上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第52号
原告倪振鑫。
委托代理人周哲，上海市联合律师事务所律师。
被告上海贵鹤投资发展有限公司。
法定代表人王瑞坚。
被告上海长江国际商业购物中心有限公司。
法定代表人李昌华。
原告倪振鑫诉上海贵鹤投资发展有限公司、上海长江国际商业购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈亮亮、代理审判员王卿、人民陪审员时金兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪振鑫及其委托代理人周哲到庭参加诉讼。被告上海贵鹤投资发展有限公司、上海长江国际商业购物中心有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告倪振鑫诉称，2009年2月26日，贵鹤公司与原告签订《租赁合同》，约定贵鹤公司将长江国际商贸中心（殷高路xxx号）xxxx号商铺（以下简称系争商铺）出租给原告，租赁期限自2009年3月18日至2012年3月17日，第一年实收租金51，000元，保证金5，000元，综合管理费6，935元。合同签订当日原告支付了上述三笔费用。承租系争商铺后，原告进行了装修，共计花费3.5万元。系争商铺由业主委托长江公司对外出租招商，长江公司与贵鹤公司签订《合作合同书》，由贵鹤公司负责对商场进行招商签约、经营等，合作期限自2008年10月28日起至2011年10月27日止。2009年9月，两被告之间发生激烈矛盾，商场从此无人管理。导致原告无法经营，承租系争商铺的合同目的无法实现。2011年11月，两被告强行关闭市场大门，原告价值3万元的货物被锁在系争商铺中无法取出，2012年初原告再次去系争商铺的时候，发现货物已经灭失。之后，长江公司与原告联系，表示原告的货物在长江公司那里，原告必须把《租赁合同》还回去才能拿货。两被告的行为已经构成根本违约，故原告起诉要求1、解除贵鹤公司和原告之间的《租赁合同》；2、两被告返还原告租金、保证金、综合管理费共计62，935元；3、两被告赔偿原告装修费3.5万元。
被告上海贵鹤投资发展有限公司、上海长江国际商业购物中心有限公司均未作答辩。
经审理查明，2009年2月26日，原告（乙方）与贵鹤公司（甲方）签订《租赁合同》。约定贵鹤公司将上海市殷高路xxx号一层xxxx号商铺出租给原告，租赁期限自2009年3月18日至2012年3月17日。合同签订之后，原告支付了第一年租金51，000元，保证金5，000元，综合管理费6，935元，之后再未支付任何费用。2013年9月12日下午，原告代理人与公证人员一起到系争商铺进行了取证，拍摄了系争商铺的照片和视频，中华人民共和国上海市徐汇公证处出具公证书，证明照片和视频均为现场拍摄。目前，系争商铺所在的商场正在施工，外部设有围板，系争商铺处于空关状态。
另查明，贵鹤公司与案外人刘荣年曾因上海市殷高路xxx号2476、2669号商铺租赁合同纠纷起诉至本院，2013年2月1日，本院作出（2013）宝民三（民）初字第75号判决书。在该案中查明，长江公司与贵鹤公司签署《合作合同书》，双方合作的殷高路xxx号长江国际商贸中心（西楼）一层和二层建筑面积二万余平方米，贵鹤公司负责在此区域内的招商签约、经营及乙方自行实施的部分物业管理（具体内容双方另行商定）。双方合作期限为三年（双方开业后共同努力，争取再行延长两年），自2008年10月28日起至2011年10月27日止。2011年9月16日，贵鹤公司向商户发出通告，主要内容为：根据《租赁合同》的约定，至今仍有部分商户未来办理“付租金”或“退租”手续，望通告后，请未办理的商户速来办理。本公司将于2011年10月15日停止办理提前解除《租赁合同》以及“退保证金”手续。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》、收据、（2013）宝民三（民）初字第75号判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第998号判决书、公证书及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。
审理中，原告表示，承租系争房屋后进行了装修，花费了3.5万元，从事服装经营。系争商铺所在的商场在2009年5月1日开始试营业，到了6、7月份，商场里面没有开空调、电梯。后来得知两被告发生了纠纷，后面通过原告等业主的维权，空调和电梯只运行了一个月左右。由于两被告的纠纷造成整个商场的保洁和外墙广告都没有，2011年10月份，两被告强行关闭市场大门。
原告为证明自己上述主张，向法院提供了如下证据：1、上海xx装潢工程设计有限公司的《店面装修工程合同》及33，250元的装修费收据；2、2008年10月18日长江公司与贵鹤公司的确认书，明确长江公司与贵鹤公司对商场共同经营管理；3、2009年7月6日商户向两被告发出的《公开信》及2009年7月8日贵鹤公司向商户发布的《回公开信》，商户向两被告提出了商场管理存在的问题，贵鹤公司明确商场的物业管理者为长江公司并对商户提出的问题给予了答复；4、2009年9月2日长江公司发出的《告商户书》，对“锁商铺门”的问题进行了答复，长江公司表示开商铺门的前提是经营户应向长江公司提供合同，且合同须经长江公司审核，对于商户与贵鹤公司签订的合同期限超出长江公司与贵鹤公司的《合作合同书》的期限，这段时间的合同的法律效力待定，贵鹤公司收取商户综合管理费违反了双方的《合作合同书》，在上述问题得到解决的前提下，再推进商铺装修；5、录音光盘3份，原告表示曾多次找到高境镇招商负责人刘某某要求协商赔偿问题，但均未得到解决。
本院认为，贵鹤公司与原告就系争商铺签订的《租赁合同》的租赁期限自2009年3月18日至2012年3月17日，而贵鹤公司与长江公司的合作期限至2011年10月27日到期，故贵鹤公司与原告签订的《租赁合同》自2011年10月28日至2012年3月17日期间应属无效。因此，贵鹤公司与原告签订的《租赁合同》已于2011年10月27日到期，贵鹤公司应当返还原告支付的保证金5，000元。原告提供的《公开信》、《回公开信》、《告商户书》可以证明商场的物业管理的确存在诸多问题，贵鹤公司履行合同义务存在瑕疵，本院酌情确定贵鹤公司返还原告综合管理费3，000元。原告仅支付了第一年的租金，该期间原告实际使用了系争商铺，因此，原告要求两被告返还已付租金的诉请，本院难以支持。关于原告主张的装修费损失，双方在合同中未对到期后装修如何处理进行约定，鉴于原告实际使用了系争商铺，双方的合同已经到期，原告的该项诉请，本院不予支持。本案《租赁合同》的相对方为贵鹤公司，租金、保证金及综合管理费的收取方亦为贵鹤公司，长江公司与贵鹤公司内部的合作经营关系，不影响贵鹤公司与原告签订合同的独立性，因《租赁合同》产生的权利义务应当由贵鹤公司承担，故原告主张长江公司应与贵鹤公司共同承担责任的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告倪振鑫与被告上海贵鹤投资发展有限公司就上海市xx区xx路xxx号一层xxxx号商铺签订的《租赁合同》自2011年10月28日至2012年3月17日期间无效；
二、被告上海贵鹤投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告倪振鑫保证金5，000元及综合管理费3，000元；
三、原告倪振鑫的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，248元，由原告倪振鑫负担1，700元，被告上海贵鹤投资发展有限公司负担548元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 王 卿
人民陪审员 时金兰
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。