江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1413号
上诉人（原审原告）:易金平，男，1966年2月22日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
上诉人（原审原告）:林红生，男，1966年9月2日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
上诉人（原审原告）:刘汉和，男，1955年8月24日出生，汉族，宜春市宜丰县人，住宜春市宜丰县。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：黄日斌，江西鸿韵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西永德胜实业有限公司。住所地：宜春市经济技术开发区。统一社会信用代码：91360900767016745L。
法定代表人：张灵胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：焦尹，江西利元律师事务所律师。
上诉人易金平、林红生、刘汉和与被上诉人江西永德胜实业有限公司（以下简称永德胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理，上诉人易金平、林红生及易金平、林红生、刘汉和共同委托诉讼代理人黄日斌与被上诉人永德胜公司委托�讼代理人焦尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人易金平、林红生、刘汉和上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并改判责令被上诉人赔偿上诉人的相关损失费为1670199元及押金20000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为“导致租赁合同目的不能实现的全部过错责任系上诉人非法经营所致”属事实不清。其一，双方依法签订的租赁合同不能实现目的原因并不是上诉人非法经营的行为，而是被上诉人的租赁物存在行政管理上的限制致上诉人无法办理营业执照。其二，租赁合同系双方当事人的真实意思行为，不违反法律强制性规定，一审法院亦认定为合法有效，既然租赁合同合法有效且双方已实际按合同约定全面履行，那么在履行过程中上诉人具体怎么用，用得怎么样是上诉人自己应承担的商业风险。其三，合同法第二百一十六规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，双方在签订租赁合同时，被上诉人明知其出租的房屋为工业厂房不能用于其他市场商业经营而向上诉人出租。宜春市国土资源局下发的通知书中已明确载明被上诉人未经批准，擅自将在工业用地及其建筑出租给他人，改变工业用地用途的行为违反了法律规定。此已充分表明，被上诉人在签合同时已经存在重大过错。其四，被上诉人收到相关部门下达的《违法通知书》后不是积极地与上诉人协商解决问题，而是非法强行关闭租赁房屋、切断水电，阻止正常经营活动达半年之久造成上诉人重大经济损失。2、一审法院未对上诉人的添置物、损失作出认定和处理是错误的。租赁期间，上诉人投入一百多万元的资金对租赁物进行装修改造，一审法院却错误认为被上诉人不同意利用而否定。被上诉人存在重大过错，二审法院理应确定损失、分担责任。
被上诉人永德胜公司辩称：1、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人未办理营业执照的情况下擅自经营接待中心被公安机关以非法经营为由取缔系上诉人自身的过错所造成，一审法院认定被上诉人无需承担任何责任合理合法。2、一审法院认定被上诉人在租赁合同中不存在违约的情形，即被上诉人对合同解除不存在过错合理合法；那么基于被上诉人对上诉人所添置的装饰物无利用价值，该损失应由上诉人自行承担符合法律规定。
易金平、林红生、刘汉和向一审法院起诉请求：1、判令解除易金平、林红生、刘汉和与永德胜公司签订的《房屋租赁合同》、《工业厂房租赁合同》；2、判令永德胜公司赔偿易金平、林红生、刘汉和的停业损失50000元、房屋装修损失1620199�；3、案件受理费由永德胜公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月23日，易金平与永德胜公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：易金平承租永德胜公司位于宜春经济开发区××号永德胜厂区内第三栋厂房第二层（出租面积为492平方米）以及办公楼第三栋第2-3层（出租面积为517平方米）；租赁费每平方米为6.5元，租金按季度支付一次；租赁期限自2014年9月10日至2020年8月31日；易金平必须合法经营，按章纳税。合同签订后，易金平对其承租的厂房等进行装修，并用于经营永德胜接待中心。
因扩大经营需要，易金平于2015年6月10日的与永德胜公司签订一份《工业厂房租赁合同》，该合同约定：易金平租赁永德胜公司位于宜春××开发区永德胜厂区内第三栋厂房二层（出租面积为822平方米），租赁费每平方米为6.2元，租金按季度支付一次；租赁期限�2015年6月10日至2020年8月31日；易金平必须合法经营，按章纳税；易金平不得改变工业厂房的用途。
2016年1月6日宜春市国土资源局经济开发区分局向永德胜公司下达《责令停止国土资源违法行为通知书》。
2017年2月21日，永德胜公司安排工作人员将接待中心大门锁上。
2017年2月22日，宜春市公安局经开区分局对易金平、林红生、刘汉和开办的接待中心进行检查。同月24日，宜春市公安局经开区分局以该接待中心存在非法经营的违法行为为由，下达了经开公（治）停（2017）023号责令取缔通知书，该接待中心于2017年3月1日依法取缔。
2017年4月1日，永德胜公司以易金平拖欠其租金为由将其诉至一审法院。易金平、林红生、刘汉和遂以永德胜公司违约导致其无法继续经营招待中心为由亦诉至该院。
另查明，2015年10月1日，易金�、林红生、刘汉如三人签订《学员借贷中心股东协议书》，约定合作时间自易金平所订的房屋租赁协议为准，自2014年9月10日至2020年9月9日止。一审法院于2017年6月28日作出（2017）赣0902民初1501号判决，该判决判令解除由易金平、林红生、刘汉和与永德胜公司签订的《工业厂房租赁合同》，该判决现已经生效。
一审法院认为，易金平、林红生、刘汉和、永德胜公司签订的《房屋租赁合同》及《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应当按约履行。该合同在履行过程中因易金平、林红生、刘汉和所经营的接待中心被取缔，导致双方对租赁合同的继续履行产生争议。经审理可知，本案的争议焦点为：租赁合同是否能继续履行？如能，易金平、林红生、刘汉和是否可以申请解除？如不能，永德胜公司是否存在违约，是否应当赔�易金平、林红生、刘汉和损失？易金平、林红生、刘汉和主张的损失是否合理合法？
易金平、林红生、刘汉和诉称租赁合同已无法继续履行，因永德胜公司提供的租赁物的土地性质不符合要求，存在过错，永德胜公司应当赔偿易金平、林红生、刘汉和损失。永德胜公司辩称易金平、林红生、刘汉和经营的接待中心被公安机关取缔系导致租赁合同无法继续的直接原因，而该接待中心被取缔则是因为易金平、林红生、刘汉和未办理营业执照等存在非法经营的行为，永德胜公司并不存在违约等过错，因此永德胜公司无需对易金平、林红生、刘汉和所遭受损失承担赔偿责任。
经审理查明，本案中易金平、林红生、刘汉和、永德胜公司前后签订了二份租赁合同，二份合同仅约定由永德胜公司租赁厂房给易金平、林红生、刘汉和使用，而对于易金平、林红生、刘汉和租赁厂房后其如何使用并未明确约定，永德胜公司按约向易金平、林红生、刘汉和交付厂房供其使用即履行合同义务。其中《工业厂房租赁合同》明确约定易金平、林红生、刘汉和不得改变工业厂房的用途，易金平、林红生、刘汉和对于其租赁的厂房的土地性质为工业用地，不能用于商用，应属明知。易金平、林红生、刘汉和在未办理营业执照的情况下，擅自经营接待中心被公安机关以非法经营为由取缔系易金平、林红生、刘汉和自身的过错。即便永德胜公司对易金平、林红生、刘汉和租用其厂房用于开办接待中心知情，永德胜公司并不存在阻止的合同义务，因而永德胜公司并未违反租赁合同约定，其对易金平、林红生、刘汉和所经营的接待中心被取缔亦不存在过错。
另外，在公安机关取缔易金平、林红生、刘汉和经营的接待中心的过程中，�德胜公司锁门的行为系作为出租人积极配合公安机关执行公务，其本身并不存在拒不向易金平、林红生、刘汉和交付租赁物的行为，该接待中心不能继续经营的原因在于易金平、林红生、刘汉和非法经营，与永德胜公司提供租赁物的土地性质并无直接关联性。
此外，本案中易金平、林红生、刘汉和、永德胜公司签订租赁合同本身是否继续履行与易金平、林红生、刘汉和经营的接待中心被依法取缔并无必然的关联性，在租赁合同未被解除前，易金平、林红生、刘汉和仍可以租赁使用永德胜公司厂房，租赁合同仍可以按约履行。其中《工业厂房租赁合同》已由（2017）赣0902民初1501号民事判决判令解除，本案无需再作处理。本案审理过程中，易金平、林红生、刘汉和请求依法解除合同，永德胜公司并未提出异议，故对于易金平、林红生、刘汉和申请解除《房屋�赁合同》的诉请，予以支持。
然而永德胜公司对于合同解除并不存在过错，对于易金平、林红生、刘汉和租赁期间添置的装饰装修物永德胜公司亦不同意利用，而且易金平、林红生、刘汉和主张的损失系单方制作并无合法依据，故对于易金平、林红生、刘汉和主张要求永德胜公司赔偿停业损失及房屋装修损失诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除易金平、林红生、刘汉和、江西永德胜实业有限公司于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回易金平、林红生、刘汉和的其他诉讼请求。案件受理19382元，由易金平、林红生、刘汉和负担。
本院二审期间，易金平、林红生、刘�和提供三份证据，证据一证明一份、违法通知书一份，用以证明导致合同解除即不能实现合同目的的原因是被上诉人出租的房屋为工业厂房其土地未变性前不能用于其他商业经营；被上诉人违法出租厂房的行为是导致合同解除的主要原因。证据二收款收据一张，用以证明双方签订合同时，上诉人向被上诉人缴纳租赁押金2万元人民币。证据三装修票据二组，用以证明上诉人对租赁物添置的物品和花费的装修费用为1620199.1元，上诉人的损失要求被上诉人按过错比例承担。
被上诉人永德胜公司经质证认为，对证据一的真实性没有异议，对合法性和关联性提出异议，理由是责令停止国土资源违法行为通知书出具的时间是2016年6月之后，上诉人并未因为该原因而停止经营，因此其所出具的行为通知书与本案无关；宜春市经济开发区公安分局治安管理大队出具的证明�其下达的责令关停通知书内容相矛盾，并且证明书上面没有证明人的签字，同时治安管理大队出具的证明声称其下达了宜经国土资停治字2015第23号通知书，该通知书系2015年下达的，上诉人的企业是2016年年底关停的，之间并没有任何联系，而且治安大队无权下达有关国土方面的处罚通知；证明当中也证实了真正关停的原因是由于未办理相关的营业执照。对证据二未发表质证意见。对证据三的真实性、合法性、关联性都有异议，上诉人所提供的所有票据均为白条，没有任何被上诉人的签字和认可，甚至部分条子连签名都没有，无法证明其装修产生的相应费用，也无法证明其装修票据的合法来源，因此与本案无关。
被上诉人永德胜公司二审期间未提供证据。
本院对上诉人易金平、林红生、刘汉和提供的证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，�对证明目的不予认可。对证据二，因易金平、林红生、刘汉和在一审起诉时未对押金提起诉讼，不属于本案的审理范围，对该份证据，本院不予采信。对证据三，该组证据许多票据非正式票据，还有些是只书写数字、没有签名盖章、亦无内容的纸条，无法核实该组证据的真实性性、合法性与关联性，永德胜公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，上诉人未提供其它证据予以佐证，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性亦不予认可。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、租赁合同解除是哪方当事人造成的；2、上诉人的添置物损失是多少，被上诉人是否应当承担赔偿责任。
1、关于租赁合同解除是哪方当事人造成的问题。上诉人与永德胜公司共签订了二份租赁合同，其中《工业厂房租赁合同》明确约定上诉人不得改变工业厂房的用途，从而可知上诉人明知其租赁的厂房的土地性质为工业用地，不能用于商用，而上诉人在未办理营业执照的情况下擅自经营接待中心被公安机关以非法经营为由取缔，造成该接待中心不能继续经营。现因租赁合同目的不能实现，上诉人请求依法解除合同，永德胜公司亦未提出异议，故一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。永胜德公司对于合同解除并不存在过错。
2、关于上诉人的添置物损失是多少，被上诉人是否应当承担赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人�意利用的，应在利用价值范围内予以适用补偿”的规定，对于上诉人租赁期间添置的装修物永德胜公司不同意利用，故对于上诉人要求永德胜公司赔偿停业损失及房屋装修损失的上诉请求，本院不予支持。上诉人对其所承租的厂房进行了装修装饰，上诉人主张其装修花费1620199.1元，但其未提供充足的证据予以证实。上诉人二审庭审中提出对装修价值进行鉴定，但未提交书面申请，因永德胜公司不同意利用上诉人的装修，为避免造成司法资源的浪费，本院对上诉人提出的鉴定申请不予准许。
综上，上诉人易金平、林红生、刘汉和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19382元，由上诉人易金平、林红生、刘汉和负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 芳
审判员 黄若凡
审判员 高胜敏
二〇一七年十二月四日
书记员 周 卉