中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终9476号上诉人（原审被告）：战某2，男，1978年11月24日出生，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：武绍智，北京市邦道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饭某某某，女，1985年4月17日出生，日本籍，住日本国长野县安阴野市。委托诉讼代理人：闫萍，北京卫之平律师事务所律师。原上诉人战某1因与被上诉人饭某某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初11776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。一审法院移送上诉期间，战某1于2017年7月8日死亡，本院依法追加战某2参加诉讼。上诉人战某2之委托诉讼代理人武绍智、被上诉人饭某某某之委托诉讼代理人闫萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。战某2上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回饭某某某的全部诉讼请求。事实及理由：一、战某1与饭某某某之间的关系不是租赁关系，而是房屋买卖合同关系。购房过程中，《委托购房协议》、《公寓租赁合同》、交款额等可以证实。战某1与铃某某某的委托代理人森本裕史签订的《公寓租赁合同》，有房屋买卖的内容，是以租代购的形式，属于买卖合同。战某1与北京美联房地产经纪有限公司签订了《委托购房协议（与买方）》，进行了购买房产的交易前准备工作。战某1向中介公司缴纳定金10万元，是买卖合同成立的标志。涉案房屋之所以没有完成过户手续，是因为房产证没有办下来，现在饭某某某不履行合同，属于违约行为，违反诚信原则。二、一审判决引用战某1诈骗案刑事判决书的内容，并以此证明战某1不具有支付购房款的能力，双方不属房屋买卖合同关系，不符合逻辑。一审判决实际支持了饭某某某一方违背房屋买卖合同的行为。饭某某某同意一审法院判决，不同意战某2的上诉请求。饭某某某向一审法院起诉请求：1、解除饭某某某与战某1之间的租赁合同法律关系；2、判令战某1立即腾退北京市朝阳区景华南街1号楼821、915两套房屋；3、判令战某1支付饭某某某自2014年7月1日起至实际腾退之日止的租金损失，以每套每月3万元的标准计算。一审法院认定事实：2001年11月14日，北京天亚物业开发有限公司（出卖人）与铃某某某（买受人）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》各两份，约定由铃某某某购买涉案房屋。2001年11月29日，铃某某某支付了涉案房屋的全部房款。2013年5月15日，北京市长安公证处做出（2013）京长安内民证字第6919号和（2013）京长安内民证字第6920号《公证书》，载明铃某某某于2010年1月31日去世，涉案房屋由饭某某某一人继承。2013年11月1日，北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室向饭某某某出具《向国外及港、澳、台人员和机构租、售房屋审批表》，同意涉案房屋权属转移。2014年1月15日，饭某某某交纳了涉案房屋契税。2011年7月1日，铃某某某（出租方）委托代理人森本裕史与战某1（承租方）签订《公寓租赁合同》，约定战某1承租涉案房屋作为办公使用，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日。铃某某某应于2011年7月1日将涉案房屋按约定条件交付给战某1。年租金100000元，包含物业费、管理费、取暖费。租金按年支付，第一期租金为300000元，于2011年7月1日前付清。租赁期间，每月的电话费、水费、电费、煤气费、燃气费、卫生费、上网费均由战某1支付。合同中第2.3条约定，“租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还；如出租方继续出租或出售，在同等条件下承租方有优先购买权；承租方有意继续承租的，应提前1个月向出租方提出书面申请，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。”第十条“备注”以手写体载明：“经甲乙双方协商，采取以租待购的形式，乙方先租赁此房，待房屋买卖手续齐全后，进行过户。前期乙方代付租金及物业费用共计300000元整，待房屋买卖交易时作为定金形式转为房款”。2014年8月7日，河南省林州市人民法院以战某1为被告人做出《刑事判决书》，判决战某1犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币八万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2013年8月18日起至2028年8月17日止。罚金于本判决生效后十日内缴纳。）其中“被告人供述”部分载明：“我通过老家的徐中太认识了李某，李某后来委托我在北京给他买套房，我回到北京后就给李某在旺座中心找了0821室，李某看后比较满意，同意购买，后李某分两次转账给了我503万让我给他买房，我收到钱后，我当时也想帮李某把房子买下来，但是我在1995年我被老乡骗走了所有的积蓄以后，十几年我一个人在北京打拼没有挣到钱也不敢回东北老家，在李某第一次打给我100万元以后，我第一个想法就是买一辆好车风风光光的回家，在亲朋好友的面前显摆显摆，好办事用，实际上房子当时是可以买下来的，通过“美联”中介把钱给了房主，我们签一份三方《房屋买卖居中协议》、《等房屋产权证协议》，这个房子就等于是买下来了，当时谈的价格大约在两万九一平米。我没有买房，我和房主森本签订了公寓租赁合同，是以租代购形式，先付租金30万元，我没有把房屋租赁的真实情况告诉李某。”“本院认为”部分载明：“……关于战某1认为其为李某买房是事实，不构成诈骗的辩解意见，经查，战某1用租赁的房屋谎称是为李某所买房屋，骗取钱财后归自己使用，其行为已构成诈骗罪，故对该辩解意见不予采纳。”宣判后，战某1不服提起上诉。2014年10月15日，河南省安阳市中级人民法院做出《刑事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原判。其中载明：“……经二审审理查明的事实、证据与原判相同，原判认定的证据经一审当庭举证、质证，经二审查证属实，本院予以确认。关于上诉人战某1的上诉理由，经查，上诉人战某1在收到被害人李某的购房款后，并未购买房屋，而是以所租赁的房屋谎称是为被害人李某买下的，上诉人战某1还将所骗取的购房款用于为自己购买轿车，借给他人使用和自己其他消费等，至案发时仍未归还购房款。”双方均认可公寓租赁合同的效力，均认可2014年6月30日之后战某1没有支付过任何费用。饭某某某据此认为双方是房屋租赁合同关系，战某1则依据合同中备注条款认为双方是房屋买卖合同关系。另，战某1在此案中新提交了收据复印件、委托购房协议复印件及收条复印件作为证据，用以证明双方之间系房屋买卖合同关系。饭某某某对此不予认可，称战某1提交的证据均是复印件，无法核实真实性，且战某1提交的收据和委托购房协议均系战某1和案外人北京美联房地产经纪有限公司之间发生的，并未经饭某某某方确认，和此案无关，收条上显示的30万是租金，并非购房款。就解除合同的依据，饭某某某认为依据《公寓租赁合同》第2.3条解除合同，称该条系其行使单方解除权的依据。战某1不予认可。饭某某某认为应按照合同约定的期限，到2014年6月30日合同就已到期终止，战某1应该将房屋返还给饭某某某，现至今未交付，应支付饭某某某租金损失。战某1对此不予认可。就租金标准，饭某某某称依据周边房屋租金标准，涉案房屋每套每月租金为3万元。经法院释明后，战某1坚持对此不发表意见。就涉案房屋的实际使用情况，饭某某某称涉案房屋现有人在使用，饭某某某自物业了解到是一位叫王某的人负责管理房屋。经询，战某1称对房屋的使用情况不知情。一审庭审中，战某1申请证人王某出庭，证人称：“我原来和战某1是同事，朝阳区xx南街x号楼两套房屋是战某1买的房子，现在这两套房屋没人使用，公安局说让我看管房子，以前公安局让出租过一段时间，我现在没有将涉案房屋出租。战某1是通过美联房屋中介签的房屋买卖合同，交了10万元中介费和30万元现金，说是房本下来再交余款，当时一套房屋的租金是1万元，我代收租金后交物业费了，也交给警察一部分。10万元和30万元的收据都是公安局交给我，我提供给战某1的。”战某1对证人证言予以认可，饭某某某不予认可。一审法院于2017年6月8日对涉案两套房屋进行了现场勘验。经勘验，北京市朝阳区xx南街x号楼x1号房间现由杨世昱承租，勘验参与人朱小信称该房屋系其以配偶杨世昱的名义从王某处承租过来的，签订租赁合同时王某提交了战某1的授权，朱小信未见过战某1本人。租期两年，自2015年4月30日起租两年，租金每月1万元。王某给朱小信出具了收取租金的收条。朱小信称现在租期已经过了，没有再续签合同，按实际使用情况支付王某租金。朱小信向法院提交了租赁合同及收条，经询，王某对租赁合同及收条予以认可。另勘，北京市朝阳区xx南街x号楼x2号房间目前空置。双方对一审法院勘验情况均予以认可。一审法院认为：本案争议焦点为双方之间的法律关系。战某1在此案中提交的收据、委托购房协议均为战某1与案外人北京美联房地产经纪有限公司之间发生，在未经饭某某某确认的前提下，对饭某某某不产生相应效力，现饭某某某对购房事实不予认可，故法院对该证据证明力难以采信。据战某1在公安机关的供述及《刑事判决书》对事实的认定“战某1用租赁的房屋谎称是为李某所买房屋，骗取钱财后归自己使用，其行为已构成诈骗罪”，可见战某1租赁了涉案房屋用于诈骗，并无购买涉案房屋的意思，战某1亦不具备支付购房价款的能力。另，房屋买卖合同的成立须具备房屋价款、付款方式、产权过户等基本要件。此案《公寓租赁合同》中并无上述条款，故战某1仅依据该合同第十条备注内容认为双方间法律关系为房屋买卖合同的意见缺乏依据，法院不予采信。综上，结合公证书等证据，法院认为涉案的北京市朝阳区xx南街x号楼x1号及北京市朝阳区xx南街x号楼x2号两套房屋的产权人应为饭某某某，饭某某某、战某1之间的法律关系应为房屋租赁合同关系。依据《公寓租赁合同》第2.3条：“租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还”。租赁合同于2014年6月30日到期，据案件查明的事实及勘验的情况，涉案房屋至今仍由战某1委托他人使用并从中获得租金收益，法院结合证人王某的证人证言及勘验情况，对战某1对此不知情的抗辩意见不予采信，双方并未续签租赁合同，故双方之间成立不定期租赁法律关系。战某1至今未向饭某某某支付2014年7月1日之后的租赁费用，饭某某某的合同目的无法实现，现饭某某某要求解除双方之间的租赁法律关系有事实及法律依据，法院予以支持。经勘验，涉案房屋具备腾退条件，法院对饭某某某该部分诉讼请求亦予以支持。就租金损失的大小，法院结合勘验情况对饭某某某的该部分诉讼请求酌情予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除饭某某某与战某1之间的房屋租赁合同关系；二、战某1于判决生效后七日内将北京市朝阳区xx南街x号楼两房屋腾退并交付饭某某某；三、战某1于于判决生效后七日内支付饭某某某租金损失（分两部分：自二〇一四年七月一日起至北京市朝阳区xx南街x号楼x1号房屋实际腾退之日止，以每月一万元的标准计算；自二〇一四年七月一日起至北京市朝阳区xx南街x号楼x2号房屋实际腾退之日止，以每月一万元的标准计算）；四、驳回饭某某某的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院补充查明以下事实：战某1于2017年7月8日去世。战某1与张玉芝系夫妻关系，育有一子战某2。张玉芝于2013年1月30日去世。战某2称，战某1的父母已去世多年，战某2是战某1唯一合法继承人。本院受理本案后，依法追加战某2作为战某1的权利义务承受人参加诉讼。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点是饭某某某与战某1之间的法律关系定性问题。首先，战某1生前与案外人北京美联房地产经纪有限公司签订的委托购房协议及产生的收据、收条等复印件，未经饭某某某一方确认，根据合同相对性原则，其约束的是战某1与案外人的权利义务关系，从中难以证明战某1与饭某某某之间形成了房屋买卖合同关系。对战某2的该项上诉意见，本院不予采信。其次，《公寓租赁合同》第十条备注的内容虽明确记载“采取以租待购的形式”，但该合同缺少房屋价款、付款方式等房屋买卖合同的主要内容，战某2一方以该备注内容主张双方之间成立房屋买卖合同关系，缺乏依据，本院难以采信。一审法院结合本案证据，认定双方之间的法律关系为租赁关系正确，本院予以确认。饭某某某据此请求解除合同，腾退房屋并要求支付租金损失，于法有据，本院不持异议。综上，战某2的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。但因战某1死亡，其权利义务由战某2承受，本院对一审判决结果予以调整。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十二条之规定，判决如下：一、变更中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初11776号民事判决第一项为：解除饭某某某与战某2之间的房屋租赁合同关系；二、变更中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初11776号民事判决第二项为：战某2于本判决生效后七日内将北京市朝阳区xx南街x号楼两房屋腾退并交付饭某某某；三、变更中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初11776号民事判决第三项为：战某2在继承战某1的遗产范围内于本判决生效后七日内支付饭某某某租金损失（分两部分：自二〇一四年七月一日起至北京市朝阳区xx南街x号楼x1号房屋实际腾退之日止，以每月一万元的标准计算；自二〇一四年七月一日起至北京市朝阳区xx南街x号楼x2号房屋实际腾退之日止，以每月一万元的标准计算）；四、驳回饭某某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，由战某2在继承战某1的遗产范围内负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费140元，由战某2在继承战某1的遗产范围内负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  齐晓丹代理审判员  史智军代理审判员  楚 静二〇一七年十月二十四日法官 助理  王世洋法官 助理  张荣华书 记 员  陈 振