江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初4297号
原告:汪满，男，1970年12月26日生，汉族，住淮安市淮安区。
原告：陈花，女，1970年1月27日生，汉族，住淮安市淮安区。
两原告共同委托诉讼代理人：赵庆明，安徽玉金律师事务所律师。
被告:张苏惠，男，1972年3月12日生，汉族，住淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：咸进，江苏天淮律师事务所律师。
被告：许丽娟，女，1974年12月17日生，汉族，住淮安市淮安区。
原告汪满、陈花与被告张苏惠、许丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪满以及两原告共同委托诉讼代理人赵庆明，被告张苏惠及其委托诉讼代理人咸进，被告许丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪满、许丽娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告张苏惠、许丽娟继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理淮安市淮安区瑞元经典小区（原名称为：御庭园三期北区）7号楼2单元404室房屋过户手续，将该房屋登记在两原告名下；2、要求被告张苏惠、许丽娟支付违约金2万元；3、要求被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告原系夫妻关系。2015年2月1日，原告经中介介绍认识两被告，两被告自愿将位于原××区××庭园××北区××楼××单元××室房屋一套以总价人民币31万元的价格出售给原告。2015年2月14日、2015年2月18日，汪满、陈花分别又向许丽娟银行账户分别以存入、汇入的方式支付房款10万元、15万元。2015年2月18日当天，原告又向被告张苏惠现金支付1万元房款后，被告出具了已付房款26万元的收条一张。此后，原告又现金支付了2.56万元超约定面积差价款后，被告将房屋交付给原告实际占有，但是被告拒绝办理过户手续，被告的行为构成违约。原告有权要求被告按照约定办理过户登记手续并要求被告承担违约金。
被告张苏惠辩称，两被告将房屋出售给两原告是事实，共收到房款28万元和2.56万元超约定面积差价款均是事实，但没有将房屋交付给两原告实际占有。被告不存在违约行为，也不存在不同意过户的事实。目前没有过户是因为合同中没有约定过户的期限，原告的相关费用也没有支付完毕。另，原告诉称的已经交付的28万元房款中尚有1万元没有实际交付，26万元收条不是2015年2月18日当天出具的，而是2015年2月日签订买卖协议时出具的，是提前打的收条。收条中也注明了以收款凭证为准。同时，现在涉案房屋已经被另一案诉讼保全，不具备过户的条件，属履行不能。所以原告要求过户的诉请应予以驳回。
被告许丽娟辩称，原告陈述的房屋买卖是事实，原告交付的2万元定金和30.56万元房款许丽娟不清楚，交付的房款可能是28万元。许丽娟同意协助原告办理房屋过户手续，但不同意承担违约金。
本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。两被告原系夫妻关系，后于2015年7月8日登记离婚。2015年2月1日，原告购买两被告拆迁安置的位于原××区××庭园××北区××楼××单元××室房屋一套并签订买卖合同。合同约定：房屋总价为31万元；协议签订之日买方付定金2万元；2015年2月18日前买方付房款26万元；剩余的价款3万元在过户时交付；定金在最后一次付房款时冲抵房款；买方毁约定金充作违约金；卖方中途毁约返还定金并支付相当于定金数额的违约金；双方要相互配合拿房、过户，不得提出任何条件，不得以任何形式违约，如有一方违约，违约金为15万元；卖方要保证卖方得到的房屋有105平方米，多出的面积价款由买方补齐，不足的面积价款由卖方返还等条款。
协议签订后，汪满、陈花向张苏惠支付定金2万元。2015年2月14日、2015年2月18日，汪满、陈花分别又向张苏惠、许丽娟以存入、汇款的方式分别支付房款10万元、15万元。原告在付款后，被告张苏慧就收取的房款的事项向原告出具一份落款日期为2015年2月18日收条，收条注明：“收到汪满购房款贰拾陆万元，此款打到徐丽娟淮安农村商业银行作为收款凭证”。2015年6月9日，汪满向张苏惠交付了超出房屋买卖合同约定的面积的价款25600元后，汪满在张苏惠的协助下从物管处取得了领取涉案房屋钥匙的《钥匙交接单》并实际获得了钥匙、占有房屋且进行了装修。2015年6月9日当天，张苏惠要求向汪满借款2万元且出具借条一份，汪满表示同意并于2015年6月10日通过银行转账的方式将2万元交付给张苏惠。
被告张苏惠与被告许丽娟于1998年2月22日登记结婚，后于2015年7月8日登记离婚。在离婚时双方达成协议：本案房屋归张苏惠所有，各自名下的债权债务归各自享有和清偿等。
2017年7月27日，张苏慧作为被拆迁人实际领取了涉案房屋的产权证。原告汪满、陈花要求张苏惠、许丽娟办理房屋过户手续未果，遂于2017年7月31日向本院提起诉讼。诉讼中，原告汪满、陈花主张用张苏惠的2万元借款债务与张苏惠对汪满、陈花的2万元同等数量房款债权抵冲，被告张苏惠表示同意。同时，汪满、陈花要求向张苏惠、许丽娟交付剩余的房款1万元，张苏惠、许丽娟拒绝接受。原告汪满、陈花遂向本院提存。
2017年8月7日，许文渠、李洪华向本院提起诉讼，要求张苏惠偿还借款15万元及利息，并申请本院查封了张苏惠的上述房屋。本院于2017年8月9日作出（2017）苏0803民初4478号民事裁定书，查封了汪满、陈花从张苏惠、许丽娟处购买的上述房屋。2017年8月20日，汪满、陈花向本院提出查封异议，本院作出（2017）苏0803民初4478号之一民事裁定书，解除了对本案上述房屋的查封。
2017年11月24日，许文渠、李洪华向本院提出执行异议之诉，要求撤销（2017）苏0803民初4478号之一民事裁定书。本院于2018年4月2日作出（2017）苏0803民初6595号民事判决书，判决驳回许文渠、李洪华的诉讼请求。目前，该判决已经生效。
以上事实，有合同书、收据、民事判决书等证据已及庭审笔录在卷佐证。
本院认为：原告汪满、陈华与被告张苏惠、徐丽娟签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，属有效合同，双方应当全面实际履行。在合同签订后，原告列举了充分的证据证明了自己已经分别实际支付了房款10万元、15万元、1万元、2.56万元、2万元（定金抵冲），合计为30.56万元的事实。原告与被告张苏惠就相互之间的债权进行抵冲的意思表示，不违反法律规定，本院照准，且应当导致原告支付被告2万元房款实际履行和张苏惠偿还借款2万元实际履行的法律后果。诉讼中，原告要求向被告支付剩余房款1万元时被告拒绝接收，原告遂向本院提存。原告的提存房款的行为，应当视为履行了支付剩余房款1万元的合同义务。至此，原告在本案买卖合同中的全部付款义务履行完毕，原告要求买卖合同的对方当事人张苏惠、许丽娟履行办理房屋过户手续的约定义务，有充分的事实依据和法律依据，本院予以支持。交纳过户费用是过户的必然程序，过户费用的负担也成为了过户的必然随附义务。在本案的买卖合同中，双方关于过户费用均由原告负担的约定不违反法律的规定，在实际办理过户登记时过户费用可由原告自行负担。被告以本案房屋已经被另案查封而无法过户的辩称，在另案的查封被解除后，该抗辩意见不能成立。
关于原告以现金方式支付1万元房款的事实是否成立的问题。被告张苏惠在庭审答辩阶段认可了自己收取了包含该1万元在内的28万元房款；同时，在诉讼中该事实也得到了被告徐丽娟相当程度上的认可。诉讼中，虽然被告张苏惠一度辩称这1万元现金没有实际收到，但是该辩称与其自己的答辩意见不相吻合，与其本人出具的具有较大证明力的收条内容不相吻合，也与日常经济生活中“先收款，后出收条”的交易相悖。在被告张苏惠不能就其主张的特殊情况列举充分证据时，本院对其主张的1万元现金没有实际收到的事实不予确认。
关于原告主张的违约金问题。在原告与被告的买卖合同中，双方约定卖方必须积极配合买方拿房和办理过户手续、卖方不得提出任何形式的条件和理由违约。同时，双方针对该违约行为约定了15万元的违约金。被告张苏惠、徐丽娟作为买方的当事人，应当切实履行该约定义务。在诉讼中，当原告付清房款时，未能履行协助办理过户手续的合同义务，构成违约，应当承担违约责任。原告仅要求两被告支付部分约定的违约金2万元，不违反法律的规定，本院予以支持。被告许丽娟、张苏惠之间的离婚协议的约定，具有对内法律效力，但是该约定不能对抗第三人。被告徐丽娟以离婚协议为由而拒绝履行买卖合同义务的抗辩，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告张苏惠、许丽娟于本判决生效后十日内共同协助原告汪满、陈花办理淮安市淮安区瑞元经典小区（原名称为：御庭园三期北区）7号楼2单元404室房屋过户手续，将该房屋登记在两原告名下，过户产生的费用由两原告负担；
二、被告张苏惠、许丽娟于本判决生效后三日内向原告汪满、陈花支付违约金2万元。
案件受理费6250元，保全费2270元，合计8120元，由被告张苏惠、许丽娟共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张锦武
人民陪审员 叶 波
人民陪审员 马红香
二〇一八年五月二十六日
书 记 员 张 迟
附页：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。