北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08831号
上诉人（原审被告）霍凤霞，女，1953年1月19日出生。
委托代理人李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人李政明，北京市中伦文德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马文元，男，1953年1月3日出生。
上诉人霍凤霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第13678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，马文元起诉至原审法院称：2003年11月13日，我通过中介人姜振平与霍凤霞签订了《房屋买卖合同》，约定霍凤霞将其位于14号楼②-D-001号、建筑面积83.82平方米的房屋及其附属设施、设备以人民币222000元的价格出售给我。由于当时该小区系回迁房，房屋产权证须待小区回迁手续完成后由相关机构统一为小区居民办理，双方约定待甲方产权办理完毕后由甲方协助乙方无条件办理房屋过户手续。我于合同签订当日便将购房款交与霍凤霞并入住房屋。但时至今日，我虽多次联系霍凤霞要求其办理房产过户手续，均未获满意结果。综上所述，霍凤霞作为房屋买卖合同的出售方，在我交付购房款履行了付款义务以后，霍凤霞理应在条件满足时自觉履行其办理房产过户的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，以及当事人双方签订合同第七条的约定，霍凤霞应立即协助我办理房屋产权过户手续。现诉至法院请求判令：霍凤霞立即协助我办理14号楼②-D-001号房屋过户手续。
霍凤霞辩称：我与马文元之间并无房屋买卖合同。将我在开庭笔录中的签字和马文元提交的证据中的签名比较，能很清楚的分辨出签名存在明显不同。开庭笔录中我的签字是在法庭见证下我亲笔书写的，可见马文元提交的《房屋买卖合同》和收据中并非我本人签字。因此，马文元所谓的“房屋买卖合同”和收据是虚假的，我从没签署过。马文元虚构我参与房屋买卖的一系列事实，是非常错误的。实际情况为我2013年8月以前从未见过“中介人姜振平”，也从未见过马文元，没有见过也无法签署马文元所称的“房屋买卖合同”，未与马文元约定“甲方办理产权后协助乙方无条件办理房屋过户手续”，更没有于2003年11月13日收到马文元交来的购房款。因此，马文元在民事起诉状中写的房屋买卖事实我从未参与其中。庭审中，马文元也确认在法院开庭之前，没有见过我，也没有与我签订房屋买卖合同，也没有将购房款交给我。综上所述，马文元对我的诉讼请求缺乏事实与合同依据，故不能得到法律的保护，请法院依法驳回马文元的诉讼请求。
原审法院经审理查明：诉争房屋14号楼②-D-001房屋所有权证登记的所有权人为霍凤霞，所有权证号为：京房权证优宣私字第779**号（产别：私产，建筑面积83.82平方米，另有小院26.49㎡，设计用途：住宅，填发日期：2004年6月28日）。
另查，本案审理中，就诉争房屋的买卖、付款、收款、房屋使用、居住等情况，双方当事人及证人分别做出如下陈述：马文元称：我之前不认识霍凤霞，是通过中介公司买的诉争房屋，付的全款222000元，合同和收据是中介公司给我的，之前我没见过霍凤霞；现我认可我提供的房屋买卖合同和收据不是霍凤霞本人签字；2003年购房后，自供暖季之前我开始装修诉争房屋，后一直在此居住。霍凤霞称：我与马文元没有签订过房屋买卖合同和协议，与马文元不认识，从没接触过；2003年10月，因为诉争房屋是地下室，采光差，我不喜欢，我想出租或者出售房屋，就找中介公司咨询，中介公司称帮我联系，联系完告诉我；后中介公司要走我的房屋钥匙、临时产权证明和身份证，我就给了，过了一个星期我觉得不对就把身份证要回来了，我去问中介公司房屋的事，他们称让等着，后我再去房屋处房屋被锁，也没人，再去找中介公司，中介公司已经没有了，中介公司的名称我不知道；后2003年11月我让中介公司给了我193000元的制约金，中介公司给了我现金193000元，制约金是因为我不信任中介公司了，想把房本要回来，中介公司说他们资质很好，如果我实在不信任就给我点钱，所以中介公司就给了我193000元，这是对中介公司的一种制约；我没跟中介公司说房屋要卖多少钱，因为没有到卖的地步，所以没商量价钱，只是让中介公司找客源，中介公司没权利处置我的房屋。对于出租或出售房屋的价格，霍凤霞在2013年8月23日庭审中陈述，如果出租房屋租金应在一个月1300元左右，如果出售房屋应该在20万元左右，霍凤霞在2014年6月19日庭审中陈述，没有跟中介公司说过房屋卖多少钱，当时自己心里价位是25万元，但是没跟任何人说过。另外，霍凤霞称：不认可马文元一直居住在诉争房屋内，房屋由谁居住使用我不清楚，我去诉争房屋去看过，没有人；我把钥匙给了中介公司，就没钥匙了，2003年后我没有在诉争房屋居住过；我找中介公司找不到，也进不去门，我也有过失，没主张过房屋的权利，一直没再找中介公司，但中介公司不经营了，没有了；我当时认为房子还在我名下，还能要回来。证人马军陈述：是霍凤霞到邦军信息咨询房地产经纪有限公司要卖房，我当时是该公司的业务员；我们公司跟马文元签过委托售房合同，总价款222000元，20万元以上就可以卖房子；马文元给了我们公司212000元，我们公司给了霍凤霞193000元，当时约定产权证办理下来过户给马文元再给霍凤霞1万元，但后来霍凤霞来找，就把1万元给她了；霍凤霞给我们写了收到购房款193000元的收条和购房款付清、办理过户的条，原件找不到了；马文元付了房款后，霍凤霞就把钥匙给了我们公司，我们公司把钥匙给了马文元，马文元就住进了诉争房屋。
再查，经庭审中释明，马文元、霍凤霞均不要求对诉争房屋在2003年10月的市场价值进行评估、鉴定。
上述事实，有房屋所有权证、北京市房屋产权登记申请书、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，诉争房屋登记的所有权人为霍凤霞。现就诉争房屋的买卖、付款、收款、房屋使用、居住等问题，双方当事人陈述不一，但根据双方当事人的当庭陈述及证人证言，可以认定如下主要案件事实：一、就诉争房屋的买卖问题，马文元曾通过中介公司要求购买该房屋，霍凤霞亦委托过中介公司要求出售或是出租该房屋。二、霍凤霞将诉争房屋的钥匙、临时产权证明、身份证交予了中介公司。三、霍凤霞收到了中介公司给付的193000元款项。四、霍凤霞自2003年后未在诉争房屋内居住过，也未主张过诉争房屋的相关权利。
依据上述主要案件事实，可以认定，虽然马文元未能提供由霍凤霞签字的房屋买卖合同，但霍凤霞就诉争房屋委托过中介公司进行出售。霍凤霞认可的将诉争房屋的钥匙、临时产权证、身份证交予中介公司的事实，亦可与此相互印证。并且霍凤霞自述收到了中介公司给付的193000元款项。虽然马文元未能提供与霍凤霞商定的房屋出售价格的充足证据，但霍凤霞在委托中介公司出售房屋时，按照日常生活经验必然应当告知中介公司拟出售房屋的价格。而就此霍凤霞在两次庭审中对于售房的预期价格陈述并不一致，但霍凤霞就此的陈述均与其认可收到的193000元款项相近。经法院释明，霍凤霞亦不要求对于诉争房屋当时的市场价值进行评估、鉴定，故霍凤霞未能充分举证证明其收到的193000元款项，与当时诉争房屋的市场价值严重不符。因此对于该款项，霍凤霞称是对中介公司的制约金的辩解无事实依据，且有悖常理。故应当认定，霍凤霞认可收到中介公司给付的193000元系本案诉争房屋的出售房屋价款，马文元作为购买房屋方，支付了购房款。虽然证人陈述之后又给付了霍凤霞1万元的事实霍凤霞未予认可，但霍凤霞亦未提供证据证明其在中介公司支付了193000元房屋价款后，在长达近10年的时间内再向中介公司等权利人另行主张其余房屋价款。因此，可以判定，马文元通过中介公司已足额支付了霍凤霞全部购房款。另外，马文元陈述其自2003年购房后，一直居住在诉争房屋内，霍凤霞对此予以否认，但就此霍凤霞亦未提供证据加以证明，且其认可在近10年时间里未居住在诉争房屋，也未主张过房屋的权利。并且霍凤霞在2003年出售房屋时，已将房屋钥匙等交予中介公司持有。故结合证人证言和房屋买卖的事实，可以认定马文元在购房后，通过中介公司持有房屋钥匙等，长期占有、使用诉争房屋，霍凤霞已实际将房屋交予给了马文元使用多年。霍凤霞在长达近10年的时间里，也未对诉争房屋主张过使用、居住等权利。上述事实亦可印证马文元的主张和证人证言。
综上所述，依据双方当事人的当庭陈述结合房屋所有权证、证人证言等本案在案证据，应当认定：霍凤霞委托中介公司出售诉争房屋，马文元通过中介公司购买了诉争房屋，并付清了购房款，霍凤霞亦收到了出售房屋的价款。马文元也因此长期使用、居住诉争房屋多年。因此，马文元与霍凤霞形成了事实上的房屋买卖合同关系。依据诚实信用的原则，霍凤霞在取得房屋所有权证后，应当将诉争房屋过户给马文元，以完成双方的房屋买卖行为。故对于马文元要求霍凤霞协助将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持，因房屋过户而发生的相关税、费等费用，依照相关法律、法规的规定予以负担和交纳。霍凤霞的抗辩理由无事实依据，且与常理相悖，法院不予采信。
据此，原审法院于2014年7月判决：霍凤霞于判决生效之日起七日内，协助马文元办理位于14号楼②-D-001房屋过户事宜，即将该房屋从霍凤霞名下过户至马文元名下。
判决后，霍凤霞不服，上诉至本院称：我没有委托中介出售诉争房屋，也没有收到购房款，一直主张对房屋的权利；法院应对马文元提供虚假证据的行为作出处理；我与马文元不存在房屋买卖合同关系，所以要求过户的请求不该予以支持；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回马文元的诉讼请求。马文元同意原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实无异，予以确认。
另查，本院审理中，马文元提交与中介公司就诉争房屋交易的买卖合同，霍凤霞结婚证复印件以及与其丈夫两人的户口本复印件，拟证明中介公司出售房屋是有充分的代理权。霍凤霞对买卖合同不认可，对于结婚证复印件和户口本复印件不认可证明目的。
上述事实，有房屋买卖合同、结婚证复印件、户口本复印件及当事人庭审陈述等在案佐证。
本院认为：根据庭审陈述，马文元与霍凤霞均认可双方在本次诉讼之前并不相识，所以两者成立房屋买卖合同关系，只能是通过中介公司居间形成。霍凤霞认可自己曾将本人身份证原件、临时产权证明、诉争房屋钥匙等重要私密资料提交给中介公司，同时其也认可收到中介公司支付的193000元款项，上述事实足以认定中介公司有权代霍凤霞出售诉争房屋。至于霍凤霞主张其有出租或者出售意愿，出租房屋即将身份证原件等重要材料提交给中介公司、从中介公司收取193000元的款项仅是制约金并于此后对诉争房屋多年不予过问与生活常理不符，其说法无法予以采信；同时其也称中介公司应在出售前告知，这是其与中介公司之间的关系，不应对马文元发生效力。作为购房人的马文元，在见到霍凤霞提交给中介公司的上述资料，没有任何理由怀疑中介公司无权代理霍凤霞售房，且其在诉争房屋居住至今，若霍凤霞认为中介公司无权售房，早就应对诉争房屋主张权利，事实却是马文元在诉争房屋平稳居住多年，在此情况下法律应对马文元的善意交易行为予以保护，原审法院支持马文元的诉讼请求，恰当准确，本院予以维持。
至于霍凤霞主张自己并未委托中介售房，在其提交给中介如此多的重要私密资料且此后多年未对诉争房屋主张权利时，该说法不应予以采信。同时其主张并未收到购房款，其于庭审中亦自认收到193000元的款项，只是将此款项认定为制约金，一方面在仅将涉案房屋出租时完全不用支付与诉争房屋彼时价值相当的款项，另一方面若仅是制约金，霍凤霞并未于此后向中介公司或者居住在其中的马文元主张该部分房屋租赁费，且在其收到自称的制约金之后与房屋出售者一样未对诉争房屋持有更多的关注，所以只能认定其已委托中介出售房屋，其自认的款项只应是购房款。至于霍凤霞主张马文元提供虚假证据的行为应予以惩戒，一方面马文元自述其提交的证据系从中介公司取得，另一方面在法院询问之后马文元亦如实陈述不知霍凤霞是否亲自在相关文件上签字，所以马文元不存在主观提供虚假证据的意图，相应行为亦不应予以处罚。
综上所述，霍凤霞的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由霍凤霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由霍凤霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马 骁
代理审判员 纪灵筠
二〇一四年九月十七日
书 记 员 高 磊