河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀01执异198号
异议人（被执行人）：滁州市绿都房地产有限公司，住所地安徽省滁州市南谯开发区乌衣园区。
法定代表人：刘本河，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜宏宇，江苏三法律师事务所律师。
申请执行人：黄登峰，男，1985年9月18日出生，汉族，住河北省石家庄市市裕华区。
委托诉讼代理人：冯翠英，河北冀信律师事务所律师。
被执行人：颍上县青城房地产有限公司，住所地安徽省阜阳市颍上县慎城镇青城玫瑰园小区8栋203室。
法定代表人：汤玉杰，该公司董事长。
被执行人：刘明辉，男，汉族，1980年10月14日出生，住江苏省南京市玄武区。
在本院执行黄登峰与刘明辉、颍上县青城房地产有限公司、滁州市绿都房地产有限公司（以下简称绿都公司）借款合同纠纷一案中，异议人绿都公司对本院查封绿都公司名下，位于滁州市兴业路728号，绿都君临国际项目下的第1、2、3、5幢房产，位于滁州市乌衣工业园内雪枫路东侧、继光路南侧、双郢路北侧，土地证号为：滁国用2011第009**号的土地使用权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
绿都公司称，第一，黄登峰经生效法律文书确定的债权数额为3304万元，但贵院正在执行的绿都君临国际项目及土地价值超出2亿元，执行行为明显不当。第二，异议人位于滁州市××路××号的房屋属于优质资产，正处于销售融资阶段，销售前景一片大好。但贵院及其他法院的查封、执行行为致使异议人无法销售房产，资金无法回笼；此外，已经购买房屋的业主对于楼盘失去信心，要求退房退款贵院的执行行为对异议人的生产经营造成了严重影响，异议人损失巨大。异议人对外负有债务，但属于经营中正常的商业往来，且远远低于异议人的资产价值，异议人作为经营正常的房地产企业，可以用经营收益归还债务，维系良好的循环。根据最高人民法院《关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人的财产权益的通知》，人民法院应当采取方便执行且对当事人生产经营影响较小的执行措施。第三，异议人正在与意向收购方洽谈收购绿都君临国际项目事宜，双方即将就收购事宜达成一致，异议人本可以获取合理的对价；但贵院将该项目房产查封并纳入执行，致使异议人资产无法变现。
在本院审查期间，绿都公司提交了以下证据。
证据一、“万购地产网”网页截屏下载复印件，拟证明滁州君临国际项目资产价格为23000万元。
黄登峰对证据一的质证意见为，该网页未显示时间，不能证明土地、房屋的实际价值，不具有证明力。
证据二、“乐居”网页截屏下载复印件，拟证明滁州君临国际项目区域房屋价格为约5881元/平方米。
黄登峰对证据二的质证意见为，该证据不能代表实际价格，该价格只是工程竣工后的市场参考价格。
证据三、《商品房预售许可证》复印件，拟证明滁州君临国际项目1、2、3、5幢已取得了预售许可证。
黄登峰对证据三的质证意见为，该项目目前仍未完工，只是框架建筑。
黄登峰辩称，第一，法院查封并未超标的额。答辩人截止本月底的债权数额为5700万元左右。而所查封的房屋土地设有抵押权近7000万元，部分房产已售出，工程拖欠巨额工程款，数额异议人未提供，而工程款、抵押权均优先于普通债权。答辩人之后还有多家法院对该在建停工工程进行了轮候查封。第二，查封工程2012年开工建设，至今未完工，已停工多年。异议人公司实际控制人早已被抓，公司早已是人去楼空，法院多次去连送达签收的人都没有，更别提正常经营了。异议人根本没有能力完成后续施工，没人会购买已烂尾多年的房屋。第三，异议人所谓的意向收购达成的可能性不大，因为异议人公司资产被多家法院查封，又有抵押权，工程款优先权等，而不偿还多家欠款，就不可能解除查封及抵押，不可能将资产过户。第四，只有查封整体工程才具有现实意义。查封工程为在建停工工程，烂尾多年，只有对项目进行整体查封、拍卖才具有实际意义。竞拍者只有拍下整体工程，取得被执行人在该项目中开发者的地位，才能进行后续开发建设工作，进而能使工程竣工，达到交付目的。
黄登峰没有提交新的证据。
本院查明，黄登峰与刘明辉、颍上县青城房地产有限公司、绿都公司借款合同纠纷一案，本院作出（2014）石民三初字第00211号民事判决，刘明辉、颍上县青城房地产有限公司、绿都公司均不服提起上诉，河北省高级人民法院作出（2015）冀民一终字第451号民事判决，判令，（一）撤销石家庄市中级人民法院（2014）石民三初字第00211号民事判决；（二）刘明辉、颍上县青城房地产有限公司、绿都公司于本判决生效之日起十日内共同偿还黄登峰欠款本息33047553元，并自2012年4月25日起至实际履行完毕之日止，以3000万元本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息，颍上县青城房地产有限公司已偿还的1546万元在上述利息总额中扣除。（三）驳回黄登峰的其它诉讼请求。判决生效后，黄登峰向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，于2016年9月6日作出(2016）冀01执40号之七执行裁定，查封绿都公司名下，位于滁州市××路××号，绿都君临国际项目下的第1、2、3、5幢房产。（以上房屋其中42套已出售并进行了合同备案，本院未予查封。还有8套房屋被滁州市中级人民法院首先查封）查封滁州市绿都公司名下，位于滁州市乌衣工业园内雪枫路东侧、继光路南侧、双郢路北侧，土地证号为：滁国用2011第009**号的土地使用权。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。上述查封的房屋现仍未竣工，本院执行机构向滁州市不动产登记部门调取了本院查封上述房地产他项权利情况，有关材料载明部分房产被设立抵押，债权数额共计6700万元。绿都公司对上述查封行为提出执行异议。绿都公司称现本案执行标的额5000万元左右，君临国际项目确有一小部分房屋已售出，但具体数额不清楚，工程款尚有数额不详的部分未付清，查封的房地产是否设立了抵押不清楚。本院审查期间询问绿都公司是否对查封的房地产申请价格评估，但绿都公司在限定的期限内未提出申请。
本院认为，本案的争议的焦点问题本院查封的房地产是否明显超标的额。第一，关于本案执行标的额的问题，由于本案的所涉利息计算至执行完毕时，所以债权额现不能确定，执行阶段仅对债权额进行预估作出初步的判断。黄登峰称目前债权额应为5700万元左右，绿都公司称5000万元左右，因此债权额应在以上两个数据之间，即5000万元至5700万元左右。第二，关于本院查封的房地产价额问题。绿都公司提出本院查封的房地产的价额为23000万元，其依据是“万购地产网”网页记载，由于绿都公司提供的系复印件，而且复印件显示该价格应是转让报价，该价格至今未成交，因此不能以此来确定该项目的价值。绿都公司提交的“乐居”的网页下载复印件，提出“君临国际”项目区域房屋价格为约5881元/平方米，因绿都公司提供的系复印件，且该价格仅为广告宣传价，并非实际成交价格，绿都公司该项主张，本院不予支持。本案所涉房地产属于未竣工项目，应由有资质的评估机构进行评估，才能确定该项目的大致价格。现绿都公司不申请评估，因此不能确定该项目的大致价格。第三，查封的房地产最终变价的问题。本案查封的房地产已被设定抵押，也有工程款未付清，而工程款及抵押权均可能有优先受偿权，本案债权属于普通债权，合法有效的优先债权清偿后，本案债权才能得到清偿，故查封的财产应当对优先债权予以考虑。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定，土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或房屋。本案中，本院查封的绿都公司名下，位于滁州市乌衣工业园内雪枫路东侧、继光路南侧、双郢路北侧（土地使用证号：滁国用2011第00948号）的土地使用权，该块土地使用权为一宗，不可能分割进行查封。房地产开发行业有其特殊性，土地的使用、房屋的建设等诸多事项均需要行政机关的审批，对君临国际项目整体处置，后续开发者取得整体开发权，有利于实现财产变价的最大化，也有利于该项目更好的建成交付。综上所述，本案查封的房地产具有其他担保物权、优先权的债权，绿都公司也卖出了部分房屋，且放弃对查封财产价格进行评估，故绿都公司主张本院查封的财产明显超出执行标的额，理由不能成立，本院不予支持。另，绿都公司提出本院执行影响其经营的问题，因君临国际项目已长时间停滞，故绿都公司该项理由，本院不予支持。关于绿都公司提出现正与项目意向收购方洽谈的问题，生效的民事判决当事人必须履行，项目的转让的洽谈的过程不影响案件的强制执行。综上所述，绿都公司异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回滁州市绿都房地产有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。
审判长 何东华
审判员 王珊珊
审判员 高福兴
二〇一七年十二月二十八日
书记员 贾胜杰