上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初12202号原告（反诉被告）：程鑫。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海阅柔资产管理有限公司。法定代表人：姜伟。委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。原告程鑫（以下均简称原告）诉被告上海阅柔资产管理有限公司（以下均简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理，后被告提起反诉，本院依法适用简易程序，于2017年6月26日、9月4日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人吴榕、被告的委托诉讼代理人尹涛、汤英峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告退还租金人民币（下同）415,188元、物业费177,936元、物业保证金59,312元、租赁保证金138,396元、装修管理费32,500元、装修押金50,000元、提供服务质量保证金50,000元，共计923,332元；2、判令被告赔偿装修费用697,875元。事实与理由：2016年6月8日，原、被告签署《星雨城时代广场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号的南桥星雨城时代广场2层第2F-A-04-07、2F-C-06-08号商铺用于经营餐饮。原告按约支付了租赁费415,188元，物业费177,936元，物业保证金59,312元、租赁保证金138,396元、装修管理费32,500元、装修押金50,000元、提供服务质量保证金50,000元，共计923,332元。2016年6月15日原告与上海速骏建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，工程造价1,140,000元，并稳步装修到工程的90%。但被告在合同未约定的情况下，突然提出要在原告租赁商铺内修建消防通道，并在双方协商无果的情况下，强行对原告装修进行破坏，开辟出两条消防通道，致使原告租赁区域被拆分，无法有效经营。在双方协商期间，被告在明知原告无法经营的情况下，避开自身原因，发函要求原告开业，甚至于要求解除并终止合同。为维护原告合法权益，向法院起诉。被告辩称，原告的诉请无合同依据和法律依据，对原告全部诉请不予同意。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、双方于2016年6月8日签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》于2016年12月1日解除；2、判令原告逾期开业构成违约，按月租金的12倍支付违约金830,376元。事实和理由：2016年6月8日，原、被告签署《星雨城时代广场商铺租赁合同》，约定原告租赁被告上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号的南桥星雨城时代广场2层第2F-A-04-07、2F-C-06-08号商铺用于经营餐饮，租赁期限自2016年7月28日至2021年7月27日，月租金69,198元；自2018年7月28日起，月租金76,118元。租赁合同第2.2款、第9.6款约定，被告对商铺开业有统一要求，原告需于2016年7月或被告通知的开业日期开业，否则应承担违约责任。但经被告多次书面催促，原告仍未能按期开业，原告停止装修、未办理相关证照等前置手续等，构成违约，故反诉请求原告承担违约责任。原告对反诉辩称，同意解除合同，但不同意承担违约金。原告没有逾期开业，被告在租赁商铺内修建消防通道构成违约，导致原告无法开业。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月8日，甲方（即被告阅柔公司）与乙方（即原告程鑫）签订《星雨城时代广场商铺租赁合同》，约定甲方将上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号南桥星雨城时代广场第二层第2F-A-04-07、2F-C-06-08号商铺出租给乙方用于经营餐饮；商铺套内建筑面积650平方米。该合同第2.1条约定，本合同租赁自2016年7月28日至2021年7月27日。第2.2条约定，星雨城有统一开业要求，以甲方另行通知开业日为准，自甲方统一开业日开始计算房租。该合同第4.1条约定，租金每月69,198元，自计租日开始承担租金；自2018年7月28日至2021年7月27日每月租金为76,118元。租金采用先付后用方式按期预付，按6个月为一期支付。该合同第4.2.1条约定，乙方应向甲方交纳房屋租赁保证金138,396元、物业水电费保证金59,312元、服务质量保证金50,000元。该合同第6.4条约定，甲方收取乙方装修押金50,000元，装修验收合格，乙方开业后十五个工作日返还。该合同第6.5条约定，乙方承诺最迟自该商铺交付日起30日内开始进场装修，并在装修期内完成该商铺的装修使该商铺满足开业要求。该合同第4.3条约定，物业服务费每月每平方米45元（每日每平方米1.5元），采用先付后用方式，支付物业服务费周期与租金周期相同。该合同第16.3条约定，发生如下情形之一时，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方应向甲方支付相当于12个月月租金总额的违约金：乙方逾期开业、逾期开始进场装修、逾期接受该商铺超过30日的。2016年6月8日，双方签订房屋交接验收确认书。原告按约支付被告租金（6个月）415,188元、物业费（6个月）177,936元、物业保证金（2个月）59,312元、租赁保证金（2个月）138,396元、装修管理费32,500元、装修押金50,000元、提供服务质量保证金50,000元，共计923,332元。2016年6月15日，原告与案外人上海速骏建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定自2016年6月21日至9月10日期间，对涉案商铺进行装修，工程款1,140,000元。之后该公司对涉案商铺进行了装修，原告于2016年9月3日支付该公司工程款500,000元，之后陆续通过他人银行账户支付该公司工程款197,875元。该装修工程没有完工。2016年10月23日，被告向各转租经营户发出开业通知函，告知星雨城商场已经于10月20日对外开始试营业，通过三天试营业，商场所有设备已经调试运行正常，故商场决定在2016年10月31日对外开始正式营业。2016年12月8日，被告再次向各转租经营户发出开业通知函，告知如未开业，请在收到通知后7天必须开业。2016年11月10日，星雨城商场取得建设工程消防验收意见书，验收合格。2016年11月15日，被告向原告发函，告知：2016年10月25日被告向贵方发函告知开业时间，但贵方至今没有开始商铺营业；请贵公司在收到本函之日起5个工作日内开始商铺餐厅营业。2016年12月5日，被告向原告发出关于解除租赁合同的函，告知：2016年10月25日阅柔公司向贵方发函告知开业时间，且2016年11月17日再次发函，要求贵方开业，但至今没有开业，已构成违约；现书面告知租赁合同自2016年12月1日解除并终止。2017年2月10日，原告向被告发律师函，告知：贵方在合同未约定的情况下，突然提出在原告租赁商铺内修建消防通道，并在双方未有效协商的情况下，强行对原告装修进行破坏，开辟出两条消防通道，致使租赁区域拆分为三块，无法有效进行营业；协商期间，贵方明知原告已经无法营业还发函要求开业，甚至提出解除并终止合同；原告同意解除合同，要求退还租金等费用923,332元及装修费用660,000元。双方协商不成，原告诉至本院。本院诉前调解过程中，原告申请对装修进行工程造价鉴定，但之后因租赁商铺被被告部分出租，装修部分被拆除，不再具备鉴定条件，本院没有委托相关机构进行装修造价鉴定。庭审中，原告表示，双方曾到商铺查看，就装修问题达成口头一致意见，装修造价按照400,000元确认；原告表示愿意由法院按照400,000元装修造价认定。被告则否认曾经口头达成一致意见，不同意按照400,000元确定装修造价。另查明，涉案租赁房屋登记所有人为上海青峰木器有限公司，该公司同意由被告承租后转租给第三人。关于双方争议的被告在涉案租赁商铺内建设实体墙消防通道的时间，原告主张：被告未经原告同意，在装修未完工时的2016年9月强行进行消防通道建设，导致商铺被拆分为三块而无法开业。被告主张：经与原告协商，被告于2016年12月初施工建设。被告提供《总包二楼消防通道施工进度表》以及证人证言。该施工进度表显示，上海艺筑装饰工程有限公司就星雨城时代广场二楼进行消防通道施工，开工日期2016年11月26日，工期要求25天，实际24天，至2016年12月19日结束。证人侯漭当庭作证，证词主要内容为：侯漭系被告员工。被告要求10月开业，原告2016年9月停止装修施工而原告没有开业，被告认为原告已经违约，发函要求解除合同，所以在原告商铺内建设消防通道没有通知原告与之协商。商场之前的消防核查验收未通过，故进行消防通道的施工，整个大楼在验收合格后，就无需再进行消防设备施工。消防验收是在2016年12月初。《总包二楼消防通道施工进度表》是消防施工的施工队在施工完成前制作，之前未盖章，因诉讼需要而盖了施工公司的章。原告对该施工进度表有异议，认为该表上方有“上海阅柔资产管理有限公司”字样，还有“星雨城时代广场”图标，明显是被告自己制作后，交由上海艺筑装饰工程有限公司盖章的；从工期要求的表述看，是完工后补办的。原告对证人证言有异议，认为：证人系被告员工，且在诉前的调解阶段代表被告进行调解；证言称消防验收在12月初，但施工进度表显示的工期是2016年11月26日至2016年12月19日，显然相矛盾等。被告对自己提供的施工进度表及证人证言认为应该采信。本院审查认为，本院应采纳原告的意见，另外，根据上海市奉贤区公安消防支队2016年11月10日出具的《建设工程消防验收意见书》记载，消防支队对送审的资料审查并在2016年10月25日进行现场抽查，而后在2016年11月10日出具了消防验收合格的意见书，显然，被告的证人证言、施工进度表与该《建设工程消防验收意见书》相矛盾，在2016年10月25日之前被告已经送审，在2016年11月10日验收合格后，不需要再在原告租赁的商铺内进行消防通道的施工。被告主张施工前与原告进行过协商而施工，而证人又陈述未与原告协商而施工等，存在几处矛盾。从程序上讲，该证人系被告员工，且参加过本案争议的调解，代表了被告的利益。故本院对该证人证言、施工进度表不予采纳为定案证据，本院认定被告主张的2016年12月或11月进行消防通道施工的事实不实，而采信原告主张的2016年9月被告未经原告同意，在原告租赁商铺内进行了实体墙消防通道的施工事实。本院认为，原、被告签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告作为出租人，应当按照约定将房屋交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现根据本院认定的事实可知，2016年9月被告为自己的利益，擅自将租赁房屋进行隔断并在租赁房屋内建造实体墙消防通道，该消防通道分割商铺，致使原告无法正常使用与经营，也无法继续办理相关证照，不能实现租赁房屋的合同目的，被告的行为显属违约。另外，被告实际已经将部分商铺出租，可认定被告已经将原告的商铺接收，双方的租赁合同已经实际解除与终止。由此，原告诉请退还租金415,188元、物业费177,936元、物业保证金59,312元、租赁保证金138,396元、装修押金50,000元、提供服务质量保证金50,000元，本院应予支持。但原告对商铺进行了装修，原告自认装修到90%，应认定被告进行了相应的管理，故装修管理费32,500元不能全部退还，本院酌定应退还10%即3,250元。关于赔偿装修费用的诉请，因被告的原因导致商铺返还，部分被再次出租，装修被拆除，无法进行装修造价鉴定，而原告提供证据证明支付了大部分装修款，原告又愿意对装修费用降低主张，故本院认定装修造价为400,000元。按照相关司法解释，被告应赔偿装饰装修残值，因为原告实际还未开始使用，故本案残值应全额计算为400,000元，故对原告的第二项诉讼请求予以部分支持。关于反诉部分，被告主张双方的租赁合同于2016年12月1日解除，原告认可在2016年12月1日解除，本院认为事实上双方租赁合同已经解除，既然双方均认可于该日解除，本院据此予以认定。因认定被告违约导致租赁合同解除，而被告主张是原告违约没有依据，故对被告反诉要求原告承担违约金830,376元的反诉诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院》第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）程鑫与被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于2016年6月8日签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》于2016年12月1日解除；二、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）程鑫租金人民币415,188元、物业费人民币177,936元、物业保证金人民币59,312元、租赁保证金人民币138,396元、装修押金人民币50,000元、提供服务质量保证金人民币50,000元、装修管理费人民币3,250元，合计人民币894,082元；三、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）程鑫装修费用人民币400,000元；四、驳回被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币9,695元，由原告（反诉被告）程鑫负担1,472元，由被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司负担8,223元；反诉案件受理费6,052元，由原告（反诉被告）程鑫负担80元，有被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司负担5,972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一七年九月二十日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。