福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2016)闽0783民初1225号原告建瓯市福源房地产开发有限公司，住所地建瓯市水西新区205国道旁21、22、23号地块，统一社会信用代码91350783798384487J。法定代表人谢兴福，执行董事。委托代理人刘建民，福建知新律师事务所律师。委托代理人黄鹤荣，福建知新律师事务所实习律师。被告建瓯市大卫娱乐有限公司，住所地建瓯市福兴广场汽车交易中心，统一社会信用代码9135078306875831X4。法定代表人林兴婢，执行董事。委托代理人黄学用，福建韩思律师事务所律师。委托代理人叶祥娜，福建韩思律师事务所实习律师。原告建瓯市福源房地产开发有限公司与被告建瓯市大卫娱乐有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘建民、黄鹤荣，被告的委托代理人黄学用、叶祥娜到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称，2011年6月原告将自己所有的座落在建瓯市福兴商业广场的汽车交易中心第一层105A店面、汽车交易中心第二层201号房屋、办公楼A第二层201号部分店面出租给被告作KTV演唱服务营业使用，并于2013年9月1日原、被告双方补充签订《租赁合同》，合同约定：“1、租赁期限为十年，即从2011年6月1日起至2021年5月31日止；2、承租方须在签订本合同时，向出租方缴纳保证金人民币50000元，租赁期满，费用结算清楚并由出租方验收商铺无损坏后，出租方退回上述保证金给承租方（保证金不计息）；3、出租方同意给予承租方两年的免租期及三个月装修试营业期，该商铺前三年租金每月55000元结算，租金不含税，租金按月缴交，承租方应在每月份到期（每月30日）前10日内缴交下月份的租金，该商铺自租赁期内第四年开始每年按8%递增租金，即2013年9月1日起至2014年8月31日止，每年月租金为55000元，2014年9月1日起至2015年8月31日，每年月租金59400元，2015年9月1日起至2016年8月31日止，每年月租金为64152元，租金以此类推；4、租金、物业费等出租方应缴费用，出租方应如期缴交，不得假借任何理由推迟交付或不交，租金未如期缴交，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之三加收违约金，逾期30天，除必须缴清所欠费用外，出租方有权提前单方解除合同，保证金及原所交物业费不予退还，承租方应承担全部违约责任。”而被告对承租原告房屋拖欠了2014年4月1日至2014年8月31日部分租金计人民币212500元，拖欠2015年9月1日至2016年4月30日租金计人民币435816元，被拖欠原告截至至2016年4月30日租金计人民币666316元，原告多次向被告催讨租金均无结果。为此，诉请法院判令：1、解除原、被告双方于2013年9月1日补签订的《租赁合同》。2、被告立即将租赁房屋腾空交付原告；3、被告立即支付拖欠至2016年4月30日止的租金计人民币666316元；4、被告支付逾期交纳租金的违约金计人民币137769元；被告辩称，一、被告承租上述房产后，投资920多万元对上述房产进行了装修、装饰。2015年11月间，原告方无端地将被告的经营场所大门上锁，不让被告开门营业。原告的行为给被告造成重大经济损失，原告应当赔偿其行为给被告造成的损失。二、被告承租涉讼房产的期限为10年，被告是按10年的经营期限进行投资。如前所述，被告前期投资就高达920多万元。原告要求解除2013年9月1日的《租赁合同》，并要求将租赁房屋腾空交付给原告。这势必造成答辩人的投资得不到回报，将严重地侵害了被告的合法权益。三、被告因经营问题，拖欠原告租金666316属实，现因经济困难，愿意分期偿付，违约金约定过高，且被告亦无力负担。为此，请求法院依法驳回原告的第1、2、4项诉讼请求。审理过程中，原、被告双方对下列事实不持异议，本院予以确认：2011年6月，原告将其所有的座落于建瓯市福兴商业广场的汽车交易中心第一层105A店面、汽车交易中心第二层201号房屋、办公楼A第二层201号部分店面出租给被告作KTV演唱服务营业使用。2013年9月1日原、被告双方补签订《租赁合同》，合同主要内容为：1、租赁期限为十年，即从2011年6月1日起至2021年5月31日止；2、出租方同意给予承租方两年的免租期及三个月装修试营业期，该商铺前三年租金每月55000元结算，租金不含税，租金按月缴交，承租方应在每月份到期（每月30日）前10日内缴交下月份的租金，该商铺自租赁期内第四年开始每年按8%递增租金；3、租金未如期缴交，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之三加收违约金，逾期30天，除必须缴清所欠费用外，出租方有权提前单方解除合同，保证金及原所交物业费不予退还，承租方应承担全部违约责任。自2014年4月1日起，被告开始拖欠租金，截止2016年4月30日，累计结欠原告租金666316元。原告催款无果，为此诉至本院。原、被告双方争议的焦点问题为：1、原告方是否有于2015年11月间将被告经营的场所大门锁上不让被告开门营业；2、被告的经营前期投资是否有达到920万元。被告就其主张提供证据材料2份：1、营业场所大门的照片一张。用于证明原告方是否有于2015年11月间将被告经营的场所大门锁上。2、工程及前期费用表一份。用于证明被告为营业场所装修、装饰投资920万元。原告质证意见：1、照片不能证实是何时上锁，更不能证实是原告上的锁。2、工程及前期费用表是被告单方制作的，不能证实被告的主张。本院认为，原告的质证理由成立，对被告提供的两份证据材料不予采信。对被告所主张的争议事实，不予认定。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，除约定的违约金过高外，其他内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。在补充签订租赁合同之前两年，原告即已依约交付了房屋。根据合同的约定，被告享有两年的免租期，但从2013年9月免租期满后，被告仅支付了2014年4月之前的租金，此后即未按合同的约定履行义务，长期拖欠租金，且在庭审中仍表示无力及时支付拖欠的租金。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。同时，按照合同的约定，原告有权单方解除合同。因租赁合同为连续性合同，合同解除的效力不溯及解除之前。合同解除之前拖欠的租金及相应的违约金，被告仍应履行。合同约定的违约金标准过高，原告按每月2%的标准主张，符合法律规定。原告诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告称原告于2015年11月间将被告经营的场所大门锁上，对该主张没有提供充分的证据予以证明，不予采纳。原告以此为由提出要求被告赔偿损失，但未提出反诉，本案不予涉及。被告还称其前期投入了920万元的资金，解除合同将使其蒙受巨大的损失。首先，对该主张被告没有提供充分的证据证明。其次，双方补签租赁合同时，双方已确定了经营目的，知晓前期的投入，但合同仍约定了租金逾期缴纳30日，原告有权单方解除合同。因此，被告该抗辩理由亦不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告建瓯市福源房地产开发有限公司与被告建瓯市大卫娱乐有限公司于2013年9月1日补充签订的《租赁合同》。二、被告建瓯市大卫娱乐有限公司应于本判决生效之日起一个月内将租赁的房屋清空，交付给原告建瓯市福源房地产开发有限公司。三、被告建瓯市大卫娱乐有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告建瓯市福源房地产开发有限公司支付租金人民币666316元。四、被告建瓯市大卫娱乐有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告建瓯市福源房地产开发有限公司支付违约金137769元。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40073元，由被告建瓯市大卫娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  徐云龙人民陪审员  张宏初人民陪审员  吴伟荣二〇一六年七月二十八日书 记 员  潘丽娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。