青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）胶南民初字第147号
原告：徐德华，男，1971年3月8日出生，汉族，居民，住胶南市。
委托代理人：闫文刚，山东信公律师事务所律师。
被告：胶南市易通热电有限责任公司，住所地：胶南市。
法定代表人：柴寿明，董事长。
委托代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。
第三人：吕杰，男，1983年3月10日出生，汉族，居民，住胶南市。
委托代理人：赵英妮，女，1979年5月26日出生，汉族，居民，住黄岛区。
第三人：青岛新海滨房地产开发有限公司，住所地：胶南市。组织机构代码：72559807-0。
法定代表人：张绍亮，董事长。
委托代理人：董传基，山东雅圣律师事务所律师。
第三人：青岛新海滨物业管理有限公司，住所地：胶南市。
法定代表人：张从钊，总经理。
委托代理人：董传基，山东雅圣律师事务所律师。
原告徐德华与被告胶南市易通热电有限责任公司（以下简称易通公司）、第三人吕杰、青岛新海滨房地产开发有限公司（以下简称新海滨房地产公司）、青岛新海滨物业管理有限公司（以下简称新海滨物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐德华之委托代理人闫文刚、被告易通公司之委托代理人刘占先、第三人新海滨房地产公司、第三人新海滨物业公司之共同委托代理人董传基、第三人吕杰之委托代理人赵英妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐德华诉称：原告租用位于胶南市海滨五路573号的网点房存放布匹、家纺及包装等物品。2012年12月11日晚12点至12日早7点期间，因该网点房的楼上供热管道井漏水，水沿管道井流到原告的库房，导致库房内存放的物品受损。被告作为供热方，对供热设施未尽到及时检修、维护、更换的义务，给原告造成了严重的经济损失。请求法院判令被告赔偿原告经济损失10000元，庭审过程中原告变更诉讼请求，要求被告及第三人赔偿损失1046532元并承担本案诉讼费。
被告易通公司辩称：原告财产损害发生地所在的小区的供热管道，第三人新海滨房地产公司及新海滨物业公司没有与被告进行交接，根据供热条例第二十九条、第三十三条规定，被告对该小区没有管理权；根据青岛市城区供热管理条例规定，本案中管道漏水处的工业设施的所有权属于第三人吕杰所有，与被告无关，根据青岛市供热管理条例第十八条的规定，维修责任不在被告；事故发生之后通过对现场的查看，是由于他人私自打通阀门造成的漏水；综上，被告在本案中不应承担任何责任，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人新海滨房地产公司及第三人新海滨物业公司均述称：原告所诉称的网点楼上的管道井漏水，实际是402室供暖入户端口没有截断封堵，只是把阀门后活结断开，因402室今年未取暖。该小区住户今年是第四个采暖期，从漏水原因看，不是管道本身质量问题造成，第三人新海滨房地产公司及第三人新海滨物业公司没有实施开启阀门的行为，也不是该供热设施的管理人、所有人、使用人，因此，第三人新海滨房地产公司及第三人新海滨物业公司不应承担原告损失的赔偿责任。
第三人吕杰述称：第三人吕杰没有入住在原告所租赁仓库上面的402室，第三人吕杰只是402室的业主，不应承担原告损失的赔偿责任。
经审理查明：一、原、被告及第三人均无争议的事实
原告租用位于胶南市海滨五路573号（新海滨公寓小区3号楼）的网点房一处存放布匹等物品，2012年12月11日晚12点至12日早7点期间，因该网点房的上方通往402室的供热管道回水管与主回水管未接上并没有封堵导致漏水，水沿管道井流到原告的库房，导致库房内存放的物品受损，漏水点为供热设施公共管理部位。原告在2012年12月12日早上发现后于8时56分报警，后第三人新海滨物业公司工作人员到现场关闭了供热管道的进水阀门与回水阀门。2012年12月12日下午，被告易通公司的工作人员到现场对402室的回水管与主回水管分别进行了封堵。
2012年12月14日，山东省胶南市公证处对原告因管道井漏水受损物品进行了清点并进行了公证，原告支付公证费20000元。
2013年7月12日，经本院委托，青岛海德资产评估事务所青海德评鉴字（2013）第020号资产评估报告书对原告经公证处公证的受损物品的损失价值作出评估：受损物品的损失价值为1046532元，原告支付鉴定费20000元。原告徐德华自述涉案物品系其购买无法提交涉案物品的购物单据或发票。在得知涉案物品被浸泡后，只进行了报警，没有及时对涉案物品进行隔离，防止损失的进一步扩大。在经公证后也没有对受损物品采取合理的减损措施。
原告租用的位于胶南市海滨五路573号的网点房所在小区于2010年1月10日由被告易通公司开始供热。采暖费是由业主向被告易通公司缴纳的。
2012年冬季第三人吕杰没有在3号楼2单元402室居住，3号楼2单元402室也没有供暖。
原告及被告易通公司、第三人新海滨物业公司均认可漏水事故发生后，他们到现场时发现3#楼2单元402户楼梯间的管道井门锁被破坏。现破坏门锁的人员无法查明。
二、原、被告易通公司及第三人新海滨房地产公司有争议的问题：原告主张被告易通公司应承担原告损失赔偿责任，如果法院认定第三人有责任，原告也要求第三人按责任承担赔偿责任，被告易通公司主张涉案小区供热设施未经交接验收，被告不应承担原告损失的赔偿责任，原告损失的赔偿责任应由第三人新海滨房地产公司承担，第三人新海滨房地产公司主张原告损失的赔偿责任应由被告易通公司承担，第三人新海滨物业公司及第三人吕杰均主张其不应承担原告损失的赔偿责任。
三、庭审查明的事实
被告易通公司主张涉案小区的供热设施没有交接，管理责任在第三人新海滨房地产公司，并提交新海滨房地产公司保证书、关于供热设施管理交接有关事项的通知及供热设施相关事项函签收表复印件（原件出示）各一份，保证书原文如下：
保证书
市易通供热公司
我公司开发建设的新海滨商住公寓1#2#5#6#住宅楼，因单元地下供热管道经供热公司验收不符合要求，今后出现任何问题由我公司维修更换，所造成的一切损失，由我公司承担。
特此保证
青岛新海滨房地产开发有限公司
2009-12-1
被告易通公司提交的关于供热设施管理交接有关事项的通知及供热设施相关事项函签收表主要说明被告易通公司于2012年5月15日书面通知第三人新海滨房地产，要求其尽快提出验收交接申请，供热设施相关事项函签收表显示2012年6月28日新海滨商住公寓安大伟签收。另外，被告易通公司还提交第三人的申请一份，该申请主要内容为第三人申请被告易通公司对供热设施组织验收并进行交接管理，申请记载签署的时间为2013年6月13日。
针对被告易通公司提交的证据，第三人新海滨房地产主张：被告易通公司提交的保证书、通知及申请说明被告易通公司和第三人新海滨房地产之间组织过验收交接，只是因为1#2#5#6#住宅楼地下供热管道经被告易通公司验收不合格，所以第三人出具了保证书。原告物品在3#楼，且被淹的原因为供热管道没有接好，非供热管道质量原因引起，因此原告的损失应由被告易通公司承担赔偿责任。
被告易通公司对山东省胶南市公证处的公证书及青岛海德资产评估事务所资产评估报告书均提出异议，主张不能按胶南市公证处的公证书确定的损失物品进行鉴定，青岛海德资产评估事务所资产评估报告书评估方法有问题，评估结果不能采信，经本院审查，被告易通公司的提出的异议均没有证据支持。
另经本院审查，青岛海德资产评估事务所的资产评估报告书中记载的评估基准日为2013年6月14日，经本院向青岛海德资产评估事务所发函调查，2014年7月4日，青岛海德资产评估事务所回复明确：资产评估的损失价值是按2012年12月12日财产损失发生时的市场价格作出的，其确定的基准日是其去现场查看损失物品的时间，主要是考虑评估报告有效期的问题。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、受理报警登记表、公证书、被告提交的新海滨房地产公司保证书复印件、关于供热设施管理交接有关事项的通知复印件、供热设施相关事项函签收表复印件、申请，第三人新海滨物业公司提交的涉案小区业主采暖费缴费单据复印件、漏水管道照片、青岛海德资产评估事务所回复函及原、被告的陈述在案为凭，且经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，《物业管理条例》第五十二条第一款规定：“供水、供电、供气、供热、通话、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”被告易通公司作为供热企业，依法负有对供热设施维修、养护的责任，其怠于履行该义务，依法应承担由此造成的民事赔偿责任。涉案小区的供热已经是第三个采暖期，且根据被告易通公司提交的第三人新海滨房地产公司的保证书，说明涉案小区的供热设施经过被告易通公司的验收，只是1#2#5#6#住宅楼的地下供热设施验收不合格，因此本院对被告陈述的涉案小区供热设施没有交接管理的主张不予支持。本案中导致漏水发生的原因是通往3#楼2单元402户业主房间的回水管与主回水管没有接好也没有封堵，发生事故的管道非保证书中说明的不合格管道，且漏水原因系被告没有履行管理责任引起，因此被告易通公司应承担原告损失赔偿责任。
青岛海德资产评估事务所鉴定的重置价值是按照市场价格确定的，原告自己陈述涉案物品为其购买倒闭企业的批量处理品，非按市场价格购置，因此，本院对青岛海德资产评估事务所青海德评鉴字（2013）第020号资产评估报告书的评估结果不予采信；原告未提交涉案物品的发票等原始交易凭证，致使本院无法准确确定其直接损失，应承担不利后果；原告徐德华在损失发生后没有及时采取止损措施，只是进行了报警，客观上导致了损失的扩大，因此原告对造成的损失应承担相应的责任。综上，鉴于原告的损失确实已经实际发生，本院酌定被告易通公司承担原告损失300000元。第三人新海滨房地产、新海滨物业公司、吕杰均不承担赔偿责任。
根据，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条，《物业管理条例》第五十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告胶南市易通热电有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐德华损失300000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
本案案件受理费14218元，由被告胶南市易通热电有限责任公司承担4265.40元，由原告徐德华承担9952.60元；鉴定费20000元，由原告承担10000元，由被告胶南市易通热电有限责任公司承担10000元；公证费20000元，由原告承担10000元，由被告胶南市易通热电有限责任公司承担10000元。因原告已向本院预交，被告胶南市易通热电有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告徐德华24265.40元。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 崔满良
审 判 员 江 军
人民陪审员 吴国洲
二〇一四年七月二十日
书 记 员 刘立娜