河北省大厂回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大厂民初字第978号
原告何艳侠，农民，住河北省大厂回族自治县。
委托代理人芦岩，河北新新律师事务所律师。
被告庞金生，住河北省大厂回族自治县。
委托代理人周生杰，河北唤民律师事务所律师。
被告大厂回族自治县建达物业服务有限公司。住所地：大厂回族自治县北辰街供热公司东301号。
法定代表人马兴华，经理。
被告廊坊市文盛房地产开发有限公司。住所地：廊坊市广阳区芳菲苑5-2-201。
法定代表人赵洪文，执行董事。
委托代理人黄继，公司法律顾问。
原告何艳侠与被告庞金生、大厂回族自治县建达物业服务有限公司（以下简称建达公司）、廊坊市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭。2014年11月26日，经原告何艳侠申请，本院委托廊坊豪钰工程建设招标咨询有限公司、廊坊市华信达资产评估有限公司对原告受损的楼房室内维修工程造价及室内橱柜维修所需费用进行司法鉴定，该二公司分别于2015年1月19日和1月26日作出鉴定报告，该二份鉴定报告于1月23日至26日分别送达各方当事人。本院于2015年3月30日对本案公开开庭进行了审理。原告何艳侠委托代理人芦岩，被告庞金生及其委托代理人周生杰，被告建达公司法定代表人马兴华，被告文盛公司委托代理人黄继出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何艳侠诉称，2013年12月4日，原告购买天骄园小区3号楼2单元1301号楼房一套，被告庞金生所购楼房位于原告楼上1401室。2014年10月6日晚，该小区物业公司人员发现被告家中漏水，并已经漏到原告及楼下几户业主家中，致原告房间内墙壁、橱柜、门窗、家具等受损。经与被告协商索赔事宜未果。故原告诉请法院判令被告赔偿原告各项损失共计30000元并承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告将各项损失数额项目变更为赔偿室内维修费用10207.33元、橱柜维修费用1944元。
被告庞金生辩称，不同意原告起诉意见，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告所购楼房交付后尚未入住，也未进行装修，漏水原因非被告庞金生所致，原告的损失不应由被告庞金生进行赔偿。涉案小区各业主入户自来水总开关均由建达公司管理，被告庞金生始终未要求建达公司打开入户自来水总开关，出现漏水情形是因为建达公司未能对各住户自来水总开关尽到妥善管理义务。另外，涉案小区的开发商文盛公司违反交房义务，在交房时没有将各分户入户自来接口堵丝拧好，导致被告室内接口堵丝脱落造成漏水。故被告庞金生认为造成原告财产受损系因建达公司对自来水开关疏于管理及文盛公司交房时供水系统存在瑕疵所致，故申请追加该二被告为本案共同被告，并由该二被告承担赔偿责任。
被告建达公司辩称，物业服务企业主要负责房屋共用部位、共用设备设施的维护和管理。《物业管理条例》及建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中均明确约定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵等。本案中，被告庞金生入户冷水给水管道终端即厨房室内管道漏水，属于业主个人使用部位，不在物业管理规定的共用部位或共用设备设施范围之内，其管理维护问题亦不在物业管理范围之内，建达公司并不负责水表阀门的管理维护责任。被告庞金生于2014年3月16日接收房屋时，已对房屋内各项设施进行了确认，房屋所有权已于当日进行了转移，后因庞金生用水不当，造成原告受损，应由其承担赔偿责任。双方所订立的《物业服务合同》明确约定，如房屋长期无人居住，须将水表前阀门关闭，避免意外跑水造成本人或毗邻住户的损失。2014年10月6日晚8时，建达公司员工发现楼房跑水及时关闭给水主管道阀门，并通知相关业主采取补救措施，避免了更大的损失，已充分履行了物业服务义务。综上，建达公司不应承担赔偿责任。
被告文盛公司辩称，被告庞金生已于2014年3月16日接收了涉案楼房，文盛公司系涉案小区楼房的开发商，房屋的所有权已转由被告庞金生享有。被告文盛公司与原告财产受损没有相关的法律及事实关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告何艳侠于2013年12月4日购买被告文盛公司开发的位于本县102国道北侧北坞二村段、大厂县天骄园普通商品住宅小区第3幢02单元13层1301号楼房。原告接收房屋后对上述房屋进行了装修。被告庞金生与原告系上、下楼邻居，庞金生所购楼房为3幢02单元13层1401号，位于原告何艳侠楼房上层，庞金生于2014年3月16日接收该楼房，未进行装修、改造。
被告建达公司系涉案的天骄园小区的物业服务公司，成立于2009年12月17日。
2014年10月6日晚8时许，建达公司工作人员发现庞金生家楼房跑水，关闭了该住户的入户水阀门，并通知了被告庞金生及其楼下的其他住户。经查，跑水地点系被告庞金生家供水管道预留水管接口堵丝脱落造成。
2014年10月9日，被告建达公司为原告出具证明一份，写明：10月6日晚上8点左右，小区物业人员发现3号楼2单元1401房屋厨房位置冷水管管口跑水，同时关闭了主管道水源阀门。跑水时间不详（关闭时间晚上8点左右）导致楼下1301至801数层房屋被水淹。特此证明。并加盖了大厂回族自治县建达物业服务有限公司印章。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、建达公司出具的证明、装修所支出的费用票据、现场照片，被告庞金生提交的商品房买卖合同、物业管理服务合同，被告建达公司提交的交接表、物业管理服务合同，证人宋某及原、被告陈述在案为凭。
本院认为，民事主体的合法权益依法受法律保护。行为人因过错侵害了他人民事权益，应依法承担相应的侵权责任。如给权利人造成的损失系因二人以上的行为人不同过错所致，则应依据各方的过错程度，结合公平原则合理分担权利人所遭受的合理损失。
本案中，原告财产受损系因被告庞金生家中自来水跑水所淹造成。被告庞金生虽长期未装修入住，但在房屋交付后对自己的住房及内部设施负有管理义务。因其自身疏忽，未发现屋内较长时间跑水，对原告由此遭受的财产损失负有一定过失，应当承担相应赔偿责任。从该事故发生的成因分析，结合证人宋某证言，根据生活经验法则，可以认定涉案小区各户室内的供水管线各自独立，供水阀门均位于各单元楼道共用管道井中，并配有锁和钥匙，由物业公司统一管理。业主入住前装修房屋时，必须先向物业公司提出申请，由物业公司打开供水阀门。通常情况下，庞金生对房屋进行装修前，室内供水管线不应通水，现被告庞金生家中未装修的情况下出现漏水事故，显系与物业公司对供水管道阀门管理不当存在直接关系，是造成原告财产受损的主要原因。对此给原告造成的损失物业公司应当承担相应赔偿责任。被告文盛公司在向庞金生交付房屋时，未能保证房屋内的供水设施达到一般意义上的安全、完善，当冷水入户阀门被开启后，室内预留接口堵丝脱落，致被告庞金生家中出现跑水，其与原告财产受损之间亦存在一定的因果关系，故文盛公司亦应对原告的损失承担相应责任。三被告虽均抗辩各方不应承担赔偿责任，理据不足，本院不予采信。
综上，对于原告遭受的合理损失，依据被告庞金生、文盛公司、建达公司各自的不同过错程度，酌定被告建达公司承担50%的责任；被告文盛公司承担30%的责任；被告庞金生承担20%的责任。原告主张的财产及装饰、装修部分损失，于法有据，证据充分，本院予以维护。原告受损楼房室内维修费用及橱柜维修费用损失，应以本院委托的鉴定机构出具的鉴定意见为准，分别为10207.33元和1944元，合计12151.33元，由三被告按上述比例予以赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十五条第一款第（六）项、第十九条之规定，判决如下：
被告庞金生赔偿原告何艳侠各项损失2430.27元。
二、被告大厂回族自治县建达物业服务有限公司赔偿原告何艳侠各项损失6075.66元。
三、被告廊坊市文盛房地产开发有限公司赔偿原告何艳侠各项损失3645.40元。
上述赔偿义务，自判决生效之日起七日内履行完毕。
案件受理费120元，三被告各负担40元。
鉴定费4000元，由大厂回族自治县建达物业服务有限公司负担2000元；由廊坊市文盛房地产开发有限公司负担2000元。该款已由原告先行垫付，待履行案款时，二被告应一并给付原告。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起二年内。逾期将丧失申请执行权。
审 判 长 乔纪云
代理审判员 宋彬彬
人民陪审员 左小永
二〇一五年四月十五日
书 记 员 刘洪滔
判决附件：
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。