浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2158号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏爱护，男，1965年9月29日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。
委托诉讼代理人：季建平，浙江杰正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱红海，浙江杰正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱笑君，男，1970年4月15日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代�人：邹毅强，浙江训和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱挺，浙江训和律师事务所律师。
上诉人苏爱护因与被上诉人朱笑君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初14320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
苏爱护上诉请求：撤销原判决，发回重审，或查清事实后依法改判并驳回朱笑君的诉讼请求。事实与理由：一、原判决对终止合同和解除合同的基本事实认定，存在明显错误。一审判决在事实认定中，对合同约定“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方关”的条款予以了认定。但同时又认为，该约定只是合同终止的通融表述，并未明确为合同解除的条件。该条款约定的内容明显属于合同终止的约定，而不是合同解除的约定。�于一审法院对该基本事实认定错误，对本案判决结果产生了实质性的影响，从而导致法律适用及判决结果的严重错误。具体理由如下：1.本案租赁合同中约定的“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关”，该约定的内容属于合同终止的约定，而不是解除合同的约定。合同的解除是指合同关系有效成立以后，当解除合同的条件具备时，因当事人一方或双方意思表示，是合同自始或仅向将来消灭的行为。合同的解除要发生恢复原状的效力。合同终止是指合同当事人双方在合同关系建立以后，因一定的法律事实的出现，使合同确立的权利义务关系消灭。合同终止只是使合同关系消灭，仅向将来发生效力，当事人不发生恢复原状的义务。本案中，租赁合同明确约定：“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关”、“乙方在协议�内如不租用可带走自己的东西，固定装潢不得拆除”。这是本案双方对于合同终止及对合同确立的权利义务关系归于消灭的约定，而不是对解除合同的约定。该约定符合我国《合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定。而一审法院却错误的理解为合同解除的约定，认为“只是合同终止的通融表述，并为明确为合同解除的条件”，显然不符合当事人订立合同时的合同本意，是错误的。2.一审法院应当行使释明权，告知苏爱护应变更诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”在本案中，一审法院在事实认定中对合同约定的“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关”条款予以了认定，该约定系终止合同的约定，但苏爱护提出的诉讼请求是确认解除合同的效力，很明显，苏爱护所提出的诉讼请求与一审法院所认定的事实不相符。在此情况下，一审法院应当根据法律规定行使释明权，并告知苏爱护是否变更诉讼请求，而不应按照解除合同之诉继续进行审理并作出判决。3.一审判决适用法律错误。一审判决将合同约定的合同终止条款错误的理解为合同解除条款，从而错误的适用了《合同法》中关于解除合同的相关法律规定。为此，请求二审法院依法予以纠正。二、朱笑君的诉讼请求应予驳回。理由如下：本案的租赁合同中明确约定：“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关”�“乙方在协议期内如不租用可带走自己的东西，固定装潢不得拆除。”双方当事人在订立合同时的本意应当是：在租赁期内，如苏爱护决定不继续经营，则本合同自动终止，不再继续履行，合同终止时可以带走自己的东西，但固定装潢不得拆除，且无需进行赔偿。但根据《合同法》第九十二条的规定，苏爱护需履行通知、协助义务。因此，根据合同该条款约定的内容可以明确两点：一是该条款约定内容的性质属于合同终止的约定，使合同确立的权利义务归于消灭，而不是解除合同，承租人不发生恢复原状的义务；二是合同终止时，苏爱护无需进行赔偿。当然，一审法院也无需对涉案房屋的损失进行鉴定，朱笑君就其赔偿诉请所提出的证据一审法院也不应进行鉴定。《补充鉴定说明》认为苏爱护已经将已装修部分的项目清单通过电子邮件的方式发送给了鉴定人员，有邮件的发送记录。三、朱笑君的租金损失及恢复原状费用由苏爱护承担是不合理。首先，双方签订的《房屋（店面）租赁合同》中明确约定：本协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关，双方明确约定了合同解除后的处置方式；其次，苏爱护为履行《房屋（店面）租赁合同》共计支出租金、装修费用等1120184元。因此，朱笑君的租金损失及恢复原状费用由苏爱护承担极不合理。综上，双方签订的《房屋（店面）租赁合同》已于2016年8月16日解除，朱笑君的租金损失及恢复原状费用应由其自行承担。
朱笑君辩称，一、基本案件事实与判决认定基本一致。2016年9月19日一审法院对本案进行第一次庭审。苏爱护申请司法鉴定。2016年10月31日一审法院委托金华市鸿文价格评估有限公司进行司法鉴定。2016年11月16日，双方在鉴定机构的组织下对现场�行确认。2017年1月6日金华市鸿文价格评估有限公司出具《评估报告书》。2017年3月3日一审法院作出一审判决。二、协议条款的理解。双方合同约定“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关”。苏爱护认为该约定系合同终止的约定。该理解系错误。首先，该理解与苏爱护履行合同情况不一致，苏爱护2016年8月16日发函系解除合同，而非终止合同；苏爱护2016年8月25日向一审法院起诉，诉请系“依法确认原被告双方于2015年11月13日签订的房屋租赁协议已解除”。从苏爱护的行为表现看，其对该条款的理解系合同解除而非合同终止。在庭审中，我方对该条款的性质已经做了充分的研究和论述，苏爱护均是认可的，其在庭审中亦表示“我们合理的损失愿意承担。对于朱笑君三项金额，装修损失鉴定出来合理损失我们愿意承担。”其次，合同终止系合同�除的上位概念，依照《合同法》第91条的规定，本案不存在合同已履行、债务相互抵销、债务人已经提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人等合同终止情形，故该条款的本意应理解为合同解除。但根据《合同法》第93条第2款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条款又未明确合同解除条件，故非合同约定解除的条款。再次，苏爱护认为应当理解为系“当事人也可以约定合同的权利义务终止的情形”，一般指附解除条件的合同或者附终止期限的合同，当解除条件成就或者终止期限届至，权利义务终止。本案“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止”并非《合同法》第91条第1款第7项的当事人约定终止情形。一审法院认为该约定条款系合同终止的通融表述系正确，故一审法院以苏爱护是否符合《�同法》第94条法定解除条件来判定本案系正确。三、一审法院认定解除时间正确。虽2016年8月16日，苏爱护向朱笑君发函要求解除合同，但因苏爱护系违约方、且不符合法定解除条件，故苏爱护无权单方解除合同。涉案合同系由朱笑君确认于第一次庭审之日，即2016年9月19日单方解除。四、合同解除后恢复原状、赔偿损失的法律责任。按照合同法第97条规定，合同解除后，朱笑君可以要求苏爱护恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案恢复原状、赔偿损失的具体事项为：1.苏爱护破坏的原装潢恢复至简装的装修费用；2.恢复原状期间的租金损失，一审法院委托司法鉴定部门进行司法鉴定，鉴定结果为以2016年11月16日为评估基准日，所需装修费用为564287元，租金损失为69999元。而朱笑君单方委托金华市立盛资产评估有限责任公司进行装修损失鉴定，鉴定意见为：以2015年11月20�为评估基准日，装潢损失为583600元。虽司法鉴定的装修费用低于朱笑君单方委托鉴定结果，但两者相差不大，符合客观情况。一审法院采信司法鉴定意见系正确。苏爱护虽主张应扣除朱笑君使用装潢部分。但苏爱护从2016年9月19日第一次庭审至2017年3月3日一审判决，长达半年的时间内，均未对朱笑君使用其装潢项目进行举证，而现主张恢复装潢中扣抵已装潢部分明显不合理。综上，请求依法驳回苏爱护的上诉。
苏爱护向一审法院起诉请求：确认苏爱护、朱笑君于2015年11月13日签订的房屋（店面）租赁协议已解除。
朱笑君向一审法院反诉请求：1.苏爱护赔偿朱笑君经济损失45万元（实际费用以评估为准）；2.承担公证费1900元、评估费4000元、律师费9600元；3.苏爱护承担本案全部诉讼费用；4.解除双方签订的《房屋（店面）租赁协议》；5.苏爱护赔偿租�差额损失，暂按7万元计算；6.苏爱护赔偿朱笑君恢复原状期间的租金损失，暂按9万元计算。
一审法院认定事实：2015年11月13日，苏爱护（承租人、乙方）与朱笑君（出租人、甲方）签订《房屋（店面）租赁协议》一份，约定：租赁物为坐落于义乌市商贸区720平方米共三间用于开设美容院和经营日用百货化妆品及仓储住宿用、租期为十年（从2015年11月20日至2025年11月19日止）、乙方首次店内外装潢200万元，总投资3777789元。租期内在不损坏房屋主体的前提下甲方无条件让乙方自由装潢，协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止，则一切与乙方无关。前两年租金28万元不变（包括安装外墙面广告位租金3万元），第三年开始每年递增5%。叁间店面打通给乙方经营，并同意乙方安装观光电梯一部，店面头顶给乙方安装广告。乙方在协议期内不租用可带走自己的�西，固定装潢不得拆除。租金存入朱笑君的农行账号协议生效。2015年11月14日，苏爱护转入朱笑君账户28万元。2016年8月10日，苏爱护与隔壁另一房东黄昌云的租赁合同经调解解除。2016年8月16日，苏爱护代理律师寄给朱笑君的函件由他人代收，函件称：因另一房东的原因，至美容院无法正常经营，解除双方于2015年11月13日签订的房屋（店面）租赁合同，自即日起可另行招租。2016年8月26日，朱笑君申请浙江省义乌市公证处对房屋现状进行证据保全，支出公证费1000元。2016年8月27日，公证人员进行了公证，房屋外立面处无招租横幅，朱笑君支付摄像费900元。2016年8月29日，苏爱护申请浙江省义乌市公证处对现场进行了证据保全。2016年8月31日，公证处进行了拍摄公证。当时涉案房屋外留有招租电话，号码为中介公司的电话。2016年9月20日，经朱笑君支出评估费4000元自行单方�托金华市立盛资产评估有限责任公司评估，该公司出具评估报告，确定评估基准日2015年11月20日的市场评估价格为583600元。朱笑君为本案委托律师支出律师费9600元。一审庭审中，苏爱护对朱笑君的单方鉴定结果不服，垫付鉴定费10000元，经一审法院依法指定金华市鸿文价格评估有限公司鉴定，鉴定意见为：2016年11月16日的评估基准日房屋装修恢复原状所需工期为三个月，租金损失为69999元。房屋恢复原状（简装）所需装修费用为564287元。鉴定机构因苏爱护方未及时提供资料或提供的资料不能准确说明已装修部分项目，未对已装修部分的费用进行鉴定。一审法院认为，苏爱护与朱笑君签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本诉部分，双方对解除合同均无异议，故予以支持。关于反诉部分，双方合同约定“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止”，只是合同终止的通融表述，并未明确为合同解除的条件。苏爱护解除函中称系因另一出租人原因不能实现合同目的故解除合同，也不符合合同法第九十四条的法定解除条件。在合同未解除的情况下，双方均应按合同履行义务，否则将承担违约责任。朱笑君在庭审中确认合同解除时间为第一次开庭时即2016年9月19日，符合客观实际，予以支持。合同解除后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助义务，并赔偿相应的损失。根据一审法院指定的鉴定机构的鉴定意见，恢复原状的工期为三个月，即从解除之日至2016年12月19日。苏爱护已支付第一年的租金至2016年11月19日，故需赔偿朱笑君一个月的租金损失23333元。苏爱护未全部装修完毕，破坏了原有的装修，造成朱笑君的经济损失参照鉴定意见书的恢复原状（简装）所需装修费用为564287元。租金系双方意思自治的结果，朱笑君以前几年的租赁合同为依据主张租金差额损失，不予支持。朱笑君提出的其他费用，并非必要的合理费用，不予支持。苏爱护因材料不齐导致无法鉴定的不利后果，应由其自行承担。综上，苏爱护应赔偿朱笑君的费用合计为587620元。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除苏爱护与朱笑君于2015年11月13日签订的《房屋（店面）租赁协议》。二、苏爱护于判决生效后十五日内赔偿朱笑君租金损失23333元、恢复原状费用564287元，合计587620元。三、驳回苏爱护、朱笑君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2750元，由苏爱护负担；反诉案件受理费4039.25元、鉴定费10000元，由朱笑君负担814.25元，苏爱护负担13225元（其中10000元鉴定费已由其垫付）。
本院二审期间，朱笑君没有提供证据。苏爱护提供如下证据：证据1.邮件打印件一份（5页），证明目的：在2016年12月11日，苏爱护已将涉案房屋的装修费用清单发送给一审的鉴定机构。证据2、涉案房屋装修费用支出明细一组，证明目的：苏爱护就涉案房屋的支出费用为1324500元。包含黄昌云处的租赁的房屋装修费用。
朱笑君对苏爱护提供的证据质证认为：对证据1的三性均有异议。邮箱不能确认是谁的，制作网页也是很简单的。附件内容没有人签字。对证据2三性均有异议。这是苏爱护自己提供的草稿单。
本院对上述证据认证认为，不属于新证据，且不能达到其证明�的，本院不予认定。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、关于案涉租赁合同的解除问题。朱笑君与苏爱护签订的租赁合同合法有效，合同条款中并未明确约定合同解除的条件。一审法院认定双方合同约定的“协议期内乙方如不继续，甲乙双方关系终止”只是合同终止的通融表述，并无不当。苏爱护上诉主张该条款系属于合同终止的约定，依据不足，本院不予采信。苏爱护于2016年8月15日函告朱笑君“解除我们于2015年11月13日签订的房屋（店面）租赁合同，自即日起您可另行招租”，后又于同年8月25日向一审法院起诉要求确认双方租赁合同已经解除，系明确表示其不再履行租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，朱笑君有权解除租赁合同。一审法院根据朱笑君第一次开庭时�张解除合同的时间认定合同解除之日，并无不当。二、关于恢复原状的费用及租金损失的问题。租赁合同解除后，朱笑君作为守约方可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审审理过程中，鉴定机构因苏爱护方未及时提供资料或提供的资料不能准确说明已装修部分项目，未对已装修部分的费用进行鉴定，系因苏爱护自身原因造成。苏爱护二审中提供的装修费用凭据包含其在案外人黄昌云处的装修费用，亦不能准确说明其在朱笑君处租赁房屋中已装修部分的费用。一审法院根据鉴定意见认定恢复原状的费用及时间并无不当。苏爱护上诉主张不应由其承担恢复原状费用及租金损失，依据不足，本院不予采信。
综上所述，苏爱护的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国�事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9677元，由上诉人苏爱护负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 金佳卉
代理审判员 李 茜
二〇一七年七月二十七日
代书 记员 谭李欣