江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终3626号上诉人（原审被告）：江苏荣耀房地产投资有限公司，法定代表人：陈宽山，委托诉讼代理人：袁仕祥，上诉人（原审原告）：陈胜，委托诉讼代理人：陈兆清委托代理人蒯正星，上诉人江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）因与上诉人陈胜商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2015）淮开民初字第01257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭于2016年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人荣耀公司的委托诉讼代理人袁仕祥，上诉人陈胜的委托诉讼代理人陈兆清、蒯正星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣耀公司上诉请求：依法改判驳回陈胜的一审诉请；一、二审案件受理费均由陈胜负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一方面，涉案房屋为现房，双方签订合同之前，陈胜多次查看过涉案房屋。在合同订立时，陈胜如果付清全款即可受领涉案房屋。由于涉案房屋存在渗水现象（但荣耀公司经维修），且陈胜不急需用房，故双方没有及时办理交房手续。另一方面，涉案房屋早已可以办理房产证，当时由于荣耀公司和承建单位存在纠纷导致无法取得竣工备案资料，致使涉案小区未及时办理房产证，后通过诉讼这一问题得以解决。因住建部门需要依法先缴纳首期住宅专项维修金，荣耀公司多次向陈胜催缴未果。故荣耀公司不存在逾期交房的事实。2、一审法院适用法律错误。房屋竣工验收已经由原来的行政审批许可制变更为备案制，备案是行政主管机关对建设单位实施管理的一种行政行为。房屋竣工后，由开发商负责组织进行竣工验收、评定是否合格，遵循“谁开发，谁验收”的原则。涉案房屋已于2011年12月31日经过“四家”验收合格，故一审法院以备案作为交房标准错误。3、陈胜存在有违诚实信用的情形。陈胜不急需用房，加之房屋质量瑕疵又配合办理交房手续，但却在时隔数年后，提起本案诉讼，借此获利。同时，陈胜陈述未接收房屋，且一审中也未要求交房，此案已过诉讼时效。4、如果法院认定荣耀公司违约，荣耀公司认为陈胜也存在违约情形，即未按约定支付涉案购房款项和专项维修资金。故荣耀公司具有先履行抗辩权，现主张该违约责任4万元为限要求冲抵。同时一审认定的违约责任过高，要求调整为以日万分一点五计算违约金。上诉人陈胜辩称，一审法院认定事实清楚，违约责任认定正确，请求二审驳回荣耀公司上诉请求。上诉人陈胜上诉请求：撤销原判，改判支持陈胜一审起诉请求。事实和理由：涉案《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2012年6月28日，但一审法院认定逾期交房的期限为2013年4月14日至2014年11月24日，系认定事实错误，应认定为2012年6月28日至2014年11月24日。《商品房买卖合同》第九条约定，违约应按房价日万分之五计算违约金，故一审法院计算违约金错误。陈胜主张利息损失是基于涉案违约金过低不足以弥补损失，且陈胜为购置涉案房屋向银行按揭，也支付了银行利息，故应当得到支持。上诉人荣耀公司答辩意见同上诉观点。陈胜向一审法院起诉请求：请求判令荣耀公司支付逾期交房违约金717832元，赔偿损失17000；合计734838元（违约金计算至2014年11月24日，合计848天；赔偿损失从2014年11月25日暂计算至2015年5月25日，计180天依同期贷款利息向后顺延到房屋修好）；荣耀公司承担房屋维修费用2万元；案件受理费由荣耀公司负担。一审法院认定事实：荣耀公司和陈胜于2012年5月12日签订商品房买卖合同，陈胜以1693000元的价格购买荣耀公司开发的琥珀美墅13号楼1305住宅。合同约定：“出卖人应当在2012年6月28日前，将经验收合格的商品房交付买受人；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，陈胜按约付清房款。2014年10月8日，荣耀公司向陈胜发出关于缴存维修资金的通知。2014年11月24日，荣耀公司向陈胜发出通知书，该通知书通知陈胜缴纳住宅专项维修资金、并与荣耀公司委托的物业服务公司完善交房手续。2011年12月31日，陈胜所购商品房经建设、监理、施工、设计单位验收合格。一审法院认为，荣耀公司和陈胜签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。合同约定的交付条件是“商品房经验收合格”，是指建设部门确认的勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，鉴于涉案房屋至今未能取得质监站颁发的竣工验收备案证明，不能认定为验收合格。涉案合同约定交房时间为2012年6月28日，涉案房屋至今不符合交付条件，荣耀公司应属违约，依法应当承担违约金。一审庭审中，荣耀公司主张陈胜所诉违约金部分超过诉讼时效以及违约金过高。关于违约金时效问题，按日计算的违约金符合继续性债权特征，单独适用诉讼时效更为合理，故陈胜起诉时即2015年4月13日之前两年内的违约金应属法律保护范围，根据陈胜诉请内容，一审法院认定荣耀公司在本次诉讼中应当承担2013年4月14日至2014年11月24日的违约金，关于违约金的标准，合同约定为按陈胜已交付房价款的日万分之五计算，经审查并综合考虑涉案地块房屋租金等事实，一审法院依法调整为按日万分之三计算违约金，经核算，荣耀公司应支付违约金数额为299153元。荣耀公司主张因为陈胜没有按合同约定交付住宅专项维修资金，故其有权延迟交房，且不承担逾期交房的违约责任。对此，一审法院认为，该条约定适用的前提是荣耀公司出售的房屋已符合合同约定的交付条件，而本案中，荣耀公司出售的房屋不符合双方合同约定的交付条件，故陈胜是否缴纳该费用，与荣耀公司构成逾期交房之间并无因果关系。荣耀公司以陈胜未交付专项维修资金，其有权延迟交房的理由不能成立。关于荣耀公司主张的陈胜存在逾期付款违约行为并主张以该违约金进行抵消，一审法院认为，荣耀公司对此未能提供足够证据证明，故不予支持，荣耀公司可充分搜集证据后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、江苏荣耀房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈胜逾期交房违约金299153元；二、驳回陈胜其他诉讼请求。案件受理费减半收取11348元，由陈胜承担3466元，由荣耀公司承担7882元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈胜提供了：中国工商银行自营历史明细列表，证明陈胜用于按揭的银行款项已经偿还利息为244774.8元，该损失应当由荣耀公司负担。荣耀公司质证意见为：该证据系复印件，真实性无法确认。同时该证据并非新证据，按揭贷款并非购房所必需。即使荣耀公司承担，也仅承担其中较短时间的利息损失，一审判决逾期违约金过高，请求调整。对该证据，本院对其真实性予以确认。荣耀公司二审未提交证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第六条约定，买受人签订本合同时支付房款703000元含定金20000元，余款990000。买受人应予签订合同后7个工作日内向银行提供相关贷款凭证，如因买受人原因银行无法办理按揭贷款，买受人应于2012年6月12日之前以现金支付余款990000元。否则视为买受人违约，按本合同第七条处理。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同》第八条约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因引起的，如规划改变、调整、文物、环保、市政等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施致施工延期的。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括自然灾害、政府行为、因市政配套的批准与安装以及其他无法预见、避免或控制的事件等；3、双方同意，若买受人未能付清本合同项下的全部价款（包括但不限于面积误差结算款项、逾期付款的违约金）及法律、法规规定应缴纳的各项费用，则本合同约定的交付期限相应顺延，出卖人有权延误交付该商品房，且不承担逾期交房的违约责任。2011年12月30日，荣耀公司公告通知交房。2014年11月24日，荣耀公司以《通知书》的形式告知陈胜需要交纳涉案房屋的维修资金。2012年6月21日，陈胜完成银行按揭手续。2015年6月17日，陈胜缴纳了涉案房屋维修资金。本院认为，在合同法中，知情权是买受人的最为重要的权利之一，作为特殊的大宗商品，商品房有着严格的质量要求和行业标准，这些都需要专业人士才能够检查验收，而非一般消费者所能做到。若由开发商自己组织验收，无异于自己既是运动员又是裁判员，这种自我监督的形式对于普通的购房者来说难以折服。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，商品房的验收需经过相关部门认可并取得相关文件后，最终要集中到建设行政主管部门进行备案，建设行政主管部门对建设工程是否合格并加以验收具有最终的监督权、审查权和决定权，其所颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据，这时方可表明房屋质量、消防、环保等方面具有效力，得到国家的认可，故2014年11月24日，涉案房屋并不符合交付条件，荣耀公司应当承担逾期交房的违约责任。建设部、财政部下发的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第三十条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第三十六条第一款规定，开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。可见，缴纳首期住宅专项资金系购房者的义务，购房者在未缴纳该资金时，开发商不能交房并享有优先抗辩权。《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期维修资金存入维修资金业主分账户。维修资金首期交存可以由建设单位代收代交，也可以约定由业主自行交存。江苏省建设厅和江苏省财政厅《关于转发的通知》第1条规定：商品房住宅及相关联的非住宅的业主办理房屋入住手续及交存维修资金时点的确定。根据法律、法规和房屋买卖合同的约定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，购房人将专项维修资金足额存入政府行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户。可见，业主交纳住宅维修资金的前提是开发商通知业主交房，虽然合同约定业主未交纳维修资金的开发商有权顺延交房期限，但不能免除开发商通知交房的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。荣耀公司没有证据证明其已经书面通知买受人办理交付手续，其于2014年11月24日向陈胜发出通知书，通知陈胜缴纳此费用，而陈胜本案主张的逾期交房违约金的时间止点为2014年11月24日。因此，荣耀公司主张陈胜没有交纳维修资金因而其无需承担违约责任没有事实和法律依据依据。关于荣耀公司主张的以陈胜因逾期付款而主张冲抵4万元违约金的诉请，因一审时，荣耀公司并未提起反诉，故本院不予理涉，可另行主张。关于本案的时效问题。本院认为，诉讼时效是从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起开始计算。本案中，双方约定的交房时间为2012年6月28日，故本案的诉讼时效应当从次日开始计算。本案中，双方约定的逾期交房违约金是按日计算，一审法院按日计算违约金并适用诉讼时效并无不当。本案中，一审法院于2015年4月13日立案受理本案。故本院认为，2015年4月13日之前的两年期限的逾期交房违约金未过时效，即2013年4月14日至2015年4月13日期间，2012年6月29日至2013年4月12日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效。关于违约金的调整问题。陈胜主张合同约定的违约金是荣耀公司按日向其支付已付房价款万分之五的违约金，理由为其用于按揭的银行款项已经偿还利息为244774.8元，故一审法院调整违约金比例错误。荣耀公司认为涉案的违约金应调整为万分之一点五。本院认为，因为在商品房买卖中，购买者偿还银行按揭贷款是其履行向银行的还款义务，这种利息的支付是客观存在的，无论违约与否，购房者都需要向银行支付按揭贷款利息，只有在合同双方提出解除合同并得到支持或者合同被确认无效时，才能成为实际损失。故一审法院综合涉案地块房屋租金等事实，依法调整违约金并无不当，对陈胜和荣耀公司的该主张不予支持。综上所述，陈胜和荣耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈胜交纳的二审案件受理费11348元，由陈胜负担；江苏荣耀房地产投资有限公司交纳的二审案件受理费5787元，由江苏荣耀房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侍 刚审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二○二○一七年三月二十日书 记 员  唐小捷