上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2017）沪0112执异45号案外人：林3，女，1988年9月13日出生，汉族，住址浙江省乐清市北白象镇象南西路***号。委托代理人：林韩伟，男，1990年10月5日出生，汉族，住址浙江省乐清市北白象镇象南西路***号。申请执行人：上海闵行大众小额贷款股份有限公司，住所上海市闵行区。法定代表人：李伟涛，董事长。委托代理人：王岩、苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。被执行人：上海电器城市场经营管理有限公司，住所上海市金山区。本院依据2014年11月14日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第485号民事判决书，在执行申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司与被执行人上海电器城市场经营管理有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人林某1于本院查封的被执行人上海电器城市场经营管理有限公司名下房屋的执行行为提某异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人林3异议称：请求依法撤销(2014)闵民四(商)初字第485号民事裁定书，解除对金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层的查封。我们在2009年3月与被执行人上海电器城市场经营管理有限公司签订房屋预售合同并支付第一笔款项566552元，合同后来被被执行人收回。2011年8月16日，案外人同被执行人签订上海市商品房预售合同，合同约定被执行人将金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层出售给案外人，案外人需缴纳购房款277221.82元。合同签订后，案外人按照合同约定全额缴纳房款277221.82元(第一笔2009年3月16日支付566552元，汇款人林3父亲林朝喜，因为是林3、郑光、郑东霞三人一起购买，所以首付款是一起支付的，其中林3的首付款是169719元；第二笔2011年8月13日林3与郑东霞一起支付的214503元，其中林3是107503元，实际支付金额比发票金额多0.18元)，被执行人向案外人出具税务发票。2014年7月28日，案外人与被执行人办理房屋交接手续(合同约定2011年12月31日前交房，因为交付时房屋实测面积大于合同面积，需要我们补差价，但可用被执行人的违约金抵扣，但是被执行人说无法开差价款的发票，所以无法办理过户)，该房屋由案外人管理、使用至今。根据我国民法体系中“物权大于债权”的基本原则，案外人已取得该房产物权，而被执行人因债务纠纷导致该房产被保全行为属于债权，查封申请人的债权无法对抗案外人的某某，故法院对案外人的房产查封保全系错误，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条之规定，解除对案外人的房产查封保全。案外人林3提交的证据为：上海市商品房预售合同，上海市不动产登记簿，销售不动产统一发票，房屋交接书三份(落款署期为2014年7月28日交接书一份，当庭提交无落款署期交接书二份)，汇兑支付往账凭证、境内汇款申请书；补充协议，证明被执行人承诺用违约金抵充房屋差额，但其始终未支付违约金，也未给我们差额发票。被执行人上海电器城市场经营管理有限公司经本院通知，未出席听证审查。申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司认为，合同并非是交易中心备案的合同，签订日期可能有篡改。合同约定交房时间是2011年12月31日之前，系争房屋大产证取得时间是2013年11月22日，合同约定取得大产证就可以办理小产证，但案外人林3至今未办理过户是存在过错的。银行付款单据显示2011年8月17日，周桂芬支付电器城214503元，付款人并非林3，付款主体及金额均与本案无关，对于支付款项不予认可；汇款申请书显示在2009年3月16日，林朝喜支付电器城56万多(金额模糊)，但是付款人、付款金额与本案无关，何况汇款申请书无法证明是否实际支付。开具不动产发票不代表一定支付了款项，且林3说办不出小产证是因为开不出发票，房屋交接书中“甲方已开具发票给乙方”，即发票已经开具，而且差额只有0.1几平方，以此作为不开具发票及无法办理小产证的理由，我们不予认可。房屋交接书落款时间是2014年7月28日，但是右下角显示是2017年9月6日打印，因此签订时间必然在2017年9月6日之后，我们认为交接书存在后补、伪造的可能性；案外人林3分别提交不同的房屋交接书我方不予认可。补充协议签订时间是2011年8月16日，即签署预售合同当天，怎么能知道日后会违约并承担违约责任，因此对补充协议真实性存疑。本院查明，一、上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房屋(店铺)的登记权利人为上海电器城市场经营管理有限公司，该不动产于2014年8月21日为本院诉讼保全所查封。二、依据本院(2014)闵民四(商)初字第485号民事判决书主文确认：一、被告上海电器城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司借款本金10,000,000元；二、被告上海电器城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司截至2014年6月20日的利息189,444元，及以10,000,000元自2014年6月21日起至借款实际清偿日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的各类利息；三、被告上海电器城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司律师费200,000元；四、被告上海电器城市场经营管理有限公司到期不能履行上述付款义务，原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司有权以上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX、XXX号XXX层、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层共计2,011.80平方米的房产折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款在最高债权限额10,000,000元内优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由被告上海电器城市场经营管理有限公司继续清偿；五、驳回原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司其余诉讼请求。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第485号民事裁定书、民事判决书、协助执行通知书，上海市不动产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，对于案外人提某的排除执行的异议，执行法院应当就案外人是否为适格权利人，该主张的权利的真实性、合法性、关联性以及能否足以排除执行为审查核心。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房屋依法登记在被执行人上海电器城市场经营管理有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其物权登记之公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人上海电器城市场经营管理有限公司于执行程序中仍未履行法定清偿债务之义务，本院对登记于其名下的相应责任财产实施的财产查控措施于法有据，并为必要。同时，根据案外人林3诉称的异议及举证的内容，综合质证情况以及本院审查查明的事实，由案外人林3主张的对于系争房屋交易约定的事实抑或实际履约的真实性等未经相关生效法律文书得以佐证，而依其提交在案的相关书证，形式上难以认同其真实性以及与异议诉称事实之间的关联性；故以证据规则判断，本案尚不足以印证案外人林某2系争房屋查封之前已经支付对价、占有使用房屋，且对未能办理房屋产权过户登记不负有过错责任的客观事实。综上，案外人林3主张的异议缺乏必要的基础事实和法律依据，其异议请求不能对抗本案依法设立的司法查封效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人林3的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  孔祥虎人民陪审员  邓红霞人民陪审员  叶菊花二〇一七年十二月二十九日书 记 员  蒋严玥