湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第45号
上诉人（原审被告）张家界越宏房地产开发有限公司。
法定代表人邹越，该公司董事长。
委托代理人鄢水清，男，1967年7月20日出生，汉族，张家界越宏房地产开发有限公司工作人员。
委托代理人薛晓颖，女，1978年4月27日出生，汉族，张家界越宏房地产开发有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）张家界碧帆超盛物业服务有限公司。
法定代表人张必凡，该公司经理。
委托代理人刘江战，湖南风云律师事务所律师。
委托代理人郑洪，男，1981年8月11日出生，土家族，张家界碧帆超盛物业服务有限公司工作人员。
上诉人张家界越宏房地产开发有限公司（以下简称越宏公司）因与被上诉人张家界碧帆超盛物业服务有限公司（以下简称碧帆公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一五年一月二十六日作出的（2015）张定民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成由审判员覃恩赐担任审判长，审判员田洪山，代理审判员盖景阳参加的合议庭，于2015年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人越宏公司的委托代理人鄢水清、薛晓颖，被上诉人碧帆公司的委托代理人刘江战、郑洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：张家界江畔佳苑小区系被告越宏公司开发建设，2009年10月28日原告碧帆公司与越宏公司签订《江畔佳苑前期物业管理服务合同》后进驻小区进行物业管理服务，《江畔佳苑前期物业管理服务合同》约定：合同的标的主要有五栋楼，其中高层住宅四栋，多层住宅一栋；房子交付给业主前，物业费由建设单位越宏公司承担，房子交付给业主后，物业费由业主承担；小区物业服务收费标准为高层住宅每平方米1.00元／月，多层住宅每平方米0.60元／月，因越宏公司未出售的或由于越宏公司原因造成的未交房的物业服务费由越宏公司承担，按照上述标准的60%按月拨付给碧帆公司。双方当事人从2011年5月1日起开始计算收取物业服务费，双方当事人当庭对碧帆公司提交的江畔佳苑空置费明细表中各项数据进行了核对且确认无误，经计算得出1-5栋所有空置房的物业服务费为741807元，乘以60%后为445084元，庭审中双方当事人对这一事实均予以认可，碧帆公司主张这445084元物业服务费均应由越宏公司承担，但越宏公司仅同意承担其中的111992元，越宏公司认为其余因人民法院查封而造成空置的房屋所产生的物业服务费共计135160元应该由双方协商承担，另外，越宏公司认为明细表中有40套房子已经交付给业主（分别是：第1栋中房号为305、405、601、801、901、1204、1206、1305、1602的房子，第2栋中房号为405、701、803、805、806、904、905、906的房子，第3栋中房号为201、604、703、803、902、1001、1003、1102、1203的房子，第4栋中房号为204、303、304、404、506、803、903、1101、1102的房子，第5栋中房号为101、201、403、604、605的房子），按照合同第二十条约定应该由业主而不是由越宏公司承担物业服务费，故越宏公司拒绝承担这部分房子所产生的197932元物业服务费，但越宏公司并未提交相关证据证实已将上述40套房屋交付业主。另查明，碧帆公司2011年7月19日将公司名称由“张家界碧帆物业服务有限公司”变更为“张家界碧帆超盛物业服务有限公司”，期间双方当事人一直未解除物业合同；碧帆公司主张的管道改造费5600元、水表改装费4500元、电梯维修费11000元、装修清运费4000元，碧帆公司并未提交相关证据且越宏公司不予认可。碧帆公司曾多次向越宏公司催收所欠物业服务费，但越宏公司未予给付。碧帆公司遂于2014年10月21日向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、越宏公司支付碧帆公司物业服务费470184元；二、诉讼费由越宏公司负担。
原判认为：碧帆公司与越宏公司于2009年10月28日签订的《江畔佳苑前期物业管理服务合同》真实有效，予以确认。从2011年5月1日以后，碧帆公司有权依物业管理服务合同的约定就未出售或因越宏公司原因造成的空置房向越宏公司收取物业管理费。因房屋未出售而产生的111992元物业管理费，越宏公司对此予以认可并同意支付，予以认定；因人民法院查封不属于不可抗力，而是由于越宏公司原因导致房屋被查封，造成房屋空置，故碧帆公司要求越宏公司支付因人民法院查封而造成空置的房屋所产生的物业服务费135160元，予以支持；合同约定房屋交付业主前，物业服务费由建设单位即越宏公司承担，交付业主后，物业服务费由业主承担，越宏公司辩称江畔佳苑空置费明细表中有40套房屋已经交付给业主，这40套房屋所产生的197932元物业服务费不应该由越宏公司承担，但越宏公司并未能提交相关证据证明这40套房屋已经交付业主，应视为举证不能，故碧帆公司要求越宏公司支付这40套房屋所产生的197932元物业服务费，应予以支持；碧帆公司主张由越宏公司支付的管道改造费5600元、水表改装费4500元、电梯维修费11000元、装修清运费4000元，因碧帆公司并未提交相关证据且越宏公司方不予认可，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张家界越宏房地产开发有限公司支付原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司物业服务费445084元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司其他诉讼请求；案件受理费8432.5元，由被告张家界越宏房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人越宏公司不服上述判决，向本院提起上称：1、依照双方当事人的约定，被上诉人的服务期限应截止到2014年4月30日，原审判决上诉人承担2014年4月30日至2014年8月31日期间的物业服务费不当；2、本案事实认定不清，40套“无信息”房屋已经交付给业主；3、因人民法院查封所造成的空置房物业服务费，属于超出双方合同约定范畴，对此损失应由双方当事人共同承担。请求二审法院，依法撤销原判决并予以改判或发回重审。
被上诉人碧帆公司辩称：1、被上诉人截至目前仍继续在江畔佳苑小区提供物业服务，2014年4月30日以后的物业费收取既有合同依据又有法律依据；2、对于40套“无信息”房屋的物业是否已经交付，一审法院已经给上诉人充足的举证期限，但上诉人一直未提交，应承担举证不能的法律后果；3、法院查封房屋是上诉人的自身原因造成，不应适用合同法的公平原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人越宏公司在二审中提交了以下证据：越宏公司向业主出具的《收房通知书》复印件四份，分别为：1栋405号房、2栋806号房、3栋1102号房、5栋604号房；《收房通知书》送达回执复印件二十四份，分别为：1栋的305、801、901、1204、1206、1602号房，2栋的702、905号房，3栋的201、703、803、1001、1003号房，4栋204、304、404、803、903、1101、1102号房，5栋101、201、403、605号房；《张家界市房屋买卖合同》复印件十份，分别为：2栋的803、805、806、904、1105号房，3栋的902、1102、1203号房，4栋303、506号房，拟证明：1、上诉人与业主约定的房屋交付时间为2011年4月30日，物业费从通知入住的次月起算；2、上诉人已经向这些业主交房，被上诉人应向这些业主主张相应的物业服务费。被上诉人碧帆公司在二审中未提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人碧帆公司认可上诉人越宏公司所提交证据的真实性、合法性，但对与本案的关联性提出异议，认为只能证明上诉人通知了业主办理收房手续，不能证明业主与双方当事人办理了房屋交接手续。
本院经审查认为：上诉人越宏公司所提交的证据，不能证明所涉及的房屋已经实际交付给业主，与本案事实的认定无关，且不属于二审程序中的新的证据，故不予采纳。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：结合本案有效证据以及双方当事人均无异议的上诉人越宏公司应支付的已售出房屋物业费的截止时间，可知，业主只有凭越宏公司的准予交房函到被上诉人碧帆公司处办理交房手续，才能实际完成交房，且出具准予交房函的时间就是碧帆公司向业主收取物业服务费的起始时间，故双方当事人所订立的《江畔佳苑前期物业管理服务合同》所约定的“物业交付业主”的时间应为碧帆公司收到准予交房函实际交房的时间，在此之前，即便越宏公司已经与业主签订了房屋买卖合同或书面通知业主办理交房手续，亦不能视为已经实际交付房屋，碧帆公司也无权向业主收取相应的物业服务费。对业主逾期办理交房手续，越宏公司可按其与业主的合同约定向业主主张相应的物业费及违约责任。故上诉人越宏公司认为，40套“无信息”房已经交付给业主，应由碧帆公司向业主主张相应的物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
按双方当事人的约定，碧帆公司的服务期截止到2014年4月30日，但碧帆公司在服务期限届满后，继续为江畔佳苑小区提供物业服务，而越宏公司对此未提出明确异议，事实上也接受了碧帆公司的服务行为，因此应视为双方当事人关于物业服务及物业费的约定并未改变，越宏公司仍应按约定支付相应的物业服务费，故上诉人越宏公司认为不应该向碧帆公司支付2014年4月30日至2014年8月31日期间的物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
《江畔佳苑前期物业管理服务合同》中明确约定，因越宏公司原因造成的空置房物业服务费由越宏公司承担，而人民法院对越宏公司房屋的查封系越宏公司原因所致，并没有超出约定范畴，越宏公司应当按约定承担相应的物业服务费，故上诉人越宏公司认为该部分物业服务费应由双方共同承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8432.5元，由上诉人张家界越宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 覃恩赐
审 判 员 田洪山
代理审判员 盖景阳
二〇一五年四月十日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。