济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1659号
原告孙克慧，男，1961年3月22日出生，汉族，住济南市。
委托代理人姜伟，山东鲁创律师事务所律师。
被告山东普利建设发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘建业，董事长。
委托代理人ＸＸ，女，1968年12月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人姜家村，男，1986年2月26日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告孙克慧诉被告山东普利建设发展有限公司（以下简称普利建设）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理。本案由审判员夏珍适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告孙克慧的委托代理人姜伟，被告普利建设的委托代理人ＸＸ、姜家村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙克慧诉称：2008年6月12日，原被告签订商品房买卖合同，根据该合同约定，原告购买被告开发的利源花园一期5号楼2单元1101室房屋一套，共需支付总房款886362元。合同第七条约定被告应在2009年6月30日前向原告交付符合合同约定的房屋。第八条对逾期交房的违约责任做了明确约定，依据该约定，被告应按照原告交纳房款的日万分之二支付违约金。双方实际于2010年4月26日办理了房屋交接手续。合同第十五条对于该房屋产权登记问题做出了约定，被告承诺在取得质检验收报告之后12个月内办理完权属登记手续。2010年3月25日，被告口头通知顶楼业主针对办理房屋产权登记问题签订补充协议，当时原告身在国外，得知情况后提出让人代签，被告拒绝。原告回国后多次要求签署补充协议，或者由被告按照购房合同约定承担违约责任，被告均置之不理。根据被告与其他顶楼业主签订的补充协议，被告承诺于2012年4月30日前完成权属登记手续，如因被告原因不能如期办理权属登记的，原告有权退房，被告将原购房款退还给乙方并按照原购房款的70%进行补偿；如原告需继续履行合同，被告按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告不仅拖延了9个多月才交房，且至今没有办理权属登记手续。原告认为，双方所签订的购房合同是被告提供的格式合同，其关于逾期办证的违约条款显失公平，如按照原合同约定，无论被告迟延办证多长时间，其违约金始终只有房款的1%。原告购房时支付了全款，如果被告能及时办理房屋产权登记，原告可以用房产抵押贷款用于生意周转，但被告的违约行为导致这一愿望无法实现，原告也多次欲转让该房产，也因没有房产证未能实现。原告认为在损失金额难以查清且违约金约定过低的情况下，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定违约金数额。为维护原告的合法权益，诉请判令被告支付：1.迟延交房违约金，以购房款886362元为基数，按照日万分之二计算，自2009年7月1日起至2010年4月26日止，共53181.72元；2.迟延办理房产证的违约金，以购房款886362元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2011年4月26日起计算至本判决生效之日止（截至2015年7月20日，共322059.62元）；3.被告承担本案诉讼费用。
被告普利建设辩称：一、原告要求被告支付迟延交房违约金没有法律依据。原告主张自2009年7月1日至2010年4月26日迟延交房违约金，原告从来没有向被告主张过该项权利，直至2015年7月21日才提起诉讼。根据民法通则第一百三十五条的规定，原告的该项诉讼请求已经超过诉讼时效，不能得到法院支持。二、原告要求迟延办证违约金没有法律和合同依据。2008年6月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于济南市十六里河镇西十六里河村利源花园5号楼2单元1101室商品房一套，总房款886362元。合同对上述房屋的产权登记及违约责任做了明确约定。合同第十五条关于房屋产权登记第2项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。根据合同约定，如被告逾期办证，应按购房款的1%支付原告违约金8863.62元。原告的诉讼请求既不符合事实，又没有法律和合同依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年6月12日，原告孙克慧与被告普利建设签订《商品房买卖合同》，约定原告孙克慧购买被告普利建设开发的“利源花园”5号楼2单元1101室，建筑面积为250.76平方米，其中套内建筑面积为214.04平方米，公共部位与公用房屋分摊面积36.72平方米，储藏室编号2-108，建筑面积14.16平方米（含分摊）。（以上为预测建筑面积和预测分摊面积，最终以产权登记实测面积为准）。计价方式与价款为商品房单价3450元／平方米，金额为865122元，储藏室单价为1500元／平方米，金额为21240元，以上合计为886362元。签订合同时一次性付清合同总房款。交付期限合同约定被告普利建设应在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告孙克慧使用。关于逾期交房违约责任约定逾期超过60日后，原告孙克慧有权解除合同。原告孙克慧要求继续履行合同的，合同继续履行，并按买受人已经交付房价款的日万分之二向原告孙克慧支付违约金。关于产权登记，被告普利建设在取得质检验收报告之后12个月内办理完产权手续。因被告普利建设原因不能在规定期限内完成上述备案的，原告孙克慧不退房，被告普利建设按已付房价款的1%向原告孙克慧支付违约金。合同另对买受人逾期付款的违约责任、交接、物业管理等事项进行了约定。
合同签订后，原告孙克慧支付了相应购房款，被告普利建设出具总额为886362元的发票。
2010年4月26日，原告孙克慧与被告普利建设签订《楼宇交接书》，内容空白，落款处有原告孙克慧签名，加盖被告普利建设印章。
因被告普利建设未能在约定时间将房屋交付给原告孙克慧并为其所购商品房办理权属登记手续，原告孙克慧诉至本院，要求处理。被告普利建设在本案审理中说明涉案房产尚未进行权属初始登记。
以上事实有原告孙克慧提供《商品房买卖合同》、购房款发票、《楼宇交接书》及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告孙克慧与被告普利建设于2008年6月12日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依该合同的约定，原告孙克慧的主要义务是交纳购房款，主要权利是取得合同约定的商品房；被告普利建设的主要义务是向原告孙克慧交付商品房，主要权利是获得购房款。双方在《商品房买卖合同》约定被告普利建设应在2009年6月30日前将符合约定的商品房交付原告孙克慧使用，但涉案房屋实际于2010年4月26日交付，属于逾期交房，为此原告孙克慧主张2009年7月1日至2010年4月26日期间的迟延交房违约金，被告普利建设辩称其该项诉讼请求已经超过诉讼时效。原告孙克慧认为未约定逾期交房违约金的具体支付时间意味着只要不超过20年就不存在超过诉讼时效，但《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条明确规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，被告普利建设应于2009年6月30日向原告孙克慧交付房屋，其未能按约履行，构成违约，直至2010年4月26日才实际交房，因此原告孙克慧的相关权利已受到侵害，至其于2015年7月21日提起诉讼时已超过两年诉讼时效期间，其又未再提供证据证明存在着时效中断或中止的情形，因此被告普利建设的该答辩意见有理，本院予以采信。原告孙克慧认为未约定逾期交房违约金的具体支付时间意味着只要不超过20年就不存在超过诉讼时效期间的意见，没有法律依据，本院不予采纳。原告孙克慧的该项主张已经超过法定诉讼时效期间，本院不予支持。
商品房作为不动产，需要进行权属登记，即原告孙克慧购买的该处商品房要进行房屋所有权登记。而进行房屋所有权登记的前提是被告普利建设先进行初始登记。关于该商品房的权属登记，双方在《商品房买卖合同》约定被告普利建设在取得质检验收报告之后12个月内办理完产权手续。因被告普利建设原因不能在规定期限内完成上述备案的，原告孙克慧不退房，被告普利建设按已付房价款的1%向原告孙克慧支付违约金。原告孙克慧主张被告普利建设曾通知其签订补充协议，当时其身在国外，被告普利建设拒绝代签或补签。对此其没有提供证据，被告普利建设不予认可。但即使其陈述属实，也说明双方之间最终没有签订相关补充协议。合同具有相对性，需要合同双方当事人协商后形成一致意见，依法成立后才对双方当事人产生拘束力。原告孙克慧所述的其他顶楼业主与被告普利建设之间签订补充协议的约定并不当然适用于原被告之间关于逾期办证的纠纷，因此原告孙克慧的该部分主张内容本院不予采信。
原告孙克慧还提出双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金过低，损失金额难以查清，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定违约金数额，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍进行计算。该司法解释第十六条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。从以上规定可知，当事人要求增加违约金的，首先应举证证明其因违约所造成的实际损失。原告孙克慧并未对此提供证据加以证明。对其该项主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告孙克慧要求被告山东普利建设发展有限公司支付迟延交付利源花园5号楼2单元1101室房屋违约金，以购房款886362元为基数，按照日万分之二计算，自2009年7月1日起至2010年4月26日止，共53181.72元的诉讼请求；
二、驳回原告孙克慧要求被告山东普利建设发展有限公司支付迟延办理利源花园5号楼2单元1101室房屋房产证的违约金，以购房款886362元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的1.3倍，自2011年4月26日起计算至本判决生效之日止（截至2015年7月20日，共322059.62元）的诉讼请求。
案件受理费6929元，减半收取3464.5元，由原告孙克慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一五年九月二十三日
书记员 焦婷婷