襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0607民初1645号
原告：张道明，男，1965年11月20日生，汉族，住襄阳市襄城区。
委托诉讼代理人：马小飞，湖北巨天律师事务所律师。
被告：湖北襄阳安达运输有限责任公司，住所：襄阳市襄州区航空路10号。
法定代表人：曹建荣，公司董事长。
委托诉讼代理人：王德安，公司总经理。
委托诉讼代理人：张博，湖北长久律师事务所律师。
原告张道明与被告湖北襄阳安达运输有限责任公司（以下简称安达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法组成合议庭，分别于2017年4月28日、6月12日两次公开开庭进行了审理。原告张道明及其委托诉讼代理人马小飞，被告安达公司的委托诉讼代理人王德安、张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张道明向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2、被告安达公司返还原告保证金100000元及预交租金105000元；3、被告安达公司赔偿原告以205000元为基数，从2016年12月7日起至本息付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失；4、被告安达公司按照合同约定承担违约金120000元；5、被告安达公司承担律师代理费20000元。事实和理由：2016年11月25日，经原、被告双方协商一致，被告安达公司将其位于襄阳市××区航空路的安达修理厂出租给原告用于汽车维修、保养及相关业务。同日，原告张道明委托襄阳桑奥汽车服务有限公司（以下简称桑奥公司）向被告安达公司支付保证金100000元。同年12月6日，原、被告签订书面《租赁合同》，该合同对租赁物基本情况、租赁期限、租赁费支付方式、违约责任等做出详尽的约定。同时，原告再次委托桑奥公司向被告安达公司预付租金105000元。合同签订后，经原告多次索要，被告均未能向原告提交安达修理厂所在地的土地使用权证及房屋所有权证。后经了解，讼争租赁物土地属于西湾居委会所有，安达修理厂内所有建筑物均未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证。2017年1月1日，也即讼争《租赁合同》约定的履行之日，原告进入租赁场地后，发现位于安达修理厂北面的大厂房，墙体开裂，随时有坍塌危险，已构成危房，无法正常使用，致使合同目的无法实现。原告认为，被告将不具有法律上处分权的房屋出租给原告，且租赁物未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁合同》应属无效，被告应当返还原告已支付的保证金100000元及预付租金105000元，另应支付违约金120000元。
被告安达公司辩称，原告主张合同无效，而合同无效的法律后果只是履行返还义务，故原告主张的诉请一、四相互矛盾；安达修理厂开办多年，办理了相关执照；本案系租赁合同，承租人租赁的目的是使用租赁物，出租人对租赁物是否享有所有权并不必然影响租赁合同履行；原告张道明在租赁安达修理厂前已进行了充分的了解及实地察看，对厂房的现状很了解，说是危房与事实不符。综上，请求驳回原告张道明诉讼请求。
经审理查明，2016年11月25日，原告张道明为租赁被告安达公司位于襄阳市××区航空路的安达修理厂，向被告安达公司交纳押金100000元。同年12月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告安达公司将位于襄阳市××区航空路的安达修理厂租赁给原告张道明，用于汽车维修、保养及相关业务使用。租赁期限4年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。关于租赁费用，合同约定，履约保证金100000元，由原告张道明在本合同签订之日起交纳（不计息）。若在本合同约定的租赁期开始即2017年1月1日，因被告安达公司的原因导致无法交付租赁物，合同目的不能实现，被告应无条件退还该履约保证金;租赁费为420000元/年，租金每季度一交，原告张道明应在每季度第一天向被告安达公司支付当季度租金。关于违约责任，合同约定租赁物交接时，被告安达公司保证租赁物结构牢固，无漏水现象，保证水、电、路、下水畅通，基础设施和消防设施以现状为准。租赁期内如因房屋主体结构质量问题出现事故，由被告安达公司承担全部责任，若被告安达公司交付标的物不符合本合同约定，被告安达公司应支付给原告张道明年租赁费用的20%作为违约金。原、被告均应全面履行合同，若任何一方擅自解除合同或违约导致本合同不能履行，违约方向守约方支付违约金120000元。2016年12月7日，原告张道明向被告安达公司交纳租金105000元。2017年1月1日，原告张道明进入安达修理厂查看，认为安达修理厂北面的维修车间，屋瓦梁条严重腐烂，墙体开裂，已构成危房，无法正常使用，与《租赁合同》中约定的“房屋结构牢固”严重不符，合同目的无法实现。后原告张道明要求被告安达公司退还保证金及预付租金，被告安达公司予以拒绝，引起诉讼。
另查明，安达修理厂在工商机关登记名称为湖北襄阳安达运输有限责任公司维修站，成立于2003年12月12日，经营范围为汽车维修。湖北襄阳安达运输有限责任公司维修站位于襄阳市××区航空路北侧，分前后两院，院门朝东南开，前院西南边建有一栋三层办公楼，后院西北边建有一排维修车间，西南边建有一排维修用房，东北边建有一排砖房。被告安达公司为前院西南边三层办公楼办有房产证，被告安达公司的土地证载明用地面积为3081.5㎡，范围为前院、后院小部分空场及后院西南边维修用房占用的少部分土地。后院其他土地属西湾社区居委会所有，被告安达公司长期租用，并在租用的土地上修建了维修车间及砖房。被告安达公司于2015年12月向西湾社区居委会一组交2007年至2015年12月31日租地款40500元。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，约定出租的标的物是安达修理厂，工商机关登记名称为湖北襄阳安达运输有限责任公司维修站，经营范围为汽车维修，属依法成立。《租赁合同》的约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定。故原、被告签订的《租赁合同》合法有效。原告张道明主张安达修理厂土地属于西湾居委会所有，也未取得房屋所有权证。被告安达公司将不具有法律上处分权的房屋出租给原告，原、被告签订的《租赁合同》应属无效。本院认为，首选，从法律属性上分析，租赁合同之间发生债权债务关系，不发生物权变动效果。因此，租赁合同效力不受出租人是否对标的物享有物权的影响。因出租人并非物权人而无法履行租赁合同时，承租人可以向出租人主张违约责任。其次，从查明的事实上来看，安达修理厂经营管理的资产包括房屋和土地，分前院和后院。原告张道明的主张仅部分事实成立，即后院部分土地属西湾居委会所有，后院修建的维修车间、维修房屋及砖房未办理房产证。第三、从合同目的上分析，被告安达公司租用西湾居委会土地多年，并在租用土地上修建有维修车间、维修用房及砖房，虽然被告安达公司提交的证据仅能证明安达公司交土地租赁费至2015年12月31日，但事实上安达公司一直占有后院的土地，具备履行租赁合同关于交付租赁物的条件，故原告张道明能实现签订租赁合同的目的。综上，原告张道明上述主张不成立，本院不予支持。
关于本案是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定。原告张道明主张安达修理厂内所有建筑物均未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁合同》无效。本院认为，一、从法条理解，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条适用条件限于租赁城镇房屋。二、安达修理厂前院办公楼办有房产证，具备建设工程规划许可证是办理房产证的前置条件。本院据此确认前院办公楼具有建设工程规划许可证。审理中，被告安达公司未能提交证据证实后院维修车间、维修用房及砖房具有建设工程规划许可证，可以推定后院维修车间、维修用房及砖房没有建设工程规划许可证。因此，安达修理厂只是部分房屋没有建设工程规划许可证。三、《租赁合同》约定的租赁物是安达修理厂，安达修理厂是依法成立的，经营范围为汽车维修，《租赁合同》约定原告张道明租赁安达修理厂也是主要从事汽车维修，安达修理厂的资产也不仅仅限于房屋，还有土地，故租赁物安达修理厂属综合资产的集合体。综合考虑，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条。
原告张道明主张安达修理厂北面厂房，墙体开裂，随时有坍塌危险，已构成危房，无法正常使用，致使合同目的无法实现。本院认为，庭审中原告张道明向本院提交一份危房改造申请，证明厂房属危房，并承认是被告安达公司交给原告张道明的。因此，即便修理厂厂房是危房，原告张道明签订合同时也是明知的。同时，租赁物无法正常使用，致使合同目的无法实现，是法律规定解除合同条件，也不是法律规定合同无效的情形。故原告张道明主张上述事实及理由，请求确认合同无效，本院不予支持。
综上所述，原、被告签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。原告张道明要求被告安达公司返还保证金100000元及预交租金105000元；赔偿以205000元为基数，从2016年12月7日起至本息付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失；承担律师代理费20000元，不符合法律规定，本院不予支持。合同无效，合同关于违约条款的规定对当事人也没有约束力。原告张道明请求确认原、被告签订的《租赁合同》无效，又依《租赁合同》约定要求被告安达公司支付违约金120000元，两项诉讼请求相互矛盾，且原告张道明也未提交被告安达公司违约的充分证据。故原告张道明要求被告安达公司支付违约金120000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张道明的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6475元，财产保全费2220元，合计8695元，由原告张道明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 曾凡清
审 判 员 肖家志
代理审判员 刘玉衡
二〇一七年八月四日
书 记 员 方小翠