广东省清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初6250号
原告：白志科，男，1988年11月9日出生，汉族，住清远市清新区。
原告：刘桂花，女，1989年4月23日出生，汉族，住清远市清新区。
两原告共同委托诉讼代理人：李伟劲，广东亨信律师事务所律师。
被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地：新城十八号区半环北路南院14首层1-3。
法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。
原告白志科、刘桂花诉被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白志科、刘桂花的共同委托诉讼代理人李伟劲，被告凤迪公司的委托诉讼代理人潘凤娟、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白志科、刘桂花向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交楼的违约金12075元（违约金从2014年11月15日起至2015年5月6日，以总购房款424603元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告计付违约金）；2、判决被告向原告支付逾期办理权属登记的违约金（违约金从2015年8月4日起，以总购房款424603元为基数，按年利率6%向原告计付违约金，至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计至起诉之日，违约金约58071.73元）；（上述第1、2项合计人民币70146.73元）3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年2月7日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码XXX），约定被告将位于广东省清远市XXX号商品房出售给原告，建筑面积为116.07平方米，总房价款为424603元。合同第八条约定出卖人（即被告）应当在2014年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交给买受人（即原告）。第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，由出卖人承担相应违约责任。第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人应承担相应违约责任。合同签订后，原告依约向被告交清了购房款424603元（其中包含首期款127603元，余款297000已以按揭方式付款），被告最迟应在2014年6月30日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用。至合同约定的交楼之日，被告仍未能将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告，后原告于2015年5月6日实际收楼，但被告至今仍未能向原告提供涉案房屋经建设局工程竣工验收备案的相关材料。根据商品房买卖合同第九条约定，被告逾期交楼90日后，原告可以要求继续履行合同，并自2014年10月1日起至2015年5月6日止，被告应向原告支付违约金。但由于合同中按日万分之零点壹的标准计算违约金明显偏低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告可以主张按照中国人民银行同期贷款利率向原告计付违约金。此外，由于原告实际已于2015年5月6日办理收楼手续，被告按合同约定最迟应在2015年8月4日前将办理该房屋权属证书所需的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未履行该义务，已构成违约。但因合同约定的违约金明显难以反映原告的损失数额，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，被告应以购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金给原告。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起本诉讼，请法院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。
被告凤迪公司辩称，1、原告要求答辩人支付逾期交楼的违约金12075元的诉讼请求超过了诉讼时效。根据广东省高级人民法院作出的《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效》[(2013)粤高法民一复字第8号]的批复，购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，原告于2015年5月6日已经实际收楼，因此主张逾期交楼违约责任的诉讼时效应从实际收楼之次日即2015年5月7日起计算两年至2017年5月7日止，但原告直至2017年11月15日才向法院起诉，显然，其主张答辩人承担逾期交楼违约责任的诉讼请求已经超过了诉讼时效，答辩人依法无须承担逾期交楼违约责任。2、原告要求答辩人支付暂计至起诉之日的逾期办证违约金58071.73元、之后的逾期办证违约金按购房款每年1%计至办证之日止的诉讼请求超过了诉讼时效。原告于2015年5月6日已收楼，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间；《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效。合同约定的违约办证违约金为已付房款0.005%，为固定金额，因此原告要求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼时效从2015年8月4日起计算两年至2017年8月4日止，原告向法院起诉的时间为2017年11月15日，已经超过了诉讼时效，答辩人依法无需承担逾期办证违约责任。双方在《商品房买卖合同》第15条约定，答辩人的办证责任为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，并非是原告所述的“取得产权证书”，答辩人在可以办证的情况下，已经于2017年12月5日通过书面形式告知原告前来办证，即使需要赔偿办证损失，也是计至2017年12月5日。3、退一步来说，即使答辩人需要承担逾期交楼、逾期办证的违约责任，应按照《商品房买卖合同》的约定计算。双方约定，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，逾期办证违约金的计算标准为已付房款的0.005%。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，双方意思表示真实，合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。在本案中，原告也没有实际损失，因此，不具备调整逾期交楼、逾期办证违约金的前提条件，原告将违约计算标准提升的主张，违反了合同的约定，亦没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无法律与事实依据，请人民法院查明事实，依法判决。
本院经审理认定事实如下:2013年2月7日，原告白志科、刘桂花与被告凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市XXX号房屋，套内建筑面积97.52平方米，房屋总价款为424603元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告付清了购房价款424603元。对于房屋交付时间，被告认可原告主张的2015年5月6日。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，被告也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票，以及本案的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效，如果未过诉讼时效，原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、原告请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，原告是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算。
关于第1个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告应按约定在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但被告直至2015年5月6日才将商品房交付原告。被告逾期交楼的行为已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。对于逾期交楼违约金的诉讼时效问题，按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年7月1日）计算至商品房实际交付之日止（2015年5月6日）。原告主张的逾期交房违约金债权从2015年5月6日起计算诉讼时效，至《中华人民共和国民法总则》颁布实施前已经超过两年的诉讼时效。原告于2017年11月15日提起本次诉讼要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。
关于第2个争议焦点，原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（即2015年8月4日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时被告仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2015年8月4日，逾期办证违约金的诉讼时效从2015年8月4日起计算，至《中华人民共和国民法总则》颁布实施前已经超过两年的诉讼时效。原告于2017年11月15日提起本次诉讼要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。
虽然原告认为应当按照2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，适用三年的诉讼时效期间，但原告主张的逾期交房违约金债权从2015年5月6日起计算两年，逾期办证违约金的诉讼时效期间从2015年8月4日起计算两年，两项请求的诉讼时效并没有延续至2017年10月1日，因此两项违约金债权仍然适用两年的诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告白志科、刘桂花的诉讼请求。
案件受理费777元，由原告白志科、刘桂花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 盘润畴
二〇一七年十二月二十二日
书记员 林婉媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。