湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0103民初1818号
原告：刘金璇，女，1984年12月5日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：万朝阳，湖北獬志律师事务所律师。
被告：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路28号。
法定代表人：邓伟，董事长。
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩静，湖北成和诚律师事务所律师。
原告刘金璇与被告武汉致盛集团有限公司（以下简称致
盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金璇的委托诉讼代理人万朝阳、被告致盛公司的委托诉讼代理人周翠红、韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金璇向本院提出诉讼请求：1.被告致盛公司支付原告刘金璇延期交房违约金37573.33元（以交房款1619540元为基数，按日0.2‰的标准自2017年1月24日至2017年5月20日开通燃气日止共计116天计算）；2.被告致盛公司支付原告刘金璇延期交付不动产权资料的违约金45549.11元（以房款1626754元为基数，按日0.1‰的标准自2017年3月31日起至2018年1月5日被通知拿资料办证时止共计280天计算）；3.被告致盛公司退还物业费821.89元（自2017年3月1日至2017年5月20日间的物业费87.95㎡*3.5元/月.㎡）合计：83944.33元；4.由被告致盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月29日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（菱角湖壹号项目）约定，原告刘金璇购买该小区1号楼1单元41层2号房屋，面积为87.56平方米，每平方米单价为18496.35元，总价为1619540元。原告刘金璇按约支付了购房款，但被告致盛公司未按约于2016年12月31日前交房。2017年1月24日，原告刘金璇接收不符合交房条件的房屋，实际面积为87.95平方米，购房款为1626754元。涉案房屋于同年5月20日才开通燃气。2018年1月5日，被告致盛公司通知原告刘金璇领取办理不动产权证书的资料。被告致盛公司违约侵害了原告刘金璇的合法权益，依法应承担违约责任。庭审中，原告刘金璇请求将第三项诉讼请求变更为判令被告致盛公司赔偿物业费损失，具体金额及计算方式不变。
被告致盛公司辩称：1.双方已就逾期交房应由被告致盛公司承担的违约金协商一致，并实际履行，原告刘金璇为此曾向被告致盛公司出具《收条》，承诺不再因该逾期交房再向被告致盛公司提出任何主张或要求，故原告刘金璇无权就逾期交房又要求被告致盛公司承担违约责任。2.涉案小区燃气通气时间迟于交房时间属于市政配套设施安装延迟造成，且被告致盛公司交付房屋时燃气设施已经到户，符合交付条件。即使燃气未开通，也仅仅是不符合交付条件，被告致盛公司不应承担因迟延通气而延期交房的违约责任。3.2017年房屋权属登记由初始登记变更为不动产权属登记是被告致盛公司无法预见到的，属于重大情势变更，被告致盛公司不应承担任何责任。被告致盛公司于2017年6月按照新规定重新委托测量机构进行测量，最终导致办证延期。但根据合同附件六约定，被告致盛公司不应承担逾期办证的违约责任。另原告刘金璇未提供证据证明其逾期办证受到的损失，且其要求的违约金过高，不应得到法院的支持。4.根据合同法规定，违约金和损失不能重复计算，原告刘金璇请求退赔物业费属于重复计算损失，没有法律依据；5.原告刘金璇认为交房时间应以燃气开通的时间即2017年5月20日计算，在要求被告致盛公司承担逾期交付办证资料的违约责任时，其计算交房时间又是从2017年1月23日起算，原告刘金璇请求被告致盛公司承担逾期交房及逾期办证的责任重合。综上，被告致盛公司认为原告刘金璇的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年2月29日签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：买受人（指原告刘金璇）购买出卖人（指被告致盛公司）投资建设的菱角湖壹号项目中位于第1-2【幢】1号楼1单元41层2号房屋，面积为87.56平方米，单价每平方米为18496.35元，总计房款1619540元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、……7、燃气:管线（煤气表）到户，客户凭使用证或开户通知单到燃气公司开户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起10日内书面告知买受人。合同第十一条约定：逾期交房超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理。1、……3、买受人同意出卖人将房地产初始登记期限延长为180日，即出卖人应在商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记。如因出卖人的责任造成买受人不能如期办理房地产权属证书的，每逾期一日应按该商品房总金额的万分之一向买受人支付违约金。合同附件五第二条约定涉案房屋前期物业费为每月每平方米3.50元。合同附件六第七条约定，关于不可抗力等不可归责于卖方原因的补充约定：在下列情况下，卖方有权相应顺延本房地产的交付期限、无须承担延期交付和延期办证的违约责任。1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生或机构变更；2、受政府相关部门控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且卖方出示相关主管部门或机构证明文件的；……。签订《武汉市商品房买卖合同》当日，原、被告签订《装修合同》约定，甲方（指原告刘金璇）同意由乙方（指被告致盛公司）选聘具体装修资质的专业装修公司对涉案房屋进行装修，乙方应确保于2016年12月31日前完成房屋的装修、交付。
上述合同签订后，原告刘金璇于2016年2月29日、2016年4月21日按约共计向被告致盛公司支付了购房款1619540元，2017年1月20日，按照房屋实测面积向被告致盛公司补充支付了购房款7241元，共计支付购房款1626754元。2017年2月10日被告致盛公司取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，原告刘金璇于2017年2月25日收到被告致盛公司交付的房屋及其钥匙等物品，并向被告致盛公司出具《收条》载明：“今收到涉案房屋延期交房违约金计7450元，除此外，本人不再因该延期交房而向贵公司提出任何主张或要求”。被告致盛公司于2017年12月28日办理了《不动产权属证明》。《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）于2015年3月1日施行，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）于2016年1月1日施行。武汉市不动产登记中心于2016年6月成立，此后武汉市不动产登记中心均按前述《条例》和《实施细则》规定办理相关不动产权利归属及登记手续。
另查明，被告致盛公司与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，该合同第二条约定：武汉市天然气有限公司于2015年12月9日2015年12月30日进场施工，2016年5月20日工程竣工通气（具体以长江日报路配套中压管竣工通气后15个工作日为准）。同年12月31日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司支付管网建设安装费1435200元。2015年12月3日，武汉市天然气有限公司向被告致盛公司出具《工作联系函》称，原进场施工时间顺延至2016年3月30日，2016年8月20日完工（合同工期140天）。菱角湖壹号燃气管道工程于2017年1月16日办理《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年1月17日，被告致盛公司向武汉市天然气有限公司提交书面申请，要求尽快配套燃气气源，以满足居民生活用气需要。涉案房屋于2017年5月20日开通燃气。
本院认为，原告刘金璇与被告致盛公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、《装修合同》、《收条》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，双方之间房屋买卖合同关系真实有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。关于逾期交房的违约责任问题。原告刘金璇按照合同约定向被告致盛公司交付购房款，被告致盛公司未按合同约定于2016年12月31日前向原告刘金璇完成房屋的装修和交付的事实属实，但原告刘金璇在接收该房屋时向被告致盛公司出具的《收条》应视为双方对逾期交房违约责任处理的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同，且原告刘金璇已领取由被告致盛公司支付的逾期交房违约金，并在《收条》中明确表示不再因延期交房向被告致盛公司提出任何主张，故原告刘金璇主张被告致盛公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告致盛公司向原告刘金璇交付房屋时天燃气未开通的事实，鉴于被告致盛公司在交房之前已经办理了《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，符合约定的交房条件，天燃气未实际开通属于房屋交付瑕疵而不属于逾期交房，原告刘金璇不能以此主张被告致盛公司承担逾期交房的违约责任，被告致盛公司的该辩称理由成立。关于原告刘金璇接收上述房屋后不能及时使用燃气所造成的损失，可以依法另行主张权利。关于逾期办理不动产初始登记的问题。被告致盛公司按双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定应于商品房交付使用之日起180日内办理完房地产初始登记，该合同第九条约定的商品房交付时间为2016年9月30日前，《装修合同》约定的完成房屋的装修、交付的时间为2016年12月31日前，房屋实际交付时间为2017年2月25日，即被告致盛公司应于2017年8月24日前办理完商品房的《不动产权属证明》，只有办理完该《不动产权属证明》，才能向原告刘金璇交付合同所约定的不动产权属资料，而被告致盛公司实际于2017年12月28日办理完毕《不动产权属证明》，逾期126天。按照双方合同约定，因被告致盛公司的原因导致原告刘金璇不能如期办理房地产权属证书的，被告致盛公司应向原告刘金璇支付逾期办证的违约金，违约金的计算应以实际购房款1626754元为基数，按合同约定计算为20497.10元（1626754元×0.1‰×126天）。被告致盛公司辩称，因《不动产登记暂行条例》施行后，办证机构、登记程序及测量要求的变化，造成其逾期取得《不动产权属证明》，与事实不符，其辩论意见证据不充分，本院不予采信。关于物业费损失的赔偿问题。原告刘金璇主张被告致盛公司赔偿其物业费损失的原因仍因被告致盛公司逾期交房所致。考虑双方已就被告致盛公司逾期交房应承担的违约责任协商一致且被告致盛公司已经通过支付违约金的形式承担了民事责任，现原告刘金璇又提出要求被告致盛公司赔偿其逾期交房造成的物业费损失，属重复主张权利，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉致盛集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘金璇支付逾期交付不动产权资料的违约金20497.10元；
二、驳回原告刘金璇的其他诉讼请求。
负有履行金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费949元，由原告刘金璇负担717元（已付），被告武汉致盛集团有限公司负担232（此款原告刘金璇垫付，由被告武汉致盛集团有限公司随同上述判决款项一并给付原告刘金璇）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 杨晓华
二〇一八年六月二十五日
书记员 余 鑫