重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05573号
上诉人（原审被告）重庆轩威奥丰汽车销售服务有限公司。
法定代表人李昌军，该公司总经理。
委托代理人陈燕，该公司员工。
被上诉人（原审原告）重庆盛都物业管理有限公司。
法定代表人何贵，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）杨俊中，该公司员工。
委托代理人罗剑林，重庆金雷律师事务所律师。
上诉人重庆轩威奥丰汽车销售服务有限公司（以下简称奥丰汽车销售公司）与被上诉人重庆盛都物业管理有限公司（以下简称盛都物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年8月24日作出（2015）长法民初字第04890号民事判决，上诉人奥丰汽车销售公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本院于2015年11月9日进行了询问，奥丰汽车销售公司的委托代理人陈燕、盛都物管公司的委托代理人杨俊中、罗剑林到庭参见诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年4月20日，重庆大圣建设开发有限公司与原告盛都物管公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为其开发建设的大圣·圣瑞华府小区提供前期物业管理服务，服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等；物业服务收费实行包干制，标准为住宅1.1元/平方米/月（建筑面积）、商业物业1.5元/平方米/月（建筑面积）、车库（位）45元/个/月、公摊费10元/户/月；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳当月费用的义务，未能按时如数交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2011年4月20日起至业主委员会成立后，选聘或续聘物业服务企业签订物业服务合同生效时止等。该合同交重庆市长寿区房屋管理局进行了备案。原告并就有关收费事宜向重庆市长寿区发展和改革委员会进行了申报，该委对物业服务收费试行标准批复如下：高层住宅0.65元/平方米/月，含公共设备设施日常维护费0.2元/平方米/月；门面1.5元/平方米/月，含公共设备设施日常维护费40%；物业改变用途的物业服务收费由服务和被服务双方协商定价，在物业服务合同中约定，物管企业应将双方约定的收费标准报该委备案等；前述收费标准在申报的环境和设备设施条件未完善前应下浮30%，下浮部分由建设单位承担等。
2013年3月26日，被告奥丰汽车销售公司与重庆大圣建设开发集团有限公司签订《租赁合同》，约定由被告承租位于长寿区桃园北支路圣瑞华府小区负一楼的11至18号门面房屋用作汽车销售服务，房屋建筑面积3739.1平方米，租金按10元/平方米计算；租期从2013年4月1日起至2023年3月31日止，租期内产生的水、电、燃气、卫生费及排污费、物业管理费等由被告按时交纳等。合同签订后，被告即对租赁房屋进行了装修和使用。原告向被告提供了公共设施设备的维修养护、安全保卫、清洁卫生、代收代缴水电费等方面的物业服务。2014年11月，被告向原告交纳了2014年1月至5月的物业服务费28043.5元（5608.7元/月×5月）。2014年6月起，被告未按约交费。2015年5月29日，原告向被告催收欠费，被告委托代理人陈燕在欠费清单上注明“物管收取标准未协商一致”。
原告盛都物管公司诉称：我公司于2011年4月20日与重庆大圣建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由我公司为其开发的大圣·圣瑞华府小区提供物业管理服务。被告奥丰汽车销售公司承租了该小区1-负11至18号门面作为其经营场所，建筑面积为3739.1平方米。我公司为被告提供了公共设施设备的维修养护、清洁卫生、安全保卫、代收代缴水电费等方面的物业服务。小区业主要求被告关闭喷漆车间，我公司也进行了协调。根据合同约定，被告每月应向我公司交纳物业服务费5608.65元（1.5元/平方米×3739.1平方米），但被告从2014年6月起未按约交费，经催收未果。请求法院判令被告支付2014年6月至2015年5月期间的物业服务费67303.8元（5608.65元/月×12月）及违约金（违约金以欠费为基数从逾期交费日起按每日千分之三的标准计算至欠费付清时止）。
被告奥丰汽车销售公司辩称：我公司承租大圣·圣瑞华府小区1-负11至18号门面用于经营汽车销售、维修、美容，是门面的实际使用人，租赁合同约定租期内的物业服务费由我公司负担。我公司未按时交纳2014年6月至2015年5月期间的物业服务费，原因在于我们发现承租的门面属于库房用地，而不是商业门面，我们认为库房的收费标准应当低于商业门面，因此向原告提出按照1元/平方米的标准计算物业费，但原告未予同意。原告提供的物业服务大部分是针对整个小区，我公司并没有享受到，清洁工、保安、电工都是我们自行聘请的。部分业主为了取缔我公司的维修车间，在公司外面张贴传单、来公司闹事，双方多次发生纠纷，原告仅协调过一次。我们不清楚前期物业服务合同是否应继续适用，也不清楚原告主张的收费标准是否经物价局核准。原告为我们维修漏水是受开发商委托，代收代缴水电费是因为我们没有单独的水电表。现要求与原告协商确定物业费收费标准，不同意支付违约金。
一审法院认为，原告盛都物管公司与重庆大圣建设开发有限公司签订的前期物业服务合同对大圣·圣瑞华府小区的业主具有约束力。被告奥丰汽车销售公司作为物业承租人，应当按照租赁合同的约定履行向原告交纳物业服务费的义务。被告租赁该小区负一楼的门面用于从事汽车销售服务，属于商业物业，根据前期物业服务合同，应按1.5元/平方米/月的标准交纳物业服务费。被告辩称其承租门面属于库房，要求按1元/平方米/月的标准计算物业服务费，没有事实依据和法律依据，一审法院不予采信。被告辩称没有享受到原告提供的服务，与审理查明的事实不符，一审法院不予采信。被告辩称其自行聘请了清洁工、保安、电工，此系基于其经营需要，与原告向其提供物业管理服务并不矛盾。被告与业主发生纠纷，原告进行过协调，被告以协调未果为由拒绝交费，一审法院不予支持。被告接受了原告提供的服务，应当按时、足额交纳相应的物业服务费用。原告要求被告支付2014年6月至2015年5月期间的物业服务费67303.8元（1.5元/平方米/月×3739.1平方米×12月），一审法院予以支持。被告未按时交费，其行为构成违约，应承担违约责任。被告认为原告主张的违约金每日千分之三的计算标准过高，请求调整，一审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算违约金。合同约定每月10日前交纳当月费用，则违约金应以当月应交费为基数，从欠费当月11日起算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告重庆轩威奥丰汽车销售服务有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆盛都物业管理有限公司2014年6月至2015年5月期间欠交的物业服务费67303.8元及违约金（以每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，从欠费当月11日起计算至物业服务费交清时止）；二、驳回原告重庆盛都物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1482元，减半收取741元，由被告重庆轩威奥丰汽车销售服务有限公司负担（原告已预交1482元，本院在本判决生效后予以退还，被告在本判决生效后10日内直接向本院交纳741元）。
宣判后，上诉人奥丰汽车销售公司不服一审判决，向本院上诉，上诉请求：1、撤销重庆市长寿区人民法院（2015）长法民初字第04890号民事判决，查明事实依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：该房系库房不属商业门面，按照重庆市发改委对该物业收费试行批复中提到“物业改变用途的的物业服务和被服务双方协商定价。”但被上诉人一直拒绝与上诉人就物业费重新达成协议，故应按照公平原则调低物业费。
被上诉人盛都物管公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。
经审查，一审法院判决认定的部分事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，盛都物管公司与物业长寿分公司与重庆大圣建设开发有限公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。该合同对奥丰汽车销售公司等物业使用人具有约束力。一方面，碧桂园物业长寿分公司作为该小区的物业服务企业，应按照合同约定做好小区的物业服务工作，对于业主及物业使用人提出的意见和问题应及时予以纠正和完善，以提高物业服务质量和水平。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另一方面，物业服务企业实际履行了小区物业服务义务的，奥丰汽车销售公司应按照合同约定交纳物业服务费。
关于上诉人认其租赁的房屋系库房，不属于商业门面，对该房屋的物管收费应双方协商确定。本院认为，在《前期物业服务协议》中对于商业物业的物管费约定为1.5元/平方米/月，对住宅的物管费约定为1.1元/平方米/月，不存在其他物业形态。结合一审中举示的照片，可以清楚的看出，奥丰汽车销售公司租用的房屋不是住宅，系商业物业，应按照约定的标准缴纳物管费。且即使依照上诉人所说该房屋系库房，仓储用途，依然不能认为其不属于商业物业的范畴。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持起诉请。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人奥丰汽车销售公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1482元，由重庆轩威奥丰汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十二月十日
书 记 员 唐 欢