北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3481号
上诉人（原审被告）：吴晓平，男，1963年10月9日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
上诉人（原审被告）：张炳胤，男，1938年10月16日出生，汉族，中国电子科技集团第三研究所退休职工，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：曲勇，男，1974年10月26日出生，汉族，无业，住辽宁省丹东市振兴区。
被上诉人（原审原告）：曲艳，女，1972年7月13日出生，汉族，无业，住辽宁省丹东市振兴区。
被上诉人（原审原告）：胡丽华，女，1951年11月1日出生，蒙古族，无业，住辽宁省丹东市振兴区。
被上诉人（原审原告）：曲贵元，男，1950年8月1日出生，汉族，广东省乳源瑶族自治县财政局退休干部，住广东省乳源瑶族自治县。
被上诉人（原审原告）：李新妹，女，1960年9月17日出生，汉族，无业，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇南水路烟草公司家属区。
被上诉人（原审原告）：曲波，男，1978年12月1日出生，汉族，无业，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇南水路烟草公司家属区。
被上诉人（原审原告）：曲莉莉，女，1954年6月1日出生，汉族，广州市番禺区珠江粮油总公司退休职工，住广东省广州市番禺区。
上列七被上诉人之共同诉讼委托代理人：吕红梅，北京市卓纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨治生，男，1935年8月19日出生，汉族，通州区新华医院退休职工，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：杨丽（杨治生之女），住北京市通州区。
被上诉人（原审原告）：杨润山，男，1937年9月4日出生，汉族，朝阳区楼各庄小学退休教师，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：杨锦川（杨润山之子），住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：杨永娟，女，1951年8月25日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：杨永维，女，1954年3月20日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。
被上诉人（原审原告）：杨永茹，女，1959年1月23日出生，汉族，中建一局五公司职工，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：杨永江，男，1963年8月18日出生，汉族，中建一局五公司职工，住北京市朝阳区。
上诉人吴晓平、张炳胤因与被上诉人杨永江、杨永茹、杨永维、杨永娟、杨润山、杨治生、曲莉莉、曲波、李新妹、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初16148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张炳胤上诉请求,要求撤销原审判决，依法改判驳回杨永江、杨永茹、杨永维、杨永娟、杨润山、杨治生、曲莉莉、曲波、李新妹、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇的诉讼请求，要求杨永江等13人赔偿给我造成的经济损失；并要求其履行北京市东城区人民法院（2013）东民初字第394号民事判决，支付我应得的房租收益。事实和理由：我修整院内树木花费5000元，应从租金中扣除；杨永江等13人自2011年7月开始就收取房租，原审法院认定2012年7月认定事实有误；原审法院认定我无权处分案涉房屋是错误的。
吴晓平上诉请求,要求撤销原审判决，依法改判驳回杨永江13人的诉讼请求。事实和理由：我与张炳胤签订的租赁合同，租赁合同有效，我与杨永江等13人无关，不涉及解除的问题，也不同意腾退房屋。
杨润山、杨治生、曲莉莉、曲波、李新妹、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇辩称，不同意张炳胤与吴晓平的上诉意见，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张炳胤提出的上诉请求中超出原审审理范围的，不同意与其协商解决，应另行处理。
杨永江、杨永茹、杨永维、杨永娟未到庭应诉。
杨永江等13人向一审法院起诉,请求判令：1、确认杨永江等13人、张炳胤与吴晓平之间的租赁关系于2017年4月1日解除；2、吴晓平腾退北京市东城区×××32号（下称涉诉院落）2幢内的房屋；3、确认张炳胤与吴晓平于2017年签订的《房屋租赁合同》无效；4、自2017年4月1日之后的房屋使用费，张炳胤向杨永江等13人支付其已收取吴晓平部分的三分之二，吴晓平向杨永江等13人支付其未向张炳胤支付部分的三分之二。
一审法院认定事实：涉诉院落为平房，包括1幢房屋（北房3间，建筑面积44.9平方米），2幢房屋（北房3间，建筑面积52.5平方米），3幢房屋（南房3间，建筑面积40平方米）。杨永江等13人与张炳胤系亲属关系，均系涉诉院落的按份共有人，其中杨永江等13人共占共有份额的三分之二，张炳胤占共有份额的三分之一。
张炳胤陆续将涉诉院落内的房屋出租给毕功柱、吴事红、吴晓平、王锦春、孔繁迪等五人。2010年，张炳胤将涉诉院落内的平房出租给吴晓平使用，双方未签订书面租赁合同。吴晓平向杨永江等13人交纳租金直至2017年3月31日。2017年3月初，杨永江等13人通知院内承租人4月1日解除合同，并要求承租人于3月31日前搬离该院落。3月20日，吴晓平与张炳胤签订《房屋租赁合同》，约定吴晓平向张炳胤承租涉诉院落内平房，租期自2017年4月1日至2018年3月31日，月租金1800元。5月12日，杨永江等13人再次通知承租人要求腾退房屋。吴晓平向张炳胤交纳租金2017年9月30日前的租金10800元。
另，杨永江等13人曾分别起诉院内租户毕功柱、吴事红、吴晓平、王锦春、孔繁迪等，要求五人腾退涉诉院落。在该案审理中，原审法院于2017年8月7日勘验现场，涉诉院内1、2、3幢房屋自北向南排列，并盖有自建房，1幢房屋向南接出东西两排自建房，其中东侧自建房南北分为两排，呈“7”字型，北排自建房分东西两间，其中西数一间、1幢房南侧西排自建房靠北一间及1幢房屋由孔繁迪使用；1幢房南侧其他自建房由毕功柱使用；2幢房屋中部一间靠南半间、东侧一间及其北侧自建房由吴事红使用；2幢房屋中部一间靠北半间、西侧一间及其北侧自建房由吴晓平使用；3幢房屋及其西部自建房由王锦春使用，该处房屋与2幢房屋围城一小院。经询，承租人认可涉诉院落使用情况与该次勘验情况一致。
另查，2012年，曲艳、曲勇、胡丽华、曲贵元、李新妹、曲波、曲莉莉等曾起诉杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、张炳胤共有纠纷一案，要求分割涉诉院落的房屋租金，原审法院作出（2013）东民初字第00394号民事判决书，判决涉诉院落的租金由杨永江等13人与张炳胤按所有权比例分配。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案张炳胤经法院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。吴晓平租赁房屋未签订书面合同，实际租赁期限已经超过六个月以上，且杨永江等13人以收取租金的形式认可了该租赁关系，故吴晓平就其承租的房屋与产权人之间存在不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但解除合同应在合理期限之前通知承租人。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。杨永江等13人占涉诉院落共有份额达三分之二，其发出解除租赁合同的通知有效，故杨永江等13人要求确认该租赁关系于2017年4月1日解除的诉讼请求，法院予以支持。此外，张炳胤占涉诉院落共有份额仅为三分之一，且明知杨永江等13人要求解除租赁关系，杨永江等13人亦表示对2017年3月张炳胤与吴晓平签订的租赁合同效力不予追认，因而该租赁合同无效，故承租人继续占用租赁房屋没有法律依据，应当腾退。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案中，涉诉院落内房屋已经经过法院判决确认为杨永江等13人与张炳胤按份共有，故上述房屋使用费亦应为杨永江等13人与张炳胤按份共有。现杨永江等13人要求按照对涉诉院落内房屋的共有份额分得相应的使用费于法有据，法院予以支持。如张炳胤认为杨永江等13人收房行为造成了其租金的损失，可另行主张。据此，一审法院于2018年2月判决：一、杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波，张炳胤与吴晓平之间的房屋租赁合同无效；二、吴晓平于判决生效后四十日内腾退位于北京市东城区×××三十二号二幢房屋中部一间靠北半间、西侧一间及其北侧自建房；三、吴晓平与张炳胤于二〇一七年三月二十日签订的《房屋租赁合同》无效；四、张炳胤于判决生效后十五日内向原告杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波支付二〇一七年四月一日至二〇一七年九月三十日止的房屋使用费七千二百元，吴晓平按照每月一千二百元向杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波支付自二〇一八年四月一日起至实际腾房之日至的房屋使用费。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，杨润山、杨治生、曲莉莉、曲波、李新妹、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇与吴晓平、张炳胤确认吴晓平自2011年7月向杨永江等13人交纳租金直至2017年3月31日，上述期间租金由杨永江代为收取。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。吴晓平与杨永江13人未签订书面租赁合同，吴晓平实际向杨永江13人交纳租金至2017年3月31日，双方形成不定期租赁。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人；杨永江13人向吴晓平单方提出解除合同具有法律效力，故双方的租赁合同关系于2017年4月1日解除。原审的主文判项有误，本院予以纠正。租赁合同解除后，吴晓平应及时将占用的房屋予以腾退。
依据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张炳胤占涉诉房屋份额的三分之一，其处分涉诉房屋应取得三分之二以上的共同共有人同意，现张炳胤与吴晓平于2017年3月签订租赁协议，占房屋份额三分之二的杨永江等13人不予认可张炳胤的处分行为，张炳胤的处分行为无效，故该租赁协议为无效协议。
涉诉房屋系杨永江等13人与张炳胤按份共有，因此房屋出租的租金应为各方按份共有。吴晓平虽占用了部分自建房，但考虑到吴晓平将正式房和自建房混为一体使用，原审法院将张炳胤收取的租金按份共有的原则进行分割，并无不当，本院予以维持。
张炳胤上诉要求杨永江、杨永茹、杨永维、杨永娟、杨润山、杨治生履行另案的已生效的（2013）东民初字第00394号民事判决书，属于执行的问题，与本案处理结果没有关联性，其应另行解决。张炳胤上诉要求杨永江等13人负担修整院内树木的支出5000元，因该上诉请求超出了原审的审理范围，杨永江等13人亦不同意在二审中直接处理，故张炳胤应另案主张。
综上所述，吴晓平、张炳胤的上诉请求均不能成立，均应予驳回；原审法院判决主文有误，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2017）京0101民初16148号民事判决第二、三、四项；
二、变更北京市东城区人民法院（2017）京0101民初16148号民事判决第一项为：一、杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波、张炳胤与吴晓平之间的房屋租赁合同关系于2017年4月1日解除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
公告费260元，由张炳胤负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
一审案件受理费70元，由吴晓平负担35元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由张炳胤负担35元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由吴晓平、张炳胤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年四月二十五日
书记员 张晓鸥