北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初8737号
原告（反诉被告）：林哲辉，男，1977年4月10日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：于永江，北京市观澜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高军，女，1968年9月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
第三人：渤海国际信托股份有限公司，住所地河北省石家庄市新石中路377号B座22-23层。
法定代表人：李光荣，董事长。
委托诉讼代理人：芦博，北京市信格律师事务所律师。
原告（反诉被告）林哲辉与被告（反诉原告）高军及第三人渤海国际信托股份有限公司（以下简称:渤海信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案，于2017年2月14日作出（2016）京0114民初16037号民事判决书，宣判后被告高军不服一审民事判决书，上诉于北京市第一中级人民法院。二审法院审理期间因本案有新证据，二审法院作出（2017）京01民终2844号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）京0114民初16037号民事判决书，发回本院重审。2017年5月8日本院重审立案，并依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。根据本诉原告林哲辉的申请，本院依法通知渤海信托公司作为案件第三人参加诉讼。本诉原告（反诉被告）林哲辉及委托诉讼代理人于永江（律师）、本诉被告（反诉原告）高军及委托诉讼代理人高鹏（律师）、第三人渤海信托公司的委托诉讼代理人芦博（律师）到庭参加了本案诉讼。现本案已审理终结。
本诉原告林哲辉向本院提出的诉讼请求：1.判令本诉被告高军继续履行与其本诉原告林哲辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助本诉原告林哲辉办理所购位于北京市昌平区北七家镇温泉花园XX区XX号楼XX单元XX号房屋产权变更登记事项；2.判令本诉被告高军向本诉原告林哲辉交付合同房屋；3.判令本诉被告高军向本诉原告林哲辉支付房屋买卖合同约定的合同违约金人民币46.4万元。本诉原告林哲辉起诉的事实与理由：2016年7月9日，本诉原告经中介北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称:万众恒基公司）居间介绍，与本诉被告高军签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：林哲辉购买高军位于北京市昌平区北七家镇温泉花园XX区XX号楼XX单元XX号房屋（京房权证:昌私字第XX**号），房屋建筑面积92.98平方米，房屋总价232万元。在合同签订时本诉原告付定金5万元，于2016年8月10日前付房屋首款115万元，合同尾款112万元，由本诉原告通过住房公积金贷款方式支付；于2016年9月10日前，本诉被告高军应办理合同房屋贷款解押事项，本诉被告高军在收到全部房款7日前，向原告林哲辉交付房屋。在签订合同后本诉原告林哲辉依约给付合同定金5万元，于2016年7月25日支付房屋首付款2万元，于同年8月10日，再次支付合同房屋首付款113万元，合计给付人民币120万元。本诉被告高军收到合同房屋款120万元后，向本诉原告林哲辉出具了收条，收条注明如本人不配合买受人办理房屋过户手续，及将其房屋转卖他人或拒绝出售，则自愿赔偿累计房款的一倍作为违约金，如买方拒绝购买则首付款不予退还，收条由本诉被告高军签名，并由中介机构签章予以见证。本诉原告按合同约定履行了付款义务，但本诉被告高军未按合同约定期限，向中介机构提交合同房屋产权证，致使房屋网签不能办理。由于北京二手房屋市场交易价格上浮，本诉被告高军通过中介人员向本诉原告单方提出合同房屋加价30万元，本诉原告林哲辉不同意房屋加价30万元。之后本诉被告不再按合同约定，协助中介进行房屋核验、致合同网签及房贷不能进行。本诉原告认为，合同不能继续履行系本诉被告高军违约行为所致。故本诉原告林哲辉，要求被告高军继续履行合同相关义务，并交付合同房屋。在本案起诉后，本诉被告高军与第三人渤海信托公司签订了借款合同，用本案房屋作为借款抵押。但本诉被告高军未清偿借款及利息款项，造成本案合同房屋不具继续履行条件，为此，本诉原告申请追加渤海信托公司，并自愿代本诉被告高军清偿其借款及利息，由第三人解除借款抵押事项，以实现本诉原告与本诉被告签订的房屋买卖合同的权利。
本诉被告高军针对本诉原告林哲辉起诉的辩称：1、双方签订房屋买卖合同，及收到本诉原告林哲辉已付合同房款120万元是事实。但本诉原告不能及时提供通过购房资格的审核证明，致使双方签订合同不能履行，影响本诉被告按合同接收房款，故不同意本诉原告林哲辉的诉求。本诉被告高军答辩的事实及理由：一、于2016年9月19日，本诉原告林哲辉购房资格审核通过，已超合同约定的期限，造成本诉被告高军不能如期收到房款，系本诉原告林哲辉违约在先，故本诉原告应承担相应责任；二、双方签订房屋买卖合同时，本诉原告林哲辉及中介万众恒基公司保证其如期收到全部房款，但本诉被告一直无法收到合同尾款，不能及时实现本诉被告的合同权利。根据双方所签合同第十条第（一）款约定：在本合同签订之日起七十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门，申请办理房屋权属转移登记。但本诉原告超过合同约定期限二十日，未办理房屋核验过户事项，其责任在本诉原告；三、由于本诉原告的原因，使本诉被告不能如期收到全部房款，造成本诉被告相应损失责任在本诉原告，故应驳回本诉原告林哲辉的诉讼请求。
反诉原告高军针对本诉原告向本院提起反诉请求：1、解除与反诉被告林哲辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、反诉被告林哲辉向反诉原告支付房屋买卖合同的违约金46.4万元；3、本案诉讼费用由反诉被告林哲辉负担。反诉原告高军反诉的事实与理由：根据双方签订《北京市存量房屋买卖合同》第八条第二款约定“买受人拒绝购买该房屋或不按约定日期办理房屋权属转移登记等相关房屋手续，出卖人有权将买受人所支付房款不予退还并抵作违约金，或要求买受人以相当于房屋总款的20%支付违约金”。在合同签订后，反诉原告高军按合同约定，申请办理房屋银行贷款抵押解押，并配合中介及反诉被告办理了合同房屋换证事项。但反诉被告林哲辉未依约提交购房资格审核的证明，以致合同不能履行，造成反诉原告高军不能依约收到合同房屋余款，给反诉原告带来相应的损失。故反诉原告高军提起反诉。要求反诉被告承担违约责任。
反诉被告林哲辉针对反诉原告高军反诉的答辩：反诉原告反诉的依据与本案基本事实完全不符。反诉被告林哲辉在合同签订后依约履行付款义务，并委托中介代本人办理购房资格审核，所以反诉被告林哲辉不存在违约行为。导致本案合同不能继续依约履行的责任在于反诉原告高军，反诉原告违反合同事实如下：1.合同房屋原房产证需办理换发“不动产登记证”后，才具备房屋核验事项，但反诉原告在办理领取合同房屋的“不动产登记证”之后，并未按合同约定与中介及反诉被告共同进行房屋核验，以致房屋买卖后续约定内容不能履行；2.在合同履行期间，由于北京二手房市场房屋价格明显上升，反诉原告向中介提出合同房屋加价30万元的要求，反诉被告表示不接受房屋涨价，据此反诉原告不再按同约定履行其相关义务；3.于2016年10月21日，反诉原告以合同房屋作抵押，与第三人渤海信托公司签订了借款合同。上述事实证实反诉原告违反合同，及不履合同的根本原因，所以反诉原告提起反诉无事实依据，应驳回其反诉的诉求。
第三人渤海信托公司针对本案本诉与反诉发表庭审意见：一、关于本案双方签订《存量房屋买卖合同》及各方履行合同一事，本公司不发表意见。但于2016年10月21日，本案高军（借款方）与本公司（贷款方）签订了借款合同，向高军借款170万元，期限12个月（自2016年10月21日至2017年10月21日止），借款月利率0.64%，每月付借款利息10088元，借款到期后一次还本。同时与本案高军还签订了贷款抵押合同，约定借款方高军所担保的主债权金额170万元，担保期限与贷款合同一致，本诉被告高军提供的抵押房屋为本合同附件，抵押房屋评估现值人民币215万元。于2016年10月22日，双方共同办理了抵押登记“京（16）昌平区不动产证明（第XXXX号）”。该证明登记权利或事项：抵押权利人渤海信托公司，抵押义务人高军；房屋坐落于昌平区北七家镇温泉花园XX区XX号楼XX层XX单元XX（详见证明）。渤海信托公司同意由林哲辉代借款人高军清偿贷款及利息款项，截止2017年11月28日，借款人高军应还借款170万元及利息款项，合计1882700元。并表示在借款及利息清偿后，其办理涉案房屋抵押解押事项。
经审理查明：2016年7月9日，由中介万众恒基公司居间，林哲辉（买受人）与高军（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同内容如下：林哲辉购高军所有位于北京市昌平区北七家镇温泉花园XX区XX号楼XX单元XX号房屋（京房权证昌私字第XX**号），房屋建筑面积92.98平方米；房屋已设定抵押贷款，抵押权人为北京招商银行，应于2016年9月10日前，由抵押人高军办理房屋抵押注销事项；合同房屋成交价格140万元，房屋的附属设施、设备、装饰装修补偿价为92万元，合计232万元；付款期限：1.合同签订的当日买受人付给出卖人购房定金5万元;2.于2016年8月10日前，买受人付给出卖人首付房款115万元；3.房屋尾款112万元以贷款方式付给高军。如买受人的原因银行贷款未批，由买受人于十五个工作日内，自筹现金付给出卖人；房屋交付：出卖人应于收到全部房款7日内将房屋交付给买受人；七、逾期履行合同违约责任：1.逾期交房15日内，由出卖人向买受人支付已付房款日万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日，买受人有权退房，出卖人自退房通知送达之日起15日内退还全部房款，并按已付房款的20%支付违约金；逾期付款责任同上；八、拒绝履行的违约责任，出卖人拒售房屋，将房出卖给第三人或不按约定日期，办理权属转移登记等事项，导致买受人不能取得房屋所有权证，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内，退还买受人已付的全部款项，并按照人民银行活期存款利率支付利息，买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%支付违约金。合同附件七《房屋购买委托协议》约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的佣金，并向居间方支付买受人应付佣金余额；买受人拒购买房屋，或不按约定日期办理权属转移登记等事项，买受人已付房款不予退还用于抵违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金。并依本合同附件七《房屋购买委托协议》约定，承担其应支付房地产经纪机构的全部佣金。房屋权属转移登记：十、双方同意自本合同签订之日起70个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。十三、本合同自双方签字之日起生效，本合同的解除，应当采取书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同还约定了其他条款。
双方签订《存量房屋买卖合同》后，买受人林哲辉依合同约定，向高军支付了合同定金5万元，同年8月10日前后林哲辉两次向高军付清了房屋首付款115万元，合计已付房款120万元（含定金5万元）。于2016年8月10日高军向林哲辉出具收条（内容详见收条）。于2016年9月9日，高军向招商银行北京分行申请提前还清个人贷款。于2016年9月12日，招商银行向高军出具个贷款结清的证明，高军持结清证明办理房屋解押手续。由于合同房屋需由高军办理房屋产权证换证，即办理“房屋不动产登记证”后，由中介与本案双方进行核验房屋、办理网签等合同后续事项。在同年9月22日高军办理并领取“（2016）昌平区不动产证（第0065077号）”房屋权属证，但高军并未按合同约定与房屋中介人员共同办理合同房屋核验，以致房屋买卖合同约定的后续相关事项不能履行。
本案林哲辉在京购房资格审验情况，根据本案合同中介人万众恒基公司向本院提交证明，证实林哲辉购房资质已通过北京市存量房交易服务平台网的核验，每次核验有效期为一个月，最后一次网上显示，于2016年9月19日林哲辉通过购房资格核验。在合同履行期间，中介人员向林哲辉明示，高军提出合同房屋涨价30万元，虽高军不直接认可，但通过林哲辉、中介人员、高军的通话、短信截图，证明高军提出房屋涨价的事实，林哲辉对此不予同意，要求按合同约定房价履行，就此双方未有共识。后高军不再按合同约定履行其义务，导致双方签订合同中止。于2016年9月22日，林哲辉起诉，并申请诉讼保全，本院对合同房屋轮后保全查封。
另查，在本案合同履行期间，于2016年10月21日，高军与渤海信托公司签订了借款合同，高军向渤海信托公司借款170万元，借期12个月（自2016年10月21日至2017年10月21日止），借款用途为生产经营，借款月利息0.64%（按月结息），借款到期一次还本。借款合同还约定了借款担保事项，本合同项下借款采用房屋抵押方式担保，高军与渤海信托公司又签订房屋抵押合同，抵押担保主债权金额170万元（同贷款金额一致），抵押担保期限12个月（同贷款合同一致），抵押房屋评估现值215万元。签订贷款合同当日由北京市长安公证处，对双方签订的贷款合同进行了公证。2016年10月22日，双方在北京市国土资源局昌平分局办理了房屋抵押登记，不动产登记证明为京（2016）昌平区不动产证明第XXXX号。2016年10月31日，高军与渤海信托公司就抵押合同办理了公证。2017年10月25日，渤海信托公司向高军放贷170万元。高军按借款合同约定付借款利息到2017年6月25日止。于2017年7月2日，渤海信托公司依据借款合同约定通知高军提前还贷，但高军并未按通知要求还本付息。
本院根据林哲辉的申请，依法通知渤海信托公司作为本案第三人参加诉讼，同时并向林哲辉释明，如林哲辉要求继续履行与本诉被告高军签订房屋买卖合同交付房屋，须高军清偿尚欠渤海信托公司借款及利息，解除房屋借款抵押，本合同方具备继续履行条件。林哲辉自愿代高军清偿尚欠渤海信托公司全部贷款及利息款项，截止2018年3月，林哲辉已清偿完毕，渤海信托公司同意解除借款抵押。
上述案件事实有双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、高军收林哲辉已付房款120万元的收条、双方微信截图、通话录音、招商银行的证明、中介出具的证明、高军与第三人抵押借款合同、抵押合同、公证书、提前偿还贷款通知函、还款情况说明、林哲辉代高军向渤海信托公司还清借款本息凭证、不动产权证、（2017）京01民终2844号民事裁定书及原、被告、第三人在庭审陈述记录在案证明。
本院认为：原、被告经中介签订的《北京市存量房屋买卖合同》及内容，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，所签合同有效并具有法律约束力，各方应全面履行合同义务。如一方违反合同约定或不按合同约定内容、期限履行其义务，应承担相应的违约责任。本案双方争议焦点，双方所签订合同未履行的责任，即合同违约方。本诉原告林哲辉在合同签订后，按合同约定向本诉被告高军支付合同定金5万元及房屋首付款115万元，对此事实本诉被告高军并无异议。上述案件事实证明本诉原告林哲辉并不存在违约的事实。本案合同房屋需本诉被告高军办理产权证换证后，具备合同房屋核验条件，但本诉被告高军在办理合同房屋换证后，未按合同约定协助中介方进行房屋的核验，致合同房屋后续交易事项不能履行。本诉被告高军存在下列违约行为：一是本案房屋买卖合同签订后，由于北京二手房屋市场价格上浮的影响，本诉被告通过中介向本诉原告表示房屋涨价30万元的要求，本诉原告不同意房屋涨价，本案双方、中介就房屋涨价未有共识，但根据本诉原告提供的间接证据，证明本诉被告高军关于合同房屋涨价的事实，系其违反合同的事实；二是在合同期内，本诉被告高军以合同房屋作抵押，与第三人渤海信托公司签订借款合同，证明了本诉被告高军故意违反合同，不履行其义务的事实。本诉被告高军称本诉原告林哲辉未在合同期内提交购房资质通过审验的证明，主张本诉原告违约在先，但未有证据，予以证明，故本院对其辩称本诉原告违约一事，不予采纳。本诉原告诉求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求本诉被告协助本诉原告办理房屋权属变更及交付房屋的诉求，有事实和法律依据充分，应予以支持。关于本诉原告要求本诉被告支付合同逾期违约金46.4万元的诉求，根据双方所签合同第八条规定：“出售方拒绝出售房屋，并将房屋出卖他人或不按约定日期办理权属转移登记，导致买受人不能取得房屋所有权证，买受人有权退房。买受人并有权要求出卖人支付房屋总价款20%违约金”。本条约定了根本违约，不能实现合同目的，买受人享有要求本诉被告按合同房屋总款20%支付违约金的情形。但本诉原告提出合同违约金46.4万元，与本合同约定不符，本院不予支持。鉴于本诉被告高军在合同履行期限内，存在故意违反合同约定的义务，致合同不能继续履行。本院依据双方签订合同的第七条规定，应由本诉被告向本诉原告支付合同已付房款的万分之五的违约金（自本诉原告起诉之日起至合同房屋交付之日止）。
本案合同房屋作为被告高军与第三人渤海信托公司借款抵押，并依法办理房屋抵押登记。根据我国物权法相关规定，抵押权人享有抵押物权，在借款抵押合同未注销时，本案合同房屋不具备继续履行条件。本案第三人渤海信托公司庭审表示由借款人高军，或本诉原告代其清偿借款本息，即办理借款合同房屋的解押。现本诉原告林哲辉自愿提出代本诉被告高军先清偿尚欠第三人渤海信托公司抵押借款合同的本息款项，合计188万元。本院认为，依据本案双方签订房屋买卖合同约定房屋总价款232万元，本诉原告林哲辉已付房款120万元，尚有合同尾款112万元未付。本诉原告代偿第三人渤海信托公司借款本息188万元，冲抵本诉原告应付合同房屋尾款112万元，对超出合同尾款部分，由本诉原告另诉。
本院认为，反诉原告高军提出解除与反诉被告林哲辉签订的《存量房屋买卖合同》，并由反诉被告林哲辉支付合同违约金46.4万元的诉求。并无事实依据予以证明反诉被告林哲辉违反合同约定的事实。本案系反诉原告不按合同约定协助中介、林哲辉进行合同房屋的核验，致合同房屋后续交易事项不能履行。关于反诉原告主张反诉被告林哲辉，未及时提供其购房资格审核通过一事，在本诉中予以证明林哲辉购房资格已通过建委网上审核的事实。因此反诉原告高军提出的反诉诉求无事实对其反诉诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告高军继续履行与本诉原告林哲辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效后十日内协助本诉原告林哲辉办理北京市昌平区北七家镇温泉花园XX区XX号楼XX单元XX号房屋过户登记手续并向本诉原告林哲辉交付上述合同房屋；
二、本诉原告林哲辉按与被告高军签订的《北京市存量房屋买卖合同》向被告高军支付未付房屋余款一百一十二万元（本诉原告林哲辉代本诉被告高军已清偿了第三人渤海信托公司借款及利息款项，可折抵本诉原告林哲辉应付本诉被告高军房屋余款，超出部分由原告林哲辉另行起诉）；
三、第三人渤海信托公司于判决生效后十日内办理北京市昌平区北七家镇温泉花园XX区XX号楼XX单元XX号房屋的抵押贷款解押手续；
四、判决本诉被告高军按已收房屋首付款一百二十万元的日万分之五向本诉原告林哲辉支付违约金（自本诉案件立案之日起至本判决生效之日止）；
五、驳回本诉原告林哲辉其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告高军反诉的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万二千六百八十元，由本诉原告林哲辉负担一千三百七十八元（已交纳）；由被告高军负担一万一千三百零二元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万二千六百八十元，由反诉原告高军负担（已交纳）。
本案财产保全费五千元，由被告高军负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金建军
人民陪审员 王希恩
人民陪审员 冯淑敏
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 于 淼