江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣08执异8号
案外人：吴爱民，男，1972年12月30日出生，汉族，江西省遂川县人，住江西省遂川县。
申请执行人：潘异云，男，1969年1月29日出生，汉族，江西省吉水县人，住江西省吉水县。
被执行人：罗传杰，男，1962年9月4日出生，汉族，江西省遂川县人，住江西省遂川县。
被执行人：张玲珠，女，1964年10月22日出生，汉族，江西省遂川县人，住江西省遂川县。
在本院执行申请执行人潘异云与被执行人罗传杰、张玲珠民间借贷纠纷一案中，案外人吴爱民于2017年4月18日对本院查封赣州市赣县区银河国际商业广场第3幢C-1-18号商品房（以下简称C-1-18号商品房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人吴爱民称，⑴C-1-18号商品房属于吴爱民所有。2013年8月2日，罗传杰与张玲珠夫妇向吴爱民借款55万元并出具了借条，后未归还。2015年1月1日，经双方结算后，罗传杰又重新出具借条。2015年7月，罗传杰用他在赣县银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）的债权物C-1-18号商品房抵偿吴爱民的债务。银河公司开具收据给吴爱民后，与吴爱民共同到赣县房地产管理局网签商品房买卖合同。双方提交了所有需要的办证材料，办理完全部的所有权转移的手续，目前只等发证。所以，C-1-18号商品房所有权已完全转移给了吴爱民。⑵C-1-18号商品房与罗传杰没有关系。从债权角度来看，在法院查封前，罗传杰用房抵债，罗传杰与吴爱民的债权债务转移合法有效，不可逆转。从物权角度来看，房屋卖方是银河公司，买方是吴爱民，买卖双方均是案外人，不是法院的执行对象。而且这些债权、债务的流转均发生在法院查封行为之前。⑶退一步讲，假设银河公司把房产过户到了罗传杰名下，当罗传杰与吴爱民双方在房产登记部门办理了登记手续，等待发证时，法院也不得查封。如若查封，也应该依法解除。何况银河公司没有把房产过户到罗传杰的名下，房屋买卖合同双方均为案外人。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院解封属于吴爱民所有的C-1-18号商品房。
本院查明，申请执行人潘异云与被执行人罗传杰、张玲珠民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月29日立案审理。2015年10月27日，本院作出（2015）吉中民二初字第98号民事判决，判决罗传杰、张玲珠于判决生效后五日内向潘异云支付借款本金1000万元及利息。判决生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年6月20日，潘异云向本院申请强制执行。同年7月5日，本院作出依法查封罗传杰所有的位于银河国际商业广场登记在吴爱民名下的C-1-18号房产及登记在罗威、谢爱华、李海燕名下的房产，共计13处房产。
另查明，2014年10月30日银河公司股东会决议记载，银河公司实际股东为罗传杰、刘伍根、熊荣发，其中罗传杰持有银河公司7%的股权，刘伍根持有银河公司28%的股权，熊荣发持有银河公司65%的股权。2014年10月30日，罗传杰与刘伍根、熊荣发签订《股权转让协议书》，主要约定：⑴罗传杰将其所持有的银河公司全部股权转让给刘伍根、熊荣发；⑵刘伍根、熊荣发向罗传杰支付股权转让款450万元；⑶三方同意刘伍根、熊荣发以其所有的银河公司开发的赣县银河广场商品房作价用于支付给罗传杰的股权转让款。2015年7月31日，银河公司出具一份收条，载明：今收到罗传杰代罗威、谢爱华、李海燕、吴爱民支付给赣县银河房地产开发有限公司购房款4159305元（详见购房清单）。此购房款从公司欠罗传杰的股权转让款中折扣，折扣后公司还需向罗传杰付股权转让款340695元。购房清单为银河国际商业广场2、3、4号楼项目的2、3、4幢中13套商铺，其中含3幢C-1-18号商铺。
2013年8月2日，罗传杰、张玲珠向吴爱民出具一份借条，载明：今借到吴爱民人民币55万元整。借款期限1年，借款利息按月息2分计算，按季付息。同日，吴爱民向罗传杰在江西省农村信用合作联社账号62×××26转存55万元。2015年1月1日，罗传杰又向吴爱民出具一份借条，载明：今借到吴爱民55万元整，借款期限1年，借款利息按月息2分计算。
2015年7月31日，吴爱民、共有人欧阳春华与银河公司签订一份《赣州市商品房买卖合同》，吴爱民购买银河公司开发的位于赣县县城银河国际商业广场3幢C-1-18号商铺，单价为19843.6元/平方米，总价577448元。同日，银河公司出具一份收据，载明：赣县银河房地产开发有限公司于2015年7月31日收到吴爱民，身份证号：，房号C-1-18购房款577448元。2015年8月14日，赣州市赣县区房地产管理局办理了C-1-18号商铺的合同备案。2015年8月17日，罗传杰向吴爱民出具一份欠条，载明：今欠到吴爱民借款利息肆万玖仟伍佰元整（￥49500元），欠期2个月。
本院认为，本案争议焦点为，第一、案外人吴爱民提出的执行异议请求，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件；第二、吴爱民对案涉C-1-18号商铺的《房屋买卖合同》办理了合同备案，是否享有排除执行的实体权利。
关于第一个争议焦点，《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权；第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。房屋买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，吴爱民虽与银河公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，但实质上吴爱民并未向银河公司支付购房款，而是银河公司股东刘伍根、熊荣发将银河公司开发所有的赣县银河广场部分商品房用于抵偿给罗传杰的股权转让款，罗传杰又将其中的案涉房产即C-1-18号商铺抵偿给吴爱民，作为罗传杰偿还欠吴爱民的借款。罗传杰以房产抵借款给吴爱民，损害了其他债权人的合法权益，且吴爱民与银河公司签订《赣州市商品房买卖合同》后，吴爱民并未实际占有、使用C-1-18号商铺，也未办理产权过户登记。吴爱民提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关要求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。可见，商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，并不当然产生登记请求权的物权效力，与《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条所规定的不动产物权登记、不动产物权预告登记有本质不同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持：符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，吴爱民与银河公司签订的《赣州市商品房买卖合同》虽办理了商品房预售合同登记备案，但并未对C-1-18号商铺办理不动产物权预告登记或物权登记，未取得C-1-18号商铺的所有权，不产生对抗第三人的法律效力。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回吴爱民的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 慧
审判员 李小兵
审判员 李 娟
二〇一七年六月五日
书记员 陈 婕