江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0211民初5141号原告：无锡英联物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区锦溪路100号。法定代表人：何苏艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。被告：丁岱岭，女，1967年2月4日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：毛源明（系丁岱岭丈夫），男，1963年6月11日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。被告：毛源明，男，1963年6月11日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。原告无锡英联物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告毛源明、丁岱岭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李叶清，被告毛源明（亦系被告丁岱岭的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令毛源明、丁岱岭立即支付自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费35025元及相应的逾期付款违约金（以每月物业费972.93元为基数，按银行同期贷款利率的1.95倍，自2013年1月1日起分别从每月1日计算至实际给付之日止）；2、诉讼费用由毛源明、丁岱岭负担。事实和理由：毛源明、丁岱岭系其提供物业服务的无锡市滨湖区蠡湖尚珺花园小区64号的业主，其与该房屋前业主丁亚平于2009年6月27日签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费为2元/月/平方。后毛源明、丁岱岭通过转让，成为该房屋业主。2013年1月1日，小区物业服务费标准经小区双过半业主同意通过，调整为3元/月/平方，但自2013年1月1日起，毛源明、丁岱岭便未再交纳物业费。因催要物业费无着，为保障自身合法权益，其遂诉至法院，诉请如前。被告毛源明、丁岱岭辩称：其系无锡市滨湖区蠡湖尚珺花园64－101的产权所有人，女儿丁瑶为无锡市滨湖区蠡湖尚珺花园64－201的产权所有人，但作为101室及201室的实际使用人，其愿意负担因该房屋所产生的物业费。对于丁亚平与物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》，其也予以认可。但《前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准是2元/月/平方，现在物业公司要求按3元/月/平方的标准收取物业费无依据。如果其所有的房屋属于普通住宅，根据相关法律规定，物业费调价应当经专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，并且不能超过政府指导价；若该房屋属于非普通住宅，应由业主方与物业方根据自愿原则通过合同方式对物业费标准进行约定，但目前其未在物业公司的《关于调整物业服务费的意见征询函》上签字同意涨价，且该套房屋分为101室与201室两张房产证，分属不同的房屋类型，物业公司的调价途径不尽相同，应区别对待。对于物业公司主张的违约金，其曾经主动要求按照2元/月/平方的标准交纳物业费，但物业公司拒收，故其不存在欠缴物业费的情况，物业公司主张违约金无事实及法律依据，即便物业公司要主张违约金，也只能主张存在争议的1元/月/平方部分的违约金。同时，物业公司亦未严格按照双方签订的《前期物业管理服务协议》提供物业服务，主要表现在：1、小区的门禁、对话系统有问题；2、物业收入未公示；3、外墙从未清洗；4、消防通道一直有车辆停放，管理不到位；5、未开展消防演习等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对相关的事实及证据，本院认定如下：1、无锡市滨湖区蠡湖尚珺花园小区64号分为101室与201室，101室房屋面积62.68平方，201室房屋面积261.63平方，总面积324.31平方。101室产权人为毛源明、丁岱岭，201室产权人为丁瑶，毛源明、丁岱岭为该房屋实际使用人。该房屋已于2009年6月27日交房。2、2009年6月27日，丁亚平与物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议记载涉案房屋类型为低层住宅，房屋坐落为蠡湖尚珺花园64号，未对101室、201室进行区分。该协议同时约定低层住宅的物业费标准为2元/月/平方，物业费按每半年预先交纳，由业主或物业使用人应于每半年最后一月的30日前预交物业费。协议同时约定，若业主未按约定的收费标准和时间交纳相关费用，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。后毛源明、丁岱岭、丁瑶通过转让的方式，各自取得了目前的房屋所有权。3、为证明小区总户数，物业公司提供了由无锡市自来水有限公司城南分公司出具的《汇总表》，显示蠡湖尚珺花园小区总用户数为193户。为证明小区总面积数，物业公司提供了由无锡市万都置业有限公司提供的《汇总表》，显示该小区共有193户居民，总面积数为58474.37平方。4、根据物业公司向本院提供的《关于调整物业服务费的意见征询函》及《汇总表》，显示蠡湖尚珺花园小区低层住宅总户数为133户、总面积为47329.56平方，在《关于调整物业服务费的意见征询函》签字同意物业费标准自2013年1月1日起提高至3元/月/平方的业主为90户、所占房屋面积为31116.27平方。对于调价结果，物业公司在小区物业办公室告示栏中予以了公示。5、2016年2月16日，毛源明、丁岱岭与物业公司曾就物业费征收标准问题进行交涉，其提出愿意按照原定的2元/月/平方的标准交纳物业费，但遭物业公司拒收。在审理过程中，本院前往无锡市物价局服务价格处对相关问题进行咨询，咨询结果为：物业公司在通过招标进入蠡湖尚珺花园小区时，对普通住宅的前期物业公共服务收费标准进行了备案，为1.56元/月/平方，公共能耗费、电梯运行费可另行加收，但该备案价格仅针对普通住宅，对于非普通住宅，可由物业公司根据其服务成本费用通过物业服务合同的形式与业主进行约定。后本院又前往无锡市滨湖区住房和城乡建设局物业管理科对相关问题进行咨询，结果为：根据《关于中非普通住宅暂定标准的通知》，类似于蠡湖尚珺花园内的低层住宅应界定为非普通住宅，其物业费征收标准，应遵循自愿原则，由物业公司与业主双方确定，若物业公司确需调价，应经专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，并经公示后，完成调价。庭审中，双方一致确认蠡湖尚珺花园64号房屋自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费未予交纳。本院认为，物业公司系蠡湖尚珺花园小区的物业服务提供者，而毛源明、丁岱岭系蠡湖尚珺花园64号房屋实际使用人，虽毛源明、丁岱岭未直接与物业公司签订合同，但其对于前手业主与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》表示认可，故该协议对毛源明、丁岱岭亦有约束力，双方应根据协议约定，切实履行各自应负之义务。关于物业费征收标准问题。双方对于丁亚平与物业公司于2009年6月27日签订的《前期物业管理服务协议》均无异议，本院予以确认。根据本院对相关物业管理部门的咨询，本案中蠡湖尚珺花园64号的房屋类型应界定为非普通住宅，若相关的物业企业需对原物业费进行调整，应遵循自愿原则，由物业公司与业主双方确定；若物业公司确需调价，应经专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，并经公示后，完成调价。针对毛源明、丁岱岭提出的蠡湖尚珺花园64号分为101室与201室两套住宅，面积不同，应属不同房屋类型的抗辩理由。因在签署《前期物业管理服务协议》时，并未将64号101室与201室进行区分，而是将其作为一个整体，由物业公司提供物业服务，且将一套房屋分为两本产证系开发商出于房屋销售的考虑，该101室、201室并非真正独立的两套房屋。故对于毛源明、丁岱岭提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。现物业公司对物业费征收标准进行调整，经对《关于调整物业服务费的意见征询函》进行统计并计算得出，低层住宅中同意物业费调价的户数占低层住宅总户数的67.67%，低层住宅中同意物业费调价的业主所有的房屋面积占低层住宅总面积的65.74%，已经专有部分面积占建筑总面积半数以上的业主且占总业主人数半数以上的业主同意。对于该调价结果，物业公司亦予以了公示，故本院认定物业公司的调价程序符合相关规定，调价结果合法有效，毛源明、丁岱岭应按照调整后的3元/月/平方的标准交纳相关的物业费。关于毛源明、丁岱岭提出的物业公司物业服务不到位的问题。因毛源明、丁岱岭未举证证明物业公司确实存在其所称的服务不到位的情况，应承担举证不能的责任，且因物业公司所提供的物业服务系针对整个小区，其在提供日常服务过程中针对个别业主所存在的瑕疵，并非业主拒缴物业费的合理理由，故对于毛源明、丁岱岭的此项抗辩理由，本院不予采纳。关于物业费数额问题。蠡湖尚珺花园64号房屋建筑总面积为324.31平方，按3元/月/平方的标准，自2013年1月1日起至2015年12月31日止共计36个月，故毛源明、丁岱岭欠缴的物业费总额为35025元（324.31×3×36）。因《前期物业管理服务协议》中对于缴费期限约定为每半年最后一月的30日前预交下一个半年物业费，上述期间的物业费均已过缴费期限，故物业公司主张要求毛源明、丁岱岭立即支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业费35025元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于是否存在违约金的问题。物业公司此次物业费的调价符合规定，毛源明、丁岱岭理应按照新的标准（3元/月/平方）交纳物业费，现毛源明、丁岱岭未予交纳，应承担相应的违约责任。针对毛源明、丁岱岭提出的其曾提出仍按照2元/月/平方的标准进行交纳，但被物业公司拒收，即便主张违约金，也只能计算存在争议物业费部分的违约金的抗辩理由。因物业公司的此次调价结果对全体业主均有约束力，业主只要未按照调价后的标准进行交纳，便属违约，物业公司有权拒绝接收，而不应再区分愿意交纳部分与不愿意交纳部分，故对于毛源明、丁岱岭提出的该项抗辩理由，本院亦不予采纳。关于违约金的计算方式问题。《前期物业管理服务协议》约定的违约金计算标准为欠缴物业费金额的自逾期之日起按每日万分之五计算，而物业公司主张按银行同期贷款利率的1.95倍进行计算，该标准低于《前期物业管理服务协议》中所约定的违约金计算标准，属物业公司处分自身民事权利的行为，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。结合物业费的交费期限，毛源明、丁岱岭应于2012年12月30日前交纳2013年1月1日至2013年6月30日期间的物业费5837.5元，现毛源明、丁岱岭未按约交纳，属违约行为，理应承担自2012年12月31日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率1.95倍计算的违约金；毛源明、丁岱岭应于2013年6月30日前交纳2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业费5837.5元，现毛源明、丁岱岭未按约交纳，属违约行为，理应承担自2013年7月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率1.95倍计算的违约金；毛源明、丁岱岭应于2013年12月30日前交纳2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费5837.5元，现毛源明、丁岱岭未按约交纳，属违约行为，理应承担自2013年12月31日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率1.95倍计算的违约金；毛源明、丁岱岭应于2014年6月30日前交纳2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业费5837.5元，现毛源明、丁岱岭未按约交纳，属违约行为，理应承担自2014年7月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率1.95倍计算的违约金；毛源明、丁岱岭应于2014年12月30日前交纳2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费5837.5元，现毛源明、丁岱岭未按约交纳，属违约行为，理应承担自2014年12月31日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率1.95倍计算的违约金；毛源明、丁岱岭应于2015年6月30日前交纳2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业费5837.5元，现毛源明、丁岱岭未按约交纳，属违约行为，理应承担自2015年7月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率1.95倍计算的违约金。综上，经合并计算，毛源明、丁岱岭应向物业公司交纳自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费35025元及按同期银行贷款利率1.95倍的标准，以5837.5元为基数自2012年12月31日起计算至2013年6月30日、以11675元为基数自2013年7月1日起计算至2013年12月30日、以17512.5元为基数自2013年12月31日起计算至2014年6月30日、以23350元为基数自2014年7月1日起计算至2014年12月30日、以29187.5元为基数自2014年12月31日起计算至2015年6月30日、以35025元为基数自2015年7月1日起计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告毛源明、丁岱岭于本判决生效后立即支付原告无锡英联物业管理有限公司自2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费35025元及按同期银行贷款利率1.95倍的标准，以5837.5元为基数自2012年12月31日起计算至2013年6月30日、以11675元为基数自2013年7月1日起计算至2013年12月30日、以17512.5元为基数自2013年12月31日起计算至2014年6月30日、以23350元为基数自2014年7月1日起计算至2014年12月30日、以29187.5元为基数自2014年12月31日起计算至2015年6月30日、以35025元为基数自2015年7月1日起计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。二、驳回原告无锡英联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，由被告毛源明、丁岱岭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  倪晓锋人民陪审员  钱玉娟人民陪审员  苏卓华二〇一七年八月二十一日书 记 员  易 瑛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》：第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。