大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初4347号
原告：中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行，住所地大连市西岗区。
负责人：贺业学，该行行长。
委托代理人：胡之光、赵娇婷，辽宁法大律师事务所律师。
被告：蒋瑞新，男，汉族，住大连市甘井子区。
被告：蒋尾姐，女，汉族，住大连市甘井子区。
被告：大连天兴房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区。
法定代表人：刘本善，该公司董事长兼总经理。
原告中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行与被告蒋瑞新、蒋尾姐、大连天兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行的委托代理人胡之光到庭参加了诉讼，被告蒋瑞新、蒋尾姐、大连天兴房地产开发有限公司（以下简称“天兴公司”）经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月6日，原告与被告蒋瑞新、蒋尾姐签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号A：2013-商房贷-1306号，以下简称《借款合同》)，合同约定：原告向被告蒋瑞新、蒋尾姐发放贷款人民币490万元，用于购买被告天兴公司开发的位于大连市甘井子区汇爱东街15号1单元1跃2层1号房屋。贷款期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，罚息、复利利率为借款利率加收50%确定。同时，被告蒋瑞新、蒋尾姐以大连市甘井子区汇爱东街15号1单元1跃2层1号房屋为《借款合同》项下借款本息的偿还，提供抵押担保。第六条，经协商一致，借款人选择按月等额本息还款法（按月计息）偿还借款本息；9.1，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。14.1，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2013年8月26日，被告天兴公司向原告出具承诺，承诺对购买甘井子区中华路”城市综合体”房屋，且在原告处办理按揭贷款的借款人，在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋所有权证》及《房屋他项权证》交原告收押之前，其同意为该部分借款人提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，原被告双方于2013年9月22日办理了案涉房屋的抵押权预告登记手续。原告依约于2013年9月24日向被告蒋瑞新、蒋尾姐指定的账户发放贷款人民币490万元，被告业已收到该笔款项。贷款发放后，被告未按照合同约定偿还借款，截至2017年9月24日，被告蒋瑞新、蒋尾姐已连续超过3期，累计超过6期未按时偿还借款本息，合同期内到期应还未还借款本金人民币224533.80元，利息、罚息及复利共计人民币97829.58元，已构成违约。被告天兴公司亦应对前述借款本息承担连带清偿责任。原告现诉至法院，请求依法判决:1、被告蒋瑞新、蒋尾姐共同偿还原告剩余借款本金人民币3522257.84元，利息、罚息及复利共计人民币97829.58元（前述数额暂计算至2017年9月24日）；自2017年9月25日起至付清全部欠款之日止，按借款合同约定标准支付利息、罚息及复利；2、确认原告对大连市甘井子区汇爱东街15号房屋享有的抵押权合法有效，并有权就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告蒋瑞新、蒋尾姐配合原告办理大连市甘井子区汇爱东街15号房屋的正式抵押登记；4、被告天兴公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
被告蒋瑞新、蒋尾姐、天兴公司均未做答辩。
经审理查明：2013年9月6日，原告与被告蒋瑞新、蒋尾姐签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：第三十八条，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放购置商用房贷款，金额为人民币490万元。第三十九条，本合同项下贷款用于购买坐落于大连市甘井子区汇爱东街15号1单元1跃2层1号，建筑面积236.38平方米的房屋。第四十一条，本合同项下贷款期限为120个月（2013年9月6日至2023年9月6日），实际放款日与到期日以借款凭证为准。4.1，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据以确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按下列方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整后的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。6.1，借款人选择按月等额本息还款法（按月计息）。9.1借款人未按合同约定日期（含被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为在约定利率基础上计收50%。9.3，贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。14.1，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；解除本合同。18.1，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为大连市甘井子区汇爱东街15号1单元1跃2层1号房屋。第十九条，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。双方办理了房屋抵押登记。合同签订后，原告于2013年9月24日发放贷款490万元。被告未按照合同约定偿还借款，截至2017年9月24日，已连续超过3期、累计超过6期未按时偿还借款本息，合同期内到期应还未还借款本金人民币224533.80元，拖欠利息、罚息及复利共计人民币97829.58元，剩余贷款本金余额是3522257.84元。
案涉抵押房屋所在的“城市综合体”B1区，由被告天兴公司开发建设。被告天兴公司向原告提供了其加盖公章的大连天兴房地产开发有限公司2013年8月26日的股东会决议，记载:购买甘井子区中华路“城市综合体”B1区的房屋，且在中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行办理按揭贷款的借款人，在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋所有权证》及《房屋他项权证》交中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行收押之前，本公司同意为借款提供阶段性连带责任保证担保。大连市甘井子区汇爱东街15号房屋现没有办理房屋所有权登记，有预告登记，没有正式抵押登记。该房屋上现有大连市甘井子区人民法院的预查封、轮候查封。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、个人贷款凭证、房屋预告登记证、借据历史处理明细本地查询、《大连天兴房地产开发有限公司股东会决议》以及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守履行。原告依约履行借款义务，被告蒋瑞新、蒋尾姐未按合同约定及时足额还款属违约行为，原告现要求偿还剩余贷款本金3522257.84元，并支付利息、罚息、复利的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。利息、罚息、复利截至2017年9月24日合计是97829.58元，自2017年9月25日起至实际清偿之日止按照合同约定标准计付。
原告要求被告蒋瑞新、蒋尾姐协助办理抵押物即大连市甘井子区汇爱东街15号1单元1跃2层1号房屋的抵押登记手续，因开发建设单位即被告天兴公司至今没有将该套房屋的所有权属办理到被告蒋瑞新名下，房屋的抵押权亦未办理。在被告蒋瑞新的房屋所有权尚未设立的情况下，原告径行要求被告蒋瑞新、蒋尾姐办理在所有权基础上才能产生的抵押权登记，缺乏法律依据，本院不予支持，原告可另觅法律途径解决。虽然本案不支持原告的抵押权登记请求，但原告的预告登记是依据物权法办理，受物权法保护，其抵押登记请求权具有物权属性、优先效力。原告还要求确认其享有抵押权，因案涉登记是预告登记，不是抵押登记，抵押物权尚未设立，原告依据预告登记径行主张抵押权，亦于法无据，本院不予支持。
被告天兴公司向原告出具《大连天兴房地产开发有限公司股东会决议》，为购房者的贷款提供阶段性连带保证，合法有效。原告现要求其对被告蒋瑞新、蒋尾姐的借款本息承担连带清偿责任，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。被告天兴公司的保证期间截止到正式抵押登记手续办妥之日。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告蒋瑞新、蒋尾姐于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行剩余贷款本金3522257.84元，并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截止2017年9月24日合计是97829.58元；自2017年9月25日起至实际清偿之日止按照合同约定标准计付）；
二、被告大连天兴房地产开发有限公司在大连市甘井子区汇爱东街15号1单元1跃2层1号房屋的抵押登记办妥之前对前述判项一的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连黄河街支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35761元、保全费5000元，公告送达费700元，合计41461元（原告已预交），由被告蒋瑞新、蒋尾姐、大连天兴房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
审 判 长 于荣年
人民陪审员 崔海燕
人民陪审员 高晓军
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 陈慧宁