湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00424号
上诉人（原审原告）宜昌万城房地产经纪有限公司。住所地：宜昌市开发区港窑路****号。
法定代表人陈名选，该公司经理。
委托代理人刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）周亮。
委托代理人覃栗，湖北诚昌律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌万城房地产经纪有限公司因与被上诉人周亮合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2013年11月10日，宜昌万城房地产经纪有限公司（甲方）与周亮（乙方）签订一份《二手房定房协议》，该协议约定，甲方定购乙方位于胜利三路4-512号房屋，产权人为周亮，总价款384000元。甲方向乙方支付定金10000元，双方约定于2013年11月20日前签订房屋买卖合同。若在约定的签订买卖合同期间，乙方将此房卖给他人，乙方双倍返还定金给甲方；若甲方逾期不签订买卖合同，则该定金不予退还；在此期间，房屋所有权人不得以任何原因不卖，或者转卖给其他人，否则视为违约，乙方双倍返还定金给甲方。《二手房定房协议》未约定付款方式。合同签订当日，宜昌万城房地产经纪有限公司向周亮支付购房定金10000元。嗣后，双方因付款方式产生争议，宜昌万城房地产经纪有限公司认为首付款应是100000元，且双方在签订协议时并未约定支付方式，如果周亮对支付方式有异议，应由周亮自己同客户沟通。周亮认为首付款应是300000元，且双方谈好付款方式后才签订《二手房定房协议》。双方未能达成一致意见，也未签订书面购房合同。宜昌万城房地产经纪有限公司向原审法院提起诉讼，请求人民法院判令：周亮偿还宜昌万城房地产经纪有限公司购房定房款及违约金共计20000元，并承担案件诉讼费。庭审时，双方当事人均同意解除《二手房定房协议》。
原审人民法院据以认定上述事实的主要证据有：《二手房定房协议》，收条、短信，电话通话录音以及双方当事人在原审庭审中的陈述等，足以认定。
原审法院认为，宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮签订《二手房定房协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，依法应予确认。宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮签订的《二手房定房协议》中，宜昌万城房地产经纪有限公司“定购”周亮的房屋，房屋总价款为384000元，且宜昌万城房地产经纪有限公司向周亮支付“定金”10000元，合同双方的名称、标的及数量均已明确，双方已成立合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，适用下列规定……（五）履行方式不明确的，按照有利于合同目的方式履行”。本案中，双方当事人既没有在合同中约定房屋价款的支付方式，事后也没有达成补充协议，在双方发生争议时，应按照有利于合同目的方式履行。本案中合同的最终目的为宜昌万城房地产经纪有限公司买得房屋，周亮取得全部价款。从本案双方提供短信、电话通话录音及庭审中双方的陈述来看，周亮是急需资金才出售涉案房屋，周亮要求宜昌万城房地产经纪有限公司按300000元的标准支付首付款并不与协议相违背，符合法律规定。宜昌万城房地产经纪有限公司因首付款不能与客户达成一致意见，而要求周亮与其客户协商付款方式不符合协议的约定，违约责任应在宜昌万城房地产经纪有限公司。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宜昌万城房地产经纪有限公司并未提供充足证据证明周亮存在不履行约定义务的行为，故宜昌万城房地产经纪有限公司应承担举证不能的后果，其诉讼请求不应予以支持。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回了宜昌万城房地产经纪有限公司的诉讼请求。并决定一审案件受理费300元，减半收取150元，由宜昌万城房地产经纪有限公司负担。
上诉人宜昌万城房地产经纪有限公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实不清。从宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮签订的定房协议看，未涉及付款方式问题。协议签订后，双方口头对付款方式约定为正式合同签订时一次性支付10万元，但在签订房屋买卖合同的当日，周亮要求一次性支付30万元，否则不签合同。宜昌万城房地产经纪有限公司将周亮的新要求告知了直接购房者，周亮因与直接购房者协商付款事宜未达成一致意见，拒绝签订房屋买卖合同的行为构成违约，应当双倍返还定金。因周亮在签订正式合同时临时改变付款方式，宜昌万城房地产经纪有限公司要求周亮与购房者直接协商的行为并未违约。2、一审法院适用法律错误。宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮签订的《二手房定房协议》只是表达双方购房和卖房的意愿，具体购房条款应通过房屋买卖合同正式确定。因此，该协议不适用《中华人民共和国合同法》的规定。宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮未就付款方式进行约定，周亮因与直接购房者就付款方式不能达成一致意见而拒绝与宜昌万城房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，周亮构成违约，应承担违约责任。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判周亮退还上诉人购房款定金1万元，并由周亮承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人周亮未提交书面答辩状，在庭审中辩称：双方不能按《二手房定房协议》约定的时间签订合同是宜昌万城房地产经纪有限公司变更付款条件，违约责任应由宜昌万城房地产经纪有限公司承担，按照合同约定应没收定金。宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮作为《二手房定房协议》的相对方，周亮无义务与宜昌万城房地产经纪有限公司的客户协商购房事宜。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为：1、宜昌万城房地产经纪有限公司与周亮签订的《二手房订房协议》的效力。该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，其合法成立有效。因该协议的内容是双方当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人在一定期限内签订买卖合同的合同，不是对行为结果的直接确认，所以，该协议应当认定为认购书，认购书与双方当事人最终签订的商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书的效力仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约的内容请求履行。2、认购书中的定金属性。双方当事人签订的《二手房订房协议》中约定宜昌万城房地产经纪有限公司支付给周亮的10000元为定金，且周亮给宜昌万城房地产经纪有限公司出具的收条上载明：“今收到宜昌万城房地产有限公司购房定金人民币壹万元整￥10000.00元周亮”。因此，应认定宜昌万城房地产经纪有限公司给付周亮定金10000元是作为订立商品房买卖合同的担保。认购书作为独立的合同，违反认购书的约定任意提高或降低价款的行为，就是违约行为，对方拒绝签订商品房买卖合同完全合理。这种情况下，应由违约方（非诚信谈判方）来承担定金责任。综上，本案中，商品房买卖合同无法订立的原因是双方当事人认可的付款方式不同。本院认为，双方当事人在协商订立商品房买卖合同过程中，未超越认购书约定的范围，且双方当事人签订《二手房订房协议》时，并未就付款方式进行约定，事后也未就付款方式签订补充协议，因此，双方当事人就认购书条款之外的其他事项协议不成，而导致商品房买卖合同未能签订，可认为系不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条的规定，不适用定金罚则，周亮应当将定金10000元返还宜昌万城房地产经纪有限公司。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。经合议庭评议决定，依照《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01420号民事判决。
二、被上诉人周亮于判决生效之日起十日内返还宜昌万城房地产经纪有限公司定金10000元。
三、驳回宜昌万城房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费150元，由宜昌万城房地产经纪有限公司负担75元、周亮负担75元。二审案件受理费50元（宜昌万城房地产经纪有限公司已预交），由周亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张鹏炜