江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安开民初字第0669号
原告于乐乐。
委托代理人冯香琪。
被告南通日月汽车城有限公司，住所地海安县海安镇通榆北路188号3幢。
法定代表人吉加明。
委托代理人吉远来。
原告于乐乐与被告南通日月汽车城有限公司（以下简称日月公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于乐乐及其委托代理人冯香琪、被告日月公司的委托代理人吉远来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于乐乐诉称：2007年1月1日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将其座落在海安县海安镇通榆北路188号3幢108室的店面房租赁给被告，期限为10年，年回报率为购房款640000元的10%，如有违约，逾期按日万分之五计算利息。从2010年至今，被告日月公司仅向原告支付租金55000元，被告尚欠租金201000元和银行贷款利息损失。请求法院判决被告日月公司向原告支付租金201000元、赔偿利息差7494.60元，逾期付款违约金60258.24元。
被告日月公司辩称：根据双方于2007年1月1日签订的租赁协议第2条的约定，原告房款是分三次支付，最后一次是2007年1月15日，因而原告不享有按照总购房款的10%返回租金。根据2010年12月23日，原告向被告出具收条中“收到日月车城2009年租金50000元（年度结清）”的记载，应当认定年租金为50000元。关于备注中“该房价总额为人民币640000元整计算每年结利息一次，年底结清，逾期按5‰按日计算”的记载，原、被告均认为640000元的购房款不需要结算年息，也不可能结算年息，而原告主张该约定是结算租金的约定，并要求被告按日万分之五支付逾期付款违约金没有依据320。请求法院查明事实，依法作出判决。
经审理查明：2006年5月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，双方约定被告将其座落在海安县海安镇通榆北路188号3幢108室的店面房（以下简称108号店铺）出售给原告，建筑面积186.66平方米，总价款为649500元，2006年6月15日付款138020元，同年8月18日付款212000元，余款于同年10月底结清。上述合同签订后，原告于同年6月15日、8月18日分别向被告支付购房款138020元和212000元。此外，原告向农村商业银行贷款300000元，并汇付给被告，至此原告向被告累计支付购房款650020元。
被告出售房屋采用返租的经营方式，原、被告于2007年1月1日经协商后签订房屋租赁协议一份，协议约定主要内容如下：于乐乐将其购买的108号店铺租赁给日月公司用于统一经营，投资者（于乐乐）于2006年2月1日后购买旺铺并一次性缴足全额的，可享受年回报率10%（购房款）的返租优惠政策；租赁期限10年，从2007年1月1日至2016年12月31日止；每年按年度结清租金，年回报率为10%，结算方式以双方确认方法进行，如有违约，按年限递减（合同作价640000元）。协议还另加注：该房价总额为人民币640000元整计算每年利息一次，年底结清，逾期按5‰按日计算，于乐乐贷款如高出专业银行利息部分由日月公司负担。
上述协议签订后，被告陆续向原告支付108号店铺租赁费用。审理中，经双方确认，被告截止2009年度之前（含2009年度）的租金已全部支付给原告。因被告未及时支付2010年房租，被告于2011年3月2日向原告出具一份“于乐乐结账情况”，载明：于乐乐2010年1月1日至2010年12月31日止，根据合同应返还租金10%及高出利息的部分，10%部分为64000元，利差为3000元。此后，被告分别于2011年4月11日、2012年10月8日、2013年1月21日向原告支付房租20000元、5000元、20000元，于2013年2月8日通过网上银行向原告支付10000元，以上合计支付房租55000元。原告收取被告的租金均由于乐乐母亲刘荣兰出具收条。
另查明：原告购买108号店铺后已取得了该房屋的所有权证。
上述事实有，原、被告陈述、商品房买卖合同、租赁协议、收据、“于乐乐结账情况”、于乐乐母亲收条、房屋所有权证等在卷证实。
审理中，原、被告就“该房价总额为人民币640000元整计算每年结息一次，在年底结清，逾期按5‰按日计算（审理中，双方认可5‰系笔误，应为日万分之一五）”这一内容分别作如下理解：
原告称：该条款实际不存在被告支付购房款10%租金的基础上再每年支付640000元利息的说法；实际上是如果为按期支付房租64000元，则按逾期日万分之五的标准支付逾期付款违约金。
被告称：该条款确实不存在被告支付购房款10%租金的基础上再每年支付640000元利息的说法；从这个条款上的文字分析，更不能得出逾期支付房租要承担日万分之五违约金的结论。因此，原告要求被告按日万分之五支付违约金的请求没有依据。可按同期银行存款利率支付利息损失。
此外，对于协议第五条“如有违约，按年限递减（合同作价640000元）”如何理解，双方当事人均表示对该条款无法作出理解，也无法执行。
起诉时，原告提出要求被告支付其贷款利息高出专业银行贷款利息部分差额的诉讼请求。审理中，原告自愿表示放弃该项请求。
本院认为：原告向被告购买108号店铺后，已依法取得该房屋的所有权证，原告拥有涉案房屋的合法所有权。结合原、被告签订的房屋租赁协议的内容，并无法定无效之情形，该协议合法有效，双方均应严格履行各自义务。
经过对本案审理后发现，原、被告在履行房屋租赁协议过程中存在如下争议：
1、108号店铺的年租金是多少。
被告认为在协议中已明确约定原告只有在一次性交纳购房款的情况下才享受购房款10%的年租金。由于原告是分三次交纳的购房款，因此不能享受上述房租的计算标准。同时，被告还陈述，原告在收取被告交纳2009年房租时，在收条上记载有“今收到日月车城2009年度租金50000元（年度结清）”，所以年租金应当为50000元。
原告认为在租赁协议中虽然有“2006年2月1日后购买旺铺并一次性缴足全额的，可享受年回报率10%（购房款）的返租优惠政策”的约定，但在协议第3条也有“租赁期限10年，从2007年1月1日至2016年12月31日止；每年按年度结清租金，年回报率为10%”的约定，并未设定享受年回报率为10%”的条件。此外，被告于2011年3月2日向原告出具一份“于乐乐结账情况”载明：于乐乐2010年1月1日至2010年12月31日止，根据合同应返还租金10%及高出利息的部分，10%部分为64000元，利差为3000元。从以上“于乐乐结账情况”可以明确说明年租金即为64000元。从双方签订租赁协议的本意及目的来看，原告是为反租获利，被告是为了统一经营，如按被告陈述原告未一次性交足全额，则不享受年回报10%的优惠政策，这违背了双方签订租赁协议的初衷及目的，与客观事实不符。
综上，被告主张年租金为50000元的辩称显然缺乏事实依据，根据协议第3条及“于乐乐结账情况”可以认定年租金应为64000元。
2、关于逾期支付租金应如何承担责任。
合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的租赁协议第5条违约责任中约定“如有违约，按年限递减（合同作价640000元）”。但对该条款如何理解，双方均明确表示无法作出理解，也无法执行该条款，故该条款不能作为处理本案的依据。
此外，原告认为协议加注的“该房价总额为人民币640000元整计算每年结息一次，在年底结清，逾期按5‰按日计算”，该条款应理解为，如不按时支付年租金64000元即按逾期日万分之五的标准支付逾期付款违约金。但被告否认原告所作出的上述理解。虽然双方当事人均认为实际不存在被告支付购房款10%租金的基础上再每年支付640000元利息，但从文意上理解，也不能得出如被告逾期支付租金即承担日万分之五违约金的结论。
综上，一方面双方当事人在协议中未明确约定违约责任和因违约产生的损失赔偿额的计算方法，另一方面，对双方争议的“该房价总额为人民币640000元整计算每年结息一次，在年底结清，逾期按5‰按日计算”条款的理解不能统一，双方各执己见，且从文意理解确实不能确定逾期支付租金即承担日万分之五违约金的结论。据此，本院认定双方当事人对违约责任无明确约定。但被告逾期支付租金的事实是存在的，可依照同期银行贷款基准利率标准向原告赔偿利息损失。
3、关于被告每年向原告支付租金的时间问题，双方当事人在协议中亦无明确约定应如何处理。
原告称，协议中确实未约定每年支付租金的时间，但双方约定了租金按年度结算，在没有约定租金支付的具体期限的情况下，同意采取每年年底支付当年全年租金的方式。原告所称上述方式系对原告利益的最小化，对被告是有利的。本院采纳原告的上述租金支付期限，即于每年年底支付当年全年租金。
根据查明的事实，被告从2010年1月起至2013年12月止，被告应支付租金256000元，其在三年间陆续支付租金仅为55000元。其中，2011年4月11日原告收取被告20000元时注明了“收取2010年租金”的字样，其余均未注明收取何年的房租。从交易习惯角度，被告向原告支付租金应当先支付前期的租金，由此可以确定被告除支付2010年55000元租金（尚欠9000元），2011年、2012年和2013年租金至今仍未支付，被告应按逾期支付的时间，向原告支付相应利息损失至实际付清时止。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告日月公司给付原告于乐乐2010年租金9000元。
二、从2011年1月1日至同年4月10日，被告日月公司以64000元为本金，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失。
从2011年4月11日至2012年10月7日，被告日月公司以44000元为本金，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失。
从2012年10月8日至2013年1月20日，被告日月公司以39000元为本金，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失。
从2013年1月21日至同年2月7日，被告日月公司以19000元为本金，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失。
从2013年2月8日起，以本金9000元，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失至实际还清9000元止。
三、被告日月公司给付原告于乐乐2011年租金64000元。
四、被告日月公司从2012年1月1日起，以本金64000元，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失至实际还清64000元止。
五、被告日月公司给付原告于乐乐2012年租金64000元。
六、被告日月公司从2013年1月1日起，以本金64000元，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失至实际还清64000元止。
七、被告日月公司尚欠原告于乐乐2013年租金64000元。
八、被告日月公司从2014年1月1日起，以本金64000元，按同期银行贷款基准利率标准计算，向原告于乐乐支付利息损失至实际还清64000元止。
上述一至八项，被告日月公司均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
九、驳回原告于乐乐的其他诉讼请求。
案件受理费5672元，原告负担672元，被告负担5000元（已由原告代垫，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5672（该院开户行：中国农业银行南通分行营业部，帐号：70×××72）。
审 判 长 王维申
人民陪审员 钱德凤
人民陪审员 朱长余
二〇一四年十月八日
书 记 员 程雪梅
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确第二百八
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。