湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4308号上诉人（原审原告）：武汉市土地整理储备中心，住所地武汉市江岸区三阳路**号。负责人：陈明宝，该中心主任。委托诉讼代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍玮，湖北卓胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市国礼房地产开发有限公司，住所地武汉市阳逻开发区工业园。法定代表人：王瑛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐雅琴，该公司员工。上诉人武汉市土地整理储备中心（以下简称武汉土地储备中心）因与被上诉人武汉市国礼房地产开发有限公司（以下简称武汉国礼公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉土地储备中心上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《审计报告》未涉及99套住房的房款、物业费、维修费、办公费明显与事实不符，一审法院据此认定上诉人承担举证不能的法律后果并驳回诉请，于法无据。二、被上诉人拒绝支付241362.6元的抗辩理由，缺乏事实与法律依据。被上诉人未能举证证明办公费为184000元、安置物业费49000元、维修费10000多元，共计241362.6元的实际发生及具体构成金额。被上诉人要求上诉人承担99套住房的物业费、维修费、办公费缺乏合同依据。即使案涉99套房屋产生了物业费、维修费、办公费，但该费用的发生并未经过上诉人事后追认，不对上诉人产生合同之债。武汉国礼公司辩称，我公司在支付最后一次房款时在2012年2月15日的资金审批单上注明房款已结清，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉土地储备中心向一审法院起诉请求：一、判令武汉国礼公司返还超收购房款共计241362.6元；二、判令武汉国礼公司以当期欠付房款为基数支付违约金（按日万分之二点一为标准支付至全部款项清偿完毕之日止）；三、案件诉讼费由武汉国礼公司承担。一审庭审中，武汉土地储备中心明确诉讼请求第二项即要求判令武汉国礼公司支付违约金（以5187610.46元为基数，从2011年10月31日起按日万分之二点一为标准计算至2011年11月22日止，共计23966.76元；以5187610.46元为基数，从2011年11月22日起按日万分之二点一为标准计算至2011年11月24日止；以1022043.27元为基数，从2011年11月24日起按日万分之二点一为标准计算至2011年11月29日止，共计1040.73元；以991172.5元为基数，从2011年11月29日起按日万分之二点一为标准计算至2012年2月25日止，共计10797.94元；以584303.90元为基数，从2012年2月25日起按日万分之二点一为标准计算至2015年11月30日止，共计69642.76元）。一审法院认定事实：2006年11月15日，武汉国礼公司（合同甲方）与武汉土地储备中心（合同乙方）签订《定向开发经济适用住房建设项目合作协议书》，约定：根据武汉市发展计划委员会等五个管理部门联合发文下达的武计资（2005）50号经济适用住房建设投资计划和用地计划，本协议所涉及经济适用住房建设项目已列入该计划之中，其建设项目名称为“佳馨花园”，开发建设单位为甲方，住宅建筑面积为77862.66平方米，由3栋小高层和1栋高层组成，计房屋906套。乙方作为武汉地区旧城区成片改造的拆迁实施单位，需要即时对无房且家庭收入困难的拆迁户实施住宅安置。双方同意上述将“佳馨花园”项目部分经济适用住房作为双方定向合作开发的建设项目，用于乙方安置无房且家庭收入困难的拆迁户。甲方应当自筹资金建设项目，并使“佳馨花园”经济适用房项目各栋号达到预售标准，定向开发经济适用房的范围：双方约定，“佳馨花园”项目中1栋和3栋的部分的经济适用住房，共计20104.98平方米，243套住宅，全部由甲方向乙方指定的买受人进行定向销售。本协议签订之日起的任何时点，如甲方销售定向开发的经济适用房实际所得房款（包括乙方直接向甲方支付的房款）大于或等于本协议总房款的100%的，从该时点起10个工作日内，甲方应将所超出的房款退还给乙方，且从该时点起，剩余定向开发经济适用房的销售房款直接进入乙方指定的银行账户。协议并对定向开发的前置条件、“佳馨花园”经济适用房建设项目概况、定向开发经济适用房建设项目的方式、甲乙双方的权利义务、工程工期、质量标准、违约责任作出相应约定。2009年6月4日，武汉土地储备中心（合同甲方）与武昌区城投公司（合同乙方）签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》，约定：甲方同意在佳馨花园定向开发经济适用房中调剂99套住房给乙方用于首义二期拆迁安置。99套经济适用房总房款为2340.6246万元，乙方应在本协议正式签订起10个工作日内向甲方支付完毕。经双方确认，截止2009年4月30日，甲方因上述总房款实际发生的财务费用392.39万元，此项费用由乙方承担，具体支付时间及方式由双方另行协商确定。乙方与佳馨花园项目开发企业武汉国礼公司商定99套安置房销售程序，乙方指定的购房者凭购房手续与武汉国礼公司签订《武汉市经济适用住房买卖合同》及物业合同，并依照相关约定依法享有权利并承担义务。房屋出卖人与买受人因《武汉市经济适用住房买卖合同》等产生的纠纷，与甲方无涉。协议并对99套房源、面积，买受人条件、违约责任作出相关约定。经武汉土地储备中心委托湖北天泰会计师事务所有限公司于2011年10月31日出具鄂泰审字（2011）第A034号《关于武汉土地储备中心定向开发经济适用住房“佳馨花园”项目房源使用与房款结算专项审计报告》，审计范围:与本项目243套房源调剂、转让、出售、拆迁安置等有关的协议、合同和财务收付款凭证。房源使用情况审计：根据合作协议约定,“佳馨花园”项目中1栋和3栋的部分经济适用房共计20104.98平方米，243套住宅。其中实际已销售240套，具体为武昌城投安置99套，武昌区政府安置41套，土地中心安置100套，剩余未安置3套住宅（1-2-403、1-3-305、1-3-605）退还给国礼公司。本次仅对由土地中心安置的100套房源使用情况进行审计。房款收付结算情况审计：根据合作协议书约定，243套房屋总价为57428425元。实际销售房屋总价为57505079元。其中武昌区政府安置的41套房款已由国礼公司收取，不与土地中心结算。与土地中心结算为剩余202套房款47436041元。经审计，国礼公司实际应退还给土地中心款项为1、应代收房款6740508.30元；未安置退还的三套房款及配套费704281元；3、代收199套房屋配套费574697元；4、账户余额18473.36元；5、已支付的代收房款260万元。五项合计国礼公司应退土地中心款项为5437959.66元。其他相关事项审核：根据合作协议约定,“佳馨花园”项目中1栋和3栋的243套房源已安置240套，其中：武昌城投安置99套，武昌区政府安置41套，土地中心安置100套。2011年7月20日国礼公司函告土地中心向其支付已售房源空置期物业费、房屋维修费以及办公费用。一、物业费审核情况：根据国礼公司统计，截止2011年7月应补缴物业费44844.60元（已退三套住宅物业费7056元；2、二套已售出未交付物业费为4094元；3、土地中心安置11套住宅物业费10335.6元；4、调剂给武昌区政府安置41套住宅物业费23359元。扣除未安置退还三套住宅物业费，土地中心应支付物业费37788.6元）。二、维修费审核情况：国礼公司提供凭证显示2009年7月至2011年7月由土地中心安置的100套房源发生的维修费67960.60元。三、2007年8月至2011年7月办公费审核情况：根据国礼公司、土地中心、武昌城投三方约定：办公费计算标准为9100元/月（武昌城投按4600元/月、土地中心按4500元/月），按此标准计算2007年8月至2011年7月办公费合计为436800元。土地中心已支付国礼公司2007年8月至2009年7月办公费108200元，尚未支付办公费144600元。审计结果：一、房款收付结算情况审计结果：国礼公司应退还代收房款及配套费5437959.66元。二、空置期物业费、维修费、办公费情况审核结果：土地中心应向国礼公司支付250349.20元。以上两项相抵，国礼公司还应支付土地中心款项5187610.46元。一审庭审中，武汉土地储备中心陈述上述审计报告涉房屋为202套房屋，总金额5437959.66元。关于武汉土地储备中心与武昌区城投公司签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》涉房99套房屋的房款及配套设施费，审计报告中未予涉及。武汉国礼公司认为上述审计报告未全面审计（未涉及土地中心与武昌城投签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》99套住宅）对审计报告不予认可。并提交情况说明：因审计报告中，第六条第三项中关于2007年8月至2011年7月办公费用合计金额436800元，其中武昌城投2007年8月至2010年10月办公费合计金额184000元未支付；土地中心应补交物业费金额44948.60元；武昌城投应补物业费金额12414元，三项合计为241362.60元。在2011年10月份审计时，武汉国礼公司已支付款项4946247.86元，已结清，余下金额241362.60元由武昌城投支付给土地储备中心。2016年11月7日，武汉国礼公司提交审计申请书，要求对武汉土地储备中心定向开发经济适用住房“佳馨花园”项目243套房源调剂等协议、合同及“佳馨花园”经济适用住房项目房源的使用与房款结算情况以及空置期间物业费、整个项目办公费进行审计。因武汉国礼公司未完全提交审计材料导致审计无法进行。武汉国礼公司依据合同约定于2011年11月22日-11月29日，武汉国礼公司向武汉土地储备中心通过银行账户退回房款共计4603306.56元；2011年12月9日，武汉土地储备中心向武汉国礼公司出具资金往来结算票据，金额4603306.56元。2012年2月15日，武汉国礼公司向武汉土地储备中心通过银行账户退回房款342941.3元；2012年2月28日，武汉土地储备中心向武汉国礼公司出具资金往来结算票据，金额342941.3元。2016年5月30日，武汉土地储备中心向武昌区城市开发投资有限责任公司出具《工作联系函》，载明：“2009年6月，武汉市土地整理储备中心（以下简称市土地中心）与贵司就首义二期拆迁项目安置房源所涉事宜签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》（合同编号：WGF-2009-01）,协议约定由市土地中心负责协调武汉市国礼房地产开发有限公司（以下简称国礼公司）向贵司调剂安置房源99套，安置房源所涉具体销售程序由贵司与国礼公司自行协商办理。协议签订后，市土地中心依约履行义务，国礼公司亦将99套房源安置贵司拆迁户。国礼公司因贵司未办理99套房源所涉物业费、维修费、办公费等安置房源应尽事宜，函请市土地中心负责协调解决。依据《首义二期拆迁项目安置房源协议书》有关约定，市土地中心认为，鉴于99套房源有关的权利义务均转移至贵司，贵司是安置房源的权利主体，同时也应承担物业费、维修费、办公费等对应义务。特函请贵公司与国礼公司友好协商，及时核对有关费用，支持市土地中心该项目的办结清算工作”。一审法院另查明：2016年11月7日，武汉国礼公司向一审法院提交《审计申请》，申请对武汉土地储备中心定向开发经济适用住房“佳馨花园”项目243套房源调剂等协议、合同及“佳馨花园”经济适用住房项目房源的使用与房款结算情况以及空置期间物业费、整个项目办公费予以审计。在诉讼期间，武汉国礼公司对上述申请司法审计事项未提供相关证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，武汉国礼公司应承担举证不能的法律后果。2016年9月26日，武汉土地储备中心认为武汉市武昌区城市开发投资有限责任公司与本案存在利害关系，申请追加为本案被告参加诉讼。经审查，2009年6月4日，武汉土地储备中心与武昌区城投公司签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》，双方存在另一合同上的法律关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，一审法院不予采信。一审法院认为，2006年11月15日，武汉国礼公司与武汉土地储备中心签订《定向开发经济适用住房建设项目合作协议书》；2009年6月4日，武汉土地储备中心与武昌区城投公司签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。依照2009年6月4日武汉土地储备中心与武昌区城投公司签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》约定，武汉土地储备中心将与武汉国礼公司签订《定向开发经济适用住房建设项目合作协议书》涉及“佳馨花园”项目中的1栋和3栋的经济适用住房243套住宅调剂99套住宅给武昌区城投公司用于首义二期拆迁安置。并经双方确认，截止2009年4月30日，武汉土地储备中心因上述总房款实际发生的财务费用392.39万元，此项费用由武昌区城投公司承担，具体支付时间及方式由双方另行协商确定。一审庭审中，武汉土地储备中心、武汉国礼公司对上述事实予以认可。诉讼期间，武汉土地储备中心向一审法院提交申请追加武昌区城投公司作为本案被告参加诉讼。一审法院认为，武汉土地储备中心与武昌区城投公司存在另一合同上的法律关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，对其追加被告申请一审法院不予支持。武汉土地储备中心依据2011年10月31日湖北天泰会计师事务有限公司作出鄂泰审字（2011）第A034号《关于武汉市土地储备中心定向开发经济适用住房“佳馨花园”项目房源使用与房款结算专项审计报告》审计结果即武汉国礼公司还应支付武汉土地储备中心款项5187610.46元，扣减武汉土地储备中心在民事诉状陈述中确认的武汉国礼公司支付款项共计4946247.86元后，主张武汉国礼公司尚欠超收房款241362.6元。一审庭审中，武汉国礼公司对上述审计报告结果不予认可，认为尚欠款项应由武昌区城投公司承担。2011年10月31日湖北天泰会计师事务有限公司作出鄂泰审字（2011）第A034号《关于武汉市土地储备中心定向开发经济适用住房“佳馨花园”项目房源使用与房款结算专项审计报告》审计范围系与本项目243套房源调剂、转让、出售、拆迁安置等有关的协议、合同和财产收付款凭证。但审计报告第五条房款收付结算情况审计载明：根据合作协议书约定，243套房屋总价为57428425元。实际销售房屋总价为57505079元。其中武昌区政府安置的41套房款已由武汉国礼公司收取，不与武汉土地储备中心结算。与武汉土地储备中心结算为剩余202套（包括调剂给武昌城投公司的99套住房）房款47436041元。上述审计报告中未涉及对2009年6月4日武汉土地储备中心与武昌区城投公司签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》合同约定调剂给武昌城投公司的99套住房的房款、物业费、维修费、办公费等款项明确审计。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，武汉土地储备中心对其诉请应承担举证不能法律后果。一审诉讼期间，武汉土地储备中心向武昌区城投公司发送《工作联系函》，载明依据《首义二期拆迁项目安置房源协议书》有关规定，武汉土地储备中心认为，鉴于99套房源有关的权利义务均转移至贵司，贵司是安置房源的权利主体，同时也应承担物业费、维修费、办公费等对应义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、第八条规定，武汉土地储备中心与武昌城投公司签订《首义二期拆迁项目安置房源协议书》，系另一合同上的法律关系，本案中不涉及相关权利义务的审理，武汉土地储备中心可另行主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉市土地整理储备中心的诉讼请求。一审案件受理费6509元，减半收取3254.5元，由武汉市土地整理储备中心负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，武汉土地储备中心认为武汉国礼公司应返还超收购房款241362.6元，其依据为湖北天泰会计师事务有限公司出具的鄂泰审字（2011）第A034号《关于武汉市土地储备中心定向开发经济适用住房“佳馨花园”项目房源使用与房款结算专项审计报告》，但该审计报告系武汉土地储备中心单方委托，国礼公司对审计报告结果不予认可，武汉土地储备中心亦未提交其他证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，武汉土地储备中心对其诉讼请求应承担举证不能的法律后果，一审判决驳回武汉土地储备中心的诉讼请求并无不当。综上所述，武汉土地储备中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6509元，由武汉市土地整理储备中心负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 黄 更审判员 胡丹丹二〇一七年八月二十三日书记员 肖宇晴