河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫06民终221号
上诉人（原审原告）欧种雷，男，1982年11月5日出生。
委托代理人梁梦楠，河南鑫苑律师事务所律师。代理权限为代为变更、放弃诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
委托代理人张丽丝，河南鑫苑律师事务所实习律师。代理权限为变更、放弃诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
被上诉人（原审被告）未小平，女，1980年1月15日出生。
上诉人欧种雷与被上诉人未小平租赁合同纠纷一案，鹤壁市淇滨区人民法院于2015年11月20日作出（2015）淇滨民初字第1608号民事判决。上诉人欧种雷不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧种雷的委托代理人梁梦楠、张丽丝到庭参加诉讼，被上诉人未小平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹤壁市淇滨区人民法院一审认定：2010年4月6日未小平及案外人窦红与房东刘麦叶签订房屋租赁协议，房东刘麦叶将位于鹤壁市淇滨区世纪广场西区F51号商品房租给未小平、窦红经营服装使用，约定租期5年，自2010年4月16日至2015年4月16日止，租赁期间未经房东同意不得转租。后未小平未经房东同意将涉案房屋转租给欧种雷，租期4年，自2014年2月1日至2018年1月31日止，租金每年300000元，欧种雷已向未小平支付2014及2015年度租金共计600000元。2015年3月房东刘麦叶联系欧种雷，向其告知未小平超期转租，欧种雷与房东刘麦叶于2015年3月23日签订新的租赁协议。
鹤壁市淇滨区人民法院一审认为：未小平与房东之间的房屋租赁协议，合同期限自2010年4月16日起至2015年4月16日止，合同约定作为承租人的未小平未经出租人同意不得转租。而未小平违反合同约定，未经出租人同意，将房屋转租给欧种雷使用，且超过原租赁合同期限进行转租（转租期限自2014年2月1日起至2018年1月31日止）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时依据合同相对性，承租人和次承租人之间的转租合同对转租双方具有约束力，是合法有效的。但出租人可以通过解除其与承租人之间的合同关系从而收回租赁权以维护其合法权益。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，即自2015年4月16日至2018年1月31日止期间约定无效。而对于2014年2月1日至2015年4月16日期间的合同，虽然未经过出租人同意，但出租人发现门面已被转租后，并未行使合同解除权解除其与未小平签订的合同，这期间欧种雷、未小平双方签订的合同合法有效且已履行完毕。因未小平违反合同约定超期转租，自2015年4月17日至2018年1月31日的转租部分无效，未小平取得超出承租期限的转租金，依法应予返还。因未小平已经收取欧仲雷2015年度租金300000元，欧仲雷2015年度使用75天（2月28天、3月31天、4月16天），应该按照比例扣除75天租金，返还欧仲雷超出租赁期限的部分租金。具体计算方式为300000元÷365天×75天=61643元，应返还租金：300000元－61643元=238357元。
关于未小平辩称因转租合同履行不能导致丧失优先租赁权且自身装修存在相应损失的辩解理由。实际生活中，承租人在租赁商铺经营一段时间以后，在租赁期间投入一定人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值增长，因此承租人对于租赁房屋，经过长期经营带来一定的经济价值。根据商业习惯，欧仲雷在承租店面时应该全面审查未小平是否具备所有权或者其它能够处分该房屋租赁的相关权利及期限，在未合理审查的情形下签订转租合同，超出未小平和房东之间的租赁期限。欧仲雷未尽到合理审查义务，自身存在相应过错。后来欧仲雷已得知未小平超期转租，未和未小平协商一致，在未小平租赁未到期的情况下和房东刘麦叶签订新的租赁合同，致使未小平在同等条件下丧失优先租赁的权利，无法及时挽回自己长期经营带来的相关收益，并且未小平的装修损失也确实存在。欧仲雷自身存在失信行为，应对未小平的损失承担相应补偿责任。根据未小平提交的装修款证据，结合本案实际情况，酌定未小平因欧仲雷的行为引起的相关损失为13万元为宜，双方相互折抵（238357元－130000元），未小平应返还欧仲雷租金108357元。
关于欧种雷主张未小平应自2015年2月2日起至实际还款之日按照银行同期贷款利率向欧种雷支付超期转租租金的利息，经审查后认为欧种雷该项诉请无相关法律规定支持，且欧种雷自身存在过错，故对该诉请不予支持。
鹤壁市淇滨区人民法院一审判决：一、未小平于判决生效后十日内向欧种雷返还租金108357元；二、驳回欧仲雷除判决第一项之外的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
欧种雷上诉称：1、一审法院酌定欧种雷赔偿未小平装修损失无事实和法律依据。未小平和房主签订的房屋租赁协议约定，装修在合同到期后，无偿归房主刘麦叶所有，因此，未小平的装修不存在补偿问题。2、一审法院让欧种雷赔偿未小平优先租赁权损失没有事实及法律依据。且一审时未小平据此提起反诉未缴案件受理费已按撤诉处理，一审法院认定由欧种雷赔偿该损失没有法律依据。请求二审法院依法改判未小平向欧种雷返还租金239178元并支付利息。
未小平答辩称：房东同意和未小平续签合同，未小平与欧种雷是合作联营关系，欧种雷和房东私下签订合同，应当补偿未小平装修损失，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：欧种雷和房主刘麦叶的合同签订时间是2015年3月23日，合同期间为2015年4月16日至2018年4月30日。
窦红、未小平与刘麦叶的房租租赁协议中，第3条第（4）项约定：乙方（窦红、未小平）所装修本商品房一切室内设备及室外附属设备，在租房合同到期后，上述所有设施和设备无偿归甲方（刘麦叶）所有，否则，乙方应照价赔偿给甲方造成的一切经济损失。
本院查明的其他事实与鹤壁市淇滨区人民法院一审认定事实一致。
本院认为：未小平将其承租的房屋转租给欧种雷使用，转租期限自2014年2月1日起至2018年1月31日止，但未小平与房东刘麦叶之间的房屋租赁协议，合同期限自2010年4月16日起至2015年4月16日止，未小平超过原租赁合同期限进行转租，超出原合同期限的转租部分无效，未小平取得超出承租期限的转租金，依法应予返还。未小平已经收取欧仲雷2015年度租金300000元，欧仲雷2015年度使用75天，扣除欧种雷使用的75天时间的租金，应返还租金238357元。
关于一审法院酌定欧种雷对未小平的损失承担13万元补偿责任的问题，本院认为一审该判项没有事实和法律依据，上诉人欧种雷的上诉理由成立。理由如下：一、欧种雷未侵犯未小平的优先承租权。欧种雷和房主刘麦叶的合同虽是在2015年3月23日签订，但其合同期间为2015年4月16日至2018年4月30日，是在窦红、未小平与刘麦叶房租租赁协议期间完结之后。且房主是否与未小平续签租赁合同，欧种雷不能控制，欧种雷不应对未小平的优先租赁权损失承担责任。二、房屋装修费不应由欧种雷承担。在未小平与欧种雷签订的房屋租赁协议中，双方并未约定装修费用由欧种雷承担。在窦红、未小平与刘麦叶的房租租赁协议中，明确约定了合同到期后所装修的一切设备归刘麦叶所有，且欧种雷与刘麦叶的合同期间是在未小平与刘麦叶合同结束之后，现未小平要求欧种雷承担装修费用没有事实和法律依据。未小平辩称和欧种雷是合作联营关系，亦未提供相应证据证明，该辩称理由不能成立。
综上，一审认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2015）淇滨民初字第1608号民事判决；
未小平于本判决生效后十日内向欧种雷返还租金238357元；
驳回欧种雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4888元，保全费1716元，由未小平负担；二审案件受理费2916元，由未小平负担。
本判决为终审判决。
审判长 单明霞
审判员 罗惠莉
审判员 程世勇
二〇一六年三月十二日
书记员 申 霞