重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04904号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市邮政公司，住所地重庆市渝中区嘉陵桥西村83号。
法定代表人廖涛，该公司总经理。
委托代理人黄婷，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人张衡，重庆依斯特律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘霞，个体工商户。
委托代理人曹显清，重庆宏州律师事务所律师。
委托代理人周香利，重庆宏州律师事务所律师。
原审第三人重庆邮政物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵桥西村83号，组织机构代码70939401-9.
法定代表人梁远忠，该公司经理。
委托代理人黄婷，重庆依斯特律师事务所律师。
委托代理人张衡，重庆依斯特律师事务所律师。
上诉人重庆市邮政公司（以下简称邮政公司）与上诉人刘霞、原审第三人重庆邮政物业管理有限公司（以下简称物管公司）租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月18日作出（2015）沙法民初字第00407号民事判决，上诉人邮政公司、刘霞对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月26日进行了询问，上诉人邮政公司及原审第三人的共同委托代理人黄婷、张衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年4月6日，出租方物管公司（甲方）接受邮政公司的委托，与承租方刘霞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沙坪坝区天陈路12号底楼3号房屋，使用面积140平方米租赁给乙方使用，租赁期限为1年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止。房屋租金为每月1300元，按月交纳。乙方对租赁的房屋享有使用权，在租赁期内，未事先征得甲方的同意并按规定报经相关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋的用途。乙方如要装修房屋，应将装修设计施工图交由甲方审核同意后报属地消防部门审查，经审查合格后，办理开工手续，方能根据该施工图进行装修、改造；合同期满或因违约以及其他原因中途终止合同，其装修材料自然归甲方所有，甲方不承担任何补偿责任。合同期内，乙方在规定缴纳期限内未完清费用手续，甲方在口头或书面催款通知都无法与乙方联系的情况下，超过应付租金期限一个月，甲方将视为乙方为自动退场，本合同自行终止，甲方有权另行招租，乙方不得干涉。甲方保留继续向乙方催收欠款的权利。合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止；合同履行期间，若遇国家政策变化或者市邮政公司要收回租赁房屋，使本合同无法履行或无法完全履行，本合同终止。合同终止前一个月甲方应书面告知乙方合同终止原因，乙方应无条件按时搬出，由甲方收回租赁房屋，甲方按乙方实际租赁房屋时间收取房租，甲方不承担其他任何责任。本合同经甲乙双方签字（盖章）后生效，租期届满本合同自行终止。
合同签订后，刘霞按约向邮政公司交纳了房屋租金。《房屋租赁合同》期间届满后，刘霞继续向邮政公司交纳房屋租金至2013年8月31日。之后，邮政公司拒绝收取刘霞交纳的房屋租金。
庭审中，双方确认涉案房屋即从站西路方向的铁栅栏大门进入，正对天陈路12号房屋的平街一层右边起第三间房屋，3号为自编号。
2013年9月13日，重庆市沙坪坝区人民政府以沙府房征告（2013）3号文发布《沙坪坝区人民政府房屋征收公告》，载明“沙坪坝区人民政府已于2013年9月12日决定对沙坪坝区火车站综合交通枢纽盖章工程（一期）”项目范围内国有土地上房屋实施征收，征收范围为沙区天陈路32、34、36、38、42号及其附号，沙坪公园5、6、7、8号及其附号；沙铁村30号（铁路局建筑段房屋）；站东路200号及其附号；天陈路12号；沙坪公园管理处等国有土地上房屋及其附属物。实际征收范围以该项目规划红线为准。
该征收公告的附件1《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案》载明，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《重庆市人民政府办公厅关于印发《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》等有关办法的通知》（渝办发（2011）123号）的规定，为了规范沙坪坝火车站综合交通枢纽活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，结合本项目实际情况，特制订本方案。征收范围为沙区天陈路32、34、36、38、42号及其附号，沙坪公园5、6、7、8号及其附号；沙铁村30号（铁路局建筑段房屋）；站东路200号及其附号；天陈路12号；沙坪公园管理处等国有土地上房屋及其附属物。实际征收范围以该项目规划红线为准。征收签约期限从2013年9月23日至2013年12月21日，共计90天。实际征收签约期限以房屋征收公告载明的期限为准。征收与补偿对象为沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）规划红线范围内：持有国有土地上房地产权证，或房屋所有权证和国有土地使用权在的所有权人；具有其他有效权属证明，或经认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的实际权益人。
该征收公告的附件2《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案补充实施办法》载明，征收公告确定的签约期限中，在1-60天内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）的，给予提前签约特别奖20000元／户，在61-90天内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）的，给予提前签约特别奖10000元／户；在征收公告确定的签约期限内签订征收补偿协议（含未经登记建筑）并在协议约定期限内完成腾空交房的，给予提前搬迁特别奖20000元／户。
2013年10月17日至2014年6月27日，物业公司分别四次通过邮寄方式向刘霞发出搬离租赁房屋通知，要求刘霞最迟于2014年7月4日前搬离并返还租赁房屋。
2014年8月15日，重庆市沙坪坝区房屋管理局（甲方）与邮政公司（乙方）签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定鉴于邮政企业用房的特殊性，根据市政府批示内容，乙方位于天陈路12号重庆北站邮件转运站的征收补偿金总额为2000万元。乙方依法向第三人收回房屋后，3个工作日内将房屋交甲方。本协议生效后，甲方在乙方交房并完善所有手续后15个工作日内全额支付乙方征收补偿款人民币2000万元。
2015年1月9日，刘霞向重庆市沙坪坝区房屋管理局等部门去信，载明：刘霞自2005年以来一直承租邮政公司所有的沙坪坝区天陈路12号底楼库房用于生产经营。2013年9月，沙区政府发布《房屋征收公告》，天陈路12号房屋属于沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）项目的征收范围。刘霞认为，根据征收补偿相关法律规定和征收补偿方案的规定，刘霞作为房屋承租人（实际使用人）应当享有相应的征收补偿。征收公告发布后，刘霞多次与邮政公司协商征收补偿费用未果。现邮政公司向沙区人民法院提起诉讼，刘霞亦提出反诉。刘霞请求上述部门依法计算刘霞应享有的补偿、搬迁等费用，并尽快召集邮政公司与刘霞协商解决相关问题，早日配合政府完成征收工作。
审理中，根据刘霞的申请，一审法院向重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心调取上述协议中约定的征收补偿款明细。重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心向本院提供了《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》、《重庆市房产面积测算报告书（委托）》、《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收价值评估分户报告》和《重庆市邮政局征收补偿明细》。其中《重庆市邮政局征收补偿明细》中载明，有证房屋补偿14481379.40元，其中包含提前签约奖20000元、提前搬迁特别奖励费20000元，未登记建筑补偿2878007.57元，包含三项：375.91平方米＊9070元／平方米＊50%=1704751.85元，21.53平方米＊8830元／平方米＊30%=57032.97元，438.25平方米＊8490元／平方米＊30%=1116222.75元。
审理过程中，邮政公司于2015年2月3日向一审法院提出先予执行的申请，要求刘霞立即将租赁合同终止后仍占有使用的租赁房屋腾空并返还给邮政公司。邮政公司于2015年3月16日向一审法院预交了先予执行申请费5000元。2015年3月16日，一审法院作出（2015）沙法民初字第00409-1号民事裁定书，裁定：限刘霞于裁定书送达之日立即将其承租的位于重庆市沙坪坝区天陈路12号底楼3号房屋腾空并返还给邮政公司。刘霞不服该裁定，向本院申请复议。2015年4月1日，一审法院作出（2015）沙法民初字第00409-2号民事裁定书，裁定：驳回申请复议人刘霞提出的复议申请，维持原裁定。
2015年5月11日，一审法院组织双方当事人对现场进行了勘验，并邀请重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心工作人员参加了勘验。重庆市沙坪坝区房屋管理局征收中心工作人员说明，《重庆市邮政局征收补偿明细》中载明的未登记建筑是指在案外人李娟、程家蓉向邮政公司租赁房屋中扩建的未登记建筑。另勘验查明，诉争房屋实际为从站西路方向的铁栅栏大门进入，正对天陈路12号房屋的地面一层右边起第三间房屋。
原告邮政公司（反诉被告）诉称，2012年原告邮政公司将位于沙坪坝区天陈路12号底楼3号房屋（以下简称“诉争房屋”）出租给被告使用，并授权重庆邮政物业管理有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限1年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金每月1300元；合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止，承租方应无条件按时搬出，由出租方收回租赁房屋，按实际租赁房屋时间收取房租，出租方不承担其他任何责任；承租方如要装修房屋，应将装修设计施工图交由出租方审核，经审查合格后，办理开工手续，方能根据该施工图进行装修、改造；合同期满或因违约以及其他原因中途终止合同，其装修材料自然归出租方所有，出租方不承担任何补偿责任。合同签订后一年，被告足额支付了2013年8月房屋租金。之后，邮政公司认为合同已经终止，拒绝收取刘霞租金。2013年9月13日，重庆市沙坪坝区房屋管理局向社会公开发布征收拆迁公告，根据公告内容，双方的租赁房屋正属于此次征收范围。原告告知被告因出现租赁合同约定的终止情形，导致租赁合同终止，因此要求被告立即搬离房屋，但被告却提出需获得高额的拆迁补偿费用后才能办理，并以此为由拒绝搬离，一直强占至今。邮政公司现基于房屋租赁合同起诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》效力于2013年9月13日终止；被告立即向原告返还位于沙坪坝区天陈路12号底楼3号房屋，并在5日内搬离房屋；被告赔偿原告提前签约特别奖和提前搬迁特别奖40000元。
被告刘霞（反诉原告）辩称并反诉称，原被告之间不存在租赁关系，邮政公司虽系涉案房屋产权人，但刘霞从2002年开始就分别与不同的单位签订了租赁合同，未与邮政公司签订过合同。2012年，刘霞与物管公司签订了租赁合同，合同期间届满后，虽未续签租赁合同，但刘霞还是按照约定交纳了租金至2013年8月底。之后邮政公司拒绝收取租金，并非刘霞不交租金。原告请求确认合同终止，不符合法律规定。此外，涉案房屋已被政府征收，物权发生了转移。邮政公司不再是涉案房屋所有权人，无权要求刘霞办理涉案房屋。刘霞积极配合政府征收，按照征收补偿方案，相关的搬迁费、提前搬迁费等费用都应支付给实际使用人，即刘霞。邮政公司不支付刘霞上述费用，所以刘霞才未将涉案房屋交给邮政公司。邮政公司未获得提前搬迁费是其自身造成，与刘霞无关。请求驳回邮政公司的全部诉讼请求。现基于房屋征收法律关系，起诉至法院，要求邮政公司赔偿刘霞装修补偿费用42000元、房屋征收搬迁费用4200元、自建房屋补偿费用40815元、停产停业损失76188元、设备设施拆迁补偿费用（水表1700元、电表1608元、闭路450元、宽带250元、电话150元）、提前搬家特别奖20000元，合计187361元。
反诉被告邮政公司辩称，刘霞的反诉请求与邮政公司的本诉并非基于同一法律关系，双方签订的合同并无装修补偿的约定、刘霞并非征收补偿的赔偿对象，因此对刘霞的反诉请求应当予以驳回。
第三人物管公司辩称，物管公司确实是接受邮政公司的委托与刘霞签订的房屋租赁合同，邮政公司、刘霞才是合同相对人。物管公司向刘霞发出搬离租赁房屋通知书也是出于邮政公司授权所为。物管公司同意邮政公司的本诉部分诉讼请求，对刘霞的反诉请求，答辩意见同邮政公司。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，物管公司以自己的名义，在邮政公司的授权范围内与刘霞签订房屋租赁合同，双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同订立后，刘霞即按照合同约定向邮政公司交纳租金，足以证明刘霞在订立租赁合同时知道物管公司与邮政公司之间的代理关系。则该租赁合同直接约束邮政公司和刘霞。邮政公司、刘霞均应当按照法律的规定和合同的约定履行自己的义务。
针对原被告双方的争议焦点，一审法院评判如下：
第一，关于房屋租赁合同终止的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，合同约定的租赁期间至2012年12月31日届满后，刘霞继续使用租赁房屋，邮政公司亦收取刘霞交纳的房屋租金，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。邮政公司、刘霞约定，“合同履行期间，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止”。2013年9月13日，重庆市沙坪坝区人民政府发布征收公告，对涉案房屋进行征收，此一情形符合双方当事人在合同中约定的终止情形。则涉案房屋租赁合同因出现了当事人约定终止的情形而于2013年9月13日依法终止。邮政公司请求确认双方签订的租赁合同于2013年9月13日终止，符合法律规定，予以支持。租赁合同终止后，刘霞应当返还租赁房屋。因此，对邮政公司要求刘霞搬离并返还涉案房屋的诉讼请求，予以主张。
第二，关于提前签约特别奖和提前搬迁特别奖的问题。邮政公司要求刘霞赔偿上述奖励，系基于因刘霞至今未返还租赁房屋，致使邮政公司丧失了根据《沙坪坝火车站综合交通枢纽改造工程（一期）国有土地上房屋征收补偿方案补充实施办法》的规定获得上述两项奖励费用的机会。审查《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》以及《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，征收补偿费用中已经全额包含了该两项奖励费用，邮政公司并未因刘霞未返还租赁房屋的行为产生上述奖励费用的损失。因此，邮政公司要求立即赔偿该两项损失并无事实依据，予以驳回。
对刘霞基于拆迁安置补偿合同纠纷提起的反诉部分的诉讼请求，因邮政公司并非拆迁安置的拆迁主体，原被告之间并不存在拆迁安置补偿关系，仅存在租赁合同关系，且该租赁合同关系已于2013年9月13日终止，原被告双方亦未签订拆迁安置补偿合同，因此刘霞的反诉请求，缺乏事实及法律依据。不予主张。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘霞在本判决发生法律效力后5日内搬离沙坪坝区天陈路12号底楼3号房屋并返还原告（反诉被告）重庆市邮政公司；二、驳回原告（反诉被告）重庆市邮政公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘霞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元、先予执行申请费5000元（本诉原告重庆市邮政公司已预交），反诉案件受理费2023元（反诉原告刘霞已预交），合计7823元，由原告（反诉被告）重庆市邮政公司负担720元，由被告（反诉原告）刘霞负担7103元。被告（反诉原告）刘霞负担部分限于本判决发生法律效力后5日内迳付重庆市邮政公司5080元。
宣判后，邮政公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、一审法院在无任何其他证据的情况下，依据沙区房管局征收中心工作人员的现场指认说明，就认定李娟、程家蓉对租赁房屋进行了扩建错误。2、一审法院采信《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，认定未登记建筑的面积构成及对应补偿金额与事实不符。综上，请求二审法院查明事实后，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由李娟承担。
刘霞针对邮政公司的上诉答辩称：邮政公司的上诉理由不成立，二审法院应依法驳回邮政公司的上诉。
刘霞不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院认定刘霞与邮政公司形成房屋租赁关系错误，刘霞系与物管公司形成租赁关系。2、上诉人提起反诉是基于其在租赁合同履行过程中遭遇政府征收而产生的补偿费纠纷，因此本案仍应使用“先补偿，后搬迁”的法律规定，刘霞的反诉请求符合法律规定，一审法院判决驳回刘霞的反诉请求是错误的。3、一审法院裁定同意邮政公司的先予执行申请是错误的，违反法律规定。请求二审法院查明事实，依法予以改判，支持上诉人的反诉请求。
邮政公司针对刘霞的上诉答辩称：合同签订前刘霞就知道我公司是租赁标的产权人，第三人只是受我公司委托与刘霞签订租赁合同。租赁合同解除后，我公司要求刘霞作为承租人解除房屋有事实和法律依据。
原审第三人物管公司未发表意见。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，物管公司以自己的名义与刘霞签订房屋租赁合同后，刘霞即按照合同约定向邮政公司交纳租金，足以证明刘霞在订立租赁合同时知道物管公司与邮政公司之间的代理关系，故该租赁合同直接约束邮政公司和刘霞。刘霞上诉称其未与邮政公司建立合同关系的理由不成立，本院不予支持。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方应按照合同约定履行义务。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，因城市建设或房屋开发，租赁房屋即将被拆迁（已发布拆迁公告），本合同终止。本案中，涉案房屋因城市建设需要被征收，符合双方约定的合同终止条件。合同终止后，承租人刘霞理应返还租赁房屋，一审法院判决其立即搬离并返还房屋符合法律规定。邮政公司向一审法院申请先予执行，刘霞对先予执行裁定不服，向一审法院申请复议，其复议申请亦被驳回，故关于先予执行的相关事项不属本案处理范围，本院对此不做处理。
关于上诉人邮政公司称一审法院仅凭现场指认说明就确定刘霞对租赁房屋实施了扩建不当及一审法院采信沙坪坝区房管局征收中心出具的《重庆市邮政局征收补偿明细》的内容，认定未登记建筑面积及对应补偿金额与事实不符的意见。本院认为，涉案房屋的拆迁安置主体系重庆市沙坪坝区房屋管理局，邮政公司按照与该局签订的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》享有权利，获得其所有的房屋被拆迁后的相应补偿；同理，刘霞与邮政公司之间仅存在租赁合同关系，刘霞亦未举示证据证实邮政公司已领取本应属于其所有的安置补偿费，故一审法院驳回其基于安置补偿合同关系要求邮政公司支付补偿费用的诉请符合法律规定，本院予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人邮政公司、刘霞的上诉理由不成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人重庆市邮政公司、上诉人刘霞各负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十二月十日
书 记 员 梁 麟