福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第213号
原告兴业银行股份有限公司南安成功支行，住所地南安市。
负责人张小红，该支行行长。
委托代理人卓美观、洪瑞英，该支行职员。
被告黄晖娜，女，1976年10月5日出生，汉族，住厦门市思明区。
被告南安龙城房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人谢志卿，该公司总经理。
委托代理人管中建，该公司职员。
原告兴业银行股份有限公司南安成功支行（以下简称兴业银行成功支行）与被告黄晖娜、南安龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由代理审判员庄慧虹独任审判，并于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卓美观、被告龙城房地产公司的委托代理人管中建到庭参加诉讼，被告黄晖娜经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行成功支行诉称，被告黄晖娜于2009年11月4日向原告办理个人住房贷款2笔，贷款金额分别为181000元和88000元，签订合同编号为150917558801000和150917557201000的《个人购房抵押（保证）借款合同》2份，借款有效期限均为2009年11月4日至2019年11月4日止，该贷款用于购买住房，以被告黄晖娜所购买的位于南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002B号和1002A号住房提供抵押，并由被告龙城房地产公司提供阶段性连带责任保证。涉案房产已依法办理预购商品房抵押权预告登记，尚未办理房屋所有权证及土地使用权证。后原告依约发放了贷款，但被告黄晖娜并未按合同约定如期按月偿付借款本息，经原告屡催未果。为此，原告请求判令：1、被告黄晖娜立即偿还原告借款本金138983.72元及至2014年11月25日止的利息1441.03元，合计140424.75元（利息、罚息等按合同约定，自逾期之日起计算至原告实际收回全部债权之日止）；2、原告有权以被告黄晖娜设定抵押的位于南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002B号房产和南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002A号房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；3、被告龙城房地产公司立即对被告黄晖娜的上述全部债务承担连带清偿责任；4、二被告承担本案的诉讼费用及财产保全费用、律师费用、执行费用、拍卖（变卖）费用等其他债权人实现债权的费用。
在开庭审理法庭调查阶段，原告陈述称针对88000元的这笔借款，被告黄晖娜在起诉后又偿还了部分款项，现余欠借款本金43266.87元及自2015年1月15日起的利息、罚息未归还；针对181000元的这笔借款，被告黄晖娜在起诉后分文未付，现余欠借款本金91189.62元及自2014年11月15日起的利息、罚息未归还。故变更其第一项、第二项诉讼请求为判令：1、被告黄晖娜立即偿还原告借款本金91189.62元及利息、罚息（利息、罚息等按合同约定，自2014年11月15日起计算至原告实际收回全部债权之日止），且原告有权以被告黄晖娜设定抵押的位于南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002B号房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；2、被告黄晖娜立即偿还原告借款本金43266.87元及利息、罚息（利息、罚息等按合同约定，自2015年1月15日起计算至原告实际收回全部债权之日止），且原告有权以被告黄晖娜设定抵押的位于南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002A号房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
被告黄晖娜未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告龙城房地产公司辩称，答辩人提供的担保责任是阶段性连带责任保证，现涉案的2套房产均已具备办理房屋所有权证及他项权利证书的条件，答辩人也通知被告黄晖娜办理相关的手续，但被告黄晖娜怠于办理相关手续。在物保和人保同时并存的情况下，要求原告先行拍卖被告黄晖娜提供的抵押物以实现债权。
经审理查明，被告黄晖娜因个人购房需要，于2009年10月28日与原告、被告龙城房地产公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》2份。编号为150917558801000的《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定：被告黄晖娜向原告借款181000元，并以其购买的南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002B房产为其向原告的借款提供抵押担保。编号为150917557201000的《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定：被告黄晖娜向原告借款88000元，并以其购买的南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002A房产为其向原告的借款提供抵押担保。2份借款合同均约定：借款期限为120个月，自2009年10月28日至2019年10月28日止，借款利率按百分比浮动定价方式确定，若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮30%。借款的发放方式为将借款直接划至被告龙城房地产公司的账户。还款日为每月的15日，采取按月等额本金偿还的方式。若被告黄晖娜不按合同规定按时偿还借款本息的，原告有权解除合同，要求被告黄晖娜清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。若合同履行过程中产生争议，向债权人即原告所在地的人民法院提起诉讼，因两被告未履行合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷，两被告应承担原告为实现债权支出的费用。合同中保证条款均约定：被告龙城房地产公司为被告黄晖娜的上述2笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起两年，如果被告黄晖娜已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自被告黄晖娜将房屋的抵押权凭证正本等交由原告收执之日起，被告龙城房地产公司的保证责任解除。同时，被告龙城房地产公司承诺，当被告黄晖娜未依约履行合同项下的债务，无论原告对合同项下是否拥有其他担保，原告均有权直接要求被告龙城房地产公司承担全部担保责任，无须先行行使其他担保权利。被告黄晖娜购买的址在南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002A和1002B房产已分别办理预购商品房抵押权预告登记。本案的2笔借款于2009年11月4日直接发放到被告龙城房地产公司的账户上。之后，被告黄晖娜未能按2份合同的约定按月按时还本付息，截止至2015年1月26日，其中88000元的这笔借款，被告黄晖娜余欠借款本金43266.87元及自2015年1月15日起的利息、罚息未归还，181000元的这笔借款，被告黄晖娜余欠借款本金91189.62元及自2014年11月15日起的利息、罚息未归还。
另查明，涉案的2套房产至今没有办理房地产权利证书，原告与被告黄晖娜没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得涉案房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的合同编号为150917558801000、150917557201000的《个人购房抵押（保证）借款合同》各1份，兴业银行成功支行借款借据2份，南安市预购商品房抵押权预告登记审批表2份，南房预（商）押字第0220092587号及南房预（商）押字第0220092588号抵押权预告登记证，兴业银行个贷账户对账单及原告、被告龙城房地产公司的委托代理人的庭审陈述等为证。对原告提供的上述证据，两被告均没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为，原、被告于2009年10月28日签订的2份借款合同，这2份合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告黄晖娜分别发放了88000元和181000元的借款，按照合同约定，被告黄晖娜未按合同约定按月按时归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告黄晖娜已有多期本息没有按时足额偿还，其行为构成违约，故原告有权要求被告黄晖娜提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求被告黄晖娜立即偿还尚欠原告的本金及利息、罚息（其中88000元的这笔借款，被告黄晖娜余欠借款本金43266.87元及自2015年1月15日起的利息、罚息，181000元的这笔借款，被告黄晖娜余欠借款本金91189.62元及自2014年11月15日起的利息、罚息），符合法律规定和合同约定，应予支持。被告黄晖娜以其向被告龙城房地产公司购买的南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002A和1002B房产向南安市房地产管理处分别申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告黄晖娜不履行债务时，原告有权从涉案房产拍卖所得的价款中优先受偿。被告龙城房地产公司的保证期间为签订借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。虽然本案中被告黄晖娜提供的抵押物已办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告龙城房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，合同借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，即当被告黄晖娜未能按合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告黄晖娜以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告龙城房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告龙城房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告黄晖娜追偿。庭审中，原告自认被告黄晖娜在起诉前后有偿还部分借款本息，并自愿撤回了部分诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，且对两被告并无不利，本院予以照准。被告黄晖娜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告黄晖娜应于本判决生效后10日内偿还原告兴业银行股份有限公司南安成功支行的借款本金人民币91189.62元及自2014年11月15日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的借款合同的约定计算）；对该笔借款本息，原告有权从址在南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002B房产的折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿。
二、被告黄晖娜应于本判决生效后10日内偿还原告兴业银行股份有限公司南安成功支行借款本金人民币43266.87元及自2015年1月15日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的借款合同的约定计算）；对该笔借款本息，原告有权从址在南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城第2幢10层1002A房产的折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿。
三、被告南安龙城房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；被告南安龙城房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄晖娜追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2990元，减半收取为1495元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 庄慧虹
二〇一五年二月三日
书 记 员 黄明煊
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。