徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3452号
原告高某。
委托代理人陈某某。
被告徐州市某某置业有限公司。
法定代表人刘某。
委托代理人陈某某。
委托代理人李某某。
原告高某诉被告徐州市某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托代理人陈某某、被告徐州市某某置业有限公司的委托代理人陈某某与李某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月18日，原告与被告签订商品房买卖合同两份，合同约定原告购买被告开发的某某C3-13幢1单元303号房屋与C3-13幢1单元-118号房屋（地下室），交付期限均为2014年5月28日，被告均应在商品房交付之日起180日内为原告办理相应产权证。现被告违反双方合同约定，存在逾期为原告办理产权证违约行为，双方多次协商未果。为此，请求判令：1、被告支付迟延办理产权证违约金3296元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、对原、被告之间存在商品房买卖合同关系没有异议。2、双方签订的商品房买卖合同第十五条约定的“商品房交付使用后180日内”是指业主办理全部上房手续后的180日内，即涉案的楼号所有的业主上房之后，也就是被告通知的正式上房日期2015年4月21日之后到2015年4月27日，故被告认为应当自2015年4月27日开始计算180日。3、被告作为普通的房地产开发公司而非政府行政管理部门，无法对产权登记机关办理房地产权属证书的进度加以干预，被告在涉案商品房业主办理全部上房手续之后的180日内已经向有关部门提交了登记备案所需的相应资料，被告作为合同相对方已尽到双方约定的义务，不存在违约情形，不应当承担违约责任。
原告为证明其主张，提供如下证据：1、商品房买卖合同两份，证明双方在合同第十五条、附件四合同补充协议第4条对被告逾期办理权属�书违约事项进行了明确约定。2、通知一份，证明被告张贴该通知的时间已经超过合同约定的180日。3、分割转让证一份，证明徐州市国土资源局于2015年11月5日向被告颁发分割转让证。4、民事判决书一份，证明涉案房屋逾期交房违约金法院已经处理。
被告的质证意见是：1、对证据1的真实性没有异议，根据合同第十五条的约定，被告仅有向产权登记机关提供资料的义务，而没有保证原告在一定期限内获取产权证书的义务。2、对证据2，因系打印件，真实性无法确定。即使是真实的，也不能证明被告未在合同约定的期限内向产权登记机关提供资料。3、对证据3，因系复印件，真实性无法确认，即使是真实的，也不能证明被告未在合同约定的期限内向产权登记机关提供资料。4、对证据4的真实性没有异议，该判决书显示原告认可在2015年4月17日之后才办理完毕全�的上房手续，根据双方约定，产权证书资料报送期限应当从2015年4月21日之后原告实际办理完毕全部上房手续开始起算。
被告没有证据向法庭提交。
在庭审中，为查明案件事实，根据被告申请，本院依法至徐州市住房保障和房产管理局以及徐州市国土资源局调取了被告就涉案房屋向权属登记机关申报材料的相关情况：徐州市房屋所有权初始登记申请书一份、徐州市不动产登记收件收据（领证凭据）一份、徐州市不动产（所有权）登记房屋状况附表一组共四页、本院调查记录一份。
原、被告对本院调取的上述证据的真实性均无异议。
本院经审查后认为，对于原告所举证据1、4，被告对其真实性均没有异议，上述证据形式与来源合法，其内容与本案具有关联性，均可以作为定案的依据。对于原告所举证据2，因系打印件，被告对其真实性有异议，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院对证据2不予采信。对于原告所举证据3，虽系复印件，因该证据能够与本院依法至徐州市国土资源局调取的证据相互印证，故本院对证据3予以采信。对于本院调取的徐州市房屋所有权初始登记申请书等证据，双方当事人对其真实性均无异议，可以作为定案依据。
根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2012年12月18日、2013年1月31日，原告与被告签订商品房买卖合同各一份，被告将其开发的位于本市荆马河南中山北路西某某第C3-13幢1单元303号房屋与第C3-13幢1单元-118号房屋分别出售给原告，双方约定被告均应于2014年5月28日前将涉案房屋交付给原告。合同签订后，原告向被告支付了涉案两套房屋的全部房款675657元。
原、被告双方签订的两份商品房买卖合同第十五条约�产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、（空白）。
原、被告双方签订的两份商品房买卖合同附件四合同补充协议（一）第4条约定：本合同第15条2所述违约金包含满180日未能办权属证书的违约赔付，亦包含180日之后未能办理权属证书的违约赔付。
2015年11月10日，本院就原告高某因逾期交房违约金事宜起诉被告徐州市某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，作出（2015）鼓民初字第1334号民事判决，该民事判决书已生效。该民事判决书认定被告向原告交付涉案两套房屋的时间均为2015年4月17日。
另查明，被告向徐州市住房保障和房产管理局递交的徐州市房屋所有权初始登记申请书编号为201510270012，徐州市不动产登记收件收据（领证凭据）显示业务宗号为201510270590、收件日期为2015年11月4日，被告首次向徐州市住房保障和房产管理局递交房屋所有权初始登记证申请材料的时间为2015年10月27日。就涉案两套房屋所在某某C3-13号楼土地分割转让证，被告向徐州市国土资源局申报、徐州市国土资源局受理的时间为2015年10月28日，徐州市国土资源局向被告颁发土地分割转让证的时间为2015年11月5日。
又查明，被告已取得涉案两套房屋所有权初始登记证，并连同土地分割转让证一并交付给原告。原告已取得涉案�套房屋不动产权证书。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，原告与被告签订的两份商品房买卖合同依法成立并生效。关于被告是否存在违约行为。第一，根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，双方一致认可，上述“办理权属登记需由出卖人提供的资料”是指房屋所有权初始登记证与�地分割转让证，且仅能由被告办理，原告无法办理。被告抗辩称，上述“商品房交付使用后180日内”中的“180日”起算时间为业主办理全部上房手续之日，也即涉案楼号所有业主上房之日，即2015年4月27日，原告对此不予认可，因双方签订的商品房买卖合同约定的标的物为涉案房屋而非涉案楼号的所有房屋，且涉案楼号的所有业主并非涉案合同的当事人，故对被告上述主张本院不予采信。实际上，被告向原告交付涉案两套房屋的时间为2015年4月17日，被告首次向徐州市住房保障和房产管理局递交房屋所有权初始登记证申请材料的时间为2015年10月27日，被告向徐州市国土资源局申报土地分割转让证、徐州市国土资源局受理的时间为2015年10月28日，已超过双方约定的商品房交付使用后180日，被告未能在约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备�。
第二，庭审中，原告与被告亦一致认可，合同第十五条约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“规定期限”是指商品房交付使用后180日内。结合双方合同附件四合同补充协议（一）第4条的约定，被告应履行的合同义务为在商品房交付使用后180日内取得房屋所有权初始登记证与土地分割转让证并将上述材料交付给原告，而非被告主张的其仅应履行向权属登记机关申报房屋所有权初始登记证与土地分割转让证这一义务。向权属登记机关申报权属资料是取得房屋所有权初始登记证与土地分割转让证的前提，被告未能在约定的商品房交付使用后180日内履行申报义务，当然也就无法在约定的180日内取得权属登记资料并交付给原告。因此，被告不能在约定的期限内取得权属登记资料，与被告未能在约定的期限内履行申报义务直接相关，二者存在因果关系，被告的责任显而易见。关于被告向原告交付房屋所有权初始登记证与土地分割转让证的具体时间。本案中，被告虽已取得涉案两套房屋的所有权初始登记证与土地分割转让证并将上述材料交付给原告，其作为履行交付义务的一方，具有创设、保管其履行证据的条件和义务，但被告未能举证证明其将上述材料交付给原告的具体日期，而原告自认其于2015年11月9日自被告处取得上述材料，故本院认定被告向原告交付上述材料的时间为2015年11月9日。被告向原告交付上述材料的时间已超过双方合同约定的“商品房交付使用后180日”这一期间，故被告的行为构成违约，应向原告承担逾期办理产权登记违约责任。
关于被告应支付违约金的具体数额。根据原告与被告签订的两份商品房买卖合同第十五条的约定，经计算，被告应支付的逾期办理产权登记违约金的数额为3378元（已付总房价款675657元×0.5%）。现原告仅主张3296元，不违反相关法律规定，本院予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告徐州市某某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高某支付逾期办理产权登记违约金3296元；
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担（由被告随上述案款直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 杨 涛
审判员 匡 伟
审判员 刘晓璐
二〇一六年六月二十二日
书记员 高丽丽