江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0724民初485号
原告上犹县农村信用合作联社。住所地：上犹县城水南大道**号。
法定代表人蔡忠伟，该联社理事长。
委托代理人王传宇，男，上犹县农村信用合作联社客户经理。代理权限：特别授权。
被告练优标，男，1978年7月1日生，汉族，个体户，住江西省上犹县。
被告祝苹利，女，1978年2月22日生，汉族，农民，户籍所在地河南省西平县，家庭住址同上。
原告上犹县农村信用合作联社（以下简称上犹农信社）诉被告练优标、祝苹利金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员王建华适用简易程序独任审判，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王传宇到庭参加了诉讼；被告练优标、祝苹利经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上犹农信社诉称：2013年1月5日，被告练优标与原告下属分支机构东山信用社签订《个人借款合同》，并由被告练优标及其配偶祝苹利自愿用其位于上犹县东山镇水南大道的房产（房产证号为上房字第××）作抵押，并办理了房屋抵押登记，登记号为上房他证字第××号。贷款合同约定借款利率为10‰，还款方式为按月付息，到期还本。此借款为最高额抵押授信借款，授信期自2013年1月5日起至2016年1月4日，授信期限内循环使用。2014年1月14日，被告练优标在原告下属分支机构东山信用社借款16万元，到期日为2015年1月13日。被告祝苹利签订了配偶承诺书，承诺愿意无条件履行借款人与贷款人签订的《个人借款合同》中的各项义务，直到该借款合同项下所有贷款本息全部清偿为止。目前该笔借款本金已逾期，原告认为：被告的行为已构成违约，原告向被告发放的贷款面临巨大风险，被告的行为直接损害了原告的利益，拒不归还借款，不诚实守信，违反了合同中按月付息，到期还本的约定。为保护原告的合法债权，遂起诉至法院，请求：1、判令二被告归还借款本金160000元，截止2016年5月18日结欠的利息43961.27元，两项合计203961.27元；2、判令二被告自2016年5月19日起至还清借款之日止按罚息月利率15‰给付利息，并按罚息月利率15‰计收复利；3、判令被告练优标、祝苹利如未按法院判决履行义务，原告上犹农信社有权申请人民法院拍卖、变卖上房字第××号房产，所得价款优先受偿；4、本案诉讼费由被告承担。
为证明其主张，原告上犹农信社向法庭提交了原告的营业执照，组织机构代码，企业法人代表证明及负责人代理人身份证，二被告的身份证复印件、结婚证复印件各一份，《农户贷款借款申请书》、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《同意抵押意见书》、《借款凭证》、《他项权证》各一份，被告祝苹利向原告出具的《配偶承诺书》一份，贷款交易明细单及电脑系统查询结果单一份，中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知等证据。
被告练优标、祝苹利未出庭，未进行答辩，也为向本院提交任何证据。
经审理查明，2013年1月7日，被告练优标与原告下属机构上犹县农村信用合作联社东山信用社（以下简称东山信用社）签订了编号为[2013]13610个借字第123000003号的《个人借款合同》，合同约定借款金额16万元，借款期限36个月，自2013年1月5日起至2016年1月4日，借款日期自实际提款（即办理借款凭证）日起算，具体借款期限及日期以借款凭证为准，借款用途为扩大养猪规模，借款利率：每次用信的利率以借款凭证为准，结息方式为按月结息。双方还约定：若借款人未按照约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对借款人不能按期支付的利息以及罚息，以按月结息的方式，按约定的罚息利率计收复利，逾期贷款的罚息利率按借款利率水平上加收50%，双方还约定该合同项下借款为抵押担保借款，担保合同另行签订。
2013年1月7日，被告练优标的妻子即被告祝苹利向东山信用社出具《配偶承诺书》一份，承诺愿意无条件履行借款人练优标与贷款人签订的2013年13610个借字123000003号《个人借款合同》中各项条款所规定的义务，直到该借款合同项下所有贷款本息全部清偿为止。
为确保上述合同的履行，东山信用社与被告练优标、祝苹利于2016年1月7日签订了《最高额抵押合同》，约定被告练优标、祝苹利自愿以两人所有的位于上犹县东山镇水南大道县检察院集资房的上房权证上房字第××号房产作抵押，担保[2013]13610个借字第123000003号个人借款合同规定的期间和最高贷款余额内连续发放的借款，担保范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、赔偿金和法律服务、评估、登记、保险、保管、鉴定、公正以及乙方为实现债权的所有费用。2013年1月9日，两被告按照《最高额抵押合同》的约定将上述房产进行了抵押登记，登记房屋所有权人为练优标，房屋他项权利人为农村信用合作联社东山信用社，房屋所有权证号01B0009061,房屋坐落东山镇水南大道县检察院集资房，他项权利种类为最高额抵押权设立，登记债权数额为壹拾六万元整（16万元整）。
2014年1月14日，原、被告签订了借款凭证，该凭证约定借款月利率为10‰，借款日期为2014年1月14日至2015年1月13日，担保方式为房屋抵押。同日，原告按照借款合同的约定向被告发放了16万元的贷款。借款到期后，被告练优标仅支付了部分利息，借款本金160000元及截止2016年5月18日的利息43961.27元未付。原告上犹县农信社经多次催收无果，遂诉至法院，要求二被告归还本息，并对抵押物优先受偿。
上述事实，有本案庭审笔录及以下证据予以证明：1、原告的营业执照、组织机构代码，证明原告是适格的诉讼主体；2、企业法人代表证明及负责人、代理人身份证，证明原告负责人及其代理人的身份情况；3、二被告的身份证复印件、结婚证复印件各一份，证明二被告的身份信息以及系夫妻关系；4、《农户贷款借款申请书》、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《同意抵押意见书》、《借款凭证》、《他项权证》各一份，证明被告练优标在原告处借款，并已办理最高额抵押担保的事实；5、《配偶承诺书》一份，证明被告祝苹利自愿为该合同项下借款承担偿还责任；6、贷款交易明细单及电脑系统查询结果单一份，证明被告练优标向原告借款的事实、练优标的还款记录及练优标欠款的信息；7、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，证明原告主张复利、罚息的依据。
本院认为，原告上犹农信社与被告练优标签订的《个人借款合同》、《借款凭证》以及与被告练优标、祝苹利签订的《最高额抵押合同》系原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，合同项下的权利及义务对双方当事人均具有法律约束力，原告与被告双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。借款到期后，被告练优标未按照约定的期限归还本息，其行为已构成违约，除应归还本息外，还应按照借款合同的约定支付罚息和复利。被告祝苹利作为练优标的妻子，承诺自愿承担借款合同中债务人的义务，应当与练优标共同承担上述债务的还款义务。由于二被告将自己所有的位于东山镇水南大道的县检察院集资房为借款合同中的债务提供了担保，并办理了抵押登记，原告在无法实现该债权时，有权在其债权范围内就上述房产价款优先受偿。因此，原告上犹县农信社要求被告练优标及祝苹利归还借款本金160000元及截止2016年5月18日结欠的利息43961.27元，同时要求被告练优标自2016年5月19日起至还清借款本金之日止按罚息月利率15‰计付利息，并按罚息月利率15‰计收复利，对抵押物主张折价或变卖、拍卖后价款优先受偿的诉讼请求，均符合合同约定和法律规定，应当予以支持。被告练优标经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质辩权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告练优标欠原告上犹县农村信用合作联社借款本金160000元及截止2016年5月18日的利息43961.27元，限被告练优标、祝苹利于判决生效后十日内归还。
二、被告练优标、祝苹利自2016年5月19日起至清偿之日止对借款本金160000元按罚息月利率15‰计付利息，并对不能按期支付的利息及罚息按罚息月利率15‰计算复利给原告上犹县农村信用合作联社，利随本清。
三、被告练优标、祝苹利届期不履行上述第一、二项判决义务，原告上犹县农村信用合作联社可以以抵押的房产（房产证号：上房字第××号）折价，或者申请以拍卖、变卖后的价款优先受偿。
案件受理费4359.42元（原告已缴纳），减半收取2179.71元，由被告练优标承担，限于判决生效后7日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审 判 员 王建华
二〇一六年七月二十六日
代理书记员 刘国庆