山东省沂源县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0323民初357号原告：孔庆利，男，汉族，1963年3月30日出生，现住沂源县。委托诉讼代理人：刘峰，山东多博仕律师事务所律师。被告：沂源县住房和城乡建设局，住所地沂源县北京路西首。法定代表人：孙洪成，职务局长。委托诉讼代理人：唐守峰，山东民意律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋西锋，山东民意律师事务所律师。被告：鹿美帅，男，汉族，1987年2月1日出生，沂源县历山街道办事处东沙沟居委会居民。委托诉讼代理人：鹿成义，沂源安邦法律服务所法律工作者。第三人：沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会。法定代表人：徐统山，主任。委托诉讼代理人：杜春来，山东多博仕律师事务所律师。原告孔庆利诉被告沂源县住房和城乡建设局、鹿美帅、第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔庆利的委托诉讼代理人刘峰，被告沂源县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人唐守峰、宋西锋，被告鹿美帅及其委托诉讼代理人鹿成义，第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会的委托诉讼代理人杜春来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔庆利向本院提出的诉讼请求：1确认两被告之间签订的（拆迁住宅房屋补偿协议）无效。2判决因房屋拆迁产生的一切拆迁补偿收益归原告（房屋产权登记号：“源集建（1991）字第3579号”。2、本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：1999年，原告位于沂源县历山街道办东沙沟村的房屋一套临时闲置，由于原告与被告鹿美帅的父亲鹿子增是亲戚关系，原告答应其免费居住使用，但负责对房屋的修缮。2001年鹿子增因病去世。2013年，该房屋因“润生路”北延需拆迁，第一被告未尽房屋产权所有人查审义务，草率与房屋使用人的第二被告签订（拆迁住宅房屋补偿协议），将补偿款以及部分安置房交付给第二被告，严重侵犯了原告的财产所有权。事后经多次协商调解未果。请依法支持原告的诉讼请求。被告沂源县住房和城乡建设局辩称：1、签订的合同合法有效，符合法律程序。根据沂源县拆迁安置工程指挥部的要求，答辩人与被告签订房屋拆迁安置补偿协议，协议就征收、房屋拆迁、安置补偿事宜达成协议。根据润生路北延工程指挥部安排，沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会具体落实房屋拆迁安置补偿的具体事宜。2、原告所诉的与沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会存在法律上的利益关系，应该追加沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会为被告参加本案的诉讼。答辩人虽然名为拆迁人，事实上，根据工程指挥部的要求，具体拆迁安置补偿事宜均由沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会负责。从拆迁补偿款、费用领取、差价款支付、选房、交钥匙等事实看，沂源县历山街道办事处东沙沟村村民委员会是事实上的安置补偿人。3、本案的纠纷比较特殊，建议尽量调解解决。被告鹿美帅辩称：1、原告主张的房屋归其所有，是其借给答辩人的父亲（鹿子增）使用与事实不符。假如拆迁的房屋是原告所有，拆迁协议也是有效的。原告将2间旧房，以5400元的价格转给答辩人的父亲（鹿子增），答辩人的父母（鹿子增、宋会莲）对房屋进行翻建。因此，两被告之间所签订的协议所涉及的房屋不是原来的房屋，而是答辩人的房屋，答辩人对其享有所有权，第一被告拆除房屋当然要对房屋所有权人进行补偿。2、第一、二被告所签订的协议是对所拆除的房屋进行补偿，符合法律规定，不存在无效的情形。3、原告的诉讼请求，已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求是建立在房屋归其所有的情况下提出的，但是本案诉争的房屋所有权归答辩人，因此两被告所签订的协议是有效的。第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会辩称：1、第三人不是补偿安置主体，第三人参与到安置补偿实务中，是受第一被告的委托，协助其办理相关事务。2、拆迁安置方案中有条款明确说明以宅基地安置为主，对没有办理房产证的房屋原则上不予补偿。3、拆迁安置分两部分，一部分是地上附着物价值，一部分是宅基地的安置。地上附着物以货币的形式，评估后安置。宅基地以楼房形式安置。涉及村民的住宅，安置的楼房，价值及分配与宅基地有联系。所以宅基地表面上没有价值，实际上有巨大的经济利益。经审理本院认定如下事实：2012年8月6日，根据沂源县城区改造规划，实施沂源县县城润生路北延工程。上述施工工程需对沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会中多名居民的宅基地征用、房屋拆迁。2012年9月12日，沂源县住房和城乡建设局和沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会联合发布《润生路北延暨历山街道东沙沟村片区改造房屋拆迁补偿安置方案》，该方案规定：“二、拆迁范围为润生路北延及片区改造所占房屋及附属设施。润生路北延工程建设范围内的拆迁，其拆迁安置协议由住建局与拆迁户签订，其它拆迁安置协议由东沙沟村与拆迁户签订。三、本次拆迁执行统一拆迁补偿安置方案，由住建局委托东沙沟村统一建设拆迁安置房，统一分房，统一回迁。六、被拆迁户选择房屋产权调换的，实行期房安置。按拆迁房屋的用途、结构、面积及宅基地使用证或村规划宅基地载明的面积为准。按宅基地使用证或村规划宅基地载明面积的70%安置楼房。十五、本次拆迁安置房屋的地点位于（村）原大龄青年楼及新城路安置楼以西。安置房屋的标准：安置房均为11层和17+1层住宅楼，户型面积分别为95平方米、98平方米、100平方米和131平方米四种。十六、安置楼房的面积为原宅基地面积的70%，并选择安置面积应接近原宅基地面积的70%。被拆迁户所选楼房的建筑面积与原宅基地面积的70%相等部分按1460元/平方米的标准计算房款；被拆迁户所选楼房的建筑面积超出原宅基地面积的70%，按1980元/平方米的标准计算房款。……”。2013年8月30日，经沂源县新源房地产评估有限公司鉴定并出具沂新房估字（2013）第152-010号《房屋及附属设施补偿分户估价报告》，该报告对被告鹿美帅居住的位于东沙沟村的平房一处进行了地上附着物价值评估，经评估地上附着物（房屋及附属设施）评估金额为528634.42元。2013年11月21日，被告沂源县住房和城乡建设局（甲方）与被告鹿美帅（乙方）签订《拆迁住宅房屋补偿协议》一份。协议约定：“补偿方式：拆迁住宅房屋以产权调换的方式进行补偿安置。甲方为乙方补偿的房屋为期房，补偿房屋的地点在东沙沟村，建筑面积分别为122.00平方米、98.00平方米，其中与被拆迁房屋宅基地证载面积的70%相等的部分186.9平方米，每平方米1460.00元，超出宅基地证面积**%的部分，每平方米1980.00元，……”。上述协议签订后，在具体拆迁安置过程中，就上述不动产的安置补偿问题，原告孔庆利与被告鹿美帅产生争议。原告孔庆利主张：1确认两被告之间签订的（拆迁住宅房屋补偿协议）无效。2判决因房屋拆迁产生的一切拆迁补偿收益归原告（房屋产权登记号：“源集建（1991）字第3579号”。为证明自己的主张，原告提交1991年11月2日，沂源县人民政府为其颁发的源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》，该使用证载明：土地使用者孔庆利，土地类别宅基地，用地面积267平方米，其中建筑面积39平方米，用途为住宅。被告沂源县住房和城乡建设局主张：《拆迁住宅房屋补偿协议》属有效合同。根据2013年11月19日，润生路工程建设指挥部和沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会共同出具《说明》一份，该书证载明：“润生路建设所占用鹿美帅（宋会莲之子）房屋，属于宋会莲所盖并使用，该房屋拆迁补偿安置归鹿美帅所有，与其他人无关”。根据该份证明，第一被告与第二被告签订上述拆迁补偿协议，并无过错。被告鹿美帅主张：1、原告主张的房屋归其所有。1998年4月23日，该不动产已经以5400元的价格转让给被告的父亲（鹿子增）。受让后，被告方对房屋进行了翻建，并一直居住至拆迁安置。对拆迁安置费，原告无权主张。2、两被告签订的《拆迁住宅房屋补偿协议》合法有效。3、原告的诉讼请求，已经超过诉讼时效。被告为证明自己的主张，提交1998年4月23日孔庆利转让其房产给鹿子增的《证明书》一份，并主张该证明书孔庆利虽未签字，但真实存在。有证人证言作证。第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会主张：拆迁安置补偿分两部分。一部分是地上附着物补偿，一部分是宅基地补偿。这是拆迁安置的实际情况，应予考量。另查明，原告孔庆利与被告鹿美帅系亲戚关系。被告鹿美帅的父亲鹿子增与原告孔庆利之妻鹿子叶系同胞兄妹关系。孔庆利与鹿子叶均系原沂源县缫丝厂职工，其二人在上班期间在该厂家属区居住。上述诉争房产（宅基证号：源集建（1991）字第35**号）开始闲置，后由鹿子增一家居住使用，在使用过程中，对该宅基地上的房屋进行了翻建和添附。在被告鹿美帅的父亲鹿子增生前，双方并未就上述房产发生过争议和纠纷。上述事实，由：1991年11月2日，沂源县人民政府为其颁发的源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》，《润生路北延暨历山街道东沙沟村片区改造房屋拆迁补偿安置方案》，沂新房估字（2013）第152-010号《房屋及附属设施补偿分户估价报告》，《拆迁住宅房屋补偿协议》，沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会的证明，证人证言以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点问题：一、能否认定原告与被告鹿美帅的父亲鹿子增之间（1998年4月23日）曾存在涉案房产的房屋买卖合同关系？二、涉案不动产（房产）所有权权属问题。三、2013年11月21日，被告沂源县住房和城乡建设局与被告鹿美帅签订《拆迁住宅房屋补偿协议》效力问题。一、能否认定原告与被告鹿美帅的父亲鹿子增之间（1998年4月23日）曾存在涉案房产的房屋买卖合同关系？关于能否认定原、被告之间存在涉案房产房屋买卖合同的问题。1、根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同签订和生效的事实承担举证责任”之规定，被告对该主张应负有举证责任。根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，待证事实的存在不能达到高度盖然性。2、被告主张双方之间存在房屋买卖合同关系，只是当事人没有在买卖合同上签字；房款54000元已经实际交付，也没有房款收到条。对于该主张原告有异议，不予认可。3、在诉讼中，原告对被告提交的证人证言都有异议，均不予认可。综上，对被告以双方存在买卖合同关系的抗辩主张，证据不足，本院不予采信。二、涉案不动产（房产）所有权权属问题。涉案不动产（房产）权属可分为两部分，第一部分：源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》上地上附着物部分的所有权；第二部分：源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》所载明的宅基地使用权。1、关于第一部分权属问题。根据原告与被告的关系，及双方当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，综合分析认定如下事实：被告鹿美帅的父亲（鹿子增）及家人入住涉案房屋，并占有、使用该房产，以及对房屋进行翻建和添附，均系经过原告同意和认可的。源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》上地上附着物部分的所有权应归宋会莲及被告鹿美帅继受和享有。第二部分：源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》所载明的宅基地使用权。宅基地使用权属不动产物权范畴。一方面，根据以上所述，不能认定双方之间存在房屋买卖合同关系。另一方面，即便双方存在真实的房屋买卖合同关系，此仅系合同行为（不动产物权变动的原因）。仅有合同行为（不动产物权变动的原因），并不能产生物权变动的效果，物权变更行为方能产生不动产物权变更的法律效果。参照建设部《〈城镇房屋所有权登记暂行办法〉的通知》（1987年4月21日城住字第242号文发布）第九条：“房屋所有权因买卖、赠与……等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记”的规定，又参照《淄博市城镇房地产产权产籍管理实施办法》第十一条（2）项：“本实施办法适用范围内公、私房屋及使用的国有土地，每发生变化，所有者或使用者均须在一个月内到所在区（县）房地产管理机关办理登记。房屋买卖、赠与……等，应办理产权‘转移登记’”的规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，不动产物权的变动采用了登记生效主义原则。本案双方均未到有关部分办理物权产权变更登记。不动产物权变更登记，此既是变更双方当事人不动产物权变更意思表示，也是不动产物权公示原则的具体体现。不动产物权登记证，具有证权效力，不具有设权功能。占有、使用并不能产生不动产物权。不动产物权以登记为准，涉案不动产权益（宅基地使用权）并未发生变更，原告对该房产所涉及的宅基地享有使用权。被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。三、2013年11月21日，被告沂源县住房和城乡建设局与被告鹿美帅签订《拆迁住宅房屋补偿协议》效力问题。根据《润生路北延暨历山街道东沙沟村片区改造房屋拆迁补偿安置方案》及第三人沂源县历山街道办事处东沙沟居民委员会陈述，可以认定涉诉拆迁安置补偿分为地上附着物补偿和宅基地权益补偿。原告孔庆利并未在《拆迁住宅房屋补偿协议》上签字，事后并未对该合同的效力予以追认，同时其也并未声明放弃本人的宅基地权益。故，该《拆迁住宅房屋补偿协议》中处分原告宅基地权益部分，对原告不发生效力。原告就该部分权益的诉求，理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，对该部分诉讼请求部分，本院应先行裁决。至于原告的宅基地权益在拆迁安置中所占份额、比例问题，权利义务各方当事人依据《润生路北延暨历山街道东沙沟村片区改造房屋拆迁补偿安置方案》的补偿标准，应进一步计算、勘验、审核、确认。故，对本案原告的第二项诉讼请求部分，本院不予合并审理，当事人可另行主张。综上所述，依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：2013年11月21日，被告沂源县住房和城乡建设局与被告鹿美帅签订《拆迁住宅房屋补偿协议》中处分“源集建（1991）字第3579号《集体土地建设用地使用证》”宅基地权益部分无效。案件受理费200元，由原告负担100元，由被告鹿美帅负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  焦云鹏人民陪审员  李方显人民陪审员  齐元玲二〇一七年十月二十三日书 记 员  齐玉娇