安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终801号
上诉人（原审被告）：铜陵联发置业有限公司，住所地安徽省铜陵市淮河南路铜陵商城A座六楼。
法定代表人：张秋实，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王正，男，1970年12月23日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：费竹君，女，1985年1月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王正，男，汉族，1970年12月23日出生。
上诉人铜陵联发置业有限公司（以下简称联发公司）因与被上诉人王正、费竹君房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联发公司的委托诉讼代理人孙照圣、被上诉人费竹君的委托诉讼代理人王正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联发公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。本案诉争房屋已于2015年6月18日竣工备案，而一审法院却根据2015年7月28日的交房催告函以及2015年8月28日的钥匙发放通知书，错误认定了逾期交房时间。本案实际上是被上诉人逾期办理房屋交接手续，违约金应当从涉案房屋竣工备案之日起计算。同时，按照合同约定上诉人的逾期交房责任也应免除。2.被上诉人未按照合同约定交付购房款，已构成违约，一审法院对此应该一并处理。3.上诉人与被上诉人对合同的履行期限做出了默示变更，被上诉人在拿到钥匙通知书之前并未就交房期限不符合合同约定提出异议，表明默示应允了。4.一审法院适用法律错误。根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于其造成的实际损失的，依法应予以调减。本案即使上诉人存在违约情形，违约金也应当予以调减。
王正、费竹君辩称，1.一审判决是符合合同约定和法律规定的。2.被上诉人是按照正常的贷款时间付款的，并没有违约。
王正、费竹君向一审法院起诉请求：1.判令被告联发公司向原告支付逾期交房违约金人民币123072元；2.案件诉讼费由被告联发公司承担。
一审法院认定事实：原告王正、费竹君与被告联发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人购买铜陵商城汇金大厦K12房，合同约定建筑面积共141.56平方米，其中套内建筑面积118.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.67平方米。按套内建筑面积计算，该商品房每平方米为21566.16元。合同第八条：出卖人应当在2014年12月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：（1.工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；2.本期配套基础设施和公共设施能满足使用要求；3.商品住房质量责任承担主体已明确；4.前期物业管理已落实；5.买受人付清全部购房款，方能交付所购房屋）五种条件，并符合本同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条：出卖人逾期超过六十日后交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买售人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同补充协议第十一条：买受人应在出卖人书面通知的时间内办理交接手续，若买受人接收或占有的时间超过合同约定的时间，则不适用合同第九条的约定。房屋交付后，若出现合同约定的某些项目内容不符或有争议，不影响交付事实的成立，双方就争议部分单独处理。合同还约定了一些其他事项。
另查明，原告王正、费竹君在2014年8月29日已将首付款128.4万元及按揭贷款128万元支付给被告联发公司。本案诉争房屋在2014年5月30日竣工验收，并在2015年6月18日验收合格办理完备案。2015年7月28日被告联发公司向原告王正、费竹君发出《交房催告函》，2015年8月28日被告王正在“铜陵商城汇金大厦入伙情况登记表”上签字，领取了钥匙发放通知书。被告逾期交房时间为2015年1月1日起至2015年8月28日，按双方合同约定，逾期交房违约金为123072元（2564000元×0.02%×240天）。
一审判决认为：原、被告之间所签订的2014003854号《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。原告王正、费竹君支付了合同价款256.4万元，而被告联发公司未按合同约定在2014年12月31日前交付给原告符合合同第八条第五项的房屋，其行为构成合同违约，应承担合同约定的逾期交房的违约责任。原告请求判令被告支付逾期交房违约金人民币123072元的诉讼请求，法院予以支持。对于被告联发公司认为原告存在延迟办理交接房屋手续，导致其公司违约责任免除的答辩意见，本案诉争房屋在2015年6月18日完成竣工验收合格备案，被告在2015年7月28日书面催告原告办理交房手续，双方在2015年8月28日办理房屋交接。原告并不存在延迟办理交接房屋手续的行为。对于被告提出违约金过高的答辩意见，原告是按照被告提供的购房格式合同来签订的，违约金的条款也没有明显约定过高。对于被告提出原告未按合同约定时间交付按揭贷款，违约在先的答辩意见，因被告联发公司未在本案中提出反诉请求，被告可另案起诉主张。综上，对被告联发公司的辩解，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：被告铜陵联发置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王正、费竹君逾期交房违约金人民币123072元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2761元，减半收取1380.5元，由被告铜陵联发置业有限公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，归纳本案的争议焦点如下：上诉人是否应当向被上诉人支付违约金123072元？
本院认为，上诉人联发公司与被上诉人王正、费竹君签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，上诉人应当于2014年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给被上诉人，且商品房达到交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。本案中上诉人于2015年7月28日才向被上诉人发出交房催告函，并于2015年8月28日将符合合同约定交付条件的房屋交付给被上诉人，据此可以认定上诉人逾期交房的时间应为2015年1月1日起至2015年8月28日。上诉人逾期交付房屋，理应按照合同约定承担违约责任。双方当事人在合同中明确约定了违约金计算方法，一审判决上诉人支付违约金123072元，符合双方合同约定，也未超过被上诉人受到的实际损失，故本院对上诉人认为其不应当承担违约金、违约金应当予以调减的主张不予采信。上诉人认为被上诉人逾期支付购房款，已构成违约，要求在本案中一并处理，但上诉人在一审中并未就该主张提出反诉，故本案不予处理，上诉人可另行起诉。
综上所述，上诉人联发公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2761元，由上诉人铜陵联发置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 马海平
代理审判员 戴卢刚
二〇一七年一月六日
书 记 员 王小江
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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