宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初4157号原告（反诉被告）：宁波浙电物业经营有限公司（组织机构代码为74219110-9）。住所地：宁波市江北区清湖路***号*层。法定代表人：余海波，该公司董事长。委托代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋慧敏，女，1960年10月23日出生公司职员，住宁波市鄞州区。原告宁波浙电物业经营有限公司（以下简称浙电物业公司）为与被告宋慧敏物业服务合同纠纷一案，于2016年5月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。2016年6月2日，被告宋慧敏在答辩期内提出反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。后因案情疑难复杂，本案于2016年6月3日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2016年7月8日公开开庭进行审理，原告浙电物业公司委托代理人岑萍萍与被告宋慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙电物业公司起诉称：原告是具有物业管理资质的物业服务公司。2011年7月12日，原告与宁波市春江花城业主委员会签订春江花城物业服务委托合同一份，约定春江花城业主委员会委托原告为春江花城小区提供物业服务；委托期限自2011年7月12日至2014年7月11日；委托事项为建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施及附属配套服务设施等的维修、养护、管理，房屋装修管理，绿地管理等；物业管理服务费收取包括物业管理综合服务费、公共设施维修费、装修垃圾清运费等；物业管理服务费用按业主拥有的建筑面积计算；合同约定，若业主逾期不缴纳物业管理费的，有权按日万分之三加收滞纳金，同时约定本合同履行次年起，业主委员会应对小区综合服务费收费标准进行适当提高，具体提高幅度由双方协商确定。签约后，原告为该小区提供了物业服务，履行了合同约定的义务。被告系春江花城小区B4幢73号503室的业主，建筑面积为148.41平方米。在原告提供物业服务前已入住。原告已按合同约定要求向被告提供了物业服务，但被告未按约支付2011年7月15日至2014年3月31日期间的物业管理服务费。原告已多次通过上门催收，书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。故请求判令：一、被告支付综合服务费7906.50元；二、支付因拖欠物业费所产生的违约金3249元（从2012年7月15日开始计算，暂算至2016年4月15日，按每日万分之三计算至实际支付之日）。审理过程中，原告对第二项诉讼请求违约金的起算时间变更为从起诉之日起计算，本院予以准许。被告宋慧敏答辩兼反诉称：一、2012年7月物业费涨价的程序不合法，因此对涨价后的计算方式有异议，同意按涨价之前的标准缴费；二、原告未履行物业管理服务合同约定的义务，业主有权以拒缴物业费进行抗辩。原告管理春江花城小区期间，小区一楼多处住户私搭乱建，绿化被损毁，未经业主同意擅自改造会所前的结构，小区北面铁围墙栏杆烂穿，等等；三、原告工作人员从2014年2月开始就陆续离开，只有20多名员工应付小区日常工作，导致小区卫生无人打扫，到处是树叶和垃圾，业主没办法只能自己当义工打扫了一个星期，接下来是社区组织了义工打扫卫生。在这样的情况下，原告无权要求对物业费计算至2014年4月。而且原告擅自降低物业费收费标准，打六折、七折、八折的情况都有出现；四、由于原告保安岗位编制模糊，保安人数名实不符，治安管理不力，小区失窃事件频发。业主的电梯、房屋与门窗得不到原告的正常维修。故反诉要求判令原告赔偿被告被盗的两辆电动车损失3300元，门窗维修费380元，因门窗漏水严重造成地板开裂起拱的损失360元。针对反诉，原告浙电物业公司答辩称：关于小区业主失窃的情况，被告没有证据证明确实存在失窃频发的事实。原告已配备了保安进行巡逻，也设置了安保设施。物业公司的安保只是对业主安全起协助作用，业主失窃是因为小偷进入，业主应报警直接向侵权人进行索赔；关于门窗维修费，首先并无证据证明确实存在门窗维修的事实。其次，如果确实存在维修事实且门窗属于公共部位的话，在保修期内的向开发商报修，超出保修期的由公共维修资金支付，总之不应由原告物业公司承担。要求驳回被告的反诉请求。原告浙电物业公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：1.契证复印件一份，拟证明被告系春江花城小区B4幢73号503室的业主，房屋建筑面积为148.41平方米；2.《春江花城物业服务委托合同》一份，拟证明原告与被告所在的春江花城小区的业主委员会签订合同，合同中对物业名称、物业服务事项、物业费金额等进行了约定的事实；3.《关于春江花城小区增加物业综合服务费的备案报告》一份、物业费计算清单一份，拟证明经业主代表大会同意，春江花城小区物业综合服务费从2012年7月15日起进行了调价，以及被告房屋应付综合服务费的具体金额（2012年7月15日之前按每月每平方米1.45元的标准，之后按每月每平方米1.75元的标准）。上述证据经被告质证，被告的质证意见及本院的认证意见如下：被告对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是《春江花城物业服务委托合同》中有很多约定是霸王条款，业主委员会的公章在一段时间里就是放在原告处。本院对该两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对被告所提出的异议，由于并无证据证明，故不予确认。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，认为大多数业主都没有同意物业费涨价。本院认为原告提交了该《备案报告》的原件，可知该上调服务费事宜确实已在鄞州区物价局备案。在没有有效证据可以反驳该组证据的情况下，本院对该组证据予以采信。被告宋慧敏为证明其答辩及反诉主张，向本院提交了以下证据：1.春江花城小区业委会出具的《证明》一份，调查表十七页、拟证明小区绝大多数业主反对物业费涨价，原告上调物业费的调查程序存在问题；2.《要求有关部门依法强制春江花城D1-126号104室业主前阳台及绿化地带等位置的违章设施拆除并恢复原状的报告》，春江花城部分业主致鄞州区信访局、物价局、城建局、中河街道办事处的信件一份、《A区31个人防车位出租登记表》一份，拟证明原告在管理春江花城小区时，未切实履行物业公司应尽的管理义务，物业费涨价程序不合法不合规，收取的停车费未公布也未移交给新的物业公司；3.2014年4月25日的《都市快报》一页，拟证明原告2014年2月时已没有提供物业服务，业主自己在打扫小区卫生。上述证据经原告质证，原告的质证意见及本院的认证意见如下：对证据1，原告认为真实性无法确认，对《证明》中的内容有异议。2012年7月物业费的调价程序符合法律规定，调价方案在小区公告栏公示，也通过多种形式征询过业主的意见。虽然有部分业主不同意调价，但春江花城小区很大，这并不是多数意见，被告提交的事后调查并不能反映当时业主的真实意见。本院认为由于无法确定该调查的抽样是否具有广泛性与合理性，而且抽样调查时（据被告自述调查时间为2014年2月）小区业主与物业公司之间已有对立情绪，此时再针对2012年开始的物业费上调一事进行调查，已不能完全反映2012年当时业主的意见。故对该组证据不予确认。对证据2，原告认为真实性无法确认，而且对所证明的内容有异议。私搭乱建是其他业主的侵权行为，物业公司只能劝阻无法强制拆除，而且有些违建是历史遗留问题；停车位的问题，原告在退出春江花城小区时已经过审计，该移交的费用都已移交，不存在原告侵占的事实；信件只是单方陈述。本院认为该组证据可以反映出小区业主对原告提供的物业服务的不满，但具体所涉的违章搭建、停车位收费等问题与本案的本诉反诉并无直接关联，故对该组证据不予确认。对证据3，原告对形式上的真实性无异议，但认为无法证明拟证明的事实，原告是2014年4月移交给天宁物业，现在主张物业费至2014年3月底，符合事实。本院对该证据的真实性予以确认。综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：2011年7月12日，春江花城业主委员会与原告签订《春江花城物业服务委托合同》一份，约定春江花城业主委员会委托原告为春江花城提供物业管理服务；委托期限自2011年7月12日至2014年7月11日；物业管理服务费用按业主拥有的建筑面积计算；综合服务费为高层住宅每月每平方米1.45元；并约定，若业主逾期不缴纳物业管理费的，有权按日万分之三加收滞纳金，同时约定本合同履行次年起，业主委员会应对小区综合服务费收费标准进行适当提高，具体提高幅度由双方协商确定。原告实际提供服务的时间自2011年7月15日起，后于2014年3月31日与春江花城业主委员会提前解除了合同。在履行合同过程中，经宁波市春江花城业主委员会同意，高层住宅的综合服务费从2012年7月15日起调整到每月每平方米1.75元，并经宁波市鄞州区物价局备案。被告系鄞州区春江花城小区B4幢73号503室的业主，该房屋建筑面积148.41平方米，属于高层住宅。被告至今未付2011年7月15日至2014年3月31日的物业服务费合计7906.50元。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为小区业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，随意减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现。但本案中，一是由于原告已与春江花城业主委员会提前解除了合同，不存在继续开展物业服务的情形；二是根据其他案件以及被告的举证，可知原告提供的物业服务确实存在不足，因此，对被告应缴纳的综合服务费，本院酌情按照75%确认为5930元，并对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请不予支持。对被告反诉要求原告赔偿的损失，证据不足，故本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宋慧敏支付原告宁波浙电物业经营有限公司综合服务费5930元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告宁波浙电物业经营有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告宋慧敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费50元，由原告宁波浙电物业经营有限公司负担12.50元，被告宋慧敏负担37.50元；反诉受理费减半收取25元，由被告宋慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  郑 燕人民陪审员  陈俊娥人民陪审员  陈美娣二〇一六年九月二十六日代书 记员  金燕雯??10???9?