广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂04民终97号上诉人（原审原告）：黄涓贤，女，1965年9月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于晓默，男，1978年6月7日出生，蒙古族，住杭州市西湖区翠苑新村一区**幢*单元***室，现住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：于鹏，男，1955年3月18日出生，蒙古族，现住内蒙古赤峰市元宝山区。系被上诉人之父。上诉人黄涓贤因与被上诉人于晓默房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄涓贤上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初1205号民事判决，改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求。2.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于被上诉人逾期付款的时间认定错误，二审应予纠正，并支持上诉人的主张。首先，房屋首期款22万元的支付期限应以合同附件的约定为准，依约应从办理房产过户手续的次日即2016年7月30日开始计算拖欠首期款12万元的逾期违约金。其次，由于被上诉人逾期办理按揭申请手续，导致上诉人迟迟未能收到按揭贷款，因此，应将被上诉人逾期办理按揭贷款申请手续的期限计算入被上诉人逾期付款的期限内。二、上诉人请求按照合同约定的违约金标准计算逾期付款违约金合法有据，但一审判决在确定本案逾期付款违约金的标准方面，适用法律错误、滥用自由裁量权，违背了当事人意思自治的原则，二审应予改判。三、即使以上诉人的实际损失作为衡量违约金的标准，那么一审判决认定的计算标准明显偏低，应当参照民间借贷所保护的年利率36%标准再上浮30%来计算。被上诉人于晓默答辩称，一、本案房屋买卖是通过房地产中介公司来进行的，买卖双方事先口头协商达成意向后在中介公司签订《房屋买卖合同》，该合同第十八条清晰约定了房屋首付款10万元、二期房款12万元和余款35万元的三次履行方式，该条款是经过买卖双方和中介公司三方签字画押的，是当事人的真实意思表示，具有排他性。二、第二期房款的付款过程，梧州政府的开发区、梧州世华地产中介公司在一审中均已出具了书面说明。而第三期贷款的放款时限也未违背合同约定，期间恰逢国家要求房产证向不动产证过渡，尽管被上诉人与中介公司不停催办，但仍不能预见和抗拒，根据《合同法》第一百一十七条规定，属不可抗力，所以被上诉人是没有违背合同约定的。三、银行按揭款划给上诉人后，被上诉人欲与上诉人核实时间和数额，但联系不上上诉人，后通过中介公司才知上诉人6月9日收款26万元，尚差9万元，被上诉人于是筹款于6月30日汇出，因此被上诉人并非有意拖欠房款。综上，本案房屋买卖合同已履行完毕，被上诉人既没有不守诚信，也没有故意不履行合同，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。黄涓贤向一审法院起诉请求：判令被告于晓默支付逾期付款违约金85770元给原告黄涓贤。一审法院认定事实：2016年7月28日，原告黄涓贤（卖方）与被告于晓默（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：1.买卖之房屋（以下称该物业）地址为：西堤三路17-3号1单元1501房，建筑面积约121.98平方米（以房产证面积为准）；2.该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为57万元；3.买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，由双方另商）；4.卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费；5.买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；6.合同第十八条双方约定的其他事项（对合同条款内容的修改和补充）：“补充：1.签订本合同买、卖双方需无条件配合经纪方办理上述房屋一切手续。2.待买卖双方到梧州市房屋交易中心办理过户手续且受理当天买方需支付人民币壹拾万元整给卖方作为首付款，二期房款人民币壹拾贰万元整待买方在80天内需一次性支付给卖方，余款人民币叁拾伍万元整待买方到银行贷款放款当天一次性支付给卖方”，该条款为手写条款。合同附件约定：首期楼款（含定金）22万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清。35万元，由买方申请以银行按揭付款方式支付，买方应在签订本合同后120天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在7天内以现金支付给卖方等内容。合同签订后，原、被告于2016年7月29日到梧州市房地产交易中心办理过户手续。同日，被告向原告支付10万元首期款。2016年12月7日，被告向原告支付12万元房款，剩余款项由被告申请住房公积金按揭贷款。2017年2月27日，梧州市住房公积金管理中心向被告出具《告知》，载明：已收取被告的部分贷款申请资料，但由于所购商品房未办妥现场核测或现场核测结果与购房合同不符、申请人申请材料不全，尚欠楼盘调查表的问题存在，贷款申请暂不能正式受理等内容。2017年3月7日，梧州市住房公积金管理中心向被告出具《受理通知书》，载明：被告的贷款申请已被受理，对此梧州市住房公积金管理中心将作必要的贷前审查，对符合住房公积金贷款申请通过审批的，不再另行发放审批通知等内容。2017年4月21日，被告与中国建设银行股份有限公司梧州分行签订《住房公积金借款合同》。2017年6月9日，中国建设银行股份有限公司梧州分行将贷款26万元转账到原告黄涓贤的账户。2017年6月29日，被告支付涉案房屋欠付的物业费及其他费用共1432.88元。剩余的购房款9万元，被告于2017年6月30日，在扣除涉案房屋欠付物业费及其他费用后支付给原告88600元，至此，被告付清所有购房款。2016年7月28日至今中国人民银行规定的一年期基准贷款利率为4.35%。一审法院认为，原告黄涓贤与被告于晓默签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同的第十八条补充条款和附件中均约定了付款方式，现原告主张按合同附件约定的方式履行付款义务，被告主张按双方在合同中第十八条的补充条款履行付款义务的意见，因合同第十八条约定双方对合同条款内容的修改和补充为“待买卖双方到梧州市房屋交易中心办理过户手续且受理当天买方需支付人民币壹拾万元整给卖方作为首付款，二期房款人民币壹拾贰万元整待买方在80天内需一次性支付给卖方，余款人民币叁拾伍万元整待买方到银行贷款放款当天一次性支付给卖方。”该条款为手写条款，属于双方的特别约定，且双方签订的《房屋买卖合同》中约定“买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，由双方另商）”，可见合同第十八条约定足以表示双方的真实意思，故该院采纳被告主张的按合同第十八条补充条款履行付款义务的意见。据此，被告应于签订合同后80日内即2016年10月16日前内支付第二期购房款12万元，但被告于2016年12月7日支付第二期购房款，已逾期52天。第三期购房款35万应由银行放款当天一次性支付给原告，但银行于2017年6月9日仅放款26万元，尚有9万元被告应于银行放款当日支付给原告，但被告于2017年6月30日才将剩余款项88600元（扣除被告于2017年6月29日为原告支付的欠付物业费及其他费用共1432.88元）支付给原告，已逾期21天。关于逾期支付违约金是否过高的问题。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》约定“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金”，被告主张违约金过高，应予调整。根据本案的实际情况，原告因被告迟延支付购房款所造成的实际损失是银行利息，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，该院将违约金损失调整为按被告逾期支付购房款的金额，依照中国人民银行规定的银行同期同类贷款基准利率的1.3倍分段计算，据此被告应支付给原告的违约金为1272.47元（12万元×4.35%×1.3÷360天×52天＋88600元×4.35%×1.3÷360天×21天），超出部分不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：被告于晓默于本判决生效之日起十日内向原告黄涓贤支付逾期付款违约金1272.47元。案件受理费1940元，减半收取计970元，由原告黄涓贤承担580元，被告于晓默承担390元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，证据确实，本院予以确认。本院认为，本案围绕逾期付款违约问题，上诉人主张应按合同附件约定处理，被上诉人则主张按合同第十八条补充约定处理。根据本案事实，合同第十八条补充约定为手写条款，属于双方特别约定。而合同附件约定，双方当事人均承认是房地产中介公司工作人员填写，该合同附件并无双方当事人签名，内容亦与合同第十八条补充条约定明显不同。被上诉人主张合同第十八条补充约定是根据其付款能力的具体情况经双方协商最后确定，合同附件是房地产中介公司撮合双方买卖时例举的格式条款，双方并无商定；被上诉人在一审时还举证中介经办人员的书面经过说明，证实双方商定的付款方式是合同第十八条补充约定。签订合同后，被上诉人基本上是按照合同第十八条补充约定进行付款。以上事实表明，本案有充分的事实和证据证实合同第十八条补充约定是双方当事人真实意思表示，而合同附件的付款方式不是双方当事人真实意思表示。因此，上诉人主张按合同附件约定履行付款义务理据不足，本院不予支持。一审采纳被上诉人按合同第十八条补充约定履行付款义务正确，本院予以维持。关于违约金计算标准问题，一审根据本案实际情况，认定合同约定的违约金过高而进行调整，一审该认定和调整有法律依据，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。上诉人请求按合同约定的违约金标准计算逾期付款违约金，或者参照民间借贷按年利率36%标准再上浮30%计算逾期付款违约金，本院不予采纳和支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1940元，由上诉人黄涓贤负担。本判决为终审判决。审判长 杨 斌审判员 莫 芮审判员 毛美美二〇一八年三月二十六日书记员 卢 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。