安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00461号
上诉人（原审原告）：陶再林，男，1966年3月12日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审被告）：滁州瑶海农机大市场开发有限公司。
法定代表人：徐厚江，该公司董事长。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅，安徽环滁律师事务所实习律师。
上诉人陶再林为与被上诉人滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服滁州市南谯区人民法院于2014年1月26日作出的（2013）南民一初字第01566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭审理了本案。上诉人陶再林，被上诉人瑶海公司的委托代理人缪崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月10日，陶再林购买瑶海公司门面商铺18套，即6幢101--
118室，约定的总房款为7514480元（即101室713804元、102室465387元、103室329618元、104室371696元、105室329618元、106室371696元、107室329618元、108室371696元、109室321618元、110室371696元、111室446192元、112室503152元、113室329053元、114室371696元、115室329053元、116室371696元、117室713804元、118室465387元）；房屋交付时间均为2012年6月30日前；交房条件为办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，甲方（即瑶海公司）对房屋设定的抵押已注销；甲方若未按期交付房屋，应当向乙方（陶再林）支付违约金，违约金按已付房价款日万分之五计算等。
合同签订的当日，陶再林计付房款3770480元（即101室357804元、102室233387元、103室165618元、104室186696元、105室165618元、106室186696元、107室165618元、108室186696元、109室165618元、110室186696元、111室223192元、112室252152元、113室165053元、114室186696元、115室165053元、116室186696元、117室357804元、118室233387元）。2012年8月27日，陶再林以上述房屋作为抵押从滁州皖东农村商业银行城南支行贷款3744000元用于支付购房款。2013年6月6日，陶再林支付瑶海公司101室、117室购房面积差额部分补款6154元，陶再林计付购房款7520643元。
上述房屋于2012年7月19日取得滁州市建设工程竣工验收备案证书，工程竣工实况记载实际开工日期为2011年3月6日，实际竣工日期为2012年4月27日。2012年6月14日，瑶海公司在滁州日报刊登《交房公告》，要求各位业主备齐相关材料，于2012年6月25日至30日办理房屋交接手续。2012年9月28日，瑶海公司将上述房屋钥匙实际交给了陶再林。
2012年10月16日，102室、103室取得滁州市房地产登记证明初始登记；2012年10月29日，104室-118室取得滁州市房地产登记证明初始登记；2012年11月26日，101室取得滁州市房地产登记证明初始登记。2013年6月14日，陶再林从瑶海公司处领取了上述房屋的初始登记证。2013年6月27日，陶再林为上述房屋办理了房地权证。
原审法院认为：陶再林与瑶海公司自愿签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均有义务按照合同的约定履行。瑶海公司于2012年9月28日将上述房屋钥匙交给陶再林，故可以认定2012年9月28日为商品房实际交付时间。合同约定房屋交付时间为2012年6月30日前，故瑶海公司已逾期交房，逾期天数从2012年7月1日起至2012年9月28日止计90日。陶再林于2011年11月10日计付房款3770480元，2012年8月27日，陶再林贷款3744000元用于支付购房款，该部分逾期天数为32天。因陶再林未提供证据证明其损失情况，瑶海公司亦认为约定的每日万分之五违约金过高，原审依据银行利率标准及本地市场实际情况，酌定违约金按日万分之三计算，被告应支付违约金为137745.36元（3770480元×0.0003×90天＋3744000元×0.0003×32天）。
商品房预售合同约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方（陶再林）依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续”。该房屋交付时间为2012年9月28日，瑶海公司已分别于2012年10月16日、2012年10月29日、2012年11月26日办理了滁州市房地产登记证明初始登记，陶再林即可自行办理过户有关手续。瑶海公司未超出合同约定的办理初始登记手续期间，不存在逾期办证的违约行为，陶再林要求瑶海公司支付逾期办证违约责任，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶再林迟延交付房屋违约金人民币137745.36元；二、驳回原告陶再林的其他诉讼请求。案件受理费10094元，由原告陶再林负担7884元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担2210元。
陶再林上诉称：由于瑶海公司将其所购的土地证抵押到皖东商业银行进行商业贷款，致使陶再林只有房产证没有土地证无法办理“房地产权证”，直到2013年6月8日瑶海公司还清银行贷款后才将土地证“解押”，并为陶再林出具正式购房发票，并于2014年6月14日将初始登记证交予陶再林，至此陶再林才具备办理房屋所有权转移登记的相关条件。而一审认定瑶海公司在办理房屋的初始登记后，陶再林就可以自行办理过户手续的认定明显错误。因此，瑶海公司未及时开具正式发票及将初始登记证交予陶再林，致使陶再林于2013年6月14日才具备办证条件，导致逾期办证长达166天，应当承担违约金313867元。而一审未予支持，实属欠妥。请求二审法院撤销原审判决第二项，改判瑶海公司承担逾期办证违约金313867元，并由瑶海公司承担一、二审诉讼费用。
瑶海公司在庭审中辩称：根据相关法律规定，对开发商逾期办证的违约责任仅针对办理房屋所有权登记，而陶再林在诉讼中以土地办理抵押的陈述与法律规定没有关联性。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人所举的证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：陶再林要求瑶海公司承担逾期办证违约责任的请求能否成立。
陶再林与瑶海公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据双方所签订的商品房预售合同第十四条的约定，瑶海公司应在办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证后，双方签订房屋交接书；在签订房屋交接书之日起90天内，由陶再林依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。在2012年9月28日，陶再林与瑶海公司虽未按约签订房屋交接书，但陶再林从瑶海公司领取了涉案房屋钥匙，并认可2012年9月28日为交房时间。根据合同约定，办理涉案房屋产权过户手续应由陶再林自行办理，原审法院调取了陶再林所购全部房屋的初始产权登记证明，均系在2012年9月28日房屋交付之日起90日内取得，即瑶海公司亦办理了涉案房屋产权过户的相关证明，并不影响陶再林办理产权过户手续，陶再林可随时领取证明文件办理产权过户手续，故瑶海公司不存在逾期办证的违约行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陶再林称瑶海公司将其所购房产的土地证办理抵押，无法办理产权转移过户手续，并未举证证明，对此应承担举证不能的法律后果，陶再林的该项上诉理由，无事实依据，本院不予支持。因此，陶再林要求瑶海公司承担逾期办证的违约责任并支付违约金的上诉请求，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6008元，由上诉人陶再林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年五月三十日
书 记 员 王 玥
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。