广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1284民初37号
原告：广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。
法定代表人：刘建，该公司董事长。
委托代理人：张新伟，该公司项目经理。
委托代理人：杨森荣，该公司安防主管。
被告：贺莉，女，汉族，1982年11月25日出生，住江苏省苏州市平江区。
原告广东中奥物业管理有限公司与被告贺莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张新伟、杨森荣到庭，被告贺莉经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年7月1日至2017年9月30日期间，单元的物业管理服务费11758.1元给原告（详细见欠费名细表）；2.判令被告向原告偿付单元从2015年7月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金13234.5元（暂计至2017年9月30日，按每日3‰计算，详见欠费明细表）；3.判令被告支付单元的代收水费、电费、公摊费用（1至3项诉讼请求的标的额总合计24992.6元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实与理由：2015年4月9日，开发商与原告签订肇庆四季金谷项目《前期物业管理服务合同》（下称该合同），开发商将肇庆四季金谷项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。2015年4月9日起，原告对肇庆四季金谷项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告无理由拒交物业管理服务费，被告欠交2015年7月1日至2017年9月30日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据2015年4月9日原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》第四条的约定：“房屋由广东中奥物业管理有限公司按建筑面积2015年至2016年每月2.6元/㎡以及2017年每月3.2元/㎡向贺莉收取……”第四条约定违约金的收取标准，确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下物业建筑面积155.53㎡，2015年至2016年每月应缴交物业服务费404.40元，2017年每月应缴交物业服务费497.7元，每月应缴交的其它关联费用（详细情况见欠费明细表）。截至2017年9月30日，被告拖欠四季金谷项目南区别墅14栋11单元的物业管理费服务费为11758.1元、违约金13234.5元（违约金若超过欠费本金的，按实际欠费本金计算）、其它关联费用，以上费用合计24992.6元。被告拖欠上述物业服务费和其它关联费用的行为已构成违约，为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提出起诉，请依法判允原告所请。
原告为支持其诉讼请求，递交证据如下：1.收楼通知书，证明该房产于2015年4月1日达到收楼标准，通知收楼，并按相关约定确定物业费。2.商品房买卖合同，证明被告于2014年5月14日买受四季金谷14栋11房别墅。3.前期物业管理服务协议，证明该业户认同并同意物业服务企业并遵守本协议相关内容。4.欠费明细表，证明该涉案物业欠费金额。庭后补充证据：1.短信通知及节日问候，证明物业逢节日都有短信问候，相关通知也及时通知到户；2.催缴函电子存根，证明该司于2018年1月23日向贺莉发出物业管理费催缴函；3.电话催费记录，证明该司多次通过电话向贺莉催收物业管理费用；4.短信催费记录，证明该司多次发信息向贺莉催收物业管理费。
被告答辩称：1.有个专业称职的物业公司管理小区，缴纳物业管理费是应当的；2.前期物业合同不签名就无法办理交房手续，对此交接绑定存在，表示存在强加及强势，无奈消费者弱势且作为行为一方，普通公民对合同的审阅不具有专业性亦存在劣势；3.本人工作在外地，去的次数不多，仍有发现楼内有积水和墙体渗水，和物业反映，没有下文，电话也没有跟进。4.因都在外地，进出通道都是关闭的，偶尔去看房子，发现屋内有污物，且发黑发臭，和物业反映，依然没有下文，也是很恼火的；5.房子周围的植被和草皮已遭破坏，仍是没有反馈；6.肇庆当地新闻有爆料，小区新建高层住宅，严重影响了别墅业主的生活作息，小区绿化受破坏，小区围墙破坏，路面破坏，噪音严重扰民，部分业主室内墙体裂缝，地基下沉等影响房屋结构和安全的问题，业主群中反馈，物业不作为，对小区的整体环境和人居环境未尽职责。本人作为业主，对本栋房屋的所造成的影响堪忧。对共有管道、线路、设施设备及公共区域对小区业主的现有影响和潜在风险有待查勘。7.虽然同样身在外地，本人另一处房产物业有组织活动，都会打电话通知，过年过节也有电话或短信问候，有施工、消杀等都有短信提醒，本人自买房以来未接到一通四季金谷物业的电话，只有近期突然电话催缴物业费和短信催天价的催缴费用，且不可接受。压根也不清楚物业经理是谁，更不用提征询物业意见了，对此没有满意度而言。8.本人为守法公民，有素养，可沟通的，如物业承担了相应的责任和义务，服务都是需要成本的，有偿的，当然理解和接受物业管理有偿收费。也是作为业主对物业服务和管理的认可的支付。支付金额的评价和衡量，需要和相应的服务管理匹配。本人不具备衡量的专业性，但明显和需要交纳的物业管理费是不对称的。就本人直观经历对比，四季金谷3.6元一平方的物业管理费所提供的价值和服务、管理，和本人名下房产在第七点提到的物业公司8毛钱一平方的物业管理费根本不具备可比性；9.本人无代理律师，所为普通公民，应对法律诉讼这个严肃的且关系本人及家庭的重要事件，态度上是积极的可沟通的。但本人作为自然人，虽可以行使权力和义务，但不具备法人和公司有专门代理律师行使和运用法律手段维护自己的权益的优势，依然处于下风；10.本人长期在外地，开庭期间正值本人工作需要协调石材展的前前后后，无法到达，还是处于下风。恳请法官及法院实际走访其他业主，综合考量并给出公正、合理的判定，事情都是可沟通的，相信业主和物业公司的矛盾纠纷是实际存在的，只要双方抱着解决问题的态度，矛盾就少了，社会也和谐了。
被告未向法庭提交证据。
经审理查明，被告是四会市东城街道上元大道四季金谷第x栋xx号房的买受人，房屋建筑面积为155.54平方米，原告是该小区的物业管理企业。原告（甲方）与被告（乙方）于2015年4月9日签订了《前期物业管理服务协议》，载明甲方是指房地产开发单位肇庆市东基团星投资开发有限公司（下称“开发商”）委托管理四季金谷物业之物业服务企业，服务期间从2013年10月10日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前；甲方与乙方经友好协商，乙方同意由甲方全权管理所有共有物业及相关的设备设施事务工作。协议约定原告提供的物业管理服务内容包括八大项：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理；（三）环境卫生的维护和管理；（四）公共秩序的维护、管理；（五）交通秩序与车辆停放维护和管理；（六）消防管理；（七）公共绿化维护和管理；（八）社区文化活动的组织。被告所购房屋物业费收费按多层住宅标准收取，按建筑面积收取，为3.20元/㎡?月（多层物业自首户买卖合同交付日期或实际交楼日期之日起，两者以先发生日期为准，首两年按照优惠价格2.60元/㎡?月收取）。物业服务费的缴纳按每六个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费，业主应在每周期首30日内按时向甲方交纳当周期物业服务费。若乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按实际应收款每天千分之三的标准交纳违约金并可停止提供一切服务。协议还约定若在履行本协议过程发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向肇庆仲裁委员会申请仲裁。
另查明，开发商与原告签订的《商品房买卖合同》约定开发商于2014年12月31日前将符合本合同约定的房屋交付给被告使用，开发商通知被告于2015年4月1日办理收楼手续。被告收楼后向原告交纳了三个月的物业管理费后便未再交纳，从2015年7月1日起至2017年9月30日期间，被告共拖欠原告物业管理费11758.1元（其中2015年7月至2016年12月的物业管理费按2.60元/㎡?月收取，2017年1月至9月按3.20元/㎡?月收取），期间原告曾于2015年8月20日、10月30日，2016年1月21日、4月14日通过被告在原告处预留的手机号码（138××××7979）向被告发送信息催缴物业费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方在协议中约定发生争议后经协商或调解无效的，可向肇庆仲裁委员会申请仲裁，但被告在本案首次开庭前未对本院对本案的管辖权提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，本院对本案有管辖权。
物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。
本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费。本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告拒绝交纳物业费的理由主要是认为小区环境污染严重、水压低、噪音扰民、环境卫生、绿化、公用设施、设备、公共场地及其运行维护和管理不到位等问题，但被告并未对上述抗辩理由向法庭提交任何证据，未能证实原告没有履行双方的物业管理的服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情形，故本院对被告拒交物业费的抗辩不予支持。按时交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按时交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任，故原告主张被告支付2015年7月1日起至2017年9月30日的物业管理费11758.1元，本院予以支持。关于违约金的问题，原告要求被告按照《前期物业管理服务协议》约定从逾期之日起按实际应收款每天千分之三的标准交纳违约金，该计算标准明显偏高，有违公平原则，为了平衡保护双方当事人的利益，本院对该违约金标准予以调整；又根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案，本院认为本案违约金从2015年10月1日起按每日1‰的标准计算至还清日止为宜。原告请求判令被告支付单元的代收水费、电费、公摊费用，但原告并未明确具体的请求数额，也未向法院提供相应的证据证明，故本院对该项请求不予支持。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。因此，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。同时，尽快依法成立业主大会，选举业主委员会。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告贺莉于本判决生效之日起五日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付2015年7月1日至2017年9月30日的物业管理费11758.1元及违约金（违约金按每日1‰的标准，以原告每期拖欠的物业管理费为基数，从2015年10月1日起计算至实际付清之日止；违约金累计若超过欠费本金的，按实际欠费本金计算。）；
二、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费212元，由被告贺莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 廖雪梅
二〇一八年三月二十三日
书记员 何倩仪