广东省梅州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）梅中法民二终字第226号
上诉人（原审被告）：平远县盛世富港房地产开发有限公司。住所地：广东省平远县大柘镇两口塘县委党校内。
法定代表人：陈富东，该公司执行董事。
委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张焕华。
被上诉人（原审原告）：邓春桂。
委托代理人：黄福堂。
上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司因与被上诉人张焕华、邓春桂商品房销售合同纠纷一案，不服平远县人民法院于2015年7月16日作出的（2015）梅平法民二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司的委托代理人何火日，被上诉人张焕华、邓春桂的委托代理人黄福堂到庭参加诉讼。
当事人一审起诉和答辩意见
原告张焕华诉称，2010年11月26日，原告选定优山美地的情翠轩第D2栋06单元01号房并与平远县盛世富港房地产开发有限公司签订购房合同，合同约定房价为每平方米2213.47元，房屋面积为126平方米，原告于2010年11月26日交清了上述房款278897元。购房合同中明确清楚载明双方的责任，在补充合同条款中特别注明，从交清房款之日起至180天内，房地产权证交到买受方手里，而且房屋面积以产权证登记的实际面积为准，按多还少补的原则办理，逾期办证以日万分之五的违约金计算。原告认为被告是搞房地产的，于是选择了由房地产开发商去办理产权登记，原告积极配合提供所有办证材料，交纳各种税费。但出卖方即被告迟迟未办理房产证，一拖再拖。原告为履行购房合同，按开发商的要求履行，无任何遗留问题。被告以借合法手段去获取非法利益，掩盖事实真相，从合同中明显可以看出，原告约定房屋面积126平方米，套内面积106.45平方米，而产权证上的建筑面积却是119.36平方米，明显相差6.61平方米。房屋产权证经过原告付了很多的代价，多方催收，直到2013年10月9日才领回房产证，被告的这一行为已经违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自已的合法权益，诉至一审法院，请求：1、请求法院依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》等法律，判令被告返还房屋买卖合同约定的差异面积6.61平方米，按合同约定价格每平方米2213.47元，应返还差异面积房款14631.03元。2、请求判令从购房付清房款至今多收房款的利息计至从2010年11月26日至2015年5月止共54个月，按原告向信社贷款的利率1.05%计息，14631.03×1.05利率＝153.6×54个月﹦利息8310.6元。3、判令房地产公司在履行房屋买卖合同中违约应承担违约责任，从付清房款2010年11月26日至收到房地产权证的2013年10月9日止共34个月减去约定6个月不计算，仍有违约28个月按合同已交清的日万分之五的违约金承担违约责任。共违约840天278897.47元已付款的日万分之五的违约金，合计共139.45元×840天=117138元。4、117138元应计息，从2013年11月起计至2015年5月共19个月=2470元。5、由被告承担本案受理费。以上合计142549.63元。
被告平远县盛世富港房地产开发有限公司的委托代理人在庭审时辩称，一、原告主张返还差异面积房款不应计算0.6%的差异部分。《商品房买卖合同》第五条第1项约定：“差异值为0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。”因此，其中0.756平方的面积无需要退款。被告需要退还相应的金额为：（126㎡-119.39㎡-126㎡×0.6%）×2213元／平方米=12954.9元，不是原告所主张的14631.03元。二、原告所主张按原告向信用社贷款的标准计算差异面积房款的利息没有依据。原、被告双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，退还差异面积房款的利息标准是按人民银行一年期贷款基准利率计算，原告主张按信用社计算没有合同依据。根据中国人民银行于2015年7月1日发布的《中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间》文件，现行一年期贷款基准利率为每年5.1%。三、关于被告的逾期办证的违约责任范围及计算时间、违约金计算标准。（一）被告的办证合同义务范围仅限向产权登记部门提交办证资料。按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”也就是说，在办证过程，被告的合同义务范围限于“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。至于提交办证资料后的期限，不是被告所能掌握的，不能将此后的时间计算为被告的违约时间。（二）关于被告逾期提交办证资料的起止时间。涉案房屋交付时间为2011年1月11日，应从该时间开始计算办证时间，不是原告所主张的2010年11月26日。合同约定提交办证资料期限为180天，故逾期时间从2011年7月12日开始计算，被告于2013年6月25日提交办证资料，办证期的违约时间只应计至2013年6月25日。也就是说，被告的逾期提交办证资料只应从2011年7月12日计至2013年6月25日。（三）被告逾期提交办证资料的违约金标准应适用每日按买受人已付房价款万分之一的约定计算。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，被告逾期提交办证资料的违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。”因为提交办证资料之后的时间不是被告所能决定的，且双方对于提交办证资料之后原告何时取得涉案房屋的产权证书没有明确约定，故不存在适用《补充协议》第六条第2款的情形。《商品房买卖合同》所约定逾期提交办证的违约金为日分万之一应予以适用。（四）原告所主张的逾期提交办证资料违约金已部分超过诉讼时效，不应得到支持。原告在2013年10月9日收到房产证，没有就违约金方面提出要求。原告于2015年5月26日才提出起诉，其没有提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形。因此，原告所主张的部分违约金的请求已经超过法律规定的2年诉讼时效，故原告关于2013年5月26日之前的违约金请求不应得到支持，只能支持其2013年5月26日至2013年6月25日的违约金请求，即29天。（五）原告主张逾期提交办证资料违约金计算利息没有任何合同依据和法律依据。原告主张逾期提交办证资料违约金需要计算利息，但双方对此没有任何约定，原告也没有提供相应的合同依据，且法律上对违约金也没有计算利息的规定，故原告的该项请求没有任何依据，应予以驳回。
一审法院查明的事实和判决结果
一审经审理查明，2010年11月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010-11-165）及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于广东省平远县大柘镇平兴路优山美地情翠轩第D2栋06层01号房。合同约定该房屋建筑面积为126平方米，其中，套内建筑面积106.45平方米；该商品房属预售，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米2213.47元，总金额278897元；约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=×100%；约定付款方式为一次性付款，买受人需于2010年11月26日前支付全部房价款，合计人民币278897元；约定房屋的交付期限为2010年12月31日前；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为：1、合同约定计价面积与产权登记面积误差比绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内由甲、乙双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补。2、产权登记面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，乙方不退房，面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款由甲方在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内返还乙方，并按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付需返还款项的利息给乙方，计息期间自甲方收到乙方多付款项之日起至退款日止。《合同补充协议》第六条对产权登记的补充约定为：1、凡选择甲方办理产权证的，乙方需向甲方交付权证综合费，该费用是甲方为乙方办理产权证所需的各项费用（包括查册费、产权登记费、工本费、产权证印花、代办费等），甲方按每套单元900元向乙方收取，乙方需于签署《合同》当日付清。2、乙方在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，甲方自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款万分之五的违约金。3、甲方应乙方选择的按揭贷款银行的要求，将《房地产权证》直接交付给该银行收执的，视为已将《房地产权证》交付给乙方。4、乙方应在收楼之日起第10日前向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料，乙方逾期提供而导致甲方违约的，甲方相应可以在乙方逾期范围内免责。5、在甲方代乙方办理产权登记期间，甲方没有过错而相关政府部门不遵守有关规定而致使甲方逾期的，甲方相应可以在政府部门逾期的范围内免责。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告按约定于2010年11月26日交付给被告办证费900元、印花税140元、契税4184元、房价款278897元。被告亦按约定于2011年1月11日向原告交付了房屋。被告于2013年6月25日向平远县房地产管理局提供办证资料。2013年7月9日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记［粤房地权证平远县字第A-000054**号及平府国用（2013）第261700903号］，被告于2013年10月9日将该房屋产权证书交给了原告，原告向被告出具了收条。房屋产权证上登记的建筑面积为119.39平方米，其中套内建筑面积为100.86平方米。房屋产权证上登记的建筑面积比合同约定的建筑面积少了6.61平方米。因房屋约定面积与实际登记面积不符及逾期办证的原因，原、被告双方发生争执，在协商不成的情况下，原告将被告诉至一审法院。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010-11-165）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金人民币117138元的请求，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非约定取得权属证书的时间。此条款约定的是出卖人负有将相关资料交付登记备案的义务，而非在房屋交付使用后的180天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。原告认为被告应当按照《合同补充协议》第六条的约定承担逾期办证违约金，但是该条约定的是原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书时，甲方自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，而《商品房买卖合同》中并未约定取得房产权属证书的具体期限，且开发商将资料交付登记备案后，办理房产证的时间并不能由出卖人所左右，因此本案违约金不适用《合同补充协议》的约定，而仅适用《商品房买卖合同》的约定。被告于2013年6月25日才将办理房屋产权证所需资料提交登记机关备案，按合同约定已违约，应负违约责任，向原告支付自2011年7月11日起至2013年6月25日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之一的违约金，即19913.2元［（365天＋349天）×278897元×0.0001／天］。关于原告主张逾期办证违约金计算利息问题，一审法院认为原、被告双方对逾期办证违约金的利息问题没有任何约定，原告也没有提供相关证据证明，且法律上对违约金也没有计算利息的规定，故原告关于被告需支付逾期办证违约金的利息的诉讼请求不予支持。被告关于逾期提交办证资料违约金已部分超过诉讼时效的抗辩，被告方在2013年2月4日向原告出具的保证书中提及了逾期办证违约金事宜。说明原告是连续向被告主张了要求被告承担违约金。且被告的违约具有连续性，不能将违约时间割裂。因此，被告上述抗辩理由不足，不予采纳。关于原告要求被告支付超出产权登记面积部分的房款人民币14631.03元的请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”的规定，因原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第1项、第2项约定了面积误差绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，原、被告双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补；面积误差比绝对值超过3%时，被告只需返还面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款及相应的利息，因此被告应按约定返还原告多支付的房价款14631.03元［（126-119.39）×2213.47元］。关于原告请求因面积差异导致多收房款的利息8310.6元的问题，原告认为应按原告向信用社贷款的利率1.05%计息，从2010年11月计至2015年5月止共54个月。一审法院认为原、被告双方签订的《补充协议》第一条第2款有约定退还差异面积房款的利息标准是按人民银行一年期贷款基准利率计算，原告主张按信用社计算没有依据，不予支持。根据中国人民银行于2015年7月1日发布的《中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率并扩大存款利率浮动区间》文件，现行一年期贷款基准利率为每年5.1%。所以被告应向原告支付按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告张焕华、邓春桂支付因逾期提交办理权属登记所需资料给产权登记机关备案的违约金人民币19913.2元。二、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告张焕华、邓春桂返还超出产权登记建筑面积部分的购房款14631.03元，以及按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付自2010年11月26日起至原告多支付购房款人民币14631.03元返还日止的利息。三、驳回原告张焕华、邓春桂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取1576元，由被告平远县盛世富港房地产开发有限公司负担378元，由原告张焕华、邓春桂负担1198元。
当事人二审诉辩意见
平远县盛世富港房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、上诉人从未向两被上诉人出具过保证书，一审判决查明事实与认定事实明显矛盾，存在重大的认定事实错误。从被上诉人的起诉状、提交的证据、一审庭审的陈述来看，均没有提及到存在所谓的保证书，也没有这一主张；在一审判决查明事实部分中，未见有查明存在保证书这一事实的内容；在据以查明事实的证据中，也未见有所谓的保证书这一证据。在查明事实中没有提及任何证据证明的情况，一审判决却认定上诉人曾于2013年2月4日向被上诉人出具保证书，进而认定存在诉讼时效中断的事实，显然存在重大的事实认定错误。二、被上诉人主张的逾期提交办证资料违约金已部分超过诉讼时效，超过部分不应得到支持。一审判决在认定错误的基础上作出诉讼时效中断的认定，显然不能成立。被上诉人在2013年10月9日收到房产证，但没有就违约金方面提出要求。被上诉人于2015年5月26日才提出起诉，被上诉人没有提供任何证据证明其主张存在诉讼时效中断、中止的情形。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，被上诉人所主张的部分违约金的请求已经超过法律规定的2年诉讼时效，故被上诉人关于2013年5月26日之前的违约金请求不应得到支持，只能支持其2013年5月26日至2013年6月25日的违约金请求，即29天，其金额为808.80元。请求：1、判令撤销平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第121号判决书第一项，发回重审或改判上诉人只需向被上诉人支付违约金808.80元（从2013年5月26日计至2013年6月25日，按已付房价款每日万分之一标准计算）。2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张焕华、邓春桂辩称：上诉人于2013年2月4日由温庆宏向被上诉人出具了保证书，上诉人的上诉理由不成立，一审法院判决正确。
本院二审裁定的理由与结果
本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。综合双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点主要是原审是否存在程序违法问题。
上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司主张两被上诉人张焕华、邓春桂在2013年10月9日收到涉诉房屋产权证，但没有就违约金方面提出要求，而是至2015年5月26日才提出起诉，两被上诉人没有提供证据证明其主张存在诉讼时效中断、中止的情形，因此两被上诉人关于2013年5月26日之前的违约金因超过法律规定的2年诉讼时效不应得到支持，只能支持2013年5月26日至2013年6月25日的违约金共808.8元。经查，两被上诉人在原审中提交了由上诉人的工作人员温庆宏在2013年2月4日就逾期办理房屋产权证而出具的保证书。但在原审诉讼中，原审法院未对该份保证书进行查证核实，也未进行庭审质证，原审庭审笔录中也没有对该份保证书进行质证的记录，却在判决中认定该份保证书能够证明两被上诉人是连续向上诉人主张了要求承担违约金的权利，由此判定上诉人因逾期提交办理权属登记所需资料给产权登记机关备案而应支付给两被上诉人自从2011年7月11日起至2013年6月25日止的违约金共19913.2元。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条，证据应当在法庭中出示，由当事人质证，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。原审未对本案关键证据进行查明、质证，即作为认定事实的依据，剥夺了当事人主要的诉讼权利，且该证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的当事人无需举证证明的证据，因此，原审存在严重违反法定程序的情形。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销平远县人民法院（2015）梅平法民二初字第121号民事判决；
二、发回平远县人民法院重审。
二审案件受理费3152元，由本院退回给上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司。
审 判 长 肖庆浪
审 判 员 黄莉芬
代理审判员 曾柳青
二〇一五年十一月六日
书 记 员 刘 琴