湖北省通山县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）鄂通山行初字第14号
原告洪春兰。
委托代理人王功旺。
委托代理人吉新佳，湖北自成律师事务所律师。
被告通山县人民政府。
法定代表人胡娟，该县政府县长。
委托代理人宋北平，该县国土资源局股长。
委托代理人舒立焱，湖北自成律师事务所律师。
第三人贾佑兴。
委托代理人叶存良，通山县洪港镇法律服务所法律工作者。
原告洪春兰诉被告通山县人民政府土地使用权行政登记一案，于2014年8月6日向本院提起行政诉讼。本院于2014年8月13日受理后，于2014年8月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭审理了本案。原告洪春兰的委托代理人王功旺、吉新佳，被告的委托代理人宋北平、舒立焱，第三人贾佑兴的委托代理人叶存良到庭参加了诉讼。本案因需要等另一个民事案件的审理结果而中止诉讼，现已审理终结。
被告通山县人民政府于2014年1月20日为第三人贾佑兴通颁发集用2014第04002号《土地使用权证》一本。被告在法定举证期间内向本院提交具体行政行为的证据、依据有：1、王功旺和贾佑兴签订《房屋出售合同》，证明房屋出售面积和四至及后院空场和菜园地。2、贾佑兴的申请书，证明土地登记程序因申请而启动。3、王功旺的第606169号老土地证，证明建筑物占地面积为189.96平方米。4、土地登记申请表，证明申请人为出售人与买受人共同申请登记面积为147.75平方米。5、地籍调查表，证明四至清楚及面积和协议吻合。6、贾佑兴的土地证，证明登记土地面积为147.75平方米。7、《土地登记办法》，适用的法律依据。
原告洪春兰诉称，2007年6月26日，原告之子王功旺与第三人贾佑兴签订一份《房屋出售合同书》，将其位于洪港镇三贤村地名为竹头坪的房屋出售给第三人。被告在为第三人进行土地使用权登记时，将原告的自留地作为宅基地以划拨的方式登记给了第三人。此事直到第三人起诉原告的儿子王功旺要求履行房屋出售合同时，原告才知道这一情况。原告认为，被告的登记发证行为侵犯了原告的合法权益，颁发给第三人的通集用2014第04002号《土地使用权证》依法应予撤销。具体理由有：一、被告将原告的自留地作为宅基地以划拨的方式登记给第三人的行为在实体上侵犯了原告的合法权益。原告的自留地是三贤村5组分配给自己的，几十年来一直由原告经营管理，期间村组也没有对各家各户的自留地进行调整。原告的儿子在出售自己的房屋时也没有将原告的自留地出售给第三人。第三人弄虚作假将自留地作为宅基地申请土地登记，被告未作审查即将自留地登记给第三人的行为，在实体上侵犯了原告的合法权益。二、被告将原告自留地登记给第三人的行为程序违法。第三人申请将原告的自留地登记上证，应为初始登记。根据《土地登记办法》第三十三条的规定，将集体所有的土地登记为建设用地，必须持有有权批准的人民政府的批准文件。第三人不是原告所在村组集体经济组织的成员，根据湖北省人民政府《关于加强农村宅基地管理工作的通知》的相关规定，其不能在三贤村5组申请宅基地，且该通知对农村宅基地的审批程序亦有规定。三贤村村委会从未就第三人使用原告的自留地作为宅基地一事召开村民代表会议或村民会议，但被告在为第三人办证时，没有对其提供的材料的真实性和合法性进行审查的情况下，为其发证违反了法定程序。综上，由于被告所作出的具体行政行为实体上侵犯原告的合法权益，且程序违法。原告具文起诉并请求：1、撤销被告在2014年1月20日颁发第三人的通集用2014第04002号《土地使用权证》。2、本案的诉讼费用由被告负担。原告提供证据：1、洪春兰个人身份证明复印件，证明原告的身份情况。2、应诉通知书及民事诉状，证明原告自第三人起诉才知道自留地被登记给第三人的事实。3、三贤村村委会证明材料，证明笫三人不是该村集体经济组织的成员。4、村民证明材料，证明被告登记给第三人的部分土地是村组分配原告的自留地。5、房屋合同书签订见证人的证明材料，证明原告之子王功旺出售房屋时，没有将原告的自留地出售第三人。6、通山县经管局证明材料，证明农村集体经济组织分配给成员的自留地没有颁发经营权证。7、通集用2014第04002号《土地使用权证》，证明被告将原告自留地登记给第三人。
被告通山县人民政府辩称，洪春兰是否有诉权值得商榷。理由三点：一是从2007年6月26日，该菜园地交付给了第三人，有协议为证；二是究竟该菜园地是不是原告的自留地，要提供事实上的依据和法律上的依据；三是该菜园地是原告的还是王功旺的，法律上值得一争。二、被告的土地登记行为没有错误，原告的诉讼请求难以成立。1、有双方签订的协议书，协议书中含有菜园地；2、从协议签订到土地登记有6年之久，期间没有任何人提出异议；3、在申请表中贾佑兴和王功旺都认可登记面积为147.75平方米；4、地籍调查时四至清楚，符合规定。
第三人贾佑兴述称，原告诉称被告将原告自留地作为宅基地以划拨方式登记笫三人侵犯了其合法权益，完全是歪曲事实，制造理由。首先，转让该宅基地使用权、房屋所有权的主体是原告之子王功旺，他同是洪港镇三贤村5组村民，后参加工作农转非。2007年6月26日，原告之子王功旺与第三人签订一份房屋买卖合同书，价款也一次付清，第三人实际占有和使用该房屋和后院，至今7年有余，王功旺也给付房屋使用权证，无人提出异议。其二，该房屋后院既不是承包地也不是自留地，第三人购买时仅有几棵果树，一直以来都是作住户人家活动晒衣，出院门过路之用。其三，第三人与王功旺协商和签订协议时，双方出资请了客，村民代表、原告及其三个儿子都参加了，除原告不会写字外都签了名。其四，原告现已80多岁，与第三人相邻居住，经常往来串门，从未提出异议。二、本案被告于2014年1月20日颁发给第三人的通集用2014第04002号《土地使用权证》，依法有据，程序合法。我国土地管理法第九条“国有土地和农民集体所有土地，可以依法确定给单位或者个人使用，使用土地的单位和个人有保护管理和合理利用土地的义务”的规定，第三人在办理土地使用权证中，向办证机关提交了本人申请、房屋买卖合同、出售人的土地使用权证、村民代表的签字及村、组的证明材料，因此程序合法。终上，被告颁证行为事实清楚，依法有据，程序合法，且原告无原告诉讼主体资格，请求人民法院驳回原告的起诉。第三人提交的证据有：1、贾佑兴身份证复印件，证明第三人身份。2、房屋买卖合同书，证明本案争议地归原告之子王功旺使用。3、集体土地使用权证，证明原告之子王功旺合法占有。4、申请书及村组证明材料，证明土地所有权人同意并批准转让该土地使用权。5、三源村村委会证明，证明笫三人按政府安排购房居住。6、部分村民证言，证明王功旺出售房屋后院宅基地不是原告的自留地，买卖至今未提出异议。
在庭审质证中，原、被告及第三人对各自提交的证据进行了质证，并发表了质证意见。一、原告对被告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，并不能证明王功旺将空场和菜园地一并转让给第三人的事实。对证据2的真实性无法确定，一是第三人是否是三贤村的经济组织成员无法确定；二是王某甲和贾佑兴的签名前后不一致；三是三贤村委会的批准行为与相关法律相矛盾。对证据3真实性无异议，实质上被告为第三人颁发新证为147.75平方米，并不在老证606169号《土地证》的189.96范围内。对证据4的真实性持有异议，上面贾佑兴、王功旺的签名不真实，与其他王功旺的签名不一致。对证据5的真实性无法确认，上面出让人和受让人签名与之前提交的不一致，王某甲这个人身份不清，无法起到证明的作用。对证据6真实性无异议。对证据7无异议。二、第三人对被告在法定的举证期限内向本院提供证据及依据，均不持异议。三、被告对原告提交的证据1无异议。对证据2的真实性以第三人意见为准。对证据3的真实性以第三人意见为准，证明对象有异议，应以户口本为准，应让证人出庭作证。对证据4有异议，形式违法，不能集体一起作证，而应单独作证，这份证据违法无效，没有任何法律效力。对证据5有异议，证人未出庭不予质证。对证据6有异议，需要经营证进行证明，农民的自留山、自留地都需要以经营权证来证明。对证据7无异议。四、第三人对原告的证据质证意见与被告一致。五、原告对第三人的证据1的真实性无异议，反而证明第三人不是三贤村村民。对证据2的真实性无异议，证明对象不能成立。对证据3无异议。对证据4真实性有异议，王某甲未出庭不予质证。对证据5有异议，村里无权进行证明。对证据6有异议，证人未出庭不予质证。六、被告对第三人的举证均不持异议。
本院认为，因原告对被告证据1、3、6、7真实性无异议，可以作为被告证明登记行为事实的证据采信。原告对持有证明目的异议的证据1、2，本院认为，可以证明被告的登记行为系由原告申请启动，与本案具有关联性，予以采信，但对证据1的效力，应依双方诉讼的民事案件结果予以判断。对原告有异议的证据4，本院认为，该初始登记申请表符合申请登记内容的记载要求，且初审的四至清楚，面积准确，与提交的老土地证建筑物内容相符，予以采信。对原告有异议的证据5，本院认为，现场指界界址时本宗地出售人未到现场共同指界，认定界地点及界址线不符合相关规定，不予予以采信，但勘测的面积与老土地证189.96共同构成买卖协议的全部面积范围。对原告所提交证据，与本案被诉农村集体土地使用权登记具体行政行为缺乏关联性，本院对其证明的对象和目的不予采信。对第三人证据1、2、3、4、5，可以证明第三人与王功旺协议买卖房屋及后院菜园地范围和被告土地使用权登记行为事实予以采信。对证据6证人证言，不符合行政诉讼证据规定，不予采信。
根据以上认定的有效证据并结合当事人的陈述，本院可以认定以下事实：
2007年6月26日，原告洪春兰之子王功旺将其位于洪港镇三贤村五组的房屋出售给第三人贾佑兴，双方签订《房屋买卖合同书》一份，合同书约定，一、王功旺将其位于竹头坪的砖木结构房屋一栋及其主体相连的后院围墙和厕所、猪圈出售给贾佑兴。四至分别为：①、东齐墙，与王某乙墙脚相邻（东墙边长10.03米），与东墙北角连接的后院围墙与北墙平行凸出0.47米成直角向后与东墙平行至后坎（边长19.6米）；②、南至门前公用道路（南墙边长15.43米）；③、西至邻居猪栏通道（西墙边长10.03米），与西墙连接自西北角往前2.17米建造并构成后院之围的厕所、猪圈南至邻居猪栏（南墙边长5.9米），西至空场（西墙边长11.28米），北至公路（北墙边长4米），东至内院空场（东墙边长11.83米）；④、北至内院空场（北墙边长15.43米），围墙至公路（边长20.8米）。内院为空场和菜园地。二、王功旺出售给贾佑兴的房屋价款为六万二千元整。贾佑兴在合同签字后当天用现金一次性支付给王功旺，付清房款后，王功旺将606169号《集体土地建设用地使用证》转交给贾佑兴，贾佑兴同时取得该房屋所有权。王功旺在合同签字后十五天内搬出，房屋及其附属的围墙、厕所、猪圈按现状交付，交付后王功旺原有权属立即终止。此后，双方再有异议均无效。三、贾佑兴购买该房屋后相关手续由本人办理，一切税费等全部由本人承担，王功旺概不负责。四、贾佑兴对该房屋如需改建或再建时，不得损害他人的相邻权。当邻居需建房时，东墙出檐部分以不影响他人行墙为前提，由建房人负责将出檐部分平齐墙；后院东面围墙在不改变贾佑兴产权完整的情况下为邻居提供便利（邻居可不另行建墙）。五、本合同一式三份，经双方签字生效。王功旺、贾佑兴双方各执一份，王某乙一份。合同签字生效后，第三人贾佑兴付清全部购房款并实际入住。2013年5月21日，第三人因房屋年久失修，家庭人员增多，住房拥挤急需添加住房为由，向被告下属通山县国土资源局提出书面申请在自家菜园地建房140平方米的材料。被告受理后，于2013年12月20日，组织第三人及邻宗地的王某甲进行现场勘界，勘测菜园地的《地籍调查表》内容为：土地使用者，贾佑兴。土地权属性质，集体土地，宗地四至，东至公路，西至空地，南至老屋，北至空场。批准用途，住宅。2012年12月20日，第三人申请农村土地使用权初始登记，填写的《农村土地使用权申请表》内容为：登记权利申请人，即使用权人及权利受让人贾佑兴。登记权利申请人，即权利转让人王功旺。土地情况，坐落洪港镇三贤村五组竹地坪。用途，住宅。宗地面积147.75平方米。权属性质，集体。使用权类型，划拨。使用权面积147.75平方米。提交的《土地权利证书》（1993）通集用第606169号，证载用地面积189.96平方米。国土资源行政主管部门初审意见，该宗地属集体建设用地使用权，办理了批准手续，现申请登记。其四至清楚，面积准确。
同时查明，第三人贾佑兴申请建房的自留地系其居住后院围墙范围内的集体土地，使用权初始登记面积为147.75平方米。该面积不包含在提交的（1993）通集用第606169号《土地权利证书》土地证面积内，其居住后院自留地面积约为289.4平方米。
本院认为，本案中，原告之子王功望与第三人贾佑兴之间签订的《房屋出售合同书》为房屋、厕所及猪圈买卖出售合同，因对后院内自留地权属及整体房屋面积未能及时办理相关过户登记，现在双方产生争议。第三人贾佑兴申请菜园地建房的初始登记，属改变自留地性质用途的行为，应当符合《土地登记办法》第三十三条“依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记”的相关规定；同时，被告在第三人申请登记及实地勘界调查中，没有严格按照初始地籍调查工作程序中“权属调查”步骤-
制作调查工作用图、划分调查区、预编地籍号、发放指界通知书、现场审查申请书内容、确界、设置界标、勘丈、绘制宗地草地、填写地籍调查表的规定办理。并且转让人王功旺亦未到菜园地现场勘测指界，属行政程序缺失。综上，被告在2014年1月20日颁发给第三人的通集用（2014）第04002号《土地使用权证》行政行为认定事实不清，不符合法定程序。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：
撤销被告通山县人民政府于2014年1月20日颁发给第三人贾佑兴的通集用（2014）第04002号《土地使用权证》的行政行为。
本案受理费50元，由被告通山县人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇户名：咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交或未足额预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘亚军
人民陪审员 陈传武
人民陪审员 喻雪金
二〇一五年六月十六日
书 记 员 廖清海
附：相关法律法规条文
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第五十一条在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：
（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（三）违反法定程序的；
《土地登记办法》
第三十三条依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。