广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初3403号
原告：中国工商银行股份有限公司开平支行，住所地：广东省开平市三埠长沙沿江西路33号。
负责人：李毅旭，男，该行行长。
委托诉讼代理人：司徒沃波，男，该行员工。
委托诉讼代理人：许志兴，男，该行员工。
被告：麦冬萍，女，1986年12月22日出生，汉族，户籍住址广东省开平市，现住开平市。
被告：梁煜舜，男，1985年12月3日出生，汉族，户籍住址广东省开平市，现住开平市。
被告：开平市马冈房地产发展有限公司，住所地：广东省开平市三埠区长沙虹桥路37号2幢1-6。
法定代表人：谭远裕，该公司董事。
委托诉讼代理人：马月萍，女，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称“工商银行开平支行”）与被告麦冬萍、梁煜舜、开平市马冈房地产发展有限公司（以下简称“马冈房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告工商银行开平支行的委托诉讼代理人司徒沃波、被告马冈房地产公司的委托诉讼代理人马月萍到庭参加诉讼，被告麦冬萍、梁煜舜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，被告麦冬萍、梁煜舜立即偿还贷款本息314955.46元，其中：本金311128.55元、利息3826.91元（利息暂计至2017年9月13日，自2017年9月14日起至还清日止的利息按借款合同约定利率计算）；2.判令被告麦冬萍、梁煜舜对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物处置所得款项享有优先受偿权；3.判令被告马冈房地产公司对被告麦冬萍、梁煜舜在原告处的贷款承担连带保证责任；4.判令三被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：被告麦冬萍、梁煜舜于2012年3月2日与原告签订合同为[房]字[工商]行[开平]支行[2012]年[306]号《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定原告借款336000元给麦冬萍、梁煜舜用于购买住房，借款期限为360个月（自2012年3月9日起至2042年3月9日止），同时约定被告麦冬萍、梁煜舜分360期按月归还贷款本息，分期还款日期为每月9日。合同约定被告麦冬萍、梁煜舜将其所购位于开平市××区长沙××房屋作为偿还上述借款的抵押物。上述合同签订后，原告依约于2012年3月9日将336000元贷款划入被告麦冬萍、梁煜舜指定的存款账户，履行了合同义务。贷款发放后，被告麦冬萍、梁煜舜未能履行借款合同约定的还款义务，从2014年1月9日起至2017年9月13日止，已累计30期未按期偿还贷款本息，目前麦冬萍、梁煜舜尚欠原告贷款本金311128.55元，欠缴贷款利息3826.91元（欠息暂计至2017年9月13日）。原告认为，原告与被告麦冬萍、梁煜舜签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告麦冬萍、梁煜舜未能依法履行合同义务，按照[房]字[工商]行[开平]支行[2012]年[306]号《个人购房借款/担保合同》第十四条（L）约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时，按照[房]字[工商]行[开平]支行[2012]年[306]号《个人购房借款/担保合同》第二十一条约定：如发生依据借款合同的约定提前收回贷款，其借款合同项下的债权未得到足额清偿，贷款人有权提前处置抵押物收回贷款本息。被告麦冬萍、梁煜舜的行为已构成严重违约，依法应承担违约责任。另，根据被告马冈房地产公司在办理按揭贷款前与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第五条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前乙方同意为借款人（购房者）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，即在《房屋他项权证》未办妥之前，被告马冈房地产公司同意为借款人（购房者）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。故被告马冈房地产公司应为被告麦冬萍、梁煜舜在原告处的贷款承担连带保证责任。
被告麦冬萍、梁煜舜未作答辩。
被告马冈房地产公司辩称，对原告的起诉没有异议。
原告工商银行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告麦冬萍、梁煜舜、马冈房地产公司在诉讼中没有提交任何证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告麦冬萍、梁煜舜没有到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩、举证与质证的权利。经庭审核证，原告工商银行开平支行提交的证据（1、中国工商银行个人贷款借据，2、个人购房借款/担保合同，3、广东省开平市期房抵押备案证明书，4、自营历史明细列表，5、法律催收函、逾期贷款催收函，6、麦冬萍、梁煜舜的身份证；户主为麦X桂的户口簿；户主为梁x盛的户口簿；麦冬萍与梁煜舜的结婚证，7、按揭贷款业务合作协议）来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年1月4日，中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称“工商银行江门分行”）与马冈房地产公司签订一份合同编号为江门[2009]018号《按揭贷款业务合作协议》（以下简称“按揭合作协议”），约定由工商银行江门分行（甲方）作为马冈房地产公司（乙方）开发并销（预）售的“东方明珠”工程项目的按揭贷款办理银行，为购买该项目的购房者（借款人）提供按揭贷款业务。协议第五条约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后∕日内履行还款义务。第七条约定：乙方负责协助借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作抵押的，先办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管；在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。工商银行江门分行和马冈房地产公司分别在“甲方”和“乙方”一栏盖章确认。
2012年3月2日，麦冬萍和梁煜舜为借款人、抵押人，工商银行开平支行为贷款人，共同签订一份合同编号为[房]字[工商]行[开平]支行[2012]年[306]号《个人购房借款/担保合同》（以下简称“306号借款合同”），约定麦冬萍、梁煜舜向工商银行开平支行借款336000元用于购买位于开平市××区长沙××房，并以上述房屋为本次借款提供抵押担保；借款期限为360个月，自2012年3月9日起至2042年3月9日止。合同约定：第四条贷款利率：4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第五条放款：5.3借款人授权贷款人按以下方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：将贷款一次性划入下列账户：户名：开平市马冈房地产发展有限公司；账号：20×××23；开户行：工行。第六条还款：6.1经协商一致，借款人按月等额本息还款方式（按月计息）偿还贷款本息；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。每月本息还款额=[贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数]÷[（1＋月利率）还款月数－1]；6.4借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：户名：麦冬萍；账号：62×××09；开户行：工行。第九条罚息：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定；9.3贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。第十四条违约及违约责任：14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。第十五条共同借款：本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。第十七条费用：由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。第十九条抵押担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十条抵押登记：20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。工商银行开平支行及其负责人在合同贷款人一栏签章，麦冬萍在借款人和抵押人一栏签名并捺指印，梁煜舜在共同借款人和抵押物共有人一栏签名并捺指印。
合同签订后，工商银行开平支行与麦冬萍、梁煜舜就涉案房屋向开平市房地产交易登记所申请期房抵押备案登记，该所于2012年3月7日以开押备字QF120xxx30号完成备案登记手续，预告登记权利人为工商银行开平支行，预告登记义务人为麦冬萍、梁煜舜。后工商银行开平支行对麦冬萍、梁煜舜的贷款申请经审核，按306号借款合同约定于2012年3月9日将贷款336000元划入合同约定的马冈房地产公司在中国工商银行开立的账户内，麦冬萍、梁煜舜于次月即2012年4月9日清偿第一期贷款本息。合同履行初期，麦冬萍、梁煜舜能按期清还贷款本息，后从2014年1月开始出现违约情况，陆续拖欠贷款本息，至2017年9月13日已累计30期未按期偿还贷款本息。工商银行开平支行于2016年7月12日、2017年4月17日向梁煜舜送达《法律催收函》，告知麦冬萍、梁煜舜已构成严重违约，要求其限期清偿拖欠的贷款本息，履行合同义务，否则，原告将通过司法途径强制催收。此外，工商银行开平支行于2016年7月12日向马冈房地产公司发出《逾期贷款催收函》，要求马冈房地产公司履行保证责任，代为清偿借款。后因麦冬萍、梁煜舜和马冈房地产公司均未履行还款责任，工商银行开平支行遂诉至本院。截至2017年12月22日，麦冬萍、梁煜舜拖欠借款合同项下贷款本金310850.95元和利息7153.05元。2017年12月23日至法庭辩论终结前，麦冬萍、梁煜舜未再清偿任何款项，马冈房地产公司也没有履行保证责任。
庭审过程中，工商银行开平支行和马冈房地产公司均表示涉案房屋在2012年12月已竣工验收并交付使用，同时已具备办理房地产权属登记和房地产他项权利登记的条件，但因麦冬萍、梁煜舜不予协助以致未能及时办理上述手续并取得权利证书。涉案房屋至今未办理房地产权证书，也没有办理房地产他项权利登记手续，抵押权人为工商银行开平支行的《房地产他项权证》尚未办妥。
另查明，麦冬萍与梁煜舜于x年x月x日登记结婚。马冈房地产公司是于2003年10月22日经开平市工商行政管理局登记成立的有限责任公司，法定代表人是谭远裕。
在审理过程中，原告工商银行开平支行向本院申请财产保全并提供信用担保，本院经审查依法作出（2017）粤0783民初3403号民事裁定，裁定冻结被申请人麦冬萍、梁煜舜价值32万元或者查封、扣押其相应价值的财产。并依法轮候查封麦冬萍、梁煜舜购买的位于开平市××区长沙××房。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。工商银行江门分行与马冈房地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》、工商银行开平支行与麦冬萍、梁煜舜签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。工商银行江门分行签订按揭合作协议后由其分支机构工商银行开平支行办理涉案贷款业务，马冈房地产公司同意按该协议内容对工商银行开平支行承担保证责任，本院予以认可。签订借款合同后，工商银行开平支行按照合同约定将贷款336000元划入麦冬萍、梁煜舜指定的银行账户内，已履行了放款义务。麦冬萍、梁煜舜作为借款人，应按合同约定的期限、方式和利率标准履行按期足额支付利息和清偿本金的义务；但麦冬萍、梁煜舜自2014年1月开始陆续拖欠贷款本息，至2017年9月13日已累计30期未按期偿还贷款本息，其行为已明显构成违约，依法应承担违约责任。现工商银行开平支行根据306号借款合同第十四条第一、二款的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定请求解除与麦冬萍、梁煜舜签订的借款合同，并要求麦冬萍、梁煜舜清偿余下尚欠的全部借款本息并计算逾期罚息，于法有据，本院予以支持。对于借款本金。根据工商银行开平支行提供的借款合同和贷款借据、自营历史明细列表，其向麦冬萍、梁煜舜发放贷款336000元，截至2017年12月22日，麦冬萍、梁煜舜仍拖欠本金310850.95元，麦冬萍、梁煜舜对此未提出异议，本院予以确认。对于利息。根据工商银行开平支行提供的贷款账户明细，截至2017年12月22日，麦冬萍、梁煜舜共拖欠借款利息7153.05元，以及借款合同中对借款利率、逾期罚息的约定，未违反我国法律法规和中国人民银行的利率、罚息规定，麦冬萍、梁煜舜对此未提出异议，本院予以确认，可以此为标准计算麦冬萍、梁煜舜的借款利息和逾期罚息。
关于担保责任承担的问题。一、关于被告马冈房地产公司的担保责任问题。依照按揭合作协议的约定，马冈房地产公司在涉案房屋办妥《房屋他项权证》并交由工商银行开平支行保管之前，同意为麦冬萍、梁煜舜提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。而至本案法庭辩论终结前，涉案房屋尚未办理以工商银行开平支行为抵押权人的正式抵押权登记手续，故马冈房地产公司的保证期限尚未届满。《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”工商银行开平支行根据按揭合作协议的约定请求马冈房地产公司对麦冬萍、梁煜舜306号借款合同项下所欠的借款本息承担连带清偿责任，于法有据，且马冈房地产公司对此无异议，本院予以支持。另根据担保法第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，马冈房地产公司承担保证责任后，有权向债务人麦冬萍、梁煜舜追偿。二、关于工商银行开平支行要求麦冬萍、梁煜舜对其债务承担抵押担保责任并主张对涉案房屋享有优先受偿权是否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”、第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。”的规定，预告登记的效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则自办理抵押登记时方设立。本案中，工商银行开平支行为涉案房屋的抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但涉案房屋在2012年3月7日办理期房抵押备案手续后至今尚未办理正式抵押登记，而期房抵押备案是涉案商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。故此，工商银行开平支行尚未取得现实抵押权，其主张对涉案房屋享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。
被告麦冬萍、梁煜舜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零四条至第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告中国工商银行股份有限公司开平支行与被告麦冬萍、梁煜舜于2012年3月2日签订的合同编号为[房]字[工商]行[开平]支行[2012]年[306]号《个人购房借款/担保合同》；
二、被告麦冬萍、梁煜舜应于本判决发生法律效力之日起十日内清偿[房]字[工商]行[开平]支行[2012]年[306]号《个人购房借款/担保合同》项下借款本金310850.95元及利息[截至2017年12月22日为7153.05元；从2017年12月23日起至本判决确定的履行之日止，以310850.95元为本金，按[房]字[工商]行[开平]支行[2012]年[306]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算相应的利息和罚息]给原告中国工商银行股份有限公司开平支行；
三、被告开平市马冈房地产发展有限公司对本判决第二项所涉债务及案件诉讼费承担连带清偿责任，开平市马冈房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向被告麦冬萍、梁煜舜追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6024元，保全费2120元，合计8144元（此款原告中国工商银行股份有限公司开平支行已预交），由被告麦冬萍、梁煜舜和开平市马冈房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 梁 治 平
审 判 员 司徒艺贞
代理审判员 谭 玉 媚
二〇一八年四月十一日
书 记 员 谭 丽 娜