江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6500号原告：黄剑，男，1977年4月10日出生，汉族，南京工程学院副教授，住南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。被告：彭涛，男，1977年8月9日出生，汉族，江苏伟达国际贸易有限公司总经理，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：唐乃翔，江苏苏泓律师事务所律师。第三人：中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地南京市洪武北路20号。负责人：林静然，该分行行长。委托诉讼代理人：许红民，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。原告黄剑与被告彭涛、第三人中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月30日立案后,依法由审判员孙燕适用简易程序,于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告黄剑、被告彭涛的委托诉讼代理人唐乃翔、第三人民生银行南京分行的委托诉讼代理人许红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄剑向本院提出诉讼请求：被告将位于南京市鼓楼区××路××单元××室房屋解除抵押后转移登记至原告名下。事实和理由：2014年9月17日，原告经南京芬格房产经纪有限公司介绍，与被告签订了房地产买卖中介合同，约定被告将其所有的南京市鼓楼区××路××单元××室房屋出售给原告，合同对房屋价款、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告共支付了180万元购房款（含定金），被告亦将房屋交付原告。但之后双方就合同履行问题产生争议，并向本院另案提起诉讼。现原告向第三人了解，上述房屋所担保的债务已届偿还期，且债务人明确表示不能清偿债务。原告认为上述房屋抵押权涤除的条件已具备，故诉至法院，请求判如所请。被告彭涛辩称，1.原告再行起诉违反一事不再理原则，双方就合同的履行问题已由南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6370号案件审理并作出判决；2.双方签订合同后，原告并未按照合同约定给付被告260万元的解押款项，致使合同无法完成系因原告违约。原告在房屋价格上涨的客观情况下，要求继续履行合同，违反诚实信用原则；3.在（2016）苏0106民初6370号案件中，没有支持被告要求解除合同的理由是原告迟延付款后被告未进行催告，被告认为双方上次诉讼中，被告已明确提出原告迟延支付首笔款项，该行为完全可以视为被告进行催告，但至今原告仍未履行其应履行的义务；4.上述房屋的抵押权所担保的债务还涉及案外人王正民，被告并非借款合同的债务人，现王正民未能偿还债务，亦不同意由原告替其偿还，被告认为该抵押权无法涤除，合同在客观上无法继续履行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人民生银行南京分行述称，1.第三人为上述房屋的抵押权人，抵押担保的主债务人为案外人王正民，现该债务履行期限已届满，但借款人尚未履行还款义务；2.第三人有权依据合同约定及法律规定，行使相关权利，如原告代为清偿债务，消灭抵押权，风险由其自行承担。综上，请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于本市鼓楼区××路××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为被告。2014年9月17日，原告黄剑（买受方、乙方）、被告彭涛（出售方、甲方）与南京芬格房产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》，约定甲方将案涉房屋以280万元的价格出售给乙方；甲、乙双方签约时，乙方支付甲方定金1万元；乙方借给甲方260万元，于2014年10月20日前办理抵押手续，乙方于产权送件当日另行支付甲方房款14万元；如解押后因不可抗力因素至该合同不能履行，甲方应在3日内将260万元还给乙方；甲、乙双方约定协商乙方办理公积金及商业组合贷款共计50万元，由银行直接下款至甲方账户；乙方于2014年9月24日前追加5万元作为定金支付给甲方；乙方向丙方借款50万元作为垫资支付于甲方以便于甲方解押出售此房，如因乙方个人问题导致个人组合贷款未通过，而无法进行该房屋过户，乙方应于审批未通过的3个工作日归还丙方50万元；违约方应向守约方支付违约金40万元等等。当日，原告向被告支付定金1万元。上述合同签订时，案涉房屋上设立有两处抵押权，抵押权人均为第三人，债务人均为案外人王正民，分别对应的被担保主债权数额为200万元及60万元，债务履行期限分别为2014年7月9日至2019年7月9日、2014年8月13日至2016年8月13日，设立抵押日期分别为2014年7月14日及2014年8月18日。2014年9月26日，原告向被告支付了5万元，被告出具的收条内容为“收到原告房款伍万元整”。2014年9月30日，原告向被告支付购房款14万元。2014年11月17日，原告分别以宁波银行本票方式向被告支付购房款55万元（票号21485535）以及购房款105万元（票号21485534）。2014年10月，被告向原告交付案涉房屋。后原告对案涉房屋进行装修，并实际居住使用。2014年10月23日，中国工商银行股份有限公司南京城北支行同意向原告发放公积金贷款30万元，商业贷款20万元。另查明，2016年7月1日，黄剑曾向本院另案【（2016）苏0106民初6370号】诉讼，请求彭涛继续履行合同，并配合将案涉房屋权属转移登记至黄剑名下。该案诉讼过程中彭涛提起反诉，请求解除合同，黄剑返还案涉房屋并支付违约金。本院于2017年3月6日作出（2016）苏0106民初6370号民事判决，因案涉房屋设有抵押存在暂时的履行障碍为由，驳回了黄剑的诉讼请求；因黄剑在履行合同中不违约，亦驳回了彭涛的反诉请求。彭涛不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院于2017年6月8日作出（2017）苏01民终3697号民事判决，驳回上诉，维持原判。审理中，原告明确表示愿意支付款项将案涉房屋的抵押权涤除，后被告与原告办理案涉房屋的转移登记手续。第三人陈述案涉房屋所担保的债务履行期限已届满，且目前处于逾期还款状态，原告有权代为清偿，第三人亦有权行使相关权利。因当事人意见分歧较大，致本案调解未果。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告要求被告协助办理权属转移登记手续，继续履行房屋买卖合同，愿意且有能力向银行清偿案涉房屋作为抵押的借款本金、利息，将案涉房屋的抵押权涤除，且案外人王正民及被告均已逾期归还银行借款，第三人亦表示同意接受原告代为清偿的款项。故原告的诉讼请求，既符合合同约定和法律规定，亦具备客观履行的条件，本院予以支持。被告提出原告重复起诉的辩解意见。根据法律规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。因案外人王正民在前案诉讼过程中正常偿还银行借款，第三人表示需案外人王正民提出申请，才能提前办理相关手续。现原告在案外人王正民及被告均已逾期偿还银行借款的前提下提起本次诉讼，且第三人表示愿意接受原告代为清偿的款项，应当认定发生了新的事实，故被告该项辩解意见，本院不予采信。被告亦提出原告违约，要求继续履行合同有违诚实信用的辩解意见，因前案的生效判决对于双方履行合同过程中何方违约已进行评判，故被告该项辩解意见，无事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十八条规定，判决如下：被告彭涛于本判决生效且在南京市鼓楼区南通路89号1幢1单元1201室房屋抵押权涤除后十日内，协助原告黄剑将该房屋的不动产权证登记在原告黄剑名下。案件受理费13800元，减半收取计6900元，保全费5000元，合计11900元，由被告彭涛负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一七年八月二十八日书记员 戴雅文