北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第14635号
原告北京群捷物业管理有限公司，住所地北京市xx区xx号楼x——xxxx室。
法定代表人刘延群，总经理。
委托代理人张领，男，19xx年x月xx日出生。
被告乔荣新，男，19xx年x月xx日出生，个体摊主，住北京市大兴区芦城工业区xx路南侧*层灰楼西头三间底商。
委托代理人马国华，北京市天佑律师事务所律师。
第三人张占录，男，19xx年x月xx日出生，天天双语幼儿园负责人。
原告北京群捷物业管理有限公司（以下简称：群捷物业公司）与被告乔荣新，第三人张占录租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田琪担任审判长，与人民陪审员宋玉英、侯本正组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告群捷物业公司的法定代表人刘延群、委托代理人张领，被告乔荣新及其委托代理人马国华，第三人张占录到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告群捷物业公司诉称：2011年11月2日，群捷物业公司自北京市兴顺达客运有限公司（以下简称：兴顺达公司）获取的位于北京市大兴区芦城工业区xx路南侧二层灰楼（以下简称：灰楼）的使用权，并经兴顺达公司允许可以使用该楼对外出租、分租、收取租金等。2013年11月30日，群捷物业公司与乔荣新签订了租赁合同，约定将灰楼的西头底商三间出租给乔荣新，乔荣新自签订之日使用底商至今。乔荣新使用底商后，未经群捷物业公司许可，私自加盖房屋和院墙，破坏灰楼的使用结构，妨碍了灰楼和公共场地的正常使用，并长期拖欠水费、暖气费等。群捷物业公司认为，双方于2013年11月30日签订的租赁合同属于我国法律规定的无效合同，故起诉要求：1、确认乔荣新与群捷物业公司于2013年11月30日签订的租赁合同无效；2、判令乔荣新将位于北京市大兴区芦城工业区xx路南侧二层灰楼底商三间腾退给群捷物业公司；3、判令乔荣新恢复承租房屋的原状；4、判令乔荣新将承租房屋排除妨害；5、判令乔荣新向群捷物业公司支付2013年的暖气费10773元；6、判令乔荣新向群捷物业公司支付水费1200元（按每月150元计算，暂计至2014年7月30日）。
被告乔荣新辩称：不同意群捷物业公司的全部诉讼请求。自租赁合同签订之日起乔荣新已经支付了5年的租金，并且仍然在履行合同。2014年7月15日，乔荣新将承租房屋转租给张占录，张占录占有使用房屋至今，且承租后投入了大量的物力和财力，如果合同终止对乔荣新影响巨大。另外，与乔荣新签订租赁合同的并非群捷物业公司，群捷物业公司无权要求确认租赁合同无效。2014年，群捷物业公司曾起诉乔荣新要求解除合同，并要求腾退房屋、排除妨碍，给付水费、暖气费等。群捷物业公司的诉讼请求最终被大兴区人民法院判决驳回，且判决已经生效。现群捷物业公司再次起诉乔荣新属于重复起诉，请求法院驳回。
第三人张占录述称：乔荣新承租灰楼底商三间后将部分房屋转租给了张占录，因承租房屋简陋无法使用，张占录对承租房屋进行了大规模装修改造，并在承租房屋内开办天天双语幼儿园，目前幼儿园有一百余名幼儿就读。张占录认为不管群捷物业公司与乔荣新、刘纪栓之间有什么矛盾，张占录已经实际支付了房租且幼儿园也在正常经营，不同意解除合同，不同意腾退房屋。
经审理查明：兴顺达公司自北京市大兴区黄村镇鹅房村股份经济合作社（以下简称：鹅房经济合作社）处承租了东起建业学校西侧路、南至绿海观光园、西至付广雨东侧路、北至黄鹅路的约66068.98平方米的集体所有土地作公交客运站使用，土地使用年限截止到2031年12月31日。后兴顺达公司在承租土地上出资建设鹅房公交客运站及一栋面积约为2100平方米的二层灰楼。本案诉争的灰楼三间底商即为兴顺达公司所建二层灰楼的一部分。兴顺达公司建设该二层灰楼未获相关部门批准，至今未取得建设工程规划许可证，未取得任何权属证明。2010年1月2日，兴顺达公司（甲方）与群捷物业公司（乙方）签订了一份租赁合同，内容包括：乙方租赁位置为北京市大兴区芦城鹅房客运站，面积约为2100平方米，租赁期限为20年，自2010年3月31日起至2030年2月28日止。
2013年11月30日，刘延群作为群捷物业公司的法定代表人与乔荣新签订了租赁合同，内容包括：租赁标的物是位于北京市大兴区芦城工业区鹅房村黄鹅路南侧二层灰楼的底商自西向东数第一至三间（以下简称：灰楼底商三间），租赁面积（室内）约二百七十余平方米，租赁用途为包租方式，由乙方自行经营管理，租赁期限为10年，自2013年11月30日起至2023年11月20日止，五年租金30万元，每五年付租金一次，水价5元/吨、电价1.1元/度，甲方保证给乙方提供的承租房屋的水、电、暖等完整和可用，乙方应按时交纳水电费等各项费用，逾期超过15天，按每日万分之一交纳滞纳金，乙方应保证合法经营使用承租房屋，乙方应保证房屋完好，在不改变现有房屋主体结构的前提下，有权按需对房屋进行改造和装修，改造、装修以及规划设计方案需向甲方报备，乙方有权自主经营，对全部房屋进行转租、分租，但转租的第三方合同不得与本合同相冲突，否则转租合同无效。上述租赁合同签订前一日，乔荣新交纳了2013年11月30日至2018年11月29日的租金30万元。
2014年7月7日，刘纪栓代表乔荣新将乔荣新自兴顺达公司处承租的灰楼底商三间及灰楼西侧二楼四间出租给张占录，租赁期限为10年，自2014年9月17日起至2024年9月16日止。租金半年一付，水价5元/吨、电价1.5元/吨，暖气费30元/平方米。张占录承租后将灰楼底商三间进行改造并开办了一家幼儿园。目前，张占录实际占用的灰楼底商三间前的空地被围墙圈起，场地内安装有滑梯等设施。庭审辩论终结时，该幼儿园正常教学、经营，园内有学生一百余名。张占录认可其开办的幼儿园未获得法律规定的办学资质。乔荣新认可刘纪栓与张占录签订的租赁合同。群捷物业公司亦知晓张占录在灰楼底商经营幼儿园。租赁合同签订后，张占录向群捷物业公司交纳了2014年的取暖费12568.50元。
庭审中，群捷物业公司向本院提交了加盖有兴顺达公司印章的落款日期为2014年9月10日的证明一份，该证明载明：“我公司于2009年9月份出资并建设位于大兴区芦城工业区黄鹅路，鹅房客运站旁边的两层灰色楼，我公司拥有该楼2000平所有权。2011年11月2日，我公司与北京群捷物业管理有限公司签订合同，将该楼2000平方米出租给北京群捷物业管理有限公司。北京群捷物业管理有限公司拥有2000平方米左右该楼的所有权、经营权、收益权。另注：（大兴区黄鹅路客运站旁边两层灰楼后边的地30亩左右，北京兴顺达客运公司已收讫由北京群捷物业公司交的定金）。我公司允许北京群捷物业管理有限公司可以使用该楼对外出租、分租等，可以使用该楼的2000平方米左右对外收取租金。特此证明。”双方当事人对该证明的真实性不持异议。群捷物业公司要求乔荣新支付2013年的供暖费10773元，群捷物业公司称其已将该部分供暖费给付了兴顺达公司，为此提交加盖有兴顺达公司财务章的收条及支票存根。群捷物业公司提交的收条及支票存根载明刘延群向兴顺达公司交付了2013年的取暖费3万元，但未记载取暖费对应的房屋面积，取暖费支付标准等。乔荣新不同意给付供暖费，理由是2013年群捷物业公司并未实际供暖，故不同意支付供暖费。群捷物业公司要求乔荣新按照每间房屋每月50元的标准支付水费，乔荣新以其承租房屋后房屋一直空置为由不同意支付水费，乔荣新认为2014年7月18日其承租房屋内才安装了分水表，水费应当按照水表计算。
另查明，2014年8月1日，刘延群向本院起诉乔荣新，要求解除刘延群与乔荣新于2013年11月30日签订的租赁合同（即本案所涉租赁合同）。本院审理后于2014年10月13日作出（2014）大民初字第9846号民事判决书，该判决书以刘延群未能举证证明租赁合同所涉建筑物的性质导致无法认定合同效力为由，判决驳回了刘延群要求解除合同、恢复原状、支付水费、暖气费等全部诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。
上述事实，有租赁合同、收据、判决书、照片等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。群捷物业公司法定代表人刘延群与乔荣新就位于北京市大兴区鹅房村的灰楼三间底商签订了租赁合同，该合同所涉租赁标的物未取得建设工程规划许可证，不符合法定出租条件，故该租赁合同应属无效合同。合同被确认无效后，双方应各付返还义务，但本案所涉租赁标的物目前有张占录实际控制且用于开办幼儿园，张占录虽到庭参加诉讼，但群捷物业公司并未对张占录提出腾退要求，综合考虑上述情形，群捷物业公司要求乔荣新腾退房屋及恢复原状的请求，本院不予支持。群捷物业公司要求给付供暖费一节，群捷物业公司提交的其向兴顺达公司交付供暖费的收据未载明供暖费对应的房屋、供暖面积及载明供暖费计算方法，仅凭该证据不能证明其垫付了本案所涉房屋的供暖费，且本案所涉租赁合同对供暖费计算标准未有明确约定，故群捷物业公司要求乔荣新支付2013年供暖费的请求，证据不足，本院不予支持。群捷物业公司要求支付水费一节，租赁合同约定水费按照5元/吨计算，但群捷物业公司未提供证据证明乔荣新于租赁关系存续期间的用水量，现群捷物业公司按照每间房屋每月50元的标准主张供暖费，依据不足，本院不予支持。关于排除妨碍一节，群捷物业公司基于租赁合同要求乔荣新排除妨碍，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告北京群捷物业管理有限公司与被告乔荣新签订的租赁合同无效；
二、驳回原告北京群捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费一百一十四元，由原告北京群捷物业管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田 琪
人民陪审员 宋玉英
人民陪审员 侯本正
二〇一六年四月十二日
书 记 员 乔 婷