陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第03903号
原告（反诉被告）某某站。
法定代表人李某某。
委托代理人胡某某。
委托代理人邸某某。
被告（反诉原告）李某某。
委托代理人孙某某。
委托代理人梁某某。
原告某某站与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年6月25日、2015年8月28日公开开庭进行审理，原告某某站的委托代理人胡某某，被告李某某及其委托代理人孙某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某站诉称：2011年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，第一条约定：甲方（原告）出租房屋给乙方（被告）。出租房屋位于榆林开发区，框架结构，建筑面积1586.2㎡（其中二层870㎡，三层716.2㎡）；第三条约定：房屋租赁期限为6年共计72个月，自2011年3月1日起至2017年3月1日止。租赁房屋用途为办公、餐饮、住宿；第四条约定：房屋年租金为761376元。租金按年结算由乙方于每年的年末10日内向甲方交清第二年的租金。租金不含租赁税费，有关税费均由乙方负责缴纳；第五条约定：甲方应当于本合同生效之日1日内将房屋交付给乙方；第七条约定：乙方装修房屋需改变房屋结构，装饰对房屋有影响，事先需征得甲方的同意。因乙方原因导致退租的，甲方可以选择以下权利的一种1、依附于房屋的装修归甲方所有。2、要求乙方恢复原状。3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用，租赁期间，房屋的日常维修费用由乙方承担；乙方应当合理使用租赁房屋及附属设施，否则应当修复原状或赔偿损失；第八条约定：租赁期间发生的水电暖气、物业管理费均由乙方承担；第十条约定：乙方拖欠房屋租金累计达3个月的，甲方有权解除合同；第十一条约定：乙方交还甲方的房屋及设施、设备应处于完好状态，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；第十三条约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的5％承担违约金；第十七条约定：本合同自双方签订后生效。现被告也同意解除房屋租赁合同，但未能付清房屋租金，双方就房屋租赁合同租金等相关事宜协商未果，原告向法院提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告于2011年3月1日签订的房屋租赁合同，由被告按租赁合同约定向原告返还房屋；2、判决被告向原告支付2014年7月31日前拖欠的房屋租金1591368元，并从2014年8月1日起至房屋实际返还之日止按日租金￥2086元向原告支付租赁费（暂计￥30万元）；3、诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告某某站向本院提供以下证据：
一、房屋租赁合同一份，用以证明双方于2011年3月1日签订了租赁合同，及对房屋基本情况，租赁期限，用途，租金及税费的支付方式，交房期限，装修维修等事项的约定，及按照合同约定，被告方未按约定支付租金，已达到合同解除的条件的事实。
二、事业单位法人证书复印件一份，用于证明从2015年5月5日起原告单位法人由李自随变更为杨泽的事实。
三、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防验收意见书各一份，用于证明原告向被告出租的房屋取得了审批手续并且经过消防验收的事实。
四、会议内容一份，用以证明原告向被告出租的房屋，经过议标确定由被告承租房屋的事实。
被告李某某辩称：1、本次诉讼非李自随的真实意思表示，该站长完全不知情，且李自随已经于2015年3月5日离开某某站，原告的诉状于2015年4月20日状呈法院，显然与李自随离职时间自相矛盾，原告作为单位不具备意思表达能力，其一切权利的行使，决定于法定代表人，据此驳回原告的本次诉讼；2、原告依法不享有所出租房屋的产权证书，故依法不具有出租权，原告向被告主张诉求的前提为原告对房屋享有所有权，但本案事实是原告不享有该出租房屋的产权证书，依据《城市房屋租赁管理办法》的规定，现原告所提供的房屋没有相关房屋产权证书，且没有消防措施等手续导致被告在经营过程中存在巨大的安全隐患，并且原告所提供的水、暖、电等相关设施并不齐全，致被告在前期的经营过程中不能正常经营，合同无法正常履行。2014年8月1日，被告将房屋钥匙交到前任站长手中，双方达成口头协议，约定如下：1、2014年8月1日之后将不再产生房屋租金及其任何相关费用；2、从2012年7月31-2014年8月1日期间的租金用房屋内的设施冲抵，但不包含房屋装修的折价费用，鉴于此，被告才同意将钥匙交给李自随。自从被告交了钥匙后，原告再未找过被告，也就没有原告诉状中所称“双方就房屋租赁合同租金等相关事宜协商未果”的情形发生，确切的说被告是最大的受害者，而不是违约者，既然被告没有违约行为，更不是因被告违约而导致双方的租赁合同解除，那么《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题解释》第十一条一项：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。故原告在没有事实和法律依据支持其诉请的情况下提起此次诉讼，依法应驳回其第二、第三项诉讼请求。被告同时提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人、被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人赔偿剩余租期内（即2014年8月1日至2017年3月1日止）酒店装修费用的残值损失及租赁合同履行后可获得的营业利润（两项费用其具体赔偿数额待鉴定后确定），并支付反诉人违约金20万元；3、判令被反诉人承担本诉和反诉的所有诉讼费用。事实为，2010年8月份，反诉人（被告）以竞标方式取得了被反诉人（原告）位于榆林市开发区长兴西路和旧210国道交叉的十字路口东北侧建筑面积为1586.2平方米房屋的租赁权，后于同年10月份开始对该租赁物（毛坯房）进行装修、装潢，共投资260余万元。2011年3月1日，双方就上述租赁物签订了《房屋租赁合同》，约定：该租赁物年租金为761376元；租金按年结算，由反诉人于年末10日内向被反诉人交清第二年租金；租赁期间为六年（即从2011年3月1日起至2017年3月1日止）；被反诉人所提供的房屋主要安全没有保障的或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的，反诉人有权解除合同；合同还约定了其他条款内容。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交纳了第一年即2011年至2012年度的租金，并开始经营使用。但在经营过程中，出现了诸多意想不到的事情。反诉人所租赁的房屋时不时会有人前来查封和阻挡。经多方打探，才得知被反诉人所出租的房屋使用的是划拨土地，房屋的性质为事业单位所用培训办公楼，依法不享有该房屋的产权证书；且因为是单位办公使用，消防设施也极其简单，仅仅配有几个消火栓，并没有消防控制室、报警系统和自动喷淋设施，更没有办理任何消防手续，所以该楼房根本不能用来经营酒店和餐饮。为此，市消防队和市治安大队、沙河路派出所及榆横公安局等相关执法部门多次前来查封该租赁房屋，严重影响了反诉人的正常经营。反诉人先后也因此而花费了近五万元，才将相关的消防手续办理下来。除此之外，因为被反诉人所出租的房屋不具有相应的产权证书，高新区地税局在征收房屋租赁税和经营税时也给反诉人设置了种种障碍，拒绝给反诉人供票，且隔三差五就到酒店查账，此举直接导致酒店不能正常营业。反诉人的损失日益加剧和扩大。另外，被反诉人所提供的租赁设施热水系统和热水锅炉及空调主机，因其拖欠他人工资及工程款等原因，一直没有安装调试，一直处于停业状态，直到2011年9月份反诉人等待无果的情况下，自己花费15万元重新改造安装了电热水器供应系统，因为这一原因，使得反诉人经营的酒店半年都没有营业，经济损失严重。2012年6月份，因城市建设规划需要，市政将租赁物所处的十字路口改为丁字路口。并且将酒店门前原有的绿化停车带全部予以收回，此举使得租赁物周围的环境发生了巨大的改变，并严重影响了反诉人酒店的生意，加之上述前列原因，反诉人自营业以来，天天处于入不敷出的亏损状态。综上所述，依据《城市租赁管理办法》相关法律规定，被反诉人作为房屋的出租方，却不具有房屋的产权证书，且消防设施存在巨大安全隐患，依法是坚决不能对外出租的房屋，正因为租赁物不具备相应的出租条件和资格，该行为直接导致反诉人投资近三百万元却无法正常使用所租赁的房屋，合同目的根本无法实现。根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”其严重违约行为给反诉人造成了巨大的经济损失，为此反诉原告提出前述反诉请求。
被告向本院提供以下证据：
一、房屋租赁合同一份，用以证明双方存在租赁的事实以及合同第十二条之第一款、第五款的约定，原告应当赔偿被告的各项损失及违约金的事实。
二、钟桂琴等36人与被告李某某签订的房屋租赁合同一份，被告李某某向原告交纳的房租票据6支，共计101万元（一楼）、向钟桂琴36人交纳的房租票据10支，共计2286147元，用以证明原告出租的房屋内部存在产权争议，并且因为该争议，导致被告无法继续承租该房屋的事实。
三、消防大队出具的陕西省代收罚款收据1支，用以证明原告所出租的房屋因为不具备经营饭店宾馆应该达到的消防设施安全标准，从而使被告承担了相应的罚款，该证据与原告提供的相应消防意见书正好是相互矛盾的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方出现解除合同的事由，并非被告导致，是原告提供的租赁物不具备出租的资格，导致合同无法继续履行；对被告提供的证据二真实性无异议，证明目的有异议，原告提起诉讼是在2015年4月20日，当时原告单位的法人是李自随，其没有提起此次诉讼的意思表示；对被告提供的证据三真实性无异议，证明目的有异议，原告提供的证据不是相关房屋产权证书的材料。其次，消防意见书，验收的是职业技术培训中心，不同的经营场所和经营性质，消防安全条件是完全不一样的，贯彻本案，办公场所和宾馆饭店是完全不一样的；对被告提供的证据四真实性及证明目的均无异议。
原告对被告提供的证据一真实性无异议，证明目的有异议，认为合同中有明确约定办理相关的手续、费用等均由承租人承担，所以因此产生的损失，与原告方无关；对被告提供的证据二中钟桂琴等36人签订的房屋租赁合同认为与本案没有关联性，本案所涉房屋为榆林市建设工程质量安全监督工程中心站职业技术培训站大楼的第二、三层，该证据是有关第一层的租赁合同，不能证明原告出租的房屋产权有争议，出租的房屋并不重合；对证据二中被告向单位缴纳101万元租金的6支票据无异议，对钟桂琴等36人交纳的10支票据认为与本案没有关联性；对证据三真实性及证明目的均有异议，认为缺少消防处罚文书，本案出租房屋经过消防综合验收，其后在经营期间发生的消防手续的变更问题由承租人自行负责完成，租赁合同中第七条五项有相关约定。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原、被告提供的证据一房屋租赁合同为同一证据，双方均对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该房屋租赁合同内容客观真实，能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定双方的权利义务等相关事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法均予以采信。原告提供的证据二，被告对真实性无异议，经审查，该证据能够证明原告单位法人现为杨泽的事实，依法予以采信。原告提供的证据三，被告对真实性无异议，应为客观真实，对证明目的有异议，经审查，该证据能够证明原告已取得被告承租房屋所在大楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防验收意见书的事实，该组证据与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据四，被告无异议，该证据能够证明原告向被告出租的房屋，经过议标，由原告单位会议记录内容确定由被告承租的事实，该证据对本案待证事实具有证明力，依法予以采信。被告提供的证据一，与原告提供的证据一为同一证据，本院依法予以采信；被告提供的证据二中被告向原告交纳的租金票据6支，原告无异议，该证据能够证明被告向原告共计交纳租金101万元的事实，依法予以采信；证据二中的其余证据，经查实，与本案待证事实没有关联性，依法不予采信。被告提供的证据三，原告有异议，经审查，该证据为单一证据，没有其他证据相互佐证，不能证明被告的证明目的，依法不予采信。
本院根据原、被告的陈述，庭审的举证、质证及本院认证，查明以下事实：原告所有的位于榆林经济开发区的某某站职业技术培训中心大楼即本案所诉房屋所在大楼于2014年5月14日取得建设用地规划许可证，于2014年8月12日取得建设工程规划许可证。于2010年1月28日，榆林市公安消防支队出具榆公消验（2010）第018号建设工程消防验收意见书，内容为关于某某站职业技术培训中心消防验收合格的意见，经审查资料及现场检查测试意见为综合评定该工程消防验收合格。2011年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：第一条、甲方（原告）出租楼房给乙方（被告）。出租房屋位于榆林开发区，框架结构，建筑面积1586.2㎡（其中二层870㎡，三层716.2㎡）；房屋现状：一、二层房屋没有装修。第三条约定：房屋租赁期限为6年共计72个月，自2011年3月1日起至2017年3月1日止。租赁房屋用途为办公、餐饮、住宿；第四条约定：房屋年租金为761376元。租金按年结算由乙方于每年的年末10日内向甲方交清第二年的租金，甲方收款后要向乙方出具有效收款凭证，租金不含租赁税费，有关税费均由乙方负责缴纳；第五条约定：甲方应当于本合同生效之日1日内将房屋交付给乙方。第六条：甲方对房屋产权的承诺，甲方保证在出租时该房屋没有产权纠纷，有关房屋的债权和土地产权税由甲方依法缴纳。第七条约定：乙方装修房屋需改变房屋结构，装饰对房屋有影响，事先需征得甲方的同意。租赁期满或者乙方责任导致退租的，除双方有约定外，甲方可以选择以下权利的一种1、依附于房屋的装修归甲方所有；2、要求乙方恢复原状。3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用。租赁期间，房屋及其附属设施的维修费用由乙方承担；乙方应当合理使用租赁房屋及附属设施，否则应当恢复原状或赔偿损失；租赁期间，防火安全、门前、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第八条约定：租赁期间发生的水、电、供暖、物业管理费均由乙方承担；第十条约定：1、双方可以协商变更或者终止合同；2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：1）、所提供的房屋主要安全没有保障的或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的；2）、甲方房屋修缮义务，严重影响居住，经营的；3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋：…….7）、拖欠房屋租金累计达3个月的；4、租赁期满合同自然终止；5、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十一条约定：甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施设备有异议要当场提出，当场难以判断的，应于2日内双方寻找有关部门或者人作出判断；乙方交还甲方的房屋及设施、设备应处于完好状态，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；第十二条：甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额5%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方付日租金1倍的滞纳金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。第十三条约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止：2）、未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，2）、未经甲方同意，拆改变动房屋结构或者损坏房屋，3）、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4）、拖欠房租累计3个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%支付滞纳金。第十七条约定：本合同自双方签订后生效。合同还约定其他事项。合同签订后，原告将所出租的房屋交付被告使用，被告在租赁后向原告共计交纳101万元的房屋租金后，再未交纳租金，截止2014年7月31日被告共拖欠租金为1591368元。原告多次催促被告交纳，被告直到现在未予以支付。现在原告认为被告也同意解除房屋租赁合同，但未能付清房屋租金，双方就房屋租赁合同租金等相关事宜协商未果，原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告在本案中提出反诉，认为原告作为房屋的出租方，却不具有房屋的产权证书，且消防设施存在巨大安全隐患，是坚决不能对外出租的房屋，租赁物不具备相应的出租条件，解除房屋租赁合同。为此提出前述反诉请求。
本院认为，原告（反诉被告）某某站与被告（反诉原告）李某某签订的房屋租赁合同，虽原告没有提供所出租房屋的产权证书，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中，原告于2014年8月12日取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行，故被告提出原告不享有所出租房屋的产权证书，原告不具有出租权的抗辩理由，本院依法不予采纳。被告抗辩原告所提供的房屋没有消防措施，且被告承租后房屋变更了用途，消防验收应该由原告重新申请审核验收，根据查明的事实，原、被告签订合同时，原告已于2010年1月28日取得榆林市公安消防支队出具榆公消验（2010）第018号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格，又根据双方合同约定：租赁期间，防火安全等工作，被告应执行当地有关部门规定并承担全部责任，故本案中原告向被告出租房屋时，房屋已经消防验收合格，租赁后消防问题应由被告执行有关规定，故被告该抗辩理由本院依法不予采纳。被告抗辩原告本次诉讼非原告法定代表人李自随的真实意思表示，且李自随已与原告达成口头协议，经审查，原告原法定代表人李自随已经调离原告单位，法定代表人从2015年5月5日变更为杨泽，原告本次诉讼是原告某某站的真实意思表示，原告并不知道被告所述的口头协议的情况，被告亦未提供关于与原告达成口头协议的证据，故被告该抗辩理由本院依法不予采纳。本案中，双方签订合同后，原告将租赁物交付被告李某某使用，被告支付第一年租赁费761376元后，又支付租赁费248624元，共计支付租赁费101万元，现已延迟交付第二年剩余租赁费512752元和之后的租赁费，经原告多次催促尚未支付，被告已经构成违约。根据双方合同约定：“租赁期间，被告拖欠房租累计3个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。”，并根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告请求解除合同的条件现已成就，且被告亦同意解除合同，并已经于2014年7月31日将所租赁房屋的全部钥匙交于原告，故原告主张解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，故被告李某某应当返还原告位于榆林开发区某某站职业技术培训中心大楼房屋的二、三层（框架结构、建筑面积1586.2㎡），并由被告李某某向原告支付第二年剩余租赁费512752元和第二年之后至2014年7月31日的租赁费（年租赁费以761376元计算）。反诉原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，该主张在本诉中已经论述，双方签订的合同前述已经解除，该请求予以支持；反诉原告主张由反诉被告赔偿剩余租期内的酒店装修费用的残值损失和租赁合同履行后可获得的营业利润的损失，并请求对损失进行鉴定，根据本案查明的事实，双方所签订的租赁合同的解除的原因是被告逾期不交租赁费已达三个月以上，达到双方解除合同的约定条件，而导致的合同解除；反诉原告在本案中提出反诉被告存在违约情形，但反诉被告向本院提供的证据能够证明双方签订合同合法有效，且经过消防验收合格，反诉原告亦未向本院提供支持其主张的证据，故反诉原告的反诉请求，没有事实依据，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”之规定，对原告提出的鉴定申请，本院不予准许，对其反诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，判决如下：
一、原告（反诉被告）某某站与被告（反诉原告）李某某于2011年3月1日签订的房屋租赁合同有效，于2014年7月31日予以解除。
二、本判决生效后十五日内，由被告李某某向原告某某站返还位于榆林开发区某某站房屋职业技术培训中心大楼房屋的二、三层（框架结构、建筑面积1586.2㎡），交由原告某某站管理。
三、本判决生效后十五日内，由被告李某某支付原告某某站第二年剩余租金512752元和第三年起（2013年3月2日起）至2014年7月31日的租赁费（以年租赁费761376元计算）。
四、驳回反诉原告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21820元，由原告某某站负担5660元，由被告李某某负担16160元。反诉费2200元，由原告某某站负担200元，由被告李某某负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 葛美云
审 判 员 刘建军
人民陪审员 常四娃
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 李 磊