北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1774号
上诉人（原审被告）：张春华，女，1950年7月26日出生。
委托诉讼代理人：牛林凤，河北李俊生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周晓帆，女，1984年11月7日出生。
委托诉讼代理人：徐国庆，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何旗（周晓帆之夫），住北京市西城区。
原审第三人：张强，男，1989年2月8日出生。
委托诉讼代理人：温奕昕，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
上诉人张春华因与被上诉人周晓帆，原审第三人张强、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初8161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张春华上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判张春华向周晓帆支付违约金25．8万元；一、二审诉讼费由周晓帆承担。事实和理由：1．在签约时已提供户口本、结婚证、死亡证明，并明确告知周晓帆及我爱我家公司，其丈夫刘双陆已去世、房屋涉及继承，合同不能履行两方也应承担责任。2．周晓帆曾逾期付款超过10日，违约在先，张春华有权解除合同且无需承担违约责任。3．一审判决认定周晓帆在合同解除中过错较小、张春华负主要责任，但却判决张春华全额承担违约金错误。
周晓帆辩称，同意一审判决结果，不同意张春华的上诉请求。签约时并未见到户口本、结婚证及死亡证明；虽有逾期付款，但根据《补充协议》，合同可延期履行，张春华在微信中也未提出异议且此后配合面签，故不构成违约。为履行合同损失巨大，为尽快解决未提出上诉。
原审第三人张强述称，不同意一审判决结果，同意张春华的上诉理由。意见同张春华。
原审第三人我爱我家公司述称，同意一审判决结果。对上诉请求不发表意见。
2017年3月，周晓帆向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．张春华返还购房款195万元；3．张春华赔偿居间费81270元、贷款办理费用480元；4．张春华赔偿因其违约致使合同解除给周晓帆造成的房屋价格上涨损失1917430元（以2017年9月8日时房屋价格为计算标准），赔偿周晓帆已付房屋装修定金损失4万元，房屋定制家具费14624元，合计1972054元；5．张春华向周晓帆支付违约金86万元（房屋总价款430万元的20%）。
一审法院认定事实：2016年9月14日，张春华（甲方、出售方）与周晓帆（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：甲方所售房屋坐落在丰台区1803室；建筑面积117．31平方米；房屋成交总价为430万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方拟贷款金额为163万元；乙方于房屋查档后一个工作日向甲方支付20万元；于网签后1个工作日向甲方支付165万元；于办理房屋所有权转移登记前一日，支付71万元，资金通过资金监管方式划转；于交付房屋当日，支付1万元；甲方应当在2017年3月1日前将该房屋交付给乙方；甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋……因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
当日，张春华（甲方、出卖方）与周晓帆（乙方、买受方）与我爱我家公司（丙方、见证方）另签订《补充协议》约定：甲乙双方于2016年9月14日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年2月10日；因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。
当日，“刘双陆”出具《同意出售声明书》载明：本人刘双陆，性别男，身份证号码：×××，与张春华，性别女，身份证号码×××，系配偶关系，现本人明确表示同意登记在张春华名下的位于北京市丰台区1803房产出售。该声明书末尾“刘双陆”在声明人处签字。
上述合同签订后，周晓帆于2016年9月3日支付定金5万元，于当月14日支付定金5万元，于当月19日支付定金20万元。同年10月11日，双方办理了网签手续，周晓帆于网签当日支付了135万元购房款。2016年11月1日，周晓帆支付了30万元购房款。当月22日双方办理了贷款面签，周晓帆支付评估费400元及抵押登记费80元。当月28日，周晓帆支付居间费81270元。2016年12月1日，银行批贷。
2017年2月5日，周晓帆向张春华发出《催告书》，催告张春华于2017年2月8日配合办理缴税。当月12日，张春华发函与周晓帆，以逾期付款超过10日为由，要求解除合同。
另查，张春华与刘双陆系夫妻，二人于1987年12月29日结婚，育有一子张强，涉案房屋系夫妻共同财产。刘双陆于2012年12月11日去世。张强于庭审中以法定继承纠纷为由起诉张春华，法院于2017年8月29日作出（2017）京0106民初13026号民事调解书载明：“本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：北京市丰台区1803号房屋由张强享有四分之一份额，由张春华享有四分之三份额。”
庭审中，张强明确表示不同意出售涉案房屋，周晓帆于2017年9月8日变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同及补充协议，由张春华承担违约责任并赔偿损失。
庭审中，张春华称双方合同约定周晓帆应于网签即2016年10月11日后1个工作日支付165万元，周晓帆仅按约定支付了135万元，剩余30万元迟至2016年11月1日才支付，逾期付款超过10日，其有权解除合同。周晓帆对此不予认可，提交2016年10月11日其与张春华之间的微信记录，证明双方就30万元迟延支付达成一致意见，且之后张春华配合办理了贷款面签手续，应视为其对迟延付款的同意与容忍。周晓帆提交2017年2月25日买卖双方及中介三方谈话录音，证明张春华因房屋价格上涨不想卖房。张春华不予认可，称周晓帆违约在先，双方需再行协商房屋价格。
庭审中，周晓帆称，看房时，张春华家中有一男子，签约时该男子亦在场，张春华提交了结婚证，卖方出具了配偶同意出售声明书，其方以为该男子是张春华丈夫，声明书上签字不清楚是谁所签；签约后不久，中介告知其方，张春华的丈夫已去世，中介称不影响合同后续履行，双方即继续履行付款、网签、贷款面签等手续；合同约定出卖人保证本人、共有权人同意出售房屋，产权登记在张春华名下，张春华从未提及与儿子共有的情况，其方对此不知情。张春华认可其与周晓帆所述男子是男女朋友关系，但称签约时其提交了死亡证明，明确告知对方涉案房屋系其与老伴共有，老伴去世，有一个儿子，周晓帆与中介均称房屋登记在张春华名下，张春华同意出售即可，签约时签署了多份材料，同意出售声明没具体看就签了，“刘双陆”系张春华所签。周晓帆申请证人我爱我家公司业务员刘海瞳出庭作证：刘海瞳陈述，签约时张春华提交了房产证、结婚证、户口本，看房及签约时，张春华均与同一男子在场，配偶同意出售声明系该男子所签，签约后，其向张春华索要配偶相关材料才得知张春华丧偶，即要求张春华提交死亡证明，并告知周晓帆此情况，涉案房屋登记在张春华名下，且双方在合同中约定房屋为五年唯一，张春华需要将自己名下的房屋过户至儿子名下一套，故其儿子知晓涉案房屋出售事宜。张春华、张强均称依据结婚证、户口本和产权证，应可判断涉案房屋涉及继承事宜，故本次交易瑕疵，我爱我家公司及周晓帆均有过错。
另查，张春华于2017年12月22日将195万元购房款返还与周晓帆。
以上事实，有《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、微信记录、谈话录音、证人证言、当事人陈述及等相关证据在案佐证。
一审法院认为：涉案房屋登记在张春华名下，张春华与周晓帆签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的相关规定，合同有效，双方均应依约履行。合同签订后，周晓帆依约支付了定金合计30万元，支付了购房款135万元，关于30万元购房款迟延支付问题，依据周晓帆提供的微信记录及张春华收到30万元后配合办理网签及贷款面签的事实，应视为张春华对迟延付款的同意及容忍，故法院对张春华所持逾期付款超过10日，其方有权解除合同之意见不予采纳。庭审中，张春华称其于签约当日提交死亡证明，明确告知配偶去世，其有一子的情况，未向法院举证，另结合周晓帆、中介刘海瞳的陈述及签约时出具的《同意出售声明书》等证据，法院对张春华所述不予采纳。现房屋共有权人张强明确表示不同意出售涉案房屋，周晓帆有权要求解除合同，张春华亦同意解除合同，故法院对周晓帆要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，张春华应将收取的195万元购房款返还，张春华已于庭审中履行了此项义务。关于违约责任及赔偿损失一节，合同约定出卖人应保证本人、共有权人同意出售房屋，否则因此致使合同不能履行，出卖人应承担违约及赔偿责任。本案中，三方均知晓张春华丧偶事实后，张春华作为产权人，应当知晓房屋共有情况及儿子是否同意出售房屋，直至张强提起继承诉讼前，张春华未向周晓帆提及张强不同意出售房屋事宜，周晓帆信任房屋可以出售的事实，诚信履约，且张春华收取195万元购房款，配合办理网签、批贷，双方均深入履行买卖合同，对于合同因共有人不同意出售所致解除，周晓帆过错较小，张春华应负主要责任，基于合同相对性原则，张春华应按合同约定承担违约责任。合同约定违约金为房屋总价款的20%，即86万元，考虑房屋市场价格因素、双方过错等，法院认为违约金数额与周晓帆方所受损失相当，法院予以支持，对周晓帆主张赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除周晓帆与张春华于二〇一六年九月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、张春华于本判决生效后七日内向周晓帆支付违约金八十六万元。三、驳回周晓帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，为证实曾告知刘双陆去世情况，张春华申请证人金文利出庭作证，证言为：二人系男女朋友关系，参与了房屋买卖的全过程，张春华在签约时告知双方刘双陆已去世。对此，周晓帆、我爱我家公司以证人与张春华有利害关系为由不予认可。
审理中，本院要求张春华提交户口本，经核实，户口本上有张春华、刘双陆及张强的户籍信息，但并无刘双陆已去世的登记。
一审审理中，刘海瞳出具书面证言并出庭作证，书面证言证实张春华曾同意周晓帆延期支付30万元；出庭称协商时其去打印合同了，后来知晓此事。周晓帆提交微信记录，佐证付款时张春华未提异议。
经听取各方意见，本案的事实争议焦点为:1．张春华签约时是否出示过家庭户口本;2．张春华签约时是否将刘双陆去世情况告知其他两方;3．周晓帆逾期付款30万元是否经张春华同意。
根据在案证据，本院对争议事实认定如下：
1．张春华在签约时曾出示家庭户口本。具体理由为：作为交易时出卖方的基本情况，我爱我家公司及买受人均需核实。根据“刘双陆”签字的《同意出售声明书》，无论签字主体为谁，必然是根据我爱我家公司要求签订，故彼时周晓帆应知晓刘双陆系共有权人。当然，因户口本上并无刘双陆去世信息，周晓帆据此无从知晓刘双陆已去世。
2．签约时，张春华并未告知刘双陆去世情况。具体理由为：首先，张春华的证据为证人证言及其本人陈述，而证人与张春华系男女朋友关系，故证人和某的证言、陈述，均缺乏证明效力。其次，对签约时未告知一节，刘海瞳证言与周晓帆陈述基本吻合、可相互印证。再次，周晓帆已完成支付定金、网签、贷款等必备环节，只待交纳税费、办理过户，可佐证其对按约履行的信赖程度。最后，共有权人去世，对产权确定、转移登记可能产生极大影响，如张春华确曾告知，我爱我家公司作为专业公司、周晓帆作为积极履约的买受人，不但视而不见反而积极履约，明显不符合交易常识。
3．周晓帆逾期付款30万元系经张春华同意。根据刘海瞳证言、微信记录以及配合面签行为可知，张春华曾同意延期付款。
经审核，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的法律争议焦点为：合同约定的违约金应否予以酌减。对此本院持否定意见。
第一，周晓帆对合同解除并无过错。根据查明事实，周晓帆签约时并不知晓刘双陆去世的事实，更不必然知晓张强系共有权人。因此，作为善意履约方，周晓帆从请求继续履行合同到变更为解除合同并追究违约责任，系根据事实发展及法律规定做出无奈选择。对于合同解除，周晓帆并无过错。一审法院认为周晓帆对合同解除有较小过错的认定有误，本院予以纠正。
第二，张春华酌减违约金的请求不应得到支持。首先，合同约定的违约金数额系双方真实意思表示，应予遵守。其次，张春华隐瞒丈夫去世消息在先，未能征得共有权人同意在后，对合同解除应承担全部责任。再次，周晓帆为履行合同作出较多努力，其损失程度与违约金数额并无较大差距。最后，张春华在诉讼中返还购房款系及时止损方式，并不能因此即予酌减违约金。
综上所述，张春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定部分事实虽有瑕疵，但适用法律、判决结果均正确，应予维持。因张春华在二审中变更上诉请求，本院对诉讼费用予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9920元，由张春华负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 王金龙
审判员 霍翠玲
审判员 刘丽杰
二〇一八年三月二十七日
书记员 胡 月