广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法民三初字第537号原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地番禺区市桥光明北路209号，组织机构代码号89142565-0。法定代表人：潘秉衡，职务行长。委托代理人：吴子亨，系广东金本色律师事务所律师。委托代理人：黄海燕，系广东金本色律师事务所律师。被告：虞文看，男，1975年1月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：孙阿拉，女，1978年4月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：广州市番禺易兴房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区东环街××山庄综合楼C座二层，组织机构代码61871243-X。法定代表人：黄伟和。委托代理人：何润田，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称为工行番禺支行）诉被告虞文看、孙阿拉、广州市番禺易兴房地产开发有限公司（以下简称为易兴房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行番禺支行的委托代理人黄海燕，被告易兴房产公司的委托代理人何润田到庭参加诉讼，被告虞文看、孙阿拉经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行番禺支行诉称：虞文看因购房的需要，向工行番禺支行申请个人住房贷款，并以广州市番禺区××山庄××街6座6层601房作为抵押，于2010年1月23日签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定，贷款金额为688000元，贷款期限为25年，年利率为5.219%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如虞文看连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，应视为虞文看违约，工行番禺支行有权解除合同，提前收回贷款本息，并有权申请处分抵押物。工行番禺支行依约于2010年12月1日发放了贷款688000元，但虞文看仅归还了部分贷款，截至2015年3月20日，其已3期无按期履行供款义务，尚欠贷款本金631604.89元，暂计至2015年3月20日的积欠利息为8494.23元。工行番禺支行认为，虞文看拖欠借款的行为已违反合同的约定，严重侵害了其合法权益，虞文看应偿还贷款本金余额631604.89元及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息，其对虞文看用作抵押的房产处置所得价款享有优先受偿权。同时借款人、担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。故虞文看应支付因该纠纷所产生的律师代理费5000元。另外，孙阿拉与虞文看是夫妻关系，孙阿拉应对虞文看的欠款承担连带清偿责任，而易兴房产公司作为保证人，应对虞文看的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，工行番禺支行为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、解除工行番禺支行与虞文看于2010年11月23日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、虞文看立即清偿尚欠的贷款本金余额631604.89元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息，暂计至2015年3月20日的积欠利息为8494.23元，本息合计为640099.12元；三、虞文看支付因该纠纷所产生的律师代理费5000元；四、工行番禺支行对虞文看用作抵押的位于广州市番禺区××山庄××街6座6层601房（粤房地预登穗字第××号）处置所得价款享有优先受偿权；五、虞文看支付全部诉讼费用；六、孙阿拉及易兴房产公司对虞文看的上述债务承担连带清偿责任。被告虞文看、孙阿拉无答辩及提交证据。被告易兴房产公司辩称：对于工行番禺支行的起诉无异议，同意其全部诉讼请求。经审理查明：工行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立，具有经营人民币存贷款等业务资格的金融机构；虞文看和孙阿拉为夫妻关系，双方于1999年5月11日登记结婚；虞文看为位于广州市番禺区××山庄××街6座6层601房（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人。2010年11月23日，工行番禺支行（贷款人）、虞文看（借款人、抵押人）、孙阿拉（抵押物共有人）及易兴房产公司（保证人）共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号：第201037274号），合同约定：工行番禺支行根据虞文看的申请，同意向其发放金额为688000元的个人购置住房贷款，该贷款用于购买涉讼房屋，本笔贷款的担保方式为抵押、保证。贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同类同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人以按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同，以及赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。借款人以涉讼房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款人在本合同项下的债务履行期满（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。孙阿拉于抵押物共有人签名处签名确认。2010年12月1日，工行番禺支行向虞文看发放了贷款688000元并出具了借款凭证【其中标明：借款当期执行利率5.219%（年利率）】。2011年3月25日，广州市国土资源和房屋管理局向工行番禺支行核发了编号为粤房地预登穗字第××号的《房地产预告登记证明》，载明涉讼房屋预告登记权利人为工行番禺支行，预告登记义务人为虞文看，预告登记业务种类包括预购商品房预告登记，附记中标注：他项权利范围为全部，债权数额为688000元。此外，工行番禺支行为追回前述欠款，于2015年3月1日与广东金本色律师事务所签订了《个人不良贷款委托清收协议书》，委托该所律师代表工行番禺支行通过诉讼或非诉讼途径向包括虞文看在内的债务人、担保人追收债务，收费标准按5000元/宗计算，并于2015年12月25日向广东金本色律师事务所支付律师费5000元，广东金本色律师事务所为此开具了号码为27237897的发票。2015年5月14日，工行番禺支行因上述已逾期的借款本息向虞文看追讨未果，遂向本院提起本案诉讼。诉讼中，工行番禺支行称虞文看接受贷款后，在合同履行的初期尚能依约履行，自2015年1月1日开始出现欠供情况，截至2015年12月21日，虞文看已12期无按时偿还贷款，尚欠贷款本金631604.89元，积欠利息、罚息为34820.07元。对此，工行番禺支行提供了《借据历史处理明细本地查询》予以证明。因本院以其他方式均无法与虞文看、孙阿拉联系，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见虞文看、孙阿拉与本院联系。本院认为：工行番禺支行与虞文看、易兴房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，意思表示真实，并未违反法律、法规的强制性规定，内容合法，各方当事人应按照合同约定履行义务。工行番禺支行已依约履行了借出款项的义务，而虞文看没有按合同约定履行分期还本付息的义务，其行为已构成违约。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。现根据工行番禺支行提交的客户名称为虞文看的还款账号的《借据历史处理明细本地查询》显示，虞文看自2015年1月1日开始拖欠贷款本息，至本案起诉之日，虞文看已连续4期未正常供款，截止2015年12月21日其连续拖欠贷款已达12期，已达到合同所约定的解除条件。因此，对于工行番禺支行提出的要求解除其与虞文看所签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失”。《个人购房借款/担保合同》解除后，虞文看应向工行番禺支行偿还剩余借款本金631604.89及利息、罚息（暂计至2015年12月21日利息及罚息共为34820.07元，从2015年12月22日起，利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定计至实际清偿之日止）。由于涉讼贷款发生在虞文看和孙阿拉夫妻关系存续期间，且孙阿拉亦作为涉讼房屋共有人于《个人购房借款/担保合同》上签名确认，故上述债务应认定为其二人夫妻共同债务，应由其二人共同偿还。至于工行番禺支行主张要求虞文看、孙阿拉支付律师费5000元的问题。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，借款人发生合同约定的违约情形的，贷款人有权解除合同并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。现本案诉讼因虞文看违反《个人购房借款/担保合同》约定所致，工行番禺支行为实现债权，委托律师代理本案诉讼，并实际支付了5000元的律师费用。因此，对于工行番禺支行提出的要求虞文看、孙阿拉向其赔偿律师费5000元的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。对于工行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理正式的房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工行番禺支行主张对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的诉请，理据不成立，本院不予支持。根据双方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现涉讼房屋尚未办理正式抵押登记手续，因此易兴房产公司作为保证人仍应承担保证责任。另外，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。易兴房产公司提供阶段性连带保证的主合同为涉讼贷款合同，现主合同虽被解除，但在易兴房产公司与工行番禺支行未在保证合同中另有约定的情况下，易兴房产公司仍应对虞文看的上述债务承担连带清偿的保证责任。易兴房产公司对此亦无异议。因此，工行番禺支行诉请易兴房产公司对虞文看的涉案债务承担连带清偿保证责任，理据充分，本院予以支持，易兴房产公司承担连带清偿责任后，有权向虞文看、孙阿拉追偿。虞文看、孙阿拉经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与虞文看、广州市易兴房地产开发有限公司签订的合同编号为第201037274号的《个人购房借款/担保合同》；二、虞文看、孙阿拉于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金631604.89元和利息、罚息（暂计至2015年12月21日利息及罚息共为34820.07元，从2015年12月22日起，利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定计至实际清偿之日止）；三、虞文看、孙阿拉于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行赔偿律师费5000元；四、广州市番禺易兴房地产开发有限公司对上述第二项、第三项判项所确定的虞文看、孙阿拉的债务承担连带清偿责任；五、驳回中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如虞文看、孙阿拉和广州市番禺易兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10514元，由虞文看、孙阿拉和广州市番禺易兴房地产开发有限公司负担；公告费560元，由虞文看、孙阿拉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 员  胡剑敏人民陪审员  何梓莹人民陪审员  朱杏梅二〇一六年一月二十二日书 记 员  罗应斌