辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第422号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：曹春丽，女，1974年12月15日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：袁旭，男，1972年5月21日出生，汉族。
委托代理人：袁忠山，男，1947年8月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：沈阳凯地物业管理有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区辽河街6号。
法定代表人：刘军，该公司经理。
委托代理人：赵琳，辽宁昊星律师事务所律师。
上诉人曹春丽与被上诉人沈阳凯地物业管理有限责任公司（以下简称凯地物业公司）因物业服务合同纠纷一案，上诉人曹春丽不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1565号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员朱丹主审、审判员赵梦辉参加评议的合议庭，于2014年4月25日开庭公开审理了本案。上诉人曹春丽的委托代理人袁旭、袁忠山，被上诉人凯地物业公司的委托代理人赵琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告凯地物业公司诉称，请求判令被告曹春丽依法支付2011年1月1日至2013年12月31日的物业费5，816.88元，电梯费2，160元，共计7，976.88元，并要求被告曹春丽支付每日千分之三的滞纳金；判令被告曹春丽承担本案诉讼费50元。
原审被告曹春丽辩称，应驳回原告凯地物业公司的诉讼请求。理由是：第一、原告的主体不适格；第二、合同到期后物业公司没有与业主委员会续签合同；第三、电梯使用费不应该包含在物业服务费中，我家实际上只有3人使用电梯；第四、原告在起诉之前没有向我催要过物业费；第五、本案原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效；第六、本案原告物业公司没有相应资质，没有进行年检，也没有相应的服务人员；第七、原告的收费标准没有依据，违规收费；第八、原告在合同履行过程当中存在违约行为；第九、本案的物业服务合同无效；第十、原告是接受了长春某公司提供劳务派遣，已经构成将合同义务转委托他人；第十一、原告存在损害业主利益的行为。
原审反诉原告曹春丽诉称，第一、责令沈阳凯地物业管理有限责任公司修复被其损坏、遗弃的大长椅三个、小长椅四个、水车景观、竹篱笆、返还耕牛景观附属犁杖一副，修复全部消防设施；第二、判定沈阳凯地物业管理有限责任公司与第三届家乐茗苑业主委员会签订的物业服务合同无效；第三、向本人公示物业区域内收支明细；第四、由沈阳凯地物业管理有限责任公司承担一切诉讼费用。
原审反诉被告凯地物业公司辩称，第一，2013年4月家乐茗苑小区进行园区环境整修，园区内部分设施毁坏、溃烂的被挪至安全处，避免不安全隐患的发生，待小区专项维修基金审批下发后重新维修或建造；第二，关于消防设施的问题，自小区建成起就不能使用这是原开发商和工程队所致，是历史遗留问题，非物业所能保证的。本物业只能保证消防通道的畅通，关于消防用水设施的启动非物业能解决，责任不在物业；第三，本物业于第三届业主委员会签订的合同依法合法有效，有合同为证；第四，本物业已经向业主公布了2013年上半年的收支明细，2013年下半年的收支明细将在2014年的1月份进行公示。
原审法院经审理查明，被告（反诉原告）曹春丽系沈阳市皇姑区“家乐茗苑”小区业主，其所有的沈阳市皇姑区岐山东路3号1-11-1室房屋建筑面积为161.58平方米。2010年2月1日原告（反诉被告）凯地物业公司与家乐茗苑业主委员会签订了《家乐茗苑物业服务合同》，合同期限为2010年2月1日至2011年12月31日止。辽河街道龙江东社区为原告出具证明一份，证明沈阳凯地物业有限责任公司于2012年1月至12月一直事实服务于皇姑区辽河街4、6号，岐山东路3号居民楼，期间没有中断园区的物业服务。后2013年3月21日原告（反诉被告）凯地物业公司与家乐茗苑业主委员会签订了《家乐茗苑物业服务合同》，合同期限为2013年3月21日至2016年1月30日止。合同约定委托管理事项包括对房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属建筑物、公共绿地、环境卫生、车辆停放秩序、维持公共秩序等项目进行维修、养护、管理。合同约定物业费按每月每平方米1.0元标准收取，电梯费按每人每月12元收取，每半年收取一次，业主逾期交纳物业费的，自逾期之日按应缴费用的3‰交纳违约金。合同签订后，凯地物业公司按委托合同约定履行了合同义务。被告（反诉原告）曹春丽未交纳2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费、电梯费。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据相关法律规定，业主委员会签订的物业合同对所服务辖区的业主具有约束力。凯地物业公司与家乐茗苑业主委员会签订的《家乐茗苑物业服务合同》符合相关法律规定，应认定为真实合法有效。虽原告在第一份物业服务合同期届满后，在2012年1月1日至2013年3月20日这段期间未与业主委员会签订物业管理合同，但原告仍实际对物业进行管理，对业主进行服务，业主也接受其管理和服务，并且辽河街道龙江东社区为原告出具证明一份，证明原告在2012年1月至2012年12月这段期间没有间断对家乐茗苑小区的服务，故此依法可以认定原物业管理服务合同继续有效，视为不定期合同，该合同对于作为业主的被告具有法律约束力。后原告与业主委员会续签合同服务至今，原、被告双方均应依合同的约定各自履行义务。现原告已履行了合同约定的义务，作为该园区业主的被告理应如约履行交纳物业服务费用的义务。故对凯地物业公司请求判令曹春丽给付物业费、电梯费的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。
关于被告提出原告已过诉讼时效的主张，因原告未能提供直接有力的证据证明本案于2011年1月1日至2011年9月16日存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于原告请求被告给付2011年1月1日至2011年9月16日物业费、电梯费的诉请不予支持；对原告要求被告给付2011年9月17日至2013年12月31日期间的物业费、电梯费，本院予以支持。
关于原告（反诉被告）在履行合同的过程中是否存在违约行为的问题，根据被告（反诉原告）曹春丽所提供的照片等相关证据，可以看出凯地物业公司在园区公共卫生、绿化、公共设施的养护、管理方面确实存在瑕疵，未能达到合同约定的服务标准，故应适当降低物业费收费标准，应按合同标准的80%收取为宜。
关于被告拖欠物业费的具体数额，依照物业管理服务合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2011年9月17日至2013年12月31日止，共计27.5个月）予以计算，即161.58平方米×1元／月／平方米×27.5月×80%=3，554.76元。
关于被告家电梯实际使用人数问题，因原告未能提供相关证据证明被告家实际使用人数为5人，故被告电梯费应按照3人予以计算。因此被告拖欠电梯费的具体数额为3人×12元／月／人×27.5月=990元。
关于凯地物业公司请求判令曹春丽给付滞纳金问题。由于原告的新增诉讼请求超出举证期限，所以本案就新增诉讼请求不予审理。
关于被告曹春丽提出原告主体不适格及原告是否接受了长春某公司的劳务派遣，将合同义务转委托他人的答辩意见。根据物业服务合同及营业执照可以看出，本案的原告沈阳凯地物业管理有限责任公司，即实际为家乐茗苑小区服务的主体，且被告所提供的证据不能证明原告将物业服务区域内的全部服务业务一并委托他人，即使接受劳务派遣，对外服务的主体也仍是沈阳凯地物业管理有限责任公司，故对被告曹春丽该项抗辩，本院不予采纳。
关于反诉原告曹春丽要求凯地物业公司修复被其损坏、遗弃的大长椅三个、小长椅四个、水车景观、竹篱笆、返还耕牛景观附属犁杖一副的反诉请求。因上述设施均属园区公共设施，且存在损坏、缺失事实，物业公司有义务进行维修更换。故对反诉原告曹春丽该项反诉请求，本院予以支持。但关于园区的消防设施应属房屋公共维修基金的范围，故对反诉原告要求修复全部消防设施的反诉请求不予支持。
关于反诉原告曹春丽要求凯地物业公司出示物业区域内收支明细的反诉请求。根据相关法律规定，业主对物业合同、共有部分的使用和收益情况享有知情权，业主有权请求公布、查阅相关情况和资料。故曹春丽该项反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》第三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹春丽给付原告（反诉被告）沈阳凯地物业管理有限责任公司自2011年9月17日至2013年12月31日的物业费3，554.76元；二、被告（反诉原告）曹春丽给付原告（反诉被告）沈阳凯地物业管理有限责任公司自2011年9月17日至2013年12月31日的电梯费990元；上述款项于本判决生效后十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、反诉被告（原告）沈阳凯地物业管理有限责任公司于本判决生效后三十日内恢复反诉原告（被告）曹春丽住宅所在小区的大长椅三个、小长椅四个、水车景观、竹篱笆、返还耕牛景观附属犁杖一副。四、反诉被告（原告）沈阳凯地物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向该小区业主公示每季度物业费收支情况。五、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。案件受理费50元由被告（反诉原告）曹春丽承担，反诉费25元由原告（反诉被告）沈阳凯地物业管理有限责任公司承担。
宣判后，上诉人曹春丽不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：1、一审判决适用法律错误。2、一审判决中对于庭审中本人答辩、提供的证据、已在庭审中认定的事实有重大遗漏，没有依据已认定的事实和证据进行分析论证，定性错误。
被上诉人凯地物业公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立，请法院驳回上诉人的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有原告凯地物业公司提供的《家乐茗苑物业服务合同》复印件两份、家乐茗苑物业服务合同备案单复印件一份、业主委员会备案通知书复印件一份、辽河街道龙江东社区为原告出具证明复印件一份、被告曹春丽提供的照片若干张、被告的居民户口本复印件四张及原、被告陈述等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
二审庭审中，上诉人曹春丽向本院提供了10组证据，包括民心网回复材料若干份和照片若干张等，用于证明凯地物业公司存在将合同义务转委托、偷漏税、不修复消防设施、物业服务存在瑕疵等问题。本院经审查认为，上诉人在二审中提出的上述问题，其在一审的答辩意见和反诉请求中均已涉及，且二审中提供的证据也是一审部分证据的后续处理情况及对其一审各项主张的补充说明，故本院将上述证据经庭审质证后，作为上诉人一审证据的补充，附卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，凯地物业公司于2010年2月1日与家乐茗苑业主委员会签订了第一份《家乐茗苑物业服务合同》，合同期限为2010年2月1日至2011年12月31日止；于2013年3月21日又与家乐茗苑业主委员会签订了第二份《家乐茗苑物业服务合同》，合同期限为2013年3月21日至2016年1月30日止。两份合同均是双方当事人真实意思表示，对全体小区业主具有约束力，小区业主均应依约履行。
现上诉人曹春丽主张2011年3月至2013年3月，凯地物业公司在拒不解除原物业服务合同且未与家乐茗苑业主委员会续签新物业服务合同的情况下，仍继续在家乐茗苑提供物业服务，属于强行服务不应给付相关费用。同时，凯地物业公司也陈述其于2010年2月至今，从未间断为家乐茗苑小区提供物业服务。可见，本案双方当事人对凯地物业公司在2011年3月至2013年3月期间为家乐茗苑小区提供物业服务的事实均无异议，由此可以认定凯地物业公司持续为家乐茗苑小区提供物业服务的事实确实存在。本案中，凯地物业公司于2010年2月1日与家乐茗苑业主委员会签订过合同期限为2010年2月1日至2011年12月31日的物业服务合同，虽然2012年1月1日至2013年3月20日双方当事人未签订书面物业服务合同，但凯地物业公司在该期间亦实际为家乐茗苑小区提供了物业服务，并且于2013年3月与家乐茗苑业主委员会续签了新的物业服务合同，故原审法院据此判定上诉人曹春丽应当给付其欠付凯地物业公司2011年9月17日至2013年12月31日期间的物业费、电梯费并无不当，本院予以维持。
关于上诉人曹春丽提出的被上诉人凯地物业公司存在的将合同义务转委托及偷漏税的问题，均属行政管理范畴，与本案不属于同一法律关系，故本院对此不予审理。上诉人曹春丽可向相关部门投诉予以处理。
关于上诉人曹春丽提出的要求被上诉人凯地物业公司修复消防设施的问题。因消防设施属房屋公共部分，根据相关法律规定应当启动维修基金予以修复，而启动维修基金则需由全体业主通过相关程序进行，凯地物业公司仅具协助启动维修基金及在维修基金启动后履行修复消防设施之义务，故原审法院对上诉人该诉求未予支持并无不当。
上诉人曹春丽提出的被上诉人凯地物业公司物业服务存在瑕疵的问题。原审法院已经认定凯地物业公司物业服务确实存在瑕疵，并针对上诉人的请求和相关情况酌减了上诉人部分物业费，故原审法院判令上诉人曹春丽按合同标准的80%交纳物业费并无不当，本院予以维持。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曹春丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 赵梦辉
代理审判员 朱 丹
二〇一四年八月四日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；