上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初24512号原告：徐绮芸，女，1984年2月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李文，男，1980年10月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王崛，上海邦耀律师事务所律师。被告：袁建华，男，1978年7月10日出生，汉族，户籍地上海市。原告徐绮芸与被告袁建华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐绮芸及其委托诉讼代理人李文、王崛，被告袁建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐绮芸向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的房屋租赁合同；2.判令被告搬离上海市黄浦区蒙自路490弄101室房屋；3.判令被告支付房屋租金、房屋使某费(自2016年3月1日起，按每月2,300元计算至实际搬离之日止)；4.判令被告支付逾期付款违约金(每逾期一日，按月租金2,300元的5%，自2016年3月1日起计算至实际搬离之日止)。事实和理由：原、被告于2015年12月28日签订《租赁合同》，约定原告将上海市黄浦区蒙自路490弄101室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使某，租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月28日止。合同约定房屋用途为居住，每月租金2,300元，两个月装修免租期。2016年4月，原告发现被告未对系争房屋进行装修，并将该房借给他人作为堆放印刷品、纸张的仓库使某。被告改变房屋使某用途、擅自转租、拖欠租金的行为严重违约，原告遭受重大经济损失，遂起诉至法院。袁建华辩称，被告系上海置基房地产经纪事务所(以下简称置基事务所)的法定代表人。原告经由置基事务所提供中介服务，购买取得系争房屋。之后原、被告签订租赁合同，原告将系争房屋交由被告使某。被告将系争房屋租赁给案外人使某，屋内无人居住，堆放了杂志，不存在安全隐患。被告没有改变房屋用途，只是堆放物品。被告按约支付了自2016年3月1日至2017年2月28日的租金。原告想提高租金，被告未同意，才引发本次诉讼，不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年12月28日签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给被告使某，正式起租自2016年3月1日起至2021年2月28日止。合同约定每月租金2,300元，押金2,300元，租金支付方式为付三押一。合同第一条第二款约定：乙方承租该房屋用途为居住(住宅)。合同第三条第二款约定：租金的支付方式为付三押一(首次年付)。合同第三条第三款约定：乙方应在每个付款(月/季)5日前支付租金，每逾期一日，乙方应按月租金的5%支付违约金给甲方。合同第五条第二款约定：租赁期满后，乙方交该房屋及附属设施完好交还并结清一切应付款项时，甲方应将押金无息返还。合同第六条第一款约定：乙方应承担租赁期内的水、电、通讯、煤气、网络等因乙方实际使某而产生的费用，并按单如期缴纳。合同第六条第二款约定：房屋的物业管理费由甲方承担。合同第九条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方应按装修折旧向甲方支付违约金：1、乙方未在本合同约定的日期内支付租金逾期超过15日的；2、在租赁期限内，未征得甲方同意，并按规定报经有关部门核准，乙方擅自改变该房屋的用途或利用该房屋进行违法活动；3、……。合同第十四条约定：按乙方实际装修折旧计算，每两年递增租金10%，装修免租期已给。合同约定双方各向经纪机构支付中介费805元。合同签订当日，原告出具委托书，委托被告将系争房屋出租并代签租赁合同，代收租金，代付水、电、煤等相关费用。又查明，原告通过置基事务所提供中介服务，购得系争房屋，于2015年12月17日登记为该房屋权利人。原告与置基事务所于2015年10月5日签订《居间合同(承购)》，约定房屋成交价格为120万，买卖成交后原告按照房屋成交价格的2%支付中介费，计24,000元。原告与案外人米某某于2015年10月9日签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款共计115万元。2015年10月26日，置基事务所开具《收据》，确认收取原告承购系争房屋的中介服务费23,000元，收款方式为刷卡。审理中，被告申请证人彭某某出庭。证人彭某某到庭陈述：原告通过刷卡方式于2015年12月31日向置基事务所支付12,000元，通过现金方式支付13,000元，其于2016年1月30日出具收条，确认置基事务所收到原告购房的中介费25,000元。证人系置基事务所工作人员。审理中，原告在第二次庭审中陈述：本应支付被告公司房屋买卖居间佣金的，后直接用系争房屋的租金及押金冲抵了；原告当时承诺房屋买卖支付被告25,000元，当时应约定冲抵10个月的租金，但是被告将12个月的租金全部冲抵，故原告起诉。对原告的上述陈述，被告确认自2016年3月1日至2017年2月28日的租金及押金共计29,900元，原告承诺支付给被告的25,000元，以及原告应支付置基事务所租赁合同的中介费805元，均用于冲抵上述租金，不足部分4,095元，被告于签订合同当日现金支付给了原告。审理中，被告在第三次庭审中称，系争房屋到手价115万元，原告答应拿出5万元酬谢款，其中25,000元已支付，剩余25,000用于冲抵租金。对被告的上述陈述，原告表示未曾同意支付5万元酬谢款，系争房屋原价120万元，后谈到115万元，就5万元差价，原告答应给置基事务所差价的一半。原告称通过刷卡支付12,000元,现金支付13,000元，共计支付置基事务所25,000元，置基事务所工作人员出具了收条。审理中，原告提供2016年6月11日与被告及置基事务所工作人员的两段电话录音。通话中，原告未就租金及押金提出异议。2016年8月，原告提起本次诉讼，被告于2016年8月15日签收诉状副本。审理中，被告提供《收据》原件以证明向原告支付了自2016年3月1日至2017年2月28日的租金27,600元及押金2,300元。被告确认《收据》中承租人、系争房屋地址、租金金额、租金日期、押金金额由其填写，并表示“2015年3月1日至2016年2月28日”系笔误，应为“2016年3月1日至2017年2月28日”。原告确认《收据》收款人一栏原告的签名“徐绮芸”及日期“2015年12月30日”系原告亲笔。本院认为，原、被告间的关于系争房屋的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。合同约定被告承租该房屋用途为居住(住宅)，被告未征得原告同意擅自改变房屋用途的，原告有权解除合同。被告将系争房屋租赁给案外人用于堆放杂志，屋内无人居住，但未提供证据证明该行为征得原告同意，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除时间以被告签收起诉状副本时间2016年8月15日为准。合同约定租金的支付方式为付三押一(首次年付)，被告应在每个付款(月/季)5日前支付租金，正式起租自2016年3月1日起。在2016年6月11日的两段电话录音中，原告对租金及押金并未提出异议，也无证据显示原告在提起本次诉讼前就租金及押金向被告提出异议，原告直至2016年8月提起诉讼，方就租金及押金提出异议，不合常理。原告确认《收据》收款人一栏原告的签名及日期系原告亲笔，被告填写的“2015年3月1日至2016年2月28日”应系笔误，本院对《收据》的真实性予以确认。据此，本院确认被告已按约向原告支付2016年3月1日至2017年2月28日的租金、房屋使某费以及押金。鉴于此，对原告要求被告支付上述租金、房屋使某费及利息，并要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告应返还押金，被告应返还房屋，并支付实际占用期间的房屋使某费。鉴于被告已支付租金及房屋使某费至2017年2月28日止，被告应向原告支付自2017年3月1日起的房屋使某费，支付标准按照原合同约定的租金标准为妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐绮芸与袁建华关于上海市黄浦区蒙自路490弄101室房屋的《租赁合同》于2016年8月15日解除；二、袁建华于本判决生效之日起十日内携其物品及人员搬离上海市黄浦区蒙自路490弄101室房屋，并结清水、电等相关费用；三、袁建华于本判决生效之日起十日支付徐绮芸自2017年3月1日起至实际搬离之日止的房屋使某费(按照每月2,300元的标准计算)；四、徐绮芸于本判决生效之日起十日返还袁建华押金2,300元；五、驳回徐绮芸的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，由徐绮芸负担245元，袁建华负担245元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  王铿华二〇一七年八月二十三日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。