天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第8727号
原告：王艳秋，男，1975年7月14日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：刘春华，天津天祥律师事务所律师。
被告：雷徐建，男，1981年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市潜山县，现住天津市西青区。
委托诉讼代理人：冯飞，北京远翔律师事务所律师。
原告王艳秋与被告雷徐建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳秋委托诉讼代理人刘春华、被告雷徐建委托诉讼代理人冯飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王艳秋向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《租赁协议书》；2、依法判令被告向原告支付自2015年5月1日至2016年3月9日腾房之日的租金950030元；3、依法判令被告支付解除合同违约金461755.96元，（合同实际约定为六个月租金555678元，仅主张461755.96元）；4、依法判令被告支付自2014年1月1日至2014年4月30日的房屋占有使用费，依当时租赁价计算为370452元；5、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2013年12月6日，原、被告签订租赁协议书，约定被告承租原告所有坐落于天津市南开区商铺经营餐饮，租赁面积为499.15平方米。租赁期限为60个月，自2014年5月1日至2019年4月30日；租金共计6030432元，分十次付清；被告逾期支付租金，每逾期一天，则应按逾期费用总额的1%支付原告违约金；被告拖欠租金累计达3个月及其以上的，原告可以解除合同；因一方违约致使本协议解除时，违约一方必须向另一方支付相当于六个月租金的违约金。合同签订后，原告于2013年12月将房屋及钥匙交与被告，被告开始装修并经营，并先后两次如期将租金交付原告。2015年5月1日被告应交付第三期租金，然其未及时交付，原告多次催缴未果，故于2015年8月14日向被告发出律师函，正式解除双方租赁协议，而被告至今未将涉案房屋交付原告，故成讼。
被告雷徐建辩称，一、原告要求支付2015年5月至2016年3月9日期间的租金于法无据，因为双方合同已于2015年6月19日予以解除。由于原告交付的房屋无法满足合同约定，被告依法享有合同解除权。二、租赁合同解除后对于次承租人的租金主张应由原告提出，原告放弃向次承租人主张租金与被告无关。三、关于租金的支付，被告不存在延期支付的情形，系因原告交付的房屋不符合合同约定，被告在多次与原告交涉无果的情况下行使的不安抗辩。关于解除合同违约金，被告依法享有法定解除权，所以不应向原告支付解除合同违约金。且原告主张违约金也明显过高，如果法院支持，希望予以调整。四、原、被告曾于2015年9月16日在另案庭审中认可合同已解除的事实，且另案法官要求双方交接房屋，但本案原告拒绝。所以原告要求被告承担自2015年6月19日被告向原告发出解除函以后的房屋租金于法无据。五、关于原告主张装修期的占有使用费于法无据，请求予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月6日，原、被告签订租赁协议书，约定原告将位于天津市南开区商铺租予被告经营餐饮，租赁面积为499.15平方米。另，约定租赁期限为60个月，自2014年5月1日至2019年4月30日；租金共计6030432元，分十次付清，2014年1月20日前支付555678元，2014年11月1日前支付555678元，2015年5月1日前支付555678元，2015年11月1日前支付555678元，2016年5月1日前支付555678元，2016年11月1日前支付555678元，2017年5月1日前支付674100元，2017年11月1日前支付674100元，2018年5月1日前支付674100元，2018年11月1日前支付674100元；被告逾期支付租金的，每逾期一天，则应按逾期费用总额的1%支付原告违约金；被告拖欠租金累计达3个月及其以上的，原告可以解除合同；本合同押金为200000元，在合同签订三天内汇入原告指定账户；合同期满后若被告不再续租，原告正式收回该商铺，双方清算各项费用后将上述押金剩余部分如数退还被告；合同租赁未满，由于被告违约，被告须向原告交纳违约金，原告有权从该押金中扣除违约金，原告如数退还被告剩余押金，合同解除；因一方违约致使本协议解除时，违约一方必须向另一方支付相当于六个月租金的违约金。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告向原告支付了200000元押金，被告于2014年1月21日向原告转账支付555678元，于2014年11月21日向原告转账支付555678元。自2015年5月1日被告未再向原告支付过任何款项，故成讼。
2013年12月16日，原告与案外人金融街荣拓（天津）置业有限公司（以下简称融拓置业）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告以10964300元购买融拓置业建设的天津市南开区融鼎路1号，建筑面积为499.15平方米的商业用房，并于该日办理了商品房预售登记。
2013年12月23日，融拓置业向原告出具入住通知书，载明涉案房屋已于2013年11月27日具备了交付条件，通知原告自行办理房屋交接手续。
2014年8月4日，被告在涉案房屋处注册成立天津市南开区美乐星辰咖啡厅，个体工商户经营者为被告，经营猫屎咖啡。
2014年12月10日，被告与案外人梁利敏签订《融汇广场商铺租赁协议》，约定被告将涉案房屋二层（254.9平方米）转租予案外人用于经营御天姿美容院，租赁期限自2014年3月15日至2019年3月14日，前三年每月租金为36000元，第四、五年每月租金为39096元。
2014年3月30日，原告出具《声明》，载明“关于天津市南开区融鼎路1号商铺，同意承租人转租给合法经营第三方。转租期限不得超过原合同约定的终止日期，乙方转租的，甲乙双方的租赁合同继续有效。”
2015年6月19日，被告以原告交付的房屋不符合开设餐饮企业的条件，无法实现合同目的为由向原告提出解除合同，返还押金，给付违约金，并同意撤离标的房屋。据此，本案被告于2015年6月29日将本案原告诉至本院，在该案2015年9月16日的庭审中，双方均同意解除合同，在承办法官主持双方当事人进行腾房交接时，原告称被告只能交付一层，无法全面交付，故协商未果。现该案已撤诉，重新立案，尚未审结。
2015年8月15日，原告以被告自2015年5月1日始拖欠原告第三期租金，已满足解除合同的条件，因此向被告提出解除合同，要求被告向原告支付扣除押金后拖欠的租金，并腾房。据此，呈立本案之诉。
2016年3月9日，双方办理了腾房交接，原告与二楼租户重新签订房屋租赁合同。
本院认为，原、被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。就涉案房屋是否符合从事餐饮行业的要求一节。通常理解餐饮业应为开设餐厅，具备烟道与燃气管道应为开设餐厅的基本条件，且双方在庭审中均认可涉案房屋无烟道与燃气管道，故涉案房屋不具备从事餐饮的基本要求。在签订涉案合同前的洽谈过程中，双方均应对涉案房屋的状态，及是否具备从事行业的要求进行测评。从原告签订房屋买卖合同的时间与原、被告签订租赁合同的时间来看，确实存在租赁合同签订在先，原告购房在后的情形。然，原告在明知租赁合同中载明租房用途为餐饮的情况下，购房时未对房屋是否具备经营条件进行参考。被告承接涉案房屋后亦未及时提出异议，故双方对合同无法继续履行均有责任，故原告主张违约金本院不予支持。关于解除合同及腾房一节。就合同解除双方均互向对方主张，被告向原告提出解除合同后，原告向被告提出解除合同时，双方达成解除合同的合意，故该日应为合同解除之日。原告有义务接收被告要求腾交的一层房屋，原告对被告转租行为明知且认可，双方合同解除后，应由原告向次承租人主张权利，因此原告以被告不能将涉案房屋全面交付为由不同意进行房屋交接的理由不成立，故原告无权向被告主张2015年8月20日之后的被告未能腾房的房屋使用费。关于押金一节，被告已在另案中主张权利，本案不予涉及。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：
一、解除原告王艳秋与被告雷徐建于2013年12月6日签订的《租赁协议书》；
二、被告雷徐建于本判决生效后十五日内，给付原告王艳秋自2015年5月1日至2015年8月19日房屋租金336493.9元（555678元/6个月*3个月+555678元/6个月/30日*19日）；
三、驳回原告王艳秋其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20840元，原告负担14840元，被告负担6000元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 谢莉莉
二〇一六年十二月××日
书 记 员 陈 芸
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。