广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初11702号
原告：孙大勇，男，1988年2月1日出生，汉族，住辽宁省辽中县，
委托诉讼代理人：陈国凯，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明锋，广东广瀚律师事务所律师助理。
被告：苏温清，男，1988年1月16日出生，汉族，住广东省信宜市，
委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所实习律师。
第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。
法定代表人：李功镇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：傅煜，该司员工。
委托诉讼代理人：陈奕纯，该司员工。
原告孙大勇与被告苏温清、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙大勇及其委托诉讼代理人陈国凯,被告苏温清的委托诉讼代理人陈琪春、郑惠清到庭参加诉讼。第三人乐有家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙大勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金170000元（转让总价款20%）;2.判令被告向原告返还定金50000元;3.判令被告支付原告为主张权利而支出的律师费23000元；判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月28日，原告、被告及第三人签订合同编号为50XX40号的中山市二手房买卖及居间服务合同，约定被告将位于中山市X镇X大道X号X花园X幢X房[预售许可证号：中建房（预）字第20X7号]的房产出售给原告，总价款为850000元，其中定金为50000元于合同签订之日支付，原告向银行按揭贷款720000元，并在取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款80000元，被告应当提供上述房产的房产证，配合原告办理银行按揭手续等房屋买卖事宜，如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；若逾期达到十五个工作日，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担。当日，被告还与原告签订《补充协议》，约定：被告须于2017年5月28日之前办理出上述房产的房地产证并通知原告。合同签订后，原告依约向被告支付定金50000元，并向银行申请按揭贷款。现因被告未能依约办理上述房产的房产证，导致原告无法继续办理银行按揭贷款手续等事宜，原告多次催促被告尽快提供房产证协助办理房屋买卖手续事宜，但被告刻意回避原告，拒不履行约定义务，严重违约，损害原告合法权益。鉴此，原告于2017年6月22日向被告发出《解除合同通知书》，正式解除双方合同关系。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，原告根据我国民事诉讼法及其他相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。
庭审中，原告增加诉讼请求为：判令解除原、被告签订的中山市二手房买卖及居间合同及补充协议。
原告孙大勇对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.中山市二手房买卖及居间服务合同；2.补充协议；3.律师函、快递单及签收记录；4.解除合同通知书、快递单及签收记录；5.民事案件委托代理合同、律师费发票。
被告苏温清辩称：一、我方同意解除本案三方合同及补充协议，我方没有违约，系原告违约在先。我方于2017年2月28日与原告及第三人签订上述合同及补充协议后，一直依照合同协助原告办理银行按揭贷款手续等手续，原告无法取得银行按揭贷款的原因在于原告自身。2017年3月24日中山市国土资源局向我方颁发本案的房产证，2017年6月3日从开发商处获取该证后，要求原告按照合同及补充协议支付首期购房款，原告至今没有向我方支付80000元的首期购房款，违反了上述补充协议第二条第1款。因为原告先行违约，我方才拒绝继续履行合同并同意原告解除合同的要求。我方保留向原告追究违约责任的权利。二、即使我方违约，当事人约定的违约金数额也过高。1.根据《合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定，一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于本案中，原告除了诉讼费用，几乎没有损失，我方请求人民法院依法减少约定的违约金。最高人民法院《关于适用{中华人民共和国合同法}若干问题的解释（二）》第二十九条第二款也规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。2.《合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据《担保法》第九十一条，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”原告既然选择了违约金条款，就意味着放弃了定金条款。而约定违约金为主合同标的额的百分之二十，实为法律对于定金最高限制。违约金受到原告实际损失30%的限制，如果当事人没有对损失的计算方法进行约定，原告应为自己的实际损失承担举证责任。综上，我方请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告苏温清就其辩解提交的证据有：不动产证复印件。
第三人乐有家公司述称：原告与被告于2017年2月8日在第三人居间服务下签订了中山市二手房买卖及居间服务合同（合同编号：N05XX40）及相关补充协议，由被告出售位于中山市X镇X大道X号X花园X幢X房。因涉案房产未出商品房房产证，合同签署当日，在第三人的协助下，签署关于未办理出商品房房产证的补充协议，约定被告须于2017年5月28日之前办理出一手商品房地产证并通知原告，并且约定“买方支付楼款或首期款”的时间变更为“办理出房产证之日起3个工作日内”、买方申请按揭的时间变更为“办理出房产证之日起7个工作日内”。合同签署当天，经原、被告协商决定放弃定金托管、楼款监管的服务，并且签署《放弃资金监管协议》与《资金托管协议》，《资金托管协议》约定交易定金50000元中的5000元作为交房保证金托管在第三人处。合同签署后，在第三人陪同下原告将定金50000元转给被告。2017年4月23日，第三人通知原被告须于4月25日前往银行办理按揭手续。4月25日，原告到达银行准备办理按揭手续，第三人电话联系被告督促其按时到达银行，但被告表示不同意提供身份证和银行卡，最终原告无法办理按揭手续。告知已快到协议约定的日期，并于2017年2月28日，协助原告向被告寄送催告函，催告其办理一手商品房地产证及签署相关手续。2017年3月初，被告联系第三人，告知因自己要居住，所以不愿意继续交易，同时表示如在成交总价上提高50000元，才同意继续交易，后续在第三人的协商下，被告提出须提高30000元，但原告表示不同意，因原、被告双方无法达成一致意见，遂引发诉讼。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在原被告发生争议之后一直积极协调。第三人诚挚地希望原被告协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈不拢。请法院依据事实，公正判决。
第三人乐有家公司就其陈述在举证期限内并未提交证据。
本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，孙大勇（买方）、苏温清（卖方，通讯地址：广东省信宜市X镇X村X号）以及中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方，于2017年7月10日变更为乐有家公司，以下统称乐有家公司）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买方向卖方购买中山市X镇X大道X号X花园X幢X房的房地产；房产转让成交价为850000元；该房产交易定金50000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方意向贷款金额为720000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年4月25日前申请按揭，向银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）80000元至买卖双方约定的银行监管账户；该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房地产证原件交予居间方。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址变更须另行书面通知其余两方。合同还约定了其他事项，由孙大勇与苏温清签字捺印，乐有家公司盖章确认；合同末页下方附有收据，该收据记载：兹收到孙大勇交付购房定金50000元，并由苏温清签名捺印。
同日，孙大勇与苏温清签订了补充协议，约定：卖方须于2017年5月28日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需税费自行承担。由于在买方办理出不动产权证前原合同无法按期履行，买卖双方同意对原合同条款作出如下变更：将原合同第四条约定的“卖方支付楼款或首期款”的时间变更为“办理出房产证之日起3工作日内”；若原合同约定按揭付款的，则将原合同第四条约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起7工作日内”。在卖方未办理出不动产权证并经查档确认产权清晰、无查封之前，买方须将定金全部监管在居间方（放定条件按照资金托管协议之约定），且不得私自向卖方支付任何购房款，否则买方应自担风险。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。协议还约定了其他事项。
2017年6月1日，孙大勇与广东广瀚律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定孙大勇委托该所在与苏温清的房产合同纠纷的一审二审程序中担任代理人，为此孙大勇支出律师费23000元。
2017年6月2日，孙大勇委托本案中的委托诉讼代理人陈国凯向苏温清上述合同约定的通讯地址及交易房地产邮寄了律师函，该函记载：合同签订后，委托人依约向阁下支付定金50000元，并向银行申请按揭贷款。现因阁下未能依约办理上述房产的房产证，导致委托人无法继续办理银行按揭贷款手续等事宜，委托人多次催促阁下尽快提供房产证协助办理房屋买卖手续事宜，但阁下刻意回避委托人，拒不履行约定义务。阁下未按照约定提供房地产协助委托人办理按揭手续等事宜己构成违约。请阁下于接函之日起3日内向委托人提供上述房产的房产证，并协助委托人办理银行按揭贷款手续等房屋买卖事宜。否则，委托人有权依据《中山市二手房买卖及居间服务合同》之约定，要求阁下退回定金，并支付总价款20%的违约金，同时诉讼费、律师费等费用仍由阁下承担。
2017年6月22日，孙大勇委托本案中的委托诉讼代理人陈国凯向苏温清上述合同约定的通讯地址及交易房地产邮寄了解除合同通知书，该通知书记载：合同签订后，委托人依约向阁下支付定金50000元，并向银行申请按揭贷款。现因阁下未能依约办理上述房产的房产证，导致委托人无法继续办理银行按揭贷款手续等事宜，委托人多次催促阁下尽快提供房产证协助办理房屋买卖手续事宜，但阁下刻意回避委托人，拒不履行约定义务。本律师认为，阁下与委托人签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》合法有效，现委托人己依约履行义务，但阁下未按照约定提供房地产证协助委托人办理按揭手续等事宜己构成严重违约。鉴此，本律师特此函告，解除委托人与阁下签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》。
2017年6月26日，孙大勇诉至本院，主张前述实体权利。
另查明：庭审中，苏温清提交涉案房地产的不动产权证，该证显示的颁发日期为2017年3月24日，并于同日设置抵押，该抵押于2017年6月26日解除；苏温清称其从涉案房地产的发展商中领取房产证的日期为2017年6月3日，但称发展商不出具证明。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。孙大勇、苏温清以及乐有家公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是各方真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。
虽然苏温清称孙大勇无法取得银行按揭贷款的原因在于其自身，其系因孙大勇没有向其支付80000元的首期购房款才拒绝继续履行合同。但结合现有证据材料以及乐有家公司的陈述，苏温清作为上述房地产的所有权人，能够第一时间知悉该房地产的权属证书有无办出的事实，苏温清作为出卖方应在上述房地产权属证书办理好后将办证情况及时告知孙大勇以便孙大勇能够及时提出贷款申请，而苏温清在取得上述房地产权属证书后一直未与孙大勇联系。在孙大勇致信及函件给其也不作回应，苏温清的行为已构成违约。孙大勇在前述情况下也不可能再行以上述房地产作为抵押向银行申请办理按揭贷款手续，故孙大勇可以依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不再申请办理按揭贷款手续而不认定为违约。在本案中，孙大勇已向苏温清发出解除合同通知书，苏温清对此不持异议，故两方的房屋买卖合同关系可以解除。但是，需要说明的是，房地产买卖合同实际上包含了房屋买卖合同部分以及与乐有家公司的居间合同部分，本案并未涉及孙大勇、苏温清与经纪方乐有家公司居间合同部分的处理问题，故解除的仅是孙大勇、苏温清之间的房屋买卖合同部分，对于孙大勇未主张的与经纪方乐有家公司居间合同部分及相关费用在本案中不予处理。
因苏温清的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。虽然上述根据房地产买卖合同中山市二手房买卖及居间服务合同有赋予守约方选择适用定金罚则或者按转让总价款20%给付违约金的约定，但现时的涉诉房地产所在周边的房地产交易价格已经显著高于原有的合同约定购买价，结合上引法律第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定精神，现孙大勇主张苏温清返还定金并按转让总价款20%支付违约金及支付孙大勇为本案纠纷支出的律师费23000元，符合公平原则、损失填补原则及合同约定，故本院对其主张予以支持，苏温清应向孙大勇原告返还定金50000元、支付违约金170000元（涉诉房地产上述交易价850000元×20%）及律师费23000元。苏温清的抗辩理由缺乏事实依据以及证据支持，本院不予采纳。
第三人乐有家公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、解除原告孙大勇、被告苏温清以及第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于2017年2月28日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部分；
二、被告苏温清于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙大勇返还定金50000元；
三、被告苏温清于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙大勇支付违约金170000元、律师费23000元，合计193000元；
四、驳回原告孙大勇的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4946元（原告孙大勇已预交），由被告苏温清负担（被告苏温清负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告孙大勇）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
人民陪审员 梁蓓莉
人民陪审员 张子锋
二〇一七年十月二十日
书 记 员 雷 珊
何坚麟