河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4142号上诉人（原审原告、反诉被告）：石磊，男，1982年4月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苟军超，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国宾，河南尤扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋秋花，女，1970年7月8日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：程振锋，河南允衡律师事务所律师。上诉人石磊与上诉人蒋秋花因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初18836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石磊上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.依法改判蒋秋花赔偿石磊装修费用及损失50000元；3.本案上诉费由蒋秋花承担。事实与理由：一审法院判决驳回石磊的其他诉讼请求是不适当的。一、一审法院认定事实不清，对于石磊提交的证据3并没有做出必要的认定。通过证据3杨尚清与蒋秋花的手机互发的信息截图可以证明蒋秋花对于房屋内的格局是明了的，蒋秋花是在欲提前收租被拒绝的情况下，单方面以粗暴手段强行解除租赁合同的，严重侵害了上诉人的合法利益，蒋秋花作为违约方应当赔偿由此给石磊造成的损失。然而一审法院并没有对此证据作任何的认定。二、一审法院认定石磊构成违约事实错误。石磊与蒋秋花于2014年6月25日首次就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2014年至2019年，并约定为期一个月的装修期。2015年10月25日双方再次就同一房屋重新签订租赁合同，租赁期限亦为2015年至2019年，此时该涉案房屋的装修早已完成，而蒋秋花在重新签订合同之前必然对自己要出租的房屋状况完全了解。而此后石磊并没有对涉案房屋做任何改动，因此单凭石磊将涉案房屋现有格局与2014年格局不一致认定石磊违约是错误的。三、一审法院驳回石磊的其他诉讼请求是不适当的。石磊作为守约方，在合同未到期之前被蒋秋花强行粗暴解除合同，自己的合法权利被严重侵害。综上所述，原审判决认定事实不清，请求二审法院支持石磊的上诉请求。二审庭审中，石磊补充上诉意见称，增加要求蒋秋花退还押金2800元的主张，一、二审诉讼费用均由蒋秋花承担。蒋秋花辩称：蒋秋花与石磊在2015年10月25日签订了租赁协议，虽然是真实意思表示、合法有效，但石磊根据自己有利的情形提供协议的模板，剥夺蒋秋花的权利。根据协议内容，石磊严重违约，应当承担其违约赔偿责任。请求驳回石磊的诉讼请求。蒋秋花上诉请求：1.依法改判原审判决第三项，要求石磊承担恢复原状损失费等共计50000元；2.二审诉讼费用由石磊承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，应依法改判。根据一审判决的事实可以看出，石磊为了更大利益，不顾租赁人员安全隐患情况下，把房屋三室改装成五室，本来家庭居住的用房，已经变成了群租房，且装修的简易设施已经构成严重违约，根据双方签订的合同第五条，乙方（石磊）不得随意改变或增设其他设施，甲方（蒋秋花）有权要求乙方按照原状恢复或甲方缴纳恢复工程所需费用。石磊没有经过蒋秋花同意，私自更改房屋结构，已严重违约。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条、第223条的规定，一审法院判决的第三项是错误的。蒋秋花认为石磊已经违约，且双方合同已经解除，现蒋秋花因恢复原状花费的损失和房租损失，请求二审法院予以支持。石磊辩称：蒋秋花的上诉理由不成立，理由如下：1.蒋秋花与石磊于2014年6月25日签订第一份房屋租赁协议，该合同明确约定了装修期为2014年6月25日-2014年7月20日，而该房屋由三室改为五室，是在该装修期发生的。就此原因在2015年10月25日蒋秋花再次与石磊就该房屋签订第二份房屋租赁合同，可知蒋秋花对该装修是明知的，且该装修发生在第一份租赁合同内，有明确的约定。在第二份租赁合同签订之后，石磊并没有对房屋做任何改动，石磊违约是不成立的。石磊向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2015年10月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告装修费用及损失50000元、押金2800元；3.本案诉讼费由被告承担。蒋秋花向一审法院反诉请求：1.依法判令石磊赔偿蒋秋花损失50000元；2.反诉费由石磊承担。一审法院认定事实：1.2015年10月25日，蒋秋花与石磊签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，蒋秋花将坐落于蓝堡湾二期二号楼二单元的房屋出租给石磊，房屋用途为转住房；租赁期限自2015年7月19日至2019年7月20日；房屋租金为每年37000元整，租金按年度结算，在每年7月的19日前一星期内，石磊向蒋秋花缴纳；石磊向蒋秋花缴纳房屋押金2800元，合同到期终止时，石磊向蒋秋花结清有关费用后，退还石磊，若石磊中途退房或因石磊的责任终止合同，押金不退；租赁期内该房屋的门、窗、水、电等有关设施如有损坏，石磊应负责修理或照价赔偿，石磊不得随意改变或增设其它设施，须在蒋秋花同意后石磊才可改变或增加有关设施，石磊增设的设施在退房前，除另有约定外，蒋秋花要求石磊按原状恢复或向蒋秋花交纳恢复工程所需的费用；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；合同到期，石磊不再续租时，应向蒋秋花结清各种费用，蒋秋花验收房屋恢复条款，轻体墙、房门、地板拆除，卫生间瓷砖清理干净，蒋秋花应向石磊退还房屋押金；房屋租赁期间蒋秋花如有违约，应向石磊赔付装修费用及损失，费用5万元整。2.2017年7月11日，石磊要求向蒋秋花支付2017年7月19日至2018年7月19日的租金，蒋秋花告知石磊因石磊违规增加房屋设施，已构成违约，不再与石磊续租，并要求石磊恢复房屋原状或者支付相应赔偿款、十日内搬出房屋。3.蒋秋花认可石磊已经支付押金2800元。4.庭审中，石磊称其于2014年即租赁涉案房屋，租住的时候涉案房屋为毛坯房，房屋为三室，其于2014年将涉案房屋装修为五室。5.庭审中，蒋秋花对石磊的第一项诉请即解除原、被告双方于2015年10月25日签订的《房屋租赁合同》表示没有意见。6.诉讼中，石磊因蒋秋花已经退还空调，故放弃要求蒋秋花返还出租屋内其安装的4台空调的诉请。一审法院认为，蒋秋花与石磊于2015年10月25日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。石磊要求解除该《房屋租赁合同》，蒋秋花不持异议，故对石磊要求解除该《房屋租赁合同》的诉请，该院予以准许。根据该《房屋租赁合同》的约定，石磊不得随意改变或增设其他设施，须在蒋秋花同意后才可改变或增加有关设施。石磊认可涉案房屋原为三室，由其将房屋装修为五室，石磊的行为已经构成违约，故其要求蒋秋花赔偿其装修费用及损失5万元，并要求蒋秋花退还押金2800元的诉请，该院不予支持。蒋秋花要求石磊赔偿其损失5万元，亦未提交有力证据，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）石磊与被告（反诉原告）蒋秋花于2015年10月25日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告石磊的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告蒋秋花的反诉请求。本诉案件受理费1245元，由石磊负担。反诉案件受理费1050元，由蒋秋花负担。二审中，石磊向本院提交如下证据：1.通过支付宝支付房租的支付凭证共四份；2.通过支付宝支付电费的支付凭证共两份。以上证据拟证明2014年签订的第一份租赁合同真实有效，且一直在实际履行。合同中关于房屋装修的条款进一步印证涉案房屋由三室改为五室发生于2014年双方约定的时间内。针对石磊提交的证据，蒋秋花质证认为：对石磊提交的转账凭证的真实性无异议，但对证明目的有异议。发生转账来往的对方不是石磊，与本案缺乏关联性，依法不应采纳。蒋秋花向本院提交如下证据：1.蓝堡湾2号楼2单元1304修复拆除工程收费明细一份及收据一份。拟证明石磊违反租赁协议，蒋秋花有权利要求石磊赔偿因房屋修复造成的损失。2.河南方基装饰工程有限公司的营业执照复印件及法定代表人的身份证复印件，拟证明系该公司来负责修复涉案房屋工程。针对蒋秋花提交的证据，石磊质证认为：对蒋秋花提交的第一组证据的真实性有异议，根据民事诉讼证据规则，单位出具的证据，单位的负责人或制作人应到庭说明情况。蒋秋花一方未提供发票，仅提供了收据，无法证明修复拆除工程实际发生的费用。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，石磊在一审中提交的2014年6月25日《房屋租赁合同》第九条第2款规定：未经甲方书面同意，乙方擅自将该房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的……乙方应向甲方支付年租金的10%作为违约金。案涉房屋在2014年即由蒋秋花出租给石磊，石磊于2014年对所承租的房屋进行了装修。后双方当事人于2015年10月25日签订了新的《房屋租赁合同》。石磊与蒋秋花于2015年10月25日签订的《房屋租赁合同》第5条约定：乙方不得随意改变或增设其它设施，须在甲方同意后乙方才可以改变或增加有关设施。乙方增设的设施在退房前，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。石磊未提交充分的证据证明其改变或增设其他设施经过了蒋秋花的同意。二审庭审时，石磊称“2014年装修时就将三居室改为五居室了。该情况蒋秋花在2014年就知道，蒋秋花也去房子里看过，当时蒋秋花就提出了异议，并没有要求我对房屋结构进行整改，而是要求重签合同并将房租也涨了。2014年合同约定的房租是每年3.36万元，2015年合同就变成了3.7万元。”。石磊在庭审中的陈述印证了其改变或增设其他设施未经过蒋秋花同意的事实。故一审法院以石磊违约为由，对其要求蒋秋花赔偿其装修费用及损失、退还押金的诉讼请求不予支持并无不当。蒋秋花提交的证据亦不足以证明其损失，故其反诉要求石磊赔偿的主张，一审法院未予支持亦无不当。综上所述，石磊及蒋秋花的上诉均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2295元，由石磊负担1245元，由蒋秋花负担1050元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一八年六月二十六日书记员  李志琳