广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1003号
上诉人（原审被告）：汪昌生，男，1979年8月3日出生，汉族，原住湖南省澧县，现住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：苏东晓，女，1982年10月2日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师。
上诉人汪昌生因与被上诉人苏东晓房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人汪昌生上诉请求：撤销（2016）粤2071民初25081号民事判决第一项“被告汪昌生应于本判决发生法律效力之日起三日内退还定金5万元及支付违约金52000元给原告苏东晓”改判为：上诉人汪昌生返还定金5万元及银行同期贷款利率利息损失给苏东晓。事实和理由：1.一审法院混淆了无效合同中的过错和有效合同中的违约责任区分概念，将无效合同的过错与有效合同的违约责任并用，判决加重了汪昌生责任。2.如何就本案解读“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力”。就本案而言，双方在合同中约定汪昌生未按合同约定的期限履行义务，苏东晓有权解除合同，并选择要求汪昌生支付合同成交价20％的违约金或双倍返还定金的解决争议条款，也就是说只有苏东晓享有合同解除权的情况下，才享有获得20％成交价或双倍返还定金的权利。但因本案合同被确定为无效合同，苏东晓已不享有合同解除权，约定的解决争议的条款虽有效力，因具体约定的实质内容限制在解除合同的前提下生效导致苏东晓不能依据该条款获得赔偿。假如约定汪昌生提供的资料虚假，汪昌生应承担20％房屋成交价的违约责任，那么该条款就有效力，汪昌生无条件应向苏东晓赔偿。3.一审法院认定事实错误，适用法律错误。如上所述，因为合同无效，且因约定的争议条款受限制，汪昌生不存在违约及违约责任问题，只能依据合同法第58条承担过错责任，即苏东晓因此受到的5万元定金及银行同期贷款利率利息损失。故一审法院认定汪昌生违约并判承担违约责任52000元，既是事实认定错误，同时适用合同法第57条关于本案约定的争议条款的效力问题错误，即适用法律错误。综上，一审法院混淆概念，认定事实错误，适用法律错误。特提起上诉，诚请二审法院依法裁决。
被上诉人苏东晓辩称，1.导致合同无法履行的过错在于汪昌生，若汪昌生只承担银行的贷款利息，此行为严重地破坏了市场经济；2.从汪昌生委托的正规中介公司卖房，汪昌生对出售房屋权利的保证到苏东晓看房及对房价的磋商，再到双方签订合同直到交付定金为止，汪昌生将定金作为房屋注销抵押等一系列行为，恰恰就是正常的房屋交易行为，而合同约定的违约条款，完全符合汪昌生侵害苏东晓的信赖利益及逾期利益，一审法院基于该条款要求汪昌生承担责任，并无不妥；3.根据买卖合同司法解释第三条规定，汪昌生恶意违约的实质是在签订合同后在履行期间房价大涨拒绝履行合同，严重违反了该法条，一审法院认定合同无效欠妥，但服从判决结果，请求二审法院驳回上诉，在查清事实的基础上，维持原判。
苏东晓向一审法院起诉请求：1.解除苏东晓与汪昌生于2016年8月21日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.汪昌生向苏东晓返还购房定金5万元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.汪昌生向苏东晓支付违约金52000元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。
一审法院认定事实：2016年8月21日，苏东晓与汪昌生及中介方中山市世华房地产代理有限公司签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定：1.汪昌生将位于中山市三乡镇圩仔文昌西路200号皇冠自由商业城1幢307房出售给苏东晓，价格为人民币26万元；2.苏东晓应在签定合同当日支付定金5万元，余款21万元办理银行按揭贷款；3.汪昌生保证对物业享有完整所有权或已取得其他共有人的同意，具有完全处分权；4.如汪昌生未按合同约定的期限履行义务，苏东晓有权解除合同，并选择要求汪昌生支付本合同成交价20％的违约金或双倍返还定金；5.中山市世华房地产代理有限公司作为合同的居间方。合同还约定了其他条款。上述合同签订后，苏东晓依约向汪昌生支付了定金5万元。但汪昌生收取苏东晓的定金后，并未按合同约定履行协助苏东晓办理银行按揭贷款及过户等手续，经苏东晓催告后，汪昌生仍未履行合同义务。2016年12月1日，苏东晓诉至一审法院，提出前述诉讼请求。
一审法院另查：涉案房屋登记在案外人戴丽丽名下，并非登记在汪昌生名下，苏东晓也未提供证据证明汪昌生有权处分涉案房屋。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋登记在案外人戴丽丽名下，并非登记在汪昌生名下，苏东晓未提供证据证明汪昌生有权处分涉案房屋，事后也未得到产权人戴丽丽的追认，汪昌生签署涉案房屋买卖合同属无权处分。因此，本案的《房地产买卖及居间合同》应认定为无效合同。汪昌生在合同中明确承诺对涉案房产拥有产权，并有完全的处分权，现由于其对涉案房屋没有处分权导致合同无效，故本案合同无效的过错在于汪昌生。无效合同自始无效，不存在解除的问题，故苏东晓请求解除合同的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。汪昌生应将因无效合同而取得苏东晓的定金5万元返还给苏东晓。虽然涉案合同被确认为无效，但并不影响解决合同争议的条款的效力。故苏东晓请求汪昌生按合同约定承担房屋价款20％即52000元的违约责任，理据充分，一审法院予以支持。由于涉案合同属无效合同，只有在合同被确认无效后，双方才负有返还财产的义务，故苏东晓请求汪昌生支付定金5万元及违约金52000元的利息的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。汪昌生经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证和抗辩的权利。
综上，苏东晓的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、汪昌生应于一审判决发生法律效力之日起三日内退还定金5万元及支付违约金52000元给苏东晓；二、驳回苏东晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，减半收取为1170元（苏东晓已预付），由汪昌生负担，汪昌生应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费1170元支付给苏东晓。
本院二审期间，汪昌生没有提交新证据。苏东晓围绕汪昌生的上诉请求向本院提交了广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071执9438号：1.《受理申请执行案件通知书》；2.《提供被执行人财产通知书》。拟证明汪昌生对涉案房屋有处分权。经庭审质证，汪昌生对苏东晓提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均确认。
本院另查明：依据广东省中山市第一人民法院(2011)中一法三民一初字第141号民事调解书中确认：汪昌生自愿与戴丽丽离婚；婚生儿子汪佳宇由汪昌生抚养，抚养费由汪昌生承担；夫妻共同财产中的涉案房屋归汪昌生及儿子汪佳宇所有，房屋尚欠银行贷款由汪昌生负责偿还。二审期间，汪昌生确认于2016年11日25日已经清偿银行贷款，并办理了涉案房屋的注销抵押登记。因办理房屋过户纳税需要原产权人签字同意，故涉案房屋仍登记在案外人戴丽丽名下。
一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据法律规定，民事诉讼中，二审法院应围绕上诉人提出的上诉请求进行审理。本案中，汪昌生上诉主张，改判汪昌生返还定金5万元及银行同期贷款利率利息损失给苏东晓。故本案二审争议焦点有二：一是涉案房屋买卖合同是否有效；二是判决汪昌生返还定金5万元及支付违约金52000元给苏东晓是否妥当。
关于争议焦点一，虽然涉案房屋仍登记在案外人戴丽丽名下，但依据广东省中山市第一人民法院(2011)中一法三民一初字第141号民事调解书中确认：汪昌生自愿与戴丽丽离婚；婚生儿子汪佳宇由汪昌生抚养，抚养费由汪昌生承担；夫妻共同财产中的涉案房屋归汪昌生及儿子汪佳宇所有，房屋尚欠银行贷款由汪昌生负责偿还。据此，汪昌生与苏东晓所签订的《房地产买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，汪昌生对涉案房屋买卖具有处分权，应认定为合法有效。一审法院认定该合同无效，属认定效力错误，本院予以纠正。由于汪昌生未按合同约定的期限履行义务，故苏东晓在一审诉讼中请求解除合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
关于争议焦点二，汪昌生与苏东晓在《房地产买卖及居间合同》中约定了有关违约责任的解决方法。因造成合同未能完全履行的过错责任在于汪昌生，故苏东晓依据合同约定选择适用违约金条款追究汪昌生的违约责任，一审法院按苏东晓的诉求判令汪昌生返还定金5万元及按合同约定承担房屋价款20％即52000元的违约责任，理据充分，本院予以维持。
综上所述，上诉人汪昌生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定合同无效和适用法律错误，实体处理欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25081号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25081号民事判决第二项；
三、解除苏东晓与汪昌生于2016年8月21日签订的《房地产买卖及居间合同》；
四、驳回苏东晓的其它诉讼请求。
一审案件受理费2340元，减半收取为1170元（苏东晓已预付），由汪昌生负担，汪昌生应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费1170元支付给苏东晓。二审案件受理费2340元（上诉人汪昌生已预交），由上诉人汪昌生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
审 判 员 林文刚
代理审判员 吴碧英
二〇一七年八月十八日
书 记 员 钱绮丽