上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1253号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第1253号
原告上某甲，住所地上海市。
法定代表人周某某，经理。
委托代理人才浩，上海问学律师事务所律师。
被告上某乙，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人陆智超，江苏宏瑞律师事务所律师。
委托代理人张琳芳，江苏宏瑞律师事务所律师。
原告上某甲（下称“宝某某”）与被告上某乙（下称“创某某”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审理，并于2015年4月8日公开开庭进行审理，原告宝某某之委托代理人才浩、被告创某某之委托代理人张琳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝某某诉称，2009年4月21日，原、被告签订编号为（2009）租字XXXXXXXX号的租赁合同，约定由被告将其所有的位于本市嘉某某建筑物和场地出租给原告，乙方（原告）自起租日起三天向甲方（被告）支付数额相当于四个月租金的款项，其中三个月租金为首期租金，一个月租金为履行合同保证金，在乙方履行各项合同条款的前提下，甲方应在合同期满后，保证金不计利息无条件在5日内返还乙方。目前，双方的租赁关系已经终止，双方就返还保证金事宜经多次对账确认，被告尚应返还保证金86，867.53元，但时至今日被告未向原告返还上述款项。故原告诉至法院，要求判令：被告退还原告房屋租赁保证金86，867.53元。
被告创某某辩称，不同意原告的诉讼请求。原告尚未结清租金，欠付金额大于租赁保证金，且原告已付的租金存在迟延支付的情况，按约原告应当支付被告违约金。另外，原告擅自在厂房内搭建违章建筑，未恢复原状，故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告创某某系嘉定区纬五路XXX号房屋（下称“涉案房屋”）的所有权人。2009年4月21日，原、被告签订《租赁合同书》一份，双方约定被告将涉案房屋和场地出租给原告开办食品加工、仓储、办公等，该土地面积18373平方米，房屋总建筑面积12247.07平方米，租赁期限5年，从2009年至2014年，租金每月186，256.45元，三个月一付，支付日期为每个付款周期的前五日内，被告应在收到原告支付租金的5日内开具合法发票给原告，如被告在收到当期租金后，在约定的时间内没有给原告正式发票，发票的税额由被告承担，原告可以在下期支付租金时直接扣除该税额。该合同第五条约定，从合同生效之日起三天内，被告即可按现状将物业交付原告，同时签署交付确认书，自交付之日起，原告即可进场装修，自交付之日起被告免收三十天租金，作为原告的免租期，即从2009年5月24日起算租金。合同第十二条约定，原告自起租期起三天内向被告支付数额相当于四个月租金的款项，其中三个月为首期租金，一个月为履行合同保证金，在原告全部忠实履行本合同各项条款前提下，被告应在合同期满后，保证金不计利息无条件的在5日内返还给原告。签订上述合同当天，原、被告还签订了一份补充协议，被告另将上述合同租赁房屋同一门牌号内870平方米搭建物按照月租金13，231.25元的标准，以及另3919平方米搭建物按照月租金5，960.15元的标准出租给原告。此后，被告将房屋交付原告使用，原告向被告支付租金及租赁保证金。2012年，被告曾向法院提起诉讼，以原告逾期支付租金累计超过一个月以及未经其同意将房屋转租为由，主张解除租赁合同、支付租金和违约金等，法院判决驳了回创某某的全部诉讼请求。之后，因创某某申请再审，双方当事人于2013年1月7日达成和解协议，约定：一、双方一致同意继续履行《租赁合同书》至合同期限终止；二、乙方（宝某某）同意在2013年1月10日支付甲方四个月的租金（自2012年11月25日至2013年3月24日）；2013年3月25日支付下三个月租金；三、乙方同意一次性支付甲方垫付乙方转租客户因台风造成的损失150，000元，该款项乙方在2013年1月10日支付四个月租金时一并支付给甲方……六、本协议达成后，甲方（创某某）应立即撤回对（2012）嘉民三（民）初字第446号生效民事判决书的再审申请。和解协议签订后，本案原告宝某某分别于2013年1月10日、2013年1月15日付款600，000元、297，830.17元，共计897，830.17元，此后双方继续履行租赁合同至合同期满。2014年4月20日前后，原告将房屋返还被告，但双方因租赁保证金退还产生了争议，故原告诉至法院。
另查，1、2014年4月18日，被告向原告出具《上海创新房租情况说明》载明：从2009年5月24日开始起算租金，截止至2009年12月25日，实收3笔，第一笔100，000元，第二笔721，791.40元，第三笔486，911.40元，合计收到1，308，702.85元。实际每月租金186，957.55元＊7个月合计金额1，308，702.85元（2009年5月25日至2009年12月24日）房租日期。2、双方一致确认，合同期满后，被告曾退还原告10万元，被告称该款系发票押金，但原告认可该10万元为部分租赁保证金，故仅主张剩余的租赁保证金。关于剩余租赁保证金金额，原告表示尚欠86，957.55元，但仅主张86，867.53元。
以上事实有上海市房地产权证、《租赁合同书》及其补充协议、（2012）嘉民三（民）初字第446号民事判决书、《和解协议》、《上海创新房租情况说明》、付款凭证、原、被告双方提交的租金支付明细账等书证，以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同书》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。合同明确约定在原告忠实履行合同条款且合同期满后，被告应无息全额返还租赁保证金，现合同期限已经届满，被告以原告存在欠付租金、应付逾期付款违约金以及未拆除违章搭建物为由，拒绝返还租赁保证金。对于是否欠付租金，经查，四年来原告均实际按186，957.55元／月的标准支付了租金以及租赁保证金186，957.55元，庭审中，被告称合同约定的租金标准为205，447.85元／月，故原告一直未足额支付租金。对此，本院认为，2014年4月18日被告出具给原告的《上海创新房租情况说明》已经明确载明实际履行的租金标准为186，957.55元／月，且多年来被告从未对租金标准提出过异议，应视为双方已经协议变更了实际履行的租金标准，因此，被告该抗辩意见本院不予采信。关于逾期付款违约金以及违章搭建一节，因租赁合同已于2014年4月履行完毕，且原告已实际返还涉案房屋，被告从未向原告主张过逾期付款违约金，也未在双方办理房屋交接手续时就违章搭建一节提出异议，并将房屋另行出租给他人，表明被告已同意了原告交付时的房屋状况，且系争房屋目前已由案外人实际占有使用达一年之久，即使存在违章搭建，亦无证据证明系原告搭建，且被告亦未提出反诉，故被告之抗辩意见均不予采信。鉴于租赁合同已履行完毕，被告理应退还原告全部的租赁保证金。现原告自认被告已退还的100，000元系部分租赁保证金，仅主张86，867.53元，与法无悖，依法可予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
被告上某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告上某甲剩余租赁保证金86，867.53元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，971元，减半收取985.50元，由被告上某乙负担（该款被告应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一五年六月十二日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。