商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2013）商区法民二初字第00094号原告毛浓锋。委托代理人周彦，陕西正义剑律师事务所律师。被告陕西广远房地产开发有限责任公司，住所地商洛市山阳县城关镇九一村。法定代表人王兰芳，董事长。委托代理人鬲万莹，陕西广远房地产开发有限责任公司办公室职员。原告毛浓锋与被告陕西广远房地产开发有限责任公司（以下简称“广远公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛浓锋及委托代理人周彦与被告广远公司的委托代理人鬲万莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毛浓锋诉称，2007年5月8日，原被告在商州被告九长建设大厦售楼部签订《商城综合楼商住房屋预售合同书》。合同约定：12层D户型房屋建筑面积＋公摊建筑面积之和164.75平方米，售价每平方米2052元，共计338067元，首付款210000元，甲方（即被告）在2008年11月底前确保向乙方（即原告）交房，房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理。暖气管道由甲方送进户内，暖气片及室内管道由用户自行安装，费用自理。任何一方违约，需向对方承担所造成的损失。合同签订后，原告于2007年5月8日向被告付款50000元，8月10日向被告付款60000元，12月26日向被告付款100000元，2008年4月22日向被告付款50000元，被告出具收款收据4张。2009年4月6日向被告付采暖安装款4979元，被告出具收款收据1张。余款按被告《商城综合楼部分商住房预先销售办法》第三条（三）款规定，交房前再付20%和售楼部鬲万莹说交房时一并付清。但时至今日，被告所修房屋，手续不全，无法验收，导致被告不能给原告按期交房，原告现仍在外租房居住。原告认为，原被告签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》是在自愿平等的基础上签订的，属有效合同，应受法律保护。由于被告的原因，至今不能向原告交付房屋。被告的行为侵害了原告的合法权益，应承担逾期交付房屋的违约责任。请求判令被告从2008年12月1日起，以原告购房面积164.75平方米为基数，按照每月每平方米11元，向原告支付逾期交房违约金，计算至房屋交付之日止。被告广远公司辩称，合同公司认可，合同第三条规定原告在付清房款后，被告在2008年11月底交房。原告手里有5张收款收据，说明原告没有按合同约定付款。公司通知原告交房，原告说其不能付清剩余房款，所以当时没领钥匙。经审理查明，2007年4月28日，被告广远公司公布商城综合楼部分商住房预先销售办法，主要介绍商州商城业务综合楼是商城一期开发续建项目，项目已于2006年11月动工，2007年11月主体封顶，2008年10月全面竣工，2008年11月底可向用户交房。2007年5月8日开始办理预售购房手续；房屋因朝向、采光、户型结构、面积等因素分两个类别即Ⅰ、Ⅱ类房，预售底价1800元∕平方米、各楼层上浮比例按Ⅰ、Ⅱ类房区别对待；在付款方式中对一次性付清房款的有一定优惠；对按揭付款的，按银行规定办理，不享受优惠；对分期付款不优惠，首付在40%以上的享受预定房价的待遇，主体封顶付40%，交房前再付20%。2007年5月8日，原告毛浓锋（乙方）与被告广远公司（甲方）签订商城综合楼商住房屋预售合同书，合同共三项内容。一、甲方售房承诺：1、保证给用户一个放心、满意安全可靠的建筑工程，工程质量保证合格，力争建成精品。2、物业管理工作本着“规范有序，方便快捷，用户至上，热情周到，合理有偿，以人为本”的原则，我们将提供良好的环境与管理。随后附物业管理细则及计划，并与各用户签订物管协议书。3、根据甲乙双方约定，乙方付清房款后，甲方在2008年11月底前确保向乙方交房（房产归乙方所有，并协助乙方办理产权证书，费用由乙方自理）。二、乙方预购房屋基本情况：1、乙方预购房的详情，12层Ⅰ类D户型。2、乙方所定房的面积，房屋建筑面积＋公摊建筑面积之和164.75平方米。3、乙方所购房的价款，乙方预购房的单价2052元／平方米，总价338067元。三、购房交款协议：1、乙方在与甲方签订认购合同时，乙方选择分期付款方式，经双方协商乙方分两次向甲方交清所定房屋的全部价款。首次预交购房款210000元。2、购房合同书签订后，甲方有义务在约定的合同内保证乙方选购房的承诺。3、如甲乙双方任何一方违约，需向对方承担所造成的损失。4、双方对本合同书产生争议时，先由双方协商解决，协商无果由仲裁机关仲裁或向人民法院提起诉讼。5、暖气管道由甲方送进户内，暖气片及室内管道由用户自行安装，费用自理。6、本购房合同书甲乙双方签字后生效。合同签订当日，原告向被告交购房款50000元；2007年8月10日，交60000元；2007年12月26日，交100000元；2008年4月22日，交50000元，原告分四次向被告共交购房款260000元。2009年4月6日，原告向被告交采暖安装费4979元。2008年10月25日，商洛市房产管理局向被告广远公司开发建设的商州商城业务综合楼颁发了商房预售证第200808号商品房预售许可证。2008年11月30日，被告通知九长大厦业主在香菊大酒店二楼会议室开会，会议主要内容有：一是被告广远公司向业主解释因受“5.12"汶川大地震影响，迟延向业主交房，请求业主谅解，同时说明，经公司研究，决定于2009年4月18日开始向业主交房；二是由九长公司项目部介绍，经历“5.12"汶川大地震，经项目部技术人员和商洛市建筑勘察设计院、质监站、监理单位对整体工程进行全面检查，没有发现质量问题。三是两名业主代表发言，表示房屋在2009年4月底前交付都行，强调物业管理一定要合理，暖气要统一安装。2009年4月6日，原告向被告交采暖安装费4979元。2009年4月18日至今，被告未向原告交房，原告也未向被告交剩余房款78067元。另查明，2011年11月28日，与原告同在被告广远公司处购买商州商城业务综合楼七层Ⅰ类C户型房屋一套的陈育红，以广远公司未按合同约定时间交房等为由，将广远公司诉至本院，要求广远公司承担逾期交房违约金等。本院审理后，作出（2012）商区法民二初字第00030号民事判决书，该生效判决认定广远公司应向陈育红承担逾期交房违约责任，违约金综合周边同类房屋租金情况，酌定为每月每平方米11元。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告提交的原被告于2007年5月8日签订的《商城综合楼商住房屋预售合同书》，被告分别于2007年5月8日向原告出具的50000元购房款收据、2007年8月10日60000元购房款收据、2007年12月26日100000元购房款收据、2008年4月22日50000元购房款收据，2009年4月6日4979元采暖安装费收据，2007年4月28日广远公司售房部公布的陕西广远房地产开发公司商城综合楼部分商住房预先销售办法，本院（2012）商区法民二初字第00030号民事判决书，被告于2011年4月8日关于对九长大厦部分业主提出问题解决的承诺（会议记录）；被告提交的商房预售证第200808号商品房预售许可证；本院调取的2008年11月30日下午3时商城业务综合楼首次业主座谈会会议记录，2008年11月20日被告告用户须知，2009年12月30日被告通知。以上这些证据，已经质证和本院审查，真实合法，可以采信。本院认为，原告毛浓锋与被告广远公司签订的商城综合楼商住房屋预售合同书真实合法，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同约定被告应于2008年11月底前向原告交房，被告未按该期限交房，2008年11月30日，被告召开业主座谈会，原告虽未参加被告召开的业主座谈会，但业主代表发言同意2009年4月18日开始交房对原告应具有约束力，但被告仍未交房，因原告已向被告交纳76.9%的房款，而被告不向原告交房将导致合同的主要目的无法实现，故被告应从2009年4月19日起向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩解“公司通知原告交房，原告称其不能付清剩余房款，所以当时没领钥匙”，无证据证实，不予采信。原被告在合同中未约定违约金数额及损失赔偿额计算方法，原告要求以同幢楼内因同类问题其他业主每月每平方米11元的标准计算逾期交房违约金到被告交付房屋之日止，合情合理，应予支持，原告所购房屋每月租金确定为164.75平方米×11元／平方米=1812.25元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十七条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告陕西广远房地产开发有限责任公司从2009年4月19日起按每月1812.25元支付原告毛浓锋违约金至交房之日止。限判决生效之日起30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，由被告陕西广远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  何 明审 判 员  敬小涛人民陪审员  李淑珍二〇一三年十二月四日书 记 员  杨 柳