广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终838号上诉人（一审原告）：杨秋兰。委托诉讼代理人：张祖能，广西恒聚律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广西子木投资管理有限公司。法定代表人：李建荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。上诉人杨秋兰因与上诉人广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初477号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨秋兰上诉请求：1.变更一审判决第一项为判决子木公司按购房款每日万分之四的标准，支付自2015年12月21日起至2017年3月13日的逾期交房违约金，即在一审判决的基础上要求子木公司增加支付逾期交房违约金29805.61元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日。2.改判一审判决第二项为支持其一审第一项诉讼请求，即继续履行《商品房买卖合同》，并按合同第十四条约定的交房条件于判决生效之日起90日内将房屋交付使用。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，商品房竣工验收合格的条件是取得《工程竣工验收备案表》，该条件是法律法规对商品房交付的强制性规定，被上诉人没有取得相关验收合格文件交房是违法行为，其违法行为一直在持续，违约金应计至符合合同第十四条约定的交房条件之日。2.上诉人在收房时一直要求被上诉人出示合同第十四条约定交房的相关文件，但被上诉人的工作人员说有，在收房后会给上诉人，但至今均没有出示，被上诉人存在欺诈上诉人收房的事实。3.办理房屋交接手续，并不能代表上诉人已经能够使用该房屋，本房屋因基础设施没有达到一户一表，被上诉人在一审时也自认没有一户一表，上诉人至今不能使用房屋，其违约行为一直在持续。上诉人子木公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，上诉人不能按照合同约定的期限交房是不可抗力因素造成的，上诉人不承担违约责任。被上诉人办理房屋交接手续，视为房屋已经按照交接程序交付使用。下雨导致停工工期应当顺延。自2013年8月至2016年7月11日，其中因下雨导致停工四百余天，应视为不可抗力，工期应当顺延。一审适用法律错误。不管是根据合同约定还是法律规定，延期交房时间尚在工期顺延范围内，让上诉人承担违约责任没有法律依据。杨秋兰向一审法院起诉请求：1.判令子木公司继续履行《商品房买卖合同》，并按合同第十四条约定的交房条件于判决生效之日起90日内将房屋交付杨秋兰使用；2.判令子木公司因逾期交房而向杨秋兰支付自2015年12月21日起至2017年3月13日的违约金56821元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日止；3.本案的诉讼费由子木公司承担。一审法院查明，2014年9月22日，杨秋兰与子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定杨秋兰购买“象州龙和城”xx号房屋，建筑面积116.69平方米，购房总金额317082元。杨秋兰已按合同约定支付了全部购房款。该合同第十四条交付期限中约定：“（一）交付条件：1、甲方应当在2015年12月20日前向乙方交付该商品房。2、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（1）该商品房已取得规划验收合格文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）满足第十一条中甲方承诺的项目基础设施和其他设施达到的条件；（3）甲方已取得了该商品房所在楼栋的房屋初始登记证明。（二）交接程序：1、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，甲方承诺乙方在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为乙方查验该商品房的前提条件”。合同第十二条逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，甲方未按照第十四条约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在90日之内，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知达到之日起10日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金”。另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，象州龙和城8#楼于2013年10月5日开工，于2016年7月20日竣工。2016年7月20日，该工程经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。庭审中，双方均认可2016年7月20日办理了房屋验收交接手续。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杨秋兰认为子木公司未能按合同约定提供相应文件，房屋未达到交付条件，至今仍未交付。一审法院认为双方虽然在合同中第十四条第（一）款约定了交付的条件，但同时在第（二）款亦约定了交接的程序，在2016年7月20日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，且双方在2016年7月20日已经办理了房屋交接手续，在办理交接的时候，杨秋兰并未以子木公司所交付的房屋未达到合同约定的交付条件为由拒绝办理交接，应视为双方对交付条件的变更，即杨秋兰认可子木公司交付的房屋在五单位验收后符合交付的条件。根据《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，子木公司没有按照约定的时间向杨秋兰履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任。子木公司从2015年12月21日起至2016年7月20日止逾期213天，按合同约定应支付违约金27015.39元（317082×万分之4×213天）。关于子木公司提出的降雨天数及节假日等系不可抗力应予以扣减的意见，一审法院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，子木公司所辩称的降雨在订立合同时即可预见在开发过程中当地每年雨季及节假日的天数，并不属于不可抗力的事由，且对这两项事由未作扣减约定，故该意见没有依据，不予采纳。双方在2016年7月20日已经办理了房屋交接手续，故对杨秋兰要求子木公司于判决生效之日起90日内将房屋交付使用的诉请，无事实依据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1.广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付杨秋兰逾期交房违约金27015.39元；2.驳回杨秋兰的其他诉讼请求。案件受理费人民币1221元，减半收取计611元，由广西子木投资管理有限公司负担。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.子木公司是否已经履行了交房义务；2.雨天是否应当予以扣除。二审期间，上诉人子木公司提交了以下证据材料：1.销售收入明细表，2.置业顾问赵翠云短信通知交房业主名单，3.赵翠云短信通知记录，证明子木公司已经依约履行了向本次诉讼的30户业主通知交房的义务。经庭审质证，上诉人杨秋兰对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可其证明目的。本院认证认为，尽管该证据系子木公司单方出具，未有业主的签字确认，但综合本案的其他证据，可以相互印证，可以作为认定案件事实的依据。一审查明的本案事实，双方当事人无异议的，本院予以确认。二审另查明，象州龙和城4#楼于2013年10月5日开工，于2016年7月20日竣工。一审查明“象州龙和城8#楼于2013年10月5日开工，于2016年7月20日竣工”与本案无关，本院予以纠正。本院认为，关于子木公司是否已经履行了交房义务的问题，尽管依据涉案合同第十四条的约定，涉案房屋在交付时应当符合取得建筑工程竣工验收备案表和涉案房屋所在楼栋的房屋初始登记证明等条件，子木公司在本案诉讼的一审和二审中均未提供证据证明已经符合该约定条件，依据涉案合同第十四条子木公司“不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十四条约定其他条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由甲方承担，并按照第十二条处理”的约定，故业主有权拒绝接收不符合合同约定条件的涉案房屋。但据查明的本案事实，上诉人杨秋兰作为业主已经接收了房屋，办理了交房手续，亦即上诉人杨秋兰作为业主主动放弃了其依照合同拒绝接收房屋的权利，故一审认定子木公司已经履行了交房义务并无不当，上诉人杨秋兰的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于雨天是否应当视为不可抗力予以顺延工期的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，雨天尽管属于不能避免的客观情况，但其并不属于房地产施工过程中不能预见或不能克服的客观情况。故雨天不应当视为不可抗力，亦不应当予以工期顺延，子木公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费546元（杨秋兰已预交）、475元（广西子木投资管理有限公司已预交），合计1021元，由广西子木投资管理有限公司负担475元，由杨秋兰负担546元。本判决为终审判决。审判长  郭永勇审判员  侯永魁审判员  石晓志二〇一七年十一月十日书记员  龙 莉附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。