陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11767号
上诉人（原审原告）刘正涛，男，1982年3月10日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
委托代理人刘兴沛，男，1953年4月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系刘正涛之父。
被上诉人（原审被告）陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街198号。
法定代表人刘朝阳，该公司董事长。
委托代理人齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。
委托代理人马贝俐，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。
上诉人刘正涛因与被上诉人陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘正涛的委托代理人刘兴沛，被上诉人佳信公司的委托代理人齐晓联、马贝俐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年，刘正涛向佳信公司支付购房款145868元，2009年1月16日，刘正涛与佳信公司签订《商品房买卖合同》，合同备案登记号：Y09002456，约定由刘正涛购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元20层22××06号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为96.74平方米，总价款为339514元。合同第六条约定，买受人于2009年1月13日前向出卖人付清总房款的44%，计人民币149514元；剩余房款计人民币190000元，以银行按揭方式付清。同时买受人应在出卖人规定的时间内提交按揭资料，并缴纳相关费用，买受人不能按期提供按揭资料及未缴纳相关费用的，由买受人自行承担逾期办理银行按揭的法律责任。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经设计院、建设单位、监理单位验收合格。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同签订当日，刘正涛再次向佳信公司支付购房款3646元。2009年3月6日，刘正涛通过银行按揭形式向佳信公司支付剩余购房款190000元。2010年9月17日，佳信公司向刘正涛交付涉案房屋，刘正涛收房后实际使用涉案房屋。此外，因逾期交房，佳信公司承诺向刘正涛支付逾期交房违约金5670元。后双方与物业公司协商以物业费的形式予以折抵。至今，佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认刘正涛支付了全部的购房款，涉案房屋于2010年9月17日向刘正涛交付，并陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属的初始登记资料。刘正涛提出佳信公司逾期办证的违约行为与其无关且一直持续，故逾期办证违约金按照房屋总价款的0.01%计算的约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因刘正涛第一项诉请不够准确，经法院释明，刘正涛将其第一项诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
刘正涛起诉至西安市雁塔区人民法院称，刘正涛、佳信公司于2009年1月16日签订《商品房买卖合同》（合同备案登记号：Y09002456），该合同明确约定，刘正涛购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××号商品房，购房总金额为339514元。如佳信公司逾期交房，刘正涛要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，佳信公司按日向刘正涛支付已付房款万分之一的违约金。因佳信公司的原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由佳信公司承担全部责任。佳信公司应于2010年2月28日前将验收合格的房屋交付给刘正涛。佳信公司在该商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由佳信公司提交的资料报产权登记机关备案。如因佳信公司的责任，刘正涛不能在规定期限内取得房地产权属登记的，刘正涛不退房，佳信公司按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。签订合同后，刘正涛按照《商品房买卖合同》的约定，按时向佳信公司支付了全部购房款，但佳信公司向刘正涛实际交房日期为2010年9月17日，逾期201天，期间佳信公司支付了167天的违约金，计5670元，仍须支付剩余34天违约金，计1154.30元。并且，因佳信公司的原因致使刘正涛至今未取得房屋权属证书，自2011年9月18日起截止2016年8月20日，已逾期1698天。而合同约定的逾期办理房屋产权过户登记的违约金比例明显过低，且佳信公司违约时间过长，该状态还在一直持续，故该部分违约金应按银行同期贷款利率暂计算至2016年8月20日。之后至刘正涛获得房屋产权证书之日止的违约责任另行计算，如佳信公司届时不予赔付，刘正涛将另行起诉。佳信公司的行为已经严重违反合同约定，为维护自身合法权益，故刘正涛诉至法院，请求判令：1、佳信公司立即为刘正涛办理朝阳小区第1栋2单元20层22××06号房屋产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、佳信公司向刘正涛支付迟延交房违约金1154.30元、迟延办理房屋产权过户登记违约金102515.78元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至刘正涛取得房屋权属证书之日），两项合计103670.08元；3、本案诉讼费由佳信公司承担。
佳信公司辩称，佳信公司就涉案房屋迟延交房已经向刘正涛进行了赔偿，并以物业费进行了折抵。双方合同约定了逾期办证违约金的计算标准，现刘正涛要求提高该违约金，但根据国家法律规定，违约金约定过低或者过高应以实际损失为标准，而刘正涛并未就此举证，且刘正涛的主张没有明确计算的标准和方法，故佳信公司仅愿按照合同约定承担该违约责任。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘正涛与佳信公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，刘正涛、佳信公司均认可涉案房屋的交付时间为2010年9月17日，涉案房屋至今未取得房屋权属的初始登记，法院对此事实予以确认，故本案争议的焦点问题是佳信公司是否应按照合同约定向刘正涛承担延期交房、逾期提交备案资料的违约责任。首先，双方的商品房买卖合同中明确约定，涉案房屋应于2010年2月28日前交付买受人使用，但刘正涛实际于2010年9月17日收房，已经逾期交房201天，故佳信公司应当根据合同约定按照已付房款339514元的日万分之一向刘正涛支付该期间的逾期交房违约金6824.23元。而佳信公司向刘正涛支付的逾期交房违约金并不能证明佳信公司就逾期交房违约责任一次性的处理，故佳信公司认为其已就逾期交房违约责任处理完毕的辩称，缺乏合同依据，法院不予采信。因此，将佳信公司以物业费折抵的逾期交房违约金5670元的部分扣除后，佳信公司仍应向刘正涛支付逾期交房违约金1154.23元。其次，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。佳信公司已于2010年9月17日向刘正涛交付房屋，但至今仍未按期积极履行上述义务，其行为已构成违约，理应依据合同约定继续将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。再次，关于刘正涛要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金102515.78元的诉请，本案佳信公司未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，从而其至今尚未取得土地使用权证。由此可见，佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与刘正涛无关。并且，佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达五年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。刘正涛虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但刘正涛长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给刘正涛生活客观上带来诸多影响和不便，刘正涛由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即33.95元。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且刘正涛已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2011年9月18日至庭审之日，一次性向刘正涛承担逾期备案违约金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审遂判决：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告刘正涛购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元20层22××06号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘正涛支付逾期交房违约金1154.23元。三、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘正涛支付逾期备案违约金25557.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告刘正涛的其余诉讼请求。本案案件受理费1270元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向原告支付。
宣判后，刘正涛不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实清楚，适用法律错误。原审判决认定按照已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%的标准计算逾期备案违约金缺乏法律及事实依据。一、逾期备案仅为办理房屋权属登记证书的前提之一，本案佳信公司未办理房屋权属登记证书的根本原因是没有足额缴纳土地出让金，所以判决佳信公司支付逾期备案违约金明显过低。二、西安市房价现已大幅增长，涉案小区周边地段房价涨幅已超过50%，但由于佳信公司的原因，导致房屋目前无法正常交易，且房屋本身因为没有房屋权属证书而严重贬值。因此，上诉人按照人民银行规定的金融机构的逾期贷款利息计算违约金数额并未超过实际损失。三、佳信公司违约事实明显，违约程度严重，违约行为持续时间长达数年，因此均应加重佳信公司的违约责任。四、逾期办理房屋权属登记证书与上诉人已实际使用房屋无任何法律与事实关系。五、原审判决综合考虑双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付不妥。由于佳信公司至今未支付足额的土地出让金，致使房屋权属证书不符合办理条件，日后如果佳信公司仍不足额支付土地出让金，其违约行为将继续损害上诉人的经济利益及其他合法权益。上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判佳信公司立即为上诉人办理其房屋产权过户登记手续，并交付所有权证书；3、依法改判佳信公司向上诉人支付迟延交付违约金1154.30元、迟延办理房屋产权过户登记违约金102515.78元，共计103670.08元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由佳信公司承担。
佳信公司辩称，刘正涛的上诉请求无事实和法律依据，不能成立。一、刘正涛与佳信公司达成的《违约金承诺书》为一次性处理协议并已实际履行，原审判决认定为非一次性处理协议错误。刘正涛要求佳信公司承担逾期交房违约金的请求应依法驳回。刘正涛提交的逾期交房《违约金承诺书》证明在实际交房当日或实际交房之后，双方就实际交房日之前佳信公司应付的逾期交房违约金已达成最终一致意见，刘正涛处置自己的合法权益合法有效，且刘正涛在一年除斥期间内未提出撤销或者变更该协议，故《违约金承诺书》对双方均具有法律约束力，佳信公司不应再承担逾期交房违约金。二、双方对逾期备案的违约金约定为一次性违约金。原审判决在刘正涛未举证有实际损失的情况下调高违约金已是错误的，刘正涛上诉要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房产证之日止，更是无事实和法律依据，应予驳回。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，刘正涛与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅土地使用权证书时办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于刘正涛上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其在一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致涉案房屋无法办理房屋权属证，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期办证违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。现刘正涛要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故，刘正涛的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2947号民事判决第二项、第三项、第四项。
二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2947号民事判决第一项为：陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将刘正涛购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第1幢2单元20层22066号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1270元，刘正涛已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向刘正涛支付。
二审案件受理费1270元，刘正涛已预交，由刘正涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十二月六日
书 记 员 石李婷