广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7646号
上诉人(原审被告)：冯思贤，身份证住址广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：黎炳超，身份证住址广东省广州市白云区。
上诉人（原审被告）：梁志强，身份证住址广东省广州市白云区。
上列三上诉人共同委托代理人：熊树明，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孙献民，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。
上诉人冯思贤、黎炳超、梁志强因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯思贤、黎炳超、梁志强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙献民全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院违反诉讼程序。孙献民以撤销权为案由提起诉讼，一审法院组织开庭，第一次开庭举证、质证及法庭辩论结束后，法庭以并无撤销权事由，要求孙献民变更诉讼请求。冯思贤、黎炳超、梁志强明确表示变更后的诉讼请求，与撤销权纠纷是两个不同的诉讼，不同意孙献民变更其诉讼请求，但法庭坚持要求孙献民变更诉讼请求。（二）一审法院认定事实错误。l.冯思贤、黎炳超、梁志强并未向孙献民提供虚假材料且已履行协助办证义务。在涉案租赁合同签订后，冯思贤、黎炳超、梁志强已经协助孙献民在出租屋管理中心办理了出租备案手续。孙献民一审举证该99(穗)公消监(验)字第31号《建设工程竣工验收意见书》及《证明》是冯思贤、黎炳超、梁志强向其提供的，冯思贤、黎炳超、梁志强已否认并陈述没有必要向其提供虚假材料，向其提供的材料是穗公云防审[2002]第1297号《建设工程消防设审核意见书》及穗公云防验[2002]第2678号《关于对石井镇横沙村农贸市场的消防验收意见》，该两份文件是协助孙献民在办理消防设计验收时所需要文件。《证明》内容是孙献民自己打印的，该文件是孙献民用于办理营业执照的。若孙献民在向工商办理营业执照、向公安机关办理消防等手续时发现问题，均可以通过更改证明内容完成。2.在法庭调查时审判人员实际上已经明确了争议焦点就是“用冯思贤、黎炳超、梁志强提供的穗公云防审[2002]第1297号《建设工程消防设审核意见书》及穗公云防验[2002]第2678号《关于对石井镇横沙村农贸市场的消防验收意见》，孙献民是否可以办理消防验收。”孙献民并没有向消防部门申请消防设计审核，如果消防审核未受理，可以申请行政救济，因此法庭不得直接处理行政行为。广州市公安局白云区分局《复函》并没有回复法院询问的与本案有关的主要问题。3、孙献民擅自变动涉案租赁物主体及承重结构应当恢复原状。孙献民未按照消防设计审核规定聘请有资质的设计单位，没有专门的消防设计文件，未经通知业主擅自施工，导致超载，业主要求其卸载，但至今未卸载。由于孙献民装修行为属于擅自变动涉案租赁物主体及承重结构，该装修行为违反了法律规定，并没有给出租方带来任何利益，因此解除合同不应当适用补偿，而应当以孙献民装修行为导致出租人的损失，判令其承担赔偿责任。因此一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定是错误的。
被上诉人孙献民答辩同意一审判决，不同意冯思贤、黎炳超、梁志强的上诉请求。
2015年1月5日，孙献民向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除孙献民与冯思贤、黎炳超、梁志强签订的《房屋租赁合同》；2、冯思贤、黎炳超、梁志强共同返还孙献民租赁押金90000元；3、冯思贤、黎炳超、梁志强共同返还孙献民租金38000元；4、冯思贤、黎炳超、梁志强共同返还孙献民进场费50000元；5、冯思贤、黎炳超、梁志强共同赔偿孙献民工程款及材料费445591.3元；6、冯思贤、黎炳超、梁志强共同返还孙献民垃圾场移走费3000元；6、冯思贤、黎炳超、梁志强共同承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：位于广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层房屋为广州市白云区石井镇横沙村经济联合社集体所有。使用性质为商业，建筑面积2422.6平方米，领取编号为穗集地证字第01××77号《广州市集体土地房产证》。
2008年1月22日，广州市白云区石井镇横沙村第一经济合作社（合同抬头列广州市白云区石井镇横沙村第一、八经济合作社共同作为出租人，甲方）与冯思贤（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将拥有的坐落在广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层之二（即二楼东面）的商铺（房地产权证号码：01××77）租给乙方作商业用途使用，面积为1300平方米，租赁期限自2008年7月1日至2026年6月30日止。2009年12月4日，双方签订了《补充合同（二）》，约定租赁期限由2009年4月1日起到2027年3月31日止。
2014年7月15日，孙献民（乙方、承租方）与冯思贤、黎炳超、梁志强（共同作为甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层之二（靠大路外侧和后内部分）、建筑面积为1150平方米的房屋（系涉案租赁物），出租给乙方作为商业场地使用。租赁期限自2014年7月21日至2027年3月31日止。租金为38000元/月，租金包含向小区缴交的管理费。租金由第三年开始，每年递增4%。乙方进场前需向甲方交纳90000元作为押金（含水电押金），再预交一个月的租金38000元。本合同期满终止时，甲方须将此押金退还给乙方（不计利息，有违约的，可直接由押金中扣除）。在租赁期内，乙方享有前3个月的免租期。乙方必须于每月10号前向甲方缴交当月租金。甲方的权利义务：提供相关办证资料，协助乙方办理营业执照，但由办证产生的一切税费由乙方负责（甲方免费提供面积为800平方米的备案租赁合同，合同的租赁税费由甲方负责）。乙方的权利、义务：在租赁期内，依法使用该房屋，享有国家有关法律法规所赋予承租人的权益。乙方有权对该房屋进行装修，装修方案必须报给甲方并征得甲方同意并接受甲方监督。乙方的装修和报装的图纸和材料，必须给甲方一份备案。由于乙方是用来开办宾馆，行业比较特殊，乙方必须办好各种合法证照，办理好消防等手续，依法依证依范围经营；乙方必须严格管理，规范各种规章制度，防止各类安全事故的发生，不得违法和超范围经营，否则视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋。
上述合同签订后，冯思贤、黎炳超、梁志强于2014年7月16日将涉案租赁物交付孙献民使用，孙献民向冯思贤、黎炳超、梁志强交纳了押金90000元，首月租金38000元，垃圾费3000元。孙献民向一审法院提交孙献民于2014年7月15日在中国农业银行提取现金的取款凭条一张，取现金额为50000元，拟证明向冯思贤、黎炳超、梁志强支付进场费50000元的事实，冯思贤、黎炳超、梁志强对此不予确认。
孙献民进场后开始对涉案租赁物进行装修，据其本人陈述：孙献民于2014年9月10日取得涉案租赁物的地址证明，于9月26日，因装修问题超载被涉案租赁物业主要求停工至今。冯思贤、黎炳超、梁志强则认为孙献民于2014年12月19日左右，因无法提供正规图纸、破坏墙体、施工严重超载等问题，被涉案租赁物的业主要求停工至今。
2015年7月29日，一审法院至广州市白云区横沙村经济联合社调查询问。广州市白云区横沙村第一经济合作社社长谭某江在场。据其反映：孙献民于2014年7月申请拆除涉案租赁物旧墙，但无提交书面报告及有资质机构确认的图纸，故该社未批准孙献民开工。后孙献民未经该社批准私自开工，该社遂于2014年10月停止供电。该社多次要求孙献民将超载部分卸载，但孙献民据以本案在审为由予以拒绝。孙献民表示，该社除于2015年9月25日以超载为由要求孙献民停工外，并未多次要求孙献民卸载。孙献民认为其本身并不存在超载问题。冯思贤、黎炳超、梁志强则表示曾通知孙献民进行整改但不清楚施工图纸的问题。
孙献民向一审法院提交：99（穗）公消监（验）字第31号《建设工程竣工消防验收意见书》、《证明》（均为复印件），拟证明冯思贤、黎炳超、梁志强向其提供上述虚假意见书的事实。该意见书载明：“广州市石井镇横沙村民委员会：你单位于一九九九年五月二十日申请验收位于本村南面的横沙复建房8号楼，建筑面积16753.57平方米。经验收，基本符合我局消防批复要求，同意交付使用。……”意见书落款加盖了名为广州市公安局白云区分局防火科公章。《证明》载明：“经本公司核准，根据广州市公安局白云区分局出具消防验收文件1999（穗）公消监（验）字第31号所使用地址：本村南面的横沙复建房8号楼，与现在房产证所使用地址为白云区金沙街横沙村复建街第41号，实为同一地址，即为白云区金沙街横沙村复建街第41号。该《证明》落款加盖了广州市白云区金沙街横沙村经济联合社公章以及广州市公安局白云区分局金沙派出所公章。另有“本复印件与原件相符，仅供开办旅业牌照之用”签章字样。孙献民另向一审法院提交手机短信，拟证明上述意见书及《证明》均为冯思贤提供给其的资料。短信显示：号码为159××××3998的手机发送信息“证明已搞好，你拿一万给超哥，把证明拿回。”冯思贤、黎炳超、梁志强否认曾向孙献民提供上述意见书及证明。冯思贤确认159××××3998为其手机号码，但未有确认该短信由其本人发送给孙献民。
冯思贤、黎炳超、梁志强为证明涉案租赁物可办理二次消防及营业执照的事实，向一审法院提交以下证据：1、《产权分割证明》及附图，拟证明涉案租赁物的权属情况。2、穗公云防审【2002】第1297号《建筑工程消防设审核意见书》及穗公云防验【2002】第2678号《关于对石井镇横沙村农贸市场的消防验收意见》（均为复印件），其中穗公云防验【2002】第2678号意见书载明：“石井镇横沙村复建街45-47号农贸综合市场进行消防验收的资料已收悉。该市场位于九层钢筋混凝土结构建筑的首、二层，总建筑面积为4625平方米。经我局派员检查，该市场电气线路的设置，平面布局及消防系统等基本能按我局发出的“穗公云防审【2002】第1297号”文的要求进行施工，基本符合防火安全条件，同意交付使用等等。3、商事登记信息、广州市房屋租赁合同、穗公云消（建修）字【2007】第0031号《关于对已装修网吧项目消防设计的审核意见》、穗公云消（建验）字【2007】第0270号《关于对网吧内部装修消防验收的意见》、穗公云消检查【2007】第70号《消防安全检查意见书》等证据（均调取于工商局白云分局），拟证明涉案租赁物二层其他租户已办妥二次消防验收手续及营业执照的事实。
一审法院向广州市公安局白云区分局查询99（穗）公消监（验）字第31号《建设工程竣工验收意见书》是否真实？是否为广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号房屋的消防验收意见书？现有的穗公云防检【2002】第2678号《关于对石井镇横沙村农贸市场消防验收意见》及穗公云防审【2002】第1297号《建筑工程消防审核意见书》是否表明该市场消防验收合格？承租人装修后凭借上述材料可否办理租赁物装修的二次消防验收手续等问题。广州市公安局白云区分局于2015年12月10日作出穗公云【2015】347号《复函》，回复如下：99（穗）公消监（验）字第31号《建设工程竣工验收意见书》为该局防火科出具。无法确定该函件中的“本村南面的横沙复建房8号楼”与“白云区金沙街横沙村复建街第41号”为同一位置。穗公云防审【2002】第1297号《建筑工程消防设计审核意见书》不能确定“本村复建街45-47号农贸综合市场”消防验收合格。相关转租人据此审核意见书不能申请内部装修的消防验收。
因孙献民、冯思贤、黎炳超、梁志强对孙献民已完成租赁物装修的价值不能达成一致意见，一审法院依孙献民申请对已完成的涉案租赁物装修价值委托有资质的评估机构进行评估。评估机构于2016年2月23日作出评估报告，载明：孙献民已完成的装修价值金额为366619.51元，其中大理石门槛石10149元、消防门2652元、水泥835.11元均属材料费，未有实际形成附和装修；钢梯为15147.61元。孙献民为本次评估预付评估费4400元。冯思贤、黎炳超、梁志强抗辩孙献民并未按评估报告载明的项目进行地坪、陶粒碎石混凝土装修。钢梯并非孙献民制作。孙献民确认钢梯并非其制作，但已由其本人进行加固及移动，孙献民提交收据证明为此支出人工费5000元。对于冯思贤、黎炳超、梁志强其他抗辩意见，孙献民不予确认。
另经一审法院释明，孙献民同意将涉案租赁物返还冯思贤、黎炳超、梁志强，冯思贤、黎炳超、梁志强不同意收回。故双方未能在诉讼中达成交接涉案租赁物的一致意见。
以上事实：有租赁合同、房产证、消防验收意见书、证明、业务回单、收据、收条、送货单、证明、产权分割证明、竣工消防验收意见书、短信记录、询问笔录、评估报告、发票、复函及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：孙献民与冯思贤、黎炳超、梁志强签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守履行。
现无证据证明99（穗）公消监（验）字第31号《建设工程竣工验收意见书》为涉案租赁物所在建筑的一次消防意见，而穗公云防检【2002】第2678号《关于对石井镇横沙村农贸市场的消防验收意见》及穗公云防审【2002】第1297号《建筑工程消防设审核意见书》均为石井镇横沙村复建街45-47号农贸综合市场的消防验收资料，并非涉案租赁物所在建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收材料，即并非涉案租赁物的一次消防手续。冯思贤、黎炳超、梁志强提交的案外人办妥租赁物二次消防手续的证据并不能推定冯思贤、黎炳超、梁志强已尽到协助孙献民提供办理消防手续等相关证照的合同义务，冯思贤、黎炳超、梁志强未能提交充分证据证明其依约履行协助孙献民办理证照的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。孙献民自2014年7月进场后，因装修超载等问题被涉案租赁物的第一手出租人要求停工。停工后，孙献民并未对其装修问题进行整改且至今未向冯思贤、黎炳超、梁志强交纳占有租赁物期间的租金，其停工行为并非冯思贤、黎炳超、梁志强的过错所致，故孙献民自身亦存在违约情形，即孙献民、冯思贤、黎炳超、梁志强均已构成违约。
在冯思贤、黎炳超、梁志强无履行协助孙献民提供证照义务的情况下，孙献民亦表示不同意继续与冯思贤、黎炳超、梁志强履行《房屋租赁合同》，涉案《房屋租赁合同》事实上无法履行，应予解除。孙献民要求解除租赁合同的诉讼请求合理合法，予以支持。冯思贤、黎炳超、梁志强构成违约，无权没收孙献民的押金，孙献民要求冯思贤、黎炳超、梁志强返还押金90000元的诉讼请求合理合法，予以支持。孙献民实际占有使用租赁物，依约应支付租金，故孙献民要求冯思贤、黎炳超、梁志强返还租金并无事实与法律依据，不予采纳。关于进场费50000元，孙献民提交的取款单仅能证明孙献民提取了50000元现金的事实，并不能证明孙献民已将上述50000元支付给冯思贤、黎炳超、梁志强，孙献民无法提交充分证据证明冯思贤、黎炳超、梁志强收取该笔费用，要求冯思贤、黎炳超、梁志强返还该笔进场费无据，不予支持。关于垃圾场移走费，属于孙献民为履行租赁合同而支出的费用且已履行完毕，现要求冯思贤、黎炳超、梁志强返还并无合同依据，不予采纳。
关于孙献民主张的工程款及材料费等，属于孙献民为涉案租赁物装修而支出的费用。孙献民对涉案租赁物进行了实际装修，无证据证实冯思贤、黎炳超、梁志强对孙献民装修涉案租赁物持有异议。故装修损失应按照双方当事人造成合同解除的过错各自分担相应的责任，孙献民将其租赁物装修价值具体表述为工程费及材料费欠妥，予以纠正。该院综合双方的违约情形，认定双方的过错比例各为50%。关于装修损失，考虑到孙献民装修尚未完成且未投入使用，故该院对于评估机构评定的装修价值予以采信，其中大理石门槛石10149元、消防门2652元、水泥835.11元均属材料费，并非形成附和的装修，应由孙献民自行搬离，不计入装修损失。涉案钢梯非孙献民制作，而是由其本人进行加固及移动，故应计入孙献民举证证明为此支出的人工费5000元，扣除钢梯的工程单价15147.61元。经计算，冯思贤、黎炳超、梁志强应承担装修损失（366619.51元-10149元-2652元-835.11元-15147.61元+5000元）的50%，即171417.90元，其余装修损失由孙献民自担。
关于场地交接问题，孙献民已同意将涉案租赁物交还冯思贤、黎炳超、梁志强，但冯思贤、黎炳超、梁志强不同意接收，故场地交接问题可由双方当事人自行解决，因场地迟延交接造成的扩大损失由冯思贤、黎炳超、梁志强自行承担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年3月15日作出如下判决：一、孙献民与冯思贤、黎炳超、梁志强于2014年7月15日就广州市白云区金沙街横沙村复建街第41号第二层之二（靠大路外侧和后内部分）、建筑面积为1150平方米的房屋签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、判决生效之日起十日内，冯思贤、黎炳超、梁志强返还孙献民押金90000元；三、本判决生效之日起十日内，冯思贤、黎炳超、梁志强赔偿装修损失171417.90元；四、驳回孙献民其他的诉讼请求。本案受理费10136元，由孙献民负担4814元，由冯思贤、黎炳超、梁志强共同负担5322元；评估费4400元，由孙献民负担780元，由冯思贤、黎炳超、梁志强共同负担3620元。
二审中，冯思贤、黎炳超、梁志强与孙献民均确认上述一审法院查明的穗公云消（建修）字【2007】第0031号《关于对已装修网吧项目消防设计的审核意见》，其中“0031号”应为“0034号”。对此，一审查明事实有误，本院予以纠正。经查，一审法院查明的其他事实基本无误，本院予以确认。二审庭询中，冯思贤、黎炳超、梁志强与孙献民均表示没有新的证据提交。
二审中，冯思贤、黎炳超、梁志强表示：一审判决书第6页第一段“原告另向本院提交手机短信，拟证明上述意见书及《证明》均为被告冯思贤提供给其的资料。短信显示：号码为159××××3998的手机发送信息‘证明已搞好，你拿一万给超哥，把证明拿回。’被告否认曾向原告提供上述意见书及证明。被告冯思贤确认159××××3998为其手机号码，但未有确认该短信由其本人发送给原告”，对此，“我方确认该短信是冯思贤发送的，但是《证明》不是我方给孙献民的”。
本院认为，根据《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冯思贤、黎炳超、梁志强的上诉请求，本院认定如下：
关于冯思贤、黎炳超、梁志强上诉提出的一审程序问题。诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。一审法院行使释明权，告知孙献民可以变更诉讼请求，并按其变更后的诉讼请求进行审理，并不违反法定程序。
关于解除合同、返还押金、赔偿装修损失的问题。（一）鉴于现无证据证明99（穗）公消监（验）字第31号《建设工程竣工验收意见书》为涉案租赁物所在建筑的一次消防意见，而穗公云防检【2002】第2678号《关于对石井镇横沙村农贸市场的消防验收意见》及穗公云防审【2002】第1297号《建筑工程消防设审核意见书》均为石井镇横沙村复建街45-47号农贸综合市场的消防验收资料，并非涉案租赁物所在建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收材料，即并非涉案租赁物的一次消防手续。冯思贤、黎炳超、梁志强提交的案外人办妥租赁物二次消防手续的证据并不能推定冯思贤、黎炳超、梁志强已尽到协助孙献民提供办理消防手续等相关证照的合同义务，冯思贤、黎炳超、梁志强未能提交充分证据证明其依约履行协助孙献民办理证照的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。冯思贤、黎炳超、梁志强上诉主张其“已经履行协助办证义务”，依据不足，本院不予采信。而孙献民接收涉案租赁物进场装修因超载等问题停工后，并未对其装修问题进行整改且至今未向冯思贤、黎炳超、梁志强交纳占有租赁物期间的租金，其停工行为并非冯思贤、黎炳超、梁志强的过错所致，一审认定孙献民自身亦存在违约情形，即孙献民、冯思贤、黎炳超、梁志强均已构成违约，并无不当。（二）如上所述，冯思贤、黎炳超、梁志强未履行协助办证义务，孙献民不同意继续履行涉案《房屋租赁合同》，该合同事实上已无法履行。冯思贤、黎炳超、梁志强构成违约，无权没收孙献民交纳的押金。一审法院判决解除合同，冯思贤、黎炳超、梁志强向孙献民返还押金90000元，并综合双方违约情形认定双方各担50%的过错责任，判决冯思贤、黎炳超、梁志强赔偿孙献民装修损失的50%，其余装修损失由孙献民自担，并无不当。冯思贤、黎炳超、梁志强上诉不同意解除合同、返还押金、赔偿装修损失，理据不足，本院不予支持。
至于冯思贤、黎炳超、梁志强上诉提出“孙献民擅自变动涉案租赁物主体及承重结构应当恢复原状”、“承担赔偿责任”一节，因冯思贤、黎炳超、梁志强并未就此在一审时提起反诉，本院不予审理，冯思贤、黎炳超、梁志强可另循合法途径解决。
综上所述，冯思贤、黎炳超、梁志强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5322元，由上诉人冯思贤、黎炳超、梁志强负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年九月二十三日
书记员 连泽璇
黄咏欣