黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1281民初638号
原告：中国银行股份有限公司安达支行，住所地安达市。
法定代表人：王海河，职务行长。
委托诉讼代理人：孙亚光，黑龙江宏珲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高士强，黑龙江宏珲律师事务所律师。
被告：于海凤，男，住大庆市。
被告：石美华，女，住大庆市。
被告：大庆市凯帝房地产开发有限公司，住所地大庆市。
法定代表人：张文臣，职务经理。
原告中国银行股份有限公司安达支行与被告于海凤、石美华、大庆市凯帝房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司安达支行的委托诉讼代理人孙亚光、高士强、被告于海凤到庭参加诉讼，被告石美华、大庆市凯帝房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国银行股份有限公司安达支行向本院提出诉讼请求：1.判令于海凤、石美华偿还贷款本金267，469.48元及贷款利息18，457.42元、罚息2，324.50元（暂计算至2018年1月22日），合计288，251.40元，之后发生的贷款利息按逾期罚息年利率8.09%计算至全部本息清偿完毕时止；2.确认中国银行股份有限公司安达支行对于海凤位于安达市金点国际小区XXX室房屋抵押权有效，有权拍卖、变卖该抵押物并对所得价款享有优先受偿权；3.判令大庆市凯帝房地产开发有限公司对于海凤、石美华的全部贷款债务承担连带保证及质押担保责任；4.判令于海凤、石美华、大庆市凯帝房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用（含受理费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的全部费用）。中国银行股份有限公司安达支行在诉讼中自愿放弃诉讼请求第3项中要求大庆市凯帝房地产开发有限公司承担质押担保责任的诉讼请求，将诉讼请求第1项要求之后发生的贷款利息按逾期罚息年利率7.35%计算至全部本息清偿完毕时止，变更为按照合同约定的利息和罚息计算至全部本息清偿完毕时止。事实和理由：2014年7月11日，中国银行股份有限公司安达支行与于海凤、石美华签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同明确约定了贷款金额、贷款期限、贷款担保、还款时间、还款利率、逾期罚息、违约处理等相关内容。大庆市凯帝房地产开发有限公司为担保主合同履行与中国银行股份有限公司安达支行签订了《一手房贷款合作协议》，该协议明确约定对贷款合同债务承担连带保证责任，并另行提供了质押担保。上述协议签订后，中国银行股份有限公司安达支行按约定为于海凤提供了购房贷款290，000.00元，但截止至2018年1月22日，于海凤、石美华仅偿还了本金25，530.52元，拖欠利息18，457.42元、罚息2，324.50元。现于海凤、石美华的违约行为，中国银行股份有限公司安达支行依据双方签订的个人一手住房贷款合同的约定，宣布该合同项下全部贷款本息全部到期，立即偿还本息合计288，251.40元。大庆市凯帝房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带保证责任。
于海凤辩称，中国银行股份有限公司安达支行主张的房屋贷款事实属实，对贷款本金、利息及罚息有异议，因为已经偿还了一部分。
石美华未作答辩。
大庆市凯帝房地产开发有限公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：于海凤与石美华系夫妻关系。2014年7月11日，于海凤、石美华（借款人）与中国银行股份有限公司安达支行（贷款人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定，中国银行股份有限公司安达支行向于海凤发放个人住房贷款290，000.00元，贷款期限18年，自2014年7月7日至2032年7月7日止。贷款用途：于海凤购买金点国际小区XXX室的住房。贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.00417‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。还款方式为等额本息还款法，按月结息和付息，每月的21日为结息日和付息日，借款人每期还本息金额为2，400.67元。还款账户户名为于海凤，账号：XXXX。贷款的发放方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商大庆市凯帝房地产开发有限公司账户（开户行：中国银行股份有限公司安达支行，账号：XXXX）。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款合同通用条款第三条借款人违约事件及处理中约定，未按期归还贷款本息，构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。于海凤将贷款购买的金点国际小区XXX室的住房用作贷款抵押，并于2014年7月11日在安达市房产管理局办理了在建工程抵押预登记备案登记书。中国银行股份有限公司安达支行提交发放贷款流水、放款证明及借据证实，贷款已发放完毕，到账日期为2014年7月14日。于海凤对发放贷款流水、放款证明无异议，对借据有异议，主张借据上的签名是本人签的，但内容不是其书写。因于海凤对借据上的签名及贷款买房的事实予以认可，其也未能提供借据内容及借款数额不属实的证据，故本院对该组证据予以确认。据此，可以认定贷款合同签订后，中国银行股份有限公司安达支行于2014年7月14日将290，000.00元的贷款转入合同约定的大庆市凯帝房地产开地有限公司的账户（开户行：中国银行股份有限公司安达支行；账号XXX）。于海凤、石美华自2016年10月21日起一直未按合同约定支付借款本金及利息，截止到2018年1月22日，尚欠借款本金267，469.48元，利息18，457.42元、罚息2，324.50元。于海凤贷款购买金点国际小区XXX室的房屋至今未办理房屋所有权证及正式的抵押登记。
另查明，2014年5月8日，中国银行股份有限公司安达支行（甲方）与大庆市凯帝房地产开发有限公司（乙方）签订了中国银行股份有限公司一手房贷款合作协议，协议约定：甲、乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称金点国际小区，地址位于安达市南横街至南环路五至六道街之间房屋项目是乙方拥有合法处分权或所有权的，依法可以向社会公众销售或预售的房产，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过15000万元的个人房屋贷款额度（住房为6000万元；商业用房为9000万元）；单笔个人住房贷款期限不超过20年，单笔个人商业用房贷款期限不超过10年。乙方同意为购房借款人提供阶段性连带责任保证，自甲方与购房借款人签订的《贷款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。乙方的保证范围为借款人与甲方签订的《贷款合同》项下的贷款本金、利息（法定利息、约定利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给甲方造成的损失和因履行本协议、《贷款合同》所发生的一切费用。在保证期限内，如借款人不能按约定履行债务或甲方在《借款合同》约定宣布全部贷款提前到期情况下，甲方有权直接要求乙方承担保证责任。
本院认为，本案的第一个争议焦点是于海凤、石美华应否给付中国银行股份有限公司安达支行剩余的全部贷款本金、利息、罚息及大庆市凯帝房地产开发有限公司是否应承担连带责任保证。中国银行股份有限公司安达支行与于海凤、石美华签订的个人一手住房贷款合同、与大庆凯帝房地产开发有限公司签订的个人一手房贷款合作协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行义务。中国银行股份有限公司安达支行按借款合同的约定履行了向于海凤、石美华支付290，000.00元购房借款的义务，于海凤、石美华应当按借款合同的约定履行偿还借款本金及利息的义务，于海凤、石美华未按合同约定偿还借款本金及利息的行为，系违约行为，应承担违约责任。据此，中国银行股份有限公司安达支行依据借款合同的约定，主张全部贷款提前到期，要求于海凤、石美华清偿全部贷款本金及利息、罚息的诉讼请求合理，应予支持。中国银行股份有限公司安达支行与大庆市凯帝房地产开发有限公司签订的中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议中明确约定了承担保证责任的方式为连带责任保证，且未过保证期限，故中国银行股份有限公司安达支行有权要求大庆市凯帝房地产开发有限公司按合同约定的保证责任范围承担连带责任保证。
本案第二个争议焦点是中国银行股份有限公司安达支行对位于安达市金点国际小区XXX室的房产是否享有抵押权，对拍卖、变卖抵押物的价款是否享有优先受偿权。于海凤以其所购安达市金点国际小区XXX室的房屋为银行设定抵押权，银行对此项请求权在安达市房产管理局进行了在建工程抵押预登记，而抵押预登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽然中国银行股份有限公司安达支行对此项请求权进行了预登记，但由于于海凤对抵押房屋尚未取得产权证并未完成现实物权的本登记，而不动产抵押未登记不发生物权效力，故中国银行股份有限公司安达支行对安达市金点国际小区XXX室的房屋不享有抵押权，因此也不享有对拍卖、变卖该房屋所得款项的优先受偿权。据此，中国银行股份有限公司安达支行主张对位于安达市金点国际小区XXX室的房屋享有抵押权，有权拍卖、变卖抵押物并对所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。
本案第三个争议焦点是于海凤、石美华、大庆市凯帝房地产开发有限公司是否应承担财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等实现债权的的全部费用。因中国银行股份有限公司安达支行提交的其与黑龙江宏珲律师事务所签订的委托代理合同只能证实，委托代理合同中约定了律师代理费按照收回金额6.5%支付，未能证实律师费已实际产生，且其也未能提交律师费已实际支付的有效凭证，故不予支持。关于中国银行股份有限公司安达支行主张的财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费的诉讼请求，因中国银行股份有限公司安达支行未能提交证据证实以上费用的具体数额及已经实际支付的证据，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、于海凤、石美华于本判决生效之日起10日内向中国银行股份有限公司安达支行支付借款本金267，469.48元、利息18，457.42元、罚息2，324.50元（利息、罚息计算至2018年1月22日止），合计288，251.40元；
二、于海凤、石美华于本判决生效之日起10日内按照借款合同约定的利息、罚息向中国银行股份有限公司安达支行支付自2018年1月23日起至借款偿还完毕之日止的利息；
三、大庆市凯帝房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带保证责任。大庆市凯帝房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向于海凤、石美华追偿；
四、驳回中国银行股份有限公司安达支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，812.00元，由于海凤、石美华、大庆市凯帝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审判员 刘 巍
二〇一八年四月二十七日
书记员 李天天