甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第356号
上诉人（原审被告、反诉原告）甘肃嘉璐置业有限公司（以下简称嘉璐置业公司），住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人景吉虎，该公司董事长。
委托代理人马啸，男，汉族，1978年9月21日出生，该公司办公室主任，住甘肃省兰州市七里河区。
委托代理人王斌，甘肃东方人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何萍，女，汉族，1971年11月30日出生，甘肃省兰州市人，住兰州市城关区。
委托代理人安晓蓉，甘肃同义律师事务所律师。
上诉人嘉璐置业公司因与被上诉人何萍房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉璐置业公司委托代理人马啸、王斌，被上诉人委托代理人安晓蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年嘉璐置业公司准备开发建设位于兰州市城关区南关十字“嘉璐大厦”（现名为“嘉璐天堡小区”）工程项目，因该工程项目拟与何萍居住的位于兰州市城关区酒泉路191号（原甘家巷34号）706室房屋贴建，对何萍所居住房屋的采光和通风有严重影响，嘉璐置业公司的建设规划手续也无法通过审批。为此，嘉璐置业公司经与何萍协商决定，何萍将其居住的房屋与嘉璐置业公司准备开发建设的嘉璐天堡小区的房屋进行置换，双方于2008年9月18日签订了《房屋置换合同》，该合同约定何萍将其居住的位于兰州市酒泉路191号（原甘家巷3号）207室，房屋建筑面积为117.5㎡拥有完全产权的房屋与嘉璐置业公司开发建设的嘉璐天堡大厦17层4号户型房屋进行置换。嘉璐置业公司将保证置换的房屋自贴建工程施工之日起30个月内交付使用，否则承担给付每日200元人民币的违约金；嘉璐置业公司向何萍交付新建房屋80日内，何萍应将其居住的房屋腾空并保证设施完好无损后将房屋钥匙交给嘉璐置业公司。双方未能在合同约定的期限内向对方交付房屋的，每逾期一天，应当向对方支付新建房屋价格总额万分之四的违约金；同时该合同还约定嘉璐置业公司在实施贴建的目的达到后，在新建房屋具备销售条件后有意不执行本合同条款，致使合同目的不能实现的，应赔偿何萍违约金50万元。
另查明，“嘉璐天堡小区”工程项目于2010年4月1日正式开工建设，嘉璐置业公司未按照合同约定于2012年10月1目前向何萍交付置换的房屋。直至2013年9月9日嘉璐置业公司向何萍发出了交房通知，但双方在交房过程中，因房屋的实际情况发生了变化，故双方未能完成房屋的置换。2014年2月28日双方向兰州市房屋产权交易中心提交了双方签字确认的《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》，在该确认表中双方对拟置换房屋均签字认可，但在后期办理置换的过程中双方再次产生分歧，置换至今未能完成，遂何萍状诉至法院。
原审法院认为，何萍、嘉璐置业公司于2008年9月18日签订的《房屋置换合同》是双方当事人的真实意思表示，应为有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现何萍要求嘉璐置业公司按照合同约定向其交付置换房屋并办理置换手续。嘉璐置业公司反诉认为按合同约定标准交房客观上已不现实，双方签订的置换合同目的已无法实现，故提出反诉请求对双方签订的置换合同终止履行。事实上双方在置换合同中约定的房屋户型、天然气设备、面积等，经节能环保改造后，的确与现在拟置换房屋不符，按照置换合同约定的标准交付房屋客观上已不能实现。但双方在2014年2月28日向兰州市房产交易中心提供《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》，该确认表中双方均同意以现在客观上已经建成的兰州市城关区南关十字嘉璐天堡17层01号房屋进行置换，该确认表实质上是双方对房屋置换合同内容的变更的认可，是双方当事人为实现合同的目的，对置换协议的继续履行，这种合同的变更是双方当事人意思一致的结果且有助于合同目的的实现，应予以认可。对于嘉璐置业公司提出的合同目的不能实现，合同应当终止的请求，原审法院认为，合同的终止必须是基于一定的法律事实，本案中并未发生合同终止的原因，故无论是从事实上还是法理上，何萍、嘉璐置业公司之间签订的置换合同均未发生终止履行的事由。因此，对嘉璐置业公司反诉提出的终止合同履行的诉讼请求不予支持，对何萍提出的继续履行置换合同，要求嘉璐置业公司交付置换的兰州市城关区南关十字“嘉璐天堡”17层01号房屋及办理房屋置换手续的诉请予以支持。
关于何萍诉请嘉璐置业公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院认为双方在合同第一条第二款第三项中约定：“甲方保证置换的房屋自贴建工程施工之日起30个月内交付使用，否则承担给付每日200元人民币的违约金”以及在该合同第四条第六款中约定：“双方未能在合同约定的期限内向对方交付房屋的，每逾期一天，应当向对方支付新建房屋总价款万分之四的违约金”。依据上述两条协议约定以及结合本案事实，嘉璐置业公司的开工日期为2010年4月1日，嘉璐置业公司的交房日期应为2012年10月1日，虽然双方至今没有办理置换房屋，嘉璐置业公司至今未向何萍交付置换房屋，但事实上，嘉璐置业公司于2013年9月9日向何萍发出了交房通知，双方因产生分歧未能完成置换，故结合上述事实认为，当事人在履行合同过程中，负有通知、协助等义务。合同的双方当事人不仅应当履行自己的义务，还应当协助对方履行义务，合同的履行虽然是债务人履行义务的行为，但因为债权与债务是相互对应的，因此，债务人在履行义务时，就需要债权人予以协助。如果只有债务人履行义务而没有债权人的接受履行，则合同的目的就没有办法达到。合同的双方当事人应当在合同履行的过程中团结互助，相互协作。本案中，嘉璐置业公司履行交房并完成置换手续是需要何萍的协助配合方能完成，嘉璐置业公司在2013年9月9日向何萍要求主动履行交付行为，但因双方就置换房屋产生分歧故未能完成置换，嘉璐置业公司至今未能交房的过错并不全部在于嘉璐置业公司，因此，嘉璐置业公司实际履行交房义务的时间应为2013年9月9日，迟延了344天，而非如何萍所诉嘉璐置业公司至今未交付房屋，迟延履行的责任应当追究至2014年6月30日。综上，对何萍请求嘉璐置业公司承担638天逾期违约责任的诉请不予认可，嘉璐置业公司应承担违约责任的逾期天数应该为344天。另外，本案中双方在合同中对迟延交付房屋支付违约金约定了两种标准，一种是逾期交房每日承担200元人民币的违约金；另一种是每逾期一天承担置换房屋总价里万分之四的违约金。原审法院认为，违约金是对违约行为导致损害的一种补救方式，其主要的目的是督促当事人及时地履行合同，而并不在于因一方的违约行为而让另一方获取合同以外的巨大利益。结合本案，嘉璐置业公司承担置换房屋总价每日万分之四的违约金属于约定的违约金明显过高，且嘉璐置业公司在反诉中也提出协议中约定的违约金过高的问题，经综合考虑认为，本案嘉璐置业公司应按照每日200元人民币承担逾期交房的违约责任较为合理。综上，依据双方合同的约定嘉璐置业公司应承担的逾期交房的违约金为其迟延交房的天数344天乘以每天应承担的违约金200元，合计为68800元人民币。
关于何萍诉请嘉璐置业公司向其支付装修补偿款的诉讼请求，按照房屋置换合同第二条第三款第三项的约定，嘉璐置业公司应当向何萍给付装修补偿款15000元，故对于何萍要求嘉璐置业公司支付其装修补偿款15000元的诉讼请求予以支持。
关于何萍诉请嘉璐置业公司向其支付房屋面积差异款的诉讼请求，依据合同第二条第三款第二项的约定，何萍居住的房屋面积大于置换房屋面积时，差异套内建筑面积加相应的公摊面积乘以合同签订时市场销售均价由甲方支付给乙方。何萍原居住房屋的建筑面积为117.5㎡，现在拟置换房屋的建筑面积为106.05㎡，面积差为11.45㎡，根据上述条款的约定，嘉璐置业公司应当向何萍补偿11.45㎡的面积差异款，依据何萍提供的嘉璐置业公司在兰州市住房保障与管理局网站上向公开发售的给何萍拟置换房屋的价格为9800元每平方米，故嘉璐置业公司应当向何萍支付房屋差价款应当为面积差11.45㎡乘以9800元，合计为112210元，因此对何萍要求支付面积差异款的该项诉讼请求予以支持。
关于何萍诉请嘉璐置业公司向其支付损失的诉讼请求，如前所述，双方对现在拟置换的房屋均表示认可，何萍明确表示愿意接受现在的房屋，且何萍对其主张未提交相关证据，故何萍主张嘉璐置业公司向其支付损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告甘肃嘉璐置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告何萍交付置换的位于兰州市城关区南关十字“嘉璐天堡”17层01号房屋一套，并办理置换手续。二、被告甘肃嘉璐置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告何萍支付逾期交房的违约金68，800元、装修补偿款15，000元、置换房屋的面积差异款112，210元，以上款项合计为196，010元于本判决生效后三十日内支付。三、驳回原告何萍的其他诉讼请求。四、驳回被告甘肃嘉璐置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费7362元，由原告何萍承担3138元，被告甘肃嘉璐置业有限公司承担4224元；反诉案件受理费2525元，由被告甘肃嘉璐置业有限公司承担。
宣判后，嘉璐置业公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、依法改判支持上诉人反诉请求，终止履行上诉人与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》，依据双方合同第四条二款的约定判处上诉人承担相应违约责任。3、依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院在审理查明的事实中，对被上诉人居住的房屋和用于置换的房屋分别认定为“甘家巷706室”和“甘家巷207室”与事实不符。二、一审判决显失公平，严重侵犯了上诉人的合法权益。1、一审无视双方在延期交房上互有违约的客观事实，判决上诉人承担延迟交房的违约金68800元，对被上诉人的违约责任和义务只字未提，违背合同约定及权利义务相一致原则。2、一审无视上诉人用于置换的新建房套内建筑面积（83．49平方米）明显大于被上诉人用于置换的旧房套内面积（81．17平方米）这一关键客观事实，判决由上诉人给付被上诉人置换房屋面积差价款多达12万元明显偏袒被上诉人一方。3、一审将《嘉璐天堡小区项目限定销售认定表》认定为双方对房屋置换合同内容变更的认可，是对合同的继续履行错误。该确认表仅是双方当事人对有争议的房屋的相关房号进行确认，不能证明当事人双方已经变更合同。三、上诉人的反诉请求合法有据，应当得到支持。根据涉案的《房屋置换合同》的约定，双方已无法继续履行房屋置换义务，一审判决上诉人办理置换手续，实质上是在判决当事人双方限期达成协议，最终签订《商品房买卖合同》。综上，请二审法院依法裁判。
被上诉人何萍服判并答辩称，一审认定事实清楚，判决正确。上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，应予以驳回。
本院经审理查明，2008年，上诉人嘉璐置业公司准备开发建设的位于兰州市城关区南关十字“嘉璐大厦”（现名为“嘉璐天堡小区”）工程项目与被上诉人何萍居住的位于兰州市城关区酒泉路191号（原甘家巷34号）207室房屋贴建，对被上诉人何萍所居住房屋的采光和通风有严重影响，上诉人嘉璐置业公司的建设规划手续也无法通过审批。双方协商决定，被上诉人何萍将其居住的房屋与上诉人嘉璐置业公司准备开发建设的嘉璐天堡小区的房屋进行置换，并于2008年9月18日签订了《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》。除上述事实外，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认
本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：一、上诉人要求终止履行与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》有无事实和法律依据；二、上诉人与被上诉人签字确认的嘉璐天堡小区项目限定销售确认表是否为双方对原房屋置换合同的变更；三、被上诉人要求上诉人交付置换房屋并支付违约金和房屋面积差异款的请求能否成立。关于上诉人要求终止履行房屋置换合同的上诉请求，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合同依法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订房屋置换合同的原因是因上诉人开发建设的项目与被上诉人现居住的房屋贴建，影响被上诉人的通风及采光，无法通过建设规划审批。为此，上诉人与被上诉人协商决定，被上诉人将其居住的房屋与上诉人准备开发建设的嘉璐天堡小区的房屋进行置换，并签订了房屋置换合同。房屋置换合同签订后，上诉人开发建设的项目通过审批，并于2010年4月1日正式开工建设。由于上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人交付置换房屋，其行为已构成违约。现上诉人以合同目的无法实现为由要求终止履行与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》有违公平和诚信原则。另双方签订的合同也未出现《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同的权利义务终止的情形。2013年9月9日上诉人向被上诉人发出交房通知，上述事实说明上诉人有继续履行合同的意思表示。故上诉人要求终止履行与被上诉人签订的《嘉璐大厦贴建建筑房屋置换合同》的上诉请求无事实和法律依据本院不予支持。
关于上诉人与被上诉人签字确认的《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》是否为双方对原房屋置换合同的变更的争议焦点，上诉人在嘉璐天堡小区工程项目实施过程中，对房屋进行了节能环保改造，致使上诉人承诺用于向被上诉人置换房屋的户型、面积等与双方合同约定的置换条件不符。因上诉人在房屋节能改造时，并未与被上诉人协商，因房屋节能改造导致置换房屋的户型、面积与约定不符的责任应由上诉人承担。2014年2月28日，上诉人与被上诉人等16户贴建户签订了《嘉璐天堡小区项目限定销售确认表》，该确认表上上诉人加盖了单位公章、被上诉人等16户贴建户签字认可，且庭审中上诉人也明确表示愿意按照确认表上的房屋户型向被上诉人进行交付。该确认表是双方为了实现合同目的对置换房屋房号和户型的重新确认，视为双方对原合同中置换房屋房号户型的变更。
上诉人关于一审无视双方在延期交房上互有违约的客观事实，判决上诉人承担延迟交房的违约金68800元，对被上诉人的违约责任和义务只字未提的上诉理由，根据合同第三条第四款的约定“在甲方向乙方交付新建房屋钥匙80日内，乙方应将起居住房屋腾空并保证其设施完好无损，同时将该房屋钥匙交与甲方”根据该条约定，被上诉人只有在拿到置换房屋钥匙的80日内，才负有向上诉人交付其居住房屋钥匙的义务。因本案系房屋置换纠纷，上诉人虽向被上诉人发出了交房通知，但其实际并未将置换房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人未交付房屋的行为符合双方合同约定，上诉人的该上诉理由不能成立。
关于上诉人主张的判处上诉人向被上诉人支付面积差异款不当的上诉理由，根据合同第二条第三款第（一）项的约定，“乙方（何萍）现居住房屋面积大于甲方（嘉璐置业公司）新建房屋面积时，差异套内建筑面积加相应的公摊面积乘以本合同签订时市场销售均价由甲方支付给乙方”，被上诉人主张的面积差异款符合合同约定，上诉人的该上诉理由不能成立。
综上，上诉人的上诉请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9274元，由上诉人甘肃嘉璐置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白丽娟
审 判 员 马列东
代理审判员 赵辉君
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 谷元元