湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鄂民申字第01472号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐唯。
委托代理人：林静。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙爱民。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗桂枝（孙爱民之妻）。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓卉雍。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：毛甜。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：陈柳枝。
再审申请人唐唯与被申请人孙爱民、罗桂枝、邓卉雍、毛甜、陈柳枝房屋买卖合同纠纷一案，湖北省武汉市中级人民法院经审理于2014年12月2日作出（2014）鄂武汉中民终字第01069号民事判决，已发生法律效力。唐唯不服，向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。
唐唯向本院申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定房屋增值部分的损失超过了违反合同一方即孙爱民、罗桂枝订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失缺少事实依据和法律依据。合同约定的违约金与其的实际损失不相当，该违约金不足以弥补其所受到的实际损失。原审判决结果客观上帮助被申请人实现了违约成本低于其守约可以获得的利益。原审超审限审理，违反了我国民诉法关于审限的规定。请求依法再审，除维持原一审判决和二审判决外，加判孙爱民、罗桂枝、陈柳枝赔偿其涉案房屋增值部分损失164400元及该房屋评估节点后该资金被占用期间的利息损失。
被申请人孙爱民、罗桂枝、邓卉雍、毛甜、陈柳枝未向本院提交书面答辩意见。
本院审查查明，2007年8月9日，陈柳枝与案外人武汉市利嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向武汉市利嘉置业有限公司购买该公司开发的位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路“光谷世界城”B12幢13层01号房屋（即1301号房屋），面积55.87平方米，房款281335元，其中：首付款61335元，其余房款以向银行贷款方式支付。2009年6月1日，陈柳枝出具全权委托书，委托案外人罗桂莲办理1301号房屋售房手续。在案外人宜福居公司提供居间服务的前提下，2009年6月25日，唐唯向宜福居公司支付20000元，宜福居公司向其出具收据，注明：“购买尚都世界城13楼1号、2号房定金”。2009年6月28日，唐唯（乙方）的母亲林静以唐唯的名义与孙爱民（甲方）、罗桂枝、案外人罗桂莲及宜福居公司（丙方）签订了《存量房（居间）买卖合同》，约定：“第一条，甲方将其所有的坐落于武汉市洪山区光谷步行街B1区2号公寓B12栋13层01号房屋（即1301号房屋）02号房屋（即1302号房屋），为钢混结构，建筑面积112.60平方米，房屋所有权证号为2006字第003号（备案号071413077、备案号071413076）。第二条，经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价636000元。第三条，付款方式。……二、分期付款：1、由甲方委托丙方代收的，（1）签订当日，乙方支付定金20000元交丙方。甲方将房屋购房合同和购房发票由丙方保管。（2）签订合同3个工作日内，甲方向银行申请提前还款。银行通知甲方还款当日乙方一次性支付首付款196000元给甲方。（3）甲方房屋所有权证及国有土地使用证办出后七个工作日内，乙方向银行申请420000元银行贷款，丙方协助乙方办理。（4）银行审批通过后七个工作日内，甲乙双方办理房屋过户手续，丙方协助办理。（5）过户当天，银行见到收件单已是乙方名下后，尾款420000元银行直接打入甲方账户。…第五条，在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易安全性。……第六条，本合同签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后3日内协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。第七条，甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。……第九条，甲方逾期交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日按已付款的0.05%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。第十条，乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，乙方每逾期一日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金，甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金……第十二条，甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任……”。唐唯的母亲林静代唐唯在乙方（买方）栏下签名，并在代理人栏下签名；孙爱民、罗桂枝在甲方（卖方及房产所有人、共有人）栏下签名，案外人罗桂莲在甲方代理人栏下签名；宜福居公司在丙方（经纪代理方）栏下盖章。2009年6月30日，案外人罗桂莲向唐唯出具收条，内容为：“今收到光谷步行街尚都公寓B12栋1302房售房首款196000元”。
2009年8月15日，唐唯、孙爱民向宜福居公司提供了相应的资料，并在该公司向银行办理了有关1301号房屋买卖按揭贷款的部分手续。2009年8月24日，经唐唯的母亲林静申请，湖北省武汉市洪兴公证处作出公证书（2009鄂洪兴证字第2475号），证明：“林静是关系人唐唯的母亲；林静是关系人唐唯的法定监护人”。2009年8月26日，陈柳枝及其丈夫罗继生出具委托书，内容为：“……现我们欲出售上述房屋（1301号房屋），因我们工作忙，故全权委托受托人林利办理以下事宜：1、办理上述房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的相关手续，并领取上述两证。2、领取两证后，办理上述房屋的交易、过户、代收房款的一切相关手续。3、配合买方办理银行贷款面签手续。受托人林利在授权范围内所签署的一切相关合法文件我们均予以承认……”。同日，陈柳枝及其丈夫罗继生向湖北省武汉市洪兴公证处就上述委托书申请公证。2009年9月4日，湖北省武汉市洪兴公证处作出公证书（2009鄂洪兴证字第2690号），证明：“罗继生、陈柳枝于2009年8月26日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名，本公证书仅对委托人的签名和签署日期进行证明”。同日，陈柳枝与案外人武汉市利嘉置业有限公司向武汉东湖新技术开发区房产管理局提出1301号房屋权属的登记申请。后武汉东湖新技术开发区房产管理局填发了1301号房屋的房屋所有权证，证号：武房权证湖字第××号，房屋所有权人：陈柳枝，房屋坐落：武汉东湖新技术开发区光谷街3号世界城光谷步行街B1区尚都2栋13层01号房屋，登记时间：2009年9月30日。2009年10月9日，武汉市人民政府颁发1301号房屋的国有土地使用证，证号：武新国用（商2009）第06842号。2009年10月26日，陈柳枝与案外人吴永贵签订《存量房买卖合同》，约定陈柳枝将1301号房屋以300000元出卖给案外人吴永贵，付款方式为一次性付款。陈柳枝及其丈夫罗继生的委托代理人林利代其在上述合同上签名。同日，陈柳枝与案外人吴永贵向武汉东湖新技术开发区房产管理局申请1301号房屋的变更登记。2009年11月3日，武汉市人民政府颁发1301号房屋的国有土地使用证，证号：武新国用（商2009）第07769号，土地使用权人：吴永贵。颁发给陈柳枝的1301号房屋的房屋所有权证、国有土地使用证已被注销。2009年11月23日，宜福居公司向唐唯及其委托代理人林静发出《解除合同通知书》，内容为：“林静女士于2009年6月28日以唐唯的名义与业主孙爱民、陈柳枝以及我公司，签订了两份房屋买卖合同，房屋位于武汉市光谷步行街B1区2号公寓1301号、1302号（共两套）。由于林静女士迟迟未将唐唯的授权委托书交于我公司，加之林静经我公司多次催告，仍未将按合同约定应该交给我公司的办理贷款和公证的相关材料交过来，使房屋无法办理贷款、公证及过户的相关手续，你方已严重违反了合同的约定，给卖方和我公司造成了很大的损失。鉴于卖方的强烈要求，以及你方已违约的事实，我公司特通知你在收到本通知起五个工作日内到我公司办理解除房屋买卖合同的手续，逾期造成更大的违约损失由你们自行承担”。孙爱民、陈柳枝在该通知书上签名。本案在一审过程中，经湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院委托，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司于2011年11月25日，作出关于1301号房价值的评估报告，该房屋的评估结论为：于2011年9月30日的价格为：建筑面积55.97平方米；评估单价8619元／平方米；总价482400元。
另查明，湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院对1302号房屋买卖合同纠纷已作出（2010）东开民一初字第65号民事判决书，唐唯不服，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院已作出（2011）武民终字第754号民事判决书，该民事判决书已经发生法律效力。该民事判决书确认了以下事实：1、唐唯向宜福居公司交纳的定金20000元系1301号、1302号两套房屋的购房定金；2、双方均确认案外人罗桂莲已收取两套房屋的购房款各98000元（不包含购房定金），每套房屋价款318000元。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，对上述发生法律效力判决确认的上述事实，予以确认。宜福居公司注册资本300000元，邓卉雍出资270000元、毛甜出资30000元，邓卉雍为该公司法定代表人，该公司已于2012年11月21日在工商管理部门注销。
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院一审判决：一、孙爱民、罗桂枝于本判决生效之日起十日内向唐唯返还购房款98000元；二、孙爱民、罗桂枝于本判决生效之日起十日内向唐唯返还定金10000元；三、孙爱民、罗桂枝于本判决生效之日起十日内向唐唯支付违约金31800元；四、驳回唐唯的其他诉讼请求。本案案件受理费6040元、鉴定费3000元，共计9040元，由唐唯负担4154元，孙爱民、罗桂枝共同负担4886元。湖北省武汉市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元由唐唯负担。
本院认为，本案所涉1301号房屋的所有权人系陈柳枝，其委托案外人罗桂莲出卖该房屋，但案外人罗桂莲并未以陈柳枝的名义出卖该房屋，而是以孙爱民、罗桂枝的名义出卖该房屋，超越了陈柳枝对其委托的事项，但事后陈柳枝对案外人罗桂莲的上述行为亦予以认可。因此，上述合同中关于1301号房屋买卖权利义务的约定，是合同当事人的真实意思的表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。根据合同的约定及履行情况，可以认定孙爱民，罗桂枝及陈柳枝存在违约行为，因此孙爱民，罗桂枝及陈柳枝应承担违约责任。由于合同双方在合同中已对违约金的计算方式作出了明确的约定，即如果解约，违约方按全部房款的10%（31800元）支付违约金，故原审判决孙爱民、罗桂枝依合同约定向唐唯支付违约金31800元并无不当。原审判决已查明，本案所涉1301号房屋的合同约定购买价款为318000元，唐唯主张的房屋增值部分损失164400元是评估价减去合同约定购买价得出的，原审判决考虑到唐唯仅支付了购房款108000元（含定金10000元），尚未全部支付购房价款；且本案合同签订日为2009年6月28日，房屋评估价格482400元是以2011年9月30日评估价格为依据作出的，评估基准日与合同签订日间隔较长，从而适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，认定房屋增值损失164400元超过了违反合同一方即孙爱民、罗桂枝订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，有事实和法律依据，并无不当。故唐唯此节申请再审理由不能成立，本院不予支持。由于本案经历一审、发回重审多次审理以及审理中进行财产鉴定（评估）、当事人申请庭外和解等多个环节，延长了审理期限，但并不影响本案的公正裁决，因此唐唯关于一审法院对该案一再采用延期的办法，超审限审理，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于审结期限的规定，造成偏袒对方之实的申请再审理由亦不能成立。
综上，唐唯的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下；
驳回唐唯的再审申请。
审 判 长 王俊毅
代理审判员 周常芳
代理审判员 邬文俊
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 胡 静