辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终387号上诉人（原审被告）：丹东晟安供热有限公司，住所地丹东市元宝区爱民街2号。法定代表人：孙发安，该公司经理。委托诉讼代理人：许民利，辽宁凡响律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区小东沟路5号。法定代表人：宫兆武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈恩伟，辽宁万鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄晓翠，女，1978年5月13日出生，住丹东市元宝区。上诉人丹东晟安供热有限公司（以下简称晟安公司）因与被上诉人丹东市鸿润宝业房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晟安公司的法定代表人孙发安、委托诉讼代理人许民利，被上诉人鸿润公司的委托诉讼代理人陈恩伟、娄晓翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟安公司上诉请求：撤销原判，驳回鸿润公司的诉讼请求。事实和理由：一、本案系房屋拆迁安置补偿纠纷，不是占有物返还纠纷。1、鸿润公司的《房屋拆迁许可证》确立了本案系拆迁安置补偿的法律关系。2、租赁期满后未续签合同是遵守《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得租赁房屋。晟安公司未续订租赁合同是守法行为，不是丧失权利的理由。3、依据鸿润公司的《房屋拆迁许可证》及《城市房屋拆迁管理条例》第十三条“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”的规定，鸿润公司作为拆迁人应对晟安公司进行安置补偿。4、人民法院对于晟安公司与鸿润公司的纠纷无管辖权，应当由房屋拆迁管理部门裁决。二、原审判决适用法律错误，且自相矛盾。原审判决以鸿润公司与丹东鸭绿江工具有限公司签订拆迁安置协议并支付了动迁补偿金为由要求鸿润公司倒出承租房屋，原审判决也认可本案是拆迁安置引起的纠纷，并依据该拆迁安置补偿协议要求晟安公司倒房，故人民法院应当依照《城市房屋拆迁管理条例》处理本案。另外，原审判决还表述晟安公司因拆迁遭受损失可以另案向鸿润公司主张权利，该表述也还是认定本案是拆迁安置纠纷。三、鸿润公司没有物权请求权。物权请求权的权利人有两种，物权人和物的合法占有人。本案中的物一直由晟安公司合法占有，能够对物提出物权请求的只有不动产所有权人，而鸿润公司不是涉案不动产的所有权人。依据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。鸿润公司的买卖行为没有进行物权变更登记，不发生物权变动的效力，所以鸿润公司对于涉案不动产没有物权，也就没有物权请求权。法院有关物权归属的判决，也仅是对物权变动原因的确认，不能直接产生物权效力。四、物权请求权不能脱离物权单独转让。物权请求权与物权不可分离，是一种附属性权利，不是独立的权利，不可以独立的转让于第三人。所以，鸿润公司与丹东鸭绿江工具有限公司签订的协议书不会产生转让“租赁物返还请求权”的法律效力。综上，晟安公司认为，原审判决将一起简单的拆迁安置纠纷，创造性的演变为占有物返还纠纷损害了当事人的合法权益，使晟安公司无法取得拆迁补偿，也无法追究租赁合同期内因断水、断电、破坏道路等原因导致的停产、停业遭受的损失，请求二审法院驳回鸿润公司的诉讼请求。鸿润公司辩称，一、《房屋拆迁许可证》无法确定本案法律关系。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定，拆迁人不必然与晟安公司确定拆迁法律关系，完全可以直接给予被拆迁人补偿。其二，拆迁法律关系确定的前提是必须发生拆迁行为。本案中，鸿润公司对晟安公司在其租赁期间并没有实施拆迁行为，因此与晟安公司不可能存在拆迁法律关系。二、没有法律规定租赁合同在期满后必须要续签，能否续签取决于双方当事人能否达成合意。晟安公司与丹东鸭绿江工具有限公司没有续签租赁合同并不能得出晟安公司遵纪守法的结论。三、《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规范的是“拆迁租赁房屋的”，而本案中，鸿润公司没有对晟安公司实施拆迁行为。且根据该条例第二十七条的规定，鸿润公司可以仅与丹东鸭绿江工具有限公司签订拆迁补偿协议。四、本案系占有物返还之诉，鸿润公司提供的《合同书》、《协议书》及丹东鸭绿江工具有限公司出具的《情况说明》均证明鸿润公司已间接占有了涉案房屋。晟安公司在租赁合同期满时，已无法律及合同依据继续占有涉案房屋，因此原审判决其倒出房屋并无不当。五、鸿润公司既是拆迁人也是涉案房屋的所有权人。鸿润公司是以所有权人的身份提起的占有物返还之诉，与拆迁人的身份无关，故一审判决适用法律正确。六、根据现行法律规定，没有产权证的商品房购房人可以将商品房再次出售，没有取得房屋产权并不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，尽管涉案房屋没有进行产权变更登记，但是鸿润公司在一审提供的证据均证明涉案房屋的所有权及相关返还请求权均转让给了鸿润公司，上述证据足以证明涉案房屋的真实权利状态与不动产登记薄的记载不符，人民法院确定鸿润公司对涉案房屋取得物权并无不当。取得物权即取得物权请求权。鸿润公司向一审法院起诉请求：请求判令晟安公司倒出鸿润公司的锅炉房，并赔偿鸿润公司损失12万元（2011年8月31日至2016年8月31日，共计6年，比照原来约定的每年2万元计算。）一审法院认定事实：2007年9月30日，原告取得房屋拆迁许可证，开始对十八中北侧区域进行拆迁。2007年11月6日，原告与丹东鸭绿江工具有限公司签订拆迁安置协议，约定原告中标竞得十八中北侧地段187200平方米，其中丹东鸭绿江工具有限公司约14700平方米，原告支付动迁补偿金1300万元，门市房一套580-600平方米，丹东鸭绿江工具有限公司负责本企业原有租户清理，在2008年2月20日内全部搬迁完毕等内容。2003年4月15日，丹东市建安物业有限公司与丹东鸭绿江工具有限公司签订租期至2013年4月15日为期十年的租赁合同，就租用锅炉房和部分场地达成一致。被告的法定代表人孙发安2005年8月5日承包了丹东市建安物业管理有限公司北麓园小区物业管理，包括小区供暖和物业管理。2006年8月16日，丹东市建安物业管理有限公司主管单位丹东市翔龙房地产开发有限公司因欠孙发安80万元无力偿还，将锅炉设备及外围管网抵顶给孙发安，孙发安于同月30日成立被告公司。被告公司成立后，与丹东鸭绿江工具有限公司签订房屋租赁协议，租期五年，从2006年9月1日至2011年8月31日，年租金2万元。2007年原告开始拆迁后，被告2007年11月至2008年4月1日正常供暖。2008年4月1日供暖期结束后，原告开始断水、断电。2008年11月1日至2009年4月1日的供暖期间，被告外接临时水、电，保证了正常供暖，为此需发生额外费用。2008年12月8日，被告与丹东市供热管理办公室和丹东市城市集中连片棚户区改造办公室达成协议，需要市开发办补偿11.15万元。2009年4月1日供暖期结束后，由于被告动迁安置问题一直没有妥善解决，为保证北麓园和邮电小区按期供暖，2009年10月26日，市政府召开紧急会议，该会议纪要内容为：为了保证北麓园和邮电小区1010户居民按期开栓供暖，市长助理张守华受建业市长委托，于2009年10月26日，在市政府会客室召开有市建委、市房产局等部门和单位参加的协调会。会上，守华助理强调：居民的供暖问题关系到社会稳定的大局，市委、市政府十分重视，各部门和相关单位绝不可以掉以轻心，北麓园和邮电小区供热联网问题必须在一两天内解决抓紧施工，按期开栓供暖。经部门和相关单位协商，达成一下意见：1、市房产局负责协调北麓园小区物业移交工作；市供热公司在收缴今年供暖费同时收缴居民所欠2009年度的物业管理费、电梯费和08-09年度欠缴的供暖费；晟安公司负责提供所欠费用账目明细。收缴居民所欠费用全部归晟安公司所有。以上工作于今年11月底兑现。2、市房产局协调解决偿还2005年“拆小并大”所欠晟安公司的供热联网工程费用，其数额按市财政审核中心提供的数字为准，在此基础上由市供热公司先行垫付；为了解决北麓园小区两栋高层住宅楼供暖质量不达标问题，2006年市供热办要求晟安公司新上供热“高直联”设备费用，其数额按当时购置发票金额经折旧计算后的价值为准，原则上由两家供热公司通过协商由市供热公司收购继续使用。3、市建委负责协调解决晟安公司北麓园锅炉房动迁问题。其供热设备、房屋产权、动迁安置等问题，在遵重历史的基础上，按照相关政策予以妥善处理。4、本《会议纪要》形成正式文件后，晟安公司向市供热公司提供北麓园和邮电小区供热管网图纸以及居民供暖费档案，并协助供热联网施工，保证该区域按期开栓供暖。参加会议的有：市建委副主任邢永胜，市房产局副局长李冠军，市供热公司经理王伟，晟安公司孙发安，鸿润公司经理隋锡航等。会后，被告将供暖、物业管理移交出去终止了经营活动，并与原告协商过动迁安置问题，但未能达成一致。2014年，丹东鸭绿江工具有限公司起诉被告期间，在一审法院2014年4月1日制作的询问笔录中，丹东鸭绿江工具有限公司法定代表人曲荣进表示，案件是宫兆武和孙发安之间谈动迁的问题，跟其无关，同意撤诉，并表示孙发安持有丹东市工具厂房产执照（产权号8904XXX，建筑面积51平方米）的房屋是其无偿给孙发安的。2015年，原告起诉被告，于2015年11月25日撤诉。在诉讼前，原告与丹东鸭绿江工具有限公司于2015年2月13日签订协议，丹东鸭绿江工具有限公司同意原告有权以自己名义行使与房屋租赁有关的租赁物返还请求权、损害赔偿请求权、租金给付请求权等权利。本次诉讼过程中，原告提供了2016年10月28日丹东鸭绿江工具有限公司出具情况说明，内容为：为了让晟安公司搬出租赁房屋且又不用顾虑情面，我厂将对晟安公司享有的所有权利全部转让给了鸿润公司，由其代我公司清理原有租户义务。被告提供了丹东市住房与城乡建设委员会2016年10月19日《关于晟安公司有限公司未予动迁补偿安置情况诉求》的回复，答复如下:1、晟安公司锅炉房是否属动迁范围问题，应以规划拆迁图纸为准；2、住建委从未给晟安公司锅炉房相应的动迁补偿。一审法院认为，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。原告与丹东市鸭绿江工具有限公司签订拆迁安置协议并支付了动迁补偿金，取得了锅炉房的物权。被告与丹东鸭绿江工具有限公司签订的租赁合同租期届满后，被告继续占用锅炉房没有合法的根据。故原告要求被告倒出锅炉房的请求，有事实根据和法律依据，应予支持。被告承租锅炉房租期届满后，原告应及时行使自己的权利，原告不及时行使权利扩大的损失应由原告自行承担，故原告要求被告赔偿租金损失的请求，不应支持。被告若因原告拆迁遭受损失，可另行向原告主张权利。判决：一、被告晟安公司于本判决生效之日起十日内将承租丹东市鸭绿江工具有限公司的锅炉房倒出给原告鸿润公司；二、驳回原告鸿润公司的其它诉讼请求。案件受理费2300元，由原告鸿润公司承担2200元，被告晟安公司承担100元。二审中，晟安公司提供了丹东市城乡建设委员会2007年9月30日发布的丹建拆字[2007]第29号公告（复印件）。证明：涉案房屋处于拆迁范围之内，且政府相关部门已经将拆迁事宜通过公告形式在拆迁范围内公开发布。鸿润公司的质证意见是，对涉案房屋在拆迁范围内没有异议，对公告的真实性也没有异议。本院的认证意见为，鉴于双方当事人对该公告的真实性及涉案房屋在拆迁范围内没有异议，对该证据予以认定。本院对于双方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院相同。本院经审理查明，涉案房屋（锅炉房）位于鸿润公司取得的丹拆许字（2007）第34号房屋拆迁许可证许可的拆迁范围内。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审期间双方当事人争议的焦点问题是：一、鸿润公司是否有权要求晟安公司倒出涉案房屋。二、原审判决确定本案案由为返还原物纠纷是否适当。关于鸿润公司是否有权要求晟安公司倒出涉案房屋的问题。本案中，晟安公司与案外人丹东鸭绿江工具有限公司之间是租赁合同关系，在租赁期间届满后，案外人丹东鸭绿江工具有限公司作为出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，享有要求承租人晟安公司返还涉案房屋的权利，该项权利实质上是一种合同上的返还请求权，而非丹东鸭绿江工具有限公司作为涉案房屋的所有权人或合法占有人基于物权产生的返还原物请求权。现丹东鸭绿江工具有限公司于2015年2月13日与鸿润公司签订协议书将涉案房屋的返还请求权转让给鸿润公司，这种让与行为不违反法律强制性规定。因此，鸿润公司作为涉案房屋返还请求权的受让人，有权向承租人晟安公司主张倒出涉案房屋。故对于晟安公司认为鸿润公司无权要求其倒出涉案房屋的上诉主张，本院不予支持。关于原审判决确定本案案由为返还原物纠纷是否适当的问题。本案中，鸿润公司以丹东鸭绿江工具有限公司已将涉案房屋所有权转让给鸿润公司为由，主张其有权作为所有权人要求晟安公司倒出涉案房屋。因不动产物权的转让需经依法登记发生效力，在涉案房屋所有权转让未经登记且没有生效法律文书确认物权转让的情况下，原审判决以鸿润公司取得了涉案房屋物权为由支持鸿润公司的诉请显属不当，应予纠正。因此，鸿润公司虽然享有基于租赁合同产生的租赁物返还请求权，但现有证据不能证明其享有基于物权产生的返还原物请求权。根据《民事案由规定》的相关规定，返还原物纠纷系物权纠纷项下的三级案由，原审判决将该物权案由确定为本案案由，显属不当。本案案由应当确定为房屋租赁合同纠纷。关于晟安公司主张本案系其与鸿润公司之间因拆迁安置法律关系引发的拆迁安置补偿争议，不属于人民法院受案范围的上诉意见。因鸿润公司在本案中未向晟安公司主张拆迁人的权利，而是围绕丹东鸭绿江工具有限公司与鸿润公司之间的转让行为向晟安公司主张权利，故本案不属于司法解释规定的“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的范围。对于晟安公司的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，晟安公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丹东晟安供热有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王雪梅审判员  曹立新审判员  姜艳艳二〇一七年七月五日书记员  于大海