江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1422号
上诉人（原审被告）：刘友富，男，1964年7月28日生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。
上诉人（原审被告）：南京市栖霞区鑫四度宾馆，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路***号。
经营者：刘骏，男，1990年2月3日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杨姮，江苏欣达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京金陵石油化工设备有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路100号。
法定代表人：赵龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔杰，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人刘友富、南京市栖霞区鑫四度宾馆（以下简称鑫四度宾馆）因与上诉人南京金陵石油化工设备有限公司（以下简称金陵石化设备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘友富、鑫四度宾馆上诉请求：撤销一审判决的第二、三项，并依法改判。事实和理由：1、上诉人已搬离案涉房屋，一审判决第二项2015年租金中应扣除保证金1万元。根据双方租赁合同的约定，保证金在合同解除或终止并结清相关费用后结算，现双方合同已解除，上诉人也已搬出案涉房屋，被上诉人应向上诉人返还1万元保证金。2、一审判决认定房屋使用费计算标准为14083元/月，上诉人认为计算标准过高，请求改判为10833元/月。根据双方租赁合同约定，××逾期返还租赁物的，按合同日租金标准的两倍向出租人支付违约金，该违约金明显约定过高，一审法院将违约金调整为合同日租金的30%，我方认为一审法院的这一标准缺乏法律依据。另外，被上诉人于2016年4月20日切断上诉人的宾馆用电，导致上诉人的宾馆一直无法营业，合同目的无法实现，因此，违约金不应调整为法律规定的上限即日租金的30%。3、一审判决上诉人自2016年1月1日起向被上诉人支付房屋使用费至实际迁出房屋之日止，现上诉人已搬离案涉房屋，故请求改判支付房屋使用费至2017年1月10日止。
金陵石化设备公司辩称：1、上诉人从未支付过保证金1万元；2、一审法院计算的标准符合相关法律规定；3、上诉人未搬离涉案房屋，被上诉人待相关判决生效后将向人民法院申请强制执行。
金陵石化设备公司向一审法院起诉请求：1、判令刘友富、鑫四度宾馆迁出位于南京市××××号的房屋；2、判令刘友富、鑫四度宾馆向金陵石化设备公司支付2015年5月1日至2015年12月31日期间的租金86666元；3、判令刘友富、鑫四度宾馆自2016年1月1日起，按照每月21666元向金陵石化设备公司支付房屋使用费至刘友富、鑫四度宾馆实际迁出案涉房屋时止；4、判令诉讼费用由刘友富、鑫四度宾馆承担。
一审法院认定事实：坐落于南京市××区燕子矶街道××房屋由××幢建筑组成，总建筑面积为4136.33平方米，所有权证载明该房屋所有权人为中国石油化工股份有限公司（以下简称中国石化公司），本案讼争的房屋为该处2号楼五层的建筑（建筑面积为3465.34平方米）中。
2009年11月4日、2012年7月2日，中国石化公司两次下发《关于下达<授权委托书>的通知》（文号分别为石化股份法[2009]490号、[2012]279号），两份通知中“授权事项”均载明：在分公司、研究院经营范围和权限内，签订租赁合同等日常经营管理所需要签订的合同；在“被授权分公司、研究院及其负责人名单”中均载有“中国石油化工股份有限公司金陵分公司（以下简称中石化金陵分公司）”。
2011年3月23日，案外人谢某,4作为南京怡达科技有限公司（以下简称怡达公司）的委托代理人代表怡达公司（出租人）与刘友富（××）签订《租赁合同》1份，约定怡达公司将坐落于南京市××××号（金陵石化设备公司设备研究院院内）的“怡达五层办公楼”（以下简称案涉房屋，面积为2900平方米）出租给刘友富用于宾馆经营，租赁期限为2011年5月1日至2015年12月31日，租金为每年130000元；该合同还约定了双方每年协商递增房租，但每年租金实际未递增。《租赁合同》第四条约定，每年提前一个月一次性交纳全年房屋租金，按季度结算水电费；第五条约定，案涉房屋的交付时间为2011年4月1日，交付方式为双方到场确认；第九条约定，租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设部分，如双方对处理方法有书面协议，按书面协议处理，如双方对处理方法没有书面协议，则改善或增设部分归出租人所有；第十一条第6款约定，租赁合同期满终止，或者双方依约行使合同终止权，或者双方根据合同约定、法律规定行使合同解除权的，××应在合同终止日或者通知解除合同期满日向出租人交还租赁物，××逾期交还的，××应根据逾期交还的期限，按本合同约定的日租金标准的两倍向出租人支付违约金；第十二条约定，租赁期届满，双方有意续订的，应在租赁期满前两个月续订租赁合同；第十四条约定，合同期满终止，或者双方根据约定或法律规定行使合同解除权，或者本合同约定的终止情形出现，出租人对××不作经济补偿，本合同有明确约定或者双方另有约定的除外；第十五条约定，××应自合同签订之日起三日内，向出租人交纳保证金10000元，保证金在本合同解除或者终止，并结清本合同相关费用后结算。租赁合同签订后，刘友富、鑫四度宾馆已依约交纳了保证金10000元，并按约支付租金至2015年4月30日。
鑫四度宾馆系于2013年3月5日依法登记设立并领取营业执照的个体工商户，其注册的经营场所为南京市××区燕子矶街道××号，登记经营者为刘骏，实际经营者为刘友富。
2011年9月13日，经南京市工商行政管理局核准，怡达公司企业名称变更为金陵石化设备公司设备公司。
2015年12月7日，金陵石化设备公司委托江苏维世德律师事务所刘强律师向刘友富发出律师函1份，内容载明：因金陵石化设备公司设备公司与其签订的合同即将到期，金陵石化设备公司设备公司决定合同到期后，不再续签租赁合同，通知刘友富在收到该函之日起，做好相应的交接准备工作，在租赁合同终止日，按照双方的约定向金陵石化设备公司设备公司交还租赁物。该律师函已于2015年12月8日由鑫四度宾馆的前台签收。
2016年4月20日，金陵石化设备公司以刘友富、鑫四度宾馆拖欠房租为由切断了鑫四度宾馆的经营用电，但为其保留了部分生活用电。
为证明案涉租赁合同已为案涉房屋所有权人中国石化公司授权的管理人中石化金陵分公司知晓并获其同意，金陵石化设备公司向一审法院举证了2015年3月25日中石化金陵分公司向金陵石化设备公司作出的《整改通知单》复印件1份，该通知单载明：南京一条龙餐饮管理服务有限公司和鑫四度宾馆与金陵石化设备公司签订的房屋租赁合同于2015年10月到期，限金陵石化设备公司于2015年11月底清退该两家公司，严禁再私自转租。经质证，刘友富、鑫四度宾馆认为该通知单系复印件，对其真实性无法核实，但认可金陵石化设备公司有权就案涉房屋与其签订租赁合同。
为证明签订案涉租赁合同时，怡达公司的法定代表人赵才林曾承诺案涉租赁合同到期后双方将续签合同且总租期不低于10年，刘友富、鑫四度宾馆向一审法院举证了时任怡达公司管理部副部长谢某,4出具的书面证明并申请其到庭作证。庭审中，谢某,4作如下陈述：其是金陵石化设备公司公司的办公室主任，也是刘友富的朋友；案涉房屋原先是出租给鲍良义的，后赵才林从鲍良义处收回并同意出租给刘友富；因原先怡达公司与鲍良义的合同终止时间是到2015年12月31日，故怡达公司与刘友富签订的合同也约定到期日为这一天；案涉房屋大概在2011年6、7月份才交付给刘友富；赵才林曾对证人说过，之前刘友富曾帮过自己的忙，所以租金可以低一点，而且合同期满后如果续签可以谈，租期至少10年，赵才林只是口头承诺过到期续签，并无书面材料。经质证，金陵石化设备公司认可证人谢某,4的身份，但认为证人证言系其单方面的陈述，且与案涉租赁合同的约定不一致，故对其证言不予认可。
为证明前××鲍良义直到2016年6月底才将案涉房屋交付给刘友富、鑫四度宾馆以及金陵石化设备公司方曾承诺案涉租赁合同到期后双方将续签合同，刘友富、鑫四度宾馆向一审法院举证了刘友富与鲍良义签订的协议、鲍良义妻子于娟出具给刘友富的收条、刘友富妻子胡翠英与金陵石化设备公司法定代表人赵才林的侄子赵龙、金陵石化设备公司公司副总经理庄友金之间的电话录音光盘及文字整理稿各1份，具体是：1、协议载明：因鲍良义交出原租用的案涉房屋造成损失，现经双方协商，刘友富在鲍良义合同期内每年交付鲍良义人民币10万元整，于每年4月1日前支付；2、收条载明：于娟于2011年6月11日收刘友富现金2万元整（大楼招待所）；3、电话录音文字整理稿中记载：2014年9月26日，胡翠英说“我是四月份签的这个合同，我到6月底才拿到这个房子”，赵龙说“对”；2015年8月12日，胡翠英说“跟你们赵总商量一下，看怎么弄，今年合同怎么签，我们该交的要交”，赵龙说“好好好”；2015年8月24日，胡翠英说“看我们这个合同到底怎么弄”，赵龙说“具体情况我还不晓得，今天我来问一下，我下午给你打电话”；2016年5月8日，胡翠英说“当时我们租你们大楼的时候，合同订好了以后，不是鲍良义他们租的那个人不肯搬出来嘛，后来六月份的时候，我们拿不到房子的时候，是你跟谢某,4出面帮我们调解的，还对”，庄友金说“对对对，因为我跟老鲍也比较熟，跟你们也比较熟，我就在中间撮合一下”。经质证，金陵石化设备公司对协议和收条的真实性、关联性均不予认可，认为该两份材料均涉及案外人，而案外人均未到庭予以说明，且该两份材料上的金额也不一致；对电话录音，金陵石化设备公司当庭表示需要与赵龙、庄友金核实确认录音的真实性，后经核实，金陵石化设备公司方陈述，赵龙表示记不清了，与庄友金因为联系不上，所以无法核实，但案涉房屋实际自2011年3月1日起已经从鲍良义处收回。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。金陵石化设备公司设备公司与刘友富就案涉房屋签订租赁合同，鑫四度宾馆系实际使用人，该房屋所有权人授权的管理人对此知晓并予同意，刘友富、鑫四度宾馆对此亦予以认可，故该租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。针对金陵石化设备公司与刘友富、鑫四度宾馆之间的争议，一审法院围绕下述问题进行分析和认定：
一、关于金陵石化设备公司是否应在案涉租赁合同期满后与刘友富、鑫四度宾馆续签合同及刘友富、鑫四度宾馆是否应当迁出案涉房屋的问题
刘友富、鑫四度宾馆举证了签约时金陵石化设备公司方委托代理人谢某,4的证言以及金陵石化设备公司与刘友富、鑫四度宾馆双方相关人员的电话录音，以证明金陵石化设备公司法定代表人曾承诺案涉租赁合同到期后续签合同。经查，证人谢某,4虽为金陵石化设备公司签订案涉租赁合同的委托代理人，但其受托权限仅为代理金陵石化设备公司与刘友富签订案涉租赁合同，并无承诺到期后续签合同的授权，其当庭所作的关于金陵石化设备公司法定代表人赵才林承诺续签合同的证言，也明确表示仅是赵才林的口述，并无书面材料证明，金陵石化设备公司对此也不予认可；且该证人与刘友富系朋友，两者之间也存在利害关系。电话录音中，刘友富一方人员虽提出协商续签合同，但金陵石化设备公司方人员既无承诺续签合同的授权，也未明确表示同意。因此，刘友富、鑫四度宾馆举证的证人证言和电话录音，不足以证明金陵石化设备公司同意在案涉租赁合同到期后续签合同。案涉租赁合同第十二条约定，租赁期届满，双方有意续订的，应在租赁期满前两个月续订租赁合同。该约定系金陵石化设备公司与刘友富、鑫四度宾馆双方真实意思表示，对双方均具有约束力，而金陵石化设备公司与刘友富、鑫四度宾馆双方至今并未续订合同。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，刘友富、鑫四度宾馆主张金陵石化设备公司应在案涉租赁合同期满后与其续签合同的意见，依据不足，一审法院不予采纳。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同法二百三十五条规定，租赁期间届满，××应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉租赁合同第十一条第6款约定，租赁合同期满终止，××应在合同终止日或者通知解除合同期满日向出租人交还租赁物。本案中，作为出租人的金陵石化设备公司已于2015年12月7日以律师函形式通知刘友富，要求作为××的刘友富于租赁合同终止日向金陵石化设备公司交还案涉房屋，刘友富也已于次日收悉。因此，金陵石化设备公司主张刘友富、鑫四度宾馆迁出案涉房屋的请求，合法有据，一审法院予以支持。
二、关于刘友富、鑫四度宾馆支付至2015年12月31日的租金中，是否应扣除2011年4月至6月的3个月租金并冲抵刘友富已支付的10000元保证金的问题
案涉租赁合同约定，案涉房屋的租金为130000元/年，金陵石化设备公司与刘友富、鑫四度宾馆一致确认刘友富实际支付的租金截至2015年4月，之后的租金未再支付。案涉租赁合同第五条约定，案涉房屋的交付时间为2011年4月1日，交付方式为双方到场确认。刘友富、鑫四度宾馆主张因案涉房屋的前××鲍良义直至2011年6月底才将案涉房屋交付给刘友富、鑫四度宾馆，2011年4月至6月期间刘友富、鑫四度宾馆并未实际使用案涉房屋，故应当扣除2011年4月至6月期间的3个月租金，为此举证了案外人胡翠英与金陵石化设备公司公司的赵龙、庄友金之间的电话录音以及金陵石化设备公司公司股东谢某,4的证言予以证明。一审法院经审查认为，金陵石化设备公司公司相关人员在电话录音中以及证人谢某,4在其证言中，均陈述或确认案涉房屋系在2011年6月底交付的事实，金陵石化设备公司虽对该电话录音、证人证言均不予认可，但并未提供相应证据证明其已按案涉租赁合同约定的时间交付案涉房屋，刘友富、鑫四度宾馆提交的证据所证明的案涉房屋逾期交付的事实具有高度盖然性，故一审法院予以采信。因此，刘友富、鑫四度宾馆主张应从拖欠的租金中扣除2011年4月至6月三个月租金的意见，合法有据，一审法院予以采纳。案涉租赁合同第十五条约定，保证金在本合同解除或者终止，并结清本合同相关费用后结算。现刘友富、鑫四度宾馆仍占据使用案涉房屋，水电费等相关费用尚未结算，故对刘友富、鑫四度宾馆主张以已经交纳的保证金直接冲抵拖欠的租金的意见，一审法院不予采纳。
三、关于刘友富、鑫四度宾馆是否应自2016年1月1日起至实际迁出案涉房屋之日止按每月21666元的标准支付房屋使用费的问题
合同法二百三十五条规定，租赁期间届满，××应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉租赁合同第十一条第6款约定，租赁合同期满终止，××应在合同终止日向出租人交还租赁物，××逾期交还的，××应根据逾期交还的期限，按本合同约定的日租金标准的两倍向出租人支付违约金。现案涉租赁合同已于2015年12月31日到期，金陵石化设备公司根据相关法律规定，依据案涉租赁合同中有关逾期交房违约金的约定，主张刘友富、鑫四度宾馆支付自2016年1月1日起的房屋使用费的请求，合法有据，一审法院予以支持；但案涉合同约定的违约金计算标准过高，刘友富、鑫四度宾馆亦提出了违约金过高的抗辩主张。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，一审法院结合金陵石化设备公司切断刘友富、鑫四度宾馆经营用电、仅保留生活用电等情况综合考虑予以调整，确定刘友富、鑫四度宾馆应自2016年1月1日起，按照案涉租赁合同约定的每月租金标准的1.3倍即每月14083元，向金陵石化设备公司支付房屋使用费至刘友富、鑫四度宾馆实际迁出案涉房屋时止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决:一、南京市栖霞区鑫四度宾馆、刘友富于判决生效之日起十日内迁出坐落于南京市××区燕子矶街道××号房屋；二、南京市栖霞区鑫四度宾馆、刘友富于判决生效之日起十日内共同向南京金陵石油化工设备有限公司支付2015年5月1日至12月31日期间的租金54166元（已扣除2011年4月至6月期间的3个月租金32500元）；三、南京市栖霞区鑫四度宾馆、刘友富于判决生效之日起十日内按每月14083元的标准，共同向南京金陵石油化工设备有限公司支付自2016年1月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费；四、驳回南京金陵石油化工设备有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费2046元，减半收取1023元，由南京金陵石油化工设备有限公司负担366元，由南京市栖霞区鑫四度宾馆、刘友富负担657元（此款金陵石化设备公司已向一审法院缴纳，一审法院不退，由刘友富、鑫四度宾馆于判决生效之日起十日内直接给付金陵石化设备公司）。
二审中，上诉人提交证据：1、电话及短信记录，证明上诉人在收到一审判决后曾多次主动联系被上诉人办理房屋交接事宜，但被上诉人一直不予理睬。2、租赁房屋交还确认书、EMS通知回单、查询信息、照片，证明上诉人于2017年1月10日已经搬离涉案房屋。3、水电收费表、收条，证明上诉人与被上诉人关于水电费一事已经结清。被上诉人质证认为：1、对短信记录的真实性没有异议，但与事实不符。鑫四度宾馆根本没有与赵龙联系过，其只是发送过短信，且现场没有人，现场是被上诉人公司将门锁起来了，赵龙每周至少6天在公司，从未有人和其提起过交接事宜。2、我方不认可房屋交还确认书，确认书上签字是我们公司的员工，但是我方并不知道这几个签名是否是员工本人签名；由于被上诉人长期没有业务，所以公司员工早已经长期放假，所以我方对这些员工交接的事情并不清楚，我方不予认可。3、对于双方在2016年9月30日之前结清水电费的事情没有异议。
本院对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘友富与被上诉人金陵石化设备公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，当事人均应按约履行各自的义务。合同期限届满后，双方当事人未继续签订书面的租赁合同，上诉人也未提供充分的证据证实被上诉人同意继续出租房屋给其经营使用，故上诉人刘友富以及实际使用人鑫四度宾馆应当返还承租的房屋以及拖欠的相应费用。原审法院判决上诉人迁出讼争房屋并支付相应租金和使用费，具有事实和法律依据。因上诉人在合同期限届满后未及时交还房屋，应当承担违约责任，原审法院依据合同约定的违约金标准将违约金标准调整为月租金的1.3倍，并无不当。上诉人主张已经向被上诉人交还了房屋，未能提供充分的证据证明已直接与被上诉人办理房屋交接手续，故上诉人要求返还保证金并改判房屋使用费至2017年1月10日止，没有事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人刘友富、南京市栖霞区鑫四度宾馆的上诉理由本院不予采纳，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2046元，由刘友富、南京市栖霞区鑫四度宾馆共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年四月十日
书记员 汪海燕