北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初28528号
原告：北京赞一服装服饰有限公司。
法定代表人：洪千雅。
委托诉讼代理人：冀迎新。
被告：闫瀚卿，男。
委托诉讼代理人：ＸＸ中。
原告北京赞一服装服饰有限公司（以下简称赞一公司）与被告闫瀚卿（以下简称闫瀚卿）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赞一公司的委托诉讼代理人冀迎新，闫瀚卿的委托诉讼代理人ＸＸ中，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赞一公司向本院提出诉讼请求：1.解除我公司与闫瀚卿签订的北京市房屋租赁合同（自行成交版）；2.闫瀚卿返还房屋押金132954元；3.闫瀚卿支付违约金132954元。事实和理由：2014年6月19日，我公司与闫瀚卿签订北京市房屋租赁合同，我公司向闫瀚卿承租北京市朝阳区广渠路xx号楼1层136B房屋。合同签订后，我公司向闫瀚卿支付房屋押金132954元。2016年4月24日，上述房屋出现严重漏水，致使我公司不能正常营业。我公司多次与闫瀚卿协商，要求其联系物业尽快维修，但其一直不积极配合，直至2016年5月4日下午4时许漏水才停止。房屋漏水造成我公司办公区域及机器加工区域地板和天花板严重受损。双方就漏水期间的房屋租金问题以及漏水的损失问题一直未能达成一致，在此情况下，闫瀚卿以业主身份通知物业对上述房屋断电，造成我公司持续不能经营。2016年5月6日，闫瀚卿向我公司发出“清退通知”，通知解除租赁合同，并要求我公司在5月15日前腾退房屋。我公司决定同意解除北京市房屋租赁合同（自行成交版），但双方关于合同解除后的押金退还、装修、漏水造成的财产损失等法律后果未能达成一致。故我公司诉至法院，望判如所请。
闫瀚卿辩称，赞一公司拖欠2个月租金，按照合同约定，其应支付上述租金以及违约金。赞一公司在搬离房屋时，拆除附属物品和设施设备过程中对房屋造成严重损坏，应当承担赔偿责任。抵扣上述款项后，赞一公司所交押金没有剩余，我不需要退还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赞一公司提交了落款日期为2014年6月19日的北京市房屋租赁合同，该合同首部记载闫瀚卿为出租人（甲方），洪千雅为承租人（乙方），双方约定甲方向乙方出租北京市朝阳区广渠路xx号楼1层136B房屋（以下简称涉案房屋）；租赁用途为商业；租赁期自2014年7月1日至2017年6月30日；每月租金44318元，押三付一，每月1号之前支付；押金132954元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的，2、欠交各项费用达1万元的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、擅自将房屋转租给第三人的；甲方有上述情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方有上述情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同中租赁期条款后有手书字迹：“其中免租期为2个月零拾天为2014年7月1日至2014年8月31日。”合同落款处承租人（乙方）签章栏有洪千雅签字以及赞一公司印章；闫瀚卿、洪千雅均认可赞一公司系上述合同项下承租人。
赞一公司称涉案房屋于2016年4月24日至2016年5月4日期间发生漏水。闫瀚卿认可涉案房屋于上述期间发生漏水，并称漏水部位系公共区域暖气管道，不在涉案房屋中，但有水流入涉案房屋。
2016年4月30日，闫瀚卿之母王燕茹在微信中以赞一公司不交纳房租为由要求其搬离涉案房屋。庭审中，闫瀚卿称赞一公司未支付2014年9月的房屋租金，故提出上述要求。闫瀚卿确认于2014年6月20日收到赞一公司支付的177272元；赞一公司称双方约定免租期至2014年8月31日，故上述款项包括押金和2014年9月的租金；闫瀚卿对合同中关于免租期的手书字迹真实性不予认可，称为赞一公司自行添加。
2016年5月4日，王燕茹向“康景物业”出具字条，称涉案房屋存在房租纠纷，需物业停电。闫瀚卿称赞一公司未支付2014年10月以及2016年5月的房屋租金，故出具上述字条。
赞一公司称其自2016年5月12日开始从涉案房屋中搬离了部分物品，但闫瀚卿于2016年5月15日不允许其进入涉案房屋，故还剩余部分物品。闫瀚卿称赞一公司于2016年5月15日搬离涉案房屋。双方均称上述北京市房屋租赁合同已于2016年5月15日解除。
本院认为，闫瀚卿与赞一公司签订的北京市房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。现双方均称上述合同已于2016年5月15日解除，本院不持异议。
关于2014年9月的租金。赞一公司提交的合同文本中有手书字迹记载2014年8月31日以前为免租期，依此计算，赞一公司于2014年6月20日已经支付了2014年9月的租金；闫瀚卿称上述手书字迹为赞一公司自行添加，但未提交其所持有的合同文本予以佐证，本院对其陈述难以采信。退一步讲，即使赞一公司未按约定时间支付2014年9月的租金，闫瀚卿因此而获得的合同解除权亦应受到除斥期间的限制，否则不利于双方对合同关系效力状态的合理预期；我国法律对合同解除权的除斥期间未作一般性规定，本院参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定，并考虑本案合同性质，认定该除斥期间应以一年为限；本案中，闫瀚卿在2014年9月之后长期接受赞一公司继续履行合同的租金给付行为，至2016年4月30日在未经催告并给予合理给付期限的情况下以一年半之前之事由提出解除合同，该行为显属不当，且构成根本违约。
关于2016年5月的租金。虽然双方在合同中约定每月1日之前支付租金，但2016年5月的租金给付期限届满前，涉案房屋发生漏水事故，且该事故并非由赞一公司引发，闫瀚卿对此负有维修义务，赞一公司在漏水停止以及房屋修复之前有权暂不支付租金。至2016年5月4日，漏水刚刚停止，房屋尚未修复，闫瀚卿即对涉案房屋采取停电措施，妨碍赞一公司继续使用，该行为亦属违约。
综上所述，本案北京市房屋租赁合同的解除系因闫瀚卿的根本违约行为所致，赞一公司有权要求闫瀚卿返还押金并支付违约金。双方约定违约金标准适当，本院对赞一公司的相应诉讼请求予以支持。闫瀚卿如认为赞一公司存在应付而未付的租金，可另案争讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告北京赞一服装服饰有限公司与被告闫瀚卿签订的北京市房屋租赁合同于2016年5月15日解除；
二、被告闫瀚卿于本判决生效之日起十日内向原告北京赞一服装服饰有限公司返还押金十三万二千九百五十四元；
三、被告闫瀚卿于本判决生效之日起十日内向原告北京赞一服装服饰有限公司支付违约金十三万二千九百五十四元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千二百八十九元，由被告闫瀚卿负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 杨燕笙
二〇一七年十月十三日
书 记 员 陈锦洪
书 记 员 胡 迪