湖南省衡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蒸民一初字第100号
原告高炎，女，1980年2月28日出生，汉族，衡阳县人。
委托代理人熊冬林、刘时秀，湖南南舫律师事务所律师。
被告衡阳三鼎房地产开发有限公司，住所地：衡阳县西渡镇清江北路与S315交汇处。（以下简称三鼎公司）
法定代表人潘光辉，总经理。
委托代理人刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。
原告高炎与被告三鼎公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理，依法由审判员夏俊成适应简易程序独任审判，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告高炎及其委托代理人刘时秀、被告三鼎公司的委托代理人刘湘骅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高炎诉称：2011年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其在衡阳县西渡镇清江路开发建设的蒸鼎国际花园一套商品房卖给原告，房屋总价款276428元。根据合同约定，被告交房后90日为原告办理房产证及土地使用权证，如因被告的责任未能办理房地产权属证书的，被告按已付房价款的3％向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的127.4㎡面积付清了房款，被告并向原告收取了办理房产证和土地使用证办证费用4841元。但经衡阳县房产局测绘被告所交付的房屋为122.93㎡，到起诉时止，被告没有依约为原告办理房产证和土地使用证。因此，原告提起诉讼，请求判决被告退还多收原告的办证费4541元，支付违约金8293元，退还多收的房屋面积款9699元及诉讼费由被告负担。
被告三鼎公司辩称：应按照合同约定计算房屋补差，被告如违约，则愿意按合同约定承担违约责任，但原告计算的违约金过高；办证费用也应按照合同的约定，衡阳县物价局2014年确定的办证费价格是否适用2011年双方签订合同时的情形，请法院核实。
原告高炎为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告为房屋买卖合同关系；被告存在逾期办理房产证和土地使用权证的违约行为，应按已付房款的3%向买受人支付违约金；
2、衡阳县房产测绘队2012年11月13日出具的房产测绘报告书，拟证明被告所交付给原告的房屋面积为122.93㎡，与合同载明的面积相差4.47㎡；
3、原告的购房缴费收据，拟证明原告已按双方签订的《商品房买卖合同》付清购房款；被告收取了原告两证代办费用（房产证和土地使用权证）4841元；
4、被告出具的《关于两证办理公示》，拟证明被告预估的两证办理费用为300元／户；
5、入伙交接单及物业费缴费收据，拟证明被告交付房屋的时间。
被告三鼎公司未就其诉讼主张向本院提供证据。
对于原告所提供的证据，经庭审质证，被告诉讼代理人对原告提供的证据1、2、3、5无异议；对证据4提出异议，认为办证费用是预估费用，应以合同约定为准，“两证”现在不能办理是因司法机关查封所致，不是被告的原因造成的。本院认为，证据1、2、3、5经本院核对，与原件无异，且被告未提异议，应作为本案认定事实的依据；对证据4，被告诉讼代理人所提异议成立，证据4不能作为本案的定案依据。
经过对当事人提供证据的质证及庭审调查，本院对下列事实予以确认：
2011年2月27日，原告高炎委托王玉石与被告三鼎公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告三鼎公司在建的位于衡阳县西渡镇清江路蒸鼎国际花园6栋3单元807室住宅一套，建筑面积127.4㎡，单价每平方米2169.8元，总金额276420元，以衡阳县房产局最终测绘面积为准，单价不变，多退少补；出卖人应当在2012年6月30日前依照法律规定和合同约定将商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约将购房款全部交付，并于2011年8月8日向被告支付了“两证”办理费4841元等费用。2014年9月29日，被告以公示方式承诺，在2014年11月30日（最迟不得超过2014年12月15日）前全部完成“两证”办理并交付业主，预估办理费用每户300元。
对双方当事人争议的问题，本院做如下认定：
一、合同约定面积与衡阳县房产测绘队的测绘面积的差距，原、被告合同约定6栋3单元807室住宅面积为127.4㎡，衡阳县房产测绘队实际测绘面积为122.93㎡，二者的差距为4.47㎡，被告已按合同约定面积收取房款，按照双方所签订的《衡阳市商品房买卖合同》第五条以衡阳县房产局最终测绘面积为准，单价不变，多退少补的约定，原告要求被告退还多收房款9699元的诉讼主张应予支持。
二、被告是否应按总房价3%支付原告逾期办证的违约金的问题。
原告认为根据合同约定，被告逾期办证应按总房价3%支付原告违约金，被告辩称，由于有关法院因其他案件冻结了该公司土地和房屋，被告未能依约为原告办理“两证”，属不可抗力因素所致，不属被告违约行为。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告未在房屋交付后90日内为原告办理“两证”，被告就应依合同约定按已付房款的3%向原告支付违约金，到原告起诉时，被告仍未为原告办理“两证”，虽然被告辩称因司法行为造成被告无法为原告办证，但未就该辩解意见举证证明，且主张的事实并非法律规定的不可抗力事由，本院对被告该辩解意见不予采纳。被告的行为已经构成合同履行违约，故被告应依约按已付房价款的3﹪向原告支付违约金，鉴于原告有要求被告退还多收购房款的诉讼请求，应按实际计算违约金为8002元。
二、关于被告是否要退还多收原告“两证”办理费用问题。
原告依据被告出具的《关于两证办理公示》的内容，起诉要求被告返还多收的原告“两证”办理费用。被告辩称，被告出具的《关于两证办理公示》所承诺的办证费用是预估费用，应在办理后据实结算。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同第六条第2款及被告出具的《关于两证办理公示》，载明办证费用按实际办理“两证”后以行政管理部门出具的发票为准，待两证办理完交付业主时双方进行结算。本院认为在被告没有为原告办理“两证”前，实际发生费用无法确定，应待被告为原告办理“两证”后，双方据实结算，故对原告起诉要求退还多收的办证费用的请求不予支持。
综上所述，本院认为，本案是一宗商品房买卖合同纠纷。原、被告在平等、自愿的基础上订立的商品房买卖合同合法有效，当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告没有依照合同约定为原告办理房屋所有权证及土地使用证，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告请求按照已付房屋价款的3%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告起诉要求被告返还多收的办证费用，因原告没有提供证据证明实际办证费用的多少，致使本院无法核实被告多收办证费用的数额，故本院对原告的该项请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告衡阳三鼎房地产开发有限公司应退还给原告高炎房屋面积款9699元；
二、被告衡阳三鼎房地产开发有限公司应向原告高炎支付合同违约金8002元；
上述一、二项限判决生效后十日内付清；
三、驳回原告高炎的其他诉讼请求。
如未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费363元，减半收取182元，由原告高炎负担40元，被告衡阳三鼎房地产开发有限公司负担142元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
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审判员 夏俊成
二〇一五年五月二十九日
书记员 刘蓉蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。