浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第2839号
原告：浙江万博置业有限公司，住所地：东阳市歌山路10号。
法定代表人：卢大根，职务：董事长。
委托代理人：胡江榕、陈春丽，浙江良济律师事务所律师。
被告：郭超群，女，1974年10月14日出生，汉族，农民，住东阳市虎鹿镇蔡宅村大午****号，现住东阳市。
被告：蔡亚平，男，1971年9月20日出生，汉族，农民，住东阳市虎鹿镇蔡宅村大午****号，现住东阳市。
两被告共同委托代理人：卢美君、蒋瑶，浙江无双律师事务所律师。
原告浙江万博置业有限公司（以下简称万博公司）与被告郭超群、蔡亚平商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案后，依法决定适用普通程序，于2016年8月10日公开开庭审理了本案。原告万博公司的委托代理人胡江榕，被告郭超群及两被告共同委托代理人蒋瑶均到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原、被告申请庭外和解一个月未能达成协议。本案经本院院长同意延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告万博公司起诉称：原告开发的东阳市艺海北路258号江滨九号项目于2011年4月竣工验收，于2012年9月验收备案登记。2012年9月4日，原告与两被告签订《江滨九号认购书》，约定被告向原告购买东阳市艺海北路258号江滨九号6幢2单元1002室房屋（以下简称涉案房屋）。2012年11月30日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，约定涉案房屋商品房总价为7400002元。合同签订后，被告已支付3700002元（包括签订认购书时交纳的定金50万元），剩余370万元一直未支付。原告已将涉案房屋交付被告使用，但被告一直拖延支付剩余购房款，被告的行为已构成严重违约。请求：1、判令被告立即支付剩余购房款370万元；2、判令被告自2012年12月30日起按每日万分之0.5的利率支付利息直至付清房款为止，暂算至2015年10月15日为185925元。
被告郭超群、蔡亚平未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、被告已支付购房款3925585元，原告承诺给被告提供室内装潢81万元，原告至今未能实现承诺，故被告要求在剩余购房款中扣除该81万元。二、因原告逾期交房及逾期交付涉案房屋的土地及房屋产权证书，且至今未办理房屋产权过户手续，原告已构成违约，被告要求原告承担违约责任，该违约责任中的违约金应抵扣被告未支付的剩余购房款。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的江滨九号认购书及商品房买卖合同复印件、竣工综合验收备案表和商品房预售证复印件各1份（庭后提交原件核对）、销售不动产统一发票及银行入账通知单、现金缴存单，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的情况说明，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为其实际入住时间是2013年1月28日。本院经审核认为，东阳市耀永物业服务有限公司作为当时的物业公司，其出具的情况说明符合有效证据的认定要件，予以采纳。对被告提供的物业公司工作人员出具的书面证明和其他业主出具的书面证明各1份，原告均有异议，认为证人未出庭作证，形式不合法，且证言内容与事实不符。经审核，本院认为，原告的质证意见成立，故不予采纳。对被告提供的银行汇款凭证及原告售楼部出具的款项清单1份，原告认为其中的19200.96元若汇入原告账户且是购房款的话则原告无异议，对汇入张耀飞个人账户的款项原告有异议，认为不是购房款。本院经审核认为，其中的19200.96元虽汇入被告公司账号，但该款属于物业维修专项基金，与本案购房款性质不同，因此不能抵扣；其余款项汇入的不是原告账号，原告对此亦不予认可，故不予采纳；对被告提供的交通银行股份有限公司金华东阳支行（以下简称交通银行东阳支行）提供的情况说明，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为证明上没有具体经办人员的签名；交通银行东阳支行提供的放款流程还需要原告为购买者提供担保，这会导致放款失控，原告因此拒绝该流程；原告也向中国银行申请办理按揭并通知被告去办理，但被告予以拒绝。经审核，本院认为，该证据虽没有经办人员签名，但结合双方在庭审中的陈述，可以证明以下事实：原告未满足交通银行东阳支行提出的授信条件，为此该行未为被告办理个人按揭业务的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告开发建设的江滨九号住宅小区，于2009年10月19日取得商品房预售证，于2011年4月竣工，于2012年10月9日办理竣工综合验收备案。两被告系夫妻。2012年9月4日，原告与两被告签订了《江滨九号认购书》，被告认购涉案房屋，并约定认购定金为50万元。2012年11月30日，被告郭超群经手与原告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：被告以7400002元的价格购买涉案房屋，该房建筑面积为400.02平方米，付款方式为：于2012年11月30日之前支付首付款3700002元，剩余房款370万元整办理银行按揭贷款；出卖人应当在2012年12月20日前将符合合同约定交房条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2013年2月15日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任等相关内容。同时，上述合同附件八：补充协议内容第一条第2项约定：买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款、物业维修资金、违约金等。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不构成逾期交房违约。
2012年11月13日和1月29日，被告分两次共支付购房款3700002元。2012年9月，被告户入住涉案房屋。2013年下半年，被告曾就涉案房屋向交通银行东阳支行申请办理按揭，因原告未满足交通银行东阳支行提出的授信条件，为此该行未为被告办理个人按揭业务。被告至今未支付购房余款370万元。庭审中双方一致陈述该小区有其他业主已办理好房屋产权过户手续，只要双方相互配合可以办理涉案房屋产权过户手续。现双方对购房余款付款方式达不成一致意见而引发纠纷。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的权利义务。
按照合同约定，被告应支付的剩余购房款370万元整办理银行贷款，为此被告曾向交通银行东阳支行申请办理按揭，因原告不认可该行提出的授信条件，该行未为被告办理个人按揭业务。虽然原告在庭审中主张曾通知原告去中国银行办理按揭后因被告没有听从而无果，但被告对此不予认可，原告亦未能提供证据证明其已符合中国银行提出的授信条件并通知被告去办理，因此本院确认本案所涉购房款未能办理按揭的原因不在被告。同时，在本案审理过程中，本院亦曾给予时间让原告去争取办理银行授信相关事宜，而原告在庭审中明确因授信额度超过时间，现江滨九号楼盘已无法办理个人住房按揭。因此，合同约定的买受人通过银行贷款支付剩余购房款的付款方式客观上已履行不能。
现原、被告双方均主张继续履行合同，但在原有的付款方式无法履行、新的付款方式又达不成一致意见的情况下，本院认为，基于以下因素考虑：1、被告已于2012年9月入住涉案房屋，而根据合同附件八中的补充协议约定，买受人应于房屋交付使用前结算、交清所有房款等，上述约定对原、被告均具有法律约束力，因此，在原告履行了交付涉案房屋的合同义务后，被告作为购房者需及时付清全部购房款符合补充协议的约定；2、涉案房屋总价高昂，如按合同约定能顺利办理银行按揭，则大大减轻了被告等多名业主的经济压力，这也是包括被告在内的多名业主选择购买江滨九号楼盘的初衷之一，而按前述分析，本案所涉购房款未能办理按揭的原因不在被告，故在原告未能为被告提供符合银行规定的授信条件情况下，原告要求被告一次性付清购房余款，超出了被告购买涉案房屋的预期，也过分加重了被告的付款义务。因此，为衡平双方当事人利益，本院酌情确定由被告分期支付原告购房余款，其中被告应于本判决生效后二个月内支付购房余款的50%，余款于2017年12月底前付清。
关于被告是否应承担违约责任问题，本院认为，如前所述本案所涉购房款未能办理按揭的原因不在被告，被告在不能归责于自身原因而未能按合同约定付清剩余购房款不构成违约。因此，原告要求被告支付利息的相应诉请，本院不予支持。
综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告郭超群、蔡亚平应共同支付原告浙江万博置业有限公司购房款370万元，其中185万元应于本判决生效后二个月内付清，其余185万元应于2017年12月底前付清。
二、驳回原告浙江万博置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费37887元，由原告浙江万博置业有限公司负担1813元，由被告郭超群、蔡亚平负担36074元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴霞林
人民陪审员 张晓帆
人民陪审员 张均寅
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 陆 晴
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适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。