广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宾民一初字第802号
原告赵大鹏。
委托代理人谭光星，广西安信律师事务所律师。
被告广西鼎建房地产开发有限公司。
法定代表人廖元荣，经理。
委托代理人陆锡杰，广西经海律师事务所律师。
委托代理人廖国林，南宁市阳光法律事务中心法律工作者
被告钟莲，广西壮族自治区宾阳县宾州镇靖安街128号。
委托代理人黄贵普，广西中钧律师事务所律师。
原告赵大鹏与被告广西鼎建房地产开发有限公司（以下简称鼎建公司）、钟莲商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法由审判员廖国伟适用简易程序，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。书记员文大兴担任法庭记录。原告赵大鹏及其委托代理人谭光星，被告鼎建公司的委托代理人陆锡杰，被告钟莲的委托代理人黄贵普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵大鹏诉称，2011年2月15日，原告与被告鼎建公司签订了《房屋认购协议书》，约定：鼎建公司将位于宾阳县靖安街127号“静安嘉园”一期开发楼房第7层A6户型（户型面积126.26平方米）、第10层A6（户型面积126.26平方米）、第10层A4（户型面积80.06平方米）各一套出售给原告，认购价款为人民币2600元每平方米；原告向鼎建公司交定金60000元，该款作为购房首付款。《房屋认购协议书》签订当天，原告支付了定金60000元。2011年11月27日，应鼎建公司的要求，原告再次向鼎建公司支付50000元的购房定金，该款由钟莲和廖安才代表鼎建公司签字确认。在楼盘开盘时，由于市场价格比预期高，鼎建公司明确表示违约，不愿将第9层A5、第10层A6、第10层A4户型房屋出售给原告。2014年1月15日，被告钟莲以股东的名义向原告写了一张欠条，内容为：被告钟莲之前欠原告176800元，双方商定于2014年3月15日还款，以前写给原告的合同、欠条、借条等全部作废，以2014年1月15日欠条为准。由于被告鼎建公司的单方违约，导致原告不能按照约定购买第9层A5、第10层A6、第10层A4户型房产，根据《担保法》、《合同法》有关定金法则的规定，请求法院：1、解除原告与被告鼎建公司签订的三份《房屋认购协议书》；2、被告鼎建公司向原告双倍返还定金共176800元，被告钟莲承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告居民身份证复印件，用以证明原告的身份情况；2、组织机构代码登记表，用以证明被告鼎建公司的登记信息基本情况；3、户籍证明，用以证明被告钟莲的户籍登记情况；4、《房屋认购协议书》、“收条”“欠条”，用以证明2011年2月15日，原告与被告鼎建公司共签订三份房屋认购协议，并向鼎建公司交纳了60000元购房定金，被告应当返还定金共176800元给原告。
被告鼎建公司辩称，一、根据双方签订的《房屋认购协议书》第四条、第五条约定，原告应当向鼎建公司交定金20000元，但是至今鼎建公司并没有收到原告交付的定金，因此，双方签订的《房屋认购协议书》并没有实际履行。至于原告主张已将定金交付了被告钟莲，这应该是原告于其他人之间形成的另一种债的关系，与鼎建公司无关；二、原告本身也有过错，应当承担相应的责任；三、鼎建公司不同意履行与原告日签订的三份《房屋认购协议书》；四、2011年10月之前被告钟莲为鼎建公司的法定代表人，之后鼎建公司的法定代表人已变更为廖元荣，被告钟莲写给原告的“欠条”、“收条”与鼎建公司无关。综上，请求法院依法驳回原告对鼎建公司的诉讼请求。
被告鼎建公司为其辩解在举证期限内没有证据向法庭提供。
被告钟莲辩称，签订《房屋认购协议书》是原告与鼎建公司双方的行为，与被告钟莲个人无关，原告将钟莲作为本案被告提起诉讼不符合法律规定。签订《房屋认购协议书》时被告钟莲是鼎建公司的法定代表人，并依照《房屋认购协议书》收取了原告的共60000元，该款项应该是购房首付款，而不应该是定金。钟莲收取的该60000元已经用于鼎建公司的费用开支了。现在尚不能确定鼎建公司违约，原告请求双倍返还定金176800元，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告钟莲为其辩解在举证期限内没有证据向法庭提供。
本案争议焦点：1、签订《房屋认购协议书》时被告钟莲收取原告的60000元是购房定金还是购房首付款，钟莲收取钱款系其个人行为还是鼎建公司行为；2、被告钟莲和案外人廖安才2011年11月27日出具给原告的“收条”是否与本案有关；3、被告是否存在违约，原告请求解除三份《房屋认购协议书》并要求鼎建公司双倍返还定金共176800元有无事实、法律依据；4、被告钟莲应否承担双倍返还定金的连带责任。
经过开庭质证，被告鼎建公司、钟莲对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但对证据4的证明力有异议，被告鼎建公司认为，原告并没有向鼎建公司交纳60000元定金，《房屋认购协议书》也未实际履行，钟莲出具给原告的“收条”、“欠条”系其双方之间的个人行为，与鼎建公司无关；被告钟莲则认为，钟莲确实已于签订《房屋认购协议书》收到了原告交来的60000元，但该款项应为购房首付款而非定金，该款已用于鼎建公司的费用开支。本院认为，签订《房屋认购协议书》时，时任鼎建公司的法定代表人钟莲依据《房屋认购协议书》条款收取的原告的60000元的行为应视为鼎建公司行为，对于该60000元的性质，根据《房屋认购协议书》第四条的约定及钟莲写给原告的欠条的意思表示，该款应为定金性质，但2011年10月1日以后钟莲已不是鼎建公司的法定代表人，其2011年11月27与案外人廖安才出具给原告的收条不能视为鼎建公司的行为。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年10月1日前鼎建公司法定代表人为钟莲，之后鼎建公司法定代表人变更登记为廖元荣。现被告钟莲仍为鼎建公司股东之一。2011年2月15日，原告廖紫芬与被告鼎建公司分别签订三份《房屋认购协议书》，协议约定：一、甲方（被告）在位于靖安街127号“静安嘉园”（小区名称）有20套房实行内部认购；二、认购层数为1—10层，认购的户型为静安嘉园一期开发楼房第7层A5户型（户型面积：126.26平方米）、第10层A6（户型面积126.26平方米）、第10层A4（户型面积80.06平方米）；三、双方约定认购价为人民币弍仟陆佰元／平方米；四、乙方（原告）向甲方交定金人民币20000元；五、甲方收到乙方认购定金20000元后，如果开盘价高于认购价格，也必须按第三点双方约定的认购价来计房价；如果甲方开盘价与双方约定认购价相同或低于认购价，甲方必须在约定认购价的基础上每平米少贰佰元来计算乙方套房价；六、乙方认购金20000元作为购买套间首付款；七、乙方交付了认购金又不购房，甲方不退认购金；八、本协议经双方签字后生效，九、未尽事宜经双方协商后可作补充协议，补充协议于本协议具有同等效力，本协议一试两份。原告及被告钟莲分别在《房屋认购协议书》签字，并加盖鼎建公司合同专用章。原告于协议签订当天共交付了60000元给被告钟莲（三份协议，每份20000元）。2014年4月1日，原告以被告违约为由，诉至本院，请求：1、解除原告与被告鼎建公司2011年2月15日签订的三份《房屋认购协议书》；2、被告鼎建公司向原告双倍返还定金共176800元，被告钟莲负连带责任。庭审中，被告鼎建公司明确表示不再履行双方签订的《房屋认购协议书》。
本院认为，原告与被告鼎建公司2011年2月15日分别签订的三份《房屋认购协议书》系当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、法规强制性规定，为有效合同。1、关于被告钟莲收取原告的60000元是购房定金还是购房首付款，钟莲收取钱款系其个人行为还是鼎建公司行为的问题。本院认为，《房屋认购协议书》已明确标明该60000元为定金，同时约定只有在原告认购房屋的基础上才转化为购房款，而在原告不认购房屋的情况下，被告则不予退回该60000元。纵观整个协议书条款内容及意思表示，本院认为，原告向被告所交的60000元主要是为了双方将来能正式签订房屋买卖合同所作的一种担保，其约定符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》关于定金法则的规定，该60000元的属性为定金性质，这也可从鼎建公司的原法定代表人现公司的股东之一的钟莲写给原告的欠条的意思表示中相印证。被告辩解称该60000元为认购款或购房首付款，理由不成立，本院不予采信；签订合同和收取原告60000元时，被告钟莲为鼎建公司法定代表人，原告有理由信赖钟莲的行为即为鼎建公司的行为，其交给钟莲的60000元即视为向鼎建公司交付，且原告交付钱款的行为并无过错。至于被告钟莲是否将该款交付公司或作何处理，这是被告鼎建公司内部管理事情，鼎建公司不能以此作为否认收到原告钱款的理由，被告鼎建公司辩称其没有收到原告交来的定金60000元，理由不成立，本院不予采信。
2、被告钟莲和案外人廖安才2011年11月27日出具给原告的“收条”是否与本案有关的问题。本院认为，2011年10月1日以后钟莲已不是鼎建公司的法定代表人，其2011年11月27与案外人廖安才出具给原告的收条系其与原告的其他债权债务关系，与本案无关，原告主张被告予以支付该收条中的欠款（本金50000元，利息6800元）无法律依据，本案中，本院不予支持，其可通过另案诉讼予以解决。
3、关于被告是否存在违约，原告请求解除《房屋认购协议书》并要求鼎建公司双倍返还定金共176800元有无事实、法律依据的问题。本院认为，从原告与被告鼎建公司签订《房屋认购协议书》的名称及约定的条款内容来看，其性质属于商品房认购协议，原告向被告所交的60000元定金则系为双方将来正式签订房屋买卖合同所作的一种担保。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方面原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，被告鼎建公司已经明确表示不再按照《房屋认购协议书》约定的认购价将房屋出售给原告，被告鼎建公司不履行《房屋认购协议书》的行为并无法定或约定事由，其行为实属单方的违约行为，鼎建公司的违约行为，是导致双方不能签订房屋买卖合同的根本原因，原告请求解除《房屋认购协议书》并要求鼎建公司双倍支付定金，于法有据，但原告交付的定金实为60000元，双倍返还应为120000元，现原告请求返还176800元与事实不符，超出部分，本院不予支持。
4、关于被告钟莲事应否承担双倍返还定金的连带责任的问题。本院认为，被告钟莲作为鼎建公司法定代表人与原告签订《房屋认购协议书》及收取原告的定金，其行为只是代表鼎建公司的行为，所引起的责任和法律后果依法应由鼎建公司承担，原告请求被告钟莲承担双倍返还定金的连带责任无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告赵大鹏与被告广西鼎建房地产开发有限公司2011年2月15日签订的三份《房屋认购协议书》；
二、被告广西鼎建房地产开发有限公司双倍返还原告赵大鹏定金共120000元；
三、驳回原告赵大鹏的其他诉讼请求。
案件受理费3836元，减半收取1918元，由被告广西鼎建房地产开发有限公司负担1318元，原告赵大鹏负担600元。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 廖国伟
二〇一四年六月二十三日
书记员 文大兴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收收定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方面原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。