广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）桂0202行初69号
原告陈美玉，女，1968年8月27日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。
原告俸建明，男，1962年5月2日出生，汉族，住柳州市城中区。
原告莫瑞春，男，1976年5月4日出生，汉族，住柳州市城中区。
原告彭靖芳，女，1975年9月3日出生，汉族，住柳州市城中区。
原告罗智晓，男，1977年8月27日出生，汉族，住柳州市城中区。
原告苏彦琼，女，1963年2月28日出生，侗族，住柳州市城中区。
原告黄俏华，女，1972年12月28日出生，汉族，住柳州市城中区。
原告张慧，女，1970年7月20日出生，汉族，住柳州市城中区。
诉讼代表人俸建明，男，1962年5月2日出生，汉族，住柳州市城中区。
委托代理人刘志军，广西桂柳律师事务所律师。
委托代理人周启春，广西桂柳律师事务所实习律师。
被告柳州市国土资源局，住所地：柳州市城中区高新一路北一巷7号。
法定代表人周龙，该局局长。
委托代理人唐振琼，该局总工程师。
委托代理人龙凤麟，广西正泰和律师事务所律师。
第三人广西联勤建筑有限公司，住所地：柳州市海关路金桂巷2号。
法定代表人谢泉，董事长。
委托代理人罗振瑞，该公司员工。
委托代理人覃汉梅，该公司员工。
第三人柳州银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市漓江路20号桂林观光酒店东侧1-2层。
负责人卢怡静。
委托代理人吴文俊，广西至和律师事务所律师。
委托代理人周明思，柳州银行股份有限公司职员。
原告陈美玉等八人不服被告柳州市国土资源局作出的房屋登记行为，于2017年9月1日以柳州市房产管理局为被告向本院提起行政诉讼。本院于2017年9月1日立案后，经向原告释明，原告变更被告为柳州市国土资源，本院于2017年11月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭审理了本案。原告俸建明、莫瑞春、罗智晓、黄俏华、张慧及其诉讼代表人俸建明、原告委托代理人刘志军、周启春，被告的委托代理人唐振琼、龙凤麟，第三人广西联勤建筑有限公司的委托代理人罗振瑞、覃汉梅，第三人柳州银行股份有限公司桂林分行的委托代理人吴文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柳州市房产管理局于2014年12月19日办理了第三人广西联勤建筑有限公司的换证登记，将原由柳州地区房产管理所颁发给第三人广西联勤建筑有限公司的桂房证字第总-00××72号房屋所有权证更换为，由柳州市房产管理局颁发的柳房权证字第××号房屋所有权证。
原告诉称，2001年原告与第三人广西联勤建筑有限公司签订《房地产买卖契约》，原告购买了柳州市海关路西金桂巷2号（广西联勤建筑有限公司大院内）第2栋的房地产。原柳州地区房产管理所于2001年6月7日颁发给原告《房屋所有权证》。原告持续使用柳州市海关路西金桂巷2号的房屋已经16年之久。2002年，柳州地区撤销，设立来宾市，其原先建设的房屋地处柳州市管辖范围内，但档案却转移到了来宾市房产管理局，房屋属于来宾市，但是地块属于柳州市。根据当时政策，原告的《房屋所权证》需要变更登记为柳州市房产证，变更登记手续需要原告所居住单位将房屋的相关资料提交给柳州市房改办审核。原告所居住单位也就是第三人广西联勤建筑有限公司，因此第三人广西联勤建筑有限公司负责代为办理原告房产证的换证工作。原告于2006年6至7月将所有房屋换证工作的相关资料和换证的费用提交给第三人广西联勤建筑有限公司后，第三人广西联勤建筑有限公司在变更办证的过程中并没有将房产证变更在原告名下，之后换证工作一直拖着，原告多次催促和询问第三人广西联勤建筑有限公司是否已经变更好房产证，但第三人广西联勤建筑有限公司都以各种理由推辞，直至2017年原告才知道第三人广西联勤建筑有限公司涉及多次诉讼，并且知道第三人广西联勤建筑有限公司在变更办证的过程中将原告的房产证变更在第三人广西联勤建筑有限公司名下。原告与第三人广西联勤建筑有限公司在没有发生房屋权属转移的情况下，柳州市房产管理局将原告所有的房屋登记在第三人广西联勤建筑有限公司名下，违反法律的规定。根据《中华人民共和国物权法》第十二条规定“登记机关应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机关可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”根据建设部《房屋登记办法》（第168号）第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需要进一步明确的其他有关事项询问申请人。根据第十九条规定，房屋登记机构办理房屋所有权初始登记，柳州市房产管理局应当实地查看。根据第二十二条第二款规定“申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利来源证明文件不一致的”，房屋登记机构应当不予登记。原柳州地区房产管理所在2001年6月7日颁发给原告《房屋所有权证》，该房屋所有权证登记等内容非常明确，原告是个人实际购房，享有100％产权。柳州市房产管理局为第三人颁发房屋产权证（证号：柳房权证字第××号）时，房屋并不是初始登记，而是变更登记，应当要求第三人广西联勤建筑有限公司提交房屋权属证书，应当实地查看，询问有关事项。另行查明，根据柳州市机构编制委员会《关于整合不动产登记职责的通知》（柳编[2014]22号）、关于印发《柳州市不动产登记中心机构编制方案》的通知（柳编[2015]7号）和《关于调整柳州市房产交易所职责等机构编制事宜的通知》（柳编[2015]7号），根据以上文件规定，被告负责指导、监督、管理本市的不动产登记工作，确定柳州市不动产中心为不动产登记机构。柳州市房产管理局的原房产登记职权由柳州市不动产中心行使。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。因此本案应由柳州市国土资源局作为被告。综上，柳州市房产管理局将原告的房屋登记为第三人广西联勤建筑有限公司名下，事实不清，程序违法，证据违法，严重损害了原告合法权益。原告请求法院判令：1、撤销柳州市房产管理局颁发给第三人广西联勤建筑有限公司位于柳州市海关路金桂巷2号（广西联勤建筑公司大院内）的房屋产权证（证号：柳房权字第××号号）2、被告承担本案诉讼过程产生的费用。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋所有权证，证明原告取得的由柳州地区房产管理所颁发的房屋所有权证，已经取代了第三人广西联勤建筑有限公司于2001年4月取得的房屋所有权证，柳州市房产管理局应当以原告后取得的个人房屋所有权证作为换证依据；2、房屋资料查询结果，证明柳州市房产管理局将原告的房屋颁证给第三人广西联勤建筑有限公司，侵犯了原告房屋的所有权；3、房屋现场照片，证明原告从2000年取得房产证以来一直居住在该房屋；4、移送公安机关侦查函、受案回执、立案告知书，证明柳州市房产管理局因违法颁证给第三人广西联勤建筑有限公司，造成第三人广西联勤建筑有限公司用涉案房屋对外抵押担保，产生债权债务，已由柳州市柳南区人民法院移交给柳州市公安局以合同诈骗罪立案侦查。
被告辩称，一、被告于2014年12月22日给第三人广西联勤建筑有限公司登记换证，证据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，是合法的登记换证行为。2002年柳州地区行署撤销以后，其所登记颁发的房屋权证需要按地域管辖换发成柳州市的房屋权证。2013年5月31日第三人广西联勤建筑有限公司向被告提出房屋产权换证登记申请，持有来宾市对第三人广西联勤建筑有限公司房屋所有权属情况证明和原柳州地区房屋所有权证及存根等申请材料，该登记换证申请材料齐全，符合法定形式。被告依据《房屋登记办法》第二十条规定条件给予登记换证，证据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，是合法的登记换证行为。二、第三人广西联勤建筑有限公司换证登记是依申请行为，被告对第三人广西联勤建筑有限公司提供的上述申请材料已尽了合理的审查职责才给予的换证登记。三、第三人广西联勤建筑有限公司在2014年12月换证时，应来换取已出售房屋的所有权证，但是，其未来换取个人的房屋所有权证。综上所述，请法院依法作出判决。
被告在举证期限内向法院提供的证据有：一、法定职权方面：《房屋登记办法》第四条；《不动产登记暂行条例》第六条。二、事实和程序方面：1、柳州市房屋所有权登记申请表，证明2013年5月31日第三人广西联勤建筑有限公司向被告申请换证；2、柳州地区房屋所有权证及存根，证明第三人广西联勤建筑有限公司于2001年4月4日办理的柳州地区房屋所有权证桂房证字第总00××72号号以及存根；3、公告，证明第三人广西联勤建筑有限公司申明桂房证字第总-00572、00573号房屋所有权证作废的公告；4、柳州地区房屋权属情况证明，该证据是由来宾市房产局出具的权属证明，证明第三人广西联勤建筑有限公司持有桂房证字第总00××72号号房屋所有权证，第三人保证房屋产权来源明晰，无产权纠纷，如有不实，愿意负法律责任；5、业务受理单，证明被告对第三人广西联勤建筑有限公司海关路金桂巷2号2栋换证登记申请给予受理；6、登记审核表，证明被告经审核该申请材料同意办证；7、税费明细表；8、纳税申报审核表；证据7-8证明换证登记的税费情况，纳税已经税务部门审核；9、登记询问表，证明2014年6月23日对第三人广西联勤建筑有限公司申请登记换证进行询问；10、申请人、代理人身份证明、营业执照，证明申请人的主体资格和代理人的代理资格；11、单位房产档案移交清单，证明来宾市房产局移交的第三人广西联勤建筑有限公司单位房产档案材料，该清单中注明了移交的材料；12、单位房屋所有权登记申请书，证明第三人广西联勤建筑有限公司为该房屋所有权人；13、房屋勘察图表，证明该房屋的情况；14、国有土地使用证，证明涉案房屋土地使用权人是第三人广西联勤建筑有限公司；15、建设工程规划许可证，证明第三人广西联勤建筑有限公司为涉案房屋的建设单位；16、计划局文件，证明第三人建设项目经柳州市批准；17、建设工程施工许可证，证明该项目颁发有施工许可证；证据12-17证明第三人广西联勤建筑有限公司持有的房产证已在来宾市房屋登记部门做了初始登记，该组证据是来宾市房产局颁00××72号号房产证所依据的材料；三、法律适用方面：《柳州市人民政府来宾市人民政府关于原柳州地区房产证变更为柳州市房产证的办理意见》、《房屋登记办法》第四条、第七条、第二十条。
第三人广西联勤建筑有限公司述称，不同意撤销被告已颁发的房产证。
第三人广西联勤建筑有限公司在举证期限内未提供证据。
第三人柳州银行股份有限公司桂林分行述称，一、第三人同意被告关于涉案行政行为证据充分、适用法律法规正确、符合法定程序的答辩意见。依据《房屋登记办法》第二十条规定及被告提供的证据材料，第三人广西联勤建筑有限公司在申请办理涉案不动产换证时，已按照法律法规的规定提交了相应的材料，事实清楚、程序合法，不应被撤销。二、第三人已合法取得涉案不动产的抵押物权，依法应当受到法律保护。第三人与广西联勤建筑有限公司共同于2015年11月5日申请办理了其名下位于柳州市海关路金桂巷2号2栋房产抵押登记，已按法律规定提交了相应的材料，被告经审查符合法律规定即为第三人办理了房屋抵押登记，第三人取得了编号为柳房他字第××号号房屋他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条规定，第三人对涉案房产的抵押权已合法设立。另涉案抵押标的所担保的主债权其中本金就达800万元，若涉案行政行为被撤销将严重损害第三人的合法权益。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人柳州银行股份有限公司桂林分行在举证期限内未提供证据。
经庭审质证，原告对被告提供的证据3、7-8、10-13、15-17无异议；对证据1-2、4、9的真实性有异议，认为没有原件予以核对，且不同意被告的证明目的；对证据5-6、14的真实性无异议，但不同意被告的证明目的。第三人广西联勤建筑有限公司和第三人柳州银行股份有限公司桂林分行对被告提供的证据1-17无异议。本院认为，对上述各方当事人均无异议的被告提供的证据3、7-8、10-13、15-17本院予以确认。至于被告提供的证据1-2、4、9，均是从柳州市不动产登记中心复印出来的档案材料，原告对其真实性有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认，至于对上述证据及证据5-6、14的证据目的，原告与被告、第三人的意见虽存在分歧，但上述证据与本案相关联，能够证明案件的事实，本院予以确认。
被告和第三人柳州银行股份有限公司桂林分行对原告提供的证据1的真实性认为无法确认，且认为与本案无关联性；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，也与本案无关联性；对证据4，认为与本案无关。第三人广西联勤建筑有限公司对原告提供的证据1-3无异议，对证据4的真实性认为无法核实。本院认为，原告提供的证据1已提供原件进行核对，其真实性、合法性可以确认，且与本案相关联，本院对原告提供的证据1予以确认。原告提供的证据2-3，与本案相关联，且合法、真实，本院予以确认。原告提供的证据4与本案无关联性，本院不予确认。
经审理查明，坐落于柳州市海关路金桂巷2号2栋房屋于2000年由第三人广西联勤建筑有限公司的职工集资兴建。2001年4月4日，原柳州地区房产管理所颁发了桂房证字第总00××72号号房屋所有权证给第三人广西联勤建筑有限公司。之后，第三人广西联勤建筑有限公司将房屋分别出售给原告等人，原告等人于2001年至2002年间，陆续获得了原柳州地区房产管理所颁发的房屋所有权证，原告等人所占的产权比例均为100%。2002年，广西壮族自治区撤销柳州地区设立来宾市，原告等人的房屋在柳州市区划范围内。2006年1月5日，柳州市人民政府和来宾市人民政府联合下发《柳州市人民政府来宾市人民政府关于原柳州地区房产证变更为柳州市房产证的办理意见》，意见中阐明，原柳州地区行署颁发房屋产权证后没有改造的房屋，可到柳州市房产交易所变更产权证。2013年5月31日，第三人广西联勤建筑有限公司向柳州市房产管理局提交了《柳州市房屋所有权登记申请表》，申请将原柳州地区房产管理所颁发的桂房证字第总00××72号号房屋所有权证换发为柳州市的房产证。第三人广西联勤建筑有限公司同时向柳州市房产管理局提供了房屋所有权证原件遗失公告，以及来宾市房产管理局确认盖章的《柳州地区房屋权属情况证明》，《单位房产档案资料移交清单》等原柳州地区房产管理所颁发桂房证字第总00××72号号房屋所有权证所依据的材料。柳州市房产管理局受理后对第三人广西联勤建筑有限公司进行了登记询问，第三人广西联勤建筑有限公司并未告知柳州市房产管理局该房屋已出售给原告等人，原告等人已另行取得了房屋所有权证这一事实。柳州市房产管理局经审核第三人广西联勤建筑有限公司提供的材料后，于2014年12月19日颁发给第三人广西联勤建筑有限公司柳房权字第××号号房屋所有权证。该房屋现已抵押给第三人柳州银行股份有限公司桂林分行，第三人柳州银行股份有限公司桂林分行取得了被告颁发的柳房他字第××号号房屋他项权证。
另查明，从2016年2月18日起，柳州市实行不动产统一登记，原由柳州市房产管理局承担的房屋登记等相关职责全部整合到被告下属的不动产登记中心，由被告继续行使其职权。
本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条的规定，被告有权负责柳州市范围内的不动产登记工作。虽然原告所请求撤销的房屋所有权证是由柳州市房产管理局颁发的，但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，柳州市房产管理局的职权已变更，因此应由继续行使其职权的柳州市国土资源局作为被告。在本案中，第三人广西联勤建筑有限公司取得原柳州地区房产管理所颁发的桂房证字第总00××72号号房屋所有权证后，将房屋出售给了原告等人。原告等人亦因此取得了原柳州地区房产管理所新颁发的房屋所有权证。至此，第三人广西联勤建筑有限公司的桂房证字第总00××72号号房屋所有权证因权利发生转移应当被注销，第三人广西联勤建筑有限公司已不是该房屋的所有权人。但第三人广西联勤建筑有限公司向柳州市房产管理局申请换发柳州市的房产证时，隐埋了该房屋已出售的事实，以房屋所权人××身份××柳州市市房产管理局将新的房屋所有权证登记在其名下存在主要过错。而柳州市房产管理局作为房屋登记机关，在换发房屋所有权证时不仅应对第三人广西联勤建筑有限公司提供的材料进行审查，还应当与保存在登记机关的房屋档案材料进行核对，以确定第三人广西联勤建筑有限公司是否是房屋档案中记载的权利人。虽然该房屋的档案材料并未移交给柳州市房产管理局，给柳州市房产管理局核对房屋档案造成一定困难，但并不能因此免除柳州市房产管理局作为登记机关应负的审核义务。柳州市房产管理局仍应采取有效措施履行房屋档案的核对工作，以避免因换证行为所导致的房屋权属登记不一致的情况发生。但柳州市房产管理局仅凭第三人广西联勤建筑有限公司提供的材料就错误地将房屋所有权登记在第三人广西联勤建筑有限公司名下，使原告等人的权益受到损害，亦应承担一定的过错责任。第三人柳州银行股份有限公司在办理房屋抵押登记时并不知晓该房屋的实际权利人是原告等人，并因此取得了被告颁发的房屋他项权证，第三人柳州银行股份有限公司作为善意取得人的权利仍应受到法律保护。据此，本院确认柳州市房产管理局将房屋所有权人登记为第三人广西联勤建筑有限公司的行为违法，但不予撤销。由于柳州市房产管理局的职权已由被告继续行使，因此由此所产生的责任亦由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：
确认被告柳州市国土资源局登记柳房权字第××号号房屋所有权人为第三人广西联勤建筑有限公司的行为违法。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 梁 瑜
人民陪审员 杨念华
人民陪审员 郑楚玲
二〇一八年二月二十六日
代书 记员 潘家琪