江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第1689号
原告徐州市新苑物业管理有限公司，住所地在本市云龙区郭庄路阳光花园14号楼2层。
法定代表人李志惠，该公司总经理。
委托代理人聂峰琴，该公司民怡园物业管理处副主任。
委托代理人叶文，江苏逸诚律师事务所律师。
被告张新梅，女。
原告徐州市新苑物业管理有限公司（以下简称新苑公司）诉被告张新梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告新苑公司的委托代理人聂峰琴、被告张新梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新苑公司诉称，自1999年至今，我公司为本市云龙区民怡园小区提供物业服务。被告是该小区业主，2004年7月至2014年12月被告无故拖欠物业服务费4234元。根据我公司与该小区业主委员会签订的物业服务合同，我公司曾多次催促被告履行相关交费义务，但被告拒绝交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费4234元、滞纳金1270元，合计5504元。
被告张新梅辩称，原告的物业服务质量存在以下问题，小区内公共绿地上存在乱搭乱建、饲养的动物和流浪狗到处溜达、居民楼的楼梯口堆放杂物影响通行、车位乱停车现象严重、原告对进出小区的车辆管理混乱、原告对业主反映的问题处理不及时。2011年我家两辆自行车在小区内丢失，说明原告对小区的治安巡查不到位。
经审理查明，1999年10月，徐州市经济实用住房发展中心（甲方）与原告新苑公司（乙方）签订物业管理委托合同，合同约定：甲方将东苑民怡园、民祥园住宅小区委托于乙方实行物业管理，期限自1999年10月30日起至2002年10月29日止；物业服务质量房屋外观保持完好整洁，设备保证正常运行，无事故隐患，房屋及设施设备的维修、养护及时合格，公共环境环卫设施完备，垃圾日产日清，绿化养护措施落实，无缺损现象，交通秩序管理运行有序，无乱停乱放，保安实行24小时保安制度，急修水电不超过24小时，小修工程3日内完成，业主和物业使用人对乙方的满意率达到96%；物业服务费住宅房屋由乙方按市物价局审批的收费标准向业主或物业使用人收取；物业服务费标准的调整按市物价局批复意见调整；空置房屋的服务费凡已办理上房手续的参照第一条执行；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天向甲方交纳1元滞纳金；车位使用费由乙方按物价局批准的标准向车位使用人收取；房屋共用部位、共用设施设备的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，由业主平均承担；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，由市政公用设施维修基金增值部分承担；公共绿地的养护费用和改造、更新费用，由综合管理服务费承担；附属配套建筑和设施的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，由业主承担；任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5000元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。双方还就物业管理委托事项、双方权利义务、附则等事项进行了约定。2002年12月15日，徐州市东苑民怡园业主委员会（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订物业管理服务委托合同，合同约定：甲方将民怡园物业委托乙方管理，管理期限为两年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止；物业管理服务质量房屋外观完好、整洁；设备设施运行无事故隐患、维修、养护及时、合格；公共环境建立清扫保洁制度，垃圾日产日清；绿化花草树木长势良好，无枯死、无大面积虫害现象；保安24小时服务；急修水电抢修不超过24小时；小修三日内完成；业主和物业使用人对乙方的满意率基本满意；公共服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.20元／月／平方米向业主、使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积0.35-0.40元／月／平方米向业主、使用人收取；空置房屋按市物价局文件标准由乙方按建筑面积0.10元／月／平方米向业主收取；业主和使用人逾期交纳公共服务费的，根据《江苏省物业管理条例》第四十一条的规定收取万分之五的滞纳金。双方还就物业管理服务事项、双方的权利义务等事项进行了约定。2005年3月27日，徐州市东苑民怡园业主委员会（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订物业管理服务委托合同，合同约定：甲方将民怡园物业委托乙方管理，管理期限为两年，自2005年1月1日起至2006年12月31日止；物业管理服务质量值守有完善的值班制度和交接班制度，工作有记录，对所有机动车（含电动车）实行出入证管理；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，保证地下管井内通畅，如有堵塞及时清理；每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；每周打扫1次各楼层通道和楼梯踏步，每周清洁1次楼梯扶手，做到无垃圾、杂物，无乱堆乱放，无明显污迹，无卫生死角，无擅自占用现象，无明显厚积尘，公共楼梯间窗户玻璃每2月擦一次；绿化带保洁每日清扫一次，绿地上无果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾；生活垃圾由业主或使用人自己送至垃圾投放点，由保洁人员每日收集垃圾两次，日产日清；建筑垃圾定点堆放，灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；针对灭蚊、灭蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节制定具体计划，每年至少进行一次；绿化完好率在85%以上，整块绿地基本无明显草荒，无大面积病虫害，绿期200日以上，无明显堆放物料、搭棚、践踏、侵占等现象；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫，每年至少1次进行施肥、补苗，至少进行3次修剪，发生病虫害及时喷药，并保证园林树木长势良好，无明显死树和明显枯枝死杈，花坛花卉长势较好；对所有毁坏的树木花草进行补种，对种菜的草坪进行整改，于3月底完成补绿任务；加强小区的防盗巡视和检查，地下室不准存放危险物品；小区主出入口24小时有人值班看守；对车辆进行交通指挥与疏导等工作，大件物品搬出实行登记管理，对外来人员居住进行登记管理，力争今年在东西大门上监控；对所有进入小区内清洗油烟机、拾破烂、磨剪刀、卖煤球等人进行登记、定人管理；修复喷泉于今年上半年完成；禁止在小区内私自占道经营，确保大门口畅通，以保证人员和车辆出行方便；物业服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.20元／月／平方米向业主、使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积0.35-0.40元／月／平方米向业主、使用人收取；空置房屋按《江苏省物业服务收费管理办法》由乙方按建筑面积0.14元／月／平方米向业主收取；业主和使用人逾期交纳公共服务费的，收取万分之五的滞纳金。双方还就物业管理服务事项、双方的权利义务、业主代表大会提出的整改问题处理等事项进行了约定。2009年3月1日，徐州市云龙区民怡园社区业主委员会（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订物业服务合同，合同约定：甲方将民怡园物业委托乙方管理，管理期限为三年，自2009年3月1日起至2012年2月29日止；物业服务质量值守有完善的值班制度和交接班制度，工作有记录；急修公共部位小修30分钟到位，12小时内修复，若不能应有紧急处理措施，并对业主或使用人作出合理解释和限时承诺；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，保证地下排水、排污、化粪池等管井畅通，如有堵塞，及时清理；每年雨季来临之前，单元门楼清淤1次，对整个避雷接地系统进行检查维护；每十日打扫1次各楼层通道和楼梯踏步，每十日清洁1次楼梯扶手、信报箱，做到无垃圾、杂物，无乱堆乱放，无明显污迹，无卫生死角；绿化带保洁每日清扫1次，及时清理绿地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，达到目视基本无杂物、无污渍、无垃圾；生活垃圾由业主或使用人自己送至垃圾箱内，由保洁人员每日收集垃圾2次，日产日清；建筑垃圾定点堆放，灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；已建成或装修产生的垃圾完工后十日内清理完毕；针对灭蚊、灭蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节制定具体计划并实施；绿化根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫，适时进行修剪，草茬平均不高于20厘米，割草及时清运，发生病虫害及时喷药，以保证园林树木长势良好，定期修剪树木确保无明显死树、枯枝，花坛花卉长势较好；安全防范每日对小区的防盗巡视和检查不少于4次，每晚10时至次日早4时必须加强对进出车辆检查、登记；小区主出入口24小时有人值班看守，对车辆进行交通指挥与疏导等工作，大件物品搬出实行登记管理；物业服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.20元／平方米／月向业主、使用人收取；非住宅房屋按建筑面积0.40元／平方米／月向业主、使用人收取；闲置房屋的物业服务费按建筑面积0.14元／平方米／月向业主收取；业主和使用人不得拖欠物业服务费，未交纳物业服务费的，收取日万分之五的滞纳金。双方还就物业管理委托事项、双方的权利义务等事项进行了约定。2011年12月21日，甲、乙双方签订物业服务合同及补充协议，合同约定：甲方将民怡园物业委托乙方管理，管理期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.30元／平方米／月向业主、使用人收取，非住宅房屋按建筑面积0.60元／平方米／月向业主、使用人收取；闲置房屋按前述标准的70%收取。其他内容同2009年3月1日双方签订的物业服务合同内容。第一份合同签订后，原告新苑公司即开始为徐州市云龙区民怡园小区进行物业服务管理。被告张新梅为徐州市云龙区民怡园小区34#-2-302室房屋所有权人，房屋建筑面积147.42平方米，为该小区业主，其尚欠2004年7月至2011年12月期间的物业服务费147.42平方米×0.20元／月／平方米×90个月≈2654元；2012年1月至2014年12月期间的物业服务费147.42平方米×0.30元／月／平方米×36个月≈1592元，合计4246元。经原告多次催要，被告未给付。
另查明，原告新苑公司在为徐州市云龙区民怡园小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如小区内存在乱搭乱建、楼梯间杂物影响通行、小区安全防范不到位、对公共绿地上杂草杂物清理不及时、对业主反映的问题不予解决或解决不及时。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。1999年10月、2002年12月、2005年3月、2009年3月、2011年12月原告新苑公司分别和徐州市经济实用住房发展中心、徐州市东苑民怡园业主委员会、徐州市云龙区民怡园社区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对民怡园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告张新梅为民怡园小区业主，原告为民怡园小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。因原告在为民怡园小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的收费标准不相适应，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为4246元×85%≈3609元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，故本院对原告的滞纳金主张不予支持。被告称其自行车被盗，虽然原告和该小区业主委员会在物业管理服务合同中对物业管理安全方面的服务进行了约定，但对于原告在这方面的违约责任承担未作专门约定，根据物业服务合同的性质，对于物业管理服务活动中所发生的业主的财产被盗情况，并不在原告的预计之中。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张新梅应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市新苑物业管理有限公司物业服务费3609元。
二、驳回原告徐州市新苑物业管理有限公司要求被告张新梅支付滞纳金1270元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市新苑物业管理有限公司负担5元、被告张新梅负担20元（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年六月五日
书记员 崔朝宇