辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽05民终887号
上诉人（原审原告）冯显梅，女，1962年11月27日出生，汉族，现住辽宁省本溪市平山区。
被上诉人（原审被告）本溪铜锣湾银座商场管理有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区。
法定代表人何静，该公司总经理。
委托代理人张学德，该公司法律顾问。
上诉人冯显梅因物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2015）平民初字第01783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审�决认定的基本事实是：2007年6月27日，冯显梅与案外人本溪九洲房地产开发有限公司（以下简称本溪九洲公司）签订《商品房买卖合同》，内容为：“……第三条买受人所购买商品房的基本情况……该商品房产权登记建筑面积共25.84平方米，其中套内建筑面积11.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.31平方米……第十八条买受人的房屋仅作商业经营使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第1种方�解决：1、提交本溪仲裁委员会仲裁2、依法向人民法院起诉……”2008年3月6日，冯显梅与本溪铜锣湾银座商场管理有限公司（以下简称铜锣湾银座公司）签订《银座购物广场物业管理协议》，内容为：“……第一章定义在本协议中，下列用语将有以下意义：……3、公共区域：指商场各出入口、服务台、门厅走廊、通道、卫生间、楼梯间及有关水电、机电、消防、空调管理、服务空间、屋顶突出物、外墙及其他公共使用区域。4、公共设施：指为商场公共利益而安排的各种机电设备仪器装置等（包括给排水系统、中央空调系统、消防系统、供电系统、通讯系统、照明系统、公共系统、广播音响系统、卫生设备、电扶梯设备、顾客安全保障设备等）。5、保留区域：指发展商拥有或仅供发展商出租之商场部分，包括商场之跳台、外墙、停车场及商场内非出售区域。……第二章管理者与管理……（二）物业管理费及其他税费……（3）甲方（铜锣湾银座公司）可以合理使用商场的公共部分面积，所得收入扣除成本后结余部分的60%用于物业维护，40%用于弥补减免的物业管理费及其他支出，但该收益不得作为乙方（冯显梅）拒付物业管理费用的理由。（4）管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准……第三章乙方（冯显梅）的权利与责任（一）乙方（冯显梅）的权利……3、可根据本协议条款监督管理者及管理人员的工作，并对管理者之工作拥有建议权、监督权以及投诉权……第四章其他事项……3、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，直接向本溪仲裁委员会申请仲裁……”位于银座购物广场负一层的484号商铺与�显梅所有的商铺并行，其中由通行道间隔。2015年8月5日，本溪市房产产权管理处给冯显梅出具一份说明，内容为：“冯显梅业主：昨日你反映银座商场，你摊位前被物业建房影响你正常经营的情况，以及中庭大厅产权情况，这里给你说明一下。1、我单位是房屋产权管理部门，没有管理物业的职能。2、中庭大厅在2008年，由九洲开发申请，同整个商场一并办理了产权登记，建筑面积2034.50m2，其中套内建筑面积1126.47m2、分摊面积908.03m2。也就是说这2034m2的面积并没有分摊给业主。当年登记时，开发商提供的商场分布图纸中，中庭部位空置，没有经营摊位及房间。我处登记发证并无不妥。3、你的情况我们同情理解，你的主张我们赞同，我们认为不经过全体业主的同意，任何一方也没有改变原始设计的权利，不得改变通道、公厕、中庭设计用途。如有违反，应由司法部门解决。特此说明”。冯显梅于2015年7月30日向本溪仲裁委员会申请仲裁，要求铜锣湾银座公司拆除地下一层遮挡BB002门前违建商铺、被告赔偿损失及返还因出租共有面积所得收入。2015年7月30日，该委员会做出［2015］本仲决字第17号决定，决定对冯显梅的仲裁申请不予受理。
另查，2008年9月9日，本溪九洲公司取得银座购物广场负一层商业用房所有权证（本房权证平山区字第2008*****6），该商业用房建筑面积2034.50平方米，套内建筑面积1126.47平方米，户号484号。2015年11月10日，大连九洲建设集团有限公司（以下简称大连九洲公司）出具一份情况说明，内容为：“本溪银座购物广场是本溪九洲房地产开发有限公司和香港铜锣湾集团的合作项目，本溪银座购物广场所有登记在本溪九洲房地产开发有限公司名下的房地产物业，本溪九洲房地产开发有限公司已授权给本溪铜�湾银座商场管理有限公司管理和使用。本溪九洲房地产开发有限公司已注销，资产归属于大连九洲建设集团有限公司负责”。
原审法院认为：本案争议焦点问题为：1、冯显梅主张拆除商铺所占区域是否为公共区域，该区域是否为铜锣湾银座公司提供物业服务区域；2、冯显梅的诉讼请求法院是否具有管辖权。
关于第一个争议焦点问题。物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。冯显梅要求拆除商铺所占区域系经所有权人授权给被告进行管理和使用，即铜锣湾银座公司系该区域合法权利人，亦即该区域非公共区域，非系被告为其他业主提供物业服务区域。双方当事人相对于各自的专有部分而言应为相邻的不动产权利人，现冯显梅以物业服务合同纠纷为由，要求拆除位于铜锣湾银座公司享有权利区域商铺并赔偿其经营损失、物业费的诉请，因无事实依据，不予支持。
关于第二个争议焦点问题。关于要求拆除商铺及赔偿损失、物业费的诉请已在第一个争议焦点问题中论述，此处不再赘述。关于要求铜锣湾银座公司按照物业协议规定公布物业费用收支帐项、占用公共面积出租店铺收入明细及用于物业维护、减免物业费用明细的诉请，在冯显梅与铜锣湾银座公司于2008年签订的物业管理协议中第二章管理者与管理部分做出约定，而该协议双方亦约定发生争议的解决方式。故冯显梅的上述诉请不属于法院管辖，冯显梅可另行主张权利。据此，原审法院判决：驳回冯显梅的诉讼请求。案件受理费129元，由冯显梅负担。
上诉人冯显梅的上诉请�：要求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。全部诉讼费用由被上诉人铜锣湾银座公司承担。其依据的事实及理由：一、一审判决对上诉人出示的证据认定有疏漏，故意偏袒铜锣湾银座公司一方。（一）上诉人出示本溪市建委原始图纸标注“室内中心景观区，装修设计业主自理”。并且建委在百姓热线明确回复上诉人建委只给银座商场整体审批一次，没有二次审批。这明显证明被上诉人在中央大堂景观区盖房子是违法违规行为，然而一审法院对这条重要证据认定有遗漏没有采信；（二）2015年7月30日上诉人先找本溪仲裁委维权，本溪仲裁委做出17号决定，仲裁决定书写明：不予以受理，对本案争议无管辖权，另行依法主张权利。仲裁给上诉人提供一份银座中央景观大堂的房产证，这就是仲裁让上诉人到法院打官司解决的证明；（三）2015年8月5日上诉人又找到本溪市房产局，拿着仲裁给的房产证到房产处查询为什么给本溪九洲公司发放商业用房证，产权处领导回答：在2008年由九洲开发申请同整个商场一并办理了产权登记，开发商提供的商场分布图纸中，中庭位置空置没有经营摊位及房间，产权处领导说只要是楼内的地方都是有房证的，包括上诉人买的房间，都得看原始图纸，原始图纸是景观区域，任何一方也没有改变原始设计的权利，不得改变通道、公厕、中庭设计用途，如有违反由司法部门解决，所以给上诉人出具一份说明书，让上法院解决。这证明被上诉人在景观大堂盖房子是违法违规的，一审法院同样没有重视和采信这条重要证据；（四）上诉人的商铺在朝向景观大堂第一排，下电梯就能看见，自从2013年被上诉人在景观大堂盖上两排板房，上诉人的商铺变成了第三排。一审法院认定被上诉人在景观大堂盖两排�子与上诉人所有的商铺并行，其中由通道间隔。这是明显偏袒被上诉人，哪个商铺都得有通道间隔，不然人也进不去门，被上诉人后盖的两排房挡住上诉人的视野，看不出去，有照片为证，严重影响上诉人经营；（五）上诉人商铺租不出去，房租和交物业费损失共计13156元，没有经营这段期间上诉人造成的损失应由被上诉人赔偿，可查上诉人的用电使用情况和物业视频监控证明；（六）一审民事判决第3页关于本溪九洲公司签订的商品房买卖合同约定商场公共区域归属商场的物业管理公司，上诉人在购买商铺时银座购物广场的产品说明书上明确标明B1F规划25页第8条，具备商场一处面积1000平方米的中央大堂，景观壮美，属于商场的一处共享空间。上诉人购买了商铺的产权，有商品房房产证，是银座购物广场这处物业的业主，即使商场暂时由被上诉人管理也不能在上诉�门前盖两排房子，被上诉人明显侵犯上诉人的合法权益。二、一审判决违反法定程序，导致实体判决不公。根据民事诉讼法第146条规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，本案立案时间是2015年8月7日，而做出判决的时间是2016年3月23日，审理期限长达八个月，根据民事诉讼法第153条第4款规定，二审法院应当撤销原判。被上诉人与上诉人于2008年3月6日签订的银座购物广场物业管理协议第一章第3条规定：“公共区域：指商场各出口、服务台、门厅走廊、通道、卫生间、楼梯间及有关水电、机电、消防、空调管理、服务空间、层顶突出物、外墙及其他公共使用区域。”被上诉人与上诉人于2008年3月6日签订的银座购物广场物业管理协议第一章第5条规定：“保留区域：指发展商拥有或仅供发展商出租之商场部分，包括商场之跳台、外墙、�车场及商场内非出售区域。”被上诉人与上诉人于2008年3月6日签订的银座购物广场物业管理协议第二章第（一）管理者的权利及责任第（6）条规定：“对商场的公共区域和公共设施进行管理、清洁维护、保养及合理利用。”“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支帐项，并制定出下一年度的收费标准。”2007年6月27日，上诉人与本溪九洲公司签订商品房买卖合同。在合同中没有约定有1000平方米中央大堂之说。
被上诉人铜锣湾银座公司提出答辩：原审判决正确，应予维持。被上诉人不是本案的适格被告。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为，民事主体的诉求能否得到法律支持，至少取决于两方面因素：一是诉求是否符合法律规定？二是诉讼渠道是否正确？两者必须同时具备方能得到法律支持，反之，诉讼目的则不能实现。因此，上诉人的诉求是否符合法律规定，上诉人选择的诉讼渠道是否正确，是本案应当审查的关键。
案涉商铺是上诉人于2007年6月27日从本溪九洲公司手中购买的，上诉人对案涉商铺的权利源于其和本溪九洲公司之间签订的商品房买卖合同，整个本溪银座购物广场是本溪九洲公司名下的不动产，被上诉人是在本溪九洲公司的授权下管理和使用本溪银座购物广场，只要被上诉人在本溪九洲公司授权范围内依法使用，根据合同相对性的法律原则，上诉人若对案涉商铺的现状不满，其只能向本溪九洲公司主张权利。又因本溪九洲公司已注销，资产归属于大连九洲建设集团有限公司负责，故其只能向案外人大连九洲建设集团有限公司主张权利，而不应向被上诉人主张。
由于本溪九洲公司于2008年9月已取得案涉中央大堂的商业用房所有权证，对外招租也取得本溪市房产局批准的房屋租赁证。本溪九洲公司基于已取得商业用房所有权证及房屋租赁证而对案涉中央大堂依法使用、租赁，且已给四周商铺留有适当的通道，并没给四周商铺带来通行或购物不便，属于物权所有人对自己依法拥有之物的正常使用行为，法律对此无权加以干涉。
关于上诉人提出“本溪市建委原始图纸标注「室内中心景观区，装修设计业主自理」，且建委在百姓热线明确回复上诉人建委只给银座商场整体审批一次，没有二次审批。这明显证明被上诉人在中央大堂景观区盖房子是违法违规行为，然而一审法院对这条重要证据认定有遗漏没有采信”的上诉观点，缺乏事实和法律依据，无法予以采纳。因为，建委原始图纸标注的“室内中心景观，装修设计业主自理”，恰恰说明中心景观（中心景观即是中央大堂的别名）的装修设计可以由中央大堂的业主自行打理。被上诉人始终陈述中央大堂没有进入公摊面积，不是公共区域，归本溪九洲公司所有，且已取得商业用房所有权证及房屋租赁证，假如中央大堂不归本溪九洲公司所有，该公司则不应该获得商业用房所有权证。另外，上诉人所说的建委只给银座商场整体审批一次的观点，与原始图纸中“室内中心景观区，装修设计业主自理”并不矛盾，所以，上诉人的这项上诉观点依法不应予以采纳。
关于上诉人提出“产权处出具的说明书中明确表明必须看原始图纸、任何一方也没有改变原始设计的权利、如有违反由司法部门解决，这证明被上诉人在中央大堂盖房子是违法违规”的上诉观点，如前所述，本溪市建委原始图纸标注“室内中心景观区，装修设计业主自理”，足以表明允许中央大堂的业主自己进�装修，而且本溪九洲公司已经取得中央大堂的商业用房所有权证及房屋租赁证，现有证据根本无法证明本溪九洲公司违法违规。根据以上综合论述，上诉人向被上诉人提出的系列诉讼主张因不符合法律规定而不应得到法律支持，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一百二十九元，由上诉人冯显梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 任刚
审判员 朱飞
审判员 孙源
二〇一六年八月三日
书记员 任燕
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。