江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1036号
上诉人（原审原告，反诉被告）孔为华，男，1967年12月27日生，汉族。
委托代理人朱照梅（孔为华之妻），女，1965年12月22日生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站，组织机构代码58508203-9，住所地南京市江宁区麒麟街道开城路60号。
法定代表人赵富春，该服务站负责人。
委托代理人赵翠明，江苏志仁律师事务所律师。
上诉人孔为华与被上诉人南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站（以下简称麒麟农机站）租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院曾于2013年5月13日受理，并于同年8月8日作出（2013）江宁汤民初字第418号民事判决书，孔为华、麒麟农机站均不服，向本院提起上诉，本院于2014年3月3日作出（2013）宁民终字第3585号民事裁定书，将该案发回重审。原审法院重新立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年12月1日作出（2014）江宁民初字第1312号民事判决。孔为华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人孔为华及其委托代理人朱照梅，被上诉人麒麟农机站的委托代理人赵翠明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孔为华原审诉称，其于2005年1月1日与麒麟农机站签订租房协议，由其租用麒麟农机站的楼房二、三层18间房屋，现该房屋被拆迁，故要求麒麟农机站给付停业损失、搬迁补助费、装修费用等2496362.83元，其中停业损失417627.84元，拆除安装搬运费208813.92元，固定电话、空调、太阳能费用3596元，附属物130880元，装修费683455.47元，公房产权费用1044069.6元。
麒麟农机站原审辩称，双方存在租赁关系，但三层的房屋租赁关系已解除，其愿意按拆迁协议给予孔为华相应二层房屋的拆迁补偿款，其中固定电话、空调、太阳能费用为3596元，停业损失235911.68元，搬运费用117955.84元。
麒麟农机站原审反诉称，孔为华在租赁其房屋期间，拖欠其二层房屋2005年的租金39000元，二层房屋2010至2012年9月的租金55000元。现要求孔为华给付房屋租金、使用费94000元。
孔为华原审反诉辩称，其已支付给麒麟农机站房屋租金和使用费250000元，但收据在拆迁时被埋掉。麒麟农机站主张2005年至2012年9月的租金已超过诉讼时效，且收取的标准没有依据。
原审法院经审理查明，2005年1月1日，麒麟农机站与孔为华签订一份租房协议，约定麒麟农机站将其所有的位于江宁区麒麟街道麒东路的楼房二楼、三楼计18间房屋出租给孔为华，租期为5年，租金每年50000元。协议还约定，孔为华可在房屋内部装潢，在租赁期内如遇单位兼并、改造、拍卖及宁杭公路拓宽时，孔为华内部装潢费用应根据当时有关政策，如有内部装潢赔偿，按规定给予赔偿，如没有赔偿规定，麒麟农机站不赔偿孔为华任何损失，协议签订后，孔为华即开始使用房屋，并对房屋内部进行了装潢。2006年6月22日，双方又签订了一份补充协议，协议约定，麒麟农机站收回三楼房屋的承租权，孔为华搬出三楼，租金调整为每年20000元，分两次付清。协议还约定，其它事项以2005年1月1日的协议为准，协议订立后，孔为华一直未搬出三楼。2012年5月23日，因麒麟农机站所在地区被征收，麒麟农机站与江宁区人民政府麒麟街道办事处（以下简称街道办）签订一份《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称征收与补偿协议），该协议约定，街道办征收麒麟农机站的房屋，并给予麒麟农机站下列补偿：1、房屋货币补偿10436000元；2、固定电话拆移补助费616元；3、有线电视拆除补助费400元；4、空调拆装补助费2000元；5、宽带拆除补助费280元；6、太阳能热水器拆移补助费300元；7、装修补偿费1532192元；8、附属物补偿费281822元；9、征收其他非住宅房屋的设施搬运费417440元；10、征收营业用房的停业补偿费用732177元；11、征收非营业用房的停业补偿费用64190元。其中给予二楼、三楼的停业损失417623.84元，拆除安装搬运费208813.92元。2012年10月30日，麒麟农机站曾向原审法院提起诉讼，要求孔为华搬出所承租的二楼、三楼房屋，原审法院于2013年1月30日作出（2012）江宁汤民初字第598号判决书，判决孔为华于判决发生法律效力之日起10日内将承租的二、三楼18间房屋返还给麒麟农机站，判决作出后，孔为华不服，向本院提起上诉，本院于2013年6月7日作出（2013）宁民终字第1366号民事判决书，该判决认定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故麒麟农机站与孔为华签订的租赁合同无效，麒麟农机站有权要求孔为华迁让房屋，故维持了原审法院的一审判决，2013年5月13日，孔为华向原审法院提起诉讼，要求麒麟农机站给付拆迁补偿款2696339.26元，麒麟农机站同意给付相应的拆迁补偿款，但要求扣除孔为华应付的房租和房屋使用费94000元，原审法院于2013年8月8日作出（2013）江宁汤民初字第418号判决书，判决作出后，双方均不服，向本院提出上诉，本院于2014年3月3日作出（2013）宁民终字第3585号民事裁定书，将该案发回原审法院重审。在原审法院重审过程中，麒麟农机站提起反诉，要求孔为华给付房屋租金、使用费296500元，后在诉讼中变更为按原一审诉请，只主张94000元。
原审法院另查明，在案涉房屋被拆迁前，江宁区人民政府汤山街道的工作人员对孔为华经营的茶社、KTV装潢进行调查，制作了122省道拓宽改造拆迁房屋调查表（以下简称调查表），街道的工作人员和孔为华在调查表上签字。该调查表中涉及到室内装潢的计19项，麒麟农机站被拆迁时就室内装饰、装修共获得补偿1532192元，项目为15项，调查表中有10项获得了补偿，金额为170417.91元。
原审法院认为，公民、法人的合法权利均受法律保护。本案中，双方于2005年1月1日签订的租房协议，2006年6月22日签订的补充协议，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故均无效。2006年6月22日双方虽签订了补充协议，约定孔为华搬出三楼，但孔为华并未实际搬出，麒麟农机站亦未要求孔为华搬出，故应视为双方未履行2006年6月22日的协议，因合同无效，麒麟农机站不能向孔为华主张租金，但孔为华一直占有使用二、三楼18间房屋，应当给付麒麟农机站房屋使用费，房屋使用费的标准可参照双方约定的租金标准。本案中，双方订立的租赁合同无效，孔为华应当迁出所使用的房屋，但因为二楼、三楼其实际在经营，故拆迁部门给予二楼、三楼的停业损失、拆除安装搬运费、装修费用应当归孔为华所有，现双方均认可二楼、三楼的停业损失为417627.84元，拆除安装搬运费为208813.92元，该两项补偿应归孔为华所有，麒麟农机站主张只给付二楼的停业损失和拆除安装搬运费的辩解意见，没有事实依据，不予采信。就补偿的装修费用1532192元，因调查表载明的是孔为华装修的部分是有孔为华签字确认，故可认定孔为华装修的部分应获得的补偿款为170417.91元，该补偿应归孔为华所有，其余的装修补偿归麒麟农机站所有，固定电话、空调、太阳能热水器补偿费3596元，双方均同意应归孔为华所有，予以准许。从日常经验来看，附属物的所有权一般归主物的所有权人，且现孔为华没有证据证明附属物为其所建，故对其要求麒麟农机站给付附属物补偿费130880元的诉讼请求，不予支持。按照相关政策规定，承租人在承租公房被拆迁时能够享有房屋货币补偿的公房是指执行政府租金标准的公有房屋，而非所有的公有房屋，本案中，孔为华所承租房屋的租金是双方协商的，并非政府规定的标准，所以孔为华要求麒麟农机站给付公房产权费1044069.6元的诉讼请求，不予支持。孔为华实际占有使用房屋，没有证据证明已给付过房屋使用费，故应当给付麒麟农机站房屋使用费，其关于已支付过250000元租金的辩解意见，不予采信，因其欠付房屋使用费的行为系一个连续的行为，而麒麟农机站在（2013）江宁汤民初字第418号民事判决书中已主张过房屋租金和使用费，故对孔为华关于麒麟农机站主张租金和房屋使用费已超过诉讼时效的辩解意见，不予采信。经计算，孔为华应付的房屋使用费为387500元，故对麒麟农机站要求孔为华给付房屋使用费94000元的反诉请求，予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，原审法院判决：一、麒麟农机站给付孔为华停业损失费417627.84元、搬运费208813.92元，装修费170417.91元、固定电话、空调、太阳能热水器补偿费3596元，合计796859.67元。二、驳回孔为华的其他诉讼请求。三、孔为华给付麒麟农机站房屋使用费94000元。上述第一、三项相抵，麒麟农机站该给付孔为华702859.67元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。原审案件受理费26267元，反诉案件受理费911元，合计27178元，由孔为华负担18793元，麒麟农机站负担8385元。
孔为华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、对装修和附属物的认定不清。在装修征收补偿概算明细表中，除木立体吊顶不归孔为华所有外，其他装修都归孔为华所有，原审只支持其中的10项，属认定事实不清。附属物中广告牌及水电改造应归孔为华所有，原审法院没有认定。二、原审认定案涉房屋未按政府租金标准支付，没有事实和法律依据。孔为华承租的房屋系国家所有的公房，应当按照江宁区征收补偿标准中对公房征收补偿的标准补偿承租人。三、原审判决的诉讼费用有误，孔为华交纳的诉讼费是28371元，不是原审判决的26267元。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持孔为华的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由麒麟农机站负担。
被上诉人麒麟农机站辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、关于装修费用，原审中查明对方签字认可自己装修费为153219.2元，孔为华该项上诉请求没有事实根据。二、公房产权费既无事实依据，也无法律基础。三、附属物并非上诉人所建，孔为华的主张亦没有事实依据。四、麒麟农机站获得的拆迁款与本案无关。综上，原审判决事实清楚，证据确凿。请求驳回上诉，维持原判。
二审中孔为华对原审另查明部分“调查表中有10项获得了补偿，金额为170417.91元。”有异议，对原审查明的其他事实无异议，本院对原审查明的其他事实予以确认。
二审另查明，麒麟农机站被征收总面积为1806.86㎡，其中砖混二层214.715㎡，砖混三层206.74㎡。
《房屋室内装饰、装修征收补偿概算明细表》共补偿以下款项：1、石膏吊顶52.8㎡，单价68元，总价3590元；2、木地板1243.6㎡，单价424元，总价527286元；3、木纱窗5.7㎡，单价50元，总价285元；4、门含门套13个，单价658元，总价8554元；5、面砖54.08㎡，单价96元，总价5192元；6、木墙裙1954.04㎡，单价195元，总价381038元；7、木地板289.17㎡，单价424元，总价122608元；8、坐便器3个，单价450元，总价1350元；9、壁橱13.36㎡，单价406元，总价5424元；10、大理石台面1.52㎡，单价124元，总价189元；11、石膏线条99.4m，单价8元，总价795元；12、木立体吊顶1514.77㎡，单价195元，总价295380元；13、吊柜70.2㎡，单价406元，总价28501元；14、地柜70.2㎡，单价406元，总价28501元；15、隔墙家具120.6㎡，单价654元，总价78872元；不可预见费（1-15）×3%＝44627，以上合计1532192元。该表有产权人赵富春签字。
《S122省道麒麟地块被征收房屋（附属物）征收补偿费用明细表》记载：4、粪坑2个，单价50元，金额100元；7、外墙砖165.8㎡，单价37元，金额6135元；8、下水道35m，单价10元，金额350元；9、广告牌11㎡，单价80元，金额880元；11、水电改造1571.23㎡，单价160元，金额251397元，合计281822元。该表有产权人赵富春签字。
《122省道拓宽改造拆迁房屋调查表》记载以下内容：产权人农机站（韦华茶社、KTV装璜），16、粪坑1个；19、电话1个；20、有线电视1个；21、宽带网1条；23、空调10个；24、太阳能1个；27、木纱门窗1.5×1.5×2＝4.5㎡；29、木质门窗套5.3×0.57×13＝29.273㎡；30、吊顶3.8×3.9＋2.3×2.6＝20.8㎡；31、石膏线条（3.75＋3.35）×2×7＝99.4㎡；32、外墙面砖4×2×2＋（2.8＋2.9）×0.6＝19.42㎡；33、内墙瓷砖6.5×1.0＋（2.6×4＋2.3×3）×2.6＝54.08㎡；34、木墙裙（10＋3.6）×2×3.1＝84.32㎡；35、大理石、木地板2×3.75×3.35×7＋12.1×1.7×2＋10×3.6×2＋4.1×1.5＝295.165㎡；36、瓷砖地面1.1×1.5＋1.4×1.1＋2.3×2.6＝9.17㎡；40、座便器3个；42、农户下水道15m；45、水池2个；63、吧台2.4×0.7×1.2＝20.16㎡；其他还有：练歌房电脑音响7套；灯箱广告牌5.1×2＝10.2㎡；壁橱3.7×1×0.4×6＋2.1×2.5×0.45＋2.4×2.2×0.4＝13.354㎡；大理台灶台3.8×0.8×0.5＝1.52㎡；木灶台2.1×0.8×0.82＝1.377㎡；￠25铜动力线46×4=184m。该表有孔为华签字。
《122省道拓宽改造拆迁房屋调查表》与《房屋室内装饰、装修征收补偿概算明细表》、《S122省道麒麟地块被征收房屋（附属物）征收补偿费用明细表》中能够明确对应的项目为：（序号重新排列）1、粪坑1个，单价50元，金额50元；2、木纱门窗4.5㎡，单价50元，金额225元；3、木质门窗套13个，单价658元，金额85542元；4、吊顶（石膏吊顶）20.8㎡，单价68元，金额1414.4元；5、石膏线条99.4㎡，单价8元，金额795元；6、木墙裙84.32㎡，单价195元，金额16442.4元；7、木地板295.165㎡，单价424元，金额125149.96元；8、壁橱13.354㎡，单价460元，金额6142.84元；9、大理台灶台（台面）1.52㎡，单价124元，金额189元；10、座便器3个，单价450元，金额1350元；11、内墙瓷砖（面砖）54.08㎡，单价96元，金额5191.68元；12、外墙面砖（外墙砖）19.42㎡，单价37元，金额718.54元；13、农户下水道15m，单价10元，金额150元；14、广告牌10.2㎡，单价80元，金额816元。其中2-11项属《房屋室内装饰、装修征收补偿概算明细表》中项目，合计242442.28元；相应项目应计算3%的不可预见费用7273.27元，共计249715.55元。其中1、12、13、14项属《S122省道麒麟地块被征收房屋（附属物）征收补偿费用明细表》中的项目，合计1734.54。上述费用总计251450.09元。
《122省道拓宽改造拆迁房屋调查表》中记载的电话1个、有线电视1个、宽带网1条、空调10个、太阳能1个等物品的补偿款3596元，双方在原审中均认可应归孔为华所有。该表中尚未列入补偿范围的项目有：1、瓷砖地面9.17㎡；2、水池2个；3、吧台20.16㎡；4、练歌房电脑音响7套；5、木灶台2.1×0.8×0.82＝1.377㎡；6、￠25铜动力线46×4=184m。
在原一审2013年8月6日庭审中，该案承办法官询问孔为华：“如果调查表上有的项目，而在补偿明细表上没有的，你是什么意见？”孔为华代理人回答：“如果在补偿明细表中没有的，我就不要了。”麒麟农机站回答：“没有意见，按照规定来处理。”
本案争议焦点为：一、孔为华主张的装修和附属物的补偿款有无依据。二、孔为华主张案涉房屋的公房产权费用有无依据。
本院认为，上诉人孔为华与被上诉人麒麟农机站签订的房屋租赁合同，经生效法律文书确认，案涉房屋无建设工程规划许可证，该租赁合同无效。租赁合同虽然无效，但房屋已经拆迁，拆迁部门给予案涉房屋二、三楼的停业损失、拆除安装搬运费、装修及相应的附属物等补偿款应归孔为华所有。现原审判决中麒麟农机站应向孔为华支付的停业损失417627.84元、搬运费208813.92元、电话、有线电视、宽带、太阳能及空调补偿款3596元，以及孔为华应向麒麟农机站支付的房屋使用费94000元等内容，孔为华及麒麟农机站均未对此提出上诉，本院予以确认。
关于拆迁部门补偿麒麟农机站的装修补偿款1532192元、附属物补偿款281822元，孔为华认为装修补偿项目中除木立体吊顶不归其所有外，其余均归其所有；附属物补偿款中有水电改造及广告牌等项目未予认定，但并未提供相应的证据证明。根据《122省道拓宽改造拆迁房屋调查表》与《房屋室内装饰、装修征收补偿概算明细表》、《S122省道麒麟地块被征收房屋（附属物）征收补偿费用明细表》中的项目对比，能够明确对应的项目的补偿价值为251450.09元，此部分项目在拆迁部门入户调查时经孔为华及拆迁工作人员确认，且列入补偿范围中，故此部分补偿款均应归孔为华所有，原审未认定能够对应的附属物，且对装修补偿项目的计算亦有错误，本院予以纠正。
关于孔为华承租房屋内的装修项目中与《房屋室内装饰、装修征收补偿概算明细表》、《S122省道麒麟地块被征收房屋（附属物）征收补偿费用明细表》不能明确对应的项目，其中明显没有列入补偿范围的，根据孔为华在原一审中的陈述，可以视为孔为华放弃该补偿，如水池2个、练歌房电脑音响7套等物品；但对于名称不完全一致但性质相同或类似的项目，应当参照类似项目的补偿标准进行折算，如瓷砖地面9.17㎡，应为地砖面积，可以参照内墙瓷砖96元／㎡的价格；木灶台1.377㎡可以参照地柜406元／㎡的价格；吧台20.16㎡可以参照地柜的价格进行补偿，故对此项补偿应增加9913.07元，即（880.32＋559.06＋8184.96）×（1＋3%）＝9913.07元。
关于附属物补偿项目中的水电改造项目，麒麟农机站虽主张全部被征收房屋均系其进行的水电改造，但并未提供证据证明，现双方均认可案涉二、三楼18间房屋系孔为华承租后装修，且房屋调查表中也反映孔为华承租的房屋内有铜动力线184米，表明案涉房屋在孔为华承租后进行了水电改造，故孔为华承租的421.455㎡房屋的水电改造补偿款应归孔为华所有，经按比例折算，此项费用应为67432.85元，即421.155／1571.23×251397＝67432.85元。综上，孔为华应得的装修和附属物补偿款为328796.02元，即251450.09＋67432.85＋9913.07＝328796.01元。
关于孔为华主张的公房产权费用，因生效法律文书已经认定案涉房屋无建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同无效，且现有证据亦不能证明孔为华承租的系执行政府规定租金标准的直管公有房屋，故孔为华要求分配麒麟农机站基于房屋本身所获得的部分补偿款，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原审认定事实部分有误，本院对孔为华的上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区（2014）江宁民初字第1312号民事判决第三项；
二、变更南京市江宁区（2014）江宁民初字第1312号民事判决第一项为：南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站给付孔为华停业损失费417627.84元、搬运费208813.92元，装修及附属物补偿费328796.01元、固定电话、空调、太阳能热水器补偿费3596元，合计958833.77元。
双方给付义务相抵后，南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站应于本判决生效后十日内给付孔为华864833.77元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回孔为华的其他诉讼请求。
原审案件受理费26267元，由孔为华负担16178元，南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站负担10089元；原审反诉案件受理费911元，由孔为华负担。二审案件受理费10762元，由孔卫华负担8858元，南京市江宁区麒麟街道办事处农机管理服务站负担1904元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 崔 鸣