广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0225民初326号原告广西融水广海房地产开发有限公司，组织机构代码：68212235-4，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区。法定代表人陈玉盛，该公司董事长。委托代理人陈广健，男，汉族，海南省人，住广西融水苗族自治县。系原告公司职员。委托代理人韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。被告杜建锋，男，1978年12月1日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。被告廖莲花，女，1982年4月7日出生，侗族，住广西融水苗族自治县。原告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）与被告杜建锋、廖莲花商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法组成由审判员尹俊群担任审判长，人民陪审员陶莉烈和赵桂荣参加的合议庭，于2016年3月29公开开庭审理了本案。书记员梁人仁担任记录。原告的委托代理人韦雅扬，被告杜建锋、廖莲花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月14日，原、被告经协商后，签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以232792元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第12幢301号房屋。在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将预抵押改为正式抵押手续；逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”。被告以支付首付款和向银行抵押贷款的方式支付清了购房款，原告在被告以所购买的在建房屋为预抵押贷款合同上进行担保。原告公告被告在2014年7月30日前领取房产证，被告于2015年1月9日与银行办理将预抵押改为正式抵押手续，超过原、被告约定的办理抵押变更手续期限153天，应向原告支付违约金7123元（232792元×2?/天×153天）。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一：《商品房买卖合同》，用以证明原、被告存在商品房买卖合同及被告应尽变更抵押手续的义务。证据二：融水电视台广告发布业务合同及光碟，用以证明通知被告签领房产证日期。证据三：《一手住房贷款业务银企合作协议》，用以证明原告在被告未向银行办理正式抵押合同前承担保证责任及并向银行缴纳5%的保证金的事实。被告答辩称：一、原、被告签订《商品房买卖合同》附件四第四条第三款无效。该条款为格式条款，因为该条款是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被告协商的条款，同时，该条款加重被告的责任，被告不知道该条款内容，原告未就该条款内容向被告作出特别提醒，该条款属于无效条款。二、原告以融水县电视台发布公告的方式通知被告领取房屋产权证，履行告知义务的方式不当，被告无合同义务及法律的义务时刻关注融水县电视台的广告，也无从知晓该广告发布的时间。为了解原告办理房屋产权证的情况，被告于2014年12月20日到原告咨询时方领到房屋产权证，在此之前被告收不到原告的任何通知和公告，当天原告就出具一份《通知书》并明确要求被告其中一方（廖莲花）从2015年1月1日至1月10日十个工作日内到农行二楼办理产权变更手续，被告要求在期限内办理变更手续，事实上被告根本不违约。三、原告即便以融水县电视台发布广告的方式通知被告领取房产证，也应该给予被告合理的期限，原告无任何法律依据单方规定包括被告在内的全体业主在2014年7月25日至7月30日内须领取房屋产权证，原告要求被告从2014年7月30日起承担未将预抵押改为正式抵押的所谓违约责任，无法律依据。四、被告通过首付及预抵押方式已全部付清了原告的房屋款项，即便未将预抵押改为正式抵押也并未给原告带来经济损失，约定每日万分之二违约金与原告的实际经济损失相差过大，原告也无证据证实其因此遭受了实际经济损失。五、被告于2014年12月20日到原告处领取房屋所有权证的当天，原告以通知书的形式延误11天时间通知被告于2015年1月1日至1月10日到农行二楼办理产权变更手续，原告自身已违反了合同中约定，同时耽误了被告的办理时间。六、将预抵押改为正式抵押的相关手续并不是与原告办理，即是与抵押银行办理，在抵押银行未提出权利主张的情况下，原告提出此诉讼请求无事实和法律依据。综上所述，原告所诉事实不成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据一：《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》及抵押物清单，用以证明原、被告及按揭银行的权利义务关系。证据二：房屋所有权证、抵押合同及清单，用以证明被告已经办理正式抵押手续。证据三：通知书，用以证明被告从原告处领取房产证的日期，及在期限内办理了正式抵押手续。本院调取的证据：《农行协助调查的答复函》，该份证据是银行对客户办理抵押流程，以及对抵押合同与清单落款日期不一致作出说明。经过开庭质证，原告对被告提供的所有证据一和二，被告对原告提供的证据一，以及双方对本院调到的证据均无异议。本院对双方当事人均无异议的证据予以确认。被告对原告提供的证据二和三有异议，认为证据二原告可以采用电话通知、邮寄送达等方式通知被告领取房产证，原告并不是穷尽手段无法通知被告，而直接采取电视公告方式通知被告，而被告没有看融水电视台的义务。认为证据三被告不是合同当事人与被告无关联性。原告对被告提供的证据三合法性、真实性和关联性无异议，但认为原告是督促被告及时办理正式抵押手续，不是对办理正式抵押期限的另行约定。本院认为，原告和被告提供的证据，以及本院调取的证据均具有合法性、真实性和关联性，依法予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以232792元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第12幢301号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”2010年10月25日，被告廖莲花作为借款人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行（以下简称农行融水支行）作为贷款人签订了《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，原告、二被告作为担保人在合同上签字盖章。同时，二被告在抵押物清单上作为抵押人签字。该合同第六条保证担保中第（四）项约定：“阶段性担保：借款人以本合同项下所购（建）房屋作抵押担保的，由保证人广西融水广海房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，且保证人应按委托人的要求在贷款人处开立保证金帐户，并在此不可撤销的授权贷款人在借款人不按时履行还款义务时从该帐户直接扣收相应款项。阶段性保证人的保证期间自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……”。第七条抵押担保中第（一）项约定：抵押人同意以下财产房地产（详见本合同附件《抵押物清单》）作为抵押。上述抵押物清单作为本合同的组成部分。上述《抵押物清单》的抵押物为融水镇寿星北路广海新城12幢301号房产。合同签订后，被告按约定偿还借款。2014年7月24日，原告与融水电视台签广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城12、13、15、16幢的各位住户，请于2014年7月25日至7月30日期间到广海售楼部领取房产证，逾期未来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2014年12月20日被告到原告处签领房屋所有权证，同日原告向被告发出通知书，通知被告于2015年1月1日至1月10日期间十个工作日内携带相关材料到农行二楼签委托书和办理产权变更手续。被告领取房屋所有权证后，于2015年1月9日以其向原告购买的融水县融水镇寿星北路广海新城第12幢301号房屋的房产作为抵押物与农行融水支行签订《抵押合同》。在庭审中，法庭向原告核实：“原告与被告在签订购房合同时，原告是否就购房合同附件四第四条第三款内容向被告作出特别的提醒”，原告陈述：“由于合同条款内容中确定双方的权利义务较多，被告可以在签订合同前逐条一一阅知，原告没有义务就所有涉及权利义务的条款向被告一一作出特别提醒。”另查明，银行与客户办理抵押手续的过程：先由银行前台接收材料，但工作人员没有向客户出具接收材料凭证，前台接收材料后交给客户经理进行审核，客户经理在办理变更抵押登记手续时，客户签字后，客户经理再次审核相关材料，审核无误后才交银行分管行长签字。一般情况下，抵押合同的落款日期，均会在客户递交材料之后。2009年11月20日，原告作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于被告认为该合同附件四第四条第三款是格式条款，是加重被告责任的条款，原告未尽提醒义务，被告不知道该条款内容，并主张该条款为无效条款的问题。该条款约定“被告在领取房产证后需要与按揭银行办理正式抵押手续”，因被告是按揭购房，在签订借款合同时，其对所购买的房屋还未享有所有权，是以其购买在建房屋作为“预抵押”签订的借款合同，按常理，其应当知道在取得房屋所有权证后，需要与按揭银行办理正式抵押手续，才是完全履行借款合同中“抵押”义务。同时，原告在借款合同中作为保证人，其保证责任期限至被告办理好正式抵押手续时止，由此说明，只要被告未办理正式抵押手续，原告的保证责任持续存在，从条款内容看，该条款并不是加重被告的责任，即便原告未尽到特别提醒义务，也不影响条款的效力。因此，被告主张该条款为无效条款，理由不成立，本院依法不予采纳。关于原告向被告发出的书面通知书，是否视为双方对办理正式抵押手续的另行约定问题。从通知内容看，是原告单方向被告发出的通知，不是双方协商达成的协议内容，是原告督促被告在一定期限内到银行办理正式抵押手续，并非是双方的另行约定，因此，对于被告主张该通知书是对办理正式抵押手续的另行约定的理由不成立，本院依法不予采纳。关于原告以电视公告形式通知被告领取房屋所有权证，该通知内容对被告是否具有约束力问题。在房屋买卖合同中，原、被告并未就原告采用何种方式通知被告领取房产证和通知被告办理正式抵押手续作出相关约定，按交易习惯，原告应当采用被告容易收到的方式通知被告，如：直接电话通知、通过快件邮寄、在小区大门或者每幢楼楼梯口显眼的位置张贴通知等等，被告并不是下落不明或通过上述方式无法通知。庭审中，原告也未能举证其已穷尽手段仍未能通知被告的情况下采取电视公告通知方式。显然，原告采用电视公告通知被告领取房产证和办理正式抵押手续的方式，违反公平原则，因此，该电视公告通知方式对被告不具有约束力。本案应当以被告实际签领的日期为领取房产证的日期。而原告认为以电视公告期限届满的日期为被告领取房产证日期的主张，理由不成立，本院依法不予采纳。关于被告是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告于2014年12月20日到原告处签领房屋所有权证，按合同约定，被告应当在2014年12月20日至29日期间办理正式抵押手续。但原告在被告领取房产证当日向被告发出书面通知书，通知被告在2015年1月1日至1月10日期间到银行办理正式抵押手续，该通知误导了被告，导致被告于2015年1月9日才办理抵押手续，造成被告违约的责任在原告，而不在被告，如果仍以《房屋买卖合同》中约定的“逾期未能办好”就视为被告构成违约，这对被告而言，显然不公平。因此，原告主张被告违约，要求被告承担违约责任并支付违约金的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告广西融水广海房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交25元），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  尹俊群人民陪审员  陶莉烈人民陪审员  赵桂荣二〇一六年四月二十九日书 记 员  梁人仁