贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终809号
上诉人（原审原告）陈少丽，女，1972年6月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审原告）黄宸煜，女，1998年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上列二原告委托代理人：陈德平，贵州黔鹰律师事务所律师。
上列二原告委托代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵州中建四局地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区威清路125号。
法定代表人：曲清飞。
委托诉讼代理人：刘棉驰，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张静，系该公司员工。
上诉人陈少丽、黄宸煜因与被上诉人贵州中建四局地产开发有限公司（以下简称中建四局公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈少丽、黄宸煜上诉请求：一、部分撤销原判，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金117303元；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用合同法调整违约金属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条的规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金的情况下，才参照同类地段租金标准确定损失。本案中，合同十三条约定了违约金标准为日万分之2.5，被上诉人未举证证明实际损失数额及造成的损失超过实际损失的30%，故应当按照合同约定履行。其次，被上诉人支付给其他买受人的逾期交房违约金均是按照合同约定的日万分之2.5计算，因此一审法院调整违约金标准错误。二、上诉人按期支付了首付款，而合同约定由被上诉人办理公积金贷款，上诉人协助提供资料，因此，即便尾款未按期支付，责任也在于上诉人，逾期交房违约金的起算时间应当以合同约定的2015年11月14日计算。
被上诉人中建四局答辩称，一审判决公平合理，请求维持。
陈少丽、黄宸煜向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告交付位于贵阳市大营坡中建华府E1栋1单元10层8号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金110,104.92元（暂计至2017年7月19日），违约金应计算至被告实际交付房屋时止；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2014年12月21日，原告作为买受人、被告作为出卖人签署《商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，主要约定：买受人向出卖人购买其开发的位于贵阳市大营坡中建华府E1栋（E1）1单元10层8号的房屋，建筑面积131.32平方米，套内建筑面积106.55平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6754.12元，总价款719,651元；买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款499,651元，余款22万元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年11月14日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；房屋已届交付期时，买受人未付清〈合同〉约定之全部应付款项、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），或有银行按揭（月供）欠款等违反《合同》主从给付义务的行为，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清上述欠款为止，由此产生的费用由买受人自行承担。同日，原告向被告支付首付款499,651元及维修基金14,394元。2015年12月9日，被告收到原告公积金贷款22万元。原告主张因为被告工作人员的失误导致贷款未能及时发放。同时查明，2014年7月，被告就中建·华府E1栋商品房买卖合同进行合同格式条款文本备案，根据被告提交的合同样本约定条款，房屋交付时间为2016年12月31日。另查明，除原告外，被告就中建·华府E1栋商品房签署的合同中，均约定交房时间为2016年12月31日。另查明，2017年8月28日，原告接收所购房屋，并确认违约金计算至收房之日。
一审法院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1.涉案房屋交付时间；2.违约金标准。关于涉案房屋交付时间。根据原、被告签署的《商品房买卖合同》的约定，原告所购房屋的交付时间为2015年11月14日。被告提供其所出售的与原告同栋房屋的合同以及进行备案的格式合同样本予以证明其与原告约定的房屋交付时间系笔误，实际交付时间应为2016年12月31日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告主张涉案合同出现笔误，却未在法律规定时间内行使权利，应自行承担责任。故对涉案房屋交付时间，依据双方签署的《商品房买卖合同》的约定，予以确定为2015年11月14日。关于违约金标准。根据原、被告双方签署的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，应按日计算向原告支付全部已付款万分之2.5的违约金。被告对此提出抗辩，认为双方约定的违约金过高，请求予以调整为每日万分之0.5。一审法院认为，违约金计算应结合原告的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，原告未提供证据证明因为被告逾期交房的行为致使其实际遭受的损失，参照《2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价》同区域同地段住宅租金价格，酌情对双方约定的违约金计算标准予以调整为每日万分之一。另根据双方合同约定，原告未付清全部购房款，被告有权拒绝交房。原告实际付清房款的时间为2015年12月9日，虽原告主张系被告的原因导致其贷款未能及时发放，但原告未能提供充分证据加以证明，故对该主张不予认可。被告应于原告付清房款之日将房屋交付原告，对原告要求的违约金起算时间，一审法院调整为2015年12月10日。综上，因原告已于2017年8月28日接收所购房屋，故原告要求被告交付房屋的诉请已无必要，予以驳回。而根据房屋实际交付时间以及上述违约金计算标准，被告应向原告支付的逾期交房违约金为719,651×0.01%×628≈45,194.08元，对原告诉请违约金超出部分，予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州中建四局地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈少丽、黄宸煜逾期交房违约金45,194.08元；二、驳回原告陈少丽、黄宸煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2502元，减半收取1251元，由原告陈少丽、黄宸煜负担738元，由被告贵州中建四局地产开发有限公司负担513元。
二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人向本院提交《中建·华府交房费用清算信息登记表》及合同文本，拟证明被上诉人支付给其他买受人的逾期交房违约金是按照合同约定的日万分之2.5计算。被上诉人质证认为，对真实性无异议，但与本案无关联性。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、贷款支付凭证、合同格式条款文本、备案通知书等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当恪守履行。关于违约金的起算时间，由于双方合同约定因买受人未付清购房款，出卖人有权拒绝交房。上诉人付清全部购房款的时间为2015年12月9日，上诉人主张系被上诉人原因导致公积金贷款未能及时发放，但对此主张未能提供证据予以证明。故原判认定逾期交房违约金自2015年12月9日起算并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金标准，被上诉人主张按照同类地段房屋租金指导价调整违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，本案双方签订的《商品房买卖合同》第十三条已明确约定逾期交房违约金的计算标准，故本案不适用上述司法解释关于按照商品房租金标准确定实际损失的规定。现被上诉人亦无证据证明其逾期交房造成的实际损失低于双方约定的违约金数额，故应当按照双方合同约定的每日万分之2.5支付违约金。原判将合同约定的违约金计算标准调整至每日万分之一有所不当，本院予以改判。被上诉人应向上诉人支付的违约金应为112985.2元（719651×0.025%×628天=112985.2元）。
综上所述，一审判决适用法律错误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5478号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5478号民事判决第一项为：被上诉人贵州中建四局地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人陈少丽、黄宸煜逾期交房违约金112985.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1251元，由陈少丽、黄宸煜负担46元，由贵州中建四局地产开发有限公司负担1205元；二审案件受理费1476元，由陈少丽、黄宸煜负担54元，由贵州中建四局地产开发有限公司负担1422元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 唐有临
审 判 员 田 勇
二〇一八年二月二十七日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 朱开昊