广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终393号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：惠州市瀚盛置业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区惠环街道办事处101号。
法定代表人：邹旭林。
委托诉讼代理人：刘礼明，系广东力臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：黄光烈，男，汉族，1986年9月24日出生，户籍住址：广东省汕头市濠江区。
委托诉讼代理人：刘思宇、陈惠燕，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人惠州市瀚盛置业有限公司（以下简称“瀚盛公司”）与被上诉人黄光烈因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初523号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
惠州市瀚盛置业有限公司上诉请求：1.撤销惠城区人民法院作出的(2017)粤1302民初523号民事判决书，并判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、由于被上诉人未按合同的约定支付购房款，上诉人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。上诉人与被上诉人于2015年10月8日签订了《商品房买卖合同》(以下称合同)，约定被上诉人以银行按揭的方式购买上诉人位于惠州市仲恺高新区和畅五路东翡翠香缇园的房产，合同第三条约定“余款买受人签署本合同后3个工作日内办理银行按揭付清。”合同的第七条约定“买受人如未按照本合同时间付款，按下列第1种方式处理。……(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”合同的附件四(补充协议)第三条第一款约定“选择普通失业银行贷款的，……如因买受人的责任导致贷款申请未获出卖人指定按揭银行的批准，……出卖人有权按照本合同第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任。”合同签订后，由于被上诉人自身的原因，未按照银行的要求办理按揭手续，致使其不能通过银行贷款审核。后上诉人要求被上诉人在一定的时间内支付余下的购房款后，但被上诉人仍未履行其付款义务。因此，被上诉人的行为违反了合同的约定，应该按照约定承担违约责任，上诉人有权解除合同。二、上诉人按照合同的约定提出解除合同，其要求合理合法，应得到支持。上诉人与被上诉人于2015年9月20日签订了合同，约定被上诉人以银行按揭的方式购买房屋。然而，被上诉人提交的资料不符合银行按揭贷款的条件。根据惯例，银行会及时告知贷款申请人的。因此，被上诉人是完全知道银行不予贷款的事实。事实上上诉人也多次通知被上诉人银行不予贷款的事实，而被上诉人却置若罔闻。直到2016年10月24日上诉人才无奈在报纸上予以公告。从签订合同到被上诉人提出解除合同的时间跨度长达一年。上诉人要求解除合同的做法完全符合双方合同的约定，上诉人解除合同的要求合理合法。而本案一审法院却不顾以上事实，反而认为上诉人没有履行通知义务是没有事实依据的，这实际上是变相的支持被上诉人的违约行为，对上诉人极不公平。因此，本案一审法院事实认定有误，适用法律错误，应依法予以撤销。上诉人的请求合理合法，应予以支持。
黄光烈答辩意见：一、因瀚盛公司未履行偿还开发贷的义务，案涉房产存在在建工程抵押无法办理网签备案，导致交易停滞。购房业主有权行使先履行抗辩权，暂停支付后续购房款。因为瀚盛公司在整个楼盘项目开发伊始，因自身财力不足，便以案涉房产所在的整个小区楼盘作为抵押，向广发银行办理了在建工程抵押贷款（以下简称“开发贷”），用以支持该小区房地产开发项目。开发商正常的操作流程是，在新建物业小区经实际买受人认购，支付定金、首付款之后，资金取得回笼，开发商以相关资金偿还开发贷，抵押权人解除抵押登记，开发商与买受人到房管局进行网签登记备案，之后买受人以银行按揭贷款或者一次性付款的方式支付全部楼款，开发商交楼并办理产权登记。本案中，据购房业主多方了解，瀚盛公司在楼盘开售后取得了众多购房者支付的大量首期款，但并未全部用于偿还银行贷款，而是擅自挪用至其他楼盘项目，导致案涉交易房产上设立的银行开发贷始终未能还清，因而有关房产始终处于抵押状态，无法网签备案。双方签署的《商品房买卖合同》第二十四条明确约定：自合同签订生效之日起30天内，由出卖人向惠州市房产管理局申请登记备案。然而时至今日，案涉房产仍处于无法网签登记备案的状态。瀚盛公司没有履行先行的偿还开发贷、解除案涉房产在建工程抵押、网签登记备案的义务，购房业主完全由理由依据《合同法》第六十七条之规定（“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”），暂停支付后续购房款，直到瀚盛公司履行完毕相关义务时止。二、购房业主并不存在任何违约行为，瀚盛公司反诉要求解除合同没有任何事实和法律依据。瀚盛公司以购房业主未能取得银行贷款，也拒不一次性支付剩余房款为由要求解除合同，完全没有事实和法律依据。首先，根据第三人广发银行的陈述，购房业主中存在个别买受人实际已经取得了银行贷款审批，但仍然被告知无法取得贷款。这种情况在所有该“翡翠香缇”小区的买受人中，占有相当大的比例。买受人明明银行征信良好，符合取得贷款的各种条件，但瀚盛公司作为开发商配合业主办理贷款手续时，完全不负责任，甚至存在恶意扣押买受人资料的情形。因此无法取得银行贷款很大程度上是由瀚盛公司造成。其次，瀚盛公司要求购房业主一次性付款，并未以合理有效的方式进行通知。购房业主从未接到瀚盛公司以书面函件或者电话告知等方式发来的通知，购房业主没能在瀚盛公司给出的短短五天时间内完成一次性付款是有充分的客观原因的。再次，在起诉之前的多次沟通、调解中，购房业主自始至终均明确表示，只要瀚盛公司先履行完网签备案义务，我方同意一次性付款的方式支付全部剩余购房款。但瀚盛公司对于其自身义务避而不谈，只要求我方立即付钱，不承诺何时偿还开发贷、办理网签备案。综上，瀚盛公司完全没有合法理由要求解除合同。三、案涉房产现处于由惠州市仲恺房管局统一协调，由房管局代表大部分业主与抵押权人（第三人）广发银行惠州分行沟通，组织购房业主集体出资偿还开发贷阶段。待在建工程抵押解除后，合同仍具备继续履行的条件。本案一审阶段，首先是由购房业主提起诉请继续履行合同，开发商瀚盛公司随后提起反诉要求解除合同。一审法院认定案涉房产仍存在在建工程抵押，而第三人并未明确表示同意以购房业主的购房尾款偿还瀚盛公司拖欠的开发贷款，因此法院以案涉房产暂不具备办理网签、交付的条件为由驳回起诉。一审判决前，代理人与一审法官经过充分的沟通，认识到在在建工程抵押解除之前，在抵押权人未明确同意以购房者的尾款代为偿还开发贷款的情况下，买卖合同暂时不具备继续履行条件，法院难以判决继续履行。因为经过充分沟通，购房业主充分理解法院的困难和局限性，因此在一审判决后购房业主并未上诉。但购房业主的态度始终非常明确，坚持继续履行合同，愿意一次性付款的方式继续交易，但必须保证可以网签备案，可以后续交楼。目前案涉房产所在小区在经过多次严重的群体性事件后，已经由惠州市仲恺区房管局主持局面，统一协调业主与广发行，以政府监管账户收取业主的购房尾款，统一用于偿还开发贷款。但在本案中提起诉讼的十几位购房业主，房管局均未接收相关业主的购房尾款，而是要求待诉讼案件最终结果确定后，再接收尾款。因此，客观上讲司法程序非但没能为业主争取到权益，反而导致开发商打击报复式的反诉，也导致房管局推迟了处理这部分业主的时间。四、购房业主现处于进退维谷、骑虎难下的境遇中，法院在审理本案时应当充分考虑相关的社会影响及社会底层民众的疾苦。本案参加诉讼程序的购房业主只有13人，但这13人后面，还有几百户购买了“翡翠香缇”的家庭，面临着同样的困境。这几百户家庭为了一套属于自己的住房，前前后后奔走了几年，几乎试遍了所有的救济途径，向政府各级部门进行了维权、投诉、上访，均没能得到很好的解决。现在，如果购房业主选择解除合同，且不提当年的购房款还能否赶上今天的房价，就是每个人已经支付了的20余万元首期款，瀚盛公司都会恶意拖延返还。因为已经有不少退房者拿到了一纸欠条，而迟迟没能得到兑现。而瀚盛公司名下最大的资产就是这些交易中的房产，而房产又是被银行抵押，即使将来拍卖这些房产，银行也将把大部分资金划走，购房业主将面临拿到一纸判决书却血本无归的结果。现在，购房业主只能选择坚持要求继续履行合同，等待政府主导的偿还开发贷有所进展。只有这样，合同才存有一丝继续履行的机会。购房业主们只能将半辈子打拼来的希望，寄托在这仅存的一丝机会中。最后补充：1、首先，截止至被上诉人收到广发行惠州分行提交的答辩意见前，广发行惠州分行从未通知过关于被上诉人向其申请的住房按揭贷款，因资料不齐而未能批复，亦从未通知被上诉人需要补齐资料。2、其次，广发行惠州分行亦在答辩意见中，诉称系指定开发商作为资料交接人员，上诉人作为开发商，就是因为上诉人存在恶意扣押资料的情形，导致提交给广发行惠州分行的请贷款的资料不齐全。上诉人亦从未通知过被上诉人贷款资料不齐及/或需要补交资料。3、最后，上诉人的征信良好，亦不存在影响贷款的其他情形，完全可以获得银行的贷款审批。
瀚盛公司向一审法院起诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2、被反诉人承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月8日，反诉被告（买受人）与反诉原告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于惠州市仲恺高新区和畅五路东7号翡翠香缇园商住楼房；建筑面积为91.72平方米，房屋总价款为人民币401000元；付款方式为：签署本合同之日，已付首期房款121000元整，余房款280000元由买受人于签署本合同3个工作日内办理银行按揭付清；对于买受人逾期付款的违约责任双方约定：买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，反诉被告支付了首期房款121000元，反诉原告向反诉被告出具了相应的收款收据。2017年3月2日，反诉原告以反诉被告违约为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，反诉被告表示愿意一次性支付剩余房款。另查，反诉原告为证明系反诉被告违约向本院提交了《关于“翡翠香缇园”按揭客户情况说明》、《公告》等证据。其中，广发银行股份有限公司惠州分行于2016年10月17日向反诉原告出具的《关于“翡翠香缇园”按揭客户情况说明》显示，反诉被告因收入负债比超标，且资料不符合银行授信要求，按揭资料于2016年4月25日被银行退件；《公告》显示，反诉原告于2016年10月24日公告通知反诉被告不符合银行贷款要求，导致银行无法发放贷款，依据认购协议书的约定，反诉原告正式通知反诉被告即日起五个工作日内一次性缴交清剩余房款，否则反诉原告将解除购房合同。
一审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供相应的证据予以证明，人民法院亦只能根据当事人提供的合法、有效的证据作为定案的依据。本案中，仅凭反诉原告提交的《关于“翡翠香缇园”按揭客户情况说明》、《公告》等证据不足以证明反诉原告已将反诉被告提交的按揭资料不符合银行授信要求的情况通知反诉被告，以便于反诉被告及时补充相关资料或选择其他付款方式，现反诉被告表示愿意一次性支付剩余房款，故，反诉原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回反诉原告惠州市瀚盛置业有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由反诉原告惠州市瀚盛置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：被上诉人因涉案房屋存在在建工程抵押而未继续支付剩余购房款，上诉人主张解除合同本院应否支持。根据一审查明的事实，案涉房屋存在在建工程抵押且在购房人按期支付首期款后，上诉人并未及时办理解除在建工程抵押手续，导致涉案房屋至今仍存在抵押，该事项属于交易中的重大事项，将直接导致无法网签《商品房买卖合同》及履行合同备案手续。被上诉人基于此行使不安抗辩权，暂停支付后续购房款具有相应的合理性，不存在过错。由于双方在合同的履行过程中无法就解除抵押与支付尾款的时间达成一致意见导致了本案纠纷的产生。上诉人主张因被上诉人未按合同约定付清购房尾款为由解除合同与事实不符，本院不予采信。加之在本案的诉讼过程中被上诉人表示愿意一次性付清全部购房款的情况下，上诉人请求解除双方签订的《商品房买卖合同》于法无据，本院不予支持。原审认定上诉人未能举证证明其已将被上诉人提交的按揭资料不符合银行授信要求的情况通知被上诉人以便于被上诉人及时补充相关资料或选择其他付款方式，属于认定事实错误，本院予以纠正，但其实体处理结果正确，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用50元，由上诉人惠州市瀚盛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年五月四日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧