上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3367号
原告李稳博。
原告李子凤。
两原告委托代理人郑龙，上海市成平律师事务所律师。
被告赖祖辉。
被告屈树满。
被告赖冰南。
三被告委托代理人徐军，上海中夏旭波律师事务所律师。
第三人上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路990号。
法定代表人章启光，董事长。
委托代理人庄海军。
原告李稳博、李子凤诉被告赖祖辉、屈树满、赖冰南房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告李稳博及委托代理人郑龙、被告赖祖辉、屈树满及其委托代理人徐军、第三人委托代理人庄海军到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。
两原告诉称，2013年2月28日，原、被告订立《上海市房地产买卖合同》。合同约定被告将坐落在上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）转让给原告，并约定在3013年5月31日前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续，并就违约责任等作了约定。2013年2月28日，原被告又订立《补偿协议》。后原告分四次共向被告支付购房款190万元，并于2013年3月10日缴纳税款301，395元。此后，原被告至徐汇区房产交易中心申请办理转移过户手续，但被告知：由于被告搭建违法建筑，不得办理转移过户手续。为此，原告多次敦促被告排除妨碍，并于2013年6月16日委托律师致函被告，要求被告履行办理房屋转移过户手续，被告均置之不理。2013年9月8日，原告以书面形式通知被告解除《上海市房地产买卖合同》。鉴于上述事实，原告认为被告置诚信于不顾，故意迟延履行交付房屋，已构成严重违约，且给原告造成重大经济损失，理应承担相应违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1.确认解除原被告之间订立的上海市房地产买卖合同；2.三被告返还原购房款190万元；3.三被告返还税金301，395元；4.三被告支付原告赔偿金95，000元（以190万元为基数，自2013年6月1日计算到2013年9月8日）；5.三被告支付原告违约金566，000元（按买卖合同房屋总价20%计算）。
三被告辩称，不同意原告的诉请，原告在中介介绍下至系争房屋看房时，被告明确告知该阳光房是自行搭建，但被告不知道房屋已经被交易中心登记限制过户。5月26日，双方按约至交易中心过户，发现不能过户后是原告提出找关系不拆除阳光房完成过户，后未果，原告在8月底时提出拆除，还约定在9月15日前进行过户。被告在9月3日将违章的阳光房拆除，9月5日限制过户登记被撤销，9月6日，原告来系争房屋查看。系争房屋是可以去过户的，因此，双方不存在买卖合同上解除合同的事由，是原告反悔导致买卖合同尚未履行完毕。被告没有违约，不应承担违约责任。
第三人述称，中介方在双方签订买卖合同前进行过产权调查，系争房屋可以进行网签合同，所以第三人认为不可能有违章搭建，但原被告按约去交易中心过户时发现系争房屋被交易中心限制过户，原告当即提出通过找关系在保留阳光房的情况下进行过户。9月初，被告通知中介违章建筑已经拆除，第三人也及时通知了原告，并陪同原告一同到系争房屋查看，当天还发生了一些不愉快。之前双方曾约定拆好后去过户的，故双方买卖合同不符合单方解除情形，合同应继续履行，被告也多次催告原告进行过户登记。
经审理查明，2013年2月28日，两原告（买受人、乙方）与三被告（卖售方、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为283万元。合同第六条：在2013年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任约定：乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外还应按照房屋总价款的20%支付违约金。如甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付之日起第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外还应按照房屋总价款的20%支付违约金。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日支付甲方15万元，乙方应在2013年3月16日前支付甲方70万元，乙方以贷款形式支付甲方房价款198万元，由贷款银行直接放款至甲方账户。合同补偿条款约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房屋所在交易中心办理产权过户手续；甲方于收到乙方贷款后3个工作日内，将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费，水电煤等费用进行结算。乙方于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方自申请贷款起满45个工作日，乙方的购房款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之日现金补足不足部分。同日，原、被告又订立《补偿协议》，协议约定：《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为283万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施设备，乙方同意就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施设备另行补偿甲方105万元，并于3月16日前支付，本次交易应缴纳的交易税费（营业税、个税）及中介费均由乙方承担并支付。2013年2月28日、3月12日、3月15日、3月16日原告分四次共向被告支付购房款190万元。2013年3月10日，原告根据审税结果缴纳税款共计301，395元。后双方至交易中心办理过户手续，得知因系争房屋存在违法建筑而于2011年4月20日被登记为附有违法建筑的房屋通知单，不能进行交易过户。同年9月5日，交易中心受理系争房屋的已拆除附有违法建筑的房屋通知单，解除了限制交易信息。同年9月8日，原告向被告发送解除合同的通知。被告表示收到该通知，但不认可。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、补充协议、付款凭据、房地产权登记信息、函件等佐证，本院予以确认。
审理过程中，双方对为何未去交易中心办理过户手续的原因产生争议。两原告认为是被告一直拖延不拆除违法建筑导致。三被告则认为被告在得知有限制信息后就要拆掉违法建筑即阳光房，但是原告提出想办法在保留阳光房的情况下进行过户，希望被告找关系，后原被告都各自找人，但都不行，双方就协商拆除阳光房再过户，但被告拆除后，原告又不同意去过户了。为此，被告屈树满提供其与原告李稳博的自2013年7月底至9月初的短信往来。原告对短信发表质证意见为：真实性没有异议，但是内容经过了剪辑，不能全面反映客观情况，房屋因存在违法建筑不能过户后，是被告和第三人承诺可以通过关系解决，之后原告多次发短信催促，被告以出国、出差、母亲生病等各种借口拖延，原告又补充提供短信记录，认为当时被告通过中介告知原告违章建筑不仅有阳光房还有厨房，被告找到人帮忙只要拆掉阳光房就可过户，但要求原告承担通关系的费用和拆除、重建的费用，原告不同意承担这些费用，原告还给中介发短信称如果要他承担拆除费用和房屋无法保护，房子就没法要了。被告对原告提供的补充证据认为，被告是根据原告的要求拆除阳光房再去过户的，违法建筑的拆除费用都是被告自己承担的，双方就重建费用由谁承担根本没有达成一致意见，原告发给第三人员工的短信真实性无法确认，即便是真实的也说明是原告反悔不想要房子了。第三人就双方的短信发表质证意见为：第三人曾组织双方进行过协商，原告在短信中提议9月15日去过户说明在拆除阳光房后原告是想要继续履行合同的，10月份被告也发函给我们要求过户，我们也发函给原告了，原告发给第三人员工的短信无法核实真实性。双方提供的短信往来为：5月7日，李稳博发短信问屈树满再想想办法，屈树满建议李稳博可以去找中介。5月9日，屈树满发短信询问情况如何，自己也在找人，李稳博回复称目前没有反馈。6月7日，屈树满发短信称在找人帮忙，但有些事情需要商量；李稳博回复称中介不想管这事了，屈树满的朋友何时有答复，建议一起吃饭进行商谈；屈树满回复称有人跟她讲了该怎么办理，具体等赖祖辉回来详聊。7月底8月初，李稳博向屈树满发短信称因那边领导要出差，催促被告尽快回上海，屈树满称因母亲生病要过段时间才能回来。8月27日，被告屈树满短信告知李稳博称找到人帮忙，各自承担2万元费用，李稳博表示要与家人商量，费用有些高；屈树满称可以最快在半个月内完成，李稳博向屈树满发短信“那拆吧”。8月31日，屈树满发短信称之前帮忙的人离开岗位了，按正常程序要一个月，问李稳博能否想办法快点搞定，我方也在找人尽快来拍照，尽快报批后过户；李稳博称找人问问看，并建议找物业和中介。9月2日，屈树满发短信称这次机会争取不容易，保住了厨房，请李稳博尽快答复；李稳博回复称，如果重搭费用你们承担的话，可以这样考虑，没办法的话只能走正常流程，但麻烦做好房屋保护工作，9月15日前完成过户手续；屈树满回复需要原告这边的配合，如果走正常程序需要全部拆掉并等待一个月。10月1日，屈树满发短信给李稳博要求尽快至交易中心办理过户手续。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据双方往来短信的内容及第三人的叙述，双方在履行买卖合同的过程中，因系争房屋存在违法建筑被限制交易而不能按约办理过户手续，原告希望在保留房屋现状的情况下进行过户，为此双方均试图通过其他途径进行解决，在此过程中原告也并未要求解除合同，因无法解决，原告才要求被告拆除该违法建筑，还在短信中提议拆掉后在9月15日之前完成过户，因此，原告称是被告故意拖延的主张，本院不予采纳。虽然已经超过合同约定的过户时间，但双方实际上已经以行动变更了交易过户时间，即在拆除违法建筑后进行过户。现系争房屋的限制交易信息已经解除，不存在交易过户的障碍，故原告要求解除合同及返还房款、承担违约责任的诉请，缺乏合同依据，也不满足法律规定合同解除的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：
驳回原告李稳博、李子凤的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取计14，889.60元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 徐红
二〇一四年四月三十日
书 记 员 顾郁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。