上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1941号
原告上海华莺物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人张琴华，董事长。
委托代理人张秋瑾。
委托代理人沈珍妮，上海九安律师事务所律师。
被告姚国勇，男，1963年2月25日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人廖小勇，上海标胜律师事务所律师。
原告上海华莺物业管理有限公司（以下简称华莺公司）与被告姚国勇房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华莺公司的委托代理人张秋瑾、沈珍妮，被告姚国�及其委托代理人廖小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华莺公司诉称：2007年11月1日，被告与正格物业管理（上海）有限公司（以下简称正格公司）签订租赁协议，约定被告向正格公司租赁本市中山北一路XXX号地下室。后因原告接替正格公司工作，根据上海外国语大学国有资产管理办公室的要求，原告与被告重新签订租赁合同。2009年6月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将本市中山北一路XXX号大楼地下室出租给被告使用，用途为招待所及学生租房；租期5年，自2009年3月1日起至2014年2月29日止；每月租金3，750元，年租金4.5万元，上述租金自2010年12月31日起，每一年度按3%递增，直至合同终止；被告应于每3个月向原告支付一次约定的租金，并在前一次付款届满前10天向原告支付下一季度的租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按日租金的1%向原告支付违约金；租赁期满，除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租赁期届满后15日内返还该地下空间，未经原告同意逾期返还该地下空间的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付占用期间的使用费。租赁合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。租赁期间，被告每次都拖延支付租金。合同到期前，被告未向原告提出续约请求。合同到期后，双方因租金未协商一致，而未能续签合同，被告也未按约交还租赁房屋。2014年5月5日原告发函给被告，要求被告在2014年5月15日前洽谈续签事宜，否则要求被告在2014年5月底前归还租赁房屋。但被告未予理睬。至今，被告已付清2011年12月31日之前的租金，并支付2012年1月1日之后的租金及使用费共计147，561.08元。现原告起诉要求：1、被告立即搬离本市中山北一路XXX号大楼地下空间，将该房屋返还给原告；2、被告支付2014年8月1日起至被告搬迁之日止的房屋使用费（按每月8，441.32元计算）；3、被告支付违约金732.73元。审理中，原告变更诉请1为要求被告立即搬离本市中山北一路XXX号大楼地下空间及中山北一路XXX号临牌房，将上述房屋返还给原告。并称被告又于2014年12月29日支付原告房屋使用费13，050元，同意在诉请2主张的房屋使用费中扣除该13，050元。确认中山北一路XXX号临牌房由被告出资2万元搭建，原告同意就该搭建对被告作出补偿，具体补偿金额由法院判决。不同意补偿被告中山北一路XXX号地下室的装修损失。同意返还被告押金3，750元。
被告姚国勇辩称：双方约定租赁合同期限为20年，至2029年2月28日到期，合同中关于每5年续签一次合同的约定，是为办理备案手续的需要才约定。原告在2011年起诉要求被告支付租金的案件审理中也自认租期为20年。现被告租赁期限未到期，不同意搬迁。2014年1月23日、5月13日被告两次与原告商谈过合同续签事宜，双方因租金未协商一致，而未能续签合同，不存在被告放弃续签合同的意愿。2011年12月31日之前的租金被告已经付清，2012年1月1日起，被告又支付原告租金160，611.08元。被告在租赁期间有延迟几天支付租金的情形，但原告未提异议，说明原告对于被告逾期几天支付租金的个别情形予以谅解，故不同意支付原告违约金。被告在租赁期间对中山北一路XXX号地下室进行了三次装修，共计投入近250万元，并出资2万元搭建了中山北一路XXX号临牌房。如法院认定双方合同于2014年2月29日到期，则被告同意中山北一路XXX号临牌房与中山北一路XXX号地下室一并返还给原告，但要求原告补偿被告中山北一路XXX号地下室装修损失200万元及中山北一路XXX号临牌房搭建费2万元。
经审�查明：本市中山北一路XXX号地下室产权人登记为上海外国语学院。2007年11月1日，正格公司与被告签订一份《租赁协议书》，约定，正格公司出租中山北一路XXX号地下室给被告作招待所用；每年租金、管理费4.5万元；租期为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日。
2009年1月起，上海外国语大学国有资产管理办公室将原委托正格公司管理的包括中山北一路XXX号地下室在内的部分房屋委托原告管理。2009年6月23日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将本市虹口区中山北一路XXX号大楼地下空间部位出租给乙方使用，该地下空间面积为864平方米，用途为招待所及学生租房；租赁日期自2009年3月1日起至2014年2月29日（实际不存在2014年2月29日）止，考虑到乙方投入地下空间资金巨大之实际情况，本合同租赁期限为20�，并每5年续签一次；租赁期满，被告应如期返还该地下空间，乙方如需继续承租该地下空间，则应在租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同；该地下空间每月租金为3，750元，年租金为4.5万元，上述租金自2010年12月31日起，每一年度按3%递增，直至合同终止；乙方应于每3个月向原告支付一次约定的租金，租金额为11，250元，并在前一次付款届满前10天向甲方支付下一季度的租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%向甲方支付违约金；甲方交付该地下空间时，乙方应向甲方支付租赁保证金3，750元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方；租赁期间，乙方需要对该地下空间进行重新装修或增设附属设施和设备的，应事先向甲方提出书面申�，征得甲方书面同意方可实施，乙方重新增设的附属设施和设备归属及其维修责任，应由甲、乙双方另行书面约定；租赁期满，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后15日内返还该地下空间，未经甲方同意逾期返还该地下空间的，每逾期一日，乙方应按每日租金双倍向甲方支付该地下空间占用期间的使用费；乙方返还该地下空间应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并结清应当承担的费用；乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。
租赁期间，被告向原告支付押金3，750元，并在付清原告2011年12月31日之前的租金以外，又支付原告2012年1月1日之后的租金及使用费共计16，0611.08元。即被告在付清租赁期间的租金后，又支付原告房屋使用费55，256.54元。其中，2012年1月15日，被告支付原告租金11�587元。2012年4月15日，被告支付原告2012年4、5、6月的租金11，600元。2012年8月25日，被告支付原告2012年7、8、9月的部分租金1万元。2012年10月10日，被告支付原告2012年7、8、9月的部分租金及2012年10、11、12月的租金共计13，200元。2012年10月17日，原告就被告2012年期间支付给原告的中山北一路XXX号大楼地下室及被告另行向原告承租的中山北一路XXX号门面房的所有租金，向被告开具一份6万元的租金发票。2013年1月11日，被告支付原告2013年1、2、3月的租金11，600元。2013年3月8日、4月28日、7月3日、7月22日、10月28日，被告支付原告中山北一路XXX号地下室及中山北一路XXX号门面房的租金合计9，000元、1万元、6，100元、1万元、2万元。2014年1月3日、3月4日、7月3日、9月30日、12月29日，被告支付原告中山北一路XXX号地下室的租金、使用费及中山北一路XXX号门面房的使用费合计24，400元、16�100元、16，100元、9，261元、13，050元。
2014年2月28日之后，原、被告因租金未协商一致而未能续签合同。2014年5月5日，原告向被告发函称，原、被告签订的中山北一路XXX号地下室房屋租赁合同已于2014年2月底到期，原告曾多次致电要求被告洽商续签事宜。另原、被告签订的中山北一路XXX号门面租赁协议也于2013年9月30日到期，到期至今被告未与原告续签合同。现通知被告在5月15日前来洽谈续签事宜，如被告未前来洽谈续签或与原告就签约事宜未能达成一致，要求被告于5月底之前做好移交工作，归还上述物业，否则原告将诉之法律。被告收函后未予回复。目前，中山北一路XXX号地下室仍由被告占用。
另查明：中山北一路XXX号临牌房系由被告出资搭建。
再查明：2011年10月13日，被告另行向原告承租本市中山北一路XXX号门面房，租赁期限为2011年10月1日起至2013年9月30日止，年租金为1.8万元。
上述事实，由《租赁协议书》、上海外国语大学国有资产管理办公室致原告的函、《房屋租赁合同》、《通知函》、收款收据及租金发票若干、原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告就中山北一路XXX号大楼地下空间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原、被告在明确约定租赁期限为2009年3月1日起至2014年2月29日的同时，又约定双方租赁期限为20年且须每5年续签一次合同，但双方对于续签合同的条款未作约定。在2014年2月28日之后原、被告因租金未协商一致而未能续签合同的情况下，被告主张租赁合同期限至2029年2月28日到期，缺乏依据。本院认定双方租赁期限于2014年2月28日到期。因此，对原告要求被告搬离并返还中山北一路XXX号大楼地下空间及中山�一路XXX号临牌房的请求，依法应予支持。合同到期后，原告应返还被告押金3，750元。
关于房屋使用费，双方租赁合同于2014年2月28日到期后，未能续签合同，中山北一路XXX号地下室仍由被告占用，被告应当向原告支付占用期间的房屋使用费。鉴于原告于2014年5月5日书面通知被告在2014年5月15日前洽谈续签合同事宜，如被告未前来洽谈续签合同事宜或双方未能就续签合同事宜达成一致意见，则要求被告于2014年5月底前返还房屋。故房屋使用费的支付标准为2014年5月31日前按租金标准支付，2014年6月1日起按日租金的2倍支付。目前，被告在付清租赁期间的租金后，又支付原告房屋使用费55，256.54元。故被告支付原告2014年3月1日起至被告交还房屋之日止的使用费中，应扣除被告已支付原告的房屋使用费55，256.54元。
关于违约金，双方约定，被告应每3个月向�告支付一次租金，并在前一次付款届满前10天向原告支付下一季度的租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按日租金的1%向原告支付违约金。被告在租赁期间确存在逾期支付租金的情形，应当按约向原告支付违约金。
关于被告所提中山北一路XXX号地下室装修损失200万元，原、被告租赁合同已于2014年2月28日到期，之后双方未能续签合同，被告要求原告补偿房屋装修损失，缺乏依据。关于被告所提补偿中山北一路XXX号临牌房搭建费2万元一节，中山北一路XXX号临牌房系由被告出资搭建，现原告要求被告返还中山北一路XXX号临牌房，被告主张补偿搭建费用，理由正当。鉴于该搭建未办理合法建设手续，且原、被告对于搭建费用的处理未作约定，故该搭建费用的补偿金额由本院酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条�《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告姚国勇携物搬离上海市中山北一路XXX号大楼地下室空间及上海市中山北一路XXX号临牌房，将上述房屋清场后返还给原告上海华莺物业管理有限公司；
二、被告姚国勇支付原告上海华莺物业管理有限公司2014年3月1日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费（其中，2014年3月1日起至2014年5月31日止的房屋使用费按每月4，220.66元计算，2014年6月1日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费按每月8，441.32元计算，计算后的总金额扣除被告已支付原告的55，256.54元）；
三、被告姚国勇支付原告上海华莺物业管理有限公司违约金499.36元；
四、原告上海华莺物业管理有限公司返还被告姚�勇押金3，750元；
五、原告上海华莺物业管理有限公司补偿被告姚国勇上海市中山北一路XXX号临牌房搭建费用1万元。
上述第一、二项，自本判决生效之日起30日内履行完毕；上述第三、四、五项，自本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费895.63元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《上海市房屋租赁条例》
�四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……。