安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1102民初2747号原告：滁州市明珠商贸有限公司，住所地安徽省滁州市天长东路169号金光大道B座七楼704-705室，统一社会信用代码913411026928120924。法定代表人：王俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：武航，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。被告：徐薇，女，1994年8月5日出生，汉族，住安徽省滁州市，原告滁州市明珠商贸有限公司与被告徐薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告滁州市明珠商贸有限公司的委托诉讼代理人陈晓东及被告徐薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市明珠商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、徐薇支付房屋租金150148元（2014年12月1日-2015年11月30日为43000元；2015年12月1日-2016年11月30日为50305元；2016年12月1日-2017年11月30日为56843元）及违约金28421.5元（按2016-2017年的租金标准56843元计算六个月），并自起诉之日起按日万分之五支付违约金至偿清之日；3、徐薇自2017年12月1日起按56843元/年标准支付房屋占有使用费至返还房屋之日；4、徐薇支付物业费6112元，并承担本案诉讼费用。事实和理由:滁州市明珠商贸有限公司受滁州市南谯路泰鑫现代城步行街797-216房屋业主的委托，就上述物业进行商业管理。2013年11月14日，滁州市明珠商贸有限公司与徐薇签订一份《房屋租赁协议》，徐薇承租上述物业，租赁面积65.03㎡，租赁期限自2013年12月1日至2018年4月30日，租金按年度支付，于上一年度租赁期限届满之日前30日支付下一年度租金，第一年度租金为24000元，第二年度租金为43000元，第三年度租金为50305元，第四年度租金为56843元，第五年度租金为21127元，并按2元/平米/月缴纳物业费。截至起诉之日，徐薇仅支付第一年度租金24000元及物业费1691元。根据合同约定，徐薇逾期三十天未支付租金，滁州市明珠商贸有限公司有权解除合同，徐薇应补足欠付租金，同时承担六个月租金的违约金，并按租金的日万分之五支付违约金。滁州市明珠商贸有限公司多次向徐薇催要租金及物业费，但均被拒绝。徐薇在庭审中辩称：其只租了一年，涉案房屋其已给保安住了，锁也被保安换了。2014年12月1日后其就搬走了，2014年12月1以后的房租费不应由其支付。物业费不应由其支付，不存在违约故不支付违约金。同意解除双方签订的《房屋租赁协议》。滁州市明珠商贸有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、《房屋租赁协议》一份。证明双方于2013年11月14日签订《房屋租赁协议》，合同就租金、租赁面积、租赁期限、违约责任等作出约定，物业费2元/平米/每月。证据二、《委托管理及招商协议书》及《商品房预售合同》各一份。证明滁州市明珠商贸有限公司受泰鑫·现代城步行街797-216业主的委托对该处物业实行统一商业管理和提供招商服务。上述二组证据经徐薇质证，对真实性均无异议。徐薇未举证。本院认为：滁州市明珠商贸有限公司举证的二组证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2012年10月28日，滁州市泰达置业有限公司将滁州市南谯北路泰鑫·现代城商业单元797-216室出售给俞洋，同日，俞洋与滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰达置业有限公司签订一份《委托管理及招商协议书》，约定俞洋将其购买的上述商铺委托给滁州市明珠商贸有限公司进行商业管理和招商，委托期限自2013年5月1日至2018年4月30日。2013年11月14日，滁州市明珠商贸有限公司作为甲方（出租方），徐薇作为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：第一条租赁标的1.1。本标的房屋位于安徽省滁州市南谯路泰鑫·现代城步行街二层商铺号为797-216之商业用房及相应公摊部分，包括设备用房，总建筑面积约65.03平方米；第三条租赁期限3.1房屋租赁期限五年，租赁期限自2013年12月1日起至2018年的4月30日止；3.2从租赁期限起始日起甲方给予乙方35天装修期，装修期免收租金；甲方给予乙方3个月的免租期；乙方经营期满撤场时间为一个月，撤场期免收租金。第四条租金、费用及支付4.1该租赁标的租金标准：自租赁期限起始日起一年为一个租赁年度，第一个租赁年度的租金标准为人民币／元／平米·天，第二个租赁年度每年的租金以总房款的0.5%递增，以此类推，以后每年均在总房款的基础上递增0.5%。本协议签定之日，乙方预付租金人民币2000元整，乙方进场前支付清第一个租赁年度租金，同时缴纳租赁保证金每铺2000元。乙方每年支付一次租金，每次租金须提前30天支付，即先付租金后使用。4.1.1第一年租金标准为人民币24000元(不含装修期和免租期租金），4.1.2第二年租金标准为人民币43000元，4.1.3第三年租金标准为人民币50305元，4.1.4第四年租金标准为人民币56843元，4.1.5第五年租金标准为人民币21127元(不含撤场期租金），4.1.6甲乙双方约定，乙方每年支付的全额租金为税后租金标准；4.2拆除隔墙保证金，乙方如因经营需要租赁多间商铺而产生拆除商铺之间隔墙及玻璃门（原则上不得拆除隔墙，结构墙不得拆除），乙方需要向甲方交纳拆除隔墙及玻璃门保证金，用以保障租赁期结束隔墙和玻璃门的恢复；4.3物业费：该租赁标的物业费标准为人民币2元/平米/月,按年交纳；第十条协议变更及终止10.3因乙方应交付的租金逾期30天未付清，甲方有权终止本协议；因甲方原因造成乙方不能正常经营的时间超过60天，乙方有权终止本协议。第十二条违约责任12.2非因甲方原因，乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须支付当年租金万分之五的违约金。若乙方应交付的租金逾期三十天未交付，期间经甲方书面催缴仍不予支付，甲方有权以书面通知乙方解除本协议，乙方应承担全部违约责任，除应补足欠付租金外同时承担六个月租金的违约金，并赔偿甲方全部经济损失，对于乙方投入的所有装饰装修费用及损失，甲方不予补偿。合同签订后，徐薇交纳第一年的租金24000元、物业费1691元及履约保证金1000元，并使用租赁房屋至今。本院认为：滁州市明珠商贸有限公司与徐薇在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，滁州市明珠商贸有限公司将房屋交付徐薇，徐薇实际使用了该房屋，双方应严格按约履行。徐薇称其只租一年，并于2014年12月1日后搬离了上述房屋，不应支付后期房租赁、不存在违约，因未举证充分证据加以佐证，本院对其上述意见不予采纳。徐薇未按合同约定支付租金，构成违约，滁州市明珠商贸有限公司要求解除《房屋租赁协议》并支付租金至返还房屋之日止，已包含返还租赁房屋的请求，故解除《房屋租赁协议》后，徐薇应将租赁房屋返还滁州市明珠商贸有限公司。滁州市明珠商贸有限公司要求解除《房屋租赁协议》、返还租赁房屋并支付租金符合法律规定，本院予以支持。《房屋租赁协议》约定，徐薇应支付第二年度2014年12月1日至2015年11月30日的租金43000元、第三年度2015年12月1日至2016年11月30日的租金50305元、第四年度2016年12月1日至2017年11月30日的租金56843元，上述租金共计150148元；第五年度中2017年12月1日至2018年4月30日的租金为21127元，则每日租金为21127/151=139.9元。自2017年12月1日至房屋返还之日的租金按每日139.9元计算。徐薇缴纳的履约保证金1000元可充抵租金。《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；本案违约金的计算应以滁州市明珠商贸有限公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。滁州市明珠商贸有限公司要求徐薇按照第四年度租金标准56843元支付六个月的租金28421.5元作为违约金，并自起诉之日按日万分之五支付违约金至偿清之日显然过高，本院依法将违约金调整为按第五年度租金标准计算30天的租金即139.9元/日×30天=4197元。滁州市明珠商贸有限公司不是物业管理企业，未提供相应的物业收费许可证，本院对滁州市明珠商贸有限公司要求徐薇支付物业费6112元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告滁州市明珠商贸有限公司与被告徐薇于2013年11月14日签订的关于滁州市南谯路泰鑫·现代城步行街797-216商铺的《房屋租赁协议》，被告徐薇于判决生效后三十日内将上述商铺返还原告滁州市明珠商贸有限公司；二、被告徐薇于判决生效后三十日内支付原告滁州市明珠商贸有限公司租金（其中2014年12月1至2017年11月30日的租金为150148元，自2017年12月1日起按139.9元/日计算至房屋返还之日止，计得金额扣除履约保证金1000元）及违约金4197元；三、驳回原告滁州市明珠商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3990元，减半收取1995元，由原告滁州市明珠商贸有限公司负担300元，被告徐薇负担1695元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  张 晨二〇一七年十一月三十日代理书记员  肖珺杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。