湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂老河口民初字第02566号
原告向远军，男，1978年12月24日生，汉族，住老河口市仙人渡镇大张营村*组*号。身份证号码：4206251978********。
委托代理人贺文胜，老河口市法律援助中心律师。委托权限：一般代理。
被告付芝姣，女，1970年5月12日生，汉族，住老河口市机场路*****号。身份证号420620197005120043.
委托代理人陈琳，湖北宏义律师事务所律师。委托权限：一般代理。
原告向远军与被告付芝姣商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员高建军担任审判长、审判员李有孚、人民陪审员陈德强参加的合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告向远军及其委托代理人贺文胜，被告付芝姣的委托代理人陈琳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月1日，原、被告双方签订两份商品房销售合同，约定被告将其仙人渡古渡大市场一套商铺和一套住宅房预售给原告，原告交纳预付款204529元。但被告截止现在仍未动工，房屋交付遥遥无期。原告多次找被告询问，若不能交房，就退还房款，被告借口手续尚未办齐，但迟早要建，让原告继续等消息。后被告也不见面，电话也不接听。原告认为，被告没有房屋开发资质，也没有相关部门的销售许可，且至今无法履行合同义务，被告出售房屋的行为是无效的，原告在多次要求其退还房款无果的情况下，只有提起诉讼。为此请求：1、依法判决原、被告双方所签订的两份商品房销售合同无效；2、判令被告返还原告的预付购房款204529元；3、本案的诉讼费用由被告负担。庭审辩论终结前，原告提出要求被告赔偿损失的请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院举出了如下证据：
1、2012年4月1日原、被告双方签订的《商品房销售合同》两份。证明签订合同的主体是付芝姣，出售的房屋为住宅一套，商铺一套，付款方式为分期付款。
2、收据一张。证明原告按合同约定交纳了首付款204529元。
被告付芝姣辩称：一、老河口市人民法院对此案没有管辖权，人民法院应将此案移交给仲裁机构管辖。因为双方对管辖有明确约定。二、即便法院有管辖权，原告的诉讼对象也是错误的。老河口市仙人渡镇“古渡大市场”是老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司联合开发建设的市场，襄樊聚龙达房地产实业有限公司有房屋开发资质，并且古渡大市场还办有村镇建房许可证，答辩人付芝姣是襄樊聚龙达房地产实业有限公司委托的人员，答辩人和原告签订合同的行为是受委托的职务行为，因此原告无权起诉答辩人。三、双方的合同合法有效。答辩人代表襄樊聚龙达房地产实业有限公司和原告签订的合同合法有效，原告主张合同无效没有事实及法律依据。四、答辩人没有违约行为。综上，本案应移交给仲裁机构仲裁，或查明事实后驳回原告的诉讼请求。
被告付芝姣为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、《仙人渡镇农贸市场联合开发建设市场协议》一份。证明本案争议的房屋是老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司联合开发的。
证据二、企业法人营业执照（复印件）一份。证明该公司有房地产开发销售资质。
证据三、襄樊聚龙达房地产实业有限公司出具的证明一份。证明付芝姣与该公司的关系。
证据四、湖北省村镇建房许可证一份。证明本案争议的房屋办有建设手续。
经庭审质证，对原告向远军所提交合同两份及收据一份，被告对其真实性均无异议，但提出被告付芝姣只是经办人，合同中加盖有项目部的印章，付芝姣的行为属于职务行为，同时提出双方约定发生纠纷由仲裁机构解决，因此法院无管辖权。
对被告付芝姣所提交的四项证据，原告认为第一项即《仙人渡镇农贸市场联合开发建设市场协议》的真实性无法判断，协议不能表明双方能够开发这块土地，开发房屋还应有其他配套手续，以及取得土地使用权的证据；证据二即营业执照为复印件，也未加盖印章，不能证明被告所述的证明对象；认为聚龙达公司出具的证明与本案无关，因为双方的商品房销售合同中没有加盖聚龙达公司的印章；认为第四项的建房许可证属无效许可，因为许可证中无开、竣工日期，没有建设单位的名称，且该许可证也不是规划行政部门颁发的。
审理查明：2012年4月1日，原告向远军（乙方）与被告付芝姣（甲方）签订《商品房销售合同》两份。合同载明：甲方经批准，取得位于老河口市仙人渡镇原菜市场土地使用权。甲方在上述土地兴建楼宇，命名为古渡大市场，现开始销售。合同约定：原告自愿定购上述楼宇的一栋三单元201号住宅房一套，建筑面积131.82平方米；同时定购上述楼宇的一栋12号商铺，建筑面积45.3平方米（面积均以房管局实测为准，差额部分多退少补）。交房日期以工程实际进度为准。如遇不可抗力，则日期顺延。双方同意住宅房售价为1488元／㎡，优惠后总价款196148元；商铺售价为4700元／㎡，优惠后总价款212910元。付款方式为分期付款：签订合同时，缴纳总房款的50%，该栋楼宇封顶时缴纳总房款的30%，交房时缴纳剩余房款。协议自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方协商解决，不能解决时，由仲裁机关仲裁，等等。该合同除双方当事人签字、按指纹外，在甲方（即被告）签字处还加盖了“老河口市古渡大市场项目部”印章。
合同签订的当天，原告即按约定向被告交纳了房款204529元，在被告向原告出具的收款收据上也加盖了老河口市古渡大市场项目部的印章。后因该地块被告长期不能动工，房屋交付难于实现，双方协商无果，原告遂诉至本院。
另查明：1、被告付芝姣作为自然人，不是房地产开发企业，不具有房地产开发资质，没有取得商品房预售许可证，也没有取得拟开发地块的土地使用权。双方的合同及被告的收款收据中虽加盖了“老河口市古渡大市场项目部”印章，但项目部不具备独立企业法人资格。2、双方在合同中虽约定了仲裁条款，但该条款没有确定明确具体的仲裁委员会，且双方也未就此达成补充协议，故该仲裁条款无效。3、被告付芝姣虽提交了老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司签订的《仙人渡镇农贸市场联合开发建设市场协议》以及襄樊聚龙达房地产实业有限公司出具的证明，以证明其为聚龙达公司的工作人员以及其签订合同及收款行为为职务行为，但未提供聚龙达公司的营业执照（原件）以及聚龙达公司向其出具的授权委托书。
本院认为：被告付芝姣与原告向远军签订的两份《商品房销售合同》，合同的主要条款符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人付芝姣收受了原告向远军的购房款，本案的两份协议应当认定为商品房买卖合同。被告付芝姣未取得房地产开发资质，没有取得商品房预售许可证，因此，其与原告所签订的《商品房销售合同》应当认定为无效合同。双方的合同及被告的收款收据中虽加盖了“老河口市古渡大市场项目部”印章，但项目部不具备独立企业法人资格，并且依据两份合同第一条内容，古渡大市场只是被告拟开发房地产地块的名称，故不能否定两份合同约定的出售方为付芝姣的事实。被告付芝姣虽提交了老河口市市场开发服务中心和襄樊聚龙达房地产实业有限公司签订的《仙人渡镇农贸市场联合开发建设市场协议》以及襄樊聚龙达房地产实业有限公司出具的证明，但不足以证明在签订两份《商品房销售合同》时被告为职务行为。本案原告坚持认为是与被告个人签订合同的陈述与合同内容相符。因此，本院对被告提出的签订合同以及收款行为属职务行为的辩称理由不予采纳。对被告提出的本案应由仲裁机构仲裁，人民法院无权管辖的辩称理由，本院认为，双方虽然在合同中虽约定了仲裁条款，但双方未达成仲裁协议，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告向远军与被告付芝姣于2012年4月1日所签订的两份《商品房销售合同》无效。
二、被告付芝姣于本判决生效后十日内返还原告的购房预付款204529元。并自2012年4月1日收款之日起至还款之日按银行同类贷款利率赔偿原告利息损失。
案件受理费4700元，由被告付芝姣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时。预交上诉案件受理费4700元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行。户名：湖北财政预算外资金襄阳分户，帐号17-451701040001338；上诉人也可以将上诉案件受理费直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高建军
审 判 员 李有孚
人民陪审员 陈德强
二〇一四年四月十八日
书 记 员 李 彦