辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8608号上诉人（原审原告）：陈晶，女，1982年2月28日出生，汉族，沈阳永泰物业管理有限公司职员，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：马兰玉，女，1940年7月30日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：勾庆时（沈阳市和平区八经街道沈电社区委员会推荐），男，1954年8月4日出生，汉族。上诉人陈晶因与被上诉人马兰玉房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6914号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈晶上诉请求：1.撤销一审判决,查清事实后认定涉案《房屋买卖合同》有效，改判被上诉人双倍返还上诉人定金20,000元并赔偿中介损失费4000元；2.判决被上诉人承担本案的一二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人于2017年3月22日签订的《房屋买卖合同书》无效没有事实和法律依据。被上诉人持有的《房屋所有权证》产权人登记在被上诉人一方名下且为私有房产，上诉人有理由相信被上诉人具有单独处理房产的权利和权限，且不存在任何过错。双方已于2017年5月15日解除《房屋买卖合同书》，该解除是基于有效合同作出。被上诉人庭审中已自认不配合上诉人办理房屋更名过户系因办理手续复杂，并非其他继承人不同意，只是被上诉人其中的一个女儿提出将卖房款交给她保管而引发了家庭内部纠纷。被上诉人开庭时明确表示仍同意将涉案房产出卖给上诉人，被上诉人的女儿在场没有提出任何异议，由此可见被上诉人有权利和权限出卖房屋且一直有能力履行该合同。一审法院在其他继承人未主张确认合同无效的情况下，乱用职权错误适用《合同法》第52条法律条款严重侵害了上诉人的合法权益。一审法院未查清事实，合同解除不存在是否追认问题，其依职权认定《房屋买卖合同书》无效没有事实基础也没有法律依据。被上诉人明显违约，依据合同约定应承担定金双倍返还和中介费的赔偿责任。马兰玉辩称，同意一审判决。我3月20日就去卖房子了，我老伴去世了，所以卖房子的手续就比较复杂，还要办相关人员的死亡证，最后办我老公公的死亡证卡住了，我老伴一岁半的时候他父亲就去世了，所以这个证件不好取。当时我就犯病住院了，后来给我抢救过来了。因为这房子我也着急上火了，4月20日左右我出院了，又开始办房屋手续。中介陪我去公证处办手续，又说过五一办，回来后我给上诉人父亲打电话，说过完五一再办，又给上诉人打电话他同意了。五一后我女儿有病住院签不上字了，一直压了些日子。5月15日给我下个函，说解除。我卖房子是真心的，现在我也可以把房子继续卖给她，不存在加价问题。如果不买要赔偿我2.4万。现在上诉人已经买完房子了。现在上诉人在买完房子的情况让我双倍返还。陈晶向一审法院起诉请求：1、判令马兰玉返还陈晶定金20,000元；2、判令马兰玉给付陈晶中介费4000元；3、判令马兰玉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月22日，陈晶（乙方）与马兰玉（甲方）、见证人金宏宇房产信息咨询部（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定陈晶购买马兰玉名下的位于沈阳市和平区八经街49-2号211房屋，建筑面积38.9平方米，总房款430,000元，付款方式为陈晶第一次交定金10,000元，第二次除尾款外全部房款，第三次尾款10,000元，甲方2017年5月1日以前交房，甲方应于乙方房产证下发后3日内将房屋所有户口迁出，在签订本合同时，乙方应支付丙方中介费4000元，本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还，如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担，甲方保证已就出售该房屋一事取得了全体房产共有人的一致同意，否则愿承担办理产权过户不能的违约责任，合同第八条违约责任中约定：甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算，逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方的已付款连同已付款按银行的同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费，乙方已交定金的，甲方还应双倍返还……。同日，陈晶向马兰玉交纳了定金10,000元，向金宏宇房产信息咨询部交纳了中介费4000元。上述合同签订后，马兰玉因不能如期交付房屋并办理产权证，2017年5月15日，陈晶向马兰玉送达了解除房屋买卖合同书通知函，函中陈晶要求与马兰玉解除合同，马兰玉于三日内双倍返还陈晶已交的定金20,000元，并要求马兰玉给付其已支付的中介费4000元。同日，马兰玉向陈晶出具了不同意出卖该房子的说明。一审法院另查明：在签订《房屋买卖合同书》时各方均知晓马兰玉出售的房屋系马兰玉与其配偶共同所有，马兰玉配偶去世后，马兰玉及其子女对该房屋享有继承权，该房屋尚未经过继承处分。一审法院认为，本案陈晶、马兰玉和金宏宇房产信息咨询部明知马兰玉出售的房屋尚未经过法定继承的情况下签订《房屋买卖合同书》，侵犯了其他合法继承人的权益，且事后也没有得到其他继承人的追认，故陈晶、马兰玉签订的该《房屋买卖合同书》为无效合同，依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故马兰玉收取的陈晶10,000元定金应当予以返还，因陈晶与马兰玉签订该合同时明知该房屋尚有其他继承人的权益，在没有征得其他继承人同意的情况下，该合同无法履行，且该合同的签订即损害了其他继承人的权益，也不能实现合同的目的，为此陈晶自身存在过错，因此，一审法院对陈晶要求双倍返还定金的请求不予支持；对于陈晶向马兰玉主张的中介费4000元，因陈晶自身存在过错，且陈晶系向金宏宇房产信息咨询部缴纳的中介费用，马兰玉并未实际取得，故陈晶向马兰玉主张该项费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告马兰玉于本判决生效之日起十日内退还原告陈晶购房定金10,000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元（已减半收取），由被告马兰玉承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈晶提供中介出具的情况说明，证明马兰玉的隐形共有人都同意卖房子，合同有效。马兰玉质证意见为真实性没有异议，同意卖房子。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，陈晶基于涉案房产登记在马兰玉名下而与马玉兰签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房产虽存在马兰玉与其过世的配偶共同所有并涉及子女继承的问题，但涉案房产的继承人是否确认马兰玉的出卖行为涉及本案房屋买卖合同的履行能否实现合同目的的问题，一审法院以马兰玉的处分行为没有得到其他继承人的追认而认定合同无效不妥，且一审法院对合同效力的认定亦不符合上述法律规定，故本院对此予以纠正。另据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，双方在《房屋买卖合同中》中对于办理更名过户的时间并未明确约定，合同履行过程中，陈晶向马兰玉以发送解除房屋买卖合同书通知函的形式要求解除合同，陈晶于同日出具不同意出卖房屋的说明，则买卖双方协商一致解除合同。再据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方合同因协商一致而解除，马兰玉应当将收取的定金10,000万元予以返还。关于陈晶诉请要求返还中介费4000元的问题。因中介方金宏宇房产信息咨询部并未尽职披露房产权属状况且对房产过户时间等合同履行有关的重要内容并未尽职审查，故其应当对合同解除承担相应责任，即金宏宇房产信息咨询部不应收取相应的中介费用。但本案陈晶并未诉请要求金宏宇房产信息咨询部承担返还责任，故陈晶可就此另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决结果可予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人陈晶负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年八月二十三日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。