福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第5089号原告毛小青，女，汉族，1974年07月06日生，住福州市鼓楼区。委托代理人谢萍萍、陈业业，福建世好律师事务所律师。被告沈超，男，汉族，1977年1月29日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人叶机洪、李伟民，福建君立律师事务所律师。被告福建嘉业房地产有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人周伟程，总经理。原告毛小青诉被告沈超、福建嘉业房地产有限公司（下称嘉业公司）第三人撤销之诉一案，本院于2013年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛小青的委托代理人谢萍萍、陈业业，被告沈超的委托代理人叶机洪、李伟民到庭参加诉讼，被告嘉业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，其于2013年6月底向福州市建设局申请办理福州市鼓楼区道山路199号乌山嘉苑a楼7f（原房号8f）单元房的权属证书时，才被告知福州市鼓楼区人民法院就被告沈超与被告嘉业公司因该房屋的商品房预售合同纠纷一案，于2012年作出（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》，判决：“一、被告福建嘉业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市房地产交易登记中心办理坐落于福州市鼓楼区道山路199号乌山嘉苑a楼7f单元（原房号8f）房产权登记备案手续；二、被告福建嘉业房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告交付符合合同约定，经验收合格的坐落于福州市鼓楼区道山路199号乌山嘉苑a楼7f单元（原房号8f）房；原告于被告福建嘉业房地产有限公司交房时支付购房款余额200000元”。原告认为，该判决事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、被告沈超就诉争房屋签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。1、据了解，诉争房屋早已于2003年6月9日就被福州市鼓楼区人民法院以（2001）鼓法执申第306、517号《民事裁定书》查封。2005年初，经市政府开会协调，在福州市建设局的主持之下，福州市鼓楼区人民法院于2005年1月14日才做出（2001）鼓法执申第306-1号《民事裁定书》，解封了诉争房屋，才允许被告嘉业公司在福州市建设局主持之下，将包含诉争房屋在内的23套房屋对外公开发售。故被告沈超在诉争房屋被法院查封之后所签订的房屋买卖合同应为无效合同。2、为解决被告嘉业公司开发的位于鼓楼区道山路199号乌山嘉苑a楼的烂尾楼工程问题，福州市建设局和福州市政府曾多次召开工作会议并发出通知，具体规定如下：2004年11月24日，福州市建设局向福建省浦口建筑工程公司（下称“浦口公司”）发出榕建（2004）房33号“关于禁止擅自销售‘乌山嘉苑’楼盘的通知”，明确要求：浦口公司及项目部人员不得以任何形式擅自销售“乌山嘉苑”楼盘或收取订金，若收取订金亦应予以退回。2005年1月14日，福州市人民政府办公厅作出（2005）3号《关于协调乌山嘉苑项目有关问题的会议纪要》，明确指示：浦口公司应立即停止违规出售乌山嘉苑a楼房屋，对已私自出售的房屋应马上通知购房者，并及时退还购房款；房产由嘉业公司统一负责销售。2005年3月16日，福州市建设局就如何对外公开售卖乌山嘉苑23套房产的事宜召集被告嘉业公司、浦口公司等有关单位召开工作会议，并形成（2005）3号《关于协调乌山嘉苑项目有关问题会议纪要》，要求由被告嘉业公司与购房者签订销售合同，先一次性交纳现金购房款80％，办理产权总登记时再交纳余款。福州市人民政府办公厅分别于2005年8月29日、2006年2月28日作出（2005）151号、（2006）38号《关于协调乌山嘉苑有关问题的会议纪要》，再次强调：工程款由专款专户支付，浦口公司和李良祖应抓紧时间做好私自售楼款的清退工作。因此，浦口公司的李良祖违反福州市政府、福州市建设局的规定，擅自与被告沈超于2004年11月15日就诉争房屋签订的《商品房买卖合同》是无效合同，其所收取的6万元定金应当由浦口公司及李良祖负责清退。被告沈超不能因此要求被告嘉业公司办理诉争房屋的权属登记手续。二、原（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。原审判决未查明诉争房产在2003年3月9日至2005年1月14日期间已被鼓楼区人民法院依法裁定、决定查封的事实；也未查明福州市建设局和福州市政府早在2004年11月就已明令禁止浦口公司及项目部人员擅自销售“乌山嘉苑”楼盘的房产，且多次要求浦口公司和李良祖尽快向购房者清退已收取的购房款、“乌山嘉苑”楼盘应由被告嘉业公司统一销售的事实，导致适用法律错误，错误认定浦口公司的项目部人员李良祖以被告嘉业公司名义、用所谓“福建嘉业房地产有限公司售楼专用章”于2004年11月15日与被告沈超就诉争房产所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，违反了上述相关法律规定，应予撤销。三、原告与被告嘉业公司就诉争房屋签订的《商品房买卖合同》体现了双方的真实意思表示，符合市政府和市建设局的政策规定，合法有效。2005年3月16日，福州市建设局召开关于协调乌山嘉苑项目有关问题会议之后，经市政府同意，在市建设局的主持之下，被告嘉业公司对福州市中级人民法院与鼓楼区人民法院解封的含本案诉争房屋在内的23套乌山嘉苑房屋公开对外出售。之后，市建设局还多次协同贸发局、市房管局、市公安局、市中院等部门召开协调会议，就解封房产和被告嘉业公司售房的具体细节作出规定。2006年9月19日，原告与被告嘉业公司就诉争房屋签订了编号为0589223的《商品房买卖合同》，并向被告嘉业公司支付了购房款。原告的购房手续和付款方式完全符合福州市政府的政策规定。因此，原告与被告嘉业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。四、原告已向被告嘉业公司支付了购房款，且已合法占有和使用了诉争房屋，对诉争房屋享有优先权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”据此司法解释的立法精神与法律原则，即使不论房屋买卖合同的效力，诉争房屋也应归原告所有。因原告早在2009年10月就已实际入住诉争房屋，实际使用并出租收益。原告系先行合法占有诉争房屋和先行支付合同价款的买受人。而被告沈超仅向浦口公司支付了6万元定金，至今尚未接收、占有该房屋，故（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》是错误的，应予撤销。综上所述，被告沈超就诉争房屋签订的房屋买卖合同为无效合同，而原告签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，并已合法占有使用了诉争房屋，对诉争房屋享有优先权。故原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定起诉请求：1、依法撤销（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》；2、依法判令被告嘉业公司立即向福州市房屋登记中心办理将坐落于福州市鼓楼区道山路199号乌山嘉苑a楼7f（原房号8f）单元房登记在原告名下的产权登记备案手续；3、本案诉讼费用由被告承担。被告沈超辩称，一、本案原告不是原审沈超与嘉业公司商品房预售合同纠纷一案的第三人，亦非诉争房屋的所有权人，不拥有物的请求权，不属于《民事诉讼法》第五十六条前两款规定的第三人，不是本案适格的原告，其对被告嘉业公司享有的权利属于另一法律关系所调整的范围。二、如原告属于《民事诉讼法》第五十六条前两款规定的第三人，其提起本案诉讼亦不符合起诉条件。第三人撤销之诉的起诉条件是：（1）第三人未参加诉讼是因非归责于本人的事由；（2）有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，发生法律效力的判决、裁定、调解书损害其民事权益；（3）时间在自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内；（4）向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉。就本案而言，原告的证据不足证明其提起本案诉讼符合起诉条件。（1）原告无证据证明未参加诉讼是因非归责于其本人的事由。（2）原告提供的证据不能证明（2011）鼓民初字第3496号判决内容错误，损害其民事权益。（3）原告也没有证据证明起诉的时间在自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内。三、原告认为（2011）鼓民初字第3496号判决内容错误，损害其民事权益时，可以依据《民事诉讼法》第五十六条提起第三人撤销之诉，或依据《民事诉讼法》第二百二十七条提起案外人异议之诉。但其选择了提起案外人异议之诉后，不能再循环行使第三人撤销之诉。本案原告在主张权利时，认为（2011）鼓民初字第3496号判决书存在认定事实与适用法律方面的错误，提起了案外人异议之诉。（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》驳回了原告的异议并已生效。该裁定书载明“案外人认为执行依据的判决错误，依法应依照审判监督程序处理”。因此，原告对（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》不服，认为（2011）鼓民初字第3496号判决内容错误，依法应依照审判监督程序处理，不能再提起本案诉讼。四、原告的第二项诉请不属于本案的受理范围。如原告可以提起本案诉讼，依据《民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，第三人撤销之诉的审理范围仅限于审查原判决的内容是否有误。原告的第二项诉请属于请求被告嘉业公司履行合同，应当在本案裁判文书生效后视情况确定能否另行起诉。如原告的诉请被驳回，则原告的第二项诉请没有依据；如原生效判决主文内容被部分或全部撤销，则原生效判决部分或全部失去法律效力，原生效判决的当事人与原告的实体权益争议可以通过另行诉讼来解决。五、（2011）鼓民初字第3496号判决内容是正确的。1、原审法院查明的事实清楚，（2011）鼓民初字第3496号判决内容正确。（1）原审法院查明事实过程中，依法查证了沈超提供的证据，认为“证据的来源合法，符合证据的法定要求，可以作为认定事实的依据”；原审法院还向福州市房屋登记中心查询查明：“原坐落于福州市道山路199号乌山嘉苑a楼8f单元现已变更为福州市道山路199号乌山嘉苑a楼7f单元，现未查到上述房产的合同备案及权证登记信息。”原审法院据此认定沈超与嘉业公司签订的《商品房买卖合同》有效，符合法律规定。（2）原审中，嘉业公司放弃了诉讼权利，应由其承担不利的法律后果。如嘉业公司对沈超的证据有异议，应提供证据予以证明。原审被告嘉业公司未到庭参加诉讼，即自动放弃了诉讼权利，未提出书面异议并提交相关文件证据，应由其承担不利的法律后果。2、原审法院适用法律正确，本案原告认为两被告签订的《商品房买卖合同》无效的观点不能成立。（1）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”该规定明确了被执行人的转移、设定权利负担等行为不得对抗申请执行人，该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方。可见，本条的规定取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997.4.7）。（2）判定两被告签订的《商品房买卖合同》的效力应当依据《物权法》、《合同法》等规定。《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，从法律条文的内容看，只有禁止某一类合同行为的强制性规定才属于效力性规定，违反此类规定的合同才导致无效。《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“司法机关依法查封的房地产不得转让”，该规定不属效力性规定，不能作为认定合同效力的依据。福州市建设局《关于禁止擅自销售‘乌山嘉苑’楼盘的通知》（榕建（2004）房33号）、《关于协调乌山嘉苑项目有关问题的会议纪要》（（2005）3号）、福州市人民政府办公厅《关于协调乌山嘉苑项目有关问题的会议纪要》（（2005）3号、151号、（2006）38号）不属于法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据。因此，原审法院适用法律正确，两被告就诉争房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效。综上所述，应驳回原告的起诉。被告嘉业公司未作书面答辩。庭审中，原告向本院提交如下证据：a1、（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》，证明该判决存在着认定事实与适用法律方面的错误，未查明原告已付款并实际占有诉争房屋至今的事实，这严重损害了原告的合法权益，应依法予以撤销。a2、（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》，证明原告于2013年6月底才从福州市建设局知道上述判决与执行事宜。2013年7月，原告紧急向鼓楼区人民法院提出执行异议，但被驳回。原告现特向法院依法提出撤销之诉，符合法律规定。a3、（2001）鼓法执申第306-1号《民事裁定书》、送达回证，证明1、诉争房产在2003年3月9日至2005年1月14日期间被鼓楼区人民法院依法查封；2、浦口公司的项目部人员李良祖以被告嘉业公司名义、用所谓“福建嘉业房地产有限公司售楼专用章”于2004年11月15日与被告沈超就诉争房产签订《商品房买卖合同》的行为是违法的，所签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。a4、2004年11月29日，福州市建设局向浦口公司发出的“关于禁止擅自销售‘乌山嘉苑’楼盘的通知”（榕建（2004）房33号），a5、2005年1月14日，福州市人民政府办公厅的《关于协调乌山嘉苑项目有关问题的会议纪要》（（2005）3号），a6、2005年3月16日，福州市建设局的《关于协调乌山嘉苑项目有关问题会议纪要》，a7、2005年8月29日，福州市人民政府办公厅的《关于协调乌山嘉苑有关问题的会议纪要》（（2005）151号），a8、2006年2月28日，福州市人民政府办公厅的《关于协调乌山嘉苑项目有关问题的会议纪要》（（2006）38号），a9、福建海峡银行福州平安支行对嘉业公司的乌山嘉苑a座购房款专用账户的证明。共同证明1、福州市政府多次指示：浦口公司和李良祖应立即停止违规出售乌山嘉苑a楼房屋，对已私自出售的房屋应马上通知购房者，并及时退还购房款；应由被告嘉业公司与购房者签订乌山嘉苑房产的购房合同，购房款应存入专管账户，先一次性交纳现金购房款80％；2、被告沈超的购房手续不合法，不应取得诉争房屋的产权，原告的购房手续合法，应受法律保护。a10、2006年9月19日，原告与被告嘉业公司就诉争房屋签订编号为0589223的《商品房买卖合同》，证明在福州市政府介入乌山嘉苑项目后，原告与被告嘉业公司就诉争房屋签署的购房合同体现了双方的真实意思表示，符合市政府的政策规定，合法有效，应受法律保护。诉争房屋总价为311460元。a11、原告向被告嘉业公司支付购房款的收款收据、银行转账凭证，证明原告按福州市政府的政策规定向被告嘉业公司支付了全部购房款，其购房手续和付款方式完全合法，应受法律保护。a12、《福州日报》5月16日的公告和被告嘉业公司向福州市城乡建设委员会出具的《关于乌山嘉苑a座五户购房户申请办理产权登记的报告》，a13、被告嘉业公司向福州市城乡建设委员会出具的《关于申请乌山嘉苑毛小青业主出具办产权意见的报告》，共同证明1、包括原告在内的乌山嘉苑a座五户购房户根据福州市政府会议精神和被告嘉业公司的要求履行登报公告的程序后，符合办理产权登记的条件；2、被告嘉业公司确认其已经收到原告的全部购房款。a14、被告嘉业公司向福州市政府、福州市城乡建委、福州市法院、福州房地产登记中心出具的《关于乌山嘉苑a座8f纠纷问题的报告》，证明1、被告嘉业公司从未收到被告沈超支付的购房款，被告沈超的购房手续不合法，也未得到被告嘉业公司的认可；2、原告的购房手续合法有效，已支付全部购房款，并于2009年接收房屋。a15、原告的水电费交纳证明，a16、原告与承租人林文平就讼争屋签订的《租赁合同》及租金转账流水单，共同证明原告早在2009年就接收和占有了诉争房屋，实际使用并出租收益至今。a17、房屋面积成果图，证明诉争房屋的房号已由原来的8f实际变更为7f。经庭审质证，被告沈超发表如下质证意见：对证据a1的真实性无异议，证明对象有异议，认为不能证明原告的主张，不存在损害原告合法权益的事实。对证据a2的真实性无异议，但不能证明原告的主张，相反，该证据可以证明原告不符合提起第三人撤销之诉的条件。依据《民事诉讼法》第二百二十七条关于“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理”的规定，原告认为福州市鼓楼区人民法院（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》错误，其只能通过审判监督程序行使救济权利，不能再提起提起第三人撤销之诉。对证据a3的真实性无异议，但不能证明被告之间签订的《商品房买卖合同》无效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《物权法》第十五条、《合同法解释（二）》第十四条的规定，被告之间签订的《商品房买卖合同》系合法有效的。对证据a4-a9因无原件，无法认定真实性。其中证据a4-a8不是法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据，不能证明被告沈超购房手续不合法。被告沈超的购房手续经过原审法院查证来源合法，符合证据的法定要求，可以作为认定事实的依据。原审诉讼中，原审被告嘉业公司未到庭参加诉讼，自动放弃了诉讼权利，应由其承担不利的法律后果。对证据a10因被告沈超不是该购房合同的当事人，其真实性无法判定，亦与证明原审判决内容有误没有关联性。如该证据系真实的，可以证明原告不是适格的原告。对证据a11的真实性无法确认。对证据a12-a13中被告嘉业公司的公章真实性有异议，无编码，未经公安机关备案，且认为与本案没有关联性，第三人撤销之诉的审理范围仅限于审查原判决的内容是否有误，如原生效判决主文内容被部分或全部撤销的，则原生效判决部分或全部失去法律效力，原生效判决的当事人与原告的实体权益争议可以通过另行诉讼来解决。对证据a14的内容真实性、证明对象均有异议。1、被告沈超的购房手续经过原审法院查证来源合法，符合证据的法定要求，可以作为认定事实的依据，可以证明被告沈超已经支付了定金6万元。2、不能证明原告合法接收占有诉争房屋，房屋交付应当符合法律规定。对证据a15-a16中《租赁合同》的真实性无法确认。对证据a17的真实性及证明对象均无异议。两被告未向本院提交证据材料。本院根据证据的合法性、客观性、关联性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之相关规定，对原告提交的证据作如下分析认定：本院对于双方当事人对真实性无异议的证据予以确认。证据a4-a9未经本院核对原件，对其真实性不予确认。证据a10-a16经本院核对原件，对其真实性予以确认。结合双方庭审陈述及以上有效证据，本院查明如下事实：原告与被告嘉业公司于2006年9月19日签订编号为0589223的《商品房买卖合同》，约定原告购买福州市道山路199号乌山嘉苑a座8f单元（现房号7f）房产，建筑面积共87平方米，单价每平方米3580元，总金额311460元，分期付款首期交总购房款80%，交房时交5%，余款15%在被告嘉业公司办理产权总登记并开具发票时交清。原告于2006年9月19日支付购房款30000元，2013年1月5日支付139168元，2013年1月23日支付62292元，2013年7月5日支付80000元。本院就两被告之间的商品房预售合同纠纷一案，于2012年2月7日作出（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》，判决被告嘉业公司于本判决生效之日起十日内向福州市房地产交易登记中心办理坐落于福州市道山路199号乌山嘉苑a楼7f单元（原房号8f）房产权登记备案手续，并于本判决生效之日起三十日内向被告沈超交付符合合同约定，经验收合格的上述房屋，被告沈超于被告嘉业公司交房时支付购房款余额200000元。该判决于2012年5月11日生效，6月13日立案执行。在该案执行过程中，原告提出书面异议，本院于2013年10月9日作出（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，驳回了原告的异议。另，诉争房屋于2003年6月9日至2005年1月14日期间因本院执行生效的（2000）鼓经初字第582号民事判决而予以查封。2004年11月15日，两被告订立编号为00518712的《商品房买卖合同》，约定被告沈超购买本案诉争房屋，面积87平方米，总价款260000元，合同签订后被告沈超支付了60000元定金，余款200000元未付。被告嘉业公司于2009年2月6日被吊销营业执照。本案诉争房屋涉及的两份《商品房买卖合同》均未经福州市房屋登记中心备案。本院认为，诉争房屋在有关部门协调下于2005年1月解封并公开出售，原告在此情况下基于对有关职能部门的信任与被告嘉业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，原告已经按照合同约定支付了全部的购房款，该款项亦按照规定进入“乌山嘉苑”的专管账户，原告已履行了合同约定的付款义务，且被告嘉业公司也已将诉争房屋实际交付给原告占有使用，原告对于诉争房屋享有主张履行权属变更登记的合同义务的权利。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中答复：“……北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同……至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。”因此，被告沈超于2004年11月15日在诉争房屋被查封期间就该房屋签订的《商品房买卖合同》系无效合同。（2011）鼓民初字第3496号民事判决未查明诉争房屋于2003年6月9日至2005年1月14日期间因本院执行生效的（2000）鼓经初字第582号民事判决而予以查封的事实，而认定两被告签订的《商品房买卖合同》有效，故原告诉请依法撤销（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》，本院予以支持。关于被告沈超辩称，原告选择了提起案外人异议之诉后，不能再循环行使第三人撤销之诉，原告对（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》不服，认为（2011）鼓民初字第3496号判决内容错误，依法应依照审判监督程序处理，不能再提起本案诉讼的问题，本院认为，《民事诉讼法》第二百二十七条规定了案外人执行异议制度，该制度规定的程序包括案外人执行异议审查程序和案外人执行异议之诉程序，而案外人执行异议之诉程序又包括案外人申请再审和案外人提起新诉。（2013）鼓执异字第17号《执行裁定书》是对原告异议理由的审查程序，并非案外人异议之诉。根据现有法律规定，案外人申请再审与第三人撤销之诉为两种并存程序。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条第一款规定，案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。该规定中的“新的诉讼”并不包括之后《民事诉讼法》新增的第三人撤销之诉，故案外第三人可以自行选择申请再审或者提起第三人撤销之诉，本案原告选择了提起第三人撤销之诉，符合法律规定，被告沈超该答辩，本院不予采纳。关于被告沈超辩称，原告的第二项诉请不属于本案的受理范围的问题，本院认为，第三人撤销之诉属于诉讼法上的形成之诉，其不同于给付之诉，故法院不应当审理第三人附带提起的其他实体诉讼请求，原告的实体权利可另行主张。故被告沈超该答辩，本院予以采纳。本案中，被告嘉业公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交证据材料，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、撤销（2011）鼓民初字第3496号《民事判决书》；二、驳回原告毛小青的其他诉讼请求。本案诉讼费5972元，保全费2077元，均由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈  婷代理审判员 徐  晶代理审判员 林 心 恩二〇一四年七月二十五日书 记 员 欧阳淑珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的（1994）中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院（1995）高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。