福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0823民初1981号原告:上杭县天鑫物业管理有限公司，住所地:上杭县临城镇天和嘉园5号楼一楼。法定代表人:邱倩，经理。委托诉讼代理人：肖正华，福建政华律师事务所律师。被告：曹森渊男，1971年10月27日出生，汉族，公务员，住上杭县。原告上杭县天鑫物业管理有限公司（以下简称天鑫物业公司）与被告曹森渊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天鑫物业公司的委托诉讼代理人肖正华、被告曹森渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、曹森渊在判决书生效后五日内向天鑫物业公司支付自2012年7月至2017年6月止拖欠的物业费、水费及公摊费用等合计7725.2元并从2012年10月起至清偿之日止按月利率5‰支付资金占用期间的利息（至2017年6月止的利息为1041.24元）。事实和理由：曹森渊购买坐落于上杭县临城镇天和嘉园小区3号楼203房屋一套。2013年1月10日，天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定天鑫物业公司为上杭县天和嘉园小区提供物业服务，并代收代缴各业主自用水费及公摊水电费，业主按每平方米0.55元/月（2014年4月提高为每平方米0.8元/月）的标准向天鑫物业公司支付物业服务费。天鑫物业公司接收管上杭县天和嘉园小区的物业服务，同时也接收了前期物业管理服务单位的全部债权债务。天鑫物业公司按约定履行了自己的义务，大部分业主也按时缴纳物业费用。自2012年7月至2017年6月，曹森渊已拖欠物业费用总计7725.2元，天鑫物业公司每季度终了均会以书面形式进行催缴，但曹森渊至今未缴纳。曹森渊辩称，一、2013年1月10日和2016年7月10日签订的《天和嘉园物业服务合同》，主体不适格，且未经公开招投标选聘并经业主共同决定，或者协议选聘未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准并由业主共同决定，是无效合同。2013年1月8日，天鑫物业公司与龙岩市德联物业管理有限公司签订了物业接管《协议书》。2013年1月10日，签订物业合同时，天鑫物业公司还未依法成立，尚不具有民事权利能力和民事行为能力；上杭县天和嘉园小区业主委员会从未通知曹森渊参加定期会议或临时会议，未履行《物业管理条例》第十三条第一项和第三项职责。上杭县天和嘉园小区业主委员会历届更换主任及成员，均未按规定通知业主并召开业主大会，未按规定选聘物业管理企业，擅自签订物业服务合同，因此该业主委员会不能代表全体业主，其签订的合同对其他业主无效。二、天鑫物业公司提供的物业管理服务质量不达标、管理不到位，存在违约行为。上杭县人民法院（2016）闽0823民初915号、（2016）闽0823民初923号、（2016）闽0823民初922号、（2016）闽0823民初918号民事判决和龙岩市中级人民法院（2016）闽08民终1354号民事判决已作认定。三、天鑫物业公司存在违规收取物业管理费等行为。按物业服务合同第七条，0.55元/月·平方米收费标准未勾选[不含公共水电分摊费][包含公共水电分摊费]，应作利于业主权益的解释，即包含公共水电分摊费，因此，天鑫物业公司收取水电公摊费用和电梯费用没有合同依据。2013年11月25日，上杭县天和嘉园小区业主委员会《关于前期物业服务终止，适当提高物业服务收费的公告》载明，“具体执行时间，待商量结果再次公告”，但事后并无公告，说明该收费标准尚未决定执行，且公告载明的收费是针对龙岩市新罗区各物业服务企业，而不是上杭县，再该事项未经业主大会共同决定。四、2013年1月10日签订的物业服务合同期限至2016年1月10日止，而2016年7月10日签订的物业服务合同期限为五年。因此，从2016年1月11日至2016年7月9日期间，并未签订物业服务合同，天鑫物业公司主张该期间内的物业服务费用没有依据，应予驳回。五、法院受理天鑫物业公司起诉的时间为2017年8月22日，根据诉讼时效两年的规定，对天鑫物业公司2015年8月23日前的诉讼请求应予驳回。综上，应驳回天鑫物业公司的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：曹森渊系上杭县天和嘉园小区3号楼203室的业主，该房屋建筑面积122.57平方米。天鑫物业公司于2013年1月11日在上杭县工商行政管理局登记设立。2013年1月8日，龙岩市德联物业管理有限公司与天鑫物业公司签订《协议书》，约定从2013年1月10日起将上杭县天和嘉园小区物业管理工作移交天鑫物业公司进行管理，第五条载明：“甲方应将2013年1月10日以前的物业管理工作中所发生的债权债务结清，没有结清的由甲方负责造册移交给乙方进行交割清理。”2013年1月10日，天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订《天和嘉园物业服务合同》，约定：天鑫物业公司负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理及负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。物业服务费标准，高层住宅：0.55元/月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每季度15日前向天鑫物业公司支付物业服务费。本合同有效期内物业服务成本因政策性因素或者服务项目和内容发生较大变动，需要调整收费标准的，天鑫物业公司应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担；天鑫物业公司使用的由天鑫物业公司承担，公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。除业主委员会违反合同第十四条（一）项约定的情况外，天鑫物业公司的管理服务达不到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，应承担违约责任。业主违反本合同第七条、第八条约定，经天鑫物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日应当按照欠交总额千分之二标准向天鑫物业公司支付违约金。2013年11月25日，上杭县天和嘉园小区业主委员会发布《关于前期物业服务终止，适当提高物业服务收费的公告》,该公告载明:“小区业主委员会于11月16日召开业主委员会会议，会议按照《物业管理条例》第四十条‘前期物业终止后物业服务费用，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定’的规定，业主委员会决定如下几项事：…委员们参照此文件，根据社会经济和本县的工资、收入实际状况，参考周边的物业收费，结合本小区的具体情况，参会人员一致同意物业服务收费在原来的基础上提高0.25元/㎡（即住房收费0.8元/㎡，店面收费1.05元/㎡）。…三、开发商决定在2014年元月1日开始对物业企业“断奶”。我们业委会决定推迟到2014年4月1日实行，这还得与开发商商量。结果如何？还是未知数，具体执行时间，待商量结果再次公告。”2012年7月至2017年6月，曹森渊拖欠天鑫物业公司物业费5239.87元及水费1313.72元、电公摊费用1123.17元、水公摊费用48.42元。其中,2015年7月至2017年6月的物业费为2353.36元（294.17元/季）。另，根据本院已经生效的（2016）闽0823民初第915、918、922、923号等生效民事判决证明，天鑫物业公司在履行物业服务管理过程中存在一定的瑕疵，未能达到物业服务合同约定的标准。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会代表业主与业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订的《天和嘉园物业服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，并实际履行多年，该合同不存在法律法规规定的无效合同的法定情形，属合法有效，对天鑫物业公司和曹森渊具有约束力。至于上杭县天和嘉园小区业主委员会是否通知业主并召开业主大会，是其内部管理问题，天鑫物业公司作为合同相对方没有审查义务。上杭县天和嘉园小区业主委员会发布的《关于前期物业服务终止，适当提高物业服务收费的公告》证实，业主委员会已代表业主与物业公司对物业费的变更进行了协商，并重新确定了物业费标准，该物业收费标准对业主曹森渊具有约束力。天鑫物业公司依约提供了物业服务，曹森渊应当缴纳合同约定的物业费。龙岩市德联物业管理有限公司与天鑫物业公司签订的《协议书》和上杭县天和嘉园小区业主委员会出具的《证明》，不足以证实原龙岩市德联物业管理有限公司的债权归天鑫物业公司所有，因此，天鑫物业公司要求曹森渊支付2013年1月之前的物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。根据本院已经生效的（2016）闽0823民初第915号等生效民事判决的认定，天鑫物业公司在履行其物业服务管理的过程中确实存在一定的瑕疵，未能达到物业服务合同约定的标准，应承担相应的责任。根据《物业管理条例》第三十六条的规定，天鑫物业公司要求曹森渊支付违约金的诉请，本院不予支持。天鑫物业公司向本院提供六张照片，据此认为自2013年1月12日以来六次在曹森渊家门上粘贴《天和嘉园管理处收费通知单》，主张了本案债权，因上述照片无法准确反映天鑫物业公司粘贴上述通知单及拍摄照片的时间、地点、人员等信息，不能证实天鑫物业公司在上述时间向曹森渊催讨物业费，本院对上述照片及相关的通知书的证据效力不予认定。上杭县天和嘉园小区业主委员会于2017年7月7日出具的《证明》，并非基于其职责范围所出具，证明中亦无相关人员签字，且天鑫物业公司以何种书面形式催收不明，不具有证明诉讼时效的证据效力。根据两年诉讼时效的规定及曹森渊应每季度缴纳物业费的合同约定，天鑫物业公司诉请曹森渊支付自2015年7月起至2017年6月的物业服务费共计2353.36元（294.17元/季），本院予以支持，诉请其余物业服务费依法不予支持。关于代缴水费及电公摊费用、水公摊费用，因合同并未约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，天鑫物业公司于2017年8月22日提起本案诉讼，请求曹森渊支付拖欠的2013年1月至2017年6月期间的水费、电公摊费用、水公摊费用，并未超过诉讼时效期间，本院对天鑫物业公司的相关诉讼请求予以支持。至于曹森渊提出的天鑫物业公司涉嫌合同诈骗的问题，应向相关部门报案处理。曹森渊建议在相关行政部门或街道办事处指导下召开业主大会并成立业主委员会，公开招标或选聘物业管理企业；建议相关部门查处天鑫物业公司的严重违法行为；建议成立第三方清算组等均不属本案民事诉讼审查的范围。至于清算后要求追回天鑫物业取得的不当得利，曹森渊可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、曹森渊应在本判决生效后十日内支付上杭县天鑫物业管理有限公司物业服务费2353.36元；二、曹森渊应在本判决生效后十日内支付上杭县天鑫物业管理有限公司水费1313.72元、电公摊费用1123.17元、水公摊费用48.42元，合计2485.31元；三、驳回上杭县天鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由曹森渊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员  黄铭玉二〇一七年九月二十七日书记员  李璐芸附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。