安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0504民初67号原告：陆俊，男，1971年12月31日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：李爱华，安徽江南律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱超，安徽江南律师事务所律师。被告：马鞍山筑城房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区马向路88号。法定代表人：程宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：程俊，安徽峭正律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏孝林，安徽峭正律师事务所律师。原告陆俊诉被告马鞍山筑城房地产开发有限公司（以下简称：筑城房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆俊及其委托诉讼代理人李爱华、朱超，被告马鞍山筑城房地产开发有限公司委托诉讼代理人魏孝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆俊向本院提出诉讼请求，1.请求判令被告立即支付购房款116231.37元，支付2013年2月至2015年1月原告垫付房款利息损失26059.24元及违约金108717.75元（违约金暂计算至起诉之日）；2.请求判令被告返还住房维修基金4747元、房屋贷款担保费1470元；3.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年8月23日，陆俊与筑城房产签订了一份《商品房预售合同》，约定筑城房产将自己开发的位于雨山区楼盘达观天下悦城3栋901室售于陆俊，面积为68.01㎡（其中套内52.21㎡，公摊15.8㎡），层高5.2m，价格为474750元整，首付144750元，其余330000元办理公积金贷款。合同签订后，陆俊实际支付了首付款174750元并办理支付了300000元公积金按揭贷款，即付清了全部房款，也为办理公积金贷款之需，登记了产权证，同时为提供按揭贷款的马鞍山市房屋置换担保中心以所购房屋为之设定了抵押他项权。然而经陆俊实地接受房屋查勘后发现，筑城房产所交付房屋结构与其早先向陆俊展示宣传的样板房完全不同，也与其同一栋楼相同位置房型不一样，该房二层空间被公共楼梯侵占，陆俊所能有效利用的空间和面积误差比绝对值超过3%，这些情况是筑城房产在销售时刻意隐瞒、不加说明的，已构成欺诈，具有过错。经陆俊多次交涉，双方陆续签订了多份退房协议，筑城房产同意将房屋购回，约定筑城房产支付2015年2月-2015年10月利息损失12000元，之后的按揭贷款由筑城房产负责结清，剩余116231.37元在2017年4月30日前支付陆俊，逾期按总房价的日千分之一支付违约金，但筑城房产未能履约。另外，由于陆俊此属第一次购房，还为之缴纳住房维修积金4747元，房屋贷款担保费1470元。由于筑城房产购回此房，陆俊已不能实现合同目的，该住房公积金损失应由筑城房产弥补承担。经陆俊多次交涉未果，为维护合法权利，特具状至人民法院，望判如所请。筑城房产辩称，1.筑城房产不存在违约。本案中，陆俊、筑城房产签订的多份协议的主要目的就是陆俊配合筑城房产将房屋归还筑城房产，筑城房产将房款退给陆俊。而根据双方在2017年2月7日达成的最后一份协议中，明确约定筑城房产将银行贷款结清后，陆俊在接到筑城房产通知后应积极配合筑城房产办理房屋产权注销及相关手续。庭审中，陆俊本人也当庭承认，筑城房产在将贷款结清后，当天即通知陆俊办理退房的手续，但陆俊却拒绝办理过户手续。而根据陆俊本人当庭陈述，其不愿意配合办理退房手续的原因一是要求筑城房产将陆俊之前放弃的2013年2月至2015年1月的银行利息支付给陆俊；二是防止产生公积金二次贷款；三是房价上涨，要求支付上涨的房屋差价。陆俊在其增加的诉求没有得到筑城房产同意后，就拒绝配合办理退房手续。也就是说，协议无法继续履行的过错在陆俊，筑城房产不存在过错，是陆俊违约。根据双方在2017年2月7日达成的协议书第五条约定，陆俊不配合办理退房手续的，筑城房产有权拒绝将余下房款支付给陆俊。2.2013年2月至2015年1月的房款利息应由陆俊承担。陆俊本人当庭陈述，双方在签订多份协议时，其放弃2013年2月至2015年1月期间的房款利息，这部分利息由陆俊自己承担。而且在双方达成协议中也明确约定筑城房产只负责2015年10月之后的银行贷款利息。同理，本案中住房维修基金及房屋贷款担保费也应当由陆俊承担。3.筑城房产不应当承担违约金。如上所述，筑城房产已经按照双方的约定，积极履行义务，是由于陆俊的原因导致协议无法继续履行，是陆俊违约，筑城房产没有违约。因此，筑城房产不应当承担违约金。如法院认定筑城房产违约，需承担违约金，陆俊主张的违约金也明显过高，远远超过其实际损失，筑城房产请求法院予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对陆俊提交的证据3住房专项维修专用收据及担保费发票的真实性，本院予以认可；证据4房屋代售协议及协议书、还款交易明细的真实性、合法性及关联性，本院予以认可。筑城房产的证人于某的证言，可以证实涉案房屋目前无法办理注销手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年8月23日陆俊与筑城房产签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，合同约定，筑城房产将公安坐落编号为雨山区达观天下悦城小区3栋901室房屋出售给陆俊，该房房屋预测建筑面积为68.01平方米，套内建筑面积为52.21平方米；该房屋单价为每平方米6980.59元，总价款为474750元整。合同签订后，陆俊支付了首付款174750元。2012年12月26日陆俊与中国农业银行股份有限公司马鞍山分行、马鞍山市住房公积金管理中心马钢分中心、马鞍山市房屋置换担保中心签订《马鞍山市住房公积金担保机构保证贷款借款合同》一份，贷款金额300000元。2015年2月3日甲方筑城房产与乙方陆俊签订《房屋代售协议书》一份。协议约定，甲方同意接受乙方委托，代为出售座落于雨山区达观天下悦城小区3-901房屋；协议第三款约定，付款方式：甲方完成代售后，按照上述甲乙双方于2015年2月3日签订的商品房买卖合同乙方已经支付的房款金额退还给乙方；协议第六条约定，甲方承诺该商品房代售期限为2015年10月30日止，到期该商品房仍未完成代售的，乙方需结清该房银行贷款后，由甲方收购该商品房，价格按照上述第三条的约定执行并支付壹万贰仟元利息给乙方。2016年3月21日甲方筑城房产与乙方陆俊签订《协议书》一份。协议约定，甲方同意乙方退房；协议第四条约定甲方于2016年3月22日前支付乙方购房款100000元；余款116231.37元在房屋办理产权注销等手续后30天内付清。2017年2月7日甲方筑城房产与乙方陆俊签订《协议书》一份。协议约定，经协商甲方同意乙方退房；房屋总价为474750元（首付174750元，按揭贷款300000元）。截止2015年10月，除去应当支付给银行的按揭贷款（具体金额以银行实际计算为准）外，甲方应当向乙方支付共计216231.37元（其中100000元甲方已于2016年3月支付给了乙方，剩余116231.37元未支付）。甲方同意自2015年10日之后的因银行按揭贷款产生的乙方利息损失由甲方承担；甲方于2017年3月31日前办理产权注销等手续后余款在30天内付清……。本院认为：筑城房产与陆俊签订的《协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同双方当事人均有按照合同约定履行义务。本案争议焦点：一、1.关于房款利息26059.24元的问题。根据双方于2015年2月3日签订的《房屋代售协议书》第六款约定，涉案房屋代售期限为2015年10月30日止，到期该商品房仍未完成代售的，……甲方收购该商品房，价格按照上述第三条的约定执行并支付壹万贰仟元利息给乙方。可知双方对2015年2月至2015年10月的利息已作出约定即12000元，现陆俊要求筑城房产支付2013年2月至2015年1月期间的房款利息26059.24元在时间上并不重合。2017年2月7日双方在协议中约定“……除去应当支付给银行的按揭贷款外，甲方应当向乙方支付216231.37元；最终付款金额及结算金额以已付金额和银行结清证明为准”，由此可以看出，双方就协议约定的216231.37元之外，实际损失的计算以最终发生的金额为损失计算依据是双方真实意思的体现，故本院对陆俊要求筑城房产支付2013年2月至2015年1月垫付的房款利息损失26059.24元予以支持。二、关于筑城房产是否需要支付购房款116231.37元及是否构成违约且支付违约金108717.75元的问题。2017年2月7日的协议中第五条约定，“甲方将银行按揭贷款结清后，乙方在接到甲方通知后应积极配合甲方办理房屋产权注销及相关手续，否则甲方有权拒绝将余款116231.37元支付给乙方；……甲方如在2017年4月30日前未将尾款支付给乙方，每延期一日，按照总房价的千分之一向乙方支付违约金”。根据庭审查明情况来看，筑城房产将银行按揭贷款结清后，双方曾一起去办理过房屋注销手续，但因相关规定无法办理房屋注销手续。可知，陆俊在接到筑城房产的通知后配合其办理相关的注销手续。根据双方在2017年协议中约定筑城房产应在2017年4月30日前将尾款支付给陆俊，否则需向陆俊支付违约金。筑城房产未在规定的时间内将尾款支付给陆俊，应承担违约责任。双方在2017年协议中第5条对违约金作出了约定，但筑城房产认为违约金过高。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。结合本案来看，双方于2017年签订的协议中约定筑城房产应支付陆俊116231.37元。而陆俊诉请的违约金为108717.75元，陆俊诉请的违约金已超过其实际损失的30%。故违约金应调整为34869元（116231.37元×30%）。三、筑城房产是否返还陆俊支付的住房维修基金4747元及房屋贷款担保1470元的问题。双方于2017年签订的房屋回购协议实质上是双方就房屋达成了买卖关系。住房维修基金是跟随房屋转移而移转的，因此由购房者即筑城房产承担住房维修基金是符合房屋买卖的交易习惯和生活实践的。房屋贷款担保费用是陆俊因购房需要贷款而向马鞍山市房屋置换担保中心交纳的相关费用，因此要求筑城房产承担该笔费用没有事实和法律的依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山筑城房地产开发有限公司于于本判决生效后十日内一次性支付陆俊购房款人民币116231.37元、房款利息26059.24元（2013年2月至2015年1月）及违约金34869元；二、马鞍山筑城房地产开发有限公司于于本判决生效后十日内一次性支付陆俊住房维修基金4747元；三、驳回陆俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2579元（已减半收取），由马鞍山筑城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  马千里二〇一八年三月二十九日书记员  孙惠娟附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取扑救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。