广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执复40号
复议申请人（异议人）：潘善基，男，汉族，1971年11月2日出生，住广东省佛山市南海区，。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，住所地广东省佛山市南海区西樵镇官山登山大道4号，统一社会信用代码91440605734994382X。
负责人：李木钢，行长。
委托代理人：刘俊，男，汉族，1986年2月11日出生，住广东省佛山市南海区，系申请执行人员工。
委托代理人：黄儒卿，女，汉族，1988年9月1日出生，住广东省佛山市南海区，系申请执行人员工。
被执行人：广东瑞邦染业有限公司，住所地广东省佛山市南海区沙头镇山根路口。
法定代表人：吴燕霞，总经理。
被执行人：广东赛特纺织工业有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇太平开发区。
法定代表人：黄锦洪，总经理。
被执行人：黄锦洪，男，1961年12月21日出生，香港居民，。
被执行人：吴燕霞，女，汉族，1960年5月30日出生，住广东省佛山市南海区，。
被执行人：张爱坤，女，汉族，1971年10月10日出生，住广东省佛山市南海区，。
复议申请人潘善基不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称执行法院）（2016）粤0605执异462号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
执行法院查明：执行法院于2016年4月22日立案执行申请执行人中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行与被执行人广东瑞邦染业有限公司（以下简称瑞邦公司）、广东赛特纺织工业有限公司、黄锦洪、吴燕霞、张爱坤金融借款合同纠纷一案，案号为（2016）粤0605执恢365号，执行依据为（2009）南民二初字第2599号民事判决书。在执行过程中，执行法院决定拍卖（或变卖）属于被执行人瑞邦公司的以下财产：1.粤房字第××号（宿舍1）、粤房字第××号（宿舍2）、粤房地证字第C0420075号（宿舍3）、粤房地证字第C0420075号（宿舍5）、粤房字第3080760（职工饭堂）、粤房字第××号（风机房）、粤房字第××号（锅炉房），上述房产所处的土地证号为南府国用（2002）字特1300**号；2.粤房字第××号（预备车间）、粤房字第××号（污水处理房一）、粤房字第3080892（污水处理房二）、粤房字第3080761（水泵房）、粤房字第3080890（机修车间）、粤房字第3080893（化验室）、粤房字第3080764（供电房）、粤房字第3080765（总仓库）、粤房字第3080701（主体车间及办公室），上述房屋使用土地证号为南府国用（2001）字特130006号、南府国用（2002）字特1300**号。异议人向执行法院提交其与被执行人于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，要求带该租约拍卖。执行法院审查后，决定不带租约拍卖，异议人遂提起本案异议。
另查明，上述房产的登记信息显示其已于2005年2月25日作抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行，他项权证为粤房地他证字第0666862、0666849号。执行法院于2010年1月5日作出（2009）南民二初字第2599号民事判决，该判决确认中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行为上述房产的抵押权人，享有优先受偿权。
再查明，中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行于2010年7月16日变更名称为中国农业银行股份有限公司南海西樵支行。执行法院于2016年12月29日作出裁定，裁定变更申请执行人中国农业银行股份有限公司佛山南海西樵支行为中国农业银行股份有限公司南海西樵支行。
执行法院认为，本案的争议焦点为是否应带租约拍卖涉案房产及相应土地。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产之上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人提交的《房屋租赁合同》的签署时间为2014年1月1日，该签订时间在涉案房产及相应土地抵押给第三人之后。因此，执行法院对异议人提交的证据的真实性和有效性不作实质审查。根据上述法律及司法解释的规定，执行法院作出的不带租约拍卖，理据充分。异议人认为其合法权益受到侵害的，应另循法律途径向被执行人主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议人潘善基的异议。
复议申请人潘善基不服该裁定，向本院申请复议称：一、执行法院在执行异议审查中违反法定程序，应当撤销（2016）粤0605执异462号执行裁定。依据我国现行法律规定，执行听证程序理应公开进行，听证前理应将听证材料依法送达给各利害关系人，包括申请执行人、被执行人，否则属于违反法定程序。本案中，执行法院未依法送达案件材料给各被执行人，也没有公告送达。据复议申请人了解，各被执行人并未收到本次执行听证材料，也不知道听证日期和事项，同时也未委托他人代收签收执行法院的执行听证文件，故应认为执行法院并未送达执行听证文件给各被执行人。这种情形违反了公开原则和回避原则，属于严重违反法定程序。二、执行法院错误适用法律，认定事实错误。1.虽然最高人民法院的司法解释规定，允许在影响抵押权人债权实现的情况下除去租赁进行拍卖，但这一规定是有前提条件的，即债权人有证据证明带租约拍卖会影响其债权的实现。“买卖不破租赁”是实体法领域基本原则，最高人民法院的司法解释也明确拍卖并不影响租赁合同的履行。2.本案中涉案的厂房、土地市值超过亿元，而申请执行人的债权才3000多万元，复议申请人的剩余租期仅剩一年多，评估-
摇珠-第一次拍卖-
第二次拍卖这一流程走下来，复议申请人的租期都届满了，这丝毫不影响竞买方购买标的物。3.申请执行人在异议审查程序中未提供任何证据证明复议申请人仅剩的一年多租期对其债权实现有任何实质性影响。可见，在申请执行人未提供证据的情况下，理应保障复议申请人的承租权，即使要拍卖，都应当带租约，即不交吉。三、执行法院剥夺了复议申请人的诉讼权利。如前所述，复议申请人的诉求并非针对执行行为，而是关系到申请人的承租权的实现问题，这显然是实体问题，但执行法院在执行裁定书中并未赋予复议申请人提起执行异议之诉的权利，这显然是适用法律错误。四、如不撤销（2016）粤0605执异462号执行裁定，必将引起社会稳定问题。复议申请人在该场地投入了300多万元，一旦该场地被拍卖，不仅复议申请人的装修、机器设备投入将化为乌有，数百万元投资打水漂，更重要的是，数十个工人将立即失业。数十家供应商的货款将无法支付。这些供应商、工人都将可能走上街头，寻求政府、法院救济，这势必造成巨大的社会稳定问题。综上，复议申请人认为，（2016）粤0605执异462号执行裁定存在严重违反法定程序、适用法律错误和认定事实错误的问题，理应予以撤销。故特提出复议申请，请求：1.撤销（2016）粤0605执异462号执行裁定；2.裁定停止对瑞邦公司位于南海区九江镇沙头的两块土地的拍卖并裁定更正复议申请人承租的地块不予交吉。
复议申请人潘善基没有提供新证据。
申请执行人中国农业银行股份有限公司南海西樵支行没有答辩，也没有提供新的证据。
经审查，对执行法院查明的事实，除对粤房地证字第C0420075号（宿舍5）应更正为粤房地证字第C0420076号（宿舍5）外，其余事实，本院予以确认。
本院认为，关于执行行为异议，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议……（五）认为合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。而对于案外人异议，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性及真实性；（三）该权利能否排除执行。根据上述法律规定可以看出，本案中，复议申请人提出的异议，针对的是执行法院拟拍卖瑞邦公司位于南海区九江镇沙头的两块土地及地上房屋一批，可能损害其合法权益的执行行为，以及针对执行法院对其提出带租约拍卖的请求后执行法院仍决定不带租约拍卖的执行行为，而非针对涉案执行标的即瑞邦公司的土地房产提出足以排除执行的执行异议，复议申请人提出的异议属于执行行为异议。而且，即使复议申请人所主张的租赁权利，在其本身而言属于实体权利，但该权利设定于涉案房地产的抵押权之后，不属于足以排除执行的实体权利；而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。在此情况下，复议申请人所主张的请求仅属于执行行为异议，不应根据民事诉讼法第二百二十七条的规定赋予其诉讼的权利。复议申请人认为执行法院（2016）粤0605执异462号执行裁定适用法律错误，剥夺了其诉讼权利的主张，没有法律依据，本院不予采纳。
关于执行法院在执行异议审查过程中，是否应通知各被执行人的问题。经查，执行法院在审查执行行为异议过程中，组织了各方当事人进行听证，也将传票、合议庭组成人员通知书、执行异议申请书及证据送达给了各被执行人。且是否应通知执行案件的被执行人参加听证，可以由执行法院根据案件具体情况酌定。本案的事实清楚，争议焦点是复议申请人所主张的权利能否对抗执行的问题，由于不涉及实体审查，被执行人不到庭听证亦不影响本案裁决结果。复议申请人认为执行法院没有通知被执行人参加听证，属于违反法律程序的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，复议申请人的复议主张，依据不足，本院不予支持。执行法院作出的（2016）粤0605执异462号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人潘善基的复议申请，维持佛山市南海区人民法院作出的（2016）粤0605执异462号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
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审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 骆志辉