福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初1895号原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。统一社会信用代码。法定代表人：林培涛，总经理。委托诉讼代理人：程煜，男，1990年6月27日出生，汉族，公司员工,住所福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：夏爱萍，女，1986年8月30日出生，汉族，公司员工，住所福建省莆田市荔城区。被告：谢新，男，1984年9月24日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告谢新因物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告厦门市万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人程煜、夏爱萍到庭参加诉讼，被告谢新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门市万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.谢新向万科物业公司支付拖欠的物业服务费6550.06元（从2016年4月起暂计至2017年2月）；2.谢新向万科物业公司支付物业服务费滞纳金暂计为3537.03元(滞纳金按日千分之三的标准暂计至2017年2月止，最后计算至谢新支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；3.谢新向万科物业公司支付拖欠的公摊水电费合计为303.68元(从2016年4月起至2017年1月）；以上合计为10390.77元；4.谢新承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年12月2日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：1.万科物业公司为莆田玉湖新城提供物业服务，规定了万科物业公司有权收取物业服务费用及收取标准；2.第十四条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费、停车服务费以及水电公摊费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。谢新购买莆田市万科城xx期xx楼xxx室，且谢新已实际接收该房屋。谢新应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。自2016年4月起，谢新不予缴交物业服务费、滞纳金、公摊水电费。谢新不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。万科物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《前期物业服务合同》、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《商品房买卖合同》、《莆田万科城一期商品房交付通知书》、《欠费清单》复印件、交付委托书、催告函复印件、邮政快递各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。根据万科物业公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：莆田市万科置业有限公司委托万科物业公司对莆田玉湖新城（莆田万科城xx地块）提供前期物业服务事宜，合同期限自2011年12月2日起至成立业主大会及业主委员会代表业主签订物业服务合同生效时止；（联排电梯别墅）多层住宅的物业服务费标准为3.18元/月·平方米；业主应自莆田市万科置业有限公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；业主在首次交付之日起预交3个月物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费、停车服务费以及水电公摊费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按所欠费总额的3‰向万科物业公司支付违约金。2012年2月29日，谢新与莆田市万科置业有限公司签订编号为xxxxx的《商品房买卖合同》，约定谢新向莆田市万科置业有限公司购买其建设的莆田玉湖新城（莆田万科城项目xx地块）第xx幢xx层xxx复式号住宅，该商品房建筑面积共191.74平方米。该合同第十九条约定，买受人（即谢新）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约；第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。该合同附件六《合同补充协议》第七条约定，商品房达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发《商品房交付通知书》，通知买受人办理交付手续；如因买受人原因未收到《商品房交付通知书》的，在《商品房交付通知书》约定的交付日后即视为已经交付；第九条第一款约定，买受人同意在业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同有效时之前由出卖人委托万科物业公司对本项目实施物业管理，与其签订《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及有关规定，买卖双方共同约定，自房屋交付之日起按建筑面积按时交纳物业服务费，收费以该公司在当地政府部门备案价格为准。以上物业服务费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用等。2012年4月23日，莆田市住房和城乡建设局出具《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认该《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2013年12月28日，谢新与蔡文庭签订《莆田万科城一期商品房交付委托书》，约定谢新将房屋交付事宜委托蔡文庭代理。之后，莆田市万科置业有限公司作出《莆田万科城一期商品房交付通知书》，通知蔡文庭于2013年12月30日到莆田万科城营销中心办理交付手续，并告知物业服务费统一自2014年1月1日起计收。自2014年1月起，万科物业公司每月按照面积187.25平方米向谢新计收物业服务费，即每月物业服务费为595.46元（187.25平方米×3.18元/月=595.46元）。自2016年4月起至2017年2月止，谢新每月分别拖欠物业服务费595.46元，以上合计595.46元/月×11个月=6550.06元。2017年3月29日,万科物业公司通过EMS快递方式向谢新寄送催告函进行催收。莆田玉湖新城（莆田万科城项目xx地块）至今未成立业主委员会。因谢新未按期向万科物业公司支付物业服务费等，致讼。本院认为，万科物业公司接受莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田玉湖新城（莆田万科城项目xx地块）提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。谢新逾期未缴纳物业服务费已构成违约，万科物业公司要求谢新交纳其拖欠的自2016年4月起至2017年2月的物业服务费6550.06元，符合该合同约定，本院予以支持。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立，故万科物业公司要求谢新支付滞纳金，本院不予以支持。万科物业公司要求谢新向其支付拖欠的公摊水电费303.68元，但万科物业公司所提供的证据无法证实该费用的计算依据，故本院暂不予支持；万科物业公司虽称已将公摊水电费进行公示，但未提供证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，对该意见本院不予采纳，其可待相关费用公示后另行主张。谢新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、谢新应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付莆田玉湖新城（莆田万科城项目xx地块）第xx幢xx层xx复式号商品房自2016年4月起至2017年2月止的物业服务费6550.06元；二、驳回厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元、公告费560元，由谢新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  何志强审 判 员  蔡琳琦人民陪审员  余文烟二〇一七年十月二十八日书 记 员  林 锐附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的福建省前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。