重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合法民初字第04748号
原告杨春，女，汉族，住重庆市合川区。
原告孟秀波，男，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人刘俊，重庆中标律师事务所律师。
委托代理人赵国，重庆海力律师事务所律师。
被告重庆渝永房地产开发有限公司，住所重庆市永川区渝西大道支路19号，组织机构代码20379790-2。
法定代表人葛凌，公司总经理。
委托代理人秦秀亮，重庆合州律师事务所律师。
原告杨春、孟秀波与被告重庆渝永房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周毅独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春、孟秀波的委托代理人刘俊、赵国，被告重庆渝永房地产开发有限公司的委托代理人秦秀亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春、孟秀波诉称，原、被告之间签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于重庆市合川区南津街718号渝永·香榭丽苑2-9-3号商品房一套出售给原告，并约定被告应当在2013年12月31日前将上述商品房交付原告使用，且于房屋实际交付使用之日起60日内为原告提出办理涉诉房屋《房地产权证》的申请，并取得受理单。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并按被告要求交齐了一切办证所需资料。但被告一直拖延向原告交付房屋直至2014年4月28日被告才将上述房屋交付给原告使用，并办理了交接房手续，但至今未为原告提出办理本商品房《房地产权证》的申请。根据合同第九条、第十条的约定，被告应向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金。原告认为，被告的行为不仅违反了双方合同的约定，也违反了商品房买卖合同相关法律法规的规定，给原告造成了损失，原告为了维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，1、请求法院判令被告向原告支付延期交房违约金5285元、逾期办证违约金15992元（暂计至起诉之日）；2、请求法院判令被告立即提供必要的证明文件，为原告办理重庆市合川区南津街718号2号楼9层5号房屋的《房地产权证》；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告重庆渝永房地产开发有限公司辩称，一、原告与被告签订合同的同时签订了补充协议。合同补充协议第一条对送达方式进行了变更约定，包括电话等等方式。第五条对被告交房时间的特别约定，按照合同交房约定之日起90工作日交房的也不算被告违约。第10条对已付购房款约定不包括银行按揭贷款部分。第二、被告修建的2号楼在2014年3月18日取得竣工验收备案登记证。被告在2014年4月8日在合川日报进行公告告知业主在2014年4月14日开始接房。由此可知被告没有逾期交房，也不应当承担逾期交房的违约责任。第三、目前未取得房屋登记受理单，根据合同约定支付逾期办证违约金的条件还未成就。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，“渝永·香榭丽苑”项目系重庆航运建设发展有限公司与重庆渝永房地产开发有限公司的联建项目。被告重庆渝永房地产开发有限公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业。原告杨春、孟秀波与被告重庆渝永房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同一至五条对房屋座落位置、价款及支付方式等约定为：原告购买被告开发的位于重庆市合川区南津街718号渝永·香榭丽苑2幢9-3号房屋一套，房屋总成交金额449，865元，签合同时支付首付款135，865元，剩余房款31.4万元由原告在被告指定的银行按揭贷款。合同第七条约定：被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。第八条约定：被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备……。合同第十三条约定为：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理的，被告应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任未能按时向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。另原、被告双方又签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，作为合同附件。补充协议第一条第1款约定：双方按合同所列地址进行联络，本合同约定书面通知方式包括：公告、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫，公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。补充协议第五条第3款约定：由于项目业态丰富、购房业主众多等原因，原告同意被告从交房之日起90个工作日内完成交房，在此期限内被告不算违约。若超过90个工作日被告仍未完成交房，则参照《合同》第九条相关条款办理。补充协议第十条关于“已付房价款”约定为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的“已付房价款”是指原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。补充协议还约定了其他相关条款。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告向被告支付了首付款135，865元，另部分款项向银行进行的按揭。2014年3月21日，被告取得所售房屋的竣工验收备案登记证。2014年4月11日，合川日报登载了被告于2014年4月8日发出的公告，该公告载明：尊敬的渝永·香榭丽苑业主，我公司开发建设的渝永·香榭丽苑2号楼（C）幢住宅已通过验收，将于2014年4月14日正式交房。为了便于您收房，我公司将安排3天时间集中办理收房手续，请你于2014年4月14日-2014年4月16日前来完善入住手续。逾期则视为自动收房......。该公告发出后，购房业主从2014年4月14日起陆续接房。原告于2014年4月28日接房。原告认为被告交房违反合同约定，房屋交付后，也一直未向土地房屋登记机构提交相关资料，为原告办理房地产权证，故原告起诉来院，其诉请如前。本案在审理过程中，被告于2015年9月6日取得了合川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书。由此，原告自愿撤回了第2项诉讼请求。庭审中，原告对补充协议的效力提出异议，认为补充协议系格式合同，限制了原告的权利，应为无效。
还查明，原告于2014年1月16日向银行按揭贷款314000元，每月16日归还按揭款，截至2015年8月16日止，原告贷款余额为301061.92元，已归还按揭贷款本金12938.08元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、购房发票，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》补充协议、公告、重庆市合川区城乡建设委员会合川建发（2011）81号文“关于联建备案批复”、合川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书、银行查询单等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告是具有房地产开发经营资质的企业，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方签订的重庆市商品房买卖合同约定，被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。并且约定被告应于确定交房日七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。但双方在合同附件五的补充协议中第一条进一步明确约定，本合同约定的书面通知包括：公告、邮寄、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，视发出挂号邮件后第七天为收讫，公告、传真、电子邮件、电话等以发生之日为收讫。补充协议第五条第3款约定：由于项目业态丰富、购房业主众多等原因，原告同意被告从交房之日起90个工作日内完成交房，在此期限内被告不算违约。若超过90个工作日被告仍未完成交房，则参照《合同》第九条相关条款办理。补充协议亦系双方自愿签订，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，亦是有效协议，对双方具有法律约束力。补充协议对交房的通知方式及交房日期作了娈更，双方应该按照变更后的约定履行义务。按照补充协议第一条的约定，公告的方式亦视为书面通知方式之一。按照《重庆市商品房买卖合同》第七条和补充协议第五条第3款的约定，被告在2014年5月前通知接房均不构成违约。本案所涉房屋被告于2014年3月21日取得竣工验收备案登记证，被告于2014年4月11日向业主发出公告，要求业主接房，被告的行为未构成违约，原告要求支付逾期交房违约金，本院不予支持。
《重庆市商品房买卖合同》约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。若因被告原因逾期，逾期超过60日，计算违约金的方式为：自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告于2014年4月28日接房，按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年6月27日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告于2015年9月6日才取得业务受理通知书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。关于“已付房价款”问题。双方签订的补充协议已对此进行了明确，即指原告实际支付给被告的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和，该部份约定亦未违反法律及行政法律的强制性规定，对双方具有法律约束力。在计算违约金时，对“已付房价款”双方应该按照补充协议的约定计算。被告2015年9月6日取得土地房屋登记机构出具的业务受理通知书，违约436天。原告向被告支付了首付款135，865元，原告在被告取得受理业务通知书前，总计偿还银行按揭贷款本金12938.08元。故被告应支付原告逾期提交办证资料的违约金为6488元［（13.5865元＋1.2938元）×436］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、由被告重庆渝永房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨春、孟秀波逾期提交办证资料的违约金6488元。
二、驳回原告杨春、孟秀波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费332元，减半收取166元，由原告杨春、孟秀波承担141元，由被告重庆渝永房地产开发有限公司承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周 毅
二〇一五年十月十九日
书记员 郭丹丹