湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终2096号
上诉人（原审原告）陶慧龙，男，1985年11月20日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）李河，男，1985年12月3日出生，瑶族，住湖南省株洲市天元区。
第三人（原审第三人）李某（系被告李河之子），男，2013年12月22日出生，瑶族，住湖南省株洲市天元区。
法定代理人：刘某（系第三人李某之母），女，1985年10月25日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：石毛，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：聂维芳，湖南天舒律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人陶慧龙因与被上诉人李河、原审第三人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2017）湘0211民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陶慧龙及委托诉讼代理人李宇、被上诉人李河、原审第三人李某的委托诉讼代理人石毛及聂维芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶慧龙的上诉请求：1、请求撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2017）湘0211民初1838号民事判决，依法改判被上诉人协助上诉人办理天元区房产过户手续；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1、上诉人不知被上诉人将涉案房屋作为离婚协议约定赠与给第三人李某。2、被上诉人在明知涉案房屋有赠与的情况下，与上诉人签订《房屋买卖居间合同》，上诉人已履行全部合同义务，而上诉人不仅欺骗上诉人提前支付35万元房屋余额，还不办理过户手续，其行为已构成民事欺诈，属于违约一方。3、一审法院认定《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，是有效合同，就应当得到法律保护，而被上诉人的行为是根本违约，判决驳回原告诉讼请求是完全使用法律错误，保护的是违约方的利益，而置上诉人的合法利益及巨大经济损失不顾。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，依法改判。
李河、李某答辩认为，原审判决证据清楚，事实认定清楚，请求维持一审原判。
陶慧龙向一审法院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告签订的《房地产买卖居间合同》并协助原告办理过户手续；2、由被告承担全部诉讼费。
原审查明：2017年4月20日，被告李河与刘某在株洲市天元区民政局自愿离婚，双方签订了《离婚协议书》，双方约定婚生小孩李某由女方抚养，位于天元区房屋（产权证号：株字第××号）系男方婚前财产，其自愿将该房屋赠予小孩李某，女方可带小孩在该房屋居住。2017年6月11日，原告、被告、株洲家丽房地产经纪有限公司三方签订了《房地产买卖居间合同》，合同第一条约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于株洲市天元区房屋（产权证号：株字第××号，国土证号为**××42号），建筑面积144.19平方米。合同第六条约定：买方先支付人民币30万元在签本合同的同时付清作为定金，该定金将在最后一次付款时冲抵。该定金金额作为三方约定的违约金金额，如买方未能履行合同条款或根据本合同约定时间逾期7天、卖方在收取定金后不依据本合同条款将该房屋售予买方或逾期7天则按定金金额支付违约金，如属卖方违约，同时退还已收定金。双方不可要求进一步赔偿或迫使对方履行本合同。合同第十条约定：一次性付款，除上述合同中已交定金外，余款35万元整在双方交易过户的当日，过户捺印之后，交契税之前付清。交易过户手续在2017年6月15日前完成。合同签订当日，原告并未实际支付定金30万元，而是将30万元的债权予以冲抵。2017年6月13日，原告通过株洲家丽房地产经纪有限公司经纪人袁伟杰向被告转账35万元，被告向原告出具收条，确定收款35万元的事实。后被告未按约定将该房屋过户至原告名下，故原告诉至原审法院。另查明，原、被告签订《房地产买卖居间合同》之前存在频繁的经济往来，且原告于2017年4月20日与被告李河、刘某签订《房屋转让协议书》，约定原告购买被告李河、刘某两人共有的位于天元区领秀香江10栋1203号房屋，该房屋已过户至原告名下；第三人李某随其母亲一直居住在涉诉房屋。
原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告之间签订的《房地产买卖居间合同》是否有效？若有效，被告是否需继续履行该合同并协助原告办理该涉诉房屋的过户手续。现就本案争议焦点分析如下：被告李河在与刘某离婚时，将涉诉房屋赠与第三人李某，该赠与合同系其真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，故合同有效。原告与被告李河签订的《房地产买卖居间合同》，将涉诉房屋卖给原告，亦系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，现第三人主张原、被告之间存在恶意串通损害第三人的合法利益，因未提供证据予以证实原审法院对该意见不予采纳，故该合同亦有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中被告李河未将涉诉房屋所有权变更至第三人名下亦未变更至原告名下，故第三人与原告均未取得涉诉房屋的所有权。现原告请求被告继续履行《房地产买卖居间合同》，协助原告办理该涉诉房屋的过户手续，原审法院认为赠与合同与房屋买卖合同均涉一般债权债务关系，但因该房屋的实际占有人为第三人且被告李河愿意继续履行赠予合同，故原告请求将涉诉房屋予以过户的合同目的无法实现，原告可依据《房地产买卖居间合同》约定的违约责任要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。综上，原审法院对原告的诉请请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百八十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审判决：驳回原告陶慧龙的诉讼请求。本案案件受理费200元，减半收取100元，由原告陶慧龙承担。
二审中各方均未提及新的证据。
对一审法院采信的证据和认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审中双方争议焦点为：上诉人要求被上诉人履行涉案房屋过户手续的请求是否能予以支持。现作如下分析认定：
根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同的履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中陶慧龙与李河签订的《房屋买卖居间合同》以及李河与刘某签订的关于涉案房屋赠与合同均合法有效，因两项合同均未办理所有权变更登记，故两项合同成立的为同等债权。现因涉案房屋已经被原审第三人及母亲占有居住，且李河也愿意履行赠与合同的义务，故一审根据法律规定以及案件的实际情况综合确定涉案赠与合同优先履行、陶慧龙另案主张涉案房屋买卖合同的违约责任或者损害赔偿责任由李河承担是正确的，应予维持。上诉人主张被上诉人李河应履行涉案房屋的过户手续的上诉理由因不符合法律规定，本院不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判处基本恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陶慧龙承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘艳辉
审 判 员 赵庆华
审 判 员 阳桂凤
二〇一八年一月二十五日
法官助理 曾 莉
书 记 员 姜文津