海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第969号
上诉人（原审原告）：杨征波。
委托代理人：岑怡，海南京园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：邹庆军，董事长。
委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所实习律师。
上诉人杨征波因与被上诉人环瑞公司（以下简称环瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成由代理审判员杨曦担任审判长，审判员张莲凤、审判员苏慧参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年2月10日，杨征波（乙方）与环瑞公司（甲方）签订了《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》一层XXX号铺面委托甲方从事经营活动。该铺面建筑面积为42.20平方米。租期限为17年（自2013年7月1日至2030年6月30日），甲方每年按乙方实付购铺款的5%向乙方支付租金，即每年支付乙方返租金人民币16274元。租金部分的税费部分按国家规定各自承担。付款方式，租金以现金方式支付，具体时间为每年的7月、1月份分别支付总房款的2.5%。如甲方逾期支付租金，则按应付款银行同期存款利率支付违约金。杨征波履行了支付全部购房款的义务。环瑞公司按双方签订的租赁合同，于2013年7月31日向杨征波支付租金7038元（2013年7月1日至2013年12月30日的返租金8137元，其中暂扣13.5%的返租税费即：1099元），2014年1月1日向杨征波支付租金6998元（2014年1月1日至2014年6月30日的返租金8137元，其中暂扣14%的返租税费即：1139元），2014年8月1日向杨征波支付租金7038元（2014年7月1日至2014年12月31日的返租金8137元，其中暂扣13.5%的返租税费即：1099元）。2014年10月24日，杨征波以环瑞公司拖欠租金及解除合同为由向原审法院提起诉讼。
另查明：海口市房权证海房字第HK338XXX**号《房屋所有权证》登记海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX铺面的房屋所有权人为杨征波，面积为44.95平方米，登记时间为2014年9月24日。
杨征波在原审提出的诉讼请求为：1、环瑞公司向杨征波支付自2013年7月1日至2014年12月31日的租金3337元；2、解除杨征波与环瑞公司签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》；3、环瑞公司交还租用商铺；4、本案诉讼费用由环瑞公司承担。
原审法院判决认定：杨征波与环瑞公司签订《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对当事人均具有法律约束力。关于杨征波主张环瑞公司拖欠租金问题。环瑞公司于2013年7月31日、2014年1月1日、2014年8月1日，分别向杨征波支付租金及杨征波同意环瑞公司暂扣的返租税费，有杨征波向环瑞公司出示的《收条》为凭，杨征波在收条上签名认可。因此，杨征波主张环瑞公司拖欠杨征波的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于解除《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》及交还商铺的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，环瑞公司已按时支付杨征波租金，不存在违约，杨征波主张解除《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》及交还商铺的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。因此，环瑞公司的辩解，有事实和法律依据，予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回杨征波的全部诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由杨征波负担。
杨征波不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，偏袒被上诉人。
其一，被上诉人拖欠了上诉人62654.9元房租，其中《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》部分拖欠3337元，根据我国合同法第二百二十七条之规定，承租人无正当理由逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。一审法院没有对该事实进行认定。2003年1月10日，上诉人向被上诉人购买海口市滨海大道海口市秀英港中央商城第一期首层XXX号铺面。后双方签订了代租协议，租期十年，从2003年7月1日至2013年7月1日止。代租协议约定，被上诉人每年支付上诉人租金32548元，付款方式，每年的12月、6月以现金方式支付总房款的5%。双方于2010年2月又签订《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》。但被上诉人拖欠了从2003年7月至今的租金，合计拖欠租金62654.9元。其中，《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》部分拖欠3337元；代租协议期间，被上诉人多次违约，恶意拖欠，没有按双方代租协议约定时间支付租金给上诉人，给上诉人造成重大经济损失和精神压力。
其二，被上诉人无权以任何名义扣下上诉人的房租。《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》第三条“租金及其它费用及其支付方式”约定：租金部分的税费部分按国家规定各组承担。依照《中华人民共和国个人所得税法》，个人财产租赁所得的纳税是出租人即上诉人自己向国家缴纳，与被上诉人无关。
其三，上诉人在《收条》上签字只是确认收到了被上诉人的部分租金，对收到的租金这个数额进行确认，没有同意也没有授权被上诉人以任何理由暂扣租金，但是一审法院在审理的过程中认为上诉人同意被上诉人暂扣租金。该认定没有事实依据，属于对事实的认定错误。
基于以上情况，上诉人提起上诉，请求二审法院判决：1、撤销原审判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人环瑞公司针对杨征波的上诉答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。其一，上诉人与被上诉人在讼争租赁合同关系发生至今，并未拖欠租金，代扣税费金额符合关于房产税及个人所得税税率的相关规定，并未对上诉人的合法所得造成损失。其二，对于代扣税费的事项，在被上诉人向上诉人支付租金时均明确记载于租金的支付收条之上，并有上诉人的亲笔签名确认，这是双方当事人对合同履行方式的共同意思表示。综上，被上诉人没有拖欠租金，不应当承租相关违约责任。
上诉人杨征波在二审期间提交了10份证据：1、《OceanStar中央商城代租协议》，证明早在2003年开始被上诉人就拖欠上诉人的租金达到5万元左右；2、《补充协议》，证明履行《补充协议》是签订《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》的前提，但是《补充协议》一直没有履行，所以签订租赁合同的前提不存在，并证明被上诉人认可其代扣的税费也是属于租金；3、《小业主承诺函》，证明被上诉人承诺将涉案商铺租给海口家乐福而非居然之家；4、2005年9月6日纳税票据一组；5、2005年12月29日纳税票据一组；6、2006年9月6的纳税票据一组；7、2007年2月9日的纳税票据一组；4-7份证据均证明上诉人在全额收到租金时是足额纳税的；8、《海口市秀英区地方税务局税务事项告知书》，证明被上诉人没有替上诉人缴纳税费；9、原审法院及本院相关案件的民事判决书11份，证明对于被上诉人拖欠业主租金的情况均判决解除双方签订的合同，唯独本案未判决解除合同；10、媒体报道3份，证明早在2012年上诉人就向被上诉人讨要拖欠租金部分。被上诉人环瑞公司对上诉人所提交证据的质证意见为：对第1份证据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，该份证据不足以证明被上诉人有欠租的事实，若有欠租事实上诉人可另行起诉主张权利；对第2份证据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，该份协议明确约定如被上诉人不履行承诺则上诉人有权主张违约金，而并非所签订的租赁合同不生效；对第3份证据的真实性、关联性及其证明内容均不予认可；对第4至7份证据的真实性予以认可，但与本案无关联性；对第8份证据的真实性予以认可，该份证据正好证明上诉人应缴纳的房产税及个人所得税税率与被上诉人暂扣的税费税率一致；对第9、10份证据的真实性不予认可，因为均为互联网上下载的材料，来源有待查证，对其关联性亦不予认可。本院对上诉人所提交证据的认证意见为：对第1份证据的真实性予以认定，并结合上诉人一审提供的代租协议期间19张租金收条及二审时双方陈述，对其证明内容亦予以认定；对第2份证据的真实性予以认定，并根据该份《补充协议》的具体内容，以及其签订时间与《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》签订时间一致，本院认定该份《补充协议》的签订与履行系签订《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》的基础；对第3份证据，由于仅有上诉人的签名而被上诉人对其真实性不予认可，故本院对其真实性不予认定；对第4至8份证据的真实性与证明内容予以认定；对第9份证据，虽是互联网上下载打印的11份民事判决书，但由于出处明确且部分判决书为本院生效判决，经核实对其真实性予以认定；对第10份证据（媒体报道3份），虽是互联网上下载打印的材料，但由于其中第1份报道出处明确，经核实对第1份报道的真实性予以认定，但对与本案的关联性不予认定，由于第2、3份报道出处不明而无法核实，故对第2、3份报道的真实性不予认定。
被上诉人环瑞公司在二审期间提交了1份证据：2015年4月7日海口晚报7A版面右下角的通告，证明上诉人在起诉后未及时到被上诉人处领取诉讼期间的相应租金，由于被上诉人没有上诉人的银行账号可以直接支付，在联系未果的情况下以报纸发布通告，要求上诉人及时与被上诉人联系领取相应租金。上诉人杨征波对被上诉人所提交的该份证据的真实性、合法性予以认可，但对其与本案的关联性不予认可。本院对被上诉人所提交的该份证据的真实性予以认定，但对其与本案的关联性不予认定。
本院经审理查明：杨征波向环瑞公司购买中央商城XXX号铺面后，于2003年11月3日与环瑞公司于签订《OceanStar中央商城代租协议》，约定：杨征波将自己购买的中央商城XXX号铺面委托给环瑞公司代为出租；代租期限为10年，即从2003年7月起至2013年7月止；环瑞公司按杨征波实付购铺款的10%充抵第一年的租金，环瑞公司从第二年起，每年按杨征波实付购铺款325484元的10%付给杨征波租金，每年租金为32548元，10年合计租金325480元；返租回报的税费部分按国家规定各自承担。截至《OceanStar中央商城代租协议》约定的租期届满时，环瑞公司向杨征波支付租金合计276956.22元。对于环瑞公司按照《OceanStar中央商城代租协议》应支付杨征波的剩余租金，环瑞公司以代杨征波缴纳税费为由予以扣下。
2010年2月10日，环瑞公司与杨征波签订《补充协议》，约定：经双方友好协商，环瑞公司同意继签《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》，环瑞公司承诺在2010年12月31日之前支付所欠返租款；如环瑞公司不履行此承诺，杨征波有权追究法律责任或要求环瑞公司支付返租违约金按每日万分之一计算。同日，双方签订《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》。截至杨征波向原审法院起诉之日，环瑞公司以代杨征波缴纳税费为由，扣下按照《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》应支付给杨征波的租金合计3337元。
另查明，环瑞公司并未代杨征波向税务机关缴纳商铺租赁有关税费。
以上事实由《OceanStar中央商城代租协议》、2003年9月到2013年2月的19张收条、《补充协议》、《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》、2013年7月至2014年8月的3张收条及二审询问笔录予以证实。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于环瑞公司应否向杨征波支付2013年7月1日至2014年12月31日的租金3337元。本案中，环瑞公司以代杨征波缴纳商铺租赁税费为由，扣下应支付给杨征波此期间的租金合计3337元。由于环瑞公司代扣杨征波应缴商铺租赁税费缺乏合同依据，亦无法律依据，且环瑞公司并未代杨征波向税务机关缴纳商铺租赁税费，因此，杨征波诉请环瑞公司支付此期间被扣下的租金3337元具有事实和法律依据，本院予以支持。至于杨征波在租金收条上签名，应仅视为对收到租金数额的确认，不足以认定杨征波同意环瑞公司代扣税费。原审法院以杨征波在租金收条上签名而认定杨征波同意环瑞公司代扣税费，并以此驳回杨征波的该诉请有误，本院予以纠正。
二、关于双方签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》应否予以解除，环瑞公司应否将涉案铺面返还杨征波。本案中，环瑞公司无正当理由扣下依约应支付给杨征波的部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，杨征波有权解除租赁合同。并且，《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》系在环瑞公司承诺支付《OceanStar中央商城代租协议》履行期间欠付租金的基础上所签订，但环瑞公司一直未付清《OceanStar中央商城代租协议》履行期间的租金，故《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》缺乏继续履行的基础。综上，杨征波诉请解除双方签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》及环瑞公司返还涉案铺面具有事实和法律依据，本院予以支持。原审法院驳回杨征波的该诉请有误，本院予以纠正。
综上所述，杨征波的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第1149号民事判决；
二、限海南环瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨征波支付2013年7月1日至2014年12月31日的租金3337元；
三、解除杨征波与海南环瑞置业有限公司签订的《“海南第一摩尔·中央商城”商铺租赁合同》；
四、限海南环瑞置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，将位于海南省海口市秀英区滨海大路XX号中央商城XXX号铺面返还给杨征波；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费75元、二审案件受理费150元，由海南环瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 曦
审判员 张莲凤
审判员 苏 慧
二〇一五年六月十八日
书记员 符雪梅