业发展有限公司名下但实际权利人为被申请人王海雄的位于惠州市博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场Ｇ4栋负一层：Ｂ1-09、Ｂ1-10、Ｂ1-14、Ｂ1-15、Ｂ1-16、Ｂ1-17、Ｂ1-19、Ｂ1-20、Ｂ1-21号商铺（证号：预售证编号为博预许字第20***89号），查封价值以人民币2025万元为限。上述查封在2016年9月25日到期。
2016年9月23日，申请人庄伟向本院提出续封申请，申请继续查封原由惠城区人民法院（2014）惠城法立保字第692号民事裁定书裁定查封的房产，并提供了中国太平洋财产保险股份有限公司惠州中心支公司提供的担保金额为2025万元的保单保函作为担保。
2015年3月20日，案外人邓建忠向惠城区法院提出查封复议，请求解除对Ｇ4栋Ｂ1-09号商铺的查封。惠城区法院虽组织了当事人进行听证，但因案件移送，惠城区法院对邓建忠的复议未予审查处理。本案移送本院审理后，邓建忠又向本院提出复议申请。本院组织当事人进行了听证，根据当事人提供的证据材料，本院查明如下事实：
2014年8月10日邓建忠与深圳市中正商业经营管理有限公司签订了《富力现代广场商品房认购书》、《统一经营管理合同》、《中正商业富力现代广场前期物业管理协议》，约定以220万元购买富力现代广场Ｇ4栋Ｂ1－9号商铺，向中正公司支付定金10万元，房款782411元、房屋维修资金4049元、综合运营费317589元，四项合计1204049元，深圳市中正商业经营管理公司以翟好愉个人名义于2014年8月14日通过招商银行支付了882411元给红中公司，并在电子回单备注栏注明付邓建忠Ｇ4栋Ｂ1－9号商铺款。2014年由案外人林某代邓建忠付给红中公司房款80万元，邓建忠共付款2004049元，其中付给红中公司房款1682411元，维修基金4049元，付给中正公司综合运营费317589元。红中公司认可1682411元全部付入其售房专用监管账号，并认可所付的房款已包括在王海雄已付房款范围内。根据邓建忠提供的认购书及统一经营管理合同，深圳市中正商业经营管理有限公司的法定代表人为王海雄。根据王海雄与红中公司签订的《补充协议（一）》附件1.惠州富力现代广场商铺销售价格表，Ｇ4栋Ｂ1-09号商铺建筑面积为67.48平方，单价为24932元，总价为1682411元。据邓建忠陈述，其是在富力现代广场的售楼处购买争议商铺，在与中正公司签订认购书后，其多次催促要求与开发商红中公司签订商品房买卖合同。2015年4月13日，王海雄向惠城区法院出具说明，称邓建忠已向博罗红中公司付清全部购房款，该物业已移交邓建忠使用并已由其放盘出租。
另查，2013年11月29日，博罗县红中实业发展有限公司（甲方）与王海雄（乙方）签订了一份《认购协议书》，协议约定：王海雄拟整体购买红中公司开发的位于博罗富力现代广场B1-B4栋裙楼商业、D3-D5栋裙楼商业、G3栋裙楼商业、G4栋、D5栋商业物业。并约定甲方允许乙方将其购买的该商品房整体范围内总建筑面积不超过48%且Ｇ４、Ｇ５栋建筑面积不超过48%的物业购房人变更为乙方指定的第三方。乙方变更前，应书面通知甲方，甲方确认后，应办理更名手续，由甲方与乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》及相关补充协议。因王海雄未能按约定支付购房款，红中公司于2014年9月30日向王海雄发出了解约通知书。并于2015年1月15日在富力现代广场贴出公告函，告知已于2014年9月30日解除与王海雄的《认购协议书》。经查，红中公司与王海雄签订的《认购协议书》项下的房均已取得预售许可或已属现房。
本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。邓建忠请求解除对其购买的商铺的查封，应符合上述规定的条件。经审查，案外人邓建忠到富力现代广场商铺销售处购买商铺，所签订《富力现代广场商品房认购书》上写明的相对方虽是与王海雄担任法定代表人的中正公司，但签订认购书后，邓建忠已实际支付给开发企业红中公司1682411元，根据红中公司与王海雄所签订的《认购协议书》中的附件《惠州富力现代广场商铺销售价格表》，邓建忠已付清该商铺全部款项。根据红中公司与王海雄签订的《认购协议书》，红中公司允许王海雄直接将48%的房产变更至第三人名下，并具体约定了每套商铺的相应价格，且允许王海雄在富力现代广场以富力现代广场名义开设售楼点销售商铺，对邓建忠所购的商铺，中正公司财务翟好愉在付款给红中公司时已在电子回单备注栏注明付邓建忠Ｇ4栋Ｂ1－9号商铺款，红中公司对此并不持异议，并继续收取了余款，故可认定中正公司销售给邓建忠的商铺实际已取得红中公司的同意，应认定邓建忠与红中公司已形成商品房买卖合同关系。由于涉案房屋已取得预售许可，现已为现房，故应认定认购书有效。邓建忠是到富力现代广场商铺销售点购买商铺，在与中正公司签订协议后就一直催促要求与红中公司签订正式的商品房买卖合同，并将购房款打入售房专用账号。故应认定邓建忠并无过错。除签订认购书外，邓建忠还与中正公司签订有《统一经营管理合同》、《中正商业富力现代广场前期物业管理协议》，王海雄亦认可商铺已移交给邓建忠，说明邓建忠已实际占有商铺，故邓建忠的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的要件，其申请解除对Ｇ4栋Ｂ1－9号商铺的查封，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十二条，裁定如下：
解除对博罗县红中实业发展有限公司位于惠州市博罗县罗阳镇商业东街富力现代广场Ｇ4栋负一层Ｂ1－9号商铺的查封。
本裁定立即开始执行。
审 判 长 郭 志 文
审 判 员 蓝 惠 兰
代理审判员 胡 江
二〇一七年一月三日
法官 助理 兼书记员唐栩权
附：相关裁判依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零八条当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百七十二条利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。