贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0201民初4799号
原告：贵州水城矿业股份有限公司物资供应分公司(以下简称水矿物资公司)，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路4号，统一社会信用代码：915202007660919032。
法定代表人：田根君，男，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢旭，系该公司职工。
委托诉讼代理人：饶应文，系该公司职工。
被告：六盘水市东产商贸有限公司（以下简称东产商贸），住所地：六盘水市钟山区麒麟路西南家私广场二楼，统一社会信用代码：5202002915525。
法定代表人：马三平，系该公司总经理。
第三人：陈峰，男，汉族，1971年11月2日出生，住六盘水市钟山区。
第三人：田华，女，汉族，住六盘水市钟山区。
第三人：唐红军，男，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
第三人：贵州浴龙阁浴业有限公司（以下简称浴龙阁公司），住所地；贵州省六盘水市钟山区明湖路3号，统一社会信用代码：91520200308745877T。
法定代表人：陈贵，系该公司经理。
原告水矿物资公司与被告东产商贸、第三人陈峰、田华、唐红军、浴龙阁公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水矿物资公司的委托诉讼代理人谢旭、饶应文，第三人陈峰、浴龙阁公司到庭参加诉讼，被告东产商贸、第三人田华、第三人唐红军经合法传唤拒不到庭，本案现已审理终结。
原告水矿物资公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2012年10月22日签订的《金三角大厦租赁合同》；2、请求法院判令解除第三人唐红军与第三人陈峰于2012年12月1日签订的《转让协议》；3、请求法院判令六盘水金三角浴业有限公司与第三人田华于2015年10月18日签订的《托管经营协议》无效；4、请求法院判令被告和第三人共同连带支付拖欠原告42个月的租金共计2776126.80元（见财务明细表）。5、本案的诉讼费由被告和第三人共同承担。事实及理由：一、被告累计拖欠原告42个月的租金共计2776126.80元，达到合同约定或法定的解除条件。原告与被告于2010月5月1日签订了一份《金三角大厦租赁合同》，合同期限从2010年5月1日至2015年4月30日止。后原告与被告又于2012年10月22日签订了一份《金三角大厦租赁合同》，将合同期限延长至2020年4月30日止，双方后按2012年10月22日签订的《金三角大厦租赁合同》履行双方之间的权利义务。按2012年10月22日双方签订的《金三角大厦租赁合同》第七条第1款第(3)项约定，被告连续拖欠两个月租金或累计拖欠三个月租金的，原告有权解除合同，收回房屋。现因被告严重违反合同的约定，自2013年1月1日至2016年6月1日止连续拖欠原告租金42个月共计2776126.80元，在此期间，原告多次向被告催缴租金，被告拒不支付，其行为已经达到了合同约定或法定的解除条件，原告特诉请人民法院解除原、被告双方于2012年10月22日签订的《金三角大厦租赁合同》。二、被告擅自以法人唐红军名义将租赁物金三角大酒店浴业部分转租给第三人陈峰经营，并于2012年12月1日签订《转让协议>，该协议也应该予以解除。原告与被告于2012年10月22日签订的《金三角大厦租赁合同》第七条第1款第(1)项约定，被告擅自将房屋转租、转让、转借的，或者不经原告同意的，原告有权解除合同，收回房屋。被告为规避该条款的约定，擅自以法人唐红军个人名义于2012年12月1日与第三人陈峰签订了一份《转让协议》，将标的物金三角大厦主楼部分及附属设施，即客房、餐饮、桑拿、停车场、二楼、金三角大厦员工宿舍楼1-3层、洗衣机、配电房、门卫值班室等配套设施转租给第三人陈峰经营。原告在2016年5月8日知道转租事宜后，随后就与第三人陈峰沟通，要求陈峰与原告签订租赁合同，并将每月的租金直接支付给原告，第三人陈峰以未与原告签订租赁合同为由拒绝。三、被告擅自以六盘水金三角浴业有限公司的名义将租赁物金三角大酒店浴业部分转租给第三人田华经营，并签订《托管经营合同》，因该合同的签订主体不符合法律规定而无效。原告与被告于2012年10月22日签订的《金三角大厦租赁合同》第七条第1款第(1)项约定，被告擅自将房屋转租、转让、转借的，或者不经原告同意的，原告有权解除合同，收回房屋。被告为规避该条款的约定，擅自以六盘水金三角浴业有限公司的名义于2014年12月12日与第三人田华签订了一份《六盘水金三角浴业有限公司租赁合同》，合同期限从2014年12月16日至2015年12月15日止，将标的物金三角大酒店一楼一层、金三角浴业有限公司部分及附属设（包括三楼10个房间等）租赁给第三人田华经营，合同到期后，被告又于2015年10月18日与第三人田华签订了《托管经营合同》，合同期限从2015年12月15日至2019年12月15日止，合同约定由田华继续经营。原告在2016年5月8日知道转租事宜后调查了解，发现六盘水金三角浴业有限公司未进行工商注册登记，该公司根本就不存在，随后原告与第三人田华沟通，要求田华与原告签订租赁合同，并将每月的租金直接支付给原告，第三人田华以未与原告签订租赁合同为由拒绝。因《托管经营合同》的签订主体不符合《合同法》第二条、第九条的规定，应为无效合同。综上所述，原告与被告在《金三角大厦租赁合同》中明确约定，被告连续拖欠两个月租金或累计拖欠三个月租金的，以及擅自将房屋转租的，原告有权解除合同，收回房屋。被告未经原告同意，擅自将房屋转租给第三人，从而导致被告与第三人在支付租金的问题上相互推诿，从2013年1月1日至2016年6月1日止，已经连续拖欠原告租金42个月共计2776126.80元，原告无奈，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。
原告水矿物资公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件各1份，用于证明原告的主体适格；2、《金三角大厦租赁合同》1份，用于证明原告与被告之间的租赁关系是事实；3、《六盘水金三角浴业有限公司租赁合同》、《托管经营协议》、《转让协议》各1份，用于证明被告未经过原告的同意，私自将六盘水金三角大厦转租给田华、陈峰的事实；4、金三角与器材处房租核对表2张、《情况表》1份，用于证明被告拖欠原告42个月的租金，共计2776126.8元，达到合同解除的条件；5、催款通知、委托书、唐丽霞身份证复印件各1份，用于证明原告于2015年5月20日向被告催缴租金的事实，被告委托唐丽霞协商拖欠租金的事实；6、企业信息查询1份，用于证明贵州东产商贸有限公司继续存续。
被告东产商贸辩称：一、原告关于主张支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应当驳回；二、原告并非本案适格的诉讼主体，依法应当驳回；三、因原告未向被告开具租金发票（发票总额约为10000000元），给被告租赁其房屋从事经营活动造成了重大损失，原告未完成履行其合同义务，被告有权拒付其租金；四、原告早就知晓被告将房屋转让给第三人的客观事实，且在转让后实际与第三人履行相应租赁合同，因此，应当由第三人向原告承担相应的法律责任。综上所述，恳请贵院依法驳回原告诉请以维护被告之合法权益。
被告东产商贸在举证期限内未向本院提交证据。
第三人陈峰辩称：一、酒店转让是贵州水城矿业股份有限公司物资分公司默认的事实；二、答辩人只是经营酒店的客房部分，对其他部分并不涉及，其他部分与答辩人无关；三、答辩人认为此次纠纷是由于酒店原承租人（现为转让人）唐红军与海尔电器双方的债务问题引起的（转让后形成的债务），海尔电器老板要求唐红军还钱，多次联系无果，故发生对贵州水城矿业股份有限公司物资分公司的拒付房租和禁租门面（门面上贴有海尔电器公告）。贵州水城矿业股份有限公司物资分公司要求经营客房部分的答辩人承担海尔电器的房租费用，答辩人拒绝了其无理的要求，故导致此次诉讼；四、贵州水城矿业股份有限公司物资分公司起诉状中的表述，与事实严重不符。六盘水金三角浴业有限公司有三个主体：客房、桑拿、海尔电器，都占据了资金的一大部分，跟水矿公司已经达成共识，租金由这三个主体支付给原告方，欠款的这2000000元是被告转租给我们之前就欠下的。我们经营之后产生的债务是海尔电器引起的，原因是因为唐红军在转租之后跟海尔电器之间形成的新的债务，所以海尔电器决绝缴纳房屋，才形成了拖欠租金。并且我们愿意继续租赁房屋。
第三人陈峰在举证期限内向本院提交以下证据：1、收条8张、收据24张，用于证明我方于2013年至今一直支付客房部租金的事实。
第三人浴龙阁辩称：一、田华与我公司之间的《托管协议》已经于2016年11月终止；二、六盘水金三角浴业有限公司现在已经变更为贵州浴龙阁浴业有限公司；三、被告于2014年要求六盘水金三角浴业有限公司、客房部、东产商贸有限公司、海尔电器进行座谈，原告方要求今后的租金直接向原告支付，我方已经实际与原告产生了实际租赁关系，已经缴纳了几年的租金了，截止2017年3月租金都是正常支付给原告的；四、我方希望继续承租，与原告方另行签订租赁合同。
第三人浴龙阁在举证期限内向本院提交以下证据：1、企业查询单1份，用于证明六盘水金三角浴业有限公司变更为贵州浴龙阁浴业有限公司的事实，公司一直存续；2、收据1份，收条19份，用于证明我方的租金是交给唐红军，由唐红军转交给原告，开完座谈会之后，按要求我方从2014年12月直接将租金缴纳给原告。
第三人唐红军未到庭无辩称，在举证期限内未提交证据。
第三人田华未到庭无辩称，在举证期限内未提交证据。
庭审后经原告水矿物资公司、第三人陈峰及第三人浴龙阁三方就租金支付情况进行核对，其中2015年1月-2015年12月，第三人浴龙阁交付桑拿部租金379543.03元，第三人陈峰交付客房部（含海尔电器部）租金479836.97元；2016年1月-2016年12月，第三人浴龙阁交付桑拿部租金291230元，第三人陈峰交付客房部租金205632元；2017年1月-2016年4月，第三人浴龙阁交付桑拿部租金至3月共计905818.03元，第三人陈峰交付客房部租金68634元。原告水矿物资公司经核对，2012年1月-12月，被告东产商贸欠租金550463.8元，2013年1月-12月,被告东产商贸欠租金88894元,2014年1月-12月，被告东产商贸欠租金271000元。
各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。双方无异议证据：原告水矿物资公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，第三人浴龙阁提交的企业查询单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告水矿物资公司提交的《金三角大厦租赁合同》，能证明被告东产商贸向原告水矿物资公司租赁位于六××水××区××路七十三转盘处金三角大厦主楼部分及附属设施，并于2012年10月22日签订租赁合同的事实，故予以认定；对原告水矿物资公司提交《六盘水金三角浴业有限公司租赁合同》、《托管经营协议》，能证明第三人田华向六盘水金三角浴业有限公司租赁位于六××水××区××路七十三转盘处金三角大酒店一楼一层及附属设施并签订租赁合同，又于2015年10月18日签订托管经营协议事实，故予以认定；对原告水矿物资公司提交的《转让协议》，能证明第三人唐红军将位于六盘水市明湖路3号东产商贸有限公司金三角大酒店包括金三角大厦主楼部分及附属设施等转让给第三人陈峰经营使用的事实，故予以认定；对原告水矿物资公司提交的金三角与器材处房租核对表两张、《情况表》，仅反映被告东产商贸欠付租金的事实，但欠付金额与原告水矿物资公司经核对后不相一致，达不到其证明目的，故上述对关联性不予认定；对原告水矿物资公司提交的催款通知、委托书、唐丽霞身份证，能证明原告水矿物资公司于2015年5月20日向被告东产商贸催收租金的事实，故予以认定；对原告水矿物资公司提交的企业信息查询，反映被告东产商贸登记状态属吊销，故对该事实予以认定。对第三人陈峰提交8张收条、24张收据，能证明被告陈峰向第三人唐红军支付房租至2014年9月30日，2015年1月之后向原告水矿物资公司直接支付房租的事实，故予以认定。对第三人浴龙阁公司提交的1份收据，收条19份，能证明第三人浴龙阁公司在2014年12月31日之后直接向原告水矿物资公司支付房租的事实，故予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2012年10月22日，原告水矿物资公司与被告东产商贸签订《金三角大厦租赁合同》，约定甲方水矿物资公司将座落在六××水市××区××路七十三转盘处金三角大厦主楼部分及附属设施，包括客房、餐饮部和停车场、二楼（海尔冰箱专卖店）、金三角大厦员工宿舍1-3楼、洗衣房、配电房、门卫值班室等配套设施租赁乙方东产商贸自主经营使用；原签订的房屋租赁期限为5年，从2010年5月1日至2015年4月30日止。经协商约定延期租赁期限至2020年4月30日止，即2010年5月1日至2020年4月30日止；租金按照下列金额确定：2011年12月31日前租承包金额为每年915000元，租金按月平均交付，2012年1月份起，按上年915000元总金额2%的幅度逐年递增，即2012.1-2012.12年租赁金额为933300元，租金月支付77775元；2013.1-2013.12年租赁金额为952000元，租金月支付79333元；2014.1-2014.12年租赁金额为971000元，租金月支付80917元；2015.1-2015.12年租赁金额为990400元，租金月支付82533元；2016.1-2016.12年租赁金额为1010200元，租金月支付84183元；2017.1-2017.12年租赁金额为1030400元，租金月支付85867元；2018.1-2018.12年租赁金额为1051000元，租金月支付87583元；2019.1-2019.12年租赁金额为1072000元，租金月支付89333元；2020.1-2020.12年租赁金额为1093500元，租金月支付91125元，乙方必须在次月10日前将上月租金一次交到甲方财务科；租赁期间内，乙方擅自将房屋转租、转让、转借的，或不经甲方同意，自行改造的，利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，连续拖欠两个月租金或累计拖欠三个月租金的，甲方有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告水矿物资公司依约将租赁房屋交付被告东产商贸使用，在合同约定的承租期内，被告东产商贸欠付原告水矿物资公司2012年度租金550463.8元，欠付2013年度租金88894元，欠付2014年度租金271000元。
2012年12月1日，第三人唐红军（甲方）与第三人陈峰（乙方）签订《转让协议》，主要约定甲方将位于六盘水明湖路3号东产商贸有限公司金三角大酒店（七十三转盘处）包括金三角大厦主楼部分及附属设施，即客房、餐厅、桑拿、停车场、二楼（海尔专卖店
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转让方提供相关租赁）、金三角大厦员工宿舍楼1-3层、洗衣房、配电房、门卫值班室等配套设施转让给乙方自主经营使用（待乙方将此酒店在工商重新注册成功后，甲方必须将此酒店原工商营业执照拿到工商部门注销），转让价格为人民币3098888元整，已付定金人民币100000元；转让期限：2012年12月1日起至2020年4月30日止；费用承担：在本协议签订之前（即2012年11月30日止）酒店所发生的债权和债务由甲方承担；在协议签订之后，因经营酒店所发生的债权、债务由乙方负责承担。
2013年2月25日，第三人陈峰（甲方）与第三人唐红军长签订《承包合同》，主要约定乙方承包甲方桑拿部，承包年限2013年2月1日至2020年4月30日，每年承包款500000元，第一年在每月一号前支付41666元给甲方，2014年2月开始在每月一号前支付41733元。
2014年12月12日，六盘水金三角浴业有限公司（甲方）与第三人田华（乙方）签订《六盘水金三角浴业有限公司租赁合同》，主要约定本合同所出租房屋座落在六××水市××区××路七十三转盘处金三角大酒店一楼一层，甲方将所属金三角浴业有限公司部分及附属设施，包括三楼10个房间等租赁给乙方自主经营使用，租赁期限从2014年12月16日至2015年12月15日止。
2015年5月20日，原告水矿物资公司向被告东产商贸发放催款通知，告之其截至2015年5月20日累计欠房屋租金1693297.8元，请于2015年5月31日之前支付租金。2015年5月27日，被告东产商贸向原告水矿物资公司出具委托书，委托唐丽霞负责办理金三角大酒店相关事宜。2015年6月8日，唐丽霞领取与原告水矿物资公司《解除合同通知书》。
2015年10月18日，六盘水金三角浴业有限公司（甲方）与第三人田华（乙方）签订《托管经营协议》，主要约定甲方将座落在六××水××区××路七十三转盘处一楼一层六盘水金三角浴业有限公司交乙方托管经营，乙方根据本协议书约定享有经营管理权和托管受益权；托管期限从2015年12月15日起至2019年12月15日止。
2015年12月22日，六盘水鑫三角浴业有限公司变更为贵州浴龙阁浴业有限公司，即第三人浴龙阁。
被告东产商贸向原告水矿物资公司支付租金，但2012年1月-12月欠租金550463.8元，2013年1月-12月,欠租金88894元,2014年1月-12月，欠租金271000元。2015年1月-2015年12月，第三人浴龙阁、第三人陈峰分别直接向原告水矿物资公司支付桑拿部租金379543.03元，客房部（含海尔电器部）租金479836.97元；2016年1月-2016年12月，第三人浴龙阁、第三人陈峰分别直接向原告水矿物资公司交付桑拿部租金291230元，客房部租金205632元；2017年1月-2017年4月，第三人浴龙阁向原告水矿物资公司交付桑拿部租金至3月共计905818.03元，第三人陈峰交付客房部租金至4月共计68634元。
本院认为，被告东产商贸向原告水矿物资公司租凭位于六××水××区××路七十三转盘处金三角大厦主楼部分及附属设施，但未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，根据签订《金三角大厦租赁合同》约定，原告水矿物资公司有权解除合同，2015年5月20日，原告水矿物资公司向被告东产商贸发放催款通知书，被告东产商贸于2015年5月27日委托唐丽霞负责相关事宜，并于2015年6月8日签收原告水矿物资公司发放《解除合同通知书》，由于被告东产商贸未举证证明就解除合同提出异议。至此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条,主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除的规定，2015年6月8日，双方签订的《金三角大厦租赁合同》已经解除，故对原告水矿物资公司要求解除2012年10月22日《金三角大厦租赁合同》的诉请，本院不再处理。虽第三人唐红军无权将位于六××水××区××路七十三转盘处金三角大厦主楼部分及附属设施自行转让给第三人陈峰，但根据合同相对性原则，原告水矿物资公司非第三人唐红军与第三人陈峰《转让协议》当事人，因此不享有解除《转让协议》的权利，故其主张解除第三人唐红军与第三人陈峰于2012年12月1日签订《转让协议》诉请，于法无据，故不予支持。由于原告水矿物资公司将位于六××水××区××路七十三转盘处金三角大厦主楼部分及附属设施出租给被告东产商贸，而第三人浴龙阁未举证证明与被告东产商贸间存在租赁合同关系，故第三人浴龙阁无权将其中部分房屋转租给第三人田华，且原告水矿物资公司对第三人浴龙阁的无权处分行为也未进行追认。虽原告水矿物资公司于2014年12月召集第三人浴龙阁、第三人陈峰、第三人田华等开会后，并直接接受第三人交付租赁，但该行为并非对无权转租行为的追认，而是双方间另行建立租赁关系的行为，故对原告水矿物资公司主张第三人浴龙阁（六盘水金三角浴业有限公司）与第三人田华于2015年10月18日签订的《托管经营协议》无效诉请，本院予以支持。本案被告东产商贸延迟支付租金，诉讼时效期间为1年，且双方约定每月10前支付上月租金，由于租金给付债务是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，其诉讼时效应从约定的每期租金履行期限之日起算，即使2015年5月20日，原告水矿物资公司向被告东产商贸发放催款通知，被告东产商贸委托唐丽霞处理相关事宜，截止原告原告水矿物资公司起诉之日，即2016年10月14日，已经超过法律规定的1年诉讼时效，且原告水矿物资公司亦未提供在此期间诉讼时效中断、中止或延长的有效证据，因此对被告东产商贸抗辩已过诉讼时效理由成立，本院予以采信，对原告水矿物资公司要求被告东产商贸支付2013年1月1日至2016年6月1日止差欠租金，因2013年1月1日至2015年6月8日止差欠租金已过诉讼时效，本院不予以支持。鉴于被告东产商贸于2015年6月8日领取解除合同通知书，双方已经解除租赁合同关系，故原告水矿物资公司依据租赁合同向被告东产商贸主张2015年6月9日至2016年6月1日差欠租金，无事实依据，故不予支持。由于第三人陈峰、田华与原告水矿物资公司无直接合同关系，现原告水矿物资公司依据其与被告东产商贸签订的《金三角大厦租赁合同》，向第三人陈峰、田华主张支付2013年1月1日至2016年6月1日止的租金，于法无据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、第三人贵州浴龙阁浴业有限公司（六盘水金三角浴业有限公司）与第三人田华于2015年10月18日签订的《托管经营协议》无效；
二、驳回原告贵州水城矿业股份有限公司物资供应分公司的其他诉讼请。
案件受理费29010元，减半收取14505元，由原告贵州水城矿业股份有限公司物资供应分公司负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审 判 长 罗孝昱
人民陪审员 陈画梅
人民陪审员 郭 健
二〇一八年二月十一日
书 记 员 陈禹希