浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初4575号原告:绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道梅墅村梅泽路水越名都28-107，统一社会信用代码91330621677236381J。法定代表人：茅建国，总经理。委托诉讼代理人：沈越天、刘伟冰，浙江威亚律师事务所律师。被告：谢忠兴，男，1966年4月18日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司与被告谢忠兴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司的委托诉讼代理人刘伟冰，被告谢忠兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费6585元（2013年11月1日至2016年10月31日）；2.判令被告赔偿该款自2013年11月1日起至法院实际履行日止按日千分之二计算滞纳金（暂计至2017年4月27日，共计11958元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系柯桥区钱清镇清河明苑10-702的房屋所有人，房屋建筑面积为140.69平方米，系住宅房屋。2010年12月19日原告与绍兴县兆丰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，期限自交房之日起两年止，由原告为该小区提供物业服务。物业管理服务收费按多层住宅：0.7元/月/平方米；高层住宅：1.3元/月/平方米；商业用房：1.0元/月/平方米；安置房：0.4元/月/平方米；地下停车位：50元/月/个。物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在交房日起前履行交纳义务。业主和物业使用人未能按时足额加纳物业服务费用的，应按自逾期之日起每天加收千分之二滞纳金的标准向乙方支付违约金，并同时支付未足额部分物业服务费用。截至今日，被告尚未缴纳2013年11月1日至2016年10月31日期间的物业服务费6585元，并应赔偿该款自2013年11月1日至实际履行日止按日千分之二计算滞纳金。被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业管理服务，理应按照《物业管理条例》之规定及《前期物业服务合同》之约定向原告缴纳物业费，但经原告一再催缴，却一直未交分毫。被告谢忠兴辩称，被告之所以不缴纳物业费，是因为原告物业服务不到位。比如，小区岗亭的保安经常人不在，小区东西坏了也没有人修理，扫地的人早上扫一下就不见了，下午搞卫生的人搞一下卫生，人又没了，小区大门也是坏的，地面上很多地方都碎了，小区大梁都被打断，严重影响了业主的休息睡眠。综上，被告认为原告服务不到位，没有理由向业主收取物业服务费。本院经审理查明，2010年12月19日，原告（合同乙方）与绍兴县兆丰房地产开发有限公司（合同甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：乙方为清河明苑住商小区、钱门公寓提供前期物业服务；服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物管人员配备表；在物业区域范围内，乙方提供的其他服务包括：住宅零星维修有偿服务；住宅室内环保检测代办服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.7元/月/平方米；高层住宅：1.3元/月/平方米；商业用房：1.0元/月/平方米；安置房：0.4元/月/平方米；地下停车位：50元/月/个。物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在交房日起前履行交纳义务；乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合等。合同签订后，原告作为物业服务单位入住钱清镇清河明苑小区。被告系清河明苑10幢702室房屋所有权人，房屋建筑面积为140.69平方米。被告以原告物业服务不到位为由拒缴2013年11月1日起至2016年10月31日期间的物业费。原告经催缴未果，遂成讼。上述事实，由原告提供的前期物业服务合同、催费单张贴照片、律师函、快递面单及当事人在庭审中的陈述等证据所证明。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴县兆丰房地产开发有限公司与原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司订立的《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，业主应依照合同约定履行权利义务。被告未按约缴纳2013年11月1日至2016年10月31日的物业管理费，显属违约，原告主张要求被告予以支付，本院应予支持。被告辩称小区岗亭的保安经常人不在，小区东西坏了没人修理，小区大门、地面上有损坏现象，小区大梁都被打断等，但仅有口头陈述，未提供证据予以证明，故本院不予采纳。综上，被告应交纳的物业费为140.69平方米×1.3元/月/平方米×36月=6585元。至于原告主张的滞纳金诉求（其性质实系违约金），本院认为，原告主张按逾期未付款项的日千分之二计算，本院认为，虽被告违约确系事实，但双方关于“物业服务费用按年预交，业主或物业使用人应在交房日起前履行交纳义务”的约定及庭审中原告关于“每年11月1日前预缴”的陈述，若被告在提前预交一年物业费的前提下，承担千分之二的违约金，违约金显然过高，不利于双方利益平衡。本院从公平角度出发，将具体违约金的支付标准调整为按照同期同类银行贷款利率计算，并将具体的起算时间调整为每年服务期限届满后的次日开始计算。综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告谢忠兴应于本判决生效后十日内支付原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司2013年11月1日至2016年10月31日止的物业管理费合计6585元，并支付按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金（其中2195元自2014年11月1日起至法院判决确定履行日止；其中2195元自2015年11月1日起至法院判决确定履行日止；其中2195元自2016年11月1日起至法院判决确定履行日止。利随本清）；二、驳回原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由原告绍兴市如家物业管理有限公司柯桥分公司负担132元，由被告谢忠兴负担132元，被告谢忠兴应负担部分，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  任 莹人民陪审员  黄志新人民陪审员  王国林二〇一七年八月十五日书 记 员  严建良附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。