重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初8284号
原告重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1＃，统一社会信用代码915001036889498542。
法定代表人薛德岗，总经理。
委托代理人叶建春（特别授权），男，汉族，1979年4月2日生，住重庆市巴南区花溪镇，系原告公司员工。
被告王崟屹，男，1980年6月4日生，汉族，住重庆市九龙区。
原告重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）诉被告王崟屹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙升物业公司的委托代理人叶建春、被告王崟屹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告龙升物业公司诉称：2012年4月1日，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“南岸区金色家园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为南岸区丹景路6号金色家园某号房业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即支付从2012年4月至2016年11月10日拖欠的物管费6451.90元、水费104.64元、公摊费102元（其中2016年2月至10月按7元/月收取，2016年11月据实分摊）；并从2012年4月1日起，以当前差欠的物管费为基数，按同期银行贷款利率计算滞纳金至2017年2月20日止；2、诉讼费由被告承担。
被告王崟屹辩称:1、被告2012年4月后未缴纳物管费属实。2、原告与开发商签订的物业服务合同无效。因为合同约定的收费标准与物价局核定的标准不一致，且原告并未按照合同约定义务提供物业服务，小区内共用照明和公共设施损坏未及时修复、电梯间楼道口到处粘贴小广告、外来人员出入不进行登记、保洁不到位等等。3、原告起诉中2014年3月之前的已经超过诉讼时效。综上，被告仅同意支付差欠的水费104.64元，对其他费用均不同意支付。
经审理查明：2012年，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案原告，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司续签了该合同，合同期限从2015年4月1日至2018年3月31日。2016年11月10日，原告撤出金色家园小区。
另查明，重庆市物价局2011年1月28日作出的关于确定丰源丽景等物业服务收费标准的通知中载明：金色家园物业公共服务收费标准为试行标准，其中物业服务费0.5元、维修养护费0.3元，住宅共同服务费合计0.85元；试行标准在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时申报物业服务正式收费标准；物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费：电梯费月票价格：按层计算：张/人+10元（第三层）+0.3元×（N-3）。按人计算：常住人口每人每月10元。原告入住金色家园小区后，一直按建筑面积每月0.9元/收取物业管理费，该费用包含电梯费。2016年11月，涉案小区其他同类物业服务合同案件中，针对业主提出原告收费标准高于物价局文件核定标准的上述理由，重庆市第五中级人民法院二审判决认定原告的收费标准0.9元/平方米（建筑面积）包含了电梯费，并不违反重庆市物价局所确定的收费标准，与涉案小区提供的物业服务质量基本相当。
另查明，被告王崟屹系金色家园小区某号房屋业主，该房建筑面积129.58平方米。2012年4月起，被告未向原告缴纳物业管理费，公摊费缴纳至2016年1月。另，截止2016年11月差欠原告代收水费104.64元。2013年5月10日，被告向公安机关报警称其家中被盗。2016年3月29日，原告向南岸区人民法院起诉要求被告支付2012年4月至2016年2月期间差欠的物管费等，后撤回诉讼。
再查明，原告在2016年曾向金色家园小区多名差欠物管费的业主提起诉讼，在类似案件中原告举示有2014年3月期间的催款通知单及照片为证。庭审中，原告提交落款日期为2014年3月31日、2016年3月10日、2016年4月2日的催款通知书复印件三份，拟证明原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告表示未收到催收单。同时，被告提交现场录像、业委会证明等证据，拟证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，原告对此亦不予认可。
上述事实，有物业管理委托服务合同、房屋登记信息查询证明、资质证书、催费通知单、照片打印件、物价局文件、民事判决书、民事起诉状、庭审笔录等及原、被告陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告辩称其对原告对金色家园提供物业服务的合法性有异议，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，本院对被告的该项辩称理由不予采信。被告辩称原告提供的物业服务存在严重瑕疵及收费标准不符合物价局确定的收费标准。本院认为，物业服务具有整体性、长期性、持续性的特点，不可避免存在一些瑕疵，结合原告提交的证据，如涉案小区已生效判决所述，原告的收费标准中包含了电梯费，并未违反重庆市物价局核定的收费标准，原告提供的物业服务与其收费标准0.9元/平方米/月相当，故原告已按约向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。
关于被告诉讼时效之抗辩。本院认为，物业服务具有持续服务之特性。本案中，原告举示的相应催收证据虽系复印件，但其催收方式符合物业服务行业习惯，且在涉案小区类似案件类似时间段中，原告已举示其他催收证据证明向业主进行过催收，从高度盖然性看，现原告主张曾向被告进行过催收符合常理。同时，业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，若被告仅以未收到原告催缴通知为由口头抗辩而并未举示有效证据证明原告怠于行使上述权利，人民法院即采纳被告关于诉讼时效抗辩而免除其物业服务费缴纳义务，实则亦是对其他已缴费业主权益之侵害，综上，被告应承担举证不能之不利法律后果，对其此项抗辩，本院不予采纳。
关于缴费项目及金额：1、物业管理费。庭审中，被告认可从2012年4月1日至2016年11月10日未向原告缴纳物业管理费，本院根据收费标准0.9元/平方米（建筑面积）/月及房屋建筑面积129.58平方米计算这期间的物业管理费应为6453元（129.58平方米×0.9元/平方米/月×55月+129.5平方米×0.9元/平方米/月÷3），现原告要求被告支付6451.90元不违反法律规定，本院予以支持。2、代收水费。原告主张被告现差欠代收水费104.64元，被告对此无异议，亦同意支付，本院予以支持。3、公摊费。重庆鑫隆达房地产开发有限公司与原告签订的物业管理委托服务合同虽然约定的是据实分摊，但原告陈述实际是按照定额7元/月收取，本院认为，小区公共部位的用水用电的确会产生相关费用，原告主张7元/月未超过法律规定和双方约定，本院予以支持。原告主张2016年11月当月的公摊费为据实分摊，但未举示相关证据，故对当月公摊费，本院仍参照7元/月予以支持。现原、被告均认可被告在2016年2月起未交纳公摊费，截止原告撤场，本院以此标准主张公摊费65.30元（7元/月×9月+7元/月÷3）。
关于滞纳金。被告未按照合同约定缴纳相关费用已经构成违约，原告有权要求被告支付违约金。原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业服务合同中约定的违约金标准过高，现原告自愿调整为按照银行同期贷款利率计算不违反法律规定，本院予以支持。物业服务合同约定的业主缴费期限为每月1-25日，故对滞纳金，本院支持为被告从2012年4月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2017年2月20日止。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告王崟屹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2012年4月1日至2016年11月10日的物业管理费6451.90元、代收水费104.64元、公摊费65.30元，共计6621.84元；并从2012年4月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2017年2月20日止。
二、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告王崟屹负担。（该款原告已预交，被告应负担部分连同上述款项直付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张敏
二〇一七年八月二日
书记员 刘春