18福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初1862号
原告：交通银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲街浦西万达广场商业综合楼4号建筑01#商铺，统一社会信用代码91350503666850415R。
主要负责人：陈明辉，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈湘晔，男，该分行工作人员。
委托诉讼代理人：林忠松，男，该分行工作人员。
被告：吴金錬，男，1978年11月25日出生，汉族，住福建省晋江市。
被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼，统一社会信用代码913505825709551402。
法定代表人：汤沸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄冰霞，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：凌晶，女，该公司工作人员。
原告交通银行股份有限公司泉州分行（以下简称交行泉州分行）与被告吴金錬、泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行泉州分行的委托诉讼代理人陈湘晔、被告世茂公司的委托诉讼代理人凌晶到庭参加诉讼，被告吴金錬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
交行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、吴金錬立即归还交行泉州分行债务本金676446.18元，截止2017年2月16日的利息、罚息和复利合计8200.26元及此后产生的按合同约定计算至本息还清之日止利息、罚息、复利；2、确认交行泉州分行对吴金錬所有的址在晋江市人工湖片区晋江世茂人工湖项目K4地块A-7幢3003房产享有抵押权，交行泉州分行有权将其拍卖、变卖等价款优先偿还吴金錬所欠本金及利息、罚息等；3、世茂公司对吴金錬上述所欠债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、公告费260元、保全费3984.23元由吴金錬、世茂公司承担。事实和理由：2013年9月25日，吴金錬与交行泉州分行签订了《个人借款合同》（编号：2013713501001100073），双方约定交行泉州分行向吴金錬发放个人购一手房贷款，金额为捌拾万元整，贷款期限为20年，年利率6.3535%，贷款实际发放后遇中国人民银行调整基准利率则以次年1月1日为合同利率调整日，贷款采用等额本息还款法。2013年9月27日，交行泉州分行依照合同约定向吴金錬实际发放了贷款捌拾万元正，到期日为2033年9月27日。2013年9月25日，吴金錬与交行泉州分行签订了《抵押合同》（编号为：2013713501001500067），以吴金錬址在晋江市梅岭组团人工湖片区晋江世茂人工湖项目K4地块A-7幢3003房产为吴金錬与交行泉州分行在2013年9月25日签订的编号为2013713501001100073的《个人借款合同》提供抵押担保，抵押担保的主债权为《个人借款合同》项下的本金捌拾万元正，并实际进行了抵押权预告登记，抵押权证为晋房预2013字第15193号。世茂公司于2013年8月1日与交行泉州分行签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，双方约定：为保障交行泉州分行向购房人所发放的贷款的安全，世茂公司同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证，直至购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行泉州分行贷款设定抵押担保、取得抵押登记证明文件正本之日，世茂公司的保证责任解除。现吴金錬、世茂公司所提供的址在晋江市人工湖片区晋江世茂人工湖项目K4地块A-7幢3003的房产尚处于预抵押登记阶段，故世茂公司对吴金錬上述所欠债务承担连带保证责任。现上述贷款已产生逾期，依据吴金錬与交行泉州分行签订的《个人借款合同》（编号：2013713501001100073）中第八条第一款第三项、第八条第二款第五项“借款人违反本合同的其他约定”、“贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有贷款本金并结清利息”的约定，吴金錬未按期归还贷款已到期的本金及利息等，已违反合同约定，构成实际违约。交行泉州分行遂宣布上述一笔贷款于交行泉州分行起诉日全部提前到期，要求借款人立即偿还剩余贷款本金及产生的相应的利息、罚息等。
吴金錬未作答辩。
世茂公司辩称，1、本案所涉房产已经预抵押给银行，根据物权法的规定，物的担保先于保证，银行应该就吴金錬提供的抵押物先行受偿；二、本案所涉房产所在楼盘已经具备办理物权登记的条件，因吴金錬怠于行使权利，导致世茂公司阶段性担保不当延长，应当驳回交行泉州分行对世茂公司的诉求。
本院经审理查明的事实与交行泉州分行的陈述基本一致。另查明，交行泉州分行与吴金錬签订的《个人借款合同》约定逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，借款人应承担贷款人为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费等。涉诉房屋即址于晋江市人工湖片区晋江世茂人工湖项目K4地块A-7幢3003房产尚未办理房屋所有权证及抵押登记。贷款发放后，吴金錬未能依约按时足额还款付息，截至2017年2月16日，尚欠交行泉州分行借款本金676446.18元，利息8000.88元、罚息108.72元、复利89.95元。交行泉州分行催讨未果，遂诉至本院，因本案支出诉讼保全申请费3984.23元。
以上事实，有交行泉州分行提供的营业执照、身份证、《个人借款合同》、借款凭证、《抵押合同》、预购商品房抵押权预告登记证、《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》、欠款欠息明细、汇款凭证及庭审中交行泉州分行、世茂公司的陈述等为证。吴金錬未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。
本案审理过程中，交行泉州分行向本院提出财产保全申请，本院作出（2017）闽0503民初1862号民事裁定书，依法冻结吴金錬名下的址在晋江市人工湖片区晋江世茂人工湖项目K4地块A-7幢3003房产（预告登记号：晋房预2013字第15071号），财产保全价值以692846.70元为限，期限为三年。
本院认为，交行泉州分行与吴金錬签订的《个人借款合同》、《抵押合同》，与世贸公司签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，交行泉州分行依约向吴金錬发放贷款80万元，但吴金錬未能按时足额还本付息，已构成违约。交行泉州分行据此宣布借款提前到期并要求吴金錬清偿尚欠的借款本金及按合同约定计算的利息、罚息、复利，具有事实与法律依据，本院予以支持。双方签订的《个人借款合同》约定对应付未付利息计收复利，该“应付未付利息”仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息，而交行泉州分行诉求吴金錬支付的复利90.66元是包含以正常利息为基数计算的复利89.95元和以罚息为基数计算的复利0.71元，违反了合同的约定，故对其诉求中超过以正常利息为基数计算的复利的部分即0.71元不予支持。合同约定贷款人为实现债权而支付的保全费由借款人负担，因此吴金錬应依约承担交行泉州分行为实现本案债权支出的保全费3984.23元。世茂公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。交行泉州分行在保证期限内向世茂公司主张权利，合理合法，应予支持。世茂公司在承担保证责任后，有权向吴金錬追偿。世茂公司辩称交行泉州分行应先就吴金錬提供的抵押物进行折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，但其在与交行泉州分行签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》中约定世茂公司为本案债务承担连带责任保证，购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行泉州分行贷款设定抵押担保、交行泉州分行取得抵押登记证明文件正本之日起，世茂公司的保证责任解除，现涉诉房产尚未办理房屋所有权证及抵押登记，交行泉州分行亦未取得抵押登记证明文件，不符合《物权法》第一百七十六条规定的债权有物的担保的情形及合作协议约定免除保证责任的情形，故世茂公司仍应对本案债务承担连带保证责任，对其辩解本院不予采纳。世茂公司另辩称涉案房产已具备物权登记条件，因吴金錬怠于行使权利，导致世茂公司阶段性担保不当延长，应驳回对其的诉求，但其未能提供证据证明，对该辩解本院不予采纳。交行泉州分行另主张对吴金錬提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至吴金錬下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，交行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。交行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。吴金錬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、吴金錬应于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司泉州分行借款本金676446.18元、利息8000.88元、罚息108.72元、复利89.95元，并支付自2017年2月17日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人借款合同》约定计算的利息、罚息、复利（其中复利的计算基数应为合同期内的应付利息）；
二、吴金錬应于本判决生效之日起十日内支付交通银行股份有限公司泉州分行财产保全费3984.23元；
三、泉州世茂新领域置业有限公司应对吴金錬的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向吴金錬追偿；
四、驳回交通银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10646元、公告费260元，由吴金錬、泉州世茂新领域置业有限公司负担（其中公告费260元已由交通银行股份有限公司泉州分行预缴，应直接支付予交通银行股份有限公司泉州分行）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 张 亮
代理审判员 魏鋆妮
代理审判员 梁超毅
二〇一七年十月十八日
书 记 员 王银春
附本案引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。