辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民终字第00013号
上诉人（原审被告）：盘锦东方银座置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：梁运龙，该公司总经理。
委托代理人：梁兵，男，1977年1月1日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：张莹，女，1985年11月6日出生，汉族，盘山县兴远运输有限公司职员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审原告）：赵庆，男，1985年10月1日出生，汉族，盘锦市住房公积金管理中心科员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
原审第三人：盘锦市住房公积金管理中心，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：李宝武，该中心主任。
委托代理人：祝贺升，男，1978年2月25日出生，汉族，该中心稽查科科员，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人盘锦东方银座置业有限公司（简称东方银座）与被上诉人张莹、赵庆、原审第三人盘锦市住房公积金管理中心（简称管理中心）房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2015年4月29日作出（2014）兴民一初字第01136号民事判决，东方银座不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人东方银座委托代理人梁兵，被上诉人张莹、赵庆、原审第三人管理中心委托代理人祝贺升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张莹、赵庆一审诉称：二原告系夫妻关系，2012年12月17日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的东方银座公馆一期第1#2幢2单元1603号房屋；购房总价款为695658元，首付款215658元。剩余48万元房款原告在第三人处办理了公积金贷款支付给了被告。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2013年8月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期超过90日原告有权解除合同。现被告一直未交付房屋，损害了原告的权利，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、解除原告与第三人签订的个人住房抵押借款合同；3、被告退还原告已付的首期购房款215658元和原告已偿还的公积金贷款本息（截止至2014年9月22日共288540.08元）；4、被告向原告支付违约金6956.58元，并赔偿原告因购房所支出的登记费、担保费人民币3690元；5、被告向第三人偿还尚欠的贷款本金（计算至2014年9月22日为人民币437333.28元）；6、被告承担本案的涉诉费用。
被告东方银座一审庭审辩称：我公司不同意解除双方签订的合同，被告在东方银座的项目一直在按期进行，未按时交房的原因是政府负责建设的配套设施项目包括地下管网铺设，自来水管线、燃气管线建设进程缓慢，导致工程无法按期竣工验收，被告及时向业主进行了解释并取得了大部分业主的理解，被告认为由于上述原因的存在交房日期应予以顺延，不属于违约行为，因此请求驳回原告的诉请。
第三人管理中心一审庭审辩称：如法院判决解除了原告与开发商签订的商品房买卖合同，基于借款合同的相对性，请法院判令将原告未偿还的贷款余额，由开发商偿还原告，再由原告支付公积金管理中心。
一审法院审理查明：原告张莹、赵庆系夫妻关系。二原告与被告盘锦东方银座置业有限公司于2012年12月17日签订了《商品房买卖合同》。约定由二原告购买被告开发建设的东方银座公馆一期第1#2#幢2单元1603号房屋，建筑面积为174.41平方米，房屋总房款为695658.00元，合同约定原告的付款方式为签订合同时原告交付215658.00元的首付款，剩余房款48万元采用贷款形式2个月内支付被告；而被告应于2013年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，二原告按约定向被告支付了购房首付款，随后在第三人盘锦市住房公积金管理中心办理了公积金抵押贷款，第三人于2013年1月4日通过银行转帐将48万元贷款支付给了被告。但截止至2014年12月3日本案第一次开庭时，被告尚未向原告交付房屋。
另查：二原告在办理公积金贷款时，以其购买的本案争议的东方银座公馆一期第1#2#幢2单元1603号房屋设定了抵押，并办理了抵押登记，交纳了登记费90.00元；且按照当时第三人的要求由辽宁丰润融资担保有限公司为原告的贷款提供了保证，原告为此支付给辽宁丰润融资担保有限公司担保费3600.00元。截止至2014年9月23日，原告共偿还第三人贷款本金42666.72元，贷款利息30215.36元，尚欠贷款本金437333.28元。
再查：原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定出卖人如未按本合同规定的期限交付房屋的，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”；该合同第八条关于房屋“交付期限”的第二款同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）的；3、包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府或政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关延误验收及市政配套安装、测量机构原因导致时间延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。
一审法院认为：原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告交纳了全部房款，但被告至2014年12月尚未向原告交付房屋，其行为已构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定，原告要求解除合同及被告支付合同约定的违约金，本院应予支持。虽被告主张其迟延交房系因市政配套设施不到位等原因所致，但因其未能提供证据证明市政配套原因导致其工期延误，故本院对被告主张的免责事由不予采信。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因原、被告之间的《商品房买卖合同》已经解除，致使贷款合同失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除。虽本案第三人主张在担保贷款合同解除后依据合同相对性原则要求被告将购房款退还原告，再由原告向第三人偿还贷款余额。但被告盘锦东方银座置业有限公司提出因本案争议房屋在原告办理贷款时已设立抵押，如将房款全部退还原告而原告不予偿还贷款将可能导致被告利益受损。本院在综合考虑各方当事人利益并结合该行业交易惯例，认为二原告所欠第三人的公积金贷款余额由被告直接从应退原告的房款中支付第三人为宜。对于原告要求被告赔偿其办理公积金抵押贷款支付的登记费及担保费的主张，因原告系为向被告交付房款购买房屋支付的上述费用，而该费用的支出亦属必要，现因被告违约造成双方合同解除，故对原告的上述费用损失被告应予赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人就本案争议房屋签订的《盘锦市住房公积金个人住房抵押借款合同》。二、被告盘锦东方银座置业有限公司退还二原告购房首付款215658.00元，并退还原告已偿还的公积金贷款本息（该款项数额以被告还款日第三人盘锦市住房公积金管理中心核算的金额为准）。三、被告盘锦东方银座置业有限公司偿还第三人盘锦市住房公积金管理中心原告尚未偿还的贷款本息（该款项数额以被告还款日第三人盘锦市住房公积金管理中心核算的金额为准）。四、被告盘锦东方银座置业有限公司支付二原告违约金6956.58元，并赔偿原告因办理公积金贷款支出的登记费、担保费3690.00元。上述款项于本判决生效后10日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，165.00元，由被告盘锦东方银座置业有限公司承担。
东方银座上诉请求及理由是：要求撤销原判，予以改判。理由，1、原审认定上诉人存在逾期交付房屋的违约行为，解除《商品房买卖合同》错误。根据《商品房买卖合同》约定，因政府审批迟延导致交房日期延迟时，上诉人有权顺延交房日期。因此，上诉人并无违约行为；2、原审认定同时解除《抵押借款合同》错误。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，本案中，第三人并未提出独立的诉讼请求，因此，原审判决同时解除《抵押借款合同》错误。
张莹、赵庆二审答辩认为：1、应当解除房屋买卖合同，按照合同约定已经逾期交房，达到了解除合同的约定期限；2、住房公积金管理中心签订的是商品房贷款合同，此款用于购买商品房，如果买卖合同解除，应当返还商品房购房款，由于此款是公积金管理中心交付的，应该返还，因此担保合同应予以解除。
管理中心二审答辩认为：如果商品房买卖合同解除，商品房贷款部分金额是我方交付的，应当返还给我方。
本案争议焦点：1、应否解除《商品房买卖合同》返还购房款及赔偿损失；2、如果《商品房买卖合同》解除，那么《盘锦市住房公积金个人住房抵押借款合同》应否同时解除。
围绕本案争议焦点，上诉人在二审未有证据提供。
围绕本案争议焦点，被上诉人在二审未有证据提供。
本院经审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：对应否解除《商品房买卖合同》及《盘锦市住房公积金个人住房抵押借款合同》。根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买售人。但因市政配套安装、测量机构原因导致时间延误等，出卖人可据实予以延期”。第九条“逾期超过90日后（2013年11月30日后），买售人有权解除合同。买售人解除合同的，出卖人应当自买售人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买售人累计已付款的1%向买售人支付违约金”约定内容，上诉人逾期交房至被上诉人在一审起诉时已一年多时间，已超过了约定的90天可以解除合同的期限，虽上诉人在原审庭审陈述称“房屋确实至今未有交付，是因为市政配套设施不完善导致被上诉人未能按期交房，我方提供不了相关证据”。但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，上诉人应对未交付房屋的顺延事由负举证责任，由于上诉人提供不出证据证明自已的主张，应承担举证不能的责任。原审认定解除《商品房买卖合同》正确。
根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，由于商品房买卖合同解除导致《盘锦市住房公积金个人住房抵押借款合同》的目的无法实现，被上诉人请求一并解除该商品房担保贷款合同，应予支持。原审认定解除《盘锦市住房公积金个人住房抵押借款合同》正确。
对于上诉人提出原审第三人未提出解除商品房担保贷款合同请求，原审不应解除商品房担保贷款合同的主张。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被撤销的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买售人。”的规定，指的是商品房买卖合同当事人一方只请求解除该商品房买卖合同，未请求解除商品房担保贷款合同的情形下，担保权人作为有独立请求权第三人未提出诉讼请求的，不应合并审理。但根据第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定。本案中，被上诉人在原审请求一并解除《商品房买卖合同》及《盘锦市住房公积金个人住房抵押借款合同》，符合该条规定，因此，应一并解除商品房担保贷款合同。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11，165元，由上诉人盘锦东方银座置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李恒志
审判员 李 野
审判员 肇艳灵
二〇一五年七月二十八日
书记员 赵燕菲