浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金浦东民初字第9号
原告（反诉被告）金吉人。
委托代理人金星，浙江星穹律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）贾锡强。
委托代理人楼永清。（特别授权）
本诉原告金吉人与本诉被告贾锡强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理，反诉原告贾锡强于2015年1月8日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。本诉原告金吉人及其委托代理人代理人金星、本诉被告贾锡强及其委托代理人楼永清到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
本诉原告诉称：原告系金狮岭村村民，具有集体土地使用权110.86平方米的房屋三间，被告系浦江县白马镇联丰村贾保坞自然村村民。1999年12月19日，原告与被告签订房屋买卖契约，原告把坐落于金狮岭村103号的农村房屋三间出卖给被告，被告支付给原告购买房屋款36800元，但是因为原告房屋的土地性质是集体所有，且只有集体土地使用证，没有房产证，被告又是非金狮村村民，因此房屋及土地依法不能办理过户手续，该房屋的集体土地使用证上土地使用人至今还是原告。根据《土地管理法》及相关法律规定，农村和城市郊区土地属于农民集体经济组织所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，他人无权取得。依法只有具有同一本集体经济组织身份的成员间方可进行买卖，非本集体经济组成员购买农村房屋的契约应认定为无效合同，故转让合同自始无效。因原、被告经协商无法达成一致意见。现提起诉讼，请求法院判令：1、依法确认原告与被告之间的房屋买卖合同无效。2、依法判令被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，本诉原告向本院提交了如下证据：
1、提供1999年12月19日契约一份。证明房屋买卖时间、具体房屋方位、价格等买卖事项。
2、提供土地登记资料摘录表及宗地草图各一份。证明买卖房屋系集体土地使用权，使用面积为110.86㎡、土地用途为住宅用地。
3、提供被告户籍证明一份，证明贾锡强不是金狮村村民。
4，提供拆迁公告表格一份。证明拆迁面积与公告面积有出入，实际面积为113.26平方，拆迁位置是金狮一区103号，应得拆迁补偿款262万元。
本诉被告辩称：原告应遵守诚实信用原则。契约依法成立，对当事人具有约束力，合同法第6条、8条、37条都有规定。根据物权法第64条规定，金吉人将房屋卖给贾锡强后，房屋的所有权、使用权应归贾锡强所有。贾锡强多次催促金吉人办理过户手续。1998年金狮岭村进行撤扩并，金狮村变成城镇居民。根据土地管理法第16条的规定，本案原告应首先要求人民政府处理，对行政处理不服的，才能提起诉讼。金狮村的房屋买卖实际上是可以过户的，这是事实。
反诉原告贾锡强诉称：1、无论城市还是农村私有住房，都不属于禁止流通物，只要是合法建筑，都允许买卖、出租或抵押。买卖后，住房用地的使用权随之转移给新房主，应依法办理变更登记手续，这是中国土地管理法的基本土地制度；2、变更土地登记，是初始土地登记以外的土地登记。在发生依法改变土地所有权、使用权的，依法转让地上建筑物等附着物导致土地使用权转移情况后，初始登记中的内容就会与现状不符，因此，土地的使用者必须提交证明变更事项发生的资料或原土地证书，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记的申请；3、反诉原告与反诉被告房屋及建设用地1999年12月19日买卖合同生效。反诉原告遵守合同，付清了契约上规定的购买款。反诉被告必须履行土地使用权变更登记申请。自2000年反诉原告多次催告反诉被告履行房产土地使用权过户的法定义务。反诉被告至今没有守信履行，造成能过户而不履行过户的欺诈结果，该行为严重侵犯反诉原告的财产权利与经济损失。请求法院判令：1、反诉被告履行1999年12月19日浦集用（2000）字第01-1958号集体土地使用证的土地使用权变更登记申请法定义务；2、驳回反诉被告（2015）金浦东民初字第9号案件所有原告诉讼请求。
为证明其主张，反诉原告向本院提交了如下证据：
1、1999年12月19日契约复印件一份。证明该契约依法成立；
2、浦集用（2000）字第01-1958号集体土地使用证一本。证明1、被反诉人不履行过户义务；2、在契约中写明扣下2000元领新证时再交付，但实际领新证时交付了2万元，多付了18000元；
3、金狮湖房屋征收10-049房屋征收货币补偿协议一本。证明浦集用（2000）字第01-1958号集体土地使用权归贾锡强所有，有浦江县住房和城乡建设局，浦江县金狮湖保护与开发指挥部依法确认；
4、浙江稠州商业银行存款分户明细账一份。证明反诉原告拿到了部分拆迁款813607元；
5、金狮社区房屋买卖集体土地使用证已过户的门牌号及受主姓名，证明被反诉人不履行房屋买卖过户手续，存在故意性质。
6、证人贾某证言一份。证明换新的土地使用证的时候，证人支付给本诉被告20000元。
反诉被告金吉人辩称：本案讼争房屋属于金狮村的集体土地上建设的房屋，按照法律规定，该房屋只允许本集体组织内部进行买卖。该房屋1999年出卖，却至今未过户，就是因为买卖违反国家法律规定，是无法过户的。请求法庭驳回反诉人的反诉请求。
对于本诉原告的证据，结合本诉被告贾锡强的质证意见，本院认证如下：
对证据1无异议。本院予以认定；
对证据2，真实性无异议，合法性有异议，在2000年已换了新证，该资料是1999年，是无效的。本院对该证据的真实性予以认定；
对证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。本院认为，被告贾锡强系本案本诉被告及反诉原告，故对于该证据，本院予以认定；
对证据4，真实性无法确认，没有盖章，也没有日期，也没有填表人，只是单纯的一张表格。关联性有异议，与本案无关。经审核，本院对土地使用证登记面积与拆迁面积有出入的事实予以认定。
对于反诉原告贾锡强提交的证据，结合反诉被告金吉人质证意见，本院认证如下：
对证据1，无异议。本院予以认定；
对证据2，真实性无异议。该证与我方从国土局调取的登记资料是一致的，无非是换了新证。集体土地使用证恰好证明本案双方买的标的物是法律禁止的，对反诉人证明的第二点说多付了18000元有异议，没有多收过。经审核，本院对该证据的真实性予以认定；
对证据3，真实性无异议，对证明目的有异议，该协议明确写明房屋征收人为金吉人（贾锡强），并没有将房屋确认给被告。经审核，对该证据，本院予以认定；
对证据4，真实性无异议。对拆迁款支付给被告有异议。本院对其真实性予以认定；
对证据5，有异议，没有证据证明，这只是反诉人一方的说法。本院认为，该证据仅列明已过户的门牌号及受主姓名，但并未提供相应行政部门出具的证据予以佐证，故对于该证据，本院不予认定；
对证据6，有异议。本案的买卖关系是原、被告。原、被告都签有契约的。换新证时，反诉被告收到2000元，不是2万元。证人与反诉原告系母子关系，有利害关系，不予采信。经审核，本院对证人支付金吉人购房款余款的事实予以认定。
经审理，本院认定事实如下：1999年12月19日，本诉原告金吉人与本诉被告贾锡强签订房屋买卖契约，约定金吉人将自己坐落于浦江县浦阳街道金狮一区103号的房屋三间出卖给贾锡强，并由贾锡强支付给金吉人购买房屋款合计38800元。1999年12月20日，贾锡强按协议约定支付金吉人购房款36800元，双方完成房屋交付。2000年，浦江县建设环保与土地管理局通过年检，于2000年10月16日核发了浦集用（2000）字第01-1958号集体土地使用证，该证载明土地使用者为金吉人。后由金吉人将该证交付给贾锡强。2014年11月20日，浦江县住房和城乡建设局、浦江县金狮湖保护与开发指挥部作为甲方，金吉人（贾锡强买）作为乙方，签订了《房屋征收货币补偿协议》（编号：金狮湖房屋征收10-049号），约定坐落于浦江县浦阳街道金狮一区103号的房屋由甲方征收，甲方补偿被征收人合计人民币2712022元。该协议乙方（签章）栏目中签名为本诉被告贾锡强。该笔补偿款的第一期813607元，已由本诉被告贾锡强收取。2014年12月26日，本诉原告金吉人诉至本院，请求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效。2015年1月8日，本诉被告贾锡强向本院提起反诉，请求判令：1、履行土地使用权变更登记义务；2、驳回（2015）金浦民初字第9号案件本诉原告的诉讼请求。
本院认为：确认房屋买卖合同的效力，不仅要具备具体行为人的行为能力，意思表示是否真实，还要根据法律法规。涉及农村房屋买卖合同。因其不仅具有财产型性质，还涉及村集体经济组织成员的身份关系。依据现行法律法规规定，不得出让、转让给非本集体经济组织成员或者出租用于非农业的性质建设。但农村房屋土地发生变更为国有土地的，可以进入市场流转的，那么房屋买卖合同除非具有法律明确规定无效的情形，否则该合同即可认定有效。
关于本案，双方签订房屋买卖合同时间为1999年，当时该房屋土地仍属于农村宅基地，那时该合同属于无效的买卖合同。但在原告提起本案诉讼前，诉争房屋占用的土地已经由上级人民政府审批同意征收，土地性质转变为国有土地，虽然目前相关登记材料未予变更，但土地房屋被征用系事实，其宅基地的性质已发生改变，原本合同无效的情形已经消失，而本诉被告贾锡强也已经根据房屋征收补偿协议取得了30%的补偿款。根据相关法律精神，在一审法庭辩论终结前已经符合法律规定买卖条件的，合同不应再认定为无效。且本案房屋买卖发生在十多年前，现原告诉请要求确认合同无效的行为违背了诚实信用原则，与法律精神相悖。
此外，反诉原告诉请要求反诉被告金吉人履行浦集用（2000）字第01-1958号集体土地使用证的土地使用权变更登记，但该证中载明的土地目前已被行政部门依法征收，再变更登记已无实际意义，故对于反诉原告的变更登记之诉讼请求，本院不予支持。
综上，本案房屋买卖合同已经不再具有法律规定的无效情形，应依法认定为有效。本诉原告诉请本院不予支持，反诉原告诉请的合理部分本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告金吉人的诉讼请求。
二、驳回反诉原告贾锡强要求反诉被告金吉人履行浦集用（2000）字第01-1958号集体土地使用证的土地使用权变更登记的诉讼请求。
本案本诉受理费80元，反诉受理费80元，合计人民币160元，由本诉原告金吉人承担80元，由反诉原告贾锡强承担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件本诉受理费80元，反诉受理费80元。款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 何清良
代理审判员 刘 波
人民陪审员 虞秀丽
二〇一五年四月八日
申请执行时效贰年逾期不予执行
代书 记员 尤丹凤