重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异195号
案外人：李立贤，女，1945年7月20日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：王鑫，北京大成律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：潘晖，总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康婧，北京市安和利律师事务所律师。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人李立贤对执行位于北京市海淀区某街某号院6号楼4层2单元415号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人李立贤称，案外人于2012年12月17日与锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买位于北京市某街某号院6号楼4层2单元415号房屋，并合法占有上述房屋，支付了全部购房款，未办理产权登记并非案外人原因。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。
本院查明，本院在审理东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案中，根据东方资产公司的申请，于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了锦绣房地产公司名下包括北京市海淀区某街某号院6号楼4层2单元415号房屋在内的抵押房屋（抵押房屋所有权证号为X京房权证海字第3xxx**号、第3xxxx6号、第3xxx**号，他项权证号为X京房他证海字第1xxx**、第1xxxx5、第1xxxx9号），并查封了锦绣房地产公司名下位于北京市海淀区某街某号院的土地使用权<证号为：京海国用（2005出）字第3xxx号、京海国用（2004出）字第3xxx号、京海国用（2003出）字第2xxx号、京海国用（2007出）字第4xxx号>。
2015年10月20日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决书，判令：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16,327,600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5,800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清为止，以16,327,600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1xxx**、第1xxxx5、第1xxxx9的《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第0xxx1号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区某现代商业西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院在审理过程中，于2016年10月24日以（2016）渝执保49号执行裁定书及协助执行通知书，对本院保全查封的前述房产及土地使用权进行了续查封。2016年10月26日，该院作出（2016）渝民终291号民事判决书，判令：1.维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；2.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、三、四、五项；3.锦绣房地产公司于本判决生效后十日内偿还东方资产公司利息（截至2014年6月20日的利息金额为19,748,625.8元；之后以16,327,600元为基数按年利率24%计算至付清为止）；4.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；5.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1xxx**、第1xxxx5、第1xxxx9号《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第0xxxx号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；6.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区某现代商业西区地下四层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。该判决生效后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2012年11月5日，东方资产公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：2011年10月24日和2012年4月11日，锦绣房地产公司以其开发建设的位于海淀区的某一期工程A区A15、A16号楼部分在建工程分别向东方资产公司借款3亿元和2亿元债务提供抵押担保并办理了在建工程抵押登记<土地他项权利证号：京海他项（2012）第0xxxx号；京海土他项（2011抵）第0xxxx号>（在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号：X京房权证海字第3xxx**号、第3xxxx6号、第3xxx**号）。国有土地使用证号：京海国用（2004出）第3xxx号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。
2012年12月17日，锦绣房地产公司（出卖人）与李立贤（买受人）签订编号为XF3xxxx7的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买海淀区某街某号院6号楼第4层2单元415号房屋；建筑面积47.18平方米；总价款1,700,000元；付款方式为一次性付款，买受人应在2012年11月30日前支付房款1,700,000元至出卖方；出卖人应在2013年1月31日前向买受人交付该商品房；该商品房已设定抵押，抵押权人为东方资产公司，抵押登记日期为2011年10月24日。2012年11月28日，北京xx国际文化发展有限责任公司（以下简称xx公司）通过招商银行1109xxxxxxx0801的银行账户向锦绣房地产公司转款800,000元。2012年12月3日，xx公司通过招商银行1109xxxxxxxx0801的银行账户向北京xx**旅游景观规划设计有限公司转款900,000元。2012年12月17日，锦绣房地产公司开具《发票》，载明：收到李立贤房款1,700,000元。2012年12月20日，xx公司通过招商银行1109xxxxxxx0801的银行账户向北京某物业管理有限公司转款1,132.32元。2012年12月17日，北京某物业管理有限公司出具《收据》，载明：收到6-x-xxx李立贤交来的供暖费1,132.32元。2014年8月24日，李立贤与北京市xx集团有限责任公司签订《北京市居民供热采暖合同》，约定：采暖地点海淀区某街某号院6号楼2单元415，采暖面积47.18平方米，采暖费1,132.32元/采暖季。2018年4月10日，xx公司出具《情况说明》，载明：李立贤购买位于北京市海淀区某街某号院6号楼4层2单元415号房屋时，所付全部购房款均是由我公司代为支付的，我公司于2012年11月23日开具了两张转账支票，金额分别为800,000元和900,000元，作为李立贤的购房款交给了锦绣房地产公司。2012年12月3日，我公司又开具了一张转账支票，金额为1,132.32元，交给了锦绣房地产公司，为李立贤代缴了供暖费。
还查明，北京市海淀区某街某号院6号楼第4层2单元415号房屋包含在他项权证为X京房他证海字第16xx**号的抵押物中，该房屋所属的房屋所有权证号为X京房权证海字第3xxx**号，对应的土地使用权所属证号为京海国用（2004）出字第3xxx号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人李立贤在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，虽然因案涉房屋设置有抵押权等原因未办理过户登记，但此并非案外人自身原因所致。
此外，虽然锦绣房地产公司在案外人购买案涉房屋之前已将包括案涉房屋在内的房屋抵押给东方资产公司，但案外人与锦绣房地产公司签订商品房买卖合同之前，东方资产公司出具了同意销售抵押物的证明，应视为东方资产公司放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于锦绣房地产公司和东方资产公司原因，导致东方资产公司的抵押权与案外人的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的案外人承担，因此尽管东方资产公司在案涉房屋上设置了抵押权，但其抵押权不能对抗案外人的物权期待权。
综上，案外人李立贤对案涉房屋享有能够排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权益，其请求对案涉房屋及对应土地使用权中止执行的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区某街某号院（某一期A区）6号楼4层2单元415号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 朱 敏
审判员 刘用辉
二〇一八年五月八日
书记员 刘夏吟