庭长
副庭长
合议庭
校对
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终108号
上诉人（原审被告）：胡锦娜，恒福达房地产开发有限公司法定代表人。
委托代理人：袁继坤、刘银平，湖北云开正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉楚都房地产有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东国际城商业西区3层02-09室。
法定代表人：李锦秋，系该公司董事长。
委托代理人：侯晓海，系该公司营销部经理。
上诉人胡锦娜因与被上诉人武汉楚都房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年3月24日，武汉楚都房地产有限公司（以下简称楚都公司）诉至一审法院，请求判令：1、胡锦娜将位于武汉市汉阳区闽东国际城3栋a单元707以及3栋b单元702两套房屋腾退给楚都公司，并拆除房屋内所有装修，将房屋恢复原状；2、胡锦娜赔偿楚都公司房屋被占用期间的经济损失人民币184，169.5元（自2013年9月2日至2015年2月2日，最终计算至实际腾退之日）；3、本案案件受理费由胡锦娜承担。
一审法院审理查明，位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东国际城3栋b单元7层702室（建筑面积75.59平方米）及3栋a单元7层707室（建筑面积141.08平方米）房屋系由楚都公司开发。2009年6月26日楚都公司办理了上述两套房屋的《武汉市商品房权属证明书》。
2013年2月26日，楚都公司（出卖人）与胡锦娜（买受人）就上述两套房屋分别签订《闽东国际城认购协议书》，约定：买受人认购位于武汉市汉阳区汉阳大道140号的闽东国际城写字楼3号楼7层07室，建筑面积141.08平方米，单价10，400元／平方米，购房款总价为人民币壹佰肆拾陆万柒仟贰佰叁拾贰元；位于武汉市汉阳区武汉市汉阳区汉阳大道140号的闽东国际城写字楼3号楼7层702室，建筑面积75.59平方米，如买受人采用一次性付清全部购房款的，其可享受扣减购房优惠后购房单价9，322元／平方米，购房款总价为人民币柒拾万肆仟陆佰伍拾叁元。买受人应在签订本协议书时交付认购写字楼定金人民币壹万元整，买受人所付定金在签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》后，自动无息抵作购房款。买受人确认在签订本协议书之前已全面了解本物业当前状况的具体细节和所认购物业的标准，接受所认购物业的相关情况，且同意按照本协议书条款执行。出卖人已对《商品房买卖合同》解释清楚，买受人对《商品房买卖合同》的条款无任何疑问和异议。出卖人在收到买受人所支付的定金后，在本协议有效期内不得将本协议标的物另售他人。买受人应于交付定金之日起＿天内与出卖人签订《商品房买卖合同》及其补充协议，同时交清全部房款（或首付款，首付款比例不低于房款总额的50%），乙方所付之定金转为其所购房屋的房款的一部分……如买受人逾期未签订《商品房买卖合同》和《补充协议》及未付清首期购房款，或买受人不履行本协议书约定条款，则视为买受人单方违约，自动放弃对本协议标的物的购买权，本协议立即自动解除，出卖人有权将该标的物另行出售，买受人无权要求返还定金……本协议书在双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后即终止，同时在签订《商品房买卖合同》时，出卖人收回本《认购协议书》等内容。上述协议签订后，胡锦娜依约支付了两套房屋的购房定金合计人民币20，000元。
2013年9月12日，胡锦娜向楚都公司出具《承诺函》一份，内容为：“本人胡锦娜（身份证号：××）于2013年9月2日认购闽东国际城3号楼b单元701号、702号、3号楼a单元707号房，本人承诺于2013年10月15日前付清该三套房屋首付房款，共计￥1，457，318元整，剩余房款￥1，430，000元整，本人采用银行贷款方式办理，本人承诺严格按约定时间付款。若本人无法办理贷款，本人承诺于2013年12月15日前将所有房款用现金方式全额缴付。若本人无法在约定时间内将该房款缴纳，本人承诺贵司有权收回该三套房屋，并按订购合同收取违约金，本人自愿退出该房屋并还原，贵司不用承担任何本人投入的装修费用”。同日，经双方协商，楚都公司向胡锦娜交付上述两套房屋用于办公，胡锦娜即对房屋进行了装修并实际使用。
2014年9月25日，楚都公司委托湖北松之盛律师事务所向胡锦娜发《律师函》一份，内容为：“2013年9月2日，贵方与委托人就闽东国际城3号楼b单元701号、702号、3号楼a单元707号房，共计3套商品房达成认购协议以及贵方的承诺，贵司最迟应当于2013年12月15日之前与本所委托人签订《商品房买卖合同》并支付全部购房款。但贵方至今仍未能履行签约付款义务。同时，经委托人查明，贵方未经本所委托人许可，私自装修并擅自使用了前述房屋。贵方违反了认购协议的约定，应当承担相应的违约责任……缴纳的定金应归委托人所有，贵方无权要求返还。擅自非法使用该房屋的行为已构成侵权。贵方于收函后30日内腾退房屋，同时将房屋内所有装修全部拆除，恢复原状……”。同年11月13日，胡锦娜再次向楚都公司出具《承诺》一份，内容为：“本人胡锦娜在闽东大厦3b702号一套、3a707一套，共计贰套房款首付壹佰壹拾万元整。为了诚意，本人今天付现金伍万元，余款在2014年12月20日之前将首付款一次性付清。如果到期不付，本人承诺退出贰套房，之前付的伍万元作为利息扣除，特此承诺”。至今，胡锦娜未支付本案诉争房屋的首付款。现楚都公司起诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院审理认为，楚都公司、胡锦娜于2013年2月26日所签《闽东国际城认购协议书》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，该协议合法有效，双方均应全面履行。协议签订后，胡锦娜向楚都公司支付了两套房屋购房定金合计人民币20，000元，楚都公司将房屋交付胡锦娜使用，但双方未能在约定期限内签订正式《商品房买卖合同》，依照所签认购协议之约定，上述协议已自动解除。协议解除后，双方仍就正式《商品房买卖合同》的签订进行协商，期间胡锦娜继续占用并实际使用上述房屋至今。现双方协商无果，楚都公司起诉要求胡锦娜腾退并返还上述房屋、恢复房屋原状并按每月每平方米人民币50元支付自交付房屋之日即2013年9月12日起至胡锦娜实际腾退并将房屋返还楚都公司之日止期间的占用费，参考同地段写字楼租金市场行情，楚都公司主张的占用费人民币50元／月／平方米标准并无不当，故一审法院对楚都公司上述请求予以支持。但鉴于双方仍在协商签订《商品房买卖合同》期间，楚都公司收取胡锦娜交付的人民币70，000元应作为胡锦娜实际占用楚都公司上述房屋期间合理费用予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、胡锦娜于本判决发生法律效力之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区汉阳大道140号闽东国际城3栋b单元7层702室（建筑面积75.59平方米）及3栋a单元7层707室（建筑面积141.08平方米）房屋并恢复房屋原状；二、胡锦娜于本判决发生法律效力之日起十日内按每平方米人民币50元／月标准向武汉楚都房地产有限公司支付自2013年9月12日起至胡锦娜实际腾退出房屋（合计建筑面积216.67平方米）之日止期间并扣除人民币70，000元后的房屋占用费。本案案件受理费人民币26，300元（此款武汉楚都房地产有限公司已预交），由胡锦娜负担，胡锦娜于本判决生效之日起十日内将应付的款项直接支付给武汉楚都房地产有限公司。
判后，胡锦娜不服，向本院提起上诉称：一、一审判决胡锦娜腾退两套房产无事实依据。1、胡锦娜与楚都公司之间的房屋买卖合同已实际履行。胡锦娜向楚都公司一共购买了6套房产，均已连通为一个整体，其中四套已完成付款及办证，另两套房产即诉争房产，在胡锦娜签订《认购协议》后，当即支付定金20，000元，后续亦支付房款5万元，楚都公司收款后，也向胡锦娜交付了房屋，双方之间形成的事实上的房屋买卖合同关系应该得到法律的保护。2、胡锦娜投入巨款进行的装修不过两三年时间，一审却判决胡锦娜马上又拆除并恢复原状。判决胡锦娜腾退房屋极大地损害了胡锦娜的合法权益。二、判决胡锦娜支付房屋占用费有失公平公正。1、胡锦娜已交付定金、余下房款因银行按揭未获批准而未交纳。2、楚都公司对胡锦娜拖欠的购房款可以主张利息损失，胡锦娜也愿意支付该利息。但一审却判决胡锦娜支付房屋占用期间的租金损失，极不公平公正。3、即使要认定楚都公司主张的租金损失，也不能以楚都公司单方提供的租金单价为判决依据，而应该委托第三方中介机构出具的同类同地段同时间的租金单价为判决依据。上诉请求：1、撤销一审民事判决第一、二项；2、改判胡锦娜与楚都公司之间的事实房屋买卖合同成立并继续履行；3、一、二审诉讼费由楚都公司承担。
楚都公司答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院审理查明的事实基本属实。
本院认为，根据胡锦娜的上诉请求及楚都公司的答辩意见，双方争议焦点为胡锦娜与楚都公司之间是否形成事实上房屋买卖关系，及胡锦娜应否向楚都公司给付房屋实际占用费的问题。2013年2月26日胡锦娜与楚都公司所签《闽东国际城认购协议书》为双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，协议有效，双方均应全面实际履行。协议履行中，楚都公司将房屋交付胡锦娜使用，胡锦娜在向楚都公司支付了两套房屋购房定金合计人民币20，000元后未依协议履行约定义务，双方未能签订正式《商品房买卖合同》，双方所签认购协议依约已自动解除。在认购协议解除后、双方未签订《商品房买卖合同》的情况下，胡锦娜未向楚都公司支付购买案涉房屋对价的购房款，而仍继续占用并实际使用案涉房屋至今，该行为为无合法依据的占用行为；楚都公司向胡锦娜交付案涉房屋，但未收到案涉房屋的购房款，其合法权益受到损害，故双方之间没有形成平等主体间事实上的房屋买卖关系，胡锦娜认为双方之间形成事实上的房屋买卖合同关系的上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。胡锦娜既未订立《商品房买卖合同》，也未支付购房款，缺乏使用案涉房屋的合法依据，应向楚都公司腾退并返还案涉房屋、恢复房屋原状，并向楚都公司支付自交付房屋之日即2013年9月12日起至胡锦娜实际腾退并将房屋返还楚都公司之日止期间的实际使用案涉房屋的占用费；胡锦娜认为不应支付房屋占用费的上诉理由与客观事实不符不能成立，其上诉请求本院不予支持。对胡锦娜认为占用费的计算标准应按第三方出具的计算标准为依据的问题，因其一、二审中均未举证证明楚都公司对占用费的主张与事实不符，也未提供一审判决关于占用费的计算标准不合法的相关依据，故一审判决参考同地段写字楼租金每月每平方米人民币50元的市场行情标准，支持楚都公司主张的占用费人民币50元／月／平方米并无不当，胡锦娜的该上诉理由不能成立；因双方未签订《商品房买卖合同》，对违约责任方式未进行约定，胡锦娜要求按拖欠的购房款的利息向楚都公司支付房屋占用费缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币26，300元，由胡锦娜负担。
本判决为终审判决。
审判长陈继红
审判员张立新
审判员王阳
二〇一六年二月二十六日
书记员刘贝莉