广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初3078号原告：广东惠东农村商业银行股份有限公司。法定代表人：叶庚良，董事长。委托诉讼代理人：李俊良，男，1986年10月25日出生，汉族，住广东省惠东县，系原告公司员工。委托诉讼代理人：朱丽桦，女，1987年8月9日出生，汉族，住广东省惠东县，系原告公司员工。被告：饶富堆，男，1990年2月1日出生，汉族，户籍所在地广东省丰顺县。被告：黄思茹，女，1990年5月28日出生，汉族，户籍所在地广东省惠东县。被告：惠东县安泰房地产开发有限公司。法定代表人：邱庆伟，该公司总经理。原告惠东农商行向本院提出诉讼请求：一、解除原告广东惠东农村商业银行股份有限公司与被告饶富堆、黄思茹、惠东县安泰房地产开发有限公司于2014年7月20日签订的《个人购房按揭贷款合同》【编号：惠东农商行（2014）个房贷字第XX号】。二、被告饶富堆、黄思茹共同向原告广东惠东农村商业银行股份有限公司清偿借款本金258530.93元及从2017年6月21日起至还清款日止的利息【利息按《个人购房按揭贷款合同》约定的年利率7.86%基础上加收30%标准计算，暂计利息2350元】。三、原告广东惠东农村商业银行股份有限公司对被告饶富堆、黄思茹借款抵押担保位于惠东县黄埠海滨大道滩涂地段安泰海景湾X栋X阁X层XXX号的房产【粤房地预登惠东字第014201XX号】在折价、拍卖或变卖所得款享有优先受偿权。四、本案的诉讼费、保全费由被告饶富堆、黄思茹承担。五、被告惠东县安泰房地产开发有限公司对被告饶富堆、黄思茹的上述债务承担连带清偿责任。原告惠东农商行诉称的事实与理由：2014年7月20日，原告与借款人饶富堆、黄思茹、惠东县安泰房地产开发有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》【编号：惠东农商行（2014）个房贷字第XX号】，约定由原告向借款人饶富堆、黄思茹提供贷款28万元用于购买惠东县黄埠海滨大道滩涂地段安泰海景湾X栋X阁X层XXX号的房产，期限240个月，利率按年利率7.86%计算，采用等额本息还款法，每期应归还本息金额2350元，借款人饶富堆、黄思茹提供惠东县黄埠海滨大道滩涂地段安泰海景湾X栋X阁X层XXX号的房产抵押担保，惠东县安泰房地产开发有限公司为饶富堆、黄思茹贷款提供连带保证责任。合同签订后，原告按约履行了出借义务，借款人按约定每月偿还贷款，但自2015年9月起，借款人饶富堆、黄思茹就出现未能按时偿还借款，出现逾期情况；经原告多次向借款人饶富堆、黄思茹、担保人惠东县安泰房地产开发有限公司主张债权，但借款人饶富堆、黄思茹拒不归还贷款本息，原告扣除了惠东县安泰房地产开发有限公司保证金45382.04元。被告李饶富堆、黄思茹为夫妻关系，上述债务发生在其夫妻婚姻存续期间，且该贷款系用于其家庭生产、生活。原告认为，被告饶富堆、黄思茹不按照借款合同约定分期偿借款本息，已构成违约行为，原告有权解除借款合同、提前收回全部贷款本息，并对被告饶富堆、黄思茹所提供的抵押房产享有抵押担保权利；被告黄思茹与饶富堆系夫妻关系，又系涉案共同借款人，依法应承担共同清偿责任；被告惠东县安泰房地产开发有限公司系被告饶富堆、黄思茹贷款时的保证担保人，依法应对饶富堆、黄思茹上述借款本息和实现债权时的费用承担连带担保责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请法庭依法支持原告的诉请。被告均未作书面答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告惠东农商行系经营吸收人民币公众存款、发放人民币短期、中期、长期贷款等业务的金融机构。被告安泰公司系经营房地产开发业务的企业。被告饶富堆与被告黄思茹于2014年4月25日登记结婚。2014年7月14日，被告饶富堆与黄思茹共同作为申请人向原告提交一份《贷款申请书》，以一次性付款购买被告安泰公司开发的位于惠东县××海滨大道××线滩涂地段××海景××房存在困难为由，向原告申请房屋按揭贷款28万元。2014年7月20日，被告饶富堆、黄思茹作为借款人（购房人、抵押人）与被告安泰公司（售房人、保证人）、原告（贷款人、抵押权人、保证权人）签订一份编号为惠东农信（2014）个房贷字第XX号《个人购房按揭贷款合同》（以下简称贷款合同），合同主要约定如下：一、借款条款：借款人因购买房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款，并以所购买之房产作为抵押物以担保借款人对本合同的履行，保证人愿意为借款人履行本合同向贷款人提供连带责任保证担保，贷款人经审查同意发放贷款；本合同项下借款金额为28万元，用于借款人购买位于惠东县××海滨大道××线滩涂地段××海景××房的房产（房屋总价款为413754元，购房合同编号为0076564）；借款期限为240个月，以每一个月为一个还款周期，每月的20日为还款人；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，据此确定年利率为7.86%，实行一年一定，借款期限内分段计息；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款划入售房人安泰公司的银行账户，以支付借款人在购房合同项下的款项；还款方式为等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还借款本息，每期应还本息金额为2350元。二、保证担保条款：为保证借款人切实履行本合同，保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销之连带责任保证担保，保证范围为：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；当借款人未能按本合同约定履行债务时，无论贷款人对本合同项的债权是否拥有其他担保（无论是物的担保还是其他形式的担保），贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序；保证期间为本合同生效之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。三、抵押担保条款：抵押人自愿以其所购买的上述房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权；抵押担保范围为：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；抵押权的存续期间自本合同签订之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。四、违约责任条款：1、发生下列事项之一时，即构成借款人在本合同项下的违约：……（3）借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项；……（9）在本合同借款期限届满以前，借款明确表示或以自己的行为表明不履行本合同主要债务的；……2、借款人出现本条第1款规定的任一违约事项，贷款人有权（但非必须）分别或同时采下列一项或多项措施：……（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；……（6）行使担保权利；（7）借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权对借款人在当期执行利率水平上加收30%罚息；（8）借款人未按时足额偿付借款利息，贷款人有权对借款人在当期执行利率水平上加收30%罚息；……（10）解除与借款人的借贷关系。五、其他事项：本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估保险、鉴定、鉴证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担。贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何账户中划收上述费用；本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任；若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务，并可依法行使抵押权或/和要求保证人履行保证责任。2014年7月20日，被告饶富堆、黄思茹以向被告安泰公司购买位于惠东县××海滨大道××线滩涂地段××海景××房的房产（合同编号：0076564）为本案借款向惠东县房地产管理局办理了抵押权预告登记，登记字号为粤房地预登惠东字第014201XX号。经本院询问，原告称上述房产尚未办理房地产权属证书。2014年7月23日，原告按照贷款合同的约定将贷款本金28万元转账至被告安泰公司的银行账户。原告诉称被告饶富堆、黄思茹自2015年9月起未按合同约定偿还借款本息，原告扣除了被告安泰公司的保证金45382.04元。并就此提供还本付息明细表予以佐证。该明细表显示，被告截至2017年6月20日，被告饶富堆仍拖欠原告本金258530.93元。2017年8月21日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，原告与被告饶富堆、黄思茹、安泰公司签订的《个人购房按揭贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性效力性规定，合法有效。被告饶富堆、黄思茹在借款后未按贷款合同约定按时向原告偿付本息，原告根据合同约定诉请解除贷款合同，证据充足，理由充分，本院予以支持。借款合同解除后，被告饶富堆、黄思茹应共同向原告偿还余欠借款本金258530.93元，并向原告支付自2017年6月21日起至清偿之日止按贷款合同约定标准计算的利息和罚息。关于原告对被告饶富堆、黄思茹为本案借款提供抵押担保的位于惠东县××海滨大道××线滩涂地段××海景××房的房产（合同编号：0076564）的处置价款主张优先受偿权的问题。本院认为，上述房屋目前已办理的是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即该请求权仅具有物权变动的排他效力，但并不具有物权效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，上述房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理有效的抵押权登记手续，故抵押权尚未设立。据此，原告就其上述债权对上述房屋的处置价款主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。被告安泰公司作为涉案贷款合同的连带责任保证人，现被告饶富堆、黄思茹未能按贷款合同约定向原告偿行借款本息，原告据此在保证期间诉请被告安泰公司在担保范围内承担连带清偿责任，理由充分，本院予以支持。被告安泰公司承担保证责任后，有权向被告饶富堆、黄思茹追偿。被告饶富堆、黄思茹、安泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院的审理，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请的有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东惠东农村商业银行股份有限公司与被告饶富堆、黄思茹及惠东县第三建筑工程公司于2014年7月20日签订的编号为惠东农信（2014）个房贷字第XX号的《个人购房按揭贷款合同》。二、被告饶富堆、黄思茹在本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告广东惠东农村商业银行股份有限公司偿还借款本金258530.93元，并向原告支付自2017年6月21日起至清偿之日止按贷款合同约定标准计算的利息和罚息。三、被告惠东县安泰房地产开发有限公司对饶富堆、黄思茹的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告广东惠东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5213元（原告已预交），公告费560元，由被告饶富堆、黄思茹与惠东县安泰房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  许小龙人民陪审员  罗建文人民陪审员  邱祝光二〇一七年十二月二十五日书 记 员  林志敏第10页共10页